浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初8080号 原告：徐亚红，女，1989年2月21日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：徐培泉，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻亮，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 被告：义乌市江东街道樊村股份经济合作社，住所地：浙江省义乌市江东街道樊村。 法定代表人：樊恒菁，系副董事长（主持工作）。 被告：樊益荣，男，1949年10月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：刘超，女，1980年5月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告徐亚红与被告义乌市江东街道樊村股份经济合作社（以下简称樊村股份经济合作社）、樊益荣、刘超租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日、2020年7月24日两次公开开庭进行了审理。原告徐亚红（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人徐培泉，被告樊村股份经济合作社的法定代表人樊恒菁（参加第二次庭审）、被告樊益荣（参加第二次庭审）、刘超（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐亚红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告樊益荣之间于2019年5月24日签订的《租赁合同》；2.判令三被告退还原告定金2万元、租赁保证金6000元；3.判令三被告退还原告多收的租金25000元。事实与理由：2019年初，被告刘超、樊村股份经济合作社发布欲在樊村建造一个库存专业街，并承诺会招满700间商铺，若未招满愿意将定金无息退还。2019年5月24日，原告与被告樊益荣就位于义乌市的价格签订《租赁合同》一份，并将款项汇给被告刘超、樊村股份经济合作社。截至今日，樊村库存专业街根本未招满700间店铺，原告的合同目的已经无法实现，故原告要求解除《租赁合同》，并要求三被告退还定金、多收的房租及押金，但三被告一直不肯退还。 第一次庭审中，原告补充如下事实：原告在2020年6月1日已将房屋腾空，被告樊益荣随后对外进行招租并以每间1.2万元的价格出租给他人。原告的婆婆在2020年6月15日打电话给被告樊益荣要交还店面钥匙时，被告樊益荣明确表态店面已经出租给他人，钥匙已由后面的承租人更换，不需要再交还钥匙。 被告樊村股份经济合作社辩称，同意解除合同的诉请，其他不同意，樊村专业街已经招满了700间。 被告樊益荣辩称，同意解除合同的诉请，其他的诉请不同意。原告没有按照合同约定的期限交纳第二年租金，是原告违约。 被告刘超辩称，定金已转化为第一年的房租，已经全部交给房东，房屋也已经使用一年。租房保证金是作为十年租期的履约保证，原告要求退还保证金不合理。租金并没有多收，是按照合同约定收取的租金。房东是否已经将店面出租给他人不清楚。综上，请求驳回原告的诉请。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，租赁合同一份，证明原告与被告樊益荣于2019年5月24日签订租赁合同，合同第二条明确了租赁用途是经营专业街；第四条明确了年租金是43000元；第五条第一项约定店铺租赁保证金为6000元，用以保证原告在租赁期间不得破坏建筑结构及保证经营专业街的事实。 证据2，收据、支付凭证各一份，证明被告刘超、樊村股份经济合作社收到原告支付的款项52120元（含定金2万元、押金6000元、门头铁架费用3120元）的事实。 证据3，定铺书一份，证明三被告承诺招满700间，未满则无息退还定金的事实。 被告樊村股份经济合作社发表质证意见如下：证据1、2，无异议。证据3，不清楚。 被告樊益荣发表质证意见如下：证据1，无异议。证据2，一间租金24000元，两间48000元，减掉楼梯一条5000元，再减掉每间给招商办的佣金6000元，再加上每间押金3000元，收到了37000元。证据3，不知道。 被告刘超发表质证意见如下：证据1，真实性无异议，租赁保证金是针对合同整体租赁期限的一个保证。证据2，无异议，门头铁架已经制作完成，定金2万元已经转换成第一年的租金，首年租金43000元和押金6000元已经给房东了。证据3，真实性无异议，双方的权利义务以正式的租赁合同为准。 