呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2105号上诉人（原审被告）：内蒙古库布齐房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路33号院3号楼（太阳神饭店四楼）。法定代表人：高升吉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝占峰，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋智伟，内蒙古东日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王健，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人内蒙古库布齐房地产开发有限公司（以下简称库布齐公司）因与被上诉人王健房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初9937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。库布齐公司上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2019）内0105民初9937号民事判决书的判决的第一项、第二项、第三项，依法改判。二、王健承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、判决库布齐公司支付王健“逾期交房违约金自2016年11月1日起计算至实际交付之日”属于事实认定错误。首先，王健在一审起诉书中明确表明其已于2018年9月13日收到库布齐公司要求其领取房屋钥匙的通知，其后因与物业就有关费用未达成一致而没有领取钥匙，庭审中王健对此也予以承认。其次，在2019年11月25日，库布齐公司为解决纠纷，再次通过顺丰快递向王健发出《富升帝豪住宅小区王健领取钥匙通知单》，要求王健尽快办理房屋交付手续，且有王健的揽收记录。再次，双方在2016年6月6日《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款约定“未交清该房屋税费，出卖人不予办理交付手续。”以上表明自2018年9月13日起，库布齐公司要求向王健交付房屋，但王健以各种理由推脱，迟迟不办理手续，时至今日未完成房屋交付的责任应由王健承担。因此，一审法院要求王健承担违约金至房屋实际交付之日错误，应予纠正。二、判决库布齐公司承担2018至2020年度的热力供热费，没有事实和法律依据。一审法院认为“库布齐公司未在合同约定的期限向王健交付涉案房屋，应承担房屋在交付前的保养、管护等费用”，是片面地认定未交付房屋的责任全部在库布齐公司，这对库布齐公司非常不公平。上面已经论述过，涉案房屋至今未办理交付，原因是王健不积极办理交付手续，是因其过错造成的。其次，王健自行办理停暖手续表明其确实收到了办理房屋交付的通知，并且对房屋进行有效管理，其以自己的名义缴纳供热费是其应尽的义务。如果按照一审法院判决的认定，房屋未交付，该房屋的管理应当属于库布齐公司。然而王健自行切断该房屋的暖气管道、办理停暖的行为则构成侵权，为此支出的费用，不能认定为其对库布齐公司的垫付行为。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。为维护库布齐公司的合法权益，特向贵院提出上诉，请求人民法院依法支持库布齐公司的上诉请求。王健辩称，一、一审法院判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，依法应予以维持。请求二审法院驳回库布齐公司的上诉请求，维持一审判决。一、关于本案的事实。2016年6月16日，王健与库布齐公司签署了《商品房买卖合同》【合同编号：YS（2016）00022118，房屋代码：1381647】，约定王健购买库布齐公司开发的位于呼和浩特市××区以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋，建筑面积123.29平方米，单价每平方米4446元，总金额548147元。王健于签订合同当日一次性付清房款。合同第八条约定，库布齐公司应当在2016年10月31日前，将商品房交付王健使用，但王健至今未取得房屋钥匙。二、关于库布齐公司提出的诉讼理由。库布齐公司谎称给王健送达了领取房屋钥匙通知单，未完成房屋交付的责任在王健，是王健以各种理由推脱，迟迟不办理手续所致。这与常识相悖，购房人为改善生活，购买房屋，反而不去入住？这从道理上说不通。再者所谓的通知单与王健是否能领到钥匙之间不存在任何因果联系。事实上王健为取得钥匙，一直积极配合库布齐公司完成交清房款、办理停暖等各种事务，反而是库布齐公司一直以房屋未验收、补齐交房前物业费供热费、捆绑销售储藏间或地下车位等诸多理由推脱，迟迟不交房。王健才将其起诉至呼和浩特市赛罕区人民法院。第一，王健为取得房屋钥匙，积极配合、履行了与库布齐公司签订的《商品房买卖合同》，并于当日一次性支付了房款。