湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初7249号原告：刘萍，女，1970年4月2日出生，汉族，住武汉市硚口区,原告：陈喆，男，1997年8月5日出生，汉族，住武汉市硚口区,两原告共同委托诉讼代理人：张建伟、颜卫，北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐述海，男，1968年6月5日出生，汉族，住湖北省安陆市金秋大道楚跃新区,被告：梅爱玲，女，1977年12月18日出生，汉族，住湖北省安陆市金秋大道楚跃新区,第三人：武汉尚居优家房地产经纪有限公司，住武汉市汉阳区万科国际A地块二期第7幢1层商1号。法定代表人：史彦文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李彬，该公司销售部置业顾问，特别授权代理。原告刘萍、陈喆与被告徐述海、梅爱玲、第三人武汉尚居优家房地产经纪有限公司（以下简称尚居优家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序审理，依法适用公告程序送达开庭传票及起诉状副本。于2020年7月23日由审判员崔玉华担任审判长，与人民陪审员胡君、熊艳组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈喆及原告刘萍、陈喆的共同委托诉讼代理人张建伟、第三人尚居优家经纪公司的委托诉讼代理人李彬到庭参加了诉讼。被告徐述海、梅爱玲经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘萍、陈喆向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《存量房居间（买卖）合同》及补充协议已解除（庭审中原告明确要求确认的解除时间为2019年10月12日）；2、判令被告向原告双倍返还购房定金共计800,000元，居间服务费37,000元；3、判令被告向原告支付维权律师费10,000元、保全费5,000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月6日，原、被告在第三人尚居优家经纪公司的居间下，签订《存量房居间（买卖）合同》，约定原告以1,850,000元价格购买被告名下位于武汉市汉阳区芳草路99号纽宾凯国际社区锦城12栋201室的房产。合同签订后，原告向被告支付了购房定金100,000元。双方约定被告收取定金后协助原告贷款，用于被告提前还贷，并办理涉案房屋过户手续。合同约定，逾期超过10天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同履行期间，被告以还债急需为由，要求原告增加支付定金达300,000元后才配合办理过户手续，原告遂于2018年7月18日向被告另行支付购房定金300,000元。原、被告及第三人又签订了《存量房居间买卖合同补充协议》，约定被告承诺该房屋交易履行过程中无产权纠纷、房屋查封及无任何债务纠纷；被告承诺在交易中家庭现有的资产负债按时偿还，不对此房屋的交易流程造成影响，如果因被告原因导致房屋交易不成功，被告承担原告及经纪人损失，并承担违约责任。2018年8月21日，被告拟出售的房屋，因债务纠纷被安陆市法院作出民事裁定并予以查封，且被告一直未提出其他担保解封房产，导致原告迟迟无法进行该房屋后续的交易过户手续，双方经多次协商无果，遂产生纠纷。2010年10月9日，依据《合同法》和双方合同约定，原告向被告发函，解除了双方签订的合同和补充协议。原告认为，双方所签合同及补充协议系各方真实意思表示，应受法律保护。因被告的原因导致原告购房合同目的不能实现，双方签订的《存量房居间（买卖）合同》及补充协议可依法解除，违约方并应承担相应违约责任。故原告依法起诉，请求判如所请。被告徐述海、梅爱玲未到庭答辩。第三人尚居优家经纪公司述称：同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告徐述海、梅爱玲系夫妻关系，二人于2012年5月28日登记结婚。2016年8月3日，被告徐述海作为买受人与武汉新航盛置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳160169106）一份，购买位于武汉市汉阳区芳草路99号汉阳区十里铺城中村二期改造K10地块三期商品房12幢2层1号房屋（建筑面积133.86平方米）。2018年6月6日，原告刘萍、陈喆作为买方与卖方被告徐述海、梅爱玲签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定原告购买被告位于武汉市汉阳区芳草路99号十里铺城中村二期改造K10地块（纽宾凯国际社区锦城）三期12栋201室（建筑面积133.86平方米），成交总价为1,850,000元。