浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初6588号 原告：何苏明，男，1960年6月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：汪涛，浙江明其道律师事务所律师。 被告：义乌市天娇化纤有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道前洪工业基地。 法定代表人：何辛为。 被告：朱惠仙，女，1964年11月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：何辛为，男，1991年5月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 三被告的共同委托诉讼代理人：骆兴洪，浙江星耀律师事务所律师。 原告何苏明为与被告义乌市天娇化纤有限公司（以下简称天娇化纤公司）、朱惠仙、何辛为与公司有关的纠纷一案，于2020年5月21日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月19日、2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告何苏明（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人汪涛，被告天娇化纤公司、朱惠仙、何辛为的共同委托诉讼代理人骆兴洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何苏明向本院提出诉讼请求：判令三被告返还原告房屋拆迁补偿款453807.62元。事实与理由：2005年3月7日，原告与被告原股东朱惠仙签订了《股权转让协议》，该协议约定，经被告天娇化纤公司其他股东同意，原告将其所持有的被告天娇化纤公司的40%股份以580万元的价格转让给被告朱惠仙，并特别约定：被告朱惠仙受让股份后，仍同意原告保留被告天娇化纤公司综合楼底层十八间水平房中特有三间房屋的终生所有权。天娇化纤公司的所有股东在上述协议上签字并加盖公司公章确认。协议签订后，该综合楼三间房屋的收益均由原告收取。2013年1月9日，原告与被告朱惠仙经抽签确认，原告拥有该综合楼南边房三间的终生所有权。2020年1月，被告天娇化纤公司综合楼被整体征收拆迁，被告收取了该综合楼的拆迁补偿款后，未将该综合楼南边三间房部分拆迁款返还给原告。 被告天娇化纤公司、朱惠仙、何辛为共同答辩称：1、从程序上讲，被告何辛为不是本案的适格被告，原告提供的股份转让协议系原告与被告朱惠仙签订，是关于被告天娇化纤公司股权转让的内容。2、原告主张453807.62元的拆迁补偿款金额有误，原告保留的房屋约定在股份转让协议第五条，是每间长12米，宽3.6米的水平房，该幢房屋共有五层，因而协议约定原告享有所有权的房屋面积为129.6㎡，所占的土地使用权为25.92㎡，从被告天娇化纤公司房屋被北苑街道办事处征收的协议看，房屋价值与土地价值是分开计算的，原告仅以房屋所占比例来计算其应得的拆迁补偿款是错误的。3、根据股份转让协议第五条的约定，每间房屋在当时作价是15万元，三间房屋共计45万元，该款项应当由原告支付给被告朱惠仙，但原告并没有支付，在原告没有支付对价的情况下，原告的起诉不符合约定。4、根据原、被告双方约定，原告应当承担该房屋所引起的各种税费，但原告显然没有承担。5、按照双方协议约定，原告享有的是三间房屋的终生所有权，但是实际上房屋登记在被告天娇化纤公司名下，原告实际上并没有获得法律上的所有权，所以关于上述三间房屋所有权的特别约定是无效的，这幢房屋在转让的时候是受限制的，按照目前义乌市的相关规定，原告的三间房屋并不能单独对外转让，这就会影响原告所主张的房屋所有权的完整性，原告并不实际享有该房屋的所有权，按照之前的司法惯例，房屋在征收后，原告应得的权益应在乘以相应的折扣后得出。综上，请求法院依法判决。 针对三被告的答辩，原告补充陈述：被告所称每间房屋长12米，宽3.6米，整幢房屋共五层，十八间，涉案三间为靠南边的三间是事实。