辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1841号上诉人（原审被告）：刘磊，男，1976年3月30日出生，汉族，无业，住辽宁省兴城市。被上诉人（原审原告）：王秀刚，男，1954年7月28日出生，汉族，无业，住辽宁省葫芦岛市龙港区。原审原告王秀刚与原审被告刘磊房屋买卖合同纠纷一案，兴城市人民法院于2019年8月13日作出（2019）辽1481民初2311号民事判决。宣判后，王秀刚不服，上诉至本院。经审理，本院于2019年11月7日作出（2019）辽14民终2172号民事裁定，裁定撤销一审判决，将本案发回重审。兴城市人民法院重审后，于2020年6月1日作出作出（2020）辽1481民初397号民事判决。宣判后，刘磊不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘磊，被上诉人王秀刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘磊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王秀刚诉讼请求或支持刘磊请求王秀刚支付房屋租金及损失共计74000元；上诉费用由王秀刚承担。事实和理由：刘磊出售的房屋土地性质为国有土地，系通过兴城市韩家沟果树农场审批同意，具有一定的合法性。刘磊占用该房屋9年之久，没有任何土地部门认定该房屋系违法建筑。认定违法建筑，不是人民法院的职权。在王秀刚购买案涉房屋时，刘磊已经明确告知该房屋无产权证书的瑕疵，王秀刚仍坚持购买，且付款后一直占有、使用。王秀刚在购买房屋时，已经接受该房屋存在的瑕疵。双方签订的房屋买卖合同，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。如果王秀刚坚持解除合同，应给付刘磊房屋租金及损失。在合同有效的前提下，王秀刚坚持退房，属于违约行为。因王秀刚疏于管理，造成房屋墙体开裂等问题，应赔偿刘磊损失。请求支持上诉请求。王秀刚答辩称，刘磊没有履行双方签订的房屋买卖协议，没有提供房屋产权证。房屋产权证是买房人的核心利益。刘磊没有证据证明房屋墙体开裂与王秀刚有关。要求刘磊支付占用购房款的利息。请求驳回上诉，维持原判。王秀刚向一审法院起诉请求：1、撤销房屋买卖合同，并宣告买卖合同无效；2、返还王秀刚已付购房款17万元及利息；3、支付王秀刚购房后对房屋投资款2000元；4、刘磊承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年7月29日，王秀刚与刘磊签订房屋买卖协议，协议甲方为刘磊，乙方为王秀刚。协议约定：“一、甲、乙双方自愿达成协议，甲方座落于《韩家沟果树农场》三间平房88平方米，卖给乙方，卖价为人民币19万元，产权证更名费由乙方承担，由甲、乙双方共同办理。二、甲方所卖房屋系本人私有产权，可以交易，更换产权的合法个人产权，无异议，甲方负法律责任。三、因甲方现暂无产权证，乙方在购房款中扣留人民币2万元，作为产权证更换抵押金，产权列明后一次性付清抵押金2万元，乙方先期付款拾柒万元。四、甲、乙双方不得违约，如有违约，违约方以购房金额总价一倍赔偿乙方，人民币38万元。甲方刘磊，乙方王秀刚签字。”当日，刘磊为王秀刚出具收条一张，写明“今天收到购房款拾柒万元整，收款人刘磊2011年7月29日”。在协议签订半个月后，刘磊将房屋交付给王秀刚。因房屋不能办理产权变更手续，王秀刚向刘磊主张合同无效，要求刘磊返还购房款，并于2019年7月4日向一审法院提起诉讼。王秀刚认可在购买房屋时知道该房屋没有房权证。2019年6月10日，葫芦岛市韩家沟果树农场出具证明，内容：“刘磊在韩家沟果树农场住宅区内，建平房二间。未经土地和规划部门审批，现无房照”。案涉房产刘磊至今尚未取得国有土地使用权、房屋建设规划和建设许可批复及房屋所有权证。经查看涉案房屋现场，该房屋院内无物品，荒草丛生，房屋门玻璃无破损，室内地铺砖、墙为毛坯状态，均为交易时状况。西南卧西南墙上方、卫生间西北角墙上方开裂状态，有裂纹。东南卧外墙从里侧临棚顶呈横裂纹。双方均陈述没有房产钥匙。在一审法院现场查看后，明示案涉房产由刘磊负责看护保管。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形。王秀刚诉请确认其与刘磊签订的房屋买卖合同无效，应分析该合同是否属于合同法规定的合同无效情形。从双方提供的证据看，涉案交易房屋系未经土地和规划部门审批而自建的房屋，未有土地使用权及房屋所有权证明。对该房屋进行交易的合同属于违反法律、行政法规规定的合同，应认定为无效合同。对王秀刚主张房屋买卖合同无效，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，因合同无效，刘磊应返还王秀刚已支付的购房款17万元，王秀刚应将房屋返还给刘磊。