广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终705号 上诉人（原审被告)：广西中南房地产有限公司，住所：广西防城港市港口区迎宾街28号逢时商业大厦2单元8层801号房，统一社会信用代码：914506006724653618。 法定代表人：张晓书，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃东贤，该公司员工。 被上诉人(原审原告)：王春宾，男，1973年10月14日出生，汉族，住辽宁省凌源市。 被上诉人(原审原告)：王秀丽）女，1973年3月26日出生，汉族，住辽宁省凌源市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢振武，广西维冠律师事务所律师。 上诉人广西中南房地产有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人王春宾、王秀丽商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 中南公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法确认《中南·公园郡定购协议书》无效并驳回王春宾、王秀丽的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实性质错误。1．《中南·公园郡定购协议书》不能认定为商品房买卖合同，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定相关法律规定，该定购协议书中并不具有商品房的销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等要件。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该份协议书不属于商品房买卖合同；双方不存在商品房买卖合同关系，该协议无效。2．一审法院对2017年9月19日中南公司股东王术文在《中南•公园郡定购协议书》左上角签字的事实性质认定错误。王术文是中南公司股东，仅占40%股份，不是法定代表人，并未取得中南公司授权，事后未得到中南公司追认，所签字没有法律效力。3．一审法院对2017年9月19日《收款收据》性质认定错误。该两份《收据》与《中南•公园郡定购协议书》、王术文签字均在2017年9月19日。一审法院对《收据》记载款项数额的来源、付款方式、付款时间审查、认识不清：①《收据》标注：“现金”，却与王术文签字“抵扣佣金”相矛盾;②《收据》只是有中南公司财务专用章，但并非中南公司公章，并不能证明是中南公司真实意思表示。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》41.明确规定人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。③《中南•公园郡定购协议书》明确：买受；一次性付款。④纵观涉案金额没有来源，究竟是“现金支付”还是“抵扣佣金”不明。4．没有佣金结算单、佣金结算清单明细表，《中南•公园郡定购协议书》没有约定多少天签订购房合同、没有要求余款什么时候补齐。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《合同法》第四十八、五十一、五十二条之规定，案涉《中南•公园郡定购协议书》无效。 王春宾、王秀丽辩称，双方所签订的《中南•公园郡定购协议书》具备了房屋买卖合同的主要内容，且是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，所以案涉的订购协议书是合法有效的，中南公司的上诉事实和理由不成立，请二审法院驳回中南公司的上诉请求。 王春宾、王秀丽向一审法院起诉请求：一、请求依法确认王春宾、王秀丽与中南公司于2017年9月19日签订的《中南·公园郡定购协议书》有效；二、要求中南公司履行商品房买卖合同备案义务，协助王春宾、王秀丽办理备案登记；三、本案诉讼费及保全费由中南公司承担。 一审法院认定事实：．2017年9月19日，王春宾、王秀丽作为买受人与中南公司作为出卖人签订一份《中南·公园郡定购协议书》，王春宾与中南公司作为出卖人签订一份《中南·公园郡定购协议书》，两份合同分别约定王春宾、王秀丽方购买中南公司开发的位于防城港市中心区•公元郡5栋1201号房、2301号房，建筑面积均为133.88平方米，单价分别为每平方米6,215元、6,210元，折后单价均为4,000元，总价款均为535,520元；《中南·公园郡定购协议书》第四条约定，买受人在对《商品房买卖合同》条款认可的情况下签订本定购协议书；买受人在签订本定购协议书之日起携带本定购协议书原件、定购金收款收据，首付款收据原件以及本人身份证等相关证件到中南·公园郡销售展示中心与出卖人签署《商品房买卖合同》，出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》后本定购协议书自动失效。中南公司的股东王术文在两份《中南·公园郡定购协议书》左上角均批注“同意办理，抵扣佣金”。