北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终4911号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京珍妮罗兰美食城有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街26号三层。法定代表人：杨东，经理。委托诉讼代理人：曾志俊，北京康达（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中科希望软件股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街22号1008室。法定代表人：周明陶，董事长。委托诉讼代理人：韩建宇，北京市大洋律师事务所律师。原审第三人：朱强，男，1979年8月20日出生。委托诉讼代理人：马飞，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京珍妮罗兰美食城有限公司（以下简称珍妮罗兰公司）因与被上诉人北京中科希望软件股份有限公司（以下简称中科希望公司）及原审第三人朱强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初42293号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月2日立案后依法组成合议庭，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人珍妮罗兰公司的法定代表人杨东及委托诉讼代理人曾志俊、被上诉人中科希望公司的委托诉讼代理人韩建宇、原审第三人朱强及其委托诉讼代理人马飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。珍妮罗兰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回中科希望公司对我公司的诉讼请求，支持我公司的反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.珍妮罗兰公司与朱强之间系合作关系，而非转租关系。2.珍妮罗兰公司并非房屋的实际使用人不应当负担腾退义务也不应当支付水电费。而且我公司自2019年3月、4月、7月多次清退朱强，其拒不配合。3.中科希望公司于2020年5月6日接收了房屋，我方支付占有使用费的截止时间最晚到2020年5月6日。4.2019年9月20日的庭审中，我方同意解除合同。2019年9月23日，我方向中科希望公司发函要求他们在9月26日收回房屋，对方以正在诉讼为由拒不收回。5.我方曾支付中科希望公司押金5万元及装修押金2万元，中科希望公司应予退还。其中的押金5万元是以北京沸点欢聚餐厅的名称交纳的，该公司是我公司的预注册名称。6.珍妮罗兰公司在2019年4月份主动交了5月份的房租，中科希望公司应予退还。此处我方主张退还的房租即我方一审反诉请求第二项。7.中科希望公司的一审代理人并非该公司员工，而是中科希望信息股份有限公司的高管。中科希望公司辩称，同意一审判决。1.珍妮罗兰公司是合同的相对方，有义务腾退房屋并支付水电费。2.我公司确实在2020年5月6日接收了房屋，珍妮罗兰公司应支付2019年6月1日到2020年5月6日的占有使用费。3.珍妮罗兰公司2019年9月23日发函要求交接时，法院还没有确认合同在2019年4月30日解除，且解除合同必须双方的同意，我方无法与珍妮罗兰公司办理交接。4.我方虽收到了珍妮罗兰公司交纳的装修押金2万元，但珍妮罗兰公司没有按照约定向我方提交装修图纸，我方有权利依据2013年租赁合同第7.15条的规定不退还珍妮罗兰公司的2万元。5.我方虽收到过5万元押金，但该押金是北京沸点欢聚餐厅交纳的，与珍妮罗兰公司不是同一个名称。6.珍妮罗兰公司在2019年5月份还未归还房屋，其要求返还2019年5月份的租金没有依据。朱强述称，同意一审法院的判决。我与珍妮罗兰公司之间系转租关系。中科希望公司向一审法院起诉请求：1.终止并解除与珍妮罗兰公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令珍妮罗兰公司向中科希望公司支付其与第三人转租而取得的获利，计算方式自2018年9月15日起至合同解除之日止，按照0.4元每平米X359平米X总日期计算；3.判令珍妮罗兰公司腾退租赁房屋（第三人朱强就本项诉讼请求承担协助义务）；4.