江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2174号上诉人（原审被告）：江苏中天凤凰电器城置业有限公司，住所地：常州市钟楼区西林街道邹傅村委。诉讼代表人：江苏中天凤凰电器城置业有限公司管理人负责人：杨剑，该公司清算小组组长。委托诉讼代理人：赵军，江苏金牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：史小波，江苏金牌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛亚军，男，1976年12月30日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：陶家芬，女，1981年11月11日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人江苏中天凤凰电器城置业有限公司（以下简称中天凤凰公司）因与被上诉人薛亚军、陶家芬房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中天凤凰公司上诉请求：请求依法对（2020)苏0404民初335号民事判决进行改判，驳回被上诉人薛亚军、陶家芬的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院未适用合同法抗辩规定，致使判决错误。依据另案已生效的（2019)苏0404民初1984号民事判决书查明的事实，被上诉人当时购买上诉人开发的怀德南路77号50幢08、09号商铺并无资金，需办理按揭贷款。为便于被上诉人办理按揭贷款，上诉人为被上诉人垫付了所购房款的一半作为首付款，以便办理按揭贷款。上诉人与被上诉人于2014年5月4日签订了结账说明，将上诉人为被上诉人的垫付款转为借款并制定了还款计划，但被上诉人至今未按期还款。依据结账说明被上诉人所欠款项应该还清，在被上诉人未结清该款项时上诉人依据合同法规定具有抗辩权，有权不出具购房发票，不配合办理过户手续。一审支持被上诉人诉讼请求的判决，实质是支持了因违约而获利，因守约而受损的行为，显然判决不符合法律规定的诚实信用精神。另，被上诉人所欠上诉人的款项，已在常州市钟楼区人民法院审理过程中。综上，被上诉人因购买上诉人商铺所欠房款的事实是客观真实的，在涉及房屋的付款义务未履行完毕前，上诉人有权拒绝履行被上诉人的履行请求，二者不能割裂。一审法院未考虑到真实的交易情况所作的判决，显然欠妥。故上诉人依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判。薛亚军、陶家芬辩称，不认可上诉人的上诉意见。薛亚军、陶家芬向一审法院起诉请求：1.依法判令中天凤凰公司开具真实有效的坐落于常州市怀德南路77号50幢08、09号商铺购房发票；2.本案诉讼费用由中天凤凰公司承担。一审法院认定事实：2013年7月4日，双方签订《商品房买卖合同》，约定薛亚军、陶家芬向中天凤凰公司购买怀德南路77-50幢9号房（施工编号），建筑面积220.46平方米，单价为每平方米9984元，总金额为2201072元，通过贷款方式付款，首付款1101072元，贷款1100000元；2013年7月1日，薛亚军向中天凤凰公司刷卡支付1101072元，同日，中天凤凰公司向薛亚军出具了一张怀德南路77-50幢9号房金额为1101072元的发票（发票号码02048721，后该发票被中天凤凰公司注销）；2013年7月2日，薛亚军向中天凤凰公司支付房款20000元，同日，中天凤凰公司向薛亚军出具了一张20000元的收据（NO1176912）；2013年7月8日，薛亚军通过贷款方式向中天凤凰公司支付1100000元，2013年7月23日，中天凤凰公司向薛亚军出具了一张怀德南路77-50幢9号房金额为1100000元的发票（发票号码00879621）。2013年12月2日，双方签订《商品房买卖合同》，约定薛亚军、陶家芬向中天凤凰公司购买怀德南路77-50幢8号房（施工编号），建筑面积220.46平方米，单价为每平方米9888.4元，总金额为2180000元，通过贷款方式付款，首付款1100000元，贷款1080000元；2013年12月2日，薛亚军向中天凤凰公司刷卡支付房款1090075元；2013年12月3日，陶家芬向中天凤凰公司刷卡支付房款10000元，同日，中天凤凰公司向薛亚军出具了一张怀德南路77-50幢8号房金额为10000元的发票（发票号码00879700）；2013年12月4日，薛亚军通过贷款方式向中天凤凰公司支付1080000元，2013年12月31日，中天凤凰公司向薛亚军出具了一张怀德南路77-50幢8号房金额为1080000元的发票（发票号码00879721）。2014年5月8日，中天凤凰公司向薛亚军、陶家芬交付了前述两套房屋。2014年5月4日，中天凤凰公司作为甲方，薛亚军作为乙方，双方签订结账说明一份，约定乙方购买甲方开发的市场二期房屋，具体房址为50幢09号（即案涉怀德南路77-50幢9号房），总价为2201072元；50幢08号（即案涉怀德南路77-50幢8号房），总价为2180000元;乙方拟用向银行按揭贷款方式付款，由于银行方面要求，乙方购买甲方的首付比例应达到或超过房价总额的50%，乙方现尚无50%的首付款，甲方拟用垫付乙方未达50%首付部分的方法，并向银行出具证明，以便乙方能顺利办理贷款；乙方现仅能支付首付款30000元，距离银行要求的50%付款尚缺2171072元，甲方为乙方垫付资金额转作乙方向甲方的借款。