北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5151号上诉人（原审被告）：金义双，男，1976年2月24日出生，汉族，个体经营者，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘中然，男，1974年3月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈蓉，北京市华泰律师事务所律师。上诉人金义双与被上诉人刘中然房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金义双上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回刘中然的全部诉讼请求；2.诉讼费由刘中然承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。双方签订的租赁合同应属有效合同。1.刘中然在一审中提交的东环国际大厦规划图中明确显示，涉案房屋在东环国际大厦的用地红线范围内，且在东环国际大厦规划的虚线范围内。东环国际大厦的产权人有权在规划的虚线范围内建房。涉案房屋为东环国际大厦产权人所建的物业车库管理用房，属于永久建筑，完全符合规划。一审法院认定涉案房屋属于未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，没有证据支持。2.涉案房屋是东环国际大厦的东南角，也是东环国际大厦110号。依据刘中然提交的租赁合同、营业执照、转让协议等证据能够证明东南角与110号是一个位置。刘中然对此经过现场核实确认。营业执照及已经办理下来的食品经营许可证均需要审查房屋场地产权状况并到现场核实。如果现场没有涉案房屋或者房屋不符合规划，上述证照不可能办理下来。3.涉案房屋证照齐全，营业执照、食品经营许可证等经营手续齐备，完全能够达到租赁合同的约定的房屋使用目的。刘中然要求确认无效违背诚实信用原则。4.一审法院认定租赁合同无效无任何法律依据，涉案房屋没有任何违反法律法规强制性规定的情形。二、退一步讲，即使认定租赁合同无效，也应当支持金义双的房屋使用费。一审法院认定无效后，以租赁合同约定免租期为由不支持房屋占有使用费，明显逻辑错误。合同无效，就不存在约定免租期的问题。一审法院认定房屋占有时间计算至2019年4月29日是错误的。刘中然占有涉案房屋时间至2019年8月15日。此外，刘中然欠付金义双10万元租金，刘中然承诺如果不能在2019年5月1日前支付，金义双收回房屋且所交租金不退。刘中然辩称，一审法院认定事实正确，适用法律准确，双方签订的租赁合同应为无效合同，金义双的请求应被依法驳回。诉讼费用应由金义双承担。刘中然向一审法院起诉请求：1、确认刘中然、金义双于2019年3月4日签订的《租赁合同》无效；2、金义双退还刘中然租金50万元；3、金义双支付刘中然各项损失127756元（包括房屋装修材料及人工等各项费用70056元、加盟费用及设备费用57500元）并按照银行同期贷款利息支付资金占用费。一审法院认定事实：案外人北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称嘉利恒德公司）是北京市朝阳区东三环中路18号院东环18国际大厦的登记所有权人。2018年3月26日，金义双与嘉利恒德公司签订《租赁合同》，约定金义双自嘉利恒德公司处承租东环国际大厦地下二层、地上一层东南角共计1060平方米的面积，使用性质为自营超市、库房。2019年2月28日，刘中然向金义双转账2万元。2019年3月4日，刘中然（承租人）与金义双（出租人）签订《租赁合同（东环国际大厦）》（以下简称涉案合同），约定刘中然承租东环国际大厦一层东南角160平方米的面积，使用性质为餐饮；合同租赁期为五年，租期自2019年3月4日至2024年3月3日；承租人享有三个月免租期，在装修期内，承租人无需支付租金，但应承担相应的电费、水费的费用；租金50万元每年，应于签订本合同之日一次性支付，租金按年度方式支付，为预先支付，即在每期租金发生前60日支付下一期租金；押金10万元，作为承租人履行本合同约定义务的保证金，用以确保承租人完全履行本合同所约定的义务，包括但不限于按期支付租金、杂费及可能发生的承租人对出租人的损害赔偿等；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。涉案合同签订当日，刘中然向金义双转账58万元。2019年3月6日，刘中然向金义双出具《欠条》，载明：本人刘中然欠金义双30万元，分两次还清，于2019年3月14日之前支付20万元，于2019年5月1日前支付10万元；以上两笔款项如到期拖欠不还，2019年3月4日签订的租赁合同自动作废，金义双有权收回场地，不退还租金。2019年3月14日，刘中然向金义双转账20万元。