安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1388号上诉人（原审被告）：蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市曹山西路水产养殖场，统一社会信用代码91340300674224115T。法定代表人：尹洋，该公司经理。委托诉讼代理人：陈倩，安徽治邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽省蚌埠工艺美术学校，住所地安徽省蚌埠市胜利东路801号，现搬迁至安徽省蚌埠市淮上区双墩路1199号，统一社会信用代码12340300485224255B。法定代表人：胡业武，该校校长。委托诉讼代理人：平俊杰，安徽红点律师事务所律师。委托诉讼代理人：平凡，安徽红点律师事务所律师。上诉人蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司（以下简称阳光水岸公司）因与被上诉人安徽省蚌埠工艺美术学校（以下简称蚌埠工艺美校）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光水岸公司上诉请求：1．依法撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初625号民事判决，将案件发回重审或改判驳回蚌埠工艺美校一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由蚌埠工艺美校承担。事实和理由：1．蚌埠工艺美校不是本案适格主体。2017年蚌埠工艺美校向阳光水岸公司送达一份《拆迁通知》，告知阳光水岸公司其搬迁至淮上区职教园，蚌埠工艺美校原校区已整体移交给市城投公司。至此，蚌埠工艺美校已不具备该案件诉讼主体资格，其已不是租赁协议的出租方，无权要求解除《协议书》及《补充协议》；2．一审法院错误认定事实应予以纠正。阳光水岸公司租赁费的实际交款情况为：2013年6月至2014年6月，房租费70000元由现金交款的50000元、1570元及浴池锅炉房屋面漏水维修费用18430元构成，该年度已付清房租。2014年7月至2015年7月房租，系用下水道及电缆修理费用80000元进行抵付。2015年8月至2016年8月，房屋租赁费用，是用房屋屋顶漏水维修、房屋屋顶花费抵付。2016年9月至2017年9月租赁费是与当时院领导胡校长协商，用房屋修理费抵付，但胡校长表示让阳光水岸公司再交25000元作为本年度租赁费，结清以往费用。2017年年底，阳光水岸公司主动缴纳房屋租赁费，蚌埠工艺美校不予接收。阳光水岸公司与蚌埠工艺美校签订《协议书》后一直按约履行交纳租金的义务。从第一年房租支付时，就有房屋维修款抵付租金的先例。后期，因为房屋年久失修，每次修缮均向蚌埠工艺美校请示报告，得到蚌埠工艺美校同意后进行修缮并将维修费用上报蚌埠工艺美校。阳光水岸公司一审中提交的《情况说明》原件均在蚌埠工艺美校处，且有知情人予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。故蚌埠工艺美校有提供《情况说明》原件的义务。蚌埠工艺美校单位职工吴延书、吴峰均是当时的经办人员，对维修费抵付租赁费情况比较了解，在阳光水岸公司找到他们后，他们在《情况说明》上书写情况属实，也是对当时情况的一种认可和证明，因为他们均系蚌埠工艺美校单位职工，不便出庭，但根据阳光水岸公司提供的材料和吴延书、吴峰的确认可以证实阳光水岸公司的陈述属实。蚌埠工艺美校在接到市政府文件后，要求解除合同系违约。2017年11月8日的《搬迁通知》、2019年10月8日的《函》均证实，蚌埠工艺美校要求解除协议书是因为市政府要求收回蚌埠工艺美校原校区，并非因为阳光水岸公司有违约行为，根据《协议书》第十二条约定，如果蚌埠工艺美校提前解除或终止合同的，应当赔偿阳光水岸公司装修的全部损失。