浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1340号 原告：陈晓平，女，1970年12月2日出生，汉族，住温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：欧阳莹莹、沈建锋，浙江协鼎律师事务所律师。 被告：景澜酒店投资管理有限公司，住所地杭州市上城区白云路22号206室，统一社会信用代码：913300003440943627。 法定代表人：骆志明，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王文甲、王耀军，浙江金道律师事务所律师。 原告陈晓平与被告景澜酒店投资管理有限公司（以下简称景澜公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告陈晓平于2020年4月29日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据原告的申请，对被告实施了财产保全。本案于2020年6月29日公开开庭进行审理。原告陈晓平的委托诉讼代理人沈建锋，被告景澜公司的委托诉讼代理人王文甲、王耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晓平向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》于2020年4月10日解除；2、判令被告立即支付2020年1月1日至4月10日未付租金27086.67元，并支付迟延支付租金违约金7200元；3、判令被告支付违约解除合同的违约金414638.4元；4、本案受理费、保全费等诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年，案外人国融置地有限公司（以下简称“国融公司”）在售卖杭州云台国际商务中心（以下简称“杭州印”）房产时，对原告进行宣传，称其已和被告达成一致意见，购房后可立即出租给被告，原告享有租赁期限十年内的稳定租金收益。因涉案房屋后续可直接对外出租，虽房屋单价高于周边房屋市场价，但原告综合考虑租金收益情况，于2016年9月10日与国融公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告购买杭州市滨江区××室房屋（以下简称“3723号房屋”）一套。同年，原告与被告签订《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”）一份，约定由被告承租原告的3723号房屋，租赁期限为十年，暂定自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租金按照《租赁协议》的《附件四》执行。其中《租赁协议》中第十一条第一点约定：无特殊原因且未经甲方书面同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起，每天还应支付违约金300元。超过30日，甲方有权解除本协议，并要求乙方支付违约金；以及第十一条第七点约定：本协议约定后，任何一方违约后不能在30天内纠正的，或者无正当理由单方终止协议或者导致对方在本合同项下的主要目的不能实现而解约的，违约方应向守约方支付相当于未履行租赁年限内甲方应得租金40%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权继续追索。 2019年11月26日之后，被告多次要求下调租金，并做好单方解除合同的安排。2020年3月30日，被告发送《关于解除房屋租赁的通知》，提出将运营至2020年4月10日。在2020年3月份，被告联系了嘉善汇安酒店管理有限公司作为新的承租人继续经营原告等业主的房屋作为酒店运营。 原告认为，被告拒不履行支付租金义务已经构成违约，同时其单方终止合同的行为，己经构成根本性违约，原告确为降低双方损失，同意了被告提出的解除租赁合同的请求，但被告方应按照《租赁协议》约定承担相关违约责任。故原告诉至法院。 被告答辩称：第一，被告并非恶意解除合同，而是由于疫情对酒店业的影响，损失巨大，导致经营无以为继，被告也未在合同履行中实际受益；第二，被告在决定停止营业后，并未放弃责任，而是积极与业主协商，并寻找意向方承接酒店，促成业主与嘉善汇安酒店达成协议，将实际损失降至最低；第三，经被告努力，共170户业主中，有167户与嘉善汇安酒店达成协议，其中包含原告。另外，被告在促成业主与汇安酒店签约同时，也主动补偿受损业主，与其中157户业主达成补偿协议，即在支付1月份租金，业主考虑疫情免除2、3月租金的前提下，支付3个月租金的补偿金。结合被告的积极补救，该补偿金基本符合当时情况下的业主公允损失，故157户业主均表示了理解并接受；第四，原告虽未书面同意，但实际知道被告的调解方案，也实际按照方案与下家进行签约，在事实认定上，原告也应遵循诚信原则；第五，原告主张的违约金过高，计算不合理，损失计算方式有误，对预期利益的获得应基于已履行合同义务后的应得利益，而租赁合同的合同义务履行是持续的，如果按照原告的计算方法，将其利益计算基于合同实际未履行部分的事实前提之上，那显然是不合理的。此外，基于现实，如果被告当时没有积极撮合，而是放任客观事态继续恶化，导致最终无人接盘、企业倒闭原告实际上将承受巨大的经济损失，希望法院充分考虑被告对企业整体价值与对原告利益的积极维护这一事实，对疫情期间受困企业的积极自救行为起到正面的鼓励与示范；第六，根据疫情期间相关政策及审判精神，公平分担因疫情产生的相关租金损失，综合考虑，下调违约金。 本院组织双方进行了举证、质证，结合对证据的认证情况及双方庭审陈述，本院查明本案事实如下： 2016年9月20日，原告陈晓平与案外人杭州国融置地有限公司签订《浙江省房屋买卖合同》一份，购买杭州市滨江区××室房屋。