河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民再3号原审原告（原审反诉被告）：张锦良，男，汉族，1955年6月16日生，住河南省周口市川汇区。原审被告（原审反诉原告）：周口市鸿安房地产置业有限公司，住所地，周口市川汇区中州路，组织机构代码：78050217-4。法定代表人：高育红，该公司经理。委托诉讼代理人：王翔，河南团结律师事务所律师。原审原告（原审反诉被告）张锦良与原审被告（原审反诉原告）周口市鸿安房地产置业有限公司（以下简称鸿安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日作出（2016）豫1602民初2767号民事判决，鸿安公司不服，向周口市中级人民法院提起上诉，周口市中级人民法院作出（2017）豫16民终108号民事判决。2017年8月4日，周口市中级人民法院作出（2017）豫16民再6号民事裁定，裁定撤销该院（2017）豫16民终108号民事判决和本院（2016）豫1602民初2767号民事判决，发回重审。本院于2018年1月17日作出（2017）豫1602民初4094号民事裁定，该民事裁定已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年3月20日作出（2020）豫1602民监1号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告张锦良、原审被告鸿安公司的委托诉讼代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审中，原审原告张锦良称，对原审裁定有意见，原审驳回我的起诉，我认为不合法、不合理。我认为（2016）豫1602民初2767号民事判决合情合理合法，再审诉讼请求:依法判令原审被告鸿安公司赔偿原审原告装修损失、经营损失、消防罚款等合计300万元，诉讼费由原审被告承担。事实及理由：2010年6月8日，原审原告和原审被告签订了房屋租赁协议一份，原审被告将位于周口市川汇区建设路与复兴街交叉口东北角鸿安馨源商业房底层西一间及2.3.4.5.6楼建筑面积1800平方米出租给原审原告使用，租赁期限为2010年8月1日至2020年12月31日，原审被告保证房屋的安全使用，如因原审被告的原因造成原审原告不能正常营业由原审被告负责。原审原告按照合同约定的期限向原审被告交纳租金，原审被告严重违约，不能提供该房屋的消防验收等手续，致使原审原告无法办理工商营业执照，消防许可证等，消防部门多次对原审原告罚款。2012年4月10日，双方签订了一份补充协议，约定原审被告于2012年10月31日前办理完房屋的有关手续，截止到现在，原审被告没有办理相关的手续，给原审原告造成了损失。原审被告鸿安公司辩称，（2017）豫1602民初4094号民事裁定书正确，已经生效，我们认为该案进入再审理由不成立、程序不合法，因此要求维持原审民事裁定。再审中的答辩意见同原审答辩意见。原审原告的起诉不符合客观事实，已经超过了诉讼时效，原审原告的损失与我公司没有因果关系，我公司和原审原告没有合同关系，原审原告和郭惠军形成了一个新的租赁关系，况且周口市川汇区人民法院作出的（2017）豫1602民初1122号民事判决已经生效，判决认定我公司已将房屋出卖给郭惠军，合同期间，租赁房屋产生的消防验收等消防问题，营业税、租赁税等所有问题由张锦良承担，张锦良和郭惠军的租赁合同已经判决解除，解除合同的原因是张锦良拖欠郭惠军的租赁费，所以应当驳回原审原告张锦良的起诉。原审反诉原告鸿安公司诉称，2012年1月28日经双方核对账目，张锦良为我公司出具了一份保证书，保证于2012年7月30日前还清拖欠的租金175000元，余款按照月息3分计算，截止目前拖欠租金55000元，要求张锦良支付我公司。诉讼费由张锦良承担。原审反诉被告张锦良辩称，我已经足额交纳了租金，鸿安公司的起诉已经超过诉讼时效，应当驳回。原审中，原告张锦良向本院提出诉讼请求：依法判令被告鸿安公司赔偿原告装修损失、经营损失、消防罚款等合计300万元，诉讼费由被告承担。本院原审认定的案件事实：2010年6月8日，原告张锦良和被告鸿安公司签订了一份租赁合同，被告将位于周口市川汇区建设路与复兴街交叉口的鸿安馨源的商业房底层西一间及2.3.4.5.6层楼租赁给原告使用，租赁期限为2010年8月1日至2020年12月31日。