湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1081号 原告吴回祥，男。 原告彭满玉，女。 两原告共同委托诉讼代理人韩琪，律师，特别授权。 被告宜章大汉城镇建设有限公司。 法定代表人邹明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人曾建国，律师，一般代理。 原告吴回祥、彭满玉与被告宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称宜章大汉建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴回祥、彭满玉及其原告吴回祥、彭满玉的委托诉讼代理人韩琪，被告宜章大汉建设公司的委托诉讼代理人曾建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴回祥、彭满玉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告宜章大汉建设公司支付2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街8栋1层106号房违约金160145.71元（719756×0.0005×445天）。2、请求法院判令本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告吴回祥、彭满玉于2014年11月5日与被告宜章大汉建设公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告宜章大汉建设公司开发的宜章大汉风情商业街8栋1层106号房，合同编号为20140019106。原、被告双方对房屋总价款、价款支付、房屋交付及违约责任等事项进行了约定。原告按合同约定支付了首付款并办理了按揭手续369756元和按揭付清了全部购房款，履行了支付房款的义务，但被告未按合同的约定于2016年1月31日交房，也未出示任何的商品房验收合格的证明文件。原告以及同街道其他业主于2017年11月向被告提交《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》（问题九）要求被告赔偿违约金，被告对该报告回复案涉房屋2016年1月31日前已验收合格，后经查实，案涉房屋于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。被告在约定的交付日期根本没有达到合同约定的交付条件，也未达到法律规定的最低的交付标准，被告违反约定未将房屋进行交付，侵害了原告的合法权益，遂诉诸法院。 被告宜章大汉建设公司的答辩要点：一、被告于2016年1月31日前实际履行了交房手续，当时被告把精力放在统一招商上，且后来员工变动大，资料保存不完整，所以没有保存交房手续、宜章大汉风情商业街是被告的一期工程，其中8栋楼在2014年11月20日就通过了《部分工程质量验收记录》，这是8栋房屋单体验收合格标准，达到了交房条件。原告认定2017年4月20日的《建设工程竣工验收报告》。是整个风情商业街1栋至10栋的总体综合验收报告，不是原告所在8栋楼的单体验收报告。2015年5月-8月，被告通知并向大汉风情商业街的所有业主交了房屋，同时被告还向所有的商铺业主推出《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，要求业主将商铺委托给被告统一对外招商经营。 二、本案的违约金约定过高。被告是应政府的要求而作出的统一招商行为，该决定不但给被告带来工作失误，也给被告带来重大经济损失，故此，根据本案实际情况及过错责任大小考虑，就算是被告存在逾期交房违约责任，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本案合同约定违约责任过高，原、被告双方签订了《合同补充协议》即乙方(买受方)自愿委托甲方（出卖方）将所购买大汉风情商业街商铺8栋106室进行招商租赁，被告可以根据原告商铺租赁价格为2274.4元/月的实际租金损失上浮30%计算，作为违约金承担标准。 三、本案已超过诉讼时效期间。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为3年，如本案存在逾期交房情况，依据双方约定交房期间2016年1月31日为时间截止点，或者2017年4月20《建设工程竣工验收报告》验收合格为时间截止点，都超过了三年的诉讼时效期间。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，本院查明如下事实： 被告宜章大汉建设公司系经核准登记的有限责任公司、公司成立于2012年11月12日，经营范围：城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售。宜章大汉风情商业街是被告宜章大汉建设公司开发建设的项目。 2014年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告吴回祥、彭满玉购买被告宜章大汉建设公司开发的宜章大汉风情商业街8栋1层106号商铺，房屋价款为719756元，原告于签订合同之日付清了首付款369756元，并按合同约定办理了银行按揭贷款手续。《商品房买卖合同》签订后，原、被告双方签订了《合同补充协议》协议内容为：“乙方（买受方）自愿将所购买的大汉风情商业街商铺8栋106室委托甲方（出卖方）进行招商租赁，双方协商达成协议如下：一、乙方（买受方）承诺如下条件委托甲方（出卖方）进行招商租赁：1、免租期为大汉风情商业街统一开业之后一年。2、免租期满后两年内乙方须按照不高于40元/㎡/月的租金将铺面租赁给租赁经营户；从第三年起，由乙方与租赁经营户自行商议租金。3、如乙方变更为自营的，乙方须向甲方提出书面申请并获得甲方批准，并按照甲方规定的经营业态要求及开业要求进场装修并营业，本协议自动失效。二、甲方鼓励乙方自行招商或自营，如甲方未能完成乙方委托招商，甲方承诺按上述约定租金标准的50%向乙方支付租金。三、如在履行过程中产生争议的由甲乙双方协商解决。如有其它意见需补签补充协议，补充协议拥有同等法律效力。如本协议与（大汉风情商业街）商品房买卖合同有条款冲突的，以本协议条款为准。”该《合同补充协议》即没有签订时间也没有执行协议的起止时间。