因为蚌埠工艺美校不想承担违约责任，故虚构事实陈述阳光水岸公司未缴纳租赁费构成违约进而要求解除《协议书》及《补充协议》。综上，一审法院未查明客观事实，请求二审法院查明事实依法发回该案件或改判驳回蚌埠工艺美校一审诉讼请求。蚌埠工艺美校辩称，1．蚌埠工艺美校是本案适格的主体。与阳光水岸公司签订合同和履行合同的主体都是蚌埠工艺美校，尽管蚌埠工艺美校在2017年搬离了曹山校区，市政府也三令五申要求蚌埠工艺美校将蚌埠工艺美校曹山校区的房屋移交给其他部门但由于蚌埠工艺美校将原曹山校区生活区的部分房屋出租给他人，部分房屋交由阳光水岸公司承包经营，且合同没有到期，包括阳光水岸公司在内的合同相对人不同意解除合同，导致蚌埠工艺美校生活区的移交工作一直没有完成，蚌埠工艺美校目前仍然是案涉房屋的管理人。2019年5月20日市政府第36号专题会议纪要再次重申：市教育局负责在5月底前将蚌埠工艺美校生活区房屋移交市经开区管委会，说明在蚌埠工艺美校起诉后仍然没有完成案涉房屋的移交工作，其仍然是案涉房屋的管理人；2．阳光水岸公司提出的各项抵付费用均是其单方陈述，无证据证明该事实的存在，无证据证明蚌埠工艺美校应允了该抵付方案，该抵付主张无合同依据和法律依据；3．市政府要求蚌埠工艺美校移交涉案房屋是行政管理行为，蚌埠工艺美校起诉要求解除合同是合同行为，两者是各自独立的法律关系，也是不同性质的法律关系，蚌埠工艺美校不能及时移交房屋需要向上级机关承担行政责任，这不是蚌埠工艺美校要求与阳光水岸公司解除合同的法定事由，实际上蚌埠工艺美校也没有以此为由向人民法院起诉要求解除合同，蚌埠工艺美校起诉要求解除合同的理由是阳光水岸公司欠付租金，理由是否成立，应由人民法院依法裁判，如此起诉更不构成违约。综上，请求二审法院依法驳回阳光水岸的诉讼请求。蚌埠工艺美校向一审法院起诉请求：1、判令解除蚌埠工艺美校与阳光水岸公司签订的房屋承包经营、租赁协议及补充协议；2、阳光水岸公司给付蚌埠工艺美校房屋租金31.757万元；3、阳光水岸公司限期腾退所占用的蚌埠工艺美校校舍；4、本案的诉讼费用由阳光水岸公司承担。一审法院认定事实：2012年，蚌埠工艺美校与阳光水岸公司签订协议书一份，约定蚌埠工艺美校将东校区学生食堂一楼及浴池楼一、二、三层和原锅炉房与附属简易食堂交由阳光水岸公司管理经营，由阳光水岸公司全额出资对浴池楼楼体、门前路面、场地、围墙进行整修及锅炉房、浴池建房改造装修。阳光水岸公司是学生食堂和浴池的承包者，由于学生人数较少，食堂和浴池长期亏损，蚌埠工艺美校同意除食堂、浴池以外部分房屋由阳光水岸公司自主经营，蚌埠工艺美校不干预阳光水岸公司。本合同期限十年，自2012年12月1日至2022年12月1日止。前五年租金每年租金7万元，后五年提高10%。合同期限内如蚌埠工艺美校提前解除或终止合同的，应当赔偿阳光水岸公司装修的全部损失等内容。2012年11月26日，阳光水岸公司向蚌埠工艺美校分两次缴纳5万元、1570元，同日蚌埠工艺美校向阳光水岸公司出具证明一张，载明由阳光水岸公司支付18430元用于给浴池楼及锅炉房做屋面防水，抵作第一年房租。2013年8月7日，双方签订补充协议，约定由蚌埠工艺美校把阳光水岸公司承租的食堂交给建新中学来使用及胜利路封闭式改造，由此给阳光水岸公司带来巨大的经济损失，综合以上两项，双方经过充分协商达成如下协议：1、双方签订租房协议原合同期限为10年，现延迟至13年（2013年6月1日至2026年5月31日止）。2、在原合同不变的前提下延长3年租金按前5年价格。2016年11月15日，阳光水岸公司向蚌埠工艺美校缴纳25000元的房租。2019年12月4日，阳光水岸公司向蚌埠工艺美校缴纳7万元房租，该收据载明阳光水岸公司尚欠蚌埠工艺美校租金35.1万元。另查明，阳光水岸公司出具情况说明一份，载明至蚌埠工艺美校：我公司承租的贵校的房屋，屋顶漏水严重，造成办公室无法正常使用。