江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初177号 原告（反诉被告）：王琰，女，1982年12月19日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈文、姜丽，北京德恒（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙本田，男，1981年6月14日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县。 被告（反诉原告）：彭燕燕，女，1988年1月3日生，汉族，户籍地湖南省新邵县。 以上二被告委托诉讼代理人：张燕、谷强，江苏三法律师事务所律师。 原告（反诉被告）王琰与被告（反诉原告）孙本田、被告（反诉原告）彭燕燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王琰及其委托诉讼代理人陈文，被告（反诉原告）孙本田及二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人张燕到庭参加第一次庭审；原告（反诉被告）王琰及其委托诉讼代理人陈文，被告（反诉原告）孙本田及二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人张燕、谷强到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告王琰向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令两被告向原告交付房屋附属地下室；2、两被告向原告支付违约金（以房款303.9万元为基数，按照日万分之五的标准支付自2019年7月26日至实际交付房屋附属地下室之日的违约金）；3、两被告向原告支付由原告代垫的停车费480元、电费及燃气费103.25元，合计583.25元；4、两被告向原告支付开锁费用900元；5、两被告向原告支付房屋入户防盗门费用3900元；6、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月26日，原告与两被告签订《房屋买卖居间协议》一份，双方约定两被告将坐落在南京市栖霞区某某村XX号XX幢XXX室房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告。截止2019年6月24日，原告已支付购房款301万元，案涉房屋也已过户至原告名下，根据《房屋买卖居间协议》约定，余款2.9万元在交房时付清，双方还约定待房屋过户手续办理完毕，原、被告双方确认该房屋费用交接清楚并在物业交接单签字三日内结清余款。2019年7月23日，原告与被告孙本田在小区物业办理了案涉房屋物业交验手续，当场交纳了2019年8月1日至2019年12月31日的物业费以及2019年3月至2020年2月的停车费，其中2019年3月至2019年7月的停车费480元系原告为两被告垫付。原告还为两被告垫付了电费及煤气费合计103.25元。原、被告双方履行完物业交接手续后，两被告拒绝将案涉房屋及附属地下室交付原告。后原告自行进入案涉房屋，但附属地下室两被告至今未交付。被告还多次采用胶水等方式破坏案涉房屋入户防盗门，造成入户防盗门损坏，损害原告利益。原告认为，原、被告之间的房屋买卖应包含附属地下室。根据相关规定，2.2米以下房屋无产权证不能单独出售，故地下室仅能作为附属物，该地下室无独立水电仅供业主使用，具有附属性，地下室的权利应跟随房屋出售发生变更。 被告孙本田、彭燕燕辩称，《房屋买卖居间协议》约定的标的物系案涉房屋，案涉房屋和地下室并非主物和从物的关系。原告举证的证据无法证明交付标的物包含地下室，故原告要求两被告交付地下室无事实及法律依据，案涉房屋已被原告占有，但原告并没有支付两被告尾款2.9万元，原告的行为应属违约，原告要求两被告支付违约金没有依据。原告主张其为两被告垫付的停车费、电费及燃气费，两被告认可该费用。原告在原、被告双方没有正常交接的情况下自行破坏门锁进入案涉房屋，原告主张两被告支付开锁费用及入户防盗门费用没有依据，原告应自行承担该项支出。 反诉原告孙本田、彭燕燕向本院提出如下反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付购房尾款2.9万元及利息（自2019年7月23日至实际支付之日止按贷款市场报价利率计算）；2、反诉被告向反诉原告支付违约金5万元；3、反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2019年4月26日，反诉原告孙本田、彭燕燕与反诉被告王琰签订《房屋买卖居间协议》一份，协议约定：孙本田、彭燕燕将案涉房屋出售给王琰，建筑面积110.41平方米，楼层2，成交价303.9万元，尾款2.9万元在交房时付清，任何一方未按合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任。