浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初8083号 原告（反诉被告）：杭州赛途资产管理有限公司，住所地杭州市拱墅区长滨街88号5幢二层218室。 法定代表人：邵雪珍，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:刘佳跃，浙江汉普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶伟忠，男，1970年1月23日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：朱文昊，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高云翔，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州赛途资产管理有限公司（以下简称赛途公司）与被告叶伟忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，原告申请对被告名下的财产（保全价值346万元）采取保全措施，本院予以准许。被告叶伟忠在答辩期内提起反诉，本院亦予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛途公司的法定代表人邵雪珍及其委托诉讼代理人刘佳跃、被告叶伟忠的委托诉讼代理人朱文昊、高云翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赛途公司向本院提起诉讼请求：一、判令解除原、被告于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即支付拖欠的租金及物业费合计422417元(租金和物业费暂计算至2019年11月14日，此后的租金、物业费计算至实际返还房屋之日止);三、判令被告立即支付电梯维保费36000元、消防控制室维护费18000元，合计54000元;四、判令被告交付的保证金300000元由原告没收；五、判令被告赔偿原告为被告投入的免租期租金和物业费损失2399236元；六、判令被告自2019年9月15日起按欠付租金和物业费金额日千分之一标准支付违约金；七、判令被告赔偿原告重新招租期间的房屋空置费损失547641元(三个月房租)；八、判令被告支付原告律师费8000元、保全担保费2076元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：九、判令被告立即拆除租赁场地区域内的隔墙并清运垃圾，将租赁场地内原有的空调设备、电线电缆、油烟管道恢复原状，并返还被其拆走的电梯控制面板和摄像头设备；十、判令被告立即支付水电费1616.6元；十一、判令被告立即注销在租赁区域内办理的工商营业执照和烟草经营许可证。 事实与理由：2018年1月9日，被告叶伟忠与原告赛途公司签订《房屋租赁合同》，承租诸暨市店口镇万安北路98号万安煦途广场建筑面积9233.16平方米场地用于经营好亿购超市项目;合同租期15年，自2018年3月15日至2033年3月14日。租金单价0.65元/天/平，物业费0.1元/天/平，每36个月递增8％。租金支付方式为半年支付一次，先付后用，提前15个工作日支付下一期租金。保证金30万元;租赁场地交付方式为现状交付;首期租金及物业费合计1853557.2元，应在2018年3月1日前支付;合同还约定，被告逾期支付租金及应付费用1个月以上的，原告有权提前终止合同，并要求被告赔偿一切损失。赛途公司于合同签订日按现状将场地交付了被告;被告陆续支付了保证金和首期租金。依合同约定，被告应当于2019年8月26日前支付下期租金，但被告未按时支付。原告多次催讨，被告始终拒绝支付，同时被告还编造事实，动员其他租户不交租，严重干扰了原告的正常经营。鉴于被告拒不支付租金已达合同约定的解除条件，且经催讨又拒不履行的事实。原告认为，被告无意继续履行合同，已构成根本违约。另外，被告叶伟忠在腾空租赁场地的过程中擅自拆除了租赁场地内原有的空调设备、电线电缆和油烟管道，同时拆除了属于原告的电梯控制面板和摄像头设备，而对于其应当拆除的租赁区域隔墙却未予以拆除。被告在搬离前有部分水电费未予支付，应当立即支付。被告在经营期间在租赁区域位置办理的工商营业执照和烟草经营许可证应当立即注销。为避免被告的行为给原告造成更大的损失，原告无奈向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告叶伟忠答辩并反诉称：一、赛途公司存在重大违约。