江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1175号原告：无锡宝万百货有限公司南京燕子矶店，统一社会信用代码91320113MA1X5YQ20X，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道燕城大道1号负一层。法定代表人：姚伟均，该店负责人。委托诉讼代理人：王琳，女,1986年10月23日出生,汉族,无锡宝万百货有限公司员工，住广东省深圳市福田区。被告：孙静，女，汉族，1982年2月5日出生，住江苏省南京市栖霞区。原告无锡宝万百货有限公司南京燕子矶店（以下简称万宝燕子矶店）与被告孙静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2020年6月3日、2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告万宝燕子矶店的委托诉讼代理人王琳，被告孙静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万宝燕子矶店诉称，被告租赁原告位于南京市栖霞区南京燕子矶店B1层05B铺位用于经营，租赁期限为2018年12月16日至2020年12月15日，第一个租赁年度租金为5850元，管理费1350元；面积45平方米，水电费等费用由被告根据实际使用欠款承担。原告如约将铺位交给被告使用，被告应按照约定支付租金等款项。根据合同约定，除合同签订当月的租金及费用外，被告应在每个日历月的5日之前向原告支付该日历月的租金及其他费用，否则每逾期一日，应按所欠款项的千分之三向原告支付逾期付款的违约金；被告逾期20个日历日仍未交纳租金、管理费等相关费用的，原告有权提前解除合同。截止今日，被告除向原告支付了2018年12月16日至2019年11月的水电费外，未向原告支付2018年12月16日至2019年11月租金共计67369.36元、管理费15546.77元，及该拖欠款的逾期违约金46230.27元（暂计至2019年11月30日），以及因被告违约给原告造成的损失6045元（参照每日租金金额暂计至2019年12月30日），前述款项累计135191.4元。原告多次要求被告付款，被告一直拖欠，拒不交纳。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付款项129146.40元，其中含拖欠租金67369.36元、管理费15546.77元（计至2019年11月30日）、以及上述拖欠款暂计至2019年11月30日的逾期付款违约金46230.27元；2、被告赔偿占用原告房屋使用费6045元，参照每日租金金额计至2019年12月31日；3、被告按照租赁物原状向原告返还；4、本案诉讼费由被告承担。被告孙静辩称，案涉房屋漏水导致我无法经营。原告把案涉房屋转租给我，当时要求我和商场同步开业。2018年11月20日，我拿到铺位，原告告知我可以装修了。因为商场要求12月31日要和商场同步开业，在2018年11月23日，我将水泥、砂运进场了，但发现墙体、地面在漏水和积水。因此，我没有正常开业，也无法正常装修，导致在商场开业时也没有抢到客流。当天，我停止了装修，并将漏水情况告知原告的工作人员，但是开业前原告一直没有人来解决问题，原告就把案涉房屋在内的整个通道关闭了。在装修期间，因为漏水而叫停，给我产生了损失。我当时和原告方工作人员对接，原告方的陈总和刘某认定了我的损失是57000元。商场开业后一周，原告才安排相关人员去检测，施工人员在墙外重新起了一道墙做成水沟，将水引入水沟。过了10天左右，原告施工方就通知我同步去装修。在此期间还是不断漏水，原告也在不断协调他的甲方进行排查修复，这段时间漏水情况又好了。2018年12月19日，我发现过道存在积水，导致我砌的墙出现水印，我又找原告方工作人员来排查，但没有解决。2018年12月29日，案涉房屋只要一下雨，就会出现漏水，2019年1月3日，案涉房屋再次出现大量积水，原告方工作人员专门派人驾驶吸水车到案涉房屋内吸水。2019年1月11日和3月1日，案涉房屋又出现漏水和积水。2019年4月27日，商铺内墙体出现大面积潮湿，挂在案涉房屋内的装饰、挂画全部发霉。最早签订合同之前，原告就承诺免三个月房租。发现漏水之后，原告的工作人员将之前认定的57000元损失结合其他损失一起认定我的损失为60000元，折抵房租至2019年7月30日。后来案涉房屋依旧不断漏水，问题一直没有得以解决。原告方的陈总和我协商后，我向原告缴纳了押金3000元。2019年5月至11月，陈总和刘某都离职了，我将房屋情况向原告方新的领导反映后，原告提出给我减免一年的房租。后来原告的工作人员向我发出短信，提出第二年开始，每月降租至3500元，水电费自行缴纳，重新签订2年的合同，第一年房租按3500元/月，第二年房租按3675元/月计算，让我放弃所有要求。2019年11月30日前，我撤场并把我的软装、设备都搬离了，我也将撤离情况告知原告的领导。对于原告的诉请，我不认可。经审理查明，2018年6月28日，案外人南京招商启盛房地产有限公司、宝能百货零售有限公司签订了《租赁合同》，由宝能百货零售有限公司租赁南京招商启盛房地产有限公司位于南京市栖霞区等建筑物。后南京招商启盛房地产有限公司、宝能百货零售有限公司及无锡宝万百货有限公司签订了《租赁合同补充协议》，将宝能百货零售有限公司在《租赁合同》中全部权利义务转移给无锡宝万百货有限公司。原告系无锡宝万百货有限公司的分支单位。2018年11月，被告租赁位于南京市栖霞区南京燕子矶店B1层05B铺位（以下简称案涉房屋），经营美容美甲。2018年11月23日，被告对案涉房屋进行装修，因案涉房屋的墙体、地面存在漏水和积水，遂停止了装修。