浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2514号 原告：童雷鸣，男，1987年8月8日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：钱雷岗，嵊州市甘霖法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：楼丽燕，嵊州市甘霖法律服务所法律工作者。 被告：何永海，男，1989年2月1日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：张国汀，新昌县城关法律服务所法律工作者。 原告童雷鸣与被告何永海房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员丁春燕独任审判，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱雷岗、楼丽燕、被告委托诉讼代理人张国汀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童雷鸣向本院提出诉讼请求：1、依法判令终止原、被告在2018年6月27号签署的《商铺租赁合同》，并且要求被告立即搬空滞留于310、311、312商铺里的财物；2、依法判令被告立即支付自2020年3月1日起至腾空之日止按照合同约定的房屋租赁费；3、依法判令被告立即支付自2020年3月1日起至实际给付日的滞纳金；4、依法判令被告立即支付租赁期间由原告垫付的物业费1318元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告在2018年6月27日签订一份《商铺租赁合同》，原告将自己位于嵊州市××街××号××广场××号楼××商铺出租给被告，约定租赁期限为六年，合同第四条第一项约定：2018年度的租赁时间为2018年8月30日到2019年8月29日，年度租金为105000元，支付时间为2018年7月15日前支付50000元，2019年1月25日前支付55000元；2019年度的租赁时间为2019年8月30日至2020年8月29日，年度租金为105000元，支付时间为2019年7月25日前支付；2020年度的租赁时间为2020年8月30日到2021年8月29日，年度租金为110200元，支付时间为2020年7月25日前支付；2021年度的租赁时间为2021年8月30日到2022年8月29日，年度租金为115700元，支付时间为2021年7月25日前支付;2022年度的租赁时间为2022年8月30日到2023年8月29日，年度租金为121400元，支付时间为2022年7月25日前支付；2023年度的租赁时间为2023年8月30日到2024年8月29日，年度租金为127400元，支付时间为2023年7月25日前支付。2018年8月30日到2019年8月29日的房租已经付清。后2019年8月30日起，经被告与原告协商，原告同意被告先支付半年的租金，于是被告只支付了2019年8月30日至2020年2月29日的租赁费52500元，自2020年3月1日起的租金一直未付。合同第九条第一项约定：被告逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向原告给付滞纳金，逾期超过5日原告另可停止商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，原告有权解除本合同，没收被告租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。合同第九条第四项约定：被告违约解除本合同，或被告违约原告解除本合同，被告租赁保证金抵作违约金，原告不予返还。第四条第五项写明：被告使用该商铺所产生的物业管理费、水费、电费、燃气费、网络费用、通讯费等及被告因经营活动而产生的税费等费用由被告自行承担。经结算被告拖欠物业费用1318元，原告已经先行垫付。原告多次催讨，被告无理拒付。原告认为被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，被告应该按照合同约定承担民事责任，根据相关法律之规定，特提起诉讼。 何永海答辩称：1、第一项诉讼请求不成立。因原告已于2020年4月30日将被告放置于店铺内的物品搬离至别的地方，故不存在滞留状态；2、第二项诉讼请求应予减免。因被告是台州人，台州属于疫情高风险地区，受疫情影响不易处理房屋租赁事宜，房屋租赁费应予减免至每月租金的50%-60%，被告最多支付1个月的房屋租赁费，且被告的租赁保证金5000元应当抵扣租金；原告已将被告的物品放置于别的地方，房屋租赁截止日应为2020年4月30日，同时原告不配合被告处置物品；3、因受疫情影响，滞纳金不应支付；4、物业管理费应计算至2020年4月30日，而不是到2020年5月20日。 原、被告双方围绕诉讼请求及答辩意见均依法提交了证据，对当事人就双方签订房屋租赁合同、被告支付租金情况及留置物品的搬离时间等陈述一致的事实，本院予以确认并在卷佐证。对存在争议的物业费进行举证和质证。 童雷鸣围绕第四项诉讼请求依法递交了物业费增值税电子普通发票、POS机刷卡单及嵊州第吾大道物业服务中心出具的证明各一份，证明何永海拖欠2020年4月1日至2020年5月19日的物业费1318元，已由童雷鸣垫付的事实。 何永海对该组证据的质证意见为，对证据的真实性有异议，认为物业费收取应出具纸质正式发票；对证据的合法性也有异议，根据最高院的相关司法解释，物业服务中心出具的证明应当盖章且有法定代表人签字，且发票上看不出物业费缴纳的期限。 本院认为，童雷鸣提供的物业费增值税电子普通发票、POS机刷卡单及嵊州第吾大道物业服务中心出具的证明，真实性均可认定，且已形成完整的证据链，证明原告向物业公司缴纳的1318.33元系被告租赁商铺2020年4月1日—2020年5月19日的物业费，本院对上述证据予以认定，被告的异议不能成立。 