浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初3859号 原告：王琛，男，1992年12月27日出生，汉族，住兰溪市。 被告：金华市宏鑫置业有限公司，住所地：金华市婺城区双溪西路235号9楼。 法定代表人：李喜友，执行董事。 委托诉讼代理人：戚信跃，金华市婺城区务诚法律服务所法律工作者。 原告王琛为与被告金华市宏鑫置业有限公司（以下简称宏鑫置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告王琛，被告宏鑫置业的委托诉讼代理人戚信跃参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王琛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金236304元（按日万分之三自2018年1月1日起算至2020年3月20日止）；2.判令被告支付原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金，实际要求计算至交付土地、房屋权属证书之日止（按日十万分之一自2018年4月1日算至2020年4月23日）；3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年4月17日，原被告之间签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向金华市宏鑫置业有限公司购买宏鑫佳苑1幢3单元201商品房一套，房屋建筑面积90.46平方米，总价款972445元。按该商品房买卖合同（备案合同编号×××12）。出卖人应于2017年12月31日前将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的100%违约金；出卖人应于2018年3月31日前将该商品房的土地、房屋权属证书交付给买受人，逾期超过90日后，出卖人自约定日期至实际支付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。事实原告于2017年9月12日前支付完972445元的购房款，被告于2020年3月19日通知原告2020年3月20日办理交房手续。按该商品房买卖合同，交房已逾期810天，被告应履行商品房买卖合同向原告支付236304元逾期交房违约金；被告应支付的逾期交付土地、房屋权属证书违约金按实际要求计算至交付土地、房屋权属证书之日止。 被告宏鑫置业辩称，1.房屋逾期交付的唯一原因是超高导致政府验收受阻，这一情形原告是知晓的，并且已经默认。2.由于超高，导致房屋空间发生变化，根据合同规定，原告一直没有提出退房意向，也是对其的认可。3.原告实际领用钥匙的时间是2019年6月5日，还领用了太阳能面板，有原告签字证明，应以该交钥匙时间作为实际交房时间。4.原、被告均为超高的事情向政府提出要求加快处理的请求，但是政府一直不作为，即不拆除，也不处罚，这对双方当事人来说都是不可抗拒的。5.被告因超高导致遭受政府罚款396万元，向周边楼盘赔款400多万元。这些款项的损失是由于诉讼房屋超高引起的，而超高实际受益人是原告，因此被告保留向原告另行主张的权利。6.逾期交房违约金起算时间应在合同约定时间的2个月后。 本院经审理认定本案事实如下：2017年4月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将宏鑫佳苑2-1-103号房屋出售给原告，房屋层高为2.7米，建筑面积90.46㎡，套内面积为73.68㎡，房屋单价为10750元/㎡，按建筑面积计算总价；出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；如遇遭遇不可抗力，且在出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除约定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限交付房屋，则按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同时约定出卖人承诺于2018年3月31日，取得规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能再前款约定期限内交付权属证书，若在约定日期90日内未交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的十万分之一承担违约责任。若在约定日期90日后仍不能交付的，则自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同签订后原告于2017年4月17日交付房款222445元，同年9月12日交付房款75万元。2019年7月30日，金华市综合行政执法局对被告宏鑫佳苑项目未按建设工程规划许可证许可内容建设的行为，作出行政处罚决定书。2020年3月13日，宏鑫佳苑项目工程通过竣工验收。2020年3月18日，被告向原告寄送入伙通知书及交房须知，通知其于2020年3月20日办理入伙手续。原告于2020年3月21日办理收房手续，并交纳物业维修基金、契税、产权证代办费、用电保证金等共计21498.88元。2020年4月23日本案房屋不动产权证书办理完毕。 上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、入伙通知书、交房须知、交房当天交费票据、不动产权证书复印件等材料予以佐证。对被告提交的证据：1.《关于要求尽快处理“宏鑫佳苑”房屋超高问题的报告》一份，证明原告对宏鑫佳苑小区超高问题知晓并默认，双方向政府共同提出加快处理的请求，但政府未及时处理。原告认为该份报告只是为配合通过验收，对日照问题的默认，对因超高问题造成的交付迟延未认可。经审查，根据该份报告记载，“对于超高日照影响问题，我们一致意见：对外围的影响一律由宏鑫置业有限公司负责，对本小区内部的影响，我们全体购房户默认”，对原告的异议本院予以采信，对该份证据本院确认其部分证明力。2.宏鑫佳苑住户钥匙、太阳能面板领用表一份，证明原告已于2019年6月5日领用了钥匙和太阳能面板，交房时间应按钥匙领用时间计算。原告认为领用钥匙单不是其签字的。经审查，原告虽称领用钥匙不是其本人签字，但其未提交证据证明，且在庭审过程中原告承认已实际领用了钥匙，并对房屋进行装修，对该份证据本院确认其证明力。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定履行合同义务。经审理，双方对因房屋层高超过经规划审定层高，导致房屋延期交付及办证的事实均无异议，本院予以确认。本案中双方的争议焦点在于：其一，原告是否有权要求被告支付逾期交房交证违约金，本案中被告逾期交房交证的原因系案涉房屋超高，相关部门验收受阻造成，对该事实原告虽知情，但未与被告对交房及交证时间达成新的协议，双方对合同中交房交证时间未进行变更，被告主张的事项不属于不可抗力以及政策变化所致，被告逾期交房办证是其单方行为所致，应承担相应的违约责任。其二，实际交房时间为何时。根据本案《商品房买卖合同》约定，房屋交付的条件包括经竣工验收合格并取得验收备案证明，原告领用钥匙时本案房屋尚未具备合同约定的交付条件，故交房时间应以入伙通知书上通知办理收房手续的时间为准。根据本案合同约定，由被告代办产权登记事项后在约定时间内向原告交付产权证书，现原告主张自逾期之日起计算违约金至产权登记之日止，符合合同约定，本院予以支持。其三，违约金的起算点。根据《商品房买卖合同》第十条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，违约金自合同约定最后交付期限的第二天起计算。被告辩称违约金起算时间在合同约定时间的2个月后无事实依据，本院不予采信。原告主张按合同约定计算延期交房交证违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请合法合理部分，本院予以支持。逾期交房违约金为房价款972445元×809天（2018年1月1日至2020年3月20日）×日万分之三=236012.40元，逾期交证违约金为房价款972445元×753天（2018年4月1日至2020年4月23日）×日十万分之一=7322.51元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王琛逾期交房违约金236012.40元； 二、被告金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王琛逾期交证违约金7322.51元； 三、驳回原告王琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2422元（原告已预交，已减半收取），由被告金华市宏鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 邱霜玮 二〇二〇年八月十二日 法官助理 杨 超 代书记员 曹婕妤 ·??6?· ·??5?·