北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异247号异议人（被申请人）：青建国际集团有限公司，住所地青岛市市北区堂邑路11号。法定代表人：刘振龙，总裁。委托代理人：卢琦，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。委托代理人：阎慧鸣，北京德和衡律师事务所实习律师。申请保全人：北京建工集团有限责任公司，住所地北京市西城区广莲路1号。法定代表人：樊军，董事长。委托代理人：邓鹏飞，北京市浩天信和律师事务所律师。委托代理人：李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。被申请人：北京建工博海建设有限公司，住所地北京市西城区三里河北街甲1号。法定代表人：王贤茂，董事长。北京仲裁委员会在审理北京建工集团有限责任公司（以下简称建工集团公司）与北京建工博海建设有限公司（以下简称建工博海公司）、青建国际集团有限公司（以下简称青建集团公司）一案过程中，建工集团公司申请财产保全，本院保全查封冻结了建工博海公司和青建集团公司名下财产，青建集团公司认为本院超标的查封，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭听证审查，青建集团公司委托代理人卢琦、阎慧鸣，建工集团公司委托代理人邓鹏飞、李文婷，建工博海公司法定代表人王贤茂参加听证审查，现已审查终结。青建集团公司称，请求解除对该公司持有建工博海公司出资额5520万元股权（以下简称案涉股权）的冻结措施，理由为：建工集团公司申请保全标的额为993894140.3元，本院在保全过程中查封了建工博海公司名下坐落于北京市西城区三里河北街甲1号的房产及相应的土地使用权［房产证号:京房权证西国字第XXXX号，土地使用权证号:京西国用（2000划）字第16644号］、坐落于北京市丰台区卢（芦）沟桥城北街1号的土地使用权［土地使用权证号:京丰国用（96）字第000423号、000424号］、坐落于北京市丰台区大瓦窑318号的土地使用权［土地使用权证号:京丰国用（95）字第000146号、000147号、000148号、000149号、000150号］、坐落于北京市海淀区西三环北路86号院6号楼的房产及相应的土地使用权［房产证号:京房权证海全字第XXXX号、土XXXX号:京海国用（2004划）字第2756号］（以下简称案涉房地产），还冻结了青建集团公司持有的案涉股权。根据建工集团公司、青建集团公司、青岛博海投资有限公司（以下简称博海投资公司）和建工博海公司于2017年4月25日至2019年10月15日之间陆续签订的协议书和补充协议，载明案涉房地产评估价值为1755233300元。该协议对应的评估报告为建工集团公司委托北京中泽建信资产评估有限责任公司（以下简称中泽建信评估公司）于2017年3月对建工博海公司名下案涉房地产价值进行评估后出具的。此外，建工博海公司委托中泽建信评估公司于2020年1月对案涉房地产中的西城区三里河北街甲1号的房产及相应的土地使用权、海淀区西三环北路86号的房产及相应的土地使用权、丰台区卢沟桥城北路1号土地使用权证号为京丰国用（96）字第000424号的部分土地使用权价值进行评估，仅该三处房地产的评估价值就已经达到1149037000元。本仲裁案的主债务人是建工博海公司，青建集团公司仅为保证人，上述两份评估报告显示的案涉房地产价值足够覆盖本案申请保全标的额，故本院对案涉股权的冻结属于明显超标的冻结，应当解除对案涉股权的保全冻结。建工集团公司称，不同意青建集团公司的异议请求。2017年3月对案涉房地产的评估价值为1203496000元，并非1755233300元，多余的551737300元系对重庆东南投资有限公司位于重庆的房地产的评估价值，与本案无关，且该评估报告已过有效期，不能再作为价值参考依据，因为从2017年至今，评估标的的状态和价值都会有所变化，例如西城区三里河的房地产绝大部分原来是建工博海公司自用，现在已经全部出租，所以判断保全标的价值应结合其状况及使用情况进行认定。2020年1月评估的用途是了解建工博海公司投资性房地产的价值，与2020年4月的评估用途不同，而且丰台的案涉房产和土地登记的产权人不一致，土地在建工博海公司名下，房产仍在北京市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）名下。建工集团公司委托中泽建信评估公司于2020年4月对案涉房地产[不含丰台区卢沟桥京丰国用（96）字第000423号土地使用权]进行价值评估，评估价值为772291400元，应以该最近的评估价值为准判断是否超标的查封，况且本院对海淀区西三环北路86号院6号楼的房产及相应的土地使用权和丰台区大瓦窑京丰国用（95）字第000146号土地使用权系轮候查封，尚未产生查封效力。