陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异595号案外人：何芳妮，女，汉族，1980年2月10日出生，住西安市莲湖区。委托代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人：刘杰，陕西许小平律师事务所律师。申请执行人：陈怀平，男，汉族，1964年4月8日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：薛飞，男，汉族，1989年9月13日出生，住甘肃省兰州市城关区。被执行人：车小虎，男，汉族，1966年6月15日出生，住西安市雁塔区。被执行人：西安市西兰房地产开发有限责任公司，住所地西安市莲湖区兴中路6号。法定代表人：车小虎，该公司董事长。委托代理人：习宏伟，陕西凯特律师事务所律师。委托代理人：白锦彪，陕西凯特律师事务所实习律师。被执行人：合阳汇聚置业有限公司，住所地陕西省渭南市合阳县尚璟城小区内会所二层。法定代表人：魏巍，该公司执行董事。陈怀平与西安市西兰房地产开发有限责任公司（以下简称西兰公司）、合阳汇聚置业有限公司、车小虎民间借贷合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2018）第2623号裁决书已经发生法律效力。因被执行人西兰公司、合阳汇聚置业有限公司、车小虎未履行法律文书确定的义务，申请执行人陈怀平向本院申请强制执行，本院依法立案执行。因本案申请执行人陈怀平于2018年10月24日以（2018）陕0104执保619号执行裁定书诉前保全了被执行人西兰公司名下位于西安市莲湖区兴中路6号明坊小区2-1-1402号房屋（预售证号为2012255），现案外人何芳妮向本院递交异议，称本院查封的上述房产属其所有，请求解除对该房产的查封措施，并提供相应的证据。现就案外人何芳妮提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。案外人何芳妮异议称：2017年4月13日其与西兰公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于西安市莲湖区兴中路6号明坊商品房项目2幢1单元11402室房屋，同日付清全部房款，并办理了房屋交接手续，随即进行装修并于2017年10月入住。故该房产为其所有。申请执行人陈怀平辩称：1、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定。裁定执行的内容不能解除。本案中西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104执保619号执行裁定书，是西安市仲裁委员会在审理西仲裁字（2018）第2623号民间借贷案件过程中，法院依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护申请执行人合法权益的正当之举，也是维护法律尊严的正当行为；2、案外人提供的《商品房买卖合同（预售）》是没有经过网签备案的。备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。不能作为对抗申请执行人的依据。案外人何芳妮于2017年4月购买的西安市兴中路明坊小区2栋1单元11402室，没有经过网签备案并未办理房屋权证。一般情况下，购房者和售房者签订了购房合同之后，便需要前往当地的房管部门进行备案登记，并将购房信息发布在网络上。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。但此房屋并未进行此项程序，没有备案的房屋买卖也没有算正式生效，因而不能作为对抗申请执行人的依据；3、根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》法释（2005）14号，第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖、或者抵债。”之规定，人民法院的查封裁定是完全正确的。4、案外人何芳妮并不是涉案房屋的所有人。案外人何芳妮并未取得对上述房屋的产权，提供的物业缴费证明，也只能证明案外人缴纳了管理费、水费、电费等。都不能证明案外人是涉案房屋的产权所有人，只是该房屋的占有人；5、案外人理由不符合法律规定，人民法院对案外人提出的异议应予驳回。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此房屋买卖协议是成立的，从买卖双方在协议上签字时就已经成立，但没有发生法律效力，房屋买卖合同从房屋产权进行转移登记时发生法律效力。本案中，在法院查封之前，何芳妮与西兰公司已经签订了《商品房买卖合同（预售）》但至今未办理房屋不动产权所有证，故法院对案外人何芳妮提出的异议应予以驳回，以维护申请执行人的合法权益。被执行人西兰公司辩称：1、案外人何芳妮为涉案房屋所有权人，因其对涉案房屋具有物权期待权。首先，被执行人西兰公司与案外人何芳妮签订关于涉案房屋《商品房买卖合同》的日期为2017年4月13日，而西兰公司与陈怀平之间民间借贷纠纷的执行保全裁定作出之日是2018年10月19日。可以看出在法院查封涉案房屋之前，何芳妮与西兰公司之间存在合法有效的书面买卖合同。其次，何芳妮在签订完合同后就按照合同约定向西兰公司支付了全额的购房款406032元，而西兰公司也向何芳妮交付了涉案房屋，涉案房屋在何芳妮装修完毕后居住至今。