浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初2777号 原告：董捷卡，女，1987年3月16日出生，汉族，住玉环市，现住玉环市。 委托诉讼代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。 被告：玉环县德嘉置业有限公司，住所地玉环市玉城街道城中路与长治路东北转角。 诉讼代表人：黄宝鹤。 委托诉讼代理人：潘佩佩，浙江榴岛律师事务所律师。 原告董捷卡与被告玉环县德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李良瑞、被告诉讼代表人黄宝鹤、委托诉讼代理人潘佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董捷卡向本院提起诉讼请求：要求被告立即向原告交付两份《商品房买卖合同》项下的标的商品房（其中合同编号为×××95，合同标的德嘉公司壹号公馆2号楼302号房；合同编号为×××97，合同标的德嘉公司壹号公馆2号楼402号房及一个地下车库）的初始登记的房产证、国有土地使用权证（分割证），并协助原告办理不动产过户登记手续。事实与理由：2011年11月24日，原、被告经协商一致，分别签订了二份商品房买卖合同，涉及房屋总价款4569332元。其中：合同编号为×××95号，合同标的为德嘉公司壹号公馆2号楼302号房，总价款为人民币2195707元，合同面积168.46平方米，被告交房后实测面积为165.75平方米；2.合同编号为×××97，合同标的为德嘉公司壹号公馆2号楼402号房，套房合同面积168.46平方米（外加单价16.80万元的148号地下车库一个），总价款为人民币2373613元，被告交房后实测面积为165.75平方米。上述合同同时约定，买受人于2011年11月24日前一次性付清全部房价款；交房日期为2013年3月31日；出卖人承诺于2013年6月30日前，取得初始登记的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。合同签订生效后，被告已经按合同约定向原告交付两份商品房买卖合同项下的标的房屋，并于2011年11月29日向原告开具两份销售不动产统一发票。原告根据2011年11月18日以董剑平、原告、黄小波及被告四方达成的一份抵债协议，一次性与被告抵销结清全部购房款。原告自交房后，进行了装修，一直居住使用至今。 2014年9月25日，玉环县人民法院作出（2014）台玉破（预）字第6号民事裁定，受理被告的破产清算申请，并于2014年10月11日经台州市中级人民法院指定浙江榴岛律师事务所担任管理人。2015年5月20日，被告以原告未支付全部房屋价款为由，提起对外追收债权纠纷一案诉讼。玉环县人民法院于2016年8月25日作出（2015）台玉商初字第1359号民事判决，认定原、被告间签订的两份商品房买卖合同有效；被告同意原告主债务抵销，不存在原告违约的事实，判决驳回被告的诉讼请求。该判决生效后，原告多次要求被告履行交付初始登记的房产证和土地证并协助办理过户的合同义务，但被告至今拒不履行；并以玉环县人民政府《专题会议纪要》（2015）123号相关规定为由，要求原告向法院申请，由法院审核是否准许办理房产证。原告方认为，原、被告商品房买卖合同业经人民法院民事判决确认有效，标的房屋早已经交付原告使用，原告已经实际取得了房屋产权，原告也已经付清全部款项，双方主要合同权利义务均已履行完毕。但是被告拒绝交付初始登记的房、地两证，导致原告至今无法自行办理产权转移登记，系不履行合同附随义务。据此，为了维护原告的合法权益，根据法律有关规定提出上述诉讼请求。 被告玉环县德嘉置业有限公司辩称，原告方主张的上述诉讼请求与案外人董剑平有事实上的关联。董剑平系原告董捷卡的继父。原告实际上没有向德嘉公司支付任何购房款，而是与董剑平主张的德嘉公司向黄小波收取的债权中进行抵销。上述抵销已经玉环法院生效判决确认。法院判决的理由是以董剑平已向德嘉公司、台州恩都酒店有限公司申报债权和黄小波、董捷卡等四方抵销协议作为依据。但是，到目前为止，董剑平与德嘉公司的破产债确认手续还没有完成，究其原因竟然是董剑平拒绝在债权申报书签字，也拒绝签收破产债权人确认书。经管理人审核，董剑平与德嘉公司、台州恩都酒店有限公司的债权数额为负数，即破产债权确认数为零。没有债权存在的后果导致用于上述抵债的判决缺乏事实依据。本案基础事实如不存在，会导致（2015）台玉商初字第1359号民事判决书的效力存在严重问题。故，被告认为，原告要求被告过户的理由不能成立。如果管理人与董剑平破产债权确认一旦生效，董剑平享有债权不存在，本案购房款用来抵销的债权也不成立，上述判决所基于的基础事实丧失，被告方将以出现新证据为由向法院申请再审。 经审理本院认定的事实如下：案外人董剑平系原告董捷卡的继父。