两份《中南·公园郡定购协议书》还对其他事项作了约定。同日，中南公司向王秀丽出具收据，表示收到王秀丽交来中南•公元郡5栋1201号房房款535,520元；中南公司向王春宾出具收据，表示收到王春宾交来中南•公元郡5栋2301号房房款535,520元。 一审法院认为，关于王春宾、王秀丽与中南公司签订的《中南·公园郡定购协议书》以及王春宾与中南公司签订的《中南·公园郡定购协议书》效力的问题。中南公司抗辩两份《中南·公园郡定购协议书》为无效的协议，但其未提交相应的证据予以佐证，对其辩解，该院不予采纳。王春宾、王秀丽与中南公司签订的《中南·公园郡定购协议书》以及王春宾与中南公司签订的《中南·公园郡定购协议书》是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。王春宾、王秀丽请求确认两份《中南·公园郡定购协议书》有效的诉讼请求，该院予以支持。关于王春宾、王秀丽要求中南公司履行商品房买卖合同备案义务，协助王春宾、王秀丽办理备案登记的问题。该案中，王春宾、王秀丽虽未实际支付案涉两套商品房的房款，但中南公司的股东王术文在两份协议书左上角均批注“同意办理，抵扣佣金”表明中南公司认可将王春宾、王秀丽应得的佣金抵扣商品房价款，并已向王春宾、王秀丽出具两张收据，表示确认收到案涉两套商品房的全款，中南公司应按《中南·公园郡定购协议书》的约定，与王春宾、王秀丽签订正式的商品房买卖合同，并协助王春宾、王秀丽办理商品房买卖合同备案证明登记。但双方未就案涉商品房签订《商品房买卖合同》，王春宾、王秀丽要求中南公司协助其办理商品房买卖合同备案登记的条件尚未成就，故王春宾、王秀丽要求中南公司协助办理备案登记的诉讼请求，该院不予支持。王春宾、王秀丽可待履行条件成就后，另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、确认王春宾、王秀丽与中南公司于2017年9月19日签订的《中南·公园郡定购协议书》有效；二、确认王春宾与中南公司于2017年9月19日签订的《中南·公园郡定购协议书》有效；三、驳回王春宾、王秀丽的其他诉讼请求。案件受理费7,219.68元，财产保全费5,000元，两项合计12,219.68元，由中南公司负担。 本院二审期间，王春宾、王秀丽向法庭提交三组新证据。证据一，房屋信息查询函，拟证明案涉房屋网签，具备备案登记的条件；证据二，案外人施正华与中南公司签订的订购协议书、银行转账单及收据，拟证明中南公司出具的收据使用的是财物专用章；证据三，胡恒友与中南公司签订的订购协议书及收据，拟证明中南公司出具的收据使用的是财务专用章。中南公司没有新证据向法庭提交，对三份新证据的三性无异议，该三份证据符合证据三性，本院予以采纳。中南公司对一审查明事实关于收到房款有异议，对其他无异议，王春宾、王秀丽对一审查明事实无异议，一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明，截至2020年6月12日10时50分，坐落于防城港市中心区·公园郡5号楼23层2301号房于2017年9月20日已网签在王春宾名下，至今仍未申请商品房买卖合同备案；坐落于防城港市中心区·公园郡5号楼12层1201号房于2017年9月20日已网签在王秀丽名下，至今仍未申请商品房买卖合同备案。王秀丽、王春宾（又名王春彬）是夫妻关系。涉案合同是王树文经手与王春宾、王秀丽签订，王树文是中南公司股东，双方当事人在一审中均陈述王树文是中南公司老板。中南公司在涉案合同出卖人处盖印。 本案争议焦点为：《中南·公园郡定购协议书》是否有效。 本院认为，《中南·公园郡定购协议书》出卖人名称为中南公司，买受人为王春宾、王秀丽，中南公司在出卖人处加盖了中南公司合同专用章，在中南公司出具的房款收据上，加盖有中南公司的财务专用章，此外，涉案商品房进行了网签，中南公司对此并无异议，双方在一审中均陈述王树文是中南公司老板，从以上一系列的事实行为可看出，王春宾、王秀丽有理由相信王树文有权代理中南公司签订合同。因此涉案《中南·公园郡定购协议书》是中南公司所签订，所产生的权利义务应有中南公司享有和承担。中南公司辩称《中南·公园郡定购协议书》并非其公司真实的意思表示，但其没有提供证据证实。对其辩解不予采纳。《中南·公园郡定购协议书》是双方为预售的商品房所订立买卖协议，合同一经签订即发生法律效力，双方之间成立了房屋买卖合同法律关系。双方所签订的《中南·公园郡定购协议书》意思表示真实，内容并不违反国家法律、行政法规强制性规定。一审认定《中南·公园郡定购协议书》合法有效正确，应予以维持。至于合同条款是否完备双方可以继续协商，但并不因此影响合同效力。中南公司的上诉理由不成立，不予采纳。 关于驳回王春宾、王秀丽其他诉讼请求，双方均未上诉，应予以维持。 综上所述，中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,439.36元（上诉人广西中南房地产有限公司已预交），由上诉人广西中南房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年八月十二日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建