鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初1625号原告：李虹，女，汉族，1965年9月24日出生。住址：鞍山市铁东区。委托代理人：陈军，系辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：鞍山嘉瑞置业有限公司。住所：鞍山市立山区胜利北路。法定代表人：刘欣，系该公司董事长。委托代理人：王冬平，系该公司职员。原告李虹与被告鞍山嘉瑞置业有限公司(以下简称嘉瑞公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告李虹委托诉讼代理人陈军，被告嘉瑞公司委托代理人王冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李虹向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》两份；二、判令被告返还产籍号分别为3-69-52-12、3-69-52-13两个房屋的购房款663498.00元、1216062.00元，合计：1879560.00元;三、判令被告支付原告办理房屋更名发生的费用90725.3元;以上金额合计：1970285.3元。四、判令被告按本金1879560.00元计算按人民银行同期款利率支付从2012年9月22日起至实际返款之日止的利息；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2012年签订《商品房买卖合同》两份，合同约定：原告购买被告坐落在鞍山市立山区的两处房屋，这两处房屋的产籍号分别为3-69-52-12、3-69-52-13。合同签订后，原告向被告支付了两处房屋的购房款合计1879560.00元。2019年9月，原告在办理房屋过户时得知，被告出售给原告的房屋合同面积与实际面积不符，面积误差比绝对值超出了百分之三，基于此，原告按照《最高院商品房买卖合同司法解释》的规定，要求解除与被告签订的两份商品房买卖合同，因原告在交纳完办理更名的费用90725.3元之后才得知面积差事宜，故该费用应由被告承担。被告嘉瑞公司辩称：1、原告的诉讼请求已经过了诉讼时效和除斥期间。2、双方签订的关于12号商铺（73.83平）的合同合法有效，实测面积与合同约定相符，不符合解除的条件。13号商铺实测面积确实与合同约定不符。3、即使合同具备解除的条件原告请求的利息数额过高，根据双方签订的商品房买卖合同第5条第2款规定退房利息的计算标准为银行同期活期存款利率且法律规定从知道或应当知道权利侵害之日起计算也即原告办理更名手续之日起算2019年9月18日。经审理查明：2012年，原告李虹与被告嘉瑞公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：“原告李虹购买被告嘉瑞公司出售的坐落于鞍山市立山区的两处门市房。其中，坐落于667栋-S12号，产籍号为3-69-52-12的房屋面积为78.73平方米，价款为663498元；坐落于667栋-S13号，产籍号为3-69-52-13的房屋面积为142.92平方米，价款为1216062元；违约条款为：商品房交付后，面积发生差异的，当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；当面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”合同签订后，原告李虹向被告嘉瑞公司支付两处房屋的购房款共计1879560元。2019年9月18日，原告李虹办理房产登记时，依据由被告出具的派户单得知，产籍号为3-69-52-13的房屋实际面积为112.11平方米，比实际面积相差30.81平方米，面积误差比约为22%。此时，原告已缴纳相关税款及住房专项维修基金。其中，产籍号为3-69-52-13的房屋相关税款（印花税和契税）为48946.48元、住房专项维修基金为9719.00元。另查，涉案两处房屋，至今未经装修使用或改造。上述事实，原告提供的证据有：商品房买卖合同、销售不动产统一发票、税收完税证明、住房专项维修资金专用收据各一份，验房通知书一份，银行转账凭证四张；被告未提供证据。以上证据，经本院审查及庭审质证，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：依法平等自愿签订的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿、协商一致基础上签订的，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，合同双方应按照约定全面履行各自义务。关于产籍号为3-69-52-13号的房屋，被告未按照合同要求交付合格标的物，其实际面积误差比约为22%，已符合合同约定的退房条件。因此，该房屋买卖合同的解除条件成立。本院对原告此项诉讼主张予以支持。关于原告以无法实现合同目的为由，要求解除与被告间关于产籍号为3-69-52-12号房屋的买卖合同一节，本院认为，对于该房屋被告已依约交付，且不存在任何违约情形；且涉案两处房屋均为独立个体，原告亦未将其打通合并使用，故任何一处房屋存在瑕疵并不能当然影响另一处房屋的实际使用，本院对原告此项主张不予支持。故对于产籍号为3-69-52-12的房屋原告主张的更名费用，本院亦不予支持。关于原告主张按照中国人民银行同期贷款利率标准支付关于原告主张购房款本金的利息一节，因确系因被告方原因违约致使原告资金被占用。按照现有法律规定，被告应自2012年9月22日起至实际付清欠款之日止，支付原告以1216062元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、解除原被告签订的3-69-52-13号房屋《商品房买卖合同》一份；二、被告鞍山嘉瑞置业有限公司返还原告李虹产籍号为3-69-52-13房屋的购房款1216062元，并以1216062元为基数，自2012年9月22日起至实际付清欠款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。三、被告鞍山嘉瑞置业有限公司支付原告李虹产籍号为3-69-52-13的房屋相关税款48946.48元、住房专项维修基金9719.00元，总计58665.48元。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费22533元，减半收取11266元，由被告7115元，由原告自行承担4151元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院。审判员  杨璐嘉二〇二〇年八月十日书记员  张 丽