文书内容内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院执 行 裁 定 书(2020)内0627执异63号异议人(案外人)白维亮，汉族，农民，户籍地内蒙古鄂尔多斯市杭锦旗锡尼镇，现住内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇。申请执行人伊金霍洛旗矿区农村信用合作联社，住所地内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗乌兰木伦镇上湾。法定代表人谢文军，联社理事长。被执行人高丽丽，汉族，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇。本院在执行申请执行人伊金霍洛旗矿区农村信用合作联社（以下简称矿区联社）与被执行人高丽丽等人借款合同纠纷一案中，于2019年6月28日依法查封了被执行人高丽丽所有的位于内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇的房产一套，并于2019年12月26日作出（2019）内0627执2073号执行裁定书裁定拍卖上述房产，后异议人白维亮提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人白维亮述称，2012年7月7日，异议人白维亮与被执行人高丽丽、李换（系高丽丽丈夫）签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定白维亮以31万元的价格购买高丽丽、李换所有的位于内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇的房产。当日，异议人白维亮向李换转账付款31万元，高丽丽、李换亦向白维亮出具收条一张，载明已收到白维亮购房款31万元，同时被执行人高丽丽、李换将上述房产交付异议人白维亮居住使用至今。2019年12月27日，异议人白维亮得知伊金霍洛旗人民法院在办理申请执行人矿区联社与被执行人高丽丽、刘平等人借款合同纠纷一案中，已将案涉房产查封并即将拍卖。异议人白维亮认为，案涉房产归白维亮所有，白维亮与矿区联社之间没有债权债务关系，伊金霍洛旗人民法院的查封行为侵犯了异议人的合法权益，故异议人提出书面异议，请求人民法院中止对位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇的房产的执行。异议人白维亮为证实其主张提供了以下一系列证据：《经济适用住房买卖合同》1份、《房屋买卖合同书》1份、李换与高丽丽结婚证复印件1份、银行打款回单1份、购房款收条1份、通格朗社区证明1份、居住登记凭证2份、天然气用户入户安全检查记录1份、天然气软管更换材料费收据1份、内蒙古有线数字电视业务申请表1份、有线电视费发票4份、取暖费收据2份、取暖费发票2份、物业费收据3份、伊旗小康华研家电城销售票1张、出库单1份、白维亮与冯启宏结婚证复印件1份，以上证据均与原件核对无异。经审查查明，本院在执行申请执行人矿区联社与被执行人高丽丽等人借款合同纠纷一案中，于2019年6月28日依法查封了被执行人高丽丽所有的位于内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇的房产一套，并于2019年12月26日作出（2019）内0627执2073号执行裁定书裁定拍卖上述房产，后异议人白维亮提出书面异议。另查明，2009年7月7日，高丽丽与伊金霍洛旗住房委员会办公室签订了一份《经济适用住房买卖合同》，合同约定高丽丽购买伊金霍洛旗民生小区的房，房产面积为77.31平方米，总价款148435.2元；合同明确出卖人以划拨方式取得案涉小区土地使用权并经批准在上述地块上建设经济适用住房，买受人高丽丽持有《伊金霍洛旗经济适用住房准购证》，仅享有所购案涉房产的有限产权；合同约定买受人购买经济适用住房5年后，方可上市出售，出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的70%向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。2012年7月7日，高丽丽、李换与白维亮签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定高丽丽、李换将以高丽丽名义登记在案的案涉经济适用住房出售给白维亮，房屋总价款31万元，当日，白维亮向李换转账付款31万元，高丽丽、李换亦向白维亮出具收条一张。合同签订至今，案涉房产一直由白维亮占有、使用。本院认为，经济适用住房系政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，改善整个社会的居住状况推出的针对特殊人群的政策性住房，具备经济性、保障性、实用性特征。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第（十一）条规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”《住房城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第（八）条规定：“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。”根据上述系列规定，经济适用住房在购房五年内是不允许上市交易的，销售未满五年的经济适用住房违背了国家有关经济适用住房管理的规定，是扰乱社会秩序、损害社会公共利益的行为，应予禁止。关于本案异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被执行高丽丽在购买案涉经济适用住房五年内将房产出售并与异议人白维亮签订了《房屋买卖合同书》，该份《房屋买卖合同书》应属无效，异议人白维亮的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第（十一）条、《经济适用住房管理办法》第三十条、《住房城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第（八）条之规定，裁定如下：驳回异议人白维亮的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 杜 鹏 程审判员 刘  慧审判员 乌云花拉二〇二〇年八月二十七日书记员 李 雪 晨法条链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第（十一）条严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。《经济适用住房管理办法》第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。《住房城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第（八）条在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。