西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初7222号 原告：马桃。委托诉讼代理人：柴亚林，陕西培优律师事务所律师。委托诉讼代理人：王熙，陕西培优律师事务所律师。被告：西安鸿鑫基业房地产经纪有限公司。被告：西安德兴嘉业房地产经纪有限公司。委托诉讼代理人：朱海鑫，系公司员工。原告马桃与被告西安鸿鑫基业房地产经纪有限公司（以下简称西安鸿鑫基业房产公司）、西安德兴嘉业房地产经纪有限公司（以下简称西安德兴嘉业房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理，原告马桃及委托诉讼代理人王熙到庭参加诉讼，被告西安鸿鑫基业房产公司、西安德兴嘉业房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马桃向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告西安鸿鑫基业房产公司签订的《西安市房屋委托代理出租合同》；2、判令本案二被告支付截止2020年5月29日物业费、水费、采暖费共计8042.6元、电费550元；3、判令二被告向其支付2020年4月25日至5月25日的房屋租赁费用2200元；4、判令二被告向其支付违约金27600元；5、判令二被告向其赔偿电视机费用5199元及房屋恢复原状的费用2840元；6、判令二被告向其返还水卡、电卡、燃气卡；7、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：其与被告西安鸿鑫基业房产公司于2018年10月20日签订《西安市房屋委托代理出租合同》，约定将其位于西安市未央区XX路XX小区XX栋XX室由被告西安鸿鑫基业房产公司代理出租，合同对代理期限、租金标准、租金支付期限、能否隔断分租、物业费、水费、电费、采暖费等费用负担及违约责任进行了约定，后被告未按约定履行合同，未按时缴纳物业、水、采暖等费用，并于2020年4月10日明确拒绝支付下一季度房屋租金，且其发现涉案房屋已由被告西安德兴嘉业房产公司出租给其他租客。现为维护其合法权益，至成此诉。被告西安鸿鑫基业房产公司未到庭亦未提交答辩意见。被告西安德兴嘉业房产公司未到庭但辩称，其对原告的诉讼请求均不予认可，疫情期间原告不同意减免租金，涉案房屋是由其公司分租给租客独某某、高某某、于某某、郭某某的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》、《结婚证》、《西安市房屋委托代理出租合同》、微信聊天记录、物业费催缴单、《房屋租赁合同》、房屋卫生状况、房屋缺失设备照片及发票及恢复原状费用收条、通话录音，上述证据符合证据的形式要件且能够形成完整的证据链条，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人王某某于2006年10月8日登记结婚，2011年5月19日，王某某从案外人文某某处购得位于西安市XX区XX路XX小区XX栋XX室房屋一套。2018年10月20日，原告以文某某的代理人名义与被告西安鸿鑫基业房产公司第一分公司签订《西安市房屋委托出租合同》，约定由被告西安鸿鑫基业房产公司以原告名义代理出租上述房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜并代原告向承租方收取租金；出租代理期限自2018年10月25日至2023年10月24日，工作接洽期为120日，接洽期免收房租，第一次付款日期为2018年10月20日，第二次付款日期为2019年1月10日，第三次付款期限为2019年4月10日，第四次付款期限为2019年7月10日，以后以此类推；水费、电费、燃气费、物业费、暖气费由被告西安鸿鑫基业房产公司负担；出租代理期内，未经原告书面许可，被告西安鸿鑫基业房产公司不得将代理事宜全部或部分转委托给他人；被告西安鸿鑫基业房产公司对涉案房屋可分租、可打隔断，到期后由其恢复原状；被告西安鸿鑫基业房产公司未及时按约定时间打款，按其违约处理,押金不退，法定节假日顺延；合同期内，被告西安鸿鑫基业房产公司需提前终止合同的，应提前30日通知原告，按合同总租金20%支付违约金等，附件一《房屋附属设施、设备清单》中载明原告向被告西安鸿鑫基业房产公司交付电视机一台、购水卡、电表卡、购燃气卡各一张、大门钥匙一把，电表内剩余电量为1205度，燃气剩余33.55立方米等。合同签订后，被告西安鸿鑫基业房产公司在房屋内做了隔断，并向原告交纳押金2200元，支付房租至2020年4月25日，之后未再支付租金，原告因此于2020年5月25日换锁、收房，收房时未见屋内原有电视机，电表内剩余电量为200度，2018年11月至2020年5月30日的物业费（含电梯费、卫生费）2691.2元、水费763.8元、暖气费4587.6元未交。