浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0921民初415号 原告（反诉被告）：何郑樑，男，1963年9月1日出生，汉族，住浙江省岱山县。 委托诉讼代理人：黄赤波，浙江蓬星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海市申懋房地产经营公司，住所地上海市徐汇区凯旋南路31号11幢102室，统一社会信用代码913101041322206466。 法定代表人：赵伟华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫峰，男。 委托诉讼代理人：王国明，上海市申中律师事务所律师。 原告何郑樑与被告上海市申懋房地产经营公司（以下简称申懋房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。在本案审理期间，经原告申请，本院依法对被告申懋房地产公司在北京银行上海闵行支行的存款在400万元金额内予以冻结。本案于2020年5月26日公开开庭进行审理，原告何郑樑及其诉讼代理人黄赤波，被告申懋房地产公司的诉讼代理人闫峰、王国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何郑樑向本院提出诉讼请求：一、被告申懋房地产公司赔偿投资损失2096650元、经营损失163万元、投资利息损失1164375元及2020年4月6日后按322／天计算的利息、惩罚性违约金2096650元；二、诉讼费、评估费、保全费及保全保证金由被告申懋房地产公司负担。事实和理由：2014年6月，经原告与岱山凤凰山庄生态农场有限公司（简称凤凰山庄公司）协商一致，凤凰山庄公司将位于岱山县××镇××村的10亩土地使用权及相关设施设备出租给原告经营使用，合同约定租期13年，自2014年8月1日至2027年7月31日，并约定因凤凰山庄公司违约而解除协议的，被告对原告投入的资产进行折旧评估予以收购，并以评估价承担惩罚性违约责任。2016年8月22日，双方签订《补充协议》，租期变更为2014年8月1日至2026年12月31日。2017年1月23日，原、被告及凤凰山庄公司签订《补充协议》一份，约定将出租方凤凰山庄公司变更为被告申懋房地产公司。2018年8月，因上述10亩土地上的建筑物未经过审批，岱山县国土资源局发函《违法行为处置告知书》要求整改。2019年2月28日，岱山县自然资源和规划局发出《关于要求对在租用的集体土地上构造建（构）筑物行为进行整改的函》，要求被告申懋房地产公司在2019年3月10日前废除商业经营性活动功能，恢复土地原状。被告申懋房地产公司于2019年3月5日发函要求原告停止经营活动，配合政府部门恢复土地原状。2019年3月27日被告申懋房地产公司起诉要求解除与原告的租赁协议，后原、被告达成调解协议，同意终止履行租赁合同。2019年9月10日，经舟山市安达资产评估有限公司评估，资产重置价值为1860100元，原告支付评估费8万元。原告认为，评估报告尚有290550元资产未评估，租赁合同提前终止造成原告大额投资改造损失、经营损失，故诉至本院。 被告申懋房地产公司辩称，原、被告之间的租赁合同效力，应由法院依法认定，双方同意终止履行租赁合同的协议，是协商一致的结果，被告并未单方终止合同。原、被告在签订租赁合同时对房屋、土地情况并无隐瞒，且原告的商业经营行为系自发进行，与被告无涉，故其经济损失应由原告自行承担。 被告申懋房地产公司提出反诉请求：原告何郑樑支付租赁物占有使用费66666.66元。事实和理由：2019年3月27日被告申懋房地产公司起诉要求解除与原告何郑樑的租赁协议，后双方达成调解协议，其中约定终止履行租赁合同，原告何郑樑于2019年7月31日前将租赁物返还给被告申懋房地产公司。事后原告何郑樑一直占用租赁的土地房屋不肯退出，直到2020年法院强制执行后才腾退，故应该支付租赁物占有使用费。 原告何郑樑辩称，租赁合同解除非原告何郑樑造成，且原告曾通知被告来拿钥匙，故无需支付租赁物占有使用费。 本院经审理查明，2008年5月，岱东镇人民政府与上海鱼米之乡农业发展有限公司签订《土地租用合同》一份，约定岱东镇人民政府将位于岱山县××镇××村的100亩土地租赁给上海鱼米之乡农业发展有限公司，租赁期限为2008年1月1日至2026年12月31日。2017年1月22日，岱东镇人民政府与上海鱼米之乡农业发展有限公司、被告申懋房地产公司签订《补充协议》一份，约定原《土地租用合同》变更承租方为被告申懋房地产公司，原上海鱼米之乡农业发展有限公司的权利义务转让给被告申懋房地产公司。 2014年，岱山凤凰山生态农场有限公司与原告何郑樑签订《租赁协议》一份，约定岱山凤凰山生态农场有限公司将上海鱼米之乡农业发展有限公司租用的位于岱山县××镇××村××亩土地中的10亩土地（即凤凰山庄）和该土地上投入的设施、设备出租给原告何郑樑，租赁期限为2014年8月1日至2027年7月31日，岱山凤凰山生态农场有限公司保证出租的全部设施、设备拥有出租收益权，原告何郑樑应合法经营，合理使用承租物，并约定因岱山凤凰山生态农场有限公司违约而解除合同的，被告对原告何郑樑投入的资产进行折旧评估予以收购，并以评估价承担惩罚性违约责任；因原告何郑樑违约而解除合同的，原告何郑樑实际投入的全部资产作为惩罚性违约责任均归岱山凤凰山生态农场有限公司所有。