江苏省溧阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0481执异73号异议人：江苏华天暖通工程有限公司，住所地溧阳市溧城镇南大街376号。法定代表人：房建林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亮、范雪莹，江苏晔楷律师事务所律师。申请执行人：上海陟昊实业有限公司，住所地上海市宝山区蕴川路5475号1649室。法定代表人：徐菊仙，该公司执行董事。被执行人：江苏巨龙建设工程有限公司，住所地溧阳市溧城镇昆仑北路73号1-3。法定代表人：陈志伟，该公司董事长。本院在执行上海陟昊实业有限公司（以下简称陟昊公司）与江苏巨龙建设工程有限公司（以下简称巨龙公司）等买卖合同纠纷一案中，江苏华天暖通工程有限公司（以下简称华天公司）向本院提出书面异议。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，2018年8月21日，本院立案受理陟昊公司诉巨龙公司等买卖合同纠纷一案，案号为（2018）苏0481民初6667号。同日，本院立案受理陟昊公司提出的财产保全申请，该财产保全申请请求冻结巨龙公司银行存款700万元或查封其与溧阳市怡洲服饰有限公司于2015年2月25日签订的《房地产项目合作开发协议书》第四项第4款约定的江苏巨龙建设工程有限公司有权获得的4-14层主楼中的第7-17层房屋及其他相当价值的财产。2018年8月23日，本院作出（2018）苏0481执保1138号民事裁定：“冻结被申请人陈志伟、房金法、江苏巨龙建设工程有限公司银行存款700万元或查封、扣押相应价值的财产”。同年8月28日，本院向溧阳市怡洲服饰有限公司送达协助执行通知书：“一、冻结依据2015年2月25日溧阳市怡洲服饰有限公司与江苏巨龙建设工程有限公司签订的《房地产项目合作开发协议书》中江苏巨龙建设工程有限公司应得的财产性权益，冻结期限三年，自2018年8月日起至2021年8月日止，冻结期间禁止变更、转让江苏巨龙建设工程有限公司的合同权益。二、查封2015年2月25日溧阳市怡洲服饰有限公司与江苏巨龙建设工程有限公司签订的《房地产项目合作开发协议书》第四项第4款约定的江苏巨龙建设工程有限公司有权获得的“4-14层主楼”中的第7-14层八层房屋，查封限额700万元，查封期限三年，自2018年8月28日起至2021年8月27日止，查封期间禁止转移、变卖、毁损该房屋”。2019年2月1日，本院对陟昊公司诉巨龙公司等买卖合同纠纷一案作出（2018）苏0481民初6667号民事判决：“一、被告江苏巨龙建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海陟昊实业有限公司支付货款4145360.53元，承担自2017年6月1日起至实际付清之日止、按月利率2分计算的利息以及律师代理费80000元、诉讼财产保全责任保险保险费8400元。二、被告房金法、陈志伟对上述债务承担连带清偿责任……案件受理费40671元、诉讼保全费5000元，合计45671元，由被告江苏巨龙建设工程有限公司、房金法、陈志伟负担”。后巨龙公司等不服该民事判决，向常州市中级人民法院提起上诉。2019年4月25日，常州市中级人民法院作出（2019）苏04民终1366号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。因巨龙公司等未按期履行生效法律文书确定的义务，陟昊公司向本院申请强制执行，案号为（2019）苏0481执1146号。异议人华天公司提出异议称：一、据异议人了解到，巨龙公司现已丧失享有位于溧阳市溧城大道249号4-14层房屋的所有权基础，法院无权查封该房屋。异议人了解，巨龙公司诉溧阳市怡洲服饰有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案审理过程中，巨龙公司与溧阳市怡洲服饰有限公司庭外达成协议，约定巨龙公司不再享有位于溧阳市溧城大道249号4-14层房屋的所有权，按相应工程造价进行结算。因此，法院查封的房屋与巨龙公司之间已丧失法律意义上的关系，故而查封房屋的行为缺乏事实依据。二、异议人已购买了位于溧阳市溧城大道249号第十二层的房屋，异议人应该取得该房屋所有权。2018年2月18日，异议人与巨龙公司签订《房屋买卖协议》一份，巨龙公司、溧阳市怡洲服饰有限公司将上述房屋出卖给异议人。合同签订后，异议人按约支付了购房款，巨龙公司及溧阳市怡洲服饰有限公司应按约履行过户义务，陟昊公司在本案中的查封行为不得对抗异议人应当取得房屋所有权的合法权利。三、对于案涉房屋的查封不符合法律规定。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条的规定，法院应当向国土资源、房地产管理部门办理房屋查封、预查封登记手续。而案涉房屋的查封，法院是将协助执行通知交付给溧阳市怡洲服饰有限公司，不符合规定。除了正常查封之外，对于未登记房产也可以采取预查封，该《通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。案涉房屋的查封程序及法律文书的送达对象不符合预查封的规定。综上，请求法院解除依据（2018）苏0481执保1138号民事裁定书查封的位于溧阳市溧城大道249号第十二层的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。就本案而言，华天公司所提异议实质上是对案涉不动产主张实体权利，并在此基础上认为本院对涉案不动产采取的查封执行行为错误，上述执行标的异议与执行行为异议紧密相关，不可分割。因此，对华天公司所提异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，华天公司为证明其系案涉不动产权利人提供了落款时间为2018年2月8日的房屋买卖协议以及两张合计金额为400万元的收据，但显然不符合上述法律规定的内容。至于华天公司提出的巨龙公司已与溧阳市怡洲服饰有限公司达成协议，不再享有对案涉房屋的所有权，本院的查封程序及法律文书送达对象不符合预查封的规定，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。本院根据巨龙公司与溧阳市怡洲服饰有限公司签订的协议，要求溧阳市怡洲服饰有限公司协助本院执行巨龙公司的有关权益，符合法律规定。至于巨龙公司与溧阳市怡洲服饰有限公司在本院采取执行措施后达成的所谓协议，均不影响本院执行行为的合法性。综上，华天公司对该案涉不动产不享有足以排除执行的民事权益，其提出的异议不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回江苏华天暖通工程有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  汤家俊人民陪审员  任云成人民陪审员  祝家骥二〇二〇年八月二十七日法官 助理  赵海良书 记 员  杨昕婷