北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5522号原告：北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司，住所地北京市房山区长阳碧桂园小区甲2号楼3段3层01。负责人：赵新玉，经理。委托诉讼代理人：王松，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，男，1980年4月29日出生，满族，该公司员工。被告：北京长阳招商管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园3号商业楼6号楼一层02号。法定代表人：刘闪，执行董事。委托诉讼代理人：程元第，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雪薇，北京市东友律师事务所律师。原告北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司（以下简称羽阳一分公司）诉被告北京长阳招商管理有限公司（以下简称长阳招商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告羽阳一分公司的委托诉讼代理人王松、王鹏和被告长阳招商公司的委托诉讼代理人程元第、付雪薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告羽阳一分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》。2、请求判令被告返还原告房屋租金及物业费共计149380元、租赁保证金100000元，以上共计249380元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月20日签署了《房屋租赁合同》，由原告承租位于北京市房山区长阳镇碧桂园***铺位，承租的该商铺用于儿童绘画线下培训教育。在承租期间原告按照合同约定按时缴纳各项费用，从不拖欠租金及物业费，且租金及物业费现已预缴至2020年6月。2020年自2月开始受疫情影响，北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应，包括延长春节假期、延长复工时间、实行最大限度减少公众聚集活动、停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动、限制人员外出等各项严格控制疫情的措施。原告属线下教育培训行业，是受疫情影响最为严重的行业，在疫情期间根本不能营业，承租的房屋无法正常使用，疫情使得原告长期处于停产停工状态，该情况一直持续至今，且无任何转好迹象。因新冠疫情的不可抗力的影响，北京市房山区市场监督管理局长阳工商所贴出的《培训机构落实疫情防控措施告知书》要求原告不得开展线下培训，导致该商铺无法继续使用。且截至至起诉日，仍未接到可以开业的通知。2020年5月23日，原告已经将涉案房屋内物品全部清空，已经实际搬离涉案房屋。根据双方的合同约定及合同法、关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）等相关规定，原告认为，根据2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在答记者问时明确指出本次新冠疫情属于不可抗力。而根据合同约定及法律规定，当属于不可抗力时，各方均无责。综上，原告特提起本次诉讼，望法院判如所请。被告长阳招商公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。第一双方签订租赁合同的目的是供原告使用，并非保障其经营利润。合同签订后被告依约交付房屋原告承租目的已经实现。第二，根据工商登记信息显示原告属于自然人有限责任公司，并非在教育委员会登记备案的培训机构，房屋约定用途是培训，但不限于此用途，也不意味着只能进行线下培训，原告诉称合同目的无法实现是偷换概念。原、被告签订房屋租赁合同期限为五年，至今距离原合同履行完毕还有两年多时间可以继续履行。本院经审理认定事实如下：房山区长阳镇碧桂园甲2号楼商业楼宇的产权人系北京市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司），该公司委托被告长阳招商公司代为经营管理该商业楼宇，委托权限包括但不限于招商并与承租商签署并履行房屋租赁合同、常规业务管理、市场管理、商业形象的宣传与推广、商户服务等，授权委托期限10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日。2018年7月20日，原告（承租人）与被告（出租人）签署房屋租赁合同，约定原告承租北京市房山区长阳镇碧桂园***铺位，该商铺租赁面积实测为340.21平方米，该商铺行业（或业态）为艺术培训，品牌（或商号）为羽阳画艺；租赁期限为60个月，自2018年7月25日起至2023年7月24日；租赁保证金人民币10万元，2019年8月25日-2020年7月24日租金3.2元/日/平方米；如因不可抗力而影响合同履行时，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，以尽量减少可能给对方造成的损失，并提供相关的证明文件，根据不可抗力的影响，部分或全部免除其违约责任，当不可抗力事件停止和消除后，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，双方应对合同是否继续履行另行协商，合同所述的不可抗力包含瘟疫以及任何一方不能预见、对其发生及后果不能避免并不能克服的客观事件；合同还对房屋装修、双方权利和义务、违约责任、合同的解除、房屋的交还、争议解决方式等事项进行了约定。2019年1月29日，原、被告签订合同内容变更协议，约定租金与物业管理费分开，2019年8月25日-2020年7月24日租金2.2元/日/平方米，物业管理费1元/日/平方米。合同签订后，原告依约向被告交纳了租赁保证金人民币10万元；2019年12月11日，原告交纳2020年第一季度租金和物业管理费99069元；2020年3月16日，在被告主动免除部分费用后，原告交纳第二季度租金和物业管理费84100元。2020年2月，因新冠肺炎疫情影响，北京市房山区市场监督管理局长阳工商所发布培训机构落实疫情防控措施告知书，要求在疫情防控期间，全市非学科类、非技能类市场化培训机构必须严格落实北京市教委等部门有关要求，严禁开展任何形式的线下培训，可以通过互联网开展线上培训；培训机构违规开展线下培训的，市场监管部门将从严从重处罚，吊销企业营业执照，涉嫌犯罪的，移送公安机关。2020年5月27日，原告将承租商铺交还被告，经检查房屋及其附属设施情况完好，营业执照迁出手续已初审通过，双方签字盖章予以确认，当日原告诉至本院。按双方合同约定的租赁面积340.21平方米、租金2.2元/日/平方米、物业管理费1元/日/平方米，经核算，2020年5月27日至2020年6月30日共35天，租金和物业管理费合计38103.52元。上述事实，有当事人陈述，原告提交的房屋租赁合同、电子银行回单、保证金收据、培训机构落实疫情防控措施告知书、房屋交还验收清单，被告提交的经营授权委托书等在案为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，被告受产权人碧桂园公司委托代为经营管理有关商铺，被告与原告就涉案商铺签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均已按合同约定履行了各自义务。鉴于原告租赁商铺系进行线下培训，受新冠疫情和疫情防控措施的影响，相关培训无法开展，原告的经营难以继续，请求以不可抗力为由解除合同，符合法律规定，本院予以支持，解除时间以原告交还承租商铺的日期予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同因不可抗力而解除，双方当事人不存在过错，原告请求被告返还已交纳的租赁保证金及预交的合同解除之后的租金和物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。因承租商铺在2020年5月27日前由原告占有，且被告已主动免除部分收费，原告请求被告返还已交纳的相应期间的租金和物业管理费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条第一项、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司与被告北京长阳招商管理有限公司2018年7月20日签订的房屋租赁合同自2020年5月27日解除；二、被告北京长阳招商管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司租赁保证金100000元、2020年5月27日至2020年6月30日的租金和物业管理费38103.52元；三、驳回原告北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元（原告已预交），由原告北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司负担989元（已交纳），由被告北京长阳招商管理有限公司负担1531元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张树华二〇二〇年八月二十四日书记员  刘 婷