浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6742号 原告：陈满梅，女，1965年1月16日出生，汉族，住浙江省苍南县。 原告：林敬移，男，1964年8月6日出生，汉族，住浙江省苍南县。 二原告共同委托诉讼代理人：连润民，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州上柜科技有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道海智中心3幢709-1，统一社会信用代码：91330110341842492H。 法定代表人：徐虹，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉豪，该公司员工。 原告陈满梅、林敬移为与被告杭州上柜科技有限公司（以下简称上柜科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月18日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员李丽适用简易程序审理。本院于2020年8月3日公开开庭审理了本案，原告陈满梅及原告陈满梅、林敬移的共同委托诉讼代理人连润民，被告上柜科技公司的委托诉讼代理人唐嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈满梅、林敬移起诉称，2018年7月12日，原告陈满梅、林敬移与被告上柜科技公司签订《飞鸟客房屋预约转让合同》，约定被告上柜科技公司将飞鸟客1幢404号房转让给原告陈满梅、林敬移，原告陈满梅、林敬移支付房屋价款1950000元。2018年8月20日，原告陈满梅、林敬移按本合同第五条约定支付首付款1180000元，剩余款项通过银行贷款方式付款。后原告陈满梅、林敬移要求被告上柜科技公司办理按揭贷款，同时要求被告上柜科技公司履行过户义务，但被告上柜科技公司均以种种理由拒绝。2020年6月18日，原告陈满梅、林敬移前往杭州市规划和自然资源局调取信息，发现该房产于2019年1月8日登记在被告上柜科技公司员工吴洒莎名下，并于2020年1月16日办理了抵押手续，设定最高额抵押，担保债权数额2000000元。 原告陈满梅、林敬移认为，被告上柜科技公司的行为已经严重背离诚信，为此，原告陈满梅、林敬移诉至法院，请求判令：一、被告上柜科技公司依法为原告陈满梅、林敬移办理飞鸟客1幢404号房的相关权属登记手续，并将房屋所有权证交付给原告陈满梅、林敬移；二、被告上柜科技公司支付违约金22074元（期间从2019年6月30日暂计至2020年4月8日，共计283天）；三、被告上柜科技公司支付保全费以及实现保全的费用；四、本案诉讼费由被告上柜科技公司承担。因原诉请要求被告上柜科技公司办理该房屋过户登记的目的已经不能实现，故变更诉讼请求为请求判令：一、确认原告陈满梅、林敬移与被告上柜科技公司的《飞鸟客房屋预约转让合同》解除；二、被告上柜科技公司退还原告陈满梅、林敬移已支付的房屋价款1180000元；三、被告上柜科技公司支付违约金59000元；四、被告上柜科技公司赔偿损失637200元；五、被告上柜科技公司支付律师代理费12000元；六、被告上柜科技公司支付原告陈满梅、林敬移实现保全的费用642元；七、本案诉讼费由被告上柜科技公司承担。 原告陈满梅、林敬移为支持其诉请主张，向本院提交如下证据材料：1、《飞鸟客房屋预约转让合同》、【杭州飞鸟客】房源认购单各一份，证明原告陈满梅、林敬移与被告上柜科技公司达成房屋买卖的意思表示，各方明确权利义务关系以及合同成立并生效，各方应按照合同约定履行义务的事实；2、收款收据二份，证明原告陈满梅、林敬移按照约定将购房款打入被告上柜科技公司指定账户的事实；3、物业服务费发票一份，证明被告上柜科技公司已经将房屋交付给原告陈满梅、林敬移的事实；4、办证承诺书一份，证明原告陈满梅、林敬移积极与被告上柜科技公司协商办理房屋过户手续，被告上柜科技公司承诺但迟迟拒绝履行的事实；5、聊天记录一份，证明原告陈满梅、林敬移及其妹妹陈金仙女士在重患期间多次催促被告上柜科技公司工作人员为其办理网签及按揭手续，但是被告上柜科技公司均以种种理由推脱的事实；6、杭州市不动产权属信息查询记录、《杭州市房屋转让合同》、《借款抵押合同》一组，证明涉案房产于2019年1月8日登记在吴洒莎名下，并于2020年1月16日办理抵押登记，被告上柜科技公司已经无法履行合同约定之义务的事实；7、律师费发票一份，证明涉案的律师代理费用的事实；8、担保费凭证一份，证明涉案保全担保费用的事实。 