江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初465号 原告（反诉被告）：南京金宁电子集团有限公司,统一社会信用代码91320192733163456T，住所江苏省南京经济技术开发区兴建路28号。 法定代表人：于万林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张文林，江苏六朝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧（系原告员工），女，1967年11月9日生,汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：于思华，女，1975年11月28日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘迪，江苏苏砝律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京金宁电子集团有限公司(以下简称金宁公司)与被告（反诉原告）于思华房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月11日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理，庭审中原告金宁公司将委托诉讼代理人陈南宇变更为张慧。原告金宁公司的委托诉讼代理人张文林、被告于思华及其委托诉讼代理人刘迪参加了第一次庭审，原告金宁公司的委托诉讼代理人张文林、张慧、被告于思华及其委托诉讼代理人刘迪参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。 原告金宁公司在第一次庭审中向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告返还租赁的南京市栖霞区的房屋；3、请求法院判令被告支付原告自2017年2月28日至实际交付之日止按月租金12500元计算的租金及违约金37500元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告在第二次庭审中将第三项诉讼请求变更为：请求法院判令被告支付原告自2015年9月至2016年6月期间租金10万元，2018年1月至2018年8月期间的租金8万元以及自2018年9月至实际交付之日止按月租金12500元计算的租金及违约金37500元。原告在第三次庭审中再次将第三项诉讼请求变更为：请求法院判令被告支付原告自2018年1月至2018年8月的租金8万元以及自2018年9月至实际交付之日止按月租金12500元计算的租金及违约金37500元。事实与理由：2012年5月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于南京市栖霞区（建筑面积为934.3平方米）的房屋出租给被告，租赁期限自2012年9月1日至2020年8月30日止，前3年租金为每年10万元，中间3年租金为每年12万元，最后2年租金为每年15万元，每半年付一次租金，如逾期30日未付租金，原告有权解除合同，被告还需向原告支付三个月的租金作为违约金。自2017年2月28日起，被告一直拖欠原告相应的房屋租金，被告的行为已构成违约。原告多次向被告索要，被告以各种理由拖延拒不支付。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告于思华辩称，原、被告双方房屋租赁合同在2018年已经解除，2018年3月原告擅自向南京市栖霞区教育局（以下简称区教育局）申请停办国营第八九八厂幼儿园，2018年4月24日区教育局发布停办通知。幼儿园不再招生，2018年现有200余名幼儿及20几名教职员工，2018年4月开始被告就进行分流和遣散手续。后原、被告双方对于解除房屋租赁合同没有异议，但就原告对被告的补偿一直未协商一致。被告已经于2018年4月对幼儿和教师进行分流和遣散，所有停园事项在2018年6月办理完毕，当时被告将钥匙交给了社区。被告实际上在2018年4月后就未再使用案涉房屋，且案涉房屋一直在原告控制下，不存在被告向原告返还的情况。原、被告双方签订房屋租赁合同的用途是开设幼儿园，房屋租赁合同约定幼儿园办学资质的补充协议是房屋租赁协议不可分割部分，故原、被告双方的租赁关系是附条件的，被告租赁涉案房屋前提条件是原告提供相应幼儿园办学资质，在幼儿园办学资质协议在2015年到期后，原、被告双方口头约定使用资质到房屋租赁协议期满之日，实际被告也是使用该资质到2018年4月。