湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初1638号原告：蒋云嫦，女，1973年1月17日出生，汉族，湖南省宁远县人。原告：唐敬双，男，1978年10月30日出生，汉族，湖南省宁远县人。二原告共同的委托诉讼代理人：李洪斌，湖南恳业律师事务所律师（一般代理）。被告：宁远县兴龙房地产开发有限责任公司。法定代表人：陈先茂，董事长。原告蒋云嫦、唐敬双诉被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋云嫦、唐敬双及其共同的委托诉讼代理人李洪斌到庭参加诉讼，被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋云嫦、唐敬双向本院提出诉讼请求：1、判令被告在本案判决生效之日起3个月内向原告办好涉案商铺不动产权属证书；否则，每年额外向原告支付违约金2万元；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金9300元；3、判令解除涉案商铺返租合同，即《兴龙第一街商铺买卖合同补充协议》，涉案商铺交由原告管理；4、判令被告向原告支付2016年11月13日至2019年11月13日的商铺返租租金124000元、返租违约金4524元，共计128524元；2019年11月14日至商铺返租合同实际解除之日止的返租租金及返租违约金继续按约定标准支付；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月13日，原、被告签订《兴龙第一街商铺买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于宁远县九嶷中路75号地块的兴龙第一街B栋2楼B212号商铺出售给原告。同时约定，被告应当在2013年5月1日前交房，并于交房之日起455日内为原告办好房地产权属证书。同日，双方又签订补充协议（即商铺返租协议），约定原告将涉案商铺返租给被告，每年租金为商铺总价款的10%（即31000元），逾期交租的违约金每日为应交租金的万分之一。原告已将购买商铺的钱款及相关税费全部交清，但至今被告未履行合约义务。据此，原告为维护自己的合法权益，具状起诉，请求支持原告的诉请。被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司未作答辩。原告蒋云嫦、唐敬双围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《兴龙第一街商铺买卖合同》，拟证明原、被告约定交房之日起455日内需办好房地产权属证书，逾期办证违约金为9300元；2、《补充协议》，拟证明每年11月13日为返租日期，返租从2015年11月13日起，返租租金为商铺总售价的10%；3、购房款收据，拟证明购房款为310000元；4、印花税发票，拟证明印花税已交清；5、契税申报表及契税发票，拟证明契税已交清；6、商铺交房费用及收据，拟证明交房费用已交清；7、结婚证，拟证明二原告系夫妻关系；8、内资企业登记情况表，拟证明被告的基本情况。被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司未向本院提交证据，亦未到庭参加质证，视为放弃举证、质证的权利。经审查，原告蒋云嫦、唐敬双提交的1-8号证据，均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认案件事实如下：原告蒋云嫦、唐敬双系夫妻关系。2015年11月13日，二原告与被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司签订《兴龙第一街商铺买卖合同》，约定由二原告购买被告开发建设的位于宁远县舜陵镇九嶷中路75号（原宁远县人民检察院）的兴龙第一街B区2楼B212号商铺,建筑面积为34.48平方米，房屋总价款为279000元。合同第九条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，从登记之日起365日内办理房地间转移登记。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房……2、买受人不退房，出卖人按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定二原告将其购买的兴龙第一街B区2楼B212号商铺委托给被告统一招租经营，委托期限为8年（即2015年11月13日至2023年11月12日）；委托期间商铺的使用权、经营权、收益权归被告；委托期间内，被告每年按售价的10%（即31000元）返租给二原告，返租日期为每年11月13日；若被告未按约定的返租日期按时返租，逾期超过15格工作日则被告按日向二原告支付逾期应付款万分之日的违约金。合同签订当日，二原告实际向被告支付购房款310000元。并按合同约定交纳了相关税费。合同签订后，被告仅支付了二原告一年的返租金，剩余返租金二原告多次向被告催讨未果。另被告至今未取得涉案商铺的不动产权属证书。原告遂向本院提起诉讼。本院认为，二原告购买被告开发建设的兴龙第一街B区2楼B212号商铺，并与被告签订《兴龙第一街商铺买卖合同》，约定了房屋总价（实际支付房屋总价为310000元）、产权登记时间及违约责任等，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，被告应按合同约定时间为涉案商铺办理不动产权属登记。鉴于双方于买卖合同签订当日又签订补充协议，将涉案房屋委托被告招租经营，本院认定涉案房屋于合同签订之日即2015年11月13日交付。因涉案房屋至今未办理不动产权属登记，已超过双方约定的期限，被告构成违约，应当承担继续履行及按合同约定支付违约金等违约责任，据此，对二原告要求被告办理其所购买的兴龙第一街B区2楼B212号商铺的不动产权证书及支付逾期办证违约金9300元（房屋总价款310000元*3%）的诉讼请求，本院予以支持；对二原告要求被告如未在判决期限内办理不动产权证书，则每年额外向原告支付违约金2万元的诉讼请求，因双方合同并无约定亦无法律依据，本院不予支持。另二原告将其购买的兴龙第一街B区2楼B212号商铺委托被告统一招租经营，并于被告签订了《补充协议》，约定了委托期限、返租金额、返租时间及违约责任等，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，被告应按合同约定期限及金额支付二原告返租金，现被告仅支付原告一年（即2015年11月13日至2016年11月12日）返租金，尚有2016年11月13日至今的返租金未付，原告多次催告未果，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”，二原告有权解除合同，故对二原告要求解除与被告签订的《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于二原告要求被告支付剩余返租金并按合同约定支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”，被告应支付二原告剩余返租金及违约金，经计算被告应支付二原告2016年11月13日至本判决之日的返租金为116250元（31000元/年*三年零九个月）；而双方在合同中约定逾期支付返租金，则按日支付逾期应付款万分之一的违约金，鉴于双方约定每年11月13日支付返租金，经计算截止本判决之日被告应付的违约金为5905.5元[31000元*0.01%*（365天*2+270天）+31000元*0.01%*（365天+270天）+31000元*0.01%*270天]；据此，对二原告要求被告支付返租金及违约金的诉讼请求，本院仅支持由被告支付截止至本判决之日止（即合同解除之日止）的返租金116250元及违约金5905.5元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后90日内为原告蒋云嫦、唐敬双办理其所购买的位于宁远县舜陵镇九嶷中路75号（原宁远县人民检察院）兴龙第一街B区2楼B212号商铺的不动产权证书；二、由被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告蒋云嫦、唐敬双支付逾期办证违约金9300元；三、解除原告蒋云嫦、唐敬双与被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司于2015年11月13日签订的《补充协议》；四、由被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告蒋云嫦、唐敬双支付返租金116250元及逾期违约金5905.5元；五、驳回原告蒋云嫦、唐敬双的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3456元，减半收取1728元，由原告蒋云嫦、唐敬双负担289元，被告宁远县兴龙房地产开发有限责任公司负担1439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 杨光力二〇二〇年八月十二日法官助理 李 伟书 记 员 钱 庄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。