河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6065号上诉人(原审原告、执行案外人)：尹云凤。委托诉讼代理人：孙新堂，河南金色世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：周建荣。委托诉讼代理人：李五洲，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培羽，河南国基律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：剑银红。上诉人尹云凤因与被上诉人周建荣、原审第三人剑银红案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初31093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹云凤及其委托诉讼代理人孙新堂、被上诉人周建荣的委托诉讼代理人李五洲、王培羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹云凤上诉请求：依法改判解除对上诉人购买的信阳市羊山区新七大道恒大名都一号楼13020号房屋的查封。事实和理由：一、一审判决虽然认定的事实基本正确，但没有查明以下事实：（一）涉案房屋早在查封的前一年就通过中介公司签订了《信阳市房屋买卖居间合同》，且该合同经过了律师见证。合同签订后上诉人及时支付了全部房款，原审第三人也在中介的监督下提前清偿了贷款，并及时交付了房屋。（二）上诉人收到房屋后前期没有居住，后来对外出租。（三）虽经上诉人多次催促，但因该栋楼当时不具备办理不动产证的条件，所以一直没能办理过户。通过律师调查函回执可以看出，涉案房屋查封时间在前，能够办证的时间在后，这说明在能够办理过户手续时涉案房屋已被查封，所以涉案房屋没能及时办理过户的责任不在上诉人。一审法院对以上事实没有审查和认定，存在认定事实偏颇，适用法律错误。上诉人在合同签订、房屋交付、过户等过程中已尽到了必要的注意义务，不存在任何过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，完全可以排除被上诉人对涉案房屋的查封和执行。周建荣辩称，一、上诉人作为买受人，未办理房屋过户系其自身原因造成的。首先，上诉人在明知原审第三人未取得涉案房屋权属证书的情况下购买该房屋，致房屋购买后未能及时过户。其次，上诉人虽向一审法院申请了调查令，但并没有查出涉案房屋可以办理不动产证的具体时间；其提交的另案调查令及回执亦不能证明其自身对涉案房屋不能过户没有过错。根据“谁主张谁举证”的民事诉讼证据原则，上诉人主张非因自身原因没有办理过户手续，但未尽到举证责任，该不利后果应由上诉人自行承担。二、在人民法院查封涉案房屋之前，上诉人并未合法占有该房屋，表现在：（一）一审庭审时虽然中介公司和原审第三人均称合同签订后房屋就交付给上诉人，但上诉人并未提交房屋交接手续。涉案房屋是精装房，不是毛坯房，开发商向原审第三人交付房屋时有交接手续和物品清单，而原审第三人向上诉人交付房屋时没有任何手续，不符合常理。一审法院对上诉人、原审第三人及证人证言未予采信完全正确。（二）上诉人提交的物业费收据不显示交款人为上诉人，不能证明是上诉人交纳的物业费。（三）上诉人提执行异议申请时提交的《房屋租赁合同》显示其于2019年3月10日将涉案房屋出租给了案外人，而上诉人又称与原审第三人2017年7月8日签订买卖合同并接收房屋后，对房屋进行简单装修并居住至夫妻二人外出打工才将房屋出租给他人，则从2017年7月8日至2019年3月10日长达20个月的时间里，上诉人仅交过三次水电费不符合常理，并且该三份缴费凭证中有两份显示缴费时间是在法院查封涉案房屋之后，另外一份不显示交款人是上诉人。三、上诉人购买涉案房屋的疑点很多，上诉人与原审第三人串通转移原审第三人财产的可能性很大。表现在：（一）上诉人提供的《信阳市房屋买卖居间合同》中明显可以看出原始合同的甲方仅有案外人剑雄豪，原审第三人剑银红的名字、身份证号是后续填补的，且该合同不仅缺少合同编号，房号也显示为1320，而涉案房屋在房管局查询的房号为13020。（二）上诉人提交的《银行转账回单》中，银行网点名称是“中国农业银行股份有限公司信阳市农行师河支行行政区分”，被上诉人在农业银行网站没有查询到该网点，且信阳只有“浉河”，没有“师河”的地名。另外，回单中转出户名、银行签章不清晰，转出账号、转入账号不全，上诉人至今没有通过调取银行转账流水来补正该证据。所以，被上诉人认为上诉人与原审第三人之间的银行转账并未实际发生。（三）信阳市统计局网站于2018年2月6日发布的《2017年元-12月份全市国民经济运行简析》显示2017年房地产平均单价为4062元。上诉人购买涉案房屋的时间是2017年7月，当时住宅均价尚未达到2017年的房地产均价4062元，而公寓的均价应远低于住宅价格，所以上诉人以单价7262元的价格购买公寓不符合常理。（四）原审第三人于2017年1月22日被列为失信被执行人，其财产都不知所踪，仅有的一套房产也卖给了上诉人，让人怀疑其是为逃避执行而虚构交易，转移财产。（五）上诉人以46万元的高价购买涉案房屋，且该房产当时不能办理过户，却与原审第三人仅约定3万元的过户押金是远远不能防范不能过户的风险。上诉人在买受房屋后至房屋被查封的9个月时间里没有办理过户登记，不符合常理。（六）公证的费用远低于律师见证费用，且效力高于律师见证，上诉人与原审第三人选择律师见证而不是公证，亦不符合常理。综上，上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求驳回其上诉请求，维持原判。