买方应向经纪方支付佣金人民币37,000元，在履行合同中，任何一方不按照合同约定履行合同，构成违约，经纪方不予退还已收取的佣金，且有权要求佣金支付义务人继续支付尚未支付的佣金，若佣金由守约方支付，守约方在支付全部佣金后有权向违约方追偿。买方须在2018年6月6日支付定金100,000元给卖方。首期楼款及房价余款的支付：注销抵押后付款：1、首期房款，卖方出资提前还贷（贷款审批通过还尾款）；买方按揭付款的，买方须在权属拿到三日内到银行办理按揭贷款申请、签署贷款抵押合同。首期房款600,000元于2018年6月7日前支付给卖方。卖方同意买方通过向银行申请1,150,000元贷款的形式支付房价余款。买卖双方须在完成提前还贷手续后七日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请产权买卖手续。关于违约责任的约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、办理按揭、办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、公证费等为解决争议所支付的费用，所有费用都由违约方承担。双方另备注，如因开发商原因导致在2018年12月底还未拿到权属则时间往后顺延，卖方办理一手证，卖方属已婚，其配偶梅爱玲知晓并同意配合后期交易手续，如因此产生纠纷，由卖方承担。合同由原告刘萍与被告徐述海签署，经纪方尚居优家经纪公司盖章。合同签订同日，原告刘萍向被告徐述海支付定金50,000元，向经纪方尚居优家经纪公司支付居间服务费人民币37,000元。2018年6月7日，刘萍给徐述海转账人民币350,000元，因为被告徐述海尚未取得诉争房屋的不动产权属证明（开发商名下），经纪方尚居优家经纪公司认为在此时支付该款项资金不安全，遂与买卖双方协商，由徐述海于同日下午将人民币300,000元退回至经纪方尚居优家经纪公司法定代表人史彦文账户内，剩余人民币50,000元与前日支付的50,000元合计人民币100,000元作为合同约定的定金人民币100,000元支付给徐述海。后史彦文将300,000元退还刘萍。因诉争房屋上有贷款尚未结清，合同中约定由卖方出资提前清偿。2018年7月18日，刘萍与徐述海与经纪方尚居优家经纪公司三方协商一致将诉争房屋买卖的定金增加300,000元并签订《存量房居间（买卖合同）（合同编号217416）补充协议》一份，徐述海承诺该房屋交易履行过程中无产权纠纷、房屋查封以及无任何债务纠纷，房屋现有房贷1,050,000元未结清，现跟买方协商垫资结清，如因本人资质原因无法办理垫资手续，则上述尾款由本人30个工作日内自行结清，卖方承诺在交易过程中家庭现有的资产负债按时偿还，不对此房屋的交易流程造成影响，如因卖方原因导致房屋交易不成功，卖方承担买方及经纪方损失，并承担违约责任。同日，原告刘萍向被告徐述海支付300,000元。被告徐述海于当日向原告刘萍出具购房定金收条，收条载明收到原告刘萍支付的购买上述房屋购房定金400,000元。同日，徐述海将诉争房屋钥匙一套交给刘萍，并与刘萍签订空白《房屋租赁合同》一份，合同中的房屋坐落、租赁期限、租金等条款均系空白。诉争房屋系毛坯，刘萍拿到钥匙后未对诉争房屋进行装修入住。2018年9月13日，诉争房屋办理了不动产权属证明（开发商名下）。2018年11月，原告刘萍、陈喆、被告徐述海、梅爱玲共同至邮政储蓄银行办理贷款面签手续，同年11月底，贷款审批通过。贷款审批通过后，被告徐述海一直未能清偿诉争房屋的贷款尾款，导致原、被告双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。双方因涉案房屋过户问题协商未果，原告刘萍、陈喆于2019年7月15日起诉至本院要求继续履行合同，协助办理过户，并申请查封了诉争房屋缴纳了保全费用人民币5,000元，本院经审理后认为，诉争房屋已经被司法查封，房屋买卖合同存在事实上履行不能的情形，经本院释明后刘萍、陈喆拒绝变更诉讼请求，本院作出（2019）鄂0105民初4523号民事判决书驳回了刘萍、陈喆的诉讼请求。判决后，当事人均未上诉。2019年10月8日，原告刘萍、陈喆向被告徐述海、梅爱玲邮寄《关于解除房屋买卖合同的通知》一份，表示因为诉争房屋被司法查封，致使合同不能履行，原告合同目的不能实现，被告构成根本违约，要求解除双方签订的《存量房居间（买卖）合同》及补充协议，同年10月12日，邮件被签收。现原告起诉至本院请求判如所请。