河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初9646号原告：田新，男，1967年10月27日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：段兆道，北京市道成（郑州）律师事务所律师。委托代理人：李博文，北京市道成（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心203室。法定代表人：王亚峰。委托代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告田新与被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称“卡莱顿公司”）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称“中晟公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人段兆道，被告卡莱顿公司委托代理人孙长亮到庭参加诉讼,被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付2020年1月1日至2020年7月31日物业使用费61973元及利息1119元（计算方式：按照合同具体约定年物业使用费106240元，平均每月物业使用费8853元，之后按合同约定标准计算，利息计算方式：以61973元为基数，自2020年1月1日起至起诉之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息标准计算此后仍以此标准计算），暂计63092元；2、依法判令二被告连带支付原告违约金11264元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月19日，原被告签订物业经营管理合同，原告委托被告进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号的房屋，合同约定合同签订时，被告一次支付2年物业使用费，之后费用每3个月支付一次，2017年5月1日至2021年4月30日期间的物业使用费按106240元/年计。根据合同约定被告需提前15天支付下一季度的费用，被告应于2019年11月1日至2020年1月1日支付下一季度费用，但被告于2020年1月1日起拒绝支付费用，且2020年2月1日至2020年5月1日一个季度、2020年5月1日至2020年8月1日一个季度，被告均没有按照合同支付物业使用费且合同约定被告无正当理由逾期支付物业使用费，按照每逾期一日支付本年度约定物业使用费总额的0.05%向原告支付违约金。被告中晟公司承担连带担保责任。原告多次找被告协商未果，故诉至法院。被告卡莱顿公司辩称，本案实际情况是原告在与案涉房屋开发商签订房屋买卖合同的同时，与被告卡莱顿公司签订了物业管理经营合同，约定将原告购买的房屋交付给被告卡莱顿公司占有和使用。因开发商未能按时交付案涉房屋，导致物业经营管理合同约定的房屋也未能按时交付给被告卡莱顿公司使用。第三人未能按照约定履行，作为出租方的原告未能交付租赁物，应向被告卡莱顿公司承担违约责任，且不能因此免除原告交付房屋供被告卡莱顿公司使用的义务。因原告一直未履行交付房屋义务，导致合同未实际履行，原告要求支付物业使用费、利息及违约金缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。且原告诉状中的利息及违约金，属于重复计算。被告中晟公司未答辩。经审理查明：2013年5月19日，原告（××）与河南金伟置业有限公司（出卖人）签订合同编号为D130××××2477的商品房买卖合同一份，载明：河南金伟置业有限公司将位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北A幢17层01号房屋出售给原告，用途为办公，房屋价格为1328005元。同日，原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-284的物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之商品房买卖合同中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计185921元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按106240元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按119520元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按132801元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按159361元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由保证人负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年5月19日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同，合同编号ZKLD-JY-2013-284，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年5月19日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号D130××××2477）项下房屋交付手续办理事宜。合同签订后，被告卡莱顿公司向原告支付了自2015年5月1日至2020年1月的物业使用费。庭审中原告称其现主张自2020年2月1日起至2020年7月31日的物业使用费。以上事实由原告提交的商品房买卖合同、物业经营管理合同及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告卡莱顿公司签订的物业经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行合同义务。根据物业经营管理合同约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。现被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月，其应继续向原告支付自2020年2月1日起至2020年7月31日的物业使用费53120元（106240÷12×6），对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的利息及违约金，均系对被告违约行为的惩罚，系重复主张，考虑本案实际情况，本院酌定被告卡莱顿公司向原告支付违约金9000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告中晟公司作为保证人在物业经营管理合同上加盖公章，自愿对被告中晟公司的上述债务承担连带保证责任，现原告在保证期间内向被告中晟公司主张权利，故被告中晟公司应当对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带清偿责任。被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告田新支付物业使用费53120元、违约金9000元；二、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告田新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1659元，减半收取829.5元，由原告田新负担136.5元，由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司共同负担693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年八月二十一日书记员  张 敬