广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1278号 上诉人（一审原告）:曾赣香，女，1970年11月1日出生，汉族，住海南省三亚市。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海金野房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区银滩恒利旅游度假中心国会区别墅13型7号，统一社会信用代码：91450500199330153M。 法定代表人：姜玉乔，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：北海新强房地产代理有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区四川南路98号金沙万绿园一区2幢07、08号商铺，统一社会信用代码：91450503MA5K9LU44B。 法定代表人：蒋新强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖勇强，广西启迪律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西海合富通投资有限公司，住所地广西壮族自治区北海市西南大道中段中安小区桂安公寓西座2单元202号房，统一社会信用代码：914505003159079427。 法定代表人：李永成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴松周，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林小慧，广西海望律师事务所实习人员。 上诉人曾赣香因与被上诉人北海金野房地产开发有限公司（以下简称金野公司）、北海新强房地产代理有限公司（以下简称新强公司）、广西海合富通投资有限公司（以下简称海合富通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾赣香上诉请求：1、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2043号民事判决第二项，改判三被上诉人返还上诉人购房款387051元及利息（以387051元为基数，从2017年8月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项退还之日止）；2、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2043号民事判决第三、第四项，改判三被上诉人向上诉人支付赔偿款387051元。事实与理由：一、一审法院认定上诉人已交纳的购房款为355455元错误，实际上诉人交纳的购房款为387051元。根据《认购协议书》及被上诉人新强公司出具的《收据》可以证实，上诉人实际交纳的购房款为387051元，另外，海合富通公司系金野公司的代理人，新强公司与海合富通公司合作为金野公司代理人进行销售案涉房屋，新强公司也确认实际收取上诉人的购房款为387051元，其扣除的差额部分是金野公司向其支付的佣金，因此新强公司收取的387051元应视为金野公司收取上诉人的购房款。二、一审法院酌情确定赔偿金额为71091元缺乏事实和法律依据。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》第九条的规定，上诉人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以要求三被上诉人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。2、一审法院并未查明损失事宜认定上诉人主张损失过高，缺乏事实和法律依据。三、一审法院认定新强公司与海合富通公司无需承担本案的责任缺乏事实和法律依据。新强公司与海合富通公司作为金野公司的代理人，应当知道金野公司涉案房屋的抵押情况，在明知存在抵押情况仍代理金野公司从事房屋销售事宜，构成恶意串通，应对金野公司的赔偿责任承担连带责任。 被上诉人新强公司二审辩称：一、新强公司认可购房金额为387051元，对金野公司赔偿上诉人经济损失71091元亦认可。二、新强公司与金野公司没有代理关系，新强公司只与海合富通公司签订合同代理其销售，金野公司也是认可海合富通公司是其独家代理销售人，对于要求新强公司承担赔偿责任没有事实和法律依据。 被上诉人金野公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被上诉人海合富通公司二审辩称：一、根据合同相对性原则，上诉人的上诉请求与海合富通公司无关。1、上诉人与金野公司签订了《商品房买卖合同》，金野公司未按照合同约定交付房屋，且将涉案房屋抵押给第三人，构成了违约，应承担违约责任，但该合同与海合富通公司无关。2、海合富通公司对上诉人与新强公司签订《【美和家园】商品房认购协议书》，以及新强公司收取购房款、开具收据、后转款给金野公司均不知情，该协议与海合富通公司无关。3、上诉人作为完全民事行为能力的成年人，分别与新强公司、金野公司签订《【美和家园】商品房认购协议书》《商品房买卖合同》，约定了不同的房款数额并确认新强公司在《收据》记载的内容，应当认识到可能产生的法律后果，属于主观过错。二、海合富通公司对在建工程解押与否不知情，海合富通公司的代理行为，由金野公司承担责任。1、根据海合富通公司与金野公司签订的合同第五条第一款的约定以及金野公司在与上诉人签订的《商品房买卖合同》第四条抵押情况表明该房产抵押情况为未抵押，海合富通公司对在建工程解押与否不知情。2、海合富通公司与金野公司是受托人与委托人的关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，海合富通公司的代理行为，由金野公司承担责任。三、金野公司向海合富通公司的承诺有效。海合富通公司已履行销售义务，按照双方签订的《美和家园代理销售合同书》的约定，海合富通公司收取的溢价部分，不予以退还，由此产生的一切后果均由金野公司承担。四、海合富通公司不应当为新强公司的行为承担责任。金野公司对海合富通公司与新强公司签订《房产项目销售合作代理协议》完全知情且同意，并与新强公司制定收款账户，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条的规定，海合富通公司不应当为被代理人金野公司和第三人新强公司承担责任。 曾赣香向一审法院起诉请求：1.解除曾赣香与金野公司于2017年8月20日签订的《商品房买卖合同》及相应的《补充协议》；2.金野公司、新强公司向曾赣香退回已经交付的房款387051元及利息50899.9元（利息以387051元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率年6%的标准，自2017年8月20日暂计至2019年10月30日，其余利息计至前述房款退完之日止）；3.金野公司、新强公司向曾赣香承担已付购房款一倍的赔偿责任，即向曾赣香支付387051元赔偿款。