广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14172号上诉人（原审原告）：杨庆华，女，1971年10月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广州房专家信息科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号16楼E室。法定代表人：李莉萍，该公司经理。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，该公司员工。原审第三人：广宁县太和实业有限公司，住所地广东省广宁县南街镇城南大道城南花园九幢H卡三层。法定代表人：谭人瑞。上诉人杨庆华因与被上诉人广州房专家信息科技有限公司（以下简称房专家公司）及原审第三人广宁县太和实业有限公司（以下简称太和公司）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨庆华上诉请求：1.要求房专家公司退回3万元团购费；2.房专家公司支付案件受理费；3.房专家公司支付3万元团购金的利息，从2017年12月27日起计算至付清该款项之日；4.请求黎某出庭作证。事实和理由：3万元团购费没有抵扣10万元的优惠，房专家公司存在欺瞒收费的行为。房专家公司在一审开庭时又称该费用为服务费，杨庆华买房时不知道该笔款项是服务费，如果知道3万元是服务费肯定不会买房，3万元团购价应计算在房价中。房专家公司通过抬高房价总额去实现3万元抵10万元的优惠。杨庆华与房专家公司没有签订任何委托合同，房专家公司没有依据收取3万元费用，所以杨庆华缴纳的3万元理应抵扣房价。一手楼除了缴纳房价款，还要缴纳公共维修基金、房屋产权证工本费、印花税、登记费、契税等，如贷款则还要每个月偿还贷款，所以3万元应属于房价的一部分。二审庭询时另补充：认购书没有杨庆华的签名，房专家公司提交的认购书是空白的，没有对杨庆华说认购书这个事情，证明房专家公司的优惠不存在，当时是虚假陈述。房专家公司二审答辩称，杨庆华的上诉请求不成立，应予驳回。杨庆华所交的团购金或者信息服务费是为了享受购房的优惠，杨庆华与房专家公司在团购方面的优惠双方都已经履行完毕。因为房专家公司提供的多种服务，包括介绍房源、带到现场看房、提供来回的车资等等，才促成了杨庆华的购房，如果杨庆华不交3万元的服务费用，杨庆华是不能与开发商顺利签订合同及获得优惠的。双方合同已经履行完毕，不存在退还的事实和依据。太和公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。杨庆华向一审法院起诉请求：要求房专家公司退回30000元团购金。一审法院认定事实：2017年12月27日，杨庆华向房专家公司支付3万元，并取得房专家公司开具的收款收据。该收据载明：付款方为杨庆华；用以结算锦绣誉峰；收款项目：□信息服务费□其他（此处未作勾选）；收款金额3万元（客户凭网签合同及收据换取发票）。2018年1月22日，太和公司（出卖人、甲方）与杨庆华及案外人黄永新（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》。约定：出卖人经批准在广宁县××五一社区大坪岗地块上建设商品房，项目核准名称为锦绣誉峰，预售许可证号为宁预许2017016号；买受人购买的商品房为上述项目中的**幢*层*房，预测建筑面积共99.67平方米，其中套内建筑面积79.71平方米，分摊共有建筑面积19.96平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5228.52元，总价款为521127元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房等。上述合同签订后，杨庆华向太和公司支付了全部购房款。太和公司于2018年4月8日向杨庆华开具房款发票161127元。一审法院另查明，房专家公司为法人独资有限责任公司，股东为*富辉煌（中国）房地产顾问有限公司。