江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初1830号 原告：黄某1，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 法定代理人：黄某2，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市，系原告黄某1之父。 委托代理人：陈慧，高安市瑞正法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：江西某某置业有限公司，住所地,樟树市杏佛路新天国际5号楼商铺三层，统一社会信用代码：91360982309159XXXX。 法定代表人：谢某某，系该公司执行董事。 委托代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师，一般代理。 原告黄某1与被告江西某某置业有限公司（下称某某置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月9日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由审判员黄春根担任审判长，人民陪审员黄春红、毛丽平组成合议庭，书记员刘丹担任记录，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告黄某1的委托代理人陈慧、被告某某置业公司的委托代理人肖娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告支付至2020年2月29日的逾期交房违约金44769元，并从2020年3月1日起，以454967元为基数按日万分之四计算违约金至交房时止；3、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原告于2018年4月5日在被告处购买9#301号房屋一套，房屋总价款454967元，并签订了商品房买卖合同一份，合同约定出卖人应当在2019年6月28日起交付房屋，如逾期超过90日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之四的违约金。至2020年2月29日，被告已逾期246天，逾期违约金44769元，为了维护原告合法权益，故诉至贵院。 被告某某置业公司辩称：一、八景镇景和华城小区项目的建设存在不可抗力、政府政策因素以及非因自身原因导致的工期延误共计238天，根据原告与我公司签订的商品房买卖合同约定，交房日期应当顺延。商品房买卖合同第八条约定，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期，其中包括遭遇不可抗力和政府的法律、法规导致延误。1、2018年11月至2019年7月，高安市的降水比同年往期偏多，这期间由于降雨导致无法施工天数为117天；2、2017年12月，在施工过程中，工地出现9-11米深岩洞问题，为保障项目工程质量，我公司对工程进行设计修改，设计方案、提交图审的时间共计15日，进行数据修改的时间为30日，共计延误工期45天，均符合不可抗力条件；3、由于政府的政策因素导致延误工期86天。2018年12月，中央环境保护检查组在高安检查期间停工10天，2019年3月因政府整顿砂砾石供应市场，停止供应砂砾石61天，2019年5月高安市政法委等部门下发文件要求进行“智慧安防小区”建设，我公司增加安防、监控、天网系统等工程，增加的工程量需15天工期；4、供水、供电、供气公司均存在延期完工的违约行为，供水公司延期11天完工，江西瑞德电力安装工程有限公司延期30天完工，高安华能管道天然气有限公司延期18天完工，上述第三方延误工期导致交付房屋的时间延后59天；二、我公司开发的八景镇景和华城小区已经符合交付条件，可以进行交房，至今未办理交接手续是由于原告拒不接收；2019年5月6日，景和华城小区已经竣工验收，高安市建设工程质量监督站于2019年5月12日出具了建设工程质量监督报告，确认工程质量合格，符合竣工验收备案的条件，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用。如房屋仅存轻微瑕疵（比如划痕、裂缝），完全可以在修补后正常使用，则可以视为开发商已经交付了合格的房屋，原告以没有竣工验收备案表为由拒不收房，由此导致的违约金的增加我公司不应承担。三、退一步来讲，即使我公司存在逾期交房的情形，原告主张的违约金过高，依法应当予以核减。依据《合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，即使我公司逾期交房，对原告造成的损失也是微乎其微，法院应当结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量，从合同约定来看，按照日万分之四计算违约金，逾期交房半年便达到了7.2%的违约金比例，相较于对原告造成的实际损失，应当是明显过高的，从合同的履行来看，我公司在对于延误工期确实不存在过错，主要是由于他人的原因导致的。综上，我公司的建设工期应当依法延长至2020年2月28日，并不存在逾期交房的情形，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 在庭审中，原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据（一）商品房买卖合同一份，证明原告在被告处购买一套商品房价款为454967元，合同中约定2019年6月28日前交付房屋，并约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之四的违约金；证据（二）办证费收据、房款收据，证明原告已付清所有房款。 被告某某置业公司经质证认为：对证据（一）、证据（二）三性无异议，商品房买卖合同中第八条约定如果遇见特殊原因，出卖人可以延期，其中特殊原因包含不可抗力、政府政策等。 被告某某置业公司为证明其辩称的事实，向本院提交的证据有：证据（一）商品房买卖合同，证明合同第八条约定如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，特殊原因包括：1、遭遇不可抗力，2、政府的法律、法规导致延误；证据（二）证明一份，证明2018年10月1日至2019年3月31日期间，长期是阴雨天气，较常年同期偏多，共有128天达不到施工条件，严重影响工期，属不可抗力；证据（三）工程修改设计协议书二份、请求延期交房报告，证明2017年12月，因地基基础工程出现土洞，答辩人立即临时进行设计修改，导致工期延后45天（其中设计、图审15天，技术处理30天），属不可抗力，答辩人已经向高安市住建局提交书面延期交房申请，并告知延期原因；证据（四）关于印发《关于推行“智慧安防小区”建设实施意见》的通知及实施意见，证明2019年5月，高安市政法委、住建局、自然资源局发文要求进行“智慧安防小区"建设，导致增加工程量，工期延后15天，属政府政策原因导致的不可抗力；证据（五）给水安装工程合同、高低压配电工程合同、燃气管道建设工程合同以及证明三份，证明答辩人于2019年6月17日签订供水安装合同，约定工期60天，供水公司延误工期11天，答辩人于2018年10月25日签订供电合同，约定工期配电工程合同90天，电力公司延误工期30天，答辩人于2019年5月8日签订燃气工程合同，约定工期90日，燃气公司延误工期18日，答辩人因非自身原因延误工期59日，交房时间应该依法顺延；证据(六)工程竣工验收报告、建设工程质量监督报告、通知、竣工验收备案表，证明涉案房屋已经通过竣工验收，符合质量标准可以进行交房，答辩人已经于2019年11月28日张贴交房通知，定于2019年11月30日交房，答辩人已经于2020年6月18日取得竣工验收备案表。 