四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终275号 上诉人（原审原告、申请执行人）:恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。 法定代表人：李久润，负责人。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：韩小兰，女，汉族，1963年5月4日生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：肖丽萍，四川首力律师事务所律师。 原审第三人（案外人）：南充东方花园酒店有限公司，住所地四川省南充市高坪区松林路38号。 法定代表人：游文洲，执行董事。 委托诉讼代理人：肖丽萍，四川首力律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区明宇路1号。 法定代表人：杨晓斌，执行董事。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川思凯房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰，执行董事。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：陈春兰，女，1965年3月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：唐作银，男，1965年3月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区龙岭路56号。 法定代表人：唐作银，执行董事。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 上诉人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）因与被上诉人韩小兰、原审第三人南充东方花园酒店有限公司（简称花园酒店公司）、南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔投资公司）、四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯房产公司）、陈春兰、唐作银、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2018）川13民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案属系列案件，经征求各方当事人同意，本院不开庭审理本案，并于2020年6月9日组织当事人进行了询问。本案现已审理终结。 恒丰银行南充分行上诉请求：1.撤销一审判决，判令准许执行四川省成都市高新区房屋；2.本案一、二审诉讼费用由韩小兰负担。事实和理由：1.2015年10月12日，抵押权人恒丰银行南充分行与抵押人思凯房产公司签订了《最高额抵押合同》约定，思凯房产公司为恒丰银行南充分行与莱茵威尔投资公司在2015年10月12日至2018年10月11日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金为4000万元。前述抵押合同所附《抵押物清单》中载明的抵押物为思凯房产公司所有的坐落于成都市高新区办公房屋，合计4744.519平方米。2015年10月15日，恒丰银行南充分行依法在成都市房屋产权登记中心领取上述抵押房屋共25套的25份《房屋他项权证》【成房他证他权字第××号至-22号】，故案涉房屋的抵押权是依法设立，恒丰银行南充分行对抵押权的设立没有过错，对本案执行标的依法享有对抗案外人的担保物权。2.韩小兰未实际支付全部价款，且购买的房屋为办公用房，并非属于消费者购买用于生存居住的住房。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，韩小兰提出的排除执行异议请求不应支持。 韩小兰答辩称：1.恒丰银行南充分行虽取得房屋他项权证，但恒丰银行南充分行对案涉房屋权属、价值等情况未尽调查义务，对抵押权的设立存在过错，不受物权法善意取得的保护。2.案涉房屋是以股权转让价款抵扣的全部购房款，并且在法院查封房屋和设立抵押之前，韩小兰已经和思凯房产公司签订了《商品房买卖合同》，并实际占有了房屋，没有办理过户登记的责任在于思凯房产公司。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人花园酒店公司、莱茵威尔投资公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司陈述称：思凯房产公司确与花园酒店公司指定关联方韩小兰签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并以购房款抵扣了部分股权转让价款，请依法判决。 恒丰银行南充分行向一审法院起诉请求：1.判令准许执行成都市高新区房屋；2.本案诉讼费用由韩小兰承担。 一审法院认定的事实：东方花园公司、重庆日田家电有限公司（以下简称日田家电公司）、南充明豪文化娱乐有限公司（以下简称明豪娱乐公司）是思凯房产公司的全部股东。2008年5月27日，花园酒店公司、日田家电公司、明豪娱乐公司作为甲方与陈春兰、唐磊作为乙方签订了《股权转让协议》，协议约定甲方将其合法持有的思凯房产公司的全部股权转让给乙方所有（其中花园酒店公司向陈春兰转让50%的股权；日田家电公司向陈春兰转让30%的股权；明豪娱乐公司向唐磊转让20%的股权），乙方应分期向甲方支付股权转让价款。