广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14171号上诉人（原审原告）：吴渝，女，1970年6月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州房专家信息科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号16楼E室。法定代表人：李莉萍，该公司经理。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，该公司员工。原审第三人：广宁县太和实业有限公司，住所地广东省广宁县南街镇城南大道城南花园九幢H卡三层。法定代表人：谭人瑞。上诉人吴渝因与被上诉人广州房专家信息科技有限公司（以下简称房专家公司）及原审第三人广宁县太和实业有限公司（以下简称太和公司）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴渝上诉请求：1.要求房专家公司退回3万元团购费；2.房专家公司支付案件受理费；3.房专家公司支付3万元团购金的利息，从2018年4月27日起计算至付清该款项之日；4.请求黎某出庭作证。事实和理由：3万元团购费没有抵扣10万元的优惠，房专家公司存在欺瞒收费的行为。房专家公司在一审开庭时又称该费用为服务费，吴渝买房时不知道该笔款项是服务费，如果知道3万元是服务费肯定不会买房，3万元团购价应计算在房价中。房专家公司通过抬高房价总额去实现3万元抵10万元的优惠。吴渝与房专家公司没有签订任何委托合同，房专家公司没有依据收取3万元费用，所以吴渝缴纳的3万元理应抵扣房价。一手楼除了缴纳房价款，还要缴纳公共维修基金、房屋产权证工本费、印花税、登记费、契税等，如贷款则还要每个月偿还贷款，所以3万元应属于房价的一部分。二审庭询时另补充：3万元是不当得利，不清楚房专家公司收的服务费是什么，房专家公司应当提供清单列明里面的内容。带吴渝去看楼都是免费的，并不需要收取任何费用，是太和公司那边带吴渝去看房的，当时没有跟吴渝讲收取服务费及团购费，收据是吴渝交款后过一段时间才给吴渝的。写计划书时并没有提及服务费及团购金，因为吴渝是全额付款，所以出卖方称给吴渝最低的优惠价格。房专家公司二审答辩称，吴渝的上诉请求不成立，应予驳回。吴渝所交的团购金或者信息服务费是为了享受购房的优惠，吴渝与房专家公司在团购方面的优惠双方都已经履行完毕。因为房专家公司提供的多种服务，包括介绍房源、带到现场看房、提供来回的车资等等，才促成了吴渝的购房，如果吴渝不交3万元的服务费用，吴渝是不能与开发商顺利签订合同及获得优惠的。双方合同已经履行完毕，不存在退还的事实和依据。太和公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。吴渝向一审法院起诉请求：要求房专家公司退回30000元团购金。一审法院认定事实：2018年2月11日，吴渝向房专家公司支付3万元，并取得房专家公司开具的收款收据。该收据载明：付款方为吴渝；用以结算锦绣誉峰A4-508；收款项目：□信息服务费□其他（此处未作勾选）；收款金额3万元（客户凭网签合同及收据换取发票）。2018年3月9日，太和公司（出卖人、甲方）与吴渝（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》。约定：出卖人经批准在广宁县**五*社区大坪岗地块上建设商品房，项目核准名称为锦绣誉峰，预售许可证号为宁预许2017016号；买受人购买的商品房为上述项目中的*房，预测建筑面积共99.95平方米，其中套内建筑面积79.72平方米，分摊共有建筑面积20.23平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5429.73元，总价款为542702元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房等。上述合同签订后，吴渝向太和公司支付了全部购房款。太和公司于2018年3月9日向吴渝开具房款发票542702元。另查明，房专家公司为法人独资有限责任公司，股东为*富辉煌（中国）房地产顾问有限公司。本案审理过程中，关于争讼款项3万元的性质及支付过程，吴渝称，吴渝认为向房专家公司支付团购费3万元后，在签订房屋买卖合同时还应该再享受以三万抵十万的优惠，即在542702元的基础上再减少10万元。