四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1364号 原告：刘海兵，男，1969年1月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：单勇，四川诚伦律师事务所律师。 被告：成都屹立房地产开发有限公司，住所地成都市双流区西航港街道长城路330号川大河畔商务中心。 法定代表人：庞定彪，总经理。 被告：四川润扬房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区人民南路三段三号气象大厦5F。 法定代表人：杨歆宇，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：宋佰洋，四川德能律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：王正，四川德能律师事务所律师。 第三人：张凤，女，1990年12月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：单勇，四川诚伦律师事务所律师。 原告刘海兵与被告成都屹立房地产开发有限公司（以下简称屹立公司）、四川润扬房地产开发有限公司（以下简称润扬公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法适用简易程序于2020年4月21日及2020年5月19日公开开庭进行审理，刘海兵的委托诉讼代理人单勇到庭参加诉讼，屹立公司及润扬公司的委托诉讼代理人宋佰洋、王正到庭参加诉讼；因张凤与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼，于2020年7月24日公开开庭审理，刘海兵的委托诉讼代理人单勇到庭参加诉讼，屹立公司及润扬公司的委托诉讼代理人王正到庭参加诉讼，张凤及其委托诉讼代理人单勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海兵向本院提出诉讼请求：1.解除刘海兵与屹立公司签订的《四川省商品房买卖合同》；2.屹立公司与润扬公司共同赔偿刘海兵经济损失188739元；3.本案诉讼费用由屹立公司与润扬公司承担。事实与理由：刘海兵因购房需要,看中了位于新都区房屋，之后，刘海兵来到该小区物业办公室,方静作为×××房屋租售中心服务人员接待了刘海兵（方静另一身份为该小区物业管理人员），向刘海兵详细介绍了房屋状况及价格，并告知刘海兵该房屋系屹立公司与润扬公司共同开发，之后刘海兵便签订了《四川省商品房买卖合同》，合同尾部加盖了屹立公司印章。在2017年11月2日刘海兵缴付了首付款184000元，方静向刘海兵出具了盖有润扬公司财务专用章的收据一份；在2018年7月13日刘海兵缴纳了维修基金及费用4739元，方静向刘海兵出具了盖有屹立公司财务章的收据一份；2018年8月4日，刘海兵在该小区物业服务中心办理了装修入场通知书进行装修，同时在物业服务中心领取了该房屋的水卡、电卡及房屋钥匙。之后，方静因合同诈骗被刑事处罚，刘海兵才知道之前签订的商品房买卖合同中屹立公司印章系伪造。基于以上原因，造成刘海兵买房目的不能实现，同时也造成刘海兵缴纳的184000元首付款及维修基金4739元无法追回。刘海兵认为，正是基于方静作为×××房屋租售中心服务人员及小区物业管理人员的身份，刘海兵有充分理由相信方静是有权代表屹立公司与刘海兵签订商品房买卖合同，且其向刘海兵出具的盖有屹立公司及润扬公司财务专用章的收据是真实的，并且刘海兵领取了房屋钥匙，办理了水卡、电卡，并由小区物业服务中心为刘海兵办理了装修入场通知书，准许刘海兵对该房屋进行装修。因此,方静在与刘海兵签订合同收取刘海兵 184000元首付款及4739元维修基金的行为构成表见代理。由于方静的犯罪行为造成合同无法履行，且造成刘海兵缴纳的188739元无法追回的法律后果应由屹立公司及润扬公司承担。为维护刘海兵合法权益，特诉至法院，望依法判决。 屹立公司与润扬公司一致辩称，1.刘海兵与屹立公司、润扬公司从未建立商品房买卖合同关系，表见代理属于民事行为，而民事行为要成立的一个前提是该行为是一个合法的行为，但是刘海兵所述与其签订商品房买卖合同预售并收取房款的行为已经被（2019）川0114刑初134号刑事判决书认定为合同诈骗，该行为已经是一个违法行为，刑事违法犯罪行为不可能转变为一个合法的民事行为，因此方静的行为根本不构成表见代理，刘海兵与屹立公司、润扬公司之间没有任何法律上的关系。其次，如果方静的行为构成表见代理，则方静向刘海兵售卖案涉房屋的行为属于职务行为，由此产生的后果应当由公司承担，若如此，方静的行为则根本不构成刑事犯罪，也不会被追究刑事责任，正因如此，方静的行为已经被认定为刑事犯罪行为，也就不构成表见代理，因此刘海兵要求屹立公司、润扬公司赔偿其经济损失的请求，无任何法律依据，应当予以驳回；2.