湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂28执异26号案外人：肖辉，男，生于1972年6月7日，汉族，户籍地：湖北省利川市，现住利川市。委托诉讼代理人：熊贵芳，湖北立鹤律师事务所律师。代理权限为特别授权。申请执行人：湖北桐盛建设工程有限公司，住所地湖北省潜江市泰丰办事处潜阳东路26号。统一社会信用代码：914290051836744887。法定代表人：王琼，该公司董事长。被执行人：湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司，住所地湖北省利川市都亭办事处体育路48号。统一社会信用代码9142280255390670XF。法定代表人：李列斐，该公司董事长。在本院执行申请执行人湖北桐盛建设工程有限公司与被执行人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人肖辉于2020年8月6日对本院裁定查封被执行人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司开发的“腾龙金港”写字楼B1-2001号至B1-2008号、B1-2601号至B1-2608号共16套房屋以及酒店用房B1-1201号至1204号、B1-1209号至B1-1217号、B1-1401号至B1-1417号共30套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人肖辉称，2018年10月11日本院作出的（2018）鄂28执保16号《查封房屋及车位通知书》，查封了其所有的由被执行人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司开发的“腾龙金港”的酒店、写字楼。2017年8月15日其与被执行人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，全款购买了B1-2001号至B1-2008号、B1-2601号至B1-2608号共16套写字楼。同年7月20日，其又与被执行人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，全款购买了B1-1201号至1204号、B1-1209号至B1-1217号、B1-1401号至B1-1417号共30套房共30套酒店用房。案外人肖辉认为，上列写字楼及酒店用房由其所有，请求本院解除查封。本院查明，2018年9月29日，湖北桐盛建设工程有限公司向本院申请诉前财产保全，本院受理后作出（2018）鄂28财保7号民事裁定：查封被申请人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司银行存款100000000元或其他等值财产。2018年11月11日，本院作出（2018）鄂28执保16号查封房屋及车位通知书，对包括案外人肖辉主张权属的“腾龙金港”B1-2001号至B1-2008号、B1-2601号至B1-2608号共16套房屋及B1-1201号至1204号、B1-1209号至B1-1217号、B1-1401号至B1-1417号共30套房屋在内的部分商品房及商铺予以查封。之后，湖北桐盛建设工程有限公司向本院提起诉讼，请求本院判令湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司支付其建设工程款。该案经本院主持调解，双方达成结算协议后本院作出（2018）鄂28民初121号民事调解书，确认该协议的效力，并将该民事调解书送达双方当事人。调解协议约定：一、扣除被告湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司于2019年7月24日前已向原告湖北桐盛建设工程有限公司支付的工程款，被告湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司另向原告湖北桐盛建设工程有限公司预支付工程款人民币110000000元，其中于2019年8月25日支付工程款人民币85000000元，余款25000000元在双方确认无误的审计报告出具后15天内支付。被告湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司应付给原告湖北桐盛建设工程有限公司总工程款以最终审计报告为准，据实支付，多退少补。二、被告湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司委托审计机构于本调解书生效之日起75日内对已完成工程量进行审计并出具审计结论。三、原告湖北桐盛建设工程有限公司在应结算工程款范围内对其已完成的工程享有建设工程价款优先受偿权。四、原告湖北桐盛建设工程有限公司就本案放弃其他诉讼请求。五、双方就本案再无其他争议。六、案件受理费423059元，减半收取211529.5元，由原告湖北桐盛建设工程有限公司承担150000元，被告湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司承担61529.5元。2019年11月7日，湖北桐盛建设工程有限公司向本院申请强制执行（2018）鄂28民初121号民事调解书，本院于同日立案受理，案号为（2019）鄂28执205号。2019年12月13日，本院承办执行员召集双方当事人调查被执行人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司履行生效法律文书的情况，被执行人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司表示，已给申请执行人湖北桐盛建设工程有限公司抵付商铺43间、车位10个，价值6890万元。另查明，2017年2月6日，肖辉与湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司签订《借款合同》，肖辉向湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司提供短期贷款6000万元，期限12个月，合同执行月利率30‰。2017年7月，湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司因资金链断裂，无法偿还肖辉借款。经双方协商，2017年8月15日双方达成以物抵债协议，湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司将其开发的“腾龙金港”B1-2001号至B1-2008号、B1-2601号至B1-2608号共16套房屋及B1-1201号至1204号、B1-1209号至B1-1217号、B1-1401号至B1-1417号共30套房屋，作价抵偿给肖辉，双方签订了商品房买卖合同，并开具了收款收据。上列房屋至今未交付肖辉使用，也未到主管部门办理备案登记。2016年12月9日，被执行人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司取得案涉“腾龙金港”商品房预售许可证，证号为鄂利房预（2016）027号。本院认为，对于不动产房屋作为执行标的物的执行案件，认定房屋权利人的法律依据，主要是我国物权法第九条的规定，即以登记作为认定权利人的法定依据。但因不动产转让和商品房买卖事关消费者的生存权，涉及的消费者众多、情况相对复杂，且因商品房多为期房，在办理过户登记及房屋现实交付等方面存在不确定性、非及时性。因此，最高人民法院出于对无过错不动产买受人物权期待权及房屋消费者物权期待权的保护，分别在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条作出了特别规定，当不动产买受人符合司法解释规定的法定条件时，赋予其物权期待权，以排除人民法院的执行。无过错不动产买受人物权期待权保护，是指不动产买受人履行了合同的全部或主要义务，且已合法占有该不动产，未办理过户登记非买受人过错所致，法律赋予其物权期待权。而房屋消费者物权期待权保护，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权。通过审查查明，案外人肖辉与湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司签订商品房买卖合同的时间虽在本院裁定查封涉案房屋之前，其通过以物抵债的方式也已付清了全部房款，但肖辉并未在本院“查封房屋前合法占有”该房屋，且肖辉受让涉案房屋也并非因无生活居住用房屋，购买该房系“用于居住”以满足个人或家庭消费需要，而是因湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司无力履行借款合同，双方约定以物抵债后，肖辉方才受让该批房屋。因此，既不能认定肖辉对案涉房屋享有无过错不动产买受人物权期待权，也不认定其对案涉房屋享有房屋消费者物权期待权，其请求排除执行的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回肖辉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  徐东海审判员  蔡 斌审判员  汪清淮二〇二〇年八月十七日书记员  张 宁