贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初4743号 原告：江国庆，男，1969年11月18日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：刘俊钦，贵州名城（播州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙飞，贵州名城（播州）律师事务所实习律师。 被告：贵州巨辉鑫建材有限公司，统一社会信用代码：91520302MA6M68E，住所地：贵州省遵义市红花岗区深溪镇坪桥工业园区电石生活区。 法定代表人：高官庆。 委托诉讼代理人：杨国勇，汇川区高桥法律服务所法律工作者。 原告江国庆与被告贵州巨辉鑫建材有限公司（以下简称巨辉鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江国庆的委托诉讼代理人刘俊钦、龙飞，被告巨辉鑫公司的法定代表人高官庆及其委托诉讼代理人杨国勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江国庆向本院提出诉讼请求：1、请求判决由被告支付2020年4月1日前所欠的租赁费443166元、违约金以443166元为基数按月利率2%从2020年4月1日计算至付清之日止；2、由被告提前支付自2020年4月1日至2021年4月1日的租赁费1127750元；3、由被告承担本案律师费50000元、保全保险费2000元及本案案件受理费。事实与理由：被告巨辉鑫公司与原告江国庆于2018年4月1日签订租赁合同，被告巨辉鑫公司租赁了原告拥有租赁权的贵州开磷遵义碱厂下属贵州遵义联和电化有限公司位于遵义市南部新区电石生产一部（原贵州遵义联和电化有限公司生活区、办公楼食堂、宿舍楼及场地,面积为14145.9平方米,合计16.3299亩）。合同约定:“第二条、乙方租赁用途:乙方用于建材加工。第三条、面积、租金每年:450000元／年（注:本合同双方签字后2日内付款10万元,第一年租赁费在2018年4月15日前付清,后每年租赁费按合同签订时间提前三个月交纳）。第四条、租赁期限:1、租赁期五年（自2018年4月1日至2023年2月26日止）”。合同签订后,原告接通了出租场地的所有水、电线路，并于2018年4月1日正式将生活区、办公楼、食堂、宿舍楼及场地移交给被告巨辉鑫公司使用。2018年9月15日,被告为扩大规模,又与原告签订了荒山（租赁7号地块）租赁合同，以每年25000元／亩价格租赁了我所有的荒山10亩（合同约定,暂按10亩计算，平场后以实际占用场地面积计算，多出部分价格按每亩25000元计算,租赁期限自2018年9月15日至2023年2月26日,租金从2018年9月15日起计算,超期未付租金按月利率3%计算,被告租赁了6号地块后,同时将我6号地块租赁,平场后实测面积为：其中6号地块19.3996亩、7号地块9.97亩，第二份租赁合同实际使用的面积为：6号地加7号地加9号地的面积减14145.9平方米。2019年2月2日,原、被告又签订了补充协议：被告提出增租5号地使用，租赁时间从2019年4月1日至2023年2月6日,租金每年66000元。综上所述,被告与原告签订了二份租赁合同和一份补充合同，共租赁了原告生活区一块，租金：一、从2018年4月1日暂计算至2020年4月1日共计450000元×2年＝900000元；二、租赁荒山面积24.47亩分两部分,其中合同约定10亩的租金从2018年9月15日暂计算至2020年4月1日为25000元×10亩×18.5月÷12＝385416元,超出的部分14.47亩租金从2019年4月1日暂计算至2020年4月1日为25000元×14.47亩×1年＝361750元；三、租赁5号地块，租金从2019年4月1日暂计算至2020年4月1日,租金为66000元；三项共计1713166元,已付租金1270000元,尚欠443166元。由于合同约定,次年的租金提前三个月支付,即从2020年4月1日起应支付三块地2020年4月1日至2021年4月1日的租赁费：450000元＋611750元＋66000元＝1127750元。原、被告所签订的租赁合同合法有效,且已实际履行。该合同应对双方具有约束力,被告应按合同的约定支付尚欠的租金639114元。