山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2129号 上诉人（原审被告）：宋贻舜，男，汉族，1970年12月8日出生，汉族，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：韩昊，山东齐嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淄博财富陶瓷城经营管理有限公司。住所地：淄博市淄川区双杨镇牛家村中国财富陶瓷城财富会展大道17号楼2号。统一社会信用代码：913703021844824216。 法定代表人：江伟仁，经理。 委托诉讼代理人：李进，男，系该单位工作人员。 委托诉讼代理人：许小萍，山东致公律师事务所律师。 上诉人宋贻舜因与被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋贻舜上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判支付被上诉人租金5568.8元、不支付被上诉人物业费及利息损失。2、一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人拖欠被上诉人74920.5元事实不清。1、上诉人在一审中提交了2018年已经支付租金8万元的证据，但一审法院并未对该事实进行查明，也并未在判决书中予以解释说明已缴付8万元租金的事实，在被上诉人未提交任何证据的情况下，认定上诉人拖欠被上诉人74920.5元，系认定事实不清。2、上诉人共计交付相关押金32000元，一审庭审中被上诉人委托代理人表明可以折抵租金，但一审判决未予处理。3、被上诉人在一审庭审中，违背诚实信用原则，作出明显的虚假陈述，陈述租金为每平方米15元，实际租金为每平方米7.5元，明显有违事实真相。二、一审判决认定书上诉人拖欠被上诉人物业费48182元及利息损失事实不清。上诉人在一审庭审中，已经提交了相关的证据证实上诉人与被上诉人发生过物业纠纷，被上诉人未尽物业管理义务，给上诉人造成了严重的经济损失，且双方已经达成协议免除了上诉人的物业费。且2016年、2017年两年的物业费，在正常使用涉案房屋时不予以主张，在2019年12月份才予以主张，也明显有违常理。三、一审判决认定上诉人应当按照原合同标准，缴纳截至2019年5月6日的租赁费、物业费，系适用法律错误。1、上诉人在起诉中明确主张租金及物业费至2018年12月31日，而一审法院确认定缴纳截至2019年5月6日，系明显的超裁超判。2、在一审庭审中，被上诉人委托代理人在庭审中反复明确强调上诉人于2018年12月份搬离涉案房屋(庭审笔录与庭审录像可以予以证实)，也就是说可以证实上诉人与被上诉人双方均认可2018年12月双方已经终止合同。3、原合同期满后，双方未订立书面的租赁合同，应视为无固定期限合同，双方均可以单方解除合同。解除合同的方式理应包括书面与口头方式。上诉人已经口头通知被上诉人搬离，且被上诉人也明知上诉人于2018年12月份搬离，也就是说双方之间的租赁合同已经予以解除。而一审判决以交接手续视为解除合同的时间节点，没有任何法律依据。 淄博财富陶瓷城经营管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2012年10月1日，2013年5月1日签订的两份商铺租赁合同；2.要求被告支付拖欠租金149841元，物业费48182元及欠费利息损失10891元，合计208914元；3.本案诉讼费及保全费由被告承担。 一审法院认定事实：1.原告提供商铺租赁合同两份、中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策一份、2016年三期B4二层1#营业房物业费收费单据一份，证明原、被告分别于2012年10月1日、2013年5月1日签订两份租赁合同，被告租赁原告位于中国财富陶瓷城B4二层2#营业房、面积153.75㎡，三期B4二层1#营业房、面积1152.61㎡，租金收费标准为每月15元/㎡，物业费收费标准为每月1.5元/㎡。