北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8520号上诉人（原审原告、反诉被告）：王欢，男，1988年3月21日出生，汉族，北京唇味诱惑餐饮有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：骆然，女，1986年6月2日出生，汉族，首都师范大学附属实验学校教师，住北京市朝阳区。原审第三人：北京市东城区房屋土地经营管理二中心，住所地北京市崇文区绿景苑4号楼中段。法定代表人：康哲才。上诉人王欢因与被上诉人骆然、原审第三人北京市东城区房屋土地经营管理二中心（以下简称东城区房地二中心）房屋买卖合同纠纷，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初44082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王欢的委托诉讼代理人彭彦，被上诉人骆然到庭参加诉讼，原审第三人东城区房地二中心经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王欢上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院(2018)京0105民初44082号民事判决书,改判骆然继续履行王欢与骆治中就北京市朝阳区弘善家园X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议,或发回重审。2.本案一、二审诉讼费、反诉费用由骆然承担。事实与理由：1.一审法院违反法定程序，未告知王欢假如合同被解除，王欢享有的权利义务，一审中王欢没有提及相关损失请求的情况下，超出王欢诉讼请求范围进行认定，属于程序违法，剥夺了王欢另行起诉丧失购买房屋机会损失的权利。同时，一审中未对王欢及其公司对涉案房屋的装修价值进行评估并认定赔偿该装修损失。骆然代理人没有到庭参加诉讼，但判决书中写了代理人出庭也属于违反法定程序。2.本案合同应当继续履行。依据继承法第33条，骆然应当偿还继承之债。物权法第97条，关于共有不动产权的按份共有，应该只需要三分之二以上的产权人同意即可。本案中骆治中享有的份额超过三分之二，所以其有权出卖自己相关的份额。3.关于违约金，补充协议第八条约定因共有产权买卖不成，由骆治中承担责任，故骆然应承担相应的违约责任，支付协议约定的房款总价20%的违约金。4.关于房屋使用费的计算时间以及金额。根据在案证据，王欢已经缴纳租金至2015年11月30日，一审法院认定自2013年起算房屋占用费是重复计算。并且占用费数额高于双方合同约定数额，违反了当事人意思自治原则。骆然辩称：同意一审判决，不同意王欢上诉请求。1.涉案房屋参照直管公房相关规定进行管理，王欢在一审中明确表示在签订房屋买卖合同时知悉涉案房屋的产权共有性质,王欢不具备变更为房屋产权共有人的资质，且房地二中心尚无可以出售33％产权份额的相关政策。房地二中心作为共有人对于骆治中与王欢的买卖行为不予认可。在此情形下，骆治中与王欢签订的房屋买卖合同及补充协议不具备继续履行的客观条件，属于事实上不能履行。不存在王欢所述骆治中故意拖延不配合解除产权共有事宜。2.关于房屋租金支付起算时间。根据一审中双方认定的事实，王欢于2013年7月4日向骆治中支付的3万元在王欢与骆治中签订房屋买卖合同时，已根据双方约定转换为房屋定金（1万元）及购房款（2万元）。因此，该3万元不应再重复计算为房屋租金,不存在王欢所称一审法院对于租金起付时间认定不清的问题。3.王欢在仅支付定金1万元、购房款2万元的情况下，自2013年12月9日长期实际占有使用涉案房屋并获得转租收益至今，期间，涉案房屋同小区同户型房屋租金价格持续上涨，2015年租金已达到4500元/月，2018年以来租金达到5500元/月。一审法院考虑到王欢已付定金和首付款数额及实际控制房屋并转租获益的情况，另结合其在合同签订时了解房屋性质及需要解除共有的情形、王欢另行购买房屋的机会损失、涉案房屋所在区域的房屋出租价格变动等因素，对房屋占有使用费用的标准酌情确定，综合了双方实际的利益，兼顾了公平原则。4.骆然代理人参与了一审庭审，一审程序合法。东城区房地二中心未到庭发表意见。王欢向一审法院提出诉讼请求：判令骆然继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助王欢将北京市朝阳区弘善家园X号楼X单元X号房屋过户至王欢名下，如合同无法继续履则判决骆然返还定金10000元、首付款20000元并支付违约金240000元。骆然向一审法院提出反诉请求：1.解除骆治中与王欢就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.王欢立即腾退并将涉案房屋及相应购房手续等返还骆然；3.王欢按照每月4500元标准支付骆然自2013年12月9日至房屋实际腾退之日的租金。一审法院认定事实：骆然为骆治中之女，骆治中与前妻于2003年5月26日协议离婚，骆治中于2016年5月3日去世，父母均先于其去世。2008年2月19日，北京市崇文区城市建设开发公司作为甲方与骆治中作为乙方、北京市崇文区房屋土地经营管理中心作为丙方签订《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同（按份共有产权）》，约定：乙方与丙方共同购买涉案房屋，其中乙方占有67%的产权份额，丙方占有33%的产权份额，甲方通知乙方入住前，乙方不具备回购能力的，必须与丙方就丙方产权部分签订租赁合同，否则甲方不予办理入住手续。