杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8228号 原告（反诉被告）：杭州陶都实业有限公司，住所地杭州市上城区。 法定代表人：王理顺，总经理。 委托诉讼代理人：叶含笑、汤恭致,浙江杭潮律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李灵龙，男，1965年3月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：朱琴芳、蒋泽伟，浙江保俶律师事务所律师。 原告杭州陶都实业有限公司与被告李灵龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告提起反诉，本院依法受理后，于2019年11月12日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人叶含笑、汤恭致、被告的委托诉讼代理人朱琴芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出本诉请求：1.判令原告与被告签订《房屋租赁合同》解除；2.被告返还原告押金人民币5万元；3.被告支付原告货物损失及其他损失共计人民币40万元、支付违约金10万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月16日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》。约定被告将其自有的位于杭州市西湖区××镇××村的仓库出租给原告使用。租赁期限从2015年9月20日至2021年9月19日，租金前三年为40万元／年，押金5万元。合同还约定，甲方因房屋权属问题或非法出租导致合同无效或产生纠纷，造成甲方违约乙方被迫搬迁的，甲方应赔偿乙方对应租期中三个月租金损失。合同签订后，原告依约支付了租金及押金。2016年10月21日是，政府部门突然对案涉租赁仓库进行拆除，拆除过程中导致原告存放在仓库内的货物严重受损。原告通过被告了解，得知案涉仓库系违章建筑，正被政府部门强制拆除。后经原告协调，才宽限数日。原告为此另行承租仓库，承担更高租金及搬运费等经济损失。因与被告就损失赔偿未果，故起诉主张。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。 被告答辩并反诉称：同意解除合同。关于押金，被告同意在扣除原告拖欠的租金及水电费后将余额退还。原告主张的损失40万元，缺乏事实与法律依据。事实上，被告在2016年10月21日通知原告搬离，原告后陆续搬迁。2016年12月15日，租赁物被拆除时，原告已搬迁完毕，故不存在强拆损毁货物产生损失问题。案涉仓库不存在权属不清或非法出租的事实，双方之间签订的租赁合同也不存在无效的情形。原告依合同第六条主张违约金缺乏依据，被告不同意支付。如合同无效，原告主张的违约金亦无依据。因原告目前尚欠被告2016年9月20日至12月10日共2.5个月的租金及水电费，故被告反诉要求原告支付租金833332.5元、水电费4000元。 针对被告的反诉，原告答辩称：被告反诉所述的事实理由与实际情况不符。根据原告提供的证据可以证明拆迁办公室通知被告的时间是2016年9月16日，具体拆迁时间为2016年10月1日。原告在案涉房屋共装修花费10万元，在与被告未经结算的情况下，不可能直接搬离房屋。被告辩称双方协商一致后原告自行搬离房屋与事实不符。关于被告提出的欠付租金、水电费的问题。按照拆迁通知要求，案涉房屋在2016年10月1日实际上被拆除。且租赁房屋是违章建筑，不符合租赁物的使用特征，不能按照约定计算租金。原告搬离时，水电费基本没有，对被告反诉主张的水电费票据不认可，对该诉请也不认可。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 对原告提供的《房屋租赁合同》、电子银行回单、说明的真实性予以认定。《房屋租赁合同》系原告与案外人之间签订的合同，与本案的关联性本院不予认定。求助信，系原告单方制作，本院不予认定。通知与微信截图，被告不认可，原告无其他证据佐证，不能据此证明房屋拆除时间为2016年10月1日。对租赁房屋强制拆除的图片、强制拆除过程中发生火灾造成原告货物损失及110出警的图片、大量货物破损图片的真实性予以认定，但该部分图片中所示的货物损失是否可以认定系被告所致，本院在以下阐述。破损货物清单系原告单方制作，被告不认可，本院不予认定。租赁房屋装修款项支付凭证、用款申请单，室内装饰工程合同、送货单、银行转账凭证，上述证据相互印证，本院对其中通过银行转账支付的款项真实性予以认定。仓库搬运、装卸费用凭证，其中案外人出具的收条与报销单相印证，本院对该款项真实性予以认定，对2015年11月23日的报销单不予认定。原告补充提供的赔偿损失清单及付款凭证。其中仓库装修费用，对有银行转账支付的款项112599元的真实性予以认定。仓库搬运费用，有银行转账支付凭证佐证，本院对真实性予以认定。仓库库存产品破损清单，系原告单方制作，本院不予认定。仓库提价损失，本院不予认定。 对被告提供的房屋租赁合同、说明、《关于要求翻修钢棚的报告》的真实性予以认定。收款收据系被告单方制作，原告不认可，本院不予认定。告知书原告不认可，被告无其他证据佐证，本院不予认定。土地承包合同、合伙承包协议、承诺书，仅能证明被告出租案涉房屋的土地系与他人承包而来，但并不能证明案涉房屋的合法性。对被告补充提供的工商登记信息的真实性予以认定。对询问笔录及孙刚毅在通知上收写的内容的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。约定乙方承租甲方位于杭州市西湖区××镇××村（钱塘江边）的钢架房屋（以下简称仓库）。面积约5100平方米，另免费提供该房屋外一幢配套用房（四间）做办公室或宿舍使用。如乙方改变使用功能，须经甲方书面同意。租赁期为六年，从2015年9月20日至2021年9月19日止。租金前三年不变，每年租金40万元，以后按合同价每三年递增10%。租金半年一付，乙方在每年的9月20日及次年3月20日前支付给甲方，先付后用。水电以安装水电表抄表数为准，据实结算，先用后付。