陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终6194号 上诉人（原审被告）：西安百福乐好又多商贸有限公司，住所地西安市莲湖区楼。法定代表人：TAN WERN YUEN，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐元，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万泓玮，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西经典置业有限公司，住所地、西安市雁塔区。法定代表人：刘武，该公司总经理。委托诉讼代理人：王辉，陕西新庆律师事务所律师。原审被告：沃尔玛（中国）投资有限公司,住所地深圳市福田区。法定代表人：朱晓静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：齐元，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万泓玮，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。上诉人西安百福乐好又多商贸有限公司（以下简称好又多公司）因与被上诉人陕西经典置业有限公司（以下简称经典置业公司）及原审被告沃尔玛（中国）投资有限公司（以下简称沃尔玛公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。好又多公司上诉请求:1.撤销一审判决，将本案发回重审，或者查清事实后改判为驳回经典置业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由经典置业公司负担。事实和理由：涉案房屋位于西安市雁塔区XX商城XX楼的一块200平方米、开放式经营的小商铺区域，由经典置业公司自行经营和控制。该房屋旁相邻的一块1550平方米商铺（下称1550房屋）也是开放式经营的商铺区域，经典置业公司将1550房屋出租给其。经典置业公司是涉案房屋及1550房屋的买受人。经典置业公司与其针对涉案房屋不存在任何租赁或其他合同关系，其仅承租了与涉案房屋在物理状态上处于相邻状态的1550房屋。西安百福乐购物广场有限责任公司（以下简称百福乐公司）是涉案房屋所在商场的开发商，也是包括涉案房屋及1550房屋的整个商场及所在用地的登记所有权人。百福乐公司实际经营整个商场，并自行开设有“百福乐超市”等店铺。其与百福乐公司之间不存在任何股权或者利益上的关联关系。自1999年起，因百福乐公司与经典置业公司、西安宝钢物资工贸公司（以下简称宝钢公司）及西安德都商贸有限公司（以下简称德都公司）等主体在涉案房屋、1550房屋区域存在房屋买卖及物权权属纠纷，陆续产生了近十起民事与行政诉讼。其因不堪其扰被迫关闭了好又多超市（小寨店），并遣散了全部超市员工。2012年，百福乐公司利用控制力陆续在涉案房屋、1550房屋周围扎墙，导致涉案房屋被完全封闭，无法正常进出和经营。经典置业公司对此明知，并在书面函件中进行过自认，但未向百福乐公司主张维权。经典置业公司自2017年开始纠缠并起诉其[一审案号（2018）陕0113民初4177号、二审案号（2019）陕01民终11757号，以下简称前案）]，经典置业公司以其违反不存在的租赁合同为由，要求其赔偿经典置业公司不能经营所买受房屋期间的经营损失近1000万元，其已就前案申请再审。经典置业公司如法炮制，又提起本案诉讼索赔384万元。经典置业公司在前案中获取了近1000万元的收益，根本无心收回涉案房屋，只是静待损失扩大后通过诉讼获益。在一审法院（2018）陕0113民初4177号案件中，国家税务总局西安市税务局稽查局应一审法院要求，出具了《关于西安市雁塔区人民法院调查令的回复函》。根据税务机关提供的证据显示，经典置业公司与宝钢公司均确认双方之间的《房屋转让合同》已解除，而经典置业公司正是依据该《房屋转让合同》，与其签订了2003年1月14日的《租赁合同》。在经典置业公司与宝钢公司之间的《房屋转让合同》解除后，经典置业公司就丧失了继续占有、使用涉案房屋及出租相邻区域的权利，无权要求其公司赔偿经营损失。根据经典置业公司另案提交的银行流水显示，经典置业公司在近五年时间里收到其支付的租金后，会将租金全额支付给德都公司。2013年，德都公司诉至西安市莲湖区人民法院，列百福乐公司为第三人，要求撤销涉案项目的房屋初始登记，但西安市莲湖区人民法院认为德都公司与房屋登记行为缺乏利害关系，后德都公司撤回起诉。