但被告所称该三间房屋的土地使用权面积为25.9㎡没依据，也不是事实。当时股份转让协议约定的房屋折价每间15万元，共计45万元，被告认为原告没有支付是错误的。实际上股权转让款是580万元，实际只收取了535万元，原告在收取的转让款中已经少收了45万元。被告所称三间房屋的相关的税费，已经由原告自行交纳。 原告为证明其所主张的事实，向本院提交了如下证据： 1、股份转让协议一份，证明原告与被告朱惠仙于2015年3月7日签订股权转让协议，约定原告拥有被告天娇化纤公司综合楼底层18间中的3间房屋，每间房屋的使用面积是12米*3.6米的事实。 2、房产收购货币安置协议（加盖北苑街道公章的核对件）一份，证明北苑街道办事处与被告天娇化纤公司签订房产收购货币安置协议，约定了收购的房产面积、土地面积以及具体补偿的项目，最终补偿款（包括奖励）共计35601068元的事实。 3、估价报告一份（加盖北苑街道公章的核对件），证明被告天娇化纤公司被拆迁的房屋总建筑面积是10933.34㎡（证载建筑面积10167.08㎡），评估总价值为29552087元（其中房屋估价值为26675478元，装修部分估价值为2618056元，附属物部分评估价为258553元），诉争房屋占总体房屋的证载总面积百分比为1.2747%，原告应得的拆迁补偿款也是总拆迁补偿价的1.2747%，经计算为453807.62元的事实。 4、装修补偿价明细表一份（杭州汇鑫房地产土地评估公司提供）、照片一份，证明涉案三间房屋的装修补偿测算结算为29902元的事实。 三被告对原告提供的证据质证如下：对证据1，真实性没有异议，证明目的有异议，协议里所约定的每间面积是43.2㎡，是标准店面房的建筑面积，而非使用面积。对证据2，真实性没有异议，证明目的有异议，整宗房地产的总价值补偿款是将土地和房屋的价值分开进行估算，总的安置款35601068元没有异议，协议中所约定的相应款项，尤其是补助和奖励与原告没有关联，并非被告从北苑街道办事处获得的所有款项都应当按同等比例给原告，原告只是有三间水平房挂在第一被告名下，由被告所实施配合政府征迁收购的行为所获得的补助、奖励应当归第一被告享有。对证据3，真实性没有异议，原告的证明目的有异议，从估价报告的构成看，房产总价值补偿分成房屋、装修和附属物，其中附属物是指道路、围墙等设施，在原告的计算方法中，直接就是按照赔偿总额做为计算基数是错误的。对证据4，没有异议。 被告天娇化纤公司为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据： 1、天娇化纤公司评估结果一览表一份，被收购房屋结算单一份（均系打印件，来源于北苑街道办事处），证明案涉房屋评估总价值29552087元由建筑物（面积为10933.34㎡）评估价值10819833元、土地使用权评估价值15855645元、装修及附属物评估价值2876609元构成，案涉房屋收购结算价35601068元由房屋评估总价值29552087元、综合补偿3043772元、补助1477604元、奖励1527605元构成，结算单对综合补偿、补助、奖励的计算方法进行了明确。 2、纳税证明十七份（系打印件），证明本案第一被告从2015年开始的缴纳税费的情况。 3、收条复印件二份，证明股份转让时，原告没有将45万元交付给被告的事实。 4、天娇化纤公司评估结果一览表一份，证明评估公司对证据1中的评估结果一览表进行了确认，房屋与土地分开评估，并按照各自价值来计算评估结果的事实。 原告对被告天娇化纤公司提供的证据质证如下：证据1，若庭后经盖章确认，对其真实性和内容无异议。证据2，系义乌市天丰日用百货有限公司的纳税凭证，与本案无关。证据3，系复印件，如被告提供与复印件相一致的原件，才能确认真实性，原股份转让协议，原告将持有第一被告40%的股权转让给第二被告，转让价为580万元，但原告依然保留和拥有第一被告综合楼18间中的3间房屋的所有权作为转让股权的前提，该三间房屋价值45万元，与转让款580万元没有关系。