湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初1179号原告：武钢集团有限公司，住所地武汉市友谊大道999号。法定代表人：周忠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：匡衡，湖北首义律师事务所律师（一般代理）。被告：王子坡，男，1951年5月10日出生，汉族，户籍地河南省项城市。原告武钢集团有限公司与被告王子坡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月30日公开开庭进行了审理。原告武钢集团有限公司的委托诉讼代理人陈海燕、匡衡到庭参加诉讼，被告王子坡经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告武钢集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金373,720.5元；2.判令被告向原告支付违约金91,167元（暂计算至2019年12月31日，实际支付至清偿之日止）；3.判令被告支付律师费18,596元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将自有的房产委托给武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司经营管理。2017年5月，武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于武汉市青山区园林路62街坊小区3栋2层、4栋2层的房屋出租给被告，租期三年。合同履行过程中，被告自2017年12月开始拖欠房租。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告王子坡提交答辩状辩称：1.房租已交至2018年9月份；2.租赁时武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司保证该处手续证件齐全，可办理经营证件。合同签订后，因缺失房产证明，致使相关部门多次上门监察不许施工。我方多次催要无果。2017年9月20日，该公司孙科长拿到房产证明，我方才得以办理相关证件。因缺失房产证明致使施工延迟7个多月，办证用时一个多月，以发证日期证明交房产证明时间。因武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司原因造成我方严重损失，其应予以补偿，减免租金或起租期后移7-9个月；3.2018年9月因该房产所在小区改造，旅客无法入住，宾馆无法正常营业，应免收施工期间房租；4.2018年9月，因我老伴身体原因，在向公司负责此处的孙科长说明情况后，我出具委托书委托张嵱（原与武钢接洽人）处理此事，并采取补救措施寻找合作人接手，因武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司不同意更改租期导致合作失败；5.张嵱当时是此处实际使用人，我与张嵱签订有转让经营协议，由其独立经营管理并清偿欠款；6.我方建设宾馆投资三百多万元，该公司进行封扣，给我方造成经济损失，宾馆资产远高于所欠房屋租金，该公司应赔偿。本院经审理认定如下事实：2017年初，被告（承租方、乙方）与武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司房产经营开发管理公司（以下简称：武钢房产公司）（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（2017年），约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市青山区园林路62街坊小区3栋2层、4栋2层，房屋建筑面积共1269平方米；租赁期限自2017年6月15日至2020年6月14日止；起租时间为2017年6月15日，租金单价为31元/㎡/月，月租金为39,339元/月，季度租金为118,017元；甲乙双方在签订合同的当天，乙方须向甲方交纳5,000元的押金，合同期满后双方确认无误，甲方无息原额退还给乙方；租金支付方式：按季度提前支付，第一季度租金在签订本协议之日支付，以后每季度末前（即25日前）缴纳下一季度租金，逾期不交壹个月以上，甲方有权单方面解除合同，相关责任全部由乙方承担；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，乙方同意附于房屋的装修归甲方所有，乙方新增的构筑物归甲方所有；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋；租赁期间，乙方有本合同第七条第3款行为之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅交通费等）；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的贰倍支付违约金；租赁期满或因乙方原因导致本合同解除，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付上一次缴纳房租的日租金贰倍的房租。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失（包含但不限于律师费、诉讼费、差旅交通费等）。被告按合同约定向武钢房产公司交纳5,000元押金。武钢房产公司于2017年3月将案涉房屋交付被告，并给予3个月装修免租期，合同履行时间自2017年6月15日起算。被告使用涉案房屋至2018年12月31日，但未足额缴纳租金。2018年12月20日，武钢房产公司向被告发送《关于64街3-4栋二层房屋终止的情况说明》，载明：该承租人于2018年5月开始拖欠租金，截止2018年12月共计拖欠租金236,034元，经多次催收追缴后对方拒交。……我公司于2019年1月1日已终止该合同并纳入法律清欠。2019年1月1日，武钢房产公司向被告发送《终止的通知》，通知被告解除《房屋租赁合同》，并收回租赁房屋。2019年3月13日，武钢房产公司向被告发送《通知》，要求被告于2019年3月15日前交清房租，否则将采取法律措施。被告于2018年8月10日、2018年9月12日分别交纳租金39,339元，共计78,678元。原告于2018年9月25日开具价税合计78,678元的增值税发票，名称为房租，备注为2018年1月15日至2018年3月14日。被告至今未支付2018年3月15日至2018年12月31日的房屋租金，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，武钢房产公司2017年9月将办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所需的房屋建设规划许可证等证件交给被告。2017年11月13日，被告取得青公消安检字（2017）第0029号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，地址：武汉市青山区园林路62街坊3栋2层，使用性质：宾馆。再查明，2010年1月26日，武汉钢铁（集团）公司编制委员会办公室出具钢编办﹤2010﹥1号关于武汉钢铁（集团）公司后勤集团公司房产公司更名的通知，载明：经公司研究决定，将公司清欠房产及青山地区闲置的办公与生活等非生产性房产交由武汉钢铁（集团）公司后勤集团公司房产公司统一管理与经营，同时将武汉钢铁（集团）公司后勤集团公司房产公司更名为武汉钢铁（集团）后勤集团公司房产经营开发管理公司。