辽阳市白塔区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽1002执异107号 异议人（案外人）：曹钰。 委托代理人：王海文，系辽宁泽人律师事务所律师。 申请执行人：灯塔市隆鑫建筑工程有限公司，地址：灯塔市兆麟街。 法定代表人：范垂玉，职务：董事长。 委托代理人：李学，系辽宁共宸律师事务所律师。 被执行人：辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司，地址：辽阳市白塔区北哨街金福贵源小区物业楼。 法定代表人：杨振华，职务：董事长。 委托代理人：朱玫，系辽宁文正律师事务所律师。 被执行人：辽阳市新华搪瓷厂，地址：辽阳市北哨街15号。 法定代表人：郭素文，职务：厂长。 委托代理人：吕岩，系辽宁冠信律师事务所律师。 本院在执行本院（2019）辽1002民初299号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2019）辽10民终1873号民事判决书，原告灯塔市隆鑫建筑工程有公司（以下简称“隆鑫公司”）与被告辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司（以下简称：“白塔二建公司”）、辽阳市新华搪瓷厂（以下简称“搪瓷厂”）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人曹钰对本院于2020年7月20日作出的（2020）辽1002执1158号执行裁定，将被执行人白塔二建公司所有的位于白塔区××街××号××小区××号楼××、楼层××、面积294.08平方米予以查封不服，向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。异议人曹钰的委托代理人王海文、申请执行人隆鑫公司的委托代理人李学、被执行人白塔二建公司的委托代理人朱玫、被执行人搪瓷厂的委托代理人吕岩到庭参加了听证。本案现已审查终结。 异议人曹钰称，请求贵院依法对申请人所有的位于辽阳市××北××街××号××小区××楼××楼层××、面积为292.89平方米商业网点、××楼××楼层为××面积为294.08平方米商业网点终止执行，解除查封。一、申请人曹钰系上述两户网点的合法所有权人。本案案涉的两户网点，原系被申请人搪瓷厂和白塔二建公司联合开发的商品房，依据其双方之间的协议书约定，开发后此两户网点的产权归搪瓷厂所有。2018年6月4日，申请人曹钰与被申请人白塔二建签订《预销售住宅合同书》，约定申请人曹钰以人民币420万元的价格购买了上述两户商业网点，乙方白塔二建公司承诺3年内为申请人办理产权证书等，该份合同上的乙方处，加盖了白塔二建公司的公章，同时搪瓷厂的法定代表人——郭素文及家人均在合同上签字确认。合同签订当日，申请人曹钰即依约支付了全部420万元购房款（该款汇入搪瓷厂法人郭素文银行账户，搪瓷厂出具收款收据），至此申请人作为合法购买人取得了该两户网点的所有权。2020年4月28日，搪瓷厂将该两户网点及钥匙向申请人交付，申请人对此两户网点合法占有使用至今（对此有搪瓷厂的证明及申请人安装的卷帘门为证）。二、白塔区法院将本案两户网点认定为被执行人白塔二建公司的财产予以查封完全错误。本案案涉的两户网点，虽然名义上系白塔二建公司开发，但是实际上系白塔二建公司和搪瓷厂联合开发的商品房，根据这两个公司之间协议约定，开发后的两户网点在其内部分配上属于搪瓷厂所有，而申请人曹钰在签订《预销售住宅合同书》时，白塔二建公司和搪瓷厂双方均合同上签字或盖章确认买卖事实；另依据其双方协议的约定，申请人向该两户网点的实际产权人——搪瓷厂支付购房款亦无不当之处。申请人依约付款之后，便成为该两户网点新的产权人，至此可见，贵院的查封行为完全错误。三、申请人请求贵院终止对案涉两户网点的执行、解除查封，具有法律依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案申请人所购买的案涉两户网点，完全符合此司法解释规定的条件，依法贵院应当对其停止执行，解除查封。综上所述，申请人的执行异议申请具有事实和法律依据，故此恳请贵院查清事实，明辨事非，依法支持申请人的请求事项，维护申请人的合法权益。异议人曹钰当庭变更异议请求，即：根据我方进一步的核实，我方现仅对××街××号××小区××号楼××、楼层××、面积294.08的房屋一处提出异议申请。为证明其主张，异议人曹钰向法院提交如下证据：1.预销售住宅合同书，证明：2018年6月4日申请人曹钰与白塔二建签订书面合同，以420万元的价格购买案涉两户网点，乙方承诺3年内办理产权证书，搪瓷厂法定代表人郭素文亦在合同书上签字，从而又证明该合同合法有效。同时证明，现房屋未办产权证原因不在申请人方。2.辽阳市公证处公证书、白塔二建公司和搪瓷厂之间的协议书、补充协议、建筑物产权分配表，证明案涉网点系白塔二建公司和搪瓷厂合作开发的商品房，其内部分配归属搪瓷厂所有。3.中国工商银行回单凭证（5份）、搪瓷厂收款收据（1份），证明申请人曹钰履行付款义务，依约交付全部购房款420万元的事实（420万元是两处网点的全部购房款）。4.搪瓷厂出具的证明，证实2020年4月28日向申请人交付房屋及钥匙的事实，从而证明申请人在法院查封之前，已经对案涉两户网点合法占有使用。5.网点外观照片，证明案涉两户网点在法院查封之前，申请人已经安装了卷帘门，从而证明申请人已经对该两户网点已经合法占有使用的事实。6.预售许可证，证明白塔二建公司具有销售房屋的资质。7.网点分配图，证明案涉房屋的位置。 申请执行人隆鑫公司辩称，根据法律规定，人民法院可以查封冻结被执行人占有的动产，登记在被执行人名下的不动产。