湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2152号原告李翠兰，女，生于1969年10月22日，土家族，湖北省利川市人，户籍地利川市。委托代理人张鸿译，四川汇韬律师事务所律师，一般授权代理。被告利川市怡兴置业有限责任公司。住所地：利川市都亭街道办事处南湖里居委会7组。统一社会信用代码：914228025588208143J。法定代表人：罗荣祥。系公司法人，委托代理人张浩，湖北圣树律师事务所律师，特别授权代理。被告重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司，住所地：利川市都亭办事处教场村五组（利川市清源路22号）。统一社会信用代码：91422802052609504M。负责人：余国平，原告李翠兰诉被告利川市怡兴置业有限责任公司、重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司合同纠纷一案，本院受理后，于2020年6月23日适用简易程序进行审理。原告李翠兰及诉讼代理张鸿译到庭参加诉讼，被告利川市怡兴置业有限责任公司由委托代理人到庭参加诉讼，被告重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司负责人余国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翠兰诉称，因利川市农机局片区旧城改造，其与被告利川市怡兴置业有限责任公司于2012年12月27日签订《农机局旧房翻修改造协议》，约定由被利川市怡兴置业有限责任公司对原告李翠兰的40平米一楼车库按“拆建还建”方式还一楼门面房40平米，且需在原告李翠兰搬迁完毕并办理施工许可证之日起36个月内将还建门面交付。项目定名“尚熙空间”，实际是利川市怡兴置业有限责任公司将该建设工程转让给重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司，由重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司以利川市怡兴置业有限责任公司名义开发建设。但二被告一拖多年，至今未向被拆迁人交付应还建商铺。在被告利川市怡兴置业有限责任公司交付住宅之后，原告李翠兰等应还一层商铺的被拆迁户均向被告主张权利，重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司承认给予延期交房补偿，2020年1月16日，重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司以利川市怡兴置业有限责任公司的名义给其他部分拆迁户作出逾期还房损失补偿，见《尚熙空间一楼还建户还建面积及补偿超期过渡安置费明细表》，但却拒绝给原告补偿，原告多次要求二被告履行义务，利川市怡兴置业有限责任公司称项目实际由重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司实施，应由其补偿，而重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司以规划验收未通过、还需要研究为由，拖延不予补偿。原告为主张权利，于2020年4月30日向利川市住房和城乡建设局查询得知：利川市怡兴置业有限责任公司于2013年4月15日即取得尚熙空间《建设工程施工许可证》，按《农机局旧房翻修改造协议》约定的开工许可证下发后36个月，即二被告应于2016年4月15日前还房，现已超期达4年之久，己严重违约。二被告应及时向原告交付还建门面房并赔偿逾期交房给原告造成的损失。遂向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告向原告李翠兰交付尚熙空间一楼还建门面房40平方米（不含公摊），共同向原告支付逾期交房补偿费90000元。2、由二被告承担本案的诉讼费用。被告利川市怡兴置业有限责任公司辩称，1、原告李翠兰与利川市怡兴置业有限责任公司签订农机局旧房翻修改造协议属实，但是该协议未约定逾期交房的违约责任。2、2016年，原告李翠兰与利川市怡兴置业有限责任公司签订有还建结算协议，有明确约定，还建结算协议签订后，原来的农机局旧房翻修改造协议无效。被告重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司辩称，其与原告李翠兰无合同关系，不应承担合同责任。经审理查明，被告利川市怡兴置业有限责任公司通过出让方式取得了利川市都亭街道办事处南湖里七组（编号为：利国用（2012）第1401号）地块的房地产开发宗地使用权，并在该地块开发尚熙空间商住楼项目。为建设上述项目，2012年3月21日，被告利川市怡兴置业有限责任公司与原告李翠兰签订《旧危房改造还建协议》，约定给原告李翠兰还建房屋面积120平方米（均为套内面积）。2012年12月27日，被告利川市怡兴置业有限责任公司与原告李翠兰签订《农机局旧危房翻修改造协议》，约定乙方李翠兰持有一楼车库面积为40㎡，还建40㎡，其还建门面仅限一间。2013年1月9日，被告利川市怡兴置业有限责任公司与赵利三签订《农机局旧危房翻修改造协议》，约定其给赵利三还建总产权220㎡住房。2013年4月15日，利川市住房和城乡建设局颁发《建筑工程施工许可证》，载明建设单位为利川市怡兴置业有限责任公司，工程名称为利川市尚熙空间商住楼，施工单位为重庆国梁建设（集团）有限公司。2016年，被告利川市怡兴置业有限责任公司与赵利三、李翠兰(系夫妻关系)签订《还建结算协议》，约定“一、协议内容：根据双方签订的农机局危房翻修改造协议，甲方利川市怡兴置业有限责任公司给乙方赵利三、李翠兰还建总产权面积为220平方米（建筑面积）;根据双方签订的旧房还建协议，利川市怡兴置业有限责任公司给乙方赵利三、李翠兰还建面积是120平方米（为套内面积）。乙方所选房屋已委托尚熙空间项目部代为售卖。