北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8256号上诉人（原审原告）：赵丽平，女，1982年7月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王晓东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱永宽，男，1949年9月29日出生，汉族，北京东谷粮油贸易有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王东涛，男，1955年9月13日出生，汉族，北京东谷粮油贸易有限公司员工，住北京市大兴区。原审第三人：王心睿，男，1968年8月31日出生，汉族,无业，住北京市丰台区。原审第三人：韩厉，女，1971年4月20日出生，汉族，户籍地北京市东城区。上诉人赵丽平因与被上诉人邱永宽、原审第三人王心睿、韩厉案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初15640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵丽平上诉请求：1.撤销一审判决;2.发回重审或改判支持赵丽平的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由邱永宽、王心睿、韩厉承担。事实和理由：1.一审法院认定赵丽平与王心睿签署的房屋买卖合同无效错误。本案中赵丽平与王心睿签署的房屋买卖合同不符合法律规定的无效情形，法律、行政法规并没有禁止征收安置房屋的买卖，对征收安置房屋的买卖系产权人对自己合法财产的处置，不应当认为征收安置房屋的买卖损害社会公共利益。2.一审法院对于赵丽平购房款的支付情况认定错误。赵丽平在一审中提交了第三人王心睿出具的收条，王心睿对于收条予以确认，王心睿明确其确实收到了赵丽平支付的全部购房款，结合赵丽平提交的陈刚刷卡记录，以及合同关于支付购房款的约定，能够确认赵丽平支付了全部购房款，此事实证据明确、充足。3.一审法院对于赵丽平是否实际占有北京市通州区景盛北二街X号院X号楼X层X单元X号（以下简称涉案房屋）认定不清。根据赵丽平与王心睿的房屋买卖合同中关于交付的约定，王心睿的自认，赵丽平与王心睿对于合同履行的表述，赵丽平对涉案房屋实际装修、购买车位、支付了在实际占有使用过程中发生的费用、事实持有全部的票据，以及执行法院在采取执行措施过程中，赵丽平亦在收到相关文书后第一时间向执行法院提出执行异议。不管是从证据上还是从事实上，均能得出赵丽平已实际占有使用涉案房屋的结论。邱永宽辩称：同意一审判决，不同意赵丽平的上诉请求。赵丽平低价购买房屋的行为本身存在明显过错，赵丽平没有办理网签，赵丽平与被执行人从未形成合法有效的不动产买卖关系，且至今未取得房屋产权证明，赵丽平仅是被执行人的普通债权人，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，请求依法驳回赵丽平的上诉请求，维持原判。王心睿、韩厉未到庭发表意见。赵丽平向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止对赵丽平购买的位于北京市通州区景盛北二街X号院X号楼X层X单元X号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.确认北京市通州区景盛北二街X号院X号楼X层X单元X号房产归赵丽平所有；3.王心睿、韩厉按约定配合北京市通州区景盛北二街X号院X号楼X层X单元X号房产的产权过户登记；4.本案诉讼费由邱永宽、王心睿、韩厉承担。一审法院认定事实：1.邱永宽与王心睿、韩厉民间借贷纠纷一案，法院于2016年3月3日立案，于2017年6月12日作出的（2016）京0105民初10280号民事判决书已发生法律效力。邱永宽申请强制执行，法院以（2017）京0105执17791号执行案件立案受理。执行中，法院依法查封了被执行人王心睿名下的涉案房屋。案外人赵丽平提出执行异议，法院于2018年11月27日作出（2018）京0105执异1708号执行裁定书，裁定驳回赵丽平的执行异议请求；2.赵丽平提交其作为买受人与出卖人王心睿与签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），落款日期为2016年6月2日，约定出卖人所售房屋为涉案房屋，成交价格为1136956元。付款方式及期限为：买受人于2016年9月27日支付出卖人购房定金现金100000元；买受人于2016年9月27日之前支付出卖人购房款380847元，此款项办入住交接时转入北京东亚信文国际会展中心有限公司；买受人于2016年9月27日之前支付购房款现金650000元，此款项以现金的形式直接支付出卖人；剩余购房款在2016年9月27日办入住交接时转入北京东亚信文国际会展中心有限公司。自涉案房屋不动产权证满五年后90日内，买卖双方共同向该房地产的权属登记机关申请办理该房地产的转移登记。赵丽平称涉案房屋是回迁房，其与王心睿未进行网签、备案，提交该证据欲证明其与王心睿就买卖涉案房屋达成一致，并就双方权利义务进行约定。邱永宽对该证据的真实性、关联性不予认可，认为可能存在恶意串通。王心睿认可该证据；3.赵丽平提交收条一张，内容为：“今收到陈刚赵丽平交来购买通州区东亚瑞晶苑X号楼X单X室购房总款共计壹佰壹拾叁万陆千玖百伍拾陆元叁角捌分正（含车位费、物业费、供暖费、契税等费用），至此所有购房款已付清（1136956.38元）收款人：王心睿2016.9.2711010619680831XXXX”。