河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初10942号原告：陈保华，女，1968年10月8日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人：周喜豪，河南周运昌律师事务所律师。委托代理人：尹学涛，河南周运昌律师事务所律师。被告：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心203室。法定代表人：王亚峰。委托代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告陈保华与被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称“卡莱顿公司”）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称“中晟公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹学涛，被告卡莱顿公司委托代理人孙长亮到庭参加诉讼,被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行物业经营管理合同，按照约定及时支付物业使用费；如有逾期，以当年度约定租金总额为基数，按每日0.5‰的违约金支付至实际清偿之日止；2、判令被告支付原告物业使用费60882.5元及违约金8083元（违约金暂计至2020年5月15日，之后以97458元为基数，按每日0.5‰的违约金支付至实际清偿之日止）；3、判令被告中晟公司对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃第一项诉讼请求。事实与理由：原被告双方签订物业经营管理合同，合同约定原告将购买的位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北A座21层02号和A座21层03号房屋租赁给被告使用；被告先支付前2年物业使用费，此后每三个月支付一次，提前15天预付下一个付款周期物业使用费；逾期一日支付物业使用费，被告支付原告当年度约定物业使用费总额的0.5‰的违约金等，被告中晟公司为被告卡莱顿公司履行合同义务承担连带保证责任。合同签订后，原告均按约定履行全部义务。虽时常逾期支付物业使用费，在原告多次要求下，被告也能陆续支付。后原告多次催要，被告均以种种理由推脱，至今未付。为维护原告合法权益，诉至法院。被告卡莱顿公司辩称，本案实际情况是原告在与案涉房屋开发商签订房屋买卖合同的同时，与被告卡莱顿公司签订了物业管理经营合同，约定将原告购买的房屋交付给被告卡莱顿公司占有和使用。因开发商未能按时交付案涉房屋，导致物业经营管理合同约定的房屋也未能按时交付给被告卡莱顿公司使用。第三人未能按照约定履行，作为出租方的原告未能交付租赁物，应向被告卡莱顿公司承担违约责任，且不能因此免除原告交付房屋供被告卡莱顿公司使用的义务。因原告一直未履行交付房屋义务，导致合同未实际履行，原告要求支付物业使用费、利息及违约金缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告中晟公司未答辩。经审理查明：2013年7月27日，原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-348的物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之商品房买卖合同中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计85472元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按48841元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按54946元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按61051元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按73262元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由保证人负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年7月27日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同，合同编号ZKLD-JY-2013-348，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年7月27日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号D130××××5142）项下房屋交付手续办理事宜。2013年11月24日，原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-419的物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计85080元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按48617元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按54694元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按60771元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按72925元/年计。其余合同内容与上述合同内容一致。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由保证人负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年11月24日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同合同编号ZKLD-JY-2013-419，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年11月24日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号D130××××9788）项下房屋交付手续办理事宜。合同签订后，被告卡莱顿公司向原告支付了A幢21层02号房屋自2015年5月1日至2020年1月的物业使用费，A幢21层03号房屋自2015年5月1日至2019年10月的物业使用费。以上事实由原告提交的物业经营管理合同及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告卡莱顿公司签订的物业经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行合同义务。根据物业经营管理合同约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。对于A幢21层02号房屋被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月，其应继续向原告支付自2020年2月1日起至2020年7月31日的物业使用费24420.5元（48841÷12×6）；对于A幢21层03号房屋被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2019年10月，其应继续向原告支付自2019年11月1日起至2020年7月31日的物业使用费36462.75元（48617÷12×9），以上被告卡莱顿公司应向原告支付物业使用费共计60883.25元，原告主张数额在其应受偿范围内，本院予以支持。对于原告主张的违约金，考虑本案实际情况，本院酌定被告卡莱顿公司向原告支付违约金8000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告中晟公司作为保证人在物业经营管理合同上加盖公章，自愿对被告中晟公司的上述债务承担连带保证责任，现原告在保证期间内向被告中晟公司主张权利，故被告中晟公司应当对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带清偿责任。被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告陈保华支付物业使用费共计60882.5元、违约金8000元；二、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告陈保华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元，减半收取762元，由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年八月二十一日书记员  张 敬