北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民再70号上诉人（原审原告）：李岩，男，1979年1月20日出生，汉族，达科信息科技（北京）有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董湘波，男，1971年6月19日出生，汉族，北京外企人力资源服务总公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：雷春晖，北京市金台律师事务所律师。李岩与董湘波房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称一审法院）于2017年10月23日作出（2017）京0105民初59988号民事判决。董湘波不服，上诉至本院。本院于2017年12月29日作出（2017）京03民终14266号民事判决。后董湘波不服该终审判决，向北京市高级人民法院提出再审申请。北京市高级人民法院于2018年12月28日作出（2018）京民申1510号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年8月1日作出（2019）京03民再55号民事裁定，将本案发回一审法院重审。经再审，一审法院于2020年3月27日作出（2020）京0105民再1号民事判决。李岩、董湘波均不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李岩之委托诉讼代理人翟建、上诉人董湘波及其委托诉讼代理人雷春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李岩上诉请求：撤销一审法院（2020）京0105民再1号民事判决，改判支持我方全部诉讼请求；本案的一审、二审诉讼费由董湘波承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，并违反了禁止反言的原则，董湘波原审中曾明确表示愿意按照合同约定的违约条款计算违约金，一审法院认定董湘波“未明确放弃酌减违约金的要求”这一观点没有事实依据。本案是董湘波自身原因导致损失扩大，前案文书生效后，董湘波拒绝履行，强制执行期间董湘波仍然拒绝履行，才导致逾期时间较长。董湘波辩称：不同意李岩的上诉请求及事实理由。（一）房屋买卖中买方付款是基本原则，李岩至今剩余２万元房款未付清。在李岩至今未履行付款义务的条件下，我方承担违约责任的条件没有成就。（二）我方在执行中一直配合法院工作，没有及时过户不是我的责任。李岩一直蓄意少付钱，与他在原审中表现一致，李岩主张是我方更改了付款时间，与事实严重不符。（三）违约金的作用是为弥补受损方损失，一审法院判决李岩有损失完全没有任何依据，房屋过户后李岩立刻变卖，获得巨大利益，没有损失。（四）我向高院申诉期间，高院用了一年时间调取原审证据材料，说明原判决中有不妥之处。生效判决已经变更了原合同约定的履行时间，计算违约金不应以合同最初约定的时间为准。董湘波上诉请求：撤销一审法院（2020）京0105民再1号民事判决；改判驳回李岩全部诉讼请求。事实与理由：（一）在李岩至今未履行完支付房款的义务的前提下，我方承担逾期转移登记及交付违约金的条件并未成就，并不存在违约行为。（二）依据生效判决、双方签订的合同和房屋交易的惯例，先付款后过户是基本规则，在李岩未付清全款前，我协助办理房屋过户的条件未达成，据此计算违约金没有依据。（三）从房屋成交价格、李岩支付款项、双方过错程度、李岩是否存在损失、违约金所占房屋成交价的比例、李岩将涉案房屋转让获得超额回报收益等一系列事实来看，一审判决违约金高达50万元，显失公平。（四）即使认定董湘波存在违约，违约金的起算时间应为李岩支付完毕剩余360万元房款之日起第八日，违约金比例应在日万分之三以内酌减。李岩辩称：不同意董湘波的上诉请求及理由。（一）涉案合同明确约定双方的基本义务和违约条款，董湘波违约，应承担相应责任。（二）前案诉讼法院作出的生效裁判文书已确认了双方权利义务，董湘波通过其他诉讼不能推翻该生效文书认定的事实。（三）合同不能被法院判决更改，违约金日期是从合同签订时起算的，不应该是文书生效开始起算的。李岩向一审法院提出诉讼请求：判令董湘波支付自2016年7月22日至2018年1月19日的逾期过户和逾期交付房屋违约金，按每日1900元计算。一审法院认定的事实：2016年3月1日，李岩与董湘波在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下签订了《买卖定金协议书》，约定：李岩购买董湘波名下的涉案房屋；房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额为64万元；房屋总价款为380万元，李岩以贷款方式支付购房款，首付款不低于140万元；李岩应于协议签署时向董湘波自行支付定金20万元。