浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初5342号 原告（反诉被告）：杭州缤谷商业管理有限公司，住所地：杭州市滨江区浦沿街道世融商业中心1幢303-1。 法定代表人：施克川。 委托代理人：李钦（特别授权），浙江六善律师事务所律师。 委托代理人：姚禹明（特别授权），系原告的员工。 被告（反诉原告）：牛逸洋，男，汉族，1993年3月31日出生，住浙江省长兴县。 委托代理人：杨永林（特别授权），浙江浙北律师事务所律师。 委托代理人：严晓红（特别授权），系被告的母亲。 原告杭州缤谷商业管理有限公司（以下简称缤谷公司）与被告牛逸洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，被告于2019年10月10日提起反诉，本院于同日受理。后本院依法适用简易程序，于2019年11月1日、2020年5月14日、2020年6月18日三次对本诉及反诉合并公开开庭进行了审理。缤谷公司的委托代理人李钦，牛逸洋及其委托代理人杨永林到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。 缤谷公司向本院提起诉讼请求：1.判决确认双方于2019年8月1日解除《商铺租赁合同》；2.判令牛逸洋支付给缤谷公司自2019年7月15日至2019年8月1日的房屋租金13824元及自2019年8月2日至2019年8月31日的房屋占用费23040元；3.判令牛逸洋支付给缤谷公司装修期间免租费用93440元及违约金70080元；4.判令牛逸洋迁走设立在租赁房屋的企业工商登记信息。事实与理由为：2018年7月11日，双方签订一份《商铺租赁合同》，并约定：缤谷公司将位于滨江区出租给牛逸洋，面积为128㎡，租期自2018年7月15日至2022年7月14日，租金按6元／天／㎡计算，每六个月支付一次租金，先付后用；如承租方单方终止合同的，应按当年三个合同月的租金标准支付给出租方违约金并补交免租期间的租金。 合同签订后，缤谷公司将案涉商铺交付给牛逸洋后，牛逸洋在租赁房屋上开办杭州市滨江区花耳垛餐饮店，经营餐饮。2019年5月8日，案涉商铺毗邻区的建筑物掉落，牛逸洋以此为由提出索赔，缤谷公司同意赔偿，但双方就赔偿金额未能达成一致意见。2019年6月15日，约定的租金支付期限届满，牛逸洋并未按约支付租金。经缤谷公司多次催讨，牛逸洋拒不支付。2019年8月1日，缤谷公司书面致函牛逸洋，通知与其解除合同，并要求其结清费用及限期搬离，但牛逸洋拒绝配合，继续占有涉案商铺，故缤谷公司为维护自身的合法权益特向法院起诉，望判如所请。 牛逸洋答辩并反诉称：2018年7月11日，双方签订了一份租赁期限为四年的《商铺租赁合同》，并对租金的支付、免租期限、押金等进行了约定。合同签订后，牛逸洋按约履行了全部合同义务。牛逸洋装潢案涉房屋时，缤谷公司迟迟不予处理商铺房屋的墙面裂缝，在拖延35天之后才决定自行拆除，致使牛逸洋推迟了相应的装修期限。案涉商铺装修约一个半月完毕后，牛逸洋正常投入使用。2019年5月8日上午约10时，案涉商铺的房顶严重倒塌，从房顶掉下重100多斤的石块和无数的碎石块砸到商铺中，砸碎或损坏了牛逸洋放置在商铺里的电脑、手机、工艺品、设备设施等，而且砸伤了吧台处的一名服务员。次日，缤谷公司擅自强行撬锁进入案涉商铺并清理事故现场，而且为了隐瞒事实真相将案涉商铺自行加锁掌控并禁止牛逸洋进入。牛逸洋得知后立即向公安机关报案，并向建设部门投诉，向新闻媒体反映，新闻媒体也向社会报道了该事件。后牛逸洋数次向缤谷公司提出解决方案，要求缤谷公司提供符合建筑规范要求并保证绝对安全的维修方案，同时要求缤谷公司赔偿牛逸洋的一切经济损失。然而，缤谷公司对牛逸洋的合法请求一直敷衍拖延，直至2019年7月18日才递交给牛逸洋一份“关于蛙朵后续处理说明”及图纸。牛逸洋向有关建设部门咨询后得知该维修方案并不符建设规范要求。