浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初3762号 原告：宁波峰亚进出口有限公司。住所地宁波市宁海县西店镇吉山村。统一社会信用代码91330226254386118E。 法定代表人：邬照娣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：应中华，浙江太安律师事务所律师。 被告：宁波如家快捷酒店管理有限公司。住所地宁波市海曙区柳汀街316弄18号。统一社会信用代码913302037685449291。 法定代表人：曹巧军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。 原告宁波峰亚进出口有限公司（以下简称宁波峰亚公司）为与被告宁波如家快捷酒店管理有限公司（以下简称宁波如家公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月1日诉至本院，本院于同日立案受理后，适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人应中华，被告的委托诉讼代理人钟磊到庭参加诉讼。因原告申请，本院依法作出裁定，对被告名下财产采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告宁波峰亚公司向本院提出诉讼请求，请求判令：一、被告向原告足额支付2020年度第二季度房租387976.67元；二、被告向原告支付违约金（自2020年4月16日起至2020年5月28日，以581960元为基数，按每延期两日计0.05％的标准，计42天，违约金为6110.58元，自2020年5月29日起以387976.67元为基数，按每延期两日计0.05％的标准计算至实际履行完毕之日止）；三、被告向原告赔偿实际损失35000元。以上金额合计429087.25元。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付租期内的租金及合同解除后的占有使用费至实际腾退之日，暂计算自2020年5月1日至2020年6月30日止为387966.67元；三、被告向原告支付迟延付款的违约金（自2020年4月16日起至2020年5月28日，以581950元为基数，按每延期两日0.05％的标准，计42天，违约金为6110.58元，自2020年5月29日起以387966.67元为基数，按每延期两日0.05％的标准计付至实际履行完毕之日止）；四、被告向原告支付违约金387966.67元；五、被告向原告赔偿实际损失律师费35000元。 被告宁波如家公司答辩称：一、因新冠肺炎疫情的发生，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应，3月23日调整为三级响应，新冠肺炎疫情属《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》所规定的不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，原告应当免除被告两个月的租金。除第二季度两个月租金外，被告依约付清了其他租金，无其他违约行为，原告出租房屋收取租金的合同目的并未受到影响，原告以此为由解除合同显然不能成立；二、被告受新冠肺炎疫情的影响，2020年1月至5月期间遭受巨额亏损，事实上无力支付两个月租金。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院对事实认定如下： 原告系宁波市海曙区柳汀街316弄18号房屋的所有权人。2015年3月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其名下位于宁波市海曙区柳汀街316弄18号房屋出租给被告；租赁用途为酒店客房及与酒店经营有关的经营项目；原告于2017年2月1日向被告交付上述房屋，房屋租赁期自2017年2月1日起至2027年1月31日止共计10年；租金支付标准为：自2017年2月1日起，首年租金为2260000元；自2017年2月1日至2019年1月31日，每年租金为2260000元；2019年2月1日至2022年1月31日每年租金为2327800元；2022年2月1日至2025年1月31日每年租金为2420912元；2025年2月1日至2027年1月31日每年租金为2541958元。起租日开始后15日内被告向原告支付首季度租金，以后被告应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日向原告支付当季租金。如被告无故逾期支付的，每逾期二日，则被告需按拖欠费用0.05%支付违约金；原、被告双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失于违约金的差额部分：……（六）如被告无故逾期支付租金，在原告向被告发出书面催款通知两次后，被告自第二次收到该催款通知超过30天仍未支付的。等等。 因被告未于2020年4月15日及时支付2020年第二季度租金，2020年4月16日，原告向被告发出《房租催缴通知》，要求被告及时支付当季度租金581950元；2020年4月21日，原告再次向被告发出《房租催缴通知》，要求被告及时支付租金581950元及逾期付款违约金873元。2020年5月19日，被告向原告提交《租金减免沟通函》，函中称要求原告减免被告酒店3个月的全部租赁费用，考虑到双方的合作关系，被告提出拟暂缓支付2个月租赁费用，筹措资金支付其他剩余租赁费用及后续费用。该暂缓支付的租赁费用待原、被告双方就租金减免具体额度达成一致后进行具体处理。2020年5月28日，被告向原告支付2020年第二季度部分租金193983.33元。目前2020年第二季度还剩2个月租金未付清。后双方未就租金减免达成一致意见，故原告诉至法院，要求依法解决。 另查明，被告已于2020年7月15日支付第三季度租金581950元。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、增值税发票、房租催款通知、快递面单、签收情况、租金减免沟通函、账户交易明细、被告提供的租金付款凭证及原、被告陈述予以证实。 本院认为，原、被告于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依约履行。原告按约交付了房屋，被告有支付租金的义务。本案争议焦点：一、本案合同是否应当解除；二、被告主张因疫情影响要求减免两个月租金的主张是否有依据；三、原告主张的要求被告支付违约金及损失是否应当支持。 关于第一个争议焦点。原告要求解除合同的理由是被告迟延缴纳租金。但众所周知，2020年1月以来，我国爆发了新冠肺炎疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，被告作为经营酒店的企业，其经营状况受到疫情影响，造成收入减少且资金周转困难。本案系因疫情影响引发的房屋租赁合同纠纷，应当鼓励和引导出租人与承租人相互沟通、协商解决纠纷，双方应本着互谅互让的原则，抱团取暖，共度时艰，实现合作共赢，而不是简单的以解除合同达到自身目的。虽然被告逾期未足额支付第二季度租金的行为不符合合同约定，但客观原因在于新冠肺炎疫情的爆发导致被告出现短期经营困难，后期双方又未就租金减免问题达成一致意见，况且被告除了今年第二季度租金未足额支付之外，其他履约情况良好，且目前已及时足额支付第三季度房屋租金，并愿意继续履行合同，故原、被告之间的租赁合同继续履行更有利于双方利益。因此，对于原告主张解除双方之间的租赁合同的诉请，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。被告要求减免两个月租金的抗辩意见，本院认为，首先，尽管新冠肺炎疫情的爆发确实给被告的经营带来一定冲击，但这亦属于企业经营过程中会面临的潜在商业风险；其次，本案的租赁合同期限是10年，目前合同还有7年左右的履行期，而新冠肺炎疫情对被告造成的影响是短暂的，对一个履行期限较长的合同而言，疫情对其产生的影响并非是不可克服的。故对被告要求减免租金的主张，本院不予支持，被告应当按合同约定支付2020年第二季度（即2020年4月1日至2020年6月30日期间）剩余未付租金387966.67元。 关于第三个争议焦点。如前所述，被告有支付欠付租金的义务，但考虑到疫情对被告造成的资金困难以及被告主观上系和原告处于就减免租金进行协商的过程中，根据公平原则，对于原告主张的要求被告支付迟延付款的违约金、两个月租金的违约金以及实际损失35000元（律师代理费）的诉请，本院不予支持。 综上，本院认为，原、被告双方签订租赁合同的目的是为了充分利用案涉房屋价值，获得经济效益，互利共赢，被告延期支付租金的行为未达到根本性违约，且被告表示愿意继续承租，故本院认为合同解除的条件并未达到，双方应当继续履行合同，但被告应当支付欠付的租金。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波如家快捷酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波峰亚进出口有限公司2020年4月1日至2020年6月30日期间的剩余未付租金387966.67元； 二、驳回原告宁波峰亚进出口有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费11910元，减半收取5955元，由原告宁波峰亚进出口有限公司负担3106元，由被告宁波如家快捷酒店管理有限公司负担2849元；财产保全费2720元，由被告宁波如家快捷酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 罗书君 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 蒋 欣 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ??8? ??1?