被告对商铺租赁合同两份、中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策一份真实性没有异议，对证明内容有异议，合同在第三条第二款中明确约定自2017年1月1日起租金执行市场价按年收取，市场价是应该由双方共同定价，而且是有统一标准的价格，在2017年时原告按每月7.5元/㎡市场价向被告收取租金，而在2018年变更为每月15元/㎡市场价，明显有违常理，原告起诉陈某租赁合同纠纷一案也是在本庭审理，原告向陈某主张每月7.5元/㎡租金，以上两个事实是可以相互印证，市场价为每月7.5元/㎡，同时被告咨询其他业户也均是每月7.5元/㎡，而且原告提供所有商户租赁合同在关键条款中都是一致的，均是约定自2017年1月1日起执行市场价按年收取，被告认为该条款为格式条款合同，应当作出对原告不利的解释；中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策属于政策性，也就是说可以调整变化，并不能以此文件认定市场价，该文件是原告自行制定，而市场价是根据市场情况双方共同定价的，很明显原告把自行定价和市场价混为一谈，被告认为原告应该举证证明市场价格为每月15元/㎡，如果没有任何证据证实每月15元/㎡为市场价格，应当按照每月7.5元/㎡价格收取相应的租金，双方的租赁合同到期后并没有续约，双方实际于2018年11月份终止了合同，因此原告在诉状中也没有提及2019年的租金，原告没有向被告催告过2018年的租金，时隔两年之后才向被告主张2016年-2018年物业费、租金，明显有违日常生活常识，综上，被告并没有拖欠原告的租金及物业费，2018年物业费没有缴纳，是原告给被告免除了物业费。一审法院认为，原告提供商铺租赁合同两份、中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策一份、2016年三期B4二层1#营业房物业费收费单据客观真实与本案有关联，一审法院予以采信。 2．被告提供2018年5月3日原告向被告发出的通知一份（后附房租和物业费明细）、2018年12月25日山东致公律师事务所律师函一份，证明2017年和2018年按照市场价收费标准是每月7.5元/㎡；提供陈某书面证人证言一份及身份证复印件一份，证明陈某与被告共同与原告商谈从2017年开始，租金是按市场价每月7.5元/㎡缴纳；提供中国财富陶瓷城商铺租赁合同照片一份（非原件），证实在该合同第三条中并没有约定每月15元/㎡。提供张娟中国农业银行业务凭证一份，证明2018年5月8日张娟代被告向原告工作人员刘凯玲账户转入40000元租金；提供王某视频光盘一份及王某的身份证复印件一份，证明被告于2018年11月份搬离了租赁地点；提供视频光盘4份，证明2016年、2018年期间被告租赁房屋漏水严重，影响被告正常使用，因此被告有充足的理由抗辩物业费缴纳，而且原告向被告承诺免除物业费，没有原告的书面承诺。原告认为，被告提交的租赁合同是在最初签订的一份，签订日期是2012年9月，之后双方针对三期B4二层1号展厅因面积变化，重新签订的合同是原告提交封面标注时间为2014年12月26日的租赁合同，在被告提交的合同中第三条第二项也明确约定租金按每月15元/㎡，也是手写的，因此被告提交的合同与原告提交的合同并不矛盾，只是一个在前一个在后，租赁期限没有变化，合同均对单价约定每月15元/㎡；对于被告提供的通知和律师函不能说明单价，陈某没有出庭作证，其书写的证人证言不具证明效力，证人王某没有出庭作证，书面证言也不具有证明效力，对于被告提交一系列光盘，真实性不予认可，不能显示全景，并且即使存在漏水被告也没有在案件中提起反诉，也没有在原告起诉前向原告主张过权利，更没有形成免除物业费的任何协议，对于转账业务凭证只能证明被告曾经交过费用无法证明单价。一审法院认为，证人陈某、王某均未出庭作证，对其书面证言一审法院不予采信；对于被告提供的中国财富陶瓷城商铺租赁合同照片一份（非原件），由于被告未提供原件印证，一审法院不予采信。对于张娟转账给刘凯玲40000元，只是证明了资金流向，与本案关联性无法确定，一审法院不予采信；对于视频光盘4份，因无其他证据印证，与本案关联性无法确定，一审法院不予采信；被告提供2018年5月3日原告向被告发出的通知一份（后附房租和物业费明细）、2018年12月25日山东致公律师事务所律师函一份客观真实与本案有关联，一审法院予以采信，律师函证实了原告向被告催要欠款的事实，本案诉讼时效中断，原告诉求未超过诉讼时效。