阜新市太平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0904民初281号 原告:鞠柏中，男，汉族，现住阜新市海州区，系个体工商户。 被告：梁红艳，女，汉族，现住阜新市太平区，无职业。 委托诉讼代理人：李欣蓉，系辽宁方祥律师事务所律师。 原告鞠柏中诉被告梁红艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告鞠柏中、被告梁红艳及其委托诉讼代理人李欣蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告鞠柏中向本院提出诉讼请求：要求被告支付2019年8月到2020年9月红玛瑙幼儿园租赁费用7.8万元，以及2019年取暖费用7464.30元，合计85464.30元。事实及理由：梁红艳于2018年8月20日和红玛瑙幼儿园签订了2年的租赁合同（2018年9月1日到2020年8月31日）每年7.2万元（年付）。至今共收到梁红艳合计金额6.6万元，剩下7.8万元一直拖欠未支付。 被告辩称：1.原告与答辩人签订的《幼儿园租赁合同》系将民办幼儿园的办学许可证出租、出借的行为，因违法《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条的规定而无效，原告不能依无效的合同主张幼儿园租赁费用；2.答辩人已向原告缴纳96000元，包含租赁费及押金，答辩人在占有使用幼儿园期间不拖欠任何费用。 经审理查明，原被告于2018年8月20日签订了关于阜新市太平区红玛瑙幼儿园的《幼儿园租赁合同一份》，合同内容为：“出租方：鞠柏中（以下简称甲方）身份证证件号码：2109021978××××××××电话：134××××1317承租方：梁红艳（以下简称乙方）身份证证件号码：2109211977××××××××电话：183××××8795一、甲方幼儿园坐落于（太平区宏伟路22-1-2门）建筑面积为（289）平方米。甲、乙双方经过协商同意，达成如下租赁合同（1）租赁时间从2018年9月1日起至2020年8月31日（2）乙方每月向甲方缴纳承包费陆仟元（其中承包费包含房租不包含取暖费）（3）付款时间从2018年9月1日开始缴纳承包费按年划款（4）乙方向甲方缴纳抵押金为叁万元整。合同终止时有甲方退还给乙方。二、双方的权利义务（1）幼儿园现有房屋设施归甲方所有（2）在合同生效后，甲方必须及时将幼儿园所有资产清点交给乙方无偿使用（3）承包期内，幼儿园依法工作甲方不得干涉（4）合同生效后，乙方对幼儿园享有独立的经营管理权及办学权、财务权、甲方不得干涉（5）乙方必须按时缴纳承包费（6）政府的优惠补贴政策，所拨经费归乙方所有，甲方无权干涉（7）承包期内，乙方必须保障学生安全，若因幼儿园工作主观上的原因造成幼儿园伤亡事故，乙方应承担全部责任，若因房屋建设原因造成幼儿伤亡则由甲方承担责任与乙方无关（8）在承包期内，如因情势变更，双方协调一致同意，可以变更或解除本合同（9）幼儿园手续乙方免费使用，乙方负责所有手续年检，如年检出现费用由甲方承担三、违约责任1、本合同以甲乙双方代表签字之日生效，本合同生效后，甲乙双方应认真履行合同，在承包期内任何一方擅自解除合同，都必须承担违约责任2、在承包期内，一切阻碍幼儿园正常运营的行为都属甲方违约行为，甲方必须赔偿乙方经济损失元，并且返还押金元3、在承包期内，若乙方擅自解除合同，乙方须赔偿甲方经济损失元。本协议未经事宜，双方可以友好协商签订予以明确补充，协议与本协议具有同等法律效应合同期满，若甲方继续发包，在同等条件下乙方享有优先承包权本合同甲乙双方各执一份，双方签字后即生效甲方：鞠柏中乙方：梁红艳2018年8月20日”。双方签订幼儿园租赁合同后，原告将其举办的民办阜新市太平区红玛瑙幼儿园所用房屋及幼儿园办园许可证、食品经营许可证、税务登记证等手续交付给被告，被告开始经营红玛瑙幼儿园。被告于2018年8月20日交给原告幼儿园押金30000元，并于当日给付原告2018年9月1日至2019年2月28日幼儿园租金36000元，被告于2019年2月24日给付原告租金30000元。原被告签订租赁合同后，经双方口头协商，约定租期内第一年的取暖费由原告交纳。2019年10月，原被告经协商变更年租金为55000元。2019年10月，因交纳后续租金问题，原被告产生纠纷，原告在未经被告同意的情况下，申请办理了红玛瑙幼儿园所用房屋（原告自有房屋）的停止供暖手续，原告于2019年10月10日带人将红玛瑙幼儿园所用房屋的供暖阀门关闭。被告自认将红玛瑙幼儿园使用到2019年12月末，幼儿园从2020年1月开始停办，被告同意给付原告2019年12月末之前的租金。 