北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47315号原告:北京合生兴业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区德外新明胡同东侧（德胜街道）。法定代表人：温华乾，总经理。委托诉讼代理人：张丽红，女，1981年11月2日出生，该公司职员。被告:晶羽翼文化产业（北京）集团有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代理人：李文超，经理。委托诉讼代理人：齐耐力，北京市正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢明，北京市正义律师事务所律师。原告北京合生兴业房地产开发有限公司（以下简称合生兴业地产公司）与被告晶羽翼文化产业（北京）集团有限公司（以下简称晶羽翼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合生兴业地产公司的委托诉讼代理人张丽红，被告晶羽翼公司的委托诉讼代理人齐耐力、谢明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合生兴业地产公司向本院提出诉讼请求：判令确认双方签订的《合生财富广场租赁合同》于2016年11月30日解除；判令被告支付单方解除合同违约金4963109．16元；判令被告承担我司拆除租赁房屋内被告所添加及恢复公共区域内装修费90万元。事实和理由：2016年1月20日，我司与被告签订《合生财富广场租赁合同》，由被告承租我司位于北京市西城区德胜门外大街13号院1号楼的601-608号房屋，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日。租赁房屋于2015年5月1日交付被告使用。2016年11月被告突然将办公设备、用品搬离租赁场所，且拒付2016年12月租金，以其实际行动表明不再租用我司房屋，装饰装修未予拆除，给我司再次出租房屋造成极大障碍，导致该房屋空置较长时间。我司多次催告被告进行拆除，被告置之不理。我司委托第三方进行拆除及恢复原状，给我司造成巨大经济损失。为维护我司的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持我司的诉讼请求。晶羽翼公司辩称，第一、原告与我司已于2016年11月协商一致达成关于终止双方于2016年1月20日签订的《合生财富广场租赁合同》的合意，该合同已被双方协商解除，且互不承担任何责任。2016年10月，我司当时的法定代表人张某在与原告法定代表人温华乾达成了提前终止《合生财富广场租赁合同》的初步合意后，又与原告负责合生财富广场租赁项目的负责人赵鹏在位于合生财富广场6层张某的办公室内进一步协商并最终达成一致，即：原、被告双方同意提前终止租赁合同，但被告所交的2481554．58元押金（履约保证金）不予退还，用于对原告租金损失及场地装修拆除恢复费用的补偿。随后，被告按照原告的要求于2016年12月搬离了租赁房屋，被告在公司搬家腾退期间，原告相关负责人积极配合被告的搬家活动，包括开具出门条、结清水电费等，未对被告的搬家活动有过任何提示或阻拦。并且，在此后的近三年内，原告未以任何形式向被告催要过租金、违约金或其他相关费用。结合合同约定，可以认定双方的租赁合同已协商解除并履行完毕。原告如今向被告主张违约金和赔偿金，违反诚实信用原则。第二，原告的诉求已经超过诉讼时效。原告的诉求是基于被告拒付2016年12月租金的基础法律事实，违约金和拆除被告添加及恢复公共区域内装修费均是对原告房租损失的补偿，其性质属于应付的租金；计算方式及价值也是以月租金为标准，所依据的证据材料也基于房租支付行为，其法律性质与租金一致，应适用一年的诉讼时效规定。第三、原告的起诉缺乏合法授权，且与法定代表人本人的意思相矛盾，起诉状内容不应认为是原告的真实意思表示。原告起诉状中温华乾的签字与其提供的证据中温华乾的签字有明显区别，被告通知其当时签订租赁合同的主要经办人张某与原告法人温华乾电话联系后得知，温华乾并不知晓原告已经起诉被告，更对诉状中的内容一无所知。通过电话内容显示，温华乾认可双方已经协商一致解除租赁合同。《北京市高级人民法院关于民事案件立案材料要求的规范意见》第九条第三款：“原告为法人或其他组织的，起诉状应加盖企业法人的公章，并有法定代表人的签字或盖章。”由于本案原告的起诉状不具备合法的形式要件，法定代表人温华乾的签字并非其本人所签，故原告的起诉属于无效起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权人为原告。被告原名称为晶羽翼儿童影视（北京）有限公司。2016年1月20日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《合生财富广场租赁合同》，约定：租用位置坐落于北京市西城区德胜门外大街13号院1号楼；租赁用途为办公；履约保证金由甲方保管直至租约期满。在乙方无违约的前提下如数退还乙方。如乙方违反本合同之规定，甲方有权按照本合同约定从履约保证金中相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后15个工作日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约；乙方向甲方交还该租赁单元前应使该租赁单元处于完好和可出租状态。乙方应在租赁期满或本合同提前终止前将该租赁单元恢复至附件三之标准，由此发生的费用由乙方承担；甲方无违约，乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还，乙方另向甲方支付相当于当年6个月净租金的违约金……。附件二：租赁单元编号601-608；建筑面积约3660．