湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初1550号原告：何顺喜，男，1957年1月23日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：龚智，湖南舜源泽律师事务所律师（特别授权代理）。被告：雷小林，男，1968年12月23日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托诉讼代理人：黄国田，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权代理）。第三人：蔡干英，女，1972年8月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：柏云菊，湖南舜源泽律师事务所律师（一般代理）。原告何顺喜诉被告雷小林、第三人蔡干英建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何顺喜及其委托诉讼代理人龚智、被告雷小林的委托诉讼代理人黄国田、第三人蔡干英及其委托诉讼代理人柏云菊到庭参加诉讼，被告雷小林经本院传票传唤，因正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何顺喜向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告限期协助原告将转让的土地办理过户手续，并登记到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2004年12月4日，被告将其从原舜陵镇房地产开发公司购买的一宗土地以34600元的价格转让给原告，双方签订了《土地转让协议》。签订协议后，原告将购地款一次性支付被告，被告将出让土地的相关证件的原件交付给原告。此后，原告准备在所购土地上建房时，多次要求被告协助原告办理转让土地的过户手续时，被告却一拖再拖，至今仍未将转让土地过户登记到原告名下。被告作为土地的转让方，有义务协助和配合原告办理转让土地的过户手续，现被告拒不协助和配合，其行为损害了原告的合法权益。据此，原告具状起诉，请求法院依法判处。被告雷小林辩称，答辩人当时欠了很多赌债，所以当时没有征得前妻的同意就把土地出卖了。事后，答辩人说过，万一赚到钱了就把土地赎回来，所以才一直没有办理过户手续。第三人蔡干英述称，1.请求确认原、被告于2004年12月4日签订的《土地转让协议》无效；2.案件受理费由原、被告负担。事实及理由：第三人与被告雷小林系夫妻关系，婚姻关系存续期间，二人共同购买了一宗位于桐山街道停车场南的土地，产权登记在被告雷小林的名下。原、被告隐瞒第三人，在第三人不知情的情况下于2004年12月4日签订了《土地转让协议》，被告雷小林将该宗土地转让给原告何顺喜。第三人与被告雷小林于2006年3月28日离婚时未对该宗土地作出处置。第三人一直以为该宗土地处于与被告雷小林共有的状态。被告雷小林口头称该宗土地留给两个小孩，第三人也表示同意。前段时间，原告何顺喜起诉被告雷小林，要求办理土地过户手续，第三人才知道原告与被告隐瞒第三人，恶意串通签订了《土地转让协议》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告故意隐瞒第三人，恶意串通的行为，侵犯了第三人的合法财产权，该行为无效。据此，第三人申请参加诉讼。原告何顺喜围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.国有土地使用权证，拟证明被告对转让给原告的土地享有使用权；2.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，拟证明被告转让给原告的土地办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证；3.《土地转让协议》，拟证明被告将土地转让给了原告。被告雷小林未向本院提交证据以支持其主张，视为放弃举证权利。第三人蔡干英围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.离婚证，拟证明第三人与被告于2006年离婚；2.离婚协议书，拟证明第三人与被告离婚时未对讼争土地作出处置。本院组织当事人对提交的证据进行了质证。被告雷小林对原告何顺喜提交的1号证据无异议；被告雷小林对原告何顺喜提交的2号证据质证异议如下：根据相关法律规定，讼争土地在办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证后两年内没有进行建设的，该证书失效；被告雷小林对原告何顺喜提交的3号证据质证异议如下：被告对转让土地一事已记忆模糊，即使转让土地属实，转让土地的价格明显低于市场价格，被告当时在外吃喝嫖赌，欠了债才离婚，当时可能是为了偿还赌债才低价出让土地。第三人蔡干英对原告何顺喜提交的1号、2号证据质证异议如下：对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对原告的证明目的有异议，土地使用权是登记在被告名下，故目前土地仍属第三人、被告共同共有；第三人蔡干英对原告何顺喜提交的3号证据质证异议如下：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议没有征得第三人的同意或者追认，被告雷小林无权处置，且协议签订在先，取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证在后，土地转让价格明显低于市场价格。原告何顺喜对第三人蔡干英提交的1号证据质证异议如下：对证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，证据与本案的处理没有实际影响；原告何顺喜对第三人蔡干英提交的2号证据质证异议如下：对证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，离婚协议清楚记载婚姻期间各自的财产归各自所有，讼争土地登记在被告名下，就归被告所有，所以被告与第三人离婚时对讼争土地作出了处置，如没有作出处置，就应该在离婚协议中注明。