江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终2087号 上诉人（原审被告）：南京安达玻璃技术有限公司，统一社会信用代码91320192MA1MF7F058，住所地江苏省南京经济技术开发区恒发路30-4号一楼。 法定代表人：李皎。 委托诉讼代理人：詹敬宗，江苏法德东恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈爱云，女，汉族，1965年6月4日出生，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：高洪,浙江隋梅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安永锋，男，汉族，1981年8月11日出生，住浙江省天台县。 原审第三人：汪国年，男，汉族，1975年9月26日出生，住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：徐金波，江苏维世德律师事务所律师。 上诉人南京安达玻璃技术有限公司（以下简称安达公司）因与被上诉人陈爱云、安永锋、原审第三人汪国年案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞法院）（2019）苏0113民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安达公司上诉请求：一、撤销江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初941号民事判决；二、驳回被上诉人陈爱云的诉讼请求，判决继续对坐落于浙江省天台县赤城街道飞霞路15号不动产（以下简称案涉不动产）的保全执行；三、判决被上诉人陈爱云承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、安永锋及其父母与被上诉人陈爱云间不存在真实的房屋买卖关系。安永锋及其父母向被上诉人陈爱云借款、被迫以房抵债的事实已被浙江省台州市公安局在王功超等涉黑犯罪案件中调查。被上诉人陈爱云为浙江阜林典当有限责任公司员工，该公司以发放高利贷为主业。陈爱云在公司安排下向安永锋及其父母发放了高利贷。安永锋及其父母在借期届满后无法偿还高额利息，陈爱云及其所在公司强迫安永锋及其父母签订了房屋买卖合同，进而达到其直接获取房屋的目的。类似安永锋及其父母无法偿还高利贷、被迫以房抵债的受害人不在少数。2019年4月10日，浙江省台州市公安局发布通知，公开征集浙江阜林典当有限责任公司负责人王功超等犯罪嫌疑人的违法犯罪、侵凌市民的线索。安永锋无法归还陈爱云经手的高利贷、被迫以房抵债的事实作为涉案证据已由浙江省台州市公安局调查。二、上诉人的财产保全申请符合法律规定。 陈爱云辩称，一、上诉人陈述不符合事实，陈爱云并非浙江阜林典当有限公司员工，上诉人没有任何证据证明陈爱云曾借钱给安永锋及其父母，强迫以房抵债，参与王功超案。陈爱云与安永锋及其父母房屋买卖的事实已经被浙江省天台县人民法院（以下简称天台法院）（2016）浙1023民初5560号民事判决书第八页第四项所确认，双方之间是真实的房屋买卖关系；二、陈爱云对案涉不动产享有排除强制执行的权利，已经被多个法院生效判决所确认。因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人安永锋未到庭，亦未提交书面答辩意见。 第三人汪国年述称，安永锋是安达公司的实际控制人，安永锋以安达公司名义起诉汪国年和安永锋，并查封了安永锋名下的案涉不动产。 陈爱云向一审法院起诉请求：判令停止对坐落于浙江省天台县赤城街道飞霞路15号不动产的查封，并解除其查封。本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月5日，陈爱云与安永锋及案外人齐冬明、安传清签订房地产买卖合同，约定由陈爱云购买其三人共有的案涉不动产，房款为650万元。2011年10月14日，陈爱云将全部购房款转入齐冬明账户，次日，安永锋等三人亦将涉案房屋交付给陈爱云。2012年9月，陈爱云诉至天台法院，要求确认其与安永锋等签订的房地产买卖合同有效并要求协助办理房地产过户手续。该院于2012年11月15日作出（2012）台天民初字第1255号民事判决，确认房地产买卖合同有效，驳回陈爱云其他诉讼请求，该判决已生效。2012年至2017年间，案外人方晨飞、朱发苗等因与安永锋的债务纠纷，先后在浙江省嘉善县人民法院、天台法院等申请查封了案涉房产及相应土地使用权，经多次诉讼，均已解除查封。栖霞法院对案涉不动产的查封明显不当，应当予以解除。为维护陈爱云的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 一审法院认定事实： 2011年10月5日，陈爱云与安永锋及其父母安传清、齐冬明签订房地产买卖合同，约定安永锋等三人将案涉不动产以650万元转让给陈爱云，陈爱云于2011年11月14日支付购房款650万元。2011年11月15日，安传清、齐冬明、安永锋按约将房屋交于陈爱云。因安永锋方未能按约将房产权证过户登记至陈爱云名下，陈爱云于2012年9月24日提起诉讼，要求确认案涉房地产买卖合同有效，并判令安永锋、安传清、齐冬明协助办理房产过户。该案经天台法院审理后，判决确认案涉房地产买卖合同有效，驳回陈爱云的其他诉讼请求。该判决已生效。后在涉及安永锋的多起债务诉讼中，案涉不动产多次被查封，陈爱云通过提起执行异议或执行异议之诉，案涉不动产的查封均被解除。 一审法院在审理安达公司与汪国年、安永锋借款合同纠纷一案中，安达公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年7月23日作出（2018）苏0113民初3831号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结汪国年、安永锋的价值630万元的财产。后一审法院向浙江省天台县不动产登记中心出具协助执行通知书，查封了安永锋名下的案涉不动产，查封期限3年，自2018年9月26日起至2021年9月25日止。陈爱云于2018年10月10日向一审法院提出执行异议，要求解除对案涉不动产的查封，一审法院审查后，于2019年1月3日作出（2018）苏0113执异138号执行裁定书，裁定驳回陈爱云的异议请求。陈爱云不服该裁定，遂向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，经生效判决书认定，陈爱云与安永锋等人签订的房地产买卖合同合法有效，且已支付对价，陈爱云虽未取得案涉不动产的相关权证，但并非陈爱云自身原因造成。因此，陈爱云对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益。陈爱云请求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。安永锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法应承担相应的法律责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款(一)项规定，判决停止对坐落于浙江省天台县赤城街道飞霞路15号不动产的执行。案件受理费人民币57300元、公告费560元，合计57860元，由安永锋负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。上诉人安达公司虽在二审中提出陈爱云与安永锋、齐冬明、安传清之间因无法偿还高利贷而被迫以房抵债，涉嫌刑事犯罪，浙江省台州市公安机关正在处理，但没有提交相应的证据。为此，本院于2020年6月17日向浙江省台州市有关公安机关发出调查函，并请其于收函后七日内函复本院，截止目前，未收到回复。 本院另查明，陈爱云诉安永锋、齐冬明、安传清房屋买卖合同纠纷一案，天台法院于2012年11月15日作出（2012）台天民初字第1255号民事判决，该判决系生效判决，上诉人未持异议。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈爱云依据案涉不动产被查封前天台法院作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，而该法律文书认定，陈爱云与安永锋等人签订的房地产买卖合同合法有效，且已支付对价；安永锋等人已经将案涉不动产交付陈爱云，陈爱云虽未取得案涉不动产的相关权证，但并非其自身原因造成。因此，一审法院认为陈爱云对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，有事实和法律依据，并无不当，本院予以支持。上诉人安达公司虽主张陈爱云与安永锋等人之间不存在真实的买卖合同关系，但未提交证据证明，本院对此不予认可。 综上所述，南京安达玻璃技术有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费57300元，由上诉人南京安达玻璃技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 迟红宁 审 判 员 黄建东 审 判 员 金 鑫 二〇二〇年八月四日 法官助理 赵 琛 书 记 员 李 好