湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1151号原告：杨昌洲，男，生于1963年12月5日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，来凤烟厂改制职工，委托诉讼代理人（特别授权）熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。被告：宋学琼，女，生于1971年4月9日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，委托诉讼代理人（特别授权）任毅，男，生于1986年6月8日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县，来凤海玉农林有限责任公司财务人员，与被告系同事关系，系来凤海玉农林有限责任公司推荐。原告杨昌洲与被告宋学琼确认合同效力纠纷一案。本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员吴汉和独任审判，书记员张媛担任法庭记录，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告杨昌洲及委托诉讼代理人熊海炜、被告宋学琼的委托诉讼代理人任毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨昌洲向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认2017年11月20日原被告签订的《土地使用权转让协议有效》，要求被告履行合同附随义务协助原告办理土地使用权变更过户义务；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买了原来凤县茧丝绸公司位于来××××号土地，面积3115.2平方米，原告自身的房子也紧邻该地块，为了方便使用原告就与被告协商购买部分土地。2017年11月20日，原被告签订了《土地使用权转让协议》，协议约定被告将来××××号国有商住土地的一角面积为61.72平方米（附有宗地图）转让给原告，约定了土地四至，转让价格为1296.18每平方，总价款为八万元，已按合同约定支付给被告，被告出具收条。2020年初，原告准备修建，该土地需要被告配合办理变更手续，被告拒不配合。原告认为该协议应为有效合同，被告配合办理变更过户是其应尽的合同附随义务。被告宋学琼辩称，一、该转让协议系宋勇私自做主签订，未经权利人委托的买卖行为视为无效，因为当时处于原告的胁迫状态下，是为了顺利打好施工围墙的缓冲措施，不是权利人真实意思表示。二、该协议显失公平，权利人当时向来凤县蚕丝绸公司的购买价是2100元/平方米，而非法转让给杨昌洲的价位是1296元/平方米，明显低于实际购买价的二分之一；同时也说明原告有威胁行为，该转让协议无效。三、根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四条、第二十五条、第五十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条及《中华人民共和国城乡规范法实施细则》第二十五条的相关规定，2017年11月20日原告与被告签订的转让协议，将小块土地擅自转让给原告建房，未经国土和规划部门的批准，改变了该宗地原国土、规划机关批准的商住用途，属于私自违法转让土地，即不符合上述相关法律法规。所以原告与被告签订的转让协议属于无效行为。综上，原告与被告签订的转让协议属于无效行为，为维护法律的尊严，平等保护公民、法人的合法权益，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、产权受让申请登记通知书复印件1份；意向受让资格确认通知书复印件1份；交易方式通知书复印件1份；湖北实物资产转让产权交易合同复印件1份。成交通知书复印件1份；具体建设项目使用国有建设用地审批呈报表复印件1份；国有建设用地使用权出让合同复印件1份；购买土地费用票据复印件1份；不动产权证书、宗地图复印件各1份。证明宋学琼支付土地拍卖款及税费计人民币6761476.6元、依法购买3115.20平方米土地，其用途经国土、规划部门批准为商服用地、城镇住宅用地。二、投资协议复印件1份；教育局立项批复复印件1份；规划评审会议纪要复印件1份；不动产权证书复印件1份；建设用地规划许可证复印件1份；建设工程规划许可证复印件1份。证明宋学琼依法按照政府主管部门规划批准的条件开发的事实，原告未取得涉案土地的使用权和规划许可。以上证据与本案具有关联性，本院依法予以认定。经审理查明的事实如下：2017年6月，宋学琼通过来凤县人民政府挂牌拍卖受让了原来凤县茧丝绸公司位来××××号号土地，其面积3115.2平方米，支付了土地拍卖价款6351600元，相关税费409876.6元，每平方米价款2170.50元，取得了该宗地整体规划用于商服用地、城镇住宅用地的使用权。来凤县人民政府相关部门与宋学琼签订了《国有建设用地使用权出让合同》并为其办理了《中华人民共和国不动产权证》、《宗地图》。来凤县人民政府批准该宗地准建建筑总面积17133.6平方米、容积率不高于5.5、建筑限高56.1米。该《国有建设用地使用权出让合同》第十八条规定“受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第（一）项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；”第二十一条规定“受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（一）项规定的条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。”第二十二条规定“国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定”等。原告杨昌洲的房子紧邻宋学琼购买的该地块，为了自身方便，其同胞哥哥杨昌辉通过关系等方法，在该地块尚未按照政府批准的整体规划要求进行投资开发建设时，于2017年11月20日，以1296.18元∕平方米，与宋勇私自以“宋学琼”名义签订了《土地使用权转让协议》，转让了其中与之相邻的61.72平方米土地。之后，杨昌辉等人去到宋学琼所在公司支付了土地转让价款80000元。宋学琼出具了收据，双方《土地使用权转让协议》未明确约定办理变更过户手续。案涉土地的再次转让至今也未取得来凤县人民政府相关机关的批准。2019年9月后，宋学琼将所受让的该宗地（包括案涉土地）报经来凤县人民政府规划委员会、国土、教育主管部门批准，用于投资建设来凤海玉幼儿园，现正在进行幼儿园的相关房屋等设施的建设。宋学琼认为系未经政府机关批准、他人代替而私自与原告杨昌洲进行的土地转让、又未实际交付土地的《土地使用权转让协议》无效，并于2020年4月23日通过中间人周国东退还转让款80000元。周国东向杨昌辉退款被拒绝。本院认为，为了合理、有效利用土地资源，国家严格实行土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”本案被告宋学琼应当依法按照与来凤县人民政府相关主管机关签订的《国有建设用地使用权出让合同》所约定的商服用地、城镇住宅用地进行投资开发建设，在未完成开发投资总额的法定条件时，不得转让土地使用权。同时，《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”原告杨昌洲找被告宋学琼转让61.72平方米土地使用权前，双方均未依法报经相关主管机关获得批准；双方的转让行为系将应当整体开发建设的案涉土地转变为“城镇居民个人建房用地。”改变了政府出让给宋学琼时整体规划开发使用土地的性质和条件，违背了来凤县人民政府出让该土地使用权时合同的明确约定和上述法律的禁止性、强制性效力性规定，属于法律规定的无效民事行为。且案涉的地块经来凤县人民政府相关主管机关批准已经变更整体规划为幼儿园用地，原、被告的合同目的不能实现。因此，原告杨昌洲要求确认2017年11月20日原被告签订的《土地使用权转让协议》有效，被告履行合同附随义务协助原告办理土地使用权变更过户义务，缺乏有力的证据支持，也不符合法律规定，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条、第四十三条及国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告杨昌洲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，因依法适用简易程序审理减半收取900元，由原告杨昌洲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴汉和二〇二〇年八月二十四日法官助理程璟书记员张媛