四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 2020)川1622民初1885号 原告：武胜众生物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇杰宇小区，统一社会信用代码9151162277297282X0。 法定代表人：曹甲云，经理。 委托诉讼代理人：张新坤，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李建君，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：李隆琼，女，1956年9月14日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：王建军（系李隆琼之子），1979年10月6日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告武胜众生物业管理有限公司与被告李隆琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后,依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告武胜众生物业管理有限公司的委托诉讼代理人张新坤、李建君，被告李隆琼及其委托诉讼代理人王建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告武胜众生物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年5月1日至2019年11月30日期间的物业管理费8056.08元、二次供水加压费558.33元，合计8614.41元；2.判令被告交纳逾期物业管理费的违约金6634.38元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告所在的武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会订立《物业管理委托合同》及补充协议，协议第22条第1项约定：物业服务费按住宅房屋每平方米1元/每月向业主收取；补充协议第22条约定：管理服务费收取时间为每年12月1日至当年12月31日止一次性收取当年12月1日至交年11月30日一整年的物业管理服务费，业主和物业使用人未按期交纳物业管理服务费，自逾期之日起开始计算违约金，每年违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理费总额为基数，缴纳24%的违约金，违约金时间按实际产生的违约时间计算。被告房屋面积120.24平方米，收费标准为1元/㎡，二次供水加压费100元/年。原告多次要求被告履行合同义务，被告以各种理由拒绝支付。综上，原告按照合同约定，履行了对小区配套设施和相关场所维修、养护、管理的义务，被告享受了原告提供的服务，理应支付相关物业服务费。据此，根据国务院《物业管理条例》第12条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条之规定，特诉讼至法院，请求依法保护原告的合法权益。 被告李隆琼辩称，1、原告诉称与小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，被告没有参加业主委员会选举，更没有委托任何人与原告签订物业服务合同，被告丈夫王云贵于2013年只与武胜县顺欣物业管理有限公司签订过物业管理服务合同，原告何时进入小区服务被告不知情，直至收到法院传票也没有见过原告的物业服务合同；2、小区人员复杂、混乱，安全性差，物业疏于管理、保养和维修，消防不到位，保安不认真履职，广告到处乱拉，小区绿化长期不管理，杂草丛生，清洁卫生极差；3、被告楼上29楼4号住房长期喂养鸽子，致使原告丈夫因肺癌休息不好病情恶化，于2018年去世，在此期间被告多次向原告反映，原告均置之不理；4、原告主张违约金适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号错误，该规定是为民间借贷制订，被告与原告之间无任何资金融通行为，原告的请求适用法律错误。综上，请求驳回原告的诉讼请求，赔偿被告精神损失100000元，并承担本案产生的诉讼费及一切费用。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了1、营业执照、资质证书、被告身份信息，证明双方主体资格；2、《物业管理委托合同》及补充协议，证明原告合法取得凯旋城物业服务管理资格及收取物业服务费、违约金的标准；3、四川合众测绘公司对小区房屋面积的测绘报告表，证明被告房屋面积为120.24㎡；4、武胜县顺欣物业管理有限公司委托原告收取物业管理费的委托书，证明该公司委托原告向被告收取从2014年5月至2019年11月30日未缴纳物业管理费；5、缴费通知，证明原告在小区公示栏张贴通知要求被告缴纳物业服务费。