安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初2389号 原告（反诉被告）：汪春莲，女，1978年2月22日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区北二环汤山路金都华庭一期8幢301室。 委托诉讼代理人：杨影，安徽百商律师事务所律师。 被告（反诉原告）：舒城孔雀城房地产开发有限公司，住六安市舒城县杭埠镇经济开发区，统一社会信用代码：91341523MA2N2A6LX9。 法定代表人：赵威。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 原告（反诉被告）汪春莲诉被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告（反诉被告）汪春莲委托诉讼代理人杨影到庭参加诉讼。被告（反诉原告）：舒城孔雀城房地产开发有限公司委托诉讼代理人聂晓岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汪春莲本诉部分提出如下诉讼请求：1、请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）购房款279094元及利息；3、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2018年6月，原告（反诉被告）认购了被告（反诉原告）开发销售的新滨湖孔雀城一杭埠孔雀城云湖大境三期项目B1-7栋2单元EB1702704号房，折后总价929094元。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）代理销售公司草签协议约定原告以首付加银行按揭方式付款。2018年6月27日，原告（反诉被告）交付定金2万元，次日又交付首期259094元，合计交付279094元。2018年9月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（预售）一份，但被告（反诉原告）一直以各种理由拒绝向原告交付合同文本，并拒不配合原告办理按揭。直到2020年4月份原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发送律师函一份，才迫使被告（反诉原告）将合同文本寄送给原告。被告（反诉原告）的这一行为不仅导致原告（反诉被告）对自身在房屋买卖中的权利义务不知悉，而且使得原告（反诉被告）无法向商业银行申请按揭贷款，现合同目的已经无法实现，合同约定的解除条件和法定解除条件均已成就；另，原告（反诉被告）经过查询得知，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订草筮协议时，房屋预售许可证并未办理，也未开盘，被告（反诉原告）的行为存在欺诈。综上所述，被告（反诉原告）的行为严重侵害了原告（反诉被告）的财产权益，原告（反诉被告）为维护自身合法权益特具状向贵院提起诉讼。 被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司本诉部分辨称，一、原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）拒绝交付合同文本与事实不符；二、原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）不配合原告（反诉被告）办理按揭与事实不符；三、原告（反诉被告）认为房屋买卖权利义务不知悉，无法申请贷款的理由不成立；四、被告（反诉原告）已经取得了《商品房预售许可证》符合法律规定，不存在欺诈行为。孔雀城早在2019年2月向汪春莲发出律师函要求其办理按揭贷款，但是汪春莲当时并未办理，导致现在疫情问题无法履约的情况，该疫情问题的是由于汪春莲应在2019年没有疫情的情况下即可以正常办理按揭履行合同，因此由于汪春莲迟延履行，所后续引起的无法履约情况，不属于不可抗力或政策因素。汪春莲应承担迟延履行的违约责任，汪春莲仍应该继续履行合同，通过银行按揭或者其他方式付清剩余款项。 被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司反诉部分提出如下诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付剩余房款65000元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金130444.80元（从2018年6月28日暂计至2020年5月30日，实际计算至被反诉人履行之日止；929094元×702天X万分之二／日=130444.80元）；3、判令被反诉人支付反诉人本案律师代理费14000元；4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月28日，被反诉人与反诉人双方签订《商品房买卖合同》草签合同，2018年9月9日，被反诉人与反诉人双方签订《商品房买卖合同》（预售）2018年11月16日双方又签订商品房买卖合同《补充协议》，约定被反诉人购买反诉人开发建设的位于安徽省舒城县杭埠孔雀城云湖大境三期项目B-7幢02单元7层704号商品房，预测建筑面积共127。37平方米，总房款为人民币929094元，按照房屋买卖合同第七条约定，被反诉人应于2018年6月28日前支付首付款人民币279094元，剩余房款人民币65000元被反诉人以银行按揭付款方式向反诉人支付。商品房买卖合同的《补充协议》第八条约定：“3、买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。4、若贷款机构要求买受人补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的，买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补缴资料或向出卖人支付应增加的首付款。出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请5、如买受人未按照本条第2款、第3款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的万分之二作为违约金；逾期超过30日的，则出卖人有权单方解除买卖合同及本协议，出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金，因买卖合同及本协议解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担。出卖人不解除买卖合同及本协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。”目前，被反诉人因自身原因不继续履行合同办理按揭贷款支付剩余房款，也未按《补充协议》第八条第6款约定“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提髙首付比例或另行筹资付清剩余房款”之约定，付清剩余房款人民币65000元，反诉人于2019年2月18日向被反诉人发送催办按揭贷款手续或一次性支付剩余房款律师函，但被反诉人仍未办理反诉人无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事反诉，请求人民法院依法支持反诉人的全部诉请。 原告（反诉被告）汪春莲反诉部分辨称，一、反诉人要求被反诉人支付律师费，但是反诉人未向法庭提交案涉律师费已经实际发生的证据；二、被反诉人没有收到反诉人所说的律师函；三、反诉人所述被反诉人拒绝领取合同书文本缺乏事实依据和证据证明；四、反诉人诉状中所述，各补充协议条款由于该条款免除和限制了出卖方的责任，加重了买受人的义务，且出卖方并未向买受人尽到提示和说明的义务，因此为无效条款。未及时办理按揭贷款的违约责任在被告（反诉原告）未能积极向原告（反诉被告）提供合同书；被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）主张违约责任缺乏事实依据；被告（反诉原告）在商品房买卖合同签订后二年多的时间才向原告（反诉被告）邮寄合同书因各种调控政策的因素导致原告（反诉被告）不具备继续履行的能力，该合同已经不具备继续履行的条件。 