北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0105民特86号申请人：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。法定代表人：李桂林，董事长。委托诉讼代理人：丁培培，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嵘涛，北京市君泽君律师事务所律师。被申请人：德润房地产开发集团有限公司，住所地北京市密云区工业开发区内。法定代表人：庄逸鸿，董事长。委托诉讼代理人：孙江，北京市蓝鹏律师事务所律师。申请人新华信托股份有限公司（以下简称新华公司）与被申请人德润房地产开发集团有限公司（以下简称德润公司）实现担保物权纠纷一案，本院立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。新华公司称：2017年7月19日，新华公司与德润公司签订编号第Y1260002号的《信托贷款合同》及编号为第Y1260007号的《信托贷款合同补充协议》，约定新华公司向德润公司发放贷款11.19亿元，同时双方签订《抵押合同》，约定以德润公司名下位于北京市朝阳区XX的房产和土地（不动产登记证明编号：京（2017）朝不动产证明第XXX号、京（2017）朝不动产证明第XXX号、京（2017）朝不动产证明第XXX号、京（2017）朝不动产证明第XXX号、京（2017）朝不动产证明第XXX号）（以下简称涉案抵押物）提供抵押担保，担保范围为主合同项下全部债权，包括主债权本金、利息（包括复利和罚息）、违约金和担保权利费用等，上述抵押物办理了抵押登记，抵押种类一般抵押，抵押金额11.2亿元，债权确定时间为2017年7月24日至2027年7月24日。新华公司发放贷款后，德润公司于2019年4月28日、2019年7月28日未按约足额偿还贷款本金，已构成违约。2019年9月26日，新华公司向德润公司公证送达《提前还款通知书》，德润公司在送达回执上盖章确认，并承诺立即清偿贷款本息。综上，新华公司为实现担保物权，请求法院裁定拍卖或变卖涉案抵押物，新华公司对变价后所得价款在债权本金8.5亿元范围内享有优先受偿权。德润公司称：不同意新华公司的请求，不同意拍卖、变卖抵押物，实现担保物权的条件未成就，理由为：第一，对新华公司主张的债权本金数额不认可，德润公司于2019年9月26日支付的411万元以及2017年10月31日支付的25万元未被列入已支付数额，新华公司针对同一法律关系向北京市第四中级人民法院另案提起金融借款合同纠纷诉讼，两个案件存在重合和交叉，新华公司主张的8.5亿债权本金并非双方无争议本金数额。第二，双方签订一份贷款合同，但系两笔贷款，两笔贷款的利息和期限均不相同，新华公司针对哪一笔贷款主张优先受偿并不明确，需要在另案金融借款合同纠纷案件中处理。第三，抵押登记担保的债权金额为11.2亿元，抵押财产实际评估财产价值21亿余元，现新华公司主张8.5亿债权存在超标的现象。第四，贷款未届清偿期，现哪一笔贷款提前到期并不明确。第五，德润公司在送达回执上盖章仅是收到通知的含义，并非同意还款的意思表示，德润公司于2019年9月26日的411万元还款并未被列入已还款数额。此外，《抵押合同》签订后，于2017年7月25日对抵押物进行了登记，第二笔贷款9.31亿元于2017年11月15日发放，主债权未成立，故该抵押登记能否担保第二笔贷款存在异议，双方一直称呼为贷款，但是实际为信托贷款，在办理抵押登记时信托产品并未成立，所以第二笔贷款未发放，贷款未发放的情况下办理抵押登记有异议。本院经审查确认以下事实：2017年7月19日，新华公司作为乙方与德润公司作为甲方签订《信托贷款合同》，约定：“乙方拟发行设立‘新华信托华悦系列·津融363号·德润固定资产贷款单一资金信托，并按照本合同的约定以本信托项下的信托资金向甲方发放信托贷款。本合同项下的贷款金额为人民币11.2亿元，如实际发放贷款金额与本合同不符，则以实际发放金额为准。本合同项下贷款期限为10年，乙方向甲方指定账户划出本合同项下贷款之日为贷款实际起算日，即自2017年＿月＿日起至2027年7月24日止。本合同项下的贷款期限起始日与实际放款日不一致时，以实际放款日期为准。本合同项下的贷款利率为5.88%/年，贷款利息自贷款实际发放日起计算。甲方于贷款发放后，每3个月一次，分期偿还贷款本金，具体金额详见本合同附表，贷款到期日前一个工作日一次性偿还剩余贷款本金，贷款人有权以书面形式要求借款人提前还款，贷款人在收到借款人归还的全额本息（包括本金、约定利息、罚息、复利等）及所有应付费用后，本贷款提前结束。