新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2142号   上诉人(原审原告)：陈长科，男，1972年12月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：王军，新疆广翼律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京中路东二巷30号。   法定代表人：丁建忠，该公司董事长。   委托诉讼代理人：何敏，新疆赛天律师事务所律师。   上诉人陈长科因与被上诉人乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初11902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭于2020年7月14日开庭进行了审理。上诉人陈长科的委托诉讼代理人王军，被上诉人华联公司的委托诉讼代理人何敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陈长科上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项,改判华联公司向我返还租金160,630.14元、支付违约金5万元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审判决未认定涉案房屋消防不合格的事实。在我承租前,新市区公安消防大队于2017年7月25日对华联公司建设的华联大厦A座进行检查，发现华联公司违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项规定，以上事实有2017第4586号《消防监督检查记录》、新公消限字2017第2659号《责令限期整改通知书》、现场照片、询问笔录等证据予以证实,华联公司由于未在限定期限内整改，新市区消防大队于2017年8月18日下达行政处罚决定书，对华联公司罚款5,000元人民币。2017年9月4日，华联公司将不符合消防要求、缺少消防喷淋设施且未进行整改的房屋出租给我。2018年4月13日，新市区消防大队以华联公司消防设施未保持完好有效为由，在新疆消防救援总队网站上公布了罚款处罚的信息，上述证据证明华联公司从2017年7月25日到2018年4月13日期间仍然未对其消防设施喷淋进行整改的客观事实。在租赁合同履行期间,因华联公司未及时对缺少喷淋设施的出租房屋增加消防喷淋系统,导致我无法申报消防专项许可,新市区教育局出具了停办通知书,该通知载明停办的原因为“未通过消防验收”。一审判决对于上述事实未予以认定，显属错误；2.一审判决认定我不具备办学资格与现行法律政策规定相悖,我经营的早教机构只需要工商营业执照,而不需要所谓的办学资格,我出示了工商营业执照、工商信息咨询分类等相关证据,一审判决对此认定错误；3.我于2018年4月14日退出涉案租赁房屋，并于当日交纳了涉案房屋的物业费(水电暖)费用2,385.92元，即表明从2018年4月14日已停止使用租赁房屋,一审判决对于我交纳费用的性质认定错误,对我从涉案房屋搬离的事实未予认定，显属错误。二、一审法院适用法律错误。1.本案最关键最根本的是何方违约,是何种原因导致我无法使用承租房屋进行早教培训。我出示了涉案房屋消防不合格的行政处罚决定书、租赁房屋无消防喷淋设施的图片、丁瑞的电话录音、邱明杰的微信记录、教育局停办通知书等证据材料,这些证据材料能够形成一个完整的证据链,完全能够证明华联公司出租的房屋因消防无喷淋设施,直接造成我无法申请专项消防验收而被教育局通知停办的事实；2.一审判决错误采信社区工作人员王筱豪的证言,一审法院调取的王筱豪的证言与我调取、了解的王筱豪陈述完全不一致,我向法庭出示的证据可以证实我于2018年4月14日将涉案租赁房屋封门,于当日下午搬走,并结算了所有费用。我在从涉案租赁房屋搬走时,通过电话通知了华联公司指定的联络人丁瑞,丁瑞并未否认我搬走的事实。