浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初6401号 原告：范生军，男，1972年6月28日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 原告：唐文瑛，女，1985年12月11日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 两原告共同委托诉讼代理人：杨佐龙，重庆市万州区余家法律服务所法律工作者。 被告：徐鹰，男，1967年11月2日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：林淡秋，浙江常益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵莎，浙江常益律师事务所律师。 原告范生军、唐文瑛（以下简称原告）与被告徐鹰（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序于2020年1月13日和2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告范生军及两原告共同委托诉讼代理人杨佐龙，被告及其委托诉讼代理人林淡秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年8月18日，被告向两原告销售其位于湖州市吴兴区（实际是车库）一间，面积为36.96平方米，商铺价为536500元，过户费用为63500元。在签订该商铺买卖协议时，被告承诺于2018年12月30日前向两原告交付商铺产权证书。2018年8月28日前，两原告按被告指定的账户（户名：胡立萍，6213510200188728浦发卡、6210286080222480稠州卡）支付完购房款及手续费。在被告承诺交付产权证书到期后，原告多次向被告主张交付产权证书事宜，被告一直拒绝。原告认为，被告所承诺的办理房产证书和向两原告交付房产证书，明显属于虚假承诺，故向法院提起诉讼，请求判令：1.依法撤销原、被告签订的《房屋买卖居间协议》；2.被告返还两原告购房款536500元和手续费63500元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，两原告变更第1项诉讼请求为“确认原、被告之间订立的《房屋买卖居间协议》无效。” 被告答辩称：（一）被告主体不适格。2018年8月18日，被告父亲徐家骅委托被告转让案涉房产，被告受托与原告签订《房屋买卖居间协议》。根据代理关系的法律规定，代理的法律后果归属于被代理人，故该份《房屋买卖居间协议》的买卖合同相对人应是原告和被告父亲徐家骅。《房屋买卖居间协议》明确约定被告系作为“代理人”而不是“出让方”签字，并列明了车库的不动产单元编号，可以证实在签订该份协议时，被告已经明确向原告说明案涉房产的权属关系，原告对案涉房产的权属状况是了解的。（二）案涉《房屋买卖居间协议》应为合法有效。原、被告签订的《房屋买卖居间协议》是双方的真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫、乘人之危等情况，也不具有合同法第五十二条规定的关于合同无效的情形。案涉《房屋买卖居间协议》没有约定房产过户及腾房时间，房产权属证明并不是该协议的生效条件，同时，原告主张协议约定的腾房及过户时间，实际为被告与案外人签订的另一份《房屋买卖居间协议》的拓印印记，非案涉协议的约定内容。案涉房产虽然暂时没有办理产权登记手续，但实属被告父亲徐家骅合法享有所有权且随时可办理产权登记手续的房产，在本案第一次庭审后即办理了产权登记。因此，案涉《房屋买卖居间协议》合法有效，买卖合同标的亦为合法且可以转让。（三）案涉房产是车库而不是商铺，无论是《房屋买卖居间协议》第二条约定，还是不动产权籍调查配号证明和天民园汽车库认购协议书，都可以证明案涉房产为车库。（四）原告仅支付购房款536500元。《房屋买卖居间协议》仅约定房屋转让款为536500元，且目前房屋尚未办理过户手续，不可能产生过户费用。原告主张退还超出协议约定部分的支付款项，实际为原告范生军向被告支付另一处房产的购买价款，该房产位于本市百合公寓10幢69号、71号，购买价格为150万元。（五）案涉房产未办理过户手续的原因在于原告。案涉房产随时可以办理产权登记及过户手续，被告提供的微信聊天记录可以看出，被告多次要求原告方办理过户手续，但原告方一直找借口推诿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料： 证据1.结婚证书一份，拟证明原告范生军与唐文瑛之间的婚姻关系； 证据2.原、被告的身份证一份，拟证明原、被告的身份情况； 证据3.《房屋买卖居间协议》一份，拟证明原、被告于2018年8月18日签订《房屋买卖居间协议》，协议约定原、被告于2018年12月30日前办理过户手续，被告是否为案涉房屋的所有权人或共有人或合同委托代理人在该协议中未说明； 证据4.银行转账记录五份，拟证明原告已向被告支付购房款和过户费用； 证据5.