北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终5494号上诉人(原审原告)：北京市海淀区美英澳新培训学校，住所地北京市海淀区香山闵庄路“香山清琴麓苑”会所。法定代表人：卢俊，校长。委托诉讼代理人：高嵩，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左易，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京奥亚房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区永乐南路C-067号。法定代表人：王夏，执行董事。委托诉讼代理人：刘可人，北京市元坤律师事务所律师。上诉人北京市海淀区美英澳新培训学校（以下简称美英学校）与上诉人北京奥亚房地产经纪有限公司（以下简称奥亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初15961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美英学校上诉请求：撤销一审判决第四项，依法变更一审判决第三项为判令奥亚公司赔偿美英学校经济损失3345558．49元。事实和理由：根据我校提供的证据，我校员工工资损失、装修损失、另行租房损失、发电机设备损失、安保费、员工住宿费、物业费、租赁费、仓库费用等损失达3345558．49元之巨，一审法院酌定损失没有事实依据。奥亚公司不同意美英学校的上诉请求和理由，并上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院对年租金标准的事实情况认定有误，奥亚公司并非另案当事人，无证据表明奥亚公司应在美英学校提起本案前，对该腾退情形应予知晓；奥亚公司认为2017年5月24日才将涉案房屋腾退至兴荣基公司，涉案房屋在2016年7月19日至2016年12月31日期间依旧处于美英学校占用状态，美英学校应向奥亚公司支付占有使用费。美英学校不同意奥亚公司的上诉请求和理由，坚持其上诉意见。美英学校向一审法院起诉请求：1、要求确认双方签订的房屋租赁合同自2016年7月19日至2016年12月31日期间合同无效；2、判令奥亚公司向美英学校返还已交付的押金5万元；3、判令奥亚公司赔偿美英学校经济损失3345558．49元；4、本案诉讼费由奥亚公司承担。一审法院认定事实：根据已生效判决书查明的事实及双方提交的证据显示，兴荣基公司系北京市海淀区清琴麓苑178号房屋产权人，该房屋为香山清琴麓苑小区会所。2008年6月17日，兴荣基公司与北辰公司签订前期物业服务合同补充协议。2008年7月18日，兴荣基公司与北辰公司签订《香山清琴麓苑会所管理移交书》及补充协议书，兴荣基公司将其享有独立产权的香山清琴A地块北部建筑面积2563平方米（其中地上1475平方米，地下1088平方米）委托北辰公司经营，经营管理期限为8年，移交日期为2008年7月18日，即应至2016年7月18日合同终止。2008年9月10日，北辰公司与奥亚公司签订《香山清琴麓苑会所租赁合同》，北辰公司将会所首层、二层建筑面积1330平方米出租给奥亚公司，租期8年。2009年11月12日，奥亚公司与美英学校（更名前名称为北京市海淀区因材施教培训学校）签订《租赁合同》及租赁合同补充协议，奥亚公司将会所1250平方米出租给美英学校，租期为7年，自2009年11月12日至2016年12月31日止，年租金50万元，其中该租赁合同约定，承租人应向出租人缴纳合同定金5万元…当承租人履行完毕该合同，交还租赁房屋并通过验收，结清费用后，出租人将剩余定金以不计利息方式退还承租人。2015年4月21日，奥亚公司与美英学校签订补充协议（三），将原租赁面积增加商品部35平方米。2016年6月1日，兴荣基公司给北辰公司发函，要求北辰公司在2016年7月18日之前做好会所交回前的相关撤场工作。2016年7月22日，兴荣基公司给美英学校发送《限期腾退通知》，要求美英学校3日内腾退会所。在上述通知中兴荣基公司明确注明：“……现再次郑重相告：我司再给予贵校3个自然日的腾退时间，请贵校在2016年7月26日前腾退会所。届时，若贵校未能按时腾退，我司将出于维护小区安全及自身权益的角度，委托北京万科物业服务有限公司采取包括停水、停电以及限制包括贵司人员等一切非本小区住户的人员无正当理由进入园区等措施。”此后，兴荣基公司与美英学校因腾退房屋产生纠纷。2016年8月16日，兴荣基公司以返还原物纠纷为由起诉要求美英学校腾退房屋并支付自2016年7月18日租期届满之日至实际腾退之日的房屋占用费及应缴纳的物业费。2017年2月，海淀法院作出（2016）京0108民初29817号民事判决书，判决：一、北京市海淀区美英澳新培训学校于本判决生效之日起十日内腾退本市海淀区清琴麓苑178号会所并交还给北京兴荣基房地产开发有限公司；二、北京市海淀区美英澳新培训学校于本判决生效之日起十日内按照每日每平方米四元的标准（共一千二百五十平方米）支付北京兴荣基房地产开发有限公司自二○一七年一月一日起至实际腾退之日的房屋使用费；三、驳回北京兴荣基房地产开发有限公司其他诉讼请求。判决后，兴荣基公司、美英学校不服，均提出上诉。2017年5月18日，二审法院作出（2017）京01民终3146号民事判决书，判决：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29817号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29817号民事判决第三项；三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29817号民事判决第二项为：北京市海淀区美英澳新培训学校以每日每平方米四元的标准（共一千二百五十平方米），支付北京兴荣基房地产开发有限公司自二○一七年一月一日起至二○一七年三月十一日止的房屋占有使用费；北京市海淀区美英澳新培训学校以每日每平方米二元的标准（共一千二百五十平方米），支付北京兴荣基房地产开发有限公司自二○一七年三月十二日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。均于本判决生效后十日内支付。四、驳回北京兴荣基房地产开发有限公司其他诉讼请求。