河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7209号原告：郑州福缘酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区东风南路与正光北街交叉口中原枕戈大厦1311号。法定代表人：金建正，总经理。委托代理人：霍亚飞，河南中锦律师事务所律师。委托代理人：杨以丹，河南中锦律师事务所律师。被告：褚辉，男，1960年7月4日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：刘振，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。原告郑州福缘酒店管理有限公司（以下简称福缘公司）诉被告褚辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告福缘公司委托代理人杨以丹，被告褚辉委托代理人刘振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福缘公司向本院提出以下诉请：1、请求确认原告与被告之间的租赁关系已解除；2、请求判令被告支付拖欠的房租346667元、物业费64314元、水电费45364元；3、请求判令被告支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的损失（按月租金61667元计算）；4、判令被告承担本案的一切诉讼费用包括但不限于：诉讼费、保全费、公告费及律师费等全部费用。事实与理由：2015年9月18日,原被告双方协商一致签订《合作协议书》,由被告承租原告的一层西侧(原西餐厅)、一层大堂吧及二楼。具体约定:原告将其所有的一层西侧(原西餐厅)及一层大堂吧交由被告经营,除去经营开支外所得营业利润原被告双方各分成50%。原告所在的二楼由被告承租,月租金8万元,自2015年11月18日开始按季度支付房租,租赁期限至2028年3月31日,同时还约定了其他内容。2015年12月29日,经原被告协商一致签订了《补充协议》对上述协议中的楼西餐厅及大堂吧进行了补充,即:经原告同意被告将承租的一楼西餐厅及大堂吧于2015年1月1日转租给“喜瀛洲”健康管理中心,西餐厅及大堂吧由原协议的被告自营,所得利润双方各分50%,更改为原告每年收取被告租金40万元,每三年递增10%。水电气暖费用自理,原租期不变。租期自2016年2月22日开始计收租金,租金每六个月支付一次计20万元,押金10万元。2016年1月1日,原被告协商一致就原《合作协议书》中二楼的租金变更为每年30万元,租金季度缴纳数额及租赁期限与原《合作协议书》一致,该协议于2016年1月1日生效。协议生效后,根据上述协议约定,就一楼西餐厅及大堂吧部分的租金从2019年2月22日起由年租金40万元应变更为44万元,但被告从2019年2月至今仍按40万元租金支付,且自2020年2月21日起拖欠下一期房租至2020年4月才交付,至今拖欠一楼西餐厅及大堂吧租金为46667元。另外,在二楼租赁协议签订后,被告自2019年4月25日开始拖欠房租、物业费及水电气暖费。其中房租30万元(计算至2020年4月24日),物业费合计64134元,水电费45364元。鉴于被告多次违约,原告多次通过电话或微信反复催收费用无果后,于2020年4月1日正式向被告签发了租金催收通知书,被告收到后仍不履行协议约定的内容，原告又于2020年4月9日向被告签发了解除合同通知书。现被告已构成根本违约,已达到了法定解除的条件,符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的解除合同的情形,为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告褚辉辩称，一、福缘公司计算二楼租金的期限、金额存在错误，在其擅自断水断电致使二楼房屋无法正常使用后，无权计收此后的租金。