可以看出在法院查封涉案房屋之前，何芳妮已经按照合同支付了全额房款并合法占有涉案房屋。最后，因西兰公司一直未获得涉案房屋所属的房产大证，才在交付房屋后无法为何芳妮办理过户登记。所以涉案房屋未过户登记的原因不在于何芳妮。综上，虽然何芳妮未对涉案房屋进行过户登记，但是由于在执行保全裁定查封涉案房屋之前其与西兰公司之间存在合法房屋买卖合同并占有涉案房屋居住至今，其已经具有能够排除强制执行的合法权益，也就是除所有权外，何芳妮对涉案房屋具有物权期待权，而物权期待权则是指因已符合部分权利取得之要件，而对未来取得完整所有权且依法律及当事人约定而受到保护的期待权利；2、案外人何芳妮提出的执行异议申请符合法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九“金钱债权中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，也可以看出法律对物权期待权的一种保护，而何芳妮则拥有对涉案房屋的物权期待权，符合上述法律规定的情形。综上所述，案外人的执行异议申请符合法律规定的情形，应得到支持。被执行人合阳汇聚置业有限公司、车小虎未作答辩。经查,陈怀平与西兰公司、合阳汇聚置业有限公司、车小虎民间借贷合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2018）第2623号裁决书已经发生法律效力。本案申请执行人陈怀平于2018年9月19日向西安市莲湖区人民法院申请诉前财产保全，西安市莲湖区人民法院于2018年10月24日以（2018）陕0104执保619号执行裁定书、协助执行通知书，依法查封了被执行人西兰公司名下位于西安市莲湖区兴中路6号明坊小区1幢1单元房号为12805、12702、12706；2单元房号为：22804、22705、22204、22101、21803、21001、20805；2幢1单元房号为：12801、12501、12504、12401、12403、12101、11702、11503、11402、11403、10301、10104；3幢1单元房号为：12102、12103、12105、12107、12002、12003、12004、12005、12006、11904、11905、11906、11804、11603、11401、11402、11404、11405、11406、11301、11302、11303、11305、11307、11308、11202、11203、11206、11207、11208（预售证号：2012255）共计52套房产；查封期限为三年。案外人何芳妮为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.余哲宸与何芳妮签订的《房屋买卖合同协议书》复印件一份；2.编号为091080、091094、3090062的收款收据复印件三份，内容显示交款人为余哲宸；3.由西兰公司出具的编号为3189430、3189438的工商服务业统一收款收据复印件两份，客户名称为何芳妮，日期为2017年3月31日，项目为更名费、2-11402房款；4.余哲宸出具的收条复印件三份，内容显示分别收到何芳妮支付的明坊小区2#1402房款230000元、30000元、90000元；5.中信银行西安经济技术开发区支行出具的客户回单复印件两份，内容显示付款人户名何芳妮，收款人户名余哲宸，币种及金额分别为230000元、90000元；6.余哲宸、张雯身份证复印件两份；7.案外人何芳妮与西兰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，签订日期为2017年4月13日；8.由陕西泉之里物业管理有限公司出具的《前期物业管理协议》、《房屋装饰装修管理协议》复印件两份；9.由陕西泉之里物业管理有限公司出具的编号为SF20170413000012、SF20190114000001、SF20190114000001、SF20190323000006、SF20190707000014的物业费交款单和收据、装修保证金复印件共计十份；10.西安市住房保障和房屋管理局官方网站截屏，题目为《市住建局公布五起典型商品房违规销售警示案例》；11.2019年3月28日华商报报道截屏复印件一份；12.2019年3月7日都市快报新闻报道视频及腾讯新闻报道截屏、光盘；13.西安市莲湖区人民法院作出的（2018）陕0104执保619号执行裁定书复印件一份。上述事实有裁决书、执行裁定书、商品房买卖合同、收据、发票、谈话笔录、西安市不动产登记簿等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人何芳妮与被执行人西兰公司于2017年4月13日签订了购买位于西安市莲湖区兴中路6号明坊商品房项目2幢1单元11402室房屋的《商品房买卖合同》，并已支付全部购房款。案外人何芳妮与西兰公司签订《商品房买卖合同》在本院查封之前，且案外人实际占有该房屋，故案外人主张于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对西兰公司名下位于西安市莲湖区兴中路6号明坊商品房项目2幢1单元11402室房屋（预售证号：2012255）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  苟卫民二〇二〇年八月十九日书记员  刘 妮