湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初2520号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。 法定代表人：昌荣，该公司副总裁。 委托诉讼代理人：张鑫，男，该公司员工。 被告：余江，男，1990年7月19日出生，汉族，住湖北省汉川市， 委托诉讼代理人：钟威，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）与被告余江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告彩生活公司的委托诉讼代理人张鑫、被告余江的委托诉讼代理人钟威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彩生活公司向本院提出诉讼请求：1.被告余江支付原告彩生活公司物业管理费3,206.54元、滞纳金827.28元，共计4,033.82元；2.被告余江承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月28日，原告彩生活公司与案外人武汉市兴荣伟业贸易发展有限公司签订了物业管理服务合同。该合同约定，该物业管理合同期自该物业正式入伙之日起计，直至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；受益人按照房屋建筑面积向原告彩生活公司支付物业管理费用，缴费时间为从开发商通知的业主入伙之日起，每次交纳费用时间为当月5号前，逾期缴费的，从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金直至交纳全部费用之日止。被告余江系前述物业1栋1单元307室的业主，其房屋建筑面积为53.89平方米。按照合同约定，被告余江应当向原告彩生活公司缴纳从2019年1月1日至2020年5月31日的物业管理费3,206.54元，但被告余江一直拒绝缴纳该费用。为维护自身权益，原告彩生活公司故提起诉讼。 被告余江辩称：1.从原告彩生活公司与被告余江签订的《前期物业管理服务协议》第四条与第五条的内容来看，双方并未就物业管理服务费用及其他有偿服务费用进行约定，也没有约定滞纳金条款，故原告彩生活公司主张的物业费、滞纳金缺乏合同依据；2.原告彩生活公司不履行物业管理服务协议约定义务在先，包括在保洁和环境卫生方面严重违约、未按合同约定履行绿化维护义务、在安全保障方面未尽合同义务、未能履行24小时安保和消防及抢修服务、无办公电话、对被告余江在内的小区业主态度极其恶劣等，有的还引发群体事件，且拒不改正，故原告彩生活公司要求被告余江支付物业费和滞纳金缺乏法律依据；3.原告彩生活公司提交的《前期物业管理服务协议》等协议中关于被告余江建筑面积、物业服务费标准等内容系原告彩生活公司伪造，应排除该非法证据，并追究原告彩生活公司伪造证据的法律责任；4.被告余江多次要求原告彩生活公司退还违法多收取的0.19平方米的物业费计7.98元，原告彩生活公司拒不退还；5.原告彩生活公司接手涉案小区物业服务后，导致了大量的纠纷，包括诉讼、信访等群体事件因而时有发生，被告余江向原告彩生活公司提出改进意见，原告彩生活公司拒不改正并将被告余江踢出了群聊。综上，请求驳回原告彩生活公司的诉讼请求。 本院查明的主要事实：被告余江为本辖区青澳·都市尚巢小区1栋1单元307室房屋业主。该房屋的武汉市商品房买卖合同载明用途为办公、建筑面积为54.08平方米，但该房屋实际建筑面积为53.89平方米。2014年3月28日，原告彩生活公司作为乙方与案外人武汉市兴荣伟业贸易发展有限公司作为甲方签订《青澳·都市尚巢物业管理服务合同》一份。该合同约定，甲方选聘乙方对其开发的青澳·都市尚巢精装复式公寓项目提供物业管理服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为公寓每月每平方米3.5元、商业用房每月每平方米5.6元；物业管理服务资金于该物业开始交付使用之日起按月计收，已交付给业主的物业，甲方不再承担物业管理服务资金；物业管理服务资金应于每月五日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；该物业管理合同期自该物业正式入伙之日起计，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，直至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止，业主委员会成立并与物业服务企业签订的服务合同生效后，则前期物业管理委托合同自动终止等。2018年1月7日，原告彩生活公司与被告余江签订《前期物业管理服务协议》一份，就原告彩生活公司向被告余江提供前期物业管理服务的事项进行了约定。