判令珍妮罗兰公司支付自2019年6月1日起至房屋实际交付之日止的房租及房屋使用费，费用按照房屋租金标准计算；5.判令珍妮罗兰公司支付逾期交纳房租的违约金，自2019年6月1日起至实际交付之日至，按照日千分之三的标准计算；6.判令珍妮罗兰公司承担2019年4月15日至2019年8月12日期间的水电费共计22903.58元。珍妮罗兰公司向一审法院反诉请求：1.判令中科希望公司返还押金7万元。2.判令中科希望公司赔偿我公司经济损失5万元（该数量为预先估算，实际数额应以另案合同纠纷判决认定损失为准）。一审法院认定事实：中科希望公司原名北京希望电脑公司，于2001年5月28日变更名称为现用名。2013年，中科希望公司作为甲方（出租方）与乙方（承租方）北京珍妮罗兰餐厅签订《房租租赁合同》（以下简称2013年租赁合同）。合同约定：1.甲方将359平方米的涉诉场地出租给乙方，租赁期自2013年5月1日至2019年4月30日，首年租金50万元，以后每年递增1.5万元，即最后一年租金为57.5万元。合同约定乙方在缴纳第一季度租金的同时缴纳押金5万元。合同期满后，押金余款在乙方结清各项费用后10个工作日内退还。各期租金的支付应于每季度开始的5日前向甲方支付。2.乙方经营实际发生的水、电等费用，由乙方在收到甲方付款通知的7日内按月支付。3.合同约定未经甲方同意，乙方不得将承租房屋全部或部分转租第三方，否则甲方视为乙方违约，甲方有权收回房屋，由此造成的损失由乙方自负。在乙方出现转租违约行为的情形下，甲方有权提前终止合同并要求乙方赔偿一切实际损失。4.就违约责任，合同约定乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权收取滞纳租金之0.3％的滞纳金。2018年9月30日，中科希望公司作为甲方（出租方）与乙方（承租方）珍妮罗兰餐厅签订《房屋租赁合同》（以下简称2018年租赁合同）。合同约定：1.甲方将359平方米的涉诉场地出租给乙方，租赁期自2019年5月1日至2025年4月30日，首年租金799313.5元，季度租金199828.38元，2019年5月1日至2020年4月30日租金为每天每平方米6.1元。第一季度租金乙方应于2019年4月25日前向甲方支付，同时缴纳押金7万元，合同期满后，押金余款在乙方结清各项费用后10个工作日内退还。2.乙方经营实际发生的水、电等费用，由乙方在收到甲方付款通知的7日内按月支付。3.合同约定未经甲方同意，乙方不得将承租房屋全部或部分转租第三方，否则甲方视为乙方违约，甲方有权收回房屋，由此造成的损失由乙方自负。在乙方出现转租违约行为的情形下，甲方有权提前终止合同并要求乙方赔偿一切实际损失。4.就违约责任，合同约定乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权收取滞纳租金之0.3％的滞纳金。2018年9月11日，北京珍妮罗兰餐厅作为甲方与乙方朱强签订《合作经营餐厅协议书》。约定双方合作期限分为两个阶段，2018年9月15日至2019年4月30日为第一阶段，2019年5月1日至2025年4月30日为第二阶段。甲方提供涉诉场地、营业执照、卫生许可证、设备等供合作使用，一楼饮品店和食品店由甲方独自经营。合作期间乙方自主经营、自负盈亏，全权管理餐厅。日场地使用费每平米6.5元。乙方向甲方支付2018年10月1日至12月31日场地使用费175000元，支付2019年1月1日至4月30日场地使用费233333元，并约定后续场地使用费计价方式和支付时限。上述协议签订后，珍妮罗兰公司收取了朱强交纳的房租175000元及定金。2018年10月19日，珍妮罗兰公司向中科希望公司出具《关于餐厅改制、名称变更的报告》，主要内容为根据国家政策和经营需要，经工商管理部门核准，“北京珍妮罗兰餐厅（个体）已经变更为北京珍妮罗兰美食城有限责任公司”。2018年11月19日中科希望公司就上述报告向珍妮罗兰公司做出《复函》，主要内容为：同意名称变更及重新签订租赁合同，原合同中甲乙双方商务条款及权利、义务均不变。同时中科希望公司在上述复函中强调，根据合同约定，未经中科希望公司同意，珍妮罗兰公司不得将承租房屋部分或全部转租。2019年2月21日，中科希望公司向珍妮罗兰公司发送《约谈通知》内容为：贵公司违反房屋租赁合同约定，未经同意转租房屋，要求珍妮罗兰公司法定代表人在收到通知五日内就有关问题进行面谈。2019年2月25日，中科希望公司向张某1、朱强发送《约谈通知》，要求就珍妮罗兰公司违反租赁合同转租一事进行约谈。2019年2月28日，中科希望公司向珍妮罗兰公司发送《告知函》，强调因珍妮罗兰公司违约转租，且拒绝联系反馈，考虑到防止重大安全隐患的出现，告知双方签订的2013年租赁合同于2019年4月30日解除，2018年租赁合同废止。