成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初3634号 原告：康于培，男，1991年3月15日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：师宴林，女，1985年9月27日出生，汉族，住成都市新都区，系康于培妻子。 委托诉讼代理人：王陈聪，四川宪恒律师事务所律师。 被告：成都菁阳投资有限公司，住所地：成都市双流区蛟龙工业港高新大道三段11-A座。 法定代表人：肖加祥，总经理。 委托诉讼代理人：叶云章，四川广都律师事务所律师。 原告康于培与被告成都菁阳投资有限公司（以下简称：菁阳公司）商品房预约合同纠纷一案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康于培的委托诉讼代理人师宴林、王陈聪，被告菁阳公司的委托诉讼代理人叶云章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康于培向本院提出诉讼请求：1.判令解除康于培与菁阳公司签订的商品房认购协议；2.判令菁阳公司立即返还康于培10000元定金，按年利率4.15%支付资金占用利息(自2020年1月5日开始计算至实际返还费用为止)，并承担本案诉讼费。事实及理由：康于培于2019年12月4日向菁阳公司支付了10000元认购定金,欲购买该司开发的金太阳江安湖1号项目5栋3层13号商品房，双方签订了《商品房认购书》，认购书中记载房屋建筑面积为45.48平方米，还有额外赠送的8平方米，房屋单价为8300.18元/平方米。签订认购书时,菁阳公司销售人员未告知套内面积多大或公摊面积比例，在认购书中也未有记载。在康于培与朋友讨论房屋装修布局时，才从朋友那里得知还有公摊面积一事。康于培在网上查找公摊面积相关资料，从网上得知其所购房屋公摊面积大概在10%左右，然后便在微信上询问销售公摊面积一事，才得知该房屋的公摊面积为25%。2020年1月5日，康于培按照约定时间前往菁阳公司售楼部签订《商品房买卖合同》，当天康于培才第一次看到买卖合同，合同上记载的公摊面积甚至还大于25%，康于培对于合同上的公摊面积向菁阳公司提出了异议，上述公摊面积在签订认购书时销售人员并未告知康于培，除去公摊面积后与康于培预计能获得的使用面积相差甚远，于是未签订买卖合同。康于培作为签订商品房买卖合同的一方当事人，有权在签订合同之前全面、完善的了解合同中所记载的具体内容，菁阳公司作为格式条款提供者更应主动履行告知、释明义务。菁阳公司销售人员为促成交易，故意隐瞒房屋的真实情况，导致康于培作出了错误的判断，签订了认购书，其行为是未能签订合同的全部原因。因此，康于培有权要求退回全部定金。 菁阳公司辩称：1.康于培未能签订商品房买卖合同的真实原因，是其筹款困难和对商品房不太满意，单方后悔订购房屋，并非其诉称的公摊原因。2.康于培早就知道公摊面积，且知道后也愿意签订商品房买卖合同。2019年12月28日，康于培的妻子与我司销售人员微信聊天时，我司销售人员把户型图及房屋的价款、建筑面积、套内面积的表格等信息发给她，康于培收到后没有提出异议，且愿意通过建行的贷款给付首付款。根据该户型图，完全可以得知认购房屋的套内面积34平米，公摊系数可以容易的计算出。此后，我司销售人员告知公摊率为25%，康于培得知后也无任何异议。2020年1月1日康于培的妻子在聊天中仍愿意到我司处签订商品房买卖合同。康于培所发《律师函》也写明，不能签订商品房买卖合同的原因是对补充协议的条款不认可，而补充协议从未涉及公摊，其不能签订买卖合同跟诉称的公摊无关。3.康于培要求解除认购协议、请求返还定金并承担利息的请求，没有事实和法律依据。根据前述事实，未能签订商品房买卖合同的原因系康于培方，故无权要求返还定金。康于培的证据也不足以证明我司有欺诈行为，如康于培认为认购协议系不知道公摊面积、在重大误解的情况下签订，按照民法总则152条第一款的规定，当事人自知道或应该知道撤销事由之日起3个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭，本案早已超过3个月的期限，故其诉请不应得到支持。 本院经审理认定事实如下： 一、原、被告之间的关系：商品房预约合同关系。 二、双方签订预约合同情况：2019年12月14日，菁阳公司（出卖人）与康于培（买受人）签订了《金太阳装饰总部基地一期（推广名：金太阳江安湖1号）商品房认购书》(以下简称：认购书)。 三、认购书中约定购买商品房基本状况及价格、付款方式：坐落于成都市双流区，建筑面积45.48平方米，房屋单价8300.18元／平方米（按建筑面积计算单价），房屋总价377492元，付款方式为按揭付款。无上述房屋的公摊面积内容。 