湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1106号原告（反诉被告）：胡丹，女，1985年3月26日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：胡贤（系胡丹之妹），女，1991年3月21日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告（反诉原告）：王子明，男，1987年1月21日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：孙彩洲，男，武汉邦博科技有限公司总经理，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，由武汉邦博科技有限公司推荐。原告（反诉被告）胡丹与被告（反诉原告）王子明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡丹的委托诉讼代理人胡贤，被告王子明及其委托诉讼代理人孙彩洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡丹向本院提出诉讼请求：1、判令王子明返还其租房押金10,000元；2、判令王子明将其承租的涉案房屋疫情期间（2020年2月1日至2020年5月20日）的月租金由4333.3元/月减少至2167元/月；3、判令王子明退还其剩余物业费1328元；4、判令王子明向其开具已交纳租金的增值税发票；5、本案诉讼费用由王子明承担。事实和理由：2019年9月1日，其与王子明签订了一份《房屋（写字间）出租协议》，约定王子明将黄石市摩尔城D座写字楼1112号、1113号写字间租赁给其作为黄石港区汉唐天下礼仪策划中心的办公经营场所，租赁期限自2019年9月1日至2020年9月1日，一季度租金13,000元，水电费、物业费及网费均由其自己承担，同时其须交纳10,000元押金给王子明。王子明有权查看房屋，查看前必须通知其，若发现其有不当行为，王子明有权制止和终止房屋的出租，押金不予退还。租赁合同签订当天，其通过微信转账的方式将第一季度（2019年9月1日至2019年11月30日)租金13,000元和押金10,000元合计23,000元转账给了王子明，同时交纳了一年期物业费。2019年12月2日，其将第二季度（2019年12月1日至2020年2月29日）租金13,000元通过微信转账的方式转账给了王子明。因疫情原因，其公司经营受到较大冲击，无力支付第三季度租金。经王子明催收，其于2020年3月27日转账5,000元给王子明。2020年4月14日其代王子明垫付了2020年度物业费2,157.87元。经与王子明多次协商，请求宽限一些时日交纳租金，但王子明仍坚持让其搬出。其被迫于2020年5月20日搬出，同时要求王子明返还押金，王子明予以拒绝。另，其在签订合同后已经交纳了一年期的物业费，但其并未租满一年时间，故未租赁期间（2020年5月21日至2020年9月1日）的物业费王子明应退还给其，同时其于2020年4月14日垫付的2,157.87元物业费应抵扣租金。根据《发票管理办法》第十九条的规定，其前期已交纳的31,000元租金王子明应当开具增值税发票给原告，王子明不开具发票的行为属于严重违法行为。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见（二）》第五条及第六条第二款规定，王子明以其没有按时交纳租金为由将其赶出的行为已经违背了上述规定，且疫情发生后其租赁的两间房屋租金市场价格已经大幅下调，其请求法院根据上述规定判决减少其承租涉案房屋的租金。双方房屋租赁协议并未到期，也未发生不予退还押金的情形，王子明将其赶出并拒绝退还押金的行为不仅违背了双方协议的约定，也违背了上述《指导意见二》的规定，故而成诉。被告（反诉原告）王子明未作答辩，具体答辩意见以反诉意见为准。被告（反诉原告）王子明向本院提出反诉请求：1、判令胡丹赔偿其租金损失10,051.85元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求，押金作为违约金不予退还）或者继续履行完《房屋（写字间）出租协议》；2、判令胡丹提供黄石港区汉唐天下礼仪策划中心的营业执照、法人（负责人）证明书及疫情前、后二个月（共四个月）的财务报表及营业收入明细；3、判令胡丹承担反诉诉讼费用。