北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6843号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国投尚科信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路18号18号楼305室。法定代表人：李小相，执行董事。委托诉讼代理人：尚宗跃，北京专助律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京新宇创新科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路27号院1号楼402室。法定代表人：崔玉平，总经理。原审被告：尚科亦创（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：李小相，执行董事。委托诉讼代理人：尚宗跃，北京专助律师事务所律师。上诉人北京国投尚科信息技术有限公司（以下简称国投公司）因与被上诉人北京新宇创新科技有限公司（以下简称新宇公司）、原审被告尚科亦创（北京）科技发展有限公司（以下简称亦创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国投公司上诉请求：一审判决第七项对新宇公司应承担的违约金认定为2512869.9元裁量过低，请求改判新宇公司承担十个月租金为标准的违约金8376233元，上诉费由新宇公司承担。事实和理由：国投公司主张双方约定一方单方面提前解除合同的，应当以解约当年一年租金总额为准向对方支付违约金，是考虑长期合同双方的预期收益及提前解约对双方造成的损失，新宇公司违法解除租赁合同的同时通知次承租人不要再向国投公司交纳房屋租金，导致国投公司既要向新宇公司支付房屋占用费又在相同时段内未能向次承租人收取租金，因此国投公司可能需要另行提起诉讼向次承租人追缴租金，从而出现无法回收租金的损失风险。新宇公司未对国投公司的上诉发表书面答辩意见。亦创公司未对国投公司的上诉发表书面答辩意见。新宇公司向一审法院起诉请求判决：1.确认新宇公司与国投公司2012年5月10日签订的《租赁合同》于2019年5月24日解除；2.国投公司和亦创公司向新宇公司支付2016年9月10日至2017年3月9日房租4434476.4元，2018年5月10日至2019年6月9日的房租差额1281070.7元，上述两笔房租的逾期付款违约金暂计2838780元（暂计至2019年6月9日，直至实际付清为止）；3.国投公司和亦创公司向新宇公司支付房屋占用费4048513.1元（2019年6月10日至2019年11月2日）；4.国投公司和亦创公司向新宇公司支付房屋维修保养费190831.97元；5.国投公司和亦创公司向新宇公司支付垫付水费30645元、电费122946.81元；6.国投公司和亦创公司向新宇公司支付代收的车位使用费33450元；7.国投公司和亦创公司向新宇公司支付解除合同违约金10051479.5元；8.国投公司和亦创公司向新宇公司支付律师费80000元、财产保全保函费21340元、申请财产保全费5000元。国投公司向一审法院提出反诉请求：1.确认新宇公司与国投公司之间的《租赁合同》于2019年11月2日解除；2.新宇公司退还保证金1281071元，支付违约金10051479.5元，支付国投公司代其赔偿的租户损失3625274.04元，赔偿的装修损失64000元；3.新宇公司承担律师费70000元；4.新宇公司承担反诉费用。一审法院认定事实：新宇公司与国投公司于2012年5月10日签订《租赁合同》，约定新宇公司将其位于北京经济技术开发区东区科创五街与经海二路交界处北侧27号院新宇创新研发中心整栋楼出租给国投公司，租金交纳面积为16199平方米；租期15年，自2012年5月10日起至2027年5月9日止；租金为：2012年5月10日至2015年5月9日为1.3元/平方米/天，每月租金640535.5元，每年租金7686425.5元；2015年5月10日至2018年5月9日为1.5元/平方米/天，每月租金739079.4元，每年租金8868952.5元；2018年5月10日至2021年5月9日为1.7元/平方米/天，每月租金837623.3元，每年租金10051479.5元；2021年5月10日至2024年5月9日为1.9元/平方米/天，每年租金11234006.5元；2024年5月10日至2027年5月9日为2.1元/平方米/天，每年租金12416533.5元。租金每3个月支付一次，每次支付金额相当于3个月租金总和的金额，各期租金以支付月的10号前支付至甲方指定账户。租赁合同第三条第4款约定：“乙方如不能如期支付租金，则每延误一天，乙方按月租金的千分之三向甲方交纳逾期付款违约金，直至乙方全部付清其所应付的款项（包括逾期付款违约金）之日为止。”