青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1346号上诉人（原审被告）：鲁建军，公民身份号码×××，男，汉族，1973年12月1日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青海创盈颐园房地产开发有限公司，统一社会信用代码916300007104961513，住所地：青海省西宁市城西区五四西路48号。法定代表人：刘振勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁艳玲，青海致琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢润平，青海致琨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨林，公民身份号码×××，男，汉族，1983年12月4日出生，住陕西省宜川县。上诉人鲁建军因与被上诉人青海创盈颐园房地产开发有限公司（以下简称颐园地产公司）、杨林租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日受理后，依法组成合议庭进行了审案。本案现已审理终结。鲁建军上诉请求：1.撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初189号民事判决第一项中确认案涉租赁合同解除时间的认定。2.撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初189号民事判决第二、三项，并依法改判驳回颐园地产公司一审的全部诉讼请求。3.一、二审案件受理费由吴跃军承担。事实和理由：事实和理由：1.一审法院认定案涉《租赁合同》解除的时间错误，并由此计算支付滞纳金不当。合同第九条第二款第3项约定承租方逾期支付租金超过30日，那么租赁合同自行解除，出租方有权封门，由此可知租金付至2018年10月25日，那么合同解除时间应为2018年11月25日，而非颐园地产公司通知鲁建军解除之日。合同解除后自然不需要再给付租金，也就不存在滞纳金。2.颐园地产公司根据《租赁协议》第九条第二款第一项的约定主张违约金，前提是由于承租方的原因造成合同终止，但事实上鲁建军不支付租金是因为颐园地产公司因租赁房屋楼前停车场问题与政府产生矛盾，而不能停车导致承租人的洗浴和饭店无法正常经营，因此承租人多次与颐园地产公司协商，颐园地产公司同意可以先暂不交纳租金，等待问题解决，但一直未得到解决，故鲁建军、杨林没有违约行为，不应承担违约金。综上，请二审法院在查明事实的基础上，依法裁判。颐园地产公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。1.案涉《租赁协议》第九条第2款第（3）并非附条件解除合同的约定，结合协议全文的内容、性质，该条款是对违约方责任承担方式的确认，约定内容本身就是“违约责任”。《租赁协议》中鲁建军和杨林的主要义务就是给付租金，若将不履行给付租金义务理解为法律行为所附条件的成就，纵容违约行为合法显然有悖于立法的初衷和订立合同的本意。另外，我国合同中并未实行当然解除主义，因此当合同解除的条件具备时，一般还需要解除行为，鲁建军二人未付租金构成违约，根据法律规定不具有合同解除权。2.根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条对违约方要求解除合同的适用条件进行了明确，原则上是违约方不享有单方解除合同的权利，除非符合下列三种情形：（1）违约方不存在恶意违约；（2）违约方继续履行合同对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。法院就此依法判决解除合同的，违约方的违约责任也不能因此减少或者免除。而本案中鲁建军和杨林没有上述情形发生，不享有合同解除权，其应承担违约责任。3.一审判决对违约金的认定与计算正确无误。2015年9月24日西宁市人民政府发文规定任何单位和个人不得擅自占用公共临时停车场，作为公共基础设施，案涉租赁房屋所在的区域内停车场本就属于政府管理，颐园地产公司无权干涉。商业经营具有市场风险，鲁建军与杨林经营不善不可归责于停车场问题，颐园地产公司从未答应过二人可先不交纳租金。综上，请求驳回鲁建军的上诉请求，维持原判。