安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初67号原告：合肥庆武商贸有限公司，住所地安徽省合肥市靶场路6号。法定代表人：宋先菊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张剑，安徽陈有志律师事务所律师。被告：计成合，男，1960年3月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：赵月英，女，1961年3月6日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：高平频，安徽坤志律师事务所律师。原告合肥庆武商贸有限公司（以下简称庆武商贸）与被告计成合排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月20日第一次公开开庭进行了审理。原告庆武商贸的委托诉讼代理人张剑、被告计成合的委托诉讼代理人赵月英均到庭参加诉讼。开庭审理后因案件审理需要，本院又于2020年7月27日第二次公开开庭进行了审理。原告庆武商贸的委托诉讼代理人张剑、被告计成合的委托诉讼代理人赵月英、高平频均到庭参加诉讼。审理中，评估期间依法不计入审限。本案现已审理终结。庆武商贸向本院提出诉讼请求：1、判令计成合赔偿侵占期间房屋占有使用费93700元（按每月2500元标准计算，从2016年9月26日至2019年11月13日）；2、判令计成合赔偿侵权造成的损失费40000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月11日，庆武商贸通过公开拍卖取得合肥市瑶海区长江东路1052号1-3层办公楼房地产及其老职工楼1-4层12套房屋（整体）产权。2016年9月26日，原房产所有人中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部（以下简称工商银行）将案涉房屋移交给庆武商贸，庆武商贸取得该房产后，发现职工楼101室被计成合夫妇非法侵占，庆武商贸虽多次与计成合协商，要求其立即腾空并返还房屋，但计成合一直置之不理。2018年8月11日庆武商贸与安徽三嘉建设工程公司签订装饰工程施工合同拟对该处房屋进行装修，2018年8月14日庆武商贸按约定支付了安徽三嘉建设工程公司定金40000元，但由于计成合拒不搬离，导致工程无法施工，2018年8月25日经双方友好协商，合同终止，庆武商贸支付的40000元定金作为赔偿金，安徽三嘉建设工程公司不予退还。后计成合夫妇于2019年11月13日搬离并腾空房屋，将钥匙交由庆武商贸的袁姓工作人员。计成合的非法侵占行为给庆武商贸造成了重大经济损失。计成合辩称，计成合自结婚时就在案涉房屋居住，该房屋是工商银行分配给我们居住的，一直是我们交的水电费。该房屋是什么时候卖出的，我们不清楚。我们在收到法院的通知后已于2019年11月13日搬离，现在在外面租房子居住。本院经审理认定事实如下：2016年8月11日，工商银河委托安徽省银河拍卖有限责任公司通过公开拍卖的方式对该行位于合肥市瑶海区长江东路1052号（原蚌埠路468号）1-3层办公楼房地产（房产约723㎡，土地约1431㎡）、老职工楼1-4层12套房屋（整体）进行处置。最终竞买人庆武商贸以810万元的成交价买入了上述财产。后工商银行对上述财产进行移交，并于2016年9月22日与庆武商贸签署一份《关于工商银行长江东路房产（办公楼、老职工宿舍）移交清单》。在相关移交清单中双方确认：101室未移交，有人居住，由工商银行负责配合买受人完成移交工作。之后因居住在案涉合肥市长江东路1052号老职工楼101室房屋的计成合夫妇一直未搬离该房屋，庆武商贸遂诉讼来院，要求判令计成合立即腾空其侵占的101室住房并返还庆武商贸；计成合赔偿侵占期间房屋占有使用费90000元（按每月2500元标准计算，从2016年9月26日至2019年9月26日），退房之日起占有使用费止；判令计成合赔偿侵权造成的损失费40000元等。后因计成合夫妇实际已于2019年11月13日搬离了案涉房屋。庆武商贸遂将其诉讼请求变更为判令计成合赔偿侵占期间房屋占有使用费93700元（按每月2500元标准计算，从2016年9月26日至2019年11月13日）及判令计成合赔偿侵权造成的损失费40000元等。审理中，庆武商贸于2020年1月21日向本院递交申请，要求对案涉合肥市长江东路1052号老职工楼101室房屋自2016年9月26日至2019年11月13日期间的房屋租金进行评估。本院依法委托安徽建工房地产土地资产评估有限公司对此进行评估，该公司于2020年5月27日出具评估报告，结论为：合肥市长江东路1052号老职工楼101室住宅（建筑面积56㎡）自2016年9月26日至2019年11月13日（共37.6月）的房屋租金，最终估价结果总价为46028元，租金单价21.86元/㎡/月。