重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0233民初2920号 原告：重庆旺达物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道香山二路51号，统一社会信用代码91500233784220262E。 法定代表人：宋正琪，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋建，重庆强智律师事务所律师，系特别授权。 被告：谭红军，男，生于1985年3月7日，汉族，住重庆市忠县。 原告重庆旺达物业管理有限公司与被告谭红军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆旺达物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋建到庭参加了诉讼，被告谭红军经本院传票传唤逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆旺达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付尚欠的物业服务费4407.44元、公摊水电费128.49元、违约金200元，合计4735.93元；由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告x小区前期物业，被告系该小区19号楼负305室业主，物业面积119.12平方米。原告与被告于2014年1月21日签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告等业主提供前期物业服务，物业服务费标准为“花园洋房每月每平方米1.20元，高层每月每平方米1元，非住宅每月每平方米3元，高层住宅物管费未含电梯运行费。（按建筑面积计算）。”。之后，原告依约对被告提供了物业服务，但被告自2017年6月起便拒绝支付物业服务费。截至2020年6月止，被告累计欠缴物业服务费4407.44元，公摊水电费128.49元。被告无理由拒绝支付物业服务费，依法及双方协议约定，应当承担违约责任，原告酌取违约金200元，前述合计4735.93元。综前，被告不按协议约定支付物业服务费，其行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判如诉请。 被告谭红军未到庭置辩，亦未向本院提供书面答辩意见及相关证据证实。 本院经审理认定事实如下：原告重庆旺达物业管理有限公司系物业管理企业。被告系重庆市忠县x小区19号楼附305室业主，房屋物业面积119.12平方米。2014年1月21日，被告接房，并与原告签订《前期物业服务协议》，原告为被告提供物业服务，收费为花园洋房1.2元每月每平方米，高层1元每月每平方米。共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告分摊。物业公司在每月的15-25日或每季第一个月的15-25日收取物业管理费，业主可选择按季、半年、年缴的方式缴纳。被告违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。被告在合同上签名捺印确认。2014年4月8日，原告与x小区开发商忠县x置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为忠县x提供前期物业服务，物业管理服务费的收费标准为：商业物业3元每月每平方米。业主应于物业买卖双方约定的交付日期(有变更的从其变更约定）之日起缴纳物业管理综合服务费用。业主或物业使用人应于每月15日前交纳当月的物业管理综合服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金。合同期限为5年，自2014年4月8日至2019年4月7日，合同期限届满，业主大会尚未成立且没有签订新的物业服务合同的，本合同自动续延有效。同时，合同还就物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，该合同已备案登记。原告依约对被告的小区提供了物业服务，进行了物业管理。但被告尚欠原告部分物业服务费费用未交纳。被告累计欠缴自2017年6月起至2020年6月止的物业服务费4407.44元及公摊水电费128.49元。 另查明，x小区于2019年7月成立业主委员会，目前尚未签订新的物业服务合同。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”。经审查，原告与忠县x置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，该合同合法有效，故被告应按合同约定交纳物业服务费用及水电公摊费用。经审查，被告应缴的物业服务费为4407.44元（1元/月·平方米×119.12平方米×37个月），公摊水电费为128.49元。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行服务、沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。被告谭红军经本院传唤未到庭应诉应由其承担不能到庭举证、质证之法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告谭红军在本判决生效之日起十日内向原告重庆旺达物业管理有限公司支付自2017年6月起至2020年6月止的物业服务费4407.44元，公摊水电费128.49元，合计4535.93元； 二、驳回原告重庆旺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭红军负担。 本判决为终审判决。 审判员  周红宇 二〇二〇年八月十二日 书记员  周俊霞 重庆市忠县人民法院 民事判决书 （2020）渝0233民初2920号 原告：重庆旺达物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道香山二路51号，统一社会信用代码91500233784220262E。 法定代表人：宋正琪，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋建，重庆强智律师事务所律师，系特别授权。 被告：谭红军，男，生于1985年3月7日，汉族，住重庆市忠县。 原告重庆旺达物业管理有限公司与被告谭红军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆旺达物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋建到庭参加了诉讼，被告谭红军经本院传票传唤逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆旺达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付尚欠的物业服务费4407.44元、公摊水电费128.49元、违约金200元，合计4735.93元；由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告x小区前期物业，被告系该小区19号楼负305室业主，物业面积119.12平方米。原告与被告于2014年1月21日签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告等业主提供前期物业服务，物业服务费标准为“花园洋房每月每平方米1.20元，高层每月每平方米1元，非住宅每月每平方米3元，高层住宅物管费未含电梯运行费。（按建筑面积计算）。”。之后，原告依约对被告提供了物业服务，但被告自2017年6月起便拒绝支付物业服务费。截至2020年6月止，被告累计欠缴物业服务费4407.44元，公摊水电费128.49元。被告无理由拒绝支付物业服务费，依法及双方协议约定，应当承担违约责任，原告酌取违约金200元，前述合计4735.93元。综前，被告不按协议约定支付物业服务费，其行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判如诉请。 被告谭红军未到庭置辩，亦未向本院提供书面答辩意见及相关证据证实。 本院经审理认定事实如下：原告重庆旺达物业管理有限公司系物业管理企业。被告系重庆市忠县x小区19号楼附305室业主，房屋物业面积119.12平方米。2014年1月21日，被告接房，并与原告签订《前期物业服务协议》，原告为被告提供物业服务，收费为花园洋房1.2元每月每平方米，高层1元每月每平方米。共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告分摊。物业公司在每月的15-25日或每季第一个月的15-25日收取物业管理费，业主可选择按季、半年、年缴的方式缴纳。被告违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。被告在合同上签名捺印确认。2014年4月8日，原告与x小区开发商忠县x置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为忠县x提供前期物业服务，物业管理服务费的收费标准为：商业物业3元每月每平方米。业主应于物业买卖双方约定的交付日期(有变更的从其变更约定）之日起缴纳物业管理综合服务费用。业主或物业使用人应于每月15日前交纳当月的物业管理综合服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金。合同期限为5年，自2014年4月8日至2019年4月7日，合同期限届满，业主大会尚未成立且没有签订新的物业服务合同的，本合同自动续延有效。同时，合同还就物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，该合同已备案登记。原告依约对被告的小区提供了物业服务，进行了物业管理。但被告尚欠原告部分物业服务费费用未交纳。被告累计欠缴自2017年6月起至2020年6月止的物业服务费4407.44元及公摊水电费128.49元。 另查明，x小区于2019年7月成立业主委员会，目前尚未签订新的物业服务合同。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”。经审查，原告与忠县x置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，该合同合法有效，故被告应按合同约定交纳物业服务费用及水电公摊费用。经审查，被告应缴的物业服务费为4407.44元（1元/月·平方米×119.12平方米×37个月），公摊水电费为128.49元。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行服务、沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。被告谭红军经本院传唤未到庭应诉应由其承担不能到庭举证、质证之法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告谭红军在本判决生效之日起十日内向原告重庆旺达物业管理有限公司支付自2017年6月起至2020年6月止的物业服务费4407.44元，公摊水电费128.49元，合计4535.93元； 二、驳回原告重庆旺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭红军负担。 本判决为终审判决。 审判员周红宇 二〇二〇年八月十二日 书记员周俊霞