浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初1111号 原告(案外人)：张家港市元鸿机械有限公司，住所地：江苏省张家港市杨舍镇乘航河东路98号。统一社会信用代码：91320582684932967U。 法定代表人：朱小奕。 委托诉讼代理人：金亮贤、杜志雷，浙江丽大律师事务所律师。 被告：中国银行股份有限公司丽水市分行，住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街440号，社会信用代码：91331100148861595A。 负责人：许文醉，任分行行长。 委托诉讼代理人：施展鹏、吕雨时，浙江博翔律师事务所律师。 第三人：丽水市优耐克水性树脂科技有限公司，住所地：丽水市水阁工业区石牛路71号，统一信用代码：913311006807245974。 法定代表人：卢子标。 委托诉讼代理人:谢振铭。 原告张家港市元鸿机械有限公司（以下简称元鸿公司）为与被告中国银行股份有限公司丽水市分行（以下简称中国银行丽水分行）、第三人丽水市优耐克水性树脂科技有限公司（以下简称优耐克公司）案外人执行异议之诉一案，于2020年3月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员应利静担任审判长，人民陪审员吕颍英、徐培军参加评议的合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告元鸿公司的委托诉讼代理人杜志雷、被告中国银行丽水分行的委托诉讼代理人施展鹏、第三人优耐克公司的委托诉讼代理人谢振铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告元鸿公司诉称，原告与第三人优耐克公司曾有过货物买卖行为，原告将原材料出售给第三人，但第三人一时没有能力支付货款，货款价值人民币120万元整。2016年7月21日，原告与第三人协商并最终达成一致，将第三人位于厂区内的十一号综合楼地上建筑物出租给原告，用租金抵付货款，租赁期限为15年。第三人与被告中国银行丽水分行之间有金融借款行为，第三人将厂区内的部分土地使用权作抵押担保，而原告与第三人租赁合同指向的租赁标的物就在该抵押土地之上(注：第三人与被告之间的抵押标的物只是土地使用权，而未包括地上建筑物)。后因第三人不能归还借款而引发纠纷，经丽水市莲都区人民法院审理，现已裁定并生效，裁定书号为(2016)浙1102民特00172号。该案已交由丽水市莲都区人民法院执行局执行。第三人因贷款而抵押 的土地使用权将被拍卖。该拍卖行为必将连同地上建筑物一并拍卖。但这样一来势必侵犯了原告的合法权益。原告认为：第一，该地上建筑物已经出租给原告，原告依法可以行使承租人权益，以确保原告的合法权益。第二，该建筑物并未设置抵押，抵押的只是土地使用权，土地使用权可以拍卖，但考虑到地上建筑物并未进行处置，拍卖行为势必要牵涉到地上建筑物。因此，应该暂停拍卖，在地上建筑物涉及的相关债权债务处理完毕后才可以进行。第三，如果要一并拍卖，拍卖款不能作为归还银行的款项，银行只享有土地拍卖取得的相应款项。第四，根据买卖不破租赁的原则，该租赁合同依然有效，各方都应当保证该租赁合同的履行，除非承租人愿意解除租赁合同。为此，原告提起诉讼，请求法院依法撤销裁定，阻止地上建筑物的拍卖行为，具体诉请判令：一、撤销（2019）浙1102执异51号执行裁定书；二、确认原告元鸿公司与第三人优耐克公司于2016年7月22日签订的房屋租赁协议有效；三、停止对第三人坐落于丽水市莲都区××工业区××路××路××的11号综合楼的拍卖行为。 被告中国银行丽水分行辩称，一、答辩人非常同意法院原来驳回原告的这些理由以及所引的法律依据；二、答辩人认为非常关键的一点，本案所涉及的租赁合同并非法律意义上的一个租赁合同。根据原告提交的证据材料，答辩人认为案涉所谓的租赁合同系第三人以其房屋所有权抵偿其原来欠原告的款项，系欠款抵作租金。这并非法律意义上的租赁合同，而是债权债务合同关系，系合同之债。所以答辩人认为原告不能以案涉所谓的租赁权来对抗答辩人的抵押权以及执行行为。原告的诉讼请求应当予以驳回。 第三人优耐克公司辩称，一、原告元鸿公司和第三人优耐克公司的合同签订代表双方利益，合同签订客观、真实。该房屋租赁协议系2016年签订，由于优耐克公司欠元鸿公司设备款120万元，当时负责公司资金调度的卢子标突然失联，故在银行查封优耐克公司账户并起诉优耐克的情况下，元鸿公司向优耐克公司提出结账要求无可非议。当时该公司向优耐克提出，假如没有资金结算的话就拆回相关设备。