河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2185号 原告：承德市万佳物业服务有限公司，住所地：承德市双桥区火神庙综合楼二段五层502室。 法定代表人：施凤金，职务：经理。 委托代理人：宫树明，河北意祥律师事务所律师。 被告：杨潭颖，女，1975年10月15日出生，汉族，住承德市高新区。 原告承德市万佳物业服务有限公司与被告杨潭颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告承德市万佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人宫树明，被告杨潭颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德市万佳物业服务有限公司诉称，2012年2月15日，原告承德市万佳物业服务有限公司与被告杨潭颖签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为被告房屋所在的“滦阳御园”小区提供物业服务，合同期限至业主委员会与新的物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，物业费1.1元／平方米／月，如业主未按照约定缴纳物业费的按照每天缴费总金额5‰比例交纳违约金。被告系“滦阳御园”小区3号楼1302室业主，物业面积79.15平方米，按照约定应当向原告缴纳自2014年11月至2020年11月的物业管理费6270.00元，但被告一直拒绝缴纳，产生违约金人民币68657.00元。为维护原告的合法权益，原告诉至我院，请求人民法院判令：1、被告支付原告物业费6270.00元并支付违约金68657.00元，合计74927.00元；2、本案诉讼费由被告负担。 被告杨潭颖辩称，一、请求事项。1、要求原告出示国家行政管理部门的相关手续及具有符合法律及行政法规规定的物业管理资质、经营性收费许可及有关报备材料等证明文件；出示原告公司法定代表人及工作人员从业职业资格证书。2、依法判令原被告双方签订的合同部分无效。3、要求原告出示历年来出租小区公共区域、小区广告收益，用该收益抵顶被告应缴纳的物业费。4、要求原告向被告补开历年来缴纳的各项物业费用的正式发票及水电费正式发票。5、彻查原告偷漏税款、损害业主和国家合法权益的违法犯罪行为。6、原告出示自2012年至2020年期间资金收支情况。7、原告公示历年来征求意见及满意度调查及保安24小时巡查记录及设施巡查、维修记录。8、原告提供其主张的6270.00元物业费及违约金的计算材料、依据及计算机构资质证明、计算人员的从业资格证书。二、事实及理由。1、被告手中的合同只有原告公司盖章，并没有双方签字及日期，合同应属无效。2、原告物业费计算标准与合同不符。3、被告未缴纳物业费的原因是小区物业管理混乱。4、原告的诉讼请求已过诉讼时效。5、原告未能按照合同约定提供相应物业服务，应属违约。6、原告请求的滞纳金无法律依据。综上，被告无需向原告缴纳物业费及违约金，应依法驳回原告诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据材料：证据1、物业服务合同，证明收费标准。证据2、保洁工作记录表、检查保洁工作记录表、每月防火检查记录、防火巡查记录、电梯日常使用检查表、物业人员工作照片，证明原告履行了物业服务义务。证据3、2018年-2020年物业满意度调查表，证明原告提供服务得到绝大多数业主认可。 被告质证意见为：证据1中“杨潭颖”的名字不是被告所签；证据2中相关记录不全面，工作照片无延续性。对证据3的真实性不予认可。 为支持其抗辩，被告向本院提交如下证据材料：证据1、物业服务合同，证明合同中没有被告签字。证据2、业主公约与业主手册，证明原告提供的物业合同不合法，原告主张的滞纳金不合法。证据3、商品房买卖合同，证明原告的房屋面积，原告主张的物业费不正确。证据4、照片一组，证明小区卫生差，原告只管公共绿化浇水，公共维修不到位，门卫空岗。5、证言一组，证明被告陈述属实，原告服务不到位。 原告质证意见为：对证据1、2、3真实性无异议，但不能达到被告证明目的；因原告不能确定被告拍摄的地点是否为原告物业管理范围，故对证据4真实性不予认可；对证据5真实性不予认可。 上述证据均经双方当事人质证，本院认为，原告证据能够证实本案基本事实，本院依法予以确认。对被告提供证据1、2、3、4真实性予以确认；因证人未到庭接受对方当事人质询，故对证据5真实性不予确认。 经审理查明，被告杨潭颖系承德市高新区“滦阳御园”小区3号楼1302室房屋业主，该房屋建筑面积79.15平方米。2012年2月15日，原告承德市万佳物业服务有限公司与被告杨潭颖签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为“滦阳御园”小区提供物业服务，收费标准为0.70元/月/平方米，合同期限至业主委员会与新的物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。另外，合同还对违约责任等其他物业管理服务事项进行了约定。被告自入住后至2014年间每年按时交纳物业费，自2014年11月至今的物业费及电梯使用费合计1.10元/月/平方米被告未交纳，合计6269.00元。原告入住后，其所住小区存在公共卫生较差等物业服务不到位问题。 本院认为，原告承德市万佳物业服务有限公司与被告杨潭颖于2012年2月15日签订《前期物业管理服务合同》合法有效，本院依法予以确认。原被告双方应恪守履行合同义务。原告是承德市高新区“滦阳御园”小区的物业服务公司，应按照约定为该小区提供物业管理服务，被告是该小区业主，接受了原告服务，就应该缴纳相应的物业费、电梯使用费。被告辩称，物业服务合同中并非本人签字，但被告明确表示不申请笔迹鉴定，结合被告已接受原告物业服务多年的事实，对其辩解不予采纳。被告辩称，原告的管理服务存在诸多服务质量问题，故其拒绝缴纳物业费于法有据。通过被告提供的一些证据所证明的事实，可以认定原告管理服务存在一定程度的瑕疵，原告并未完全履行合同约定的服务管理义务，应承担相应民事责任。根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减10％的物业费较为合理。虽然原告对小区管理服务存在一定瑕疵，但不是被告拒缴6年全部物业费等费用的合理理由，且该抗辩理由无法律依据，本院不予采纳。被告辩称，原告的诉讼已超过了诉讼时效期限，原告诉讼请求不应再得到法律的保护。本院认为，物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，结合原告直到现在仍在为该小区提供物业服务，因此原告的诉讼请求并未超过诉讼时效期限，故本院对被告所称物业费等费用超出诉讼时效的抗辩意见不予采纳。被告辩称，原告应出示国家行政管理部门的相关手续及具有符合法律及行政法规规定的物业管理资质、经营性收费许可及有关报备材料等证明文件；出示原告公司法定代表人及工作人员从业职业资格证书，原告具有偷漏税等违法犯罪行为等意见，因其主张的事实与涉案物业管理服务不属于同一法律关系，故本案不作处理，被告应另行主张其权利。原告的其他诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下： 一、被告杨潭颖于本判决生效之日起十日内向原告承德市万佳物业服务有限公司交纳2014年11月至2020年11月的物业费、电梯使用费计6269.00元的90%即5642.00元。 二、驳回原告承德市万佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。 案件受理费减半收取后837.00元，由被告杨潭颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  范海泉 二〇二〇年八月十四日 书记员  钱 英