浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初3999号 原告：别国锋，男，1977年5月10日出生，汉族，住宁波市江北区。 原告：王飞洋，女，1983年2月9日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 两原告共同委托诉讼代理人：俞旭皎，浙江时光律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：孔丽媛，浙江时光律师事务所律师。 被告：宁波三立甬恒置业有限公司（统一社会信用代码：91330200695091139M）。住所地：象山县爵溪街道巨鹰路碧海园14号楼。 法定代表人：王艳杰，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋览，该公司职员。 原告别国锋、王飞洋诉被告宁波三立甬恒置业有限公司（以下简称三立公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年7月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告别国锋以及两原告的共同委托诉讼代理人俞旭皎、孔丽媛，被告三立公司的委托诉讼代理人蒋览到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告别国锋、王飞洋向本院提出诉讼请求：一、判令被告三立公司交付象山县××街道××幢××单元××号房屋的土地、房屋权属证书；二、判令被告支付逾期交房违约金64613.40元［953000元×0.1‰×678天（2018年5月31日—2020年4月7日）］；三、判令被告支付逾期交付房屋权属证书的违约金（以953000元为基数按日0.1‰自2018年9月1日起计算至实际交付之日止）；四、请求确认《补充协议（二）》第七条第3项约定为无效免责格式条款。本案诉讼费由被告承担。庭后原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原告向被告三立公司购买象山县××街道××幢××单元××号房屋，双方于2018年3月12日签订《商品房买卖合同》，就相关权利义务进行约定。原告依约支付了全部首付款并办理了按揭贷款申请手续，但被告未按约定于2018年5月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付买受人使用。被告虽然在2018年6月6日交付了房屋钥匙，但交付的商品房不符合约定条件。被告直到2020年4月7日方才取得工程竣工验收备案证明，在此之前被告均属交房违约，应当按照合同第十条约定承担逾期交房违约金。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告应于2018年8月31日前将土地、房屋权属证书交付原告，但被告至今仍未交付上述证书，故应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。故原告起诉来院，望判如所请。 被告三立公司答辩称，一、本案逾期交房违约金的计算应适用合同约定的逾期交房违约金的上限——房屋总价的2%。根据《补充协议（二）》第七条第3项约定，逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。该补充协议经过双方签字确认，不存在欺诈、胁迫、乘人之危的情况，在补充协议页首也明确注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了之处得到出卖人合理解释”。因此，对于补充协议的内容答辩人做出了明显提示，该条款不属于格式条款无效的情形。若原告认为逾期交房时间过长，合同约定了逾期交房的其他救济方法供原告选择，原告完全可以解除合同获得违约金，此时的违约金是没有上限约定的。事实上，答辩人给予了原告及该批次所有业主可以实际使用房屋，享受免费的物业服务的机会，可以填补其实际损失。因此，在原告可以完全享有房屋实际使用权、收益权甚至额外受益的情况下，再要求答辩人承担2%上限以外的违约金已超出了损失“填补”的范围，与意思自治原则相悖的同时也违反了公平原则。二、答辩人不应承担逾期交付权属证书的违约责任。《商品房买卖合同》补充协议内容第十二条第2项约定，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限起算日为实际交楼之次日。该条款是经双方协商后签订的，表述清晰，其内容符合房屋竣工交付条件后方可办理产权证的规定。《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规对商品房竣工交付条件均作了明确规定，依据以上规定，答辩人于2020年4月7日完成对案涉房屋竣工验收，并取得建设工程竣工验收备案证明等合同约定的房屋交付必要文件，达到了法律规定及合同约定的房屋交付条件。2020年4月9日，答辩人向原告发出《交房通知书》，通知原告于2020年4月10日正式交房。据此，答辩人交付房屋权属证书的起算时间为2020年4月10日。2020年7月6日，答辩人已办妥了《不动产权登记权证》，并通知了原告，符合交付条件，故答辩人不存在违约行为。三、因新冠肺炎疫情影响，案涉项目竣工验收备案被延迟，目前公司经营也受影响，请法院予以考虑。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。鉴于当事人对本案证据的真实性均无异议，仅对部分证据的证明目的有异议，故本院对该部分证据的真实性予以认定，对关联性结合全案证据在下文中予以阐述。 经审理，本院认定本案基本事实如下： 2018年3月12日，原告别国锋、王飞洋与被告三立公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买象山县××街道××幢××单元××号房屋，合同约定建筑面积为110.17平方米，房款为953000元。合同第九条约定出卖人应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋。第十条约定若出卖人逾期交付不超过180日，或逾期交付超过180日但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，并约定若出卖人未能按约交付权属证书超过90日且买受人选择不退房的，则出卖人应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。 同日，原、被告以合同附件的形式签订了《补充协议》（即合同附件八），补充协议第十二条第1项约定，“本合同第十六条约定的日期为出卖人承诺办理初始登记的日期，并非买受人个人的《房屋所有权证》。如非出卖人原因导致买受人的《房屋所有权证》延期办理或交付，出卖人不承担责任”。补充协议第十二条第2项约定，“买受人应在出卖人通知的时间内提供办理权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。” 原、被告双方在该《商品房买卖合同》之外，于2018年3月12日另行签订《补充协议（二）》一份，该协议第七条系有关出卖人逾期交房违约责任的约定，第1、2项约定同《商品房买卖合同》第十条的内容，第2项明确，若出卖人未按约交付房屋逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。但第3项约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。” 《商品房买卖合同》及《补充协议（二）》签订后，原告按约支付房款，但被告直至2020年4月7日才完成案涉项目竣工验收备案，并于2020年4月9日通知原告于2020年4月10日前往办理交房手续。被告另于2020年7月6日取得案涉房屋不动产权登记凭证，并于2020年7月10日通知原告等各业主提交不动产权过户所需材料、缴纳过户所需费用。 本案审理过程中，本院向象山县不动产登记窗口询问，得到回复称每套房屋登记于开发商名下的初始权证现简化为不动产权登记凭证。 另查明，原告于2018年6月6日支付维修基金及一年物业费，并取得案涉房屋钥匙，于2018年9月28日开通案涉房屋管道燃气。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，原、被告应严格按照合同履行各自义务。该合同第十条以及《补充协议内容（二）》第七条第2项均对逾期交房违约金作出了明确约定，但《补充协议内容（二）》第七条第3项却又对逾期交房违约金作出了与前述不同的约定，该条款排除、限制了原告主张逾期交房违约金的主要权利，免除了被告逾期交房200日后的逾期交房违约责任，应属于无效格式条款，被告应按合同第十条之约定承担逾期交房违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定被告应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，原告虽于2018年6月6日取得案涉房屋钥匙并于2018年9月28日开通案涉房屋管道燃气，但原、被告双方一致确认案涉项目完成竣工验收备案后才具备正式交付条件，在此之前的交付均为不符合合同约定的交付，本院对此予以确认。被告自认正式交房时间为2020年4月10日，故本院对该节事实予以认定。合同第十六条约定，出卖人应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，并约定若出卖人未能按约交付权属证书超过90日且买受人选择不退房的，则出卖人应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。但附件八补充协议内容第十二条第2项约定，“如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”对此，本院认为，该条款将办理产权登记期限的起算日对合同第十六条作了重大变更，从而将应归责于被告的违约责任作了限缩，应属于免除被告按时办证义务的无效格式条款，被告应按合同第十六条之约定承担逾期办证违约责任。被告于2020年7月6日取得案涉房屋不动产权登记凭证，并于2020年7月10日通知原告等各业主提交不动产权过户所需材料、缴纳过户所需费用，被告上述行为已满足合同约定的案涉房屋的不动产权属登记的条件，故原告主张被告交付案涉房屋的权证，并明确为要求交付登记于原告名下的房屋权证，不符合合同约定，本院不予支持。案涉项目于2019年12月10日竣工验收，被告的违约行为于新冠肺炎疫情发生前即已存在，故被告关于将疫情作为免责或减轻责任的辩称与事实不符，本院不予采纳。原告主张逾期交房违约金计算至2020年4月7日，本院对原告主张予以照准，则逾期交房违约金为64613元[953000元×日万分之一×678天（2018年5月31日—2020年4月7日）]。原告主张被告支付以953000元为基数按日万分之一计算至实际交付权证之日止的逾期办证违约金，符合合同第十六条之约定，本院予以支持。依据合同约定，交付的为案涉房屋初始登记权属证书，且原告收到该权属证书后委托被告办理权证转移登记手续。结合查明事实，不动产初始权属证书现已简化为不动产权登记凭证，被告取得案涉房屋的不动产权登记凭证后已于2020年7月10日通知原告交付过户材料及过户费用，故本院确认逾期交付权证违约金计算至该时间点止，关于起算时间，依照合同约定应为2018年8月31日，原告主张自2018年9月1日起算，本院予以照准，则逾期交付权证违约金为64709元[953000元×日万分之一×679天（2018年9月1日—2020年7月10日）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告别国锋、王飞洋象山县××街道××幢××单元××号房屋的逾期交房违约金64613元； 二、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告别国锋、王飞洋象山县××街道××幢××单元××号房屋的逾期交付权证违约金64709元。 上涉一至二项均定于本判决生效后五日内履行。 三、驳回原告别国锋、王飞洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2845元，减半收取1422.50元，由被告宁波三立甬恒置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈忠武 二〇二〇年八月七日 代书记员 张莹莹 ??4? ??9?