河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初5066号原告:高风枝，女，1967年4月7日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：王新四，男，1968年5月17日出生，汉族，住河南省确山县。系高风枝丈夫。被告：驻马店市星海置业有限公司，住所地：驻马店市交通路西段（制药厂对面），统一社会信用代码：91411700091741778U。法定代表人：谢永飞，总经理。委托诉讼代理人:杨柳青，女，1998年12月18日出生，汉族，住河南省汝南县。系驻马店市星海置业有限公司职员。原告高风枝与被告驻马店市星海置业有限公司（以下简称星海置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高风枝的委托诉讼代理人王新四,被告星海置业公司的委托诉讼代理人杨柳青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高风枝诉称，2016年3月14日原告在被告的售楼部买了一套房子，当时合同签订交房的日期是2017年9月30日，但是被告一直到2019年1月7日才交房，被告逾期交房465天。原告没能按照合同约定的日期搬入新房入住，被告的违约给原告造成很大的经济损失。按照合同约定，被告应当赔付原告违约金14407元。2018年8月31日，被告向原告承诺，如果2018年9也30日不能按时交房，从2018年9月份当月开始，每月以现金的方式向每户业主支付1000元的房屋租赁费作为补偿。被告2019年1月份才交房，比承诺日期晚5个月，应当赔偿原告租赁补偿费5000元。原告要求被告支付逾期交房违约金和房屋租赁补偿费共计19407元，被告以种种理由推脱，没有支付。请求：一、判令被告赔偿原告延期交房违约金14407元及房屋租赁费用补偿款5000元。共计19407元。二、本案诉讼费由被告承担。被告星海置业公司辩称，一、交房是因为有连阴雨天气和政策因素要求停工的，根据原被告签订商品房买卖合同附件四第十二条的约定,原告所诉的逾期期交房天数应扣除连阴雨天气和政策因素要求停工的天数，具体天数以文件为准，具体扣除天数参照相应的生效判决;二、违约是因为天气、政策等合同约定的情形，违约金约定数额过高,被告请求法院核减。经审理查明，2016年3月14日，原告高风枝（××）与被告星海置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定：1、××购买出卖人开发的位于驻马店市××大道与交通路交叉口东北侧红星国际广场××号楼（商住小区）××单元××号房一套；2、商品房预售许可证为驻房字第××号；3、建筑面积为89.94㎡，单价为3444.97元/平方米，总价款为309841元；4、付款方式为：××于2016年3月14日交纳首付款110841元，余款19.9万元整，办理银行贷款，同时备齐按揭资料，并在7日内与银行签订借款抵押合同，否则出卖人有权解除合同；5、合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知××的;2.见附件……。合同第九条约定:出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之壹的违约金等条款。合同附件四《合同补充协议》第12条中约定：合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知××的；2.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……。合同签订后，原告依约交纳全部房款共计309841元。后被告于2019年1月7日将涉案房屋交付原告。故原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。一、庭审中，被告向本院提交以下证据：1.中华人民共和国建筑工程施工许可证一份，编号4128012015111801.01，载明涉案工程开工日期为2015年10月1日，被告向本院提交该证据用于证明涉案房屋于2015年10月1日开始施工。2、2019年12月19日驻马店市气象服务中心制作的气象服务资料及2017年11月21日驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件。被告向本院提交该证据用于证明具体应扣除的天数，天气原因应当扣除186天，应政府要求，停工42天，共计扣除天数228天。3、驻马店市中级人民法院（2019）豫17民终815号民事判决书一份。被告向本院提交该证据用于证明驻马店市驿城区人民法院及驻马店市中级人民法院关于该类型案件已有的生效判决。扣除了连阴雨天气和政策因素要求停工的天数。原告对以上证据质证称以上证据与本案无关，对相关情况被告应有预判。二、原告提交“关于住宅一期交付时间说明”，该“交付说明”载明主要内容有：红星国际广场A地块住宅一期（11#、16#、17#、20#、21#、23#、26#），由于公司各方面原因，未能在承诺的2018年8月31日交房，对此，公司负有不可推卸的责任，根据目前实际验收进度，一期工程竣工备案将于2018年9月30号之前完成，届时即可向一期业主办理合格交房手续。如果2018年9月30号不能按时交付，同意按照业主提议从2018年9月份当月开始，每月以现金的形式向每户业主支付1000元的房屋租赁费用作为补偿，并按照《商品房买卖合同》相关条款以及补充协议相关约定，妥善处理延期交房违约金赔付问题。原告用以证明因被告严重逾期交房，被告承诺自2018年9月当月开始，每月向每户业主支付1000元房屋租赁费用作为补偿。被告质证称，对证据真实性无异议，证明目的有异议。对原告所主张的5个月的赔付时间及赔偿金不予认可，因为该房交房时间为2019年1月7日，应据实算。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据及双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，原、被告于2016年3月14日签订的商品房买卖合同，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。原、被告应当依照合同约定全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约交纳了全部购房款，履行了合同义务，而被告未按合同约定的履行期限即2017年9月30日前履行交房义务，构成违约。现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称，因政府相关停工政策及连阴雨天气原因应当扣除逾期天数228天，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，被告提交2017年11月21日由驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室下发的《关于实施冬季“封土行动”的紧急通知》（驻环攻坚办[2017]195号）文件，主张因政策性停工应扣除逾期交房天数42天，因《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。”被告主张的政策性停工日期在合同约定的交房日期之后，且被告主张因天气原因应扣除逾期交房天数186天，但未向本院提供施工日志证明具体停工天数，故对于被告上述辩称理由，本院不予采纳。关于逾期交房违约金数额，合同约定：逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之壹的违约金。依据合同约定，违约金应从2017年10月1日起计至被告实际交付房屋之日，即2019年1月7日止，共计464日，按已付购房款309841元的日万分之一计算，计款14376.62元（309841元×0.0001/日×464日）。该违约金约定标准并不过高，本院以该数额支持原告的诉讼请求，原告请求超出部分，本院不予支持。关于房屋租赁费用补偿款，逾期交房后，被告于2018年8月31日向业主出具交付时间说明一份，承诺“2018年9月30号不能按时交付，同意按照业主提议从2018年9月份当月开始，每月以现金的形式向每户业主支付1000元的房屋租赁费用作为补偿”。故原告请求被告支付房屋租赁费用补偿款，符合双方约定，本院应予支持。但考量被告已于2019年1月7日向原告交房，故房屋租赁费用补偿款应截止至2019年1月7日，经计算，被告应支付房屋租赁费用补偿款为4300元（1000元÷30天×129天），原告请求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市星海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告高风枝支付逾期交房违约金14376.62元以及房屋租赁费用补偿款4300元。二、驳回原告高风枝的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元（已减半收取），由原告高风枝负担5元，由被告驻马店市星海置业有限公司负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张伟光二〇二〇年八月二十一日书记员  李亚平