江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初1097号原告：张琳芝，女，1982年11月24日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：庄磊（系原告张琳芝丈夫），男，1977年12月29日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被告：南京新城万隆房地产有限公司，统一社会信用代码91320113302317564F，住所地江苏省南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路1号132室。法定代表人：郑福权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘永辉（公司员工），男，1989年8月7日出生，汉族,住湖北省宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王荟（公司员工），女，1991年1月24日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。原告张琳芝与被告南京新城万隆房地产有限公司（以下简称新城万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琳芝及其委托诉讼代理人庄磊，被告新城万隆公司的委托诉讼代理人刘永辉、王荟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琳芝向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告装修差价，暂计1万元（请求对某某山花园XX号楼XXX室精装修进行评估鉴定，具体金额以装修评估鉴定结果为准）；2、被告返还装修差价产生的利息（利息暂定以1万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2017年5月2日起至被告实际支付之日止，暂定为500元）；3、被告支付原告违约损失约55万元（以房屋售价的20%计算）；4、被告赔偿因其未履行或未完全履行合同约定的义务影响本合同履行的损失（损失按每逾期一日合同总价款的万分之五计算，从2019年1月17日起至被告实际支付之日为止，暂定160元）；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年4月12日在某某山花园购买了XX号楼XXX室精装修商品房一套，建筑面积为99.45平方米，套内面积为73.75平方米。地址位于南京市栖霞区。被告在南京市的预售方案为精装修，《南京市商品住房申报价格表》中注明18号楼的精装修单价为5780元/平方米。2019年1月17日被告对本套商品房进行交付，在交付过程中，原告对交付的商品房交付标准提出质疑。并根据合同、房屋装饰装修协议及物价局备案审核的精装修评估报告进行精装修接收核对，发现被告交付的精装修标准严重出现欺诈行为，降低精装修标准进行交付。降低标准违约并进行欺诈事项如下：1、南京市物价局备案的某某山花园精装修房地产估价报告中，评估的对象是套内面积89平方米的户型，与本人所购99.45平方米（套内面积为73.75平方米）的户型不一致;同时，在精装修评估报告文件及18号楼现场实际户型中只有套内面积66.24平方米和73.45平方米两种户型，并不存在套内面积为89平方米的房型，那使用套内面积89平方米户型进行评估的商品房是哪里来的？2、根据合同、房屋装饰装修协议及南京市物价局备案审核的精装修评估报告与所购房屋实际交付情况核对，进一步发现新城万隆公司交付的此套房精装修标准出现严重欺诈行为，新城万隆公司降低精装修标准进行交付。故要求对香悦澜山XX号楼XXX室根据购房合同中的精装修配置标准重新进行精装修评估鉴定并赔偿精装修差价，请求法院支持原告的诉请。被告新城万隆公司辩称：一、原被告双方签订的商品房预售合同、装饰装修协议约定了交付标准，系双方协商一致并签字认可的结果。1、原被告签订的预售合同第一条第5款有明确约定，装修标准见附件4。在该附件4中，双方对装修配置标准作出了明确约定。2、双方签订的预售合同补充协议第三条第1款约定，超出合同正文附件和补充条款约定的之外的承诺，必须经双方以书面形式签字盖章认可，方具有法律效力，买受人对此已知晓并同意。物价局备案的房地产评估报告中的精装修标准未经双方以书面形式进行确认，对双方不具有约束力。3、被告在房屋销售前，设置了样板房供购房人参观，且最终交付的房屋与样板房一致，被告已如实履行了合同约定的义务。依据江苏省高院商品房装修买卖合同装修质量审理指南第6条规定，样板房装修的物品、材料、施工质量和品牌档次应作为装修质量要求的认定依据。被告在销售前制作了样板房，即使销售合同附件、房屋装饰装修协议对装修材料、物品型号、用材数量未作约定，但被告通过实体样品房的形式，对合同约定进行了细致的补充。原告对房屋交付质量标准，是明知的，双方不存在异议。二、被告已按照房屋装饰装修协议及样板房标准交付了房屋，现原告仅以物价局备案的价格与装修物品价格不一致作为退还差价的依据，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。