安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1204民初2275号 原告：安徽金阳物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区文峰办事处清河东路新大陆小区22号楼308室，统一社会信用代码91341200779093043D(1-1) 法定代表人：安平，该公司经理。 委托诉讼代理人：张征，该公司项目部副经理。 被告：蒋健康，男,汉族,1977年1月26日出生,户籍登记地安徽省阜阳市颍东区，经常居住地安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：刘爱梅，安徽文州律师事务所律师。 原告安徽金阳物业管理有限公司与被告蒋健康物业服务合同纠纷一案，本院2020年6月17日受理后，依法由审判员王甫成适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告安徽金阳物业管理有限公司及其委托诉讼代理人张征、被告蒋健康及其委托诉讼代理人刘爱梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽金阳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费12151元（从2015年12月1日至2019年12月1日），依法判令被告支付原告违约金1000元；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年3月15日，原告与阜阳金悦房地产开发有限公司会签订《前期物业服务合同》。合同约定：原告为临城公馆小区提供物业管理服务，商业物业2.5元/月平方米，业主及物业使用人应按时交纳物业服务费。原告一直按照《前期物业服务合同》的约定，积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为该小区提供了完善的物业管理服务。然而被告作为临城公馆小区5号楼102室（房屋面积101.26平方米）的业主，从2015年12月1日起一直享有原告提供的优质物业服务，但至今拖欠原告物业管理费人民币12151元拒不支付。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现原告为了维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如申请。 被告蒋健康辩称：一、原告不是本案适格诉讼主体，在该小区原告并没有实际为被告进行物业服务，在2014年之前是由阜阳市天纵物业有限公司进行服务，对于原告的起诉没有事实及法律依据。二、即使原告提供的物业合同有效，但是在合同的履行过程中原告并没有按照物业合同约定提供物业服务，原告违约在先，并没有履行先义务合同，原告要求支付物业费用于法无据，综上请求法院查明事实基础，依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：被告蒋健康为本市临城公馆小区5号楼102室的产权人，该室房屋面积101.26平方米。原告安徽金阳物业管理有限公司为该临城公馆小区的服务公司。2016年3月15日，原告安徽金阳物业管理有限公司(原为“安徽省阜阳市金阳物业管理有限公司”)与阜阳金悦房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》。双方在合同中约定了各自权利义务，其中包含：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃坺道、共用照明、天线、中央空凋、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、北粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管、污道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。…第四章、物业服务费用…(1)写字楼：2元／月·平方米；（2)商业物业：2.5元／月·平方米。第二十五条，本合同期自2015年12月l日起至业主委员会与新选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同生效后，2020年1月1日，原告安徽金阳物业管理有限公司向被告催缴物业管理费，2015年12月1日至2019年12月1日的物业费未缴纳。物业费应为12151.2元（101.26平方米×2.5元/平方米×12个月×4年）。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与阜阳金悦房地产开发有限公司会签订《前期物业服务合同》，合法有效，原、被告双方均应依约定全面履行各自的义务。临城公馆小区尚未成立业主委员会，而原、被告之间签订《前期物业合同》明确了原告的物业服务合同至小区业主委员会成立时止，《前期物业合同》的解除条件并不具备，该物业服务合同继续有效，原告金阳物业公司作为合同一方当事人仍具有为临城公馆小区提供物业服务的合同依据。《前期物业合同》中约定，写字楼：2元／月·平方米；商业物业：2.5元／月·平方米收费标准进行收费。原告要求被告支付从2015年12月1日至2019年12月1日的物业费，符合合同约定，本院予以支持。因原告前期确实存在服务不到位的情况，故原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。因原告愿意整改，故被告以原告物业服务不到位而拒交物业费的主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用 一、被告蒋健康于本判决书生效之日起十日内支付给原告安徽金阳物业管理有限公司物业费12151元。 二、驳回原告其他的诉讼请求 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计64元，由被告蒋健康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王甫成 二〇二〇年八月十一日 书记员  张 翔 附：（2020）皖1204民初2275号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求服务业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。