江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2028号上诉人（原审原告）：侯守义，男，1976年1月4日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：许哲义，住安徽省六安市裕安区。被上诉人（原审被告）：王建中，男，1964年11月15日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：周光明，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武进国家高新区贺北社区居民委员会，住所地江苏省常州市武进区菱港北路70号。法定代表人：贺文龙，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：王国骅，常州市天宁区天宁法律服务所法律工作者。上诉人侯守义因与被上诉人王建中、武进国家高新区贺北社区居民委员会（以下简称贺北居委会）租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯守义上诉请求：撤销一审判决，改判支持侯守义的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由王建中、贺北居委会承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定：“王建中应向侯守义退还为实际使用租期的租金50992元”，与事实不符，实际上，王建中应该退还为实际使用租期的租金65000元。实际返还的租金应该是：从2016年8月1日至2017年7月10日是侯守义实际使用的时间，剩下的租金从2017年3月11日计算至2017年7月31日，计算方式是132000÷12×4个月20天，再加一个月的装修期，多用了10天，计算6个月是66000元，侯守义按照65000元计算。因此，一审判决书对于有关退还的租金计算的实际时间和金额是错误的，应该予以纠正。2.一审认定：“本案中，王建中也无需向侯守义承担赔偿责任”，这是不符合客观事实的。一审认为，协议无效以后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此外，按照租赁协议第7条的约定，王建中也无需向侯守义承担赔偿责任。侯守义认为，王建中也无需向侯守义承担赔偿责任不符合客观事实的，是完全错误的。依据法律的规定，协议无效以后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但是本案中，造成租赁协议无效的过错责任人是贺北居委会和王建中，是贺北居委会和王建中将不能出租的房屋、场地出租给了完全无辜的侯守义，贺北居委会和王建中是过错方，应该承担全部过错赔偿责任，由此造成的侯守义全部损失理应进行全额赔偿。侯守义认为，本案不适用一审判决中列举的租赁协议第7条。该第7条双方表达的真实意思是指上级部门或者区政府的正常规划，而不是指本案中的由于飞机航拍而发现违章建筑而进行的强制拆除。违章建筑的强制拆除和上级部门或者区政府的正常规划是两个不同的概念，完全是两回事。本案房屋、场地被强制拆除，不是上级部门或者区政府的正常规划，因此，本案不能适用该约定，这第7条根本不是贺北居委会和王建中免责的理由。侯守义特别要提出的是，王建中具有“欺诈”行为。王建中明知自己承租的房屋系违章建筑，场地不能出租，还隐瞒事实真相，欺骗侯守义，骗取租金，不仅有失诚信，而且也是一种违法的行为。根据我国法律的规定，作为欺诈一方的王建中理应承担民事责任，赔偿侯守义的全部经济损失。3.一审认定：“贺北居委会不是侯守义与王建中租赁协议的当事人，无需就该无效合同而承担相应的民事责任”，这也是根本错误的。贺北居委会应该与王建中一起共同承担赔偿责任。本案涉案的房屋、场地（违章建筑）是贺北社委会租给王建中，然后由王建中再转租给侯守义的，贺北居委会和王建中对于该无效合同的产生和发展均有过错，而且是共同过错。正是贺北居委会和王建中的共同过错，才造成了侯守义60余万元的经济损失。因此，贺北居委会与王建中均是租赁协议的当事人，均需就该无效合同共同承担相应的民事责任，共同赔偿侯守义因此而造成的全部经济损失。特别要指出的是，一审适用租赁协议第7条的约定，真正的原因，与第一次审理的法官的理念一样，怕麻烦、能拖则拖，能推则推，不想理这件事。在侯守义第一次起诉以后，一审法院以第一份租赁协议中的仲裁条款为由，认为本案应依贺北居委会和王建中之间签订的租赁协议确定主管及管辖，本案不属于人民法院主管民事案件的范围，认为侯守义应向常州市仲裁委员会申请仲裁。而侯守义上诉到中级法院，中级法院裁定撤销原判，要求一审法院继续进行审理以后，一审法院在本案中，又以第2份租赁协议中的毫不相干的条款，判决王建中无需赔偿，以避免赔偿中的复杂问题。违背了为人民服务的初心和以人为本的理念，这是问题的根本。二、一审判决适用法律不当，判决结果根本错误。1.一审法院判决王建中应向侯守义退还为实际使用租期的租金50992元是错误的，实际上应该退还的租金是65000元。2.贺北居委会也应该承担赔偿责任。贺北居委会将违章建筑、违法土地出租给王建中，王建中又将该违章建筑、违法土地出租给侯守义，其与王建中一样，均具有“欺诈”行为，该欺诈行为了造成侯守义承租的房屋、场地被武进区人民政府有关部门强制拆除，使得侯守义无法继续经营，存在严重的过错，理应与王建中一起共同赔偿侯守义的全部经济损失，共同承担全部赔偿责任。3.贺北居委会和王建中应该赔偿侯守义全部经济损失538960元。由于贺北居委会和王建中的共同过错，造成了侯守义经济损失538960元，事实清楚、证据充分。本案不能适用与造成本案房屋被强制拆除无关，而应该是正常的上级部门或者区政府的正常规划的拆迁才能适应的租赁协议第7条，而应该适用《中华人民共和国民法总则》等的有关规定，由贺北居委会和王建中承担全部责任，共同赔偿侯守义的全部经济损失538960元。4.一审判决侯守义承担诉讼费9010元，没有事实和法律依据，是完全错误的。由于全部过错责任在于贺北居委会和王建中，贺北居委会和王建中应当承担全部赔偿责任，因此，侯守义不应该承担诉讼费，全部诉讼费应该由贺北居委会和王建中承担。王建中辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，但鉴定费不应由王建中承担，请求驳回上诉。贺北居委会辩称：贺北居委会并不是王建中、侯守义之间协议的当事人，请求维持原判。侯守义向一审法院起诉请求：1.判令王建中返还侯守义尚未使用房屋期间的租金65000元；2.判令贺北居委会和王建中赔偿侯守义经济损失538960元；3.判令贺北居委会和王建中承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：自2011年起，王建中即租用贺北居委会的场地从事停车场经营，双方签订有相应的租赁协议，协议期限一年，到期续签，王建中并领取了武进高新区贺北停车场的个体工商户执照。因经营需要，王建中并在租赁场地搭建了彩钢瓦大棚等。2015年，以贺北居委会为甲方、王建中为乙方，双方再次签订租赁协议一份，主要内容为：乙方需租用甲方的水泥场地经营停车场，场地的维修、租金的税收（包括土地使用税等）均由乙方自愿承担，现将有关事项协议如下，1.乙方租用甲方位于菱港路以东、王家路以南的水泥场地用来经营停车场，租期从2015年1月1日至2015年12月31日止。2.场地租金为每年26万元（包括管理费）（大写金额：贰拾陆万元整），乙方必须先向甲方交清租金再使用（即签订协议时交清当年度租金）。3.乙方租用甲方的水泥场地如遇区域规划调整，需拆迁，乙方应无条件服从，协议自行失效；原有的围墙、混凝土场地、甲方建造的房屋、临时搭建的设施、附属物等的所有权归甲方所有……8.违约责任：如乙方未按期交纳租金，甲方可立即终止协议，如发生争议，双方约定由常州仲裁委员会处理。该协议落款甲方处加盖了贺北居委会的印章，并有其法定代表人贺文龙签名，乙方处有王建中签名。2015年7月25日，以武进高新区贺北停车场作为出租方、侯守义作为承租方，双方签订租赁协议一份，协议约定由王建中将停车场的部分辅房及大棚出租给侯守义作汽车修理使用，租赁期限为1年，自2015年8月1日起至2016年7月30日止，年租金为132000元，协议并对其他内容作了约定。在该协议上，承租方乙方处除有侯守义签字外，案外人陈围周也在乙方处签字。此后，因上述租赁协议租期仅为1年，经侯守义与王建中协商，双方重新签订了租赁协议一份，协议出租方（甲方）为武进高新区贺北停车场、承租方（乙方）为侯守义，协议主要内容为甲方在确保停车的情况下，利用辅房及大棚租给乙方，经协商一致，自愿达成如下协议：1.租赁期为三年，自2015年8月1日起至2018年7月30日止；2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为修理汽车使用；3.租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如需续租，则必须在期满两个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订协议，乙方应服从甲方对房屋租金的调整；4.房屋租金每年为132000元整，大约1000平方米左右，在使用前一次性付清（乙方无权转借、转租）……7.如有关上级部门或区政府规划，不论在什么时间，甲乙双方都应无条件服从规划，并甲方不向乙方补贴任何补偿及损失，甲方向乙方退还没有出租完时间部分的租金；8.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，并且签订之日起生效执行。协议落款甲方处加盖了武进高新区贺北停车场的印章且有王建中签字，乙方处有侯守义签字，协议落款时间为2015年7月25日。上述租赁协议签订后，侯守义向王建中交付了租金，并实际使用租赁的辅房、大棚等经装修后从事汽车修理，并领取了名称为武进高新区浩浩汽车维修服务部的营业执照（个体工商户，业主侯守义）。在侯守义交付第2年度的租金132000元后，案涉租赁建筑物因没有相应的建设手续而被城管等部门于2017年3月11日强制拆除。此后，侯守义就未实际使用租期租金的返还及损失赔偿事宜经与王建中协商无果，遂起诉至法院，要求处理。一审中，侯守义就装修费用向法院提供了其与案外人**元签订的厂房装修合同一份（侯守义称合同签订时间为2015年8月），以此主张相应的装修损失。对此，王建中向法院提出申请，申请就装修合同与2015年7月25日租期为1年的租赁协议中侯守义签字的时间及时间差、以及装修合同中侯守义的签字和工程价款“409760，肆拾万玖仟柒佰陆拾元整”的形成时间及时间差进行鉴定。法院依法委托南京师范大学司法鉴定中心进行了鉴定，该鉴定机构于2019年10月14日出具了鉴定意见书。鉴定意见书的鉴定意见部分载明装修合同落款甲方处侯守义的签名字迹形成时间晚于租赁协议落款处侯守义的签名字迹形成时间；装修合同落款甲方处侯守义的签名字迹形成时间和装修合同工程价款“409760，肆拾万玖仟柒佰陆拾元整”手写字迹的形成时间为同时期。此后，针对法院的询问，该鉴定机构进一步回函称，就本案而言，装修合同落款甲方处侯守义的签名字迹的形成时间至少晚于租赁协议落款处侯守义的签名字迹形成时间四个月以上。王建中预交了鉴定费15160元。一审法院认为，本案的主要争议焦点是：1.王建中应退还给侯守义未实际使用租期的租金金额是多少以及是否已经退还？2.侯守义要求王建中承担相应的损失是否有相应的事实和法律依据？贺北居委会是否应承担相应的责任？对于争议焦点1.侯守义与王建中签订有落款时间为2015年7月25日的租赁协议两份，其中租赁期限为一年的协议在前，租赁期限三年的协议在后，租赁期限三年的协议是因为前一份协议租期仅为一年而重新签订的，协议签订后，侯守义先后向王建中支付了两年的租金，由此可见双方之间履行的是后一份租期为三年的租赁协议。该租赁协议，因相关租赁房屋未取得合法的建设手续，故该租赁协议无效，但有关租金的计算可参照双方的约定。根据侯守义与王建中签订的该租赁协议第7条的约定，在侯守义未能实际如期使用租赁物时，王建中应向侯守义退还没有出租完时间部分的租金。侯守义向王建中交付了自2016年8月1日至2017年7月30日的第2个租赁年度的租金132000元，但租赁的建筑物因故于2017年3月11日被强制拆除，侯守义实际仅使用了7个月又10天，未实际使用的租期为4个月又20天，计141天，按年租金132000元计算，未实际使用的租期应退还的租金为50992元。侯守义主张双方曾口头约定了1个月的装修期，对此，因其未能提供相应的证据，王建中又不予认可，故不予采信。就上述应退还的租金，王建中辩称已于2017年3月10日后分三次向侯守义家人及其合伙人陈围周退还款项6万元，其中退还给陈围周的款项金额为13000元。对此，一审认为，本案租赁合同存在于侯守义与王建中间，相应的租金也系由侯守义向王建中支付，按租赁协议的约定，相关款项应由王建中退还给侯守义，王建中将相关款项退还给陈围周，系支付对象错误，不能据此冲抵其按协议应退还给侯守义的租金金额；王建中所称的其他已退还的款项，因其未能提供充分的证据，侯守义又不予认可，故一审不予采信。综上，王建中应向侯守义退还侯守义未实际使用租期的租金50992元。至于争议焦点2.就侯守义与王建中之间签订的租赁协议的无效，协议双方均存在过错。依照法律规定，协议无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此外，按照双方签订的租赁协议第7条“如有关上级部门或区政府规划，不论在什么时间，甲乙双方都应无条件服从规划，并甲方不向乙方补贴任何补偿及损失，甲方向乙方退还没有出租完时间部分的租金”的约定，本案中，王建中也无需向侯守义承担赔偿责任。综上，侯守义要求王建中赔偿相应的损失的诉请，一审不予支持。贺北居委会不是侯守义与王建中间租赁协议的当事人，无需就该无效合同而承担相应的民事责任。综上，侯守义与王建中签订的租赁协议因相关租赁房屋未取得合法的建设手续而无效，但协议中相关租金的计算、结算条款系双方真实意见的表示，应予适用。依据该约定，王建中应退还侯守义租金50992元，侯守义与此相应的诉请，一审予以支持；至于侯守义要求王建中及贺北居委会赔偿损失的诉请，一审则不予支持。王建中因申请鉴定而支出的鉴定费，由其自行承担。判决：一、王建中于判决生效之日起十日退还侯守义租金50992元；二、驳回侯守义的其他诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9840元，由侯守义负担9010元，由王建中负担830元。鉴定费15160元，由王建中负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，一、关于一个月的装修期。侯守义主张双方商定承租人有一个月的装修期，该期限内不收取租金。对此，王建中予以否认。因双方在合同中并未明确该约定，侯守义也未能提供证据予以证明，故侯守义主张免收一个月租金的理由不能成立，二审不予采信。二、关于装修费用。侯守义主张因涉案合同无效，王建中应承担其装修损失。二审认为，涉案房屋系违建房屋，故双方签订的租赁合同无效，对此双方均有过错，王建中对侯守义的装修损失应承担相应的赔偿责任。依照法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。本案侯守义提交的装修损失的依据为装修合同，该装修合同仅能证明侯守义签订合同的事实，不能证明装修合同的履行情况，其也不能提供证据证明支付装修费的情况，故侯守义主张装修损失的依据不足，二审不予支持。三、关于贺北居委会的责任。侯守义主张贺北居委会也应对侯守义的损失承担赔偿责任。二审认为，涉案合同系由侯守义与王建中签订，贺北居委会不是该合同的当事人，侯守义主张贺北居委会承担责任既无事实依据，也无法律依据，故侯守义的上述主张本院不予支持。综上，侯守义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9840元，由侯守义负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年八月十八日书记员  邹 静