福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初1477号 原告：福建永泰县新纪元物业管理有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇北门路49号，统一社会信用代码91350125MA31DLDQ7E。 法定代表人：江振华，董事长。 被告：檀遵柏，男，1963年1月8日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告福建永泰县新纪元物业管理有限公司（以下简称“新纪元物业公司”）与被告檀遵柏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新纪元物业公司法定代表人江振华与被告檀遵柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新纪元物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令檀遵柏支付新纪元物业公司拖欠的2018年1月至2019年12月每月物业服务费41.9元×24个月=1005.6元，每月分摊电费3元、每户每年分摊电费为3元×24个月=72元，合计1077.6元，并且由檀遵柏负担本案的诉讼费用。事实和理由：檀遵柏系吉祥温泉小区××业主，物业面积为139.64平方米，于2018年1月1日起至2019年12月31日拖欠新纪元物业公司物业服务费及分摊电费1077.6元。虽经新纪元物业公司多次催款，但檀遵柏拒不履行缴款义务。根据吉祥小区业主委员会所与新纪元物业公司签订的合同规定，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收款（业主自愿预缴的除外），业主应于每月10日前向新纪元物业公司交付物业服务费。 檀遵柏辩称：一、新纪元物业公司伪造证据。1.经檀遵柏向吉祥温泉小区业委会、永泰县住建局了解并取证（附永泰县住建局提供的合同备案一份，以下称“现物业服务合同”），与新纪元物业公司提供的证据《物业服务合同书》存在条款差异，故新纪元物业公司提供的《物业服务合同书》实属伪造。2.新纪元物业公司提供的2份《催费通知》落款时间均是2019年10月15日，但其催缴时间截点不一致，明显不符合正常逻辑，其证据不具有真实性，属于伪造。二、新纪元物业公司未尽到及时催缴义务。新纪元物业公司提供的证据催缴短信，非檀遵柏电话号码，且檀遵柏至始至终都未收到新纪元物业公司的催缴电话或信息等。三、新纪元物业公司催缴程序不合法。如业主未及时缴纳物业费，本应将具体情况告知业主委员会并让其与相关业主进行沟通、调解,但檀遵柏自始至终都未收到相关的沟通及调解。四、檀遵柏未及时缴纳物业费，事出有因。因永泰县金管家物业管理有限公司（以下称原物业公司）未履行物业服务合同约定巡查等义务，导致檀遵柏柴火间曾2次遭受小偷偷盗，门及门锁损坏、摩托车被盗一辆、其他财产损失若干。在首次被盗后，檀遵柏便与原物业公司协商望其加强该区域巡查，但原物业公司仍未履行《物业服务合同》相关安全防护义务，导致檀遵柏再次遭受偷盗事件。原物业公司服务态度恶劣，且未尽《物业服务合同》的相关义务，故檀遵柏自2014年起未交物业管理费。后来新纪元物业公司何时入驻小区檀遵柏浑然不知，檀遵柏也至始至终都未收到过新纪元物业公司入驻小区的任何电话或信息等，在2020年6月檀遵柏主动前往物业协商并解决之前之事时，才得知原物业公司早已更换为新纪元物业公司。五、新纪元物业公司主张檀遵柏未尽到按现物业服务合同履行约定缴纳物业管理费，是没有法律依据的。1.现物业服务合同中附件一规定：三、房屋等公共部位管理，第1条每周巡查1次楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏的1个月内恢复正常。但于檀遵柏居住楼栋梯位，部分栏杆已损坏及断裂，时间甚久，至今未修缮，存在极大的安全隐患。2.现物业服务合同中附件一规定：四、共同设施设备运行、维护养护，第2条对消防设施每年进行1次全面检测，检测记录应当完整、准确存档备查，确保完好有效，可随时启用；消防通道畅通。第3条每周1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修的，半个月内组织修理；属于大中修或者需要更新改造的，提前1个月编制大中修及更新改造计划。但于檀遵柏居住楼栋梯位，未见相关人员进行定期巡查，其中部分损坏的消防栓门及长期消防无水等问题，至今未见得到修理和解决；消防无水问题，存在安全隐患，直接威胁到居民的人身安全。3.现物业服务合同中附件一规定：六、公共区域绿化日常养护服务标准，第2条花草树木生长整齐，每年修剪3次，保持花圃整洁，不得有垃圾、枯枝败叶等杂物。但于小区公共绿化区域，垃圾及枯枝烂叶随意及长久堆放、花圃杂草丛生、花圃成为菜地均无人管理及处理。4.现物业服务合同附件一的服务事项和标准中，绝大部分服务事项新纪元物业公司均未能正常履行，导致现在小区环境杂乱、人身安全无保障、居民怨声载道，直接阻碍共建美好小区的愿景。六、新纪元物业公司以利益为重，提高现物业服务合同书中相关收费标准，删除未尽责的罚款内容，降低服务标准，严重侵犯业主的相关权利及利益。详见檀遵柏提供书证《物业服务合同》（由永泰县住房建设局提供的合同备案复印件），檀遵柏已标注与新纪元物业公司提供的证据《物业服务合同书》的条款差异处。综上所述，新纪元物业公司伪造证据，以利益为上，未履行及时告知及催缴相关义务，同时新纪元物业公司未按照《物业服务合同书》中的相关规定履行义务，新纪元物业公司违约在先，其主张檀遵柏未尽到按物业服务合同履行约定缴纳物业管理费没有法律依据。