安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初240号 原告(执行案外人):安徽华光置业发展有限公司,住所地合肥市瑶海区临泉东路与戚继光路交口东北角皇马花园二期会所,统一社会信用代码91340100756820164Q。 法定代表人:陈迪光,董事长。 委托诉讼代理人：夏楚凡，安徽巨铭律师事务所律师。 被告（被执行人）：杨海风，男，1984年10月28日出生，汉族，住安徽省肥东县。 第三人（申请执行人）:费维军,男,1967年5月16日出生,汉族,住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：郑大为，安徽卓泰律师事务所律师。 原告安徽华光置业发展有限公司（以下简称华光置业公司）与被告杨海风、第三人费维军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华光置业公司的委托诉讼代理人夏楚凡、被告杨海风、第三人费维军及其委托诉讼代理人郑大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华光置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认第三人申请执行的位于合肥市的房产归原告所有,并立即停止对上述房产的强制执行,解除案涉房产的查封扣押;2.请求判令被告杨海风配合原告办理撤销案涉房屋的预售商品房合同备案登记;3.请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年12月24日,原告（案外人）收到肥东县人民法院送达的（2019）皖0122执异30号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项,缺乏事实与法律依据。第三人所申请执行的财产实际为原告所有,而不属于被告杨海风，理由如下：一、被告杨海风未实际履行购房合同义务，案涉房产尚未登记至被告杨海风名下，原被告双方《商品房买卖合同》已解除。2012年5月28日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告杨海风购买原告开发的位于合肥市商铺，总金额为1088730元，首付款为544730元，剩余房款544000元采用按揭贷款方式支付。同时因担心被告无实际购买能力。因此在2012年5月26日双方签订了《补充协议》一份，协议约定：华光置业公司向杨海风提供其商铺部分首付款借款544730元，该商铺首付之收款收据原件也由华光置业公司予以保管；双方均可在五年内解除本协议及双方所签订的《商品房买卖合同》。双方签订合同之后,案涉房屋的首付款实际由原告华光置业公司支付，虽以被告杨海风的名义办理了按揭贷款，但该商铺的按揭贷款一直由原告华光置业公司进行偿还。且该商铺至今仅办理了网上合同备案，并未实际将商铺登记至杨海风名下。网上合同备案不具备物权公示效力仅是一种行政管理行为，并非法律强制性规定，其与物权预告登记也有本质不同，不产生任何物权效力，且物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，因此杨海风未取得该商铺的所有权。因被告并未有实际履行买卖合同的意向，华光置业公司依据《补充协议》解约条款已于2017年3月6日向杨海风下达《解除函》解除双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》。被告杨海风对此明知且无异议并在《解除函》上写明：“情况属实，本人同意解除。”根据《合同法》九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此上述两协议在解除之后华光置业公司将不再继续履行过户登记义务。二、第三人对属于原告的财产申请执行是错误的,其行为没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：……对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权,第三人书面确认该财产属于被执行人的,人民法院可以查封、扣押、冻结。案涉房屋目前仍登记在原告名下,法院在查封时未主动向原告书面确认就直接进行了查封。第十九条:被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中被告一未支付任何房款,二未实际占有案涉房屋,三双方已解除买卖合同,同时原告作为案涉房屋的出卖人对于房产买卖及价款支付已在执行过程中向贵院提出异议,人民法院不应对案涉房屋继续查封拍卖。