北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9056号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：唐薇，女，1991年8月17日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：**伟，男，1988年10月16日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京聚圣廷科技有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园东里中路14号院1号楼（中永嘉孵化器1261号）。法定代表人：刘亚平，执行董事、经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京聚圣廷科技有限公司（以下简称聚圣廷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，由审判员杨淑敏独任，公开开庭进行了审理。上诉人富力公司之委托诉讼代理人唐薇，被上诉人聚圣廷公司之委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2470号民事判决书第三项内容,改判聚圣廷公司承担预售合同总价款10%及逾期应付房款3%的违约金,即在一审法院判决违约金基础上增加承担违约金230549.80元（合同总价款3477498元*10%+逾期应付房款2760000元*3%-一审判决违约金200000元=230549.80元）;2.一审、二审案件受理费均由聚圣廷公司承担。事实和理由：1.一审法院随意酌定调整违约金数额,比例过低,无法弥补富力公司的实际损失,对富力公司显失公平,且无任何事实和法律依据。聚圣廷公司应按编号为Y2060××的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）的约定承担合同总价款10%及逾期应付房款3%的违约金。2.一审法院判令合同解除所适用的法律条款严重错误,认定解约的法律依据不足,解约事由不成立,聚圣廷公司不享有合同解除权。3.一审法院以聚圣廷公司注册目的及实际经营状况认定“涉案《预售合同》在事实上难以强制继续履行”属于事实认定错误。聚圣廷公司辩称，1.一审法院按照法律及司法解释的规定，依据公平原则并综合合同履行情况、当事人过错程度等因素调整违约金，符合法律规定。2.一审法院判令解除合同，认定事实和适用法律正确，在合同履行存在明显履约现实困难的情形下，一方当事人愿意以承担违约金作为代价要求解除合同，人民法院应当予以支持，并且合同履行现实困难的根本原因系富力公司引诱销售、炒作市场行为致使的，所以，富力公司应承担相应过错责任。3.购房者在富力公司的引导和帮助下，注册公司购买涉案房屋。一审法院认定聚圣廷公司无具体经营业务及资产，事实认定正确，富力公司主张根据《公司法》第二十条要求聚圣廷公司股东承担连带责任无事实依据。富力公司向一审法院起诉请求：1.请求判令聚圣廷公司支付富力公司剩余房款2760000元；2.请求判令聚圣廷公司支付富力公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为345138元（计算方法为690000*0.0002*739+690000*0.0002*678+690000*0.0002*588+690000*0.0002*496=345138元）；3.请求判令聚圣廷公司支付富力公司前期物业服务费，共计8538元（计算方法为每平米物业费10元*实测建筑面积71.15平米*12个月）；上述金额共计：人民币3113676元。4.本案诉讼费由聚圣廷公司承担。聚圣廷公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除聚圣廷公司与富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，要求富力公司配合办理注销网签手续；2.请求判令富力公司返还聚圣廷公司已付房价款人民币717498元，并以717498元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3.请求判令富力公司向聚圣廷公司返还印花税人民币1739元；4.本案诉讼费用由富力公司承担。一审法院认定事实：2017年9月26日，富力公司与聚圣廷公司签订《预售合同》，约定富力公司向聚圣廷公司出售北京市通州区运河核心区Ⅸ-09、08、13-A地块F3其它类多功能用地项目1#地下车库-1层-116号车库，房屋所在土地用途为地下商业，预测建筑面积共74.38平方米，套内建筑面积33.34平方米，分摊共有建筑面积41.04平方米，房屋总价款为3477498元。《预售合同》第八条“逾期付款责任”约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。2.逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。《预售合同》附件十二“补充协议”第5条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第八条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第八条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”载明了分期付款的时间和金额：于2017年6月24日交纳定金10万元，于2017年9月22日缴纳首期房款717498元（总房款的20%，含定金10万元），于2017年10月22日前交纳二期房款690000元（总房款的20%），于2017年12月22日前交纳三期房款690000元（总房款的20%），于2018年3月22日前交纳四期房款690000元（总房款的20%），于2018年6月22日前交纳五期房款690000元（总房款的20%），并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第八条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第八条的约定解除合同。附件十二补充协议第16条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”《预售合同》签订后，富力公司、聚圣廷公司双方办理了涉案《预售合同》的网签手续，聚圣廷公司于2017年9月26日交付购房款717498元（含定金10万元）以及代收印花税1739元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，聚圣廷公司称购房时富力公司工作人员承诺房屋有专属赠送的套内面积42平方米，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其前项主张，聚圣廷公司提供了楼盘平面图、证人证言等证据，但其证人并未出庭作证；就其后项主张，聚圣廷公司提交了该公司2017-2019年度《企业年度报告书》等予以佐证。