北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2698号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩某1，男，1974年11与5日出生，汉族，现住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：张某1，女，1983年7月1日出生，汉族，现住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：韩某2，男，2009年12月10日出生，汉族，现住北京市顺义区。法定代理人：韩某1（同上诉人）。法定代理人：张某1（同上诉人）。上诉人（原审被告）：徐某，女，1951年7月12日出生，汉族，现住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：韩某4，男，1950年6月30日出生，汉族，现住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：韩某3，女，1979年3月23日出生，汉族，现住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：张某2，男，2009年12月31日出生，汉族，现住北京市顺义区。法定代理人：韩某3（同上诉人）上诉人韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2之共同委托诉讼代理人：金辉，北京君存律师事务所律师。上诉人韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2之共同委托诉讼代理人：周广，北京君存律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，男，1970年9月1日出生，汉族，现住北京市顺义区。上诉人韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初13680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某1、韩某3以及韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3，张某2之委托诉讼代理人金辉，被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2上诉请求：1.撤销一审判决，判决房屋买卖合同无效；2.一、二审的诉讼费用由王某承担。事实和理由：1.一审法院程序错误，将案外人韩某4、徐某、张某1、韩某2、韩某3、张某2同时列为被告，是违反法律规定的，属于程序错误；2.一审法院认定事实错误，（1）房屋买卖合同自始无效，买卖合同签订时韩某1只有54平米的拆迁指标，而其转让的是108平米，属于无权处分，无论其转让的是家族中谁的拆迁指标，都应得到权利人的同意或追认，但在本次交易中无权利人同意或追认。王某户口不在北京，已在北京拥有一套住房，不能购买第二套房屋，且王某明知韩某1无权处分，买卖价格又明显低于市场价，故王某不能认定为善意购买人，案涉房屋买卖合同自始无效，双方均有责任，应撤销该合同，双方互负赔偿义务；（2）理财转账不能认定为权利人知晓，韩某4、徐某、张某1三人不参与理财，其名下的理财专用银行卡均为韩某1办理，也均为韩某1使用，只是为了买卖美元方便才开设四个账户，韩某1在四个账户间转账，其他三人不了解。即使对转账知情，最多43000美元的转账，在北京地区不属于高到可以联想到卖房的额度，不能因此推定张某1知晓卖房协议，且张某1在真正知晓后一直向王某表示不同意；（3）争议房屋为韩某4所有。一审法院已查明北京市顺义区××702号房屋（以下简称702房屋）属于韩某4所有，王某擅自砸锁并强行入住，是对韩某4物业产权的侵犯，属于严重违法。王某辩称，同意一审判决，不同意韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2的上诉请求和理由。王某向一审法院起诉请求：1．判令韩某1继续履行双方于2013年1月30日签订的《房屋买卖协议》，交付王某702房屋给王某占有使用，待该房屋可以办理产权证时韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2一个月内无条件配合王某办理产权过户手续；2．