北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终2629号上诉人(原审原告)：中央财经大学，住所地北京市海淀区学院南路39号。法定代表人：王瑶琪，校长。委托诉讼代理人：杨龙幸，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：白冰，北京市盈科律师事务所律师。上诉人(原审被告)：融金中财大国际酒店（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李忠民，执行董事。委托诉讼代理人：杨立超，北京铭旭律师事务所律师。上诉人中央财经大学与上诉人融金中财大国际酒店（北京）有限公司（以下简称融金中财公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初46544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中央财经大学上诉请求：1．将一审判决第一项改判为：融金中财公司于判决生效后15个工作日内交还承租的位于北京市海淀区学院南路39号院的中财大厦房屋包括建筑面积为2840平方米的地下一层和建筑面积约为15232平方米的地上十四层，共计客房224间，包括餐厅、大堂吧、咖啡厅和商务中心及出租房屋内附属设施设备：具体包括：家具：双人床74张、单人床259张、床头柜252个、茶水柜5个、圈椅284把、茶几（包括餐厅）256个、沙发（包括餐厅）100个、餐桌24个、餐椅223个、班台5个、班椅29把、麻将桌4把、椅子16把、台球桌2张、办公桌27张、办公椅10把、文件柜31个、钢柜44个、写字台182张、梳妆台2个、梳妆椅196把、电视柜242个、行李架144个、衣柜36个、脚踏4个、躺椅1个、小方凳2个；设备：液晶电视245台、电冰箱199台、保险柜224个、灯具390盏，抽油烟机20台、电磁炉20台、电话450台、电开水壶224个、前台1个、会议桌3张、会议椅59把、主席条桌4张、桌席方桌1张、折叠条桌47张、宴会椅155把、专业服务器2个、计算机18台、打印机14台、USP-山特1个，燃气锅炉2台、空调4台、电梯8座、厨房设备1套（以双方2019年8月9日厨房设备盘点表为准）、交换机15台、核心交换机1台、机柜6个、模块33个；2．将一审判决第二项改判为：融金中财公司于本判决生效后15个工作日内按每年1300万元的标准向中央财经大学支付自2018年6月1日至实际交还承租房屋时止的房屋占用费；3．请求依法判令融金中财公司赔偿拒绝交还房屋给中央财经大学造成的损失2074116元；4．本案全部诉讼费用由融金中财公司承担。审理中，因双方于2020年4月30日对涉案房屋及其附属设备设施进行了交接，中央财经大学变更上诉请求为：1．融金中财公司于判决生效后15个工作日内按每年1300万元的标准向中央财经大学支付自2018年6月1日至2020年4月30日的房屋占用费24916666．66元；2．融金中财公司赔偿拒绝交还房屋给中央财经大学造成的损失2074116元。事实和理由：1．双方签订的《租赁合同》中已明确约定融金中财公司应在租赁关系结束后15个工作日内向中央财经大学返还承租房屋及附属设施并结清应承担的相关费用，认可2020年4月30日已办理完毕涉案房屋的交接，因此房屋占用费的计算应截止至交接日，但一审法院判决生效后60日在支付房屋占用费错误，该认定无合同约定和法律依据，应予纠正。2．因融金中财公司拒不交房，致使中央财经大学在校外租房所产生的经济损失，应由融金中财公司承担赔偿义务。融金中财公司不认可中央财经大学的上诉请求和理由，并上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中央财经大学的全部诉讼请求。事实和理由：1．中央财经大学是将企业经营权、资产和从业人员交给融金中财公司管理，其与融金中财公司之间的关系为企业承包经营合同关系，并非租赁合同关系，一审法院对此认定有误。2．双方已于2020年4月30日完成涉案房屋交接，房屋占用费应截止至该日，融金中财公司应支付的房屋占用费为1083．33万元，包括减半收取2018年6月1日至2020年1月31日和免除2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋占用费。因中央财经大学要求融金中财公司不再签订长期租赁合同，房屋持续空置和大量次承租人不再缴纳租金所导致的经营收益影响，所以应当减半收取2018年6月1日至2020年1月31日的房屋占用费；因受到新型冠状病毒疫情影响，为配合疫情防控工作要求，导致无法实际经营，因此应免除2020年2月1日至2020年4月30日的房屋占用费。