山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初4336号 原告：冯相东，男，1976年8月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李普安，山东全和律师事务所律师。 被告：枣庄中安城建开发有限公司。 住所地：枣庄市市中区青檀路152号。 法定代表人：刘媛，总经理。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 原告冯相东与被告枣庄中安城建开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理房屋权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告自2017年6月15日起至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额517036元为基数按照日万分之一向原告支付违约金；３、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第二项违约金计算基数购房款总额为518096元。事实与理由：2012年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款517036元，2013年10月被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告未按照约定将权属登记备案所需的资料报产权登记机关备案，未按照约定协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今尚未取得房屋所有权证书。综上，原告为维护其合法权益，为此诉至法院。 被告辩称，1、办证不是被告的义务而是产权登记机关的工作，根据合同及商品房管理条例的规定，被告即开发商的义务是将办理产权登记的资料交产权登记机关备案，请求法院驳回原告的诉讼请求。2、原告办理产权证欠缺的条件是该道南里所有业主没有全部交齐专项维修资金。根据合同第二十二条税费约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费”。而该道南里项目的购房户并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修资金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记。3、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，原告应先缴纳住宅专项维修资金，被告才能履行办理产权登记的申请，原告不履行缴纳维修资金义务，被告无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务。4、原告要求逾期办证违约金超过诉讼时效的诉讼请求没有事实依据。违约金立法的依据是有实际损失产生，自原告交接到房屋后，在转让其购买的房屋或抵押房屋时会有损失产生，其余情况下要求逾期办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则其逾期办证违约金不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房款《收据》三张；3、《业主户维修基金交存证明》一份；4、枣庄华润燃气有限责任公司燃气本一份。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、枣庄市市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》；2、《逾期违约金确认支付单》一份。被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中安城建开发有限公司投资开发了“道南里棚户区安置小区”房地产项目，并取得了商品房预售许可证:(枣)房预售证第1217号。 2012年11月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份编号为YS0006589的《商品房买卖合同》，原告以518096元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区房屋。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述合同签订后，被告于2014年7月9日将涉案房屋交付给原告，原告实际支付给被告商品房购房款518096元，被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。被告枣庄中安城建开发有限公司应当承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2014年7月9日，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自其后90日起一直延续至今，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2020年7月23日网上提交诉状诉至本院，故自2017年7月23日起的违约金未超诉讼时效，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告有将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告冯相东办理房屋所有权转移登记； 二、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告冯相东违约金（以518096元为基数，计算时间自2017年7月23日起至办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）； 三、驳回原告冯相东的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1218元，减半收取计609元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  杨 斌 二〇二〇年八月十八日 法官助理  刘春梅 书 记 员  刘潇蔓