对购房合同的效力存疑，被执行人新华搪瓷厂没有销售资格，该房屋的销售没有到产权部门、住建委协调小组备案，综上，请求人民法院依法驳回异议人的异议申请。为证明其主张，申请执行人隆鑫公司向法院提供如下证据：1.证明，白塔二建公司出具的，证明本案涉案房屋不是白塔二建公司销售的，房款也没有交付给白塔二建公司，所以异议人提供的合同是虚假的。2.住建委文件，证明2015年以后所销售的商品房，必须通过网签形式签订合同。 被执行人白塔二建公司辩称，我方同意申请执行人的意见，驳回异议人异议申请。 被执行人搪瓷厂辩称，我厂与白塔二建公司是合作开发房地产关系，按照规定属于我厂的房屋，由我厂以白塔二建公司的名义对外销售，购房户与白塔二建公司签订购房合同，案涉房屋系属于分配给我厂的房屋，在2018年6月4日我厂销售给异议人，按照规定由异议人与白塔二建公司签订房屋买卖合同，异议人已经全额交付了购房款，该房屋在2020年4月已交付给异议人，结合以上，合同签订时间、交付使用时间均发生在法院查封之前，至今没有办理产权登记，是因为白塔区政府招商引资项目对土地重新挂牌出让引起的，与异议人没有关系，问题在于我厂与白塔二建公司，根据最高人民法院关于办理执行异议的司法解释第28条规定，应当排除执行措施，解除查封，对于异议人的异议请求法院应当予以支持。 本院经审查查明，申请执行人隆鑫公司与被执行人白塔二建公司、搪瓷厂建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月16日作出（2019）辽1002民初299号民事判决：被告辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、辽阳市新华搪瓷厂给付原告灯塔市隆鑫建筑工程有限公司工程款2,338,280.77元、停工损失4,535,600.00元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年10月18日起计算至实际给付之日止）。上款于判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96,389.00元，鉴定费200,000.00元，由被告辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、辽阳市新华搪瓷厂负担。辽阳市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）辽10民终1873号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96,389元，由辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、辽阳市新华搪瓷厂负担。隆鑫公司以本院（2019）辽1002民初299号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2019）辽10民终1873号民事判决书为依据，向本院申请强制执行。本院于2020年7月20日作出（2020）辽1002执1158号执行裁定：查封被执行人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司所有的位于白塔区北××街××号××小区××楼××楼层××面积为243.28平方米商业网点，××号楼××楼层为××面积为292.89平方米商业网点，××号楼××楼层为××面积为294.08平方米商业点。案外人曹钰以其是本院查封的房屋中的位于白塔区北××街××号××小区××楼××楼层××面积为294.08平方米商业点的实际所有权人为由，向本院提出书面异议。另查明，异议人曹钰于2018年6月4日合同签订当日在中国工商银行辽阳融兴支行分5笔以银行转账方式向搪瓷厂的法定代表人郭素文的个人银行账户汇款金额共计420万元。 本院经审查认为，人民法院执行的依据是发生法律效力判决书、调解书、裁定书等。申请执行人隆鑫公司依据本院（2019）辽1002民初299号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2019）辽10民终1873号民事判决书向本院申请强制执行，是对其合法权益的保障，本院应依法予以执行。法院执行工作是维护法院生效法律文书的既判力，依法平等保护各方当事人合法权益的重要保障，是提高法院司法公信力的关键环节，对应由法院执行的生效法律文书，法院应无条件执行，对执行过程中出现的异议，应依法审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人称其与搪瓷厂及白塔二建公司签订《预销售住宅合同书》一节，白塔二建公司认为没有签订过该项合同，且该合同应盖“待建房屋合同公章”，该合同书并非商品房销售合同书，这个版本的合同在二期没有用过，待建房屋是在开发动迁过程中，对被动迁人的一种安置方式，是与被动迁人签订合同时使用的版本，所以认为该合同为无效合同。本院认为，异议人与搪瓷厂及白塔二建公司所签订的购房合同是否是有效合同，不属执行异议审查范围。综上，异议人曹钰称其已签订合法有效的买卖合同，并给付全部购房款且已实际占有的排除执行异议，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）曹钰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  徐海红 审 判 员  孙 晔 人民陪审员  李传海 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  富 皎