四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7690号 上诉人（原审原告）韩方全，男，1985年2月16日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）成都宽宇物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路19号8层819室。 法定代表人李斌，总经理。 委托诉讼代理人罗晓春，系公司工作人员。 委托诉讼代理人王红，系公司工作人员。 上诉人韩方全因与上诉人成都宽宇物业管理有限公司（以下简称宽宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，宽宇物业公司至今仍在为成都市金牛区提供物业服务。2014年4月16日，金牛区××第二届业主委员会（甲方）与宽宇物业公司（乙方）签订《××物业服务委托合同》，约定：“委托服务期限自2014年4月16日起至2019年4月15日止。收费标准底楼按1.0元／平方米／月收取，二楼以上（含二楼）按1.4元／平方米／月收取，垃圾处置费按8元／月收取。商业：3.6元／平方米／月。车位使用及车辆停放服务费：（一）有产权车位、车库的机动车辆停放服务费：地下车位30元／月的标准向乙方交纳。（二）地面停放机动车辆的，车位使用人按照首辆机动车排气量在1.6升以下（含1.6升）的，每月按50元收取。排气量在1.6升以上的，每月按100元收取。在缴费时，是把1.6升以下作为首辆车，还是把1.6升以上作为首辆车，由业主自己决定。以上车辆停放服务费不包括车辆保管费用。共有部分经营收益：属于业主所有的共有部分经营收益，代表业主大会，每月从共有部分的收入中固定提取20000元作为甲方的共有收益（在小区给水管网改造完毕前按原合同共有收益金额向甲方支付15000元）。”2014年6月13日，金牛区××第二届业主委员会（甲方）与宽宇物业公司（乙方）签订《××物业服务委托合同补充协议》，约定：“一、本合同期限届满前60天的，乙方以书面形式向甲方提出愿意续签本合同的意向，甲方收到续签意向后，应公开、公正、依法、依规按照程序组织召开业主大会决定是否续签。二、如果业主大会表决结果不具备合同续签的条件，乙方有权优先参与甲方的招（投）标，招（投）标方式须召开业主大会进行，在同等条件下乙方具有优先权。三、合同期满后，在未签订新的物业服务合同之前，甲、乙双方一切按原合同执行，为了小区的安定、和谐，甲、乙双方均按原合同继续履行义务。四、补充条款与原合同内容有冲突之处，以本补充协议为准。五、其他条款仍然按照原合同履行。”韩方全所驾车辆平时停放于××小区路面公共区域，由宽宇物业公司按《××物业服务委托合同》的约定，按100元／月的标准向韩方全收取车辆停放服务费。2019年1月，××业委会发布《××业主大会会议公告》，决定是否续聘宽宇物业公司等相关事宜召开业主大会。2019年4月16日，金牛区××第三届业主委员会向宽宇物业公司发出金委会［2019］0416号文件，内容为：“金牛区××第二届业主委员会与贵司2014年4月16日签订的《××物业服务合同》第四条‘合同的履行期限：委托服务期限自2014年4月16日起至2019年4月15日止’之规定，本小区第二届业主委员会代表小区全体业主与贵司签订的物业服务合同现已到期终止。请贵司在物业续聘及最终确定物业服务公司前的过渡阶段继续做好物业服务工作。过渡阶段的服务内容及服务要求详见附件《××物业服务委托书》。”2019年4月16日，金牛区××第三届业主委员会向宽宇物业公司发出《××物业服务委托书》，《××物业服务委托书》的内容如下：“根据相关法规规定，在物业公司续聘工作的业主大会召开期间，没有最终确定现有物业公司是否续聘或选聘新的物业服务公司并签订正式物业服务合同之前，为了保证小区物业管理的正常进行，本业委会在业主大会三个文件的授权下，经过业委会会议研究决定委托贵司罗小春项目经理团队继续进行××小区的物业管理服务工作。具体要求如下：1.根据《业主大会议事规则》第七条第四款及续聘业主大会补充表决议题，收费标准和服务等级暂时按如下标准执行：住宅：底楼按1.0元／平方米／月收取；二楼以上（含二楼）按1.4元／平方米／月收取；商业3.6元／平方米／月收取；三级服务标准。2.共有部分收益按《管理规约》第四章第二十八条规定：‘其经营收入扣除成本后，收益属于全体业主共有，并存入业主委员会经费基本账户。其中停车费由物业公司代收，收益比例按聘用物业企业时所签订合同的比例分配。物业出租收益，广告收益由业主大会授权的业主委员会具体签订商务合同，收益资金直接划归业主委员会基本户。共有部分所得收益属于小区全体业主。’请贵司按如下时间节点要求在小区公开区域张贴公示。（1）2019年4月30日前公示经营公共区域所签订的商务合同，并提交业委会一份备案；（2）自2019年4月16日起，于次月10日前公示经营公共区域收入明细及成本明细，明细要求以天为记录周期，公示前月每天每项内容的每笔收入和支出（3）每月30日前直接将公共收益（收入扣除成本后部分）划归业主委员会基本账户。