2019年3月20日，珍妮罗兰公司就收到上述约谈通知向中科希望公司做出回函，内容主要为告知已就此事委托律师全权处理，请中科希望公司与律师联系。2019年3月24日，珍妮罗兰公司向中科希望公司发送函件，再次重申因朱强在经营中有恶意串通，伪造合同行为，已向法院就朱强违约提起诉讼。函中表示珍妮罗兰公司没有转租只是合作经营，并承诺在2018年租赁合同有效期内不进行转租。2019年3月20日，中科希望公司再次向珍妮罗兰公司发送《约谈通知》要求就转租违约情况进行面谈。诉讼中，就押金交纳情况，珍妮罗兰公司提交：1.2013年4月24日收据一张，内容为收到北京沸点欢聚餐厅押金5万元。收款人处仅有一个手写的“韩”字，未加盖任何单位公章。2.2019年4月18日中科希望公司向其出具的书面材料一份，主要内容为中科希望公司要求珍妮罗兰公司在装修竣工验收后，要提供装修竣工图和配电箱图，并表示在收到上述图纸后，方可退还2万元装修押金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中中科希望公司与珍妮罗兰公司签署的2013年租赁合同以及2018年租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据合同约定，在租赁期间，珍妮罗兰公司作为承租人，不得将涉诉场地部分或全部转租他人，否则中科希望公司将因珍妮罗兰公司的违约转租行为享有单方解除权。本案诉讼中，珍妮罗兰公司始终否认存在转租行为，但根据现有证据以及朱强的陈述，珍妮罗兰公司与朱强就涉诉场地签订的所谓合作协议，系名为合作实为租赁。且珍妮罗兰公司在租赁合同期内将涉诉场地转租他人的行为，并未经中科希望公司同意。因此根据合同约定，珍妮罗兰公司确实存在转租的违约行为，故该公司因此应承担相应的违约责任和合同义务。根据租赁合同约定，在承租方违约转租的情形下，中科希望公司作为出租方，有权单方解除合同。依据现有证据，中科希望公司于2019年2月28日，以书面《告知函》的形式，行使了单方解除权，珍妮罗兰公司收到并知悉该《告知函》内容，解除行为发生效力。由于双方签署的2013年租赁合同约定的租赁期至2019年4月30日，2018年租赁合同签订于2018年9月30日，因此中科希望公司在《告知函》中告知的合同终止解除日期2019年4月30日，针对上述两份租赁合同，意味着2013年租赁合同到期终止，不再续约；意味着2018年租赁合同解除。故双方2013年租赁合同在本诉讼发生时实际已经到期终止，并因《告知函》明确可以确认无续约可能。该项事实属于已经发生的客观事实，无需法院通过判决确认。中科希望公司在诉讼请求中提出的确认合同解除，实际上应系针对双方2018年签订租赁合同，对该项诉讼请求，法院予以支持。由于珍妮罗兰公司作为承租人，并未在租赁合同终止和解除时及时返还承租的涉诉场地，因此珍妮罗兰公司应承担由此导致的相关法律义务。中科希望公司要求珍妮罗兰公司在合同解除后，腾退并返还涉诉场地的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。第三人朱强同意承担协助义务，对此法院不持异议。珍妮罗兰公司应就合同解除后仍旧占有使用涉诉场地的事实，承担向中科希望公司支付房屋使用费的义务，现中科希望公司要求珍妮罗兰公司按照合同约定的租金计算标准自2019年6月1日起至实际腾退之日止，给付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。中科希望公司、珍妮罗兰公司对2019年4月15日至2019年8月12日期间的水电费共计22903.58元予以认可，对此法院不持异议。根据租赁合同约定，上述费用因发生在珍妮罗兰公司实际占有使用涉诉场地期间，因此应由珍妮罗兰公司负担。中科希望公司主张逾期支付房租情况，鉴于中科希望公司通知珍妮罗兰公司双方2018年租赁合同于2019年4月30日解除，故珍妮罗兰公司未再向中科希望公司交纳2019第二季度房租系合理做法。因此珍妮罗兰公司并不存在逾期支付房租的违约行为，中科希望公司要求珍妮罗兰公司支付逾期支付房租滞纳金的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。