本案审理过程中，关于争讼款项3万元的性质及支付过程，杨庆华称，杨庆华认为向房专家公司支付团购费3万元后，在签订房屋买卖合同时还应该再享受以三万抵十万的优惠，即在521127元的基础上再减少10万元；杨庆华是在售楼部看房时，销售人员向杨庆华解释说支付3万元可以享受抵扣10万元房款的优惠，杨庆华认为是与实际房价抵扣。房专家公司称，该款是信息服务费，房专家公司收取该3万元，抵10万元，是团购优惠，类似批发价，房专家公司向开发商争取优惠，缴纳该3万元就实现了总价抵扣。具体的优惠在认购书中有约定，具体包括：总价先减去10万元，所得价格乘以0.98的开盘折扣优惠，加上一次性付款的折扣，最后减掉以后便是一口价的价格。杨庆华对该费用的性质是知悉并自愿缴纳的。房专家公司与*富公司是关联公司，与销售代理方存在口头合作协议。为证明杨庆华享受了购房优惠及房专家公司提供了看房等服务，房专家公司还向一审法院提交以下证据：1.《认购书》复印件（载明：卖方为太和公司、买方为黄*新与杨庆华，签约时间为2017年12月24日，认购房屋为锦绣誉峰*期*栋*房；该物业原定价680618元，优惠折扣后成交价为521127元等）。2.锦绣誉峰项目介绍客户登记表（编号0010791）原件。杨庆华质证认为，不清楚上述认购书，认购书上也没有签名。对证据2无异议，是房专家公司签名的。太和公司对上述证据1真实性、合法性、关联性均无异议，称对上述证据2并不知情。一审法院认为，根据杨庆华与房专家公司的陈述，涉案款项3万元是杨庆华为获得购房优惠而向房专家公司支付的对价，双方成立合同关系。争议焦点在于，杨庆华认为优惠的内容是在《商品房买卖合同（预售）》约定的房价521127元的基础上再减10万元，因未享受到该优惠，且3万元未在购房款中扣减，因此要求退款。而房专家公司则称优惠的内容是在《认购书》约定的原价中减少10万元，杨庆华已经享受该优惠。据杨庆华所述，其是在销售人员告知优惠内容后向房专家公司交纳3万元。房专家公司举证的《认购书》虽未出示原件，但签订《认购书》的太和公司已确认该证据的真实性，杨庆华作为签订《认购书》的当事人又未能提交反驳证据，故一审法院对该证据予以采信。由于《认购书》中明确约定房屋原定价680618元、优惠后成交价521127元，优惠金额已超过10万元，故杨庆华当时即应当知道该成交价是房专家公司收取服务费后的优惠价格。此后，杨庆华又与太和公司签订商品房买卖合同，确认交易价格为521127元，并按该价格支付了相应购房款。以上事实证明杨庆华已经享受了房专家公司提供的优惠服务，杨庆华与房专家公司之间关于支付3万元服务费用享受10万元房款优惠的合同已经履行完毕，杨庆华要求退款依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年2月28日作出如下判决：驳回杨庆华的诉讼请求。案件受理费550元，由杨庆华负担。本院二审期间，杨庆华向本院提交：1.APP数据、咨询价格聊天记录、当地中介数据，拟证明当地房价区间；2.同售楼人员聊天记录，拟证明明确免费搭车、免费陪同看房；3.介绍客户登记表，拟证明交了团购金14000元；4.证明签了认购书、证明没有房专家公司的盖章；5.证明交了首付款与签了合同；6.到账信息、民事调解书（生效证明），拟证明房专家公司退了团购金；7.同另一业主聊天记录，拟证明另一业主也讨回了团购金；8.同其他业主聊天记录，拟证明不用交团购金；9.证明同一期同一楼盘存在多家公司收取团购金；10.《介绍客户登记表》，拟证明介绍客户登记表是为销售公司服务，只是销售公司对销售员的一个登记佣金考核的记录，并非购房者承认团购金的意愿表达，也是购房者免费看房的一个记录，不能作为收取团购金的依据，而且这张客户登记表还不是杨庆华本人签名，对于房专家公司因找不到杨庆华本人签名记录，就随便捏造证据的行为很不耻；11.《认购书》，拟证明杨庆华购房时没有见过此认购书，此认购书也没有杨庆华的签名，是房专家公司为了收取不当得利而随便拿的空白认购书，像这种没有杨庆华签订的空白认购书，房专家公司一审时也拿出来做证据，一审法院对此予以采信，杨庆华不认可更不服。房专家公司经质证认为，根据证据规则，当事人举证应当在一审庭审前，包括证人也应当按照证据规则的规定在限定的时间内提交人民法院审查，超过时间房专家公司可以不予质证。杨庆华没有正当的理由也没有向人民法院申请延期举证，房专家公司不想予以质证。