为支持自己的抗辩，被告刘超向本院提供如下证据： 证据1，定铺书复印件、转账记录打印件各一组，证明2019年2月28日前收取超过700间店铺定金的事实。 证据2，义乌市出租车LED媒体广告销售合同复印件、建设工程施工合同复印件、公交车照片复印件、广告推广统计表复印件、媒体报道及开业现场照片复印件各一份，证明被告已投入大量人力、物力进行市场推广并取得良好的推广效果。 证据3，复工物资领用表打印件一份，证明专业街开业经营的商户数量即现场情况。 证据4，义乌樊村全球库存品专业街房东租金领取单复印件一份，证明村工作人员已把代收租金款交给房东。 原告发表质证意见如下：证据1，真实性无法确认，定铺书上面的金额、房间数量、转账金额三者是不吻合的，如2019年2月28日定铺书显示的金额是25万元，对应的房间是25间，但是银行转账显示6万元、微信转账5万元，总共只有11万元；2019年2月27日定铺书显示的金额是18.5万元，对应的房间是29.5间，但是微信转账只有4万元；2019年2月26日定铺书显示的金额是36万元，对应的房间是53间，银行转账显示15万元、微信转账8万元；2019年2月25日定铺书显示的金额是146万元，对应的房间是269间，银行转账显示120万元、微信转账13万元；2019年2月23日定铺书显示的金额是9万元，对应的房间是9间，银行转账显示6万元、微信转账1.5万元。相关定铺书存在伪造的情况。证据2，与本案无关，所发的广告与之后樊村专业街是否正常运转，有无符合当时承诺的至少达到700间，以让樊村成为一个专业街的商业状态没有任何关联性。证据3，无任何人签字，系打印件，完全有可能系证据提供人单方伪造。专业街数量没有达到700间，有大量的超市、便利店存在，与专业街无任何关联性。证据4，真实性由法院审查，原告当时向招商办交纳的金额是52120元。 被告樊村股份经济合作社发表质证意见如下：均无异议。 被告樊益荣发表质证意见如下：均无异议。 被告樊村股份经济合作社、樊益荣均未向本院提供证据。 根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据 证据1，三被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；根据该租赁合同，可以认定系原告与被告樊益荣签订租赁合同，被告樊村股份经济合作社作为见证方在合同上签章。 证据2，三被告无异议，对其证明力，本院依法予以认定；可以证明原告支付租金、押金及门头铁架制作费的事实。 证据3，对定铺书的真实性，本院依法予以认定。 二、关于被告刘超提供的证据 证据1，对92张定铺书复印件、37张转账记录打印件的证明力，本院依法予以认定。根据该组证据，可以认定截至2019年2月28日，管理办已收取定金的定铺间数超过了700间，满足了定铺人与房东进一步签订租赁合同的条件，虽然该证据显示部分定铺定金没有严格按照1万元每间的标准收取，但定铺的间数应当以定铺书记载的间数统计数据为准，被告对定铺间数较多的定铺人优惠部分定金，系被告方对其权利的处分，不违反法律规定，也不侵害原告方的合法权益，故原告以被告实际收取的定金数额不足700万元为由，主张定铺间数不足700间的质证意见不能成立。另，管理办在定铺间数超过700间后启动了房屋租赁合同的签约程序，即使部分定铺人在定铺后违约不签订《租赁合同》造成实际经营的商铺不足700间情况，也非被告方所能控制，不能认定为违反承诺。 证据2，对其真实性及证明力，本院依法予以认定；可以证明被告樊村股份经济合作社在樊村库存专业街开业前后进行了推广、宣传。 证据3，复工物资领用表，原告对真实性不予认可，且系被告自行制作的打印件，没有相关人员的签字确认，对其证明力，本院不予采信。 证据4，对义乌樊村全球库存品专业街房东租金领取单复印件的真实性及证明力，本院依法予以认定；可以证明被告樊益荣收到被告樊村股份经济合作社、刘超转交的本案2间店铺的保证金6000元及首年租金31000元的事实。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 被告樊村股份经济合作社未经相关部门的审批，自行决定成立了管理办，由管理办负责樊村库存品专业街的招商事宜。 2019年1月15日，原告签订《义乌樊村库存品专业街定铺书》，其中载明：“商铺数量为2间；商铺位置为樊村20栋9-10号；交纳定金人民币2万元；自接到专业街管理办公室电话通知后，三天内办理租铺手续，签订租赁合同，并缴清合同相关款项（款项包括房租、装修保证金2000元/间、租房保证金3000元/间，门头铁架制作费1450元/间，3.6米标准间等）。