浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初6404号 原告：吴广榴，男，1951年5月21日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：吴健英，浙江稠州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晶磊，浙江稠州律师事务所实习律师。 被告：吴丽华，女，1947年3月26日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴华顺，男，1949年7月26日出生，汉族，住义乌市。 两被告共同委托诉讼代理人：骆渭清,义乌市义东法律服务所基层法律工作者。 第三人：吴光荣，男，1953年3月18日出生，汉族，住义乌市。 第三人委托诉讼代理人：傅惠琴，女，系吴光荣妻子。 原告吴广榴诉被告吴丽华、吴华顺及第三人吴光荣宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴健英，被告吴华顺及两被告委托诉讼代理人骆渭清，第三人委托诉讼代理人傅惠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴广榴向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告吴广榴与被告吴丽华、吴华顺于2004年3月9日签订的《房地产买卖契约》有效；二、依法判令被告吴丽华、吴华顺办理位于义乌市××街道××小区××幢××号占地面积为36平方米的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户至原告名下的转移登记手续。事实和理由：原告吴广榴、第三人吴光荣系堂兄弟，被告吴丽华、吴华顺系夫妻关系。原告吴广榴、第三人吴光荣在2004年共同向包括吴丽华在内的四处购买了五间地基，在建房时将五间地基进行了分割，各自建成了两间半房产，本案中向二被告购买的一间地基分割给原告吴广榴。2004年3月9日，原告与二被告签订《房地产买卖契约》一份，约定二被告将坐落在义乌市××街道××村××幢××幢××的一间36平方米的旧村改造安置面积出售给原告，并约定被告无条件配合原告做证。原告按约定支付了转让款，并将该36平方米旧村改造安置面积连同从案外人处购买的54平方米，在义乌市××街道××小区××幢××号建造了两间半地下一层地上四层半房产，原告在该房产居住使用至今。现该房产可以办理不动产登记手续，但因二被告不办理初始登记手续，也不配合原告办理过户登记手续，致使原告所有的××街道××小区××幢××号房产无法办理不动产权证书。现原告为维护其合法权益诉至贵院，望判如所请。 被告吴丽华、吴华顺辩称：一、原、被告于2004年3月9日签订房地产买卖契约应当依法确认无效。理由：1、2004年3月9日义乌市人民政府未取得授权试点准许农村宅基地转让；2、土地管理法第二条规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地；3、2004年3月9日的房地产买卖契约名义上是房地产买卖，实际上是农村宅基地转让；4、江东街道办事处的文件为2017年11月14日下发，文件中载明允许本村宅基地使用权在村民中互相买卖转让，同时允许宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让；5、原告不是集体经济组织，是个人，是跨村的村民；6、被告吴丽华的住宅用地使用权是继受取得，该财产属于被告吴丽华的个人财产；7、被告吴丽华是城镇居民，不是农村村民。二、退一万步说，房地产买卖契约有效，原告也构成违约，应依法承担违约责任。理由：1、原告与第三人共同与被告签订房地产买卖契约；2、第三人与原告之间是一个共同体，不是家庭成员，应当属于合伙关系；3、第三人尚有欠条，足以证明未付清转让款；4、不动产权证是由候儿村代办的，目前被告尚未接到候儿村通知代为办理不动产权证；5、不动产初始登记尚未开始，那么过户的条件未成就；6、原告在起诉状当中所称的事实不符，向二被告购买一间地基分割给原告是不符合事实的。综上，请求法院依法认定2004年3月9日签订的买卖契约无效，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人吴光荣陈述：我和原告一起去买的宅基地，原告两间半，我两间。房子是一起建的，但是钱是分开付的。还有2万元没有付，如果被告配合过户就付给他，不配合过户就不付给他。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、房地产买卖契约一份，证明被告将位于义乌市××街道××村××幢××幢××一间36平方米的旧村改造安置面积转让给原告的事实，以及转让款原告已经按约定支付的事实。2、情况说明、浙江省农村集体土地承包权证各一份，证明原告系义乌市江东街道沙溪村股份经济合作社成员。3、农村私人建房建设用地审批表一份，证明被告吴丽华系居民，因继承了母亲旧房35.39平方米参加候儿村旧村改造，获批36平方米的旧村改造安置面积的事实。