河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5953号原告：刘国庆，男，1994年7月21日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托代理人：韩令，河南亚太人律师事务所律师。被告：郑州德威置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）普济路19号26层2607号。法定代表人：尚英英。被告：河南艳阳天物业服务有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）康宁路南、和谐路东德威广场2层206号。法定代表人：王秀丽。二被告委托代理人：桑旭东，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。二被告委托代理人：贾轩作，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原告刘国庆诉被告郑州德威置业有限公司（以下简称德威公司）、河南艳阳天物业服务有限公司（以下简称艳阳天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘国庆委托代理人韩令，被告德威公司、艳阳天公司委托代理人桑旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国庆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告德威公司2019年5月27日签订的《租赁合同》；2.判令被告艳阳天公司退还原告租房押金2万元及装修押金5000元；3.判令被告退还原告多交的房租43210元；4.判令被告因违约赔偿原告损失607600元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与德威公司于2019年5月27日签订的《租赁合同》，约定，原告承租德威公司位于郑州市郑东新区××广场××房间；德威公司保证对出租房屋拥有产权，有权出租；租赁期限为10年，自2019年6月21日至2029年6月20日止，租金标准为18140元/月，装修期为30天，自2019年5月7日至2019年6月7日，装修期间德威公司不收取房租；签订合同1日内，原告向德威公司支付履约保证金2万元等内容。合同签订后，当日原告按约定向被告艳阳天公司交了2万元履约保证金（德威公司作为出租方，保证金、租金、水电物业等费用由艳阳天公司收取）。德威公司按照合同约定将房屋交付给了原告使用，原告向艳阳天公司交纳了5000元装修押金，对房屋进行了装修，装修费用花了607600元，交纳了租金2019年6月27日至2019年9月26日的房租54420元、2019年9月27日至2019年11月26日的租金32000元。在原告经营期间，检查消防的工作人员对原告说，原告承租的房屋内东边的楼梯是消防通道，不能放任何物品，原告将所有物品予以挪离。被告在与原告签订《租赁合同》时，故意隐瞒了房屋内有消防通道这一事实，影响了原告对房屋的使用，房屋是按照面积每平方米每月165元出租给原告的，消防通道约占整个房屋面积的二分之一，给原告造成了经济损失。原告找被告理论，要求扣减掉消防通道占用房屋面积的租金，被告态度蛮横，拒绝原告的合理要求。原告在该交纳房租时又提到减少租金的要求，被告指示工作人员将原告的房门锁住，导致原告无法经营，给原告造成了重大经济损失。被告违反诚实信用原则，恶意隐瞒出租房屋有消防通道占用房屋面积这一客观事实，严重违背了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至本院。被告德威公司、艳阳天公司辩称，1、本案原告诉状中涉及金钱债务的各项诉请均无任何事实及法律依据。本案系原告违约在先，其在应付而未付被告租金的情况下，仍实际占有涉案房产，已构成违约，应分别向二被告承担支付租金、违约金、滞纳金及物业费的违约责任。且依据合同约定二被告在原告违约的情况下有权直接从原告交付的款项中直接扣除相应款项及违约金。