湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0102民初593号原告：欧阳方，男，1984年2月29日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：美忆寓公寓管理(武汉)有限公司，住所地武汉市江汉区新华西路菱角湖万达广场A区A幢A3单元22层1号。法定代表人：曾翔，该公司执行董事兼总经理。原告欧阳方诉被告美忆寓公寓管理（武汉）有限公司（以下简称美忆寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳方、被告美忆寓公司的法定代表人曾翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳方向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年7月10日就坐落于武汉市江岸区后湖街道星悦城4期8栋2单元2603室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；2、被告向原告返还涉案房屋并移交卡号为00×××57的物业水费卡;3、被告向原告支付2020年2月12日至2020年4月9日期间房屋租金3420元及逾期违约金(以被告逾期付款数额为基数,自逾期之日起计至被告实际付款之日止,每逾期一日按中国人民银行同期贷款利息的标准计算,其中2020年1月12日至2020年2月11日租金1800元的逾期之日为2019年12月13日,计至2020年1月13日共计6.65元;2020年2月12日至2020年3月11日租金1800元的逾期之日为2019年12月13日,暂计至2020年5月20日为34.11元;2020年3月12日至2020年4月9日租金1620元的逾期之日为2020年3月13日,暂计至2020年5月20日为13.13元)；4、被告向原告支付2020年4月10日至被告实际返还涉案房屋之日的房屋占有使用费(按照每月1800元租金的标准,自2020年4月10日起计至被告实际返还涉案房屋之日止,暂计至2020年5月20日共计2400元)及逾期违约金(以2400元为基数，自2020年4月10日计至被告实际付款之日止，每逾期一日按中国人民银行同期贷款利息的标准计算，暂计至2020年5月20日为11.44元）；5、被告向原告支付涉案房屋电费（自2020年1月1日起计至被告实际返还涉案房屋之日止，暂计至2020年5月16日共计1228.65元）及逾期违约金（以1228.65元为基数，自2020年1月1日计至被告实际付款之日止，每逾期一日按中国人民银行同期贷款利息的标准计算，暂计至2020年5月20日为20.50元）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，原告与武汉美忆寓房地产经纪有限公司（2018年2月1日更名为“美忆寓公寓管理（武汉）有限公司”）就坐落于武汉市江岸区后湖街道星悦城4期8栋2单元2603室房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：本合同合作期自标的房屋装修许可证签发之日起，总租期66个月，其中装修期3个月，空置期5个月。装修期2017年7月12日至2017年10月11日止；空置期2017年10月12日至2018年3月11日止；计租期自装修期结束时起，截至本合同结束，不包括空置期，即2018年3月12日至2023年1月11日止，合同期内租金总金额为104400元。被告自准备期结束后第1个计租月至第58个计租月止，每月应支付给原告整包物业费1800元，每3个协议月为一个租金支付周期。本合同执行期间水、电、燃气、卫生管理、电话、宽带等费用由被告承担。被告欠缴各项费用的金额已相当于一个月租金的，原告有权单方解除合同。如因被告原因导致本合同终止，被告应及时知会甲方，被告所有装修设施归原告所有，被告己经交付的房租款不退还。被告逾期向原告支付相关费用，应付清所拖欠的各项费用，若被告逾期三十日以上，原告有权解除本合同。双方签订的《房屋租赁合同》虽未约定租金支付时间。但双方口头约定租金支付时间为每3个协议月首月12日一次性预付三个月房租，先付后租，并且被告的房屋租赁系统显示涉案房屋第一期房租（2018年3月12日到2018年6月11日）预支时间为2018年3月12日；第二期房租（2018年6月12日到2018年9月11日）预支时间为2018年6月12日；此后第五期（2019年3月12日至2019年6月11日）、第六期（2019年6月12日至2019年9月11日）、第七期（2019年9月12日至2019年12月11日）房租均为被告法定代表人曾翔分别于2019年3月15日、2019年6月16日、2019年9月17日通过微信转账的方式支付。原告认为，结合被告先付租金后使用租赁房屋的实际做法，能够认定原、被告关于租金支付的交易习惯为被告于每3个协议月首月12日一次性预付三个月房租后使用租赁房屋。合同签订后，被告从2019年12月13日（第八期）起开始未按期支付第23-26个计租月的租金（即2020年1月12日至2020年4月11日的租金）；从2020年1月1日开始未按期支付电费。原告向被告多次催交租金等各项费用，被告于2020年1月13日支付了第23个计租月即2020年1月12日至2020年2月11日的租金，此后被告以受“新冠病毒”疫情影响，未收到租户租金为由拒不履行付款义务，其按照本合同第八条不可抗力条款约定，要求中止支付房租。