江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5385号上诉人（原审被告）：南京纳帝机电技术有限公司，住所地南京经济技术开发区红枫科技园A2栋F段第2层。法定代表人：丁小礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：马军，江苏石城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京兴智科技产业发展有限公司，住所地南京经济技术开发区兴智路10号出口加工区综合大楼5楼。法定代表人：吴权，该公司董事长。委托诉讼代理人：金荣，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺礼周，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人南京纳帝机电技术有限公司（以下简称纳帝公司）因与被上诉人南京兴智科技产业发展有限公司（以下简称兴智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序的独任制公开开庭进行了审理。上诉人纳帝公司的委托诉讼代理人丁小礼、被上诉人兴智公司的委托诉讼代理人贺礼周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纳帝公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方已在2018年6月19日经过协商，己协议解除房屋租赁协议。因为双方对原租赁协议有争议，经商谈后2018年6月19日被上诉人工作人员曹宁宁向上诉人发送了《企业迁出申请表》，并明确：刚刚跟领导汇报过了，所欠费用均需正常支付。协议解除后因费用问题，双方又多次商谈。2018年9月3日被上诉人工作人员王正明通过微信向上诉人发送了一条信息：你们房租还是尽快清缴算了。此后上诉人法人一直与王正明约谈，2018年9月21日，双方在王正明508办公室商谈了具体以装修抵租金事宜，当日下午上诉人通过微信向被上诉人曹宁宁要装修抵偿租金申请书模板。曹宁宁回复：没有，你们自己写吧。2018年9月26日曹宁宁要求尽快把申请书给他。2018年9月29日上诉人将申请书给了曹宁宁。从以上事实可以看出，租赁合同双方己协商解除，被上诉人要求的一直是将所欠费用支付与清缴，就是因为前面是通过协商解除了租赁协议，才有了后来以装修抵偿租金费用的事实。二、上诉人不构成违约，并且上诉人已在2018年用装修抵偿了租金费用。一审法院认为上诉人违约并从2016年3月21曰起应计算滞纳金、违约金没有事实及法律依据。在本案中被上诉人不支付保证金及租金是被上诉人同意的，否则被上诉人不可能将以上房屋交付给上诉人使用。上诉人的法人丁小礼曾在2015年作为南京乐汇光电科技有限公司（以下简称乐汇公司）董事长，代表乐汇公司与被上诉人协商招商引资事项，签订了《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》。其后丁小礼又作为上诉人的代表与被上诉人商谈招商引资事宜，当时商谈的租赁协议内容是与乐汇公司享受相同的优惠政策。因为商谈后双方并未当场签订协议，且丁小礼一直认为租赁协议条款与乐汇协议一致，在后来看到协议时才发现与商谈内容不一致，所以才有了后期双方一直在协商处理的事实。2017年10月25日，被上诉人工作人员秦波通过电子邮件向上诉人法人发送了20170920南京纳帝光电租赁协议（讨论稿），因为原房屋租赁期自2016年4月1日开始至今己过去一年多时间了，所以该租赁协议中将租赁期变更为自2017年4月1日开始，并将减免租金面积变更为2500平方米。虽然比协议未加盖公章，但是双方真实意思表示，可以充分证明原租赁协议内容有误，该协议己代替了原协议，应以此双方真实意思表示的租赁协议为履行依据。并且在2018年之前被上诉人也从未要求上诉人支付过租金。2018年8月2日限期搬离通知中，被上诉人明确要求我方支付拖欠租金，但并未提及违约金或滞纳金。而后协议在协商解除后又用装修抵偿了租赁费用，因此上诉人并不需要再支付租金，因此上诉人不构成违约，也不应支付滞纳金及违约金。