湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1956号原告：刘露，女，1994年10月25日出生，汉族，居民身份证住址四川省西昌市，委托诉讼代理人：曹磊，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超垒，湖北和开胜律师事务所律师。被告：武汉市武昌区梦胡美食店，经营场所湖北省武汉市武昌区徐家棚街三角路村余家湖路琴园门面房（友谊大道318号附1-3）。经营者：徐明俊，男，1986年1月2日出生，汉族，居民身份证住址安徽省霍邱县，原告刘露与被告武汉市武昌区梦胡美食店房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年5月25日受理后，依法由审判员周杰适用简易程序，于2020年7月15日、8月18日公开开庭进行了审理。原告刘露的委托诉讼代理人曹磊、刘超垒，被告武汉市武昌区梦胡美食店到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘露向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订梦湖（胡）美食城左2档口的《美食城档口租赁合同》和左3档口的《美食城档口租赁合同》于2020年4月23日解除；2、依法判令被告退还原告多交的租金16000元、押金8000元、保证金20000元、进场费10000元，以上共计54000元，并向原告支付资金占用期间的利息（利息以54000元为基数，自2020年4月23日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；3、依法判令被告返还原告在租赁档口的经营物品等相关财产，如被告不能返还，按照原价赔偿；4、判令本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年6月12日签订《美食城档口租赁合同》，约定原告租赁被告位于梦胡美食城左2号档口，租期一年自2019年7月1日止2020年7月1日止，另约定保证金10000元、进场费10000元、档口租金每个月5000元、押一付三。原被告双方于2019年9月25日签订《美食城档口租赁合同》，约定原告租赁被告位于梦胡美食城左3号档口，租期一年，自2019年9月1日至2020年8月31日止，另约定保证金10000元、档口租金每个月3000元、押一付三。以上款项原告均已支付完毕，原、被告实际于2019年9月1日起交接开始经营左2、3档口。2019年9月30日，原被告经过协商达成一致，自2019年10月1日起，在梦胡美食城旁“小吃棚子”不拆除期间免除原告租金，且被告答应国庆节后入驻外卖平台。受新冠疫情影响，原被告签订的合同不能继续履行，原告于2020年4月23日通知被告解除合同，被告同意且已收回档口，但拒绝退还原告保证金、进场费、押金及多交的租金共计54000元。被告的行为严重损害了原告合法权益，原告特诉至法院，请求依法支持原告全部诉讼请求。被告武汉市武昌区梦胡美食店辩称，原告并未在疫情期间向我缴纳租金。自去年9月份缴纳第一笔租金后，原告并未向我缴纳任何租金。押金8000元是为了在其不缴纳租金时补充租金的。进场费10000元不退，已经在签订合同时明确告知原告。保证金是保证合同履行完毕，且水电费及公摊费用都应及时缴纳。经审理查明，武汉市武昌区梦胡美食店于2019年9月24日经武汉市武昌区市场监督管理局核准成立，企业类型为个体工商户，经营者为徐明俊。2019年6月12日，徐明俊向案外人罗诚出具《收据》，主要内容为收到罗诚关于梦湖美食城前2档口进场费10000元、保证金10000元、租金押一付三20000元整，合计40000元。嗣后，梦湖美食城（甲方）与刘露（乙方）签订《美食城档口租赁合同》，约定甲方将团结大道与秦简街路口梦湖美食城左2号档口租赁给乙方进行经营餐饮。租赁期限壹年，自2019年7月1日至2020年7月1日止。合同第二条租赁期限及经营管理方式约定，如乙方单方面提前终止合同，可提前30天向甲方提出书面申请，甲方同意后，办理相关手续。否则甲方所收的一切费用不予退还，包括进场管理费，保证金等。合同第三条相关费用约定，乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金合计10000元，进场费10000元。合同终止后三十五天内，如无损坏及其他违约责任，质保金如数退还保证金（不计利息）乙方凭甲方开具的质保金单据办理退还手续。档口租金5000元/月，押一付三。甲方补充部分：“原左2号罗诚合同作废，替换该合同。”合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2019年9月25日，梦湖美食城（甲方）与刘露（乙方）签订《美食城档口租赁合同》，约定甲方将团结大道与秦简街路口梦湖美食城左3号档口租赁给乙方进行经营餐饮。租赁期为壹年，自2019年9月1日至2020年8月31日止。如乙方单方面提前终止合同，可提前30天向甲方提出书面申请，甲方同意后，办理相关手续。否则甲方所收的一切费用不予退还，包括进场管理费，保证金等。