浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终872号上诉人（原审原告）：何雅琴，女，1970年3月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。上诉人（原审原告）：陈明，男，1970年4月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：何雅琴，系陈明之妻，女，1970年3月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。上诉人（原审被告）：桐乡红星世博物业管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市经济开发区世纪大道西侧桐乡市家居市场内。统一社会信用代码：91330483673893384T。法定代表人：陆永祥，总经理。委托诉讼代理人：王勤，浙江图腾律师事务所律师。原审被告：桐乡茂富投资有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道世纪大道138号桐乡家居市场2幢1702室。统一社会信用代码：91330483307431913K。法定代表人：陆利红。原审被告：桐乡红星惠源商业经营管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道世纪大道138号桐乡家居市场1幢3162室。统一社会信用代码：91330483MA2BAK9749。法定代表人：潘群慧，总经理。上诉人何雅琴、陈明，上诉人桐乡红星世博物业管理有限公司（以下简称红星世博）因与原审被告桐乡茂富投资有限公司（以下简称茂富投资）、桐乡红星惠源商业经营管理有限公司（以下简称红星惠源）合同纠纷一案，均不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初6289号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。后因案情复杂，经报请本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。何雅琴、陈明上诉请求：撤销原判第一项中关于违约金的内容，改判违约金按照兑付金额每日万分之五乘以延期的日期计算，延期的日期为截至兑付日。事实和理由：2015年7月1日的《补充协议》中的乙方为红星世博，其承诺：从本协议签订起，如果还发生无法按时兑付返租租金的情况，乙方应按兑付的次日起计算滞纳金，滞纳金按应兑付金额的每天万分之五乘以延期的日期计算，延期的日期截止日为兑付日。因此，本案一审对违约金的计算错误，应按上述合同约定的标准即每日万分之五计算违约金。红星世博辩称，同意一审的违约金计算方式。红星世博上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或改判红星世博不承担2019年2月18日至2019年8月31日的租金支付义务。事实和理由：一、红星世博对超过委托经营期限的租金不承担支付义务。《委托经营管理合同》约定的桐乡市梧桐街道世纪大道桐乡家居市场1幢5066号商铺（以下简称5066号商铺）委托经营管理期限为2009年2月18日至2019年2月17日。2019年2月18日至2019年8月31日期间并非红星世博对案涉商铺进行经营管理，故红星世博对超过委托经营管理期限的租金不承担支付义务。二、案涉5066号商铺自2019年2月1日后，由桐乡家居市场业委会及业委会换届筹备组委托红星惠源经营管理，一审判决已对上述事实予以认定。桐乡家居广场系虚拟商铺构成的商场，商铺无明确界限，小业主购买商铺的时间不一，委托经营期限亦不一，经营期限在2019年2月至9月陆续到期。为使2019年2月至9月委托到期的商铺经营平稳过渡，也为使经营管理有合法依据，桐乡市经济开发区管委会及市场业委会对此重视，多次召开会议商量，决定2019年2月1日至2019年8月31日期间暂由红星惠源收费、经营、管理，并规定支出要审批，最后要审计。对业主所有的商铺在委托经营期限内的租金，仍由红星世博承担。2019年2月1日至2019年8月31日期间，家居市场商铺经营户的管理费、租赁费、物业费全部由红星惠源收取，对该期间收取的费用，除必要开支外，全部（金钱、物品、档案等）已移交同庆社区居委会，但一审却判令红星世博承担该期限内业主的租金，无法律及事实依据。三、如红星世博要承担2019年2月18日至2019年8月31日期间案涉商铺的租金，则红星世博将对委托方、见证方追偿。