河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)冀02执异560号 异议人（被执行人）：承德嘉裕房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区迎宾路21号嘉和广场写字楼B塔6层。 法定代表人:孙宏业，该公司董事长。 委托代理人：吉建超，河北宏广律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司玉田支行，住所地玉田县城内府前街226号。 负责人：陶洪礼，该支行行长。 委托代理人:魏强。 被执行人：唐山顺达房地产开发有限公司，住所地玉田县城内。 法定代表人：孙福兴，该公司经理。 被执行人：孙福兴，男，1960年7月10日生，汉族，住玉田县。 被执行人：夏淑萍，女，1962年6月14日生，汉族，住玉田县。 被执行人：孙宏业，男，1989年3月18日生，汉族，住玉田县。 被执行人：夏书娟，女，1969年12月26日生，汉族，住玉田县。 在本院执行中国建设银行股份有限公司玉田支行（以下简称建行玉田支行）与唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达房地产公司）、承德嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕房地产公司）等金融借款合同纠纷一案中，异议人嘉裕房地产公司对本院执行其名下财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人嘉裕房地产公司的异议请求：1.撤销（2018）冀02民初6号协助执行通知书，解除对异议人所有的11幢A座的1801-1803房屋（建筑面积1359.9平方米）、11幢B座的4、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23共计18层写字楼（建筑面积24744.27平方米）、11幢C座的4、5、6、6、8五层房屋（建筑面积6819.66平方米）超标的查封；2.解除对异议人所有的嘉和广场商场四层（地下一层，地上三层，建筑面积为20845.38平方米）超标的查封。事实及理由：2013年8月5日、2013年12月3日，建行玉田支行与顺达房地产公司就其开发的舒畅华府项目签订《固定资产贷款合同》及相应的《抵押合同》，顺达房地产公司自建行玉田支行贷款4亿元，同时以100650.67平方米国有土地使用权和建筑面积为294521.62平方米的在建工程为贷款作抵押担保并进行了抵押登记。后顺达房地产公司陆续出售房产偿还借款本金16609.6万元及利息，尚欠23390.4万元。双方于2016年7月29日、2016年8月17日分别签订了《抵押担保合同》和《人民币贷款期限调整协议》，异议人同意以承德嘉和国际饭店有限公司和异议人名下房产和20668.43平方米车库及其附属设施顺位抵押担保。在此之前承德嘉和国际饭店有限公司在张家口银行抵押借款3.5亿元，此次建行玉田支行委托评估的抵押财产总价值94474.337万元，扣除亦未张家口银行的抵押价值50870.167万元，尚余抵押价值43604.170万元。2015男3月，顺达房地产公司因涉及其他民事案件，导致包括“舒畅华府”在内的全部财产被张家口市两级法院查封，以致财产无法进行正常销售或变现，因此无法偿还项目开发贷款。故建行玉田支行向唐山市中级人民法院提起诉讼，诉讼过程中，法院依据建行玉田支行的申请以（2018）冀02民初6号民事裁定书除对上述全部抵押财产进行查封外，又对异议人所有的11幢A座的1801至1813房屋（建筑面积1359.9平方米）、11幢B座的4、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23共计18层写字楼（建筑面积24744.27平方米）、11幢C座的4、5、6、7、8五层房屋（建筑面积6819.66平方米）、嘉和广场商场四层（地下一层、底商三层，建筑面积20845.38平方米）全部查封。异议人对法院诉讼过程中查封的除抵押物之外的异议人的财产存在异议，理由为：一、顺达房地产公司涉及本案中“在建工程抵押贷款”中的抵押物有597套住宅及其相应附属储藏室、地下车库和92套门市。住宅楼主体建筑总建筑面积51241.66平方米及其相应附属储藏室总建筑面积3865.94平方米，地下车库总建筑米娜及58745.328平方米，门市总建筑面积239.16平方米，现抵押价值为24609.89万元；承德嘉和国际饭店有限公司为异议人名下资产顺位抵押价值43604.170万元，以上总抵押价值为68214.060万元。以上为异议人认可并评估当时的抵押价值，随着这几年房价上涨等因素，现在上述抵押财产总价值约为10亿元，即使直接变现上述抵押财产也远远超出贷款23390.4万元的本息之和。二、涉及法院额外查封的异议人所有的11幢A座的1801至1813房屋（建筑面积1359.9平方米）、11幢B座的4、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23共计18层写字楼（建筑面积24744.27平方米）、11幢C座的4、5、6、7、8五层房屋（建筑面积6819.66平方米）、嘉和广场商场四层（地下一层、底商三层，建筑面积20845.38平方米）显然系超标的查封，上述财产均在承德本地及唐山区域银行抵押贷款，法院的查封致使异议人在承德本地银行抵押贷款到期后不能顺利倒据，引起相当严重的不良后果。