由于该设备系省科技厅投资，若设备不完整或不存在，企业将会有更大的后果产生，即承担项目资产丢失被追责的后果。当然，假如不及时同元鸿公司清账，设备残缺或设备产权不明晰的话，则也会对公司造成挪用项目资金而追责的可能。万般无奈下，优耐克公司只能将属于公司资产的办公楼使用权以房屋租赁的方式出让给元鸿公司，用于结算项目设备款。该方案经双方协商后达成初步协议。在协议签订阶段，由于元鸿公司根本就没有要房屋使用权的愿望，只看重的是早日收回账款，而优耐克公司方也认为只要公司正常运行应当很快会收回该使用权。故最初该协议签的时间特别长，即三十年。当然协议另行作了两点规定，即只要优耐克公司支付120万元账款，该房屋使用权当即可收回。同时还补充了协议规定，约定该协议要由公司大股东卢子标的认可后才能生效执行。后获悉卢子标被判刑，且其公司股份已不属于卢子标后，即不再需要经由卢子标同意才可，故才于2019年元月开始执行该协议。综上，该协议是完全客观、真实的，而且协议现已在履行中。 二、优耐克公司利用未抵押的房屋使用权和元鸿公司签订合同合法有效。1.优耐克公司仅以裸地办理了银行抵押贷款手续。优耐克抵押给中国银行的土地地块为丽（开）国用（2013）第7093号59.8亩；丽（开）国用（2013）第7094号18.65亩；丽（开）国用（2011）第73号15.61亩。三块土地共计90余亩，当时该地块土地评估价为每亩30万元，后公司以三块土地作抵押物同中国银行签订《最高额抵押合同》，在2747.15万元的最高额内同银行办理抵押登记。优耐克公司向中国银行贷款的总额为1580万元，而合计三块裸地的市价为2700余万元，高于贷款数额，符合银行放款标准。2.银行也没有对该地块地上部分在建房产进行评估作价、抵押登记。该综合办公楼自开工建设后，长期处于半完工状态，故一直到现在没领房产证。银行在办理土地抵押登记时也未组织对该地块地上部分建筑进行评估作价，也未在抵押物中作登记。3.银行曾以该土地证作过价，证实办理土地抵押手续时不含地上部分的房屋。2016年年初，优耐克公司准备办理该土地以上的建筑物房产证时，由于涉房土地证在中国银行，因此提出过申请临时借用该土地证。但银行以提供该土地证需交400万（抵押金）保证金为由，并未将土地证直接提供给优耐克公司。该土地证编号为丽（开）国用（2011）第73号共15.61亩，按当时裸地市价每亩30万元计为400余万元，同样说明当时抵押给银行的土地仅为裸地，不含地上部分资产。综上说明，优耐克公司和元鸿公司在签订房屋租赁协议时，其标的物即该房屋的使用权是没有争议的，其协议合法有效。 三、根据相关法律规定，该房屋拍卖款银行不享有优先受偿权。由于优耐克公司抵押给银行的国有土地面临司法拍卖，根据《物权法》第一百八十二条“房随地走”的规定，地上部分将同时拍卖。又根据《担保法》第五十五条、《物权法》第二百条的规定，建设用地使用权抵押后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产，但在行使抵押权时，可以将新增建筑物一并处分，抵押权人对新增建筑物一并处分，抵押权人对新增建筑物变现价款无优先受偿权。因此，本案地上部分财产变卖后的优先受偿权不在银行。依第三人的理解为土地证编号为丽（开）国用（2011）第73号地块国有土地及房产可单独拍卖，拍卖所得款优先清偿抵押给中国银行的土地价款400万元，超过部分，则优先清偿优耐克公司和元鸿公司的债务。 四、基于目前的状况，如果再走司法程序会对优耐克公司资产处置带来更长时间的推迟，故建议简化手续，采取庭外和解、协商解决的方法来处理本案。1.动员元鸿公司不再提出起诉，让拍卖快速进入程序；2.由法院作出该办公楼带租拍卖公告，依法保护元鸿公司经济利益；3.丽（开）国用（2011）第73号地块国有土地及房产单独拍卖，拍卖所得款优先清偿抵押给中国银行的土地价款400万元，超过部分，则优先清偿优耐克公司和元鸿公司的债务，解除原优耐克公司和元鸿公司的房屋租赁合同，防止出现优耐克公司和中国银行、元鸿公司新的矛盾；4.在有关部门的协调下通过其他协议方式帮助优耐克公司和元鸿公司进行清偿。 经审理查明：2015年12月3日，第三人优耐克公司与本案被告中国银行丽水分行签订了编号为2015年丽中银合人抵字第504号《最高额抵押合同》，合同约定，第三人以其所有的坐落于丽水市莲都区××工业区××路××号的土地使用权［土地使用权证号：丽（开）国用（2013）第7093号、丽（开）国用（2013）第7094号］及坐落于丽水市莲都区××工业区××路××路××的土地使用权［土地使用权证号：丽（开）国用（2011）第73号］对被告与第三人之间自2015年12月2日至2016年12月30日期间的债权本金余额为人民币27471500元的债权提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。