北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6748号上诉人（原审原告）：北京百子湾玖号酒店有限公司，住所地北京市朝阳区黄木场6号二、三、四号楼。法定代表人：张鹏，经理。委托诉讼代理人：徐志华，北京市融智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵小逸，女，1979年9月16日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩祥国，北京方谨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京龙潭李老爹餐饮有限公司，住所地北京市东城区龙潭路8号迤西10米。法定代表人：于宝库，经理。上诉人北京百子湾玖号酒店有限公司（以下简称百子湾公司）因与被上诉人赵小逸、北京龙潭李老爹餐饮有限公司（以下简称龙潭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初46869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百子湾公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判赵小逸向百子湾公司支付其擅自收取的200万元协调费；3.依法改判赵小逸向百子湾公司支付50万元违约金；4.依法改判赵小逸向百子湾公司支付拖欠的电费153284.48元；5.依法改判赵小逸及龙潭公司连带向百子湾公司退还实际经营商户的押金和租金3141037元；6.依法改判赵小逸及龙潭公司连带向百子湾公司支付实际经营商户的停业装修损失补偿3022762元；7.诉讼费用由赵小逸、龙潭公司承担。事实和理由：一、法院在审理200万元协调费问题时，未能查清事实，遗漏了赵小逸的特殊身份，赵小逸在一审时只认可收了160万元协调费，但法院未对具体数额进行核查。赵小逸属于国企正式员工，工作单位为百子湾公司的上级关联公司，赵小逸在收取协调费时一直在领取工资，但赵小逸在收取协调费时，对百子湾公司进行了隐瞒，有可能在承包期间损害百子湾公司利益。二、《北京市电力公司欠费客户停限电通知书》可以证明百子湾公司至少会被追缴95412.38元的电费，虽然尚未实际缴纳，但是该笔债务已经实际产生，赵小逸作为承包方，实际产生的电费理应由赵小逸承担。三、涉案的《确认函》显示龙潭公司为场地的使用权人，使用方式包括自用、合作使用、转租赁。表明涉案场地只能进行一次对外合作（转租赁），不能进行多手的对外合作（或多手转租赁）。在实际履行中龙潭公司将涉案场地进行了多手合作（或多手转租赁），已经构成根本违约，赵小逸作为第一手承包人应与龙潭公司承担连带责任。四、百子湾公司支付给实际经营商户的费用包括押金、租金、停业装修损失补偿款。其中押金、租金的数额可以查清，但一审法院并未核查。百子湾公司本着维护社会稳定的宗旨，向实际经营商户支付应由赵小逸承担的费用，赵小逸根本违约，上述费用应由赵小逸连带赔偿。赵小逸辩称，同意一审判决，同一审答辩意见。龙潭公司辩称，同意一审判决，不同意百子湾公司的上诉请求，请求驳回上诉。百子湾公司向一审法院起诉请求：1．判令百子湾公司、赵小逸在2011年11月14日签订的《内部承包管理协议》及后续四份《补充协议》于2018年5月31日解除；2．判令赵小逸向百子湾公司支付其擅自收取的200万元协调费；3．判令赵小逸向百子湾公司支付50万元违约金；4．判令赵小逸向百子湾公司支付拖欠的电费153284.48元（自2018年5月至2018年7月）；5．判令赵小逸及龙潭公司连带向百子湾公司退还实际经营商户的押金和租金314.1037万元（是次承租人交给龙潭公司或赵小逸，百子湾公司要求赵小逸退还，这部分钱百子湾公司已经将70％退还给次承租人，剩余的30％待判决生效以后再退）；6．