安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1204民初2300号 原告:张松松,男,1990年9月1日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：汪松林，安徽勇胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张健，安徽勇胜律师事务所律师。 被告:安徽泰睿置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处界首路599号锦华名郡15#住宅楼1202室，统一社会信用代码913412003488220640。 法定代表人:时国兴，该公司经理。 委托诉讼代理人：王伟，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁成龙，该公司员工。 原告张松松与被告安徽泰睿置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院2020年6月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员王甫成于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告张松松及其委托诉讼代理人汪松林、张健，被告安徽泰睿置业有限公司的委托诉讼代理人王伟、丁成龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张松松向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告签订的翰林华府车位租赁协议。2、请求人民法院依法判令被告返还原告己付租赁总价款16万元及支付违约金160元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月份，原告拟购买被告开发的翰林华府（原安徽泰睿国际建材家居生活广场）6#住宅楼1103室房屋一套，面积116.38平方米。2017年9月15日，原告按照被告的要求与被告委托的房屋销售代理公司签订了翰林华府车位租赁协议，约定车位租赁费为16万元，租期20年，原告当天交纳了5万元。9月20日，原告全额向被告交付了双方约定的车位款16万及房屋首付款136444元（含已付5万元），2017年10月15日，原、被告双方签订了6#住宅楼1103室房屋商品房买卖合同（预售）。2019年8月22日，被告与原告补签了翰林华府车位租赁协议，并给原告出具了收据。按双方车位租赁协议约定，被告需在2019年6月1日前向原告交付车位，但被告至今未交付车位，根据约定，原告有权解除车位协议，被告退还全部车位款并支付违约金。故诉至法院，请求依法判决。 被告安徽泰睿置业有限公司辩称：原告要求解除车位租赁协议，返还租金的诉求缺乏事实和法律依据，依法不应当支持。一、原告未履行通知义务而起诉要求解除合同，不符合法定程序。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。原告没有通知被告解除合同就向法院起诉要求解除合同，不符合法定程序。 二、车位逾期交付不是被告的违约行为造成的，被告无过错。被告是颍泉区政府招商引资房产开发企业，为开发建设涉案项目投入了大量资金和人力物力，被告积极履行合同义务，不存在因自身原因导致车位逾期交付的违约行为。三、车位逾期交付主要是因为政府配套设施未完工和大气污染防治政策性停工所致，这属于情势变更因素，不能归责于被告，根据相关规定车位交付时间应当相应延期。《最高人民法院：关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。涉案项目建设期间，安徽省大气污染防治联席会议办公室、阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室多次下发文件明令要求建筑工地停止作业，涉案项目亦在停工之列。经统计涉案合同签订后因政府大气污染防治导致项目建设停工5个多月。此外，颍泉区政府承诺的配套设施前张路、光华路以及欧阳变电站至今没有完工交付，严重影响项目的按期建成和验收，为此被告曾多次向颍泉区政府打报告提申请要求尽快解决，但至今仍没有结果。上述政府行为不是被告所能左右的，不属于被告所能够预见的商业风险，而属于合同法上的情势变更。根据情势变更原则，合同约定的车位交付时间应当相应的延长。在发生情势变更的情况下，原告要求按合同原定时间交付车位显失公平，不符合合同法关于当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定。四、原告已放弃合同解除权，现又诉求解除合同违背诚实信用原则。涉案租赁合同第五条约定：逾期超过90日乙方有权解除协议，乙方解除协议的，甲方在30个工作日内退还全部已付款，并按千分之一的车位款向乙方支付违约金；乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付车位款万分之一的违约金。根据该约定，如车位逾期交付超过90日，原告有两个选择权，一是解除合同，二是继续履行合同并要求按车位款的万分之一支付违约金。合同约定车位交付时间为2019年6月1日，2019年5月31日、7月9日、10月9日原告分别领取了被告支付的3个月违约金4320元，其中车位违约金1440元(16万元X万分之一X90天)，房屋违约金2880元（购房款646444元X万分之零点五X90天）。上述事实说明，对车位逾期交付原告已选择了继续履行合同并领取了违约金的处理方式，放弃了合同解除权。五、涉案项目已竣工验收合格，原告购买的房屋已经交付，车位交付条件已具备，原告的合同目的已经实现。