原告在2018年3月主动向区教育局注销幼儿园办学资质导致幼儿园于2018年4月无法继续开办，因原告造成租赁合同目的的条件不存在。原告行为已经构成违约应当承担违约责任。2017年9月30日，被告向原告支付了18万元租金，该租金系至2018年2月28日止，后被告对幼儿及教师进行遣散及分流，该部分期间系原告违约原因造成，不应计入交付房租的期限。 被告（反诉原告）于思华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告支付反诉原告装修折旧费用32万元、幼儿园专用设施30万元、提前解除租赁合同违约金3万元以及因合同解除造成反诉原告退还的学费及伙食费46805元、教师遣散费3万元，共计人民币726805元；2、全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年5月28日，被告（反诉原告）于思华与原告（反诉被告）金宁公司签订《房屋租赁合同》及《幼儿办学资质租赁协议》各一份，《幼儿办学资质租赁协议》约定由金宁公司提供幼儿园办学资质，第一期签订时间为3年，于思华出资组建国营第八九八厂幼儿园以及租赁金宁公司所有的位于南京市栖霞区的房产设施作为幼儿园使用，租赁期限8年。后于思华投资三百余万元对案涉房屋进行装修改建，同时购入幼儿园专用设施，同年实现幼儿园正常运营。至2015年，于思华与金宁公司对幼儿园资质进行了口头续约同意于思华继续使用幼儿园资质至房屋租赁合同截止之日。2018年3月，金宁公司未征得于思华同意擅自向区教育局申请停办国营第八九八厂幼儿园，后金宁公司告知于思华并要求于思华遣散现有幼儿及教师，所有遣散事项于思华于2018年5月实行完毕。2018年9月，区教育局下发通知停办国营第八九八厂幼儿园。在此期间，于思华已不再使用案涉房屋，同时多次向工商部门、教育部门申请办理幼儿园办学资质，由于案涉房屋产权证权属性质等重要信息缺失以及金宁公司拒绝提供房屋相关消防许可等文件，导致于思华无法办理相应资质。后于思华与金宁公司同意解除房屋租赁合同，于思华已退出案涉房屋，双方就金宁公司应对于思华的经济补偿进行协商，但一直未形成一致意见。故于思华诉至法院，请求判如所请。 原告（反诉被告）金宁公司辩称，金宁公司不存在违约行为。2012年5月28日双方签订的《房屋租赁合同》及《幼儿办学资质租赁协议》，其中《幼儿办学资质租赁协议》约定金宁公司提供给于思华的办学资质使用年限只有三年，即2012年9月1日至2015年8月30日，期限届满后幼儿园办学资质申请及年审手续由于思华自行负责，费用其自行承担，于思华签字确认。金宁公司没有义务为其提供办学资质，金宁公司有权收回该资质。资质使用到期后双方只是房屋租赁关系，不与幼儿园资质相关联。根据房屋租赁合同约定，合同终止后于思华对案涉房屋装潢不能拆除，不能就装修要求金宁公司补偿和赔偿。于思华陈述对幼儿园资质双方口头约定使用至房屋租赁期限届满，与事实不符，金宁公司并未单方给予承诺，仅系是于思华个人观点。 经审理查明，金宁公司原为1966年9月成立的国营金宁无线电器材厂（八九八厂），2001年12月由中国东方资产管理公司、华融资产管理公司、长城资产管理公司和金宁无线电器材厂共同出资成立。案涉房屋现登记在金宁公司名下。 2012年5月28日，金宁公司与于思华签订《房租租赁合同》及《幼儿办学资质租赁协议》各一份，《房屋租赁合同》主要内容为“出租方（甲方）：金宁公司，承租方（乙方）：于思华；乙方承租房屋地点：南京市栖霞区，建筑面积934.3平方米，租赁用途幼儿园，乙方按此用途使用。租赁期内发生的任何经济、法律问题及安全事故等均由乙方承担责任。在租赁期限内，未经甲方同意乙方不得将租赁房屋转租给任何第三方或改变租赁用途，否则甲方有权终止本合同，乙方已缴纳的租金、押金将不予退还，并要求乙方赔偿因此给甲方造成的经济损失；租赁期限自2012年9月1日至2020年8月30日止。租赁期限届满，乙方应如期归还承租房屋，若乙方希望在租赁期限届满后续租，须在租赁期限届满前3个月书面通知甲方，在同等的租赁条件下，乙方享有优先权；房屋租金前三年为8.92元/平方米/月，双方确认按100000元/年计付。后三年租金为10.70元/平方米/月，双方确认按120000元/年计付。最后两年租金为13.38元/平方米/月，双方确认按150000元/年计付。押金8000元在本合同签订之时一次性支付。如乙方在租赁期间对租赁房屋的使用没有造成房屋或设施的损坏，没有违反合同有关约定且不欠甲方任何费用，则于租赁期期满后30日内押金本金全额退还，不计利息。