同年，原告陈晓平（甲方、出租人）与被告景澜公司（乙方、承租人）签订《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》，约定：租赁物业位于杭州市滨江区云台国际商务中心（推广名：杭州印）小区1号楼3723号房（以下简称“物业”）；租赁期限为10年，暂定自2018年1月1日起至2027年12月31日止（具体以计租起始日开始起算满10年）。2.甲方应在2017年10月1日前将符合约定条件的租赁物业交付给乙方，甲方委托乙方根据开发商书面通知载明的交付日期前办理验收房手续，并签署物业及其附属设施验收单；交付日以验收单载明的时间与书面交付通知载明的时间中较早者为准。自上述交付日起90日内为乙方开业布置准备期。开业布置准备期届满后的次日为计租起始日。租金支付方式为年度租金：从计租起始日起，每满12个月视为一个租赁年度。第一个计租年度租金标准为人民币6967元／月，合计人民币83604元／年，后续租金按照附件四执行。租金按月支付，当月租金于次月30日前由乙方支付到甲方指定的银行账户。违约责任：1.无特殊原因且未经甲方书面同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起，每天还应支付违约金300元。超过30日，甲方有权单方解除本协议，并要求乙方支付违约金。本协议签订后，任何一方违约后不能在30天内纠正的，或者无正当理由单方终止协议或者导致对方在本租赁合同项下的主要目的不能实现而解约的，违约方应向守约方支付相当于未履行租赁年限内甲方应得租金40%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权继续追索。 附件四租金详表中载明了十年租金合计为1210488元，其中第一年度的年租金为83604元，第二年度的年租金为90288元，第三年度的年租金为97512元，第四年度的年租金为105312元，第五年度的年租金为113736元。 杭州景澜云印酒店管理有限公司（原系被告的子公司）分别于2019年11月26日、2020年1月向包括原告在内的杭州印业主发送了《函》、《给业主的一封信》，称公司持续亏损经营困难，要求下调租金。被告于2020年3月6日向包括原告在内的业主发送《致景澜云台印象业主的信》，提出两种方案，并表示未能达成一致的，其将于2020年3月31日关闭酒店，并将租赁物业归还给业主。2020年3月30日，被告向原告等全体业主发出《关于解除房屋租赁的通知》，提出将于2020年3月31日起终止租赁合同，请求业主于2020年4月10日前办理房屋交接手续。后被告实际运营至2020年4月10日，于同日将案涉房屋交还给原告。被告尚欠原告2020年1月1日起至2020年4月10日止的租金27086.67元。 2020年4月8日，经被告撮合，原告与案外人嘉善汇安酒店管理有限公司签订《物业租赁合同》，将案涉房屋出租给嘉善汇安酒店管理有限公司，租赁期限为10年，自2020年4月16日起至2030年5月15日。 本院认为：原、被告之间签订的《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。协议签订后，原告依约交付房屋，被告应当按约支付租金。但被告自2020年1月1日起未按约向原告支付租金，构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩称受疫情影响应当减免租金，本院认为，鉴于全国范围内爆发的新冠肺炎疫情对酒店行业的影响及政府为防控疫情采取的措施等因素，从公平角度本院酌情免去被告一个月的租金。据此，本院确定被告应当支付原告自2020年1月1日至2020年4月10日期间的租金为18960.67元。原告主张迟延支付租金的违约金标准过高，本院结合原告的实际损失、被告的违约时间、合同解除时间等酌情调整由被告支付给原告迟延支付租金违约金2500元。 原告要求确认租赁合同于2020年4月10日解除，被告无异议，本院对该项诉请予以支持。被告在租期内提前解除合同并交还房屋的行为构成违约，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。但因违约金的性质是以补偿为主，以惩罚为辅，故原告按照双方约定要求被告支付解除合同违约金标准过高，本院依法予以调整。综合合同履行情况、当事人的过错程度以及原告的逾期利益等因素，本院酌情确定被告支付原告解除合同违约金48756元（8126元/月×6个月），对原告诉请超出部分不予支持。根据被告承担责任情况，本院确定由被告支付原告财产保全费432元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、确认原告陈晓平与被告景澜酒店投资管理有限公司签订的《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》于2020年4月10日解除； 二、被告景澜酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓平房租18960.67元及迟延支付租金违约金2500元； 三、被告景澜酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓平解除合同违约金48756元； 四、被告景澜酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓平财产保全费432元； 五、驳回原告陈晓平的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8034元，减半收取4017元，由原告陈晓平负担3389元，由被告景澜酒店投资管理有限公司负担628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年八月四日 书记员  温柔柔 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?