河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6827号原告:赵森，男，汉族，1998年7月20日出生住郑州市。委托诉讼代理人:尚亚飞，北京（华泰）郑州律师事务所律师。被告:郑州深信投商用置业有限公司，住所地郑州市二七区大学路10号(大学路与政通路交叉口东南角)，统一社会信用代码：91410100794285553L。法定代表人:乔春生，总经理。委托诉讼代理人:王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告:郑州新象城物业服务有限公司，住所地：郑州市二七区大学中路9号1层049号,统一社会信用代码：91410103MA3X6M5P11。法定代表人：段涛，总经理委托诉讼代理人:王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告:郑州新悦城物业管理有限公司，住所地郑州市二七区大学中路9号，统一社会信用代码：91410103569806033C。法定代表人：刘江，总经理。原告赵森与被告郑州深信投商用置业有限公司(以下简称深信投公司)、郑州新象城物业服务有限公司(以下简称新象城公司)、郑州新悦城物业管理有限公司(以下简称新悦城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告赵森的委托诉讼代理人尚亚飞，被告深信投公司、新象城公司的共同委托诉讼代理人王斐斐到庭参加诉讼。被告新悦城公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵森向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金39684.53元，并承担违约金10000元；2.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2013年4月10日，原告与被告郑州深信投商用置业有限公司依法签订《商品房买卖合同》，合同签订时被告郑州深信投商用置业有限公司承诺交房后对原告所购买的商铺统一进行商业经营和推广，被告郑州深信投商用置业有限公司，要求原告与其作为唯一股东百分百持股全资出资的被告郑州新悦城物业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，协议约定：原告将位于郑州市××路9号新悦城负一层083号商铺(建筑面积42.66平方米)托管给被告郑州新悦城物业管理有限公司统一进行商业经营和推广;托管期限为2015年1月1日至2022年12月31日，租赁价格每年递增，分别为每平方米每月30元、35元、40元、45、52.5元、62.5元、72.5元、82.5元。租金第一年至第三年租赁收益按季度支付，第四至第七年租赁收益按每半年支付，第八年按年度支付，托管期内无论商铺空置或停业，被告郑州新悦城物业管理有限公司应按约定如期于每季度提前20日将当季(半年、年)租金汇入原告指定账户;如因被告郑州新悦城物业管理有限公司原因迟延给付租金，其应按日支付当季租金的1％作为延期违约金，被告逾期支付租金超过两个月的。视为根本违约，原告有权单方解除合同收回商铺，同时有权要求被告承担商铺总价款的40％承担违约责任并支付协议期限内余下的全部租金。自2018年起被告一直未合同约定支付租金，原告多次找到被告深信投置业有限公司以及被告郑州新悦城物业管理有限公司索要无果。2018年6月6日，被告郑州深信投商用置业有限公司向原告发出告知书，告知书称其在2015年1月1日委托被告郑州新悦城物业管理有限公司对原告的商铺代为管理并进行商业推广，因被告新悦城公司的经营问题，现解除对新悦城的委托，授权被告郑州新象城物业服务有限公司对被告的商铺进行统一管理代为运营。被告郑州新悦城物业管理有限公司，郑州新象城物业服务有限公司自2018年底便不再向原告支付租金，违约事实清楚，原告请求法院判决三被告依法承担支付房租的义务及承担相应的违约责任。被告深信投公司辩称：1、本案纠纷系委托经营合同纠纷，根据合同的相对性，我公司与被答辩人之间无任何法律关系，不应承担法律责任。2、被答辩人主张的违约金过高，不应得到支持。合同法规定，违约金应当以实际损失为限，且本案中答辩人并不存在违约情形。3、被告新悦城公司已不再对涉案商场提供物业服务，退出商场的经营管理，涉案商铺，交付新的物业公司提供服务。4、被答辩人在2018年4月2日起已经不是被告新悦城公司的唯一股东，并退出该公的经营管理，故对被告新悦城公司在2018年4月2日之后对外所负债务不应承担连带责任，综上，原告主张的租金支付标准、违约金均过高，且被答辩人不应承担带责任，请求法院查明事实情况下，驳回原告对答辩人的诉讼主张。被告新象城公司辩称：郑州新象城物业服务有限公司与原告之间不存在任何合同关系，现仅是涉案商场的物业服务提供公司，对本案不应承担任何责任。被告郑州新悦城物业管理有限公司未提出答辩意见。原告赵森围绕诉讼请求提交了证据，被告郑州新悦城物业管理有限公司缺席，本院组织到庭当事人进行了证据质证。本院对原告符合证据规则的证据予以采信并在卷佐证。本案认定事实如下：1、2013年4月10日，原告赵森从被告深信投公司购买郑州市大学中路9号新悦城负一层083号房产一处。