另查明，诉争房屋截止2020年7月15日的查封分别为：申请执行人有小梅、查封期限2018年8月22日至2021年8月21日；申请执行人钱克任、查封期限2018年12月27日至2021年12月26日；申请执行人陈喆、刘萍、查封期限2019年6月6日至2022年6月5日；申请执行人湖北消费金融股份有限公司、查封期限2019年9月24日至2022年9月23日；申请执行人雷成惠、查封期限2019年10月15日至2022年10月14日；申请执行人中国民生银行股份有限公司武汉分行、查封期限2019年11月19日至2022年11月18日。本院认为，原告与被告签订的《存量房居间（买卖）合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行该合同。合同签订后，原告依照双方约定向被告支付了购房定金人民币400,000元，但被告在原告贷款审批通过后一直未能清偿其名下的抵押贷款，且涉案房屋因为被告的原因被司法查封，导致涉案房屋无法办理过户登记手续，被告构成根本违约同时也违反了双方合同约定的逾期办理交易及拒不配合办理过户等买卖的相关手续超过十天。原告依法和依据合同约定均享有解除权，原告于2019年10月9日向被告提出解除合同，被告于2019年10月12日签收该通知，自被告签收时双方签订的《存量房居间（买卖）合同》及补充协议解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告有权要求被告承担违约责任。依据双方签订的《存量房居间（买卖）合同》及补充协议双方约定的定金为人民币400,000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持”之规定，本案《存量房居间（买卖合同）》的标的额为人民币1,850,000元，合同中的定金人民币400,000元超过合同标的额的20%，对于原告交纳的定金人民币370,000元适用定金罚则被告双倍返还，超过合同标的额20%的部分人民币30,000元不适用定金罚则，因双方合同已解除，被告应返还原告。对于原告主张的中介费人民币37,000元、律师费人民币10,000元、保全费人民币5,000元，依据双方协议，中介服务费由违约方承担，且违约方应承担守约方因为维权支付的律师费、保全费，故原告已经支付的中介费37,000元以及律师费10,000元、保全费人民币5,000元均应由被告承担。因为双方在合同履行中被告已经将诉争房屋交付原告，故合同解除后，原告应将房屋返还被告，原告庭审中同意返还，本院予以照准。对于原、被告之间签署的空白房屋租赁合同，因为该合同系空白并无房屋租赁的基本条款及信息，故原、被告之间的房屋租赁合同关系并不成立。被告徐述海、梅爱玲经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃答辩、举证、质证的权利，不利后果由其自行承担。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告刘萍、陈喆与被告徐述海、梅爱玲、第三人武汉尚居优家房地产经纪有限公司就位于武汉市汉阳区芳草路99号汉阳区十里铺城中村二期改造K10地块纽宾凯国际社区锦城三期商品房12幢2层1号（建筑面积133.86平方米）房屋于2018年6月6日签订的《存量房居间（买卖）合同》、于2018年7月18日签订的《存量房居间（买卖）合同》补充协议于2019年10月12日解除；二、被告徐述海、梅爱玲于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告刘萍、陈喆已支付的定金人民币370,000元合计人民币740,000元；三、被告徐述海、梅爱玲于本判决生效之日起十五日内返还原告刘萍、陈喆已支付的房款人民币30,000元；四、被告徐述海、梅爱玲于本判决生效之日起十五日内支付原告刘萍、陈喆已支付的居间服务费人民币37,000元、律师服务费人民币10,000元、保全费人民币5,000元，三项费用合计人民币52,000元；五、原告刘萍、陈喆于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市汉阳区芳草路99号汉阳区十里铺城中村二期改造K10地块纽宾凯国际社区锦城三期商品房12幢2层1号（建筑面积133.86平方米）房屋返还给被告徐述海、梅爱玲；六、驳回原告刘萍、陈喆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12,320元（原告刘萍、陈喆已缴纳），由原告刘萍、陈喆负担人民币493元、被告徐述海、梅爱玲负担人民币11,827元，被告徐述海、梅爱玲于本判决生效之日起十五日内将应负担款项人民币11,827元直接支付给原告刘萍、陈喆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  熊 艳人民陪审员  胡 君二〇二〇年八月十八日书 记 员  李 越