北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初2018号原告：李竺芯，女，1966年7月30日出生，汉族，居民，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘文承(李竺芯之夫)，1955年8月14日出生，汉族，居民，现住北京市丰台区。被告：北京兮秀老年公寓投资管理有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座1707室，实际经营地北京市怀柔区杨宋镇×村652号。法定代表人：杨为民，董事长。委托诉讼代理人：张艳，女，1974年5月23日出生，汉族，北京兮秀老年公寓投资管理有限公司员工，住北京市密云区。原告李竺芯与被告北京兮秀老年公寓投资管理有限公司（以下简称兮秀老年公寓）合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李竺芯及其委托诉讼代理人刘文承与被告兮秀老年公寓委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李竺芯向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告双方签订的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》无效；2.请求法院判令被告退还原告购房款365310元及利息（按照银行同期贷款利率计算，从合同签订之日计算到实际给付之日止）；3.判令被告赔偿原告经济损失403380元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年上旬经朋友张巧英介绍到本市怀柔区杨宋镇九华兮秀养老院认识了养老院的张利娜院长，当时张利娜介绍说：投资养老公寓购买一套房子以后可以居家养老用，如果现在不住也可以租给养老院每月租金4980元。原告回去后，张利娜经常与原告联系称房子没几套了抓紧时间来买，房子买了升值空间很大，如果不想在这住，养老院也可以按每平方米13000元回购。原告在张利娜的蛊惑下于2013年5月7日去养老院与被告方签订了《九华兮秀养老公寓入住协议》，签约地址在养老院办公室。原告分几次向被告支付了购房款共计365310元。购买了怀柔区杨宋镇×村652号、九华兮秀养老社区B-2号楼、1-105号房，面积为40.59平方米，以上是事实经过。被告变相以租代卖公寓房的行为违反了国家相关的法律、法规。被告方所建公寓楼存在违法行为目前已被有关部门查处。被告方的行为已给原告造成很大的经济损失。当初被告方承诺可将房子租给养老院但至今被告只付给原告2万元租金。原告为维护自身合法权益起诉至法院。兮秀老年公寓辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1.我公司没有违反合同法第52条的规定，不具备合同无效的条件。2013年5月7日原、被告双方自愿签订了《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》，此入住协议的签订，是双方当事人真实意思表示，是合法有效的。我们公司是依法成立的养老机构，是怀柔区首家公办民营养老机构，我们公司和杨宋镇政府为了发展老人事业，构建和谐社会，按照市区养老机构社会化养老要求，积极探讨养老经营，双方于2011年9月29日在杨宋镇人民政府签订了合作协议，我们和杨宋镇政府合作经营的年限为50年，自2011年9月29日至2061年9月29日，按北京市民政部门的规定，房屋产权归杨宋镇政府所有，我们公司负责投资改扩建，我们公司没有来这里之前，以前就是杨宋镇的敬老院，原来这里本身有一些旧的平房，我们公司与杨宋镇政府签署合作协议之后，将之前的旧平房拆掉，投资改扩建现在的老年公寓以及今后的经营，经营期满后我们公司有优先租赁及使用权，如果我们公司放弃优先租赁使用权，我们公司所投资的不动产及固定资产投资全部归杨宋镇政府所有，原告选定老年公寓B区2号楼1单元105房间，建筑面积40.59平方米，该房屋用途为居家养老，此养老机构于2014年4月21日完成建筑施工四方验收，区民政局对新增加的200张床位进行了验收，验收合格。有北京市怀柔区民政局于2014年6月19日出具的证明，此证据充分证明此养老公寓新增加的200张床位是怀柔区民政局验收合格的养老公寓，我们公司与原告签订的是老年公寓入住协议，符合民政局的规定，而且原告与我公司双方是自愿签订的，是入住协议，是双方当事人真实意思表示，因此原告理所应当由自己和家人居家养老使用。养老公寓使用款总价为365310元。2.