河南省郏县人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0425民初1286号原告：李永奎，男，1975年11月14日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：黄付申，男，1952年5月12日生，回证，住河南省郏县。被告：丁术钊，男，1971年2月15日生，回族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：张煜果，河南前行律师事务所律师。被告:康淑萍,女,1972年2月29日,住河南省漯河市源汇区。原告李永奎与被告丁术钊、康淑萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告李永奎及其委托诉讼代理人黄付申，被告丁术钊及其委托诉讼代理人张煜果，被告康淑萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李永奎向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与李永奎签订的房地产买卖契约，返还李永奎拆迁款100000元及安置的260平方米房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：李永奎与丁术钊系同事，双方于2018年7月13日签订了一份房地产买卖契约，双方约定丁术钊将位于郏县城关镇××大院（××郏县畜牧局家畜改良站）一套宅院的房（地）产以220000元的价格转让给了李永奎，协议第五条明确约定“以后无论房产拆迁、改建所有权义务归乙方（买方）所有（即拆迁包赔房产损失或补助安置房产归乙方所有）。转让后不得因房（地）产增、贬值而无理索回钱物。”协议签订时李永奎一次性支付了全部房款，丁术钊交付了房屋及钥匙。协议签订一年以后，县政府搞“百城建设提质工程”，该房屋在政府拆迁范围内，被告私自以该房产的所有人身份与拆迁办签订了拆迁安置补偿协议，领取了拆迁补偿款100000元及安置的260平方米房屋。其行为违反了契约的第五条约定，侵犯了李永奎的合法权益。丁术钊辩称，丁术钊和李永奎之间没有真实的房屋买卖的意思表示。李永奎要求履行合同没有事实及法律依据。丁术钊与李永奎之间是民间借贷关系,丁术钊只欠李永奎借款130000元,丁术钊之后经济困难无法偿还,李永奎听说别人在西关给丁术钊写了一套房子的手续,怕丁术钊得到房子卖后不还钱,李永奎非让先把这套房子写给他,等房子卖了先还他钱,剩的给丁术钊。丁术钊是在被逼无奈的情况下才在房地产契约上签字的。且丁术钊欠李永奎的款项为130000元,与房屋的实际价格远远不对等,协议写好后,李永奎没有给购房款,丁术钊也没有给李永奎交房,这显然不符合房屋买卖的交易习惯。因为双方之间就没有真实的买卖房屋的意思表示,就是李永奎怕丁术钊没钱还,才让丁术钊把房子写给李永奎并把手续要走,只是为了给借款做担保,根本不是买卖房屋。李永奎逼丁术钊签房地产买卖契约时就知道丁术钊没有房屋的所有权,也能够预料到合同目的不能实现。丁术钊不应承担责任。丁术钊与李永奎系同事,关系不错,当时李永奎签房地产买卖契约时就知道房子的来历和状况,这个房子丁术钊只有收条和协议,没有实际占有房子。这套房子是李刚豪欠丁术钊的钱,经过多次催要李刚豪迟迟不予偿还,最后同意以220000元的价格把他父亲李献钊位于郏县城关镇西关街47号院(原畜牧局家畜改良站)的房产以22万元的价格给了丁术钊,协议签订后,房屋的共有人李献钊的妻子李枝和四个儿女均不同意追认,也不同意腾房。李刚豪没有把该房屋交给丁术钊，实际上丁术钊和李刚豪签的协议就没有履行。到现在丁术钊也没有取得这套房子的所有权。这些情况,李永奎在签订房屋买卖协议之前是明知丁术钊未实际取得房屋的所有权，签订房地产买卖契约前能够预料到合同目的不能实现,是无效的协议。不存在缔约过失,即便存在,缔约过失的责任也应该在李永奎，丁术钊不应承担责任。这也能反映出丁术钊与李永奎之间没有真实的房屋买卖的意思表示。本案名为房屋买卖,实为民间借贷,签订房地产买卖契约的目的是为民间借贷做担保。李永奎以房屋买卖事由起诉不符合事实和法律规定。康淑萍辩称，康淑萍与丁术钊2009年10月份已经离婚，李永奎与丁术钊之间的借贷，康淑萍一律都不知道，这个房子是李会晓欠康淑萍820000元，李会晓把房子写给康淑萍了，并且拆迁款也没有100000元，目前到手的只有40000多元，还有40000多元是两年后给，与李永奎也没有关系。康淑萍跟李永奎之间既不认识也不欠李永奎钱，没有任何债权债务关系。请法院驳回李永奎对康淑萍的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行开庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1995年3月李献钊与原郏县畜牧局家畜改良站签订协议，以价格5000元购买了西关街47号院后排中间三间房屋，原郏县畜牧局家畜改良站出具了收款收据。后李献钊去世后，李献钊儿子李刚豪因欠丁术钊欠款未予偿还，将房屋抵押给丁术钊，并与丁术钊于2015年11月20日签订了房屋买卖协议书，其中甲方（卖方）为李刚豪及其母亲李枝，乙方（买方）为丁术钊，协议约定房屋价款为220000元，李刚豪向丁术钊出具收据一份。后丁术钊因欠李永奎借款本金130000元及部分利息，李永奎多次找丁术钊催要，丁术钊于2018年7月13日就上述房屋与李永奎签订了房地产买卖契约，二人的同事卢跃伟作为见证人签字并按指印，李永奎向丁术钊出具了220000元的收据，但双方并未进行现金交易。后丁术钊前妻持有李献钊五个子女共同签字的协议及李献钊四女儿李会晓出具的还款协议等手续于2019年12月6日在村委会办理了拆迁补偿手续。另查明，丁术钊与康淑萍于2009年10月办理了离婚手续。本院认为，最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，李刚豪因欠丁术钊借款将涉案房屋抵给丁术钊，并出具收到条但并未进行真实现金交易。后丁术钊分三次向李永奎借本金共计130000元，丁术钊偿还了部分利息。李永奎对借款及付息的事实无异议。虽然双方签订了房屋买卖契约，但并未对房款真实交易。上述两次房屋转让都是基于借款而签订的房屋买卖合同，并未在房地产管理部门办理房屋产权变更登记手续，也并未进行真实的房款交易，且李刚豪是否有权对上述房屋进行转让并不明确。因此上述两次房屋转让都不能证明双方存在事实的房屋买卖关系。庭审中，本院向李永奎释明变更诉讼请求，李永奎拒绝变更。且康淑萍与丁术钊于2009年10月已经办理离婚登记，有康淑萍提交的离婚证予以证实。故李永奎请求丁术钊、康淑萍履行房地产买卖契约，并返还拆迁款100000元及安置的260平方米房屋，缺乏法律依据，本院无法支持。依照最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回李永奎的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  刘周信人民陪审员  高云清人民陪审员  李少锋二〇二〇年八月十四日法官助理李一墨书记员李静静附相关法律条文：最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。