湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初1262号原告：徐美颖，女，1993年4月9日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：谭永涛，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。被告：武汉鸿翔地产集团有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区平江路西，统一社会信用代码91420117733587881Y。法定代表人：钱树雄，该公司董事长兼总经理。委托代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。委托代理人：潘映光，湖北佑君律师事务所律师。原告徐美颖与被告武汉鸿翔地产集团有限公司（下称鸿翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员梅婷适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告徐美颖的委托诉讼代理人谭永涛、被告鸿翔公司的委托诉讼代理人潘正东、潘映光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐美颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告支付的首付款125000元及利息（2017年3月4日至2019年8月20日的利息以本金125000元为基数，按照同期银行贷款利率计算为14827.26元；2019年8月20日后，以本金125000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3.判令被告赔偿原告前期物业服务费用损失4999元（水费300元、电费300元、有线报装350元、天然气报装2710元、物业费1330元）；4.判令被告赔偿原告已付房款一倍的损失125000元；5、本案案件受理费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2017年3月4日，原告徐美颖与被告鸿翔公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买的商品房为预售商品房，该商品房作为预售商品房，已取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武开管】预售[2012]365号。原告所购商品房为水映澜湾（弘源国际公寓）房，该商品房建筑面积为93.02平方米，其中，套内建筑面积67.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.90平方米。该商品房不属于政府定价的商品房。该商品房单价为4461.04元，总金额为415000元。2、原告以贷款方式付款，于2017年3月4日付清房款的30%即125000元，余款70%即290000元办理银行按揭。3、合同还对商品房销售依据、所购商品房基本情况、计价方式于价款、买受人付款形式及付款时间、逾期付款的违约责任、交房期限及条件、产权登记的约定等相关事项作出约定。合同签订当日，原告支付了125000元首付款，被告出具了收据。2017年7月22日，原告支付了前期物业服务费用共计4999元（水费300元，电费300元，有线报装350元，天然气报装2710元，物业费1330元）。之后，原告多次要求被告办理网签备案并办理银行按揭，但被告以各种理由拖延。后经原告到不动产登记中心查询，才知道所购买的房产已于2012年8月27日设定抵押，至今仍处于抵押状态。2018年1月15日，该房产因被告与华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）借款纠纷一案，被武汉市中级人民法院以（2017）鄂01执1668号执行裁定书查封。原告认为，被告在签订合同时故意隐瞒了上述房产已被抵押的事实，且该房产已被查封，原告无法办理备案登记、银行贷款及不动产权属证明，合同实际已无法履行。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条等法律规定，诉至法院，提出前述诉请。被告鸿翔公司辩称：1、同意解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、同意退还首付款125000元及利息；3、对前期物业服务费用，由于被告不清楚案涉房屋是否实际发生水、电、有线、燃气报装等，我方将与物业公司协调退还；4、被告并未隐瞒案涉房屋存在抵押的事实，由于该案涉房屋设定的抵押是在建工程抵押而非商品房抵押，在建工程抵押是可以解除抵押进行销售的，被告之前已经将部分在建工程解除抵押并销售，在案涉房屋出售时，也正在协调办理该手续，但由于抵押权人华渝（天津）投资管理合伙企业的理念发生改变导致案涉房屋无法解除抵押。此外，原告在房屋款未付清的情况下接收了房屋，应当认定原告知晓案涉房屋存在瑕疵，证明被告并未故意隐瞒案涉房屋存在抵押的事实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交的房屋抵押记载信息、（2017）鄂0117民初2124号民事判决书、房屋查封信息、（2017）鄂01执1668号执行裁定书、（2019）鄂01执异969号执行裁定书、前期费用收据，被告提交的《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市期房抵押证明》、前期费用收据，原被告对上述证据的真实性、合法性、关联性互不持异议，仅对证明目的有异议，本院予以采信。2、被告提交的《中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司在建工程抵押物解除部分抵押说明》、在建工程解押申请30份、全案代理合同及销控表、东港国际广场项目佣金结算单19张、商品房认购协议书、情况说明二份、联合签名的《紧急情况反映》，反映了被告委托案外人湖北优印文化传媒有限公司销售房屋，被告积极办理案外其他购房人的房屋解押，但未涉及案涉房屋的解押，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告鸿翔公司投资建设位于武汉市新洲区阳逻街平江西路南（吴家田段）的水映澜湾（弘源国际公寓）商品房，并取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武开管】预售[2012]365号。2017年3月4日，原告徐美颖与被告鸿翔公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告投资建设的水映澜湾（弘源国际公寓）房，该商品房建筑面积为93.02平方米，单价为4461.04元，总价款为415000元，原告以贷款方式付款。合同补充协议约定买受人于2017年3月4日付清房款的30%即125000元，余款70%即290000元办理银行按揭贷款。合同还约定出卖人应当在2017年10月31日前将符合交房条件的商品房交付买受人使用。