综上，异议人认为，上述第一条涉及的抵押财产总价值约为10亿元，已远远超出顺达房地产公司所欠建行玉田支行贷款本息。根据《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》的有关规定，抵押物债权人有权优先受偿，就本案的借款本息而言，在借款之时，被执行人已提供了超额的财产作为抵押和质押并办理了相关登记，其抵押财产的价值远远高于涉及本案的贷款本息。其变现后所得价款也远远多于本案借款的本息之和。即便法院可以再次查封和冻结，也不能明显超标的查封异议人大量财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。 本院查明，2018年3月28日，本院作出（2018）冀02民初6号民事判决书。判令：“一、顺达房地产公司产偿还建行玉田支行借款本金23390.4万元及利息353.74万元，并自2017年12月21日起至清偿完毕之日止，限本判决生效之日起十日内履行。二、顺达房地产公司如不履行上述第一项判决确定的给付义务，建行玉田支行对抵押物处分后的价款享有优先受偿权。三、嘉裕房地产公司、孙福兴、夏淑萍、孙宏业、夏书娟对上述借款本息承担连带清偿责任；嘉裕房地产公司、孙福兴、夏淑萍、孙宏业、夏书娟连带责任后，有权向顺达房地产公司追偿。”该判决中认定的抵押财产有：一、顺达房地产公司名下：1.坐落于玉田县城西北部玉田国用（2012）第210号、玉田国用（2013）第050、160号项下的土地使用权（面积100650.67平方米）；2.坐落于玉田县城北环路南侧振玉路西侧的在建工程“舒畅华府”（建筑面积294521.62平方米）房产。二、异议人名下：坐落于承德市双桥区承双国用（2015）第00057号土地使用权（合计面积5437.23平方米）；2.××号房产（建筑面积1378.99平方米）；3.××号房产（建筑面积6062.67平方米）；4.××号房产（建筑面积6293.62平方米）；5.××号房产（建筑面积6933.15平方米）。该案在审理过程中，于2018年1月8日作出（2018）冀02民初6号民事裁定书，裁定冻结、查封顺达房地产公司、嘉裕房地产公司、孙福兴、夏淑萍、孙宏业、夏书娟银行存款或相同价值的财产及财产性权利共计23744.14万元。 审理过程中，本院作出（2018）冀02民初6号协助执行通知书，除查封了上述抵押财产外，另查封了各被执行人名下的其他财产，包括： 一、查封的异议人财产有：1.轮候查封嘉和广场酒店；2.坐落于承德市双桥区商业楼：11＃楼Ａ、Ｂ、Ｃ座及11＃裙楼（已登记到他人名下的除外）的土地使用权；3.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产Ｃ826-838，证号为201506896号；4.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产Ｃ726-738，证号为201506892号；5.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产Ｃ626-638，证号为201506890号；6.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产Ｃ425-437，证号为201506891号；7.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产Ａ1801-1813，证号为201503685号；8.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为201、202、203、204、205，证号为201602480号；9.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ2214-2225，Ｂ2314-2325，证号为201506918号；10.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ2014-2025，Ｂ2114-2125，证号为201506919号；11.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ1814-1825，Ｂ1914-1925，证号为201506916号；12.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ1614-1625，Ｂ1714-1725，证号为201506920号；13.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ1414-1425，Ｂ1514-1525，证号为201506935号；14.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ1214-1225，Ｂ1314-1325，证号为201506917号；15.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ1014-1025，Ｂ1114-1125；16.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ814-825，Ｂ914-925，证号为201506913号；17.