被告上柜科技公司答辩称，双方签订预约合同真实合法有效，被告上柜科技公司已经履行交付房屋的主要义务，办理房产证与原告陈满梅、林敬移积极协商，属于瑕疵履行，不构成根本违约；原告陈满梅、林敬移实付房款780000元，而非1180000元，差额400000元属于装修款非购房款，如法院判决解除合同仅在780000元范围内承担责任，违约金根据合同约定按照780000元自2019年6月30日计算至2020年8月3日，共计400天，按每日万分之一标准计算为31200元；原告陈满梅、林敬移提出的实际损失无事实和法律依据，鉴于原告陈满梅、林敬移对涉案房屋已实际占有、使用、收益，如判令合同无效有悖合同促进交易的目的。综上，请法庭驳回原告陈满梅、林敬移的诉讼请求。 被告上柜科技公司对其答辩意见，未向本院提交证据材料。 本院认证：原告陈满梅、林敬移提交的证据1，被告上柜科技公司无异议；证据2，对400000元不认可，其余认可；证据3-7，无异议；证据8，有异议。经审查，原告陈满梅、林敬移提交的证据符合证据的真实性、关联性、合法性原则，本院确认作为认定本案事实的依据。 本院经审理查明的事实如下：2018年4月17日，被告上柜科技公司（甲方）与原告陈满梅（乙方）签订【杭州飞鸟客】房源认购单，约定认购房屋：1幢404室，建筑面积64.3平方米，原总价1871174元，签约合同总价1550000元，签约合同单价24087元/平方米，装修款400000元整，付款方式按揭；乙方自愿交付100000元，作为该房屋的认购定金。 2018年7月12日，原告陈满梅、林敬移（乙方）与被告上柜科技公司（甲方）签订《飞鸟客房屋预约转让合同》，约定乙方预约购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第1幢404号房，建筑层数地上7层，地下1层，该房屋位于第4层，层高4.79米；该房屋土地使用权年限自2006年12月9日至2056年12月8日；该房屋的设计用途为综合用地；该房屋建筑面积共64.35平方米；该房屋预约转让单价为每平方米24087.02元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修基金的，首期交纳标准为65元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；房屋交付后，如产权登记面积不足合同约定面积，则甲方自面积差额确认之日起15日内按实退还乙方不足部分建筑面积的房款，如产权登记面积超过合同约定面积，则乙方自面积差额确认之日起15日内按实补足房款，因产权登记建筑面积与合同约定建筑面积的误差造成的应缴税费的增加或减少，乙方应据实缴付；乙方按照贷款方式付款：乙方应于《飞鸟客房屋预约转让合同》签订同时支付不少于预约转让总价款的50%，即780000元整；交付期限及条件：甲方应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的房屋交付乙方使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电等，具备房屋正常使用的基本条件：但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规的改变等政府行为；（2）政府规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施导致开发建设期延长，以及其他如市政配套的批准与施工延误，或项目竣工验收等有关部门验收或审批滞后，或杭州市、余杭区有大型会议及活动的举办，统一要求暂停施工等上述非甲方可控因素；交接：房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，并签署房屋交接单。房屋交付使用时，乙方对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，甲方应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的质量检测机构就相关质量问题进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为由甲方先行垫付，乙方提供等额担保，最终由责任方承担。检测结果为合格的，甲方书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，甲方应当按要求返修，并承担赔偿责任；甲方保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：双方将该房屋的装饰、设备标准约定于本合同附件三，甲方交付的房屋，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，甲方补偿装饰、设备差价；甲方或者甲方指定公司负责办理不动产权属登记，取得该房屋《不动产权证书》，取得上述规定的不动产权属证书后，应与乙方签订正式《杭州市房屋转让合同》（内容以本合同约定为准）将房屋产权过户至乙方，乙方需承担甲方向乙方过户时，乙方应承担的税费及房屋产权证代办费，并配合提供相关资料；甲方承诺在房屋交付后的180日内，将乙方所购房屋过户至乙方，但因不可抗力或政府原因及乙方自身原因导致迟延的除外。