山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1474号上诉人(原审原告)：山西华旺商务服务有限公司，地址:山西省太原市万柏林区和平北路56号金域阅山小区综合办公楼（17#）2103号。法定代表人：贾军华，该公司经理。委托诉讼代理人：郭华，女，1982年9月20日出生，汉族，山西华旺商务服务有限公司员工，现住。委托诉讼代理人：张军芬，男，1979年11月28日出生，汉族，山西华旺商务服务有限公司员工，现住山西省太原市万柏林区。被上诉人（原审被告）：王够文，男，1972年9月7日出生，汉族，榆社县人，现住榆社县。委托诉讼代理人：王峪，北京盈科律师事务所律师。上诉人山西华旺商务服务有限公司因与被上诉人王够文房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省榆社县人民法院（2019）晋0721民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西华旺商务服务有限公司上诉请求：一、依法撤销山西省榆社县人民法院（2019）晋0721民初425号《民事判决书》，并依法改判被上诉人支付上诉人管理费952680元及违约金1960139.1元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院已查明如下事实:（1）上诉人与被上诉人于2015年12月13日签订了《管理费合同》,约定租赁期限为2015年11月10日至2018年11月9日，共计三年。本案所涉行为是租赁期间的第三年（2017年11月10日至2018年11月9日）的管理费。管理费是租金的组成部分。（2）租赁期内:第一年管理费（2015年11月10日至2016年11月9日）被上诉人按期支付;第二年租金、管理费（2016年11月10日至2017年11月9日）因被上诉人王够文无力交纳，上诉人向万柏林法院提起诉讼要求其支付租金和管理费,被上诉人王够文出庭参与调解，在法院的主持下;被上诉人同意分期支付上诉人管理费及租金。一审法院于2017年11月8日作出（2017）晋0109民初字2553号和（2017）晋0109民初字2551号民事调解书予以确认。调解书生效后，被上诉人未按期履行，上诉人向万柏林区人民法院提起强制执行申请，现已扣划被上诉人王够文部分款项。执行过程中被上诉人王够文并未提出执行异议。（3）2018年8月10日，被上诉人王够文手写了一份解除合同《申请》,主要内容为:被上诉人作为租赁合同的承租方，承租了上诉人位于太原市，1007号商铺二、三层房屋。因被上诉人王够文无力交纳租赁费、物业管理费,申请解除双方签订的《房屋租赁合同》、《管理费合同》。该事实证明:上诉人与被上诉人签订合同成立生效并已实际履行，如果合同未履行，被上诉人就不是合同的当事人，就不会存在被上诉人申请解除合同的事实。上述事实，已充分说明涉案租赁合同已实际履行，一审法院在查明上述事实的情况下,将业已履行3年的合同，认定为未实际交付履行系事实认定错误,严重损害了上诉人的合法权益,上诉人不服该判决。二、一审判决适用法律错误上诉人与被上诉人及龙昌公司签订合同后,又要求实际使用人作为保证人与上诉人及龙昌公司签订《保证合同》，确保租金及管理费的支付。根据《合同法》第八条合同的相对性原则规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”依据该条的规定，合同在特定的合同当事人之间发生法律约束力,只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼,而不能向与其无合同关系的第三人提出请求。所以被上诉人作为合同的一方当事人是本案适格当事人,且应按合同约定履行支付租金及管理费的合同义务。一审法院仅以被上诉人王够文不是房屋的实际使用人,做出合同所涉房屋未实际交付被上诉人的判决,显然是歪曲事实偏袒被上诉人。