同年，宝钢公司又以相同事由诉至西安市莲湖区人民法院，该院驳回了宝钢公司的诉请。可见，德都公司的另案诉讼行为，与前述经典置业公司的自认，银行流水显示的租赁实际受益情况一致，可以认定德都公司是涉案房屋的最终买受人。其在相邻区域内停止经营或“转租”行为，不是经典置业公司损害发生的充分条件或必要条件，与损害结果之间不存在因果关系。其在2011年10月停止经营超市，解散了全部超市员工并从小小寨商场中撤离，相邻区域也已转租给百福乐公司使用，其没有能力更没有动机区实施扎墙行为。与涉案房屋存在利害关系的主体为经典置业公司和百福乐公司。百福乐公司为办理物权初始登记，对涉案商场进行了全面的改造，以满足规划、消防的要求。百福乐公司在改造期间，对涉案房屋周围加建了围墙，对涉案房屋及1550房屋进行分割，并对分割后的房产进行了登记。故百福乐公司对西安小寨广场进行整体改造，才是导致涉案房屋被完全封闭的直接原因及充分条件。事实上，无论其是否持续经营超市、是否转租，百福乐公司均可以凭借登记物权人的身份和对于商场的整体控制力对“西安小寨广场”项目进行整体改造。反而，正是因为“西安小寨广场”没有满足规划、消防等要求，导致其承租的相邻区域无法合法使用，进而被迫与百福乐公司协商置换承租物业，客观上导致了其转租的发生。经典置业公司的合同目的，显然系基于向其出租1550房屋从而收取租金，因此，即便其将1550房屋转租给他人的行为构成违约，其所能预见违约行为可能导致经典置业公司的损失，仅仅限于1550房屋租赁区域内，而不可能扩大到其他相邻区域，否则将造成突破理性商业人可合理预见的后果。依此逻辑，其在承租一块区域后，则应当有义务保证该区域前后左右的相邻区域都可有经营收入，显然不通。经典置业公司主张涉案房屋无法经营所造成的损失，已超出了其在合同变更后所能预见的损失范围。根据一审判决，经典置业公司的损失来源于涉案房屋被封闭。如涉案房屋是经典置业公司的自营区域，那么经典置业公司对第三方将该经营场所封闭却不自救，显然不符合常理。只能说明经典置业公司必定知悉经营场所被百福乐公司扎墙的事实，但主观上不愿意与百福乐公司对抗，而选择将其起诉。本案中没有证据证明经典置业公司曾试图制止改造、扎墙行为。经典置业公司在第一次起诉其得逞后，还是没有任何维权的行为，经典置业公司就自己长期无法经营的状态，放任损失的扩大，未尽合理的减损义务，因此形成的经营损失不应由其承担责任。根据现场踏勘及《房屋测绘报告》可知，涉案房屋区域内包含了大量的公用面积及消防通道，实际可用的面积远远小于200平方米。根据经典置业公司举证的十份租赁合同显示，在经典置业公司自营的200平方米区域内，实际可供出租的商业面积仅有62.2平方米。其从涉案房屋撤离后，百福乐公司将涉案地块整体改造成目前的“百福乐自营大型超市”+小商铺的经营业态和商业模式，该等商业模式的租金收入水平，必然无法与好又多超市经营期间投入大量财力维护、凭借好又多品牌吸引大量人流的“外租区”相同并论。一审法院忽视了涉案房屋的可租赁面积，不顾客观经营环境变化，进而错误认定了涉案房屋的租金标准。一审判决认定事实错误，适用法律错误。经典置业公司辩称，（1999）西经初字第095号民事判决确认西安市XX路XX号XX商城XX层，室内至西向东、北沿墙向南宽9米、长194.444米，计1750平方米房屋归宝钢公司所有。后宝钢公司与百福乐公司签订《房屋买断协议》。2001年初，宝钢公司以百福乐公司逾期未付购房款为由将百福乐公司、好又多公司诉至一审法院，一审法院作出（2001）雁民初字第082号民事判决，宣判后，宝钢公司与百福乐公司均不服，提起上诉；西安市中级人民法院于2001年10月12日作出（2001）西民一终字第889号民事判决：西安市XX路XX号XX商城XX层，室内自西向东长194.444米，由北沿墙向南宽9米计1750平方米的房屋由宝钢公司收回。2001年11月14日，百福乐公司与好又多公司将上述房屋腾交给宝钢公司。后百福乐公司对（2001）西民一终字第889号民事判决申请再审，西安市中级人民法院于2001年12月24日作出（2001）西民申字第528号驳回再审申请通知书，驳回了百福乐公司申请再审的请求。陕西省高级人民法院明知前述房产已经生效判决确认归宝钢公司所有，却某某（2004）陕执一民字第36-1号民事裁定及协助执行通知书，将西安市XX路XX号XX商城XX万平方米土地过户至百福乐公司名下。2005年12月23日，西安市人民政府出具西雁国用（2005出）第1029号土地使用权证书（土地使用权人为百福乐公司）。