辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初1275号原告：刘娟，女，1990年2月26日出生，汉族，住丹东市振兴区，委托诉讼代理人：彭倩，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。被告：丹东嘉财恒润房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区官电南小区2号楼02室。法定代表人：那文志，董事长。委托诉讼代理人：徐振松，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。被告：葵花集团有限公司，住所地黑龙江省五常市葵花大街100号。法定代表人：关玉秀，董事长。委托诉讼代理人：石玉鑫，男，1986年6月10日出生，汉族，葵花集团有限公司法务专员，住黑龙江省哈尔滨市道外区。原告刘娟诉被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司（以下简称嘉财公司）、被告葵花集团有限公司（以下简称葵花集团）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托诉讼代理人彭倩、被告嘉财公司的委托诉讼代理人徐振松、被告葵花集团的委托诉讼代理人石玉鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告嘉财公司签订的《商铺买断协议书》；2、被告返还原告商铺款177817元。事实与理由：2014年11月29日，原告与被告嘉财公司签订了《商铺买断协议书》，原告于签订协议之日起获得被告嘉财公司所承建、经营的丹东时尚天地新安步行街地下商场B区1111号，面积约13.71平方米的标准商铺买断资格。原告向被告交纳购铺款人民币177817元，同日原告与北京葵花嘉财商业发展有限公司签订了委托经营协议，约定原告将上述商铺全权委托给被告北京葵花嘉财商业发展有限公司进行经营与管理，经营期限为2年，同时原告收到委托经营收益人民币52173元。之后原告接到被告丹东嘉财公司通知，要求原告须签订正式商品房预售合同，原告了解到其他人签的商品房预售合同后，认为该合同条款严重侵犯了原告的合法权益，原告根本不能接受，且经原告了解被告出售的商铺存在诸多问题，直接影响到合同目的的实现，包括工程质量存在问题，不按图纸施工及不能通过综合验收，主体结构私自改动给商铺带来安全隐患。因此，原告不能与被告丹东嘉财公司订立商品房预售合同。另外，预售商品房时宣传该上葵花集团投资打造，有宣传单、葵花集团有限公司的官网为证。原告是冲着葵花集团的商誉购买该商铺，现在丹东嘉财公司就是空壳，现处于无办公场所、无工作人员的状态，且注册资金不足以承担民事责任。故原告诉至法院。被告嘉财公司辩称：第一、业主主张案涉商铺没有按照图纸施工、质量不合格、没有竣工验收与事实不符；第二、嘉财公司与业主签订的《商铺买断协议》不符合解除条件，不应当解除。合同中约定只有嘉财公司有过错导致无法签订正式的《商品房买卖合同》，业主才有权解除合同，而本案并没有此种情形。嘉财公司没有根本违约的行为，也没有不能实现合同目的的情形。《商铺买断协议书》性质是预约合同，预约合同合同目的首先是签订正式的《商铺买卖合同》，最终目的是业主取得商铺产权。案涉商铺已经可以办理产权证书，完全不存在合同目的无法实现的情况。案涉商业地产项目虽是人防工程改造，但人防工程建设地下商场是法律允许的商业地产项目，不存在合同目的无法实现的任何障碍；第三、《商铺买断协议书》虽然名为预约性质的合同，但该预约合同已经具备了正式合同的必备条款，更不应随意解除。买断协议对商铺区位、面积、价款、交款方式、面积差异调整均有约定，只差房屋交付及办理产权的时间没有约定。如果约定了产权办理时间，那么依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定应视为正式合同，而且现在嘉财公司可以随时配合业主办理产权证书，但办理产权证书的前提必须是先签订正式购房合同，否则无法办理，因此导致无法办理产权证书的责任在于业主，若业主签订正式合同，嘉财公司随时都可以办理产权证书，更没有解除买断协议的理由。《商铺买断协议书》第四条（2）约定：未按通知时间签订正式《购房合同》《自营管理协议》《管理规定》的甲方（我公司）有单方解除权，并且已收定金不予返还，实际上是业主们违约；第四、签订《买断协议书》时，嘉财公司已经在协议第一条明确告知了业主商铺的性质，即使未告知是防空工程改建，对业主权利义务没有任何实质影响；第五、即使判令解除合同，也不应支持业主诉请数额。《商铺买断协议书》第一条约定“任何一方解除协议时，甲方除退还已收款外无需承担其他责任”。7.2条约定：“商铺买断金不计利息，退还、冲抵买断款时均不含利息”。本案即使判令解除合同，返还的也应该是业主实际交付的购房款，并非合同约定款项。《买断协议书》约定的款项与业主实际交付的款项不符，原因是本案涉及商业地产项目是以售后返租的形式销售，嘉财公司销售商铺的同时，由北京葵花嘉财商业商业发展有限公司与业主签订《委托经营协议》将销售的商铺再返租回来，统一经营，统一对外出租。业主支付购房款时，直接用《委托经营协议》中自己收取的租金抵顶部分房款。如果法院判令双方的《买断协议书》解除，那自始至终业主都没有案涉商铺的任何权益，也没有享受租金收益的权益。被告葵花集团辩称：元宝法院没有管辖权，据了解，原告与嘉财公司签订的商铺买断协议中明确约定了争议解决办法为向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，根据“协议优先”原则，该案应由哈尔滨仲裁委员会主管。葵花集团作为被告，主体不适格，葵花与涉案商铺无任何关联，与嘉财公司无任何关系，不存在原告所称的两被告存在人员、财务、业务上的混同。