四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川34民初55号 原告（反诉被告）：西昌市自然资源局（原西昌市国土资源局）。机构地址：四川省西昌市胜利南路261号。 负责人：唐国莲，该局局长。 委托诉讼代理人：汤德勇，男，生于1986年12月，汉族，系西昌市自然资源局土地储备交易中心工作人员，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：吴昌洪，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：西昌树高房地产开发有限公司。住所地：四川省西昌市航天大道凯乐路109号13楼。 法定代表人：梁树高，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟俊芳，四川泰和泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：吴尚友，四川泰和泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）西昌市自然资源局（以下简称“资源局”）与被告（反诉原告）西昌树高房地产开发有限公司（以下简称“树高公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）资源局的委托代理人吴昌洪、汤德勇，被告（反诉原告）树高公司的委托代理人吴尚友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）资源局向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告因逾期缴纳土地出让金产生的违约金38，155，500.00元及利息。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月5日，西昌市国土资源局与树高房地产公司签订《国有土地使用权出让合同》，将城西部城区B1-17号宗地国有土地使用权出让给被告，合同价款为454，000，000.00元，合同约定的土地价款缴纳时间为2017年7月22日之前227，000，000.00元，2017年12月22日之前227，000，000.00元。合同签订后，被告于2018年6月8日才缴纳第一期价款，迟延321天。2018年7月11日缴纳第二期价款，迟延201天。根据合同约定，被告应向原告缴纳违约金38，155，500.00元，经原告多次催收，被告仍未缴纳。 被告（反诉原告）树高公司答辩称：一、根据《闲置土地处置办法》、国务院《关于促进节约集约用地的通知》等相关法律规定，城市国有土地使用权挂牌出让的土地必须完成拆迁安置补偿，做到净地出让等满足动工开发的必需条件，但案涉土地直到2018年9月27日才完成地块上的拆迁工作，在此之前，案涉土地上存在大量住宅、养殖户窝棚、疏菜大棚及横穿地块的高压线，完成不具备动工开发的条件。资源局出让的土地不符合现行法律和政策规定，存在瑕疵，其责任在资源局。答辩人在参与竞拍时，并不知晓案涉土地存在上述暇疵，因净地出让是法律和政策规定，答辩人当然认为案涉土地为净地。答辩人在参与竞拍及签订合同过程中，均未明确告知答辩人案涉土地的具体情况，答辩人从土地外观观察，无法知晓案涉土地的拆迁安置工作是否全部完成，被答辩人是国家行政机关，答辩人有理由给予被答辩人充分的信任。二、由于案涉土地存在诸多暇疵，不满足动工开发条件，如果答辩人贸然支付出让金，而土地状况又不满足交付条件，答辩人将面临诸多法律风险。事实上，答辩人在支付完毕全部出让金后，案涉土地直到2018年9月27日才基本满足可出让条件的状态，故答辩人未按合同约定时间支付出让金是合理行使法律规定的不安抗辩权，该权利行使具有正当性、合法性，不应认定为违约。在被答辩人开始对案涉土地上的障碍物进行拆迁工作后，答辩人也立即交清了出让金，也说明答辩人不存在恶意拖欠缴纳出让金的行为。三、假设答辩人的违约成立，但被答辩人主张的违约天数计算错误，应查明后予以纠正。同时，被答辩人主张的违约金过高，不符合法律规定，违约金的认定应充分考虑实际损失，答辩人之前为了项目的尽快推进，迫不得以向被答辩人缴纳了违约金3，815.55万元，该金额已足以弥补被答辩人可能的损失，故答辩人不应再支付违约金。四、根据合同约定，如答辩人按期缴纳出让金，被答辩人应当在2018年1月20日前交付净地，但事实上案涉土地在2018年9月27日才完成拆迁工作，造成损失扩大。答辩人依据合同法规定迟延缴纳出让金是履行及时止损义务，防止损失扩大，被答辩人据此要求答辩人承担违约责任于法不合。综上，被答辩人的主张缺乏事实依据，请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 反诉原告树高公司反诉请求：一、依法判令反诉被告资源局向反诉原告支付违约金21，792，000.00元；二、依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金的资金利息（利息标准以欠付违约金21，792，000.