该生效判决进入执行程序后，2017年5月24日，兴荣基公司与美英学校签订《移交书》，双方确认美英学校于2017年5月24日将涉案会所清空并交还兴荣基公司。此后，美英学校于2017年6月8日在一审法院起诉兴荣基公司侵权责任纠纷，要求兴荣基公司赔偿房屋占用费损失53．5万元及经营损失621元，并书面道歉。海淀法院于2017年9月7日作出（2017）京0108民初29714号民事判决书，判决驳回美英学校全部诉讼请求，该判决现已生效。此后，美英学校又于2017年7月以侵权纠纷为由，将兴荣基公司、清琴山庄业委会、万科物业公司诉至海淀法院，要求三被告赔偿美英学校因故意断电造成的经济3345558．49元，其中包括断电后公司不能经营造成员工工资损失2501966．44元、装修损失275349．12元、另行租房费用159607．76元、发电机设备损失17700元、安保费45984．36元、员工住宿费24221元、物业费100596．8元、租赁费（2016年7月26日至12月31日）215068．49元、仓库费用5064．52元。该案在审理过程中，兴荣基公司认可其作为房屋产权方决定自2016年7月28日起至2017年5月24日期间断续对诉争房屋断水断电，并授权万科公司具体执行，但主张因涉案房屋租赁期限已于2016年7月18日届满，其采取的相关行为并未侵害美英学校的合法权益。该案一审法院经审理后认为，…兴荣基公司作为诉争房屋产权人，其将房屋委托北辰公司经营管理的期限已于2016年7月18日到期，合同到期后其有权将房屋收回，在此过程中，其以催告并事先告知美英学校将采取断水断电措施的方式要求美英学校腾退房屋，并无不当，其行为并无过错…。一审法院于2018年7月24日作出（2017）京0108民初36412号民事判决书，判决驳回美英学校全部诉讼请求。美英学校不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，后因美英学校撤回上诉，二审法院于2018年12月12日作出（2018）京01民终8399号准许撤回上诉民事裁定书。本案诉讼过程中，美英学校就其各项经济损失所提交的证据与前述（2017）京0108民初36412号案件所提交证据一致。一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，北辰公司受涉案房屋产权方兴荣基公司委托对外经营房屋，经营管理期限至2016年7月18日届满。奥亚公司自北辰公司处承租涉案房屋，其租赁期限应至多与北辰公司对涉案房屋的经营管理期限一致，但其转租于美英学校的租期届满日为2016年12月31日，该转租期限已超过奥亚公司剩余的租赁期限，故该超期部分的约定无效，美英学校主张双方租赁合同自2016年7月19日至2016年12月31日期间无效，有事实及法律依据，法院予以支持。诉讼中，奥亚公司认可已收取美英学校合同定金5万元，但根据双方合同中对返还定金条件的约定，该5万元的钱款性质符合租赁合同终止后退还押金的特征。现涉案房屋已在前案生效判决执行过程中于2017年5月24日实际腾退并交还产权人，奥亚公司理应将已收取的该5万元予以退还。奥亚公司虽抗辩称美英学校未返还相应物品，不同意退还该5万元，但其在美英学校腾退交还涉案房屋时未提出任何异议，亦不能证明该5万元存在租赁合同约定的应予以扣减的情形，故其该项抗辩意见法院不予采信。房屋租赁合同无效，当事人有权请求赔偿因合同无效受到的损失。本案中，奥亚公司超出其剩余租赁期限将涉案房屋转租给美英学校，导致双方租赁合同部分无效，奥亚公司应就此赔偿美英学校相应经济损失。就经济损失的数额，法院认为，本案中美英学校主张各项经济损失共计3345558．49元，但依据其现有证据及已生效判决认定的事实，不足以证明其实际损失情况。但客观上自2016年7月起，涉案房屋产权方兴荣基公司与美英学校发生争议后，美英学校陷入一系列与涉案房屋有关的诉讼，且在双方发生争议与诉讼过程中，兴荣基公司在较长期间内确实实施过如断水断电等会影响美英学校正常使用房屋及正常经营的行为，在此情况下，势必造成美英学校产生一定的经济损失，故法院综合考虑涉案房屋租赁合同的租金标准、租赁合同的实际履行情况，导致合同部分无效的过错程度，对美英学校的经济损失予以酌定。奥亚公司抗辩美英学校的主张已超过诉讼时效，但合同无效属于合同效力问题的认定，不适用诉讼时效相关法律规定，故奥亚公司的该项抗辩意见法院不予采信。当事人提交的其他证据，不影响法院依据以上查明的事实作出裁判，法院不再逐一评述。综上所述，法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认北京市海淀区美英澳新培训学校与北京奥亚房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》2016年7月19日至2016年12月31日期间无效；二、北京奥亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京市海淀区美英澳新培训学校5万元；三、北京奥亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京市海淀区美英澳新培训学校经济损失25万元；四、驳回北京市海淀区美英澳新培训学校的其他诉讼请求。如果北京奥亚房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，双方均认可所签订的补充协议（三）将租金降到每年25万元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，美英学校提交的证据不足以证明实际支付的工程款数额、工人工资与涉案房屋断电的关联性，法院不予采信。一审法院酌情确定的损失数额合理，本院予以确认。奥亚公司无证据证明美英学校存在应没收押金的违约行为，应予退还。综上所述，美英学校、奥亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38965元，由北京市海淀区美英澳新培训学校负担33165元（已交纳），由北京奥亚房地产经纪有限公司负担5800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年八月十七日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一