浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初2729号 原告：浙江杰斯特电器有限公司，住所地兰溪市女埠工业园区A区，统一社会信用代码913307817477319284。 法定代表人：许仁贤，董事长。 委托诉讼代理人：赵炳贤，浙江丹溪律师事务所律师。 被告：兰溪都市风情假日酒店有限公司，住所地兰溪市兰江街道丹溪大道1101-1105号，统一社会信用代码91330781069216168K。 法定代表人：琚则权，执行董事。 原告浙江杰斯特电器有限公司为与被告兰溪都市风情假日酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月29日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员胡格赢适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告浙江杰斯特电器有限公司的委托诉讼代理人赵炳贤、被告兰溪都市风情假日酒店有限公司的法定代表人琚则权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告浙江杰斯特电器有限公司诉称，原被告双方于2012年7月3日签订了《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》第二条约定：“租用时间为10年，自2013年1月1日至2022年12月31日止”；《房屋租赁协议》第三条约定：“乙方（即被告）先交付租金后使用，2013年、2014年租金合计为55万元（其中20万在合同签订后三天内交付甲方，其余35万在2013年12月31日前交付甲方），2015年租金为55万元，2016年起在上年度的基础上每年递增10%，即第四年租金为60.5万元，2017年租金为66.55万元，2018年租金为73.205万元，2019年租金为80.5255万元，2020年租金为88.5780万元，2021年租金为97.4358万元，2022年租金为107.1794万元，当年1月1日至12月31日为一年度计算，每年租金乙方应于上年度11月30日前交付给甲方，协议内租金为税后金额，如乙方需甲方开具发票，税负由乙方自行承担。”《房屋租赁协议》第八条约定：“出现下列情况之一的，甲方有权终止租赁关系：……乙方不能按期足额交付租金（租期一个月的）；……”。《房屋租赁协议》第十一条约定：“甲乙双方任何一方无故终止该协议的由违约方向守约方支付当年租金的20%违约金。”协议签订后，原告按约交付了房屋，被告却一直不按协议约定支付拖欠租金和水电费。为此，原告曾二次向法院提起诉讼。之后被告也一直未按诉讼达成的调解协议支付房屋租金。现被告又拖欠原告2020年1月1日起至起诉之日的房屋租金44.289万元，以及2019年12月至2020年5月份的水电费人民币9581.11元。根据以上事实证明被告已无任何信用可言。请求判令：1.解除原被告双方于2012年7月3日签订的《房屋租赁协议》，并判令被告立即腾退所租赁的兰溪市兰江街道丹溪大道1101-1105号营业房；2.被告立即支付拖欠的租金44.289万元（租金自2020年1月1日暂算至2020年6月30日止，2020年7月1日起至实际腾退之日的租金按年租金88.5780万元的标准计算支付）；3.由被告支付违约金17.7156万元；4.由被告立即支付拖欠的水电费9581.11元；5.本案的诉讼费用由被告承担。 原告为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1.营业执照、公司登记基本情况，拟证明原、被告诉讼主体资格。被告质证认为，没有异议，对合同签订主体，不是这个公司。 2.《房屋租赁协议》，拟证明被告租用原告的房屋用于酒店经营的事实以及相关房屋租金约定、支付期限、支付时间以及相关违约情况的事实。被告质证认为，以上违约由于本人与转让方之间，原协议没有得到良好的执行，造成无法正常经营，才无法支付。 3.（2014）金兰民初字第955号民事调解书、（2018）浙0781民初7600号民事调解书，拟证明被告因不按房屋租赁协议的约定支付房屋租金，原告两次向法院提起诉讼，后经双方调解达成调解协议。