维修、防水处理、办公室装修、木地板的更换……，人工和材料费约195000元。（下附部分房间漏水的局部照片）。蚌埠工艺美校单位工作人员吴延书在该情况说明上注明“确实”，落款时间为2012年。阳光水岸公司出具情况说明一份，载明“由于学校进户电缆、线路老化，导致学校、校生活区及饭店经常跳闸停电，遇阴雨天又跑漏电，起火停电，多次与学校沟通，学校让我们自己更换维修。停业维修期间，更换电缆电线产生直接费用35000元，同时造成已接婚宴无法正常承办予以退回的间接损失约10万元左右”。蚌埠工艺美校单位工作人员吴延书在该情况说明上注明“电路故障”，落款时间为2013年。阳光水岸公司出具蚌埠蚌埠工艺美校修下水道说明一份，载明“因胜利东路改造造成学校下水堵塞，无法正常使用，现对学校下水道进行改造，将管道疏通至公路两旁的下水管道，保证其正常通畅。共修下水道78米，包括：清运下水道杂物、砌下水沟、下水沟管道、顶盖。材料和人工费每米440元，计34320元。砌窨井3个，大窨井一个3000元，小窨井2个每个1800元计3600元。修下水道共计费用：肆万零玖佰贰拾元整（￥40920元）”。蚌埠工艺美校单位工作人员吴延书在该说明上注明“下水经常堵”，落款时间为2013年。阳光水岸公司出具证明一份，载明“因胜利路改造学校下水道堵塞无法正常使用加之学校电缆陈旧造成整体电缆被烧断，从生活区院内西头配电箱至浴室楼须重新更换电缆，此事交由蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司负责维修及更换，产生的费用从房租中抵扣”。蚌埠工艺美校单位工作人员吴延书在该说明上注明“确实下水堵”，落款时间为2013年。阳光水岸公司出具情况说明一份，载明“至工艺美术校：我公司承租的贵校的房屋，屋顶漏水，多次和学校协调维修都未予解决，最终导致屋体漏水严重，办公室的墙面和地面无法继续使用，只得停工，办公楼整体防水处理、补漏、维修、木地板更换……重新装修”。蚌埠工艺美校单位工作人员吴峰（原系蚌埠工艺美校学校总务处主任，2014年8月便不再担任学校总务处主任一职）在该情况说明上注明“情况属实”，落款时间为2015年9月14日。阳光水岸公司出具情况说明一份，载明由于胜利东路市政线路改造造成蚌埠工艺美校生活区的下水道堵塞无法正常使用，现对学校下水道进行改造，将管道疏通至公路两旁的下水管道，保证其正常通畅。共修下水道80米，包括：清运下水道杂物、砌下水沟、下水沟管道、顶盖。材料和人工费每米450元，计36000元。砌窨井3个，大窨井一个3000元，小窨井2个每个1800元及3600元。修下水道共计费用约42600元。学校的电缆陈旧多次跳线，最终造成整体电缆被烧断，无法继续使用。从生活区院内西头配电箱至浴池楼共使用电缆线150米，100元/米，计15000元，钥匙鼻4个计21元。加上挖机费用、人工及其他材料费用共计人民币30000元左右。同时学校购澡票1000张＊3元=3000元，学校进行招生、举行夏令营部队用餐4000元。以上产生费用约80000元左右，经郝校长同意此款冲抵房租，特此说明。蚌埠工艺美校单位工作人员吴峰在该情况说明上注明“更换电缆情况属实，其总金额参照已交学校的原单据为准”，落款时间为2016年4月20日。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，阳光水岸公司在合同签订后仅支付了蚌埠工艺美校第一年的房租7万元，2016年11月15日，阳光水岸公司向蚌埠工艺美校缴纳25000元的房租，2019年12月4日，阳光水岸公司向蚌埠工艺美校缴纳7万元房租，合计16.5万元，因阳光水岸公司未能按期支付房租，且迟延支付租金的时间较长，现蚌埠工艺美校要求解除双方之间签订的协议书及补充协议，符合法律规定，一审法院予以支持。