湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1214号原告：方明强。原告：黎娟。上列两原告共同委托诉讼代理人：张雪，通城县麦市法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：通城县鹤仙园房地产开发有限公司，住所地通城县隽水镇解放东路。统一社会信用代码91421222670362828Q。法定代表人：何鹤飞，该公司执行董事。原告方明强、黎娟与被告通城县鹤仙园房地产开发有限公司（以下简称鹤仙园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方明强、黎娟的共同委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼，被告鹤仙园房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方明强、黎娟向本院提出诉讼请求：1、判决鹤仙园房地产公司立即将房屋权属证书交付方明强、黎娟，并支付方明强、黎娟违约金5009.16元；2、判决鹤仙园房地产公司退还方明强、黎娟多收的各项费用17367.26元。事实和理由：2014年8月10日方明强、黎娟与鹤仙园房地产公司签订商品房买卖合同，向鹤仙园房地产公司购买了君临时代9幢2单元1103号商品房，方明强、黎娟如约支付了购房款，但鹤仙园房地产公司如约交房后，至今未向方明强、黎娟交付房屋权属证书。方明强、黎娟多次找鹤仙园房地产公司催要，鹤仙园房地产公司总以各种理由推诿。另方明强、黎娟向鹤仙园房地产公司交付了各项办证费用32755元，其中17367.26元是不应当收取的。为维护当事人的合法权益，特依法提起诉讼。鹤仙园房地产公司未作答辩。经审理查明：2014年8月10日方明强、黎娟与鹤仙园房地产公司签订商品房买卖合同(系采用GF-2000-0171示范合同文本)，购买了一套由鹤仙园房地产公司开发建设的通城县隽水镇君临时代9幢2单元1103号的商品房（建筑层数地上28层，地下1层）。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂隽房预字（2012）02号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共161.17平方米。第四条第一项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3108元，总金额500916元。第六条、买受人按其他方式付款，见附件四。第八条第一款、出卖人应当在农历2014年9月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第二十条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条、本合同连同附件共19页，一式6份，具有同等法律效力。同日双方签订该商品房买卖合同附件四：按揭付款补充协议，其中约定：第一条、补充本合同第四条：本合同规定的房款总价不包括办理房屋、土地产权手续的各种税、费、公用设施维修基金、抵押登记等各项费用；宽带入网开通费、有线电视开户费、电话开户费等由乙方自理。第二条、补充本合同第六条、第七条：1、乙方选择以按揭贷款方式付款：乙方于2014年8月10日前已支付本合同房款150916元；剩余房款350000元，由乙方向银行申请按揭贷款。第三条、补充本合同第十五条：乙方所购房屋的所有权证、国土证由甲方代为办理，费用由乙方在甲方通知的交房之日起30日内交付甲方收取，逾期不付上述费用而导致延期办理产权证、土地证手续的视为乙方违约，甲方有权不交付该房屋并不承担延期交付房屋及延期办理相关权证的违约责任，乙方按日向甲方支付逾期总房款万分之一的违约金。合同签订后，方明强、黎娟按合同约定给付了购房款150916元，剩余购房款350000元由鹤仙园房地产公司代为办理了银行按揭贷款。2014年8月25日方明强、黎娟向鹤仙园房地产公司给付了办理房地产权属证书费用32755元，鹤仙园房地产公司亦按合同约定向方明强、黎娟交付了所购商品房。上述事实，有方明强、黎娟的共同委托诉讼代理人张雪的当庭陈述、商品房买卖合同、鹤仙园房地产公司开具的购房款收据、通城农商行支付放贷通知书及借款凭证、办证费用清单及收据等证据在卷佐证。本院认为，方明强、黎娟与鹤仙园房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，因而合同依法成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，案涉商品房买卖合同第十五条虽仅约定出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但在该商品房买卖合同附件四按揭付款补充协议第三条中明确约定出卖人代为办理产权证，并且约定买受人应在出卖人通知交房之日起30日内向出卖人交付办证费用，逾期承担相应的违约责任，由此表明鹤仙园房地产公司有代为办理产权证的义务；该约定实际变更了案涉商品房买卖合同第十五条中对出卖人在办理案涉商品房房屋权属证书过程中所负义务的约定。虽双方未明确约定办证期限，但鹤仙园房地产公司于交房时收取了办证费用并交付了房屋，因此，应自2014年9月10日起90日内为方明强、黎娟办理不动产登记证。现鹤仙园房地产公司逾期至今未能办理不动产登记证，且未提供证据证明其逾期未能办理房屋权属证书存在法定免责事由，可以认定系出卖人的原因未能取得房屋权属证书；因此，鹤仙园房地产公司应依合同约定按已付房价款的1%向方明强、黎娟支付逾期办证违约金。至于方明强、黎娟主张鹤仙园房地产公司退还多收取的办证费用17367.26元，因鹤仙园房地产公司收取办证费用系代为缴纳，而具体应缴纳多少税费系相关职能部门的事权，非民事案件审查范围，因此，应待鹤仙园房地产公司代为办证缴费后，再行主张权利。鹤仙园房地产公司经本院传票传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩和质证等诉讼权利，由此引起的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第二项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、通城县鹤仙园房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为方明强、黎娟办理通城县隽水镇君临时代9幢2单元1103号商品房的不动产登记证，并给付方明强、黎娟逾期办证违约金5009.16元。二、驳回方明强、黎娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由通城县鹤仙园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  程杨仲二〇二〇年八月五日书记员  刘 沁附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条第一款第二项、第二款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。