江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2131号上诉人（原审被告）：常州市金坛旭润置业有限公司，住所地：常州市金坛区华城中路170-15号法定代表人：项振，该公司董事长。委托诉讼代理人:陈露露，该公司员工。委托诉讼代理人：潘雯，江苏海辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅裕，男，1987年3月13日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审原告）：郜洁，女，1987年12月1日出生，汉族，住常州市金坛区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：**，江苏剑群律师事务所律师。上诉人常州市金坛旭润置业有限公司（以下简称旭润公司）因与被上诉人郜洁、傅裕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。旭润公司上诉请求：一、依法撤销常州市金坛区人民法院（2019)苏0413民初5196号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律不当。一、一审判决中事实认定部分，存在重大错误。(一）关于本案判决的主要或核心证据“微信聊天记录”。本案被上诉人提交的多项微信聊天记录，一审判决在认定和使用过程中存在以下重大错误：1.不当使用不同案件的证据。被上诉人提交的证据5，为一审法院同期另一案件（案号“（2019)苏0413民初5241号”）涉案当事人或利害关系人相关的聊天记录，但一审判决却错误使用及认定，且将该等聊天记录中的部分内容作为了本案判决的关键证据。2.微信聊天记录在形式和效力的认定上存在重大错误。微信聊天记录类电子证据认定中除内容关联性及获取方式合法性外，真实性要求中有如下关键事项：一是微信聊天人员是否实名制；二是微信聊天记录是否完整、是否存在后期编辑或删除、篡改的现象；三是微信聊天内容的时间段，是否为涉案事实发生时间段；四是是否已提供原始载体以供核实真实性；五是微信聊天记录一般不能作为案件判定的唯一或关键证据，应有其他证明效力较强的证据相互佐证。但本案一审判决中对于微信聊天记录的认定与上述各项要求均完全相悖，具体表现如下：(1)微信聊天记录中的当事人均非实名制。(2)非实名制情况下，一审判决却以错误的方式认定其真实性。①被上诉人提交的微信聊天记录证据中，以不完全科学的头像方式判断，总计涉及6个人员。在非实名制情况下，一审判决均未结合其他重要证据核实是否为本案当事人或本案利害关系人。②被上诉人证据6和证据7中，以不完全科学的头像方式判断，总计应涉及4个人员，但被上诉人（傅裕、郜洁）却将另外两个不同头像、不同名称的人员均指向“中梁销售（颜鑫）”。更为可甚的是，一审判决完全无视此种明显错误，并加以认定。③被上诉人证据5、6、7中各项内容，均非涉案人员聊天的完整内容，均为单独截取某个时间段的方式提供，甚至不排除有删减或事后编辑、篡改等行为。一审判决对此未查明。④被上诉人证据6，虽未体现聊天日期，但从各项聊天内容可以判断并非被上诉人购买案涉房屋期间（2018年6月5日前）发生，应为事后采集。被上诉人证据7,从显示的聊天日期，可明确判断并非其购买案涉房屋期间（2018年6月5日前）发生，应为事后采集。一审判决完全忽视此等问题证据，并非法认定为其效力性。⑤在无其他证明效力较强的证据相互佐证的情况下，一审判决完全将上述各项问题证据作为了本案判定的关键证据。⑥关于微信聊天人员的身份真实性，应由被上诉人主动提供充分的证据予以支撑，或一审法院通过调查方式予以补充。