一审庭审中，刘中然另提交如下证据：一、微信转账记录及收据，证明刘中然为装修涉案房屋支付70256元；金义双对该组证据的真实性及关联性均不予认可，微信转账的收款人可以随时备注，并不能证明所转款项的对象，该证据也不能证明花费是用于涉案房屋的装修，可能是其他装修；经核，收据中载明所购置内容多为五金、砖块、大理石等装修材料，且在2019年3月9日至3月12日期间，刘中然先后8次向同一账号支付钱款，根据刘中然提交的与之对应的收据显示，各收据编号相邻，且其中部分晚开的收据编号小于早开收据的编号；另，刘中然称向“建团”、“那德林”转账的费用为工人工资、火车票等。二、《餐饮合作协议》及微信对话记录，证明刘中然为经营饭店支付了加盟费及设备费57500元；金义双对转账记录的真实性不认可，对合作协议的真实性认可，不认可关联性，称加盟费用不是承租房屋必然产生的，刘中然加盟后并未实际使用，是否可以主张退还相关费用难以确认，另外协议签订时间早于涉案合同，与该案无关。经核，《餐饮合作协议》签订时间为2019年3月3日，甲方为案外人北京某个时间餐饮管理有限公司，乙方为该案刘中然，协议约定：刘中然使用甲方专有技术、品牌以及成熟的经营管理模式等无形资产，作为回报需支付9万元；乙方委托甲方代购的物品，甲方在接到乙方订单并在收到相应代购款项之日起3个工作日内，负责将乙方所定物品发出。根据微信截图显示，刘中然分别于2019年3月3日、3月10日及3月11日向备注名称为“某个时间郝经理”的账号转账共计57500元。经询，刘中然认可加盟协议并未限定经营地点。四、《施工合同》及微信对话记录，证明刘中然对涉案房屋进行了装修及支付了装修费；金义双对该组证据的真实性不予认可，称合同是否已经履行无法确认，微信对话记录也无法证明已经实际发生了相关费用;经核，合同载明施工地点为东环国际一层底商，承接范围为店内装修，承接方式为包工包料。五、《解除合同告知函》、EMS快递详情单、微信对话记录，证明刘中然于2019年4月20日通过快递向金义双送达了《解除合同告知函》，于2019年4月28日通过微信告知金义双解除合同，于2019年4月29日将该函交至金义双公司，且刘中然已经交还涉案房屋钥匙；金义双对该证据的真实性及证明目的均不认可，称并未收到解除通知，双方当时说好一起找下家接手，并且要求刘中然在有人看房时把钥匙拿过来看房，涉案房屋已于2019年8月15日另行出租，金义双认可合同于2019年8月14日解除。经核，微信对话记录显示，2019年4月28日，刘中然告知金义双解除合同，次日，金义双要求刘中然将解除合同告知函送到金义双楼上，送给金义双的人；此前，双方曾就房屋另行出租进行沟通，金义双要求刘中然将涉案房屋的钥匙送一把给案外人，方便带看房屋。六、录音及视频，证明涉案房屋属于违建，食品药品监督管理局工作人员明确告知刘中然该房屋无法办理食品药品安全许可证，且涉案房屋的地址并非110号，一层110号不可能在大厦的外部；金义双对该证据的真实性及证明目的均不认可，称无法确认对方的身份，内容也只代表该人员的个人想法，事实上，只要刘中然提出申请，涉案房屋可以办理食品药品安全许可证。七、刘中然与金义双的录音，证明金义双告知刘中然涉案房屋走关系就能办理相关证照，刘中然已于2019年4月向金义双交还了涉案房屋钥匙；金义双对该证据的真实性不认可，称只是部分录音，双方还有其他谈话刘中然并未提交，另外，4月29日的录音中，金义双并未确认收到钥匙了，只是说问一问，而且金义双要钥匙也是为了往外转租，并不代表收房。八、照片，证明涉案房屋的位置，另外涉案房屋已经在对外出租，经营的饭店名称也已经变更了；金义双认可照片真实性，不认可证明目的，称宴食柒土湘菜是案外人王献奇经营的，照片中显示的电话不是金义双的。九、照片及视频，证明金义双在2019年6月已经控制房屋并对外出租，2019年8月时现在的承租人已经装修使用涉案房屋，名为“渝幺婶”饭店，视频中记录的装修情况与2019年8月份新店开业后拍摄的装修图片一致，能够证明新租户使用了刘中然的装修；金义双对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。十、东环国际大厦平面图，证明涉案房屋没有合法的工程建筑许可证；金义双认可该证据的真实性，不认可证明目的，称涉案房屋在大厦的规划范围内，平面图中一层大厦外部的虚线都是有规划的，是可以建房的。一审庭审中，金义双另提交如下案外人的食品经营许可证，证明涉案房屋可以办理相关证照；刘中然称无法核实该证据的真实性，涉案合同约定的涉案房屋是大厦一层东南角，但该执照上载明房屋位置是一层110号，金义双亦没有与大厦签订一层110号的租赁合同，因此涉案房屋不可能是一层110号，金义双也没有提交一层110号房屋的建设规划许可证和房屋产权证明。该案审理过程中，承办人前往涉案房屋所在地对现场进行了查看，涉案房屋位于大厦东侧墙体外部，与大厦并不连通，大厦现场的工作人员表示大厦的110号房屋即涉案房屋。经询，金义双称涉案房屋并无房屋所有权证；金义双另称，刘中然向其转账的80万元中，有30万元是代案外人王献奇收取的转让费。