湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3815号 原告：湖南晋源物业服务有限公司，住所地：怀化市鹤城区迎丰路737号。 法定代表人：符晋源，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李贞（特别授权），湖南维清律师事务所律师。 被告：张在势，男，汉族，1976年11月22日出生。 原告湖南晋源物业服务有限公司与被告张在势物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李贞、被告张在势均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南晋源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2014年1月1日至2019年4月10日的物业服务费7842元，生活垃圾处理费384元，合计8226元；二、本案的所有诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更第一项诉讼请求为被告向原告支付2014年1月1日至2019年4月10日的物业服务费7842元。事实和理由：2010年7月22日，原告与开发商怀化市海源房地产开发有限公司签订《怀化市飞云居物业服务委托合同书》，为怀化市肉联厂飞云居小区提供前期物业服务。依据《怀化市飞云居物业服务委托合同书》第三章第十五条约定委托管理期限暂定三年，自2010年7月22日起至小区业主委员会成立之日起三日后自行终止。依据合同第六章第二项约定住房物业费收费标准为0.5元至0.8元每平方米每月。因物价上涨，依据合同第六章第二项约定物业费收费标准原则上参照政府指导价收费，同时充分考虑怀化市场各高层楼房物业实际收费的现状合理确定本区物业收费标准，原告向怀化市物主管部门申请上调收费标准。2011年6月17日，怀化市物价局批准物业服务费指导标准为高层带电梯住宅1.1元每平方米每月。原告自2015年1月1日起按照批准后的价格物业费收费标准高层住宅为1.1元每平方米每月进行收费。小区业主委员会成立后，于2019年3月23日召开业主大会。根据业主大会投票结果，决定解除与原告的物业服务合同关系，原告服务至2019年4月10日后撤场停止服务。在服务期间，原告对该小区提供了的公共区域的物业服务，依法依约对该小区实施规范的物业管理，使该小区能够正常有序运转。被告作为肉联厂·飞云居小区1栋190号房的业主，享受了由原告提供的小区公共物业服务，有义务及时支付物业服务费。经原告多次催缴，被告未交清所欠的物业服务费，无奈起诉至法院，望支持原告的诉求。 被告张在势辩称：一、被答辩人系怀化市晋源物业服务有限公司，非物业管理委托合同里的落款单位湖南晋源物业服务有限公司，被答辩人的诉讼主体不符合《民事诉讼法》的规定，与本合同诉争利益不具有法律上的权利义务关系，其主张不能成立，法院应驳回原告的起诉；二、被答辩人长期不作为，收取物业管理费后所履行的物业服务不符合原合同的约定以及行业的最低标准，并且拒绝接受业主的监督与合理意见，安全隐患严重，因此业主拒付部分物业管理费用，完全是为了维护自身的合法权益，也是行使抗辩权；三、被答辩人向答辩人主张的收费标准和催收相关费用的数额，没有相关文件支持，缺乏事实根据和法律依据，应依法不予支持；四、答辩人没有与被答辩人签订物业服务合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了原告营业执照复印件、法人代表身份证明、身份证复印件、被告户籍证明复印件、《怀化市飞云居前期物业服务委托合同书》复印件、不动产权房地产情况证明复印件、怀化市住宅前期公共物业服务费收费申报审核表复印件、飞云居小区照片8张、终止物业服务关系通知函复印件、小区管理资料移交清单复印件、短信催费通知截屏、催费通知、欠费明细表、物业费缴纳凭证复印件；被告出示了《关于飞云居住宅小区前期物业服务收费情况说明》、业主委员会备案证明复印件、收条复印件2张、《关于湖南晋源物业服务有限公司在飞云居小区长期不作为之说明》、特种设备安全检查指令书复印件、照片10张，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理并参照此前同类案件事实，认定事实如下：被告系“飞云居”小区1栋1903室业主。2010年7月22日原告与怀化市海源房地产开发有限公司签订《怀化市飞云居（肉联厂）物业服务委托合同书》，合同约定：物业类型为高层住宅生活小区，坐落位置红星路中路第五中学隔壁……委托管理期限暂定三年，自2010年7月22日起至小区业主委员会成立之日起三日后自行终止。物业服物费按建筑面积每平方米每月服务费0.5元至0.80元/月平方米。从物业公司全面接受本小区物业服务之日起，满二年后可根据怀化市场的发展，参照高层电梯楼房收费均况，依照临时管理公约的规定做适当调整。被告的房屋属高层，在物业服务区域内，住房面积为117.39平方米。2013年4月15日，被告自行入住了“飞云居”小区1栋1903室，未与原告签订物业服务合同。被告入住后交纳了物业服务费1200元，后被告未再缴纳物业费。2019年8月26日原告以给被告发短信和在被告房门张贴催收物业服务费的形式进行催收，但被告至今未缴纳物业服务费。因原告服务不到位，2019年4月3日经“飞云居”业主委员会组织业主投票表决，终止了原告的物业服务合同关系，2019年4月10日原告退出了“飞云居”小区的服务。 另查明，湖南晋源物业服务有限公司成立日期为2007年9月17日，历史名称为怀化市晋源物业服务有限责任公司。 再查明，2011年6月11日，怀化市海源房地产开发有限公司向怀化市物价局服务价格管理科申报审核关于飞云居小区前期公共性物业服务收费，经物价局核定高层带电梯住宅1.10元每平方每月，指导价格试行一年，期满后，原告未重新向物价部门核定。 本院认为：原告湖南晋源物业服务有限、公司系怀化市晋源物业服务有限责任公司更名而来，故原告湖南晋源物业服务有限公司，具有原告诉讼主体资格。原告与怀化市海源房地产开发有限公司签订《怀化市飞云居（肉联厂）物业服务委托合同书》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同具有法律依据。原告已经履行了物业服务义务，被告应按协议约定支付相应的物业服务费，但被告违反合同约定，未按时缴纳物业服务费，被告已构成违约，应承担本案的部分责任。因原告在提供物业服务过程中，没有依照合同的约定完全履行服务业务，服务质量不符合约定，经业主投票终止了原告的服务，故原告也构成部分违约。因此，本院根据双方违约的过错程度，酌定原告收取物业服务费按0.60元/月平方米计算，即3075.34元［2014年4月15日至2019年4月10日，共计1821天，（117.39平方米×0.60元）÷30天×1821天－1200元=3075.34元］。被告的辩称意见，不符合法律和事实，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，判决如下： 一、被告张在势在本判决生效后十日内，支付原告湖南晋源物业服务有限公司2014年4月15日至2019年4月10日期间的物业服务费3075.34元； 二、驳回原告湖南晋源物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张在势负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二〇年八月十二日 代理书记员  聂 瑶 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。