四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初2265号 原告（执行案外人）：庄利华，女，1970年2月10日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：张永锋，四川志宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志宽，四川志宽律师事务所律师。 原告（执行案外人）：曾文亚，女，1992年10月15日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：张永锋，四川志宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志宽，四川志宽律师事务所律师。 被告（申请执行人）：牟伟，男，1979年3月9日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告（申请执行人）：成琴，女，1986年7月1日出生，汉族，住四川省仪陇县。 被告（被执行人）：赖孝文，男，1986年10月5日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 被告（被执行人）：李娜，女，1995年12月9日出生，汉族，住四川省广汉市。 原告庄利华、曾文亚与被告牟伟、成琴、赖孝文、李娜案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告曾文亚及其与原告庄利华的共同委托诉讼代理人张永锋、被告牟伟、成琴、赖孝文到庭参加诉讼，被告李娜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄利华、曾文亚向本院提出诉讼请求：1．停止对位于成都市青白江区房屋的执行，解除对该房屋的查封；2．本案的诉讼费由牟伟、成琴、赖孝文、李娜承担。事实与理由：赖孝文、李娜于2018年4月16日、2019年1月18日与牟伟、成琴签订《安置房买卖合同》、《安置房买卖协议书》，将成都市青白江区房屋出卖给牟伟、成琴。2019年1月28日，庄利华、曾文亚与赖孝文、李娜签订《安置房买卖合同》，约定由庄利华、曾文亚向赖孝文、李娜购买该房屋，总价款为308800元。合同签订后，庄利华、曾文亚按合同约定支付了购房款，仅剩余6920元尾款按约定需在办理产权过户后付清。2019年2月21日，赖孝文、李娜将房屋交付给了庄利华、曾文亚，现庄利华、曾文亚已居住使用。由于赖孝文、李娜在与牟伟、成琴签订合同后，赖孝文、李娜无法交付房屋。牟伟、成琴故诉至青白江法院，经由法院作出判决，由赖孝文、李娜退还已付房款并赔偿违约金。判决生效后，赖孝文、李娜未履行判决的支付义务，牟伟、成琴向法院申请强制执行，青白江法院在执行过程中对该房屋进行了查封。庄利华、曾文亚认为，其已经支付大部分价款并实际占有该房产，目前未办理过户登记手续不是基于庄利华、曾文亚的原因。故请求根据相关法律规定，请求法院依法公正审判，支持其诉讼请求。 牟伟、成琴辩称，其作为受害人，不应当被列为被告，也没有针对庄利华、曾文亚，只是单纯走法律程序，以维护自身合法权益。庄利华、曾文亚在签订合同时，明知涉案房屋已卖给牟伟、成琴，且根据法律规定，安置房在五年内不得交易买卖，其与赖孝文、李娜签订的房屋买卖合同无效。涉案房屋未依法领取权属证书，不具有物权法上的产权效力，赖孝文、李娜对外出售该房屋是不合法的。据庄利华、曾文亚陈述，其并非实际入住该房屋，并未构成合法占有。庄利华、曾文亚明知房屋尚未进行产权初始登记，无法办理产权过户手续，属于其自身原因未办理过户登记，法院不应支持其诉讼请求。 赖孝文辩称，其与李娜为夫妻关系，确实已经收到庄利华、曾文亚支付的购房款301880元，也确实于2019年2月21日将房屋交付给了庄利华、曾文亚。但不同意庄利华、曾文亚的诉讼请求，目前该房屋已经被查封，也没有取得初始登记，赖孝文与李娜实际上也没有办法办理过户。 李娜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了安置房买卖合同、收条、转款凭证、物业费收据、城市供用水合同、天然气供用气合同、（2020）川0113执499号执行裁定书、（2020）川0113执异24号执行裁定书、（2019）川0113民初1782号民事判决书、征地拆迁新建房安置协议书等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为当事人提交上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赖孝文与李娜为夫妻关系。2018年5月，赖孝文、李娜与庄利华、曾文亚达成一致，将位于成都市青白江区曾文亚。因当时尚未确定具体房号、建筑面积，双方未商定具体转让价格，庄利华、曾文亚于2018年5月13日支付了订金880元，并应赖孝文、李娜要求于2018年12月27日支付了3000元现金作为购房款。2019年1月28日，赖孝文、李娜（甲方）与庄利华、曾文亚（乙方）签订《安置房买卖合同》，确定该房屋的房号为蜀韵北庭小区31栋2单元404号、面积为108㎡，房款共计308800元。双方约定，“本合同签署后乙方应将购房款308800元交付给甲方，该款在签订合同当日支付……余款10000元在办理产权过户手续后三日内付清”。双方还在合同中载明该房屋为甲方拆迁安置房，尚未办理产权证，“在已办理到甲方名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，甲方应告知乙方，并自甲方办理房屋产权证到自己名下后的3日内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续”。 合同签订后，赖孝文、李娜于2019年2月21日将该房屋交付给庄利华、曾文亚居住使用，庄利华、曾文亚自此承担该房屋的物业服务费和其他费用。庄利华、曾文亚于2019年1月28日至5月1日期间，先后向赖孝文、李娜支付了购房款298000元。包括上述此前已支付的880元订金和3000元购房款，庄利华、曾文亚向赖孝文、李娜支付购房款合计301880元。 