湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0725民初291号 原告：段红玉，女，1968年3月8日出生，汉族，住湖南省。 原告：段红艳，女，1965年6月17日出生，汉族，住湖南省桃源县。 被告：胡玲，女，1976年8月4日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：李月初，湖南凌风律师事务所律师。 原告段红玉、段红艳与被告胡玲房屋买卖合同纠纷一案，于2020年2月13日向本院提起诉讼。本院于当日立案后，依法适用简易程序，于同年3月10日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依职权追加原告段红艳参加诉讼，并于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告段红玉、段红艳，被告胡玲以及委托诉讼代理人李月初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段红玉、段红艳向本院提出诉讼请求：1.依法确认段中秋与胡名高之间的房屋买卖合同关系合法有效；2.判令被告协助原告办理房屋产权过户登记手续；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2000年6月19日，胡玲由其父亲胡名高在陬市供电所内职工宿舍楼购买了二单元102号住房一套。因胡玲在桃源县供电所工作，此房一直没有居住。2005年11月10日，胡玲委托其父亲胡名高将此房卖给段红玉、段红艳父亲段中秋，当日段中秋将购房款35000元一次性给付给胡名高，胡名高写有收条，并同时将胡玲的房屋产权证、土地使用证、身份证的复印件交给段中秋作为以后过户用的证件。原告及其家人一直居住使用该房屋至今已有十四年，中间从未发生过争议。2017年3月27日段红玉和段中秋到桃源县供电局找到胡玲告知其要将房屋过户，希望胡玲协助办理，胡玲未表示异议。同年段中秋、段红玉、段红艳三人在陬市镇兴盛街居委会签订一份协议：“房子过户给段红玉，大女段红艳无意见……”2018年7月段中秋回家办理过户手续时突发脑溢血。2019年初段红玉前往桃源政务中心办理房屋过户手续，被告知胡玲应到现场协助办理房屋产权过户手续，但胡玲拒不配合。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 胡玲辩称：1.原告诉称内容不属实，主要表现在：本案涉案房屋是胡玲根据国家政策向陬市供电所所购买的公有住房（房改房），不是其父亲胡名高所购买；胡玲从未委托其父亲将房屋卖给段中秋，2005年11月10日胡名高书写的收条系伪造，申请法院对该收条进行笔迹鉴定；2017年段中秋与段红玉要求胡玲协助办理过户时，胡玲已明确告知该房屋为出租不是买卖，不同意过户，也不存在双方从未发生争议的情况；原告能居住该房屋至今是因为当时口头约定租赁期到2020年6月为止，期满后，原告将依法收回；2.涉案房屋系段中秋强行要求下，由胡名高出租给他的，并不是房屋买卖，双方未签订房屋买卖协议，2005年至2017年，段中秋未找胡玲要求办理过户手续，2017年胡玲已明确告知段中秋涉案房屋是出租不是买卖，且该房屋为公房，不能进入市场进行买卖，35000元的价格低于市场价格；3.假如涉案房屋为胡名高卖给段中秋，其买卖行为也应认定为无效，因胡名高为无权处分人。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对段红玉提交的2019年12月2日陬市镇兴盛街居委会证明，胡玲、段红艳对真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以采信。对段红玉提交的2019年8月27日陬市镇兴盛街居委会证明及2017年4月29日协议，胡玲认为形式不合法，不能达到其证明目的，段红艳认为不是其真实意思表示；经审查，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。对段红玉提交的2005年11月10日收条，段红艳无异议，胡玲认为系伪造，不是胡名高出示；经审查，根据本院庭审查明的事实，胡名高确于2005年11月10日收到段中秋35000元，且胡玲无相反证据予以证明，故对该份证据本院予以采信。对段红玉提交的国有土地使用证、房屋产权证及胡玲身份证复印件，段红艳无异议，胡玲对国有土地使用证、房屋产权证的真实性无异议，对身份证复印件的合法性有异议，且上述证据均不能达到其证明目的；经审查，对上述证据的真实性、合法性予以采信。