之所以未评估丰台区卢沟桥京丰国用（96）字第000423号土地使用权的价值，是因为该土地的面积仅为2099.95平方米，相比较000424号土地的面积126855.74平方米而言面积较小，且地上的房屋均已分配给建工博海公司的职工使用，土地价值不大，故未委托评估。此外，案涉股权的出资额仅为5520万元，即便加上该数额，本院保全查封冻结的财产总值亦未超过申请保全标的额。假如经审查确实超标的查封了，也不能解除对案涉股权的冻结，可以解除一部分案涉房屋和土地使用权的查封。建工博海公司称，同意青建集团公司的异议请求。该公司于2014年、2015年的时候曾与政府洽商过西城区三里河的土地，当时确定的土地价值有10亿元左右。现在政府准备征收丰台区卢沟桥的部分土地，已确定每亩地补偿360万元，故该土地总价值远远超过10亿元。上述两处土地的总价值就有20亿元左右，已远远超过本案的申请保全标的额。本院查明，本院于2020年4月20日作出（2020）京02财保38号民事裁定书，裁定：“查封、冻结被申请人北京建工博海建设有限公司、青建国际集团有限公司名下的财产，限额人民币993894140.3元。”本院于2020年4月21日以（2020）京02执保119号立案保全，保全过程中，本院冻结了青建集团公司名下案涉股权，并查封了建工博海公司名下案涉房地产，其中海淀区西三环北路86号院6号楼房产和丰台区大瓦窑丰国用（95）字第000146号土地使用权系轮候查封。海淀区西三环北路86号院6号楼房产的首封法院系河北省高级人民法院，该院案件为建工集团公司诉廊坊市君正房地产开发有限公司一案，诉讼过程中，建工集团公司申请财产保全，并用建工博海公司名下位于海淀区西三环北路86号院的房产提供担保，该案申请保全标的额为138000000元，2019年12月25日作出的终审判决判令廊坊市君正房地产开发有限公司给付建工集团公司工程款91018586.68元及自2015年5月16日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付工程款利息。丰台区大瓦窑丰国用（95）字第000146号土地使用权的首封法院系本院，该案已执行完毕，未处置该土地使用权。另查明，丰台区卢沟桥和大瓦窑的案涉土地使用权登记在北京市第七建筑工程公司（以下简称七建公司）名下，地上建筑物登记在二建公司名下。七建公司于2007年12月名称变更为建工博海公司。建工博海公司注册资本12000万元，股东为建工集团公司、青建集团公司和博海投资公司，其中建工集团公司认缴出资额5880万元，持有49%的股权，青建集团公司认缴出资额5520万元，持有46%的股权，博海投资公司认缴出资额600万元，持有5%的股权。审查过程中，青建集团公司向本院提交以下证据证明其主张：一、2017年4月25日建工集团公司、青建集团公司、博海投资公司和建工博海公司签订的协议书，其中4.1条资产明细载明了房屋建筑物包括：三里河北街甲1号（京房权证西国字第XXXX号）、西三环北路86号(海权字第0089号)、大瓦窑318号（丰权字第02664号）及卢沟桥城北路1号（丰权字第03161号），土地使用权包括：三里河北街甲1号[京西国用（2000划）字第16644号］、西三环北路86号［京海国用（2004划）字第2756号］、丰台大瓦窑318号［丰国用（95）字第000146号、000147号、000148号、000149号、000150号］、卢沟桥城北街1号［丰国用（96）字第000423号、000424号］。后续四方又签订若干补充协议，在补充协议六、八、十、十二、十三中均载明：丁方（建工博海公司）以其持有三里河北街甲1号（京房权证西国字第XXXX号）、西三环北路86号(海权字第0089号)、大瓦窑318号（丰权字第02664号）及卢沟桥城北路1号（丰权字第03161号）为甲方（建工集团公司）提供反担保，以上反担保抵押物评估价值为175523.33万元，其中补充协议十三签订于2019年10月15日。以上证据证明四方均认可本院查封的案涉房地产总价值为17亿余元，远超本案申请保全标的额。二、建工博海公司委托中泽建信评估公司对该公司部分投资性房地产即西城区三里河北街甲1号、海淀区西三环北路86号和丰台区卢沟桥城北路1号三处房地产在2019年12月31日的市场公允价值进行评估而出具的评估报告，报告出具时间为2020年1月10日，有效期为一年，自2019年12月31日至2020年12月30日。