安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3723号 原告：舒城孔雀城房地产开发有限公司，住舒城县杭埠镇经济开发区，统一社会信用代码：91341523MA2N2A6LX9。 法定代表人：赵威。 委托诉讼代理人：聂晓岳、王晓亭，北京保和律师事务所律师。 被告：刘文彬，男，1965年1月31日生，汉族，住安徽省涡阳县城关街道东环北路64号。 委托诉讼代理人：刘蕊（刘文彬女儿），1986年5月17日出生，汉族，住安徽省涡阳县城关街道东环北路64号。 原告舒城孔雀城房地产开发有限公司诉被告刘文彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓亭到庭参加诉讼。被告刘文彬委托诉讼代理人刘蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒城孔雀城房地产开发有限公司提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款640000元；2、以927856元为基数以万分之二/日标准从2018年7月21日计算违约金至被告实际履行之日止；3、判令被告支付原告本案律师代理费14000元；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月20日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定被告购买原告开发建设的位于安徽省舒城县杭埠孔雀城云湖大境三期项目EB11001301号商品房，预测建筑面积共125.48平方米，总房款为人民币927856元，按照房屋买卖合同第六条（二）第3款的约定，被告应于2018年7月20日前支付首付款人民币287856元，剩余房款人民币640000元被告以银行按揭付款方式向原告支付。《补充协议》第八条约定：“3、买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷。款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。4、若贷款机构要求买受人补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的，买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补缴资料或向出卖人支付应增加的首付款。出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请。5、如买受人未按照本条第2款、第3款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的万分之二作为违约金；逾期超过30日的，则出卖人有权单方解除买卖合同及本协议，出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金，因买卖合同及本协议解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担。出卖人不解除买卖合同及本协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。”目前，被告因自身原因不继续履行合同办理按揭贷款，也未按《补充协议》第八条第6款约定“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款”之约定，付清剩余房款人民币640000元。原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。 被告刘文彬辩称，一、合同的问题，购房合同是被告签署的，合同签署后没有交予我方，所以我对合同的具体条款并不清楚。且办理按揭可能存在问题，但与对方领导沟通未果，因此没有办理按揭；二、疫情影响办理银行按揭的问题，我一直积极主动与原告沟通进行按揭手续办理，向其提交了申请，但是没有和原告达成共识，没有收到开发商的信息；三、律师费的问题，合同中没有约定律师费用，我认为没有依据；四、违约金过高，不应承担。五、EMS上没有注明我本人姓名以及快递内容，故本人对其并不知晓。对律师费发票与合同没有意见。对律师函和快递单，地址是合同上的地址，均为身份证上的地址，但我本人没有收到律师函。方已提交了更名申请，但是开发商一直没有给我答复，导致没有结果。 本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（草签）及《补充协议》。《商品房买卖合同》（草签）约定被告购买原告位于舒城县杭埠孔雀城云湖逸境三期B1-10栋1单元3层301号商品房一套，总房款为人民币927856元。被告已支付首付款人民币287856元，剩余房款人民币640000元被告选择以银行贷款付款方式支付。2019年12月12日，原告依据商品房买卖合同中刘文彬确认的通讯地址向刘文彬邮寄送达律师函，要求被告于2019年12月20日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，截止起诉前刘文彬未能办理完毕银行贷款手续，亦未通过其他方式支付剩余房款。 另查明，双方签订的《补充协议》第八条第二款约定：“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金合同的事款机构”）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……” 双方签订的《补充协议》第八条第三款约定：“买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第五款约定：“如买受人未按照本条第二款、第三款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金；出卖人不解除买卖合同及补充协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第六款约定：“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 另查明，舒城孔雀城房地产开发有限公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（草签）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定，被告选择剩余房款人民币640000元以银行贷款付款方式支付，但被告未按照合同约定办理完毕贷款手续或支付剩余房款，现原告请求被告补齐剩余房款，本院依法予以支持。 关于违约金计算标准的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（草签）第八条约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，明显加重了被告人的义务。违约金仍应以日万分之一计算较为合理。 关于违约金的计算基数问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（草签）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第八条第五款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，在相同的违约条件下，《补充协议》以总房款作为违约金计算基数，明显加重了被告人的义务。应以被告未付房款640000元作为违约金计算基数较为合理。 关于违约金起算时间问题。原、被告之间于2018年7月20日签订了《商品房买卖合同》（草签）及《补充协议》，但直至本案诉讼期间，被告未举证证明其已完成相关银行贷款或通过其他方式支付剩余房款的义务。庭审中被告告辩称，其为办理更名等手续已与原告销售人员多次协商，但在原告向被告发出律师函，要求被告于2019年12月20日前办理完毕贷款手续或一次性付清剩余房款后，被告仍未能履行上述义务。故违约金的起算日应从2019年12月21日起计算较为合理。 关于原告要求被告支付律师费的诉请。因被告违约行为，导致原告起诉至法院，律师费是原告实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范。其诉请本院予以支持。 被告辩称EMS上没有注明本人姓名以及快递内容，被告对其并不知晓。根据原告提供的2019年12月12日的EMS快递单号为1006996981021寄件人联可以认定，收件人即为本案被告刘文彬，送达地址为双方在《商品房买卖合同》（草签）中由被告确认的送达地址。快递单文件名称上明确书写了为孔雀城云湖大境二期按揭催办律师函，该快件已于2019年12月15日签收。故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告刘文彬应于本判决生效之日起十日内向原告舒城孔雀城房地产开发有限公司支付房款640000元； 二、被告刘文彬应自2019年12月21日起以未付房款640000元为基数按日万分之一的标准向原告舒城孔雀城房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止； 三、被告刘文彬本判决生效后十日内向原告舒城孔雀城房地产开发有限公司支付律师费14000元。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取共5801元，由被告刘文彬负担。被告刘文彬应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，本院将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张志国 二〇二〇年八月二十六日 法官助理廖源 书记员朱亚非（代） 引用法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。