江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初1903号原告：盱眙天瑞物业服务有限公司，统一社会信用代码9132083055713062XX。住所地盱眙县盱城街道办事处新世纪广场。法定代表人：吕志超，该公司董事长。委托诉讼代理人：李孝堂，该公司员工。被告：李加林，男，1971年5月8日出生,汉族，住盱眙县。被告：陈克红，女，1971年11月20日出生，汉族，住盱眙县。原告盱眙天瑞物业服务有限公司（以下至判决主文前简称天瑞公司）与被告李加林、陈克红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天瑞公司委托诉讼代理人李孝堂，被告李加林、陈克红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天瑞公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳2018年10月13日至2020年10月12日间物业费4739元、经营垃圾处理费1037元、违约金1197元，共计6973元，案件诉讼费由被告负担。被告李加林、陈克红辩称：被告于2017年10月13日缴纳了2017年10月13日至2018年10月13日间的经营垃圾费299元、物业费1037元，合计1336元，与被告隔壁同样面积的8幢109号房每年缴纳的物业费是1330元/年，相同面积的房屋应当收费相同；现同意按此前的收费标准缴纳原告主张的物业费及经营垃圾处理费。原告并非多次上门催收，只是打过两次电话，事实上物业服务质量不高，小区公用设施损坏，长期不修理，绿化杂草丛生，枯死的苗木、草皮没有及时种植，甚至在原有绿化的地方种植上蔬菜，小区车辆、人员进出没有登记，车辆乱停乱放且长期占用消防通道无人管理，电线撕拉乱接，保安也不尽职，小区至今没有成立业主委员会，无人监督物业，造成物业公司人员服务态度近期恶劣。另被告缴纳的装修保证金1000元一直未予退还。经审理查明，被告陈克红系盱眙机动车保姆城小区8栋111号商铺（120.85平方米，上下两层，两层面积相同）的业主。2017年7月28日，原告天瑞公司与案涉小区建设单位盱眙广宏置业有限公司订立《盱眙县机动车保姆城前期物业管理服务合同》，约定原告职责为对共用部位的维修、养护和管理，共用设施的运行、维修、养护和管理，共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等；双方对于物业管理服务费约定标准为多层住宅0.55元/㎡/月，商业用房1.6元/㎡/月，业主应于收房之日起预交一年物业服务费用。业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每天百分之五的标准加收滞纳金。2017年10月13日，被告李加林到原告处领取案涉房屋，并按照原告要求缴纳了装修保证金1000元，公摊水电费200元、装修垃圾清运费200元、经营垃圾费299元（收款收据上注明：123.42×0.2×12）、物业费1037元（123.42×1×12×0.7）。原告称上述费用系其公司与开发商协商降低的结果，被告称对此并不知情，均是按照原告要求缴纳相关费用，其他相同面积房屋诸如8栋109号房屋，一年缴纳的物业管理费也只有1330元。原告还提供了2019年8月11日其公司在小区公示栏中明确的收费项目标准，主要为：多层0.55元/㎡/月，商业用房1.6元/㎡/月，经营生活垃圾费0.35元/㎡/月。其公司承诺：若业主能预交或按年积极缴纳的，我公司可以按住宅0.45元/㎡/月，商铺一层1.2元/㎡/月收取，二层0.8元/㎡/月收取，经营垃圾处理费按0.2元/㎡/月收取，对延期缴费的业主，我公司将按合同合同和盱政发（2003）83号文件即《盱眙县城区城镇垃圾处理费征收管理暂行办法》收取相关费用（包括合同第四条第八项第五条第四项约定的因逾期产生的违约金一并收取），被告称没有看公示栏公示。原告当庭又称对于商铺，如果上下两层面积一致，则按1元/㎡/月计收相关费用。2003年6月9日，盱眙县人民政府以盱政发[2003]83号文形式作出《县政府关于印发盱眙县城区城镇垃圾处理费征收管理暂行办法的通知》，上述暂行办法规定对于商场（超市）、经营门市、酒店、普通浴室、照相馆、美容美发、餐馆、酒店、小吃部、小饭店等行业按使用面积计算经营性垃圾处理费，其中50-500平方米的一般酒店、餐馆每月每平方米0.4元，商店、门市等每月每平方米0.35元。另查明，李加林、陈克红于2014年9月10日协议离婚。本院认为，本案的主要争议焦点在于物业服务费及经营垃圾处理费标准的确定。对此，前期物业服务合同及《县政府关于印发盱眙县城区城镇垃圾处理费征收管理暂行办法的通知》均予以了明确，双方本应按照规定及约定履行各自权利义务，但原告在合同履行过程中自愿降低收费标准，此举本系其自行放弃自己权利，并无不妥，但其作为面对整个小区业主的服务单位，无论资费还是服务应当保持一定的稳定性，如确因服务需要变动，应当以恰当的方式及时告知业主；另，原告主张降低收费标准有一定的前提条件，但其亦应当及时告知业主或在出具的书面材料中备注明确，均能最大程度减少除服务质量之外的不必要的纠纷；当然，业主为自身权益考虑，也应对于物业公司公示的相关情况作一定的了解。本案中，原告因自身原因导致收费标准混乱，本院仅能参照双方此前履行的收费标准确定自2018年10月13日至2020年10月12日间的费用标准，即两年费用为2672元，因原告同意将装修保证金在本案中一并处理，则被告陈克红尚需给付物业服务费及经营垃圾处理费1672元。对于原告主张的逾期付款违约金问题，前期物业服务合同中约定标准过高，但是实际收费标准看，案涉商铺收费标准相对县内其他商铺较低，而物业服务费系维系物业公司服务质量的重要因素，双方如不能相互理解，必然进入拒交物业费及服务质量差的恶性循环。在收费如此低廉的情况下，被告不能依约缴纳相关费用，确有违约行为，结合案件综合情况，本院酌情确定违约金为200元。需要指出的是，前期物业服务合同及政府的相关规定均明确了双方的权利义务，经历本次诉讼后，双方对于合同约定的各自权利义务更为清晰，此后双方应当严格按照合同约定履行各自的权利义务，遇到矛盾能够协商化解，建立和谐的物业服务关系。被告李加林并非涉案房产的所有人，亦非物业服务合同相对人，原告主张其承担责任无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈克红于本判决生效后十日内给付原告盱眙天瑞物业服务有限公司物业服务费、生活垃圾处理费、违约金共计1872元；二、驳回原告盱眙天瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈克红负担。本判决为终审判决。审判员  王云云二〇二〇年八月五日书记员  魏 晨相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。