3．融金中财公司在经营管理中，陆续将涉案房屋租赁给案外第三人，一审法院遗漏追加案外第三人参加诉讼。中央财经大学针对融金中财公司的上诉答辩称，不同意融金中财公司的上诉请求和理由，一审认定的法律关系正确，双方是租赁合同关系，融金中财公司向中央财经大学交纳的为租金，对此在发票中有明确记载，双方的合同符合租赁合同的法律特征且真实有效；对方承诺在2020年4月30日完成交接后七日内将员工和物品全部无条件搬离，如果没有搬离，就支付占用时间的房屋使用费；对方要求追加案外第三人及中止审理的请求没有法律依据，对方的转租行为没有经过中央财经大学同意认可，对方租赁合同期满后，拒不返还房屋并超期转租，其行为侵害了中央财经大学的合法权益。中央财经大学向一审法院起诉请求：1、判令融金中财公司交还承租的位于北京市海淀区学院南路39号院的中财大厦房屋，包括建筑面积为2840平方米的地下一层和建筑面积约为15232平方米的地上十四层，共计客房224间，包括餐厅、大堂吧、咖啡厅和商务中心及出租房屋内附属设施设备：具体包括：家具：双人床74张、单人床259张、床头柜252个、茶水柜5个、圈椅284把、茶几（包括餐厅）256个、沙发（包括餐厅）100个、餐桌24个、餐椅223个、班台5个、班椅29把、麻将桌4把、椅子16把、台球桌2张、办公桌27张、办公椅10把、文件柜31个、钢柜44个、写字台182张、梳妆台2个、梳妆椅196把、电视柜242个、行李架144个、衣柜36个、脚踏4个、躺椅1个、小方凳2个；设备：液晶电视245台、电冰箱199台、保险柜224个、灯具390盏，抽油烟机20台、电磁炉20台、电话450台、电开水壶224个、前台1个、会议桌3张、会议椅59把、主席条桌4张、桌席方桌1张、折叠条桌47张、宴会椅155把、专业服务器2个、计算机18台、打印机14台、USP-山特1个，燃气锅炉2台、空调4台、电梯8座、厨房设备1套（以双方2019年8月9日厨房设备盘点表为准）、接入交换机15台、核心交换机1台、机柜6个、模块33个。2、判令融金中财公司按照合同约定的每年1300万元的租金标准给付中央财经大学从2018年6月1日起至交还承租房屋时止的房屋占用费。3、判令融金中财公司赔偿拒绝交还房屋给中央财经大学造成的经济损失2074116元。4、判决融金中财公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：经过招投标，2008年3月7日，中央财经大学（出租方、甲方）与案外人北京权金城投资有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的中财大厦，中财大厦是中央财经大学所属全资酒店，位于北京市海淀区学院南路39号，中央财经大学校园西南，是一家即将开业的准四星级酒店。租赁期限自2008年6月1日起至2013年5月31日。庭审中，中央财经大学认可酒店所用的酒店计算机管理软件，系中央财经大学提供。2008年5月21日，中央财经大学曾向海淀区卫生局出具《中央财经大学关于委托经营管理的证明》，写明：位于海淀区学院南路39号的“融金中财大酒店”（暂定名）房屋所有权为中央财经大学，属于“非住宅”用途，房产证正在办理中。该物业委托融金中财大国际酒店管理（北京）有限公司进行经营管理。并已签定（订）租赁合同。2008年7月3日，中央财经大学出具《授权委托书》，写明：融金中财大酒店位于北京市海淀区学院南路39号，房屋产权方为中央财经大学。本承租单位及附属设施设备未设定抵押，不存在任何产权纠纷、债务纠纷。同意承租方融金中财大国际酒店管理（北京）有限公司对租赁物进行经营管理，用于经营四星级酒店，面向学校和社会，从事住宿、餐饮和会议接待服务。自2008年6月1日起至2013年5月31日止。2009年7月7日，中央财经大学再次向海淀区环保局出具《中央财经大学关于研究生公寓部分面积改建成酒店式公寓情况说明的函》，写明：经教育部批准立项、北京市规划委员会2005年11月16日审核，准予我校建设研究生公寓项目（建设工程规划许可证编号：2005规建字0563号），该建筑现已完工。由于学校发展的需求，该研究生公寓现主要以教学、科研和办公为主。根据学校实际需要，将研究生公寓其中18072平米面积（地上15232平米，地下一层2804平米）装修改造为酒店式公寓，以满足留学人员、外国专家和研究生住宿、就餐、会议、办公等配套服务需要。改造后的酒店式公寓房屋产权仍归属中央财经大学，由融金中财大国际酒店（北京）有限公司进行经营管理。