湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初2700号原告：武汉世纪都会商场有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区江汉路187号世纪都会广场三楼75号。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程林，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：陈雷，男，1966年10月10日出生，汉族，住址江苏省南京市白下区。原告武汉世纪都会商场有限公司（以下简称世纪公司）与被告陈雷（以下称陈雷）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。世纪公司的委托诉讼代理人程林到庭参加诉讼，陈雷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。世纪公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《世纪都会广场商铺租赁合同》于2018年12月25日解除；2、确认世纪公司有权没收陈雷已支付的经营保证金239276.76元；3、判令陈雷向世纪公司支付欠付租金136338.94元、物业管理费20137.76元、推广费2939.82元、水电费228.9元，并依照合同约定支付逾期付款违约金2917.89元（逾期付款违约金暂计至2018年12月25日，实际支付至付清之日止）；4、判令陈雷向世纪公司支付店铺还原费46762元、围挡费用3400元、垃圾清运费6823.11元、律师见证费2000元、摄像及光盘制作费500元，并赔偿原告三个月空置租金损失226420.02元；5、本案诉讼费由陈雷承担。事实与理由：世纪公司（原名和记黄埔地产（武汉江汉北）有限公司）与陈雷先后于2016年3月10日、2016年11月30日、2017年11月20日分别签署了《世纪都会广场商铺租赁合同》及两份《补充协议》，陈雷向世纪公司承租了世纪都会广场商场三层3026号商铺。合同签订后，世纪公司依约向陈雷交付了商铺，陈雷于2017年4月30日开始营业。2018年12月1日，陈雷未经世纪公司同意擅自闭店离场，且拖欠世纪公司租金、物业费、推广费等应付费用未支付。世纪公司多次书面联系陈雷要求限期恢复营业，但其一直未恢复营业。鉴于陈雷上述严重违约行为，世纪公司向陈雷发出书面解除通知书，告知陈雷双方租赁合同已经于2018年12月25日解除，且要求陈雷交纳相应欠付费用，同时要求其进行店铺还原，否则将承担相关还原费用。然截止起诉之时，陈雷未按照上述函件任一内容履行，给世纪公司造成了巨大经济损失，故诉至法院。陈雷未到庭亦未答辩。世纪公司围绕其诉讼请求提交了不动产权属证明、《世纪都会广场商铺租赁合同》《补充协议》《补充协议二》《武汉M+商铺验收记录》《武汉世纪都会商场有限公司关于限期恢复营业的函》两份及对应全球邮政特快专递寄件人存根、《武汉世纪都会商场有限公司关于催交租金等费用的函》三份及对应全球邮政特快专递寄件人存根、《武汉世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》及对应全球邮政特快专递寄件人存根、《武汉M+商场商铺二次装修还原框架合同》《L3026拆除复原报价单》《M+商场施工申请单》《付款通知单》《完工证明书》、完工照片、情况说明、湖北增值税普通发票、《武汉M+商场商铺围挡施工合同》、商铺打围统计表、《法律服务合同》《见证书》、水电费欠费截图等证据材料。以上证据本院予以确定，并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖北省武汉市江汉区京汉大道与江汉路交汇处武汉市老浦片商业及住宅项目的不动产权利人系和记黄浦地产（武汉江汉北）有限公司，2017年5月16日，和记黄浦地产（武汉江汉北）有限公司经工商行政管理部门核准变更登记为武汉世纪都会商场有限公司（以下称世纪公司）。2016年3月10日、11月30日、2017年11月20日，世纪公司（出租方下称甲方）与陈雷（承租方下称乙方）签订《世纪都会广场商铺租赁合同》《补充协议》《补充协议二》，甲方同意按本合同约定的条件将世纪都会广场3层3026号商铺出租给乙方使用。该租赁商铺建筑面积为324.91平方米，套内建筑面积为162.74平方米，租赁期为固定期限3年，从租赁期开始日起算；租赁期开始日为2017年4月1日，但甲方有权因该商场的整体交付情况而以提前30日向乙方发出书面通知的形式调整租赁期开始日，而无需承担任何责任。合同约定，该租赁商铺的租金包括基本租金及提成租金，租赁期第一年每月基本租金为68611.24元，每月提成租金为当月总营业额的20%减去当月基本租金后的差额部分（若该差额为负数，则当月提成租金为零）；第二年每月基本租金为75473.34元，每月提成租金为当月总营业额的21%减去当月基本租金后的差额部分（若该差额为负数，则当月提成租金为零）；；第三年每月基本租金为83021元，每月提成租金为当月总营业额的22%减去当月基本租金后的差额部分（若该差额为负数，则当月提成租金为零）。合同约定，免租装修期为30天，从租赁期开始日起算。免租期内免交租金，但并不免除乙方按本合同约定应向甲方支付的其他费用。乙方保证于装修期届满后的首日或之前开业。无论是否装修或完成装修该房产，乙方应于装修期届满后的首日或之前开业，除非事先获甲方书面批转延期，在开业前三日内，乙方应将其开业事宜通过书面方式正式通知甲方，乙方因任何原因延期开业，均须征得甲方书面批准，否则视为乙方严重违约。