江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初1247号原告：抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司，住所地抚州市东乡区陈家桥（天发家园），统一社会信用代码：913610290544373988。法定代表人：乐满友，董事长。委托诉讼代理人：杨小平，江西书童律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘志文，男，1981年02月12日出生，汉族，江西省人，住抚州市。委托诉讼代理人：周灿群，女，1983年10月09日出生，汉族，江西省人，住抚州市，系被告妻子，特别授权代理。原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司（以下简称万家兴公司）与被告刘志文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万家兴公司委托诉讼代理人杨小平、被告委托诉讼代理人周灿群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万家兴公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年12月份之前余欠的物业管理费共计1854元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是抚州市东乡区东景花苑小区的物业管理公司，被告是该小区24栋2单元202号住户，住房面积128.69平方米。被告从2017年1月1日至2019年12月31日期间，未按《商品房移交单》约定及东乡县物价局文件“东价价自[2014]2号”规定，向原告交纳物业管理费，被告拖欠的物业管理费共计1854元（时间2017年1月1日-2019年12月31日共计36个月，金额128.69㎡×0.4元/㎡/月×36个月=1854元）。原告多次向被告催促其缴纳物业管理费，被告均不予理睬。为维护原告正当合法权益，现依法具文提起诉讼。被告刘志文辩称：一、被告认为原告将刘志文作为被告向法院提起诉讼，属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据，本人仅与东景花苑物业管理有限公司签订物业管理和服务协议，从未与原告签署任何形式的物业管理协议，被告不清楚是谁聘请的原告，没有开过业主大会，也没有通知过答辩人，并未在合同上签字，不是民事合同的主体。二、根据《物业管理条例》第六十七条规定，原告在没有履行东景花苑业主委员会催缴程序的前提下起诉被告，缺乏法律依据，原告无权直接起诉业主。三、原告无视《物业管理条例》，无视业主委员会存在的作用，绕过业主委员会对合同履行的监督直接起诉业主，原告企图回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额物业费。四、被告对于原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司的管理水平和资质提出疑义：1、2018年4月25日，原告冒充业主签字套取维修基金九十多万元，被江西电视台《都市现场》报道。2、2020年3月12日，原告因消防设施、器材未保持完好有效被抚州市东乡区消防救援大队罚款人民币伍仟壹佰元整。3、2016年10月，被告家被盗，小区没安装摄像头，大门无人看守，也没有安装摄像头，存在重大安全隐患，盗窃现象严重。被告入住以来，共被盗窃三次，损失自行车一辆、摩托车一辆、财物损失6000余元，原告有不可推卸的责任。4、2017年至今，24栋2单元阳台主管道阻塞，污水从地漏返到阳台及客厅，多次到物业反映无果，只好打木桩堵住自家地漏，其他业主也有类似的现象，阳台墙角因渗水，墙体脱落严重。5、2018年，被告楼上302业主装修房屋，将洗漱间与厨房之间的内墙打通，因房屋不是框架结构，存在很大的安全隐患，到物业公司反映，物业公司工作人员到现场勘查，但因原告的不作为，现302业主还是将墙打通并安装好了门。6、24栋2单元，下雨天，一楼至二楼的转弯处会有滴水，造成一楼过道积水严重，多次向原告反映，原告也没有采取措施处理。7、小区存在养鸡、不文明养猫、养狗、栽菜现象，甚至有人在住房内烤鸽子进行销售，严重污染环境，原告放任自由。8、大门保安有时不在岗，小区外来人员自由出入，无需登记，可以进入小区卖菜，甚至可开车进入小区卖水果等。9、环境卫生差，垃圾随处可见，24栋至25栋之间因管道阻塞，多年来污水横流，臭气熏天。整个小区绿化管理不善，有的野草丛生，有的一片黄土，有的被损毁私自种菜，原告管理人员不闻不问。10、东景小区二期广场体育健身器材损坏多年，无法正常使用，存在很大安全隐患。综上所述，原告将刘志文作为被告起诉没有任何依据，请求法院查明事实真相，维护被告的合法权益，依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司为其主张在举证期限内提供如下证据：1、提供原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司营业执照、变更登记通知、法定代表人身份证明、被告身份信息，拟用来证明原、被告诉讼主体正确。2、提供报告一份，拟用来证明自2012年12月26日江西东景房地产开发有限公司就将物业管理委托给原告管理的事实，并向东乡县房地产管理局报备。3、提供商品房移交单，拟用来证明被告于2007年12月20日入住东景花苑小区24栋2单元202室，房屋面积是128.69平方米。4、提供《东乡县物价局文件》（东价价字[2014]2号），拟用来证明物业管理费标准，自2014年7月1日起调整，多层建筑为0.4元/月/平方米，其是按0.4元/m2收取物业费。5、提供欠费清单一份，拟用来证明被告尚欠2017年1月至2019年12月的物业费1854元。被告刘志文质证认为，对报告有异议，我们没有收到报告的相关材料，也未召开参加过相关会议，对其他证据没有意见。被告刘志文为其辩称向本院提供证据如下：1、提供小区绿化养护情况照片43张，拟用来证明小区内有的地方杂草丛生任其生长，有的地方绿化一片荒芜，在物业办公场所旁边存在部分业主私自损毁种菜的情况。