福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1913号 上诉人（原审原告）：林桂福，男，1979年5月23日出生，汉族，住福建省东山县。 上诉人（原审原告）：许燕芳，女，1982年4月28日出生，汉族，住福建省东山县。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂(厦门)律师事务所执业律师。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁伟玲，北京观韬中茂(厦门)律师事务所执业律师。 被上诉人(原审被告)：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号，统一社会信用代码917505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 上诉人林桂福、许燕芳因与被上诉人福建新新房地产开发有限公司(以下简称新新公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院(2019)闽0626民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林桂福、许燕芳的委托诉讼代理人徐传远、梁伟玲，被上诉人新新公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林桂福、许燕芳上诉请求：一、变更一审判决，改判新新公司以林桂福、许燕芳已支付的购房款418500元为基数按每日万分之一的标准向林桂福、许燕芳支付自2018年2月8日起计算至林桂福、许燕芳取得房屋权属证书之日止即2019年3月20日止的逾期办证违约金16949.25元。二、本案一、二审诉讼费用由新新公司承担。事实和理由： 一、一审法院以新新公司公告办证时间作为当事人取得权属证书时间，免除新新公司该时点之后的违约责任，有违诚实信用原则。1.根据合同约定，新新公司的义务是使买受人取得房屋后90日内“取得”权属证书，而不是“通知”买受人办理权属证书。2.报纸阅读量小，当事人看到可能性更小，故应在穷尽其他方式后，才能采用登报公告方式。新新公司应以邮件快递方式告知买受人。 二、《合同补充协议》第六条关于365日办证期限的约定，违背了《商品房买卖合同》约定，把办证期限由90天延长到365天，该条款应认定无效。 新新公司辩称：一审判决正确。一、买受人认为逾期办证之日应截止取得权属证书之日，缺乏事实和法律依据。一审已查明新新公司除以公告方式外，还通过EMS邮件通知买受人办理权属证书。 二、《合同补充协议》第六条所约定只是延长办证期限，与《商品房买卖合同》不存在冲突，且365天的办证期限符合行业的普通约定，不存在免除出卖人的责任，排除买受人主要权利，也无明显失公平。 林桂福、许燕芳向一审法院起诉请求：判令新新公司支付逾期办证违约金，违约金以买受人已支付的购房款418500元为基数按每日万分之一的标准自2018月2月8日起计算至买受人取得房屋权属证书之日止，暂计至起诉日该违约金金额为14940.45元。诉讼中，林桂福、许燕芳变更诉讼请求为：判令新新公司支付逾期办证违约金，违约金以买受人已支付的购房款418500元为基数按每日万分之一的标准自2018年2月8日起计算至买受人取得房屋权属证书之日即2019年3月20日止为16949.25元。 一审法院认定事实：2015年3月20日，出卖人新新公司与买受人林桂福、许燕芳签订《商品房买卖合同》，约定林桂福、许燕芳购买由新新公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼D109号商品房，总价款418500元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，林桂福、许燕芳支付了全部购房款。林桂福、许燕芳于2018年1月27日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。另查明，案涉商品房所在1号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 一审法院认为：双方争议的主要焦点为：一、《合同补充协议》关于365日办证期限的约定是否有效；二、《合同补充协议》就违约金最高限额的条款是否有效；三、新新公司是否构成逾期办证。对此予以分析认证如下： 一、关于《合同补充协议》关于365日办证期限的约定是否有效的问题。 本案双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条“关于产权登记的补充约定”系双方专门针对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”的另行约定。该补充协议第六条对出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的期限变更为“在商品房交付使用后365日内”。该约定只是将出卖人协助办证的期限进行延长，并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，且双方在补充协议尾部均有盖章、签名确认，而补充协议第十四条亦载明：“本补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。”说明新新公司已尽合理提示及说明义务，林桂福、许燕芳已经理解和明白该补充协议约定的内容。故林桂福、许燕芳与新新公司签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。 