湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2270号原告：付韬，男，生于2000年3月8日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：付敬农，男，生于1973年1月24日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：陆明祥，湖北五经律师事务所律师。被告：恩施市华硒生态农牧业有限责任公司，住所地：湖北省恩施市马鞍山路41号。统一社会信用代码91422801784462878L。法定代表人：陈莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：万珏，湖北领汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敬，湖北领汇律师事务所律师。原告付韬与被告恩施市华硒生态农牧业有限责任公司（以下简称华硒农牧业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告付韬的委托诉讼代理人付敬农、陆明祥，被告华硒农牧业公司的委托诉讼代理人万珏、张敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付韬向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告于2019年10月12日签订的《认购协议》两份；2.判令被告返还购房款145万元，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2019年10月12日起至实际返还之日期间的利息；3.判令被告支付已付购房款一倍的赔偿款145万元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年10月9日，原告之父付敬农在恩施市女儿城售楼部发现被告发布的售房广告，其内容是销售华硒批发市场一期商铺平面布置图以及房屋产权信息样图（以批发市场29栋房屋所有权证为样本）。经向售楼部工作人员打听，华硒批发市场一期所有商铺均对外公开销售。父亲将此信息告知原告，原告便委托父亲购买。10月12日，父亲付敬农作为原告的委托代理人以原告之名与被告签订两份《认购协议》。其主要内容是：原告购买被告华硒批发市场一期17栋商铺两间。其中2号商铺面积为78.4平方米，价款为73万元；3号商铺与2号商铺面积相同，价款为72万元。签订合同当日，原告父亲经银行转账一次性付清145万元购房款，被告同日出具“17栋2、3号认购款”收款收据1份。收款之后，被告售楼工作人员告知等候电话通知。原告与被告之间签订的虽然是《认购协议书》，但依法应当认定为商品房买卖合同。因被告收取全部购房款后再无任何音讯，其工作人员仅仅告知：“商铺已经出租给别人，你只能领取租金。”被告此后再无任何回复。被告开发的“恩施市华硒农产品批发交易市场”，一期工程投资5亿，建设门店1210个，仓储5万平方，于2011年10月18日正式运营。2016年3月17日，被告变更经营范围，将房地产开发业务拆分，于同年3月21日成立全资子公司恩施市华硒置业有限责任公司，享有100%股权。总体而言，被告一直为房地产开发企业。在签订《认购协议》时，被告并未将该两间商铺已经出租给他人的情况告知原告，特别是故意隐瞒两间商铺早已抵押给银行的事实。因而原告在签订合同并支付全部房款后不能取得商铺的使用权和所有权，其购房目的无法实现，故请求解除合同、赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告应当返还已购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。特具状起诉，请依法判决。被告华硒农牧业公司辩称，1.原告和答辩人签订的认购协议，已于2019年11月1日解除；2.答辩人同意返还购房款；3.答辩人不是房地产开发企业，本案不适用最高法商品房买卖合同的司法解释，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合当事人陈述和经审查确认的证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告华硒农牧业公司成立于2006年4月24日，其经营范围多次变更，工商登记信息显示其2016年的经营范围包括房地产开发。2019年9月27日，被告华硒农牧业公司在华硒批发市场张贴《关于华硒批发市场一期出售的告知函》，内容为“尊敬的华硒批发市场商户：经公司董事会研究决定，为更好的给商户朋友们一个稳定的经营环境，我司有意将华硒批发市场一期的商铺出售。