报告中显示中泽建信评估公司是采用市场法和收益法相结合的评估方法得出的评估结论，评估范围包括：1、西城区三里河北街甲1号的房产和土地，其中房产13440平方米，房产证为京房权证西国字第XXXX号，对应的土地使用权证号为京西国用（2000划）字第16644号，评估价值为586414118元；2、海淀区西三环北路86号的房产和土地，其中房产3546.5平方米，房产证为海全字第XXXX号，对应的土地使用权证号为京海国用（2004划）字第2756号，评估价值为57710688元；3、丰台区卢沟桥城北路1号的房产和土地，其中房产1726.2平方米，房产证为丰全字第XXXX号，评估价值为5656800元，对应的土地面积为85600平方米，土地使用权证号为丰国用（96）字第000424号，评估价值为499255370.7元。该证据证明上述三处房地产的评估总值1149037000元远高于建工集团公司提交的2020年4月评估报告载明的该三处房地产的评估总值，同时证明丰全字第XXXX号房产所有权属于建工博海公司，因为该房产作为建工博海公司的资产被纳入了评估对象。三、建工集团公司对七建公司即现在的建工博海公司进行改制时委托北京腾骐资产评估有限公司对七建公司的资产及负债在2006年12月31日的市场价值进行评估出具的评估报告，报告出具时间为2007年8月31日，报告后附的房屋建筑物清查评估明细表中包含了丰台区卢沟桥大瓦窑318号和卢沟桥城北路1号的房产，房产证号为京房权证丰全字第XXXX号和京房权证丰全字第XXXX号，证明该两处房产属于建工博海公司所有，根据房地一体原则，查封了土地使用权的效力及于地上建筑物，本院已经查封了丰台区的案涉土地，查封效力应及于该两处房产，而2020年4月的评估报告并未将该两处房产纳入评估范围。建工集团公司对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，认为协议书中约定的房产和土地的范围与本院保全查封的范围不一致，本院保全查封的范围不包括协议书中约定的位于丰台区卢沟桥和大瓦窑土地上的房产，建工集团公司委托评估的土地和房产中也不包括丰台区土地上的房产。此外，案涉土地均为划拨性质，房屋老旧，价值逐年贬损，现在案涉房产和土地的价值肯定没有协议约定的17亿余元；对证据二、三的质证意见是，2020年1月评估的目的是了解建工博海公司投资性房地产的价值，与2020年4月评估目的不同，而且丰台区案涉房产和土地登记的产权人不一致，没有证据证明房产的产权人由二建公司变更为了七建公司，房产仍在二建公司名下，土地在七建公司即建工博海公司名下，所以查封土地的效力不能及于地上房产。判断案涉房地产的价值应以最近的即2020年4月的评估报告载明的价值为准。建工博海公司对上述证据均认可。建工集团公司向本院提交以下证据证明其主张：一、建工集团公司委托中泽建信评估公司对案涉房地产在2016年12月31日的市场价值进行评估而出具的评估报告，报告出具时间为2017年3月31日，有效期为一年，自2016年12月31日至2017年12月30日。海淀区西三环北路86号部分房地产的评估方法为市场比较法，列入评估范围的房产面积为4373.7平方米，其中包含办公楼3546.5平方米，房产证为海全字第XXXX号（证载面积为18503.6平方米）；列入评估范围的土地面积为2428.06平方米，土地使用权证号为京海国用（2004划）字第2756号（证载面积为16795.31平方米），房地评估总值为18833.27万元。西城区三里河北街甲1号房地产的评估方法也是市场比较法，列入评估范围的房产面积为13440平方米，房产证为京房权证西国字第XXXX号；列入评估范围的土地面积为6216.2平方米，土地使用权证号为京西国用（2000划）字第16644号，房地评估总值为60105.49万元。丰台区大瓦窑318号和卢沟桥城北街1号七宗划拨土地使用权的评估方法是基准地价系数修正法和成本逼近法，其中丰台区大瓦窑318号五宗土地使用权证号分别为丰国用（95）字第000146、000147、000148、000149、000150号，面积分别为12274.7平方米、9227.2平方米、16898.2平方米、17675.7平方米、8468.1平方米；卢沟桥城北街1号两宗土地使用权证号分别为丰国用（96）字第000423、000424号，面积分别为2099.95平方米、126855.74平方米，上述七处土地使用权的评估价值共计41410.84万元。综上，案涉房地产的评估总值为1203496000元。同时建工集团公司还委托中泽建信评估公司对重庆东南投资有限公司位于重庆北碚温泉城运河区片的房地产市场价值进行评估，评估价值为55173.72万元。