北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8511号上诉人（原审原告）：田秀珍，女，1932年11月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王洵（田秀珍之女），1964年3月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：欧友和，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李科迪，女，1986年9月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王衍（李科迪母亲），1959年3月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：席玉彬，北京市中闻律师事务所律师。上诉人田秀珍因与被上诉人李科迪确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初26045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人田秀珍及其委托诉讼代理人王洵、欧友和，被上诉人李科迪的委托诉讼代理人王衍、席玉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田秀珍上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判王树学与李科迪2009年6月19日签订的房屋买卖合同无效；2.判令李科迪承担一审和二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认为“田秀珍和王树学夫妻与女儿王衍和王洵早在2007年1月就房产分配以及居住作出安排，并实际履行。王树学与李科迪以签署存量房屋买卖合同的方式，将分配给李科迪母亲王衍的涉案房屋，过户到李科迪名下，符合王树学、田秀珍夫妻就房产分配作出的安排”系事实认定错误。首先，田秀珍起诉要求确认房屋买卖合同无效就明确表明王树学与李科迪以签署存量房屋买卖合同的方式，将分配给李科迪母亲王衍的房屋过户到李科迪名下，不符合王树学、田秀珍夫妻就房产分配作出的安排，如果符合，田秀珍就不会提出起诉了。其次，田秀珍和王树学夫妻与女儿王衍和王洵在2007年1月就房产分配以及居住签署的协议中，分配给王衍的房屋系田秀珍和王树学夫妻对王衍附义务的赠与，该赠与已经被王树学与李科迪在2009年6月18日签署存量房屋买卖合同并过户到李科迪名下的实际行为撤销，王衍未提出异议。该协议前提是基于父母子女关系及王衍和王洵对王树学、田秀珍的赡养义务签订的，按照赠与的相关法律规定，如王衍和王洵不履行该义务，王树学和田秀珍可以撤销赠与。签订协议后王树学和田秀珍名下已经没有住房，王衍坐落于××××2-202三居室和王洵坐落于九台山庄的房屋由王树学和田秀珍长期居住。但田秀珍居住在属于王衍的东土城路房屋时，王衍多次提出要将田秀珍驱离，并且田秀珍一直在承担着涉案房屋的供暖费，田秀珍从未与王衍办理过户手续，在主观上，田秀珍一直认为涉案房屋还是自己的，既然王衍不让田秀珍居住其东土城路房屋，田秀珍当然有权要回自己的涉案房屋。田秀珍系在提出收回涉案房屋时才得知房屋已经被出售。王树学与李科迪在隐瞒田秀珍的情况下于2009年6月18日签署存量房屋买卖合同并过户到李科迪名下的行为，违背了田秀珍签署协议的本意，剥夺了田秀珍撤销赠与的权利，明显不符合田秀珍和王树学就房产分配作出的安排。李科迪一方也未提供任何证据证明该买卖行为符合王树学、田秀珍夫妻就房产分配作出的安排。李科迪一审庭审答辩中称“姥姥田秀珍提出将涉案房屋直接过户至李科迪名下”，纯属捏造，但是这个捏造事实的行为，恰表明李科迪明知道涉案房屋系田秀珍与王树学的共同财产。且田秀珍从未提出放弃继承遗产，事实上，老龄夫妻一方去世另一方健在的情况下，不马上分割遗产是非常常见的情形。并且是否放弃继承王树学遗产也与是否认可涉案房屋过户到李科迪名下无关。李科迪的答辩意见无任何证据和事实上的依据，一审法院认定事实错误。2.