北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初26258号原告（反诉被告）：赵连喜，男，1953年10月5日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王磊，新疆思睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：李志明，男，1970年1月5日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。原告赵连喜与被告李志明土地承包经营权纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵连喜的委托诉讼代理人王磊，被告李志明及其委托诉讼代理人卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵连喜向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的土地承包经营权出租合同解除；2、判令被告以每日150.68元（一年5.5万元，除以365天）的租金标准支付原告自2016年11月9日起至判决生效之日止的租金；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于1999年2月8日与北京市房山区窑上乡人民政府签订《非耕地租赁合同》获得窑上乡辛庄村所属53亩土地的承包经营权，承包经营期截止于2029年2月8日。后原告又于2011年4月21日与被告签订《合作协议》，约定原告以前述土地承包经营权出资与被告共建养殖场，被告另需向原告支付每年8万元的对外运筹费，该费用自双方合同签订起每两年支付一次，《合作协议》有效期至2029年2月8日。2014年2月24日，因被告未依约支付对外运筹费，原告将其诉至北京市石景山区人民法院。一审判决作出后，原告不服上诉。经北京市第一中级人民法院审理，最终生效判决确认：原被告间存在土地承包经营权出租关系；双方签订的有关转租内容的协议合法有效；原告向被告转租其土地承包经营权的行为有效；原被告约定的对外运筹费实为租金，由每年8万元变更为每年5.5万元；被告须向原告支付2014年4月21日至2016年11月8日期间的对外运筹费并赔偿2014年2月9日起至实际给付之日止的利息损失。二审判决生效后，被告仍继续拖欠原告租金，以实际行为表明其没有继续履行双方协议的意愿，侵害了原告的合法权益，造成了损失。且被告违反双方协议约定，在本案诉争土地上违法建设房屋及堆放木材，并被北京市国土资源局房山分局、北京市房山区琉璃河人民政府查处。基于被告上述违法、违约事实，原告经反复催告其履行合同义务无果，故恳请贵院依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定支持原告诉求。被告李志明答辩并反诉称：不同意原告的请求，被告与原告之间签署的合同因违反中华人民共和国土地管理法的第4条、第37条的规定应属无效，不存在解除问题。第二原告签署的合同违法，致使被告占用土地后无法实际经营，依据合同法规定所谓土地经营权承包被告无法实现合同目的，其双方约定的租金应予免除，被告只是实际占用涉案土地，却无法进行任何形式的经营，双方在合作协议中明确约定用途是养殖，原告诉请违反法律规定不应支持。并提出反诉请求：1、依法确认双方所签合同无效；2、被反诉人支付违约金97394.4元；3、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：被反诉人违反法律规定，隐瞒土地性质，将农用地（耕地）以非耕地的名义转租给反诉人，双方所签合同因违反法律规定应当被确认为无效，被反诉人应当依法及双方约定支付相应违约金。依据《合作协议》第五条第1、2、3、6项约定，第6项尽管说的是赔偿损失，但是我认为这是对违约金的赔偿的约定，（2018）京02民终2876号判决中确定的违建拆除损失是324648元，损失的30%即97394.4元是原告应承担的部分。原告赵连喜针对被告李志明的反诉辩称：对于第一条反诉不认可，双方签订的合同是真实有效的，不属于无效；第二条无法律及事实依据；第三条反诉费由反诉人承担。理由是第一，经过原一审二审判决认定合同有效，对土地承包经营权出租性质认定，双方的养殖合同项目并未实际设立，双方关于合作关系的权利义务约定意思表示与实际履行情况不符，系双方原因造成，应理解为双方重新达成一致，被告即反诉人向原告支付的对外运筹费实为应支付的土地租金；第二，经前述判决确认，辛庄村委会向反诉人出具的就涉案土地与被反诉人解除承包关系并与反诉人重新建立承包关系的保证书并不能否定被反诉人与辛庄村委会在先发生的土地承包关系，反诉人也认可该保证书仅为对其个人的承诺，并不对被反诉人发生法律效力，反诉人基于辛庄村委会与其个人之间的承诺在未告知被反诉人的情况下，于涉案土地上擅自违法建设建筑设施，其因行政处罚所受损失与被反诉人无关，主张由被反诉人承担责任无任何依据；第三，原告不居住于涉案土地所在地，因身体原因，也不能经常前往诉争土地所在地了解实际情况；第四，被告出示的《履行行政处罚决定告知书》中将涉案土地定性为一般农用地，农用地并不能当然理解为耕地，还包括养殖、种植、设施农用地等类型，被告混淆了两者概念，涉案土地历史上一直开办鹿场被用于养殖用途；第五，被告自2011年与原告签订合同至今，从未因其所称的“不能达成经营目的”要求及时解除双方合同，反而继续占有使用涉案土地，并独自成立与“约定经营目的”不符的个人公司持续经营，期间擅自建设违法建筑设施，且与辛庄村委会私下达成排除原告合法权利的约定，足以说明其利益并未受到损害，反而具有损害原告利益的恶意，其主张带有明显阻却原告实现合法权利的意图；第六，原告并无违约行为，被告主张违约金没有依据，且合同约定中的损失赔偿条款并不能当然认为等同于违约金条款，被告所称损失系案外人造成，其已另案获得赔偿，与原告无关。