淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初2756号原告：孙鹏飞，男，1978年1月11日生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：孙洪丽，女，1984年9月30日生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：李磊，江苏法轩律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王艺洲，江苏法轩律师事务所实习律师。被告：赵泽强，男，1979年11月13日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：彭庆荣，女，1982年2月27日生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：刘波，北京盈科（淮安）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘丰瑞，北京盈科（淮安）律师事务所实习律师。被告：清浦区云之家房产信息咨询服务中心，住所地淮安市清江浦区人民南路2号S-105室。经营者：唐勇，男，1978年6月14日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵林，该公司员工。委托诉讼代理人：孙润华，该公司员工。原告孙鹏飞、孙洪丽与被告赵泽强、彭庆荣、清浦区云之家房产信息咨询服务中心（以下简称云之家房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙鹏飞、孙洪丽的共同委托诉讼代理人李磊、王艺洲，被告赵泽强及两被告的共同委托诉讼代理人刘波、刘丰瑞，被告云之家房产中介的委托诉讼代理人赵林、孙润华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙鹏飞、孙洪丽向本院提出诉讼请求：判决解除原、被告三方于2020年1月5日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，被告支付原告违约金35.4万元，本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月5日，原、被告签订了《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同约定原告将淮安市兴业国际商业广场1幢808室以118万元的价格出售给被告赵泽强、彭庆荣，被告支付定金5万元，被告在2020年3月15日支付首付款55万元，并在2020年1月16日向银行提交按揭贷款申请资料；原告需在2020年4月1日前还清贷款。如一方未履行合同约定义务，致合同目的不能全面实现，守约方有权要求对方支付总价款30%的违约金。2020年3月14日，原、被告协商因疫情影响，将首付时间、解押时间、过户时间往后延期1个月。签订合同后，被告并未办理贷款手续。2020年4月15日，被告告知原告，要变更为其亲戚购买房屋，被原告拒绝，被告遂支付了首付55万元。经原告多次催促，被告在2020年5月1日付清了剩余的57.5万元，保留了交房保证金5000元。鉴于五一假期，原告通知被告节后过户，被告赵泽强称彭庆荣住院手术需半个月，要求延期过户，最终双方约定于2020年5月20日过户，因被告云之家房产中介不配合而未能如期办理。次日，原告通知被告解除房屋买卖合同，不再履行。原告认为，三被告多次拖延履行合同，被告云之家房产中介不配合过户，导致合同无法履行，也导致原告无购房资格，原告有权解除合同，故起诉。被告赵泽强、彭庆荣辩称：1、原告诉称我方拖延履行导致合同无法履行不是事实。在合同履行过程中，因为疫情影响并在双方同意的情况下，将首付时间、解押时间顺延至2020年5月1日，我方在该日已经支付了剩余全部购房款，完全履行了合同约定付款义务。在五一假期后，因彭庆荣生病住院手术，我们与原告协商征得原告同意后，最终确定在2020年5月20日办理过户手续。5月20日那天，我们两人在办理二手房过户交易的窗口等了一天，也未见到原告出现。虽然原告通过微信说到了，但我们一直找不到原告，我们发微信告知原告到C01、C44窗口与我们见面，并将窗口拍照发给原告，但原告就是一直未出现。2、原告诉称中介不配合导致合同无法履行也不是事实，且也非法定解除合同的条件。房屋过户并非必须中介到场才能办理，只要双方带齐资料就行了。中介只是提供信息，促使双方交易完成，这在三方合同中也已经明确。3、原告诉称因我方、中介原因导致其无购房资格也与事实不符。实际上，如果5月20日完成过户，原告购房资格取得比其他方式皆快，而非其所称的不能取得购房资格。原告只有履行了合同才能尽快取得购房资格，而原告却起诉解除合同，故意毁约，显然无购房资格只是原告的借口，原告在交易过程中一直未真正的想尽快取得购房资格。4、原告无全面履行合同的主观意愿，寻找借口实施毁约，以期获利。原告称因中介不拿出产权证而无法配合办理过户，实际上原告如果想办理过户，可以要求中介交出产权证，也可以向有关机关反映投诉，责令中介交出；也可以向房产主管部门调取产权档案，更可以通过挂失补办产权证等手段配合我方办理过户。综上，我方无任何违约行为，原告是在找借口实施毁约，我要求继续履行合同，请法院驳回原告的诉讼请求。被告云之家房产中介辩称：我方只负责代签合同、代办双方产权过户手续，其他事务我方不参与。三方合同是在买方、卖方谈好后签订的，当时三方约定2020年4月1日前办理过户，过户后款清三日内交房。因年初发生疫情原因，买卖双方通知我方延迟一个月办理过户手续，事后不知何因又一味推迟，我方多次联系双方办理过户未果，直到2020年5月20日上午10时左右，卖方突然通知我方（正常应提前一天通知），声称他和买方都在政务中心要求办理过户手续。因事发突然，我方立即联系买方要求其提供购房资格证让我方办理网签手续，但买方未提供。我方又立即登录淮安市存量房交易综合管理平台查询，发现卖方此房仍处于抵押状态。另外，买方未在合同规定的时间内付清佣金。由于买卖双方违约导致我方无法为双方办理网签备案过户手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月5日，原告孙鹏飞、孙洪丽（卖方）与被告赵泽强、彭庆荣（买方）及被告云之家房产中介（居间方）签订了《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同约定：原告孙鹏飞、孙洪丽将登记在自己名下的位于淮安市清江浦区兴业国际商业广场1号楼808室以118万元的价格出售给被告赵泽强、彭庆荣，合同签订时支付定金5万元，2020年3月15日前支付首付款55万元，剩余购房款通过银行按揭贷款支付，买卖双方须于2020年1月16日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；因卖方产权现状为存在贷款，故约定由卖方自行赎楼，卖方承诺在2020年4月1日前还清原有贷款并办妥注销抵押登记手续；卖方应当于款清后三日内交房；买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金，该交房保证金在卖方交付该房地产时，将附随的水费、电费、煤气费、物业费等费用结清，买方再将上述预留的交房保证金支付给卖方；买卖双方于2020年4月1日前向房地产登记机关申请办理转移登记手续。合同第七条还约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能全面实现，守约方有权选择：（1）定金双倍赔偿；（2）要求对方支付该房地产总价款30%的违约金，且该房地产升值部分归守约方所有，所升价值以本小区和最近小区的同类型房地产成交均价为准。合同第八条约定：居间方应对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，向买方准确传达或报告卖方的真实意图，向卖方准确传达或报告买方的真实意图；促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜，提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务；买卖双方须向居间方支付佣金，标准以佣金确认书为准。合同第十二条约定：目前此房为开明中学学位，卖方保证在2022年6月30日前将此房学位空出，不得被任何人占用，否则承担本合同第七条违约责任；合同第十三条约定：卖方保证在过户前迁出全家人户口，买方承诺有购房和贷款资格。当日，被告赵泽强与被告云之家房产中介签订了佣金确认书，约定由被告赵泽强向被告云之家房产中介支付佣金3000元，当日支付1500元，余款待交房时付清。被告赵泽强于当日向被告云之家房产中介支付中介费1500元。合同签订后，被告赵泽强、彭庆荣支付了原告定金5万元，原告将涉案房屋产权证1本交被告云之家房产中介保管。因新冠××疫情影响，2020年3月14日，原、被告三方达成一致意见，在上述合同下方用手写方式注明“因疫情影响，首付时间、解押和过户时间往后顺延一个月，三方无异议，签字后生效”字样，并签名、盖章确认。2020年4月15日，被告赵泽强与原告孙洪丽联系，欲将涉案房屋变更由其亲戚购买，遭到原告方拒绝后，被告赵泽强、彭庆荣决定仍自己购买并于当日向原告支付购房首付款55万元。2020年4月27日，原告将涉案房屋的抵押贷款结清，并办理了抵押注销手续。2020年4月29日，被告赵泽强向原告孙鹏飞支付购房款30万元，原告孙洪丽通过微信向被告赵泽强催要剩余房款28万元，要求被告方在2020年5月1日前付清尾款并办理过户手续。2020年5月1日，被告赵泽强向原告孙鹏飞支付购房款27.5万元。2020年5月5日，原告孙洪丽通过微信向被告赵泽强催促办理涉案房屋过户手续；被告赵泽强回复其妻子正在住院手术。2020年5月8日、2020年5月14日，原告孙洪丽又催促被告赵泽强办理涉案房屋过户手续，要求被告方明确过户时间。2020年5月16日，原告孙洪丽告知被告赵泽强，将过户期限宽限到2020年5月20日，待过户完毕后进行房产交接，被告赵泽强也表示同意。2020年5月20日上午，被告赵泽强通过微信告知原告孙洪丽可以去市政务中心办过户，并先至市政务中心等待原告，且在办理二手房网签及过户等相关手续的C区窗口取号排队。原告孙洪丽看到微信后回复，让被告赵泽强通知中介，被告赵泽强回复：“你跟他们说吧，他们和我们搞得不是太舒心。”原告孙洪丽让被告方尽快解决其与中介之间的问题，不要耽误过户，以便原告方腾出购房资格。当日上午，原告也至市政务中心并在市政务中心G区取号（该G区也可以办理过户手续，但不办理网签等事项）。被告赵泽强陈述因在政务中心没找到原告，便发微信和拍照告知原告其在C区01窗口。原告则仍坚持要中介到场并通过微信与被告赵泽强联系：“请你与中介协调好，抓紧来办理过户，如今天过不成，我们将取消此次房产交易，退回你的购房款。”被告赵泽强回复：“我和中介有协议，我跟他按协议履约。你应带着产权证、身份证等材料来办理过户，我们的合同并没有要你把材料放在中介，这些是你需要清理的事宜。”原告孙洪丽微信回复：“我们的房屋买卖是通过中介办理的，属于三方合同，你应抓紧催中介来。”当日下午，原告孙洪丽再次向被告赵泽强发出消息，要求被告赵泽强、彭庆荣与中介尽快协调解决问题，携带房产证办理过户手续，原告方在市政务中心等候。被告赵泽强则一直强调，原告方把产权证放在中介处，应由原告方处理。当日，双方因各持己见，互不相让而最终没有办理过户手续。2020年5月21日，原告孙洪丽通过微信向被告赵泽强发出通知：“鉴于你方多次迟延履行和中介的不配合，房屋买卖合同已无法履行，现通知你方解除我们三方签订的房屋买卖合同。你方收到本通知时，房屋买卖合同解除，不再履行。”后原告孙鹏飞又向被告赵泽强账号退还购房款61万元。当日，被告赵泽强、彭庆荣向本院提起诉前财产保全，请求查封两原告名下的淮安市兴业国际广场1号楼808室房屋，并由保险公司以保单保函的形式提供担保。本院审查后，作出（2020）苏0812财保6号民事裁定书，裁定查封上述涉案房屋。被告赵泽强、彭庆荣支付保全费5000元，保险服务保费2800元。2020年5月22日，两原告则向本院提起本案诉讼。2020年6月4日，赵泽强、彭庆荣以孙鹏飞、孙洪丽为被告，云之家房产中介为第三人向本院提起诉讼，即（2020）苏0812民初3206号案件，请求判令孙鹏飞、孙洪丽继续履行本案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，交付涉案房屋并协助办理涉案房屋网签及产权转移登记手续，并支付违约金等。另查明，涉案房屋尚未交付被告赵泽强、彭庆荣。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，系当事人的真实意思表示，为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，被告赵泽强、彭庆荣按约向两原告支付了除交房保证金5000元以外的购房款，原告多次催促被告赵泽强、彭庆荣办理房屋过户手续，被告赵泽强、彭庆荣虽因特殊情况有所拖延，但最终得到了原告的同意延期并与原告双方商定在2020年5月20日办理房屋过户手续。2020年5月20日，房屋买卖双方到达市政务服务中心后，由于原告的房屋产权证在被告云之家房产中介处，且当时是三方签订的合同，原告要求被告赵泽强、彭庆荣与中介方联系三方共同到场办理过户手续；中介方以原告临时通知办理过户手续仓促，被告赵泽强、彭庆荣未提交购房资格证明无法办理网签，以及赵泽强、彭庆荣未完全支付中介费为由，未至市政务中心协助买卖双方办理过户手续；被告赵泽强、彭庆荣则坚持房屋过户是买卖双方的事情，与中介方无关，要求两原告与其办理过户手续。最终由于各方相持不下没有完成房屋过户。从房屋买卖双方在2020年5月20日的交流以及原、被告的陈述来看，房屋买卖双方及中介方在房屋过户事宜的处理上均存在准备不足，事前交流协商事项不完全、不充分的情形，并因三方各持己见而导致未能办理过户手续。两原告以三被告多次拖延履行合同及被告云之家房产中介不配合过户，导致合同无法履行为由，主张解除原、被告签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，本院认为，根据法律规定，当事人一方解除合同有约定解除和法定解除情形。约定解除是指当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；法定解除是指有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案房屋买卖合同双方并未明确约定单方解除条件，原告所提交的证据亦不能证明本案符合法定单方解除的情形，原告诉称本案所涉合同已由其单方通知解除，因不符合约定或法定单方解除条件而不产生解除效力。本院考虑到被告赵泽强、彭庆荣在买卖双方约定的过户时间前已支付了除交房保证金以外的购房款，原告方也多次催促被告赵泽强、彭庆荣办理过户手续，房屋买卖双方均没有不履行主要债务的情形；房屋买卖双方在房屋过户事宜办理过程中虽有协商交流准备工作不充分等情况，但并未真正致使房屋买卖合同目的不能实现，只要双方当事人诚信守约，充分协商，合同继续履行并无问题，为维护交易的稳定性，本院认为本案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》应当继续履行，对两原告要求解除合同及主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孙鹏飞、孙洪丽的诉讼请求。案件受理费18606元，减半收取9303元，由原告孙鹏飞、孙洪丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 张广兄二〇二〇年八月二十一日法官助理 **元书 记 员 金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。