对于交房期限，合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房，交付给买受人（原告）使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，出卖人（被告）如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人（原告）使用，逾期超过90日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（被告）应当书面通知买受人（原告）办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人（被告）应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人（被告）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人（原告）有权拒绝交接，由此产生逾期交房责任由出卖人（被告）承担。案涉房屋于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。2017年11月20日，原告及其他业主联合向被告提交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在报告“问题九”中，原告等业主以被告未按期交房为由，要求被告支付逾期交房违约金。被告于同年11月20日签收报告，并于同年11月30日予以回复。 查明2020年3月31日原告已向本院提交了民事起诉状、证据等材料，本院诉前调解未果。 上述事实有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《交款收据》、《建设工程竣工验收报告》、《关于大汉风情商业街招商工作的申请报告》，签收报告证明、《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》的回复，2020年3月31日本院收到原告提交的民事起诉状、证据等资料的证明材料及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下： 一、原告的诉讼是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求的保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的，依照其规定。但权利人向义务人提出履行请求义务人同意履行义务等情形的，可引起诉讼时效中断。诉讼中断情形终结起，诉讼时效期间重新计算。本案原告于2017年11月20日向被告提交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，报告中要求被告给付逾期交房违约金的请求，系权利人向义务人请求履行义务的行为，属于法律规定诉讼时效中断情形。本案的诉讼时效起算时间应至此后重新计算。且原告于2020年3月31日向本院提交了民事诉状等证据材料，未超出三年的诉讼时效期间。被告主张原告起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予采信。 二、被告宜章大汉建设公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。原告认为被告宜章大汉建设公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。被告认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，因按政府要求被告统一招商所需精力太多，导致没有妥善保管交房手续。本院认为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告宜章大汉建设公司应于2016年1月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，交付竣工验收合格的房屋。既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，以该时间为案涉商铺交房时间为妥，据此，本院认为被告宜章大汉建设公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日2016年1月31日至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。被告抗辩已对单项验收合格，未提供证据证实，亦与合同约定的交房条件不一致，本院不予采信。 三、本案逾期交房违约金及违约金的计算标准。原、被告签订《商品房买卖合同》，同时双方签订了《合同补充协议》，协议约定，宜章大汉建设公司基于原告的委托向外招租，合同类型为委托代理合同而非租赁合同，宜章大汉建设公司系原告出租涉案商铺的委托代理人。合同约定逾期交房违约金为按日支付已交房价款的万分之五。从合同约定的交房日2016年1月31日计算至2017年4月20日，按合同约定标准计算，逾期交房违约金为160145.71元（719756×0.0005×445天）。被告宜章大汉建设公司以合同约定的逾期交房违约金标准过高，要求按同期同地段房屋租金进行调整，但未提供同期同地段房屋租金标准的相关证据。原告吴回祥、彭满玉与被告宜章大汉建设公司签订《合同补充协议》中约定租金为每平方40元，即日租金为75.81元（40×56.86÷30）。原告吴回祥、彭满玉向本院提起的是逾期交房违约金之诉，原告吴回祥、彭满玉也未提供证据证明被告违约造成除租金以外的其他损失。故《商品房买卖合同》中违约金过分高于原告吴回祥、彭满玉的实际损失，违约金的约定明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院对被告宜章大汉建设公司提出的违约金过高予以调整的抗辩主张予以采纳，并将违约金调整为租金损失的130%计43858元（2274.4÷30×445天×130%），原告吴回祥、彭满玉诉请的逾期交房违约金160145.71元，本院予以部分支持43858元，超出部分不予支持。 案经调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关系若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴回祥、彭满玉支付逾期交房违约金43858元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告吴回祥、彭满玉的其他诉讼请求； 案件受理费3503元，减半收取计1751.5元，由原告吴回祥、彭满玉负担1200元，被告宜章大汉城镇建设有限公司负担551.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 王 君 二〇二〇年八月十八日 书记员 肖亚文 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。