原告因拆除隔断、垃圾清运、保洁、刷墙、油漆支出2800元。原告称屋内电视机为三星牌，系其于2013年1月1日花费5199元购买。另查，自2019年10月开始，被告西安德兴嘉业房产公司以其名义陆续将涉案房屋出租给案外人独某某、高某某、于某某、郭某某，涉案房屋水卡、电卡、燃气卡现由被告西安德兴嘉业房产公司持有，其拒不返还，原告现已补办燃气卡，并称如电卡返还不了，则需更换电表，费用约需600元。又查，西安鸿鑫基业房产公司第一分公司于2018年8月9日注册设立，同年11月13日注销，负责人为金某某。因二被告未到庭，至调解不能。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告与西安鸿鑫基业房产公司第一分公司签订的《西安市房屋委托出租合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应遵守。合同履行期间，西安鸿鑫基业房产公司第一分公司作为分公司且已注销，其相应的权利义务应由总公司即被告西安鸿鑫基业房产公司承担。现被告西安鸿鑫基业房产公司至今未支付下欠租金，已构成根本违约，原告请求解除上述合同于法有据，应予支持，同时，被告西安鸿鑫基业房产公司还应支付原告2020年4月26日至5月25日的房租2200元，同时其交纳的押金依约原告不予退还。依照合同约定，被告西安鸿鑫基业房产公司应负担租赁期间的物业费、水费、暖气费等，故原告主张的2018年11月1日至2020年5月30日的物业费（含电梯费、卫生费）、水费、暖气费共计8042.6元应由该被告承担，交房时电表剩余1205度，收房时剩余200度，原告请求该被告支付550元电费并无不当，应予支持。被告西安鸿鑫基业房产公司未按期支付租金，应依约支付违约金，本院综合合同实际履行情况及合同解除原因，对双方约定的违约金进行调整，酌定由被告支付原告合同三个月租金作为违约金即6600元。被告西安鸿鑫基业房产公司违约在先，根据合同约定，其应将隔断拆除、恢复原状，现原告已自行恢复，支出的2800元有收条佐证，且价格符合实际，本院予以认定。被告西安鸿鑫基业房产公司未将涉案房屋内的电视机返还原告，其亦未到庭陈述电视机能否返还，故由其赔偿物品损失为宜，结合物品价值、折旧等因素，本院酌定该电视机价值为3379.35元。原告要求被告西安德兴嘉业房产公司对以上义务承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。现出租代理合同已解除，被告西安德兴嘉业房产公司应当向原告返还涉案房屋的水卡、电卡、燃气卡，然其不予返还，故应当承担原告补办上述卡的费用，而原告陈述更换电表费用600元并无相应证据证实该费用合理，且尚未实际发生，故本院不予支持。二被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，由其自行承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告马桃与被告西安鸿鑫基业房地产经纪有限公司于2018年10月20日签订的《西安市房屋委托出租合同》；二、被告西安鸿鑫基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马桃物业费（含电梯费、卫生费）、水费、暖气费、电费共计8592.6元，；三、被告西安鸿鑫基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马桃房租2200元；四、被告西安鸿鑫基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马桃违约金6600元；五、被告西安鸿鑫基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马桃电视机损失3379.35元、房屋恢复原状费用2800元；六、被告西安德兴嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马桃位于西安市XX区XX路XX小区XX栋XX室房屋的水卡、电卡、燃气卡，如不能返还，则其应赔偿原告补办上述卡的费用；七、驳回原告马桃其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费773元（原告已预交），由原告马桃负担381元，由被告西安鸿鑫基业房地产经纪有限公司负担392元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审  判  员     杨金翠   二〇二〇年七月二十日 书  记  员    王中堃      打印人：周惠荣  校对人：王中堃  送达日期：2020年 月 日1