河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0503执异89号案外人：张庭芳，女，1967年8月17日生，汉族，住安阳市北关区。申请执行人：王瑞红，女，1976年5月9日生，汉族，住安阳市北关区。被执行人：陈海军，男，1981年11月4日生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。被执行人：宋淑芳，女，1981年10月9日生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。在本院执行王瑞红与陈海军、宋淑芳合伙协议纠纷一案中，案外人张庭芳对本院查封位于安阳市文峰区东关街以北、兴泰路以东、光明路以西昊澜花园2号楼1单元6层603号房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张庭芳称：一、涉案房产归其所有。1.2018年8月26日经安阳市文峰区三和房产中介部居间，其与二被执行人签订了《房屋买卖合同》,合同约定其以总房款96万的价格购买涉案房屋，其中房款562292元直接支付二被执行人（2万元押金在完成过户时支付），银行贷款397708元由其每月支付银行贷款2310元；2.合同签订后其分别于2018年8月26日支付3万元、2018年8月29日支付10万元、2018年9月13日支付409434元(其中在物业费和装修押金中折算2858元),即支付二被执行人房款542292元;3.从合同签订至今其共计支付银行24笔55440元,即其已实际支付房款597732元,并持续着按揭还贷；4.其向安阳市文峰区三和房产中介部支付中介费14400元。二、法院查封涉案房产之前,其已经实际占有该房产。2018年9月13日,其与二被执行人通过安阳市文峰区三和房产中介部,对涉案房屋及证件、票据等进行了交割,其于当天向物业公司交付物业费,即房屋已经完成交付,并由当时其实际占有和使用该房屋。申请执行人王瑞红2018年10月11日向法院申请诉前保全,法院于2018年10月12日作出(2018)豫0503财保275号民事裁定。因此,无论合同的签订还是房屋的交付均在法院查封之前。故请求法院中止对涉案房产的执行。申请执行人王瑞红答辩称：一、涉案房产系银行抵押房产，未经抵押权人允许，不得转让。二、案外人不符合排除执行的条件。1.张庭芳和陈海军、宋淑芳之间签署的房屋买卖合同虽然签署日期显示在查封前，但是未经抵押权人银行同意，不发生物权转让的效力；2.张庭芳并没有在查封前合法占有涉案房产；3.张庭芳并没有支付全部房屋价款，剩余房款数额较多，也没有将剩余房款交到法院予以执行，且张庭芳仅提出排除执行的意思表示，未对剩余房款如何解决作出任何处理的意见；4.张庭芳明知涉案房产为办理抵押登记的房产，在未消灭抵押权且未取得银行的同意下仍然购买，必然不能进行房产过户手续的登记，其在主观上存在过错，因此不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院查明，王瑞红与陈海军、宋淑芳合伙协议纠纷一案，王瑞红向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）豫0503财保275号民事裁定书及（2018）豫0503执保295号协助执行通知书，于2018年10月23日查封被申请人陈海军、宋淑芳名下位于安阳市文峰区××街××、兴泰路××、××以西××花园××楼××单元××房产。后王瑞红向本院提起诉讼，本院于2019年4月29日作出（2018）豫0503民初3025号民事判决书，判决第二项：被告陈海军、宋淑芳于判决生效后三十日内给付原告王瑞红投资款710000元及利息。判决生效后，陈海军、宋淑芳未按照判决书履行，王瑞红向本院申请执行，本院于2020年7月16日作出（2020）豫0503执1069号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人陈海军、宋淑芳名下位于河南省安阳市××街××、兴泰路××、××以西××花园××楼××单元××号房××套。另查明，案外人张庭芳提供的证据显示，2013年7月29日被执行人陈海军、宋淑芳与安阳昊澜置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于安阳市文峰区××街××、兴泰路××、××以西××花园××楼××单元××房产。