原告向被告指定银行账户转账明细记录，拟证明原告通过被告支付另一处房产购买价款2091591.7元； 证据6.2019年5月17日微信聊天记录，内容为原告范生军要求被告归还其3万元，拟证明原告已向被告全额支付购房款。 被告为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据材料： 证据1.编号0000959号《房屋买卖居间协议》、编号0000958号《房屋买卖居间协议》各一份，拟证明被告作为代理人与原告签订编号0000959号《房屋买卖居间协议》，在签订协议时明确向原告说明案涉房产权属，故本案被告主体不适格；该屋买卖居间协议仅约定案涉房产转让价格536500元，未约定其他费用，且案涉房产经被告多次催促均遭原告拒绝过户，未产生任何过户费用，原告主张63500元过户费于法无据且与事实不符；该协议未约定过户及腾房的时间，原告提交协议上显示的时间，系被告与案外人签订另一份编号为0000958号《房屋买卖居间协议》时书写拓印而来； 证据2.天民园汽车库认购协议书、发票、不动产权籍调查配号证明、户口本及情况说明各一份，拟证明案涉房产所有权人系被告父亲徐家骅，徐家骅委托被告出售案涉房产并委托与原告签订编号0000959号《房屋买卖居间协议》； 证据3.编号0001391号《房地产居间协议》、交易明细/详情各一份，拟证明原告范生军共向被告购买两处房产，金额共计2036500元，原告范生军合计向被告支付1992391.7元，本案中原告提供的付款信息均为房款，未有其他过户费等款项； 证据4.微信聊天记录、照片各一份，拟证明案涉房产交付原告使用，原告正通过贴广告方式转手案涉房产；被告多次催促原告办理房产过户手续，但原告一直借口推诿； 证据5.不动产权证书一份，拟证明案涉房产实际所有人系被告父亲徐家骅，并已办理产权登记手续； 证据6.微信聊天记录截图、中国银行交易明细，拟证明2018年9月3日，原告范生军向徐鹰支付37000元是用于信用卡调头还款。 原、被告提交的上述证据材料，经庭审举证、质证，本院认证如下： （一）原告提交的证据。证据1-2，被告质证无异议。本院认为，该两组证据符合有效证据的要件，对其证明效力予以认定。证据3，被告质证认为真实性有瑕疵，协议并未约定过户和腾房的时间，该份协议上的过户和腾房时间是从被告与案外人签订的另一份房屋买卖合同拓印而来；协议中明确被告作为代理人来签订协议，原告方对被告代理人的身份应是了解的。本院认为，该份证据真实，能证明原、被告签订涉案房屋买卖合同的相关事实，但经审核，协议有关过户、腾房的时间确是从被告与案外人签订的另一份协议上拓印而来，故不能证明原告主张的协议约定原、被告于2018年12月30日前办理过户手续的拟证事实。证据4，被告质证对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为房屋实际并未过户，因此未产生过户费用；认可收到两原告购房款536500元，其余款项是原告范生军向被告购买另一处房产所支付。本院认为，该组证据能证明编号0000959号的《房屋买卖居间协议》约定天民园1幢19号车库转让价款为536500元，两原告已支付该转让价款的事实，但无法证明两原告已向被告支付其他手续费63500元的拟证事实，对该部分证明效力不予认定。证据5，被告对款项支付有异议，认可原告范生军向其购买另一处房产已按合同约定支付全部价款。本院认为，原告举证该些证据拟证明原告范生军已支付被告另一份编号为0000958号的《房屋买卖居间协议》购房款的情况，但该节事实与本案缺乏关联性，故对其证明效力不予认定。证据6，被告质证认为该证据与本案无关，陈述原告曾向被告租赁商用房，口头约定年租金1万元左右，但次年原告便要求退租，向被告讨要租房装修款3万元。本院认为，该证据无法证明原告所主张的拟证事实，对其证明效力不予认定。 （二）被告提交的证据。证据1，原告质证认为编号0000959号《房屋买卖居间协议》的黄色页是原件，但白色页和红色页不是原件，且无法证明被告仅作为代理人签订协议的证明目的；另，编号0000958号《房屋买卖居间协议》与本案不具有关联性。本院认为，该组证据能证明被告以代理人身份与原告签订协议的事实。同时，该份协议共有三页（白、黄、红色页），上面书写笔迹一致，均为原件，首页（白色页）第五条“房产过户与交付”条款中，房产过户和房屋腾空的时间栏为空白，而黄色和红色页面上该条款的时间栏有复写的痕迹，经比对，确系由被告与案外人签订编号为0000958号的《房屋买卖居间协议》书写时拓印而来。另，案涉编号0000959号的《房屋买卖居间协议》，虽约定房屋转让所产生的评估费、交易费、测绘费、契税以及房屋产权证、土地证工本费等相关费用由乙方承担，营业税、个税、土地增值税由乙方承担，但未约定具体的费用金额。证据2，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能达到证明目的，徐家骅是否委托被告出售房屋在协议签订时被告未曾说明，协议书上也未说明，且被告一直称房屋为其所有。本院认为，该组证据能证明案涉房屋系被告父亲徐家骅所有，徐家骅委托被告出售案涉房屋并委托被告与两原告签订房屋买卖合同的事实，对证据的该部分证明效力予以认定。