北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6798号上诉人（原审被告）：北京市航智汽车维修有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇隆盛路北西甲4号。法定代表人：杜威，总经理。委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，北京恒理律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市越强物资仓储中心，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫村第四村北西甲4号。法定代表人：闫越强，经理。委托诉讼代理人：李桂秀，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王士国，北京市博涵律师事务所律师。上诉人北京市航智汽车维修有限责任公司（以下简称航智公司）因与被上诉人北京市越强物资仓储中心（以下简称越强中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初5847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人航智公司之法定代表人杜威及委托诉讼代理人丁玲、张磊，被上诉人越强中心之委托诉讼代理人李桂秀、王士国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。航智公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回越强中心的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由越强中心承担。事实和理由：1.本案租赁合同不应无效。我公司在办理工商变更登记手续时，北京市旧宫工业公司的证明等均能证明涉案房屋符合建设规划的要求，是属于取得主管部门批准建设的情况，否则营业执照也不会被批准下来；2.越强中心的行为违反了诚实信用原则，其真实的目的是通过诉讼确认合同无效，收回房屋后再另行出租，以达到收取更高租金的目的，这种行为严重违背了诚实信用原则；3.越强中心无权要求腾退和收回房屋，如果本案租赁合同无效，越强中心与北京市大兴区旧宫镇第四村签署的租赁合同同样应当无效，越强中心不是涉案房屋所有权人，其依据无效的租赁合同的条款要求我公司腾退和收回房屋无法律依据，只有北京市大兴区旧宫镇第四村有权要求我公司腾退和收回房屋；4.涉案房屋未取得相关的规划行政许可手续，但一审判决所依据的有关规划的法律或司法解释均晚于合同的签订时间，根据“法不溯及既往”的原则，不应当判定涉案租赁合同无效；5.涉案房屋虽未取得建设规划许可证，但已经经人民政府规划并批准建设，且航智公司设立企业时，已经经过各主管单位、行政部门依法审批设立，不符合司法解释规定的“未经主管部门批准建设”的情况，故不应认定涉案租赁合同无效；6.涉案租赁合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形，不应当被认定为无效；7.越强中心作为出租人，因欲对已经约定好的租金单方上涨，在与航智公司协商未果的情况下主动提起诉讼，违反诚实信用原则，法院应当不予支持，涉案租赁合同应当继续履行；8.涉案租赁合同的继续履行不涉及拆违问题，涉案房屋坐落于工业区，无论合同主体及合同履行的方式（修理汽车）都不涉及拆违清理问题，涉案合同的继续履行不影响公共利益及政府拆迁布局及实施，法院不应强行判处无效，保护交易稳定与法律的统一实施（法治的统一性）应是法官裁判的重点。越强中心辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉维持原判。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第二条对于合同效力问题作了明确规定。关于溯及力问题，根据《房屋租赁合同解释》第二十五条规定，2009年9月1日以后审理的案件都应该适用《房屋租赁合同解释》。航智公司所述租赁房屋已经经过主管部门批准不属实。房屋建设应该具有的合法手续是土地使用证、建设工程许可等审批手续，不是单纯的一个文件。本案中涉案房屋没有上述手续，也不存在主管部门批准的情况。本案越强中心要求确认合同无效的原因是合同履行过程中出租人和承租人经常因为停车、安保、门卫管理问题发生纠纷，双方到派出所进行解决，仍长期无法解决。另外航智公司的员工在工作车间使用明火，存在严重安全隐患，我中心劝告，航智公司也没有改正。基于这些原因合同已经无法继续履行。按照法律规定，我中心提出要求确认合同无效的诉讼，不存在违反诚信原则的情况。越强中心向一审法院起诉请求：1．请求确认双方于2006年4月11日签订的厂房租赁合同书无效；2．航智公司将承租的位于北京市某地甲4号（以下简称甲4号）的厂房、场地及设施腾退交还给我中心；3．诉讼费由航智公司承担。一审法院认定事实：2000年7月1日，越强中心（承租方）与北京市大兴县旧宫镇旧宫第四村（出租方）签订“土地租赁合同”，土地位于北京市大兴县旧宫镇旧宫工业区内，总面积为十四亩，租赁期限为五十年。使用年限内承租方可以转让、出租或用于其他经济活动。