2011年8月29日，西安市房屋产权产籍管理中心将整个地下商城所有权登记在百福乐公司名下。2008年9月23日，陕西省高级人民法院作出（2004）陕执一民字第36-10民事裁定：“一、撤销本院（2004）陕执一民字第36-1号民事裁定书及（2004）陕执一民字第36-1民事裁定书协助执行通知书；二、将西安市小寨轻工业品市场项目及土地使用权过户至西安百福乐购物广场有限责任公司名下，但西安市中级人民法院（1999）西经初字第095号民事判决书第一项判决归西安宝钢物资工贸公司所有的1750平方米房屋面积及其依法相对应的土地使用权除外。”同时，陕西省高级人民法院作出（2004）陕执一民字第36-11民事裁定协助执行通知书：“请重新协助执行以下事项：从前已过户给西安百福乐购物广场有限责任公司的西安市小寨轻工业品市场项目及土地使用权中，扣除属于西安宝钢物资工贸公司1750平方米房屋面积及其依法所对应的土地使用权（系他案执行标的物）。”因此，涉案房屋的所有权人是宝钢公司。2003年1月14日，其与好又多公司签订《租赁合同》，约定了租赁期限、租金价款及支付方式等。西安市中级人民法院作出（2007）西民一初字第35号民事判决，判决解除了双方《租赁合同》，好又多公司不服提起上诉。2008年6月20日，其与好又多公司经陕西省高级人民法院调解达成和解，陕西省高级人民法院作出（2008）陕民三终字第15号民事调解书：1.双方继续履行《租赁合同》；2.好又多公司将承租的1750平方米中的200平方米退还给经典置业公司，好又多公司继续承租剩余的1550平方米。好又多公司在其未参与诉讼的情况下，擅自与百福乐公司达成和解，陕西省高级人民法院作出（2009）陕民三终字45民事调解书：（2）由于是整体性的经营场地调整，双方同时约定，将《租赁合同》项下房屋转租给百福乐公司，由百福乐公司实际承担租赁费用及责任。好又多公司与案外人的任何约定均对其不产生法律约束力。好又多公司将涉案房屋转租给百福乐公司，并在不知情的情况下将涉案房屋改造、扎墙，最终将1750平方米房屋错误登记在百福乐公司名下，被致使其200平方米无法使用。其主张的损失是由好又多公司转租行为造成，而不论好又多公司基于何种原因转租，好又多公司已违反《租赁合同》“商铺不能整体出租”的约定，应当承担赔偿损失的责任。百福乐公司非涉案房屋物权人，好又多公司所称“西安小寨广场”项目进行整体改造，系好又多公司擅自转租及恶意串通的结果，好又多公司构成严重违约，应当承担违约责任。2020年3月28日，陕西省高级人民法院作出裁定，驳回了好又多公司就前案二审判决的再审申请。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回好又多公司的上诉请求，维持一审判决。沃尔玛公司述称，其同意好又多公司的上诉意见。经典置业公司向一审法院起诉请求：1.判令百福乐公司、沃尔玛公司赔偿损失384万元；2.诉讼费、保全费及诉讼保全担保保险费由百福乐公司、沃尔玛公司负担。一审法院认定事实：2003 年1月14日，经典置业公司（甲方）与好又多公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于西安市XX路XX号的小寨超级商城（现百福乐好又多广场）内负一层室内自西向东长194.444米，由北沿墙向南宽9米计1750平方米的房屋面积出租给乙方。二、租赁期限始于起始日期，为期十八年，租期从2002年11月15日起至2020年5月31日止。三、乙方应交租金从起始之日开始计算。双方同意按以下标准支付租金：A.2002年11月15日至2003年11月15日，每平方米月租金30元。B.租金递增标准从2003年11月15日起算，每满三年递增一次，每次递增比例为前次月租金的6%，以此类推。租金交纳方式：租金按季支付。每季第一个月8日为租金支付日。乙方须在该日前将该季租金交付到甲方指定银行账号。第四条4.9约定，乙方应保证租赁期内在承租的场地上始终经营商业，否则由此甲方造成的损失由乙方负责赔偿。第五条5.5约定，为了配套商场的经营特色，增加集客力，甲方同意乙方将场地部分出租、承包经营或与他人合作经营专柜商品，但必须在乙方的统一管理之下，不得整体出租，并不免除乙方依本合同约定其必须向甲方履行和承担的义务和责任。后经典公司与好又多公司因租赁发生纠纷，经陕西省高级人民法院调解，双方达成调解协议，陕西省高级人民法院（2008）陕民三终字第15号民事调解书载明：“一、好又多公司与经典公司继续履行双方于2003年1月14日签订的《租赁合同》。