安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终896号 上诉人（原审原告）：潘奕萍，女，1950年12月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：方霞，女，1977年8月9日出生，汉族，系潘奕萍女儿。 被上诉人（原审被告）：刘咸奎，男，1965年7月8日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：梁小龙，安徽美林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕剑，男，1978年5月20日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。 上诉人潘奕萍与被上诉人刘咸奎、吕剑排除妨害纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘奕萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持潘奕萍全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定潘奕萍与马鞍山市红梅商务酒店有限公司（以下简称红梅酒店公司）签订的《房屋租赁合同》性质为债权债务合同关系而非房屋租赁合同错误。本案承租人潘奕萍与出租人红梅酒店公司之间不存在债权债务关系，双方已就租赁场地、面积、时间、租金等事项达成合意，完全符合房屋租赁合同的相关规定，只是在支付租金时出租人自愿用租金抵偿案外人张伦所欠潘奕萍的债务，该行为并不违反法律规定。法院对案涉房屋拍卖时，潘奕萍向执行法院提交了执行异议申请，后因执行法院在拍卖公告上明确案涉房屋存在租赁事实后，潘奕萍才撤回了执行异议申请，故被上诉人对案涉房屋存在租赁亦是明知。2.本案适用“买卖不破租赁”。原审以案涉《房屋租赁合同》未办理登记，不能对抗兴业银行合肥分行的担保物权，系适用法律错误。担保物权的实现与和保障租赁权并不产生冲突，兴业银行合肥分行基于担保物权取得案涉房屋所有权后，仍应依法保障潘奕萍的合法租赁权。3.原审法院审理范围超越诉讼请求。潘奕萍一审诉讼请求是要求被上诉人退出案涉房屋并恢复供电，但原审法院不仅对案涉《房屋租赁合同》的真实性进行审查，还将兴业银行合肥分行与红梅酒店公司《最高额抵押合同》作为案件审理范围，不仅突破了合同相对性，也突破了案件诉请范围。 刘咸奎辩称：潘奕萍与红梅酒店签订的《房屋租赁合同》性质上是债权债务合同关系，而非房屋租赁合同关系。潘奕萍主张对涉案房屋享有的权利不能对抗原抵押权人兴业银行合肥分行对案涉房产享有的担保物权，亦不得对抗买受人刘咸奎所享有的物权权利。一审为查明案件事实，依法审查认定原案涉房屋抵押权相关事实，系一审职权范围，且认定事实清楚。综上，请求驳回上诉，维持原判。 吕剑未作答辩。 潘奕萍向一审法院起诉请求：1.请求判令刘咸奎、吕剑立即退出位于马鞍山市花山区睿能宾馆并恢复供电；2.诉讼费用由刘咸奎、吕剑承担。 一审法院认定事实：位于马鞍山市花山区权利人原为红梅酒店公司（房地权证号分别为房地权证马房字第××号、马房地权花山区字第××号），红梅酒店公司于2014年变更名称为马鞍山市睿能商务酒店有限公司（以下简称睿能酒店公司）。2013年6月1日，红梅酒店公司（甲方）、潘奕萍（乙方）、张伦（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同中载明：第一条，甲方将位于马鞍山市花山区主楼马房地权花山区字第××号、建筑面积主楼为3693.25平方米、副楼为630.63平方米出租给乙方做经营使用；第三条，租赁期限自2013年6月1日至2028年5月30日止；第四条，年租金为30万元，合同租赁期间总租金为450万元；鉴于甲乙丙三方签订本合同前，因张伦尚欠乙方借款本息总计450万元没有归还，甲方愿意用该房屋的上述总租金为丙方张伦偿还所欠乙方的上述款项，乙方租赁甲方上述房屋等共15年的租金总计450万，甲方同意乙方使用乙方对丙方张伦享有的上述借款本息450万元一次性冲抵，即视为乙方已经一次性向甲方缴纳了合同租赁期间的总租金450万元，本合同正式签订生效后视为甲方一次性为张伦归还了全部借款本息、乙方一次性支付了合同租赁期间甲方的全部租金，此后乙丙双方再无债权债务关系；第五条，甲方如想出售该房屋，必须先行与乙方协商，若乙方同意甲方出售，乙方可选择让甲方一次性返还剩余租期的租金，并赔偿乙方因此遭受的相关损失，或者选择继续在原址经营，但此后租期的租金由甲方自行与新业主协调解决，与乙方无关，如因甲方出租的房屋权利变更给乙方造成损失的，甲方应赔偿所有相关损失，包括诉讼费、律师费等。