逾期视定铺人自动放弃该商铺租赁权，并不退还已交定金；在2019年2月28日前，定金收取数量达不到700间，定金无息返还；本人同意上述意向选择，届时以正式租赁合同为准。”定铺书签订当日，原告向被告刘超账户转入2万元商铺定金，由义乌樊村库存品专业街管理办公室出具收据一份。 截至2019年2月28日，定铺数量已超过700间。后，管理办通知各定铺人签订租赁合同。 2019年5月，原告（乙方）与被告樊益荣（甲方）签订《租赁合同》一份，原告方在合同上签名的时间为2019年5月24日，被告樊益荣在合同上签名的时间为2019年5月26日，被告樊村股份经济合作社作为见证方在合同上盖章，该合同约定：甲方将位于义乌市间72平方米的店铺，楼梯1条（减免租金5000元／条），出租给乙方作商业用房使用。租赁用途为商业用房，经营范围以樊村专业街总体业态定位为准，乙方须保证该店铺月开门营业时间不低于25天。租赁期限自2019年6月15日至2029年6月14日止。租赁期限十年一轮，租金前五年不涨，第六年开始租金在上一年度基础上涨10%。该商铺年租金为43000元，于签订本合同时即付清。租金一年一付，下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清。乙方应以现金形式向甲方支付，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。签订本合同时，乙方向甲方支付店铺租赁保证金，具体金额为6000元（3000元／间）。乙方门面广告由管理办统一制作由乙方承担制作费用和使用安全。乙方对房屋装修不得损坏主体结构，同时消防安全要符合市政府相关规定。同时特别约定：乙方保证两年内必须履行本合同，两年内不得无故提前终止本合同，否则算乙方违约；两年后若乙方经营不善需提前终止本合同的，甲方有权利不退还乙方剩余租金、保证金等，合同自行解除，双方互不承担违约责任。双方还约定了其他权利义务。 2019年5月24日，原告向被告刘超账户转入32120元款项。2019年5月26日，管理办将案涉的商铺首年租金（扣除被告方主张的佣金后）及租赁保证金交付给被告樊益荣。 另查明，2019年2月至8月期间，被告樊村股份经济合作社通过出租车LED媒体文字广告、公交车后视频广告、龙门架LED显示屏广告等各种形式，对库存品专业街进行宣传推广。门头铁架由被告樊村股份经济合作社发包给案外人制作完成。樊村库存专业街于2019年8月18日开业。 又查明，原告于2020年6月1日搬离案涉商铺。2020年6月16日，被告樊益荣与案外人王文兵就案涉商铺签订《租房协议》一份，约定租期为2020年6月16日至2021年6月16日止。 2020年6月15日，原告以库存品专业街的商铺数量未达700间，原告的合同目的无法实现为由，诉至法院，要求解除合同。 本院认为，案涉《租赁合同》的出租方为被告樊益荣，承租方为原告；被告樊村股份经济合作社系合同见证方，被告刘超系管理办的工作人员，非合同当事人。该合同双方意思表示真实，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现原告要求解除案涉《租赁合同》，出租方即被告樊益荣在庭审中亦明确表示同意解除该合同，本院认定案涉合同因当事人协商一致而解除。合同签订后，原告交纳的2万元定金已转化为第一年的租金，被告樊益荣按约交付租赁物，履行了合同义务，不存在违约行为；原告按约交纳第一年的租金等相关费用后，也已实际使用案涉租赁房屋。故原告要求三被告退还定金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告以库存品专业街的实际经营商铺未达700间，导致其合同目的无法实现为由，要求三被告退还租赁保证金，没有事实和法律依据；且根据案涉合同约定，原告在两年内提前终止本合同的，被告樊益荣有权不退还原告租赁保证金，故该项请求本院依法不予支持。关于原告诉称根据市场行情，合同约定的租金偏高，故要求三被告退还多收的租金25000元。本院认为，案涉《租赁合同》中约定的租金系合同当事人意思自治的结果，对当事人具有法律约束力，故该项请求本院亦依法不予支持。综上，原告合法有据的诉请，本院予以支持。被告樊村股份经济合作社、樊益荣经本院合法传唤无正当理由不参加第一次庭审；被告刘超经本院合法传唤无正当理由不参加第二次庭审，视为放弃相关诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告徐亚红与被告樊益荣于2019年5月26日签订的《租赁合同》。 二、驳回原告徐亚红的其他诉讼请求。 案件受理费538元，由原告徐亚红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年八月十七日 书记员 金倩倩