北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6377号上诉人（原审原告）：北京鑫丰信德房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区302-168号。法定代表人：关钢，经理。委托诉讼代理人：王军，女，北京鑫丰信德房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）：吴安家，男，1976年8月21日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人北京鑫丰信德房地产开发有限公司（下称“鑫丰信德公司”）因与被上诉人吴安家房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初34833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫丰信德公司上诉请求：撤销一审法院判决第一、二项，改判支持鑫丰信德公司一审所提诉讼请求或发回一审法院重审。事实和理由：鑫丰信德公司与吴安家于2012年12月11日签署《北京市商品房现房买卖合同》（下称《现房买卖合同》）及《北京市商品房现房买卖合同补充协议》（下称《补充协议》），约定吴安家购买鑫丰信德公司开发的北京市丰台区西四环南路103号鑫丰家园4号楼XXX房屋（下称“XXX房屋”），房屋总价1446300元，其中1010000元为吴安家向银行贷款；同日，鑫丰信德公司与吴安家签订《借款合同》，约定吴安家向鑫丰信德公司借款280000元用于支付购房首付款，该款项应于三年内还清；2013年11月26日，吴安家与其同乡洪学思签订《房屋租赁合同》，将XXX房屋一次性租赁给洪学思、期限20年。此后，吴安家分别于2013年12月9日及2014年12月11日偿还鑫丰信德公司借款共计56000元后便不再偿还，至今欠付鑫丰信德公司借款本金224000元。2015年4月起，吴安家不再偿还银行贷款，鑫丰信德公司作为担保人自2015年4月起一直为吴安家银行贷款，后北京市丰台区人民法院经鑫丰信德公司起诉，于2018年3月判决双方《现房买卖合同》解除，同时鑫丰信德公司返还吴安家贷款首付款及贷款利息。《现房买卖合同》解除后，洪学思向法院起诉要求鑫丰信德公司继续履行《房屋租赁合同》，后经北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3885号及北京市第二中级人民法院（2019）京02民终11238号民事判决，确认鑫丰信德公司为XXX房屋的始终产权人，鑫丰信德公司与洪学思没有租赁关系，无需承担履行合同的义务，而时至鑫丰信德公司上诉之日，洪学思虽经多次催促而拒不腾房，致使鑫丰信德公司在无法取得销售手续的情况下也无法进入房屋。鑫丰信德公司在《现房买卖合同》解除后办理网签解除手续时，获悉吴安家因多起诉讼导致XXX房屋被法院5手查封，致解除网签手续无法实现。以上为双方纠纷的事实，而一审法院民事判决关于“另查，XXX房屋所有权人为鑫丰信德公司，被北京市海淀区人民法院查封”的描绘，该判决所述驳回鑫丰信德公司租金损失诉求的理由，所述将鑫丰信德公司诉求的433890元补偿金酌定为5万元的理由，即一审法院认定事实及判决结果，与本案实际情况不符，这一错误判决致使鑫丰信德公司受到的损失不断扩大且得不到补偿，吴安家因借贷所涉多起纠纷导致XXX房屋被多手查封，吴安家又与其同乡签订为期20年的租赁合同，且吴安家不归还借款、贷款，迫使鑫丰信德公司为其偿还贷款本息，造成吴安家以最小的代价恶意长期占据XXX房屋，造成恶劣的社会效果及法律效果。吴安家对于鑫丰信德公司的上诉，答辩称：坚持一审答辩意见；不同意鑫丰信德公司提出的上诉，请求驳回该公司的上诉；XXX房屋已于2018年6月18日由（2017）京0106民初16149号民事判决书（下称“1614号判决”）判决返还鑫丰信德公司，而鑫丰信德公司至今未返还吴安家首付款及贷款本息；吴安家在鑫丰信德公司向银行贷款时只提供了在京居住证明，因还未办理房产证不可能作任何抵押手续，吴安家一审明确表示配合鑫丰信德公司作网签注销且于2019年12月19日14时前往北京市丰台区房地产交易服务中心付诸行动，鑫丰信德公司提到的224000元的借款已经（2019）京0106民初7066号案件判决，应待鑫丰信德公司根据16149号判决退还吴安家首付款及贷款本息607850.65元后再行结算；（2019）京02民终11238号民事判决已确认吴安家与租户洪学思的房屋租赁合同真实有效，鑫丰信德公司在一审时也自称早在2017年底已在房屋安装防盗门并实际控制，此举实属严重侵权行为，此时上述16149号案件尚未定论，房屋破旧问题应与吴安家无关；综上，一审判决与事实相符，请求二审法院驳回鑫丰信德公司提出的上诉。鑫丰信德公司向一审法院起诉请求：1.吴安家配合办理XXX号房屋网签注销手续；2.吴安家支付鑫丰信德公司补偿金433890元、租金损失64000元及房屋折旧费10万元，以上合计597890元；3.