黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1003民初240号原告：牡丹江金管家物业管理有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。法定代表人：王淑华，该公司经理。委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋传东，黑龙江宋传东律师事务所律师。被告：邢立军，男，1978年3月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：李梅（与邢立军系夫妻关系），住黑龙江省牡丹江市东安区。原告牡丹江金管家物业管理有限公司（以下简称金管家物业）与被告邢立军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，诉讼过程中，发现案件不符合小额诉讼条件，于2020年6月15日决定本案适用简易程序的其他规定审理，于2020年7月17日公开开庭进行了审理，原告金管家物业委托诉讼代理人任睿、宋传东、被告邢立军委托诉讼代理人李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金管家物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付物业费4088.00元；2.要求被告支付逾期违约金3457.00元；3.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系原告管理的牡丹江市阳明区中德·紫金城小区A号楼B单元C号业主。2015年8月15日，原、被告签订了《紫金城物业管理服务协议》等协议，协议约定原告提供公共环境卫生、绿化保护与管理、秩序维护服务等服务，被告按照房屋建筑面积1.20元/㎡支付物业费，2018年5月1日原告调整为按0.95元/㎡支付物业费。自2016年8月14日起至2018年12月12日，被告一直未交物业费，经原告多次催缴未果，故诉至人民法院。被告邢立军辩称，1.牡丹江市物业服务公司的收费标准是依据《牡丹江市常用价格与收费手册》确定，按照原告提供的物业服务，结合《牡丹江市常用价格与收费手册》对物业服务等级的规定，原告提供的服务达不到四级标准，甚至一级的标准都没有达到，故原告向被告按1.20元/㎡、0.95元/㎡收取物业费，属于提高收费标准、违规收费，法院不应支持；2.原告在提供物业服务时，存在严重失职，未尽到物业服务的义务，没有按公共环境卫生、绿化保护与管理、秩序维护、装修拆改、消防、房屋建筑公共部位、公用设施设备维修养护和管理的服务要求提供服务，专项服务、有偿服务没有按约定提供，在服务中存在垃圾多天无人清理、公共车位业主随意乱占、车辆随意停、绿化无人维护等严重违约行为，将被告房屋临近的公共部位对外出租，承租人将煤气罐放在楼道内，增加了人身危险，且原告在知道不能提供物业服务时破坏了小区内部分设施，给小区业主的财产造成了损害，应在确定原告服务等级的前提下，按应收费的等级标准，对物业费收取酌定下浮；3.紫金城小区业主委员会已于2018年3月29日与原告解除物业服务合同，物业服务合同效力已经终止，原告无权再向被告收取此后物业服务费；4.在原告违约、被告合法权益受损害前提下，被告有权利不交物业费，原告主张的违约金不应得到法院支持；5.原告主张的2017年10月1日之前的物业费已经超过诉讼时效，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：对于原告所举证据即原、被告之间于2015年8月24日签订的《紫金城物业管理服务协议》、《管理规约》、《业主承诺书》、《装修拆改保证书》、电话催缴录音记录、被告的缴费收据、物业交接手续等，被告对形式要件均没有异议，本院予以采信并在卷佐证。对于被告提供的《牡丹江市常用价格与收费手册》，因物业服务收费指导标准并非政府强制定价，物业费定价采取市场调节、由双方协商确定，原、被告既已签订物业服务合同，应按照合同约定履行，故对被告欲证明的原告收费过高问题不予确认；对于被告提供的《照片》、《解聘书》，形式要件符合法律规定，予以确认，但对于证明的问题应综合认定。对于双方提供的证人证言，其能与书面证据相印证的部分本院均予以采信，对于不能与书面证据相印证的部分本院不予以采信。综合各方当事人提供的证据及庭审调查，本院认定本案事实如下：被告邢立军是紫金城小区15号楼1单元1803室业主，房屋建筑面积92.21平方米。2015年8月24日被告验收入住该房屋。同日原、被告签订《紫金城物业管理服务协议》、《管理规约》、《业主承诺书》、《装修拆改保证书》。协议约定，原告提供公共环境卫生、绿化保护与管理、秩序维护服务等服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.20元收取，电梯基准层收费标准为每月34元/户，每提高一层加收0.50元，物业费缴纳日期为“乙方以建设单位发出的业主入住通知书约定的入住时间之日起开始缴纳物业服务费，以后应在下一缴费期开始的第一个月10日前缴纳”，违约金支付标准为“逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一缴纳滞纳金”。