北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7644号上诉人（原审被告）：任宪湖，男，1965年8月25日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘荣保，男，1973年7月18日出生，汉族，河南省南召县皇路店粮管所职工，住河南省南召县。委托诉讼代理人：闫金栋，北京市进复律师事务所律师。上诉人任宪湖因与被上诉人刘荣保房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初75336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任宪湖上诉请求：1.请求依法改判任宪湖无需向刘荣保支付房屋补偿款353430元；2.一、二审诉讼费由刘荣保承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同无效》，但一审法院适用法律明显错误。虽然《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。但《房屋租赁合同》第五条关于提前终止合同的约定，不属于合同独立存在的有关解决争议方法的条款，因此一审法院适用法律错误。二、结合刘荣保对合同无效的过程、刘荣保获利情况、任宪湖出资情况、任宪湖获得房屋补偿款项的案件审理等情况，一审判决显失公平，应当依法改判。三、《房屋租赁合同》第五条和第七条，在房屋被拆迁的情况下，两个条款属于互相排斥条款，只能择其一而适用。即便有效，两个条款都依法有效，但按照常理和一般经济人理解，第七条优先于第五条适用，原审法院适用合同条款明显错误。刘荣保辩称，同意一审判决，不同意任宪湖的上诉请求，任宪湖的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。刘荣保向一审法院起诉请求：判令任宪湖向刘荣保支付拆迁赔偿款1259576元。一审法院认定事实：2001年9月1日，于卫贞与北京市朝阳区十八里店乡西直河村第一生产队（以下简称一生产队）签订《出租土地协议书》，约定生产队提供废地一块，面积1.8亩（在西直河村和一生产队村西），由于卫贞自筹资金，自建房屋，租赁期限为50年。2012年12月17日，任宪湖（作为承租方）与案外人梁贵娥（作为承租方）签订《房屋租赁合同》，约定梁贵娥将其所有的位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村年庄村系许某北侧的房屋（以下简称涉案房屋）租给任宪湖作为生产办公使用，面积约500平方米。2012年12月17日，刘荣保（作为承租方，乙方）与任宪湖（作为出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村年庄村村西许云琴北侧的土地面积租给乙方作为生产办公公寓使用，面积约500平方米。一、租赁期限：租赁期为10年，自2012年12月17日至2022年12月17日。二、租金。1、前五年每年为16万元，此后每五年递增百分之十。2、租赁付款方式为：提前一个月付清应付的年租金，如乙方逾期未付，须按日租金0.5％给付甲方滞纳金。五、提前终止合同。租赁期间，任何一方不得提出终止合同。如因国家建设、乡或村集体征用或其他不可抗力等因素，本合同自行终止，国家拆迁赔偿部分甲方30％，乙方得70％。七、补充协议。1、如乙方租赁甲方房屋一年内拆迁，甲方赔偿乙方投资的80％赔偿金。2、如乙方租赁甲方房屋两年内拆迁，甲方赔偿乙方总投资的60％赔偿金。3、如乙方租赁甲方房屋三年内拆迁，甲方赔偿乙方总投资的40％赔偿款。合同签订后，刘荣保依约支付相应租金。刘荣保认可任宪湖交付了涉案房屋一层，并主张二层、三层房屋由其加建，任宪湖自述双方共同加建了房屋。2016年12月10日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（以下简称西直河村经济合作社）与于卫贞签订《〈租赁合同〉终止协议书》。同日，西直河村经济合作社与于卫贞签订《拆除腾退补偿协议》，对土地面积约为1.8亩，房屋建筑面积1654.72平方米的房屋进行拆除腾退，西直河村经济合作社支付于卫贞房屋补偿款1886381元、搬家费82736元、综合补助费496416元，总计2465533元。庭审中，刘荣保提交如下证据：1、刘荣保与案外人张志逢于2012年10月26日签订的《合同协议书》，约定张志逢为涉案房屋建设楼房，建筑面积约1560平方米，价格为一层每平方米400元，二三层每平方米600元，工程为包工包料。2、工程款收据及明细，用以证明其建房支出。3、空调购销合同。任宪湖认可上述证据1、3的真实性，主张证据2中部分收据重复，未认可工程款明细的真实性。