四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初1695号 原告：四川汇德物业服务有限公司雅安分公司，住所地四川省雅安市雨城区熊猫大道385号。 负责人：刘德波,片区副总监。 委托诉讼代理人（特别授权）：秦野旭，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：费文华，四川天责律师事务所律师。 被告：马明星，女，1973年9月4日出生，回族，住四川省雅安市雨城区。 被告：王贤波，男，1973年6月1日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：马明星（与王贤波系夫妻关系），女，1973年9月4日出生，回族，住四川省雅安市雨城区。 原告四川汇德物业服务有限公司雅安分公司（以下简称汇德物业公司）与被告马明星、王贤波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告汇德物业公司的委托诉讼代理人秦野旭及被告马明星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汇德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令马明星、王贤波支付截止2020年3月31日拖欠的物业服务费10414.20元、滞纳金3124.26元，合计13538.46元；2.判令本案诉讼费由马明星、王贤波承担。事实和理由：马明星、王贤波所有的房屋位于正黄金域首府13-1-1604号，产权面积123.74平方米。2014年9月17日，汇德物业公司与马明星、王贤波经协商签订《金域首府前期物业管理服务合同》，合同第四条约定：甲方实行乙方按季交或年交的方式收取物业服务费，乙方应在每季度的最后一个月结束前5日内向甲方交纳下季度的物业服务费，否则甲方有权按应交费总金额的5%每日累计收取滞纳金；物业服务费计收标准为高层电梯住宅1.65元/月/㎡，商业一楼2.5元/月/㎡，其余商业1.8元/月/㎡，住改商业主房屋2.5元/月/㎡;乙方无正当理由拒不缴纳或故意拖欠物业服务费或其他应由乙方承担的费用的，甲方可以通过电话催收等方式通知乙方按时交纳，超过半年还未缴纳物业服务费的，甲方将通过起诉等法律途径继续追缴相关费用，同时乙方应承担甲方追缴相关费用所发生费用（包括但不限于由此发生的律师费用、差旅费等）；合同第十三条约定：乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将自逾期之日起按当月应交费总额的5%每天收取滞纳金等。合同签订后，汇德物业公司依约履行了合同义务，马明星、王贤波作为业主之一，接受了服务，应当按时交纳物业费，但马明星、王贤波从2016年1月1日起便拖欠物业管理费。汇德物业公司多次催收，至今仍拖欠不交。为维护合法权益，特提起诉讼。 马明星、王贤波辩称，汇德物业所诉不实，答辩人不应缴纳物业费,理由：一、《金域首府前期物业管理服务合同》合同无效，要求退还答辩人2014年10月至2015年12月所缴纳的全部物业费,共计3063元，物业合同应等业委会成立后重新签订。1.管理资格不合法，程序不合法，无主管部门的备案资料，涉嫌超越资质等级承揽业务，合同应视为无效合同。购房合同上的物业管理企业为遂宁市北兴物业服务有限公司，但开发商在未做任何法律程序的前提下,同时在未告知业主的情况下，擅自变更物业服务企业，故无权向业主收取物业服务费。2.物业降级服务未依法。汇德物业公司在2014年之前是三级物业资质，没有资格管理20万平方米以上的物业小区，2016年6月才取得二级资质。汇德物业公司2016年10月8日向建设局提交的《前期物业务合同备案表》上面显示汇德物业公司当时的资质为二级,根据建设部公布，2004年5月1日起实施的《物业服务企业资质管理办法》规定，二级资质物业服务企业可以承接8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，然而备案表里的非住宅建筑面积为商业用房共计14660⒊92平方米,与规定的8万平方米以下的非住宅项目相差甚远，说明汇德物业公司并不具备管理雅安市正黄金域首府的资质。同时,汇德物业公司从入驻正黄小区2013年12月至2016年9月在雅安市房管局应有备案是空缺的。虽然2017年2月国家取消了资质管理，但合同是2014年9月收房时签订，按照当时的国家法律法规规定,汇德物业公司不具备管理正黄小区的资质。二、汇德物业公司未能提供物价管理部门各项审批文件,违约擅自降级服务，虚高收费,业主有权拒缴物业费。汇德物业公司前期服务合同约定的是1.65元/平米,按当时2014年的物业服务标准就是应提供高于四级物业服务标准(1.60元/平米)的物业服务。然而汇德物业公司竟然擅自降级服务，承诺只提供二级服务，而且至今二级服务仍未达标,严重违反了政府部门下达的物业收费指导性文件(二级物业服务标准基准价为有电梯1元/平方米),涉嫌违法虚高收费,按照物管法之规定，物业公司提供的服务质量达不到合同约定标准的,业主有权拒缴物业费。三、汇德物业公司违约不作为：1.小区安全无法保证。小区大门形同虚设,没有门禁、摄像头,也没有对外来人员进行登记，保安没有24小时巡逻等，致答辩人大门被撬，要求汇德物业公司赔偿。2.