山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7518号 上诉人（原审被告）：潘存光，男，汉族，1944年12月5日出生，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：孙承爱，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋伟，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道岭西社区。 法定代表人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：朱晓东，山东舜天律师事务所律师。 上诉人潘存光因与被上诉人世茂物业管理有限公司青岛分公司（以下简称“世茂物业青岛分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初6407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人潘存光上诉请求：一、请求撤销(2019)鲁0212民初6407号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一审案件的案件受理费及二审的上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未按照双方签订《物业服务协议》的约定提供物业服务。上诉人在一审中已经向法庭提交证据，包括照片、视频光盘及微信聊条记录等证明小区存在多处私自占用公共绿地，圈院、不封闭、没有门禁、卫生差、绿化差及车库透水严重等现象，上述证据已经被一审法院采信，不按合同履约，在日常管理上不作为，未提供相关合同约定的标准服务，但一审法院判决上诉人按全款交纳物业费，明显不符合民法上“公平交易原则”。二、被上诉人存在侵害业主合法权益的行为。被上诉人存在下列行为侵害业主的合法权益：1、将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收取费用；2被上诉人临时收取停车费；3擅自出租小区的公用房。上述收入被上诉人均未向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及其他收入应该为全体业主共有，被上诉人的行为严重侵害全体业主的合法权益。一审判决全款交纳物业费，物业公司在存在侵权的情况下仍可全额收费物业费，一审法院如此判决是对物业侵权行为的认可，实属不当。三、上诉人已经和被上诉人协商按照五折的标准缴纳物业费、车位管理费。(二审提交录音证据)所以本案所诉期间的物业费、车位管理费已经交清。综上，原审判决认定事实不清，判决不当，请求依法改判。 被上诉人世茂物业青岛分公司答辩称：1、上诉人所述物业公司卫生差、绿化差等服务质量问题，并非是小区的常态，被上诉人面对整个小区340多户，1100多名业主，不可能做到100%的毫无瑕疵，衡量物业服务质量的评价应当整体评价，如果仅依据服务的某一环节，某一区域做的不好，没达到少量业主的满意，就由此认定物业服务违反了合同约定，这样同样属于显失公平。2、上诉人称被上诉人存在侵害业主合法权益的问题，被上诉人认为不属于本案审理范围。上诉人可以另行提起诉讼，主张自己的权利。3、上诉人与被上诉人并非明确书面更改过收费标准，其称的半价收费没有经过被上诉人书面确认，上诉人应当按照约定支付物业费、车位费。 世茂物业青岛分公司向原审法院提出诉讼请求：1.潘存光支付世茂物业青岛分公司物业费和车位管理费总计人民币19390元；2.潘存光支付世茂物业青岛分公司未支付物业费的违约金人民币26395.90元；3.本案的诉讼费用由潘存光承担。 原审法院认定事实如下：潘存光系世茂·茂悦府小区1号楼2单元601户房屋业主，房屋建筑面积138.43平方米，拥有287号地下产权车位1个。2015年3月潘存光与世茂物业青岛分公司签订《物业服务协议》，约定由世茂物业青岛分公司为青岛市崂山区青大三路10号世茂·茂悦府小区提供物业服务，前期物业服务期限自交房之日（包括合同交房日）起至业主大会成立选聘新的物业服务企业之日止，业主大会尚未成立的，或者成立后未选聘物业服务企业的，则前期物业服务期限自动延续至选聘物业管理企业止，但物业管理公司不同意继续提供服务的除外。物业服务收费选择包干制方式，具体标准为高层/多层住宅为4.5元/月/平方米（含电梯运行费），电梯费为0.4元/月/平方米，地下产权车位服务费50元/个/月，露天车位服务费30元/个/月。协议另约定，业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，业主应当在收房日预付3个月的物业服务费及其他费用。物业服务费应按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的5日前履行交纳义务。业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用、车位使用费等相关费用的，每日应按未缴费金额的千分之三向物业管理公司支付违约金。 上述协议签订后，世茂物业青岛分公司为涉案小区提供物业服务至今，潘存光分别于2015年3月27日交纳物业费3738.40元、2015年12月23日交纳物业费1868.60元、2016年11月26日交纳物业费3738元，2018年7月8日交纳物业费3738元、车位管理费300元，2019年7月13日交纳物业费3738元、车位管理费650元。 原审中，潘存光主张与世茂物业青岛分公司协商同意五折缴纳物业费、车位管理费，故世茂物业青岛分公司所诉期间的物业费、车位管理费已经交清，世茂物业青岛分公司对此不予认可。潘存光并未提交相应证据予以证明。 潘存光提交照片、视频光盘、微信聊天记录等证据，欲证明世茂物业青岛分公司未按照物业合同要求提供物业服务，小区存在不封闭、没有门禁、卫生差、绿化差及车库透水严重等现象，同时世茂物业青岛分公司存在侵害业主合法权益的行为。