上述事实，有原被告的陈述、双方签订的《幼儿园租赁合同》、证人魏某的证言、阜新市太平区红玛瑙幼儿园办园许可证、食品经营许可证、税务登记证、幼儿园所用房屋的房屋所有权证、被告给付原告幼儿园押金30000元的收条及给付幼儿园租金合计66000元的两份收条、原告带人关闭幼儿园所用房屋供暖阀门的录像光盘等证据在卷为证，可以认定。 本院认为：原被告签订的《幼儿园租赁合同》约定原告将其举办的民办阜新市太平区红玛瑙幼儿园租赁给被告，该幼儿园手续被告免费使用，被告向原告交纳租金，双方签订的租赁合同实质上是原告出借教育资质、出租幼儿园整体（包括房屋）给被告从事民办教育活动，该行为违反了《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，原被告签订的《幼儿园租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，《幼儿园租赁合同》无效，原被告应双方返还，即被告应向原告返还租赁物（包括阜新市太平区红玛瑙幼儿园办园许可证、食品经营许可证、税务登记证及幼儿园所用房屋），原告向被告返还租金，双方的损失各自承担，对于被告实际占用原告阜新市太平区红玛瑙幼儿园所用房屋期间的使用费，应参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”之规定，按原被告双方约定的租赁价格计算，被告实际占用原告房屋期间的使用费。按照原被告签订的租赁合同约定标准，租金为每月6000元，被告已按约定标准给付原告租金66000元，折算后应认定被告已给付了原告2018年9月1日至2019年7月31日期间的租金，2019年8月1日之后被告开始拖欠原告租金，对于后续租金给付标准，原被告于2019年10月经协商后约定年租金变更为55000元，折算月租金为4583元。原告于2019年10月10日在未与被告达成协议、未经被告同意的情况下擅自办理了幼儿园房屋停止供暖手续，并擅自关闭了幼儿园房屋供暖阀门，幼儿园招收的均为适龄儿童，冬季如停止供暖将严重影响幼儿园孩子的身心健康，原告擅自停止供暖的行为应属原告以实际行动阻止被告继续使用幼儿园房屋经营幼儿园，根据原被告签订的合同相关内容，应属原告违约行为，即使双方所签合同无效，但双方约定的违约条款也应参照适用，考虑到被告自己认可对幼儿园使用到了2019年12月末、同意按双方约定标准（包括后来的变更约定标准）给付原告2019年12月末之前幼儿园房屋的租金，故应认定被告应给付原告2019年8月1日至2019年12月31日期间的幼儿园房屋租金，租金标准按原被告后来约定的年租金55000元（折算成月租金为4583元）进行计算，即22915元。因被告已向原告交纳了押金30000元，故前述租金22915元可在押金中直接予以扣除，剩余押金数额7085元应由原告返还给被告。因原被告签订的租赁合同违反法律规定，属无效合同，结合原告擅自对幼儿园房屋采取停止供暖的行为，再结合被告方的意见，故对原告要求被告给付2019年8月到2020年9月的租金78000元的主张不予支持。因原被告后经协商已达成第一年租期内取暖费由原告负责交纳的协议，故原告现要求被告给付其第一年取暖费7464.30元的请求不应支持。原告称其交纳第一年取暖费是双方约定由被告将幼儿园的隔断墙改为玻璃的情况下才由原告负担第一年取暖费，而被告未完成幼儿园改隔断的事情，故被告应给付原告第一年的取暖费，对原告该项主张被告不予认可，因原告未能对此提供出充分证据，故对原告该主张不予认定。依照《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条第（七）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告鞠柏中与被告梁红艳于2018年8月20日签订的《幼儿园租赁合同》无效。 二、扣除被告梁红艳应给付原告鞠柏中2019年8月1日至2019年12月31日期间的租金22915元后，原告鞠柏中于本判决生效之日起五日内返还给被告梁红艳押金7085元。 三、被告梁红艳于本判决生效之日起五日内将阜新市太平区红玛瑙幼儿园办园许可证、食品经营许可证、税务登记证以及幼儿园所用房屋交还给原告鞠柏中。 四、驳回原告鞠柏中其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1937元（原告已预交），减半收取968.50元，由原告鞠柏中、被告梁红艳各承担484.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。 审判员  邢生力 二〇二〇年八月七日 书记员  赵继阳