贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初5323号 原告：贵州省卓道房地产经纪有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区广州西路构皮滩还房小区1号14号门面。统一社会信用代码：91520303MA6HNA5D54。 法定代表人：郝晓永，总经理。 委托诉讼代理人：王代学，贵州百恒兴律师事务所律师。 被告：吴梦瑶，女，1986年8月14日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：余方英，女，1975年3月5日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 原告贵州省卓道房地产经纪有限公司（以下简称卓道公司）与被告吴梦瑶、第三人余方英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓道公司的委托诉讼代理人王代学到庭参加诉讼。被告吴梦瑶、第三人余方英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓道公司向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋买卖合同》中约定的居间合同条款；2、被告赔偿原告因解除合同后的损失（居间费，即合同约定的佣金）29000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告与第三人经原告居间撮合，于2019年12月17日订立了《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），由第三人购买被告位于遵义市红花岗区房屋。该房屋建筑面积93.49平方米，房屋成交价为523000.00元。合同约定，被告应当于2019年12月30日之前与第三人至贷款行办理房屋贷款手续，贷款审批通过后5日内办理产权转移登记手续，逾期不办理，视为被告违约合同签订后，第三人依约向被告交付了定金。然被告却拒不履行配合办理房屋贷款手续的义务。为了督促被告履行合同义务，原告于2020年4月16日向被告致发了律师催告函，要求被告继续履行合同义务并承担违约责任，原告却置之不理。被告拒不履行合同义务，经原告致函催告后仍不履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第三款之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”被告的行为已经满足解除合同的法定条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，系被告拒不履行合同义务而导致合同的解除，致使原告遭受了29000元居间费的损失，依法被告应当承担赔偿责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉请。 被告吴梦瑶未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见，但其于庭后向本院提交了如下证据：《房屋买卖合同》、收条、买方收条（退定金）、微信聊天记录。 第三人余方英未到庭述称，也未向本院提交书面的述称意见。 经本院审理认定事实如下：2019年12月17日，甲方（卖方）吴梦瑶、乙方余方英、丙方（经纪方）卓道公司签订了《房屋买卖合同》，该合同载明：“一、乙方经实地看房自愿购买甲方坐落于遵义市红花岚区，建筑面积93.49平方米，房产证号20××55结构为混合的住房壹套。二、甲乙双方经协商该房总成交价为人民币大写：伍拾贰万叁仟元整（小写￥：523000.00（元整），乙方在签定合同当日支付甲方购房定金人民币大写：贰万元整（小写￥：20000.00元整）；该房包含下列：Ａ、Ｄ：Ａ、水、电，Ｂ、太阳能，Ｃ、有线电视，Ｄ、固定装修及灯具，Ｅ、包含房屋内所有家具电器。三、付款方式：（银行按揭付款）甲、乙双方约定在贷款行办理银行按揭签字后当日支付给甲方首期款（含定金）人民币大写：叁拾万零叁仟元整（小写￥：303000.00元整），余款人民币大写：贰拾贰万元整（小写￥220000.00元整）由乙方向银行申请按揭贷款直接支付甲方。四、若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由／方提前支付人民币大写：／元整（小写￥：／元整）房屋预付款给甲方，还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）赎出该房屋抵押在银行的相关证件；甲方不得将该笔房屋预付款作其他用途；若该房屋现处于未办理产权状态，该房屋的产权证由卖方自行办理。五、甲乙双方在办理产权过户（转移）登记过程中所产生的税费由丙方承担。六、丙方佣金人民币大写：贰万玖仟元整（小写￥：29000.00元整）由乙方承担。基于经纪方已提供居间服务，本合同签定当日乙方一次性付清给丙方。若乙方不按本合同约定的日期支付佣金经丙方，则乙方违约，乙方应按佣金总款的200%支付给丙方。若因丙方或银行原因导致贷款审批不通过，则丙方全额无息退还乙方所交佣金。丙方支付甲方的贰万经济损失。七、该房现属Ｃ状态，若遇租赁的，甲方必须保证承租人不买该房，并且甲方必须将以前的租赁关系解除，并且配合乙方与承租人签定租赁合同。Ａ、买方居住，Ｂ、卖方居住，Ｃ、无人居住，Ｄ、租赁中。八、甲、乙双方约定于2019年12月30日之前至贷款行办理房屋贷款手续；甲、乙双方约定于贷款审批通过后5日内办理产权过户（转移）登记手续，若逾期未办理视为违约。如遇特殊情况甲、乙双方某一方逾期的，在征得对方书面同意后，可以适当的延长时间，延长时间以对方出具的同意书为准；九、甲、乙双方约定交房时间：过户当日，不交房或未按合同约定支付房款每天按人民币大写贰佰元整（小写￥：200.00元整）支付给守约方。十、为了确保甲、乙双方利益，甲方将Ａ给丙方保管，直至办理手续完毕。Ａ、产权证，Ｂ、上市证，Ｃ、身份证，Ｄ、共有人身份证，Ｅ、（空白）。十一、甲、乙双方的责任和义务。1、甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的债权债务纠纷，由甲方负责清理，并承担由此产生的所有法律责任，若由此给乙方及丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。