合同第三条相关费用约定，乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金合计10000元。合同终止后三十五天内，如无损坏及其他违约责任，质保金如数退还保证金（不计利息）乙方凭甲方开具的质保金单据办理退还手续。档口租金3000元/月，押一付三。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。签订合同的当日，刘露向徐明俊支付保证金及租金共计22000元，徐明俊向其出具《收据》予以确认。徐明俊、刘露分别在上述两份合同尾部甲方、乙方处签名确认。后因履行上述合同发生争议，刘露于2020年4月23日通过微信向徐明俊提出解除案涉合同，要求徐明俊退还保证金、进场费、档口租金、押金共计62000元，并表示表将于三天内将物品搬出，因两档口由徐明俊实际占用和经营，如徐明俊逾期未配合导致其不能搬离，刘露不承担任何损失。徐明俊回复称，因刘露未及时缴纳租金，构成违约，根据合同收回案涉档口，限于4月26日前搬离所有物品，逾期则视为放弃物品所有权，归美食城处理。刘露回复将于2020年4月25日上午九点搬出物品，请徐明俊准时到现场配合，否则一切损失及责任由对方承担。徐明俊再次回复请刘露将所欠缴房租补齐后再搬离库房物品。嗣后，刘露诉至本院。另查明，刘露提交录音资料一份，拟证明其与徐明俊达成在案涉租赁物附近的“小吃棚子”未予拆除期间免除租金的一致意见。徐明俊对此不予认可，并于庭审中陈述其所作承诺系在“小吃棚子”未关闭期间免除租金，“小吃棚子”已于2020年1月16日关闭。以上事实有企业基本信息、《美食城档口租赁合同》两份、《收据》两份、微信聊天记录截图、录音资料及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因新冠××疫情及疫情防控措施导致刘露占有、使用案涉租赁物的合同目的不能实现，2020年4月23日，刘露通过微信向徐明俊提出解除案涉合同，徐明俊于当日回复其将收回租赁物，并责令刘露限期搬离，因此，对于案涉《美食城档口租赁合同》于2020年4月23日解除的事实，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同系继续性合同，刘露占用房屋期间已经享用的标的物效益不应予以返还。刘露主张双方已就2019年10月1日至“小吃棚子”拆除之日期间免除租金达成一致意见，并提交录音资料予以佐证。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款及第七十八条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。仅凭刘露提交的录音资料并不能确认双方达成的一致意见系“小吃棚子”未拆除期间还是“小吃棚子”未关闭期间免除租金，且徐明俊对刘露的上述主张不予认可，因此，对于该事实主张，本院不予采信。徐明俊于庭审中陈述双方就“小吃棚子”未关闭期间免除租金达成一致意见且“小吃棚子”于2020年1月16日关闭，因该自认对刘露有利，本院予以认定。考虑到疫情及疫情防控措施对占有、使用案涉房屋产生的影响，本院参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》以及《武汉市人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小企业经营发展有关政策的通知》的相关规定，酌定刘露应向徐明俊支付自承租之日起至2019年9月31日止以及2020年3月23日至4月23日期间的租金，即左2号档口支付20000元（5000元/月×4个月），左3号档口支付6000元（3000元/月×2个月），合计26000元。进场费系刘露为占有、使用案涉租赁物支付的对价，对于其占用租赁物期间享用的部分利益不应予以返还。因刘露给付的租金及押金超过其应支付的租金，故对于徐明俊提出因刘露逾期支付租金不予退还保证金的抗辩意见，本院不予采信。因此，徐明俊还需向刘露退还租金6000元（32000元-26000元），进场费6667元（10000元-10000元÷12个月×4个月），保证金20000元，合计32667元。此外，因刘露未提交证据证明其财产处于徐明俊的控制、支配之下，且其主张徐明俊返还财产、赔偿损失的诉讼请求与本案非同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下：一、原告刘露与被告武汉市武昌区梦胡美食店2019年6月12日及2019年9月25日签订的《美食城档口租赁合同》于2020年4月23日解除；二、被告武汉市武昌区梦胡美食店于本判决生效之日起十五日内向原告刘露退还32667元，并支付资金占用损失（以32667元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月24日起计算至全部款项付清之日止）；三、驳回原告刘露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计781元，由被告武汉市武昌区梦胡美食店负担（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周杰二〇二〇年八月二十四日法官助理邵文娉书记员严橄玲