江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初2107号原告：闵锋，男，1986年3月21日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托代理人：蒋德春，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201710353762。委托代理人：许文强，江西朗秋律师事务所实习律师，实习证号：36011905110193。被告：南昌洪玺置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县澄湖东路以西丽晶广场商业楼A-2216。统一社会信用代码：91360121MA37PB46X3。法定代表人：熊清水，该公司总经理。委托代理人：吴启帆，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201510616769。委托代理人：杜宇，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200720296300。原告闵锋诉被告南昌洪玺置业有限公司（以下简称洪玺置业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告闵锋及其委托代理人蒋德春，被告洪玺置业公司委托代理人吴启帆、杜宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵锋诉称：原告与被告签订了《南昌龙湖煌盛春江花国地下人防车位使用协议》(以下简称：《地下人防车位使用协议》)，根据该《地下人防车位使用协议》“鉴于”中的第二条内容可以得知，原、被告双方是在签订了关于【龙湖煌盛一春江花园】项目4号楼1单元603室房屋的《南昌县商品房买卖合同》及附件的情况下，才后续签订了《地下人防车位使用协议》的。但实际的情况确是原告向被告交付完5万元(含定金和意向金)后，被告的销售人员才告知原告必须先行购买地下车位后，方能购买上述房屋。否则，原告将无资格购买该小区房屋。原告为了购买该小区的房屋，无奈之下才于2018年9月22日向被告支付了购买车位的款项185000元，被告于2018年10月10日向原告开具了购买车位款的收据。而在被告向原告开具购车车位款收据的当天，原告又向被告支付了购买房屋的剩余首付款，共计510306元。而《地下人防车位使用协议》第七条第二小款亦约定原告必须于2018年11月3日前向被告一次性支付全部车位费用，含税价格为18500元。从该条中亦能反映出原、被告签订的《地下车位使用协议》时间早于2018年11月3日，另结合原告支付编号为961车位的款项的时间(2018年9月22日)、原告支付房屋首付款时间(2018年10月10日)及原告与被告签订关于「龙湖煌盛一春江花园」项目4楼1单元603室房屋的《南昌县商品房买卖合同》的时间(2018年11月3日)得以得出，原告支付该小区车位款的时间在前，支付小区房屋首付款的时间在后，而这种购买小区车位的行为在前，购买小区房屋的行为在后，明显与消费者购买房屋的正常行为不符。故，被告在《地下人防车位使用协议》设置“鉴于”中的第二条内容的行为，是为了掩盖其胁迫当事人必须以购买该小区车位作为购买该小区房屋前提的事实，即被告方在对外销售小区时对车位和房屋采取了捆绑销售。原告认为，被告的上述行为属于以合法形式掩盖非法目的的情形。被告上述捆绑销售的行为，属于通过胁追的手段，使原告在违背真实意思的情况下才被迫缴纳了车位款和签订了《地下人防车位使用协议》，属于胁迫他人签订合同的情形。由于案涉【龙湖煌盛一春江花园】小区是三限房，政府出台三限房是出于社会公共利益的角度出发，而被告胁迫当事人必须以购买该小区车位作为购买该小区房屋前提的事实，会导致其他符合三限房政策可以购买【龙湖煌盛一春江花园】小区的社会大众，因为无力先购买该小区车位，因而丧失了购买该小区的机会，被告的此种捆绑车位和房屋销售的行为，无疑损害了社会公共利益。此外，无奈之下已购买了【龙湖煌盛一春江花园】小区捆绑车位和房屋的所有业主(包括原告在内)，也属于社会大众的一员，被告的上述行为也损害了已购买了【龙湖煌盛一春江花园】小区捆绑车位和房星的所有业主的利益，亦属于损害社会公共利益的行为；另外，在原、被告签订的《地下人防车位使用协议》中，虽明确标明了该车位为地下人防车位，且其在第三条第一小项中所约定的使用期限内仅约定五年的使用期限，却注明了使用期展届满后，本协议自动续签，双方无需另行办理续签手续，乙方可继续使用该地下车位至土地使用权届满之日止。