大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5677号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告：杜清泉，男，1980年12月26日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告杜清泉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告杜清泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告2017年9月1日起至2020年12月31日止的物业服务费10,976元；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金3,292.80元。事实与理由：原、被告双方于2016年8月22日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预缴纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳。以后每年的物业服务费是一年期预缴纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域B1-2-1104号业主，房屋面积98平方米，自2017年9月1日起至2020年12月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计14,268.80元未缴纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告杜清泉辩称，不同意原告的诉请。对房屋坐落、房屋面积无异议，对物业费的收费标准有异议，对欠费的开始时间无异议，但对截止时间有异议，法律没有规定预收，应是先服务再收费。不同意缴纳物业费的理由如下：原告大连远洋基业物业管理有限公司存在以下违约情形：1、根据《远洋荣域前期物业服务协议》第五条关于物业管理质量有明确要求：公共设施设备的维修养护，保持设施设备状况完好，急修24小时提供服务、小修自接到报修时起12小时内完成。保持房屋外观统一，禁止违章建筑，交通秩序保持畅通无阻、停车有序。而被告自2017年-2020年多次向远洋基业物业报修如下内容：（1）入户走廊消防烟道和户外油烟四溢，串入楼道及室内，至今未解决；（2）室外空调间封闭散热不足，造成停机严重影响空调使用，不予解决；（3）园区内公共用地私搭乱建，不予解决；（4）停车场入口车辆经常堵塞排队无法进入，多次电话投诉至今问题仍旧存在。原告没有履行约定的义务，上述报修多次至今未予解决处理，影响被告的正常居住和生活，严重侵害了被告的合法权益。上诉内容均有照片证据。2、根据原告与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定非常明确。原告向小区业主依照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准提供服务。而《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准里有明确规定：有一定规模的休闲活动场地和固定的活动馆所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施；建立房屋报修，修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率不低于95%；无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象；每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上；建立共用部位设施设备维修资金台账，账目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况；建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况，原告均没有提供。同时原告违背了《业主服务手册》第3.1.4的规定，管理账目及收支情况将由物业服务中心按每年公告一次的合同义务，而原告没有依合同履行合同义务。原告与被告于2016年8月22日签订的《前期物业管理服务协议》约定的价格条款，其约定的2.8元每平方米的价格系政府指导价。违反《价格法》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版)的强制性规定。同时《远洋荣域前期物业服务协议》的第十一条第3款中约定：“本协议条款如有与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。”那么物业费2.8元系市场价，此条款违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版、2018版)、大价发[2016]151号《关于进一步明确我市政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件中对前期物业服务系政府指导价的规定。被告的主张符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持的规定。本案在该小区不属于个案，由于物业企业管理的种种问题，造成该小区很多业主拒缴或缓缴物业费，这也充分反映了物业管理服务和收费依据存在很大的争议。综上所述，被告有权拒绝缴纳物业费，或要求原告继续履行《远洋荣域前期物业协议》或者赔偿损失的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区B1-2-1104号业主，房屋面积98平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预交纳，第一年的物业服务费，于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费是一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费10,976元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，因此现原告要求被告给付拖欠2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费10,976元（2.8元/月/平方米×98平方米×40个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的小区内卫生差、设施不全、未做到人车分流；绿化及景观建筑均不达标；公共区域部分被公建占用、无固定活动场馆；小区配置未达标；房屋配套管理不到位、存在私搭乱建现象的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。至于被告主张原告出售业主的公共面积的意见，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，若业主认为物业公司有侵权行为，应根据法律规定另行诉讼。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告提出的确认2.8元/平/月物业费标准无效的抗辩意见，本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对于被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜清泉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币10,976元（自2017年9月1日起至2020年12月31日止）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币78元（原告已预交，已减半收取），由被告杜清泉负担37元，由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担41元。被告杜清泉负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年八月十八日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。