浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初1231号 原告：赵成，男，1982年3月13日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：郑晓云,浙江春秋联合律师事务所律师。 被告：王璐璐，女，1987年9月22日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：吴志林，浙江贤哲律师事务所律师。 被告：邓耀平，男，1984年5月27日出生，汉族，住建德市。 第三人：浙江建德农村商业银行股份有限公司东区支行，住所地建德市新安江街道新安东路126号。 诉讼代表人：吴兆洋。 原告赵成与被告王璐璐、邓耀平及第三人浙江建德农村商业银行股份有限公司东区支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易诉讼程序于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告赵成及其委托诉讼代理人郑晓云，被告王璐璐及其委托诉讼代理人吴志林、被告邓耀平到庭参加诉讼，第三人浙江建德农村商业银行股份有限公司东区支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵成的诉讼请求为：1、判令被告王璐璐、邓耀平协助办理位于建德市××街道××道××幢××室房屋的产权转移登记手续。2、判令第三人协助原告代为清偿前述房产按揭贷款余额、涤除抵押权。事实和理由：2019年9月25日，通过房产中介，原告与被告王璐璐签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：（1）、被告王璐璐将坐落于××街道××道××花园××幢××室房屋以5550000元价格出售原告。（2）、合同签订之日，支付购房定金300000元于中介赖某账户；2019年12月31日，支付购房款3500000元；余款1750000元于不动产权证过户至原告名下当日支付。（3）、办理房屋过户所需的一切税费概由原告负担。（4）、双方特别约定：…因该套房产产权原因导致双方不能继续交易，则被告不作违约，经双方协商本合同解除；如2019年12月31日因被告原因导致不能交易，双方另行协商。合同并就违约责任等相关事项作了约定。合同签订当日，原告依约转账支付购房定金30万元于中介赖某账户。被告邓耀平因涉嫌犯罪，案涉合同签订时被羁押于外地看守所。根据案情，被告认为2019年12月31日前能够办理取保候审出来，不会耽误办理房屋过户登记手续；但事与愿违，被告邓耀平一直被羁押至2020年5月初，致约定的房屋过户手续无法依约按时办理。期间，买卖双方及中介一致决定再等等，暂缓过户、暂缓付款。2020年5月初，被告邓耀平终于取保候审回来，但以《房屋买卖（居间）合同》未经其签字为由，认为合同无效，不同意办理房屋过户，拒收购房款。另，被告同时将案涉房屋以6360000元的价格再次在中介挂牌对外转让。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，原告认为，被告合同无效之说，没有法律依据。原告要求被告配合办理房屋过户登记手续；若不能，也应赔偿原告损失。原告先行主张房屋过户登记。另，案涉房屋抵押权人为第三人。根据《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，第三人理应协助原告代为清偿上述房屋按揭贷款余额、涤除抵押权。 审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同。2、判令被告王璐璐赔偿原告因新安江街道严州大道拉里维娜水上人间花园27幢02室房屋过户不能而产生的损害赔偿人民币700000元。 原告赵成为证明其主张成立，向本院提交了如下证据： 1、建德市不动产权查询信息原件一份，用以证明新安江街道严州大道拉里维娜水上人间花园27幢02室房屋产权人为王璐璐、邓耀平，第三人为抵押权人等事实。 2、房屋买卖（居间）合同原件一份，用以证明被告王璐璐将案涉房屋出售给原告及双方的权利义务约定等事实。 3、收条一份，用以证明原告依约支付购房定金300000元事实。 4、广告一份，用以证明被告再次将案涉房屋对外转让事实。 审理过程中，原告申请证人赖某到庭作证，证人赖某证言的主要内容为：其经营房产买卖中介，案涉房屋买卖关系通过其中介签订的合同。当时因被告邓耀平涉嫌刑事犯罪被羁押，不知道何时才能释放回家，所以约定了如果2019年12月31日前不能释放回家导致不能完成交易，则不作违约。邓耀平释放回家后，其曾召集买卖双方进行过协商，邓耀平表示不同意将房屋出售给原告，之后邓耀平将该房屋委托其出售，由于本案的原因，未能将该房屋最终卖出去。 被告王璐璐辩称，邓耀平在安徽省羁押，2020年5月6日才释放，我带着小孩，生活困难。2019年7月份，我找到中介人员，联系卖家欲将房子出售，价格合适就卖掉。在中介公司，我向中介讲述了过程，中介人员说我丈夫不在场是不能过户的，要求我找律师看看，能不能叫邓耀平办理委托手续。我找过律师但律师拒绝了，我回来后把情况告诉中介。到了2019年9月中旬，中介公司打电话给我说有一个买家愿意先签预定合同，等邓耀平回来后同意过户后再付钱。2019年9月25日，我到中介公司签了合同，合同上第8条约定了因产权原因导致不能交易，不作违约，合同可解除。签订合同时，邓耀平不在场，合同签订后定金、购房款未履行。本案合同我认为是附条件的合同，在共有人不同意转让的情况下是不追究违约责任的，请求法庭驳回原告的诉请。 被告王璐璐未向本院提交相关证据。 