江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5070号原告：南京圈外文化发展有限公司，统一社会信用代码91320192080269375A，住所地南京市经济技术开发区恒通大道5-1号。法定代表人：史有林。委托诉讼代理人：狄永平，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒海萌，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被告：南京精耀丰数控设备有限公司，统一社会信用代码91320192585056842F，住所地南京市经济技术开发区恒通大道5号。法定代表人：任俊成。委托诉讼代理人：李玉雪，江苏巨楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤炯，江苏世楷律师事务所律师。原告南京圈外文化发展有限公司（以下简称圈外公司）与被告南京精耀丰数控设备有限公司（以下简称精耀丰公司）返还财产纠纷一案,本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年10月24日、12月18日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告圈外公司的托诉讼代理人狄永平、舒海萌及被告精耀丰公司委托诉讼代理人李玉雪、汤炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圈外公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还位于江苏省南京市经济技术开发区恒通大道5-1号房屋及土地；2、判令被告支付原告损失，自2017年3月至实际返还土地及房屋之日止，暂计算至2019年7月，损失为3136000元（按每月28元每平方米，共4000平方米计算）；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月6日及8月30日，原被告签订2份《购销合同》。被告系原告的原股东，2017年1月12日，被告将股权转让给了案外人江苏华漫信息科技有限公司，后江苏华漫信息科技有限公司将其股权于2017年3月2日全部转让给了南京博雅达图书有限公司。在南京博雅达图书有限公司受让股权后，被告以其与案外人之间存在纠纷为由，多次阻止南京博雅达图书有限公司委派人员进入原告公司，并强行占有原告的厂房与土地，（其中土地面积为5339.82平米，厂房面积约为4000平米。据原告了解，被告已将原告的房屋擅自出租给第三方，并收取租金，导致原告无法正常办公，只能另行租赁其他办公地点。被告的行为已侵犯原告的合法权益。故请求依法判如所请。被告精耀丰公司辩称：1、被告认可案涉土地登记在原告名下，被告不存在实际阻碍原告占有或使用。关于案涉土地使用权原为被告所有，在2016年3月29日被告对原告进行增资，将案涉土地变更至原告名下，过户时间为2016年4月20日。在2017年1月12日原告实际控制人李某在被告及被告法人及其他股东均不知情的情况下擅自将原告股份转让至案外人江苏华漫信息科技有限公司，后原告公司股权于2017年3月2日由南京博雅达图书有限公司受让取得。虽然原告公司已经转手，但实际控制人为李某。据被告了解原告仍正常经营，土地为原告占有，并没有原告所说的侵权事实；2、原告主张的损失，在证据中并没有实际损失的证明；即使计算损失金额，原告主张的标准高于市场价格，案涉土地属于工业用地，不同于商业用地的价格，从过往情况看，原被告以往签订房屋租赁合同可以看出，原告使用案涉土地的租赁金额为1200元每月，所以在本案中原告主张的28元每平方米每月没有参考依据。被告愿意配合原告合理合法公平诚信行使权利，但应当查明事实，请法院查明事实，驳回原告诉请。经审理本院认定事实如下：原告圈外公司成立于2013年10月25日，成立时唯一股东为精耀丰公司，公司注册资本为520万元，其中200万元为货币出资，320万元为土地使用权出资，法定代表人为李某，李某同时也为精耀丰公司的股东。2017年1月12日，精耀丰公司将持有圈外公司的全部股权被转让给江苏华漫信息科技有限公司（以下简称华漫公司），华漫公司的唯一股东为李某；2017年3月2日，华漫公司又将持有圈外公司的全部股权转让给了南京博雅达图书有限公司（以下简称博雅达公司），博雅达公司的法定代表人为史有林；2017年3月15日，圈外公司变更法定代表人为史有林。2016年4月20日，南京市人民政府发布的《国有土地使用权证》宁栖国用（2016）第11563号载明，座落于栖霞区的登记土地使用权人为被告，其中宗地图的东边部分载明权利人为圈外公司。法院向被告依法调取了精耀丰公司与案外人南京炯烨机电设备有限公司、南京市栖霞区文非机械加工厂、南京展廷自动化设备有限公司、南京昌亚机电科技有限公司、南京路路顺装饰工程有限公司、南京吾爱冷气设备有限公司签订的共计六份《厂房租赁合同》，租赁期限均为2019年6月1日至2020年9月31日，月租金标准均为11元/平方米/月，月租金分别为1650元、3300元、3300元、3300元、6600元、3300元，共计每月租金21450元。原告表示该租金价格不真实，目前市场价格高于该价格。该合同为虚假合同。被告表示三性无异议。厂房系无产权证的临时搭建的建筑。功能有所限制且年代较久，故未要求更高的租金。原告举证博雅达公司与第三人南京顺宝物流有限公司于2018年3月30日签订的《仓储服务合同》，以证明库房租赁费用为28元/月/平方米。被告表示该证据真实性无法确认，亦不能实际反映原告持有土地的相关租金，不能作为参考依据。原告举证一份《房屋租金收入表》，该证据载明2011年至2016年2月间部分房屋的租金统计情况，被告表示真实性无异议，但无法证明被告在原告取得土地使用权后的被告实际出租价格。被告实际出租时间以被告提交的租赁合同为准，除此以外被告没有占有与使用，被告愿意在实际收取的租金范围内承担返还责任。被告举证一份工商部门调取的《房屋租赁合同》，为精耀丰公司与圈外公司原法定代表人李某于2013年9月2日签订，房屋租金为1200元每个月，租期为2013年9月1日至2016年8月31日，面积100平米。原告表示该合同租金价格不真实。原被告当庭陈述，在原告名下的土地上建有房屋均未办理房屋权属登记证明。本院认为：自2016年4月20日后，土地使用权证载明的南京市经济技术开发区恒通大道5-1号东边部分土地使用权已属于原告所有。故原告对该土地及其土地建筑物的相关利益享有使用权及处分权。现该部分土地的已建房屋由被告租赁给第三人使用，收取租金，侵犯了原告的权利，故原告主张被告返还土地及房屋，具有事实及法律依据,本院予以支持。当事人对于自己的主张负有举证责任。对于原告主张被告赔偿损失的意见，因原告未能举证自2017年3月后，被告实际收取的房屋租金情况，且亦未提交证据证明其曾于诉前向被告主张过返还案涉土地及房屋，故本院根据被告向法庭提交的相关《房屋租赁合同》计算，被告共计应收取自2019年6月1日至2020年9月31日的租金金额为343200元（16个月×21450元）。对于此部分租金，被告应予偿付原告。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、被告南京精耀丰数控设备有限公司返还原告南京圈外文化发展有限公司位于江苏省南京市经济技术开发区恒通大道5-1号土地及房屋（具体以宁栖国用（2016）第11563号《国有土地使用权证》载明位置为准）；二、被告南京精耀丰数控设备有限公司赔偿原告南京圈外文化发展有限公司房屋租金损失343200元；三、驳回原告南京圈外文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31888元，由原告南京圈外文化发展有限公司负担28398元，由被告南京精耀丰数控设备有限公司负担3490元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  缪子焰人民陪审员  葛晓晴人民陪审员  陈荣健二〇二〇年八月二十七日法官 助理  曾 宇书 记 员  曹 菁