辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1233号 上诉人（原审被告）：丹东市客运站建设工程指挥部。住所地：丹东市振兴区十纬路98号。 法定代表人：马志刚，该指挥部主任。 委托诉讼代理人：于仲卿，辽宁仁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宁邦，辽宁仁正律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：徐效言，女，1939年8月10日出生，满族，无职业，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：王伟，辽宁博阳律师事务所律师。 上诉人丹东市客运站建设工程指挥部（以下简称客运站指挥部）因与被上诉人徐效言商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 客运站指挥部上诉请求：一、撤销丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初701号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、被上诉人不享有《木都广场网点认购意定书》的解除权，一审判决解除涉案合同，于法无据。二、一审判决将意定金认定具有定金性质，系适用法律错误。首先，《木都广场网点认购意定书》第7条约定，双方如需变更本议定书内容，应协商一致，并签订书面补充协议。依据该约定，对于上诉人预先拟定的条款，被上诉人可以与上诉人协商变更，《木都广场网点认购意定书》约定的内容并非全部按照上诉人预先拟定且不能协商。其次，双方签订《木都广场网点认购意定书》是处于同等地位。即使该条款属于格式条款，因涉案意定金没有约定定金性质，也不应认定为定金。 徐效言辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 徐效言向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《认购意定书》；二、被告双倍返还原告定金1294988.8元；三、判令被告返还原告购房款972505.6元。事实与理由：2013年4月15日，原告与被告口头达成购买被告开发建设的木都广场商业网点意向。为此，原告于2013年4月15日向被告交纳购房定金10万，于2013年4月18日向被告交纳购房定金50万，于2013年5月13日向被告交纳购房定金50万。2013年8月12日，原告与被告签订了《木都广场网点认购意定书》，约定：原告购买被告开发建设的木都广场商业网点4号009室建筑面积112平方米，单价每平方米28906元，总价3237472元；原告应于2013年8月12日交纳购房定金162万元；在被告下发预售许可证15日内原告补足剩余房款，签订正式商品房买卖合同。合同签订后，原告又向被告交纳购房定金52万。为此，原告总计付给被告购房定金162万元。但时至今日，被告仍未办理房屋预售许可证，也无法签订正式商品房买卖合同，被告已构成根本性违约。本案在定金和违约金均存在的情况下，原告选择被告承担定金罚责的相关法律责任。 一审法院认定事实：2013年4月15日，原告（定购人）与被告签订《木都广场定金协议书》，约定：物业坐落位置4号楼009室，建筑面积112平方米；单价29800元，总价3337600元，首付50%即1668800元；付款方式为按揭贷款；如7天内付款单价为28906元，总价3237472元，首付50%即1618736元。双方特别约定：“定购人须于2013年4月22日前至营销中心办理购房手续，否则视为放弃定购，被告有权处置该房屋，同时房源不留，定金不退。交款日期以银行回执单日期为准，汇款后携带回执单及身份证前来营销中心开付交款收据、签订认购意定书。定购人需在规定日期内交付房款签订认定意定书，同时此协议书收回作废。定购人当日交付定金10万元”。 2013年8月12日，原告徐效言（乙方）与被告（甲方）签订《木都广场网点认购意定书》，约定：乙方所购房源为4号009室，暂约定建筑面积为112㎡；成交合同单价28906元/㎡，合同总价为3237472元。本网点最终面积以房产部门最终核定的面积为准，如有面积差异，该网点单价不变，总房款根据实际测绘面积多退少补，房号最终以地名办实际编号为准。乙方同意以商业贷款的付款方式购买本网点，并于2013年8月12日交纳162万元作为该房屋的意定金。在甲方下发预售许可证通知乙方后的15日内，乙方需到甲方指定地点补足剩余房款，签订正式商品房买卖合同，并办理相关手续。如乙方申请退房或逾期交款，甲方有权利要求乙方支付总房款的5%作为违约金，并自动解除与乙方的认购意定。甲方自乙方交纳意定金之日起，不得将乙方所购房屋另售他人，否则需赔付乙方总房款的5%作为违约金。如政府规划变更调整，导致乙方房源变化，乙方有权申请退房，甲方需支付乙方银行同期存款利息。甲乙双方如需变更本意定书内容，应协商一致，并签订书面补充协议。本意定书经双方签字盖章后生效，双方签订正式合同生效后本认购书自行终止。双方的权利义务以签订正式合同为准。 被告分别于2013年4月15日、4月18日、5月13日、8月12日出具收款收据，分别载明收到意定金10万元、50万元、50万元和52万元，合计162万元。虽然收款收据加盖的丹东客运总站印章，但被告认可收到上述款项。 被告自述现尚未取得商品房销售（预售）许可证和建设工程施工许可证。 一审法院认为，原、被告签订的《木都广场网点认购意定书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为双方纠纷裁判的依据。