首先，武汉因疫情封城时间为2020年1月23日，发生在被告迟延履行之后，与本案无因果关系。即便疫情属于不可抗力，根据《合同法》第一百一十七条第一款的规定，被告也不得以不可抗力为由主张免责。其次，原告查询的电子账单、抄表明细均显示涉案房屋在2020年1月-5月期间每月均产生相应的水、电费。另，原告提交了租户租住涉案房屋的视频资料以及租户王雪婷、杨丽、汤志强、舒闪的微信聊天记录，该证据显示王雪婷分别于2020年1月20日、2020年2月25日、2020年3月20日、2020年4月25日向被告法定代表人曾翔支付涉案房屋2020年2月-5月租金共计3680元;杨丽于2020年2月20日向被告预付涉案房屋2020年3月1日-2020年9月1日租金共计3720元；汤志强分别于2020年3月14日、2020年5月11日向被告预付涉案房屋2020年4月-5月、6月-7月租金共计2480元;舒闪分别于2019年10月20日、2020年1月20日、2020年4月24日向被告预付涉案房屋2019年11月-2020年1月、2020年2月-4月、5月-7月租金共计10530元。以上，足以证明涉案房屋在2020年1月至5月期间一直处于正常使用，且租户按期向被告支付相应租金及电费。疫情并未导致被告使用房屋及房屋收益受到影响，以至合同的目的无法实现，被告所述有悖常理，有违诚实信用原则。原告认为疫情对本合同不构成“不可抗力”事件，被告援引不可抗力条款主张相应免责没有事实和法律依据。即便第三方租客如被告所述未按期支付租金，这是被告与第三方之间的合同关系，与本案无关，且涉案合同中未约定被告支付租金义务以第三方租客支付租金为条件，所以并不能直接确定被告支付租金义务不能履行。因此涉案合同约定解除条件成就，原告有权单方解除房屋租赁合同。原告于2020年4月8日向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告双方签订的《房屋租赁合同》自通知书送达之日起解除，上述解除通知书显示4月9日投递成功，但被告至今仍然置之不理。综上，原告认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。原告向被告提供符合合同要求的房屋并保持房屋满足约定使用条件，被告理应依约及时向原告支付租金等各项费用，但被告却无理拒不支付至今。被告的行为已构成根本违约，原告特诉至贵院，请依法支持原告诉请。庭审中，原告称起诉状中有笔误,应为:“合同签订后，被告从2019年12月13日（第八期）起开始未按期支付第23-27个计租月的租金（即2020年1月12日至2020年6月11日的租金）”。被告美忆寓公司辩称，1.武汉因新冠疫情于1月23日封城，被告无法进行正常经营活动，租赁合同第八条有关于不可抗力的约定。被告在封城开始就找到原告表明困难和事实，告知原告无法支付封城期间的房租，原告不理会，也没有跟被告进行协商。被告不同意合同解除，也不同意向原告返还案涉房屋并移交水费卡。2.被告不同意支付2020年2月12日至2020年4月9日期间的房屋租金3420元以及逾期违约金，因为封城期间，被告无法进行正常经营活动。3.被告愿意支付2020年4月10日解除封城以后的租金，因为原告要收疫情期间的租金，所以被告暂时还没有支付后面的租金。4.被告一直用支付宝自动缴纳电费，电费账户余额为0元时，会自动预存50元，没有欠缴电费。5、被告因为经营出现问题，希望可以采用月付的方式支付租金，原告也同意了，被告没有延迟交付租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月10日，欧阳方（甲方）与武汉美忆寓房地产经纪有限公司（乙方）（2018年2月1日更名为美忆寓公寓管理（武汉）有限公司）签订《房屋租赁合同》，第一条约定，本协议合作期自标的房屋装修许可证签发之日起，总租期66个月，其中装修期3个月，空置期5个月。装修期即2017年7月12日至2017年10月11日止；整个合作期内提供的空置期最多不超过5个月，用于房屋的维修保修和二次出租准备，即2017年10月12日至2018年3月11日止；计租期自装修期结束时起，截至本协议结束，不包括空置期，即2018年3月12日至2023年1月11日止，合同期内租金总金额为104400元。第二条约定，房屋坐落于武汉市江岸区后湖街道星悦城4期8栋2单元2603室。第五条约定，本协议约定合作期内（此处特指不含准备期、空置期）乙方自准备期结束后第1个计租月起至第58个计租月止，每月应支付给甲方金额1800元整包物业费。甲乙双方每3个协议月结算一次。在本协议执行期间的水费、电费、燃气费、卫生管理费、电话费、宽带费由乙方承担。第六条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议：（一）欠缴各项费用的金额已相当于一个月租金的；……第七条约定，乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期一日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付滞纳金；若乙方逾期三十日以上，除支付滞纳金外，甲方有权解除本合同。第八条约定，遭受不可抗力事件的一方，应及时书面形式通知对方，不可抗力事件持续期间，遭受该事件一方可暂行中止履行本协议约定之义务，并无需承担违约责任。补充协议中约定：自本合同签订当日，乙方需支付甲方1800元作为保证金，计租期开始日起，此保证金自动抵入第一季度租金内。