根据（2019）川0114刑初134号刑事判决书的内容，本案案涉的款项已经明确由方静对受害人予以退赔，并且该刑事判决书现已生效，在此情况下，受害人完全可以依据刑事判决书向法院申请强制执行以维护自身的合法权益，这也是法律赋予刘海兵主张自己权利的手段，因此，在有合法途径且条件已经成就的情况下，刘海兵就该事项再次进行诉讼明显违反法律规定，并有获取非法利益的嫌疑，对其诉请应当予以驳回；3.方静的行为根本不构成表见代理，屹立公司、润扬公司不应当就此承担任何赔偿责任：（1）方静系案涉小区所属的物业公司“成都孺牛物业服务有限公司”的员工，而案涉房屋的开发商及销售商系屹立公司，从×××小区开售至今，屹立公司从未委托过任何单位或个人销售该小区的房屋，方静根本没有销售案涉房屋的权限；（2）案涉房屋所在小区的物业服务中心从设立至今根本不存在刘海兵所述的租售中心，并且由于×××小区至今仍存在空置房屋，因此，该楼盘的销售中心，至今仍然存续并且在正常运营，刘海兵明确知道方静是物业公司的工作人员，方静也没有在房屋销售中心工作，因此，本案中不存在任何使刘海兵陷入错误认识而认为方静有权销售案涉房屋的现象，构成表见代理的一个前提是刘海兵在与方静签订买卖合同之前已经陷入认为方静有权销售房屋的错误认识，而不能在签订买卖合同之后再陷入认为方静有权销售房屋的错误认识；（3）根据方静本人的陈述，刘海兵系通过案涉房屋所在小区的业主林敏而认识方静，该业主系通过房屋销售中心购买的期房，即该业主明确知晓商品房的正常和全部购买流程，案涉房屋所在小区的物业服务中心，在该小区内部，处于封闭管理，除小区业主外，其他人员不能随意进入，同时该楼盘的房屋销售中心至今仍在营运、销售房屋，该房屋销售中心位于案涉小区的对面，在马路的十字路口处，位置相当明显，然而在前述情况下，刘海兵仍然与方静签署买卖合同，主观上不存在善意，且明显存在过失；（4）2017年10月12日期间，案涉小区的房屋销售中心存在正常的房屋买卖，而正常的房屋购买流程和手续为购房人与屹立公司签订《房屋订购书》、《四川省商品房买卖合同预售》、《商品房买卖合同补充协议》、交易信息提示、前期物业服务协议书及屹立公司出具定金房款收据发票，购房人向屹立公司刷卡的P0S单等，因此根据表见代理的构成要件可以知晓，本案当中无论是方静是否能具有让刘海兵合理相信其具有代理权限的事实理由，还是刘海兵存在明显过失均与表见代理定义不符，故方静的行为根本不构成表见代理，屹立公司与润扬公司不应当就此承担所谓的赔偿责任；4.刘海兵根本不是案涉房屋的实际购房人，只是房屋买卖合同的名义人，在（2019）川0114刑初134号刑事判决书已经判决方静对实际购房人退赔的情况下，名义购房人又再次提起诉讼，其主体根本不适格；5.本案案涉小区房地产开发商并非润扬公司，无任何法律规定润扬公司应当对方静的违法犯罪行为产生的后果承担责任。综上，请求法庭驳回刘海兵的诉讼请求。 张凤的意见与刘海兵的意见一致。 经审理查明，方静为案涉小区物业服务公司成都孺牛物业服务有限公司（以下简称孺牛公司）工作人员。方静以非法占有为目的，虚构受屹立公司委托代为销售案涉房屋，利用其系案涉小区物业员工保管案涉房屋钥匙的便利骗取第三人张凤的信任，2017年11月2日与刘海兵（名义购房人）签订了《四川省商品房买卖合同》，该合同内容为：出卖人屹立公司将位于成都市新都区房屋售于刘海兵，房屋总价款为460000元；经公安部门鉴定该合同上屹立公司印章与专用章样本不一致。同日，方静以润扬公司名义向刘海兵出具收据一张，载明收到刘海兵案涉房屋购房首付款184000元；2018年7月13日，方静以屹立公司名义向刘海兵出具收据一张，载明收到刘海兵支付的维修基金及费用4739.93元；经公安部门鉴定收据上的印章与二公司的财务专用章样本一致。 2019年3月6日，本院作出（2019）川0114刑初134号刑事判决书，其中载明：“公诉机关指控，1.2017年9月起，被告人方静以非法占有为目的，虚构其受成都屹立房地产开发有限公司的委托代为销售位于成都市新都区房屋的事实，利用其系该小区物业员工保管上述房屋钥匙的便利骗取被害人张某的信任，并与被害人张某签订虚假的《购房合同》，骗取张某缴纳的房屋首付款等款项共计191424元。……被告人方静对公诉机关指控的犯罪事实及罪名无异议且认罪。经审理查明，公诉机关指控事实与犯罪事实一致。……判决如下：一、被告人方静犯合同诈骗罪……二、被告人方静违法所得的606998元予以退赔。”。该判决已发生法律效力。 根据刑案调查情况反映：案外人张凤2017年准备在新都买房，因没有购房权限，就将买房的事告诉其丈夫姐姐林敏，林敏告知了案涉楼盘物业经理方静，方静说有房，方静带林敏、刘海兵和张凤去看了案涉房屋，张凤表示要定房，方静说要定金50000元，张凤通过网银转账支付给方静36000元，并将刘海兵给张凤的钱14000元支付给方静。