河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初4278号原告：王召辉，男，1996年9月3日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：**，河南周晓华律师事务所律师。被告：驻马店市凤凰置业有限公司，住所地：驻马店市文明路北段翡翠城院内。统一社会信用代码：914117006856781716。法定代表人：李兵，总经理。委托诉讼代理人：张力、付洋威，河南华珠律师事务所律师。第三人：驻马店市鼎信物业管理有限公司，住所地：驻马店市雪松路876号。统一社会信用代码：914117007507463386。法定代表人：王杰一，董事长。原告王召辉与被告驻马店市凤凰置业有限公司（以下简称凤凰置业公司）、第三人驻马店市鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业公司）商品房预售合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟光适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王召辉的委托诉讼代理人**，被告凤凰置业公司的委托诉讼代理人付洋威到庭参加诉讼，第三人鼎信物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告王召辉诉称，2015年3月4日，原告签订商品房买卖合同一份，由被告将其开发的东申凤凰城住宅小区××幢××单元×××号房，以每平方2366元，总价33.7万元出售给原告，被告在合同签订后履行中出现房屋质量，侵害业主利益等违约行为。虽然在2014年6月20日公告交房，但实则交房办证逾期长达136天，依双方约定应向原告支付总房价款的2%办证违约金6740元，同时，依同类生效判决，被告的违约行为，还应向原告退还公共能源费120元，物业费940.50元，第三人还应在判决生效三日内退还原告天然初装费480元，有线电视初装费60元，共540元。（附同期生效判决二份、裁定书一份），原告撤诉与被告、第三人协商多次，但被告、第三人同意支付除办证违约金之外的其他费用1600.50元，不同意承担办证违约金，导致问题不能解决。请求：一、判令被告在判决生效后三日内向原告支付逾期办证违约金6740元；二、判令被告在判决生效三日内向原告退还公共能源费120元、物业费940.5元；三、判令第三人在判决生效三日内退还原告天然气初装费480元、有线电视初装费60元，共计540元；四、判令被告、第三人承担诉讼费。被告凤凰置业公司辩称，一、2012年7月17日，凤凰置业公司与赵春建签订《商品房买卖合同》一份，合同约定赵春建购买凤凰置业公司开发的凤凰城住宅小区×幢××单元×××号房，合同约定凤凰置业公司应在2014年6月30日前将房屋交付给赵春建。二、合同签订后，凤凰置业公司按照合同约定将房屋交付给购房人赵春建，凤凰置业公司已在2014年将本案涉诉房屋交付给购房人赵春建，凤凰置业公司与赵春建商品房买卖合同在2014年已履行完毕，房屋所有权归赵春建所有。三、2015年3月，赵春建到凤凰置业公司申请将购房合同变更到原告名下，赵春建出具承诺书一份，因更名所产生的纠纷与凤凰置业公司无关。凤凰置业公司根据赵春建的申请，将本案涉诉房屋相关手续变更到原告王召辉名下。四、凤凰置业公司只是根据赵春建的申请将商品房买卖合同等手续变更到原告名下，凤凰置业公司与原告不存在商品房买卖合同关系，也没有收取过原告任何费用，原告购买的房屋是二手房，与原告存在房屋买卖合同关系的相对方是赵春建。五、凤凰置业公司与原告不存在房屋买卖合同关系，原告未向凤凰置业公司、鼎信物业公司交纳过任何费用，凤凰置业公司也不应返还原告任何费用。鼎信物业公司收取赵春建的物业费、公共能源费是根据与业主签订的前期物业服务协议收取的，鼎信物业公司提供了相应物业服务，业主也接受了物业服务，鼎信物业公司收取的天然气初装费及有线电视初装费是代相关部门收取的，鼎信物业公司已将代收费用支付给相关部门，业主也享受了相关部门的服务，原告不是合同相对方，原告诉求退还无事实与法律依据，应依法予以驳回。六、原告诉称双方约定按总房款2%支付办证违约金与事实不符，本案房屋是赵春建卖给原告的，凤凰置业公司根据赵春建申请将房屋相关手续变更到原告名下，凤凰置业公司与赵春建约定，如因出卖人责任××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不退房，出卖人按已付房款的0.001%向××支付违约金，更名后的合同约定也是按已付房款的0.001%向××支付违约金。七、商品房买卖合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房产证应由购房者自行到产权登记机关办理，凤凰置业公司只负责将应提供的资料报产权登记机关备案。原告买房的相对方是赵春建，未办理房产证的原因并不是凤凰置业公司违约，而是原告及赵春建的原因造成的，凤凰置业公司依照合同履行完自己应尽的全部义务，不存在办理房产证违约的情况。综上所述，凤凰置业公司与原告不存在商品房买卖合同关系，与原告形成房屋买卖合同关系的是赵春建，原告未向凤凰置业公司支付任何费用，原告诉求无任何事实与法律依据，请求贵院依法查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。第三人鼎信物业公司未到庭亦未陈述意见。经审理查明，2012年7月17日，案外人赵春建（××）与被告凤凰置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定案外人赵春建购买被告凤凰置业公司开发的位于驻马店市××大道与××交叉口西南角××东××城住宅小区××号房屋，房款为337155元等条款。2014年8月8日，被告凤凰置业公司将房屋交付给案外人赵春建，但未办理房屋产权证书，同日，案外人赵春建与第三人鼎信物业公司签订东申凤凰城前期物业服务协议一份。2015年3月4日，案外人赵春建将诉争房屋转让给原告王召辉，原告王召辉将购房款交给案外人赵春建，案外人赵春建向被告凤凰置业公司出具更名协议承诺书一份，写明“恳请贵公司将赵春建购房合同和收据的姓名更改为王召辉，凡因该房屋更名所引起的一切纠纷与贵公司无关，特此承诺”。