诉讼费由吴安家负担。吴安家一审辩称：同意配合解除网签，不同意支付补偿金；合同解除时，吴安家没有接到通知，等吴安家回到北京，另案判决已经生效，吴安家没有看到过另案诉讼材料，租金损失不认可；租客起诉吴安家的判决书载明2017年底，鑫丰信德公司已经收回了房屋，房屋已在该公司实际控制之下，房屋折旧问题也不存在；2012年购买XXX号房屋时，销售告知吴安家低首付仅需十几万就可以购买一套公寓，但吴安家当时不具备购房资格，让吴安家交了5万元，吴安家认为是帮吴安家补交税款，补足获得购房资格的费用；还款到第二年时，吴安家找鑫丰信德公司想补交房款，发现房产信息上有一个不认识的女的名字，吴安家才知道鑫丰信德公司是让吴安家采取假结婚的方式换取购房资格，吴安家背负几十万的借款和上百万的贷款，获得的购房资格却不受法律保护，房产信息上的女人，鑫丰信德公司说找不到，后来吴安家陆续又还了几个月贷款就不再还了；再后来吴安家离开了北京，再回到北京时，才知道房屋买卖合同被解除了，吴安家对解除房屋买卖合同持有疑议，但尊重法院判决，补偿金的比例过高，约定不合理。一审法院根据当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2012年12月11日，吴安家（买受人）与鑫丰信德公司（出卖人）就XXX号房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》及《北京市商品房现房买卖合同补充协议》，约定该商品房的用途为住宅，建筑面积48.21平方米，总价款1446300元；附件五付款方式及期限，约定买受人于2012年12月11日前交付该房屋总价款的30%作为首付款，余款101万元，由买受人向出卖人选聘的银行申请贷款；补充协议第三条，约定“由于买受人逾期付款导致出卖人解除《现房合同》的，买受人应在接到出卖人书面通知后15日内配合出卖人到房屋交易管理部门办理完成《现房合同》的解除手续，《现房合同》解除手续办理完毕后15日内，出卖人按以下方式退还买受人已付购房款：2.买受人为银行贷款的，出卖人退还买受人扣除合同价款的30%作为补偿金……”；补充协议第十二条，约定“在买受人以个贷方式支付房价款且出卖人为买受人的个贷向银行提供担保的情况下，如因买受人未能履行向贷款银行支付还款的义务导致出卖人承担保证责任，致使出卖人累计为买受人交纳银行按揭三次或者贷款银行向出卖人主张权利的，出卖人有权解除合同”。同日，北京银行股份有限公司天宁支行（贷款人）与吴安家（借款人）、鑫丰信德公司（保证人）签订《借款、抵押及开发商保证合同》，约定吴安家贷款101万元，鑫丰信德公司对吴安家还款提供保证担保。上述合同签订后，吴安家支付了首付款436300元，鑫丰信德公司按约定交付了房屋，后因吴安家未按照约定偿还银行贷款，鑫丰信德公司承担连带保证责任；2017年6月21日，鑫丰信德公司以房屋买卖合同纠纷为由将吴安家诉至一审法院，要求解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《北京市商品房现房买卖合同补充协议》。一审法院于2018年3月27日作出（2017）京0106民初16149号民事判决，认定因吴安家未能履行向贷款银行偿还贷款的义务导致鑫丰信德公司承担保证责任，致使鑫丰信德公司累计为吴安家交纳银行按揭三次以上，判决解除上述两份合同、鑫丰信德公司返还吴安家支付的首付款436300元及吴安家自行偿还的贷款本息171550.65元合计607850.65元。该民事判决已于2018年6月18日生效。一审法院另查，2013年11月26日，吴安家与案外人洪学思签订《房屋租赁合同》，将XXX号房屋出租给洪学思，租赁期限为20年，租期自2014年1月1日至2033年12月30日止，租金每月2500元，租金总额60万元，洪学思应于签约日一次性交付全部租金。2013年11月29日，洪学思向吴安家支付租金60万元。2019年1月8日，洪学思以房屋租赁合同纠纷为由将吴安家及鑫丰信德公司诉至本院，要求确认上述《房屋租赁合同》合法有效、洪学思继续承租并使用XXX号房屋、鑫丰信德公司继续履行上述《房屋租赁合同》并将XXX号房屋交付洪学思。一审法院于2019年6月28日作出（2019）京0106民初3885号民事判决，确认洪学思与吴安家签订的《房屋租赁合同》有效，驳回了洪学思的其他诉讼请求。后洪学思提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）京02民终11238号民事判决，认定吴安家与鑫丰信德公司之间的房屋买卖合同已由生效判决予以解除，且双方之间的房屋买卖未经相关部门办理过物权变更、转让登记，未发生物权变动的法律效力，故双方之间不存在物权变动的事实，不符合买卖不破租赁的适用情形，驳回上诉，维持原判。鑫丰信德公司在该案一审审理时，辩称2017年底鑫丰信德公司收回房屋，房屋里有洪学思的财产，我们没进入房屋，只是在外面封了一个防盗门。经一审法院现场勘验，现XXX号房屋无人居住，鑫丰信德公司在勘验过程中又称该房屋的防盗门不是该公司安装的，且未有房屋门钥匙，鑫丰信德公司未进入XXX号房屋。