山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初2685号 原告（反诉被告）：张伟红，女，1978年8月3日出生，汉族，住山东省青州市。 委托诉讼代理人：董少民，山东亿宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：关洪福，男，1953年6月11日出生，汉族，住山东省青州市。 被告：王素菊，女，1955年11月14日出生，汉族，住山东省青州市。 上述二被告委托诉讼代理人：叶楠，山东青都律师事务所律师。 上述二被告委托诉讼代理人：周军营，山东青都律师事务所律师。 原告张伟红诉被告关洪福、王素菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院决定合并审理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟红的委托诉讼代理人董少民、被告关洪福、王素菊及其委托诉讼代理人叶楠、周军营到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2015年10月15日，原告购买被告位于青州市圣水花园××小区××楼××单元××室房产一处，约定：房产总价款458600元，合同签订当日支付定金20000元，2015年11月25日前支付首付款380000元，被告办出房产证后满两年过户到原告名下，过户费用由被告承担，剩余房款58600元过户之日结清。合同签订后，原告依约支付了房款，2018年3月，被告办出房产证后拒不协助原告办理房产过户登记手续。为此，请求法院依法判令：1、依法判令被告协助原告办理青州市圣水花园××小区××楼××单元××室房产[不动产登记证号：鲁(2018)青州市不动产权第0000660号]过户登记手续并承担过户费用(标的额458600元)；2、判令被告支付迟延过户违约金40000元（以400000元为基数自2018年3月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率150%计算；以400000元为基数自2019年8月20日至被告实际为原告过户之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；3、诉讼费用由被告承担。 被告关洪福、王素菊辩称：一、答辩人关洪福出卖房屋，属于无权处分。答辩人关洪福、王素菊系夫妻，案涉房屋是关洪福、王素菊的夫妻共同财产。王素菊不同意将案涉房产转让给案外人李铭。答辩人关洪福在与案外人李铭签订的《房地产买卖契约》违反了《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”及《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的”等规定，属于无权处分。二、签订房屋转让合同时被告没有取得房屋产权证，应当认定合同无效。答辩人关洪福在与案外人李铭于2015年签订《房地产买卖契约》时，关洪福尚未取得案涉房屋的产权证。2018年青州市国土局向关洪福、王素菊颁发不动产证。根据《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的”规定，案涉《房地产买卖契约》违反了法律强制性规定，应当认定合同无效。三、答辩人未向被答辩人履行过户义务主要由如下几点原因：(一)被答辩人的过户要求违反了合同相对性基本原则。案涉的《房地产买卖契约》由答辩人关洪福在与案外人李铭签订。根据合同相对性基本原则，李铭可以要求答辩人向其过户，被答辩人无权直接要求答辩人向其过户。被答辩人与李铭之间的约定对答辩人没有约束力。(二)李铭未向答辩人支付剩余房款。根据《房地产买卖契约》第12条的约定，李铭应当向答辩人支付58600元剩余房款，李铭及被答辩人一直未支付，答辩人享有同时履行抗辩权。(三)李铭未向答辩人实际支付购房定金。根据《房地产买卖契约》约定，李铭应当向答辩人支付20000元的购房定金。事实情况是，李铭自述将20000元的购房定金支付给了宝日房产的工作人员，未向答辩人支付，答辩人从未收到20000元的购房定金。李铭哄骗老人关洪福打了一张20000元的收条。(四)被答辩人及李铭应当承担土地出让金。案涉房产的土地性质为国有划拨，需要交纳土地出让金才能上市交易。根据《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”及市场交易习惯，土地出让金应当由受让方李铭承担，李铭及被答辩人均拒绝承担土地出让金，这才导致无法办理过户。(五)李铭未向答辩人支付房屋面积差价。《房地产买卖契约》附件中的案涉房屋面积为117.99平方米，不动产证中登记的案涉房屋实际面积为119.91平方米，这两者之间有1.92平方米的差价。李铭应当按照市场价8000元/平方米的价格向答辩人支付1.92平方米的房屋差价款，共计15360元。李铭及被答辩人一直拒绝支付该差价。(六)李铭及被答辩人对违法占用答辩人的房屋应当承担违约责任。《房地产买卖契约》第九条1约定“在甲方(关洪福)收到全额购房款后的当日正式交付该房产给乙方(李铭)”。