辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1591号上诉人（原审被告）：赵丹，女，1986年1月31日出生，汉族，无业，现住辽阳市太子河区。上诉人（原审被告）：周晓旭，男，1984年3月3日出生，汉族，现住辽阳市太子河区。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵福顺（赵丹父亲），男，1959年12月20日出生，汉族，无业，现住辽阳市白塔区粮库西路3组12-6号。被上诉人（原审原告）：辽阳市光大物业管理有限公司，地址辽阳市太子河区铁西路142号。法定代表人：亢志华，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛折顺，男，1963年9月4日出生，汉族，现住辽阳市文圣区，该公司经理。委托诉讼代理人：于素娟，女，1964年11月24日出生，汉族，现住辽阳市文圣区，该公司经理。上诉人赵丹、周晓旭因与被上诉人辽阳市光大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵丹、周晓旭上诉请求：1、一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审撤销一审法院判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原合同已于2016年10月份到期结束，在原合同没有到期内，光辉社区成立（2016年6月20日成立），这与光大物业说无社区一节不符，光大物业已违反2018年2月1日《辽宁省物业管理条例》78号文件第41条之规定，须更换合同、须业主半数以上人数同意方可生效延续，故原合同到期，无需继续缴纳物业费。二、光大物业违反物权法相关规定：（1）光大物业2015年把车库（地下存车处）在广大业主不知情的情况下，私自租给邓丽华，租金为16000元/年，后期每年一万元。（2）光大物业侵犯广大业主自由出入权利；光大物业在广大业主不知情时，私自更换门禁卡（二年合同期满后），造成业主出入困难、强制广大业主缴纳物业费。（3）合同到期后没有公示程序，物业费收费标准高，服务质量低、物业工作人员不作为、卫生质量差（有例证明、有图片证实）。三、一审开庭中，法院和物业说物业合同已经到期，可以自动延续、广大业主已同意，这与事实不符，大家全不同意，有庭审笔录及录音为证。四、该事宜之前经多方协调，未给业主一个结果及相关答复。其中有广大业主六次上访记录为证，人证、物证都有，上访目的是更换物业。物业合同到期后仍在延续一事至今未得到解决。上访时间分别为：2017年由业主代表石景玉、陈刚、毛志亮等人到办事处上访多次，唐主任接待；2018年：（1）徐长立、毛志亮、陈广岭、陈刚、老扬等到市信访办上访；（2）陈刚、沈桂兰、徐秋等多人到市信访办上访更换物业一事，当日下午市信访办下令由太子河信访办接待办办理，其中有光辉社区书记郝书记、太子河物业办公室王主任、太子河区邹区长、铁西办事处信访王书记、当时有会议记录，其中业主代表李月、毛志文、沈桂兰、胡玉玲、刘重文、毛志亮、老扬等参会，业主当场提出物业合同到期，广大业主不认可光大物业继续服务，须更换物业一事，并要求成立业主委员会，要求尽快办理房照共计三项事宜至今尚未解决。（3）广大业主集体到铁西办事处要求更换物业无果造成业主佟素云女士摔伤。（4）陈刚、沈桂兰、老扬等人到铁西办事处信访办由唐主任接待未果。（5）广大业主到光辉社区上访、郝书记接待并叫来物业经理协调、未果；（6）广大业主到光大物业理论更换一事，由姜、戈二经理接待，未果。综上，上诉人与光大物业之间不存在服务关系，故无须交纳2016年11月至2019年12月物业费，请二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。辽阳市光大物业管理有限公司辩称，1、前期物业服务合同到期及延续，是遵照合同条款和物业法相关规定实行，有关事宜光辉社区已出具证明，证据一审已提供给法庭，业委会未成立即不具备更换物业的必要条件，从而不影响前期物业服务合同的延续并且合法有效(《辽阳市物业管理办法》第三十二条及前期物业服务合同第八条第二款之规定，证据已在一审当中提供，并已确认无误)。2、《辽宁省物业管理条例》对物业管理只是宏观调控，《辽阳市物业管理办法》是地方政府根据实际工作而编制并实施，更具有操作性，且与《辽宁省物业管理条例》并不矛盾，对更换物业的条件需成立业委会的规定是一致的。3、《辽阳市物业管理办法》明确规定了园区共用部位的维护、维修、保养和园区秩序管理的基本要求，对门禁升级及车库管理均属物业管理职责范围，并没有影响业主出行。小区物业管理是一个阶段性的服务工作，也是物业员工艰苦的劳动过程，仅凭少数人的说辞或几张只是一个时间节点的照片，不能说明问题，以点概面，小区125个单元，1350户仅凭几户业主当庭说大家或广大业主都不同意即全盘否定物业服务，没有依据，不值一驳，几户业主没有代表性，况且上诉人已享受了近4年的服务。