2010年11月30日，甲方（东方花园公司、日田家电公司、明豪娱乐公司）与乙方（陈春兰、唐磊）以及丙方明宇实业集团有限公司、万事兴公司签订了《关于思凯房产股权转让协议执行情况的备忘录》（以下简称“备忘录”），第一条约定“甲方或其指定的关联方向思凯房产公司购买6套别墅，购房款合计10227289元。购房款视同甲方于2010年7月1日支付给思凯房产公司，抵扣乙方应付甲方款项。该6套别墅的详情为：9-2、9-1、14-1、14-2、14-3、14-4”。备忘录签订后，由于思凯房产公司将9-1别墅挪为他用，故更换为该楼盘的6-3别墅。随后，花园酒店公司、日田家电公司、明豪娱乐公司在办理股权结算后，花园酒店公司已向日田家电公司、明豪娱乐公司支付了相应价款，股权转让后的相关权利义务由花园酒店公司享有。 2012年4月6日，思凯房产公司与花园酒店公司指定的关联方韩小兰签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定韩小兰购买思凯房产公司开发的位于成都市房屋。合同签订后，思凯房产公司于2012年6月30日交付房屋。因建设规划调整和思凯房产公司将诉争房屋办理了抵押登记，诉争房屋权属至今未能转移登记至韩小兰名下。韩小兰与思凯房产公司也未到相关行政部门办理房屋买卖合同备案登记。 2015年10月12日，因莱茵威尔公司向恒丰银行南充分行借款，思凯房产公司作为抵押人与抵押权人恒丰银行南充分行签订《最高额抵押合同》，约定抵押人为抵押权人与债务人莱茵威尔公司在2015年10月12日至2018年10月11日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金余额为人民币4000万元正。《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》载明的抵押物为思凯房产公司所有的坐落于成都市高新区办公房屋（包括诉争房屋在内共计25套房屋），合计4744.519平方米。之后，思凯房产公司与恒丰银行南充分行到成都市房屋产权登记中心办理了该25套房屋的抵押登记。恒丰银行南充分行于2015年10月15日领取了该25套房屋的他项权利证书，编号为成房他证他权字第××号至-22号。 2016年10月25日，恒丰银行南充分行与莱茵威尔公司签订《流动资金借款合同》，约定恒丰银行南充分行借款人民币4000万元给莱茵威尔公司，借款期限自2016年10月25日至2017年10月24日止。2016年10月25日，恒丰银行南充分行向莱茵威尔公司发放借款4000万元。 因莱茵威尔公司违约，恒丰银行南充分行解除了涉案《流动资金借款合同》，要求莱茵威尔公司偿还借款本金、利息及其他款项，并要求思凯房产公司及其他保证人承担清偿责任。2017年4月26日，恒丰银行南充分行将莱茵威尔公司、思凯房产公司及其他保证人诉至一审法院，请求：1.判令借款人莱茵威尔公司立即偿还恒丰银行南充分行借款4000万元及截至2017年4月17日的利息2750000元，并按约定的利率给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的利息；2.判令莱茵威尔公司向恒丰银行南充分行支付截至2017年4月17日的复利120876.81元，并按约定给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的复利、罚息；3.判令莱茵威尔公司赔偿恒丰银行南充分行实现债权及抵押权的费用（律师费、催收费用等）；4.判令莱茵威尔公司承担本案全部诉讼费用；5.判令思凯房产公司对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任；6判令各保证人对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任。该案审理过程中，一审法院根据恒丰银行南充分行的诉讼财产保全申请，于2017年4月查封了诉争房屋。在一审法院主持下，各方当事人于2017年8月10日自愿达成调解协议，一审法院据此作出（2017）川13民初58号民事调解书，确认当事人达成的调解协议：一、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同偿还恒丰银行南充分行借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同向恒丰银行南充分行支付利息1166666.66元、复利20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清恒丰银行南充分行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同于2017年10月10日前向恒丰银行南充分行付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。 因各债务人未按照该民事调解书履行清偿义务，恒丰银行南充分行申请一审法院强制执行。一审法院受理恒丰银行南充分行的执行申请（案号（2017）川13执108号）后，于2018年1月决定对诉争房屋进行评估、拍卖。此时，韩小兰以其已购买诉争房屋为由提出执行异议。一审法院审查后，于2018年3月15日作出（2018）川13执异17号执行异议裁定：中止对成都市高新区房屋的执行。 一审法院认为，本案争议焦点为：韩小兰就诉争房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。首先，韩小兰向思凯房产公司购买诉争房屋后，已以花园酒店公司的股权转让款抵偿全部房款，且思凯房产公司已将诉争房屋交付韩小兰，韩小兰已经实际占有讼争房屋。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，房屋买受人的权利优先于抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，韩小兰对诉争房屋享有物权期待权，且能够对抗申请执行人。 