山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初2714号 原告：于文学，男，1963年5月17日出生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：李本通，山东启权律师事务所律师。 被告：山东筑山房地产开发有限公司，住所地平邑县蒙阳路南首，统一社会信用代码：913713265640914031。 法定代表人：李荣元，经理。 被告：李中国，男，1962年2月1日出生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：王玉朋，山东东蒙律师事务所律师。 原告于文学与被告山东筑山房地产开发有限公司（以下简称筑山公司）、李中国执行异议之诉一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，经当事人申请不公开开庭进行了审理。原告于文学的委托诉讼代理人李本通，被告李中国的委托诉讼代理人王玉朋到庭参加诉讼，被告筑山公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于文学向本院提出诉讼请求：1.不得执行平邑县明星居4号楼一单元1101室房产；2.确认平邑县明星居4号楼一单元1101室房产归于文学所有。事实和理由：2014年初，于文学找到筑山公司协商买房，按照筑山公司要求，于文学于2014年3月28日向筑山公司财务人员燕伟转账250000元，作为第一笔购房款。2016年初，筑山公司要求于文学继续交纳房款，要求于文学将房款转至明星居工程承建方指定的账户（项目经理咸杰的账户，后转入承建方公户）抵顶工程款，2016年2月1日，于文学将270000元转至咸杰账户，作为第二笔购房款。2016年3月8日，筑山公司要求与于文学签订《商品房买卖协议》，约定房屋总价款647853元，于文学于签订合同当日现金交齐剩余房款127853元，筑山公司根据于文学的交款总数额出具总收据，并收回前两次的交款单据。筑山公司于当日将钥匙交付给于文学，于文学已经对涉案房屋享有所有权。对于李中国与筑山公司民间借贷纠纷一案，李中国于2016年4月21日申请查封筑山公司名下的部分房产（包含涉案房屋），2016年4月22日，平邑县房产管理局接收民事裁定书并实际查封。该案判决生效后，李中国申请法院强制执行，2020年1月8日，法院作出裁定拍卖涉案房屋。因于文学签订合同时间、交纳房款时间均早于法院查封时间，且于文学已实际占有使用，名下无其他用于居住的房产，根据相关法律规定，于文学享有涉案房屋所有权，能够排除对涉案房屋的执行。 李中国辩称，于文学主张已经支付全部房款，但于文学除提交筑山公司出具的收款收据外，无任何银行流水或其他证据予以佐证，于文学的主张与常理不符，不足以证明于文学在法院查封涉案房产前签订了合法有效的合同，且实际支付相应房款，诉讼请求不能成立，不能阻却李中国对涉案房产的执行，应依法驳回于文学的诉讼请求。 筑山公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织进行了证据交换和质证。于文学向本院提交：1.2020年4月10日，平邑县人民法院作出的（2020）鲁1326执异14号执行裁定书及送达回证，拟证实于文学在向法院提起执行异议被驳回后，在法定期限提起本案诉讼；2.于文学的中国银行个人业务交易单一份，拟证实2014年3月28日，于文学向筑山公司财务人员燕伟转账250000元，作为涉案楼房首付款；3.咸杰的中国银行交易流水明细清单一份，拟证实2016年2月1日，于文学按照筑山公司指定将第二笔购房款270000元转至楼房工程承建方项目经理咸杰名下；4.于文学在2015年3月6日至2016年3月5日的中国银行交易明细一宗，拟证实在签订合同前，于文学多次取现用于支付楼房尾款；5.2016年3月8日，于文学与筑山公司签订的商品房买卖合同一份及筑山公司出具的房款总收据一份，拟证实于文学购房事实及房款已全部交清；6.明星居四号楼交房确认表一份，证实2016年3月8日，筑山公司将涉案楼房交接给于文学；7.2020年4月21日，筑山公司出具的证明一份，证实燕伟系筑山公司工作人员，以及于文学已足额支付购房款；8.2020年4月22日，平邑县不动产登记中心出具的于文学房产信息查询证明，证实于文学名下无其他用于居住的房屋。经本院组织质证，李中国对1号证据真实性无异议；认为2号证据银行交易情况发生在合同签订之前，应系于文学与燕伟之间的债权债务关系，于文学并未按合同约定支付购房款，该证据与本案无关联性；对3号证据三性均有异议，于文学向咸杰汇款时间早于合同签订时间，不能证明系支付的购房款，系双方之间的债权债务关系；对4号证据真实性无异议，关联性有异议，于文学为个人生活消费取现，其取现数额与支付的购房款并不吻合，且取现后银行账户余额较多，现金交付不合常理；对5号证据三性均有异议，不排除合同双方存在恶意串通，虚构商品房买卖合同，虚开房款收据的行为；对6号证据三性均有异议，合同签订时间与楼房交接时间相同，不符合常理；对7号证据三性均有异议，证明中未说明和记载前两笔款项收据存根情况，燕伟是否系筑山公司工作人员与本案无关，于文学或筑山公司还应提交燕伟将款项汇入筑山公司银行账户的证据；对8号证据真实性无异议，能证实于文学还有多处房产可供居住。李中国为支持其辩称主张向本院提交：于文学的户籍证明一份，证实涉案房产并非于文学唯一住所，于文学还有多处房产可供居住。于文学质证认为该户籍证明上的地址是户口登记地，并非住所，不能作为居住生活实用，且于文学名下的房产均系商业经营用房，不能作为居住生活实用，本案房产是于文学可供居住的唯一房产。根据双方举证质证情况，结合庭审查明的事实，本院对于文学提供的1至8号证据，真实性、合法性、关联性予以认定，作为定案依据予以采信，对李中国提供的于文学户籍证明，仅可反映于文学的户籍信息情况，并不能证实其居住房产情况，应以平邑县不动产登记中心查询的于文学房产信息为依据，该证据与本案没有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月8日，于文学与筑山公司签订商品房买卖合同，约定筑山公司将位于平邑县4号楼自东向西一单元6层楼1101户楼房出售给于文学，楼房面积240.39㎡，储藏室面积5.69㎡，总房款647853元。