该房产现登记为二七区大学中路9号-1层083号(房本产证号为:郑房权证字第××号)，所有权人为原告赵森。2、2014年12月6日，原告与被告郑州新悦城物业管理有限公司签订《委托经营管理协议》一份，主要约定:原告将位于郑州市××路9号，新悦城负一层083号商铺(建筑面积42.66平方米)托管给被告深信投公司的全资子公司新悦城物业管理有限公司统一进行商业经营和推广;托管期限为2015年1月1日至2022年12月31日，租赁价格每年递增，分别为每平方米每月30元、35元、40元、45元、52.5元、62.5元、72.5元、82.5元。租金第一年至第三年租赁收益按季度支付，第四至第七年租赁收益按每半年支付，第八年按年度支付，托管期内无论商铺空置或停业，被告郑州新悦城物业管理有限公司应按约定如期于每季度提前20日将当季(半年、年)租金汇入原告指定账户;如因被告郑州新悦城物业管理有限公司原因迟延给付租金，其应按日支付当季租金的1％作为延期违约金，被告逾期支付租金超过两个月的。视为根本违约，原告有权单方解除合同收回商铺，同时有权要求被告承担商铺总价款的40％承担约金责任并支付协议期限内余下的全部租金。3、2018年6月6日，被告深信投公司与被告新悦城公司签订了《解除委托协议书》，协议书主要内容为：甲方（委托方）郑州深信投商用置业有限公司开发的位于郑州市××路通路交汇处新象城商铺，建筑面积46891.51平方米。甲方在2015年1月1日委托乙方（受托方）郑州新悦城物业管理有限公司提供物业服务并委托其对商铺代为管理进行商业推广，并签订《委托管理协议》一份。现经双方协商一致，同意解除甲方对乙方郑州新悦城物业管理有限公司的委托，双方签订的《委托管理协议》自2018年06月06日起不再履行。4、2018年6月6日，被告深信投公司向原告赵森送达《告知书》一份。告知书主要内容为：由郑州深信投商用置业有限公司开发的位于郑州市××路政通路交汇处新象城商铺，建筑面积46891.51平方米。本公司在2015年1月1日委托郑州新悦城物业管理有限公司提供物业服务并委托其对商铺代为管理进行商业推广。但在合作过程中，由于新悦城公司的经营问题，致使商场出现大面积空置，降低了商铺所在商圈的商业价值。现我公司决定解除对郑州新悦城物业管理有限公司的委托，并授权郑州新象城物业服务有限公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营。5、2018年11月12日，被告新象城公司向原告郑州银行的账户中以转账形式支付租金5800元。本院认为，2018年06月06日，被告深信投公司解除对郑州新悦城物业管理有限公司的委托，并授权郑州新象城物业服务有限公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营，且被告新象城公司于2018年11月12日向原告郑州银行的账户中以转账形式支付租金5800元，双方形成新的委托关系。被告新象城公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任，现原告主张继续履行合同，并支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。自2019年9月18日至2019年12月31日的租金以42.66平方为基础，按照每平方每月52.5元计算，3个月13天为7689.47元；2020年全年的租金以42.66平方为基础，按照每平方每月62.5元计算为31995元，以上租金共计39684.47元。关于违约金，原告主张过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，违约金应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案证据和案情，本院认为违约金应以拖欠的租金为基数，按照中国人民银行同期一般流动资金贷款利率的130%计算支付拖欠租金期间的利息为宜。被告深信投公司不是委托经营合同当事人，不应承担责任。被告新悦城公司已于2018年6月6日被解除委托，不再是委托经营合同的当事人，亦不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州新象城物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向原告赵森支付租金39684.47元并支付违约金（违约金按照中国人民银行同期一般流动资金贷款利率的130%计算，且不得超过10000元，自2019年7月1日至自2019年12月31日，以7689.47元为基数；自2020年1月1日至自2020年6月30日以23686.97元为基数；自2020年7月1日计算至实际偿还完毕之日止，以39684.47元为基数。）；二、驳回原告赵森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元，法院减半收取521元，由被告郑州新象城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张彦鹏二〇二〇年八月十二日书记员  王 涛