时至今日，李铭及被答辩人尚未支付58600元剩余房款，但是被答辩人及李铭自签订合同后一直居住在案涉房产中。被答辩人及李铭违反了协议约定，应当承担违约责任。该违约责任应当按照同等房屋市场出租价格来计算：57个月*1500元/月=85500元。被答辩人应当向答辩人支付85500元的违约金。同时提起反诉，要求原告支付房屋面积差价款15360元。 原告对被告的反诉辩称：反诉请求没有相应的事实及法律依据，1、案涉房屋为特定物，而非种类物，根据原、被告双方合同约定原告作为买受方购买的是整套房产，而非购买的面积，根据双方买卖契约第一条规定，双方约定房屋建筑面积约120平；2、双方签订的合同约定的117.99平方米是基于被告与案涉房屋开发商签订的商品房买卖合同约定平方数，而被告在办理案涉房产不动产登记证书时，并没有因房屋面积差而额外向房地产开发商支付差额房款，根据合同法等价有偿、诚实信用的原则，反诉原告额外要求支付面积差款，没有事实及法律依据；3、即使支付房屋面积差价款也应当按照合同的约定的单价支付，而不应该按照市场价格支付。 经审理查明：2015年10月15日，李铭购买被告位于青州市圣水花园××小区××楼××单元××室房产一处，并签订房地产买卖契约一份，该契约约定：由于被告已收到李铭订金20000元，双方同意按照下列房地产买卖事项订立契约，共同遵守。一、被告自愿将坐落于青州市圣水路玉竹安置区的青州市圣水花园××小区××楼××单元××室房产（房屋建筑面积约120平方米）通过青州市宝日房产中介服务部出售给原告，房地产成交价格为458600元。李铭于2015年11月25日前支付首付款380000元（在10月20日之前先付100000元），双方同意在房产正式交房之日由被告将上述房产正式交付给李铭。同时约定被告应无偿协助原告办理该房产的二手房购房贷款，并无偿出具相应手续，在被告所申请的该房产的二手房贷款审批后，并且被告收到乙方除贷款外的购房款后，李铭与被告双方去办理房屋过户手续及抵押手续，该房地产的过户手续由被告无偿提供，税费及维修费由被告承担，包括李铭与被告双方因交易该房产产生的个人所得税和契税、地税、维修基金等均由被告承担。李铭与被告双方协商该房产被告办出房产证，满2年后过户到李铭名下，过户费用由被告承担。李铭与被告双方协商该房产的剩余房款58600元，在被告给李铭过户之日结清。该房产的过户人姓名及贷款人姓名为李铭指定姓名自然人。同时约定李铭与被告双方协商该房产在办理房产证到关洪福名下之时所产生的所有费用由关洪福承担，其中所产生的水、电、暖、燃气等开户费用由李铭承担需有正式的有效收据或发票。合同签订后，2015年10月15日，李铭支付购房定金20000元，被告关洪福为李铭出具收到条一份。2015年10月20日，原告通过案外人李兆华在农业银行的账户支付到被告王素菊的银行账户100000元，被告关洪福为李铭出具收到条一份。2015年11月25日，原告通过农业银行本人账户支付到被告王素菊农业银行账户230000元，现金支付被告王素菊50000元，共计购房款280000元，被告关洪福为李铭出具收到条一份，以上购房款共计支付400000元。2016年2月份被告将房屋钥匙直接交付给原告，后原告一直居住至今。 另查明，原告张伟红与案外人李铭，在2017年2月13日前双方系夫妻关系，案涉房屋系原告与李铭共同购买，部分房款由张伟红直接支付给被告，2017年2月13日原告与李铭到青州市民政局协议离婚，离婚协议财产处理部分中约定，位于青州市圣水花园西苑小区20号楼2单元201室房子一处归原告所有，李铭自愿放弃，原告补偿李铭现金280000元，其他部分约定购房欠被告关洪福的60000元由原告偿还。 再查明，2018年1月19日，被告将案涉房屋的房产证办出，房产证号为鲁（2018）青州市不动产权第0000650号，权利人为关洪福、王素菊共同共有，房屋建筑面积119.91平方米。 上述事实，有原告提供的房地产买卖契约一份、收到条3份、银行交易明细2份、离婚协议书一份、李铭出具的情况说明一份及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，被告关洪福与李铭双方签订的房屋买卖协议，是双方真实意思的表示，不违背法律法规强制性规定，本院确定为有效协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照合同全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原被告双方应当全面履行自己的义务。本案争执的焦点之一是：2015年10月15日，李铭是否支付购房定金20000元的问题。被告否认已经收到了原告定金20000元，原告主张定金20000元已经交付，但因被告关洪福无证据证实为何在2015年10月15日为李铭出具收到定金20000元的收到条一份的事实，本院认为2015年10月15日被告关洪福出具的收到条，可以推定李铭已经支付了定金20000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”对被告的主张因未提供证据，本院不予采信。