4、建设规划许可证、情况说明各一份，证明原告用从被告处购买的36平方米旧村改造安置面积建造了位于义乌市××街道××小区××幢××号的房产。5、照片一份，证明案涉不动产坐落于义乌市××街道××小区××幢××号，原告建造完成后居住使用至今。6、义乌市人民政府江东街道办事处文件一份，证明义乌市江东街道候儿村的宅基地可以在义乌市行政区域范围内跨集体经济合作社转让。7、婚姻信息一份，证明两被告系夫妻关系。 被告质证意见：证据1被告方签过字是属实的，这份契约是原告和第三人一起签的，合法性有异议。该份契约违反了法律强制性规定是无效的。证据2对情况说明无异议，但是证明目的有异议，作为村集体经济组织成员是有股权证的，情况说明不足以证明原告是集体经济组织成员。对浙江省农村集体土地承包权证要证明集体经济组织成员是有异议，承包只是一时的，是不能证明原告是集体经济组织成员。证据3真实性无异议，该证据能够说明一个事实，该宅基地是被告吴丽华个人所有。证据4对建设规划许可证真实性无异议，对证明目的有异议，只是证明被告吴丽华已经符合城市规划可以建设，是不能证明原告向被告购买的事实。对情况说明真实性无异议，但是关联性有异议，无法来确认买卖的事实，要以契约为主。证据5照片没有原件无法核对，房屋最终以法院勘察为主。证据6真实性无异议，证明目的有异议，该文件明确在村民间互相买卖转让，在本市行政区域范围内跨集体经济合作社转让也就是江东街道24个村中也可以转让。本案原告不符合条件。证据7无异议。 第三人吴光荣质证意见：对原告提供证据无异议。 被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：欠条一份，证明原告与第三人共同购买被告方宅基地，原告方未付清转让款的事实。 原告质证意见：对欠条的真实性无异议。当时是向被告吴丽华和案外人吴丽芳两姐妹分别购买××村改造安置面积，是两间房屋，每间留了2万元，说好在房屋过户手续办好再支付，吴丽芳的2万元在法院（2020）浙0782民初6403号案件已经通过调解解决，双方确认吴丽芳配合原告办理不动产登记手续，原告将剩余的2万元支付给吴丽芳。被告吴丽华的2万元，因其不配合办理手续原告无须支付。 第三人吴光荣质证意见：欠条是对的。 本院认证意见：当事人提供的证据真实性本院予以认定，对证据的证明力本院将结合当事人陈述予以确认。 本院对本案事实认定如下：被告吴丽华、吴华顺系夫妻关系。2003年8月3日，被告吴丽华经审批取得宅基地36平方。2004年3月9日，吴光荣、吴广榴（乙方）与吴丽华、吴华顺（甲方）签订《房地产买卖契约》，该契约载明：甲方将坐落在义乌市江东街道候儿村第16幢1间房屋出售乙方；甲乙双方议定成交价223200元，乙方于2004年3月9日前付清；上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、印花税由乙方承担等内容。吴光荣、吴广榴已支付被告转让款203200元。同日，吴光荣出具欠条，欠条载明：欠吴丽华、吴丽芳人民币4万元，购买房屋款。房屋转户时一次付清。2004年9月13日，义乌市建设局为涉案宅基地颁发了编号为（2004）义规证字2347号建设工程规划许可证。嗣后原告吴广榴将涉案宅基地与从他人处购买宅基地合并建成房屋并使用至今，现房屋门牌号为义乌市××街道××小区××幢××号。2017年11月14日，义乌市政府江东街道办事处发布文件，该文件载明允许江东街道候儿村宅基地在义乌市行政区域范围内跨集体经济组织转让等内容。 另查明，吴光荣、吴广榴共同向吴丽华、吴华顺购买36平方宅基地后，两人经协商决定分给吴广榴建造房屋。吴光荣、吴广榴还曾共同向吴丽芳购买了36平方宅基地，该宅基地经两人协商也分给吴广榴建造房屋（详见本院（2020）浙0782民初6403号案件）。 本院认为：原、被告间签订的《房地产买卖契约》实质上是对被告吴丽华因旧村改造批得36平方宅基地使用权的转让，该《房地产买卖契约》属宅基地使用权转让协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院认定为合法有效。被告庭审提出抗辩称案涉《房地产买卖契约》无效于法无据，本院不予采信。根据庭审查明，原告已按约向被告支付了转让款203000元，故其有权要求被告协助办理涉案房屋初始登记和过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告吴广榴、第三人吴光荣与被告吴丽华、吴华顺于2004年3月9日签订的《房地产买卖契约》有效； 二、被告吴丽华、吴华顺于判决生效后十日内协助原告吴广榴办理按（2004）义规证字2347号建设工程规划许可证建造，位于义乌市××街道××小区××幢××号占地面积为36平方米的不动产初始登记，并过户至原告名下的转移登记手续。 案件受理费3428元，由被告吴丽华、吴华顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  何小甫 二〇二〇年八月十一日 书记员  陈昕怡 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?