安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3729号 原告：舒城孔雀城房地产开发有限公司，住舒城县杭埠镇经济开发区，统一社会信用代码：91341523MA2N2A6LX9。 法定代表人：赵威。 委托诉讼代理人：聂晓岳、王晓亭，北京保和律师事务所律师。 被告：何其胜，男，汉族，1980年9月5日出生，汉族，住徽省合肥市蜀山区临湖社区孙李村南头队45号。 委托诉讼代理人：吴红娟，安徽儒圣律师事务所律师。 原告舒城孔雀城房地产开发有限公司诉被告何其胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓亭到庭参加诉讼。被告何其胜及其委托诉讼代理人吴红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒城孔雀城房地产开发有限公司提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款270000元；2、判令被告向原告支付违约金67695.21元（暂计至2020年5月30日，实际计算至被告履行之日止；462399元×732天×万分之二/日=67695.21元）；3、判令被告支付原告本案律师代理费14000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月29日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，被告购买原告位于舒城县杭埠孔雀城云湖大境二期D1G801103号商品房，预测建筑面积共88.94平方米，单价为每平方米人民币5199元，总房款为人民币462399元。被告应于2018年5月29日支付首付款人民币142399元，剩余房款人民币320000元被告以银行按揭付款方式向原告支付。被告与原告又签订《合同变更补充协议》，约定被告增加支付首付款人民币50000元，剩余房款人民币270000元被告以银行按揭付款方式向原告支付。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“3、买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。4、若贷款机构要求买受人补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的，买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补缴资料或向出卖人支付应增加的首付款。出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请。5、如买受人未按照本条第2款、第3款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总价款的万分之二作为违约金；逾期超过30日的，则出卖人有权单方解除买卖合同及本协议，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金，因买卖合同及本协议解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担。出卖人不解除买卖合同及本协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。”目前，被告因自身原因不办理贷款，也未按《商品房买卖合同补充协议》第八条第6款约定“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款”之约定，付清剩余房款人民币270000元。原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。 被告何其胜辩称，对于房屋买卖合同及补充协议，真实性无异议，证明目的有异议，原告主张违约金及标准没有合同依据；对于律师函和快递单，被告对律师函不清楚，因为本人没有签收，但是快递单上的地址是对的。对于律师费，合同对律师费并没有约定，故没有依据。被告不存在违约行为，所以诉讼费应当由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2018年5月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定被告购买原告位于舒城县杭埠孔雀城云湖大境二期D-68幢1单元1层03号商品房，总房款为人民币462399元。被告已支付首付款人民币142399元，剩余房款人民币320000元被告选择以银行贷款付款方式支付。被告与原告又签订《合同变更补充协议》，约定被告增加支付首付款人民币50000元，剩余房款人民币270000元被告以银行按揭贷款付款方式向原告支付。2020年1月14日，原告依据商品房买卖合同中何其胜确认的通讯地址向何其胜邮寄送达律师函，要求被告于2020年2月1日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，截止起诉前何其胜未能办理完毕银行贷款手续，亦未通过其他方式支付剩余房款。 另查明，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。” 双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十八条约定“补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 双方签订的《补充协议》第八条第二款约定：“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金合同的事款机构”）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……” 双方签订的《补充协议》第八条第三款约定：“买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第五款约定：“如买受人未按照本条第二款、第三款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金；出卖人不解除买卖合同及补充协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第六款约定：“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 另查明，舒城孔雀城房地产开发有限公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定，被告选择剩余房款人民币270000元以银行贷款付款方式支付，但被告未按照合同约定在指定的期限内办理完毕贷款手续或支付剩余房款，现原告请求被告补齐剩余房款，本院依法予以支持。 关于违约金计算标准的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，明显加重了被告人的义务。违约金仍应以日万分之一计算较为合理。 关于违约金的计算基数问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第八条第四款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，在相同的违约条件下，《补充协议》以总房款作为违约金计算基数，明显加重了被告人的义务。应以被告未付房款270000元作为违约金计算基数较为合理。 关于违约金起算时间问题。原、被告于2018年5月29日签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，但在本案诉讼期间，被告未举证证明其已完成相关银行贷款或通过其他方式支付剩余房款的义务。但根据原告辩称，其为办理更名等手续与原告销售人员多次协商，但原告向其发出律师函后，且给予最后办理期限2020年2月1日前理应办理完毕贷款或付清剩余房款，但被告均未履行。故违约金的起算日应从2020年2月2日起计算较为合理。 关于原告要求被告支付律师费的诉请。因被告违约行为，导致原告起诉至法院，律师费是原告实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范。其诉请本院予以支持。 关于被告律师函未收到问题。根据原告提供的2020年1月14日的EMS快递单号为1126981902031寄件人联可以认定，收件人即为本案被告何其胜，送达地址被告当庭予以确认。快递单文件名称上明确书写了孔雀城云湖大境二期按揭催办律师函，该快件已于2020年1月16日签收。故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，判决如下： 一、被告何其胜应于本判决生效后十日内向原告舒城孔雀城房地产开发有限公司支付房款270000元； 二、被告何其胜应自2020年2月2日起以未付房屋270000元为基数按日万分之一的标准向原告舒城孔雀城房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止； 三、被告何其胜本判决生效后十日内向原告舒城孔雀城房地产开发有限公司支付律师费14000元。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取共3288元，由被告何其胜负担。被告何其胜应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，本院将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张志国 二〇二〇年八月二十六日 法官助理廖源 书记员朱亚非（代） 引用法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。