原告购买的房屋为6#楼1103室，该栋楼房已于2020年4月28日通过综合验收合格备案，与房屋配套的车位也基本具备了交付条件，被告于2020年4月29日向业主发出了交房通知书，目前购房户已陆续办理了入住手续。该事实说明原告购房房屋和租赁车位的合同目的已经能够实现。六、涉案车位虽逾期交付但不影响合同目的实现，根据相关法律规定，原告要求解除合同的诉求不应当支持。本案中，被告车位逾期交付是因为政府配套设施未到位、大气污染防治政策性停工以及新冠疫情期间禁止施工等原因所致，被告的违约责任显著轻微，且涉案项目已经竣工验收合格备案并已向业主交付，故本案虽然有逾期情况，但未影响原告合同目的的实现，原告要求解除合同的诉讼请求依法不应当支持。综上所述，答辩人请求人民法院依法驳回原告要求解除车位租赁协议的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：2019年8月22日，原告张松松与被告安徽泰睿置业有限公司补签订一份《翰林华府车位租赁协议书》。该协议主要内容约定：“甲方：安徽泰睿置业有限公司…乙方：张松松…一、车位租赁的基本情况，乙方所租车位位于“翰林华府”第0104号。乙方租用本车位期限为20年，自2019年6月1日起至2039年6月1日止。此车位到期后自动续约，免费使用年限终止为2087年1月17日。二、计价方式与价款，双方约定该车位租赁总价款为￥160000元人民币，壹拾陆万元整。四、交付期限，甲方应当于2019年6月1日前，按有关规定经验收合格，交付乙方使用。…五、甲方延期交付的违约责任。…(2)逾期超过九十日，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方在三十个工作日内退还全部己付款，并按干分之一的车位款向乙方支付违约金；乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付车位款万分之一的违约金…”原告在《翰林华府车位租赁协议书》上签名。被告在《翰林华府车位租赁协议书》上加盖有“安徽泰睿置业有限公司”印章。涉案租赁协议明确双方的车位款16万元。租赁协议签订的2017年9月20日原告支付给被告车位款16万元，约定的交付期限是2019年6月1日，车位被告至今未予交付。原告无证据证明向被告提交退车位申请书。 被告已向原告支付了2019年5月31日、7月9日、10月9日3个月违约金4320元，其中车位违约金1440元(16万元X万分之一X90天)，住房违约金2880元（购房款646444元X万分之零点五X90天）。庭审中，被告公司愿意继续支付给原告违约金至实际交付之日止，但因为公司受疫情及房产大环境影响，销售回款较慢，没有足额支付广大业主的违约金。 另查明，涉案项目位于翰林华府小区，东临光华路，西临前张路，南临姚营路，西临双河路。工程于2017年开工建设。2019年12月竣工验收合格，2020年4月通过竣工验收备案，４月29日被告向涉案项目小区业主发出书面交房通知。 再查明，涉案项目市政配套道路设施建设至今没有完工，对此颍泉区重点工程建设管理局2020年5月21日出具《关于光华路（双河路—姚营路）段情况说明》，内容为光华路（双河路—姚营路）工程于2020年3月19日进场施工，计划2020年10月中旬建成通车。涉案项目配套电力设施2020年5月底刚投入使用，对此颍泉区电力设施建设协调领导小组2020年5月20日出具《情况说明》，内容为欧阳变电站位于北侧，于2019年1月开工建设，计划于2020年5月底投运送电。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 同时参照最高人民法院法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。 本案中，原告张松松与被告安徽泰睿置业有限公司签订的《翰林华府车位租赁协议书》均是双方当事人的真实意思表示，原告已支付了价款，应为有效合同，双方应当遵照履行。被告未能按约定期限向原告交付车位属于违约，据此原告根据租赁协议的约定享有解除权。但被告逾期交付，客观上受到了市政配套的道路、电力等设施没有如期跟进的影响，后期又受到新冠××疫情防控的影响，这些都不是被告所能左右的因素，对因此造成的违约后果应当综合考虑。 本案涉案租赁协议明确双方是车位租金16万元，不是购买车位的价款，且被告已向原告承担了违约责任支付了一定数额的违约金，被告属轻度违约。同时，根据原告提供的现场车位照片和关于车位主体框架已建成的陈述，结合被告提供的工程竣工验收备案表，能够证明在本案庭审后，被告已达到了对房屋和车位交付的基本条件，因此，逾期交付不影响原告的合同目的实现，对原告要求解除车位租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金160元的问题，因原告对车位逾期交付原告已选择了继续履行合同并领取了违约金的处理方式，放弃了合同解除权，故对原告诉求160元（16万元乘以千分之一），本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、驳回原告张松松请求解除原被告签订的翰林华府车位租赁协议的诉讼请求。 案件受理费减半收取1752元，由原告张松松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王甫成 二〇二〇年八月十七日 书记员  张 翔 附：（2020）皖1204民初2300号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 赔偿标的款请按以下名称汇入: 开户银行：徽商银行阜阳科技支行 收款单位：阜阳市颍泉区人民法院 帐号：20×××08。