浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初9343号 原告（反诉被告）：林志明，男，1973年9月13日出生，汉族，住温岭市。 原告（反诉被告）：周海军，男，1976年3月16日出生，汉族，住温岭市。 二原告共同委托诉讼代理人：尤足华，台州市椒江区博大法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张云利，女，1975年4月4日出生，汉族，住温岭市。 被告（反诉原告）：林法刚，男，1970年7月26日出生，汉族，住温岭市。 被告张云利、林法刚共同委托诉讼代理人：陈相国，浙江西子律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林某，男，1999年1月12日出生，汉族，住温岭市。 原告林志明、周海军与被告张云利、林法刚、林某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理。2019年10月30日，三被告提起反诉，本院于同日受理。本院依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。后因被告对收取房款的签名有异议，原告提交书面鉴定申请书，申请对《立买卖契合同》背面收款情况中“张云利”的签名是否系张云利所签进行笔迹鉴定。本院依法委托杭州华硕司法鉴定中心对此进行鉴定，该鉴定机构于2020年3月6日作出了杭州华硕［2020］文书鉴字第225号司法鉴定意见书。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年6月2日适用普通程序对本案进行了公开开庭审理，原、被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林志明、周海军向本院提出诉讼请求：一、请求确定原、被告签订的《立买卖契合同》中除商铺买卖内容之外的其它内容有效（商铺保留诉权）；二、判令三被告协助原告办理位于××镇××幢××室商品房××号××号××幢××室商品房××号××号的产权变更登记手续；三、判令下洋张村出售商品房返还费1103194.88元（包含被告已从下洋张村领取的房屋结算款103652元）、日后的商铺分红及村集体积累费归原告所有；四、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告张云利、林法刚系夫妻关系，被告林某系该二人儿子。古历2007年11月1日，原、被告签订《立买卖契合同》一份，约定：被告将其四个人口数所能享有的商品房、商铺、车库及非机动车位全部出让给原告所有，出让价为78万元，在农历2008年农历8月16日前分三期支付58万元，余款20万元按合同约定在办理过户手续后付清；集体出售商品房后的返回费、日后的商铺分红和村集体积累费归原告所有。2016年7月商品房建成后被告分得下洋张村二区6幢1202室商品房及车位402号、非机动车位323号和二区7幢801室商品房及车位270号、非机动车位338号。原告按合同约定支付了被告购房款58万元，并向村里缴纳了涉案房屋的建造费用合计1343960元，原告目前也已入住以上房屋。目前涉案房屋已办理了不动产权证，产权证号：（2018）温岭市不动产权第0012005号和（2018）温岭市不动产权第0012006号。原告要求被告办理过户手续，但被告却以各种理由拒不办理过户手续。目前，余房已被村集体出售，四个人口数的结余款为999542.88元。第一次开庭后，被告向村委会领取了房屋结算款103652元。 被告张云利、林法刚、林某辩称：被告户取得了原告诉称的涉案两套房屋，以及被告向村委会领取了房屋结算款103652元属实。但原告并没有支付分文购房款给被告，张云利根本不知道合同背面收款情况的记载，其记载“张云利”也并非被告张云利所签。被告户所取得的房屋的建造款确实是原告交纳的，但原告未经被告同意擅自缴纳。另外，被告在领取涉案房屋钥匙时缴纳了2016年的物业管理费。涉案合同应是无效合同，具体表现在三方面：一、违反了法律、行政法规的强制性规定。