在被上诉人未履行上述责任或一审法院未履行相应职能的情形下，上诉人无需提供反证，但一审判决却违反法律规定毫无根据地将举证责任反推给无能力核查的上诉人，违反了最高院举证规则。另外，在此再次向法院申明如下关于微信使用的常识内容：①微信联系人的个人信息中，除“昵称”、“微信号”、“地区”不可被主动编辑外，微信所有人可对其微信中的联系人添加“备注和标签”、“电话号码”，如对外显示名称与“昵称”不一致，即为微信所有人自行添加的备注（本案中被上诉人证据5、6、7中的“中梁销售”即为微信所有人自行添加、编辑）。②微信聊天记录一般均会显示聊天时间（但本案被上诉人证据6中未显示）。③微信聊天记录一段时间内可撤回、事后可删除。3.微信聊天记录在内容和相关事实的认定上存在重大错误。(1)被上诉人证据5为不同法律关系、不同案件当事人或利害关系人间的聊天记录，其内容不应在本案中认定和使用。但一审判决完全忽视。(2)被上诉人证据6和7为事后采集，且证据6应与被上诉人购买案涉房屋期间间隔较长时间，其内容均不应被认定和使用。但一审判决完全忽视。(3)—审判决事实认定中，关于微信聊天记录关键内容的认定（一审判决书第11页倒数1-4行），存在重大认定错误：一是，该段内容无法查明完整出处，明显为一审判决编撰甚至是想象而出；二是，据上诉人详细核实，该段内容中的部分文字来源于一审判决不当使用的被上诉人证据5,且相关内容并非其宣称的“中梁销售（颜鑫）”所表达，而是另案中“徐”姓女士所言；三是，被上诉人证据5中，微信头像为“徐”字的另案当事人或利害关系人和其标注为“中梁销售”的聊天记录与本案没有任何关联性，该聊天记录的主体“徐”并非本案房屋买卖合同当事人，同时聊天记录发生的时间为2018年6月15日和6月16日，而本案当事人双方《商品房买卖合同》的签订时间为2018年6月5日，一审将发生在双方买卖合同签订以后与本案无关人员的聊天记录认定为本案关鍵证据显然让人难于信服。试问，即使该“中梁销售”具有对“徐”的误导，又如何证明其对本案被上诉人同样进行了误导呢？同时该聊天记录打印件仅为部分聊天记录，并不能反映整个聊天内容是否存在误导。(二）关于宣传资料、沙盘模型等以及销售人员对外宣传的效力。1.一审判决中认定的楼盘沙盘模型（被上诉人证据8和9中部分拍摄的照片），并非实际意义上的开发商在售楼处展示的沙盘，而是宣传资料上的效果图，一审判决未查明事实。2.无论是沙盘模型，还是附带相关效果图的宣传资料，上诉人均会明确标注“本宣传资料为要约邀请，所示图片或文字仅供形象宣传之用，不构成合同内容，具体内容以买卖双方合同及政府最终审批为准。本宣传资料于X年X月X日制作，有效期截止X年X月X日。本公司对宣传资料享有修改的权利，敬请留意最新资料。本宣传资料部分素材来源于网络，其著作权归原作者所有，如果原作者表明其身份并要求本公司停止使用该素材的，请及时与本公司联系。”等相同或类似字样。被上诉人提供的证据8中有图片显示了该等内容的部分文字，但被上诉人故意隐藏或不展示完整内容，实为意图误导本案审判工作。3.《商品房买卖合同》对于宣传资料或沙盘模型以及销售人员的口头宣传等等有明确约定。依据约定，关于宣传资料或沙盘模型以及销售人员的口头宣传等，买受人（即本案原告）已明确表示，该等内容未列入合同的、或未经出卖人书面确认的、或与合同不一致或超出合同内容的，均不具有法律效力，具体仍以双方实际签订的合同为准。另，买受人还再次明确其购买案涉房屋并非基于宣传资料等内容，而是案涉房屋这一产品本身。一审判决对双方签订的《商品房买卖合同》（含前述各项合同条款）的效力均予以了确认，但一审判决却又对上述条款（被上诉人在买卖合同中做出的重要单方申明）故意置之不理甚至是忽视，着实让人难以理解。(三）关于案涉房屋所在项目周边情况这一完全不受上诉人所控制的客观情况。