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年9月28日起计算至反诉被告实际支付之日止）；三、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年7月5日，反诉原告与反诉被告签订了关于案涉土地的《国有建设用地使用权出让合同》，出让价款为4.54亿元。根据合同第六条的约定，反诉被告应当在反诉原告缴纳完土地价款及税费后的30日内将出让宗地交付给反诉原告。双方签订土地出让合同时，反诉被告隐瞒了案涉土地存在拆迁户住宅、养殖户窝棚和大量疏菜大棚未拆迁、青苗未清理及高压电线横穿项目与地块、铁塔林立等并不符合法律规定的出让条件的事实。在反诉原告2018年7月11日缴纳完土地价款及税费后，按照合同约定，反诉被告应当于2018年8月11日前将案涉土地交付给反诉原告，但事实上由于案涉土地上的拆迁工作并未完成，直至2018年9月27日才达到法律规定的交付条件。因反诉被告原因导致案涉土地无法及时交付给反诉原告，给反诉原告的开发及资金回笼造成了巨大的损失。根据双方合同第三十七条约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金”及第三十八条约定：“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告根据双方合同的约定及法律规定向反诉被告主张违约金，请人民法院支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告资源局未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称：一、反诉原告的主张缺乏事实依据，资源局不存在违约行为。合同约定是按现状出让，反诉原告称的净地出让没有法律规定，法律和行政法规的层面没有对净地作出明确界定。二、相关案涉土地出让文件中，已明确告知现场查堪，也就是说反诉原告应对案涉土地的现状进行充分了解。三、按照出让合同约定，反诉原告应在缴纳出让金和税费一个月内，资源局将土地交付给反诉原告，但反诉原告未按期缴纳出让金和税费，实际缴纳时间为2018年7月11日，答辩人在2018年8月2日将土地交付给反诉原告，没有违反合同约定，不存在违约，故反诉原告主张的违约金及违约金的资金占用利息，因缺乏事实依据，不应得到支持。 原告（反诉被告）资源局为支持自己的主张，提交了1、《西昌市西部城区B1-17号地块国有建设用地使用权拍卖文件》；2、《西部城区B1-17号地块成交确认书》；3、《国有建设用地使用权出让合同》；4、《国有建设用地使用权出让土地移交表》；5、《出让金催缴通知单》五份证据，证明西昌国土资源局依法出让西部城区B1-17号地块土地使用权，被告竞得该地块土地使用权后，与西昌市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同合法有效，但被告迟延支付土地出让价款，产生了违约金3，815.55万元。 被告（反诉原告）树高公司质证认为，一、对资源局提交的《西昌市西部城区B1-17号地块国有建设用地使用权拍卖文件》、《西部城区B1-17号地块成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。按照国务院国发{2008}3号、国土资源部2008年1月29日下发的贯彻落实的通知、2007国土资源部36号文闲置土地处置办法、四川省人民政府关于进一步加强土地管理（川府发58号）的规定，挂拍出让的土地必须完成拆迁安置补偿，做到净地出让，满足动工开发的条件，但是原告在三份书证中，均没有告知被告案涉土地存在相关拆迁未完成，无法进行开发的情况。相关合同文本为原告统一印制无法修改的格式合同，被告在拍卖举牌过程中，并不清楚案涉土地情况，由于案涉土地不符合开发条件，被告有权行使不安抗辩权。二、对《国有建设用地使用权出让土地移交表》真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。资源局虽在该时间将土地移交树高公司管理，但不能证明案涉土地已经完成拆迁，达到项目开工的条件，从现有证据看，案涉土地实际在2018年9月27日才完成拆迁工作。三、对《出让金催缴通知单》的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。签收人员不是树高公司的法定代表人，树高公司也多次发函给资源局，要求尽快完成拆迁工作，同时，树高公司已经缴纳了3，815.55元的滞纳金，不存在补交的问题。相关的发文薄，由于是复印件，不予质证。 反诉原告（本诉被告）树高公司为支持自己的答辩及反诉主张，提交了三组证据证明。 第一组：《国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》，证明树高公司通过拍卖出让的方式竞得了西昌市西部城区B1-17号地块的国有建设用地使用权。