山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3258号 上诉人（原审被告）：山东振宇房地产开发有限公司，住所地新泰市青云街道办事处榆山路山水文园9幢1-6号。 法定代表人：李淑鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，山东鲁岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛源，山东鲁岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许慧，男，1990年9月23日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：许兴雷，山东东岳远航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩光，山东东岳远航律师事务所律师。 上诉人山东振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇公司）因与被上诉人许慧房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0982民初5473号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 振宇公司上诉请求：请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，支持振宇公司的一审答辩意见，改判驳回许慧的全部诉讼请求，并承担全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决调整双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金比例是错误的。1.振宇公司与许慧签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”:2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。双方该项约定是经过双方协商认可后签署，是双方当事人真是意思表示，该项约定合法有效。一审法院擅自改变该项约定没有任何依据。2.一审法院在不能确定许慧是否存在实际损失，更无法确定实际损失的数额，根本没有理由认定双方约定的违约金应当调整。在没有客观事实作为基础，作出明显偏袒许慧的判决不妥。二、一审判决认定事实错误。1.振宇公司已经按照双方的约定在2016年5月31日将房产交付许慧后，在约定的90天内，将办理权属登记需由振宇公司提供的资料报给了产权登记机关，已完全履行了合同第十五条约定的义务。至于办理房屋权属登记手续，许慧和其他购房客户一样，可以直接到不动产登记机关办理房产登记，无需振宇公司协助，振宇公司已经完成了协助义务。2.双方签订的买卖合同中约定的“买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书”，其中，“规定期限”并非是出卖人交付房产后90日内。这里的90天仅是约定振宇公司将资料报产权登记机关备案，至于何时为许慧颁发房屋产权证明取决于许慧向登记机关提交申请和必备资料。一审法院判决将上述期限认定为取得产权证明的时间属于认定事实错误。三、一审判决适用法律错误。关于一审法院调整双方约定的违约金比例，其所适用的法律依据是错误的。1.双方在合同第十五条中已明确约定支付违约金的数额，就应当按照双方的约定处理。一审判决中《最高人民法院第八次民商事审判工作会议（民事部分）纪要》等，不能适用本案。2.合同法114条对于违约金内容的调整有明确规定，一审法院视而不见是错误的。3.《民法典》第585条规定法院或仲裁机构对违约金进行调整的前提条件十分明确。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，审判程序违法，应撤销改判。 许慧辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 许慧向一审法院起诉请求：1.要求振宇公司立即为许慧购买的商品房办理不动产权属登记，并支付延迟办证违约金（按年利率6%计算的总购房款458053元的利息，自2016年9月1日计算至权属登记办理完毕时止）；2.要求振宇公司返还收取许慧的保证金9500元，并赔偿损失；3.要求振宇公司偿还因提前收取许慧的各项税费23299元给许慧造成的损失（按中国人民银行同期贷款利率计算的23299元的利息，自2016年6月1日计算至不动产权属登记办理完毕时止）；4.要求振宇公司返还超出国家规定多收代收的房产契税2668.17元；5.诉讼费用由振宇公司负担。 一审法院认定事实：2015年5月22日，许慧、振宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：许慧购买振宇公司开发的位于新泰市住房；该住房建筑面积150.61平方米，储藏室建筑面积10.93平方米，价款共计468053元，现已支付首付278053元，余款190000元于2015年5月31日办理银行按揭；2016年6月30日前出卖人将符合本合同约定商品房交付给买受人，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金等。该合同附件四第二条记载：买受人须委托出卖人办理房产档案查询、房屋（转移、抵押）登记及领取房产证等事宜，相关费用由买受人承担，相关费用由买受人负担，在交房时预收，多退少补。上述合同签订后，许慧通过按揭贷款方式支付给振宇公司剩余购房款190000元，振宇公司于2015年7月2日收取许慧保证金9500元。2016年5月31日振宇公司收取许慧办证税费23299元，并将涉案房产交付许慧使用，但是，振宇公司至今未给许慧办理房屋权属登记。上述事实，由许慧提供的《商品房买卖合同》、振宇公司收取购房款、保证金、办证费的收据及当事人的陈述在卷佐证，一审法院予以确认。关于收取许慧的保证金9500元，振宇公司称是因其为许慧按揭贷款提供了阶段性担保，未提供证实具有正当理由收取许慧保证金的证据。许慧主张振宇公司多收代收契税2668.17元，仅提供其在新泰市房产登记管理系统内的房产权属登记信息，证据不足，一审法院不予采信。 一审法院认为，许慧、振宇公司签订的《商品房买卖合同》系双当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当公平、诚信的履行合同确定的义务。许慧按照合同的约定履行了交付房款、办证税费，振宇公司至今未为其办理房屋权属登记，违反了合同中在商品房交付使用后90天内办理权属登记的约定，振宇公司的行为构成违约。