该合同载明，被告余江的物业在青澳·都市尚巢小区内，建筑面积为54.08平方米，被告余江从开发商通知的业主入伙之日起开始向原告彩生活公司缴纳物业管理费，其中非住宅按建筑面积每月每平方米3.5元缴纳，商业用房按建筑面积每月每平方米5.6元缴纳，每次交纳物业费的时间为当月10日前；被告余江违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告彩生活公司有权要求被告余江补齐并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至被告余江交纳全部费用之日止；等等。被告余江购买涉案物业后结合购房合同约定的建筑面积54.08平方米和3.5元每月每平方米的标准交纳了2018年1月至2018年12月的物业服务费共计2,271.36元。自2019年1月1日起，被告余江以原告彩生活公司提供的各项物业服务不符合合同约定为由不再向原告彩生活公司缴纳物业服务费。原告彩生活公司因向被告余江催缴未果，故起诉来院，请求依诉予判。 原告彩生活公司确认，被告余江名下的涉案物业所适用的物业费缴纳标准系每月每平方米3.5元。对于被告余江已缴纳的2018年1月至2018年12月的物业服务费中超出实际面积计算的款项共计7.98元，原告彩生活公司同意在本案中进行扣减。 本院认为：原告彩生活公司与案外人武汉市兴荣伟业贸易发展有限公司签订的《青澳·都市尚巢物业管理服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。在被告余江成为涉案物业的业主后，原、被告于2018年1月7日签订了《前期物业管理服务协议》。对于原告彩生活公司提供的该份《前期物业管理服务协议》，被告余江已确认系其本人签署，且该协议上的物业费收费标准、违约金标准与《青澳·都市尚巢物业管理服务合同》约定的一致，故该合同系原、被告的真实意思表示，且合法有效，对原、被告均具有约束力。被告余江所持有的《前期物业管理服务协议》显示物业费标准处为空白，并不能推翻原告彩生活公司提供的前述《前期物业管理服务协议》的真实性和有效性。原告彩生活公司持续为该小区提供了物业服务，被告余江应当依约支付相应期间的物业服务费。 关于被告余江所提抗辩意见，本院认为，1.案外人武汉市兴荣伟业贸易发展有限公司向原告彩生活公司发出的工作函，没有双方就后续合同是否解除进行沟通和确认的证据佐证，且其内容本身与本案的物业服务事项无关，故该证据不能证明涉案《青澳·都市尚巢物业管理服务合同》已被解除，亦不能证明原告彩生活公司的物业服务不符合合同约定；2.被告余江提供的欲证明原告彩生活公司未依约提供物业服务的图片和视频，其中被告余江标注的拍摄时间在原告彩生活公司本案中主张欠缴物业费期间内的图片和拍摄时间在该期间内且和被告余江有关的视频，仅可以反映特定时间小区内环境的局部状态和原告彩生活公司人员在某一特定时间、场合下的部分片段化的工作情况，且因相关事实的发生有多种原因，本院认为这些证据虽有的可以反映出原告彩生活公司为涉案小区提供的物业服务存在一定瑕疵或部分业主认为不合理的地方，但尚不足以证实原告彩生活公司的物业服务存在较大不足；3.被告余江称原告彩生活公司于2018年3月至同年10月期间在1号楼和2号楼旁停车场堆放大量生活垃圾和建筑垃圾并拒不清理，因原告彩生活公司在本案中主张的系2019年1月1日之后的物业服务费，故被告余江的该项抗辩事项与本案无关，本院不进行分析和认定。 因物业服务费包含了物业公司正常运营的成本，现原告彩生活公司提供的物业服务虽存在瑕疵，但业主以此为由不履行交纳物业服务费用的义务在损害原告彩生活公司合法利益的同时，也损害了其他业主的合法权益。综上，本院认定被告余江应向原告彩生活公司支付2019年1月1日至2020年5月31日期间涉案房屋的物业服务费共计3,206.46元（53.89平方米×3.5元/平方米/月×17个月），因原告彩生活公司同意从中扣减前期因建筑面积误差多收取的物业服务费7.98元，故扣减该款后，被告余江应向原告彩生活公司支付物业服务费3,198.48元；对于原告彩生活公司的滞纳金主张，本院则不予支持。在今后的工作中，原告彩生活公司应进一步提高涉案小区的物业服务质量并改善与小区业主之间的沟通状况，被告余江等小区业主亦应以合理的方式督促其完善物业服务，从而共同建立起美好的小区大家园。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下： 一、被告余江于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司2019年1月1日至2020年5月31日期间涉案房屋的物业服务费3,198.48元（此款已扣除原告深圳市彩生活物业管理有限公司前期因建筑面积误差多收取的物业服务费7.98元）； 二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告余江负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑灵芝 二〇二〇年八月二十八日 书记员  赵文琪