2017年7月5日本案双方签订了合同，双方均应按合同约定履行义务。 第二组：1、《关于免除“西昌市Ｂ1-17地块”剩余土地滞纳金的申请》；2、照片；3、《关于西昌市Ｂ1-17地块（树高.翡丽庄园项目）拆迁的情况说明》；4、《关于西昌市Ｂ1-17地块（树高.翡丽庄园项目）电线杆拆迁的情况说明》，证明资源局未按照法律规定将案涉地块上的拆迁完毕，不具备开发的必需条件，树高公司有权行使不安抗辩权，在资源局将案涉地块拆迁完毕后再支付土地出让金，案涉地块产生滞纳金系资源局未解决拆迁遗留问题所致。 第三组：中国建设银行单位客户专业回单3张、四川省农村信用社进账单2张、四川省农村信用社进账单1张、中国建设银行单位客户专业回单2张，证明树高公司已足额缴纳了土地出让价款、手续费，并支付了滞纳金。 反诉被告（本诉原告）资源局质证认为，一、对第一组证据的真实性、合法性无异议，证明目的有异议。案涉地块是现状出让，双方合同签订后，资源局也在积极解决相关问题，不存在违约行为。二、对第二组证据的第1份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，树高公司未举证证明资源局收到该请示，该请示仅是树高公司内部文件，且该请示第二页，第四行已经确认项目具备一定的施工条件。对第2份照片有异议，系复印件，不能达到树高公司的证明目的。该组照片的拍摄时间为2018年9月25日，从照片可以清晰看出，现场有装载车辆施工，塔吊也早已安装到位，可见，树高公司在这之前，实际早已经接收了土地，并进行了动工开发，该组证据能证明西昌市国土资源局未违反合同的约定。对第3、4份证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能达到树高公司的证明目的。三、对第三组证据的三性均无异议，对证明目的有异议，该三份证据证实树高公司还欠资源局违约金3千余万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，原告资源局提交的五份证据中，被告树高公司对1、2、3、4份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的提出异议，本院对该证据的三性予以采信，对证明目的将根据全案案件事实和其它证据综合予以认定。对第5份证据的《出让金催缴通知单》，树高公司对真实性无异议，真实性予以采信，对证明目的将结合案件事实及其它证据综合予以认定。原告提交的发文簿系复印件，真实性不能确认，不予采信。 对反诉原告树高公司提交的三组证据中，第一组、第三组及第二组第3、4份证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。本院对上述证据的真实性、合法性予以采信，对证明目的将依据案件事实及其它证据综合予以认定。对第二组第1份《关于免除“西昌市Ｂ1-17地块”剩余土地滞纳金的申请》，因该申请内容未得到资源局认可，且树高公司也未举证证明对“免除”事项双方达成了共识，故本院不予采信。对第二组第2份照片，因是复印件，真实性不能确认，不予采信。 本院根据树高公司的申请，调取了总第67期《西昌市土地资产管理委员会关于土地资产处置等问题的会议纪要》，树高公司认为，关于案涉地块的滞纳金，西昌市政府部门通过会议纪要的形式对滞纳金的减免进行了确认并移交不动产登记中心用于办理申请人关于案涉地块的不动产登记证书。 资源局对该证据的质证意见为：真实性、合法性无异议，证明目的有异议。首先，该会议纪要并不能证明西昌市国土资源局在签订和履行《国有建设用地使用权出让合同》的过程中存在过错和违约。该地块是现状出让，事实上，西昌市国土资源局在树高公司交清土地价款后依照合同约定及时将地块移交给了树高公司；其次，该会议纪要并未免除树高公司缴纳违约金的义务，仅仅是“在该公司缴纳违约金总额的50%后，可先行办理不动产权证书”；再次，双方并未最终签订《补充协议》。 树高公司的质证意见为：真实性、合法性、关联性均予以认可。一、该证据可以印证被告庭审时的举证，即能明确案涉地块上由于存在部分房屋未拆迁及高压电线未迁移的遗留问题，签订土地出让合同及办理土地移交手续时并未达到法律规定的“净地”条件；二、该证据可以明确，在被告缴纳3，815.55万元后，行政部门通过签订补充协议的方式明确：被告提供高压线、房屋等问题的各项证据后即可免除后续滞纳金，而被告于庭审时也提交了相关证据并得到了原告的认可；三、根据证据第二页会议决定第3点确认，土地价款缴纳时限相应顺延（顺延时限不得超过一年），即本案中《国有建设用地使用权出让合同》约定的付款时间在顺延一年的情况下，被告应当于2018年7月22日支付第一期出让款2.27亿元；2018年12月22日支付第二期出让款2.27亿元，而被告完成所有款项的支付时间为2018年7月11日，所以，按照会议决定的内容，被告不存在逾期。 根据《西昌市土地资产管理委员会关于土地资产处置等问题的会议纪要》（总第67期）的内容，本院认为，没有对滞纳金的减免的决定。