浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终791号上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴市港区乍浦商业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市港区乍浦镇朱家弄13号。统一社会信用代码：91330400739214197L。法定代表人：陶祥根。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘旭升，男，1972年8月29日出生，汉族，住浙江省平湖市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘留法，男，1949年2月8日出生，汉族，住浙江省平湖市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁君，浙江天卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王水林，男，1956年10月15日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：梁天，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人嘉兴市港区乍浦商业有限公司（以下简称乍浦商业公司）因与被上诉人刘旭升、刘留法、王水林房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案审理中，乍浦商业公司、刘旭升、刘留法、王水林申请庭外和解两个月，依法不计入审限。本案现已审理终结。乍浦商业公司上诉请求：1.撤销原判第一、第二、第四项，改判驳回刘旭升、刘留法的全部诉讼请求，支持乍浦商业公司的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由刘旭升、刘留法、王水林共同负担。事实和理由：一、本案中有两个独立的合同关系，即乍浦商业公司与王水林之间的租赁关系，以及王水林与刘旭升之间的转租关系。现次承租人刘旭升以房屋租赁合同为由起诉要求赔偿损失，一审在没有法律明确规定的情况下，突破合同相对性，判决由房屋所有权人乍浦商业公司直接承担赔偿责任依据不足。二、一审认定各方当事人对于租赁物存在违章部分并已被拆除的事实没有异议，该事实有误。转租合同约定转租房屋面积为960.95平方米（机房除外），与房产证三楼平面图的建筑面积对应，一审驳回了刘旭升、刘留法主张转租合同部分无效的诉请，故案涉转租合同应属合法有效，租赁物并不包含任何违章建筑。三楼确实存在部分违建（现已拆除），但该违建并非转租合同约定的租赁范围，刘旭升对此属于无偿使用。三、乍浦商业公司虽未明确告知三楼租赁物外还存在部分违建，但乍浦商业公司在出租房屋时已将房产证及房产分户平面图复印件交付王水林，王水林亦将此交付刘旭升。刘旭升将房屋交给刘留法使用时，刘留法就三楼进行了整体装修，在制作装修图纸时必然要进行现场测量，且刘留法在消防部门、工商部门验收登记时也提供了房产证复印件并作出了承诺，可见其应当知晓租赁物外的违建部分。而刘留法仍对违建部分进行了装修，相应的风险应由其自行承担。退一步讲，即使乍浦商业公司在告知上存在瑕疵，亦不能免除王水林、刘旭升、刘留法作为承租人的审慎义务。故本案装修损失及评估费应由王水林与刘旭升、刘留法按比例分摊，王水林若就此与房屋所有权人发生争议，应另案处理。四、根据《个体工商户登记管理办法》第八条规定，家庭经营的，参加经营的家庭成员姓名应当同时备案。然刘旭升、刘留法至今未提供任何家庭共同经营的证据及相应的备案材料，一审法院仅凭两人系父子关系即认定两人作为家庭共同经营名爵娱乐会所依据不足。刘旭升、刘留法辩称：一、本案争议的租赁物是违章建筑，针对违章建筑签订的案涉房屋租赁合同不受法律保护。案涉合同显示租赁面积为900多平方米，但根据刘旭升、刘留法从平湖市房地产管理处调取的资料显示为800多平方米，因此租赁合同中超出800多平方米的部分属于违章建筑，该部分租赁合同无效。二、乍浦商业公司应当赔偿因合同无效而造成的损失。刘旭升、刘留法经乍浦商业公司同意后对案涉房屋进行装修，乍浦商业公司应赔偿该部分装修损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。王水林辩称：一、王水林根据与乍浦商业公司签订的合同进行转租，对案涉KTV没有改动，也不知道该区域存在违章建筑，相应损失应由乍浦商业公司承担。一审为了减少诉累判决直接由房屋所有人对损失承担责任并无不当。二、案涉三楼系整体转租给刘旭升、刘留法，不应当以违章建筑没有在合同中约定为由认定乍浦商业公司不承担责任，三楼违章建筑已经存在很久，且三楼大部分面积均为有产证的合法面积，王水林无法在承租时了解到存在违章建筑的事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。刘旭升、刘留法一审诉讼请求：1.确认租赁合同部分无效；2.