原告经质证认为：对证据（一）三性无异议；对证据（二）真实性、合法性无异议，关联性有异议，下雨是一种自然现象，作为开发商，气候因素在一定条件下是可以且应当预见的，何况雨量的增多并未形成自然灾害，不能因此认定为不可抗力，被告将其作为不可抗力是对不可抗力的扩大解释；对证据（三）工程修改设计协议书真实性、合法性无异议，关联性有异议，施工中遇见的问题和技术难题是开发商在开发建设房屋之前可以且应当预见的，该风险不能转嫁给购房者且该种风险也不属于合同中约定的不可抗力，对请求延期交房报告三性均有异议，该证据被告是否已经向相关部门提交，原告并不知晓，被告也未提供相关证据证明其已向相关部门提交该报告，且原告作为合同的当事人其请求延期交房应当告知原告方即购买者，但原告自始至终未收到过被告所提供的延期交房报告；对证据（四）真实性、合法性无异议，关联性有异议，该风险是开发商应当预见的，不能将该风险转嫁给购房者，且该项通知并不属于政府政策的原因，故不符合合同所约定的延期；对证据（五）真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据是被告与第三方签订的，依据合同法第一百二十一条的约定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，在本案中，被告以第三人违约而要求免除违约责任，明显违反了法律的规定，无法律依据，仍应承担违约责任；对证据（六）三性均有异议，工程竣工验收报告中并未写明竣工日期，且依照合同及相关法律法规的约定，必须取得竣工验收备案表才能予以交房，被告2020年6月18日才取得竣工验收备案表即此时才具备交房条件，对竣工验收备案表三性无异议，恰恰可以证明被告延期交房至2020年6月18日。 综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告的证据（一）、（二）各方当事人没有异议，对其证据的三性予以确认。 对被告某某置业公司提供的证据（一）各方当事人没有异议，对其证据的三性予以确认；对证据（二）、（三）天气长时间下雨影响施工，地质结构原因延误工期，均不属于民法意义上的不可抗力，被告的证明目的属于概念的扩大化理解和适用；对证据（四）因政府环境检查、整顿砂砾石供应市场、建设“智慧安防小区”等政府行为导致延误工期，与商品房买卖合同第八条：“因政府的法律、法规而导致延误”不是同一概念，因政府的法律、法规而导致延误是指当事人在合同订立后，政府颁布新的法律、法规、政策、行政措施致使合同不能履行，本案中政府相关部门的上述行为，均不属于合同约定的政府法律、法规范畴，而是政府相关部门的职能行为，与合同的履行并不冲突；对证据（五）被告所主张的自来水公司、电力公司、天然气公司迟延完工而导致延误工期，上述延误工期应是合同履行过程中，被告理应作出的合理预见，事实上，被告所开发的景和华城商住小区从2017年10月20日动工，约定的交房日期为2019年6月28日，商品房的建设周期长达586天，被告有充足的时间调整施工进度，按期完工，且被告与上述公司之间的安装合同，与原告无法律关系，不得损害原告的合法权益；证据（六）可以确认于2020年6月18日取得竣工验收备案表。 综上认证，本院认定本案事实如下：2018年4月5日，原告与被告在高安市景和华城售楼部签订了一份商品房买卖合同，合同编号为：ＧＡ201804033091，合同约定被告将其开发的位于高安市，以454967元的价格出售给原告。合同第六条约定：“买受人于签订合同之日付清全部房款人民币454967元”，合同第八条约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府的法律、法规而导致延误”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“⑴逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告已依照合同约定交清房款454967元，被告至2020年6月18日取得该商品房的“竣工验收备案表”，因原、被告对被告延期交房的行为是否构成违约，及违约金的承担产生争执，故原告诉至本院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告之间所签订的商品房买卖合同系双方在平等、自愿的基础上所达成的一种契约，该合同合法有效，依法应受法律保护。被告未能取得该商品房的【竣工验收备案表】，并按商品房买卖合同约定的交付期限交付该房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告未提供任何证据证实其在约定的交房日期前后将延期交房的原因告知了原告，并取得原告的理解和认可，故本院对被告的该抗辩主张不予采信。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”；原告和被告签订的商品房买卖合同第八条明确约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可见，取得【竣工验收备案表】不但是商品房交付的法定条件，亦是本案合同双方当事人的约定条件；本案诉争商品房未能取得【竣工验收备案表】，即意味着交付条件不成就；违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱，违约金兼具补偿性和惩罚性原则，即违约方因其违约行为不但应当给予合同相对方实际损失补偿，还应当承担相应的物质或金钱惩罚。2020年6月9日，江西省高级人民法院制定《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该指引第三条商品房交付与接收中指出：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持”，第四条逾期交房违约金的调整中指出：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，本案中，对被告逾期交房的违约行为，结合原告居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及被告逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，本院认为，被告承担按日万分之一点五计算违约金为宜。为了保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江西某某置业有限公司继续履行其与原告黄某1所签订的ＧＡ201804033091号《商品房买卖合同》； 二、限被告江西某某置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄某1逾期交房违约金（逾期交房违约金的具体金额以购房款454967元为基数，按日万分之一点五，自2019年6月29日计算至被告江西某某置业有限公司向原告黄某1交房日止；如该诉争商品房符合约定的交房条件，原告黄某1不收房，则计算至符合约定的交房条件成就之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币919元，由被告江西某某置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，须交上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  黄春根 人民陪审员  黄春红 人民陪审员  毛丽平 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  刘 丹