浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9884号 原告（反诉被告）：冯泽正，男，1974年7月19日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：杨剑龙，义乌市商城法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：朱忠德，男，1978年3月26日出生，汉族，住义乌市。 被告：程国兵，男，1971年11月3日出生，汉族，住义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：陈盼晓，浙江从周律师事务所律师。 原告冯泽正为与被告朱忠德、程国兵房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，被告朱忠德在法定期间提出反诉，本案于2020年8月25日公开开庭进行了合并审理。原告冯泽正及其委托诉讼代理人杨剑龙；被告朱忠德、程国兵（未到庭）及其共同委托诉讼代理人陈盼晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯泽正向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱忠德支付原告尚欠房屋租金83500元及违约金3340元；2、判令被告朱忠德腾空位于义乌市××镇××路××号××层××层房屋,并由被告朱忠德支付原告继续占用该房屋1层、3-5层房屋的租金损失（自2020年7月1日起按租金每年23万元的标准支付至实际腾空之日止）；3、判令被告朱忠德支付房屋第2层已由原告支付给杨莉莉的押金2000元；4、判令被告程国兵对上述第一项诉请债务承担连带清偿责任。庭审中，原告述称案涉房屋在2020年7月1日之前已经腾空，故申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2019年7月1日，原告与被告朱忠德就义乌市佛堂镇大成路163号1-5层房屋签订《房屋租赁合同》一份，双方对租赁的权利义务进行了明确。2019年8月20日，就上述房屋应付租金，被告朱忠德出具欠条一份，确认以分期付款方式支付租金《具体分期付款时间详见欠条》，还款方式以银行转账为据，如超出时间按剩余未还款金额的月利率2%计算违约金，被告程国兵自愿对上述债务提供担保。另外，房屋第2层曾由被告朱忠德转租给杨莉莉，其搬离腾空房屋时已由原告支付其未到期部分租金及押金共计26000元（含押金2000元），房屋第2层目前已腾空，故该2000元实际应由被告朱忠德承担。合同期限届满，目前被告朱忠德尚欠租金83500元未予支付，被告程国兵也未承担保证责任。且被告朱忠德至今拒不腾空案涉房屋的第1层及3-5层，应当赔偿原告继续占用房屋的租金损失。 被告朱忠德、程国兵辩称，讼争房屋在2019年12月份就基本上无法使用，在此情况下，被告向原告多交付的房屋租赁本金70500元应该予以退还，第二层房屋是原告为了后续能够对房屋进行改造而作出的一种腾退措施，这种腾退措施伤害了被告与第三方的承租权，该押金也不应由被告来承担，针对本案的欠条，本来原合同约定的2019年7月1日至2020年6月30日，当时租金是23万元，当时朱忠德无法一次性支付，所以在该基础上原告增加了相应的利息，后来房屋租赁款为26.4万元，原告在诉讼过程中还要求承担按月利率2%的违约金，那该部分违约也不能支持。 反诉原告朱忠德向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告返还反诉原告房屋租赁本金48500元（自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）；二、判令反诉被告返还反诉原告因四楼、五楼的腾退费用14800元；三、判令反诉被告退回押金1万元。庭审中，原告明确第一项诉请金额计算方式为：总计支付了租金180500元，房屋到12月初就不能用，按每个月租金22000元乘以5个月，退还回来是70500元，考虑到后续断断续续在使用，我们再酌减一个月，算出来是48500元。事实与理由：第一原告向被告承租位于义乌市××镇××路××号××层的房屋，租期为2019年7月1日至2020年6月30日，租金为264000元。2019年11月15日左右，被告通知原告对涉案房屋进行结构改造。2019年12月初，被告对房屋进行改造致使原告无法经营。 