陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4556号 上诉人（原审被告、执行案外人）：郭继军，男，1965年8月2日出生，汉族，个体户，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王变丽，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：金广东，男，1974年1月10日出生，汉族，住浙江省东阳市，现住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：潘鸣飞，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：武林，陕西锦园律师事务所实习律师。原审被告（被执行人）：西安海星房地产综合开发有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：荣海，该公司董事长。委托诉讼代理人：沙丽娜，女，1970年2月7日出生，回族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人郭继军因与被上诉人金广东及原审被告西安海星房地产综合开发有限公司（以下简称海星房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初4371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭继军上诉请求:1.撤销一审判决，改判为驳回金广东的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金广东负担。事实和理由：2005年3月27日，其与海星房地产公司签订经房管局备案的《商品房买卖合同》；2005年4月，其支付首付款521249元；2005年11月30日，其办理完成剩余70万元购房款的银行按揭手续，并在房管局办理了抵押登记手续；2006年7月，海星房地产公司向其交付房屋，其占有使用房屋至今。但海星房地产公司直至2016年4月6日才为其开具涉案房屋的不动产统一发票，导致其无法按照规定缴纳契税，无法办理房产证。此间，因海星房地产公司与他人的纠纷，涉案房产于2016年1月被郑州铁路运输中级法院首先查封；2016年7月，因海星房地产公司与金广东之间的纠纷，涉案房产被西安市雁塔区人民法院（以下简称雁塔法院）轮候查封。为此，其先后向郑州铁路运输中级法院和雁塔法院提起执行异议，并向西安仲裁委员会提起仲裁，要求海星房地产公司为其办理房产证，赔偿损失。郑州铁路运输中级法院作为首封法院，依法支持其的异议请求，中止对涉案房产的执行，解除对涉案房产的查封。雁塔法院因此成为首封法院。同时，因涉案房产被雁塔法院查封，相关仲裁案件被中止审理。其在履行合同及房产证办理过程中没有任何过错，积极履行义务，并采取司法措施，维护其合同权益，房产证至今未能过户至其名下，在于海星房地产公司延迟为其开具发票，以及海星房地产公司与他人的纠纷，导致涉案房产被多个法院查封，无法办理过户。因金广东与海星房地产公司之间的纠纷，雁塔法院2016年7月向西安市住房保障和房屋管理局出具的协助执行通知书中，查封办公楼5套房产，住宅楼10套房产，涉及人数众多。以上事实可以看出，其在雁塔法院查封之前已支付全部购房款，并占有使用房屋至今，未办理过户非其的原因，故其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。金广东辩称，其与海星房地产公司买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2010）雁民初字第2229号民事判决、西安市中级人民法院作出（2011）西民二终字第00899号民事判决，因海星房地产公司未履行生效判决确定的义务，其申请强制执行，一审法院依法查封了登记在海星房地产公司名下的涉案房屋。郭继军虽与海星房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但因涉案房屋一直未过户登记在郭继军名下，故其作为海星房地产公司的债权人，申请一审法院执行涉案房屋，符合法律规定。自郭继军于2005年3月23日与海星房地产公司签订《商品房买卖合同》至2016年1月郑州铁路运输中级法院查封涉案房屋，已超过十年时间，郭继军仍未办理房屋的过户登记手续。而此间，郭继军从未通过法律手段要求海星房地产公司办理涉案房屋过户登记手续，一审中，郭继军也未提交充分证据证明期间有采取相应的诉讼措施积极消除登记障碍。据此，郭继军不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。海星房地产公司述称，其同意郭继军的上诉意见。金广东向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）陕0113执异359号执行裁定；2.对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋许可执行；3.诉讼费由郭继军与海星房地产公司负担。一审法院认定事实：金广东与海星房地产公司于2008年1月18日签订两份《商品房买卖合同》，约定海星房地产公司将其开发的海星城市广场第1幢1单元11201室和11301室两套商品房出售给金广东，金广东以抵款方式向海星房地产公司支付了房款。后因海星房地产公司将上述房屋出售给他人，金广东提起诉讼要求撤销上述《商品房买卖合同》，由海星房地产公司退还购房款并赔偿利息等。一审法院作出（2010）雁民初字第2229号民事判决，支持了金广东的诉讼请求。