后庆武商贸于审理中又将其诉讼请求中要求判令计成合赔偿侵占期间房屋占有使用费93700元（按每月2500元标准计算，从2016年9月26日至2019年11月13日），变更为要求判令计成合支付房屋占有期间的使用费46028元。本案庭审时，庆武商贸主张该公司曾与安徽三嘉建设工程公司签订装饰工程施工合同并支付了定金40000元，但由于计成合非法侵占拟施工建筑101室，导致工程无法施工，合同被迫终止，造成庆武商贸40000元定金损失，该公司为此提供了装饰工程施工合同、收条、终止协议等予以证明。同时该公司还于审理中提供了视频资料用以证明计成合在2019年11月13日前一直非法占有案涉房屋，庆武商贸在多次要求计成合搬离无果后，于2017年10月28日会同工商银行到案涉101室房屋要求计成合搬离，并且当场交给计成合书面告知书。庭审中，计成合对庆武商贸提供的装饰工程施工合同真实性存疑。计成合辩称，庆武商贸应该在具备条件的情况下再着手装修事宜，该公司在明知案涉房屋有人居住的情况下就贸然签订装修合同，造成损失应该自行负责。而且整个宿舍楼的装修因为计成合一户未搬离就不能实施，不合常理。两个法人单位采用现金方式支付定金也不符合企业交易惯例。对庆武商贸提供的视频资料，计成合当庭亦有异议。计成合辩称，其系基于银行员工的身份取得案涉房屋的使用权，其未曾收到工商银行的告知书，庆武商贸提供的证据材料也没有工商银行要求其搬离的书面文件。且即使其构成侵权，也应当自工商银行收回计成合的房屋使用权之日起计算，再扣减3个月必要搬迁准备时间。同时庭审时，对安徽建工房地产土地资产评估有限公司出具的案涉评估报告的证明目的，计成合亦不予认可，计成合辩称，虽该评估报告评估案涉房屋的租金为21.86元/㎡/月，但因案涉房屋建成于1983年，早已破败不堪，没有物业，且2017年1月后该房屋就被断水断电，故实际上该房屋是不可能以21.86元/㎡/月的价格租出去的。庭审中，庆武商贸公司认可因案涉房屋存在安全隐患，故该公司自2017年1月起对该房屋进行断水断电，以此希望计成合能够搬走。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案庆武商贸系以公开竞买的方式竞得了案涉房屋，故其有权要求计成合腾退房屋并向其支付占有该房屋期间的占有使用费。本案庭审中，原、被告双方对计成合实际已于2019年11月13日搬离案涉房屋均无异议，本院对此予以认定。现双方争议的焦点为庆武商贸主张计成合支付房屋占有期间的使用费46028元及赔偿侵权造成的损失费40000元是否能得到支持。首先，关于庆武商贸主张计成合支付房屋占有期间的使用费46028元，本院认为，虽工商银行系于2016年9月22日与庆武商贸签署一份《关于工商银行长江东路房产（办公楼、老职工宿舍）移交清单》，对案涉房屋进行移交。现根据安徽建工房地产土地资产评估有限公司的评估报告，案涉合肥市长江东路1052号老职工楼101室住宅（建筑面积56㎡）自2016年9月26日至2019年11月13日（共37.6月）的房屋租金，最终估价结果总价为46028元，租金单价21.86元/㎡/月。但根据庆武商贸提供的案涉视频的相关内容，该公司向计成合送达的相关《告知书》的落款日期为2017年11月28日，且告知书载明的是“限你从本告知书张贴在你门口之日起7日内，搬迁腾空该房屋”，故本院认为，本案计成合向庆武商贸支付案涉房屋的房屋占用费的起算时间应从庆武商贸要求计成合搬迁但计成合仍未搬迁的次日即2017年12月6日起计算，同时综合考虑到计成合一直在该房屋实际居住的客观情况及庭审时庆武商贸亦认可的因案涉房屋存在安全隐患，该公司于2017年1月起就对该房屋进行断水断电的实际情况，本院酌定予以支持计成合应按600元/月的标准向庆武商贸支付2017年12月6日至2019年11月13日共计707天的房屋占用费，计14140元（600元/月÷30天×707天）。其次，关于庆武商贸主张的要求计成合赔偿侵权造成的损失费40000元，因庆武商贸为此虽提供了装饰工程施工合同、收条及终止协议等，但并未提供相关增值税发票予以证明，安徽三嘉建设工程公司亦未出庭作证，无法证明40000元的定金损失已实际发生，且庭审时计成合对此亦不予认可，故对庆武商贸的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告计成合自本判决生效之日起十日内向原告合肥庆武商贸有限公司支付房屋占有使用费14140元；二、驳回原告合肥庆武商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，由合肥庆武商贸有限公司负担1292元，计成合负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  顾苏淮二〇二〇年八月二十七日书记员  龙润方附本判决适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。