证据1、2、3没有关联性，真实性不清楚，证据1、2是聊天记录，聊天记录是否完整真实，房专家公司没有参与所以不清楚；对APP的数据以及当地中介的照片没有异议，售楼人员的聊天记录中，钟*恩真实存在，是有这一个中介，他反映一个重要的事实，坐车是免费的，客户也是房专家公司介绍去看楼的，钟敬恩是房专家公司的工作人员；证据3、4、5、6与本案无关，并非与本案购买的同一套房；证据7、8真实性不清楚，因为房专家公司没有参与，房专家公司的工作人员也没有参与聊天，对于真实性、完整性不能作出判断，与本案无关联，聊天的主要内容是房价，但另一方面杨庆华是知悉要交团购费的，并不存在欺诈；证据9中黄金华收款收据的真实性予以认可，说明黄金华也是购房者，也是交了团购费的，客户为张永祥的收据，是其他公司的一个收款，杨庆华想证明多个公司收取团购费，这表明不交团购费的话，购房和享受优惠是不可能的。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，本院受理的陈长连与房专家公司、太和公司合同纠纷一案【案号为：（2020）粤01民终13903号】，该案判决书载明：“本案二审中，根据陈长连的申请，准予证人黎某出庭作证，其作证称：2018年初，从网上消息得知肇庆广宁碧桂园楼盘均价在4300元/平米左右，而销售说广宁锦绣誉峰在4500-5000元/平米。2018年1月27日，销售明确免费搭车、免费看房，甚至自行前往的车费可以报销，不管是否购房，都是免费包来回（往返）费用。2018年1月28日，在楼盘现场，黎某被要求去签到，然后在《介绍客户登记表》上签名，当时只是说‘签到’，没有提及团购金。之后，说到给3万元团购金抵扣10万元，被要求签了《认购书》，黎某在销售部交了20000元定金后，另交了14000元，说将抵扣10万元，然后取得一张收据，盖章单位是房专家公司。2018年2月3日中午，黎某在售楼部交付了首期，被要求归还《认购书》原件。当日下午，签订了《商品房买卖合同》等。2018年2月4日经搜索团购金与咨询律师后，知道团购金优惠不实，并与销售协商退团购金未果。之后到广州市越秀区人民法院立案，开庭前被告房专家公司来电要求和解，黎某同意调解，房专家公司将14000元退回黎某账户。另得知，也有业主的团购金经法院立案后，佛山某被告主动退了团购金。广宁县锦绣誉峰楼盘一期销售期间还有其他多家公司出具团购金收据，分别是：房专家公司、佛山市**信息科技有限公司、佛山**房地产代理有限公司**分公司等。房专家公司针对黎某的证人证言发表如下质证意见：1.事实上有建立口头的服务合同关系，证人说没有口头协议是做了虚假陈述，其首先是通过房专家公司的关联公司带其去参观楼盘，以优惠的方式购买房屋，有认购书可以证明；2.最高人民法院相关证据规则明确，申请证人出庭应当在举证期间提出，请求法院依法处理。”再查明，黎某与房专家公司合同纠纷一案，一审法院于2018年7月16日作出（2018）粤0104民初7938号《民事调解书》，该案黎某与房专家公司达成调解协议，由房专家公司退还黎某团购金14000元。黎某与太和公司商品房预售合同纠纷一案，广东省广宁县人民法院于2020年7月14日作出（2020）粤1223民初934号民事调解书，黎某与太和公司在该案中解除了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，太和公司向黎某返还了黎某已缴纳的款项。一审期间，杨庆华在起诉状中称“于2017年12月中旬，原告本人到肇庆市××镇锦绣誉峰看房，售楼杨小姐（被告经手人）说交团购金3万元可以抵扣10万元购房，按她的要求将3万元转入广州房专家信息科技有限公司账上……”。二审期间，房专家公司称，黎某交的14000元与本案所涉的款项性质一致，黎某退房并没有实际购买房屋，钱由开发商退还给其。杨庆华称销售人员在其交纳定金的时候并没有谈及团购金及服务费，而是过了两天后告知杨庆华购房的所有人都要交纳3万元，杨庆华认为其交纳3万元是销售人员误导其交纳的，该款项属于不当得利。对于房专家公司提供的《认购书》上为何没有杨庆华签名的问题，房专家公司称，因为现场购房人数多，要完成的工作也比较多，在填写完《认购书》的内容后，工作人员拍照片就算留底了，而且太和公司一审时确认该《认购书》的真实性，说明《认购书》是真实存在的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：房专家公司应否向杨庆华返还三万元团购金。