河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10387号上诉人（原审原告）：魏廷学，男，1984年4月25日出生，汉族，住四川省长宁县。委托诉讼代理人：杨春阳，河南信行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋大圣，男，1974年3月11日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：张闯，河南力天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李棽，河南力天律师事务所律师。上诉人魏廷学因与被上诉人蒋大圣房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初5588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人魏廷学的委托诉讼代理人杨春阳、被上诉人蒋大圣的委托诉讼代理人张闯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。魏廷学上诉请求：1.请求撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初5588号民事判决；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同有效，无事实和法律依据。《莲花街市场拆迁告知书》中明确说明涉案房屋系违章建筑，一审中被告提供的证据也能够证实莲花街市场区域所建房屋未取得建设规划许可证。二、被上诉人应支付上诉人的房屋装修损失及装修价格评估费。被上诉人明知涉案房屋未取得建设规划许可证，仍将涉案房屋出租给上诉人，应承担过错责任。被上诉人知道上诉人装修涉案房屋的事实，未对上诉人装修提出异议。本案应结合房屋类型、合同约定的租赁用途及合同实际履行情况综合认定出租人对承租人的装修意见，不能仅以上诉人没有书面形式报上诉人及莲花市场管理办公室审核同意，就认定装修损失由上诉人承担。上诉人装修目的是打算长期租赁涉案房屋，并非合同到期后不续签租赁合同。现涉案房屋拆除，上诉人并未享有全部的装饰装修利益。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，被上诉人应支付上诉人装修损失。蒋大圣辩称，一、一审认定事实清楚，被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同合法有效，上诉人无权突破合同相对性要求法院认定被上诉人蒋大圣与郑州蓝筹实业有限公司之间租赁合同的效力。二、涉案房屋由郑州蓝筹实业有限公司投资建设，归该公司所有，房屋装饰装修物已经添附在房屋上，所形成的装饰装修残值也由该公司享有。蒋大圣属于转租人，并不享有装饰装修残值，不应承担上诉人主张的装修损失及评估费用。魏廷学向一审法院起诉请求：1、原、被告自2014年起至今签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告退还原告房屋押金3000元及剩余房租7533元；3、被告赔偿原告装修损失63911.35元、装修评估费2300元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于郑州××新区××与××交叉口的莲花市场是郑州高新技术产业开发区管理委员会批复同意建设的农贸市场，投资建设单位是郑州蓝筹实业有限公司。被告从郑州蓝筹实业有限公司承租了J50、51、52号共94.605㎡商铺，租期十年，从2010年12月1日至2020年11月30日，租金一次性付清，可转租房屋。从2014年开始被告将上述商铺转租给原告用于经营餐馆，租赁合同每年签一次，原告均按期支付了租金并正常使用商铺。原告为经营餐馆，于2015年4月13日注册了郑州高新区小辣椒菜馆，类型为个体工商户，经营者为原告配偶沈娟梅，经营场所为莲花市场J区50号至53号。2019年8月15日，原、被告签订租赁合同，内容包括：1、租期从2019年8月15日至2020年8月14日，原告一次性缴纳半年（2019年8月15日至2020年2月14日）租金45200元。2、被告允许原告对房屋进行装修，但必须以书面形式报原告及莲花市场管理办公室审核同意，其费用由原告负担。合同期满，租赁房屋的装修无偿归被告所有或由原告恢复房屋原貌。合同签订后，原告于2019年8月17日向被告交纳半年房租45200元，被告还收取了原告租房押金3000元。为了加快推进西四环快速路交通枢纽及相关配套工程建设，根据规划需要，政府要对莲花市场进行拆迁。根据拆迁要求，莲花市场自行搬迁时间为2020年1月7日至22日。莲花市场办公室通知各商户搬迁完毕后到市场收费处退剩余租金，注销完营业执照后凭工商局准予注销通知书到市场收费处缴清水电费后退房押金及房保证金。原告称其自2020年1月23日起就没有再使用过涉案房屋。原告委托河南永平价格评估有限公司对涉案房屋的装修成本进行评估。该评估机构于2020年3月24日到房屋现场进行了勘验、测量、拍照、记录，照片显示房屋内桌椅板凳、灶具、抽油烟机、空调等均在室内存放。该评估机构以2020年3月24日为评估基准日，对涉案房屋的装修成本评估为63911.35元。原告支付评估费2300元。郑州高新区小辣椒菜馆的营业执照至今未办理注销手续。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、原告提交的支付宝转账回单、莲花街市场拆迁告知书、评估意见书、评估费发票、原告的结婚证复印件、个体工商户营业执照。2、郑州高新技术产业开发区管委会《关于同意郑州蓝筹实业有限公司建设农贸市场项目的批复》[郑开管文（2011）4号]、被告与郑州蓝筹实业有限公司签订的租赁合同、原告与被告于2017年签订的租赁合同；3、原、被告均提交的2019年8月15日租赁合同。一审法院认为，莲花市场是郑州高新技术产业开发区批准建设的农贸市场项目，被告从建设单位郑州蓝筹实业有限公司承租涉案房屋后，依法转租给原告，原告实际使用房屋进行餐馆经营并向被告缴纳了房租，原、被告之间的租赁合同合法有效，且双方均已履行合同主要义务。现原告以涉案租赁房屋为违章建筑为由，要求确认原、被告之间租赁合同无效，与事实不符，本院不予支持。原、被告在履行租赁合同过程中，因市政规划需要对莲花市场进行拆迁，原告不能继续使用该租赁房屋，属于不可归责于原、被告双方的事由导致合同终止。合同终止后，被告应当将收取的押金和未使用期间的租金退还给原告。原告的租金交至2020年2月14日，按照拆迁要求的期限使用涉案房屋至2020年1月22日，故被告应当退还原告23天的租金，即5775元。对于原告的装修损失，双方的租赁合同明确约定“合同期满，租赁房屋的装修无偿归被告所有或由原告恢复房屋原貌”，现因不可归责于被告的原因导致合同提前终止，原告无权要求被告赔偿装修损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蒋大圣退还原告魏廷学押金3000元、剩余租金5775元，共计8775元，于本判决生效后5日内支付。二、驳回原告魏廷学的其他诉讼请求。案件受理费减半收取859元，由原告魏廷学负担负担834元，被告蒋大圣负担25元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，涉案租赁房屋虽未取得建设规划许可证，但系经郑州高新技术产业开发区管理委员会批准，由郑州蓝筹实业有限公司建设的农贸市场项目，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定所指向的违章建筑有本质区别，故上诉人上诉称该项目房屋系违章建筑、房屋租赁合同无效的上诉理由，无事实和法律依据，不予采纳。关于上诉人主张的房屋装修损失及装修价格评估费，结合上诉人交付租金至2020年2月14日和在卷租赁合同载明的租赁期限，及双方租赁合同明确载明“合同期满，租赁房屋的装修无偿归甲方所有或由乙方恢复房屋原貌”的约定，一审法院未予支持其该项主张，处理并无不当。综上所述，魏廷学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1499元，由上诉人魏廷学负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年八月二十六日书记员  李丰汝