江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1598号原告：杨小梅，女，1975年11月27日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：冯标、罗逸，江苏欣达律师事务所律师。被告：吴逸凡，男，1997年4月8日生，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：张鑫富，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓涵，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。第三人：南京华府房产经纪有限公司，统一社会信用代码913201137971149448，住所江苏省南京市栖霞区仙林街道仙隐南路2号46幢17室。法定代表人：刘春国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴芳（系第三人员工），女，1977年2月11日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原告杨小梅与被告吴逸凡、第三人南京华府房产经纪有限公司（以下简称华府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨小梅的委托诉讼代理人冯标，被告吴逸凡及其委托诉讼代理人张鑫富、王晓涵，第三人华府公司的委托诉讼代理人吴芳到庭参加了第一次庭审；原告杨小梅的委托诉讼代理人冯标、罗逸，被告吴逸凡及其委托诉讼代理人张鑫富、王晓涵，第三人华府公司的委托诉讼代理人吴芳到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告杨小梅向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方及第三人签订的《房地产买卖中介合同》，并请求判令被告向原告支付违约金90500元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月4日，原、被告与第三人签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定：原告将位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）出售给被告，购房价181万元，被告应当于2020年2月3日前与原告办理案涉房屋的网签及贷款手续，并在贷款预审通过后5个工作日内办理产权过户手续，被告同时向原告支付首付款66万元。后因疫情原告同意被告延期办理网签及贷款手续，但在疫情缓解后被告已能办理上述手续却至2020年3月31日，被告仍未能按合同约定履行相关义务，原告及第三人多次催促被告履行义务，但被告及母亲刘某以资金出现困难为由迟迟拖延履行义务，被告的行为已构成严重违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告吴逸凡辩称，被告不存在违约行为，因疫情原因，被告无法按照合同约定的时间履行义务，在疫情缓解后，被告于2020年4月1日至案涉房屋处查看，发现案涉房屋存在质量问题，原告不予修缮，故被告拒绝履行义务。被告在签订合同的过程中，原告未尽到告知义务，未将案涉房屋存在质量问题告知被告。原告在合同未解除之前，将案涉房屋重新挂在安居客APP上出售，存在预期违约行为。第三人作为中介故意欺诈被告恶意促成交易。被告不存在合同无法履行的过错，被告一直要求继续履行，仅是因疫情影响被告暂时无法履行合同。现被告已有了履行能力，被告要求继续履行合同。第三人华府公司辩称，原、被告及第三人签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，被告自愿购买案涉房屋，原告及第三人并不存在欺诈行为。2020年3月，疫情缓解后，房产局已经可以正常办理交易过户手续。第三人工作人员盖某多次预约原、被告办理案涉房屋的过户相关手续，但被告一直未按预约时间前往办理。经审理查明，2020年1月4日，原、被告及第三人签订《房地产买卖中介合同》一份，合同主要内容为“出售方：原告、甲方，买受方：被告、乙方，中介方：第三人、丙方；所有权人：原告，房屋坐落：某某路XX号XX幢一单元XXXX室，建筑面积：87.93，房屋售价：181万甲方净得；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事项。