北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5474号上诉人（原审原告）：唐家丰，男，1964年1月12日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王自强，北京德宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京丹霞山旅游开发有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇东高村西街12号。法定代表人：闫海东，总经理。被上诉人（原审被告）：北京市平谷区平谷镇岳各庄村民委员会，住所地北京市平谷区平谷镇岳各庄双河路9号。法定代表人：王彦松，主任。委托诉讼代理人：李翀，北京市方桥律师事务所律师。上诉人唐家丰与被上诉人北京丹霞山旅游开发有限公司（以下简称丹霞山公司）、北京市平谷区平谷镇岳各庄村民委员会（以下简称岳各庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，北京市平谷区人民法院于2018年12月6日作出（2018）京0117民初8092号民事判决书，丹霞山公司、岳各庄村委会不服该判决，提出上诉。本院于2019年3月29日作出（2019）京03民终2304号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。重审后，北京市平谷区人民法院于2020年1月6日作出（2019）京0117民初6870号民事判决书，唐家丰不服该判决，提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。唐家丰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持唐家丰一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费由丹霞山公司、岳各庄村委会承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋被拆除因此产生的相应损失应由唐家丰自行承担，属于认定事实错误。1.唐家丰是基于丹霞山公司、岳各庄村委会保证旧宅院租用的合法性、时间性、完成性、稳定性，保证建筑的合法性，保证本合同的有效性前提下与丹霞山公司、岳各庄村委会签订租赁合同，是受到了丹霞山公司、岳各庄村委会的合谋欺骗。现租赁合同被认定无效，丹霞山公司、岳各庄村委会负有全部责任，因丹霞山公司、岳各庄村委会的过错给唐家丰造成的损失，理应由丹霞山公司、岳各庄村委会承担赔偿责任。2.根据合同约定，丹霞山公司有义务保证合同的有效性和建筑的合法性，唐家丰的义务就是一年内进行建设，唐家丰按约定履行了合同约定的义务，而丹霞山公司、岳各庄村委会没有履行合同约定的义务导致建筑房产后拆除。丹霞山公司理应退还唐家丰全部资金和其他投资。3.岳各庄村委会既是旧宅院和建筑的所有人又是村庄规划的管理和服务方，既然保证唐家丰使用的连续性、合法性、完整性和可靠性，岳各庄村委会有义务按照村庄规划保证唐家丰使用旧宅院合法性，现因岳各庄村委会未履行作为产权单位所有人和村庄规划的管理方对旧宅院使用保证义务，明显负有过错责任，理应承担唐家丰因此造成的损失。4.岳各庄村委会2007年2月7日同意丹霞山公司恢复、重建、维修、改建罗家沟山村，作为产权单位和村庄规划的管理方既然同意改建罗家沟山村，理应制定相关规划保证使用人的合法性。二、一审法院除唐家丰占用年限的使用费外返还和不支持利息，属于认定事实错误。根据查明事实和合同约定可知，丹霞山公司、岳各庄村委会共同欺骗造成唐家丰与其签订租赁合同，丹霞山公司、岳各庄村委会理应全部返还全部资金，同时由于丹霞山公司、岳各庄村委会的过错造成资金上的收益，理应赔偿唐家丰资金利息。丹霞山公司辩称：不服一审判决，但是因为无力支付上诉费故未上诉。本案应该发回重审。不同意唐家丰的上诉请求。既然是互相返还，那丹霞山公司的旧房子也应该予以返还，唐家丰拆除了丹霞山公司的旧房盖的新房，现在政府把唐家丰的房子拆了，应该是丹霞山公司给唐家丰钱，唐家丰向丹霞山公司返还房子。岳各庄村委会辩称：同意一审判决，一审判决认定事实正确，适用法律无误，请求驳回唐家丰的上诉请求，维持原判。