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款125000元。2017年7月22日，原告收房并支付了前期费用共计4999元（水费300元，电费300元，有线报装350元，天然气报装2710元，物业费1330元）。另查明，被告以其开发的位于武汉市新洲区平江西路南（吴家田段）弘源国际公寓在建工程向华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）办理了在建工程抵押借款，并于2012年8月27日到房管部门办理了编号为武房期新字第××号《武汉市期房抵押证明》。后华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）起诉鸿翔公司、湖北金森建设集团有限公司金融借款合同纠纷一案，武汉市中级人民法院于2017年3月20日立案，于2017年6月30日作出（2017）鄂01民初2124号民事判决书，判令华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）对涉案《抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在该判决书主文第一项所确认的债务范围内，以该《抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿（抵押他项权证编号分别为武房期新字第××号及武新他项2012第480号）。武汉市中级人民法院依华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）的执行申请作出（2017）鄂01执1668号执行裁定书，于2018年1月15日查封了新洲区平江西路南（吴家田段）1栋21-22层15室，查封期限自2018年1月15日至2021年1月14日，其中原告所购买的第1幢21层15号房亦包括在内。徐美颖因所购房屋被查封提出书面异议，武汉市中级人民法院于2019年11月14日作出（2019）鄂01执异969号执行裁定书，驳回徐美颖的异议请求。目前，案涉房屋仍处在抵押查封状态。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向相关房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。本案中，鸿翔公司取得水映澜湾（弘源国际公寓）的编号为【武开管】预售[2012]365号《商品房预售许可证》。因此，鸿翔公司可以对水映澜湾（弘源国际公寓）进行预售。原、被告双方于2017年3月4日签订的《武汉市商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当依照诚实信用的原则履行。因案涉房屋目前被司法查封无法办理不动产证，原告诉请要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，并要求被告返还购房首付款125000元及利息（2017年3月4日至2019年8月20日的利息以本金125000元为基数，按照同期银行贷款利率计算为14827.26元；2019年8月20日后，以本金125000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止），被告无异议。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告的第一项、第二项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。原告诉请要求被告赔偿已付购房款一倍的损失125000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出场人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”的规定，原、被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》时，案涉房屋已被设立在建工程抵押，被告在销售房屋时未将该房屋存在的权利瑕疵告知原告或写入合同内容，也未提交证据证实其在事后将在建工程抵押的事实告知了原告，应认定被告存在隐瞒房屋抵押的事实。其后被告亦未通过偿还抵押贷款等措施消灭华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）对涉案房屋享有的抵押权，被告虽然于2017年7月22日向原告交付房屋，但直至目前案涉房屋因华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）行使抵押权而处于被司法查封的状态，原告无法办理按揭贷款及不动产证，导致原告实际上不能取得案涉房屋的所有权，被告的行为导致原告购买房屋的合同目的无法实现，构成违约。结合本案的实际情况及上述法律规定，原告依法享有主张被告赔偿的权利。因一倍赔偿属于惩罚性条款，具有弹性条款的性质，故结合被告的违约性质、主观心态、违约结果等诸种因素考虑，衡平数额，本院酌情认定赔偿数额为原告已交付房款的20%为宜，即125000元×20%=25000元。原告诉请要求被告赔偿原告支付的前期物业服务费用损失，含水费300元、电费300元、有线报装350元、天然气报装2710元、物业费1330元，原告提交了收款收据，系原告实际支出的费用，属于客观损失，故本院予以支持。被告辩称原告在仅交付购房首付款的情况下提前收房可以认定原告知晓房屋被抵押、存在瑕疵的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告代理人查询房产抵押信息之后才知道抵押与原告本人何时知道抵押不能混同的意见，因被告未提交证据证实其在销售房屋、签订商品房买卖合同之时及之后向原告告知该房屋上存在在建工程抵押，不能免除被告未告知房屋存在瑕疵的责任，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告徐美颖与被告武汉鸿翔地产集团有限公司于2017年3月4日签订的《武汉市商品房买卖合同》；被告武汉鸿翔地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告徐美颖返还购房首付款125000元及利息（2017年3月4日至2019年8月20日的利息以本金125000元为基数，按照同期银行贷款利率计算为14827.26元；2019年8月20日后，以本金125000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；被告武汉鸿翔地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告徐美颖赔偿损失25000元；四、被告武汉鸿翔地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告徐美颖赔偿前期物业服务费用损失（含水费、电费、有线报装、天然气报装、物业费）4999元；五、驳回原告徐美颖的其他诉讼请求。案件受理费5437元，减半收取计2718.5元，由被告武汉鸿翔地产集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 梅 婷二〇二〇年八月二十五日书记员 韦丁钰