山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁09执复55号 复议申请人（异议人）：王森，男，1986年6月1日出生，住山东省泰安市泰山区。 申请执行人：崔德民，男，1977年5月22日出生，住山东省泰安市。 被执行人：华立伟，男，1988年12月5日出生，住山东省泰安市岱岳区。 复议申请人王森不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902执异4号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 泰安市泰山区人民法院在执行申请执行人崔德民与被执行人华立伟民间借贷纠纷一案中，拍卖被执行人位于泰安市××区大河小区房产一处，王森竞买成功。王森以拍卖标的物存在瑕疵为由，请求退还购房款及过户费用。 泰安市泰山区人民法院查明，申请执行人崔德民与被执行人华立伟民间借贷纠纷一案，因华立伟没有履行法律文书确定的义务，崔德民向该院申请强制执行。本案立案执行后，该院于2019年11月18日至2019年11月19日在阿里拍卖平台公开对被执行人华立伟名下位于泰安市大河小区16号楼2单元1层东户房地产（产权证号：泰房权证泰字第××号）进行拍卖，建筑面积140.96平方米，起拍价格为905809.10元，经过竞拍,异议人王森以1124809.10元的最高价竞得。该院于2019年12月6日协助办理涉案房屋的过户手续，房屋交付后，王森以房屋内有明显的灼烧痕迹，并通过网络新闻查询到该房屋曾在2016年4月份发生火灾，烧死了一名成年男子，认为法院的拍卖公告并未体现此房内出现过烧亡事件，存在虚假宣传为由，向该院提出执行异议。 另查明，该院于2019年10月17日在阿里拍卖平台上发布的《拍卖公告》中载明“五、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”、“十三、竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的《拍卖须知》”。《拍卖须知》中载明“三、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观及内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”、“十、本次拍卖时经过法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，视为对拍卖财产完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。” 该院在2020年1月7日进行了执行听证，异议人王森表示其从淘宝网上知悉了拍卖信息，也阅读了发布的拍卖公告和拍卖须知，且在交付涉案房产之前只是了解了房产的外观信息，并未进到房间内实际看样。 泰安市泰山区人民法院认为，异议人称该院隐瞒事实，虚假宣传于法无据，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担”，该院已按上述规定的要求将已知的拍卖房产照片和现状发布在阿里拍卖平台，异议人也知悉了这些拍卖信息，至于涉案房产是否发生过烧亡事件并不属于该院已知的拍卖房产瑕疵，同时整个拍卖活动也是公开、公正、公平的，不存在故意虚假宣传、隐瞒拍卖房产瑕疵的情形；该院发布的《拍卖公告》和《拍卖须知》里已作特别提示：标的物以实物现状为准，该院不承担本标的瑕疵保证，竞买人应仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，视为对拍卖财产完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。根据上述《规定》第十五条“人民法院已按照本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”，因此，该院不负有拍卖房产的瑕疵担保责任。异议人也表示已仔细阅读了上述公告和须知，但是在知悉拍卖信息到参加竞买期间并未进入涉案房产内实地看样，由此产生的法律后果由竞买人自行承担，异议人作为完全民事行为能力人在未实地看样的情况下参与竞拍，应视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵。综上，对于异议人的异议请求本院不予支持，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条裁定：驳回异议人王森的异议请求。 王森向本院申请复议称，请求撤销泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902执异4号执行裁定，并撤销2019年11月18日至19日泰山区人民法院对泰安市大河小区16号楼2单元1层东户房地产的拍卖。