赵丽平提交该证据欲证明赵丽平按照合同约定支付了全部购房款，并提交陈刚的银行流水，显示2016年9月27日，陈刚向北京东亚信文国际会展中心有限公司转账380847元。邱永宽对收条不予认可，称即使是王心睿所写，存在恶意串通可能，一张收条无法确认购房款已经支付。王心睿对收条予以认可；4.赵丽平提交购房款、物业费、生活垃圾消纳费、车位使用费、供暖费、产权代办费、电费发票数张，产权证工本费、产权证印花税、公共维修基金、契税、天然气接入费、有限电视初装费、代垫月供费、服务费、水费、装修管理费收据数张以及POS机刷卡凭条数张。上述票据中部分购买方、交款人为王心睿，部分为陈刚。赵丽平提交上述证据欲证明其支付了入住需要的各种费用，对涉案房屋实际占有并使用。邱永宽对上述证据的关联性、证明目的不予认可，上述票据显示的业主姓名均是王心睿，不能证明赵丽平已实际占有使用，费用与涉案房屋的产权归属无关。王心睿认可上述证据；5.邱永宽提交出卖人北京东亚信文国际会展中心有限公司与买受人王心睿签订的《北京市商品房现房买卖合同》复印件，落款日期为2016年10月19日，合同约定买受人购买的限价商品住房为涉案房屋，总价款380847元，买受人应于签订买卖合同当日向出卖人一次性付清全部房款，即380847元。购买限价商品住房不满5年，不得转让，因特殊原因确需转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门提出申请，由政府按照原价回购。赵丽平认可该证据的真实性，不认可关联性及证明目的，称恰恰证明赵丽平与王心睿签订的《北京市存量房屋买卖合同》的合法性，说明房屋目前没过户并不是赵丽平的原因。一审法院经审理认为：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。给予被征收房屋所有权人购买回迁房的资格系政府给予被征收房屋所有权人的特定补偿形式，目的系维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，从而价格往往远低于市场价。本案中，赵丽平并非被征收房屋所有权人，根据王心睿与北京东亚信文国际会展中心有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，王心睿购买涉案房屋满五年后才可转让给个人。故王心睿与赵丽平在知晓上述情况的条件下签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在恶意规避法律、行政法规的情形，违背诚实信用原则,有损社会公共利益，应属无效。其次，根据赵丽平与王心睿签订的《北京市存量房屋买卖合同》，赵丽平所述给付王心睿的现金六十五万元实际应为购房款，关于该笔大额现金的给付，赵丽平仅提交了王心睿出具的收条，法院对给付款项的事实难以认定。另外，赵丽平提交的票据中，部分票据无法证明相关费用系其支付，即使系赵丽平支付，亦不足以证明其在查封前实际占有涉案房屋。故赵丽平就执行标的不享有足以排除强制执行的权利。综上，一审法院判决：驳回赵丽平的全部诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据查明的事实，2016年3月邱永宽以民间借贷纠纷为由起诉要求王心睿、韩厉偿还借款、利息及违约金，王心睿到庭未予否认借款事实。经审理，北京市朝阳区人民法院于2017年6月作出（2016）京0105民初10280号民事判决书，该判决已发生法律效力。在该生效判决执行过程中，法院依法查封王心睿名下的涉案房屋，赵丽平提出执行异议，称其与王心睿于2016年6月2日，即上述案件诉讼期间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，涉案房屋系其合法购买，其已支付房款并实际居住使用涉案房屋，赵丽平系涉案房屋实际权利人。邱永宽对赵丽平所述不予认可，并对该房屋买卖情况提出明确异议，在此情况下本院应予严格审查，不能仅以王心睿的自认确定事实。结合双方当事人陈述及在案证据，涉案房屋系限价商品住房，属国家政策性保障住房，系政府给予被征收房屋所有权人的特定补偿形式，五年内不得转让，因特殊原因确需转让的，应由政府按照原价回购，回购后继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。赵丽平在与王心睿签订涉案房屋买卖合同时即明知该房屋的性质，亦知晓交易时该房屋在限售期内，仍违反相关规定与王心睿签订涉案房屋买卖合同，损害了社会公共利益，一审法院认定该买卖合同无效并无不当。赵丽平上诉主张其所签房屋买卖合同有效，缺乏依据，本院不予采纳。同时，从赵丽平提交的《北京市存量房屋买卖合同》看，涉案房屋成交价格为1136956元，结合现有证据，除赵丽平转账支付38万余元外，其余购房款均系现金一次性给付王心睿，该大额现金的给付，赵丽平仅提交了王心睿出具的收条，无其他证据予以佐证。赵丽平提交物业费等票据中，部分票据亦无其他证据佐证系其实际支付。故在本案执行异议之诉案件中一审法院对该笔款项未予认定并无不当，并综合本案具体情况认定赵丽平就执行标的不享有足以排除强制执行的权利正确，赵丽平的上诉意见，依据并不充分，本院不予采纳。综上，赵丽平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15033元，由赵丽平负担（已交纳）。公告费300元，由赵丽平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二〇年八月三日法官助理 肖萌萌书 记 员 李星月