辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1184号上诉人（原审原告、反诉被告）：马勇，男，1971年6月21日出生，汉族，现住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：高洋，抚顺市新抚区维权法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：抚顺市东洲区万新街道办事处，住所地：抚顺市东洲区万新街煤都路西段2号。负责人：谢丛瑶，该办事处主任。委托诉讼代理人：**岩，该办事处工作人员。上诉人马勇因与被上诉人抚顺市东洲区万新街道办事处（以下简称万新街道）租赁合同纠纷一案，不服抚顺市东洲区人民法院（2020）辽0403民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人马勇及其委托诉讼代理人高洋、被上诉人万新街道委托诉讼代理人**岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马勇上诉请求：1、依法撤销（2020)辽0403民初62号民事判决。2、因被上诉人违约，依法判令被上诉人赔偿上诉人损失合人民币222000元。3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人准备开办养老院，于2015年3月19日与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，租期为五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止。合同约定租赁房屋的用途是承租方开办养老院，租金为每年10000元。上诉人签订合同后，开始对被上诉人出租的房屋（简易空房）进行改造为15个房屋投入建筑材料，沙子、水泥、雇佣瓦工、管工、木工，对房屋增加水暖管路和取暖设备，对外围进行清除残土，建围栏，把水源接头与暖气接头，安装探头监视器，为房屋铺地板和地砖。上述房屋装饰产生的人工费、运费等共计222000元。当上诉人到民政部门办理开办养老院手续时，这时被上诉人才讲实话，与双方签合同时所承诺的截然不同。被上诉人只能向上诉人出具部分房屋的产权证，另一部分房屋没有产权证。导致上诉人无法得到民政部门的批准手续和无法正常经营。本案被上诉人对此是否应承担违约责任，是否应承担赔偿责任，这是本案争议焦点，也是本案应当查清的客观事实。然而原审法院只对上诉人要求解除合同的诉求作出判决，而对被上诉人是否存在违约和过错以及是否应承担赔偿责任，并没有查清和作出充分说明。二、被上诉人违约导致上诉人合同目的无法实现，应承担赔偿责任。本案被上诉人在与上诉人签订《房屋租赁合同》时，明确知道上诉人租房的目的就是要办养老院，而且在双方签合同的条款中明确写明，然而被上诉人却隐瞒了一部分房屋没有产权证的事实，才导致上诉人投入巨大资金，最后因一部分房屋无产权证，整体房屋面积达不到开办养老院要求，没法正常经营的结局。另外，被上诉人出租给上诉人的房屋出现漏水、房屋棚顶坍塌无法使用，属于危房。上诉人多次找被上诉人要求解决，被上诉人无故推托，导致上诉人无法使用该房。正是基于上述两种原因，导致上诉人无法实现合同目的，所以上诉人依据我国《合同法》第九十四条和第九十七条之规定，要求与被上诉人解除合同并要求被上诉人赔偿上诉人的损失。万新街道辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。二、被上诉人没有违约行为，不应当承担赔偿责任。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，也已经实际履行，合同中未约定被上诉人提供房产证给上诉人办理开办养老院手续的义务，合同中明确约定了上诉人使用房屋产生的各项费用由上诉人自行承担，上诉人负责租赁期间的房屋维修以及费用的承担，万新街道未办理部分房屋产权，对于上诉人经营养老院收益没有影响，上诉人改造房屋系上诉人的投资经营行为，综上，我方不承担违约责任。三、一、二审诉讼费用应由上诉人承担。马勇向一审法院起诉请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告损失改造小房间投资8万元（包括人工费、建筑材料沙、石、水泥等）；木工吊棚费用15000元、水暖投入18000元（管件、暖气片）；围栏、焊工费12000元；电工20000元（购电线、开关）；暖气接头水源接头10000元探头；监视器5000元；床7000元；地板、坐便、铺地砖15000元；窗户和门15000元；清除残土5000元；人工费和运费20000元，共计222000元；3、被告承担本案诉讼费用。万新街道向一审法院反诉请求：1、反诉人与被反诉人解除《房屋租赁合同》；2、被反诉人支付2019年6月1日至2020年5月31日期间租金共计10000元（大写壹万元）人民币；3、被反诉人承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年3月19日，万新街道作为甲方、马勇作为乙方签订《房屋租赁合同》，载明：“一、1、甲方将其所有的位于万新街道物业车库，建筑面积共计290平方米的房屋出租予乙方，乙方应当向甲方缴纳租金。……二、1、租赁期限为五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止。三、1、甲方将房屋出租予乙方，由乙方用于开办养老院使用。……四、1.1、房屋租金为每年10000元人民币。1.2.1、2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金，由乙方于本合同签订当日给付予甲方。1.2.2、剩余租金，由乙方于每年6月1日前，支付上一年6月1日至当年5月31日期间的租金。……五、1、本合同履行期间，租赁房屋由乙方负责维修并自行承担费用。……十、1、合同到期终止或解除的，乙方应自合同终止或解除后15日内腾退房屋，并与甲方办理交接手续。……”原告对承租房屋进行装修后，于2015年6月1日经营养老院至今。2018年7月31日、12月29日，双方又签订了两份《房屋租赁合同》，约定租期均为自2015年6月1日起至2020年5月31日止。至2019年4月12日，马勇向万新街道交纳了4年租金共4万元。2018年上半年，原告发现房屋漏水并进行了维修。一审法院认为，经过双方庭审质证，本院归纳本案的争议焦点有两：一、马勇是否应交纳2019年6月1日—2020年5月31日期间的租赁费；二、马勇改造及维修房屋的支出是否应由万新街道支付。