该酒店所经营餐饮的部分面积位于研究生公寓的地上一层与地下一层，共1100平米。酒店运营过程中，严格执行北京市和国家的相关环境法律法规和标准，中央财经大学有权对其进行管理、监督。如有相关环境问题，由中央财经大学全权负责。2013年中央财经大学再次发起招投标，融金中财公司投标，并向中央财经大学提交《投标申请函》，写明：根据贵方的招标文件，我方愿意遵照文件中的要求，承担并完成文件中所规定的中财大厦租赁经营任务。……签字人兹承诺如下：……5、若中财大厦实际运营过程中，我方一旦有违约行为，则贵方有权解除承包经营合同。后融金中财公司中标。2013年8月23日，中央财经大学（甲方、出租方）与融金中财公司（乙方、承租方）签订《中财大厦租赁合同》，约定：中财大厦是中央财经大学所属全资酒店，位于北京市海淀区学院南路39号，中央财经大学校园西南，是一家准四星级酒店，乙方承租单元的建筑面积约为地上十四层15232平方米、地下一层2840平方米，客房共计224间，包括餐厅（有包厢和宴会厅）、大堂吧、咖啡厅和商务中心以及相关附属设施设备，乙方租赁中财大厦主要用于经营四星级酒店，租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日止。关于租金约定，租赁期限内租金总额为人民币6000万元整，具体年租金标准如下：2013年6月1日至2014年5月31日期间，年租金为人民币1100万元，2014年6月1日至2015年5月31日期间，年租金为人民币1200万元，2015年6月1日至2016年5月31日，年租金为人民币1200万元，2016年6月1日至2017年5月31日期间，年租金为人民币1200万元，2017年6月1日至2018年5月31日期间，年租金为人民币1300万元。关于违约责任中约定，甲方如提前解除合同，需提前三个月书面通知乙方，应退回乙方已预付的但租期未履行部分租金及押金，并向乙方支付未履行租期租金总额的10%作为甲方提前解约的违约金，如违约金不足赔偿乙方的直接损失时，乙方有权继续向甲方追偿。关于合同生效，第8．5条约定，本合同自双方盖章并经甲方报上级主管部门批准后开始生效，若甲方上级主管部门不予批准，本合同不具备法律效力。合同第8．6条约定，本合同自双方签字盖章之日起至上级主管部门批准之日，甲乙双方仍需无条件履行本协议约定之义务，承担相应之责任。另，合同签订当日，融金中财公司投标的北京融金中财大酒店系有客户及工作人员的经营性酒店。合同签订后，双方均按合同约定履行。2017年9月27日、2017年10月13日、2017年11月13日、2017年12月13日，中央财经大学分别向融金中财公司开具发票，货物或应税劳务、服务名称均为租金。2018年6月，融金中财公司曾多次主动向中央财经大学交纳租金，但中央财经大学拒绝收取租金。2018年3月1日，中央财经大学向融金中财公司发送《关于我校中财大厦租赁合同期满不再续租的告知函》写明告知事项：一、请贵公司于2018年5月31日前结清中财大厦使用期间发生的租赁费用，水、电、气、暖等相关物业费用和管理费用。二、请贵公司于2018年5月31日前与我校就中财大厦房屋房间、物业管道、供暖设备、空调设备、家具家电等相关管道通道和设备设施进行交接验收。三、请贵公司于2018年5月31日，即租赁关系结束后15日内办理完毕房屋腾退事宜。2018年3月29日，中央财经大学向融金中财公司发送《关于提交中财大厦交接工作有关材料说明的告知函》，告知融金中财公司“我校将于2018年5月31日到期后收回中财大厦。为了顺利完成中财大厦相关交接工作，我处与贵公司在2018年3月21日下午15点举行了初次商谈。根据商谈内容，贵公司将于2018年3月30日之前提交有关本次中财大厦交接工作的有关材料说明。”中央财经大学分别于2018年3月21日、2018年4月17日就中财大厦租赁到期收回工作与融金中财公司形成了两次会议纪要，中央财经大学强调学校决定收回中财大厦，希望双方加快中财大厦收回工作的推进，顺利地完成中财大厦租赁到期的交付工作。融金中财公司表示理解学校收回中财大厦的决定，但由于酒店经营具有持续性特点，以及公司内部员工安置存在困难，将尽快根据洽谈情况就中财大厦收回工作提出可行性方案。2018年6月起，中央财经大学向部分承租人发函要求暂停向融金中财公司缴纳费用。2018年8月17日、2018年8月23日融金中财公司致函中央财经大学及其资产与后勤管理处，要求对租赁资产进行交接，因双方交接工作具体问题分歧较大，双方未办理交接手续。