江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初2901号原告：贾彩连，女，1981年8月26日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：马军，男，1980年2月11日出生，汉族，住徐州市新城区，系原告丈夫。被告：胡建设，男，1984年3月13日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：刘维亮，江苏熊运栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钦成卫，江苏熊运栋律师事务所律师。原告贾彩连与被告胡建设房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，并于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告贾彩连及其委托诉讼代理人马军，被告胡建设及其委托诉讼代理人钦成卫，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾彩连向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2015年11月15日签订的门面租赁合同，并给付2019年11月15日至2020年8月18日的租金42000元，赔偿损失20000元，合计62000元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因所需于2015年11月15日，租赁原告所有的坐落于睢宁县睢宁农商银行南隔壁三层门面房，租赁期限为5年，自2015年11月15日至2020年11月15日止，年租金42000元，于每年11月15日前支付当年租金。双方签订了租赁合同，原告按合同约定履行各项条款，而被告却违约，2019年租金未按时支付，并且在未通知原告的情况下，将其东西部分搬走，将原告的门面毁损严重，并将门面转租他人。原告多次找被告协商，但被告置之不理，原告迫于无奈特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告胡建设辩称：1.同意解除租赁合同。2.租赁合同是被告和案外人刘立营共同与原告签订的，现在原告仅起诉被告一个人，缺少诉讼参与人。3.被告转租时已经通知了原告，并且2019年房租也是由案外人戚政伟直接支付给原告的，应确认为原告与戚政伟确定合同关系，原告应向戚政伟主张权利。4.被告搬走的东西都是被告个人物品，也是原告要求被告搬走，不存在毁损情况。请求依法判决。双方当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于双方当事人无争议的事实和证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据双方的庭审陈述和审查认定的证据，本院查明如下案件事实：2015年11月15日，原告贾彩连（甲方）与被告胡建设和案外人刘立营（乙方）签订门面租赁合同一份，约定原告将位于睢宁县睢宁农商银行南隔壁三层门面房出租给被告使用。合同约定租赁期限为5年，自2015年11月15日至2020年11月15日止，每年租金为42000元。乙方在租赁期内未事先征得甲方书面同意，不得擅自改变所租房屋的结构和用途。乙方需要装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方。合同第九条还约定乙方未按约定期限交付租金超过17天以上、未经甲方书面同意，擅自改变房屋结构或用途、未经甲方书面同意擅自转租的，甲方有权解除租赁合同。双方另约定了其他权利义务。合同签订后，被告对房屋进行了装修用于经营KTV，装修时封堵了窗户并另开两扇门，但未有征得原告书面同意。2018年4月22日，被告将KTV转让给案外人戚政伟经营，但没有通知原告。庭审过程中，经双方当事人确认租金已经支付到2019年11月14日，2019年11月15日之后的租金至今未有支付。双方因为解除合同、恢复原状及租金等问题产生争议，原告诉至本院，请求判如前请。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。被告租用原告的房产进行经营，双方签订了书面租赁合同，内容不违反法律规定，租赁合同依法成立并生效。庭审过程中，双方当事人均同意解除租赁合同，庭后本院联系案外人刘立营其也无异议，本院依法予以确认。合同约定租赁期限为5年，目前尚未到期，且是由于被告的原因导致合同解除，故合同解除前的租金被告应当支付。合同约定租金标准为42000元/年，自2019年11月15日至2020年6月18日双方同意解除合同之日，共计216天，租金数额应为24854.79元。因被告尚未拆除装饰物并恢复原状，占用期间的损失也应当由被告承担赔偿责任，自2020年6月19日起，参照合同约定的租金标准，计算至实际履行之日，但应以原告主张的2020年8月18日为限。如被告占用期间持续至2020年8月18日之后，原告可以另行解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告装修时虽然征得了原告同意,但其改变房屋的结构及转租未有事先征得原告书面同意，解除原因在于被告，现双方一致同意解除租赁合同，被告应将装饰装修物拆除并将房屋恢复原状，被告拒不承担恢复义务的应当赔偿相关恢复费用。但原告主张的恢复费用损失20000元，系其自行询价，并未实际支出，且报价机构并不具备价格认证或评估的资质，被告亦不认可，本院暂不予以支持，双方可以另行解决。涉案租赁合同虽系被告与案外人刘立营共同和原告签订，但刘立营已经退出经营，且被告与刘立营系合伙关系，相关责任应由被告承担，原告要求被告支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2015年11月15日原告贾彩连与被告胡建设、案外人刘立营签订的睢宁县睢宁农商银行南隔壁三层门面房的租赁合同；二、被告胡建设应当于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告贾彩连租赁期内的租金24854.79元及后续占用费用（自2020年6月19日起，以42000元/年为标准，计算至被告实际恢复原状之日；但应以原告主张的2020年8月18日为限）；三、驳回原告贾彩连的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，减半收取675元，由原告贾彩连负担200元，被告胡建设负担475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘宝玉二〇二〇年八月四日书记员  薛 冉附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的时间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。