2018年9月13日（9月15日停止办理），库布齐公司并未要求王健领取房屋钥匙，也没有库布齐公司所谓的领取钥匙通知，王健更未在一审庭审时承认收到过此通知。库布齐公司只是电话告知王健需办理停暖手续，否则要承担滞纳金。王健为尽早取得房屋钥匙，才在房屋还未验收交付时，配合库布齐公司办理、出具了相关手续。第二，《物业管理条例》规定，房屋交付使用之前发生的物业服务费，由房地产开发商承担，故王健与物业在领取钥匙前并无费用关系。王健多次与库布齐公司及其物业表示愿意支付领取钥匙后使用房屋产生的一切费用，所以库布齐公司所说的王健与物业就费用未达成一致而没有领到钥匙说法不成立。第三，为取得房屋钥匙，尽早入住，王健多次与库布齐公司沟通协调未果后，于2019年5月、2019年7月分别向赛罕区工商局和市房管局进行了实名举报，后起诉至呼和浩特市赛罕区人民法院。一审开庭前夕，2019年11月27日，王健收到库布齐公司邮寄的《富升帝豪住宅小区王健领取钥匙通知单》，但此单形同废纸。王健拿着此单先后三次前往库布齐公司售楼部办理领取钥匙手续，库布齐公司仍以负责人不在、交清交房前物业费供热费、捆绑销售储藏间或地下车位、等官司判决等理由不予办理。2019年12月23日王健与库布齐公司负责人通话时，库布齐公司仍拒绝交付钥匙；2020年4月6日（拿到一审判决后第三天），王健前往库布齐公司售楼部，没有人处理此事，与库布齐公司财务及领钥匙负责人电话沟通，被告知未收到一审判决，要等判决生效后才能领取钥匙，之后收到库布齐公司上诉状。第四，王健为取得房屋钥匙，才在房屋未验收交付时配合库布齐公司出具了相关停暖手续，而后续切断房屋管道的操作也是由库布齐公司聘请的物业公司实施，王健并不存在所谓的侵权行为。王健至今未取得钥匙，连房屋都进不去，怎么进行有效管理？根据《呼和浩特市城市供热管理条例》第三十五条第二款规定，故2018年至2020年度的热力供热费应由库布齐公司承担。第五，库布齐公司时至今日仍一直推脱，拒绝向王健交付房屋，已构成违约，给王健造成多重经济损失，故王健在一审判决基础上追加要求库布齐公司支付王健房租损失67500元（1500元×45月）。综上，为取得房屋钥匙，王健积极配合库布齐公司履行了相关义务，并一次性交清房款。库布齐公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请贵院予以维持，维护王健的合法权益。王健向一审法院起诉请求：1.判令库布齐公司停止侵害行为，无条件将位于呼和浩特市××区以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋钥匙交付王健；2.判令库布齐公司因逾期交房支付王健自2016年11月1日至2019年1l月1日（暂时）违约金36000元（1000元×12月×3年）；3.判令库布齐公司因逾期交房支付王健垫付的本应由库布齐公司承担的2018-2019年停暖手续费及断管费共计l933.4元（816.7元×2年+300元）；4.诉讼费由库布齐公司承担。一审法院认定事实：2016年6月16日，库布齐公司（出卖人）与王健（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋，商品房用途为住宅，预测建筑面积共123.29平方米，总金额为548147元。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（按比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人通知房屋交付使用起，超过30日，买受人不办理交房的，出卖人有权将此房屋另行出售。合同附件四-1的《付款方式》载明，买受人一次性已付清房款金额548147元。买受人：王健（签字、捺印）；出卖人：库布齐公司（公章、法人印章）；日期：2016年6月16日。合同附件四-2《商品房买卖合同补充协议》第一条关于房屋交付的特别约定：2.付清全部房款后方可办理房屋交付手续，银行按揭、公积金贷款购房的客户必须办理完毕贷款手续且委托支付的购房借款划拨到出卖人账户后方能办理房屋的交付手续；3.未交清该房屋税费，出卖人不予办理交付手续。开票日期为2016年12月16日的内蒙古增值税普通发票载明，王健为涉案房屋交纳预收购房款548147元。开票日期为2018年9月12日、2019年8月23日的内蒙古增值税普通发票载明，王健为富升帝豪-6号楼-2-901交纳2018-2019年度、2019-2020年度的热力供热费共计1633.4元。登记时间为2019年10月29日的蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0084618号不动产权证书载明，赛罕区苏力德街富升帝豪住宅小区6号住宅楼为库布齐公司单独所有。2019年11月25日，库布齐公司发出《房屋交付手续通知单》载明，“王健购买富升帝豪6号楼2单元901室，您已交清全部房款，通知您到富升帝豪小区东门销售部办理房屋交付手续，如超过30日不来办理，按照商品房买卖合同第十一条约定作出处理，出卖方有权将此房屋另行出售。”