甲方逾期办证的，自逾期之日起按乙方已付款项的每日万分之一承担违约金至具备办证条件时止。逾期超过270日的，乙方有权选择退房但应当书面提出要求，则甲方应当退还已收款项并按收款期间的银行同期活期存款利息向乙方承担违约金。该合同附件之一为《飞鸟客房屋装修委托协议》，该协议约定工程总造价为400000元，合同签订后，原告陈满梅、林敬移立即支付400000元作为装修款。该协议末页委托方处有原告陈满梅、林敬移的签名，受托方处盖有上海巧贺建筑装饰设计中心合同专用章。该协议附件一为装修平面图，附件二为《装修用材标准》，装修平面图未体现装修功能分区设计及设备配置情况，《装修用材标准》中概括列明装修用材，未列明具体装修用材的品种、数量、规格、单价及尺寸。 2018年4月17日，被告上柜科技公司向原告陈满梅、林敬移出具统一收款收据，载明收到1-404定金100000元。2018年7月12日，原告陈满梅、林敬移根据被告上柜科技公司指示交纳400000元装修款。2018年8月20日，被告上柜科技公司向原告陈满梅、林敬移出具统一收款收据，载明收到1-404首付款680000元。2019年1月1日，被告上柜科技公司向原告陈满梅、林敬移交付涉案房屋，原告陈满梅、林敬移交纳2019年物业费2085元。 另认定，2019年1月8日，涉案不动产登记权利人：吴洒莎，吴洒莎系被告上柜科技公司员工。2020年1月16日，涉案不动产办理最高额抵押，债权数额2000000元，抵押借款由被告上柜科技公司使用。2020年3月18日，被告上柜科技公司曾向原告陈满梅、林敬移出具办证承诺书。本案审理期间，经原告陈满梅、林敬移网上查询，西溪飞鸟客房产参考单价为每平方米38000元。被告上柜科技公司员工吴洒莎曾就包括涉案房屋在内的二套房屋与案外人签订《借款抵押合同》，约定抵押物坐落于杭州市余杭区××街道××幢××室××幢××室，面积为128.7平方米，该合同项下抵押物的协议价值3860000元，即抵押物单价为每平方米29992.23元。原告陈满梅、林敬移因本案诉讼支出律师代理费12000元，诉讼财产保全责任保险费642元。 本院认为：原告陈满梅、林敬移与被告上柜科技公司签订的《飞鸟客房屋预约转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于原告陈满梅、林敬移是否享有合同解除权，首先，根据双方合同约定，被告上柜科技公司承诺在房屋交付后的180日内，将涉案房屋过户至原告陈满梅、林敬移，逾期办证超过270日，原告陈满梅、林敬移有权选择退房即解除合同，本案被告上柜科技公司于2019年1月1日交付涉案房屋，应当在2019年6月30日前将涉案房屋过户至原告陈满梅、林敬移，现被告上柜科技公司未按合同约定办理不动产权属证书，并且至原告陈满梅、林敬移起诉之日逾期办证时间已超过270天，故原告陈满梅、林敬移有权依据合同约定提出解除合同；再者，涉案房屋未能过户原因系由于被告上柜科技公司与原告陈满梅、林敬移签订合同之后，涉案房产转移至被告上柜科技公司员工名下以及存在抵押登记所致，即由于被告上柜科技公司原因造成涉案房屋不能办理产权过户登记，无法实现原告陈满梅、林敬移与被告上柜科技公司签订涉案房屋买卖合同的初衷，原告陈满梅、林敬移虽然已经占有涉案房屋，但不动产物权的设立经依法登记始发生效力，未经登记，不发生效力，对于涉案房屋买卖关系而言，买卖标的为不动产，出卖人转移标的物的所有权于买受人系出卖人的主要合同义务，故被告上柜科技公司未将涉案房屋过户登记于原告陈满梅、林敬移，原告陈满梅、林敬移未取得涉案房屋所有权，其实质性利益受到损害，被告上柜科技公司逾期办证行为并非瑕疵违约，已构成根本性违约，致使无法实现合同目的，故原告陈满梅、林敬移有权要求解除合同。原告陈满梅、林敬移在本案诉讼过程中书面提出解除合同并且本院已经向被告上柜科技公司送达，故对原告陈满梅、林敬移要求确认涉案合同已解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 