判令赵小逸及龙潭公司连带向百子湾公司支付七家商户停业装修损失302.2762万元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区黄木场6号房屋（下称6号房屋）系中国人民解放军空军房地产管理局（以下简称空军房管局）所有。2010年4月12日，空军房管局的下级单位空军房管局价格评估中心（甲方）与中国石油天然气运输公司（后更名为中国石油运输有限公司，以下简称中石油运输公司，乙方）签署《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将6号房屋建筑面积1200平方米出租给乙方使用，租赁用途为商业，租赁期限为18年，自2010年2月9日起至2028年2月8日止。甲乙双方承认的附加条款如下：一、乙方因经营需要，可以将所承租房屋分割给乙方下属关联公司使用，但不得将所承租房屋地产作抵押；二、乙方因经营需要可以对承租房屋进行改造装修增扩设备，可在本承租场地上新建建筑物，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有。租赁期满后，应当完好无损地无偿移交甲方……租期内因军事需要，承租方应无条件将所承租的房地产交还军队。2011年11月14日，百子湾公司（出包方，甲方）与赵小逸（承包方，乙方）签订《内部承包管理协议》及两份《补充协议》，约定乙方承包甲方位于北京市朝阳区百子湾9号院的房屋（百子湾9号院内C座、D座）开办餐厅，承包期限为六年，自2011年11月16日至2017年11月16日。《内部承包管理协议》第六条约定：“6．乙方需按照相关法律法规合法经营，否则一切经济损失及法律后果由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。7．在承包期内，乙方未经甲方书面同意，不得改变承包房屋的结构，不可开墙打洞损坏承包房屋，若擅自拆改承包房屋，所造成的一切经济损失和法律责任概由乙方承担……13．乙方承包场地内的消防管理必须符合国家现行消防规范要求，因二次装修消防不合格所造成一切问题概由乙方自行负责……17．未经甲方书面同意，乙方不得在承包场地外搭棚、摆摊或设置广告，否则甲方有权单方面终止合同，收回承包场地且不退还承包费。”第七条约定：“9．政府规划，行业监督部门干预或政策调整而导致本合同效力存续期间不能履行合同所确定的权利义务，甲方不承担责任……13．乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，无条件收回承包场地，乙方承包费不退。若给甲方造成损失的，乙方应予赔偿：（1）将承包房屋擅自改变经营项目的；（2）未经甲方书面同意擅自拆改房屋结构损坏承包房屋或改变用途的……（4）拖欠水、电、气费用超过30天的……（6）在承包场地外乱停车、乱摆摊搭棚，乱设置广告，且不服从甲方管理的；（7）未经甲方同意，擅自将承包场地整体或部分转租给他人的。第八条约定，3．承包期内如乙方将承包场地整体或部分转租给第三方，甲方有权单方决定是否解除合同，如甲方解除合同除不退还承包费外，乙方还应承担50万元违约金。”后，百子湾公司（出包方，甲方）与赵小逸（承包方，乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意在承包期内，延长装修期。具体内容为：合作期限为六年，自2013年11月16日起至2019年11月15日止……原合同其他条款不变。该《补充协议》双方并未签署日期。百子湾公司（出包方，甲方）与赵小逸（承包方，乙方）签订《内部承包补充协议》，约定因乙方合作方发生改变，现依据实际情况，在原《内部承包管理协议》基础上延长两年，乙方承包期限自2011年11月16日至2019年11月15日。该《内部承包补充协议》双方未签署日期。2014年1月8日，赵小逸（经营方，甲方）与龙潭公司（合作方，乙方）签订《合作管理协议》，约定由乙方经营北京百子湾玖号酒店有限公司餐厅。