河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初11691号原告：郝军振，男，1988年11月29日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人：周瑞侠，河南天坤律师事务所律师。委托代理人：何俊，河南天坤律师事务所律师。被告：广东宏德科技物业有限公司郑州分公司，住所地郑州市惠济区长兴路12路1号楼46号。负责人：张松林，经理。被告：广东宏德科技物业有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南911号701、702、801、802、901、902房。法定代表人：张敏，经理。被告：河南长实置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区航海东路1394号2栋12层1201号。法定代表人:张帆，总经理。三被告共同委托代理人：王广福，河南权辞律师事务所律师。三被告共同委托代理人：许磊明，河南权辞律师事务所律师。原告郝军振与被告广东宏德科技物业有限公司郑州分公司（以下简称宏德郑州分公司）、广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）、河南长实置业有限公司（以下简称长实公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郝军振的委托代理人周瑞侠，被告宏德郑州分公司、宏德公司、长实公司的委托代理人许磊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同（《商品房买卖合同》、《房屋租赁委托协议》、《房屋托管意向协议》、《室内简装标准》、《致业主的一封信》）约定，将原告委托被告租赁、托管的房屋交付给原告，且室外公共区域达到上述合同中约定的标准；2、判令被告按照《房屋租赁委托协议》和《房屋托管意向协议》中的约定向原告支付拖欠的房租本金1920元（2020年4月、5月两个月），以及逾期支付房租的违约金暂计1239.36元（暂计算自2017年3月至2020年6月），最终计算至实际支付之日止；3、判令被告赔偿原告因防水、漏水等造成的房屋损失暂计3840元，最终数额待确定后另行增加；4、判令被告赔偿原告房屋空租期损失暂计3000元（暂计算自2020年6月1日至2020年8月1日，标准为每月1500元），最终计算至被告将符合上述合同约定的房屋实际交付给原告之日止；5、判令被告按照合同约定，将原告的用水、用电按照市政管网、市政电力直接供给，并按市政收费标准直接将水、电费交至相关部门，且室内、外消防达到部门标准以及上述合同约定；6、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费以及因本次诉讼产生的其他一切费用。事实与理由：原告与被告长实公司签订意向房屋买卖合同时，签订了《房屋租赁委托协议》，约定在交房时房屋不直接交付给原告，而是委托被告长实公司代为对外出租及管理。原告与被告长实公司签订正式《商品房买卖合同》时，对水电的供给、房屋交付时的装饰、设备标准以及前期物业服务等等进行了约定。后来，原告按照《商品房买卖合同》的约定与被告长实公司指定的物业公司即被告宏德郑州分公司签订了《临时管理规约》、《前期物业服务协议》以及《房屋托管意向协议》（内容与《房屋租赁委托协议》一致）。《房屋托管意向协议》中约定的委托期限为2015年6月1日至2020年6月1日，期间，被告将原告的房屋出租给富士康公司作为员工宿舍使用。上述委托期限届满后，被告不仅拖欠原告的租金，更未能按照上述合同约定的标准将原告的房屋交付给原告，房屋现场一片狼藉，甚至惨不忍睹，房屋严重漏水、墙体破坏、室内装饰装修设备损毁、水电未按照市政标准一户一表接入、物业高额代收水电费、室外公共区域破烂不堪等等，问题多多。被告的上述违约行为，给原告造成了巨大损失。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告宏德郑州分公司、宏德公司、长实公司辩称，一、关于被告为什么没有给原告支付剩余两个月房租的原因是双方签订的《房屋托管意向协议》，第八条约定“租赁期间因租赁产生的房屋租赁税应当由甲方承担，乙方有权在租金中代扣”,按照约定原告收取了被告支付的58个月租金(2015年6月1日至2020年6月1日，五年共计60个月),每月960元，实际收取被告支付租金55680元；原告依法应当缴纳租赁税按照12%的税率计算，租赁税总额为55680×12%为6681.6元，在托管协议即将到期的前两个月，被告依据协议约定代扣代缴，并且让原告补足剩余税款协助交税，原告不予理睬，现原告不配合被告代扣代缴，也不提供其自己已经缴纳租赁税凭证而直接起诉被告要求支付被告依据协议约定的租金明显属于错误，在原告未向被告提供交纳租赁税凭证前，被告依据协议约定暂扣其两个月租金来督促其缴纳租赁税并未违约，反而是在维护国家利益，依法纳税是公民的义务，原告收取五年租金，应当向税务部门缴纳租赁税，如果原告已经向税务部门缴纳了租赁税，被告愿意立即将剩余两个月房租支付给原告；关于原告起诉违约金问题，由于上述双方协议约定被告未支付后两个月租金事出有因，故被告并未违约，也不应支付原告违约金，另外，原告诉请欠付租金为1920元，却要求违约金1239.36元，明显过高；最后，关于以前偶尔有被告逾期几天支付租金的情况，是由于出租人数众多，被告支付租金工作量大，所以会出现延期几天支付的情形，但是由于原告已经实际收到，原告对以前逾期支付的情形并未提出异议，应视为原告对该事实的认可，故原告诉请的以前的逾期违约金也不应予以支持。