另查明，2018年4月16日、2019年1月18日，赖孝文、李娜与牟伟、成琴签订《安置房买卖合同》、《安置房买卖协议书》，将涉案房屋以总价340000元出卖给牟伟、成琴。牟伟、成琴于2018年4月16日至11月23日期间，先后向赖孝文、李娜支付了购房款合计198800元。牟伟、成琴于2019年4月得知赖孝文、李娜已将该房屋出卖并交付给庄利华、曾文亚后，以房屋买卖合同目的不能实现为由，向本院提起诉讼，要求解除与赖孝文、李娜签订的《安置房买卖合同》、《安置房买卖协议书》，并要求赖孝文、李娜承担退回购房款198800元、赔偿资金占用利息和违约金等违约责任。本院于2019年10月18日作出（2019）川0113民初1782号民事判决，判令解除牟伟、成琴与赖孝文、李娜签订的《安置房买卖合同》、《安置房买卖协议书》，由赖孝文、李娜退还购房款198800元并支付资金占用利息、违约金等。该判决于2020年1月20日生效后，赖孝文、李娜未按判决履行给付义务。故赖孝文、李娜于2020年4月21日向本院申请强制执行，执行案号为（2020）川0113执499号。执行中，本院于2020年6月9日作出（2020）川0113执499号执行裁定书，查封包括涉案房屋在内的被执行人名下不动产。2020年7月1日，庄利华、曾文亚向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。2020年7月7日，本院作出（2020）川0113执异24号执行裁定书，驳回庄利华、曾文亚的异议请求。 再查明，涉案房屋系赖孝文于2018年与成都市青白江区弥牟镇人民政府签订《青白江区征地拆迁新建房安置协议书》所得，目前尚未办理所有权初始登记。 诉讼过程中，庄利华、曾文亚明确表示愿意按照本院的要求，将目前尚未支付的购房款6920元交付执行。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，双方当事人的争议焦点是庄利华、曾文亚作为案外人是否就执行标的即涉案的成都市青白江区弥牟镇正兴路336号蜀韵北庭小区31栋2单元404号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合现已查明的事实，本院作如下评析：第一，庄利华、曾文亚与赖孝文、李娜于2019年1月28日签订的《安置房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庄利华、曾文亚的主张符合上述规定的第一个要件。涉案房屋为安置房，但安置房不同于保障性的经济适用房，属于对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，依法可以进行转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于不得转让未依法登记领取权属证书的房地产的规定，其目的是为了防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场，扰乱市场稳定，其性质属于管理性强制性规范而非效力性强制性规范。故涉案房屋未依法登记领取权属证书，亦不属于导致合同无效的事由。牟伟、成琴关于涉案合同无效的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。第二，庄利华、曾文亚在2019年2月21日即已实际控制涉案房屋，并按合同约定向赖孝文、李娜支付了绝大部分购房款，对于剩余的购房款6920元也明确表示愿意按照本院的要求交付执行。庄利华、曾文亚的主张符合上述规定的第二、三个要件。实际入住或者使用并非合法占有的唯一必要条件，而以实际控制为标准。牟伟、成琴关于庄利华、曾文亚未实际居住故而未合法占有的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。第三，涉案房屋尚未办理初始登记，不具备办理转移登记的条件，未办理过户登记的原因不属于可归责于庄利华、曾文亚的事由，且没有证据表明庄利华、曾文亚作为买受人存在怠于甚至故意不办理权属变更登记的情形。庄利华、曾文亚的主张符合上述规定的第四个要件，牟伟、成琴关于庄利华、曾文亚系因其自身原因未办理过户登记的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。第四，就权利衡平的角度而言，在牟伟、成琴未与赖孝文、李娜解除合同前，其对该房屋享有的权利就不能对抗在先合法占有该房屋的庄利华、曾文亚；在合同解除后，牟伟、成琴对该房屋并不享有直接的权利，而庄利华、曾文亚享有的是与其居住权直接相关的物权期待权。在没有证据表明庄利华、曾文亚存在恶意串通损害牟伟、成琴作为申请执行人合法权益的行为的情况下，庄利华、曾文亚对该房屋享有的权利值得被法律保护。综上所述，本院认为，庄利华、曾文亚对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不得执行该执行标的的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对庄利华、曾文亚主张解除查封措施的诉讼请求，属于基于实体权利提出的执行行为异议，不属于本案审查范围，本院不予支持，庄利华、曾文亚可在本判决生效后依法向本院申请变更执行行为。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、不得执行成都市青白江区弥牟镇正兴路336号蜀韵北庭小区31栋2单元404号房屋； 二、驳回庄利华、曾文亚的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由牟伟、成琴、赖孝文、李娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2020）川0113执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  江 铮 人民陪审员  张从阳 人民陪审员  钟明云 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  李定峰 书 记 员  郑 勉