上述证据证明案涉房地产的评估价值为1203496000元，而非175523.33万元，且2017年3月的评估报告已过有效期，不应再作为案涉房地产价值参考依据。二、建工集团公司委托中泽建信评估公司对案涉房地产除丰国用（96）字第000423号土地使用权之外的部分在2020年2月29日的市场价值进行评估而出具的评估报告，报告出具时间为2020年4月8日，有效期为一年，自2020年2月29日至2021年2月28日。海淀区西三环北路86号部分土地及地上一栋房产的评估方法为收益法，列入评估范围的房产面积为3546.5平方米，房产证为海全字第XXXX号（证载面积为18503.6平方米）；列入评估范围的土地面积为2428.06平方米，土地使用权证号为京海国用（2004划）字第2756号（证载面积为16795.31平方米），房地评估总值为7779.25万元。西城区三里河北街甲1号土地及地上九栋房产的评估方法也是收益法，列入评估范围的房产面积为13440平方米，房产证为京房权证西国字第XXXX号；列入评估范围的土地面积为6216.2平方米，土地使用权证号为京西国用（2000划）字第16644号，房地评估总值为29584.8万元。丰台区大瓦窑318号丰国用（95）字第000146、000147、000148、000149、000150号五宗土地使用权的评估方法为基准地价系数修正法，评估总值为13443.33万元。丰台区卢沟桥城北街1号丰国用（96）字第000424号土地使用权的评估方法为基准地价系数修正法，评估总值为26421.76万元。综上，案涉房地产除丰国用（96）字第000423号土地使用权之外部分的评估总值为77229.14万元。该证据证明案涉房地产价值未超过申请保全标的额。三、海淀区西三环北路86号院土地使用权证及房产证、丰台区大瓦窑318号五项土地使用权证及房产证、丰台区卢沟桥城北街1号两项土地使用权证及房产证，证明海淀区西三环北路86号院大部分房屋已出售给他人，只应考虑未出售即评估范围内部分的价值；丰台区七宗土地登记在七建公司名下，地上房屋登记在二建公司名下，地上房屋价值不应计入申请保全标的价值；丰国用（96）字第000423号土地使用权虽不在评估范围内，但该土地面积较小，且地上房屋均已由他人享有所有权，无法处置，对比000424号土地使用权的面积和评估价值，000423号土地使用权的估值在2700万元到3000万元之间。青建集团公司对证据一的真实性认可，认为能反映案涉房地产当时的价值；对证据二的质证意见是，该评估报告是建工集团公司为了超标的额保全而单方委托评估的，采用的评估方法有问题，评估价值远低于案涉房地产的市场价值，对评估结论不予认可；对证据三的真实性认可，对证明目的不认可，查封土地的效力及于地上建筑物，所以丰台土地上的房产也视为查封了，案涉房产和土地的价值就更大了。000423号土地的用途为住宅用地，而000424号土地的用途为工业用地，根据2017年3月的评估报告，000423号土地使用权的价值至少为4313万元。建工博海公司对上述证据的真实性无异议，对证明目的不认可。审查过程中，本院依职权前往建工博海公司调取了该公司2019年度审计报告，该审计报告由北京君审会计师事务所于2020年2月2日出具，认为公允反映了建工博海公司2019年12月31日的财务状况及2019年度公司的经营成果和现金流量。报告中显示建工博海公司2019年12月31日的资产总计4674282784.48元，负债合计3501113419.23元，所有者权益（或股东权益）合计1173169365.25元。财务报表附注中显示建工博海公司投资性房地产期末公允价值为1149036976.7元，且注明期末投资性房地产的公允价值根据中泽建信评估公司出具的2020年1月评估报告确定。青建集团公司对该审计报告表示认可，认为其中所载建工博海公司2019年底的所有者权益数额能够体现该公司股权价值，按照持股比例可以测算出案涉股权价值为5亿余元。建工集团公司认为判断股权价值应当以股东的出资额为标准，且案涉房地产价值和股权价值不能同时计算，故该审计报告不能反映股权实际价值。建工博海公司对该审计报告表示认可，认为能够反映股权价值。本院认为，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施，保全财产的价值应与申请保全标的额相当，不得明显超标的额保全查封冻结。申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。本案中，申请保全人建工集团公司申请保全的标的额为993894140.3元，本院作出的保全裁定书亦载明在此限额内采取保全措施。本院在保全过程中查封了案涉房地产，其中部分房地产系轮候查封，并冻结了案涉股权。