同日，李岩与董湘波签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李岩购买董湘波名下的涉案房屋；房屋已经设定抵押，董湘波应于2016年3月25日前办理抵押注销手续；房屋成交价为380万元；李岩向董湘波支付定金20万元；李岩向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为239万元；董湘波应于办理完毕房屋所有权转移登记手续后1个工作日内将房屋交付李岩；逾期交房在15日内的，董湘波应当按日计算向李岩支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过15日的，李岩有权退房，退房后，董湘波应按全部已付款的20%向李岩支付违约金；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，李岩（乙方）与董湘波（甲方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施共计380万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年3月1日将第一笔定金10万元自行支付甲方；乙方于2016年3月2日将第二笔定金10万元以理房通托管方式支付甲方；甲方应于2016年3月25日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年4月1日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于办理面签当天将第一笔首付款118万元以非建委资金监管方式支付甲方；甲乙双方应于评估报告下发三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在乙方申请的购房贷款批贷后（具体以建委预约日期为准），甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求双方到场，则双方应按要求到场办理；双方同意，交易涉及的税费全部由乙方承担。上述《补充协议》对违约责任约定如下：双方任何一方逾期履行《补充协议》约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分五的违约金。甲方出现下列情形之一即构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……（3）逾期履行本补充协议第二条约定义务（即关于房屋交易具体事宜的约定，包括交付定金及首付款、还款解押、进行房屋评估、共同申请购房贷款、办理权属转移登记等）超过十五日；（4）拒绝将涉案房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。2016年3月1日，李岩向董湘波支付定金10万元，2016年3月4日，董湘波通过理房通资金监管形式收到李岩支付的剩余定金10万元。2016年3月24日，李岩选定在中国农业银行办理银行贷款，当日，中介公司工作人员栗某通过微信询问董湘波能否当天进行银行面签签字，董湘波表示“过不来了”。2016年3月30日，董湘波微信询问栗某称“我明天可以去办理贷款的签字，你问一下他们可以吗”，栗某表示“他们不需要去了，就等您去签字了”，董湘波询问“他们不需要确认一下？”，栗某回复称“不用，银行的人确认，贷款金额都已经定下来了，您看您明天上午时间能不能安排出来，下午我得去通州过户。”庭审中，李岩表示，其于2016年3月27日与中介公司工作人员在中国农业银行办理了面签手续。董湘波表示其于2016年3月31日与中介工作人员去中国农业银行办理了面签手续。李岩称已经通过中介公司与董湘波达成一致，将首付款的支付时间变更为涉案房屋权属转移登记前一周内，董湘波对此不予认可。但双方的另案判决中，法院认定双方就首付款支付时间进行了变更，李岩并非延期付款。另案情况，将在下文详述。2016年4月30日，李岩与董湘波通过中介公司办理了涉案房屋的网签手续。2016年6月1日，董湘波与李岩的妻子宋某及栗某一起前往税务部门，由宋某以董湘波、李岩的名义缴纳了本次交易产生的个人所得税597616．19元、契税57000元，并取得税票。李岩提交朝阳区不动产登记预约单复印件，证明涉案房屋转移登记预约于2016年7月21日办理，但董湘波并未到场。董湘波不认可该证据的真实性。2016年6月12日，栗某向董湘波发送微信称“7月21日下午过户，请您务必提前把这天下午的事情推掉，错过此次过户的话最早也得9月底过户了”。董湘波回复“ok”。2016年7月4日、2016年7月5日、2016年7月12日、2016年7月14日，栗某通过微信及短信多次提示董湘波及其妻子付荣涉案房屋于2016年7月21日办理权属转移登记手续，其中2016年7月12日，栗某给董湘波发送的短信内容为“7月21日过户，7月18日或者19日客户提前给您做首付款监管，看您哪天有时间，我好跟银行提前预约，方便的话请回信。”