经营场地为北京市朝阳区百子湾9号院，实际经营面积为百子湾9号院内C座、D座（下称涉案场地及房屋），合作期限为6年，自2013年11月16日起至2019年11月15日止。《合作管理协议》签字处甲方有赵小逸的签字，乙方有于占园的签字及龙潭公司的盖章，《合作管理协议》尾页签字处下方加盖有百子湾公司合同专用章。2018年4月2日，空军房管局将中国石油运输公司诉至一审法院。2018年5月21日，法院作出（2018）京0105民初29889号民事判决书（以下简称29889号判决），判决：一、确认空军房管局下级单位空军房管局价格评估中心与中石油运输公司签署的《军队房地产租赁合同》于二〇一八年一月十五日解除；二、中石油运输公司于本判决生效之日起十日内腾退位于北京市朝阳区黄木场路6号的场地及地上房屋。29889号判决经审理查明部分载：“针对涉案租赁合同的房屋来源及权属情况……空军房管局表示出租场地及底商原有的房屋是其与星海钢琴厂置换而来，地上房屋系星海钢琴厂原来建设的仓库，空军房管局在取得了场地后，将场地及原有厂房出租给半岛酒店，出租面积为1200平方米，半岛酒店有限公司对场地上的房屋进行了重建，将原有的一层仓库进行了改扩建……针对租赁房屋的使用情况，中石油运输公司表示租赁的房屋为ABCD座，其中A、B座目前由两家单独的公司使用，C、D两座由中石油运输公司控股的北京百子湾玖号酒店有限公司承包给了赵小逸，赵小逸与龙潭公司达成了合作协议，龙潭公司又将场地与不同的商家进行合作，目前C、D座由12个不同的商户经营餐饮……2018年1月15日，空军房管局向中石油运输公司出具《关于提前终止北京市朝阳区黄木场路6号租赁合同的函》，主要内容为：根据中央军委军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，以及2010年双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第四款明确的‘因不可抗力原因（含国家军队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，双方均不承担责任’，按照军队全面停止有偿服务工作统一部署，现决定与你方提前终止租赁合同，请你方接到此函后，于2018年2月15日前停止经营活动，妥善处理善后事宜，将所承租的房地产腾退并交还军队……2018年3月26日，空军房管局向中石油运输公司出具《公告》，主要内容为：中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求军队全面停止一切有偿服务活动。这是党中央、中央军委和习主席作出的重大战略决策，是国家和军队的政策法规重大调整，必须坚决执行。黄木场路6号项目属于军队停止有偿服务范围。按照军队全面停止有偿服务工作统一部署和北京地区部队全面停止有偿服务军地协调工作领导小组联席会议精神，黄木场路6号项目必须于2018年4月10日前停止一切经营活动，2018年5月31日前搬离，逾期不搬离的物品，视为主动放弃物品所有权。”2018年5月31日，位于北京市朝阳区黄木场路6号的场地及地上房屋全部腾退给空军房管局。2019年8月19日，中石油运输公司、中石油运输公司北京物资装备分公司出具《情况说明》，内容为：“2010年，中国石油运输有限公司（原名称中国石油天然气运输公司）与中国人民解放军空军房地产管理局签订《租赁合同》，承租了涉案的北京市朝阳区百子湾9号院（北京市朝阳区黄木厂路6号C座、D座），因我公司为机关管理单位，具体经营事宜均由下属关联单位进行，因此上述场地房屋授权给了本案百子湾公司经营管理。后在收回涉案场地房屋时，为维持社会稳定等因素，朝阳区政府、中国人民解放军空军房地产管理局及我公司共同会议研究决定，以我公司为代表和实际商户签订补偿方案；又因北京百子湾玖号酒店有限公司没有足够资金支付商户补偿款，因此决定我公司下级关联单位中国石油运输有限公司北京物资装备分公司代北京百子湾玖号酒店有限公司支付了商户的补偿款项，本案各项诉讼请求中涉及我公司及关联单位权益的，均授权由北京百子湾玖号酒店有限公司主张行使。”