重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初4848号原告：李敏，女，汉族，1987年1月23日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：谈中兴，重庆弘全律师事务所律师。被告：重庆盛豪房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道天鹅湖社区人民路1856号，统一社会信用代码915002340772581818。法定代表人：唐永明，系董事长。原告李敏与被告重庆盛豪房地产开发有限公司（以下简称重庆盛豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谈中兴到庭参加诉讼，被告重庆盛豪公司经本院合法传唤拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李敏向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告以已付房款1183996元为基数自2017年7月11日起，按日万分之一向原告支付逾期交房违约金至被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日止。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月11日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告向被告购买了房屋并交纳了全部购房款、契税及大修基金。按照合同约定，被告应于2017年6月30日前向原告交付符合约定的房屋，但时至今日，被告仍然未将符合约定的房屋交付原告，故，被告应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告重庆盛豪公司未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。本案经审理认定事实如下：被告重庆盛豪公司于2015年12月16日取得原开县国土资源和房屋管理局预售“两江汇”一期房屋的许可。2017年3月5日，案外人吴姓萍（原告母亲）向被告支付10000元，被告出具收据：“交款单位吴兴萍收款方式刷卡人民币（大写）壹万元正收款事由壹万抵陆万优惠卡”。2017年7月11日，被告重庆盛豪公司（甲方，卖方）与原告李敏（乙方，买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“……本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：两江汇两江汇一期……第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开州区×街道滨湖东路×号‘两江汇’×幢×-×-×。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为1183996元整，建筑面积单价为9689元/平方米，套内建筑面积单价为11359.46元/平方米。第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为重庆三峡银行股份有限公司开州支行。（二）乙方按下列第1种方式按期付款……1、一次性付款：本商品房总成交金额1183996元整（1）签订本合同时支付房款￥1183996.00元整。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。……”合同签订当日，原告向被告重庆盛豪公司支付购房款1183996元，被告出具收据。另查明，被告已将案涉房屋交付原告使用。截至本案法庭辩论终结前，案涉房屋并未经过竣工验收也未取得消防验收合格，尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上列事实有原告的当庭陈述以及原告提交的身份证明材料复印件、《重庆市商品房买卖合同》复印件、收据复印件等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属于有效合同。《重庆市商品房买卖合同》中约定，被告重庆盛豪公司应当在2017年6月30日前交付房屋，该约定的交房日期早于合同签订日期，存在合同未成立前便要交房的矛盾，实为不具有实际意义的约定，但是双方在该合同中明确约定，涉案房屋交付时应当取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，涉案房屋的交付使用必须达到法定和约定的条件，才可视为房屋的有效交付。即双方签订合同时，已经明确约定交付的房屋需要具备的条件，本案中被告重庆盛豪公司虽然已经将房屋交给原告使用，但截止到法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告重庆盛豪公司的交房行为不符合合同约定和法律规定，不能视为其已履行完交付房屋的义务。被告未按照合同约定的交房条件向原告履行交付房屋的义务，已构成违约，应当承担从合同签订次日（即2017年7月12日）起逾期交房的违约责任。根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合同中关于逾期交房违约责任的约定，被告重庆盛豪房地产开发有限公司逾期交房已超过45天，原告要求继续履行合同，被告应当按照原告已付房价款的万分之一按日支付违约金至被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：重庆盛豪房地产开发有限公司于本判决生效后十五内向李敏支付逾期交房的违约金，该违约金以1183996元为基数，从2017年7月12日起按每日万分之一计算至被告重庆盛豪房地产开发有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2648元，减半收取1324元，由被告重庆盛豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审判员  和小彬二〇二〇年八月四日书记员  宫 婷