辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0702民初1089号原告：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号，统一社会信用代码91210700242034262G。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：韩雪、方芳，该公司职员。被告：常铭扬，女，1979年8月25日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与被告常铭扬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司委托诉讼代理人韩雪、方芳、被告常铭扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付拖欠的物业管理服务费3507元（违约金不再主张）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告是锦州市古塔区良安里晟丽花园A区2-1号业主，其住宅面积为116.08平方米。依照开发单位与我公司所签订的《前期物业服务合同》的相关约定，被告应如期缴纳物业费，逾期未缴纳物业费的，物业管理企业可以按照金额的3‰按日收取违约金。被告入住后，并未按约如期缴费，从2018年1月至2020年6月已累计拖欠3483元物业费，声控灯费24元，上述合计3507元。为保护我公司利益，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告常铭扬辩称，由于对宝地物业和宝地开发规模大、知名度高的认知，我于2014年7月购买了晟丽花园A区2-1号住宅。在由物业人员陪同验收房屋过程中，我和家人就发现楼道内设施严重不符合规范，并存在很大安全隐患，未达到本小区其他所有单元的标准。主要是紧贴我家入户门的位置，电线、网线错综交叉，没有任何保护。本小区其他单元的地面都是瓷砖铺设，而我家单元地面是凸凹不平的水泥地面。当即我就向物业部门提出质疑，物业说会尽快修缮解决。此后，2014年至2018年我多次催促小区物业解决问题，物业都是承诺会马上解决。本着对物业的信任和体谅，我均按时全额缴纳物业费。可是事与愿违，物业承诺过后没有任何行动，问题均未得到解决。另，我家窗外紧贴着玻璃从楼上垂下若干条下端没有任何保护的电源插座；单元内随意停放的电动车、自行车堵塞出入通道；窗根下乱堆杂物等，这些都是安全隐患、火灾隐患，跟物业反映结果都是虚与委蛇、敷衍了事。此后，我多次向宝地物业总公司投诉，也以各种理由推诿拖延，再无反馈。综上，原告自始至终未履行物业管理服务相关责任与义务，给我的日常生活带来极大不便以及对安全隐患的担忧，属于严重违约行为，故我不同意交纳物业费，请法院查清事实驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。双方当事人围绕诉讼请求和案件事实提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对于原告提供的《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、辽价发［2015］31号文件、锦价发［2013］3号文件、小区物业费调整公告、晟丽花园2-1常铭扬欠费明细、验房表，上述证据已经开庭对质和本院审查，具有客观性、合法性且与本案具有关联性，本院予以确认采信。对于被告提交的电话录音光盘、照片的真实性本院予以确认。综合本院确认的有效证据和双方当事人陈述，本院经审理认定事实如下：被告常铭扬系锦州市古塔区晟丽花园A区2-1号房屋业主（房屋建筑面积为116.08平方米）。2014年7月21日，原告与被告签订物业管理服务协议，合同约定由原告为锦州市古塔区晟丽花园小区提供物业管理服务，物业费收费标准为0.8元/平方米?月。2015年5月26日，辽宁省物价局制定辽价发［2015］31号《关于放开我省部分服务价格的通知》文件。根据该文件规定，非保障性住房物业的服务价格不再实行政府定价管理。2016年6月30日，原告及天安街道良安南社区委员会以书面方式走访业主后联合作出《小区物业费调整公告》，晟丽花园小区物业费标准自2016年7月1日起增至每月每平方米1元。另原告根据锦州市物价局作出的锦价发［2013］3号《关于规范楼道灯收费标准的通知》的文件规定，以谁维修谁收费的原则，向该小区业主收取声控灯费用每年每户8元。被告自2018年1月起，以原告物业服务未达到标准，存在严重违约为由未交纳物业服务费用。截止至2020年6月，累计拖欠物业服务费3482元，拖欠声控灯费24元，共计3506元。上述款项经原告催要，被告未予交纳。另查，锦州宝地物业服务有限责任公司于2020年6月8日变更名称为锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司。本院认为，原告与被告之间签订的物业管理服务协议合法有效。业主交纳物业服务费既是合同约定的义务，亦是法定义务，被告拒绝交纳物业费不仅侵害了原告的合法权益，势必导致物业服务质量和标准的降低，同时也侵害了其他已交纳物业服务费业主的合法权益。原告根据锦价发［2013］3号《关于规范楼道灯收费标准的通知》的文件规定，以谁维修谁收费的原则，享有向该小区业主收取声控灯费用的权利。故原告要求被告给付拖欠的物业服务费及声控灯费的诉求，本院予以支持。关于物业服务费及声控灯的收费标准，原告主张以房屋建筑面积116.08平方米按每月每平方米1元标准计算物业服务费，并按每年每户8元标准收取声控灯费用符合相关法律规定，但原告主张的物业服务费数额计算存在错误，本院予以纠正。被告自2018年1月至2020年6月拖欠物业服务费的数额应为3482元，拖欠声控灯费用数额为24元。关于被告提出原告提供的物业服务未达到标准，严重违约，请求法院驳回原告诉讼请求的抗辩意见。其一，被告认为其单元楼道内地面是凹凸不平的水泥地面，而其他单元楼道内均铺设地砖，原告承诺维修但始终未兑现的问题。本院认为，被告在买房时对其购买的房屋单元楼道地面为水泥地面系明知，在被告与小区物业经理的沟通过程中，物业经理针对被告诉求提出了相应的建议，虽现在仍未履行，被告可要求原告承担继续履行的责任，但不能否认原告为被告实施了相应的物业服务。其二，被告认为其家中入户门位置的电线、网线错综交叉没有任何保护，单元内随意停放车辆，窗根下乱堆乱放杂物等存在安全隐患的问题。本院认为，供电线路、通信线路均不属于物业服务的范畴，且通过被告提交的其与物业经理的通话录音，可以得知物业经理针对电线、网线交叉无保护的问题向相关运营商反映了情况，物业服务单位已经尽到了协助义务。另对于单元内随意停放车辆及窗根下乱堆杂物的问题，系其他业主实施的违反相关治安、消防等相关法律、法规的行为，被告可以要求原告履行及时制止并及时向有关行政管理部门报告的义务。但上述理由均不能成为被告拒交物业费的理由，故被告的该节主张本院不予支持。应当指出的是，保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、公共秩序良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行合同义务的。即物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，不断提升服务质量；业主要及时交纳物业服务费且应为维护小区公共环境和秩序而保持自律，只有这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告常铭扬于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司2018年1月至2020年6月期间的物业服务费3482元、声控灯费24元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告常铭扬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  王筱二〇二〇年八月四日法官助理刘涛书记员陈珊珊