北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79331号原告孝竹菊，女，1961年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告王德水，男，1956年7月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告共同委托代理人孙庆童，北京市盈科律师事务所律师。被告北京墨川美业文化传播有限责任公司，住所地北京市丰台区丰管路9号院3号楼2层0210号。法定代表人蒋晓丽，总经理。被告反应堆科技（北京）有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人刘同权，总经理。第三人姜良斌，男，1985年1月10日出生，汉族，住北京市大兴区。第三人姜广林，男，1983年7月27日出生，汉族，住北京市大兴区。原告孝竹菊、王德水（以下均简称姓名，合称二原告）与被告北京墨川美业文化传播有限责任公司（以下简称墨川美业公司）、被告反应堆科技（北京）有限公司（以下简称反应堆公司，与墨川美业公司合称二被告），追加第三人姜广林、姜良斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月1日公开开庭审理了本案。二原告共同委托代理人孙庆童，第三人姜广林、姜良斌到庭参加了诉讼。墨川美业公司、反应堆公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称，案外人窦某在二原告完全不知情的情况下，恶意将北京市朝阳区世纪东方嘉园x楼x门x号房屋（以下简称涉案房屋）出售给墨川美业公司，并办理了房屋过户登记手续。随后墨川美业公司又恶意将涉案房屋出售给反应堆公司。经（2018）京0106民初27010号民事判决书确认，墨川美业公司与反应堆公司在2016年12月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效。墨川美业公司恶意将涉案房屋出售给反应堆公司并办理产权登记手续的行为，主体是墨川美业公司和反应堆公司，交易标的是涉案房屋，在双方之间形成了一个房屋买卖的法律关系，只是在办理产权登记的手续过程中，涉及到实际交易版本，网签版本、过户登记版本。丰台区人民法院已经判决墨川美业公司与反应堆公司于2016年12月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效，那么基于此合同后续过户登记合同全部应当无效。二原告在本院起诉原北京市规划和国土资源管理委员会的行政案件，申请撤销北京市规划和自然资源委员会于2017年1月10日作出的将涉案房屋登记为反应堆公司的房屋权属登记行为及撤销为反应堆公司颁发的京（2017）朝不动产权第0013568号房屋所有权证。墨川美业公司和反应堆公司过户登记版本的《存量房屋买卖合同》的签约时间是2017年1月7日，该合同的无效直接决定了行政案件的审理结果。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条规定在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一百三十八条规定，人民法院决定在行政诉讼中一并审理相关民事争议或者案件当事人一致同意相关民事争议在行政诉讼中一并解决，人民法院准许的，由受理行政案件的人民法院管辖。依据以上相关规定，恳请人民法院一并受理本案，判决墨川美业公司与反应堆公司于2017年1月7日签订的《存量房屋买卖合同》无效，并判决本案诉讼费由二被告承担。墨川美业公司、反应堆公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。姜良斌述称，之前已经确认合同无效，同意无效。姜广林述称，不同意二原告的诉讼请求。北京市丰台区人民法院确认合同无效是因为转款账单的价格对不上，但是本案合同不存在这样的情况，不能因为民事判决确认合同无效而确认本合同无效。经审理查明，涉案房屋原登记在孝竹菊名下，属于二原告夫妻共同财产。2016年10月14日，窦某持二原告于2015年12月23日向其出具的委托书，作为孝竹菊的代理人将涉案房屋出售给墨川美业公司。双方合同约定成交价格580万元，房款自行交割，该合同载明涉案房屋未设定抵押。2016年11月3日，孝竹菊由窦某代理，与墨川美业公司办理了涉案房屋的网签手续。2016年12月7日，孝竹菊由窦某代理，与墨川美业公司办理了将涉案房屋过户至墨川美业公司名下的产权转移手续。2016年12月13日墨川美业公司与反应堆公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），该合同中写明出卖人墨川美业公司的委托代理人为刘某、买受人反应堆公司的委托代理人为吴某，反应堆公司以600万元的价格购买涉案房屋。买受人向出卖人支付5万元定金，办理房屋网签登记同时支付给出卖人295万元房价款，剩余300万元若无法申办抵押贷款，买受人最迟不得超过合同签订后150天以现金形式支付给出卖人。2016年12月22日，墨川美业公司与反应堆公司签订《存量房屋买卖合同》（网签版），约定反应堆公司以480万元的价格购买涉案房屋。该合同中，付款方式和期限、房屋的交付、违约责任、税费等均空白。2017年1月7日，墨川美业公司与反应堆公司签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，该合同内容与2016年12月22日墨川美业公司与反应堆公司签订的《存量房屋买卖合同（网签版）》内容一致。