另，本案审理过程中，2019年7月10日，中央财经大学向法院提交《变更诉讼请求申请书》，请求判令融金中财公司返还涉案房屋内的附属设备设施，并提交了《变更应当返还的家具及设备清单》。2019年8月9日，中央财经大学与融金中财公司双方共同进行了盘点，形成了《酒店盘点表》。同年8月15日，中央财经大学根据该《酒店盘点表》再次申请变更诉讼请求。中央财经大学及融金中财公司对《酒店盘点表》均予以认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，中央财经大学与融金中财公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故其为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。本案争议的焦点为中央财经大学与融金中财公司之间的法律关系问题和中央财经大学与融金中财公司签订的《中财大厦租赁合同》的合同是否生效的问题。首先，关于中央财经大学与融金中财公司之间的法律关系的问题，中央财经大学认为双方为房屋租赁合同关系，而融金中财公司认为双方系委托经营管理的关系。根据我国合同法的规定，委托合同是受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中央财经大学与融金中财公司签订的合同名称是租赁合同，从合同中约定的双方权利义务关系和履行方式上来看，融金中财公司以自己名义对外经营，每月按照固定金额向中央财经大学支付租金，且中央财经大学向融金中财公司开具的发票中明确记载为租金，因此双方的合同符合租赁合同的法律特征，而非委托经营合同。其次，关于中央财经大学与融金中财公司签订的《中财大厦租赁合同》是否生效的问题，虽双方在合同中约定须经上级主管部门批准后生效，但合同签订后中央财经大学已将涉案房屋交由融金中财公司使用，融金中财公司也已按照租赁合同约定使用房屋且向中央财经大学支付了房屋租金，双方已事实上履行了租赁合同，故法院对融金中财公司关于合同未生效的相关辩称不予采信。在租赁合同期间届满前，中央财经大学提前三个月向融金中财公司发送《告知函》，通知融金中财公司不再续租的事宜，故中央财经大学与融金中财公司的租赁合同于2018年5月31日期限届满，双方合同的权利义务终止。现中央财经大学据此要求融金中财公司返还承租的房屋及设施设备的请求，于法有据，法院予以支持。中央财经大学与融金中财公司之间的租赁合同权利义务终止后，融金中财公司仍占用涉案房屋至今，现中央财经大学要求融金中财公司参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费的请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于中央财经大学要求融金中财公司支付经济赔偿的诉讼请求，因中央财经大学未能提交证据证明其直接损失，亦未能证明其在外租赁房屋系融金中财公司造成的，法院对中央财经大学的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、融金中财大国际酒店（北京）有限公司于本判决生效后60日内交还承租的位于北京市海淀区学院南路39号院的中财大厦房屋包括建筑面积为2840平方米的地下一层和建筑面积约为15232平方米的地上十四层，共计客房224间，包括餐厅、大堂吧、咖啡厅和商务中心及出租房屋内附属设施设备：具体包括：家具：双人床74张、单人床259张、床头柜252个、茶水柜5个、圈椅284把、茶几（包括餐厅）256个、沙发（包括餐厅）100个、餐桌24个、餐椅223个、班台5个、班椅29把、麻将桌4把、椅子16把、台球桌2张、办公桌27张、办公椅10把、文件柜31个、钢柜44个、写字台182张、梳妆台2个、梳妆椅196把、电视柜242个、行李架144个、衣柜36个、脚踏4个、躺椅1个、小方凳2个；设备：液晶电视245台、电冰箱199台、保险柜224个、灯具390盏，抽油烟机20台、电磁炉20台、电话450台、电开水壶224个、前台1个、会议桌3张、会议椅59把、主席条桌4张、桌席方桌1张、折叠条桌47张、宴会椅155把、专业服务器2个、计算机18台、打印机14台、USP-山特1个，燃气锅炉2台、空调4台、电梯8座、厨房设备1套（以原被告双方2019年8月9日厨房设备盘点表为准）、交换机15台、核心交换机1台、机柜6个、模块33个；二、融金中财大国际酒店（北京）有限公司于本判决生效后60日内按每年1300万元的标准向中央财经大学支付自2018年6月1日至实际交还承租房屋时止的房屋占用费；三、驳回中央财经大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，融金中财公司提交营业执照复印件、2008年中央财经大学招标文件，证明双方为承包经营关系，中央财经大学对此不予认可，主张双方已签订租赁合同，上述证据与本案无关联性；融金中财公司提交会议录音、《通知》、照片等证据，证明新冠疫情防控期间中央财经大学接管了酒店，并要求融金中财公司不得营业，因此疫情期间的房屋占用费应当免除，中央财经大学对此不予认可，表示融金中财公司未配合学校将涉案房屋交回，亦未停止营业;融金中财公司提交《承租户租金》，证明存在经营损失，中央财经大学主张该表格为自行制作，对其主张不予认可。