被告雷小林对第三人蔡干英提交的1号证据质证异议如下：对证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，被告与第三人于1989年结婚，于2006年离婚，讼争土地是在婚姻关系存续期间购买，被告雷小林在婚姻关系存续期间擅自处分；被告雷小林对第三人蔡干英提交的2号证据质证异议如下：对证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，离婚协议对夫妻在婚姻关系存续期间所购土地没有进行处分，原告未提交证据证明讼争土地属被告雷小林个人所有，该土地属夫妻共同财产。本院对当事人提交的证据认定如下：原告何顺喜提交的1号、2号、3号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。第三人蔡干英提交的1号、2号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据采信的证据和双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：被告雷小林与第三人蔡干英原系夫妻关系，双方于2006年3月28日登记离婚。2001年被告雷小林在婚姻关系存续期间从原舜陵镇房地产开发公司处购得一宗位于桐山街道停车场南的国有出让土地，2004年12月8日，宁远县人民政府为被告雷小林颁发了所购土地的国有土地使用证，证号：湘宁国用（2004）第00400996号。证书登记：使用权人为雷小玲，土地坐落桐山街道停车场南，土地性质为国有出让，使用权面积185.28平方米，四至：东5米路；南5米路；西周宣佰房；北徐国文房。2004年12月4日，被告雷小林以雷小玲为出让人将所购土地的使用权以34600元的市价转让给原告何顺喜，双方签订了《土地转让协议》，并在《土地转让协议》上签名，约定，转让土地面积约180平方米，四至界限以周边建房户和马路为界。协议签订后，原告何顺喜支付被告雷小林购地款34600元，被告雷小林将出让地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证交付原告何顺喜。因被告雷小林至今未协助原告何顺喜办理转让土地的转移登记手续，原告何顺喜遂于2020年6月11日向本院提起建设用地使用权转让合同纠纷之诉。诉讼期间，第三人蔡干英申请参加诉讼，请求确认原、被告于2004年12月4日签订的《土地转让协议》无效。另查明，被告雷小林与第三人蔡干英于2006年3月28日登记离婚时达成的离婚协议约定：“婚姻期间各自财产归各自所有，各自债务……，双方对财产分割、债务处理无争议。”本院认为，本案原、被告及第三人争执的焦点是原、被告于2004年12月4日签订的《土地转让协议》是否合法有效和原告何顺喜限期要求被告雷小林协助办理土地转移登记的诉请是否予以支持。现评析如下：一、原、被告于2004年12月4日签订的《土地转让协议》合法有效，理由是：《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，首先，涉案土地的国有土地使用权证上登记的使用权人是雷小玲（实为雷小林），并未登记第三人蔡干英系该宗土地的共同使用权人，且原告何顺喜在与被告雷小林签订《土地转让协议》时并不知道该宗土地系被告雷小林与第三人蔡干英在婚姻关系存续期间从他人处购得，该地的用益物权属夫妻共同财产，被告雷小林也未向原告何顺喜披露该地的用益物权属夫妻共同财产，因此，原告何顺喜有理由相信被告雷小林系涉案土地的使用权人，被告雷小林有权转让该地的使用权；其次，被告雷小林转让该宗土地的使用权的价格符合当时的市场行情，第三人蔡干英未向本院提交相关证据证明原告何顺喜与被告雷小林签订《土地转让协议》时存在恶意串通损害其合法权益的民事行为；再次，被告雷小林与第三人蔡干英登记离婚时，双方达成的离婚协议中约定：“婚姻期间各自财产归各自所有，各自债务……，双方对财产分割、债务处理无争议。”而涉案土地登记在被告雷小林的名下，从协议内容可见双方已约定涉案土地的用益物权归被告雷小林所有，否则，夫妻在离婚时对如此重大的财产权不作出处置或者约定其归属不符合常理，且不排除第三人蔡干英已知被告雷小林在离婚前已转让该宗土地的使用权。综上，原告何顺喜与被告雷小林签订的《土地转让协议》合法有效；二、被告雷小林应当履行协助原告何顺喜办理涉案土地使用权转移登记的义务。理由如下：《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人就有关合同的履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告何顺喜与被告雷小林并未明确约定被告雷小林协助原告何顺喜办理涉案土地使用权转移登记的期限，因此，原告何顺喜随时可以要求被告雷小林履行协助其办理涉案土地使用权转移登记的义务。鉴于被告雷小林至今未协助原告何顺喜办理涉案土地使用权的转移登记，现原告何顺喜要求被告雷小林履行协助办理涉案土地使用权转移登记的义务，该诉请于法有据，本院予以支持。综上所述，本院对原告何顺喜要求被告雷小林履行协助办理涉案土地使用权转移登记的义务的诉请予以支持；对第三人蔡干英请求确认原、被告于2004年12月4日签订的《土地转让协议》无效的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告雷小林于本判决发生法律效力后六十日内协助原告何顺喜将湘宁国用（2004）第00400996号国有出让土地的使用权转移登记至原告何顺喜的名下；二、驳回第三人蔡干英的诉讼请求。案件受理费665元，减半收取332.5元，由被告雷小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  谢荣成二〇二〇年八月二十六日法官 助理  李玉龙代理书记员  李沂非附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。