2018年12月20日，委托方（业委会、业委会换届筹备组）出具《委托书》，系为广大业主共同利益的考虑，系履行职责的行为。若法院认为委托方无权将超过委托经营期限的商铺交由红星惠源管理，则委托方、见证方要承担过错责任。何雅琴、陈明辩称，一、红星世博认为其对超过委托经营期限的租金不应承担支付义务，但何雅琴、陈明一审要求红星惠源承担义务，一审法院经多方调查反复论证才判令由红星世博承担付款义务。二、红星世博在合同履行期间内及期间外均欠付租金，红星世博不同意支付，其却未在经营期限到期后将商铺归还何雅琴、陈明，亦未通知何雅琴、陈明合同到期后其仍继续经营的情况。若红星世博不同意支付，则应由红星惠源承担租金。红星世博主张该期间的管理费、租赁费、物业费均由红星惠源收取，那此期间的租金应由红星惠源承担，红星世博应向红星惠源追偿，其却主张向委托方、见证方追偿。况且，何雅琴、陈明在委托经营合同到期后未委托人员经营，本案不存在委托方。红星惠源、红星世博可能原本系一家。三、红星惠源对外委托的会计师事务所审计案涉家居广场2019年2月1日至2019年8月31日的收费共1090万余元，但仅有540万元返给小业主，剩余550万元的去向不明。一审未支持收回商铺，何雅琴、陈明购买商铺系为投资，请二审查明事实，追讨款项。四、红星世博称案涉家居广场系虚拟商铺构成的商场，但何雅琴、陈明持有房屋所有权证及土地证，红星世博上述说法系在否定上述权证，混淆事实。五、一审中红星世博提交的答辩状中，其主张委托经营期间之外的占有使用费金额过高，可以按实际盈利进行分配，充分说明其对委托经营期限之外占有使用费的支付系认可的。针对何雅琴、陈明以及红星世博的上诉，茂富投资述称，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。何雅琴，陈明关于违约金应按每日万分之五计算的请求，茂富投资认为该标准过高。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回何雅琴、陈明的上诉请求。针对何雅琴、陈明以及红星世博的上诉，红星惠源述称，一、2018年12月20日桐乡红星世博家居市场业主委员会、业主委员会换届筹备小组委托红星惠源对市场经营管理，《委托书》约定：委托红星惠源对市场经营户收费，除公司经营确需开支外，多余费用由业主大会确定的物业公司支付。对业主在委托经营期限内的租金仍由红星世博承担。红星世博也委托红星惠源对其在委托经营期间内的商铺经营管理，经营收益由其承担。红星惠源系受委托对家居市场进行统一管理、物业服务，《委托书》的见证人系桐乡经济开发区管委会。首先，红星家居市场商铺出售时间期限较长，商铺业主委托经营期限有所不同，基本在2019年2月至2019年9月陆续到期；其次，红星家居市场为整体经营的市场，各商铺不能完全分清彼此间隔，一个经营户内有的业主商铺期限到期，有的未到期，交错存在；再次，新的业委会迟迟未能如期产生。综上，为使市场平稳过渡，才委托红星惠源经营。二、关于红星惠源收费后的费用使用问题。红星惠源在经营管理期间，财务收支接受审计及公开，开支受到《委托书》的限制。在委托期限的财务开支已由同庆社区居委会、开发区管委会委托的会计师事务所审计。除正常经营确需开支的外，2019年8月31日红星惠源已将留存费用及清单移交同庆社区居委会，2019年2月至8月期间收费及公司物品、档案，亦向同庆社区移交。三、红星惠源与红星世博系两个主体，在人员组成、资金来源、业务范围、财务往来方面，不存在混同的情况。红星惠源的行为系受托行为或无因管理，并无赢利性，《委托书》中也约定其不对业主的回报作承诺。红星惠源的行为对小业主的权益无损害，委托经营期限内的租金仍由红星世博支付，超过委托经营期限的业主收益，红星惠源除正常开支外，2019年8月31日红星惠源已将留存费用等移交同庆社区居委会，如何支付委托经营期限外业主的租金由同庆社区或新的业委会决定。四、何雅琴、陈明主张按日万分之五计算违约金，标准过高，同意一审判决。何雅琴、陈明向一审提出诉讼请求：1.判令红星世博返还何雅琴、陈明所有的5066号商铺并将商铺恢复原状（按照商品房购房合同）；2.红星世博支付何雅琴、陈明按照4.7%计算所欠租金17983元，红星世博自2012年2月18日起按照签订的委托经营管理合同最低标准8%减去2%运营成本支付何雅琴、陈明经营回报收益，实际收益为4.7%，应补足1.3%，合计为18306.18元及滞纳金［以36289.18元为基数，按每日万分之五，计算合同到期前3年为10387.44元，实际应支付至兑付之日止］，茂富投资承担连带付款义务，红星惠源支付非法占用何雅琴、陈明商铺期间的占有使用费6656.31元及滞纳金（以6656.31元为基数，按每日万分之五，自2019年9月1日起计算，实际应支付至兑付之日止）。