河北省承德市双滦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0803民初603号 原告：王志阔，男，1975年2月1日出生，汉族，住承德市双滦区。 被告：衡阁，男，1965年2月5日出生，汉族，住承德市双滦区。 委托诉讼代理人：宫树明，河北意祥律师事务所律师。 被告：肖云，女，1981年6月1日出生，汉族，户籍地河北省涿州市，现住双滦区。 原告王志阔与被告衡阁、肖云物权确认纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志阔、被告衡阁及其委托诉讼代理人宫树明、被告肖云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王志阔向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2015年11月3日签订的房屋买卖协议有效；2、判决确认承德市双滦区房屋归被告肖云所有；3、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：原告王志阔与被告肖云财产保全一案，原告王志阔根据已发生法律效力的承德市双滦区人民法院（2019）冀0803民初2022号民事调解书，于2020年3月30日向承德市双滦区人民法院申请财产保全。承德市双滦区人民法院于2020年4月7日查封了双滦区双峰翠苑8号楼1单元203室楼房一套。2020年5月6日被告衡阁向承德市双滦区人民法院申请解除该房屋的查封，承德市双滦区人民法院于2020年5月13日作出（2020）冀0803财保38号之一民事裁定书，解除对上述房屋的查封，原告认为该裁定书错误，特提起诉讼。二被告于2015年签订协议，衡阁将涉案房屋出售给被告肖云，该买卖行为发生在原告王志阔对肖云申请执行之前，肖云已支付了部分房款并实际占有该房屋长达5年，房屋已实际归肖云所有，未登记在肖云名下是因该房屋未能办理初始房本，肖云曾为衡阁出具欠条，并在后期付清了全额购房款，该房屋的查封执行并不会对衡阁的实体权利产生影响，不足以妨碍其对肖云行使债权的请求权，故二被告签订的房屋买卖协议合法有效，涉案房屋已归肖云所有。被告衡阁向法院申请解除对该房屋查封的理由为房屋出售给肖云后，因后期肖云未按照约定给付房款，双方已经协商解除合同并将房屋返还，因衡阁与肖云协商解除合同返还房屋的行为发生在肖云对原告负有的债务经法院生效文书之后，协议中肖云明确放弃了返还已付房款和装修费用，其行为明显是为了规避执行，是转移财产的行为，损害了原告的合法权益，结果是导致原告的合法债权无法实现，衡阁却获得了不当的额外收益，足以推定二被告存在恶意串通情形，达成的解除合同返还房屋的补充协议应属无效协议。综上所述，望人民法院判决支持原告的诉讼请求。 衡阁辩称，2015年10月14日，衡阁与承德钢铁集团有限公司签订《经济适用房买卖合同》取得涉案房屋的所有权。2015年11月3日，衡阁与被告肖云签订《协议》约定该房屋出租给被告肖云使用，租期为2015年11月5日至2016年11月5日，租金为每半年2500.00元，承租期内如肖云购买该房屋，按总价款17万元由肖云给付衡阁，协议签订之日由肖云给付衡阁定金5000.00元，一年内如肖云未支付购买房屋价款，定金及租赁费不再退还。因此，二被告之间只约定了房屋买卖合同订立的期限，并未实际签订房屋买卖合同，肖云享有的只是房屋的承租使用权及在一定期限内的优先购买权，房屋所有权人仍为被告衡阁。2019年12月1日，由于肖云一直未按约定购买房屋，二被告签订《补充协议》约定肖云于2019年11月5日支付衡阁2万元作为所欠房款利息，2020年5月5日前支付剩余房款14万元，如肖云未按照约定支付，衡阁将收回房屋并不再退还之前所付房屋定金和利息，肖云应于2020年11月5日前搬离此房屋，《补充协议》签订时案涉房屋并未被采取任何保全措施，二被告出于真实意思签订，不存在恶意串通排除执行的情形。因肖云未按约定支付购房款，2020年5月6日双方依据补充协议的内容自愿签订《协议》正式解除了房屋买卖协议及补充协议，自始至终本案房屋所有权并未发生转移，一直属于被告衡阁所有。原告关于确认涉案房屋归被告肖云所有的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。 肖云辩称，认可被告衡阁当庭陈述的事实，被告肖云于2015年预付被告衡阁房屋租金5000元，2016年给付被告衡阁购房款30000元，补充协议约定如在2020年5月5日前未付剩余购房款，肖云即不再拥有购买权，二被告签订解除房屋买卖协议是被告衡阁因肖云的违约而提出的主张，不存在恶意串通行为。 