北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5114号上诉人（原审被告）：北京大钟寺国际广场物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号4号楼二层2059号。法定代表人：焦青，执行董事。委托诉讼代理人：王英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李亚茹，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴震，男，1976年7月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩京粉，北京和易律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华荣，北京和易律师事务所律师。原审被告：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。法定代表人：焦青，执行董事。上诉人北京大钟寺国际广场物业管理有限公司（以下简称大钟寺物业公司）因与被上诉人吴震、原审被告北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初50973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大钟寺物业公司的委托诉讼代理人王英、李亚茹，被上诉人吴震的委托诉讼代理人韩京粉、李华荣到庭参加诉讼。原审被告中坤长业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大钟寺物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回吴震的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决在完全不考虑涉案物业项目实际现状的情况下，仅以该项目停运了部分电梯、对未经营区域设置围挡为由，就简单地判决我公司返还物业费，明显不公平。2.吴震作为项目业主，理应由其交纳物业费，而吴震目前已经欠缴2019年7月15日以后的物业费，已经是对其他全体业主利益的损害，更无权再要求我公司返还物业费。3.一审判决适用法律错误。我公司并未与吴震签订物业服务合同，关于电梯运行数量更是没有约定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定判决我公司承担违约责任，属于适用法律错误。吴震辩称，一审判决认定事实正确，同意对返还物业费的判定，但适用法律存在瑕疵，未对我方实际损失进行判定，请求二审法院发回重审或依法改判。不同意大钟寺物业公司的上诉请求和理由。中坤长业公司提交书面意见称，吴震的诉讼请求与中坤长业公司无关，原审法院驳回吴震相应诉请判决正确。中坤长业公司同意大钟寺物业公司的上诉请求。吴震向一审法院起诉请求：1、判令大钟寺物业公司、中坤长业公司退还物业费102628元(2019年2月16日至7月15日)；2、判令大钟寺物业公司、中坤长业公司支付经济损失费970549.32元。一审法院认定事实：吴震系北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼7层708号房屋(建筑面积1026.28平方米)的业主。吴震与中坤长业公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中约定：中坤长业公司依法选聘的物业服务企业为大钟寺物业公司；前期物业管理期间，物业服务费价格为每建筑平方米每月20元，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、共用部分共用设施设备的日常运行费用、共用部位共用设施设备的保险费用、物业管理公司酬金、经业主同意的其他费用；物业费按照年收取，业主应当在每年12月21日前缴费。同时，该合同附件中还对于物业服务内容、物业服务质量进行了约定。在本案审理过程中，吴震与大钟寺物业公司确认物业费缴纳至2019年7月15日。吴震主张，2018年10月开始，大钟寺物业公司不让进场装修；2019年5月，空调制冷不达标；2018年10月开始，只运行2部电梯，其余电梯未运行，2019年1月开始只运行1部电梯，其余3部电梯未运行；2018年9月开始，经常性停水停电；2019年1月开始，大楼四周做了围挡，进出不方便；消防不达标。由于上述情况，致使其租户提前退租，造成房屋空置，给其造成损失。吴震为证明其主张，提供退租书面通知。该通知显示涉案房屋租户以大厦物业管理不善导致电梯停运、经常性断水断电、大厦周围地面凹凸不平等环境问题为由提出退租。大钟寺物业公司不认可上述证据的真实性。吴震提供现场照片。该照片包括围挡的照片、电梯停运的照片、地面凹凸不平的照片。大钟寺物业公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。吴震提供(2019)京0108民初36708号、42638号民事判决书。上述判决书显示：北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼7层708-3、708-4号房屋的租户以物业公司将其赶出来，无法入住及装修，亦无法办理注册及正常办公为由提出解除租赁合同，吴震同意解除租赁合同，吴震退还了租金及押金。大钟寺物业公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。吴震提供视频光盘。吴震称视频是其委托的房屋管理人与大钟寺物业公司的人员谈话的情况。该视频显示：地下停车场无法停放车辆；房屋管理人提出装修709号房屋，拆除隔断及入住，物业公司人员答复需要请示领导后答复。大钟寺物业公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的，同时表示该证据不足以证明租户是因其公司原因退租，也不能证明其公司提供的物业服务影响对涉案房屋的正常使用。大钟寺物业公司主张，不存在不让进场装修的情况；不存在空调制冷不达标的情况；楼宇一共有8部电梯，自2019年6月开始只运行2部电梯，其余停用；不存在经常停水停电的情况；写字楼未设立围挡，可以正常通行，其公司只是在未经营的区域设立了围挡；消防系统不存在问题。其公司作为物业管理方，有权利而且也只能根据项目的现状包括使用率、空置率、物业费收入的情况等，制定适用项目现状的更为有效、经济、合理的物业管理方案，比如按照实际使用情况停用部分电梯、部分地下停车场。