上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10758号上诉人(原审被告，男，1963年4月28日出生，汉族，户籍地河南省。被上诉人(原审原告，女，1992年10月4日出生，汉族，户籍地湖北省。委托诉讼代理人：邹容，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人李加友因与被上诉人李明兰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初42386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李加友上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三项；2．依法改判李明兰支付李加友2018年8月10日至8月15日的租金及8月16日至10月2日的房屋使用费并承担违约金24，000元；3．李明兰赔偿李加友因迟延归还公章造成的李加友生产经营损失(具体金额法院酌情确定)。事实和理由：1．食品经营许可证没办出来的原因是李明兰未履行必要流程未提交材料，并非因为上海市静安区长兴路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)办不出所需证照，一审法院未考虑真实原因错误认定李加友违约。2．根据补充协议约定，李加友在证照经营范围更改方面仅提供协助，具体事宜由李明兰操办，李加友已按约提供了增加营业范围所需相关材料，已尽到了约定的协助义务，并未构成违约。3．合同未履行完毕系李明兰违约造成，李明兰以生意不好、亲戚生病等理由迟迟不支付第二期房租构成根本违约。4．李明兰提供的自制装修明细、支出费用真实性不能确定，一审法院据此在未现场核查的情况下认定李加友应赔偿李明兰3万元装修损失，系滥用自由裁量权。5．李明兰退房时未归还公章，7个月后才在第二次庭审时提交了一个未辨真伪的章，一审法院据此认定李明兰已归还公章，且未考虑这7个月因李明兰未归还公章给李加友生产经营带来的损失有所不当。被上诉人李明兰辩称，同意一审判决，请求予以维持。李明兰向一审法院起诉，要求判令：1．解除李明兰、李加友之间签订的《商铺租赁合同》。2．李加友返还李明兰房租及押金48，000元(房租为24，000元，押金为24，000元)，租房定金12，000元，进场费15，000元，以上合计75，000元。3．李加友赔偿李明兰各项损失共计127，000元(营业执照变更代理费12，000元，装修费61，200元，设备38，800元，空调5，700元，招牌、门头制作费3，500元，垃圾清理费2，800元，环境评估3，000元，第三项诉讼请求为本案纠纷李明兰所产生的实际损失，合同约定的违约金不足以弥补李明兰的实际损失)。4．李加友向李明兰给付违约金24，000元。5．本案的诉讼费用由李加友承担。诉讼过程中，李明兰表示，第三项诉讼请求中的设备、空调均是可移动的，后期李明兰已经拆走，故撤回对于设备、空调费用的诉请。一审法院审理中，李加友提起反诉请求：1．李明兰支付2018年8月10日-2018年10月12日的租金25，120元，滞纳金1，256元，共计26，346元。2．李明兰支付所欠水费48元，电费1，095.9元，物业费2，589.5元，合计3，733.4元(上述费用李加友已代为支付)。3．李明兰支付违约金24，000元，该款与李明兰支付的押金相抵扣。4．李明兰赔偿证照及附件遗失的损失200，000元。一审法院认定事实如下：2018年5月15日，李明兰(承租人、乙方)与李加友(出租人、甲方)就系争房屋签订的《商铺租赁合同》载明，乙方承租系争房屋的用途为蛋糕面包房；租期共2年，自2018年6月10日起至2020年6月9日止；租金12，000元／月，每两个月交一次，第一次租金于合同生效后当天内交给甲方，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前。