一审法院认为，王健与库布齐公司于2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于王健主张库布齐公司停止侵害行为，并向其交付涉案房屋钥匙的诉讼请求，该院认为，王健已交纳全部购房款，库布齐公司也为其出具购房发票，并表示涉案房屋现已具备交付条件，同意向王健交付该房屋，故对该项诉讼请求，该院予以支持。关于王健主张库布齐公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，该院认为，王健已依据合同约定履行付款义务，库布齐公司未按期交付涉案房屋构成违约，应承担违约责任，双方在《商品房买卖合同》中已经约定出卖人逾期交房的违约责任，故违约金的计算方式应依据合同约定，自合同约定的最后交付期限第二天起，即自2016年11月1日起，以已付购房款548147元为基数，按每日万分之0.5的标准，计算至实际交付之日止。关于王健主张库布齐公司向其支付由王健垫付的停暖手续费及断管费共计1933.4元的诉讼请求，该院认为，库布齐公司未在合同约定的期限向王健交付涉案房屋，应承担房屋在交付前的保养、管护等费用，王健提交的发票载明其交纳2018-2019年度、2019-2020年度的热力供热费共计1633.4元，但未能提供断管费的收据、发票，故库布齐公司应向王健支付其垫付的热力供热费共计1633.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、库布齐公司于本判决生效之日起十五日内向王健交付位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋；二、库布齐公司于本判决生效之日起十五日内向王健支付逾期交房违约金（违约金以已付购房款548147元为基数，按每日万分之0.5的标准，自2016年11月1日起计算至实际交付之日止）；三、库布齐公司于本判决生效之日起十五日内向王健支付1633.4元。案件受理费已减半收取计374元（王健已预交），由库布齐公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、库布齐公司应否向王健交付案涉房屋；二、库布齐公司应否向王健支付逾期交房违约金；三、库布齐公司应否向王健支付2018年至2020年度的热力供热费。针对第一个争议焦点，王健与库布齐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王健已按照合同约定向库布齐公司交清全部购房款，库布齐公司亦向王健发出《房屋交付手续通知单》，故库布齐公司应当向王健交付案涉房屋。库布齐公司上诉称根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款约定，未交清该房屋税费，出卖人不予办理交付手续，但其并未提供证据证明王健存在未交清该房屋何种税费的情形，故其以此为由主张不予交房没有事实和法律依据。针对第二个争议焦点，根据双方《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，仅在遭遇不可抗力时才可延期。库布齐公司未在合同约定的期限内交付房屋，其应当按照合同约定向王健支付逾期交房违约金。库布齐公司上诉称王健在一审起诉书中明确表明其已于2018年9月13日收到库布齐公司要求其领取房屋钥匙的通知，但王健一审起诉状内容为“库布齐公司于2018年9月13日，停暖办理停止前两天，通知王健自行办停暖，之后可以领取房屋钥匙”，上述表述并不足以证明王健已于2018年9月13日收到要求领取钥匙的通知。库布齐公司上诉称其在2019年11月25日已通过顺丰快递向王健发出领取钥匙通知单，王健亦认可其于2019年11月27日收到该通知单，但因库布齐公司2019年12月26日一审庭审时仍以王健未交纳相关费用为由主张不予办理交付手续，且其直至二审亦未提供证据证明王健存在未按照合同约定交清该房屋何种税费的情形，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，库布齐公司应当承担举证不能的不利法律后果。按照双方合同约定，库布齐公司应付违约金应以已付购房款548147元为基数，按每日万分之0.5的标准，自2016年11月1日起计算至案涉房屋实际交付之日止。至于王健二审抗辩时主张的在一审判决基础上追加要求库布齐公司支付王健房租损失67500元的请求，因王健未就一审判决提起上诉，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本院对该新增请求不予审理。针对第三个争议焦点，库布齐公司至今未向王健交付案涉房屋，其应当承担房屋交付前所产生的相关费用。王健提交的发票可证明其已交纳2018-2019年度、2019-2020年度的热力供热费共计1633.4元，故库布齐公司应向王健支付其垫付的上述费用。综上所述，库布齐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由内蒙古库布齐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 姜 怡审判员 张蒙江二〇二〇年八月四日（法官助理 董 丽书记员 宋晓昂