湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0524民初1635号原告：戴石清，男，1971年10月26日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。特别授权委托诉讼代理人：伍文杰，隆回县国光法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄少军，隆回县国光法律服务所法律工作者。被告：刘伟生，男，1947年1月2日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。被告：罗杏华，女，1951年8月20日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。系被告刘伟生之妻。两被告特别授权委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师。第三人:隆回县桃花坪街道竹山塘社区居民委员会第八联组。负责人:朱正东,该组组长。原告戴石清与被告刘伟生、罗杏华、第三人隆回县桃花坪街道竹山塘社区居民委员会第八联组（以下简称竹山塘8组）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴石清及其委托诉讼代理人伍文杰、黄少军，被告罗杏华及其两被告的特别授权委托诉讼代理人周立君、第三人竹山塘8组的负责人朱正东等均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴石清向本院提出诉讼请求：1、确认房屋、土地出让协议中土地出让无效，由两被告返还宅基地征收等款504645元;2、诉讼费用由两被告承担。事实与理由:原告戴石清于2012年6月4日,在第三人同意的情况下将占地面积180m2,建筑面积213.75m2的祖传房子卖给刘伟生夫妇。尔后,国家修火车站需征收,于2018年9月3日以房主戴石清名字并戴石清在场,对该房进行房屋补偿分户评估,房子总价值为156941元(宅基地未评估)。2018年9月26日,政府与被告刘伟生签订“集体土地上房屋征收补偿安置协议书”补偿款共计1122010元,被告已全部领取。该补偿款中的宅基地使用权补偿270000元，过渡安置奖20520元,货币安置奖164125元,无违占违建奖50000元,四项合计504645元。被告领款后不愿返还宅基地补偿款及因宅基地产生的款项给原告。综上所述,原、被告房屋买卖是合法的。国家修火车站而合法征收,应当支持。国家给的补偿款1122010元,不能认为全部是房子补偿款,而是房子补偿款及依房子而产生的款项和宅基地补偿款及依宅基地而产生的款项总和。房子补偿及依房子产生的款项应归买房人(被告),而宅基地补偿款及依宅基地而产生的款项应由卖房人(原告)享有。因为房子可以买卖,但宅基地不能买卖,又两被告不是本组村民,不具有享受宅基地补偿款及因宅基地而产生的款项的资格,而原告系房子所在地本组村民,且房子与宅基地属于祖传的,祖传房子卖了可以,但宅基地不能买卖,却可以继承,国家征收之后的补偿款中的宅基补偿款及因宅基地而产生的款顶,只能由原告享有,被告将补偿款全部领走,而不愿将宅基地补偿款及因宅基地而产生款项退还原告是不对,应予返还原告。原告与被告协商无果,特诉诸法律,恳请人民法院判如所请。被告刘伟生、罗杏华辩称：一、戴石清早已于2012年7月9日将本案所涉及的房屋转让给两被告，有关于房屋所有的安置补偿款与戴石清无任何关系；桃洪镇双井七组已于2012年６月４日将本案涉及的建设用地使用权流转给两被告，土地使用权补偿款亦与戴石清无任何关系。本案事实如下：原告戴石清从其父母的名下继承了位于隆回县的集体土地建设用地使用权和一幢占地面积189ｍ2的房屋，集体土地建设用地使用证为：隆集建（土）字第68-2945号。当时原告戴石清为了卖房屋，还特意于2012年7月3日办理了继承公证。2012年6月4日，两被告和桃洪镇七组（土地使用权人）、戴石清（房屋所有权人）签订了《房屋、土地出让协议书》，土地使用权出让范围房屋占地面积是约189ｍ2，空坪隙地为一亩六公一厘，还有公山叁分贰厘，总价格为43418元，以上集体土地建设用地使用权转让的协议在当时经过的村民小组盖了章，村里的村民代表都签了字盖了手印表示认可，两被告在当天把建设用地使用权的转让款付给了七组。2012年7月9日，两被告又和戴石清签订了房屋转让协议，协议约定集体土地建设用地使用权证为：隆集用（2012）第022524号的189ｍ2的土地上的一幢房屋由戴石清转让给两被告，转让价格为92000元，签合同时转让款一次性付给了原告戴石清。2012年7月9号，戴石清和海玲还给两被告写了委托书，委托两被告办理房地产过户的一切手续。之后，两被告把原告戴石清转让时破烂的房子对房屋主体整修花费二三十万，修路倒坪花了近十万元，对房屋内进行装修花费五六十万，严格按照协议，在整修时没有超出受让范围使用，也没有对周围环境造成影响。