本院经审理认定事实如下：1999年2月8日，赵连喜、第三人姚长林与北京市房山区窑上乡人民政府（以下简称窑上乡政府）签署《非耕地租赁合同》，出租方为窑上乡政府（甲方，下同），承租方为赵连喜、姚长林（乙方，下同）。合同约定：甲方将所属境内辛庄村非耕地（位于长韩路西侧，鲍庄村南，邻河北省涿州市原苗圃地，东至桃树林、西至南北田间道、南至大柳树路北、北至东西田间道，以下简称涉案土地）总计53亩租赁给乙方。乙方承租53亩非耕地，投资30万元用于养殖业，并依法独立承担民事责任和经济责任。租赁期限为30年，自1999年2月8日始至2029年2月8日止。租金为每年每亩100元。从1999年2月8日至2002年2月8日交租金7000元，从2000年2月8日起至2029年租金每年为5300元整，租金一年一交。租赁期间，乙方不得随意将标的转租他人，不得随意改变经营项目。合同由三方签字或盖章确认，土地所属农村集体组织窑上乡辛庄村代表张亮亦在合同上签字。2011年4月21日，甲方赵连喜与乙方李志明就涉案土地签订《合作协议》，约定：“一、合作项目：辛庄村大型养殖场；二、经营地址：北京市房山区窑上乡辛庄村53亩非耕地（位于长韩路西侧，鲍庄村南，邻河北省涿州市原苗圃地：东至桃树林、西至南北田间道、南至大柳树路北、北至东西田间道）注：同甲方与北京市房山区窑上乡人民政府于一九九九年二月八日所签订的非耕地租赁合同；三、合同期限：自2011年5月1日起至2029年2月8日止；四、合作内容：赵连喜以上述土地出资，折算养殖场10%股份，李志明预计在三年内在该场地投资300至500万元，折算90%股份；五、甲方权利及义务：合作期限内，甲方保证所出资场地按照法律法规能够用于合作项目的合作与开发；本协议达成后场地内现有地上物全部归乙方所有，由乙方使用和处分；甲方应当保证其所出资场地（含现有地上建筑及其附属物）的合法性，保证能够依法提供办理营业执照所必需的有关手续；甲方应当协调乙方能够在场地上建造房屋及其他营业设施，并保证其合法性，并负责协调所使用场地范围内的水、电、暖、路的畅通；在本合同存续期间，因地上物建造及乙方经营而出现问题的，甲方应当积极出面协调配合……六、乙方权利及义务约定：该养殖场保证每年向甲方支付公司对外运筹费用8万元，该费用每两年支付一次，在签订本合同时支付5万元，其余费用于次年2月8日前给付甲方；乙方负责养殖场日常经营；因生产经营活动所产生的税费，由乙方负责缴纳；合作期间，甲方不参与实际经营，乙方应合法经营，并自行承担因违法经营所造成的一切后果，并依法双倍赔偿由此给甲方造成的损失；在办理各种手续的过程中，如需甲方配合的，乙方有权要求甲方予以配合，甲方应当积极配合；七、合同的变更与解除：……在合同履行期内，如遇国家对经营场地征用、拆迁的，因地上物所得补偿费用的全部30%归甲方所有，70%归乙方所有，其他补偿全部归乙方所有，本合同自动解除。”后原、被告约定的辛庄村大型养殖场并未设立，李志明于2012年3月2日成立自然人独资有限责任公司北京华兴东港苗木种植有限公司（以下简称华兴东港公司）在涉案土地上经营。《合作协议》履行过程中，李志明曾向赵连喜交纳相关费用，赵连喜向李志明出具了收据，其中2012年4月20日交纳土地租金的编号0082323的收据记载了以下内容：“经协商每年租金从捌万元减到二万伍仟元正以后租金每年伍万伍仟元正。因为办照没出任何手续大队涨了地租由李志明交”。2011年10月1日，北京市房山区琉璃河镇辛庄村村民委员会（以下简称辛庄村委会）出具《保证书》一份，载明：“我方所有场地五十三亩出租给李志明以承租方式流转经营。该场地具体位置为：北京市房山区窑上乡辛庄村。场地东至桃树林，南至大柳树路北，西至南北田间道，北至东西田间道。承租期限自1999年2月8日起至2029年2月8日止。租赁费计算标准：原合同租金为每亩100元整，现经双方协商自2011年10月1日起调整至每亩1000元整，按整个场地计算共计年租金5.3万元，第一个三年租期内按上述标准支付租金，自第二个三年起，每隔三年在前一个三年租金标准的基础上递增10%”。2011年11月20日，辛庄村委会出具《证明》一份，载明：“由于赵连喜租赁的我村委会南53亩非耕地未按约定上交地租，2011年8月李志明在租地内砌围墙时，遭到村民抢砖行为，十多万砖后经镇派出所协调处理：抢砖是由赵连喜未交地租引起，造成李志明在砌围墙时遭村民抢砖，损失砖款壹万玖仟元，此部分费用应由辛庄村村委会承担。考虑到村委会由实际性困难，后经我村委会与李志明多次协商，壹万玖仟元砖款由李志明代为村委会支付。自此，地租租赁费每年53000元由李志明按合同约定支付，53亩非耕地租赁方属李志明。”