新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初795号 原告：乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）北京南路358号大成国际6楼。 法定代表人：赵敦文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁小卫，新疆边塞律师事务所律师。 被告：伊犁阜新房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路136号。 法定代表人：夏振盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢红涛，男，该公司员工。 被告：刘璐，女，1981年6月21日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：张瑞，新疆元正盛业（新源）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖霞，新疆元正盛业（新源）律师事务所律师。 原告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司（以下简称合兴小额贷款公司）与被告伊犁阜新房地产开发有限公司（以下简称阜新房产公司）、被告刘璐物权保护纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合兴小额贷款公司的委托诉讼代理人余川，被告阜新房产公司的委托诉讼代理人谢红涛、被告刘璐及其委托诉讼代理人张瑞、肖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合兴小额贷款公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即将位于伊宁市××路、××、××、××、××、××、××、××、××、××共九间房屋（合计建筑面积1094.38平方米）腾空并交付原告；2、两被告支付自2018年10月30日至实际交付上述房屋之日止的租金收益损失（以同地段每平方米1元/天计算）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年5月，因被告阜新房产公司资金周转困难，从原告处借款2000万元，并用其开发的位于伊宁市××路部分房地产进行抵押，并依法办理抵押登记。后因被告阜新房产公司不能按时还款，经伊犁州法院执行，于2018年5月19日将原抵押房产以物抵债给原告所有（详见（2017）新40执42号之一执行裁定书），但被告阜新房产公司至今不能将以物抵债的××、××、××、××、××、××、××、××、××共九间房屋交付原告。现经初步查明，被告阜新房产公司违反法律规定，于2015年8月17日将××、××、××、××、××、××六间房屋擅自出租给被告刘璐，同时××、××、××三间房屋也被刘璐实际占有和使用，无法交付原告使用。为此，原告根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条等相关法律的规定，要求两被告交付设定抵押后又擅自出租给被告刘璐的房屋及侵权占用的房屋时，两被告一拖再拖，故诉至法院。 被告阜新房产公司辩称，原告所述属实，原告的第1项诉讼请求与我方无关；2015年，我方已将××、××、××、××、××、××六间房屋租赁给被告刘璐，剩余××、××、××三间房屋也交付给了被告刘璐使用；原告主张的租金收益损失过高，我方与被告刘璐约定的租金每年是5万元。 被告刘璐辩称，两被告于2015年8月17日签订了房屋租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立有效，故我方合法租赁房屋应受到法律保护；原告物权发生变动的时间是2018年5月19日，即以物抵债裁定书出具的时间，但被告阜新房产公司与我方签订的租赁协议远早于涉案房屋物权变动的时间，根据买卖不破租赁，我方没有义务向原告在租赁期间内交付房屋；针对第2项诉讼请求，我方根据与被告阜新房产公司签订的房屋租赁协议，于2015年8月22日一次性向被告阜新房产公司支付2015年12月31日至2021年12月31日期间的租赁费用，被告阜新房产公司向我方出具收据一份，我方按照租赁合同付清租赁费30万元，原告主张租金收益损失无事实依据，且原告主张按同地段每平方米1元/每天计算也无相应事实依据，不予认可；针对原告所述涉案九间房屋面积合计1094.38平方米，其为测绘面积，我方实际使用面积仅为921.88平方米，存在误差；原告的诉讼请求缺乏事实基础及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 对于原告提交的公证书、伊宁市房建字第×号在建工程抵押登记证明、（2017）新40执42号之一执行裁定书、（2017）新40执43号之一执行裁定书、（2017）新40执42号结案通知书、（2017）新40执43号结案通知书、房屋租赁协议，由于两被告对上述证据的真实性均无异议，本院经审查后对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。对于被告刘璐提交的收据，由于原告与被告阜新房产公司对该证据的真实性无异议，本院经审查后对该证据的真实性均予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交亚欧国际房屋分层平面图（实测）复印件一份（未提交原件核对）、抵押物清单复印件一份（未提交原件核对），拟证实该抵押物于2014年5月19日依法办理了抵押登记。 被告阜新房产公司质证认为：对该组证据认可。 被告刘璐质证认为：对亚欧国际房屋分层平面图、抵押物清单不认可，该组证据与我方无关，且是复印件。 本院认证：因被告阜新房产公司对该组证据予以认可，故本院对该组证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：一、2014年5月19日，原告合兴小额贷款公司与被告阜新房产公司签订《乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司企业借款合同》（以下简称《企业借款合同》），该合同约定被告阜新房产公司向原告借款1000万元，借款期限为8个月即2014年5月19日至2015年1月18日等内容。同日，原告合兴小额贷款公司与案外人新疆新天地购物广场经营有限公司（以下简称新天地公司）签订《企业借款合同》，该合同约定新天地公司向原告借款1000万元，借款期限为8个月等内容。2014年5月19日，原告与被告阜新房产公司、案外人新天地公司签订《最高额抵押合同》，该合同约定被告阜新房产公司自愿将其享有合法处分权的位于伊宁市××路亚欧国际第××层商铺、××层、××层、××层写字楼为上述借款2000万元设立抵押。