北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8262号上诉人（原审被告）：曹瑞来，男，1968年3月7日出生，汉族，农民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张凤宝，北京市达实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村南阳庄村。负责人：吴立华，社长。委托诉讼代理人：沈立群，北京钤韬律师事务所律师。上诉人曹瑞来因与被上诉人北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社（以下简称小武基经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹瑞来上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回小武基经济合作社诉讼请求；2.一、二审诉讼费由小武基经济合作社承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.本案租赁标的物并非小武基经济合作社所称的自2014年4月30日起租赁，而是自2014年起曹瑞来即与小武基经济合作社发生实际租赁关系；在此期间，曹瑞来就租赁场地及房屋进行新建与翻建，增建房屋面积，投入巨额建设资金；小武基经济合作社对此予以认可，且双方延续租赁关系至今。曹瑞来投资新建的房屋，应当享有合法财产权益；租赁与场地租赁关系的有效、无效，以及物理上是否进行区分，不实际影响曹瑞来合法财产的认定及所有权的享有。2.一审法院认定租赁合同在届满后无效，存在严重错误。曹瑞来与小武基经济合作社签署本案租赁合同的目的是为经营使用，小武基经济合作社在该租赁房屋地址无法获得工商注册的情况下，仍与曹瑞来签署租赁合同，严重违反诚实信用原则，导致曹瑞来因政府信赖利益严重受损，即合同目的无法实现，投入资金损失惨重。且在曹瑞来新建、改建过程中，未有证据证明小武基经济合作社如实向曹瑞来披露，曹瑞来依法有权要求小武基经济合作社赔偿因合同无效及投入资金改造的全部直接与间接损失。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院以本案合同认定无效。按照合同无效的相关法律规定，要求曹瑞来返还租赁标的，其在未查明实际租赁标的物所有权的情况下，片面认定返还现有房屋及场地。2.一审法院在认定合同无效后，仍以被认定的合同租金标准，判令曹瑞来支付场地占用使用费，有违公平原则。小武基经济合作社辩称，同意一审判决，不同意曹瑞来上诉请求。小武基经济合作社向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》（以下简称《租赁经营合同书》）于2017年4月29日终止，并判令曹瑞来腾退租赁标的；2.判令曹瑞来支付占有使用费，自2016年5月1日至实际腾退之日止，按照租赁合同约定的租金标准。曹瑞来反诉请求：1.请求确认双方之间签订的《租赁经营合同书》无效；2.判令小武基经济合作社赔偿曹瑞来经济损失200000元（暂定为该数额，具体以评估结果为准）。一审法院认定事实：2014年12月25日，小武基经济合作社与曹瑞来签订《租赁经营合同书》，约定小武基经济合作社将位于北京市朝阳区小武基村村口向东进村方向第二个小岔路口右转北数第二个院落（下称涉案房屋和场地）租赁给曹瑞来经营、使用，占用土地面积506.94平方米，建筑面积308.22平方米，期限为3年，从2014年4月30日至2017年4月29日，年租金100000元，按年预付，在合同签字生效后7日内交纳第一次租金，从第二次开始，在应交期限的第一个月的15日内交纳；租赁期内，征得出租人同意的情况下，承租人可以对租赁资产进行改造，费用自理，合同解除或期满时，承租人应将租赁资产交还出租人；凡因政府整体规划导致本合同不能继续履行时，双方终止本合同，互不负担补偿责任，出租人把剩余租金退还给承租人；承租期间如遇国家征地或乡村改造，合同自动解除，承租人不享有任何经济补偿。合同签订后，小武基经济合作社将涉案房屋和场地交付给了曹瑞来。关于租金支付情况，曹瑞来称已将租金支付至2017年4月29日，小武基经济合作社称租金仅仅支付至2016年4月30日。双方均确认合同到期后双方未再续租。现涉案房屋和场地仍在曹瑞来手中。经询，小武基经济合作社称涉案房屋没有房屋所有权证，也未取得建设工程规划许可证。庭审中，小武基经济合作社提交落款日期为2019年9月20日的《腾退通知》及在涉案房屋门口张贴《腾退通知》的照片，欲证明《租赁经营合同书》期满后遇“非首都功能疏解”政策，不再续租合同，承租方于15日内将租金土地及房屋腾退，同时补齐所欠租金。曹瑞来对该组证据的真实性予以认可。曹瑞来提交《建设工程施工合同》两份，欲证明因对涉案房屋进行扩建、改造、翻建所支出的费用。小武基经济合作社对该组证据的真实性及证明目的均不认可。本案审理过程中，曹瑞来曾申请就涉案房屋的重置成新价及装饰装修价值进行评估，合议庭认为，结合本案的实际情况，该些评估内容所涉及的待证事实对于裁判结果并无意义，基于诉讼资源节约及司法效率的考量，对其该些评估申请不予准许。