江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初2022号原告：李金代，男，1976年2月14日生，汉族，江西省兴国县人，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈泽鑫，北京京师（杭州）律师事务所律师，特别授权。被告：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地：兴国县兴国大道269号。法定代表人：苏穗,执行董事兼经理。委托诉讼代理人：钟秀琴，江西南芳（兴国）律师事务所律师。原告李金代诉被告赣州华隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金代的委托诉讼代理人陈泽鑫和被告赣州华隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金代向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金569413.41元：2、依法判令被告向原告支付合理维权费用10000元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年1月10日补充签订《赣州市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告位于“半山国际2组团B2栋D11号房”，房屋总价为1864484元。合同约定原告于2015年1月9日前支付房屋全部房价款，被告应于2016年12月31日前向原告交付该房屋。合同另约定，如被告逾期未交房，应承担逾期交付房屋违约金。原告于2015年1月9日实际向被告交付上述房屋全部房价款，被告向原告出具收据一张，确认实际收到上述房价款。但被告未按照合同约定的期限履行房屋交付义务，直至2019年10月12日，方才书面通知原告于2019年10月16日办理收房手续。原告认为被告逾期1018日交付房屋，已实际给原告造成了巨大资金占用及商铺无法出租使用的租金收益等多方面损失，被告至少应当按照每日万分之三的标准向原告支付违约金。另原告为维护自身合法权益，支出律师费及差旅费用合计10000元，该费用应当由被告承担。综上，原告认为，被告逾期交付房屋，已构成严重违约，依法应当承担违约责任，请求判如所请。被告赣州华隆房地产开发有限公司辩称：一、原告要求被告支付逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第八条规定：“购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。原告与被告签订的涉案《赣州市商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”，即原告向被告主张逾期交房违约金的诉讼时效自2017年1月1日起计算，本案中原告在2020年6月11日才向法院起诉，已经超过《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，因此，应驳回原告的诉讼请求。二、退一步讲，就本案房屋的逾期交付，被告存在因灾害性天气免责事由，依法应免除被告378天的违约责任。《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第七条第一款规定：“开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。”即对于灾害性天气原因造成的逾期交房，开发商可免除逾期交房责任。案涉项目在施工过程中发生灾害性天气共计378天，对该378天在计算逾期天数时应予以扣减，并免除被告的违约责任。三、原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》并没有约定逾期交房违约金，原告主张按房屋总价款的万分之三每日支付违约金没有事实及法律依据，应当予以驳回。四、原告与被告签订的合同并未约定守约方合理维权的费用由违约方承担，原告要求被告支付其合理维权费用10000元缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年1月9日，原告李金代向被告赣州华隆房地产开发有限公司支付购买被告开发的半山国际2号组团B2号楼D11号房屋并支付房屋购买款1864484元，被告开具收据后，双方于2015年1月10日订立合同编号20150102074的《赣州市商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告半山国际2号组团B2号楼D11号房屋，房屋总价为1864484元，原告应于2015年1月9日前支付房屋全部房价款，被告应于2016年12月31日前向原告交付该房屋；除不可抗力外，被告如逾期交房在30日之内，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同订立后至2016年12月31日，被告未将上述原告所购买的房屋交付给原告；2019年10月12日，被告书面通知原告于2019年10月16日办理收房手续，如未能在通知规定时间内办理收房手续，则视为被告已于2019年10月16日将房屋交付;原告于同年10月14日收到该通知。自此至2020年6月原告诉讼本院前，原告未请求被告支付逾期交房违约金等其他相关损失。本院认为，原告李金代与被告赣州华隆房地产开发有限公司于2015年1月10日订立的合同编号20150102074《赣州市商品房买卖合同》成立且生效。双方应信守合同。原告已信守合同，被告未按合同约定的期限交付原告购买的房屋，已违约，依法应承担违约责任。原、被告订立的合同编号20150102074《赣州市商品房买卖合同》已约定被告按全部房价款每日万分之一向原告支付违约金的违约责任承担方式，该方式并不违法，应从其约定。原告诉求被告按照全部房价款每日万分之三的标准向原告支付逾期交付房屋违约金，本院不予采纳。原告诉求被告支付合理维权费用10000元，双方订立的合同编号20150102074的《赣州市商品房买卖合同》并无此约定，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，被告虽然未在原、被告订立的合同编号20150102074的《赣州市商品房买卖合同》约定的期限内交房，但其仍在履行该合同，且在2019年10月12日还书面通知原告于2019年10月16日办理收房手续；据此，原告请求被告支付逾期交房违约金等相关损失的诉讼时效应自2019年10月16日起即义务人之日起计算，自此计算至原告诉讼之日即2020年6月未满三年，被告提出原告请求被告支付逾期交房违约金等相关损失已超过法定诉讼时效三年的抗辩主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州华隆房地产开发有限公司支付原告李金代逾期交房违约金计人民币189804.47元[房屋总价款1864484元×1018日（2017年1月1日至2019年10月16日）×日万分之一]；二、驳回原告李金代的其他诉讼请求；三、本案给付内容，限判生效后十日内履行完毕。案件受理费9594元，原告李金代已预交，由原告李金代负担6362元，其余由被告赣州华隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  谢文程人民陪审员  陈安华人民陪审员  温东文二〇二〇年八月二十一日书 记 员  饶 京