第三条第6款约定：“乙方自行对租赁标的进行物业管理或委托管理机构管理、服务于租赁标的的办公区…停车场、院落、绿化及乙方商户，产生的物业管理费及其他费用由乙方自行经营承担或乙方自行向商户收取。”租赁合同第四条约定：“1.为确保乙方能够实际履行本合同各项条款约定，乙方须在与甲方签署本合同后七个工作日内，向甲方支付相当于两个月的租金作为履约保证金，即人民币1281071元整；2.租赁期满，如乙方没有违约行为，甲方应在合同期满或解除之日起七日之内全额无息返还乙方；3.租赁期间，如乙方发生违约事项，甲方可直接从保证金中扣除相关费用。”租赁合同第五条第5款约定：“租赁期间，乙方需负责租赁标的配套之电力线路、机械设备……锅炉等服务设施及系统处于良好适用状态，并负责进行日常维护、维修、保养及年检，所发生全部费用由乙方承担。”第五条第5.1款约定：“租赁期内，如租赁标的主要设备、设施经双方确认需要更换的，在甲乙双方确认更换费用之后，由乙方负责更换并承担相应的费用……。”租赁合同第五条第6款约定：“租赁期间，如租赁标的配套之电力线路、机械设备……锅炉等出现故障，双方确认：⑴……⑵如在使用过程中因乙方及所招商户使用不当，造成设施、设备损坏，进行工程检修维护的，乙方应承担维修义务的，所发生全部费用由乙方承担。”租赁合同第五条第7款约定：“租赁期间，乙方不得以任何形式和方式擅自将租赁标的一次性整体进行转让、转借或以其他方式让予占有权、使用权（经甲方同意的除外）。”第五条第12款约定：甲方同意乙方在“租赁标的”所在区域注册新公司来运营此“租赁标的”，新注册公司继续履行此合同的义务和责任，双方确认，本合同签订生效后，如乙方为履行本合同注册成立新公司，则自新公司成立之日起，本合同中乙方的一切权利义务均由乙方新公司全部承继，注册新公司法定代表人必须与原乙方公司法定代表人一致。注册地必须是亦庄开发区内。租赁合同第七条第2款约定：“有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失，而不必承担违约责任：（1）乙方不按期缴纳租金及相关费用且每次逾期缴纳超过90日的；或乙方不履行本合同约定义务的……。甲方依据上述情形终止合同时将提前三十天以书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算……。”租赁合同第九条第2款约定：“乙方在实际使用租赁单元期间，如有欠付租金及其他应付费用的，乙方还应当付足相应欠付费用及其自应付之日起到实际付清之日止按本合同约定逾期付款违约金。但如因甲方违约导致本合同提前解除的，乙方无须再向甲方支付自合同解除之日起的任何租金及房屋占有使用费用。”第4款约定：“本合同生效后，甲方不得单方面提出解约，非因乙方违约原因，甲方单方面提出解约的，甲方应提前一个月书面通知乙方，并应退还乙方的押金及乙方未使用租赁标的期间且已预付的款项，此外，甲方还应以解约当年一年租金总额为准支付乙方违约金；甲方并应按解约当年扣除装修折旧费（装修折旧按租赁年限计算）后的装修余额的双倍为标准，支付乙方装修赔偿金；装修赔偿金支付后，乙方装修归属于甲方所有。”第5款约定：“本合同因任何一方违约所致提前解除的，违约方应向守约方支付解约当年相当一年租金总额的违约金，并应赔偿由此给守约方造成的一切损失。除此之外，违约方还需全面赔偿守约方通过诉讼或其他方式（如有）向违约方主张权利的一切支出（包括但不限于诉讼费、公证费、调查取证费、律师费等）。”新宇公司提交了其向国投公司发出的落款日期为2019年3月6日的《通知函》，欲证明其解除与国投公司的租赁合同是合法行为。该《通知函》载明：“1.截至目前贵司尚欠借款本金900万元，利息27万元，尚欠房租4434476.40元，利息177379元，贵司2018年4月17日出具了还款计划但目前也未按此计划执行还款。请贵司于2019年3月11日之前支付欠息并出具双方认可的新还款计划，否则我公司将向法院提起诉讼申请强制执行。2.2019年3月10日之前贵司应支付二季度房租2217238.20元，若贵司不能按时支付房屋租金，依据双方签订的租赁合同，我司将与贵司终止合作，解除租赁关系贵司办公室人员退出场地并承担违约责任。”国投公司于2019年3月11日收到该《通知函》。国投公司称该证据记载的“…尚欠借款本金900万元，利息27万元，房租4434476.40元，利息177379元……”印证了国投公司主张的所欠4434476.40元租金已转为双方借贷；该证据记载的“……2019年3月10日之前贵司应支付二季度房租2217238.20元……”印证了新宇公司认可国投公司在2018年5月10日以后租金仍按之前1.5元/平方米/天（即每月租金739079.40元，每季度租金2217238.20元）的标准缴纳。