安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2629号上诉人（原审被告）：蚌埠动像空间装饰设计有限公司，住所地安徽省蚌埠市宝龙城市广场第24#栋1单元04号，统一社会信用代码913403005634468745。法定代表人：吴美珍，该公司经理。委托诉讼代理人：李福连，安徽国梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮宏斌，安徽国梦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽岚泰建设工程有限公司，住所地安徽省固镇县连城镇城镇规划建设环保分局201室，统一社会信用代码913403005888783661。法定代表人：杨立明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨在勇，安徽明钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘京京，安徽明钰律师事务所实习律师。上诉人蚌埠动像空间装饰设计有限公司（以下简称动像公司）因与被上诉人安徽岚泰建设工程有限公司（以下简称岚泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。动像公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回岚泰公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由岚泰公司承担。事实与理由：1．原审判决认定事实错误。首先，2015年12月2日签订的《房屋租赁合同》，岚泰公司不是适格主体。2015年12月2日，动像公司与安徽岚安建设工程有限公司（以下简称岚安公司）签订的房屋租赁合同。其次，岚泰公司的转租行为无效。《军队房地产租赁协议书》第八条明确约定：本协议书须经双方签字盖章并经甲方上级主管部门批准同意后方可生效。经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效。两份协议的批准部门意见处都是空白。《军队房地产租赁协议书》第二条房屋用途中明确约定：在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转包租赁或改变租赁用途。2．《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》不具有证据的真实性、合法性、相关性。动像公司租赁的房屋仍处在不稳定状态。2017年6月26日的蚌埠禾香苑项目停止有偿服务推荐会会议纪要达成的协议：“所有承租项目于2017年7月25日前关门落锁，停止一切经营活动。设置军事管理区。2017年7月31日后，承租户需撤收设施设备，需提前通报驻上海铁路局合肥军代处，经同意后方可组织实施。通过司法程序协商赔偿事宜”。现在动像公司租赁的房屋如何缴纳租金，向谁缴纳租金，动像公司的赔偿怎么解决等都不确定。综上所述，将动像公司与岚安公司实际履行的《房屋租赁合同》予以否定，侵害了动像公司的合法权益。原审法院认定的证据与动像公司质证的证据完全不符，原审法院的判决既没有充分的证据，程序也违法。恳请二审法院查明事实，依法支持动像公司的上诉请求。岚泰公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、岚泰公司是适格主体。1、在2015年12月2日，岚泰公司与动像公司签订租赁合同，在合同中甲方（出租人）处写的是安徽岚泰建设工程有限公司，因工作人员失误，误加盖了岚安公司印章，涉案房产系岚泰公司从部队处承租，岚泰公司向部队缴纳租金证明了这一事实，证明了当时签订合同主体实际上是岚泰公司；2、因动像公司不认可与岚泰公司建立合同关系，为了返还权利，2019年11月5日岚泰公司与安徽岚安建设工程有限责任公司签订债权转让协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效，法律并没有规定债权转让需要存在债权债务关系，无偿转让债权不违反法律规定，因此，不存在所谓恶意串通，虚构债权的事实；3、岚安公司已经依法将债权转让通知通过邮局邮寄至动像公司，收件人马强是动像公司的总经理及实际控制人，根据最高院相关判例，债权受让人通过起诉方式送达债权转让通知书也同样发生债权转让通知的效力。二、岚泰公司的转租行为是合法有效的。1．《军队房地产租赁协议》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》是双方真实意识表示，不违反法律规定，合法有效。部队已经向岚泰交付出租的房屋，岚泰公司也按约支付租金，双方实际履行多年，租赁合同合法有效；2．对于转租事实，部队自始至终知晓，多年来从未提出过任何异议，部队对转租行为是认可的；3．动像公司已经自认在取得承租权的《房屋租赁合同》有效。动像公司承租房屋后又将其中的一、二层房屋转租给邵长理、蚌埠经济开发区大有味道饭店经营饭店使用，因对方拖欠租金，动像公司起诉到法院，目前该案判决已经生效，动像公司依据承租合同作为合法使用房屋的证据使用，证明了其承租行为的有效，因此，本案转租行为的合法有效，动像公司是自认的事实并且已经过生效判决所确认。