三、判决遗漏被上诉人锁门的事实，上诉人不应支付协议解除后的占用费用，相反因被上诉人锁门不让上诉人搬离设备给上诉人造成的损失应予以赔偿。本案的事实是自2018年6月起，被上诉人就将上诉人所租赁经营房屋大门上锁，并强行断电，影响了上诉人的正常经营行为。被上诉人在一审中提交的抄表单能清楚证明上诉人在2018年6月用电量为0，电费为0元。如果不是被上诉人的强行断电不可能出现这种情况。一审中上诉人也提交了大门被锁的图片，可清楚看到大门上了两道锁。上诉人在2018年6月要求搬离物品被阻拦，向曹宁宁反映此事，曹宁宁在2013年6月27日通过微信回复：你把费用交清，物业自然会让你们搬的。2018年5月因部分设备转让给案外人，同年6月上诉人前去搬离设备时被上诉人锁门阻止，案外人也知情被锁门无法撤离设备的事实。在一审诉讼时，通过林法官协调确定在2019年12月9日上诉人将设备物品进行搬离，因为被上诉人的原因要求上诉人签订显失公平的承诺书且不开锁，致使上诉人无法正常搬离。被上诉人为了推卸责任不承认锁门的行为，显然与事实不符。以上证据及事实均可证明被上诉人锁门的事实，否则上诉人搬离物品根本不需要征求被上诉人的同意。另涉案租赁协议并非在2015年签订，而是2016年4-6月份期间签订的。综上所述，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉求。兴智公司辩称：一、上诉人认为涉案租赁协议于2018年6月19日协商解除，因双方未达成一致的意见的理由不能成立。同样，上诉人认为其不构成违约也不能成立。上诉人自2015年签订涉案合同即占有涉案房屋，至今未向我方支付租金，明显违反合同约定，其理应承担违约责任。二、上诉人认为其装修价值可以冲抵欠付租金，但双方并未就此达成一致意见，故也不能成立。一审法院判决上诉人支付租金及承担违约责任具有事实及法律依据。三、我方基于上诉人先后多次恶意拒付租金，从保护国有资产，履职尽责角度解除涉案租赁合同，上诉人依然怠于支付租金及承担相关违约责任，并催告我方要求缓还房屋，导致我方被迫起诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。兴智公司向一审法院起诉请求：1、解除兴智公司、纳帝公司签署的《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》（以下简称租赁协议）；2、判令纳帝公司立即腾空并自承租房屋迁出；3、判令纳帝公司支付租金及占有使用费1170978元，滞纳金386880.76元（暂计至2019年7月31日，应计至纳帝公司实际迁出之日为止，）；4、判令纳帝公司支付违约金208175.4元；5、判令纳帝公司支付欠付物业费212076元（暂计至2019年7月31日，应计至纳帝公司实际迁出之日为止）；6、判令纳帝公司支付兴智公司为本案支付的律师费30000元，另承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：兴智公司原名南京紫金（新港）科技创业特别社区建设发展有限公司（以下简称紫金公司）。2016年4月28日，紫金公司领取了包括案涉房屋在内的红枫片区A地块中试房的建设工程规划许可证。2015年，紫金公司（甲方）与纳帝公司（乙方）签署租赁协议，主要内容包括：乙方向甲方租赁案涉房屋，租赁物面积为2740㎡。租期自2016年4月1日至2021年3月31日，2015年、2016年的租金标准为15元/㎡/月，2017年、2018年的租金标准为15.8元/㎡/月,2019年、2020年的租金标准为16.5元/㎡/月。装修改造期3个月，即2016年1月1日至2016年3月31日，在此期间租金全额免收；根据双方所协商的投资条件，甲方给予乙方相应租金优惠政策。具体为：1、2016年4月1日至2017年3月31日期间2000㎡租赁面积的租金全额免除，其余租赁面积租金正常收取。2、如乙方在2016年纳税达到1500000元，则甲方同意给予乙方2017年4月1日至2018年3月31日期间内2000㎡租赁面积租金全额免除优惠，其余面积租金正常收取。