阳光水岸公司虽辩称已足额缴纳了房屋租金并提供了有蚌埠工艺美校单位工作人员签名的情况说明作为证据，但根据2016年4月20日蚌埠工艺美校工作人员吴峰签名的阳光水岸公司出具的情况说明，只能证明更换电缆的情况属实，其总金额参照已交学校的原单据为准，并不能证明该情况说明所载明的以上费用约80000元左右，经郝校长同意此款冲抵房租的证明目的，且吴峰此时已不是蚌埠工艺美校单位的总务处处长。至于阳光水岸公司辩称第三年因房屋漏水给阳光水岸公司造成巨大的损失，阳光水岸公司通知蚌埠工艺美校，蚌埠工艺美校未进行维修，阳光水岸公司自行维修，费用约20万元，应当充抵，但并未提供蚌埠工艺美校单位同意折抵租金的相关证据。阳光水岸公司虽辩称交纳2016年11月1日至2017年10月31日的房租25000元时，蚌埠工艺美校同意以前房租结清，亦未提供相应的证据予以证实。阳光水岸公司虽辩称2018年学校主电缆损坏，造成阳光水岸公司无法经营，给阳光水岸公司造成巨大的经济损失，无奈之下，阳光水岸公司只好出资3万元为学校维修主电缆，这些费用应由蚌埠工艺美校承担，该费用应当充抵房租，亦未提供相应的蚌埠工艺美校同意折抵房租的证据，关于吴延书签名的阳光水岸公司提供的情况说明及证明，虽然情况说明及证明中载明了相应的损失，但吴延书仅仅只是签署电路故障、确实、下水经常堵等内容，达不到阳光水岸公司的证明目的，关于吴峰在2015年9月14日签署的阳光水岸公司出具的情况说明，也仅仅能够证明房屋漏水等情况，达不到阳光水岸公司的证明目的，综上，对阳光水岸公司的上述辩称，一审法院不予采纳。因双方签订的房屋租赁协议及补充协议已被判决解除，故阳光水岸公司应当腾退所占用的蚌埠工艺美校的校舍。蚌埠工艺美校主**光水岸公司尚欠蚌埠工艺美校租金31.757万元，根据双方签订的协议书及补充协议，双方约定的租赁期限自2013年6月1日至2026年5月31日止。2013年6月1日至2018年5月31日的房租为35万元，2018年6月1日至2020年6月1日的租金为15.4万元，阳光水岸公司已实际支付16.5万元，尚欠33.9万元，现蚌埠工艺美校主**光水岸公司支付拖欠的房租31.757万元，一审法院不持异议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决，一、解除安徽省蚌埠工艺美术学校与蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司于2012年签订的协议书及2013年8月7日签订的补充协议；二、蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付安徽省蚌埠蚌埠工艺美校租金31.757万元；三、蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向安徽省蚌埠工艺美术学校腾退所占用的校舍。案件受理费7615元，由蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司负担。经审查，本院对原审法院认定除阳光水岸公司欠房租数额的事实外的其他事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩及举证、质证意见，对本案争议焦点评判如下：一、关于蚌埠工艺美校是否是本案适格主体。蚌埠工艺美校虽然搬离了曹山校区，但因蚌埠工艺美校有房屋租赁纠纷，未能将曹山校区整体移交，蚌埠工艺美校有权依据涉案合同向阳光水岸公司主张权利，其诉讼主体适格，阳光水岸公司称蚌埠工艺美校诉讼主体不适格的上诉理由不能成立。二、一审法院认定欠房租的数额是否有误。根据涉案合同，阳光水岸公司应依约缴纳房租。阳光水岸公司自2013年6月1日起至2014年5月31日的房租已交齐。此后，阳光水岸公司于2016年11月15日向蚌埠工艺美校缴纳25000元的房租，收据注明2016年11月1日至2017年10月31日房租，阳光水岸公司提供了有蚌埠工艺美校单位工作人员签名的多份情况说明，以证明其交25000元的房租及相关费用冲抵房租后，至2017年年底房租已交清。