2017年1月10日，涉案房屋登记在反应堆公司名下。2017年12月19日，姜广林就涉案房屋设立抵押权，取得《不动产登记证明》。2018年1月4日，姜良斌就涉案房屋设立抵押权，取得《不动产登记证明》。2018年1月22日，河北省平乡县人民法院出具（2018)冀0532民初19号民事调解书，反应堆公司于2018年1月25日前偿还姜广林借款本金480万元及利息。后姜广林申请执行，河北省平乡县人民法院于2018年2月6日查封涉案房屋：查封期限自2018年2月6日至2021年2月5日。另查，二原告曾于2017年1月向北京市朝阳区人民法院起诉，要求确认窦某代理孝竹菊与墨川美业公司于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效并要求确认二原告为涉案房屋所有权人。经北京市朝阳区人民法院、北京市第三中级人民法院审理，判决确认窦某代理孝竹菊与墨川美业公司于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2018年，二原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求确认墨川美业公司和反应堆公司于2016年12月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效，北京市丰台区人民法院经审理，以反应堆公司在与墨川美业公司无任何经济往来的情况下，在墨川美业公司仅取得涉案房屋所有权不足一周的时间即签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），明显有悖价值较大的房产交易习惯，并且反应堆公司就如何获得墨川美业公司售房信息不能提供合理的解释和证据，亦无法提供相关证据证明在二原告一直实际居住涉案房屋内的情况下是如何进入房屋确认房屋状态的，明显有违买房人应尽到的合理审慎义务，认定墨川美业公司和反应堆公司就买卖涉案房屋存在恶意串通行为，损害了二原告的合法权益，判决确认墨川美业公司与反应堆公司于2016年12月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效。现二原告诉至本院，称2017年1月7日签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是墨川美业公司与反应堆公司为了过户而签订，墨川美业公司与反应堆公司于2016年12月22日签订的《存量房屋买卖合同》已经被确认无效，但是未对双方2017年1月7日签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》予以处理，因而要求确认双方于2017年1月7日签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。上述事实，有（2017）京0105民初4662号《民事判决书》、（2018）京03民终6113号《民事裁定书》、（2018）京0106民初27010号《民事判决书》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，墨川美业公司、反应堆公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃了答辩和质证的权利。墨川美业公司与反应堆公司就涉案房屋分别于2016年12月13日、2016年12月22日、2017年1月7日签订了三份涉案房屋买卖合同。其中，双方于2016年12月22日签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》后，于2017年1月7日又签订的一份内容相同的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，双方关于买卖房屋的意思表示并没有发生改变。根据当事人自认及现有证据可证实墨川美业公司与反应堆公司就买卖涉案房屋存在恶意串通行为，损害了二原告合法权益，且生效判决已据此判定双方于2016年12月22日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。结合上述情况，墨川美业公司与反应堆公司于2017年1月7日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》亦应认定无效，二原告的诉请事项具有事实和法律依据，本院予以准许。墨川美业公司、反应堆公司未到庭不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告北京墨川美业文化传播有限责任公司与被告反应堆科技（北京）有限公司于二〇一七年一月七日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。案件受理费22600元，由被告北京墨川美业文化传播有限责任公司、被告反应堆科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告北京墨川美业文化传播有限责任公司、被告反应堆科技（北京）有限公司负担（原告孝竹菊、原告王德水已垫付，被告北京墨川美业文化传播有限责任公司、被告反应堆科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内直接给付原告孝竹菊、原告王德水）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  唐伟伟审 判 员  窦京京人民陪审员  陆向军二〇二〇年八月二十五日法官 助理  李丹丹书 记 员  尤振帅