根据《审理指南》第7条规定，装修质量有明确约定，或者能够通过商品房销售资料、装修施工资料等综合认定的，买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据的，不予支持。本案中双方按照附件4及样板房对房屋及装饰标准进行了约定，装修质量标准完全可以综合认定，原告在合同签订过程中并未提出异议。三、案涉房屋为装修商品房，房屋价值系毛坯房屋价值与装修价值的综合，二者无法分割，原告单独对装修价格进行鉴定，没有依据。原、被告也从未约定以物价局备案的《房地产评估报告》的标准为交付标准。评估报告并非原被告双方的真实意思表示，备案装修价格不是确定装修质量要求的的依据，商品房价格高低由市场决定。1、通过案涉项目同小区其他购房人的购房价格足以证明案涉小区房屋售价是可以通过磋商决定的，双方当事人合同约定的价格视为双方真实意思表示。2、原被告商品房预售合同第4条计价方式和价款约定，案涉房屋以建筑面积计价，单价为27937元/平方米，总价款为2778335元。该价款明确排除房屋套内的装饰装修款的单价及合计的选项，由此可见，双方明确房屋单价按照毛坯加装修综合计价的方式，并未对装修价款单独作出约定，原告申请对装修价款进行鉴定毫无依据。3、双方签订的《补充协议》第四条第四款中约定：本合同正文载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额。购房价款总额不再因签署前出卖人的口头或书面承诺、广告、宣传资料、宣传活动等所列的优惠条件或其他任何原因增加或减少。第五款约定，价格风险由出卖人与买受人各自承担，双方均不得提出补差或者退差。上述约定明确排除了合同条款以外其他影响价格的因素，原告单方要求退还装修差价，没有任何依据。4、结合当时房地产市场调控政策，案涉房屋是装修商品房，物价局备案的装修价格反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与案涉房屋毛坯建造成本一起构成案涉房屋的总价款，双方是将毛坯及装修作为一个整体进行买卖的，原告对装修进行单独评估毫无意义，不能作为案件审判的参考。房屋价格的评估不是简单按照毛坯房屋及装修物品用材成本的简单累加，还需要综合考虑市场供求关系、价值规律、利润空间、设计、施工工艺、品牌、售后服务等因素进行综合考量。被告作为全国知名的房地产上市公司，其品牌溢价能力高于普通开发商所开发的楼盘，所以房屋评估价格必须要综合考量才能得出一个合理的价格。再退一步讲，即使房屋整体评估价格比合同约定价格低，原告也无权要求被告退还差价，因为双方已明确约定价格风险各自承担，互不要求退还差价，即使房屋成交价格高于案涉房屋的评估价格也是符合市场规律的。5、物价局备案的《房地产评估报告》内容未经双方书面形式确认及签字盖章，所以对双方不具有约束力。该报告是2017年3月作出并在南京市物价局网站公开，若原告认为应当作为交付标准，那么签订合同时就应当提出或者拒绝购买，而不是在房屋收房后再以物价局备案价格提出异议。事实上，原告在房屋买卖过程及交付过程中从未对装修质量标准提出异议。根据《审理指南》第8条规定，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修或者备案装修价格作为确定装修质量要求依据的，不予支持。四、为提高业主满意度，被告除了按照双方约定的交付标准进行交付之外，另外增加了日立中央空调（价格约8万元）、威能地暖（价格约3万元）、爱迪士新风系统（价格约3万元）和欧雅墙纸（价格约1万元），总价约为15万元，远远超出双方合同约定的交付标准。综上，被告已经依据预售合同、装饰装修协议、样板房的装修标准向原告交付了符合合同约定的房屋，原告要求对房屋装饰装修申请评估鉴定没有依据，原告的所有诉讼请求均无法律和事实依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，被告新城万隆公司（甲方，预售人）与原告张琳芝（乙方，预购人）签订《商品房预售合同》1份，主要内容为：1.第一条甲方预售给乙方的商品房为栖霞区仙林街道某某山花园XX幢XXX室（简称案涉房屋），该房屋建筑面积99.45平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条案涉房屋以建筑面积计价，单价为27937元/平方米，总价2778335元，该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价27937元/平方米，合计2778335元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元。3.第六条（1）甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.第十九条本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分中的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以铅印内容为准。