2006年4月16日，越强中心（出租方）与航智公司（承租方）签订“厂房租赁合同书（1）”，出租方将甲4号一标准厂房出租，厂区占地面积约3900平方米，建筑面积约2000平方米，其中包括上下水、动力电、办公区取暖、照明、绿地等现有设施。租赁用途为汽车维修、机械加工、商业、仓储、工人住宿、一般办公及法律法规允许经营范围之内使用。租赁期限自2006年4月18日至2026年4月18日，20年合同到期后自动延续20年。首付款100万元，前20年按年租金25万元付款，每四年一次交清100万元，双方还就其他问题于合同中进行了约定。合同签订后，越强中心将涉案甲4号交付航智公司。2018年12月23日，越强中心向航智公司发送律师函，通知航智公司双方签订的合同无效，要求将甲4号厂房、场地清空腾退给越强中心。2020年1月10日，北京市规划和自然资源委员会大兴分局出具“关于查询某地甲4号房屋是否有规划许可证信息的说明”，未查询到甲4号房屋规划许可证的相关信息。经核对,航智公司营业执照标注的住所地为北京市某地甲4号,2020年1月10日,经再次向北京市规划和自然资源委员会大兴分局核实,北京市某地甲4号同样没有相关规划审批手续。经航智公司核对，其认可上述两个地址为同一地址。一审法院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案甲4号未取得建设工程规划许可证，故越强中心与航智公司签订的厂房租赁合同书应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故航智公司应将涉案甲4号厂房、场地及设施腾退并返还越强中心。双方就合同无效后的其他问题若存有争议，可另行解决。据此，一审法院于2020年5月判决：一、确认北京市越强物资仓储中心与北京市航智汽车维修有限责任公司于2006年4月16日签订的厂房租赁合同书无效；二、北京市航智汽车维修有限责任公司于判决生效之日起30日内将北京市某地甲4号厂房、场地及设施腾退并交还北京市越强物资仓储中心。二审审理中，航智公司提交4组证据，第一组证据为《补充协议》，证明涉案房屋是合法建筑；第二组证据为《道路运输经营许可证》、《保险兼业代理业务许可证》、《环评批复和环评验收》、《员工备案情况》、《厂区现场照片》，证明涉案房屋经过主管部门批准建设，否则无法办理上述手续，如认定合同无效，不利于交易稳定；第三组证据为《招租广告牌》、《该院其他企业情况》，证明越强中心在涉案厂区内张贴招租广告，其本次诉讼的目的就是为了强行清退航智公司再高价出租；第四组证据为《该工业区其他汽修企业照片》、《该工业区其他汽修企业工商信息》，证明汽修行业可以在涉案工业区合法经营，政府至今无任何清退外迁计划。对于第一组证据，越强中心质证称真实性认可，但交纳土地税不能证明涉案房屋有规划手续；对于第二组证据，越强中心质证称该组证据仅是航智公司经营的手续，与涉案房屋是否具备规划许可证是两个概念；对于第三组及第四组证据，越强中心质证称与本案无关。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于本案是否可以适用《房屋租赁合同解释》的问题。虽然双方合同签订于《房屋租赁合同解释》施行之前，但在《房屋租赁合同解释》施行之后，双方合同仍继续履行至今，而本案属于《房屋租赁合同解释》施行后新提起的诉讼，不属于《房屋租赁合同解释》规定的不适用情形，因此，一审法院适用《房屋租赁合同解释》处理本案，并无不当。《房屋租赁合同解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，航智公司主张即使本案可以适用《房屋租赁合同解释》，但是涉案房屋已经经过主管部门批准建设，故双方签订的《厂房租赁合同书》应为有效。本院对此认为，航智公司提交的证据仅能证明涉案房屋所在的工业区经过规划许可，但是工业区的规划许可与房屋的规划不能等同，在工业区内能否建设房屋以及如何建设房屋等与房屋有关的问题同样需要相关行政规划部门的审批许可，航智公司未能提交证据证明涉案厂房的建设取得建设工程规划许可证或取得主管部门批准建设，故其主张厂房租赁合同有效的主张难以成立，本院不予支持。航智公司另主张涉案房屋建于《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）施行之前，故无法补办相关手续。但是在《城乡规划法》施行之前，对于建设房屋的规划和审批已有相关规定，而在《城乡规划法》施行之后，如果涉案房屋符合相关规划，当事人亦可以向规划部门申请补办相应手续，因此，航智公司的上述主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，因在案证据不能证明一审法庭辩论终结前涉案房屋已经取得建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，一审法院认定双方签订的厂房租赁合同无效并判决航智公司腾退并交还租赁的场地和房屋，并无不当，本院予以支持。综上所述，航智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市航智汽车维修有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年八月十四日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