福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2582号 上诉人（原审被告）：王丽明，女，1948年8月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：余晓萍，福建宏沃律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区金山路1号2-1号楼4楼M-F4-027-1。 诉讼代表人：周剑。 委托诉讼代理人：陈珊珊，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢启汶，北京德恒（厦门）律师务所实习律师。 原审第三人：厦门宝龙实业有限公司，住所地厦门市思明区前埔中路323号莲前集团大厦24层17-C单元。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张珊红，女，公司职员。 上诉人王丽明因与被上诉人上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司（以下简称上海宝龙厦门分公司）、原审第三人厦门宝龙实业有限公司（以下简称厦门宝龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初20002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年6月1日公开开庭进行了审理，上诉人王丽明的委托诉讼代理人余晓萍、被上诉人上海宝龙厦门分公司的委托诉讼代理人陈珊珊、原审第三人厦门宝龙公司的委托诉讼代理人张珊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丽明上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定被上诉人是本案适格原告主体属认定事实错误。首先，案涉《商铺租赁合同》虽然约定了“物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业管理服务约定或管理公约直接向乙方主张权利”，但案涉合同的主体是厦门宝龙公司，物业管理公司是厦门宝镌商业管理有限公司（以下简称厦门宝镌公司），上述主体均不是本案被上诉人，被上诉人无法当然的承继其他主体的法律权利。其次，上诉人虽已向被上诉人签署《承诺函》，但《管理公约》并未有被上诉人的任何签章，无法当然的认定与承诺书属于同一文书或是其附件内容，从而认定管理公约的签约主体是被上诉人。再次，因被上诉人与第三人本身存在关联，即便上诉人存在向被上诉人缴纳物业管理或签署承诺等行为，但在没有明确合同约定由被上诉人作为物业服务提供者并享有提起诉讼权利的约定下，上诉人认定本案第三人厦门宝龙公司是案涉合同相对方，被上诉人仅是代为收取物业管理费符合常理。被上诉人一审提供的证据中的《催款函》的催款主体也是本案第三人并非本案被上诉人，也印证了上诉人的上述观点。最后，在原审证据无法充分证明被上诉人主张的情况下，法院并未要求被上诉人进一步举证证明之前物业管理公司厦门宝镌公司已将所有权利义务承继给被上诉人或举证证明第三人与上诉人、被上诉人重新针对案涉租赁物另行签订合同的情况下，直接认定被上诉人是本案适格原告，属于认定事实错误。二、即便被上诉人作为本案原告诉讼主体适格，但原审法院判决要求上诉人支付的综合物业管理费及延迟缴纳违约金数额计算错误。上诉人申请将案涉商铺活动代收款予以抵扣，原审法院认定该款应先抵充到期的综合物业服务费，但却于2019年9月6日才扣除，即与其认定应当优先抵充先到期的物业费的陈述相悖。 上海宝龙厦门分公司和厦门宝龙公司辩称，一、上海宝龙厦门分公司的诉讼主体资格，已在一审中予以查明。上诉人与厦门宝龙公司的《商铺租赁合同》中，已明确上诉人承租商铺所在商场的商业物业管理服务，由物业公司负责。上诉人签署的《承诺函》及管理公约，已确认上海宝龙厦门分公司成为讼争商铺的物业管理单位，上诉人承诺向上海宝龙厦门分公司支付物业管理费用，双方形成物业服务合同关系。一审庭审查明，自2018年7月起，有关的物业管理费用上诉人亦是向上海宝龙厦门分公司支付。二、一审法院关于综合物业管理费及违约金金额计算准确，在一审庭审中，上诉人对欠款金额也予以了认可。上海宝龙厦门分公司同意用质量保证金冲抵上诉人的欠款，这是双方之间互负金钱之债的抵消问题，并不影响对上诉人欠缴物业费的计算。根据《商铺租赁合同》第5.5条的约定，在合同终止且承租人（即上诉人）无任何违约行为并提交质量保证金收据后，上海宝龙厦门分公司才将保证金无息返还上诉人。因上诉人与被上诉人系在一审庭审中，对质量保证金用于抵扣物业费达成合意的，故上诉人要求将其优先用于抵扣第一期费用，是没有依据的。活动代收款转为综合物业服务费，系于2019年9月6日达成的，因此一审法院以2019年9月6日作为活动代收款抵扣物业费的时点，是准确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉请求。 上海宝龙厦门分公司向一审法院起诉请求：一、王丽明向上海宝龙厦门分公司支付尚欠的2019年4月1日至2019年9月6日期间的综合物业服务费19183元及延迟缴纳违约金（按日3‰的标准计算至实际清偿之日止，其中14100元自2019年3月26日起算；5083元自2019年6月26日起算）；二、王丽明向上海宝龙厦门分公司支付律师费4800元。 