好又多公司应按合同约定的时间向经典公司交付租金，从2008年8月8日开始，经典公司应在收到租金后的七日内，向好又多公司开具租赁发票，否则，好又多公司有权从下期租金中扣除该税金损失。如今后好又多公司无故六个月拒不支付租金，则经典公司有权解除租赁合同。二、好又多公司同意将承租经典公司1750平方米的房屋面积中，返还经典公司房屋面积200平方米，对返还的该部分面积，从2008年6月24日起，经典公司不再向好又多公司收取租金，好又多公司已预交的款项，经典公司予以退还。现商场内的消防控制室今后继续由好又多公司使用、管理。三、……。四、由好又多公司负责3#、4#、5#、6#、7#、8#消防通道中空调管件的拆除及消防通道的恢复，但经典公司不得依此提出解除租赁合同。好又多公司今后不得损害租赁房屋的构造，否则，承担相应的法律责任。五、经典公司及承租户在使用和经营上述200平方米房屋面积中，有义务维护好又多商场的整体形象及原有经营秩序，保持商场出口的畅通，配合整个商场的统一管理。经典公司的商户及员工与好又多公司的商户及员工使用同一通道。在商场经营过程中，好又多公司与经典公司应相互尊重，互相理解、配合，遇争议应友好协商解决。六、好又多公司在民事调解书送达后七日内将上述事实通知各租赁户并向经典公司移交与原租赁户签订的合同，并从2008年6月24日起，将已收200平方米的商铺租金移交经典公司，由经典公司继续履行好又多公司与上述租赁户剩余租期的租赁合同，如经典公司违约，由此产生的所有法律责任由经典公司承担。” 好又多公司与百福乐公司又因租赁纠纷引起诉讼，后经陕西省高级人民法院调解，双方达成调解协议，陕西省高级人民法院（2009）陕民三终字45民事调解书载明：“第二条，考虑到好又多公司现有经营场地中还包括租赁另一单位的1500平方米房屋，为保证好又多在调整后经营面积不变，百福乐公司同意在本条第三款确定的位置，继续向西再划出完整的1500平方米租赁给好又多公司使用。第六条，场地转换后，好又多公司应继续履行与小业主签订的原租赁合同，租金由百福乐公司承担，场地交由百福乐使用，因此产生的一切纠纷和法律后果由百福乐公司全部承担。七、百福乐公司和好又多公司在法庭调解结束后，应根据调解书及现有租赁合同内容，签订补充协议”。调解书中的“另一单位”及“小业主”即为经典置业公司。2012年5月25日，好又多公司与百福乐公司签订《关于终止（租赁合同）及使用场地II的补充协议》，该协议明确了好又多公司将租赁经典置业公司的1500平方米全部转租给百福乐公司，协议签署之日，该场地已处于百福乐公司实际控制和使用之中，同时约定了由百福乐公司全权负责办理上述1500平方米场地所需要的消防、经营和各项许可证照。2011年10月，好又多公司关闭所经营的好又多超市，包含本案的租赁区域。经好又多公司、经典置业公司现场核查，经典置业公司所有的200平方米场地位于好又多公司租赁的场地西侧，现场地四周已被完全封闭。经典置业公司曾于2012年5月22日、2017年3月21日、2017年4月25日、2017年5月25日、2017年8月17日向好又多公司与沃尔玛公司提出支付租金要求，同时要求因2011年10月28日好又多公司关门停业和转租商铺导致200平方米商铺无法使用损失赔偿问题。好又多公司曾于2017年8月28日向经典置业公司致函，邀请经典置业公司参加会议解决上述纠纷。又查明，经典置业公司与好又多公司于2006年因租赁纠纷曾向一审法院起诉，庭审中，好又多公司向一审法院提交10份商铺租赁合同，分别为：A5、A6（面积5平方米租金每月8000元），A7、A8（面积5平方米租金每月6500元），A13、A14、A15（面积9平方米租金每月12000元），A11（面积3平方米租金每月3500元），A9、A10（面积5平方米租金每月6500元），A17（面积25平方米租金每月15000元）,A12（面积2平方米租金每月3000元），A16（面积5平方米租金每月3000元），A21（面积2平方米租金每月2400元），A18、A9（面积1.2平方米租金每月2000元）。再查明，2018年，经典置业公司以同样的事实及理由将好又多公司诉至一审法院，要求好又多公司按照每平米800元标准赔偿其2011年10月30日至2016年10月30日的损失960万元。一审法院于2018年7月20日作出（2018）陕0113民初4177号民事判决，判令好又多公司向经典置业公司赔偿上述期间内损失960万元。宣判后，好又多公司不服，上诉至西安市中级人民法院。