从交纳物业费的行为可以表明我从这个时间段搬离了涉案房屋,否则华联公司为何不向我主张涉案房屋的物业费。一审法院认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院支持我的上诉请求。   华联公司辩称，不同意陈长科的上诉请求。陈长科的上诉请求和理由没有法律依据。截止到双方租赁合同期满，陈长科都没有向我公司进行交接租赁物，即便陈长科在租赁期间提前终止租赁合同，也没有向我公司履行任何的通知义务。即便依照陈长科的说法，涉案早教机构依照社区通知进行停办，根据社区停办通知及一审的询问笔录证实，均是因陈长科没有办学资质，同消防问题无关。涉案租赁房屋在向陈长科交付时不存在消防问题，陈长科从2013年开始租赁涉案房屋，每三年签订一次合同，从2013年开始陈长科一直占有使用涉案房屋，即便在2017年存在消防问题，也是陈长科的自身原因导致，跟我公司无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。   陈长科向一审法院起诉请求：1.判令华联公司返还保证金50,000元；2.判令华联公司向我返还租金160,630.14元；3.判令华联公司承担违约金50,000元。   一审法院认定事实：2017年9月12日，华联公司（甲方）与陈长科（乙方）签订租赁合同书，约定（一）乙方租用甲方位于北京××路建筑面积374.96㎡房屋，原房屋装修设备标准为粉刷墙面、木质地板，所租房屋作为教育培训所用；（二）2017年9月4日至2018年9月3日止，租期一年，合同期内租金为41万元，保证金5万元（2016年转入），合同签订之日支付租金20万元，2017年12月21日前支付租金21万元；（三）甲乙双方签订租赁合同时，乙方需支付甲方保证金5万元，待合同终止后，乙方结清所有应付甲方的相关费用，并交接完毕后甲方予以返还；（四）在承租期内，如乙方需要装修，在装修前应保证不改变主体结构的同时，向物业公司提供装修方案，并经甲方工程技术部门和消防部门审定批准后，方可装修。使用前、使用中应取得消防部门的批准；（五）承租期内，如遇消防问题，甲方应积极改进满足乙方正常经营的消防需要，一般问题造成乙方延期的，合同期顺延，重大问题严重影响乙方经营需要的（处罚和封门），乙方有权选择等待改善或者迁园；（六）甲乙双方不论任何一方无正当理由提前终止合同，即构成违约，应向另一方赔偿违约金5万元。同年9月15日、12月20日，陈长科分别向华联公司缴纳租金20万元及21万元。2018年4月14日，高新区（新市区）民办非学历培训机构清理整治工作领导小组对陈长科经营的乌鲁木齐多彩宝贝社会经济咨询有限公司（红黄蓝）进行检查，并出具停办通知书，通知书内容为“经查，你培训机构（中心）未通过消防检查验收，故不具备教学场所应有的条件。未经许可擅自招生的行为违反了《中华人民共和国民办教育促进法》及《民办非企业单位登记管理暂行条例》的相关规定。依照相关规定现责令你机构于2018年4月15日前停止非法办学行为，并做好退费等各项工作”，该份通知书加盖了高新区（新市区）教育局印章。同日，涉案房屋所在的新体社区对涉案房屋张贴封条。2020年4月15日，一审法院工作人员前往高新区（新市区）教育局综合办公室，对2018年4月14日停办通知书中的内容进行询问，该科室科长表示，停办通知书为制式文件，其中“你培训机构（中心）未通过消防检查验收”的意思为该机构如需要办学，应当先去申请该机构的专项消防审核意见书，然后再前往教育局申请办学许可证。而华联大厦的消防是否合格应当是消防部门进行检查，而不是教育局，教育局并未对华联大厦的消防进行检查。故停办通知书中“你培训机构（中心）未通过消防检查验收”并不是表示华联大厦的消防不合格，只是该机构未办理专项消防审核意见书。2020年5月9日，一审法院工作人员前往新体社区，对陈长科租赁的华联大厦A座二楼于2018年4月14日被张贴封条的情况以及陈长科搬离涉案房屋的时间进行了询问，新体社区工作人员表示，陈长科租赁的房屋确实被社区贴了封条，原因系没有相关资质，证照不全，社区也是根据停办通知书的要求张贴的封条。