江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初2030号原告：肖勇，男，1976年9月11日生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区。原告：沈敬妮，女，1980年11月29日生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区。以上两原告共同委托诉讼代理人：李春艳，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：林庭芳，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被告：南京青客公寓管理有限公司，统一社会信用代码91320118MA1PD2KR68，住所江苏省南京市江北新区浦口大道8号万汇城（北区）02幢109室。法定代表人：宋磊。委托诉讼代理人：孙亚娟（系被告员工），女，1992年10月25日生，汉族，户籍地江苏省高邮市。原告肖勇、沈敬妮与被告南京青客公寓管理有限公司（以下简称南京青客公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月28日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖勇及两原告共同委托诉讼代理人李春艳、林庭芳，被告南京青客公司的委托诉讼代理人孙亚娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖勇、沈敬妮向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年1月25日至2020年4月11日租金1万元和以1万元为基数按照同期贷款利率计算的自2020年1月25日起至实际支付之日止的逾期付款利息；2、被告支付燃气费、电费、水费合计2188元；3、被告赔偿免租期2019年3月28日至2019年6月28日期间的租金损失12000元；4、被告支付违约金206000元；5、被告赔偿房门更换费用、隔档拆除费用及垃圾处理费合计6300元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月27日，原、被告签订《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》及《房屋托管租赁合同授权书》，双方约定被告承租原告位于南京市栖霞区房屋，用作人才公寓出租，租期60月又29天，自2019年6月26日至2024年7月24日止，其中免租期3个月，月租金4000元，付款方式为付三押零，如被告非合理理由擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。合同签订后，被告将案涉房屋隔断成5个房间对外出租，并向原告支付了2019年6月26日至2020年1月25日期间的租金，之后被告未再支付给原告租金，且欠缴燃气费及水电费2188元。2020年1月16日，被告向原告发出《降租解约沟通函》，要求将租金从4000元每月调整为2800元每月，并要求剩余租期内每年增加一个月的免租期。在原告回函表示不同意后，2020年4月11日被告发函通知解除《房屋托管租赁合同》，要求原告自行换锁。被告单方通知解除合同，原告同意以2020年4月11日作为解除合同的时间，但被告未腾空屋内物品，未拆除隔档及处理垃圾，原告为此花费拆除隔档和建筑垃圾处理费2000元，因电子锁撬开后房门损坏，支出房门更换费用4300元。原告同意解除与被告之间的租赁合同，但要求被告支付欠缴租金，并按约支付违约金，赔偿原告使房屋恢复原状而支出的费用。此外，原告给予被告三个月免租期，是基于被告同意承租60月又29天，现因被告违约致使合同提前解除，被告应赔偿原告免租期的租金损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告南京青客公司辩称，未支付租金是因为疫情影响无力支付。如原告提供水电费票据，核实后在租赁期间产生的费用被告同意承担。因被告是不允许租客使用燃气，租客都是使用电磁炉做饭的，故被告对燃气费用不予认可。免租期是按照合同约定执行的，合同约定免租期间的租金不应支付。被告不存在违约行为，对违约金不认可。被告对交房后产生的各项费用不予认可，原告收房后产生的支出不应由被告承担。经审理查明，原告肖勇、沈敬妮系夫妻关系，案涉房屋无产权证或建设规划许可证。2019年3月24日，原、被告双方签订了《房屋托管租赁合同》，约定：“甲方：肖勇，乙方：南京青客公司；合同编号：青房管2019343613；根据《中华人民共和国合同法》甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，订立本合同；房屋地址：江苏省南京市栖霞区，面积：91.85平方米，租赁期限96个月又29天，起租日2019年6月26日，截止日2027年7月24日，月租金4000元，付三押零；签约日期2019年3月24日，无宽带，水表读数705.10，电表峰11714.10，电表谷8145.55；备注：2019年3月28日后10个工作日内支付29天的租金3866.67元；甲方：肖勇肖勇代沈敬妮乙方：南京青客公司”。