湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初7354号原告：郑敏华，女，1963年11月13日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：黄晶，国浩律师（长沙）事务所律师。被告：张关保，男，1962年5月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：彭星仁，湖南广济律师事务所律师。被告：张薇，女，1996年12月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区。第三人：曾佩冰，女，1970年11月30日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告郑敏华与被告张关保、张薇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，曾佩冰申请作为第三人参与本案诉讼，本院予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑敏华及其委托诉讼代理人黄晶、被告张关保的委托诉讼代理人彭星仁、被告张薇及第三人曾佩冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑敏华向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原、被告于2016年9月19日签订的《房地产转让合同》有效；2.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年3月24日，两被告与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号为XX1403621903)以及《车位使用权转让合同》，双方对两被告购买位于长沙市岳麓区观沙岭268号八方小区二期第C16栋1单位19层1903号房屋以及被告张关保受让八方小区二期C区C3号车库b2层490号车位的相关事宜进行了约定。其后，两被告按照合同约定支付了全部购房款、车位款、契税、印花税以及物业专项维修资金。2016年9月19日，两被告作为甲方、由被告张关保全权代表与原告签订了《房地产转让合同》，约定：1.两被告经与全家人协商并同意后，自愿将其已购买的座落于岳麓区府后路八方小区二期C区16栋1903房地产及地下车位(C3-B2-490)壹个转让出售给原告；2.双方议定的上述房地产及车位的成交总价为123.88万元，其付款方式为一次性付款；3.合同签订后原告将转让款全额交付两被告，两被告给原告出具收据一张，并将其所购八方小区二期C区16栋1903房地产及地下车位（C3-B2-490）的所有凭据（含购房合同、交款发票、契税发票、车位发票等）交予原告保管，到可以办理过户手续时负责协助原告办理过户，将两被告上述房地产含过户到原告名下，过户费用由原告负责；……等等。同日，原告按照合同约定将房屋及车位转让款123.88万元支付至被告张关保的银行账户中，被告张关保在《房地产转让合同》的落款处明确“已收到房款123.88万元人民币”，并将八方小区二期C区16栋1903房房地产及地下车位（C3-B2-490）的《长沙市商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》、交款发票、契税和印花税发票、物业专项维修资金专用收据等所有凭证原件交付给原告。2016年12月22日，原告作为上述房屋的业主办理了上述房屋的交付验收手续，并因减免三个月的物业管理费和车位管理费而支付了2017年4月至2017年9月的物业管理费和车位管理费。其后，原告一直支付上述房屋的物业管理费和车位管理费至今。2019年1月21日，两被告取得上述房屋的不动产权证书，并将原件交付原告。原告认为，原、被告签订《房地产转让合同》主体适格，合同标的合法，合同内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且原告已按照合同约定履行了对被告的全部付款义务，房屋和车位已向原告实际交付使用，因此该合同合法有效。现原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告张关保辩称：1.对于房地产转让合同效力被告张关保认为自身应受该合同约束，该合同在张关保与原告之间合法有效，但张关保与原告签订合同时及此后并未告知张薇及第三人曾佩冰房屋出售事实，且合同由原告提供，原告签订合同时对此事也知情，所以该合同是否对被告张薇及第三人产生效力请法庭核实。