浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初4192号 原告（执行案外人）：金春友，男，1973年3月29日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：麻俊佶，温岭市城西法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：林大坤，男，1989年3月9日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：林刚，男，1955年11月22日出生，汉族，住温岭市，系林大坤父亲。 第三人（被执行人）：方军杰，男，1987年10月8日出生，汉族，住温岭市。 原告金春友与被告林大坤、第三人方军杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告金春友以及委托诉讼代理人麻俊佶、被告林大坤的委托诉讼代理人林刚到庭参加诉讼，第三人方军杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金春友向本院提出诉讼请求：1、请求立即解除原告购买的登记在第三人方军杰名下位于温岭市××街道××村××小区××幢××号房产的查封，停止对上述房屋的拍卖、变卖或以物抵债执行程序；2、依法确认原告与第三人方军杰于2013年8月18日签订的《房屋买卖协议》合法有效；3、依法确认坐落于温岭市××街道××村××小区××幢××号（房产证号为：温国用2013第2××4号）房产归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和第三人方军杰于2013年8月18日签订《房屋买卖协议》，双方约定方军杰名下位于温岭市××街道××村××小区××幢××号（房产证号为：温国用2013第2××4号）的房产以188万元出售给原告，付款方式为2013年8月18日首付143万元，办理过户手续时付清余款45万元。协议签订后，原告于2013年8月18日付给第三人143万元，余款至2016年2月8日已全部付清，同时该涉案房产现由原告居住。2016年7月13日，林大坤与方军杰、王芬芬民间借贷纠纷一案，温岭市人民法院作出（2016）浙1081民初3149号民事判决书，判决方军杰、王芬芬偿还林大坤借款本金30万元并支付相应的利息。后林大坤申请执行，温岭市人民法院于2019年1月14日对涉案房产进行查封。原告依法提出执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2020年5月13日温岭市人民法院作出（2020）浙1081执异37号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与第三人方军杰于2013年8月18日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，应合法有效。同时原告购买涉案房产后，虽没有办理产权过户登记，但是原告已支付全部购房款并占有涉案房产至今。本案原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。因此，原告有足够的证据证实其对涉案房产的权利能够排除执行，涉案房产实际归原告所有，请求法院支持原告的诉请。 被告林大坤答辩称，第三人方军杰与原告金春友房屋买卖存在虚假，是为恶意逃避债务、转移财产而进行的虚假诉讼。2013年8月18日，原告以其妻子名义到银行取款115万元，另现金28万元，共计143万元现金交付不合常理，仅凭银行交易明细和收条，没有其他证据佐证，不能证明交易发生。按照购房协议约定，余款应当在办理产权变更登记时交付，现原告在未过户的情况下，分批付清了45万元，不符合交易习惯和常理，且第三人方军杰在收条上的签名与其在公证声明书、委托书上的签名明显不一致。故无法认定款项交付的事实。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人方军杰在答辩期内未作答辩，亦未提交证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。 原告为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据： 1、身份证复印件一份、户籍证明两份，用以证明原、被告及第三人的主体资格。 2、《房屋买卖协议》一份，用以证明方军杰在担保人卢某及中间人陈军华在场的情况下，将涉案房屋出卖给原告的事实。 3、收条十份，用以证明原告将购房款共计188万元支付给方军杰的事实。 4、协议书一份，用以证明2016年2月8日，方军杰声明已收到金春友的全部购房款，方军杰不得以任何理由或借口索取任何款项，如违约，一切后果由方军杰自负，并有卢某作为见证人的事实。 5、银行流水一份、交易明细十一份，用以证明原告在签订合同当日从其妻胡金英账户内提取115万元现金用于支付购房款，以及在原告入住后支付水电费的事实。 