天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1978号上诉人（一审被告）：天津沛轩沛航科技发展有限责任公司，住所地天津市南开区水上西路浩天天娇源18号楼5楼501。法定代表人：朱学利，总经理。委托诉讼代理人：郭文礼，天津君荐律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官二霞，天津君荐律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：天津财华投资有限公司，住所地天津市和平区睦南道76号076门地1、101、101-102、102、103、104、105。法定代表人：李振洪，董事长。委托诉讼代理人：冯浩，天津诺承律师事务所律师。上诉人天津沛轩沛航科技发展有限责任公司（以下简称沛轩沛航公司）因与被上诉人天津财华投资有限公司（以下简称财华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初13465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沛轩沛航公司的委托诉讼代理人郭文礼、上官二霞，被上诉人财华公司的委托诉讼代理人冯浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沛轩沛航公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或者改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用及保全费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决未能查明被上诉人是否享有出租涉案房屋的权利；2．一审判决认定承租人落款为天津沛沛餐饮管理有限责任公司，但加盖的却是上诉人公章的这份合同为实际履行的合同，属于认定事实错误。财华公司辩称，就被上诉人是否有权出租涉案房屋问题，被上诉人已经出具了涉案房屋的建设工程规划许可证，证明案外人天津浩天房地产开发有限公司系权利人。该公司委托被上诉人对外出租，根据相关法律规定，被上诉人与上诉人之间签订的合同合法有效。双方实际履行的是被上诉人持有的加盖上诉人公章的合同，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。财华公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．依法判令被告给付原告自2017年9月1日至2019年9月21日的租金3788918元；3．依法判令被告给付原告逾期支付租金的违约金3788918元（按照日租金标准一倍计算，自2017年9月1日至2019年9月21日）；4．依法判令被告给付原告违约补偿金2806447元（按照未履行租期房租的30%计算）；5．依法判令被告房屋腾空并交还给原告；6．依法判令被告支付自2019年9月22日起至其实际向原告交还上述房屋之日止的房屋占用使用费（按照日租金标准的两倍暂计算至2019年10月7日为173589元）；7．依法判令被告支付自2019年9月26日起至其实际向原告交还上述房屋之日止的逾期腾房违约金（按照日租金标准的一倍暂计算至2019年10月7日为65096元）；8．本案诉讼费、保全费由被告承担，并直接给付原告。一审法院认定事实：2016年3月1日，天津浩天房地产有限公司委托财华公司对涉案房屋进行全部经营活动，并出具了委托书。庭审中，财华公司提供《房屋租赁合同》（以下简称财华公司版租赁合同）一份，载明出租方（甲方）为财华公司，承租方（乙方）为天津沛沛餐饮管理有限责任公司（以下简称沛沛公司），签约时间为2016年3月18日，财华公司与沛轩沛航公司在该合同上加盖了公章。合同第一条关于房屋情况及用途约定：房屋地点为天津市南开区（包括首层游泳馆及篮球场部分），出租面积约为3700㎡，用途为社区健身及老年性公益事业活动。合同第二条关于租赁期限和交付日期约定：租赁期限为2016年4月1日起至2024年3月31日止共8年时间；甲方于2016年4月1日前将出租的房屋按照现状交付乙方；甲方给予乙方5个月的免租期及装修期；租赁期届满或合同解除时，甲方有权收回房屋，乙方应在合同期满前或合同解除之日起15日内返还房屋，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金（当期折算日租金）标准的两倍向甲方支付房屋占用使用费。