2018年的时候，因为隆回县人民政府要建设魏源大道，需要征收两被告的这幢房子，2018年9月26日，在隆回县城北项目建设指挥部的主持下，达成集体土地上房屋征收补偿安置协议书，按照政策支付房屋补偿款196977元，其他补偿款925033元（包括：宅基地使用权补偿270000元，购房补助款227250元，奖励42750元，搬家费2138元，过渡安置奖20520元，货币安置奖164125元，无违占违建奖50000元，配合实务调查奖20000元，积极签约奖64125元，积极搬家腾地奖64125元），总计1122010元。二、本案涉及的土地使用权的性质为集体土地建设用地，不能简单地等同于农用地，根据本案以上的事实，应当确认两被告与桃洪镇双井本组所签订的房屋土地出让协议书为有效合同。两被告基于诚实守信，遵纪守法，为了购买房屋更具有合法性，事先与原告戴石清、桃洪镇七组签订了《房屋、土地转让协议书》，原告戴石清在2012年房屋出售给两被告之后一直没有任何意见，但是原告戴石清得知2018年隆回县人民政府征收了该幢房屋之后，就开始蠢蠢欲动，制造是非，意图分得一杯羹。戴石清这种违背诚信原则，出尔反尔的作法实在令人唾弃和不齿。该土地性质为集体建设用地，而集体建设用地不算农用地，国土资源部《关于促进农业稳定发展持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发（2009）２７号）第四部分第（十）条：今年，在城镇工矿建设规模范围外，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已确认为集体建设用地，可采用出让、转让等方式有偿使用和流转。另外，在土地管理法对集体建设用地的经营性用地，也规定了可以用于流转。2015年１月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着我国农村土地制度改革进入试点阶段，特别是2019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了关于修改土地管理法的决定，修改后的土地管理法明确规定农村集体建设用地在符合规划，依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让等方式交由农村集体经济组织以外的单位和个人直接使用。通过以上事实和法律精神的指导完全可以得出两被告与双井七组签订的房屋土地出让协议书为有效合同的结论。三、原告戴石清所诉不当得利不能得到法律的支持。两被告取得的补偿款是两被告基于该份合同以及征收补偿协议所获得的合法利益，根本不存在不当得利，而且，2012年原告戴石清完全自愿与两被告签订了出让合同，房屋归属已在于两被告，特别是购房补助款、奖励、搬家费、过渡安置奖、货币安置奖、无违占违建奖、配合实务调查奖、积极签约奖、积极搬家腾地奖是对两被告重新安置的各种补助和补贴，与原告无任何关系，所以，两被告的以上安置补偿费是基于因法律的规定而取得的合法利益，与原告自认为的利益减损不存在因果关系。综上所述，原告戴石清的起诉完全是利益驱使下的诚信缺失，非常不利于社会的稳定与和谐大局，请求人民法院依法查清事实，还两被告一个公道，驳回原告的全部诉讼请求。第三人竹山塘8组辩称，不好发表意见。本院经审理认定事实如下：第三人原名称为隆回县桃洪镇××村民小组，现名称为隆回县桃花坪街道竹山塘社区居民委员会第八联组，原告戴石清系该组成员。被告刘伟生、罗杏华系夫妻关系，为单位工作人员，城镇户口。2012年6月4日，以土地所有权人桃洪镇七组为甲方，以房屋所有权人戴石清为乙方，受让人刘伟生为丙方，三方签订了《房屋、土地出让协议书》，协议内容：受让人因需购买甲方土地及乙方土木结构房屋一座,经甲、乙、丙三方就有关事宜协商一致,订立本协议：一、甲方土地出让范围:甲方出让的土地范围包括：1、乙方的房屋基地及前坪,面积叁分玖厘;2、房屋后甲方公山叁分贰厘；3、乙方房屋东边山地玫分,总面积共计壹亩陆分壹厘。二、土地出让价格:每亩贰万陆仟捌佰元整,共计土地价款肆万叁仟壹佰肆拾捌元整。三、乙方房屋出让的所有问题由乙、丙双方协商解决。四、付款时间及方式:本协议订立后三日内,由丙方一次性以现金向甲方付清土地款。五、丙方在所受让范围内可以任意处置所受让的土地,但不得超出受让范围,如甲方在以后对丙方所受让土地进行复丈发现丙方超出受让范围时,甲方可以按复丈的土地价向丙方收取超占土地款。六、丙方在所受让的范围内,不得开办诸如养猪场之类严重污染环境、空气及和噪音有严重影响的项目。七、本协议一式三份，均具同等法律效力，三方共同遵照执行。协议书上，原告与被告刘伟生及近邻签字，第三人的时任组长及组民代表签字。该协议签订后，被告刘伟生于同日向第三人支付了土地价款43148元。2012年7月3日，戴石清在隆回县公证处办理了公正，由戴石清一人公正继承了其父母的遗产即坐落在隆回县的房屋一座,集体土地建设用地使用证:隆集建（土）字第68-2945号,用地面积：189ｍ2，其中：建筑用地:189ｍ2,房屋所有权证没有办理。2012年7月9日，以原告戴石清及其妻子海玲为甲方，被告刘伟生、罗杏华为乙方，签订了《房屋转让协议书》，协议内容：乙方欲购买甲方的房屋及土地,经桃洪镇7组村民及村组同意,甲、乙双方就房地产转让有关事宜达成如下协议：一、甲方转让房屋及土地的范围：甲方的房屋位于隆回县,集体土地使用证:隆集用（2012）第022524号,使用权面积:189ｍ2,房屋所有权证没有办理。二、转让价格:人民币玖万贰仟元整（￥92000）,签合同时一次性付清。