2019年4月19日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终11757号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，公民法人的合法权益依法受法律保护，经典置业公司与好又多公司已经陕西省高级人民法院（2008）陕民三终字第15号民事调解书确认涉案200平方米商铺由经典置业公司经营管理，经典置业公司对此200平方米商铺的经营管理应受法律保护。该调解书确认在商场经营过程中，好又多公司与经典置业公司应相互尊重，互相理解、配合，遇争议应友好协商解决。2008年，好又多公司将承租经典置业公司商铺整体出租给案外人，并于2011年10月28日关闭经营场所，导致经典置业公司无法正常使用200平方米商铺。经典置业公司与好又多公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效协议，双方均应按照协议约定履行各自的义务。《租赁合同》约定所租商铺必须在好又多公司统一管理之下，不得整体出租。好又多公司擅自与百福乐公司达成调解协议，并签订补充协议，将《租赁合同》项下商铺整体出租给百福乐公司，约定由百福乐公司办理需要的消防、经营和各项许可证照。好又多公司的行为违反合同约定，导致经典置业公司200平方米商铺被完全封闭，长期无法使用。经典置业公司要求好又多公司赔偿商铺的经营损失，依法应予支持。因好又多公司在2006年已出示证据证明该区域商铺租赁价格月租金基本在每平方米1000元以上，经典置业公司要求按月租金按照每平方米800元计算2016年10月31日至2018年10月30日损失，属于合法范围，依法应予准许。沃尔玛公司与经典置业公司未签订任何合同，也未发生任何法律关系，经典置业公司要求沃尔玛公司承担赔偿责任，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告西安百福乐好又多商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西经典置业有限公司赔偿3840000元；二、驳回原告陕西经典置业有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37520元、保全费5000元，陕西经典置业有限公司已预交，由西安百福乐好又多商贸有限公司负担，西安百福乐好又多商贸有限公司在给付上述款项一并支付给陕西经典置业有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，经典置业公司与好又多公司租赁合同纠纷一案经陕西省高级人民法院作出（2008）陕民三终字第15号民事调解书确认，经典置业公司与好又多公司继续履行双方于2003年1月14日签订的《租赁合同》，好又多公司同意将承租经典置业公司1750平方米的房屋面积中，返还经典置业公司房屋面积200平方米等。故一审据此认为经典置业公司对涉案200平方米商铺的经营管理应受法律保护，经典置业公司与好又多公司签订的《租赁合同》合法有效，当事人均应按照约定内容履行各自的义务，事实清楚，并无不当。《租赁合同》约定，好又多公司承租的商铺必须在好又多公司统一管理之下，不得整体出租。经查，好又多公司与案外人百福乐公司达成调解协议，并签订补充协议，将《租赁合同》项下的商铺整体出租给百福乐公司，并约定由百福乐公司办理消防、经营和各项许可证照。好又多公司的上述行为违反合同约定，客观上导致了经典置业公司的200平方米商铺被完全封闭，长期无法使用，故一审对经典置业公司要求好又多公司赔偿损失的诉讼请求予以支持，并无不妥。关于损失的计算标准，因双方曾于2006年因租赁合同纠纷诉至一审法院，该案庭审中好又多公司出示证据证明该区域商铺租赁价格月租金基本在每平方米1000元以上，故一审对经典置业公司要求按月租金每平方米800元计算2016年10月31日至2018年10月30日损失的诉讼请求予以支持，亦无不妥。沃尔玛公司与经典置业公司之间无合同关系，经典置业公司要求沃尔玛公司承担赔偿责任，于法无据，依法不予支持。综上所述，好又多公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37520元，由西安百福乐好又多商贸有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年八月十七日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1