同日，原告王召辉（××）与被告凤凰置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：一、出卖人将其开发的位于驻马店市××大道与××交叉口西南角的东申凤凰城住宅小区第××幢××单元×××号房屋出卖给××；商品房预售许可证号为（2012）驻房管预字第20120011号；二、合同约定房屋建筑面积142.50平方米，商品房单价为每平方米2366元，总金额337155元；付款方式为：××于2015年3月4日之前一次性交纳全部房款等条款。合同附件四第二条约定“房屋维修基金、天然气安装费、有线电视初装费，由出卖人代政府及相关配套部门收取，如遇资费标准调整时，按实际发生额调整”。同日，案外人赵春建向第三人鼎信物业公司交纳闭路电视初装费300元、天然气初装费3280元的收据更名为原告王召辉。2015年7月4日，原告王召辉向第三人鼎信物业公司交纳2015年6月30日至2016年6月30日物业费1881元以及公共能源费240元。2016年9月，诉争房屋所在楼在管理部门进行了建设工程竣工备案。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、原告提交原、被告之间签订的商品房买卖合同显示：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受方支付违约金”，被告提交原、被告之间签订的商品房买卖合同显示：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受方支付违约金”。被告称其与赵春建以及其与原告之间的商品房买卖合同约定的逾期办证违约金均是按已付房款的0.001%计算，原告称，双方对逾期办证违约金应当与我方持有的合同为准，该约定是双方真实意思的表示。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，案外人赵春建将诉争房屋转让给原告王召辉，原告王召辉将购房款交给案外人赵春建，后经被告凤凰置业公司同意，由原告王召辉与被告凤凰置业公司直接签订商品房买卖合同，并将相关票据进行更名。上述行为应为案外人赵春建将涉及诉争房屋的权利义务一并转让给了原告王召辉，被告凤凰置业公司与原告直接签订商品房买卖合同，应视为诉争房屋权利义务的概括转让已经合同相对方即被告凤凰置业公司同意，且原告已向案外人赵春建支付对价，该权利义务的概括转让已经完成。原、被告因诉争房屋权利义务的概括转让签订新的商品房买卖合同，双方之间由此形成商品房预售合同关系，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且已办理商品房预售许可证，应为有效。原、被告之间均应按照约定履行各自的义务。原告王召辉向第三人鼎信物业公司交纳物业费，原告与第三人之间形成物业服务合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告与第三人之间均应按照约定履行各自的义务。关于原告请求被告退还公共能源费120元、物业费940.50元。诉讼中，原告主张被告将未经验收合格的物业建筑移交给第三人，物业费及公共能源费不应当由原告全部承担。本案中，被告已向原告交付房屋，但在交付时房屋尚未经有关部门竣工验收备案，属不完全交付；同时，原告在明知诉争房屋尚未竣工验收备案的情况下也实际接收了房屋，享受有物业服务；经综合考量案件实际情况以及相关规定，在竣工验收备案前的物业费及公共能源费由原告与被告各承担50%为宜。现原告请求被告退还公共能源费120元，物业费940.50元，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期办证违约金6740元。原告提交的商品房买卖合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受方支付违约金”。被告提交的商品房买卖合同显示“××不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受方支付违约金”，本案中，原、被告持有的两份合同对逾期办证违约金约定不一致，因诉争商品房买卖合同系被告提供的合同，且被告未提供证据证明原告持有合同约定条款为无效，故综合本案情况，双方的权利义务应当以购房人即原告所持有的合同约定内容为准。被告在庭审中辩称系原告方原因导致房地产权属证书未能办理，未提供相关证据加以证明，原告对此不予认可，故本院不予采信。现被告未能协助原告在房屋交付使用后365个工作日内办理房屋产权证书，构成违约，应当承担违约责任。经计算，逾期办证违约金为337155元×2%=6743.10元。原告请求被告支付逾期办证违约金6740元，未超出上述数额，本院予以支持。关于原告请求第三人退还多收的天然气初装费和有线电视初装费共计540元。上述费用的代收方为第三人鼎信物业公司。收取金额为有线电视初装费300元、天然气初装费3280元；依据生效判决查明内容，相关部门在诉争小区收取的有线电视初装费标准为240元，天然气初装费标准为2800元，现第三人鼎信物业公司继续持有多收取费用无合同依据和法律依据，应当退还。原告请求第三人退还多收的天然气初装费480元、有线电视初装费60元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告驻马店市凤凰置业有限公司在本判决生效后三日内向原告王召辉支付逾期办证违约金6740元。二、限被告驻马店市凤凰置业有限公司在本判决生效后三日内向原告王召辉退还公共能源费120元、物业费940.50元。三、限第三人驻马店市鼎信物业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告王召辉退还天然气初装费480元、有线电视初装费60元。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告驻马店市凤凰置业有限公司与第三人驻马店市鼎信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张伟光二〇二〇年八月二十八日书记员  梅红珍