新宇公司提交了其于2019年3月27日与国投公司签订的《房租确认书》，《房租确认书》载明：“一、经甲乙双方确认：截止2019年3月1日乙方尚欠甲方2016年9月10日至2017年3月9日的房租租金人民币4434476.4元；二、甲乙双方应严格按照本协议履行，如果甲方双方发生纠纷首先应协商解决，协商不成由本协议签订地法院管辖。”新宇公司欲证明国投公司拖欠新宇公司2016年9月10日至2017年3月9日期间的租金4434476.4元。国投公司称该证据是双方对4434476.4元租金数额的确认，实际该部分租金已转为民间借贷；且该证据记载的新宇公司联系电话为安相廷的电话号码，印证了新宇公司、新怡公司、恒利公司三家公司的关联关系。新宇公司提交了向国投公司发出的落款日期为2019年5月24日的《解除房屋租赁合同通知书》（以下简称《解除通知书》），《解除通知书》载明：“我方与你方于2012年5月10日就位于北京经济技术开发区东区科创五街与经海二路交界处北侧27号院新宇创新研发中心的房屋签订了租赁合同，因你方拖欠房租及未及时履约，经我方多次催款，你乙方仍未能及时支付房租，现已出现违约行为，依据合同法第二百二十四条和《房屋租赁合同》第七条第2款的约定，特依法向你方通知解除位于…27号院新宇创新研发中心的房屋租赁合同，自解除通知到达你处之日起生效。望收到函后一个月内（最迟在2019年6月23日前）腾退位于……27号院新宇创新研发中心的房屋，你方人员撤出场地并付清费用。否则，本公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你方按合同承担违约责任及相应的损失。”新宇公司欲证明由于国投公司未按合同约定按期支付房屋租金，双方已解除租赁合同。国投公司称其于2019年5月28日收到《解除通知书》，认为新宇公司是违法解除合同。新宇公司提交了银行客户回单、银行收款回单，欲证明国投公司在合同履行过程中存在多次违约行为，未按期足额缴纳房租。银行客户回单显示：国投公司于2018年6月14日支付新宇公司租金2217238.2元。新宇公司称国投公司未按约定于2018年5月10日之前支付，存在延期支付违约行为，且未按约定支付新宇公司调整后的季度租金2512869.9元；银行客户回单还显示：国投公司于2019年4月1日支付新宇公司租金450000元，于2019年4月16日支付新宇公司租金367238.2元，于2019年5月5日支付新宇公司租金700000元，于2019年6月10日支付新宇公司租金700000元，合计2217238.2元。新宇公司称国投公司未按2019年3月6日《通知函》要求于2019年3月10日前支付租金，且分多次支付，存在严重的违约行为。银行收款回单显示：国投公司于2018年9月10日、2018年11月16日、2018年12月4日共支付新宇公司租金2217238.2元。国投公司于2018年12月10日、2018年12月17日共支付新宇公司租金2217238.2元。新宇公司称国投公司未足额支付。国投公司称双方已达成仍按原租金标准1.5元/平方米/天（2217338.2元/季度）支付，根据双方合同约定，国投公司缴纳房租逾期超过90日，新宇公司才有权解除合同，因此国投公司未按期缴纳房租不能作为新宇公司单方解除合同的依据。新宇公司认可《通知函》记载的2019年3月10日之前应支付的“二季度房租2217238.2元”是指2019年3月10日至2019年6月9日三个月的房租。新宇公司与国投公司均承认国投公司已按《通知函》要求交纳了上述“二季度房租”，自2019年6月10日起，国投公司未再交纳房租。新宇公司提交了北京两高律师事务所向其发出的《征询函》、缴费通知单、建设银行网上电子回执、发票、国投公司与亦创公司的企业信息查询等证据，《征询函》载明：“北京市两高律师事务所依法接受北京中科飞创自动化技术有限公司委托，就委托人承租的北京经济技术开发区亦庄东区经海二路27号院国投尚科大厦2号楼2-05单元办公室相关租赁事宜致函。一、基本情况。2017年2月27日，委托人与国投公司签订租赁合同，约定国投公司将租赁房屋出租给委托人。2019年3月15日委托人与国投公司签订补充协议，后又签订三方主体变更协议，约定自2019年3月15日起，国投公司将合同和协议项下的全部权利义务概括转让给亦创公司，国投公司在合同和协议项下的权利义务均由亦创公司享有和承担。二、委托人就亦创公司是否具备合法次出租人资格向贵司核实。委托人与国投公司、亦创公司签订三方主体变更协议时，国投公司、亦创公司均称已经与贵司协商确定，贵司与国投公司的租赁合同的承租方已经由国投公司变更为亦创公司，基于此，委托人才与国投公司、亦创公司签订的三方主体变更协议，并向亦创公司支付租金……。”缴费通知单、建设银行网上电子回执、发票显示：国投公司向次承租人催要租金并要求将租金支付至亦创公司账户，次承租人已将租金支付给亦创公司。新宇公司欲证明国投公司与亦创公司为关联公司，次承租人将租金支付给了亦创公司，亦创公司应当与国投公司共同承担违约责任。国投公司与亦创公司称其二者之间的关系与新宇公司无关。