河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初3353号原告：驻马店市创景物业管理有限公司。住所地：驻马店市中华路与白桥路交叉口南100米（恒基名都6幢522号)，统一社会信用代码：91411700MA3X4N7W3F。法定代表人：王存生，经理。委托诉讼代理人：韩宇，男，1978年8月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区。系驻马店市创景物业管理有限公司公司员工。委托诉讼代理人：王富生，男，1973年5月14日出生，汉族，住驻马店市驿城区。系驻马店市创景物业管理有限公司公司员工。被告：王炳锋，男，1983年11月2日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王彦中，男，1953年5月2日出生，汉族，住河南省正阳县，系王炳锋父亲。委托诉讼代理人：李红耀，河南同立律师事务所律师。原告驻马店市创景物业管理有限公司（以下简称创景物业公司）诉被告王炳锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创景物业公司的委托诉讼代理人韩宇、王富生，被告王炳锋的委托诉讼代理人王彦中、李红耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创景物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付2016年4月到2020年3月物业费6270元。二、判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确其请求被告支付物业费的开始时间为自2016年4月1日起。事实与理由：被告系原告所管理的恒基名都小区业主，2016年1月，原告按《物业管理条例》和相关规定与驻马店市红星实业有限公司（以下简称红星实业公司）签订了前期物业管理合同,并约定高层住宅按建筑面积0.98元/㎡收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2016年4月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。被告王炳锋辩称：一、原告创景物业公司不具有诉讼主体资格。被告于2014年2月13日入住诉争小区并与驻马店市忠房物业管理有限公司（以下简称忠房物业公司）签订《前期物业管理服务协议》，且一直向忠房物业公司缴纳物业费、水电费等各项费用，被告和小区业委会并未与原告签过过物业管理服务协议，原告并非合同相对人，不具有诉讼主体资格。二、原告诉请不属于人民法院管辖。2014年2月13日被告与忠房物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第十四条协议约定，“本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向驻马店仲裁委员会申请仲裁”。三、涉案小区物业（忠房物业公司）服务质量极差，存在问题：1、门禁形同虚设；2、小区到处张贴广告；3、楼梯间部分门窗损坏常年失修；4、相关部门安全疏散指示灯损坏，常年无法适用，楼梯间电线裸露严重，电梯未年检；5、小区景观绿地被占用；6、物业公司和红星实业公司联合向业主收取暖气开口费。四、物业公司收取的应由全体业主所享用的其他费用包括广告费、其他经营企业入住本小区交纳的费用等，应向全体业主公示，并用于全体业主的服务。但涉案小区的物业至今隐瞒该事实，占用该费用。综上，请求驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。经审理查明，一、驻马店市恒基名都小区系红星实业公司开发建设，为驻马店市驿城区人民街道办事处辖区内的小区。恒基名都小区原前期物业服务公司为忠房物业公司。2015年12月忠房物业公司自恒基名都小区撤出。2016年1月，红星实业公司通过招标的方式选聘新物业公司，原告创景物业公司中标。2016年1月12日，红星实业公司（甲方）与原告创景物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定创景物业公司为恒基名都小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限从2016年1月12日起至2018年12月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月.平方米，高层住宅0.98元/月.平方米，商业物业2.0元/月.平方米。2016年1月19日，原告在驻马店市住房管理中心对物业服务合同进行了备案，驻马店市住房管理中心出具了“驻房物备〔2016〕第02号”驻马店市物业服务合同备案证明。备案证明显示恒基名都小区物业费收取标准高层0.98元/元/平方米，期限按前期物业服务合同约定。合同签订后，创景物业公司即对恒基名都小区提供物业管理服务。2016年9月13日，恒基名都小区依法召开首届业主大会，决定设立驻马店市驿城区恒基名都小区业主委员会（以下简称恒基名都业委会），并投票选举产生业委会主任及成员。同日，恒基名都业委会经驻马店市住房管理中心备案、登记。2018年12月31日《前期物业服务合同》到期后，创景物业公司仍继续为恒基名都小区提供物业管理服务，但未能与恒基名都业委会重新签订物业管理服务合同。2019年4月恒基名都小区针对更换物业问题组织召开业主动员大会进行投票，并公告公布业主大会决议内容。2019年5月19日，恒基名都业委会向创景物业公司发出撤离、移交《通知》，由创景物业公司人员接收，并张贴该《通知》于创景物业公司在小区的办公处。因创景物业公司未能撤出物业服务区域，恒基名都业委会于2019年向本院提起诉创景物业公司物业服务合同纠纷一案[案号：（2019）豫1702民初11876号]，经审理，本院于2020年1月10日作出了民事判决书判决，判决主文为“一、确认驻马店市红星实业有限公司与被告驻马店市创景物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》于2019年5月19日终止。二、被告驻马店市创景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内撤离驻马店市驿城区恒基名都小区物业区域。