唐家丰向一审法院起诉请求：1.判令丹霞山公司、岳各庄村委会归还住宅租赁费20万元，并给付自2011年8月7日至今的利息，按照年息6%计算；2.判令丹霞山公司、岳各庄村委会向唐家丰支付原址改建、装修费用102万元；3.诉讼费由丹霞山公司、岳各庄村委会负担。一审法院认定事实：2006年10月18日，岳各庄村委会证明以下事实：“北京燕园三方旅游开发有限公司平谷分公司，负责人闫海东，于2003年7月份与平谷镇岳各庄村委会签订了租赁罗家沟林场合同书。后因总公司北京燕园三方旅游开发有限公司企业经营需要，于2004年7月平谷分公司注销，平谷分公司的债权债务均由闫海东承担。2006年初，闫海东重新注册了北京丹霞山旅游开发有限公司，法定代表人为闫海东。在注销平谷分公司和重新注册新公司前后，履行罗家沟林场租赁合同，一切事宜均为闫海东负责”。2004年5月3日，北京燕园三方旅游开发有限公司曾请示岳各庄村委会，为了加快旅游区的建设，对原罗家沟村遗留下410间闲置民居，进行维修、复建、改建，用于该公司办公、居住、对外出租、接待游客等事项。2007年1月22日，岳各庄村委会出具介绍信，委托闫海东办理“北京市平谷区平谷镇岳各庄村民委员会罗家沟农庄开发建设办公室”公章及配套“财务专用章”的刻章事宜；同年2月6日，北京市平谷区平谷镇人民政府作出批复：同意关于成立罗家沟生态农庄开发建设办公室的批复，“为积极响应国家关于高效生态农业的指导政策，北京市平谷区平谷镇岳各庄村民委员会经研究决定，专门成立罗家沟生态农庄开发建设办公室，负责罗家沟区域高效生态农业项目的开发和建设”；同年2月7日，岳各庄村委会任命闫海东为罗家沟生态农庄建设办公室主任，表明罗家沟林场内一切事物由闫海东负责，该场内果树、林木、土地、旧宅基地有处置权，企业独立核算，自负盈亏；当日，岳各庄村委会作出批复，同意北京丹霞山旅游开发有限公司恢复、重建、维修、改建罗家沟山村，同意2004年5月3日该公司的请示。2011年8月7日，丹霞山公司作为甲方，唐家丰作为乙方，岳各庄村委会罗家沟生态农业开发建设办公室作为丙方，三方签订租用旧宅院复建民宅合同书，约定由唐家丰租用丹霞山公司在丹霞山旅游度假区内的四处旧民宅约1.81亩，同时约定：乙方向甲方租用旧宅院，用于恢复建筑民宅。租期至2053年12月31日止；乙方复建的房产，使用权至2053年12月31日止；期满后，乙方租用的旧宅院、地上所有建筑，均归丙方所有。2053年12月31日前旧宅院租金为20万元。乙方享有合同所述建房用旧宅院、地上自建房产和地上物2053年12月31日前的使用权，允许乙方自用、子女、亲属继承、赠予。但不得以赢利为目的转让、买卖旧宅基地、旧宅院和自建的房产。不管甲乙双方项目的开发、经营管理出现什么情况和变化，不管甲方因什么原因中止与丙方的合同，丙方要保证乙方旧宅院使用不受影响，不变更；保证乙方旧宅院使用的连续性、合法性、完整性和可靠性；要以产权人的名义协调乙方与经营者的关系，使乙方的投资得到保障，不受损失。因乙方原因，一年内不建设，甲方有权收回旧宅院、已交纳的租金不退；因甲方原因不能使乙方获得旧宅院租用权、不能使乙方建筑房产或建筑房产后拆除，甲方要退回乙方已交全部租金和赔偿其他全部投资；如遇不可抗力原因，使合同不能履行，双方协商解决，（中止、延期、修改合同）协商不果，交由有关部门直至本地法院裁决。双方约定上述等事项签订了合同，唐家丰向丹霞山公司支付了20万元租金，在涉案租赁的宅院内建房支出约100万元。2018年7月14日，北京市平谷区平谷镇人民政府以唐家丰所建房屋未取得乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证，向唐家丰下达限期拆除决定书，限唐家丰于7月17日前拆除建设，如不服决定，可在接到决定书之日起60日内向北京市平谷区人民政府申请行政复议或在六个月内向北京市平谷区人民法院提起行政诉讼。同年7月25日，唐家丰不服限期拆除决定书提起行政诉讼，将北京市平谷区平谷镇人民政府诉至法院。同年8月1日，平谷镇人民政府向唐家丰下达通知，称唐家丰未在规定时间内拆除上述建筑，对上述建筑进行了强制拆除，请唐家丰于8月4日前对强制拆除后产生的砖、木等具有残余价值的物品材料进行清理，逾期未清理的视为放弃，镇政府将作为建筑垃圾统一消纳。