浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙0702民初3951号 原告：浙商金汇信托股份有限公司，住所地杭州市庆春路199号6-8层、1-2层西面商铺。 法定代表人：余艳梅，董事长。 委托诉讼代理人：章根源，浙江金哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡思靖，浙江金哲律师事务所实习律师。 被告：浙江三联集团有限公司，住所地金华市婺城区金安公路西侧金安路35号。 法定代表人：张超，总经理。 诉讼代表人：浙江三联集团有限公司管理人。 委托诉讼代理人：朱小燕，女。 第三人：董王峰，男，1994年1月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：张建新，浙江赤松律师事务所律师。 原告浙商金汇信托股份有限公司（以下简称金汇公司）与被告浙江三联集团有限公司（以下简称三联公司）、第三人董王峰破产债权确认纠纷一案，经金华市中级人民法院撤销本院（2018）浙0702民初13762号判决后发回重审，因原告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，按原告撤回起诉处理。后原告又于2020年5月15日向本院起诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 原告金汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告对第三人董王峰享有桂语山居第15-3-201号房产产权及优于原告的优先权的认定；2.判令确认第三人董王峰不享有桂语山居第15-3-201号房产产权及优于原告的优先权；3.判令被告不得将桂语山居第15-3-201号房产交付第三人，并不得办理产权转让；4.判令确认原告对桂语山居第15-3-201号房产享有第一顺位的破产债权优先受偿权；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由： 一、依据法律规定，未获得抵押权人同意的情况下，购房人不获得房屋产权或者其他优先权益，而应向房产公司主张房产销售合同的违约责任。被告认定第三人对案涉房屋具有优先权益的法律规定是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号第二条，即“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”但是，该规定实际已经被后来颁布的《物权法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定所修改。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》第191条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《物权法》的上述规定，第三人在未取得抵押权人同意的情况下，当然不能通过买卖行为受让已经抵押的房产，更不享有优先权。《物权法》是全国人民代表大会所制定的法律，其位阶要明显高于《批复》。当《物权法》和《批复》的规定有冲突时，当然应适用《物权法》的规定。除此之外，在《批复》出台之后的2003年，最高法又颁布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。其在第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据该《解释》的规定，如商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，那么买受人应追究出卖人的违约责任，或者要求解除合同，但不能要求交付房屋，也无法行使优先权。因此，如果是在买卖合同订立前就已经抵押的，那更不能要求交付房屋或行使优先权。该《解释》自2003年6月1日起施行，《批复》自2002年6月27日起施行，均由最高人民法院审判委员会会议通过，同一机关就同一事项作出不一致的解释，依据新法优于旧法原则，也应当适用《解释》的规定。二、本案中，原告对案涉房屋享有抵押权，第三人购房未获得原告同意，不能获得房屋产权或者其他优先权益。2014年3月10日，被告与原告签订浙金信（贷）字HY-2014-016号《信托贷款合同》一份，约定被告向原告借款1.95亿元。2014年3月10日，原告与被告签订编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的《抵押合同》，抵押物为位于金华安地镇安地村地块的全部在建工程及占用范围内的土地使用权。2014年3月12日，原、被告双方向抵押登记部门办理了在建工程抵押登记手续。2018年7月31日，最高人民法院通过生效判决，明确认定上述事实，并明确认定：被告浙江三联集团有限公司提供的金华市建字第330702201300077号《建设工程规划许可证》项下已经建造和将来要建造的建筑物以及金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，都属于抵押给原告浙商金汇信托股份有限公司的抵押物，原告享有优先受偿权（其中有201套除外）。本案所涉的三联桂语山居第15-3-201号房屋，属于上述原告享有抵押权益的范围。但被告向第三人出售案涉房屋的行为，未经原告同意。因此第三人不能获得房屋产权或者其他优先权益，仅能向被告另行主张购房合同的违约责任。三、第三人不属于消费型购房户。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，认定第三人是否属于消费型购房户的一个重要标准是第三人“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。但是，被告在未审核该重要事实的情况下就直接作出认定，明显违反法律规定，侵害了原告的合法权益。更为重要的是，第三人所谓的购房行为实为抵债行为，根本不属于消费型购房的范畴，根本不适用《批复》的规定。 被告三联公司答辩称：管理人当时在审查时，本案涉及购房户系消费性购房，且第三人已经支付了购房款，遂依据《批复》的规定作出了核定结果。现要求法院依法认定处理。 第三人董王峰答辩称：本案的客观事实是原告的债权已经由投资人清偿，原告的行为涉及虚假诉讼。本案应当中止审理，与另案存在法律上的利害关系，应当在另案结果确定后，再继续审理。原告称董家海挂靠的事实与实际不符合，原告也未提供证据予以证明。原告称第三人以房抵债并非事实，第三人是真实的购房户，在其他地方也没有房产。董家海作为第三人的父亲，与三联公司没有关系，其对三联公司欠谁的钱根本不知情，他的款项是来源于豪派公司的借款，现在也没有证据证明豪派公司和三联公司有债权上的关系。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 经查，位于金华市××镇××村地块的桂语山居系三联公司开发的房地产项目。2014年3月10日，原告金汇公司与被告三联集团公司签订浙金信（抵）字ＨＹ-2014-016号-1《抵押合同》，约定为双方另行签订的《信托贷款合同》项下的1.95亿元信托贷款提供抵押提保。该抵押合同项下的抵押物为位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。被告三联公司与第三人董王峰签订了《商品房买卖合同》，合同约定董王峰向三联公司购买位于金华市婺城区××镇××村××号房××。2015年8月，三联公司向本院申请破产重整，本院于同年8月12日作出（2015）金婺破（预）字第9号民事裁定书，裁定受理三联集团公司的申请。2015年9月24日，第三人董王峰向管理人申报了债权并提交相关申报材料。2018年9月21日，管理人向原告发出一份《告知函》，表明其对债权申报材料的核定结果，即“在符合交付条件时，浙江三联集团有限公司应依法将坐落于金华市婺城区安地镇安地村双源街以东的三联桂语山居第15-3-201号房产交付给债权人董王峰并办理相应的权属证书”。原告在收到后，因对核定结果持有异议，遂于2018年10月17日向本院起诉，本院于2019年3月29日作出（2018）浙0702民初13762号民事判决，驳回了金汇公司的诉讼请求。金汇公司不服一审判决，向金华市中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）浙07民终2311号民事裁定，撤销了一审判决，发回本院重审。重审立案后（案号：（2019）浙0702民初12340号），因原告无正当理由未到庭参加诉讼，按原告撤回起诉处理。现三联公司及其关联的13家企业已通过重整计划方案，金汇公司对三联公司所享有的债权已据重整计划方案清偿完毕。 本院认为，提起民事诉讼的原告应是与起诉的案件具有利害关系的公民、法人或其他组织。本案原告金汇公司与被告三联公司系借款合同关系，原告就被告所提供的抵押物享有担保物权，但三联公司已经按照重整计划清偿了原告的债务，原告享有的抵押权、普通债权因债权清偿应归于消灭，原告与三联桂语山居第15-3-201号房产的优先权已不具有利害关系，故原告的诉讼主体不适格。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告浙商金汇信托股份有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  刘敬礼 人民陪审员  丰黎霞 人民陪审员  贾 磊 二〇二〇年八月二十八日 代书 记员  林赛赛 ??? ??6?