湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初8038号原告：湖北金华实业有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道625号金华大厦顶层。法定代表人：李锡芝，董事长。委托诉讼代理人：尹爱国，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹溢雄，湖北维思德律师事务所律师。被告：武汉皓羽地产顾问有限公司，住所地武汉市江岸区高雄路105号。清算组为湖北山河律师事务所，地址武汉市江汉区新华路385号南达大楼13楼。法定代表人：姚富耀，经理委托诉讼代理人：刘登攀，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岚，湖北山河律师事务所律师。原告湖北金华实业有限公司（以下简称金华公司）与被告武汉皓羽地产顾问有限公司（以下简称皓羽公司）商品房代理销售合同纠纷一案，于2014年4月28日立案，本院审理后作出（2014）鄂江汉民二初字第00532号民事判决，并依法进行宣判、送达。该判决生效后，被告皓羽公司不服该判决，向武汉市人民检察院（以下简称市检察院）申请监督。市检察院作出武检民（行）监[2018]42010000302号民事抗诉书向武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）提出抗诉。武汉中院作出（2019）鄂01民抗1号民事裁定，提审该案，并于2019年5月16日作出（2019）鄂01民再61号民事裁定，撤销本院（2014）鄂江汉民二初字第00532号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告金华公司的委托诉讼代理人尹溢雄，被告皓羽公司的委托诉讼代理人刘登攀、李岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金华公司向本院提出诉讼请求：1.皓羽公司赔偿金华公司各项实际损失共计4299185.11元[计算方法为：已付赔偿款2815505元与延迟履行期间（即2010年1月4日至2014年2月18日）的利息1483680.11元]及以上款项的利息损失（自起诉之日至以上款项实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.皓羽公司承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，约定由皓羽公司全权代理销售金华公司开发的楚天星座商品房（除住宅两层，商铺700平米外）。因皓羽公司未完成销售任务，双方于2006年3月28日签订《销售补充协议》，后双方发生纠纷，2006年6月诉至武汉中院。在诉讼过程中，因一名购房人持合同及收款凭证要求金华公司交房，武汉中院未审理该部分房款，判决该案另行起诉。2009年12月，湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）作出（2009）鄂民一终字第28号民事判决书确认皓羽公司承担返还苏金水购房款5631010元及资金占用损失，金华公司对皓羽公司的给付义务承担补充赔偿责任。2011年4月18日该案被最高人民法院（以下简称最高院）提审，2012年3月19日终审维持原判。在实际执行中，相关购房款及赔偿金、资金占用损失和双倍罚息损失共计1300万元均由金华公司承担。目前，苏金水案已经执行终结，本公司共向其支付1375万元，皓羽公司作为房屋销售代理人，在封盘期间销售商品房，且销售的是其无权销售的一楼商铺，同时私自收取购房款，不履行销售合同义务，不告知委托人即本公司实际销售情况，不转交相关合同，最终导致本公司承担不利法律后果，支付巨额财产损失、赔偿。为此，金华公司诉至法院。皓羽公司辩称：1.本案虽然因为程序问题发回重审，但是检察院抗诉部分有实体部分错误，且本案一审判决确实有实体错误，且金华公司的诉讼请求已过诉讼时效；2.本公司没有违约行为，根据双方签订的包干销售合同，本公司代理范围包括商铺，且本案涉及到的封盘仅针对住宅，不针对商铺，所以本公司代理销售商铺的行为不构成违约，这一点在苏金水案的最高院判决中已经明确，同时因金华公司现场收款人员在销售期间每天五点不到就下班，而大量购房者看房交款都是在五点之后甚至夜间，所以双方在代理期间形成了代收款转交的交易习惯，所以本公司收取房款的行为不构成违约；3.本案金华公司的诉请损失与本公司是否违约无关，是金华公司在明知苏金水已经购买了涉案两套商铺的情况下，故意低价对外销售，在苏金水案中，涉及到的仲裁裁决以及三级法院的判决都可以说明金华公司是在苏金水已经起诉的情况下将涉案房屋另行出售，所以导致50%的赔偿责任，该责任是金华公司自己造成的；4.根据最高院判决，金华公司本应独自承担对苏金水的责任，且应该承担双倍赔偿，而不是50%，只是苏金水表示对原判决的尊重所以最高院没有改判，同时根据苏金水案的执行材料，皓羽公司给付苏金水的款项小于金华公司应该给予皓羽公司的款项，所以在执行笔录中，双方都认可差额部分金华公司应该给予我方，但是在双方另案与苏金水案合并执行过程中，该差额部分实际上给予了金华公司免除，所以我方认为该部分足以说明金华公司所谓损失即使存在也已经通过两案合并执行的方式予以解决；5.金华公司提出的诉讼请求违约金没有依据。