如乙方在2016年纳税未达1500000元，则甲方给予乙方2017年4月1日至2018年3月31日期间内2000㎡租赁面积租金减半的优惠政策，其余租赁面积租金正常收取。3、如乙方在2017年纳税达到1500000元，则甲方同意给予乙方2018年4月1日至2019年3月31日期间内2000㎡租赁面积租金减半的优惠政策，其余面积租金正常收取。如乙方在2017年纳税未达1500000元，则乙方应全额交纳该期间的租金。4、如乙方在2018年度纳税达到1500000元，甲方同意给予乙方2019年4月1日至2020年3月31日期间2000㎡租赁面积租金减半的优惠政策，其余面积正常收取。如乙方在2018年纳税未达1500000元，则乙方应全额交纳该期间的租金；租赁保证金为3个月租金即123300元。租金每6个月支付一次，并于租期开始的10个工作日内支付。乙方逾期支付租金的，应按拖欠天数乘以欠付租金总额的0.3%承担滞纳金；乙方在租赁期满或协议提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。租赁物内不可拆卸物无偿归甲方所有，如该不可拆卸物未经甲方同意而装置，则由此给甲方造成的损害乙方应负责赔偿；乙方经甲方同意的装修，其全部装修费用由乙方承担。协议终止后，如甲方要求，乙方有义务恢复原状。不需恢复原状的，归甲方所有；租期内乙方拖欠租金或物业管理费超过1个月，经甲方书面通知交纳欠款5个工作日内，乙方仍未交纳的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此产生的损失由乙方承担。乙方拖欠租金或物业管理费超3个月，甲方有权提前解除协议，并由乙方承担违约责任。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本协议自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除协议的书面通知发出之日起5个工作日后，甲方申请拍卖乙方留置的财产。乙方违反合同约定导致协议提前终止的，应按协议总租金10%的额度向甲方支付违约金；乙方逾期不迁离或不返还租赁物，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。乙方已迁离但未将房屋清空的，房屋内物品视为乙方放弃所有，由甲方处置；根据本协议需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本协议有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本协议第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10个工作日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。2016年初，纳帝公司对案涉房屋进行了装修并实际租赁使用。租赁过程中，纳帝公司未向兴智公司交纳过租金、租赁保证金等费用，其纳税也未达租赁协议约定标准。2017年9月20日，发件人名为“秦波-南京开发区”的工作人员通过电子邮件向纳帝公司法定代表人丁小礼发送《南京纳帝光电租赁协议（讨论稿）》（以下简称讨论稿）一份。该讨论稿将租期变更为2017年4月1日至2021年3月31日，并删除了租赁协议中有关3个月装修免租期的约定。此外，讨论稿对于纳税达标减免租金的面积变更为2500㎡，但纳税达标额度一栏为空白。该讨论稿最终未经双方正式签署。2018年5月16日，南京新港高新技术产业园管理委员会在案涉房屋大门张贴了缴费通知单，要求纳帝公司于2018年5月22日前分别向兴智公司、上海海鸿福船物业管理有限公司南京第一分公司（以下简称海鸿公司南京第一分公司）交纳2016年4月至2018年6月期间的租金594756元（2016年4月-12月租金99900元、2017年1月-12月租金282504元、2018年1月-6月租金212352元）、物业费133164元（2740㎡×1.8元/㎡/月×27个月）。上述期限届满后，纳帝公司未交纳相应欠付费用。2018年6月6日，南京新港高新技术产业园管理委员会资产管理部在案涉房屋大门张贴停电通知单，以纳帝公司逾期未交纳各项费用为由，通知纳帝公司将于2018年6月12日对其停止供电服务。