1.关于案涉房屋所在项目周边情况，《商品房买卖合同》有明确约定。关于案涉房屋所在项目周边情况，尤其是作为本案焦点之一的临近项目建筑物高度及与案涉房屋之间的间距等，买受人（即本案被上诉人）已明确表示和认可，因客观条件和能力所限，用地红线外的其他项目情况以政府实施为准，上诉人对于用地红线外的情况介绍等仅供参考，不对其决定购买案涉房屋以及成交价格产生任何影响，最终决定被上诉人购买案涉房屋的还是房屋这一产品本身。一审判决对双方签订的《商品房买卖合同》（含前述各项合同条款）的效力均予以了确认，但一审判决却又对上述条款（被上诉人在买卖合同中做出的重要单方申明）故意置之不理甚至是忽视，着实让人难以理解。2.关于2018年11月30日上诉人出具的告知书。该份告知书是对双方《商品房买卖合同》的相关条款的再次重申，也是对事实情况的描述，而并非“仅为被告的单方观点表示”。案涉房屋所在项目周边情况完全由当地政府的城市规划方案而确定，上诉人无任何权利予以干涉，更无权干涉其他项目建设单位的实际建设。宣传过程中上诉人对项目周边情况的介绍，确实只是方便购房人员对周边情况有大概的认知，上诉人没有任何隐瞒的故意，更非对超出自身能力范围之外的事情作出所谓的承诺。(四）关于一审判决中重大误解的认定。1.一审判决关于重大误解的事实认定主要基于微信聊天记录这一电子数据,但该等认定明显存在重大错误。2.一审判决关于案涉房屋交易过程中的重大误解认定，不符合事实情况，也不符合常理和常识。周边其他项目的建设情况等仅是影响购房人决定的一个因素，事实上不可能成为其决定性因素，房屋销售人员的推荐或解释所起的作用仅是一种参考，正常情况下更不可能构成重大误解。(五）一审判决项中对“购房款”、“损失”以及“资金占用”的认定完全错误。1.一审判决第二项中，被上诉人向上诉人支付的购房款，实际上仅有部分为被上诉人自行支付，剩余部分为贷款方式支付。退一步而言，即使在某种情况下上诉人需向被上诉人返还的，也应当是被上诉人实际支付部分返还给其，贷款部分返还给其贷款银行。2.一审判决第三项中，一审认定的“利息损失”，该等所谓“损失”是被上诉人与贷款银行之间的法律关系，与本案双方之间的法律关系不能混为一谈，且该等所谓“损失’’并未实际发生。3.一审判决第四项中：(1)一审在未严格查明“资金占用费”这一非常规概念的真实内涵和意义的情况下就直接照搬被上诉人一审诉讼请求进行认定，实为荒谬。(2)—审对于“资金占用费”的认定基数数额就是全部的购房款，但案涉房屋的购房款并非全部以被上诉人本人的自有资金支付。该等事项，一审在明知的情况下予以忽视。(3)我国民事法律对于当事人利益保护的首要方式是补偿、弥补当事人遭受的实际损失。依据此等法律精神或原则，在已有第二项和第三项判决的情况下，试问一审又原封不动、照搬式认定被上诉人所谓的“资金占用费”这一诉讼请求的理由和依据是什么？该等认定既无法律依据，也无合同依据（《商品房买卖合同》）。(六）本案与他案证据高度雷同、事实和理由高度雷同，一审相关认定也高度雷同。一审判决故意忽视该等非常规现象，甚至还一定程度上允许和认同证据的不当甚至是违法使用，并据此作出了错误的判断和认定。二、一审法律适用不当。1.一审审理超过被上诉人诉讼主张范围。一审中被上诉人主张受到上诉人欺诈，此显然没有事实依据，双方围绕上诉人是否存在欺诈行为进行了举证质证，被上诉人相关证据显然不足以证明其主张，一审判决却以双方《商品房买卖合同》是在被上诉人产生重大误解情况下签订为由而予以撤销，严格地说一审判决已经超出了被上诉人主张的范围。2.本案适用《合同法》第五十四条关于重大误解而撤销涉案《商品房买卖合同》显然属于法律适用错误。