其附件《房屋托管租赁合同一般条款》，载明：“乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为人才公寓居住使用；房屋租赁期限为8年；甲方作为房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照规定进行装修，同时将客厅（起居室）改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付，房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修各方共同制作装修和家具清单，装修不应破坏房屋承重结构，租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋；交房前甲方须拆除燃气、有限电视等设施，物业管理费由甲方承担，使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵对方的损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原告致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任”。2019年3月27日，原、被告双方签订《补充协议一》，约定：“甲方：肖勇、沈敬妮，乙方:南京青客公司；甲乙双方签订了位于江苏省南京市栖霞区某某西区XX幢C-N型XXX室的《房屋托管租赁合同》，合同编号：青房管2019343613，现甲乙双方经友好协商，达成以下协议：1、该房屋托管合同履行届满60月又29天（即2019年6月26日起至2024年7月24日）前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任，逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行；2、本补充协议自甲乙双方签字即生效，本补充协议与甲乙双方签订的该房屋托管合同不一致的，以本补充协议为准；3、本补充协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等效力；甲方：肖勇肖勇代沈敬妮，乙方：南京青客公司；日期：2019年3月27日”。2020年1月16日，被告向原告发出《降租解约沟通函》，载明：“致肖勇，您与我司于2019年3月27日签署的《房屋托管租赁合同》，约定您将坐落于某某西区中XX幢C-N型XXX室房屋出租我司用于人才公寓供居住使用；2019年12月13日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等中央6部委联合发布了建房规﹝2019﹞10号《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中第九条明确提出加强对‘高进低出’（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）的监管。根据我司对该房屋的过往数据统计，我司每月支付给您的租金已远远超出了我司从租客处收取的租金，属于‘高进低出’情形。为此，我司根据中央6部委监管精神，提出如下‘高进低出’解决方案供您选择：一、降低该房屋托管租金，房屋月租金从之前的4000元/月调整为2800元/月，此外，托管合同剩余租期内每年增加一个月的免租期，具体免租期限为每年的1月份。二、解除您与我司签署的《房屋托管合同》，房屋内家具赠送给您，家电我司撤出，房屋租金计算至我司房屋实际返还给您之日止，暨＿年＿月＿日，您应返回我司的押金人民币＿元直接从剩余应付租金中扣除。以上方案您未回复确认之前，我司将暂停支付您租金。感谢您的理解与支持！南京青客公司日期：2020年1月16日”。2020年4月11日，原告收到被告邮寄的《通知函》，该函载明：“您与我司签订的《房屋托管租赁合同》，约定将经五路合作村52号XX幢1单元XXX室房屋交由我司托管并允许我司对外出租，现因：1、2019年12月13日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等中央6部委联合发布了建房规﹝2019﹞10号《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中第九条明确提出加强对‘高进低出’（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）的监管，根据我司对该房屋的过往数据统计，我司每月支付给您的租金已远远超出了我司从租客处收取的租金，属于‘高进低出’情形”；2、不可抗力的新型冠状病毒××疫情影响。致合同无法继续履行，故我司郑重致函通知您：1、原合同于青客公司工作人员第一次发短信、微信或以其他方式通知您合同解除之日起解除，如之前未发通知您的，原合同即日解除，租金支付至合同解除之日；2、请您自行安排更换房屋门锁，我司支付您人民币150元的门锁更换费用。南京青客公司2020年”。被告按照合同标准实际支付了2019年6月26日至2020年1月24日期间的费用。2020年4月28日，原告向被告发出落款时间为2020年2月1日的《回复函》，要求被告支付租金，该《回复函》原告于2020年4月28日邮寄，快递显示该《回复函》于2020年5月5日退回。庭审中，原告为证明被告在承租使用期间欠付水费1656元、电费166元及燃气费366元，原告举证了水费、电费及燃气费手机截图，合计2188元。