本院经审理认定事实如下：2018年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于舒城县杭埠孔雀城云湖大境三期B1-7幢2单元7层04号商品房一套，总房款为人民币929094元。原告（反诉被告）已支付首付款人民币279094元，剩余房款人民币650000元。原告（反诉被告）选择以银行贷款付款方式支付。2019年2月18日，被告（反诉原告）依据商品房买卖合同中汪春莲确认的通讯地址向汪春莲邮寄送达律师函，要求原告（反诉被告）于2019年2月26日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，截止起诉前汪春莲未能办理完毕银行贷款手续，亦未通过其他方式支付剩余房款。 庭后被告（反诉原告）向本院出具申请书，申请变更诉讼请求，被告（反诉原告）同意解除《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，要求原告（反诉被告）承担总房款10%的解除合同违约金92909.4元、律师费14000元及本案诉讼费用。 另查明，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。” 双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十八条约定“补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 双方签订的《补充协议》第七条买卖合同第七条的补充约定二（适用于贷款支付的情形）第八款在买受人办理完毕贷款且出卖人为买受人提供保证担保责任期间，双方同意遵守以下约定“（1）若买受人逾期归还贷款的，致使出卖人承担保证责任或代买受人偿还贷款、利息的，买受人应在出卖人承担连带保证责任之日起5日内向出卖人付清上述款项，买受人还应承担上述款项千分之二／日的违约金直至买受人付清为止。出卖人有权单方解除买卖合同及本协议。出卖人选择解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担；出卖人选择继续履行合同的，买受人继续按照上述款项千分之二／日的标准向出卖人支付违约金，计至款项付清之日止。（2）如买卖合同及本协议解除，出卖人需退还购房款的，则出卖人有权在买受人已付款中扣除相应费用、违约金及损失后退还给买受人，其中买受人贷款未还清部分由出卖人直返还贷款机构。 另查明，舒城孔雀城房地产开发有限公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告（反诉被告）在被告（反诉原告）向其发出律师函要求其在2019年2月26日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，但原告（反诉被告）仍未能履行上述义务，应属违约。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）解除合同的诉请，被告（反诉原告）庭后予以认可，本院予以确认。 关于被告（反诉原告）主张按总房价20%即92909.4元计算违约金的诉请。本院认为，违约金的性质主要在于弥补守约方的损失，本案中被告（反诉原告）的损失主要在于重新出售的营销费用、代偿贷款后至再次出售期间的资金占用费用、处理该纠纷的费用等，按总房价20%计算明显过高。同时，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”。《补充协议》第七条的约定明显加重了原告（反诉被告）方的义务。综上，本院根据公平和诚实信用原则，酌定违约金为原告（反诉被告）剩余房款总额的10%较为合理，即原告（反诉被告）应支付违约金65000元（650000元＊10%）。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告（反诉原告）未实际向原告（反诉被告）交付房屋，故原告（反诉被告）亦无须返还；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）配合办理备案登记注销手续，本院予以支持。合同解除后，被告（反诉原告）应将收取的房屋首付款279094元返还原告（反诉被告）。 关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付律师费的诉请。因原告（反诉被告）违约行为，导致被告（反诉原告）反诉至法院，律师费是被告（反诉原告）实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范。其诉请本院予以支持。 原告（反诉被告）辩称没有收到律师函，被告对律师函并不知晓。根据原告提供的2019年2月18日的EMS快递单号为1024309822332寄件人联可以认定，收件人即为本案原告（反诉被告）汪春莲，送达地址为双方在《商品房买卖合同》（预售）中由原告（反诉被告）确认的送达地址。快递单文件名称上明确书写了为孔雀城云湖大境三期按揭催办律师函，该快递已于2019年2月21日签收。故原告（反诉被告）的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 原告（反诉被告）辩称因被告（反诉原告）原因导致原告（反诉被告）2020年4月向被告（反诉原告）发出律师函后才收到合同，致使原告（反诉被告）无法办理贷款手续，但原告（反诉被告）未向本院提交任何向被告（反诉原告）索要合同被拒绝的证据材料。原告（反诉被告）发出律师函索要合同也是在合同签订合同后一年半之后，远远超出按揭贷款办理的时间及收到被告（反诉原告）律师函的时间。故原告（反诉被告）的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定： 一、解除原告（反诉被告）汪春莲与被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司于2018年6月28日签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》； 二、原告（反诉被告）汪春莲于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司违约金65000元； 三、原告（反诉被告）汪春莲本判决生效后十日内向被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付律师费14000元； 四、被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）汪春莲房屋首付款项279094元； 上述第二、三、四项比除后，被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司应向原告（反诉被告）汪春莲支付款项为200094元。 五、原告（反诉被告）汪春莲应于本判决生效后十日内配合被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司办理舒城县杭埠孔雀城云湖大境三期B1-7幢2单元7层04号商品房销售备案登记注销手续； 六、驳回原告（反诉被告）汪春莲的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）舒城孔雀城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为2744元，由原告（反诉被告）汪春莲负担（已给付）。 反诉案件受理费减半收取为5873元（原告已垫付），由原告（反诉被告）汪春莲负担，被告汪春莲应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，本院将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张志国 二〇二〇年八月二十七日 法官助理廖源 书记员朱亚非（代） 引用法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。