湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2182号原告：洪原，女，1991年6月10日出生，汉族，武汉市硚口区卫生健康局员工，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：陈长久，湖北国涵律师事务所律师，一般授权代理。被告：李莹，女，1985年1月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：汪维琴，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住武汉市江汉区云霞路185号、云霞路187号、淮海路249号泛舟国际中心办公A单元16层3、4、5号。法定代表人：杨立峰，系该单位总经理。委托诉讼代理人：夏晶，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：金星，系该公司员工，特别授权代理。原告洪原诉被告李莹、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，武汉市公安局汉阳区分局于2019年9月30日决定对洪原被诈骗案立案侦查（武汉市公安局汉阳区分局立案决定书：阳公（五）立字[2019]3196号），本院认为洪原被诈骗案已立案侦查，本案不属经济纠纷案件，故裁定驳回原告的起诉，并将有关材料移送公安机关。2019年11月18日，洪原签收驳回起诉裁定书，同年11月26日，武汉市公安局汉阳区分局认为洪原被诈骗案没有犯罪事实，决定撤销洪原被诈骗案。后洪原就本院驳回起诉裁定书上诉，武汉市中级人民法院认为公安机关撤销了洪原被诈骗案，洪原基于房屋买卖提出的诉讼请求属于民事审理范围，故撤销驳回起诉的民事裁定书，指令本院继续审理。本院于2020年5月27日立案受理，后由审判员崔玉华独任审理，于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告洪原及其委托诉讼代理人陈长久、被告李莹的委托诉讼代理人汪维琴、第三人链家经纪公司的委托诉讼代理人夏晶、金星均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告洪原向本院提出诉讼请求：一、判令解除被告与原告签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款人民币450,000元；三、判令被告向原告支付违约金人民币226,000元；四、判令被告向原告支付其实现债权的律师费人民币30,000元；五、判令被告向原告支付居间服务费人民币28,250元；六、本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月5日，原告与被告经第三人介绍签订《武汉市存量房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于汉阳区××江堤村××都××单元××室房屋，该房屋设定有抵押。双方约定房屋转让总价款为113万元，原告应于2019年6月9日前支付20万元定金，被告应于2019年7月31日前办理完毕解除抵押登记手续。合同第十一条还约定被告逾期履行合同约定义务超过15日，原告有权解除合同并要求被告支付房屋转让价20%违约金，同时要求被告退还已付其他款项，并支付律师代理费，赔偿守约方支出的居间费用。合同还约定双方产生协商不成的争议由房屋所在地人民法院起诉处理。嗣后，原告按约足额支付定金、购房款累计47万元，但被告至今未办理解除抵押登记手续，逾期超20天，被告现声称无经济能力偿还银行贷款，抵押登记无法解除。随后，原告多次要求返还购房款，被告仅返还2万元。基于此，被告逾期超20天未办理解除抵押登记手续已构成根本违约，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告李莹辩称：一、原告与被告签订《武汉市存量房买卖合同》于2019年7月31日已经解除，被告退还原告1万元；二、被告实际应该还退还购房款42.4万元；三、原告要求被告支付的违约金过高，在被告知道房子贷款抵押手续不能解除的情况下积极与原告联系，原告不同意解除合同，声称要被告坐牢，认为被告是诈骗，造成损失的扩大是因为原告，同时在办理贷款抵押手续中，第三人欺骗了被告，才导致原、被告买卖失败；四、居间服务费是原告与第三人的另外的法律关系，与本案无关。第三人链家经纪公司述称：原告不针对第三人，不发表答辩意见。第三人按照正常交易流程办理，不存在欺骗。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审审理查明事实如下：位于武汉市汉阳区××江堤村××都××单元××室（建筑面积55.15平方米）房屋系被告李莹单独所有，2018年7月3日李莹以该房屋提供抵押担保进行借款，并办理了抵押登记。2019年6月5日，在第三人链家经纪公司居间下，原告洪原作为买受人与出卖人李莹签订《武汉市存量房买卖合同》一份，约定出卖人将位于武汉市汉阳区××江堤村××都××单元××室（建筑面积55.15平方米）房屋出售予买受人。