1、案涉商场的消防安全存在重大问题。案涉商场的消防检查多次不合格，消防问题严重，存在很大的安全隐患。2、案涉承租房屋漏水严重，给超市经营带来不利影响。3、案涉承租房屋的实际交付面积与合同约定面积严重不符。二、叶伟忠不存在逾期支付租金、物业费的违约行为。1、根据计租时间分析，一方面房屋实际交付时间存在延后，租金、物业费的起算时间应予顺延。根据实际情况，赛途公司于2018年6月才整体交付，并进水电开户交接。因此案涉租金、物业费的起算时间应当根据交付时间顺延，房屋实际装修免租期和经营免租期均与约定不一致，免租期内租金、物业费计费时间应予调整。关于装修免租期，案涉房屋租赁合同第四条约定装修免租期自2018年3月15日起，期间免收租金及物业费。但事实上，案涉出租房屋交付存在延迟，故装修免租期整体应自房屋最终交付的2018年6月起算，即2018年6月至2018年10月期间应免收租金及物业费，关于经营免租期，案涉房屋租赁合同第四条约定经营免租期自2018年7月15日起，期间免收租金、收取物业费。但事实上万安·煦途广场大楼整体装修改造导致好亿购超市等诸多承租人只能配合该工程时间安排开业经营。期间经多次催告协调，确认好亿购超市于2018年1月30日开业，即双方对经营免租期的开始时间已重新约定自2018年11月30日起，同时截至2018年11月30日，商场大楼的大门仍未施工完毕，包括超市在内诸多商户进入商场的唯一通道被堵，直到2018年12月17日晚才基本施工完毕，据上可以证明，超市配合大楼开业至2018年12月18日才实际经营，经营免租期应自2018年12月18日起算，即2018年12月18日至2019年6月17日期间仅收取物业费，免收租金。同时又因建筑面积有误，应当按照实际交付的面积7109.54平方米计算租金、物业费。三、退一万步讲，即使法院认定叶伟忠违约，但赛途公司要求没收保证金300000元、赔偿免租期租金和物业费损失2399236元、重新招租期间房屋空置损失547641元、律师费8000元、保全担保费2076元，均无事实和法律依据。四、赛途公司要求叶伟忠承担电梯维保费、消防控制室维护，无事实和法律依据。1、电梯维保费、消防控制室维护费包含在物业费中，赛途公司无权重复收。2、赛途公司既要求叶伟忠承担电梯维保费、消防控制室维护费，但费用金额却不经叶伟忠确认同意，只是由赛途公司自行操作，又缺乏有效合同及付款等凭证。五、赛途公司要求叶伟忠支付水电费无事实和法律依据。六、赛途公司要求叶伟忠支付合同终止后的租金、物业费，无事实和法律依据。出租人无权收取合同终止后的物业费，合同终止后，若承租人继续占有使用房屋，出租人有权收取房屋占有使用费，但该房屋占有使用费并不必然包括物业费；物业费的收取应建立在承租人已享受对应物业服务的基础上。本案中，叶伟忠并未签订物业服务合同，物业管理人在房屋租赁合同终止后也未提供物业服务，当然无权要求收取物业费。出租人请求参照房屋租赁合同约定的租金标准支付合同终止后的房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据。七、赛途公司要求立即拆除租货场地区域的隔墙并清运垃圾，将租赁场地内原有的空调设备、电线电缆、油烟管道恢复原状，并返还拆走的电梯控制面板和摄像头设备，无事实和法律依据。叶伟忠在超市清理腾退过程中，不存在恶意破坏行为，也未带走任何不属于其投入的设施设备，赛途公司是无理指控。八、在案涉房屋租赁合同解除时，叶伟忠有权要求赛途公司赔偿装饰装修残值损失。1、案涉房屋租赁合同解除时，叶伟忠有权要求赛途公司偿还包括装修在内的损失。2、本案中，赛途公司存在诸多违约行为。因此，案涉房屋租赁合同的解除是因赛途公司造成，叶伟忠有权要求赛途公司赔偿装修损失。3、因叶伟忠已投入装饰装修残值损失双方无法达成一致，故需通过司法鉴定程序确定损失金额。故被告叶伟忠向本院提起诉讼请求：1、依法判决反诉被告返还保证金300000元、装修保证金50000元；2、依法判令反诉被告返还反诉原告租金395142.8元(365094.6元+1095283.8元0.65元/天/平*实际面积6772平*242天)、物业费104691.6元(561684元+168505.2元+168505.2元-0.1元/天/平*实际面积6772平*426天)；3、依法判决反诉被告支付逾期交房违约金18200元(逾期天数自2018年3月15日起至2018年6月25日共100天，违约金标准为年租金千分之一即182元/天)；4、依法判令反诉被告赔偿装修损失2900000元；5、依法判令反诉被告提供已支付租金、物业费的增值税专用发票。