吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉0602民初795号 原告：白山市嘉盛房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91220601555268449W。 法定代表人：刘贤进，男，1977年10月21日生，汉族，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵丽，吉林郭新敏律师事务所律师，电话号码：13××××××789。 被告：蔡淑叨，男，1966年1月28日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。电话号码：13××××××505。 委托诉讼代理人：于本连，吉林益汇律师事务所律师。电话号码：18××××××658。 委托诉讼代理人：周花（蔡淑叨妻子），女，1964年12月27日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。电话号码：13××××××505。 原告白山市嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）诉被告蔡淑叨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵丽、于本连、周花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 嘉盛公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令蔡淑叨向嘉盛公司支付房屋占用费1,431,298元（自2015年7月23日起至2020年4月15日期间的房屋占用费）；2、诉讼费由蔡淑叨承担。事实与理由：2015年7月23日，嘉盛公司与蔡淑叨签订了九份商品房买卖合同，约定购买浑江大街地下人防商业街01层第010181、010182、010183、010113、010114号房，02层020181、020182、020183、020184号房。同日，嘉盛公司交付了上述商铺，蔡淑叨未给付房款，经嘉盛公司催告蔡淑叨一直未支付房款。蔡淑叨的违约行为对商品房买卖合同的解除负有过错责任。2020年2月19日嘉盛公司与蔡淑叨解除上述房屋买卖合同。蔡淑叨自2015年7月23日起至2020年4月15日期间占用上述商铺，并以此收取商铺租金共计1,431,298元。综上，现根据我国《合同法》和《民事诉讼法》之规定，特诉之贵院，请依法支持嘉盛公司的上述请求。 蔡淑叨辩称，蔡淑叨妻子周花系嘉盛公司实际股东，占有49%的股权。嘉盛公司已经于2013年9月给退股的股东矫健、于天强分过红利，却始终未给股东周花任何分红。嘉盛公司于2015年7月23日与蔡淑叨签订了9份《商品房买卖合同》，同意将涉案的9个商铺交付给蔡淑叨妻子周花，双方同意在嘉盛公司进行分红或公司决算清算后，用周花的分红或清算款项抵顶9套商铺的购房款，周花夫妇无需另行支付购房款，故合同中双方对付款方式及期限未做约定。2019年10月，嘉盛公司以房屋买卖合同纠纷为案由起诉蔡淑叨，以蔡淑叨未支付购房款为由，请求依法解除蔡淑叨与嘉盛公司于2015年7月23日签订的9份《商品房买卖合同》，并返还上述9个商铺。2019年11月25日浑江区法院做出(2019)吉0602民初2647号民事判决，判决解除蔡淑叨与嘉盛公司于2015年7月23日签订的9份《商品房买卖合同》，判令蔡淑叨将上述9个商铺清撤并交付给嘉盛公司。蔡淑叨不服上诉后白山市中级法院(2020)吉06民终73号民事判决书维持原判。现蔡淑叨已向吉林省高级人民法院提出申诉。鉴于以上案件事实，蔡淑叨认为：一、本案系一案两诉、重复起诉案件，人民法院不应受理;已经受理的的应当依法予以驳回。本案中,由于人民法院己经判决解除上述9个商铺的《商品房买卖合同》,嘉盛公司才向蔡淑叨索要所谓“房屋占用费”。嘉盛公司本案诉讼请求的依据,与(2019)吉0602民初2647号民事案件是同一个案件事实、同一种法律关系。即嘉盛公司在(2019)吉0602民初2647号民事案件中,提出解除房屋买卖合同、返还房屋，本案诉求包含在前诉的先决问题之中，属于重复起诉、一案两诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，其在本案中的诉讼请求应当依法予以驳回。二、嘉盛公司向蔡淑叨索要“房屋占用费”没有事实和法律依据。本案涉及的9份《商品房买卖合同》，白山市中院(2020)吉06民终73号民事判决书中是解除合同，而不是确认合同无效。在判决合同解除之前，9份《商品房买卖合同》仍然有效，蔡淑叨属合理合法使用商铺，嘉盛公司从未向蔡淑叨提出收取房屋使用、占用等任何费用，故嘉盛公司提出索要“房屋占用费”没有任何法律依据。三、嘉盛公司诉讼时效已超期，诉讼时效不合法。