湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5054号原告:张志华,男,1982年2月28日出生,汉族,住长沙市开福区。委托诉讼代理人:顾环,湖南旷怀律师事务所律师被告:湖南乐住置业投资有限公司,住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路383号西京公寓三期商业广场11006房，统一社会信用代码：914301220663548483。法定代表人：贾鹏翔，该公司董事长。委托诉讼代理人:潘红姣,湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人:张佳辉,湖南崇民律师事务所实习律师。原告张志华与被告湖南乐住置业投资有限公司（以下简称“乐住公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志华及其委托诉讼代理人顾环，被告乐住公司委托诉讼代理人潘红姣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志华向本院提出如下诉讼请求：1.判令撤销合同编号为XX170227412的《长沙市商品房买卖合同》;2.判令被告立即退还原告购房款631612元,物业维修资金5213元,税费23076.59元,其他费用1500元,以上共计661401.59元,并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:原告与被告于2018年6月19日签订编号为XX170227412的《长沙市商品房买卖合同》,由原告购买被告位于佑母塘路与滨江景观道交汇处远洋万和苑D栋412号预售房屋,合同总金额631612元,原告已按照合同约定支付房款及各项费用。原告在2019年12月底发现该房屋因外面的围墙遮挡造成采光受到严重的影响,此种情况当时购买房屋时被告并未明确告知,因此原告一直与被告协商退房事宜。合同法第五十四条明确规定,因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告的置业顾问在购房时并未明确告知原告该房屋存在此种情况。原告因为重大误解签订了该份商品房买卖合同，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告乐住公司辩称：原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》真实、合法、有效,对双方当事人均具有约束力。首先,合同附件四已明确约定并提醒原告注意:D栋下设三层商业裙楼,裙楼屋顶设有太阳能热水集热板及水箱等红线内不利因素。涉案房屋完全按照设计规划及城市商品房建筑规范要求进行建设施工,并经相关行政主管部门验收合格。涉案房屋实际采光也未受到严重影响。其次,合同第二条第二款已明确约定,涉案房屋规划用途为办公,2018年6月19日原告与被告签订合同时已知晓该情况,被告不存在虚假宣传和欺诈行为。因此，原告以此主张合同的订立存在重大误解及虚假宣传,既不符合事实,也不符合相关法律规定,请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明：2018年6月19日,原告张志华（买受人）与被告乐住公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XX170227412）,约定原告购买被告座落于佑母塘路与滨江景观道交汇处远洋万和苑D栋412号房屋，该房屋规划用途为办公。该商品房合同约定建筑面积43.44平方米,其中套内建筑面积27.94平方米,共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.5平方米；层高为3.1米。该商品房单价为(人民币)14539.87元/m,总房价631612元；买受人以银行按揭方式付款的,应当在2018年6月19日前支付首期房款(含定金)321612元,剩余房款310000元须在2018年6月19日前办理完毕银行按揭贷款手续。合同第八条约定：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合附件六所约定的装饰、设备标准。合同附件四“红线内外不利因素公示”约定：为帮助买受人慎重选房,现提醒买受人在签署合同之前特别注意以下事项红线内不利因素公示：6.项目沿街为商业街,其中在D栋下设三层商业裙楼,后期根据招商确定业态,可能存在大型餐饮。该合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告交纳了产权登记费、代办费、抵押登记费共计1500元，并由被告出具了收据。2018年6月20日，原告张志华向被告乐住公司支付首期房款321612元，被告向原告出具了增值税普通发票；并于当日向长沙市物业维修管理中心交纳了物业维修资金5213元，向税务部门缴纳了税费、印花税23076.59元。2018年10月12日，原告张志华与北京银行股份有限公司长沙分行签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定张志华向该银行贷款31万元，贷款期限120个月，合同利率为放款日的同期基准利率上浮30%，2018年10月29日，北京银行股份有限公司长沙分行向原告张志华放款310000元。原告自2018年11月10日起归还贷款至今。2019年12月18日，被告向原告送达了《远洋万和苑交付通知书》，通知被告在2019年12月27日收房；2019年12月27日，原告张志华在《远洋万和苑交付确认书》上签字，办理了收房手续。现原告认为涉案房屋外的“女儿墙”妨害了其采光权，被告在签约时未予告知，构成重大误解，故诉至本院申请撤销双方所签订的商品房买卖合同。另查明，涉案房屋飘窗外3.9米处有3楼楼顶建设的“女儿墙”，墙高1.7米。上述事实有原、被告双方的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、付款凭证、照片等证据，被告提交并经庭审质证的合同备案查询、交付通知书、房屋交付确认书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为原告张志华主张的涉案房屋外的“女儿墙”妨害其采光权的问题，是否构成重大误解。对此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。另根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，在原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件四中，被告已在案涉房屋红线内不利因素第6点中明确告知原告“项目沿街为商业街,其中在D栋下设三层商业裙楼”，原告所购房屋在第四层，作为三层楼顶，根据《民用建筑设计通则》规定：阳台、外廊、上人屋面等临空处应当设置防护栏，原告对裙楼屋顶防护栏可能对房屋造成的影响应有充分的预见；其次，裙楼上防护栏的设计及施工系以经主管部门审查合格的施工图为依据实施，符合有关建筑设计规范要求；最后，该防护栏的存在虽对视野和采光存在影响，但原告提供的证据尚不足以证明该防护栏的存在严重影响原告对该房屋使用功能的实现，并对其造成了较大损失。故此，原告以存在重大误解为由主张撤销双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》理据不足，本院对该项诉讼请求不予支持。因原告主张被告退还购房款、物业维修资金、税费、其他费用并支付资金占用费的诉讼请求均系以撤销合同为前提，故对原告的该项诉请，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张志华的全部诉讼请求。本案受理费减半收取5207元，由原告张志华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年八月二十日法官助理李余庆书记员杨明