2017年1月23日，岱山凤凰山生态农场有限公司与原告何郑樑、被告申懋房地产公司签订《补充协议》一份，约定原《租用协议》变更出租方为被告申懋房地产公司，原岱山凤凰山生态农场有限公司的权利义务转让给被告申懋房地产公司。 在原告何郑樑租赁上述场地前，岱山凤凰山生态农场有限公司在该场地上从事婚庆服务活动，原告何郑樑租赁后，仍从事婚庆服务活动，并对场地内建筑、地面等进行修建改造，购置了各类物品。 2018年8月16日，岱山县自然资源和规划局作出违法行为处置告知书，认为被告申懋房地产公司擅自在岱山县××镇××村土地建造农家乐山庄，用于经营性活动，违反了《土地管理法》相关规定，通知被告申懋房地产公司在十五天内完成土地复垦并拆除相关建筑物。2019年2月28日，岱山县自然资源和规划局作出要求对在租用的集体土地上建造建筑物行为进行整改的函，要求被告申懋房地产公司在2019年3月10日前废除岱山县××镇××村土地上的商业经营性活动功能，恢复土地原状。原告何郑樑对部分违章建筑进行了拆除，对硬化土地进行复垦。 2019年3月27日，本院受理被告申懋房地产公司诉原告何郑樑租赁合同纠纷一案，并于2019年4月29日作出民事调解书，确认被告申懋房地产公司与原告何郑樑签订的土地租赁合同终止履行，原告何郑樑于2019年7月31日前将租赁场地返还给被告申懋房地产公司，并支付2018年8月以来所欠的租金2万元。后经本院强制执行，原告何郑樑于2019年9月22日支付了租金2万元，于2020年3月26日将租赁场地主要财产返还给被告申懋房地产公司，于2020年3月30日返还了全部租赁场地，另原告何郑樑为从事婚庆服务活动购置的各类物品仍存放于租赁场地内。 在本案立案审查期间，经原告何郑樑申请，本院委托舟山安达资产评估有限公司对岱山县××镇××村凤凰山庄的改造费用和财产价值进行评估，舟山安达资产评估有限公司于2019年9月10日出具资产评估报告，认为岱山县××镇××村凤凰山庄资产的重置价值为186.01万元，评估价值为151.1万元，其中改造费用112.8万元，财物价值38.3万元。 本院认为，根据《租赁协议》的约定，被告应保证出租的全部设施、设备拥有出租收益权，同时在原告何郑樑租赁前，岱山凤凰山生态农场有限公司已经在该场地上从事婚庆服务活动，因此租赁场地具有可从事婚庆服务活动的表象，同时被告作为出租方，对租赁土地的性质和用途理应有更全面的认知，现因租赁场地上的经营行为违反了《土地管理法》相关规定，导致《租赁协议》不能继续履行，造成原告何郑樑损失，被告申懋房地产公司应承担相应的赔偿责任。原告何郑樑在签订《租赁协议》和经营婚庆服务活动过程中，未仔细审查租赁土地的性质和用途，也有一定的过错，应自负一定责任。本院根据双方《租赁协议》的约定及本案实际情况，对于原告何郑樑投资改造费用及物品价值以及由此产生的利息损失，本院确认原告何郑樑现存放于租赁场地内的各类物品均归被告申懋房地产公司所有，对于原告何郑樑的损失，其中原告主张的未进入评估报告资产的损失，证据不足，不予确认；对于其他损失，本院酌情确认被告申懋房地产公司赔偿原告何郑樑1172600元。对原告何郑樑主张的经营损失，证据不足，且双方在《租赁协议》中亦未作约定，且该损失并非原告的实际损失，系原告在租赁场地可用于经营婚庆服务活动基础上的预期收入，但上述租赁场地已明确不能作为商业用途，故该预期收入的基础不存在，本院对原告上述主张不予支持。对原告何郑樑主张的惩罚性违约金，因前项已确认被告对原告的投资改造及物品损失进行赔偿，承担了违约责任，同时原告自身未尽到审慎审查义务，亦存在一定的过错，故本院对惩罚性违约金不予支持。对于原告何郑樑在2019年8月1日至2020年3月30日期间继续占用租赁场地的费用，本院根据该期间租赁场地已不能按原用途继续使用的情况，酌情确认原告何郑樑应支付被告申懋房地产公司场地使用费1万元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）上海市申懋房地产经营公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告何郑樑（反诉被告）损失1172600元； 二、驳回原告（反诉被告）何郑樑的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）何郑樑于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海市申懋房地产经营公司场地使用费1万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61512元，由原告（反诉被告）何郑樑负担51355元，被告（反诉原告）上海市申懋房地产经营公司负担10157元；反诉受理费减半收取733元，由原告（反诉被告）何郑樑负担110元，被告（反诉原告）上海市申懋房地产经营公司负担623元；保全申请费5000元，由被告（反诉原告）上海市申懋房地产经营公司负担；鉴定费8万元，由原告（反诉被告）何郑樑负担2.4万元，被告（反诉原告）上海市申懋房地产经营公司负担5.6万元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  郑 斌 审 判 员  程园园 人民陪审员  虞惠儿 二〇二〇年八月十八日 代书 记员  周盈琪 ??2? ??6?