浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初7345号 原告：张翔，女，1984年9月5日出生，汉族，住松阳县。 原告：王丽敏，男，1982年1月21日出生，汉族，住松阳县。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄风云，浙江丽阳律师事务所律师。 被告：兰国兰，女，1968年2月21日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：尤茂蔚，浙江博翔律师事务所律师。 原告张翔、王丽敏与被告兰国兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员应利静担任审判长，人民陪审员许百华、谢铭参加评议的合议庭，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告张翔、王丽敏的委托诉讼代理人黄风云、被告兰国兰的委托诉讼代理人尤茂蔚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张翔、王丽敏诉称，原告向浙江金龙房地产投资集团有限公司购买位于丽水市××楼××号店面，并依法办理房屋产权登记手续。2013年11月，浙江丽水金龙商厦业主委员会（未经原告授权）和丽水市蓝蓝家居馆签订《丽水金龙商厦1-2层商业用房租赁合同》，合同约定：丽水市蓝蓝家居馆承租包括原告的商铺在内的大楼，租赁期限从2014年1月1日起至2023年12月31日止，前六年租金按投资金额的6.5%计算。而原告的房产投资额为每平方米5000元，即每季度租金为人民币3959元。上述合同签订后，丽水市蓝蓝家居馆仅支付一个季度租金，未继续支付租金，原告催讨未果。现丽水市蓝蓝家居馆已注销。综上，原告认为，被告上述拖欠行为，已严重侵害了原告合法权益。为此，请求法院判令：一、被告兰国兰立即支付两原告莲都区寿尔福路468号二楼29号店面2014年4月1日至2019年12月31日的租金91057元及滞纳金（滞纳金从起诉之日起按月利率1.5%计算至实际履行之日止）；二、解除原、被告双方之间的租赁合同关系；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告兰国兰辩称，一、原告主体不适格。丽水金龙商厦一、二层商业用房租赁合同的合同相对人为丽水市金龙商厦业主委员会及丽水市蓝蓝家居馆。原告虽为金龙商厦的业主，但并非案涉合同的相对人；租赁合同的标的为金龙商厦一至二层商业用房，其交付标的及相应的权利义务涉及金龙商厦所有的业主。现原告以金龙商厦一、二层商业用房租赁合同作为依据，并以自己的名义要求被告支付租金及提出其他相应诉讼请求，被告认为是缺乏事实与法律依据的。二、案涉商铺并未交付给被告。被告从未占有使用原告的商铺，因此，被告没有支付租金的义务。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告张翔、王丽敏系丽水市莲都区金龙商厦二楼29号店铺房屋所有权人。被告兰国兰系丽水市蓝蓝家居馆（以下简称“蓝蓝家居馆”）经营者，兰国兰与案外人梁旭伟系夫妻关系。2013年11月10日，浙江丽水金龙商厦业主委员会作为甲方与蓝蓝家居馆作为乙方签订《丽水金龙商厦1-2层商业用房租赁合同》，约定，1、合同标的为丽水金龙商厦一至二层商业用房位于丽水市莲都区××路××号总建筑面积约8000平方米；2、金龙商厦业主同意甲方将金龙商厦租赁给乙方经营管理的《业主授权委托书》列为本合同的附件三，此委托书甲方须在12月15日前按《丽水金龙商厦业主委员会章程》规定签署三分之二以上业主后交付乙方；3、出租场地的产权纠纷由甲方自行处理，与乙方无关，若影响到乙方对租赁物业使用，对乙方产生损失的，乙方有权向甲方提起索赔；4、租赁期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，甲方送乙方装修期为2个月不计租金，标的使用截止时间延续至2024年2月28日；5、租金计算方法为以各业主向浙江金龙房地产投资集团公司购买商铺的原始投资金额确定支付标准，前六年（2014-2019年）租金为投资金额的6.5%计算，后四年（2020-2023年）租金为投资金额的7%；6、租金起计时间：2014年1月1日至2023年12月31日止；7、甲方负责提供各业主的银行账号，由乙方在11、2、5、8月底前将下季度租金支付到每个业主。合同还约定了其他内容。合同落款处甲方一栏盖有丽水市金龙商厦业主委员会印章，代表人一栏由陈金火、涂智伟等人签字，乙方一栏盖有丽水市蓝蓝家居馆印章，代表人一栏由梁旭伟签字。