一审判决查明，2017年10月9日，厦门宝龙公司（甲方）与王丽明（乙方）签订了一份编号为Ｖ-ＰＬＳＹ-ＴＣＺＪ-2017的《商铺租赁合同》，约定甲方将位于厦门市方，计租面积为94平方米，乙方承诺承租场所仅作为经营ＲＵＣＯＬＩＮＥ品牌的鞋包、配饰零售。合同第2.1条中约定该广场由宝镌公司提供统一的商业经营管理服务、物业管理服务；第2.2.2条中约定商业物业管理服务的内容及相关权利义务关系由乙方与物业管理公司在管理公约中约定，物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业管理服务约定或管理公约直接向乙方主张权利。该合同第4.2.1条约定乙方应按租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为50元／月／平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。第4.5.2条约定乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。第4.7条约定如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金。第4.11条约定租金及履约保证金收款账户为厦门宝龙公司名下账户，综合物业服务费及其他费用的收款账户为宝镌公司名下账户。第5.5条约定为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金3000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。第15.9条约定本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。 前述合同签订后，王丽明向厦门宝龙公司支付了履约保证金29400元，向宝镌公司支付了质量保证金3000元。厦门宝龙公司亦将讼争商铺提供给王丽明经营使用。 2018年6月29日，王丽明签署了一份《宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街商业管理公约》（以下简称管理公约），其中第三条约定本公约一经经营商户签署后，对宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街的经营商户及管理公司均有约束力；该公约中还约定了“管理公司的权利和责任”、“业主及经营商户的权利和责任”，其中第十四条约定经营商户无故拖欠物业管理费及其他费用的，管理公司有权采取适当的手段进行催缴，经营商户无故拖欠水电费的，管理公司将采取停水、停电、停止提供服务等措施进行催缴，直至管理公司的合法权益得到保护，经营商户并应承担管理公司为催缴上述欠费所产生的诉讼费及合理的律师费。第十八条约定经营商户或业主应当按照租赁合同或买卖合同的约定向管理公司缴纳各项物业管理服务费用，逾期不缴纳的，管理公司有权按每日应缴未缴金额的0.3%收取滞纳金。同日，王丽明向上海宝龙厦门分公司签署了一份《承诺函》，载明其系讼争商铺承租人，并承诺已详细阅读《宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街商业管理公约》的条款并签收了该公约，将按该承诺书附件《物业服务收费确认表》的标准向上海宝龙厦门分公司承担相关物业管理费用，承诺遵守公约内的一切条款，如违反该公约及宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街《商铺租赁合同》有关物业管理的有关规定，同意向上海宝龙厦门分公司承担违约责任，赔偿该公司因此产生的一切损失。 另查明，因王丽明未支付2019年4月1日起的综合物业服务费，厦门宝龙公司多次发函进行催缴。2019年9月6日，王丽明从讼争商铺撤离，并向上海宝龙厦门分公司提交了一份《退款申请》，载明其申请将讼争商铺活动代收款5100元转为物业费。 还查明，上海宝龙厦门分公司因本案支出律师代理费4800元。 本案审理中，王丽明主张其已支付的质量保证金3000元、履约保证金29400元以及尚未支付的商场活动现金券补贴900元应从尚欠的综合物业服务费中予以扣除，并提交一份微信聊天记录为证。 上海宝龙厦门分公司同意将质量保证金3000元予以抵扣，但认为履约保证金系王丽明支付给出租人厦门宝龙公司的款项，双方租赁合同仍有纠纷，因此不同意抵扣该笔款项。此外，上海宝龙厦门分公司确认王丽明撤铺时支付了5100元物业费（即前述《退款申请》所载明款项），并主张将该款用于抵扣2019年7月1日至9月6日期间的综合物业服务费，商场活动现金券补贴应由活动策划公司厦门千寻惠众实业有限公司进行结算，与其无关。 一审法院认为，上海宝龙厦门分公司系本案适格原告。首先，案涉《商铺租赁合同》第2.2.2条已经约定商业物业管理服务的内容及相关权利义务关系由王丽明与物业管理公司在管理公约中约定，物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业管理服务约定或管理公约直接向王丽明主张权利。其次，王丽明已于2018年6月29日向上海宝龙厦门分公司签署《承诺函》及管理公约，其对上海宝龙厦门分公司成为讼争商铺的物业管理单位是明确知晓的。再次，前述《承诺函》载明王丽明承诺向上海宝龙厦门分公司支付物业管理费用，管理公约第三条也约定该公约一经经营商户签署后，对经营商户及管理公司均有约束力，因此可以认定王丽明与上海宝龙厦门分公司已经形成了物业服务合同关系。