新宇公司提交了国投公司开具的发票、国投公司于2019年向各次承租人发出的《关于继续履行租赁合同的函》、国投公司向次承租人发出的落款日期为2019年7月23日的《合同解除通知》等证据，欲证明国投公司在与新宇公司合同解除后仍然占用房屋并收取次承租人的租金。国投公司称该证据与本案无关联性。新宇公司提交了其自行出具的新宇大厦维修支出明细表、支出款项的发票、损坏地板照片、小区环境照片等证据，欲证明新宇公司为涉案房屋支付了房屋维修保养费190831.97元。国投公司对该证据的真实性、证明目的不认可。国投公司称根据《租赁合同》第六条约定，让租赁物保持适租性是新宇公司的当然义务，新宇公司向国投公司主张租赁房屋的维修保养费无事实和法律依据。新宇公司提交了新宇大厦水电费明细表、电费缴纳发票、电费滞纳金、水费发票、污水费发票、自行制作的车位使用费情况表等证据，票据显示新宇公司代交2019年7月、8月、9月、10月水费30645元，2019年9月、10月电费122946.81元。新宇公司欲证明新宇公司代国投公司垫付水电费用以及国投公司收取的车位费用。国投公司对证据的真实性、证明目的不认可。国投公司称该新宇公司自2019年6月10日时起控制占有租赁物，新宇公司主张此期间的房屋占用费、水费、电费及车位使用费无事实和法律依据。新宇公司提交了律师委托代理协议、律师费的网上银行业务付款回单、保全费的网上银行业务付款回单、保单和保函费用发票，欲证明新宇公司向法院主张的律师费及保全保函费用损失。律师费的网上银行业务付款回单显示律师费为80000元，保全费的网上银行业务付款回单显示为申请诉前财产保全，向保险公司投保财产保全险，支出保险费21340元。国投公司、亦创公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。国投公司、亦创公司称是新宇公司违约解除合同导致的诉讼。国投公司提交了《房租欠租确认函》，欲证明国投公司欠缴的4434476.4元租金已转为国投公司与新宇公司的全资子公司新怡公司之间的民间借贷。《房租欠租确认函》载明：“致北京新怡创新投资有限公司：至2017年6月15日，本公司所欠房租为肆佰肆拾万元整（小写：4400000元）。现承诺：1.2017年12月15日之前缴清欠贵司的租金肆佰肆拾万元；2.自2016年6月1日起，所欠租金按照月利率2%支付利息。利息前付，每月支付一次；3.若我司未按时足额偿还欠租及利息，则贵司按照罚息按每天0.4万元计算，按周支付。除此之外，按违约款项（逾期支付金额或其它违约金额）每日千分之二向乙方违约金。”新宇公司对该证据的真实性不认可，证明目的不认可。新宇公司称该确认函的致向者为新怡公司，而非新宇公司；显示的房租金额为4400000元，非实际拖欠的4434476.4元，金额不一致；该确认函只有国投公司的盖章，无证据显示送达新宇公司与新怡公司，新宇公司不知此事；该确认函的落款时间为2017年6月5日，与国投公司于2019年3月7日签订的《房租确认书》内容不一致，新宇公司认为该确认函是国投公司在应诉后单方制作。国投公司提交了新宇公司、新怡公司、恒利公司的工商登记信息、新宇公司向国投公司租户发送的通知、国投公司财务负责人邢娜与新宇公司高管安相廷的聊天记录公证书等证据，欲证明新宇公司、新怡公司、恒利公司系关联公司，恒利公司的高管安相廷系新宇公司、新怡公司、恒利公司三家公司的高管；房屋租金4434476.4元已转为国投公司与新怡公司间的借款，国投公司按新宇公司高管安相廷指示按月支付2%的利息，国投公司不再欠付新宇公司4434476.4元的房租。邢娜与安相廷的聊天记录显示：2018年8月23日，安相廷向邢娜发送了新宇公司的银行账号，并向邢娜发送“今天能放款吗”。2018年8月24日，邢娜向安相廷发送了已转账的图片。2018年8月24日，安相廷向邢娜发送“我这里应该周一才能到账”“嗯嗯，最终给房款就好”。2018年8月28日，安相廷向邢娜发送“哪天付利息”；2018年8月29日，安相廷向邢娜发送“1000万8月1日至8月31日利息30万，房租利息88689.53”、“还转交通银行吧”、“北京恒利瑞达信息咨询有限公司11006077…32735交通银行北京经济技术开发区支行”；2018年9月4日，安相廷向邢娜发送“房租凑多少了”2019年5月8日，安相廷向邢娜发送“今天付我们利息吧”；2019年5月30日，安相廷向邢娜发送“房租和借款是分开的，利息安排了吗？”。新宇公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。新宇公司称新宇公司、新怡公司与恒利公司独立运营，经营范围不同，新宇公司的主要业务范围为出租办公用房，与现实出租业务一致，新怡公司的经营范围为投资、资产管理，恒利公司的经营范围为经济贸易咨询。新怡公司为新宇公司的独资子公司，恒利公司为安相廷的个人独资企业，新宇公司、新怡公司与恒利公司均具有独立法人资格，独立经营。