合同约定房款总金额为624819元，付款方式为首付房款194819元，余43万元由买受人（即陈海军、宋淑芳）向银行申请按揭贷款。后陈海军向中国农业银行股份有限公司安阳北关支行申请按揭贷款43万元，借款日期为2013年8月20日，到期日期为2043年8月19日。2018年8月26日案外人张庭芳（乙方）通过安阳市文峰区三和房产中介部中介，与被执行人陈海军、宋淑芳（甲方）签订《房屋买卖合同》，购买上述涉案房产。该《房屋买卖合同》约定房屋成交价款为96万元，合同第四条付款方式、交房时间约定：“合同签定当日乙方支付甲方购房定金人民币叁万元整，30000元整。”“付款方式分两次付清，第一次付款乙方于2018年8月29日将房款拾万元整，小写100000元整支付给甲方。第二次付款2018年9月25日将房款肆拾壹万贰仟贰佰玖拾贰万元整小写412292元整支付给甲方。剩余尾款贰万元整在甲方将此房过户到乙方名下同时付清。甲方收到房款后将房屋钥匙以及相关票据交接给乙方。”“经双方协商，此房暂无房产证，乙方同意接着甲方贷款延续还，乙方每月的按揭款作为向甲方交付房款，待甲方房产证办好，乙方应及时还清银行剩余贷款办理房屋过户，甲方无条件配合。”“合同签定当日银行贷款余额叁拾玖万柒仟柒佰零捌万元证小写397708元整。还款月供2310元整。乙方每月20号还款。还款账号：农业银行6228481358166799172陈海军浦发6217921407977886陈海军。”“甲方房款收到后，双方交接房屋，甲方负责8月份之前物业费，取暖费，卫生费，燃气费，水费，电费等该房各项费用。交接房屋钥匙时，乙方付中介佣金百分之1.5。”2018年8月29日张庭芳向姚宝华账户转款10万元（张庭芳解释称：因陈海军没有邮政银行卡，跨行转账要掏手续费，所以张庭芳通过中介部人姚宝华卡转款给陈海军）。2018年9月13日张金芳向姚宁华账户转款409434元（张庭芳解释称：张金芳系张庭芳胞弟，姚宁华系中介部人，因陈海军没有中原银行卡，跨行转账掏手续费，所以通过中介人转账给陈海军卡）。同日，陈海军为张庭芳出具购房款542292元收据，刘玉宁为张庭芳出具中介佣金14400元收据，安阳昊澜物业服务有限公司为张庭芳出具2018年5月1日至2019年4月30日物业费6248元收据。安阳昊澜物业服务有限公司还分别于2019年1月8日、2019年4月24日、2019年4月25日为张庭芳出具水费、物业费收据。2018年9月至2020年4月**程每月向陈海军账户转款2310元，2020年5月**程向陈海军转款9240元（张庭芳解释称：**程系张庭芳儿子）。又查明，根据安阳市不动产档案馆出具的《预告登记情况记载表》显示，涉案房产在不动产管理部门进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第××号，权利人为陈海军，共有人为宋淑芳。涉案房产还办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第××号，抵押权人为：中国农业银行股份有限公司安阳北关支行，债权数额为：430000元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于2018年8月29日张庭芳向姚宝华转款10万元及2018年9月13日张金芳向姚宁华转款409434元的事实，案外人张庭芳虽然作出解释，但其并未提供证据予以证明，案外人提供的证据不足以证明上述两笔款项是用于支付涉案房屋房款。并且，案外人张庭芳在与陈海军、宋淑芳于2018年8月26日就涉案房产签订《房屋买卖合同》时，就明知该房产有银行抵押贷款仍然坚持购买，其对抵押的风险应为明知。并且案外人在2018年10月23日涉案房产被查封前并未还清银行贷款以涤除抵押权的预告登记并办理房产过户登记，所以案外人在未办理房产过户登记上具有过错。故案外人张庭芳的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人张庭芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  **人民陪审员  刘微人民陪审员  刘娜二〇二〇年八月二十四日书 记 员  南刚