三、本案诉讼费由红星世博、茂富投资、红星惠源共同承担。经一审释明，何雅琴、陈明同意由法院依法判决确定2019年2月18日至同年8月31日期间租金的承担主体。一审法院经审理认定事实：2008年9月10日，何雅琴、陈明与案外人桐乡市帝豪家居市场开发有限公司（以下简称帝豪公司）签订《商品房买卖合同》1份，约定何雅琴、陈明向帝豪公司购买桐乡市间，面积为22.13平方米，套内建筑面积为12.40平方米，公摊面积9.7286平方米，金额为147858元，并于2009年4月23日办理了房屋产权证书，产权证号：桐房权证桐字第××、00××24号，土地证号：桐国用（2009）第××号。2008年9月10日，何雅琴、陈明与红星世博签订《委托经营管理合同》1份，何雅琴、陈明为委托方即甲方，红星世博为受托方即乙方，约定：一、甲方将案涉商铺委托乙方经营管理。二、委托经营管理期限为10年，自2009年2月18日起至2019年2月17日止；甲方同意在本合同约定的委托期限内将涉及该商铺经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并同意乙方有权以自己的名义从事该商铺经营管理的一切活动（包括但不限于自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；独立处理一切与商铺经营有关的内外事务）。三、经营回报收益：为支持培育市场，甲方承诺在2009年2月18日至2011年2月17日的两年期间，以该房初次购入总房价的1%的优惠价格出租给承租方，具体事宜由乙方全权代为办理。签定本协议后，乙方代为向甲方先行一次性付清前述两年的租金；自2011年2月18日起至2012年2月17日止的一年期间，乙方承诺甲方的年度经营回报收益率为该商铺初次购买合同价+升值基数28163元的8%；自2012年2月18日始，乙方承诺甲方自2012年2月18日起至2019年2月17日止的七年期间内年度风险投资收益在该商铺初次购买合同价+升值基数28163元的8%-18%之间（该收益率包含甲方需支付的市场运营成本，运营成本每年不超过该商铺初次购买合同价+升值基数28163元的3%）。四、经营回报收益支付方式：除本合同第三条第一款规定的经营回报收益外，其他年度的年度经营回报收益为半年一付，支付时间为2月底和8月底。五、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务：1.根据合同约定获得收益的权利；……(二)乙方的权利义务：……保证合同期满时，将符合正常使用的商铺归还的义务。六、……。七、合同的终止、解除：顾及商铺经营的连续性，任何一方不得擅自变更、解除、提前单方面终止本合同，在保证委托方投资收益的前提下，经营管理主体发生变更的，不影响本合同的履行，……八、违约责任:甲方确认在本合同约定的委托经营管理期限内，乙方的代理权是不可撤销的。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金，违约金计算方式为：按发生违约时甲方上一年度的年度经营回报收益乘以剩余的委托期限。九、……。双方确认每年2月底支付的系当年度2月18日至8月17日期间的租金，每年8月底支付的系当年度8月18日至下一年2月17日期间的租金。合同签订后，红星世博入驻市场经营管理并按照税前5%的收益率（按照最低风险投资收益8%-市场运营成本3%）即4401元/半年向何雅琴、陈明支付租金。何雅琴、陈明自认2015年8月17日之前的租金虽未按期支付，但已履行完毕。2015年8月18日至2019年2月17日期间，红星世博仅于2016年9月9日支付2878元，2016年12月20日支付969元，代缴2015年8月18日至2016月2月17日期间税费554.24元；于2017年9月11日支付1924元，2017年12月13日支付1923元，代缴2016年2月18日至2016年8月17日期间税费554.18元；于2018年9月7日支付846元，2018年12月13日支付846元，2019年7月17日支付1484元，2019年9月30日支付542元，代缴2016年8月18日至2017年2月17日期间税费380.02元。何雅琴、陈明于2019年7月11日收到2019年2月1日至2019年8月31日期间的租金1558元（实际到账金额，税前为1658元）。