福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1829号 上诉人（原审原告）：胡养中，男，1979年11月25日出生，汉族，住福建省诏安县。 上诉人（原审原告）：胡亚数，女，1979年12月25日出生，汉族，住福建省诏安县。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：梁伟玲，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司职员。 上诉人胡养中、胡亚数因与被上诉人福建新新房地产开发有限公司(下称新新公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院(2019)闽0626民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡养中、胡亚数的共同委托诉讼代理人徐传远、梁伟玲、被上诉人新新公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡养中、胡亚数上诉请求：变更一审判决，改判新新公司以胡养中、胡亚数已支付购房款465916元为基数按日万分之三标准向胡养中、胡亚数支付自2016年7月1日起至2017年11月7日止逾期交房违约金69048.75元，并以胡养中、胡亚数已支付购房款465916元为基数按日万分之一标准向胡养中、胡亚数支付自2018年2月8日起至胡养中、胡亚数取得房屋权属证书之日止逾期办证违约金16586.61元。 事实和理由:一、本案《补充协议》第五条第三项约定中关于交房顺延内容系免除新新公司责任的无效格式条款。1.只要格式条款属“免责条款”，或格式条款未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识的即无效。而上述条款均无上述特别标识。2.上述条款交房顺延内容具有“免责”性质，根据《中华人民共和国合同》第四十条规定，应属无效条款。3.即使可适用上述条款，因天气原因顺延交房时，新新公司也需举证证明“无法预料、无法避免”。 二、本案《监理日记》《施工日志》不具有真实性与合法性；《气象报告》记录不完整，无相应证明力。1.《监理日记》《施工日志》存在大量与《气象报告》记录不一致、伪造记录事项、不规范等情况。2.《气象报告》无其他天气和全天天气记录，不完整。 三、一审法院以新新公司公告办证时间作为当事人取得权属证书时间，免除新新公司该时点之后的违约责任，有违诚实信用原则。1.根据合同约定，新新公司的义务是使买受人接收房屋后90日内“取得”权属证书，而不是“通知”买受人办理权属证书；2.报纸阅读量小，当事人看到可能性更小，故应在穷尽其他方式后，才能采用登报公告方式。新新公司应以邮件快递方式告知买受人。 新新公司辩称：一、一审法院对本案顺延交房的认定事实清楚，适用法律正确。1.胡养中、胡亚数主张顺延交房条款属格式条款，无事实和法律依据；2.《监理日记》《施工日志》和《气象报告》的真实性可以确认，如胡养中、胡亚数对此有异议，应提供相反证据予以反驳。 二、买受人主张逾期办证截至日系取得权属证书之日，缺乏事实和法律依据。一审法院已查明新新公司除以公告方式外，还通过EMS邮件通知买受人办理权属证书。 胡养中、胡亚数向一审法院起诉请求：一、新新公司以胡养中、胡亚数已支付购房款465916元为基数按日万分之三标准向胡养中、胡亚数支付自2016年7月1日起至2017年11月7日止逾期交房违约金69048.75元；二、新新公司以胡养中、胡亚数已支付购房款465916元为基数按日万分之一标准向胡养中、胡亚数支付自2018年2月8日起至胡养中、胡亚数取得房屋权属证书之日即2019年1月30日止逾期办证违约金16586.61元。 一审法院认定事实：胡养中、胡亚数于2014年6月17日与新新公司签订《商品房买卖合同》，约定胡养中、胡亚数向新新公司购买址在福建省东山县，总价款465916元。合同第八条约定：出卖人应在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《补充协议》第五条第三项约定：出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气、遇政府部门作出暂停施工作业或者实施交通管制等决定时间达到8小时以上等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实；众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十四条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《补充协议》第五条第六项约定：因买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。《补充协议》第十二条第二项约定：以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，胡养中、胡亚数支付了全部购房款。新新公司于2017年10月29日以特快专递方式向胡养中、胡亚数邮寄收楼通知书。胡养中、胡亚数于2018年2月22日签领了讼争商品房的收楼资料及钥匙。新新公司于2018年11月15日在《闽南日报》上刊登了帝景国际星城《办理产权登记公告》，通知胡养中、胡亚数于公告次日起15日内前往办理不动产登记手续。讼争商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 一审法院认为：双方争议主要焦点为：一、新新公司是否构成逾期交房；二、约定逾期交房违约金是否过高；三、新新公司是否构成逾期办证。 关于焦点一。《补充协议》第五条第三项约定，系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范要求，也符合商品房建设开发实际情况，并未免除出卖人逾期交房责任，也未排除买受人主要权利，其内容公平合理，合法有效。《气象报告》所采用数据均来自东山县国家基本气象观测站观测资料，该证据真实性应予确认。《监理日记》《施工日志》其内容由监理单位和施工单位工作人员记录，二者可以互相印证，该证据真实性应予确认。