关于损失问题。刘磊无建房审批手续，却在合同第二项约定“甲方所卖房屋系本人私有产权，可以交易，更换产权的合法个人产权，无异议，甲方负法律责任”。刘磊辩称王秀刚对该房屋现状有充分了解，明确知道房屋没有办理产权证，更存在无法办理的情况。但从合同约定的内容上，无法证明刘磊的主张，刘磊也未提供证据证明其主张。刘磊明知自己所建房屋没有相应手续仍对外出售，其对于合同无效具有过错。王秀刚自认买房时知道涉案房屋无产权证书，且作为买受人应当对于购买房屋的权属具体情况有所了解。对于合同无效，王秀刚亦具有过错。双方各自承担相应责任。对于王秀刚要求的利息损失，不予支持；刘磊主张涉案房屋修缮问题，因该房产未有合法产权手续，不属于合法财产的修缮问题，不予支持。关于王秀刚主张购房后对房屋投资款2000元，因未提供相应证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王秀刚与刘磊于2011年7月29日签订的关于座落于韩家沟果树农场三间平房的房屋买卖合同无效；二、刘磊于判决生效后十日内返还王秀刚购房款17万元；三、案涉的座落于韩家沟果树农场三间平房王秀刚返还刘磊（在本案审理期间已经告知刘磊负责看护保管）；四、驳回王秀刚其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3740元，由王秀刚负担1870元，由刘磊负担1870元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审判决认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案案由为房屋买卖合同纠纷，刘磊向王秀刚转让位于韩家沟果树农场的三间平房。刘磊作为房屋出售方，应对该房屋享有所有权，同时还应对该房屋占用范围内的土地享有使用权。案涉交易房屋所占用的土地为国有土地，刘磊不是该土地的合法使用权人。如果经土地使用权人同意，刘磊可以使用案涉房屋所占用的土地，但如果其对外出售，需履行相应的审批手续。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”刘磊处分案涉房屋所占用土地使用权的行为，未经权利人追认，其也未在订立合同后取得处分权。一审法院认定案涉《房屋买卖协议》无效，并无不当之处。对于《房屋买卖协议》无效的法律后果，王秀刚与刘磊均有过错，应各自承担相应的责任。王秀刚如果不购买案涉房屋，其17万元购房款存在利息或投资收益；刘磊如果不出售案涉房屋，其可获得该房屋的租金收益，双方的此损失，可相互抵顶。案涉房屋出售于2011年，刘磊收回于2020年，王秀刚已经占有、使用了近10年。因自然老化等原因，该房屋在刘磊收回时较之2011年出售时，房屋状况已经发生了变化，房屋价值存在一定贬损。简言之，王秀刚返还给刘磊的房屋，已经不是2011年交易时的房屋。此节对于刘磊显失公平。王秀刚应赔偿刘磊房屋价值贬损的损失。结合本案实际情况、房屋现状及双方当事人的过错程度，本院酌定房屋贬损价值为3万元。刘磊应返还王秀刚购房款14万元。综上所述，刘磊的上诉请求，部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果略有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，判决如下：一、维持兴城市人民法院（2020）辽1481民初397号民事判决第一项、第三项，即“一、王秀刚与刘磊于2011年7月29日签订的关于座落于韩家沟果树农场三间平房的房屋买卖合同无效；三、案涉的座落于韩家沟果树农场三间平房王秀刚返还刘磊（在本案审理期间已经告知刘磊负责看护保管）”；二、撤销兴城市人民法院（2020）辽1481民初397号民事判决第二项、第四项，即“二、刘磊于判决生效后十日内返还王秀刚购房款17万元；四、驳回王秀刚其他诉讼请求”；三、上诉人刘磊于本判决生效后十日内返还被上诉人王秀刚购房款14万元；四、驳回被上诉人王秀刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3740元，由王秀刚负担696元，由刘磊负担3044元；二审案件受理费3740元，由王秀刚负担696元，由刘磊负担3044元。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年八月二十四日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决书援引的相关法律条款：1、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”2、《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”