辽宁省营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0803民初1643号原告：贾征，女，1967年4月10日出生，汉族，辽宁省营口市人，系五矿营口市中板有限责任公司职员，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：邓红岩，系辽宁绿洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘育伟，系辽宁海润律师事务所律师。被告：徐晓梅，女，1973年11月19日出生，汉族，吉林省磐石市人，无职业，现住营口市西市区。被告：辛彤，男，1974年7月26日出生，汉族，辽宁省营口市人，无职业，现住营口市西市区。共同委托诉讼代理人：刘辉，系营口市西市区正大法律服务所法律工作者。原告贾征与被告徐晓梅、辛彤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾征及其委托诉讼代理人徐晓梅、刘育伟与被告徐晓梅、辛彤及二被告共同委托诉讼代理人刘辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贾征向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《房屋租赁合同》；2、请求判令被告给付提前解除租赁合同给原告造成的租金损失70000元；3、请求判令被告给付欠付的租金5000元及利息（利息从2017年5月1日至实际给付之日，按月息2分计算）；4、请求判令被告给付租赁期间的物业费10534元及利息（利息从2019年12月31日至实际给付之日，按月息2分计算）；5、请求判令被告给付取暖费517.96元及利息（利息从2018年11月1日至实际给付之日，按月息2分计算）；6、请求判令被告赔偿安装租赁房屋大门玻璃2200.00元；7、请求判令被告辛彤与徐晓梅共同承担赔偿责任；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月16日，原告与被告徐晓梅签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于西市区平安路北20-甲32号房屋出租给徐晓梅，用于高档足疗经营，双方约定租期五年，从2014年12月1日至2019年11月30日，年租金7万元，租金应于一个租期开始前至少提前一个月缴纳，即每年的11月1日前缴纳租金，合同同时约定与经营有关的各种税费及水、电、采暖费、物业管理费等由徐晓梅承担。合同签订后，双方依约履行，但从第三个租期（2016年-2017年）开始，徐晓梅以经济困难为由，提出缓交3万元租金，并称3万元可以按借款算，愿意给付利息，最多半年一定给付完毕。原告考虑到双方关系不错就同意了，但半年后徐晓梅仅还了25000元，也没有给付利息，剩余的5000元至今未还。因此要求徐晓梅给付5000元并给付利息。2017年11月中旬徐晓梅单方提出解除合同，因其提前解约，导致案涉房屋闲置，原告直到2018年12月1日才将房屋重新出租出去，徐晓梅的行为给原告造成租金损失7万元，该部分损失应由徐晓梅给予赔偿。按照协议约定，租赁期间的物业费、取暖费应由徐晓梅承担，但其承租后一直拖欠物业费未付，截止案涉房屋重新出租，共拖欠物业费10534元，另因徐晓梅提前解约后未及时向热电公司报停供暖，产生取暖费517.96元，上述两笔款项，原告均交付，因此要求徐晓梅承担给付义务。徐晓梅退租后，原告发现出租房屋大门玻璃被打碎，重新安装费用2200元，应由徐晓梅承担。因辛彤与徐晓梅系夫妻关系，租赁案涉房屋的经营收入为夫妻共同财产，所以对于原告损失应由二被告共同偿还。鉴于上述事实，原告依法提起诉讼，要求被告赔偿各项损失。被告徐晓梅辩称，一、双方已解除《房屋租赁合同》无需再解除此合同。2017年8月初，答辩人经营的养生会馆效益不佳亏损，又了解到周边其他门市租金均在50000元以下，便约被答辩人在王记骨头馆见面协商减免租金，被答辩人不同意租金降至40000元，答辩人便向其提出解除合同，被答辩人同意，双方协商达成新的口头协议。即答辩人放弃已投资20多万元豪华装修房屋的继续租用权，放弃门市牌匾，室内白钢扶手、电脑监控摄像头、按摩床、沙发等各种设备设施及物品，被答辩人放弃收取答辩人余下未付的5000元租金。