湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2261号原告：易汝杨，男，1991年3月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：申广林，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：邵韬，男，1990年2月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：龚圆，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。原告易汝杨诉被告邵韬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。书记员谭佳担任庭审记录。原告易汝杨及其委托诉讼代理人申广林，被告邵韬的委托诉讼代理人龚圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易汝杨向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法确认原被告签订的《商铺租赁合同》于2019年3月13日已解除。二、请求判令被告向原告支付欠付租金15326.6元（2018年12月15日至2019年3月13日）、物业费2965.2元、违约金50000元及履约保证金。三、请求判令被告承担本案诉讼费、执行费、保全费。事实和理由：2018年7月7日，原告同被告签订了《商铺租赁合同》约定原告将坐落于长沙市岳麓区阳光100国际新城项目3-26栋3层310号商铺租赁给被告，租赁期限为2018年7月16日至2021年9月15日，其中免租期60天，自2018年7月16日至2018年9月15日。关于商铺租金，双方约定第一年为5343元/月，从第二年起租金按照5％递增；租金支付以季度为付款周期，从合同签订之日起一次性交清一个季度租金，下一期租金在已交租金期满5日前一次性付清。双方还约定承租人必须严格按照约定支付租金，若拖欠租金，从约定缴款日第三天开始以每天所欠租金1％向承租人加收滞纳金，拖欠租金超过30天以上的，视为违约，出租人有权收回商品并向承租人主张违约责任。双方还就具体违约责任、物业费用支付等内容进行了明确约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告支付了第一季度租金，然而届至第二季度租金应付之时，被告在使用原告商铺前提下一直未向原告支付租金，也未依约缴纳物业费，并经原告多次催促未果。2019年3月13日，原告再次与被告联系，被告明确告知原告不再租赁商铺，且截止今日，被告仍未向原告支付欠付租金及垫付物业费用。原告认为，被告行为属于根本违约，其严重侵害了原告的合法权益。故原告现为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告邵韬辩称，一、商铺租赁合同已于2019年1月经原被告双方协商解除，被告并不存在违约情形，原告起诉没有依据。2019年1月原被告双方口头协商一致解除合同，租赁期至2019年3月15日截止，并约定将被告缴纳的履约保证金转为2019年一季度的租金，双方解除合同的约定应当有效。二、从原告提供的微信聊天记录来看，原告未提供2019年1月至3月1日之间的聊天记录，仅提供了2019年1月4日向被告催收房租的截图，如双方未协商一致，将保证金转为租金，原告不可能对被告拖欠三个月租金不闻不问，这明显与常理不符。被告实际是在2019年3月1日搬离商铺，被告提前搬离也是基于双方解除合同，并且给原告留足了时间寻找下一个租户。因此，被告并未对原告造成任何损失，也不存在违约。三、原告在被告并未违约的情况下，扣除履行保证金于理不符。商铺租赁合同第三条第四款约定，合同签字生效后乙方向甲方交纳的履约保证金16029元，合同终止无违约一次性退还乙方。此处履约保证金本身就具有违约金性质，亦在与被告违约未向原告支付租金时通过扣除履约保证金来保证原告租金的收益权，本案中被告已与原告协商一致，将履约保证金作为一季度的租金支付，且被告并未出现违约情形，因此，原告扣除履约保证金不符。四、被告并未违约，也未给原告实际损失，支付5万元违约金于法无据。本案中一方面原被告双方是协商解除合同，被告并未出现违约情形，同时原告在与被告解约后，即与他人签约将商铺转租。原告并未因与被告解约造成损失。另一方面，原告未提供解约所产生的损失证明材料，可以判断，原告并未有任何损失，被告不应支付5万元违约金。经审理查明，2018年7月7日，原告易汝杨（甲方，出租方）与被告邵韬（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将长沙市岳麓区阳光100国际新城项目3-26栋3层310号商铺出租给乙方，租期三年，自2018年7月16日至2021年9月15日，其中免租期60天，自2018年7月16日至2018年9月15日。免租期的物业费与水电费由租户承担。第一年月租金为5343元。以季度为付款周期，从合同签字生效之日起，一次性交清一个季度16029元租金。下一期租金在己交租金期满5日前一次性付清，依此类推。合同签字生效后，乙方向甲方交纳履约保证金16029元整，合同终止无违约一次性退还乙方。乙方如提前终止合同的，属乙方违约，需提前30日向甲方提出书面申请，履约保证金不予退还并支付违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，并向甲方支付违约金50000元。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将商铺转租、转借、联营、转让给任何其它方的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动损坏商铺或商铺结构的；（3）改变本合同规定的租赁用途存放危险物品或利用该商铺进行违法违规活动，乙方承担一切后果，甲方有追诉乙方的权利；（4）损坏商铺，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（5）在约定的交租金时间无故不交，并推迟30天以上的；（6）未经甲方同意，乙方擅自退租或者乙方装修损害商铺的。同日，被告向原告支付了第一季度租金和履约保证金32058元。后，被告再未向原告支付租金。2019年3月13日，原、被告双方口头解除了租赁合同关系。原告代被告支付了物业费2965.2元。因被告尚欠原告租金、物业费，原告诉至本院。另查，2019年3月15日，原告将涉案房屋另行出租给案外人。上述事实，有当事人当庭陈述，原告易汝杨提交并经庭审质证的不动产权证、商铺租赁合同、收据、录音、物业费账单、发票，被告邵韬提交并经庭审质证的情况说明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方订立租赁合同，约定原告向被告交付租赁房屋，被告支付租金均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方理应按照租赁合同约定，积极履行合同义务。因被告未能如期交纳租金，原告请求本院确认《商铺租赁合同》于2019年3月13日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。对于原告该项主张，本院予以确认。原告主张被告支付欠付租金15326.6元（2018年12月15日至2019年3月13日）、物业费2965.2元，被告抗辩认为原、被告双方口头约定履约保证金抵付租金，但并未提交证据证明，对该抗辩意见，本院不予采信。原告的主张欠付租金、物业费，有据可依，本院予以支持。关于违约金，被告认为履约保证金以及违约金的约定，不符合法律规定。本院认为，按照合同约定，乙方如提前终止合同的，乙方交付的履约保证金不予退还，并向甲方支付违约金50000元。本案中，因被告原因导致租赁合同未能继续履行，按照合同约定，被告所支付的履约保证金应不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张的违约金过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付违约金1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告易汝杨与被告邵韬签订的《商铺租赁合同》于2019年3月13日解除；二、限被告邵韬于本判决生效之日起十日内向原告易汝杨支付租金15326.6元、物业费2965.2元、违约金1000元；三、驳回原告易汝杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取696元，由被告邵韬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二〇年八月六日法官助理任青书记员谭佳