停车费分配比例未定，暂不分配，由物业公司代收代管。3.以上公共收益按照三个文件要求归全体业主所有，并主要用于：（一）补充公共部分房屋专项维修资金和小区建设（小区监控、门禁及围墙防盗网安全系统的建立与恢复，绿化改善与恢复，水管管网改造，消防设施等）。（二）用于召开业主大会和业主委员会日常工作开支。4.如贵公司不能按照上述要求提供物业服务及履行物业管理职责，则本业委会视为贵司不愿接受委托。敬请贵司书面正式回复本业委会。”韩方全为金牛区××第三届业主委员会的委员，其参与了前述金委会［2019］0416号文件、《××物业服务委托书》的拟定。2019年4月18日，宽宇物业公司向××第三届业委会发送了《关于对“金委会［2019］0416××物业服务委托书”的回函》，内容为：“一、××‘续聘’现有物业的业主大会还在进行中，‘续聘’程序没有结束。根据《成都市物业管理条例》相关规定，以及《××物业服务委托合同》相关约定，当物业服务合同期满后，物业公司在未与业主委员会签订新的物业服务合同前，双方一切按原合同执行……”2019年4月30日，宽宇物业公司向××第三届业委会发出《公告》，内容为：“关于贵会在金委会［2019］0416《××物业服务委托书》公告中的相关事项提出如下异议：一、××‘续聘’现有物业的业主大会程序仍未结束，还有大部分业主没有行使投票的最后权利，业委会擅自不按街办、社区监督指导意见办，随意终结投票工作。在表决还未结果的情况下，按相关法律法规贵会无权终止业主大会。按照《物业管理条例》《物权法》《四川省业主大会指导规则》第三十七条相关规定，物业服务合同期限届满60日以内，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准以及是否续聘或更换物业服务等事项。表决未结束而合同期满的，原物业服务企业未放弃服务的，原物业服务合同效力延至新物业服务合同生效之日止，双方一切按原合同执行。二、关于贵会在《××物业服务委托书》第二条关于共有部分收益按《管理规约》第四章第二十八条规定，贵会有意而为之地减掉了最重要的第一段内容（应当符合法律法规和本规约的规定，并经业主大会共同决定后），贵会才有权利要求我司按《管理规约》中的规定执行，且第三届业委会并未与我司签订任何物业服务合同及相关补充协议，贵会所提要求没有合法依据，不受国家法律法规保护，没有法律依据支持贵会所提要求。我司是合法的企业，一切按国家法律法规相关政策执行，希望贵会依法依规正确行使权利。只要贵会不违背国家相关法律法规、要约之规定，我司将全力配合按相关规定执行。三、……我司再次声明，一切按合法程序的结果，我司完全认可，在合规合法的范围内，我司愿意接受相应的专业审计。你方可聘请审计律师所来我司审查相关公共收益，若经审查后，我司没有违反相关法律规约，我司按照相关规定，执行相关财务制度，我司并长时间执行小区物业管理工作中，现向小区广大业主保证，我司在相关物业工作中所执行的所有程序，是按法律规定。若你方在审计过程中，未查出我司违规违法证据，所有费用将由你方承担并产生的负面影响，将由你方承担全部法律后果并向小区公示、赔礼道歉。四、为了小区美好的和谐环境，稳定小区生活秩序，我司现郑重宣告，我司坚持依法、依规，管理好小区物管工作，一切按照原合同履行相关义务，欢迎广大业主监督，我司将继续为广大业主兢兢业业服好务，我们的工作并要提高，尽量满足广大业主的需求。自始至终完成好我们的责任。”2019年5月30日，××业主大会发布201901号《××业主大会会议决议》，主要内容为：“投票期间业委会通过上门书面通知和电话短信通知的方式告知始终未参加本次会议的业主，履行了送达全体业主的义务……。本次会议共收到小票表决票665户，经核查无效投票118户……，根据投票结果，本次会议议题均未到达双过半要求，会议议题均未通过。其中‘是否续聘宽宇物业公司’赞成票398（反对票135、弃权票14），占总户数比例42.7%，所占面积62224.88平方米。占总面积比例为41.51%，业主大会决定不续聘（总投票权数932个，总面积149914.76平方米）。”201901号《××业主大会会议决议》中载明的无效投票118户，系委托他人代为投票，并签署了委托书，××业委会委托四川上盛律师事务所对该委托行为予以核实，四川上盛律师事务所工作人员主要通过向委托人及受托人电话核实及对委托书签名进行肉眼比对等方式予以甄别。2019年6月10日，原审法院在审理另案过程中，前述118户中的92户业主提交《联名书》，主要内容为：“该92户业主委托他人进行投票表决，该92户委托事项明确表明同意续聘宽宇物业继续提供物业服务。2019年5月29日，业主大会将118票剔除作为无效票，剥夺了该92户业主表达真实意愿的权利，该92户业主要求将其投票认定为有效票。”