抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1373号原告中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行，住所地新抚区东十路3号。负责人任建伟，系该行行长。委托诉讼代理人石学祥，系该公司员工。委托诉讼代理人王鹏，系该公司员工。被告王忠明，男，1957年6月3日出生，汉族，住抚顺市东洲区。被告抚顺市金旺房地产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区临江路东段11-1号。法定代表人徐斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人李广生，系该公司经理。原告中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行（以下简称工商银行）与被告王忠明、抚顺市金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人石学祥、王鹏，被告金旺公司委托诉讼代理人李广生到庭参加诉讼。被告王忠明经本院合法传，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求，1、确定借贷双方签订的《个人购房借款/担保合同》有效，并解除合同；2、判令被告王忠明立即清偿银行贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用共计人民币200299.51元及到实际还款结清日所产生的利息、罚息。（其中：积欠本金：189335.65元，积欠利息：10963.86元，截止日期：2020年3月31日）；3、如被告无力清偿未偿还的贷款项，请求贵院对被告所抵押的房屋进行评估拍卖，所得价款优先对原告清偿；4、本案诉讼费用及保全等费用由被告承担；5、抚顺金旺房地产开发有限公司应承担连带责任。事实和理由：2015年1月6日，被告王忠明向我行申请住房贷款290000元，用于购买住房一处，该房产位于抚顺市东洲区。借款人意思表示真实，在自愿平等的情况下签订了借款合同。现如今，被告以各种理由拖欠贷款。截止到2020年3月31日，共欠本息合计：200299.51元（本金：189335.65元，利息：10963.86元）。根据双方签订的借款合同中第14.1条和14.2条相关条款规定，原告有权解除本合同，并我要求被告王忠明立即偿还借款合同中剩余全部款项、所产生的利息、罚息及其他费用。如果被告王忠明无力偿还贷款，可根据双方签订的借款合同中条款约定，终止双方所签合同履行，对被告王忠明所抵押的房屋进行评估拍卖，所得价款优先对原告清偿。被告王忠明未应诉答辩。被告金旺公司辩称，一、我公司承担的连带责任已经超过了法定的诉讼时效。贷款合同第10.2款承担的是阶段性连带责任，待正式抵押手续办理完毕，连带责任解除。贷款合同24.2也写明登记事项发生变化，依法进行变更登记的，贷款人应及时办理变更登记，贷款人没有办理，责任在贷款人，我方不承担连带责任；二、担保合同不是我公司真实意愿的表达，合同本身有失公平，银行自行编制的霸王格式条款，我们不签订这份合同，银行就不给借款人放款，案件本身是王忠明购买我公司房产向银行履行的一种借贷行为，本身与我公司无关，银行明知是期房贷款，是对未转现的房产进行抵押，本身银行也就要有物权的期待权，何时办理产权证也与我公司一点关系没有，因此这分保证合同本身就是强加于我公司的霸王合约，法院不应该支持；三、我公司不同意解除合同，即使借款合同解除，那么抵押权的预登记的物权也不能解除，因为担保合同是一种特殊的民事合同，具有相对独立性，最高院关于适用担保法若干问题解释第十条和担保法解释第五条、第九条均有明确规定。因此，待银行形成正式抵押权后，应该免除我公司的保证责任；四、应依法免除我公司的连带责任，在原告起诉前，借款人早就可以办理产权登记，因为抵押权人怠于办理抵押登记，因此保证人不应再承担保证责任。而且因此导致未办正式抵押登记，在抵押权人丧失抵押权的范围内应免除保证人的保证责任。物权法第20条明确规定能办理登记的超过三个月未办理，预登记失效。本案中抵押权人放弃了抵押权，因此应在放弃抵押权范围内免除保证人的责任。物权法第194条第二款抵押权人放弃抵押权，其他担保人在抵押权人丧失权益范围内免除担保责任。担保法司法解释第123条也明确说明债权人放弃债务的担保的，其担保人免除担保责任。贷款合同第二十条20.2款明确约定，贷款人代为申请正式抵押登记，贷款人在抵押登记期限内没有申请抵押登记，责任在原告，我方不承担连带责任；五、即使真的有保证责任，法院也应该判决先对预登记的抵押行使势抵押权之后再要求保证人履行保证责任，不应同时履行。本案虽然是预登记，但债权人现有物权期待权，待产权证办理后可以办理正式登记，此时即可免除保证人的保证责任。六、法院不应该支持复利。有最高人民法院的判决作为支撑。综上，请求法院支持我方的请求，不支持连带担保责任。本院经审理认定事实如下，2014年12月26日被告王忠明作为借款人、抵押人，原告工商银行作为贷款人，被告金旺公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人向原告申请个人一手住房购置贷款290000元，该贷款用于购买坐落于抚顺市东洲区，建筑面积101.79平方米的房屋，贷款期限120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定。该合同第十条10.2条件A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；第五十三条对第十条的约定保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的债权人的债务免除保证责任。2014年12月26日原告取得抚房预字第××号预购商品房抵押权预告登记证明，被告王佩忠将其向（担保人）金旺公司购买的位于抚顺市东洲区房屋抵押给原告，抵押面积101.79平方米，抵押金额290000元。抵押期限2014-12-26至2024-12-26。被告王忠明尚欠原告借款本金189335.65元，利息10963.86元（截止2020年3月31日）。原告工商银行依法向本院提供证据如下：1.个人购房借款/担保合同、2.中国工商银行个人借款凭证、3.房屋抵押登记备案证明、4.贷款明细；被告王忠明未向本院提供证据；被告金旺公司依法向本院提供证据如下：1.房屋产权证、2.通知。本院认为，原告工商银行与被告王忠明、金旺公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，符合法律规定，合同成立并发生法律效力。合同签订后，原告举证证明依约履行了放款义务，被告王忠明未按照合同的约定履行还款义务，被告逾期还款已构成违约，故原告要求被告立即偿还所欠借款本金189335.65元，利息10963.86元（截止2020年3月31日），本息合计200299.51元的诉讼请求，本院予以支持；被告王忠明借款所购房屋已在房屋产权管理部门办理了抵押登记，故原告要求对抵押房屋优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；关于原告主张被告金旺公司承担连带保证责任一节，因金旺公司在合同中约定对被告王佩忠的债务承担保证责任，且不符合免除保证责任的情形，故本院对原告的该项请求予以支持；关于被告金旺公司主张被告王忠明所购买的“瑞士风情小镇”房屋已经可以办理产权证及正式抵押登记，因原告怠于办理，金旺公司不应承担保证责任一节，因《个人购房借款/担保合同》中对如何办理、办理的主体、时间等约定不明，被告以此作为不承担保证责任的依据证据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行与被告王忠明、抚顺市金旺房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，并于本判决生效后予以解除；二、被告王忠明于本判决生效后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行截止2020年3月31日贷款本金189335.65元，利息10963.86元，本息合计200299.51元，并承担本金189335.65元自2020年4月1日起至实际清偿之日止的利息（利率按合同约定计算）；三、原告中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行对位于抚顺市东洲区房屋享有优先受偿权；四、被告抚顺市金旺房地产开发有限公司对中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行就抵押房屋优先受偿后不足部分金额承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4305元，减半收取2152.50元，由被告王忠明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员  尤 鹏二〇二〇年八月十八日代书记员  张家夕