综上所述,一审法院认定事实错误，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益,请求贵院在查明事实的基础上撤销原判决,依法改判，支持上诉人的上诉请求。王够文辩称，一、首先请法庭注意上诉人山西华旺商务服务有限公司在民事上诉状第一条“一审法院已查明如下事实”中不正确的以下3点陈述。1、上诉人与答辩人没有履行过《管理费合同》，答辩人也从没有交过上诉人管理费，上诉状第一条第2点（第3行）陈述“第一年管理费被上诉人按期支付”不是事实，请上诉人向法庭举证予以证实。2、答辩人同意分期支付上诉人管理费及租金是在被欺骗的前提下作出的意思表示，上诉人将答辩人及案外人山西泷钧金融服务外包有限公司（以下简称泷钧公司）起诉至太原市万柏林区人民法院，要求答辩人支付管理费、泷钧公司承担连带责任。答辩人当庭陈述自己只是挂名，太原市和平北路56号金域阅山小区4号楼底商1OO6、1007商铺房屋管理费合同是上诉人与泷钧公司实际履行，与答辩人无关，泷钧公司对此也认可，也表示会继续租赁房屋（可查阅庭审笔录），经过庭审调解，泷钧公司愿意主动分期履行拖欠的租金、管理费，上诉人要求调解文书中需列上答辩人，表示其与泷钧公司已经达成调解，列答辩人主体只是一个程序性的问题，还款的是泷钧公司，答辩人以为这只是上诉人与泷钧公司之间的事（因答辩人从未参与上诉人与泷钧公司之间的租赁一事，认为此事与答辩人无关），泷钧公司将欠款履行后此案便可了结，等合同履行完毕，就可拿回案外人山西融德城投资有限公司（以下简称融德城公司）遗留定金130000元。答辩人当时同意在调解书中列为主体之一是被欺诈（上诉人与泷钧公司三年房屋租赁合同完毕退还定金），弥补融德城公司借款不能收回的损失，答辩人本身是个受害者，不该借款要不回来又无端承担管理费，没吃鹅却非要吐出鹅毛！3、泷钧公司履行调解协议支付二十多万元租金和管理费后再无能力履行，上诉人锁了商铺、扣了泷钧公司财物，违背法庭调解时的承诺，向万柏林区法院申请执行答辩人，答辩人唯一住房已被评估，几次通知腾房拍卖，两个孩子面临无家可归，露宿街头！不得已，答辩人多次向执行局反映情况，向万柏林检察院申请抗诉，万柏林区检察院经过充分论证、查明事实后，提交太原市检察院向太原市中级人民法院提出抗诉，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民抗21号、22号民事裁定书指令大原市万柏林区人民法院再审。并非如上诉状第一条第2点（上诉状第2页第6行）陈述“执行过程中被上诉人王够文并未提出执行异议”。二、答辩人写过一份解除合同申请，其背景是调解书生效后上诉人向太原市万柏林区法院申请执行，泷钧公司业务经营不善，已无能力继续支付上诉人管理费，不解除合同只能是任由租赁费、管理费金额继续扩大，最终案外人龙昌公司和上诉人获利，为了及时止损，答辩人向上诉人建议不能再将房屋租赁给泷钧公司，多次请求后上诉人也看到泷钧公司经营恶化、考虑收不到租金及管理费才同意解除，因管理费合同是答辩人所签，所以从形式上要求答辩人出具解除合同申请一份备案留存，书写解除合同当天，上诉人锁了1006、1007大门。答辩人书写解除合同申请并不能证实就履行过房屋租赁合同及管理费合同，合同是否履行应当以上诉人如何将出租商铺交付给答辩人，答辩人如何使用租赁商铺，如何交纳租赁款和管理费的证据予以证实。三、上诉状在第二条，一审判决适用法律错误中第一行陈述：“上诉人与被上诉人及龙昌公司签订合同后，又要求实际使用人作为保证人与上诉人及龙昌公司签订《保证合同》”（实际使用人为泷钧公司，详见被上诉人举证第1组证据中的三方保证合同），这是上诉人正面认可实际使用人为泷钧公司，并非答辩人，本案不适用《合同法》第八条合同的相对性原则，因为上诉人从没有将1006、1007商铺交付答辩人使用，理由如下：答辩人与上诉人签订《管理费合同》的时间是在2015年9月8日，泷钧公司注册并入住使用的时间是在2015年5月6日，也就是说在上诉人签订《管理费合同》之前泷钧公司就已经入住和使用着1006,1007商铺，那么2015年5月6日至签订《管理费合同》2015年9月8日是谁在使用商铺、交纳租赁费及管理费？