大钟寺物业公司为证明其主张，提供建筑消防设施检测报告。该报告显示大钟寺中坤广场东区写字楼6-10层的消防设施综合检测结果为合格。吴震认可该证据的真实性，但不认可证明目的。大钟寺物业公司提供现场照片。该照片显示：写字楼门前未设立围挡。吴震认可该证据的真实性，但不认可证明目的。大钟寺物业公司提供搬家申请，该申请显示708的商户上海轻轻信息科技有限公司北京分公司申请2019年7月27日用货梯搬家。吴震对该份证据的真实性不予认可。一审法院认为，吴震与大钟寺物业公司虽未签订书面物业服务合同，但大钟寺物业公司提供物业服务，吴震支付相应的物业费，双方已经形成事实上物业服务合同关系。现吴震主张大钟寺物业公司提供的物业服务不达标，但其提供的证据不足以证明大钟寺物业公司存在不让进场装修、空调制冷不达标、经常停水停电、消防不达标的情况，故法院对于吴震的上述主张，不予采信。关于电梯停运问题，从双方陈述及举证情况看，确实存在停运大部分电梯的情况，该情况必然对于业主的出行造成影响，降低了物业服务的质量。关于围挡问题，吴震提供的证据虽不足以证明进出口处设有围挡，但大钟寺物业公司确认其在未经营区域设立了围挡，上述围挡虽不足以造成业主无法进入楼宇，但势必对于业主通行造成不利影响，同样也降低了物业服务的质量。鉴于上述情况的存在，法院对于吴震返还物业费的诉讼请求，予以支持。至于返还的具体金额，法院酌情予以判定。关于赔偿经济损失一节。现吴震所提供的证据不足以证明由于大钟寺物业公司提供的物业服务不达标，导致租户退租、房屋空置，在此情况下，吴震要求大钟寺商业公司赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。另，吴震是基于物业服务合同纠纷提起的诉讼，而吴震建立物业服务合同关系的相对方为大钟寺物业公司，故吴震要求中坤长业公司返还物业费、赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：一、北京大钟寺国际广场物业管理有限公司于判决生效后10日内返还2019年2月16日至7月15日期间的物业费68000元。二、驳回吴震的其他诉讼请求。如果北京大钟寺国际广场物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴震提交了四份新证据。证据一、（2020）京01民终391号民事判决书；证据二、（2020）京01民终392号民事判决书；证据三、中国工商银行转账凭证；证据四、采访视频。用以证明吴震按照法院的判决把钱支付给了中海恒达（北京）投资管理有限公司，大钟寺物业公司有围挡停运电梯，大钟寺物业公司的违约行为给其带来了损失。大钟寺物业公司发表质证意见称，四份证据的证明目的均不认可。本院认证意见如下：上述证据不能清晰显示大钟寺物业公司围挡停运电梯，亦不足以证明因大钟寺物业公司物业服务质量不达标给吴震造成了经济损失，故对上述证据本院不予采信。其他当事人没有提交新证据。本院二审补充查明：中坤长业公司与吴震签订的《北京市商品房现房买卖合同》第二十一条约定，出卖人（中坤长业公司）选聘的物业服务企业为大钟寺物业公司……物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人（吴震）已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。该合同附件七“物业服务内容”第十条约定，为本物业管理区域及其共用部位提供并保持一支足够及适当保安力量和看守人员，提供24小时保安服务，并在物业管理企业认为合适的情况下，安装、运用并维护保安设施。第十三条约定，电梯的运行和日常维护管理。该合同附件七“物业服务质量”第五条约定，保证电梯正常运行，及时维护，并制定紧急故障处置预案。第七条约定，物业管理区域出入口有专人职守，危及人身安全处设置明显标志和防范措施。物业管理区域内保安24小时值班、巡逻，做到有计划、有记录。本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，在中坤长业公司与吴震签订的《北京市商品房现房买卖合同》及附件中，对前期物业的选聘、物业服务内容以及质量均已有明确约定，该约定对大钟寺物业公司与吴震均具有法律约束力。并且，大钟寺物业公司在涉案物业服务区域为实际提供物业服务的一方，吴震为接受物业服务的一方，吴震截止至2019年7月15日前向大钟寺物业公司交纳物业费，大钟寺物业公司在吴震未交纳物业费后亦对其进行了催缴。综上可知，双方之间形成了物业服务合同关系，受合同法法律法规所调整。一审法院适用法律正确，大钟寺物业公司关于一审法院适用法律错误，以及其与吴震之间未签订物业服务合同的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，在上述买卖合同及附件中，已对物业服务内容和质量作出了明确约定。大钟寺物业公司为降低经营成本，单方减少服务内容、降低服务质量构成违约，依法应承担瑕疵履行的违约责任，吴震作为合同相对方有权根据合同标的性质，要求大钟寺物业公司承担减少价款或报酬的违约责任。一审法院根据本案情况酌情判决大钟寺物业公司向吴震返还涉案期间的物业费并无不当。大钟寺物业公司主张的一审判决明显不公平的上诉理由不成立。再者，虽然物业服务合同属于双务合同，双方均享有合同履行抗辩权，但具体到本案中，吴震是自2019年7月15日起未向大钟寺物业公司交纳物业费的，而吴震诉请返还的物业费期间是2019年2月16日至7月15日。因此，吴震未交纳7月15日之后物业费的行为，不属于大钟寺主张不返还诉争期间物业费的有效抗辩。大钟寺物业公司以吴震欠缴2019年7月15日以后物业费作为其不应返还诉争期间物业费的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。至于吴震主张的“未对我方实际损失进行判定，请求二审法院发回重审或依法改判”，鉴于吴震未提出上诉，本院不予处理。综上所述，大钟寺物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中坤长业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由北京大钟寺国际广场物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 杨 磊二〇二〇年八月十一日法官助理 姜 斐法官助理 朱龙臻书 记 员 苏 杭书 记 员 周 玮