结合本案实际情况，原告违约所给被告导致的各项损失远超其实际所交付的费用，故原告诉求的租房押金及装修押金于法无据。至于被告主张的租金，结合双方的合同约定及原告提交的收据可以显示，原被告双方在合作前期均在按照合同约定履行相应义务，即被告依约交付了房屋，原告到期缴纳租金。原告作为完全民事行为能力人，其在合同签订前便已实际查看了涉案房屋现状，对房屋内存在的楼梯是绝对知情的。且原告开设的店铺性质系酒类经营，涉案商铺内楼梯所通向的二楼亦是客流量相对较大的饭店，原告在与被告签订租赁合同时亦是抱着利用二楼餐饮消费便利带动酒水经营效益的商业目的。盖因后期原告的商业目的未能实现，且经双方沟通，双方口头协商将涉案商铺租金降至16000元每月，该项内容亦有原告提交的2019年11月份其交付房屋租金的收据予以佐证。该收据恰能证明原告诉状中所主张的被告蛮横无理、不同意降低租金，强行锁门的事实纯属无中生有。至于原告主张的装修损失，且不论其装修价值是否有真实有效的证据支持，其违约在先已是不争的事实，违约方向守约方主张损失，纯粹是为了混淆案件事实，增加法院工作量，其该项诉请不应支持。2、原、被告双方签订的合同真实有效，系双方当事人真实意思表示，原告应按合同约定向被告支付截至2020年5月17日的租金、违约金、滞纳金及物业费。本案中，原告违约事实清楚，且依据被告提交的视频证据亦能印证原告实际占有涉案房屋至2020年5月17日，故其应向被告支付相应的租金及物业费等损失。针对前述损失，二被告已向法院提起反诉，还请法院在查明案件事实的基础上予以支持被告的反诉请求。综上，原告提交的证据无法证明其主张，请求法院依法驳回其诉请。经审理查明：2019年5月27日，原告刘国庆（作为承租方、乙方）与被告德威公司（作为出租方、甲方）签订《租赁合同》，载明：租赁房屋的位置位于郑州市郑东新区××广场××房间。乙方承租上述房屋的期限为10年,自2019年6月21日至2029年6月20日止；乙方租赁房屋的租金以人民币计价,按房本建筑面积计收,商铺租金标准为18140元/月(不含税,如需开发票,所有税费由乙方承担),前两年租金不变,从租赁合同第三年起租金标准按每两年5%递增,递增基数为上一年缴纳的租金额；上述房屋租金仅仅指房屋本身的租金，租赁期间,该租赁房屋所产生的水电、电话及通讯费用、收视费用、停车费、物业管理费及其他乙方经营所需的一切费用等均由乙方另行支付。甲方应于2019年5月20日前将该房屋交付乙方,房屋交付时,甲、乙双方签订书面的交接确认书,以此确认房屋符合使用标准,房屋的租赁风险责任转移至乙方。甲方向乙方交付房屋后,给予乙方30天装修期限,自2019年5月27日起，至2019年6月27日止。装修期间甲方不收取乙方的房屋租金,但乙方须按规定缴纳装修期间的物业管理费、水费、电费等因乙方使用所承租房屋而产生的其他一切费用。本合同承租采用先缴纳租金后使用的原则,3个月为一个租金数纳周期；乙方应于2019年6月20日前向甲方缴纳2019年6月21日至2019年9月20日期间租金为54420元，此后提前30日缴纳每季度的房屋租金；乙方逾期交付上述租金的,甲方按逾期金额的日千分之五加收乙方的滞纳金，且甲方有权直接从乙方所交保证金中扣除该滞纳金，不足部分乙方还需承担。乙方逾期15日不缴纳或者拒绝缴纳约定的租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋。为确保本合同各项协议的履行，乙方同意在本合同生效1日内向甲方支付履约保证金2万元等。2019年5月27日，原告方向被告艳阳天公司交纳104租房押金2万元。2019年5月27日，原告方向被告艳阳天公司交纳104装修押金5000元。2019年6月27日，原告方向被告艳阳天公司交纳了租金54420元。2019年9月27日，原告方向被告艳阳天公司交纳了租金18140元。原告向本院提交了涉案房屋照片，其中一张照片中有封条与搬离通知，搬离通知载明：104中国烟酒，贵方租用德威广场104，房租于2019年11月26日到期，多次催缴，至今已违约四个月未交！限贵单位于2020年3月28日下午16:00之前搬离德威广场，逾期视为贵单位自动放弃104商铺内财产，由河南艳阳天物业服务有限公司自行清理。