本案一审庭审中，鑫丰信德公司称防盗门是物业公司安装的，鑫丰信德公司可以联系上物业公司打开防盗门，但是里面还有一道防盗的木门，是租户洪学思的，屋内有洪学思的物品，该公司无法进入，仍需提起腾房的诉讼才能解决，故该公司并未实际控制该房屋。一审法院再查，XXX号房屋现房屋所有权人为鑫丰信德公司，被北京市海淀区人民法院查封。一审庭审中，鑫丰信德公司称XXX号房屋系小户型精装修房屋，带家电，吴安家自2012年交付房屋后使用了五年，该公司估算折旧费为10万元；鑫丰信德公司另称，房屋买卖合同解除后，房屋无法收回，应视为吴安家占用，按房屋租金每月4000元标准，自2018年3月判决解除房屋买卖合同的（2017）京0106民初16149号民事判决书作出之日起，计算16个月，合计主张租金损失64000元；依据房屋买卖合同中关于解除合同买方所负补偿金的约定，该公司按合同总价30%标准主张补偿金，合同解除给其方造成损失，因XXX号房屋上有法院查封，该公司担心无法实际取得房屋，未全部清偿房屋上所欠银行贷款，产生了相应的利息和罚息。吴安家在一审庭审中同意配合办理网签注销手续，依双方申请，一审法院于2019年12月12日先行出具（2019）京0106民初34833号民事调解书，约定吴安家于2019年12月20日前配合鑫丰信德公司办理XXX房屋网签注销的手续。一审法院认为：合同解除后，守约方有权要求赔偿损失；合同中约定了因买受人逾期付款，致使合同解除时，出卖方可扣除合同价款30%作为补偿金，该补偿金的性质应系违约金，但补偿金应以实际损失为依据；本案中，据已查明的事实，解除房屋买卖合同的判决于2018年6月生效，但XXX号房屋合同经法院判决解除前，房门外已于2017年11月另安装一道防盗门，鑫丰信德公司通过物业公司可以将该防盗门打开进入，吴安家及租户洪学思却无法进入，鑫丰信德公司称XXX房屋内有洪学思的物品，该公司需通过腾房诉讼另案主张权利，故吴安家无法进入新安装的防盗门，亦并非房屋使用人，房屋无法收回与吴安家无关，鑫丰信德公司要求吴安家赔偿租金损失，一审法院不予支持；另XXX号房屋用途为住宅，众所周知，北京市住宅房屋的价格自2012年至2019年增幅较大，综合考虑合同对补偿金的约定，房屋使用情况、合同解除的影响、房屋查封情况及房屋价格因素，一审法院对补偿金数额予以酌定为5万元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，于2019年12月26日判决：一、吴安家于一审判决生效之日起七日内向北京鑫丰信德房地产开发有限公司支付补偿金50000元；二、驳回北京鑫丰信德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，鑫丰信德公司提交补充证据一北京市海淀区人民法院（2020）京0108执异216号、217号、218号执行裁定书复印件，以证明吴安家除本案外尚涉及多起诉讼致使房屋被查封，吴安家在本案中虽同意解除网签，但由于涉及查封致使解除网签手续无法办理，执行法院虽然裁定鑫丰信德公司对此所提执行异议成立，但也说明因房屋被查封所致鑫丰信德公司实际损失持续扩大的事实成立；吴安家认可该项证据的真实性、合法性，不认可其与本案争议的关联性。鑫丰信德公司还提交补充证据二2020年3月至同年7月的银行对账单复印件，以证明由于吴安家的原因，鑫丰信德公司、吴安家双方的网签手续一直无法解除，致使鑫丰信德公司一直代吴安家归还银行贷款本息，而高额贷款利息的发生即为吴安家给鑫丰信德公司造成的实际损失；吴安家不认可该项证据的真实性、合法性，亦不认可其与本案争议的关联性。一审查明的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；鑫丰信德公司向一审法院起诉要求吴安家配合办理XXX号房屋网签注销手续，并支付鑫丰信德公司补偿金、租金损失及房屋折旧费，一审法院审理中依双方申请于2019年12月12日先行出具（2019）京0106民初34833号民事调解书，约定吴安家于2019年12月20日前配合鑫丰信德公司办理XXX房屋网签注销手续，鑫丰信德公司要求吴安家支付补偿金、租金损失及房屋折旧费，该公司应对所提该项主张承担举证责任；鉴于鑫丰信德公司提交的证据无法证实XXX房屋无法收回与吴安家相关，一审法院对鑫丰信德公司要求吴安家赔偿租金损失的请求不予支持并无不当，另该院基于XXX号房屋用途及北京市住宅房屋价格增幅情况，结合双方合同对补偿金的约定、房屋使用情况、合同解除的影响、房屋查封情况及房屋价格因素，酌定补偿金数额亦无不当，本院均予支持。综上，鑫丰信德公司的上诉理由及上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9779.00元，由北京鑫丰信德房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  耿燕军审判员  张玉贤审判员  刘 洁二〇二〇年八月五日书记员  薛 姌