该房屋已设定抵押，抵押权人为光大银行，抵押登记日期为2018年7月3日，出卖人最迟于2019年7月31日前办理完毕解除抵押登记手续，双方协商一致同意由出卖人自筹资金赎楼。房屋转让价为人民币1,130,000元，该转让价包含该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施、设备，双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施、设备作价为人民币10,000元。买受人的付款方式为贷款支付：（一）定金：双方约定定金人民币200,000元，买受人应于签订本合同当日且核房无误将第一笔定金人民币50,000元支付给出卖人；买受人应于2019年6月9日前将第二笔定金人民币150,000元支付给出卖人。（二）首付款：买受人应在过户当天见不动产收件单将第一笔首付款人民币130,000元支出给出卖人。（三）贷款：买受人拟贷款金额为人民币790,000元，买卖双方应于本合同签订后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。（四）物业交割保证金：买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同。买卖双方一致同意，买受人从本合同约定的购房款中留存人民币10,000元作为物业交割保证金，买卖双方办理完毕物业交割当日，签署交房确认书后由买受人自行支付出卖人。关于权属转移登记，出卖人房屋有抵押，买受人贷款支付的，买卖双方同意在买受人贷款审批通过后且出卖人房屋注销抵押登记后15个工作日内办理权属转移登记手续。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金）后5个工作日内将房屋交付给买受人。关于违约责任，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项：…2、逾期履行本合同义务超过15日的；3、拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；…5、其他根本违约情形。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支付的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。买卖双方补充约定，在卖方提前还款当日，买方向卖方提前支付首付款人民币130,000元用于卖方赎楼，该款项直接进卖方提前还款账户，卖方不得挪作他用，否则视为卖方违约。合同下方，原告洪原和被告李莹分别签名捺印。同日，原告洪原（买受人）、被告李莹（出卖人）、第三人链家经纪公司（居间人）签订《居间服务合同》一份，约定买卖双方签订《武汉市存量房买卖合同》时，居间人居间服务完成，买卖双方应向居间人支付本合同约定的居间服务费，买受人应于签订本合同之日一次性向居间人支付居间服务费人民币28,250元，若因买卖双方的原因使《武汉市存量房买卖合同》无法继续履行，居间人收取的居间服务费不予退还，若居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用，若居间人未收取居间服务费的，则由违约方向居间人支付该费用。合同下方，原告洪原和被告李莹分别签名捺印、第三人链家经纪公司盖章。同日，原告洪原（买受人）、被告李莹（出卖人）、第三人链家经纪公司（服务方）另签订《房屋交易按揭、过户服务合同》一份，约定买卖双方同意第三人为买受人提供向银行申请办理按揭贷款手续服务，买受人按照贷款金额向第三人支付按揭服务费人民币1,800元，买受人同意第三人代收评估费，评估费为交易房产评估价值的千分之一，买受人应于办理贷款申请当天，一次性向第三人支付按揭服务费和评估费，第三人代收的评估费在评估公司出具评估报告后将不再退还。因买卖双方任何一方违反《武汉市存量房买卖合同》，导致本合同无法继续履行，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。合同下方，原告洪原和被告李莹分别签名捺印、第三人链家经纪公司盖章。上述协议签订后，2019年6月5日，原告洪原依据协议约定向被告李莹支付购房定金人民币50,000元、于同年6月6日、6月7日原告洪原又支付被告李莹人民币150,000元。原告洪原依据协议向第三人链家经纪公司支付居间代理费人民币28,250元、按揭服务费人民币1,800元。2019年6月14日，原告洪原、被告李莹、第三人链家经纪公司三方共同至中信银行办理了原告洪原购房贷款的面签手续，同年6月27日，原告洪原的贷款审批手续通过。买卖双方及第三人约定，同年7月11日被告李莹办理诉争房屋的还款解除抵押手续。被告李莹要求原告洪原增加支付购房款，后原告洪原于2019年7月9日至7月10日另行向被告李莹支付购房款人民币270,000元，自此，原告洪原共计向被告李莹支付人民币470,000元。