乙方委托丙方购买以上房产，并代办不动产证、房屋交付等相关事项；乙方于2020年1月4日支付给甲方购房定金人民币3万元，定金最终冲抵房款；甲、乙双方约定于2020年2月3日前办理上述房屋的网签及贷款相关手续，为保证交易顺利进行，甲、乙双方必须在约定的时间内各自提供完备的交易所需证件及资料；甲、乙双方约定于贷款预审通过5个工作日内办理上述房屋的产权过户相关手续，为保证交易顺利进行，甲、乙双方必须在约定的时间内各自提供完备的交易所需证件及资料；乙方于办理上述房屋的产权过户相关手续当日支付给甲方购房款人民币66万元，同时预付人民币2万元给丙方作为房屋交接保证金，在房屋正式交接完成当日，甲乙双方在房屋交接清单上签字确认后，丙方将房屋交接保证金转付给甲方；余款人民币110万元乙方以商业贷款的方式支付给甲方，具体下款日期以银行下款日期为准，甲乙双方承诺按时共同去贷款银行办理贷款的相关手续，如因不能按时签字影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任，甲乙双方约定贷款由银行直接下款于甲方账户；甲乙双方定于贷款到账的3个工作日内办理房屋交付事宜，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋并通知乙方和丙方办理交付的具体时间；甲方违反合同第三条规定，支付违约金伍万元，若甲方违反合同约定时间延迟交房，每逾期一日，按总房价款的万分之十支付违约金，逾期交付房屋超过十日的，乙方有权解除本合同，并且有权要求甲方承担上述房屋交易所产生的所有相关税费并按照总房价款的百分之五支付违约金（不可抗力除外）；乙方违反合同第四条规定，支付违约金伍万元整，乙方违反合同约定时间逾期支付房款，每逾期一日，按到期应付房款的万分之十支付违约金，逾期支付房款超过十日的，甲方有权解除本合同，并且有权要求乙方承担上述房屋交易所产生的所有相关税费并按照总房价款的百分之五支付违约金（不可抗力除外）；甲乙任何一方违反本合同约定时间逾期办理过户手续的，每逾期一日，违约方应当按照总房款的万分之十支付违约金，逾期超过十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照总房款的百分之五支付违约金（不可抗力除外）；因甲乙任何一方违约或过错致本合同无法继续履行，过错方支付给守约方房价的百分之二十作为违约金；丙方无不正当理由不履行合同，与他人串通，损害甲乙方利益的，应承担违约责任；甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已实地看房并充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；乙方保证其贷款材料真实有效，如经银行审核乙方不具备完全贷款资格或不能足额贷款，乙方须自筹资金在出件后30天内补足房款，贷款所需相关费用由乙方自行缴纳给银行或委托丙方代收代付；甲方承诺此房产权清晰，无抵押，无纠纷，无事故，甲方承诺部分房内设施送给乙方（2个挂机空调、油、灶）；乙方承诺具有购房资格，无不良信用记录”。当日，被告母亲刘某代被告向原告支付定金3万元。在名为“丁家庄2206”的微信群聊里，2020年2月7日，第三人员工称“现在冠状病毒的原因，你们能出来办贷款手续吗，目前说是10号后复工，但是还没确定”，原告回复“我没问题，关键是房产局是否办公”，被告母亲刘某回复“我这边不让出门，冠状病毒闹的人心惶惶”，第三人员工称“那只能等疫情好转再来南京办理啦？”原告表示“好的，安全最重要”，第三人员工提醒刘某“那我们就等你通知，能出门了就告诉我们，到时候我们再约时间”，刘某回复“这次冠状病毒弄的我们资金周转困难，等疫情稳定，首付凑齐就联系你们！”2020年3月7日，第三人员工在微信群里通知原、被告近期可办理贷款手续，刘某表示“受冠状病毒影响我现在还去不了”，原告回复“那你要和中介沟通，如果实在不能履行合同，就尽快解约，按合同约定条款支付违约金，履行违约责任，如果还是想买，你要告诉我一个期限，我不能这样无限期等你，合同上也是有时间要求的，因为疫情，时间可以适当放宽，但要有个期限”。