方静在物业办公司开收据，张凤不放心，方静将身份证压在林敏处。之后张凤几次向方静通过网银、现金方式支付购房款。2017年11月1日，接到方静通知后，在案涉楼盘的一家茶楼上张凤以刘海兵名义签订合同，张凤后来请方静吃饭还封了1000多元红包。2018年7月1日方静将房屋交付，张凤将物管费、水电气费通过网银转账给方静，8月10日拿到方静提供的装修入场通知书，张凤安排装修，9月10日张凤卖装修的废品，门卫要求出示装修许可证，查询时发现房屋属于开发商，才知被骗。另，刑案中对成都孺牛物业服务有限公司客户经理奉阳调查，奉阳陈述加盖屹立公司或润扬公司财务专用章的空白收据是房地产公司委托物业公司代收业主地下车位租金所用，方静在日常工作中也负责代收，能接触并使用这些收据。 本院所确认的上述事实，有《四川省商品房买卖合同》、收据、（2019）川0114刑初134号刑事判决书等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案争议焦点在于刘海兵以表见代理为由主张购房目的不能实现要求二被告公司承担损失能否成立。首先，刘海兵为名义购房人，其与张凤为隐名代理关系，因案涉合同以刘海兵名义签订并收取收据，张凤自愿由刘海兵起诉主张并承担后果，如刘海兵所主张表见代理理由成立，则张凤通过刘海兵购房的后果应由被告公司承担，刑事判决认定方静构成犯罪则不能成立，故与已生效的刑事判决认定相冲突。其次，若认定方静的行为构成表见代理，需张凤（实际购房人）或刘海兵（名义购房人）有理由认为方静有代理权限，但综合原告方的陈述及提供的证据，不足以认定刘海兵或张凤有理由相信方静有代理权，具体评析如下：1.方静为案涉小区物业服务公司孺牛公司员工，而非屹立公司或润扬公司工作人员，即方静不符合正常购房程序中交易人员的身份条件，按刘海兵陈述及刑案调查，刘海兵、张凤明确知晓方静为案涉小区物业公司的员工，知晓方静非案涉房屋开发商工作人员的条件下而与其订立购房合同，不能认定有理由相信方静有代理权限；2.对于租售中心，原告方并未提出存在租售中心的实物证据，即使确实存在租售中心，对于租售中心挂牌内容为何，是否公示存在使人相信屹立公司有授权该租售中心交易案涉房屋的相应材料，原告方并未提出充分证据予以证明，即在现有证据条件下，不足以认定该租售中心有权在屹立公司授权范围内进行交易；3.实践中，于租售中心进行交易的房屋一般属于二手房屋，该地点与本案案涉房屋一手房性质相矛盾，即在该“租售中心”交易案涉房屋（一手房）不符合正常交易地点；4.对于所付款项，刘海兵陈述共支付188739元，并强调方静出具的收据为二被告公司真实票据，主张刑案的处理不影响民事诉讼救济的渠道，但其主张民事权利能否得到支持，仍需依法评判，被告公司交予物业公司管理的收据，根据物业公司性质应为用于开发商自持物业的相关物业管理，并无充分证据证明系被告公司交予物业公司用于销售房屋，同时刘海兵认为其支付的为购房款，其在付款时对收款人账户应有相应认知，即使方静确为所谓“租售中心”工作人员，刘海兵支付相应款项时至少也应支付至该“租售中心”账户，但对于支付上述款项的方式却是在非办公场合直接支付给方静个人，原告并无有效证据证明有理由相信方静系被告公司的销售代理人；5.即使刘海兵持有案涉房屋的《装修入场通知书》、水卡、电卡等，因系方静在犯罪过程中利用其物业公司工作人员管理便利所为，不能据此认定方静具有案涉房屋销售权限。综上，购房行为作为重大财产处分行为，刘海兵未按照正常的交易人员、交易地点、付款方式进行交易，其行为明显不符合正常交易程序，不能认定刘海兵有恰当理由相信方静有代理权。本案中，方静没有代理权，却以屹立公司名义与刘海兵订立合同，刘海兵无充分有效的理由相信方静有代理权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”，故对刘海兵的诉求，本院不予支持。 其次，方静以屹立公司的名义与刘海兵之间签订房屋买卖合同的行为性质，已由生效的（2019）川0114刑初134号刑事判决认定为合同诈骗行为，属于刑事犯罪，且该判决已认定张凤为方静实施的合同诈骗行为的被害人，并判决方静对违法所得予以退赔，该案因执行过程中，查明方静无可供执行的财产，故现处于终结本次执行程序阶段，即因方静合同诈骗行为所产生的损失已有法院强制执行程序予以保障，对于名义购房人刘海兵以表见代理主张屹立公司及润扬公司承担民事赔偿责任，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回刘海兵的诉讼请求。 案件受理费2137.3元（已因适用简易程序减半收取），由刘海兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年八月三日 书记员  叶秋萍