湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1229执异91号案外人：罗德明，男，1982年7月27日出生，苗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。案外人：钱艳群，女，1981年12月30日出生，侗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。申请人：怀化市资产管理有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区府前路智慧大夏13A。法定代表人：舒明发，该公司董事长。被申请人：怀化恒信置业发展有限公司。住所地：湖南省怀化市靖州苗族侗族自治县渠阳中路靖天国际1幢3-01号。法定代表人：王健君，该公司董事长。在本院执行申请人怀化市资产管理有限公司（简称怀化资产公司）与被申请人怀化恒信置业发展有限公司（简称恒信公司）金融借款合同纠纷财产保全一案中，案外人罗德明、钱艳群于2020年8月13日对本院查封的靖天国际2栋1801号房屋所涉及土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人罗德明、钱艳群称，请求本院依法解除案外人购买的靖天国际2栋1801号房屋所涉及土地的查封行为。事实与理由：因案外人从被申请人购买靖天国际2栋1801号房屋（商品房预售登记备案2012年157号）。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人在购买房屋中并无过错，依法不得查封。依照该规定第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”申请人已经查封了三层商场及其他不动产，仍查封该两宗土地，完全没有必要而且明显超标。据此，案外人申请本院解除申请人申请查封的靖房权证第××号房屋、靖房权证第××号房屋、靖房权证第××号房屋土地份额外其余土地，让案外人能够依法办理不动产证登记。本院查明，被申请人恒信公司系“靖天国际广场”项目的开发商，并依法通过出让方式取得该项目地块的国有土地使用权，国有土地使用权证为靖国用（2010）第200号和靖国用（2009）第627号。2012年10月19日，案外人罗德明、钱艳群与被申请人恒信公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为2012122号），由案外人罗德明、钱艳群购买被申请人恒信公司开发建设的靖天国际2栋1801号商品房（用途为住宅）一套，总价款400600元，付款方式为承担首付款＋银行按揭贷款支付方式。合同签订后，案外人按照合同约定已全额支付房款，并已实际入住，因案涉国有土地使用权证被查封方面的原因，案涉房屋至今未办理过户登记。2012年12月17日，被申请人恒信公司因开发“靖天国际广场”项目资金需要与中国工商银行股份有限公司靖州支行（简称靖州工行）签订了一份《房地产借款合同》和一份《最高额抵押合同》，贷款额度4000万元，被申请人恒信公司用位于靖州苗族侗族自治县交汇处的靖国用（2010）第200号和靖国用（2009）第627号土地及其开发的“靖天国际广场”项目的在建工程作为抵押。贷款到期后，因被申请人恒信公司未如数归还贷款本息，双方于2015年12月22日签订了一份《借款合同补充协议》，贷款本金变更为2860万元，延长了原定贷款期限，又签订了一份《最高额抵押合同》和一份《最高额保证合同》，被申请人恒信公司上述抵押物继续为延长的贷款期限提供抵押担保，王健君、赵兵秀为连带责任保证人。该补充协议到期后，被申请人恒信公司仍未如数还本付息。2017年12月15日，靖州工行向本院起诉，要求被申请人恒信公司立即偿还贷款本金2844.80053万元及其利息,王健君、赵兵秀对上述债务承担连带清偿责任，并同时对上述抵押物主张优先受偿权。诉讼中，靖州工行提出财产保全申请，本院基于靖州工行申请于2018年5月29日作出（2017）湘1229民初810号之一民事裁定，查封被申请人恒信公司的靖国用（2010）第200号和靖国用（2009）第627号国有土地使用权、靖房权证第××号房屋、靖房权证第××号房屋、靖房权证第××号房屋，查封赵兵秀在靖州苗族侗族自治县（合同编号ＪＺ201707050025，面积55.91㎡）、1幢42号（合同编号ＪＺ201707050026，面积55.91㎡）、1幢203号（合同编号ＪＺ201707050035，面积521㎡）房屋各一套。2018年5月10日，本院作出（2017）湘1229民初810号民事判决，支持靖州工行全部诉讼请求。判决生效后，靖州工行将上述债权转让给了中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司。2019年5月17日，中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司又将上述债权转让给了申请人怀化资产公司。2020年4月7日，申请人怀化资产公司对本院（2017）湘1229民初810号民事判决申请强制执行。现该执行标的执行程序尚未终结。案外人罗德明、钱艳群为此对本院（2017）湘1229民初810号之一民事裁定查封被申请人恒信公司的靖国用（2010）第200号和靖国用（2009）第627号国有土地使用权向本院提出执行异议，请求本院依法解除案外人购买的靖天国际2栋1801号房屋所对应办证土地部分的查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行的审查范围。第二十八条规定了不动产买受人的物权期待权能够排除执行的充分条件，系依据第二十四条规定对合法、真实且能够排除执行的物权期待权的认定标准，该第二十八条系对登记在任何被申请人名下的所有不动产适用。根据本案查明事实，案涉土地查封前，案外人与被申请人已签订合法有效的商品房买卖合同，且案外人按照合同约定已全额支付房款，并已实际入住，案涉房屋至今未办理过户登记，系案涉房屋所对应的办证土地部分因靖州工行在与被申请人等金钱债权诉讼中申请财产保全而被查封，案外人对此亦无过错，故案外人对案涉房屋及其对应的办证土地部分均享有能够排除执行的物权期待权。本案靖州工行的债权由申请人享有。故案外人提出解除案外人购买的靖天国际2栋1801号房屋所对应办证土地部分的查封的异议符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：解除被申请人怀化恒信置业发展有限公司名下国有土地使用权证为靖国用（2010）第200号和靖国用（2009）第627号中有关案外人罗德明、钱艳群所购买的靖天国际2栋1801号房屋所对应办证土地部分的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依据审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  赵继德人民陪审员  罗 湘人民陪审员  尹春笋二〇二〇年八月二十八日法官 助理  杨 婷书 记 员  吴蔓青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。