尹云凤向一审法院起诉请求：1、依法判令停止对××市××区新××道恒××都××号楼××层××号房屋的查封；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：周建荣申请执行剑银红民间借贷纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2018）豫0191民初16169号民事判决。2018年4月8日，该院以（2018）豫0191财保731号民事裁定书及协助执行通知书查封了剑银红名下位于××市××新区××大道××都××号楼××层1××0号，备案合同号为2××的房屋（以下简称涉案房屋）。2019年5月28日，该院立案执行，执行案号为（2019）豫0191执7160号。在执行过程中，尹云凤向该院提出执行异议，2019年10月10日，该院作出（2019）豫0191执异683号执行裁定，驳回了其异议请求。2019年11月6日，尹云凤向该院提起执行异议之诉。另查明：2017年7月8日，原告尹云凤与第三人剑银红及其儿子剑雄豪在信阳市佳和房地产经纪有限责任公司的居间下签订《信阳市房屋买卖居间合同》一份，约定剑银红将其名下位于××市××区恒××××号楼××0号房屋（建筑面积63.34平方米）以46万元的价格出售给原告，原告在合同签订时支付定金2万元。剑银红同意原告先支付43万元购房款，其中41万元于律师见证之日一次性付清，剩余3万元于后期过户当日交付。在房管局通知办理房产证时，剑银红应全力配合原告过户。2017年7月7日，剑雄豪出具《定金收据》一份，显示其收到原告的购房定金2万元。2017年7月11日，原告与剑银红共同委托河南文赢律师事务所律师王孝顺、吴定军律师对其订立房屋买卖合同事项进行见证。同日，原告向剑雄豪转账41万元。剑银红及剑雄豪出具《收条》一份，显示收到原告购房款41万元。一审法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经庭审查明，原告与剑银红签订《信阳市房屋买卖居间合同》的时间是2017年7月8日，涉案房屋被该院查封的时间是2018年4月8日，且该份合同的签订已经律师见证，可以认定双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；合同签订后，原告依约支付了购房款41万元，其虽未提交2万元定金转账凭证，但有剑雄豪出具的《定金收据》予以佐证，剩余3万元房款作为办理过户登记的保证金尚未支付，可以认定原告已按照合同约定支付了相应的房屋价款；原告提交的物业费收据的收款日期及水费交纳截图的时间均在该院查封行为之后，无法证明其在查封前已合法占有了涉案房屋。因此，原告的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有的民事权益不能排除强制执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回原告尹云凤的诉讼请求。案件受理费8200元，由原告尹云凤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一、加盖中国农业银行股份有限公司北京王四营支行业务专用章的《中国农业银行银行卡交易明细清单》（交易起止日期为2017年1月1日至2017年12月31日）记载，账号户名为62×××76尹云凤，2017年7月11日“转支”410000元至剑雄豪名下62×××70的账户内。二、上诉人尹云凤主张其在法院查封涉案房屋前已实际占有居住，提交：（一）购买家具《销售单》一份，显示货款为8000元，订货日期是2017年11月26日，交货日期在12月左右，交货地点为河南信阳恒大名都1320号。（二）微信截图一份，该截图显示2017年11月26日微信转账两笔款项，分别为5000元、3000元,该微信截图不显示收款方身份及转款性质。（三）收款日期为2017年12月16日的金碧物业有限公司信阳分公司收费收据三份，记载的业主为“剑银红”，费用名称分别为“预交物业服务费”、“物业费”、“代收自用水费”，数额分别为137元、507元、45元。三、2019年3月10日，尹云凤作为出租方（甲方）就信阳市恒大名都1号楼1320房与盛玉亭作为承租方（乙方）签订的《房屋租赁合同》显示，租赁期至2020年3月10日止，租金支付方式：每月租金为人民币1900元整，按年付，乙方一次性支付租金22800元整。承租人出示的微信转账记录显示2020年4月12日向尹云凤转账11400元。四、本院认定的其他事实同一审查明事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人与原审第三人剑银红通过中介签订《信阳市房屋买卖居间合同》的时间是2017年7月8日，在法院2018年4月8日查封涉案房屋之前，且该份房屋买卖合同经律师见证，能够认定上诉人与原审第三人剑银红在人民法院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同。但是，根据合同约定，上诉人尚有3万元房款未支付。其次，上诉人提交的《销售单》、微信转账截图、物业公司开具的收款收据，不能充分有效地证明在法院查封涉案房屋前上诉人已合法占有该房屋。所以，上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第三项规定的条件，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，尹云凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人尹云凤负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  朱长勇审判员  张 晔二〇二〇年八月十八日书记员  胡文路