三方还就其他事项进行了约定。2011年11月17日，骆治中与王欢作为法定代表人的东盛置地公司签订《北京市房屋出租托管合同》，约定骆治中授权东盛置地公司将涉案房屋全权托管出租，租期自2011年12月1日至2014年5月31日，租金每月3000元。该合同中同时补充：1、在租赁期内如骆治中违约，需赔付东盛置地公司装修费用等5000元。2、东盛置地公司已将所有房租付清。2013年7月4日，王欢代表东盛置地公司与骆治中续签合同，约定：房屋委托期自2014年6月1日至2019年11月1日，租金每月2500元，总计150000元。2013年12月9日，骆治中作为出卖人与王欢作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定：1、房屋成交价格为1200000元，定金10000元，首付款20000元；2、涉案房屋无房本且为共有产权房屋，骆治中积极配合王欢办理解除共有事宜，解除共有资金由王欢垫付并充当购房首付款部分；3、解除共有后，骆治中积极配合王欢办理产权证，所需费用由王欢暂为垫付；4、王欢支付完定金及部分首付款后，骆治中承诺将房屋交付王欢使用，王欢可提前入住并装修也可对外出租，如骆治中违约则赔付装修费用，王欢保留装修票据；5、如骆治中不积极配合办理解除共有、办理房产证的手续或根本违约的，需赔付王欢总房款20%的违约金；6、骆治中同意王欢将房屋转售第三方，如王欢将房屋出租的，则租金归王欢所有；7、涉案房屋为共有产权，如因此原因不能买卖的，由骆治中承担责任。该补充协议签订后，骆治中将涉案房屋的以下材料交付给王欢：房款发票2张（编号为00397900、04659616）、前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同补充协议2张、前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置协议书（编号为6-2-2050）、《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同（按份共有产权）》（编号为6-2-2050）、《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房补充合同（按份共有产权）》（编号为6-2-2050）、房屋租赁合同（产权共有）（编号为第共0174号）。关于房屋出租情况，合同中约定出卖人已将房屋出租，买受人为承租人。2013年12月18日，骆治中向王欢出具收条一份，内容为收到王欢支付的定金10000元、购房款20000元。2018年8月15日，骆然作为甲方与北京市东城区物业管理中心作为乙方签订《房屋租赁合同（产权共有）》（编号为第共0174号），约定：租赁房屋为甲乙双方共有，租赁期限自2018年8月15日至乙方向甲方购买涉案房屋的合同生效之日止，房屋仅限于乙方自行居住，甲方按照3.05元/月/平方米的标准收取租金，每月租金为47.28元。庭审中，王欢向法院提交2012年10月15日的租金收条（金额为10000元）及2013年7月4日的租金收条（金额为30000元），据此证明东盛置地公司已经支付了2016年7月31日之前的租金，但另有15000元的收据已经找不到了，双方签买卖合同时口头约定将东盛置地公司多交纳的房租转换为房款。骆然认可两份收条的真实性，但认为房租标准过低。骆然向法院提交涉案房屋所在小区自2015年至2018年期间的租金查询件，据此证明骆治中与东盛置地公司签订的出租托管合同租金过低，显示公平，并据此主张相应租金。王欢称东盛置地公司与骆治中签订合同时约定的租金标准符合当时的行情而且出租时房屋为毛坯房，东盛置地公司花费15000元进行的装修。经查，涉案房屋尚未办理不动产权属证书。经询，王欢称与骆治中签订房屋买卖合同后，其已将该给东盛置地公司支付的租金及装修费用给了公司，自2013年12月18日开始涉案房屋由王欢进行出租。东城区房地管理二中心称崇文房屋土地经营管理中心现为东城区房地管理二中心。一审法院经审理认为：依法成立并生效的合同具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，根据当事人陈述及在案证据，可以认定骆治中与王欢签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋性质为共有产权住房，东城区房地二中心作为共有人对于骆治中与王欢的买卖行为不予追认，且关于公有部分产权份额的买卖尚无相应的政策规定，在此情形下，骆治中与王欢签订的房屋买卖合同及补充协议不具备继续履行的客观条件，关于王欢要求骆然继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。关于骆然要求解除买卖合同及补充协议的反诉请求，法院予以支持。买卖合同及补充协议解除后，王欢应当将涉案房屋及房屋相应手续返还骆然，骆然亦应将房款及定金返还王欢。王欢虽称东盛置地公司多交纳的租金转换为其购买房屋的房款，但并未提交证据予以证明，法院难以采信。