一审另查明，因红星世博未按约及时支付租金，2015年7月1日，桐乡家居市场业主委员会与茂富投资签订《补充协议》1份，桐乡家居市场业主委员会为甲方，红星世博为乙方，茂富投资为乙方的责任担保方，载明：一、从本协议签订起，如果还发生无法按时兑付返还租金的情况，乙方按应兑付的次日起计算滞纳金（补充：甲方同意扣除65天滞纳金），滞纳金按应兑付金额的每天万分之五乘以延期的日期计算，延期的日期截止日为兑付日；二、乙方及乙方的担保方承诺，本协议签订之日起，凡涉及乙方及乙方的担保方有关工商变更的事项，必须在未变更前以书面的形式通知甲方，以确保甲方不会因为乙方及其担保方的主体发生变化而受经济损失；三、甲乙双方约定，甲方在本协议生效日起，可指派专人至乙方的公司，对乙方在履行相关委托经营管理的工作中的内容，包括（但不限于）人员、流程、财务及与红星美凯龙现场管理的业务、财务形式等进行调查和核实，参与了解、不干预参与经营管理，乙方必须全面配合。2015年11月15日，桐乡家居市场业主委员会（甲方）又与红星世博（丙方）及茂富投资（乙方）签订《补充协议》1份，约定：2015年7月1日业委会与茂富投资之间签订的补充协议继续有效。乙方认可2015年7月1日补充协议的全部条款；甲乙丙三方均确认：按照附件3175业主的《委托经营管理合同》（合同编号：C-176）第八条规定执行。若由于丙方的原因造成上述第八条不能履行的，可用乙方公司资产赔偿。此条款对全体业主均有效；乙方对丙方提供担保，担保方式为承担连带担保责任。2016年10月19日，茂富投资向桐乡家居市场业主委员会出具《承诺书》1份，载明：经业主委员会多次要求，由茂富投资向业主委员会承诺，对市场收取租金返还给全体小业主的资金缺口由茂富投资在帝豪公司所占股份所产生的市场收益作为支付资金缺口。现茂富投资原则上同意上述业主委员会的要求，承诺在帝豪公司抵押给银行约13×××00平方米商铺未被银行通过法律途径收回前，依据茂富投资在帝豪公司所占股份收益扣除帝豪公司应付税金及正常开支外结余部分，支付全体小业主的资金缺口，直至返清为止。一审还查明，2018年12月20日，桐乡家居市场业主委员会与桐乡家居市场业主委员会换届筹备小组向红星惠源出具《委托书》1份，载明：桐乡家居广场商铺业主委托经营期限于2019年2月至9月连续到期，因新一届业主委员会的产生尚在筹备过程中，为使市场经营平稳过渡，委托人对2019年2月1日后家居广场经营管理和物业服务事项作如下明确：1、2019年2月1日以后，授权红星惠源承担对家居市场承租经营方的经营管理、物业服务和收费（管理费、租赁费、物业费）工作；2、红星惠源向家居广场经营方收取的租赁和物业费用，待换届筹备组专项工作会议确定。红星惠源因家居市场正常经营确需开支（如保安、保洁人员工资、水电费和物业维修等）物业费用，须向委托方提供费用使用明细计划，待换届筹备组会议确定后支付；3、待新的业主委员会成立后，召开业主大会或业主代表大会确定新的物业公司后，红星惠源按照此委托书收取的费用和工作向新的物业公司移交；4、红星惠源向家居广场承租经营方收取的租金和物业费用，不对家居广场业主回报作任何承诺。对业主在委托经营期限内的租金，仍由红星世博支付。2019年1月15日，帝豪公司及红星世博与红星惠源签订《补充协议》1份，载明：一、帝豪公司自有的房产12974.65平方米在2019年2月-8月期间的经营管理及物业管理委托红星惠源管理；二、业主2019年2月-8月未到期日前商铺的经营管理及物业管理委托红星惠源管理；三、红星惠源向家居广场承租经营方收取的租金和物业费用，不对家居广场业主回报作任何承诺，对业主在委托经营期限内的租金，仍由红星世博支付。2019年7月13日，桐乡经济开发区管理委员会向桐乡家居广场全体业主发送《告知书》1份，告知内容如下：一、红星美凯龙经营管理公司已于2018年3月合同到期，2018年4月至2019年1月，由红星世博管理，2019年2月1日到2019年8月31日，由红星惠源进行管理。为确保广大业主和经营户的共同利益，在2019年8月31日前，业主不能自行收回市场的管理权。从2019年9月1日开始，可由全体业主共同决定市场去向；二、全体业主如在2019年8月20日前未选举出业委会，或未指定物业及管理公司，根据物业管理条例规定，由占专有部分建筑物总面积2/3以上且占业主总人数2/3以上的业主同意，才能决定市场是否关停或继续经营；三、根据上述第二条结果，若市场继续经营的，要求在8月20日前与属地政府对接相关工作。若8月20日后未成立业委会或未选聘出管理团队，将由社区居委会代行物业管理职责，直至全体业主选出业主委员会及管理团队为止；四、红星惠源同意将2019年2月-8月的财务收支情况，红星世博同意对前期欠款情况，于7月31日前告知全体业主；五、目前政府已委托第三方（嘉兴公诚物业服务评估监理有限公司）来协助进行市场业委会的换届选举工作，望全体业主积极配合。