一方面，2004年版的土地法第44条、59条至62条规定农村村民只能一户一宅，涉案房屋是拆迁旧居所安置的保障性住房，土地是划拨性质，村民只有居住权，土地管理法、浙江省及县市有关农村宅基地规定的条例，都限制其买卖，不能私自转让，需经村方同意、政府批准，其上所建的房屋才能在本集体经济组织成员内部进行交易，否则系违法行为，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第32、33、46条等规定，应当受到国家没收非法收入等制裁。二、当时签字仅张云利一人签字，林法刚的名字是张云利代签，其对买卖房屋不知情，儿子林某当时仅9岁，更不知情，损害了该不知情的二被告的利益。三、名为房屋买卖合同，实为人头指标买卖合同，指标买卖非法，损害了国家、集体利益。 反诉原告张云利、林法刚、林某向本院提出诉讼请求：一、依法判令反诉原告张云利与反诉被告签订的《立买卖契合同》无效；二、二反诉被告停止侵害，并返还合同内240平方面积和商品房、商铺100平方面积连同相应的配套设备等原物。事实与理由：签订合同之后，反诉被告未向反诉原告支付分文购房款，且因涉案合同违反了国家法律法规，是无效合同，故涉案房屋系反诉原告所有。现反诉被告未经反诉原告同意，就换锁强行占有涉案房屋，明显侵权，故要求反诉被告停止侵害，返还涉案房屋及相关配套设备等。 反诉被告林志明、周海军辩称：反诉原告林法刚对买卖房屋是清楚的，事后也追认。当时反诉原告林某虽是未成年，但根据法律规定，监护人有权对被监护人的财产进行管理处置，本案的房屋买卖系有偿买卖，并非无偿处分被监护人的财产，并不损害被监护人权益，并不能因此主张合同无效。且反诉被告也已按约支付了购房款，本案的买卖合同并不存在法律规定的应当认定合同无效的情形，反诉被告虽然是通过换锁的方式占有房屋，但是因为反诉原告不配合交付房屋造成，反诉被告作为合法的买受人，应当认定系合法占有房屋，请求判令驳回反诉原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就下列有争议的事实及相关证据，经原、被告举证、质证，本院认证如下： 就被告张云利有无收取二原告交付的房款，原告向本院提交了《立买卖契合同》背面载明的收款信息【第一行内容为：“2007.11月初一日收16万整（收款人张云利壹拾陆万整）；第二行内容为：“2008.11月16日收25万整（收款人张云利贰拾伍万整）”；第三行内容为：“2008.9月15日收17万整（收款人张云利壹拾柒万整）”】，拟证明被告张云利分三次收取了原告58万元房款。被告质证称：收款信息无一处系被告张云利所写。原告为证明其主张，申请对《立买卖契合同》背面收款情况中“张云利”的签名是否系张云利所签进行司法鉴定。经本院委托，杭州华硕司法鉴定中心作出的杭州华硕[2020]文书鉴字第225号鉴定意见认为，《立买卖契合同》背面留有的三处“张云利”签名字迹与样本上张云利签名字迹是同一人所写，鉴定的样本或是张云利本人在婚姻登记部门所留、或是在法院的文书所留、或是在鉴定机构所留。被告对鉴定意见提出异议，坚持“张云利”的名字并非被告张云利所签，认为收条中载明的第二行收款时间比第三行收的时间要迟，明显不正常，鉴定机构没有从收条有关的整个事件的综合情况以及被告张云利的特有书写细点进行分析，要求重新鉴定并对其他字的笔迹也进行鉴定。本院认为，就被告提出的异议，经本院要求，鉴定人对被告的异议作出了答复。被告在收到鉴定机构的答复后第二次开庭之前，未向本院提出书面异议，或是申请鉴定人出庭，且被告也未能指出该鉴定意见书存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的应当重新鉴定的情形，本院对鉴定意见予以采信，并据此认定《立买卖契合同》背面的“张云利”的名字系被告张云利所签。至于被告认为的第二行与第三行的时间存在不合理的情况，原告对此补充陈述系可能系记载错误，忘记上面的时间系谁所写，但括号中的文字确定是被告张云利所写。就被告认为时间不合理以及应当对背面所有的文字鉴定是否系被告张云利所写的意见，本院认为，被告张云利按照常理不可能在空白的背面签署三个名字，显然对记载的内容予以确认的情况下签署姓名，故不论第二行上记载的时间晚于第三行上记载的时间系记载错误或是书写先后顺序颠倒问题，还是“张云利”外的其他字是否系被告张云利所写，并不影响本院对被告张云利已收取原告交付的房款58万元这一事实的认定。 