证据3，原告对证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为原告向被告实际支付金额为2079377元。本院认为，被告举证该组证据拟证明原告向被告购买位于本市百合公寓10幢69号、71号房产及相关付款情况，说明原、被告之间有房屋买卖的款项往来，但该付款往来与本案缺乏关联性，对其证明效力不予认定。证据4，原告对证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为被告所称原告贴广告转租案涉房屋的事实不成立，原告并不知晓案涉房屋的具体位置，未张贴过转租广告，亦不认可被告关于原告推诿办理过户手续的说法。本院认为，该组微信聊天记录显示，被告在与原告签订房屋买卖合同后，于2018年10月22日给被告发信息，有告知“这几天赶紧去把天民园的房子转户”的内容，能证明被告曾催促原告办理房产过户的拟证事实，对证据的该部分证明效力予以认定。证据5，原告认为该产权证的办理时间为2020年1月13日，在原告起诉时房产证尚未办理，被告出示该产权证只能证明案涉房产为案外人徐家骅所有。本院认为，该证据符合证据的有效要件，能证明被告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。证据6，原告认为交易明细只能证明被告的账户往来，不能证明款项为原告所用、被告与原告有调头款的事实。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，对其证明效力不予认定。 根据上述有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2018年8月18日，被告作为代理人与原告（乙方）签订编号0000959号的《房屋买卖居间协议》，约定将位于本市天民园1幢19号建筑面积36.76平方米汽车库一间转让给两原告所有，约定转让价款536500元。该协议第六条约定，交易该房屋所产生的评估费、交易费、测绘费、契税以及房屋产权证、土地证工本费等相关费用由乙方承担，营业税、个税、土地增值税由乙方承担等。该份协议对房产过户和移交的时间未作约定。原告在该协议“乙方（签字）”栏签名，被告在甲方“共有人或代理人签字”栏签名。诉讼中，被告认可已收到原告房屋转让款536500元。原告诉称另支付被告手续费63500元，被告不予认可。房屋买卖协议签订后，被告曾通过微信向原告范生军发信息，催促原告办理讼争房产过户手续。 本案讼争房屋位于本市天民园1幢19号汽车库一间，系被告父亲徐家骅于2006年5月15日与湖州新新置业有限公司签订认购协议所购买，徐家骅于同年12月12日向湖州新新置业有限公司支付全部购房款。2018年8月18日，徐家骅委托被告将该房屋出售给原告。诉讼中，徐家骅于2020年1月13日办理取得了该房屋的不动产权证。 本院认为：本案争议焦点为，一、本案被告诉讼主体是否适格；二、本案双方所签订的房屋买卖居间协议是否合法有效，原告主张由被告返还购房款及手续费应否支持。 关于争议焦点一。 原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，实为房屋买卖合同。被告作为代理人与原告签订房屋买卖合同，合同未载明出售方的身份情况，现原告依据该份合同向被告主张权利，符合民事诉讼法第一百一十九条之规定，应予受理。 关于争议焦点二。 本案讼争房屋坐落本市天民园1幢19号汽车库一间，系被告父亲徐家骅购买，后徐家骅委托被告出售。被告接受徐家骅的委托作为代理人与原告订立房屋买卖合同，将案涉房屋转让给原告。合同订立后，原告已按约向被告支付房屋转让款。诉讼中，委托人徐家骅已取得讼争房屋的权属证书。故讼争房产所有权明确，且可以交付履行。原告诉称被告承诺于2018年12月30日前向原告交付商铺产权证书，该陈述与事实不符。经查，原、被告签订的房屋买卖合同未约定房产过户及交付使用的时间，亦未就房屋权属证书的交付进行约定。原告陈述其曾多次向被告主张交付房屋权属证书而被告一直拒绝，该陈述亦无事实依据。经查，原、被告签订房屋买卖合同后，被告曾催促原告办理房产过户手续，原告未予回应。现原告主张合同无效所依据的事由为“被告虚假承诺办理房产证书和向原告交付房产证书”，该事由实为合同法第五十四条规定的可撤销合同的情形。经查，讼争房屋在诉讼中已取得房屋权属证书，不存在无法办理房屋权属证书的情形，原告诉请主张所依据的该可撤销合同事由，并无事实依据，原告的诉讼请求，不予支持。另，涉案房屋买卖合同亦不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，两原告主张合同无效，亦无法律依据，不能成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告范生军、唐文瑛的全部诉讼请求。 本案受理费9800元，减半收4900元，由原告范生军、唐文瑛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员  陈 洪 二〇二〇年八月十日 法官助理  史菊芳 书 记 员  林 娥 ?*MERGEFORMAT?2? ?*MERGEFORMAT?1?