黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终407号上诉人（一审原告、案外人）：何金龙，男，1976年6月27日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：毕振东，黑龙江雪原律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：李明婕，男，1962年10月17日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。一审第三人（被执行人）：鸡西市锦绣房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西山办汽车公司4-首-4。法定代表人：刘茂林，经理。委托诉讼代理人：姜瑞丹，女，1985年11月28日出生，该公司员工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人何金龙因与被上诉人李明婕、一审第三人鸡西市锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月10日开庭进行了审理。上诉人何金龙及其委托诉讼代理人毕振东，被上诉人李明婕，一审第三人锦绣房地产公司的委托诉讼代理人姜瑞丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何金龙上诉请求：1.撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初3220号民事判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；2.由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、上诉人取得房屋是合法有效的。1、上诉人一审中提供的证据二、三、四客观证实：案涉房屋是第三人开发的，第三人与赵文胜挂靠的建筑公司签订了《建筑工程施工合同》，其中C2号楼小五项工程的施工人是刘方彬。C2号楼小五项工程完成后形成第三人拖欠刘方彬人工费。后第三人在2017年6月9日与刘方彬达成《在建商品房抵付工程款的协议函》，将包括案涉房屋在内的三户房屋作价1046190元抵付了拖欠的工程款。当日，第三人将案涉房屋的《商品房认购协议书》及收据开给刘方彬。2017年12月6日，刘方彬将第三人抵偿其工程款的案涉房屋，以21万元的价格出售给了李晓丹，当日李晓丹将全额购房款21万元以银行转账的方式支付给了刘方彬；2018年11月2日上诉人与李晓丹签订了《房屋买卖合同书》，依据该合同约定上诉人当日向李晓丹交纳购房定金4000元。在李晓丹依据合同约定将案涉房屋手续更名到上诉人名下后，上诉人在2018年11月17日通过邮政储蓄银行以转账的方式向李晓丹支付了剩余购房款28万元。2、一审判决以第三人没有取得预售许可证，进而认定上诉人与第三人签订的《商品房认购协议书》无效，只是违背客观现实的错误认定。首先，刘方彬是因第三人拖欠其工程款折价取得的案涉房屋，工程款不仅享有法定的优先权，而且也不存在因第三人没有取得预售许可证而导致以房屋折抵工程款协议无效的法律规定，故一审判决以房屋折抵工程款协议无效错误。其次，因刘方彬急需支付人工费，刘方彬将案涉房屋出售给李晓丹、李晓丹出售给上诉人，双方不仅签订了合同，而且均通过银行转账付款，后三方先后到第三人处办理了案涉房屋的手续。第三人向上诉人出具了《商品房认购协议书》、收据。上诉人与第三人签订购房协议在被上诉人查封前。最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是“管理性强制性规定”，不是“效力性强制性规定”，很显然一审判决据此认定上诉人与第三人签订的合同无效错误。二、上诉人已经实际占有案涉房屋，其享有物权期待权在内的生存权益，一审判决如不纠正，有违社会公平和公序良俗。上诉人一审中提供的证据五客观体现：上诉人2019年8月20日，上诉人交纳了物业费、水电费等费用后，取得钥匙实际接收并占有案涉房屋，2019年8月20日整体发包开始装修案涉房屋，后又交纳了装修保证金、垃圾处理费、电梯费和2019年度供热费。很显然，一审判决认定“上诉人在法院查封前为合法占有案涉房屋”的理论与客观事实相悖，是错误的。执行异议之诉案件需对权利有无及实质作出甄别、判断、认定，并更倾向于保护无过错房屋买受人的包括消费者物权期待权和物权期待权在内的生存权益。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款之规定，上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人请求二审人民法院纠正一审判决的错误，依法改判中止对案涉房屋的强制执行，以维护上诉人的合法权益，真正体现司法公正。李明婕辩称，第一、何金龙不是实际占有，是对抗法律。查封的时候，李明婕与一审法院的法官一起去的，当时何金龙没有办理进户和相关的手续，是通过某些人后补办的手续。第二、何金龙出具的买卖合同，已经是第三方了，他购买的是没有法律保护的房屋。故何金龙的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一审第三人述称，锦绣房地产公司认可何金龙陈述的事实。何金龙向一审法院起诉请求：要求中止对坐落在鸡西市鸡冠区北欧印象小区A区8号楼1单元1104室的执行；由李明婕承担本案的诉讼费。一审判决认定事实：鸡西市鸡冠区北欧印象小区系锦绣房地产公司开发建设。2017年6月9日锦绣房地产公司将其开发建设的北欧印象小区A8号楼1104室抵偿给刘方彬折抵336660元工程款，当日，锦绣房地产公司向刘方彬出具336660元收据，收款方式抹账。2017年12月6日刘方彬将诉争房屋以21万元的价格卖与李晓丹，并通过银行转账的方式交付了21万元购房款，锦绣房地产公司向李晓丹出具了商品房认购协议书，并在收据上将购房人刘方彬更名为李晓丹。2018年11月2日李晓丹将该房屋以284000元的价格卖给了何金龙，何金龙已支付了284000元购房款。锦绣房地产公司将商品房认购协议第一页重新出具，认购方为何金龙，将第二页认购方李晓丹更名为何金龙，并将收据李晓丹更名为何金龙。