四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7884号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）四川省科力立中药材有限公司。住所地：四川省成都市成华区龙潭工业园区华盛路58号1幢1号。 法定代表人邓博文，董事长。 委托诉讼代理人杨志宏，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人任孝涛，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）四川兴力达物业服务有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市成华区东三环路二段龙潭工业园。 负责人刘军，总经理。 委托诉讼代理人杨治，四川全兴律师事务所律师。 被上诉人（原审反诉被告）四川兴力达物业服务有限公司。住所地：四川省绵阳市兴达街8号。 法定代表人刘军，总经理。 委托诉讼代理人杨治，四川全兴律师事务所律师。 上诉人四川省科力立中药材有限公司（以下简称科力立公司）因与被上诉人四川兴力达物业服务有限公司成都分公司（以下简称兴力达物业成都分公司）、四川兴力达物业服务有限公司（以下简称兴力达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，一、2015年11月19日，科力立公司（甲方）与兴力达物业成都分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：双方就成都市成华区华盛路58号1幢1号1792.59平方米的物业服务事宜订立本合同；甲方按照2.8元/月·平方米（计：5019.25元/月）的标准向乙方支付物业服务费；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月的10日（每次缴纳的具体时间）之前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：一月以内，承担本合同应交纳物业服务费总标2%的违约金；一月以上承担本合同应交纳物业服务费总标2%-5%的违约金。本合同期限3年，自2015年11月20日起至2018年11月19日止，服务期限将在每一个到期日自动顺延一年，除非合同一方于每一个服务期限届满的两个月前以书面形式告知另一方不同意顺延。2019年4月17日，兴力达物业成都分公司向科力立公司出具《工作联系函》，催收2017年6月至2018年1月及2018年8月至2019年4月，共计17个月的物业服务费85327.25元。兴力达物业成都分公司陈述其系上门催收。原审庭审中，兴力达公司成都分公司明确其主张科力立公司未交纳服务费的月份为：2017年6月、7月、9月-12月，2018年6月-12月，2019年1月-4月，共计17个月。科力立公司陈述：2017年6月-12月及2018年1月-6月，科力立公司交纳了物管费，从2018年7月至2019年7月，科力立公司未交纳，因为兴力达物业成都分公司停水停电，科力立公司履行合同抗辩权。为证明其主张，科力立公司当庭出示：2017年6月、2017年7月、2017年9月、2017年10月、2017年11月、2017年12月、2018年6月的缴费票据。经审查，2017年6月票据备注的是2016年10月物业费，2017年7月票据备注的是2016年11月物业费，2017年9月票据备注的是2017年1月物业费，2017年10月票据备注的是2017年2月物业费，2017年11月票据没有备注，2017年12月票据备注的是2017年4月物业服务费，2018年6月票据没有备注。二、原审法院受理的（2018）川0108民初3446号科力立公司诉成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称龙潭裕都公司）等房屋买卖合同纠纷一案，科力立公司提出诉讼请求：“……5．请求人民法院判令龙潭裕都公司向科力立公司立即支付赔偿款67905.03元……事实与理由：……龙潭裕都公司曾于2014年2015年间，擅自中断对案涉房屋的供电，导致科力立公司不能正常使用房屋，经营受损且为发电而支付相应价款67905.03元”。 原审法院于2018年12月12日作出（2018）川0108民初3446号民事判决（已生效），载明：“……本院经审理查明：2010年12月24日，科力立公司与龙潭裕都公司签订《购房协议》约定，科力立公司购买龙潭裕都公司投资开发建设的‘成都龙潭总部新城’1号地块华盛路58号1栋1号办公用房；……2011年6月30日，龙潭裕都公司向科力立公司交付案涉房屋，科力立公司占有使用案涉房屋至今。……原审庭审中，科力立公司出示成都市龙潭总部经济城会议签到手册（复制件）、加油票据140张，拟证明科力立公司与龙潭裕都公司就断电及合同履行相关问题进行过磋商，以及因龙潭裕都公司对交付房屋断电，导致科力立公司自行支付发电产生的油费67905.03元。龙潭裕都公司质证因成都市龙潭总部经济城会议签到手册为复制件，真实性不认可，加油票据与本案没有关联性……”。（2018）川0108民初3446号民事判决未支持科力立公司提出的“判令龙潭裕都公司向科力立公司立即支付赔偿款67905.03元”的诉讼请求。科力立公司主张：2014年-2015年期间，兴力达物业成都分公司对科力立公司进行了8个月的停水停电。科力立公司举出的《成都市龙潭总部经济城会议签到册》（会议时间：2015年6月9日）载明：会议内容为科力立公司与龙潭裕都公司协调会。科力立公司举出的《成都市龙潭总部经济城会议签到册》（会议时间：2015年7月13日）载明：会议内容为裕都公司与科力立公司付款交房纠纷和解协议签订（付款计划书）。