山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3576号上诉人（原审被告）：烟台市地兴建材销售有限公司。住所地：烟台高新区辛安村。法定代表人：王京德，该公司经理。委托诉讼代理人：初付永，山东昆嵛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台高新技术产业开发区马山街道办事处。住所地：烟台高新区纬三路29号。法定代表人：卢长忠，主任。委托诉讼代理人：于梅，山东明朗律师事务所律师。上诉人烟台市地兴建材销售有限公司因与被上诉人烟台高新技术产业开发区马山街道办事处土地租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台市地兴建材销售有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.被上诉人并非适格的诉讼主体。案涉的土地属于莱山区曲家洼村所有，虽然该村于2007年与莱山区解甲庄镇政府签订了合作协议书，约定了该村部分土地(包括案涉的土地)被解甲庄镇政府“征用”等内容，但乡镇政府没有征用土地的权利，且从该协议书的内容看，实为“以租代征”协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。另外，案涉土地是解甲庄政府租赁曲家洼村委会的，与被上诉人没有关联性。庭审时，被上诉人称涉案土地是其代管的，但没有提供证据。2.上诉人并未租赁被上诉人的土地。一审已查明涉案土地是莱山区曲家洼村委会的。被上诉人称双方延续马山街道与中交三航工程局签订的《租赁合同》，上诉人对此不予认可，因为上诉人没有延续该《租赁合同》，被上诉人也没有证据证明该租赁合同延续。另外，上诉人也不认可被上诉人单方出具的《证明》，因为没有证明内容载明的这回事，庭审时被上诉人认可其自2014年至本案诉讼从未到上诉人处协商土地使用事宜，也没有索要土地租金，故被上诉人的诉请没有事实根据。3.即便双方的租赁关系成立，因双方没有签订书面租赁合同，属于不定期租赁，被上诉人主张的大部分租金超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第226条的规定上诉人应当在每届满一年时支付当年的租赁费。被上诉人自2014年10月1日起向上诉人主张租赁费，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，自2017年10月1日起诉讼时效为三年，之前为一年。即被上诉人主张的2017年10月1日之前的租赁费己超过诉讼时效，其权利不受法律保护。4.假设双方的租赁关系成立，被上诉人要求上诉人拆除地上建筑物等，应支付给上诉人地上物折价款等费用。因被上诉人与中交三局于2010年签订的租赁合同的约定，被上诉人准许中交三局在租赁的土地上建混凝土搅拌站，即被上诉人同意增添附属物。故本案因增添的问题应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条的规定，被上诉人依法要支付给上诉人地上物折价款等费用。被上诉人烟台高新技术产业开发区马山街道办事处答辩称，1.关于本案的主体问题。涉案土地原属莱山区曲家洼村集体所有，2007年曲家洼村通过签订《合作协议书》的方式将涉案土地出租给莱山区解家庄镇人民政府，2009年因行政区划变更曲家洼村划归烟台高新区管辖，涉案土地亦划归被上诉人管理，故被上诉人作为土地代管者向上诉人主张合同权利并无不当。2.上诉人虽对被上诉人提供的相关证据的复印件的真实性不予认可，但对于被上诉人将涉案土地出租给中交三航局建设搅拌站、中交三航局将搅拌站搅拌楼及设备出售给上诉人的事实均予以认可。故上诉人与被上诉人之间成立土地租赁合同关系。3.一审中，上诉人对被上诉人提交的《证明》及被上诉人与中交三航局签订的《租赁合同》不予认可，但上诉人在行政复议案件中却提交了上述材料，同时在行政复议申请书中认可了上述材料的真实性并就相关问题展开论述。因此，一审法院判令解除双方之间的租赁关系并要求上诉人返还涉案土地，有事实及法律依据。烟台高新技术产业开发区马山街道办事处向一审法院起诉请求：1.解除原、被告的土地租赁合同；2.判决被告支付2014年10月1日至2019年9月30日的租赁费588130.8元；3.判决被告支付违约金56081元；4.判令被告清除租赁土地上堆放设备，拆除违章建筑并平整土地，将租赁土地恢复原状后返还给原告；5.判令被告参照租金标准支付自合同解除之日至实际返还之日的占用使用费；6.本案的诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实如下：涉案土地为曲家洼村集体所有，曲家洼村原属烟台市莱山区解甲庄镇，2007年1月1日莱山区解甲庄镇人民政府与曲家洼村民委员会签订《合作协议书》，租用涉案土地进行经济开发。约2009年因行政区划变更，曲家洼村划归烟台高新区管辖，涉案土地即由原告管理使用。庭审中，原告提交2010年11月4日其与中交三航局签订的《租赁合同》复印件、《附着物补偿及清表协议》复印件、结算收据复印件，证明原告将涉案36.85亩土地出租给中交三航局建设混凝土搅拌站，租赁期限自2010年11月4日至2012年5月4日，租金按每月每亩283.3元，计算34.6亩，合计为176439元，地上附着物补偿及清表费每亩4500元，计算36.85亩，合计为165825元。合同签订后，中交三航局支付租金176439元、地上附着物补偿及清表费165825元。因上述证据均为复印件，被告不予认可。2014年9月，被告与中交三航局签订《青荣高新区搅拌站及设施买卖合同》，中交三航局将其建造的高新区搅拌站（位于高新区的搅拌楼和部分设施，以2100000元价格出售给被告，涉及土地使用权及后期土地复耕问题由被告自行解决，相关费用由被告承担，被告负责提供使用此地块租约合同复印件给中交三航局，合同签订后五日内被告支付全部工程款，款项付清后五日内，中交三航局向被告交付搅拌楼和设施，以及搅拌楼和设备合格证书等相关资料，双方办理交接手续后，搅拌楼和设施标的物的产权归被告所有。