三、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》具有真实性、合法性、关联性。岚泰公司在一审中提供了证据原件，一审法院认定该证据具有真实性、合法性、关联性依法采信符合法律规定。四、动像公司租赁的承租房屋一直处于正常使用状态。在2017年左右，中央军委曾经要求军队停止经营活动，涉案房产曾经要求收回，动像公司和其他租户继续占有、使用租赁房屋，并未影响其正常经营，也未给其造成任何损失。动像公司仍然应当按原合同履行缴纳租金义务，动像公司缴纳租金对象清楚的，2018年9月17日将租期重新调整到2026年12月31日，动像公司使用承租房屋的状态是稳定的。综上所述，动像公司上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院依法驳回动像公司的上诉请求，维持一审判决。岚泰公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令动像公司向岚泰公司支付2017年9月5日至2019年1月5日的租金120万元并支付违约金（自2017年8月25日起按每日450元计算至付清时止）；2．判令动像公司向岚泰公司支付2019年1月6日至2019年11月5日的房屋占有使用费81万元；3．判令动像公司支付岚泰公司占有使用费（自2019年11月6日起按每月82500元计算至2020年3月止，自2020年3月5日起按每月99825元计算至交还房屋时止）；4．判令动像公司腾退蚌埠市体育路禾香苑3号楼房屋并将房屋交还给岚泰公司；5．判令动像公司支付本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月2日，岚泰公司与动像公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方（出租人）安徽岚泰建设工程有限公司乙方（承租人）（加盖动像公司公章）……甲方自愿将坐落在蚌埠市体育路禾香苑3号楼房屋，出租给乙方使用。包含该幢大楼地面1至6层……第一条：房屋用途该房屋用途为酒店第二条：租赁期限租赁期限为六年：2015年12月5日至2021年12月5日，前三个月为装修期，租金从2016年3月5日开始计算。……第四条：租金及转让费该房屋月租金每平方米30元，月租金为75000元整；第二年，第三年月租金不变，第四年月租金为82500元，第五年月租金为90750元，第六年月租金为99825元……第五条：付款方式租金按每半年支付一次，第一次支付时间与保证金同时支付，今后每半年到期日，提前10天交付后半年租金，乙方应于本合同生效之日向甲方支付100000元整为租房及水电保证金。第六条：交付房屋期限甲方应于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方使用。……第十条：双方权利与义务……3、租赁期间，乙方拥有该租赁物业的使用权、经营权和转租权（乙方可将部分租赁物业转租，但将全部租赁物业转租时需取得甲方的同意）……4、租赁期内，如因市政规划、部队建设等需要，甲方收回物业，乙方应服从。租金计算至实际使用时间……第十五条：违约责任乙方的违约责任：1、乙方逾期交纳房租，每逾期一日，乙方应按月租金的0.6%向甲方支付违约金……”。签订合同时，岚泰公司误将合同中甲方落款处加盖岚安公司公章。合同签订后，动像公司使用房屋至今，但自2017年9月5日起就再未交纳过房屋租金。2019年1月5日，动像公司收到岚安公司向其发出《解除租赁合同及停止供电通知书》，载明因动像公司自2017年9月5日起开始拖欠租金，已构成根本违约，岚安公司要求解除《房屋租赁合同》并要求动像公司腾退房屋。2019年11月5日，岚泰公司与岚安公司签订《债权转让协议书》，约定岚安公司上述《房屋租赁合同》合同项下的全部权利转让给岚泰公司。该《债权转让协议书》上同时载明：因当时岚泰公司与岚安公司聘用同一财务人员，误将合同中落款处加盖岚安公司公章，现动像公司不认可与岚泰公司建立合同关系，只认可与岚安公司建立合同关系，鉴于该租赁合同实际由岚安公司与动像公司履行，为妥善处理该问题，岚安公司同意将诉争房屋出租的合同权利返还给岚泰公司。2019年11月9日，动像公司总经理马强收到岚安公司向其邮寄的《债权转让通知书》。另查明：2014年，蚌埠军代处与岚泰公司签订《军队房地产租赁协议书》，约定蚌埠军代处将位于安徽省蚌埠市体育路的军队空余房地产（禾香苑3号楼1—5层、4号楼）和场地（包括营院场地和3/4号楼前沿街场地）出租给岚泰公司。租赁期为15年，自体育东路开通后3个月起算。该协议书同时约定，租赁期内未经蚌埠军代处书面同意，岚泰公司不得擅自转包租赁或改变租赁用途。若该协议书未获蚌埠军代处上级单位批准，该协议书视为无效；若已获得批准，双方签订《军队房地产租赁合同》。该协议书系《军队房地产租赁合同》的补充文件，二者具有同等法律效力，与《军队房地产租赁合同》不一致的，以该协议书为准。该协议书须经双方签字盖章并经蚌埠军事办事处上级主管部门批准同意后方可生效。