杨林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。颐园地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认杨林和鲁建军以西宁市城西区源玲珑洗浴名义和颐园地产公司签订的《租赁协议》（2015年4月13日签订位于西宁市××区#楼1F-4F的商业铺面）已于2019年7月11日解除。2.判令杨林和鲁建军共同支付2018年9月至2019年11月的租金2954526元（暂算到2019年11月，租金计算直至交房或自行收房为止）。3.判令杨林和鲁建军共同支付违约金元662866元。4、判令杨林和鲁建军共同支付迟延出租房屋的损失549950.96元、铺面设施设备的损失29790元、修缮清理费411680元，合计991420.96元，扣除保证金300000元，应支付损失691420.96元。5.本案诉讼费由杨林、鲁建军承担。一审法院认定事实：2009年10月12日，由鲁建军经办，颐园地产公司与西宁青垦良子足浴有限责任公司签订了《商业铺面租赁协议》，颐园地产公司将其所有的位于西宁市××区#楼1F-4F的商业铺面出租给该公司经营使用，租赁期限至2015年4月30日。2012年7月李东坡名下注册了西宁城西九龙洗浴会所，西宁青垦良子足浴有限责任公司所租房屋由西宁城西九龙洗浴会所经营使用，鲁建军为实际经营人。2015年4月8日杨林注册了西宁市城西区源玲珑洗浴。2015年4月30日鲁建军代表西宁市城西区源玲珑洗浴与颐园地产公司签订《租赁协议》，由西宁市城西区源玲珑洗浴承租前述房屋，作为宾馆、餐饮、洗浴营业场所使用。协议约定：租赁期限为六年零八个月，自2015年5月1日至2021年12月31日；租赁费用2015年5月1日至2018年8月31日为每平方米每月43元，月租金为222700元，年租金总额为2673000元；2018年9月1日至2021年12月31日为每平方米每月45.58元，月租金为236100元，年租金总额为2833400元。租金按季度方式支付，缴费期限为上一缴费期限月末25日之前；协议签订时承租方须交纳保证金300000元。在协议签订时双方办理了铺面设施、设备移交手续。在协议签订前后及之后的经营中，杨林自始至终未出面，均由鲁建军进行办理。协议签订后，西宁城西九龙洗浴会所由鲁建军实际经营。之后，西宁城西九龙洗浴会所在合同期内多次更名，于2017年11月21日更名为西宁市城西区鉴月亭酒店。2018年6月27日西宁市城西区鉴月亭酒店被工商登记机关核准注销。租金交付至2018年11月（未支付2018年9月-10月差价的26729元）。此后的租金承租方停止了支付。2018年10月7日，杨林和鲁建军向颐园地产公司提出协调商铺停车场申请。2019年4月3日鲁建军以市场不景气、停车场封停，导致其经营受损而关门歇业为由，向颐园地产公司提出了解除租赁协议申请，该公司当时未予答复，鲁建军也一直未主动提出退还租赁物。2019年7月10日颐园地产公司向杨林和鲁建军发出解除《租赁合同》通知书，要求二人支付下欠租金、承担违约金并交还租赁物。之后，二人未履行交还租赁物义务。2019年10月16日，西宁市国信公证处根据颐园地产公司在收回房屋之前申请的公证保全证据，对案涉出租的房屋进行录像。在进入房屋后，拍摄到房屋已无人看管，房屋内的很多暖气片、配电箱中的设施、消防喷淋头、墙壁电源开光、灯具等已被拆除。之后，颐园地产公司单方收回了房屋。一审法院认为，颐园地产公司与西宁市城西区源玲珑洗浴签订《租赁合同》是基于鲁建军之前实际经营使用案涉租赁房屋，并提出续租申请，鲁建军又代表西宁市城西区源玲珑洗浴，颐园地产公司才与之签订了《租赁合同》。在二份合同的订立和履行均由鲁建军与之交涉，租金由鲁建军交纳，租赁场所也由鲁建军经营管理，鲁建军仍为实际经营人，应当承担本案责任。杨林作为西宁市城西区鉴月亭酒店的经营人，也应当承担本案责任。合同的解除需要双方协商一致，鲁建军虽然向颐园地产公司提出了解除合同申请，但在该公司未同意解除合同之前，不发生合同解除的效力。鲁建军提出合同在其未交租金30日后自行解除的理由是对合同的曲解。该合同条款是守约方在对方违反该条款时有权行使合同解除权的条款，鲁建军的此理由无法律依据，不能成立。杨林和鲁建军拖欠租金，构成违约，应当承担违约责任。因租金被拖欠，颐园地产公司于2019年7月11日向杨林与鲁建军发出了解除《租赁合同》通知书，要求二人支付租金、违约金，交还租赁物，合同应自此被解除。