出现下列情形之一，乙方有权终止本合同项下尚未提取的任何款项，并要求甲方立即偿还所有已提贷款、应付利息、违约金及其它费用，且乙方要求甲方偿还前述款项之日即为本合同项下的债务提前到期之日。（1）甲方没有按期偿还本合同项下的贷款本金、利息……。”此外，双方还对贷款的发放条件及方式、还款方式、还款账户、贷款展期、信用增级措施等进行了约定，其中，该合同第十八条约定：“乙方已提请甲方注意对本合同各条款作全面、准确的理解，并应甲方的要求做了相应的条款说明。签约双方对本合同各条款的含义认识一致。”合同附件确定了上述贷款的分期还款计划：还款时间还款金额（万元）还款时间还款金额（万元）放款后3个月1375放款后63个月2825放款后6个月1375放款后66个月2825放款后9个月1575放款后69个月3075放款后12个月1575放款后72个月3125放款后15个月1625放款后75个月3125放款后18个月1625放款后78个月3175放款后21个月1825放款后81个月3325放款后24个月1875放款后84个月3325放款后27个月1875放款后87个月3425放款后30个月1925放款后90个月3425放款后33个月2125放款后93个月3775放款后36个月2125放款后96个月3775放款后39个月2125放款后99个月3775放款后42个月2175放款后102个月3925放款后45个月2375放款后105个月3925放款后48个月2425放款后108个月3925放款后51个月2425放款后111个月4125放款后54个月2475放款后114个月4125放款后57个月2675放款后117个月4325放款后60个月2775放款后120个月4325同日，新华公司作为乙方（抵押权人）与德润公司作为甲方（抵押人）签订《抵押合同》，约定：“甲方以‘抵押物清单’（附后）所列之财产向乙方提供第二顺位抵押，并承诺在本合同签订生效之日起3个月内或乙方要求的更短期限内，将第二顺位抵押变更为第一顺位抵押。本合同所担保的主债权为：债务人按照主合同约定向乙方支付的11.2亿元贷款本金（贷款金额以实际发放金额为准）、5.88%/年的利息以及其他相关的必要费用。本合同项下的抵押担保的范围包括但不限于主合同项下的主债权本金、利息……抵押权与主债务同时存在，主债务清偿完毕后，抵押权才消灭。对主合同进行变更的，变更后的合同仍然作为本抵押合同的主合同，对主合同签订补充合同的，补充合同和主合同一起作为本抵押合同的主合同。甲方确认，甲方将对变更后的主合同项下债务承担担保责任，乙方无需再就主合同变更另行通知甲方。债务人未按主合同约定及时足额支付任意一笔债权本金或利息及其他相关费用，或者违反主合同的其他约定，或者出现主合同及本合同约定乙方有权处分抵押财产的情形，或者发生法律、法规、规章规定的乙方有权处分抵押物的情况时，乙方有权与甲方协议将抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款清偿相关费用及主债权，房产转让或过户所产生的各种费用，均由甲方承担。协议不成的，乙方有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物。抵押财产价值，无论是否记载于登记机关的登记簿，均不表明抵押财产的最终价值，其最终价值为乙方处分抵押财产所得价款在扣除各项税费后的净额。若以抵押财产抵偿乙方债权的，上述暂定价值并不作为抵押财产抵偿乙方债权的依据，届时抵押财产的价值应由甲乙双方协商一致或依法公平评估确定。债务人履行债务期限自2017年＿月＿日起至2027年7月24日，抵押期限自2017年7月25日至2027年7月24日。如果债务人履行期限长于前述约定期限的，则以具体履行期限为准。本合同抵押财产评估金额为人民币210502万元。”此外，双方还对抵押财产的登记、抵押财产的占有与保管、抵押权的实现、抵押合同的独立性、合同的生效、变更、解除和终止、争议的解决、通知、解除抵押等相关问题进行了约定。该合同附件《抵押财产清单》中对抵押财产进行了明确：抵押物权属人坐落建筑面积（平方米）权属证书编号评估值（万元）房产德润公司朝阳区XX楼5917.3京房权证朝其06字第XXXX号2105027479.37京房权证朝其07字第XXXX号6466.2京房权证朝其06字第XXXX号6466.2京房权证朝其06字第XXXX号朝阳区XX楼8436.88X京房权证朝其字第XXXX号土地德润公司朝阳区XX楼3470.95京朝国用XXX号朝阳区XX楼2226.54京朝国用XXX号北京市规划和国土资源管理委员会于2017年7月25日就上述抵押财产出具不动产登记证明，不动产登记证明编号分别为：京（2017）朝不动产证明第XXX号、京（2017）朝不动产证明第XXX号、京（2017）朝不动产证明第XXX号、京（2017）朝不动产证明第XXX号、京（2017）朝不动产证明第XXX号。