被告邢立军每月应缴纳电梯费42.00元。被告邢立军缴纳了2015年8月15日至2016年8月14日期间的物业费及电梯费。依据协议，以后物业费应在每年8月10日前缴纳。自2016年8月15日至今邢立军未再交纳物业费及电梯费。金管家物业于2018年5月1日下调物业费收费标准为每月每平方米0.95元。2018年3月29日紫金城小区召开业主代表大会临时会议决定解聘金管家物业。之后金管家物业一直为紫金城小区提供物业服务直至2018年12月12日金管家物业与富友物业办理交接手续，金管家物业退出物业管理区域。金管家物业于2019年10月25日向邢立军电话催缴物业费。另根据被告提供的《照片》及证人证言，查明金管家物业提供物业服务存在瑕疵。本院认为，本案争议焦点为：1.原告在提供物业服务过程中是否有违约情形并可导致被告不交纳物业服务费；2.原告提供服务的截止期限；3.原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效。第一、关于原告在提供物业服务过程中是否有违约情形并可导致被告不交纳物业服务费问题。本院认为，原、被告双方签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效合同，双方均应依约履行。被告抗辩称原告收费标准过高、提供服务过程中标准不高、有的地方服务不到位，但从被告所举示的证据看，不能证明原告收费过高，因为物业收费未实施政府强制定价，物业费价格依据市场调节、由双方协商确定；也不能证明原告没有提供服务或提供的主要服务项目没有完成，因为原告提供服务是一个过程，这个过程有“及时”和“不及时”之分，“及时”或“不及时”是个时间概念，与“提供服务”或“不提供服务”不能混同，被告不能因原告提供服务“不及时”而免除交纳服务费的义务；但因原告提供的服务不及时导致被告迟延交纳服务费，则本院酌定不支持原告要求被告给付约定的违约金。第二、原告提供服务的截止期限问题。被告邢立军自认原告在接到解聘书后继续为紫金城小区提供物业服务，直至与紫金城小区通过招标选聘的新物业公司办结移交并退出，而2018年12月12日金管家物业与富友物业办理交接手续，富友物业进驻小区，原告退出物业管理区域。故自2016年8月15日至2018年12月12日期间，原告一直为该小区提供物业服务，邢立军作为业主实际接受了金管家物业提供的物业服务，双方在事实上延续了物业服务合同关系。金管家物业是紫金城小区合法的物业服务企业，其有权向欠缴物业费的业主追缴物业费。因此被告抗辩称金管家物业无权收取2018年3月29日以后的物业费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第三、关于原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间问题。本案中，双方签订的《物业管理服务协议》约定“乙方以建设单位发出的业主入住通知书约定的入住时间之日起开始缴纳物业服务费，以后应在下一缴费期开始的第一个月10日前缴纳”，依据该协议，被告邢立军缴纳了2015年8月15日至2016年8月14日的物业费及电梯费，以后的物业费应当按年交纳，每年交费时间应为8月10日前。邢立军自2016年8月15日后未缴纳物业费，虽然原告主张自邢立军欠缴物业费后每年均催缴，但其提供的证据仅能证实2019年10月25日原告向被告邢立军进行电话催缴，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，故金管家物业向邢立军主张2016年10月25日以前的物业费及电梯费因超过诉讼时效期间，本院不予支持。综上所述，原告金管家物业向被告邢立军主张2016年10月25日至2018年12月12日期间的物业费3706.73元（2016年10月25日至2018年4月30日，物业费92.21平方米×18个月×1.20元/㎡＝1991.73元、电梯费42.00元×18个月＝756.00元；2018年5月1日至2018年12月12日，物业费92.21平方米×7.4个月×0.95元/㎡＝648.00元、电梯费42.00元×7.4个月＝311.00元），本院予以支持，其请求超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，判决如下：一、被告邢立军于本判决生效之日起十日内给付原告牡丹江金管家物业管理有限公司自2016年10月25日至2018年12月12日期间欠缴的物业费3706.73元；二、驳回原告牡丹江金管家物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告邢立军负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  崔思敏二〇二〇年八月十八日书记员  张 丽