2020年3月16日，第三人员工再次催促被告办理贷款手续，刘某表示“受疫情影响还办不了”，第三人员工称“你有事情也要和房东当面沟通，我们三方坐下来，你总是以疫情为理由不来解决也不是办法”，原告回复“这个星期你来中介，我们三方坐下来谈一次，买就尽快办手续，不买你按合同支付违约金，我们解除合同”，刘某回复原告“我想买呢，疫情导致资金不足”。2020年3月18日，原告在微信群就上述事宜再次要求被告、刘某明确期限，刘某表示“疫情影响，我也在想办法，尽快解决”。2020年3月31日，原告在微信群里发送“这件事看来我已经无法和你们进行沟通了，既然你们已决定不买了，请按合同履行违约责任”，当日原告在微信群发送了《关于履行房屋买卖合同的函》，原告要求被告于7日内明确是否愿意继续履行《房地产买卖中介合同》，如愿意履行，原告要求被告于2020年4月7日前办理手续及支付房款，如被告逾期原告称则视为被告放弃购买，原告立即解除合同并要求被告支付总房款百分之五的违约金。2020年4月5日，刘某在微信群发送了《关于解除房屋买卖合同的函》，被告称其于2020年4月1日到案涉房屋发现存在渗水及霉斑，被告认为原告故意隐瞒上述情况，恶意欺诈被告，被告认为第三人故意诱骗被告签订合同，被告要求解除《房地产买卖中介合同》，并要求原告在7日内明确答复退还定金3万元及违约金3万元。另查明，现案涉房屋仍登记在原告名下。庭审中，被告举证了电话录音、录像、网站截图等，拟证明原告、第三人隐瞒房屋质量问题诱骗被告签订合同；原告质证对原、被告及第三人之间的录音真实性无异议，发生于原被告在微信群聊中均要求解除合同后，录音中被告提到的房屋质量问题不是事实，原告对其余被告与案外人的录音录像等证据真实性不予认可；第三人质证被告举证的与第三人员工的录音，该员工并非促成原、被告之间业务的员工，系被告母亲刘某以新购房人的身份约的第三人员工，2020年1月4日签订合同，签合同前被告已多次看房，三个月后被告又说存在质量问题不是事实。被告举证了安居客平台截图，拟证明原告在原、被告双方履约期间又将案涉房屋挂网出售；原告质证该截图无法证明原告委托中介出售案涉房屋，安居客平台公示信息无法代表案涉房屋出售给了案外人，原告认为有可能是中介公司看到信息以后转的链接；第三人质证该截图无法表示案涉房屋已经出售。被告举证了被告母亲刘某的银行流水，拟证明被告有充足的资金购买案涉房屋；原告质证该银行流水系被告母亲并非被告的，2020年1月10日账户上的61万元余额当天又转出了，该证据与被告在微信群里多次陈述资金困难相互矛盾；第三人质证该银行流水系被告母亲的且系签订合同后的流水，与被告的购买实力无直接关系。第三人举证了其负责权证办理的员工盖某与被告母亲刘某的微信聊天记录，拟证明签订合同后第三人多次催促被告前来办理手续但刘某以疫情期间资金困难明确无法继续履行合同；原告质证真实性无异议，二人之间的微信聊天记录恰好印证了原告的主张；被告质证真实性无异议，但刘某在微信聊天记录中提到的资金困难系担心工作受疫情影响无法办理贷款手续。上述事实，有双方当事人陈述、《房地产买卖中介合同》、微信聊天记录、银行流水，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人签订的《房地产买卖中介合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告、第三人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。在履约过程中，因疫情原因致原、被告无法在约定的时间办理房屋的网签及贷款相关手续，原告及第三人于2020年3月起要求被告前来办理，但被告以疫情导致资金不足为由未能前来办理。原告于2020年3月31日在微信群聊发送《关于履行房屋买卖合同的函》后，被告母亲代被告于2020年4月5日发送《关于解除房屋买卖合同的函》要求解除合同，现原告坚持主张解除《房地产买卖中介合同》，本院予以支持。就原告主张的违约金，考虑到疫情原因，结合本案合同履行的实际情况，本院对违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告杨小梅、被告吴逸凡及第三人南京华府房产经纪有限公司于2020年1月4日签订的《房地产买卖中介合同》。二、驳回原告杨小梅的其他诉讼请求。案件受理费2063元，减半收取为1031.5元，由被告吴逸凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年八月十一日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