海星房地产公司不服，提起上诉，西安市中级人民法院作出（2011）西民二终字第00899号民事判决，驳回上诉，维持原判。2011年5月28日，金广东向一审法院申请强制执行，一审法院2011年6月受理了金广东的申请，于2011年8月5日作出（2011）雁民执字第1378号执行裁定。2016年7月11日，一审法院向西安市住房保障和房屋管理局发出（2011）雁民执字第01378号协助执行通知书，对海星房地产公司名下位于海星城市广场办公楼1302号（房产证号：107XXXXXXX-25-1-1-11302）等房屋进行查封。后郭继军向一审法院提出执行异议，称其购买了该房屋并付清了全部房款，要求停止对海星城市广场住宅楼第1幢11302号房屋的执行处分，并解除对商品房的查封。一审法院于2018年12月6日作出（2018）陕0113执异359号执行裁定，中止对该房屋的执行。郭继军提交了2004年3月22日其与海星房地产公司签订的《商品房买卖合同》，约定郭继军购买海星房地产公司开发的位于西安市XX路XX号XX广场XX幢XX层XX号房，总额1221249元，郭继军于2005年3月22日前支付房价521249元，剩余房价70万元采取银行按揭方式支付，郭继军须在2005年3月30日前办理银行按揭手续，逾期不作按揭的，郭继军承担合同第七条买受人逾期付款的责任。2005年3月22日，郭继军与海星房地产公司签订补充协议，载明郭继军应于2005年3月30日前交纳房款、提供按揭所需资料，办理银行按揭相关手续，逾期则作为自动解除合同。2016年12月26日，郭继军与海星房地产公司签订《海星城市广场面积补差协议》，载明该房屋实测建筑面积比预测建筑面积减少了2.6平方米，合同金额减少了12566元。另，郭继军提交了2016年1月4日中国光大银行西安友谊路支行向其出具的《客户贷款结清通知书》复印件，载明郭继军在2005年11月30日与该银行签订的78560516210459号《贷款合同》已于2015年11月30日全部清还完毕。2016年1月15日，西安高新区国土资源和房屋管理局出具了《抵押备案登记注销通知单》,载明抵押人为郭继军，抵押权人为中国光大银行西安友谊路支行，抵押物具体范围及登记情况为坐落于西安市高新区XX广场XX幢XX室，建筑面积252.68平方米房屋，抵押贷款70万元，于2016年1月14日抵贷双方共同申请办理了抵押备案注销登记。2016年4月6日，海星房地产公司给郭继军开具了购房发票。郭继军缴纳了该房屋的专项维修资金并提供了该房屋的完税证明。庭审中，海星房地产公司亦提交了其与郭继军签订的《商品房买卖合同》，但签订时间为2005年3月22日，对此海星房地产公司表示合同签订实际时间确为2005年3月22日，郭继军的合同应是笔误。经查，郭继军与海星房地产公司提交的《商品房买卖合同》内容一致。庭后，郭继军提交了收款收据、中国光大银行贷款凭证复印件及嗨管家中交纳物业费的截图，证明其已全额支付购房款，并实际占有使用该房屋。金广东提交了书面质证意见，表示对该证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，郭继军应对其享有该房屋足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”庭审中，郭继军提交了其与海星房地产公司签订的《商品房买卖合同》、面积补差协议、西安高新区国土资源和房屋管理局出具的《抵押备案登记注销通知单》、中国光大银行西安友谊路支行向其出具的《客户贷款结清通知书》复印件、购房发票、完税证明及专项维修资金缴纳票据。庭后，郭继军又提交了首付款收款收据、中国光大银行贷款凭证复印件及嗨管家中交纳物业费的截图，但其未提交相关证据证明在法院查封该房屋前未能办理案涉房屋过户登记手续非因其自身的原因。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对于郭继军的辩称意见，依法不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对于金广东要求许可对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX室房屋进行执行的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：一、准许执行位于西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX室房屋；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费100元，金广东已预交，由郭继军与西安海星房地产综合开发有限公司负担，郭继军与西安海星房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向金广东支付。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，金广东与海星房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，一审法院于2011年5月16日作出（2010）雁民初字第2229号民事判决：一、撤销金广东与海星房地产公司签订的海星城市广场1幢1单元11201号、11301号房屋的《商品房买卖合同》；二、海星房地产公司于判决生效后十日内返还金广东11201号购房款1661688元、11301号购房款1684767元，并支付金广东利息损失（按中国人民银行同期贷款利率×3346455元×自2008年1月18日计至2010年7月15日）；三、海星房地产公司于判决生效后十日内支付金广东赔偿金3346455元。