确认韩某4、徐某与北京市裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）签订的《后沙峪新村购房确认书》无效；3．判令本案诉讼费由韩某1、张某1负担。韩某1向一审法院提出反诉请求：1.判令解除韩某1与王某于2013年1月30日签订的《房屋买卖协议》；2.判令本案反诉费由王某承担。一审法院认定事实：韩某4与徐某系夫妻关系，二人生育韩某1、韩某3。韩某1与张某1系夫妻关系，二人2006年12月结婚，韩某2系二人之子。韩某3与张某2系母子关系。2012年1月5日，韩某4（乙方、被拆迁人）与北京市土地整理储备中心顺义区分中心（甲方、拆迁人）、北京市顺义区后沙峪镇人民政府（甲方、委托实施人）签订《房屋拆迁货币补偿协议书》，约定甲方拆迁乙方顺义区××中心街21号的宅基地及其上房屋和附属物，乙方家庭人口共七人，分别是韩某1、韩某2、张某1、张某2、韩某3、徐某、韩某4。双方均认可该七人每人享有45平方米的优惠指标及9平方米的调剂指标可用于购买回迁房。2018年9月18日，韩某4、徐某与裕鑫公司（出卖人）签订《后沙峪新村购房确认书》，约定韩某4、徐某购买702房屋，该房屋建筑面积111.17平方米，使用优惠指标面积（人均45㎡）111.17㎡，优惠指标面积剩余203.83平方米，调剂指标面积剩余63平方米。2018年9月21日，韩某1、张某1与裕鑫公司（出卖人）签订《后沙峪新村购房确认书》，约定韩某1、张某1购买××302房屋，该房屋建筑面积83.13平方米，使用优惠指标面积（人均45㎡）83.13㎡，优惠指标面积剩余120.7平方米，调剂指标面积剩余63平方米。2018年9月23日，韩某3与裕鑫公司（出卖人）签订《后沙峪新村购房确认书》，约定韩某3购买××203房屋，该房屋建筑面积57.34平方米，使用优惠指标面积（人均45㎡）57.34㎡，优惠指标面积剩余63.36平方米，调剂指标面积剩余63平方米。2018年9月23日，韩某1、张某1与裕鑫公司（出卖人）签订《后沙峪新村购房确认书》，约定韩某1、张某1购买××201房屋，该房屋建筑面积83.13平方米，使用优惠指标面积（人均45㎡）63.36㎡，使用调剂指标面积（人均9㎡）19.77㎡，优惠指标面积剩余0平方米，调剂指标面积剩余43.23平方米。2018年9月23日，韩某3与裕鑫公司（出卖人）签订《后沙峪新村购房确认书》，约定韩某3购买××202房屋，该房屋建筑面积56.71平方米，使用优惠指标面积（人均45㎡）0㎡，使用调剂指标面积（人均9㎡）43.23㎡，超出指标面积13.48㎡，优惠指标面积剩余0平方米，调剂指标面积剩余0平方米。拆迁档案载明2018年9月9日，钱某（甲方）与韩某4（乙方）签订《登记意愿户型互换协议书》，约定甲方同意将登记意愿户型2套81平方米与乙方登记意愿户型1套54平方米、1套108平方米进行互换；经双方户型互换后，乙方意向登记户型总计5套，其中包含2套54平方米、2套81平方米、1套108平方米。该协议书并有顺义区后沙峪地区办事处后沙峪村村民委员会作为见证人盖章。2013年1月30日，韩某1（甲方）与王某（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、因甲方位于顺义区××中心街21号的自家房屋被拆迁，甲方自愿将其一套建筑面积为108平方米的三居室回迁房（指标）转让给乙方，转让价格为人民币玖拾柒万贰仟元整（972000元）（每平方米价格为9000元）。乙方在本协议签订时一次性支付给甲方。二、甲方负责支付回迁房购房款，除此之外涉及的过户、契税等费用全部由乙方承担。若回迁房建成后实际面积与本协议约定的108平米数有差异，则按实际面积计算房价（每平方米价格为9000元），房屋交付乙方时进行多退少补。三、回迁房建成交房后，甲方应及时将房产交付乙方使用，乙方办理房屋入住和产权过户的手续时，甲方应无条件配合。四、本协议签订后，双方共同遵守执行。如果甲方反悔或因个人故意行为不能将房屋交付乙方，除了退还乙方交纳的购房款外，还应当支付房款的双倍违约金。甲方不因非个人主观原因承担违约责任。在乙方取得房屋产权证或相关正式发票后，乙方不得无故反悔。五、本协议未尽事宜或对本协议发生分歧，甲乙双方应协商解决。六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。