被告的质证意见为：认可武胜县顺欣物业管理有限公司与原告签订的合同，2013年被告接房时，向该公司交了2000元押金未退还被告，该押金已抵作物业费，对《物业管理委托合同》及补充协议不予认可，理由是被告未在该合同上签字；原告在补充协议中对违约金的约定不符合法律规定。 被告提供的证据为照片复印件7张，证明原告从事小区物业服务期间清洁、环境、卫生及管理脏、乱、差，未尽到职责的情况。原告对被告提供的证据质证意见为：由于被告提供的证据系复印件，又未提供原始载体，对照片的三性均不予认可。 上述证据经本院审查，对双方当事人经当庭质证后无异议的证据，能够证明案件客观事实，与待证的案件事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证意见如下：1、被告对2014年5月1日至2015年5月1日武胜县顺欣物业管理有限公司物业服务期间的物业服务费主张以交纳的押金2000元抵偿物业服务费的异议，原告提供了武胜县顺欣物业管理有限公司委托原告代收物业服务费的委托书和物管费结算表，从物管费结算表中记录反映被告之夫王云贵所交的押金2000元已经抵偿了2013年5月1日至2015年11月21日的物业服务费，不足部分为404元未支付。因此，被告抗辩理由不能成立；2、被告对《物业管理委托合同》及补充协议提出异议。认为被告在该合同中未签字不对其产生法律效力。本院认为，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用”、第八条“物业管理区域内全体业主组成为主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，被告所在凯旋城小区业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》及补充协议，对小区全体业主产生法律效力，被告主张其本人未在《物业管理委托合同》及补充协议上签字，《物业管理委托合同》及补充协议对其无约束力不符合法律规定，本院不予采信；3、关于被告对补充协议中违约金约定“按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理费总额为基数，缴纳24%的违约金”的异议。原、被告双方的法律基础关系为物业服务合同关系，并非民间借贷关系，原告在补充协议中对违约金违约适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，属于适用法律错误，且按照该约定计算违约金显然与《物业管理委托合同》的合同目的相背，明显超过原告因被告违约所造成的实际损失，违反了公平原则，被告的异议理由成立，本院予以采信；4、关于原告对被告提供的照片7张的异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体”的规定，被告未提供该组照片的原始载体，即不能证明该证据来源的合法性、真实性，原告的异议理由成立，该组照片本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告武胜众生物业管理有限公司是一家于2005年6月27日依法登记成立经营范围以物业管理、小区机电设备维修等为经营范围的物业管理公司。2015年12月1日，原告经武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会公开选举聘任，从事该小区物业管理服务，并签订了《凯旋城小区物业管理委托合同》，合同第十八条委托管理期限约定：“1、委托管理期限为四年，自2015年12月1日0时起至2019年12月1日0时止，合同期满经业主委员会同意在同等条件下优先续聘。2、物业费的调整，须经甲方同意。甲乙双方依据武胜县城的实际情况物价指数，在广泛征求意见后，依照相关程序进行。乙方不得擅自提高和降低物业管理费”。第二十二条物业管理服务费约定：“1、自签订物业合同之日起物业管理服务费按每月每平方米暂定1.00元/月计算；非住宅、商铺、门市按建筑面积每月每平方米暂定1.00元向业主或物业使用人收取。……”；第二十六条其它乙方向业主和物业使用人收费标准如下“二次供水加压费8（含8楼）楼以上按实际计算，由乙方向物业使用人收取每年100元（户）”。2018年3月17日，原告与武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会又签订了《补充协议》，约定第二十二条物业管理服务费“业主应自物业交付之日起计算交纳物业管理服务费用。（4）业主和物业使用人未按期交纳物业管理费，自逾期之日起，每日按年应交管理服务费总额（按中国人民银行贷款利率4倍的标准）交纳违约金”修订为：“业主应自物业交付之日起计算交纳物业管理服务费用。