被告未按约定支付租金的行为属违约行为，理应按合同的约定支付违约金，虽然合同上约定的违约金按月利率3%计算,但原告起诉时只要求被告按月利率2%支付,（即以443166元为基数,按月利率2%从2020年4月1日计算至付清之日止）;按合同约定,被告应提前三个月支付来年的租赁费1127750元。为此,特向依法提起诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求。 被告巨辉鑫公司辩称，一、原告诉请不合理，其要求支付2020年4月1日前所欠的租赁费443166元以及以443166元为基数按2%支付违约金不合理也不合法,因为我公司并没有违约,之所以未支付所欠443166元租赁费是因为本案原告混淆视听、出尔反尔，节外生枝，误导我公司发生争议导致。我公司先后与原告签订了6份《租赁合同》,其中2018年9月15日签订的合同和2018年3月31日我公司租赁原告拥有租赁权的位于遵义市红花岗区,约定租金为每年45万元,租期从2018年4月1日至2023年2月26日止,租金从4月1日开始计算，约定了租赁范围和用途：1、场地,2、办公室一栋、宿舍楼一栋。2018年4月1日,原告又与答辩人签订了一份补充合同,合同其他内容与第一份合同一致，合同第三条更改为租赁的场地为：1、办公楼一栋（甲方使用第一层四间），2、宿舍楼三层（甲方使用1、2、3层），3、超出使用场地按二期凭荒山价格计算,竣工后双方测绘为准。2018年9月25日,原告又与答辩人签合订合同，合同约定答辩人租赁原告的荒山10亩,每年租金25000元1亩,合计租金为二十万元整,租期从2018年9月15日至2023年2月26日止,租金从2018年9月15日开始计算。2019年2月2日,答辩人又与原告签订补充协议,答辩人增租5号地块使用,租赁时间从2019年4月1日至2023年2月26日,租金每年66000元。以上答辩人从2018年4月1日起共租赁原告厂房、厂区、宿舍、食堂每年租金45万元,从2018年9月15日起租赁荒山10亩25万元,2019年2月2日起租赁5号地块租金66000元；而原告诉请要求按照2018年9月15日签订的合同计算合同第6条第三款约定多出部分价格按25000元1亩计算,但答辩人并没有与原告约定多出部分的费用问题,因为答辩人按之前约定的价格把办公楼一层给原告使用,加上答辩人平场等自己花费至少30万元，以此抵扣了多出部分的款项。二、答辩人与原告于2018年9月15日签订的合同是无效合同。署名2018年9月15日签订的合同实际签订时间是2019年8月,当时原告称为了应付上面检查,要求答辩人与其签订了二份合同,合同内容与其他合同一致,不需要承担任何责任,答辩人为了配合原告工作便与其签订了该份合同,因此该份合同并不能作为证据支持原告诉请。三、多出部分实际面积并没有测绘，原告诉请超出部分为14.47亩，租金从2019年4月1日起计算,而事实上该地块并没有测量,而且答辩人多数未实际使用,故原告诉请的多出部分按14.47亩计算毫无根据。四、答辩人并没有违约，答辩人诚实守信自始至终没有违约也不愿意违约,原告在诉请中要求支付违约金应予以驳回,原告以2018年9月15日签订的合同要求答辩人支付超出部分款项,因为该合同实际签订时间是2019年8月,合同签订后原告要求按照该份合同计算超出部分,原告与答辩人对此发生争议,在争议期间答辩人与原告数次谈判未能达成一致意见。因此答辩人认为,答辩人并没有违约,只是因为争议较大而且原告是以欺骗的方式取得合同,故请人民法院驳回原告的违约诉讼请求。五、原告自己测算的面积是将公用面积计算给答辩人独家承担，显然不合理。原告厂区共有5个以上的公司,答辩人租赁的办公室前面是公共通行路段,而原告将该路段租赁费独自让答辩人承担,如果让答辩人独自承担,答辩人则有权不让其他车辆通行,所以答辩人要求重新测绘以示公正。六、疫情期间应减免租金，因为疫情影响,依照法律规定原告应给答辩人减免至少2个月以上的房租。综上，请人民法院依法驳回原告江国庆的诉讼请求，答辩人不承担本案诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：原告江国庆因与案外人贵州开磷遵义碱厂下属的贵州遵义联和电化有限公司之间的债权债务关系，协议取得了贵州开磷遵义碱厂下属贵州遵义联和电化有限公司位于遵义市南部新区电石生产一部的租赁权。