广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1479号 上诉人（一审被告）：广西贵合苑商贸有限公司，住所地广西壮族自治区北海市广东南路交新世纪大道东南角“世纪城”地下室A-1-1室。统一社会信用代码：91450503MA5MWJ520R。 法定代表人：李东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡豪，该公司监事。 被上诉人（一审原告）：唐春香，女，1988年2月15日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：江模国，重庆岩松律师事务所律师。 上诉人广西贵合苑商贸有限公司（以下简称“贵合苑公司”）因与被上诉人唐春香租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵合苑公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人不需要退还保证金100000元，亦无需支付被上诉人经济损失85200元，并判决被上诉人补偿上诉人经济损失80000元；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、贵合苑公司与广西镒建房地产开发有限责任公司（以下简称“镒建公司”）的租赁合同是否被终止或解除为本案纠纷争议的最大焦点问题。镒建公司采取诈骗的方式，单方解除与贵合苑公司签订的合同是非法且无效的，5月25日，北海警方已介入调查，贵合苑公司与唐春香签订的租赁合同并没有终止，不存在赔偿以及退还保证金的问题。二、自2019年5月1日起唐春香没有一次足额如期缴纳过租金，保证金不可以等同租金，不可以从保证金中扣减租金。三、贵合苑公司法定代表人李东在没有董事会授权的情况下仅以个人名义签订《补充协议》，且没有加盖公司公章，协议是否有效有待确认，而且《补充协议》存在造假的情况，应该追究法律责任。四、贵合苑公司与唐春香签订的合同书中约定：2019年5月1日房租应根据合同约定的面积即3203平方米缴纳，后期唐春香并没有为此与贵合苑进行合同的变更事宜，且面积3203平方米与唐春香出租铺面合计的面积总数是相吻合的，不能因为对租赁面积数字有异议而指责任一方。一审确定的面积数2840平方米对相关费用进行计算如下：1.保证金：10万元（双方无异议）；2.2019年5月1日应缴5月、6月、7月的租金即2840×3×15=127800元；3.2019年7月20日应缴8月、9月、10月的租金即2840×3×15=127800元；4.2019年10月20日应缴11月、12月、1月的租金即2840×3×15=127800元；5.建筑垃圾拆除清运费6000元。五、本案证据表明2019年年底至2020年年初，贵合苑公司一直与镒建公司就商铺出租问题进行协商，期间唐春香并没有停业，从唐春香提供的收款收据的交款时间和数额就足以证明。六、根据唐春香提供的证据证实双方无异议已缴纳的租金费用合计205000元，欠费184400元。唐春香递交的收款收据中存在重复提交的情况，唐春香要求结算租金、管理费的通知函是2019年11月26日打印，但没有通知贵合苑公司，贵合苑公司从开始就对其多次催缴各项费用，一直得不到履行，唐春香一直拖欠相关费用。七、本案已经从押金也就是保证金中扣除了房租租金，但保证金不能作为房租租金使用，在被镒建公司发出《限期清场通知》之后唐春香还在经营，期间贵合苑公司并没有收取唐春香的租金，所以贵合苑公司不需要支付经济补偿金，贵合苑公司主张补偿的80000元是因为唐春香人没有及时缴纳房租及管理费，造成贵合苑公司产生了损失，保证金不能当房租使用，按市场规定，补偿的是房租款。综上所述，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉主张。 被上诉人唐春香辩称：一审判决认定事实清楚，但判决由上诉人赔偿损失金额过少，对此我方保留意见。上诉人陈述杂乱，但其主张没有事实与法律依据，应依法予以驳回。上诉人主张案涉租赁合同没有解除，但一审时已经提供证据证明合同已经解除，合同解除状态是明确的，上诉人主张2019年12月16日还能继续营业系虚假陈述。关于《补充协议》，李东签字是履行职务的行为，《补充协议》的法律后果应由贵合苑公司承担，现贵合苑公司主张由李东本人对该份协议进行否认，但没有其他证据予以证明，不予认可。关于租金计算：案涉商铺租金的计算时间应从2019年6月1日起计算至2019年10月26日，对此唐春香提供了充足的证据予以证实，而不是上诉人所主张的租金从2019年5月1日起计算至2020年年初。2019年11月26日，唐春香向贵合苑公司发出了《要求结算租金、管理费的通知函》，经查，贵合苑公司已经签收该份通知函。