中央财经大学提交《民事起诉状》和《承诺书》，证明融金中财公司未经中央财经大学许可擅自转租并违反承诺，不应减免房屋占用费，融金中财公司主张现有租户是中央财经大学的原因不再续租或缴纳租金，使融金中财公司失去了很多客户，次承租人应当承担的责任与融金中财公司无关。审理中，双方于2020年4月30日对涉案房屋及其附属设备设施进行了交接，中央财经大学认可《酒店盘点表》中的物品均已完成交接工作。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，中央财经大学与融金中财公司在招投标的基础上签订《租赁合同》，对租赁物用途、租赁期限、租金标准及支付期限和方式、租赁物维修等进行了明确约定，合同签订后中央财经大学依约将涉案房屋交付给融金中财公司，融金中财公司在合同期内依约支付了相应租金，该合同的形式、内容及实际履行均符合租赁合同的各项要件，一审法院认定中央财经大学与融金中财公司为租赁合同关系正确，本院予以确认。融金中财公司关于中央财经大学是将企业经营权、资产和从业人员交给其管理，双方之间为企业承包经营合同关系的上诉主张，与合同约定和法律规定不符，本院不予采纳。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。中央财经大学与融金中财公司签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，虽在合同条款中设定了生效条件，但双方已实际履行完毕，该合同合法有效。双方约定合同期满后，融金中财公司应向中央财经大学交还涉案房屋和附属设备设施，一审法院判决融金中财公司承担交还义务正确，但因二审中双方已自愿完成交接，对此已无争议，本院予以改判。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《租赁合同》期满后，融金中财公司未按合同约定及时交还涉案房屋和附属设备设施，中央财经大学要求融金中财公司支付房屋占用费具有事实和法律依据，本院综合考虑各种因素对融金中财公司占有使用房屋情况的影响，酌定融金中财公司应支付的数额和期限。中央财经大学关于要求融金中财公司支付经济赔偿的诉讼主张，其并未举证证明所提交证据与本案的关联性，未能证明其存在直接损失，且中央财经大学的损失，本院已在房屋占用费中一并予以考虑，不再予以重复支持。融金中财公司主张遗漏应当参加诉讼的次承租人，应将本案发回重审，但其主张的该第三人并非必须参加诉讼的当事人，本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述，因二审中出现新事实情况，中央财经大学、融金中财公司的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初46544号民事判决；二、融金中财大国际酒店（北京）有限公司于本判决生效后30日内向中央财经大学支付房屋占用费2200万元；三、驳回中央财经大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92745元，由中央财经大学负担23392元（已交纳），由融金中财大国际酒店（北京）有限公司负担69353元（本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元（中央财经大学已预交），由融金中财大国际酒店（北京）有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费185490元，由中央财经大学负担92745元（已交纳），由融金中财大国际酒店（北京）有限公司负担92745元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年八月十七日法官助理 郭仁鑫法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