电梯未按时年检，安全无法保障。2017年前电梯内无年检标签，后电梯出现故障,才草草贴了个标签，不过也是经常贴着过期的,电梯故障也时有发生。3.小区管理混乱,消防安全成隐患。小区及地下车库车辆乱停乱放,电瓶车、摩托车、轿车混停。消防通道长年锁闭，2019年才开始开放。4.绿化没有按地中海园林景观风格进行绿化。5.建筑垃圾乱收费。物业公司在业主办理装修手续时,向每户业主强行收费3.5元/平方米，显然违背了自愿委托的法律意义，而且应该公布费用使用情况,多余的部分必须退还业主。6.非法吞占业主利益。从2014年9月交房至今,电梯轿厢、小区道路、小区门口等部位的广告收益必须返还业主，弥补物业费用。四、开发商遗留问题：墙体裂纹、楼板开裂、外墙渗水、塑钢窗起雾、渗水,空调下水道不畅，防盗门、电梯质量质量很差，地下车库前几年无明显标识，黑暗、漏水，游泳池及套内面积、公摊问题,完全是属于欺诈业主行为，必须要求双倍赔偿业主，既然是开发商指定物业,汇德物业公司就应该帮业主追回损失。五、尽管汇德物业不合法入场，按合同法本不应缴纳物业费，但考虑其还是做了一些服务，答辩人从2014年9月收房至2015年12月就一直按时缴纳了物管费。2019年1-10月通过汇德物业发给我的银行账曾多次缴纳物业费，但物业公司拒收。出于人道主义，答辩人愿意参照雅安物价局收费物业标准，按照汇德物业实际所提供的服务按1元/平方米缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：马明星、王贤波系“正黄金域首府”小区13-1-1604号业主，房屋面积为123.74㎡。2014年9月17日，汇德物业公司（甲方）与马明星、王贤波（乙方）签订《金域首府前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方实行乙方按季交或年交的方式收取物业服务费，乙方应在每季度的最后一个月结束前5日内向甲方交纳下季度的物业服务费；物业服务费计收标准为高层电梯住宅1.65元/月/㎡，商业一楼2.5元/月/㎡，其余商业1.8元/月/㎡，住改商业主房屋2.5元/月/㎡；乙方无正当理由拒不缴纳或故意拖欠物业服务费或其他应由乙方承担的费用的，超过半年还未缴纳物业服务费的，甲方将通过起诉等法律途径继续追缴相关费用，同时乙方应承担甲方追缴相关费用所发生费用（包括但不限于由此发生的律师费用、差旅费等）；乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将自逾期之日起按当月应交费总额的5%每天收取滞纳金等。合同签订后，汇德物业公司即对小区进行管理，并提供服务。马明星、王贤波从2016年1月1日起至2020年3月31日止未交物业费，共计欠费10414.20元。汇德物业公司经多次催收未果，遂起诉。审理中，汇德物业公司自愿放弃要求支付滞纳金的请求。 上述事实，有汇德物业公司举证并经本院确认的营业执照复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份信息复印件、《金域首府前期物业管理服务合同》、催缴通知书及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为：汇德物业公司是具有独立法人资格及从事物业服务活动资质的企业，其与马明星、王贤波签订的《金域首府前期物业管理服务合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对本案的当事人均具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，汇德物业公司对马明星、王贤波居住的小区提供了物业服务，应享有收取物业服务费用的权利，马明星、王贤波作为该小区的业主负有及时交纳物业服务费的义务，马明星、王贤波未及时交纳物业服务费的行为构成违约，汇德物业公司据此向马明星、王贤波主张物业服务费，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。对汇德物业公司在审理中自愿放弃要求支付滞纳金的主张，本院予以准许。对马明星、王贤波的第一、二、五点抗辩理由，因汇德物业公司的管理资质、物业级别及收费标准问题，由相关管理部门制定、监督管理，不属本案审理范围，故本院不予采信，马明星、王贤波可向相关部门反映；对马明星、王贤波的第三点抗辩理由，因无相关证据佐证且未提起反诉，故本院不予采信；对马明星、王贤波的第四点抗辩理由，因与本案不是同一法律关系，不属本案处理范围，故本院不予采信，马明星、王贤波可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 马明星、王贤波于本判决发生法律效力之日起五日内向四川汇德物业服务有限公司雅安分公司支付从2016年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费10414.20元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计69元，由马明星、王贤波负担。此费四川汇德物业服务有限公司雅安分公司已垫付，马明星、王贤波在履行本判决时一并支付给四川汇德物业服务有限公司雅安分公司。 本判决为终审判决。 审判员  周亚欧 二〇二〇年八月十三日 书记员  余 浩