贵合苑公司要求唐春香赔偿损失已经超出一审的诉讼范围，二审不应进行审理。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。 唐春香向一审法院起诉请求：一、贵合苑公司退还唐春香租赁保证金100000元；二、贵合苑公司赔偿唐春香经济损失829832.74元；三、由贵合苑公司承担本案诉讼费用。 一审法院判决：一、贵合苑公司自本判决生效之日起十日内向唐春香退还保证金97680元；二、贵合苑公司自本判决生效之日起十日内赔偿唐春香经济损失85200元；三、驳回唐春香的其他诉讼请求。案件受理费6549元（已减半收取），由唐春香负担5261元，贵合苑公司负担1288元。 本院经二审审理认为，贵合苑公司与唐春香签订的《壹键商业街商铺租赁合同》《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。贵合苑公司主张《补充协议》系李东在未取得公司董事会授权的情况下以个人名义签订，且存在造假的情形，该份协议属无效协议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十条：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”之规定可知，法定代表人的民事行为并非当然无效，只有在相对人知道或者应当知道法定代表人超越权限的情况下，双方订立的合同才是无效的，现本案所存证据不能证实唐春香在签订《补充协议》时知道或应当知道李东是否有越权行为，贵合苑公司不能以其公司内部分配的权限范围为由，否认李东对外代表行为的效力，故对贵合苑公司的上述主张，本院不采信。 关于案涉租赁保证金100000元是否应当退还的问题。《壹键商业街商铺租赁合同》中约定了保证金退还的方式以及可从保证金中扣除相应违约和损失的情形。镒建公司于2019年10月26日向贵合苑公司发出了《解除通知书》，表明因未按时支付租金并逾期，要求解除与贵合苑公司签订的《地下室租赁合同》，贵合苑公司依据《地下室租赁合同》所享有的转租权受到制约，且唐春香招租的分租户也被镒建公司通知搬离案涉场地，贵合苑公司与唐春香签订租赁合同所依据的基础已消失，导致《壹键商业街商铺租赁合同》因无法继续履行而提前终止，一审法院据此认定贵合苑公司应与唐春香进行结算并清退保证金并无不当。贵合苑公司主张镒建公司单方解除《地下室租赁合同》是非法且无效的，但未能提供证据予以证实，且该合同是否有效不能阻却镒建公司对转租户的清场，《壹键商业街商铺租赁合同》仍然不能继续履行，故本院不予采信。一审法院根据案涉的《壹键商业街商铺租赁合同》及《补充协议》中约定的内容，结合双方在一、二审庭审中均确认的租赁面积2840平方米，计算出唐春香仍拖欠贵合苑公司租金及管理费2320元，根据合同约定将该费用从保证金中扣除后，认定贵合苑公司应将剩余的保证金97680元退还给唐春香并无不当，本院予以维持。 关于贵合苑公司是否应当支付唐春香经济损失85200元的问题。本院认为，一审法院根据双方诉辩及提交的证据、查明的事实就案涉《壹键商业街商铺租赁合同》被提前终止对各方的过错责任进行了认定，并充分阐述理由，二审期间，贵合苑公司并未就上述问题提出新的事实和理由，也没有提交新的证据，一审法院认定贵合苑公司负主要责任，唐春香负次要责任并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，唐春香有权向贵合苑公司主张预期利益的损失，一审法院根据双方各自的过错责任，再结合各分租户的经营能力、市场状况等诸多不稳定因素认定唐春香所主张的预期利益损失具有不确定性，酌情支持预期利益85200元并无不当，本院予以维持。 关于贵合苑公司主张唐春香补偿其经济损失80000元的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，本案中，贵合苑公司要求唐春香支付经济损失80000元的主张属于独立的诉讼请求，贵合苑公司在一审审理过程中未提出反诉，而在二审审理程序中作为上诉请求提出，属于法律规定“第二审程序中原审被告提出反诉”的情形。鉴于双方当事人未能达成调解，亦未能达成由二审法院一并审理的合意，故本院对贵合苑公司在二审中提出的反诉请求不予受理，贵合苑公司可另行主张权利。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人贵合苑公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6549元，由上诉人广西贵合苑商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年八月二十日 法官助理 甘家栋 书 记 员 陈旖琦