对证据4，真实性没有异议，证明内容有异议，据评估公司称由于该房屋的产权证书和土地证书均是一体的，没有其他共有人，因此没有对涉案房屋的具体建筑面积及土地面积进行过测绘计算，涉案三间房屋129.6㎡是原告自己量出来的使用面积，其建筑面积应大于该使用面积，但由于该房屋已经拆迁，无法再进行测绘，根据咨询结果，原告认为被告赔偿给原告的金额应当按照涉案房屋的面积占整体赔偿房屋的面积百分比为基数，再来计算各项补偿款，原告对涉案房屋的搬迁以及签约积极支持，因此所获得的奖励原告也应按照比例享有，且涉案三间房屋系店面房，其价值高于被告其他的厂房和该幢房屋的楼上房屋的价值。 被告朱惠仙、何辛为对被告天娇化纤公司提交的证据质证无异议。被告朱惠仙、何辛为未向本院举证。 本院对原、被告提交的上述证据认证如下： 原告提供的证据1，系原告与被告朱惠仙签订的股份转让协议，三被告对真实性无异议，故本院对真实性予以确认，该证据显示原告将其持有的天娇化纤公司的40%股权以580万元转让给朱惠仙，同时特别约定原告保留该公司综合楼底层十八间水平房（每间长12米*宽3.6米）中特有三间房屋的终生所有权，对此事实本院予以确认，至于该特别约定的合法性，本院在下文中进行阐明。 原告提供的证据2、3，证据2系被告天娇化纤公司与北苑街道签订的房产收购货币安置协议，证据3系上述收购房产的股价报告，均由北苑街道盖章核对确认，故本院对真实性予以确认；该组证据显示上述政府收购房地产的土地使用权面积为6500㎡，建筑面积为10933.34㎡（证载建筑面积10167.08㎡），房地产评估总价值为29552087元（其中房屋估价值为26675478元，装修部分估价值为2618056元，附属物部分评估价为258553元），总安置款除房地产评估总价值外还包含补偿、补助、奖励，共计35601068元；被告认为补助、奖励与原告无关，应归被告所有，本院不予认可，应当以原告保留房屋的价值占房产评估总价值的比例来计算原告所得的货币补助和奖励。 原告提供的证据4，系原告保留三间房屋的装修测算表，显示该三间房屋的装修估价为29902元，三被告无异议，故本院予以确认。 被告天娇化纤公司提供的证据1、4，证据1虽然没有各方签章确认，但其中评估结果一览表的内容可由证据4及原告提供的证据3中得到印证，而证据4由评估单位盖章确认，且原告对真实性无异议，故本院对证据1中的评估结果一览表及证据4予以确认；证据1中被收购房屋结算单，其内容可由原告提供的证据2相印证，故本院对此予以确认；该组证据可以证明被告天娇化纤公司房地产被政府收购后货币补偿的各项具体构成及计算方式。 被告天娇化纤公司提供的证据2，与本案讼争事实无关，本院不予认定。 被告天娇化纤公司提供的证据3，庭后提供了原件，本院对真实性予以确认，且原告也承认已收到案涉股权转让款580万元，故本院对该事实亦予以确认。 根据上述已认定的证据再结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 天娇化纤公司原有股东三人，本案原告持股40%，案外人季孝松持股20%、季红弟持股40%。2005年3月7日，原告（甲方）与被告朱惠仙（乙方）签订股份转让协议一份，约定原告将其持有的天娇40%的股份以580万元转让给被告朱惠仙，其中协议第五条特别约定：乙方受让股份后，仍同意甲方保留（北苑前洪工业区纯派路16#）天娇化纤公司综合楼底层十八间水平房（每间长12米*宽3.6米）中特有三间房屋的终生所有权（乙方当时以每间估价壹拾伍万整，扣除甲方共计肆拾伍万元整，余额已在协议书中注明，具体哪三间未确定）。季孝松、季红弟在上述协议上以被告天娇化纤公司其他股东的身份签字，同意原告与被告朱惠仙之间的股权转让行为。协议签订后，被告朱惠仙按约支付转让款580万元，并由原告出具了收条两份。2013年1月9日，原告与被告朱惠仙共同抽签确认，原告保留的三间房屋为综合楼南边房三间，并在股份转让协议下面空白处进行注明后，由双方及被告天娇化纤公司签章确认。后，原告将该三间房屋出租给他人经营烤肉店，租金由原告收取。 2012年3月份，案外人何三平受让了季孝松、季红弟持有的被告天娇化纤公司60%股权。