湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初944号 原告：王先琼。 委托诉讼代理人：许进平，荆门市东宝区象山法律服务所法律工作者。 被告：许孝志。 被告：潘红梅。 原告王先琼与被告许孝志、潘红梅合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王先琼委托诉讼代理人许进平、被告许孝志、潘红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还住改非增加补偿款、装饰装修补偿款共计721066元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年1月12日，杨长华租赁了许孝志、潘红梅位于荆门市东宝区塔影路×××××室的房屋，租赁房屋面积为641.60平方米。杨长华对该房屋进行了装修。2016年1月1日，王先琼以120万元的价格从杨长华处转租该房屋用于经营，并于2016年7月22日申请注册了荆门市晶都商贸有限公司。2017年5月荆门市东宝区人民政府下达了房屋征收决定书，将该房屋进行征收，王先琼于2017年11月终止了租赁合同并应政府要求搬迁。随后，荆门市东宝区住房和城乡建设局与许孝志、潘红梅签订《房屋征收补偿协议书》，许孝志、潘红梅领取了补偿款6135763元，其中包含住改非增加补偿款1148783元、临时安置补偿款23091元、货币奖励765855元、装饰装修补偿款146675元。上述补偿款有原告应得的份额，二被告应予返还。为维护自身合法权益，原告诉请至法院。 二被告辩称，1、根据《东宝区塔影土门巷片区改造项目房屋征收与补偿方案》（以下简称“《房屋征收与补偿方案》”）、《塔影片区改造项目房屋征收补偿协议书》（以下简称“《协议书》”）的约定，住改非增加补偿款、临时安置补偿款、货币奖励、装饰装修补偿款、签约奖励的支付对象是被拆迁业主，与王先琼无关。2、许孝志、潘红梅与王先琼的临时租赁合同已经履行完毕。王先琼实际只交纳了50000元租金，当时双方约定，若拆迁，一手交钥匙，一手退未租完的租金。2017年12月10日，王先琼搬迁时，在拆迁办工作人员的协调下，潘红梅结清王先琼租赁期间的水电费后，退还了王先琼未用完的一个月租金。许孝志、潘红梅与拆迁部门签订《协议书》后，按拆迁办的要求支付了王先琼105900元拆迁搬迁补偿款。双方租赁合同的搬迁事宜也已经全部履行完毕。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对于当事人无异议的证据A1原、被告身份证复印件、A2《房屋征收与补偿方案》、《征收决定书》、A7照片、B5收据（2016年），本院予以采信。对有异议的证据，本院经审核后认为，对A3中房屋出租合同（2009年1月），双方对真实性均无异议，本院予以确认；对2张借条，因没有支付凭证，本院不能确认借条的真实性，且即便是真实的，若真如王先琼陈述的以杨长华的借款抵付房屋转让费，杨长华就应该将借条收回，但现在借条还在王先琼手中，明显不符合常理；吴松出具的收条与本案没有关联性；上述证据不能证明王先琼转租杨长华租赁的许孝志、潘红梅房屋支付了120万元，本院对转让费的金额不予确认；但结合王先琼2016年7月以案涉房屋为住所注册成立荆门市晶都商贸有限公司经营厨具的事实，本院确认王先琼转租了杨长华租赁的房屋，并受让了杨长华的经营项目以及货物等；因为王先琼是将杨长华所经营的项目和货物一并受让并继续经营，按照交易惯例，王先琼应同时受让了杨长华的装饰装修，对该证明目的予以采信；对A4收据（5万元租金），可以证明王先琼转租了杨长华租赁的房屋，二被告向王先琼收取租金的事实，本院予以采信；对A5证明，虽系书面证言，但二被告认可杨长华在租赁房屋后对房屋进行了装修，本院对该证明目的予以采信；对A6营业执照，双方对真实性均无异议，本院予以确认；对A8《协议书》，双方对真实性均无异议，本院予以确认；对B1房屋出租合同（2014年3月），可以证明在2009年租赁合同到期后，二被告与杨长华续租案涉房屋，但结合二被告向王先琼收取2017年租金的事实，不足以证明案涉房屋不得转租，本院对该证据的真实性予以确认，对不得转租的证明目的不予采信；对B2东宝区塔影土门巷片区改造指挥部出具的证明，有经办人签名和东宝区房屋征收补偿中心盖章确认，符合公文书证的标准，本院予以采信；对B3说明，系复印件，且字面过于模糊，无法看清出具单位，本院不予采信；对B4房屋出租合同（2009年1月）、荆门市六星厨具经营部的企业基本信息，可以证明案涉房屋租给杨长华后就改为经营性门面的事实，本院予以采信；对B6收据（2017年1月）、王先琼出具的说明，可以证明二被告收取王先琼租金及双方约定拆迁时立即腾退房屋的事实，本院予以采信；对B7王先琼出具的收条、经办人赖民出具的收条，可以证明王先琼收取搬迁补偿费105900元的事实，对该证明目的予以采信。 根据上述采信的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实： 许孝志于2009年1月和杨长华签订房屋出租合同，约定：许孝志将位于塔影一路×××××号面积约为640平方米的地下室出租给杨长华；杨长华在签订合同时交纳10000元押金；租金每年20000元，自2009年2月1日起计算租金；合同期限为5年。 杨长华将许孝志的房屋进行了墙面刷白、瓷砖铺贴，修建了卫生间，用于厨具经营，并于2010年12月1日注册成立名称为“荆门市六星厨具经营部”的个体工商户。 