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋:（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述法条可以分析出如果买受人作为异议人对登记在房地产企业名下的商品房提出异议时需满足上述三点要求（有效合同、占有使用房屋、付款超过一半）,而在本案中案涉房产尚登记在企业名下，杨海风作为买受人其名下还有其他用于居住的房屋,不满足第28条规定,因此如果本案系杨海风提出异议应该无法得到支持,从反面来看企业作为申请人提出异议时法律亦不会保护买受人。 原、被告之间所签订的房屋买卖合同，并非双方真实意思表示，并且该合同没有实际履行，被告未支付案涉房款的任何一部分房款。本案的首付及后续贷款均由原告自行承担。且，原、被告在双方签订买卖合同时，均是明知。因此才达成补充协议。对于被告与第三人之间的借款关系，原告不知情。双方达成解除协议也是在第三人申请保全之前，不存在恶意串通的意思。 综上所述,案涉房屋并非杨海风所有,原告依据民事诉讼法第二百二十七条向贵院提出诉讼,恳请贵院在查清事实后,切实维护申请人的合法权益。 被告杨海风辩称，被告没有意愿购买这个房产，当时被告姐姐在华光置业公司上班，要求我帮忙签订这份合同。原告陈述是事实，被告没有支付过房款，涉案房产也从未交付给被告。 第三人费维军述称，原告的诉请无任何法律依据，陈述的事实和理由与事实不符。1、原告与被告解除涉案买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益。原、被告双方依据签订的补充协议解除合同，于法无据。该补充协议签订的日期在涉案买卖合同签订的日期之前，该补充协议是伪造的。退一步说，即使该协议不是伪造的，补充协议上约定解除期限是五年内，与本案买卖合同约定的解除期限是不一致，本案买卖合同是经备案的，双方不一致情况下，应当以备案合同为准。本案原告在双方签订合同长达四五年内不行使解除权，依法超过了解除期间，依法不能行使解除权。2、原告向被告借款以及为被告进行担保，原、被告之间形成的借款及担保关系，原告应当以诉讼方式来进行主张权利。原告以双方自愿解除合同的看似合法的形式来达到相关的非法目的。按法律规定，双方解除合同后，被告返还房屋，原告应当返还购房款，然而原告在法院已经查封涉案房屋的情况下，以双方签订了解除协议，所以在被告返还房屋的情况下，原告应当返还被告的购房款及相应的担保款。原告以被告所欠的借款及担保款来冲抵其应当返还的购房款和担保款，损害了第三人的利益。本案第三人已经通过诉讼的方式向被告主张了相关的权益。该债权经过了诉讼程序，应当优先于未经过诉讼程序的其他债权。所以被告与原告在法院查封涉案房屋的前提下，双方恶意进行串通来解除合同，来逃避法院的执行，该解除协议违反法律规定，损害第三人利益。若原告通过解除合同方式取得房屋，应当将被告相关购房款及按揭款返还到查封法院，从而证明其不是恶意串通来规避执行。综上，原、被告双方之间签订的解除协议，依据的合同及事实存在恶意串通行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人对原告提交证据一中补充协议真实性、合法性有异议。补充协议签订日期是5月26日，双方不一致的情况下，应当以备案合同为解除条件；对确认单、首付款收据、所有权证明三性无异议，但证明目的有异议。本案原告向被告借款以及为被告支付相应的按揭款是原告与被告之间的借贷关系，及与被告之间的担保关系，与本案无关。原告替被告进行偿还是因为原告与涉案贷款银行之间有保证合同的关系，并不是垫付关系。本院经审查认为，补充协议的真实性第三人虽提出异议，但没有反驳证据予以证明，原告也对其签订的时间做出了合理解释，对其真实性予以认定；原告提交的确认单、首付款收据、所有权证证明的是被告购买涉案商品房的事实，故原告提交的以上证据真实性予以认定。对证据《解除函》三性、证明目的均有异议。1、解除函所依据的补充条款没有事实依据；2、在法院查封的情况下，被告与原告达成解除协议，存在串通损害原告的利益。如果将合同解除后，原告能将涉案的购房款返还到法院，才能证明双方没有串通的目的。根据解除函的时间看，2017年3月6日双方解除，在2017年8月原告根据涉案银行的扣划，扣款还贷通知书，将被告所欠的相关银行款项已经全部付清。一方面原告认为双方解除了合同，另一面却替被告还了银行按揭款，是相互矛盾的，解除协议明显存在恶意串通，损害了第三人利益。本院经审查认为，案涉房屋在2015年7月29日经本院予以查封，原告与被告协商解除合同的时间在本院查封期间，不能证明原告与被告之间的商品房买卖合同已经解除。故该证据的证明目的不予认定。原告提交其他证据的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的。恰恰证明了原告履行了担保保证义务，原、被告双方形成的是借贷与担保的法律关系。本院经审查认为，原告提交的《个人购房借款/担保合同》、《扣款还贷通知书》等均反映的是原告偿还贷款的事实，双方对此也无异议，故原告提交的证据能够反映这部分事实，故对该证明目的予以认定。 