淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3206号原告：赵泽强，男，1979年11月13日生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：彭庆荣，女，1982年2月27日生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：刘波，北京盈科（淮安）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘丰瑞，北京盈科（淮安）律师事务所实习律师。被告：孙鹏飞，男，1978年1月11日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：孙洪丽，女，1984年9月30日生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：李磊，江苏法轩律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王艺洲，江苏法轩律师事务所实习律师。第三人：清浦区云之家房产信息咨询服务中心，住所地淮安市清江浦区人民南路2号S-105室。经营者：唐勇，男，1978年6月14日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵林，该公司员工。委托诉讼代理人：孙润华，该公司员工。原告赵泽强、彭庆荣与被告孙鹏飞、孙洪丽，第三人清浦区云之家房产信息咨询服务中心（以下简称云之家房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵泽强及两原告的共同委托诉讼代理人刘波、刘丰瑞，被告孙鹏飞、孙洪丽的共同委托诉讼代理人李磊、王艺洲，第三人云之家房产中介的委托诉讼代理人赵林、孙润华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵泽强、彭庆荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，协助原告办理涉案房屋网签及产权转移登记手续；2、两被告将涉案房屋交付原告，并自2020年5月4日起以118万元为基数按日千分之一向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止；3、被告支付原告违约金35.4万元；4、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：2020年1月5日，原、被告签订了《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同约定被告将淮安市兴业国际商业广场1幢808室以118万元的价格出售给原告赵泽强、彭庆荣，同时约定原告应在2020年3月15日支付首付款55万元，被告应在2020年4月1日前还清贷款，在原告支付全部购房款后三日内被告应将房屋交付原告，如未能按时交付房屋的，以房屋总价款为基数按日千分之一支付违约金至实际交付之日，合同继续履行。合同第七条约定，如任何一方未履行合同约定义务，致合同目的不能全面实现，守约方有权要求违约方支付房款总价30%的违约金，且该房地产升值部分归守约方所有。后因疫情，原、被告协商一致将首付时间、解押时间、过户时间往后延期1个月至2020年5月1日。合同签订后，原告向被告支付了5万元定金，并按双方约定的时间支付了首付款，于2020年5月1日支付了剩余的全部购房款。后双方约定于2020年5月20日到淮安市政务中心办理产权过户手续，但当日被告一直未出现在市政务中心二手房交易窗口，未在约定的过户时间配合办理过户手续。2020年5月21日，被告发信息给原告，告知不再履行与原告签订的合同。原告认为被告的行为构成违约，故提起诉讼。被告孙鹏飞、孙洪丽辩称：原告多次迟延付款，拖延过户，已不具备履行合同的条件，不同意继续履行合同；我方不存在违约行为，逾期交房违约金没有事实依据，我方不应承担；违约金标准过高，如需承担请求法庭调整。第三人云之家房产中介述称：我方只负责代签合同、代办双方产权过户手续，其他事务我方不参与。三方合同是在买方、卖方谈好后签订的，当时三方约定2020年4月1日前办理过户，过户后款清三日内交房。因年初发生疫情原因，买卖双方通知我方延迟一个月办理过户手续，事后不知何因又一味推迟，我方多次联系双方办理过户未果，直到2020年5月20日上午10时左右，卖方突然通知我方（正常应提前一天通知），声称他和买方都在政务中心要求办理过户手续。因事发突然，我方立即联系买方要求其提供购房资格证让我方办理网签手续，但买方未提供。我方又立即登录淮安市存量房交易综合管理平台查询，发现卖方此房仍处于抵押状态。另外，买方未在合同规定的时间内付清佣金。