庭审中，李岩提交《催告函》、《履约催促函》、邮寄底单各一份，证明2016年7月17日及2016年7月18日，中介公司及李岩均催告董湘波尽快配合办理首付款资金监管手续，并于2016年7月21日配合办理房屋过户手续。董湘波表示其并未收到上述函件。其中，邮寄底单显示收件人为董湘波，收件地址及联系电话均为董湘波签约时在《交易方留存信息表》中列明的地址与电话。李岩当庭拨打顺丰速运的电话，查询《履约催促函》的邮寄情况，答复是该邮件因为收件人不接电话、收件人地址无人居住被退回。2016年7月19日，董湘波向李岩发送《合同解除通知书》，载明“至李岩先生：贵方与我于2016年3月1日签订的关于朝阳区某小区某号楼某号房屋的买卖合同，因贵方严重违约，我方现正式通知贵方解除上述合同。提请贵方在收到本通知书后3日内，按照房屋买卖合同的约定足额支付违约金。”李岩认可其于2016年7月21日收到了该份《合同解除通知书》。2016年7月21日，李岩与栗某到房地产权属转移登记部门办理涉案房屋权属转移登记手续，董湘波未到场。另查一，李岩于2016年8月在一审法院对董湘波提起另案诉讼[一审案号为（2016）京0105民初44731号、二审案号为（2017）京03民终6996号]，主张董湘波继续履行合同并支付违约金76万元。法院一审判决：一、李岩于判决生效后七日内向董湘波一次性支付涉案房屋的剩余购房款360万元；二、董湘波继续履行李岩与董湘波签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，董湘波于判决生效后七日内协助李岩将涉案房屋产权变更登记至李岩名下，并将涉案房屋腾空交付给李岩；三、驳回李岩的其他诉讼请求。2017年6月30日，本院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。终审判决对于李岩主张的违约金部分论述为：“关于违约金问题，双方补充协议既约定了逾期履行违约金，又约定了根本违约解除合同的违约金。根本违约的法律后果在于，当一方根本违约时另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。一方当事人根本违约，与另一方当事人行使合同解除权并主张合同解除项下的违约金，是有着逻辑一致性的。本案中，李岩在要求继续履行合同的前提下主张根本违约解除合同项下的违约金，本院不予支持。李岩的上诉请求缺乏法律依据，本院不予采信。关于逾期履行违约金和损失问题，当事人可以另行解决。”另查二，董湘波于2016年7月在一审法院对李岩提起另案诉讼[一审案号为（2016）京0105民初44732号，二审案号为（2017）京03民终7002号]，主张确认双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2016年3月1日解除，由于李岩迟延支付首付款，主张李岩支付违约金56万元及利息。法院一审判决：驳回董湘波的全部诉讼请求。2017年6月23日，本院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。终审判决论述：“一审法院综合上述情况并结合栗某的证言，认定交易双方就首付款支付时间进行了变更，李岩并不存在迟延支付首付款的违约行为，并无不当，亦不存在显失公平之处。”另查三，上述两个另案判决生效并进入执行程序后，李岩于2017年8月31日向一审法院案款专用账户转账3561400元，涉案房屋于2018年1月19日交付李岩，于2018年1月22日转移登记至李岩名下。另查四、李岩主张因董湘波未办理依约履行过户和交房义务，导致其发生如下实际损失：一、承租位于北京市朝阳区某小区某号楼某室房屋，月租金7500元，自2016年7月至2018年8月，共计19．5万元；二、聘请律师的花费10万元；三、为支付购房款，拆借的损失成本38．8万元；四、孩子上学、房屋再次购买等无法估计具体金额的隐形损失。上述事实，有当事人陈述、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、相关裁判文书等证据在案为证。一审法院认为：本案争议焦点为：一、董湘波是否存在违约行为；二、若董湘波有违约行为，李岩对其主张的违约金是否适当。第一，董湘波是否存在违约行为。李岩与董湘波签订房屋买卖合同，李岩作为买受人应承担付款义务，董湘波作为出卖人应承担交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据本案证据及另案生效判决，董湘波以李岩未按约定（未在银行面签当天）支付首付款为由，主张解除合同，但其提出的理由并不成立（另案生效判决已予认定），其提出解除合同已构成违约，当然也会造成迟延履行合同的后果。李岩以董湘波迟延履行合同为由，主张其承担违约责任，符合合同约定。