浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初1640号 原告：程嘉衡，男，1995年5月31日出生，汉族，户籍所在地兰溪市。 委托诉讼代理人：沙唐波，浙江正甬律师事务所律师。 被告：叶骋，男，1990年6月21日出生，汉族，户籍所在地宁波市江北区。 委托诉讼代理人：周龙飞，浙江合创律师事务所律师。 原告程嘉衡与被告叶骋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告及其委托诉讼代理人沙唐波，被告的委托代理人周龙飞到庭参加了诉讼。期间，双方申请庭外和解，然无果。本案现已审理终结。 程嘉衡向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金60万元，并赔偿原告因被告违约受到的损失70万元；2.本案诉讼费由被告负担。审理期间，程嘉衡申请增加一项诉讼请求为判令解除与被告叶骋签订于2018年4月22日的《房屋转让协议》。 事实和理由：2018年4月22日，原告和被告在第三方见证下，签订了《房屋转让协议》一份，约定原告购买被告从宁波富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）购买的富力悦士庭7#楼1单元2603室房屋（该房屋为预售的期房），面积约为100.88平方米，总价为170万元，开发商交房后十天内被告将房屋交付给原告，并约定了其他相关事宜。原告按照协议约定支付了30万元定金（约定之后冲抵房款）。到2019年6月30日开发商富力公司已经统一交房。但是被告所购房屋一直未交付给原告，后原告询问被告，被告告知原告，开发商因为被告没有缴纳一笔违约金而拒绝交房（后原告打听得知被告在撒谎，房屋开发商已经交付给被告）。后原告向江北法院起诉要求被告继续履行房屋转让协议，但就在开庭审理前几天，被告在明知原告起诉的情况下，将讼争房屋转让给第三人。被告这种只顾利益，无视诚信和无视法律的严重违约行为，导致原告因守约遭受严重损失，损失高达70万元。根据原告和被告签订的房屋转让协议第六条的约定，被告违约的应当双倍返还定金并赔偿原告的全部损失。为此，特诉至法院，请求判如所请。 叶骋辩称，其与原告签订合同以及收取定金属实，对原告诉请要求解除双方签订的《房屋转让协议》没有异议。但对于原告主张赔偿损失的请求发表如下答辩意见：一是，违约系因2018年12月被查出患癌症且当时家庭发生一些涉诉事件导致经济困难，急需钱款周转，故将房屋转卖他人，且被告实际收到的房款仅有175万元，主观上并没有通过“一房二卖”行为获取更高差价的故意；二是被告将讼争房屋过户给陆旭峰，系应案外人岑陆盟的要求，是对被告与岑陆盟签订于2019年4月18日的转让协议的履行，陆旭峰支付的房款均由岑陆盟收取，被告并未从中收取任何款项，因此，虽然从表面上看，讼争房屋系由叶骋“一房二卖”给了陆旭峰，但实际上该房屋系由被告先转让给岑陆盟，再由岑陆盟转让给陆旭峰的，且案外人岑陆盟在上述房屋转让过程中，缴税共计160804.29元，其实际所得售房款也仅有2139195.71元；三是即使被告存在违约行为，双方协议中约定的违约责任也过重，原告诉请金额过高，应当予以调整，被告认为，原告对案涉《房屋转让协议》的履行也仅止于交付了定金，尚处于履行初期，原告后期能否履行全部款项的支付尚处于不确定阶段，被告也并未占有原告全部购房款，并未从根本上导致原告无法重新购买房屋，在该种情况下原告主张高达70万元所谓损失过高，应当适当减少被告应承担的违约责任。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据以及各方当事人无异议的事实，本院予以认定并在卷佐证。 本案根据当事人陈述及本院对证据的认证，本院认定下列事实： 2018年4月22日，原告（作为协议乙方）、被告（作为协议甲方）签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方将已购买的坐落于宁波市江北区××＃楼××单元××号房屋（以开发商做出房产证准确地址为准）转让给乙方，建筑面积约为100.88平方米，转让价格为170万元，建筑面积以最终产权面积为准，如有差异，不再调整总价。