合同第三条关于租金标准及支付期限约定：每3个月为一个租赁季度，每12个月为一个租赁年度；甲、乙双方按出租面积整体计算租金，第一年租租金标准为每月人民币15万元，第一年租金共计为人民币180万元。合同期限内，第一至第三年租金不变，第四至第六年在原有租金基础上增加10%，维持三年不变，第七至第八年在第六年度租金基础上增加10%，维持两年不变；乙方按季度支付租金，乙方应于2016年4月1日前付齐第一季度租金人民币45万元及房屋押金30万元，之后乙方应于每季度开始前，至少提前5日支付约定的季度租金，否则视为乙方违约；乙方将租金汇至上述账户即视为甲方收到租金，甲方收到租金后3日内，应为乙方出具收据。合同第六条关于甲方的权利及义务约定：甲方应保证在租赁期内房屋的使用安全，甲方负责对房屋及其设备、设施自然损耗或非因乙方的原因造成的损坏（包括但不限于房顶漏水、墙壁渗漏等）进行维修，并承担由此产生的全部费用，乙方应积极协助；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方可单方解除合同并提前收回房屋，已收取的租金及押金不予退还，乙方还应据实赔偿甲方的损失……（6）逾期缴纳租金及（或）押金超过15日的；第七条关于乙方权利及义务约定：乙方应在按本合同约定按时交付租金、押金及有关费用；合同第八条关于违约责任约定：乙方擅自解除本合同或因乙方违约导致本合同解除的，乙方应向甲方支付违约补偿金，并赔偿甲方由此产生的全部损失及可能由此产生的诉讼费、律师费等经济损失；因甲方或乙方单方面违约，使本协议不能继续履行，违约方要向另一方支付未履行租期房租的30%做为违约补偿金；若乙方逾期支付租金、押金或其他费用，每逾期一日，乙方应按日租金（当期日租金）标准的两倍向甲方支付违约金，直至按照合同约定全部缴清租金、押金或其他费用。合同解除或租赁期满后，若乙方无故逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按日租金（当期日租金）标准的两倍向甲方支付违约金。合同第九条关于合同终止、解除约定：租期届满且甲乙双方不再续约，或甲方按照本合同约定解除合同的，则乙方应于本合同终止或解除之日将房屋归还甲方，由甲、乙双方按本合同附件一“设备、设施清单”进行清点后，办理相关退租手续。庭审中，沛轩沛航公司又提供了《房屋租赁合同》两份，其中一份系财华公司与沛沛公司就涉案房屋签订的，签订时间及合同内容均与财华公司版租赁合同基本一致，财华公司与沛沛公司在该《房屋租赁合同》（以下简称沛沛公司版租赁合同）上加盖了公章；另一份系财华公司（甲方）与沛轩沛航公司（乙方）就涉案房屋签订的，其中第二条关于租赁期限和交付日期约定：租赁期限为2016年4月1日起至2019年3月31日止共3年时间；甲方给予乙方5个月的装修期、7个月的免租期；第三条关于租金标准及支付期限约定：乙方按物业管理规定办理入住手续，并交付甲方保证金30万元；自2017年4月1日起收租金，租金为年60万元，付款方式为每季度付15万元；乙方按季度支付租金，乙方应于2017年4月1日前付齐第一季度租金人民币15万元，之后乙方应于每季度开始前，至少提前5日支付约定的季度租金，否则视为乙方违约。合同其他条款内容与财华公司版租赁合同的内容基本一致，签约时间亦同为2016年3月18日，财华公司与沛轩沛航公司在该《房屋租赁合同》（以下简称沛轩沛航公司版租赁合同）上加盖了公章。另查，庭审中，沛轩沛航公司认可于2016年4月1日接收涉案房屋，并用于经营健身项目至今。期间，沛轩沛航公司共向财华公司支付了七次租金，分别为：2016年3月31日支付200000元、2016年4月13日支付250000元、2017年3月3日支付500000元、2017年3月20日支付200000元、2017年3月21日支付200000元、2017年7月19日支付100000元、2017年7月31日支付350000元，以上共计1800000元。