新怡公司、恒利公司与《租赁合同》无关联性。国投公司提交了利息统计表、会计凭证及银行转账回单，银行转账回单显示国投公司向新怡公司、恒利公司定期支付了款项，国投公司欲证明其按双方约定的月息2%的标准向新宇公司及新怡公司支付了4434476.4元借款的利息。新宇公司不认可是借款利息，但认可国投公司一直按月息2%的标准支付2016年9月10日至2017年3月9日期间4434476.4元租金的利息，且利息已支付至2019年4月9日，以后未再支付。另查，新宇公司于2019年11月2日强制收回涉案房屋。国投公司的原法定代表人为李智勇，2019年7月18日，法定代表人由李智勇变更为李小相。亦创公司系于2018年4月24日注册成立，投资人为国投公司，法定代表人为李志勇。2019年4月25日，亦创公司的投资人变更为北京国投科尚投资有限公司和刘思玉，法定代表人变更为李小相，此后再次发生变更，现投资人为北京国投文化发展有限公司和李小相，法定代表人为李小相。2019年6月24日，新宇公司向一审法院申请诉前财产保全，要求冻结国投公司银行存款10669775.65，并提供保函担保。一审法院于2019年6月24日作出（2019）京0115财保250号民事裁定书，并采取保全措施。新宇公司支出保全申请费5000元。一审法院认为，新宇公司与国投公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，《租赁合同》的租期届满日期为2027年5月9日，新宇公司向国投公司发出落款日期2019年5月24日的《解除房屋租赁合同通知书》，国投公司于2019年5月28日收到该通知书，新宇公司于2019年11月2日强制收回涉案房屋。新宇公司主张国投公司拖欠2016年9月10日至2017年3月9日期间租金、自2018年5月10日起未按上调的租金标准足额支付房租、未按《通知函》要求的日期支付二季度房租且已超过合同约定的支付日期，均逾期超过90日，且国投公司擅自将房屋转让给第三人对外出租，达到合同约定的解除合同条件，新宇公司享有合同解除权，要求确认《租赁合同》于2019年5月24日解除。国投公司认为其不存在违约行为，新宇公司无权单方解除合同，是违法解除合同，不认可新宇公司单方解除合同的效力，要求确认《租赁合同》于2019年11月2日解除。关于新宇公司所主张的国投公司拖欠2016年9月10日至2017年3月9日房租、逾期付款违约金以及据此行使合同解除权问题。新宇公司提交了《房租确认函》，且国投公司对拖欠该期间的租金数额无异议，故法院对新宇公司主张的国投公司拖欠该期间租金的事实予以认定。国投公司辩称该期间房租经双方协商已转为新宇公司的关联公司新怡公司与国投公司之间的民间借贷，双方约定月息2%（月利息88689.53元），国投公司一直按新宇公司高管安相廷的指示将租金利息支付给新宇公司的关联公司新怡公司和恒利公司。国投公司提交了其向新怡公司发出的《房租欠租确认函》及其账务人员与安相廷的聊天记录，该组证据不能显现租金转为借款的内容，且新宇公司也予以否认，故国投公司关于所欠租金已转为借款的意见，证据不足，法院不予支持。故新宇公司要求支付2016年9月10日至2017年3月9日期间的房租4434476.4元的诉讼请求，法院予以支持。对于新宇公司请求的该笔房租的逾期付款违约金。新宇公司主张按《租赁合同》第三条第4款约定“乙方如不能如期支付租金，则每延误一天，乙方按月租金的千分之三向甲方交纳逾期付款违约金，直至乙方全部付清其所应付的款项（包括逾期付款违约金）之日为止。”支付违约金。法院认为，根据查明的事实，国投公司一直按年利率24%向新宇公司支付逾期支付租金的利息，且利息已支付至2019年4月9日，可见，双方就该笔租金的逾期支付违约金问题已达成合意且已履行，故新宇公司要求国投公司再次支付2016年9月10日至2019年4月9日逾期支付租金的违约金，法院不予支持。2019年4月9日之后的逾期支付租金的违约金请求，法院予以支持，经审核，《租赁合同》第三条第4款约定的违约金标准低于利率24%，故新宇公司主张按合同约定支付违约金，法院予以支持。根据合同中关于迟延支付租金解除合同的约定，并结合双方对拖欠2016年9月10日至2017年3月9日期间租金、利息确认的往来函件、利息按期支付以及国投公司迟延交付该期间租金后继续交纳后期租金且新宇公司也接受的情况，可以认定以下事实，租赁合同履行过程中，新宇公司因国投公司迟延交付2016年9月10日至2017年3月9日期间的租金享有合同解除权，新宇公司未行使该合同解除权，国投公司继续交纳后期租金且新宇公司也接受了后期租金，因国投公司出现新的违约行为，新宇公司以国投公司之前的违约行为为由，行使解除权。对此，法院认为，合同解除权滥用，是指合同一方当事人的违约行为已经达到合同约定或者法律规定守约方行使解除权的条件，但是该守约方在合理时间内没有行使解除权，经过较长时间以后，当违约方出现新的违约行为或者出现新的情势时，守约方出于自身利益的考虑，想要摆脱该合同的束缚，进而以违约方之前的违约行为为由，行使解除权。