黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终396号上诉人（原审被告）：唐广洋，男，1991年10月4日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，住黑龙江省尚志市。被上诉人（原审原告）：张楠，女，1978年9月16日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：周正文（与张楠系夫妻关系），男，1976年6月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告）:哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香坊大街副144-4号1层8号。法定代表人:华淑侠，总经理。委托诉讼代理人：田荣富，男，1992年8月14日出生，汉族，该公司签约经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人唐广洋因与被上诉人张楠、哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司（以下简称华满公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。唐广洋上诉请求：1.判令驳回张楠对唐广洋的一审诉讼请求；2.判令华满公司归还唐广洋购房定金20,000元。事实和理由：2019年1月7日，唐广洋与张楠签订《房屋买卖合同》，约定购房款为185,000元，购买香坊区香武胡同6号4单元703室房产一处。签约当日，唐广洋向华满公司交付购房定金20,000元，约定2019年3月16日一次性支付购房款。签订合同10日后发现合同中唐广洋身份证号与其本人身份证号不符，唐广洋认为合同属于无效合同，多次联系华满公司签约经理田荣富要求约张楠一同前往华满公司修改或重新签订合同。华满公司签约经理回复因已经放假，年后约双方重新签订合同。但年后仍未处理此事。张楠称唐广洋自2019年3月16日起拒接电话不属实，唐广洋从未接到张楠的电话。唐广洋多次到华满公司要求解决纠纷，华满公司称在与张楠沟通，有结果会通知唐广洋。2019年4月19日华满公司通知唐广洋，张楠同意解除合同，将产权证退还给张楠，归还唐广洋定金，三方解除合同，互不追究其违约责任。因唐广洋在外地，华满公司称如果同意解除合同可以先办理手续后补签字，同意解除合同就退还产权证。2019年4月28日，唐广洋到华满公司签字时，华满公司以领导不在家为由出具定金欠条一张，至今仍未归还。唐广洋未收到任何开庭通知以及任何人电话通知，对开庭一事并不知情。张楠如不同意解除合同不追究其违约责任，无法取回产权证。如张楠非正规程序取得产权证，其应继续履行义务，配合唐广洋办理交易。华满公司应立即归还唐广洋定金20,000元。张楠辩称，一审判决合法有效，要求维持原判，维护张楠的合法权益。华满公司辩称，不同意一审判决，案涉房屋买卖合同当时是经双方都同意才解除的，张楠同意解除合同后才取回房产证，对于合同解除是双方都同意的，不存在说谁违约的问题。张楠向一审法院起诉请求：1.判令唐广洋、华满公司依据房屋买卖合同第九条第二项之约定解除合同并承担违约责任偿还定金20,000元；2.判令唐广洋、华满公司依据合同约定自2019年3月2日起至实际给付之日止违约金以20,000元为基数每日按照3%计算向张楠支付违约金。一审法院认定事实：2019年1月7日，张楠（卖方甲方）与唐广洋（买方乙方）、华满公司（居间方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：张楠将位于哈尔滨市香坊区香武胡同10号4单元7层3号的房屋出售给唐广洋。成交价为185,000元，买卖双方均同意由卖方委托居间方代为收取，居间方的代收行为产生履行买卖合同的法律效力。买方在合同签订当日交付全额房款的10%定金人民币20,000元，买卖双方均同意由卖方委托居间方代为收取，居间方的代收行为产生履行买卖合同的法律效力。买方需在2019年3月20日前将购房全款为185,000元交付到居间方处。违约责任：1.合同签订后，买卖双方任何一方违约而致使买卖合同履行中断或无法履行，可适用于定金罚则（买方不买无权收回定金，卖方不卖须双倍赔偿定金）并按合同的其他约定向违约方追讨违约责任。2.因一方违约或买卖双方合意导致合同不能履行或解除，居间服务费和代办费尚未支付的，买卖双方均同意从定金优先拨付给居间方，然后由守约方向违约方追偿。落款卖方处张楠签字捺指印，买方处唐广洋签字捺指印，居间方显示为华满公司，签约经理系田荣富。另查明，2019年1月7日，华满公司向张楠出具《收据》载明：“今收到张楠不动产权证原件壹份不动产权证号：0228845，购房经手人田荣富。”