此协议自签订之日起生效。当日，王某向韩某1转账支付购房款972000元，韩某1就此出具收条。韩某1、张某1称韩某1收到购房款后没有告诉张某1，张某1并不知晓有该笔款。关于收到购房款后的用途，韩某1称收款后用于多项投资理财，但由于已经超过5年时间，个人网银无法查询。王某申请一审法院就韩某1收到购房款972000元后的资金往来明细进行查询。经一审法院查询，主要情况如下：王某将购房款转入韩某1北京农商银行的账户中，后韩某1将该款转入其招商银行北京分行建国路支行的账户中，随后其较大支出包含于2013年3月9日、2013年3月14日分别转账给韩某4招商银行北京分行朝外大街支行的账户中300000元、11550元，2013年3月11日、2013年3月18日分别转账给徐某招商银行北京分行朝外大街支行的账户中200000元、110800元。韩某4账户收到上述款项后购买了50000美元，其中2013年3月15日取现5000美元，剩余45000美元于2013年3月15日转入韩某1前述招商银行账户中，韩某1用于购买理财。徐某账户收到上述款项后购买了49800美元，该49800美元于2013年3月19日转入韩某1前述招商银行账户中，韩某1用于购买理财。韩某1并于2013年3月15日存入其招商银行账户中5000美元用于购买理财。2013年11月4日，韩某1将其理财的美元转为活期90000美元，并将其中的43000美元转入张某1招商银行北京分行朝外大街支行账户中。2013年11月5日，张某1招商银行北京分行朝外大街支行账户向韩某1招商银行账户汇款261680元。王某主张张某1与韩某1之间的大额转账，表明张某1对出卖房屋一事知情。针对上述韩某1转账给张某143000美元，韩某1、张某1称：韩某1家的理财主要由韩某1负责办理，张某1对此不参与管理，韩某1管理家庭财产；张某1收到转账的账户是由韩某1自己开设的，张某1对此不知情；因为购买美元有限购，所以韩某1以张某1的名义开设账户进行理财操作，实际钱款在头天入张某1账户第二天又转回给韩某1，张某1对该笔交易不知情；韩某1给张某1用于家庭支出的转账并非是转给张某1名下招商银行北京分行朝外大街支行账户；无法通过这个转账记录证明张某1对韩某1出卖房屋是知情的。韩某1、张某1认可自涉诉《房屋买卖协议》签订至今二人没有分居亦不存在矛盾。王某表示其诉讼请求中要求继续履行涉诉《房屋买卖协议》的内容是将702房屋交付给王某占有使用以及韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2配合其办理过户手续。诉讼中，王某称其自行更换702房屋门锁后装修入住，其实际占有使用702房屋。韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2表示如法院判令《房屋买卖协议》继续履行，对于702房屋超过108平方米部分的价款其不在本案中主张，另行解决。经一审法院向裕鑫公司咨询，其答复：××9号楼的回迁房是其公司开发的，房屋的土地证、规划证、开工证等手续都没有，何时能为业主办理房屋所有权证书不确定，现在正在办理土地相关的手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。王某与韩某1签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。本案争议焦点之一在于韩某1的行为是否构成无权处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《房屋买卖协议》签订当日，王某即向韩某1支付了购房款，对于购房款的使用情况，通过一审法院查询的韩某1、韩某4、徐某的银行交易记录可知，在韩某1将款项购买成美元后，于2013年11月4日转账支付给张某143000美元，对如此大额的款项，且距离涉诉房屋买卖交易不足一年，在韩某1、张某1并不存在矛盾纠纷的情况下，韩某1、张某1称张某1对该笔交易不知情，一审法院对此不予采信。转账至本案诉讼前，长达五年的时间内，张某1并未提交证据证明其对涉诉《房屋买卖协议》提出过异议。鉴于此，考虑到韩某1与张某1的夫妻关系，王某主张韩某1系代表韩某1与张某1和其达成的《房屋买卖协议》，一审法院予以采信。据此，一审法院认定出卖涉诉房屋系韩某1与张某1的共同意思表示。