后被告依约向第三人发放了贷款。 借款后，第三人未及时履行还款义务，本案被告向本院申请实现担保物权。本院于2016年5月10日作出（2016）浙1102民特00172号民事裁定书，裁定如下：对丽水市优耐克水性树脂科技有限公司所有的坐落于丽水市水阁工业区石牛路71号的土地使用权［土地使用证号：丽（开）国用（2013）第7093号、丽（开）国用（2013）第7094号］及坐落于丽水市××工业区××路××路××的土地使用权［土地使用权证号：丽（开）国用（2011）第73号］采取折价或者拍卖、变卖等方式进行变价，本案被告对变价后所得款项就借款本金人民币15980000元及产生的利息、罚息和实现债权费用50000元等在最高额抵押权27471500元的范围内优先受偿。 该案执行过程中，本案原告元鸿公司对上述相关房产主张租赁权，并提交了2016年7月22日其与本案第三人签订的《房屋租赁协议》，本院于2019年8月27日作出（2016）浙1102执3772号执行裁定，裁定元鸿公司对坐落于丽水市水阁工业区茶岭路与石牛路交叉路口的土地使用权上的附属建筑物上的租赁权不得对抗申请执行人中国银行丽水分行。元鸿公司对该执行裁定不服，提出执行异议。本院于2019年12月11日作出（2019）浙1102执异51号执行裁定书，裁定驳回元鸿公司的异议。 另查明，1、2016年7月22日，本案原告作为甲方与第三人作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，约定，甲方以清账方式一次性结算人民币120万元给乙方（此款在乙方未结算甲方货款中抵扣），用于租用乙方整幢综合楼的租金支出（优耐克11号综合楼）；乙方同意甲方享有十五年该幢综合楼的使用权；起止时间为2016年10月1日至2031年9月30日；租赁期内乙方如办理产权变更等原因需收回或提早收回使用权时，应一次性支付120万元的租赁费归还给甲方，并将甲方后续投入在房屋上的实际支出赔付损失。2、案涉11号综合楼建于丽水市水阁工业区茶岭路与石牛路交叉路口的土地上，该土地上的建筑物于2012年完工，但至今未取得产权证。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的当事人身份信息、房屋租赁协议、（2016）浙1102执3772号执行裁定书、（2019）浙1102执异51号执行裁定书及各方当事人庭审陈述。 本院认为，本案被告中国银行丽水分行与第三人优耐克公司之间办理了土地使用权抵押登记，本院于2016年5月10日裁定支持本案被告实现担保物权。根据现有证据材料及当事人庭审陈述，讼争的综合楼并非案涉抵押权设立后新增的建筑物，而是在抵押合同签订之时即已存在，只是未办理房屋产权证。根据物权法第一百八十二条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。另，根据查明的事实，本案原告与第三人之间的《房屋租赁协议》系在抵押权登记之后所签订，根据物权法第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故综上，原告诉请要求停止对案涉综合楼的拍卖行为无事实与法律依据，本院不予支持。对于原告要求撤销（2019）浙1102执异51号执行裁定的诉请，根据相关法律规定，对案外人执行异议之诉，若法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定自动失效。而本案所审查的范围主要为原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的该诉请，本院予以驳回。对于原告要求确认案涉房屋租赁协议有效的诉请，该诉请亦不属于本案审查范围，且不论该协议是否有效，其均不能对抗法院对案涉房产的拍卖行为。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告张家港市元鸿机械有限公司的诉讼请求。 案件受理费15780元，由原告张家港市元鸿机械有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  应利静 人民陪审员  吕颖英 人民陪审员  徐培军 二〇二〇年八月二十七日 代书 记员  钟梓元