诉讼过程中，反诉原告叶伟忠变更并增加诉讼请求：1、依法判决解除双方于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决反诉被告返还保证金300000元、装修保证金50000元；3、依法判令反诉被告返还多缴纳的租金771819.5元【已缴纳(365094.6元+1095283.8元)-应缴纳688558.9元】、物业费158564元【已缴纳(56168.4元+168505.2元+168505.2元)-应缴纳234614.8元】；4、依法判令反诉被告支付逾期交房违约金18200元(逾期天数自2018年3月15日起至2018年6月25日共100天，违约金标准为年租金千分之即182元/天)；5、依法判令反诉被告赔偿装修等损失2900000元；6、依法判令反诉被告提供已支付租金、物业费的增值税专用发票；7、依法判令反诉被告支付律师代理费等费用。 反诉被告赛途公司针对反诉原告叶伟忠的反诉请求辩称：1、反诉原告关于面积的陈述与事实不符，租赁合同明确约定租金按照建筑面积9233.16平方米计算，合同第5.2条也以列表的形式将15年的租金数额全部列出，并精确到小数点后两位，而列表中的物业费数额均是按照建筑面积9233.16平方米计算的，且合同签订后，反诉原告已经按照列表的租金数额支付了首期租金，至于合同附件的图纸，图纸上的数据是使用面积，对此反诉原告在签订合同时是一并确认的，如果面积有如此大的差距，反诉原告不可能这么长时间都没有发现的；2、租赁合同第10.2条写明现状交付，反诉原告是在2018年1月3日看过场地后支付定金50万，1月9日签订合同，场地交付，在3月14日、3月22日陆续支付首期租金，并且在付款凭证上明确备注了租金对应的租期的期限；3、2019年9月14日，如果反诉被告没有交付场地，反诉原告在已经支付50万定金的情况下，不可能对没有交房不提出异议，可说明反诉原告关于反诉被告逾期交房的主张不符合事实，存在虚假陈述的嫌疑；4、反诉原告关于反诉被告施工影响其营业的主张和事实不符，反诉原告经营与否，是其经营自主权，反诉被告从来没有干预也不存在施工影响经营的情况存在；5、大楼消防是业主方万安公司完成的，是合法有效的，且反诉被告的其他租户，均已经取得了二级消防备案合格证，消防设施设备均完善，反诉原告的超市消防设备应由反诉原告自行办理，与反诉被告无关；6、反诉原告所谓相邻的区域施工与事实不符，作为不动产使用人的相邻各方，本就具有必要的容忍义务，KTV的装修没有对反诉原告造成影响，实际上KTV施工仅进行了两天，这期间超市都是在正常经营的，施工完成后，KTV对区域进行了恢复原状；7、反诉被告收取电梯费属于正常合理的范围。综上，反诉被告在履行合同中没有任何违约行为，反诉原告的诉请是没有事实和法律依据的，请求驳回其反诉请求。 为便于叙述,以下诉讼主体仍以本诉的原、被告作为称呼。 当事人对真实性无异议的证据即房屋租赁合同、告知函、租金催款函、电梯费催款函、消控室维护费催款函、邮寄凭证、法律服务委托合同、担保函、发票、（2019）浙0681民初10405号民事判决书复印件、催告函、邮寄凭证、受案回执、（2019）浙0681民初9495号民事判决书复印件、（2019）浙06民终4077号民事判决书、网上银行电子回单、协议书、光盘录像、微信聊天记录（关于消防的）、电梯费用催款函、缴费通知单、证人证言、行政处罚结果信息复印件、询问笔录、房屋租赁合同、微信聊天记录（关于腾退的）、农商银行的业务凭证、法律服务委托合同书、发票、建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书复印件，本院对其真实性依法予以确认。 当事人有异议的证据，本院分析认证如下： 1、原告的法定代表人与案外人的录音，因被告对其真实性有异议，原告也未申请该案外人出庭作证，故本院对该证据不予确认。 2、消防验收意见书复印件、消防安全检查合格证复印件，经本院庭后核实，对其真实性依法予以确认。 3、水电费转账凭证、说明，均系案外人出具，本院无法核实其真实性，故依法不予确认。 4、工作联系函、邮寄凭证，被告否认收到上述联系函，且签收信息显示他人代收，无法证明系被告签收了该函件，故本院对该证据不予确认。 5、工作联系函、承诺函、说明，被告否认收到上述联系函，原告也未提供邮寄凭证，承诺函及说明系案外人出具，无法核实其真实性，且与本案并无关联性，故本院对上述证据不予确认。 