广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16946号上诉人（原审原告）：盘世凡，男，1933年8月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：赵清芳（系盘世凡配偶），女，1963年9月29日出生，满族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审被告）：赖福利，男，1957年11月26日出生，汉族，住广东省普宁市。被上诉人（原审被告）：蒋玉霞，女，1958年11月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人盘世凡因与被上诉人赖福利、蒋玉霞租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初27286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人盘世凡上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认赖福利、蒋玉霞签订的租赁合同无效，赖福利立即迁出广州市天河区XX巷XX号房；3.改判赖福利、蒋玉霞支付自2017年8月起计至实际腾房之日止的使用费（按照每月1200元的标准或政府主管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算，面积约20平方米）。事实与理由：一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。一、赖福利、蒋玉霞签订的租赁合同应属无效。根据（2017）粤01民终7728号民事判决，盘世凡为涉案房屋十二份之七的所有权人，蒋玉霞在未取得盘世凡同意的情况下，将涉案房屋出租给赖福利，属于无权处分，且其双方的租赁合同是于2017年12月补签的，明显是故意为之，故该租赁合同应属无效。二、赖福利、蒋玉霞应当支付自2017年8月起计至实际腾房之日止的使用费。虽然涉案租赁合同无效，但赖福利占用涉案房屋确是事实，故盘世凡要求赖福利、蒋玉霞支付赖福利占用涉案房屋期间的使用费合法合理。退一步讲，即使涉案租赁合同有效，赖福利、蒋玉霞也应当向盘世凡支付赖福利租赁房屋期间的租金，这与房屋使用费是一致的。虽然现涉案房屋的二、六楼及一楼的两个单间均由盘世凡控制，但因（2017）粤01民终7728号民事判决并未对涉案房屋的二、六、七楼的所有权作出判决，即涉案房屋二、六、七楼的所有权人尚未明确，一审法院以盘世凡控制房屋的情况认定其充分享有作为涉案房屋十二份之七份额共有人的权益明显不当。赖福利、蒋玉霞一审均口头陈述涉案房屋租金为500元/月，但该租金数额明显低于市场价，且赖福利、蒋玉霞并未提供证据予以证明，故赖福利、蒋玉霞恶意串通并提供虚假租金数额，严重损害盘世凡的合法权益，盘世凡上诉请求二审法院依法改判。被上诉人赖福利二审答辩称：赖福利向蒋玉霞承租涉案房屋已经快10年了，一直向蒋玉霞交付租金，赖福利一直认准蒋玉霞是房东，各方一直没有意见。赖福利对一审判决没有意见，赖福利早就搬离案涉房屋，涉案纠纷与其无关。赖福利坚决不同意盘世凡要求其支付房屋使用费的上诉请求，盘世凡没有证据证明其要求赖福利支付租赁房屋费用的依据。由于近一年多，盘世凡一方多次来闹事，赖福利要求蒋玉霞赔偿并提前解除合同，蒋玉霞提出免除赖福利租金。赖福利向蒋玉霞承租房屋，盘世凡应当向蒋玉霞请求相关款项，赖福利与盘世凡之间没有任何法律关系。被上诉人蒋玉霞向本院提交书面意见称：与一审答辩意见一致，请求法院驳回盘世凡的上诉请求，维持一审判决。盘世凡于2019年7月17日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.确认赖福利与蒋玉霞签订的租赁合同无效，赖福利立即迁出广州市天河区XX巷XX号房；2.赖福利、蒋玉霞支付自2017年8月起计至实际腾房之日止的使用费（按照每月1200元的标准或政府主管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算，面积约20平方米左右）；3.本案诉讼费由赖福利、蒋玉霞承担。一审法院经审理查明事实如下：樊桂连于2004年9月3日死亡，生前于1956年生一子蒋炳钟，1958年11月14日生育一女蒋玉霞；1962年12月28日与盘世凡登记结婚，婚后生育盘玉英、盘玉兰、盘玉卿三名子女。广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终7728号二审民事判决于2017年7月3日发生法律效力，该继承诉讼判决判定：位于广州市郊区沙河路XX巷XX号房产（建筑面积48.5209平方米），由盘世凡取得7/12份额，蒋玉霞、蒋炳钟、盘玉英、盘玉兰、盘玉卿各取得1/12份额。广州市国土资源和规划委员会于2018年1月30日颁发的《不动产权证》【粤（2018）广州市不动产权第XXXX号】载明：盘世凡系位于广州市天河区XX巷XX号（以下简称涉案房屋）的按份共有人，房屋建筑面积48.52平方米，混合结构，房屋总层数1层，所有权取得方式为析产、继承；附记记录为：盘世凡占有7/12份额，蒋玉霞，案外人蒋炳钟、盘玉英、盘玉兰、盘玉卿各占有1/12份额。