2019年8月1日，缤谷公司以牛逸洋延付租金为由发函给牛逸洋要求解除租赁合同并将解除函张贴在案涉商铺的门口，严重损害了牛逸洋的声誉。缤谷公司对牛逸洋提出的赔偿损失诉求于2019年8月17日回复其只同意赔偿120333元，因该金额完全不符合常理，故牛逸洋无法接受。 2019年8月20日，缤谷公司对其应承担的赔偿责任只字未提，却又以牛逸洋延付租金为由作出《限期搬离通知书》，并张贴在案涉商铺的门上，加重损害牛逸洋的声誉。2019年8月26日，缤谷公司擅自强行腾空了牛逸洋放置在案涉商铺内的一切设施与设备。 综上，案涉租赁合同实际上自2019年5月9日起已无法继续履行，合同不能继续履行的一切责任是因缤谷公司提供了不符合建设规范要求的房屋致使商铺房顶发生倒塌。倒塌发生后，缤谷公司又未提供符合建筑规范的维修方案，现缤谷公司强行解除了双方的租赁合同，应承担由此给牛逸洋造成的一切经济损失。因此，牛逸洋请求法院驳回缤谷公司的本诉诉请并向法院提出反诉，请求法院判令：1.缤谷公司返还给牛逸洋租金及租房押金合计125824元；2.缤谷公司赔偿给牛逸洋包括房屋装修及设备设施工艺品损失、燃气管道及报警设备损失、一个月免租期损失、员工工资及员工住宿房租损失、物业服务费、物业服务保证金、公共能耗费押金、物业装潢押金及杂费、营业利润损失等各项合计593548元；3.缤谷公司承担本案受理费用。 缤谷公司针对牛逸洋的反诉答辩称：1.牛逸洋称案涉商铺的墙面裂缝导致装修推迟35天及商铺房顶发生倒塌均与事实不符。2019年5月8日，商铺的吧台位置上方确实有石块掉落下来砸坏了吧台处的一些物品，但该区域并不在缤谷公司出租给牛逸洋的商铺面积范围以内，该区域系牛逸洋扩面的商铺外墙巷道区。两个建筑物的巷道之所以在牛逸洋的经营范围以内系牛逸洋自行扩面所致。鉴于缤谷公司当时也同意其扩面且未对其加以阻止，故缤谷公司在坍塌发生后积极地予以回应并表示愿意补偿，且一直要求牛逸洋配合维修，但牛逸洋却以高额赔偿作为附加条件，否则拒绝进场维修，导致双方的矛盾加剧，最后无法弥合。2.坍塌发生后，缤谷公司确实同意对牛逸洋在经济上进行补偿，但双方在补偿价格上存在巨大差距。当时，缤谷公司提出补偿120000元的目的是为了促进租赁合同的继续履行，故该补偿金额并不意味着就是缤谷公司自己认可应承担的赔偿责任。缤谷公司认为牛逸洋自行扩面对坍塌的发生及损害后果也应承担相应的责任，双方应共同分担损失。牛逸洋没有按照缤谷公司的期望进行合作，积极地减少及挽回损失，完全背离了合同履行的初衷，故缤谷公司不愿意按照原来提出的方案进行补偿。缤谷公司没有提供不符合建筑要求的房屋，而是因意外原因导致物品坠落，且在坠落发生后也积极地予以回应，积极地推进维修及补偿事宜，因此缤谷公司认为其责任范围仅限于坠落物砸坏吧台及其附近的物品与合理延误经营期间产生的损失，并不是商铺内全部物品价值及扩大的全部损失。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉请提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认证如下：1.缤谷公司提交的证据。因牛逸洋对《商铺租赁合同》、交付确认书、营业执照、中国建设银行客户专用回单均无异议，故本院均予以采信。因牛逸洋对《商铺租赁合同解除函》、《限期搬离通知书》、照片、聊天记录、关于蛙朵店内维修复原联系函、关于蛙朵后续处理说明的真实性均无异议，故本院对证据的真实性均予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。2.牛逸洋提交的证据。因缤谷公司对《商铺租赁合同》、物业服务合同均无异议，故本院均予以采信。因缤谷公司对照片、微信聊天记录、关于蛙朵后续处理说明及图纸、《商铺租赁合同解除函》、损失统计表、《限期搬离通知书》、普通发票、U盘中的视频、墙绘、监控音响、物业装潢押金的真实性均无异议，故本院对其真实性均予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。