现需要结算所选卖房屋的房款，具体选房及面积情况如下：姓名赵利三、李翠兰还建面积：220㎡（均为建筑面积）、120平方米（均为套内面积），所选房号、建筑面积、套内面积分别为：2-1506、107.11、86.19；2-1606、107.11、86.19；2-2504、88.78、71.44;2-2505、98.10、78.94。乙方需给甲方补房款108698元。二、协议义务：乙方所选房屋已由乙方委托甲方售楼部售卖，甲方有权要求乙方承担所选房屋的各种税费。乙方在领取放款时由甲方财务扣除各种税费，最后按甲方结算实际发生的金额为准。三、双方责任：此协议签订后原还建合同自动失效，乙方必须将旧危房翻修协议原件两份无条件交给甲方，乙方保证以后不以诉讼和其他非诉方式及其他部门提出权利主张和索取任何赔偿。四、此协议一式三份甲乙双方各执一份，另一份交财务以此面积核算。三方盖章签字生效”。2016年6月29日，《赵利三还建往来明细结算表》对赵利三、李翠兰所选四套房屋进行结算，确定本次结算后还应付赵利三337352.80元。2016年7月4日，赵利三出具《收据》一份，载明其收到利川市怡兴置业有限责任公司还建房屋补偿款337352.80元。2016年7月5日，利川市怡兴置业有限责任公司通过中国建设银行向赵利三中国建设43×××6666账号转账287352.80元。另查明，利川市怡兴置业有限责任公司尚熙空间项目部2020年1月16日的《尚熙空间一楼各还建户还建面积及补偿超期过渡安置费明细表》载明对张进等还建户按照原门面个数x45000元/个的标准进行了补偿。2020年6月23日，利川市住房和城乡建设局房管股出具《证明》一份，载明经恩施州房地产市场管理平台查询，截止2020年6月23日尚熙空间一楼至三楼商铺无楼盘表信息。以上事实有原、被告提供的证据及当事人述称等材料在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告李翠兰与被告利川市怡兴置业有限责任公司于2012年12月27日签订的《农机局旧房旧房翻修改造协议》，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，被告利川市怡兴置业有限责任公司应按照合同的约定履行。同时，利川市住房和城乡建设局房管股出具《证明》也说明截止2020年6月23日尚熙空间一楼至三楼商铺无楼盘表信息，该协议能够履行，故原告李翠兰要求交付尚熙空间一楼还建门面40平方米的诉讼请求，本院予以支持。原告李翠兰要求支付逾期交房补偿费的诉讼请求，协议约定甲方利川市怡兴置业有限责任公司在乙方李翠兰搬迁完毕且办理施工许可证之日起36个月内进行交付，利川市怡兴置业有限责任公司取得《建筑工程施工许可证》的时间为2013年4月15日，已构成违约，且不存在免责事由，应该承担违约责任。虽未约定违约责任承担方式及补偿标准，参照《尚熙空间一楼各还建户还建面积及补偿超期过渡安置费明细表》中给其他还建户实际补偿标准，被告利川市怡兴置业有限责任公司应给原告李翠兰补偿逾期交付门面损失45000元。原告李翠兰诉称被告利川市怡兴置业有限责任公司已将尚熙空间项目转让给被告重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司，被告重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司应该承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告李翠兰提交的《建筑工程施工许可证》中载明利川市尚熙空间商住楼项目施工单位为重庆国梁建设（集团）有限公司。原告李翠兰提供的案外人与重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司负责人余国平通话录音无法直接证明该项目转让的事实，二被告当庭未认可，原告也未提交其他证据予以佐证，其应承担举证不利的后果，故原告李翠兰要求被告重庆国梁建设（集团）有限公司湖北分公司承担连带责任的主张不能成立，本院不予支持。对于原告李翠兰还建面积不含公摊的诉讼请求，因其与利川市怡兴置业有限责任公司之间签订的《农机局旧房旧房翻修改造协议》约定包含公摊面积，故该请求本院不予支持。被告利川市怡兴置业有限责任辩称，2016年原告李翠兰与被告利川市怡兴置业有限责任公司签订有《还建结算协议》，明确约定还建结算协议签订后，原来的农机局旧房翻修改造协议失效，双方已结算履行完毕。但该协议第一条协议内容已明确“根据双方签订的农机局危房翻修改造协议，甲方利川市怡兴置业有限责任公司给乙方赵利三、李翠兰还建总产权面积为220平方米（建筑面积）;根据双方签订的旧房还建协议，利川市怡兴置业有限责任公司给乙方赵利三、李翠兰还建面积是120平方米（为套内面积）”。第三条双方责任也已明确要求乙方李翠兰、赵利三必须将旧危房翻修改造协议原件两份无条件交给甲方利川市怡兴置业有限责任公司。且《赵利三还建往来结算表》也只是针对《还建结算协议》第一条协议内容中约定赵利三、李翠兰所选四套还建房处理的相关结算。综上，《还建结算协议》中约定的“此协议签订后原协议自动失效”仅指两份关于住房的还建协议，被告利川市怡兴置业有限责任公司与原告李翠兰2012年12月27签订的《农机局旧房旧房翻修改造协议》约定交付门面的义务并未实际履行，故被告利川市怡兴置业有限责任公司辩解不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和合同法》第四十四条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告利川市怡兴置业有限责任公司在尚熙空间给原告李翠兰交付还建门面40㎡（含公摊）；并补偿原告李翠兰逾期交付门面损失45000元。二、驳回原告李翠兰的其他诉讼请求。案件受理费8650元，依法减半收取4325元，由被告利川市怡兴置业有限责任公司负担3928元、原告李翠兰负担397元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 龙 勇二〇二〇年八月十日书记员 魏艳丽