2017年12月12日，盘世凡向一审法院提起诉讼，请求判令蒋玉霞向其支付涉案房屋7/12份额的租金（自2004年10月1日至2017年12月12日），一审法院以（2017）粤0106民初25345号案受理。在该审理过程中，一审法院派员于2018年11月9日到涉案房屋进行实地查勘，勘查情况为：广州市天河区XX巷XX号、XX、XX号为同一栋7层建筑，共用唯一楼梯，XX号房屋位于大楼南侧，其中1楼有3个单间（大门紧闭）、2楼有5个单间、6楼有5个单间、7楼有5个单间（大门紧闭，无法入内）。对于现场的使用情况，盘世凡表示其持有1楼钥匙，2楼自2018年5月起由其出租他人，6楼自2018年6月由其出租他人，7楼目前空置、无人居住，门锁可以打开。蒋玉霞表示在中院判决后【即（2017）粤01民终7728号】就不再使用房屋。盘世凡确认其出租了涉案房屋的二、六楼，一楼其中两个单间由其换锁，但现在空置，并没有使用。盘世凡确认赖福利已使用涉案房屋一楼的一个单间数年；赖福利、蒋玉霞确认赖福利向蒋玉霞承租了涉案房屋的一楼一个单间多年，租金为每月500元，但自2017年8月份开始未向蒋玉霞支付租金，因为自此时起涉案房屋涉诉，存在产权纠纷。赖福利向一审法院出示《房屋租赁协议》一份，上载出租人为蒋玉霞，承租人为赖福利，出租人将涉案房屋出租给承租人，租期为2015年11月18日至2020年11月18日，未约定租金；落款时间为2015年11月18日。蒋玉霞确定该证据真实性；盘世凡对该证据不予确认，并申请对该证据的形成时间进行鉴定。赖福利、蒋玉霞主张赖福利于本案开庭后十几天后搬离涉案房屋，盘世凡主张赖福利于2019年11月搬离涉案房屋。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于赖福利与蒋玉霞签订的租赁合同的效力问题。根据查明事实可知，盘世凡亦确认赖福利承租涉案房屋一楼一个单间数年，并向蒋玉霞支付租金，故赖福利与蒋玉霞之间成立房屋租赁合同关系，且该租赁合同为持续状态，因此，无论其何时签订《租赁协议》，均不影响该租赁合同的效力，鉴定该协议形成时间已无必要。其次，蒋玉霞在涉案房屋进行继承诉讼前，其作为整个房屋的管理人，有权与赖福利签订租赁合同；即使在继承诉讼后，其作为共有人，依法享有涉案房屋的部分权利，而目前各共有人并未就涉案房屋进行析产处理，各共有人具体对涉案房屋的哪部分享有权利存在不确定性，而且，基于合同的延续性，亦不能以其无权处分而认定赖福利与蒋玉霞之间的租赁合同关系无效。鉴上，盘世凡请求确认赖福利与蒋玉霞之间的租赁合同无效，缺乏理据，一审法院不予支持。另外，鉴于赖福利已经实际上搬离涉案房屋，故盘世凡提出的赖福利搬离涉案房屋的请求，已无实际处理的必要，一审法院不再审处。关于占用费。因租赁合同有效，故盘世凡请求赖福利支付房屋占用费缺乏理据，一审法院不予支持。其次，现涉案房屋的二楼、六楼以及一楼的两个单间均由盘世凡出租或者控制，已经充分体现其作为案涉房屋7/12份额共有人的权益，其再请求蒋玉霞支付占用费缺乏理据，一审法院不予支持。另外，盘世凡与蒋玉霞及案涉房屋的其他共有人存在亲属关系，房屋如何进行管理，以实现价值最大化，共有人应友好协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年5月12日判决如下：驳回原告盘世凡的诉讼请求。本案一审受理费310元，由原告盘世凡负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、盘世凡诉请确认赖福利、蒋玉霞租赁合同无效，赖福利迁出涉案房屋能否成立；二、盘世凡诉请蒋玉霞、赖福利支付自2017年8月起至实际腾房之日止的房屋使用费能否成立的问题。对此，本院认定如下：一、盘世凡诉请确认赖福利、蒋玉霞租赁合同无效，赖福利迁出涉案房屋能否成立的问题。因赖福利一直向蒋玉霞承租涉案房屋一楼一个单间数年，并向蒋玉霞支付租金，赖福利与蒋玉霞之间成立房屋租赁合同关系，一直为持续状态。蒋玉霞在涉案房屋进行继承诉讼前，其作为整个房屋的管理人，有权与赖福利签订租赁合同；即使在继承诉讼后，其作为共有人，依法享有涉案房屋的部分权利，而目前各共有人并未就涉案房屋进行析产处理，各共有人具体对涉案房屋的哪部分享有权利存在不确定性。蒋玉霞、赖福利签订的《租赁协议》不存在法律法规禁止性规定，盘世凡主张协议无效依据不足。另外，赖福利已经基于盘世凡、蒋玉霞之间的纠纷搬离了涉案房屋，盘世凡仍诉请赖福利搬离涉案房屋，丧失事实依据，不予支持。二、盘世凡诉请蒋玉霞、赖福利支付自2017年8月起至实际腾房之日止的房屋使用费能否成立的问题。因租赁合同有效，故盘世凡请求赖福利支付房屋占用费缺乏理据。涉案房屋的二楼、六楼以及一楼的两个单间均由盘世凡出租或者控制，已经充分体现其作为案涉房屋共有人的权益，一审法院暂未支持蒋玉霞支付占用费，并无不妥。另外，盘世凡、蒋玉霞以及案涉房屋的其他共有人存在亲属关系，如何实现对房屋有效和管理、房屋价值最大化，共有人应本着友好协商、互体互谅、家庭和睦的原则，妥善解决，尽早化解矛盾。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人盘世凡的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由上诉人盘世凡负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年八月三十一日书记员  纪惠敏黄晶晶