反诉被告冯泽正辩称，在房屋租赁合同期限内，反诉被告对案涉房屋进行的改造时间不长，反诉原告朱忠德自己尚欠租金未完全支付，在此前提下，反诉原告朱忠德自己是明知的，因此，直至反诉之前，其从未提出任何异议，这个行为可以说明朱忠德是改造行为是默认的。况且反诉被告的改造事实对反诉原告的经营几乎没有任何影响，对其经营造成的影响大的今年的疫情与经营决策，与改造没有关系。朱忠德主张的14800元的腾退费用，从目前证据看无法确认是否有实际支付。根据双方签订的房屋租赁协议第十一条第一款的规定，因此，即使朱忠德有支出14800元费用也不应由反诉被告承担。关于1万元押金，请法庭结合案件一并处理。综上，请求驳回反诉原告朱忠德对反诉被告的反诉请求。 原告(反诉被告)为证明其主张及抗辩向本院提交如下证据： 一、情况说明一份、不动产权证复印件一份、房屋买卖合同、定金收条各一份，证明：原告通过房屋买卖成为义乌市佛堂镇大成路163号房产的权利人且已办理不动产登记，其房屋出租人身份足以明确；且根据原房主的确认，原告可自2019年7月1日起向房屋的各承租人收取租金。 二、房屋租赁合同以及欠条各一份：证明：1、证明2019年7月1日，原告与被告朱忠德就义乌市佛堂镇大成路163号房产1-5层达成《房屋租赁合同》一份，具体权利义务在合同中进行明确；2、2019年8月20日，原告与两被告就房屋租赁项下应付的租金达成欠条一份，约定被告朱忠德以分期付款方式支付租金（付款时间以欠条写明为准），并约定还款方式为银行转账为准，如超出时间按剩余还款金额的月利率2%计算违约金;被告程国兵提供担保。 三、租房协议及支付宝转账截图各一份一页，证明：2019年7月8日，被告朱忠德将案涉房产第2层转租给杨莉莉经营，为使杨莉莉腾空第二层房屋，原告支付杨莉莉未到期部分租金及押金共计26000元，其中押金2000元。 二被告质证认为，1、对情况说明、房屋买卖合同、收条的真实性无法确认，对不动产权证没有异议。2、对房屋租赁合同以及欠条的真实性没有异议，当时约定租赁款是23万元，但是被告无法一次性付清，由23万元变更为26.4万元，现在还要按26.4万元计算利息，这个要求过高。3、租房协议是第一被告将二楼出租的事情。这个26000元是原告与第三方之间的，与本案没有关联，但从转账记录可以看出，2019年11月30日房子已经无法进行经营。 被告（反诉原告）为支持其抗辩及诉请，向本院提供如下证据： 一、微信截图二份，证明：反诉原告腾退房屋房子花费的腾退费为14800元。 二、图片10页，证明：涉案房屋改造致使反诉原告无法经营的事实。 原告质证认为，1、对微信截图第一张对真实性无法确认，系反诉原告与案外人的记录，从记录中看不出朱忠德有无实际支付相关费用。对第二张截图的真实性没有异议。聊天记录可以看出反诉被告是在催房租的情况，要求四楼、五楼腾空，无法达到证明目的。2、对照片的真实性没有异议，这些照片主要是2020年6月28日、2020年7月1日。合同期限内进行改造时间不长，没有过多影响其经营，无法达到反诉原告的证明目的。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，证据一能够证明原告系涉案房屋的产权人。证据二中租赁合同能够证明原告与第一被告之间的租赁关系及有关约定；关于欠条，被告对真实性无异议，双方确认欠条系因涉案房屋租赁产生，其中的金额为第一被告的拖欠的租金，结合第一被告反诉状中载明的内容，应认定因第一被告分期付款双方将租金数额变更为264000元，并约定了逾期付款违约金。证据三能够证明原告将被告转租给杨莉莉的第二层提前收回的事实，但第一被告转租租金为每月3000元，第二层于2019年11月底收回，原告应退还的租金应为7个月21000元，加上2000元押金，共计为23000元；原告自述多付的钱是补偿给杨莉莉的，此系原告自愿的行为，相应款项无权要求被告承担。 被告提供的证据中，证据一的款项无法确认是否实际产生，且依据原告与第一被告租赁合同的约定，第一被告转租需经原告同意，现第一被告无证据证明其转租经原告同意，故原告有权要求第一被告收回房屋，因此产生的费用及损失应由第一被告自行承担。原告对证据二的真实性无异议，结合双方庭审能够认定原告陆续涉案房屋进行了楼梯和加装电梯的改造。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2019年7月1日，原告与第一被告签订房屋租赁合同一份，约定将义乌市佛堂镇大成路163号1-5层房屋出租给第一被告使用，租期为2019年7月1日至2020年6月30日，租金为23万元，先付清后使用，租用期间交押金1万元，合同履行完毕后结清；承租方转租需经出租方书面同意；合同还约定了其他权利义务事宜。