二、关于《合同补充协议》就违约金最高限额的条款是否有效的问题。 《合同补充协议》第十一条约定“出卖人未按照第十一条约定的时间交付房屋及符合第十条约定的交付条件的，其承担的逾期交付责任和未按约定的条件进行交付责任中利息和违约金总额不得超过买受人已支付全部房款总额的2%。因出卖人的原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付的违约金总额不得超过买受人已支付全部房价款的1%”，该条款中关于主合同第十条、第十一条、第二十条的内容并非本补充协议条款载明的内容，新新公司也未能作出合理解释，故该条款属约定不明，其所作违约金最高限额的约定应属无效。 三、关于新新公司是否构成逾期办证的问题。 新新公司于2018年1月27日将案涉商品房交付林桂福、许燕芳使用，根据《合同补充协议》第六条约定，新新公司应于2019年1月27日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因合同约定新新公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新公司并未构成逾期办证。新新公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新公司对此存在过错。故新新公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张不能成立，不予采纳。 综上所述，本案双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，新新公司应于2019年1月27日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，而新新公司已于2018年11月15日登报公告通知业主办理不动产权登记手续，因此，新新公司并未构成逾期办证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回林桂福、许燕芳的全部诉讼请求。案件受理费224元，减半收取112元，由林桂福、许燕芳负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，案涉《合同补充协议》第六条3款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。” 根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、如何认定《合同补充协议》第六条的效力。二、公告时间能否作为逾期办证违约金计算截至日；对此，本院予以分析认定如下： 一、如何认定《合同补充协议》第六条的效力。首先，补充协议依法理系指对原合同进行补充或变更所达成的协议。故对原合同进行变更系补充协议的基本功能之一，即在原合同已有明确约定情况下，当事人仍可通过补充协议对原约定内容进行修改、完善。本案中，当事人通过《合同补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十四条已有明确约定作出修改，符合上述法理，并无不当。其次，根据商品房市场中补充协议由开发商一方预先拟定并报主管部门备案的一般惯例并结合《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，《合同补充协议》第六条应认定为格式条款。但根据现行法律，格式条款并不必然不发生效力，其是否发生效力应根据其是否具备相关条件予以确定。第三，本案中，林桂福、许燕芳主张《合同补充协议》第六条无效的核心理由是，该条款具有《中华人民共和国合同法》第四十条“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”法定情形。但本案中，从《合同补充协议》前言看，林桂福、许燕芳签订《合同补充协议》是在与新新公司进行“全面的沟通与协商”情况下，且参考商品房办理转移登记中开发商完善各种手续通常所需时间，《合同补充协议》第六条约定的“365日内”尚符合实际，并无明显不合理，即《合同补充协议》第六条并不存在如林桂福、许燕芳所述“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，符合可以发生效力的相关法定条件。结合上述三方面分析，林桂福、许燕芳主张《合同补充协议》第六条无效，与事实与法不符，理由不能成立。 二、关于公告时间能否作为逾期办证违约金计算截至日。新新公司并非讼争商品房办证主体，故本案中其办证义务仅属协助办证义务，只要讼争商品房满足申请办证条件，即应认定新新公司完成办证义务。本案中至新新公司公告通知办证时，讼争商品房已满足申请办证条件，故应认定至该时点新新公司已完成办证义务，即应认定该时点为逾期办证违约金计算截至日。该时点之后，即使买受人未取得房屋权属证书，根据本案合同第十四条“因出卖人原因”规定，也不属新新公司一方责任。至于新新公司公告通知方式，没有违反任何禁止性规定，并无不妥。林桂福、许燕芳主张逾期办证违约金计算截至日应为其取得房屋权属证书日，与事实与法不符，应予驳回。 综上，林桂福、许燕芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费224元，由林桂福、许燕芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  唐志忠 审 判 员  李 凌 二〇二〇年八月四日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