合同解除权失权是对合同解除权滥用的限制，是指按照正常交易人的判断标准，如果相对方有理由相信享有合同解除权一方不会行使其权利，并据此作出相应的交易安排，在此情况下解除合同违背诚实信用原则，损坏合同相对方合理的信赖利益，就不应支持享有合同解除权一方行使其解除权。本案中，新宇公司以国投公司自2016年9月10日开始迟延交付租金并达到合同解除条件为由，行使合同解除权，属于对合同解除权的滥用，法院不予支持。关于新宇公司所主张的国投公司欠付2018年5月10日至2019年6月9日房屋租金差额、逾期付款违约金以及据此行使合同解除权问题。根据《租赁合同》约定，2018年5月10日至2021年5月9日房屋租金由原租金标准1.5元/平方米（2217338.2元/季度）调整为1.7元/平方米。故国投公司应按上调后的租金标准支付租金。国投公司主张双方就该期间的房屋租金标准已达成协议，新宇公司同意国投公司继续按原租金标准1.5元/平方米支付租金，且国投公司已按原租金标准支付，不存在欠付租金差额情况。经查，在租赁合同履行过程中，国投公司自2018年5月10日起实际按原租金标准1.5元/平方米（2217338.2元/季度）连续支付季度租金，新宇公司均未提出异议，而新宇公司亦在其落款日期为2019年3月6日的《通知函》中通知国投公司按原租金标准1.5元/平方米（2217338.2元/季度）支付季度租金即“2019年3月10日之前贵司应支付二季度房租2217238.2元”。结合双方实际履行情况、新宇公司在《通知函》催要季度房租的数额及其从未在往来文件中提及房租差额等情况，故对国投公司关于双方就2018年5月10日至2019年6月9日房屋租金支付标准达成协议，仍按原租金标准执行的主张，法院予以采信，但关于2019年6月9日之后的租金仍按原租金标准执行的主张，证据不足，法院无法采信。故对新宇公司要求国投公司支付2018年5月10日至2019年6月9日房屋租金差额及其逾期付款违约金的诉讼请求，法院不予支持。新宇公司以国投公司欠付房屋租金差额并达到合同解除条件为由，行使合同解除权，法院不予支持。关于新宇公司主张的国投公司未按落款日期为2019年3月6日《通知函》要求于2019年3月10日支付二季度房租，超过合同约定的支付日期且逾期超过90日，达到合同解除条件的问题。双方确认《通知函》中的“二季度房租”为2019年3月10日至2019年6月9日的房租。国投公司于2019年3月11日收到该《通知函》。《租赁合同》约定，租金按季度支付，分别于每年2月10日前支付2月10日至5月9日期间租金、5月10日前支付5月10日至8月9日期间租金、8月10日前支付8月10日至11月9日期间租金、11月10日前支付11月10日至2月9日期间租金；国投公司不按期缴纳租金且每次逾期超过90日的，新宇公司有权解除合同。根据上述合同约定，国投公司应于2019年2月10日前交纳2019年2月10日至2019年5月9日期间的季度租金，逾期超过90日的，即2019年5月11日前仍未交纳，合同约定的解除合同条件成就，新宇公司享有合同解除权。经查，国投公司于2018年12月10日和17日分两次交纳了2018年12月10日至2019年3月9日三个月租金2217238.2元；于2019年4月1日支付租金450000元，2019年4月16日支付租金367238.2元，2019年5月5日支付租金700000元，2019年6月10日支付租金700000元，共计2217238.2元，该租金为2019年3月10日至2019年6月9日三个月的租金。根据上述租金交纳情况可见，对于国投公司应于2019年2月10日前履行的季度租金交纳义务，其中第一个月租金即2019年2月10日至2019年3月9日期间的租金，国投公司已于合同约定的交纳期限前即2018年12月提前支付，第二、三个月租金即2019年3月10日至2019年5月9日期间的租金，国投公司于2019年5月5日付清，距合同约定的履行期限2019年2月10日前逾期未满90日。对此，法院认为，国投公司未按合同约定期限支付季度租金，逾期至2019年5月5日付清，虽构成违约，但合同约定的解除合同条件并未成就。故新宇公司据此主张享有合同解除权，法院不予支持。关于新宇公司所主张的国投公司擅自将房屋转让给亦创公司，未经新宇公司同意，构成违约，新宇公司可单方解除合同的问题。经查，在租赁合同履行期间的2019年3月前，国投公司曾与亦创公司及租户签订主体变更协议，将出租主体变更为亦创公司，并由亦创公司收取租金。国投公司不认可新宇公司关于擅自转让房屋的主张，认为亦创公司是国投公司投资注册的子公司，是将房屋交由亦创公司运营。租赁合同第五条第7款约定：“租赁期间，乙方不得以任何形式和方式擅自将租赁标的一次性整体进行转让、转借或以其他方式让予占有权、使用权（经甲方同意的除外）。”