《最高人民法院第八次民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第一款载明，合同没有约定违约责任或者损失难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。许慧、振宇公司签订的合同中约定的逾期办证违约金为已付房款的0.05%明显过低，且许慧的损失又难以确定，根据上述规定，振宇公司逾期办证的违约金应以购房款468053元为基数，按年利率6%自2016年9月1日起开始计算。振宇公司没有证据证明具有正当理由收取许慧的保证金，许慧要求振宇公司返还，并赔偿损失，一审法院应予支持。根据《商品房买卖合同》附件四第二条记载，办理房屋买卖权属证书的税费在交房时预收。振宇公司于2016年5月31日交房、收取办证税费，并无不当。此外，许慧已要求振宇公司支付迟延办证违约金，其损失即可得到赔偿，因此，许慧要求振宇公司赔偿提前收取办证税费给其造成了损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。许慧主张振宇公司多收代收契税2668.17元，证据不足，要求振宇公司返还，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、振宇公司于一审判决生效之日起三十日内协助许慧办理山水文园6幢1单元302号住房权属登记手续；二、振宇公司于一审判决生效之日起三十日内支付给许慧逾期办证违约金（按年利率6%计算的468053元的利息，自2016年9月1日计算至一审判决第一项确定的办理权属登记之日）；三、振宇公司于一审判决生效之日起十日内返还许慧保证金9500元，并赔偿损失（9500元自2015年7月2日计算至保证金返还之日的利息，其中，2015年7月2日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至保证金返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回许慧的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，保全费1020元，计2170元，许慧负担130元、振宇公司负担2040元。 二审中，振宇公司提交如下证据： 1.振宇公司不动产权证书一份，欲证明振宇公司已于2020年1月10号办理大证，具备办理不动产登记分户的条件，也就是说许慧在2020年1月10号以后可以办理不动产登记证书。 2.振宇公司于2020年1月12日向山水文园6号楼业主发出的不动产证办理通知一份和张贴通知书的照片四张，欲证明振宇公司已经于2020年1月12日向许慧发出通知，办理不动产登记，但许慧一直未办理，之后振宇公司于2020年5月16日再次以张贴通知书的形式向未办理不动产登记的业主发出通知，要求其尽快办理不动产登记，但是许慧至今未办理，责任在许慧，振宇公司不承担责任。 经质证，许慧对证据1无异议。关于证据2，振宇公司主张是在2020年1月12日发出了办证通知，盖章的原件与张贴的内容明显不符，上面应提交的材料里面是三项，张贴的这份虽然小，但是显示的是四项，明显在2020年1月12日既没有通知也没有告知。关于振宇公司提交的2020年5月16日张贴办理不动产证通知属实。 经审核，本院对证据1真实性予以确认。关于证据2，振宇公司主张2020年1月12日发出了办证通知，但其提交照片中显示的通知内容与其提交的通知内容不一致，许慧亦不予认可，本院对振宇公司于2020年1月12日发出了办证通知的待证事实不予确认。振宇公司主张2020年5月16日发出办证通知，许慧予以认可，本院予以确认。 许慧提交振宇公司张贴的不动产证办理通知两份、许慧向振宇公司提交办理不动产证的有关材料后，振宇公司出具的确认单一份，欲证明不动产证办理通知，逾期办证是存在损失的。 经质证，振宇公司认可确认单真实性。 经审核，本院对确认单真实性予以确认。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案二审争议的焦点为：一审法院对违约金数额的认定是否适当。一审中振宇公司认可其因逾期办理涉案房屋房产证存在违约的事实，双方在签订的《新泰市商品房买卖合同》第十五条中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。许慧在一审起诉请求中关于违约金的主张，实质是要求调整双方合同中约定的违约金数额，故其应当提供证据证实因逾期办证导致已发生的实际损失及该损失数额远大于合同约定，但许慧对此在一、二审中并未提交证据予以证实，因此，违约金数额应当按照双方在合同中约定的违约金计算方式予以认定。一审适用法律错误，本院予以纠正。许慧按照合同约定支付了房款468053元，按照双方关于“出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”的计算方式，振宇公司应向许慧支付违约金234.04元。 综上所述，振宇公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省新泰市人民法院（2019）鲁0982民初5473号民事判决第一项、第三项，即山东振宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助许慧办理山水文园6幢1单元302号住房权属登记手续；山东振宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还许慧保证金9500元，并赔偿损失（9500元自2015年7月2日计算至保证金返还之日的利息，其中，2015年7月2日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至保证金返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、撤销山东省新泰市人民法院（2019）鲁0982民初5473号民事判决第四项，即驳回许慧的其他诉讼请求； 三、变更山东省新泰市人民法院（2019）鲁0982民初5473号民事判决第二项为山东振宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付许慧逾期办证违约金234.04元； 四、驳回许慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费、保全费仍按一审判决执行；二审案件受理费2300元，由山东振宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年八月十八日 书记员 袁 琳