诉讼过程中，曾赣香将第2项诉讼请求变更为：金野公司、新强公司、海合富通公司向曾赣香退回已经交付的房款387051元及利息50899.9元（利息以387051元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率年6%的标准，自2017年8月20日暂计至2019年10月30日，其余利息计至前述房款退完之日止）；第3项诉讼请求变更为：金野公司、新强公司、海合富通公司向曾赣香承担已付购房款一倍的赔偿责任，即向曾赣香支付387051元赔偿款。 一审法院判决：一、解除曾赣香与金野公司于2017年8月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、金野公司应向曾赣香返还购房款355455元并支付利息[利息计算方式：以355455元为基数，自2017年8月20日起至实际付清之日止，按4.35％计付，且2017年8月20日至2019年8月19日期间不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，2019年8月20日起至实际付清之日止不低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）]；三、金野公司应赔偿曾赣香经济损失71091元；四、驳回曾赣香的其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，曾赣香与金野公司于2017年8月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性、效力性规定，属有效合同，双方应依约履行，曾赣香已向金野公司付清全部购房款，金野公司应在2017年12月31日前向曾赣香交付符合合同约定的房屋，但金野公司自认房屋尚未符合合同约定的交付条件，故金野公司并未履行合同义务，已构成违约，按照双方合同约定，曾赣香有权请求解除合同，故一审法院判决解除曾赣香与金野公司于2017年8月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并无不当，本院予以支持。因曾赣香与新强公司签订《【美和家园】商品房认购协议书》系在正式的《商品房买卖合同》形成之前双方对购买案涉商品房的前期预约合同，两份合同目的一致，具有连续性，故在正式《商品房买卖合同》签订后，《【美和家园】商品房认购协议书》中约定的权利义务已被《商品房买卖合同》及《补充协议》所取代，因此，曾赣香一审根据《商品房买卖合同》及《补充协议》诉请金野公司退回已经交付的所有房款387051元及利息并无不当。一审法院认为曾赣香与新强公司、金野公司签订《【美和家园】商品房认购协议书》与《商品房买卖合同》是分别建立了两个性质不同的法律关系，曾赣香未主张基于《【美和家园】商品房认购协议书》形成的法律关系进行处理，仅主张解除其与金野公司之间的《商品房买卖合同》及相应《补充协议》，故不支持曾赣香请求金野公司、新强公司退回已收取的31596元之诉讼请求系认定事实错误，且不利于一次性解决纠纷，本院予以纠正。 上诉人曾赣香主张，海合富通公司系金野公司的代理人，新强公司与海合富通公司合作为金野公司代理人进行销售案涉房屋，新强公司也确认实际收取上诉人的购房款为387051元，故三被上诉人应共同返还上诉人实际购房款387051元。本院认为，因金野公司与海合富通公司签订了《美和家园代理销售合同书》，故金野公司与海合富通公司形成了委托代理销售商品房的民事法律关系，而海合富通公司又与新强公司签订《房产项目销售合作代理协议》，约定共同承担上述金野公司与海合富通公司签订的《美和家园代理销售合同书》中的权利义务，故新强公司与海合富通公司作为共同被代理人在任何一方代理金野公司的委托事项时，均应由被代理人金野公司承担相应的法律后果。新强公司与海合富通公司基于合作关系，对外亦应共同并相互连带承担因代理行为而引起的法律后果。本案中，曾赣香与金野公司之间的商品房买卖合同因金野公司违约而解除，金野公司应退还曾赣香交纳的全部购房款并支付利息，包括新强公司转款给金野公司的房款355455元以及新强公司扣除的31596元，共计387051元。虽然金野公司与海合富通公司在《美和家园代理销售合同书》约定，海合富通公司对房屋的销售溢价为佣金，由海合富通公司自行收取，但该约定系金野公司与海合富通公司（新强公司）的内部约定，并不能对抗房屋买受人曾赣香，亦不能成为不返还曾赣香全部房款的合法理由，又因该款系新强公司所收取，故海合富通公司、新强公司对全部房款387051元中的31596元及利息负有连带退还义务。一审法院对此项判决认定有误，本院予以纠正。 上诉人曾赣香主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》第九条的规定，三被上诉人应向上诉人支付已付房款一倍即387051元的赔偿责任。本院认为，对于赔偿数额，一审法院综合考虑金野公司对合同的履行情况、将涉案房屋对外抵押的原因、案涉《商品房买卖合同》约定的房屋交易价格等因素，酌情确定金野公司应向曾赣香支付因解除合同导致的赔偿金数额为总房款的20％并无不当，本院予以支持，但赔偿金的基数有误，基于前述确定的金野公司应赔偿曾赣香的总房款数额为387051元，故赔偿金应以387051元为基数的20％即77410.2元。另，因新强公司、海合富通公司系金野公司的代理人，其代理行为的后果应由被代理人承担，上诉人曾赣香亦未举证证实金野公司与新强公司、海合富通公司有恶意串通之行为或新强公司、海合富通公司的代理行为违法，故曾赣香主张由新强公司、海合富通公司与金野公司共同承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，其主张本院不予支持。 综上，一审判决认定事实和适用法律部分错误。上诉人曾赣香的上诉主张有事实和法律依据的，本院予以支持，没有事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2043号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2043号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、北海金野房地产开发有限公司向曾赣香退回购房款387051元并支付利息[利息计算方式：以387051元为基数，自2017年8月20日起至实际付清之日止，按4.35％计付，且2017年8月20日至2019年8月19日期间不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，2019年8月20日起至实际付清之日止不低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）]； 四、北海新强房地产代理有限公司、广西海合富通投资有限公司共同对上述第三项房款387051元中的31596元及利息（31596元的利息计算方式同上）负有连带退还义务； 五、北海金野房地产开发有限公司赔偿上诉人曾赣香经济损失77410.2元； 六、驳回曾赣香的其他诉讼请求。 一审案件受理费6025元，二审案件受理费6566.94元，合计12591.94元，其中5000元由上诉人曾赣香负担，7591.94元由北海金野房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向原审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆振益 审 判 员  叶长程 审 判 员  王雅新 二〇二〇年八月十日 法官 助理  张 玲 代理书记员  甘家栋