此入住协议签订之后，理所应当由原告家人居住使用，而不是原告所述的用于出租做投资收益用，而且入住协议的各项条款中没有原告所述的用于出租和投资收益的这项规定，原告起诉的案由是合同纠纷，基调就是原、被告双方自愿签订的入住协议，此入住协议的签订，各项条款中没有约定退房退款的任何规定，请法院驳回原告的诉讼请求。如果原告没有我所讲的证据支持，我们公司不同意支付原告经济损失403380元，也更谈不上原告所说的利息。综上所述，我们公司不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年5月7日，李竺芯（乙方）与兮秀老年公寓（甲方）签订了《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》，该协议约定：为了发展中国的老龄事业，配合《国家十二五老龄发展规划纲要》的实施，经北京市怀柔区民政局批准，九华兮秀养老产业集团和怀柔区杨宋镇敬老院共同投资合作，建设北京兮秀杨宋老年公寓，“九华兮秀”是中国首家具有自主知识产权战略品牌联盟的国际养老社区。甲乙双方本着平等、自愿、互利有偿的原则，就老年公寓入住一事达成以下协议：一、老年公寓详细情况：1、区域位置：杨宋老年公寓位于北京怀柔区杨宋镇九华兮秀杨宋养老社区B-2公寓1-105房间。建筑面积40.59平方米。该房屋可作为居家养老之用……二、老年公寓使用年限及用途：老年公寓使用年限为50年，自2011年9月29日至2061年9月29日。该老年公寓的用途为：居家养老，属砖混结构……三、付款方式：乙方选择的老年公寓总价为￥365310元。根据双方协商付款方式为：2.分期付款：（1）于签署正式合同文本当日支付总房款的60%，即￥219186元。（2）余款于签署正式合同文本之日起90天，即2013年8月7日支付总房款的20%，即￥73062元。（3）于老年公寓入住前30天一次付清：剩余款项即￥73062元。合同还对老年公寓入住服务标准、甲乙双方的权利和义务等进行了约定。合同落款处加盖有兮秀老年公寓的公章、杨为民的私章，李竺芯的签名和指印，落款日期为2013年5月7日。2013年5月7日，兮秀老年公寓出具了一张收据，该收据载明：今收到李竺芯交来怀柔养老公寓（2-1-105）首付款人民币壹拾壹万玖仟壹佰捌拾陆元（￥119186）。收款单位公章处加盖有兮秀老年公寓（杨宋社区）收费专用章，收款人处加盖了兮秀老年公寓的公章，交款人处有李竺芯的名字。2013年7月8日，加盖有兮秀老年公寓（杨宋社区）收费专用章的收据一张显示：今收到李竺芯交来怀柔养老公寓首付款10万元（附有刷卡记录单一张）。2014年3月26日，加盖有兮秀老年公寓（杨宋社区）收费专用章的收据二张分别显示：李竺芯刷卡交纳杨宋养老社区用房首付款50000元（附有刷卡记录单一张）；李竺芯现金交纳杨宋养老社区用房首付款10000元。2014年8月19日，加盖有兮秀老年公寓（杨宋社区）收费专用章的收据一张显示：李竺芯交纳B-2-1-105室养老用房费用86124元（附有刷卡记录单一张）。2014年6月19日，北京市怀柔区民政局出具了证明一份，该证明载明：北京市怀柔区杨宋镇敬老院改扩建项目，已经于2014年4月21日完成建筑施工四方验收，区民政局对新增加的200张床位进行了验收，验收合格。落款处有北京市怀柔区民政局的公章。兮秀老年公寓还提供了京怀集用（2010）第0033号证书，该证载明：土地使用权人北京市怀柔区杨宋镇敬老院，座落北京市怀柔区杨宋镇×村，地类（用途）医卫慈善用地。2018年9月27日，杨黎明将兮秀老年公寓起诉至我院，要求：1.确认杨黎明与兮秀老年公寓于2015年4月2日签署的入住协议无效；2.判令兮秀老年公寓返还杨黎明300000元，并支付利息（按照银行同期贷款利率，从合同签订之日计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由兮秀老年公寓承担。我院于2019年4月29日作出（2018）京0116民初7353号民事判决书，判决书载明：……本院认定事实如下：2015年4月2日，兮秀老年公寓作为甲方与乙方杨黎明签订入住协议，主要内容为：怀柔老年公寓位于北京市怀柔区杨宋镇九华兮秀杨宋养老社区内，乙方选定的老年公寓位于B区2号楼1单元208房间，建筑面积41平方米，该房屋的规定用途为居家养老；乙方对九华兮秀杨宋养老社区老年公寓使用期限为2011年9月29日至2061年9月29日；乙方选择的老年公寓双方协议总价为300000元；付款方式为一次性支付。签约地点为怀柔办公室。