审理中，任宪湖提交张志逢出具的工程款收据数份，用以证明其出资建房的事实，收据中显示交款人为任宪湖。刘荣保主张全部工程款由其出资，其中部分工程款由其委托任宪湖交付，任宪湖私自将交款人签署为自己的名字。另查，任宪湖曾以房屋租赁合同纠纷为由，将案外人梁贵娥诉至法院，要求梁贵娥支付因拆迁所产生的房屋（即本案涉案房屋）补偿款1650383元。法院于2019年3月22日作出（2018）京0105民初45号民事判决书，认为：任宪湖与梁贵娥就涉案房屋存在租赁关系。双方均认可涉案房屋拆迁时为三层建筑。本案的争议焦点为：梁贵娥在2012年向任宪湖出租涉案房屋时是一层建筑还是二层建筑。根据平面位置示意图，编号为1的房屋拆迁时的建筑面积每层为539．88平方米，与任宪湖、梁贵娥签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋面积大约500平米相符。而梁贵娥所称涉案房屋出租时为两层建筑仅是在《房屋租赁合同》中写明一层面积500平米，实际出租面积1000平米的意见不仅与任宪湖、梁贵娥签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋面积不符而且该解释有悖常理。另，双方确认编号为3的房屋系任宪湖所建，法院不持异议。故任宪湖主张其新建房屋1107．64平方米，法院予以采信。对于梁贵娥所称任宪湖改建、新建房屋未经过其书面同意，房屋租赁合同约定一切损失任宪湖自负的抗辩意见，法院认为任宪湖自租赁房屋后对房屋进行了改建，新建，梁贵娥在合同履行期间并未提出异议，视为梁贵娥默示了该新建、改建行为，另双方并未对新建房屋因拆迁获得的利益进行约定，故法院对梁贵娥的抗辩意见不予支持。因该新增的面积已计算在《拆除腾退补偿协议》中，于卫贞亦因任宪湖新建房屋取得收益，根据公平原则，任宪湖理应获得因其新建房屋产生的补偿款，但任宪湖主张的计算标准有误，法院根据《北京市非住宅房屋评估结果通知单》的房屋单价予以调整，经计算任宪湖应获得因新建房屋的补偿款为1259576元。截止到法院出具判决前，于卫贞仅收到补偿款99万元，剩余补偿款于卫贞并未收到，故法院按于卫贞已收补偿款占总补偿款的比例计算应支付给任宪湖的补偿款金额，待于卫贞取得剩余补偿款后，任宪湖可另行主张。任宪湖、梁贵娥均同意由梁贵娥向任宪湖支付该补偿款，法院不持异议。判决：一、梁贵娥于判决生效之日起十日内支付任宪湖房屋补偿款504900元；二、驳回任宪湖的其他诉讼请求。梁贵娥不服判决，提起上诉，本院于2019年5月30日作出（2019）京03民终7277号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经询，双方认可涉案房屋尚未取得建设规划手续，任宪湖认可其已取得50.49万元房屋补偿款。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据查明的事实，双方在《房屋租赁合同》中已对合同终止的后续事宜进行了约定，即拆迁赔偿部分刘荣保得70％，现任宪湖根据生效判决收到补偿款50.49万元，剩余款补偿款并未收到，故法院按照任宪湖已收补偿款的70％计算应付刘荣保的补偿款数额。待任宪湖取得剩余补偿款后，刘荣保可另行主张。判决：一、任宪湖于判决生效后七日内给付刘荣保房屋补偿款353430元；二、驳回刘荣保的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理16136元，由刘荣保负担9535元（已交纳），由任宪湖负担6601元（刘荣保已交纳，任宪湖于判决生效后七日内给付刘荣保）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，双方有关拆迁补偿款分配的约定，并不属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，因此，本院纠正一审法院有关上述约定的认定，但结合刘荣保对涉案房屋建设的出资情况，以及刘荣保实际承租期间，并参照双方在合同中有关拆迁款约定的分配比例等情形，本院酌情认定拆迁补偿部分刘荣保得70%，现任宪湖根据生效判决已收到补偿款50.49万元，剩余补偿款并未收到，故按照任宪湖已收补偿款的70%计算应付刘荣保的补偿款数额。待任宪湖取得剩余补偿款后，刘荣保可另行主张。任宪湖上诉主张一审判决显失公平，应予改判，《房屋租赁合同》第七条应优先于第五条适用，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，任宪湖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6601元，由任宪湖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二〇年八月四日法官助理  卢圆圆