由于本案案涉的车位是人防车位，人防车位的所有权属于国家，人防车位的建设者只拥有收益和使用权。根据《中华人民共和国合法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年，超过部分无效”以及江西省人防办《关于进一步规范防空地下室和平时使用和维护管理有关问题的通知》规定：“任何单位和个人不得买卖或以长期出租车使用权的名义变相买卖防空地下室，且规定了防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年”。首先，人防车位的土地使用权期限，不同于非人防车位的土地使用期限，应当与非人防车位的土地使用权限有所区分。其次，人防车位使用权期限的约定也应当在法律及行政法规等相关法律法规的约束下，不得在超越法律、行政法规等相关法律法规的规定，自行增设人防车位使用权限。故原、被告双方签订的《地下人防车位使用协议》中在第三条第一小项关于“使用期限届满后，本协议自动续签，双方无需另行办理续签手续，乙方可继续使用该地下车位至土地使用权届满之日止”的约定，违反了违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效。此外，原告与被告签订《地下人防车位使用协议》的时间和支付车位款的时间、车位的交付时间等证据相结合可以得出，被告在签订该《地下人防车位使用协议》时，车位不具备交付条件，且车位都在建设当中，地下人防车位的地面上附房屋也出于建设阶段，根本不能或竣工验收备案。所以，被告在向原告出售该《地下人防车位使用协议》时，是不可能经过人民防空主管部门批准，更不可能后取得了人防工程使用证书。根据《江西省人民防空工程管理办法》第二十七条第二款可知，原告与被告签订的此份《地下人防车位使用协议》属于无效合同。2020年1月，【龙湖煌盛一春江花园】项目的许多业主在业主群中，都认为自己遇到了车位和房屋捆绑销售、购买车位费用明显高于周边小区的行为，便积极联系集体维权。【龙湖煌盛一春江花园】项目的多名业主并于当月前往南昌县人民政府信访局反映车位和房星捆绑销售、购买车位费用明显高于周边小区等问题，南昌县人民政府组织了业主代表、开发商代表以及政府有关人员协商解决此事。而原告在此期间才知晓在同一个小区的业主之间车位的使用权费用不完全一样，车位使用权的时间也因非人防车位和人防车位而不样。原告通过和其他业主对比，发现同样是185000元购买的人防车位和非人防车位在土地使用权时间上以及承担义务上完全是天壤之别。很多购买非人防车位的业主的车辆使用权是自车位交付之日起至该土地的使用权限届满之日，而人防车位却仅有5年使用权，虽规定了该车位5年使用权限届满后，双方无需另行办理续签手续，原告可继续使用该地下车位至土地使用权届满之日止。而被告却没有在该《地下人防车位使用协议》中明确原告自该车位的使用权限届满后，可继续使用该地下车位至所谓的“土地使用权届满之日”期间的使用权费用问题。另外，非人防车位不用承担人防车位的战时义务。正常情况下，应当是人防车位的价格应当远低于非人防车位价格。据此，原告认为不仅是一种违反了违反法律、行政法规的强制性规定的，属于无效，无疑也是一种订立合同时明显显失公平的行为。该《地下人防车位使用协议》第9条违约责任中的第3款、第4款的内容属于排除对方当事人的主要权利，亦属于无效条款。综上所述，原告与被告签订的《南昌龙湖煌盛一春江花园地下人防车位使用协议》存在胁迫的情形，并且明显显失公平。故，原告特依据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特向贵院起诉，请求：1、请求贵院依法确认原、被告双方签订的《南昌龙湖煌盛-春江花园地下人防车位使用协议》协议无效；2、请求贵院判决被告向原告返还185000元的车位购买款及利息（利息自2018年9月23日起至2019年8月19日时止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，从2019年8月20日起至款清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止于2020年6月1日的，利息为13069.97元)3、请求贵院判定被告支付原告为本案所支付的律师费5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告洪玺置业公司辩称：一、闵锋诉称答辩人捆绑销售、胁迫闵锋购买车位、以合法形式掩盖非法目的的内容与事实不符，答辩人系通过合法、正规的方式开发、建设人防工程及车位，通过合法、正规的方式将车位有偿提供给闵锋使用，《地下人防车位使用协议》不存在无效情形。