前述118户中的业主郭克勤、高泽澄以金牛区××业主大会、金牛区××第三届业主委员会为共同的被告，诉至原审法院，请求判令：撤销2019年5月30日作出的“本次会议议题均未到达双过半要求，会议议题均未通过”的201901号《××业主大会会议决议》。2019年6月16日，成都市××业主大会第三届业主委员会作出金委会［2019］0616文件，并向宽宇物业公司发送了该文件，该文件内容为：“根据2019年5月30日成都市金牛区××业主大会会议决议201901号，金牛区××第三届业主委员会正式通知贵司如下：1.成都市金牛区××业主大会不与贵司续签新的物业服务合同；2.根据业委会告知函‘金委会［2019］0416’及与贵司2014年4月16日签订的《××物业服务合同》，第四条‘合同的履行期限：委托服务期限自2014年4月16日起至2019年4月15日止’之规定，本小区第二届业主委员会代表小区全体业主与贵司签订的物业服务合同已到期终止。3.如贵司在2019年6月30日前不能按照《××物业服务委托书》第2、3条要求执行。则按照《成都市物业管理条例》第七十五、第七十六条、第九十三条之规定，在物业服务合同期满未续约及委托无效的情况下，请于2019年7月15日前退出本小区××并办理相关移交手续，业委会将委托其他物业公司或管理人临时代管。”2019年7月25日，成都市金牛区黄忠街道办事处向××业主大会发送了《关于××小区近期物业管理工作的指导意见》，指导意见如下：“××第三届业主委员会在人民法院关于小区物业服务企业续聘业主大会结果的诉讼案件判决结果出来之前，维持现有的物业服务现状并做好相关的物业服务沟通工作，给广大业主一个良好的生活环境。”2019年9月3日，原审法院就郭克勤、高泽澄诉金牛区××业主大会、金牛区××第三届业主委员会一案作出（2019）川0106民初8208号《民事判决书》，以××业主大会决议在程序、实体上存在明显失当，损害了部分业主的合法权益为由，判决如下：“撤销金牛区××业主大会作出的《××业主大会会议决议》中关于‘是否续聘宽宇物业公司’的部分。”金牛区××业主大会、金牛区××第三届业主委员会对前述判决不服，上诉至我院，二审判决至今尚未作出。 原审法院另查明，2019年12月3日9时，韩方全报警称其开车出门，但宽宇物业公司不同意其出门。黄忠派出所到达现场，发现韩方全驾驶的川A××汽车停放在小区进出口通道，致使小区其他业主不能正常通行。民警要求韩方全将车辆立即移走，并告知韩方全与物业的纠纷应通过正当途经解决，不能堵塞小区出入口，影响其他业主正常通行。韩方全不听指令，民警多次对韩方全宣讲相关法律，后民警口头传唤韩方全到黄忠派出所接受调查。2019年12月3日12时37分，韩方全按100元/月的标准向宽宇物业公司支付了2019年5月至2020年2月的车辆停放服务费1000元，还向宽宇物业公司支付了之前未支付的物业服务费、水费、电费、垃圾处置费中的1000元。 原审庭审中，韩方全述称：“2019年4月之前（含4月），韩方全每月均向宽宇物业公司交了停车管理费，从2019年4月开始，韩方全就没有再交纳停车管理费，因为韩方全认为从2019年5月起《××物业服务委托合同》已到期，停车管理费应该交纳给其他合法主体，韩方全不能明确应该交给谁，韩方全认可应当由一个主体代收停车管理费。2019年12月3日，虽韩方全在交纳停车管理费前经过了所在社区网格员的调解，但韩方全交纳停车管理费并不是因为社区网格员调解成功，而是因宽宇物业公司限制了韩方全的车辆出行，韩方全才被迫交纳了停车管理费。”韩方全与宽宇物业公司一致确认：“在韩方全于2019年12月3日支付了物业服务费、水费、电费、垃圾处置费共计1000元后，截止至2020年2月，韩方全尚有物业服务费1792元、水费242.4元、电费1413.4元、垃圾处置费88元，共计3535.8元，未支付给宽宇物业公司。” 原审法院认为，关于韩方全请求判令宽宇物业公司退还于2019年12月3日收取的2019年5月至2020年2月的停车管理费1000元的诉讼请求。其一，虽《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定了：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”，第十条第二款规定了“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，但该司法解释第十条第二款中所指的“物业服务企业拒绝退出、移交”的情形，理应仅指“物业服务企业在应该退出物业服务区域的情况下，拒绝退出”。案件中，金牛区××第二届业主委员会（甲方）已经于2014年6月13日与宽宇物业公司（乙方）签订《××物业服务委托合同补充协议》，约定：“原约定的合同期限（截止日2019年4月15日）届满后，在未签订新的物业服务合同之前，甲、乙双方一切按原合同执行”，故根据该《××物业服务委托合同补充协议》，在2019年4月15日之后，除非金牛区××第三届业委会在业主大会的授权下合法解除了与宽宇物业公司物业服务合同，否则宽宇物业公司仍与包括韩方全在内的业主存在物业服务合同关系。