安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初1885号 原告：阚乃武，男，1977年5月5日生，汉族。 委托诉讼代理人：孙敏，女，1981年11月8日生，汉族。 委托诉讼代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。 被告：钱永广，男，1975年2月3日生，汉族。 被告：崔培洋，男，1992年11月10日生，汉族。 第三人：郭俊俊，女，1992年10月19日生，汉族。 委托诉讼代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。 原告阚乃武与被告钱永广、崔培洋、第三人郭俊俊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序审理，2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告阚乃武的委托诉讼代理人孙敏、王继明，被告钱永广，第三人郭俊俊的委托诉讼代理人赵天广到庭参加诉讼，被告崔培洋经本院合法传唤无正当理由未能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告阚乃武向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告崔培洋2019年6月25日签订《房屋买卖合同》有效；确认坐落在明光市星光华景小区2栋1单元604室一套商品住房所有权归原告；2.确认原告对被告钱永广申请执行的执行标的（上述一套商品住房）享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该标的。事实和理由：一、明光市人民法院对案涉房屋采取诉讼保全前，在郭俊俊全程操纵和参与下，原告作为善意第三人与崔培洋签订的案涉房屋买卖合同合法有效。虽然崔培洋在与原告签订合同前已与郭俊俊离婚，并在离婚协议中约定案涉房屋归郭俊俊所有，但原告始终不知情。出售案涉房屋给原告是郭俊俊的真实意思表示。对于崔培洋和郭俊俊而言，原告完全是善意第三人。根据《物权法》第六十六条规定，原告与崔培洋签订的房屋买卖合同合法有效。二、原告作为案涉房屋的买受人对案涉房屋提出不予执行异议，符合最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的不得执行四个情形即四个条件，享有足以排除强制执行的民事权益。原告支付了大部分房款，并且愿意按照法院要求将尾欠的购房款交付执行；原告于法院查封前实际占有了案涉房屋；原告交付30.5万元给被告，被告承诺用该款到银行办理抵押涂销登记，被告收到该款并没有前往银行为案涉房屋办理抵押涂销登记，造成案涉房屋至今不能过户原告没有过错。原告对钱永广申请执行的执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求判决不得执行该标的，以维护原告合法权益。 钱永广辩称：原告与崔培洋房屋买卖合同无效，崔培洋没有买卖权利。原告对房屋没有所有权，原告不具有排除执行的条件，请求驳回原告的诉请。 郭俊俊委托诉讼代理人辩称：1.阚乃武与崔培洋签订的房屋买卖合同无效，因为合同的签订违反了担保法第49条，物权法第191条关于抵押物未经抵押权人同意转让行为无效的禁止性规定。2.原告没有支付全部的购房款。3.原告没有取得房屋所有权并且因原告自身原因没有办理过户。原告为了避税与卖方在合同中约定满两年后再过户。最高院关于排除强制执行的四个条件，本案原告有三条没有满足。 崔培洋既未参加诉讼也未提供书面答辩状。 阚乃武为证明其诉讼主张向法庭提举证据如下：1.（2017）皖1182民初3658号民事裁定书1份。证明明光市人民法院查封案涉房屋。2.案外人《执行异议申请书》1份。证明阚乃武与崔培洋签订房屋买卖合同、占有案涉房屋在本院对案涉房屋查封之前。3.（2020）皖1182民初执异7号执行裁定书1份。证明：阚乃武异议申请被驳回后其在法定期间提起本案诉讼。4.安徽世家房产经纪公司明光分公司证明一份。证明：崔培洋、郭俊俊共同委托该公司出售房屋；阚乃武要求过户，崔培洋、郭俊俊不办，案涉房屋至今未过户过错不在阚乃武。5.案涉房屋不动产证书复印件、完税证4张。证明：案涉房屋产权登记在崔培洋名下，已交付各种税费，可以出售。6.案涉《房屋买卖合同》复印件一份。证明：2019年6月25日在郭俊俊在场情况下签订的《房屋买卖合同》合法有效，且先于法院查封裁定。7.根据签订《房屋买卖合同》的视频、阚乃武妻子孙敏与郭俊俊通话录音而制作的《光盘》《录音译文》各一份。证明崔培洋、郭俊俊共同售房；交付房屋时郭俊俊亲自在场。8.崔培洋、郭俊俊通知阚乃武交房微信、入住证明、交付水电费收据等。