北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3443号上诉人（原审被告）：北京丽水宾馆，住所北京市朝阳区安定门外立水桥北8号。投资人：刘树芳（已去世）。委托诉讼代理人：刘金戈，男，汉族，1972年10月16日出生，住址北京市西城区，现住北京市西城区。上诉人（原审被告）：刘金戈，男，汉族，1972年10月16日出生，住址北京市西城区，现住北京市西城区。上诉人（原审被告）：唐秀凤，女，汉族，1943年11月13日出生，住址北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘金戈（同上诉人）。上诉人（原审被告）：刘玉娟，女，汉族，1979年5月17日，住址北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘金戈（同上诉人）。被上诉人（原审原告）：北京弘正业集团，住所北京市朝阳区东直门外大街26号。法定代表人：李松澜，总经理。委托诉讼代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁婷，北京市世方永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘斌，男，汉族，1964年12月19日出生。上诉人北京丽水宾馆（企业类型为个人独资企业，于2018年8月24日被吊销营业执照，以下简称丽水宾馆）、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤因与被上诉人北京弘正业集团（以下简称弘正业集团）、刘斌房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初46519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判丽水宾馆支付电费总计728519元；2.撤销一审判决第四项，改判丽水宾馆支付房屋占用费1726666元；3.要求弘正业集团对可移动物赔偿50万，对不可移动物进行拆除，弘正业集团出租丽水宾馆收益应给付丽水宾馆，但具体收益多少我方不清楚；4.撤销一审判决第五项，改判刘斌以其个人全部财产对丽水宾馆向弘正业集团承担第一赔偿责任。事实和理由：1.弘正业集团提供的安装在莫泰酒店内的两块电表不能证明其显示的电量是丽水宾馆单独使用的，一审中丽水宾馆对新电表并非丽水宾馆单独使用提出异议，并要求上交证据，但被一审法院拒绝，丽水宾馆有独立电表，但却以安装在其他公司楼道内的电表读数推算，不合情理；2.从租赁合同可以看出丽水宾馆最后一期合同每年房租由50万升为53万，甲方认定房租最后租期调整幅度是上涨3万或6%，考虑到房租上涨和通胀等因素，占用费按56万计算37个月为1726666元，弘正业集团于2017年12月1日对丽水宾馆停水停电并限制人员自由进出，所以占用费只能计算到2017年11月31日共计37个月；3.由于弘正业集团在合同期满后未能给予丽水宾馆同等条件下优先续租权，属于违约，应予赔偿。弘正业集团在一审声称丽水宾馆留在院内的1200平建筑物是非法建筑，不会利用也不会赔偿，但事实是其在一审中将此建筑物作为公寓再次出租，并已产生收益，此收益应归丽水宾馆所有，可用于清偿债务；4.刘金戈对2009年4月2日刘斌与刘树芳签订的宾馆转让合同并不知情，其签字也并非刘金戈本人，自2009年5月刘树芳是丽水宾馆的实际控制人和经营人，但刘斌未履行转让合同第1、2项，且弘正业集团在与丽水宾馆、刘斌签订的租赁合同中唯一的保证人也是刘斌，在2010年弘正业集团明知道刘斌失联，刘树芳已是丽水宾馆实际控制人和经营者，且刘树芳一再要求补签新的租赁合同的前提下拖延，迟迟不补签新租赁合同，可看出弘正业集团依旧认定刘斌是丽水宾馆唯一的债务担保人。弘正业集团辩称，同意一审判决，不同意丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤的上诉请求和理由。刘斌未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。弘正业集团向一审法院起诉请求：1、要求丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤、刘斌将房屋交还弘正业集团；2、要求丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤、刘斌支付截止到2014年10月31日的租金34万元；3、要求丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤、刘斌支付2008年5月13日至2017年12月20日的水费49098元、电费1563349.5元；4、要求丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤、刘斌按照每天每平方米1.5元的标准支付总面积1900平方米自2014年11月1日至2019年3月24日的房屋占用费4571400元；5、要求丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤、刘斌支付律师费50万元；6、诉讼费由丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤、刘斌承担。