财华公司向沛轩沛航公司开具了四张收据，分别为：2016年3月31日，开具的金额为200000元，上载有“2016.9.1至2016.11.30部分房租”字样；2016年4月13日，开具的金额为250000元，上载有“2016.9.1～2016.11.30部分房租”字样；2017年3月21日，开具的金额为900000元，上载有“2017年3月3日付50万元、2017年3月21日付40万元”及“房租2016年12月至2017年5月”字样；2017年7月31日，开具的金额为450000元，上载有“2017年7月19日付10万元、2017年7月31日付35万元”及“房租2017年6月～2017年8月”字样。2019年9月20日，财华公司向沛轩沛航公司发出《解除通知书》，载明：“贵司承租我天津财华投资有限公司受托经营管理位于天津市南开区房屋至今已累计拖欠租金长达两年之久，经我司多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为。根据《房屋租赁合同》之约定，我司现通知贵司自2019年9月21日起，解除双方签订的上述房屋租赁合同。限贵司在2019年9月25日前将房屋腾空交还我司。同时，限贵司在接到本通知书之日起3日内付清拖欠的租金及违约金，否则，我司将采取法律措施，以维权益。”同日，沛轩沛航公司收到该函件。2019年10月9日，沛轩沛航公司回函表示：“1．我司不同意解除现天津市南开区浩天源花园18号楼1-6层的房屋租赁合同。由于贵司违约在先，房屋及其设施设备不符合合同约定，不具备正常使用的条件……关于浩天源花园18楼1至6层的问题就不一一列举，我司给贵司发的通知函，贵司都不予理会，不予答复。所以在没有彻底解决浩天源花园18楼1-6层的房屋问题之前，我司有理由拒绝履行支付房屋租金”。再查，为证明涉案房屋的房屋及其设备在使用过程中存在使用问题，沛轩沛航公司提交了《沟通函》、《通知函》等函件16份，其中多数函件提到了涉案房屋直燃机存在设计问题等，要求财华公司予以维修。其中2017年11月29日的《通知函》中，沛轩沛航公司表示：“以上问题我方多次给贵方发函沟通，但贵方在收到我司信函反映后置之不理不予答复，我司多次沟通至今未果。现冬季气温降低客户投诉很大，已严重影响我司正常经营，故催请贵方尽快安排解决，在上述问题解决之前我司暂缓缴纳房屋租金，待问题解决后我司将及时缴纳租金。”但沛轩沛航公司未能提供上述《沟通函》、《通知函》有效送达的相关证据。庭审中，沛轩沛航公司申请对财华公司版租赁合同中的“天津沛轩沛航科技发展有限责任公司”公章印文的真实性进行鉴定。后经双方摇号选取了天津市中慧物证司法鉴定所对上述公章印文鉴定。2019年12月20日，天津市中慧物证司法鉴定所向一审法院出具《终止鉴定告知书》，载明：“我所已多次通知申请方交鉴定费，至今未收到鉴定费。根据《司法鉴定程序通则》第二十九条第（四）款‘委托人主动撤销鉴定委托或者委托人、诉讼当事人拒绝支付鉴定费用’之规定，我鉴定所决定终止此次鉴定。”另外，一审法院依财华公司财产保全申请，于2019年10月17日作出（2019）津0104民初13465号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结被申请人天津沛轩沛航科技发展有限责任公司名下10000000元银行存款或其他等值财产。一审法院认为，本案首先应当对双方当事人提交的三份《房屋租赁合同》的效力和履行情况进行判定。一方面，双方当事人均认可涉案房屋由沛轩沛航公司实际承租使用至今，因此可以认定沛沛公司版租赁合同并未实际履行；另一方面，因沛轩沛航公司原因导致其申请的对财华公司版租赁合同中的公章鉴定程序终止，因此其应当承担举证不利的后果，应认定财华公司版租赁合同有效，同时财华公司亦无证据否认沛轩沛航公司版租赁合同的真实性，故两份合同均有效，至于双方当事人实际履行何份租赁合同，对此分析如下：第一，财华公司版租赁合同约定的第一笔租金的支付时间及金额为2016年4月1日前支付450000元租金，而沛轩沛航公司版租赁合同约定是2017年4月1日前支付150000元租金，实际上沛轩沛航公司分别于2016年3月31日和2016年4月13日支付了200000元及250000元，合计450000元，与财华公司版租赁合同约定的内容基本一致；第二，财华公司向沛轩沛航公司开具的租金收据中已明确载明了缴纳的租金对应的租赁期间，自2016年9月1日起（已扣除五个月的装修期）至2017年8月31日止共计一年时间，沛轩沛航公司缴纳的租金总额为1800000元，亦与财华公司版租赁合同约定的一致；第三，如果按照沛轩沛航公司版租赁合同中关于年租金600000元及自2017年4月1日开始计租的约定，沛轩沛航公司已于2017年7月31日即缴纳了1800000元的租金，相当于三年的租金，该金额已经超过了该合同约定的总租金金额，明显不符合常理，且沛轩沛航公司在财华公司的信函中多次提到因涉案房屋的设施设备存在问题而拒付租金，因此沛轩沛航公司主张已按照沛轩沛航公司版租赁合同足额缴纳租金的主张不能成立。