被告质证：水费无法确认是否是在租赁期间产生的费用；电费截图无法显示收费起止时间，如原告有缴纳相应费用被告可核实票据，确认在租赁期间被告同意承担；被告不允许租客使用电磁炉，对燃气费不认可。原告举证了租房信息登记表照片及房屋内部照片，原告称：2020年2月被告转租的租客返回案涉房屋，需要原告去物业配合办理出入证，被告正常使用案涉房屋，且原告配合被告的租客到物业办理出入证。被告质证：真实性无法核实，与本案无关。原告举证了房门照片，原告称：被告在大门及每间房屋的房门上均安装电子锁，被告退租后，原告只能更换全部房门。被告寄送给原告的解除租赁合同通知函中让原告自行更换房屋门锁，被告仅同意支付150元的门锁更换费用。原告收房后电子锁会在门上有多个孔洞，故拆卸密码锁后致房门报废，原告现主张房门重新安装的费用。被告质证：真实性无法核实，《房屋托管租赁合同一般条款》有说明按照房屋现状交还房屋，故原告收房后支出的各项费用不应当被告负担。庭审后，原告补充提交了：1、南京水务集团有限公司燕尧分公司经营科出具的《用水证明》（载明：用户号1001021344，地址一城西区38-1-602，户名肖勇；抄表日期2019-08-20字码83度数40金额121.60实收违约金0总金额122缴费日期2019-12-21；抄表日期2019-12-20字码628度数545金额1656.80实收违约金22.50总金额1679缴费日期2020-07-07；抄表日期2020-04-20字码668度数40金额121.60实收违约金0总金额122缴费日期2020-07-07）、苏果超市代收栖霞水费收据（载明：用户名称肖勇，实收金额1837元）、国网江苏省电力有限公司南京供电分公司出具的江苏省增值税电子普通发票（载明：开票日期2020年6月30日，名称肖勇，地址某某西区38栋1单元XXX室，303千瓦时，价税合计160元）、江苏省电力有限公司南京供电分公司收费凭据（载明：电费年月202004，抄表日期20200331，缴费金额160）、南京港华燃气有限公司开具的江苏增值税电子普通发票（分别载明：1、开票日期2020年6月30日，价税合计17.15元，备注账单月份201910；2、开票日期2020年6月30日，价税合计355.44元，备注账单月份202004）。2、南京市栖霞区帅特建材经营部出具的收据一张，载明：“2020年5月31日，交款单位某某西区XX幢607室，收款方式现金，人民币壹仟贰佰元1200元，收款事由购鑫佰福防盗门”。本院书面通知被告在指定时间内以书面形式发表质证意见，但被告未就上述证据进行质证。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》、《降租解约沟通函》、《通知函》、《壹城房屋契约》、收据、发票及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉房屋未取得产权证及建设工程规划许可证，故原、被告之间的《房屋托管租赁合同》及《补充协议一》应属无效合同，但被告应向原告支付房屋占有使用费。原、被告双方均认可被告按照合同标准实际支付了自2019年6月26日起至2020年1月24日止的费用，被告于2020年4月11日向原告发送通知函要求解除合同并承诺租金支付至解除之日，原告认可于2020年4月11日解除，现原告主张被告支付2020年1月25日至2020年4月11日期间的费用1万元，本院予以支持。就原告主张的以该1万元为基数计算的逾期付款利息，本院不予支持。原告主张被告在承租使用期间欠付的水费1656元、电费166元及燃气费366元合计2188元，庭后原告补充提交了缴费凭证等进行证明，故本院对原告的该主张予以支持。至于被告辩称租客未使用燃气不致产生燃气费用，因被告未提供相关证据证明，本院不予采信。就原告主张的违约金，该违约金金额过分高于被告造成的损失，结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、疫情的客观影响、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院酌定被告向原告支付违约金1.2万元。就原告主张的免租期租金损失，因双方并未约定免租期应支付租金，故本院不予支持。就原告主张被告赔偿房门更换费用、隔挡拆除及垃圾处理费6300元，原告于庭审中仅提交了房门照片，并于庭后提交了1200元的防盗门收据一张，考虑到原告的实际损失已在违约金中进行处理，且该收据系原告庭后提交且并无支付凭证作证，亦无其余实际支付凭证证明损失，故本院对原告的该项诉讼请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告南京青客公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告肖勇、沈敬妮房屋占有使用费1万元、水费1656元、电费166元、燃气费366元，并支付违约金1.2万元。二、驳回原告肖勇、沈敬妮的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4847元，减半收取2423.5元，保全费620元，合计3043.5元。由原告肖勇、沈敬妮负担2543.5元，由被告南京青客公寓管理有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年八月二十五日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