一审法院认定事实：2008年5月13日，弘正业集团作为出租方与承租方丽水宾馆、保证人刘斌签订租赁协议书。主要内容是，弘正业集团将建筑面积为1900平方米的北京市朝阳区立水桥北8号的本公司办公楼、附属用房及相关附属用地出租给丽水宾馆。租赁期限自2008年11月1日至2014年10月31日。2008年11月1日至2011年10月31日每年租金50万元；2011年11月1日至2014年10月31日每年租金53万元；支付日期为每年5月1日和11月1日。弘正业集团应于签约3日内向丽水宾馆交付房屋。租赁期内，丽水宾馆使用的水、电费用由丽水宾馆负担；由弘正业集团垫付的各项费用，丽水宾馆应在弘正业集团垫付5日内将垫付款一次性给付弘正业集团，租赁期结束前一个月结清相关费用。弘正业集团通过自备井向丽水宾馆及笔克公司和亚北医院供应生活、生产用水，自备井在使用过程中维修费用和增加辅助设施的费用，由丽水宾馆与笔克公司和亚北医院按20％分摊，丽水宾馆每月用水指标为50吨，每吨3.5元，如超指标用水，按市节水办罚款办法处理。丽水宾馆与笔克公司共用一台315千伏安的变压器，丽水宾馆可使用50千伏安电容量，如电容量不能满足丽水宾馆和笔克公司的使用，由丽水宾馆和笔克公司共同增容，费用共同分担，每年315千伏安变压器的电维护费用由丽水宾馆和笔克公司按15％额度分摊。合同终止或解除后，增容后的设施无偿转归弘正业集团，弘正业集团不向丽水宾馆补偿该项费用。丽水宾馆按时向弘正业集团交纳水、电费，不得拖欠，如丽水宾馆拖欠水、电费，弘正业集团有权停止供应。租赁期满或按本合同解除、终止租赁合同，丽水宾馆应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损交还弘正业集团，丽水宾馆进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备及不可移动部分无偿归弘正业集团所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由丽水宾馆带走。弘正业集团如在合同生效期内单方提出终止合同，属单方面违约行为，须承担丽水宾馆的全部经济损失，弘正业集团赔偿责任未尽之前丽水宾馆有权继续使用房屋；丽水宾馆如在合同生效期内单方面提出终止合同，属单方面违约行为，弘正业集团不退还丽水宾馆已交纳的租金，丽水宾馆必须在合同终止后的十五日内搬出，否则弘正业集团视丽水宾馆自动放弃承租期内的所有权限，弘正业集团有权处理丽水宾馆遗留的所有物品；丽水宾馆未按协议约定支付租金，每逾期一天，应按逾期租金的万分之三点一向弘正业集团支付违约金，逾期15日，本协议自行终止；弘正业集团未按协议约定交付房屋，每逾期一天，应按年租金万分之三点一向丽水宾馆支付违约金，逾期15日，承担丽水宾馆全部经济损失。保证人对丽水宾馆的债务承担连带保证责任。双方在合同其他事项中约定，鉴于该厂区房屋供水、供电线路为共用，丽水宾馆须单独改造本单位自用线路，改造方案向弘正业集团申报，费用自理。2014年11月4日，弘正业集团将原电表予以更换，并安装两块新电表由丽水宾馆独资使用。合同履行期限届满后，丽水宾馆未将租赁房屋腾退给弘正业集团。重审期间，丽水宾馆确认欠付弘正业集团截止2014年10月31日的租金34万元。弘正业集团表示，其于2017年12月20日将租赁房屋上锁，并断水断电。丽水宾馆则主张弘正业集团于2017年12月7日实际控制房屋，且其已将相关物品搬离租赁房屋，未搬离的物品没有任何价值，弘正业集团可自行处分，无需腾退房屋。弘正业集团当庭表示同意自行收回房屋，不再要求丽水宾馆腾退房屋。另外，弘正业集团提交拍摄旧电表照片显示数字16441；弘正业提交新电表一显示数字8171，新电表二显示数字3023。弘正业集团主张新旧电表均由丽水宾馆独资使用，其中旧电表应按照60倍统计用电量，新电表均按40倍统计用电量，电费单价均为1.09元。弘正业集团还提交日期为2014年11月、金额为25097.61元的水费缴纳凭证，以证明其主张的水费数额，并表示其他缴费凭证已无法找到。丽水宾馆确认自承租房屋之后未向弘正业集团支付过水、电费，并确认两块新电表由其独资使用，但指出旧电表非其独家使用，相应的电费不应由其独自承担，同时认为弘正业集团主张的水、电费数额过高，且弘正业公司主张部分水、电费用已经超过诉讼时效。