北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5435号上诉人（原审原告）：韩鹤，男，1987年8月13日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：倪乐，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭金禄，男，1966年5月17日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：傅洪旭，北京市亚欧律师事务所律师。上诉人韩鹤因与被上诉人郭金禄房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法由审判员徐冰独任公开开庭审理了本案。上诉人韩鹤及其委托诉讼代理人倪乐、被上诉人郭金禄之委托诉讼代理人傅洪旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩鹤上诉请求：撤销一审判决，改判支持韩鹤一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1．认可一审判决认定的事实，郭金禄逾期1078天迁出户口，导致韩鹤丧失了一次卖房的机会，无法购买学区房导致孩子失去了上好学校的机会，韩鹤因此受有很大损失；2．房屋买卖合同对于违约金有明确约定，双方对此明知，合同约定对双方具有约束力，约定的违约金标准是合理范围，未超出法律允许范围；3．韩鹤已经主动调低了诉讼请求，一审诉讼请求低于约定违约金的50％，法院应当支持韩鹤要求郭金禄支付违约金75万元的诉讼请求，否则郭金禄的违约成本过低。郭金禄辩称，韩鹤没有证据证明未迁出户口给其造成的损失数额，关于影响房屋出售及孩子上学的问题亦无证据证明。同意一审判决，不同意韩鹤的上诉请求及理由。韩鹤向一审法院起诉请求：判令郭金禄支付逾期迁出户口的违约金750000元。一审法院认定事实：2017年1月18日，杨丽文（甲方出卖方）、韩鹤（乙方买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方居间方）签订《补充协议》，合同编号为100000×××242，第二条第七款：“户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）0．00元（大写）零元整作为户口迁出保证金……”。2017年2月4日，杨丽文与郭金禄协议离婚，离婚协议书约定361号房屋归郭金禄所有。2017年2月5日，杨丽文（甲方原出售方）、韩鹤（乙方买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方居间方）、郭金禄（丁方新出售方）签订《变更出售方协议书》，约定将合同编号为100000×××242的《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》、《补充协议》等协议项下杨丽文之全部权利义务转移于郭金禄。2017年2月18日，郭金禄（甲方出卖方）、韩鹤（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方居间方）签订《变更协议书》，约定将361号房屋的成交价格变更为1500000元，将家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价变更为1100000元。2017年2月21日，郭金禄（出卖人）与韩鹤（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，合同编号为C1466791，约定郭金禄将北京市门头沟区361房屋（以下简称361号房屋）以2600000元出卖给韩鹤，房屋面积为72．74平方米；第九条第三款：“出卖人应当在该房屋所有权移转之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”韩鹤于2017年3月17日取得361号房屋所有权证。2020年4月14日，郭金禄与杨丽文登记结婚。2020年4月14日，郭金禄将户口从361号房屋迁出至杨丽文住址。2020年5月21日，北京市门头沟区不动产登记事务中心出具《不动产登记信息查询结果告知单》，载明郭金禄名下无所有权登记信息。庭审中，韩鹤申请法院向北京链家房地产经纪有限公司中介核实情况。北京链家房地产经纪有限公司工作人员崔运金（丙方经办人）称：签订房屋买卖合同时，其向双方逐条解读了合同，当时合同中关于户口迁出的部分其也明确告知郭金禄，郭金禄表示放心、没问题，可以依约迁出户口，交房时，其也告知了郭金禄迁出户口事项；韩鹤在今年4月联系其，称郭金禄的户口没有迁出，其给杨丽文打电话说户口不迁出是违约，次日，杨丽文回电话告诉其郭金禄的户口已经迁出了；韩鹤因想换房与其联系，韩鹤向法庭提交的与其之间的微信聊天记录属实。