文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1357号上诉人（原审被告）：江苏和泰典当行有限责任公司，住所地镇江市南门大街293号。法定代表人：李正来，该公司总经理。委托诉讼代理人：任潇潇，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦劲，江苏恒强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王军，男，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：仲骏，江苏汇泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：施珺，江苏汇泉律师事务所律师。原审被告：尹邦霖，男，汉族，住镇江市。上诉人江苏和泰典当行有限责任公司（以下简称和泰公司）因与被上诉人王军及原审被告尹邦霖占有物返还纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。和泰公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回王军的诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、2014年10月24日和泰公司与镇江舟泰船舶有限公司（以下简称舟泰船舶公司）签订的租赁协议是和泰公司在合法占有涉案房屋期间作为房屋的买受人作出的处分行为。同年10月30日舟泰船舶公司与尹邦霖签订的租赁协议也是当事人真实的意思表示。一审法院在没有证据证明和泰公司与尹邦霖串通的情况下，否定上述租赁协议的真实性明显不合理；二、王军主体资格不适格，虽然王军是不动产登记证上的所有权人，但其并非实际买房者，只是代持该房屋。主要表现在：（一）王军并未实际支付对价，银行贷款也是原房主严兆琍和万会秦的儿子万宏祥代为偿还的；（二）王军陈述的买房经过存在重大瑕疵。该房屋自2014年起已由原房主卖给和泰公司并进行了交接，房屋由和泰公司实际占有，王军在未看房的情况下购房显然不符合正常的交易习惯。这也证明了原房主为了逃避债务将房屋交由王军进行代持；（三）王军名下有多处房产，其夫妻均为公务员，收入不足以支持大肆购买房产，客观上既无购房需求，也无购房的经济实力。根据其2019年在丹徒纪委所作陈述中，该房屋是因万宏祥欠其债务抵债给自己的，与其之前在公安机关和法院审理中所作的陈述是相互矛盾的；（四）王军在办理房屋产权证后，一直未向和泰公司要求返还房屋，直到2019年才通过诉讼向和泰公司主张权利，这也是明显不符合常理，违背了正常的交易习惯。其怠于行使权利的行为客观上反映了其并非真正购买房屋；三、和泰公司不存在非法占有的行为，和泰公司依据的是与严兆琍和万会秦签订的购房合同占有该房屋，双方在签订购房合同后办理了交房手续、交付钥匙以及当时房屋拆迁的所有材料原件；四、一审判决确定的从2017年1月开始计算房屋使用费的计算依据无事实依据。王军答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。理由：一、王军的主体资格合法，是真实交易，也实际支付了对价，万宏祥代为偿还贷款的说法并不存在；二、和泰公司提供的两份租赁协议的真实性存疑。出租方系和泰公司与舟泰船舶公司，其两公司的法定代表人均为李正来。另外在和泰公司诉该涉案房屋原房主一案中，即镇江市润州区人民法院（2015）润民初字第811号案件的庭审中，和泰公司清楚地阐明该涉案房屋是由和泰公司居住。该涉案房屋的用电记录，最早也是在2015年7月才有电脑记录的。而本案涉及的租赁协议的签订时间为2014年10月24日，即电费记录比和泰公司取得房屋产权迟了八个月。另外，在和泰公司提供给法院的一组2019年报警记录的光盘里，在警方询问尹邦霖“你为何在该房屋内？”尹邦霖说“是和泰典当行派他去占房的”并非租赁。王军在多次看房的基础上，并未发现有人居住，而是在2015年2月准备装修时才发现门锁被换，被人强行占有；三、和泰公司与涉案原房主严兆琍、万会秦的房屋买卖合同纠纷案件，在2016年12月已由镇江市中级人民法院审理结案，严兆琍、万会秦每月养老金也被润州法院扣发给和泰公司。所以王军从2017年开始计算房屋使用费的请求合理合法。王军向一审法院起诉请求：1、判令和泰公司和尹邦霖向王军交还占用的镇江市如意江南1幢710室房屋；2、判令和泰公司和尹邦霖连带向王军支付因非法强占房屋造成的王军租金损失144000元。