合同附件三《业主授权委托书》的内容为：丽水市金龙商厦业主（名单附后）全权授权委托丽水市金龙商厦业主委员会为各业主自有店铺的委托代理人，有权在下列委托范围内负责洽谈、代理，将该店铺租赁给第三者，签订租赁合同，具体事项如下：委托租期期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，甲方送乙方装修期两个月不收租金，标的使用时间延续至2024年2月28日；房租十年平均收入前六年为总房款的6.5%，后四年为7%（汇至业主指定账户）。根据约定，案涉商铺前六年的租金按每季度3959.48元计算。两原告未在该委托书上签字。租赁合同签订后，蓝蓝家居馆向两原告支付了一个季度的租金，之后未再支付。对于案涉店面在签订合同后是否已交付及使用情况的问题，被告称对方并未实际交付，且其从未占有、使用该店面；原告陈述其已完成交付，且之后并未妨碍被告方使用该房屋，被告方对于公共通道、楼梯等也进行了改造，但庭审中对于被告未实际占有、使用案涉商铺专有部分的事实并未提出异议。 另查明，1、蓝蓝家居馆为个体工商户，已于2014年10月24日注销；2、丽水市莲都区金龙商厦第二届业主委员会于2014年4月18日在莲都区物业管理中心办理备案，业主委员会负责人为金一川，此后丽水市莲都区金龙商厦商铺部分业主委员会在该单位未再有备案记录；3、2019年，金龙商厦二楼部分业主向金龙商厦二楼业主小组代表范国君等人出具《业主授权委托书》，授权委托业主代表小组为各业主自有店铺的委托代理人，授权委托其将店铺租赁给第三方，签订租赁合同，委托租期为10年，即从2019年1月1日起至2028年12月31日止。原告王丽敏在该委托书上签字确认。4、案涉商铺在被告方承租时已处于敞开式状态，与其他店铺之间无隔墙。5、被告庭后认可案涉商铺在二层出租平面图范围内，但其主张原告并未实际交付。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原、被告身份信息、丽水市蓝蓝家居馆企业信息登记表、房屋所有权证复印件、《丽水金龙商厦1-2层商业用房租赁合同》；被告提交的案涉租赁合同附件三《业主授权委托书》复印件；本院依职权调取的2019年《业主授权委托书》、莲都区物业管理中心证明及原、被告庭审陈述。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，在蓝蓝家居馆已注销的情况下，原告将其经营者兰国兰列为被告并无不妥。案涉租赁合同系金龙商厦业主委员会经部分业主授权委托后与蓝蓝家居馆所签订。为了统一经营管理，业委会以其自身名义与蓝蓝家居馆签订合同，明确合同标的为金龙商厦一至二层商业用房，对于租金、租期等均按授权委托书中载明的事项予以约定，同时约定租金直接由蓝蓝家居馆支付至业主账户。由此可见，虽案涉合同系由业委会与蓝蓝家居馆签订，但该合同效力实际及于委托业主，对其具有拘束力。根据查明的事实，业委会现已处于解散状态，之后也一直未进行正式改选，故由业委会主张相关合同权利客观上已实际不能，现业主作为商铺的实际所有人向承租人主张相关合同权利并无不妥。被告关于合同相对人为业委会，应由业委会主张相关合同权利的抗辩主张，本院不予采纳。 本案中，原告方未在案涉租赁合同附件三《业主授权委托书》上签字，但其对该合同的签订并未明确提出异议，且接受了被告方对业主统一支付的第一个季度租金。现原告提出业委会的对外统一招租行为虽对其构成了无权处分，但其予以追认。结合案涉商铺亦在合同标的范围内的事实，应认定合同效力及于原告。对于第一季度租金的支付，被告方陈述该租金系预付，但预付租金后，部分业主包括原告方并未实际交付房屋，导致其不能整体利用，故之后未再支付租金，也未实际使用过案涉商铺。原告则称其之后并未实施妨碍房屋使用的行为，且被告方对于公共通道、楼梯等进行了改造，但其对于被告未实际占有、使用案涉商铺专有部分的事实并未提出异议。对于原告提出的2019年对商铺另行委托出租后实质上仍由被告方进行转租的主张，被告不予认可，原告也并未提供证据予以证明，故原告应承担举证不能的不利后果，对此，本院不予采纳。根据查明的事实，案涉商铺属于敞开式状态，与相邻商铺未有隔墙阻挡，在被告一直未实际占有的情况下，应属原告可控状态。另，从2019年原告等二楼业主已另行委托他人对外出租的事实也可以看出，案涉商铺实际处于原告方可控状态，其完全能够自行支配、使用。故在被告方从未实际占有、使用商铺的情况下，原告对扩大损失，负有责任。结合本案实际情况，从公平原则角度出发，原告诉请要求被告支付租金及滞纳金的诉请，本院不予支持。对于原告诉请的解除双方租赁合同关系，因双方均未再实际履行合同，且原告亦已将案涉商铺委托他人出租，故原告要求解除双方租赁合同关系的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决如下： 一、解除原告张翔、王丽敏与被告兰国兰之间关于莲都区寿尔福路468号二层29号店铺的租赁合同关系； 二、驳回原告张翔、王丽敏的其他诉讼请求。 案件受理费2076元，由原告张翔、王丽敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  应利静 人民陪审员  许百华 人民陪审员  谢 铭 二〇二〇年八月二十七日 代书 记员  钟梓元