关于案涉房地产的价值判断，建工集团公司和建工博海公司先后单方委托中泽建信评估公司出具了三份评估报告，分别于2017年3月、2020年1月和2020年4月出具。2017年3月评估报告系建工集团公司委托评估，评估目的为建工集团公司拟为建工博海公司提供担保，需建工博海公司提供反担保，故建工集团公司为了解建工博海公司拟用于提供反担保的案涉房地产的市场价值而进行的评估，评估方法为市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法，并对资产状况进行了实地察看、核实，评估范围为案涉房地产，其中海淀区西三环北路86号院房产列入评估范围的面积为4373.7平方米，比本院查封面积3546.5平方米稍多，案涉房地产评估总值为1203496000元，报告有效期为一年，自2016年12月31日至2017年12月30日；2020年1月评估报告系建工博海公司委托评估，评估目的为建工博海公司拟编制财务报告之需要，采用公允价值模式对部分投资性房地产的市场公允价值进行评估，评估方法为市场法和收益法，并对资产状况进行实地察看、核实，了解对外出租情况，评估范围为西城区三里河北街甲1号、海淀区西三环北路86号和丰台区卢沟桥城北路1号三处房地产，其中评估的丰台区卢沟桥城北路1号土地面积为85600平方米，为本院查封的丰国用（96）字第000424号土地的一部分，000424号土地面积共计126855.74平方米，还评估了该土地上房产1726.2平方米，该房产评估价值为5656800元，三处房地产的评估总值为1149037000元，扣除5656800元后，仅该三处房地产的评估总值已达1143380200元，报告有效期为一年，自2019年12月31日至2020年12月30日；2020年4月评估报告系建工集团公司委托评估，评估目的为建工集团公司拟了解建工博海公司所拥有的案涉房地产的市场价值而进行的评估，评估方法为收益法和基准地价系数修正法，未对资产状况进行现场调查，评估范围为除丰国用（96）字第000423号土地使用权之外的案涉房地产，评估总值为772291400元，报告有效期为一年，自2020年2月29日至2021年2月28日。虽然三份评估报告均系当事人各自单方委托评估出具的，但三份评估报告的评估价值可以作为判断案涉房地产价值的参考依据，结合三份报告的评估目的、评估方法、评估范围以及是否实地勘查，2020年1月评估报告的结论可信度相对较高，且该报告评估结论在建工博海公司2019年度审计报告中亦被认可。关于部分房地产系轮候查封的影响，海淀区西三环北路86号院6号楼房产系建工博海公司为建工集团公司另案申请财产保全提供担保而被首先查封的，现该案已审理终结，建工集团公司的诉讼请求绝大部分得到了支持，对该房产的剩余价值影响不大；丰台区大瓦窑丰国用（95）字第000146号土地使用权在本院首封案件中并未被处置，首封案件已执行完毕，故对该土地使用权的剩余价值没有影响。关于案涉股权的价值判断，实践中判断股权的价值一般以评估价值为准，而评估股权价值的主要依据就是目标公司的资产总额和所有者权益（或股东权益）数额，故建工博海公司最近年度即2019年度审计报告中载明的资产总额和所有者权益（或股东权益）数额可以作为判断股权价值的参考依据。建工博海公司2019年度的资产总额为4674282784.48元，所有者权益（或股东权益）数额为1173169365.25元，按照青建集团公司持有建工博海公司46%股权的比例即可估算出青建集团公司所持股权的大概价值。财产保全和财产执行的目的不同，财产保全是为了防止被申请人转移财产，保障申请保全人将来胜诉权益的实现，而申请保全人最终能否胜诉或者能否完全胜诉还处于待决状态。保全限于请求的范围，故采取保全措施时应严格按照申请保全标的额查控财产，防止给被申请人造成额外的损失，特别是在当前强化善意文明执行理念、大力优化营商环境的形势下，更应该严格防止超标的查封。综合考虑本案的申请保全标的额、案涉房地产评估报告的估值、案涉房地产的现状和市场行情、部分房地产轮候查封的影响、案涉股权价值的估算、将来进入执行后的变价规则等多方面因素，本案保全查封冻结的案涉房地产和案涉股权价值明显超过申请保全标的额，应当采取措施予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、第二十六条规定，裁定如下：本院采取措施消除明显超标的额保全的状态。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议。审 判 长 侯成成审 判 员 曾小华审 判 员 姜高华二〇二〇年八月十七日法官助理 夏 宁书 记 员 桑 林