如乙方无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金5％另加收滞纳金。乙方逾期缴纳租金10日以上，在双方协商无果的情况下视为乙方擅自终止租赁关系，乙方需按合同该约定承担违约责任。乙方向甲方支付24，000元的押金。合同期满终止后，在乙方交清租金、水电费、违约金等相关费用并对有损失的部分进行补偿后，甲方需在5日内无息退还乙方押金。由乙方自行向物业管理公司按期缴纳物业费；水电费由乙方缴纳给甲方，或乙方自行交给相关部门。若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同，或甲方未按合同约定履行相关义务，视为甲方违约，并赔偿乙方违约金，违约金数额为月租金的两倍，若乙方对商铺进行装修添附的，甲方还应根据乙方装修情况进行相应额外补偿。若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金为月租金的两倍。补充条款：甲方保证协助乙方成功变更营业执照经营范围内添增加现制现售、糕点、裱花蛋糕加工等经营所需的范围以及蛋糕、面包房经营所需的许可证，所产生国家规定的相关费用由乙方承担。若执照变更及办理的相关许可证不符合乙方经营条件，甲方应退还全额的已收房租及押金。2018年5月23日，李明兰向李加友支付了两个月房租24，000元及押金24，000元。2018年5月26日，李明兰、李加友另行签订了《补充协议》，约定系争房屋每月基本水电费及物业管理费为647.37元，由李明兰承担，每六个月支付一次。同日，李明兰(乙方)还与案外人上海市静安区许友餐厅(甲方，以下简称“许友餐厅”)签订了《营业执照借用协议》，甲方同意将系争房屋的商铺营业执照、营业许可及其附件借给乙方使用；使用期限自协议签订日起至乙方不再租赁系争房屋为止；乙方不再租赁系争房屋后，乙方应无条件将所借用的商铺执照、营业许可及其附件完整归还甲方。乙方如因任何原因提前终止协议，乙方应将借用的全部执照完整交还给甲方。协议生效期间，如因乙方原因导致所借证照及其附件遗失或由于乙方原因未年检导致证照失效过期的，由乙方负责补办，如未补办则赔偿甲方二十万元作为补偿。2018年10月12日，李加友出具《收条》，确认收到李明兰借用的营业执照正副本，公章仍未归还。同日，李明兰男友赵剑代李明兰(乙方)与李加友(甲方)签署的《归还交接清单》载明，甲、乙双方于2018年10月12日晚8点30分就系争房屋现场进行实地归还交接。店内无任何有价值物品。乙方自愿归还，无任何纠葛。甲方凭此清单处理以后的房屋事宜，乙方无异议。一审另查明，李加友之妻许明俊曾在系争房屋内注册了名为“上海市静安区许友餐厅”的个体工商户。一审审理中，李明兰于第二次庭审时向李加友归还了许友餐厅的公章。对于李明兰在系争房屋内的装修残值，李明兰、李加友均要求法院酌情处理。李明兰表示，李明兰在网上发布租赁房屋的需求，后有中介联系上李明兰，并介绍了案外人何某某，中介和何某某均表示为李加友的代理人，并当着李明兰的面与李加友通电话，且李明兰要求对方提供相关材料，何某某将系争房屋的产证及李加友与烟草公司的合同的照片发给李明兰，因此李明兰由此相信何某某是李加友代理人，也未再要求其出具相关的委托书。一开始，何某某称进场费为30，000元，何某某称该款的收取房东是同意的，李明兰也不清楚这笔钱最后的去向。2018年4月，李明兰向李加友的代理人何某某支付过定金12，000元。2018年5月9日，何某某向李明兰出具收条，确认收到李明兰支付的进场费15，000元。其中定金12，000元已经抵扣了进场费，还有3，000元因为最后证照没有办出因此未付。因李明兰、李加友签订租赁合同时间仓促，所以没有将已支付的进场费写进合同条款中。李明兰承租系争房屋后，相关部门最开始说证照以李明兰方名义办理，可能办不下来的，之后李明兰与李加友协商借用李加友的执照，在李加友的执照中添加李明兰的经营所需的范围。在借用协议签订后，李明兰按照工商要求进行装修，李加友也帮忙提交变更所需要的资料。李明兰才进行了环评手续的网上备案，通过后，李明兰提交材料经工商所确认，才进行的装修，但装修完后，李明兰向工商申请变更经营范围时，工商答复称系争房屋的环评不符合要求。