浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初3326号 原告（反诉被告）：菅艳辉，男，1983年7月12日出生，汉族，住河南省永城市。 委托诉讼代理人：任飞，浙江志和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州千城猫店配科技有限公司。住所地：杭州市西湖区高技街30号138室。统一社会信用代码：913301066917361989。 法定代表人：魏正义，该公司执行董事。 原告（反诉被告）菅艳辉与被告（反诉原告）杭州千城猫店配科技有限公司（以下简称千城猫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序于2020年7月7日、8月7日公开开庭进行了审理。菅艳辉及其委托诉讼代理人任飞，千城猫公司法定代表人魏正义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）菅艳辉向本院提出诉讼请求：一、千城猫公司退还菅艳辉2020年2月1日至3月10日的租金7215元；二、千城猫公司返还菅艳辉押金10000元；三、千城猫公司支付菅艳辉违约金13860元。事实和理由：2018年3月3日，菅艳辉与千城猫公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：菅艳辉向千城猫公司租赁坐落于海宁开发区××马玻璃有限公司制镜车间二楼的房屋，面积283平方米；租赁期间自同年3月10日起至2021年3月10日止；租金为第一年66000元、第二年69300元、第三年72765元。2019年11月，千城猫公司要求菅艳辉于2020年1月31日前腾空房屋，并解除合同。菅艳辉于2020年1月15日腾空房屋，并通知千城猫公司。但千城猫公司至今未退还菅艳辉未到期部分租金及押金。菅艳辉为维护自己的合法权益，遂向法院起诉，请求法院支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）千城猫公司答辩并反诉称：双方签订的合同约定租金一年一付，并于前一年租期届满前90日内支付，若菅艳辉逾期十天以上，千城猫公司有权解除合同。菅艳辉未按合同约定的时间支付第二年租金，菅艳辉违约在先，千城猫公司有权要求解除合同并限期腾退房屋。因此，请求驳回菅艳辉的诉讼请求，并反诉请求判令：菅艳辉给付千城猫公司违约金34650元。 针对反诉，原告（反诉被告）菅艳辉答辩称：千城猫公司于2019年11月要求菅艳辉腾空房屋，并解除合同，违约方为千城猫公司，千城猫公司的反诉请求，理由不当，请求驳回千城猫公司的反诉诉讼请求。 菅艳辉向本院提交证据： 1、《厂房租赁合同》一份，用于证明菅艳辉与千城猫公司签订合同。 2、电话通话录音一份、微信聊天记录两份，用于证明千城猫公司由于与其房东的原因，要求与菅艳辉解除合同。 千城猫公司向本院提交证据： 1、《租赁房屋催缴通知书》一份，用于证明千城猫公司向菅艳辉催讨房屋租金。 2、微信聊天记录两份，用于证明千城猫公司与菅艳辉商讨解除合同的方案，但未达成协议，也未确定腾退房屋时间。 经质证，千城猫公司对菅艳辉提供的证据均无异议。菅艳辉对千城猫公司提供的证据2无异议；对千城猫公司提供的证据1有异议，认为菅艳辉收到的《租赁房屋催缴通知书》中未盖有公章，而该证据中盖有公章，但两份《租赁房屋催缴通知书》的文字内容一致。 本院审查后认为：菅艳辉提供的证据1、2以及千城猫公司提供的证据2，对方均无异议，本院予以认定；千城猫公司提供的证据1，与发给菅艳辉的《租赁房屋催缴通知书》相比，虽然多了发件人――千城猫公司的公章，但其余文字内容一致，因此，本院对该《租赁房屋催缴通知书》中文字内容予以认定。 综上，根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 千城猫公司向案外人浙江九马玻璃有限公司租赁坐落于海宁开发区××马玻璃有限公司制镜车间二楼的约2800平方米的房屋。2018年3月3日，千城猫公司将其中的283平方米转租给菅艳辉，并签订《厂房租赁合同》一份，约定：菅艳辉向千城猫公司租赁坐落于海宁开发区××马玻璃有限公司制镜车间二楼房屋，面积约283平方米；租赁期限自2018年3月10日起至2021年3月10日止；第一年租金为66000元、第二年租金为69300元、第三年租金为72765元；支付方式为第一年租金于合同签订后三日内支付，每一年支付一次，第二次租金于第一年期满前90日内支付，以后支付时间以此类推，均为每半年期满前90日内支付；若菅艳辉逾期支付租金，则按每日千分之五支付违约金，逾期十天以上，千城猫公司有权提前终止合同，并要求菅艳辉承担当年六个月租金的违约金；若千城猫公司中途违约，应提前六个月通知菅艳辉，并支付全年租金的20%的违约金。