天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初7124号原告：马清越，女，1991年5月15日出生，汉族，住北京市通州区。被告：天津浩华恒昌投资有限公司，住所地天津市武清区上马台镇金源路东侧。法定代表人：李银涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨黄墙，该公司职员。委托诉讼代理人：孙英，该公司职员。原告马清越与被告天津浩华恒昌投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马清越及被告委托诉讼代理人杨黄墙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马清越向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房导致的已付款利息10798元，违约金797元、共计11595元；2.诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：被告开发位于天津市武清区，原、被告于2016年11月24日签订《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买淳清园12＃-1,2-1006房屋，房屋总价款603826元。原告于2016年11月12日交纳了首付款243826元，并在2017年5月4日交纳剩余房款360000元，被告收到了原告全部购房款，2018年1月11日被告为原告出具了603826元购房款发票。根据《商品房买卖合同》第三条约定，被告应于2018年12月31日前交付房屋，但实际履行中，被告一直拖延，直到2019年5月28日通知交房，延期交房148天。原告已依照合同约定履行支付房款义务，但被告无正当理由逾期交房，又拒绝依照合同约定承担违约责任，原告为维护自身合法权益向贵院起诉，请贵院支持原告诉讼请求。天津浩华恒昌投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求被告支付已付款利息、违约金不符合事实、合同约定及法律规定。理由如下：2018年11月23日涉案工程竣工验收合格，2018年12月4日交付天津市武清区建设委员会备案，2018年12月11日取得准许交付使用证，同月向原告邮寄交房通知书，被告已经按照合同约定履行了交付房屋的所有手续，但因天津金百隆建筑集团有限公司与天津万信建筑安装工程有限公司（以下简称“二施工公司”）拒绝移交涉案工程及钥匙，才导致被告无法向原告交付房屋。被告在2018年12月25日向法院起诉二施工公司，至2019年5月收到二审判决书，判决上述二施工公司向被告移交涉案工程及钥匙，此期间均是在诉讼过程中，故造成延期交付房屋。另外，被告已经履行合同约定的通知义务，且涉案房屋已经完全具备交付条件，并且原告于2019年1月25日向被告申请收房，出具承诺书并签订房屋交接协议书，确认2019年1月25日办理收房手续，在此之后不视为被告逾期交房，被告不承担任何责任。即使被告需要承担违约责任，已付款利息的年利率也应按照4.35%计算，根据合同第五条约定，违约金的计算方式只能从第61天起计算至签订原告申请收房之日止。综上，被告无法预见涉案房屋具备交付条件后，出现二施工公司拒绝向被告移交涉案工程及钥匙的情形，诉讼过程中，被告也无法左右诉讼程序进程，故约定交房至实际交房期间属于合同及法律所规定的不可抗力情形，被告应当免责。即使逾期交房的责任不能免除，也应当由上述二施工公司承担。另，原告诉请的已付款利息和违约金不能同时主张，且原告主张的违约金过高，损失没有证据支持，且违约金应从交房日到期后第61日开始计算。本案延期天数不超过60天，无此项赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年11月24日，原告与被告签订编号为2016-0171707的《天津市商品房买卖合同》一份。合同第一条约定，被告将位于天津市武清区出售给原告，房屋建筑面积44.56平方米；合同第二条约定，房屋单价为每平方米13550.85元，总价为603826元；合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付使用；被告应于2018年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期，双方互不追究责任；合同第四条约定，原告应予2016年11月30日之前，一次性存入商品房首付款243826元，其余价款办理贷款；合同第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权向被告追偿已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，被告还应每日按商品房价款的0.15?向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。2018年11月13日涉案工程竣工验收合格，2018年12月4日交付天津市武清区建设委员会备案，被告于同日向原告邮寄交房通知书。2018年12月11日涉案房屋取得准许交付使用证。原告于2019年5月28日收到被告的收房短信。上述事实，当事人双方均无异议，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：被告取得涉案房屋准许交付使用证并向业主邮寄交房通知后，因二施工公司拒绝移交涉案工程及钥匙，2018年12月25日，被告起诉上述二施工公司，要求二施工公司与被告签署工程移交文件并移交工程，包括交付入户门、单元门及管井钥匙。本院经审理后，判决二施工公司在判决生效之日起三日内向被告移交位于天津市武清区住宅商品楼工程（包括移交钥匙）。一审宣判后，天津金百隆建筑集团有限公司不服，提出上诉，天津市第一中级人民法院经审理，于2019年5月20日作出判决，驳回上诉，维持原判。被告抗辩其与案外人之间的上述纠纷属于合同约定及法律规定承担不可抗力情形，应予免责。本院认为，根据合同法第一百一十七条的规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，对于在房屋交付过程中可能出现的问题，被告不是完全不能预见、不能避免并不能克服的，故其主张上述期间属于合同约定及法律规定的不可抗力情形，事实及法律依据不足，本院不予采信；被告主张违约金应从交房日到期后第61日开始计算，符合合同约定，本院予以采信。2019年2月25日，原告向被告提出交房申请，载明“本人自愿申请贵公司暂时不向本人发放房门钥匙，先进行除此之外的交房工作办理房产证，认可贵公司以这种方式向本人交房且不以未收到房门钥匙为由主张未交房，本人不向贵公司主张领取钥匙后逾期交房的违约责任…申请人马清越，2019年1月25日”，同日，原告签署承诺书，载明“本人马清越，因自身原因要求提前领取淳清园12-1006房屋办理房本的相关资料…承诺人马清越并捺手印，2019年1月25日”，当日，原、被告双方签订关于房屋交接的协议书，第二条约定“乙方同意自2019年1月25日接收该房屋并办理房产证，甲方予以配合。乙方收房暂时不领取房门钥匙，不对房屋内部进行验收，待后期实际领取房门钥匙后再进行验收工作。但2019年1月25日视为乙方收房时间，在此之后不视为甲方逾期交房，甲方不承担任何责任”。虽原告实际于2019年5月28日之后领取房屋钥匙，但是原告已经在2019年1月25日办理了收房手续，且已就延期交房问题与被告达成协议，双方约定2019年1月25日以后的时间不视为被告逾期交房，被告不承担任何责任。综上，自合同约定交房日期次日即2019年1月1日至实际通知收房之日2019年1月25日，被告延期交房的自然日历天应为24天。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，原告依约向被告交付了购房款项，被告未在约定期限内向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付已付款利息和违约金，符合双方合同约定；被告逾期交房在60日内，应支付已付款利息1727.11元（603826元×4.35%÷365天×24天），被告实际违约天数在60日以内，不符合双方约定的支付逾期交房利息后还应加付违约金的条件，故对原告主张的逾期交房违约金的请求，不予支持。综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告天津浩华恒昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告马清越已付款利息1727.11元；二、驳回原告马清越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，减半收取45元，由被告天津浩华恒昌投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 孙 刚二〇二〇年八月五日书记员 齐月元附：判决引用的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。