合同约定的付款方式为：分期付款，签订合同时于文学支付楼房总款的50%及千元以下尾款计280000元方可签订本合同；主体封顶前支付楼房总款的40%计300000元；剩余10%房款的交付使用时付清计67853元。筑山公司于同日给于文学出具购房款647853元收款收据，并出具明星居4号楼一单元1101室购房合同签订时购房款已全部结清的证明。同日，于文学与筑山公司签订明星居四号楼交接确认表一份，主要内容为：于文学于2016年3月8日接收该楼房钥匙，经过对该楼房验收合格，对该楼房结构、质量无异议。后于文学入住使用该楼房，并向本院提供向明星居物业管理办公室交纳水电费的收款收据予以证实。 同时查明，于文学于2014年3月28日向筑山公司工作人员燕伟转账支付250000元，于2016年2月1日向案外人咸伟转账支付270000元，于2016年3月8日向筑山公司支付现金127853元。2020年4月21日，筑山公司给于文学出具收款证明，证实上述三笔购房款已收齐。 另查明，2016年4月20日，李中国与筑山公司、李荣元、侯海燕民间借贷纠纷诉至本院，案号为（2016）鲁1326民初2060号，诉讼过程中，李中国向本院提出诉讼保全申请，本院于2016年4月21日作出（2016）鲁1326民初2060号民事裁定书，查封筑山公司名下明星居4号楼房产66套，次日本院向平邑县房产管理局送达该民事裁定书。2016年11月28日，本院作出（2016）鲁1326民初2060号民事判决书，判令筑山公司、李荣元、侯海燕偿还李中国借款本金7740000元及利息。判决生效后，李中国向本院申请执行，案号为（2017）鲁1326执1586号，2020年1月8日，本院作出（2017）鲁1326执1586号执行裁定书，拍卖筑山公司所有的明星居4号楼一单元楼房6套（房间号为301、501、701、901、1101、1301）。2020年3月5日，于文学向本院提出书面异议，本院受理后经依法审查，于2020年4月10日作出（2020）鲁1326执异14号执行裁定书，裁定驳回于文学的执行异议，后于文学不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：一是于文学对执行标的物是否享有足以排除阻却执行的民事权益；二是诉争房屋的权属问题。 对于第一项争议焦点。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。在登记权利人与实际权利人不相一致的情况下，案外人提出排除执行必须具备四个条件。首先，于文学与筑山公司于2016年3月8日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且已实际交付履行，系合法有效合同，本院于2016年4月21日作出（2016）鲁1326民初2060号民事裁定书，对包括涉案房屋在内的明星居4号楼66套房产予以查封，涉案房屋的买卖合同形成时间先于法院查封时间；其次，于文学与筑山公司于2016年3月8日签订楼房交接确认表完成房屋交付，于文学已实际装修入住，有于文学提交的交纳水电费单据予以证实，由此认定于文学对涉案房屋已实际享有管理权和控制权，已合法占有居住，且根据于文学提交的平邑县不动产登记信息查询证明显示，于文学名下的房产均为商业服务用途，并无其他用于居住的房屋；再次，于文学主张对涉案房屋价款已分三次向筑山公司支付完毕，分别系向筑山公司工作人员燕伟银行转账250000元，向筑山公司指定的咸杰银行账户转账270000元，以及向筑山公司支付现金127853元，于文学的上述主张事实，有于文学提交的两笔银行转账记录、咸杰出具的证明、筑山公司出具的房屋总收据、房款结清证明以及收款明细证明相互印证予以证实，李中国辩称于文学与筑山公司存在恶意串通虚开收款收据嫌疑，于文学与燕伟、咸杰之间的债权债务往来与本案无关，以及于文学现金支付房款尾款不属实的观点，因李中国均未提供有效证据证实，本院不予采信，且根据于文学提供的银行交易明细可以反映于文学具有大额取现习惯，其主张现金支付房屋尾款可信度较高，筑山公司亦予以认可，足以认定于文学已支付完毕房屋价款。据此，于文学就平邑县户房屋所享有的民事权益足以阻却执行。 对于第二项争议焦点。于文学与筑山公司虽然签订了商品房买卖合同，且缴清房款并实际占有房屋，但双方未到房管部门办理产权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，涉案房屋在未办理产权转移登记之前，物权并未发生变动，于文学可要求筑山公司办理涉案房屋的产权转移登记后取得所有权，该权利属于物权期待权。根据物权登记生效原则，涉案房产仍登记在筑山公司名下，对于文学要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。 综上，于文学与筑山公司签订的《商品房买卖合同》系合法有效合同，签订时间先于法院查封时间，且于文学已实际占有居住涉案房屋，名下亦无其他可供居住的房产，涉案房产价款已全部付清，于文学所享有的民事权益足以阻却对涉案房屋的执行。对于文学主张不得执行平邑县明星居4号楼一单元1101室房产的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋现登记于筑山公司名下，对于文学要求房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。根据于文学与筑山公司签订的《商品房买卖合同》，筑山公司负有办理房屋转移登记的民事义务，于文学享有对涉案房屋的物权期待权，于文学可选择自行协商处理或另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、不得执行平邑县明星居小区4号楼自东向西一单元6层楼1101户房产； 二、驳回原告于文学的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告李中国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  宋廷亮 审 判 员  王 松 人民陪审员  韩振明 二〇二〇年八月四日 书 记 员  刘付豪