本案中，如说被上诉人存在重大误解，那么根据相关微信聊天记录的内容，被上诉人在2018年6月左右就已经知晓金翔公司建筑物的存在并明确知道其实际建设情况；可以说如果被上诉人有误解，误解的发生应当发生在双方商品房买卖合同签订阶段，即被上诉人在该时间段就已经知道了合同撤销事由。退一步说，被上诉人在2018年11月到上诉人售楼处进行所谓“维权”行为，被上诉人对合同撤销事由更是明确知晓，而被上诉人方直到2019年6月才向法院起诉要求撤销合同，显然超出了《民法总则》关于撤销期限的相关规定，即在被上诉人起诉至法院之前，早就已经丧失了相关撤销权利。傅裕、郜洁辩称，1.对于原审法院查明事实部分没有异议，对于原审法院中补充协议合法性的认定这方面有异议，我方认为补充协议涉及到的免责条款应当是无效条款。2.当时起诉是以欺诈为由要求撤销双方的合同，原审法院是按照重大误解来撤销，对于结果均是予以撤销给予相应的退款和赔偿，结果是达到了我们的目的，对于这方面我们没有提起上诉，我方认为上诉方存在欺诈行为。傅裕、郜洁向一审法院起诉请求：1.撤销我们与旭润公司于2018年6月5日签订的商品房买卖合同（合同编号：943CB342C62149C19C03）；2.判令旭润公司即返还购房款1476224元；3.判令旭润公司赔偿我们利息损失56565.93元（截至到2019年6月18日）。4.判令旭润公司以1476224元为基数按同期银行贷款利率支付原告自2019年6月26日起至实际全部返还之日资金占用费用；5.旭润公司承担本案所有诉讼费。傅裕、郜洁围绕诉讼请求提交证据如下:1.双方于2018年6月5日签订的商品房买卖合同含补充协议1份，共计44页。证明其购买旭润公司开发的金玺天郡商品房位置、单价和面积。2.个人住房借款合同原件1份25页。傅裕、郜洁通过银行贷款的形式支付了剩余的房款。3.中国兴业银行个贷还款计划原件1份以及傅裕、郜洁在兴业银行股份有限公司金坛支行银行流水1份。证明其归还房贷直至2019年10月份。4.收款收据原件2份。系傅裕、郜洁交纳首付款的收款收据。5.2018年6月15日，徐淑英（另案当事人孙心怡的母亲）与中梁销售（颜鑫）的微信聊天记录打印件4页。6.2018年11月26日，傅裕与中梁销售（颜鑫）的微信聊天记录打印件3页。7.2018年6月14日，郜洁与中梁销售（颜鑫）的微信聊天记录打印件1页。证据5、6、7证明旭润公司的销售人员在微信聊天中自认了现实情况与当时介绍是有出入的，傅裕、郜洁是基于当时销售的沙盘、广告宣传以及现场介绍等重要因素购买的。所购房屋所在的1号楼为该小区的楼王，销售人员销售时宣称无遮挡、景观房。后在建设过程中傅裕等发现所在楼房与前方地块金翔公司开发的楼盘之间的间距并非如销售人员所介绍，存在遮挡。销售人员代表的是公司，其职务行为的结果应当由公司来承担。8.1号楼业主群微信聊天记录打印件1页以及现场照片13张。证明在业主提出相应的诉求以后，上诉人工作人员对其宣传海报进行遮掩。照片中的沙盘反映傅裕等所购买的1号楼对面没有高层建筑。旭润公司作为专业的商品房销售公司，所考虑的不应当仅仅是自己规划红线内的环境、设施，也应该考虑到红线外周边环境规划对楼盘销售的影响。沙盘实景反映：前无高楼遮挡，楼间的间距很大。从沙盘的摆设和实景来看，1号楼可称为景观房。9.2019年9月25日拍摄的现场照片2张以及2018年11月25日宣传图照片2张。从现场来看，金翔公司的建筑高度明显超过1号楼。从宣传图来看，1号楼前无遮挡，间距也很开阔。10.南侧相邻的常州金翔房地产开发有限公司所开发的小区规划图、鸟瞰图。证明该小区规划通过的时间是2017年9月25日，并且予以公示。傅裕等认为旭润公司作为专业的销售公司，应当对其周边的规划进行关注，来决定其销售价格和销售策略。双方签订合同的时间是2018年6月5日，旭润公司不可能不知道金翔规划，但其在销售过程中仍坚称无遮挡，明显是欺诈，隐瞒真实情况，欺骗购房者。