6、收费标准复印件、发票，系网上打印，并非原、被告之间的约定，故无法约束被告，本院对其证明力不予确认。 7、被破坏而需恢复的清单、照片、光盘，系原告自行制作，且原告未提供其原始的状态，无法证明其主张，本院对该证据的证明力不予确认。 8、缴费通知单、水电表照片，因双方并未对账结算，且原告也申请撤回该项诉请，故本院对该证据不作审查。 9、陈仲先和余百德出具的证明、微信聊天记录、照片，证明系证人证言，被告申请证人出庭作证的，以证人证言为准，未申请证人出庭作证的，本院对证明不予确认；至于微信聊天记录，原告并未说大门维修导致被告无法经营的事实，故对证明目的不予确认；照片，系被告自行拍摄，本院无法核实其真实性，不予确认。 10、照片、微信聊天记录、企业信用信息报告，系被告与其他商户之间的纠纷，本院在本案中不作处理。 11、催告函，系被告自行制作，且原告否认收到该函，故本院对该证据不予确认。 12、消防技术合同、安装合同、冷链设备销售合同、好亿购店口精品柜合同、工作产品订购合同，无法核实其真实性，本院不予确认。 13、收条、微信聊天记录，因无法提供原件，无法核实其真实性，本院不予确认。 经审理，本院查明事实如下：浙江万安置业有限公司于2010年5月19日已通过消防验收。2017年10月，原告向案外人浙江万安置业有限公司承租了诸暨市店口镇万安北路98号一至四楼商业房（除万安大药房），租赁期限为2017年10月1日至2037年9月30日止。 2018年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，由被告承租诸暨市店口镇万安北路98号的万安煦途广场，合同约定：一、房屋建筑面积为(9233.16)平方米，双方明确：租金计算按双方确认的租赁范围(红线标明的平面图面积)为准；……四、租赁期：1、本合同租期为15年，具体时间(2018年3月15日至2033年3月14日)。2、2018年3月15日起至2019年1月14日为免租期，免租期包括装修免租期和经营免租期。2.1装修免租期:2018年3月15日至2018年7月14日。装修免租期内甲方免收租金和物业管理费，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费、商场管理费、垃圾清理费、审图费等费用，由乙方自行承担。如提前完成装修，剩余装修免租期自动转为经营免租期。2.2经营免租期:2018年7月15日至2019年1月14日，免租期间，乙方无需支付房屋租金，但租赁物业的物业管理费、实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费由乙方自行承担。3、乙方应于租赁商铺进场装修日前到甲方办理租赁商铺的交接手续，并支付本合同约定的相关费用。4、若乙方未在约定的进场装修日前到甲方办理进场装修手续，则自约定日起至乙方实际办理进场装修手续之日止的天数应从装修期中扣除。5、若乙方从约定的进场装修日起经过20日仍未实际办理交接手续，则甲方有权解除合同，且乙方已支付的租赁定金不予退还。五、乙方承担的费用和支付方式为：1、租金单价0.65元/天/平，物业费单价为0.1元/天/平：乙方不得以任何理由拖欠租金。每36个月递增8%。(租金和物业费同步递增)。2、双方约定本租赁商铺的租金按建筑面积计算。3、支付方式：(1)租金半年支付一次，先付后用，乙方在每个租约期(租金起算日)开始前十五(15)个工作日支付下一个租约期的租金给甲方。乙方向甲方支付租金后，甲方在七个工作日向乙方提供租赁服务增值税专用发票。如甲方不能按时提供发票并在乙方催告后30日内仍不提供的，乙方有权代甲方向税务部门开具发票但不得延付或拒付租金；相应税费由甲方承担。(2)租金支付日如遇国定假期，则支付日顺延。(3)乙方租赁范围内乙方经营实际发生的水、电、电话、煤气等费用，由乙方承担，租赁房屋内经营中发生的水电、燃气等能耗费用，由乙方与甲方抄表、对账及每月结算。收费标准：其水费为5.5元/吨：电费为1.00元/度：燃气为3.5元/立方米。上述标准将根据线损、表损等各种损耗因素及政府部门规定调整。电费为预充卡收费。4、乙方租赁及经营范围内的环保费、城管费、治安费、绿化费、卫生费等政府职能部门规定的费用，由乙方直接向当地政府职能部门交纳，甲方不能重复收取。5、本租赁商铺的物业管理费按建筑面积3元/平方米·月计算，物业管理费为预付费形式，乙方应按每年一付，支付给甲方或甲方指定的物业公司，首次物业管理费应在签订合同时交纳，(物业递增与租金递增一致)。6、保证金：为了保证本合同全面履行，经双方协商同意设置保证金30万元人民币，乙方在房屋租赁合同签订后，在五个工作日内向甲方支付，甲方出具收款收据凭证。