贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7995号 原告：牟林，男，汉族，1974年12月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴学桂，女，汉族，1980年7月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：牟林（特别授权代理），系原告吴学桂之丈夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告牟林、吴学桂与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告牟林（亦为原告吴学桂之委托诉讼代理人），被告瑞丰公司之委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告牟林、吴学桂向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理“瑞丰新城”第9幢30层6号9-30-6号房屋的房屋不动产权证，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、诉请人民法院依法判令被告立即支付逾期交房违约金人民币叁万柒仟零肆拾伍元(￥37,045.00元)整给原告。3、诉请人民法院依法判令被告立即支付逾期办证(不动产权证)违约金给原告，该违约金以原告已支付总房款402,198.00元为基数，按日百分之零点一(0.1%)的标准从2017年8月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止(暂计算至2020年5月20日为：￥412,252.95元)。4、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告将第一项诉讼请求中的“并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”明确为“并将涉案商品房不动产权证书交付给原告”。 事实及理由：原、被告于2013年8月30日签订《商品房买卖合同》约定被告将自己开发的位于毕节市房屋，合同编号为:2606号（总价款为402198.00元）出售给原告。原告根据合同的约定，向被告支付购房款40219800元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条第（一）款约定：被告承诺于2014年5月31日前向原告交付该商品房。同时第四章第十三条约定:1、（2）逾期超过120日……自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项转移登记第（一）款、第（二）款第2项的约定：被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告。同时在第2项约定，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告双方按照原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款百分之零点一（01%）的违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告瑞丰公司应该在2017年7月31日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书。但至今，被告没有交付原告办理商品房转移登记有关文件。原告多次和被告协商，但是被告就是以各种理由推辞，并不交付办理商品房转移登记的有关文件。根据原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告应该在合同约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文件给原告办理转移登记。但是，由于被告自身的原因，被告未在约定的时间交付，已经构成违约，应承担违约责任。被告应当在2014年5月31日前向买受人交付商品房,2016年1月6日，原被告双方重新达成“购置瑞丰新9号楼房屋被充协议”按被告逾期交房19个月来计算，被告应承担逾期交房违约金为:61216.00元，抵扣24171.00元的契税、办证费、开户费及维修基金后，被告尚欠逾期交房违约金37045.00元；被告承诺应当于2017年5月31日前办理商品房登记手续，从2017年8月1日暂计算至2020年5月20日，被告应当支付逾期办证（不动产权证）违约金为:402198.00元×1025×0.001＝412252.95元。综上所述，根据《中华人国共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原被告真实意思的表示，不具有合同法无效可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告应该按照合同的约定，诚实信用的全面履行合同。被告不履行合同的行为，应承担违约责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支付原告的诉请为谢。 被告瑞丰公司答辩称：一、原告诉请逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，放本案期办证违约会约定极高，即便被告承约离也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、即便被告担责，原告诉请的违约金计算终期也错1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件书的情形下，技告只雪情办证相关文提交到不动产产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后被告不应担责。3、毕节市不动产登记中心于2019年11月19日出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》明确：予以办理该项目由不动产登记，涉案房屋该日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》,2019年11月19日后被告不应担责。六、被告再次当庭通知原告：涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件，请原告履行其提交相关资料、缴纳相关税费的权利、义务予以办证，若经通知原告依然不履行上述义务，该责任由其自行承担。七、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26止新冠肺炎疫情影响期间的违约金因突发新型冠状病毒肺炎疫情,2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至20年2月26期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月30日，原告牟林、吴学桂作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，商品房总价款402198.00元。出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款402198.00元。2016年1月6日，原被告双方签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，约定：“原定交房日至实际交房日止，按已付房款每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房之日止。”2016年1月6日，被告将涉案商品房交付给原告使用，双方结算逾期交房违约金总额为61216.00元，其中24171.00元抵扣相关费用，被告欠付原告违约金37045.00元。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记。原告认为被告未按合同约定期限交付房屋及办理不动产权证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。原告主张从2017年8月1日起计算，系对其民事权利的处分，本院从其所愿。对于被告提出原告的诉请已超过诉讼时效的意见，原告于2020年5月21日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年8月1日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，被告该抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。在2020年7月21日庭审时，被告当庭出示《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，并通知原告提交办证资料，被告履行了通知义务，即2020年7月21日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。原告主张按合同约定的0.1%计算，被告认为合同约定过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款402,198.00元为基数，自2017年8月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月21日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。经原被告结算，被告欠付原告逾期交房违约金37,045.00元，是双方真实意思表示，被告应按结算结果继续履行支付原告违约金的义务。对此，被告提出原告的诉请已经超过法定诉讼时效期间不应得到支持。经查，该违约金结算于交房之日2016年1月6日，原告于2020年5月21日提起诉讼，因原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告的逾期交房违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。故被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对原告主张被告支付其逾期交房违约金的诉请，因诉讼时效届满胜诉权消灭，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告牟林、吴学桂交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告牟林、吴学桂申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告牟林、吴学桂逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款402,198.00元为基数，自2017年8月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月21日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告牟林、吴学桂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,020.00元（已减半收取），由原告牟林、吴学桂负担3247.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担773.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月四日 书记员  高立