乙方支付甲方押金5万元，在合同期满结清各项费用后甲方无息退还乙方。经甲方同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租。甲方因房屋权属或非法出租而导致合同无效，造成甲方违约、乙方被迫搬迁时，甲方应赔偿乙方对应租期中三个月租金的经济损失。合同期内如遇不可抗力，合同终止，剩余租金、押金甲方无息退还乙方；如遇国家征用，甲方应补偿乙方搬迁费用。甲方应提供房产证或具有该房屋出租权的有效证明等资料，乙方提供营业执照等资料，双方验证后复印保存。原告陆续支付给被告房屋租金押金5万元、并支付了截至2016年9月19日止的租金。 合同签订后，被告将房屋交付原告使用。原告（甲方）与案外人张德福（乙方）签订一份《室内装饰工程合同》。合同约定乙方为甲方在杭江村的仓库装修，工程内容包括仓库3m高隔壁制作安装、沟槽用3mm钢板铺平处理、阁楼、楼梯制作安装等。合同总价暂定7万元，如有变更予以追加。合同签订后，乙方对仓库进行了装修。承包方式为包工包料。原告分别于2015年9月28日、10月20日、11月3日支付给张德福20000元、20000元、60970元，合计100970元。此外，原告还支付了仓库泥工工资5240元，支付仓库员工宿舍木工材料及木工工资6389元。以上合计112599元。后原告将陶瓷洁具等从此前珊瑚沙仓库、杭州陶瓷品市场仓库搬迁至案涉房屋即杭江村仓库，为此原告于2015年11月26日、30日、2016年1月25日分别支付给案外人搬迁费29291.7元、39491.7元、24681元，合计93464.4元。 2016年10月21日，经双方协商，被告向原告出具一份说明，其中载明：“2015年9月16日签订的房屋租赁合同，同年10月1日启用，今天通知我们拆迁，双方同意暂缓支付租金。”后案涉房屋被政府部门强制拆除。原告将房屋内的货物搬出，另行租赁场地。 另查明，双方租赁合同约定的出租房屋没有批建手续。 本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，其中约定的租赁物即位于杭江村的钢架房屋，系未经相应批建手续所建，故该份租赁合同应认定无效。 根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉租赁合同无效，且原告亦已从房屋中搬出，故原告要求被告退还押金5万元，本院予以支持。因合同无效，原告主张的违约金，缺乏依据，本院不予支持。因合同无效，因此产生的损失应由过错方赔偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方在合同中明确约定甲方应提供房产证或具有该房屋出租权的有效证明等资料，双方验证后复印保存。但事实上，案涉房屋未经审批，被告也未能提供房屋的权属证书，被告对合同无效存在过错。原告作为从事经营的商事主体，其在承租房屋时，理应对房屋是否系合法建筑，被告是否有相应权属进行审查，但其仅在合同中对房屋权属等进行约定，并未实质审查，其对合同无效亦存在过错。综合上述双方过错程度，本院认定被告的过错大于原告的过错，对于合同无效产生的损失由被告承担60%，由原告自行承担40%。关于原告主张的损失。其中装修费，原告提供了《室内装饰工程合同》、银行转账凭证、送货单等证据相互印证，本院对银行转账支付的装修费112599元予以认定。因房屋已被拆除，故原告此前投入的装修应当视为损失。考虑到原告合同约定的租赁期限为6年、装修后原告实际使用的时间及双方过错，本院酌情认定被告应赔偿原告该部分装修损失56000元。原告主张的货物搬运费损失是指此前其将陶瓷洁具等搬入案涉房屋产生的搬运费等，因原告将货物搬入案涉房屋内至搬出时已有一年有余，且货物搬入产生的搬运费与案涉合同无效并无法律上因果关系，故原告主张搬运费损失，本院不予支持。原告主张的仓库产品破损损失，与合同无效亦无法律上的因果关系。即使存在因拆除房屋对仓库内存放货物损失，该部分损失也非被告行为所致，原告要求被告承担该部分损失，于法无据，本院不予支持。原告主张增加租费等损失，该部分损失系指原告另行租赁房屋的租费与案涉合同约定的租费之间的差额。因房屋租费差额与所租赁房屋的位置、面积及租赁市场行情等诸多因素相关，与合同无效并非直接因果关系，故对原告该部分损失主张，本院亦不予支持。 关于被告反诉主张的租金。双方确认原告此前支付至2016年9月20日的租金。根据被告2016年10月21日向原告出具一份说明，可以明确被告确认该日被通知房屋拆迁。故至该日为止的房屋占有使用费，原告理应支付。原告主张房屋实际从2016年10月1日起即被陆续被拆，对此其未提供有效证据证明，本院不予采信。参照合同约定的租金标准，原告应支付被告上述期间的房屋占有使用费为35000元。被告反诉主张的水电费4000元，原告不认可，被告未提供有效证据证明，本院不予认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州陶都实业有限公司与李灵龙之间签订的《房屋租赁合同》无效； 二、李灵龙退还杭州陶都实业有限公司押金50000元； 三、李灵龙赔偿杭州陶都实业有限公司损失56000元； 四、杭州陶都实业有限公司支付李灵龙房屋占有使用费35000元； 五、以上第二、三、四项相互抵冲，李灵龙还需支付杭州陶都实业有限公司71000元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回杭州陶都实业有限公司的其他本诉请求； 七、驳回李灵龙的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取4650元，反诉案件受理费992元，合计5642元。由杭州陶都实业有限公司负担4152元。由李灵龙负担1490元。 杭州陶都实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；李灵龙于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  朱小琼 二〇二〇年八月十五日 书记员  胡荧娜 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??