2011年11月18日以甲方（债权人）董剑平、乙方（购房人）董捷卡、丙方（债务人）黄小波、丁方（卖房人）德嘉公司达成一份抵债协议，协议载明：“鉴于黄小波欠董剑平大额借款，董捷卡有意购买德嘉公司所开发的德嘉壹号公馆的城中路2号楼（江南苑）302、402室的房产，德嘉公司同意以应收董捷卡的全部购房款债权抵偿黄小波所欠董剑平的部分借款，现四方签订如下抵债协议：一、本协议签订后视同董捷卡已付清全部购房款，同时董剑平对黄小波的借款债权自动扣减人民币4569320元。二、黄小波与德嘉公司的债权债务由该双方自行处理，与董剑平、董捷卡无关；董剑平与董捷卡的内部关系与其余两方无关。三、本协议签订之日即发生效力。”2011年11月24日，原告董捷卡与被告德嘉公司分别签订了两份商品房买卖合同，涉及房屋总价款4569320元，其中约定：1、合同编号为×××95，合同标的为德嘉公司壹号公馆2号楼302号房，总价款为人民币2195707元；2、合同编号为×××97，合同标的为德嘉公司壹号公馆2号楼402号房（加单价16.80万元的地下车库一个），总价款为人民币2373613元。以上合同第七条均约定：买受人于2011年11月24日前一次性付清全部房价款；第十六条第二款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；第十六条第三款约定：出卖人承诺于2013年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 上述两份商品房买卖合同签订之后，被告德嘉公司已按合同约定向原告董捷卡交付房屋，并于2011年11月29日向被告开具两份销售不动产统一发票，载明被告方已经收到原告方全部购房款。现被告也办理了房屋产权证、土地使用证的初始登记。 另查明：2014年9月23日，被告德嘉公司以其公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，向本院申请破产清算。本院于2014年9月25日作出（2014）台玉破（预）字第6号民事裁定书，裁定受理德嘉公司的破产清算申请，并于2014年10月11日经台州市中级人民法院指定浙江榴岛律师事务所担任管理人。被告破产管理人对公司项目销售情况进行审计，台州中天会计师事务所有限公司出具审计报告（中天综审[2015]88号）显示：四类（18套），其中董捷卡2套住宅全款4569320.00元挂黄小波账，注明“董捷卡的购房款未收黄小波打借条”。 2015年5月20日，本院受理“原告玉环县德嘉置业有限公司与被告董捷卡、第三人董剑平、黄小波对外追收债权纠纷一案”，案号为（2015）台玉商初字第1359号。该案中，被告德嘉公司要求原告董捷卡支付购房款共计人民币4569320元，并承担相应的违约金。2016年8月25日，本院作出判决认为：“德嘉公司向被告董捷卡开具销售不动产统一发票，完成商品房交易过程。以上可以印证了《抵债协议》四方当事人之间有口头约定在购房条件成就时达到债务消灭的法律效果意思表示，至于形成这份书面《抵债协议》是对之间抵债行为的追认。故本院认定原告德嘉公司同意债务抵销，不存在被告违约的事实。原告与被告之间合同权利义务终止，债权债务消灭。故原告管理人主张违约金请求无法律依据，本院予以驳回。”据此，作出了驳回德嘉公司诉讼请求的判决。一审判决后，原、被告均没有提起上诉，该判决发生法律效力。 以上事实有原告向本院提交的商品方买卖合同复印件两份、销售统一发票复印件两份、玉环县人民法院（2015）台玉商初字第1359号民事判决书等证据材料予以证实，且原、被告陈述一致。 本院认为，原告董捷卡与被告德嘉公司之间签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不反法律、行政法规强制性，合同应属有效。根据本院于2016年8月25日作出的（2015）台玉商初字第1359号生效民事判决认定，原告方已经履行付款义务，故原告方有权基于合同要求被告方交付房屋产权证、土地使用证以及协助办理转移登记手续，原告方的诉讼请求，本院予以支持。被告方辩称董剑平与黄小波债务关系不成立，债务抵销存在虚假等，未有证据证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下： 限被告德嘉公司于判决生效后十日内向原告董捷卡交付两份《商品房买卖合同》项下的标的商品房（其中合同编号为×××95，合同标的德嘉公司壹号公馆2号楼302号房；合同编号为×××97，合同标的德嘉公司壹号公馆2号楼402号房及一个地下车库）初始登记的房产证、国有土地使用证（分割证），并协助原告办理不动产过户登记手续。 案件受理费43355元，减半收取计人民币21678元，由被告玉环县德嘉置业有限公司负担（限判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  项延永 二〇二〇年八月十三日 代理书记员  黄 锦 ??? ??7?