湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5192号上诉人（原审被告）：王家振，男，1958年3月5日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：姚雷，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓普云，湖北尊而光（洪山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田汉纯（王家振之妻），1962年1月31日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：姚雷，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓普云，湖北尊而光（洪山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马红华，女，1979年9月30日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。原审被告：武汉市齐联房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街秦府路89号。法定代表人：王红星，总经理。上诉人王家振、田汉纯因与被上诉人马红华，原审被告武汉市齐联房地产开发有限公司（以下简称齐联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王家振、田汉纯上诉请求，1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、二审案件诉讼费用由马红华承担。其上诉理由为：1.本案存在两个法律关系，马红华前两项诉讼请求应分案先后进行审理依据最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知（法发[2008]11号）第四条第二款“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的,则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”之规定，一个案件只能存在一个法律关系。本案中，马红华并未与齐联公司签订商品房买卖合同，其二者之间是否存在买卖合同法律关系在判决之前是存疑的，其应先单独确认双方之间是否存在法律关系。进而，在马红华与齐联公司的法律关系没有确定的情况下，就没有证据证明马红华的权益是否处于被损害的状态。2.马红华是合同外第三人，因其不具备诉讼主体资格故不能确认王家振、田汉纯与齐联规定之间的《武汉市商品房买卖合同》无效。第一，《合同法》第二条第一款规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。”合同作为一种民事法律关系，不同于其他民事法律关系的重要特点在于合同具有相对性，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同的当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼。与合同当事人之间没有发生合同上权利义务关系的第三人，因其不承担合同上的义务和责任，不能依据合同提出请求或提起诉讼。第二，《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，马红华因齐联公司交付房屋，取得对房屋占有、使用收益且齐联公司并未拒绝或限制协助马红华办理房屋产权证书，所以，王家振、田汉纯与齐联公司签订的《武汉市商品房买卖合同》并不损害其合法权利，故马红华不能要求确认该合同的效力。综上，原审法院违反民事诉讼程序规定，判决认定事实不清，适用法律错误。马红华辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。齐联公司未到庭参加诉讼亦未提交书面辩称意见。马红华向一审法院起诉请求，判令：1、确认马红华与齐联公司之间存在购房合同关系且合同有效，并协助马红华办理不动产权登记；2、确认齐联公司与王家振签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、确认王家振、田汉纯与农行蔡甸支行签订的《个人购房担保借款合同》无效；4、本案诉讼费用由王家振、田汉纯承担。2019年11月1日，马红华变更诉讼请求为：1、确认马红华与齐联公司之间存在购房合同关系并有效；2、确认齐联公司与王家振所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、本案诉讼费用由王家振、田汉纯承担。一审法院经审理查明认定事实如下，案外人吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红挂靠于齐联公司开发了位于武汉市蔡甸区蔡正街香格华府项目。涉案楼盘于2007年9月7日取得武汉市商品房预售许可证。2013年，马红华与案外人郑飞向齐联公司购买香格华府4单元18层2号房屋。2013年11月26日，马红华、郑飞向齐联公司支付购房款8万元，齐联公司出具销售不动产统一网络发票，载明不动产项目名称为香格华府，销售不动产楼牌号4-1802，建设面积为91.62平方米，单价2,951.46元/平方米，预收购房款8万元。嗣后，齐联公司向马红华交付房屋，马红华装修居住至今。一审法院另查明，王家振为吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红四人聘请的泥工。2008年1月28日，齐联公司为了向银行贷款，与王家振就涉案房屋签订《武汉市商品房买卖合同》，王家振、田汉纯未实际支付购房款。2008年1月30日，农行蔡甸支行与王家振、田汉纯、齐联公司签订《个人购房担保借款合同》，约定王家振因购房以涉案房屋设定抵押向银行借款21.70万元，借款期限为180个月，齐联公司承担阶段性保证责任。2008年2月3日，涉案房屋办理武汉市期房抵押证明。上述银行贷款均非王家振、田汉纯偿还。2012年8月20日，吴社萍、邓有乐、赵楚和、谢玉红制作《贷款房12套明细表》载明包括涉案房屋在内12套房贷款金额2,478,000元，2008年3月至2012年4月已还298,575.78元，还欠银行贷款2,179,424.22元；2012年8月23日又在该表格底部添加保底线3,000元/平方米，超过按房主70%、售楼人员按30%分成，并保证全部房子售完后结全部佣金，由郑会计负责此项工作并负责结账，由股东补手续；吴社萍等四人签名，齐联公司加盖公章。一审法院还查明，2017年3月30日，马红华与郑飞离婚，双方达成离婚协议，约定位于香格华府4单元18楼2号房屋由马红华享有权利。一审法院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同……”，《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式……”，马红华、案外人郑飞与齐联公司虽未签订书面的商品房买卖合同；但《中华人民共和国合同法》第三十六条亦规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，齐联公司开具的《销售不动产统一网络发票》载明了商品房所在项目名称、楼牌号、建筑面积、单价，并注明了收取款项为预售购房款，涉案房屋已实际交付给了马红华，齐联公司已履行了主要义务，商品房买卖关系符合《中华人民共和国合同法》第三十六条规定的情形，应认定合同成立。上述商品房买卖合同关系系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。齐联公司系涉案楼盘开发商，销售行为均以齐联公司的名义做出，齐联公司以与吴社萍等四人的内部挂靠关系对抗涉案商品房买卖关系没有法律依据，对该抗辩理由不予采纳。王家振、田汉纯以其签订的《武汉市商品房买卖合同》在前而马红华购房在后、马红华未付清购房款为由认为马红华购房行为无效，没有法律依据，一审法院对该抗辩不予采纳。齐联公司抗辩称马红华在购房时知悉涉案房屋已办理抵押贷款，但未提交证据证明，对其抗辩不予采纳。齐联公司与王家振签订《武汉市商品房买卖合同》的真实目的是为了向银行贷款，双方均不具有商品房买卖的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的的……”，确认《武汉市商品房买卖合同》无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第三十六条、第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认马红华与武汉市齐联房地产开发有限公司之间商品房买卖合同关系合法有效（房屋位于武汉市蔡甸区蔡正街香格华府4单元18层2号）；二、确认武汉市齐联房地产开发有限公司与王家振于2008年1月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。一审案件受理费100元，减半收取50元，由武汉市齐联房地产开发有限公司、王家振负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕王家振、田汉纯的上诉请求及理由进行审理。本案中，根据王家振、田汉纯的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。王家振、田汉纯上诉既未有新的事实和理由，亦未提交证据来证实自己的主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王家振、田汉纯上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王家振、田汉纯负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年八月三十一日书记员  陈旭敏