经询，黄木场路与黄木厂路系同一地址。另，庭审中赵小逸同意确认双方签订的《内部承包管理协议》、三份《补充协议》及《内部承包补充协议》于2018年5月31日解除，但主张系百子湾公司违约导致合同解除。就有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、就赵小逸是否存在根本违约行为问题百子湾公司主张《内部承包管理协议》、三份《补充协议》及《内部承包补充协议》解除原因系赵小逸在对涉案场地及房屋的实际经营中出现了根本性违约，故百子湾公司于2018年5月16日当天向赵小逸送达了《解除合同通知函》（内容为：“赵小逸：我公司与你于2011年11月14日就位于北京市朝阳区百子湾9号院的房屋签订了《内部承包管理协议》及后续四份《补充协议》，现中国人民解放军空军房地产管理局（房主）根据中央军委军发［2016］58号……的要求，已决定终止房地产租赁合同，要求将房地产腾退并交还军队，导致贵我双方的协议已无法履行；现我方依据《合同法》和《内部承包管理协议》第六条第17款及第七条第9、13款等约定，特依法通知解除双方的《内部承包协议》及四份《补充协议》……”），赵小逸拒收。赵小逸不认可该《解除合同通知函》的真实性、关联性和证明目的，主张其没有见过该通知函。就赵小逸的违约行为，百子湾公司主张包括：1．在实际经营中，赵小逸存在拖欠电费的情况，电力公司向我方发出了催缴函，故赵小逸违反《内部承包管理协议》第6.6条和第7.13.4条的约定；2．场地在实际经营中被分割为12个个体商户，该12个商户在经营中都没有按照国家的规定办理相应证照和手续，故赵小逸违反《内部承包管理协议》第6.7条约定；3．涉案场地和房屋的实际经营商户为12户，仅有3户和龙潭公司签订合同，剩余9户都是与案外人签订合同，实际上存在多次转让行为。赵小逸违反《内部承包管理协议》第7.13条第1、2、4、6、7项和第8.3条的约定；4．经营中，涉案场地和房屋多次被消防进行整顿整改，赵小逸违反《内部承包管理协议》第6.13条约定；5．在实际经营过程中，每个商户都设置了众多广告并搭棚摆摊，赵小逸违反《内部承包管理协议》第6.17条约定。（一）就百子湾公司主张的赵小逸的第一项违约行为百子湾公司提交2018年6月22日北京市电力公司朝阳供电公司华威营业所出具的《北京市电力公司欠费客户停限电通知书》（下称《限电通知书》）及2018年8月1日国网北京市电力公司朝阳供电公司出具的《国网北京朝阳供电公司关于黄木场六号商铺电费欠缴问题的函》（下称《欠缴函》）原件，用以证明赵小逸拖欠百子湾公司电费超过30天构成违约。《限电通知书》内容为：“用电客户名称：北京百子湾玖号酒店有限公司。用电地址：百子湾路黄木场6号。我公司已于2018年6月15日通过《电费催交通知书》向你户进行了电费催收，你户至今仍未交清。我公司决定依法于2018年7月2日9时起，对你户采取以下停限电措施……一、欠费金额：95412.38元……”《欠缴函》内容为：“中国人民解放军空军房地产管理局：位于朝阳区百子湾路黄木场六号的华祥苑茗茶、天润外贸工厂等20余户商户的用电设施产权为贵单位所有。2018年5月29日贵单位张贴《关于黄木场路6号停止经营的公告》并腾退场地及地上房屋20余户商业户，但尚未缴纳我公司2018年5月至2018年7月电费153287.48元……”赵小逸和龙潭公司认可《限定通知书》和《欠缴函》真实性，但不认可证明目的。赵小逸认为诉争场地和房屋并非其使用，而且电费是预付费电，都是商户自己交的，不存在拖欠电费的情况。龙潭公司主张黄木场6中有很多商户，其承租了C座和D座，华祥苑、天润外贸工厂等商户与其没有关系。就《欠缴函》中欠费主体所对应场地是否是由赵小逸承包，百子湾公司未提供证据佐证。结合三方意见，法院对《欠缴函》和《限电通知书》的真实性予以采信。