7、首期租金及物业费合计1853557.2元在2018年3月1日前支付。第六条：……4、乙方在经营过程中有权对房屋进行设计、装修和改善，但如果涉及改变房屋结构的，须事先征得甲方同意后方可实施。乙方所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，如需甲方提供乙方办理报批所需的相关文件、图纸、资料等证明材料或需加盖有关证明印鉴等，甲方应积极配合。甲方对于此等业务不得收费，因报批产生的相关费用由乙承担。……第八条：……6、有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。A、乙方逾期支付租金及应付费用1个月以上的；B、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房用途、整体转租或使甲方房屋及设施受到重大危害的；C、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方。乙方应在赔偿甲方一切损失后，及时迁离并交回房屋；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的一切损失，并按剩余年租金的30%承担违约责任。乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失：A、因甲方原因致使乙方不能正常营业的。B、甲方未能根据国家有关规定，办妥物业租赁证或其他因出租物业所需的许可和手续，并造成损失的。乙方依据上述情形提前终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切损失，第九条：本合同有效期届满，乙方需要续租出租房屋的，应于有效期届满之日前3个月向甲方提出续租要求，甲方需将房屋继续出租的，在同等条件下并经甲方认可后乙方对房屋有优先承租权。甲乙双方就续租达成协议的，应重新签订续租合同。本合同如提前终止、解除或届满时，甲方有权收回房屋，乙方在合同终止前的30天内交乙方的设施设备及店铺(属于甲方的设施设备不得拆除)拆除返还甲方，但乙方不得损害或拆除建筑物本身之结构体(经甲方书面同意且合法之变更除外)对房屋的改善、装潢不得拆除，无偿归甲方所有；乙方在所规定的日期前未拆除、取回之物品，视为乙方放弃所有权，悉归甲方所有任其处理。……第十一条：违约责任1、甲方未能按合同约定及时向乙方交付房屋时，每逾期一天，乙方有权向甲方收取当年租金之1‰的违约金，并可以根据延期天数相应推延租赁起始日。双方同意情况除外。2、乙方无故拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取当年应收租金额之1‰的滞纳金。……4、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。任何一方明确以书面形式提出提前终止本合同，对方有权选择要求提出方继续执行本合同或要求赔偿己方一切损失后终止本合同。除本合间另有规定外，本合同其他条款所称“一切损失”系指双方为开业和经营需要所投入的实际投资损失。……合同签订后，被告于2018年1月3日向原告转账交付了50万元，3月14日交付了90万元，3月21日交付了753557.2元。2018年6月25日，被告向原告的法定代表人账户转账交付了5万元，款项性质备注为店口好亿购装修保证金。经营过程中，双方产生了矛盾。原告向被告发送催讨函要求被告支付相应的款项，被告未予支付。后原告起诉来院，要求解除合同和赔偿损失，在庭审过程中被告亦同意解除合同，且于2020年3月3日腾空了案涉租赁地，原告在2020年5月18日庭审时表示如果不予鉴定案涉租赁物的装饰装修残值，同意按现状接受租赁地。 另查明，被告在租赁地设立了诸暨市××北超市有限公司，经营好亿购超市项目。2019年1月18日，诸暨市仁北超市有限公司因在消防检查时存在问题，诸暨市公安消防大队发送了诸公消竣查字（2019）第0004号消防备案检查不合格通知书，但是诸暨市仁北超市有限公司并没有被停业整顿，一直在正常经营中。 再查明，2020年1月23日，诸暨煦途商业管理有限公司因消防安全检查不合格擅自投入使用、营业，被给予行政处罚。 还查明，因案外人装修导致诸暨市仁北超市有限公司漏水一案，已另案处理。 最后查明，原告为实现自身的权利，委托浙江汉普律师事务所律师代为诉讼，支付律师代理费8000元，申请财产保全，支付担保费用2076元。