2012年8月28日，武汉钢铁（集团）公司出具钢政发﹤2012﹥51号武汉钢铁（集团）公司关于下发武钢现代城市服务集团（武汉）有限公司组建方案的通知，载明：经公司研究决定，组建武钢现代城市服务集团（武汉）有限公司。……以后勤集团为基础，组建武钢现代城市服务集团（武汉）有限公司（以工商登记核准名称为准）作为公司全资子公司管理。后勤集团建制自然撤销。2019年12月13日，武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司注销。以上事实有房屋租赁合同、房屋所有权证、增值税发票、中国工商银行电子回单、《关于64街3-4栋二层房屋终止的情况说明》、钢编办﹤2010﹥1号文件、钢政发﹤2012﹥51号文件及准予注销登记通知书、王子坡借记卡账户历史明细清单、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据及开庭笔录、询问笔录在卷佐证。本院认为，武钢房产公司与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，租赁合同合法、有效。根据原告公司文件，武钢房产公司对外负责原告房产出租。武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司注销后，原告作为其全资股东及涉案房屋的所有权人，有权主张其相关权利。针对原告的诉讼请求及被告的答辩意见，本院综合认定如下：1.关于原、被告双方租赁合同是否解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告拖欠房屋租金，武钢房产公司于2018年12月20日向被告发送《关于64街3-4栋二层房屋终止的情况说明》；2019年1月1日向被告发送《终止的通知》，通知其解除《房屋租赁合同》，并于当日收回租赁房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。故原、被告房屋租赁合同已于2019年1月1日解除。2.关于原告要求被告支付租金的诉讼请求。被告占有使用租赁房屋，但未按约足额支付租赁费，已构成违约，应承担支付租金、违约金的违约责任。被告关于张嵱当时是涉案房屋实际使用人，双方签订转让经营协议，由张嵱独立经营管理并还清所有欠款的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，原告对该协议约定未予认可，亦未在该协议上加盖公章，应当认定其不同意债务转让，该协议对原告不发生法律效力。故对此抗辩意见，本院不予支持。关于租金减免的问题。涉案房屋系被告用于经营宾馆，相关证件齐全为实现合同目的之基础。在合同履行过程中，被告因办理消防安全检查合格证，要求原告提交建设工程规划许可证等证件，但原告直至2017年9月方才交付涉案房屋相关证件，导致被告于2017年11月13日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，直接影响承租人经营活动。因为原告履行涉案房屋证件交付存在瑕疵，本院根据合同履行情况，结合双方过错程度，对承租人在办理合格证期间应付租金数额予以适当调整，减免被告4个月租金157,356元（月租金39,339元*4）。被告关于房屋所在小区改造，旅客无法入住，宾馆无法正常营业，应免收施工期间租金的抗辩意见。经本院调查，涉案房屋所在小区施工工程不影响宾馆正常经营，故对此抗辩意见，本院不予支持。被告关于宾馆投资三百多万元，原告封扣给其造成经济损失，宾馆资产远高于所欠租金，武钢房产公司应予赔偿的抗辩意见。按照谁主张谁举证的原则，被告未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院亦不予支持。若被告认为其权利受到侵害，可另行主张权利。因涉案房屋原告已收回，原告应向被告退还押金5,000元，为减少当事人诉累，本院在应收租金中予以扣减。关于租金的计算时间及金额。被告于2018年8月10日、2018年9月12日分别交纳租金39,339元，共计78,678元。武钢房产公司于2018年9月25日开具78,678元的增值税发票，载明为2018年1月15日至2018年3月14日租金。被告辩称房租已交至2018年9月份缺乏证据证明，本院不予支持。同时，庭审中原告认可于2019年1月1日收回房屋，另减免4个月租金。故租金计算时间应从2018年7月15日起至2018年12月31日止，期间租金应为236,268元，扣减押金5,000元后，被告欠缴租金应为231,268元。3.关于原告要求被告按照年利率24%的标准支付违约金的诉讼请求。原、被告在签订的租赁合同中约定“如逾期支付租金，则按日租金的贰倍支付违约金”，现原告自愿将违约金的标准调整至按照年利率24%的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金应以实际损失为基础。结合本案租赁合同履行情况、过错程度等因素，本院酌情按照年利率12%的标准确定违约金的计算标准。关于违约金的起算时间。双方在签订的租赁合同中约定：月租金为39,339元/月，租金的支付方式为“按季度提前支付，第一季度租金在签订本协议之日支付，以后每季度末前（即25日前）缴纳下一季度租金”。被告欠付自2018年7月15日至2018年12月31日的租金共计231,268元，其中95,251元应于2018年6月25日前支付，则应从2018年6月26日起计算违约金；118，017元应于2018年9月25日前支付，则应从2018年9月26日起计算违约金。经本院核算，截至2019年12月31日的违约金共计35,274.38元。此后的违约金以231,268元为基数，按照年利率12%的标准自2020年1月1日起计算至实际清偿之日止。原告诉请中超出部分，本院不予支持。4.关于原告主张律师费损失18,596元的诉讼请求。虽然双方在房屋租赁合同中对律师费进行了相关约定，且原告亦提交了律师费的支付凭证。但合同第十条第一款同时约定“若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅交通费等）”，被告逾期支付租金，原告已经主张了违约金，综合考量本案案件类型、诉讼标的额、案件复杂程度，本院酌情认定律师费损失为3,000元，超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王子坡于本判决生效之日起十日内向原告武钢集团有限公司支付租金231,268元；二、被告王子坡于本判决生效之日起十日内向原告武钢集团有限公司支付截至2019年12月31日的违约金35,274.38元及此后的违约金（以231,268元为基数，按照年利率12%的标准，自2020年1月1日起计算至实际清偿之日止）；三、被告王子坡于本判决生效之日起十日内向原告武钢集团有限公司支付律师费损失3,000元；四、驳回原告武钢集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费4,276元，由原告武钢集团有限公司负担1,604元，由被告王子坡负担2,672元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王明华二〇二〇年八月五日书记员  易慧频