2017年10月，答辩人如期撤离租赁房屋并电话联系被答辩人交接房屋，被答辩人告知答辩人其不在营口，要求将租赁房屋的钥匙、水电卡、供暖证等交给其在相和购物中心经营玉品生意的亲属那里，当时与答辩人同去送钥匙的有朋友冯某。2019年7、8月份的一天，被答辩人电话向答辩人索要答辩人办理的消防许可及相关证件，答辩人拒绝无偿交予被答辩人，双方发生争议。二、被答辩人诉请要求答辩人给付提前解除合同给其造成的租金损失70000元为无理之诉。上述事实已经证明，双方早在2017年11月前就解除合同，而新的口头协议并无答辩人需给付其租赁房屋闲置导致的损失约定，否则，答辩人怎么会将投入巨额资金装修的房屋及屋内可搬移的设施等其他物品无偿交给被答辩人。至于被答辩人房屋是否闲置，是否因闲置导致租金损失均与答辩人没有任何关系。因此，被答辩人向答辩人主张此项损失无事实和法律依据。三、关于被答辩人诉请5000元租金及利息的问题。答辩人与被答辩人早在2017年8月初，就已解除了《房屋租赁合同》，并达成新的口头约定，明确了双方的权利和义务，且已经实际履行，答辩人在交付后双方再无任何联系。现被答辩人再要求答辩人给付租金及利息实在为无理之诉，其行为有悖诚实信用原则。四、关于被答辩人诉请答辩人给付租赁期间物业费10534元及利息的问题。答辩人与被答辩人解除《房屋租赁合同》形成新的口头协议，答辩人交付房屋钥匙后，双方彼此互不相欠再无任何法律关系。另被答辩人提供的证据《物业费缴费证明》无物业公司负责人及制作证明材料的人员签名或盖章；提供两张《专用收款收据》不是正规发票，根据相关法律规定，均不具有证据效力，均不能真实的反映其已交付了物业费10534元。何况被答辩人要求答辩人承担2014年12月份前及交付租赁房屋后发生的物业费没有任何事实和法律依据。五、被答辩人诉请答辩人给付取暖费517.96元及利息为无理之诉。被答辩人提供的2018年10月30日《营口热电集团供暖收费凭证》载明的517.96元与答辩人无关。答辩人租赁被答辩人房屋期间每年均如期交付取暖费，不存在拖欠。答辩人交还被答辩人租赁房屋时尚未到取暖期，显然是被答辩人接收房屋后未及时报停发生的暖气费，当然与答辩人无关，更不应由答辩人承担。六、被答辩人诉请答辩人赔偿租赁房屋大门玻璃2200元与答辩人无关。答辩人向被答辩人交付房屋时大门玻璃是完好无损的，有答辩人交付房屋时，帮忙搬运生活物品的朋友可以证明。如果答辩人交付房屋时有玻璃破损，被答辩人会及时向答辩人说明或索赔。加之其提供的证据照片及收据证据，不能证明是在答辩人交房前损坏，何况其发生损坏维修的时间是在答辩人交付房屋一年后的2018年9月19日，明显与答辩人无关，故此项诉请不应答辩人承担。综上，答辩人与被答辩人对提前解除合同并重新达成新口头协议的事实并无争议。被答辩人的诉请为不诚信之诉，故请法院驳回被答辩人诉请，维护答辩人的合法权益。被告辛彤答辩意见与上述答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求及辩称观点依法提交了证据：1、《房屋租赁合同》；2、原告与被告彩信聊天截图；3、《房屋租赁合同》；4、物业费缴费证明、专用收款收据；5、营口热电集团供暖费收费凭证；6、玻璃门照片三张、营口市西市区中天电器水暖五金建材商店专用收款收据；7、营口市西市区唯吾知足养生会馆工商信息；8、装修店面及室内设施共10张照片；9、证人证言，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月16日，原告贾征作为甲方与被告徐晓梅作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方租用甲方位于房屋西市区房屋，用于高档足疗经营。租期从2014年12月1日起到2019年11月30日止。年租金为70000元，每年一次性交纳。每次租金应在一个租期开始前至少提前一个月缴纳，即每年的11月1日前缴纳。甲方承担费用为门前道板费、暖气改造费、城建占道费、房屋维修费；另外房产及土地税的50%。乙方承担费用与经营有关的各种税费及水、电、采暖费、物业管理费、房屋租赁税和房屋、土地等税。装修条款约定乙方如对房屋进行装修，须经过甲方同意。合同期满后，可搬移部分乙方有权搬走，房屋装修、装饰不可拆除部分无偿留下。