安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初5326号 原告：姜斌，男，1984年8月24日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：姜学亮（系原告姜斌兄弟），男，1983年11月15日，汉族，住安徽省阜南县。系住安徽省阜南县xxxxx村民委员会推荐的公民个人代理。 被告：杨中林，男，1982年10月15日出生，汉族，住安徽省阜南县。 第三人：阜南优置房产中介服务有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区富坡大道路东中央豪景5-2-101室。统一社会信用代码91341225MA2UC50N5J。 法定代表人：杨东松，该公司经理。 原告姜斌与被告杨中林、阜南优置房产中介服务有限公司定金合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告姜斌委托诉讼代理人姜学亮，第三人阜南优置房产中介服务有限公司（以下简称优置公司）法定代表人杨东松到庭参加诉讼，被告杨中林经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜斌向本院提出诉讼请求：请求依法判令解除原、被告签订的房屋买卖定金合同；判决被告返还原告购房定金20000元。本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2020年4月7日，原告在第三人见证下，与被告协商原告用住房公积金贷款购买被告位于鹿城镇万霖钱丰7栋201室的房屋，如不能办理，则退还定金。双方于同日签订《房屋买卖定金合同》，约定被告房屋（建筑面积98.05平方米）以530000元出售给原告，原告于合同签订当日支付20000元定金。由于政策原因，原告无法办理公积金贷款，合同无法继续履行。原告要求返还定金，被告拒不返还。为维护合法权益特起诉。 被告杨中林辩称，与原告的合同合法有效应继续履行，被告受其姐姐杨月影委托全权处理杨月影所有位于鹿城镇万霖钱丰7栋201室的房屋出售事宜，同原告在平等自愿的情况下协商签订《房屋买卖定金合同》，系双方真实意思表示，合同约定的条款合法，合同成立有效，被告不同意原告单方解除合同，要求继续履行合同。本案除合同所载条款外没有另外约定，原告诉称使用住房公积金购买涉案房屋毫无根据，被告作为卖方代理人，对于买方能否办理贷款没有预见性（贷款事宜系买方自行操办与卖方无关），更不能对此承担责任，以任何形式同意此约定，第三人如提供此证言，系虚假。合同履行中由于原告违约，被告已受到经济损失，被告为房屋交易，提前还清了银行贷款，由于原告违约，按合同约定的定金赔偿对被告造成的损失是非常合理。综上，应驳回原告诉请。 第三人优置公司辩称：原、被告及作为见证人的第三人三方签订《房屋买卖定金合同》是事实，签订合同时，被告带有涉案房产证，房产所有人为杨月影，当时杨月影与被告一起来的，杨月影特别授权被告出售房屋；第三人看了杨月影离婚协议、离婚证，但未问也未见到原告有没有离婚手续，没有告知其有关住房公积金贷款的有关政策（第三人知道阜阳二手房买卖离婚未超过满一年，不予办理住房公积金贷款的规定）；三方在签订合同时虽没有书面约定签订房屋买卖合同具体日期、原告用公积金贷款来购买涉案房屋，因合同只是定金合同，但三方确有原告用住房公积金贷款来购买涉案房屋口头约定，被告及杨月影当时均同意，在签合同之前第三人也告知被告买房是用住房公积金贷款，被告同意后，原告才交的定金；合同签订当日原告将定金款通过微信转账方式在第三人处转到杨月影提供的账号上，被告出具的收据；在合同约定的2020年4月30日前，原告告知第三人不能办理住房公积金贷款，第三人及时告知了被告；第三人与被告都建议原告用商贷，但原告不同意，要求等离婚满一年能进行住房公积金贷款再交易，被告因办理住房公积金才进行房屋交易时间太长不同意；经第三人协调未果，双方也没有进一步签订房屋买卖合同；合同中的实施转账交易指的是首付款，多少款没有约定，因只有交了首付款才能办理按揭申请，等贷款办理下来后再办理房屋过户手续。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院查明的法律事实如下： 2020年4月5日，安徽省阜南县万霖钱丰7栋201房屋的产权人杨月影为被告出具授权委托书，委托被告就上述房地产代表本委托人签订委托买卖合同，收取出售（房款或定金）等一切出售事宜。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，本人均予以承认，受托人在本人签署本委托书之前就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，本人均予以追认。本委托书自签署之日起6个月内有效。 2020年4月7日，被告作为卖方（甲方）与作为买方的原告（乙方）及作为见证人的第三人签订《房屋买卖定金合同》，约定：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守：一、甲方自愿将房位于阜阳市阜南县的房屋（建筑面积98.05平方米）以人民币伍拾叁万元整（530000.00元）的价款出售给乙方，此价格包含配套设置。