对董湘波所称在李岩未支付首付款等房款前，其不应履行过户、交房等义务的问题，法院认为，在董湘波明确表示不履行合同后，双方合同已没有正常履行的余地，李岩自然无法在此种情况下向董湘波继续支付购房款。李岩遂提起另案诉讼，在该诉讼终结、双方权利义务被生效判决重新界定之后，李岩再通过执行程序向董湘波付款，董湘波亦交付了房屋并办理了产权过户，双方买卖合同才最终得以全部履行。从董湘波发生违约行为到整个诉讼以及执行终结，双方的买卖合同长期拖延履行，究其原因，并不在于董湘波所谓的李岩未按约定支付首付款，而是直接源于董湘波拒不履行合同的违约行为。故在此期间，李岩所遭受的不利益，均应归因于董湘波的违约行为，而非合同正常履行情况下李岩“未支付首付款”这一“先履行行为”或“同时履行行为”。董湘波自其违约开始即应承担相应的违约责任，而非自李岩依据另案判决支付购房款时才开始承担违约责任。董湘波以其未违约作为抗辩，不予支持。二、李岩主张的违约金是否适当。首先，李岩在另案中主张的是根本违约解除合同项下的违约金，与本案中主张的违约金法律性质并不相同，另案判决亦载明可以另行解决逾期履行违约金的问题，故李岩提起本案诉讼，不违反一事不再理的原则。其次，董湘波虽在本案原审中对违约金标准不持异议，但对其是否存在违约行为提出了抗辩，并未明确放弃酌减违约金的要求，故其在再审发回重审中仍有权请求酌减违约金。最后，在合同一方主张酌减违约金的情况下，应当查明合同约定的违约金是否过分高于实际损失。由于董湘波逾期履行过户及交房义务，确实会导致李岩产生不能按时入住房屋、无法通过贷款形式支付剩余购房款从而增加资金筹措成本等实际损失。但合同约定的违约金数额确实较高。法院通过考虑李岩的实际损失情况、李岩在董湘波违约时已经投入的购房款情况等，将董湘波应承担的违约金数额酌减至50万元。对于李岩主张高于此数额的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：被告董湘波于本判决生效后七日内给付原告李岩逾期办理房屋所有权证及逾期交付房屋的违约金五十万元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审一致，对于一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本院（2017）京03民终7002号生效判决认定“交易双方就首付款支付时间进行了变更，李岩并不存在迟延支付首付款的违约行为……”。一审法院依据本案证据及本院（2017）京03民终7002号生效判决，认定董湘波以李岩未按约定支付首付款为由提出解除合同的理由不成立，其已构成违约正确。本院二审中，就该问题董湘波虽坚持一审主张，认为在李岩未履行完支付房款义务的前提下，其不应承担违约责任，但未能提供足以推翻已生效判决认定的关于双方约定变更首付款支付时间的事实的证据，亦未能举证证明李岩在合同履行中存在其他违约行为，故本院对其该项主张不予支持。关于违约责任承担的起始时间问题。董湘波明确表示不履行合同后，双方合同已没有正常履行的基础，涉案房屋的买卖合同历经诉讼、执行程序而长期未履行，应归因于董湘波提出解除合同的违约行为，故董湘波自其违约开始即应承担相应的违约责任，其主张应自李岩依据另案判决支付购房款时才开始承担违约责任缺乏事实与法律依据。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于李岩认为董湘波在本案原审中已经放弃酌减违约金的上诉主张。董湘波虽在原审中未对违约金标准提出异议，但坚持以其不存在违约行为为由进行抗辩，该抗辩是对其承担违约责任的根本否定，故不应视为其已经明确放弃了酌减违约金的要求。在重审中，董湘波请求酌减违约金，应予以考虑。李岩的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于董湘波认为李岩不存在损失的上诉理由。违约金是补偿性为主，惩罚性为辅的责任承担形式。董湘波逾期履行过户及交房义务，确属违约行为，应承担违约责任。该违约行为会导致李岩产生不能按时入住房屋、无法通过贷款形式支付剩余购房款从而增加资金筹措成本等实际损失。涉案房屋从董湘波确定出售、李岩决定购买、双方签订房屋买卖开始就进入了交易阶段，双方均应按照约定履行各自的义务，尽快的促成交易。在交易完成阶段以及之后，被交易房屋价值的升降与因一方违约致使交易不能及时履行造成相对方损失并无关联，被交易房屋的升值，不能当然免除出售方董湘波对其违约责任的承担，故董湘波该上诉理由依据不足，本院不予支持。一审法院考虑本案的实际情况，将董湘波应承担的违约金数额酌定为50万元，并无不当。综上所述，李岩、董湘波的上诉请求均不能成立，对其上诉的请求和理由本院不予支持。一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13830元，由李岩负担5030元，董湘波负担8800元。本判决为终审判决。审 判 长  韩 静审 判 员  张 明审 判 员  赵 晖二〇二〇年八月十七日法官助理  高明正书 记 员  徐 曼-14--13-