2013年6月8日，红梅酒店公司与兴业银行合肥分行签订《最高额抵押合同》一份，约定红梅酒店公司以其位于马鞍山市花山区及土地为合肥共一商贸有限公司借款本金2700万元范围内向兴业银行合肥分行提供抵押担保，抵押人承诺抵押物上未设定租赁、抵押、质押或其他权利限制，抵押物的流通不存在契约上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通货限制流通的财物。同日，红梅酒店公司与兴业银行合肥分行办理了抵押登记手续。2014年，兴业银行合肥分行诉至安徽省合肥市中级人民法院，诉请之一为兴业银行合肥分行对红梅酒店公司的上述抵押房产及相应范围内的国有建设用地使用权享有优先受偿权，该院经审理后判令兴业银行合肥分行对红梅酒店公司位于马鞍山市花山区在本金2700万元及利息、罚息范围内享有优先受偿权。上述判决生效后，兴业银行合肥分行向本院申请执行该判决，本院三次拍卖上述房屋均流拍，依法变卖也未成交，因兴业银行合肥分行同意以第三次流拍价格抵债，本院于2016年12月30日作出（2014）马执字第188-12号民事裁定书，裁定将红梅酒店公司位于马鞍山市花山区.76万元交付给兴业银行合肥分行抵偿2111.76万元债务，上述房产所有权自裁定送达兴业银行合肥分行时起转移。上述执行程序中，本院先后于2016年3月16日、2016年8月15日、2016年12月13日，在淘宝网站发布的《马鞍山市花山区司法拍卖公告（二次）》、《马鞍山市花山区司法拍卖公告（三次）》、《马鞍山市花山区司法变卖公告》中均载明变卖标的为马鞍山市花山区，房地权证号分别为房地权证马房字第××号、马房地权花山区字第××号，证载建筑面积分别为630.63平方米、3693.25平方米，都有租赁。另外，在上述执行过程中，潘奕萍于2014年曾向本院提出执行异议申请，认为本院执行上述房产侵害其对该房产合法占有、使用、经营以及收益的权利。执行异议审理期间，方霞作为潘奕萍的代理人在本院谈话笔录中陈述潘奕萍系在其与红梅酒店公司签订租赁合同一两个月后占有案涉房产。执行异议审理期间，睿能酒店公司（原红梅酒店公司）出具的情况说明中陈述其与潘奕萍于2013年6月1日签订房屋租赁合同，其将位于马鞍山市花山区的酒店主楼及副楼房产出租给潘奕萍，租期15年，租赁期间总租金450万元，因张伦尚欠潘奕萍借款本息450万元没有归还，其愿意用上述房屋的总租金为张伦一次性偿还所欠潘奕萍的借款本息；在其与潘奕萍签订房屋租赁合同前，原租赁户李渊喜长期拖欠房租，其已经依据合同与李渊喜解除了房屋租赁合同，但因李渊喜不愿搬出，其与潘奕萍协商延迟三个月交房；2015年6月，因考虑到在实际经营过程中的诸多不便，经协商其同意将公司法人代表变更为潘奕萍指定的委托代理人，以更便于日常经营。后潘奕萍撤回执行异议申请。2017年，兴业银行合肥分行取得位于马鞍山市花山区全部房产所有权并办理产权登记。2019年，兴业银行合肥分行（卖方）与刘咸奎（买方）签订《存量房买卖合同》一份，约定卖方将位于马鞍山市花山区出售给买方；卖方根据国家规定已依法取得该房产所有权，该房产存在占有人使用，可能存在租赁，租赁的真实性卖方无法确认，买方须自行查勘；房产成交价为1400万元；房屋以现状交付，买卖双方同意，本合同签订且买方按约定足额交付房款时，房屋即视同已从卖方正式交付给买方。后刘咸奎取得位于马鞍山市花山区全部房产的所有权并办理产权登记。2019年1月15日，16日，刘咸奎、吕剑与方霞因案涉房屋交房问题发生纠纷，方霞报警。 一审法院认为，兴业银行合肥分行通过法院以房抵债取得位于马鞍山市花山区所有权，再将该房屋出售给刘咸奎，刘咸奎依法登记并合法取得该房屋的所有权即物权，刘咸奎已依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。