王水林、乍浦商业公司赔偿刘旭升、刘留法装修、设施设备等经济损失300000元；3.王水林、乍浦商业公司返还2017年及2018年度租金84000元。乍浦商业公司一审反诉请求：1.确认刘旭升、刘留法之间的转租关系无效；2.判令刘留法腾空位于原乍浦国贸大厦三楼ＫＴＶ（960.95平方米）机房除外部分房屋并返还给乍浦商业公司；3.案件受理费由刘旭升、刘留法承担。一审法院经审理认定：2017年2月24日，乍浦商业公司与王水林、陈玉祥签订《租赁经营合同》一份，约定：乍浦商业公司将位于原乍浦国贸大厦的餐厅（一楼西侧、二楼）、歌厅（三楼）、浴室（大楼后面一至二楼）出租给王水林、陈玉祥经营，并承诺出租的房屋符合国家对租赁经营的相关规定。租赁期限自2017年6月1日至2025年5月31日。承租方在租赁期内不得将租赁物转租他人（征得出租方书面同意的除外）。2017年3月30日，王水林、陈玉祥与刘旭升签订《租赁经营合同》一份，约定：王水林、陈玉祥将位于原乍浦国贸大厦（现乍浦国贸大酒店）的三楼ＫＴＶ（960.95平方米）机房除外转租给刘旭升经营，并承诺出租的房屋符合国家对租赁经营的相关规定。租赁期限自2017年7月15日起至2025年7月14日止。年租金第一年贰拾万元、第二年贰拾万元、第三年贰拾肆万元、第四年贰拾陆万元、第五年至第八年年租金叁拾万元。乍浦商业公司对王水林、陈玉祥的转租行为予以许可。刘旭升承租房屋后进行了翻新装修，用于经营嘉兴市港区名爵娱乐会所。2019年6月18日，平湖市乍浦镇人民政府、平湖市住房和城乡规划建设局、嘉兴市国土资源局港区分局、嘉兴市综合行政执法局嘉兴港区（综合保税区）分局联合向嘉兴市港区名爵娱乐会所下达了《限期搬离通知书》，“经查实：你（单位）户现承租的房屋，未办理规划建设手续，属于违法建筑，现告知你（单位）户于2019年6月23日前自行搬离房屋内的物品”。后刘旭升、刘留法对违章搭建部分予以拆除与整改。本案在审理过程中，经刘旭升、刘留法申请，一审法院委托桐乡市方联资产评估事务所对坐落于三楼ＫＴＶ名爵3号包厢、名爵5号包厢、至尊厅包厢的装修重置价值及包厢内可移动物品和设备的重置价值与现值、办公室装修现值进行评估。经评估，ＫＴＶ包厢的装修重置价值为174556元，可移动物品的的重置价值为145560元、现值为116448元，办公室装修现值为29900元。评估鉴定费4000元由刘旭升、刘留法垫付。一审另查明，王水林、陈玉祥于2018年1月31日签订《退出合伙经营协议》一份，约定陈玉祥退出乍浦国贸大酒店的经营。一审又查明，刘留法、刘旭升系父子关系。一审法院经审理认为，本案的争议焦点：1.租赁合同是否部分无效；2.刘旭升、刘留法之间是否为转租关系；3.案涉租赁房屋违章部分拆除产生的损失计算以及应该由谁赔偿。关于争议焦点1租赁合同是否部分无效，刘旭升、刘留法以实际交付的房屋面积与合同约定的不符为由，要求确认《租赁经营合同》部分无效。虽然案涉房屋存在部分违章，但房产证为整幢大楼面积，没有各单层面积，一审法院无法核实案涉房屋3层的单层面积与合同约定面积即960.95平方米不符，故对于刘旭升、刘留法的该项诉讼请求，一审法院无法支持。刘旭升、刘留法要求返还2017年及2018年租金84000元，一审法院亦不予支持。关于争议焦点2刘旭升、刘留法之间是否为转租关系。刘旭升签订《租赁经营合同》，刘留法为嘉兴市港区名爵娱乐会所个体业主，考虑刘旭升、刘留法为父子关系，刘旭升、刘留法主张刘旭升、刘留法作为家庭共同经营嘉兴市港区名爵娱乐会所，一审法院予以采信。刘旭升、刘留法之间不构成转租关系，对于乍浦商业公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。乍浦商业公司主张刘留法腾空位于原乍浦国贸大厦三楼ＫＴＶ（960.95平方米）机房除外部分房屋并返还给乍浦商业公司，一审法院亦不予支持。关于争议焦点3因违章部分被拆除造成的损失与赔偿。一审庭审中，各方当事人对于案涉租赁物存在违章部分并已被拆除的事实没有异议。根据评估报告，KTV包厢的装修重置价值为174556元，可移动物品的重置价值为145560元、现值为116448元，办公室装修现值为29900元。一审法院认为，刘旭升、刘留法的损失包括KTV包厢与办公室的装修损失以及可移动物品的折旧损失，应为174556+29900+（145560-116448）=233568元。违章搭建部分是前承租人搭建，乍浦商业公司作为案涉房屋所有人亦知晓，但未明确告知王水林案涉房屋存在违章搭建部分，导致王水林无法告知刘旭升、刘留法，由此产生违章搭建部分的装修损失，故刘旭升、刘留法的该损失应由乍浦商业公司承担。评估鉴定费4000元亦由乍浦商业公司负担。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、乍浦商业公司于判决生效之日起十日内支付刘旭升、刘留法233568元；二、评估鉴定费4000元由乍浦商业公司负担；三、驳回刘旭升、刘留法的本案本诉其他诉讼请求；四、驳回乍浦商业公司的本案反诉全部诉讼请求。本案本诉受理费7060元，减半收取3530元，由刘旭升、刘留法负担530元，由乍浦商业公司负担3000元；反诉受理费80元，减半收取40元，由乍浦商业公司负担。