王树学与李科迪签署存量房屋买卖合同并将房屋过户到李科迪名下的行为已经撤销了田秀珍和王树学夫妻与女儿王衍和王洵就房产分配以及居住签署的协议，王树学擅自出售属于夫妻共同财产系无权处分，李科迪明知涉案房屋系王树学与田秀珍夫妻共同财产，仍在未取得田秀珍同意的情况下与王树学私下签署存量房屋买卖合同，合同成交价远低于实际市场价且未支付对价，不属于善意取得。二、一审法院适用法律错误。本案中，田秀珍提交存量房屋买卖合同已经完成了举证责任，应当由李科迪提供证据证明其主张。但是本案中李科迪未提供任何证据证明王树学与李科迪以签署存量房屋买卖合同的方式将分配给李科迪母亲王衍的涉案房屋过户到李科迪名下，符合王树学、田秀珍夫妻就房产分配作出的安排，应由李科迪承担不利的后果。李科迪辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.田秀珍起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效，并不能证明其对涉案房屋过户一事不知情、不同意且违背分配协议内容，仅能说明田秀珍对此事反悔或受他人诱导作出反悔的意思表示。2.田秀珍称王衍多次提出将其驱离东土城房屋、田秀珍承担胜古南里房屋的供暖费、王衍拒不支付保姆费等均不属实。东土城房屋2003年开始就由王树学和田秀珍居住,如果王衍有驱离田秀珍的事实不符合常理,房屋条件比胜古南里的房屋好很多,李科迪、王衍与田秀珍关系一直很和睦,今年1月份田秀珍被王洵接走后才发生诉讼的事情。关于供暖费，李科迪向法庭提交了2014年至2020年涉案房屋供暖费缴费发票和签购单，证明是王衍支付的。3.田秀珍起诉与其签字确认的分配协议内容是矛盾的，协议约定涉案房屋归王衍所有、王树学和田秀珍名下已无住房。涉案房屋直接过户给李科迪系田秀珍的意见，且不违背住房分配协议中将涉案房屋分配给李科迪母亲的意思表示。分配协议签署之后，田秀珍提出把涉案房屋直接过户给李科迪的原因：田秀珍、王树学认为这样可以规避将房屋过户给王衍之后变为王衍与其配偶夫妻共同财产的情况出现。并且田秀珍和王树学一直很疼爱外孙女，在田秀珍提供的录音倒数第12行也表示“我跟李科迪也没什么”，因为王洵将父母分配给她的房屋在2004年出售了，田秀珍和王树学也不希望这样的事情再发生。且王衍有意将房屋留给自己唯一的孩子，在其结婚前过户给李科迪也省去了两次过户的麻烦，也避免将来成为夫妻共同财产的可能。二、一审法院适用法律正确，田秀珍并未举证证明涉案房屋过户至李科迪名下违背了其签字确认的住房分配协议书，其对过户一事是不同意的。从签订分配协议的内容来看，田秀珍对其配偶王树学名下共有房产情况及对分配协议履行之后，其名下将没有房产的情况是清楚知晓的，王树学的处分行为并非无权处分。田秀珍并没有完成主张涉案房屋买卖合同无效成立的初步举证责任，即田秀珍对此事不知晓或不同意。相反，李科迪却通过分配协议证明了事实与田秀珍所述相反，其是知情且同意的。因此李科迪无需就田秀珍提出的是否构成善意取得进行举证。田秀珍反悔称对过户一事不知情，受外界因素影响的可能性极大。根据《婚姻法解释一》第十七条（二）规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《民通意见修改稿》第九十五条规定，其他共有人明知而未提出异议的，可以认定有效。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，夫妻一方未经另一方同意，以自己的名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。田秀珍向一审法院起诉请求：要求确认王树学与李科迪于2009年6月19日签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：田秀珍与王树学夫妻育有长女王衍和次女王洵，李科迪系王衍女儿。2013年6月14日，王树学去世。涉案房屋原登记在王树学名下，系王树学和田秀珍夫妻共同财产。2007年1月，王树学、田秀珍、王衍、王洵签署协议，主要内容是，王树学与田秀珍有房产三处，分别坐落于××××502号二居室单元楼房、××××201号二居室单元楼房、××××503号合居（大间）单元楼房。其中，王衍分得××××201二居室；王洵分得××××502二居室（于2004年由王洵卖掉）；××××502号合居（大间）分配给王衍居住，由王衍拿出15万元给王洵。