证明：2019年7月10日郭俊俊和崔培洋就将案涉房屋交付给原告，当日原告一家老小就入住购买的房屋。9.崔培洋、郭俊俊共同收取原告购定金和房款收据、微信收款凭证3张。证明：2019年6月25日签订房屋买卖合同之日崔培洋收取阚乃武购房定金2万元；2019年7月11日崔培洋收阚乃武购房款23.5万元；2019年8月17日崔培洋收到阚乃武房款5万元，合计30.5万元；其余房款23.5万元未到约定支付期，但阚乃武愿意提存于本院。10.阚乃武敦促过户微信、要求崔培洋过户起诉书及受理通知书等。证明：阚乃武多次要求崔培洋、郭俊俊过户；阚乃武后来才得知崔培洋、郭俊俊所卖房抵押于银行无法过户；崔培洋、郭俊俊在收到23.5万元房款时答应去银行还贷办理解除抵押登记取出案涉房产证协助过户，但崔培洋、郭俊俊并未还贷取回案涉房屋所有权证，导致不能过户原因不在于原告。11.2019年12月27日崔培洋与阚乃武妻子孙敏签订过户协议书一份。证明崔培洋在协议中承诺，尚欠银行的尾欠款由崔培洋个人支付，阚乃武尚未支付的购房款待房屋过户之后再支付给崔培洋。12.中介公司胡正永出庭作证证言。证明1.郭俊俊从委托中介公司卖房到合同签订、房屋交付、收取房款等郭俊俊始终参与。2.中介公司在卖方崔培洋和郭俊俊以及买方夫妻均在场的情况下，在案涉的房屋内自愿签订房屋买卖合同。3.合同签订后原告多次要求崔培洋和郭俊俊以及中介公司办理过户手续，并且于2019年12月27日达成由卖方负责还清银行贷款，办理过户后，再由原告付清剩余房款。 被告钱永广的质证意见：证据6《房屋买卖合同》无效。崔培洋与阚乃武签订合同前，郭俊俊与崔培洋已离婚，离婚协议约定案涉房屋归郭俊俊所有；对其他几份证据不清楚。第三人郭俊俊质证意见：对证据5无异议，对证据6真实性无异议，但认为合同是无效的，对证据9真实性无异议，但原告房款并未付齐，对证据12，可以证实阚乃武购买房屋时是知道房屋处于抵押状态。对其他证据三性均不认可。 钱永广就其诉讼主张未向法庭提举证据。 第三人郭俊俊为抗辩阚乃武的诉讼主张向法庭提举了如下证据。1.明光市国土资源和房管局出具的抵押权登记信息。证明案涉房屋在买卖之前就抵押给了农业银行。2.崔培洋与郭俊俊的离婚证和离婚协议。证明案涉房屋买卖之前分割给了第三人，崔培洋无权处分。 原告阚乃武质证意见：对证据1，案涉房屋虽然抵押，但不影响房屋买卖合同的效力。对证据2，崔培洋和郭俊俊出售案涉房屋时隐瞒了其双方已离婚的事实，崔培洋有对房屋的处分权。 钱永广质证意见：对证据1、证据2均无异议。 结合当事人陈述与抗辩及上述证据举证、质证意见，本院认定本案事实如下：被告崔培洋与第三人郭俊俊于2016年2月24日办理结婚登记，其夫妻关系存续期间购置了案涉房屋，产权证登记在崔培洋一人名下，产权证号为皖（2017）明光市不动产权第0012478号。该房屋系崔培洋以按揭贷款方式购买。2018年11月22日，崔培洋以案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司明光支行为其按揭贷款作抵押担保，抵押他项权利证号为皖（2018）明光市不动产证明第0112679号。2018年11月23日，崔培洋与郭俊俊在明光市民政局办理了离婚登记，离婚协议中约定案涉房屋归女方（郭俊俊）所有。2019年6月25日，崔培洋、郭俊俊共同委托安徽世家房产经纪有限公司明光分公司（下称中介公司）为其出售案涉房屋提供中介服务。该中介公司联系客户阚乃武、孙敏夫妇看房。2019年6月25日崔培洋（甲方）、阚乃武（乙方）、安徽世家房产经纪有限公司明光分公司（中介方）三方签订案涉房屋买卖合同，签订地点在案涉房屋内，在场人除崔培洋、阚乃武、中介公司两位工作人员外还有第三人郭俊俊。双方在该合同中约定：出售价格545000元；阚乃武于2019年6月25日支付定金20000元；阚乃武全款购买；因崔培洋当初购买此房时所交的契税未满两年，双方同意阚乃武先付23万元，此房等契税缴纳满两年后（满两年时间为2019年10月18日）再办理过户手续。合同签订后，阚乃武2019年7月11日向崔培洋支付23.5万元，2019年8月17日支付5万元，加上合同签订之日支付的2万元定金，阚乃武向崔培洋支付购房款计30.5万元。2019年7月10日阚乃武与崔培洋将案涉房屋交付给阚乃武，阚乃武同日入住该房屋至今。本院在审理（2019）皖1182民初3658号即钱永广与崔培洋、郭俊俊民间借贷纠纷一案中，钱永广申请对崔培洋、郭俊俊诉讼保全，本院于2019年7月31日以（2019）皖1182民初3658号民事裁定，查封了崔培洋、郭俊俊名下的案涉房屋【产权证号（2017）第0012478号】。2020年4月17日，阚乃武向本院提出执行异议，请求撤销本院（2020）皖1182民初3658号执行裁定书并依法解除对案涉房屋的查封。