2.张关保愿意履行合同条款，当时合同签订原告也知道房屋并不能保证落户，所以双方对此约定了违约金，若房屋不能过户张关保愿意承担违约责任。3.本案诉讼费因张关保对该合同效力没有提出异议，该诉讼费应由原告承担。被告张薇辩称：原告郑敏华与被告张关保签订的《房地产转让合同》侵犯了本人的合法权益，请求确认该合同无效。1.张薇首次知道该房屋被被告张关保出卖时为今年5月底左右，之前完全不知情。之前被告张关保从未告知张薇涉案房屋已出售给原告的事实，而且原告郑敏华自合同签订至今从未联系过本人，本人无从得知房屋消息。另外原告郑敏华和被告张关保在未取得本人同意下，私下签订房屋买卖合同，属于侵犯了本人的合法权益，应属无效合同。2.原告郑敏华在签订合同时明知涉案房屋本人占有50％份额，被告张关保又没有提供本人签名的《授权委托书》。根据一般社会观念，房屋属于重大财产，在购买时应当谨慎处理，尽到合理调查义务。基于不动产的公示、公信原则，原告明知被告张关保没有对房屋的处分权仍与被告张关保签订房屋买卖合同，实属恶意，而且有重大过失，应认定合同无效。3、被告张关保属于无权代理行为，原告郑敏华并非善意而且具有重大过失，本人对该无权代理行为不予追认，应认定合同无效。综上，张薇对涉案房屋买卖事宜从不知情，也未被任何人告知，被告张关保属于无权处分及无权代理行为，原告对此为恶意且存在重大过失，本人对房屋买卖行为不予追认，请求确认合同无效，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人曾佩冰辩称：首先原告明知曾佩冰跟张关保为夫妻但是没叫曾佩冰去签字，也没有沟通，属于恶意的隐瞒，因此该合同无效。经审理查明：原告郑敏华与被告张关保系同事关系，被告张薇系被告张关保与第三人曾佩冰的女儿。因被告张关保系长沙市科技局职工，分配了长沙市岳麓区八方小区指标房一套。2013年9月6日，张关保支付了购房款及车位款250000元（房款230000元，车位款20000元）。2015年3月24日，被告张关保、张薇与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ1403621903），由张关保、张薇购买了长沙市经发房地产开发有限公司开发建设的位于长沙市岳麓区房屋，共有情况为各占50%。该房屋建筑面积162.68平方米，房屋总价641122元。同日，张关保与长沙市经发房地产开发有限公司签订《车位使用权转让合同》，约定张关保购买了位于八方小区Ｃ区Ｃ3号车库ｂ2层490号车位，车位受让价97800元。上述合同约定房屋及车位的交付时间为2016年12月31日。上述合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，被告张关保及家人交纳了购房款及车位款共计270000元，并交纳了契税、印花税25644.88元，物业专项维修基金19522元。2016年3月29日，张关保、张薇支付了剩余购房款及车位款共计218922元。2016年9月18日，原告郑敏华通过其名下的长沙银行的账户向被告张关保转账支付了人民币50000元。2016年9月19日，被告张关保与原告郑敏华签订了《房地产转让合同》，约定：甲方（卖方）：张关保、张薇，乙方（买方）：郑敏华，甲、乙双方就房地产转让事宜，经充分友好协商，自愿签订如下转让合同，合同内容如下：一、甲方经与全家人协商并同意后，自愿将其已购买的坐落于岳麓区府后路八方小区二期Ｃ区16栋1903房地产及地下车库（Ｃ3-Ｂ2-490）壹个转让出售给乙方，房屋产权面积为162.69㎡，使用性质为住宅。乙方已对该房及车位做了充分了解，愿意购买。二、双方议定的上述房地产及车位的成交总价为人民币（大写）壹佰贰拾叁万捌仟捌佰元整（￥：123.88万元），其付款方式为一次性付款。三、合同签定后乙方将转让款全额交付甲方，甲方将给乙方出具收据一张，并将其所购八方小区二期Ｃ区16栋1903房地产及地下车位（Ｃ3-Ｂ2-490）的所有凭据（含购房合同、交款发票、契税发票、车位发票等）交予乙方保管，到可以办理过户手续时负责协助乙方去办理过户，将甲方上述房地产含车位过户到乙方名下，过户费用由乙方负责。四、违约责任：甲方保证所转让给乙方的房地产权所有费用已交清楚，无产权和债务纠纷，无银行抵押，否则，由甲方承担一切责任。今后无论房价是涨是跌，双方均不得违约。若甲方违约，需双倍退还乙方的购房款（即:123.88万元Ｘ2）。若乙方违约，甲方可以拒绝退还购房款。