就被告林法刚是否知晓涉案房屋买卖这一事实，原告向本院提交了落款为温岭市大溪镇下洋张村村民委员会、被催缴人为被告林法刚的缴款通知原件三份以及金额共计1343960元的收款收据4份（交款单位注明为“林法刚（林志明）”、“林法刚（林志明、周海军）”），以及显示部分时间发生在“7月30日”的原告林志明与微信名为“老，刚”的微信聊天文字记录及语音通话记录的复制件（部分内容为：林法刚说：“我在开车，你发微信跟我说事”、“我忙些，你过几天，第三套你无权参与，我在外面，你在家，你给我多少付了，我利息还你，第三套你无权参与，另2套卖给你我上次讲过同意，我老婆跟我讲过，我4人口平方面积卖给你，按别人样该多少听多少给我。”原告林志明解释该些微信记录发生在2019年的7、8月份，因手机在庭前丢失，原件无法提供），拟证明被告林法刚知晓并同意被告张云利签订涉案合同，之后原告也按约向村委会交付了建房费用。三被告质证称，被告不清楚为什么村委会的缴费通知在原告手中，也不清楚原告凭什么向村委会交纳建房费用，被告在开庭前才知晓原告交了建房费用。就微信语音通话记录以及微信短信聊天截图，被告第一次庭审时质证称，“老，刚”这个微信号确实是被告林法刚的，2019年7月份，被告林法刚外地回来的时候与原告确实有通过微信谈涉案房屋的事情，当时被告林法刚正在开车，听不清，原告提交的证据显示的内容不是真实的，都是原告虚假制造的，被告林法刚自己的手机开庭前刚丢，一两天前刚买新手机；第二次庭审时，被告质证称，语音聊天内容模糊，内容可能是原告造假，原、被告确实曾在手机上聊过，但是双方未在2019年7月份聊过，因为当时被告还在外地，“老，刚”这个微信号是以前用的，2019年四、五月份左右就未再使用。本院认为，就原告提交的缴款通知以及收款收据其来源与形式均合法，本院对此真实性予以采信，并据此认定就被告林法刚户所能享有的预计安置面积240平方米、预计商业用房面积96平方米、预计多余返还面积140平方米、110%范围内超出面积18平方米、预计应承担地下建筑面积128平方米，原告共计以林法刚户的名义向温岭市大溪镇下洋张村委会支付了建房款1343960元。就微信记录，本院认为，虽该记录无原件予以核对，但两次庭审过程中，被告林法刚关于2019年7月份双方有无聊过房屋事宜陈述完全不一，其第一次庭审，当庭拒绝本院在其手机上登陆微信的要求，但认可双方曾在其开车的时候进行过语音通话，与原告提交的双方聊天记录中载明的被告表示自己在开车的情况一致，且被告林法刚在第二次庭审时明确表示，2013年从外国回来后就跟其妻子即被告张云利因为卖房子的事情吵到现在，可见，足以认定被告林法刚早就知晓张云利曾与原告签订涉案房屋买卖合同一事，被告林法刚辩称的不知情系虚假陈述。 就涉案的合同是否存在法律规定的无效的情形，原告向本院提交了《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置办法》，其中的第五、七、十二、十三条等条文明确了涉案土地已转为国有土地，相关的房屋可以有偿出让，可享有商业用房股份，面积可以控制在约定面积的110%以内，拟证明涉案买卖合同并不存在法定无效的情形。被告质证称：该文件系复印件，没有公章，不能作为证据使用；没有关联性，可转让是针对余房，但事实上余房能否拍卖还是问题；其中的“一户一宅”正好说明涉案房屋不能随意出卖。经本院调查，该《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置办法》虽系复印件，但与原件一致，且经温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转，本院对此真实性予以采信。 综上，经审理，本院认定案件事实如下：被告林法刚、张云利系夫妻关系，林某系被告林法刚、张云利儿子，原告林志明与被告林法刚曾系朋友关系。2007年11月15日，由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置办法》规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。 农历二〇〇七年十一月初一日，原告周海军、林志明与被告张云利签订《立买卖契合同》一份，约定：林法刚户自愿将自己按四个人口数所能分得的位于温岭市××镇××村商品房××商铺××平方米转让给二原告，商品房每平方价1500元、商铺每平方价4200元，共计780000元，商品房及商铺的房地产权卖方交买方持有，商品房和商铺及相应配套设施的建造费用由买方自负，村集体出售商品房后返还费用、日后商铺分红按四个人口数归买方所得，村集体积累金额归卖方持有，双方互不干涉。