其二，因法律、法规并不禁止书面物业服务合同约定的期限到期后，业主与物业服务企业自愿保持事实上的物业服务合同关系，故书面物业服务合同约定的期限到期，并不必然导致物业服务合同的权利义务终止。案件中，××第三届业主委员会也曾通知宽宇物业公司在2019年4月15日后继续为××小区提供物业服务，宽宇物业公司仅是未完全接受××第三届业主委员会单方提出的新的物业服务合同内容，宽宇物业公司事实上至今仍在为××小区提供物业服务。其三，关于××业主大会第三届业主委员会于2019年6月16日作出金委会[2019]0616文件，要求宽宇物业公司于2019年7月15日退场的问题，因该[2019]0616文件是基于成都市金牛区××业主大会会议201901号决议所作出，该决议涉及是否续聘宽宇物业公司的内容已经被原审法院在（2019）川0106民初8208号案中判决撤销，虽然该案二审判决尚未作出，但××业主大会决议在程序、实体上确实明显失当，在没有生效判决确认宽宇物业公司应当按照201901号决议、[2019]0616文件退出××小区的情形下，宽宇物业公司至今在××小区提供物业服务的行为，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款中所指的“物业服务企业在应该退出物业服务区域的情况下，拒绝退出”。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因宽宇物业公司至今事实上仍在为××小区提供物业服务，且韩方全不能举证证明宽宇物业公司应当按照201901号决议、[2019]0616文件退出××小区，故韩方全仍应向宽宇物业公司支付停车管理费（车辆停放服务费），不予支持韩方全要求宽宇物业公司退还2019年5月至2020年2月的停车管理费1000元的诉讼请求。关于韩方全请求判令宽宇物业公司退还于2019年12月3日收取的停车管理费预收费用1000元的诉讼请求，因查明宽宇物业公司在2019年12月3日向韩方全收取的2000元中，只有1000元是韩方全第一项诉讼请求中的2019年5月至2020年2月的停车管理费（车辆停放服务费），其余1000元并非韩方全所称的预收的停车管理费（车辆停放服务费），而是韩方全支付的物业服务费、水费、电费、垃圾处置费，故韩方全的本项诉讼请求没有事实依据，不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回韩方全的全部诉讼请求。案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由韩方全负担。 宣判后，韩方全不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院没有查清被上诉人宽宇物业公司是否拥有对案涉小区公共区域进行经营管理的合法授权、没有调查案涉补充协议的真实性合法性，认定基本事实不清；原审法院审查及认定上诉人的诉讼请求超越了法律规定，适用法律错误，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人宽宇物业公司二审中辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实除与原审判决一致外，另查明本院于2020年4月13日作出（2019）川01民终21181号民事判决，判决驳回金牛区××业主大会、金牛区××第三届业主委员会上诉，维持原审法院（2019）川0106民初8208号民事判决。 本院认为，宽宇物业公司与金牛区××第二届业主委员会签订《××物业服务委托合同》《××物业服务委托合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人韩方全提交的证据不能证明上述合同、补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。本案中，宽宇物业公司在案涉物业服务业委托合同到期后，依据补充协议的约定仍继续为××小区提供物业服务，作为案涉小区业主的韩方全亦应按约及时履行交纳物业服务费的义务，且根据本院已发生法律效力的（2019）川01民终21181号民事判决书载明，金牛区××业主大会作出的201901号《××业主大会会议决议》中关于“是否续聘宽宇物业公司”的部分已被撤销，故韩方全上诉称原审法院没有查清被上诉人宽宇物业公司是否拥有对案涉小区公共区域进行经营管理的合法授权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持，原审法院判决驳回韩方全的全部诉讼请求并无不当。 综上，韩方全的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人韩方全负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年八月四日 书记员  陈 悦