第五条第12款约定：甲方同意乙方在“租赁标的”所在区域注册新公司来运营此“租赁标的”，新注册公司继续履行此合同的义务和责任，双方确认，本合同签订生效后，如乙方为履行本合同注册成立新公司，则自新公司成立之日起，本合同中乙方的一切权利义务均由乙方新公司全部承继，注册新公司法定代表人必须与原乙方公司法定代表人一致。注册地必须是亦庄开发区内。亦创公司系国投公司于2018年4月24日投资注册成立的新公司，法定代表人与国投公司的法定代表人均为李志勇，且注册地址在亦庄开发区。国投公司将“租赁标的”交由亦创公司运营，对外办理出租，符合合同约定。新宇公司主张未经其同意国投公司擅自将房屋转让给亦创公司，构成违约的事实，法院不予认定，其据此主张享有合同解除权，法院不予支持。综上所述，新宇公司的《解除房屋租赁合同通知书》对国投公司不发生效力，其要求确认《租赁合同》于2019年5月24日解除的诉讼请求，法院不予支持。新宇公司在国投公司对《解除房屋租赁合同通知书》提出异议的情况下，于2019年11月2日强制收回了涉案出租房屋，且国投公司亦于该日期实际腾退。故对国投公司要求确认《租赁合同》于2019年11月2日解除的请求，法院予以支持。对新宇公司要求国投公司支付2019年6月10日至2019年11月2日占用房屋期间的租金，法院予以支持，但租金标准应按合同约定租金标准执行。关于新宇公司主张的房屋维修保养费190831.97元。《租赁合同》第五条第5款约定：“租赁期间，乙方需负责租赁标的配套之电力线路、机械设备……锅炉等服务设施及系统处于良好适用状态，并负责进行日常维护、维修、保养及年检，所发生全部费用由乙方承担。”第五条第5.1款约定：“租赁期内，如租赁标的主要设备、设施（见附件3）经双方确认需要更换的，在甲乙双方确认更换费用之后，由乙方负责更换并承担相应的费用……。”第五条第6款约定：“租赁期间，如租赁标的配套之电力线路、机械设备……锅炉等出现故障，双方确认：⑴……⑵如在使用过程中因乙方及所招商户使用不当，造成设施、设备损坏，进行工程检修维护的，乙方应承担维修义务的，所发生全部费用由乙方承担。”根据上述约定，国投公司承担租赁期间租赁标的配套设施设备的日常维护、维修、保养以及因国投公司原因损坏的设备设施的维修费用，同时约定更换设备设施需要双方确认更换。新宇公司就其所主张的房屋维修保养费用提交的维修支出明细及票据，均为新宇公司自行出具及支出，未经国投公司确认，且国投公司不予认可，新宇公司亦未举证证明国投公司不履行维护、维修、保养等义务而在新宇公司通知后国投公司拒绝履行。新宇公司的该项主张，证据不足，法院不予支持。关于新宇公司主张的水费30645元、电费122946.81元。根据《租赁合同》的约定，租赁期间的水、电费由国投公司负责交纳。国投公司于2019年11月2日腾退了涉案房屋，其应支付此前的实际消费的水电费用。新宇公司就其主张向法院提交水电费明细表、电费缴纳发票、电费滞纳金、水费发票、污水费发票等证据佐证，新宇公司的该项诉讼请求，证据充分，法院予以支持。关于新宇公司主张的车位使用费33450元。《租赁合同》第三条第6款约定：“乙方自行对租赁标的进行物业管理或委托管理机构管理、服务于租赁标的的办公区……停车场、院落、绿化及乙方商户，产生的物业管理费及其他费用由乙方自行经营承担或乙方自行向商户收取。”根据该约定，停车场由国投公司管理，产生的物业管理费及其他费用，其可自行向商户收取。同时合同中亦没有关于国投公司代替新宇公司收取车位使用费的内容。新宇公司主张国投公司支付代收车位使用费的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。关于谁构成违约及支付解除合同违约金问题。法院认为，当事人之间有约定，从其约定，没有约定，按照法律规定处理。国投公司迟延交付2016年9月10日至2017年3月9日期间的房租，新宇公司曾享有合同解除权，其未在合理期限内行使合同解除权，合同解除权失权。国投公司存在的其他逾期支付租金的违约行为，违约程度显著轻微，未达到合同约定的解除条件，也不影响新宇公司合同目的实现，新宇公司不享有约定或者法定的解除权。故对新宇公司主张解除合同违约金，法院不予支持。新宇公司违反诚实信用原则，滥用合同解除权，强制收回涉案出租房屋，导致当事人利益严重失衡，给国投公司造成了损失，其应当承担相应的违约责任。《租赁合同》第九条第4款约定：“本合同生效后，甲方不得单方面提出解约，非因乙方违约原因，甲方单方面提出解约的，甲方应提前一个月书面通知乙方，并应退还乙方的押金及乙方未使用租赁标的期间且已预付的款项，此外，甲方还应以解约当年一年租金总额为准支付乙方违约金；甲方并应按解约当年扣除装修折旧费（装修折旧按租赁年限计算）后的装修余额的双倍为标准，支付乙方装修赔偿金；装修赔偿金支付后，乙方装修归属于甲方所有。”第5款约定：“本合同因任何一方违约所致提前解除的，违约方应向守约方支付解约当年相当一年租金总额的违约金，并应赔偿由此给守约方造成的一切损失。