二、关于原告诉请房屋屋内损失的诉请是否应当支持，依据双方签订的《房屋托管意向协议》第六条第二款的约定“甲方同意交付时以本协议附件中列明装修标准为准，正常折旧除外”，涉案房屋已经使用了五年，房屋是有正常折旧的，现原告要求赔偿屋内损失没有事实依据，也没有相应证据，更不应对此做鉴定，原告要求鉴定，考虑到房屋五年的正常折旧，不应依据2015年交房时的标准来参考，而应以2020年6月1日双方协议终止时的房屋现状为依据。三、关于原告诉请的涉案房屋占用费是否应该支持的问题，涉案房屋在2020年6月1日托管协议到期，在到期前后被告多次通知原告前来收房，而原告以种种理由并未前来收房，因此从2020年6月2日以后的房屋租赁损失是由原告方造成的，该损失也应当由原告自己承担，原告诉请被告支付房屋占用费没有任何事实及法律依据。四、关于判令被告将原告水电变更为市政用水用电，原告起诉该项诉请是依据原告与被告长实公司所签订的商品房买卖合同约定，其属于房屋买卖合同纠纷的范围，而本案是房屋租赁纠纷，不属于同一诉请，不应在本案中予以审理，应当由原告单独诉请，另外由于涉案房屋是被告统一出租给了富士康作为宿舍使用，水电的开户单位也是富士康，由于富士康是工业单位，所以政府将涉案房屋的水电统一定为工业用水用电，因此现在涉案房屋的水电性质不是被告所能掌控的，是因为政府原因所致，本案富士康租赁已经到期，原告正常入住后，政府部门会相应的变更水电性质，本案只起诉被告，没有将水电管理部门列为共同被告，即便是法院判决被告变更，被告也是无能力变更，被告只负有配合及协助义务，没有变更的权力。五、关于原告起诉的将涉案房屋交付给原告，并且室外公共区域达到约定标准的问题，涉案房屋被告在托管协议到期后多次催促原告收房，但原告置之不理，是原告不来收房，不是被告不交房，原告可以随时过来收房，没有任何障碍，因此关于交付房屋一事没有任何争议，因此不属于法院受案范围，法院应当驳回其该项诉请；关于室外公共区域的标准问题，该项诉请也是房屋买卖合同约定的内容，不属于本案租赁纠纷的审理范围，法院应当予以驳回，并且现在涉案房屋的公共区域已经达到约定标准，另外，被告认为该项诉请不明确，无法进行审理，更无法进行判决执行，希望法院驳回其该项诉请。综上所述，原告诉请均不能成立，望法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月8日，原告与被告长实公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告长实公司开发的位于河南省××经济技术开发区××大街××、××以南××房。原告与被告宏德郑州分公司签订《昇阳花园前期物业服务协议》、《昇阳花园临时管理规约》各一份，约定由被告宏德郑州分公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。原告（甲方）与被告宏德郑州分公司（乙方）签订《房屋托管意向协议》一份，约定：甲方购买位于河南省××经济技术开发区长××广场××楼××号房屋后，委托乙方代为对外出租及进行与出租有关的管理，房屋面积为61.73平方米，委托期限为2015年6月1日至2020年6月1日，该房屋仅作居住使用，乙方不得擅自改变租赁用途对外出租；甲方委托乙方根据房屋出租的需要，对房屋进行必要的装修及改造，费用由乙方承担，甲方委托乙方全权代为对外发布出租房源信息，代为租赁的洽谈，代为以乙方名义签订房屋租赁协议，甲方委托乙方代为收取房屋租金；甲乙双方协商，在本协议委托期内乙方代理甲方对外出租本合同项下房屋，房屋租金不得低于11520元/年(960x12)，乙方对外出租房屋价格高于本条租金价格的部分归乙方所有，作为本协议委托费用，甲方无权索取；本协议委托期限届满后，乙方应当及时将房屋交还甲方，甲方同意交付时以本协议附件中列明装修标准为准，正常折旧除外，委托期间甲方所属房屋可以转让，但应提前通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买权，乙方放弃优先购买权的，在本协议约定的期限内，原租赁合同继续有效，如因甲方原因致使原租赁合同无法履行的，甲方应当承担由此产生的一切经济损失，委托期间甲方不得单方解除委托，否则视为甲方违约，甲方违约的应赔偿乙