旭润公司称有不可撤销的声明以及免责的补充条款来排除法定的义务，违反国家法律规定，不具有法律效力。对傅裕、郜洁提交的上述证据，旭润公司发表质证意见如下：1.对证据1商品房买卖合同、证据2借款合同的真实性没有异议。2.对傅裕、郜洁提交的兴业银行还款流水无异议。3.对首付款收据2张的真实性没有异议。4.对证据5、6、7的微信聊天记录的真实性无法核实。从中可以看出所谓的中梁销售与旭润公司之间存在着利害冲突。5.对证据8的现场照片，旭润公司认为即使照片是真实的，也不能证明在双方签订商品房买卖合同时，旭润公司有任何的欺诈和隐瞒行为。照片无法核实、无关联性，不能达到傅裕、郜洁要证明的目的。6.证据9即9月25日的照片，不能反映拍摄的时间、地点，仅反映建筑物大致的状况，不能达到傅裕、郜洁的证明目的。傅裕等没有提供相应的载体，拍摄的具体角度、位置。照片不能反映客观的情况。因此，其所谓的相邻金翔公司的楼盘对1号楼有遮挡，在该图当中并不能体现。7.对证据10的规划图、鸟瞰图，即使该证据为真实的，也是邻近小区的红线范围以内的图示，而且其相关的规划时间是在旭润公司小区规划出台公示以后。傅裕等完全可以对其相关的内容进行相应的了解。从其递交的鸟瞰图上来看，该图系宣传效果图，没有具体的明确的特征，不能证明照片上所谓的前楼对1号楼高度有影响。商品房买卖合同整个文本是由常州市住房保障和房产局监制的统一文本，且在房管局进行了备案；合同文本在售楼处现场公示，供所有购房人查阅，符合相应的法律法规要求。购房过程中，傅裕等从未就此提出过异议。庭审中，傅裕等是第一次对合同内容及其相关效力提出疑问。另外，双方间的商品房买卖合同骑缝处均由双方的签字盖章按手印。关于相邻的金翔公司的规划图和鸟瞰图，与本案无关联。反而可以证明：1.金翔公司的规划方案形成时间晚于旭润公司金坛金玺天郡项目的规划项目的形成时间，案涉项目建设所依据的规划方案形成的时候根本不可能知晓隔壁项目的建设内容。2.无论是金翔的规划方案还是被告的规划方案都是对各自规划红线范围内建设内容的具体展示，不涉及任何规划红线范围外的不相关事项。旭润公司所作的楼盘规划符合建设部门的要求，包括光照和间距，该情况已经向傅裕等以及维权人员进行了宣传、说明，旭润公司不需要也无权对本项目规划红线之外的他人的项目进行关联和解释，旭润公司对其红线外的项目的介绍更不能视为旭润公司的承诺。本案于同日开庭的（2019）苏0413民初5241号案件，傅裕等的证据材料存在严重的雷同情况，由法院综合考量。旭润公司向法院提交证据如下：1.商品房买卖合同复印件1份44页，备案合同确认书。证明商品房买卖合同是双方真实意思表示，傅裕等在签订本合同之前已经对项目及周边的规划进行充分的了解，同时对合同的文本及内容进行充分的阅读和理解并单方做了声明。2.旭润公司项目规划方案图。证明其项目规划于2017年9月22日经过规划部门的审批，并在项目现场进行了公示，相关的规划图展示均是项目红线范围以内的项目及相关设施，不涉及项目以外的项目规划。3.涉案项目预售许可证。证明2017年11月10日，双方在签署合同之前，旭润公司已经取得了该项目的预售许可，并在售楼处进行了公示。旭润公司的销售行为符合国家的相关的规定，无任何的欺诈或隐瞒行为。该合同并非傅裕等代理人所谓格式条款。4.2018年11月30日，旭润公司盖章的告知书一份。该告知书于2018年11月份在售楼处公示，内容为告知所有的购房户项目红线范围外的其他项目，旭润公司无义务作出解释。对项目周边情况的介绍，仅为方便购房人员大概的认知，并没有刻意隐瞒。傅裕、郜洁质证意见如下：对补充协议的合法性有异议，认为常州市商品房买卖合同示范文本总共22页，本案涉及到的补充协议是由旭润公司单方制作。根据合同法第三十九条、第四十条，补充协议中的免责条款无效。