安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1991号上诉人（原审被告）：无为县金达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省无为市无城镇。法定代表人：王春华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显桐，安徽徽瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：童静，女，汉族，住安徽省无为市。上诉人无为县金达房地产开发有限责任公司（以下简称金达公司）因与被上诉人童静房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院(2020)皖0225民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金达公司上诉请求：1.撤销原审判决,依法改判,驳回被上诉人的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误,导致判决错误。一、“商品房销售管理办法”第18条规定了商品房销售三种计价方式即可以按套(单价)计价,也可以按套内建筑面积或建筑面积计价(涉案的商品房买卖,原被告选择了按建筑面积计价),同时该条还规定了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任,即分摊的共有面积也属建筑面积。二、“商品房销售管理办法”第19-21条分别对按套(单价)计价,按套内建筑面积计价和按建筑面积计价,发生误差的处理方式均作出相应规定,其中第20条规定了“按套内建筑面积或建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式,合同未作约定的按以下原则处理……。”显然该条款制定的本意是:发生误差的处理方式应按计价方式来处理,即选择了套内建筑面积计价,应按套内建筑面积误差进行结算,选择了建筑面积计价,应按建筑面积误差进行结算。三、本案的商品房是预售商品房,“商品房买卖合同”第6条计价方式与价款采用的第2种方式计算该商品房价款即,按建筑面积计价,并非是按套(单价)计价和套内建筑面积计价,而且“商品房买卖合同”第十三条对实测面积与第三条载明的预测面积发生误差作出明确约定,双方同意按第4种方式处理,即.双方自行约定:以无为县精良房地产测绘为准,多退少补,本案中,案涉商品房的预测建筑面积为117.07m,实测建筑面积为115.69m,误差仅为1.38m,双方以实测面积结算。四、基于原告所述:“案涉合同第13条第4款并未明确约定是按建筑面积还是按套内面积进行多退少补,导致合同约定的“多退少补”产生两种解释,应当作出不利于提供格式合同一方的解释”,就本案而言明显不当,因为:第一,如果双方当事人对合同的条款解释不同,应当按照合同的规定进行处理,《合同法》第61条规定当事人的质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明的,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或交易习惯确定,本案中,“商品房买卖合同”中合同有关条款约定的计价方式是按建筑面积计价,那么误差的结算,显然也应按实测建筑面积进行结算,同时也符合无为市“商品房买卖的交易习惯,符合最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第14条规定。第二,对格式条款的理解发生争议的首先应当按照通常理解予以解释,并非一律作出不利于提供格式条款一方的解释,本案中,约定的计价方式是按建筑面积计价,并非是套内面积计价,所以误差结算也应按建筑面积并非是套内面积,这就是通常理解,并不存在两种以上解释。而原审法院以套内面积进行计算并作出判决,既与合同约定不符,又没有法律依据。童静辩称，一审判决适用法律正确，本案关于面积误差部分的条款，是金达公司自行拟定的，是开发商向购房者提供的格式条款，对该条产生不同的理解，应当适用合同法的规定，作出不利于提供格式条款一方的解释；合同中是以建筑总面积作为计算购房款的标准，但对面积误的处理并没有明确处理的标准，本案套内面积实际减少4-5个平方，开发商应当要补偿该4-5个平方的房款。童静向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%以内部分的房价款20771.85元；2.请求判令被告双倍返还原告所购商品房面积误差比超过3%部分房价款27289.36元；3.请求判决被告支付原告房屋面积误差比3%以内房价款按贷款利率4.9%计算的利息损失29516.8元（在法庭调查中增加诉讼请求）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月11日，童静在金达公司开发建设的状元府邸小区购买预售商品房一套，双方签订商品房买卖合同。合同约定房屋预测面积共117.07平方米，其中套内建筑面积共95.11平方米，公摊建筑面积21.96平方米，购房款共计692395元。2018年7月份，金达公司交付的房屋实际套内建筑面积仅为90.38平方米，与合同约定的面积相差4.73平方米，误差率达4.97%。童静认为金达公司的行为已经严重违反合同约定，构成违约，依法应当承担违约责任。一审法院认为，金达公司承认童静在本案中主张的双方签订《商品房买卖合同》及约定的预测建筑面积117.07平方米、套内建筑面积95.11平方米、公摊共有建筑面积21.96平方米、单价5914.37元/平方米、总价款692395元和不动产权属证书登记的房屋建筑面积115.69平方米、专有建筑面积90.38平方米、分摊建筑面积25.31平方米等事实，以及2018年7月18日童静接收金达房地产公司的退还房价款8162元，双方对此无事实争议，该院予以确认。童静与金达公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。本案系因面积误差引起的赔偿房款损失纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定，按照约定处理……”规定精神，充分尊重合同当事人的意思自治，允许当事人自行约定商品房面积误差的处理方式。在合同约定面积与实际面积存在差异时，应遵照约定优先的处理原则。对此本案双方当事人已在案涉合同第十三条第4款作出“以无为县精良房地产测绘队为准，多退少补”约定，该约定不违反法律规定，属有效条款，对当事人双方具有约束力。同时，当事人对房屋单价也已有约定。因此，房屋面积误差应按房屋测绘面积和约定房屋单价计算多退少补的房款。而对于房屋测绘面积案涉商品房买卖合同第十三条第4款并未明确约定在房屋建筑面积和套内建筑面积间择其一进行计算多退少补的房款，导致该合同约定存在两种解释即既可以按房屋建筑面积来计算面积误差进行多退少补，也可以按套内建筑面积计算面积误差进行多退少补。