湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初5278号原告：黄某，女，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：芮某，男，汉族，住湖南省汉寿县，系原告丈夫。被告：湖南华泉置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星街道远大一路422号综合楼301房。法定代表人：戴某。委托诉讼代理人：王某，男，汉族，系该公司法务。原告黄某诉被告湖南华泉置业有限公司（以下简称华泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某的委托诉讼代理人芮某，被告华泉公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某向本院提出了如下诉讼请求：1、请求判令被告华泉公司以人民币242015.5元为基数按照日万分之一的标准向原告黄某支付自2019年8月1日起至2020年5月13日（暂计至起诉之日，应计至实际交付之日止）的逾期交房违约金6921.64元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月5日，黄某与华泉公司签订《商品房买卖合同》，约定：黄某向华泉公司购买位于长沙市芙蓉区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积34.38平方米，房屋总价款为372327元；华泉公司应于2019年7月31日前将已验收合格的商品房交付黄某使用，逾期交房超过180日的，黄某有权解除合同，华泉公司应当自黄某解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华泉公司按日向黄某支付已付房款价万分之一的违约金。逾期超过180日后，黄某要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，双方关于“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价1%”的约定属于提供格式条款一方免除其责任的约定，应属无效。截至2020年4月，黄某已付首付款及房贷共计242015.5元，但至今未收到华泉公司的收房通知，华泉公司也未书面告知无法按期交房的原因。黄某认为，华泉公司延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在合同约定的免责事由，已严重违约，应按照合同约定向黄某支付违约金6921.64元（242015.5×0.0001×286），黄某为维护自身权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告华泉公司辩称：1.黄某所述不符合事实，华泉公司已通知原告收房。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，华泉公司应在2019年7月31日前将验收合格的商品房交付黄某使用。华泉公司于2019年2月24日通过短信通知了业主相关交房事宜，短信内容载明：“东盈商业中心1栋、3栋拟定于2019年3月1日至4日在3栋5楼物业服务中心集中交房，请业主于2019年3月2日9：00至15:00赴现场办理交房手续”。另外，华泉公司也于2019年2月26日在东盈商业广场各处公示栏张贴了交房公告，告知业主在相应时间办理房屋交付手续，并留下了联系方式。2.涉案房屋已达合同验收标准。根据《补充协议》第六条约定，“该商品房经验收合格”指设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。涉案房屋已于2019年11月20日经建设、设计、勘察、鉴定、施工单位五方验收合格，也于2019年2月消防验收合格、电梯检验合格，符合交房条件。3.合同约定的验收条件并不违反法律规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发【2014】16号，自公布之日起实行）第八十三项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，国家已经取消了《竣工验收备案证》的行政许可项目，此后《竣工验收备案证》不再作为房屋可以交付使用的凭证。根据《中华人民共和国国务院令》第698号中决定修改的行政法规第六条以及《建设工程质量管理条例》第698号中决定修改的行政法规第六条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收合格后可交付使用。因此，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准，并不违反法律规定。4.涉案房屋与未经消防验收的裙楼部分相互独立。涉案房屋位于东盈商业广场1#栋6-31层，与商业裙楼部分相对独立，根据设计图纸及显示设计，住房部分有独立电梯及消防通道，楼梯直通一楼出口，楼梯对商业二、三、四层不开放，这是消防要求，符合消防验收规定。5.涉案房屋已通过消防验收。华泉公司所提交的长公消验字（2019）第W0085号建设工程消防意见书是合法且正式的消防验收合格证明文件，意见第一条已载明：综合评定该工程局部消防验收合格。在意见书第一段中也已指出，本次申报验收范围为1#栋6-31层、2#栋13-28层、3#栋6-22层及地下室，该局部验收合格所指是我方申报的消防验收的部分已全部验收合格，而非某些应当申报消防验收的部分验收不合格。根据意见第二条，此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核后方可施工，该条意见意为涉案房屋已通过第一次消防验收，根据消防验收相关法律法规，住户在收房后要装修使用需申报第二次消防设计审核。本条也可证明，涉案房屋已通过消防验收，可以进行装修及二次消防装修验收，与商业裙楼部分的消防验收情况互不影响。6.消防验收意见书真实合法有效，人民法院可向消防支队验证相应情况。由于1-4层商业裙楼设计为商场，为人流聚集的公共场所，用于商业用途，需要招商引资，手续较为复杂，目前为空置，尚未投入使用，华泉公司并未一同申报验收。华泉公司根据建筑物实际情况及需要先行申报消防局部验收，符合法律法规规定，先行验收的部分已可以投入使用，华泉公司正加紧办理商业广场的消防验收等有关手续，并与消防支队积极联系对意见书出具相关补充解释。