2018年8月2日，兴智公司在案涉房屋处张贴《关于限期搬离红枫科技园A2栋第2层的通知》，其主要内容为：因纳帝公司欠付兴智公司2016年4月至2018年6月期间的租金、物业费共计727920元，兴智公司已于2018年6月12日对纳帝公司停止供电；根据双方协议约定，纳帝公司欠交租金或物业管理费用超过3个月，兴智公司即有权提前解除协议，故双方之间已不存在租赁关系；纳帝公司应于收到通知之日起7日内（截止2018年8月9日前）交纳相关费用并搬离腾空案涉房屋。如未按期搬离，则兴智公司将采取强制搬离措施，相应损失由纳帝公司负担。当日，兴智公司通过微信、短信将上述通知内容分别发送给了纳帝公司工作人员及法定代表人丁小礼。2018年6月19日至9月29日期间，双方工作人员通过微信就有关租赁事宜进行了联系。在此过程中，兴智公司向纳帝公司发送了《企业迁出审批表》，纳帝公司向兴智公司发送了《房租物业费抵偿申请书》（以下简称申请书）、发票复印件等材料。其中申请书的主要内容为：因纳帝公司主营业务受上游市场影响萎缩，公司经营困难。经公司股东确定暂停公司业务；纳帝公司愿以2016年装修投入抵偿因租赁协议产生的相关费用（包括隔墙基础装修，吊顶，监控设备，空调等非移动部分并附发票复印件不低于人民币120万元）。此后，双方未就装修投入抵偿欠付费用事宜达成书面一致意见。另查明，紫金公司（甲方）、上海亿家通企业管理服务有限公司（乙方，以下简称亿家公司）、上海海鸿福船物业管理有限公司（丙方）签署了《南京新港高新园红枫科技园A、C片区物业管理服务合同》(以下简称物业合同)，约定丙方接受甲、乙双方委托对红枫科技园A、C片区提供物业管理服务，甲、乙双方为丙方提供服务的受益人。物业管理服务费支付方式为甲方按季度向乙方支付并由乙方按季度向丙方支付，支付方式为后付，即本季度初支付上一季度实际产生的费用；2017年5月1日至2018年4月30日期间，物业服务费标准为3.15元/㎡月。2018年10月1日起至2019年9月30日期间，物业服务费标准为4.48元/㎡月。2017年1月至2018年12月期间，兴智公司累计向亿家公司付款17629810.9元。此外，纳帝公司曾于2015年12月24日向亿家公司转账支付22000元装修押金。兴智公司为证明其代纳帝公司支付了相应物业费，提供了由海鸿公司南京第一分公司出具的情况说明一份。该公司表示，兴智公司代纳帝公司支付了2016年1月1日至2019年7月31日期间的物业费407575元（2018年10月前的物业费为3.15元/㎡，2018年10月后的物业费标准为4.48元/㎡）。兴智公司在本案中要求纳帝公司支付自2016年1月1日起，按1.8元/㎡的优惠价格计算的物业费。再查明，兴智公司为提起本案诉讼支出律师费30000元。审理中，双方一致确认目前纳帝公司相关资产设备均存于案涉房屋内。纳帝公司于第一次庭审中认可收到搬离通知，租赁协议于2018年8月2日解除。第二次庭审中，纳帝公司又以兴智公司未按约定方式向其送达解除通知为由，主张租赁协议实际于2018年9月前以协商的方式解除。此外，经协调双方于2019年12月9日拟办理案涉房屋内物品搬出事宜。因兴智公司草拟的房屋交接单上载明：纳帝公司可在迁离期间全部拆除承租期间安装的装修装饰设备，但应保证不损坏房屋及正常外观；2019年12月13日后未予拆除的，视为纳帝公司放弃以上装修设备的所有权，并不得向兴智公司主张抵偿租金等欠付的费用。纳帝公司认为上述房屋交接单内容不合理，拒绝接受上述承诺条款，最终当日未能实际迁出。上述事实有建设工程规划许可证、《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》、《南京纳帝光电租赁协议（讨论稿）》、邮件截屏、《关于限期办理红枫科技园A2栋第2层的通知》、《房租物业费抵偿申请书》、《南京新港高新园红枫科技园A、C片区物业管理服务合同》、情况说明、银行电子回单、委托协议、增值税发票、银行交易明细清单、照片、微信聊天记录、短信记录、房屋交接单、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，依法予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，兴智公司与纳帝公司签署的租赁协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。