1、本案诉争是关于《地下人防车位使用协议》是否合法有效，不涉及闵锋购买的春江花园4-1-0603号房屋。地下车位的使用权和房屋系两项独立的标的物，闵锋有权选择单独购买房屋，也有权选择单独使用车位，无论闵锋选择什么标的物，或者选择先购买房屋还是先使用车位，这是闵锋作为一个成年人、一个完全民事行为能力人自己对权利义务的处分行为，应当受其自身行为的法律约束，闵锋认为其购买车位使用权在前、购买房屋时间在后，将两项独立的标的物混淆在一起即推论答辩人是在捆绑销售，这显然缺乏事实依据。2、答辩人在销售房屋或者在出让车位使用权的过程中，不存在任何捆绑销售甚至胁迫的行为，案涉的任何合同、协议中均没有强制约定闵锋必须受让车位使用才能购买房屋的条款，相反，在闵锋与答辩人签署的相关协议中，对闵锋自由自主行使购买、受让的权利进行了充分保障。2018年9月22日签订的《车位专享卡申请协议书》中的18.5万元的款项性质并不是车位使用款，而是闵锋预存的消费押金，闵锋可以自由退款，如果闵锋选择退款，答辩人也有义务退款。直到2018年10月10日闵锋确认了受让车位使用之后方将该款项确认为车位使用款，并要求答辩人开具收据给闵锋，闵锋没有行使退款的权利而是选择了有偿使用车位，更加证明答辩人没有捆绑销售，更不存在胁迫情形，这是双方平等自愿的市场交易行为。3、闵锋陈述受让车位在前、购买房屋时间在后也是与事实不符的，2018年9月22日闵锋仅是预存了18.5万元的消费押金，并没有明确是否需要使用车位，也没有明确选定哪个车位，2018年9月26日闵锋与答辩人签订《南昌龙湖地产项目房源确认书》，闵锋选定购买房源4-1-0603号房屋，2018年10月10日闵锋支付了房屋首付款，同日选定车位并将预存的18.5万元的消费押金转为正式的车位使用款，所以事实上闵锋是买房在前、确定使用车位在后。4、南昌市、南昌县有诸多房地产开发企业、有诸多在售楼盘项目，闵锋可以选择向任意一个房地产开发企业、在任意一个楼盘购买房屋或者受让车位使用，答辩人不存在任何不正当竞争行为，答辩人在相同地区的商品房市场中更不具有垄断地位，答辩人也做不到胁迫、强制任何一个人与答辩人进行交易。因此，双方签订《地下人防车位使用协议》是一个正常、有序的市场交易行为，应当予以保护。5、答辩人作为全国房地产十强企业之一、港股上市企业，一直以来合法、合规、诚信经营，诚心对待每一位业主，从未损害任何一位业主的合法权益，更何谈损害社会公共利益。闵锋作为独立的自然人、作为独立的法律主体，也并不能代表其他业主的权利，更不能代表社会公共利益。二、《地下人防车位使用协议》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，双方签订的《地下人防车位使用协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。1、根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，国家鼓励支持企事业组织、社会团体和个人通过多种途径投资进行人民防空工程，建设人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由此可见，防空工程在平时是由投资者使用管理并收益，答辩人作为防空工程的投资者，依法享有使用管理及收益权，答辩人将相应的使用权利进行转让并不违反法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、双方签订《地下人防车位使用协议》约定的车位使用期限不违反法律、行政法规的强制性规定，五年到期自动续签符合《关于进一步规范防空地下室和平时使用和维护管理有关问题的通知》，不再办理续签手续反而是便利了业主，减少业主续签的繁琐。《关于进一步规范防空地下室和平时使用和维护管理有关问题的通知》也不是法律、行政法规的强制性规定，即使违反也不能导致协议无效。