杨庆华一审起诉时称“于2017年12月中旬，原告本人到肇庆市××镇锦绣誉峰看房，售楼杨小姐（被告经手人）说交团购金3万元可以抵扣10万元购房，按她的要求将3万元转入广州房专家信息科技有限公司账上……”，其二审期间又称销售人员在其交纳定金的时候并没有谈及团购金及服务费，而是过了两天后告知其购房的所有人都要交纳3万元，其认为交纳3万元是销售人员误导其交纳的，杨庆华二审期间提交的证据不足以推翻其一审自认，本院对其二审的陈述不予采信。根据各方当事人的陈述，涉案3万元是杨庆华为获得购房优惠而向房专家公司支付的对价，杨庆华关于本案为不当得利纠纷的主张，依据不足，本院不予采纳。房专家公司为证明杨庆华享受了优惠价格，提供了时间为2017年12月24日的《认购书》复印件。杨庆华以该《认购书》并无其签名为由主张该《认购书》并非其与太和公司之间的合意。对此，本院评析如下：首先，虽然该《认购书》为复印件，但太和公司已确认该公司曾签订该《认购书》，对该《认购书》的真实性并无异议，杨庆华虽有异议，但并无提供足以反驳的相反证据，故该《认购书》的真实性可予以确认。其次，本案中，案涉《认购书》所载明的落款时间为2017年12月24日，约定“乙方（杨庆华）须签署本认购书时付清该物业定金30000元”，杨庆华系于2017年12月25日向太和公司支付定金30000元，该付款行为与该《认购书》的约定相吻合。再者，从同一楼盘关联案件中所查明事实来看，涉案楼盘的交易流程基本上为购房人先与太和公司签署认购书继而再签订商品房买卖合同，房专家公司关于该《认购书》的内容已得到杨庆华确认的主张符合该楼盘普遍的交易模式，更为合理、可信。据上，本院认定该《认购书》系杨庆华与太和公司在签订《商品房买卖合同（预售）》前所达成的合意。如前所述，该《认购书》系杨庆华与太和公司在签订《商品房买卖合同（预售）》前所达成的合意，根据现有证据，杨庆华在销售人员告知优惠条件并向房专家公司交纳3万元后，双方达成“该物业原定价680618元，优惠折扣后成交价为521127元”的合意，之后杨庆华与太和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中，再次确认了上述折扣后的购房价格，上述成交价的优惠已经超过10万元，鉴于此，杨庆华无论在确认《认购书》时还是在签订《商品房买卖合同（预售）》时，均应知道该成交价已经包含了支付3万元服务费后其所能享受的10万元优惠。退一步说，如果杨庆华认为其支付的3万元所应获得的折扣未体现在《认购书》或《商品房买卖合同（预售）》约定的成交价中，其应及时提出异议，或者在随后签订《商品房买卖合同（预售）》时再行扣减10万元，而非在《商品房买卖合同（预售）》中再次确认上述折扣后的购房价格并进行实际支付。因此，一审法院认定杨庆华已经享受了房专家公司提供的优惠服务，双方之间关于支付3万元服务费用享受10万元房款优惠的合同已经履行完毕并无不当，杨庆华要求退款依据不足，本院对其该主张不予支持。杨庆华在本案中申请证人黎某出庭作证，拟证明在另案中房专家公司向黎某退还了团购金。根据本案现有证据，黎某并未实际购房，其与太和公司达成了双方解除《商品房买卖合同（预售）》后由太和公司向其返还已缴纳款项的合意，该事实与本案情形不符，杨庆华与太和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已经履行完毕，且杨庆华一审时并无申请证人出庭作证，其二审提出申请已超过举证期限，对于杨庆华申请黎某出庭作证的主张，本院不予接纳。杨庆华二审提交的证据所反映的事实发生在一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，且该证据并不足以证明杨庆华的主张，本院不予接纳。综上所述，杨庆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费550元，由上诉人杨庆华负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年八月三十一日书记员 贾 妍苏劲丹