张某1以其对涉诉买卖协议没有签字、对出卖房屋不知情以及知情后不追认为由不同意王某的诉讼请求，依据不足，一审法院不予采信。本案争议焦点之二为涉诉《房屋买卖协议》能否履行。因顺义区××21号宅院被拆迁，韩某1与张某1均获得了45平方米的优惠指标及9平方米的调剂指标可用于购买回迁房，因此其二人享有108平方米的回迁房购房指标。根据韩某4、徐某、韩某1、张某1、韩某3与裕鑫公司签订的5份《后沙峪新村购房确认书》可知，其在购买5套回迁房时是将被拆迁家庭7口人所享有的购买回迁房的指标混同购买，并未区分哪套回迁房使用的是谁的指标，在韩某1、张某1享有108平方米回迁房购房指标，且家庭内部存在购买了与108平方米接近面积的回迁房且家庭内部亦未析产的情况下，同时考虑到《房屋买卖协议》第一条明确约定回迁房面积为108平方米而第二条对房屋面积有差异时亦明确约定了处理方式，王某作为善意第三人要求就702房屋进行履行并无不妥，韩某1以涉诉协议中标的物不存在、合同事实上无法继续履行为由主张解除《房屋买卖协议》依据不足，一审法院不予支持。韩某1、韩某2、张某1、张某2、韩某3、徐某、韩某4以702房屋相应权利归属于韩某4、徐某为由不同意继续履行涉诉协议依据不足，一审法院不予采信。综上，王某有权要求继续履行《房屋买卖协议》，有权要求韩某1、韩某2、张某1、张某2、韩某3、徐某、韩某4交付702房屋，鉴于王某实际已经占有使用了702房屋，而702房屋能否办理产权登记及办理产权过户根据本院目前查明的情况尚无法确定，而王某关于继续履行合同的请求并无其他内容，故一审法院对王某的第一项诉讼请求不予支持。本案处理的是王某与相对方的房屋买卖合同纠纷，王某第二项诉讼请求涉及案外人，与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理。对于702房屋超过108平方米部分的价款韩某1、韩某2、张某1、张某2、韩某3、徐某、韩某4不在本案中主张，要求另行解决，一审法院对此不持异议。一审法院判决如下：1、驳回王某的诉讼请求；2、驳回韩某1的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人韩某1、韩某2、张某1、张某2、韩某3、徐某、韩某4提交如下证据：证据1.《后沙峪新村购房须知》，证明该须知第五条购房办法中第一款明确约定购房人资格，购房人须是后沙峪镇后沙峪村《拆迁补偿协议》里所载明的被拆迁人及载明的其他家庭成员；证据2.《开户申请书》，证明案件中涉及的韩某4、徐某、张某1在招行北京分行朝外大街支行的账户均是由韩某1在2011年2月21日代为办理并由其一直控制、使用。王某对上述证据均不认可。经审查，本院将对上述证据酌情予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是案涉《房屋买卖合同》的效力和履行问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，韩某1等人主张的无权处分的事由并不影响合同效力问题；韩某1与王某签订的《房屋买卖协议》不存在合同法规定的无效情形，故应属合法有效，双方当事人均应依约履行。其次，鉴于《房屋买卖协议》签订时，标的房屋的实际面积尚未最终确定，仅为标的房屋的大致面积，而最终实际认购的房屋面积与合同约定的面积差处于合理范围内。同时，虽然案涉702号房屋系由韩某4、徐某直接认购，但根据购房确认书等证据可以认定，韩某1等人的优惠指标面积、调剂指标面积等均为混同使用，且系因换房等因素使韩某1等人仅认购了一套108平米左右的房屋，故韩某1等以不存在合同约定的108平方米房屋为由主张合同无法履行、应当解除的理由，本院不予支持。最后，案涉房屋尚未登记于任何一方名下，王某对于案涉房屋支付了合理价款，该价款已经交付给了韩某1；虽然该房屋尚未登记于王某名下，但并非因为王某的原因所致。因此，韩某1等人要求解除《房屋买卖协议》没有合同及法律依据，韩某1家庭内部的原因不能对抗王某的合法权益。综上所述，韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13500元，由韩某1、张某1、韩某2、徐某、韩某4、韩某3、张某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 炜审 判 员  于洪群审 判 员  王天水二〇二〇年八月十九日法官助理  肖 笛法官助理  黄晓宇书 记 员  刘怡然