就损失赔偿主张，中科希望公司要求珍妮罗兰公司就转租差价向其支付赔偿款的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于珍妮罗兰公司在本案中提出的反诉请求，因其自身存在违约行为，且并未提交充分证据证明实际向中科希望公司交纳房屋租赁押金7万元，故对于珍妮罗兰公司的全部反诉请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认北京中科希望软件股份有限公司与北京珍妮罗兰美食城有限公司于2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、北京珍妮罗兰美食城有限公司于本判决生效之日起十五日内，将位于北京市海淀区中关村26号的359平方米经营场地腾空返还北京中科希望软件股份有限公司，朱强就上述腾退行为承担协助义务；三、北京珍妮罗兰美食城有限公司于本判决生效之日起十五日给付北京中科希望软件股份有限公司水电费22903.58元；四、北京珍妮罗兰美食城有限公司于本判决生效之日起十五日内，按照每日2189.9元的标准向北京中科希望软件股份有限公司支付自2019年6月1日起至实际腾退日止的房屋使用费；五、驳回北京中科希望软件股份有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京珍妮罗兰美食城有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：1.2019年9月23日，珍妮罗兰公司向中科希望公司发送《房屋交接告知函》一份，要求于2019年9月26日交接租赁房屋。2019年9月26日，珍妮罗兰公司向中科希望公司发送《交接单》一份，称珍妮罗兰公司已经于2019年7月7日进行过清退行动。2019年9月29日，中科希望公司向珍妮罗兰公司发送过回函一份，中科希望公司称已接收到前述两个文件；不认可珍妮罗兰公司单方交接房屋的行为；珍妮罗兰公司虽称已经进行过清退商户的行为，但电工日常安全检查发现，仍有部分商户继续经营，请尽快办理清退手续；中科希望公司只接受法院最终判决；交接时需要：清退各商户、迁移营业执照办公注册地址等。2.珍妮罗兰公司主张北京沸点欢聚餐厅为其公司的预注册名称，其以该公司的名义交纳过5万元的押金。珍妮罗兰公司提请法庭注意2013年租赁合同的附件6系承租方个体工商户名称预先核准通知书。珍妮罗兰公司提交有中科希望公司盖章的2017年3月1日的补充协议，该补充协议中承租方写的是北京沸点欢聚餐厅。2017年3月1日的补充协议中北京沸点欢聚餐厅的法定代表人为朱明，2013年租赁合同珍妮罗兰公司的法定代表人亦为朱明。中科希望公司在二审庭审中认可其收到过北京沸点欢聚餐厅5万元，但主张与本案无关。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中科希望公司与珍妮罗兰公司签订的2013年租赁合同及2018年租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的规定，均为有效合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。1.根据2013年租赁合同及2018年租赁合同的约定，珍妮罗兰公司在全部租赁期内不得转租，否则中科希望公司有权解除合同。2.根据珍妮罗兰公司与朱强之间的租赁合同的约定，珍妮罗兰公司不承担经营风险，仅收取固定场地费用，珍妮罗兰公司与朱强之间的《合作经营餐厅协议书》名为合作，实为转租。3.珍妮罗兰公司将房屋转租给朱强，触发了合同的解除条款，中科希望公司有权解除合同。中科希望公司于2019年2月28日向珍妮罗兰公司发函要求在2019年4月30日解除合同，且已送达珍妮罗兰公司，解除行为发生效力。由于双方签署的2013年租赁合同约定的租赁期至2019年4月30日，2018年租赁合同签订于2018年9月30日，因此中科希望公司在《告知函》中告知的合同终止解除日期2019年4月30日，针对上述两份租赁合同，意味着2013年租赁合同到期终止，不再续约；意味着2018年租赁合同于2019年4月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.2018年租赁合同解除后，中科希望公司有权利根据合同的相对性主张珍妮罗兰公司返还租赁物。珍妮罗兰公司以其不是房屋的实际占有人为由主张其没有返还租赁物的义务，于法无据，应不予支持。2.珍妮罗兰公司作为2018年租赁合同的相对方，应向中科希望公司支付水电费。3.珍妮罗兰公司在2019年5月未返还房屋，应向中科希望公司支付占有使用费。珍妮罗兰公司要求中科希望公司返还其已经支付的2019年5月份租金的请求，于法无据，应不予支持。4.珍妮罗兰公司主张其于2019年9月份起要求中科希望公司交接房屋，其应当证明其已经将承租租户清退完毕。