陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异513号案外人：李丽萍，女，1989年8月5日出生，汉族，住山西省万荣县。申请执行人:西安金鹰国际购物中心有限公司（原申请执行人：西安金鹰雁塔购物中心有限公司），住所地西安市高新技术开发区科技路37号海星城市广场。法定代表人：邵健，该公司总经理。委托代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被执行人：西安中登房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。被执行人：西安中登实业（集团）有限公司，住所地西安泾河工业园泾渭一路。法定代表人：李红梅，该公司董事长。西安金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）与陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业公司）、西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）借款合同纠纷一案，本院在执行中，案外人李丽萍以本院查封的被执行人中登房地产公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路中登文景时代，商品房预售证号：2013268号，第3幢2单元20902号房屋属其所有为由向本院提出书面异议申请，并提供了相应的证据。就案外人李丽萍提出的执行异议，因案件事实清楚，权利义务关系明确，本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。案外人李丽萍称，请求法院终止（2016）陕01执1240号协助执行通知书、执行裁定书的执行，解除对案外人所有的位于西安市经济技术开发区××路“中登文景时代”项目3幢2单元4层0902号房屋的查封与拍卖。申请理由：法院在执行金鹰公司申请执行中登房地产公司合同纠纷一案中查封的中登文景时代第3幢2单元9层20902号房屋，属于案外人所有。案外人李丽萍于2015年9月10日订房，并领内部认购单一份。2016年8月16日其与中登房地产公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》，购买了位于西安市经济技术开发区××路“中登文景时代”项目中一期第3幢2单元9层20902号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为90.71平方米，单价为6300元/平方米，总价571473元，并已支付全部房款，是被执行房产合法所有权人。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求法院裁定终止执行，解除查封。申请执行人金鹰公司称：案外人提交的证据不符合法律法规规定的解封条件及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不应予以解封。首先，案外人提交的中登公司与案外人签订的《商品房买卖协议》并非商品房网签备案协议，并且该协议未记载签订日期，但结合案外人提交的其《3号楼内部认购单》中显示的订房日期为2015年9月10日，在人民法院查封涉案房屋之后，可判断其不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的条件。其次，案外人未提交任何证据证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。再次，案外人仅提供了中登公司出具的房款收据，在没有转款凭证佐证的情况下，不能判断已支付全部房款的真实性。此外，案外人提供的《商品房买卖协议》第六条记载:“买受人按‘陕西开远瑞昶置业有限公司易货’方式按期付款”。中登公司出具的《收据》中收款事由记载：“陕西开远瑞昶置业有限公司易货”。若涉案房屋是案外人通过中登公司欠付陕西开远瑞昶置业有限公司相关款项而冲抵支付购房款，而案外人未向法院提供能证明中登公司以房抵债时欠付陕西开远瑞昶置业有限公司款项的证据，金鹰公司则就陕西开远瑞昶置业有限公司与中登公司之间债权债务关系的真实性不予认可。即使案外人能提供证据证明上述债权债务关系的真实性，案外人还应提供证据证明在法院查封之前，陕西开远瑞昶置业有限公司、案外人与中登公司已签订合法有效的书面抵款协议。否则，在没有欠款事实、抵款协议等证据相佐证的情况下，不能判断以房抵债的真实性，不能证明其符合已支付全部价款或者按照合同约定支付合同价款的条件。最后，案外人未提交证据证明其积极要求中登公司办理涉案房屋的网签备案手续。案外人怠于行使自己的权利，对房屋未办理过户登记存在过错。综上所述，请人民法院依法审查并驳回案外人的申请，以维护金鹰公司的合法权益。本院查明，金鹰公司与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，本院依法作出的（2014）西中民三初字第00290号民事判决书已经发生法律效力。因中登房地产公司、中登实业集团公司未履行生效法律文书所确定的义务，金鹰公司于2016年8月17日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。另查明，本案在诉讼过程中，本院于2015年2月12日以（2014）西中民三初字第00290号民事裁定书、（2014）西中民三初字第00290号协助执行通知书依法查封了被执行人中登房地产公司名下位于西安市经济技术开发区××路中登文景时代项目（商品房预售证号：2013268号）第三幢2单元包括案涉3-20902号在内的共计47套房产。执行中，本院于2019年10月16日作出（2016）陕01执1240号之三执行裁定书，裁定继续查封被执行人中登房地产公司名下的上述共计47套房产，续查封期限为三年。案外人李丽萍为支持其异议主张向本院提交了以下证据：1.编号3-20902号《商品房买卖协议》（无签订日期）。该协议书载明：出卖人中登房地产公司与买受人李丽萍签订该协议，约定由买受人购买中登文景时代项目中的第3幢2单元9层20902号房产，建筑面积为90.71平方米，单价均为6300元/平方米，总价为571473元。付款方式为：陕西开远瑞昶置业有限公司易货；2.中登房地产公司出具的0009143号收据，该收据载明：交款人为李丽萍，金额571473元，收款事由为3-2-902，90.71㎡，陕西开远瑞昶置业有限公司易货时间2016年8月16日；3.中登文景时代3号楼内部认购单，备注：3#20902号房为陕西开远瑞昶置业有限公司与中登集团易货。若客户退房，则由陕西开远瑞昶置业有限公司与客户据实处理。上述事实有民事判决书、执行裁定书、商品房买卖协议、收据等证据在卷予以佐证。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人李丽萍虽主张其与被执行人中登房地产公司签订了购买位于西安市经济技术开发区××路中登文景时代项目3-20902号房屋的《商品房买卖协议》，并已支付全部购房款，但经本院调查，该《商品房买卖协议》无签订日期，无法认定案外人在本院查封案涉房产之前已与被执行人中登房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，且根据案外人提交的证据材料显示，购房款交款方式为陕西开远瑞昶置业有限公司易货，且无交款凭证或银行流水证明，无法证明其易货购房的真实性。故案外人李丽萍所主张的执行异议申请不符合上述规定，其异议理由不能成立，本院依法不予支持。因被执行人中登房地产公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下案涉房产的查封行为于法有据，并无不当。另，案外人李丽萍如对案涉查封房产主张实体权利，可依法通过案外人异议之诉予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人李丽萍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年八月十八日书记员  樊 辉