吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1769号上诉人（原审原告）：李某1，女，1976年12月1日出生，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：张某，吉林三名律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郑某，女，1967年5月17日出生，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：张某，吉林三名律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场。经营者：李爽，女，1986年7月26日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：白某，磐石市烟筒山镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李某2，男，1962年1月25日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：申某（系李某2女婿），住磐石市。被上诉人（原审被告）：李某3，女，1962年8月17日出生，住磐石市。被上诉人（原审被告）：李某4，男，1989年11月1日出生，住磐石市。被上诉人（原审被告）：磐石湘华房屋开发有限公司。法定代表人：孙某，经理。委托诉讼代理人：常某，磐石市福安街道法律服务所法律工作者。上诉人李某1、郑某因与被上诉人磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场、李某2、李某3、李某4、磐石湘华房屋开发有限公司确认合同效力纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2019）吉0284民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李某1、郑某上诉请求：一、撤销一审判决书，改判支持李某1、郑某一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场、李某2、李某3、李某4、磐石湘华房屋开发有限公司共同承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定“现市场已扩建一部分”没有事实依据。李某1、郑某所预购的商铺现仍为一片空地。（二）一审法院认为“因李某1、郑某所购买的商铺实际为市场大厅内地块上的摊位，并无独立产权，故双方之间不应属于商品房买卖”错误。所谓的“商铺”是专门用于商业经营活动的房地产,是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。目前市场上的商铺有两种，一种是“产权商铺”，即开发商将建成的商铺分割后，出售商铺产权给购买人;另一种是“使用权商铺”，即开发商将建成的商铺进行虚拟分割后，出售商铺一定年限的使用权给投资人。两者最大的区别就是:第一种商铺买受人可以办理产权证书,第二种则是开发商在销售商铺使用权时,通过签订委托经营协议，向买受人承诺每年给付一定的固定回报率也称售后包租。结合《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及银监会《关于进一步打击非法集资等活动的通知》的相关规定，应将李某1、郑某所欲购买的商铺认定为可以办理产权证的产权式商铺。既然是产权式商铺，那么李某1、郑某所购买的，一定是可以转让所有权的商铺。而作为商业用房的商铺则属于商品房的一种，故应当认定双方之间存在商品房买卖关系。（三）一审法院认为李某1、郑某只提交了收款收据,并未提供双方签订的商品房买卖合同文本及其他相关证据,故无法证明双方系按商品房买卖合同的内容、形式对集资购买摊位进行约定错误。2011年10月至11月间，李某2、李某3以挂靠磐石湘华房屋开发有限公司的磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼工程项目部名义向社会发出了出售其尚未建成的“烟筒山镇建兴铭苑”期房广告，内容具体确定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”其所公开发出的“烟筒山镇建兴铭苑”期房广告，即“烟筒山镇建兴铭苑”售楼广告及规划设计鸟瞰图应为售楼合同要约。之后,经双方协商确定以下内容:一是李某1、郑某购买的楼盘价为5300元/平米，初步定每户40-60平米;二是按预购人的交钱顺序排号，待建成后再具体规划面积、并按交钱顺序依次排列商铺顺位。之后，磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场又收取了购房定金和部分购房款。（2019）吉0284民初1729号案件庭审笔录中，磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场自认“2011年磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场确实收取了商贸城扩建地块定金三万元及空地款三万元。2012年该项目已经立项”“当时签订的合同是有原因但是未履行，现在愿意继续履行原合同给付原告地块”，并对李某1、郑某一审主张的“买卖摊位达成的是口头合同关系、对购买单价、面积、交付时间均予以承认，只对六万元是否属于定金问题有异议,并表示当时商场的意思就是在扩建后,谁要在扩建后的商场经商谁就交预付款,交完预付款后根据商场扩建情况，再确定具体摊位和价格”。李某1、郑某在一审中已对合同是否成立完成举证。（四）一审法院认为“因李某1、郑某并未要求解除合同，而要求确认合同无效，故诉讼主张无法支持”错误。二、一审判决适用法律错误。（一）关于是否应认定合同无效。磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场在向社会公众发出售楼要约之时至向李某1、郑某收取定金和购房款时,均故意隐瞒了其未取得商品房预售许可证的事实，直至一审诉前，仍未取得。