被告邓耀平辩称，我是今年5月6号释放，8号回到建德，我太太和我说签过房屋买卖合同，我看过了，上面写的是我不在场不同意的话是不作违约的，我考虑两个小孩以后要上学，这个系学区房，很适合我们居住，所以我是不同意卖房的。 被告邓耀平为证明其主张成立，向本院提交了如下证据： 1、公安局拘留通知书一份，用以证明2016年邓耀平被刑事拘留，不在家。 2、释放证明书一份，用以证明邓耀平于2020年5月6日才释放回家的事实。 第三人浙江建德农村商业银行股份有限公司东区支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在法定时限内未提交书面答辩，也未提交相关证据。 原告提供的证据1、2、3，经庭审质证，被告王璐璐、邓耀平均无异议。原告提供的证据4，被告王璐璐未发表质证意见，被告邓耀平对该证据的“三性”无异议。对证人赖某证言，被告王璐璐、邓耀平质证意见为：真实性、合法性、关联性无异议，对证明力有异议。理由是证人收到300000定金，根据合同约定需收50000元佣金，证人没有收到佣金。房子要不要卖是取决于邓耀平的，合同约定能不能履行甲方不做违约，这与证人证言所述内容有冲突。被告邓耀平提供的证据，原告赵成对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院审查认为，前述原、被告提供的证据，均符合证据真实性、合法性、关联性要件，能够证明本案的相关事实，本院予以确认。 根据原告提供的有效证据及双方当事人在庭审中的当庭陈述，本院审理认定如下事实： 2019年9月25日，通过房产中介，原告赵成与被告王璐璐签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：被告王璐璐将坐落于××街道××道××花园××幢××室房屋以5550000元价格出售原告。购房款的付款方式和期限为：合同签订之日，支付购房定金300000元于中介赖某账户；2019年12月31日，支付购房款3500000元；余款1750000元于不动产权证过户至原告名下当日支付；办理房屋过户所需的一切税费概由原告负担。合同还约定：“…因该套房产产权原因导致双方不能继续交易，则被告不作违约，经双方协商本合同解除”；“如2019年12月31日因被告原因导致不能交易，双方另行协商”。合同并就违约责任等相关事项作了约定。合同签订当日，原告依约转账支付购房定金3000000元于中介赖某账户。2020年5月，被告邓耀平因取保候审被释放，其表示《房屋买卖（居间）合同》未经其签字，房屋买卖未经其同意，拒绝履行合同。双方为此产生纠纷，故成讼。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。未经共有权人同意，擅自处分共有财产，该处分行为对共有人不具约束力。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告赵成与被告王璐璐签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效。因案涉房屋系王璐璐与邓耀平共有，邓耀平明确表示不同意出售案涉房屋，原告未能提供有效证据证明邓耀平同意处分该房屋，故原告赵成与被告王璐璐签订房屋买卖合同对邓耀平不具拘束力。邓耀平明确表示不同意出售案涉房屋，直接后果为原告赵成与被告王璐璐签订房屋买卖合同履行不能。本案双方当事人争议的焦点是根据合同约定，造成合同履行不能被告王璐璐是否构成违约、是否应当承担违约责任。对此，被告王璐璐提出，合同第八条约定了“…因该套房产产权原因导致双方不能继续交易，则被告不作违约，经双方协商本合同解除”，而本案导致最终不能履行的根本原因是共有人不同意出售房屋，属产权原因，故不作违约。而原告认为，双方订立合同时，合同第八条之所以约定该内容，主要原因有二，一是被告邓耀平因涉嫌经济犯罪被羁押，在产权转移登记前，案涉房产可能被采取查封等强制措施，该条款载明的“产权原因”指的是被查封等原因；二是因邓耀平被羁押，可能导致在2019年12月31日前不能完成产权转移登记。“产权原因”并非系被告王璐璐所指的共有人不同意出让。本院认为，原告赵成与被告王璐璐签订房屋买卖合同第三条第1款载明了“甲方出售该房产时，已征得共有权人的完全同意，确定产权清晰、真实合法，享有完整的所有权和支配、处置权。如发生产权抵押、查封或担保等债权债务纠纷，均由甲方负责清理。如导致本合同不能履行，愿承担违约责任，并赔偿因此给乙方造成的一切经济损失。”该条款表明，双方签订合同前，已明确知晓案涉房屋系王璐璐与他人共有财产，王璐璐承诺其处置该房屋已取得共有人同意。合同第八条之所以要作出补充特别约定，主要是被告邓耀平因涉嫌经济犯罪被羁押，案涉房产可能被查封及不能及时办理产权转让移登记。原告就该条款的解释更符合情理。现邓耀平明确表示不同意出售案涉房产，致使合同无法继续履行，原告赵成要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因被告王璐璐一方的原因，造成合同履行不能，原告为履行合同而支付的定金，应双倍返还。原告赵成主张要求赔偿其他损失，因其未能提供相关的损失依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告赵成与被告王璐璐于2019年9月25日签订的《房屋买卖(居间）合同》解除。 二、被告王璐璐于本判决生效后十日内返还原告赵成定金600000元。 三、驳回原告赵成的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币25325元，财产保全费5000元，合计30325元，由被告王璐璐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  韩雨清 二〇二〇年八月三日 书记员  贾静雯 ??? ??5?