四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初1724号 原告：张国胜，男，1972年1月21日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：广安王氏房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇清平街26号，统一社会信用代码915116227918044506。 法定代表人：王生福，公司总经理。 原告张国胜与被告广安王氏房地产开发有限公司（以下简称王氏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，于2020年3月17日作出（2020）川1622民初178号民事裁定，驳回原告张国胜的起诉。原告张国胜不服该裁定，提起上诉，四川省广安市中级人民法院于2020年6月1日作出（2020）川16民终910号民事裁定，撤销本院（2020）川1622民初178号民事裁定，指定本院审理。本院于2020年7月13日以（2020）川1622民初1742号重新立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告张国胜及其委托诉讼代理人彭海到庭参加了诉讼、被告王氏公司的法定代表人王生福经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张国胜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告订立的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告赔偿原告320160元购房损失，并支付利息，利息以320160元为基数从2013年1月17日起按利率6%计算至付清之日止。事实和理由：2011年12月27日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定被告出售位于武胜县，价格2760元每平方米，总价为320160元。另，双方约定2011年12月28日前向买受人交付该商品房。同时《商品房买卖合同》第二十条产权登记第二项第二款约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内由出卖人支付。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，履行了合同约定的义务，现原告多次要求被告协助办理产权证，但被告一直以各种理由无限期拖延。原告向武胜县人民法院起诉后，法院确认讼争房屋系架空层围合，规划审批制未纳入计控建筑面积，属于不能办理不动产权证的建筑物范围。被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，根据合同法第五十二条和最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的解释第九条特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告王氏公司未作答辩。 原告张国胜围绕诉讼请求提交以下证据：1.《商品房买卖合同》一份及购房款发票六份，拟证明原告履行了合同约定支付购房款义务，被告未履行按照合同约定的办证义务；2.武胜县自然资源和规划局、武胜县住房和城乡建设局出具的《情况说明》复印件各一份，拟证明原被告合同约定的案涉房屋系违法建筑，不能办理产权证书，也未取得商品房预售许可证；3.（2020）川1622民初178号民事裁定书，拟证明原告要求被告办理案涉房屋产权证，法院以历史遗留问题为理由驳回原告起诉。原告提供的证据，被告王氏公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，原告提供的证据来源合法、客观真实，且与本案案件事实具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2011年12月27日，原告张国胜与被告王氏公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王氏公司将其开发的位于武胜县房屋出售给张国胜，该商品房所在楼栋的主体结构为砖混，建筑层为6＋1，建筑面积116平方米，单价为2760元／平方米，房屋总价款为320160元。合同约定签合同时，张国胜付购房款25万元，2012年6月30日支付5万元，2012年12月30日前支付35066元，余款5000元在交付产权证时付清。双方约定出卖人应当在2011年12月28日前向买受人交付该商品房。同时《商品房买卖合同》第二十条产权登记第一款约定，出卖人应当在交房前取得该商品房所在楼栋的权属证明，该条第二款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 合同签订后，王氏公司于2011年12月28日向张国胜交付房屋，张国胜于2011年12月27日至2013年5月14日分六次共计向王氏公司支付购房款及其他费用共计335000元。 2016年4月8日，王氏公司为其开发的“东江港湾”小区房屋申请办理房屋产权证时，规划单位在审批表上签署意见“建设用地规划许可证用地面积6216.57m2，建设工程规划许可证建设规模一期面积7687.87m2，二期面积11214.11m2，建设规模一、二期合计18901.98m2。竣工测绘建筑面积19935m2（其中含负一层面积1482m2），超出办证面积1033.02m2，占办证面积的5.47%。2单元，5-9单元负一层架空层围合，建筑面积合计1482.8m2。6跃7层建成标准7层。地上计容建筑面积18452.2m2”，规划单位经办人及负责人在表上签名。2016年8月4日，质监单位在审批表上签署意见：“属于办理房屋权属遗留问题范围，严禁私搭乱建，擅自加层”质监单位经办人及分管领导在该审批表上签名。 2020年1月7日，武胜县自然资源和规划局出具《关于东江港湾负一层房屋相关情况的说明》，载明：现有刘春梅等购买广安王氏房地产开发有限公司位于武胜县，要求开发企业按照合同约定办理不动产登记。经查阅东江港湾方案设计，刘春梅等户所在的负一层审批为架空层。该小区建成后，开发商擅自将架空层围合并出售给刘春梅等用作住房，该处负一层房屋未纳入容积率计算，故不能办证。同日，武胜县住房和城乡建设局出具《关于东江港湾负一层房屋网签合同备案情况的说明》，载明：经系统查询，刘春梅、邓久菊、冯梅、李贤、张顺建、张国胜、刘先均购买的广安王氏房地产开发有限公司位于武胜县，无商品房网签合同备案信息。 原告张国胜与被告王氏公司签订《商品房买卖合同》后，原告张国胜多次要求被告王氏公司履行办证义务无果后遂提起本案诉讼，该案经审理，本院于2020年3月17日以（2020）川1622民初178号民事裁定书裁定驳回张国胜的起诉。原告张国胜不服该裁定向四川省广安市中级人民法院提出上诉，四川省广安市中级人民法院经审理于2020年6月1日以（2020）川16民终910号民事裁定书裁定撤销本院（2020）川1622民初178号民事裁定书，指令本院审理。本院于2020年7月13日以（2020）川1622民初1742号重新立案。 本案庭审中，原告张国胜表示因被告王氏公司不能退还其购房款，其拒绝退还其购买的被告王氏公司出售的房屋。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案审理的焦点为：一是原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；二是在合同无效情况下，被告应否赔偿原告的损失以及损失应如何确定。 一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效。王氏公司出售给张国胜的东江港湾小区7栋7单元负一层2号房屋，王氏公司于签订合同的第二天即交付房屋给张国胜，属于已经建成的房屋，但该房屋系王氏公司擅自将架空层围合而成，未计入规划的容积率，不在依法取得规划许可范围内，且至今未取得商品房预售许可，相关主管部门已明确说明不能办理房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故原告张国胜诉请确认其与王氏公司签订的《商品房买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、王氏公司应否赔偿张国胜的损失以及损失应如何确定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经法庭释明，张国胜不同意返还案涉房屋。因此，张国胜在拒不退还案涉房屋情况下请求王氏公司赔偿已付购房款及资金占用利息，不符合法律规定，本院不予支持。张国胜对其主张的损失未举证证明，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。张国胜可在搜集充分证据后另案诉讼。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张国胜与被告广安王氏房地产开发有限公司于2011年12月27日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回原告张国胜的其他诉讼请求。 案件受理费6102元，减半收取计3051元，由被告广安王氏房地产开发有限公司负担（原告张国胜已预交的案件受理费3051元，待本案执行时，由被告广安王氏房地产开发有限公司直接支付给原告张国胜）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 傅 强 二〇二〇年八月二十一日 书记员 陆麒麟