浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初3739号 原告：王臻翔，男，1991年1月28日出生，汉族，住浙江省嘉兴市海盐县。 被告：黄丽华，女，1972年10月2日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告王臻翔与被告黄丽华房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年5月27日受理后，依法由审判员陈前独任审判，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告王臻翔到庭参加诉讼，被告黄丽华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告起诉称，2016年6月21日，被告因住宿需要而与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于嘉兴市南湖区××路××路××幢××号房屋出租给被告黄丽华。该房屋的租期为2016年6月29日至2017年6月28日，其中2016年6月21日至2016年6月28日为免租期。该房屋月租金为人民币1700元，且该租金自合同签订之日起12个月内不变。另外，月租金的支付方式为租金按每三个月为一期支付，被告于本合同签订后7个工作日内支付首期租金，以后支付时间为每年的9、12、3、6月份的15日前。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。合同签订后，被告在租赁期满后，继续租赁该房屋至2020年4月30日，期间原被告约定调整该房屋月租金为1600元。原告于2020年4月3日同被告所经营的店内员工一起查看该房屋内设施完整情况，发现浴室、客厅茶几、客厅大灯、沙发、地板等设施人为损毁严重，经过与被告多次沟通，被告仍拒绝赔偿。此时被告也未支付2020年4月份的租金，以及2016年9月26日至2020年4月2日的房屋物业费，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，因此，根据《房屋租赁合同》的约定，原告于2020年4月7日发出《解除合同通知书》，故原告诉请判令：一、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告赔偿屋内设施人为毁损部分共计9000元（包括浴室淋浴房玻璃、茶几、沙发、客厅大灯、餐厅灯、地板等）；三、被告支付房屋物业费人民币2500元（房屋租赁合同中约定物业费由承租方承担2016年9月26日至2020年4月7日）；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告书面答辩称，被告和甲方王新华（王臻翔代）签订一年的房屋租赁合同（2016年6月29日至2017年6月28日），房租1700/月，采用押一付三方式支付。我与甲方租赁合同到期后没有续签合同，按正常转账方式将房租交付给甲方，我使用该房屋到2019年8月24日止（房租全部正常交付），因我在嘉兴的业务结束，我推荐了我原来的员工张云（女）给了甲方，告诉甲方张云愿意继续租赁他的房屋，甲方也同意了，我结束时还有1700元的房屋租赁押金在甲方那里，于是张云入住的第一个月把租赁房屋的押金转给了我。张云从2019年8月24日起以转账方式交付租金给甲方，之后我就离开嘉兴去了外地开展工作。直到2020年5月27日收到南湖区法院的应诉通知才知道甲方以租房协议起诉我，我向张云电话了解租房情况后，房屋内部分灯泡等正常损耗的用具老化了，甲方多次电话张云要求几千元的赔偿。张云口诉损耗用具价格存在争议，在张云2020年4月10日结束租赁搬走时还有1200元押金在甲方那里，足够补偿甲方。故被告的意见是：一、我与甲方书面上的租赁关系在2017年6月28日己经结束，后又继续使用止2019年8月24日期间没有拖欠房租，结束时甲方没有提出任何异议。二、虽没有书面形式的租赁协议，甲方在2019年8月口头也同意了张云是租客续租的行为（包括押金转移给张云和后期租金由张云缴纳房租，张云是下一任租客）。根据以上所有证据，甲方本次起诉我赔偿房屋内易损用具，我不予赔偿。特本次说明请求法院公正审判。 针对自己的主张，原告王臻翔向本院提供了房屋租赁合同、照片、微信聊天记录等证据，用以证明被告与原告存在不定期房屋租赁关系及房屋内部设施遭到人为损坏的事实。 被告未到庭质证。 被告向法庭提供了微信聊天记录及转账记录，证明之后的房租不是被告所付。 原告质证认为，对真实性无异议，但是认为被告是张云的老板，应由被告承担赔偿责任。 经审核，对原、被告提供的证据的真实性均予以认定，是否与本案有关本院将在下文中进行阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产系王新华与曹雪容共同所有，王新华与王臻翔系父子关系。