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中原、被告争议的焦点问题，是原、被告对租赁合同解除日期及租赁费的收费标准存在争议，原、被告签订的两份商铺租赁合同分别于2017年12月31日、2018年7月30日到期，被告认为其已于2018年11月份从承租展厅搬走，将钥匙插在门上并口头告知原告租赁合同已经解除。原告认为，被告并没有明确告知原告解除合同，且未与原告办理展厅交接手续，被告继续占有使用承租展厅，原告也不能另行出租，因此，原、被告之间形成无固定期限租赁关系，被告应当按照原合同标准，缴纳截止到2019年5月6日的租赁费、物业费。一审法院认为，即使被告从所承租的展厅搬走后，也未与原告办理交接手续，明确解除租赁合同，原告也无法将该展厅另行出租他人，在被告未明确解除租赁合同期间，原告并没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，因此，对于被告关于原、被告实际已于2018年11月份终止了合同的主张，一审法院不予采信。被告主张已交清2018年租金，证据不足，一审法院不予采信。对于原告认为合同到期以后，原、被告之间形成无固定期限的租赁关系的主张，一审法院予以采信。原告提供的两份合同虽明确约定租金每月15元/㎡,2018年1月1日原告出具的中国财富陶瓷城2018年度巨鹏飞字（2018）1号市场租金政策中也约定B区二层市场价为租金每月15/㎡,但是2018年5月3日原告给被告发出的通知中,明确约定租金收费标准为：B4二层-2,2016年15元,2017年7.5元;B4二层-1,2017.1.1-2018.12.31为7.5元，原告以通知的形式更改合同约定，确定2017年租金标准为每月7.5元/㎡，2018年的租金标准为每月7.5元/㎡，该通知足以证明原告确定的2018年租金的市场价格为每月7.5元/㎡。故原告要求被告支付租金138313元（面积1152.61㎡，每月15元/㎡，从2018年5月1日计算至2018年12月31日）、11528元（面积153.71㎡，每月15元/㎡，从2018年8月1日计算至2018年12月31日）的诉讼请求，一审法院部分支持为69156.50元（面积1152.61㎡，每月7.5元/㎡，从2018年5月1日计算至2018年12月31日）、5764元（面积153.71㎡，每月7.5元/㎡，从2018年8月1日计算至2018年12月31日），共计74920.50元。被告主张原告免除了其物业费，由于被告无证据证实，一审法院不予采信，故原告要求被告支付物业费41494元（面积1152.61㎡，每月1.5元/㎡，从2017年1月1日计算至2018年12月31日）、6688元（面积153.71㎡，每月1.5元/㎡，从2016年8月1日计算至2018年12月31日）的诉讼请求，共计48182元，一审法院予以支持。原告要求被告支付欠费利息损失10891元（198023元×6%÷12×11）的诉讼请求,一审法院部分支持为6770.64元[(74920.50元+48182元)×6%÷12×11]。由于原、被告在庭审中均同意解除双方签订的租赁合同，故原告要求解除原、被告于2012年10月1日、2013年5月1日签订的两份商铺租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原、被告于2012年10月1日，2013年5月1日签订的两份商铺租赁合同；二、被告支付原告租金74920.50元；三、被告支付原告物业费48182元；四、被告支付原告欠费利息损失6770.64元；五、驳回原告其他诉讼请求；以上二、三、四项共计129873.14元，于本判决生效后十日内支付。案件受理费减半收取2217元，财产保全费1565元，共计3782元，淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担1431元，宋贻舜负担2351元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交三相电表押金单据1张、装修押金单据1张、水电保证金单据1张，共计12000元，在一审庭审中被上诉人的律师曾经陈述可以押金抵扣我方应当支付的租金，因此上诉人认为一审中我方提交了租赁保证金共计20000元，双方实际合同已经解除，被上诉人代理人又同意用押金折抵租金，因此在本案中我方主张折抵租金32000元。被上诉人经质证认为，对上述证据的真实性无异议，在一审中认可在执行阶段可以扣除，一审中对方没有提出反诉，所以可能判决书没有体现，但是我方是认可的，我方同意扣除。