新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2020)新0109执异69号之一 异议人(案外人)：马军，男，1983年12月2日出生，回族，住乌鲁木齐市。委托代理人：张彬，新疆力和力律师事务所律师。申请执行人：张秀芬，女，1977年9月1日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托代理人：王慧，米东区爱民法律服务所法律工作者。被执行人：王荣，男，1981年8月9日出生，汉族，现住乌鲁木齐市。被执行人：朱少强，男，1995年3月26日出生，汉族，住乌鲁木齐市。在本院执行申请执行人张秀芬与被执行人王荣、朱少强借款合同纠纷一案中，案外人马军对本院（2019）新0109执2606号案件执行中所涉执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查,异议人马军及其委托代理人张彬，申请执行人张秀芬委托代理人王慧和被执行人王荣、朱少强到庭参加了听证。现已审查终结。异议人马军称:请求法院解除对位于乌鲁木齐市××区的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。听证后异议人以案涉房产的评估、拍卖尚未发生为由撤回了要求停止对该房产评估、拍卖的申请。事实与理由：2017年6月8日，我与被执行人王荣夫妇、新疆舒竣嘉业商贸有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定王荣夫妇将其位于乌鲁木齐市××区的房屋出售给我，转让价705000元，并于当日分两笔付清全部房款，通过交通银行转账68万元、现金交付25000元。之后我全面装修入住。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，虽我目前尚未取得房产的产权证书，但我已支付涉案房屋全部坐并占有涉案房产，至今未能过户的原因也是当时房产证没有办下来，直到2019年年底我在小区居民群里听到房产证办下来了，我去售楼部拿房产证，才从售楼部知道王荣还没有将房款还清。法院的查封行为侵害了我的合法权益，故现提出异议。申请执行人马秀芬称：对异议人马军与被执行人王荣之间的房屋买卖合同真实性不认可，如果买卖真实，应该在十日内办理。查封时该房屋仍在王荣名下，因此法院查封王荣房屋是合法有效的。请求驳回异议请求。被执行人王荣陈述：异议人所述均属实。房款705000元我均收到了，没有用于归还该房屋按揭贷款，当时想着先使用这笔资金周转其他经营能挣些钱再还贷，但至今贷款未能还清，尚欠40余万元。马军应当享有此房屋的权利。被执行人朱少强称：王荣房屋买卖的事情我不清楚。围绕异议主张，听证程序中马军出示了以下证据：《房屋买卖居间合同》，2017年6月8日王荣、黄艳丽与马军签订的《协议书》及（2017）新证民字第15124号公证书，房款收条，交通银行个人客户交易清单，物业费、采暖费、燃气费收据，漕运装修垃圾委托书，采暖费发票，内容为马军代王军归还案涉房屋贷款的《王荣特殊还款情况说明》，（2020）新0102执异28号民事裁定书。经质证，张秀芬对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，购房时间和付款时间不一致，物业费等票据也不能证实马军实际居住的事实；（2020）新0102执异28号民事裁定书尚未生效。王荣对上述证据真实性均无异议；朱少强认为其自己不知情。经听证查明：张秀芬与王荣、朱少强民间借贷纠纷（2019）新0109民初2227号民事调解书已发生法律效力。张秀芬向本院申请强制执行，本院2019年8月15日立案，执行案号：（2019）新0109执2606号。执行过程中，本院于2019年8月23日对该房产实施了查封，之后双方达成执行和解协议，本院于2019年11月28日裁定终结执行。案涉房屋于2019年4月1日办理了产权确认登记，目前登记证号为：新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号，权利人名称：黄艳丽、王荣。目前本院对该房屋尚未采取评估、拍卖措施。