吴渝在售楼部支付定金当日，现场销售人员告知吴渝交30000元抵扣100000元的优惠，是*富置业的员工介绍吴渝去购买讼争房屋的。房专家公司称，该款是信息服务费，房专家公司与合富置业合作，通过不同渠道吸引客户登记并由房专家公司带看、介绍房专家公司推荐的楼盘。如果吴渝自己直接到现场与开发商签订合同是不能享受房专家公司提供的30000元抵扣100000元的房价优惠的。具体的优惠在认购书中有约定，具体包括：总价先减去10万元，所得价格乘以0.98的开盘折扣优惠，加上一次性付款的折扣，最后减掉以后便是一口价的价格；房专家公司与*富公司是关联公司，与销售代理方存在口头合作协议。为证明吴渝享受了购房优惠及房专家公司提供了看房等服务，房专家公司还向一审法院提交以下证据：1.《认购书》复印件（载明：卖方为太和公司、买方为吴渝，签约时间为2018年2月11日，认购房屋为*绣誉峰一期*栋508房；该物业原定价682377元，优惠折扣后成交价为542702元等）。2.*绣誉峰项目介绍客户登记表原件。吴渝确认上述认购书及介绍客户登记表均是吴渝签名的，但认为认购书中没有体现团购金及优惠，而介绍客户登记表是看过房屋的客户无论买不买都要签名的。太和公司对上述证据1真实性、合法性、关联性均无异议，称对上述证据2并不知情。一审法院认为，根据吴渝与房专家公司的陈述，涉案款项3万元是吴渝为获得购房优惠而向房专家公司支付的对价，双方成立合同关系。争议焦点在于，吴渝认为优惠的内容是在《商品房买卖合同（预售）》约定的房价542702元的基础上再减10万元，因未享受到该优惠，且3万元未在购房款中扣减，因此要求退款。而房专家公司则称优惠的内容是在《认购书》约定的原价中减少10万元，吴渝已经享受该优惠。据吴渝所述，其是在销售人员告知优惠内容后向房专家公司交纳3万元，并当日签订《认购书》的。房专家公司举证的《认购书》虽未出示原件，但签订《认购书》的太和公司已确认该证据的真实性，吴渝作为签订《认购书》的当事人又未能提交反驳证据，故一审法院对该证据予以采信。由于《认购书》中明确约定房屋原定价682377元、优惠后成交价542702元，优惠金额已超过10万元，故吴渝当时即应当知道该成交价是房专家公司收取服务费后的优惠价格。此后，吴渝又与太和公司签订商品房买卖合同，确认交易价格为542702元，并按该价格支付了相应购房款。以上事实证明吴渝已经享受了房专家公司提供的优惠服务，吴渝与房专家公司之间关于支付3万元服务费用享受10万元房款优惠的合同已经履行完毕，吴渝要求退款依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年2月28日作出如下判决：驳回吴渝的诉讼请求。案件受理费550元，由吴渝负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，本院受理的陈*连与房专家公司、太和公司合同纠纷一案【案号为：（2020）粤01民终13903号】，该案判决书载明：“本案二审中，根据陈*连的申请，准予证人黎某出庭作证，其作证称：2018年初，从网上消息得知肇庆广宁碧桂园楼盘均价在4300元/平米左右，而销售说广宁锦绣誉峰在4500-5000元/平米。2018年1月27日，销售明确免费搭车、免费看房，甚至自行前往的车费可以报销，不管是否购房，都是免费包来回（往返）费用。2018年1月28日，在楼盘现场，黎某被要求去签到，然后在《介绍客户登记表》上签名，当时只是说‘签到’，没有提及团购金。之后，说到给3万元团购金抵扣10万元，被要求签了《认购书》，黎某在销售部交了20000元定金后，另交了14000元，说将抵扣10万元，然后取得一张收据，盖章单位是房专家公司。2018年2月3日中午，黎某在售楼部交付了首期，被要求归还《认购书》原件。当日下午，签订了《商品房买卖合同》等。2018年2月4日经搜索团购金与咨询律师后，知道团购金优惠不实，并与销售协商退团购金未果。之后到广州市越秀区人民法院立案，开庭前被告房专家公司来电要求和解，黎某同意调解，房专家公司将14000元退回黎某账户。另得知，也有业主的团购金经法院立案后，佛山某被告主动退了团购金。广宁县*绣誉峰楼盘一期销售期间还有其他多家公司出具团购金收据，分别是：房专家公司、佛山市**信息科技有限公司、佛山**房地产代理有限公司**分公司等。