科力立公司于2015年7月10日出具的《付款计划书》载明：科力立公司与龙潭裕都公司达成如下还款计划：1.该计划书签署生效后一天内，科力立公司承诺向龙潭裕都公司支付购房余款50万元，龙潭裕都公司立即恢复供电及配套业务服务；……。原审庭审中，兴力达物业成都分公司举出的2012年11月20日，科力立公司向龙潭裕都公司出具的《承诺书》载明：“我公司承诺在未付清位于华盛路58号1栋1号大楼的余款（￥2400000.00元，大写：贰佰肆拾万元整）之前，只将其用于库房。”三、2018年8月3日，科力立公司作出《告知函》载明：“兴力达物业成都分公司：根据贵公司和我公司（科力立公司）所签订的《物业服务合同》，现因贵公司未能在2014年10月至2015年6月期间正常履行合同保障我公司的合法权益，并在2018年8月8日成都市成华区人民法院开庭前，不能对我公司出具贵公司在2014年10月对我公司非法断电期间的免责情况说明。现视为贵公司放弃2014年10月至2015年6月断电期间的物业管理费用，我公司不予支付该期间的物业管理费用。”该告知函已送达兴力达物业成都分公司。 原审法院认为，科力立公司与兴力达物业成都分公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。兴力达物业成都分公司已实际提供物业服务，科力立公司应按约定按月支付物业费。兴力达物业成都分公司主张科力立公司2017年6月、7月、9月-12月，2018年6月-12月，2019年1月-4月，共计17个月未交纳物业费。科力立公司举出的上述期间的交费票据，除2张未载明交费月份外，其余交费票据载明的交纳月份均为2017年6月之前。由于科力立公司未证明其就交费票据载明的交费月份向兴力达物业成都分公司提出过异议，故科力立公司的交费情况应以交费票据载明的为准，综上，原审认定未载明交费月份的票据系交纳当月物业费（2017年11月、2018年6月），2017年6月、7月、9月、10月、12月，2018年7月-12月以及2019年1月-4月，共计15个月的物业费，科力立公司未交纳，故科力立公司应向兴力达物业成都分公司支付物业费75288.75元（5019.25元/月×15月），由于双方约定逾期交纳物业费“一月以上承担本合同应交纳物业服务费总标2%-5%的违约金”，故原审法院酌情认定由科力立公司承担违约金2635.11元（75288.75元×3.5%）。由于利息属于违约损失范畴，在双方已约定违约金，且已支持兴力达物业成都分公司违约金诉请的情况下，不再支持其要求科力立公司支付物业费利息的诉请。对科力立公司提出的兴力达物业成都分公司及兴力达物业公司连带支付违约损害赔偿金67905.03元及利息的反诉请求。科力立公司主张2014年-2015年期间，兴力达物业成都分公司对科力立公司进行了8个月的停水停电，科力立公司购买一台发电机及购买用于发电的汽油，共计花费67905.03元。但科力立公司于2015年7月10日出具的《付款计划书》载明：“……科力立公司承诺向龙潭裕都公司支付购房余款50万元，龙潭裕都公司立即恢复供电及配套业务服务……”，且（2018）川0108民初3446号生效民事判决载明“科力立公司出示成都市龙潭总部经济城会议签到手册（复制件）、加油票据140张，拟证明科力立公司与龙潭裕都公司就断电及合同履行相关问题进行过磋商，以及因龙潭裕都公司对交付房屋断电，导致科力立公司自行支付发电产生的油费67905.03元”，因此，在科力立公司未证明其房屋断电与兴力达物业成都分公司及兴力达公司有关的情况下，对科力立公司的反诉请求，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、科力立公司于判决生效之日起十日内向兴力达物业成都分公司支付物业费75288.75元及违约金2635.11元，以上共计77923.86元；二、驳回兴力达物业成都分公司的其他诉讼请求；三、驳回科力立公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2008元，由科力立公司承担1772元，由兴力达物业成都分公司担236元；反诉案件受理费749元，由科力立公司承担。 宣判后，科力立公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院无法定事由延期开庭、延长举证期限且遗漏必要诉讼参与人，程序严重违法；二、原审法院对上诉人证据视而不见，违反证据裁判规则，认定事实严重错误。故请求撤销原审判决并依法改判或发回重审。 被上诉人兴力达物业成都分公司、兴力达物业公司二审中辩称，上诉人所称违约损害赔偿在已生效的判决书中已经被驳回了，上诉人未提供证据证明是被上诉人实施了断水断电行为，关于重复计算物业费也没有提供证据予以证明，原审审判程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，兴力达物业成都分公司与科力立公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，兴力达物业成都分公司依约提供了物业服务，科力立公司亦应依约履行交纳物业服务费义务，原审中科力立公司出示的重复计算交费票据，除2张未载明交费月份外，其余交费票据备注载明的交纳月份均为2017年6月之前，科力立公司上诉称兴力达物业成都分公司重复计算物业费，且与案外人故意断水断电对其造成重大损失，但提交的证据不能证明其观点，对其上诉主张本院不予支持，原审法院综合全案证据判决科力立公司向兴力达物业成都分公司支付欠交物业费并酌情调减支持违约金并无不当。 综上，科力立公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2008元由上诉人四川省科力立中药材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年八月三日 书记员  陈 悦