6、结婚证一份，用以证明金春友与胡金英系夫妻关系的事实。 7、（2020）浙1081执异37号执行裁定书一份，用以证明涉案房屋被查封，原告提出执行异议申请被裁定驳回的事实。 8、《公证书》三份，用以证明第三人方军杰前妻王芬芬自愿放弃涉案房屋的共有权利，同意上述房屋的所有权归方军杰所有；方军杰委托潘寿标作为代理人，全权办理代为申请并领取上述房屋的契证、房屋所有权证，代为办理交接房屋一切手续，代为将坐落于温岭市××街道××村的房屋［尚未办理房屋所有权证，土地使用权证号：温国用（2013）第2××4号］出售给金春友，并签订房地产买卖合同及办理房屋转让的相关事宜；方军杰的父母方惠明、陈凤姐委托卢某为代理人将汇头王村的房屋出售给金春友，并签订房地产买卖合同及办理房屋转让的相关事宜等事实。 9、荣誉村民证一份，用以证明金春友系汇头王村村民，房屋买卖协议签订后一直居住在汇头王村的事实。 为进一步查明案件事实，本院在庭审后，对证人卢某进行了询问，其陈述与方军杰是远房亲戚，方军杰和其父母以及前妻王芬芬在汇头王村审批了一间地基，方军杰当时将指标卖给了他，他出资建造了房屋。因土地证登记在方军杰名下，即以方军杰为出卖人，其为担保人将房屋出卖给了金春友，当时方军杰和前妻以及父母均在公证处办理了公证，同意将房屋出卖给金春友。金春友支付的首付款143万元是其收的，钱与方军杰分了，因为当时与方军杰还有账未算，收条是方军杰出具的。余款45万元协议约定是办理房产转户时支付，但方军杰后来经营亏空了，经常向金春友要购房款，金春友就陆续将房款支付给了方军杰，每次支付时，金春友都与其说过。购房款已经全部付清了。因为房产证还未办下来，所有一直无法办理过户。房屋出卖给金春友后，一直由金春友居住。为查明涉案房屋是否可以转让过户，本院发函给温岭市自然资源和规划局征询，该局复函称：该不动产已具备国有建设用地使用权及房屋使用权初始登记条件，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，可以申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。 对原告金春友提供的证据，经庭审质证，被告对证据3的真实性有异议，认为方军杰在收条上的签名与其在公证声明书、委托书上的签名明显不一致，无法认定已支付购房款的事实。对其他证据的真实性无异议，但对银行流水和交易明细的证明力有异议，认为原告提取的115万元不能证明用于支付购房款，原告水电费虽有支出，但不能证明原告已入住的事实。对卢某的证言，原告经质证无异议，被告质证认为卢某与金春友有利害关系，证言缺乏证明力。对温岭市自然资源和规划局的复函，原、被告均无异议。本院审查认为，原告提供的《房屋买卖协议》和《公证书》能证实方军杰及其父母等人同意将房屋出卖给金春友，方军杰出具的收条以及银行流水能证实原告支付购房款的事实，虽然收条上方军杰签名的字体有所不同，但其中三张收条上有方军杰父亲方惠明的签字，方军杰在2016年2月28日也出具了一份协议书，声明已收到金春友的全部购房款，证人卢某也证实金春友的购房款已付清，因此，对原告已付清购房款的事实本院予以认定。原告提供的银行交易明细能证明原告支付水电费的事实，结合原告提供的荣誉村民证和证人卢某的证言，对原告已实际入住涉案房屋的事实，本院予以认定。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 第三人方军杰与王芬芬原系夫妻关系。方惠明、陈凤姐系方军杰父母。方军杰与父母以及前妻王芬芬经有关部门审批在温岭市××街道××村获得个人建房用地一间。2013年1月17日，该房屋办理了国有土地使用权证，土地使用权人为方军杰，土地使用权证号为温国用（2013）第2××4号，使用权类型为划拨。2013年8月12日，王芬芬在温岭市公证处出具声明书，表示自愿放弃涉案房屋的共有权利，同意上述房屋的所有权归方军杰所有，对方军杰变更、转移房屋所有权证、土地使用权证登记手续均无异议。2013年8月15日，方军杰的父母方惠明、陈凤姐在温岭市公证处出具委托书，委托卢某为代理人，办理代为领取涉案房屋的房屋所有权证，代为将涉案房屋出售给金春友，并签订房地产买卖合同及办理房屋转让的相关事宜，代为办理房产证、土地证变更登记、过户事宜等。2013年8月18日，原告金春友和方军杰签订《房屋买卖协议》一份，约定：方军杰将位于温岭市××街道××村××小区××幢××号××起第三间一间通天式房屋以188万元出卖给原告金春友；2013年8月18日首付143万元，方军杰办理房产证后十天内协助金春友办理产权转移登记手续，同时付清购房余款45万元。卢某作为担保人、陈军华作为中间人在协议上签字。当日，原告支付购房款143万元，并由方军杰出具收条一份。2014年2月至2016年2月，原告陆续向方军杰、卢某支付购房款45万元。2016年2月，方军杰与原告签订协议书一份，声明购房余款已结清，方军杰不得以任何理由或借口索取款项。