河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10865号原告崔青丽，女，汉族，1963年10月28日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托代理人王乐乐，河南步青律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室，统一社会信用代码91410000MA3X8TWRXF。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人马雪菲，公司员工。代理权限：特别授权。原告崔青丽与被告河南恒龙置业有限公司（以下简称“恒龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告崔青丽委托代理人王乐乐，被告恒龙公司委托代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔青丽诉称：一、依法判令解除原被告2019年12月21日签订的《郑州恒大悦龙华园商品房认购书》；二、依法判令被告返还原告定金5万元并按年利率6%支付利息（自2019年12月21日起计算至起诉之日）；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月，被告为销售其开发的房产项目，向原告承诺可以购买，并会解决原告购房资格、手续等问题。故原被告于2019年12月21日签订《郑州恒大悦龙华园商品房认购书》，原告向被告交付购房定金5万元。事后被告并未解决购房资格等问题，原告购买目的无法实现。经双方协商后，被告承诺退还5万元定金，但被告至今未按约定向原告返还定金。被告恒龙公司辩称：一、原告在对限购政策了解且被告已明确告知的基础上仍然选择认购房屋，其本身存在过错。郑州恒大悦龙花园营销中心显眼位置公示有郑州限购政策文件，原告作为完全民事行为能力人在购房之前对自己是否属于限购对象、能否购买房屋应该是明知的。被告将限购政策通过在销售现场公示的方式进行告知，原被告双方对以上告知内容签署了《郑州恒大悦龙花园项目购房特别提示（住宅）》，原告已经知悉限购政策，被告已尽到告知义务。根据一般交易习惯，被告有理由认为其签署认购书是默认其可以购买涉案房屋。同时，限购政策在2016年已经进行公布，社会公众尤其是有购房需求的人对此政策颇为关注，且限购令一经颁布生效，具有对世效力，原告不能因不了解而免责，被告没有义务，也没有办法对原告进行限购身份审核，审核是否具有购买资格，属于原告在缔约之前应尽的合同义务。因此，关于原告是否是限购政策中不能购买房屋的对象，被告根本无法得知亦从未做出过类似承诺。现由于原告未尽到合理注意义务，导致无法签署《商品房买卖合同》，相应的法律责任亦应当由原告自行承担，被告并无违约行为。二、原告未按认购书约定履行付款签约义务，存在违约，其所交纳的定金不应予以返还，其诉讼请求应当依法予以驳回。原被告双方于2019年12月21日签订了编号为1000518的郑州恒大悦龙花园商品房认购书，认购郑州恒大悦龙花园8幢2单元401号房屋，总价4873917元，签订认购书之日原告支付定金50000元。原被告双方签订的认购书系双方真实意思表示，双方均应按照认购书之约定行使权利履行义务。根据认购书第二条第2款之约定，原告须于2019年12月25日支付首期房款1413917元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，余款341万元由银行提供按揭贷款。认购书签订后，原告未按约定履行支付签约义务及申请按揭贷款手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，被告通过认购的方式向原告收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，因原告单方原因导致未能订立合同，应按照定金的法律规定处理，即定金不予退还。根据认购书第五条之约定以及定金罚则的相关法律规定，原告所支付的定金为立约定金，其目的是为担保正式合同的订立，原告作为支付定金的一方违约导致合同未能订立的，定金不予退还。原告不具备解除认购书的权利，也无权要求被告退还定金。三、原告要求被告承担年利率6%的利息并无任何合同依据，原被告双方不能继续履行认购书，无法签署《商品房买卖合同》系原告单方违约造成，原告要求被告承担利息无事实和法律依据，其诉讼请求应当依法予以驳回。综上，原告签署认购书之后由于自身原因未能按约定履行相应义务，应当承担相应的不利后果。故请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2019年12月21日，被告恒龙公司销售人员刘俊龙通过微信向原告发出签订合同的要约。同日，原、被告签订《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》，合同约定：原告认购被告郑州恒大悦龙花园8幢2401房屋，涉案房屋179.15平方米，总金额4873917元，原告签署本认购书时，支付50000元作为定金，定金在签订《房屋买卖合同》时转入房款。原告选择按揭付款(商业贷款)：原告须于2019年12月25日前支付首期房款1413917元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款341万元由银行提供按揭贷款，原告需在2019年12月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。认购书尾部有原告崔青丽签字捺印和被告河南恒龙置业有限公司盖章及经办人刘俊龙签字予以确认。后原告向被告恒龙公司支付购房定金50000元。原告提交的微信聊天记录显示：2019年12月30日，被告公司销售人员刘俊龙告知原告可以换名字。原告提交的录音光盘及被告提交的录音光盘显示：被告公司销售人员刘俊龙知晓原告崔青丽无购房资格，也向原告保证联系他人能迁户口或花钱解决户口问题；2020年1月6日，被告恒龙公司销售人员刘俊龙让原告撤诉并同意三月份之前把定金50000元退给原告。另查明：截止开庭之日，原告仍不具有郑州市购房资格。以上事实由《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》、POSS机刷卡交易记录、微信聊天记录、和解书、录音及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，对于原告主张解除原、被告之间2019年12月21日签订的《郑州恒大悦龙华园商品房认购书》的诉讼请求，原告与被告签订《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》时，原告不符合郑州市商品房限购政策，无购房资格，截止开庭之日原告仍无购房资格，导致合同无法继续履行，故该项诉请，本院予以支持。对于原告主张被告返还定金50000元并支付利息（以50000元为基数，自2019年12月21日至起诉之日止，按年利率6%计算）的诉讼请求，原被告双方在商讨是否退还定金时，被告工作人员明确告知可以退还定金，员工在履行工作职责时，其行为系职务行为，对外从事民事行为活动代表公司，且合同已被判令解除，故被告应返还原告定金5万元及利息（利息以50000元为基数，自2019年12月21日至2020年7月23日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告崔青丽与被告河南恒龙置业有限公司于2019年12月21日签订《郑州恒大悦龙华园商品房认购书》；二、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告崔青丽定金50000元及利息（利息以50000元为基数，自2019年12月21日至2020年7月23日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年八月十三日书记员  王奇昌