结账说明还约定了其他事项。2015年6月29日，法院裁定受理常州市钟楼区银华农村小额贷款有限公司对中天凤凰公司的重整申请。2016年4月26日，法院裁定宣告中天凤凰公司破产。2019年4月9日，中天凤凰公司认为薛亚军、陶家芬未履行购买上述商铺的付款义务，遂以薛亚军、陶家芬为被告诉至法院，请求判令依法解除双方于2013年7月4日、2013年12月2日签订的商品房买卖合同；判令薛亚军、陶家芬立即搬出常州市怀德南路77号40幢08、09号商铺并恢复原样；本案诉讼费用由薛亚军、陶家芬承担。2019年7月9日，法院作出（2019）苏0404民初1984号民事判决，认为中天凤凰公司垫付的房款2171072元已转为借款，双方房款已经结清，故驳回了中天凤凰公司的全部诉讼请求。2019年2月27日，常州市不动产登记交易中心制作商品房首次登记权属清册，载明本市怀德南路77号40幢8号（公安编号）（即案涉怀德南路77-50幢8号房施工编号），房屋面积为221.82M2；本市怀德南路77号40幢9号（公安编号）（即案涉怀德南路77-50幢9号房施工编号），房屋面积为221.82M2。据此，中天凤凰公司于2019年3月10日分别开具了怀德南路77号40幢8号商品房总金额为2193445元的发票（NO39910696），怀德南路77号40幢9号商品房总金额为2214651元的发票（NO39910697），两张发票原件现在中天凤凰公司处。2020年1月8日，薛亚军、陶家芬诉至法院，请求判如所请。审理中，薛亚军、陶家芬明确表示认可案涉房屋实测面积均为221.82M2，并已按合同单价预缴了超面积部分的房价差额27026.46元【（221.82-220.46）*9984+（221.82-220.46）*9888.4】，并明确诉讼请求为：请求判令中天凤凰公司给付怀德南路77号40幢8号商品房总金额为2193445元的发票（NO39910696），怀德南路77号40幢9号商品房总金额为2214651元的发票（NO39910697）。中天凤凰公司则表示若交付根据实测面积开具的发票，则此前给付薛亚军的发票应予返还。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。本案中，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依法按约履行，薛亚军、陶家芬按合同约定向中天凤凰公司支付了购房款，并已按合同约定预交了超面积部分的房屋差价款合计27026.46元，现中天凤凰公司根据实测面积已开具了全额发票，应将该发票交付薛亚军、陶家芬。综上，薛亚军、陶家芬的诉请，符合法律规定及合同约定，法院予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十六条、《最高人民法院二审中，上诉人中天凤凰公司向本院提交一份钟楼区人民法院（2019）苏0404民初6723号民事判决，证明被上诉人购买涉案商铺尚欠上诉人欠款本金为2136222元。被上诉人薛亚军、陶家芬经质证，对欠款200多万有异议，认为是上诉人方自己承诺用货物抵押首付，结果上诉人公司破产了，我们的货物14年就在仓库里，他们不要货物，我们也拿不出200多万。本来就是说我们给相应的货物然后从银行贷了50%的贷款，也签了结账说明，约定我们供货150万元，671073元在2014年6月份支付，买房合同上应该是在2014年1月8日交付发票，但是截止到我要付款的那一天上诉人都没有交付，所以我们没有付671073元。上诉人的诉讼时效为三年，上诉人到2019年11月份重组破产之后才起诉我们，所以超出诉讼时效。150万元货物已经供了一部分，我们愿意继续供货给上诉人。贷款的发票在我们这里，首付的发票上诉人没有给我们。现在存在的问题就是我们欠了他们的钱和货物已经在钟楼法院宣判了，我在7年前购买的房屋，上诉人应该出具全额的发票给我们。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同系有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。作为商品房销售者，上诉人中天凤凰公司除交付房屋外，还应当按照相关规定向商品房买受人开具正式的商品房销售发票，这也是商品房销售者在商品房买卖合同中的主要附随义务，故一审法院支持被上诉人薛亚军、陶家芬要求上诉人中天凤凰公司交付销售发票的诉请符合相关法律规定。至于上诉人中天凤凰公司主张被上诉人尚未支付完毕购房款的问题，因上诉人中天凤凰公司已经就此另案提起诉讼，故本案判决并不影响上诉人的权利救济，上诉人以此抗辩并拒不履行合同义务缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人中天凤凰公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏中天凤凰电器城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二〇年八月十一日书记员  张 斐