卢某作为中间见证人在协议书上签字。原告购房后于2014年入住至今。另查明，温岭市自然资源和规划局出具的复函表明，权利人方军杰所拥有的房屋土地证号为温国用（2013）第2××4号，宗地面积39.6平方米，土地所有权性质为国有，权利性质为划拨，用途为住宅，未办理房屋所有权登记。但上述不动产已于2018年9月通过竣工规划核实，已具备国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记条件。根据《城市房地产管理法》第四十条和《物权法》第一百四十六条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，报温岭市人民政府批准准予转让的，应当由受让方办理土地使用权转让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，可以申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。 林大坤与方军杰、王芬芬民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月13日作出（2016）浙1081民初3149号民事判决书，由方军杰、王芬芬偿还林大坤借款本金30万元并支付相应的利息。该判决生效后，方军杰、王芬芬没有履行判决确定的义务。林大坤向本院申请执行。2019年1月14日，本院依法查封了涉案房屋。原告金春友向本院提出执行异议申请，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2020年5月13日作出（2020）浙1081执异37号执行裁定书，驳回了金春友的异议申请。原告金春友不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告金春友与第三人方军杰签订的《房屋买卖协议》是否合法有效；二、原告金春友对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 关于争议焦点一。第三人方军杰一户经有关部门审批，在温岭市××街道××村取得个人建房用地一间，该土地所有权性质为国有，权利性质为划拨。2013年1月17日，方军杰办理了国有土地使用权证。2013年8月18日，原告金春友与方军杰签订《房屋买卖协议》，协议上虽然是方军杰一人签字，但王芬芬已出具声明书，同意方军杰的房屋转让行为，方惠明、陈凤姐亦出具委托书，委托卢某将房屋出卖给金春友，卢某以担保人身份在买卖协议上签字，故《房屋买卖协议》系双方真实意思的表示。根据温岭市自然资源和规划局出具的复函，涉案不动产已于2018年9月通过竣工规划核实，已具备国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记条件。依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，可以申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记，即《房屋买卖协议》并未违反法律、法规禁止性规定。故原告与方军杰自愿签订的《房屋买卖协议》，应认定为合法有效。被告认为方军杰与金春友房屋买卖存在虚假，是为恶意逃避债务、转移财产而进行的虚假诉讼，因未提供证据证明，本院不予采纳。 关于争议焦点二。原告金春友与第三人方军杰在涉案房屋查封前已签订了《房屋买卖协议》，并支付了全部购房款，且已实际入住。由于方军杰未办理涉案房屋权属初始登记，故原告金春友对未办理房屋过户登记并无过错。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告金春友对涉案房屋享有的民事权益能够排除执行。 综上，原告要求确认其与方军杰签订的《房屋买卖协议》合法有效，并要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，本院予以支持。因不动产物权的设立，自登记时发生效力，现涉案房屋尚未进行产权初始登记并过户于原告名下，故原告要求在本案中确认涉案房屋归其所有的诉请，本院不予支持。本案作为案外人执行异议之诉案件，不涉及撤销或改变具体执行措施，原告要求解除对涉案房屋的查封，是对执行行为提出的异议，不属执行异议之诉的审理范围，在本案中不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、确认原告金春友与第三人方军杰于2013年8月18日签订的《房屋买卖合同》有效。 二、停止对坐落在温岭市××街道××村［土地证号为温国用（2013）第2××4号］房屋的执行。 三、驳回原告金春友其他诉讼请求。 案件受理费21720元，由原告金春友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  滕秀英 审 判 员  叶卫平 人民陪审员  陈娇萍 二〇二〇年八月十九日 代书 记员  陈雨露