湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7689号上诉人（原审原告）：彭立军，男，1992年11月4日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。被上诉人（原审被告）：武汉招平润丰房地产开发有限公司，住所地武汉市江夏区经济开发区藏龙岛科技园210室。法定代表人：金桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵莉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇泽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人彭立军因与被上诉人武汉招平润丰房地产开发有限公司（以下简称润丰公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法案适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。彭立军上诉请求：1.撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初568号民事判决，并依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。一审判决关于“2019年6月28日、29日双方继续就按揭贷款银行进行沟通”的描述，省略了彭立军已积极履行《商品房认购书》约定，为签订《武汉市商品房买卖合同》付出巨大努力和通勤成本的基本事实。事实上，2019年6月28日双方约定于次日6月29号到润丰公司售楼部签署《商品房认购书》并缴纳首期款。6月29日彭立军依约携带银行按揭所需资料前往润丰公司售楼处，双方对物业、车位费用、装修以及能否更改合同等问题进行沟通，润丰公司工作人员告知彭立军需要签署《银行贷款协议》和《装修委托合同》，并通知彭立军装修贷作消费贷，且利率上浮，贷款年限由十年缩短为八年。6月29日彭立军已对物业费用、车位费用、装修以及能否更改合同等问题提出意见，不仅仅就按揭贷款银行进行沟通。二、一审判决适用法律错误。1.虽然双方签署的《商品房认购书》并未涉及车位、物业问题，但《武汉市商品房买卖合同》中强制约定物业费3.3元/月平方米，车位费790元/月/辆，该约定加重了彭立军义务，彭立军要求润丰公司对此进行说明时，润丰公司工作人员未说明车位、物业定价合理性，还告知车位租金定价高是为迫使上诉人另行购买车位。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十七条的规定，彭立军拒绝签署《武汉市商品房买卖合同》理由正当。2.2019年6月8日合同签署当天，润丰公司工作人员告知彭立军楼盘距离佛祖岭地铁站步行距离为13-15分钟，彭立军遂签署合同，后经彭立军实际测试步行时间为23分钟（百度地图显示步行距离为23分钟）。润丰公司工作人员夸大楼盘交通优势，使彭立军产生重大误解，从而签订《商品房认购书》。彭立军申请解除《商品房认购书》理由正当。3.2019年6月29日彭立军依约携带办理银行按揭所需资料和首付款至润丰公司签订《武汉市商品房买卖合同》，润丰公司工作人员要求上诉人签署《商品房认购书》并未涉及的《银行贷款协议》和《装修委托合同》，通知彭立军装修贷作消费贷，利率上浮，贷款年限由十年缩短为八年。在彭立军表示中止履行《商品房认购书》时，润丰公司工作人员没有进行任何说明。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，彭立军拒绝签署《武汉市商品房买卖合同》理由正当。三、一审判决书中起诉事由部分有笔误，“润丰公司故意提供地下车位租金价格”，应为“润丰公司故意提高地下车位租金价格”。润丰公司辩称，《商品房认购书》非因彭立军所称物业费、装修等原因导致无法履行。彭立军自己决定放弃购买，违反合同约定，请求驳回上诉，维持原判。彭立军向一审法院起诉请求：1.解除与润丰公司签订的《商品房认购书》；2.润丰公司退还定金20,000元。一审法院认定事实：2019年6月8日，彭立军（乙方）与润丰公司（甲方）签订《商品房认购书》，主要内容：乙方经过充分了解，自愿认购甲方开发建设的江夏区藏龙岛办事处梁山头村招商.依云华府（推广名：招商·东城华府）项目G20幢一单元1702号房，建筑面积108.28平米，套内面积85.75平米；乙方认购本房产应支付定金20,000元，总价款1,548,295元，购房装修款270,700元；付款方式为按揭或分期。