本院经审理认定事实如下：2015年10月14日，衡阁与承德钢铁集团有限公司签订《经济适用房买卖合同》取得双峰翠苑小区8号楼1单元203室房屋。2015年11月3日，二被告签订《协议》1份，约定：衡阁将该房屋出租给被告肖云使用，租期为2015年11月5日至2016年11月5日，租金为每半年2500.00元，承租期内如肖云购买该房屋，按总价款17万元由肖云给付衡阁，协议签订之日由肖云给付衡阁定金5000.00元，一年内如肖云未支付购买房屋价款，定金及租赁费不再退还并解除合同。因肖云未按前述约定及时给付房款，2019年12月1日，二被告签订《补充协议》1份，约定肖云于2019年11月5日支付衡阁2万元作为所欠房款利息，2020年5月5日前支付剩余房款14万元，如肖云未按照约定支付，衡阁将收回房屋并不再退还之前所付房屋定金和利息，肖云装修该房屋所花费用不作任何补偿并可责令肖云于2020年11月5日前搬离此房屋。当日被告肖云为被告衡阁出具14万元购房款欠条1张。付款期限届满后，被告肖云未付房款，二被告于2020年5月6日再次签订《协议》1份，约定解除了此前签订的房屋买卖协议及补充协议。 另查明，于2020年3月30日本院根据原告王志阔申请作出（2020）冀0803财保38号民事裁定书，于2020年4月7日查封了双滦区双峰翠苑8号楼1单元203室楼房。2020年5月6日被告衡阁向本院申请解除该房屋的查封，本院于2020年5月13日作出（2020）冀0803财保38号之一民事裁定书，解除对上述房屋的查封。 上述事实，有原告王志阔提交的二被告于2015年11月3日签订的《协议》（与被告衡阁提交的证据一致）、二被告于2019年12月1日签订的《补充协议》（与被告衡阁提交的证据一致）、2019年12月1日肖云向衡阁出具的欠条（与被告衡阁提交的证据一致）、2020年5月8日本院对衡阁的询问笔录、被告衡阁提交的《承钢棚户区改造安置初审表》、《承德钢铁集团有限公司棚户区改造项目购房搬迁补偿协议》、《经济适用房买卖合同》、《协议》（2020年5月6日）、二被告微信聊天记录、（2020）冀0803财保38号民事裁定书、解除保全申请书、（2020）冀0803财保38号之一民事裁定书及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 本案中二被告于2015年11月3日签订的关于租赁及买卖房屋的《协议》以及2019年12月1日签订的《补充协议》中关于房屋买卖内容的约定因违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》[国发（2020）24号]关于“严格经济适用房上市交易管理。经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。”及《经济适用房管理办法》关于“购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易”的规定，应认定为无效。前述协议关于房屋租赁部分的约定，是双方当事人真实意思表示且不违反法律或者行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告诉请本院确认前述协议关于房屋买卖部分的内容有效的诉讼请求，本院不予支持。 合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还。本案中被告衡阁因合同无效取得的买卖房屋定金、逾期付款利息等款项依法应当返还被告肖云，但因该部分款项与肖云租赁使用被告衡阁房屋期间产生的租金相当，可不予返还。原告未提供有效证据证明二被告存在恶意串通侵害原告合法权益的事实，经本院释明，原告亦未主张撤销二被告因解除前述房屋租赁、房屋买卖《协议》及《补充协议》，于2020年5月6日签订的《协议》，且涉案房屋所有权并未改变，原告关于确认涉案房屋归被告肖云所有的诉讼请求，没有事实和法律根据，本院不予支持。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 驳回原告王志阔的诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币3168.70元，由原告王志阔负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  李建民 二〇二〇年八月五日 书记员  马 成 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。