再查明，2017年6月26日，蚌埠市军队和武警部队全面停止有偿服务领导小组办公室、中国人民解放军驻上海铁路局合肥军事代表办事处（以下简称合肥军代处）、禾香苑项目各承租户等共同参与“蚌埠禾香苑项目停止有偿服务推进会”，主要内容为：双方根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，达成如下协议：1．所有承租项目于2017年7月25日前关门落锁，停止一切经营活动。驻上海铁路局合肥军代处6月30日悬挂横幅，设置军事管理区……马强作为动像公司代表参与会议并在《蚌埠禾香苑项目停止有偿服务推进会会议纪要》中签字确认。又查明，2018年9月17日，合肥军代处与岚泰公司签订一份《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定将位于安徽省蚌埠市蚌山区体育东路171号的租赁物租赁期限调整为8年6个月，自2018年7月1日至2026年12月31日。同时约定，此前签订的合同协议，与该协议不一致的内容，以该协议为准。该协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效。2019年4月9日，中国人民解放军联勤保障部队在该协议“批准部门意见”处盖章。一审法院认为：岚泰公司、动像公司于2015年12月2日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。因岚泰公司工作人员失误，将上述合同中甲方落款处错盖成岚安公司公章，为纠正该错误，岚泰公司与岚安公司签订了《债权转让协议书》，该协议书名为债权转让，实为岚安公司对岚泰公司实际出租人的地位的认可，确认了诉争房屋租赁合同项下的权利属于岚泰公司，且将上述房屋租赁合同项下全部权利转让给岚泰公司，故应认定岚泰公司享有上述合同项下的全部权利，为诉争房屋出租人。动像公司依约接收并使用租赁物至今，理应向岚泰公司交纳租赁费用。关于租金的数额，因动像公司2017年9月5日后就再未交纳过租金，已构成根本违约，双方的《租赁合同》应于2019年1月5日动像公司收到《解除租赁合同及停止供电通知书》之日解除，又岚泰公司要求动像公司支付2017年9月5日至2019年1月5日的租金120万元的计算标准未超过原合同约定的租金标准，故对该诉讼请求，一审法院予以支持。双方于2019年1月5日解除《租赁合同》后，动像公司理应将其租赁的房屋腾退并将交还给岚泰公司。双方《租赁合同》解除后，动像公司仍占用诉争房屋至今，理应支付岚泰公司房屋占有使用费。关于占有使用费的数额，应不超过双方《租赁合同》解除时的租金标准即82500元/月，岚泰公司要求动像公司支付的2019年1月6日至2019年11月5日的占有使用费81万元的诉讼请求，未超过上述标准，一审法院予以支持。关于岚泰公司要求动像公司支付的自2019年11月6日至交还房屋时止的占有使用费的标准过高，应按82500元/月的标准计算。动像公司拖欠租金的行为，应视为违约，应向岚泰公司支付违约金。关于违约金的数额，因岚泰公司要求的计算标准过高，应予核减，一审法院支持的违约金为自2017年8月25日起按每月1500元（75000元×2%）计算至付清时止。2018年9月17日合肥军代处与岚泰公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》中载明：此前签订的合同协议，与该协议不一致的内容，以该协议为准。且中国人民解放军联勤保障部队在该协议“批准部门意见”处盖章，应视为批准部门对此前签订合同的追认与修改，故对动像公司认为岚泰公司与部队签订的两份协议未经主管部门和战区级单位批准未生效的辩解意见，一审法院不予采信。从2017年6月26日马强作为动像公司代表与部队方共同参与“蚌埠禾香苑项目停止有偿服务推进会”及2018年9月17日部队方与岚泰公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》对诉争房屋的租赁期限进行变更的事实，可得房屋所有权人已知道岚泰公司的转租行为且未提出异议，故对动像公司认为岚泰公司的转租行为无效的辩解意见，一审法院不予采信。房屋所有权人虽于2017年6月26日曾要求动像公司承租的房屋于2017年7月25日前关门落锁，停止一切经营活动，撤收设施设备，但2018年9月17日，房屋所有权人与岚泰公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》将诉争房屋的租赁期限重新调整租期延至2026年12月31日，故对动像公司认为诉争房屋仍处在不稳定状态的辩解意见，一审法院不予采信。