浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初1096号 原告：温州恒一机车部件有限公司，住所地浙江省温州市温州经济技术开发区滨海五道696号第6幢501室，统一社会信用代码91330301MA2859376Q。 法定代表人：周爱飞。 委托诉讼代理人：许国洋、戴建聪，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告：温州万洋中强开发有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼5108室，统一社会信用代码91330301327855393N。 法定代表人：叶银寿。 委托诉讼代理人：陈秋夏，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 原告温州恒一机车部件有限公司（以下简称：恒一公司）与被告温州万洋中强开发有限公司（以下简称：万洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序审理,由审判员吴作力担任审判长，与人民陪审员严舒、朱永媚组成合议庭。于2020年7月28日再次公开开庭进行了审理。原告恒一公司的委托诉讼代理人许国洋、戴建聪到庭参加诉讼，被告万洋公司的委托诉讼代理人陈秋夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付温州经济技术开发区滨海园区光电及食药机械创业创新园初始登记的不动产权属证书；2.被告协助原告办理温州经济技术开发区滨海园区光电及食药机械创业创新园第6幢501号厂房的土地使用权变更和房屋所有权登记手续；3.被告支付原告逾期办证的违约金（违约金以已付房款2408966元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年12月31日起计算至实际交付权属证书为止，暂算至2019年12月1日为168627.62元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月31日，原、被告双方签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于温州经济技术开发区××幢××号工业厂房，并约定被告应于2017年12月30日前取得土地、房屋权属证书并交付原告。合同于2016年7月13日进行了登记备案。合同签署后，原告依约支付了全部购房款，厂房已经交付使用，但至今未能办理产权登记，被告也未依约向原告交付园区初始登记的权属证书。被告的行为已经构成严重违约，侵害了原告的合法权益，故原告诉请判令如上诉讼请求。审理过程中，原告称第一项诉请业已履行完毕，要求撤回第一项诉讼请求。 原告当庭补充称：被告在销售时将一层的房屋分割之后再进行销售，是导致原告等业主无法办理产权登记的最主要原因；政府行使优先回购权未在合同中明确约定，补充合同第8条只是写明入园条件，并没有明确披露优先回购的问题；被告提供的产权证，权利性质是出让／自建房，而双方签署的是商品房买卖合同，该权利性质导致在相关税收等问题上与商品房不同，与合同约定内容不符，被告在办理初始登记履行义务上存在瑕疵，鉴于以上三种情况，可以证明被告存在违约行为。 在本院指定的举证期限内，原告提供如下证据：1、营业执照，证明原告主体资格；2、被告企业登记信息，证明被告主体资格；3、《商品房买卖合同》，证明原、被告于2016年签署《商品房买卖合同》并备案，合同约定被告应于2017年12月30日前向原告交付厂房权属证书；4、增值税普通发票，证明原告已支付购房款，被告也已开具增值税发票；5、《光电及食药机械创业创新园入园项目评审纪要》[温开商字（2016）48号]，证明原告已经经济开发区商务局审核，具备园区入园资格；6.国有建设用地使用权出让合同，证明该份合同的补充条款约定了厂房分割、销售、转让等要求按温政办（2014）104号文件及挂牌是与经开区管委会签订的《光电及食药机械创新园投资协议书》的有关条款执行，且厂房出让后企业转让土地使用权的，开发区管委会优先回购，该部分内容被告从未向原告披露，也未在商品房买卖合同中予以约定；7.声明书，证明原告等业主依被告通知办理产权证时，被告要求原告等业主签署该份声明书，以免除其逾期办证的违约责任，该份声明书也证明了被告对其违约行为的自认；8.温州市经济开发区滨海园区光电及食药机械创新园管理协议，证明该份合同与（2020）7号专题会议纪要相互印证，证明房开要求原告等业主免除其延期办证的违约责任，是其对违约行为的自认；9.关于DH20200527073144的信访回复，证明部分业主购买的一层分割厂房至今无法办理产权。 