关于王欢主张的违约金，涉案房屋买卖合同及补充协议签订时，王欢已知晓该房屋为共有产权，且自合同签订至今，关于公有部分产权的买卖及房屋过户均不具备相应条件，即并非双方的主观原因导致合同无法继续履行，故王欢关于骆治中存在恶意违约的意见，法院不予采信，其要求骆然支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于骆然要求王欢支付租金的诉讼请求，根据《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同（按份共有产权）》的约定，骆治中占有67%的产权份额并实际承租另外33%的份额（后变更承租人为骆然），王欢自合同签订后即实际控制涉案房屋至今，应当支付相应期间的房屋占有使用费。虽双方在买卖合同补充协议中约定如王欢将房屋出租，租金归王欢所有，但考虑到王欢已付定金和首付款数额及实际控制房屋并转租获益的情况，另结合其在合同签订时了解房屋性质及需要解除共有的形、王欢另行购买房屋的机会损失、涉案房屋所在区域的房屋出租价格变动等因素并兼顾公平原则，法院对房屋占有使用费的标准酌情予以确定。综上，一审法院判决：一、解除王欢与骆治中就北京市朝阳区弘善家园X号楼X单元X号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；二、王欢于判决生效之日起七日内将北京市朝阳区弘善家园X号楼X单元X号房屋及相应购房手续【具体包括：房款发票2张（编号为00397900、04659616）、前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同补充协议2张、前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置协议书（编号为6-2-2050）、《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同（按份共有产权）》（编号为6-2-2050）、《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房补充合同（按份共有产权）》（编号为6-2-2050）、房屋租赁合同（产权共有）（编号为第共0174号）】返还骆然；三、骆然于判决生效之日起七日内退还王欢购房定金10000元、房款20000元；四、王欢于判决生效之日起七日内按照月租金3000元标准支付骆然自2013年12月9日至房屋实际返还之日止的占有使用费；五、驳回王欢的其他诉讼请求；六、驳回骆然的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据查明的事实，王欢与骆治中交易的房屋系共有产权住房，33%的房屋产权系骆治中租赁东城区房地二中心，东城区房地二中心作为共有权人对王欢与骆治中的房屋买卖行为不予认可，关于公有部分产权份额的买卖亦无相应的政策规定，在此情形下，一审法院认定王欢与骆治中签订的房屋买卖合同及补充协议不具备继续履行的客观条件符合本案实际，并无不当，王欢上诉要求继续履行上述合同，骆治中向东城区房地二中心购买33%的产权后，将涉案房屋产权过户至其名下，本院不予支持。根据王欢与骆治中所签房屋买卖合同及补充协议约定，此房有共有权，33%产权由东城区房地二中心所有，如因此原因不能买卖，则由骆治中承担责任。双方对该责任内容并未明确约定，亦未就此约定违约金，而结合上述协议的其他内容可知，王欢对涉案房屋产权共有情况系明知，且王欢自述其曾与骆治中一同至有关部门询问解除共有事宜，有关部门亦答复暂时解除不了，现王欢亦未提供证据证实骆治中存在不积极配合等行为，故王欢要求骆治中给付违约金，依据不足，一审法院未予支持并无不当。因王欢明确表示其在与骆治中签订房屋买卖合同后，涉案房屋由其出租，故一审法院综合本案具体情况酌情认定王欢自购房之日支付涉案房屋使用费并无不当。关于涉案房屋使用费标准，综合考虑本案具体情况，一审法院考量相关因素并兼顾公平原则，酌定的使用费数额属自由裁量权范围，亦无明显不当。王欢上诉认为一审法院酌定使用费金额违反当事人意思自治原则，缺乏依据，本院不予采纳。因王欢所述收条记载的租金系由案外人东盛置地公司交纳，王欢未举证证实其已将上述租金实际给付案外人东盛置地公司，骆治中与王欢就上述租金折抵购房款达成一致合意，故王欢上诉认为其本人已经实际交纳涉案房屋租金至2015年11月30日，不应重复交纳房屋使用费，缺乏依据，本院不予采纳。关于程序方面的争议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。根据查明的事实及一审庭审笔录记载，一审法院请王欢明确诉讼请求，王欢表示庭后明确履行合同还是解除合同，此后的庭审中王欢明确其诉讼请求为，继续履行涉案房屋买卖合同，如不履行涉案合同则要求骆然支付违约金。因此，王欢对涉案合同履行与否以及相应的后果进行了考虑，并提出了相应的诉讼请求，现王欢上诉主张一审法院未予释明如合同解除王欢应享有的权利义务，违反法定程序，缺乏依据，本院不予采纳。因王欢未在本案中提出装修损失的诉讼请求，亦未就此提交证据或者评估申请，一审判决亦未就王欢另行购买房屋机会损失予以判处，故王欢上诉主张一审法院未予进行装修评估并认定装修损失，超诉请裁判，严重程序违法，缺乏依据，本院不予采纳。经审查，一审判决亦无上述法律规定的严重违反法定程序之处。因此，王欢上诉主张一审判决严重程序违法，要求发回重审，依据不足，本院不予支持。综上，王欢的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8610元，由王欢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二〇年八月十四日法官助理 肖萌萌书 记 员 李星月