北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5241号上诉人（原审被告）：王国香，女，1948年5月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴芳，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：原宏，北京市信凯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曾帅，男，1992年8月15日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人王国香因与被上诉人曾帅定金合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。该案现已审理终结。王国香上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曾帅的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由曾帅负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.定金罚则在本合同中不应适用。定金罚则是以违约致使合同目的不能实现作为暗含的生效条件。合同不存在目的不能实现的情形,定金罚则的适用条件即不具备。本案中,案涉房屋在现阻碍条件消失后即可继续履行,对此阻碍条件,王国香与曾帅均知情,合同目的仍可实现,此时定金罚则自然不再适用。而曾帅没有确凿证据证明其与王国香的房屋买卖合同无法继续履行,故一审法院基于合同无法继续履行判决该案适用定金罚则，即王国香向曾帅支付10万元,于法无据。2.王国香不存在违约,曾帅在签订合同时就已知悉案涉房屋的抵押情况。案外人曾宪仓曾与王国香沟通,说明其在签订合同时已知晓房屋抵押以及案涉房屋存在经济纠纷的相关情况,曾帅也从中介处得知,在与曾帅及案外人沟通的过程中,王国香始终满怀善意,从未表示反悔不卖房屋,考虑到现实情况及曾帅的要求才将定金退回,确属为对方考虑,且并未在此次交易活动中获益,法院应考虑实际情况保护善意的交易人。3.案外中介机构北京链家房地产经济有限公司（以下简称链家公司）应为本案第三人,应承担相应责任,一审法院未将其列为第三人属错误。王国香卖房还账的想法被中介人员知悉后,被其利用,经过中介公司的软磨硬泡,无奈在《买卖定金协议书》（以下简称定金协议）上签字。同时案外机构中介人员李靖完全知道王国香房屋存在纠纷和被抵押的事实,却怂恿、鼓动王国香签订定金协议,中介作为居间方,联合曾帅欺骗王国香,王国香作为年届七旬的老人,本身亦是该事件中的受害者,然而中介机构在从中获益后即脱离该事件,本案纠纷是因其欺骗引发的,链家公司却不承担任何责任。4.除书面的定金协议之外，双方还存在口头补充协议，一审判决认定事实不清。王国香与曾帅签订定金协议时，链家公司作为居间人一直处于主导地位，关于协议条款的约定均由链家公司分别给双方进行解释。在书面定金协议书之外，以谈话形式对定金协议条款进行了补充说明，该补充说明应当认定为定金协议的补充协议，与书面协议具有同等法律效力。5.王国香、曾帅与链家公司签订的定金协议系格式合同，定金协议第一条第二款约定“甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵；无查封、异议登记、私搭乱建、债务纠纷等限制房屋过户之情形。如出售的房屋有抵押，则抵押权人同意出售，符合上市条件”未遵循公平原则，加重王国香责任，且未以合理方式提请王国香注意，应认定为无效。6.王国香与曾帅未签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），王国香具有法定免责事由。定金担保事项在法律和事实上不可能履行，为了避免曾帅损失进一步扩大，王国香选择不签署买卖合同，属于善意民事行为，根据《合同法》第110条之规定，王国香具有免责抗辩权。王国香将不可抗力事由告知给曾帅之父后，经双方电话沟通，曾帅决定不再签署买卖合同。电话录音能证明，曾帅之父曾宪仓向王国香明确表达了不会再签署买卖合同的意思。未签署买卖合同是双方合议的结果，王国香仅有返还定金的义务，无双倍返还的责任。曾帅辩称，不同意王国香上诉请求。1.定金协议的当事人系曾帅、王国香，曾帅就是本案适格主体；2.定金协议第四条第一款规定了双方应于签署协议后7个工作日内签署买卖合同，并且对相应字体加黑提示，违约金适用的条件已经成就；3.在签署定金协议前，王国香承诺可以解除案涉房屋的抵押，曾帅据此才签署了定金协议；4.链家公司不是本案的第三人，其不具有独立请求权，处理结果与其无法律上的利害关系，该公司只是作为验房一方，与王国香违约行为没有实质性的联系；5.定金协议虽然是格式合同，但其中的条款都是正常交易条款;6.对王国香所称的口头补充协议不予认可。曾帅向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令王国香支付违约金10万元及同期银行贷款利息；2.本案诉讼费用由王国香承担。一审法院认定事实：2017年11月4日，曾帅（乙方，购买人）与王国香（甲方，出售人）、链家公司（丙方，居间人）签订定金协议，约定甲方将其坐落于北京市海淀区5门522的房屋出售给乙方，总价款486万元，乙方应于本协议签署时向甲方支付定金10万元。