安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初5457号原告:合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司(以下简称“工投公司”)，住安徽省阜阳市阜阳合肥现代产业园区合肥大道16号，社会统一信用代码91341200598680257F。负责人:徐勇，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李程鹏，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂爱文，该公司员工。被告:安徽亿通标识有限公司（以下简称“亿通公司”），住安徽省阜阳市颍州区滨湖路2号金马鞋业1号楼一楼，统一社会信用代码91341200MA2MR6NC9N。法定代表人:方树新，该公司总经理。委托诉讼代理人：王广友，安徽淮都律师事务所律师。原告工投公司诉被告亿通公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李程鹏、聂爱文、被告的委托诉讼代理人王广友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《标准化厂房租赁合同》，解除双方的租赁关系；2、判令被告立即腾空厂房，恢复原状；3、判令被告支付拖欠的厂房租金211960元及迟延支付租金的违约金10036.86元（自厂房实际交付使用之日起暂计算至2019年6月30日，之后按合同约定标准支付至租赁关系解除之日）；4、判令被告支付自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的日租金5倍计算）；5、判令被告支付解除合同违约金22464元；6、判令被告支付原告代为缴纳的水电费4189.82元；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月30日，原、被告签订《标准化厂房租赁合同》。原告将“工投阜阳中小企业园”标准化厂房A-5号第一层厂房租赁给被告使用，建筑面积1440平方米，租赁期限为24个月，租期自2017年4月1日至2019年3月31日。租赁期前两年月租金18720元。租金每6个月为一个支付周期，先付后用，支付日期在每支付周期最后10日前。被告应于合同签订后7日内向原告支付第一期租金及租赁保证金。租赁期内被告逾期支付租金的，每逾期一日须按日租金的两倍支付违约金。被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告支付合同期内总租金5%的违约金。合同签订后，原告依约于2017年4月1日将厂房交付给被告使用。租赁期内，经原告多次以电话、《通知》等方式催要，被告至今未能按期足额支付租金。租期届满后，被告继续使用房屋，双方未签订租赁合同形成不定期租赁关系。截止至2019年6月30日，被告仅支付原告租金293480元，尚欠租金211960元。原告代为缴纳水电费4189.82元，经多次催要被告未偿还。被告亿通公司公司辩称：原、被告签订的《标准化厂房租赁合同》，因厂房未取得建设工程规划许可证，违反法律规定应属于无效合同。原告要求被告支付拖欠的租金，与事实不符。自2018年7月份，原告将租赁厂房强行锁闭后，就不再让被告进入厂房，原告也行使了合同解除权，双方的租赁合同关系已经解除。被告支付的租金共计293480元，也是支付到2018年7月份。被告不再使用租赁厂房后，原告阻止被告将物品搬离涉案房屋，从而导致目前被告尚有物品在租赁厂房内。原告应当对其采取不当措施所扩大的损失自行承担。被告主张的违约金缺乏事实和法律依据。因原告强行锁门、断电在先，原告是违约方，违约责任应自行承担。双方的租赁合同无效，合同中的违约条款也无效。因被告搬离后没有再使用租赁房屋，原告要求被告支付垫付的水电费，缺乏事实依据。原告要求被告支付房屋占用使用费，缺乏事实和法律依据。2018年7月份，原告强行锁门之后，被告已不再进行租赁，双方的合同已经解除。被告多次到原告处要求搬迁物品，均遭到原告的拒绝，该损失应由原告自行承担。双方合同解除后，原告应当返还被告交纳的厂房租赁保证金56160元。本案经审理认定事实如下：2017年3月30日，原、被告签订《标准化厂房租赁合同》一份。合同约定：被告租赁原告位于阜阳合肥现代产业园区合肥大道16号，标准化厂房A-5号第1层，租赁期限24个月，自2017年4月1日至2019年3月31日。租金为每月18720元，每六个月为一个支付周期，先付后用。合同签订之日起7日内，被告应向原告支付2017年4月1日至2019年3月31日的厂房租金112320元及厂房租赁保证金56160元。合同期满，被告应向原告付清所有相关费用，否则原告已收取的租赁保证金不另退还。租赁期间，对于水、电等没有独立开户的租赁物业，由原告代收相关费用，被告承担该租赁厂房应分摊的水、电、电梯维修、维护费等。被告可以在不破坏厂房主体结构，不改变厂房原使用功能的原则下，根据自身经营需要对所租赁厂房进行装修、装饰或者增设简易附属设施。合同终止时，被告需按装修、装饰的现状交还房屋，对装修、装饰的不可移动部分或拆除后影响正常使用的可移动部分，被告均不得拆除，原告也不就此作任何补偿。被告应于租期届满后，将承租厂房及附属设施设备完好的交还原告。被告逾期返还房屋超过10日的，原告除按照日租金的5倍收取使用费外，还视为原告自动放弃该房屋内的所有设施、设备及其他物品的所有权，原告有权自主处置。租期内，被告如逾期支付租金，须按日租金的两倍支付违约金。如被告有本合同第八条行为之一的，原告除有权解除合同收回厂房，不退还未到期租金外，被告还应按合同期内的总租金5%向原告支付违约金。《标准化厂房租赁合同》签订后，原告于2017年4月1日将租赁房屋交付给被告使用。被告自租赁厂房后，仅实际向原告支付了房屋租金293480元及保证金56160元。2018年3月13日，被告向原告发出《承诺书》，承诺三日内先行支付25000元第一笔房租欠款，到2018年6月底陆续还清去年所欠所有款项，后续房租到2018年12月底努力继续还清。被告发出《承诺书》后，仅于2018年4月支付原告房租费25000元。