后因鸿安公司将涉案房屋转让给郭惠军，2012年1月1日郭惠军和张锦良就房屋租赁事项达成了租赁协议书，租赁期限为2012年元月1日至2020年12月30日，租金交付每年元月1日前一次性交清当年的租金。还约定，合同期间，租赁房屋产生的消防验收等消防问题，营业税、租赁税等所有问题由张锦良承担。张锦良和郭惠军的租赁合同已经本院作出（2017）豫1602民初1122号民事判决予以解除，该民事判决已经生效。2012年元月28日，张锦良和鸿安公司结算，张锦良欠鸿安公司租金175000元，向鸿安公司出具了保证书，保证于2012年7月30日前还清欠款，否则余款按照每月3分利息支付，拖欠三个月加倍，后张锦良偿还了部分租金，下欠55000元。本院原审认为，原告张锦良起诉被告鸿安公司，基于租赁合同提起的诉讼，在租赁合同履行的过程中，鸿安公司将涉案房屋转让给郭惠军，并且张锦良和郭惠军重新签订了一份租赁合同，本案涉及的两份租赁合同已被生效的判决解除，所以应当驳回原告的起诉。本案中，反诉原告的起诉是基于本诉的基础上，本诉驳回反诉也应当驳回，可另寻救济途径。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，本院原审裁定：驳回原告张锦良的起诉。驳回反诉原告周口市鸿安房地产置业有限公司的反诉。再审中，原审原告张锦良向本院提交新的证据材料为：2019年3月25日河南法制频道记者采访的资料一份，以此证明原审被告私改规划导致原审原告办不了手续、不能营业，原审被告应当承担原审原告的损失。原审被告质证意见：该采访笔录属于新闻机构采访的事实，新闻机构并未下结论认为原审被告是私改规划，该法制频道也无权对案涉房屋是否私改进行认定，因此对原审原告的观点不予认可。对原审原告张锦良再审中向本院提交的2019年3月25日河南法制频道记者采访的视听资料一份，该证据材料与案件事实没有关联性，本院不予采信。本院再审认定案件事实如下：2010年，原审原告张锦良与原审被告鸿安公司协商，原审原告准备租赁原审被告鸿安公司在周口市川汇区建设路与复兴街交叉口“鸿安馨源”的商业房开办宾馆。该工程没有经过主体和消防验收或消防备案。2010年6月8日，双方经协商一致签订房屋租赁协议一份，协议约定：甲方（即原审被告鸿安公司）将“鸿安馨源”商业房底层西一间2、3、4、5、6楼，建筑面积约1800㎡出租给乙方（即原审原告张锦良）；第二条约定乙方租赁期限从2010年8月1日至2020年12月31日，并约定了租金及支付方式；第三条约定甲方保证所租房屋的安全使用，因甲方造成乙方不能正常营业，由甲方负责。第八条约定，合同期间，室内外装修、水电安装维修、卷闸门及窗户维修等费用均由乙方负责，一切费用属无偿投资。原审原告租下房屋后，对房屋进行了装修、整理，购置了设备、设施，投资开办了“鸿安大酒店”。因原审被告“鸿安馨源”商业房项目没有履行消防验收、消防备案，无法提供房屋消防验收或备案手续，原审原告在经营酒店过程中没有办理消防许可证以及工商登记手续。消防部门多次对原审原告进行罚款、责令停止经营等处罚，其中2010年11月16日罚款3000元，2011年9月2日罚款30000元，2012年6月28日罚款10000元，2013年11月11日罚款10000元，原审原告共计缴纳消防罚款53000元。2012年6月28日原审原告向原审被告出具保证书一份，承诺于2012年7月30日前将欠原审被告的租金175000元交给原审被告，否则余款按每月3分利息支付，拖欠三个月后利息加倍。自2010年8月1日至2012年12月31日，原审原告应缴纳租金725000元，至2012年12月3日，实际缴纳670000元，至今尚欠原审被告租金55000元。另查明，原审原告在使用合同约定的房屋经营酒店期间，原审被告将案涉房屋出卖给了第三人郭惠军。2012年1月1日原审原告张锦良与第三人郭惠军签订房屋租赁协议一份，协议约定：甲方（即郭惠军）将“鸿安馨源”商业房底层西一间2、3、4、5、6楼，建筑面积约1900㎡出租给乙方（即原审原告）；乙方租赁期限从2012年1月1日至2020年12月31日；租金及支付方式；乙方如拖欠租金，未按合同约定交纳租金，不得以装修等理由无条件同意甲方收回房屋租赁权。