毕竟珍妮罗兰公司未清退完毕的情况下，中科希望公司难以实际收回房屋。基于如下理由，本院认定珍妮罗兰公司未于2019年9月份将租户清退完毕：珍妮罗兰公司不能证明其2019年9月份将租户清退完毕；2019年9月20日的庭审中，朱强陈述目前仍有一家商户在经营；珍妮罗兰公司在其上诉状中认可其虽多次清退朱强，但朱强仍回到涉案房屋内经营。珍妮罗兰公司要求支付占有使用费的期间截止于2019年9月份，无事实及法律依据，应不予支持。5.中科希望公司认可其已经于2020年5月6日接收了房屋，房屋占有使用费应计算至2020年5月5日。考虑到中科希望公司未提起上诉，本院依据一审判决第四项的标准计算珍妮罗兰公司应向中科希望公司支付2019年6月1日至2020年5月5日期间的占有使用费。经计算，该数额为744566元。关于珍妮罗兰公司主张返还的押金。1.关于2万元装修押金。中科希望公司虽认可收到珍妮罗兰公司2万元装修押金，但主张珍妮罗兰公司未按照约定提交装修图纸，依据2013年租赁合同第7.15条的规定其有权不返还该押金。经查，2013年租赁合同第7.15条约定，珍妮罗兰公司在装修前需将装修方案报中科希望公司审查，装修完成后一个月内将竣工图交中科希望公司存档。考虑到2013年合同并未约定珍妮罗兰公司不交付竣工图的违约责任，2万元装修押金应如数退还为宜。2.关于5万元押金。（1）以下线索可以认定珍妮罗兰公司的预注册名是北京沸点欢聚餐厅：2013年租赁合同的附件6为预先核准申请书；中科希望公司盖章的2017年3月1日的补充协议中承租方写的是北京沸点欢聚餐厅；2017年3月1日的补充协议中北京沸点欢聚餐厅的法定代表人朱明，而2013年租赁合同中珍妮罗兰公司的法定代表人亦为朱明。（2）中科希望公司收到了珍妮罗兰公司交纳的5万元押金。一方面，中科希望公司认可其收到过北京沸点欢聚餐厅的5万元，而本院已认定珍妮罗兰公司的预注册名是北京沸点欢聚餐厅。另一方面，2013年租赁合同约定珍妮罗兰公司应在合同签订当日交纳5万元押金，珍妮罗兰公司未交纳押金时中科希望公司应有催要行为，而现有证据未能显示中科希望公司有过催要行为。（3）2013年租赁合同未约定中科希望公司扣除押金的条款，且2013年租赁合同已经到期终止，中科希望公司应返还珍妮罗兰公司5万元押金。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。中科希望公司一审诉讼代理人是否为该公司员工，并非案件发回重审的法定事由。珍妮罗兰公司要求将本案发回重审，于法无据，应不予支持。综上所述，北京珍妮罗兰美食城有限公司的上诉请求部分成立，一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初42293号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初42293号民事判决第六项；三、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初42293号民事判决第四项为：北京珍妮罗兰美食城有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京中科希望软件股份有限公司支付自2019年6月1日起至2020年5月5日的占有使用费744566元；四、北京中科希望软件股份有限公司于本判决生效之日起十五日内退还北京珍妮罗兰美食城有限公司押金70000元；五、驳回北京珍妮罗兰美食城有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18844元，由北京中科希望软件股份有限公司负担9576元（已交纳7578元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京珍妮罗兰美食城有限公司负担9268元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1350元，由北京中科希望软件股份有限公司负担787元（本判决生效后七日内交纳），由北京珍妮罗兰美食城有限公司负担563元（已交纳）。二审案件受理费12675元，由北京中科希望软件股份有限公司负担714元（本判决生效后七日内交纳），由北京珍妮罗兰美食城有限公司负担11961元（已交纳8928元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年八月十二日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