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ714-725，储藏室2、储藏室3，证号为201506914号；18.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为Ｂ414-424，Ｂ2314-2325，证号为201503690号；19.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，房号为302、303、304、305、306，证号为201604981号；20.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，证号为201610572号，序号101-1、-101-1、-103、-102、103、103、104、105、106、107，储藏室1、储藏室2；21.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，证号为201610573号，序号-101-3、101-3；22.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，证号为201610574号，序号101-2、-101-2；23.轮候查封承德市双桥区桥东嘉和广场办公、商业、房产，证号为201604984号，房号301、307。 二、查封顺达房地产公司的财产有：在唐山市华诚建筑有限公司的全部股权；在玉田县有限公司的全部股权。 三、查封夏淑萍的财产有：在唐山市华诚建筑有限公司的全部股权；在嘉裕房地产公司的全部股权。 四、查封孙宏业的财产有：在嘉裕房地产公司的全部股权；在玉田县芙罗拉商贸有限公司的全部股权；在玉田县大盘龙古生态园开发有限公司的全部股权；坐落于玉田县的房产。 五、查封夏书娟的财产有：在玉田县芙罗拉商贸有限公司的全部股权；坐落于玉田县门市的房产。 该案进入执行程序后，对抵押和查封财产的价值尚未进行司法评估。 异议人于异议申请书中明确认可“顺达房地产公司因涉及其他民事案件，导致包括‘舒畅华府’在内的全部财产被张家口市两级法院查封”，亦认可本院查封的异议人名下的不动产“均在承德本地及唐山区域银行有抵押贷款。” 异议人嘉裕房地产公司为证明其主张，提交了其与顺达房地产公司抵押财产的评估报告，报告的评估时点为2017年6月至8月。对其他财产的价值无证据证明。 本院认为，关于本案是否存在明显超标的查封的问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。同时，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖的若干问题的规定》（法释[2016]18号）第十条规定了“网络司法拍卖约定确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第二十六条规定“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。…再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次拍卖的百分之二十。”因此，确定是否超标的查封，应在确定债权金额及查封金额的基础上兼顾司法拍卖变卖过程中的流拍、降价因素以及可能的市场贬值因素。 关于债权数额：本案执行依据（2018）冀02民初6号民事判决书认定的顺达房地产公司产偿还建行玉田支行价额款本金23390.4万元及利息353.74万元，并自2017年12月21日起至清偿完毕之日止，因嘉裕房地产公司对上述债务本息承担连带清偿责任，故嘉裕房地产公司、孙宏业等人对建行玉田支行承担的责任数额亦为23390.4万元及相应利息。债权数额亦随被执行人怠于履行债务的时间而不断扩大。 关于所查封财产的价值：1.关于查封的抵押物的价值：异议人提交的关于抵押物价值的评估报告的评估时点为2017年6月或8月份，已过评估有效期，所涉评估报告于本案中不具有证明所涉财产价值的证据效力。2.关于查封的抵押物之外财产的价值：首先，异议人亦认可本院查封顺达房地产的财产均已被张家口两级法院查封，查封的异议人名下的不动产亦已在查封前由异议人做了金融借款抵押；其次，查封异议人的财产几乎均为轮候查封，在首封权利未处分之前，本案中的查封行为尚未发生查封的法律效力，首封权法院对首封权利人享有首封权的财产处分后是否满足该案的执行要求尚未确定，处分后裁定财产价格是否具有残值以及残值数额亦不能确定；再次，异议人对相应财产的价值无评估报告，对所涉财产的市场价格亦无判断依据，且异议人未提交查封标的物市场价值的其他证据。综上，结合查封标的可能存在的降价及轮候查封等因素，异议人提交的证据不足以认定本案超标的额查封。虽财产系诉讼中予以查封，但该案件已进入执行程序，对于查封财产的价值，应由执行机构对有权处分的财产委托司法评估予以确定。异议人嘉裕房地产公司异议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人承德嘉裕房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审判长 董 靓 审判员 刘玉秋 审判员 王 楠 二〇二〇年八月十二日 书记员 任颖超