合同期内，租赁房屋产生的消防验收等消防问题、营业税、租赁税等所有费用由乙方承担。2012年4月10日，原审原告张锦良、原审被告鸿安公司及郭惠军三方签订补充协议一份，约定：甲方（即郭惠军）全权委托丙方（即原审被告）代收上述房屋租金，租金标准及缴纳期限以原协议为准，乙方（即原审原告）应严格按协议约定按时、足额缴纳。否则丙方有权关停乙方经营场所，所造成的损失由乙方全额承担。丙方承诺按原协议约定时间推迟一个月，无论乙方是否按时足额缴纳租金，丙方必须无条件足额向甲方交纳当年代收的租金。否则由乙方与丙方共同承担由此带来的损失与责任。丙方力争在2012年6月底前办理完该处房屋办证所应提供的有关手续，如逾期，丙方保证在2012年10月31日前办完有关手续，否则甲方有权单方解除合同，退回房款，并向丙方主张由此造成的一切经济损失。两份房屋租赁合同签订后，原审原告租赁房屋应支付的租金一直由原审被告为郭惠军代收，原审原告交纳不足时的差额部分，原审被告替原审原告垫付。2015年12月31日后原审原告以原审被告一直未解决消防问题造成其经营损失为由，拒绝支付2016年租金。2016年郭惠军在本院以合同纠纷为由起诉张锦良和鸿安公司。2016年5月26日，本院作出（2016）豫1602民初1122号民事判决，判决解除郭惠军、张锦良签订的房屋租赁合同，限期张锦良搬离所租房屋，张锦良与鸿安公司连带支付自2016年1月1日起至交回房屋之日期间的房屋租金。后张锦良不服提起上诉，2016年8月23日，周口市中级人民法院作出（2016）豫16民终2447号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，郭惠军申请执行，本院立案执行后，张锦良将案涉宾馆室内物品搬走，本院将房屋执行交付给郭惠军。再审还查明，在审理（2016）豫1602民初2767号案件中，本院委托河南省易德价格评估有限公司对鸿安大酒店的装修现值进行了评估鉴定，鉴定意见为：鸿安馨园酒店实际价值金额为1746934元，其中装修价值为1286434元，室内物品价值为460500元。周口天平会计师事务所有限公司对鸿安大酒店2011年1月1日至2015年12月31日期间的经营状况进行了审计，利润总额为2663596.94元，原审原告以此主张2016年至2020年期间的利润损失。本院再审认为，本案中，原审原、被告于2010年6月所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行期间，2012年1月1日原审被告将案涉房屋出卖给郭惠军后，张锦良与郭惠军签订了房屋租赁合同及2012年4月10日张锦良、郭惠军和鸿安公司签订了房屋租赁补充协议，该两份合同生效并履行到2015年12月31日。原审原告张锦良与原审被告鸿安公司所签订的房屋租赁协议双方已经不再履行，合同的权利义务已经终止。再审中，双方争议的焦点如下：焦点一、鸿安公司未办理消防验收手续是否应当承担责任。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他工程建设，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此，对于出租给原审原告的房屋，原审被告负有办理消防验收或者消防备案手续的法定义务，该义务不以原审原告和第三人之间的约定而转移。因此原审原告与第三人郭惠军签订房屋租赁合同后，原审原、被告之间的房屋租赁关系终止，以及该合同约定的租赁房屋产生的消防验收等消防问题、营业税、租赁税等所有费用由原审原告承担等内容，并不能免除原审被告应当为出租房屋办理消防验收或备案的法定义务。虽然郭惠军与原审原告解除合同的依据是原审原告没有缴纳2016年房租，但原审原告在租用房屋期间，原审被告一直未能办理消防验收或备案手续，导致原审原告经营过程中一再受到消防部门处罚，也不能办理工商登记手续，且在双方签订的房屋租赁合同中约定了保证承租人安全使用及正常营业。为此，原审被告鸿安公司应当承担相应的违约责任。焦点二、原审原告张锦良应承担责任及损失数额如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，张锦良租赁鸿安公司的房屋，其目的是为了开办宾馆酒店，且属于公众聚集场所，张锦良自己负有向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务。