除此之外，违约方还需全面赔偿守约方通过诉讼或其他方式（如有）向违约方主张权利的一切支出（包括但不限于诉讼费、公证费、调查取证费、律师费等）。”根据上述约定，国投公司要求新宇公司支付解除合同违约金，法院应予支持。新宇公司主张违约金过高的意见，法院予以采纳，法院兼顾合同的履行情况、违约情节、过错程度以及预期利益等因素综合确定三个月租金数额即2512869.9元作为违约金。国投公司主张的要求新宇公司赔偿的租户损失、装修损失以及承担律师费，未提供证据佐证，法院不予支持。关于新宇公司主张的律师费80000元、财产保全保函费21340元。根据新宇公司与国投公司签订的租赁合同的相关约定，以上费用应由违约致使合同解除的一方承担。新宇公司主张国投公司承担上述费用，法院不予支持。国投公司拖欠新宇公司租金等费用，且新宇公司的租金请求已获得法院支持，故新宇公司要求国投公司承担诉前财产保全费5000元，法院予以支持。关于国投公司主张新宇公司应退还的保证金1281071元。根据新宇公司与国投公司签订的租赁合同的相关约定，合同解除后，国投公司没有违约事项，保证金无息退还，如发生违约事项，新宇公司可直接从保证金中扣除相关费用。鉴于国投公司拖欠新宇公司租金等费用的数额已高于保证金数额，新宇公司可直接扣除，故国投公司的该项诉讼请求，法院不予支持。关于新宇公司主张的亦创公司承担连带责任问题。亦创公司作为国投公司投资设立的新公司，其在设立后依新宇公司与国投公司签订的《租赁合同》第五条第12款约定，运营“租赁标的”，承担国投公司的相应权利和义务，对外出租房屋并收取租金。根据该合同约定，结合亦创公司自愿加入对“租赁标的”运营的实际情况，法院对新宇公司的该项主张予以支持。据此，一审法院于2020年5月作出判决：一、确认北京新宇创新科技有限公司与北京国投尚科信息技术有限公司2012年5月10日签订的《租赁合同》于2019年11月2日解除；二、北京国投尚科信息技术有限公司于判决生效后七日内支付北京新宇创新科技有限公司2016年9月10日至2017年3月9日房屋租金4434476.4元及违约金（按2217.2元/每日，自2019年4月10日起计算至实际支付之日止）；三、北京国投尚科信息技术有限公司支付北京新宇创新科技有限公司2019年6月10日至2019年11月2日期间的房屋租金4020591.8元；四、北京国投尚科信息技术有限公司支付北京新宇创新科技有限公司水费30645元、电费122946.81元；五、北京国投尚科信息技术有限公司支付北京新宇创新科技有限公司诉前财产保全费5000元；以上三、四、五项合计4179183.61元，由北京新宇创新科技有限公司用北京国投尚科信息技术有限公司交纳的1281071元保证金先行抵扣，余款2898112.61元，于判决生效后七日内支付；六、尚科亦创（北京）科技发展有限公司对上述二、三、四、五项承担连带责任；七、北京新宇创新科技有限公司于判决生效后七日内支付北京国投尚科信息技术有限公司违约金2512869.9元；八、驳回北京新宇创新科技有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京国投尚科信息技术有限公司的其他反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审查明事实无异。本院认为：依法订立的合同对双方均有约束力。新宇公司与国投公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行合同权利和义务。根据查明事实，在上述《租赁合同》履行期间，国投公司迟延交付2016年9月10日至2017年3月9日期间的房租，已经导致新宇公司按照约定享有合同解除权，但新宇公司未在合理期限内行使合同解除权，双方继续履行《租赁合同》；其后，国投公司又出现逾期支付租金的其他违约行为，但违约程度显著轻微，并未达到合同约定的解除条件，亦未对新宇公司合同目的实现构成实质影响，新宇公司在不享有约定或者法定的解除权的情况下单方解除了合同，一审法院认为新宇公司的上述行为构成滥用合同解除权，且强制收回涉案出租房屋给国投公司造成了损失，应当承担相应的违约责任，并无不当。据此，一审法院综合衡量双方在履行《租赁合同》过程中的行为及《租赁合同》的实际履行情况对双方利益造成的影响的基础上，酌情认定新宇公司应向国投公司支付的违约金数额，公平合理。对于国投公司提出的有关违约金的上诉请求，本院不再予以支持。一审法院根据查明情况对合同解除时间及包含租金、水费、电费在内的费用作出判决，并无不当，国投公司亦未对上述项目提起上诉，本院对一审判决予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52844元，由北京国投尚科信息技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二〇年八月四日法官助理  方浩然书 记 员  王远征