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。小武基经济合作社认可涉案房屋没有房屋所有权证及相关建设工程规划审批手续，双方就涉案房屋签订的《租赁经营合同书》应属无效。涉案租赁协议中除房屋之外还包括场地，从租赁协议内容来看，未就房屋和场地分别约定租金和权利义务，从租赁物使用过程来看，场地作为经营配套用途与房屋在功能上不可分割，区域上无法严格做到物理区分，从合同目的来看，承租人签约目的是经营使用，无法取得房屋时将导致租赁目的整体落空，场地租赁因受房屋租赁无效影响，也无法独立维持其效力，故法院对租赁合同效力整体作出认定，不再区分房屋和场地各自合同效力。合同无效后，曹瑞来理应将涉案房屋和场地返还给小武基经济合作社。关于租金，小武基经济合作社认可曹瑞来已将租金支付至2016年4月30日，曹瑞来对此虽持异议，但未举证，法院不予采信。曹瑞来至今仍在占用涉案房屋及场地，根据公平原则，理应向小武基经济合作社支付占用使用费，小武基经济合作社关于参照租金标准计算的主张并无不当，法院予以支持。关于曹瑞来主张的因合同无效造成的经济损失，涉案《租赁经营合同书》是在履行期限届满后被确认无效的，缔约双方订立合同的目的已经实现，并不存在信赖利益受损的情形，且即便合同有效，根据合同条款约定，合同到期或中途解除时承租人均不能就改造获得经济补偿，曹瑞来在对租赁标的物进行改造时理应知晓风险并作出合理安排。故关于其主张经济损失的反诉请求，法院不予支持。判决：一、确认北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社与曹瑞来于二〇一四年十二月二十五日签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》无效；二、曹瑞来于判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区小武基村村口向东进村方向第二个小岔路口右转北数第二个院落内西侧的房屋及场地腾空并交还给北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社；三、曹瑞来于判决生效之日起十五日内向北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社支付占用费，按照年租金100000元的标准，从2016年5月1日起计算至实际返还之日止；四、驳回北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社的其他本诉请求；五、驳回曹瑞来的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6925元，由北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社负担925元（已交纳），由曹瑞来负担6000元（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费2150元，由曹瑞来负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，双方签订的《租赁经营合同书》所涉及的房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁经营合同书》应属无效。本案二审争议的焦点在于：1.占有使用费的确定；2.小武基经济合作社是否应赔偿曹瑞来经济损失。关于占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。曹瑞来占有涉案房屋及场地至今，小武基经济合作社认可曹瑞来已将租金支付至2016年4月30日，故一审法院认定曹瑞来应自2016年5月1日起按照双方合同约定的租金标准，支付占有使用费至实际腾退之日止并无不当。曹瑞来上诉主张合同无效后，不应以合同约定的租金标准支付占有使用费缺乏依据，本院不予采纳。关于曹瑞来的经济损失。涉案《租赁经营合同书》虽被认定为无效合同，但合同约定的履行期限已经届满，缔约双方订立合同的目的已经实现，不存在信赖利益受损的情形。且即便合同有效，双方在《租赁经营合同书》中约定，合同到期或中途解除时承租人均不能就改造获得经济补偿，所以一审法院认定曹瑞来在对租赁标的物进行改造时理应知晓风险并作出合理安排并无不当。曹瑞来在签订合同时，对涉诉房屋及土地的性质负有审查核实义务，在新建或改建涉案房屋时，理应主动履行相应审批手续，尤其是双方在《租赁经营合同书》对合同到期后，承租人不能就改造获得经济补偿有约定的情况下，曹瑞来仅以小武基经济合作社未履行如实披露义务为由，主张小武基经济合作社赔偿其因合同无效及改造产生的损失缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，曹瑞来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8150元，由曹瑞来负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二〇年八月十日法官助理  卢圆圆