本院认为，被上诉人对于上诉人提交证据的真实性无异议，对于上诉人支付被上诉人押金及保证金共计32000元的事实，本院予以确认。 被上诉人提交网上银行电子回单2份及收款收据3张，拟证明上诉人于2018年5月8日分别支付被上的人B4二层1#营业房租金26162元（2018.1.1-2018.12.31）、B4二层2#营业房租金13838元（2017.8.1-2.18.7.31），上诉人于2018年6月30日支付被上诉人B4二层营业房租金40000元。上诉人经质证认为，对其真实性有异议，需要回去核实回复。本院认为，被上诉人提交的网上银行电子回单及收款收据能够反映上诉人支付租赁费的相关事实，对于被上诉人的上述主张，本院予以采信。 二审查明的其他事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人应支付被上诉人的租金数额为多少。2、上诉人应支付被上诉人的物业费数额为多少。3、上诉人应否支付被上诉人利息损失。 针对焦点一，双方对于一审认定的位于中国财富陶瓷城三期B4二层1#营业房（面积1152.61㎡）及B4二层2#营业房（面积153.71㎡）在2018年度的租金标准为每月7.5元/㎡并未提出上诉，本院对此予以确认。对于B4二层2#营业房，因被上诉人主张上诉人租金已经交至2018年7月31日，故一审认定上诉人欠付该房屋的租金数额为5764元，本院予以确认。对于三期B4二层1#营业房，上诉人在2018年度应付租金数额为103734.9元，被上诉人二审期间自认上诉人已经支付的租金为66162元（40000元+26162元），上诉人对于该营业房欠付的租金为37572.9元，一审认定的69156.5元有误，本院予以纠正。综上，上诉人欠付被上诉人的租金应为43336.9元。上诉人关于用押金及保证金32000元折抵租金的上诉主张，因被上诉人同意抵扣，为减少当事人的诉累，本院对此一并处理。上诉人实际仍应支付被上诉人的租金为11336.9元。 针对焦点二，上诉人关于双方已经达成协议免除了其物业费的主张并无证据证实，本院不予采信。一审法院依据本案查明的事实认定上诉人欠付被上诉人的物业费为48182元并无不当，本院予以确认。 针对焦点三，在上诉人使用被上诉人案涉房屋期间，因上诉人未及时足额支付被上诉人相应租金及物业费构成违约，被上诉人向其主张利息损失于法有据，本院予以采信。鉴于一审认定的租金数额有误，本院对于一审认定的利息数额予以纠正，上诉人实际应支付被上诉人的利息损失为5033.54元[（43336.9元+48182元）×6%÷12×11]。 综上所述，宋贻舜的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初146号民事判决第一、三项，即：“一、解除淄博财富陶瓷城经营管理有限公司、宋贻舜于2012年10月1日，2013年5月1日签订的两份商铺租赁合同；三、宋贻舜支付淄博财富陶瓷城经营管理有限公司物业费48182元；” 二、撤销山东省淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初146号民事判决第五项； 三、变更山东省淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初146号民事判决第二项为：宋贻舜支付淄博财富陶瓷城经营管理有限公司租金11336.9元； 四、变更山东省淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初146号民事判决第四项为：宋贻舜支付淄博财富陶瓷城经营管理有限公司利息损失5033.54元； 以上共计64552.44元，于本判决生效后十日支付。 五、驳回淄博财富陶瓷城经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2217元、财产保全费1565元，共计3782元，由淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担1748元，宋贻舜负担2034元。二审案件受理费2897元，由上诉人宋贻舜负担1339元，由被上诉人淄博财富陶瓷城经营管理有限公司负担1558元。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 法官助理 周树学 书 记 员 荆惠苒