2019年8月20日，因第一被告未能按合同约定付清租金，双方协商将租金金额变更为264000元，第一被告分期付款，于2020年4月底前付清，并以出具欠条的形式对此予以确认，同时约定逾期还款按月利率2%计算违约金，第二被告作为保证人在欠条上签字，未约定保证方式及保证期间。上述款项，第一被告陆续已支付180500元，尚欠83500元未支付，第二被告亦未承担相应保证责任。合同实际履行中，第一被告将房屋第一层用于自己使用，其余部分未经原告书面同意转租他人，其中第二层转租给杨莉莉，约定年租金为36000元。后原告要求第一被告收回转租房屋，其中第二、三层系原告自行收回，原告于2019年11月底收回第二层时向次承租人支付了26000元，第三层于2020年4月腾空，第四、五层于2019年12月腾空。 另查明，原告自2019年12月起开始对涉案房屋进行楼梯及加装电梯的改造，开始在一楼店面内建造隔墙，2020年1月份开始装修二层准备自住，过年前停工，过年后在2020年3月底又开始装修，并开始在三、四、五层做楼梯及电梯井直至2020年4月底。第一被告自述原告施工期间有时营业、有时不营业，受新冠肺炎疫情影响春节后于2020年3月7、8日开始营业，原告述称于2020年2月底开始营业。第一被告陆续使用租房屋至2020年6月底，租金届满后已将承租房屋腾空并交付原告。 本院认为，按照第一被告于2019年8月20日出具的欠条，第一被告尚欠原告租金的数额为83500元。但双方租赁合同履行期间发生新冠肺炎疫情，此系不可抗力，第一被告客观上在一定期间内无法使用租赁房屋，结合双方的陈述及本地疫情防控实际，该期间约为一个半月，此期间的租金损失应由租赁双方合理分担，原告作为出租人应给予适当的租金减免，本院酌定减免租金的数额为16500元。另，第一被告虽未能举证证明原告施工对其经营造成的具体损失情况，但考虑原告的施工内容及施工持续时间，一定程度上确实会对原告的经营造成不利影响，再考虑房屋的三、四、五层实际上已分别于2020年4月和2019年12月腾空由原告进行施工改造，第一被告客观上未能继续使用，综合以上因素，本院酌定欠条中尚欠租金扣除15000元。综上，第一被告应付租金数额为52000元，原告要求第一被告自2020年5月1日起按月利率2%支付违约金符合法律规定及双方约定，本院予以支持。第二被告作为保证人，因双方未约定保证方式，依法应对第一被告的上述债务承担连带保证责任。反诉原告自述使用承租房屋至2020年6月，其述称因反诉被告房屋改造造成其无法经营与事实不符，且相应因素本院已在租金计算时予以考虑，反诉原告要求反诉被告退还租金48500元及支付腾退费用14800元的诉请于法无据，本院不予支持。租赁期满后，反诉被告应退还反诉原告缴纳的1万元押金，因双方互负金钱债务，为避免诉累，本院将在判决中予以相互抵偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，判决如下： 一、被告朱忠德支付原告冯泽正租金52000元，并支付违约金（自2020年5月1日起按月利率2%计付至判决之日为4056元）。 二、反诉被告冯泽正退还反诉原告朱忠德租房押金1万元。 上述第一项和第二项相互抵偿后，被告朱忠德尚应于本判决生效之日起十日内支付原告冯泽正租金46056元，并支付违约金（自2020年8月27日起按月利率2%计付至实际履行完毕之日止）。 三、被告程国兵对上述债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告冯泽正的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告朱忠德的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1005元，由原告冯泽正负担400元，被告朱忠德、程国兵负担605元；反诉案件受理费716元，由反诉原告朱忠德负担616元，反诉被告冯泽正负担100元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年八月二十七日 书记员 颜虹英 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash??