安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终655号 上诉人（原审被告）:安徽省金鹰农业机械装备有限公司，住所地安徽省含山县褒禅山经济园区兴业路28号。 法定代表人：豆正宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：娄立群，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）:含山褒禅山经济园区建设投资有限公司，住所地安徽省含山县褒禅山经济园区兴业路18号。 法定代表人：梁发健，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆文煜，安徽吴楚律师事务所律师。 上诉人安徽省金鹰农业机械装备有限公司（以下简称金鹰农机公司）因与被上诉人含山褒禅山经济园区建设投资有限公司（以下简称褒禅山园区建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2019）皖0522民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金鹰农机公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回褒禅山园区建投公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.褒禅山园区建投公司未提供符合合同目的的租赁物，构成根本违约，无权请求给付租金。金鹰农机公司承租厂房的目的是生产播种机、旋耕机。案涉合同约定，褒禅山园区建投公司保证所租赁房屋符合安全消防卫生等要求，但实际上该厂房因距离居民区太近，导致其因环评未通过，无法在案涉厂房内生产播种机、旋耕机，故其有权拒绝支付租金。3.一审关于案涉厂房的面积、交付时间、实际使用时间、租金标准的认定错误。案涉租赁合同约定面积为2300㎡，一审依据房产证认定面积为2896.65㎡，依据不足。案涉厂房竣工日期为2016年10月6日，一审认定2016年4月1日交付房屋，无证据支持。自2019年5月5日褒禅山园区建投公司将案涉房屋的电断掉，合同应已终止。与案涉厂房相邻的另一间厂房，褒禅山园区建投公司将其租给宏翔农机公司，前两年免租金，第3、4年2元/㎡,第5年开始4元/㎡，显失公平。4.褒禅山园区建投公司主张2016年至2017年的第一次租金已过诉讼时效。 褒禅山园区建投公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求依法予以维持。第一，案涉租赁合同是由豆正宏与其签订的，双方明确约定由豆正宏成立的公司作为房屋实际使用人，故金鹰农机公司应承担责任。第二，关于部分租金的诉讼时效问题。一审中其已提交了催交房屋租金的相关证据，并未过诉讼时效。第三，关于环保问题。环保问题不是案涉租赁合同的内容，也不是其的合同义务，涉及到房屋拆迁实际上是一个行政行为，非其所能完成。环境影响评价，豆正宏和金鹰农机公司作为投资方在投资前就应当进行充分考虑，并且决策相关事项。第四，关于本案租赁厂房的面积、交付时间以及租金标准等问题，一审认定正确。 褒禅山园区建投公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与豆正宏签订的房屋租赁合同；2.豆正宏、金鹰农机公司支付其欠缴租金584600元及滞纳金122064元（截至2019年3月31日，后期租金及滞纳金计算至房屋交付和租金清偿之日止，标准是按照8元/㎡计算，租赁面积为2923㎡）；3.判令豆正宏、金鹰农机公司承担诉讼费用等实现债权的费用；4.判令豆正宏、金鹰农机公司返还租赁的含山县褒禅山经济园区科技创业园1-1号厂房，面积为2896.65㎡。 一审法院认定事实：2015年11月10日，褒禅山园区建投公司（甲方）与豆正宏（乙方）签订了《年产1650台播种机、旋耕机项目标准化厂房租赁合同》，双方约定，乙方租赁甲方投资建设的标准化厂房2300㎡（实际面积以房产证面积为准），租赁期限为5年，具体日期以乙方入驻时间开始计算，租金月标准8元/㎡（按房产证面积为准），前两年乙方承担4元/㎡，租金支付方式为每年支付两次，乙方入驻前先支付半年房租，租赁第6个月时支付后6个月租金，以此类推。租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，保障所租赁厂房符合消防、安全、卫生等要求。2015年12月3日，豆正宏成立了金鹰农机公司。自合同签订后，豆正宏、金鹰农机公司均未向褒禅山园区建投公司支付过租金。2018年5月10日，褒禅山园区建投公司向金鹰农机公司发出《房租催缴通知书》，告知金鹰农机公司应于接到通知后15日内足额缴纳所欠房租及滞纳金，豆正宏签收了该份通知书。此后，豆正宏、金鹰农机公司仍未支付租金。 褒禅山园区建投公司在诉讼中对案涉厂房面积的主张前后不一，豆正宏、金鹰农机公司主张按照合同约定的2300㎡进行计算，合同约定厂房实际面积以房产证面积为准，根据不动产权证书上显示，案涉厂房面积为2896.65㎡，故认定案涉厂房面积为2896.65㎡。案涉厂房名称为含山县褒禅山经济园区科技创业园1-1号厂房。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院予以支持。故豆正宏作为金鹰农机公司的股东，为设立公司以自己名义和褒禅山园区建投公司签订厂房租赁合同，可以作为承担案涉合同责任的主体。褒禅山园区建投公司与豆正宏签订的厂房租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。金鹰农机公司成立后，实际使用案涉厂房，视为对合同的确认，应受该租赁合同的约束。双方在合同中对租金有明确的约定，应当按照约定履行自己的义务，豆正宏、金鹰农机公司主张参考经济园区内其他承租人的租金标准重新计算租金，没有法律依据，不予采纳。褒禅山园区建投公司主张的滞纳金及实现债权费用，在合同中并未约定，且经济园区管委会下发的文件不能代替合同的变更，故不予支持。 关于租金的计算时间，褒禅山园区建投公司主张案涉厂房的交付时间为2016年1月30日，前两个月免租，租金应从2016年3月1日起算。豆正宏、金鹰农机公司主张案涉厂房的交付时间为该厂房竣工后，即2016年9月30日后，租金应从2016年10月起算。根据2016年金鹰农机公司应收电量查询结果显示，金鹰农机公司在2016年4月开始用电，结合豆正宏在庭审中陈述其在正式入驻前已在案涉厂房中生产了一段时间，说明金鹰农机公司自2016年4月已经实际使用案涉厂房。因双方均无证据证明案涉厂房的具体交付时间，根据该应收电量查询结果认定租金的起算时间为2016年4月1日。豆正宏、金鹰农机公司陈述2019年5月5日之后褒禅山园区建投公司将该厂房断电，无法使用，但没有提供证据予以证明，不予采信。案涉厂房尚未返还，租金应计算至该厂房返还给褒禅山园区建投公司之日。豆正宏、金鹰农机公司主张部分租金已过诉讼时效，而2018年5月10日，褒禅山园区建投公司向豆正宏发出了房租催缴通知书，虽然该催缴通知书上的租金计算有误，滞纳金不能被支持，但其内容有误并不影响提出履行请求行为的效力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十五条规定，褒禅山园区建投公司的主张没有超过诉讼时效，对豆正宏、金鹰农机公司的主张不予支持。经核算，以案涉租赁厂房建筑面积2896.65㎡为基数，自2016年4月1日至2019年3月31日止的租金数额合计556156.8元（即①2016年4月1日-2018年3月31日期间的租金按4元/㎡/月的标准计算，数额为278078.4元；②2018年4月1日-2019年3月31日期间的租金按8元/㎡/月的标准计算，数额为278078.4元，合计①﹢②）。 豆正宏、金鹰农机公司主张案涉厂房环境防护距离内居民点没有拆除，导致其生产项目未能通过环境影响评价，无法进行生产，褒禅山园区建投公司构成根本违约。因拆迁属于行政规划范畴，不属于褒禅山园区建投公司出租厂房应承担的义务，且环境影响评价应是豆正宏、金鹰农机公司作为投资方在投资前应予以考察的，不属于租赁合同所解决的范围。在豆正宏、金鹰农机公司承租期间，案涉厂房及其附属设施本身并不存在不可使用的问题，故褒禅山园区建投公司不存在根本违约，对豆正宏、金鹰农机公司的主张，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。豆正宏、金鹰农机公司自签订厂房租赁合同以来一直没有支付租金，已属违约，褒禅山园区建投公司主张解除合同，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。双方租赁合同解除后，尚未履行的租赁行为终止，案涉厂房由金鹰农机公司实际使用，理应同豆正宏一并负有将租赁厂房返还的义务。综上所述，对褒禅山园区建投公司诉请的合法部分，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：一、褒禅山园区建投公司与豆正宏于2015年11月10日签订的《年产1650台播种机、旋耕机项目标准化厂房租赁合同》于判决生效之日立即解除；二、金鹰农机公司、豆正宏于判决生效之日十日内腾空完毕并向褒禅山园区建投公司返还所租赁的含山县褒禅山经济园区科技创业园1-1号厂房（该厂房建筑面积2896.65㎡）；三、金鹰农机公司、豆正宏于判决生效后十日内一次性共同向褒禅山园区建投公司支付欠缴租金556156.8元（自2016年4月1日至2019年3月31日），以及后期租金（后期租金自2019年4月1日起，以建筑面积共计2896.65㎡为基数，按照8元/㎡/月的标准计算，计算至实际腾空交付之日止）；四、驳回褒禅山园区建投公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10870元，由金鹰农机公司、豆正宏共同负担（此款褒禅山园区建投公司已预交，由金鹰农机公司、豆正宏在给付上述款项时一并给付褒禅山园区建投公司）。 