对商品房备案确认书没有异议。对规划、商品房预售许可证的真实性、合法性没有异议，但认为项目合法，不等于其工作人员的销售行为合法。傅裕等已提供证据证明旭润公司的销售人员在销售过程及事后一直隐瞒真实情况。商品房销售价格，周边的环境、规划是其重要因素。有医院、超市、商场之类的小区价格将会远远高于没有此类设施的小区。被告的销售人员在销售过程中，将1号楼称为楼王，即因为是1号楼在最前面，无遮挡。旭润公司的欺诈行为，并非只针对傅裕等，旭润公司提到本案与其他案件证据材料雷同情况，更反映出旭润公司的销售欺诈行为的普遍性。旭润公司所称的关联案件的销售人员与本案的销售人员是同一人，同时1号楼业主的情况是一致的，这才导致业主集体维权。旭润公司隐匿沙盘图和效果图正说明其心中有愧。旭润公司认为傅裕等提交的照片拍摄时间、地点、工具有问题，可以现场察看。对告知书的真实性、合法性均有异议。认为告知书发布的时间已经是在大量业主维权之后所发布的；旭润公司将销售人员的行为解释为个人行为，与公司无关，是在推脱责任。傅裕等关注相邻的金翔公司的规划并不是关注其效果，而是时间点，金翔公司的规划在2017年9月份就已经出台，旭润公司到2018年6月份销售时，仍宣称没有遮挡。傅裕等在签订商品房买卖合同时，系预售，无法看出成品商品房的情况，只能借助销售人员的推荐、评价来决定。旭润公司所称销售人员的建议只是参考，没有决定作用，与客观事实相悖。综合双方的举证和质证，法院对无争议的事实确认如下：旭润公司以出让方式取得了坐落于华阳路西侧、金桂路南侧土地合同编号为3204822017CR0103地块的建设用地使用权,建设金玺天郡商品房项目，该项目建筑层数为地上27层。2017年9月22日，旭润公司的项目规划方案图获得批准。2018年6月5日，双方签订了施工编号为金玺天郡1幢甲单元701室商品房买卖合同并进行了备案登记，合同价款1476224元，约定商品房交付日期为2019年12月31日前。2018年6月3日和2018年6月5日傅裕、郜洁分别向旭润公司支付2万元、42.6224万元。2018年6月25日，傅裕等与兴业银行股份有限公司常州分行签订了个人购房抵押借款合同，借款金额为103万元，旭润公司作为保证人在该借款合同上盖章确认。2017年9月25日，旭润公司南侧毗邻地块（金翔公司开发）项目规划方案图获得批准。金玺天郡1号楼对应南侧的楼房层数为32层。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：一、中梁销售（颜鑫）的身份,傅裕等人与颜鑫的聊天内容是否真实？傅裕等提交的2018年6月3日旭润公司出具的收据存根上经办一栏有“颜鑫”的签名，根据傅裕等陈述，傅裕等在购买旭润公司开发的房屋时一直是与颜鑫在沟通。傅裕等与颜鑫的微信聊天记录，可见颜鑫的微信身份为昵称ｓｄｋｆｃｊｊｄ微信号×××电话号码为153××××6766。而且微信聊天记录的内容均与傅裕等与旭润公司之间购买房屋争议及退房有关。通过上述证据可以确认颜鑫系旭润公司的销售工作人员，双方的聊天内容与当庭提交的聊天载体手机核对无误，法院对该微信聊天内容的真实性予以确认。旭润公司否认该微信记录是其工作人员颜鑫与傅裕等的聊天内容，不确认颜鑫系其销售工作人员，不确认其销售顾问颜鑫与傅裕等所称的“颜鑫”系同一人，但又未能提供反证，法院对其上述观点不予采信。二、关于傅裕等提交的现场照片和规划图、鸟瞰图的认定。首先傅裕等提交的现场照片尤其是9月25日的照片，发生在证据交换当日，与客观实际一致。照片的内容非傅裕等所能虚构，且与本案其他证据能相互印证，法院对其真实性予以确认。旭润公司所提出的对照片的真实性存疑，与本案无关联，不能达到傅裕等证明目的以及鸟瞰图只是一个效果图、没有具体的特征，不能证明相邻的前楼对本案1号楼高度有影响的观点，与事实不符，法院不予采信。