上述登记证明均载明新华公司为权利人，德润公司为义务人，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为11.2亿元，债务履行期限为10年。2017年7月28日，新华公司向德润公司发放贷款1.88亿元。2017年11月1日，新华公司作为乙方与德润公司作为甲方签订《信托贷款合同补充协议》对《信托贷款合同》条款进行了部分补充和修改，补充和修改后的内容包括：“本合同项下的贷款总金额为人民币11.2亿元整。贷款人将分笔向借款人发放，每笔贷款金额以实际发放金额为准。本合同项下贷款期限为10年，自2017年7月28日至2027年7月24日。乙方向甲方指定账户划出本合同项下第一笔贷款之日为贷款实际起算日，本合同项下各笔贷款到期日相同，均至2027年7月24日。本合同项下贷款分期发放，第一期贷款利率为5.88%/年，此后各期贷款的利率由双方签订补充协议另行约定，并以其补充约定为准。贷款利息自贷款实际发放日起计算。甲方于贷款发放后，每3个自然月一次，分期偿还贷款本金（第一次偿还本金日为2017年10月28日）。贷款人有权以书面形式要求借款人提前还款。本合同项下的第一期发放的贷款利率为年利率5.88%，第二期发放的贷款利率为年利率6.2%。”2017年11月15日，新华公司向德润公司发放贷款9.31亿元。2019年9月26日，新华公司通过北京市邮政速递物流有限公司向德润公司邮寄《提前还款通知书》，并对邮寄过程进行了公证。《提前还款通知书》载明：“德润房地产开发集团有限公司：2017年7月19日，我司与贵司签署了编号为新华信托合同第Y1260002号的《信托贷款合同》及编号为新华信托合同第Y1260007号的《信托贷款合同补充协议》(以下简称信托贷款合同),我司以发行设立的“新华信托华悦系列·津融363号·德润固定资产贷款单一资金信托”项下的信托资金向贵司发放了贷款本金人民币(大写)壹拾壹亿壹仟玖佰万元整。现由于贵司未能于2019年4月28日及2019与7月28日按照上述信托贷款合同之约定向我司偿还信托贷款本金，根据信托贷款合同的约定，贵司已构成违约，我司现根据本信托项下委托人/受益人北京银行股份有限公司指令，通知贵司本信托贷款合同项下的全部债务于2019年9月26日全部提前到期。请贵司立即清偿上述到期债务，包括贷款本金人民币(大写)壹拾亿贰仟柒佰伍拾万元整、相应利息、罚息及其他应付款项等，并承担相应的法律责任。我司保留采取进一步的措施追究贵司法律责任的权利，请在收到本通知书后签署回执，并将回执返还我司，谢谢合作。”2019年10月8日，德润公司在《送达回执》上加盖公章，《送达回执》载明：“新华信托股份有限公司：我司于年月日收到贵司送达的编号为的《提前还款通知书》，我司承诺按照上述通知书的要求履行还款义务，并承担相应的责任。”关于本金偿还一节，新华公司认可收到德润公司已偿还的本金总额为9150万元。对此，德润公司称：除上述款项外，德润公司还于2017年10月31日偿还本金25万元、于2019年9月26日偿还本金411万元，共偿还本金总额为9150万元+25万元+411万元。新华公司称：收到411万元还款，但该款项应为利息，25万元款项收款主体系北京银行，并非新华公司，不认可25万元款项系偿还涉案贷款。关于利息偿还一节，德润公司称共偿还利息12期，金额共计109334176.4元。新华公司认可收到上述利息，但称德润公司于2019年9月26日支付的411万元亦为利息，德润公司已还利息总额为109334176.4元+411万元。本案审查过程中，德润公司向本院提交异议函称：《信托贷款合同》约定“在借款人没有按期偿还贷款本金、利息的情形下，贷款人有权要求借款人立即偿还所有全部已提贷款本金、应付利息、违约金及其他费用，且贷款人要求借款人偿还前述款项之日即为债务提前到期之日”，该约定条款系格式条款对德润公司过于苛刻，加重了德润公司的责任，因此，该条款不具有法律效力，新华公司宣布贷款提前到期应是无效的，贷款并未全部已届清偿期。德润公司原计划于2020年春节前后按照双方约定的10年分期方案归还已到期款项，但因2020年初爆发的新型冠状病毒肺炎疫情严重影响融资，造成德润公司暂时无力归还。审查过程中，新华公司述称：德润公司尚欠贷款本金10亿多元，除本案中主张的8.5亿元外，已经在北京市第四中级人民法院提起金融借款合同纠纷，针对剩余欠付款项进行主张，两者之间不存在重合，对债权的拆分主要是为了防止对方转移财产，本案主张的8.5亿元系估算确定，全部已经到期贷款扣除德润公司已经归还的款项后尚欠本金超出8.5亿元。对此，德润公司称债务并未全部到期，只有第一笔贷款到期，不认可已届清偿期的欠付贷款本金超过8.5亿元，只是欠付贷款本金数额超出8.5亿元。