合同约定，每月的物业服务费为11147.69元、推广费为1627.4元，乙方每次对该房产进行装修时，应向甲方支付装修押金9927.14元（在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后60日内，甲方在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方），乙方每次对房产进行装修时应向甲方支付装修管理费5695.90元。合同还约定，乙方应自本合同签署之日起7日内，向甲方支付经营保证金239276.76元。若由于乙方的原因提前终止本合同，甲方无需向乙方退还经营保证金余额。乙方应于租赁期开始日前15日或之前（如租赁期开始日为某月27日，则“租赁期开始日前15日或之前”指当月12日或之前，以此类推）向甲方支付基本租金、推广费、物业服务费、中央隔油系统维护费、装修管理费等费用；除租赁期之首月外，乙方应于租赁期内每个公历月第5日或之前，向甲方支付上述费用。乙方违反本合同的约定或根据本合同约定，构成或视为严重违约的，甲方有权书面通知乙方终止本合同、收回该房产、甲方无需返还乙方已付的经营保证金；乙方未按照本合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日起向甲方支付逾期付款违约金。乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，视为严重违约，甲方有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，且甲方有权采取终止合同、收回房产等救济措施。甲方应于租赁期开始日向乙方交付该房产，乙方应配合甲方办理移交该房产的手续，并派代表到场检查该房产移交情况，于现场签署房产移交确认书予以确认。除本合同另有约定外，租赁期届满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日将已恢复至甲方将该房产首次交付给乙方时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，并向甲方或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担。乙方在租赁期限届满时或以任何的理由迁出该房产后，或甲方根据本合同约定提前终止本合同后，如该房产内遗留有乙方所有的或乙方有权处置的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其他任何物品，甲方以本合同约定任何通知方式通知乙方，如乙方未在甲方相应通知送达乙方之日起七日内处置完前述物品的，均视为乙方放弃前述物品的所有权及/或处置权，甲方有权留置或以其他任何方式处理前述物品，乙方不得提出异议，也不得追究甲方任何责任(包括但不限于不得要求甲方恢复原状、返还物品、给予赔偿)。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。任何一方就本合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以书面形式发出，以邮寄特快专递发送至本合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址，以发出日起第二日视为有效送达。合同签订后，世纪公司向陈雷交付了案涉商铺。陈雷向世纪公司缴纳了经营保证金239276.76元、装修押金9927.14元。陈雷在使用商铺过程中，支付了2018年10月31日前的商铺租金、装修管理费、装修期间物业费、物业管理费、推广费、水电费等费用。2018年12月1日，陈雷闭店离场。2018年12月1日、7日，世纪公司按陈雷在案涉合同中预留的地址分别向其发送《武汉世纪都会商场有限公司关于限期恢复营业的函》两份，要求陈雷限期恢复营业，否则将按照租赁合同约定追究违约责任。2018年11月6日、21日、12月13日、21日，世纪公司按陈雷在案涉合同中预留的地址分别向其发送《武汉世纪都会商场有限公司关于催交租金等费用的函》，要求陈雷缴纳基本租金等欠付费用，否则将依据租赁合同约定停止空调、用水供应直至付清相关费用。陈雷收到上述邮件后，既未恢复营业，又未缴纳欠缴费用。2018年12月25日，世纪公司按陈雷在案涉合同中预留的地址向其发送《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》，通知载明“……贵方于2018年12月1日早未开门营业，擅自闭店，我司通过电话方式多次联系贵方未果后，并于2018年12月1日向贵方发出《关于限期恢复营业的函》，要求贵方于2018年12月7日前恢复营业，但贵方未履行，随后我司于2018年12月7日向贵方再次发出《关于限期恢复营业的函》，要求贵方于2018年12月14日前恢复营业，但贵方未履行贵方的行为已经构成了严重违约。鉴于此，根据租赁合同的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，我司特通知贵方：一、租赁合同自2018年12月25日（即“合同解除日”）起解除；二、贵方应于2018年12月25日前缴纳截至合同解除日贵方欠付的该房产租金、物业服务费、推广费、电费、滞纳金等费用共计人民币162469.81元，逾期支付的将按应付款金额每日万分之五加付违约金；三、我司不予退还贵方己缴纳的人民币239276.76元经营保证金；四、贵方须于2018年12月25日前将已恢复至我司将该房产首次交付给贵方时的原状交还给我司，及于2018年12月25日前清理完该房产内全部遗留物品。否则视为贵方放弃前述物品的所有权及处置权，我司将有权留置或以其他任何方式处理前述物品并将该房产恢复原状，由此产生的费用由贵方承担……”，2019年1月3日，世纪公司委托湖北聚力律师事务所律师对案涉商铺的现状进行现场摄像，支出了律师见证费2000元及摄像费500元。