事实和理由：2019年9月1日胡丹租用其位于黄石市摩尔城D座写字楼1112号、1113号写字间，作为黄石港区汉唐天下礼仪策划中心的办公经营场所，租期壹年（于2020年9月1日止）。2020年2月28日胡丹应当支付其2020年3月至5月的租金13,000元。因疫情原因，胡丹所从事的行业，可能受到影响，其同意减免2,000元的租金，胡丹应当还要支付11,000元租金。但胡丹直到2020年3月27日才支付且只支付了5,000元。其多次催收无果，直到2020年5月21日，胡丹擅自撕毁协议，自行搬离写字间，给其造成了一定的经济损失。其自始至终都没有采取将胡丹“赶出”的行为，胡丹诉称内容与事实不符，被租用的写字间至今都保持着胡丹搬离的状态。胡丹所从事的行业，因疫情影响，其经营受到限制，因没有业务导致负债累累，自行停止经营并撤离以摆脱可能亏损的经营状态。关于胡丹提出的要求其开具己交纳租金的增值税发票的诉请，因开具增值税发票的必要条件是购销双方必须是一般纳税人，而其与胡丹系自然人，并非是法人或者是其它组织等，且双方并未对开具增值税发票进行约定，其不开具发票的行为是否违法，与本案无关。关于胡丹要求其减免租金的诉请，目前市场上的租金并未下浮，其已经同意减免2,000元，《协议》实际得到变更，其不愿意继续下浮。在签订和变更《协议》时，其并未胁迫胡丹，相反胡丹还用威胁的口气威逼其。综上所述，其体谅胡丹经营困难，已同意减免2,000元租金，但胡丹未足额交齐租金，还擅自撕毁协议，自行搬离。故其请求判决驳回胡丹本诉起诉的同时，判决支持其提出的反诉请求。原告（反诉被告）胡丹对王子明的反诉辩称：一、王子明要求其赔偿损失无任何事实和法律依据；二、王子明要求其赔偿2020年5月20日至2020年7月13日之间的损失于理于法无据；三、王子明恶意侵占其10,000元房屋押金拒不退还。综上，请求法院判决驳回王子明的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月1日，王子明（甲方、出租方）与胡丹（乙方、承租方）签订了一份《房屋（写字间）出租协议》，约定：甲方将黄石摩尔城十一楼1112号、1113号写字间出租给乙方；租期为1年，自2019年9月1日起至2020年9月1日止，租金为4,333元/月，每季度13,500元（实付13,000元）；乙方支付甲方房屋出租押金10,000元；乙方每3个月支付一次租金，租金支付日为每3个月一个周期的28号前支付；承租期间物业、水电、通讯等费用，由乙方承担；甲方有权查看房屋，查看前必须通知乙方，若发现乙方有不当行为，甲方有权制止和终止房屋的出租，押金不予以退还。同日，胡丹通过微信转账方式向王子明支付租金13,000元、押金10,000元。合同签订后，胡丹将租赁房屋用于经营黄石港区汉唐天下礼仪策划中心（个体工商户）。2019年10月8日，胡丹通过微信扫码方式向黄石市摩尔城商业运营管理有限公司支付1112号、1113号房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费各2,354.04元，共4,708.08元。2019年12月2日，胡丹通过微信转账方式分两笔向王子明支付租金共13,000元。2020年3月12日，王子明向胡丹催要2020年3月至5月期间的房屋租金。胡丹表示，因疫情期间，其所经营的黄石港区汉唐天下礼仪策划中心受到较大影响，经营困难，请求缓交房租。王子明表示同意。同月27日，胡丹通过微信转账方式向王子明支付租金5,000元，并再次申请缓交剩余租金。2020年4月1日，经王子明再次催缴，胡丹向王子明表示其不能进行经营，提出退租提前终止合同。王子明要求胡丹先支付4月份房租，其找人转租或胡丹找人转租，并提出四月份房租未付如何终止合同。胡丹表示可以用押金抵扣房租。同月8日，王子明表示其同意减免1,500元租金，胡丹仍表示其无力支付房租，王子明称“1、你4月份的房租没交。2、你的押金只够2个月房租。所以我只能接受你4月底搬走”。同月14日，胡丹通过微信扫码方式向黄石市摩尔城商业运营管理有限公司支付案涉租赁房屋其中的一间1113号房屋2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费2,157.87元（付款凭证中载明的2,357.87元中包含200元电费，物业费具体数额以黄石市摩尔城商业运营管理有限公司出具的收款收据为准）。同月15日，王子明再次表示同意减免2,000元租金，并扣减胡丹垫付的物业费。