本案双方争议的起因即为相邻的金翔公司的楼宇高度、与旭润公司开发的1号楼的间距等与其宣传的情况不一致。故傅裕等提交的金翔公司的规划图和鸟瞰图与本案具有关联性，旭润公司认为其与本案无关联的意见，法院不予采信。三、关于商品房买卖合同中补充协议的合法性认定。双方之间签订的商品房买卖合同共有44页，补充协议在其中的第26至44页，双方在第44页尾端均有签名或盖章。该合同也经相关管理部门予以备案，其内容并不违反法律规定。故傅裕等认为补充协议系被告单方制作，不具有合法性的观点，与事实不符，法院不予采信。四、关于2018年11月30日旭润公司出具的告知书的认定。旭润公司该告知书，在售楼处予以公示。告知书的主要内容为开发的项目规划红线外的其他项目与旭润公司无关。在旭润公司项目宣传过程中对项目周边情况的介绍，只是方便购房人员对其有大概的认知，旭润公司并无刻意隐瞒，更非对超出能力范围之外的事项作出所谓的承诺等等。该告知书系旭润公司制作并公示于其售楼处。该告知书的形式要件真实，告知书的内容仅为旭润公司的单方观点表示。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。《合同法》第五十四条规定，下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。双方之间签订的商品房买卖合同系双方真实意志的反映，其内容不违反法律规定，依法应认定为有效。旭润公司为了销售其开发的房屋，制作了楼盘沙盘模型，并展示了鸟瞰效果图海报，其性质应视为商业广告，属于合同法中的要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。售楼海报的显示以及在购房客户产生疑惑时，销售人员解释中明确坚称“南侧相邻开发项目的楼盘为低层商铺（实际相邻的金翔公司开发的楼宇为32层住宅，非低层商铺），与商铺后面住宅楼间距不少于100米，且相邻住宅楼仅为一单元”不符合实际情况。基于旭润公司系预售房屋，其关于销售楼盘的商业广告、宣传，对于购房户有重大引导作用。旭润公司的诱导使购房户产生错误认识，构成重大误解。旭润公司销售人员对海报等商业广告的解释，系销售人员的职务行为，其后果应当由旭润公司承担。本案在审理过程中，法院组织双方进行了调解，因双方意见差距较大，调解未成。综合全案，傅裕、郜洁的诉讼请求理由成立，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第十六条、第五十四条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、撤销傅裕、郜洁与常州市金坛旭润置业有限公司于2018年6月5日签订的商品房买卖合同（合同编号：943CB342C62149C19C03）；二、常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效后十日内返还傅裕、郜洁购房款1476224元；三、常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效后十日内赔偿傅裕、郜洁利息损失56565.93元（截止到2019年6月18日）；四、常州市金坛旭润置业有限公司支付傅裕、郜洁以1476224元为基数自2019年6月26日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费以及支付以1476224元为基数自2019年8月21日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费，于判决生效后10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18182元，由常州市金坛旭润置业有限公司负担。