2012年4月3日，辛庄村委会出具《保证书》一份，载明：“……鉴于承租土地上，先前存在的承租方为姚长林和赵连喜的合同，因承租方长期拖欠租金，该合同由辛庄村委会于2012年3月30日向姚长林和赵连喜解除并终止履行。因此，从2012年3月30日至2029年2月8日辛庄村委会将上述土地及地上物出租于华兴公司，辛庄村委会保证华兴公司对承租土地及地上物经营使用的合法性。”2018年6月26日，北京市石景山区人民法院做出（2016）京0107民初5369号民事判决书，确认《合作协议》实质上系赵连喜将涉案土地承包经营权出租给李志明，辛庄村委会对转租行为予以认可，姚长林对《合作协议》进行了追认，李志明应当向赵连喜交纳对外运筹费5.5万元/年，其中2014年4月21日至2016年4月20日的对外运筹费应于2014年2月8日前支付，判令李志明支付赵连喜2014年4月21日至2016年11月8日期间的对外运筹费并赔偿利息损失，驳回了赵连喜解除《合作协议》的诉讼请求。赵连喜不服提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2018）京01民终7047号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。在一审诉讼中，李志明认可2012年4月3日的《保证书》仅是辛庄村委会向其作出的承诺；姚长林明确表示不主张权利，其将根据案件结果确定是否向赵连喜主张双方内部因合伙关系而产生的权利义务。华兴东港公司以辛庄村委会违反2012年4月3日的《保证书》约定给其造成损失为由诉至本院，2018年1月24日，本院作出（2017）京0111民初336号民事判决书，判令辛庄村委会赔偿华兴东港公司损失324648元。辛庄村委会不服提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2018）京02民终2876号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。被告未支付2016年11月9日之后的租金，原告向本院提起诉讼，本院于2019年12月11日向被告送达起诉书等诉讼材料。本院审理中，经本院联系姚长林，通知其到庭参加诉讼或者提交书面意见，姚长林未予回应。涉案土地现由被告占有使用。2019年6月18日，华兴东港公司以土地租赁合同纠纷为由将辛庄村委会诉至本院，目前本案正在审理中。上述事实，有双方当事人的陈述、《非耕地租赁合同》、《合作协议》、（2016）京0107民初5369号民事判决书、（2018）京01民终7047号民事判决书、（2017）京0111民初336号民事判决书、（2018）京02民终2876号民事判决书等在案为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原、被告签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并已经生效法律文书确认其性质及效力，《合作协议》合法有效，双方均应按约履行。被告因欠付租金曾被原告起诉，现被告再次欠付原告租金，经催告后在合理期限内仍未履行，现原告诉请解除双方签订的《合作协议》，符合法律规定，本院予以支持，解除时间本院将以向被告送达起诉书之日即2019年12月11日予以确认。协议解除前，即2016年11月9日至2019年12月11日，被告应当依照约定的5.5万元/年即150.68元/天的标准向原告支付租金（对外运筹费）；协议解除后，被告继续占有使用涉案土地期间，被告应当参照5.5万元/年即150.68元/天的标准向原告支付占有使用费。被告反诉请求确认《合作协议》无效，缺乏事实依据，本院不予支持。因法院已判决辛庄村委会赔偿华兴东港公司损失324648元，现被告要求原告就该损失承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于被告正与辛庄村委会就涉案土地进行诉讼，故本案暂不就涉案土地的腾退问题进行处理，待相关案件审理终结后各方可以另行解决。因本院通知姚长林到庭参加诉讼或者提交书面意见未获回应，就其可能享有的权利姚长林可另行向赵连喜主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告赵连喜与被告李志明于2011年4月21日签订的《合作协议》自2019年12月11日起解除；二、被告李志明于本判决生效后七日内向原告赵连喜支付2016年11月9日至2019年12月11日期间的租金共计169972.44元，并按150.68元/天的标准向原告赵连喜支付自2019年12月12日起至本判决生效之日止的占有使用费；三、驳回被告李志明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1978元（原告已预交），由被告李志明负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1114元（被告已预交），由被告李志明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张树华二〇二〇年八月十七日书记员  刘 婷