……”，宣判后，创景物业公司不服判决提起上诉，后撤回了上诉，该份民事判决书已于2020年3月25日生效。创景物业公司在恒基名都小区一直服务至2020年3月16日退出该小区。二、2017年3月20日原告在物业办公室门口张贴通知，该通知显示自2017年1月1日起，创景物业公司调整物业管理费收取标准：1、高层带电梯二层及以上住宅，原收费标准0.98/平方/月，调整到0.89/平方/月；2、高层带电梯一层住宅，原收费标准0.98/平方/月，调整到按照多层住宅0.5/平方/月；3、商业用房及其公寓按原标准执行。4、取消每年200元的电梯运行及二次供水电费。三、被告王炳锋系恒基名都小区5座东1层210住宅的业主，房屋建筑面积135.59平方米。2014年2月13日，被告与忠房物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，被告开始向忠房物业公司交纳物业服务费。2015年12月忠房物业公司自恒基名都小区撤出。此后，创景物业公司在提供服务期间多次催促被告交纳物业费未果，以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交了其与红星实业公司签订的《前期物业服务合同》、物业备案证明、中标通知书。被告质证称，对其真实性无异议，但原告与红星实业公司签订的合同期限是2016年1月12日至2018年12月31日止，2018年12月31日后原告无权向业主主张物业费。诉讼中，被告提交了：1、小区其他业主拍摄的照片，用于证明小区内物业服务质量极差，物业公司不尽责任。2、创景物业公司另案起诉业主韩宇物业服务合同纠纷一案的(2019)豫1702民初14238号民事判决书，该判决本院认为部分显示“依据被告提交的证据显示，原告创景物业公司在物业管理服务过程中确实存在瑕疵。经综合考量合同履行情况等情形并兼顾公平原则，本院酌定被告应交纳物业费以合同约定数额的80%为宜”，用于证明人民法院已经认定了原告在恒基名都小区提供的物业服务存在严重瑕疵。3、2017年3月20日原告在物业办公室门口张贴的调整物业费用的通知，用于证明原告调整了物业费收费标准。原告质证称，①对照片的真实性有异议，照片不显示时间，不能确定是否是在原告服务期间拍摄；②对民事判决书的真实性和证明目的均无异议。③对通知的真实性无异议，但调整降低的物业服务费标准0.89/平方/月仅由预交和主动缴费的业主享有，恶意拖欠物业费的业主不在此优惠范围内。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、备案证明、中标通知书、工作剪影、电梯年检报告和证书、消防设施维修保养合同、物业费缴费通知单、欠费清单、业委会工作通知照片、物业费收费标准公示照片、物业撤场照片，被告提交的前期物业服务管理协议、照片、民事判决书、通知等，以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，关于被告提出创景物业公司不具有诉讼主体资格的辩解。本案中，2014年2月13日被告王炳锋与忠房物业公司签订了《前期物业服务管理协议》，忠房物业公司在该小区服务一段时间后又于2015年12月退出了恒基名都小区。此时，恒基名都业委会尚未成立，恒基名都小区的建设单位红星实业公司又通过招投标的方式选聘了原告创景物业公司，并与之签订了《前期物业服务合同》，该合同属于前期物业服务合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故被告的该项辩解，于法无据，本院不予采纳。红星实业公司与原告创景物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告创景物业公司已经依照《前期物业服务合同》的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时交纳应交的物业管理服务费用。本案中，依据原告提交的证据显示，原告已依法对被告进行书面催交。但依据被告提交的证据显示，原告创景物业公司在物业管理服务过程中确实存在瑕疵。经综合考量合同履行情况等情形并兼顾公平原则，本院酌定被告应交纳物业费以合同约定数额的80%为宜。关于原告提出物业费标准降低仅适用于预交和主动缴费的业主，恶意拖欠的业主不在此优惠范围内的辩解。在调整物业费用通知内原告未标注调整适用对象的范围，故原告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳，因此，2017年1月1日之后本案被告交纳物业费的标准应按调整通知后的0.89元/平方/月的标准计算。关于原告提出被告的物业费应自2016年4月1日起计至2020年3月的主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施……，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，《前期物业服务合同》约定的服务期限至2018年12月31日终止，此后，原告继续提供物业管理服务，业主委员会未提出异议，双方之间形成事实上的物业服务关系，2019年5月19日恒基名都业委会通知原告退出本小区物业服务区域，该事实已经本院(2019)豫1702民初11876号民事判决书予以确认，原告在接到通知后拒绝退出，仍一直提供服务至2020年3月，依据上述法律规定，原告请求被告支付其拒绝退出服务区域期间（2019年5月20日至2020年3月）的物业服务费，违反了上述法律规定，本院不予支持。综上，2016年4月1日-2016年12月31日被告应交纳的物业费标准为0.98元/月/㎡；2017年1月1日-2019年5月19日被告应交纳的物业费标准为0.89元/月/平方米，以上费用按80%计算，被告应交纳物业费为3723.56元，原告请求超出该数额的部分，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告王炳锋于本判决生效后十日内向原告驻马店市创景物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年5月19日的物业费3723.56元。二、驳回原告驻马店市创景物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告王炳锋负担。本判决为终审判决。审判员  赵丽莉二〇二〇年八月五日书记员  毛二炜