纳帝公司辩称，案涉房屋的有关租赁事宜应以讨论稿的约定内容为准，但该讨论稿并未经双方最终签字盖章确认，且内容也不完整。纳帝公司提供的证据不足以证明双方以讨论稿取代了原先签署的租赁协议，故双方仍应按照租赁协议的约定履行各自权利义务。因纳帝公司未交纳租金，兴智公司于2018年8月2日在案涉房屋处张贴了搬离通知并向纳帝公司法定代表人及公司员工发送了该通知。纳帝公司辩称兴智公司未按约定方式送达搬离通知，租赁协议实际是以协商方式解除。对此，一审法院认为，兴智公司以张贴搬离通知的方式通知纳帝公司解除租赁协议，并且及时通知了纳帝公司法定代表人及工作人员，上述通知解除的送达方式并无不当。纳帝公司在第一次庭审中也认可收到搬离通知，同时认可租赁协议于2018年8月2日解除。现纳帝公司又主张至今未收到兴智公司按约定方式送达的解除通知，双方系以协商方式解除了租赁协议，其抗辩与一审法院查明的事实不符，故依法确认租赁协议于兴智公司张贴搬离通知之日即2018年8月2日起解除。租赁协议解除后，纳帝公司应当将案涉房屋腾空并返还给兴智公司。纳帝公司辩称兴智公司在案涉房屋处上锁并多次阻挠其迁出，但其提供的证据并不能证明兴智公司曾在本案诉讼前阻挠其迁出，故对于纳帝公司的该项抗辩理由不予采纳。需要说明的是，双方曾于2019年12月9日赴案涉房屋处进行迁出。纳帝公司认为兴智公司要求签署的房屋交接单内容不合理拒绝签署，导致当日未能实际迁出。对此，一审法院认为，双方是否曾商定以装修装饰抵偿欠付费用属于本案的争议事实，有待法院进行审理认定。因双方在此前确实就装修投入抵偿欠付费用进行过协商，而上述房屋交接单内容实质上要求纳帝公司放弃诉讼中的抗辩，故2019年12月9日未能迁出的责任应由兴智公司承担。但是考虑到租赁协议已经解除，纳帝公司相应资产设备存放于案涉房屋内的实际情况，纳帝公司仍然负有迁出义务，故对于兴智公司要求纳帝公司腾空并自案涉房屋迁出的诉讼请求，依法予以支持。关于租金。在本案中，兴智公司按照租赁协议约定采取了救济措施并告知纳帝公司应支付欠付费用，但纳帝公司一直未履行付款义务。因纳帝公司的纳税未达约定标准，应当按照优惠前的标准支付租金。经计算，纳帝公司应向兴智公司支付2016年4月1日至2018年8月2日的租金640934元（15元/㎡/月×740㎡×9个月+15.8/㎡/月×740㎡×3个月+15.8/㎡/月×1740㎡×12个月+15.8/㎡/月×2740㎡×4个月+15.8/㎡/月×2740㎡÷30天×2天）。纳帝公司辩称双方达成了以装饰装修抵偿欠付费用的协议，但其提供的证据仅能反映双方就该问题进行过磋商，而无法证明双方已就此达成一致意见，故而对其抗辩理由，不予采纳。关于占有使用费。根据庭审查明的事实，租赁协议解除后，双方曾就欠付费用等问题进行了沟通。在双方未就欠付租赁费用、返还房屋等问题达成一致意见的情况下，纳帝公司未自案涉房屋迁出，兴智公司亦没有在合理期限内督促纳帝公司迁出。时隔一年多以后，兴智公司方才向法院提起诉讼，双方对于上述期间占有使用费损失的扩大均负有相应责任。综合本案实际情况，酌定2018年8月3日至2018年10月31日期间，属于兴智公司应采取积极措施要求收回案涉房屋的合理期限，纳帝公司应当按约定标准全额承担该期间的占有使用费128433元（15.8/㎡/月×2740㎡÷30天×29天+15.8/㎡/月×2740㎡×2个月）。因双方对于2018年11月1日至2019年10月8日期间占有使用费的产生均负有责任，故酌定纳帝公司按约定租金标准的50%承担该期间的占有使用费252765元[（15.8/㎡/月×2740㎡×2个月+16.5/㎡/月×2740㎡×9个月+16.5/㎡/月×2740㎡÷30天×8天）÷2]。2019年10月9日，兴智公司提起本案诉讼，以其实际行动表示要求纳帝公司自案涉房屋内迁出。因2019年12月9日未迁出案涉房屋的责任应由兴智公司负担，故确定2019年10月9日至2019年12月8日期间的房屋占有使用费90420元（16.5/㎡/月×2740㎡×2个月）由纳帝公司负担。