聚圣廷公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对聚圣廷公司的上述主张均不予认可。经法院询问，聚圣廷公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。一审法院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持聚圣廷公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，聚圣廷公司主张富力公司就涉案房屋有专属赠送的套内面积42平方米和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。法院认为，首先，富力公司、聚圣廷公司双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的面积作出了约定，房屋套内建筑面积33.34平方米，预测建筑面积共74.38平方米，聚圣廷公司现有证据不能证明富力公司存在赠送面积问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，聚圣廷公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，聚圣廷公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述聚圣廷公司主张富力公司存在违约行为依据不足，法院不予采纳。聚圣廷公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，法院不予支持。第二，是否支持聚圣廷公司解约请求的问题。法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，聚圣廷公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，法院认为，结合合同约定的退房条款以及聚圣廷公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于聚圣廷公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，法院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的网签手续亦应予以注销，故聚圣廷公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求法院予以支持。聚圣廷公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，法院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由法院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为200000元。关于富力公司要求聚圣廷公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款2760000元以及逾期付款违约金和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除北京富力通达房地产开发有限公司与北京聚圣廷科技有限公司于二〇一七年九月二十六日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合北京聚圣廷科技有限公司办理上述合同的注销网签手续；二、北京富力通达房地产开发有限公司返还北京聚圣廷科技有限公司已付房款717498元、代收印花税1739元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、北京聚圣廷科技有限公司给付北京富力通达房地产开发有限公司违约金200000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回北京聚圣廷科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：当事人在二审诉讼中都未提交新证据，且一审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为，富力公司对一审法院判决解除合同、注销网签手续以及返还已付房款、代收印花税等项没有提出上诉，仅对一审法院认定的违约金的数额提出上诉，因此，二审诉讼中主要审查违约金的认定。首先，关于聚圣廷公司应否承担违约责任的问题。富力公司以聚圣廷公司未能按合同约定支付购房款为由，要求聚圣廷公司继续履行合同并支付购房款、承担逾期付款的违约责任等，富力公司的请求是以合同继续履行为前提。聚圣廷公司提出反诉，以签订合同过程中富力公司存在虚假宣传及其现在已经不具备继续履行合同的能力为由，要求解除《预售合同》。一审法院经审查，认定聚圣廷公司不具备继续履行《预售合同》的能力，即事实上合同已经不能继续履行而解除；聚圣廷公司不具备履行能力是导致解除合同的原因，因此，聚圣廷公司应当按照合同约定承担解除合同的违约责任。其次，关于违约金如何确定的问题。富力公司主张按照《预售合同》附件十二补充协议第5条的约定，聚圣廷公司应当一并支付总房款10%的解除合同的违约金和逾期付款数额3%的逾期付款违约金。从合同的约定来看，第5条适用的前提是“逾期超过60日的，出卖人有权解除合同”，即出卖人以买受人逾期付款超过60日为由而提出解除合同时，才适用第5条，即总房款10%的解除合同的违约金再加逾期付款数额3%的逾期付款违约金，而本案是由聚圣廷公司提出解除合同，不符合第5条的约定，不能适用该条。另外，《预售合同》附件十二补充协议第16条约定“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用”，第16条对于买受人原因解除合同有明确的约定，该条的约定符合本案的情形，故富力公司认为应当适用第5条的意见，本院不予采纳。再次，关于违约金数额是否酌减的问题。从聚圣廷公司提交的证据来看，富力公司在销售涉案房屋的过程中，其宣传内容存在一定的不当之处，一审法院考虑本案实际情况对违约金进行酌减，并无不当。综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7757元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二〇年八月二十一日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月