对于陈长科搬离涉案房屋的具体时间不清楚，但是社区工作人员在2018年6、7月份左右发现陈长科已搬离涉案房屋。另查，陈长科自2013年9月开始承租并使用涉案房屋，并于2013年9月4日向华联公司交付涉案房屋保证金5万元。   一审法院认为，华联公司与陈长科签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的租赁合同中约定的租赁期限已到期，华联公司也已收回涉案房屋，华联公司应当按照合同约定向陈长科退还保证金，陈长科现主张华联公司退还保证金5万元的诉讼请求，符合双方的约定，一审法院予以支持。陈长科称其于2018年4月15日搬离涉案房屋，故主张华联公司返还租金160,630.14元，华联公司庭审中抗辩陈长科未与其进行交接，华联公司系合同到期后才收回涉案房屋，故陈长科应当出示证据证明其2018年4月15日即搬离房屋。陈长科在庭审中出示的停办通知书以及社区工作人员张贴封条的视频、照片，只能证明陈长科承租的房屋被相关部门检查并被封门的事实，不能证明陈长科于2018年4月15日即搬离了涉案房屋。陈长科在庭后出示的向华兴物业服务有限责任公司缴纳的物业费凭证，首先无法确认陈长科2018年4月14日支付的费用是否系缴纳的涉案房屋物业费，退一步说，即便陈长科缴纳的是涉案房屋的物业费，也只能证明其向物业公司缴纳物业费的事实，亦无法证明其与华联公司进行了交接并于2018年4月15日搬离涉案房屋。另外，根据一审法院工作人员于2020年5月9日前往新体社区，新体社区工作人员对于陈长科搬离房屋的具体时间亦不清楚，故亦无法确定陈长科搬离房屋的具体时间。综合以上，陈长科出示的证据不足以证实其于2018年4月15日搬离涉案房屋的主张，陈长科对此应当承担举证不能的不利后果，故陈长科主张华联公司返还租金160,630.14元的诉讼请求，一审法院不予支持。陈长科主张华联公司承担违约金5万元，原因系涉案房屋消防未通过检查验收从而导致陈长科提前搬离，致使陈长科无法继续履行合同。本案审理过程中，一审法院工作人员前往高新区（新市区）教育局对停办通知书中内容进行询问，停办通知书中载明的“你培训机构（中心）未通过消防检查验收”系陈长科未办理专项消防审核意见书，高新区（新市区）教育局并未对华联大厦的消防情况进行检查，且高新区（新市区）教育局也无权对华联大厦的消防情况进行检查，故陈长科出示停办通知书用以证明华联公司出租的涉案房屋消防未通过验收，一审法院不予采信。对于陈长科经营的红黄蓝亲子园的性质以及其是否需要办理办学许可证、专项消防审核意见书等，不在本案处理范围，一审法院对此不作处理。另，庭审中陈长科出示的2017年8月18日由新市区消防大队出具的行政处罚决定书，用以证明华联公司出租的涉案房屋消防设施不合格，一审法院认为，该份行政处罚决定书的出具时间为2017年8月18日，与停办通知书的出具时间及原因均不相同，而陈长科搬离涉案房屋的原因系停办通知书，故陈长科出示该份证据用以佐证停办通知书中载明的消防未通过检查验收，一审法院不予采信。最后，根据双方签订的租赁合同第六条违约责任的约定，“甲乙双方不论任何一方无正当理由提前终止合同，即构成违约，应向另一方赔偿违约金5万元”，因华联公司未提前终止合同，陈长科出示的证据亦无法证明其提前搬离涉案房屋系华联公司原因造成的，故陈长科主张华联公司支付违约金5万元的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、华联公司于判决生效之日起十日内退还陈长科保证金5万元；二、驳回陈长科主张华联公司返还租金160,630.14元的诉讼请求；三、驳回陈长科主张华联公司支付违约金5万元的诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈长科出示下列证据：1.新疆消防网站截图、行政处罚决定书，用于证明涉案华联大厦存在消防不合格被处罚的事实；2.