二、鉴于上述房屋甲方证件未做出，为此双方约定，在双方于2019年11月30日签订《存量房屋买卖中介合同》，具体时间按实际做出房产证为准。三、本协议签订日乙方支付购房定金30万元，此定金可以冲抵房款，其余房款支付方式约定如下：1.2019年12月1日前双方办理产权过户，过户受理后当时乙方支付房款50万元，在双方产权过户受理当天给甲方……。四、交房时间：开发商交房后十天内。五、违约责任：……本协议签订后，任何一方不得违约，如有违约，甲方违约双倍返还定金，乙方违约定金不得退还，并赔偿给守约方造成的损失……补充事项：1.如甲方违约，补偿乙方双倍定金外，另补偿房屋当时市场均价与成交价的差价……。 后，原告向被告支付了30万元定金。 2019年9月11日，富力公司向本院出具《关于叶骋购房相关事宜的情况说明》。该说明载明，其与叶骋签订的合同约定：房屋总价款为1656949元，叶骋采用公积金组合贷款方式支付价款，房屋于2019年6月30日前交付。事实上，叶骋采用分期付款方式支付购房款，分别于2017年5月3日支付首付款506949元，于2018年11月1日支了房款35万元，于2019年4月19日支付剩余房款80万元。2019年6月27日，叶骋与富力公司办理房屋交付手续，并签署《商品房交接书》。 叶骋已就涉案房屋与案外人陆旭峰达成买卖协议，并于2019年9月18日办理了涉案房屋的过户手续，现涉案房屋登记在案外人陆旭峰名下。 以上事实已经本院（2019）浙0205民初3858号生效民事判决确认。 另查明，被告叶骋在中间人见证下与案外人陆旭峰之间的《房屋转让协议》签订于2019年4月28日，其中约定的讼争房产转让总价款为230万元。 本案争议焦点为：一是案涉《房屋转让协议》所约定的定金条款的性质，以及是否可与损害赔偿一并主张的问题；二是原告程嘉衡因被告叶骋的违约行为遭受的损失金额如何认定的问题。 关于争议焦点一，原告诉请被告双倍返还定金的同时应赔偿因违约遭受的损失，被告抗辩认为，原告对于《房屋转让协议》的履行也仅是交付定金的初期阶段，后期款项并未交付被告占有，后期原告是否能够如约履行也未可知，因此原告在仅履行17.6%合同款的情况下，提出双倍返还定金并赔偿损失的诉请明显过当。 对此，本院认为，定金作为双方缔约时经常使用的担保方式，根据其作用有成约、证约、立约、违约等不同划分，对于定金的性质双方当事人在缔约时有约定或者根据约定内容能够直接判断出定金性质的，应当从其约定。具体到本案，原、被告双方在《房屋转让协议》第六违约责任中明确约定“本协议签订后，任何一方不得违约，如有违约，甲方违约双倍返还定金，乙方违约定金不得退还，并赔偿由此给守约方造成的损失……”，从上述约定内容可知双方对于定金性质的约定属于违约定金，根据合同法及相关司法解释的规定，定金条款不足以弥补守约方损失的情况下，定金条款与赔偿损失二者可以并用，故原告的诉请符合相关的法律规定，被告的相关抗辩意见没有法律与事实依据，本院不予采纳。 关于争议焦点二，原告主张鉴于讼争房产转让给案外人陆旭峰的价款为230万元，考虑宁波房价上涨因素，原告所遭受的损失不低于70万元，被告叶骋提交2019年4月18日与案外人岑陆盟签订的《房屋转让协议》及对应的岑陆盟交付转让款凭证以及2019年4月28日被告叶骋与案外人陆旭峰签订《房屋转让协议》，认为应当以发生时间在前的签订协议行为认定为被告叶骋对与原告间《房屋转让协议》的违约，并主张应综合考虑叶骋在违约过程中的实际收益再行确定原告损失。 经质证，原告对2019年4月18日与案外人岑陆盟签订的《房屋转让协议》真实性、合法性及关联性均有异议，并认为原、被告之间签订的《房屋转让协议》无法继续履行系因2019年9月18日讼争房屋被过户给案外人陆旭峰，因此，从合同的相对性考虑，应当以2019年4月28日被告叶骋与案外人陆旭峰签订《房屋转让协议》认定为对原、被告间《房屋转让协议》的违约行为，至于叶骋与岑陆盟或者岑陆盟与陆旭峰之间存在何种利益纠葛或合同关系，均与本案无关，另外，原告因被告违约所遭受的损失与被告通过违约所得实际收益并无法律上的消长关系，即使被告在“一房二卖”的违约过程中没有赚取更高差价，也无法改变或减轻其违约给原告造成的损失后果。 本院认为，导致原、被告签订的《房屋转让协议》无法履行的根本违约行为，系使讼争房产过户至案外人陆旭峰名下的房屋转让行为，故原告相关质证意见，本院予以采纳，对被告抗辩应以发生时间在前的被告与案外人岑陆盟订立《房屋转让协议》的行为确认为违约的意见，于法无据，本院不予采纳。