综上，请求驳回金华公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，该合同约定，金华公司委托皓羽公司代理销售由金华公司开发的楚天星座项目，项目位于武汉市江汉区青年路与万松园横路交汇处，该商品房建筑面积约5万平方米；金华公司委托皓羽公司代理销售的商品房建筑面积除住宅两层、商铺700㎡外，其余全部属代理范围，所有对外销售面积由金华公司签字盖章后，交由皓羽公司负责对外销售，具体房型面积作为本合同的附件；为保证销售工作的正常进行，金华公司指定一名销售负责人联系及配合皓羽公司的销售工作，指定财务人员负责收取客户支付的房款并开具有效收据；该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由金华公司加盖公章后方能生效，其他任何单位和个人签订均属无效。同年6月，双方又签订《销售代理补充协议》。2006年3月28日，双方签订《补充协议》一份，该补充协议中约定：2006年4月份为宣传炒作本楼盘的策划月（楼价每平方米上涨600-800元），此月份暂封盘1个月。2006年4月，案外人苏金水与金华公司就购买楚天星座06、07号商铺，分别签订《商品房认购合同》各一份，该两份认购合同均载明甲方（出卖方）为金华公司，乙方（买受方）为苏金水，并均加盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，该两份认购合同亦载明售楼部地址是青年路与万松园横路交汇处以及认购房号分别是06号和07号商铺。同月，案外人苏金水与皓羽公司销售人员签订了两份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，出卖人金华公司，委托代理机构皓羽公司，买受人苏金水，买受人向出卖人购买06号和07号商铺。合同签订后，案外人苏金水向皓羽公司支付现金2万元；2006年4月11日和4月30日分五次通过皓羽公司报批安装在“楚天星座”的POS机向皓羽公司支付购房款4211010元，并于2006年5月17日通过银行转账支付了购房款140万元。皓羽公司分别于2006年4月11日、4月30日和5月17日向案外人苏金水出具200万元、2231010元和140万元三张收款收据，其金额共计5631010元，其中，按照两份《房屋买卖合同》付款的约定，付06号商铺房款3631010元，付07号商铺房款200万元。皓羽公司于2006年6月20日向金华公司发出《解除的通知》，表示因金华公司提供不具备合法销售资格的房产，不能按约支付装修款，导致合同目的不能实现，故通知解除合同。此后，皓羽公司销售人员退出售楼部并于2006年7月30日对安装在“楚天星座”的POS机办理了撤机手续，金华公司重新组织人员对该项目进行销售。2006年9月29日，金华公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶，商品房买卖合同于2006年9月30日向武汉市房产管理局备案。2006年10月31日，案外人苏金水到“楚天星座”售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起纠纷。案外人苏金水于2006年11月14日向武汉仲裁委员会申请仲裁。2007年1月16日，金华公司将本案讼争的06号商铺出售给李少伟，商品房买卖合同于2007年1月17日向武汉市房产管理局备案。2007年7月16日，武汉仲裁委员会作出（2006）武仲裁字第00858号裁决书。2007年9月20日，金华公司向武汉中院申请撤销该裁决书。2008年1月11日，武汉中院以（2007）武仲监字第369号民事裁定书撤销该裁决书。2008年4月7日，苏金水向武汉中院提起诉讼。武汉中院于2008年12月2日作出（2008）武民初字第56号民事判决：一、解除苏金水与金华公司06号商铺《武汉市商品房买卖合同》；二、皓羽公司于本判决生效之日起十日内向苏金水返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失（以购房款为基数，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；三、驳回苏金水的其他诉讼请求。案件受理费94151元，由苏金水负担45192.48元，皓羽公司负担48958.52元。诉前财产保全费5000元，由皓羽公司负担。苏金水不服上述一审判决，向湖北高院提起上诉。湖北高院于2009年12月23日作出（2009）鄂民一终字第28号民事判决：一、维持武汉中院（2008）武民初字第56号民事判决主文第二项；二、撤销武汉中院（2008）武民初字第56号民事判决主文第一、三项；三、解除苏金水与金华公司签订的06号、07号商铺《武汉市商品房买卖合同》；四、金华公司对皓羽公司的给付义务承担补偿赔偿责任；五、金华公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏金水2815505元；六、驳回苏金水的其他诉讼请求。一审案件诉讼费按一审判决执行。二审案件受理费94151元，由苏金水负担28245.3元，由金华公司负担65905.7元。金华公司不服上述二审判决，向检察机关提出申诉。最高人民检察院向最高院提出抗诉。最高院于2013年7月1日作出（2012）民抗字第24号民事判决：维持湖北高院（2009）鄂民一终字第28号民事判决。