黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1263号上诉人（原审被告）：大庆高新物业管理有限公司，住所地大庆市高新区高端装备制造园科研办公楼3楼。法定代表人：李振海，该公司总经理。委托诉讼代理人：于万浬，黑龙江司洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫杰，女，1979年4月27日出生，汉族，大庆高新物业管理有限公司员工，现住。被上诉人（原审原告）：刘宇思，女，1991年6月12日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：王亚丽，黑龙江庆虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪平（系刘宇思母亲），1971年4月9日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区。上诉人大庆高新物业管理有限公司（以下简称高新物业公司）因与被上诉人刘宇思物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初3316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人高新物业公司委托代理人于万浬、闫杰，被上诉人刘宇思委托代理人王亚丽、张雪平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。大庆高新物业管理有限公司上诉请求：1.请求撤销大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初3316号民事判决；2.请求依法改判驳回被上诉人诉讼请求，上诉人不应赔偿被上诉人损失24,304元；3.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误，依法应当予以改判。一、被上诉人的损失是由于窗台漏水及墙面漏水造成，物业公司并非所有权人，也不属于侵权人，并不应当承担赔偿责任。根据物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中窗台属于被上诉人自有部分，墙面属于全体业主共有部分。而涉案漏水的房屋建筑于2010年，被上诉人是在2017年从第三人处购买，该房屋已过防水保修期。因此，被上诉人作为房屋所有权人，应当自行承担房屋漏水的责任。二、上诉人与被上诉人之间虽然存在物业服务合同关系，但物业服务范围并不包括自有部分的维修，墙体维修责任也是仅在一平米以下的小修责任。按照物业服务合同及大庆市住宅物业服务收费标准规定，物业公司只负责公共部位房屋漏水一平方米以下的小修，超过一平方米的维修需要申请专项维修资金进行维修。也就是说，大面积的墙体维修应当属于全体业主的维修义务，应使用全体业主的专项维修资金。涉案房屋墙体漏水面积明显超过一平方米，物业公司没有维修责任。三、上诉人已经及时履行了维修义务，上诉人不存在违约行为，被上诉人的损失应当由被上诉人自行承担。被上诉人房屋漏水并没有通知上诉人，只是窗台漏水通知了上诉人，上诉人在收到窗台漏水的报修后，虽然不是公共部分，上诉人仍为被上诉人履行了维修义务。对于涉案房屋的墙体漏水情况，上诉人自行发现后，虽然不属于小修范围，但上诉人对维修事实也予以认可，并承认维修后不再漏水。由此可见，上诉人已经履行物业服务合同中的维修义务，并不是一审法院认定的未及时发现并维修漏水部位。上诉人既然已经履行了维修义务，并不存在违约行为，对于被上诉人的损失不应当承担赔偿责任。若按照一审法院认定责任方式，只要小区业主房屋漏水，物业公司都应当承担赔偿责任，这明显违反公平原则。毕竟物业公司仅是提供物业服务，若对房屋因自然损耗产生的漏水承担赔偿责任，属于扩大物业公司的责任范围，显失公平。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判。刘宇思答辩称，一、原审法院认定本案事实及适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人作为涉案房屋的物业管理单位，对其管理的公共部位没有尽职尽责，造成损失的，应负赔偿责任，上诉人称损失“是由于窗台漏水及墙面漏水造成”，是故意以偏概全，歪曲了该房屋系公共部分横山墙损坏并延伸至窗台导致漏水的事实，该部分事实由答辩人在原审时提交的外墙照片即可证实，现况依然存在，原审法院认定事实正确无误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律规定及相关行业规定确定的维修、养护、管理的维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，判决上诉人承担赔偿责任适用法律正确。原审法院是在查清上述事实的情况下，依法判决上诉人承担赔偿责任；上诉状将公共部位横山墙、窗台外墙损坏导致漏雨水的事实，说成“房屋自然损耗产生的漏水”，众所周知，物质自然损耗一般会产生数量的减少，而物体损坏则会导致质量的变化，上诉人故意用偷换“损坏”和“损耗”概念的手法，上诉称原审认定方式是“只是小区业主房屋漏水，物业公司都应当承担赔偿责任”，“扩大物业公司的责任范围，显失公平”的说法，恰恰证明上诉方是不讲诚实信用者，其逃避责任、拒绝履行义务的态度明显。二、上诉人认为乙方并非所有权人及侵权人，不承担责任的说法于法无据。上诉人认为乙方没有维修义务，应由答辩人自行承担房屋漏水的责任之说于法无据。理由：1.承认双方存在物业服务合同关系；2.本案重点问题是涉案房屋系横山墙损坏并延伸至窗台导致漏水，上诉人维修的是横山墙外墙及窗台，而横山墙外墙及窗台外墙并非上诉人自有部分，而是公共部位；正是由于上诉人对公共部位没有尽职尽责的管理、养护，才导致答辩人室内财产损失，原审法院判令上诉人对此承担赔偿责任，符合法律规定；3.无论公共外墙部位面积损坏多少，均没有合同约定及法律规定由业主自行维修的依据。综上，原审认定事实及适用法律正确，并不存在显失公平之处，请二审法院予以维持。刘宇思向一审法院起诉请求：1.