另查，丽水宾馆系个人独资企业，成立于2006年1月28日，投资人为刘斌。之后，投资人变更为刘金戈。弘正业集团于2015年5月15日提起诉讼后，丽水宾馆向一审法院递交了个人独资企业营业执照及法定代表人证明书，个人独资企业营业执照载明投资人为刘金戈，刘金戈以丽水宾馆经理暨“法定代表人”身份参加诉讼。诉讼期间，丽水宾馆将投资人由刘金戈变更为其父刘树芳，刘金戈以丽水宾馆委托诉讼代理人身份参加诉讼。2016年10月17日，刘树芳去世。一审法院认为，弘正业集团与丽水宾馆签订的租赁协议书系双方真实意思表示，协议内容不违背国家法律、行政法法规的强制性规定，合法有效。协议履行期限届满后，双方未就续租达成一致，弘正业集团有权要求丽水宾馆腾退房屋，并要求丽水宾馆支付欠付租金及房屋占用费。但需指出，弘正业集团在诉讼期间即2017年12月20日擅自将租赁房屋上锁并停水停电，属于自行扩大损失，自该日起的房屋占用费损失应由弘正业集团自行承担。弘正业集团要求丽水宾馆支付2014年10月31日前所欠租金34万元，丽水宾馆对弘正业集团主张的数额没有异议，一审法院予以确认，并支持弘正业集团该项诉讼请求。弘正业集团要求丽水宾馆支付2008年5月13日至2017年12月20日的水费49098元，因弘正业集团没有为丽水宾馆安装独立水表，仅凭弘正业集团提交的一张水费缴费凭证，无法证明其主张数额，一审法院根据双方约定的用水量及单价确定丽水宾馆应支付弘正业集团的水费金额。按照双方约定的每月用水指标50吨及每吨3.5元的标准计算，自2008年5月13日至2017年12月20日共计115个月零8天，水费数额为20171元。弘正业集团主张的其余部分，缺乏事实依据，一审法院无法支持。弘正业集团要求丽水宾馆支付2008年5月13日至2017年12月20日电费1563349.5元，因两块新电表由丽水宾馆独家使用，相应的电费488058.4元［（新表一8171＋新表二3023）×40倍×1.09元］应由丽水宾馆独自承担。弘正业集团提交旧电表载明的用电量，从合同约定的丽水宾馆与其他公司共用变压器及分担维护费用的内容判断，即可认定旧电表用电量非丽水宾馆独自消耗，一审法院根据两块新电表用电量酌情确定丽水宾馆自承租房屋后至更换新电表前的用电量及相应电费。新电表更换日期是2014年11月4日，自2014年11月4日至2017年12月20日约37.5个月，电费为488058.4元；2008年5月13日至2014年11月4日更换新电表前约77.7个月，电费应为1011257元。以上，丽水宾馆自承租房屋至2017年12月20日共计发生电费1499315.4元，丽水宾馆主张1563349.5元略高，一审法院予以调整。丽水宾馆认为弘正业集团主张的部分水、电费已经超过诉讼时效，因水、电使用具有持续性，且丽水宾馆在弘正业集团提起本案诉讼之前从未表示拒绝承担水、电费，故丽水宾馆主张诉讼时效，没有事实与法律依据。弘正业集团要求丽水宾馆按照每天每平方米1.5元标准支付自2014年11月1日至2019年3月24日房屋占用费4571400元，一审法院在上述理由中已确定2017年12月20日之后的房屋占用费由弘正业集团自行承担，故丽水宾馆应支付弘正业集团的房屋占用费期间应自2014年11月1日至2017年12月19日。关于房屋占用费的标准，根据双方约定的租赁面积1900平方米及每年53万元的租金标准计算，每日每平方米租金标准约为0.76元，弘正业集团要求按照每天每平方米1.5元支付房屋占用费，明显过高，基于公平原则以及租金上涨现实情况，一审法院酌定按照每天每平方米0.95元的标准计取上述期间的房屋占用费。据此计算，丽水宾馆应向弘正业集团支付2014年11月1日至2017年12月19日的房屋占用费2064920元（按照每日0.95元计取1900平方米三年零一个月再加上19天的占用费得出）。弘正业集团主张的律师费，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。丽水宾馆为个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以个人的其他财产予以清偿。丽水宾馆投资人由刘金戈变更为刘树芳发生在本案原审期间，投资人的变更直接影响债务的清偿能力。因此，丽水宾馆投资人即使变更为刘金戈之父刘树芳，刘金戈之投资人责任不能因此而逃避。一审法院确定由刘金戈及其父刘树芳均应承担投资人的责任。刘树芳已去世，其继承人唐秀凤、刘金戈、刘玉娟虽表示放弃继承，但其作为继承人亦有义务以刘树芳遗产负责向弘正业集团清偿债务。刘斌作为保证人，应依约承担保证责任。刘斌经合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院判决如下：一、北京丽水宾馆于判决生效之日起十日内给付北京弘正业集团二零一四年十月三十一日前所欠租金三十四万元。二、北京丽水宾馆于判决生效之日起十日内给付北京弘正业集团水费二万零一百七十一元。