据李明兰了解，因为工商的领导有变化，因此前后答复不一致。后何某某给李明兰介绍了营业执照经办人洪楼生，李明兰向何某某支付经办费12，000元让他转交给洪楼生。后经李明兰多次催促，2018年9月21日，洪楼生明确答复称系争房屋建造时即不准做餐饮。李明兰认为，根据双方签订的租赁合同补充协议明确李加友保证协助李明兰变更营业执照，现没有变更成功，故李加友应承担违约责任。当初李明兰只借用了许友餐厅营业执照的正副本、公章(原件)、李加友和商家的租赁合同复印件、产证复印件，从没有收到产品经营许可证，现相关原件已全部归还李加友。李明兰租赁系争房屋后，因为没有经营许可，没有对外经营，只曾试过设备，只有试设备制作的产品，李明兰制作的礼品为其在家里做的礼品。李加友确曾向李明兰催讨过租金，但李明兰认为证照一直变更不成功，无法营业，故未支付租金。后期李明兰委托洪楼生办理，也是告知过李加友的。对于交接清单中的双方无任何纠葛，赵剑表示无任何纠葛只是针对双方的交接，与合同的其他纠纷无关。对于李明兰实际使用系争房屋期间的占有使用费李明兰愿意承担，但认为应当按照李加友和上家的租赁合同的租金标准，具体请求法院酌情处理。现在洪楼生、何某某已经无法联系，李明兰无法提供证据证明洪楼生、何某某和李加友的关系。李加友表示，系争房屋的权利人为烟草集团，授权委托李加友管理系争房屋。在李明兰承租之前系争房屋为空关，李加友一直在对外招租。当时是李明兰先给李加友打电话称要承租系争房屋，从2018年4月中旬李明兰就开始看房，为店面的用途做考察，李明兰曾告知李加友系争房屋准备用于做面包、蛋糕，李明兰、李加友双方口头及合同均有相关关于证照的约定。李加友在系争房屋注册有许友餐厅的证照，但只要再办一个食品许可证，即可用于李明兰的经营用途。李加友也曾带李明兰去工商部门咨询，李加友知个体工商户不能变更，只有注销后才能重新办理，但注销需要时间且再办不一定能办出来。为节省时间，因此李明兰同意不变更营业执照，只是在食品流通许可证添加糕点类的经营范围，于是双方在2018年5月26日签订了一份执照借用协议及补充协议，但仍需要李明兰取得食品许可三证、通过环评才能添加糕点类的经营范围。办理相关证照的相关材料李加友于2018年5月底陪同李明兰递交给相关部门，工商所签收了相关材料。后在工商所验收时，李明兰与工商所的工作人员发生争执，因此证照没有办出。系争房屋的门牌号为222号，隔壁同样条件的220号则已经办出，目前220号在正常经营，经营范围包括糕点类食品制售(蒸煮类糕点)。租赁合同的确约定了李加友承诺通过办理或变更执照达到李明兰经营需要，因为此约定无法实行，在李明兰同意的前提下，才出现了后来的借用证照的协议，因此借证协议替代了之前的租赁合同的补充条款，补充条款失去效力。签订借用协议时，李加友将许友餐厅营业执照的正副本、公章、食品经营许可证原件、李加友和上家的租赁合同原件、房产证复印件(盖红章)交与李明兰，但没有办理交接清单。现在除营业执照的正副本、公章外，其余材料均未收到，且是否为原来的公章李加友也不清楚。李加友曾催租李明兰缴纳租金，但李明兰答复称其男朋友的父亲得了癌症，且生意不好做，申请减免或缓交，但没有提过任何证照的问题。如按李明兰所述在去工商交材料后得知系争房屋不能做烘烤类餐饮后，仍向李加友借执照，且委托洪楼生继续办理，前后矛盾。李明兰曾咨询过工商，可以借用李加友的证照经营才同意签订借用协议的，李明兰没有进行环评及相应的学习手续，导致证照无法办理，因此是李明兰违约，与李加友无关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按约履行。根据合同约定，李明兰承租系争房屋的用途为蛋糕面包房，李明兰、李加友还以合同补充条款的形式进行了特别约定，即李加友保证协助李明兰成功变更营业执照经营范围内添增加现制现售、糕点、裱花蛋糕加工等经营所需的范围以及蛋糕、面包房经营所需的许可证，若执照变更及办理的相关许可证不符合李明兰经营条件，李加友应退还全额的已收房租及押金。现系争房屋无法办理出相应的证照，李加友提供的房屋不能实现李明兰的经营目的，李加友应按约定退还已收房租及押金。