江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1091号上诉人（原审原告）：鄢文，女，1974年11月11日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：文宗森，江西文冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团吉安有限公司。住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道299号九栋一楼。统一社会信用代码：91360800071814570B。法定代表人：郭光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹友飞，男，该公司职员。上诉人鄢文因与被上诉人恒大地产集团吉安有限公司（以下简称吉安恒大公司）合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鄢文的委托诉讼代理人文宗森、被上诉人吉安恒大公司的委托诉讼代理人邹友飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄢文上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持鄢文的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吉安恒大公司负担。事实和理由：一审对《停车位合同》（以下简称案涉合同）的性质认定错误，适用法律不当，处理结果不公。我国现行民法体系中，涉及使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类：第一类是《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）中的土地使用权出让、划拨和转让制度；第二类是《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）中的租赁合同、融资租赁合同、借用合同制度。本案中，开发商拟定的合同文本是采用“车位使用权有偿转让合同”的名称和内容，但车位是开发商利用土地使用权开发建设的产物，车位使用权有偿转让并非土地使用权出让、划拨和转让范畴，也明显区别于融资租赁合同，同时因为有偿的性质而区别于借用合同。根据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同有二个特点：1.租赁合同是转移财产使用权的合同；2.租赁合同是有偿合同。案涉合同约定吉安恒大公司将车位使用权转让给鄢文，鄢文为使用该车位支付使用费12万元，故案涉合同符合上述租赁合同的两大法律特征，实质就是租赁合同。物权法第七十四条规定，当事人可以通过出售、附赠或出租等方式约定停车位的归属。而案涉合同的约定不是转移所有权的出售，也不是无偿的附赠，故为出租。原判对该法条中的“等”解释为其他方式错误，其实使用权有偿转让就是该法条规定的出租方式。本案应适用合同法有关租赁合同的相关规定，认定租赁期限超过二十年的，超过部分无效。鄢文据此在一审中提出的诉请具有事实和法律依据。吉安恒大公司辩称，1.案涉合同约定将案涉停车位使用权转让给鄢文，使用权年限为交付之日起至2083年6月27日，其时间与鄢文所购商品房的土地使用期限一致。同时还约定，使用权期限届满前，该停车位所有权利，全部转移给鄢文，因此案涉合同的目的是将该停车位转让给鄢文，且双方在签订该停车位合同时，均出于买卖的目的。案涉合同没有约定为租赁，实质应当是买卖合同；2.吉安恒大公司出具给鄢文的收款收据标记为不动产收据，其项目编号为D050，这也是体现案涉合同为买卖合同的依据。3.案涉合同中款项支付方式为12万元一次性支付，符合买卖合同的形式及交易习惯。同时，将65年使用权交由鄢文就意味鄢文对该车位可以长期使用，不可能被收回。因此，一审对合同认定性质正确。请求依法驳回鄢文的上诉请求。鄢文向一审法院起诉请求：1.确认双方所签的《停车位合同》部分条款无效(指租赁使用年限条款、租赁费条款)；2.判令吉安恒大公司返还鄢文租赁费83358元及其自2017年9月25日起按年息6%计算的利息（暂计利息11200元）；3.本案诉讼费由吉安恒大公司负担。一审法院认定事实：吉安恒大公司系吉安恒大帝景小区开发商，鄢文系该小区业主,鄢文的房产证载明房产使用期限为2013年6月28日起至2083年6月27日止。2017年9月25日，鄢文（乙方）与吉安恒大公司（甲方）签订《停车位合同》一份，约定双方在平等、自愿、协商一致基础上就吉安恒大帝景停车位使用事宜达成如下一致意见：停车位为甲方开发建设的吉安恒大帝景车库一期Ｄ区50号停车位，乙方对停车位的位置、朝向、面积、产权情况等已充分考虑并全面知悉；每个停车位按套计算，该套停车位总价款为人民币12万元整；乙方于2017年9月25日前付清全款12万元，甲方应在2017年12月31日前将停车位交付给鄢文使用；本停车位使用年限为自停车位交付之日起至2083年6月27日止；在乙方付清全部停车位价款，甲方按约定将停车位交付乙方后，使用权期限届满前对车位使用权利全部转移给乙方，相应的全部风险转移给乙方；乙方应按国家相关法律规定合法使用该车位等内容。合同签订当日，鄢文将停车位价款12万元支付给吉安恒大公司，吉安恒大公司向鄢文出具收据，载明吉安恒大帝景停车位Ｄ050金额120000元。吉安恒大公司依约将停车位交付给鄢文使用。另查明，2018年2月7日，吉安市吉州房地产测绘队向委托人即吉安恒大公司作出《商品房面积实测报告》，对恒大帝景首期地下室面积进行测绘，载明本案诉争车位Ｄ区050号（建筑面积为29.98平方米含套内面积12.72平方米、分摊面积17.26平方米），用途注明为车位。2019年2月22日，吉安市不动产登记中心下发通告，载明吉安恒大公司已按规定申请办理了其开发的坐落于吉州区不动产首次登记，特通告上述不动产的购买人可按规定办理所购不动产的登记手续。现吉安恒大公司也同意为鄢文办理停车位的不动产登记。一审法院认为，双方签订的《停车位合同》是否是车位租赁是本案争议的焦点。