江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初2646号原告：刘宝良，男，1968年11月27日出生，汉族，住江苏省洪泽县。原告：钱义珍，女，1976年8月11日出生，汉族，住江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：刘宝良，男，1968年11月27日出生，汉族，住江苏省洪泽县，原告钱义珍丈夫。被告：南京中南新锦城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113302301482J，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道花港路18号8幢108室。法定代表人：毕兴矿，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，男，1989年1月18日出生，汉族，住江苏省赣榆县，该公司法务经理。原告刘宝良、钱义珍与被告南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告刘宝良、被告中南公司的委托诉讼代理人张杰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宝良、钱义珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金65178.69元（包括逾期取得竣工备案手续及交付房屋不符合约定产生的逾期交房违约金）及利息（以65178.69元为基数，自2020年4月28日起至实际付款之日止，按年利率6%计算）；2、依法判令被告承担逾期未交付房屋期间物业费5281.52元及利息（以5281.52元为基数，自2020年4月28日起至实际付款之日止，按年利率6%计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月18日，两原告与被告签署《世纪雅苑商品房预售合同》（以下简称预售合同），双方约定原告向被告购买位于南京市栖霞区临街商铺（以下简称案涉商铺）一间，房屋价款为1771160元，被告应于2019年4月1日交房。上述合同签署以后，原告已按照约定支付了房屋价款，被告于2019年5月1日才具备预售合同第六条第二款第一项约定的交房条件。2019年5月12日，原告在收房时发现被告交付房屋不符合约定交付条件，故原告未收房。2020年4月3日，被告通知原告收房，但被告拒绝支付逾期交房违约金及原告多支付的物业费。为维护原告合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告中南公司辩称，1.被告于2019年4月12日、28日分别取得了建设工程竣工验收备案证明材料以及《建设工程规划核实合格书》（以下简称规划合格书），被告只存在28天的逾期交房。被告已通过多种方式通知原告收房，但原告因自身原因不予收房，该责任应由原告自行承担；2.因被告交付房屋已经符合交付条件，原告在房屋交付以后产生的物业费应由其自行承担。经审理查明，两原告系夫妻关系。2018年7月18日，原告钱义珍（乙方）与被告（甲方）签署预售合同及其附件。上述预售合同主要内容包括：乙方向甲方购买其开发建设的案涉商铺，房屋价格为1771160元，乙方于2018年7月18日前支付971160元，余款800000元办理银行贷款支付；甲方应在2019年1月31日前向乙方交付案涉商铺，且在交付时应当取得规划合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付房屋的应当按照双方签署附件10第七条约定处理。案涉商铺符合约定交付条件以后，甲方应当在确定的交付日期前1天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示竣工备案证明材料以及规划合格书；经市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同。预售合同附件4约定甲方交付的房屋外窗为断桥隔热铝合金窗，内墙及顶棚为普通腻子批白。合同附件10内容包括：第7.1条，乙方同意将案涉商铺交付日期届满之日变更为主合同第六条约定的届满日后第60日，即若甲方实际交房日期晚于主合同约定的交付日期届满之日不超过60日的，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约责任。如超过该变更后的交付日期届满之日，甲方仍无法交房的，则自变更后的交付日期届满之日次日起，甲方按照乙方已付房款的万分之一/天向乙方支付违约金；第10.7条，甲方在交付房屋时已具备主合同第六条及附件规定的交房条件，乙方单方面认为房屋存在主体质量问题或其它一般质量问题影响其入住而拒绝接受房屋的，应在《商品房预/现售合同》第六条约定的交房时间起15日内提交国家权威部门（南京市政府质量监督管理机构）出具的正式检验报告。若检验报告认定存在不合格，甲方按照合同规定承担违约责任，否则视为该商品房不存在影响乙方入住的问题。