浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初7735号 原告（反诉被告）：樊金龙，男，1972年10月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：朱闪闪，女，1990年7月6日出生，汉族，住河南省永城市，现住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：王光彪，浙江五联（义乌）律师事务所律师。 原告樊金龙与被告朱闪闪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序。同年6月24日，被告朱闪闪提起反诉，本院受理后将本诉与反诉一并审理，并于2020年7月13日公开开庭审理了本案，本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊金龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除樊金龙与朱闪闪签订的房屋租赁合同；2、判令朱闪闪立即腾退房屋；3、判令朱闪闪支付樊金龙违约金50万元。事实和理由：2019年5月8日，樊金龙与朱闪闪签订了一份房屋租赁合同，樊金龙将坐落于义乌市××街道××村18幢10-13号四间店铺出租给朱闪闪，租期10年，每年租金103000元，租金前五年不涨，第六年开始租金在上一年度基础上上涨10％;合同约定，租金一年一付，下一年度的租金于前一年度租期到期前二个月付清。2020年4月15日，樊金龙要求朱闪闪支付租金，朱闪闪明确答复不愿继续承租，擅自违反合同约定。根据合同第十条第3项，樊金龙有权解除合同并收回店铺。根据合同第十一条规定，一方违约的，违约方应向守约方支付违约金50万元。樊金龙认为，合同一旦签订，合同双方应当严格按合同约定履行。朱闪闪不按合同约定支付租金，单方违约，造成樊金龙重大损失，朱闪闪应按合同约定承担相应的违约金。为此，特向贵院提起诉讼，望依法判决。 朱闪闪辩称：1、朱闪闪是基于樊村发展库存专业街招商在樊村股份经济合作社居间下与樊金龙签订了房屋租赁合同。在房屋租赁合同签订后，库存专业街生意十分萧条，与樊村股份经济合作社招商之前宣传的完全不一致，同时樊金龙的租金也远远高于市场价。2、合同第10条第4项约定，由于新冠疫情的影响以及库存街的发展不利，导致朱闪闪经营造成巨大亏损，朱闪闪已没有能力继续经营，因此朱闪闪要求提前终止本合同符合合同约定，不应视为违约。3、双方约定租金一年一付，在本次租期届满前一个多月，朱闪闪即告知樊金龙不再继续承租，樊金龙完全有时间另行寻找租户，朱闪闪的行为没有给樊金龙造成任何损失。朱闪闪认为，双方之间的房屋租赁合同可以合法解除，朱闪闪也已经腾退房屋，也无需承担违约金。请求驳回樊金龙的诉请。 朱闪闪向本院提出反诉请求：1、依法判令解除朱闪闪与樊金龙签订的房屋租赁合同；2、依法判令樊金龙归还朱闪闪押金12000元及疫情期间租金8500元。事实和理由：2019年上半年，樊村为打造库存专业街对外进行招商，承诺招商700家，打造红火市场。2019年5月8日，朱闪闪与樊金龙签订房屋租赁合同，约定每年租金103000元，租金一年一付。合同签订后，樊村专业街因各种原因十分萧条，附近商户纷纷退租。朱闪闪在承租期间生意冷淡，入不敷出，实在难以支撑，故于2020年4月3日通知樊金龙退租，并在租期内腾空完毕。朱闪闪认为，樊村库存专业街的不景气，加上疫情影响，朱闪闪在一年租期届满后，要求解除租赁合同为合理理由。双方在合同中约定的两年内不得无故提前终止合同，故朱闪闪要求解除合同并不违约，樊金龙应退还押金。另疫情期间，朱闪闪并未实际使用租赁物，樊金龙应返还一定房租。综上所述，恳请支持朱闪闪的诉请。 樊金龙对朱闪闪的反诉辩称：首先，朱闪闪以疫情为由要求解除合同，完全没有法律依据，也不符合合同规定。合同法第四十四条规定，依法成立合同，自成立时生效。本案中房屋租赁合同系双方自愿签订，且已实际履行，所以双方合同是有效的。根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱闪闪既已签订了本合同，就应当按合同约定全面履行本合同，不能单方面以疫情为由解除合同。其次，朱闪闪因疫情原因导致生意很差不符合事实。事实上，朱闪闪从事的是直播行业的裤子生意，疫情恰恰使她的生意十分火爆，每天的订单数量可达到几千单乃至几万单。而且，她的新店面还是在樊村，场地从四间扩大到了九间。综上所述，朱闪闪单方面无理解除合同，不符合法律规定，也无双方合意，应当驳回朱闪闪的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即樊金龙、朱闪闪提供的《租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、樊金龙提供的《租房协议》一份，拟证明樊金龙的租金损失。朱闪闪对该协议的真实性、合法性和关联性均有异议，认为其真实性无法确认，同时该份协议并不能证明樊金龙有任何损失。本院认为，该协议系樊金龙与案外人义乌速捷物流有限公司签订的租房协议，因朱闪闪对该协议的真实性有异议，而案外人也未到庭作证，故其真实性无法确认，本院对该协议不予确认。 2、樊金龙提供的朱闪闪微信朋友圈一份三页（打印件）、朱闪闪微信中的视频光盘一份，拟证明朱闪闪生意好的事实。