湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初1833号原告：曾婵,男，1990年1月4日出生，汉族，湖北省天门市人，大学本科，IT工程师，户籍所在地：天门市，现住天门市经济开发区。委托诉讼代理人：林莎，女，1993年5月25日出生，汉族，湖北省汉川市人，户籍所在地：汉川市，现住天门市经济开发区。系原告曾婵之妻。被告：天门市大汉隆城置业开发有限公司。住所地：天门市经济开发区天门中学南状元路西。法定代表人：梅红英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。原告曾婵与被告天门市大汉隆城置业开发有限公司（以下简称“大汉隆城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾婵的委托诉讼代理人林莎与被告大汉隆城公司的委托诉讼代理人高丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾婵向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期办证违约金3872.08元；2.退还房屋面积少于合同面积的房款7192元，多收取的办证费用1120元、契税2043.76元、房屋维修基金173.20元，合计10528.96元，此款以年利率4.9%自2016年2月14日起支付利息至付清之日止；3.承担违规交房期间的物业费5548.14元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，购买被告开发建设的天门市天城××小区××单元××号房屋，并支付了首付款287208元，通过银行贷款100000元。2016年2月14日，原告向被告交付契税7744元、维修基金9346元、办证费1500元。同日，被告将房屋交付给原告。根据合同约定，在商品房交付使用后180日内，被告应为原告办理房屋产权登记，但被告于2019年8月7日才为原告办理不动产权证，其行为已严重违约，应按合同约定，按已付房价款的1%向原告支付违约金。此外，原告所购房屋的实测面积较合同面积减少2.48m2，被告多收取的房价款7192元、办证费1120元、契税2043.76元、房屋维修基金173.20元，均应退还原告。因被告逾期办证，故应按年利率4.9%支付原告资金占用期间利息。经查，涉案房产于2019年4月8日才通过规划验收合格，故被告应承担逾期交房的违约责任。被告大汉隆城公司辩称：1.原告主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效；2.《商品房买卖合同》中未约定支付购房款利息，原告要求支付占用利息无事实及法律依据。即使要支付，也应从被告取得测绘报告之日起计算；3.关于被告多收取的契税、维修基金、办证费，被告后期将与原告据实结算；4.被告已按期交房，且原告一直在正常使用房屋，物业费应由原告自行承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了6组证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同、垃圾费、管理费、出入证费收据、契税发票、维修基金发票、预收维修基金、契税、办证费收据、不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院依法认定如下：对建设工程消防验收公告及天门市自然资源和规划局的行政程序处理决定书，上述证据来源合法，客观真实，对本案的事实具备证明力，依法予以认定。对物业费收据4张，因与本案不具备关联性，依法不予认定；对网页截图1份，因原告未举证证明发帖人的身份，不能达到其证明目的，依法不予认定；对天门市城乡规划局的处理意见书，因原告未提交原件，且复印件存在涂改痕迹，依法不予认定。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：TM15007671）1份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于天门市经济开发区××大道××号（天城明珠）9幢2单元2404号房；房屋建筑面积为133.52m2，单价为2900元/m2，总价款为387208元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补据实结算的方式进行处理；被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告不退房的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同还对付款方式及期限、保修责任等事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款287208元，并依约办理银行按揭。2016年2月14日，被告代为收取原告所购房屋的维修基金9346元、契税7744元、办证费1500元。