乙方仍拒绝按照《商品房预/现售合同》之规定履行相应收房义务的，视为甲方已经按约交付房屋；第10.8条，若乙方未在本合同约定的交付日期届满之日前收到甲方发出的交付/收楼通知的，则乙方应自行于交付日期届满之日到甲方合同预留的联系地址办理房屋交接手续，甲方可不予通知；第12.4条，在该商品房符合主合同第六条约定的前提下，除非出现主合同第十三条第二款所述的重大质量问题，影响乙方对房屋的实际使用，否则乙方不得拒绝或延迟接受房屋以及拒绝缴纳契税、物业费、维修基金等相关费用。预售合同签署后，两原告已按照约定支付了相应房款。2019年5月12日，原告在收房过程中发现，案涉商铺内墙及顶棚未用腻子批白，商铺内铝合金窗户未安装。原告于验房当日拒绝收房，并在交房记录单的验房记录一栏填写：“室内墙面、顶棚批白（购房合同内有约定批白）”。2020年4月1日，被告向原告发出《交付催告函》，该函件载明就原告逾期收房问题通知原告于2020年4月30日到场办理交房手续。2020年4月28日，原告办理了案涉商铺的收房手续。当日，原告交纳了2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费5281.52元。另查明，被告于2019年4月12日取得规划合格书，于2019年4月30日取得竣工验收备案证明。审理中，原告为证明2019年5月12日收房时案涉商铺内墙及顶棚未用腻子批白，商铺内铝合金窗户未安装等问题，向本院提交了视频一份。在视频中，原告表示内墙及顶棚未用腻子批白，商铺内铝合金窗户未安装，现场工作人员承诺进行整改，并表示上述问题不影响原告收房。此外，被告表示在2019年5月12日以后曾另行多次通知原告收房，但无法提供证据加以证明。原告表示被告直至2020年4月方才通知收房，在此期间原告并未致电被告询问修复情况也没有到场查验案涉商铺情况。对于逾期取得规划合格书及竣工验收备案证明产生的逾期交房违约金，被告认可按照一个月的标准计算。上述事实有商品房预售合同及其附件、江苏省增值税电子发票、交房记录单、交付催告函、交房流转单、房屋交付物品清单、照片、视频、规划合格书、竣工备案证明书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，原、被告签署的预售合同及其附件系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据预售合同及其附件约定，被告交付案涉商铺的最后期限为2019年1月31日，并另行给予60日的宽限期，即被告于4月1日前交房均不视为逾期交房。双方约定被告取得竣工备案证明及规划合格书作为房屋符合交付的条件，而被告取得竣工验收备案证明的日期为4月30日，已构成违约。根据附件10第10.8条以及被告认可按照一个月计算该部分的逾期交房违约金的实际情况，本院对该部分的逾期交房违约金认定为5313元（1771160元÷10000×30）。关于房屋是否存在原告所主张的质量问题。虽然被告对原告提供的收房视频的真实性不予认可，但原告提供的收房视频内容完整且与交房记录单可以相互印证，证明案涉商铺在原告首次收房时存在内墙及顶棚未用腻子批白及铝合金窗户未安装的问题。关于原告主张因质量问题导致的逾期交房违约金及物业费问题。根据庭审查明的事实，被告在将案涉商铺交付前已经通过了相关行政主管部门的竣工验收，案涉商铺并不存在使用安全方面的重大质量缺陷,已符合交房条件。虽然原告在收房时发现案涉商铺存在内墙及顶棚未用腻子批白及铝合金窗户未安装问题，但上述问题属于房屋质量瑕疵，被告应当承担的是修复责任。上述质量瑕疵并未严重影响房屋主体质量安全，亦未导致案涉商铺失去使用功能，尚不构成逾期交付，故原告以此要求被告承担逾期交房的违约责任，依据不足，本院不予支持。对于原告支付的2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费，亦应由原告自行负担。但是本院需要说明的是，原、被告在首次收房结束后，对于案涉商铺后续修复情况未进行及时有效沟通。被告作为品牌房地产开发企业，更加应当诚信履约，维护自身品牌形象。从原告举证情况来看，被告交付的案涉商铺确实存在质量瑕疵，违反了双方合同约定，被告对此应积极采取修复及补救措施，并及时将有关修复情况告知原告，以维护原告作为购房人的合法权益。原告对于事关切身利益的房屋修复问题亦应及时询问跟进，采取积极措施，以防止损失扩大。如原告认为因修复影响其使用房屋或产生其他损失，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京中南新锦城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘宝良、钱义珍支付逾期交房违约金5313元；二、驳回原告刘宝良、钱义珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1562元，减半收取781元，由原告刘宝良、钱义珍负担722元，由被告南京中南新锦城房地产开发有限公司负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 林志栋二〇二〇年八月十九日法官助理 唐亚萌书 记 员 杨 莉