三、北京丽水宾馆于判决生效之日起十日内给付北京弘正业集团电费一百四十九万九千三百一十五元四角。四、北京丽水宾馆于判决生效之日起十日内给付北京弘正业集团房屋占用费二百零六万四千九百二十元。五、刘金戈以其个人全部财产对北京丽水宾馆应支付的款项向北京弘正业集团承担清偿责任。六、唐秀凤、刘金戈、刘玉娟以刘树芳遗产对北京丽水宾馆应支付的款项向北京弘正业集团负责清偿。七、刘斌对北京丽水宾馆应支付的款项向北京弘正业集团承担连带保证责任。八、驳回北京弘正业集团其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤提交如下证据：1.2009年4月2日刘斌与刘树芳签订的丽水宾馆转让合同，证明条款和签字都是刘斌和刘树芳所为，刘玉娟、刘金戈、唐秀凤不知情，刘金戈的签字也是刘树芳模仿的；2.2010年3月弘正业集团发给丽水宾馆催缴2007-2009年4月水电费的催缴函，证明丽水宾馆月均电费和刘斌违约；3.丽水宾馆配电室视频资料2段，证明丽水宾馆有独立配电室和总表；4.丽水宾馆工商登记资料复印件，证明刘斌、刘树芳在刘金戈不知情的情况下冒用刘金戈签字和身份证信息将丽水宾馆法人改为刘金戈；5.丽水宾馆会计证明、刘树芳账本和丽水宾馆银行密码，证明2009年以后刘树芳是丽水宾馆实际控制人和经营人，丽水宾馆与刘金戈无关；6.2006年和2016年丽水宾馆对比照片，证明丽水宾馆在转让前后的状态；7.丽水宾馆2005年的租赁合同，证明丽水宾馆刚开始建立租赁面积是1617平米；8.房管所的鉴定报告，证明丽水宾馆刚开始建立租赁面积是1600平米；9.丽水宾馆自建房屋现状，证明弘正业集团在未取到房屋所有权时将房屋出租给他人谋利。弘正业集团对上述证据1-5都不认可，认为都不符合二审新证据的要求；对证据6不认可，对证据7的真实性、合法性和关联性不认可；对证据8、9的关联性不认可。弘正业集团未提交新证据。经审查，本院认为上述证据与本案不具有直接关联性，均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，弘正业集团与丽水宾馆、刘斌于2008年5月13日签订的《租赁协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点是合同到期后的相关责任问题。首先，关于电费问题。在一审诉讼过程中，丽水宾馆明确认可两块新电表由其独自使用，现其在二审中没有合理理由否认其在一审中的陈述，本院对此不予认可。一审判决根据新电表所记录的用电量推算更换新电表之前丽水宾馆的用电量并无不当，本院对此予以确认。丽水宾馆主张以2010年3月2日弘正业集团向丽水宾馆发出的水电费催缴函所记载的水电费金额作为推算丽水宾馆其后使用水电费数量的依据，但丽水宾馆自认其在2010-2013年间加建建筑物1200平方米，该情形显然将导致丽水宾馆用水用电量增加，如仍以2010年前的水电计量作为认定其后水电费的依据显然不具有合理性。其次，关于占有使用费。本案系丽水宾馆在合同期间既未按约完整支付租金、水电等各项费用，合同到期后又未按期予以腾退，故一审判决以合同约定租金标准为基础，兼顾当时当地类似场地市场租赁价格确定的占有使用费标准并无不当。再次，关于加建及装修损失。《租赁协议书》第六条10款明确规定，合同到期后丽水宾馆进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备，其不可移动部分无偿归弘正业集团所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由丽水宾馆带走。本案中，丽水宾馆要求丽水宾馆赔偿可移动物品50万元、拆除加建的设备没有合同依据。最后，关于责任承担。丽水宾馆就《租赁协议书》项下所应承担的合同责任，刘斌作为保证人根据上述合同第九条之规定，应当承担连带责任。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。本案中，鉴于丽水宾馆目前已经处于吊销营业执照状态，其显然已经不足以清偿其针对弘正业集团的债务，刘金戈作为合同履行期间曾经的投资人以及当前丽水宾馆投资人刘树芳的法定继承人应当以其个人全部财产承担清偿责任；丽水宾馆与刘树芳等人签订的《宾馆转让协议》与本案不属于同一法律关系，不能作为免除刘金戈责任的依据。刘树芳的其他法定继承人刘玉娟、唐秀凤应当在其继承刘树芳遗产的范围内承担清偿责任。综上所述，丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18023元，由北京丽水宾馆、刘玉娟、刘金戈、唐秀凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 炜审 判 员  石 煜审 判 员  于洪群二〇二〇年八月十九日法官助理  肖 笛法官助理  黄晓宇书 记 员  刘怡然