2018年4月1日，原告江国庆与被告巨辉鑫公司签订《场地租赁合同》，约定：被告巨辉鑫公司租赁原告拥有租赁权的贵州开磷遵义碱厂下属贵州遵义联和电化有限公司位于遵义市南部新区电石生产一部（原贵州遵义联和电化有限公司生活区、办公楼食堂、宿舍楼及场地,面积为14145.9平方米,合16.3299亩）；租赁用途为建材加工；租金每年:450000元／年（本合同双方签字后2日内付款10万元,后第一年租赁费在2018年4月15日前付清,后每年租赁费按合同签订时间提前三个月交纳）；租赁期五年（自2018年4月1日至2023年2月26日止）；如超期未支付租赁费按月息3分计算。合同签订后,原告接通了出租场地的所有水、电线路，并于2018年4月1日正式将生活区、办公楼、食堂、宿舍楼及场地移交给被告巨辉鑫公司使用。 2018年9月15日,被告又与原告签订《场地租赁合同》（被告提出该合同实际签订时间是2019年8月），约定被告向原告租赁荒山10亩，每年租金25000元/亩，租赁期限自2018年9月15日至2023年2月26日，租金从2018年9月15日起计算；如超期未支付租赁费按月息3分计算；该合同第六条第3项约定“兹双方在2018年3月31日租赁场地合同一事，因双方有争议，甲方（指原告）是按现有平场后的面积租赁，不是以围墙界限面积租赁，如乙方（指被告）需扩大场地使用，造成树林等的损坏及平场发生的一切费用，由乙方自行负责。现以乙方提供的坪桥高性能混泥土搅拌站用地红线图，多出部分价格按每亩25000元计算。” 2019年2月2日，原、被告又签订《补充协议》，约定：兹有贵州巨辉鑫于2018年9月15日签订场地租赁合同6-7-9号地，因乙方（指被告）原因，于2019年3月提出增加5号地的使用，租赁时间2019年4月1日-2023年2月26日止，金额每年为人民币66000元，现乙方租赁的场地竣工测绘，增加面积从2019年4月1日起算租赁费。其他事项执行2018年9月15日签订的主合同（其他合同作废，执行两个合同为：2018年4月1日、2018年9月15日），租赁期到后5号地退还给4号地。 另查明，2018年9月25日，案外人高宜刚（被告巨辉鑫公司的法定代表人高官庆之父）以其个人名义与原告江国庆签订《租赁合同》，合同内容与原、被告双方签署时间为2018年9月15日的《场地租赁合同》内容基本一致，只是合同第六条第3项无“现以乙方提供的坪桥高性能混泥土搅拌站用地红线图，多出部分价格按每亩25000元计算。”的内容。被告提出双方对荒山的租赁应按该份合同履行而不应按双方2018年9月15日签订《场地租赁合同》履行。案外人高宜刚另以其个人名义与原告江国庆签订了一份无日期的《场地租赁合同》。2019年3月22日，高宜刚出具声明，声明以上两份合同作废。 双方签订合同后，被告已向原告支付租金1270000元。本案在审理过程中，被告又向原告支付了租赁费200000元，原告将其请求的2020年4月1日前的租金变更为243166元。 双方因对2018年9月15日签订的《场地租赁合同》中约定的多出部分的租金支付产生争议，形成诉争。 上述事实，有租赁土地的土地使用证、原告与贵州开磷遵义碱厂之间的租赁协议，原、被告之间的租赁合同、补充协议、对账单等书证及双方当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告之间就厂房及荒山的租赁分别签订了五份协议（含被告法定代表人之父高宜刚与原告签订的两份），其中2018年4月1日双方签订《场地租赁合同》和2019年2月2日签订的《补充协议》双方并无异议，系双方的真实意思表示，且与原、被告方提供的其他证据和陈述能相互印证，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，双方均应按合同约定履行。依照该两份合同约定，被告2020年4月1日前应向原告支付租金966000元（2018年4月1日签订《场地租赁合同》约定的2018年4月1日至2020年4月1日租金900000元+2019年2月2日签订的《补充协议》约定的租赁5号地块2019年4月1日至2020年4月1日的租金66000元）。 