合同签订后，美忆寓公司将租赁房屋对外分租。美忆寓公司法定代表人曾翔于2019年3月15日、2019年6月16日、2019年9月17日向欧阳方支付租金共计16200元，每期5400元。2019年12月13日，曾翔称资金周转困难，先交一个月房租。同日，曾翔向欧阳方支付租金1800元。2020年1月13日，曾翔向欧阳方支付租金1800元。其后，曾翔要求减免租金，双方未能协商一致，美忆寓公司未再支付租金。2020年4月9日，欧阳方向美忆寓公司邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》。另查明，美忆寓公司房屋租赁管理系统显示：2018年3月12日预支房租3600元（2018年3月12日至2018年6月11日）；2018年6月12日预支房租5400元（2018年6月12日至2018年9月11日）。审理中，欧阳方为证明租户按期向美忆寓公司支付租金和电费，提交了美忆寓公司《房屋租赁书面确认函》、电子合同、租金支付凭证、电费充值记录，其中所涉经办人王炫为美忆寓公司员工，曾翔确认收款账户为其所有。庭审中，欧阳方确认美忆寓公司已结清电费。本院认为：欧阳方与美忆寓公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。欧阳方将房屋交付给美忆寓公司使用，美忆寓公司应当按照约定的期限向欧阳方支付租金。对于美忆寓公司主张的合同第八条，从内容来看，是双方关于因不可抗力不能履行合同的，可暂行中止履行本协议约定义务，并无需承担违约责任的约定，并无免除租金给付义务的意思表示。美忆寓公司未能举证证实其因疫情原因导致不能履行合同，而欧阳方提交的证据能证实美忆寓公司持续收取案涉房屋租金收益。美忆寓公司以疫情为由抗辩其应履行的付款义务和违约责任，本院不予支持。美忆寓公司自2020年1月13日后未再支付租金，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定及租赁合同第六条的约定，欧阳方有权单方解除双方的租赁合同关系。欧阳方于2020年4月9日通知美忆寓公司解除合同，合同自通知到达美忆寓公司时解除。欧阳方要求美忆寓公司支付2020年2月12日至2020年4月9日租金3420元，本院予以支持。双方约定租赁期限自2018年3月12日开始，每三个月结算一次，美忆寓公司管理系统录入的房租预支时间也为12日，结合房屋租赁市场先付后住的交易习惯，欧阳方主张于每三个月的首月12日支付房租，本院予以采纳。美忆寓公司因自身原因于2019年12月13日、2020年1月13日分期支付租金，不能以此认定双方达成变更租金履行期限的合意。美忆寓公司逾期支付租金，依据合同第七条，欧阳方有权要求美忆寓公司支付逾期付款损失。自2019年8月20日起，贷款利息的基本标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故欧阳方主张的逾期付款损失按上述标准，以3600元为基数，自2019年12月13日计算至实际付清之日止；以1620元为基数，自2020年3月13日计算至实际付清之日止。合同解除后，欧阳方要求美忆寓公司返还房屋及水费卡，本院予以支持。欧阳方要求美忆寓公司自2020年4月10日起至房屋实际返还之日止，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。对于欧阳方主张的房屋占有使用费的逾期违约金，双方并无约定，本院不予支持。美忆寓公司现无尚欠电费，且电费由美忆寓公司向电力部门缴纳，欧阳方要求美忆寓公司支付截至房屋实际返还之日止的电费及逾期违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告欧阳方与被告美忆寓公寓管理(武汉)有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；二、被告美忆寓公寓管理(武汉)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧阳方返还位于武汉市江岸区后湖街道星悦城4期8栋2单元2603室房屋及水费卡；三、被告美忆寓公寓管理(武汉)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧阳方支付房租3420元；四、被告美忆寓公寓管理(武汉)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧阳方支付逾期付款损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以3600元为基数，自2019年12月13日计算至实际付清之日止；以1620元为基数，自2020年3月13日计算至实际付清之日止；五、被告美忆寓公寓管理(武汉)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧阳方支付房屋占有使用费，按1800元/月标准，自2020年4月10日起计算至房屋实际返还之日止；六、驳回原告欧阳方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2529元，减半收取计1264.5元，由被告美忆寓公寓管理(武汉)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二〇年八月十八日书记员 胡舒铭