微信截频形成的光盘一份，陈长科认为该视频中可以反映出涉案租赁房屋内没有消防喷淋设施，用于证明涉案租赁房屋不符合消防要求，与华联公司的工作人员丁瑞的陈述内容相互吻合；3.微信截图形成的光盘一份，用于证明陈长科接到新市区教育局的通知后于2018年4月14日开始从涉案房屋搬离，该证据中载明的搬家时的微信沟通内容；4.机动车保险车辆损失书一组，用于证明为陈长科搬家的王龙军驾驶的车辆在2018年4月14日发生了碰撞事故，陈长科于2018年4月14日从涉案房屋内搬离；5.陈长科与案外人许正亮的录音资料一份，用于证明陈长科与合伙人许正亮进行沟通，因消防原因从涉案房屋搬离；6.借记卡交易明细清单一份，用于证明陈长科向物业公司交纳了物业费用，涉案房屋的租赁日期截止到2018年4月14日；7.许正亮与社区工作人员的录音资料一份，用于证明陈长科的合伙人许正亮与社区工作人员王筱豪核实情况的经过。   华联公司质证认为：上诉证据均不属于新证据的范围，这些证据都属于可以在一审庭审中出示的证据。1.对第一组证据的真实性、合法性、关联性不认可，即便真实，该证据仅能证实消防部门在检查时消防设施未保持完好，陈长科在使用涉案房屋5年后辩称消防设施不合格没有依据，即便存在处罚决定书也是要求限期整改，并非陈长科单方解除合同的理由；2.对微信截图及视频的真实性、合法性、关联性不认可，上述证据与陈长科的上诉请求没有任何的关联性，部分截图只能证明陈长科在正常的使用租赁场所；3.对视频的真实性、合法性、关联性均不认可，该视频内容属于正常上课的视频，说明我方出租的是可以使用的房屋，喷淋设施是有间距的，并不是每一处都有，即便是没有喷淋设施，也是陈长科在租赁过程中经过改造和装修导致；4.机动车车辆损失书等证据与本案无任何的关联性，车主及车辆信息与陈长科无关，不能证明与本案有关系；5.对于水费、电费等交费票据的真实性、合法性、关联性认可，但上述证据不能证明涉案租赁合同已经终止；6.对录音资料的真实性、合法性、关联性不认可，案外人许正亮的录音资料与我公司无关，录音中涉及的丁燕不是我公司员工；7.对于王筱豪与许正亮通话的录音资料的真实性、合法性、关联性不认可，录音中的人员身份无法确认，录音内容与陈长科也没有关系。   本院对上述证据认定如下：对第一组证据的真实性、合法性予以确认，但该网站载明的消防服务机构不良行为统计表及行政处决定书中载明的主体为乌鲁木齐华兴物业服务有限责任公司（华联大厦A座、B座），该证据无法反映与华联公司之间存在关联性，且该证据载明的“消防设施未保持完好”无明确的对应内容，不能证实与陈长科或华联公司之间有无关联，本院对该组证据的关联性不予确认，对该组证据不予采纳；对第二组证据的真实性、合法性予以确认，但从该证据无法客观全面反映涉案房屋的消防设施的具体情况，亦无法反映华联公司在出租涉案房屋时的具体状况，本院对上述证据的关联性不予确认，对该组证据不予采纳；对第三组证据的真实性、合法性予以确认，但该组证据不能证实因华联公司的原因导致涉案教育培训机构从涉案房屋内搬离，本院对该组证据的关联性不予确认，对该组证据不予采纳；对第四组证据的真实性、合法性予以确认，但该组证据仅能证实王龙军驾驶车辆出现过碰撞事故，与本案的租赁合同履行及合同解除均无关联性，本院对该组证据的关联性不予确认，对该组证据不予采纳；对第五组证据的真实性、合法性、关联性予以确认；因第六组证据、第七组证据的来源无法确认，录音资料中的人员身份无法核实，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。   陈长科申请证人王龙军、周艳萍、邓兴辉出庭作证。证人王龙军陈述2018年4月14日接到许正亮的电话，帮助其搬家，共计收取了2,000元费用，在搬家过程中发生了碰车事故，王龙军与陈长科不认识。证人周艳萍陈述从2017年开始在涉案争议房屋开办的培训学校内参加早教培训，2018年4月14日在上课过程中接到通知，将培训学校搬至华润万家，周艳萍不知道搬迁原因。