如乙方在租赁期间产生未缴纳的费用，甲方有权在收取的押金中予以扣除，不足部分乙方应予接到甲方书面缴款通知3个工作日内补足；租金交纳按先交纳租赁费后使用租赁物原则，在合同期内，双方约定，租金每半年支付一次，乙方于2012年8月30日需交纳5万元，乙方于2013年2月28日需交纳5万元……；若因乙方原因逾期支付合同租金，自逾期之日起7日内，甲方向乙方发出书面催告通知。经甲方催告后15日内仍未支付，则每逾期一日，应按全部应缴租金的万分之五向甲方支付逾期违约金。自应缴纳租金之日起逾期30日乙方仍未付清应缴租金的，甲方有权解除本合同，并停止向乙方供应水、电及提供一切服务，由此造成的甲方不承担任何责任。乙方支付的违约金将不影响本合同项下甲方的任何其他权利；租赁合同终止时，乙方对房屋内固定装潢不得拆除（设备除外），乙方无权要求甲方对装修给予任何形式的补偿或赔偿，同时乙方必须做好垃圾清运工作，并经甲方交验接收；租赁期内，若乙方要求提前终止本合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并无需给予乙方任何经济补偿，乙方则向甲方支付相当于出租房屋三个月租金的违约金（租金标准参照当年的租金标准收取），若该违约金不足以抵付甲方实际经济损失的（包括但不限于甲方将出租房恢复原状的经济损失），乙方还应当补足该部分损失：……（6）拖欠租金30日以上的根据本合同项下乙方应付其他费用中任一项达30日以上的；上述情况导致本合同终止的，甲方有权留置乙方租赁房屋内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起60日内，有权申请拍卖留置的财产用于清偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部租金及其他费用，并留置财产拍卖后仍不足以清偿乙方应支付的全部租金及费用的，乙方需补足，甲方享有追债的权利；乙方自合同终止之日起逾期不迁离或不返还租赁房的，应按当年年租金标准向甲方支付双倍租金并按应缴当年租金和费用的千分之五按日向甲方支付逾期交房违约金，甲方有权随时收回租赁房，并有权将租赁房内的物品搬离租赁房，且不负保管责任；生效：甲乙双方在签订本合同的同时，需就乙方租用甲方幼儿园办学资质签订补充协议。补充协议是本合同生效的条件之一，是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等的法律效力”。《幼儿办学资质租赁协议》主要内容为“甲方：金宁公司（八九八厂），乙方：于思华；甲方提供给乙方的幼儿园办学资质使用年限为：2012年9月1日至2015年8月30日，该期间办理年审手续由甲方负责，乙方提供必要条件，年审中发生的全部费用由乙方实际承担。期满后，幼儿园办学资质申请及年审手续由乙方负责，所产生的费用由乙方实际承担；在办学资质租赁期内，幼儿园的日常教学管理、安全管理、办学硬件投资等一切责任均由乙方承担，甲方对此不负任何责任。如在租赁期内，因乙方办学行为所导致纠纷、诉讼，如造成甲方对外承担责任的，该等责任甲方对乙方有追索的权力，乙方应当全部实际承担；在租赁期内将原幼儿园园长余清及愿意保留教师身份的原幼儿园教师关系保留在幼儿园，劳动关系保留在金宁电子，乙方不承担其相关费用”。2012年6月4日，金宁公司向于思华开具了8000元的押金收据，该押金金宁公司至今尚未退还。2018年4月24日，区教育局下发宁栖教字﹝2018﹞80号《关于“国营第八九八厂幼儿园”停止办学的通知》，内容为“南京金宁电子集团有限公司：贵公司于2018年3月向我局提出停办国营第八九八厂幼儿园，经我局研究决定，同意该园自2018年9月1日停止办园……”。 就租金的支付问题，第一次庭审中，金宁公司提交了自制的欠费明细。于思华对该自制的欠费明细不予认可，于思华举证了银行回单（载明2017年9月30日汇款18万元，备注：国营八九八厂幼儿园租金）及收款收据（金宁公司于2017年10月9日出具的18万元收据，收款摘要：收幼儿园租金2016年下半年至2017年末），于思华陈述：汇款的18万元为房屋租赁合同约定的第9至11期（2016年9月1日至2018年2月28日）的房租，虽然是于思华开设幼儿园，但所有账目都是金宁公司的，双方口头约定所有房租从每一年政府发的补助助学券扣除后剩余款项再结算，此18万元系当时助学券因存在资质停办的问题暂时不扣除，所以于思华缴纳了18万元，故于思华已经缴纳房租至2018年2月28日。金宁公司表示庭后核实。 