关于争议焦点一，马勇是否应交纳2019年6月1日—2020年5月31日期间的租赁费。首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告马勇与被告万新街道于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约履行。合同第二款约定合同至2020年5月31日终止，马勇于2018年上半年发现房屋漏水并进行维修，于2019年4月12日向万新街道交纳2018年6月1日至2019年5月31日房租，马勇经营养老院至今，应视为对租赁合同的认可和履行。其次，双方均同意解除房屋租赁合同，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。关于争议焦点二，马勇改造及维修房屋的支出是否应由万新街道支付。合同第三款约定马勇租赁房屋开办养老院，马勇自2016年6月1日经营养老院至今，万新街道未办理部分房屋产权对于马勇经营养老院收益没有影响。马勇改造房屋，系马勇的投资经营行为，故对于马勇请求由万新街道赔偿其改造房间投资、人工、材料费等损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）马勇与被告（反诉原告）抚顺市东洲区万新街道办事处于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月7日解除；二、原告（反诉被告）马勇于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）抚顺市东洲区万新街道办事处支付2019年6月1日至合同解除之日的租金；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2315元（原告已减半预交），由原告（反诉被告）负担，反诉受理费25元，由原告（反诉被告）负担。二审中，马勇提交关于养老机构基本条件告知书以及其与东洲区民政局工作人员的录音资料，告知书来源于东洲区民政局，欲证明：开办养老院的前提条件必须要有符合国家建筑法的产权证，然后才能办理消防、卫生、食品等其他手续，本案被上诉人没有提供产权证，无法开办养老院。万新街道质证意见：对告知书的证据三性均存在异议，且与本案无关。对于录音和告知书系上诉人单方经营行为所发生的，上诉人与被上诉人之间是房屋租赁法律关系，所以该份证据与本案无关。万新街道提交案涉房屋产权证（抚房权证东字第××号），欲证明：我方出租的房屋符合合同约定，合同当中已经明确约定租赁房屋面积是260平方米。马勇质证意见：对产权证的真实性无异议。案涉租赁合同约定的租赁物面积是290平方米，产权证登记的是292平方米，没有异议，但是实际租给上诉人的是292平方米的一半，另一半租赁给了浴池，所以该产权证登记的面积与实际租给上诉人的面积是不符的，被上诉人提供给上诉人其他部分房屋是没有产权证的。本院根据双方当事人提交的上述证据及庭审陈述，结合到案涉租赁房屋现场勘查，认定事实如下：案涉部分租赁物的房屋所有权证上载明的房屋所有权人为抚顺东兴经济建设投资有限责任公司，建筑面积292.64平方米，使用单位为万新街道。万新街道将该房屋权属登记证明上记载的房屋面积的一部分（约140-150平方米）出租给上诉人，又将其具有使用权的另外相邻一处平房（无房屋所有权证）作为余下不足合同约定的部分面积（马勇称约130平方米）出租给马勇。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系马勇、万新街道真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应全面履行房屋租赁合同义务。现马勇、万新街道在诉讼中均对解除合同不持异议，本院对一审法院判决案涉《房屋租赁合同》于马勇起诉之日即2020年1月7日解除予以确认。现本案争议的焦点是万新街道在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应对马勇为装修、改造房屋所投入的资金承担赔偿责任。案涉《房屋租赁合同》虽然约定马勇租赁房屋用途为开办养老院，但并未明确万新街道须有提供房屋权属证明的义务，亦未订立关于上述问题的相关违约条款，依本案现有证据无法认定万新街道在履行合同中存在违约行为，万新街道对合同的解除无过错。马勇认为因万新街道无法出具房屋权属证明而导致无法得到民政部门批准手续，无法正常经营，但没有提供充分证据予以证实，且马勇在庭审中亦陈述自2015年6月承租涉案房屋开办养老院至今一直在经营，只是处于亏损状态。本院亦需要说明的是，任何的租赁经营活动均具有商业风险，承租者作为经营者，对经营的风险应当明知及应当承担可能带来的风险后果，而不能将责任一味转嫁至出租方。故马勇请求万新街道赔偿其装修改造的投入资金无事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。关于马勇称万新街道所提供租赁物因出现漏水、房屋棚顶坍塌而无法使用，至合同目的无法实现一节，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉《房屋租赁合同》明确约定了合同履行期间租赁房屋由乙方即马勇负责维修并自行承担费用。且马勇在本案中的诉讼请求是要求万新街道因违约赔偿其装修投入的费用，故马勇以此主张合同目的无法实现的原因系万新街道违约，并要求赔偿的理由亦不充分，本院难以支持。鉴于万新街道提供的租赁物因部分面积未有权属登记证明而存在一定瑕疵，结合马勇向一审法院提起诉讼时案涉《房屋租赁合同》约定的租期已近届满的现实情况，对于万新街道向马勇主张支付拖欠租金的反诉请求不应予以考虑，一审判决马勇支付2019年6月1日至合同解除之日的租金有失妥当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持抚顺市东洲区人民法院（2020）辽0403民初62号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销抚顺市东洲区人民法院（2020）辽0403民初62号民事判决第二项。一审案件本诉受理费2315元（上诉人马勇已减半预交），由上诉人马勇负担，反诉受理费25元，由被上诉人抚顺市东洲区万新街道办事处负担；二审案件受理费4718元，由上诉人马勇负担。本判决为终审判决。审判长  孙小龙审判员  马开智审判员  张庆敏二〇二〇年八月二十八日书记员  王 琪