案件争议焦点在于:1.涉案《房屋租赁合同》的性质认定;2.潘奕萍对涉案房屋所享有的权利能否对抗刘咸奎的物权。 （一）关于潘奕萍与红梅酒店公司签订的《房屋租赁合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期支付租金,并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权,出租人则是为了收取租金。而本案中,潘奕萍（乙方）与红梅酒店公司（甲方）在《房屋租赁合同》中约定:租赁期限自2013年6月1日至2028年5月30日止，年租金为30万元，合同租赁期间总租金为450万元，因张伦尚欠乙方借款本息总计450万元没有归还，甲方愿意用该房屋的上述总租金为丙方张伦偿还所欠乙方的上述款项，乙方租赁甲方上述房屋等共15年的租金总计450万，甲方同意乙方使用乙方对丙方张伦享有的上述借款本息450万元一次性冲抵，即视为乙方已经一次性向甲方缴纳了合同租赁期间的总租金450万元，本合同正式签订生效后视为甲方一次性为张伦归还了全部借款本息、乙方一次性支付了合同租赁期间甲方的全部租金，此后乙丙双方再无债权债务关系。从该合同内容看,红梅酒店公司为了使张伦的债权得到清偿,同意潘奕萍以让渡案涉两套房屋15年的房屋使用权的方式抵偿张伦450万元的借款。可见,该《房屋租赁合同》是红梅酒店公司以其房屋使用权抵偿张伦欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此,潘奕萍与红梅酒店公司之间签订的《房屋租赁合同》性质上为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。 (二)关于潘奕萍对涉案房屋所享有的权利能否对抗刘咸奎的物权问题。首先，根据上述分析,潘奕萍与红梅酒店公司之间签订的《房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同,故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。其次，根据合同的相对性原则,潘奕萍与红梅酒店公司、张伦之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约三方有法律约束力,不能对抗合同之外的第三人。而案涉房屋的所有权已被刘咸奎依法取得,刘咸奎享有对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性,即使潘奕萍基于债权取得案涉房屋的使用权,由于没有进行他项权利登记,亦不能对抗刘咸奎对案涉房屋所享有的物权。最后，兴业银行合肥分行与红梅酒店公司签订《最高额抵押合同时》时红梅酒店公司明确承诺案涉房屋没有租赁，潘奕萍与红梅酒店公司之间的房屋租赁合同亦没有办理登记，故兴业银行合肥分行在抵押权设定时并非明知案涉房屋存在租赁。且根据本案查明事实，潘奕萍对案涉房屋的占有、使用发生于兴业银行合肥分行就案涉房屋办理抵押登记之后，故潘奕萍就案涉房屋享有的权利不能对抗兴业银行合肥分行就该房屋享有的担保物权。此后兴业银行合肥分行通过司法程序实现抵押权从而取得案涉房屋的所有权，刘咸奎又自兴业银行合肥分行处购得该房屋，至此兴业银行合肥分行就案涉房屋享有的权利全部让渡于刘咸奎。刘咸奎购买案涉房屋时是否明知该房屋存在租赁仅关联其与兴业银行合肥分行签订的存量房买卖合同，潘奕萍以此主张其对案涉房屋的权利优先于刘咸奎的物权，无法律依据。综上，潘奕萍的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。判决:驳回原告潘奕萍的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由潘奕萍负担。 本院二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实及证据认定意见与原审一致。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：潘奕萍所享有的租赁权能否对抗刘咸奎的物权。 