根据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。但本案中，福缘公司却在2019年11月6日，擅自命令其工作人员关闭了2楼健身房水电，至今仍未恢复。在此期间，由于2楼没有通电，所以2楼的电子大门无法打开，不但致使该房屋不能满足经营需要，且连承租人进出都异常困难。所以，根据上述规定，在福缘酒店未按约定保持租赁物能够正常使用的情况下，其无权计收该期间的租金。通过褚辉提交的第一组证据，可以证明停水停电的《通知》于2019年11月15日作出，所以，至少从2019年11月15日起，福缘公司无权收取2楼租金。据此，福缘公司将2楼租金计算至2020年4月21日存在明显错误。二、褚辉交纳的租金，已超出福缘公司应收取的租金，所以客观上并不存在拖欠福缘公司租金未付的情形。双方在2015年12月29日形成的《补充协议》第4条，约定了1楼租金的计算标准。按照该标准计算至福缘公司统计的2020年4月21日，1楼应付租金为1713333元。双方在2015年9月18日形成的《合作协议书》第4条、在2016年1月1日形成的《补充合作协议书》第1条，约定了2楼租金的计算标准。按照该标准计算至2019年11月15日，即2楼停水停电不能正常使用之日，2楼应付租金为1290287元。因此，1、2楼应付租金共计为3003620元。本案中，通过褚辉提交的第二组证据，可以证明福缘公司在2016年至2020年期间，已累计收取1、2楼租金3092092元（包含袁绿山向原告支付的2018年3月9日至2019年10月21日的474544元），显然，福缘公司实收租金数额已超出应收租金数额88472元。故褚辉客观上并不拖欠福缘公司房屋租金。三、福缘公司与褚辉之间仅存在租赁合同关系，在双方签订的合同中，未约定物业费，因而福缘公司擅自索要物业费没有任何事实和法律依据。首先，双方没有签订物业服务合同，不存在物业服务合同关系。其次，双方形成的租赁合同中，也均未约定与物业费相关的内容。再次，从事实上而言，福缘公司也未组织或聘请专业团队为我方提供物业服务。最后，福缘公司主张物业费的诉请没有事实及法律依据，依法应予以驳回。四、福缘公司提交的证据材料，不能够证明其有权要求褚辉向其支付45364元的二楼水电费。福缘公司并非水利及电业部门，没有收取水电费的职权，因而其要求褚辉支付水电费的前提，是福缘公司客观上因二楼健身房垫付了相关水电费用。根据《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”。但本案中，福源公司提交的与水电费相关的证据材料，仅是其单方制作且未经双方确认的明细单，该明细单中的数据如何得来，是否与二楼健身房存在关联，以及福缘公司是否已垫付了明细单中的费用，这些事实均不清楚。所以，在福缘公司未举证证明其因健身房垫付了45364元水电费时，应承担举证不能的不利后果，其该项请求同样不应得到支持。五、换个角度而言，福缘公司诉请的费用多与二楼相关，而根据褚辉与次承租人、及褚辉与福缘公司的约定，二楼费用应由福缘公司直接向袁绿山收取，所以，即便二楼存在未付费用，该未付费用也不应由褚辉承担。2018年2月1日，褚辉与次承租人袁绿山签订的转租《协议书》第2条，约定由袁绿山直接向福缘公司支付房屋租金。当日，褚辉特意向福缘公司高管人员吕柯昌递交《申请》一份，请公司监督收取2018年2月1日至2020年2月1日期间的二楼租金及各种费用，吕柯昌代表公司签字同意。实践中，直至2019年10月，福缘公司一直按照此前的约定，向袁绿山收取着二楼的租金及水电费。据此，在福缘公司与褚辉约定由福缘公司直接向袁绿山收取二楼租金及各种费用的情况下，即便二楼存在未付费用，该未付费用也不应由褚辉承担。所以从该角度而言，也应驳回福缘公司的租金及水电费诉请。六、案涉租赁合同不应当解除，福缘公司没有解除案涉租赁合同的权利，其单方作出的《解除租赁合同通知书》不产生解除合同的法律效果（2020年4月-5月份收到解除合同通知书，被告认为原告没有法定解除权不发生法律效力）。