再查明，2019年4月19日，华满公司将涉案房屋产权证返还给张楠。唐广洋于2019年1月7日向华满公司交纳20,000元定金。2019年5月初，华满公司向唐广洋退回定金10,000元，剩余10,000元目前仍在华满公司处保管。一审法院认为，张楠与唐广洋、华满公司于2019年1月7日签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规强制性规定，合同成立合法有效。双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。唐广洋未在2019年3月15日之前给付房款，其行为致使合同目的无法实现，构成违约，应承担相应的违约责任。关于张楠诉请唐广洋、华满公司给付20,000元定金的问题，《房屋买卖合同》约定：“违约责任：1.合同签订后，买卖双方任何一方违约而致使买卖合同履行中断或无法履行，可适用于定金罚则（买方不买无权收回定金，卖方不卖须双倍赔偿定金）并按合同的其他约定向违约方追讨违约责任。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，唐广洋、华满公司应按照合同约定承担违约责任，故本案应适用定金罚则。华满公司虽主张张楠与唐广洋、华满公司协商一致同意解除合同，但未能提交证据证明，张楠对此亦不予认可，故法院对华满公司的主张不予采信。鉴于唐广洋交纳的20,000元定金中的10,000元现在华满公司处保管，故应由华满公司给付张楠10,000元，由唐广洋给付张楠10,000元。关于张楠诉请唐广洋、华满公司给付以20,000元为基数自2019年3月2日起至实际给付之日止每日按照3%计算的违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”依据该规定，违约金与定金不能同时适用，属可选择性条款。故对张楠的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、华满公司于判决生效后十日内给付张楠10,000元；二、唐广洋于判决生效后十日内给付张楠10,000元；三、驳回张楠的其他诉讼请求。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，唐广洋二审中自认其未按照合同约定按期交纳购房款。后唐广洋将定金票据退回华满公司，华满公司二审中自认其未将定金中的10,000元退还给唐广洋，但其同意退还，该款项仍在华满公司账上。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一审法院关于案涉房屋买卖合同效力的认定正确。唐广洋主张华满公司曾告知其因张楠同意解除合同，故要求唐广洋将定金票据交回华满公司并承诺返还相关款项。华满公司主张因张楠、唐广洋一致同意解除合同并同意各方互不追究责任，故将产权证返还给张楠。张楠对华满公司的主张并不认可，唐广洋二审中陈述其从未与张楠就合同解除进行过确认，华满公司亦未提交其他证据证实唐广洋、张楠对合同解除的相应后果进行了确认，张楠取回产权证的行为并不是合同解除后果的法定免责事由，且唐广洋亦自认其未按照合同约定履行交付购房款的义务，故一审认定唐广洋违约并无不当。关于张楠要求唐广洋、华满公司返还定金2万元问题。根据案涉房屋买卖合同第八条违约责任的约定，一审以唐广洋违约为由而适用定金罚则并无不当。唐广洋已依约向华满公司交付了定金20,000元，该款项系唐广洋、张楠同意由华满公司代为收取的，二审中华满公司亦自认该定金未退还给唐广洋及其同意将其中的10,000元退还给唐广洋，为节约诉讼经济成本，本院依据新的法律事实调整原判项为由华满公司代唐广洋直接向张楠承担相应的给付义务。关于一审送达问题。一审以邮寄送达的方式向唐广洋送达了开庭传票等诉讼材料，二审中唐广洋认可一审邮寄送达的地址和电话号码是其本人的联系方式，而一审送达回执中显示已经签收相关诉讼材料，故一审程序并无不当。综上所述，唐广洋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6807号民事判决第三项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6807号民事判决第二项；三、变更黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6807号民事判决第一项为：哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内给付张楠20,000元；四、驳回唐广洋的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费300元，由唐广洋负担。本判决为终审判决。审判长 李妮娜审判员赵晟审判员张禹珩二〇二〇年八月四日书记员 周      小      倩