被告为实现自身的权利，委托浙江泽大律师事务所律师代为诉讼，支付律师代理费50000元。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，未违反法律、法规的强制性规定，又系双方的真实意思表示，应属有效。双方应按合同约定行使权利、履行义务。对双方有争议的事实，本院评析如下： 一、关于租赁商铺的面积。被告抗辩认为，红线标明的平面图面积为7000多平方，并不是约定的9233.16平方米，因双方在合同中对于租赁的面积的约定为“房屋建筑面积为(9233.16)平方米，双方明确：租金计算按双方确认的租赁范围(红线标明的平面图面积)为准”，现原告是现状交付商铺的，且在签订合同的时候就在背后附了商铺的平面图，虽在平面图上标注了一个面积数，但是并没有写明该面积数就是建筑面积，且在合同签订时对于租金和物业费的计算也是按照9233.16平方米计算的，被告也按照该面积支付了租金和物业费，如果真的像被告所说面积上存在如此大的差异，其在装修房屋和看商铺现场的时候就应该发现，但是在起诉之前，被告从来没有向原告反映过面积存在如此大差异的事实，完全不符合生活常理，故本院对被告的抗辩不予采纳，商铺的建筑面积以约定的9233.16平方米为准，对于被告要求对面积进行的鉴定的申请不予准许。 二、关于合同解除问题。原告主张因被告没有按时支付租金和物业费，其享有约定解除权，被告抗辩认为，因面积存在差异和装修免租期、经营免租期存在顺延的情形，其并没有延期支付租金和物业费。对于面积问题，已作出阐述，不再重复。关于装修免租期和经营免租期问题，根据双方签订的合同看，装修免租期和经营免租期是固定的，并没有约定可以顺延的情形，且合同中也约定按现场交付商铺，虽然双方曾经签订过一份协议书，但是从该协议书只能看出被告开业的时间，并不能证明被告延迟开业是因为原告的原因才导致的，且也没有写明可以顺延免租期，故对该协议书的证明目的不予确认，本院对该抗辩意见亦不予采纳，装修免租期和经营免租期不予顺延，起租日认定为2019年1月15日，物业费起算点认定为2018年7月15日。综上所述，被告的确未按照约定的期限支付租金和物业费。鉴于被告未按时足额支付租金已超过合同约定的一个月时间，原告向被告寄送催告函，被告仍未支付相应的款项，原告享有约定解除权，但是因原告在催讨款项时并未要求解除合同，而是直接向法院起诉要求解除合同，后被告亦同意解除合同，故本院确认合同自起诉状副本等材料送达被告时解除即2019年11月21日。 三、合同解除后租金和物业费等金额如何确定。根据被告已支付的款项，本院确认被告至2019年9月14日的租金和物业费已经支付完毕，现被告尚应支付原告自2019年9月15日起至2019年11月21日止的租金和物业费，根据原告合同中约定的单价进行折算，租金为402104.12元，物业费为61862.17元。虽被告已于2020年3月3日腾退了商铺，但是原告并未接受，之后因被告一直要求对案涉租赁物的装修残值进行鉴定，商铺也无法交付给原告，原告在2020年5月18日庭审时表示如果不予鉴定装饰装修残值，愿意按现状接受商铺。因案涉合同系被告违约造成的，且合同约定“本合同如提前终止、解除或届满时，甲方有权收回房屋，乙方在合同终止前的30天内交乙方的设施设备及店铺(属于甲方的设施设备不得拆除)拆除返还甲方，但乙方不得损害或拆除建筑物本身之结构体(经甲方书面同意且合法之变更除外)对房屋的改善、装潢不得拆除，无偿归甲方所有”，故本院对被告的鉴定申请不予准许，确认按现场交还商铺给原告，交付时间确定为本判决生效之日止。2019年11月22日以后，合同已经解除，原告无合同义务为被告提供物业服务,且被告也陈述原告暂停了电梯等基础设施的运行，故原告要求被告支付2019年11月22日以后的物业管理费，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付电梯维修费和消防控制室维护费合计54000元，因被告已缴纳了物业费，且对上述费用的支付标准和支付义务在合同中并未作出明确约定，被告对该费用的支付标准亦不予认可，故对该诉请本院亦不予支持。 四、关于违约责任如何确定。被告抗辩认为，租赁物无法通过消防验收，故要求解除合同。在本案中，原告所承租的商场已通过消防验收，至于被告租赁的商铺要单独办理消防手续，租赁合同中对于消防手续办理的责任约定原告系协助义务；且被告虽然提供了消防验收不合格的证明，一方面无法证明系原告的原因导致无法通过消防验收，另一方面，截至起诉之日被告并没有因为消防问题被停业整顿，一直在使用租赁物并正常营业，因此不存在因消防问题导致不能使用租赁物的事实。