上述占有使用费金额合计471618元（128433元+252765元+90420元）。2019年12月9日至生效法律文书确定的履行期限届满之日止的占有使用费，由兴智公司自行负担。如纳帝公司未按生效法律文书确定的期限腾空并自案涉房屋迁出，则应当承担自逾期履行之日起至实际迁出之日止，参照租赁协议约定租金标准计算的占有使用费。关于物业费。兴智公司要求纳帝公司支付物业费，其理由为其代纳帝公司向物业公司支付了相应物业费，纳帝公司应将该笔费用进行返还。根据租赁协议约定，案涉房屋的物业费应当由纳帝公司按规定向有关单位自行交付，但双方对于具体物业服务的提供方、物业费标准未进行约定，纳帝公司与物业公司也未签署物业服务合同，故本案对于物业费不予处理，相关当事人可另行处理。关于滞纳金及违约金。纳帝公司辩称滞纳金、违约金标准过高且存在重复主张，双方也未就租金总额进行约定。对此，一审法院认为，滞纳金所针对的是纳帝公司逾期支付租金应当承担的违约责任，违约金针对的是纳帝公司违约导致合同提前解除所应当承担的违约责任，二者同时计算并无不当。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，纳帝公司逾期支付租金应当支付滞纳金，该滞纳金属于纳帝公司违约所应承担的违约责任，结合租赁协议的履行情况、合同解除情况以及纳帝公司逾期付款导致兴智公司的损失等因素，对滞纳金的计算方式酌定为以66600元为基数，自2016年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以68376元为基数，自2016年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以176054元为基数，自2018年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算。对于兴智公司主张的其他部分滞纳金，依法不予支持。关于违约金。根据法律规定，违约责任应以补偿性为主,兼具惩罚性。综合考虑租赁协议解除的原因、剩余租期、案涉房屋另行出租的难易程度、当事人过错等因素，酌定由纳帝公司向兴智公司支付违约金120000元。关于律师费。因双方在租赁协议中并无律师费的有关约定，故对于兴智公司要求纳帝公司支付30000元律师费的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、南京兴智科技产业发展有限公司与南京纳帝机电技术有限公司签署的《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》于2018年8月2日解除；二、南京纳帝机电技术有限公司于判决生效之日起十日内腾空并迁出南京经济技术开发区红枫科技园A2栋F段第2层房屋。逾期未履行的，应向南京兴智科技产业发展有限公司支付自逾期履行之日起至实际迁出之日止，参照租赁协议约定标准计算的占有使用费（2020年按16.5元/㎡/月计算，自2021年起按17.3元/㎡/月计算）。三、南京纳帝机电技术有限公司于判决生效之日起十日向南京兴智科技产业发展有限公司支付租金640934元及滞纳金（以66600元为基数，自2016年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以68376元为基数，自2016年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以176054元为基数，自2018年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）；四、南京纳帝机电技术有限公司于判决生效之日起十日向南京兴智科技产业发展有限公司支付占有使用费471618元、违约金120000元；五、驳回南京兴智科技产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22865元，减半收取11433元，保全费5000元，合计16433元，由南京兴智科技产业发展有限公司负担4416元，由南京纳帝机电技术有限公司负担12017元。