此协议后附九华兮秀服务标准……兮秀老年公寓提举了一份由北京市怀柔区杨宋镇人民政府于2013年5月13日出具的《关于杨宋镇敬老院二期建设相关情况的说明》复印件，主要内容为：“……我镇于2010年承担了市、区惠民工程并完成了敬老院的一期改造工程，增加床位200张，同年9月我镇与北京九华兮秀养老产业集团签订合作协议……按要求上报审批相关手续，申请市、区民政部门享受养老床位补贴，完成北京市十二五期间养老床位指标任务，由于时间紧张，目前还有些手续正在办理中，特此说明。”还提举了一张图片，主要内容为兮秀老年公寓门外悬挂的“全国模范敬老院”等牌子。兮秀老年公寓拟以上述两份证据证明其取得了相关的审批手续，合同不存在无效的情形。经质证，杨黎明对此不予以认可。审理过程中，本院前往杨宋镇政府民政科进行调查。经调查，兮秀老年公寓现经营的养老社区原系杨宋镇敬老院，后杨宋镇政府与兮秀老年公寓签订《合作协议》，以公办民营的方式进行合作。《合作协议》签订时的地上物包括院内最南侧的一栋三层楼房3012平方米，院内北侧还有三排平房等。兮秀老年公寓在《合作协议》签订后拆除了院内北侧的三排平房，并新建了三排楼房。关于新建楼房，未获得相关规划审批。兮秀老年公寓认可北侧新建的三排楼房包括案涉入住协议约定的房屋，并主张获得了相关的建设工程规划许可，但其未能在举证期内提举相关证据予以证明……判决如下：一、确认杨黎明与北京兮秀老年公寓投资管理有限公司于2015年4月2日签订的《九华兮秀养老机构老年公寓入住协议》无效；二、北京兮秀老年公寓投资管理有限公司于本判决生效后七日内退还杨黎明300000元并赔偿利息损失（以300000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率的二分之一，自2015年4月3日起计算至实际给付之日止）；三、驳回杨黎明的其他诉讼请求。审理中，原告还向法庭提交了记录，显示北京怀柔九华兮秀养老公寓分四次向原告跨行汇款共计16000元，交易详情为2016年3月-9月、2017年10月租金。刘洋向原告转账4000元，交易详情为2016年1月2月床位租金。诉讼过程中，李竺芯表示365310元是按照每平方米9000元的标准，收取的40.59平方米的费用，该40.59平方米中，被告设置了两张单人床。被告表示对原告所述的两张单人床认可，但认为不是按照平米收费，是按照床位收费的，原告交纳的钱款数额就是这个房间两张床，折合这么多钱。本院认为，李竺芯与兮秀老年公寓签订的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》，约定由兮秀老年公寓将固定房间交付李竺芯使用，且使用期限长达50年；公寓用途为居家养老；约定价款为总价365310元，并未体现款项的构成，未对相关养老服务的收费标准进行明确约定。兮秀老年公寓在答辩中亦主张365310元系案涉房屋的使用费，足见该协议本质系房屋租赁。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，兮秀老年公寓主张涉案房屋已经民政局验收合格但未提供建设工程规划许可证。故，双方签订的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，兮秀老年公寓应向李竺芯返还365310元。关于李竺芯主张的利息损失，本院综合考虑双方的过错程度予以确定。因原告提供的证据不能证明系被告向其支付过租金，如果原告认为其与北京怀柔九华兮秀养老公寓之间存在租赁关系，可以另行解决，故原告要求被告支付租金损失的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认李竺芯与北京兮秀老年公寓投资管理有限公司于2013年5月7日签订的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》无效；二、北京兮秀老年公寓投资管理有限公司于本判决生效后七日内退还李竺芯365310元并赔偿利息损失（以365310元为基数，自2013年5月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的二分之一计算，自2019年8月20日起至本判决确定给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二分之一计算）；三、驳回李竺芯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5743元，由李竺芯负担2353元（已交纳）,由北京兮秀老年公寓投资管理有限公司负担3390元（李竺芯已预交，北京兮秀老年公寓投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付李竺芯）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 陈慧春二〇二〇年八月二十七日法官助理 蒋佳静书 记 员 王 莹