二审中，乍浦商业公司提供（2019）浙0482民初1071号民事判决，证明王水林因案涉违章建筑另案起诉要求乍浦商业公司赔偿，该诉讼请求被驳回的事实。刘旭升、刘留法发表质证意见如下：真实性没有异议，关联性有异议。该案未支持王水林的诉讼请求是因为本案一审已判决乍浦商业公司承担赔偿责任，王水林未就本案承担赔偿责任。王水林发表质证意见如下：该判决未生效，王水林已就该判决上诉。证明内容也有异议，该案中王水林要求乍浦商业公司承担三楼KTV的损失，但因本案已经判决由乍浦商业公司承担损失，故该案对王水林的该项诉讼请求驳回。本院认证意见：真实性予以确认，但因王水林已就该判决上诉，该判决尚未生效，无法证明待证事实，本院不予认定。刘旭升、刘留法、王水林均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉租赁合同是否部分无效；二、案涉租赁房屋加建部分拆除产生的损失应由谁承担。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乍浦商业公司主张案涉加建的建筑并非合同约定的租赁范围，刘旭升系无偿使用。经审查，乍浦商业公司与王水林、陈玉祥订立的《租赁经营合同》约定的租赁范围包括“歌厅（三楼）”，王水林、陈玉祥与刘旭升订立的《租赁经营合同》约定的租赁范围为“三楼KTV（960.95平方米）机房除外”，乍浦商业公司系将三楼歌厅整体出租给王水林，王水林承租后又将三楼KTV转租给刘旭升。乍浦商业公司主张转租合同约定的960.95平方米不包括加建的建筑面积，但乍浦商业公司提供的房产分户平面图中三层平面处的“960.95m2”系手写，案涉大楼房产证为整幢大楼面积，没有单层面积，无法证明三楼的合法面积为960.95平方米。根据案涉KTV的实际情况,加建的建筑为三个包厢及两个办公室的一部分，加建建筑与合法建筑贯通，王水林、刘旭升承租时加建建筑与合法建筑作为一个整体，为三楼KTV不可分割的部分,综合前述情况应认定案涉加建建筑属于租赁合同约定的租赁范围，该加建建筑也未于一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故案涉租赁合同关于三楼KTV中加建的建筑面积的约定无效。对于合同效力的认定属于法院依职权主动审查的范畴，一审未认定案涉合同关于三楼加建面积的约定无效，本院予以纠正，并予以加判。同时需要指出的是，刘旭升、刘留法并未就一审驳回其要求返还2017年及2018年部分租金的诉讼请求的判决提出上诉，视为服判，本院对一审就该部分诉讼请求所作判决不再变动。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同相对性原则,出租人与次承租人之间不存在租赁合同法律关系，刘旭升有权向租赁合同的相对人即王水林主张转租合同约定的权利,但无权请求乍浦商业公司向其履行转租合同义务,也无权请求乍浦商业公司向其承担违约责任。本案王水林将三楼KTV转租给刘旭升后未告知刘旭升存在加建的建筑，且案涉加建建筑已与合法面积贯通，刘旭升、刘留法无法识别加建建筑的存在，故刘旭升、刘留法因拆除加建建筑产生的损失应由王水林承担。一审判决乍浦商业公司承担刘旭升、刘留法的装修损失，突破了合同相对性原则，本院予以纠正，王水林应赔偿刘旭升、刘留法装修损失及可移动物品的折旧损失共计233568元，评估鉴定费4000元亦由王水林负担。乍浦商业公司另主张刘旭升、刘留法之间的转租关系无效，一审考虑刘旭升、刘留法为父子关系及实际经营情况认定刘旭升、刘留法之间不构成转租关系并无不当，乍浦商业公司以此为由提出的反诉请求均应予以驳回。综上所述，乍浦商业公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初995号民事判决第四项，即“驳回嘉兴市港区乍浦商业有限公司的本案反诉全部诉讼请求”；二、撤销浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初995号民事判决第一项、第二项、第三项；三、刘旭升与王水林之间订立的《租赁经营合同》中关于三楼KTV3号包厢、5号包厢、至尊厅包厢、办公室中加建建筑的约定无效；四、王水林于本判决生效之日起十日内支付刘旭升、刘留法装修损失及可移动物品的折旧损失233568元、评估鉴定费4000元；五、驳回刘旭升、刘留法的本案本诉其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7060元，减半收取3530元，由刘旭升、刘留法负担1654元，由王水林负担1876元；一审反诉案件受理费80元，减半收取40元，由嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担。二审案件受理费4884元，由王水林负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年八月十日法官助理  葛依依书 记 员  赵婉沁?*MERGEFORMAT?12?