查，北京市第四中级人民法院于2020年1月14日就新华公司起诉德润公司金融借款合同纠纷案件立案，该案中，新华公司向德润公司主张偿还欠付贷款本金1.775亿元。另查，新华公司为涉案抵押财产上的第一顺位抵押权人。本院经审查认为，新华公司与德润公司签订的《信托贷款合同》、《信托贷款合同补充协议》、《抵押合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，应为有效。新华公司依据合同约定对德润公司名下《抵押财产清单》中载明的财产办理了抵押登记并取得不动产登记证明，依法取得涉案抵押物的抵押权。新华公司向德润公司发放贷款后，德润公司未按照约定偿还贷款，新华公司向德润公司发出《提前还款通知书》，宣布全部贷款提前到期，符合《信托贷款合同》的相关约定，在德润公司未能按《提前还款通知书》的要求清偿相关款项的情况下，新华公司申请对全部贷款中的8.5亿元本金实现抵押权，并未超出抵押物的担保范围，新华公司主张实现抵押权的条件已经成就。本案审查过程中，德润公司虽提出若干异议，但本院审查后认为，相关异议在本案中均不构成实质性争议。第一，关于格式条款，本院认为，加速到期条款属于金融行业借款合同中的常见条款，《信托贷款合同》中明确约定新华公司在德润公司未按约定偿还贷款本金、利息的情形下可以宣布贷款提前到期，相关约定并不存在文义理解上的分歧，德润公司应当对此有清晰的认识，并对违反约定可能产生的后果有充分的预期，现德润公司称条款设置不合理，系格式条款，加重其责任，但德润公司并未在《信托贷款合同》签订及履行过程中对此明确提出书面异议，收到新华公司发送的《提前还款通知书》后，《送达回执》上明确载明“我司承诺按照上述通知书的要求履行还款义务，并承担相应的责任”，德润公司仍然在《送达回执》上加盖公章予以确认，故现有证据不足以否认该条款的签订系德润公司真实意思表示且其同意并认可全部贷款提前到期，亦不足以支持德润公司关于“格式条款无效”的相关意见，本院认定德润公司就此提出的异议不构成实质性争议。第二，关于债权拆分及欠款金额，本院认为，新华公司宣布贷款期限到期后，获得对全部贷款进行主张的权利，其将债权进行拆分后通过实现担保物权非诉程序和金融借款合同纠纷诉讼程序分别进行主张，并不违反法律规定，虽然德润公司不认可尚欠贷款本金超过8.5亿元，但经本院核算，德润公司尚欠贷款本金明显超过8.5亿元，德润公司该异议无合理依据，不属于能够阻却担保物权实现程序适用的实质性争议，且新华公司在本案中就该8.5亿元部分主张实现抵押权，并不影响德润公司的合法权益，也并未明显增加德润公司的诉累，考虑《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百七十二条第二项的立法本意以及实现担保物权程序的效率导向，本院认为，新华公司在本案中进行债权拆分的形式和结果并不足以成为德润公司主张构成实质性争议的理由。第三，德润公司提出的涉案抵押权设立的相关异议缺乏合同依据和法律依据，不构成实质性争议。基于以上事实和理由，本院认为，新华公司就8.5亿元贷款本金主张实现抵押权的条件已经成就，且双方在8.5亿元贷款本金范围内并不存在实质性争议，本院对新华公司申请就涉案抵押物实现抵押权的请求予以支持。需要特别指出的是，本案涉及金额巨大，抵押财产众多，债权的实现对于新华信托、德润公司都会产生巨大影响，希望双方在坚持各自立场的基础上加强理解和沟通，妥善处置争议，减少不利影响，努力实现纠纷解决的“共赢”。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百七十一条、第三百七十二条第一项、第二项之规定，裁定如下：准许拍卖、变卖被申请人德润房地产开发集团有限公司名下本裁定书附件载明的《抵押财产清单》所列财产，申请人新华信托股份有限公司对拍卖、变卖后所得款项在贷款本金850000000元范围内优先受偿。申请费1430600元，由被申请人德润房地产开发集团有限公司负担。当事人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判长  宋学亮审判员  周裕财审判员  杨 帆二〇二〇年八月十九日书记员  马 娇后附《抵押财产清单》。附件:《抵押财产清单》抵押物权属人坐落建筑面积（平方米）权属证书编号评估值（万元）房产德润房地产开发集团有限公司朝阳区XX楼5917.3京房权证朝其06字第XXXX号2105027479.37京房权证朝其07字第XXXX号6466.2京房权证朝其06字第XXXX号6466.2京房权证朝其06字第XXXX号朝阳区XX楼8436.88X京房权证朝其字第XXXX号土地德润房地产开发集团有限公司朝阳区XX楼3470.95京朝国用XXXX号朝阳区XX楼2226.54京朝国用XXXX号