五、争议的解决：买卖双方若因合同发生纠纷，应尽量协商解决，协商不成任何一方可据此合同向人民法院提起诉讼。本合同壹式叁份，甲、乙双方各执壹份办理过户手续时交有关部门壹份。本合同签订后具有法律效应。甲方（签字）一栏有被告张关保的签名及身份证号码：4325011962××××××××，乙方（签字）一栏有原告郑敏华签名及身份证号码：4301051963××××××××。合同签订当日，原告郑敏华通过其华融湘江银行的账户转账支付给被告张关保人民币1188800元。被告张关保在《房地产转让合同》的落款处明确“已收到房款123.88万元人民币”。此后，被告张关保将其所购八方小区二期Ｃ区16栋1903房地产及地下车位（Ｃ3-Ｂ2-490）的《长沙市商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》、不动产销售发票、契税和印花税发票、物业专项维修资金专用收据等所有凭证的原件交付给原告。2016年12月22日，原告作为上述房屋的业主办理了房屋及车位的交付验收手续，并支付了至今为止的涉案房屋及车位的物业管理费和车位管理费。2019年1月21日，案涉房屋登记至被告张关保、张薇名下，产权证号：湘（2019）长沙市不动产权第0025225、0025226号，张关保、张薇各享有50%的产权。被告张关保领取该不动产权证书后将原件交给了原告郑敏华。另查明：1.被告张关保与第三人曾佩冰于1996年2月28日登记结婚，于2017年10月20日登记离婚，于2018年5月31日再次登记结婚，购买及出售涉案房屋时，被告张薇在校读书；2.2017年10月20日，被告张关保向原告郑敏华出具一份承诺书，约定：由于张关保需求，需用郑敏华八方小区合同落户，张关保承诺：张关保不占用郑敏华八方小区学区指标，不影响郑敏华正常落户；此后，被告张关保、张薇落户在涉案房屋上。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》、《销售不动产统一发票》、《税收缴款书》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《房地产转让合同》、转账凭证、业主钥匙移交单、业主钥匙托管单、房屋交付验收表、水表底单、物业费发票、不动产权登记证书、承诺书，第三人提交并经庭审质证的离婚证、结婚证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为原告郑敏华与张关保所签《房地产转让合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，首先，涉案房屋及车位系因被告张关保为长沙市科技局职工分配的指标而获得，虽然此后该房屋在购买时登记有被告张薇的名字，但此时张薇为在校学生，无独立的经济来源和经济收入，被告张关保作为其父亲与郑敏华签订房屋买卖合同；其次，双方在协议第一条中明确约定“甲方经与全家人协商并同意后，自愿将其已购买的坐落于岳麓区府后路八方小区二期C区16栋1903房地产及地下车库（C3-B2-490）壹个转让出售给乙方”；再次，在协议签订后，原告郑敏华已经向被告张关保支付了合同约定的全部价款，被告张关保亦将该房屋及其他购房资料的原件交付给原告郑敏华；最后，被告张关保在2017年10月20日向与原告郑敏华出具承诺书，并将被告张关保、张薇的户口落户至涉案房屋内，此后，被告张关保又于2019年将被告张关保、张薇的不动产权证原件领取交付给原告。综合以上分析，在权利外观上原告郑敏华有理由相信被告张关保对该涉案房屋及车位有完全处分权，据此，本院认为，原告郑敏华与被告张关保之间所签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。对被告张薇、第三人曾佩冰提出被告张关保未经得共有权人同意而出售涉案房屋，原告郑敏华并非善意而且具有重大过失，所签合同应属无效的抗辩，因缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告张薇及第三人曾佩冰如认为被告张关保出售涉案房屋损害了其合法权益，可另行向被告张关保主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:确认原告郑敏华与被告张关保于2016年9月19日签订的《房地产转让合同》有效。本案案件受理费减半收取40元，由被告张薇、张关保予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年八月二十四日法官助理李余庆书记员杨明