经核对，《监理日记》《施工日志》和《气象报告》，自合同签订之日（2014年1月26日）起至约定交房之日（2016年6月30日）止，昼夜降雨量超过18毫米及六级或六级以上大风天气导致停工天数共计497天，故新新公司据此可顺延交房497天，即约定交房时间2016年6月30日可顺延至2017年11月9日。讼争商品房所在建设项目不在高考考点500米范围内，且根据《监理日记》《施工日志》记载，施工单位并未因此停工，故新新公司主张高考停工2天，应不予确认。新新公司于2017年10月29日向胡养中、胡亚数发出收楼通知书，根据《补充协议》第五条第六项、第十二条第二项约定，通知之日起第8天即2017年11月7日，应视为新新公司已履行交房义务。本案约定交房时间顺延至2017年11月9日，新新公司于2017年11月7日履行交房义务，不构成逾期交房。 关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，认定违约金是否过高，应考虑违约所造成的损失，并兼顾合同履行情况和当事人过错程度及预期利益等综合因素。对此，新新公司负有举证责任。本案中，新新公司未能提供证据证明约定逾期交房违约金明显高于胡养中、胡亚数损失，应承担相应不利后果。 关于焦点三。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。胡养中、胡亚数领取讼争商品房钥匙时间(2018年2月22日)即为房屋交付使用时间。按双方约定新新公司应于2018年4月23日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，则构成违约，即逾期办证计算期间应自2018年5月24日起算。因双方约定新新公司所负有的协助办证义务，既包括办理房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人，故本案应以出卖人完成房屋权属证书协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证截至日，也即新新公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。按此时点，新新公司已构成逾期办证，共计逾期175天。新新公司履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同履约情况，对此，新新公司存在过错。新新公司主张逾期办证非其原因，其无需承担违约责任，不能成立，应不予采纳。 综上，本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约定全面履行。胡养中、胡亚数已支付全部购房款，新新公司应将讼争商品房交付给胡养中、胡亚数使用。根据约定，新新公司可以顺延交房497天，故约定交房时间2016年6月30日可以顺延至2017年11月9日。本案中，新新公司交房时间为2017年11月7日，故其并未构成逾期交房。胡养中、胡亚数请求新新公司支付逾期交房违约金69048.75元，缺乏依据，应不予支持。根据约定，新新公司应于2018年4月23日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新公司直至2018年11月15日才公告通知业主办理不动产权登记手续，认定其已构成逾期办证，共计逾期175天，应承担相应违约责任。新新公司应支付逾期办证违约金为8153.53元（465916元×0.0001/天×175天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、新新公司应于判决发生法律效力之日起十日内向胡养中、胡亚数支付逾期办证违约金8153.53元；二、驳回胡养中、胡亚数的其他诉讼请求。案件受理费1941元，减半收取计970.5元，由胡养中、胡亚数负担945.5元，新新公司负担25元。 对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下三个争议焦点：一、《补充协议》第五条第三项约定效力问题；二、《监理日记》《施工日志》和《气象报告》可否作为本案定案依据；三、一审法院认定逾期办证违约金计算截至日是否正确。 一、《补充协议》第五条第三项约定效力问题 《补充协议》第五条第三项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范要求，也符合商品房建设开发实际情况，并未免除出卖人逾期交房责任，也未排除买受人主要权利，其内容公平合理。虽从合同文本和本案证据看，订立《补充协议》第五条第三项约定时，新新公司在合理提示和尽说明义务方面存在瑕疵，但因该约定并不具有《中华人民共和国合同法》第四十条所规定情形，故不足以认定其无效。胡养中、胡亚数主张《补充协议》第五条第三项约定无效，与事实与法不符，理由不能成立。 二、《监理日记》《施工日志》和《气象报告》可否作为本案定案依据 从《监理日记》《施工日志》和《气象报告》文本看，其中部分记录确实不够规范，但该瑕疵对其真实性并不足以产生实质影响，且胡养中、胡亚数也未提交足以反驳的相反证据，故应认定《监理日记》《施工日志》和《气象报告》具有证明力，可以作为本案定案依据。胡养中、胡亚数主张《监理日记》《施工日志》和《气象报告》不能作为本案定案依据，与事实与法不符，理由不能成立。 三、一审法院认定逾期办证违约金计算截至日是否正确 新新公司并非讼争商品房办证主体，故本案中其办证义务仅属协助办证义务，只要讼争商品房满足申请办证条件，即应认定新新公司完成办证义务。本案中至新新公司公告通知办证时，讼争商品房已满足申请办证条件，故应认定至该时点新新公司已完成办证义务，即应认定该时点为逾期办证违约金计算截至日。该时点之后，即使买受人未取得房屋权属证书，根据本案合同第十四条“因出卖人原因”规定，也不属新新公司一方责任。至于新新公司公告通知方式，没有违反任何禁止性规定，并无不妥。胡养中、胡亚数主张一审法院认定逾期办证违约金计算截至日错误，该时点应为其取得房屋权属证书日，与事实与法不符，理由不能成立。 综上，胡养中、胡亚数的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1990.9元，由胡养中、胡亚数负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  唐志忠 审 判 员  李 凌 二〇二〇年八月四日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