且本案双方并未按会议决定签订补充协议，故树高公司主张“滞纳金减免”、“不存在逾期”的理由不成立，本院不予采信。对树高公司质证意见中关于案涉土地是否“净地”的意见，本院将结合其它证据及案件事实，综合予以认定。 根据原、被告双方的举证、质证以及本院认证，本院查明事实如下： 2017年5月25日，经西昌市人民政府批准，西昌市国土资源局（现名称为“西昌市自然资源局”）以拍卖方式公开出让两宗地块国有建设用地使用权，并发出西土资拍（挂）【2017】9号《西昌市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》，公告确定，出让地块共两宗，本案所涉地块即其中西部城区Ｂ1-17号地块，位于西昌市，面积为65454.51平方米（约98.1818亩），用地性质为住宅用地。在《国有建设用地使用权拍卖出让须知》第三条告知：“各标的物原址展示，竞买人须自行到宗地进行现场踏勘，……”。绵阳树高房地产开发有限公司作为竞标方，于2017年6月16日向西昌市土地储备交易中心转账7千万元作为西部城区Ｂ1-17号地块竞买保证金后，参与了2017年6月22日的拍卖活动，并以4.54亿的总价拍得西昌市西部城区Ｂ1-17号地块。同日，出让人西昌市国土资源局、拍卖人西昌市土地储备交易中心、竞得人绵阳树高房地产开发有限公司三方签订了《国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书》，该确认书约定：竞得人交纳的竞买保证金，自动转作受让地块的定金。西昌市西部城区Ｂ1-17号地块买受人须在2017年7月22日17时30分之前支付土地成交价款的50%，2017年12月22日17时30分之前支付完全部土地成交价款及税费（拍卖出让后1个月内缴纳土地价款的50%，6个月内缴纳完全部土地价款和税费）。确认书还注明“绵阳树高房地产开发有限公司（预核准：西昌树高房地产开发有限公司）”。2017年7月15日西昌树高房地产开发有限公司经核准成立。 2017年7月5日西昌市国土资源局作为出让方与西昌树高房地产开发有限公司作为受让方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要约定：“第六条、出让人同意在竞得人按期缴纳完土地价款及税费后的30日内将出让宗地交付给受让人，该宗地应达到公告之日的现状土地条件。第九条、本合同项下宗地的定金为人民币大写柒仟万元，定金抵作土地出让价款。第十条、受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期、人民币大写贰亿贰仟柒佰万元（小写227000000.00元），付款时间2017年7月22日17时30分之前。（拍卖成交后1个月内缴纳成交价款的50%，以实际到账为准）；第二期、人民币大写贰亿贰仟柒佰万元（小写227000000.00元），付款时间2017年12月22日17时30分之前。（拍卖成交后6个月内缴纳完全部土地价款和税费，以实际到账为准）。第十六条、受让人同意本合同项下宗地建设项目在2019年1月22日之前开工，在2022年1月22日之前竣工……。第三十条、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，……。第三十七条、受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。第三十八条、出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。 合同签订后，被告（反诉原告）树高公司未按合同约定的时间向原告资源局支付土地出让金，而是分别于：1、2017年8月15日支付5千万元；2、2017年8月18日支付700万元；3、2018年6月8日支付1.85亿元；4、2018年7月11日支付1.42亿元。加上之前2017年6月16日已付的7千万元定金，树高公司至2018年7月11日已全部支付完毕土地出让金4.54亿元。同时，树高公司还于2018年7月11日向西昌市土地储备交易中心缴纳了交易手续费315万元，还于2018年7月20日、8月3日分别向西昌市土地储备交易中心缴纳滞纳金33，489，000.00元、4，666，500.00元，合计滞纳金38，155，500.00元（该滞纳金是按合同约定的每天1‰的标准计算的）。之后，资源局协助树高公司就出让的土地办理了产权变更登记，变更后的土地使用权人为树高公司。根据合同约定的出让金交付时间，及实际交付时间，树高公司缴纳土地出让金实际逾期天数分别为：1、2017年8月15日支付5千万元实际逾期24天；2、2017年8月18日支付700万元实际逾期27天；3、2018年6月8日支付1.85亿元，其中第一期的1亿元实际逾期321天；第二期的8500万元实际逾期168天；4、2018年7月11日支付1.42亿元实际逾期201天。