浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1124民初1016号 原告：李维华，男，1989年12月1日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：潘永平。 委托诉讼代理人：潘美新，系原告的母亲，女，1967年12月29日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：方国良，男，1963年12月23日出生，汉族，住松阳县。 被告：吴法弟，女，1966年10月20日出生，汉族，住松阳县。 原告李维华与被告方国良、吴法弟房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年4月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日及7月31日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人潘美新及潘永平、被告方国良、吴法弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李维华向本院提出诉讼请求：两被告退还购房款人民币110000元及利息(利息从起诉之日起至还清之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，并承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年3月27日签订一份《房屋买卖合同》，被告将所有的座落于松阳县西屏街道环城西路81弄3号401室住房出售给原告。原告支付了部分购房款110000元。后因房屋面积问题双方产生争议，原告委托其母潘美新和两被告交涉，一直无果。约2019年11月份，两被告在原告毫不知情的情况下，把涉案房子卖给了第三人，并办理了过户手续。遂原告其母潘美新找两被告理论，被告答应同意退还原告已经支付的110000元。且合同中约定的车库没有改造，油烟机、热水器、窗户雨棚都未安装，墙体发霉未处理，是被告违约在先，原告是在行使不安抗辩权，才一直未付款。综上，两被告把诉争的房屋转卖给第三人，且已办理过户的行为，导致该《房屋买卖合同》根本不能履行且履行不能。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，具状贵院，请依法立案，并如诉求之所判。 被告方国良、吴法弟辩称，我们的《房屋买卖合同》是在中介带领原告亲自查验了房屋后，经自愿协商签订的。出卖的房屋系四楼及五楼的一间。原告支付过定金及部分购房款后，提出因经济困难要求剥离五楼部分而只购买四楼部分，我考虑到因四楼及五楼登记为一本证而无法分拍，故不同意，为此原告一直不愿支付剩余购房款。我们也叫中介催过原告，原告说没钱不买了。按照合同约定，70天后未付款就是原告违约了，我们卖给其他人也没有必要和他商量了。因原告已违约，据合同约定应按合同价款的20%支付给我违约金，故要求驳回原告的诉求。合同约定油烟机、热水器、窗户雨棚在转卖他人的时候已经都安装好了，车库因为原告一直没付款我们也就没改造。审理中，被告将抗辩理由变更为因原告违约，要求适用定金罚则收取50000元。余款60000元同意退回并主动交到法院账户。 本院经审理，认定如下事实：被告方国良与吴法弟系夫妻关系。2019年3月27日，原、被告双方通过松阳县毅诚房产中介服务部介绍，且经原告实地察看交易房屋后，双方自愿签订一份《房屋买卖合同》，该合同上有原告李维华、被告方国良以及松阳县毅诚房产中介服务部负责人包毅斌签字。约定：原告向被告方国良、吴法弟购买位于松阳县××街道××路××弄××号××室××住房，该房地产建筑面积约为113.48平方米，附随该房屋一并转让的设施、设备为前院改造的公用停电瓶车的车库，厨房卫生间固定装修，厨房固定家具，所有灯具，窗户的雨棚；房屋成交总价为人民币788000元，在合同签订之日原告应向被告支付定金50000元整作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，被告违约的，双倍返还原告定金，原告违约的，无权要求被告返还定金，定金抵作首付款；原告应于合同签订之日起40天内支付首付款150000元整；原告委托经纪方向银行或公积金中心申请个人二手房按揭贷款，通过贷款将剩余房款人民币588000元整支付给被告，贷款时间具体以银行或者公积金中心审批为准（组合贷款约为60个工作日）确保双方利益；若一方悔约，赔偿另一方总房价款的百分之二十的损失，原告未按合同规定的时间付款，按月利率2%计付迟延履行期间的违约金，逾期超过30天，即视为原告悔约，被告有权单方解除合同；同时还约定原告付清50000元定金及150000元首付款后办理过户手续等。原告于合同签订当日支付给被告定金50000元，后于2019年4月23日支付60000元，均由被告方国良出具收条。 合同签订后，原告方的合同相关事宜实际上均由其母亲即本案的诉讼代理人潘美新具体经办。案涉房屋证载401室，实际上为4楼和5楼的一间共113.48平方米。原告在合同签订前已实地看房并查看案涉房屋不动产权证，后因资金不足，要求被告将4楼和5楼分割，只购买4楼，但经被告询问相关部门，不动产权证不能分开登记，故被告予以拒绝，尔后，原告一直未再支付剩余房款，2019年10月15日，原告的母亲即本案原告代理人潘美新以原告的名义打电话给被告，表示要将钱退回，被告未表示反对。2019年10月29日，被告方国良、吴法弟以房屋总价780000元将案涉房屋卖给他人。 审理中，被告已于2020年7月28日将购房款60000元暂交至本院账户，并表示该款在法院判决生效后由法院依法处理。 本院据以认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、收条、证人证言、通话录音以及原、被告在庭审中的陈述等。 本院认为，原、被告双方当事人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效，双方均应严格依约履行。现原告在合同已签订并生效的情况下，要求被告将合同约定的标的物进行分割剥离而变更原合同，在协商无果后拒不履行合同的义务，已构成违约，应依约承担违约责任。故被告关于不予退还50000元定金的抗辩，理由充分，应予采纳。针对原告关于被告未及时改装车库、安装油烟机、热水器、窗户雨棚等附随设施及未处理发霉墙体也构成违约，自己系履行不安抗辩权的辩解：本院认为，原告履行支付50000元定金及150000元的首期购房款前，合同约定的被告履行交房的义务期限未到，且原告未举证证明被告当时有拒绝履行上述义务的行为或意思表示，故原告关于被告也构成违约的辩解，证据不足，理由也不充分。合同约定原告付足200000元时就办理过户手续，此时原告尚有大部分的购房款未支付，故原告关于履行不安抗辩权的理由也不充分。2019年10月15日，原告的母亲与被告通话时以原告的名义要求退钱，被告未提出异议，故案涉合同可以认定为已于当日解除，被告另行出售房屋不构成违约。但从通话内容看，退钱的数额及是否包含定金、如何履行均不明确，实际上在本案诉讼前被告也一直不愿意退还购房款，故难以认定被告已放弃追究原告的违约责任。鉴于被告在审理中已明确选择适用定金罚则，故合同解除时除定金外的60000元购房款应予退还，被告延迟退还的，应赔偿利息损失，原告关于利息起算时间的诉求，未早于合同解除的时间，故本院也予支持。综上，原告的合理诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告方国良、吴法弟于本判决生效之日起十日内退还原告李维华购房款60000元及利息（利息自2020年4月8日计算到付款日止,利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告李维华负担600元，被告方国良、吴法弟负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 李永伟 二〇二〇年八月五日 法官助理 刘彦双 书 记 员 王 倩