2020年4月27日，本院作出驳回阚乃武异议请求的（2020）皖1182民初执异7号执行裁定。2020年5月19日，阚乃武提起本案案外人执行异议之诉。 另查明，崔培洋、郭俊俊出售案涉房屋时未将其已离婚的事实告知中介公司和房屋买受人阚乃武；阚乃武在购买案涉房屋时知道崔培洋、郭俊俊欠银行按揭贷款未还清，该房屋仍抵押在银行；崔培洋缴纳契税时间满两年的时间为2019年10月18日，该期间届至阚乃武、孙敏夫妻要求崔培洋、郭俊俊协助办理案涉房屋过户，因案涉房屋已被本院查封且该房屋抵押登记的存在无法办理过户；2019年7月27日崔培洋与阚乃武妻子孙敏就案涉房屋购房尾款支付达成协议，协议载明孙敏无法支付尾欠的购房款24万元是崔培洋个人问题导致；崔培洋欠银行的贷款由其自己解决，孙敏所欠的24万元尾款待案涉房屋过户时再支付；庭审中，原告阚乃武表示尾欠崔培洋、郭俊俊购房款24万元虽然未届支付期限，但阚乃武愿意将该款提存于本院。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，阚乃武与崔培洋签订案涉房屋买卖合同时被告崔培洋与第三人郭俊俊虽然已协议离婚且离婚协议约定案涉房产归郭俊俊所有，但双方在签订合同时崔培洋、郭俊俊并未将上述事实告知中介公司和买受人阚乃武、孙敏。庭审查明：案涉房屋出售系崔培洋、郭俊俊共同委托中介公司；从合同签订至房屋交付以及双方就案涉房屋进行过户所进行的商讨，第三人郭俊俊始终以房屋共同出售人身份参与其中。上述事实足以证实案涉房屋出售给阚乃武系崔培洋、郭俊俊共同的意思表示，本院认定案涉房屋的出售主体系崔培洋、郭俊俊。该合同系出售方崔培洋、郭俊俊与买受方阚乃武真实意思表示且不违反法律、行政法规，应为合法有效之合同。该合同签订时间及案涉房屋交付时间均在2019年7月31日本院查封案涉房屋之前。阚乃武已交付购房款30.5万元，尚有余款24万元未支付。庭审中，原告阚乃武表示如果案涉房屋能过户至其名下其愿意将该余款提存法院交付执行。因案涉房屋过户须以涂销案涉房屋抵押登记为前提，由于案涉房屋抵押登记本案无法解决，原告阚乃武鉴于此表示该余款还是不能提存至明光市人民法院交付执行。本案房屋买卖系二手房买卖，二手房买受人并非商品房消费者，买受人在签订房屋买卖合同时就应当预见到办理房屋过户登记存在障碍。本案中，阚乃武在签订房屋买卖合同时，已知案涉房屋存在抵押按揭贷款，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力，阚乃武买房时就应当预见到办理房屋过户登记存在涉房屋抵押给银行的障碍，其理应尽到审慎的注意义务，但其仍然放任法律风险推进交易，具体表现：2019年6月25日崔培洋（甲方）、阚乃武（乙方）、安徽世家房产经纪有限公司明光分公司（中介方）三方签订案涉房屋买卖合同前未征求抵押权人意见；阚乃武支付30.5万元给崔培洋，轻信崔培洋所谓收到此款后即到抵押权人处办理涂销抵押登记手续的承诺，而未作出将该款转账至抵押权人中国农业银行股份有限公司明光支行作为偿还该抵押权人的抵押贷款本息约定，继而要求该抵押权人收款后向不动产登记机关涂销案涉房地产的抵押登记；签订案涉合同时间是2019年6月25日，合同约定过户时间为崔培洋当初购买该房时所缴的房屋交易契税满2年的2019年10月18日之后，法院查封时间是2019年7月31日。如果阚乃武积极追求案涉房屋及时过户，自合同签订到法院查封长达一个多月时间，阚乃武与崔培洋、郭俊俊在该期间是可以从容完成案涉房屋过户的，但阚乃武为了少缴点税与崔培洋、郭俊俊约定等到崔培洋当初购买案涉房屋时所缴的契税满两年后再过户，从而延误了过户时间，以致案涉房屋被本院查封。现有证据可以证实阚乃武怠于办理案涉房屋所有权转移登记，在主观上没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿，案涉房屋至今未办理过户登记阚乃武显然具有过错。综上，阚乃武举证并不未完全满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，原告阚乃武对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案所涉房产登记在崔培洋名下，应当认定崔培洋为案涉房屋所有权人。对阚乃武请求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 驳回原告阚乃武的诉讼请求。 案件受理费9200元，由原告阚乃武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  万德央 人民陪审员  夏泽明 人民陪审员  赵佩四 二〇二〇年八月六日 书 记 员  杨 丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。