由于买卖双方违约导致我方无法为双方办理网签备案过户手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月5日，被告孙鹏飞、孙洪丽（卖方）与原告赵泽强、彭庆荣（买方）及第三人云之家房产中介（居间方）签订了《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同约定：被告孙鹏飞、孙洪丽将登记在自己名下的位于淮安市清江浦区兴业国际商业广场1号楼808室以118万元的价格出售给原告赵泽强、彭庆荣，合同签订时支付定金5万元，2020年3月15日前支付首付款55万元，剩余购房款通过银行按揭贷款支付，买卖双方须于2020年1月16日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；因卖方产权现状为存在贷款，故约定由卖方自行赎楼，卖方承诺在2020年4月1日前还清原有贷款并办妥注销抵押登记手续；卖方应当于款清后三日内交房；买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金，该交房保证金在卖方交付该房地产时，将附随的水费、电费、煤气费、物业费等费用结清，买方再将上述预留的交房保证金支付给卖方；买卖双方于2020年4月1日前向房地产登记机关申请办理转移登记手续。合同第七条还约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能全面实现，守约方有权选择：（1）定金双倍赔偿；（2）要求对方支付该房地产总价款30%的违约金，且该房地产升值部分归守约方所有，所升价值以本小区和最近小区的同类型房地产成交均价为准。合同第八条约定：居间方应对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，向买方准确传达或报告卖方的真实意图，向卖方准确传达或报告买方的真实意图；促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜，提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务；买卖双方须向居间方支付佣金，标准以佣金确认书为准。合同第十二条约定：目前此房为开明中学学位，卖方保证在2022年6月30日前将此房学位空出，不得被任何人占用，否则承担本合同第七条违约责任；合同第十三条约定：卖方保证在过户前迁出全家人户口，买方承诺有购房和贷款资格。当日，原告赵泽强与原告云之家房产中介签订了佣金确认书，约定由原告赵泽强向原告云之家房产中介支付佣金3000元，当日支付1500元，余款待交房时付清。原告赵泽强于当日向原告云之家房产中介支付中介费1500元。合同签订后，原告支付了被告定金5万元，被告将涉案房屋产权证1本交原告云之家房产中介保管。因新冠××疫情影响，2020年3月14日，原、被告及第三人三方达成一致意见，在上述合同下方用手写方式注明“因疫情影响，首付时间、解押和过户时间往后顺延一个月，三方无异议，签字后生效”字样，并签名、盖章确认。2020年4月15日，原告赵泽强与被告孙洪丽联系，欲将涉案房屋变更由其亲戚购买，遭到被告方拒绝后，原告决定仍自己购买并于当日向被告支付购房首付款55万元。2020年4月27日，被告将涉案房屋的抵押贷款结清，并办理了抵押注销手续。2020年4月29日，原告赵泽强向被告孙鹏飞支付购房款30万元，被告孙洪丽通过微信向原告赵泽强催要剩余房款28万元，要求原告方在2020年5月1日前付清尾款并办理过户手续。2020年5月1日，原告赵泽强向被告孙鹏飞支付购房款27.5万元（房款28万元中预留5000元作为交房保证金）。2020年5月5日，被告孙洪丽通过微信向原告赵泽强催促办理涉案房屋过户手续；原告赵泽强回复其妻子正在住院手术。2020年5月8日、2020年5月14日，被告孙洪丽又催促原告赵泽强办理涉案房屋过户手续，要求原告方明确过户时间。2020年5月16日，被告孙洪丽告知原告赵泽强，将过户期限宽限到2020年5月20日，待过户完毕后进行房产交接，原告赵泽强也表示同意。2020年5月20日上午，原告赵泽强通过微信告知被告孙洪丽可以去市政务中心办过户，并先至市政务中心等待被告，且在办理二手房网签及过户等相关手续的C区窗口取号排队。被告孙洪丽看到微信后回复，让原告赵泽强通知中介，原告赵泽强回复：“你跟他们说吧，他们和我们搞得不是太舒心。”被告孙洪丽让原告方尽快解决其与中介之间的问题，不要耽误过户，以便被告方腾出购房资格。当日上午，被告也至市政务中心并在市政务中心G区取号（该G区也可以办理过户手续，但不办理网签等事项）。原告赵泽强陈述因在政务中心没找到被告，便发微信和拍照告知被告其在C区01窗口。被告则仍坚持要中介到场并通过微信与原告赵泽强联系：“请你与中介协调好，抓紧来办理过户，如今天过不成，我们将取消此次房产交易，退回你的购房款。”原告赵泽强回复：“我和中介有协议，我跟他按协议履约。你应带着产权证、身份证等材料来办理过户，我们的合同并没有要你把材料放在中介，这些是你需要清理的事宜。”被告孙洪丽微信回复：“我们的房屋买卖是通过中介办理的，属于三方合同，你应抓紧催中介来。”当日下午，被告孙洪丽再次向原告赵泽强发出消息，要求原告赵泽强、彭庆荣与中介尽快协调解决问题，携带房产证办理过户手续，被告方在市政务中心等候。原告赵泽强则一直强调，被告方把产权证放在中介处，应由被告方处理。当日，双方因各持己见，互不相让而最终没有办理过户手续。