山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0281执异73号异议人（案外人）王树斋，男，汉族，住山东省青岛市。委托代理人张彩虹，女，汉族，住山东省胶州市，系异议人王树斋之妻子。申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市。负责人潘洪峰，行长。委托代理人王永宏，山东海金州律师事务所律师。被执行人李静，女，汉族，住胶州市。被执行人刘凯，男，汉族，住邹城市。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行与被执行人李静、刘凯金融借款合同纠纷一案，异议人王树斋向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人王树斋之委托代理人张彩虹、申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行之委托代理人王永宏到庭参加听证，被执行人李静、刘凯经本院依法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人王树斋称，因异议人与被执行人李静签订了房屋租赁合同，合同尚未到期，请求继续租赁位于胶州市XXX的房屋至租赁期满。申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行辩称，异议人所提出的执行异议申请无法律依据，我行认为所提出的案外人执行异议申请不成立，理由如下：一、异议人对涉案房屋无合法租赁权，应立即腾出涉案房屋，不得影响我行对涉案房屋的拍卖。二、依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人对涉案房屋无租赁权，即便有租赁权，租赁关系系“先抵押后租赁”，适用上述法律规定中的“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案案外人对于上述被执行房屋无论是否存在合法租赁关系均不得对抗本行已先于租赁关系登记的抵押权。因此，请求驳回异议人的异议申请，立即腾出涉案房产，尽快进入司法拍卖程序。被执行人李静、刘凯未到庭，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人王树斋提交收到条2份、房屋租赁合同复印件1份，证明：青岛巧媳妇食品有限公司与李静、温桂云就涉案房屋签订房屋租赁合同，并支付全部租金，现房屋租赁期未满，异议人有权继续租赁。经质证，申请执行人表示：对房屋租赁合同系复印件，我方不予认可，且单从该复印件内容来看，出租方签字并非系李静本人，即便异议人持有原件，也无法证明出租涉案房屋系李静的真实意思表示。对收到条真实性不予认可，证明事项也不予认可，该收到条中的收款人处签字，经我行比对并非李静本人签字，且收到条中明确系温桂云代签，因此异议人不能以该收到条证明双方之间的租赁事实及支付租赁费的情况。异议人仅提交收条但无相应的银行转账记录，只能说明该收条与本案无任何关系。同时，异议人在签订租赁合同开始，就一次性支付未来五年的租金，不合常理，我行认为异议人与李静之间不存在真实的租赁关系。申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行提交房屋抵押权证复印件一份、个人商业用房贷款合同复印件一份，证明：该借款合同中李静的签字与异议人提交的租赁合同中李静的签字并非同一人。抵押权证证明，我方已于2013年10月22日取得涉案房屋的抵押权，依据物权法规定，假设异议人租赁涉案房屋也是在我行享有抵押权之后，异议人的租赁权不能对抗我方抵押权的行使，更何况异议人没有证据证明异议人与李静之间存在合法的房屋租赁关系。经质证，异议人表示：我方对涉案房屋上存在的抵押权不知情。我方将提交证据证明我方与李静租赁关系真实合法。庭后，异议人提交电子银行付款凭证一份、银行交易明细一份、准予注销登记通知书一份、房屋租赁合同一份、房屋产权证一份。本院查明，原告中国银行股份有限公司胶州支行与被告李静、刘凯金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）鲁0281民初9587号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：“一、被告李静、刘凯于2018年12月20日前偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行截至2018年12月20日的贷款本金340896.69元及按《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定的利率计算的利息及罚息（截至2018年12月20日）；二、被告李静、刘凯于2018年12月20日后，继续按《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定按期偿还所欠贷款本金及利息；三、被告李静、刘凯于2018年12月20日前支付原告中国银行股份有限公司胶州支行律师代理费70000元；四、原告中国银行股份有限公司胶州支行对被告李静名下的位于胶州市xxx网点房屋（房屋他项权证号：xxx号；房屋所有权证号：xxx号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告李静、刘凯上述款项如有一笔未按时偿还，原告有权宣告贷款提前到期，可就全部剩余未还贷款本金、利息、罚息及律师代理费113025元申请强制执行，利息、罚息按中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定的利率计算至实际清偿之日。上述调解协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费30220元，调解减半收取计15110元，由被告李静、刘凯承担，于2018年12月20日前给付原告。”履行期限届满后，被告未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2019）鲁0281执727号。另查明，青岛巧媳妇食品有限公司成立于1996年5月20日，注册资本106万元，王树斋系唯一股东，该公司于2018年1月24日注销登记。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，异议人王树斋主张对涉案房屋享有租赁权，请求租赁至合同期满，首先应当证实其对涉案房屋享有的权利真实、合法、有效。对此，异议人提交了房屋租赁合同、收到条、银行交易明细、准予注销登记通知书等证据予以证明，本院分析如下：第一，异议人提交的房屋租赁合同系复印件，且并非房屋所有人李静签订，而系温桂云代签。李静也并未出庭说明情况，本院对租赁关系的真实性无法确认。第二，在异议人庭后提交的银行交易明细中，2016年1月15日，迟彩云向李静转账支付50万元，2016年1月19日，任沂虹向李静转账支付59.5万元，共计109.5万元，与租金数额110万元不符。且异议人并未提交相关证据对付款人迟彩云、任沂虹与青岛巧媳妇食品有限公司的关系予以证明，不能证明款项用途系支付涉案房屋租金。第三，申请执行人中国银行股份有限公司胶州支行对涉案房屋设立抵押权的时间是2013年10月22日，异议人所提交房屋租赁合同签订时间是2016年1月15日。即使租赁关系为真，也发生在抵押权设立之后。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”异议人对涉案房屋享有的权利不适用“买卖不破租赁”，不能对抗申请执行人享有的抵押权。异议人请求租赁涉案房屋至合同期满，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人王树斋的执行异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  张兆全审判员  李松光二〇二〇年八月五日书记员  邱晓晓