证人邓兴辉陈述从2017年开始在涉案争议房屋开办的培训学校内参加早教培训，在上课过程中接到老师通知要将培训学校搬迁，听培训老师转述培训学校存在消防不合格的问题。陈长科对上述证人证言的真实性、合法性、关联性予以认可。华联公司对上述证人证言的真实性、合法性、关联性不予认可，认为上述证人与陈长科均不认识，不能证实案件的相关事实。本院对上述证人证言认定如下：因上述证人陈述的内容主要为涉案培训学校搬迁的情况，三名证人与本案的当事人陈长科均不认识，对于陈长科与华联公司之间的争议不知情，且对涉案培训学校从涉案房屋搬迁之后的占有使用情况并不知情，上述证人证言与本案争议的问题并无关联性，本院对上述证人证言不予采纳。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，陈长科与华联公司之间因涉案房屋租赁合同的履行、解除时间、租金是否应当返还、履行过程中是否存在违约行为等产生争议，本案的争议焦点为：陈长科主张华联公司赔偿违约金5万元是否能够成立；陈长科主张华联公司退还租金160,630.14元有无事实依据和法律依据。对此本院分析如下：陈长科与华联公司之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据庭审调查及当事人陈述证实，陈长科自2013开始承租涉案房屋，双方于2017年9月12日签订的房屋租赁合同系对原租赁合同到期之后的续签合同。本案中，陈长科主张华联公司在履行合同过程中存在违约行为，其交付的涉案租赁房屋存在消防验收不合格的情况，导致其无法正常使用涉案房屋，应当赔偿违约金5万元。陈长科在庭审中出示了证据拟证实涉案房屋存在消防不合格的情形，但其提交的行政处罚决定书、网站截图信息等证据载明的消防设施存在问题的单位并非本案的当事人华联公司，陈长科并未提交华联公司向其交付涉案租赁房屋时存在消防不合格的证据，亦未提交证据证实在承租过程中向华联公司主张涉案租赁房屋存在消防不合格的情形，且陈长科使用涉案房屋开办经营场所已多年，现提出涉案租赁房屋存在无法正常使用、华联公司存在违约行为的依据不足，同时，双方签订的合同中约定的违约条款为“甲乙双方不论任何一方无正当理由提前终止合同，即构成违约，应向另一方赔偿违约金5万元”，华联公司在合同履行过程中并不存在提前终止合同的行为，陈长科主张华联公司应赔偿5万元违约金的依据不足，该上诉理由本院不予采信。关于陈长科上诉认为已于2018年4月14日从涉案租赁房屋内搬离，双方之间的租赁合同已终止，华联公司应将剩余租期内的已付租金退还的问题。对此本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消：（四）债务人依法将标的物提存：（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，陈长科主张涉案房屋的消防设施不合格，导致无法经营，已于2018年4月14日从涉案房屋内搬离，但其提交的相应证据无法证实华联公司在合同履行过程中存在违约行为，陈长科在庭审中虽然出示了大量的证据用于证实其于2018年4月14日从涉案房屋搬离的事实，在双方签订的租赁合同没有解除的情形下，陈长科即便存在从涉案房屋搬离的行为，并不能以此作为双方之间权利义务终止的依据，且陈长科并未提交已向华联公司通知搬离、已将涉案房屋交付的相关证据，亦未提交曾向华联公司通知解除合同的证据，在双方签订的租赁合同期限届满之前，陈长科自行处置权利的行为并不能免除其应当支付租金的合同义务，陈长科上诉认为华联公司应当向其退还租金的理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，陈长科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4,459.45元（陈长科已预交），由陈长科负担。   本判决为终审判决。   审判长冯宁   审判员庞艳   审判员瞿佩茹   二 〇 二 〇 年 八 月 十 六 日   书记员 李玉涛