对双方之间签署时间为2018年9月15日的《场地租赁合同》，虽然被告提出该合同实际签订时间是2019年8月，但并未提供相应的证据证明，即使该合同的签订时间确系2019年8月，也不影响双方之间约定的“被告向原告租赁荒山10亩，每年租金25000元/亩，租赁期限自2018年9月15日至2023年2月26日，租金从2018年9月15日起计算；”的实质性内容的效力，且该部分约定内容与被告认可的由案外人高宜刚于2018年9月25日与原告签订的合同内容一致，而法律并未对合同倒签时间作出禁止性规定，故该部分合同内容约定是双方的真实意思表示，本院对其效力予以确认。虽然该合同中约定租赁荒山多出部分按每年每亩25000元计算，但双方对多出部分的面积如何确定并未在合同中进行明确约定，属约定不明；结合双方签订的其他部分合同对租赁物的使用面积均作了明确约定的事实，如双方在签订该合同时即已经对多出部分的面积予以确定，理应将面积明确写入合同中；又根据双方2019年2月2日签订的《补充协议》中关于“乙方租赁的场地竣工测绘”的约定，双方之间多出部分的荒山租赁面积应以竣工测绘为准。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定，对被告辩称多出部分的荒山租赁面积应在实际测绘后确定的意见，本院予以采纳。为不影响本案对已经查明的事实作出判决，双方对多出部分的荒山租赁可在实际测绘后协商租金事宜或者另行主张权利。据此，根据该份合同约定，被告对租赁的10亩荒山应向原告支付2018年9月15日至2020年4月1日的租金为25000元×10亩÷12月×18.5月计385416元。 根据以上计算，被告2020年4月1日前应支付原告租金1351416元。 关于疫情期间是否应当酌情减免租金问题。2020年1月，全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情公共卫生事件，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施，对相应的生产生活均产生一定影响，即从2020年1月27日起，被告不能利用租赁物收益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。”之规定，结合双方的实际情况，本院酌定被告因受疫情影响适当减免2020年4月1日前应付租金的2%计27028.32元，故被告2020年4月1日前应实际支付原告租金1324387.68元，现被告已实际支付租金1470000元（含原告起诉后被告支付的200000元），多支付145612.32元，故被告应付原告2020年4月1日前的租金已支付完毕。 因被告应付原告2020年4月1日前的租金已支付完毕，加之双方确系对荒山租赁多出部分的租金产生争议导致分歧，被告并不存在违约行为，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 双方在合同中约定每年租金以签订时间提前三个月支付，故2020年4月1日至2021年4月1日的租金已达到支付条件，被告应向原告支付2020年4月1日至2021年4月1日的租金为766000元（450000元+250000元+66000元），扣除被告已多支付的2020年4月1日前的租金145612.32元，尚应支付620387.68元。 双方系对荒山租赁多出部分的租金产生争议而导致本案诉讼，且被告所主张产生争议的理由成立，加之被告对租金的支付并不存在违约行为，故对原告要求被告承担律师费和诉讼保全担保保险费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决如下： 一、由被告贵州巨辉鑫建材有限公司支付原告江国庆2020年4月1日至2021年4月1日的租金人民币620387.68元，限本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告江国庆的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9695元(已减半收取），保全费5000元，合计14695元；由原告江国庆承担7695元，被告贵州巨辉鑫建材有限公司承担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 周安应 二〇二〇年八月五日 法官助理 余 萍 书 记 员 李晓诗