2018年11月30日，原告与被告签订了《租赁合同》，主要内容为：被告租赁案涉房屋经营美容美甲，使用面积约45平方米，租赁期限自出租人的商场开业起计向后顺延2个租赁年度，出租人预计将在2018年11月30日至2018年12月15日期间实现商场开业；装修免租期为30个日历日，自2018年12月1日至2018年12月30日；第一个租赁年度租金为5850元（含税金531.8元），第二个租赁年度复式递增5%，管理费1350元；水电费等费用由被告根据实际使用情况承担。因案涉房屋漏水，2018年12月10日，原告的工作人员向被告发出微信，对被告经营的美容商铺的损失进行了统计，即“1.装修损失30000元；2.场外订的整体柜子6000现在每天按100元收场地费，7000元；3.员工4*200*10=8000元店长1*200*10=2000；4.店面前期宣传推广费4000元；合计：57000元”。被告对此表示“好的”。此后，案涉房屋多次出现漏水、渗水现象，被告也通过微信多次与原告的工作人员沟通、协调。2019年4月29日，被告向原告交付押金3000元。2019年11月11日，原告工作人员向被告发出微信，就案涉房屋漏水事宜提出和解方案，即“减免2019年12月31日之前的租金，只需交水电费；2.新合同从2020年1月份开始，共签2年，第一年3500元/月，第二年3675元/月；3.放弃索赔，之前的纠纷完全了结，新合同不得以漏水为由拒缴房租等相关费”。被告对此没有表示同意。2019年11月20日，被告从案涉房屋中撤离。2019年11月26日，原告的工作人员在案涉房屋的玻璃门张贴《公函》，要求被告于2019年11月28日前全额支付所有拖欠款项；逾期未支付的，依据《租赁合同》，自2019年12月1日起停止供应该商铺水电，并勒令停止经营；如被告未在商铺停止经营7日内（即在2019年12月7日前）交清欠费，原告将对被告作撤柜清场处理；如被告未在撤柜清场后7日内（即在2019年12月15日前）缴清，原告将提起诉讼追索欠费。同时张贴了拖欠费用的明细清单，载明拖欠的期限为2018年12月至2019年11月，拖欠的费用为租金和管理费，并注明了被告交纳的押金3000元。2019年12月5日，被告向原告方的一名负责人发出微信，告知其已提出下一年门铺退租。2020年元旦后，原告将案涉房屋转租他人。因主张被告拖欠租金及管理费，原告遂诉至法院，要求处理。庭审中，原告撤回要求被告按照租赁物原状向其返还的请求，要求判令从2019年12月1日起解除原被告的租赁合同并坚持其他诉讼请求。被告则表示不承担租金，要求追回押金3000元。由于双方各持己见，且在本院给予的调解期限内未能达成一致意见，以致调解无效。上述事实，有双方当事人的陈述，《租赁合同》、《公函》、《费用清单》、被告与原告工作人员之间聊天记录、视频光盘、案涉房屋相关照片、原告的工商信息材料，本院庭审笔录等证据在卷证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效。原告与被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告将案涉房屋交付给被告，被告对案涉房屋进行装修并使用。在租赁合同履行中，被告于2019年11月20日从案涉房屋中撤离，原告的工作人员于2019年11月26日在案涉房屋的玻璃门张贴了《公函》，告知被告如未在商铺停止经营7日内（即在2019年12月7日前）交清欠费，其将对被告作撤柜清场处理；被告于2019年12月5日向原告方的一名负责人发出微信，告知其已提出下一年门铺退租；结合原告主张的拖欠费用期限，本院认定原被告双方于2019年11月30日以实际行为解除了双方之间的租赁合同，原告主张租赁合同从2019年12月1日起解除，本院不予采纳。根据被告提供的其与原告相关工作人员之间聊天记录内容，证实了案涉房屋存在漏水等现象，影响了被告对案涉房屋的使用，原告的相关工作人员通过微信向被告发出的案涉房屋损失统计和和解方案也证实上述事实；而被告也未向原告交纳相应的租金和管理费。因此，原被告双方对于租赁合同的解除均负有责任。因原告向被告提供的案涉房屋存在漏水等现象，影响了被告对案涉房屋的使用，故本院酌情认定被告按照租赁合同约定的租金和管理费的80%向原告交纳承租期间的租金和管理费；租赁合同约定了装修免租期为30个日历日，自2018年12月1日至2018年12月30日，故被告应向原告交纳自2018年12月31日至2019年11月30日止，共计11个月租金和管理费63360元（7200元/月×11月×80%）。考虑到原告对租赁合同的解除负有责任，故原告要求被告支付以拖欠费用为基数、暂计至2019年11月30日的逾期付款违约金46230.27元的请求，本院不予支持。被告于2019年11月20日从案涉房屋中撤离，原告参照每日租金，要求被告赔偿占用案涉房屋至2019年12月31日的使用费6045元，无事实依据，本院对此请求也不予支持。原告的相关工作人员通过微信向被告发出的案涉房屋损失统计，认可了其承担被告前期各项损失费用57000元的事实；同时，被告向原告支付了押金3000元，上述费用从被告应支付的租金和管理费中扣除后，被告应向原告支付租金和管理费3360元（63360元-57000元-3000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告无锡宝万百货有限公司南京燕子矶店与被告孙静签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告孙静于本判决生效之日起十日内支付原告无锡宝万百货有限公司南京燕子矶店租金和管理费计人民币3360元；三、驳回原告无锡宝万百货有限公司南京燕子矶店其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3004元，减半收取1502元，由原告无锡宝万百货有限公司南京燕子矶店承担1477元，被告孙静承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年八月二十日书记员  臧 瑞