四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初2788号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路。统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所律师。 被告：廖其林，男，1974年8月20日出生，汉族，住安岳县。 被告：王均兰，女，1971年12月18日出生，汉族，住安岳县。 原告四川省紫竹物业服务有限公司（以下简称“物业服务公司”）与被告廖其林、王均兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告物业服务公司的委托诉讼代理人邓新琴到庭参加诉讼。被告廖其林、王均兰经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 物业服务公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付2017年7月1日至2019年12月31日所欠物业费3985元；二、判令被告立即支付逾期交纳物业管理费的违约金5000元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告享有安岳县双龙睿城小区（以下简称“双龙睿城小区”）2栋704号房屋的所有权。2016年7月29日，原告与被告签订了双龙睿城小区物业服务的，《双龙睿城小区前期物业服务合同》。合同约定：原告提供服务的受益人为本物业的的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业服务费由原告按建筑面积每月1.35元/㎡向业主或物业使用人收取。物业费每年在首月全额交纳，逾期未交则按未交金额每日加收3‰的滞纳金（累计加收）。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告故意拖欠2017年7月1日至2019年的物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判决如上请求。 廖其林、王均兰口头答辩称：被告未缴纳物业费用属实。未交的理由是，原告物业服务质量不好，同时未将被告的房产证办好。原告未履行相应的服务义务，原告违约在先，导致被告未缴纳物业等费用。请人民法院驳回原告的诉讼请求，。 根据原告陈述和经审查确认原告所举的原、被告的身份信息资料、开户许可证、小区业主委员会与原告签订的《双龙睿城小区前期物业服务合同》、《催收通知》、《业主满意度测评表》、《物业中心保洁员签到表》、《公共区域巡逻记录表》、《安岳县开展小区区域消毒记录表》、《外来车辆登记表》、《疫情期间公司证明登记》、测量体温现场照片、《业主来电来访情况记录表》、《客户投诉处理登记表》、物业费收取明细表、工作联系函、业主反映情况记录表、物业公司维护小区设施设备照片等证据，本院认定事实如下： 被告廖其林、王均兰系安岳县安岳县双龙睿城小区（以下简称“双龙睿城小区”）2栋704号房屋业主，该房屋面积为101.84㎡。2016年7月29日，原告与被告签订了《双龙睿城小区前期物业服务合同》。合同约定：原告提供服务的受益人为本物业的的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业服务费由原告按建筑面积每月1.35元/㎡向业主或物业使用人收取。物业费每年在首月全额交纳，逾期未交则按未交金额每日加收3‰的滞纳金（累计加收）。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告因该小区未办理房产证为理由，拒不交纳物管费，故意拖欠2017年7月1日至2019年的物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，向本院提起诉讼，由此形成本案。 本院认为：原告四川省紫竹物业服务有限公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，四川省安岳县双龙睿城小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《双龙睿城小区物业服务合同》系真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该物业服务合同对绿城锦绣小区全体业主都具有约束力。被告廖其林、王均兰系该小区业主，则该合同对其具有法律约束力。那么，原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，就有权按约定收取相应的物业管理费。被告何玖作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时按约定支付相应的物业管理服务费等费用，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”之规定，被告廖其林、王均兰应当承担立即交纳相关费用的民事责任。由此，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。 物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会的交流沟通，为包括被告何玖在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，且被告在诉讼过程中请求人民法院予以调减，尽管原告未举证证明其损失额度，但造成相应损失应是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持700元。被告廖其林、王均兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的不利法律后果自负。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告廖其林、王均兰在本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司支2017年7月1日至2019年12月31日所欠物业费3985元和违约金700元，共计4685元； 二、驳回原告四川省紫竹物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告廖其林、王均兰负担（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 向六强 二〇二〇年八月七日 法官助理 严 品 书 记 员 陈彦汐