李加友认为，双方之后还签订过许友餐厅执照的借用协议，故借证协议替代了之前的租赁合同的补充条款，补充条款已失去效力。法院认为，双方就许友餐厅执照签订的借用协议实为李明兰、李加友双方为继续履行租赁合同，对于办理出可用于李明兰经营范围证照的变通方式，但之后亦无法通过许友餐厅的证照办理合法的经营手续，李加友关于取代补充条款的抗辩意见缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。现对于《商铺租赁合同》双方均同意解除，法院予以确认，合同解除日期应为双方2018年10月12日办理房屋交接之日。根据合同约定，李加友应退还已收房租24，000元及押金24，000元。但李明兰自2018年6月10日至2018年10月12日实际占用系争房屋，李明兰亦表示愿意酌情承担房屋租金，考虑到系争房屋及本案的实际情况，法院酌情确定李明兰需向李加友支付24，000元，故李加友还需向李明兰退还24，000元。李明兰还要求李加友退还租金定金12，000元、进场费15，000元，但上述款项系案外人何某某收取，李明兰认为何某某为李加友的代理人，但李加友对此予以否认，李明兰亦无法提供证据证明何某某与李加友的关系，且如上述费用构成需向李加友支付费用的一部分，在之后双方签订的租赁合同中并未涉及上述费用的负担或抵扣问题，与常理不符，故李明兰要求退还租金定金、进场费的诉讼请求法院不予支持。对于李明兰的第三项要求李加友赔偿实际损失的诉讼请求，其中营业执照变更代理费12，000元系李明兰向案外人洪楼生支付，李明兰亦无法提供证据证明洪楼生与李加友的关系，故要求李加友承担该项费用缺乏依据，法院不予支持。对于李明兰为系争房屋装修支付的装修费、招牌及门头制作费、垃圾清理费，合同解除后，守约方有损失的，可以向违约方主张赔偿。李明兰承租系争房屋后为经营所需对房屋进行装修，并无不当。现李明兰的经营目的无法实现，向违约方主张赔偿装修损失，法院认为可以支持。至于赔偿的数额，法院认为，李加友未尽出租人适租义务构成违约，固然应负主要责任，但李明兰在签署租赁合同时未尽审慎义务，且根据李明兰的陈述，其对于自身装修损失的发生也难辞其咎。综合考虑李明兰提供的装修明细、系争房屋的面积、使用时间的长短、装修折旧及李明兰实际支出的上述费用等具体情形，法院酌定李加友需向李明兰赔偿装修损失的数额为30，000元。至于李明兰支付的环境评估3，000元，因李明兰提供的证据不足以证明其主张，故该笔费用法院不予支持。对于李明兰要求李加友支付违约金的诉讼请求，因李明兰已向李加友主张了实际损失，再行要求李加友承担违约金缺乏法律依据，法院不予支持。对于李加友的第一项反诉请求，法院对于李明兰需承担的租金已在本诉部分进行了论述，李加友要求李明兰支付滞纳金的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。对于李加友要求李明兰承担水费48元、电费1，095.9元、物业费2，589.5元的第二项反诉请求，李明兰同意支付，法院予以确认。因李加友原因导致合同解除，李加友无权要求李明兰承担违约金。对于第四项反诉诉讼请求，根据在案证据显示，李明兰之前已向李加友归还了许友餐厅的营业执照正、副本，李加友在确认收到营业执照正、副本时，也仅注明公章未归还，现李明兰已当庭归还了公章，故李加友要求李明兰承担遗失损失缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、确认李明兰与李加友就上海市静安区长兴路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2018年10月12日解除；二、李加友应于判决生效之日起十日内向李明兰返还押金24，000元；三、李加友应于判决生效之日起十日内向李明兰赔偿装修损失30，000元；四、李明兰应于判决生效之日起十日内向李加友支付水费48元、电费1，095.9元、物业费2，589.5元；五、驳回李明兰的其余诉讼请求；六、驳回李加友的其余反诉诉讼请求。