原告（抵押权人）与被告阜新房产公司（抵押人）于当日针对位于伊宁市××路、××层××号、××层××号、××层××号房屋办理了在建工程抵押登记手续。同日，原告与被告阜新房产公司、案外人新天地公司、夏振盈、邢晓红为上述借款2000万元签订《最高额保证合同》。被告阜新房产公司、案外人新天地公司根据上述两份《企业借款合同》于当日分别向原告出具借款本金1000万元的借据各一张，被告阜新房产公司、夏振盈、邢晓红在两份借据上保证人（抵、质押人）处盖章、签字。2014年5月26日，新疆维吾尔自治区公证处针对上述《企业借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、借据分别作出（2014）新证经字第××号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2014）新证经字第××号具有强制执行效力的债权文书公证书。 二、因被告阜新房产公司、案外人新天地公司、夏振盈、邢晓红未履行生效法律文书确定的义务，原告合兴小额贷款公司于2017年5月4日向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）申请强制执行，伊犁州分院于同年5月8日分别立（2017）新40执42号执行案件和（2017）新40执43号执行案件，后两案合并执行。其中，伊犁州分院针对涉案房屋于2018年10月30日作出（2017）新40执42号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人阜新房产公司所有位于伊宁市××路、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号房产作价17,171,386.46元，交付申请执行人合兴小额贷款公司抵偿借款本金、利息、合理费用、执行费、两案的评估费用及拍卖辅助费用。亚欧国际1号楼××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号房产所有权自本裁定送达申请执行人合兴小额贷款公司时起转移。二、申请执行人合兴小额贷款公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年10月31日，伊犁州分院对（2017）新40执42号执行案件和（2017）新40执43号执行案件执行完毕，并分别作出（2017）新40执42号结案通知书和（2017）新40执43号结案通知书。 三、2015年8月17日，被告阜新房产公司（甲方）与被告刘璐（乙方）签订《房屋租赁协议》，该协议约定甲方将该公司开发的伊宁市××路亚欧国际项目的第××层写字楼，电梯以西的××、××、××、××、××、××房间，合计面积921.88平方米，租赁给乙方用于开设经营女士美容会所，租金每年为伍万元（￥50,000.00），乙方一次性支付甲方陆年租金合计为：叁拾万元整（￥300,000.00），期限从2015年12月31日至2021年12月31日止，在乙方经营期间所产生的暖气费、水电费及物业管理费等房租以外的相关费用，均有（由）乙方自行承担等内容。2015年8月22日，被告阜新房产公司向被告刘璐出具上述××、××、××、××、××、××号房屋的租金合计30万元（租赁期限自2015年12月31日至2021年12月31日止）的收据一张。庭审中，经本院向原告释明，因（2017）新40执42号之一执行裁定书已经针对涉案九间房屋裁定被告阜新房产公司交付原告，但原告依然坚持主张被告阜新房产公司交付上述房屋，并向本院书面申请对上述九间房屋的租金进行评估。原告自认其于2018年10月30日收到（2017）新40执42号之一执行裁定书，但一直未取得涉案房屋的产权登记手续。被告阜新房产公司对其中的××号、××号、××号房屋交付被告刘璐使用，且未收取租金的事实不持异议。被告刘璐认可其至今在使用涉案九间房屋，用于经营悠庭美肌皮肤管理中心，但其称签订《房屋租赁协议》时，被告阜新房产公司并未告知出租房屋已抵押至原告处，其于2018年10月才知晓。 本院认为，经原告向伊犁州分院申请强制执行，伊犁州分院作出（2017）新40执42号之一执行裁定书，对涉案九间房屋进行了以物抵债的处理即将房屋作价并交付原告以抵偿借款本息及其他费用。因此，原告在本案中无需再次主张被告阜新房产公司向其交付涉案房屋；原告要求被告刘璐腾空并交付涉案房屋，经查明的事实，本案抵押权设立的时间是2014年5月19日，而两被告形成房屋租赁合同关系的时间是2015年8月17日，即抵押权设立后抵押财产出租，故根据法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，据此，被告刘璐理应腾空并交付位于伊宁市××路、××、××、××、××、××、××、××、××、××共九间房屋，而被告刘璐可针对受到的损失另案向出租人即被告阜新房产公司主张违约损害赔偿。 原告主张两被告支付自2018年10月30日至实际交付上述房屋之日止的租金收益损失（以同地段每平方米1元/天计算），因被告阜新房产公司在明知涉案房屋已设立抵押，在未征得抵押权人即本案原告同意，亦未告知被告刘璐房屋存在抵押的情况下，将涉案房屋擅自出租给被告刘璐使用，且按年租金5万元收取了被告刘璐6年的租金共计30万元，该行为给原告造成了一定损失，被告阜新房产公司存在过错，被告刘璐不存在过错，现原告从2018年10月30日即取得房屋所有权之日主张权利，符合法律规定；虽原告向本院提出书面申请，要求对上述九间房屋的租金进行评估，但因被告阜新房产公司与被告刘璐已经对年租金进行了约定即5万元/年，被告阜新房产公司由此获利，那么原告的损失也应界定在该范围内。因此，本院认定被告阜新房产公司应当向原告按每年5万元支付自2018年10月30日至实际交付上述房屋之日止的租金收益损失。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘璐于本判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司腾空并交付位于伊宁市××路、××、××、××、××、××、××、××、××、××共九间房屋； 二、被告伊犁阜新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司支付自2018年10月30日至实际交付上述房屋之日止的租金收益损失（按每年5万元计算）； 三、驳回原告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告伊犁阜新房地产开发有限公司负担50元、被告刘璐负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长    董 文 人 民 陪 审 员  赵志阳 人 民 陪 审 员  邓亚萍 二〇二〇年八月二日 书 记 员  毛钰玮