二审中，双方未向本院提交新的证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，一、对于被上诉人提交的微信聊天记录，从聊天记录的内容看，均是被上诉人及其他购房人与该标记为“中梁销售”就案涉金玺天郡楼盘1号楼的销售及后续事宜进行交流沟通，一审中，被上诉人提交了微信聊天记录的原始手机予以核对，并指明该“中梁销售”即为上诉人的销售人员颜鑫，上诉人认可颜鑫是该公司销售人员并已离职，并表示庭后向颜鑫核实，但至今未向法院提交其向颜鑫核实的情况。微信聊天记录中被上诉人及其他购房人对聊天对象的标记虽不相同，但均显示是同一微信号，一审法院据此认定该微信聊天记录的真实性并无不当。被上诉人提交的微信聊天记录虽不完全是被上诉人与“中梁销售”之间的微信聊天记录，“中梁销售”与其他购房人之间就案涉金玺天郡楼盘1号楼的销售进行交流沟通的内容可以印证上诉人在销售案涉金玺天郡楼盘1号楼过程中销售宣传的内容，一审据此作为本案的证据予以采信并不违反民事诉讼证据规则的规定。二、本案中，被上诉人在一审中提供了上诉人就案涉金玺天郡楼盘的广告、海报、沙盘模型等的宣传资料，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国广告法》第八条规定的内容，商品房的销售广告和宣传资料虽为要约邀请，而要约邀请具有对世性，开发商在发出要约邀请时在前合同阶段须承担以忠实、协力、诚信为内容的前合同义务，清楚明白的广告许诺，具有不可撤回的形式拘束力。上诉人虽在其后双方当事人正式签订的《商品房买卖合同》及其附件中明示排除其宣传资料不作为合同内容，但并不能免除其因作出要签约邀请所应负的前合同义务。三、对相邻的常州金翔房地产开发有限公司所开发的楼盘的规划，在上诉人销售案涉楼盘时已经公示，上诉人对此应当明知。但上诉人在销售案涉楼盘时，做出相邻的常州金翔房地产开发有限公司所开发的楼盘状况的虚假描述，并以此对案涉金玺天郡楼盘1号楼的情况做虚假宣传，诱导包括被上诉人在内的购房人购买案涉金玺天郡楼盘1号楼房屋，足以造成购房人误解，一审法院对此认为虽不构成欺诈，但构成购房人的重大误解并无不当。目前并无针具表明被上诉人在2018年11月参与其他购房人召集的维权行为，不能据此认定被上诉人行使撤销权的除斥期间的起始点为2018年11月。一审法院据此依照合同法关于重大误解的相关规定撤销双方当事人之间商品房买卖合同符合相关法律规定。四、合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案中，因上诉人的房屋并未实际交付，被上诉人不负返还义务。上诉人所收取的被上诉人的购房款，应当返还给被上诉人。被上诉人所支付的购房款中，虽有部分购房款系银行贷款，因银行贷款的借款人系被上诉人，被上诉人对此负有偿还义务，故一审判决将全部购房款返还给被上诉人并无不当。被上诉人取得银行贷款后，按时归还借款本息，对被上诉人已经支付的银行贷款利息，上诉人应当予以赔偿。因银行贷款利息被上诉人已经支付至2019年6月18日，对于自2019年6月26日之后，因上诉人占用被上诉人全部已付购房款应当承担的资金占用损失，亦应当由上诉人予以赔偿。综上，上诉人旭润公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18595元，由上诉人常州市金坛旭润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二〇年八月十八日书记员  张 斐