确立双方法律关系的基本依据是双方签订的《停车位合同》,双方签订的《停车位合同》系双方真实意思表示，双方已按照合同约定实际履行，该合同没有一个条款表明是租赁车位的内容，对双方诉争车位的转移性质，该合同第一条之前明确载明：“甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就吉安恒大帝景停车位使用事宜达成如下一致意见”。双方对合同约定的内容是明知的，双方均无租赁的意思表示。鄢文一次性支付吉安恒大公司车位款12万元，对案涉车位享有与房屋同等期限的使用权，不符合租赁的习惯，是对长期使用权的转让。吉安恒大公司现已获取案涉停车位用于办理所有权证书的测绘报告，该停车位属于建筑区划内规划的停车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。吉安恒大公司转让停车位使用权的行为并不违反法律、法规的强制性规定，鄢文没有理由让吉安恒大公司选择与自己形成租赁关系，鄢文主张使用权的转让就是租赁，超过20年的租赁期限及租赁费条款无效，要求吉安恒大公司退回相应租赁费及利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条第二款规定，判决如下：驳回原告鄢文的诉讼请求。案件受理费2164元，减半收取计1082元，由原告鄢文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吉安恒大公司提交吉安市住房和城乡建设局《关于恒大帝景三期地下室现售的证明》及吉安市房地产管理局《关于恒大帝景首期地下室现售的证明》，拟证明案涉车位可以现售备案。鄢文质证后认为，该组证据无原件，对其真实性不能确认。证据中所涉及的859个地下车位是否包括案涉车位不能确认。案涉合同约定仅仅是转让使用权，双方并无买卖合意，故该组证据与本案争议焦点没有关联性。本院认为，吉安市住房和城乡建设局出具的证明涉及的是恒大帝景三期的地下室，案涉停车位坐落于恒大帝景首期，故该证据与本案事实无关联性，不予采信。吉安市房地产管理局出具的证明虽系复印件，但该证明中涉及的停车位个数及面积与吉安市吉州房地产测绘队出具的《商品房面积实测报告》完全一致，且该证明中涉及的地下室（注：系指停车位）包含了案涉停车位，故本院对该证据予以采信。根据对上述证据的分析认定，结合当事人陈述，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉合同性质应如何认定？鄢文主张案涉合同系租赁合同，吉安恒大公司则抗辩系买卖合同。对于合同性质的认定，应根据法律规定及当事人签订合同时的真实意思表示，结合当事人的签约目的及合同内容进行综合分析。关于租赁合同，合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。从表面上看，案涉合同约定鄢文支付停车位价款12万元后，吉安恒大公司将案涉停车位交付给鄢文使用，使用权发生了转移，具备了租赁合同的部分特征，但纵观案涉合同全文，既无任何关于租赁的文意表述，也无合同法规定的租赁合同主要条款，更无使用权期限届满后停车位归属的约定，故不具备合同法规定的租赁合同的形式要件和实质要件，本院据此认定案涉合同性质并非租赁合同，对鄢文的主张不予支持。关于买卖合同，合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条第一款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第一百四十二条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。第一百五十九条规定，买受人应当按照约定的数额支付价款。第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。案涉合同第二条约定每个停车位总价款为12万元。第三条约定鄢文应于2017年9月前一次性付清全款。第四条对鄢文逾期付款的违约责任进行了约定，内容与《商品房买卖合同》范本基本一致。第六条对吉安恒大公司逾期交付的违约责任进行了约定，内容亦与《商品房买卖合同》范本基本一致。第十一条约定停车位使用权限为自交付之日起至2083年6月27日止，截止时间与鄢文所购商品房的土地使用权届满时间一致，并约定鄢文付清全部停车位价款后，吉安恒大公司将使用权利全部转移给鄢文，相应的全部风险转移给鄢文。上述约定具备买卖合同的基本特征，更具有商品房买卖合同的特点。根据双方当事人的诉辩意见，导致当事人对该合同性质发生争议的关键点是该合同未就产权登记进行约定。本案双方当事人中，一方为房地产开发企业，另一方为业主。房地产开发企业系营利性法人，其经营目的主要是通过出售所开发的房地产回笼资金，获取利润。业主受让停车位的目的是停驻自有车辆。案涉合同系在吉安恒大公司开发的恒大帝景小区首期停车位尚不具备办理不动产登记手续条件的背景下签订。作为业主，在停车位尚不具备办理产权登记手续条件的情形下，与开发商约定停车位使用权年限与其所购商品房的土地使用权年限一致，目的是为了保障其在该期限内对停车位享有排他权。对于不具有法律专业知识的普通大众，将这种有偿“转让使用权”理解为买卖更符合通常认知。从这一角度出发，将案涉合同性质认定为买卖合同更符合当事人的真实意思表示。综合上述分析，本院认定案涉合同系买卖合同。至于该合同是否合法有效的问题，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。停车位系不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记后发生效力。案涉停车位在双方当事人签约时虽未办理不动产权登记，但根据吉安市房地产管理局出具的证明，现已可以现售备案。吉安市不动产登记中心发布的通告亦证明吉安恒大公司已申请办理了恒大帝景三期停车位的初始登记，说明案涉停车位已具备办理不动产权转移登记的条件，故本院依法认定案涉合同合法有效。鄢文可在本判决生效后要求吉安恒大公司履行办理产权变更登记的相关义务。综上所述，鄢文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2164元，由上诉人鄢文负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 胡文君审判员 李伟杰二〇二〇年八月二十四日书记员 万敏妍