审理中，经询，百子湾公司称上述欠付的电费其并未支付给电力公司。（二）就百子湾公司主张的赵小逸的第二项和第三项违约行为百子湾公司提交林大程与龙潭公司签订的《合作合同》（以下简称林大程合同）原件，李亚楠、程湛分别与龙潭公司签订的《合作合同》复印件（以下分别简称为李亚楠合同、程湛合同），徐芳、张国艳、李胜威、傅奕乐、汪泽、许芳超、左嵬、张腾分别与案外人北京饪酷国际餐饮文化发展有限公司签订的《合作合同》复印件（以下分别简称姓名+合同），卢艳军与北京宏通博大建材经销部签订的《合作合同》复印件（以下简称卢艳军合同）。其中林大程合同尾页甲方处有于占园签字，用以证明赵小逸和龙潭公司违法转租构成违约。赵小逸称不清楚上述合同的真实性，不认可关联性和证明目的，认为其并非合同当事人。龙潭公司认可卢艳军合同的真实性，不认可关联性和证明目的；不认可林大程合同真实性，因为尾页签字处没有其公章，只有于占园的签字，且该签字是否为于占园本人所签无法核实，但不就该签字申请鉴定。对百子湾公司提交的其他合同，由于只有复印件，所以对真实性、关联性、证明目的均不认可。经询，于占园签署卢艳军合同期间，其担任龙潭公司法定代表人。诉讼中，百子湾公司曾将李亚楠、程湛、徐芳、张国艳、李胜威、傅奕乐、汪泽、许芳超、左嵬、张腾、卢艳军列为第三人（后百子湾公司撤回对上述第三人的起诉），林大程、程湛、汪泽、许芳超、左嵬的委托诉讼代理人李想、张腾到庭陈述意见并分别提交《合作合同》复印件，上述《合作合同》复印件与百子湾公司提交一致。根据庭审情况，法院对卢艳军合同的真实性予以采信。就林大程合同，该合同虽无龙潭公司盖章，但龙潭公司时任法定代表人于占园在甲方处签字，龙潭公司虽称该签字是否由于占园本人所签不清楚但不就此申请笔迹鉴定，故法院认定该签字系于占园本人所签，并对林大程合同真实性予以采信。就程湛、汪泽、许芳超、左嵬合同，百子湾公司虽未提供原件，但其提供复印件与程湛、汪泽、许芳超、左嵬向法院提交的《合作合同》复印件一致，可以相互印证，故法院对上述四份《合作合同》真实性予以采信。就李亚楠合同、徐芳合同、张国艳合同、李胜威合同、傅奕乐合同、张腾合同，百子湾公司仅提供复印件，法院对该六份合同的真实性不予采信。龙潭公司提交2015年4月21日由百子湾公司出具并加盖百子湾公司公章的《确认函》原件，内容为：“北京市龙潭李老爹餐饮有限公司与我公司以及赵小逸于2014年1月8日签订《合作管理协议》，合作期限自2013年11月16日至2019年11月15日。我公司确认上述合作期限内，龙潭公司有权使用北京百子湾玖号酒店C、D座及相关附属用房（北京市朝阳区百子湾9号院内C座D座即北京市朝阳区黄木厂6号院内C座、D座面积为1900平方米（以实测面积为准）），使用方式包括但不限于自用、与他人合作使用、转租赁等。”用以证明百子湾公司同意其对诉争场地及房屋进行自用及进行转租。百子湾公司不认可该证据的真实性，主张经核查并未在该《确认函》中盖章，故不能确定公章的真实性，对公章的真伪不申请鉴定。《确认函》中加盖有百子湾公司公章，百子湾公司虽不认可该公章的真实性但并未就此申请鉴定，故法院对该《确认函》真实性予以采信，认定赵小逸将诉争场地及房屋转租给龙潭公司经过百子湾公司书面同意。（三）就百子湾公司主张的赵小逸的第四项和第五项违约行为，其未提供证据予以佐证。二、就赵小逸收取的龙潭公司协调费的问题百子湾公司主张涉案场地和房屋是其出租给赵小逸的，赵小逸作为百子湾公司上级单位的员工擅自向龙潭公司收取200万元协调费没有合同依据，故应将该200万元支付给百子湾公司。赵小逸主张该200万元协调费是根据赵小逸和龙潭公司之间的约定，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，百子湾公司主张返还没有法律和事实依据。龙潭公司主张协调费是其支付给赵小逸的转租差价补偿，与百子湾公司无关。百子湾公司提交赵小逸与龙潭公司的协议，证明龙潭公司向赵小逸支付了200万元协调费，赵小逸和龙潭公司对该协议真实性认可，但主张赵小逸只收到160万元协调费。