2、提供小区环境卫生情况照片30张，拟用来证明存在非机动车乱停乱放、卫生死角未清理、杂物乱推乱放，存在养鸡、不文明养犬养猫、乱搭乱建等现象。3、提供小区健身器材情况照片4张，拟用来证明东景二期广场体育健身器材损毁多年，原告并未进行维修。4、提供本人居住房屋存在的情况照片5张，拟用来证明阳台主水管堵塞多年，用木桩把自家地漏堵住，墙角渗水，墙体脱落，一楼楼梯口下雨天积水严重，不方便出行。5、提供小区保安情况照片12张，拟用来证明存在在岗亭值班人员脱岗现象，外来人员进入无需登记，自由出入，除主路口设有摄像头，其他大门无人看守，也没有安装摄像头，可以随意出入。原告万家兴公司质证认为：1、小区环境卫生情况，真实性没有异议，但是不是连续状况，主要是业主的行为，原告只是相应管理，只能劝导，没有强制处罚权，养鸡养狗的行为，国家并没有禁止，并不是违法行为，同时原告没有在小区扑杀鸡狗的权利，事实上东景小区是比较大的范围，有城市通道经过小区，并不是一个封闭高端小区。2、小区绿化氧化情况，真实性没有异议，但不是目前的现状，东乡区搞文明创建，并不是大片绿化区草坪有问题，存在局部个别业主占用绿化区域种菜，并不是被告拒交物业费的理由。3、居住房屋问题，墙体脱落是由于楼上业主装修渗水导致，楼道有水，无法确定是墙体渗水还是泼水导致，如果泼水与物业公司无关，如果是房屋质量的问题，需要动用房屋维修基金，如果是房屋公共部分的问题，可以向物业公司申请动用房屋维修基金进行维修改造，如果是个人部分的问题，需要业主自己解决。4、小区保安的情况，小区设置保安亭，只是维护一般的正常秩序，有可能出现保安走动的情况，不可能一天24小时都坐在保安亭里面，东景小区是有城市主要通道经过，经过的人员比较多，比较复杂，不可能对每一个经过的人员进行登记。5、健身器材的问题，健身器材不是物业设置，是一种公共性设施，应该由其他相关部门管理，增加维修健身器材也不应动用小区资金解决，物业公司只能做协调，没有义务没有经费更换或建设。经庭审审核当事人提交的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：江西东景房地产开发有限公司（以下简称东景房产公司）系抚州市东乡区东景花苑小区的开发商。2007年,东景房产公司委托东乡县东景花苑物业管理有限公司对东景花苑小区进行前期物业管理。2012年12月26日，江西东景房地产开发有限公司、东乡县东景花苑物业管理有限公司联合书面向东乡县房地产管理局报告，退出东景花苑的物业管理，并经东乡县房管局同意东景花苑小区的物业管理由东景花苑物业管理有限公司移交给原告抚州市东乡县万家兴物业管理有限公司进行管理，其批示为“根据你东景开发企业、东景物业公司、业主代表的报告，同意你万家兴物业公司进驻东景物业小区开展管理服务，请万家兴物业公司按以下要求开展工作……”。2007年12月20日，被告刘志文办理入住手续，并与东景房地产公司签订商品房移交单，移交单主要内容：该房坐落东乡县东景花苑小区24栋2单元202号，房屋建筑面积为128.69㎡，购房户须向东景花苑管理服务中心或物管部门缴纳物业管理费，现每月暂定：已装修房0.2元/㎡（今后由物价部门核定为准）。2014年6月23日，东乡县物价局对原告物业管理服务费收费标准作了批复，决定从2014年7月1日起多层建筑物业费调整为每月0.4元/㎡。被告刘志文尚欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费。迄今为止，该小区未成立业主委员会，原、被告双方也未签订物业服务合同。另查明，因东乡县撤县设区，2017年7月3日，东乡县万家兴物业管理有限公司经抚州市东乡区市场和质量监督管理局变更登记，更名为抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司。本院认为，原告万家兴公司虽未与被告刘志文签订书面合同，但万家兴公司从2012年12月26日起为东景花苑小区提供物业服务，刘志文作为业主客观上接受了万家兴公司的小区物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，刘志文理应依约缴纳物业服务管理费。被告刘志文辩称，原告在没有履行东景花苑业主委员会催缴程序的前提下起诉被告，缺乏法律依据，原告无权直接起诉业主。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，并且《物业管理条例》第六十七条也并未规定业主委员会的催交是物业服务企业提起诉讼的前置程序。案涉小区至今未成立业主委员会，故原告万家兴公司直接起诉刘志文缴纳物业费并无不当。被告刘志文辩称，原告的物业服务存在诸多问题，其物业服务不符合标准，不同意缴纳物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，在物业服务企业具有上述情形，刘志文作为业主有要求“物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等权利，但不能以此拒绝物业费的缴纳。虽然从本案及万家兴公司与同小区业主物业纠纷诉讼可知，万家兴公司的物业管理服务中确有不到位之处，服务质量存有瑕疵，综合本案案情，酌定按90%计算物业费，即1667.82元（128.69m2*0.4元/m2/月*36个月*90%），现原告主张被告支付物业费1854元，本院对于物业费1667.82元予以支持，对原告超出部分请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定,判决如下：一、被告刘志文于本判决生效之日起十五日内向原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司支付从2017年1月1日至2019年12月31日的物业费1667.82元；二、驳回原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘志文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州高新支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交给本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  嵇玉琴二〇二〇年八月二十七日法官助理杨志洁书记员于丽