湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5193号上诉人（原审被告）：熊峥，女，1981年7月31日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：姚雷，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓普云，湖北尊而光（洪山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁冬生，男，1988年11月1日出生，汉族，住河南省罗山县，被上诉人（原审原告）：吴晶（丁冬生之妻），1988年11月2日出生，住湖北省武汉市蔡甸区。原审被告：武汉市齐联房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街秦府路89号。法定代表人：王红星，总经理。上诉人熊峥因与被上诉人丁冬生、吴晶，原审被告武汉市齐联房地产开发有限公司（以下简称齐联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊峥上诉请求，1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、二审案件诉讼费用由丁冬生、吴晶承担。其上诉理由为：1.原审事实认定不清，丁冬生、吴晶不能笼统的认定为商品房买卖合同关系中的买受人。依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所”、《合同法》第十二条第二款之规定，丁冬生、吴晶与齐联公司虽未签订书面合同，但原审法院在未查清丁冬生、吴晶在其购房时的婚姻状态、两次购房款来源的情况下，认定为丁冬生、吴晶均为商品房买卖合同法律关系的主体，属事实认定不清。2.本案存在两个法律关系，丁冬生、吴晶前两项诉讼请求应分案先后进行审理。依据最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知（法发[2008]11号）第四条第二款“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”之规定，一个案件只能存在一个法律关系。本案中，丁冬生、吴晶并未与齐联公司签订商品房买卖合同，其二者之间是否存在买卖合同法律关系在判决之前是存疑的，其应先单独确认双方之间是否存在法律关系。进而，在丁冬生、吴晶与齐联公司的法律关系没有确定的情况下，就没有证据证明丁冬生、吴晶的权益是否处于被损害的状态。3.丁冬生、吴晶是合同外第三人，因其不具备诉讼主体资格故不能确认熊峥与齐联公司之间的《武汉市商品房买卖合同》无效。第一，《合同法》第二条第一款规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。”合同作为一种民事法律关系，不同于其他民事法律关系的重要特点在于合同具有相对性，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同的当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼。与合同当事人之间没有发生合同上权利义务关系的第三人，因其不承担合同上的义务和责任，不能依据合同提出请求或提起诉讼。第二，《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，丁冬生、吴晶因齐联公司交付房屋，取得对房屋占有、使用收益且齐联公司并未拒绝或限制协助丁冬生、吴晶办理房屋产权证书，所以，熊峥与丁冬生、吴晶签订的《武汉市商品房买卖合同》并不损害其合法权利，故丁冬生、吴晶不能要求确认该合同的效力。综上，原审法院违反民事诉讼程序规定，判决认定事实不清，适用法律错误。丁冬生、吴晶辩称，双方签订的合同，当时听说有房子可以买，丁冬生、吴晶想买，就分三次交了一部分房款，但对方一直不给丁冬生、吴晶办证，后来据说办证的书记去坐牢了，才起诉齐联公司，起诉时才知道对方违法贷款的行为，一审中有七件案子起诉，有五件案子调解了，只有两案上诉了，对方是要加钱，调解不成。齐联公司涉及集资诈骗，应该追究其刑事责任，后来熊峥跑出来说房子是他的，但实际上房子不是熊峥的，是开发商交的钱。请求维持原判。齐联公司未到庭参加诉讼亦未提交书面辩称意见。丁冬生、吴晶向一审法院起诉请求，判令：1、确认丁冬生、吴晶与齐联公司之间存在购房合同关系且合同有效，并协助丁冬生、吴晶办理不动产权登记；2、确认齐联公司与熊峥签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、确认熊峥与工行蔡甸支行签订的《个人购房借款/担保合同》无效；4、本案诉讼费用由熊峥承担。2019年11月1日，丁冬生、吴晶变更诉讼请求为：1、确认丁冬生、吴晶与齐联公司之间存在购房合同关系并有效；2、确认齐联公司与熊峥所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、本案诉讼费用由熊峥承担。