庭审中，被告朱惠仙陈述，其与何三平系夫妻关系。2019年9-10月份，何三平及被告朱惠仙先后将其持有的被告天娇化纤公司全部股权转移登记至被告何辛为名下。自此，被告何辛为持有天娇化纤公司100%股权。 因城市有机更新，义乌市人民政府北苑街道办事处（以下简称北苑街道）需收购天娇化纤公司位于义乌市××街道××工业区××路××号的房地产。2019年12月30日，根据北苑街道委托，杭州市汇鑫房地产土地评估有限公司（以下简称汇鑫评估公司）对上述房地产做出估计报告，明确：在价值时点2019年12月25日，估价对象建筑面积为10933.34㎡（证载建筑面积为10167.08㎡），证载土地使用权面积为6500㎡，评估总价值为29552087元，其中房屋评估价值为26675478元，装修部分评估价值为2618056元，附属物部分评估价值为288553元。后汇鑫评估公司针对房屋评估价值出具了义乌市天娇化纤有限公司评估结果一览表一份，明确26675478元房屋评估价值由土地使用权价值15855645元（6500㎡）和建筑物重置成新价10819833元（10933.34㎡）两部分组成，建筑物重置成新价10819833元（10933.34㎡）又由1幢4层房屋重置成新价5983310元（5865.99㎡）、1幢5层房屋重置成新价4387112元（4301.09㎡）、11间1层房屋重置成新价332534元（566.98㎡），9间1层房屋重置成新价116877元（199.28㎡）四部分组成。原告保留的三间房屋位于1幢5层房屋（重置成新价4387112元，建筑面积4301.09㎡）的第一层。汇鑫评估公司针对原告保留的三间房屋的装修出具了测算表一份，明确该三间房屋的装修价值为29902元 2020年1月1日，北苑街道（甲方）与被告天娇化纤公司（乙方）签订房产收购货币安置协议（工业）一份，约定乙方同意甲方对坐落于义乌市××工业区××路××号的房地产实施收购，土地面积6500㎡，建筑面积10933.34㎡。补偿项目：1、房产总价值补偿款29552087元；2、房产综合补偿款3043772元，包括一次性搬迁费1093334元（按建筑面积每㎡100元），一次性临时安置费177313元（按房产评估总价值的0.6%），停产停业损失补偿1773125元（按房产评估总价值的6%）；3、补助1477604元（按房产评估总价值的5%）；4、奖励1527605元，包括评估奖10000元，签约奖926563元，搬迁奖591042元；上述各项补偿共计35601068元。现上述房地产已经拆除，相应的补偿款项已经支付给被告天娇化纤公司。 诉讼过程中，原告认为，其保留的三间房屋也已拆除，该三间房屋的面积占全部收购房屋证载建筑面积的1.2747%（129.6㎡÷10167.08㎡），故原告应得的补偿款也应当以总补偿款的1.2747%计算，即453807.62元（35601068元*1.2747%）。被告认为，根据评估报告以及房产收购货币安置协议（工业），按照拆迁补偿方案计算，原告保留三间房屋重置成新价132192元（129.6㎡*1200元/㎡*0.85），土地使用权补偿款63227.4元（25.92㎡*2439.33元），一次性搬迁费12960元（129.6㎡*100元/㎡），一次性临时安置费1172.52元（195419.4元*0.6%），停产停业损失11725.16元（195419.4元*6%），补助9770.97元（195419.4*5%），装修补偿款29902元，签约奖5862.58元（195419.4*3%），搬迁奖3908.39元（195419.4*2%），合计270721.02元，当中不能包含1万元的评估奖以及提前签约奖4万元。 本院认为： 一、关于涉案股份转让协议第五条特别约定的效力问题。根据《公司法》第三十五条规定，公司成立后，股东不得抽逃出资。本案原告将其持有的被告天娇化纤公司的股权转让给被告朱慧仙的同时，约定对属于公司的三间房屋享有终生所有权，实质上是将公司的财产据为股东所有，属抽逃出资的行为，违反了公司法的强制性规定。