2018年8月2日，资源局将树高公司中标的西部城区B1-17号地块移交给树高公司，双方签订了《西昌市国土资源局国有建设用地使用权出让土地移交表》，该移交表约定：2018年8月2日西昌市国土资源局组织西昌市西部城区B1-17号地块竞得人对西昌市西部城区B1-17号地块进行现场打桩定界放线移交。自2018年8月2日起西昌市西部城区B1-17号地块由竞得人西昌树高房地产开发有限公司进行管理和使用。 同时，树高公司于2019年8月2日分别出具《关于西昌市Ｂ1-17地块（树高.翡丽庄园项目）电线杆拆迁的情况说明》及《关于西昌市Ｂ1-17地块（树高.翡丽庄园项目）拆迁的情况说明》，西昌电力公司及西昌小庙乡人民政府分别在上述说明中签章确认。第一份情况说明证明，树高公司取得该宗地时，地块上有西电两组多个高压电线横穿项目地块、铁塔林立，后与西昌市政府和西昌电力公司多次沟通、协调后，在电力公司的支持下于2018年8月13日搬迁完毕；第二份情况说明证明，树高公司取得该宗地时，地块上有拆迁户住宅、养殖户窝棚和大量疏菜大棚未拆迁、青苗未清理，后与西昌市政府、国土局多次沟通、协调后，在小庙乡政府和公安机关的努力下于2018年9月27日搬迁完毕。资源局对树高公司的陈述无异议，但认为，土地在公告拍卖时就明确交待“竞买人须自行到宗地进行现场踏勘”，且合同约定“按现状交付”，故树高公司的说法是不成立的。由于双方对出让金的支付、土地是否系净地及土地是否交付存在争议，故诉至本院，希望判如所请。 本院认为：2017年7月5日资源局作为出让方与树高公司作为受让方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，因该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，故该合同自双方签章之日起即生效，本院予以确认。 一、树高公司延迟支付土地出让金是否构成违约的问题。2017年7月5日西昌市国土资源局作为出让方与西昌树高房地产开发有限公司作为受让方签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确约定，土地出让金4.54亿元分两期支付，第一期2.27亿元于2017年7月22日17时30分之前支付；第二期2.27亿元于2017年12月22日17时30分之前支付。并约定，如到期未支付视为违约，违约金每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。树高公司未依约履行支付土地出让金的义务，构成违约。树高公司辩称，其延迟支付的原因是案涉地块还有房屋、大棚、高压线等未拆迁完毕，资源局出让的地块不符合“净地”出让的相关规定，对树高公司今后管理、建设使用土地存在隐患，故树高公司依据法律规定行使不安抗辩权，其延迟支付出让金符合客观事实和法律规定，不应认定为违约。国土资源部2012年7月1日施行的《闲置土地处置办法》第二十一条、国务院2008年作出的《关于促进节约集约用地的通知》及2014年四川省人民政府颁布的《关于进一步加强土地出让管理规定的通知》规定，土地出让应符合“净地”要求，所谓“净地”，即（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。本案案涉地块在出让时确实存在部分房屋、大棚及高压线等未拆迁完毕，资源局对此并不否认，但资源局在拍卖时告知竞买人“现场自行踏勘”，合同中也约定“出让人同意在竞得人按期缴纳完土地价款及税费后的30日内将出让宗地交付给受让人，该宗地应达到公告之日的现状土地条件”，故树高公司在参与竞买及签订合同时对案涉地块现状是明知，且自愿受让的。资源局并未隐瞒或以其它不正当方式进行土地出让。虽然案涉地块存在树高公司所称的上述暇疵，但该暇疵并不属于不符合“净地”要求的五种情形，树高公司也未举证证明案涉地块存在不符合“净地”的情形。故树高公司以资源局挂牌交易的土地不符合“净地”要求，其延迟支付土地出让金的行为系行使不安抗辩权，不构成违约的主张不成立，本院不予支持。 二、资源局是否延迟交付土地，是否构成违约的问题。根据本院查明的事实，2018年7月11日树高公司支付完毕全部土地出让金，资源局于2018年8月2日将案涉地块移交给树高公司，双方签订了出让土地移交表。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定“出让人同意在竞得人按期缴纳完土地价款及税费后的30日内将出让宗地交付给受让人，……。”，故资源局交付土地的最后期限为2018年8月11日，其于2018年8月2日向树高公司移交土地符合合同约定。树高公司认为，由于案涉土地存在房屋、大棚、高压线等未拆迁，故资源局虽移交了土地，但鉴于上述情形存在，树高公司不能完全控制土地，未达到“净地”开发的条件，树高公司未真正掌控土地，不能算实际意义的移交。根据树高公司出具的《情况说明》，案涉土地存在的附着物直至2018年9月27日才搬迁完毕，此时才达到法律规定的交付条件，故资源局逾期交付土地46天，构成违约。本院认为，树高公司就案涉土地不符合“净地”出让条件的理由，前述已经过论证不成立，不再赘述。