安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终5433号上诉人（原审被告）：孙亮，男，1979年3月4日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：夏满流，安徽皖都律师事务所律师。委托诉讼代理人：马毅恒，安徽皖都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：**山，男，1979年9月20日出生，汉族，住安徽省寿县。上诉人孙亮因与被上诉人**山房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙亮上诉请求：1.撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初100号民事判决，改判驳回**山诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由**山承担。事实与理由:一、孙亮并不存在违约行为，不应承担违约责任，原审法院事实认定不清。原审法院认为“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，对**山诉求孙亮给付违约金132500元的主张，依法以支持40000元”，属于事实认定不清。违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为是违约责任的基本构成要件，没有违约行为，也就没有违约责任。而孙亮与**山于2018年签订《商铺出租合同书》，约定孙亮承租**山位于新蚌埠路物流大道以南禹洲中央城21幢142号商铺，用于经营口腔门诊。孙亮预交保证金2万元，约定任何一方违约需支付违约金2万元。但在孙亮经营过程中，商铺多次出现漏水等质量问题，严重影响孙亮的正常经营，多次协商未果，致使孙亮租赁合同目的无法实现，孙亮于2019年7月15日向**山发出通知，要求2019年9月底解除双方的租赁合同，孙亮在投入15万元进行门诊装修的情况下于9月下旬无奈从商铺搬出，并通知**山收回房屋，返还保证金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款之规定，有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，所以孙亮在已经通知**山的情况下进行的单方面解约是合法的。原审法院在判决书中已经明确**山作为出租方，有义务根据合同约定保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑消防卫生等安全条件的情况下，依然认定孙亮承担违约责任，属于事实认定不清。二、原审法院判赔金额有误，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”孙亮与**山所签订的《商铺出租合同书》中对违约责任分别以第五条和第十三条作了不同的约定，原审法院在判决书中明确应当适用第五条约定的违约责任即违约金20000元，但在没有其他证据证明双方约定的违约金低于**山损失的情况下，**山以合同第十三条计算出的违约金132500元为基础，判决孙亮承担40000元违约金，属于适用法律错误。**山辩称：一、根据《商铺出租合同书》第十三条约定，任何一方违反合同约定须按年房租租金的50%作为违约金赔偿给对方，孙亮在合同没有到期的情况下提前解除合同，造成房屋空置数月，给**山造成巨大的经济损失。二、房屋是毛坯房交付，虽然后期发生漏水，但**山积极配合孙亮妥善处理此事，保证房屋符合建筑消防卫生等安全条件，孙亮提前解除合同构成违约，租赁合同第十三条对违约责任也进行了明确约定，孙亮对此也予以认可。请求二审驳回上诉，维持原判。**山向一审法院提出诉讼请求：1、孙亮给付违约金132500元（注：孙亮在**山处20000元押金除外）；2、本案的诉讼费、公告费、保全费、执行费由孙亮承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，**山与孙亮签订《商铺出租合同书》（以下简称合同书）一份，合同书约定：**山将位于新站区新蚌埠路、物流大道以南禹州中央城21幢142号商铺出租给孙亮使用，租期5年。自2018年4月10日起至2023年3月30日止，首年租金115000元，孙亮预交保证金20000元。前两年租金为230000元，第三年为300000元，第四年至第五年为360000元。关于违约责任，合同书第五条约定：若孙亮在**山没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，负责赔偿违约金20000元。合同书第十三条约定：租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反合同的规定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金50%作为违约金。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。关于房屋维护及经营安全，合同书约定：1、**山应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑消防卫生等安全条件，不得涉及人身安全；2、租赁期内，双方应共同保障房屋及其附属品、设备设施处于适用安全状态。关于因孙亮责任终止合同的情形，双方在合同书中约定如下：孙亮有下列情形之一的，**山可终止合同并取回房屋，造成**山损失，由孙亮负责赔偿。1、擅自拆改承租房屋结构或改变承租屋用途的；2、拖欠租金累计达一个月；3、利用承租屋进行违法活动的；4、故意损害承租房屋的。另查明：**山与孙亮在签订合同书之前，**山曾于2018年3月31日手写一份附加合同，言明：合同生效期以孙亮拿到医疗机构批准书为准，见批文立即生效。同日，**山向孙亮出具收条一张，言明取到孙亮订金20000元。审理中双方均认为20000元的含义为保证金性质。一审法院认为，**山与孙亮签订的合同书，是双方真实意思表示，内容合法，应属有效。本案中，双方争议的焦点为违约责任应如何认定，现分析如下：1、孙亮承租**山商铺用于经营诊所，对此**山事先是知道的。同时，**山交付孙亮为毛坯房的事实，孙亮亦是接受认可的。2、孙亮辩称解除合同的原因是商铺墙面机顶盒处存在向内渗水的情况，以致其诊所达不到经营卫生需要。为此，**山事后亦尽力对商铺进行了维修，从维修图片来看，渗水原因虽非**山原因所致，但**山作为出租方，有义务根据合同约定保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑消防卫生等安全条件。3、双方在合同书中对违约责任分别以第五条和第十三条作了不同的约定，从第十三条约定的违约情形来看，该条的约定具有概括性。从字面上理解，不仅包括提前解除合同情形，还包括其他违约情形在内，比如孙亮擅自拆改承租房屋结构或改变承租屋用途等情形。第五条约定的违约责任，从字面上理解是专门针对孙亮提前解除合同的情形所作约定，采用该条约定更符合双方契约精神。4、根据补偿性为主，惩罚性为辅的原则，包括当事人约定的违约金在内的民事责任的主要目的是弥补受害人遭受的损失，而不是对对方进行惩罚。综上，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，对**山诉求孙亮给付违约金132500元的主张，依法予以支持40000元，扣除孙亮已付订金20000元，孙亮还需向**山支付违约金20000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙亮于判决生效之起十日内向**山支付违约金20000元；二、驳回**山的其他诉讼请求。案件受理费2950元，由**山负担2150元,由孙亮负担800元。二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审判决认定的均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，孙亮与**山签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，孙亮在租赁合同届满前解除合同，构成违约，依法应当承担违约责任，依据《商铺租赁合同书》第五条约定，孙亮应当支付**山违约金20000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。**山认为20000元违约金低于因孙亮违约给其造成的损失，诉请孙亮增加违约金具有法律依据。根据本案实际情况，案涉房屋多次漏水属实，**山事后亦积极履行维修义务，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，判令孙亮支付**山的违约金数额，基本属于自由裁量权的合理范围，较好平衡了双方的利益，本院不再调整。综上所述，孙亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由孙亮负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 王 莉审判员 陆建群二〇二〇年八月四日法官助理陈思书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。