对段红玉提交的房屋权属登记信息查询结果单、房屋交易管理确认单、土地估价报告、桃源县城乡国有划拨建设用地出让呈报表、税收完税证明，段红艳认为段红玉是隐瞒自己去办理的，胡玲只对房屋权属登记信息查询结果单无异议，其他均有异议，认为与事实不符，涉案房屋并不是买卖，段红玉通过欺骗手段取得；经审查，该组证据系相关职能部门所出具，胡玲表示异议，但未提交相反证据予以证明，故对该组证据本院予以采信。对段红玉提交的张霞、铁顺清、文淑英、吴桂香的证明，段红艳无异议，胡玲有异议，形式不合法，且证人应出庭作证；经审查，胡玲的质证意见成立，对该份证据本院不予采信。 对胡玲提交的土地使用证、房产证，段红玉、段红艳均无异议，本院予以采信；对胡玲提交的胡名高调查笔录及出庭作证证言，段红玉、段红艳认为所陈述的事实与客观事实不符，不予认可；经审查，胡名高系胡玲父亲，其证言的证明力较弱，且无其他证据予以佐证，故对该组证据本院不予采信。对胡玲提交的申请出让国有土地使用证办理出让手续的报告，段红玉、段红艳认为已经过相关部门的审查同意了才签字的；经审查，该份证据不能达到胡玲的证明目的，本院不予采信。 根据上述采信确认证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：本案诉争房屋坐落在桃源县，国有土地使用证号为桃（直）房改国用（2003）字第4499号，房屋产权证号为桃房权证陬市字第××号，所有权人为胡玲。胡玲与胡名高系父女，二人均系桃源供电系统职工，胡名高已退休。段红玉、段红艳与段中秋系父女，为段中秋的法定继承人。2005年11月10日，胡名高将诉争房屋以35000元价格卖给了段中秋，双方未签订书面房屋买卖合同，段中秋出示收条1份：“今收到段中秋购房款人民币叁万伍仟元整（35000），收款人胡名高”。当日，段中秋将35000元付给胡名高，胡名高将胡玲的土地使用证及房屋产权证交给了段中秋。此后，该房屋由段中秋及其家人居住至今，但一直未办理房屋产权变更登记。段中秋于2018年12月过世。在庭审中，胡玲申请对2005年11月10日的收条进行笔迹鉴定，本院于2020年6月4日举行了样本质证会议，湖南迪安司法鉴定中心于同年7月30日作出终止鉴定告知书。 本院认为，本案的争议焦点为：一、胡名高与段中秋之间是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系；二、如果是房屋买卖合同关系，是否合法有效；三、原告要求被告协助办理房屋产权登记过户手续能否得到支持？ 关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”之规定，胡玲主张胡名高与段中秋之间是房屋租赁合同关系，应承担举证责任，但胡玲未提交证据予以证明。段红玉、段红艳主张胡名高与段中秋之间是房屋买卖合同关系，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但是胡名高已收到段中秋35000元的购房款，并且胡名高将胡玲的土地使用证及房屋产权证一并交给了段中秋，之后，段中秋及家人一直居住在此，应当可以认定胡名高与段中秋确实存在就诉争房屋进行买卖的真实意思表示，故应认定胡名高与段中秋之间是房屋买卖合同关系。 关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，又根据查明的事实，诉争房屋系胡玲所有，虽然胡名高作出房屋买卖意思表示时系无权处分，但是胡名高与胡玲系父女关系，胡玲的国有土地使用证及房屋产权证一直由胡名高保管，段中秋有理由相信胡名高有代理权而与其进行法律行为，故胡名高的行为应构成表见代理，其行为的法律后果应由胡玲承担，故胡名高与段中秋之间的房屋买卖合同关系合法有效。 关于争议焦点三，胡名高与段中秋之间既然已经形成了合法有效的房屋买卖合同关系，双方应当按照约定全面履行义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。段中秋已支付了购房款，胡玲应当履行协助办理变更登记的义务。段中秋已过世，其权利应由其法定继承人段红玉、段红艳继承，故对段红玉、段红艳要求胡玲履行协助办理变更登记义务的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，段红玉、段红艳的诉讼请求予以支持，胡玲的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项，判决如下： 一、胡名高与段中秋的房屋买卖合同关系合法有效； 二、胡玲于本判决生效后十日内履行协助段红玉、段红艳办理桃（直）房改国用（2003）字第4499号、桃房权证陬市字第××号变更登记义务。 案件受理费80元，减半收取计40元，由胡玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 饶胜兰 二〇二〇年八月十三日 法官助理 魏 稼 书 记 员 李 微