广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1387号 上诉人（一审被告）：北海南国天堂房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区金海岸大道88号恒大御景半岛45幢301号1室，统一社会信用代码91450500619445847F。 法定代表人：朱涵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗宗仁，男，1989年3月12日出生，汉族，住广西壮族自治区隆林各族自治县，系该公司员工。 被上诉人（一审原告）：苏林，女，1987年2月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：林秀梅，女，1956年9月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，系苏林母亲。 委托诉讼代理人：鲍文政，北京盈科（上海）律师事务所律师。 上诉人北海南国天堂房地产开发有限公司（以下简称南国天堂公司）因与被上诉人苏林商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南国天堂公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1985号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定不准确。1、涉案房屋卫生间返水问题是轻微瑕疵，并非严重质量问题，不影响正常使用，不适用《商品房买卖合同》第十四条第（二）款第2项的约定。2016年5月至2019年10月长达三年多的时间，发生几次返水属于正常现象，不影响正常使用，且上诉人也对返水问题进行了疏通，可保障被上诉人使用，被上诉人无权解除合同。2、被上诉人发送解除合同通知的同时向法院递交了起诉状，上诉人积极应诉，视为上诉人收到解除合同通知书后提出了异议。二、本案不存在合同解除的可能。1、涉案商铺的房款已付清，房屋已交付，不动产证已办至被上诉人名下，合同已完全履行。2、按照一审判决认定的事实，从2016年7月17日起发生解除合同情形，被上诉人于2019年10月22日提出解除合同，期间长达三年多，超过了涉案合同附件十二补充协议第七条第3款的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，被上诉人的解除权消灭。3、被上诉人在明知涉案商铺卫生间存在返水问题，仍在2017年4月17日接收商铺，视为放弃解除合同。三、本案被上诉人应承担相应过错责任。涉案商铺于2017年交付给被上诉人后，被上诉人对该商铺享有管理使用的权利，发现卫生间返水现象并未第一时间封堵，未采取措施自行或委托他人维修，以致损失扩大，被上诉人应承担相应过错责任。四、涉案宗地图费、产权登记费、交易手续费、印花税费等实际为政府收费，并非上诉人收费，不应由上诉人赔偿。 被上诉人苏林辩称：一、一审判决事实认定准确。1、涉案商铺卫生间、地面及墙壁返水，系严重质量问题，严重影响正常使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条以及涉案合同第十四条第二款第2项的约定，被上诉人有权解除合同。被上诉人一审期间提交的相关证据及一审法院进行了现场勘查，涉案商铺返水问题波及墙面的痕迹高达一米，严重影响商铺的使用。在2016年5月至2019年10月期间，被上诉人多次报修、上诉人也进行多次维修，但均未好转，可以认定此商铺质量问题已严重影响被上诉人的正常使用，导致合同目的不能实现，被上诉人请求解除合同赔偿损失有事实和法律依据。2、被上诉人向上诉人发送解除合同通知书，上诉人收到后，未以电话、邮件等方式提出异议，视为同意，自上诉人收到解除合同通知之日起双方合同解除，上诉人不履行退还购房款、支付利息及赔偿损失的义务，被上诉人才向法院提起诉讼，上诉人应诉不代表对合同解除通知提出了异议。二、本案存在合同解除的情形和条件。1、商品房买卖合同履行完毕以及合同终止，与合同存在解除的可能没有因果关系。本案存在解除合同的情形和条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，案涉商铺存在严重质量问题，导致被上诉人合同目的无法实现，被上诉人有权解除合同。2、被上诉人有权解除合同，解除权未消灭。被上诉人在近四年时间里，多次报修，上诉人也多次维修，被上诉人没有意识到问题的严重性，且上诉人积极履行维修义务，出于对上诉人的信任，认为仅是一般的违约，未提出解除合同，但经过三年多的维修后均未修好，已严重影响使用，达到了解除合同的条件，并于2019年10月22日向上诉人邮寄退房通知书，未超过合同约定的期间，解除权未消灭。3、被上诉人接收商铺并不意味放弃解除合同的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，是否严重影响居住使用，要实际居住使用之后方可知道，上诉人认为被上诉人接收商铺即视为放弃解除合同没有事实和法律依据。三、本案中，被上诉人没有过错，无需承担责任。被上诉人尽到了管理以及阻止损失扩大的责任，且被上诉人也未主张损失扩大的赔偿责任。四、涉案宗地图费、产权登记费、交易手续费、印花税费等虽为政府收费，但是该费用是被上诉人购置案涉房屋所交纳的费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，应由上诉人承担。 