2019年8月31日，帝豪公司（甲方）、红星世博（乙方）、浙江桐乡梧桐街道同庆社区居委会（丙方）、浙江瑞源物业管理有限公司（丁方）签订《协议》1份，载明：桐乡家居广场市场举办者是帝豪公司，市场负责人：陆永祥。2019年1月31日红星世博和帝豪公司退出桐乡家居广场所有管理，过渡管理公司红星惠源在2019年8月31日到期，造成物业缺失现象。期间由同庆社区居委会代行业委会职责，并由同庆社区居委会委托浙江瑞源物业管理有限公司进驻商场全权负责经营管理。由同庆社区居委会委托的浙江瑞源物业管理有限公司在接管桐乡家居广场期间，市场所发生的物业管理及经营活动造成的一切后果与上述甲、乙二公司无关。嗣后，红星惠源（甲方）与同庆社区居委会签署《交接协议书》1份，载明：一、甲方将桐乡家居广场物业管理等相关工作于2019年8月31日前移交给乙方接手，由乙方选派物业公司于2019年9月1日开始全面接管物业管理等相关工作；二、甲方完整移交商场所有管理的相关设施、设备、办公用品等固定资产及财务资料，……；三、2019年8月31日（包括）前市场水费、电费、宽带费由甲方收取缴纳，2019年9月1日之后所产生的费用由乙方收取缴纳，水、电、宽带户名及时更名交接，台帐资料移交；四、……；六、乙方选派物业公司于2019年9月1日正式入场接管物业及经营管理活动，甲方及时与新物业公司做好交接工作；七、……。2019年8月31日，经同庆社区居委会授权，浙江瑞源物业管理有限公司与红星惠源办理资产、材料的移交手续并正式进驻市场履行职责至今。一审法院经审理认为，本案的争议焦点主要是：一、何雅琴、陈明主张收回商铺并恢复原状的请求能否成立的问题；二、尚欠租金金额及应由谁承担付款义务的问题；三、何雅琴、陈明主张的违约金能否得到支持的问题；四、茂富投资是否应对未付租金及违约金承担连带清偿责任的问题。一、关于收回商铺并恢复原状的问题。各虚拟商铺业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。从商场实际情况来看，涉案商铺并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显区别，何雅琴、陈明购买商铺系出于投资，定期获得经营回报收益是实现其投资目的的基本方式，涉案商铺在经营管理公司统一规划下，整个市场整体经营，才更有可能实现商铺的最大商业价值。如果对何雅琴、陈明商铺实体分割并返还，势必对商业体的整体经营产生影响，不利于统一经营管理模式效益的发挥，也可能会对其他业主利益造成损害。故，何雅琴、陈明在无证据证明其与其他业主已经形成整体意志要求实体分割、返还商铺的情况下，对于何雅琴、陈明要求实体分割、返还商铺的诉请，不予支持。二、关于未付租金金额及应由谁承担付款义务的问题。根据何雅琴、陈明与红星世博签订的《委托经营管理合同》，委托期限为2009年2月18日至2019年2月17日，且对各阶段的租金计算方式及支付时间予以明确，红星世博未按约支付租金，现何雅琴、陈明要求其支付2015年8月18日至2019年2月17日期间未付租金，符合合同约定，理由正当。2019年2月1日后红星惠源履行经营管理职责系接受业委会及业委会换届筹备小组的委托，但明确红星惠源对业主在委托经营期限内的租金不作任何承诺，仍由红星世博支付，故对何雅琴、陈明要求红星惠源支付租金的诉请不予支持。鉴于何雅琴、陈明要求收回商铺的诉请一审未予准许，故2019年2月18日至8月31日期间与何雅琴、陈明授权经营管理期间应视为一个整体，仍由红星世博承担付款责任。租金的计算方式：何雅琴、陈明以前期收取租金的金额推算，要求按照扣税后4.7%的收益率计算租金，即每半年4122元，该金额与红星世博提供的支付明细表载明的2014年8月18日至2015年2月17日及2015年2月18日至2015年8月17日期间的扣税后实付金额相吻合，但根据红星世博提供的代扣缴发票，扣缴税款比例并不固定，直接按0.3%扣税不尽合理，应以实际支出为准，尚未支出的，待实际发生时结算。而且，根据计算，红星世博已付清2016年8月17日之前所欠租金，2016年8月18日至2019年2月17日期间尚欠租金为：（4401元-968元-968元-1584元-578元）+4401元/半年×4期=17907元（含税价）；2019年2月18日至2019年8月31日结欠租金：8802元/年÷365日/年×195日-1658元=3044.44元（含税价），以上合计20951.44元（含税价）。何雅琴、陈明同意扣减2019年9月30日收到租金542元（实际到账金额，含税价为578元），故红星世博尚应支付何雅琴、陈明租金20373.44元（含税价）。