方五年的双倍租金，作为违约金；乙方应当于该房屋交房之日起7日内按照本协议的约定，每月向甲方支付一次租金，直至委托期限届满，第一期房屋租金乙方向甲方预付一个月的房屋租金，共计960元，后期房屋租金乙方应在每月期满后的第一周内支付，若逾期，乙方自本协议规定时间第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金；乙方有权对甲方委托出租的房屋进行改造、装修，装修费用由乙方承担，委托租赁期间由于房屋使用产生的日常维修由乙方承担，委托租赁期满后，乙方应当将房屋及时交还甲方，如乙方未能按时交还房屋，乙方需按市场平均租金水平按月缴纳违约金，乙方与甲方协商一致的，可以提前向甲方交还房屋；租赁期间因租赁产生的房屋租赁税应当由甲方承担，乙方有权在租金中代扣。被告宏德郑州分公司已支付2020年3月及之前的租金，但存在迟延支付情形，尚未支付2020年4月、5月的租金。双方均认可上述房屋不动产主管部门登记的坐落位置为河南省郑州经济技术开发区第八大街第188号2号楼14层1426号。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中《昇阳花园房屋托管意向协议》、《昇阳花园前期物业服务协议》、《昇阳花园临时管理规约》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。对于原告要求被告长实公司承担责任的请求，证据不足，本院不予支持。原告与被告宏德郑州分公司签订的协议虽以托管协议命名，但约定内容为原告交付房屋由被告宏德郑州分公司使用，被告宏德郑州分公司向原告支付租金，本院认定被告宏德郑州分公司与原告系租赁关系。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告宏德郑州分公司为被告宏德公司的分支机构，不具有独立承担民事责任资格，应由被告宏德公司承担相应民事责任。被告宏德郑州分公司未按照约定的期限支付租金，被告宏德公司应当承担相应的责任。对于原告要求被告宏德公司支付2020年4月、5月租金1920元的请求，本院予以支持。双方约定的违约金标准过高，本院予以适当调整。对于原告要求被告宏德公司支付违约金的请求，结合租金支付情况，本院对2020年5月31日前的违约金酌定支持200元，之后违约金以1920元为基数，自2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至债务实际清偿之日止。被告宏德郑州分公司、宏德公司虽辩称其系代扣租赁税，但并未提供代缴的证据，本院对其该项意见不予采纳。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。对于原告要求被告宏德公司交付涉案房屋的请求，本院予以支持，房屋信息按登记的房屋坐落位置表述。被告虽通知原告收取房屋，但所交付的房屋存在漏水等情形，不符合按照租赁物的性质使用后的状态，应承担相应的责任。原告作为守约一方，亦应采取合理措施防止损失的进一步扩大。关于维修费用，如依原告申请进行鉴定，则所需时间较长，除需另行支付鉴定费外还会导致空租损失进一步扩大，而直接维修处理成本相对较低，本院对于原告的鉴定申请不予准许。原告可自行维修，所需费用待确定后由当事人另行处理。根据双方的交涉过程、房屋的损失状况及双方约定的租金标准，对于原告主张的空租期损失，本院酌定支持1920元。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。小区用水、用电手续变更应向相关主管部门申请，由相关主管部门处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围；室外公共区域、消防是否达标属于小区的公共事务，原告作为业主起诉处理该事项主体不适格，本院对于原告要求室外公共区域达到合同约定标准、变更用水、用电手续及消防达到标准等请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内将河南省郑州经济技术开发区第八大街第188号2号楼14层1426号房屋交付给原告郝军振；二、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郝军振2020年4月、5月租金1920元，2020年5月31日前逾期支付租金的违约金200元及之后违约金（以1920元为基数，自2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至债务实际清偿之日止），空租期损失1920元；三、驳回原告郝军振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告广东宏德科技物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张振红二〇二〇年八月二十八日书记员  孙璐玮