要求高新物业公司赔偿刘宇思房屋渗水造成的经济损失21,304元、鉴定费3,000元，共计24,304元；2.案件受理费由刘宇思承担。一审法院认定事实：刘宇思系龙凤区龙腾路8号东城领秀B-27-4-302室业主，高新物业公司系为该房屋所在小区提供物业服务管理的有限公司，刘宇思房屋自2018年6月份起，遇到雨天房屋靠山墙（外横墙）房间室内墙壁渗水，由于在墙壁的侧面，即使晴天阳光也无法照射到该墙面，造成装修物遮挡的部位出现大量霉斑，无法居住，阳面窗户周围有多处渗透雨水，造成窗户周围的装修全部损坏。因赔偿问题双方发生纠纷，故刘宇思诉至法院后，经黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司2019年12月6日鉴定意见为：刘宇思的大庆市龙凤区龙腾路8号东城领秀B-27-4-302室在价格鉴定基准日的室内装修恢复原状所需费用为人民币贰万壹仟叁佰零肆元整（￥21304.00）。一审法院认为，被告高新物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务部门，其应履行法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，对其不履行或不完全履行相应义务，应承担相应的法律责任。本案中，涉案房屋进水系房屋靠山墙（外横墙）房间室内墙壁、阳面窗户周围等多处渗水，因该房屋外墙共用部位雨后渗水，在质保期过后，被告高新物业应负有维修义务，该物业未及时发现并维修漏水部位，给刘宇思造成了经济损失，应赔偿刘宇思相应损失。刘宇思主张因漏水造成房屋室内装修损坏恢复原状经济损失21,304元、鉴定费3,000元,计24,304元，于法有据本院予以支持。刘宇思其它主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、被告大庆高新物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿刘宇思房屋渗水经济损失24,304元；二、驳回原告刘宇思的其它诉讼请求；案件受理费203.80元（已减半收取），由被告大庆高新物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高新物业公司提交如下证据：第一组证据：2018年漏雨房屋修补计划及综合检查记录表复印件各一页、2018年大庆高新物业管理有限公司关于东城领秀AB区外墙砖破损维修及外墙防水维修采购成交通知书及其他招投标文件两份共44页（出示原件，提交复印件），欲证明2018年上诉人对东城领秀小区AB区外墙进行防水维修及外墙砖破损的修复，2018年9月11日上诉人根据被上诉人报修，组织维修工人对涉案房屋的飘窗上沿及B27号楼三、四单元的排水管进行维修，上诉人已履行应尽的合同义务。被上诉人质证称，对证据的真实性有异议，该证据与本案无关，数十家投标报价单与本案不具有关联性，东城领秀AB区外墙破损明细表，没有签字和签章不能作为证据使用。综合检查记录表，生效时间为2014年5月1日，本案上诉人尚未入住，与本案没有关联性，不能作为证据使用，无法证明上诉人对该涉案房屋进行了检查义务，2018年漏雨房屋修补计划表记载9月11日B27号楼排水管维修，该证据证明排水管是有问题的，排水管是公共部位，由于上诉人对该处维修检查不够，所以也不排除漏水与排水管破损有关系。案涉房屋是6、7月份漏雨的，证明上诉人的养护维修情况滞后，已造成损失。第二组证据：2019年大庆高新物业管理有限公司关于东城领袖AB区外墙砖破损维修、外墙防水维修采购和飘窗漏水维修采购成交通知书及其他招投标文件三份共45页（出示原件，提交复印件），欲证明2019年上诉人对东城领秀小区AB区外墙进行防水维护、外墙砖破损维修及房屋飘窗漏水维修工作，上诉人已履行应尽的合同义务。被上诉人质证称，对证据的真实性有异议，2019年大庆高新物业管理有限公司关于东城领秀AB区外墙砖脱落破损明细表，说明涉案房屋外墙砖脱落情况属实，而外墙属于公共部位，是上诉人管理部位，其具有维修义务，但外墙瓷砖仍然没有粘贴，无法证明上诉人欲证明的问题，其余证据与本案不具有关联性。第三组证据：涉案房屋东侧山墙已经修复的照片一张，涉案房屋飘窗照片一张。欲证明涉案房屋东侧山墙及飘窗已经修复完毕，上诉人已按合同约定履行应尽义务，而且对比楼上房屋可见涉案房屋窗户进行过更换。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，该照片清楚显示破损部位与原房颜色明显不一致，现仍没有进行保温层和外墙粉刷，恰恰证明上诉人没有做到应尽的义务。本院认为，上诉人提交的一至三组证据客观真实，且被上诉人刘宇思认可案涉房屋漏雨后，上诉人高新物业公司进行了外墙面维修，本院对该三组证据予以采信。被上诉人刘宇思二审期间未提交新的证据。本院二审认定的事实与一审一致。本院认为，上诉人高新物业公司为案涉房屋所在小区的物业服务管理部门，与被上诉人刘宇思之间形成物业服务合同关系，高新物业公司应依物业服务合同的约定履行维修、养护、管理和维护义务。根据《东城领秀住宅小区前期物业服务合同》第五条之规定，物业服务内容包括对房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理的义务。本案庭审中，上诉人高新物业公司认可房屋漏水系因横山墙外墙脱落所致，在2018年春季发现案涉楼房外墙脱落，于2018年9月11日对外墙进行维修。本院认为，高新物业公司在发现外墙脱落后，应预见可能存在雨季渗水隐患，应及时维修。但因高新物业公司没有及时履行维修、养护义务，致案涉房屋外墙共用部位雨后渗水，给刘宇思造成经济损失，依法应承担赔偿责任。高新物业公司上诉称其已及时履行了维修义务、墙体维修责任仅在一平米以下以及窗台漏水属自有部分的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，大庆高新物业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元由上诉人大庆高新物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李艳艳审判员  孙 妍审判员  周 洋二〇二〇年八月十五日书记员  许 满