大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6050号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告：肖林，男，1986年6月29日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告肖林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威、被告肖林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令给付原告物业服务费6,095元（自2018年11月1日起至2020年9月30日止）；2、判令给付拖欠该物业费的违约金1,828.50元；以上款项合计7,923.50元。事实和理由：原、被告双方于2017年10月21日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内交纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾小区D1-6-1-2103号业主，自2018年11月1日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计7,923.50元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告肖林辩称，不同意原告的诉请，对房屋的坐落、面积无异议，对物业费的收费标准有异议，对欠费期间没有异议。未缴纳物业费的理由是物业服务不到位，主要体现在：1、垃圾清运不及时，保洁人员在物业服务当中有14个小时是没有人工作的，所以导致垃圾滞留；2、地下车场无信号，原告代理人说是受5G的影响，5G是近几年的事情，不是被告交房的时间；3、小区的设施维护不及时，小区进门左边路灯失修1个月；停车场照明部分，将停车场50%的灯都关闭了；入户灯只留照明2个灯，在4月30日与400电话进行沟通时，当时主管回复5月3日给我反馈，但至今没有回复，也没有解决；4、停车场有3个出入口，但只有1个可以正常使用，我们多次向物业反映，物业也迟迟没有解决；5、电梯广告越来越多，电梯广告的收益情况、用途也没有对业主进行公示；6、消防设施问题，2018年5月被告曾报修称指示牌悬挂在上面，但报修后工作人员只是用空板装上，没有实质解决；7、小区的安保人员目前我们所看到的只有园区正门有一个，在疫情前在停车场有岗位，现在也没有了，疫情期间很多外来人员随意出入；8、小区门口公共路面随意停车，造成井盖、地砖压碎无人管理；9、在交房协议中有400电话，现在物业认为400电话对物业有督导，都已改成座机，根本无法反映问题。另外，原告在催交物业费前，被告已经通过大连司法局的人民调解小程序申请过调解，想通过调解缴纳物业费，但是物业的主管和管家以多种理由阻止被告与物业公司的经理直接进行沟通，导致无法进行调解。被告向物业反映的问题，物业并没有及时回馈，也没有解决，直到开庭才说可以解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连远洋钻石湾小区D1-6-1-2103号业主，房屋面积89.83平方米。原、被告双方于2017年10月21日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.95元；物业服务费自业主与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的房屋交付之日起计收；交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内交纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。协议第十一条第3款约定，本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。但该条款无效并不影响本协议其他条款的效力和履行，则双方对本协议有效条款仍应当继续履行。原告依约为案涉小区提供了服务，被告未缴纳2018年11月1日至2020年9月30日期间的物业费。被告提供了照片、微信聊天记录截图，显示案涉小区存在地下停车场、入户大厅部分照明灯未点亮、卫生保洁不到位、部分公共设施损坏未维修等状况。上述事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、服务月报，原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内交纳次年物业服务费。因此现原告要求被告给付2018年11月1日起至2020年9月30日的物业服务费6,095元（2.95元/月/平方米×89.83平方米×23个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告提出的小区内卫生差、安保不到位、公共设施随意停车无人管理、小区设施维修不及时、小区照明灯不亮、停车场出入口管理不到位的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于被告主张原告出售电梯广告收益的辩驳意见，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，若业主认为物业公司有侵权行为，应根据法律规定另行诉讼。关于被告主张的地下车场无信号的辩驳意见，本院认为，被告该节意见所指向的行为主体是并非物业单位，故该意见无法作为对原告主张物业费诉请的抗辩意见。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币6,095元（自2018年11月1日起至2020年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告肖林负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年八月二十日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。