嘉盛公司与蔡淑叨于2015年7月23日签订9份《商品房买卖合同》,嘉盛公司应当在法律规定的诉讼时效期间内主张权利，嘉盛公司于2020年起诉蔡淑叨显然己经超出了民法强制性规定的诉讼时效期间。因此，人民法院应当驳回嘉盛公司的诉讼请求。四、嘉盛公司索要的所谓“房屋占用费”不合法、计算时间不合理。(2019)吉0602民初2647号民事案件2019年11月15日庭审笔录中,记录了嘉盛公司于2019年7月23日,以电话和短信方式向蔡淑叨索要其中5个商铺的购房款;2019年8月8日,又通过短信方式向蔡淑叨索要其余4个商铺的购房款。如果法院认为嘉盛公司可以就本案诉求单独起诉蔡淑叨,其所谓“房屋占用费”的计算起点也应当从2019年7月23日、2019年8月8日嘉盛公司第一次向蔡淑叨主张权利的两个时间算起,而不是双方签订9份《商品房买卖合同》之日起计算。或者如果人民法院认定蔡淑叨应当给付嘉盛公司房屋占用费，嘉盛公司亦应当于法院判决解除9份《商品房买卖合同》生效之日起,至蔡淑叨清撤返还9个商铺之日止,而不是以合同的签订之日起至法院判决为止作为其主张要求给付“房屋占用费”的有效期间。如上所述，嘉盛公司与蔡淑叨双方同意周花购买9个商铺的房款以其在嘉盛公司的利润分红或资产清算后的款项进行给付或冲抵。因此，9份《商品房买卖合同》中均没有约定付款方式及期限,说明该行为是合同双方签订人故意并认可的事实。依据我国《合同法》有关规定,嘉盛公司可以随时索要、蔡淑叨可以随时给付;或双方可随时自愿清算股权分红、公司资产,以分红款或资产清算款项抵顶购房款。嘉盛公司未索要,蔡淑叨未给付,双方未清算分红、公司资产、结算购房款之前，蔡淑叨未给付购房款均不属于违法。综上所述,蔡淑叨认为此次嘉盛公司提起的诉讼属于重复起诉、一案两诉;且诉讼时效已超出有效期,其诉讼请求亦没有事实和法律依据,恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。 经审理查明：2015年7月23日，嘉盛公司与蔡淑叨签订了9户商铺的《商品房买卖合同》，蔡淑叨购买嘉盛公司开发建设的白山市浑江大街地下人防商业街9户商铺，分别为：01（单元）第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房，02（单元）第020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房。9户商铺的《商品房买卖合同》的主要内容为：“1、出卖人嘉盛公司，买受人蔡淑叨；2、01（单元）第010181号房建筑面积41.31㎡、第010182号房建筑面积41.31㎡、第010183号房建筑面积41.31㎡、第010113号房建筑面积61.99㎡、第010114号房建筑面积60.62㎡，02（单元）第020181号房建筑面积41.31㎡、第020182号房建筑面积41.31㎡、第020183号房建筑面积41.31㎡、第020184号房建筑面积41.31㎡；3、按建筑面积计算，商品房单价为每平方米8,000元；4、买受人逾期付款的违约责任。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”合同签订的当日，嘉盛公司向蔡淑叨开具了上述9户商铺的收据。2015年7月，嘉盛公司向蔡淑叨交付了上述9户商铺。上系9户商铺的《商品房买卖合同》中第六条付款方式及期限均为空白。 2019年7月27日，嘉盛公司以手机短信及电话通知的方式向蔡淑叨催收商铺款，《催收函》（短信）的主要内容为：“蔡淑叨购买的5户商铺[01（单元）第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房]总金额为1,972,320元，在收到本催收函之日起2日内将所拖欠房款足额交纳，并按合同约定支付对应违约金。”2019年7月30日、8月5日，嘉盛公司以手机短信及电话通知的方式两次向蔡淑叨送达了《解除合同通知书》，《解除合同通知书》（短信）的主要内容为：“蔡淑叨于2015年7月23日与嘉盛公司签订的5份《商品房买卖合同》，约定购买的01（单元）第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房。蔡淑叨至今未交付房款，嘉盛公司现与蔡淑叨解除5份《商品房买卖合同》。” 2019年8月8日，嘉盛公司以手机短信及电话通知的方式向蔡淑叨催收商铺款，《催收函》（短信）的主要内容为：“蔡淑叨购买的4户商铺[02（单元）第020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房]总金额为1,321,920元，在收到本催收函之日起2日内将所拖欠房款足额交纳，并按合同约定支付对应违约金。”2019年8月13日，嘉盛公司以手机短信的方式向蔡淑叨送达了《解除合同通知书》，《解除合同通知书》（短信）的主要内容为：“蔡淑叨于2015年7月23日与嘉盛公司签订的4份《商品房买卖合同》，约定购买的02（单元）第020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房。