2014年3月，案涉房屋租期届满，许孝志与杨长华再次签订房屋出租合同，约定：许孝志将位于塔影一路×××××号面积约为640平方米的地下室出租给杨长华；合同期限为5年；2014年2月至2016年1月的租金每年6万元，余下的三年租金根据市场行情双方协商决定。 2016年，王先琼从杨长华手中转租许孝志的房屋，且一并受让了杨长华的经营项目、货物以及房屋内装饰装修。2017年1月，王先琼和许孝志达成房屋租赁合同关系，租期一年，从2017年1月1日至2017年12月31日，租金60000元。王先琼于2017年1月1日交纳50000元房租，剩余10000元房租以杨长华支付给许孝志的押金10000元抵付。同日，王先琼给许孝志出具说明：“将杨长华壹万元押金抵押为2017年地下室房屋租金。如果房屋拆迁，一手交钥匙一手退未租完的租金。”王先琼利用该房屋经营厨具，并于2016年7月22日注册成立了荆门市晶都商贸有限公司。2017年11月底，因房屋拆迁，许孝志和王先琼协商解除了房屋租赁合同，许孝志退还王先琼剩余一个月的租金。 2017年5月25日，荆门市东宝区人民政府作出《东宝区人民政府房屋征收决定书》，决定对塔影土门巷片区改造项目范围内房屋实施征收。 《房屋征收与补偿方案》第八条征收补偿原则、内容及方式规定：“……（二）征收补偿内容:1、被征收房屋价值的补偿；2、室内装饰装修、室外附属物的补偿；3、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；4、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；5、其他补偿。”第九条已登记建筑征收补偿标准及奖励政策规定：“……4、“住改非”房屋。被征收人将不动产（房产）权属证书载明用途为住宅的被征收房屋自行改为经营性门面（场所），且以该住宅为注册地址依法取得营业执照和其他合法有效的经营许可证件，并仍在经营的（从事旅馆经营的需提供工商营业执照及公安、消防部门行政许可、特种行业经营许可证），按住宅房屋实施货币补偿或产权调换，对其实际用于经营的部分，在同类已登记住宅房屋货币补偿标准基础上适当增加补偿;城市主干道临街的增加30%，次干道（含小街小巷）临街的增加20%，其他增加10%。未取得营业执照和其他合法经营许可证件的，对其实际用于经营的部分不增加补偿。第十一条附属物、装饰装修等项目补偿标准规定：“……（二）房屋装饰装修补偿。按照房地产价格评估机构的评估价值实施货币补偿。被征收房屋用于出租的，装饰装修补偿至产权人名下，产权人和承租人自行协商确定受益人。” 2018年1月10日，许孝志、潘红梅等十三人与荆门市东宝区住房和城乡建设局签订《协议书》，约定：由荆门市东宝区住房和城乡建设局征收许孝志、潘红梅等十三人位于土门巷×××××室的房屋；许孝志、潘红梅等十三人选择按照货币补偿方式进行房屋征收补偿，具体补偿项目为：已登记住宅房屋补偿3829277元、住改非增加补偿1148783元、其他房屋补偿102583元、装饰装修补偿146675元、水、气、有线电视等补偿3599元、搬迁补偿105900元、临时安置补偿23091元、货币奖励765855元、签约奖励5000元、搬迁奖励5000元，上述补偿金额合计6135763元。其中，搬迁补偿105900元由王先琼领取，剩余补偿款由许孝志、潘红梅等十三人领取。 案涉房屋在拆迁过程中，荆门市东宝区塔影土门巷片区改造指挥部留存的工商营业执照复印件系法定代表人为王先琼的荆门市晶都商贸有限公司的营业执照。 本院认为，被告许孝志与原告王先琼之间通过缴纳、收取租金的行为形成了不定期房屋租赁合同，该租赁合同不违反法律禁止性规定，应为合法有效。该房屋租赁合同因政府拆迁行为导致无法继续履行，由许孝志和王先琼经协商予以解除。 一、关于住改非增加补偿款的问题 根据《补偿方案》第九条第（一）款第4项可知，住改非增加补偿是对将住宅改为经营性门面并合法经营的房屋增加补偿的部分，其性质是给予被征收人即被征收房屋所有权人的补偿；此外，《协议书》是被征收人与征收部门之间签订的，根据合同的相对性，王先琼与征收部门之间不存在权利义务关系。因此，王先琼主张“住改非”增加补偿款有其应得部分没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于装饰装修补偿款的问题 王先琼主张装饰装修补偿款应归其所有，本院不予支持，理由如下：1、构成附合的装饰装修物体现在租赁房屋之中，承租人对租赁房屋的使用即同时享用了附合的装修物的价值；2、根据行业惯例和交易习惯，装饰装修物的折旧率为每年20%左右。本案中，杨长华于2009年将案涉房屋进行了装修，而王先琼是于2016年从杨长华手中转租案涉房屋，一并受让了房屋内装饰装修。虽然对于装饰装修物本身而言，可能仍具一定经济价值，但是经过杨长华长达7年的使用，装饰装修物均已磨损、老化或落后，已完全丧失了使用价值，出租人不需对承租人作出补偿。此外，王先琼未提交证据证明其对案涉房屋进行了重新装修，即使假设进行了装修，其亦未提交证据证明征得出租人的同意，由此产生的费用应由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王先琼的诉讼请求。 案件受理费11011元减半收取5505.5元，由原告王先琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费。款汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，帐号17570401040008989。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。 审判员  胡雨生 二〇二〇年八月四日 法官助理刘玮 书记员汤雪明