二审中，上诉人纳帝公司提交以下证据，证据1、南京乐汇广电有限公司工商资料一份，证明被上诉人的法定代表人是乐汇公司董事长，乐汇公司招商引资是我方法定代表人去谈的。证据2、租赁协议一份，证明纳帝公司与乐汇公司的两份租赁协议内容不一致。证据3、情况说明一份，证明被上诉人阻止我方搬离设备物品的事实。证据4、租赁协议和发票，证明纳帝公司在2018年10月份又重新租赁了经营场所经营，因为被上诉人的阻止，无法将新设备办理到经营场所。被上诉人兴智公司质证认为，对证据1真实性、合法性予以认可，两公司法定代表人各自独立，各自与被上诉人签订租赁合同，系两公司独立洽谈的结果，显然不能混同。证据2同证据1的质证意见。同时，从乐汇公司承租的租赁合同来看，租赁面积比涉案协议的租赁面积小了近1000平方米，但租赁单价逐年递增3元/平方米。且涉案协议已经经过双方盖章签字，如果上诉人认为涉案租赁协议与洽谈内容不符，可以在除斥期间申请法院撤销。现在提交该证据无法达到其证明目的。证据3系个人单方陈述，我方不予认可，请法庭审查。证据4与本案无关。同时，上诉人于2018年9月28日向我方提交房租物业费抵偿申请书，载明上诉人主营业务受到上游市场影响，造成萎缩，公司处于经营困难期，经股东决定暂停公司业务，显然违背诚信原则，不能达到其证明目的。上诉人纳帝公司为证明被上诉人兴智公司阻止其搬离设备物品，申请证人吕某,4、尤某,4出庭作证。吕某,4陈述，2018年5、6月份其要购买纳帝公司设备，在红枫科技园，但最后没有购买成，因为门被锁住了，设备拿不出来，据纳帝公司介绍，门是房东锁住的。尤某,4陈述，2018年5、6月份期间，其在纳帝公司担任技术副总，当时纳帝公司要处理一批闲置设备，但因为大门被园区锁了，设备拿不出去，一直就留在厂房里面。被上诉人兴智公司就证人证言质证认为，吕某,4表示与上诉人2018年5、6月份发生交易行为，但涉案租赁协议于2018年8月份解除。尤某,4陈述大门上只有一把锁，上诉人陈述有两把锁，陈述矛盾。综上，两位证人的证人证言并非客观真实，且与上诉人存在利害关系，其证言不应被采信。本院认为，上诉人提交的上述证据能够证明被上诉人在合同履行期间双方发生纠纷后阻止上诉人搬出资产设备的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，兴智公司与纳帝公司签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效，当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，被上诉人交付房屋给上诉人使用，上诉人应当支付租金，但上诉人自使用房屋后未缴纳租金，系严重违约行为，原审法院根据被上诉人的请求判决解除双方租赁协议并支付租金、使用费和违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人上诉主张双方曾协商变更租赁合同内容并确定协商用房屋的装修及设备抵扣租金，但双方没有形成一致意见并签订书面协议，该上诉理由，本院不予采信。上诉人上诉主张被上诉人发函解除合同后阻挠其搬出资产设备，故不应承担此后的房屋使用费，本院认为，被上诉人在发函解除合同后通过停水停电并锁门方式阻止上诉人搬出资产设备，其目的系要求上诉人支付拖欠的租金，也与合同中“甲方有权留置乙方租赁物内的财产”的有关约定相符，但一审法院考虑在合理的期限之后双方未积极采取措施解决纠纷，应承担扩大损失的责任，上诉人则因严重违约导致该纠纷发生，也应承担责任，故原审法院酌定2018年11月1日至2019年10月8日期间占有使用费各承担50%,并无不当。2019年10月9日被上诉人起诉要求上诉人迁出，上诉人未与被上诉人协商清空交还房屋，故应承担至2019年12月8日期间的房屋占有使用费。综上所述，纳帝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22865元，由上诉人南京纳帝机电技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年八月十四日书记员  汪海燕