大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0204执异53号案外人：何岩，女，锡伯族，1981年8月9日生，住辽宁省抚顺市顺城区新城路西段76号楼5单元402号，公民身份号码：210402198108090221。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地辽宁省大连市西岗区更新街51号。负责人：侯强，总经理。委托诉讼代理人：纪鑫卉，辽宁健业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忠禄，辽宁健业律师事务所律师。被执行人：大连安邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕祥。委托诉讼代理人：窦剑光，辽宁住邦律师事务所律师。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司与大连安邦房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人何岩对本院执行的大连市甘井子区红凌路169B号6层6号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人称，沙区法院查封了大连市甘井子区红凌路169B号6层6号房屋并发出腾退公告，但案涉房屋归案外人所有。理由为：案外人现金购买了案涉房屋，该房屋原系大连万腾建设工程有限公司抵顶的在大连安邦房地产开发有限公司名下的房屋，但因安邦公司的原因至今未能办理产权过户手续。案外人已于2016年2月3日签约合同并领取案涉房屋钥匙，且已实际居住，为保护案外人合法权益，请求法院中止对案涉房屋的执行。本院查明，中国工商银行股份有限公司大连星海支行与大连安邦房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，大连市中级人民法院经审理并于2016年5月13日作出（2016）辽02民初156号民事调解书，主文内容为：“一、被告大连安邦房地产开发有限公司于2016年8月1日偿还原告借款本金58000000.00元及利息、罚息、复利（截止2016年3月20日欠息745538.99元，自2016年3月21日起至款项全部清偿之日止，利息、罚息、复利按展期合同的约定计算）；二、原告对被告提供抵押的已办理抵押登记的国有土地使用权[大国用（2010）第04020号]及其地上‘阳光润城’在建工程项目（大房建甘有限字第ZJ20150064号）的286套房屋（面积24554.72平方米）享有优先受偿权；三、案件受理费335528元（原告已预交），减半收取167764元，由被告负担（给付时间同上）；保全费5000元（原告已预交），由被告负担（给付时间同上）。”后大连安邦房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司大连星海支行将案涉债权转让给中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司，中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司向大连市中级人民法院申请执行。2018年9月19日，大连市中级人民法院作出（2017）辽02执838号执行裁定书，裁定（2016）辽02民初156号民事调解书由本院执行。2020年5月6日，本院发出（2018）辽0204执1944号腾退公告，责令案涉房屋占有人将案涉房屋腾空。经查，案涉房屋在（大房建甘有限字第ZJ20150064号）286套房屋抵押明细中。案外人为证明其主张，向本院提供了《房屋买卖协议》一份、证明一份。根据上述材料记载，2016年2月3日，案外人与蔡万凯签订《房屋买卖协议》，约定案外人以633760元价格向蔡万凯购买案涉房屋。大连正隆物业管理有限公司出具证明，证明案外人从2017年6月3日起居住在案涉房屋。本院认为，案外人提出排除执行异议，应当符合相关法律规定。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其权利归属。本案中，案涉房屋未办理产权登记，而被执行人作为案涉房屋的投资开发、建设者，应当认定其为案涉房屋的权利人，故在不存在法律规定的例外情况下，本院对被执行人所有的案涉房屋予以执行符合法律规定。其次，对于法律规定的例外情况，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条有所规定，上述规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，规定中均要求案外人须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，本案中，案涉房屋的房地产开发企业系被执行人，而案外人仅提供了其与蔡万凯签订的房屋买卖协议，未提供被执行人向其出售案涉房屋的证据，亦未提供蔡万凯合法取得案涉房屋的证据，本院仅依据现有证据，无法认定案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，故案外人的异议不符合法律规定对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。根据上述规定，在申请执行人对执行标的享有优先受偿权的情况下，不论案外人主张的所有权是否成立，申请执行人的优先受偿权均应获得优先保护。本案中，执行依据的（2016）辽02民初156号民事调解书主文第二项已明确了申请执行人对案涉房屋享有优先受偿权，故案外人以其拥有案涉房屋所有权请求排除对案涉房屋的执行，法院应不予支持。若案外人认为本案的执行依据中对申请执行人对案涉房屋的优先受偿权认定有错误，可以通过再审或其他法律途径解决。综上所述，案外人的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条之规定，裁定如下：驳回案外人何岩的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二〇年八月三十一日书 记 员  杨 丹附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。