如在合同期间内发生动迁，按规定经营方面的补偿归乙方所有。违约条款中约定：1、未经甲方同意，乙方不得擅自转租此房和更改房屋结构，否则甲方有权中止合同。2、任何一方违反本合同，双方均有权要求违约一方赔偿对方损失，数额是未履行合同部分的租金。优先承租权，合同到期后在同等条件下，乙方具有优先承租权。在本合同期满前三个月，乙方应该通知甲方是否续租，否则甲方有权对外公开招租。合同签订后，被告对该租赁房屋进行装修并经营使用。至2017年8月份，被告因经营不善，便口头提出解除租赁合同，后经与原告协商同意，于2017年10月将租用房屋的钥匙交至原告指定地点相和超市其小叔子处。诉讼中，被告提供证人冯某，其出具证言证明2017年10月中旬，其陪同原告将案涉房屋钥匙送至相和超市。证人闻某，其出具证言证明2017年10月7日，其帮被告从租赁房屋里搬运生活用品及被褥等，搬家当时租赁房屋的大门是完好的。2018年9月20日，原告贾征与案外人杜沙沙签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋租赁给杜沙沙，租期从2018年12月1日起至2023年11月30日止。2019年12月30日，营口博鑫物业服务有限公司出具物业缴费证明一份，证明案涉房屋的物业管理费2014年8月18日至2020年8月17日均已全部缴纳，缴纳人是业主贾征。物业管理费收费标准为每月每平方米建筑面积1.1元，年缴2633.64元。被告租赁期间，未缴纳过物业费并欠缴部分取暖费。另查，被告欠付原告租赁期间房屋租金5000元。被告徐晓梅与被告辛彤系夫妻关系。本院认为，原告贾征与被告徐晓梅之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行义务，租赁期间内被告欠付租金5000元，显系违约，被告辩称双方已协商约定其搬家时留下的可移动搬走的设备抵顶尚欠的租金5000元，但未能提供证据予以证明，故本院依法不能予以支持。对于原告诉请该欠付租金5000元的利息一项，应自被告将租赁房屋钥匙交付给原告之时即2017年11月始至实际给付之日止按年利率6%的标准予以计算给付。对于原告诉请租赁期间内的被告欠缴物业费10534元、采暖费517.96元一项，根据双方合同约定，该部分费用应由被告承担，且原告提供相关缴费凭证予以证明，但原告租赁期间为2014年12月1日至2017年10月份，因此物业费应为2633.64元/年×3年=7900.9元。对原告诉请相关利息一项，因双方无明确约定，故本院对原告诉请利息一项依法不予支持。对于原告诉请被告赔偿重新安装大门玻璃费用2200元一项，因原告未能提供该玻璃系在被告租赁期间发生的破损的证据予以证明，故原告该项诉请本院依法不予支持。对于原告诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》一项，因被告与原告已口头协商解除房屋租赁合同，并且被告于2017年10月份将租赁房屋腾出且将房屋钥匙交还原告，原告又于2018年9月20日将租赁房屋出租给案外人，双方已事实上解除了该房屋租赁合同，双方之间的口头解除合同行为依法有效，故本院对原告该项诉请不予支持。对于原告诉请因被告提前解除合同给其造成的租金损失70000元一项，因双方已口头协议解除租赁合同并已实际履行，故原告该项诉请本院依法不予支持。对于原告诉请二被告共同承担责任一项，因二被告系夫妻关系，房屋租赁系发生在夫妻关系存续期间，故本院依法对原告该项诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐晓梅、辛彤于本判决生效之日起10日内共同偿还原告贾征欠付的租金5000元；并以5000元为基数，自2017年11月始至实际给付之日止按年利率6%的标准予以计算给付相应利息；二、被告徐晓梅、辛彤于本判决生效之日起10日内共同给付原告贾征租赁期间的物业费7900.9元及欠缴取暖费517.96元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2006元，减半收取计1003元，由被告徐晓梅、辛彤负担（原告已预交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  刘丹二〇二〇年八月四日法官助理刘楠书记员武婧文