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其全部诉求。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2017年12月5日，华泉公司（出卖人）与黄某（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定：1.买受人购买涉案房屋，建筑面积为34.38平方米，规划用途为办公，房屋总价款为372327元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款192327元，剩余房款180000元向银行申请贷款。2.出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。其中，“经验收合格”是指：设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证。3.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒接交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。4.出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高不超过房屋总价的1%。合同签订后，黄某如约支付房屋首付款并通过银行按揭贷款的方式支付了全部购房款。2018年11月20日，该商品房所在的工程质量经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，华泉公司取得上述单位出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年1月30日，华泉公司取得检验结论为合格的《电梯监督检验报告》。2019年2月19日，华泉公司向长沙市公安消防支队申请对华泉商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室进行消防验收，长沙市公安消防支队向华泉公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：“我队对华泉公司申报的华泉商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室新建工程（工程位于芙蓉区角；建筑地上31层，地下2层，地上建筑面积84807.02平方米，地下建筑面积21903.08平方米，使用性质：本工程由1-4层商业裙楼和3栋办公塔楼以及2层地下室共同组成；此次申报验收范围为1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室……）进行了局部消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程局部消防验收合格。二、此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核合格后方可施工；竣工后应该申报消防验收。同时公众聚集场所应依法申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用”。2019年2月24日，华泉公司向黄某购房时预留的手机号码发送了如下内容的短信：“尊敬的业主朋友：东盈商业中心1栋、3栋拟定于2019年3月1-4日在3栋5楼物业服务中心集中交房，请您依约于2019年3月2日9:00-17:00赴现场办理交房手续……”。2019年2月26日，华泉公司在东盈商业广场公示栏张贴交房公告，载明：“您所购买的‘东盈商业中心’1、2、3栋已达到合同约定的交付条件，我公司将于2019年7月31日集中办理交付手续，请您按照交房通知书约定时间前来办理交房手续……”。黄某称其已于2018年4月停止使用电话号码，但未通知华泉公司。黄某加入了东盈商业广场的业主群。2019年，黄某曾打电话向物业公司询问工程的竣工验收备案表是否已经办理，当得知竣工验收备案表尚未办理完毕后，黄某未收房。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、华泉公司在约定的交房日期前是否尽到了交房的通知义务。关于涉案房屋是否符合交付条件。黄某与华泉公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据合同约定，华泉公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收合格，并取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证的商品房交付黄某使用。本案中，华泉公司已于2018年11月20日取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，足以证明涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格；已于2019年1月30日取得《电梯监督检验报告》，证明电梯安全检验合格；已于2019年2月19日取得长沙市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，证明涉案房屋经消防验收合格。因此，涉案房屋符合双方约定的交付条件。关于华泉公司是否在约定的交房日期前尽到了交房的通知义务。双方在合同中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。本案中，华泉公司向黄某预留的手机号码发送收房短信，并在醒目位置张贴收房公告，虽然黄某称其已停止使用预留的手机号码，未收到短信也未看到张贴的公告，但其加入了东盈商业广场的业主群，且曾打电话去向物业公司询问竣工验收备案表的办理情况，可以推定黄某对交房的时间是明知的。华泉公司未书面通知黄某交房，应为形式上的瑕疵，不能作为黄某拒绝收房的理由。故应视为涉案房屋已实际交付给买受人黄某。综上，黄某要求华泉公司承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回黄某的诉讼请求。案件受理费减半收取计25元,由被告湖南华泉置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二〇年八月十日法官助理张依书记员某林