山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1625民初1976号原告：山东中悦新能源有限公司，住所地博兴县经济开发区228省道以东新农村路以北。法定代表人：李贞贞，该公司经理。委托诉讼代理人：韩春贤，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王大千，男，该公司职工。被告：博兴县交通运输局，住所地博兴县博城二路377号。法定代表人：王新厂，局长。委托诉讼代理人：高腾，山东王宁律师事务所律师。原告山东中悦新能源有限公司（以下简称中悦新能源公司）诉被告博兴县交通运输局买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中悦新能源公司的委托诉讼代理人韩春贤、王大千，被告博兴县交通运输局的委托诉讼代理人高腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中悦新能源公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方不动产转让协议中涉及的三套房产合同解除；2.判令被告立即返还购房款1050000元；3.赔偿原告经济损失239633.01元（其中自2014年12月26日至2019年8月20日按照人民银行同期贷款利率4.35%计算利息损失209729.59元；自2019年8月20日至2020年5月20日按照全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算利息损失29903.42元）。事实和理由：2014年11月19日，原被告双方签订《房屋及土地转让协议》，约定被告将划拨的6525.5平方米的土地使用权与地上一栋六层单元楼48套职工住宅中的32套住房所有权转让给原告，转让费总计12200000元，原告按约支付了12200000元；后因土地问题，双方签订补充协议，被告退还原告1000000元。32套住房其中29套办理完毕过户登记手续，办理了交接，但有三户因为与被告之间的问题，一直没有交接，也没有办理过户登记手续。对此，原被告一直协商，被告也多次做住户的工作，但因为被告的内部原因，一直未达成一致意见，三套房产不能交付，也不能变更登记，而且被告五年来一直占用多余的1050000元资金。原告当初签订协议时涉及的这三套房产部分的目的已经不能实现。为此原告依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条、第一百六十五条规定，通知被告解除涉案三套房产的合同。合同不能履行之责任在与被告，所以被告除应返还占用的1050000元房款外，还应当承担赔偿资金占用赔偿损失责任，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判若所请。博兴县交通运输局辩称，1.我方已按合同约定履行义务，原告接收涉案房屋并已占有使用，涉案合同已履行完毕，之后因他人原因涉案房屋被侵占，原告应向侵权人主张权利，与我方无关；2.原告主张返还购房款数额无事实依据，因涉案土地无法挂牌转让我方向博兴县交通运输局退还1000000元作为补偿，但并不代表土地使用权的价值为1000000元，因此每一套住宅的价格也不应简单计算为350000元；3.涉案转让协议及补充协议并未约定违约条款，原告向我方主张利息损失无事实和合同依据；4.至原告第一次起诉时已超过诉讼时效。请求驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被告未向法庭提交证据。原告提交了：证据一、房屋及土地转让协议一份；证据二、房屋及土地转让补充协议一份。证实：2014年11月9日，原、被告双方签订房屋及土地转让协议，约定被告将划拨的6525.5平方米土地使用权与地上一栋六层单元楼48套职工住宅中的32套住房所有权转让给原告，转让费共计12200000元。原告按约支付了12200000元。后因土地问题，原、被告双方签订补充协议，被告退还原告1000000元。32套住房购买总价为11200000元；证据三、收据两张；证据四、转款凭证三张。证实：原告向被告公户转账12200000元。后根据补充协议，被告退回1000000元；证据五、解除合同通知书一份；证据六、特快专递回执一份。证实：原告已通知被告解除涉案三套房产的协议并已送达；证据七、博兴县人民法院（2019）鲁1625民初2019号民事判决书一份。证实原告第一次起诉时已查明涉案房产没有交接也未办理过户手续；证据八、土地使用证复印件一份。证实涉案住宅楼的土地登记的使用人仍未被告。被告质证后，对证据一、二、三、四、五、六、七、八的真实性均无异议，但认为从证据一中双方的约定可知，乙方负责房屋过户费用，甲方提供过户资料，该协议中没有约定违约金。对证据五、六关联性有异议，从通知书内容可得原告自2014年左右就已得知自己权利受到侵害，但原告直至2019年才第一次起诉，已过诉讼时效，而且我方已履行完毕，不具备解除条件。对于证据七，被告认为判决内容不符合客观事实，涉案三户住宅未办理登记手续不能证实没有交接。