本院认为,根据本案当事人诉争法律关系的性质,本案应为排除妨害纠纷。本院认为，潘奕萍有权要求刘咸奎、吕剑立即退出案涉房屋并恢复供电，理由如下： 一、案涉租赁合同生效时间先于抵押权。房屋租赁合同的成立无需出租方交付房屋或承租方交付租金，只要双方就租赁房屋事宜达成一致意见合同即告成立，属诺成性合同。本案中，红梅酒店公司、潘奕萍、张伦三方于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定红梅酒店公司将案涉房屋出租给潘奕萍做经营使用，租赁期限自2013年6月1日至2028年5月30日止，年租金为30万元，合同租赁期间总租金为450万元。关于租金的支付，红梅酒店公司同意用案涉房屋的总租金为张伦偿还所欠潘奕萍的借款，即潘奕萍应支付给红梅酒店公司15年的租金总计450万，与张伦欠潘奕萍借款本息450万元一次性冲抵。同时，约定《房屋租赁合同》自三方签字或盖章之日起生效。上述约定虽与一般的房屋租赁合同在租金支付上存在差异，但并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对合同当事人均具有约束力。虽然潘奕萍系在《房屋租赁合同》签订之后一至两个月才实际占有案涉房屋，但并不影响《房屋租赁合同》已于2013年6月1日成立并生效的事实。而本案抵押权产生于2013年6月8日，在租赁权之后。刘咸奎抗辩称红梅酒店公司在与兴业银行合肥分行订立《最高额抵押合同》时，抵押人红梅酒店公司承诺抵押物上未设定租赁，但该承诺所产生的法律后果应由红梅酒店公司承担，对潘奕萍并不产生约束力。 二、案涉房屋买受人刘咸奎应承担“带租拍卖”的法律后果。案涉租赁合同实为“以租抵债”，所涉基础法律关系为民间借贷，潘奕萍依据债权取得案涉房屋的租赁权，不能对抗兴业银行合肥分行就该房屋享有的担保物权，即不适用“买卖不破租赁”原则。但在案涉房屋评估、拍卖过程中，抵押权人兴业银行合肥分行均未通过向法院提出执行异议的方式，排除案涉房屋所有权上的租赁权负担，从而最大限度实现其抵押权，该行为所产生的法律后果对买受人刘咸奎具有约束力。兴业银行合肥分行在案涉房屋存在权利负担的情况下，对案涉房屋“带租拍卖”并未提出异议，并以第三次流拍价格抵债，其以自己的行为表明认可潘奕萍对案涉房屋享有租赁权，且对取得案涉房屋所有权后在租赁期限范围内无法实际占有该房屋的现状已有明确预期。同时，兴业银行合肥分行与刘咸奎签订的《存量房买卖合同》第二条关于案涉房产现状中亦载明，“该房产存在占有人使用，可能存在租赁，租赁的真实性卖方无法确认，买方须自行查勘”，故刘咸奎在对案涉房屋被承租人潘奕萍占有、使用的现状亦是明知，且刘咸奎以1400万的价格购得案涉房屋，已获得案涉房屋存在租赁瑕疵的利益，故刘咸奎应当承担取得案涉房屋所有权后无法实际占有该房屋的法律后果。 三、刘咸奎、吕剑应立即搬出案涉房屋，并恢复供电。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因案涉租赁期限尚未到期,潘奕萍仍然有权继续占有、使用案涉房屋。刘咸奎、吕剑未经潘奕萍同意强占案涉房屋,排除潘奕萍使用租赁物,侵犯了潘奕萍的租赁权,潘奕萍有权要求排除妨害,即要求刘咸奎、吕剑搬出案涉房屋并恢复供电。上诉人潘奕萍关于要求刘咸奎、吕剑立即退出案涉房屋并恢复供电的上诉请求成立,本院予以支持。 综上所述，潘奕萍的上诉请求成立,予以支持。一审判决认定事实基本清楚,但适用法律错误,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2029号民事判决； 二、刘咸奎、吕剑立即退出位于马鞍山市花山区马鞍山市睿能商务酒店有限公司并恢复供电。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由刘咸奎、吕剑负担；二审案件受理费80元,由潘奕萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  雍自涛 审判员  徐 婕 审判员  汪振兴 二〇二〇年八月二十一日 法官助理葛正英 书记员马婷婷 附：本案适用法律相关条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。