因申请书及关于狮城田鸡粥商户废弃管井情况说明、杭州市房屋租赁合同均系复印件，且缤谷公司对其三性均有异议，故本院均不予采信。因牛逸洋未提交员工的社保参保证明等证据予以佐证，且缤谷公司对用工合同、工资欠条、账单详情的三性均有异议，故本院对该三份证据均不予采信。因关于设计费、消防改造费、门头防腐木栏杆扶手（外摆）、店面内装潢及人工工资与基础材料、门店招牌、厨房用具、灯具、硅藻泥、地砖与墙砖、木板、桌椅、风机等证据均系牛逸洋与案外人之间的协商聊天记录复印件，牛逸洋并未提交发票予以佐证，且缤谷公司对证据的三性均有异议，故本院均不予采信。3.牛逸洋在本案审理过程中要求对案涉商铺的装潢（不包括燃气管道、报警设备）及损坏物品与食材的价值进行鉴定，经审查，本院依法委托浙江诚正价格评估有限公司进行了评估鉴定。浙江诚正价格评估有限公司出具了浙诚价【2020】鉴字Z第35号价格鉴定结论书，牛逸洋及缤谷公司对上述鉴定程序及鉴定人员的资质等均无异议，故本院对该份价格鉴定结论书的真实性予以采信；至于其关联性，本院将结合本案案情及其他证据再予以综合评判。 综上，结合双方在庭审中陈述，本院确认本案事实如下： 2018年7月11日，缤谷公司（合同中简称甲方）与牛逸洋（合同中简称乙方）签订一份《商铺租赁合同》，并约定：甲方将位于杭州市滨江区世融商业中心编号为101-13号（面积为128㎡）的商铺出租给乙方经营餐饮；租赁期限自2018年7月15日起至2022年7月14日止；甲方给乙方五个月的免租期，具体免租期为2018年7月15日至2019年1月14日期间免租2个月、2019年1月15日至2019年7月14日期间免租2个月、2019年7月15日至2020年1月14日期间免租1个月，乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用（包括但不限于乙方使用该房产所发生的水电、燃气、通讯、其他设备等费用）；乙方应于本合同签订之日向甲方支付租房押金46720元，甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付的费用；租金按6元／㎡／天的标准计算，天数按365天计算，月租金为年租金的十二分之一；首期支付6个月，此后每期租金为6个月支付一次，提前一个月支付下一期租金，先付后用；如乙方逾期超过15日支付租金，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气，清场等措施，并按规定要求乙方支付违约金及赔偿损失。 同日，牛逸洋与浙江千里眼物业管理有限公司签订一份《浙江千里眼物业服务合同》，并约定：物业管理服务费标准为30元/月/㎡，计费面积为128㎡，每月的物业管理服务费合计3840元；缴纳物业管理服务费7680元作为物业管理服务费保证金，缴纳公共能耗费押金1536元，如无欠费情况的则由浙江千里眼物业管理有限公司在本合同终止后30个工作日内无息退还给牛逸洋。 合同签订后，缤谷公司于同日将案涉商铺交付给牛逸洋使用。牛逸洋支付给缤谷公司租房押金46720元并对案涉商铺装修后进行营业。2019年5月8日，案涉商铺吧台位置上方的房顶坍塌，落石损坏了部分商铺物品。牛逸洋就该坍塌事件要求缤谷公司赔偿，缤谷公司于2019年5月27、2019年6月27日发送给牛逸洋《关于蛙朵店内维修复原联系函》及《关于蛙朵后续处理说明》并提出复原方案，但双方就赔偿及维修方案均未达成一致意见。 2019年8月1日，缤谷公司发送给牛逸洋一份《商铺租赁合同解除函》，载明：牛逸洋方未按约于2019年6月15日前支付租金，其迟延支付租金已超过30日，经缤谷公司多次催告后，牛逸洋均未履行租金支付义务，该行为已构成违约，故缤谷公司正式函告“1.根据合同约定解除与牛逸洋之间的《商铺租赁合同》；2.