天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终757号上诉人（原审原告）：呷哺呷哺餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇孙村组团务顺南路北侧。法定代表人：刘冠纬，总经理。委托诉讼代理人：马润华,男。委托诉讼代理人：张浩鹏，男。被上诉人(原审被告)：天津科诚房地产开发有限公司，住所地天津市津南区辛庄创意产业园区津沽路818号辛庄经济服务中心2351A室。法定代表人：马永霞，总经理。委托诉讼代理人：王紫峰，北京竞天公诚（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英，北京竞天公诚（天津）律师事务所律师。上诉人呷哺呷哺餐饮管理有限公司（以下简称呷哺公司）因与被上诉人天津科诚房地产开发有限公司（以下简称科诚公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初7942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。呷哺公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付履约保证金30000元，装修损失353637.8元。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院作出的（2019）津0102执2761号之二执行裁定冻结了上诉人应给付被上诉人的租金224486.29元，造成上诉人无法向被上诉人支付租金，该后果应由被上诉人承担。一审判决已认定被上诉人违反合同约定并判决被上诉人支付违约金，同时认定上诉人提供的装修工程合同、发票及付款凭证的真实性。依据最高人民法院司法解释规定，被上诉人应当赔偿上诉人的装修损失。科诚公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。呷哺公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除呷哺公司与科诚公司于2015年11月11日签订的租赁合同；2.判令科诚公司给付呷哺公司履约保证金30000元；3.判令科诚公司支付呷哺公司违约金50013元；4.判令科诚公司支付呷哺公司装修损失353637.80元；5.本案诉讼费由科诚公司承担。一审法院认定事实：2015年11月11日，呷哺公司（乙方）与天津梦雨投资有限公司（以下简称“梦雨公司”）签订一份租赁合同，约定甲方同意将其拥有所有权/出租权的位于天津市津南区津沽路辛庄镇新濠广场项目的一层总计使用面积为203平方米的房屋/场地及配套设备（以下简称房产）出租给乙方使用；乙方承租该房产的租赁期限为8年，自2015年12月31日至2023年12月30日；2017年12月31日至2019年12月30日，月租金为16671元；乙方应在本合同签订后15个工作日内向甲方支付履约保证金30000元，除本合同另有约定外，履行保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金后十天内，无息退还给乙方；甲方保证，在本合同有效期内，甲方如欲将房产所有权转让或抵押第三方，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；甲方应保证租赁场地一号商业楼所处项目全部商家在免租期期满前及整个租期内整体开业率到达70%以上；如甲方在合同期内因故终止商场经营，乙方有权选择是否与产权人或商场新经营方继续履行本合同；如甲方违反上述保证，应向乙方承担违约责任，如导致乙方损失严重，乙方有权选择解除本合同，如乙方选择解除合同，甲方应赔偿乙方已投入的装修损失及3个月租金的违约金；合同还约定了其他相关事项。合同签订后，科诚公司将涉案房屋交付呷哺公司使用，呷哺公司对涉案房屋进行了装饰装修，并依约向科诚公司交纳租金至2017年10月30日。2019年4月17日，科诚公司诉至一审法院，请求判令解除其与呷哺公司于2015年11月11日签订的租赁合同，并要求呷哺公司支付自2017年10月31日至2019年4月16日的租金224486.29元。2019年8月15日，一审法院作出（2019）津0112民初4319号民事判决书，依法支持科诚公司的上述诉讼请求，该判决书已生效。另查明，梦雨公司于2019年4月17日更名为科诚公司。再查明，科诚公司出租给呷哺公司的涉案房屋包括新濠广场项目1号楼8号底商（建筑面积149.37平方米）和9号底商（建筑面积99.95平方米），其中，科诚公司与案外人杜长江于2014年12月29日就8号底商签订商品房买卖合同，双方于2016年1月5日就8号底商签订新濠广场委托经营合同，委托期限为8年，该委托经营合同于2019年4月15日解除；科诚公司与案外人孙淑芳于2016年7月4日就9号底商签订商品房买卖合同，双方于2016年6月20日就9号底商签订商铺委托投资经营合同，委托期限至2018年6月14日。2019年4月，科诚公司将租赁房屋交还实际产权人，科诚公司在撤出租赁房屋时将可移动的物品已全部搬走，无法移动的部分现已被新的承租人拆除导致灭失。一审法院认为，呷哺公司与梦雨公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。梦雨公司的更名行为不影响其权利的承受及义务的承担。合同生效后，双方均应严格履行合同约定的义务。