第二次庭审中，金宁公司为反驳于思华提交了金宁公司自行制作的费用清单复印件（2012年9月至2014年8月费用清单及2014年9月至2015年8月费用清单）、收款凭证复印件（金宁公司于2014年9月22日出具，收款摘要：收幼儿园于思华房租2012.9-2014.8），金宁公司陈述：费用清单是金宁公司自行制作的，对应其举证的收款凭证存根复印件与费用清单相印证，庭前经其会计查找，结合于思华的举证，其未发现于思华于2015年9月至2016年6月的缴纳凭证，于思华并非每次按照正常约定方式支付租金，都是通过助学券的方式折抵租金。第一次庭审于思华举证的18万元是在区教育局协调下收取，因企业资质到期后区教育局就再也没有汇入金宁公司助学券，后于思华通过自己渠道向区教育局主张助学券和政府补贴，区教育局协调下金宁公司提出于思华欠租，于思华主张金宁公司没有给助学券，后经过协调才补交了该期间的房租。金宁公司认为于思华未交纳2015年9月至2016年6月期间的10万元租金，故在第二次庭审变更了诉讼请求。于思华质证当时签订合同时金宁公司领导说员工工资在于思华处发放，所以用助学券抵扣房租，因为助学券都是在金宁公司处，后期的18万元也是金宁公司通知于思华交到2018年2月28日，代表于思华前面所有费用都交齐。双方之间房租缴纳账目管理权限都在金宁公司处，金宁公司怎么扣房租什么时候扣都是自主操作，于思华没有异议空间。于思华认为金宁公司应当提供证据证明其并未缴纳该期间费用。 第三次庭审中，金宁公司举证了收款凭证，用以证明2012年至2015年期间助学券发放明细，金宁公司陈述2015年以后就没有发过助学券了，不存在抵扣。于思华质证真实性无异议，但无法证明金宁公司未收到助学券。于思华为反驳金宁公司举证了2016年9月10日转账记录手机截图、2014年9月至2016年8月自制结算清单，用以证明于思华已将2015年9月至2016年6月的房租支付给金宁公司，于思华陈述：具体助学券如何扣抵在结算清单上有体现，最后的所欠的25600元的房租其已由银行转账方式补足。金宁公司质证后认可了于思华交纳了2015年9月至2016年6月的10万元租金，并再次变更诉讼请求。 庭审中，于思华举证了装修、设施设备及玩具收据和发票、优质幼儿园申报表、幼儿园学费及伙食费退费清单及教师遣散费用收条用以证明其反诉诉请，于思华陈述装修折旧费及幼儿园专用设施是估算的，退还的学费及伙食费、教师遣散费是实际金额，其中教师遣散费诉请主张3万元，现确定为2.8万元。金宁公司质证对于思华举证优质幼儿园申报表的证明目的不认可，装修凭证三性不认可，凭证内容不一定系于思华在租赁房屋内花费，该凭证有一部分是在签订房屋租赁合同之前发生，合同约定合同终止于思华无权要求金宁公司对装饰给任何补偿，于思华在外有其他教育培训机构不排除其用于其他机构的装修，于思华坚持主张应当申请鉴定，设施设备、玩具凭证、幼儿园学费及伙食费退费清单及教师遣散费用收条同前述质证意见一致。 于思华举证了《南京市民办幼儿园办学许可管理办法》，于思华称申办民办幼儿园需要房屋相应的消防许可及安全许可，但案涉房屋不具有消防许可。金宁公司质证真实性无异议，金宁公司和于思华签订的幼儿园资质租赁协议约定期限为三年，期满后于思华自行负责，该幼儿园办学资质年审手续金宁公司没有义务在期满后继续提供，也有权收回幼儿园资质，同时也是区教育局要求停止办学。金宁公司出租房屋给于思华，并非出租资质给于思华，金宁公司没有任何合同义务提供包括消防在内的手续给于思华办幼儿园，消防和其他资质要求应该由于思华自行解决。 金宁公司举证了照片一组，金宁公司称照片拍摄于2020年6月4日，当日案涉房屋门紧锁，于思华牌照为苏Ａ×××××车辆仍然停放在内，足以证明于思华并未将案涉房屋交还金宁公司。于思华质证真实性不认可，系金宁公司自行拍摄，拍摄时间可以更改，该车辆是幼儿园日常买菜用车，车辆停放只能证明车辆当时情况，无法证明房屋使用情况，照片拍摄时间为早上9点左右，是上班和开园时间，但照片中没有人，可以证明幼儿园没有人使用。 庭审中，就于思华反诉诉请各项内容，本院向于思华释明是否申请司法鉴定，但于思华未在本院指定的期间内申请司法鉴定。 上述事实，有双方当事人的陈述、举证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案中，2012年5月28日金宁公司与于思华同时签订了《房屋租赁合同》及《幼儿办学资质租赁协议》，该合同系双方真实意思表示，根据《房屋租赁合同》约定《幼儿办学资质租赁协议》的签订是《房屋租赁合同》生效的条件之一，故《房屋租赁合同》成立且生效。