尽管被告天娇化纤公司以及其他股东均在股份转让协议上签章同意，但严禁股东抽逃出资，维持公司资本是维护公司法人人格独立的基本保障，是保护公司债权人利益的制度需求，不能因股东、公司的意志而变化。故涉案股份转让协议第五条特别约定应认定无效。 二、关于特别约定条款无效后的处理。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应折价补偿。原告与被告朱慧仙关于股份转让的价格是在原告保有三间房屋所有权的前提下达成的，在该条款认定无效后，原告不能取得涉案三间房屋的所有权，也无权从被告天娇化纤公司取得该三间房屋政府收购补偿款。根据合同相对性的原则，原告的损失应当由被告朱惠仙进行补偿。故原告要求被告天娇化纤公司、何辛为承担责任，于法无据，本院不予支持。虽然该特别条款约定三间房屋估价为45万元，但因该条款被认定无效，且原告丧失对三间房屋的使用收益是因为政府的拆迁，而非被告协议收回，故被告补偿的款项应当以该三间房屋所对应的拆迁补偿款来计算。 三、关于涉案三间房屋拆迁补偿款的计算方式。根据房产收购货币安置协议（工业）及评估单位出具的天娇化纤公司评估结果一览表，涉案三间房屋的建筑面积为129.6㎡（每间12米*3.6米），因其所在综合楼共有5层18间，占地面积为777.6㎡，建筑面积4301.09㎡，第一层建筑面积占整幢建筑面积不到五分之一，现被告主张按五分之一计算第一层三间房屋分摊的土地使用权面积，有利于原告，故本院予以确认，以此计算三间房屋的分摊所得的土地面积为25.92㎡（129.6㎡/5）。因此，三间房屋的收购补偿项目为：建筑物重置成新价132192元（4387112元/4301.09㎡*129.6㎡），分摊的土地部分价值63227.4元（2439.33元/㎡*25.92㎡），装修部分价值29902元，一次性搬迁费12960元（129.6㎡*100元/㎡），一次性临时安置费1351.93元（225321.4元*0.6%，其中225321.4元=132192元+63227.4元+29902元），停产停业损失13519.28元（225321.4元*6%），补助11266.07元（225321.4元*5%），评估奖76.25元（10000元/29552087元*225321.4元），签约奖7064.63元（926563元/29552087元*225321.4元），搬迁奖4506.44元（591042元/29552087元*225321.4元），合计276066元。原告主张按三间房屋占全部证载建筑面积的百分比乘以整宗房地产的拆迁补偿金额计算三间房屋的拆迁补偿金额，未考虑到整宗房地产系工业用地房地产，房屋、土地、装修、附属物均分开评估，整宗土地上除了建筑物占地，还有空地，建筑物除了证载建筑还包括附属物及无证建筑，根据查明情况，原告仅保留三间房屋，该三间房屋直接面向外界道路，原告对厂内空地及其他建筑并不享有权利，故原告要对三间房屋所在建筑物及占地以外的财产按相同的百分比享有权利的计算方式是错误的。被告主张的三间房屋的补偿款的计算方法中，没有把三间房屋的装修补偿款计入到房产总价值补偿款，进而在计算一次性临时安置费、停产停业损失、补助等项目时，基数错误。故原、被告对三间房屋收购补偿项目的计算均有错误，本院予以修正。 综上，对原告诉请中合理的部分，本院予以支持。对被告抗辩中的合理的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国公司法》第三十五条之规定，判决如下： 一、被告朱惠仙于本判决生效之日起十五日内支付原告何苏明补偿款人民币276066元。 二、驳回原告何苏明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4025元，由原告何苏明负担1556元，被告朱惠仙负担2469元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  楼煜波 二〇二〇年八月二十日 书记员  陈雪姣 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??