第一，如上所述，褚辉并不拖欠福缘公司租金，不存在迟延履行主要债务的情形，因而福缘公司没有权利依据合同法第94条、227条行使法定解除权。第二，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款的规定，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少的，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同的，人民法院不予支持。举重以明轻，目前拖欠租金尚不提倡解除租赁合同，那么未拖欠租金的，当然更不应当解除。据此，在案涉租赁合同能够继续履行的情况下，福缘公司无权要求解除。综上所述，福缘公司单方统计的租金计算期限、金额存在明显错误。实际上，褚辉并没有拖欠福缘公司所谓的租金、物业费、水电费，没有迟延履行合同主要债务的情形。故福缘酒店没有权利以此为由要求解除按合租赁合同，请贵院驳回福缘公司的诉讼请求。经审理查明，2015年9月18日，原告福缘公司（作为甲方）与被告褚辉（作为乙方）签订《合作协议书》一份，甲乙双方于2015年6月2日签订《承包合同》，合同生效后乙方已对合同中营业场地进行了整体装修，但甲方因故将此承包场地租赁给郑州中原银行与乙方终止上述《承包合同》，经甲乙双方充分协商，就甲方一层西侧（原西餐厅）合作事宜自愿达成如下协议：一、甲方所在一层西侧（原西餐厅），由乙方负责全面经营管理，经营醒目由乙方确定，所需相关人员由乙方负责安排。财务由甲方委派一名会计，乙方委派一名出纳。除去经营开支所得营业利润甲乙双方各分成50%（自2016年1月28日开始分成利润），之前一楼门面装修费用不再追究酒店。二、二楼免费装修期限为2015年9月18日—2015年11月18日（此期限为免费期）。三、一层大堂吧由乙方经营，甲乙双方利润各分成50%，自负盈亏，改造费用由乙方自理。四、二楼归乙方使用，水电气暖自费，租金为8万每月，自2015年11月18日起甲方开始收取乙方租金，按季度向收取乙方租金，并提前半个月向甲方支付下季度租金。五、在乙方经营期间，如因甲方原因造成乙方不能经营或不能正常经营时，则甲方每日赔偿乙方5000元的损失，不能正常经营超过三个月时，乙方有权解除合作，机房必须加倍赔偿乙方装修及设施等费用。七、乙方交纳的55万元作为二楼房租租金，不够部分另行支付。九、双方合作期限，本协议生效后至2028年3月31日等等。2015年12月29日，原告福缘公司（作为甲方）与被告褚辉（作为乙方）签订《补充协议》一份，载明：1、经双方充分协商并根据2015年9月18日所签合作协议，经甲方介绍和同意，乙方现将所租甲方酒店一楼西餐厅及大堂吧大约900㎡于2015年1月1日转租给“喜瀛洲”健康管理中心（暂定名）。2、西餐厅及大堂吧，原协议是由乙方经营并自定经营项目，所得利润双方各自分50%，现更改为甲方每年收取乙方租金40万元，每三年递增10%，水电气暖费用自理，原租期不变（合作期更改为租赁期）。3、由于一楼厨房乙方不再经营，甲方同意乙方飞行者健身俱乐部员工（约40人）到酒店员工食堂用餐（餐标每人10元/天）。4、甲方给乙方30天免费装修期，2016年1月5日开始装修，2016年2月22日开始计收租金，租金每六个月支付一次，计20万元，押金10万元，租期结束甲方应在5天内退还乙方的押金。5、为提升酒店形象，甲方免费向乙方提供酒店4楼顶裙楼阳台或负二楼部分供乙方修建游泳池等体育场馆等（在有关部门设计批准后方可实施）。2016年1月1日，原告福缘公司（作为甲方）与被告褚辉（作为乙方）签订《补充合作协议书》一份，载明：鉴于甲乙双方以就甲方拥有经营使用权的福缘公司一层西侧（原西餐厅），面积约800㎡左右及该一层西侧相应的二楼签署《合作协议书》。考虑到乙方经营现状，甲乙双方均认为有对原所签署的协议予以变更。1、自2016年1月1日起，调整乙方原所承租二楼面积，由原来的面积减少1000平方米（具体减少的方位、四至，由甲方确定），基于承租面积减少，由甲方根据原所约定的二楼承租方飞行者俱乐部总面积月900㎡及租金总额，结合减少的乙方承租面积，确定乙方所承租二楼其他场地的租金，基于本合同约定的租赁面积变更，乙方就二楼变更承租后的租金为每年30万元。