河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初595号 原告：北京万科物业服务有限公司唐山分公司，住所地唐山市路北区盛翔里金域华府A-17商业。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：鲁志娟，女，1958年1月10日出生，汉族，住唐山市路南区。 被告：李国福，男，1957年7月25日出生，汉族，住唐山市路南区。 被告：李剑，男，1982年2月4日出生，汉族，住唐山市路南区。 三被告委托诉讼代理人徐利民，河北保邦律师事务所律师。 三被告委托诉讼代理人袁野，河北保邦律师事务所实习律师。 原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业）与被告鲁志娟、李国福、李剑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人孟璐璐、陈晓侠，被告李剑及三被告的委托诉讼代理人徐利民、袁野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业向本院提出诉讼请求：1、判决三被告向原告支付物业费185407.1元（自2012年12月1日起至2019年12月31日止）；2、判决三被告向原告支付违约金37081.42元。本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2010年10月15日，原告总公司北京万科物业服务有限公司与唐山万科房地产开发有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》一份，合同约定物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅是5.98每月每平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用者应于每年首月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金。2011年11月8日，三被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了合同号为20111108074的《商品房买卖合同》，合同约定三被告向唐山万科房地产开发有限公司购买唐山南湖项目三期227号楼101号房。2012年11月21日，唐山万科房地产开发有限公司向三被告送达交付使用通知书，交付使用通知书显示：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费、相关服务费用自通知办理交付使用手续截止之日次日（2012-12-01）起由买受人承担。原告自2012年12月1日起至今为三被告提供物业服务，但三被告未向原告支付任何物业服务费，期间经原告多次催要，三被告均拒不支付，拖欠原告2012年12月1日至今的物业管理服务费。根据《物业管理条例》第二章第七条第六款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。三被告已构成违约，已给原告造成较大经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令三被告支付物业服务费，赔偿违约金并承担本案全部诉讼费用。 鲁志娟、李国福、李剑辩称，一、原告所诉不符合事实，被告方未与原告直接建立物业服务合同关系，只是在与万科房地产公司建立房屋买卖合同关系时附件中有前期物业服务合同，前期物业服务合同只确立了合同主要内容，并说明物业管理单位为北京万科服务公司，并无本案原告与被告直接签订合同的事实。二、被告从未收到交房通知，也未实际收房，就该房屋买卖合同一直与万科房地产公司交涉中，现未达成一致。综上被告未与原告签订物业服务合同，未实际收房，也未实际享有原告方的服务，所以原告方的诉请不应被支持。 本院经审理认定事实如下：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2011年11月8日，三被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，三被告购买唐山南湖项目二期（后定名为万科红郡小区）E12-27楼101号房，合同约定建筑面积364.76平方米。同日，三被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2012年11月21日，唐山万科房地产开发有限公司向三被告送达交付使用通知书，通知三被告于2012年11月30日前办理完毕交付使用手续。原告自2012年12月1日起开始为三被告提供物业服务，三被告以层高与合同不符为由未接收房屋，亦未向原告支付物业服务费。 上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《前期物业服务合同》、《住宅工程质量户验收表》、《建设工程竣工验收备案表》、《交付使用通知书》、《物业季度服务报告》等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区的建设单位与原告签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的三被告具有约束力。现原告依约为被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费的义务。被告自2012年12月开始拖欠物业费，截至2019年12月31日，共计拖欠85个月的物业费用185407.51元（5.98元×364.76平方米×85个月）元，已构成违约，故对原告要求三被告支付物业服务费185407.1元的请求，本院依法应予支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中已有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到所涉房屋确在建设单位修缮且被告并非恶意违约，原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，本院酌减至5000元。三被告本人签署了《补充协议二》，同意遵守对房屋交付期限的约定，应对协议内容知情并认可，其以格式合同为由抗辩协议条款无效，理据不足，本院不予采纳。关于三被告辩称房屋层高不符合合同约定交付条件，未实际收房的意见，与本案不属于同一个法律关系，被告可另案主张其权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下 被告鲁志娟、李国福、李剑于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2012年12月1日至2019年12月31日拖欠的物业费185407.1元、违约金5000元，共计190407.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4637元，减半收取计2318.5元（原告已预交），由被告鲁志娟、李国福、李剑负担，随上述款项一并给付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  郭 杰 二〇二〇年八月七日 法官助理  郑晴月 书 记 员  孙 菲 ——