关于呷哺公司主张解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，因一审法院（2019）津0112民初4319号民事判决书中已判令解除该合同，故该项诉讼请求本案不再涉及。关于呷哺公司主张科诚公司应给付其履约保证金30000元一节，双方合同约定，履行保证金在租赁合同终止（提前终止、解除或届满）时，科诚公司应在呷哺公司结清应付租金后十天内，无息退还给呷哺公司。一审法院生效判决已确认呷哺公司尚欠科诚公司自2017年10月31日至2019年4月16日期间的租金224486.29元，在呷哺公司未结清应付租金的情况下，呷哺公司要求返还履约保证金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。呷哺公司主张科诚公司存在以下两项违约行为，即商场开业率不足70%，科诚公司在出售房屋前未通知呷哺公司侵犯了呷哺公司的优先购买权。关于商场开业率不足70%一节，呷哺公司交纳租金至2017年10月30日，已经表明开业率达到70%，呷哺公司虽主张2017年11月份之后开业率降至70%以下，但未提供充足的证据予以证实，故一审法院不予采信。关于优先购买权一节，涉案房屋包括8号底商和9号底商，因8号底商在出租前已经出售，故不涉及优先购买权的问题；而9号底商系在租赁期间出售，科诚公司虽主张在出售房屋前已经通知呷哺公司，但呷哺公司对此不予认可，科诚公司应对其已尽到通知义务承担举证责任。因科诚公司未提供任何证据证明其在出售房屋前三个月以书面形式通知呷哺公司，故应当承担举证不能的不利后果。呷哺公司依据合同约定，要求科诚公司给付3个月租金的违约金50013元（16671元/月*3个月），有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于装修损失，呷哺公司应对其装修损失数额承担举证责任，呷哺公司虽提交装修工程合同、发票及付款凭证，但因上述装修工程呷哺公司已使用超过三年，且在呷哺公司撤出租赁房屋时将可移动的物品已全部搬走，无法移动的部分现已被新的承租人拆除导致灭失，故上述证据无法证明装修损失的具体数额，呷哺公司应承担举证不能的不利后果；关于呷哺公司要求科诚公司赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：“被告天津科诚房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告呷哺呷哺餐饮管理有限公司违约金50013元；驳回原告呷哺呷哺餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8079元，减半收取计4039.50元，由呷哺呷哺餐饮管理有限公司负担3514.50元，天津科诚房地产开发有限公司负担525元。”二审中，上诉人于2020年6月9日向一审法院交付了应付给被上诉人的租金227338.29元。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效。现双方对已经解除合同以及被上诉人应承担违约责任均无异议，故本案二审争议焦点是被上诉人应否返还履约保证金和赔偿装修损失。二审期间，上诉人于2020年6月9日向一审法院交付了应付给被上诉人的租金227338.29元，消除了返还履约保证金的障碍，基于二审新的事实，被上诉人继续占有履约保证金不再有依据，应当返还给上诉人。关于装修损失问题，解除合同的原因应归责于被上诉人，被上诉人应依法承担上诉人的装修损失。上诉人提供的证据，无法证明装修损失的具体数额，故一审法院依照举证责任的相关规定，驳回上诉人的该项主张，从法律适用的角度并无不妥。但是上诉人进行装修是客观存在的事实，由于租赁房屋的装修原貌已经不能复原，上诉人也不可能补强证据或通过鉴定以证明装修的具体数额后，再通过其他救济渠道获得补偿。这样造成实体权利义务失衡，息诉止争的效果欠缺。本院依照公平原则，结合租赁房屋的面积、使用用途、使用时间，酌情确认被上诉人赔偿装修损失70000元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，部分应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院根据二审发生新的事实，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持天津市津南区人民法院（2019）津0112民初7942号民事判决第一项；二、撤销天津市津南区人民法院（2019）津0112民初7942号民事判决第二项；三、被上诉人天津科诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人呷哺呷哺餐饮管理有限公司履约保证金30000元；四、被上诉人天津科诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人呷哺呷哺餐饮管理有限公司装修损失70000元；五、驳回上诉人呷哺呷哺餐饮管理有限公司其他上诉请求；六、驳回上诉人呷哺呷哺餐饮管理有限公司在原审的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4039.50元，由呷哺呷哺餐饮管理有限公司负担3000元，由天津科诚房地产开发有限公司负担1039.5元；二审案件受理费7055元，由呷哺呷哺餐饮管理有限公司负担4938元，由天津科诚房地产开发有限公司负担2167元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年八月二十四日法官助理付彦彦书记员周晓琳