确定的租金缴纳数额随同《合作协议书》租金交纳时间，由乙方一并向甲方支付租金，租金按季度缴纳（每季度首月15号前缴清）租赁期限与《合作协议书》约定的租赁期限相同。2、本补充协议是对甲乙双方以往所签署协议书的修正和补充，本补充协议与以往所签署协议书相抵触部分，均以本补充协议为准，本补充协议未涉及部分，均以以往所签署协议为准。4、本补充协议经甲方盖章，乙方签字按指印后生效并于2016年1月1日开始履行等等。原告向本院提交了原告于2019年11月4日的《商铺租金催缴通知书》，载明：尊敬的褚辉租户，根据双方签订的《房屋租赁合同》,您需要尽快一次性缴纳二楼健身房租金19.5万元整,如果我公司在本月4号之前未收到足额租金,我公司默认您单方违约,由此引发的一切后果及损失由承租方自行承担。特此通知,请予配合!原告向本院提交了2019年11月24日的《催收通知》，载明：现通知福缘公司尊敬的租户褚先生您租赁我酒店二楼店面及负二层游泳馆未按时缴纳房租及水电费，现租金及水电费合计272857.2元（房租155684元，水电费117173.2元），现请您本月30日17:00前将费用结清，否则一切责任自负。原告向本院提交了2019年12月16日的《催收通知》载明：福缘酒店尊敬的租户褚先生您租赁我店一楼二楼店面未按时缴纳房租费用,依据双方协商内容,请您于2019年12月31日前将所需费用缴纳至我酒店财务。如未按时缴纳,我们将视您未按约定履义务,将解除合同,并追究法律责任。原告向本院提交了2019年12月24日的《催收通知》，载明：福缘公司尊敬的租户褚先生，你所欠租金一直未予结清。现接股东会通知，请你于今日（2019年12月24日）下午17:00点前结清一楼租金、二楼部分租金。逾期未缴纳酒店将于今日18:00对你方所租赁区域进行停电处理，并于2019年12月31日解除房屋租赁合同，追究法律责任。原告向本院提交了2020年1月7日的《催收通知》，载明：福缘酒店尊敬的租户褚先生您租赁我酒店一楼及二楼房屋未按时缴纳房租费用,依据双方协商内容,请您于2020年1月20日前将一楼所欠房租费用5万元及水电费2589.6元缴纳至我酒店财务部。如未按时缴纳,我们将视您未按约定履义务,将解除合同,并追究法律责任。原告向本院提交2020年4月9日的《解除租赁合同通知书》一份，载明：褚辉先生，根据贵方与我司签订《合作协议书》、《补充协议》、《补充合作协议书》的约定,贵方和用我司一层、二层的相应位置房屋,贵方应及时支付我司房屋租赁费用,但自2019年4月开始,贵方就未按协议约定按时支付相应租金,同时拖欠水电及物业等费用,我司多次进行催要,贵方仍未支付相关拖欠费用。经统计,截至2020年2月21日,贵方一层、二层拖欠房屋租金共计255684元,拖欠水电费用45364元,拖欠物业费用64134元,以上合计拖欠365182元。我司已于2020年4月1日通知贵方于2020年4月6日前至我司财务部缴纳全部拖欠费用,但贵方至今仍未置之不理。故我司依据《合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定,特向贵方发出本解除租赁合同通知书,相关租赁协议组本通知书送达时解除。请贵方在收到本通知书之日起7日内腾空租赁房屋并交付我司,逾期未能腾空的,我司有权采取任何措施予以处置,以收回租赁房屋,由此支付的所有费用(含律师费、公证费等)均由贵方承担。同时,我司将采用法律手段追究贵方违约责任给我司造成的全部损失。催收通知书6份及解除合同通知书均系原告单方制作。原告称，上述协议签订后，被告多次违约，原告向其多次签发了《租金催收通知书》及《解除合同通知书》。被告称，被告不存在拖欠原告租金的情形，原告不享有法定解除权，同时有关手续是其单方制作，且未提交送达手续。2020年4月10日，案外人郑州市飞行者健康管理有限公司（法定代表人为刘玉保）曾为与案外人袁绿山房屋租赁合同纠纷一案诉至本院。