四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1622民初1884号 原告：武胜众生物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇杰宇小区，统一社会信用代码9151162277297282X0。 法定代表人：曹甲云，公司经理。 委托诉讼代理人：张新坤，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李建君，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：陈远良，男，1951年7月20日出生，汉族，户籍所在地四川省武胜县，现住四川省武胜县。 原告武胜众生物业管理有限公司（以下简称“众生公司”）与被告陈远良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后,依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告众生公司的委托诉讼代理人张新坤、李建君到庭参加了诉讼，被告陈远良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众生公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年11月1日至2015年11月30日，物业服务费3006.00元，二次供水加压费208.33元；2017年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费2885.76元，二次供水加压费200.00元，总计6300.09元；2.判令被告交纳逾期物业管理费的违约金4968.07元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告所在的武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》及补充协议，协议第22条第一项约定：物业服务费按住宅房屋每平方米1元每月向业主收取；《补充协议》第22条约定：每年12月1日至12月31日止收取当年12月1日至次年11月30日一整年的物业管理费，若未按期缴纳物业费，自逾期之日起按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理服务费总额为基数，缴纳24%的违约金，违约金时间按实际产生的违约时间计算。被告系原告所管理的武胜县沿口镇凯旋城2栋24楼4号的业主，其住宅建筑面积为120.24平方米，收费标准按每平方米1元收取，原告对该小区的安全、清洁和维护等进行了物业服务，被告享受了原告提供的服务，理应支付物业服务管理费。经原告工作人员多次催收未果，原告诉讼至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告陈远良未作答辩。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了1、营业执照、资质证书、被告身份信息，证明双方主体资格；2、《物业管理委托合同》及补充协议证明原告合法取得凯旋城物业服务管理资格及收取物业服务费、违约金标准；3、四川合众测绘公司对小区的测绘报告表，证明被告房屋面积为102.73平方米；4、武胜县顺欣物业管理有限公司委托原告收取物业管理费的委托书，证明该公司委托原告向被告收取从2013年11月至2015年11月30日未缴纳物业管理费；5、缴费通知，证明原告在小区公示栏张贴通知要求被告缴纳物业服务费。 对原告所举的证据，被告未到庭参诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经本院审查，能够证明案件事实，与本案待证的案件事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告武胜众生物业管理有限公司是一家于2005年6月27日依法登记成立经营范围以物业管理、小区机电设备维修等为经营范围的物业管理公司。2015年12月1日，原告经武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会公开选举聘任，从事该小区物业管理服务，并签订了《凯旋城小区物业管理委托合同》，合同第十八条委托管理期限约定：“1、委托管理期限为四年，自2015年12月1日0时起至2019年12月1日0时止，合同期满经业主委员会同意在同等条件下优先续聘。2、物业费的调整，须经甲方同意。甲乙双方依据武胜县城的实际情况物价指数，在广泛征求意见后，依照相关程序进行。乙方不得擅自提高和降低物业管理费”。第二十二条物业管理服务费约定：“1、自签订物业合同之日起物业管理服务费按每月每平方米暂定1.00元/月计算；非住宅、商铺、门市按建筑面积每月每平方米暂定1.00元向业主或物业使用人收取。……”；第二十六条其它乙方向业主和物业使用人收费标准如下“二次供水加压费8（含8楼）楼以上按实际计算，由乙方向物业使用人收取每年100元（户）”。2018年3月17日，原告与武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会又签订了《补充协议》，约定第二十二条物业管理服务费“业主应自物业交付之日起计算交纳物业管理服务费用。（4）业主和物业使用人未按期交纳物业管理费，自逾期之日起，每日按年应交管理服务费总额（按中国人民银行贷款利率4倍的标准）交纳违约金”修订为：“业主应自物业交付之日起计算交纳物业管理服务费用。（4）业主和物业使用人未按期交纳物业管理费，自逾期之日起开始计算违约金，每年违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理费总额为基数，缴纳24%的违约金。违约金时间计算，按实际产生的违约时间计算违约金时间”。被告陈远良是武胜县沿口镇凯旋城小区2-24-4号房屋的业主，房屋建筑面积为120.24㎡。原告在该小区进行物业服务期间，被告拖欠了2017年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费2885.76元（120.24㎡×1元/㎡/每月×24个月）、二次供水加压费200元，共计3085.76元未交纳。原告在物业宣传栏多次张贴物业管理费催收通知后，被告仍未缴纳。 另查明，武胜县沿口镇凯旋城小区前期物业由武胜县顺欣物业管理有限公司负责管理，被告差欠该公司2013年11月1日至2015年11月30日期间的物业服务费、二次供水加压费共计3396元未交纳。2016年1月14日，武胜县顺欣物业管理有限公司撤离凯旋城小区小区时，出具“委托书”一份，内容载明：“委托书，各位业主：玆有武胜县顺欣物业管理有限公司驻凯旋城前期物业管理，现已经撤离凯旋城物业管理，以前未缴纳物业管理费及二次供水费的业主现委托由武胜县众生物业管理有限公司代为收取，望各位业主积极配合武胜县众生物业管理有限公司的各项工作。特此委托，武胜县顺欣物业管理有限公司，代理人：王昌顺，2016年1月14日”。 本院认为，原告具备物业服务管理的经营资质，经被告所在小区业主委员会公开招聘签订了《凯旋城小区物业管理委托合同》，合同系双方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告陈远良作为该小区的业主之一，原告与小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》对其具有法律约束力。原告按照合同约定向被告所在的武胜县沿口镇凯旋城小区业主提供了物业服务，被告享受了原告的服务，理应向被告支付物业服务费。原告请求被告支付拖欠的2017年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费2885.76元（120.24㎡×1元/㎡/每月×24个月）、二次供水加压费200元，共计3085.76元，符合法律规定，本院予以支持。原告请求代武胜县顺欣物业管理有限公司收取被告拖欠的前期物业费、二次加压供水费共计3214.33元，未提供证据证明该债权已转让给原告，且武胜县顺欣物业管理有限公司是该前期物业费和二次供水加压费收取的权利人，原告无权主张该权利，故对原告诉讼请求中代武胜县顺欣物业管理有限公司收取的前期物业费和二次供水加压费，本院不予支持。原告请求被告给付逾期交纳物业管理费的违约金4968.07元，因《物业管理委托合同》的基础法律关系是物业服务合同关系，并非金钱借贷关系，《补充协议》中对违约金计算按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中借贷利率最高不超过24%的年利率来约定计算违约金显然不符合法律规定，本院不予支持。鉴于被告应当交纳的物业服务主要用于小区物业服务的各项实际支出，被告长期拒绝交纳损害了小区所有业主的利益；同时，原告在物业活动中为了维护小区正常的物业管理支出，对原告请求的违约金计算，变更为未交纳部分按照承担资金占用利息，符合公平原则。结合本案原告为提供损失的相关证据以及原告实际损失为资金占用利息的实际情况，本院酌情对被告向原告支付从2016年12月30日的最迟交费日起，以被告每年应交的物业管理费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行分段计算的资金占用利息损失予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈远良向原告武胜众生物业管理有限公司支付2017年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费、二次供水加压费共计3085.76元及资金占用利息（资金占用利息从2017年12月31日起，以被告陈远良每年应交纳的物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，至付清之日为止）； 二、驳回原告武胜众生物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费82元，减半收取41元，由被告陈远良负担25元，由原告武胜众生物业管理有限公司负担16元（原告武胜众生物业管理有限公司已垫付案件受理费41元，本判决生效执行时由被告陈远良一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  李毅 二〇二〇年八月十三日 书记员  谭攀