事实与理由：复议申请人王森通过竞价，以最高价1124809.10元竞得涉案房屋。交付房屋后，王森发现该房屋曾发生过火灾，烧死了一名成年男子，王森遂向泰山区法院提出异议，请求撤销该次拍卖并返还房款及过户费用。泰山区法院经审查，以（2020）鲁0902执异4号执行裁定驳回了王森的异议请求。王森认为，该次拍卖存在程序违法，应当予以撤销，泰山区人民法院驳回王森的异议请求不当：一、在泰山区法院向申请复议人交付涉案房屋时，申请复议人发现房屋有大面积的烧灼痕迹，现场一片狼藉，尚有大量焚烧之后的物品堆积。经查询了解到，该房屋曾于2016年4月发生过火灾，并烧死一名成年男子，为民间所说的“凶宅”。“凶宅”虽然对房屋结构没有造成实质性损害，但会影响人们的购买欲望，依据价值规律和人们的现实观念，房屋会因购买者忌讳而贬值，从公序良俗的层面讲，“凶宅”为房屋的重大瑕疵，隐瞒“凶宅”的事实出卖房屋也是违背诚实信用原则的行为。从拍卖公告发布的照片来看，泰山区法院工作人员在拍卖前进入过房屋，并进行了拍照，对房屋发生过火灾一事是知晓的。一审法院认为这不属于法院已知的拍卖房产瑕疵是错误的。对房屋的该重大瑕疵，泰山区法院在拍卖公告中并无披露公示，违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第（三）项规定，属于严重违反拍卖程序且损害竞买人的利益，应依据第三十一条的规定撤销该次拍卖。二、拍卖公告的拍品现状中，“钥匙”一栏是空白的，表明法院没有房屋钥匙，同时基于对司法拍卖程序的信任，复议申请人在参与竞买前，未实地看房，这都是可以理解的。在拍卖公告中，有法院不承担瑕疵保证责任的描述，但这些都不能免除法院在拍卖中对拍卖标的的瑕疵公示义务。法院对标的物的瑕疵不承担责任，但是对已知瑕疵有法定的公示义务，一审法院以竞买人未实地看样为由，推定竞买人接受拍卖财产的一切瑕疵是错误的。三、对于火灾，正常人的第一反应是考虑火灾原因、有无人员伤亡。泰山区法院在看到火灾现场后，有没有落实人员伤亡情况，我们现在不得而知，即使复议申请人并无证据证实法院对死人一事也是知晓的，但法院对火灾一事是明知的。拍卖公告共发布六张照片，其中四张是室外照片，一张是厨房，一张是中央空调的出风口，均为无足轻重的正常照片，卧室大面积惨不忍睹的火灾现场照片一张也没有，除了法院有意为之，想不出其他更加合理的解释。我们可以认为，泰山区法院在拍卖程序中，不仅仅是未依法公示拍卖标的物的瑕疵，而是故意隐瞒，存在主观恶意，应定性为严重违反拍卖程序，应依法予以撤销。 本院查明事实与泰安市泰山区人民法院查明事实一致。另查明，2016年4月25日涉案房产发生火灾，死亡一名成年男性。 本院认为，复议申请人的复议请求不成立，本案拍卖成交裁定不应被撤销。 一、拍卖标的物瑕疵责任应由竞买人承担。泰安市泰山区人民法院在拍卖公告中已经告知竞买人“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证”、“请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为本标的实物现状的确认”、“竞买人一旦做出竞买决定，视为对拍卖财产完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。复议申请人已经阅读前述公告和须知，但没有在拍卖前进入涉案房产内查看拍卖标的物，由此产生的法律后果应由竞买人自行承担。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十五条“人民法院已按照本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”，泰安市泰山区人民法院已经在拍卖公告中就拍卖财产瑕疵担保责任进行声明，不应承担瑕疵担保责任。复议申请人以“拍卖公告中钥匙栏是空白的认为没有钥匙，无法进入拍卖标的物现场”，主张排除现场看样的责任不成立。 二、拍卖标的物火灾不足以影响涉案房产的价值，复议申请人取得涉案房屋的购买目的可以实现。根据复议申请人所提供的现场照片，拍卖标的物现场的火灾范围较小，也无证据证明影响拍卖标的物建筑结构，拍卖标的物清理粉刷后仍然适于居住使用，火灾并未影响拍卖标的物正常居住使用。 三、复议申请人所称“凶宅”无法律规定。复议申请人所主张的所谓“凶宅”影响房产价值，并无法律规定，“凶宅”说法依法不应予支持。 综上，复议申请人撤销涉案房产拍卖成交裁定的请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回王森复议申请，维持泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902执异4号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李成涛 审判员  于 刚 审判员  张宗强 二〇二〇年八月十一日 书记员  陈珠慧