《商品房认购书》背面“认购须知”：交付定金，本认购书生效；乙方承诺在交付定金前仔细阅读在售楼处公开展示的《武汉市商品房买卖合同》全部条款及其补充协议，确保充分理解且无异议；若乙方未按约定时间与甲方签订《武汉市商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除此认购书，定金不予退还。彭立军签署“已阅”。当日，彭立军支付定金20,000元，同时签署《延期签约（付款）申请》：“申请延期至2019年6月30日签约（付款），如逾期，则定金不退，房源另售。”2019年6月28日、29日，双方继续就按揭贷款银行进行沟通。6月30日上午，彭立军与润丰公司工作人员微信聊天，对物业费用、车位费用、装修以及能否更改合同等问题提出意见，决定不买，要求退还押金。2019年7月2日，润丰公司向彭立军发出《催告函》，要求彭立军在七日内到依云华府营销中心签订《武汉市商品房买卖合同》，逾期将依据认购须知相应条款解除认购书，定金不予退还。期满后，双方未能签订《武汉市商品房买卖合同》。一审法院认为，案涉《商品房认购书》属于预约，彭立军与润丰公司互负订立本约《武汉市商品房买卖合同》义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《商品房认购书》确定了特定的房屋和装修的价款，并未涉及车位、物业的问题，经润丰公司催告，彭立军以此为由拒绝签订商品房买卖合同，理由不正当，润丰公司有权依照约定没收定金。综上所述，彭立军的诉讼请求不成立，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：驳回彭立军诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由彭立军负担。本院二审期间，彭立军围绕上诉请求依法提交了签约当天录音、微信聊天记录、网络照片截屏作为证据，拟证实润丰公司工作人员告知其在6月29日前需签订银行贷款协议和装修委托合同，以及彭立军在签订《商品房认购书》当晚发现案涉楼盘有维权纪录，产生疑虑，进而就车位费、物业费、装修费的问题再次与润丰公司员工进行了沟通。本院组织当事人进行了证据交换和质证。润丰公司对录音、聊天记录的真实性无异议，对网络照片截屏的真实性有异议，对全部证据的证明目的均不予认可。本院确认一审查明的事实属实，确认录音、微信聊天内容的真实性，不确认网络照片截屏的真实性，并认为虽然在彭立军与销售方代表的沟通过程中，谈论了车位费、物业费、装修费、签订银行贷款协议和装修委托合同的事宜，但是销售方代表从未表示出修改《商品房认购书》，将于6月29日前签订银行贷款协议和装修委托合同作为签订《武汉市商品房买卖合同》的前提的意思。本院认为，《商品房认购书》是缔约当事人真实意思的表示，已经于2019年6月8日成立并生效，该认购书系签订《武汉市商品房买卖合同》的预约合同。根据《商品房认购书》和《延期签约（付款）申请》的约定，彭立军应于2019年6月30日前签约（付款），如逾期则润丰公司有权拒退定金，并将房源另售。彭立军是否为签订《武汉市商品房买卖合同》付出巨大努力和通勤成本与本案诉争的彭立军是否违约、润丰公司是否有权拒退押金无关。彭立军关于一审法院遗漏查明相关事实的上诉意见本院不予采信。《商品房认购书》明确约定“乙方（彭立军）承诺在交付定金前仔细阅读在售楼处公开展示的《武汉市商品房买卖合同》全部条款及其补充协议，确保充分理解且无异议”，彭立军在其上签名，表明彭立军在签订《商品房认购书》之前已经了解、认可了未来将缔结的本约合同内容。《商品房认购书》项下核心权利义务，就是双方及时签订本约合同。彭立军关于其对合同内容存在重大误解，未来签订的合同有失公允，有权主张解除预约合同的上诉意见，无事实和法律基础，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”双方诉争合同为《商品房认购书》，该合同不存在彭立军和润丰公司互负有先后履行顺序的义务的情形。彭立军关于润丰公司不履行在先义务的主张，以及关于其作为在先履行义务的一方当事人发现对方存在丧失商业信誉情形故而享有合同解除权的主张，均无事实和法律基础，本院不予采信。综上所述，彭立军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由彭立军负担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二〇年八月二十六日法官助理邱冠群书记员李超华