现商铺租赁人拥有对其商铺的优先购买权，如对应商铺的租赁人无意购买，华硒批发市场其他商户可优先购买其商铺，若有余下的商铺公司将统一对外公开出售。具体时间以及相关情况公示如下：1.持有华享超市会员卡的商户享受如图所示的优先购买价。2.现租赁商户认购现租赁商铺的登记时间为2019年10月8日至10月10日，过期视为放弃优先购买权。3.华硒商户跨区认购商铺的登记时间为2019年10月11日至10月15日。4.2019年10月16日起，将面向社会登记余下商铺的购买意向。5.现租赁人购买对应商铺，可从购房总价上面抵扣已付未使用到期的租金金额。现租赁人不购买对应商铺，其他商户购买此商铺后，现租赁人可继续使用至合同截止日期。购买商铺的商户，如遇现租赁商户合同未到期的情况，我司将把现租赁商户合同内对应的租金金额从购房总价上面进行抵扣。6.购买意向登记地址：带身份证前往女儿城12栋1楼华硒置业售楼部前台，联系电话0718-89××××9。”2019年10月10日，原告付韬书面委托其父付敬农代为购买华硒农牧业公司“华硒批发市场一期”17栋2号、3号商铺。2019年10月12日，付敬农代原告付韬（乙方，通信地址湖北省恩施市马鞍山路17号）与被告华硒农牧业公司（甲方，通信地址湖北省恩施市马鞍山路41号）签订《认购协议》两份，约定：乙方购买“华硒批发市场一期”17栋2号、3号商铺，两间商铺均为两层，面积均为78.04㎡（其中一层约39.02㎡、二层约39.02㎡），2号商铺价格为73万元，3号商铺价格为72万元，乙方自签订《认购协议》之日向甲方交付100%的购房款（开户行湖北银行航空路支行，收款账号19×××62）。自签订《认购协议》之日起15个工作日内，乙方需按甲方要求办理相关手续、提供相关资料，否则甲方有权将该房另行出售，同时不承担任何相关违约责任；双方履行买卖合同时，有关商铺买卖和登记等手续费以及相关费用，甲、乙双方按湖北省恩施州有关行业主管部门规定的执行标准办理；甲方负责在一年内给乙方办理产权登记，如违约，需支付乙方所付房款总额10%的违约金；乙方在签订《认购协议》后不得违约，否则应向甲方支付总房款10%的违约金；甲、乙双方的通知联络应以本协议所列地址进行；本协议一式两份，双方各执一份，经甲、乙双方签字后生效（双方均已在《认购协议》上盖章或签字）。同日，原告付韬向被告华硒农牧业公司交纳了认购款145万元，被告华硒农牧业公司出具了收据。2019年10月28日，原告付韬向被告华硒农牧业公司发出《告知书》，其内容为：“我于2019年10月12日以一次性付款方式购买了贵公司华硒批发市场一期17栋2号、3号商铺，今特将贵公司在对我发售商铺的过程中存在如下问题告知贵公司。一、贵公司在发售华硒批发市场一期商铺之前没有张榜公布商铺的使用年限、租赁状况、房屋质保及消防是否合格等详细资料。二、贵公司与我签订的《商铺认购协议》没有明确告知所购商铺的使用年限、租期及租金状况和消防合格等事项，房款交付完毕后贵公司至今没有将《房屋质量保证书》交付给告知人。三、贵公司在与我签订《认购协议》的同时没有提供书面形式的告知书来明确商铺的使用年限、租赁状况、房屋质保和消防合格等事项，更没有与我一并签订商铺返租合同。四、贵公司在告知人一次性交付完毕购房款的情况下，至今未向告知人开具专用发票。以上所述事实清楚，贵公司在对告知人发售商铺的过程中存在欺瞒，请贵公司于本告知书送达后3日内给予告知人合理的说法及解决方案，逾期则请贵公司解除《认购协议》，全额返还购房款，并向告知人支付总房款百分之二十的违约金。”审理中，被告华硒农牧业公司抗辩，依据原告付韬的《告知书》，双方签订的两份《认购协议》已于2019年11月1日解除。另查明，2015年4月9日，被告华硒农牧业公司与案外人中国工商银行股份有限公司恩施分行签订《固定资产支持融资借款合同》一份，约定办理固定资产支持融资的资产为已建成并投入运营的“恩施市华硒农牧业批发市场”，借款金额为2亿元，借款期限为8年。同日，被告华硒农牧业公司与案外人中国工商银行股份有限公司恩施分行签订《最高额抵押合同》一份，约定被告华硒农牧业公司将其所有的位于恩施市××路××号的土地使用权证为恩市国用（2011）第010324号、房产证号为恩施房权证恩施市字第××、20××15、20××16、20××17、20××18、20××19、20××20、20××21、20××22、20××23、20××24、20××25、20××26、20××27、20××28、20××29、20××30、20××31、20××34、20××35、20××36、20××37、20××38、20××39、20××49、20××50号房产抵押给案外人中国工商银行股份有限公司恩施分行，抵押期限自2015年4月9日至2024年4月30日。其中，证号为恩施房权证恩施市字第××号房产即为案涉两间商铺。