请牛逸洋在收函后十日内搬离租赁场所、按合同规定恢复房屋原状、结清搬离前拖欠的全部款项并支付相应的违约金；3.如超过十日未搬离租赁场所，缤谷公司将采取法律手段追究违约责任。” 2019年8月20日，缤谷公司发送给牛逸洋《限期搬离通知书》，载明：限牛逸洋于2019年8月22日15时前将租赁场所内的属于其及其带来的一切财物清理搬走，将场所恢复原状（或恢复干净整洁），并与缤谷公司结清一切费用；如逾期不清理的，则视为牛逸洋放弃对场所内财物的所有权及处置权，缤谷公司有权自行处理而不承担任何责任；因牛逸洋拒绝搬离对缤谷公司造成包括租金、清场、处置、起诉等一切损失，将由牛逸洋承担。 2019年8月26日，缤谷公司腾空了案涉商铺。 本案在审理过程中，牛逸洋申请对案涉商铺的装潢（不包括燃气管道、报警设备）及损坏物品与食材价值进行鉴定，本院依法委托浙江诚正价格评估有限公司进行了评估鉴定，该司于2020年4月24日作出浙诚价【2020】鉴字Ｚ第35号价格鉴定结论书，鉴定结论为：位于杭州市滨江区的装潢（不包括燃气管道、报警设备）及损坏物品与食材在2019年5月8日时的价值为108856.14元；现场未损坏标的在2019年5月8日的现有价值合计为27759.83元。 另查明：牛逸洋安装案涉商铺的燃气工程支付费用70000元；牛逸洋支付给缤谷公司至2019年7月14日的租金，之后未再支付租金；缤谷公司已为牛逸洋提供了四个月的免租期。 本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，因缤谷公司提供的案涉商铺吧台位置上方的房顶发生坍塌事件，双方就赔偿及维修方案又未达成一致意见，致使牛逸洋无法继续使用租赁商铺，不能实现租赁合同目的。虽然缤谷公司未按照合同提供租赁物的行为构成违约，但本院考虑到案涉商铺已经于2019年8月26日被腾空，双方的合同的目已经无法实现，且双方的租赁合同事实上已经解除，故本院对缤谷公司要求确认双方的租赁合同已经解除的诉请予以支持。但依据查明的案件事实，本院确认双方的《商铺租赁合同》应当于2019年8月26日解除。 因案涉合同解除的责任在于缤谷公司，牛逸洋在合同履行过程中并不存在违约行为，故缤谷公司要求牛逸洋支付自2019年7月15日起的房屋租金及免租期费用、违约金的诉请均于法无据，本院均不予支持。因案涉商铺已于合同解除之日被腾空，故缤谷公司要求牛逸洋支付房屋占用费的诉请于法无据，本院不予支持。因牛逸洋在本案审理过程中已将登记在案涉商铺的企业登记信息迁走，故本院对缤谷公司的该项诉请不再处理。 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分毁损的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。案涉商铺吧台位置的上方屋顶于2019年5月8日发生坍塌事件导致牛逸洋无法按照合同约定继续使用租赁物，故缤谷公司应当将牛逸洋已付的自2019年5月8日至2019年7月14日期间的房租52224元（6元/天/㎡*128㎡*68天）返还给牛逸洋。因牛逸洋未提交证据证明缤谷公司延误35天交付案涉商铺，故牛逸洋要求缤谷公司返还案涉商铺延误35天产生的租金诉请于法无据，本院不予支持。案涉合同解除后，缤谷公司应当将牛逸洋支付的租房押金46720元予以返还。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因缤谷公司的违约行为导致合同解除，应承担相应的合同解除后的责任。依据鉴定结论并结合案情，本院确认牛逸洋因合同解除产生案涉商铺的装潢（不包括燃气管道、报警设备）及损坏物品与食材在发生坍塌时的价值为108856.14元。牛逸洋安装案涉商铺的燃气工程支付费用70000元，该燃气工程依附于案涉商铺且不能转移，故该损失应由缤谷公司承担。本院鉴于该燃气工程系牛逸洋经营餐饮的必要费用支出且实际使用天数为195天（自2018年10月25日至2019年5月7日）等因素确定扣除费用9349元（70000元/4年/365天*195天）。