在其经营期间数次被消防部门罚款及查封，最终合同予以解除，其损失客观存在。在另案生效判决中认定，因其本人未履行上述义务而不能办理消防许可证和工商登记手续而造成的损失，由张锦良自负。但究其根本原因，是因建设单位鸿安公司的房屋未经消防部门验收及备案，导致张锦良后续不能办理消防手续及工商营业执照；同时鸿安公司明知所出租房屋的用途用于开办宾馆，其签订租赁合同时也承诺保证房屋的安全使用，如因其原因造成不能正常营业，由其负责；但张锦良作为宾馆经营者，其明知鸿安公司对于出租的房屋没有办理房屋主体和消防验收或消防备案手续，在没有办理工商登记手续的情况下即自行装修宾馆并开业，其作为宾馆经营者没有尽到应当注意义务。对此，合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，对张锦良所受损失鸿安公司应承担主要责任，张锦良承担次要责任。经本院在（2016）豫1602民初2767号案中委托评估，河南省易德价格评估有限公司对鸿安大酒店装修现值，包括家具、电器设施作出评估报告，物品实际价值金额为1746934元，其中装修价值为1286434元，室内物品价值为460500元。因本院在执行原告郭惠军与被告张锦良、鸿安公司房屋租赁合同纠纷一案中，张锦良已经将宾馆内腾空，因此，宾馆室内物品价值460500元不应认定为张锦良所受损失。室内室外装饰装修因不能与房屋相分离，应认定为张锦良的实际损失。因张锦良已经营宾馆五年，其与鸿安公司签订的合同为十年，其经营期间的折旧应当从实际损失中扣除。综上，对装饰装修损失应由鸿安公司承担70%，张锦良承担30%，即装修价值为1286434元，折旧价值643217元，其中，由原审被告鸿安公司承担450251.9元，张锦良自负192965.1元。消防部门的罚款，是对张锦良作出的处罚，应由其自负；因可得利益存在不确定性和期待性，同时存在其他风险因素，超出鸿安公司的可以预见的范围。对于可得利益的损失，即张锦良所主张的经营利润不应支持；张锦良所经营的酒店，一直未能办理营业执照，从行政管理的角度讲，属于违规经营，对潜在的风险和损失应当明知，应当及时采取措施防止损失的扩大，其没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。原审反诉原告鸿安公司主张原审反诉被告张锦良支付拖欠的租金55000元及利息，双方所签订的房屋租赁协议有约定，理由正当，本院予以支持，但双方约定的利息利率过高，本院参照最高人民法院关于审理民间借贷案件有关司法解释的规定，按照月息2分予以支持，超过部分不予支持。原审原告就消防问题未放弃向原审被告主张损失的权利，原审反诉原告未放弃向原审反诉被告催要租金的权利，双方主张的债务均不超诉讼时效。原审裁定事实认定错误，适用法律错误，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫1602民初4094号民事裁定。二、原审被告周口市鸿安房地产置业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告张锦良装修损失450251.9元。三、原审反诉被告张锦良于本判决生效后十五日内支付原审反诉原告周口市鸿安房地产置业有限公司房屋租金55000元及利息（自2012年12月3日至履行之日止，按照月息2分计算）。四、驳回原审原告张锦良其他诉讼请求。五、驳回原审反诉原告周口市鸿安房地产置业有限公司其他反诉诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费35708元，原审原告张锦良承担30632元，原审被告周口市鸿安房地产置业有限公司承担5076元；反诉案件受理费1476元，由原审反诉被告张锦良承担；评估费20000元、审计费5000元，原审原告张锦良、原审被告周口市鸿安房地产置业有限公司各承担12500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  王春华审判员  吕秀丽审判员  张 辉二〇二〇年八月二十一日书记员  张亚娜