一审法院认定事实：2014年12月10日，案外人严兆琍、万会秦将讼争的房屋镇江市如意江南1幢710室房屋出卖给王军，并将该房屋登记在王军名下。2014年1月21日案外人严兆琍、万会秦将讼争房屋卖给和泰公司，双方订立房屋买卖合同。讼争房屋由和泰公司实际占有。因案外人严兆琍、万会秦又将房屋卖给王军。和泰公司曾于2015年与案外人严兆琍、万会秦就讼争的房屋买卖合同纠纷诉至镇江市润州区人民法院。2015年12月1日镇江市润州区人民法院作出（2015）润民初字第811号民事判决，判决主文为：“一、原告镇江和泰典当行有限责任公司与被告严兆琍、万会秦就位于本市如意江南1幢710室、2幢508室签订房屋买卖合同有效。二、被告严兆琍、万会秦于本判决生效后十日内返还原告镇江和泰典当行有限责任公司购房款1500000元及利息。”因案外人严兆琍、万会秦不服一审判决，向江苏省镇江市中级人民法院提起上诉。2016年10月24日江苏省镇江市中级人民法院作出（2016）苏11民终628号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：讼争房屋已登记至王军名下，该房屋产权属于王军所有，现王军要求和泰公司、尹邦霖返还房屋，法院予以支持。和泰公司虽与案外人严兆琍、万会秦订立了房屋买卖合同，并合法占有房屋。但根据一、二审的判决，双方的合同于2016年10月24日已经判决实际解除。二审判决生效后，和泰公司和尹邦霖仍占有王军房屋属于非法。和泰公司将其房屋租赁给舟泰船舶公司（该公司法定代表人与和泰公司法定代表人均为李正来），又租给尹邦霖，与其在原审中的陈述不一致，不排除和泰公司和尹邦霖串通的可能，故对其提供的两份租赁合同的真实性不予认定。王军主张和泰公司和尹邦霖给付房屋占有使用费，法院根据该房屋非法占有的期间，双方对该房租金的陈述及市场价格，酌定房屋使用费为每月2000元。遂判决：一、和泰公司、尹邦霖于判决生效后十日内搬出镇江市如意江南余福里1幢710室，将该房屋交付给王军；二、和泰公司、尹邦霖于判决生效后十日内给付王军房屋使用费（按每月2000元计算，自2017年1月至实际搬出之日止）。本院对一审法院认定的事实予以确认。本案争议焦点：一、王军要求和泰公司、尹邦霖搬出镇江市如意江南余福里1幢710室的诉讼请求是否应当予以支持；二、一审判决和泰公司、尹邦霖自2017年1月至实际搬出之日止支付房屋使用费是否正确。关于第一个争议焦点，本院认为，根据2014年12月10日，王军与案外人严兆琍、万会秦签订的《房屋买卖协议》，王军向严兆琍、万会秦支付了相应房屋价款并领取了房屋所有权证，王军即是诉争房屋的所有权人。虽然和泰公司也与案外人严兆琍、万会秦于同年1月21日就上述诉争房屋签订过《买卖合同》，但已发生法律效力的镇江市润州区人民法院（2015）润民初字第811号民事判决及本院（2016）苏11民终628号民事判决业已对和泰公司与严兆琍、万会秦之间的房屋买卖合同实际予以解除，和泰公司不是诉争房屋的合法占有人。尽管和泰公司在一审审理过程中也提交了其与舟泰船舶公司及舟泰船舶公司与尹邦霖之间签订的诉争房屋的租赁协议，但由于不能排除和泰公司与尹邦霖有串通的可能，因此，在对上述两份租赁协议的真实性无法确认的情况下，不能认定尹邦霖对诉争房屋享有合法的承租权。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条有关侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求承担其他民事责任的规定，王军作为诉争房屋的所有权人要求和泰公司、尹邦霖搬出镇江市如意江南余福里1幢710室的诉讼请求于法有据，应予支持。关于第二个焦点，本院认为，与本案有关联的和泰公司与严兆琍、万会秦之间的房屋买卖合同纠纷，经一、二审法院审理，和泰公司与严兆琍、万会秦之间签订的房屋买卖合同已于2016年10月24日实际解除，但时至今日，和泰公司和尹邦霖仍然占用诉争房屋，其行为已构成对诉争房屋产权人王军的权益侵害。一审法院根据双方当事人对该房租金的陈述并结合市场价格，确定和泰公司和尹邦霖从2017年1月起按照每月2000元的价格向王军支付占有期间房屋使用费并无不当。综上所述，和泰公司上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12128元，由江苏和泰典当行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨道骏审判员  冷德华审判员  黄 甦二〇二〇年八月三十一日书记员  王 伟