该协议还明确王树学和田秀珍名下已没有住房，王衍坐落于××××202号三居室和王洵坐落于九台山庄的房屋由王树学和田秀珍长期居住。2009年6月18日，王树学与李科迪签订存量房屋买卖合同，将涉案房屋出售给李科迪。2009年6月20日，涉案房屋所有权转移登记至李科迪名下。一审法院认为，田秀珍和王树学夫妻与女儿王衍和王洵早在2007年1月就房产分配以及居住作出安排，并实际履行。王树学与李科迪以签署存量房屋买卖合同的方式，将分配给李科迪母亲王衍的涉案房屋，过户到李科迪名下，符合王树学、田秀珍夫妻就房产分配作出的安排。田秀珍诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回田秀珍诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田秀珍提交：三段录音，第一段录音是田秀珍与王洵对话，证明田秀珍要求起诉，王洵拦不住。第二段录音是王洵与小英姐微信语音聊天，证明田秀珍在数年前就跟小英姐说过被王衍驱离。第三段录音是王洵与三姐微信语音聊天，证明田秀珍以前跟三姐说过被王衍驱离。第二段、第三段录音均为2020年5月一审判决后所录，录音不是全部聊天内容，与本案无关的没有提交。李科迪发表质证意见称：关于第一段录音，是2020年1月10日田秀珍与代理人王洵之间的谈话，对录音的真实性不予认可。录音是不是在2020年1月10日发生的，无从考证。目前田秀珍已经有95岁的高龄，从其年龄、精神状态以及与王洵长期共同居住的事实看，田秀珍的主观意识是受到不当影响的，录音所反映出的谈话内容和真实性，不予认可。且录音内容与本案所争议的合同是否无效没有直接的关联性，田秀珍的单方陈述，在没有其他证据印证的情况下无法作为本案认定事实的依据的。关于第二、三段录音，小英姐是王树学姐姐的孩子，1959年出生，三姐是王树学哥哥的孩子，是1953年出生，二人的年纪都比较大了，且录音都不完整，是一段截取的录音，虽然是以录音形式表现出来的，但实际上两段录音属于证人证言，按照法律要求，应当出庭接受双方的质证，该证据在证据形式上不能作为本案定案的依据。在内容上不真实，对真实性、关联性和证明目的不予认可，与本案的合同无效争议焦点无关。李科迪提交：1.涉案房屋2014年至2020年供暖费发票、工商银行签购单，证明2014年之后一直由王衍缴纳涉案房屋的供暖费，田秀珍一直都知道涉案房屋已经过户至李科迪名下。2.协议，证明王衍与物业签订协议，每月为田秀珍、王树学居住的东土城路房屋疏通厨房管道，李科迪、王衍与田秀珍一直关系和睦。田秀珍发表质证意见称：真实性无异议，证明目的不认可，供暖费是田秀珍向单位申请报销，王衍每年11月从田秀珍处拿2000元直至2019年；通下水管道每次20元王衍让田秀珍付，田秀珍不同意。对上述双方提交的证据，本院经审查认为：田秀珍提交的第一段录音系一审庭审结束前形成，属逾期提交，且系上诉人与上诉人委托诉讼代理人之间的对话，不具有证据的客观性及与本案争议焦点的关联性，第二段、第三段录音的性质为证人证言，不符合法律规定的证人证言的证据形式要求，且不具有证据完整性，证明目的与本案争议焦点无关联，本院对上述证据不予采信；李科迪提交的证据系一审庭审结束前形成，属逾期提交，且与本案争议焦点无直接关联，本院对上述证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，2007年1月，田秀珍、王树学与王衍、王洵即已签署了协议，对包括涉案房屋在内的房产分配及居住作出安排，该协议已经实际履行。协议书中约定将涉案房屋分配给了李科迪的母亲王衍，王树学在协议签署之后，以签署存量房屋买卖合同的方式将涉案房屋过户到李科迪的名下，符合协议中对涉案房产的分配，王衍对此亦无异议。田秀珍现起诉要求确认王树学与李科迪签订的房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，田秀珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7062元，由田秀珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二〇年八月十九日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月