2019年7月23日，反诉原、被告在交接房屋时，反诉原告要求反诉被告支付尾款，反诉被告不同意，致双方发生争议。现反诉被告已强行占有案涉房屋，但未向反诉原告支付尾款。为维护合法权益，故反诉原告诉至法院，请求判如所请。 反诉被告王琰辩称，根据《房屋买卖居间协议》约定，剩余尾款应在交房时付清，反诉原告并未进行交房，故反诉被告未支付尾款。合同还约定反诉被告全款付清前反诉原告应当腾挪房屋并将钥匙交付反诉被告，但反诉原告至今未将钥匙交付反诉被告，故反诉被告拒绝支付尾款。案涉房屋已经过户，反诉被告占有房屋符合法律规定。 经审理查明，2019年4月26日，原告（反诉被告）王琰与被告（反诉原告）孙本田、彭燕燕及南京利众置业投资集团有限公司（以下简称利众公司）签订《房屋买卖居间协议》一份，协议主要内容为“孙本田、彭燕燕（甲方、售方），王琰（乙方、买方），利众置业（丙方、居间方）；甲方自愿将坐落在栖霞区某某村XX号XX幢XXX室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异，愿意购买该房屋；该房屋所有权人为孙本田、彭燕燕，建筑面积110.41，楼层2，房屋来源买受，产权证号栖转字第473729、栖转字第473728，土地证号宁栖（2014）第10542号，丘号857615-VII-8(附属设施项下空白)；甲乙双方协商后实际成交价为人民币3039000元；乙方于2019年4月26日向甲方支付房屋定金人民币3万元，乙方于银行审批完毕3日过户当日交付房款人民币1480000元，乙方向银行申请贷款1500000元，剩余尾款29000元交房时付清；待该房屋过户手续办理完毕，且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚并在物业交验单签字三日内（遇节假日付款时间顺延）结清余款；丙方协助甲乙双方办理产权或租赁过户手续，甲方承诺全款付清2日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的5%数额的违约金，用以支付守约方所发生的律师费、交通费等，同时违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费，并承担律师费；如甲、乙双方任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任；甲方需要乙方支付解押款（银行）实际金额以银行提供的申请单据中的金额为准，作为首付款中的部分金额，冲抵购房款；甲方在2019年5月10日之前去银行申请预约”。当日，王琰支付定金3万元，孙本田向王琰出具收条一张加以确认。后王琰又陆续于2019年5月5日支付10万元，于2019年5月8日支付合计138万元，于2019年6月24日支付100万元（孙本田于当日出具收条一张加以确认），并以公积金贷款50万元支付购房款，上述合计301万元。 2019年6月25日，王琰取得案涉房屋的《不动产权证书》。2019年7月23日，王琰支付案涉房屋电费35元。2019年8月1日，王琰向案涉小区物业公司按照每月120元的标准支付2019年3月至2020年2月的停车费1440元。2019年10月10日，王琰支付案涉房屋的燃气费68.25元。2019年12月6日，王琰为购买防盗门支付3800元。 王琰与孙本田、彭燕燕因案涉纠纷曾引发多次报警，根据公安机关出具的《接处警工作记录》及《政府信息公开申请答复书》来看，其中1、接警时间：2019年7月27日10时2分55秒；报警内容：，我买了这套房子，前房主现在临时变卦，不肯把地下室给我，需要开锁，已通知锁匠；出警内容：2019年7月27日10时49分13秒王琰报警称在，我买了这套房子，前房主现在临时变卦，不肯把地下室给我，需要开锁。民警出警至现场，报警人王琰称她是从孙本田手上买了该房子，已于2019年6月24日过完户了，双方约定孙本田交钥匙给王琰，王琰余款2万元给对方，而且还有地下室，王琰称孙本田现在不承认地下室卖给她，要她再付钱，现在她联系孙本田，对方也不见面。民警建议通过正常渠道解决其事，报警人表示明白。2、接警时间：2019年7月28日15时15分10秒；报警人员：孙本田；报警内容：迈皋桥方圆绿茵小区29栋204，称自己买卖房屋，买家尾款没付完但是房产信息已经过户，买家私自换了自己家门锁，报警人在现场；处警内容：：2019年7月28日15时20分民警至某某绿茵XX幢XXX室，经了解到报警人反映情况属实，民警告知其按合同办事，报警人孙本田要求作情况登记。3、接警时间：2019年8月13日15时20分；接警内容：，门锁被人恶意堵住了；处警内容：2019年8月13日15时许，民警尤峰出警至江苏南京市栖霞区现场，报警人王某甲称家中门锁被人被堵了，报警人报警就是为了有报警记录，因人不在现场，也不愿到派出所制作笔录。