安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3735号 原告：舒城裕达房地产开发有限公司，住安徽省六安市舒城县杭埠镇迎宾大道，统一社会信用代码：91341523MA2T5ME11D。 法定代表人：齐晓艳。 委托诉讼代理人：聂晓岳、王晓亭，北京保和律师事务所律师。 被告：吴金花，女，1982年12月24日生，汉族，住安徽省庐江县同大镇常丰村横溪第十村民组。 原告舒城裕达房地产开发有限公司诉被告吴金花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓亭、被告吴金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒城裕达房地产开发有限公司提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款460000元；2、判令被告向原告支付违约金30571.51元（从签订合同次日暂计至2020年6月30日，实际计算至被告履行之日止；661721元×231天×万分之二/日=30571.51元）；3、判令被告支付原告本案律师代理费14000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年11月11日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发建设的位于安徽省舒城县新滨湖孔雀城-舒城孔雀城3.8期项目IG601701号商品房，总房款为人民币661721元，按照补充协议第七条约定，被告应于2019年11月11日支付首付款人民币201721元，剩余房款人民币460000元被告以银行按揭付款方式向原告支付。《补充协议》第八条约定：“2、买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。3、若贷款机构要求买受人补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的，买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补缴资料或向出卖人支付应增加的首付款。出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请。4、如买受人未按照本条第2款、第3款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的万分之二作为违约金；逾期超过30日的，则出卖人有权单方解除买卖合同及本协议，出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金，因买卖合同及本协议解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担。出卖人不解除买卖合同及本协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。”目前，被告因自身原因不办理贷款，也未按《补充协议》第八条第5款约定“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款”之约定，付清剩余房款人民币460000元。原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请 被告吴金花辩称，在买房时，销售人员承诺帮我办理贷款手续并且收了几百元钱，但之后一直没有办理成功。2020年春节后，销售人员告诉我，必须要有真实的银行流水才能够办理贷款，现在只差一个月就可以办理按揭贷款手续了。销售人员的行为原告公司应该负责。我不应承担相关费用。合同是我签的，律师函收到了，我跟律师电话协商过，他同意撤诉。但律师费我不承担。 本院经审理认定事实如下：2019年11月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（草签）及《补充协议》。《商品房买卖合同》（草签）约定被告购买原告位于舒城县杭埠孔雀城云湖逸境三期IG6栋1单元7层701号商品房一套，总房款为人民币661721元。被告已支付首付款人民币201721元，剩余房款人民币460000元被告选择以银行贷款付款方式支付。2020年4月22日，原告依据商品房买卖合同中吴金花确认的通讯地址向吴金花邮寄送达律师函，要求被告于2020年5月1日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，截止起诉前吴金花未能办理完毕银行贷款手续，亦未通过其他方式支付剩余房款。 另查明，双方签订的《补充协议》第八条第一款约定：“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金合同的事款机构”）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……” 双方签订的《补充协议》第八条第二款约定：“买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第四款约定：“如买受人未按照本条第二款、第三款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金；出卖人不解除买卖合同及补充协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第五款约定：“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 双方签订的《补充协议》第二十四条第三款约定：“因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。” 2019年11月11日，被告向原告出具承诺书（草签），承诺被告保证案涉房屋及其附件、相关补充协议等一切购房法律文件系本人用黑色签字笔或者亲笔签署。本人完全理解并知晓，贵司禁止工作人员对客户做出超出购房合同约定的承诺，若在购房洽谈中，贵司公司人员就本人所购房屋的描述或承诺，并未体现在购房合同中或者与购房合同约定不一致的，本人承诺以购房合同的约定为准维护本人权益。 另查明，舒城裕达房地产开发有限公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（草签）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定，被告选择剩余房款人民币460000元以银行贷款付款方式支付，但被告未按照合同约定办理完毕贷款手续或支付剩余房款，现原告请求被告补齐剩余房款，本院依法予以支持。 关于违约金计算标准的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（草签）第八条约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，明显加重了被告人的义务。违约金仍应以日万分之一计算较为合理。 关于违约金的计算基数问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（草签）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第八条第五款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，在相同的违约条件下，《补充协议》以总房款作为违约金计算基数，明显加重了被告人的义务。应以被告未付房款460000元作为违约金计算基数较为合理。 关于违约金起算时间问题。原、被告之间于2019年11月11日签订了《商品房买卖合同》（草签）及《补充协议》，但直至本案诉讼期间，被告未举证证明其已完成相关银行贷款或通过其他方式支付剩余房款的义务。庭审中被告告辩称，其为办理更名等手续已与原告销售人员多次协商，但在原告向被告发出律师函，要求被告于2020年5月1日前办理完毕贷款手续或一次性付清剩余房款后，被告仍未能履行上述义务。故违约金的起算日应从2020年5月2日起计算较为合理。 关于原告要求被告支付律师费的诉请。双方《补充协议》约定因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。因被告违约行为，导致原告起诉至法院，律师费是原告实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范。其诉请本院予以支持。 被告辩称销售人员未履行承诺帮其办理流水等事务，导致自己贷款未办理下来。但根据2019年11月11日，被告向原告出具承诺书（草签）中已明确表明，原告公司人员就被告所购房屋的描述或承诺，并未体现在购房合同中或者与购房合同约定不一致的，被告承诺以购房合同的约定为准维护本人权益。故对于被告上述辩称，本院不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告吴金花应于本判决生效之日起十日内向原告舒城裕达房地产开发有限公司支付房款460000元； 二、被告吴金花应自2020年5月2日起以未付房款460000元为基数按日万分之一的标准向原告舒城裕达房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止； 三、被告吴金花本判决生效后十日内向原告舒城裕达房地产开发有限公司支付律师费14000元。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取共4423元，由被告吴金花负担。被告吴金花应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，本院将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张志国 二〇二〇年八月二十六日 法官助理廖源 书记员朱亚非（代） 引用法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。