北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7093号上诉人（原审被告）：夏飞，男，1976年11月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：白冰，女，1978年12月9日出生，汉族，秀恩（北京）科技有限公司出纳，住北京市丰台区。上诉人夏飞因与被上诉人白冰房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初5420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。夏飞上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一、三、四、五项，依法改判驳回白冰的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定合同无效，存在错误。1.双方签订租赁合同是双方共同的真实意思表示，自愿签署，不存在胁迫、威逼。2.我与房东孙岩续签合同是白冰联系的房东，续签合同时白冰在场，白冰经过三年的经营，对房屋的概况了如指掌，不存在隐瞒的问题。3.有证据证明2018年7月22日房屋拆除前足疗店一直在营业，拆除后有部分足疗设备存放在棋牌室至2018年7月29日，故不同意退还房屋使用费。4.不同意赔偿装修费。我出租给白冰的房屋不是毛坯房，装修是其个人行为；拆除也不是我原意，我也是受害者，同样蒙受了巨大的损失；违建拆除是市区的统一规划，我们只能服从。5.白冰提供的装修票据不真实，我和白冰同用过一个装修队，是没有资质、零散装修队。白冰辩称：同意一审判决，不同意夏飞的上诉请求和理由。一审法院判决双方合同无效，我是同意的。当时房屋被拆的时候是有街道的证明，我在一审时已经提交法院。2018年5月底我搬离涉案房屋，但房租交至2018年7月25日。一审法院关于装修的判决，我也是同意的，这个足疗店是我单独装修的，所有票据我都已经提供给了法院。白冰向一审法院起诉请求：1.判令夏飞退还租赁押金10000元；2.判令夏飞退还2018年5月4日（关停时间）至2018年7月25日房屋租金26550元；3.判令夏飞支付合同违约赔偿金29500元；4.判令夏飞支付装修费用115799元。一审法院认定事实：2016年12月27日甲方（出租方）夏飞与乙方（承租方）白冰签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市丰台区小屯路2号院5号楼1层2-17号房屋。租赁范围：北京市丰台区小屯路2号院5号楼1层2-17号整体出租给乙方，租赁房屋产权证明：X京房权证丰字第XXXX号。本租赁房屋的用途为乙方开办足疗；房屋租期为6年，免租期1个月，自2017年1月25日至2023年1月24日止。租赁建筑面积约为135.82平方米。租金费用118000元，租金采用季度支付方式，租金递增比例为三年后年租金调整为128000元。另外乙方需同首期租赁费用一同交纳履约保证金10000元。本合同无论因何种情况提前解除或终止，乙方对租赁房屋应恢复原貌或保留现状（应以甲方的书面要求为准）并不得要求装修补偿或赔偿。甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用，同时向乙方支付以三个月租赁费用为标准的违约赔偿金：“……（2）因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途……”合同签订后，白冰向夏飞支付押金10000元，支付租金至2018年7月25日。2018年7月13日，北京市丰台区卢沟桥街道办事处城管科（下称城管科）出具的证明，载明：根据区委、区政府相关精神要求，卢沟桥街道于2018年5月3日对位于小瓦窑东里南里，博龙家园南侧的富足康体进行关停，并于2018年6月3日对其违规户外广告进行了拆除。下一步，拟定于2018年7月15日对该商户从事经营的101.6平方米违法建筑进行拆除。2018年7月22日白冰经营的富足康体101.6平方米因涉及违法建筑被拆除。2018年9月21日，城管科向岳各庄工商所出具的证明，载明：我街道博龙家园底商北京富足康体休闲有限公司，地址：北京市丰台区小屯路2号院5号楼1层2-17号，因涉及违法建设问题于2018年5月3日关停。6月3日，我街道对经营场所所涉及的违法建筑设进行了拆除，使得至今未经营。另查，夏飞与案外人孙岩于2011年11月9日签订《商业门面房租赁合同》，夏飞租赁孙岩所有的坐落于北京市丰台区小屯路2号院5号楼1层2-17号房屋，房屋建筑面积135.82平方米。后夏飞与白冰签订租赁合同。夏飞曾起诉孙岩房屋租赁合同纠纷，2019年3月4日北京市丰台区人民法院出具（2018）京0106民初34985号民事判决书,其中载明：“针对焦点2、夏飞与孙岩签订的租赁合同明确约定的合同目的为经营棋牌室、租赁的房屋建筑面积为135.82平方米，有关部门拆除富足康体经营场所并未在合同约定范围内，夏飞也未提交证据证明富足康体足道经营场所被拆除以后，棋牌室不能正常经营使用的证据，故孙岩不应承担合同解除的违约责任。”审理中，白冰主张其从2018年5月4日起不再经营，但5月底才搬离承租房屋，有部分物品存放在夏飞的棋牌室。夏飞称白冰一直经营到2018年7月21日，7月22日房屋被拆除。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉及的富足康体经营场所在夏飞与孙岩签订的房屋租赁合同中租赁物的范围内并未体现。富足康体足道店面已经被有关部门认定为违法建筑被拆除，故白冰与夏飞签订房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案的实际情况，夏飞应当将押金退还给白冰。白冰关店的时间应当以有关部门认定租赁物为违法建筑，责令关停的时间为准，即2018年5月3日，故在此之后的房屋租金即房屋使用费应当由夏飞退还给白冰。考虑白冰认可5月底才彻底搬出，且有部分物品存放在夏飞的棋牌室，故法院酌情确定退还房屋使用费的金额。租赁物未取得建筑规划许可证，属违法建筑，导致白冰的门店被有关部门关停，对此，白冰及夏飞作为签署合同的双方，均未能尽到足够的审查义务，对损失发生，均应当承担相应的责任。夏飞作为出租方，应当承担70%的责任，白冰承担30%的责任。白冰装修后实际使用，且对损失的发生自身应当承担部分责任，故法院根据租赁期限、装修价值、实际使用年限及双方的责任比例等酌情确定装修损失。据此，一审法院于2020年5月29日判决如下：一、白冰与夏飞于2016年12月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、夏飞于判决生效之日起十日内退还白冰履约保证金10000元；三、夏飞于判决生效之日起十日内退还白冰房屋使用费10000元；四、夏飞于判决生效之日起十日内给付白冰装修损失60794元；五、驳回白冰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故夏飞与白冰就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同。夏飞上诉主张上述合同为有效的意见，与法律规定明显不符，本院不予支持。应当指出，双方对于租赁合同无效均存在一定责任，一审法院综合本案事实确定夏飞承担70%的责任，白冰承担30%的责任，并无不妥。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，有关部门出具的证明表明白冰实际经营至2018年5月3日，此后未再经营，故上述时间之后的房屋占有使用费夏飞应当予以退还，但考虑到白冰自认其在2018年5月底才彻底搬出涉案房屋，其将部分物品存放在夏飞经营的棋牌室中，故一审法院酌情判决夏飞退还部分房屋占有使用费10000元，并无不当。虽夏飞上诉称白冰实际经营至2018年7月22日，但在白冰对此不予认可的情形下，夏飞并未就其上述陈述提交相应证据予以证明，故其以此为由拒绝退还房屋占有使用费的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。关于装修损失问题。经审理查明，白冰在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了实际装修，在一审审理中，白冰就其装修损失提交了相应证据，虽夏飞对上述证据均不予认可，但其并未提交相反证据予以否认，故一审法院参考双方对租赁合同无效承担责任比例、白冰装修投入数额、租赁期限、白冰实际使用涉案房屋年限等因素，酌情确定夏飞赔偿白冰装修损失60794元，亦无不当。综上所述，夏飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3920元，由夏飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年八月十四日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