江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初2843号 原告：淮安市明苑物业服务有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花小区二组团B21号楼303室。 法定代表人：尹艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴本喜，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。 被告：孙荣荣，男，1983年10月4日出生，汉族，庆鼎（淮安）精密电子有限公司职员，住淮安市清江浦区。 原告淮安市明苑物业服务有限公司（下称明苑物业）与被告孙荣荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告明苑物业委托诉讼代理人吴本喜，被告孙荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明苑物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年4月12日至2021年4月11日期间的物业服务费6223元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：淮安中宏置业有限公司开发的坐落于淮安市清江浦区小区，2016年7月8日，原告中标该小区物业服务管理，2017年4月12日，接管该小区物业管理服务。同时，中宏置业公司将被告名下4幢3604室房屋（建筑面积为128.05平方米）交给原告管理服务。按照合同约定，原告提供物业服务，被告应支付合同约定的物业费用。截止本案起诉，被告尚欠2018年4月12日起至2021年4月11日止三年时间的物业费用，合计6223元。原告已向被告发送物业费催缴函以及电话多次催缴，被告仍拒绝支付。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉请。 被告孙荣荣辩称，原告提供的物业服务不到位，小区物业服务太差，被告基本没有享受到原告提供的物业服务，小区的电梯安装了刷卡系统，造成被告使用上麻烦，小区的卫生清理工作差，平时保修也无人及时响应，小区的消防烟感器损坏也无人及时维修，原告恶意对业主停水停电。被告对于原告主张的物业费欠费时间没有异议，小区交房时，原告收取被告电梯费500元，应当与物业费进行冲抵，原告主张的物业收费标准应当降低，被告的物业费应当按五折支付。 本院经审理认定事实如下：被告孙荣荣系淮安市清江浦区翠湖一号小区4号楼3604室房屋（下称3604室）的业主，该房屋的建筑面积为129.36平方米。2016年7月8日，翠湖一号小区的建设单位淮安中宏置业有限公司与原告明苑物业签订“翠湖一号”前期物业服务合同一份，约定由原告明苑物业为翠湖一号小区提供物业服务，物业服务期限自2016年7月25日起至业主委员会成立之日止，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，其中高层住宅为1.396元/月/平方米，物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在房屋交付之日以及每年同日前履行交纳义务，未按时交纳的每逾期一日，应按照欠费总额日千分之0.5的标准交纳滞纳金，双方还对物业服务质量、内容及违约责任等方面作出了约定。合同签订后，原告明苑物业进场为翠湖一号小区提供物业服务至今。2017年5月21日，被告孙荣荣领取3604室，收房时应原告明苑物业的要求，在格式样的《承诺书》上签名，该承诺书的主要内容为：对《业主手册》、《公共服务协议》、《装饰装修管理协议》、《防火安全责任书》、《临时管理规约》等中的相关行为规范、制度约定、注意事项和要求已阅读知悉，同意遵守并倡导其他业主、现场施工人员、物业使用人共同遵守执行，本人同意承担违反《业主手册》、《公共服务协议》、《装饰装修管理协议》、《防火安全责任书》、《临时管理规约》等的相应责任，并同意对该物业的使用人违反相关约定和规定条款的行为承担连带责任。同日，原告明苑物业向被告孙荣荣收取892元并开具收据，收款事由为装修管理费、装修电梯维护费等。2020年4月份，原告明苑物业向被告孙荣荣催要3604室2018年4月12日至2021年4月11日期间的物业服务费6223元，但被告孙荣荣未予支付。2020年5月25日，原告明苑物业诉至本院，要求被告孙荣荣支付2018年4月12日至2021年4月11日期间的物业服务费6223元，引起本案讼争。 另查，《业主手册》中附则第1条：业主在办理房屋接收手续时，向物业服务公司交纳下列费用：1、预付全年物业服务费，高层住宅物业服务费：1.08元/月/平方米，代收代交费用：0.316元/月/平方米，代收代交费用未纳入物业服务费之中，合并共需交纳：高层住宅和商业按1.396元/月/平方米(实际按双方补充协议1.35元/月/平方米交纳)。在原告明苑物业提供物业服务期间，小区曾有楼道灯及消防烟感器损坏、楼道墙皮大面积脱落未及时维修等物业服务不到位的现象。原告明苑物业提供清江浦区住建局于2020年6月10日发布的5月份物业小区文明城市创建测评得分排名表一份，意在证明其排第7名，已完全履行了物业服务义务，经质证，被告孙荣荣对该评分排名的公信力表示质疑，认为反映情况与小区物业服务的真实质量不符。 庭审中，被告孙荣荣主张原告明苑物业在交房时强制向业主收取电梯使用费500元，该收费不合法应当退还。原告明苑物业认可收到该笔费用，但解释该费用是基于《业主手册》的规定（“不允许用载人电梯搬运货物、垃圾等，如特别需要应报经物业服务单位同意并派专人监督使用并交纳相关费用”）而收取的，小区仅安装了客用电梯，业主装潢拖运装潢材料使用客梯，物业需要对客梯进行维护和保养，因此，收取电梯维护费是物业与业主达成的一致意见。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，翠湖一号小区至今尚未经业主大会或者业主委员会选聘物业服务企业，建设单位淮安中宏置业有限公司选聘原告明苑物业，双方签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同约定对包括被告孙荣荣在内的全体业主产生法律约束力。原告明苑物业为被告孙荣荣所在的翠湖一号小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告孙荣荣就依法负有向原告明苑物业支付物业服务费用的义务。考虑到案涉小区的物业服务存在一定瑕疵，故本院对原告明苑物业主张的物业服务费按90%标准打折，被告孙荣荣应当支付2018年4月12日至2021年4月11日期间物业费5658元（1.35元/月/平方米×129.36平方米×36个月×90%）。对于原告明苑物业主张超出部分，本院不予支持。关于被告孙荣荣抗辩原告明苑物业应将电梯维护费500元退还的问题，本院认为原告明苑物业在交房时向业主收取的费用必须经过物价部门的行政许可或者基于双方的合意，该电梯维护费的收取没有经过物价部门的行政许可，其次，原告明苑物业主张的“双方一致意见”仅是业主在收房时在承诺书等格式书面材料上签名而已，且案涉小区未安装货梯，仅安装客梯，高层建筑房屋装修必然使用电梯运输装潢材料，原告明苑物业无证据证明其为业主使用电梯运输装潢材料提供了其他服务内容，而原告明苑物业收取的物业费中已含有了对电梯等公用设施设备的日常运行和维护费用，再收取电梯维护费属于重复收费，显然加重了业主责任，该格式条款应依法认定无效，对被告孙荣荣等没有法律约束力，被告孙荣荣抗辩原告明苑物业应退还收取的电梯维护费500元，本院予以采纳。鉴于原告明苑物业同意在本案中一并处理该笔电梯维护费，故该笔电梯维护费与被告孙荣荣应支付的物业费相互折抵后，被告孙荣荣尚需向原告明苑物业支付物业费5158元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《物业管理条例》第二十一条第一款、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告孙荣荣于本判决发生法律效力后十日内支付原告淮安市明苑物业服务有限公司2018年4月12日至2021年4月11日期间的物业服务费5158元； 二、驳回原告淮安市明苑物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告淮安市明苑物业服务有限公司负担5元，被告孙荣荣负担20元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判员 程 军 二〇二〇年八月二十三日 书记员 范文静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。