至于2020年1月23日，诸暨煦途商业管理有限公司因消防安全检查不合格擅自投入使用、营业，被给予行政处罚，此时原、被告之间的合同已解除，故对于被告抗辩消防验收不合格导致其合同目的无法实现，要求解除合同和赔偿损失的依据不够充分，本院不予采纳。至于被告超市漏水以及因其余商铺装修而造成损失，系被告与案外人之间的矛盾，已另案处理，故在本案中不予处理。 原告要求被告承担违约责任，包括没收保证金、补交免租期的租金及物业费、三个月空置损失、欠付租金和物业费的违约金，关于没收保证金，因合同中只约定30万元的保证金，对于装修保证金5万元并未作出约定，但是在转账中有明确约定该5万元系装修保证金，原告也认可该款项系装修保证金，故对于该5万元，本院亦认定为保证金。从合同对保证金的约定来看，为保证本合同全面的履行，被告支付的保证金实际系担保被告租赁债务的履行，并在一定的条件下原告的损失可以从中抵扣的“押租”，其性质属于以金钱为标的的动产质押担保，而非违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”规定，在合同不解除时，原告对该保证金仅享有优先受偿权，而无权要求不予返还，合同中对于被告违约而导致原告解除合同的，甲方是否有权不予退还保证金并未作出明确约定，使得保证金并没有具备违约金的性质。本案中，被告迟延支付租金和物业管理费，原告主张解除合同，30万元保证金应当作为租金和物业费预先予以扣除，而不应当直接予以没收，至于装修保证金5万元，虽原告抗辩在装修过程中，被告给原告造成了损失，原告已发函给被告予以告知，所以该5万元予以没收，但是被告并不认可原告的工作联系函，也不认可收到了该函件，且原告也没有提供证据证明造成的具体损失是什么，故对于原告的主张本院不予支持，现被告装修已完成，该5万元装修保证金应当予以退还。 关于补齐免租期的租金和物业费，因双方在合同中并未作出就合同提前解除的情况下要求补齐免租期租金和物业费的相应约定，但是约定了要求被告承担违约责任，包括双方为开业和经营需要所投入的实际投资损失，因免租期的设置系出租人在合同正常履行的情况下给予出租人的优惠，系出租方为经营需要所作的投入，主要目的在于吸引客户，但是本案系被告违约造成合同提前解除，并没有给出租人带来预期的利益，造成出租人损失，违约方即被告应当承担部分损失，但是考虑到被告的确进行了装修，此时的免租被告也未获利，故对于装修免租期的租金和物业费不予计算，对于经营免租期的租金因被告已经实际履行了部分租赁合同，且在合同过程中，原告的确在大门维修、基础设施维修等方面存在着问题，导致双方的矛盾升级，最后导致合同解除，故对于经营免租期的损失以酌情按比例扣除为宜，综合考虑各方面的因素，本院酌定支付经营免租期内的租金25万元。 至于房屋空置损失即三个月租金，因被告的违约，导致未到期的租赁合同解除，从而使得原告产生了空档期的租金损失，应当赔偿原告损失，本院综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素，原告诉请租赁房屋闲置期间三个月的租金损失547641元合理，本院予以支持。 关于欠付租金和物业费的违约金，因双方在合同中对租金逾期的违约责任作出了相应的约定，被告未按时支付租金系事实，故对于违约金应当予以支持。至于违约金的标准，因违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，但补偿性是违约金主要性质，法律也规定在违约金约定过高过低的情形下，可对之予以调整。被告迟延支付租金、物业管理费的这一违约行为而支付的违约金不应过分高于因其违约行为给原告造成的损失。本案中，原告未举证证明被告的违约行为给其造成实际损失的数额，本院综合考虑合同的履行情况、被告的违约事实、当事人的过错程度以及造成损失的实际情况，已经支持了经营免租期的租金、租赁物空置损失，因此，对于违约金的标准本院调整为按年利率6%计算，根据约定及原告催告函中的时间，逾期之日为2019年8月27日。至于物业费，因违约责任约定时并没有包括物业费，但是被告逾期支付物业费是事实，对于占有期间的利息被告应当予以支付，物业费的支付双方约定采用预付费形式，每半年支付一次，故物业费的逾期之日为2019年9月15日，该三种违约责任的承担，不仅补偿了原告的经济损失，也足以体现违约金的惩罚性。 五、其他诉请是否合理。原告诉请要求被告立即拆除租赁场地区域内的隔墙并清运垃圾，将租赁场地内原有的空调设备、电线电缆、油烟管道恢复原状，并返还被其拆走的电梯控制面板和摄像头设备，因双方在租赁商铺时系现场交付，对于商铺内属于原告所有的物品并未作出约定，现被告否认拆走原告所有的设备，且原告也同意现场接收商铺，故对于该诉请本院不予支持。