同月24日，王子明再次向胡丹催讨剩余欠付租金，并载明“3月至5月份房租13,000-5,000（已交）-2,157.87（已交物业费）-2,000（疫情减免）=3,842.13元”，未果。2020年5月20日，胡丹搬离案涉房屋，并在其后将房屋钥匙交给王子明。此后，双方因欠付租金、押金退还等问题产生争议，故而成诉。本院认为，王子明与胡丹之间签订的《房屋（写字间）出租协议》，系双方当事人真实意思的表示，且符合法律规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。王子明作为出租人已按约履行了将案涉房屋租赁给胡丹的义务，胡丹应按约履行支付租金的义务。但在合同履行过程中，因疫情原因，导致胡丹经营受到较大影响，经营难以持续。自2020年4月1日起，胡丹即向王子明提出其无力支付租金，以押金抵扣租金，申请退租，王子明表示胡丹所付押金仅够2个月房租，其仅能接受胡丹4月底搬走。2020年5月20日，胡丹搬离案涉房屋。至此，双方实际已达成了解除合同的协议。故对王子明提出要求胡丹按《房屋（写字间）出租协议》继续履行的反诉请求，本院不予支持。关于胡丹主张将2020年2月1日至2020年5月20日期间房屋租金由4333.3元/月减少至2167元/月的诉讼请求。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款第二项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，王子明已在合同履行过程中同意减免租金2,000元，事实上已对原合同约定的租金进行了相应变更。且双方已经实际解除合同，不存在“继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平”的情形。故对胡丹提出的该项诉请，本院不予支持。关于欠付租金。2020年5月20日，胡丹搬离案涉房屋，双方实际已解除合同。故胡丹应当向王子明支付2019年9月1日至2020年5月20日其实际经营期间的租金：13,000元/季度÷3个月×（8个月20天）=37,555.56元，扣减胡丹实际已付租金31,000元以及王子明同意减免的租金2,000元，胡丹还应向王子明支付租金4,555.56元。对王子明反诉主张租金损失超过部分，本院不予支持。关于房屋押金。双方签订的《房屋（写字间）出租协议》中仅约定了“甲方有权查看房屋，查看前必须通知乙方，若发现乙方有不当行为，甲方有权制止和终止房屋的出租，押金不予以退还”，对此处“不当行为”王子明并未提供事实依据，故王子明应当退还胡丹已付押金10,000元。本院对胡丹主张王子明退还其押金10,000元的诉讼请求予以支持；对王子明主张押金不予退还的反诉请求不予支持。关于物业费。胡丹诉请王子明退还其代为垫付的物业费1,328元，符合法律规定，本院予以支持。关于胡丹提出要求王子明向其开具已交纳租金的增值税发票的诉讼请求，不属于民事案件审理范围，本院不予审理。关于王子明提出要求胡丹提供黄石港区汉唐天下礼仪策划中心的营业执照、法人（负责人）证明书及疫情前、后二个月（共四个月）的财务报表及营业收入明细的反诉请求，与本诉无关联性，不能作为反诉请求，本院不予审理。综上所述，胡丹应向王子明支付欠付租金4,555.56元，王子明应退还胡丹押金10,000元及物业费1,328元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）胡丹在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王子明支付所欠租金4,555.56元。二、被告（反诉原告）王子明在本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）胡丹押金10,000元及物业费1,328元。上述第一、二项合计，被告（反诉原告）王子明还应向原告（反诉被告）胡丹支付6,772.44元。三、驳回原告（反诉被告）胡丹的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王子明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元（已减半收取），由原告（反诉被告）胡丹负担35元，被告（反诉原告）王子明负担52元；反诉案件受理费26元，由被告（反诉原告）王子明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇二〇年八月十九日法官助理陈玲书记员李娜