2017年6月8日，马军（乙方）与王荣、黄艳丽签订《协议书》，内容为：王究其根源、黄艳丽系夫妻，王究其根源名下有一套房产位于乌鲁木齐市，甲方现将此房转让给乙方马军，转让总价705000元（此款包含银行按揭贷款482000元），乙方已于2017年6月8日签订完此协议书之前向甲方一次性支付了全部房款705000元，甲方收到购房款后需给乙方打收条，甲方承诺自签订此协议书之日起六个月内还清银行按揭贷款482000元并完毕，甲乙双方自愿放弃上述房产的资金监管；四方有义务协助乙方办理房地产转让过户事宜；上述房地产剩余的银行贷款自2017年6月8日起开始由甲方自行偿还。此协议于同日经公证。并于当日，王荣收到马金宏账户向其转账68万元，王荣向原告出具收到马军一方购该房屋房寺705000元的收条。2018年12月20日，王究其根源在该收条下方备注：上述房款705000元中的680000元通过马金宏交通银行转入银行账户，剩余25000元以现金形式付给其本人，特此证明。异议人现持有自2017年6月8日至2017年12月由异议人一方支付物业费、水费、装修垃圾、采暖费、燃气使用相关费用等的收据原件。本院认为，异议人作为案外人对本院采取了执行措施的财产提出标的异议，其异议人身份符合法律规定，本院予以确认。本案所涉（2019）新0109执2606号案件系金钱债权执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人马军依据上述规定对执行标的提出异议，首先，关于案涉买卖合同关系的真实性，〈最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释〉第九十三条第一款规定“下列事实，当事人无须举证证明：...（七）已为有效公证文书所证明的事实...当事人有相反证据足以推翻的除外”，异议人马军提交的案涉房屋买卖协议书系经公证，申请执行人未提供足以推翻该公证内容真实性的证据，该合同内容也不违反法律效力性规定，则本院依据该认证规确认异议人马军与被执行人王荣所签订房屋买卖合同合法有效。第二、对银行转账凭证和房款收条的真实性及与本案的关联性，被执行人马军均无异议，其证明力本院予以确认，申请执行人就付款日期所作抗辩不足以否定异议人在案涉房屋被查封前已向被执行人支付全部价款的事实。第三，异议人马军持有的物业费、水费、装修垃圾、采暖费、燃气使用相关费用等的收据原件结合王荣的陈述，足以印证案涉房屋已实际交付异议人并由异议人占有使用的事实，申请执行人未举证证明该房屋系另由他人实际占有控制的证据，则对案涉房屋在人民法院查封之前已由异议人合法占有的事实本院予以确认。第四，关于异议人对于案涉房屋查封前未过户是否存在过错的问题。案涉房屋系王荣按揭贷款所购商品房，法律未禁止消费购房者在贷款还清之前再次转让按揭房屋，房产确权至王荣名下的时间并非买受人所能控制，与王荣达成买卖协议时，异议人也就消除抵押贷款障碍的事由与王荣进行了合同条款约束，此情况下异议人并将房款全额向王荣付清，之后系王荣违反约定未及时将贷款还清，导致房屋产权确认后异议人仍不能正常行使物权转移的请求权，在异议人得知此情形后催告王荣期间该房屋即被查封。纵观上述事实经过，异议人马军已经履行正常情况下买方的全部合同义务，已尽到一个善良买受人的注意义务，有足够理由相信其付清的全部价款足以满足卖方王荣提前还清贷款，作为普通公民，其不应被苛责继续监督查询相对人王荣与按揭银行结清贷款的义务，本院确认异议人马军对于房产被查封前未过户其名下不存在过错。综上，异议人马军提出排除本案执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件,其要求中止对位于乌鲁木齐市××区执行查封的异议请求本院应予支持。异议人以案涉房产的评估、拍卖尚未发生为由撤回要求停止对该房产评估、拍卖的申请，符合法律规定，本院亦另行裁定予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于乌鲁木齐市××区[登记证号：新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号]的执行查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   徐雪丽审  判  员   张绍娟审  判  员   席 英二 〇 二 〇 年 八 月 十 四 日书  记  员   王燕珍