11平方米；交付日期2015年5月1日；租赁期限60个月，即2015年5月1日至2020年4月30日，函装修期；装修期120日，即2015年5月1日至8月28日；月租金226元/平方米，租金递增方式每3年递增5%；履约保证金2481554．58元。后，原告与被告签订《交付确认书》（未注明签订日期），确认涉案房屋经双方验收，已于2015年5月16日达到约定的各项交付标准，符合交付条件，正式交付给被告，起租日为2015年5月16日至2018年5月15日（笔误）。2015年5月15日，被告向原告支付履约保证金2481554．58元，原告向被告开具收款收据。2016年11月15日，被告向原告发出《关于协商解除租赁合同》的函，写明因原告配套设施不完善；屋内漏水、积水严重得不到解决；停车位严重不足；物业反应严重滞后，相关问题得不到解决；我方对业务前景预判失误，出现严重亏损，经营困难。同意与我方协商于2017年1月21日解除租赁合同，并在扣除2016年12月1日至2017年1月20日租金后，将剩余履约保证金及门禁卡押金退还我方。原告与被告对涉案房屋的搬出交付没有办理交接手续。原告称被告于2016年11月底搬走并要求合同解除的时间为2016年11月30日。被告称其于2016年12月下旬搬出涉案房屋。原告称被告搬走后，遗留装饰装修未拆除，其耗费巨资委托第三方北京合生华盛企业管理有限公司对房屋遗留的装饰装修进行拆除。并提供照片、《德胜合生财富广场6层拆除改造咨询服务合同》及增值税专用发票。被告对真实性不予认可，称照片上没有具体时间，被告委托的第三方是原告的下属公司，对合同的履行情况有异议。被告称与原告达成终止合同的合意，被告交纳的履约保证金不予退还，提供被告原法定代表人张某分别与原告法定代表人温华乾及原告原在职员工赵鹏的通话光盘及文字整理材料。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告申请张某出庭作证，证明在2016年10月左右，其与原告公司温华乾谈过解除合同之事，当时原告的项目负责人赵鹏在张某办公室明确表示搬走可以租金不退，随后配合被告公司让物业公司开具出门条、协助原告公司搬家，原告的机器设备及大型设备均从专用电梯搬走的，提前解除合同原告是同意的。被告搬走时对装修没有拆除，认可装修的现状。原告对证人证言的真实性认可，不认可证明内容，证人张某系被告原法定代表人，与被告有利害关系。被告认可证人证言的真实性及证明内容，押金折抵装饰装修款，张某已经离职，与被告公司没有利害关系。另查，2018年4月1日，原告将涉案房屋另租他人使用，建筑面积3986．26平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与被告签订的《合生财富广场租赁合同》已经解除，但双方对解除的原因及时间存有异议，本案争议的焦点为被告是否具有提前解除的合同的权利，其提前退租的行为是否构成根本违约。依据《合生财富广场租赁合同》的约定，原告已经将涉案房屋交付被告使用，经双方验收达到约定的各项交付标准，符合交付条件。被告提交的现有证据中不能证明涉案房屋存在被告向原告发出《关于协商解除租赁合同》的函中的事实。被告向原告发出的关于协商解除租赁合同的函不符合享有解除权的法定情形，在被告与原告不能就提前解除合同达成一致的意见下，本院认定被告提前退租的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告称其与原告已经达成解除合同的合意，提供了相关的证据及证人证言，但该证据不足以证明其主张，且被告提供证人为其原法定代表人，与被告存有利害关系，故被告提供的证据，本院难以采信。关于合同解除时间，原告与被告的租赁关系已经实际终止，原告在被告以实际行动表示不履行合同的情况下，原告主张合同的解除时间为2016年11月30日，并无不当，本院予以支持。关于违约金的承担，被告提前退租后，致原告的房屋空闲，产生了租金损失，原告按照合同约定向被告主张违约金数额属于合理范畴，被告没有证据证明原告没有采取适当措施致使损失扩大，对原告要求被告支付违约金额主张，本院予以支持。关于装修费损失。原告提供了德胜合生财富广场6层拆除改造工程合同等相关证据，虽合同约定了乙方向甲方交还该租赁单元前应使该租赁单元处于完好和可出租状态。乙方应在租赁期满或本合同提前终止前将该租赁单元恢复至附件三之标准，由此发生的费用由乙方承担。但原告将涉案房屋拆除改造的建筑面积大于出租于被告建筑面积，足以表明原告对涉案房屋进行了改造并扩大，被告搬出后的现状已经拆除，且原告将涉案房屋另出租他人，原告主张的装修费，并非单独拆除租赁房屋内所添加的装修，还包括其他费用，对原告的该项主张，本院不予支持。关于诉讼时效，民法总则第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案诉讼时效自被告搬离涉案房屋时起算即2016年11月底，原告于2019年11月11日起诉，没有超过诉讼时效，被告称原告的诉求已经超过诉讼时效的抗辩，没有法律依据，本院不予采信。被告称原告的起诉状不具备合法的形式要件，法定代表人温华乾的签字并非其本人所签，原告的起诉属于无效起诉的抗辩，依据不足，本院不以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，晶羽翼文化产业（北京）集团有限公司支付北京合生兴业房地产开发有限公司违约金4963109．16元。二、驳回北京合生兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果晶羽翼文化产业（北京）集团有限公司未按本判决指定的期间履给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26420．88元,由北京合生兴业房地产开发有限公司负担4055．68元(已缴纳)，由晶羽翼文化产业（北京）集团有限公司负担22365．20元，本判决生效之日起7日内负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年八月二十七日法官助理  马小龙书 记 员  苏晓明