被告自房屋租赁协议签订以后，经常不按时履行支付租金义务。（2018）浙0781民初7600号民事调解书中双方约定2019年租金应该于2019年5月份之前交付足额租金，但是至今被告还有拖欠租金没有支付，该笔拖欠的房屋租金原告已经向法院申请执行，证明被告经常违反房屋租赁协议，给原告造成相应损失的事实，原告有权根据房屋租赁协议的内容主张自己的合法权利。被告质证认为，2017年前的我本人没有参与过不清楚，2018年是我参与的，2019年房租没有付清的原因也是因为房东把电拉掉了，停了3、4个月，造成酒店经营困难，另外，我的转让方没有按时完成更名过户，造成酒店没有经营资格，无法正常经营，造成无法支付房屋租金。 4.水电费发票、水电费欠费情况说明，拟证明被告拖欠房屋租赁期间的水电费的事实。被告质证认为，水电费2019年12月31日之前的，酒店在留守期间有水电的，之后，电源拉掉以后我有疑问，如果是供电局正常收费我们可以承认，如果是不合理的我方不予认可。对于水费，大楼有其他的单位，我有向其他单位收取的权利。 5.被告公司法人于-2019年8月14日出具给原告的承诺书，拟证明2019年的房屋租金被告一直拖欠未支付，被告出具承诺书2019年10月份前支付，如违约原告可以采取措施，后果由被告方承担的事实。被告质证认为，对于水电这块的承诺，前期的水电费都是正常缴纳的，正是由于停电造成经营困难，并不是恶意拖欠，水电的关闭因为我没交费，也是应该由水电部门来处理，不应该由房东自行拉电，我认为不应该由我来承担。 被告兰溪都市风情假日酒店有限公司辩称，原告并未与被告签订房屋租赁协议，原告与案外人吴美苏、章胜军2012年7月3日签订房屋租赁协议，2017年3月，章胜军和洪恩阳签订合并酒店股份协议书，酒店合并为洪恩阳所有。洪恩阳委托洪恩良于2017年2月23日与琚则权签订《酒店转让协议书》，但因章胜军和洪恩阳合作经营酒店期间有债务纠纷在兰溪市人民法院执行局执行，法院禁止酒店变更法定代表人。 被告提供的证据有：酒店转让协议，拟证明由于转让没有按照转让协议履行，造成酒店无法正常经营。原告质证认为，这份证据与本案无关。 因被告对真实性无异议，本院对原告提供的证据1、2、5的真实性予以认定；原告提供的证据3为本院依法出具的法律文书，本院予以确认；原告提供的证据4应扣除断电期间的电费。被告提供的证据，与本案无关，本院在本案中不予认定。 本院依据确认的证据并结合当事人庭审陈述，认定以下法律事实：2012年7月3日，原告浙江杰斯特电器有限公司与案外人吴美苏、章胜军签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告将其所有A幢综合楼丹溪大道1101-1105号营业房和B幢综合楼1123-1125号营业房上面3-5层及顶楼阁楼，合计面积约5156平方米，车场面积约2200平方米，出租给吴美苏、章胜军用于宾馆经营活动；租赁期限10年，自2013年1月1日至2022年12月31日；租金先付后用，2013、2014年租金合计55万元，2015年租金为55万元，2016年起在上年度租金的基础上每年递增10%，2020年租金为88.578万元，每年租金应于上年度11月30日前交付；水电费由租户自行承担；租户不能按期足额交付租金逾期一个月的，原告有权终止租赁关系；任何一方违约，由违约方支付当年租金的20%违约金。2013年5月22日，在涉案承租地作为经营地址注册成立了被告兰溪都市风情假日酒店有限公司，股东为钱广文、章胜花，2016年1月25日，法定代表人由钱广文变更为徐贤良，2019年10月22日，法定代表人由徐贤良变更为琚则权。2014年8月26日，原告曾起诉吴美苏、章胜军和本案被告，2015年3月26日，双方达成调解协议，本院据此出具（2014）金兰民初字第955号调解书，载明：一、章胜军、吴美苏、兰溪都市风情假日酒店有限公司欠浙江杰斯特电器有限公司房屋租金（2013、2014、2015年度）人民币90万元，另欠水电费136872.65元，合计人民币1036872.65元，浙江杰斯特电器有限公司自愿补偿章胜军、吴美苏、兰溪都市风情假日酒店有限公司经营损失人民币50万元，两者相抵章胜军、吴美苏、兰溪都市风情假日酒店有限公司还欠浙江杰斯特电器有限公司人民币536872.65元，由章胜军、吴美苏、兰溪都市风情假日酒店有限公司于2015年3月底之前一次性向原告付清；二、本调解协议签订之前双方的纠纷或责任均互不追究；三、双方同意本协议签订之后，双方的权利义务仍按2012年7月3日签订的《房屋租赁协议》履行，协议条款对双方仍有约束力。