三、本案于2019年11月20日立案，直至2020年5月25日才作出判决，在审限上已是超期。磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场、李某2、李某3辩称，一审判决正确，请求维持原判。磐石湘华房屋开发有限公司辩称，本案与磐石湘华房屋开发有限公司无关。李某4未答辩。李某1向一审法院起诉请求：一、确认李某1与磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场签订的商品房预售合同无效；二、磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场、李某2、李某3、李某4共同双倍返还购房款6万元；三、磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场、李某2、李某3、李某4共同返还已付购房款3万元及利息13，230元，并承担已付购房款一倍即6万元赔偿责任；四、磐石湘华房屋开发有限公司对上述返还、赔偿承担连带责任；五、由磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场、李某2、李某3、李某4、磐石湘华房屋开发有限公司共同承担本案诉讼费用。郑某向一审法院起诉请求：一、确认郑某与磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场签订的商品房预售合同无效；二、磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场、李某2、李某3、李某4共同双倍返还购房款6万元；三、磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场、李某2、李某3、李某4共同返还已付购房款3万元及利息13，230元，并承担已付购房款一倍即6万元赔偿责任；四、磐石湘华房屋开发有限公司对上述返还、赔偿承担连带责任；五、由磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场、李某2、李某3、李某4、磐石湘华房屋开发有限公司共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月至11月间，磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场准备扩建，李某1、郑某欲集资购买扩建后市场大厅内的摊位。2011年12月，李某1、郑某分别向磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场交付了3万元定金，又于2012年1月分别交付了3万元空地款，磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场均为其出具了收据。现磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场未交付摊位，亦未返还李某1、郑某各自交付的6万元，故李某1、郑某起诉至法院。庭审中李某1、郑某提交的《信访事项不予受理告知单》查明，李某1、郑某等人曾于2019年4月12日以业主床位预付款事项向吉林省磐石市烟筒山镇人民政府进行信访。另经庭审查明，在市场扩建过程中李某2入狱，现市场已扩建了一部分，但并未实际进行营业。一审法院认为，李某1、郑某提出的其所购买的“商铺”实际为市场大厅内地块上的摊位，并无独立产权，双方之间的买卖行为不应属于商品房买卖。磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场亦抗辩称只是将商贸城扩建后房屋大厅内的几十平方米地块让李某1、郑某进行商户柜台经营，实质是将市场室内的摊位地块让李某1、郑某经营，房屋所有权并不转让。且庭审中李某1、郑某只提交了收款收据，并未提交双方签订的商品房买卖合同文本及其他充分证据，无法确定双方系按商品房买卖合同的内容进行约定的且符合合同无效的法定事由，李某1、郑某的诉讼请求无事实和法律依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。故根据谁主张谁举证的原则，李某1、郑某应承担举证不能的不利责任。综上所述，李某1、郑某的诉讼主张无法支持，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定作出判决。一审法院判决：驳回李某1、郑某的诉讼请求。案件受理费4780元，由李某1负担2390元，由郑某负担2390元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：首先，李某1、郑某已向磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场交纳了定金及“空地款”，双方存在合同关系。其次，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李某1、郑某提交的定金及“空地款”收据、房屋销售广告不足以证明其与磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场存在商品房买卖合同关系，故李某1、郑某主张磐石市烟筒山镇德庆供销社商贸综合楼商场未取得商品房预售许可证明，案涉合同无效的请求，不予支持。最后，一审法院以公告方式向磐石湘华房屋开发有限公司送达开庭传票，根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条的规定，公告的期间不计入审理期限，故原审法院并不存在超期审理本案情形。综上所述，李某1、郑某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7130元，由李某1负担3565元、由郑某负担3565元。本判决为终审判决。审判长  李春露审判员  张 英审判员  任宝君二〇二〇年八月十八日书记员  马铭遥