2015年9月8日至2018年8月10日（上诉人锁门，收回出租商铺）这三年多时间谁在向谁交纳管理费、租赁费，完全可以说明谁是真正的承租人。事实上，1006、1007号商铺一直是泷钧公司在经营安途生新能源汽车和泷钧金融服务（见证据2现场照片）、交付租赁款（见证据2银行电子回单）。龙昌公司、上诉人对此接受并且认可，在租赁关系的日常工作对接、房屋维护使用、物业管理等方面也是直接对接泷钧公司（见证据2回复函）,双方均履行了租赁合同应尽的权利义务。从另一点也可以证实，如果是答辩人在使用商铺，答辩人与龙昌公司签订房屋租赁合同的用途为茶餐厅（见龙昌房屋租赁合同第五条），签订合同至上诉人锁门1006、1007商铺没开过一天茶餐厅。四、华旺公司主张管理费及违约金是基于答辩人与龙昌公司之间存在房屋租赁关系，因龙昌公司未将租赁标的物交于答辩人实际使用，皮之不存毛将焉附！上诉人要求答辩人支付管理费、违约金无事实依据。一个萝卜应该一个坑，答辩人与龙昌公司房屋租赁合同从未实际履行，华旺公司是明知的，龙昌公司、华旺公司一面收取泷钧公司租赁款、管理费，一面利用答辩人曾签过一纸合同拖住答辩人不放，不积极的服务好租赁企业，与市场同步适当减少租赁费用，给企业减压、从而创造宽松的生存环境，放水养鱼，实现共盈，而是在逼死泷钧公司无力支付租赁费后，变相拉答辩人为泷钧公司托底垫背、“保驾护航”，一房二租、一女二嫁。五、一审查明的其他事实，因上诉人认可未提出上诉意见，答辩人不再答辩。综上，一审法庭客观查明了案件事实，准确适用法律，请法庭驳回上诉人上诉请求，维持原判。山西华旺商务服务有限公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付原告管理费952680元及违约金1960139.1元（按日拖欠金额的百分之一，暂计算至2018年8月8日）及直至付清之日；2、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告王够文在融德城公司有130000元债权，被告为了收回债权于2015年9月8日与龙昌公司、华旺公司签订了租赁合同及管理费合同，合同签订后，该房屋由一直由泷钧公司继续实际租赁使用，被告王够文没有实际使用合同约定的租赁物，被告王够文没有缴纳租赁费与管理费，龙昌公司、华旺公司曾经起诉王够文与山西泷钧金融外包服务有限公司，后双方达成协议，但王够文没有履行协议。一审法院认为，合同的当事人应当全面履行合同义务，双方签订的管理费合同是基于王够文与龙昌公司签订的租赁合同而派生的，是为了拆分租赁费，是租赁合同的一部分，龙昌公司与华旺公司在合同签订后，没有履行交付被告王够文租赁房屋的义务，华旺公司也没有履行管理服务义务，原告没有证据证明其履行先合同义务，故一审法院对原告华旺公司的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回山西华旺商务服务有限公司的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新的证据，所查明的基本事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人王够文应否向上诉人山西华旺商务服务有限公司支付管理费？评判如下：经查，上诉人山西华旺商务服务有限公司主张的管理费系房屋租金的组成部分，诉讼请求所依据的亦是基于双方形成的租赁合同关系，虽上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》以及《管理费合同》，但被上诉人未提供充分证据证明向被上诉人交付了租赁物以及之前的租金系由被上诉人支付，缺乏证明双方已经实际履行案涉租赁合同的相关证据，故上诉人的诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30103元，由山西华旺商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 敏审判员 张晓峰审判员 张 媛二〇二〇年八月二日书记员 商思慧