就《幼儿办学资质租赁协议》约定的内容来看，金宁公司并未因所谓“租赁”幼儿园办学资质给于思华收取除《房屋租赁合同》项下房租外的其余费用，且《房屋租赁合同》明确租赁用途为幼儿园办学，故《幼儿办学资质租赁协议》应视为金宁公司与于思华就履行《房屋租赁合同》的补充约定。《幼儿办学资质租赁协议》约定的期限届满后，因《房屋租赁合同》尚在履行期内，金宁公司也实际继续按照《幼儿办学资质租赁协议》约定为于思华提供办学条件，即金宁公司与于思华继续履行了《幼儿办学资质租赁协议》的合同约定。后因三供一业分离移交，国营第八九八厂幼儿园需停办，金宁公司遂向区教育局申请停办，区教育局也明确该园自2018年9月1日停止办园，故于思华无法继续就国营第八九八厂幼儿园办学。而于思华欲以案涉房屋作为办学地址申办民办幼儿园，最终未能申办成功，故《房屋租赁合同》的合同目的已无法实现，现金宁公司主张解除《房屋租赁合同》，于思华表示双方对解除该合同并无异议，仅在赔偿上未协商一致，故本院对金宁公司主张解除《房屋租赁合同》予以支持。合同解除，于思华应将承租房屋返还金宁公司，于思华抗辩其以将钥匙交于社区的方式进行了返还，但于思华未能举证证明，故本院对于思华的该项抗辩意见不予支持。就于思华已实际交纳的租金，三次庭审金宁公司与于思华多次对账，双方均认可助学券折抵租金及因上述原因于思华应未按照合同约定的日期支付租金，综合全案证据，本院认为应以出具时间最晚的收款收据即金宁公司于2017年10月9日出具的收据中载明的支付期间作为认定依据，即于思华已实际交纳租金至2017年12月31日。至于金宁公司主张的租金及房屋占有使用费，考虑到国营第八九八厂幼儿园停止办学的情况、于思华实际使用的情况结合《房屋租赁合同》约定的租金标准，本院酌定于思华按照年租金12万元的标准支付自2018年1月1日起至实际交付之日止的租金及房屋占有使用费。至于金宁公司主张于思华逾期支付房租应付违约金，考虑到金宁公司与于思华已协商一致将《房屋租赁合同》约定的房租支付方式及时间变更为以助学券折抵房租余款补足的形式，双方协商后于思华交纳了至2017年12月31日的18万元房租，2018年3月金宁公司向区教育局申请停办国营第八九八厂幼儿园，致《房屋租赁合同》已无法继续履行并实现原有合同目的，同时于思华又因种种原因未能申办成功新的民办幼儿园，故本院对金宁公司主张的违约金及于思华主张的违约金均不予支持。就于思华主张的装修折旧费32万元，经本院释明，于思华未在本院指定时间申请鉴定，而于思华现有举证并不能证明案涉房屋的装修残值，故对于思华的此项诉请，本院难以支持。就于思华主张的幼儿园专用设施30万元，并非如装修残值等形成附合的装饰装修物，故本院不予支持。就于思华主张因合同解除造成其退还的学费、伙食费及教师遣散费，对于思华的此项损失，结合合同履行过程中双方的过错，本院酌定为2万元。同时于思华支付的押金8000元，金宁公司尚未退还，并在本案中一并折抵处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）南京金宁电子集团有限公司与被告（反诉原告）于思华于2012年5月28日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告（反诉原告）于思华于本判决生效之日起十日内将位于南京市栖霞区（原国营第八九八厂幼儿园）房屋腾空返还给原告（反诉被告）南京金宁电子集团有限公司，并按照每年12万元的标准支付自2018年1月1日起至实际返还之日止租金、房屋占有使用费（该费用优先抵扣南京金宁电子集团有限公司应退的押金8000元）。 三、原告（反诉被告）南京金宁电子集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）于思华人民币2万元。 四、驳回原告（反诉被告）南京金宁电子集团有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）于思华的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7563元，减半收取3781.5元，由原告（反诉被告）南京金宁电子集团有限公司负担1781.5元，由被告（反诉原告）于思华负担2000元；反诉案件受理费5534元，由反诉原告于思华负担5334元，由反诉被告南京金宁电子集团有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年八月十七日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