三、就百子湾公司向实际经营商户退还的押金、租金及支付的停业装修损失问题百子湾公司提交其自己制作的百子湾12家商户补偿明细表1张、转账凭证11张，主张其已经向12家商户支付押金及租金3141037元、停业补偿金额2115933.4元（总金额3022762元的70%），尚欠906828.6元停业补偿金没有支付。赵小逸和龙潭公司主张该明细表系百子湾公司自己制作，不认可真实性及证明目的。赵小逸和龙潭公司认可上述转账凭证真实性，但不认可证明目的。赵小逸认为实际经营押金及租金并非其收取的，与其无关。龙潭公司主张合同具有相对性，各实际经营商户应按照合同向其主张退还押金和租金。就停业补偿金的问题，商户腾退与龙潭公司无关，龙潭公司没有过错不应该承担赔偿金，而且赔偿金的数额也没有经过龙潭公司确认，故不同意支付。就押金、租金及停业补偿金的计算标准，百子湾公司称押金和租金系根据实际经营商户的协议计算的，停业补偿金是在政府协调下商议的，协商退还押金、租金、装修损失的过程，赵小逸和龙潭公司均未参与。赵小逸和龙潭公司对该计算标准均不认可。一审法院认为，本案中，百子湾公司与赵小逸签订的《内部承包管理协议》、三份《补充协议》及《内部承包补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在法定的无效事由，应认定为合法有效，当事人均应按照合同履行义务。本案中，双方争议的焦点问题有二：一是在履行合同中赵小逸是否存在违约行为；二是实际商户腾退后，百子湾公司向实际经营商户支付的剩余押金、租金及因腾退造成的实际商户停业装修损失是否应由赵小逸、龙潭公司连带承担。一、关于第一个争议焦点。根据合同法规定，当事人协商一致可以解除合同；在解除合同条件成就或者符合法律规定时，解除权人可以解除合同。本案中，百子湾公司主张赵小逸存在拖欠电费；擅自转租；实际经营商户未依法办理证照手续；涉案场地和房屋违反消防规范要求；实际经营商户搭棚、摆摊设置广告等违约行为，故其行使单方解除权。就百子湾公司主张赵小逸拖欠电费的违约行为，根据本案查明的情况，《内部承包管理协议》第7.13.4条约定赵小逸“拖欠水、电、气费用超过30天”的情况下百子湾公司有权终止合同，但就电费缴纳的时间、标准、方式，双方未有约定，百子湾公司亦未提交其他证据证明赵小逸应缴纳电费的具体期限，故其主张赵小逸拖欠电费超过30天构成违约，法院不予采信。就百子湾公司要求赵小逸支付其欠付电费153284.48元的诉讼请求，法院不予支持，理由如下：1.百子湾公司与赵小逸签订的合同中，并未约定赵小逸负有向百子湾公司支付电费的义务；2.根据朝阳供电公司出具的《欠缴函》，上述电费的被催收主体为空军房管局，用电主体为华祥苑茗茶、天润外贸工厂等20余户，从《欠缴函》内容看，上述电费与百子湾公司、赵小逸均无关系；3.百子湾公司在庭审中自认其并未向电力部门缴纳上述欠付电费，其无权代相关电费交纳主体主张权利；4.《欠缴函》中催缴电费为2018年5月至7月电费，经审理查明，涉案场地及房屋已经于2018年5月31日腾退给空军房管局，故2018年6月至7月欠缴的电费显然与赵小逸无关，百子湾公司向赵小逸主张上述期间电费，缺乏事实依据；而2018年5月期间电费欠付数额，百子湾公司提供的证据并不足以证明，综上百子湾公司要求赵小逸支付其欠付电费153284.48元的诉讼请求没有法律和事实依据，法院不予支持。就百子湾公司主张赵小逸擅自转租的违约行为，根据庭审查明情况，赵小逸与龙潭公司签订的《合作管理协议》签字处有百子湾公司盖章，且百子湾公司在《确认函》中确认了龙潭公司有权在与赵小逸的合作期限内使用诉争场地和房屋，使用方式包括转租。故，百子湾公司对赵小逸将诉争场地和房屋交与龙潭公司使用的行为是知情且同意的，对龙潭公司将诉争场地和房屋进行转租亦是同意的，故法院对百子湾公司关于赵小逸擅自转租构成违约的主张不予支持。