合同被解除后不影响合同中结算和清理条款。因一直未予交还租赁物，租赁物应自颐园地产公司申请公证人员2019年10月16日进入租赁场所之日视为收回，租金应计算至租赁物收回之前一日。颐园地产公司既主张了违约金，又主张了经济损失，二者只能支持其一。颐园地产公司主张的支付迟延出租房屋的损失及所称的修缮清理费与合同的约定、履行和解除之间不存在因果关系，此请求无法律依据，不予支持。颐园地产公司主张的铺面设施设备的损失虽然有相关设施设备被拆除的公证的证据，但对拆除的数量、损失的价值证据不足（原告自拟的损失费用表不能作为证据使用），无法证实颐园地产公司的经济损失高于违约金，故应选择支持违约金的请求。杨林为西宁市城西区鉴月亭酒店的经营人，应当承担本案责任，鲁建军为实际经营人，应当承担共同责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：1.确认杨林和鲁建军以西宁市城西区源玲珑洗浴名义和颐园地产公司签订的《租赁协议》于2019年7月11日解除。2.杨林、鲁建军共同向颐园地产公司支付拖欠至2019年10月15日的租金2742023.95元。3.杨林、鲁建军共同向颐园地产公司支付违约金557227元，其中扣减保证金300000元后，应支付257227元。上述二、三项款项合计2999250.95元于判决生效后三十日内付清。4.驳回颐园地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取22733元，由颐园地产公司负担5883元，杨林、鲁建军负担16850元。二审中，当事人均未提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为鲁建军是否违反案涉《租赁协议》约定并为此承担向颐园地产公司给付租金及违约金的责任。1.关于案涉《租赁协议》的解除时间。首先，鲁建军上诉认为根据《租赁协议》第九条第二款第3项约定，承租人逾期交纳租金超过30日，该协议自行解除，其将租金给付至2018年10月25日，则租赁协议就已于11月25日解除，其不存在违约行为故不应承担给付租金与违约金的责任。通过审阅《租赁协议》全文，第六条为“协议的解除和中止”，第九条为“违约责任”，《中华人民共和国合同法》规定合同解除包含协议解除与法定解除两种形式，案涉《租赁协议》关于解除协议的条款中并不包括鲁建军所持的逾期交纳租金超过30日租赁协议自动解除这一内容，因此这并不是协议解除合同的条件。其次，《租赁协议》第九条第二款第3项全文为“（3）乙方如逾期支付租金，30日内每逾期一日，按日租金的2倍向甲方支付滞纳金。超过30日，自行解除协议，甲方有权封门，乙方承担由此造成的一切责任和赔偿。”虽然该条文中提到“自行解除协议”，但应将其置于《租赁协议》整体中进行解读，第九条“违约责任”与第六条“协议的解除和中止”为并列独立的条款，前者不能包含或代替后者，鲁建军片面理解合同违约责任，其该项上诉理由不能成立。况且，即便如鲁建军所称租赁协议已于2018年11月25日解除，但其既未将案涉租赁房屋及时交还给颐园地产公司，还在2019年4月向对方发出要求解除《租赁协议》的申请，证明鲁建军一直占有使用所租房屋，其亦应承担占用期间的费用。鲁建军和杨林作为违约方，不具有法律规定的合同解除权，颐园地产公司根据合同履行情况最终向二人发出解除通知，一审判决对此节事实认定正确，理由充分，本院予以确认。2.关于违约责任。鲁建军上诉所称停车问题，案涉《租赁协议》确定的权利义务中并不包含停车场（位）的使用，鲁建军亦未能提供证据证明停车场与租赁的房屋之间具有不可分割的关联关系，因此，其以此作为拒付租金的理由不能成立。至颐园地产公司向鲁建军发出合同解除通知之日，鲁建军和杨林未能按照合同约定交纳租金，应当承担相应的违约责任，对一审判决中关于此项的责任认定，本院予以确认。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，鲁建军的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45466元，由上诉人鲁建军负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁 二〇二〇年八月十八日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。