2018年11月27日，原告浙江杰斯特电器有限公司又再次起诉被告兰溪都市风情假日酒店有限公司，提起房屋租赁合同纠纷之诉，本案被告兰溪都市风情假日酒店有限公司的委托诉讼代理人为琚则权、洪恩良。在本案审理过程中，双方达成和解，本院于2019年3月21日作出（2018）浙0781民初7600号民事调解书，载明约定：一、被告兰溪都市风情假日酒店有限公司尚欠原告浙江杰斯特电器有限公司2018年度房屋租金388425元，于2019年3月24日前付清。如逾期履行，未付余款按月利率1.5%自2017年12月1日计息至实际清偿之日；二、被告兰溪都市风情假日酒店有限公司尚欠原告浙江杰斯特电器有限公司2019年度房屋租金805255元，于2019年5月底前付清。如逾期履行，未付余款按月利率1.5%自2018年12月1日计息至实际清偿之日；三、如被告兰溪都市风情假日酒店有限公司有任何一期未按期履行，则原告浙江杰斯特电器有限公司即有权按上述全部未履行债务向法院申请执行；四、其他双方互不追究。2019年8月14日，琚则权向原告出具《承诺书》一份，载明其现为兰溪都市风情假日酒店有限公司实际经营者，并承诺2019年度房屋租金在2019年8月21日前付25万，8月底前付20万，余款在10月底前付清，以后水电费在收到票据后3天内付清。如违反上述条款，原告可随时采取断电措施，一切后果自行承担。后被告兰溪都市风情假日酒店有限公司未按上述调解协议及承诺履行，原告于2020年2月已拉闸断电，并已申请法院强制执行。被告尚欠使用电费3846.57元，水费3366.61元。 本院认为，吴美苏、章胜军与原告浙江杰斯特电器有限公司签订的《房屋租赁合同》，事后已经被告兰溪都市风情假日酒店有限公司追认，在（2018）浙0781民初7600号房屋租赁合同纠纷一案中，被告兰溪都市风情假日酒店有限公司现法定代表人琚则权亦作为委托诉讼代理人，对被告兰溪都市风情假日酒店有限公司与原告浙江杰斯特电器有限公司签订的房屋租赁关系予以认可，双方合同依法有效，被告未按约支付租金，原告依约有权解除房屋租赁合同，本院对双方的房屋租赁合同法律关系予以解除。原告有权要求被告腾退房屋，并支付所欠租金和占用期间的租金损失及双方约定的由被告承担的水电费。综合考虑到今年的新冠疫情影响，及原告拉闸断电，被告无法经营，原告亦未及时起诉主张权利，造成损失扩大，原告起诉要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除经被告兰溪都市风情假日酒店有限公司追认的原告浙江杰斯特电器有限公司与案外人吴美苏、章胜军于2012年7月3日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告兰溪都市风情假日酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江杰斯特电器有限公司2020年度未支付房屋租金442890元及之后的租金损失（已计算至2020年6月30日，之后按年租金885780元的标准计算至实际腾空之日止）； 三、被告兰溪都市风情假日酒店有限公司于本判决生效后三十日内腾空原告浙江杰斯特电器有限公司所有的位于兰溪市丹溪大道的涉案租赁房屋； 四、被告兰溪都市风情假日酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江杰斯特电器有限公司电费3846.57元、水费3366.61元，合计7216.18元； 五、驳回原告浙江杰斯特电器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5048元（已减半收取），由被告兰溪都市风情假日酒店有限公司负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 胡格赢 二〇二〇年八月二十一日 代书记员 吴霄雨 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??