同年7月11日，被告李莹表示其在国外因为航班原因未能回国，未能办理诉争房屋的还款解除抵押手续。因被告李莹未能办理未能办理诉争房屋的还款解除抵押手续，第三人协调被告李莹于2019年7月29日退还原告洪原人民币10,000元，被告李莹表示将继续筹钱解除抵押。2019年8月19日，买卖双方及第三人就买卖房屋事宜进行协商，被告李莹要求原告洪原延期三个月办理房屋解除抵押手续，原告洪原不同意。后被告李莹一直未能办理诉争房屋的解除抵押手续，分别于2019年9月12日、15日、8月2日、10月30日，退还原告洪原人民币36,000元，合计退还原告洪原人民币46,000元。被告李莹表示已将收取的原告洪原的购房款用于偿还诉争房屋贷款，但是诉争房屋仍有贷款尚未清偿，诉争房屋的抵押登记仍未解除。原告洪原因为诉争房屋事宜诉至本院请求判如所请。另查明，本案诉争房屋所在小区广电兰亭都荟2室1厅（建筑面积55.15平方米）的房屋（不同楼层）在贝壳网上2020年1月9日的交易价格为人民币1,230,000元、5月5日的交易价格为人民币1,270,000元。原告洪原因为本案诉讼共支付律师费用人民币31,000元。本案诉讼中，原告洪原申请了财产保全，支付保全费用人民币4,191元。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：原、被告双方就诉争房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方的真实意思、未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同切实履行自己的合同义务。原告洪原依据合同约定向被告李莹支付了购房定金人民币200,000元，并应李莹要求另行支付购房款人民币270,000元，但被告李莹未能按照合同约定的于2019年7月31日前办理完毕诉争房屋的解除抵押登记手续，超过合同约定的履行义务时间十五日以上仍未办理，构成双方合同约定的原告洪原享有解除权的违约情形，且诉争房屋存在抵押登记未能解除的情况下，根本无法过户登记至原告洪原名下，被告李莹构成根本违约。原告洪原依据合同约定及依法均享有合同解除权，故对原告洪原诉请的解除原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告洪原有权要求被告李莹返还其已经支付的被告李莹尚未返还的购房款人民币424,000元，并要求被告李莹依据合同约定支付违约金及赔偿原告洪原因此合同而产生的损失。依据双方合同约定，出卖人构成根本违约或逾期履行合同约定的义务超过15日的，买受人有权要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金即人民币226,000元，故对于原告洪原要求被告李莹承担违约金人民币226,000元的诉讼请求本院予以支持。对于被告李莹主张的违约金过高的请求，本案中，买卖双方签订《武汉市存量房买卖合同》约定的购房价为人民币1,130,000元，2020年5月份左右，同地段、同类型房屋交易价格明显上涨，且在本案中，原告洪原已经支付购房款人民币470,000元，存在资金占用的损失，被告李莹收取该款项后已经使用，因此获益，至今仅返还人民币46,000元，故结合本案合同的履行情况、被告李莹的违约以及获益情况、武汉市楼市上涨的情况等因素，本案约定的房屋转让价20%的违约金并不过高，对被告李莹的该主张本院不予支持。依据双方协议，违约方应支付守约方已经支付的居间服务费及律师代理费、保全费、诉讼费用，故对原告洪原诉请的被告李莹向原告洪原支付律师费人民币30,000元、居间服务费人民币28,250元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告洪原与被告李莹就位于武汉市汉阳区马鹦路139号江堤村广电兰亭都荟3栋1单元28层8室（建筑面积55.15平方米）房屋于2019年6月5日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告李莹于本判决生效之日起十五日内返还原告洪原已付购房款人民币424,000元；三、被告李莹于本判决生效之日起十五日内支付原告洪原违约金人民币226,000元；四、被告李莹于本判决生效之日起十五日内支付原告洪原已支付的居间服务费人民币28,250元、律师服务费人民币30,000元，两项费用合计人民币58,250元；五、驳回原告洪原的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币11,143元减半收取为人民币5,571.5元、保全费人民币4,191元合计人民币9,762.5元，由原告洪原负担人民币391元、被告李莹负担人民币9,371.5元，此款原告洪原已预交，被告李莹于本判决生效之日起十五日将应负担款项人民币9,371.5元直接支付原告洪原。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇二〇年八月十九日书记员  李 越