经质证，韩鹤认可崔运金所述全部内容。经质证，郭金禄不认可崔运金向其逐条解读了合同，并在签合同和交房时将户口迁出部分明确告知其本人，其亦未就户口迁出做过承诺，该陈述无法证明当时情况，认可2020年4月崔运金给杨丽文打电话及杨丽文告知崔运金郭金禄户口迁出的事项，认可韩鹤与崔运金的聊天记录，但不能证明韩鹤产生了经济损失。韩鹤为证实其主张，向法院提交了微信聊天记录截图五张。韩鹤与崔运金微信聊天记录显示，2020年4月5日，韩鹤表示：“哦我想把葡东小区这房卖了，现在能挂网上嘛”。崔运金回复：“可以啊，满二年了吧”“房子不是挺好的吗干嘛卖了啊”。韩鹤表示：“是过两年了，现在能挂嘛，现在能挂嘛，现在想着急卖了”“换房”……；韩鹤与甄淑匣微信聊天记录显示，甄淑匣回复：“现在咱们房子里没有户口，单纯的您再跟前业主打官司对吧”。韩鹤表示：“对，就是上个月你给我打电话的时候问我房还卖吗，正好有一个认识的人想买我房，我老婆说卖之前你先看看原先的户口迁走了吗，我一查没迁走，房也没法卖了，耽误我事了，……”。甄淑匣回复：“那现在呢？您朋友还买吗”，“还是你们已经达成协议了”。韩鹤表示：“就是有那个意向了，那时候进小区费劲，但是他也去过我家，我一看有户口没迁出我就直接跟他说了，不能卖了”……一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。韩鹤与郭金禄之间就361号房屋签订买卖合同，双方亦按照合同约定履行了绝大部分合同义务，在无相反证据推翻的情况下，该合同应属合法、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，郭金禄称非因自身原因未如期将户口迁出，是其没有亲属和单位可以投靠，名下也没有住房，不满足迁出条件，此外，公安户籍部门明确告知其户口不迁出不影响房屋买卖，因此并没有给韩鹤带来实际损失，后郭金禄与杨丽文复婚将户口迁入杨丽文住址，表明其主观上是愿意转出的，其提交的证据不足以推翻合同中约定应予迁出户口的合意，故对郭金禄上述主张，法院不予采纳。依据查明的事实，韩鹤依合同要求支付了全部购房款，郭金禄未在合同约定的期限内将诉争房屋内户口迁出，构成违约，应承担相应违约责任。现韩鹤起诉郭金禄支付2017年5月2日至2020年4月14日的逾期迁出户口违约金，于法有据，但其主张金额过高，其提交的微信聊天记录表明其有卖房的意向及发现郭金禄户口未迁出时，主动放弃一次卖房机会，但未就其实际损失提交其他证据，郭金禄亦表示韩鹤主张违约金过高，故法院结合合同履行情况、当事人过错等因素酌情确定违约金金额为50000元，其主张过高部分，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、郭金禄于本判决生效之日起七日内给付韩鹤逾期迁出户口违约金50000元；二、驳回韩鹤其他诉讼请求。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，韩鹤与郭金禄之间就361号房屋签订买卖合同，合同第九条第（三）项对于户口迁出及违约责任作出了约定，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。郭金禄负有按照约定时间迁出户口的合同义务，但郭金禄于2020年4月14日将户口迁出，已经构成了履行迟延。因合同针对该项违约行为约定了违约责任，故郭金禄应向韩鹤支付相应的违约金。关于违约金的具体数额，韩鹤上诉主张一审法院判决确认的50000元过低，不足以弥补其损失。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案中违约金数额的确定，应当以韩鹤的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。韩鹤主张其损失在于因为郭金禄户口未迁出的情况，影响其换房，导致子女无法在理想学校就学。但韩鹤就上述损失的存在未提交充分证据加以证明。韩鹤提交的微信记录显示，其于2020年4月5日联系中介公司员工，表示要求出售房屋，但微信记录中关于因户口原因导致其无法出售房屋的内容系韩鹤单方陈述，无其他证据加以佐证。此后郭金禄于2020年4月14日将户口迁出，从时间间隔上看，户口原因对于出售房屋机会的影响较小。关于子女就学问题，韩鹤未提供任何证据，且该项损失于郭金禄而言缺乏可预见性，故本院对此不予支持。综合考虑韩鹤的损失情况以及郭金禄已在韩鹤催告后将户口迁出的情节，一审法院酌情确定违约金为50000元并无明显不当，本院对此不持异议。综上所述，韩鹤的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由韩鹤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二〇年八月十七日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