何雅琴、陈明要求2019年2月至8月期间的租金按照8%计算，缺乏事实与法律依据，不予支持。何雅琴、陈明要求红星世博补足8年以房屋实际价值176021元为基数，按照每年1.3%计算的租金差价的请求，因红星世博自2012年开始即按照税前5%的收益率支付租金，何雅琴、陈明亦无异议，应认定双方就租金的计算方式达成了共识，在何雅琴、陈明未举证证明市场运营成本低于3%的情况下要求补足租金，缺乏事实与法律依据，不予支持。三、何雅琴、陈明主张的违约金能否得到支持的问题。根据2015年7月1日和2015年11月15日两份《补充协议》，业委会已与红星世博约定了再次无法按时兑付租金的违约责任，故何雅琴、陈明主张的滞纳金实为红星世博违约应承担的违约金，对该请求予以支持，但可计算违约金的租金应以税后金额为计算基数，计算期间以何雅琴、陈明授权经营管理期间为限，2019年2月18日至2019年8月31日期间，因未约定租金支付时间，故违约金不予支持。至于违约金的计算标准，虽协议约定按照每日万分之五计算，但红星世博、茂富投资、红星惠源认为过高，一审综合考虑何雅琴、陈明的实际损失、红星世博的偿付能力、市场行情等多种因素，酌定为2019年8月19日（含当日）前按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。具体计算详见下表：第一期租金：（2015年8月18日至2016年2月17日期间，应于2015年8月31日支付）应付租金（税后）违约期间违约金实付时间实付金额（税后）租金余额38472015.9.1-2016.9.9191.252016.9.928789699692016.9.10-2016.12.2012.912016.12.209690第二期租金：（2016年2月18日至2016年8月17日期间，应于2016年2月29日支付）应付租金（税后）违约期间违约金实付时间实付金额（税后）租金余额38472016.3.1-2017.9.11283.742017.9.111924192319232017.9.12-2017.12.1323.342017.12.1319230第三期租金：（2016年8月18日至2017年2月17日期间，应于2016年8月31日支付，该期租金未支付完毕，仅计算已付部分）应付租金（税后）违约期间违约金实付时间实付金额（税后）租金余额37182016.9.1-2018.9.7361.062018.9.7846287228722018.9.8-2018.12.1336.382018.12.13846202620262018.12.14-2019.7.1757.472019.7.1714845425422019.7.18-2019.8.192.292019.9.3054202019.8.20-2019.9.191.922019.9.20-2019.9.300.63四、茂富投资是否应对未付租金及违约金承担连带清偿责任的问题。根据2015年7月1日和2015年11月15日两份《补充协议》，因红星世博持续未按期支付租金，茂富投资同意对其承担连带担保责任，根据担保法第二十一条规定，担保范围没有约定的，保证人应当对全部债务承担责任。至于担保期限，《补充协议》并未约定，何雅琴、陈明将案涉商铺委托红星世博经营管理，虽合同约定租金于每年2月底和8月底支付，但红星世博均未能按期足额支付，仅以单次支付一定比例的租金来陆续填补，故该十年期间应视为一个整体。期间，市场业委会代表全体小业主一直向红星世博催讨租金并维权，故全体小业主也应视为一个整体。2016年10月19日，因红星世博仍违约不付租金，在市场业委会的催讨下，茂富投资出具《承诺书》同意还款，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条：“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”的规定，茂富投资的担保期限在出具《承诺书》之日起转化为诉讼时效，故何雅琴、陈明要求茂富投资对红星世博未付的租金及违约金承担连带清偿责任，予以支持。