四、认购书约定的主要权利义务：康于培付定金5万元（2019年12月14日付1万元，同年12月16日18：00之前付剩余4万元）；在2019年12月21日前携带认购书、定金收据等到菁阳公司销售中心与菁阳公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；若康于培逾期未与菁阳公司签订买卖合同，视为康于培单方毁约不履行合同，本协议自动作废，康于培所缴立约定金不予退还等等。 五、被告在销售中心公示的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议文本中是否有出售房屋的公摊面积内容：否。合同文本中，公摊面积一栏为空白。 六、签订认购书时，双方是否口头约定出售房屋的公摊面积：否。 七、签订认购书时，被告在销售中心是否公示过或告知过原告所售房屋的公摊面积：否。 八、原告支付定金情况：2019年12月14日菁阳公司出具收据，收到康于培付金太阳购房定金（5-3-13）10000元。 九、签订认购书后，原告是否同意按被告销售人员所说的公摊面积25%的内容签订商品房买卖合同：否。 十、双方是否签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议：否。2020年1月5日，康于培到菁阳公司销售中心协商签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，看到合同文本中的公摊面积内容，对公摊面积及补充协议的一些条款提出异议，后双方未达成一致意见。 以上事项中，有争议的事项为第九项，其他事项双方无争议。 本院认为，根据查明事实，双方当事人在签订认购书时，对案涉房屋的公摊面积并未约定，菁阳公司也未向康于培告知案涉房屋的公摊面积，事后，康于培在菁阳公司销售人员告知其公摊面积后，也未明确表示同意按销售人员所说公摊面积签订正式合同，即双方当事人在签订正式合同前对房屋公摊面积未作约定。本院认为，商品房的公摊面积，是房屋销售的重要信息，是购房人判断房屋的实际使用面积、决定商品房销售价格的重要因素，是商品房买卖合同的主要内容。案涉房屋建筑总面积仅40余平方米，公摊面积的大小更是购房者决定是否购房的重要因素。本案当事人在签订正式合同时对公摊面积产生争议，双方未达成一致意见，最终导致正式合同未订立，根据缔约自由原则，双方当事人对正式合同未订立，均无过错。综上所述，由于双方在签订预约合同（即认购书）时对公摊面积这一正式合同的主要内容未作约定，双方在签订正式合同时也不能就此合同内容达成一致意见，双方所签认购书在客观上和事实上已不可能继续履行，为实质性解决纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”及第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对康于培要求解除双方签订的认购书、由菁阳公司返还定金10000元并支付利息的部分诉讼请求，本院予以支持。本案利息从合同解除后的次日起计算较为合理，计算方式为：以10000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从合同解除之次日起计算至实际付清之日。 菁阳公司辩称康于培早就知道公摊面积、且知道后也愿意签订商品房买卖合同，其拒绝签订正式合同是违约行为。本院认为，目前无证据证明在签订认购书时康于培知道房屋的公摊面积、双方已明确约定公摊面积内容，在菁阳公司销售人员微信告知康于培的妻子公摊面积后，康于培或其妻子并未向菁阳公司明确表示过同意按销售人员所说公摊面积签订正式合同，双方的微信聊天内容中，既无按销售人员所说公摊面积签订正式合同的要约，也无康于培的相应承诺，无证据证实双方达成了按菁阳公司销售人员所说公摊面积签订正式合同的合意。故在双方对案涉房屋的公摊面积并无约定的情况下，康于培在与菁阳公司协商签订正式合同时，不同意菁阳公司单方提出的公摊面积、未签订正式合同，是当事人自由处分民事权利，符合法律规定，并不属违约行为。上述抗辩缺乏事实依据，不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告康于培与被告成都菁阳投资有限公司签订的《金太阳装饰总部基地一期（推广名：金太阳江安湖1号）商品房认购书》在本判决生效时解除。 二、被告成都菁阳投资有限公司在判决生效后三日内向原告康于培返还定金10000元，并支付利息（以10000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从合同解除之次日起计算至实际付清之日）。 三、驳回原告康于培的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27元，由被告成都菁阳投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年八月七日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