世茂物业青岛分公司质证称对上述证据不符合证据的形式规定，故对其关联性、真实性、合法性及证明内容均不认可。 原审法院认为，世茂物业青岛分公司、潘存光签订的《物业服务协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行。世茂物业青岛分公司既已提供了物业服务，潘存光应依约缴纳物业费。因潘存光主张与世茂物业青岛分公司协商五折缴纳物业费、车位管理费，但未提交证据予以证明，且世茂物业青岛分公司不予认可，故对于潘存光该辩称，原审法院不予支持。根据潘存光交费记录、当事人陈述及欠费明细表，可以确定潘存光自2017年7月1日至2019年6月30日期间欠缴物业费14950元（138.43㎡×4.5元/月/㎡×24个月），自2018年5月至2019年6月车位管理费700元（50元/月/个×14个月），世茂物业青岛分公司所诉，在此范围内的，原审法院予以支持，超出此范围的，原审法院不予支持。 关于世茂物业青岛分公司主张违约金的问题，原审法院认为物业服务合同系双务合同，双方当事人均应当严格按照合同的约定履行自己的义务。潘存光接受物业服务后应当支付物业费。同样，世茂物业青岛分公司作为物业服务企业亦应当按照合同的约定履行好自己的义务，更好的服务于业主，达到建设和谐家园的共同目的。结合本案具体情况，本着公平原则，对于世茂物业青岛分公司主张的违约金，原审法院酌情予以免除。 关于潘存光辩称世茂物业青岛分公司提供物业服务不到位的问题，虽然潘存光提交照片、视频及微信记录欲以证明，但世茂物业青岛分公司质证认为因无法看出照片拍摄时间及地点，所以对照片真实性及证明事项均不予认可。原审法院认为，潘存光所提交的照片、视频及业主群微信聊天记录仅能反映小区局部瞬间的静态情况，不能全面客观的反映小区全貌，同时对物业服务的主观感受因人而异，涉案小区共有数百户业主，现有在案证据不能证明大多数业主对世茂物业青岛分公司所提供的物业服务存在质量异议，故对于潘存光该辩称，原审法院不予支持。关于潘存光辩称世茂物业青岛分公司提供服务未达五星级标准及物业费标准超过指导价的问题，该属于行政管理规范，不足以影响双方签订的物业协议的效力问题，故对于潘存光该辩称，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、潘存光于判决生效之日起十日内给付世茂物业青岛分公司物业费14950元及车位管理费700元；二、驳回世茂物业青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费945元，由世茂物业青岛分公司承担622元，潘存光负担323元。 二审中，上诉人潘存光提交证据一、被上诉人的粘主管和物业实际居住人潘观颐（上诉人的儿子）的通话记录，证明事项：上诉人与被上诉人已经协商按照五折的费率缴纳物业费。证据二、上诉人与现物业经理隋经理的通话记录。证明事项：物业费的构成是基础收费标准上浮20%增值服务费，但被上诉人提供的物业服务没有任何的增值服务。被上诉人质证意见：对录音内容只能够体现协商的内容，没有任何对打折进行明确的确认，通话内容也可以看出上诉人与被上诉人之后仍需要进行协商。对于物业费打折，物业经理并非是被上诉人的法定代表人，其没有对业主物业费打折的权限。对于录音的形成，该证据不属于新证据，不能在二审当中作为证据使用。现世茂物业青岛分公司不同意潘存光按七折缴纳物业费。本院认为，上诉人提供的证据一中，粘主管在录音中表示已离开世茂物业青岛分公司，让潘观颐找隋经理谈。证据二中，潘观颐与隋经理并未就物业费打折谈妥，隋表示打折还得向公司申请。故以上两份证据，不能证明上诉人的主张，本院不予采纳。 本院对原审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，世茂物业青岛分公司、潘存光签订的《物业服务协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。双方应当按合同的约定履行各自的义务。被上诉人世茂物业青岛分公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的潘存光应当依约缴纳物业服务费。关于上诉人潘存光主张被上诉人服务中存在绿化、卫生等日常管理的问题，本院认为，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，由于物业服务企业自身能力限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。业主潘存光主张的问题，不足以构成其拒交或少交物业服务费的合法抗辩理由。上诉人潘存光主张按五折交纳物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人潘存光与世茂物业青岛分公司协商打折缴纳物业费、车位管理费的问题，其提交录音证据不能证明双方对物业费打折的事实达成一致。关于上诉人主张世茂物业青岛分公司出租房屋收益、车位及广告经营收益等问题与本案物业费纠纷不属于同一法律关系，本案中不予处理。 物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，也可以向相关主管部门反映，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，世茂物业青岛分公司也应反思其在物业服务过程中存在不完善之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人潘存光的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费191元，由上诉人潘存光负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年八月四日 书记员  方高海 韩平