民警提醒报警人如果有怀疑对象或其他线索请及时向警方提供。4、接警时间：2019年8月22日19时15分；报警内容：，称自家门锁被人用胶水堵住了，之前也报警被人堵过；出警内容：报警人王某甲报警称2019年8月22日15时至19时之间，在江苏南京市栖霞区，自己家的门锁被人用胶水堵塞，要求公安机关备案。5、接警时间：2019年10月21日6时58分42秒；报警人员：王琰；报警内容：某某村XX号29栋2单元204，门锁被前任房主堵起来了；警情内容：2019年10月21日6时58分42秒，某某村XX号29栋2单元204，门锁被前任房主堵起来了。到现场经了解报警人王琰称她是从孙本田手上买了该房子，已于6月24日过完户了，双方约定孙本田交钥匙给王琰，王琰余款2万元给对方。王琰称孙本田现在不承认地下室卖给她，要她再付钱，现在民警联系孙本田，让双方下午2点到派出所协商处理。后经协商，双方到法院诉讼解决。经本院询问，孙本田认可王琰自行换锁后其报警却无法处理故因生气堵过王琰更换后的门锁。 庭审中，原告申请利众公司员工杨某出庭作证，杨某称：案涉房屋并非利众公司的房源，系原、被告双方自行谈妥，王琰找到证人，证人仅为原、被告双方代办过户，以中介费名义支付代办过户费用，证人不知晓原、被告之间的房屋买卖是否包含地下室，证人没有带王琰看过地下室，证人不知晓地下室，证人仅是签合同。针对上述证人证言，王琰称其系网上看到案涉房屋的房源出售信息，电话是被告（反诉原告）的，第一次系彭燕燕带王琰看了案涉房屋，第二次系孙本田带王琰看了地下室和车位；孙本田反驳其没有带王琰看过地下室，其带王琰看过车位，当时王琰询问其是否有地下室，孙本田回复有。 2020年5月21日，本院至案涉房屋进行现场勘验，确认案涉房屋所在XX幢X单元共有地下室10间，案涉地下室位于该单元负一层北侧面南最西边的一间。 上述事实，有原、被告双方的举证、当事人陈述、勘验笔录及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案中，就案涉地下室使用权的归属，从本院已查明的事实看，案涉地下室并非具有独立产权的专有部分面积，即案涉地下室属于案涉小区的共有部分建筑物，应当归小区业主共有。业主转让住宅，对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。案涉房屋所在XX幢住宅楼的地下室，属于住宅楼的配套附属设施部分，依法应当归小区业主共有，用于对应的住宅楼业主便于日常生活放置物品，应当由对应的住宅楼业主进行使用。王琰现作为XX幢业主，对XX幢地下室应当享有相应的使用权，这也体现了法律规定的方便生活、公平合理精神，形成并固定了地下室的使用秩序，符合业主利益，应当予以维护。就王琰主张孙本田、彭燕燕支付其垫付的停车费480元、电费35元及燃气费68.25元，因孙本田、彭燕燕认可该费用，故本院对王琰的此项诉请予以支持。就孙本田、彭燕燕主张王琰支付尾款2.9万元，因王琰已自行占有案涉房屋至今，故本院对孙本田、彭燕燕的此项诉请予以支持。就王琰主张的违约金、开锁费用、购买防盗门支出及孙本田、彭燕燕主张的违约金，就本案原、被告在履约过程中的行为，尤其是双方于2019年7月23日发生争议后各自的行为均有过错，故对王琰及孙本田、彭燕燕的上述主张，本院均不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）孙本田、彭燕燕于本判决生效之日起十日内将南京市栖霞区某某村XX号XX幢2单元住宅楼对应地下室（该单元负一层北侧面南最西边一间）交付原告（反诉被告）王琰。 二、被告（反诉原告）孙本田、彭燕燕于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王琰停车费480元、电费35元及燃气费68.25元。 三、原告（反诉被告）王琰于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）孙本田、彭燕燕购房尾款2.9万元。 四、驳回原告（反诉被告）王琰的其他本诉诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）孙本田、彭燕燕的其他反诉诉讼请求。 如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3904元，减半收取1952元，由原告（反诉被告）王琰负担1552元，由被告（反诉原告）孙本田、彭燕燕负担400元。反诉案件受理费887.5元，由反诉原告孙本田、彭燕燕负担500元，由反诉被告王琰负担387.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年八月六日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