被告万洋公司辩称：一、被告已于2019年1月31日完成涉案厂房的不动产登记并于2019年5月24日向原告送达了不动产转移登记通知，是原告自身原因未完成产权转移登记；二、被告愿意也一直配合原告办理产权登记手续，但因工业厂房的特殊性，登记手续繁琐且因政府原因导致办证延期，整个过程分为三个阶段：第一个阶段是因为政府关于物业维修金和保修金尚未确定（2017年12月31日-2018年3月2日）；第二个阶段是因为政府对工业产权分割办证问题一时无法确定，故直到2019年1月30日才完成初始登记；第三个阶段是被告通知原告办理转移登记，原告恒一公司却因向被告索要违约金未果而怠于办证。三、双方签约当天即2016年1月5日双方签订《补充协议》，该协议九9.7约定，因工业园区的土地登记和房屋产权登记存在特殊性，故排除出卖人恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证，买受人不要求出卖人承担赔偿责任。第十八条约定，买受人是否符合工业园的准入条件，由政府有关部门审核。买受人应自行在签约前向政府有关部门了解，并愿意承担不符合准入条件而导致的风险和后果。 在本院指定的举证期限内，被告提供如下证据：10.温州市政府办公室关于印发温州市小微企业创业园产权分割管理办法和市区工业空间换地事实细则的通知、中共温州市委温州市人民政府关于推进开发区（工业园区）整合提升发展的意见，证明温州市政府规定，小微企业购买小微企业创业园符合产业要求和入园标准；11.温州浙南产业集聚区（经开区、瓯飞）[2018]18号会议纪要，证明政府于2018年3月2日方才明确小微企业创业园物业维修资金和保修金的缴存标准，导致不动产证办理时间延后；12.不动产证，证明被告已经完成了涉案厂房不动产权的办理；13.关于办理不动产权转移登记的通知及快递单，证明被告已经多次通知原告办理不动产转移手续，并要求原告提供相关证明；14.温州浙南产业集聚区（经开区、瓯飞）专题会议纪要[2020]7号，证明政府关于中强小微园不动产办理方案。 针对原告提供的证据，经庭审出示，被告质证意见为：证据1-6真实性无异议。证据5该文件是根据当时的情况，后续政府有税收准入相关要求，该文件并未涉及到。证据6被告对证明对象有异议，与事实不符，商品房买卖合同附件八第十八条已经做了约定；证据7、8、9证据三性均有异议，不能作为认定本案事实的依据，首先原告没有提供原件，其次跟本案无关联性，本案争议焦点延期办证的原因并不在于被告，被告不承担赔偿责任。该三组证据对原告诉请没有证明价值。 针对被告提供的证据，经庭审出示，原告质证意见为：证据10真实性无异议；证据11真实性由法院审核；证据12办证初始登记时间在2019年1月31日，证明被告逾期办证的事实，权利性质记载是出让／自建房，而双方签署的是商品买卖合同，与合同内容约定不符，被告在办理初始登记的履行义务上存在瑕疵；证据13形式真实性无异议，但是对内容有异议，该份通知载明被告曾多次邀请原告前往办理登记，不符合事实情况，被告从未以任何形式通知原告办理，反而是原告以多种形式要求被告办理产权登记未果；原告收到该份通知至今未能办理还有个原因是原告提供的第7、8项证据，被告在协助办理之前一定要原告签署免责说明，原告不同意签署；证据14主要内容是确定三方协议的内容，这份会议纪要是被告和管委会协商内容，将原告作为当事人，却没有邀请任何一位业主到场商定，事后也没有征得原告等业主的同意，现在要求原告按此协议履行并不合理。纪要的第五条，原告提交的证据8已载明要求免责，如果要证实该份证据的真实，那么被告应提交该三方协议的模板。对于三方协议中分割产权的独立购买问题是被告无法办理产权证的核心问题。 当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于尚存争议的证据，本院将在下文再行阐述。 根据上述确认的证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：2016年1月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为201590011950140号的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于温州经济技术开发区××幢××层××号的房屋，总建筑面积1224.52平方米；合同总金额为2408966元，付款方式为按揭贷款，原告应予合同签订时向被告支付购房款235400元，剩余的购房款2173566元原告必须在被告通知之日起7日内付清首付款并办理完毕按揭贷款手续；被告应当在2017年6月30日前将符合条件的商品房交付原告使用；被告承诺于2017年12月30日前，取得土地、房屋权属证书，由原告委托被告办理该商品房转移登记，未在约定期限内交付权属证书的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金……上述合同签订同日，双方签订补充协议，其中第九条9.7约定：因工业园区的土地登记和房屋产权登记存在特殊性，故排除出卖人恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，买受人不要求出卖人承担赔偿责任。