经查明，被告代原告实际缴纳维修基金9172.80元、契税5700.24元，支出不动产权证工本费80元、贷款抵押费160元。2016年2月14日，被告将涉案房屋交付原告。2019年8月7日，原告取得涉案房屋的不动产权证。2018年9月13日，天门市房屋测绘站出具天房测[2018-0068]号天门市房屋建筑面积测绘成果报告书，记载原告所购房屋的实际面积为131.04m2，较合同面积减少2.48m2，被告应退还原告房屋差价款7192元（2900元/m2×2.48m2）。2019年5月27日，原告向天门市自然资源和规划局反映要求进行天城明珠不动产登记及停车楼建设，该局于同年8月16日作出行政程序处理决定书。本院认为，本案系一起因商品房销售引发的纠纷。争议的焦点为：一、被告是否存在违规交房行为？是否应承担违规交房期间的物业费？二、被告是否应向原告支付逾期办证违约金？三、被告是否应退还原告多收取的相关费用及支付利息？本院对此逐一评判如下：一、被告是否存在违规交房行为？是否应承担违规交房期间的物业费？原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告依合同约定时间于2016年2月14日向原告交付了涉案房屋。原告接收房屋时，并未对被告交房未依约出示相关证明文件的行为提出异议。涉案房屋于2019年4月8日才取得建设工程竣工验收规划条件核实证明等文件，说明被告此前的交房行为违反了合同约定，存在严重瑕疵，但鉴于该房屋现已经验收合格，未对原告的占有、使用行为造成影响，且原告收房时未依约拒绝接收，应视为对被告违规交房行为的认可。物业服务费是由物业服务企业提供对房屋相关配套设施、场地进行维修、养护、管理并维护本区域内环境卫生后，由业主支付的报酬。本案中，原告自接收涉案房屋后，一直占用、使用该房屋，并享受物业服务企业提供的物业服务，已与物业服务企业形成物业服务合同关系，需履行缴纳物业服务费的义务。故对其要求被告承担违规交房期间的物业费的诉讼请求，依法不予支持。二、被告是否应向原告支付逾期办证违约金？被告于2016年2月14日将涉案房屋交付原告，但未能按合同约定于交付之日起180日将相关资料报产权登记机关备案，致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书。被告违反了合同约定义务，依法应承担违约责任。本案中，被告应于2016年8月12日之前为原告办理不动产权证，即自2016年8月13日起，原告应当知道自己的权益受到侵害，其可于2019年8月13日前向被告主张逾期办证违约金。原告已举证证明其于2019年5月27日向相关部门反映过要求被告为其办理不动产权证的事实，说明原告并未放弃对被告逾期办理不动产权证的行为主张权利，自此，诉讼时效存在中断情形。故原告的该项诉请并未超过诉讼时效，对原告要求被告支付逾期办证违约金3872.08元（387208元×1%）的诉讼请求，依法予以支持。三、被告是否应退还原告多收取的相关费用及支付利息？双方在《商品房买卖合同》中约定“对产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按多退少补据实结算进行处理”，故对原告要求被告退还房屋面积少于合同面积的房款7192元的诉讼请求，依法予以支持。其要求多收取的房屋差价款、维修基金、契税、办证费由被告按年利率4.9%自2016年2月14日起支付利息，因双方未约定资金占用的利息及利率，且在2018年9月13日取得测绘报告前，涉案房屋的实测面积及相关费用是不确定的，故本院依法调整按法律规定利率自2018年9月13日起计算多收取的房屋差价款、维修基金、契税、办证费的资金占用期间利息至付清之日止。原告向被告预交房屋维修基金9346元、契税7744元、办证费1500元，在扣除被告代为支付的维修基金9172.80元，契税5700.24元，不动产权证工本费80元、贷款抵押费160元后，实际应退还维修基金173.20元、契税2043.76元、办证费1260元。原告主张退还的办证费少于本院依法核算的数额，属其对自身民事权利的处分，本院不持异议。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天门市大汉隆城置业开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告曾婵逾期办理不动产权证的违约金3872.08元，退还房屋差价款7192元、维修基金173.20元、契税2043.76元、办证费1120元，合计14401.04元；并以10528.96元为基数，自2018年9月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至付清之日止；二、驳回原告曾婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，减半收取127元，由原告曾婵负担26元，由被告天门市大汉隆城置业开发有限公司负担101元（此款原告已交纳，执行时由被告径付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  王蔚二〇二〇年八月七日书记员  雷雨