综上，虽然财华公司版租赁合同与沛轩沛航公司版租赁合同均有效，但通过上面分析可以认定双方实际上履行的是财华公司版租赁合同。根据上述分析，双方实际履行的是财华公司版租赁合同，而沛轩沛航公司自2017年7月31日后未再缴纳过租金，已违反合同约定，财华公司根据上述合同约定享有解除合同的权利。因此上述租赁合同应自财华公司发出的《解除通知书》通知沛轩沛航公司的合同解除之日，即2019年9月21日解除。首先，沛轩沛航公司应当向财华公司支付2017年9月1日至2019年9月21日的房租租金，财华公司主张的租金金额3788918元，未超过沛轩沛航公司应当支付的租金金额（应当支付租金金额计算为：2017年9月1日至2019年3月31日期间，月租金标准为150000元，租金为150000×19=2850000元；2019年4月1日至2019年9月21日期间，月租金标准为165000元，租金为165000×5＋165000/30×21=940500元，以上租金合计3790500元），故对其主张的租金金额予以确认。至于财华公司主张沛轩沛航公司按照日租金标准一倍的标准支付逾期支付租金违约金及按照未履行租期房租的30%的标准支付违约补偿金，该违约金计算标准明显过高，且财华公司未举证证明其实际产生的损失，故综合考量财华公司的资金占用成本及沛轩沛航公司的违约情况，酌定违约金为欠付租金的30%即1137150元（3790500元×30%）。其次，房屋租赁合同既已解除，沛轩沛航公司应将涉案房屋予以返还，财华公司的该项诉讼主张予以支持。第三，鉴于涉案房屋仍由沛轩沛航公司占有使用，故财华公司主张沛轩沛航公司按照日租金的两倍（当期折算日租金的两倍为1980000元/365天×2=10849.32元）支付自2019年9月22日至实际返还房屋之日止的房屋占用费符合合同约定和法律规定，予以支持。同时沛轩沛航公司按照上述标准支付房屋占用费后，足以弥补财华公司的房屋占用期间的损失，故财华公司主张的逾期腾房违约金，不予支持。一审法院判决：一、确认原告天津财华投资有限公司与被告天津沛轩沛航科技发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》（天津财华投资有限公司版本）已于2019年9月21日解除；二、被告天津沛轩沛航科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将位于天津市南开区内的18号楼1至6层（包括首层游泳馆及篮球场部分）房屋腾空并返还给原告天津财华投资有限公司。三、被告天津沛轩沛航科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告天津财华投资有限公司支付自2017年9月1日至2019年9月21日期间的租金3788918元及违约金1136675.4元，并按照每日10849.32元的标准支付自2019年9月22日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告天津财华投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85538元，减半收取42769元，由原告天津天津财华投资有限公司负担15073元，剩余案件受理费27696元及保全费5000元由被告天津沛轩沛航科技发展有限责任公司负担并于本判决生效之日起十五日直接给付原告天津财华投资有限公司。