贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初7441号 原告：吴长生，男，1969年7月27日出生,住七星关区。 被告：七星关区大新桥办事处魏家屯社区，住七星关区大新桥办事处魏家屯社区。 负责人：李柱常。 原告吴长生诉被告七星关区大新桥办事处魏家屯社区（以下简称：魏家屯社区）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴长生、魏家屯社区的负责人李柱常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴长生向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告返回原告房屋租金肆仟贰佰伍拾捌元（4258.00元）。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年8月1日，原告向被告交付房屋租金14000.00元，承租被告自有的位于七星关区。2019年8月10日，原告与被告签订了《租房合同》，合同约定房屋租期3年，每年租金14000元，每年8月10日前支付下一年的租金。合同还对房屋维修责任、提前终止合同、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金14000元，被告将房屋交付原告使用。在签订房屋租赁合同、收取租金、交付房屋等事项中，均由魏家屯社区主任李柱常出面代表被告进行。2020年，在房屋使用过程中，魏家屯社区村民小朵朵长期在原告所租房屋门口的路上停放车辆，导致原告出行不便，给原告的生产经营带来了困难。原告多次找被告反映，要求出面协调解决，但被告一直未妥善解决这个问题。原告无奈，于2020年3月12日，按照《租房合同》提前终止合同条款的有关约定，向被告送达了《终止租房合同申请书》，请求提前解除合同。被告收到申请书后，口头答应与原告解除合同。2020年4月21日，原告在与被告口头协议解除合同后，将房屋交还被告。原告提出自己已交付一年租金14000元，但因被告的原因导致合同提前解除，原告实际使用房屋时间为8个月零10天，尚余3个月零20天共计111天的房屋租期未使用，被告理应返还原告剩余租期的租金，该笔租金具体数额为14000元／年÷365天×11ｌ天-4258元。但被告以所收租金已上交给七星关区大新桥街道办事处入账、退不出来了为由予以拒绝。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告提前解除《租房合同》的原因在于被告未能妥善解决原告的出行问题，原告按照《租房合同》提前终止合同的有关约定提前一个月向被告提交了《终止租房合同申请书》，与被告合法候除了《租房合同》，对于尚余房屋租期的租金，被告理应退还原告，被告拒绝退还的理由于法无据。原告无奈，只得根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决被告返还原告房屋租金4258元，并承担本案的诉讼费用，以保护自己的合法权益。 被告魏家屯社区答辩称：社区组织了居民小朵朵户谈话，经谈话小朵朵户答应把路让出来让原告正常通行，以后再也不会停车在路口，不存在原告出行不便。按照《租房合同》提前终止合同条款的有关约定，向被告送达了《终止租房合同申请书》，请求提前解除合同。被告收到申请书后，口头答应与原告解除合同。2020年4月21日，原告在与被告口头协议解除合同后，于2020年4月28日交还钥匙。一、未签订房屋终止租赁合同:二、口头协议合同终止情况:1.乙方租金交一年未住满不追究退还租金。2.甲方不追究乙方违约金。3.乙方房屋交甲方管理，甲方不追究乙方房屋损坏。4.口头协议时社区副主任常吕祥口头保证以后租住期间，路口不会再有任何车辆停在路口。5.乙方口头回答:看不惯小朵朵一家人的脸嘴，就是送住都不居住了。6.根据合同法属原告违约。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告提前解除《租房合同》的原因在于被告未能妥善解决原告的出行问题，原告按照《租房合同》提前终止合同的有关约定提前一个月向被告提交了《终止租房合同申请书》，与被告未合法解除租房合同，由于原告尚未签订租房终止合同，原告应履行有效合同继续租赁，如不履行，原告应根据合同条例，支付被告续两年违约金2800元整，并承担本案的诉讼费用，以保护合同法的权威。 原告向本院提交了以下证据。第一组证据：租房合同、收据，证明我向被告租房的事实。被告质证意见：无异议，对合同无异议，是双方签订的，收据也是认可的。第二组证据：解除合同申请，证明他们是村干部我的合法权益都无法调解，我租房子是做来做生意进出不方便，被车子堵住，根据合同的约定，申请向被告解除合同。被告质证意见：原告确实写申请交给我们社区的。第三组证据：视频及通话录音，证明，有车堵住涉案的房屋。被告质证意见：出现居民的车辆堵住我们社区已经积极的处理了的。 被告向本院提交了以下证据。第一组证据：照片，证明，原告向我们反应后我们社区已经积极的去解决了问题。原告质证意见：无异议。第二组证据：证人聂某、赵某证言，证明当时原告承诺答应退房，交了就交了不在追究。原告质证意见：我交了中止合同申请书一个月后，叫他们写书面协议，被告说没事的，不用写了，不退我租金的事情我没讲。 经综合审查全案证据后认定，原告所举证据符合有效证据三性，能证明本案的相关事实，本院予以确认并在卷佐证。被告所举第一组证据，原告无异议，本院予以确认。被告所举第二组证据，因二证人系被告社区工作人员，其证言达不到被告待证事实，本院不予确认。 经审理查明，2019年8月1日，原告吴长生承租被告魏家屯社区自有的位于七星关区，向被告交付房屋租金14000.00元。被告向原告出具《收据》，载明:“今收到吴长生交来魏家屯老社区房屋出租费14000元，经手人：常吕祥，加盖七星关区大新桥街道办事处魏家屯社区居民委员会公章。”2019年8月10日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订了《租房合同》，合同约定房屋租期3年，从2019年8月10自起将出租房屋交付乙方使用，2022年8月9日收回。每年租金14000元，每年8月10日前支付下一年的租金。合同第八条约定，提前终止合同，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同时，一般应提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。《租房合同》签订后，被告将房屋交付原告使用。2020年，在房屋使用过程中，魏家屯社区村民小朵朵长期在原告所租房屋门口的路上停放车辆，导致原告出行不便，给原告的生产经营带来了困难。原告于2020年3月12日，向被告送达了《终止租房合同申请书》，请求提前解除合同。被告收到申请书后，口头答应与原告解除合同。2020年4月28日，原告在与被告口头协议解除合同后，将房屋交还被告。原告要求被告退还未使用房屋租期的租金，双方未达成一至意见，故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，被告与原告双方签订《租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方签订《租赁合同》第八条第一款约定:“提前终止合同，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签定前，本合同仍有效。”本案中，原告按约定提前一个月书面通知被告解除租房合同，被告口头答应与原告解除合同。2020年4月28日被告收到原告交还租房钥匙，故双方应于2020年4月28日解除《租赁合同》。原告实际使用房屋时间为8个月零19日，尚余3个月零11日，共计101日房屋租期未使用，尚余租金为3873.97元（14000元/年÷365天×101天），被告应予返还。故对原告诉请被告返还租金请求，本院予以支持。返还租金为3873.97元，超出部分本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告七星关区大新桥街道办事处魏家屯社区于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴长生房屋租赁费3873.97元; 二、驳回原告吴长生的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元（已减半收取）,由被告七星关区大新桥街道办事处魏家屯社区负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴浩然 二〇二〇年八月四日 书记员  陈 纯