案涉合同的附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定），该附件载明事项如下：外墙（普通涂料），内墙（水泥砂浆抹灰墙面），顶棚、室内地面（混凝土结构面），外窗（塑钢窗），单元防盗门（铝合金玻璃门），分户门（钢制进户门），厨房（地面：混凝土结构面，墙面：水泥砂浆墙，；顶棚：水泥砂浆墙面），卫生间（地面：混凝土结构面，墙面：水泥砂浆墙面，顶棚：混凝土结构面），电梯（日立或同等品牌、产地中国）。同日，双方另签订1份《房屋装饰装修协议》（简称《装修协议》），该协议约定：第一条乙方委托甲方装修内容如下：1.客厅、餐厅的墙面为乳胶漆面，顶面为局部石膏板吊顶乳胶漆饰面，地面为地砖（东鹏或新中源或同等品牌）；2.餐厅、主卧、次卧、书房的墙面为乳胶漆面，主卧、次卧、书房顶面为原始顶、石膏挂板乳胶漆饰面，地面为实木复合地板（书香门地或同等品牌）；3.厨房、卫生间、淋浴房的墙面为墙砖（东鹏或新中源或同等品牌），顶面为铝板吊顶，地面为地砖（东鹏或新中源或同等品牌，其中淋浴房地面为人造石）；4.阳台墙面为涂料，顶面为原始顶乳胶漆饰面，地面为地砖；5.厨房内整体橱柜为新城成品定制，台面为石英石或同等品牌，油烟机、燃气灶为老板或方太或同等品牌，即热式燃气热水器为林内或同等品牌，水槽、龙头为摩恩或同等品牌；6.卫生间内洁具、龙头品牌为科勒或同等品牌，淋浴隔断为新城成品定制，浴霸为奥普或同等品牌，整体卫柜、成品镜柜为新城成品定制；7.玄关柜、阳台洗衣机、户内门、踢脚线均为新城成品定制，开关插座面板为西门子或同等品牌，客餐厅、卧室主灯灯具为简易底座白炽灯。第四条样板房内活动家私、饰品、灯具、窗帘、洗衣机、电视等仅作展示，不作为标的房屋的装修内容，除本协议约定内容外，乙方不得变更委托内容，本协议未约定内容以《预售合同》内容为准，双方所签署的《预售合同》解除的，本协议相应解除，甲方不再向乙方收取因房屋装修所产生的费用。第五条最终实际交付的装修后的标的房屋与商品房买卖合同附件“该房屋建筑设计及平片图”不一致的，以本协议约定标准为准，但装修前毛坯房屋的交付标准、交付条件仍以商品房买卖合同约定为准，如甲方在交付时对房屋的装修未达到本协议约定的标准，乙方可根据本协议约定就装修内容向甲方主张权利，但不得以此为由拒收房屋。同日，原被告签订《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，其中：第三条广告与宣传资料：1.出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容进行解释或提出主张。本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经予以知晓并同意。2.出卖人所建样板房及样板区不属于出卖人的交付标准或交付条件，仅为工艺展示和为买受人提供装饰参考，其不构成合同内容，双方也不受其约束。第四条4.本合同正文中载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额。合同签署前的各种优惠、折扣、抵用券、优惠券、团购优惠、其他优惠等均自动失效，不再对买卖双方具有约束力，购房价款总额不再因合同签订前出卖人的口头或书面承诺、广告、宣传资料、宣传活动等所列的优惠条件或其他任何原因而增加或减少，但本合同其他条款或合同签署后的补充协议另有约定的，其效力高于本款约定。5.价格风险由出卖方与买受人双方各自承担，双方均不得提出补差或退差。第六条房屋交付：1.交付条件：该房屋的交付条件、标准仅以合同约定为准，简/精装房屋的交付条件仅以本合同约定的交付条件为准。双方对装饰装修产生纠纷不得成为拒绝接受房屋交付的理由。房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修。买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则买受人应按合同约定承担逾期收房的违约责任。买受人认为房屋存在影响交付的质量问题的，除依据政府主管部门认定的有资质的检测机构出具的房屋存在主体结构质量不合格的合法证明文件，并经出卖人确认外，买受人不得拒绝接受房屋。装饰设备：商品房的装饰、设备未达到附件约定标准的，买受人应当在交付当日向出卖人提出，但买受人不得以此为理由拒绝交付房屋。对于合同附件中的装饰设备标准，若因厂家停产或在不降低质量标准的前提下或出卖人无法批量采购时，出卖人有权以相同或类似品质的产品代替。第十一条具体项目专用条款：样板房的装饰设计和施工仅供展示使用，不作为标的房屋的交付标准。上述《预售合同》、《补充协议》及《装修协议》签订后，原告张琳芝按约向被告新城万隆公司支付了相应款项，被告新城万隆公司亦于约定期限内通知原告张琳芝接收案涉房屋。2019年1月17日，原告办理了房屋接收手续，签署了《资料、钥匙签收表》、《关于同意增加精装修配置承诺书》（简称《承诺书》）各1份，原告将《承诺书》中的“本人在购买该房屋时与贵司签署了《装修协议》，并约定了精装修的装饰装修标准，现本人同意在协议约定的装饰装修标准的基础上增加中央空调、地暖、新风系统和墙纸四项标准，并按照上述增配后的装修标准接收房屋”该段内容划掉，在该《承诺书》中书写“同意赠送”；原告另填写售后服务单1份，主要内容：阳台移动百叶窗拉不上、阳台移动门外侧反碱、渗与；入门户损伤地方较多，要求更换;次卧地板有色差，木地板色差严重……等需整改或维修的部位。