海星房地产公司不服提起上诉，本院于2011年5月16日作出（2011）西民二终字第00899号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院于2011年8月5日作出（2011）雁民执字第1378号执行裁定：一、冻结扣划被执行人海星房地产公司在银行或其他金融机构存款4417674.72元；二、提取海星房地产公司的资金收入4417674.72元；三、查封（扣押）海星房地产公司价值相当于4417674.72元的财产（以查封、扣押清单为准）。2016年7月11日，一审法院向西安市住房保障和房屋管理局发出（2011）雁民执字第01378号协助执行通知书，查封了海星房地产公司名下位于西安市高新区科技路海星城市广场办公楼五套房产及住宅楼十套房产，查封期限三年，其中包括郭继军购买的海星城市广场1幢1单元13层11302室房屋。郭继军向一审法院提出执行异议，要求停止执行，解除查封。一审法院经审查认为，案外人郭继军与海星房地产公司签订有合法有效的商品房买卖合同，并自合同签订时即占有涉案房产至今，且于一审法院查封前足额交纳了全额房款，遂于2018年12月6日作出（2018）陕0113执异359号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。金广东不服该执行裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。再查明，中铁十五局集团有限公司与海星房地产公司合同纠纷一案，申请执行人中铁十五局集团有限公司向郑州铁路运输中级法院申请执行，该院于2016年1月4日作出（2016）豫71执字第1-1号执行裁定和（2016）豫71执1-1号协助执行通知书，查封了被执行人海星房地产公司名下坐落于西安市高新区科技路海星城市广场的七套房产，其中包括郭继军购买的涉案房屋。2016年11月14日，郭继军向郑州铁路运输中级法院提出执行异议。该院经审查认为，案外人郭继军已与海星房地产公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，实际占有该房产并租赁给他人使用，郭继军对涉案房产享有合法权利，能够排除执行，遂于2016年11月24日作出（2016）豫71执异7号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。2017年1月16日，郭继军向西安市地方税务局高新技术产业开发区分局缴纳了涉案房屋契税36260.45元。本院认为，本案为金广东对一审法院作出的（2018）陕0113执异359号执行裁定不服提起的申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定，本案审理的焦点为郭继军就执行标的是否享有民事权利，该权利能否排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，郭继军应承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 结合本案，根据郭继军提交的《商品房买卖合同》《海星城市广场面积补差协议》、首付款收款收据、中国光大银行贷款凭证、西安市房屋专项维修资金缴存收据、西安高新区国土资源和房屋管理局出具的《抵押备案登记注销通知单》、中国光大银行西安友谊路支行出具的《客户贷款结清通知书》、销售不动产统一发票、税收完税证明及在嗨管家中交纳物业费的微信截图，足以证明郭继军的情况符合上述二十八条规定中（一）（二）（三）项情形。关于本案中是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题，根据商品房买卖的一般交易规则，不动产所有权证通常是由房地产开发商负责办理，购房者需要提交购房合同及补充合同、商品房销售统一发票、税收完税证明等相关资料，但何时取得税务部门出具税收完税证明并非购房者自身能够左右，需要开发商出具销售不动产统一发票后才能依此向税务部门缴纳契税等；本案经查，海星房地产公司系于2016年4月6日才向郭继军开具涉案房屋的销售不动产统一发票，之后，郭继军于2017年1月16日向西安市地方税务局高新技术产业开发区分局缴纳了契税36260.45元，期间，郭继军还就涉案房屋被查封向郑州铁路运输中级法院提出执行异议，积极主张自己的权利；故从以上情况可知，本案不能认定郭继军就涉案房屋在人民法院查封之前未办理过户登记存在主观过错，且系因郭继军自身原因所致。另外，本案郭继军享有的是将涉案房屋所有权登记在其名下的请求权，即物权期待权，而金广东享有的是因海星房地产公司违约而形成的金钱债权，即普通债权，并未指向特定的财产，两者相较，郭继军享有的权利在理论上和客观上，更具有优先性。据此，根据查明的案件事实并结合当事人的举证质证情况，应当认定郭继军对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。因本案纠纷系由于海星房地产公司不履行其与金广东之间的商品房买卖合同纠纷一案的付款义务所致，故本院确定本案二审案件受理费由海星房地产公司负担。综上所述，郭继军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初4371号民事判决；二、驳回金广东的诉讼请求。二审案件受理费15678元，由西安海星房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年八月十一日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