苏林向一审法院诉讼请求：1、确认苏林与南国天堂公司签订的编号为BHBD24108的《商品房买卖合同（现售）》已解除；2、南国天堂公司返还苏林已支付的全部购房款869678元；3、南国天堂公司返还自苏林付款之日起按银行同期贷款利率计算的利息（暂计算至2019年10月25日为263379元，利息计算至南国天堂公司实际清偿完毕之日止）；4、南国天堂公司赔偿苏林履行合同过程中交纳的契税26090元、宗地图费350元、产权登记费550元、交易手续费109元、印花税费434.8元；5、南国天堂公司赔偿苏林因房屋质量问题不能正常使用所造成的损失（参照租金标准）自2017年4月至2019年10月，按每月2200元，暂计算为66000元，实际请求计算至生效法律文书确定的合同解除之日；6、本案全部诉讼费用由南国天堂公司承担。 一审法院判决：一、苏林与南国天堂公司于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同（现售）》（编号：BHBD24108）于2019年10月24日解除；二、南国天堂公司返还给苏林购房款869678元及支付利息（利息计算：以439678元为基数，自2014年3月28日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以310000元为基数，自2015年8月20日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以120000元为基数，自2016年5月23日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以869678元为基数，自2019年8月20日起至还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、南国天堂公司赔偿苏林宗地图费350元、产权登记费550元、交易手续费109元、印花税费434.8元，合计1443.8元；四、苏林应将坐落于北海市金海岸大道88号恒大御景半岛24幢1层108号商铺返还给南国天堂公司、协助将该商铺的不动产权证【不动产权证书证号：桂（2018）北海市不动产权第0015112号】办理到南国天堂公司名下，过户所需要的费用由南国天堂公司承担；本项判决与本判决第二、三项同时履行；五、驳回苏林的其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、效力性规定，合同双方应严格依约履行。被上诉人向上诉人支付涉案商铺款项共计869678元，并向税务机关缴纳上述涉案商铺的契税26090.34元、印花税434.8元，向上诉人支付涉案商铺的宗地图费350元、产权登记费550元、交易手续费109元，上诉认亦应按约向被上诉人交付包括但不限于附属于房屋的必需设施在内的质量合格的房屋。被上诉人主张涉案商铺卫生间及地面的返水情况经上诉人多次进行维修后仍未能解决，已严重影响了该商铺的正常使用，导致合同目的无法实现，故要求解除合同。本院认为，涉案商铺从2016年以来即存在返水现象，被上诉人出于对上诉人承诺给予维修好的信任，于2017年4月17日接收了涉案商铺，并办理了不动产权证，但涉案商铺期间经过多次维修，至被上诉人起诉之时一直未予修好，上诉人基于商品房买卖合同应履行交付商铺义务存在瑕疵，导致被上诉人的合同目的一直不能完整实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，案涉房屋的质量问题虽然不属于主体结构等严重质量问题，但由于上诉人的拖延履行修复义务，已经严重影响到被上诉人的正常使用和合理收益，合同目的无法实现，故被上诉人请求解除合同、返还购房款及利息有事实和法律依据，一审法院判决并无不当。 二审庭审中，上诉人提交证据证实于2020年4月份已由工程队对涉案商铺卫生间排水管完成了维修工作，本案商铺返水问题并没有达到不能使用的条件。本院认为，在被上诉人一审起诉时，涉案商铺仍存在返水现象，虽然上诉人于2020年4月份对涉案商铺卫生间的排水管进行了维修，但从涉案商铺发生返水现象以来，长达几年的时间，上诉人怠于履行义务，违反诚信原则，导致被上诉人利益受损，且二审期间，经对被上诉人进行释明是否同意继续履行合同，被上诉人认为，涉案商铺原来合同约定交房时间为2015年3月30日，因商铺返水问题被上诉人一直未收房，后由于上诉人承诺一定将涉案商铺返水问题修好，出于对上诉人的信任，双方于2017年4月17日重新签订合同，并接收了涉案商铺，但直到二审诉讼，上诉人才不得已对房屋返水等问题进行关注和维修，现也无证据证实是否完全解决问题，故坚决不同意继续履行合同，基于此，被上诉人主张解除合同有事实依据，并合情合理，涉案合同应予以解除。上诉人主张本案不存在合同解除的可能，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实和适用法律正确。上诉人南国天堂公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予以持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15826元，由北海南国天堂房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年八月二十日 法官助理 张 玲 书 记 员 甘家栋