据此，本院确认牛逸洋因合同解除造成燃气管道及报警设备损失为60651元（70000元-9349元）。依据合同约定，缤谷公司应当给予牛逸洋在2018年7月15日至2019年1月14日期间免租2个月、在2019年1月15日至2019年7月14日期间免租2个月、在2019年7月15日至2020年1月14日期间免租1个月，事实上缤谷公司已按照合同约定给予牛逸洋4个月的免租期。由于约定的第5个免租月的租期到来前，案涉商铺在2019年5月8日发生坍塌，此后双方未再继续履行合同，故牛逸洋要求缤谷公司赔偿一个月的免租期损失的诉请于法无据，本院不予支持。因牛逸洋未提交充分有效的证据证明其员工工资及员工住宿租房损失，故本院对牛逸洋的该项诉请不予支持。双方在本案审理过程中一致确认应退还给牛逸洋的物业服务费、物业管理服务保证金、公共能耗费押金、装修押金与牛逸洋尚未结清的公共能耗费、电费、水费相互抵扣后，由缤谷公司退还给牛逸洋15258元。牛逸洋主张的杂费系其在装修案涉商铺时支付给案外物业公司的款项，依据合同相对性原理，应由牛逸洋和物业公司进行结算，故牛逸洋要求缤谷公司承担杂费的诉请于法无据，本院不予支持。牛逸洋因案涉商铺吧台位置上方的房顶坍塌无法正常经营餐厅，还造成了相应的经营损失，缤谷公司应当予以赔偿。结合坍塌位置、双方在坍塌事件发生后的处理态度及案情，本院确定缤谷公司应承担60天的经营损失。因牛逸洋未提交相关证据证明案涉餐厅的盈利或日常经营情况，故本院结合事发周边餐饮业的盈利与日常经营、案涉餐厅的规模及特色、餐饮的淡旺季等市场因素酌情确定由缤谷公司按照500元/天的盈利标准赔偿给牛逸洋营业利润损失。据此，本院确定由缤谷公司赔偿给牛逸洋营业利润损失为30000元（500元/天*60天）。上述各项损失合计214765.14元，均应由缤谷公司赔偿给牛逸洋。牛逸洋要求缤谷公司赔偿的超出上述款额的诉请于法无据，本院不予支持。 本案在鉴定程序中，牛逸洋预付了鉴定费15000元及鉴定人出庭费用500元，依据鉴定结论、鉴定费的承担规则及鉴定人出庭费用负担规则，本院确定由缤谷公司承担11952元，由牛逸洋承担3548元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认杭州缤谷商业管理有限公司与牛逸洋签订的《商铺租赁合同》于2019年8月26日解除。 二、杭州缤谷商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还给牛逸洋租金52224元与租房押金46720元。 三、杭州缤谷商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给牛逸洋房屋装修及设备设施工艺品损失、燃气管道及报警设备损失、物业服务费、物业管理服务保证金、公共能耗费押金、装修押金、营业利润损失等各项合计214765.14元。 四、杭州缤谷商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给牛逸洋鉴定费11952元。 五、驳回杭州缤谷商业管理有限公司的其余诉讼请求。 六、驳回牛逸洋的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4306元，减半收取2153元，由杭州缤谷商业管理有限公司负担；反诉案件受理费5437.9元，由杭州缤谷商业管理有限公司负担3003元，牛逸洋负担2434.9元。当事人须在案件生效之日起十日内向法院缴纳应负担的案件受理费，如逾期未缴，法院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  莫启荣 二〇二〇年八月六日 书记员  吴龙洋 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?