3、双方签订《地下人防车位使用协议》约定的自动续签，闵锋可以继续使用车位至土地使用期限届满，续签时无需再支付车位使用费用，是对闵锋的权利保障，不损害闵锋合法权利，更不违反法律、行政法规的强制性规定。4、双方约定的车位交付期限为2020年6月30日交付，交付前案涉人防工程及车位已经取得了人防工程竣工验收备案，用途也经过江西省人防办批准为停车车库使用，符合《江西省人民防空工程管理办法》的规定。既然经过了江西省人防办批准，闵锋已经签订《地下人防车位使用协议》并支付了相应款项，有合法的权利使用车位。三、《地下人防车位使用协议》不存在显失公平的情形。1、作为一个成年人、完全民事行为能力人，闵锋在签订《地下人防车位使用协议》前，势必对房屋、案涉车位的价值、升值空间等因素进行了充分的考虑、权衡和比较，协议里对于车位性质、车位使用价款、车位使用期限等内容也已经明确约定，协议也经过了闵锋的签字确认才生效。《地下人防车位使用协议》附件也可以反映出，闵锋在购买车位前对于人防、非人防地下车位的规划、分布已经做了充分了解，答辩人也已经充分告知。闵锋可以选择使用人防或者非人防地下车位，闵锋为了就近停车的便利性，其自主选择了4#楼下的人防地下车位，应当受到其自身作出的民事行为的约束。闵锋既然已经选择了该车位，已经签订了协议，事后再以其他业主选择的非人防地下车位去做比较并认为显失公平，没有任何依据。事实上，由于人防、非人防地下车位的规划性质不一，也没有可比性，其他业主选择的非人防车位与本案也没有法律关联性。四、市场经济应当遵循诚实信用原则，讲究契约精神。当前市场经济是发达的信用经济，交易的安全、效率与成功依赖于诺言与协议，协议双方当事人在行使权利和履行义务时，应当讲诚实、守信用，不得以不合法与不合理的要求擅自毁约，损害相对方合法权益。案涉《地下人防车位使用协议》合法有效，闵锋诉请确认合同无效，违反了民法最基本的诚实信用原则，与契约精神相悖，会对市场经济交易的稳定性造成损害，法律不应当保护。因此，闵锋要求确认协议无效、要求退车位款、要求答辩人支付其支付的律师费没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：被告洪玺置业公司系南昌县象湖二路以南，东祥路（抚生路以东）龙湖煌盛*春江花园项目的建设单位。2018年9月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《专享卡申请协议书》，约定乙方向甲方申领壹张专享卡，并预存5万元的消费押金，取得春江会专属会员，享受专享卡活动优惠；乙方不参加甲方或春江会组织的专享活动或放弃享受专享活动优惠的，乙方可随时向甲方申请办理退卡；乙方持有专享卡并缴存押金，并不必然购买到指定产品，如未能购买至指定产品，甲方及春江会所属项目不需要承担任何违约或赔偿责任；并填写了甲方的意向性房源等。2018年9月22日，原告（乙方）又与被告（甲方）签订了内容与2018年9月8日签订的《专享卡申请协议书》一致的《车位专享卡申请协议》，并由被告向原告出具了收据一张，载明收到原告车位入会费18.5万元。2018年9月26日，原告与被告签订了《南昌龙湖地产项目房源确认书》，预订被告开发的龙湖煌盛春江天玺项目NCCJTXGC-01-4-1-0603号房屋，建筑面积约90.58平方米，单价10932.94元，暂定总价990306元等。2018年10月1日，原（乙方）、被告（甲方）签订了《南昌龙湖煌盛*春江花园地下人防车位使协议》，约定：乙方以18.5万元的价格购买龙湖煌盛*春江花园项目NCCJTXCW-961地下车位的使用权，使用期限五年，自该车位移交之日起开始计算使用起始时间。使用期限届满后，本协议自动续签，双方无需另行办理续签手续，乙方可继续使用该车位至土地使用权期限届满之日止。被告将原告预存的车位专享卡消费押金18.5万元转为车位款并于2018年10月10日出具了收据给原告，同日，原告向被告预付了4-1-0603号房屋款56.0306万元（含原告2018年9月8日预存的5万元）。2018年11月3日原（乙方）、被告（甲方）签订了《南昌县商品房买卖合同》，乙方出资990305元购买了龙湖煌盛*春江花园中4栋1单元603号房屋一套，须于2018年10月10日前向甲方支付首期房款56。0305万元。合同四补充协议，第十六条，本物业小区未计入买受人所购房屋面积的建筑物、构筑物、地下空间或其他公共设施，包括游泳池、体育场馆、学校、幼儿园、会所、酒店、菜市场、医院、各种商业服务用房、地下车库（占用公共道路、公共绿地的车位除外）、居委会与公安机关办公用房（如有）、金融网点用房等及其附属场地等的经营收益由出卖人享有……。