郑州市飞行者健康管理有限公司的诉讼请求为：1.依法判令被告支付原告垫付的租金、水电费等费用272857.2元（截止到2019年10月31日），自2018年2月1日至2019年10月6日期间总收入的利润218030元（按照总收入的16%计算），以上共计490887.2元；2.本案的全部诉讼费用，由被告承担。本院作出（2020）豫0191民初2980号民事判决，判决如下：一、被告袁绿山于本判决生效之日起十日内支付原告垫付的2019年10月31日前租金195000元；二、驳回原告郑州市飞行者健康管理有限公司其他诉讼请求。（2020）豫0191民初2980号民事判决经审理查明部分载明：2016年1月1日，褚辉与郑州福缘酒店管理有限公司（以下简称福缘酒店）签订《补充合作协议书》约定，褚辉于2016年1月1日起，承租二楼的飞行者俱乐部总面积约900平方米，租金为每年三十万，租金按季度缴纳（每季度首月15号前缴清）。2018年2月1日，该案原、被告签订《协议书》约定，该案原告将投资装建完好位于郑州市福缘国际酒店二楼飞行者健身俱乐部转租给被告自主经营；俱乐部转租被告后，由被告向原告交纳总收入的6%作为对甲方投装，器材费用的利润，被告代替原告向所有会员继续服务，并保证服务质量，按时向酒店交纳租金，水电及空调费用，如逾期，造成的各损失由被告全权负责；转租后现有装修及设备归原告所有，被告负责使用及维护，所有责任由被告全部负责；租赁时间为2018年2月1日至2020年2月1日，如被告经营中不违约可继续延期至2022年2月1日。2018年2月12日，褚辉向福缘酒店负责人吕柯昌出具《申请》一份，申请内容为褚辉将承租的飞行者健身俱乐部转包给被告，由被告向福缘酒店缴纳租金及各项费用，福缘酒店予以认可。2019年9月30日，因被告拖欠房租，向福缘酒店出具了《健身房还款计划》。2019年11月4日，郑州市福缘公司作出了《商铺租金催缴通知书》，催告褚辉于2019年11月4日前，一次性缴纳二楼健身房租金195000元，未交视为违约。原告称，本案被告褚辉曾拿本案原告向其作出的商铺租金催缴通知书、解除合同通知书等证据向贵院提起诉讼要求另案的被告承担相应的房租、水电、物业费，可以证明本案被告对原告向其签发的催缴通知书、解除合同通知书等证据予以认可。被告称，因为该判决并未支持飞行者公司主张的水电费，同时飞行者与被告并非同一民事主体，该判决不适用本案。被告向本院提交《通知》照片打印纸一张，载明：因飞行者健身俱乐部拖欠我酒店房租、水电、物业费，现已对飞行者健身俱乐部停水停电，各位会员们请勿至我酒店聚众闹事、破坏公共财物，否则依法追究其法律责任，福缘国际酒店，2019年11月15日。被告称，福缘公司在擅自关闭二楼健身房水电后，于2019年11月15日出具并张贴了停水停电的《通知》。自《通知》出具之日起至今，二楼健身房仍处于断水断电状态。因福缘公司擅自断水断电，导致二楼电控大门无法打开，租赁物不能正常使用，所以福缘公司无权收取自2019年11月15日起至房屋能够正常使用前的二楼房屋租金。被告并向本院提交了2020年6月30日在租赁房屋二楼录制的视频光盘予以证明。原告称，对通知没有异议，是原告向被告下发的通知，恰恰证明被告对原告拖欠房租水电物业费，在这之前2019年11月11日原告对被告进行催收，被告收到通知之后未予以支付，故对其下达的通知。从视频显示被告已经进入到健身房内部，不予认可该证明目的。关于租金，原告称，关于一楼应缴租金，应交期间为2016年2月21日至2020年8月20日止房租，共应缴纳186万元；被告已支付184万元，剩余2020年2月22日至2020年8月21日止递增的租金2万元未支付。关于二楼租金，被告应交租金1400481元，应缴期间为2015年11月18日—2020年4月24日止，整月应按整月交租，不整月应按日交租；被告实际已付租金共1094667元，2019年4月24日至2020年4月23日1年租金30万元未支付，实际被告应未付租金为30.5814万元，原告主张被告支付30万元。