付款方式为在立契之日付定金壹拾陆万元，在二〇〇八年古历正月十六日付贰拾伍万元，在二〇〇八年古历八月十六日付壹拾柒万元，余下贰拾万元等原告领到办理过户手续齐全后一次性付清。以上房地产可办理房地产权过户手续时，卖方不得以任何借口推三阻四拖延时间，必须协助买方办理，如不协助办理造成一切损失由卖方承担。合同签订后，被告张云利已收取了前三期转让款。被告林法刚知晓被告张云利的出卖行为。 在拆迁安置过程中，被告林法刚户所能享有的预计安置面积240平方米、预计商业用房面积96平方米、预计多余返还面积140平方米、110%范围内超出面积18平方米、预计应承担地下建筑面积128平方米，原告共计以林法刚户的名义向温岭市大溪镇下洋张村委会支付了建房款1343960元。2018年，涉案两套商品房的不动产权登记至三被告名下：分别为坐落于温岭市××镇××村××幢××单元××室××商品房【不动产权证号为：浙（2018）温岭市不动产权第0××5号】、坐落于温岭市××镇××村××幢××单元××室××商品房【不动产权证号为：浙（2018）温岭市不动产权第0××6号】。 另，根据2019年4月4日由下洋张村村民代表大会通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让竞拍，拍卖后（扣除相关规费）所得的受益款项均按村集体20%，原商品房拆迁安置户（有效人口）占80%分配；余房出让竞投完毕后的受益款项，结合村集体和各商品房的股份面积及利息，待房屋决算后统一结算；未交足安置房款项的各商品房户，其返还的受益款全部纳入所欠的款项，多还少补，用以解决基本安置。下洋张村于2019年7月对安置后余房进行公开拍卖出让。经该村结算，每个人口指标对应的余房建造成本83500元，返还的受益款166385.72元。2020年1月9日，被告林法刚向村委会领取了103652元。 本院认为，本案的争议焦点之一是讼争合同是否有效的问题。被告认为无效的理由之一为林法刚不知情，以及林某当时未成年，故张云利一人与二原告签订房屋买卖合同系无权处分。就此，本院认为，被告林法刚与原告林志明曾系朋友关系，被告林法刚户从下洋张村全村拆迁开始，至今未曾向村里缴纳过建房款，被告林法刚虽表示自2013年知晓张云利卖房事宜后与张云利争吵至今，但截至本案受理前，未有证据证明其对张云利签订涉案合同的行为向原告提出过任何异议，本院据此推定被告林法刚认可被告张云利卖房事宜，被告张云利当时的代理行为对被告林法刚发生效力；林某当时虽系未成年，但林某父母作为其法定代理人有权代理林某实施民事法律行为，且涉案房屋买卖系有对价的买卖，并不明显损害林某的权利，且如果被告林某认为侵害了其合法权益，其亦有权向法定代理人主张赔偿的权利，故林某成年后不同意涉案买卖行为并不影响涉案合同的效力。被告认为无效的理由之二即涉案房屋买卖违反了法律、行政法规的强制性规定、损害了国家、集体利益。就此，本院认为，被告的依据为《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条、第三十三条、第四十六条等关于划拨土地不能转让的规定，以及《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条至六十二条关于农村村民只能一户一宅等规定。本院认为，涉案土地性质系国有划拨性质，故涉案合同不因被告辩称的宅基地应当一户一宅的限制而不能买卖，且《划拨土地使用权管理暂行办法》目前已经失效，根据现行有效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……。事实上，纵观涉及该村的房屋买卖情况，最终经批准过户的情况并不少见。就被告认为无效的理由之三即涉案合同名为房屋买卖合同，实为人头指标买卖合同，损害了国家、集体利益，本院认为，涉案合同实质上主要是对该户所能获取的土地使用权的价值进行买卖，该标的物的买卖并不存在损害国家以及集体利益，故被告基于此主张的合同无效的理由无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，本院依法确认讼争合同效力，但其中就商铺这一块，双方交易的系商铺分红，而并非商铺所有权。