本院认为，双方签订的案涉两份《认购协议》，约定原告付韬购买被告华硒农牧业公司所有的位于恩施市××路××“××硒批发市场××期”17栋2号、3号商铺，并于2019年10月12日向被告华硒农牧业公司交付全部购房款145万元（已交付），系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后原告于2019年10月28日以《告知书》的形式向被告华硒农牧业公司提出“……贵公司在对告知人发售商铺的过程中存在欺瞒，请贵公司于本告知书送达后3日内给予告知人合理的说法及解决方案，逾期则请贵公司解除《认购协议》，全额返还购房款，并向告知人支付总房款百分之二十的违约金”，现被告华硒农牧业公司表示两份《认购协议》已按原告付韬的告知于2019年11月1日解除，并愿意退还购房款。双方解除案涉两份《认购协议》及返还购房款的意思表示一致，且不违反相关法律规定，本院予以确认。本案的争议焦点是：1.案涉两份《认购协议》应否认定为商品房买卖合同；2.案涉买卖是否存在欺诈；3.原告主张的利息及加倍赔付购房款应否支持。结合当事人的诉辩焦点和审理查明的事实，本院分析评判如下：1.关于案涉两份《认购协议》应否认定为商品房买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事项；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”据此，因案涉两份《认购协议》已具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，故原告主张《认购协议》就是商品房买卖合同的意见，具有事实和法律依据，本院予以采纳。被告抗辩其不是房地产开发企业，不适用关于商品房买卖合同的司法解释的意见，与其曾经营房地产开发的事实不符，本院不予采纳。2.关于案涉买卖是否存在欺诈的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出买给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案双方在签订两份《认购协议》的过程中，被告华硒农牧业公司未将案涉商品房已经抵押给银行并办理了抵押登记，及抵押权于2024年4月30日才到期的事实告知原告付韬，违背其依据诚实信用原则所产生的义务，应认定被告华硒农牧业公司的行为已构成欺诈。3.关于原告主张的利息及加倍赔付购房款应否支持的问题。基于上述事实，因被告华硒农牧业公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致双方签订的两份《认购协议》解除，原告据此请求被告华硒农牧业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任及承担已付购房款被占用的利息损失，具有事实和法律依据，本院应予支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，现裁判贷款利息的基本标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故，对原告主张被告华硒农牧业公司承担以145万元为基数自2019年10月12日起至实际返还购房款之日期间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计息的请求，本院以145万元为基数自2019年10月12日起至实际返还购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持，对其余利息不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第一百零七条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告付韬与被告恩施市华硒生态农牧业有限责任公司于2019年10月12日签订的两份《认购协议》已于2019年11月1日解除。二、被告恩施市华硒生态农牧业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告付韬购房款145万元，并以145万元为基数自2019年10月12日起至实际返还购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。三、被告恩施市华硒生态农牧业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告付韬一倍购房款145万元，四、驳回原告付韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费30000元，减半收取计15000元，由被告恩施市华硒生态农牧业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇二〇年八月四日书记员 程安慧