综上，被告共应支付租金3260481元，被告已共支付2934667元，未付325814元，原告主张被告支付32万元。关于租金，被告称，对原告称的已支付租金金额2934667元有异议，被告目前确定已支付租金3092092元租金（不含水电费），存在的差额如下：2016年1月28日支付41908元原告认为是水电费，被告认为是租金；2016年1月28日支付25430元原告未计入已收租金（被告已交纳原告未计入租金）；2016年2月1日支付23597元，原告认为是餐饮费，被告认为是租金；2016年3月2日支付30040元，原告认为是水电费，被告认为是租金；2016年3月4日支付32008元，原告认为是水电费，被告认为是租金；2016年5月31日支付20012元，原告认为是水电费，被告认为是租金；2016年7月22日支付5万元，原告提供的票据显示是租金，但是原告未计入已收租金。对于原被告对已付租金计算差额部分，原告称，数额没有异议，确实存在上述分歧。原告认为原告的主张是正确的，证据如下：被告称“2016年1月28日支付41908元原告认为是水电费，被告认为是租金。”原告认为41908是水电暖气费，见收据2016年1月28日的编号为7009561收据。被告称“2016年1月28日支付25430元原告未计入已收租金（被告已交纳原告未计入租金）。”该笔是收取被告四楼原销售部房租与本案无关，见原告证据2016年1月28日记账凭证字第0361号同时有电子回单予以佐证。被告称“2016年2月1日支付23597元，原告认为是餐饮费，被告认为是租金。”该笔款项系飞行者公司员工餐饮费，2016年2月1日收据7009564号。被告称“2016年3月2日支付30040元，原告认为是水电费，被告认为是租金。”该笔款是健身房水电暖气费，见2016年3月2日收据009548。被告称“2016年3月4日支付32008元，原告认为是水电费，被告认为是租金。”该笔是收取健身房水电暖气费及员工餐费，见2016年3月4日收据编号看不清楚了。被告称“2016年5月31日支付20012元，原告认为是水电费，被告认为是租金。”原告认为是二楼健身房2016年3月至5月水电费，见2016年5月31日的收据7009580。被告称“2016年7月22日支付5万元，原告提供的票据显示是租金，但是原告未计入已收租金。”原告收到该款，不同意作为本案租金，该款系因为被告没有举明款项性质，仅仅依据其单方制作的统计表，原告认为是与本案无关的其他费用。经本院与相应证据核实，原告关于已付租金计算差额部分的陈述除2016年7月22日的5万元外均属实。被告共应支付租金3260481元，被告已共支付2934667元，未付325814元，被告主张被告支付32万元。关于物业水电费，庭审中原告称，空调费：900㎡乘以每天每平方米0.28元乘以使用的天数333天（2018.7.31—2019.11.30共计487天，使用333天）等于83916元。物业费：900平方米乘以每月每平方米3.5元乘以使用的7个月（2019.5.17-2019.11.30按月收取）等于22050元。水费（2018.7.31-2019.11.30）：热水8每吨元*953吨=7624元；冷水6元每吨*802=4812元，共计12436元。电费：17580度*1.2元/度=21096元。以上共计83916+22050+12436+21096=139498元。被告分别在2019年9月12日支付8000元、2019年10月15日支付9000元、2019年10月20日支付7000元、2019年10月21日支付6000元，上述共计支付3万元。139498元扣除3万元剩余109498元被告未支付。被告称，对上述缴纳的数额无异议，但是上述费用均是次承租人袁绿山缴纳，具体支付款项的性质被告不清楚，并且对原告主张的未缴纳数额不予认可。