2020年5月21日，被告孙洪丽通过微信向原告赵泽强发出通知：“鉴于你方多次迟延履行和中介的不配合，房屋买卖合同已无法履行，现通知你方解除我们三方签订的房屋买卖合同。你方收到本通知时，房屋买卖合同解除，不再履行。”后被告孙鹏飞又向原告赵泽强账号退还购房款61万元。当日，原告赵泽强、彭庆荣向本院提起诉前财产保全，请求查封两被告名下的淮安市兴业国际广场1号楼808室房屋，并由保险公司以保单保函的形式提供担保。本院审查后，作出（2020）苏0812财保6号民事裁定书，裁定查封上述涉案房屋。原告赵泽强、彭庆荣支付保全费5000元，保险服务保费2800元。2020年5月22日，孙鹏飞、孙洪丽以赵泽强、彭庆荣、云之家房产中介为被告向本院提起诉讼，即（2020）苏0812民初2756号案件，请求判决解除三方于2020年1月5日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，赵泽强、彭庆荣支付违约金35.4万元。2020年6月4日，赵泽强、彭庆荣提起本案诉讼。另查明，涉案房屋尚未交付原告赵泽强、彭庆荣。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告及第三人签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，系当事人的真实意思表示，为有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，两原告按约向两被告支付了除交房保证金5000元以外的购房款，被告多次催促原告办理房屋过户手续，两原告虽因特殊情况有所拖延，但最终得到了被告的同意延期并与被告双方商定在2020年5月20日办理房屋过户手续。2020年5月20日，房屋买卖双方到达市政务服务中心后，由于被告的房屋产权证在第三人云之家房产中介处，且当时是三方签订的合同，被告要求原告与中介方联系三方共同到场办理过户手续；中介方以被告临时通知办理过户手续仓促，两原告未提交购房资格证明无法办理网签，以及原告未完全支付中介费为由，未至市政务中心协助买卖双方办理过户手续；原告赵泽强、彭庆荣则坚持房屋过户是买卖双方的事情，与中介方无关，要求两被告与其办理过户手续。最终由于各方相持不下没有完成房屋过户。从房屋买卖双方在2020年5月20日的交流以及原、被告、第三人的陈述来看，房屋买卖双方及中介方在房屋过户事宜的处理上均存在准备不足，事前交流协商事项不完全、不充分的情形，并因三方各持己见而导致未能办理过户手续。被告虽于2020年5月21日通过微信向原告发出了解除房屋买卖合同的通知，但本案房屋买卖合同买卖双方并未明确约定单方解除条件，被告所提交的证据亦不能证明本案符合法定单方解除的情形，被告单方向原告发出解除合同通知，因不符合约定或法定单方解除条件而不产生解除效力。本院考虑到两原告在买卖双方约定的过户时间前已支付了除交房保证金以外的购房款，被告方也多次催促原告赵泽强、彭庆荣办理过户手续，房屋买卖双方均没有不履行主要义务的情形；房屋买卖双方在房屋过户事宜办理过程中虽有协商交流准备工作不充分等情况，但并未真正致使房屋买卖合同目的不能实现，只要双方当事人诚信守约，充分协商，合同继续履行并无问题，为维护交易的稳定性，本院认为本案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》应当继续履行，现两原告主张继续履行合同，本院予以支持。原告主张被告支付房款总价30%的违约金35.4万元，本院不予支持。原告要求被告协助办理涉案房屋网签及产权转移登记手续并交付房屋，由于被告在2020年5月21日向原告退还了部分购房款，两原告的购房款尚未付清，故本院对原告的该诉请在本案中暂不予处理。原告可待房款付清后，与被告协商处理或向本院另行主张。原告要求被告支付逾期交房违约金，本院认为，原、被告在2020年5月16日商议将过户期限宽限至2020年5月20日，待过户完毕后进行房产交接，由于房屋买卖双方及中介方在房屋过户事宜的处理上均存在准备不足，协商、沟通不充分的情形，并因三方各持己见而未能办理过户手续，后续的房产交接亦无法进行，被告并非恶意不交房，故本院对原告的该主张不予支持。原告要求被告承担诉前保全担保费（即保险费），法律依据不足，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告赵泽强、彭庆荣与被告孙鹏飞、孙洪丽及第三人清浦区云之家房产信息咨询服务中心于2020年1月5日签订关于淮安市清江浦区兴业国际商业广场1号楼808室的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》继续履行；二、驳回原告赵泽强、彭庆荣的其他诉讼请求。案件受理费18606元，减半收取9303元，由原告赵泽强、彭庆荣负担2147元，被告孙鹏飞、孙洪丽负担7156元；诉前保全费5000元，由被告孙鹏飞、孙洪丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 张广兄二〇二〇年八月二十一日法官助理 **元书 记 员 金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。