综上，对于岚泰公司要求动像公司支付租金的合理部分，一审法院予以支持；对其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，判决：一、蚌埠动像空间装饰设计有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省蚌埠市体育路禾香苑3号楼房屋腾退并交付给岚泰公司安徽岚泰建设工程有限公司；二、蚌埠动像空间装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付安徽岚泰建设工程有限公司房屋租金120万元（自2017年9月5日起按75000元/月计算至2019年1月5日）及2019年1月6日至2019年11月5日的房屋占有使用费81万元；三、蚌埠动像空间装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付安徽岚泰建设工程有限公司房屋占有使用费（自2019年11月6日起按82500元/月计算至交还房屋之日止）；四、蚌埠动像空间装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付安徽岚泰建设工程有限公司违约金（自2017年8月25日起按每月1500元计算至付清时止）；五、驳回安徽岚泰建设工程有限公司其他诉讼请求。如果蚌埠动像空间装饰设计有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付蚌埠动像空间装饰设计有限公司迟延履行期间的债务利息。案件受理费25508元（蚌埠动像空间装饰设计有限公司已预交），减半收取12754元，保全费5000元，合计17754元，由蚌埠动像空间装饰设计有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审期间，动像公司向本院提交申请鉴定书一份，申请对中国人民解放军联勤保障部队的公章真伪进行鉴定。岚泰公司认为，动像公司在二审期间提出该鉴定申请书，超过了法律规定的举证期限；动像公司鉴定申请对证明的待证事实无意义；如果动像公司认为岚泰公司可能伪造与“房地产租赁停偿委托管理项目整改协议”以及伪造“中国人民解放军联勤保障部队”公章，动像公司应当直接向公安机关报案。本院经审查认为，2018年9月17日部队方与岚泰公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》系部队方与岚泰公司签订，不是本案双方当事人之间签订，且协议加盖的批准部门印章的真伪不影响本案事实的认定，故本院对动像公司要求对印章鉴定的申请不予准许。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于岚泰公司的主体资格。涉案房屋租赁合同虽然是岚安公司与动像公司签订，但在合同履行期间，岚安公司与岚泰公司签订债权转让协议，将该房屋租赁合同的全部权利转让给岚泰公司，该转让行为并不损害动像公司的利益，故动像公司提出岚泰公司与岚安公司之间的转让行为恶意串通的理由不予审查。岚泰公司取得房屋租赁合同的相关权利，其是本案适格的当事人，动像公司上诉称岚泰公司不是适格主体的上诉理由不能成立。二、岚泰公司转租行为是否无效。《军队房地产租赁协议书》第二条虽然约定，在租赁期内，承租方不得擅自转包租赁，但动像公司不是该合同的当事人，其不能依据该协议书的约定要求确认涉案房屋租赁合同的效力。涉案房屋租赁合同租赁期限2015年12月5日至2021年12月5日，本案当事人双方已履行多年，且动像公司又将房屋租赁给他人使用，动像公司不能举证部队方向动像公司、岚泰公司对涉案房屋租赁合同提出异议，故涉案房屋租赁合同合法有效，动像公司称岚泰公司转租行为无效的上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。三、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》是否具有证据的真实性、合法性、相关性。岚泰公司在一审中提供了该协议原件，动像公司如认为其取得的复印件与一审开庭的原件不同，应对证据原件进行质证，而不是对复印件与原件进行比对。因该协议原件有驻上海铁路局合肥军事代表办事处、岚泰公司的印章及经办人签名，且批准部门也加盖了印章，一审法院认定该证据具有真实性、合法性、关联性并无不当。四、动像公司租赁的房屋是否仍处于不稳定状态。2017年6月26日，蚌埠禾香苑项目停止有偿服务推荐会会议纪要达成的协议，所有承租项目于2017年7月25日前关门落锁，停止一切经营活动。马强作为动像公司代表参与会议并在会议纪要中签字确认。但动像公司及其转租的承租人并未因此停止经营，至今还在经营。至2018年9月17日部队方与岚泰公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，岚泰公司取得了涉案房屋的承租权，涉案房屋处于稳定状态。动像公司应按合同约定交纳房租，但动像公司于2017年9月5日后再未交纳过租金，一审法院认为动像公司已构成根本违约应承担违约责任，并无不当。动像公司上诉称租赁的房屋仍处于不稳定状态的上诉理由不能成立。综上，动像公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25508元，由蚌埠动像空间装饰设计有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  张 青二〇二〇年八月二十九日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。