茂富投资的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条之规定，判决：一、红星世博于判决生效之日起十日内支付何雅琴、陈明2016年8月18日至2019年8月31日期间未付租金20373.44元（含税价）及违约金［已付清租金的违约金为970.99元；未付租金的违约金为：以（303元-相应税费）为基数，自2016年9月1日起至2017年2月28日止，以（4704元-相应税费）为基数，自2017年3月1日起至2017年8月31日止，以（9105元-相应税费）为基数，自2017年9月1日起至2018年2月28日止，以（13506元-相应税费）为基数，自2018年3月1日起至2018年8月31日止，以（17907元-相应税费）为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，分别按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，以（17907元-相应税费）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止］；二、茂富投资对红星世博的上述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回何雅琴、陈明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，减半收取567元，由何雅琴、陈明负担340元，由红星世博、茂富投资负担227元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。为查明案件事实，本院至中国工商银行股份有限公司桐乡振兴支行调取了红星世博账户2019年2月1日至2019年8月31日往来户历史明细清单一组以及2019年7月17日红星惠源向红星世博汇款3679483元的业务回单一份，证明上述时间段红星世博与红星惠源之间的款项往来情况。何雅琴、陈明质证意见：对上述证据无异议。红星世博质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。红星惠源向其汇款3679483元的目的，首先系支付帝豪公司2019年2月-8月其13×××00平方米商铺的租金，上述商铺由红星世博委托红星惠源管理，其次系支付2019年2月-8月未到期小业主委托经营期内的租金，因茂富投资系帝豪公司的控股股东，茂富投资要求将上述款项返还小业主，故上述款项并未支付帝豪公司，其中3200000元通过红星世博账户返还欠付小业主的2016年下半年租金，386000元支付红星世博内部员工遣散费，其余51000元左右系用于工资、电信、水电等日常开支。红星惠源质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议，其系受委托将款项支付给红星世博。茂富公司未发表质证意见。本院认证意见：上述证据系本院调取，来源真实、内容合法，可以证明2019年7月17日红星惠源向红星世博汇款3679483元，予以认定。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定，2019年7月17日红星惠源向红星世博汇款3679483元，汇款摘要载明“代收租金”。后红星世博支付小业主租金，汇款摘要载明“返欠款租金”。本院认为,关于违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然2015年7月1日、2015年11月15日的《补充协议》约定按照每日万分之五计算违约金，但红星世博、茂富投资、红星惠源主张违约金过高请求降低，一审综合考虑何雅琴、陈明的实际损失、红星世博的偿付能力、市场行情等多种因素，酌情对本案违约金计算标准进行调整，并无不当。何雅琴、陈明关于违约金应按每日万分之五计算的上诉请求，本院不予支持。关于红星世博应否承担2019年2月18日至8月31日经营管理合同到期后的租金支付义务。经查，2019年7月17日红星惠源向红星世博汇款3679483元，后红星世博向小业主支付租金，汇款摘要载明上述款项的性质系“返欠款租金”，红星世博二审中明确上述款项偿还的系2016年下半年尚欠小业主的租金。另外,红星惠源在二审中亦陈述3679483元系2019年2月1日之后案涉家居市场收取的管理费、租赁费、物业费等费用。因此，虽然红星世博于2019年2月1日前退出案涉商场的经营管理，但案涉商场2019年2月1日后收取的管理费、租赁费、物业费等款项仍被红星世博用以支付尚欠小业主的租金，故实际上红星惠源的管理行为系红星世博管理行为的延续，一审将2019年2月18日至8月31日期间与何雅琴、陈明授权经营管理期间视为一个整体，判令由红星世博承担付款责任并无不当，本院予以维持。综上，何雅琴、陈明与红星世博的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何雅琴、陈明负担50元，由上诉人桐乡红星世博物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年八月五日法官助理  王旖辰书 记 员  胡玉婷