贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8312号 原告：杨应全，男，彝族，1970年5月20日出生，住贵州省大方县。 原告：陈光银，女，彝族，1967年9月12日出生，住贵州省大方县。 二原告委托诉讼代理人：杨姣（特别授权代理），系原告之子。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：阮大双（一般授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201910141867。 原告杨应全、陈光银与被告贵州泰然房地产开发有限公司（下称：泰然房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨应全、陈光银的委托诉讼代理人杨姣，被告委托诉讼代理人阮大双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨应全、陈光银向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金1,333.00元，违约金按照日万分之一计算，期限从2017年5月31日起至2017年7月13日；2、判决被告按照合同约定交付房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》；3、判决被告立刻按合同约定为原告办理房屋产权证书；4、判决被告因迟延交付商品房转移登记的有关文书的违约金，暂定至2020年4月30日，共计37,848.41元给原告（违约金的计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率，自2018年5月31日起至被告将该商品房产权证书转移登记到原告名下并交付产权证书给原告之日止）；5、判决被告向原告退还已收取的五通费4,130.00元（即有线电视开户费330元、供电局一户一表生活用电开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲500元）；6、判决被告向原告支付上述四通费实际占用期间的利息，利息暂计算至2020年4月30日（利息以4130元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准（即年利率计算至债务偿还完毕之日止）；7、判决被告承担本案的诉讼费。 事实及理由：原告与被告于2016年1月25日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区。该房建筑面积108.59平方米，套内建筑面积为85.71平方米，按照套内面积计算，单价为3616.85元／㎡，总价款为310000.00元。双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条约定于2017年5月31日前交付该房屋，但是被告未取得相应交房所需取得的建筑工程竣工合格证明文件，也未按照约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》、《房屋实测报告》等文件违约交房，依据合同约定，被告逾期交房的，按照万分之一支付违约金；该合同第八章第二十二条第三款转移登记项约定：（一）出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。原告按照合同约定支付了全部购房款，然而时至今日，被告依然未按照合同约定向原告交付该商品房相关产权证书。2017年7月3日，被告在房屋总价外又另行向原告收取了五通费4130元（即有线电视开户费330元、供电局一户一表生活用电开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲费500元）。关于五通费问题，原告认为被告收取上述五通费用的行为违法，该五通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益和责任约定的商品房价格，应包括水电等配套设施的建设安装费用。2014年4月17日贵州省人民代表大会大会法制委员会致省住建厅的关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复已经说明供电、供水、燃气、有线电视的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中之，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。而且该五通费是房屋交付前必要的建设及安装设施。故被告收取五通费系违法重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就五通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费。补充协议约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用买受人自行承担，在签合同时支付。本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述五通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的五通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房测报告》及房屋产权证书，还违法向原告收取五通费用，原告多次与被告协商退还未果，原告认为，被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益。根据《民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 被告泰然房开公司口头辩称：1、逾期办证违约金应以填平损失为原则，原告均未提交证据证实因被告逾期给其造成的损失，其本项诉求均不应得到支持；2、关于办理产权证的诉求，因涉案碧海龙苑项目存在不可抗力因素，至今尚未通过消防验收，不具备办证条件，原告的该项诉请也不应得到支持；3、关于五通费，被告收取的是水、电、闭路电视、通信入户费，但入户费不等同建设费，被告收取前述费用的行为是代收代付行为，不应当退还。可视对讲费不属于被告的建设安装费用，该费用也不应退还，各原告关于退还五通费的相关诉求也不应得到支持；4、关于逾期交房违约金，本项目不存在逾期交房的情形，所有房屋均是按合同约定的期限交付业主使用的，被告不应承担逾期交房的违约责任；5、关于交付各种文书，因涉案项目至今尚未通过综合验收，部分文书尚不具备形成的条件，也不具备向业主交付相关文书的条件，因此各原告的该项诉请也不应得到支持。 本院经审理查明：2016年1月25日,原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区；房屋总价款为310000.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期在30日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。同时，合同附件十二补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款310000.00元。被告还向原告收取了交易费、契税、印花税、产权登记费等费用。2017年7月13日，被告向原告收取了入户费4130元（电520元、燃气2500元、有线电视330元、光纤宽带280元、可视对讲500元）。原告自认被告于2017年7月13日将涉案商品房交付原告使用。 原告认为，被告未按合同约定的期限向原告交付涉案房屋并及交付办理商品房转移登记的有关文书并为原告办理涉案房屋的产权登记，构成违约，且向原告收取的五通费用，应予退还，遂以前述诉请诉至本院。 庭审中，被告泰然房开公司确认：涉案房屋所属楼幢现尚未通过综合验收，未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。原告当庭申请撤回了诉请的第2项、第3项，明确诉请第4项违约金的计算基数为已付购房款310,000.00元。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告所举证据，并经庭审举证、质证，本院收集在卷为凭。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按约定交付了涉案房屋的购房款，被告也应按约定向原告交房及协助办证。 对于原告诉请的逾期交房违约金问题。原、被告在合同中约定被告应在2017年5月31日前向原告交付该商品房。但被告于2017年7月13日才向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任，按合同约定自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交房价款万分之一的违约金。对于被告称不存在逾期交房情形，在合同约定期限内已通知原告的抗辩主张，被告未举证证明其在约定期限内已具备合同约定的交房条件并通知了原告，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。原告诉请的逾期交房违约金，以原告已交付房价款310,000.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月1日起计算至2017年9月6日止（42天），经计算为：310,000.00元×0.1‰×42＝1,302.00元。 对于原告诉请的迟延交付商品房转移登记的有关文书的违约金问题。按合同约定，被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，构成违约，应当承担违约责任，从合同约定的次日，即2018年6月1日起向原告计付违约金。同时，合同附件十二补充协议3.1约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”结合原告向被告交付产权登记费等及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告已无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。故该项违约金计算至被告向有关部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。对于该项违约金的计算标准，原告与被告在《商品房买卖合同》中对逾期180日以后，继续履行合同时的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故该项违约金以原告已交购房款310,000.00元为基数，从2018年6月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于被告称“涉案项目现在还不具备办理产权证书的条件，因存在不可抗力导致至今未通过消防验收”的抗辩主张，被告未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。 对于原告诉请退还五通费的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2,500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元，无事实及法律依据，理应予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对于原告诉请被告退还可视对讲500元的诉讼请求，可视对讲系统的安装是为了防止外来人员随意出入住宅小区、单元楼，确保家居安全，是原、被告双方共同协商的结果。原告未举证证明被告不再为小区安装可视对讲系统，故现原告请求被告返还可视对讲500元的诉讼请求，本院不予支持。 另，原告申请撤回第2项、第3项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨应全、陈光银支付逾期交房违约金3,157.44元； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨应全、陈光银支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已交购房款310,000.00元为基数，从2018年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨应全、陈光银退还电入户费520元、燃气入户费2,500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元； 四、驳回原告杨应全、陈光银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费441.00元（已减半收取），由原告杨应全、陈光银负担21.00元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担420.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月十一日 书记员  葛红霞