其次，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，韩小兰就诉争房屋的买卖关系合法有效，已经支付全部价款并实际占有房屋，未办理过户登记非自身过错，其享有的民事权益能够排除执行。 再次，《中国人民银行贷款通则》第二十七条规定：“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”因此恒丰银行南充分行对作为抵押物的诉争房屋的权属、价值及抵押权的实现负有调查核实和谨慎审查义务。恒丰银行南充分行明知诉争房屋系商品房且可能被出售，却未按照前述规定对诉争房屋进行现场调查核实。从查明的事实看，思凯房产公司将诉争房屋抵押给恒丰银行南充分行时，韩小兰已受领诉争房屋，恒丰银行南充分行只要进行现场核实和楼盘调查，即可知晓诉争房屋的权属状况，从而决定是否同意思凯房产公司以诉争房屋进行抵押。因此，恒丰银行南充分行对涉案抵押权的设立未尽审慎审查义务，存在过错，不受物权法善意取得制度的保护。 综上所述，恒丰银行南充分行请求准予执行诉争房屋的理由不成立，其请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回恒丰银行股份有限公司南充分行的诉讼请求。一审案件受理费22800元，由恒丰银行南充分行负担。 本院二审查明事实与一审查明一致。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：韩小兰对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。 根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，我国不动产抵押权设立采取登记生效主义。本案中，恒丰银行南充分行与思凯房产公司签订了《最高额抵押合同》，该合同所附《抵押物清单》载明的抵押物包括案涉房屋，且双方就案涉房屋在法定登记机关办理了抵押登记，抵押权人亦获取相应的他项权利证书，案涉房屋之上的抵押权应已依法有效设立。案涉房屋抵押时，其所有权仍登记在抵押人思凯房产公司名下，权属清晰，不存在无权处分案涉房屋的情况；且韩小兰与思凯房产公司作为买卖双方并未办理购房合同网签备案亦或产权转移登记等手续，其上并无任何表征案涉房屋无法办理抵押登记的相关状态，恒丰银行南充分行已尽合理注意义务，并无过错。同时，《中国人民银行贷款通则》中关于抵押物尽调义务的相关规定，系银行系统内部从抵押权实现的安全性、可行性角度作出的管理规范，并不因此导致抵押合同无效，也不必然影响抵押权登记的效力。因此，恒丰银行南充分行上诉提出涉案房屋抵押权系依法设立，其并无过错的上诉理由与查明事实一致，应予支持。 在申请执行人恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。该规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于申请执行人的抵押权，此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足商品房消费者生存权的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，予以一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。因此，在认定本案恒丰银行南充分行作为申请执行人对案涉房屋享有抵押权的前提下，韩小兰作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 本案中，韩小兰系在否认恒丰银行南充分行享有抵押权的基础上，主要以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为据，主张其权益可以阻却强制执行，一审法院囿于相关生效执行法律文书的内容，也是将恒丰银行南充分行作为普通债权人，依该条规定为据进行的论证。其实，无论是该规定第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。韩小兰在本案中系基于抵债行为而受让的案涉房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。虽然韩小兰提交了其与思凯房产公司签订的《商品房买卖合同》,但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，韩小兰与思凯房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变韩小兰在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除本案强制执行。质言之，无论恒丰银行南充分行是否享有抵押权，也无论本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条的规定，因韩小兰在本案中不享有物权期待权，其权益不足以阻却强制执行。 综上所述，恒丰银行南充分行的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市中级人民法院（2018）川13民初64号民事判决； 二、准许执行成都市高新区房屋。 一审案件受理费22800元、二审案件受理费22800元，均由韩小兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒲 杨 审 判 员  管雄亚 审 判 员  李 春 二〇二〇年八月十日 法官助理  杨 迅 书 记 员  贾春丽