庭审中，原告张琳芝举证《南京市商品住房申报价格表》、《房地产估价报告》，用以证明被告向南京市物价局申报备案的房屋装修单价为5780元/平方米，《房地产估价报告》亦显示案涉房屋的装修单价为5780元/平方米，双方签订的预售合同房屋价格与《南京市商品住房申报价格表》载明的价格2778335元也是一致的，故被告应按5780元/平方米精装标准交付房屋，现被告交付房屋的精装标准达不到5780元/平方米，应退还差价；原告另举证宁政办【2014】13号文、宁政办【2014】13号文，用以证明法律政策规定被告必须对房屋进行明码标价并公示；举证南京市政府工作平台委托南京市住房保障和房产局对于相关问题投诉的回复意见，证明被告对《南京市商品住房申报价格表》及《房地产估价报告》进行了公示。被告质证意见为：对《南京市商品住房申报价格表》的三性不予认可，被告并未在网上或销售现场上对该表予以公示，原告也无证据证明被告对该表在网上或销售现场上予以了公示，被告确实向政府部门进行了价格申报备案，但该价格申报的内容与被告无关，不对双方产生约束力。对《房地产估价报告》真实性予以认可，对关联性不予以认可，该报告并非原被告双方关于案涉房屋装修房屋标准的约定，与本案无关。对宁政办【2014】13号文、宁政办【2014】13号文的真实性无异议，对关联性不予认可。对南京市政府工作平台的回复意见，真实性由法院确认，该回复意见证明了被告有权与原告就房屋价格及装修价格进行自主磋商，并以签订合同的方式予以确定。经查，《房地产估价报告》系被告新城万隆公司委托江苏中大土地房地产评估有限公司（简称中大公司），对南京市栖霞区仙林湖西侧地块二地块18号楼的住宅部分拟装修房屋的装修工程在房地产中所占有的市场价值评估，估价对象建筑面积11781.84平方米，估价时点为2017年3月20日。该估价报告载明：估价目的为委托人了解装修工程的市场价值提供参考依据，采用的价值类型为公开市场价值，估价结果为：根据估价委托人提供的建筑面积及装修标准资料来求取各代表户型的装修建筑安装成本，18号楼代表户型的装修建筑安装成本单价为4814.38元/平方米；在装修建筑安装成本单价基础上，加计开发企业对该项目的设计费、管理费、销售费用、销售税费、利息、利润后的拟装修工程在所在房地产中所占有的市场价值为5780元/平方米。另查明，新城万隆公司于2018年7月9日取得案涉工程《建设工程规划核实合格书》，同年7月30日取得工程竣工验收备案。2018年9月20日，新城万隆公司取得案涉房屋所在楼幢的《南京市房产测绘成果报告》。案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在房屋交付时已交付原告。本案的争议焦点为：原告张琳芝以《南京市商品住房申报价格表》及《房地产估价报告》中载明的装修价格5780元/平方米作为案涉房屋装修质量依据主张房屋装修差价损失是否合法有据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《预售合同》及其《补充协议》、《装修协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《预售合同》明确被告交付给原告的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。双方经自愿平等磋商，已对案涉房屋的整体价格为27937元/平方米形成了合意，该价格反映了当时房地产交易市场的供求关系、心理预期、产品质量、外界配套、品牌价值、价值规律、利润空间、应缴税费等各种因素，对双方均有拘束力。关于房屋的装修，结合《预售合同》附件4及《装修协议》的约定能够看出，双方已对案涉房屋的装饰装修标准及装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。原告主张依据《南京市商品住房申报价格表》及《房地产估价报告》，案涉房屋装修标准应为5780元/平方米，被告应按此装修标准交付房屋，因向南京市物价局申报的房屋装修单价，系被告为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行的价格报备手续，并非被告向原告作的承诺，且原告亦未提供充分证据证明被告向其出示过上述两份材料，材料中载明的价格对其购买案涉房屋产生重大影响，在双方签订的《预售合同》、《补充协议》及《装修协议》中，亦均未约定该价格或资料内容作为合同价格依据，故原告提供的证据不足以证明上述材料载明的装修价格5780元/平方米系双方就案涉房屋达成的合意，原告以此装修价格作为案涉房屋装修的价格，并申请对案涉房屋精装修进行评估鉴定，缺乏合同及法律依据，对其鉴定申请不予准许。案涉房屋已符合合同约定的交付条件，原告在收房时未提出装修项目与合同约定不一致的异议，应视为被告已按合同约定的装修标准进行了交付，履行了合同约定的相应义务，对此被告未有违约行为。现原告以《南京市商品住房申报价格表》及《房地产估价报告》中载明的装修价格5780元/平方米作为装修质量要求依据，不符合双方的合同约定。综上，原告的全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张琳芝的全部诉讼请求。案件受理费9406元，减半收取4703元，由原告张琳芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨 燕二〇二〇年八月二十六日法官助理  王福林书 记 员  陈 庆