一审法院经审理查明认定事实如下，案外人吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红挂靠于齐联公司开发了位于武汉市蔡甸区蔡正街香格华府项目。涉案楼盘于2007年9月7日取得武汉市商品房预售许可证。2014年2月12日，吴晶、丁冬生向齐联公司购买香格华府6单元8层1号房屋并支付购房款5万元。2014年3月10日，齐联公司出具销售不动产统一网络发票，载明不动产项目名称为香格华府，销售不动产楼牌号6-801，建设面积为107.85平方米，单价3,000元/平方米，售房款5万元。齐联公司向丁冬生、吴晶交付房屋，丁冬生、吴晶装修居住至今。2014年8月26日，丁冬生、吴晶又支付购房款3万元；2016年8月18日再次支付购房款2万元。一审法院另查明，2008年4月29日，齐联公司为了向银行贷款，与熊峥就涉案房屋签订《武汉市商品房买卖合同》，熊峥未实际支付购房款。2008年5月16日，工行蔡甸支行与熊峥、齐联公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定熊峥因购房以涉案房屋设定抵押向银行借款20万元，借款期限为240个月，齐联公司承担阶段性连带保证责任。2008年5月16日，涉案房屋办理武汉市期房抵押证明。上述银行贷款均非熊峥偿还。2012年8月20日，吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红制作《贷款房12套明细表》载明包括涉案房屋在内12套房贷款金额2,478,000元，2008年3月至2012年4月已还298,575.78元，还欠银行贷款2,179,424.22元；2012年8月23日又在该表格底部添加保底线3,000元/平方米，超过按房主70%、售楼人员按30%分成，并保证全部房子售完后结全部佣金，由郑会计负责此项工作并负责结账，由股东补手续；吴社萍等四人签名，齐联公司加盖公章。一审法院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同……”，《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式……”，吴晶、丁冬生与齐联公司虽未签订书面的商品房买卖合同；但《中华人民共和国合同法》第三十六条亦规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，齐联公司开具的《销售不动产统一网络发票》载明了商品房所在项目名称、楼牌号、建筑面积、单价，并注明了收取款项为预售购房款，涉案房屋已实际交付给了丁冬生、吴晶，齐联公司已履行了主要义务，商品房买卖关系符合《中华人民共和国合同法》第三十六条规定的情形，应认定合同成立。上述商品房买卖合同关系系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。齐联公司系涉案楼盘开发商，销售行为均以齐联公司的名义做出，齐联公司以与吴社萍等四人的内部挂靠关系对抗涉案商品房买卖关系没有法律依据，对该抗辩理由不予采纳。熊峥以其签订的《武汉市商品房买卖合同》在丁冬生、吴晶购房之前、丁冬生、吴晶未付清购房款为由认为丁冬生、吴晶购房行为无效，没有法律依据，一审法院对该抗辩理由不予采纳。齐联公司抗辩称丁冬生、吴晶在购房时知悉涉案房屋已办理抵押贷款，但未提交证据证明，对其抗辩不予采纳。齐联公司与熊峥签订《武汉市商品房买卖合同》的真实目的是为了向银行贷款，双方均不具有商品房买卖的真实意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的的……”，确认《武汉市商品房买卖合同》无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第三十六条、第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认吴晶、丁冬生与武汉市齐联房地产开发有限公司之间商品房买卖合同关系合法有效（房屋位于武汉市蔡甸区蔡正街香格华府6单元8层1号）；二、确认武汉市齐联房地产开发有限公司与熊峥于2008年4月29日签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。一审案件受理费100元，减半收取50元，由武汉市齐联房地产开发有限公司、熊峥负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕熊峥的上诉请求及理由进行审理。本案中，根据熊峥的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。熊峥上诉既未有新的事实和理由，亦未提交证据来证实自己的主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，熊峥上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由熊峥负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年八月三十一日书记员  陈旭敏