前述《承诺函》及管理公约均系双方真实意思表示，内容于法不悖，因此双方的物业服务合同关系合法有效。 上海宝龙厦门分公司依约向讼争商铺提供了物业服务，王丽明应依约支付讼争商铺撤场前的综合物业服务费，上海宝龙厦门分公司要求其支付2019年4月1日至2019年9月6日期间的综合物业服务费19183元，符合双方约定，原审法院予以支持。根据案涉《商铺租赁合同》第4.5.2条及4.7条约定，上海宝龙厦门分公司有权要求王丽明支付逾期支付前述综合物业服务费的违约金，王丽明以厦门宝龙公司尚欠其装修补贴款为由主张不安抗辩权，依法无据。鉴于前述4.7条约定的违约金标准确属过高，一审法院酌定该违约金按年利率6%计算。因双方对王丽明于2019年9月6日支付的5100元用于抵扣哪期综合物业服务费未作具体约定，因此该款依法应先抵充先到期的综合物业服务费。因此，前述违约金认定以14100元为基数，自2019年3月26日起计算至2019年9月6日止；以9000元为基数，自2019年9月7日起计算至实际支付之日止；以10183元为基数自2019年6月26日起计算至实际支付之日止。王丽明主张将其支付的履约保证金、质量保证金在本案中予以抵扣，上海宝龙厦门分公司同意抵扣3000元质量保证金，于法不悖，一审法院予以照准。因履约保证金系向厦门宝龙公司所支付，也无证据证明王丽明与厦门宝龙公司之间已就租赁权利义务结算完毕，故对王丽明要求抵扣该部分款项，一审法院不予采纳。王丽明所提交的微信聊天记录，也无法证明上海宝龙厦门分公司尚欠其商场活动现金券补贴，且上海宝龙厦门分公司也未同意在本案中抵扣该款项，王丽明如有争议，也可另行主张该款项。此外，根据管理公约第十四条约定，上海宝龙厦门分公司有权要求王丽明承担其因本案支出的律师费4800元，对其该项诉讼请求，一审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王丽明于本判决生效之日起十日内向上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司支付2019年4月1日至2019年9月6日期间的综合物业服务费19183元及延迟缴纳违约金（按年利率6%的标准，以14100元为基数，自2019年3月26日起计算至2019年9月6日止；以9000元为基数，自2019年9月7日起计算至实际支付之日止；以10183元为基数自2019年6月26日起计算至实际支付之日止），王丽明已支付的3000元质量保证金可从中予以抵扣；二、王丽明于本判决生效之日起十日内向上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司支付4800元律师费；三、驳回上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 经审理查明，一审法院查明的案件事实属实，双方均无新证据提交，本院予以确认。 本院认为，关于上海宝龙厦门分公司的诉讼主体资格问题。一审判决已对此作了详细阐述，本院同意一审判决的意见，不再赘述。关于5100元商铺活动代收款和3000元的质量保证金的抵扣问题。5100元商铺活动代收款是2019年9月6日王丽明从讼争商铺撤离时，与上海宝龙厦门分公司达成的该款项用于抵扣物业费的合意，原审法院认定该款项应现抵充先到期的综合物业服务费，并无不当。3000元的质量保证金是2019年11月21日一审庭审时，王丽明与上海宝龙厦门分公司达成的该款项用于抵扣综合物业服务费的合意，但双方未具体约定抵扣哪一期综合物业服务费，因此该款项依法应先抵充先到期的综合物业服务费。王丽明主张违约金数额计算错误，本院予以部分采纳。则王丽明尚欠租金总额16183元，违约金计算应调整为：以6000元为基数，自2019年3月26日起计算；以10183元为基数自2019年6月26日起计算，均及时至实际支付之日止。 综上，王丽明的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分有误，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初20002号民事判决第二项、第三项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初20002号民事判决第一项为：王丽明于本判决生效之日起十日内向上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司支付2019年4月1日至2019年9月6日期间的综合物业服务费16183元及延迟缴纳违约金（其中6000元为基数自2019年3月26日起计算；10183元为基数自2019年6月26日起计算，均按年利率6%的标准计算至实际支付之日止。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费540元，由上海宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司负担54元，王丽明负担486元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年八月四日 书记员 丘小涓 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。