现原告依约履行了前三期的付款义务，并向村委会缴纳了建房费用，房屋也取得了产权证书，三被告应当配合原告办理涉案房屋的产权过户手续，但原告应当根据双方的《立买卖契合同》约定，履行最后一期付款义务，并返还被告其他代付费用。就原告提出的关于被告配合办理车位及非机动车位产权变更手续的诉请，因原告未能举证证明车位及非机动车位能办理产权登记、变更手续，故本院对此暂不予支持，但根据双方在合同中的约定，如该两套房屋有配套车位与非机动车位，则系从物，应当属于双方在合同中约定的“配套设备”，且原告缴纳的建造费用中包含了地下建筑面积的费用，故其权属应当归属于原告。 就原告要求判令下洋张村出售商品房返还费1103194.88元、日后商铺分红归原告所有的诉请。本院认为，在原、被告签订涉案合同之前，2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置办法》已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。这说明，当时的安置权益就包括了余房出让相关权益。涉案的合同中也明确村集体出售商品房后返还费归原告，日后商铺分红按四个人口数归原告所得，该权益目前客观存在，且该约定并不存在法律规定的应当认定合同无效的情况，故原告有权享有下洋张村出售商品房返还费、日后商铺分红。就原告主张的确认下洋张村出售商品房返还费1103194.88元（包含被告已从下洋张村领取的房屋结算款103652元）归原告享有的诉请，本院认为，经该村结算，每个人口指标对应的余房建造成本83500元，返还的受益款166385.72元，原告能享有的四个人口数的余房款（包括收益和成本）为999542.88元。就原告主张的被告林法刚已向村委会领取的103652元应当归原告享有的诉请，本院认为，因原告未能举证证明该款项的具体性质或是应当归谁享有，本院对此暂不予处理。就原告主张的村集体积累归原告所有的诉请，并无事实与法律依据，本院对此不予支持。 就反诉原告诉请的确认涉案《立买卖契合同》无效的诉请，该项反诉请求实质上为抗辩意见，如前所述，涉案合同并无存在法定的无效情形，本院对反诉原告的该项诉请不予支持。就反诉原告基于合同无效提出的二反诉被告停止侵害并返还合同内240平方面积和商品房、商铺100平方面积连同相应的配套设备等原物的诉请，本院认为，本案中，虽二反诉被告自行开锁占有涉案房屋，但双方签订有效的买卖合同在先，且已经按村委会的缴款通知缴纳了建房费用，其享有要求二反诉原告交付房屋的权利，在二反诉原告未能交付房屋的情况下，其自行开锁占有房屋的行为并不违法，故二反诉原告的该项诉请本院不予支持。 综上，本院对原告的诉请合理的部分予以支持，对超出部分不予支持，对反诉原告的诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告林志明、周海军与被告张云利签订的《立买卖契合同》有效； 二、被告林法刚、张云利、林某协助原告林志明、周海军办理位于温岭市大溪镇下洋张村二区6幢一单元1202室商品房和温岭市××村××幢××单元××室商品房的产权变更登记手续； 三、被告林法刚户对温岭市大溪镇下洋张村村民委员会（温岭市大溪镇下洋张村股份经济合作社）所能享有的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅余房出让后返还款项999542.88元归原告林志明、周海军享有； 四、被告林法刚户日后对温岭市大溪镇下洋张村村民委员会（温岭市大溪镇下洋张村股份经济合作社）所能享有的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份分红归原告林志明、周海军享有； 五、驳回原告林志明、周海军的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告林法刚、张云利、林某的诉讼请求。 本诉案件受理费11600元，保全费5000元，反诉案件受理费11600元，共计28200元，由被告林法刚、张云利、林某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  赵敏丹 人民陪审员  鲍振东 人民陪审员  赵海兵 二〇二〇年八月十七日 代书 记员  赵佳宇 ?*ArabicDash?-16-? ?*ArabicDash?-17-?