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”规定，案涉合同是由金达公司提供的格式合同，且按套内建筑面积计算面积误差对童静更为有利而对提供格式合同的金达公司不利，故该院采用按套内建筑面积来计算面积误差进行多退少补的解释，认定以套内建筑面积减少4.73平方米（95.11平方米－90.38平方米）和当事人约定的房屋单价5914.37元/平方米计算被告应退还房价款27974.97元（5914.37元/平方米×4.73平方米），但应扣除童静已领取的退还房价款8162元，金达公司仍应退还童静房价款19812.97元。案涉合同第十三条第4款约定作为有效条款，而当事人在该条款中并未约定双倍返还房价款和利息，童静主张该部分损失缺乏事实依据，该院不予支持。综上所述，对童静诉请符合法律规定和有事实依据的部分，该院予以支持。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、金达公司于判决生效后十日内给付童静面积误差房价款19812.97元；二、驳回童静的其他诉讼请求。案件受理费1739元，减半收取计870元，由金达公司负担370元，童静负担500元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审理和查阅原审卷宗，本院查明事实如下：状元府邸楼盘系由金达公司开发并销售。2017年2月11日，童静与金达公司签订《商品房买卖合同》，约定由童静购买状元府邸小区小区3#楼1单元602室房屋一套，该商品房预测建筑面积共117.07平方米，其中套内建筑面积共95.11平方米，公摊建筑面积21.96平方米。合同第六条计价方式与价款约定：按照建筑面积计算，每平方米5914.37元，总价款为692395元。合同第十三条面积差异处理约定：实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以无为县精良房地产测绘队为准，多退少补。2018年7月10日，经无为县精良房地产测绘队测量，案涉房屋建筑面积115.69平方米，其中套内面积90.38平方米，分摊面积25.31平方米。2018年7月下旬，童静收到金达公司退款8162元。2018年10月17日，童静取得案涉房屋的不动产权证书，产权证书载明：套内面积90.38平方米，分摊面积25.31平方米，建筑面积115.69平方米。本院认为，本案双方争议的焦点问题是案涉房屋的面积误差如何处理。根据双方的诉辩主张和举质证意见，结合查明的案件事实，本院分析认定如下：童静和金达公司双方签订的《商品房买卖合同》经双方协商一致,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应当合法有效,对当事人均具有法律效力。童静和金达公司在合同中约定涉案房屋的建筑面积共117.07平方米，其中套内建筑面积共95.11平方米，公摊建筑面积21.96平方米。童静据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利,同时应承担支付房屋对价的义务。与此相对应,金达公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中,涉案房屋实际测绘的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，套内建筑面积减少了4.73㎡，误差比4.97%；分摊面积增大3.35㎡，误差比15.26%。根据双方合同中的约定，实测面积与预测面积发生误差的，以实测面积为准，多退少补。因此无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加,双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。对套内建筑面积减少部分，金达公司应当向童静退还多支付的款项，对公摊面积增大部分，童静亦相应地应向金达公司支付相应的对价。《商品房销售管理办法》第十八条的规定,“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成,买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利,承担责任。”可见，商品房销售按面积计价有两种方式，即按套内面积计价或按建筑面积计价。套内面积与公摊面积一同构成销售建筑面积,公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转,并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案中，双方约定按照建筑面积计算，每平方米5914.37元，总价款为692395元。无论是按建筑面积计价还是按建筑面积计价，商品房的总价款应是不变的。故按“总房价÷套内面积”方式计算，案涉房屋按套内建筑面积计价，单价应为每平方米7279.94元（692395÷95.11）。公摊面积是建筑面积的一部分,因此,公摊面积增加部分以双方合同约定的建筑面积单价每平方米5914.37元作为公摊面积的计价标准符合本案实际。因此，按照双方合同中“多退少补”的约定，金达公司应向童静返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款34434.12元（7279.94×4.73），童静亦应补交公摊面积增大部分的房款19813.14元（5914.37×3.35）。综上，金达公司未按合同约定向童静交付了套内建筑面积和公摊面积均与合同约定不一致的商品房,显属违约,金达公司依法应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定以建筑面积作为计价方式，并未约定以建筑面积作为面积差异的结算依据，故金达公司主张应以建筑面积减少部分予以核算退款，没有事实依据，且对购房人不公平，本院不予采信。依据上述核算，两项相抵，扣除金达公司已支付的8162元，金达公司还应退还童静多支付的购房款6458.98元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省无为市人民法院(2020)皖0225民初1895号民事判决；二、无为县金达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付童静面积误差房价款6458.98元；三、驳回童静的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费295元，由无为县金达房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年八月二十五日书记员  黄 静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。