二、乙方支付甲方合同保证定金人民币贰万元整（20000.00元），甲乙双方协商于4月30日实施转账交易（房屋按揭申请）并办理过户，如约定时间乙方拖欠房款或不愿购买此房，视为乙方违约，则不退还定金。如甲方违约本合同，甲方必须退还乙方已付定金并双倍赔偿。三、乙方支付定金后，合同生效。甲方不得就该房屋再与他人签订任何形式的协议、涨价、合同或其他任何方式的处分。五、本合同生效后，甲方不得以任何方式或理由主张本合同无效，否则甲方应返还乙方支付的全部房款并赔偿乙方人民币肆万元（40000.00元）。六、本合同至双方签字之日起生效。七、本合同第二页为买卖双方身份证复印件单页。八、本合同一式三份，甲、乙双方和见证人各执一份。 同日，被告收取原告合同定金20000元并向原告出具房屋定金收据一张，内容为：今收到姜斌购买坐落于万霖钱丰7栋201室的房屋定金计贰万元整（20000.00）。 原告于2020年1月17日离婚。 阜阳市住房公积金管理中心关于印发《阜阳市住房公积金二手房贷款操作细则》的通知第五条规定：贷款对象。二手房贷款对象为正常足额连续缴存住房公积金6个月（含）及以上，有稳定的经济收入、具备按期偿还贷款本息的能力和意愿、资信良好、具有完全民事行为能力的在职职工。缴存职工家庭（仅指缴存职工夫妻双方，下同）有属于下列情形之一的，不予受理住房公积金贷款：......（四）夫妻双方离婚后，对名下房产互相交易的；离婚后一年以内的购房行为。 2020年6月17日，阜南县住房公积金管理部出具证明一份，内容为：兹有姜斌同志，身份证号码：3412251984××××××××，工作单位：会龙乡政府，该同志于上月来阜南公积金管理部申请二手房公积金贷款，而阜阳市住房公积金管理中心有文件规定职工二手房贷款离婚必须满一年，但该同志离婚未满一年，故阜南公积金管理部未受理该职工的贷款请求。特此证明。 原告提供的其委托代理人与第三人业务员尹丽手机通话录音记载：尹丽认可三方口头约定有原告用住房公积金贷款购买涉案房屋，其和原告去公积金中心查了，不能办理。 原告提供的其委托代理人与房主杨月影手机通话录间记载：姜学亮问：我们开始不是约定用公积金买你的房子吗？杨月影回答：是的。 原、被告在履行定金合同中就原告是否用住房公积金贷款购买涉案房屋发生纠纷；原告未付购房款，被告未交付房屋；至今双方未签订房屋买卖合同。 原告自认：与被告签订合同时，并不知道需离婚满一年以上才能办理住房公积金贷款，第三人也未告知，被告也没有就此问题询问；在合同约定期限内住房公积金贷款没有办理成功已通过电话方式通知第三人及被告，要求缓一缓再行解决购房款，被告不同意，也不愿意退还定金；原告不同意继续履行合同。 本院认为，被告经房主杨月影委托,以自己的名义与原告、及第三人签订《房屋买卖定金合同》，系合同各方当事人的真实意思表示,其约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的，该协议内容对原、被告双方均具有约束力。合同签订后,原告依约向被告交付定金20000元属实，当事人交付定金是为订立正式房屋买卖合同而进行的担保。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”定金罚则的适用应以合同当事人不履行约定的债务,即存在违约行为为前提。本案中,在合同约定的期限内,按三方口头的约定，原告应办理成功住房公积金贷款，但由于其离婚未满一年，依《阜阳市住房公积金二手房贷款操作细则》的通知第五条规定，阜南公积金管理部未受理原告的贷款请求，后原告及时通知了第三人，在此过程中原告方未拒绝或怠于履行合同义务,未能成功办理住房公积金贷款虽不属于不可抗力,但不归责于原告；被告方在签订合同后,在约定的期限内并无拒绝或怠于履行合同义务的意思表示，现要求继续履行合同，亦无证据证明被告有违约行为，即原、被告在履行合同过程中均不存在违约行为，定金罚则在本案中不宜适用。 原告不能依约办理住房公积金贷款后经第三人调解双方未能就房屋买卖达成一致意见，导致至今双方未能就讼争房产订立正式房屋买卖合同，现在讼争的房屋也没有交付给原告,因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,原告请求解除双方签订的《房屋买卖定金合同》,返还所支付的购房定金20000元,理由正当,予以支持。被告要求继续履行定金合同，拒绝返还定金的理由不能成立,本院不予支持。被告辩称原、被告双方无使用住房公积金购买涉案房屋约定，本院不予支持，因未提供证据证明，且原告提供的手机通话录音证明三方有此约定，第三人亦明确被告及房主杨月影均同意原告使用住房公积金购买涉案房屋，在签订合同之前第三人也告知被告买房是用住房公积金贷款，被告同意后，原告才交付的定金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下: 一、解除原告姜斌与被告杨中林于2019年4月7日签订的《房屋买卖定金合同》； 二、被告杨中林于本判决生效之日起十日内返还原告姜斌定金款20000元； 三、驳回原告姜斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计150元（原告已预交），由被告杨中林负担。 本判决为终审判决。 审判员 侯 涛 二〇二〇年八月四日 书记员 **光