湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0111执异85号案外人：张恩，男，1974年4月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张志恒，湖南融厦律师事务所律师。申请执行人：长沙农村商业银行股份有限公司雨城支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段9号一楼门面。负责人：李婷，行长。委托诉讼代理人：刘霞，湖南华麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜泰，湖南华麟律师事务所律师。被执行人：曾小波，男，1982年11月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被执行人：曾向农，男，1974年4月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被执行人：吕宇红，女，1976年9月13日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。在本院执行申请执行人长沙农村商业银行股份有限公司雨城支行（以下简称农商行雨城支行）与被执行人曾小波、曾向农、吕宇红金融借款合同纠纷一案中，案外人张恩对执行位于长沙市天心区房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张恩向本院提出执行异议请求：撤销（2018）湘0111执保1117号民事裁定，解除对案涉房屋的查封。事实与理由：案涉房屋归张恩所有，应予解除查封。2013年3月5日，张恩与曾向农就案涉房屋达成买卖协议，约定购房款为110万元，并于当日交纳了购房定金20万元。因曾向农是以按揭方式购房，按揭贷款尚未结清，也未办理银行按揭转户。张恩另于2016年2月22日以银行转账的方式向曾向农支付了100万元，全部房款支付完毕。因按揭款尚未偿还完毕，故未办理过户登记并非因张恩的原因所致。张恩于2014年9月对案涉房屋进行了装修，从2015年入住至今，取得了对房屋的实际占有。张恩购买案涉房屋的时间早于农商行雨城支行与曾向农之间债务的形成时间。张恩对案涉房屋享有的房屋所有权登记变更至其名下的特定请求权（物权期待权）优先于农商行雨城支行的金钱债权，应当具有排除执行的效力。本院查明，本院于2018年6月8日立案受理了农商行雨城支行与曾小波、曾向农、吕宇红金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）湘0111民初4951号。在案件审理过程中，经农商行雨城支行申请保全，本院于2018年8月13日作出了（2018）湘0111民初4951号民事裁定，裁定：“冻结被申请人曾小波、曾向农、吕宇红银行存款4830000元或查封、扣押其相等价值的其他财产”。2018年8月23日，本院向长沙市不动产登记中心发出（2018）湘0111执保1117号协助执行通知书，其中载明：请该中心“查封被告曾向农名下位于暮××镇××以西气象××房”，查封期限为2018年8月23日至2021年8月22日。2018年12月28日，本院作出（2018）湘0111民初4951号民事判决书，判决主文为：“一、被告曾小波、曾向农、吕宇红应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告长沙农村商业银行股份有限公司雨城支行借款本金4428999.48元及利息（利息计算至2018年12月27日为503362.06元。后续利息以4428999.48元为基数，按照月利率9.2771‰的标准，从2018年12月28日起计算至借款付清之日止）；二、驳回原告长沙农村商业银行股份有限公司雨城支行的其他诉讼请求。”另载明：“本案受理费43787元，保全费5000元，公告费560元，合计49347元，由被告曾小波、曾向农、吕宇红共同负担”。判决生效后，农商行雨城支行向本院申请了强制执行，本院于2019年5月8日立案，案号为（2019）湘0111执2453号。上述对案涉房屋的查封转为执行中的查封。另查明，案涉房屋的不动产登记情况表载明：该房屋面积为242.85平方米，建成于2010年1月1日，坐落描述为“暮云镇芙蓉南路以西气象佳园A5栋102”，权证号为C712034891，发证日期为2012年8月24日，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行，贷款金额为51万元。在本案审查过程中，张恩提交了一份其与曾向农于2019年4月24日签订的《个人房屋买卖合同》，其中载明：曾向农为甲方，张恩为乙方，“2013年3月5日，甲乙双方已就上述房屋达成买卖协议，乙方已付购房定金20万元，甲方将该房屋交由乙方装修并入住，现双方补签本合同”。张恩另提交了一张湖南星沙农村商业银行的存款凭证，其中显示：存款人于2016年2月22日向户名为曾向农的银行账户转账存入了100万元，该存款凭证未显示存款人信息，“备注”及“详细摘要”一栏均为空白。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。该规定第二十八条另规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋登记为曾向农所有。张恩提交的2019年4月24日签订的《个人房屋买卖合同》签订于本院查封之后，其并未提交证据证明其在本院查封前已就购买案涉房屋与曾向农达成了合意并签订了书面买卖合同，也未提交充分证据证明其向曾向农支付购房定金20万元，其提交的存款凭证不能证明该100万元的付款人为张恩，付款用途系用于支付案涉房屋的房款。因此，张恩提出的关于排除对案涉房屋的执行并解除对该房屋查封的异议请求，本院不予支持。另外，张恩要求撤销的（2018）湘0111执保1117号民事裁定不存在，该主张不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人张恩的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  欧阳毅审判员  吕毅国审判员  林湘邕二〇二〇年八月六日法官助理卢紫娟书记员李思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。