丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初2427号 原告：丽水市丽森物业有限公司。住所地：丽水市莲都区南明山街道瑞丰花园小区6幢一楼。统一社会信用代码：91331100307411998H。 法定代表人：周建。 委托代理人（特别授权）：刘美盼、丁涛，系该公司员工。 被告：刘建旺，男，1973年2月8日出生，汉族，住青田县。 原告丽水市丽森物业有限公司（以下简称：丽森物业公司）与被告刘建旺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员徐晨璐适用简易程序于同年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘美盼、丁涛、被告刘建旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽森物业公司诉称：原告是对丽水市进行物业管理的企业，被告是丽水市26幢307室的业主。按照《浙江省物业管理条例》的规定及原告与彩虹城业主委员会签订的丽水市彩虹城《前期物业服务合同》，该小区自2016年4月23日至2019年12月31日止由原告负责管理，原告按上述合同约定向被告收取各项物业管理费。依据物业服务合同，原告已履行了对小区管理与服务的义务，小区内绝大多数业主也按合同约定每年度将物业费支付给了原告。但被告等少数业主却一直拖欠物业费，原告多次发函催要，被告无正当理由拒绝支付。 综上所述，原告已履行了对丽水市进行物业管理的职责，被告作为该小区业主，实际接受了原告的管理和服务，应按丽水市彩虹城《前期物业服务合同》约定的收费标准向原告支付各项物业管理费。为此，原告诉请判令：被告刘建旺支付拖欠的物业管理费人民币1015元、车位费270元、公共能耗费100元，合计1385元。审理过程中，原告增加如下诉讼请求：判令被告王维和支付拖欠物业费等合计1385元所产生的违约金166.2元。 被告刘建旺答辩称：1、原告提供的物业管理服务，违反了此前签订的物业服务协议。安保人员设置、消防安全设备配备等安全防范管理未按约履行。公共绿化区域管理不到位，荒草丛生、甚至有人种菜。建筑垃圾乱堆放，无人管理清运。楼道口、电梯口、消防通道口常年停放非机动车。2、原告未履行物业服务合同内容，应根据《物业管理条例》第三十五条承担法律责任。3、原告此前曾就物业服务合同纠纷将被告所在小区业主委员会诉至法院，经（2019）浙1102民初1579号、（2019）浙11民终897号案件审理。法院认定，原告的物业管理服务确实存在不到位之处，需要积极加以整改，提高物业管理水平……。但原告未进行任何整改，导致小区乱象丛生。综上，请求法院判决原告承担不完全履行的法律责任。 经审理，本院查明：被告刘建旺系丽水市26幢二单元307室的业主，房屋面积81.72㎡，有地下车位一个。原告系彩虹城小区前期物业管理服务企业。双方签订了《彩虹城前期物业服务协议》，约定由原告提供小区前期物业管理服务，期限自交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务中心签订物业服务委托合同生效之日止。其中，住宅按1.38元／㎡／月收取物业服务费；地下车位30元／个／月。二次供水、电梯运行等能耗费用根据以下标准据实向业主分摊，每户电梯能耗分摊标准：一层用户15元／户／月，每高一层加3元，二次供水（七层以上）能耗分摊标准：按每户实际电费分摊。用户应摊电梯年能耗费＝该单元电梯年能耗费／该单元所有用户分摊标准汇总数×某用分户分摊标准。用户应摊二次供水年能耗费＝该单元二次供水年能耗费／该单元所有用户年实际水费汇总数×某用户年水费数。原告就二次供水、电梯运行等高能耗费用进行了预收，预收标准为：电梯及七发以上（含七层）用户预收1000元，电梯及七层以下用户预收500元。被告刘建旺已预交500元。 被告至今尚欠原告自2019年4月1日至2019年12月31日物业管理费1015元（81.72㎡×1.38元/㎡/月×9个月），车位管理费270元（30元/月×9个月）,公共能耗费100元。原告曾向被告催收物业费，但遭拒。 另查明，彩虹城小区通过业主委员会重新选聘物业公司，原告已退出小区管理。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：一、原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证、丽水市不动产权属信息查询记录、物业费催收信息、顺生彩虹城小区物业服务协议、电梯电表月报表及分摊明细；二、被告提供的收款收据；三、到庭当事人庭审陈述。 被告刘建旺提供照片、业主代表巡查记录、关于彩虹城物业管理有关问题的协议、丽水市急待解决的问题汇总函件，待证原告在物业服务过程中存在诸多不足；交接函，待证彩虹城小区业主委员会就物业管理事宜要求原告进行交接；本院认证认为，照片的拍摄，可自行选择时间、场景；巡查记录系业主单方制作，无法确认真实性；丽水市敬捷物业管理有限公司的函件，无法证明被告拟待证的事实；且即便小区整体存在些许问题，亦不足以证明原告在履行物业服务过程中明显违约；交接函、关于彩虹城物业管理有关问题的协议，与本案不相关。综上，本院对被告提供的证据不予采信。 本院认为：原、被告签订的物业服务协议系双方真实意思表示，依法成立并生效。被告刘建旺系丽水市26幢二单元307室的业主，负有按合同约定的计费标准和期间交纳物业服务费的义务。业主拒绝缴纳物业费的理由应基于物业服务企业不履行或者履行合同存在重大瑕疵。本案被告辩称中提到原告在管理服务过程中存在的问题，只能证明原告在提供管理服务过程中服务质量存在不足，尚不能构成拒交物业服务费的抗辩理由。因此，本案被告拒绝交纳物业服务费的理由不具有合法依据，本院不予支持。被告辩称其已向原告预交500元电梯能耗费，原告予以确认，该笔款项应抵减被告应交纳的物业费。原告诉请赔偿违约金，因原告在提供物业服务过程中确存在服务质量不足的情形，故本院对原告该项诉请不予支持。原告作为物业服务企业，应不断提升服务质量，加强同业主之间的沟通。双方共同构建和谐、无诉的良好环境。 原告已经按照合同约定提供物业服务，被告理应及时缴纳物业费，其至今未支付，已违约。故原告诉请要求被告支付物业管理服务费及车位管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。原告同时诉请要求被告支付公共能耗费，因其未能提供证据证明相应支出，本院不予支持。原告另诉请违约金，因其在提供物业服务过程中存在瑕疵，故本院对该项诉请不予支持。被告刘建旺抗辩，原告提供的物业服务质量差，且在法院作出前案判决，要求其加以整改，提高物业管理水平后，仍未进行整改，应承担不完全履行的法律责任。本院认为，小区环境的好坏、物业服务水平的高低，与物业公司的收费标准、小区业主本身的素质均息息相关。基于前述种种原因，原告提供的物业服务存在少许瑕疵在所难免，被告以此为由拒不缴纳物业费缺乏法律依据。故对被告的抗辩，本院不予采纳。被告述称其已向原告预交500元，原告予以确认，该笔款项应抵减被告应交纳的物业费。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告刘建旺于本判决生效之日起五日内支付原告丽水市丽森物业有限公司2019年4月至2019年12月的物业费人民币1385元（扣除预交款500元，尚需支付885元）； 二、驳回原告丽水市丽森物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告刘建旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 徐晨璐 二〇二〇年八月六日 法官助理 江海燕 代书记员 叶霁闻 ??? —??6?—