原告称，上述照片证明房屋内消防通道这一事实，影响了原告对房屋的使用，给原告造成了经济损失，被告指示工作人员将原告承租的房屋强行锁住，原告无法正常使用，被告已构成根本违约。被告称，原告在庭审中并未出示原始载体，且依据原告提供的照片显示在其经营的门头下方挂有璞园的经营牌照，内部装修时里面亦显示有璞园的经营门头，本案的客观情况为原告作为酒水经营商为了依托二楼璞园餐饮酒店的经营便利才承租了涉案房屋，照片亦能显示在楼梯下方原告也制作了相应的定制家具，原告制作定制家具的行为恰能印证其对涉案房屋内楼梯是认可并接受的，至于原告举证的物业锁门照片，无法核实详细内容。2019年11月14日，原告向被告艳阳天公司交纳了租金1.6万元，被告艳阳天公司出具收据，载明：兹收到刘国庆104房租（19.10.27至11.26）1.6万元。原告向本院提交了被告艳阳天公司于2020年1月10日的收据一张（编号为2567975），载明：交款单位为104，人民币521元，收款事由为12月份电费。被告向本院提交了视频光盘，并称，原告在未缴纳租金费用，被告多次催促其搬离房屋的情况下，仍长期占用涉案房屋，于2020年3月27日深夜搬走部分货物后，直至2020年5月17日才将商铺内物品搬离，严重违反了合同约定，给被告造成了损失。原告称，真实性无异议，被告对原告所租的房屋强行停水停电，并锁门，造成原告无法继续经营，在多次协商后，原告拉走部分货物，不能证明被告主张的原告违反合同约定。店员经常去店里看，2020年5月某一天发现屋内没有东西了，放的别人的东西，原告了解是租给二楼了，原告就报警了。原告称，2019年5月27日，原告与被告德威公司签订《租赁合同》，承租普济路9号德威广场104房间，租赁期限十年，房屋租金以建筑面积计收，合同约定房屋面积为110.5平方米，租金标准为18140元/月，按季度缴纳。原告认为消防通道占用60平方米，原告应按50.5平方米缴纳。原告缴纳房租共88560元，原告向德威公司缴纳了房屋保证金2万元、向艳阳天公司缴纳了装修保证金5000元。装修期一个月，免房租。2019年6月27日，向艳阳天公司缴纳三个月房租54420元。原告正常经营期间，在2019年7月，因为民族运动会查消防，派出所和消防队称原告放货的地方是消防通道，应把货物立即清除，把消防通道的东西都移到营业厅。原告就找被告艳阳天公司协商，被告艳阳天公司说没事，到时把消防通道面积租金扣除。一个季度房租用完，被告艳阳天公司的工作人员来要租金，原告就找该公司领导，该公司称要协商，让原告先交一个月，原告就交了一个月。8月，被告艳阳天公司工作人员继续来收房租，并称让原告少交点，按1.6万元缴纳，请示完老板后，多退少补租金。后来，原告去找被告艳阳天公司领导李总，他说让原告按二楼房屋租金标准缴纳房租，二楼是每平方每个月90元，比一楼便宜一半，原告也同意了。9月，被告艳阳天公司的工作人员来要租金，原告说已经协商好了，和二楼一起交，但是李总说以前的不算了，以后随着二楼交，原告去找二楼，二楼姚总说还欠着钱，我交的时候你再交。过了十几天，被告艳阳天公司不同意了，让直接交给公司，让原告算消防通道的面积，原告把消防通道面积算出来后给了刘经理，但是艳阳天公司认为太多，不愿意，后来老板也不同意，让按合同执行。房租缴纳到2019年11月26日，从2019年12月开始锁门，原告通过110指定的开锁公司开锁。后来过年及疫情就搁置了。2020年3月份开门时，被告艳阳天公司又要租金，人员都离开了，无法经营。2020年5月份，在原告起诉后，被告把原告的物品都清理了，原告就报警了。被告称，房租缴纳到了2019年11月26日。我方认为消防通道影响原告开展商业经营的实际面积为不超过5平方米，楼梯挑高部分下方，原告也在装修期间制作柜子投入使用。一层到二层的楼梯只有1.5米宽，这个楼梯不可能占房间内50%的面积。原告所称的租金交付过程有异议，涉案房租最后一次缴纳为2019年11月14日，涵盖的使用周期为2019年10月27日至2019年11月26日，原告在使用多半个月后才向被告缴纳房租，恰能证明1.6万元是双方的意思表示。至于原告的其他主张，被告没有与原告协商。被告并称，原告在庭审中多次主张被告于2019年11月、12月停水断电，但原告提交的证据显示原告于2020年1月仍在缴纳电费。