檀遵柏恳请法院驳回新纪元物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 檀遵柏系吉祥温泉小区××房屋业主,该房屋建筑面积为139.64平方米。2017年12月26日，吉祥温泉小区第二届业主委员会（甲方）与新纪元物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同书》及附件《物业服务事项和标准》，合同书主要约定：新纪元物业公司为吉祥温泉小区提供物业管理服务，物业服务期限为24个月，自2018年1月1日起至2019年12月31日终止；乙方提供物业服务主要内容：（一）根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；（七）其他服务事项。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（含与住宅配套的附属间面积）收取，未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取；物业服务费标准按照建筑面积计算，收费标准（不含公共水电分摊费）：（1）多层住宅按0.3元/平方米/月（2）别墅、溜房按0.24元/平方米/月（3）商业物业按每间40元/月（4）电梯房33#34#:1元/平方米/月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照每户每月3元的标准由业主支付。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费。合同书还对其他事项进行了约定。2018年1月起，檀遵柏未向新纪元物业公司缴纳物业服务费及公摊电费。2019年10月15日，新纪元物业公司向檀遵柏书面催缴欠费未果，现诉至本院。 本院认为，檀遵柏主张新纪元物业公司提供的《物业服务合同书》及其附件《物业服务事项和标准》均系伪造，檀遵柏提供的前述材料才系真实的。因檀遵柏未提供原件予以核对且无永泰县住建局盖章予以确认，故本院不予支持。吉祥温泉小区第二届业主委员会与新纪元物业公司于2017年12月26日签订的《物业服务合同书》及其附件《物业服务事项和标准》，合法有效，对吉祥温泉小区全体业主具有约束力。新纪元物业公司作为物业管理服务的物业公司，檀遵柏作为物业管理服务小区的业主，双方均应当按照《物业服务合同书》约定履行自己的义务。关于檀遵柏是否应当交纳尚欠的2018年1月至2019年12月物业费的问题。新纪元物业公司作为物业服务企业，应严格按照合同的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，檀遵柏作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。根据本院受理涉诉房屋所在小区其他业主物业服务纠纷案件情况，新纪元物业公司实际管理中确实存在诸多的服务瑕疵，而檀遵柏也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，应当各自承担违约责任。但因物业服务系针对广大小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利，因此，新纪元物业公司的服务瑕疵并不构成檀遵柏减交或免除物业服务费的理由。现檀遵柏以新纪元物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业服务费，缺乏法律依据，檀遵柏应限期支付新纪元物业公司尚欠的物业服务费及公摊电费，物业服务费按0.3元/平方米/月的标准计付，每月为41.9元（139.64平方米×0.3元/平方米），公摊电费每月按3元的标准支付。新纪元物业公司于2019年10月15日向檀遵柏催缴物业费等，已履行了催告义务，檀遵柏不交纳2018年1月至2019年9月期间的物业服务费、公摊电费，构成违约。现新纪元物业公司要求檀遵柏交纳2018年1月起至2019年9月止所欠物业费879.9元、公摊电费63元，本院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据该规定，物业服务企业必须先书面催交物业费方可起诉业主，即书面催交物业费系物业服务企业起诉的必要前置程序。新纪元物业公司提供的证据不足以证明对檀遵柏2019年10月至2019年12月期间的物业服务费、公摊电费进行过书面催缴，故其诉请支付该期间的物业服务费用、公摊电费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定规定，判决如下： 一、檀遵柏应于本判决生效之日起十日内支付福建永泰县新纪元物业管理有限公司2018年1月至2019年9月物业服务费879.9元、公摊电费63元，合计942.9元； 二、驳回福建永泰县新纪元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福建永泰县新纪元物业管理有限公司负担3元，檀遵柏负担22元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  林 霞 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  李 霞 书 记 员  郑贞萍 附： 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。