自双方签订《木都广场网点认购意定书》后，至今已近七年之久，被告仍未能取得案涉工程商品房销售（预售）许可证和建设工程施工许可证，无法按约履行签订商品房买卖合同等义务，被告构成违约，故原告请求解除合同并返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告提出的关于原、被告在《木都广场网点认购意定书》中约定的“意定金”不属于定金性质一节。原、被告前期签订的《木都广场定金协议书》约定了定金10万元，被告为原告出具10万元收款收据，载明的收款事项为“意定金”，而《木都广场定金协议书》自双方签订《木都广场网点认购意定书》时作废；原、被告签订的《木都广场网点认购意定书》协议中约定了“意定金”，被告出具的收款收据载明的收款事项依旧是“意定金”，原告主张双方约定交纳的都是定金，而被告对此予以否认，现当事人对合同条款的理解存在分歧，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对于格式条有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故被告的该辩解意见不予采纳，双方约定的“意定金”具有定金性质；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，故原告请求被告双倍返还定金的诉讼请求予以支持。关于本案所涉及的定金金额一节，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，结合本案的实际情况，认定原告交纳的定金数额为647494.4元（总房价3237472元×20%），预付购房款为972505.6元。 一审法院判决：一、解除原告徐效言与被告丹东市客运站建设工程指挥部于2013年8月12日签订的《木都广场网点认购意定书》；二、被告丹东市客运站建设工程指挥部于本判决生效后10日内双倍返还原告徐效言定金1294988.8元；三、被告丹东市客运站建设工程指挥部于本判决生效后10日内返还原告徐效言房款972505.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12520元，由被告丹东市客运站建设工程指挥部负担（此款原告已预交） 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，徐效言与客运站指挥部于2013年8月13日签订的《木都广场网点认购议定书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。虽然《木都广场网点认购议定书》第2条约定：“在甲方（客运站指挥部）下发预售许可证通知乙方（徐效言）15日内，乙方需到甲方指定的地点补足剩余房款，签订正式商品房买卖合同，并办理相关手续。”但是，该议定书签订至今已七年，涉案工程虽已完工，但至今仍未取得商品房销售（预售）许可证，客运站指挥部作为出售人，至今仍不能履行与徐效言签订商品房销售（预售）合同、交付房屋等主要合同义务。一审判决认定客运站指挥部构成违约，并据此支持徐效言提出的解除《木都广场网点认购议定书》并返还已付购房款的请求，并无不当，本院予以确认。 关于徐效言交纳的款项是否为定金一节。首先，涉案《木都广场定金协议书》、《木都广场网点认购议定书》均系客运站指挥部提供的、为了在涉案工程所涉商品房销售中重复使用而预先拟定的条款，虽然《木都广场网点认购议定书》第7条约定：“甲乙双方如需变更本议定书内容，应协商一致，并签订书面补充协议。”但双方并未签订书面补充协议对该格式条款予以变更，故一审判决认定其为格式条款，并无不当。其次，徐效言与客运站指挥部2013年4月15日签订的《木都广场定金协议书》中约定：“今日交付定金人民币壹拾万元整。”当日，徐效言交纳10万元，客运站指挥部出具的收据虽载明为意定金，但因该收据系客运站指挥部出具且内容均由客运站指挥部书写，一审法院认定该10万元系双方约定的定金，并无不当。之后，徐效言依据该2013年4月15日签订的《木都广场定金协议书》，分别于4月18日、5月13日交纳50万元、50万元，客运站指挥部分别出具收据，载明收款事由均为“意定金”，均加盖“丹东客运总站”印章。故该两笔共计100万元均应认定为涉案《木都广场定金协议书》所约定的定金。2013年8月12日，双方签订《木都广场网点认购议定书》，约定：徐效言（乙方）于2013年8月12日交纳162万元作为该房屋意定金，同时约定当日，徐效言交纳52万元，客运站指挥部出具52万元收据，载明收款事由为“意定金”，并加盖“丹东客运总站”印章。依据《木都广场定金协议书》约定：“订购人需在规定日期内交付房款签订认购议定书，同时此协议书收回作废。”双方2013年8月12日签订《木都广场网点认购议定书》，《木都广场定金协议书》于2013年8月12日作废。因《木都广场定金协议书》已作废，且双方新签订的《木都广场网点认购议定书》以及收款收据中载明的款项性质均为“意定金”，故徐效言于2013年8月12日交纳的52万元，不应认定为定金。因此，对客运站指挥部提出的徐效言交纳的款项均为“意定金”，应理解为预先交纳的房款，不应认定为定金的上诉主张，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，双方约定的总房款为3237472元，一审判决认定徐效言交纳的定金数额为647494.4元（3237472元×20%），其余款项972505.6（1620000元-647494.4元）为预付购房款，并无不当，本院予以确认。 综上所述，客运站指挥部的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25040元，由上诉人丹东市客运站建设工程指挥部负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  李大为 审判员  李 欣 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王秀文