抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1705号原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区万达华宅11号楼1层。法定代表人胥盈，系该公司经理。委托代理人张悦、张佳丽，系该公司员工。被告薛键，1983年5月14日出生，汉族，住抚顺市顺城区。原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司与被告薛键物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张悦、张佳丽，被告薛键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判被告支付原告2015年7月15日至2020年7月14日，物业费5116.20元；2、请求判被告支付原告截止于2020年6月30日的物业费违约金1023.24元;综上共计6139.44元；3、本次诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的抚顺万达的业主。被告自2015年7月15日起直欠缴物业费。在原告对被告的催缴物业费过程中，原告曾在2018年至2020年4月期间多次电话沟通以及上门贴催费通知单等多种形式催缴物业费，被告以房屋存在质量问题对开发商有意见，而拒缴物业费，原告已明确告知房屋质量问题属开发商维修范围，与物业无关，但被告至今仍拖欠物业费。特向贵院提出诉讼，请求判被告支付2015年7月15日至2020年7月14日，物业费5116.20元。此外，根据《合同法》解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案例最高判罚违约金为所欠物业费的24%，但我司申请判罚被告支付所欠物业费的20%的违约金1023.24元。此外，关于被告反映的问题：2015年因为防寒我们对房屋单元门安装了门禁。首先无论小区业主是否缴纳了物业费，我司都会把门禁卡被激活，同时授权正常使用。由于被告无正当理由拒绝缴纳物业费，按照我司相关规定，未缴费业主门禁卡使用期限为5日，到期后可到物业重新充卡，并未阻碍被告正常出入。且案涉房屋从2016年业主就已经租给楼内经营的经营方，至今都可以正常使用。关于屋内漏水问题，属于开发商质量问题，我司一直积极协调建筑方按照房屋质量保证书的相关规定进行维修，就开发商质量保证为题本司仅具有沟通、协调的义务，并无修复、赔偿的责任。由于原告长期欠缴物业费，本司一直对被告进行了追缴，不存在诉讼时效已过的情形。该物业并未更换过物业公司，而是依法进行的更名。综上所述，被告拒交物业费行为，己经严重的违反了原告与被告所签订的《前期物业服务协议》，侵犯了原告公司及其他业主的合法权益，故原告公司将此案诉至法庭，请人民法院公正裁决，维护原告及其他业主的合法权益。被告辩称：1、原告要求被告缴纳2015年7月15日至2020年7月14日期间发生的物业费，超过法定诉讼时效，请予以驳回。2、原告在被告房屋所在楼宇安装门禁并未通知被告办理门禁、电梯卡，并拒绝向被告提供服务，致使被告无法使用电梯，不能正常行驶对房屋的正当居住使用权利。请求判令从原告安装门禁之日至今的物业费予以返还。3、原告违反了物权法《物业管理条例》等相关法律法规的相关规定，安装门禁卡、电梯卡并捆绑物业费，损害了被告及其他业主的合法权益，请求判令予以拆除。4、被告与大连万达物业管理有限公司抚顺分公司签署的前期物业服务协议，因房屋维修产生的纠纷，致使被告缓交物业费，而非恶意拒缴，而是由于原告提供的服务存在严重不足，原告存在严重违约在先，故而原告主张违约金不合理，不予支持。5，原告应出示合法有效的接替大连万象万达物业管理有限公司抚顺分公司的证明债权凭证。继承前物业管理公司对被告因尽未尽的服务证明。6要求原告维修被告的房屋恢复原状。7、诉讼费由原告承担。经审理查明：被告系抚顺市新抚区万达（房屋建筑面积44.88㎡）业主，原告系被告居住的小区物业服务公司。2014年6月30日，被告接收该房屋并与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：高层住宅、精装公寓：1.90元/m2·月；SOHO写字楼：3.20元/m2·月；大商业外铺、底商：3.00元/m2·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；原、被告均认可被告于2014年7月15日入伙并缴纳了至2015年7月14日物业费。在此期间，被告房屋出现过屋面漏水问题，其后原、被告双方就其于损失的赔偿发生争议，被告未继续给付物业费至今。原告对被告门禁卡限制为每5日需到物业申请为期五日的入门权限。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司于工商管理部门进行了名称变更登记，变更名称为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2016年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司于工商管理部门变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。本院所确认的上述事实，有房屋验收表、入伙资料、物品接收登记表、前期物业服务协议、入伙通知书、房屋交接单、报修明细、业户信息登记表、告知函、录音、照片、变更登记核准通知书及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供的物业服务,理应支付物业费用。被告作为物业公司，为维护全体业主的共同权益，在物业管理区域内设置门禁卡，以达到保证安全的目的。被告如认为该门禁的设置对自身生活带来了不利影响，可向业主委员会主张，经业主委员会达成一致意见后向原告反馈。依据《辽宁省物业管理条例》第六十二条第二款规定,物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。原告要求被告每五日至物业服务处办理门禁卡升级的行为不符合相关法律规定，应当予以改正。被告向本院提交证据不足以证明该限制行为对被告造成的实际损失，故该部分本院不予支持。关于被告提出反诉的请求，经审查，关于室内屋面漏水导致被告产生经济损失，与本案的物业服务合同并非同一法律主体和同一法律关系，被告应与相关人协商解决，如协商不成亦可另行起诉至法院以维护自身合法权利。被告的其余反诉理由系针对原告诉讼请求的抗辩意见，故关于被告的反诉请求，本院不予合并审理。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,原、被告关于违约金的约定明显过高，且被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告薛键于本判决生效后三日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2015年7月15日起至2020年7月14日止的物业费5116.20元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年八月二十日代书记员 徐月