合同签订过之后，原告按约缴纳了全部购房款，被告予以确认。 2019年1月31日，涉案不动产登记于被告名下［不动产权证号为浙（2019）温州市不动产权第0××9号］。 本案审理过程中，本院发函询问温州市不动产登记服务中心关于涉案不动产所有权能否办理转移登记手续及办理转移登记手续所需具备条件。温州市不动产登记服务中心于2020年6月1日向本院出具复函称：温州恒一机车部件有限公司可凭原权利证书、身份证明材料、商品房买卖合同、购房发票、预告登记证明、工业用地转让审核表办理不动产转移登记。 本院认为：原告称其起诉的第一项诉讼请求业已履行完毕，要求撤回相应诉请，本院予以准许。本案案由为商品房预售合同纠纷，原、被告于2016年1月31日签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法、有效。现原告已履行合同全部付款义务，原告要求被告协助办理涉案房屋不动产转移登记手续的诉请，合理合法，本院应予支持。关于被告是否承担逾期办证违约责任问题，本院认为，虽《商品房买卖合同》载明被告应于2017年12月30日前取得土地、房屋权属证书，由原告委托被告办理该商品房转移登记并明确了被告违约责任及违约金计算方式，但在补充协议中对被告的违约责任进行了补充：排除被告恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，原告不要求被告承担赔偿责任。故原告需举证证明被告存在恶意拖延办理的情况，被告才需承担违约责任。审理过程中，经查，温州市不动产登记服务中心对于涉案土块上不动产的产权登记确有一定的政策要求（包括入园审核、产权分割等要求），虽被告未在2017年12月30日前取得涉案不动产权属登记证书，但原告提供的证据并不足以证明被告主观上存在恶意拖延办理转移登记的情况。另外原告称，一、被告在销售时将一层的房屋分割之后再进行销售，是导致原告等业主无法办理产权登记的最主要原因；二、政府行使优先回购权未在合同中明确约定，补充合同第八条只是写明入园条件，并没有明确披露优先回购的问题；三、被告提供的产权证，权利性质是出让/自建房，而双方签署的是商品买卖合同，该权利性质导致在相关税收等问题上与商品房不同，与合同约定不符，被告在办理初始登记履行义务上存在瑕疵。以上三种情况系被告履行合同过程中违约，应承担违约责任。对于第一种情况，本院认为，双方一致确认，原告购买的涉案房屋系一层房屋；其次,温州市不动产登记服务中心向本院出具的复函并未反映分割销售影响不动产转移登记。对于第二、第三种情况；本院认为，原告的诉请是，逾期办证被告应承担违约责任。显然，原告的主张是建立在合同合法有效、继续履行基础之上。而被告未履行告知义务及不动产权证上登记的权利性质与合同约定不符，是否认合同效力或者要求解除合同，二者的请求权基础不一致。经本院释明，原告坚持诉请不变更。综上所述，被告的抗辩意见，本院予以采纳，原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉请，本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告温州万洋中强开发有限公司在原告温州恒一机车部件有限公司提供原权利证书、身份证明材料、商品房买卖合同、购房发票、预告登记证明、工业用地转让审核表等材料齐备之日起三十日内协助原告办理温州经济技术开发区滨海园区光电及食药机械创业创新园第6幢501号房屋的土地使用权和房屋所有权移转登记手续； 二、驳回原告温州恒一机车部件有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。 本案受理费27418元，由原告负担3672元，由被告负担23746元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  吴作力 人民陪审员  严 舒 人民陪审员  朱永楣 二〇二〇年八月三日 法官 助理  项 施 书 记 员  章铭炜 ? 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人； 权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。