嗣后，千城猫公司向菅艳辉交付租赁房屋，菅艳辉也支付了千城猫公司水电押金10000元以及第一年租金66000元、第二年租金69300元（租赁时间至2020年3月10日止），其中第二年的租金支付时间为2018年12月至2019年1月。 千城猫公司于2019年11月、12月向案外人浙江九马玻璃有限公司提出解除房屋租赁合同。2019年11月，千城猫公司也向菅艳辉提出解除双方签订的房屋租赁合同。2019年12月14日，菅艳辉与千城猫公司法定代表人魏正义进行电话通话。电话中菅艳辉告知魏正义其已找到新的租赁房屋并准备签订新的租房合同，并询问魏正义已支付给千城猫公司的租金的处理意见。魏正义告知菅艳辉于2020年1月底前腾空，千城猫公司将菅艳辉已交的2月份、3月份租金退还。2020年1月中下旬，菅艳辉将案涉房屋腾空，并将房屋钥匙交付魏正义的父亲。2020年1月23日，千城猫公司向菅艳辉发出《租赁房屋催缴通知书》，要求菅艳辉支付2020年3月10日至2020年9月10日的房屋租金34650元。嗣后，菅艳辉未向千城猫公司支付2020年3月10日至2020年9月10日的房屋租金，千城猫公司也未退还菅艳辉2020年2月1日至2020年3月10日的租金。诉讼中，菅艳辉自认尚欠千城猫公司水电费1000元。 本院认为，千城猫公司于2019年11月向菅艳辉提出解除合同，菅艳辉同意解除合同，并于2020年1月底前腾空所租房屋并归还千城猫公司，双方的《厂房租赁合同》已解除。合同解除后，千城猫公司应退还菅艳辉2020年2月1日至3月10日的租金7215元及水电费押金10000元，同时，菅艳辉应支付千城猫公司结欠的水电费1000元。本案的主要争议焦点为：导致合同解除的违约方是谁？菅艳辉认为千城猫公司因欲解除其与浙江九马玻璃有限公司的房屋租赁合同而向菅艳辉提出解除合同，千城猫公司违约，菅艳辉未违约。千城猫公司认为菅艳辉未按合同约定的时间支付第二年租金，违约在先，千城猫公司有权要求解除合同并限期腾退房屋，千城猫公司未违约。对此，本院认为，首先，千城猫公司于2019年11月向菅艳辉提出解除合同的理由是其欲与浙江九马玻璃有限公司解除房屋租赁合同，并将包括本案在内的房屋提前归还浙江九马玻璃有限公司；其次，菅艳辉于2018年12月至2019年1月给付第二年的租金69300元，确存在逾期支付情形，按合同约定，千城猫公司有权行使合同解除权，但由于千城猫公司在当时未行使合同解除权，而是选择继续接受租金并继续履行合同，更何况，千城猫公司在菅艳辉违约一年后的诉讼阶段才以该理由主张解除合同，千城猫公司的合同解除权已消灭，千城猫公司无权再以菅艳辉曾于2018年12月逾期支付租金为由要求解除合同。因此，千城猫公司于2019年11月向菅艳辉提出解除合同，已违约，应按合同约定支付菅艳辉合同解除违约金13860元，相反，其无权要求菅艳辉承担合同解除违约金34650元。至于菅艳辉逾期支付租金的行为，千城猫公司有权按合同约定另行主张逾期付款违约金等违约责任。 综上，千城猫公司应退还菅艳辉租金7215元及押金9000元（10000元减去水电费1000元），并支付菅艳辉违约金13860元。菅艳辉要求千城猫公司退还租金7215元、押金10000元，并支付菅艳辉违约金13860元，由于其中的1000元押金应先冲抵水电费1000元，故本院对其中的1000元押金不予支持，对其余部分予以支持。至于水电费1000元，系菅艳辉自认，若千城猫公司认为结欠的水电费超出1000元，就超出部分可另行向菅艳辉主张。千城猫公司要求菅艳辉支付合同解除违约金34650元，理由不当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、杭州千城猫店配科技有限公司退还菅艳辉租金7215元及押金9000元； 二、杭州千城猫店配科技有限公司支付菅艳辉违约金13860元； 上述款项，杭州千城猫店配科技有限公司于本判决生效后十日内付清。 三、驳回菅艳辉的其余诉讼请求。 四、驳回杭州千城猫店配科技有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费576元，减半收取288元，由杭州千城猫店配科技有限公司负担；反诉案件受理费333元，由杭州千城猫店配科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  杨海达 二〇二〇年八月十四日 书记员  董皓玮 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?