三、房屋及土地的过户手续由乙方办理,甲方协助乙方办理，过户费用由乙方承担。四、甲方必须保证房屋及土地没有纠纷,如因权属问题产生的纠纷,由甲方负责协调好。五、甲、乙双方须如实履行协议,如谁违约,则必须赔偿给对方造成的一切损失。六、本协议一式贰份,甲、乙双方各执一份,签字生效。戴石清、海玲、刘伟生、罗杏华四人均在协议书上签字。该协议签订后，被告罗杏华于同日向原告支付了买房款92000元。在房屋转让协议书签订的同时，戴石清、海玲夫妇向被告罗杏华出具了委托书，委托罗杏华代为到房产局、国土局、税务局等相关部门办理该房地产过户的一切有关手续。两被告与原告和第三人签订协议后，原告与第三人将协议约定转让的房屋和土地交付给了两被告，两被告投入较大资金对房屋进行修缮后居住至拆迁时止，但至今没有办妥案涉房地产的转让过户手续。原告于1999年2月6日，通过出让方式获得了一处国有土地使用权，在桃洪镇××村民小组除继承父母的宅基地外另外没有拥有农村宅基地。2018年9月26日，因魏源大道建设需要征收两被告受让的房屋，邵阳魏源投资发展有限公司与被告刘伟生签订了集体土地上房屋征收补偿安置协议书，房屋补偿196977元，其他补偿925033元［包括宅基地使用权补偿（按合法正房底层占地面积）270000元，购房补助费227250元，奖励42750元，搬家费（按合法正房建筑面积）2138元，过渡安置奖（按合法正房建筑面积）20520元，货币安置奖164125元，无违占违建奖50000元，配合实务调查奖20000元，积极签约奖64125元，积极搬家腾地奖64125元］，总计补偿1122010元。此款均已支付给被告刘伟生。原告要求分配发给被告刘伟生的集体土地上房屋征收补偿款，但原、被告达不成一致意见，以致原告诉至法院。以上事实，有当事人的身份资料、《房屋、土地出让协议书》、公证书、《房屋转让协议书》、委托书、收条、收据借条、《集体土地上房屋征收补偿安置协议书》、当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告戴石清原系第三人集体经济组织成员，农业户口，被告刘伟生、罗杏华系城镇户口，不系第三人集体经济组织成员，因此双方达成的《房屋转让协议书》违反相关法律法规的强制性规定，原、被告之间转让宅基地的行为无效，双方都有过错，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，被告为购买房屋与原告和第三人签订了协议，并取得该组村民的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，且购买房屋后，投入较大资金进行修缮，居住使用该房屋已有6年之久，本可在该房屋居住终老，现因征地拆迁丧失了长期居住的房屋，得到了相应的补偿，而原告因为拆迁补偿问题现在要主张2012年签订的转让协议书中关于土地出让部分因违反法律、行政法规的强制性禁止规定无效，其诉请虽然符合法律规定，但从道义、情感角度而言，属于典型的违反诚实信用原则。被告因为购买了原告的房屋后，没有再购买其他房屋，现在因为房屋拆迁后，如再另行购买房屋的话，必然要支付比当时相比更加巨额的费用，根据诚实信用原则，原告也不能从其过错行为中获得巨额的利益，同时，在原、被告签订的房屋转让协议中，其中第五条也约定了双方须如实履行协议,如谁违约,则必须赔偿给对方造成的一切损失。因此，原告对被告所产生的巨额信赖利益损失应承担主要赔偿责任。根据征收补偿安置协议书的约定，案涉宅基地使用权补偿款仅为270000元，对于270000元宅基地使用权补偿款的分配，结合被告目前的居住情况、当地房价的实际水平、双方的过错等综合因素，以及诚实信用原则的规定精神，综合考虑，应当由两被告占60%，原告占40%为宜。关于房屋补偿款、购房补助费、奖励费、搬家费、过渡安置奖、货币安置奖、无违占违建奖、配合实务调查奖、积极签约奖、积极搬家腾地奖等,该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的,是对拆迁前房屋实际居住人的补偿,与房屋及宅基地的权属关系不大,故应当归拆迁前房屋的实际居住人即两被告所有。综上所述，对于原告的诉讼请求，其中要求确认土地出让（即宅基地转让）无效的部分，虽然依法应当支持，但因该宅基地已被征收作为建设之用，标的物已不存在，判决确认与否已无实际意义，故只对因案涉宅基地征收而发生的补偿款进行处理，其中原告要求由两被告返还宅基地征收等款504645元的诉讼请求，只能部分支持，其他部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告刘伟生、罗杏华在本判决生效后十日内向原告戴石清支付宅基地使用权补偿款108000元；二、驳回原告戴石清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4424元，由原告戴石清负担3224元，被告刘伟生、罗杏华负担1200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  罗金华二〇二〇年八月七日法官助理张善海代理书记员  陈杰伟附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。