根据当事人的陈述及本院审核认定的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，童雷鸣与何永海签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：童雷鸣将位于嵊州市××街××号××广场××号楼××商铺出租给何永海，租赁期限为六年（2018年8月30日—2024年8月29日），第一、二年租金为105000元，第三年起租金按前一年房租的百分之五递增，同时何永海应承担该商铺所产生的物业管理费、水费、电费、燃气费等费用。何永海若逾期交纳租金、水电气等能源费用及其他费用，每日按逾期总额的1%向童雷鸣给付滞纳金；逾期超过5日，童雷鸣另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品；逾期超过15日的，童雷鸣有权解除合同，没收租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日），同时明确因何永海违约导致童雷鸣解除合同的，租赁保证金抵作违约金，童雷鸣不予返还。何永海于2020年3月1日起拖欠房屋租金，2020年4月1日起拖欠物业管理费，至今仍未支付。 另查明，1、何永海在签订合同时已向童雷鸣交纳租赁保证金5000元；2、童雷鸣已向嵊州第吾大道物业服务中心交纳2020年4月1日至2020年5月19日的物业管理费1318.33元；3、庭审中，原、被告双方对被告留置在商铺内的财产予以了核对，对以下物品进行了确认：收银台电脑1台、两开门冰箱1台、三开门冰箱1台、四开门冰箱1台、制冰机1台、刨肉机1台、操作台1台、冰柜1个、厨房设备1套，另，吊灯、四方桌椅、电磁炉、餐具及空调等以现状实物为准，交付也以现场实物为准。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。童雷鸣与何永海签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。何永海自2020年3月1日起未按合同约定支付租金，显已违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。”此系法律对租赁合同出租人行使法定解除权的相关规定。原、被告双方同时在商铺租赁合同中约定当承租方逾期交纳租金、水电费等能源费用及合同约定的其他费用超过15日的，出租方有权解除合同，此系双方对租赁合同的约定解除，该约定未违反法律规定。现双方约定的合同解除条件已成就，原告可行使解除权解除前述商铺租赁合同，并要求被告支付约定租金及承担相应的违约责任。 本案的争议焦点为：1、如何确定本案被告应支付给原告的租金？2、被告主张因疫情影响租金应予减免，是否予以准许？3、如何确定本案的违约金及滞纳金？4、物业费如何计算确定？ 1、庭审中，双方确认原告已于2020年4月30日将被告原留置在涉案商铺里的物品搬迁至他处，即原告已于该日行使了合同解除权，以搬移被告物品的行为作出了解除合同的意思表示，被告知悉上述事实且未提异议，视为原告已将解除合同的意思表示通知了对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于上述事实，本院认定双方的商铺租赁合同已于2020年4月30日解除，现被告应支付给原告2020年3月1日起至2020年4月30日止按合同约定计算的租金。 2、2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不可避免、不能克服，系不可抗力，疫情期间不能营业，无法产生收益，根据公平原则和不可抗力免责规则，租赁双方应分担由此造成的损失。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款提出：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，经查询嵊州市市场监督管理局，本市餐饮行业于2020年2月14日恢复外卖，2020年3月1日堂食开放，结合本案实际情况，酌定减免2020年3月1日至2020年3月31日的房租。按原、被告签订的《商铺租赁合同》约定的2019年度租金105000元计算，2020年4月1日至2020年4月30日的房租为287.67元/天×30天=8630元。 3、原告在本案中既主张了违约金，即被告原交付的租赁保证金作为违约金予以没收，又主张了滞纳金，被告认为租赁保证金应抵付房租，滞纳金因疫情影响不应支付。本院认为，在原告对违约金、滞纳金均予主张的情况下，结合被告逾期支付房租等费用的违约行为给原告造成的实际损失，以及疫情影响因素的综合考量，本院将原告主张的违约金、滞纳金予以适当调整如下：以租金8630元为基数，自2020年4月1日起至付清日止按月利率20%计算支付。 4、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定，租赁期间的物业费由被告承担。根据嵊州第吾大道物业服务中心出具的证明所载，涉案店铺面积为230.61平方，物业管理费按每月每平方3.5元收取，故2020年4月的物业管理费为807元，该款原告已为被告垫付，现原告要求被告予以返还，理由正当，应予支持。 综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、确认童雷鸣与何永海签订的《商铺租赁合同》于2020年4月30日解除； 二、何永海支付童雷鸣2020年4月1日起至2020年4月30日止的房屋租赁费8630元，并支付该款自2020年4月1日起至付清日止按月利率20%计算的违约金、滞纳金； 三、童雷鸣返还何永海原交付的租赁保证金5000元； 四、何永海返还童雷鸣垫付的物业费807元。 上述二、三、四项款项限于本判决生效之日起十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费422元，减半收取211元，由童雷鸣负担50元，何永海负担161元（款限被告于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁春燕 二〇二〇年八月十七日 书记员  周晓梦