房专家公司针对黎某的证人证言发表如下质证意见：1.事实上有建立口头的服务合同关系，证人说没有口头协议是做了虚假陈述，其首先是通过房专家公司的关联公司带其去参观楼盘，以优惠的方式购买房屋，有认购书可以证明；2.最高人民法院相关证据规则明确，申请证人出庭应当在举证期间提出，请求法院依法处理。”再查明，原告黎某与被告房专家公司合同纠纷一案，一审法院于2018年7月16日作出（2018）粤0104民初7938号《民事调解书》，该案黎某与房专家公司达成调解协议，由房专家公司退还黎某团购金14000元。原告黎某与被告太和公司商品房预售合同纠纷一案，广东省广宁县人民法院于2020年7月14日作出（2020）粤1223民初934号民事调解书，黎某与太和公司在该案中解除了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，太和公司向黎某返还了黎某已缴纳的款项。一审期间，吴渝在起诉状中称“于2017年12月11日，原告本人到锦绣誉峰看房，后经朋友介绍一个房产经理（被告经手人）说3万抵扣10万购房……”。二审期间，房专家公司称，黎某交的14000元与本案所涉的款项性质一致，黎某退房并没有实际购买房屋，钱由开发商退还给其。吴渝称其认为3万元是定金，是销售人员称必须要给这笔款项，其也不知道这笔钱属于什么，因为业主群里都在反映团购金的事情，其回去找了单据发现单据上写明的是房专家公司的收据，计算了一下总价才发现发票价格与其实际付款相差3万元，然后业主群里说起诉，其就跟着一起起诉了，销售人员没有跟其说3万元抵10万元，也没有说是团购费，其认为这3万元并没有抵扣10万元房费，认购书、合同中也没有提起3万元抵扣10万元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：房专家公司应否向吴渝返还三万元团购金。吴渝一审起诉时称“于2017年12月11日，原告本人到*绣誉峰看房，后经朋友介绍一个房产经理（被告经手人）说3万抵扣10万购房……”，其二审期间又称销售人员没有跟其说3万元抵10万元，其不清楚3万元属于什么款项，吴渝二审期间并未提供充足证据推翻其一审自认，本院对其二审的陈述不予采信。根据各方当事人的陈述，涉案3万元是吴渝为获得购房优惠而向房专家公司支付的对价，吴渝关于本案为不当得利纠纷的主张，依据不足，本院不予采纳。根据现有证据，吴渝在销售人员告知优惠条件并向房专家公司交纳3万元后，签订载有“该物业原定价682377元，优惠折扣后成交价为542702元”的《认购书》，之后吴渝与太和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中，再次确认了上述折扣后的购房价格，上述成交价的优惠已经超过10万元，鉴于此，吴渝无论在签订《认购书》还是在签订《商品房买卖合同（预售）》时，均应知道该成交价已经包含了支付3万元服务费后其所能享受的10万元优惠。退一步说，如果吴渝认为其支付的3万元所应获得的折扣未体现在《认购书》或《商品房买卖合同（预售）》约定的成交价中，其应及时提出异议，或者在随后签订《商品房买卖合同（预售）》时再行扣减10万元，而非在《商品房买卖合同（预售）》中再次确认上述折扣后的购房价格并进行实际支付。因此，一审法院认定吴渝已经享受了房专家公司提供的优惠服务，双方之间关于支付3万元服务费用享受10万元房款优惠的合同已经履行完毕并无不当，吴渝要求退款依据不足，本院对其该主张不予支持。吴渝在本案中申请证人黎某出庭作证，拟证明在另案中房专家公司向黎某退还了团购金。根据本案现有证据，黎某并未实际购房，其与太和公司达成了双方解除《商品房买卖合同（预售）》后由太和公司向其返还已缴纳款项的合意，该事实与本案情形不符，吴渝与太和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已经履行完毕，且吴渝一审时并无申请证人出庭作证，其二审提出申请已超出举证期限，对于吴渝申请黎某出庭作证的主张，本院不予接纳。综上所述，吴渝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费550元，由上诉人吴渝负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年八月三十一日书记员 贾 妍苏劲丹