以上事实有原告提交的2013年3月31日《武警部队房地产租赁合同》（复印件）、《武警部队房地产租赁许可证》（复印件）、2015年2月5日《证明》（复印件的照片打印件）、《房地产租赁项目转租信息登记表》（复印件的照片打印件）、《房租收据》8份（均为复印件）、2015年9月18日《合作协议书》（原件）、2015年12月29日《补充协议》（原件）、2016年1月1日《补充合作协议书》（原件）、2019年11月4日至2020年4月1日《租金催收通知书》6份（原告单方制作，原件）、2020年4月9日《解除合同通知书》（单方制作，照片打印件）、2019年11月11日《微信聊天记录》、2020年6月16日《微信聊天记录》、《褚辉拖欠郑州福缘酒店管理有限公司房租计算清单》（单方制作）、《二楼健身房拖欠郑州福缘酒店管理有限公司物业费、水电费清单》（单方制作，附带通知单16张）、（2020）豫0191民初2980号判决书下载件一份、一楼二楼已支付房租的原始凭证证据共计38页、对被告提供的证据进行质证补充的证据原始凭证40页、2016年1月18日租赁合同一份、原告公司员工（姜明，大眼睛头像）与被告褚辉（微信×××9）聊天记录1页、聊天记录图片放大页2张、被告微信个人信息也1张、2016年1月28日记账凭证编号0361（酒店系统打印件）、2016.1.28建设银行电子回单、2016.1.1-2016.12.31序时账一张（单方制作）、被告褚辉在原告处入住酒店登记单17张、郑州市飞行者健康管理有限公司工商信息打印件2张；被告提交的2019年11月15日，福缘公司针对二楼作出的停水停电《通知》（照片打印件）、2020年6月30日，在租赁房屋二楼录制的《视频》1份（附光盘）、2015年9月18日签订的《合作协议书》1份、褚辉在建设银行打印的《中国建设银行个人活期账户交易明细》1份16页、2019年10月31日，福缘公司刷取褚辉工商银行卡20万元的《银联商务》票据1份2页、褚辉2020年《微信支付交易明细证明》1份4页、福缘公司出具的凭证号码9901298、9901297、2005942、8004074、6004139、8001423《收据》各1份原件、福缘公司会计曹增国统计的《2016-2019健身房房租及费用》（聊天记录的Excel电子下载打印件）、2018年2月1日，郑州市飞行者健康管理有限公司与袁绿山签订的转租《协议书》、2018年2月1日，福缘公司经理吕珂昌签字认可的《申请》1份、2020年1月7日褚辉（人在书房头像）与原告办公室主任姜明（大眼睛头像）聊天记录截图1张及庭前会议笔录、开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《合作协议书》、《补充协议》（原件）、《补充合作协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。关于被告应付租金，本院计算如下：关于一楼应缴租金，原告称，应交期间为2016年2月21日至2020年8月20日止房租，共应缴纳186万元；被告已支付184万元，剩余2020年2月22日至2020年8月21日止递增的租金2万元未支付。本院认为，2020年上半年××毒感染肺炎疫情，为了保护公××××病的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院根据本地防疫情况等酌定免除被告60日租金，按年租金44万元计算，应免租金金额为72329元。按原告所述被告对于至2020年8月20日止的租金已超额支付52329元。关于二楼租金，被告应交租金1400481元，应缴期间为2015年11月18日至2020年4月24日止，整月应按整月交租，不整月应按日交租；被告实际已付租金共1094667元，2019年4月24日至2020年4月23日1年租金30万元未支付，实际被告应未付租金为30.5814万元，原告主张被告支付30万元。被告向本院提交通知照片打印纸一张，载明现已对飞行者健身俱乐部停水停电……，2019年11月15日。被告称，福缘公司在擅自关闭二楼健身房水电后，于2019年11月15日出具并张贴了停水停电的《通知》，自《通知》出具之日起至今，二楼健身房仍处于断水断电状态。