根据双方当事人的陈述及以上证据的分析与认定，本院查明案件法律事实如下：第三人费维军与案外人杨海风、杨恩建、杨恩如债权人代位权纠纷，本院作出（2013）肥东民一初字第02885号民事判决并已生效，费维军向本院申请执行，本院查封了涉案的位于合肥市的房产。2015年7月29日、2018年7月25日对案涉房产继续予以查封，本院于2019年10月21日就涉案房产启动司法评估程序。在执行过程中，原告以案涉房产并非被告所有向本院提出书面异议，本院2019年12月28日作出（2019）皖0122执异30号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告遂起诉来院，庭审中，调解不成。 另查，2012年5月28日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告杨海风购买原告开发的位于合肥市商铺，总金额为1088730元，首付款为544730元，剩余房款544000元采用按揭贷款方式支付。2012年5月26日双方签订了《补充协议》一份，协议约定：华光置业公司向杨海风提供其商铺部分首付款借款544730元，该商铺首付之收款收据原件也由华光置业公司予以保管；双方均可在五年内解除本协议及双方所签订的《商品房买卖合同》。双方签订合同之后,案涉房屋的首付款实际由原告华光置业公司支付，虽以被告杨海风的名义办理了按揭贷款，但该商铺的按揭贷款一直由原告华光置业公司进行偿还。案涉商铺也一直由原告占用。2017年3月6日原告向杨海风下达《解除函》，解除双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》。被告杨海风在《解除函》上写明：情况属实，本人同意解除。2017年8月原告根据涉案银行的扣划，扣款还贷通知书，将被告所欠的相关银行款项已经全部付清。 本院认为，根据法律规定,案外人或申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中,原告的诉讼请求能否成立并获得支持,应判断其是否有依法享有本案讼争建筑物的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案讼争财产系不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”;第十四条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。 本案中，应当确定的是原告和被告之间是否真实的商品房买卖合同关系。被告明确表示无购买案涉房产的意思，所有房款也均由原告支付。双方之间不是真实的商品房买卖合同关系。案涉房屋虽然由原告支付借款首付，并支付按揭款，不能据此认定原告是案涉房屋的不动产权利人。首先原告将房屋备案登记在被告名下，被告明确表示无真实意愿购买房屋，原告作为房地产开发企业，在被告无真实意思购买涉案房屋的情况下，以被告名义签订涉案的《商品房买卖合同》，将涉案房产备案登记在被告名下，本身具有过错，由此产生的风险应自行承担。其次，原告提出与被告解除合同的时间也在本院查封期间，在双方签订合同后长达几年时间内，原告怠与行使解除合同的权利，怠与办理过户手续均存在过错。应当预见在被告无真实意愿购买房屋的情况下，且所有房款均由原告交付的情况下应承担的风险。申请执行人申请执行为善意，原告对案涉房屋享有的权利不足以对抗申请执行人的债权。 综上所述，原告对涉案争议土地的建筑物不享有排除强制执行的民事权益，原告提出的诉讼请求依法不予支持，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条至规定，判决如下： 驳回原告安徽华光置业发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费14599元，由安徽华光置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  章云华 人民陪审员  高良琪 人民陪审员  刘 红 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  何蓉蓉 附:本案适用的法律、法规条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。…… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容: (一)案外人是否系权利人; (二)该权利的合法性与真实性; (三)该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人: (一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断; ……