2018年6月4日，原告向被告发出《催费通知书》，该通知书载明被告尚拖欠255800元房租费未予支付，另拖欠水电费8503.5元、物业费5184元。要求被告于2018年6月8日17:00时前将上述欠费缴纳至原告公司相关账户，如逾期将按照合同第九条第七项采取相关措施。2018年7月10日，被告向原告发出《付款承诺书》，该承诺书承诺：2018年7月20日下午18:00前支付10万元人民币，7月31日前付清水电费、物业费18910元，以后每月15日前支付4万元，10月31日前付至255800元，11月15日前付清下半年度房租112320元。被告发出该份《付款承诺书》后，仅于2018年7月24日向原告支付了100000元房租费。另查明，2019年3月31日，双方约定的租期届满后，未再续签租赁合同。被告租赁的厂房直至2019年6月13日存在继续使用水电、产生的水电费的实际情况。期间物业公司出具的缴费通知单上，均由被告公司人员签名，被告共计拖欠水电费4189.82元。另查明，涉案厂房有不动产产权证书。原告在租赁房屋期间，在厂房内搭设了一间简易铁皮房，该简易铁皮房目前还在租赁厂房内。原告提出的要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求，就是要求被告将该铁皮房予以拆除。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，可以在双方之间成立有效的房屋租赁合同关系。被告租用原告的厂房，未按照双方合同约定的期限支付原告房租费，至今仍拖欠原告租期内的房租费数额为155800元事实清楚。被告主张原告于2018年7月强行锁门，不让被告继续使用租赁房屋，双方的租赁合同已经实际解除，未向本院举证证明。原告对被告主张的上述事实并不予以认可，且与原告举证的租赁房屋直至2019年6月13日仍存在实际产生水电费的情况不相符。故对被告主张的上述事实，本院不予采信。双方签订的租赁合同约定的租赁期限于2019年3月31日已经届满，其后双方未再续签书面的租赁合同，双方之间的租赁关系为不定期房屋租赁关系，被告应按照合同约定的租金标准支付不定期租赁期间的房屋租金。自2019年6月13日之后，被告租赁的房屋未再实际产生水电费，可以证明被告未再继续使用租赁厂房生产经营，但被告的物品双方均认可仍留在厂房内。对此，原告主张是被告自行离开租赁房屋但物品仍在房屋内存放，被告则称因拖欠了原告房租费，原告阻拦其将物品搬离租赁房屋。对此，被告举证了录像资料一份予以证明，原告虽然对该份录像资料有异议，但并未举证自2019年6月13日以后，被告仍继续使用租赁房屋生产经营的相关证据。且在2019年9月25日，被告公司经营场所的备案登记已经由租赁房屋变更为阜阳市颍州区滨湖路2号金马鞋业1号楼一楼。在被告已经变更经营场所的情况下，被告并无将物品存放在原告房屋内的合理理由，故原告拒绝被告将物品搬出租赁房屋，导致被告的物品至今仍在租赁房屋内存放，才符合客观实际。被告在2019年9月25日变更经营场所的登记与原告举证的水电费实际产生至2019年6月13日的事实可以相互印证，证明在2019年6月13日以后，双方已经自行解除了不定期的房屋租赁合同关系的客观事实。被告虽然未按照合同约定的期限支付房屋租金违约在先，但原告拒绝被告将物品搬离租赁房屋，导致的房屋占用损失，应属于原告扩大的损失部分，不应再由被告承担。对被告拖欠原告房屋租金的数额，仅应计算至2019年6月13日，共计200728元。对原告要求被告支付房屋租金211960元的诉讼请求，本院仅予以部分支持。对原告要求被告支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同约定，被告返还房屋时对装修、装饰的不可移动部分均不得拆除，原告也不就此作任何补偿。租期内，被告在厂房内搭建简易铁皮房应是经过原告同意的，按照双方的合同约定，被告在向原告返还房屋时，也不得拆除。故对原告要求被告恢复房屋原状的诉讼请求，本院不予支持。房屋内属于被告的物品，被告应予以搬离腾空房屋。双方的租赁合同中，关于被告逾期支付房租费应承担的违约责任作出了多处重复约定，且约定过高，除此之外双方还约定了厂房租赁保证金56160元，被告已经交付给了原告。被告的违约行为是未按时支付房租费，原告要求被告承担迟延支付租金违约金10036.86元（自厂房实际交付使用之日起暂计算至2019年6月30日，之后按合同约定标准支付至租赁关系解除之日）、支付解除合同违约金22464元的诉讼请求，均是对被告逾期支付租金应承担的合同违约金的重复主张。对原告的上述诉讼请求，本院按照双方签订的租赁合同第九条第5项的相关合同约定，予以部分支持22464元。对被告交付给原告的租房保证金56160元，在被告承担合同违约金22464元的情况下，原告应予以退还。原告要求被告支付其代为缴纳的水电费4189.82元，虽然向本院举证了由被告公司人员签名的物业公司出具的缴费通知单，但未向本院举证证明其已经代替被告缴纳了水电费4189.82元的相关证据。对此，应由原告承担举证不力的不利后果，对原告要求被告给付其代为缴纳的水电费4189.82元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽亿通标识有限公司公司支付拖欠原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司的厂房租赁费144568元（从拖欠的房租费200728元中扣除被告交付的厂房租赁保证金56160元），于本判决生效后五日内一次性支付完毕；二、被告安徽亿通标识有限公司公司支付原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司合同违约金22464元，于本判决生效后五日内一次性支付完毕；三、被告安徽亿通标识有限公司于本判决生效后五日内将租赁房屋内的物品搬出，腾空房屋；四、驳回原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2515元，由原告负担830元，由被告负担1685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 艺二〇二〇年八月十九日书记员 陈祥宇附本判决依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。