双方在土地移交表中明确约定“2018年8月2日西昌市国土资源局组织西昌市西部城区B1-17号地块竞得人对西昌市西部城区B1-17号地块进行现场打桩定界放线移交。自2018年8月2日起西昌市西部城区B1-17号地块由竞得人西昌树高房地产开发有限公司进行管理和使用。”，该移交表中并未就土地是否“净地”进行约定，表明双方在土地是否“净地”并无争议，资源局所移交的土地是树高公司能够接受、管理和使用的土地，现在树高公司又于土地不是“净地”为由，提出资源局违约不符合客观事实及双方签订合同、移交表本意，其提出2018年9月27日才是真正交付土地时间的理由无事实依据，不予采纳。其提出资源局违约，应承担违约责任的反诉主张不成立，本院不予支持。 三、树高公司违约的违约金计算问题。树高公司未按约定支付土地出让金已构成违约，按合同约定的违约金计算标准计算，树高公司应向资源局共计缴纳7，631.10万元的违约金，树高公司已于2018年7月20日缴纳违约金3，348.90万元、于2018年8月3日缴纳违约金466.65万元，共计已缴纳违约金3，815.55万元，剩余3，815.55万元违约金未交。对于树高公司已经缴纳的违约金，因该违约金的计算标准是双方合同约定，且树高公司已履行完毕，故对树高公司已经履行的违约金部分，本院不作调整。对于还未履行的违约金部分，因树高公司提出合同约定的违约金计算标准过高，要求予以调整。本院审查后认为，合同第三十条约定的违约金计算标准，即“树高公司应每日按迟延支付款项的1‰向出让方缴纳违约金”确实过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，资源局并未提供证据证明其树高公司迟延履行支付土地出让金，对其造成了其他损失的依据，故造成资源局的损失应为其资金占用利息损失。考虑到树高公司迟延支付系事出有因，主观上并无恶意，且树高公司按合同约定已主动履行了部分违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院将违约金计算标准调整为，以未付出让金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准的1.5倍计算违约金。本院就未付违约金计算如下：一、2017年8月15日支付出让金5000万元，逾期24天，产生违约金为：50，000，000.00元×（4.35%（年利率）×1.5倍）÷365天×24天=214，520.55元；二、2017年8月18日支付出让金700万元，逾期27天，产生违约金为：7，000，000.00元×（4.35%（年利率）×1.5倍）÷365天×27天=33，786.99元；三、2018年6月8日支付1.85亿元，其中第一期出让金1亿元，逾期321天，产生违约金：100，000，000.00元×（4.35%（年利率）×1.5倍）÷365天×321天=5，738，424.66元；四、2018年6月8日支付出让金1.85亿元，其中第二期出让金8500万元，逾期168天，产生违约金：85，000，000.00元×（4.35%（年利率）×1.5倍）÷365天×168天=2，552，794.52元；五、2018年7月11日支付出让金1.42亿元，逾期201天，产生违约金：142，000，000.00元×（4.35%（年利率）×1.5倍）÷365天×201天=5，102，371.23元，上述合计违约金为13，641，897.95元，由于树高公司主张的违约金是未付的一半，故树高公司实际还应付资源局的违约金为13，641，897.95元÷2=6，820，948.98元 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）西昌树高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西昌市自然资源局支付违约金6，820，948.98元； 二、驳回原告（反诉被告）西昌市自然资源局的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）西昌树高房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费232，578.00元，由原告西昌市自然资源局负担46，515.60元，由被告西昌树高房地产开发有限公司负担186，062.40；反诉案件受理费75，380.00元，由西昌树高房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 舒 涛 审判员 刘 莉 审判员 郑 坚 二〇二〇年八月三日 书记员 吴佳琦 法律条文如下 一、《中华人民共和国合同法》 第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九条：人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。 第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。