就百子湾公司主张的赵小逸的其他违约行为，百子湾公司均未提供证据佐证，法院对百子湾公司的主张不予支持。综合上述分析可知，赵小逸在履行与百子湾公司签订的《内部承包管理协议》、三份《补充协议》及《内部承包补充协议》期间不存在百子湾公司主张的违约行为，百子湾公司不具有单方解除权。本案中，考虑诉争房屋及场地已经实际腾退，《内部承包管理协议》、三份《补充协议》及《内部承包补充协议》已经不具备继续履行条件，且双方当事人均要求法院确认双方签订的《内部承包管理协议》、三份《补充协议》及《内部承包补充协议》于2018年5月31日解除，故法院对百子湾公司要求确认双方签订的《内部承包管理协议》、三份《补充协议》及《内部承包补充协议》于2018年5月31日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，本案中，赵小逸不存在百子湾公司主张的违约行为，故对百子湾公司要求赵小逸支付50万元违约金的诉讼请求，法院不予支持。二、关于第二个争议焦点百子湾公司主张由于赵小逸和龙潭公司的擅自转租行为构成违约，故要求赵小逸及龙潭公司承担由此给百子湾公司造成的损失，即由于腾退实际经营者所退还的押金、租金及停业补偿金。如前所述，赵小逸不存在擅自转租的违约行为，无需向百子湾公司承担违约责任。龙潭公司将诉争房屋及场地进行转租，亦经过百子湾公司同意，不存在擅自转租行为，百子湾公司以此为由要求龙潭公司承担赔偿损失责任，法院不予支持。此外，就实际经营商户因被腾退而造成的相关损失、退还押金及剩余租金等问题，根据合同相对性原则，应由实际经营商户按照其各自签订的合同向合同相对方主张。百子湾公司取得追偿权的前提有三：一是实际经营商户按照各自签订的合同有权向本案赵小逸或龙潭公司要求退还押金、剩余租金及获得停业装修损失的赔偿；二是上述押金、剩余租金、停业装修损失费用数额已经由实际经营商户与其合同相对人进行过结算或确认；三是百子湾公司已经按照上述确定金额向实际经营商户予以赔偿。庭审中，百子湾公司主张其已经向实际经营商户先行支付押金、剩余租金并赔偿损失，但首先，实际经营商户并非均与赵小逸或龙潭公司签订合同；其次，百子湾公司与实际经营商户就押金、剩余租金及装修损失进行协商的过程，赵小逸和龙潭公司均未参加，赵小逸和龙潭公司亦未与实际经营商户就押金、剩余租金和装修损失进行过合同结算或费用确认。故就百子湾公司在本案中要求赵小逸和龙潭公司连带退还其实际经营商户押金和租金并支付实际经营商户的停业装修的损失的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，法院不予支持。判决：一、确认北京百子湾玖号酒店有限公司与赵小逸签订的《内部承包管理协议》、《补充协议》三份及《内部承包补充协议》于二〇一八年五月三十一日解除；二、驳回北京百子湾玖号酒店有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费73520元，由北京百子湾玖号酒店有限公司负担（已交纳）。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。百子湾公司向本院提交（2018）京105民初46870号、（2019）京03民终5760号、（2018）京0105民初46871号民事判决书。证明目的：百子湾公司关联单位与涉案A、B座承租人解除合同诉讼中，未涉及拖欠电费事宜，涉案A、B座房屋未拖欠电费，朝阳区电网公司催缴函显示拖欠的电费与A、B座无关。赵小逸质证意见为，对上述三份判决书的真实性认可，关联性和证明目的不认可，判项与诉讼请求相对应，上述三份判决书中原告并未起诉主张电费。龙潭公司未发表质证意见。经询，百子湾公司称其偶尔会派驻工作人员，借用第三方的办公室，在6号房屋负责联络。对此，赵小逸称百子湾公司两名工作人员一直留守涉案场地管理印章等。经查，《欠缴函》所记载的华祥苑茗茶和天润外贸工厂属于6号房屋A、B座，并不属于赵小逸承租的C、D座。