丙方在定金中扣除5000元作为水电押金，待甲方结清房屋交接前的煤气费、水费、电费、物管费及其他相关费用交房时退还。2、乙方必须保证夫妻双方或单身在银行系统内的信用记录良好，在法院无未处理的官司，乙方购买此房为家庭第／套；乙方全力配合丙方提供向银行申请贷款的所需资料；因上述问题造成银行不能贷款的由乙方自行负责。注：乙方所需资料由丙方告知。十二、甲方保证自下定金之日该房屋状况完整直至交到乙方手中，不得擅自将该房出售于他人或提高房价及损坏房屋内部设施、装修。十三、甲乙双方对上述条款都认真了解并确定。若甲乙双方任何一方未按照本合同之约定履行合同，则视为违约。违约责任：1、若甲方违约，甲方应双倍返还定金给乙方；若乙方违约，乙方所交定金甲方不予退还；无论甲乙双方任何一方违约，违约方向中介方支付房屋成交价总款的4.5%作为违约金。2、违约方自愿承担总房价的30%作为违约金支付给守约方。3、若买卖双方在签署本合同之后，未征得丙方书面同意私自解除本合同，或者买卖双方利用丙方提供的信息、条件、机会等信息交易平台，私自签署（该物业买卖合同）或中途另行委托其他经纪公司交易的，视为买卖双方对丙方构成违约，违约双方须即时向丙方各支付本合同约定该房屋总价款2.25%的违约金。十四、当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决。如协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地人民法院提起诉讼。十五、免违约责任：由于政府政策规定和不可抗拒的因素导致合同不能履行，三方均不违约。十六、双方必须遵守本协议执行，本协议一式三份，甲乙双方各执一份，中介方作为备案一份，签字（盖章）生效”。2020年4月16日，贵州百恒兴律师事务所用中国邮政ＥＭＳ快递向吴梦瑶邮寄了告知函，该函载明：“贵州百恒兴律师事务所依法接受贵州省卓道房地产经纪有限公司（以下简称卓道公司）的委托，就你与卓道公司、余方英、田龙之间《房屋买卖合同》一事，指派王代学律师致函于你：经核实，你于2019年12月17日与卓道公司、余方英、田龙之间签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）约定，你将红花岗区沙河路沙河小区生资市场南区9号楼Ｂ栋2-3-1号房以523000元的总价款出卖给余方英、田龙，并应当于2019年12月30日到贷款银行办理房屋贷款手续。逾期不办理，视为你违约，你应当向卓道公司支付合同项下房屋总价款4.5%违约金。现你已逾期多日且拒不配合办理房屋贷款手续，你的行为已经构成违约，按照合同约定，你应当向卓道公司支付违约金23535元。请你在收到本函之日起5日内，向卓道公司支付前述违约金。逾期，本所律师将依据委托人的授权向你主张权利”，后吴梦瑶于2020年4月19日收到上述告知函。2020年5月20日，原告卓道公司以诉称理由将被告吴梦瑶、第三人余方英诉至本院。 诉讼中，经本院向第三人余方英核实其称其于2020年4月13日向吴梦瑶出具了收条后双方便再无往来，其中收条中备注：自收到退款之日起所签订的《房屋买卖合同》和房屋订金收条作废。 以上事实，有当事人陈述，《房屋买卖合同》、告知函及中国邮政EMS快递单等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告卓道公司、被告吴梦瑶、第三人余方英签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应当遵守上述《房屋买卖合同》。上述《房屋买卖合同》中包含有居间合同条款，居间合同条款为第六条及第十三条，但主要为第六条。由原告卓道公司的诉求事项可知，本案显然应定性为居间合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，本院在此予以指出。按照《房屋买卖合同》中的“六、丙方佣金人民币大写：贰万玖仟元整（小写￥：29000.00元整）由乙方承担。基于经纪方已提供居间服务，本合同签订当日乙方一次性付清给丙方。若乙方不按本合同约定的日期支付佣金经丙方，则乙方违约，乙方应按佣金总款的200%支付给丙方。若因丙方或银行原因导致贷款审批不通过，则丙方全额无息退还乙方所交佣金。丙方支付甲方的贰万经济损失（居间合同条款）”可知，原告卓道公司的居间服务已经提供，故第三人余方英应于2019年12月17日向原告卓道公司交纳居间费29,000元。 由《房屋买卖合同》中的“三、付款方式：（银行按揭付款）甲、乙双方约定在贷款行办理银行按揭签字后当日支付给甲方首期款（含定金）人民币大写：叁拾万零叁仟元整（小写￥：303,000.00元整），余款人民币大写：贰拾贰万元整（小写￥220,000.00元整）由乙方向银行申请按揭贷款直接支付甲方”及“八、甲、乙双方约定于2019年12月30日之前至贷款行办理房屋贷款手续；……”等两个约定内容可知，到贷款银行办理房屋贷款手续的人应当是第三人余方英，而非是被告吴梦瑶，故原告卓道公司以所谓被告吴梦瑶未到贷款银行办理房屋贷款手续而诉请解除《房屋买卖合同》中的居间合同条款（原告的第一项诉求），无事实依据及法律依据，本院不予支持。由于本案原告卓道公司的第二项诉求是以第一项诉求为基础的，而其第一项诉求未获得支持，故对其第二项诉求，本院亦不予支持。由被告吴梦瑶举示的第三人余方英的收条可推知，被告吴梦瑶与第三人余方英已自行解除《房屋买卖合同》，但该两位当事人的解除《房屋买卖合同》行为并不对本案原告卓道公司发生效力，故原告卓道公司仍可以《房屋买卖合同》有效性而主张其权利，维护其合法利益。被告吴梦瑶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。第三人余方英系本案第三人，经本院传唤无正当理由不到庭，不影响本案的审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 驳回原告贵州省卓道房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费已减半收取265元，由原告贵州省卓道房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员  游 红 二〇二〇年八月十日 法官助理  张兴成 书 记 员  田 静