江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0404民初3181号 原告：常州大学，住所地常州市武进区湖塘镇滆湖中路21号。 法定代表人：蒋军成，该校校长。 委托诉讼代理人：骆福林，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珍荣，江苏正气浩然律师事务所律师。 被告：常州市溢豪商务汽车服务有限公司，住所地常州市钟楼区五星街道新庄村委洪庄路10号。 法定代表人：尹锋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张峥，江苏华东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁炎平，江苏华东律师事务所律师。 原告常州大学与被告常州市溢豪商务汽车服务有限公司（以下简称为“溢豪公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李珍荣、被告委托诉讼代理人张峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常州大学向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还所租场地、房屋；2.判令被告按原场地租赁协议约定的租金标准支付至返还所占用场地、房屋之日止的场地使用费（暂算至2020年5月31日为134583.33元）；3.判令被告支付截至2020年5月28日的水费6350.88元、8295.28元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告自2008年起租用原告白云校区的空余场地用于停车。原告授权常州大学白云校区管委会作为甲方与作为乙方的被告签订“场地租赁协议”，协议约定甲方将自有的位于原汽修厂部分场地、位于车队西侧朝东指定的三间汽车停车库、位于车队东侧朝西原汽修厂车间场地和位于车队二楼办公用房4间出租给乙方作为车辆停放场地。协议一年一签，2018年度的协议主要内容为：协议有效期为自2018年1月1日起至2018年12月31日止，全年租赁费为95000元，水电价执行商业用水用电价。因原告已经与政府签订了白云校区置换协议，并将于2021年3月交付土地，故协议到期后未再续签，并多次要求被告返还所租场地、房屋，但被告一再借故拖延。原告为维护自身权益，故诉至本院，要求判如所请。 被告溢豪公司辩称，1.被告承租的场地于2018年初开始被原告分割并交由他人使用，被告实际使用的场地面积变小，原告同时使用被告承租的场地停放车辆，故租金不应当按照原合同约定的金额支付；2.新冠疫情期间，被告无法正常经营，请求减免疫情期间租金；3.原、被告签订的场地租赁协议于2018年12月31日到期后未签订书面合同，被告继续使用该场地，双方为不定期租赁合同关系，原告要求被告返还场地，系主张解除合同，被告承租后经原告同意对房屋进行过装修，原告要求解除合同，应承担被告装修残值损失；4.被告水电表并非被告单独使用，原告及其家属在租赁期间使用被告水电，其费用不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了国有土地使用证、房屋所有权证、《场地租赁协议》、限期搬迁通知、水电费交款通知单、照片等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：1992年，江苏化工学院经批准更名为江苏石油化工学院，2002年，江苏石油化工学院经批准更名为江苏工业学院，2010年，江苏工业学院经批准更名为常州大学。常州大学系其原汽修厂部分场地、车队西侧朝东指定的三间汽车停车库、车队东侧朝西原汽修厂车间场地、车队二楼办公用房4间的所有权人。常州大学白云校区管委会作为出租方（甲方）与溢豪公司作为承租方（乙方）签订《场地租赁协议》一份，其中约定：一、甲方将上述场地出租给乙方，协议有效期为2018年1月1日至2018年12月31日，全年租赁费95000元；二、场地租赁费须先付后用，乙方不按期支付场地使用费，甲方有权收回场地使用权；三、水电费执行商业用水用电价，乙方按时按季度缴纳水电费；四、在协议有限期内，甲方因校区布局调整或者成片土地资源置换而终止协议，需提前三个月向乙方说明，乙方应无条件按时搬出，否则造成的一切后果乙方自负，乙方自行添置和改造的部分，甲方不承担其经济损失，场地租赁费按照实际使用时间按月全额结算，甲方不承担其他责任；协议还对其他事项进行了约定。 2019年9月9日，常州大学白云校区管委会向溢豪公司发出《限期搬迁通知》，载明：常州大学与溢豪公司所签订的房屋租赁合同已到期，并且常州大学在合同到期前已向溢豪公司提前送达搬迁通知书，但后者至今仍未按规定时间搬出。现再次向溢豪公司正式发出限期搬迁通知，如溢豪公司在9月30日前仍未搬迁，学校将采取包括通过司法途径在内等强制措施，由此产生的一切后果也将由溢豪公司承担，请予理解和配合。溢豪公司法定代表人尹锋于2019年9月11日在通知签字“收到，尽快搬”。 常州大学为证明其诉讼请求，还向本院提交了常州大学水电费交款通知单及水表、电表照片，其中2017年12月20日的水电费交款通知单显示全年水电费合计5673.94元、2018年12月20日的水电费交款通知单显示全年水电费合计4802.42元、2019年12月20日的水电费交款通知单显示全年水电费合计3467.62元、2020年5月29日的水电费交款通知单显示水电费合计702.18元，水表、电表照片拍摄于2020年5月27日、5月28日，显示数字与2020年5月29日的水电费交款通知单一致。 溢豪公司对上述证据经质证认为：对水表、电表照片真实性无异议，水电费交款通知单系用户联原件，溢豪公司实际未收到，同时水电并非全部由溢豪公司使用，水电费不应由溢豪公司全部承担。 溢豪公司为证明其抗辩意见并向本院提交了照片，照片显示涉案房屋处有人员使用水管进行冲洗，电水壶烧水所使用的电力通过该处所装电表输送及若干房屋，证明常州大学的驾驶员及家属使用溢豪公司处的水洗衣服、地毯、车，在溢豪公司承租房屋的电表处使用电源烧水，常州大学将原来租赁给溢豪公司的部分场地交由他人使用并建造房屋，实际给溢豪公司使用的场地面积与租赁合同不一致。 常州大学对上述证据经质证认为，照片上的车及人、水壶均不属于常州大学，与本案没有关联性，照片并不能证明常州大学有使用过被告的水电，常州大学不存在减少合同约定的使用面积的情况。 庭审中，双方均认可溢豪公司自2019年1月1日起未缴纳租金。常州大学明确案涉水电费主张至2020年5月28日，后续水电费另行主张，并陈述溢豪公司的水电表是单独挂表，并不存在双方合用的情况，至于溢豪公司是否同意某些个人使用其水电，是其自身事宜，与常州大学无关。溢豪公司陈述对电表是否独立安装不清楚。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百三十六条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告常州大学与被告溢豪公司签订的《场地租赁协议》于2018年12月31日届满，常州大学提供的《限期搬迁通知》显示其要求溢豪公司于2019年9月30日前搬迁且溢豪公司予以签收，应视为双方的租赁关系于2019年9月30日解除。溢豪公司应当及时搬离，但至今仍未搬离，其应当按照《场地租赁协议》约定的年租金95000元标准支付2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金；并支付自2019年10月1日起至实际搬离并将涉案场地、房屋交付常州大学之日止的占有使用费，结合本案情况，该占有使用费亦应当参照原《场地租赁协议》约定的年租金95000元租金标准予以计算。因《场地租赁协议》约定水电费执行商业用水用电价，由溢豪公司按时按季度缴纳水电费，故对常州公司主张的水费6350.88元、电费8295.28元，合计14646.16元，溢豪公司应当予以支付。 对溢豪公司的抗辩意见，本院认为，首先，溢豪公司提供的照片并不足以证明常州大学同时使用案涉场地、房屋停放车辆、分割案涉场地并交由他人使用、常州大学驾驶员及家属在租赁期间使用溢豪公司的水电；其次，常州大学提出《限期搬迁通知》在新冠疫情发生以前，溢豪公司不得依据新冠疫情导致的不可抗力主张减免租金；再次，《场地租赁协议》明确约定在协议有效期内，溢豪公司自行添置和改造的部分，常州大学不承担其经济损失，溢豪公司无权要求常州大学赔偿装修残值损失。故对溢豪公司的抗辩意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告常州市溢豪商务汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内搬离常州大学原汽修厂部分场地、车队西侧朝东指定的三间汽车停车库、车队东侧朝西原汽修厂车间场地、车队二楼办公用房4间房屋，并将上述场地、房屋返还原告常州大学； 二、被告常州市溢豪商务汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州大学支付自2019年1月1日起至实际返还场地、房屋之日止，按照年租金95000元标准计算的租金及占有使用费； 三、被告常州市溢豪商务汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州大学支付水费6350.88元、电费8295.28元，合计14646.16元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院案件受理费减半收取1642.5元、保全费1520元，合计3162.5元（原告已预交），由被告常州市溢豪商务汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 刘金霞 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 崔东辉 书 记 员 黄 洁