一审法院认为：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该案中，金义双向刘中然出租的涉案房屋属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，原金义双以涉案房屋为标的签订的《租赁合同（东环国际大厦）》不符合相关法律规定，一审法院依法确认该合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该案中，根据现有证据，可以确认金义双至迟已于2019年4月底恢复对涉案房屋的控制并对外招租，刘中然于2019年4月29日通过微信向金义双发送合同解约函，一审法院确认刘中然对涉案房屋的占有计算至2019年4月29日。根据涉案合同约定，免租期为三个月且不计算租金，刘中然占有涉案房屋的期间并未超过免租期间，故金义双收取的刘中然租金应全部退还，关于退还数额，金义双称刘中然向其转账的80万元中有30万元是代案外人王献奇收取的转让费，刘中然亦仅主张金义双退还租金50万元，一审法院对此不持异议；关于金义双主张合同未自然到期故免租期应计算租金的答辩意见，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。该案中，刘中然主张存在装修损失，但根据刘中然提交的证据，《施工合同》载明承接方式为包工包料，但刘中然称其另向案外人支付工人工资及火车票，且其提交的转账记录及收据等购置内容多为装修材料，与《施工合同》约定的包工包料方式相矛盾；此外，刘中然提交的转账记录显示其在2019年3月9日至3月12日期间8次向同一账号支付钱款，不符合正常采购的交易习惯，加之与转账记录对应的收据编号相邻，且部分晚开的收据编号小于早开收据的编号，一审法院对该组证据难以采信；另，刘中然提交的《施工合同》及部分收据并无转账记录相印证，一审法院亦难以采信；综上，刘中然应对其主张的装修损失承担举证责任。关于刘中然要求金义双支付资金占用费的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于加盟费损失，现有证据无法确认涉案合同无效必然导致《餐饮合作协议》无法履行，刘中然该项主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持；刘中然就《餐饮合作协议》的争议可另案解决。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认刘中然与金义双于二〇一九年三月四日签订的《租赁合同（东环国际大厦）》无效；二、金义双于判决生效之日起七日内退还刘中然房屋使用费五十万元；三、驳回刘中然的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点包括：1.涉案租赁合同的效力；2.金义双是否应当返还刘中然相关款项以及金额的认定。关于争议焦点一。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，金义双主张涉案房屋并非未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，刘中然对此不予认可。经询，金义双认可涉案房屋无房屋权属证，且金义双虽主张涉案房屋系合法建筑，但未提交充分有效证据予以证明，营业执照及食品经营许可证等相关证照的办理不能直接证明涉案房屋的合法性。故综合本案现有证据及当事人陈述，一审法院认定涉案房屋属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，并无不当，本院对此予以确认。依据相关法律规定，金义双就涉案房屋与刘中然签订的《租赁合同（东环国际大厦）》应依法确认无效。金义双提出的应确认涉案租赁合同有效的上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，金义双是否应当返还刘中然相关款项以及金额的认定。如上所述，涉案租赁合同无效，金义双应当向刘中然返还已付租金。关于是否应当在租金中扣除房屋使用费的问题，金义双主张刘中然应支付房屋占有使用费，对此本院认为，首先，依据现有证据，刘中然已于2019年4月29日通过微信向金义双发送合同解约函，金义双亦于2019年4月底恢复对涉案房屋的控制并对外招租，故一审法院确认刘中然对涉案房屋占有至2019年4月29日，并无不当，本院对此予以确认。其次,虽然刘中然对涉案房屋存在占有情况,但金义双对涉案租赁合同确认无效存在过错，且金义双未提交证据证明其已就涉案房屋实际权属情况向刘中然告知,故对于金义双提出的刘中然应当支付房屋占有使用费的上诉请求,依据不足,本院不予支持。综上所述，金义双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由金义双负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  杜丽霞审 判 员  孙承松二〇二〇年八月十七日法官助理  霍思宇书 记 员  屈赛男