为案涉商铺的拆除复原，世纪公司基于和湖北天财建设工程有限公司签订的《武汉M+商场商铺二次装修还原框架合同》，要求湖北天财建设工程有限公司就案涉商铺进行拆除及还原施工，世纪公司为此支付了案涉商铺的拆除复原服务费46762元；为案涉商铺拆除过程中的围挡施工，世纪公司要求深圳市中饰南方建设工程有限公司对案涉商铺进行零星围挡施工，世纪公司为此支付围挡施工费3400元。世纪公司诉讼请求中垃圾清运费6823.11元未举证证明该费用已经实际发生。另查明，陈雷自2018年11月起未再支付相应费用给世纪公司，世纪公司收取的经营保证金239276.76元未退给陈雷，世纪公司于2019年12月24日将涉案商铺另行出租。本院认为，世纪公司与陈雷签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。世纪公司依约向陈雷交付案涉商铺，陈雷未依约缴纳相应费用，陈雷在未与世纪公司达成合意的情况下，自行撤离案涉商铺，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于案涉合同解除时间问题。本院认为，根据案涉合同约定，世纪公司在陈雷发生严重违约等情形时，有权书面通知终止合同，因陈雷未经世纪公司同意擅自撤离商铺，属于案涉合同约定的严重违约情形，且世纪公司按陈雷在合同中预留的地址向其送达的《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》已被签收。因此案涉合同于前述合同解除通知书载明的日期解除，即于2018年12月25日解除。关于案涉相关费用问题。1、案涉合同于2018年12月25日解除，陈雷作为案涉商铺的承租人应向世纪公司支付解除合同日前的相关费用及逾期付款违约金，逾期付款违约金根据合同约定，陈雷应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日向世纪公司支付逾期付款违约金。世纪公司诉讼请求中要求陈雷支付欠付租金136338.94元、物业管理费20137.76元、推广费2939.82元，水电费228.9元，计159645.42元，并依照合同约定支付逾期付款违约金（暂计算至2018年12月25日为2917.89元，之后以159645.42元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。2、合同解除后，陈雷未依约将案涉商铺恢复原状，世纪公司为此支出的店铺还原费46762元、围挡费3400元、律师见证费2000元、摄像费500元，计52662元，该费用应由陈雷承担。3、世纪公司诉讼请求中要求赔偿案涉商铺解除合同后三个月空置期租金损失一节，鉴于陈雷于2018年12月1日擅自撤离，在世纪公司向陈雷发函要求限期恢复营业、缴纳欠付费用，陈雷未予以回应时，双方的租赁合同已无法继续履行，根据租赁合同不适宜强制履行的特点，世纪公司应在解除权条件成就后尽快行使合同解除权，收回案涉商铺，防止损失扩大。综合案涉合同履行情况，陈雷承担案涉商铺空置2个月的租金损失150946.68元为宜，该款项足以填补世纪公司的实际损失。4、根据租赁合同约定，在合同乙方严重违约时无需返还经营保证金，同时还约定，“甲方有权直接在经营保证金中扣除其欠缴的费用及相应的违约金”，因此，陈雷欠缴的上述费用可从经营保证金中扣除。上述款项363254.1元（159645.42元+52662元+150946.68元=363254.1元）（违约金除外）在经营保证金中扣除后，陈雷仍应当缴纳的费用为123977.34元（363254.1元-239276.76元=123977.34元）。综上所述，世纪公司要求陈雷支付店铺还原费用、租金等相关费用的诉讼请求，要求陈雷赔偿空置租金损失的诉讼请求，要求陈雷支付欠缴费用违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以部分支持。世纪公司的其他诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。陈雷无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，并应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告武汉世纪都会商场有限公司与被告陈雷之间的《世纪都会广场商铺租赁合同》于2018年12月25日解除；二、被告陈雷于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪都会商场有限公司赔偿损失123977.34元；三、被告陈雷于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪都会商场有限公司支付逾期付款违约金（暂计算至2018年12月25日为2917.89元，之后以159645.42元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止）；四、驳回原告武汉世纪都会商场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10667元，公告费260元，合计10927元，由原告武汉世纪都会商场有限公司承担5047元（已付），被告陈雷承担5880元（此款原告武汉世纪都会商场有限公司已预付本院，被告陈雷于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉世纪都会商场有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吕瑛二〇二〇年八月二十四日书记员  王倩