庭审中，原告提交其出具的《证明》复印件载明：中交三航局原租赁原告土地23000平方米（34.6亩）用于修建铁路临时用搅拌站，目前该搅拌站搅拌楼及部分设施已由中交三航局卖给被告，对于该搅拌站涉及的土地使用权及后期土地复耕等问题均由被告自行解决，以后所有土地租金由被告负责，如果高新区政府统一规划，被告将无条件服从，证明落款处写有“初步同意中交三航局与地兴建材公司所达成协议，具体内容条款等，以最终新形成的合同为准”。因该证明系复印件，被告不予认可，并辩称原告与被告从未确定租赁关系，也未延续原告与中交三航局的租赁合同。2019年7月15日，为调查位于（即涉案地上建筑物）违法建设相关情况，烟台高新区综合行政执法局对被告法定代表人王京德进行询问，询问笔录中王京德称钢结构厂房（约5000平方米）及混凝土加工设备是被告自中交三航局处购买，砖混结构办公用房（约700平方米）是被告自建，建设占用土地是原告出租给中交三航局的，租期自2010年11月4日至2012年5月4日，被告建设之前未办理建设工程规划许可证及其他相关手续。2019年10月23日，烟台高新技术产业开发区管理委员会作出烟高综执拆字[2019]第20030号《限期拆除决定书》，责令被告限期拆除在建设的砖混房（700平方米）及钢结构厂房（5000平方米）。2019年11月12日，被告对《限期拆除决定书》提起行政复议，目前行政复议正在处理中。一审法院认为，本案争议焦点为原、被告之间是否存在租赁关系。庭审中，对原告将涉案土地出租给中交三航局建设搅拌站、中交三航局将搅拌站搅拌楼及设备出售给被告的事实，原、被告均予以认可。被告于2014年9月购买搅拌站搅拌楼及设备后使用至今，虽然原、被告未签订土地租赁合同，但被告实际占用涉案土地，可以认定原被告确已形成事实租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案原、被告属于不定期租赁，原告可以随时解除合同，现原告主张解除土地租赁关系，于法有据，予以支持。对被告辩称原告主体不适格、双方不存在租赁关系的观点，不予支持。租赁关系解除后，被告应返还涉案土地，并及时按要求办理好涉案土地及地上附着物的交接工作。关于地上建筑物是否属于违法建筑及拆除问题应由有关行政机关依法处理，本案对此不予涉及。对于原告主张的各项费用，2014年9月被告购卖搅拌站搅拌楼及设备后，原、被告未签订租赁合同，但形成了事实上的租赁关系，原告以其与中交三航局签订的租赁合同复印件中约定的标准，要求被告支付租金、违约金、土地占用使用费等，因被告对该复印件及载明的内容不予认可，原告可在提供充分证据后另行主张权利，对该项诉讼请求，不予支持。被告主张原告应支付其建筑物折价款，不予合并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，一审法院于2020年4月28日判决：一、解除原告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处与被告烟台市地兴建材销售有限公司的事实租赁关系；二、被告烟台市地兴建材销售有限公司于判决生效之日起30日内，将租赁土地返还原告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处；三、驳回原告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费10242元，减半收取为5121元，保全费3870元，合计8991元，由原告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处负担6430元，由被告烟台市地兴建材销售有限公司负担2561元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：被上诉人要求解除其与上诉人之间的土地租赁合同，并要求上诉人返还涉案土地，理由是否成立，法院应否予以支持。涉案土地原为烟台市莱山区解甲庄镇曲家洼村集体所有，2007年1月1日莱山区解甲庄镇人民政府与曲家洼村民委员会签订《合作协议书》，租用涉案土地进行经济开发。2009年因行政区划变更，曲家洼村划归烟台高新区管辖，涉案土地即由被上诉人管理使用，期间中交三航局租赁涉案土地建设搅拌站，并于2014年9月将搅拌站出售给上诉人，搅拌站的搅拌楼及设备一直由上诉人使用至今，上述事实清楚，证据充分，本院依法予以认定。上诉人主张被上诉人不是涉案土地的合法使用权人，作为原告主体不适格，理由不成立，本院依法不予支持。因被上诉人与中交三航局系土地租赁关系，上诉人从中交三航局处购买了该搅拌站，应认定上诉人承继了被上诉人与中交三航局之间的土地租赁关系，因双方之间未签订书面土地租赁合同对租赁期间作出约定，应视为不定期租赁，被上诉人可以随时解除租赁合同，现被上诉人要求解除双方之间的土地租赁合同，并要求上诉人返还涉案土地，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。上诉人上诉主张被上诉人准许中交三局在租赁的土地上建混凝土搅拌站，即被上诉人同意增添附属物，被上诉人应依法支付给上诉人地上物折价款等费用，因涉案土地上的建筑物已于2019年10月23日被烟台高新技术产业开发区管理委员会作出烟高综执拆字[2019]第20030号《限期拆除决定书》，责令上诉人限期拆除，上诉人对《限期拆除决定书》提起行政复议，目前行政复议正在处理中，一审法院对涉案土地上的建筑物应否补偿问题未予合并审理，并无不当。综上，一审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2561元，由上诉人烟台市地兴建材销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年八月六日书记员  王 玥