蔡淑叨至今未交付房款，嘉盛公司现与蔡淑叨解除4份《商品房买卖合同》。” 嘉盛公司与蔡淑叨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日作出(2019)吉0602民初2647号民事判决书，判决：一、解除白山市嘉盛房地产开发有限公司与蔡淑叨于2015年7月23日签订的《商品房买卖合同》（9份）；二、蔡淑叨于本判决生效之日起30日内，将白山市浑江大街地下人防商业街9户商铺，即01（单元）第010181号房、第010182号房、第010183号房、第010113号房、第010114号房、02（单元）第020181号房、第020182号房、第020183号房、第020184号房腾出，并交付给白山市嘉盛房地产开发有限公司。蔡淑叨不服该判决提起上诉，吉林省白山市中级人民法院作出（2020）吉06民终73号民事判决：驳回上诉，维持原判。（2019）吉0602民初2647号民事判决书生效后，蔡淑叨于2020年4月15日将上述案涉九套房屋腾出并交付嘉盛公司。 以上案件事实有(2019)吉0602民初2647号民事判决书、商品房买卖合同及庭审笔录等证据在卷为凭。 本院认为，嘉盛公司要求蔡淑叨向其支付房屋占用费1,431,298元（自2015年7月23日起至2020年4月15日期间的房屋占用费）。蔡淑叨对此不予认可，认为本案诉求包含在前诉的先决问题之中，属于重复起诉、一案两诉。其诉讼请求应当依法予以驳回。嘉盛公司向蔡淑叨索要“房屋占用费”没有事实和法律依据。本案涉及的9份《商品房买卖合同》，白山市中院(2020)吉06民终73号民事判决书中是解除合同，而不是确认合同无效。在判决合同解除之前，9份《商品房买卖合同》仍然有效，蔡淑叨属合理合法使用商铺，嘉盛公司从未向蔡淑叨提出收取房屋使用、占用等任何费用，故嘉盛公司提出索要“房屋占用费”没有任何法律依据。嘉盛公司诉讼时效已超期，诉讼时效不合法。嘉盛公司与蔡淑叨于2015年7月23日签订9份《商品房买卖合同》,嘉盛公司应当在法律规定的诉讼时效期间内主张权利，嘉盛公司于2020年起诉蔡淑叨显然己经超出了民法强制性规定的诉讼时效期间。因此，人民法院应当驳回嘉盛公司的诉讼请求。嘉盛公司索要的所谓“房屋占用费”不合法、计算时间不合理。因本案的诉讼请求与另案的诉讼请求不同，故本案不属于重复起诉。对于蔡淑叨主张嘉盛公司于2020年起诉蔡淑叨显然己经超出了民法强制性规定的诉讼时效期间，根据(2019)吉0602民初2647号民事判决书的判决事项，本案未超出诉讼时效期间，故其主张，本院不予采纳。 从本案房屋买卖合同约定看，对于蔡淑叨未支付房屋价款只能按照合同的第七条约定，即由蔡淑叨承担逾期付款的违约责任，蔡淑叨应承担自嘉盛公司向蔡淑叨主张权利之日起至蔡淑叨向嘉盛公司交还房屋之日止按合同约定的日万分之三向嘉盛公司支付违约金。嘉盛公司主张的房屋占用费，根据双方签订的《商品房买卖合同》中第六条付款方式与期限均为空白，双方没有做任何约定,蔡淑叨在解除与嘉盛公司签订的《商品房买卖合同》（9份）后，应向嘉盛公司支付违约金，而不是房屋占用费。案件审理过程中，嘉盛公司同意将其主张的房屋占用费变更为违约金损失。嘉盛公司向蔡淑叨主张权利的时间为（其中010181/010182/010183/010113/010114五套房屋）2019年7月27日，该五户房屋的总价款是1,972,320元。蔡淑叨向嘉盛公司交还房屋的时间为2020年4月15日，共计263天。其违约金金额为155,616.48元（1,972,320元*263天*万分之三）；另四户房屋（020181/020182/020183/020184）总价款为1,321,920元，嘉盛公司向蔡淑叨主张该四户房屋权利的时间为2019年8月8日，蔡淑叨向嘉盛公司交还房屋的时间为2020年4月15日，共计250天，其违约金金额为99,144元（1,321,920元*250天*万分之三）。合计为254,760.48元（155,616.48元+99,144元）。据此，蔡淑叨应向嘉盛公司支付违约金254,760.48元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下： 一、蔡淑叨于本判决发生法律效力后十日内向白山市嘉盛房地产开发有限公司支付违约金254,760.48元; 二、驳回白山市嘉盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,682元，减半收取8,841元，由白山市嘉盛房地产开发有限公司承担6,280元，由蔡淑叨承担2,561元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  赵清富 二〇二〇年八月十四日 书记员  张 琪