四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初2559号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路。统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所律师。 被告：唐成兵，男，1973年2月22日出生，汉族，住四川省安岳县。 原告四川省紫竹物业服务有限公司与被告唐成兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告物业服务公司的委托诉讼代理人李志伟、邓新琴及被告唐成兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省紫竹物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告唐成兵给付2012年8月1日至2019年12月31日所欠物业费4516元及违药金16598元。事实及理由：2012年8月至今，原告与安岳县绿城锦绣小区业主委员会多次签订物业服务合同。合同中约定原告向蓝灵小区提供物业服务，物业服务费分别由原告按建筑面积每月0.4元／㎡（2015年7月31日前）、0.53元／㎡（2015年8月1日后）向业主或使用人收取，物业费每年在首月全额交纳，逾期未交，每天加收未收款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。被告唐成兵系小区业主，房号安岳县，建筑面积103.90㎡。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未向原告缴纳物业管理费等费用，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判决如上请求。 唐成兵辩称，被告系小区业主，房号为安岳县，其所有的房屋建筑面积103.90㎡，2012年8月至今未交物业管理费，原告对绿城锦绣小区进行了物业服务等事实属实。被告没有缴纳物业费的义务，其原因为：被告与原告没有形成物业服务合同关系，绿城锦绣小区业主委员会成立不合法，与原告签订的物业服务合同对被告没有约束力；原告对小区服务管理不到位，未尽相应义务。原告主张的违约金违约定过高，要求法院调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举的绿城锦绣小区业主委员会成立的相关资料，原告意欲证明业主委员会是经合法选举成立，其与原告签订的合同主体和程序都是合法的，而被告认为该组证据虽也真实，达不到原告的证明目的。本院审查认为，被告对绿城锦绣小区业主委员会成立的合法性有异议，但未举出相反证据予以推翻，故对该组证据的证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月10日，原告与安岳县绿城锦绣小区业主委员会签订《绿城锦绣小区物业服务合同》，合同期限为三年，自2012年8月10日起至2015年8月9日止，原告按建筑面积每月0.4元／㎡向业主或使用人收取物业服务费。2015年8月21日，双方又续签《物业服务合同》及《补充协议》，合同期限为2015年8月1日起至2018年12月31日止，原告按建筑面积每月0.53元／㎡向业主或使用人收取物业服务费。2018年7月8日，双方再次续签《物业服务合同》，合同期限为2019年1月1日起至2023年12月31日止，原告按建筑面积每月0.50元／㎡向业主或使用人收取物业服务费。以上三次签订的合同约定，由原告向安岳县绿城锦绣小区业主提供物业服务；物业费用应在每年首月全额交纳，超期交纳的，每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收；业主或物业使用人连续2个月无故拖欠物业费用的，则视为违约，原告除有权要求支付所欠费用外，还需支付相当于应缴费用200%的款项作为违约金；公摊电费按每户每月3元收取。合同签订后，原告进驻安岳县绿城锦绣小区，对小区进行了相关的管理服务，在服务管理过程中存在部分瑕疵。被告唐成兵系安岳县绿城锦绣小区业主，其房屋位于安岳县，建筑面积103.90㎡。被告唐成兵从2012年8月1日起至今未交纳物业服务费用（含公摊电费）。 本院认为，原告四川省紫竹物业服务有限公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，安岳县蓝灵小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《绿城锦绣小区物业服务合同》及《补充合同》系真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，该物业服务合同对绿城锦绣小区全体业主都具有约束力。被告唐成兵系该小区业主，则该物业服务合同对其具有法律约束力。原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，就有权按约定收取相应的物业管理费，被告唐成兵实际接受了原告的物业管理服务，理应及时按约定支付相应的物业管理服务费等费用，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”之规定，被告唐成兵应当承担立即交纳相关费用的民事责任。由此，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。被告认为绿城锦绣小区业主委员会成立不合法，物业服务合同对其不产生约束力的主张，因对其主张未举证证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对其辩称意见不予采纳。 物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会的交流沟通，为包括被告唐成兵在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费等费用则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持800元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告唐成兵在本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司支付2012年8月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费4516元、违约金800元，共计5316元； 二、驳回原告四川省紫竹物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费328元，减半收取164元，由四川省紫竹物业服务有限公司负担123元，由被告陈石负担41元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员  王 能 二〇二〇年八月二日 法官助理  龙 莉 书 记 员  刘小丽