本院认为，根据有蚌埠工艺美校单位工作人员签名情况说明可以认定相关费用可以冲抵房租，但仅凭情况说明不能认定哪些费用应冲抵房租及冲抵房租的数额。2016年11月15日，蚌埠工艺美校收取阳光水岸公司房租25000元，并注明2016年11月1日至2017年10月31日房租。按照一般的记账方式如阳光水岸公司尚欠2016年11月1日之前的房租，此次收取的房租应记在2016年11月1日之前欠房租的期限内，蚌埠工艺美校称，此前欠房租未结，系交备注期限的房租，与一般的记账方式不符。结合阳光水岸公司提供的情况说明中相关费用可以冲抵房租，应予认定2016年11月1日之前阳光水岸公司欠房租已冲抵完毕。2016年11月15日，蚌埠工艺美校收取阳光水岸公司房租25000元，根据备注的内容，不能证明2016年11月1日至2017年10月31日房租已交齐。阳光水岸公司上诉称相关费用可以冲抵房租的上诉理由成立，但其称冲抵房租至2017年底的上诉理由不能成立。根据蚌埠工艺美校诉请要求阳光水岸公司支付至2019年12月1日的房租，阳光水岸公司应交房租，自2016年11月1日起，70000（年租金）÷12×19＋77000（自2018年6月1日起年租金）÷12×18=226333元，扣减阳光水岸公司在此期间缴纳的房租25000＋70000=95000元，阳光水岸公司尚欠房租131333元。一审法院认定阳光水岸公司尚欠的房租数额不当，本院予以纠正，阳光水岸公司上诉称一审法院认定事实错误的上诉理由部分成立。三、蚌埠工艺美校是否有权要求解除合同。根据查证的事实，阳光水岸公司欠房屋租金，阳光水岸公司构成违约，蚌埠工艺美校依法享有解除权。一审法院判决对蚌埠工艺美校要求解除合同的诉讼请求予以支持并无不当，阳光水岸公司认为蚌埠工艺美校要求解除合同系违约的上诉理由，无事实依据，不予采纳。综上，一审法院认定事实部分有误，本院予以改判，蚌埠工艺美校诉请要求阳光水岸公司支付房租的数额，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初625号民事判决第一、三项，即解除原告安徽省蚌埠工艺美术学校与被告蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司于2012年签订的协议书及2013年8月7日签订的补充协议；被告蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告安徽省蚌埠工艺美术学校腾退所占用的校舍；二、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初625号民事判决第二项，即被告蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽省蚌埠工艺美术学校租金31.757万元；三、蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付安徽省蚌埠工艺美术学校租金131333元；四、驳回安徽省蚌埠工艺美术学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7615元，由蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司负担3122元，安徽省蚌埠工艺美术学校负担4493元；二审案件受理费6064元，由蚌埠市阳光水岸酒店管理有限公司负担2486元，安徽省蚌埠工艺美术学校负担3578元。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  张 青二〇二〇年八月二十七日法官助理尚春丽书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。