湖南省桂阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1021执异43号 案外人（异议人）：何斌，男，1975年11月13日生，汉族，住湖南省桂阳县。 申请执行人：雷源斌，男，1972年6月24日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被执行人：刘运海，男，1972年11月12日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被执行人：张文军，男，1968年7月15日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被执行人：郴州瑞通房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道名汇国际城1栋A座。 法定代表人：刘运海。 在本院执行申请执行人雷源斌与被执行人刘运海、张文军、郴州瑞通房地产开发有限公司（以下简称瑞通公司）民间借贷纠纷一案中，案外人何斌于2020年7月7日对执行被执行人郴州瑞通房地产开发有限公司开发的桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面的查封提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人何斌称，2016年10月15日，异议人与瑞通公司签订了两份《商铺认购合同》，以每平方米25185.18元的价格购买了瑞通公司开发的位于桂阳县交汇处的桂阳县名汇城Ｂ栋1层4号铺位27平方米，价款68万元，及5号铺位27平方米，价款68万元，两个铺位总价款136万元。2017年12月2日，异议人交清了全部购房款。瑞通公司将房屋交付异议人后，异议人又将购买的房屋返租给了瑞通公司，瑞通公司向异议人支付了三年的租金共29.92万元，其中9.04万元用于抵付购房款。2019年11月29日，桂阳县人民法院在审理雷源斌诉刘运海、张文军、瑞通公司民间借贷纠纷一案中，依据雷源斌的保全申请，查封了桂阳县名汇国际城1幢1层0119号、0113号门面，异议人购买的Ｂ栋1层4号和5号铺位54平方米就在查封的0113号门面中，该门面其余面积也已卖给他人。异议人在法院查封房屋之前，已与瑞通公司签订了房屋买卖合同，付清了全部房款，在查封之前已占有该房屋，并收取了租金，暂时未办理过户登记并非异议人的原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应排除对异议人购买的房屋执行。为维护自身的合法权益，异议人依法提出执行异议申请，请求法院予以支持。在审查过程中，经法院释明，异议人何斌仅申请解除对郴州瑞通房地产开发有限公司开发的桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面中1-04号（面积27平方米）、1-05号（面积27平方米）铺位的查封，裁定终止对该门面的执行。 申请执行人雷源斌称，1.对案涉门面，申请执行人与刘运海、张文军、瑞通公司已经于2019年2月1日到房管登记部门办理了抵押登记网签手续；2.异议人提交的购房合同中是购买的B栋1层04号和05号商铺，与查封的1幢1层0113号门面没有关系；3.如果解除了查封，申请执行人的债权将难以保护。综上，不同意解除对案涉门面的查封。 被执行人刘运海、张文军、郴州瑞通房地产开发有限公司称，1.异议人于2016年10月15日认购案涉门面，并在2017年12月2日交清了购房款，按照合同约定，瑞通公司也向其支付了部分返租租金，法院查封案涉门面是在2019年11月下发的裁定文书；2.根据购房合同中的图纸显示，B栋1层04号和05号商铺实际就在查封的1幢1层0113号门面之内；3.因为当时出售门面给异议人的时候没有及时办理网签或预告登记，导致经办人以为该门面尚未出售，所以才给雷源斌办理了网签抵押登记作为借款担保；4.同意解除对案涉门面的查封。 本院查明，2016年10月15日，异议人何斌与瑞通公司签订了两份《商铺认购合同书》，以25185.18元每平方米的价格购买了瑞通公司开发的位于桂阳县交汇处的桂阳县名汇城Ｂ栋1层04号、05号铺位，二铺位面积均为27平方米，价款均为68万元，二铺位总价款136万元，合同约定瑞通公司承诺在协议签订后60个月之内为购买人何斌办理房屋权属登记，异议人何斌于当日交付了首付款64万元（每个铺位首付款34万元）。2017年12月2日，异议人交清了案涉二铺位的剩余全部购房款。瑞通公司将房屋交付给异议人后，异议人又将购买的房屋返租给了瑞通公司，瑞通公司向异议人支付了三年的租金。2019年2月1日，刘运海、瑞通公司以瑞通公司的两个门面作为向雷源斌借款本金及利息共计200万元的担保，并与雷源斌签订了两份《商品房买卖合同》，瑞通公司出具《收据》一张记载：今收到雷源斌名汇国际城门面（0113）、（0119-01）款， 2000000元。2019年11月6日，雷源斌就上述借款起诉刘运海、张文军、瑞通公司至本院，本院在审理雷源斌与刘运海、张文军、瑞通公司民间借贷纠纷一案中，雷源斌向本院申请诉讼保全，本院于2019年11月12日作出（2019）湘1021民初3192号民事裁定书，裁定：一、……；二、冻结被申请人刘运海、张文军、郴州瑞通房地产开发有限公司的银行存款212万元或查封、扣押相应价值的财产，并立案（2019）湘1021执保268号，查封了桂阳县名汇国际城1幢1层0119号、0113号门面，查封期限为三年，自2019年12月2日起至2022年12月1日止。雷源斌与刘运海、张文军、瑞通公司民间借贷纠纷一案已经法院调解结案，该案已进入执行程序，执行案号为（2020）湘1021执84号，原诉讼中的保全查封裁定已自动转为执行程序中的查封。异议人何斌提出其购买的桂阳县名汇国际城B栋1层04号和05号铺位共54平方米在查封的0113号门面中，不应执行其购买的铺位，特向法院提出书面执行异议。 另查明，桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面面积169.23平方米，瑞通公司分数个铺位对外出售，异议人何斌购买的桂阳县名汇国际城B栋1层04号（购房图纸中标注为1-04）铺位面积27平方米、05号（购房图纸中标注为1-05）铺位面积27平方米均包含在0113号门面内。案涉门面或铺位至今未办理产权登记。 本院认为，本案审查的焦点是案外人何斌的权利主张能否排除执行。经审查，本院于2019年11月份查封桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面，而案外人何斌早在2016年10月15日就查封的门面中的1-04号、1-05号铺位与瑞通公司签订了《商铺认购合同书》，并于2017年12月2日付清了全部购房款。瑞通公司将铺位交付案外人何斌后，何斌又将铺位返租给瑞通公司并实际收取了租金，故案外人何斌已实际合法占有了案涉铺位。根据双方所签订的购房合同约定，由瑞通公司承诺给案外人何斌购买的商铺办理权属登记，故至今未能办理房屋的过户登记手续并非案外人何斌的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人何斌异议主张符合上述规定的情形，其权利主张能够排除执行，故对其提出的异议，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面中1-04号铺位（面积27平方米）、1-05号铺位（面积27平方米）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘桂林 审判员  何志生 审判员  宁建道 二〇二〇年八月五日 法官助理唐玲芳 书记员刘政兴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。