本案争执的焦点之二是：2015年10月20日，原告通过案外人李兆华在农业银行的账户支付到被告王素菊的银行账户里的100000元，是否与本案有关联性的问题。被告认为该100000元与本案没有关联性，但未能提供证据证明被告与李兆华之间存在其他的经济往来的事实。原告通过案外人李兆华支付房款的行为，是为了履行与被告之间的合同义务，不违背法律的规定，为此，对被告之辩解本院不予采信。本案争执的焦点之三是：原告主张依法判令被告支付迟延过户违约金40000元（以400000元为基数自2018年3月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率150%计算；以400000元为基数自2019年8月20日至被告实际为原告过户之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）的诉讼请求，是否应当支持的问题。虽然买卖协议中规定，在房屋款全部付清完毕后房屋交付，但2016年2月份原被告双方已经交付了房屋，应当认定原被告双方实际变更了房屋交付的时间，原告也已经实际占有了房屋，原被告签订的房屋买卖协议中确定的主合同义务，原被告双方已经履行完毕。只有房屋过户手续需要履行的义务，属于合同的附随义务。对于附随义务的履行，原被告双方并未约定违约责任的承担方式，为此，对原告主张的被告应当承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。本案争执的焦点之四是：被告主张的未经被告王素菊认可的房屋买卖协议，侵犯了共有人的共有权，以及房屋买卖时，未取得房产证，房屋不能进行交易，应当认定房屋买卖协议无效的辩解，及房屋买卖合同双方是被告关洪福与李铭，原告张伟红不是合同相对方，不能主张房屋过户的诉讼请求的辩解，是否应当支持的问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”根据上述法律规定，被告关洪福与李铭签订的房屋买卖协议，虽然被告王素菊没有签字，但协议签订后，原告通过银行将房款打入了被告王素菊的账户中，被告王素菊未提出异议，应当认定被告关洪福卖房的行为，被告王素菊是明知的或者事后也是追认的。为此，被告王素菊主张未经本人同意，侵犯共有权的辩解，本院不予采信。同时原告与李铭在购买房屋时系夫妻关系，原告交付房款的事实，应当认定李铭购买的房屋是原告夫妻的夫妻共同财产。现原告与李铭已离婚，在离婚时约定购买的青州市圣水花园西苑小区20号楼2单元201室房子一处归原告所有，不违背法律的规定，同时原被告双方在合同中约定该房产的过户人姓名及贷款人姓名为李铭指定姓名自然人，应当认定离婚协议中，李铭指定姓名自然人的人是原告，原告主张过户的诉讼请求符合原被告之间的约定，被告主张根据合同相对性原则，原告不是合同相对方的辩解，不符合案件事实，本院对其辩解不予采纳。被告主张房屋买卖时，未取得房产证，房屋不能进行交易，应当认定房屋买卖协议无效的辩解，本院认为该辩解不符合《中华人民共和国合同法》规定的无效民事行为的情形，且2018年1月19日，案涉房屋的房产证已经办理完毕，为此，对被告之辩解，本院不予支持。本案争执的焦点之五是：被告反诉请求支付房屋面积差价款15360元的诉讼请求，是否应当支持的问题。从原被告双方签订的房屋买卖协议中可以看出，协议主文中表明的房屋面积为120平方米，在协议后表明的房屋面积为117.99平方米，在办理房产证时，房产证上的面积为119.91平方米，应当认定原被告双方的房屋买卖是以“栋”作为计价单位，而不是以“平方数”作为计价单位，这也符合社会上自然人买卖房屋的习惯做法，为此，对被告的反诉请求，本院不予支持。本案争执的焦点之六是：原告请求被告支付土地出让金的诉讼请求，是否得到支持的问题。《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”涉及到本案，由于原被告双方在房屋交易时，土地属于划拨方式取得，缴纳土地出让金仅是将划拨方式改为出让方式，土地使用期限也随之发生了改变，土地性质的改变带来的利益，实际由原告得到了享受，由原告缴纳土地使用权出让金，符合法律规定，也符合公平合理的原则。为此，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告关洪福、王素菊协助原告张伟红办理青州市圣水花园西苑小区20号楼2单元201室房产[不动产登记证号：鲁(2018)青州市不动产权第0000660号]过户登记手续并承担房屋契税和个人所得税，于本判决生效后一个月内办理完毕； 二、原告张伟红在被告关洪福、王素菊协助办理完房屋过户登记手续的同时，支付被告关洪福、王素菊剩余房价款58600元； 三、驳回原告的其他诉讼请求； 四、驳回被告的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4090元，由被告关洪福、王素菊负担2045元，原告张伟红负担2045元；反诉案件受理费92元，由被告关洪福、王素菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  杜云昆 二〇二〇年八月十日 书记员  陈彦旭