在本院指定的举证期间内，百子湾公司未能举证证明《欠缴函》只包含赵小逸承租的C、D区域所拖欠的电费。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于200万元协调费问题。龙潭公司实际给付赵小逸协调费数额系基于龙潭公司与赵小逸之间的约定，与本案纠纷无关，且赵小逸和龙潭公司均主张该费用的性质系基于转租行为而补偿的差价，故百子湾公司上诉主张一审法院未查清事实，遗漏赵小逸特殊身份，赵小逸隐瞒百子湾公司收取协调费可能损害其利益等缺乏依据，本院不予采纳。关于电费问题。第一，《限电通知书》记载用电地址为百子湾黄木场路6号，涵盖了涉案场地的A、B、C、D区域，该通知书虽记载停电范围为百子湾9号美食街，但该记载应视为供电部门为收取电费而采取的相应停电措施的范围，并不能以此证明《限电通知书》所指向的欠缴电费区域只有涉案场地中的C、D区域，且《限电通知书》出具的日期早于《欠缴函》，故电费的欠缴单位（区域）应以供电部门正式出具的《欠缴函》所记载内容为准；第二，《欠缴函》中催缴的电费为2018年5月至7月电费，而涉案场地及房屋已经于2018年5月31日腾退给空军房管局，故2018年6月至7月欠缴的电费显然与赵小逸无关，百子湾公司向赵小逸主张上述期间电费，缺乏事实依据；第三，从《欠缴函》内容来看，欠缴单位和区域涵盖有百子湾黄木场路六号的华祥苑茗茶和天润外贸工厂等20余户商户，而华祥苑茗茶和天润外贸工厂并不属于赵小逸承租范围；第四，百子湾公司二审中提交的判决书等证据无法证明《欠缴函》所显示的欠费只针对C、D区域，与涉案A、B座无关。综上，现有证据无法证明赵小逸是否欠缴电费以及具体欠缴数额、期间等。关于转租问题。第一，依据百子湾公司出具的《确认函》，龙潭公司对涉案场地和房屋享有以转租、与第三方合作等方式使用的权利，故即使最终商户所出示的合同所记载的出租方或者合作方不是龙潭公司，并不能排除与龙潭公司存在合作、转租等关系；第二，庭审中，百子湾公司称涉案场地由其办公人员进驻，处理联络协调等事宜，故即使存在龙潭公司对涉案场地和房屋进行擅自转租情形，没有证据证明百子湾公司及时提出过异议，应视为同意转租；第三，依据《确认函》，赵小逸亦享有转租权。综上，赵小逸和龙潭公司均享有转租权，并不存在擅自转租等根本违约行为。关于实际经营商户因被腾退而造成的相关损失、退还押金及剩余租金等问题。根据合同相对性原则，应由实际经营商户按照其各自签订的合同向合同相对方主张。百子湾公司取得追偿权的前提有三：一是实际经营商户按照各自签订的合同有权向本案赵小逸或龙潭公司要求退还押金、剩余租金及获得停业装修损失的赔偿；二是上述押金、剩余租金、停业装修损失费用数额已经由实际经营商户与其合同相对人进行过结算或确认；三是百子湾公司已经按照上述确定金额向实际经营商户予以赔偿。一审中，百子湾公司主张其已经向实际经营商户先行支付押金、剩余租金并赔偿损失，但首先，百子湾公司提供的证据显示，所谓实际经营商户并非均与赵小逸或龙潭公司签订合同；其次，百子湾公司与实际经营商户就押金、剩余租金及装修损失进行协商的过程，赵小逸或龙潭公司均未参加，赵小逸或龙潭公司亦未与实际经营商户就押金、剩余租金和装修损失进行过合同结算或费用确认。故就百子湾公司在本案中要求赵小逸或龙潭公司连带退还其实际经营商户押金和租金并支付实际经营商户的停业装修的损失的诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当，百子湾公司相关上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，北京百子湾玖号酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持判。二审案件受理费73520元，由北京百子湾玖号酒店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二〇年八月三日法官助理  卢圆圆