原告主张因被告的违约行为遭受至少70万元的经济损失，但未能提供相应的证据予以证明，亦向本院表示为减少讼累不再就讼争房屋违约时的市值申请司法评估，至本案一审宣判前，原、被告双方基于诉讼效率的考虑，确认以2019年4月28日被告叶骋与案外人陆旭峰签订的《房屋转让协议》上约定的转让价款230万作为人民法院裁判认定原告损失的依据，对于当事人在法律规定的范围内对自己的民事权利和诉讼权利的处分行为本院不予干涉。 被告另抗辩，案涉《房屋转让协议》对于违约责任的承担约定过重，且应考虑叶骋在违约“一房二卖”中的实际收益与付出的代价等予以调整降低。本院认为，虽然被告在庭审中辩称2018年底因罹患重病、家庭遭遇诉讼而经济出现困难，无法向开发商如期交付剩余房款，为此才另寻买家解决资金困境，主观上并无违约的故意，但被告上述辩解的情形，完全可以通过与原告坦诚相告，或者协商调整双方约定的剩余房屋转让款交付期限，或者协议解除双方的《房屋转让协议》，然而事实上，被告并没有如此选择，相反是在原告向其询问讼争房屋交房进展时一直隐瞒、拖延，直至原告就此提起诉讼，在本院审理（2019）浙0205民初3858号案件时，被告才告知讼争房屋已转让他人并已办理过户。本院认为，法律赋予当事人有权就违约金约定过高通过抗辩请求降低的同时，并未背离对公平原则和诚实信用原则的考量，本案中，被告在出现己方无法履约的事由时，并未秉承诚实信用原则，及时沟通以减损对方损失，而是一味拖延、隐瞒，其客观行为所展示的主观心态实难令人相信其所作所为系“无奈之举”，原告基于对被告的信任，一直等待其回复，直至诉讼阶段才获知真相，在近一年的时间中所错失的以同等价格购置刚需房屋的机会窗口，已成为不可逆的损失，虽然其中亦有本地房地产市场、政策因素等的影响，但该损失后果与被告的行为有不可推却的直接因果关系，如果被告该种有违诚实信用原则的行为，待到成讼后，仅因提出违约金过高的抗辩而得到支持，既有违公平原则，也有损公序良俗和良性市场交易秩序，本院不予采纳。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，原、被告双方签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定向被告交付购房定金30万元，但被告在约定的履行期届至前将讼争房屋“一房二卖”并已过户给案外人陆旭峰，其无视诚实信用原则的根本违约行为导致双方合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任，双方虽未就合同解除进行约定，但根据合同法的相关规定，被告的严重违约行为已致案涉《房屋转让协议》的合同目的无法实现，原告享有合同解除权，现原告以诉讼方式要求解除双方《房屋转让协议》，被告亦无异议，故本院确认双方签订的《房屋转让协议》自起诉状副本送达被告之日即2020年6月4日解除。双方对于违约责任承担已有明确约定，该约定符合法律规定，故本院对原告基于约定要求被告双倍返还定金并赔偿损失的主张，结合查明的事实并根据双方在《房屋转让协议》中约定的计算方式确认为60万元（230万-170万），并根据法律及司法解释的规定，对原告的上述诉讼请求予以确认支持，被告关于违约责任约定过高的相关抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、程嘉衡与叶骋签订于2018年4月22日的《房屋转让协议》自2020年6月4日解除； 二、叶骋于本判决生效之日起十日内向程嘉衡双倍返还购房定金共计60万元，并赔偿程嘉衡损失30万元； 三、驳回程嘉衡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元，依法减半收取计6400元，由叶骋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 于蕾 二〇二〇年八月十七日 代书记员 张炜 ? 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：3545××××7279，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ??12? ??11?