原告称，对通知没有异议，是原告向被告下发的通知。根据上述通知与原被告陈述本院认定，原告于2019年11月15日对二楼健身房停水停电，造成该房屋无法使用，原告主张被告支付相应期间（2019年11月15日至2020年4月24日）的租金，本院不予支持，被告应向原告缴纳租金的期限为2015年11月19日至2019年11月15日，共计1458天，按年租金30万元计算，应付租金数额为1198356元。被告称，被告实际已付租金共1094667元，扣除该款后尚余103689元。被告于2016年7月22日向原告支付5万元。被告称，原告提供的票据显示是租金，但是原告未计入已收租金。原告称，原告收到该款，不同意作为本案租金，该款系因为被告没有举明款项性质，仅仅依据其单方制作的统计表，原告认为是与本案无关的其他费用。原告已收到该款，但未向本院提交有效证据证明该款的其他用途，本院认定该款系被告向原告支付的租金。因一楼租金已超额支付，本院并认定该5万元系支付二楼租金。上述103689元扣除5万元后尚余53689元。因一楼租金原告超额支付52329元，本院直接作为二楼租金予以扣除，53689元扣除52329元尚余1360元。故原告诉请判令被告支付拖欠的房租346667元，本院予以支持1360元。原告诉请判令被告物业费64314元、水电费45364元。2015年9月18日的《合作协议书》约定，二楼归乙方使用，水电气暖自费。2015年12月29日的《补充协议》约定，西餐厅及大堂吧，原协议是由乙方经营并自定经营项目，所得利润双方各自分50%，现更改为甲方每年收取乙方租金40万元，每三年递增10%，水电气暖费用自理，原租期不变（合作期更改为租赁期）。2016年1月1日的《补充合作协议书》约定，本补充协议是对甲乙双方以往所签署协议书的修正和补充，本补充协议与以往所签署协议书相抵触部分，均以本补充协议为准，本补充协议未涉及部分，均以以往所签署协议为准。根据上述合同约定，水电气暖费用自理，被告应当向原告支付水电费。原告称，水费共计12436元，电费共计21096元，本院根据被告承租房屋面积使用情况等认定，原告上述所称内容合理，本院予以采信，以上水电费共计33532元，扣除被告已支付的3万元，尚余3532元。故原告诉请原告诉请判令被告支付水电费45364元，本院予以支持3532元。原告诉请判令被告支付物业费64314元，无合同依据，本院不予支持。原告福缘公司诉请判令确认原告与被告之间的租赁关系已解除。被告辩称，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款的规定，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少的，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同的，人民法院不予支持。举重以明轻，目前拖欠租金尚不提倡解除租赁合同，那么未拖欠租金的，当然更不应当解除。本院认为，原被告所签合同并未约定解除条件，原告并未向本院提交有效证据证明符合法定解除条件，结合被告上述辩称内容，本院对原告该项诉请不予支持。原告诉请请求判令被告支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的损失（按月租金61667元计算），本院亦不予支持。原告诉请判令被告承担律师费等，不明确、不具体，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告褚辉于本判决生效之日起十日内向原告郑州福缘酒店管理有限公司支付房租1360元、水电费3532元；二、驳回原告郑州福缘酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8980元，减半收取4490元，原告郑州福缘酒店管理有限公司负担4465元，被告褚辉负担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年八月二十五日书记员 桑金波