原告诉请要求被告立即支付水电费1616.6元，原告同意另行主张，故在本案中，本院不予处理。原告诉请要求被告立即注销在租赁区域内办理的工商营业执照和烟草经营许可证，被告予以同意，且在辩论终结前，被告还未完成该项义务，故对于该项诉请本院予以支持。原告诉请要求被告承担财保的担保费用、律师费用，因用何种方式做担保，系原告自身选择，且系间接损失，故本院不予支持。至于律师费用，因双方对该费用的承担并未作出明确约定，同时对于被告的违约行为，本院已在上文中对于违约造成的损失作出了足够的补偿，故对于该律师费用本院不予支持。 被告反诉要求原告支付逾期交房违约金，因合同约定按现场交付，且被告也未举证证明该事实，故对该诉请不予支持。被告反诉要求原告赔偿装修损失290万元，因本案合同系被告违约提前解除，且合同中约定“本合同如提前终止、解除或属满时一甲方有权收回房屋，乙方在合同终止前的30天内交乙方的设施设备及店铺(属于甲方的设施设备不得拆除)拆除返还甲方，但乙方不得损害或拆除建筑物本身之结构体(经甲方书面同意且合法之变更除外)对房屋的改善、装潢不得拆除，无偿归甲方所有”，现被告已腾空租赁标的物，对于残留在租赁物内的装修本就属于原告所有，故对于该诉请，本院不予支持。被告诉请要求原告提供已支付租金、物业费的增值税专用发票，因双方在合同中对于交付服务费的增值税专用发票作出了约定，而双方均认可并未交付过增值税专用发票，故对于该诉请，本院予以支持。被告诉请要求原告承担律师费用的诉请，本案纠纷的产生系被告违约造成的，故对于该损失不应当由守约方即原告承担，故对于该诉请本院不予支持。 综上所述，原告合理部分的诉请，本院予以支持，其余部分予以驳回。被告合理部分的反诉请求，本院予以支持，其余部分予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州赛途资产管理有限公司与被告叶伟忠于2018年1月9日签订的房屋租赁合同于2019年11月21日解除； 二、被告叶伟忠尚应支付原告杭州赛途资产管理有限公司尚欠的租金402104.12元、物业管理费61862.17元，合计463966.29元，扣除保证金300000元，尚应支付款项163966.29元，并支付402104.12元自2019年8月27日起至2020年8月3日止、102104.12元自2020年8月3日起至款付清之日止、61862.17元自2019年9月15日起至款付清之日止均按年利率6%计算的逾期付款违约金，以上款项限本判决生效之日起十日内付清； 二、被告叶伟忠尚应支付原告杭州赛途资产管理有限公司自2019年11月22日起至本判决生效之日止按0.65元/天/平(面积为9233.16平方米)计算的房屋占有使用费，款限本判决生效之日起十日内付清； 三、被告叶伟忠赔偿原告杭州赛途资产管理有限公司免租期损失、空置期损失等各项违约金797641元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告叶伟忠于本判决生效之日起十日内协助原告杭州赛途资产管理有限公司注销被告叶伟忠及其租户在租赁区域内办理的所有工商营业执照和烟草经营许可证； 五、反诉被告杭州赛途资产管理有限公司返还反诉原告叶伟忠装修保证金50000元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 六、反诉被告杭州赛途资产管理有限公司交付反诉原告叶伟忠租赁服务增值税专用发票（开票金额为2317523.49元），限于被告叶伟忠给付完毕剩余租金和物业费163966.29元后的十日内交付； 七、驳回原告杭州赛途资产管理有限公司的其余诉讼请求； 八、驳回反诉原告叶伟忠的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36667元，减半收取计18333.5元，财产保全费用5000元，合计诉讼费用23333.5元，由原告杭州赛途资产管理有限公司负担8020.5元，被告叶伟忠负担15313元；反诉案件受理费36944元，减半收取计18472元，由反诉原告叶伟忠负担15197元，反诉被告杭州赛途资产管理有限公司负担3275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 蒋仙斐 二〇二〇年八月三日 代书记员 赵楚钧 ?*MERGEFORMAT?24? ?*MERGEFORMAT?25?