本院审理中，李加友称，在李明兰退租后，其将系争房屋转租给案外人开设披萨店，一直在正常营业，而因李明兰未及时归还相应证照，其减免披萨店20，400元租金，应视为是李明兰给其造成的实际损失。李明兰在2018年8月初未交房租即已构成违约，李加友从未同意或豁免李明兰的交租义务。2018年10月12日的《归还交接清单》出现的原因是李明兰称其生意不好，又被黄牛骗了12，000元，没办法做下去了。李加友考虑到李明兰没有支付租金的能力，继续租赁只能扩大损失，因此，就同意交接房屋，为避免后续纠纷，特意书写“乙方自愿归还，无任何纠葛”。这里的“乙方”指的是李明兰，也就是李明兰不对李加友有任何的纷争主张。交接房屋肯定要处理租金和押金和费用结算一切事物，该清单应视为双方就一切事宜已经了结。李明兰发表书面意见称，《归还交接清单》系李加友书写，李加友当时说“无任何纠葛”指的是对场地交接无异议，无纠纷，其他有争议的李明兰可以另行主张。当时李加友声称有急事要离开，且搬运物品的车辆停在不可停车的道路上，李加友催促李明兰签字，并表示只是确定水电度数和设备设施情况及场地的交接。李加友对李明兰将要提出赔付主张是明知的。本院经审理查明，2018年10月12日，李加友与赵剑签订的《归还交接清单》中还载明：电已用843度，水用38吨，尚未支付，物业费尚未支付。以上事实，有《归还交接清单》为证，本院予以确认。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，公民的合法权益受法律保护。李明兰与李加友于2018年5月15日签订《商铺租赁合同》，该合同特别约定了李加友保证协助李明兰成功变更营业执照经营范围。双方对办理“现制现售、糕点、裱花蛋糕加工等经营范围所需的范围以及蛋糕、面包房经营所需的许可证”存有一定的困难应有预见性。此后，在2018年5月26日，李明兰与许友餐厅签订《营业执照借用协议》，由李明兰借用许友餐厅营业执照，而许友餐厅系李加友之妻申请注册。至此，双方应互相配合，共同在合理期限内办理出适合经营的许可证及营业执照。然而依照法院查明的事实，李加友仅在2018年5月底陪同李明兰递交材料，且已知未能成功办理证照。虽然李加友抗辩称系因李明兰与工商所的工作人员发生争执而未能办出，但缺乏证据证明。此后李加友未再有其他协助办证的举动，而李明兰亦未寻找合适途径办理，双方对于最终在合理期限内未能成功办出证照均有过错，一审法院确定李明兰在占有使用系争房屋期间应支付使用费24，000元，该金额尚属合理，本院予以确认。关于装修损失，双方在2018年10月12日的《归还交接清单》中已明确“店内无任何有价值的物品。乙方自愿归还，无任何纠葛”，双方已用书面协议对装修事宜作出了约定，现李明兰再次主张，有悖诚信，对该主张，本院不予支持。关于李加友上诉称该清单表明双方就所有租赁事宜无任何争议的主张，因该清单中还载明李明兰欠付的水、电、物业费等，李加友并未在该协议中明确放弃主张，因此，对其主张本院难以采信。李加友上诉主张的租金、滞纳金、违约金等，因其对未能成功办理相关证照存有过错，对上述主张，本院难以支持。因李明兰系与许友餐厅签订的协议，因此，李加友并非主张赔偿证照及附件遗失损失的适格主体，对该项诉请，本院不作处理。综上，李加友的部分上诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初42386号民事判决第一、二、四、六项；二、撤销静安区人民法院(2018)沪0106民初42386号民事判决第三、五项；三、驳回李明兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4，690元，由李明兰负担4，330元，李加友负担360元；反诉案件受理费2，556元，由李加友负担2，277元，李明兰负担279元。二审案件受理费1，150元，由李加友负担400元，李明兰负担750元。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  王晓梅二〇二〇年八月四日书记员  郑文浩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……