对上述证据，本院依法确认其真实性、关联性、合法性。根据审查认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2014年11月19日，原被告双方签订《房屋及土地转让协议》，约定被告将划拨的6525.5平方米的土地使用权与地上一栋六层单元楼48套职工住宅中的32套住房所有权转让给原告，转让费总计12200000元，原告按约支付了12200000元；后因土地问题，双方签订补充协议，被告退还原告1000000元。32套住房其中29套办理完毕过户登记手续，并办理了交接，但有三户一直没有完成交接，也没有办理过户登记手续。2020年5月24日，中悦新能源公司向博兴县交通运输局邮寄《解除合同通知书》要求解除涉案未办理过户登记的三套房屋的转让协议，2020年5月29日，该邮件签收。本院认为，本案系房屋买卖合同，原被告签订的《房屋及土地转让协议》、《房屋及土地转让补充协议》均为原被告双方当事人的真实意思表示，为有效合同。对于涉案三套房屋，卖方（博兴县交通运输局）负有权利瑕疵担保责任，且合同约定原告购买的是32套房屋的所有权，现三套涉案房屋无法办理过户登记，经原告催告，在合理期限内仍未能履行合同，致使合同目的无法实现，符合解除合同的法定事由。标的物为数物时，其中一物有瑕疵的，买受人仅有权就有瑕疵的物解除合同，因此原告可就该涉案三套房屋解除合同。合同解除权属于形成权，无需对方同意，只需解除人的单方意思表示，一方行使解除权解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中原告已将《解除合同通知书》邮寄至博兴县交通运输局且已签收，视为解除通知已送达，因此涉案转让协议三套房屋的转让协议解除。关于三套房屋的价值，在《房屋及土地转让协议》中，原被告双方约定，被告将原划拨的6525.5平方米的土地使用权及职工住宅中的32套住房所有权以12200000元的价格打包捆绑转让给原告，后在《房屋及土地转让补充协议》中，原被告约定，为弥补涉案土地无法挂牌出让给原告造成的损失，被告同意由原协议约定的12200000元转让费退还原告1000000元作为补偿。本院认为，虽然土地无法挂牌出让，但是住房所有权与土地使用权紧密相连，无法挂牌出让并没有使原告完全失去涉案土地的使用权，综合上述约定，为合同中约定转让的32套房屋所有权及事实上土地的使用权，原告共支出11200000元，即涉案三套房屋的综合价值应为1050000元（11200000÷32×3=1050000）。关于原告所诉经济损失赔偿，虽然上述两协议中无违约条款，但是被告构成违约并给原告造成了涉案三套房屋资金占用的损失，因此本院认为被告应对原告进行合理赔偿。自2015年11月18日即原告最后一次向被告转款之日起至2019年8月19日止，以1050000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；自2019年8月20日起至2020年5月20日止，以1050000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于诉讼时效，虽然涉案双方并未对履行期限进行约定，但是原告自签订涉案协议至成诉之日，期间多次向义务人提出履行请求，义务人也多次同意履行义务，在庭审过程中，被告也表示过户手续没有办理，愿意继续配合。因此诉讼时效发生多次中断，已重新计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“……但自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护……”，涉案合同首次签订日为2014年11月19日，因此并未超出法律规定的诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零八条规定，判决如下：一、确认原告山东中悦新能源有限公司与被告博兴县交通运输局签订的不动产转让协议中涉案的三套房产（东一单元五楼东户、西一单元四楼西户、西二单元四楼西户）合同解除；二、被告博兴县交通运输局于本判决生效之日起十日内向原告山东中悦新能源有限公司返还购房款1050000元及利息（利息计算方式：自2015年11月18日起至2019年8月19日止，以1050000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；自2019年8月20日起至2020年5月20日止，以1050000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、驳回原告山东中悦新能源有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16407元，由被告博兴县交通运输局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  郭其华审 判 员  宋玉军人民陪审员  傅清城二〇二〇年八月二十六日法官助理陈丹丹书记员张雯茹