二审中，金鹰农机公司向本院提交照片两张以及高压客户电费清单4张，证明褒禅山园区建投公司的工作人员于2019年5月5日将案涉厂房的电关停。 褒禅山园区建投公司质证认为，对该组证据真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可。 本院对上述证据将结合其他证据及案件事实综合予以认定。 二审查明的案件基本事实与一审一致。 综合各方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.案涉合同是否已于2019年5月5日解除；2.一审判决金鹰农机公司向褒禅山园区建投公司支付欠缴租金556156.8元及后期租金，依据是否充分。 本院认为，褒禅山园区建投公司与豆正宏签订的《年产1650台播种机、旋耕机项目标准化厂房租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。根据该规定，合同相对人可以选择发起人或者公司主张合同责任。本案中，豆正宏作为金鹰农机公司的设立人，与褒禅山园区建投公司签订厂房租赁合同，用于新成立的公司生产播种机、旋耕机等，金鹰农机公司成立后，一直使用该厂房，实际享有案涉合同的权利，故褒禅山园区建投公司请求金鹰农机公司承担合同责任，于法有据。一、关于案涉合同是否于2019年5月5日解除的问题。虽金鹰农机公司的高压用电于2019年5月5日被关停，但金鹰农机公司并未就此提出解除合同，而是继续使用该厂房。故对金鹰农机公司主张案涉合同已于2019年5月5日解除，不予支持。二、关于租金的计算问题。案涉厂房的面积、租金的起算时间以及2016年至2017年第一次租金的诉讼时效问题，一审判决认定正确，说理清楚，不再赘述。根据合同约定，2016年4月1日-2018年3月31日期间的租金按4元/㎡/月的标准计算，2018年4月1日以后的租金按8元/㎡/月的标准计算。金鹰农机公司主张其租金参照经济园区内其他承租人的租金标准计算，没有法律依据，不予采纳。金鹰农机公司主张褒禅山园区建投公司未提供符合合同目的的租赁物，构成根本违约，其无需支付租金，但未提供充分证据予以证明，对其主张不予支持。 综上，金鹰农机公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因褒禅山园区建投公司撤回对豆正宏的起诉，一审判决应相应予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省含山县人民法院（2019）皖0522民初2501号民事判决第一项、第四项； 二、变更安徽省含山县人民法院（2019）皖0522民初2501号民事判决第二项“安徽省金鹰农业机械装备有限公司、豆正宏于判决生效之日十日内腾空完毕并向含山褒禅山经济园区建设投资有限公司返还所租赁的含山县褒禅山经济园区科技创业园1-1号厂房（该厂房建筑面积2896.65㎡）”为“安徽省金鹰农业机械装备有限公司于判决生效之日十日内腾空完毕并向含山褒禅山经济园区建设投资有限公司返还所租赁的含山县褒禅山经济园区科技创业园1-1号厂房（该厂房建筑面积2896.65㎡）”； 三、变更安徽省含山县人民法院（2019）皖0522民初2501号民事判决第三项“安徽省金鹰农业机械装备有限公司、豆正宏于判决生效后十日内一次性共同向含山褒禅山经济园区建设投资有限公司支付欠缴租金556156.8元（自2016年4月1日至2019年3月31日），以及后期租金（后期租金自2019年4月1日起，以建筑面积共计2896.65㎡为基数，按照8元/㎡/月的标准计算，计算至实际腾空交付之日止）”为“安徽省金鹰农业机械装备有限公司于判决生效后十日内一次性向含山褒禅山经济园区建设投资有限公司支付欠缴租金556156.8元（自2016年4月1日至2019年3月31日），以及后期租金（后期租金自2019年4月1日起，以建筑面积共计2896.65㎡为基数，按照8元/㎡/月的标准计算，计算至实际腾空交付之日止）”。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10870元、二审案件受理费10870元，均由安徽省金鹰农业机械装备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 齐 萍 审判员 张瑞菊 审判员 赵丽萍 二〇二〇年八月三十一日 法官助理唐斌 书记员冯倩