2019年7月1日鸡西市鸡冠区人民法院对李明婕诉锦绣房地产公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2019）黑0302民初1306号民事判决书，判决锦绣房地产公司给付李明婕工程款、诉讼财产保全费，合计2199073元，该案进入执行程序后，本院于2019年9月10日作出（2019）黑0302执1206号之四号执行裁定书，查封了北欧印象小区A区8号楼1单元1104号房屋。执行过程中何金龙称该房屋系其所有并向本院提出执行异议，本院于2019年10月18日作出（2019）黑0302执异96号执行裁定书，裁定驳回何金龙的异议请求。何金龙不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。另查，鸡冠区北欧印象小区A区8号楼未取得商品房预售许可证。何金龙在人民法院查封之前未合法占有北欧印象小区A8号楼1104室。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案的焦点在于何金龙是否对争议房屋享有上述四点足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案诉争房屋在未取得预售许可证的情况下，刘方彬与锦绣房地产公司就针对诉争房屋达成了折抵工程款的协议，因诉争房屋未取得商品房预售许可证，故该协议应为无效合同，因此刘方彬与李晓丹及李晓丹与何金龙之间形成的房屋买卖合同亦无效。因此在人民法院查封之前何金龙与锦绣房地产公司之间未形成合法有效的书面买卖合同，并且何金龙未提供合法有效证据证实在人民法院查封前实际占有诉争房屋。故何金龙对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此何金龙要求中止对何金龙购买的北欧印象A区8号楼1单元1104室的强制执行的诉讼请求，不予支持。李明婕辩解何金龙与锦绣房地产公司之间不存在合法的房屋买卖关系的理由成立，何金龙在法院查封前未实际入住的辩解理由，予以采信。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回原告何金龙全部诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。何金龙提供如下证据：证据一、照片一组，证实其已经入住案涉房屋。证据二、不动产登记情况查询证明，证实其名下没有房屋，案涉房屋是其唯一住房。李明婕对证据一真实性和证明目的均有异议，不能证实何金龙已入住案涉楼房；对证据二的真实性没有异议，但对证明目的有异议，虽然何金龙名下没有住房，不能证实其配偶一方是否有住房，且是否有住房均不能成为阻却执行的正当理由。本院经审查核实，认证如下：何金龙提供的证据一和证据二能够相互印证，证实何金龙已居住在案涉房屋，且案涉房屋是其唯一住房,本院予以采信。二审另查明，何金龙在鸡西市不动产登记中心信息系统内无登记信息，实有住房套数为零，其名下无其他住房。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于李明婕对案涉房屋是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。在（2019）黑0302民初1306号李明婕与锦绣房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，李明婕诉称其施工地点系北欧印象小区C区2号楼，非本案争议的A区楼盘，故其对A区案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权。关于何金龙是否支付购房款的问题。2018年11月2日，何金龙与李晓丹签订了《房屋买卖合同书》，依据合同约定何金龙分两次支付李晓丹全部购房款284000元。一审审理时，何金龙已提供其交付购房款的相关证据。锦绣房地产公司将《商品房认购协议书》第一页重新出具，将第二页购房方李晓丹变更为何金龙，锦绣房地产公司认可将案涉房屋出售并交付给何金龙这一事实。关于何金龙在一审法院查封之前是否实际占有案涉房屋的问题。2019年8月20日，鸡西市恒达信物业有限责任公司为何金龙出具房屋移交通知单，何金龙交纳了物业费、水费、电费、供热费等相关费用。2019年9月10日，一审法院作出（2019）黑0302执1206号之四执行裁定，查封案涉房屋。结合本案事实，可以认定何金龙在一审法院查封前已实际占有案涉房屋。二审查明，案涉房屋系何金龙唯一住房。关于何金龙签订的《商品房认购协议》的效力问题。因锦绣房地产公司未取得商品房预售许可证，不能认定协议已经生效。与购房人何金龙购买未取得商品房预售许可证的房屋情形相似，李明婕作为普通债权人，在其与锦绣房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中并未取得优先受偿权，其享有的债权所申请强制执行的案涉房屋，同样存在尚未取得商品房预售许可证行政审批手续的情形。何金龙未办理过户登记系锦绣地产公司没有取得相关证件无法办理登记，对此何金龙没有过错。作为购房人何金龙其请求排除强制执行之行为直接关系其生存权益维护，李明婕作为一般金钱债权人，而何金龙作为一般房屋买受人，何金龙对案涉房屋所享有的权益优先于李明婕申请执行开发公司之普通债权，何金龙享有的物权期待权可以阻却李明婕对案涉房屋的执行。一审法院查封案涉房屋，并判决驳回何金龙全部诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，何金龙的上诉请求成立，依法应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初3220号民事判决；二、不得执行鸡西市鸡冠区北欧印象小区A区8号楼1单元1104室。一审案件受理费5560元，二审案件受理费5560元，合计11120元，由被上诉人李明婕负担。本判决为终审判决。一审法院作出的（2019）黑0302执异96号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  高雪峰审判员  武建明审判员  刘兆宇二〇二〇年八月十八日书记员  赵婧珺