第二十条，对车位的补充约定：1、双方确认：出卖人通过出售、给予使用等协议处分的规定车位，相关权益归协议受让方享有；凡未通过出售、给予使用权等协议处分的规划车位，归出卖人所有。2、双方确认：出卖人对人防建筑享有使用、收益权利，出卖人可将人防建筑用于设置停车位或其他合法用途。对此买受人不持任何异议。同时查明，龙湖煌盛*春江花园4#楼为住宅楼，建筑面积14159.72平方米中于2020年5月15日竣工验收备案。被告建设龙湖煌盛*春江花园工程建筑面积162852.17平方米，其中人防建筑面积7170.00平方米，在地下一层、平时用于汽车库，战时用于甲类二类人员掩护所，于2020年4月3日竣工验收备案。被告已通知了原告接收上述房产及涉案车位。以上事实有原告提供的《南昌龙湖煌盛*春江花园地下人防车位使协议》、收据一张、转账凭证两证、借记卡账户明细清单一份、《南昌县商品房买卖合同》；被告提供的《专享卡申请协议书》、《车位专享卡申请协议书》、《南昌龙湖地产项目房源确认书》、《南昌县建设工程竣工验收备案表》、《人防工程竣工验收备案表》等证据予以证实。本院认为：原告以被告采取捆绑销售本小区的车位和房屋，是为了以掩盖以购买小区车位作为购买小区房屋前提的胁迫事实，违背原告真实意思示，又通过小区业主对比车位使用权费用，同价格的18.5万元人防车位与非人防车位因使用的时间与承担义务不同，人防车位价格应当远低于非人防车位，涉案车位存在价格上的显失公平，因此，双方签订的《南昌龙湖煌盛*春江花园地下人防车位使协议》无效。《中华人民共和国反不正当竞争法》取消了原有关于捆绑销售行为违法性规定，车位买卖、租赁的价款随行就市。现无证据证明被告在本地区商品房市场中具有垄断地位，也无证据证明被告胁迫原告签订了《南昌龙湖煌盛*春江花园地下人防车位使用协议》，即使存在被告捆绑销售，亦不违反现行的法律规定。原告购买龙湖煌盛*春江花园主要标的物为被告开发建设的商品房，无论其与被告签订此车位使用权协议在双方签订的《南昌县商品房买卖合同》之前或之后，均是个人对商品房及案涉车位的价值、升值空间等因素充分考虑、权衡和比较，且该使用协议明确为人防车位，价格18.5万元，是原告对车位性质和价格的选择，是自己对市场的预判和利益的处分，市场风险亦应有自己承担，不存在违反法律定的情形。故原、被告签订的《南昌龙湖煌盛*春江花园地下人防车位使协议》存在胁迫、以合法形式掩盖非法目的、价格上显失公平的情形导致协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告以案涉地下车位为人防车位，被告转让该车位使用权因违反《合同法》规定的租赁期限不得超过20年，超过部分无效及江西省人防办《关于进一步规范防空地下室和平时使用维护管理有关问题的通知》“任何单位和个人不得买卖或长期出租车位使用权的名义变相买卖防空地下室，且规定了防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年”的规定，认为车位使用权协议中“使用期限届满后，本协议自动续签，双方无需另行办理续签手续，乙方可继续使用该地下车位至土地使用权届满之日止”的约定，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《中华人民共和国人民防空法》中并未明确规定人防工程设施的使用权禁止买卖，双方签订的车位使用权协议中“使用期限届满后，本协议自动续签，双方无需另行办理续签手续，乙方可继续使用该地下车位至土地使用权届满之日止”约定，并未变相买卖和长期出租车位使用权，仅是减少了双方续签协议的手续，原告的合法使用车位权利亦得到了保障，且也未违反江西省人民防空办公室赣人防发[2012]5号《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》的管理性规定，原告据此主张协议无效并请求被告返还购买车位款，于法无据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告闵锋全部的诉讼请求。案件受理费2020元，由原告闵锋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邓小强人民陪审员  魏春芸人民陪审员  万 伟二〇二〇年八月十五日书 记 员  熊文丽