4、上诉人近4年未交费，一直享受着缴费业主购买的服务，被起诉后便挑三挑四，找种种理由为自己开脱，而不是站在公正的角度看待物业，严重侵害了缴费业主的利益，因此才有所谓多次上访无果，退一步讲，如上诉人所说前期物业合同到期，物业就得撤出，把问题推向社会，这种无政府状态，物业还会存在吗？据业内人士了解，多数开发或物业这种情况居多，存在即有它的合理性，何况我们有法可依。5、上诉人提出的与本案无关或是两个法律关系的一切事宜均应另案起诉，被上诉人不作回答。综上所述，上诉人的诉求没有根据，无法可依，只有几户业主进行所谓的广大业主、多次上访，为不缴费开脱，严重阻碍了物业正常工作。我方认为我公司自2014年10月滨河花园入住至今一直连续服务，特别是疫情期间，义务为小区消杀、登记和检查，逆行服务，付出了大量人力、物力、财力，得到各级政府的一致好评，也被多数业主认可，这是不争的事实。这些有偿和无偿的服务，上诉人均已享受，缴费天经地义。只要与《物业管理办法》相违背，与几次上访、谁接待无关。一审法院认定事实清楚，符合物业法的相关规定，恳请法院公正、明察，维持原判。辽阳市光大物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求被告支付物业费3314.00元；诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告赵丹、周晓旭系滨河花园小区27号楼2单元18号业主，其房屋面积为116.29平方米。2014年10月30日，沈阳鑫厦房屋开发有限公司与原告辽阳市光大物业管理有限公司签订物业管理服务合同，委托原告对滨河花园小区提供物业服务。合同约定物业费住宅收费标准为0.75元/m2?月，合同期限为2014年11月1日至2016年10月31日。合同第八条第二款约定，前期物业服务合同期限已满，物业管理区域内业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业，合同双方对继续履行合同无异议的前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。合同到期后，滨河花园小区没有组建社区没有成立业主委员会。原告辽阳市光大物业管理有限公司一直服务至今。被告赵丹、周晓旭自2016年11月至2019年末未向原告缴纳物业服务费，原告已经对被告进行了催缴。上述确认事实依据有：营业执照一份及资质证书、物业管理服务合同、催款通知、太子河区铁西街道办事处光辉社区居民委员会情况说明、专用收款收据存根、辽阳市物业管理办法及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，一审法院予以采信。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。虽然物业管理服务合同已经到期，但是合同第八条第二款明确约定：前期物业服务合同期限已满，物业管理区域内，业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业，合同双方对继续履行合同无异议的，前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。由于物业服务合同到期后，该小区没有成立社区，也没有成立业主委员会，且原告一直提供物业服务至今，因此被告赵丹、周晓旭作为业主应该缴纳物业服务费。因此一审法院对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：被告赵丹、周晓旭于本判决生效后十日内支付原告辽阳市光大物业管理有限公司2016年11月至2019年12月物业服务费3314.00元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告赵丹、周晓旭承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，关于上诉人主张前期物业服务合同到期后未经半数以上业主同意，无需继续缴纳物业费的上诉理由，因案涉小区在前期物业服务合同到期后，并未成立业主委员会，根据前期物业服务合同规定，前期物业服务合同可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日，并且上诉人作为业主方在前期物业服务合同到期后，继续接受了被上诉人提供的物业服务，上诉人的该项上诉理由不能成立，因此，上诉人应交纳物业服务费。关于上诉人主张被上诉人收费标准高、服务质量低、物业工作人员不作为、卫生质量差等上诉理由，因上诉人提供的证据不足以证明自己的主张，亦不是对抗不交费的理由。关于上诉人主张被上诉人侵犯业主权利，私自出租地下车库、私自更换门禁卡等行为，属另一法律关系，本案不作处理。综上所述，上诉人赵丹、周晓旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵丹、周晓旭负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年八月三十一日法官助理郝丽鑫书记员孔莹