综上，原告根本无法突破合同的相对性，葵花集团不应该承担返还商铺款的责任，更不应该成为本案被告。经审理查明，2014年11月29日，原告与嘉财公司签订《商铺买断协议书》，约定原告获得被告嘉财公司承建经营的丹东市丹东时尚天地新安步行街地下商场B区1111号，约13.71平方米（建筑面积）的标准商铺买断资格，原告向被告嘉财公司交纳购铺款177817元。在介绍和宣传丹东时尚天地新安步行街地下商场时，投资商是葵花集团，开发商是嘉财公司，经营管理是北京葵花嘉财商业发展有限公司，宣传语为“中心之道，葵花打造，地下商业核心运营专家葵花集团携百亿打造丹东时尚新天地”。在宣传过程当中，对葵花集团的品牌力进行了宣传，其中介绍葵花集团的企业方向为：葵花商业地产本着“投资一地、回报一方，求真务实、力求至胜”的经营理念，以开发国内城市商业中心路段为战略规划目标，公司先后在20多个城市开发项目，代表项目有五常、辽阳、阜新、丹东、本溪等，力争为地方经济繁荣做出更大的贡献！葵花集团杂志《葵花风采》2015-04期，对丹东时尚新天地新安步行街地下商场项目进行了报导，称“葵花就在这里，在丹东的心脏正在绽放”。在原告与被告嘉财公司签订商铺买断协议时，嘉财公司为台港澳独资，股东为香港胜美投资有限公司，法定代表人是刘天威，高级管理人员备案为付朔董事、关彦斌董事长、刘天威董事、宋杰监事，此四人均为葵花集团股东。付朔是北京葵花嘉财商业发展有限公司及丹东分公司的法定代表人，关彦斌是葵花集团的法定代表人。诉讼中，被告嘉财公司提供案外人所有的辽（2019）丹东市不动产权第0008556号不动产权证书复印件一份，证明地下商场所有商铺均可办理不动产权证书，原告取得商铺产权的最终合同目的完全能够实现。本院所确认的上述事实，有《商铺买断协议书》、收款收据、（2019）辽0602民初851号民事判决书、不动产权证书等以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，嘉财公司与原告签订的案涉商铺买断协议属于商品房预约合同，只有在双方签订本约合同后，双方买卖关系才真正成立。一方面，案涉商铺属于丹东市人防工程，嘉财公司未向原告明确告知案涉商铺的性质及可能产生的被政府无偿征用的法律后果，致使原告对案涉商铺不能实现所有权的全部权能；另一方面，自协议签订至今，案涉地下商场经营多年，但业主仍不能就商铺办理产权登记，嘉财公司虽在本案审理期间提供证据证明其具备办理案涉商铺产权登记的条件，但对迄今不能办理产权证的原因未作合理解释。因此，在双方签订正式商品房买卖合同前，原告以不能实现合同目的为由主张解除案涉商铺买断协议，具有事实及法律依据，嘉财公司应当返还原告案涉商铺买断款。关于嘉财公司主张部分业主委托案外人北京葵花嘉财商业发展有限公司对商铺进行经营管理并收取了商铺收益用以抵顶其应付给嘉财公司的商铺买断款，案涉商铺买断协议解除后，该款不应当返还给原告一节。因部分业主以案外人交付的商铺收益款抵顶商铺买断款属于支付价款的一种方式，嘉财公司亦以收款收据的形式予以认可，故该节事实并不影响对嘉财公司应返还的商铺买断款数额的认定。关于葵花集团应否承担共同返款责任的问题。现有的证据足以证明，在嘉财公司介绍和宣传案涉地下商场时，主要以葵花集团为项目投资商进行大力宣传，而葵花集团虽然否认授权嘉财公司以葵花集团名义进行宣传，但其内部刊物《葵花风采》对案涉地下商场进行报道时亦使用了“葵花就在这里，在丹东的心脏正在绽放”的宣传语，应视为其认可嘉财公司的宣传内容。据此，可以认定葵花集团与嘉财公司共同以葵花集团名义对案涉地下商场进行宣传，该行为足以使买受人相信案涉地下商场就是葵花集团的建设项目。如案涉地下商场并非葵花集团投资建设，则葵花集团及嘉财公司在丹东发布的广告就含有虚假成分，根据《中华人民共和国广告法》第五十六条关于“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任”的规定，葵花集团及嘉财公司应共同承担责任。此外，关联案件生效判决认定嘉财公司，投资方香港胜美投资有限公司以及葵花集团存在人员混同，财务混同现象，案涉地下商场亦是葵花集团地产业务的一部分，葵花集团虽对此予以否认，但尚未提供足以推翻上述认定的证据。被告葵花集团应当承担共同返款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国广告法》第三十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘娟与被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司于2014年11月29日签订《商铺买断协议书》；二、被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司与被告葵花集团有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告刘娟商铺款177817元；三、原告刘娟于本判决生效后十日内将丹东时尚天地新安步行街地下商场B区1111号建筑面积约13.71平方米标准商铺返还给被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司。如果两名被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3856元，减半收取1928元，由被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、被告葵花集团有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  孙小圣二〇二〇年八月五日书记员  鞠媛媛