2016年6月21日，原告代王新华作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租涉案房产，租期从2016年6月29日至2017年6月28日，租金为1700元每月，三个月一付（先付后住）。租赁期内，水、电、有线电视、物业、卫生、电话费等费用由乙方承担。乙方预付押金1700元，等租赁期满，甲乙结清所有费用后，多余押金退还给乙方。退房时保持房内整洁，否则扣除200元清洁费。物业费688元每年等内容。上述合同由原被告签字确认。被告于当日支付了押金1700元及三个月的房租5100元，原告写明收到6800元。之后双方口头约定房租变更为1600元每月。合同到期后，双方未续签合同，被告继续向原告支付租金并使用该房屋至2019年8月26左右。2019年8月12日左右，被告介绍其店里的店长加原告微信，由店长与原告联系续租房子。2019年8月26日起至2020年4月3日之间的房租均由店长向原告微信支付，被告未向原告支付过，店长在向原告支付完房租之后会在“摆龙餐饮申请财务打款群”里向一个叫“金姐”的人汇报，其已经向房东支付了房租的事项。店长自2020年4月3日起向原告退房，原告验收房屋时发现屋内较脏乱且部分设施破损，如客厅及餐厅的灯有破损，马桶较脏、地板有划痕、茶几有裂痕等内容，要求被告赔偿，原告在2020年4月4日通过微信向被告要求赔偿，原告陈述“黄姐，你们那个房子要退了，我那天跟你们员工去看了，损坏了很多东西，按照之前签的合同非自然老化的破损是要由你们赔偿的，您看这是要怎么解决”被告回复“小王你好，那可能会坏掉，不可能还是原来一样的吧。四年了人都老了别说这家里东西呢，你看怎么办吧？你怎么处理就怎么处理吧。房子老掉很正常的”。次日双方交谈的时候被告陈述“之后我那边都是交给店长负责了，你找他就可以了，你怎么处理就怎么处理，我不在嘉兴”等内容。被告不愿意赔偿，遂成讼。 另查明，被告或店长的租金已经结清，尚有1200元左右的押金在原告处，原告同意在本案中予以抵扣。原告未向物业公司交纳物业费，被告在2019年6月1日前是否有向物业公司缴纳过物业费原告亦不清楚。 本院认为，本案的争议焦点为：一、与原告存在房屋租赁合同关系的主体是否是被告；二、被告需赔偿原告多少损失。 关于争议焦点一，被告黄丽华自2016年6月29日起开始向原告租赁涉案房屋至2019年8月份，后介绍其店里的店长继续租赁该房屋至2020年4月3日，在被告介绍他人继续租赁房屋时被告未向原告提出要求结算及退还押金，也未与原告对现场进行交接，可视为双方的房屋租赁合同尚未解除。现原被告均未能向本院提供店长的身份信息，本院无法追加店长作为第三人参加诉讼，从现有证据看，虽2019年8月份之后的房租是由店长直接向原告进行支付，但从现有证据看该房似乎也并非是由店长自行使用，由其支付房租的行为并不必然就是与原告形成新的租赁关系。被告抗辩店长已经在入住的第一个月将押金转给被告，但并未提供相应的证据予以证明，且该转押金的行为并未通知到原告并得到原告的认可，故本院认定原告认为与其存在租赁合同关系的主体是被告存在合理性，本院予以认定。 关于争议焦点二，从原告提供的退租时的照片及视频中可以看出涉案房屋中较脏尚未打扫卫生，客厅及餐厅的灯有破损、茶几玻璃有裂痕、地板较脏有划痕、淋浴房的一扇玻璃门在客厅处、马桶较脏等。虽原告提供的一组出租前的对比照片无法证明是原告向被告交付时的房屋现状，但退租时房屋的脏乱差及部分设施破损是事实。被告在使用房屋时需爱惜房屋中的用品，但是出租房的维护与自住房的维护存在差异也是现实。关于损失赔偿方面，地板虽有划痕但不影响使用，马桶虽较脏也不影响使用，其他损坏部分已经经过近4年的租赁使用，需考虑折旧的费用，本院综合考虑被告支付的租金金额、使用的年限及出租房屋使用的普遍状况等因素，酌情确定由被告赔偿原告设施损毁的各项费用2000元。抵扣被告尚在原告处的押金1200元后，由被告向原告支付800元。 关于原告的主体问题，与被告签订房屋租赁合同的相对方为王新华，王新华与王臻翔的父子关系可进行家事代理，且王新华已向本院出具委托说明表示其认可王臻翔的诉讼行为，且被告对原告的主体问题也未提出异议，为减轻当事人的讼累，本院对原告的主体资格予以认定。双方的租金已经结算完毕，本院确认原被告双方的租赁合同在2020年4月7日已经解除，原告无须要求另行判决解除。关于物业费用，原告可在其向物业部门支付之后凭票据向被告主张，在原告尚未支付的情况下直接向被告要求支付，本院不予支持。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权利，应自行承担由此带来的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄丽华于本判决生效之日起七日内向原告王臻翔赔偿设施损毁的各项费用800元（已折抵被告尚在原告处的押金1200元）； 二、驳回原告王臻翔的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取44元，由原告王臻翔负担19元，由被告黄丽华负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈前 二〇二〇年八月十二日 书记员  杨菲