二审中，上诉人向本院提交以下证据：证据一、天津市规划和自然资源局出具的无登记记录证明，证明涉案房屋没有登记记录；证据二、天津市南开区人民法院（2019）津0104民初10904号民事判决，证明案外人天津浩天房地产开发有限公司的公章一直在天津市高级人民法院处保管，由此可以证明天津浩天房地产开发有限公司给被上诉人出具的委托书不真实；证据三、案外人天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司出具的情况说明，证明该公司的前身为天津沛沛餐饮管理有限责任公司，同时证明租金降低了三分之二，即每年为60万元；证据四、案外人天津沛沛餐饮管理有限责任公司的企业名称变更核准通知书，证明该公司经过核准变更名称为天津金隆鼎餐饮管理有限责任公司；证据五、上诉人与被上诉人签订的涉案房屋内的501号房间租赁合同一份，证明涉案房屋的租金价格比较低。经法庭组织质证，被上诉人对以上证据二、三、五真实性和证明目的均不予认可，对以上证据一、四的真实性认可，但不认可与本案的关联性和证明目的。被上诉人向本院提交上诉人于2016年3月18日出具的承诺书一份，用于证明上诉人是为了顺利进入涉案小区，便于经营而签订的《房屋租赁合同(HT-XY002)》即沛轩沛航公司版租赁合同，实际执行的是《房屋租赁合同(HT-XY001)》即财华公司版租赁合同。上诉人对该证据的真实性和关联性均不予认可，并请求对该承诺书中的公司印章进行鉴定。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归结为：一、被上诉人作为出租方主体是否合法以及涉案合同的效力如何认定；二、双方实际履行的是哪份合同，应当确定哪份合同来约束双方当事人权利义务。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被上诉人在一审审理期间提供了涉案房屋的建设工程规划许可证以及案外人出具的委托书。虽然上诉人对委托书中案外人天津浩天房地产开发有限公司的印章持有异议，但上诉人对与被上诉人就涉案房屋签订过协议并实际占有使用涉案房屋并无异议，案外人作为涉案房屋的实际权益人在委托书中的盖章问题，没有影响到上诉人的实际占有使用，对其权益不构成影响，与涉案租赁合同的效力缺乏关联，上诉人就此提出的异议，本院不予涉及。综上，上诉人并未提供充分的证据对委托书的真实性予以否定，因此涉案租赁合同应为合法有效，被上诉人作为涉案房屋的出租主体并无不当。关于争议焦点二，上诉人与被上诉人主张各自持有的房屋租赁合同为实际履行的合同。上诉人持有沛轩沛航公司版租赁合同，被上诉人持有财华公司版租赁合同。由于该两份合同均盖有双方当事人公司印章，双方对公司印章均未提出否认意见，因此本院对两份合同的真实性均予以确认。对如何确定哪份合同是实际履行的合同，本院认为：第一、上诉人主张沛轩沛航公司版租赁合同盖有骑缝章，形式上更完备。但确定哪份合同是实际履行的合同，不能仅从形式上做出判断，更应从内容上进行判断。上诉人主张财华公司版租赁合同落款处公司名称和印章不相符，应认定沛轩沛航公司版租赁合同为实际履行的合同理由并不充分。第二、虽然沛轩沛航公司版租赁合同首页右上侧标号为HT-XY002，财华公司版租赁合同右上侧标号为HT-XY001，但两份合同中上诉人公司盖章处均无落款时间，而两份合同中被上诉人公司盖章处落款时间为2016年3月18日，因此不能得出沛轩沛航公司版租赁合同签订时间在后，是对财华公司版租赁合同的变更的结论。第三、上诉人作为承租方，在缴纳租赁费用后，应当持有相应的收据或者票据，但上诉人未能提供相应收据或者票据。上诉人通过银行转账支付费用均标注费用的用途为租金，因此一审法院认定上诉人于2016年9月1日至2017年8月31日缴纳租金数额为1800000元的事实，应予以确认。从上诉人支付租金的时间和数额上可以看出，双方履行的是财华公司版租赁合同。第四、上诉人于2017年11月19日向被上诉人发出通知函，告知被上诉人在解决有关维修问题之前暂缓缴纳房屋租金。该意思表示和上诉人主张已经全额缴纳了租赁期间3年内的全部租金相违背。另外，关于被上诉人提供新的证据即承诺书中盖有上诉人印章问题，因以上情节足以认定双方实际履行的是财华公司版租赁合同，因此无需进行鉴定即可认定本案事实。综上，一审法院认定财华公司版租赁合同是双方实际履行的合同是正确的。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46204.75元，由上诉人天津沛轩沛航科技发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年八月十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……