金华公司认为其承担给付及赔偿责任系因皓羽公司的违约行为所致，于2011年7月11日以皓羽公司为被告向本院提起商品房代理销售合同纠纷诉讼，要求皓羽公司赔偿损失，后金华公司因故撤诉；2012年4月28日，金华公司又以相同诉讼请求向本院起诉皓羽公司，本院于2013年10月22日裁定准许金华公司撤诉；2014年4月28日，金华公司再次向本院提起本案诉讼。本院于2015年2月15日作出（2014）鄂江汉民二初字第00532号民事判决：一、皓羽公司赔偿金华公司损失2815505元；二、皓羽公司赔偿金华公司逾期付款利息损失（以2815505元为基数，自2014年5月7日起至欠款清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回金华公司的其他诉讼请求。后双方当事人均未提出上诉，该判决生效。2017年7月，皓羽公司向武汉中院提交再审申请，武汉中院于2017年11月8日作出（2017）鄂01民申156号民事裁定，驳回皓羽公司再审申请。皓羽公司不服，向武汉市检察院申请检察监督。武汉市检察院作出武检民（行）监（2018）42010000302号民事抗诉书向武汉中院提出抗诉，武汉中院作出（2019）鄂01民抗1号民事裁定，提审该案。2019年5月16日，武汉中院作出（2019）鄂01民再61号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）鄂江汉民二初字第00532号民事判决，发回本院重审。本院认为，上述《楚天星座商品房保底包干销售合同》及相关补充协议合法有效。根据上述查明的事实，结合双方当事人的诉辩意见，本院对本案相关争议问题认定如下：其一、关于金华公司的起诉是否已过诉讼时效。苏金水起诉金华公司案的二审判决时间为2009年12月23日，金华公司基于赔偿损失的诉讼请求，于2011年7月11日在本院起诉皓羽公司，后金华公司撤诉；2012年4月28日金华公司以同样诉讼请求向本院起诉后，因故再次向本院申请撤诉，本院于2013年10月22日裁定准许金华公司撤诉；2014年4月28日金华公司向本院提起本案诉讼。综上，金华公司对皓羽公司的权利主张均在诉讼时效以内，因此，皓羽公司主张的诉讼时效抗辩，无事实依据，本院不予支持。其二、案外人苏金水提起的商品房买卖合同纠纷一案，二审法院的判决及最高院再审判决确认苏金水与皓羽公司签订的商品房认购合同的有效性，还确认皓羽公司出售案涉两套商铺系有权代理，据此，皓羽公司销售案涉商铺不违反合同的约定。皓羽公司作为受托人，在代理销售行为完成且收取款项后，应及时向委托人金华公司报告销售代理情况，如认为金华公司欠其代理费用，可依约向金华公司主张，其自行扣留销售款项的行为显然不当，其行为属违约行为，应当承担相应的违约责任。其三、上述最高院判决书已认定，金华公司否认合同效力的理由超出了普通购房者的合理注意义务，即使金华公司认为皓羽公司出售商铺及收款行为系违约，当皓羽公司作为金华公司代理人代理出售案涉商铺后，金华公司本应当承担代理人的代理结果，苏金水主张权利时，金华公司作为委托方可采取积极主动的方式化解矛盾，妥善解决购房者已支付款项的后续处理，另行追究皓羽公司的责任。金华公司不承认苏金水与皓羽公司签订的销售合同的效力，直接导致了案外人苏金水提起的仲裁与诉讼，从而形成了金华公司于本案主张的所谓损失。具体案涉两套商铺来看：1.案涉编号06号商铺金华公司自行出售时间为2007年1月16日，合同备案登记的时间为2007年1月17日，晚于仲裁案件的受理时间。金华公司以他人代付该商铺预付款为由，认为其出售商铺给李少伟的时间早于苏金水主张权利的时间，一房二卖的事实系皓羽公司隐瞒所致，50%额外赔偿责任应由皓羽公司进行赔偿的理由，缺乏证据证明。2.金华公司自行出售案涉编号07号商铺时间为2006年9月29日，合同备案登记的时间为2006年9月30日，时间在案外人苏金水与皓羽公司签订购房合同之后，主张权利之前。皓羽公司认为金华公司早已知晓苏金水购房事宜的抗辩理由，缺乏充足证据证实性，因此，皓羽公司未向金华公司报告07号商铺代理销售情况及收款情况的行为，构成违约。苏金水案仲裁过程中，金华公司从未提及该07号商铺已经另行出售的事实，而金华公司认为皓羽公司违约后，亦未采取有效措施，阻止损失扩大。因此，金华公司、皓羽公司在07号商铺产生的额外赔偿问题上均有责任，由该商铺已支付款项200万元产生的50%额外赔偿100万元，综合考量本案的实际情况，本院酌定由金华公司、皓羽公司各承担50万元。另外，金华公司主张的法院执行利息损失，系其未及时履行义务所导致，金华公司向皓羽公司主张该权利无法律依据。因此，金华公司主张执行款支付之日后的逾期利息，本院不予支持。综上所述，金华公司的诉讼请求，本院部分予以支持；皓羽公司的抗辩理由，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉皓羽地产顾问有限公司于本判决生效后十日内原告湖北金华实业有限公司支付赔偿款50万元。二、驳回原告湖北金华实业有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38717元、保全费5000元，共计43717元，由原告湖北金华实业有限公司负担39000元，被告武汉皓羽地产顾问有限公司负担4717元（此款原告湖北金华实业有限公司已垫付法院，被告武汉皓羽地产顾问有限公司随判决付款一并给付原告湖北金华实业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王劲松人民陪审员  张 红人民陪审员  秦汉关二〇二〇年八月十二日书 记 员  余 鑫