山东省阳谷县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1521执异90号异议人（案外人）：马言锋，男，1967年3月7日出生，汉族，阳谷县西湖乡马庄村居民，住。委托代理人：辛明杰，女，1977年3月15日出生，汉族，山东省阳谷县安乐镇南街村居民，住。申请执行人：李进成，男，1966年3月19日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托代理人：郭云辉，女，1974年8月2日出生，汉族，居民，住山东省阳谷县。被执行人：雷军，男，1970年6月28日出生，汉族，居民，住阳谷县。被执行人：李云霞，女，1970年8月17日出生，汉族，居民，住阳谷县。本院在执行申请执行人李进成与被执行人雷军、李云霞金融借款合同纠纷一案中，异议人马言峰不服本院（2020）鲁1521执764号之二执行裁定，向本院提出书面异议申请。本院立案后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人马言锋称：1.请求法院终止对雷军、李云霞名下位于阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号房产的拍卖。2.确认我与雷军、李云霞签订的房屋买卖合同有效，并将阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号房产过户至我名下。事实和理由：2015年2月27日，我与雷军、李云霞签订了《房屋买卖合同》，购买了雷军、李云霞名下位于阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号的房产。签订合同后，我按照合同约定付清全部购房款，并在2015年2月底对该房产进行了交接验收，我一直实际占有使用该房产。根据法律规定，“买受人对登记在被执行人名下的不动产符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”阳谷县人民法院（2020）鲁1521执764号之二执行裁定书裁定拍卖雷军、李云霞名下位于阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号房产影响到了我的切身权益，请依法支持我的异议请求。申请执行人李进成辩称，异议人陈述的事实与理由属实，同意法院终止对涉案房产的拍卖。被执行人雷军辩称，涉案房产已经卖给马言锋属实，同意法院终止对涉案房产的拍卖。被执行人李云霞辩称，涉案房产购房款145万已收到，同意法院终止对涉案房产的拍卖。本院查明：2018年7月16日，本院对原告山东阳谷农村商业银行股份有限公司与被告山东阳谷丰格饲料有限公司、阳谷县风华养殖厂、内蒙古奇泊尔食品有限公司、阳谷县风景畜禽养殖有限公司、山东三大食品有限公司、山东风景集团有限公司、雷军、李云霞、雷桂霞金融借款合同纠纷一案作出（2018）鲁1521民初1185号民事判决，判决：“一、被告山东阳谷丰格饲料有限公司于本判决生效后五日内偿还原告山东阳谷农村商业银行股份有限公司借款本金50万元及应付利息（……）；二、阳谷县风华养殖厂、内蒙古奇泊尔食品有限公司、阳谷县风景畜禽养殖有限公司、山东三大食品有限公司、山东风景集团有限公司、雷军、李云霞、雷桂霞对本判决第一项相互承担连带保证责任；三、原告山东阳谷农村商业银行股份有限公司对雷军、李云霞位于阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号（房产证号：阳房权证阳谷县字第××号）的房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利。……”2020年4月2日，李进成依据该民事判决、债权转让协议书向本院申请强制执行，本院于4月3日立案执行，案号为（2020）鲁1521执764号。2020年6月28日，本院作出（2020）鲁1521执764号之二执行裁定，裁定拍卖涉案房产。另查明，2015年2月27日，雷军、李云霞与马言锋签订《房屋买卖合同》，约定将登记在雷军、李云霞名下位于阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号的房产（房产证号：阳房权证阳谷县字第××号）出卖给马言锋，房屋转让价格为145万元。双方在合同中约定“因该房屋目前有抵押，甲方及保证人、见证人李进成保证在乙方交清购房款后办理房屋所有权变更登记手续及时解除抵押”，雷军、李云霞在甲方处签名捺印，马言锋在乙方处签名捺印，李进成在保证人见证人处签名捺印。合同签订后，雷军、李云霞将房屋钥匙交付给马言锋，马言锋在该房屋居住至今。2015年2月27日，马言锋通过山东阳谷农村商业银行账户（62×××30）向李云霞银行账户（915030040016200004417）转款10万元，5月19日向李云霞银行账户转款5万元，6月6日分三次向雷军银行账户（62×××55）转款共计10万元，6月18日向雷军银行账户转款10万元，8月14日向雷军银行账户转款10万元，10月20日向雷军银行账户转款2万元，10月24日向李云霞银行账户转款10万元。马言锋于2015年3月5日通过中国银行账户（62×××67）向李云霞银行账户（95×××16）转款10万元，3月18日向李云霞银行账户转款10万元，3月23日向李云霞银行账户转款10万元，4月10日李云霞银行账户转款10万元，5月26日向李云霞银行账户转款10万元，6月27日分两次向李云霞银行账户转款共计10万元，7月12日向李云霞银行账户转款10万元，7月24日向李云霞银行账户转款10万元，10月11日向李云霞银行账户转款3万元，10月17日向李云霞银行账户转款5万元，以上转款共计145万元。雷军、李云霞给马言锋出具收到条17张，金额共计145万元。还查明，雷军、李云霞以涉案房产为山东阳谷丰格饲料有限公司在山东阳谷农村商业银行股份有限公司处的借款提供抵押担保，并于2014年3月12日办理了房产抵押登记，他项权证号为：阳房他证阳谷县字第007981号。2015年11月5日，东昌府区人民法院依据（2015）聊东商初字第2019-1号民事裁定查封了涉案房产。目前，该房产被聊城市东昌府区人民法院以（2016）鲁1502执1546号协助执行通知书予以查封，期限为2018年11月16日至2021年11月15日。2020年5月7日，东昌府区人民法院向本院出具移送执行函，同意本院处置李云霞名下位于阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号的房产。本院认为，马言锋与雷军、李云霞于2015年2月27日即签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。马言锋在签订《房屋买卖合同》后即合法占有并在涉案房屋居住至今，亦付清了全部的购房款。双方在合同中约定于购房款付清后15日内办理房屋所有权变更登记手续。马言锋于2015年10月24日将最后一笔购房款付清，2015年11月5日，该房屋即被东昌府区人民法院依据（2015）聊东商初字第2019-1号民事裁定予以查封，导致涉案房产无法办理房屋所有权变更登记手续。因此，涉案房产不能办理所有变更登记手续，不是马言锋自身原因所导致。综上所述，马言锋要求终止对雷军、李云霞名下位于阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号房产的拍卖，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对其该项异议请求，本院予以支持。马言锋要求确认《房屋买卖合同》有效，及将阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号房产过户至其本人名下的异议请求不属于本案审查范围，本院不予支持。综上，应终止本院（2020）鲁1521执764号案件对雷军、李云霞名下位于阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号房产的拍卖。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项、第二十八条规定，裁定如下：一、终止（2020）鲁1521执764号案件对雷军、李云霞名下位于阳谷县黄山南路怡博园小区85号1排××号房产的拍卖。二、驳回异议人马言锋的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  张保山审 判 员  翟 婷人民陪审员  胡永凤二〇二〇年八月二十五日法官助理王艳书记员闫广丽