在案件审理过程中，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，增加一项诉讼请求：判令被申请人返还私自搬走申请人的物品（价值2505155元），本院不予准许。2020年5月25日，艳阳天公司向本院递交民事反诉状，反诉请求为：1.反诉被告支付反诉原告物业费7558元及违约金2267元（违约金暂计至2020年5月17日，之后违约金以7558元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月18日计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费及反诉费由反诉被告承担，本院不予准许。以上事实有原告提交的《租赁合同》、被告艳阳天公司向原告出具的房屋租金（其中一张为打印件）、履约保证金、装修押金、水电费用收据及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告德威公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，在合同签订时，原被告双方对涉案房屋内具有楼梯口这一事实均系明知。原告称，被告在与原告签订《租赁合同》时，故意隐瞒了房屋内有消防通道这一事实，本院不予采信。原被告约定，商铺租金标准为18140元/月，原告已按合同约定向被告支付了四个月的租金，但在2019年11月14日，原告向被告艳阳天公司交纳了租金1.6万元，被告艳阳天公司出具收据，载明兹收到刘国庆104房租（19.10.27至11.26）1.6万元，本院认定，原被告对房屋租金达成新的协议，即每月租金1.6万元。原告与被告德威公司签订的《租赁合同》约定，乙方逾期15日不缴纳或者拒绝缴纳约定的租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋。原告自2019年11月27日不再向原告缴纳租金，明确以自己的行为表明不再履行合同。且被告称，原告在未缴纳租金费用，被告多次催促其搬离房屋的情况下，仍长期占用涉案房屋，于2020年3月27日深夜搬走部分货物后，直至2020年5月17日才将商铺内物品搬离。原告称，被告对原告所租的房屋强行停水停电，并锁门，造成原告无法继续经营，在多次协商后，原告拉走部分货物，不能证明被告主张的原告违反合同约定。店员经常去店里看，2020年5月某一天发现屋内没有东西了，放的别人的东西，原告了解是租给二楼了，原告就报警了。根据以上情形，结合原告提交的含有封条与搬离通知的照片，本院确认，原告与被告德威公司签订的《租赁合同》已于2020年3月28日解除。故原告诉请判令解除原告与被告德威公司2019年5月27日签订的《租赁合同》，本院不予支持。原告向被告交纳了租房押金2万元及装修押金5000元；原告并按每月18140元的标准已向被告交纳了四个月的房租共计72560元的租金，后原被告协商月租金变更为16000元，被告应当向原告退还8560元，以上共计33560元。但原告尚应向被告交纳自2019年11月27日至2020年3月28日的租金。在2020年春节前后，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院酌定免除原告相应期限的租金。免除相应租金后被告应向原告缴纳的租金与上述33560元金额相当，为减少当事人诉累，本院予以折抵。故原告诉请判令被告艳阳天公司退还原告租房押金2万元及装修押金5000元；判令被告退还原告多交的房租43210元，本院均不再支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除的原因系原告违反合同约定，未按约向被告支付租金，其相应损失自行承担。故原告诉请判令被告因违约赔偿原告损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘国庆的诉讼请求。案件受理费10558元，减半收取5279元，由原告刘国庆负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二〇年八月十八日书记员  刘伟