大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初585号原告朱颜，女，1993年11月5日生，汉族，户籍地址大连市瓦房店市，现住址大连市甘井子区。委托代理人欧阳康，系辽宁团团律师事务所律师。被告金碧物业有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210200079450441L，住所地大连市沙河口区体坛路22号36层1号。负责人徐宏君系总经理。委托代理人宋洋洋，男，1989年2月17日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省昌图县。第三人大连恒科房地产有限公司，统一社会信用代码91210200098018494H，住所地大连市甘井子区大连湾镇李家村。法定代表人杜旭系总经理。委托代理人温悦，女，1982年2月6日生，汉族，系该公司员工，住址大连市甘井子区。原告朱颜与被告金碧物业有限公司大连分公司、第三人大连恒科房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱颜的委托代理人欧阳康，被告金碧物业有限公司大连分公司的委托代理人宋洋洋，第三人大连恒科房地产有限公司的委托代理人温悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告履行《恒大港湾业主手册》第九节公共管理制度第八条交通车辆管理规定第一款的约定，为原告的车辆办理进出恒大港湾小区地下停车场的月卡，停车收费标准为每月260元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系大连湾恒大港湾小区业主，该小区的开发商系第三人，小区的物业系被告负责。在售房之初，被告及第三人向原告声称，案涉小区配有1:1的地下停车场可供出租，停车位充足；交房时，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，并向原告发放了《恒大港湾业主手册》等文件，其中《恒大港湾业主手册》第九节公共管理制度第八条交通车辆管理规定第一款约定：“车辆凭卡进入地下停车场，业主车辆可办理月卡或者年卡，无卡的车辆临时卡停车；车辆收费标准按照（当地）政府部门批文执行。”原告在交房入住后，被告及第三人仅仅提供了未开发用地做临时停车场，且位置有限根本不够使用，同时被告违背承诺，向原告强行高价出售地下车库停车位，原告如不一次性支付车位款140,000元，即无法享受地下停车服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《业主手册》属于被告公开作出的服务承诺及制定的服务细则，被告有将其合理、完全履行的义务。被告将本应开放出租、开放办卡充值停车的停车位，变成只卖不租的高价车位，违反了合同义务，应当承担继续履行的责任。根据大连市物价局、大连市公安局、大连市财政局、大连市国土资源和房屋局于2014年4月5日发布的《关于印发经营性停车场机动车停放收费标准的通知》的规定，住宅小区机动车停放服务费收费标准为室内包月200-600元/辆/月。综上，请判如所请。被告辩称，不同意原告诉讼请求。停车场的产权是第三人，停车场未全部建成，被告也未接手，车位数量少，第三人只售不租。为解决此问题，被告为更好方便业主，与第三人多次沟通，曾先后提供免费停车场3处，供业主停车使用，但因工程进度需要，已有2处拆除，目前仍保留项目影城广场作为临时停车处，停车是免费的。故原告起诉主体不适格，且属无理诉求，客观上也存在履行不能，应驳回原告诉讼请求。第三人辩称，不同意原告诉讼请求。停车场的产权人是第三人，第三人有权决定停车场是出售还是出租，被告本身对地下停车位出租没有权限，现在地下停车场未全部施工完成，仅部分区域在预售中，目前第三人对地下停车场只售不租。原告诉称业主手册第八条:物业服务中心为车辆提供停放场地，按物价部门批文收取相关费用，系指属于公共区域，非第三人所有区域。被告已按业主公约履行了相关业务，提供了地上临时停车场（免费），故原告无权要求被告及第三人强制出租停车位。第三人与本案无关，原告起诉第三人属于主体不适格，且客观上存在履行不能，属于无理诉求，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院现对案件事实认定如下：2018年4月12日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人开发的位于甘井子区秀泊园18号1单元13层4号房屋一套。该合同约定：附件四第一条第2项：“买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由金碧物业有限公司大连分公司提供物业管理服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业服务协议》”；附件四第十三条第1项“未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分，包括但不限于会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（地上及地下）、架空层、农贸市场、超市等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。”2018年4月12日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，该协议约定：第二条第五项：1、交通秩序维护；2、车辆停放服务。第三条第六项：1、车辆行驶和停放有序；2、道路畅通，标识齐全、明显。第五条：车位及使用服务费按政府主管部门审定的标准执行。车位收费标准如遇政府执行标准调整，按政府最新标准执行。原告入住时，被告发放的《恒大港湾业主手册》第九节第八项载明：1、车辆凭卡进入地下停车场，业主车辆可办理月卡或者年卡，无卡的车辆临时停车；车辆收费标准按照（当地）政府部门批文执行；2、物业服务中心为车辆提供停放场地，按物价部门批文收取相关费用，车辆及车内财物丢失、损坏，物业服务中心不承担责任。以上事实有商品房买卖合同、前期物业服务协议、恒大港湾业主手册、原、被告及第三人陈述及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案中原告诉请要求被告为其办理地下停车场的月卡，停车收费标准每月260元。该项诉请实质内容是请求本院判令被告与原告签订地下停车场的租赁合同，并强制认定停车收费标准为260元。依据《物权法》第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，案涉地下停车场的产权单位属于第三人，对该停车场的处理方式是出售、附赠或者出租等，应由当事人自行约定，法院亦无强制选定的权利。依据《合同法》第二百一十三条的规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”被告在《业主手册》中的承诺，并不代表被告与原告之间直接形成了地下停车场的租赁关系，因为该承诺并未明确约定具体的停车位置，也未约定租赁期限，对租金的具体价格也未明确约定（“按政府部门批文执行”是有价格区间的）。依据《合同法》第四条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，据此民事活动应当遵循自愿原则，在双方当事人未签订正式的《租赁合同》之前，法院不能以判决形式强制要求双方签订《租赁合同》。综上所述，原告诉请违反意思自治原则，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十三条，《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，判决如下：驳回原告朱颜的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  姚念杰人民陪审员  赵志武人民陪审员  魏秀梅二〇二〇年八月十八日书 记 员  刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。