同年9月28日，法院作出（2018）京0117行初387号行政判决书，认定唐家丰所建房屋未依法取得乡村建设规划许可，属于违法建设；平谷镇政府未比照正当程序原则在唐家丰的参与下进行现场勘验，未告知唐家丰依法享有陈述、申辩的权利，执法程序违法；鉴于涉案建筑物已被拆除，被诉限拆决定书不具有可撤销内容，确认限期拆除决定书违法。另查，上述房屋在拆除前未经过相关部门进行评估，唐家丰提供了其建房时的相关的原始凭证。一审法院认为，民事法律行为应遵守相关的法律法规，属合法行为。唐家丰与丹霞山公司、岳各庄村委会之间签订《租用旧宅院复建民宅合同书》，丹霞山公司、岳各庄村委会同意唐家丰对旧民居进行恢复、重建、维修、改建，虽系唐家丰、丹霞山公司、岳各庄村委会真实意思表示，但唐家丰系城镇居民，本不具有在岳各庄村使用宅基地建设住宅的权利，其建设住宅的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，唐家丰通过签订《租用旧宅院复建民宅合同书》，以租赁形式长期使用宅基地，属变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应属无效。按照相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丹霞山公司因签订该合同从唐家丰处获得租金20万元，除唐家丰已占用年限的使用费外应予返还，故唐家丰要求返还租赁费的请求应予支持，但唐家丰要求利息的请求，无法律依据，法院不予支持。唐家丰在租赁场地内建设房屋，应遵守相关的法律法规就应在取得相关合法手续后施工建筑，但唐家丰未能如此即自行建筑，因涉案建筑违反建设规划许可被拆除，因此产生的相应损失，应由唐家丰自行承担。唐家丰要求丹霞山公司、岳各庄村委会承担违法建设损失的请求无法律依据，法院不予支持。闫海东否认与唐家丰签订租赁合同，并收取租赁费，但通过唐家丰提供的证据以及所建筑事实等，足以证实唐家丰曾与丹霞山公司签订《租用旧宅院复建民宅合同书》并交纳租金，法院对丹霞山公司否认与唐家丰签订合同并收取租赁费的抗辩不予采纳。综上，判决：一、北京丹霞山旅游开发有限公司于判决生效后十日内返还唐家丰租金172000元；二、驳回唐家丰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。第六十五条规定，在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。根据查明的事实，2011年8月7日，唐家丰与丹霞山公司、岳各庄村委会罗家沟生态农业开发建设办公室签订《租用旧宅院复建民宅合同书》，约定由唐家丰租用丹霞山公司在丹霞山旅游度假区内（岳各庄村内）的旧宅院用于恢复建筑民宅，租期至2053年12月31日。唐家丰系城镇居民，本不具有使用岳各庄村集体土地建设住宅的权利，其自行建设住宅的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，所建房屋亦被相关政府部门认定为违法建设，因此，《租用旧宅院复建民宅合同书》应当依法确认无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租用旧宅院复建民宅合同书》被确认无效，唐家丰应当返还房屋、土地，丹霞山公司应当退还剩余租期内的租金。鉴于房屋已被拆除，无须返还。一审法院判令丹霞山公司返还唐家丰租金172000元，具有事实与法律依据，本院予以确认。唐家丰要求支付利息的请求，于法无据，本院不予支持。对于唐家丰主张的改建、装修费用，因唐家丰明知其作为城镇居民，并不具有使用农村集体土地建设住宅的权利，其自行建设的房屋被政府部门认定为违法建设并予以拆除，相关损失应由其自行承担。唐家丰诉讼主张丹霞山公司、岳各庄村委会向其支付改建、装修费用，依据不足，本院不予支持。综上所述，唐家丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15780元，由唐家丰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 贾 旭审 判 员 沈 放二〇二〇年八月二十一日法官助理 李晓晴法官助理 贾云航书 记 员 陈 玥