关于被告上柜科技公司退还款项的金额，根据双方合同约定，被告保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告上柜科技公司原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告上柜科技公司承担全部责任，装修协议作为附件之一包括在《飞鸟客房屋预约转让合同》内，原告陈满梅、林敬移与被告上柜科技公司而非第三方签订的房源认购单显示包括装修款400000元，原告陈满梅、林敬移订立协议以及支付装修款均未与第三方联系，均根据被告上柜科技公司指示完成，涉案装修协议仅约定装修款概括金额，但对具体装修项目、装修款的构成等具体的装修名目、标准均未作出明确约定，且双方在合同中明确约定涉案房屋达到交付使用条件后，由被告上柜科技公司负责通知并交付原告陈满梅、林敬移，如有装修质量等问题需要返修的，由被告上柜科技公司返修并承担赔偿责任，原告陈满梅、林敬移并未就第三方装修进行验收，被告上柜科技公司亦未证明第三方向原告陈满梅、林敬移交付装修成果，故综合本案情况，涉案装修协议从其作为《飞鸟客房屋预约转让合同》附件之一、双方当事人在《飞鸟客房屋预约转让合同》中对于因不能办理产权登记及出现装修质量问题的违约责任承担主体均为被告上柜科技公司而非第三方，涉案协议订立、履行及交付装修成果及违约责任的承担均实际发生于原告陈满梅、林敬移与被告上柜科技公司之间，故装修款实际为购房款的一部分，涉案《飞鸟客房屋预约转让合同》解除，被告上柜科技公司应当将包括定金在内的首付款680000元以及装修款400000元全部返还原告陈满梅、林敬移，故对原告陈满梅、林敬移要求被告上柜科技公司返还房屋价款1180000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 关于违约金，根据双方合同约定，被告上柜科技公司承诺在房屋交付后的180日内，将原告陈满梅、林敬移所购房屋过户至原告陈满梅、林敬移，但因不可抗力或政府原因及乙方自身原因导致迟延的除外，自逾期之日起按原告陈满梅、林敬移已付款项的每日万分之一承担违约金。本案不存在因不可抗力等正当理由无法办证的除外情形，故被告应当在2019年6月30日前办理涉案房屋过户手续，逾期违约金起算点应当从2019年6月30日按照日万分之一的标准计算，原告陈满梅、林敬移主张违约金的合理部分，本院予以支持。 关于除违约金之外的损失，虽然双方在合同中约定对于被告上柜科技公司的违约行为按照每日万分之一标准计算违约金，但众所周知，随着近些年杭州房价尤其是涉案房屋所在地段房价上涨趋势，双方约定的违约金远不足以弥补原告陈满梅、林敬移的实际损失，被告上柜科技公司应当承担另行赔偿损失的违约责任，本院综合合同履行情况、被告上柜科技公司过错程度及目前同地段房屋的参考价值，酌情支持违约金120000元。 原告陈满梅、林敬移的其他诉讼请求，依据不足，且本院对原告陈满梅、林敬移的实际损失在上述违约金及除违约金之外的损失中已经予以综合考量，足以弥补原告陈满梅、林敬移的实际损失，故本院不予支持。综上，原告陈满梅、林敬移的部分诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告上柜科技公司辩称涉案房产已经交付，办理房产证事宜办理与原告陈满梅、林敬移积极协商，属于瑕疵履行，不构成根本违约，原告陈满梅、林敬移实付房款780000元，而非1180000元，差额400000元属于装修款非购房款，如法院判决解除合同仅在780000元范围内承担责任，并以780000元作为违约金的计算基数，本院认为，被告上柜科技公司表示与原告陈满梅、林敬移积极协商，本院在本案审理过程中尊重被告上柜科技公司希望通过办理过户解决本案纠纷的和解方案，给予充分时间多次催促被告上柜科技公司积极办理过户以达成双方和解，但被告上柜科技公司未有解决双方纠纷的实际行动，双方当事人均表示由法院依法判决，上述抗辩意见，被告上柜科技公司未提供证据证明，与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告陈满梅、林敬移与被告杭州上柜科技有限公司签订的《飞鸟客房屋预约转让合同》已解除； 二、被告杭州上柜科技有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈满梅、林敬移房屋价款1180000元； 三、被告杭州上柜科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈满梅、林敬移违约金47200元； 四、被告杭州上柜科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈满梅、林敬移损失120000元； 五、驳回原告陈满梅、林敬移的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费21800元，减半收取10900元，由原告陈满梅、林敬移负担2438元，被告杭州上柜科技有限公司负担8462元；财产保全申请费5000元，由被告杭州上柜科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员 李 丽 二〇二〇年八月十日 书记员 汤靓靓 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-13-?