（4）业主和物业使用人未按期交纳物业管理费，自逾期之日起开始计算违约金，每年违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理费总额为基数，缴纳24%的违约金。违约金时间计算，按实际产生的违约时间计算违约金时间”。被告李隆琼是武胜县沿口镇凯旋城小区1-27-4号房屋的业主，房屋建筑面积为120.24㎡。接房后其丈夫王云贵（已死亡）与前期物业管理公司武胜县顺欣物业管理有限公司签订了物业管理合同，从2013年5月1日至2015年11月21日的物业服务费已用其缴纳的进场装修保证金2000元抵偿大部分，尚欠前期物业费404元以及二次供水加压费未交纳。2016年1月14日，武胜县顺欣物业管理有限公司撤离凯旋城小区时，出具“委托书”一份，内容载明“委托书，各位业主：玆有武胜县顺欣物业管理有限公司驻凯旋城前期物业管理，现已经撤离凯旋城物业管理，以前未缴纳物业管理费及二次供水费的业主现委托由武胜县众生物业管理有限公司代为收取，望各位业主积极配合武胜县众生物业管理有限公司的各项工作。特此委托，武胜县顺欣物业管理有限公司，代理人：王昌顺，2016年1月14日”。 原告进入武胜县沿口镇凯旋城小区进行物业管理期间，被告一直未向原告交纳物业服务费。按照《凯旋城小区物业管理委托合同》约定收费时间和标准计算，原告应收取被告的物业服务费为5771.52元（120.24㎡×1.00元/㎡×48个月）；二次供水加压费400元（100元/年×4年）。原告每年均以《物业管理服务费收取的通知》在小区公示栏通知未交纳物业管理费的业主交费。 本院认为，原告具备物业服务管理的经营资质，经被告所在小区业主委员会公开招聘签订了《凯旋城小区物业管理委托合同》，合同未违反法律禁止性规定，合同合法有效。 原告按照合同约定向被告所在的武胜县沿口镇凯旋城小区业主提供了物业服务，被告享受了原告的服务，理应向被告支付物业服务费。原告诉讼请求第一项中被告应当支付的《凯旋城小区物业管理委托合同》合同期间的物业服务费5771.52元（120.24㎡×1.00元/㎡×48个月）；二次供水加压费400元（100元/年×4年），符合法律规定，本院予以支持。原告请求代武胜县顺欣物业管理有限公司收取被告拖欠的前期物业费404元以及二次供水加压费，未提供证据证明该债权已转让给原告，且武胜县顺欣物业管理有限公司是该前期物业费和二次供水加压费的权利人，原告无权主张该权利，故对原告诉讼请求中武胜县顺欣物业管理有限公司应收取的前期物业费和二次供水加压费，本院不予支持。原告请求被告给付逾期交纳物业管理费的违约金6634.38元，因《物业管理委托合同》的基础法律关系是物业服务合同关系，并非金钱借贷关系，《补充协议》中对违约金计算按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中借贷利率最高不超过24%的年利率来约定计算违约金显然不符合法律规定，本院不予支持。由于被告应当交纳的物业服务费主要是用于小区物业服务的各项实际支出，被告长期拒不交纳损害了小区所有业主的利益；同时，原告在物业管理活动中为了维护小区正常的物业管理支出，对被告未交纳的物业服务费承担了垫付的义务。综上，被告对长期拖欠的物业服务费承担资金占用利息，符合公平原则。结合本案原告未提供损失的相关证据以及原告实际损失为资金占用利息的实际情况，本院对被告向原告支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，按照《补充协议》的管理服务费收取时间约定，从2015年12月31日的最迟交费日起，以被告每年应交的物业管理服务费为基数进行分段计算，直至交清为止物业服务费的资金占用利息损失予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李隆琼向原告武胜众生物业管理有限公司支付2015年12月1日至2019年12月1日期间的物业服务费5771.52元、二次供水加压费400元，合计6171.52元及资金占用利息（资金占用利息从2015年12月30日起，以被告李隆琼每年应交纳的物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，至付清之日止）； 二、驳回原告武胜众生物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费182元，减半收取91元，由被告李隆琼负担25元，原告武胜众生物业管理有限公司负担66元（原告武胜众生物业管理有限公司已垫付91元，待本判决书生效执行时，由被告李隆琼一并向原告支付应负担的案件受理费25元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  李毅 二〇二〇年八月十二日 书记员  谭攀