四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初857号 原告：徐小军，女，汉族，生于1969年9月5日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：贾贵东，四川罡正律师事务所律师。 被告：四川鸿缘房地产有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇晋城大道四段210号，统一社会信用代码：91511325MA6294PC71。 法定代表人：贾林，经理。 被告：刘政，男，汉族，生于1964年1月23日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：任芝涛，四川罡正律师事务所律师。 原告徐小军与被告四川鸿缘房地产有限公司（以下简称鸿缘公司）、被告刘政房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐小军及其委托诉讼代理人贾贵东、被告刘政及其委托诉讼代理人任芝涛均到庭参加诉讼，被告鸿缘公司法定代表人贾林经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。 原告徐小军向本院提出诉讼请求：判决两被告连带支付逾期办理土地证使用证、房产证违约金32850元。 事实与理由：2011年8月7日，原告与被告签订了《西充县晋城镇建设社区“棚户区”改建换房协议》。该协议约定被告拆除原告的房屋向原告偿还住房；约定原告缓交5000元作为被告办理押金，被告将土地证、房产证交给原告时，再由原告补交5000元办证押金。2014年12月30日，双方进行结算；被告收了5000元办证押金并承诺立即将房屋两证交给原告；原告向被告缴纳了土地出让金、维修基金、契税等费用，原告向被告结清了所有的费用；双方确定将其中一套还房确定为1幢1单元7层5号。政府相关文件规定，被告应当给所有还房户办理土地使用权证和房产证。被告收取了5000元办证押金之日就应当将土地使用权证和房产证交付给原告。迄今为止，被告尚未给原告的1幢1单元7层5号房屋的土地使用证和房产证。 原告多次找被告协商处理被告办证违约赔偿事宜，被告找各种理由推诿、拒绝赔偿。为维护自己的合法权益，依据法律的相关规定向贵院提起诉讼，请求法院公正裁判。 被告鸿缘公司未提交书面答辩意见。 被告刘政辩称：鸿缘房地产有限公司及刘政不存在逾期办证的违约情形，不应承担违约责任，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当依法判决予以驳回，1、首先，原、被告签订的《西充县晋城镇建设社区“棚户区”改建换房协议》未约定办证时间及逾期办证的违约责任，该协议第九条也并非对逾期办证违约责任的约定，同时被告按约定向原告支付了过渡费并交付了房屋。2019年11月初，房管部门出具了房屋实测面积符合办理不动产权条件后，被告通知原告进行结算并提交办证资料，同时告知“逾期未前来办理的后果自负”；其次，“格雅名居”属于县政府“棚户区”改造项目，对于其中拆迁安置房，属于县政府赔偿项目。几年以来，被告多次请求政府支付巨额赔偿资金，用于办理不动产权登记，2019年12月底，政府赔偿资金到位后，已立即办理了不动产权证；最后，按照双方签订《西充县晋城镇建设社区“棚户区”改建换房协议》第七条第三款“在案涉房屋交付并确定按层、面积后、30日内双方结祘各种费用，如超过期限，一切后果自行承担”，原告违反约定至今未向被告付清房款及其他费用。2、首先，双方签订《西充县晋城镇建设社区“棚户区”改建换房协议》并未约定办证时间，更未约定逾期办证的违约责任；其次，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，安置房屋与一般商品房买卖存在区别，安置房的产权登记受政府部门或政策影响，不能按照一般商品房买卖合同约定或法律规定办理产权登记，同时《商品房买卖合同司法解释》第一条明确规定，该司法解释针对的房屋类型为商品房，根据该解释第七条规定，拆迁安置情形下适用该解释相关规定的仅限于“拆迁人将该补偿安置房屋另行出售给第三人”的情形，原告主张参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条要求被告支付违约金无法律依据，最后，案涉房屋已于2014年12月30日交付，且目前均已取得不动产权证书，原告主张延迟办证的损失，无事实依据。 经本院审理认定事实如下：2010年8月24日，西充县人民政府办公室作出西府办发（2010）88号关于印发《西充县原公安局片区、建设路社区、府南社区棚户区改造实施方案》的通知，明确指出：按照省、市棚户区改造的相关精神、县委、县政府决定对县城原公安局片区、建设路社区、府南社区棚户区进行综合改造。2010年9月30日，西充县晋城镇人民政府发出“西充县晋城镇建设路社区‘棚户区’改造比选公告”，该公告对工程概况、规划设计、拆迁安置还房、开发原则、建设工期等方面进行了公示，其中开发原则之一为：中标开发企业自行筹资、自主经营、照章纳税、自负盈亏。2014年4月11日，西充县晋城镇人民政府发布《西充县晋城镇建设路社区棚户区改造拆迁安置赔偿的指导意见》，该意见对鸿缘公司与拆迁还房户之间的住房赔偿、换房位置、过渡区租房补助、门面赔偿及还房等方面进行指导明示。2011年6月21日，刘政作为乙方与鸿缘公司作为甲方签订挂靠协议，约定刘政挂靠鸿缘公司企业之下，开发建设“格雅名居”项目。2011年8月7日，鸿缘公司、刘政（项目负责人）作为甲方与原告徐小军作为乙方签订《西充县晋城镇建设社区“棚户区”改建换房协议》，双方对旧房面积的确定和还房补差的相关事宜、还房标准、房屋拆迁安置等方面进行了书面约定，其中付款方式约定为：乙方接到钥匙前应向甲方付清已结祘的各种费用，除乙方缓交5000元人民币作为代理办两证押金外，其他补差房款全部付给甲方，甲方将土地使用证、房产证交给乙方时，乙方必须将缓交代办两证的5000元押金全部付给甲方；违约责任：本合同自双方签订之日起即产生法律效力，若有一方违约按《合同法》相关规定进行处理，交房后失效，若乙方每户违约按10万元赔偿给甲方违约金，若甲方违约，则按20万元赔偿给乙方每户违约金。2014年12月30日，被告已将房号为1-1-7-5住房交于原告，但时至今日，因多方原因，案涉房屋未办理不动产权证。庭审中：原告主张违约金按换房每套住房30万元为基数按日万分之0.6赔偿逾期办证违约金，被告方持有异议认为无事实理由及法律依据。 本院认为：原告徐小军与被告鸿缘公司、刘政签订签订《拆迁还房协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定、合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。本案系徐小军起诉鸿缘公司及刘政赔偿延迟办证所造成的损失引发的，《拆迁还房协议》载明的拆迁人系鸿缘公司，根据合同“相对性”原则，应当由鸿缘公司对外承担责任，至于鸿缘公司与刘政之间的内部关系，本案不作认定和处理。2014年12月30日，案涉房屋虽已交付，但时至今日被告鸿缘公司未将上列不动产权证办理完毕，被告怠于履行其义务，存在违约行为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日，（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计祘，被告未能在交房之后90日内协助原告办理案涉房屋所有权转移登记，构成违约，应当承担违约责任，双方虽未约定违约金计祘标准，结合本案案情酌定被告支付原告逾期办理不动产权证违约金（按每套房屋3000元的标准计违约金）3000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告四川鸿缘房地产有限公司于本判决生效后20日内向原告徐小军支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金3000元。 二、驳回原告徐小军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费311元，由被告四川鸿缘房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  梁向荣 二〇二〇年八月五日 书记员  何玉凤