甲乙双方应于签署本协议后7个工作日内签署买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时乙方向丙方支付居间代理费111780元。同日，曾帅之父曾宪仓向王国香支付定金10万元。曾帅于2017年11月14日向链家公司、王国香发出催告函，要求于七个工作日内签署买卖合同。2017年11月16日，王国香向曾帅退还定金10万元。一审诉讼中，王国香向法院提交了公证的《借款合同》《溢价回购合同》、银行对账单、房产证打印件、立案告知书等证据，证明王国香由于因与案外人的经济纠纷其房产被抵押。一审诉讼中，王国香提交了其与曾宪仓的通话录音，以证明曾帅在签订合同时知道房屋抵押情况及王国香的经济纠纷。通话录音显示：2017年11月22日，曾宪仓称：“你说没问题，你这房抵押了几次，我还担心有没有债权债务纠纷，中介把我们叫到两个屋谈，说你那儿债权很清晰，15号咱俩通的电话，七个工作日，我催的时候才说不行，中介说没办法”。王国香称：“我的房子有抵押，您也清楚”“房子没买成，钱在我账户里我也不踏实，赶快把钱给你弄回去，您说现在这个违约这事原因真的不在我这儿”“这个事情是三方都知晓的，而且这情况不是我能左右的”，曾宪仓称：“就见过一次，一个单位，房子抵押了三次，解押了两次，我说这房子有问题，这协议我不能签，他们也说能履行，贷款还了就能再借款，先行给你把贷款先行垫付，350万，再适当付点利息”。一审诉讼中，曾帅称签协议时王国香说过房子有抵押，但没有说那么细。曾宪仓是其父亲，由其父亲出钱买房和中介沟通，曾帅负责签字。一审诉讼中，王国香称中介没有谈过能解抵押的事，说能解决350万元债务的问题，房子能卖，就让签定金协议，没有让王国香在七日内签署房屋买卖合同，王国香没有看合同条款；与小贷公司沟通完后，王国香考虑房子可能不能再进行买卖，就于2017年11月16日将定金退给了曾帅，但是又收到了曾帅的催告函，就给曾宪仓电话联系了。一审诉讼中，曾帅称不同意等待签订房屋买卖合同，要求双倍返还定金。经释明，曾帅向该院明确其主张的违约金10万元实为定金，依据定金协议第四条第一项关于双倍返还定金的约定，王国香返还10万元后还需再支付10万元。诉讼中，曾帅自动撤回其利息的诉讼请求。以上事实，有曾帅提交的定金协议、催告函及快递单、转账记录，王国香提交的《借款合同》《溢价回购合同》、银行对账单、房产证复印件、通话录音等证据及本案开庭笔录在案佐证。该院认为，曾帅与王国香签订的定金协议系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。双方应严格履行相应的合同义务。曾帅依约交纳了定金10万元，并主张王国香未在七日内签订房屋买卖合同，故要求双倍返还定金。按照约定，双方应在定金协议签订后七日内签署房屋买卖合同，如卖方违约，需双倍返还定金，如买方违约，则卖方已经收取的定金不予退还。现王国香抗辩曾帅在签署定金协议时知晓房屋抵押的情况，链家经纪公司未告知其必须在七日内签署房屋买卖合同，且王国香不是不签房屋买卖协议，而是延期签署，该抗辩理由不能成立。王国香未在七日内签订房屋买卖协议，根据定金罚则，其应双倍返还定金。王国香已经退还定金10万元，对曾帅要求王国香支付另外10万元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。曾帅撤回其利息的诉讼请求，该院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：王国香于判决生效后十日内向曾帅支付10万元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对合同各方当事人均具有约束力,履行合同应遵循诚实信用原则。本案中，首先，定金协议第四条第一款明确约定了双倍返还定金的条件，起诉时条件已经成就。该条款虽为格式条款，但其系合同法中定金罚则条款的具体运用，依法当属有效，且条款中对“7个工作日内”等文字的字体进行了加粗，足以起到提醒作用。王国香作为完全民事行为能力人，签约时应该能够注意到该内容。在无相反证据的情况下，王国香关于链家公司未告知其必须在七日内签署买卖合同、链家公司与曾帅对其进行欺骗的辩解无事实依据。其次，定金协议第一条第二款对案涉房屋不存在权属瑕疵和债务负担的承诺，系房屋买卖合同之惯常约定，不属于不当加重合同一方义务的情形。况且，定金协议系为担保买卖合同如期签署而订立，案涉房屋负担有抵押债务并非买卖合同不能签署之直接阻却事由。签署定金协议前，抵押事实已经存在，该事实显然不属于不可预见、不能避免的不可抗力因素。王国香关于其不按期签署买卖合同，存在法定免责事由，适用定金罚则的条件未成就等辩解，理据不足。再次，王国香关于其与曾帅一方达成口头协议的辩解，因曾帅不予认可，而王国香所提举的证据尚不足以证明该事实存在，本院对此不予采信。最后，关于应否追加链家公司为第三人参加本案诉讼的问题。本院认为，曾帅以王国香违反定金协议约定，未签订房屋买卖合同构成违约，提起本案诉讼。涉案订金协议约束的当事人系王国香和曾帅，链家公司仅系交易的居间方，是否到庭不影响本案事实认定和处理结果。一审法院未追加链家公司为本案第三人并无不当。综上所述，王国香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王国香负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 实审 判 员  黄占山审 判 员  杨 力二〇二〇年八月十日法官助理  黄晓宇书 记 员  亢 娜