朱闪闪对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为这是朱闪闪给朋友工作，并不是朱闪闪自己在经营；销量也不是朱闪闪的销量，而是整个团队的销量。另外，微商在宣传上会存在夸大，不能反映实际的经营状况，也与朱闪闪本人无关。本院认为，鉴于朱闪闪对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但从其载明的内容看，并不能达到樊金龙所称的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月8日，樊金龙（出租方甲方）与朱闪闪（承租方乙方）在义乌市××街道××村股份经济合作社见证下签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于义乌市××村××栋××号××平方米的店铺和楼梯一条出租给乙方做商业用房使用，店铺租期自2019年6月15日至2029年6月14日止；店铺年租金为103000元，于签订本合同时即付清，租金前五年不涨，第六年开始租金在上一年基础上上涨10％；租金一年一付，下一年度的租金应于前一年度租期到期前两个月付清；签订本合同时，乙方向甲方支付店铺保证金12000元，租赁期满后，由甲方对店铺进行验收，确定乙方应承担的水、电等相关费用，剩余部分应如数无息返还乙方；乙方应按照本合同的约定及时支付租金及水电费等相关费用，若违约，则甲方有权解除本合同并收回店铺；乙方保证两年内必须履行本合同，两年内不得无故提起终止本合同，否则算乙方违约；两年后若乙方经营不善需提前终止本合同的，甲方有权利不退还剩余租金、保证金等，合同自行解除，双方互不承担违约责任；双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金50万元；因政府行为或不可抗力的自然灾害而无法再履行本合同，本合同自然终止，双方互不承担责任。樊金龙、朱闪闪及见证人义乌市××街道××村股份经济合作社在合同下方签字捺印、盖章。嗣后，朱闪闪向樊金龙支付了租期首年租金103000元。2020年4月3日，朱闪闪以生意不好为由通知樊金龙退租。同年4月15日，樊金龙要求朱闪闪支付下年度租金遭拒绝。同年6月14日，朱闪闪腾空所承租的案涉房屋，并返还给樊金龙，但租赁期间所产生的水电费841元至今未付。 本院认为，樊金龙与朱闪闪签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。现樊金龙、朱闪闪均要求解除《租赁合同》，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱闪闪向樊金龙交纳的保证金12000元，在扣除水电费841元后，剩余的11159元应予返还给朱闪闪。朱闪闪在租赁期届满前提前终止合同的履行已构成违约，应承担相应的违约责任。尽管双方合同中关于“若违约的，则违约方应向守约方支付违约金伍拾万元整”的约定为双方当事人真实意思表示，但合同法对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限地承认违约金的惩罚性。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。就房屋租赁合同而言，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失。案涉合同从首年租期届满2020年6月14日至今尚不足两个月的空置期，且樊金龙虽称合同解除对其造成重大损失，但并未举证证实。故，樊金龙主张朱闪闪支付违约金50万元已远远超过其实际损失，依法应予以调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益以及新冠肺炎疫情对本合同履行的影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为3万元。因朱闪闪未能举证证明其终止合同履行完全系新冠肺炎疫情不可抗力所致，故其终止履行无需支付违约金的抗辩不能成立，本院不予采信。在本案审理过程中，朱闪闪已将承租的房屋腾空并返还给樊金龙，樊金龙主张朱闪闪腾退房屋的诉请应予驳回。至于朱闪闪主张樊金龙返还疫情期间租金8500元的反诉诉请，因本院在调整违约金时已经考虑新冠肺炎疫情对案涉合同履行的影响，故对该项反诉诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除樊金龙与朱闪闪于2019年5月8日签订的《租赁合同》； 二、朱闪闪支付樊金龙违约金3万元； 三、樊金龙返还朱闪闪保证金11159元； 上述二、三项折抵，朱闪闪尚应支付樊金龙18841元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回樊金龙的其他诉讼请求； 五、驳回朱闪闪的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元（已减半）,由樊金龙负担4125元，朱闪闪负担275元；反诉案件受理费156元（已减半）,由朱闪闪负担117元，樊金龙负担39元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年八月十一日 书记员  俞 姣 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?