浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初158号原告：绍兴市越城区盛世名苑E6小区业主委员会，住所地绍兴市越城区云东路1号。负责人：张国泉，主任。委托诉讼代理人：徐萍，浙江点金律师事务所律师。被告：封金渭，男，1980年2月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：王荣昌，男，1948年8月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴市越城区盛世名苑E6小区业主委员会与被告封金渭、王荣昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法转为普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐萍、被告王荣昌到庭参加诉讼。被告封金渭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、解除原告与被告封金渭之间的房屋租赁合同；二、两被告立即腾空并归还坐落于绍兴市××幢××单元××室××室，二幢二单元104室房屋；三、两被告支付自2015年11月1日至合同解除日止的租金，暂计算至2019年12月31日为230215.07元；四、两被告支付自合同解除之日起至实际归还房屋之日止按年租金91892.27元的标准计算房屋占有使用费；五、两被告支付以逾期租金为基数按日1％标准计算违约金（暂计算至2019年12月31日为140461.5元）；以上暂合计370676.5元；六、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第五项诉讼请求中的违约金自逾期之日起计算至实际付清之日止。事实与理由：原告系依法成立并经绍兴市越城区房地产管理处依法备案的业主委员会。2013年11月1日，原告与被告封金渭签订房屋租赁合同，约定其承租坐落于绍兴市××幢××单元××室××室，二幢二单元104室房屋（以下简称涉案房屋），租期自2013年11月1日至2018年9月30日，月租金为6000元，先付后租，半年一付，第三年开始每年涨5％；逾期支付10天视为违约，每日1％违约金，可收回房屋并支付3000元违约金：水电费、有线电视费、电话费、煤气费、物业管理费由被告支付。然被告自2015年5月开始拖延支付租金，合同租期届满后，原告多次催促被告支付租金并返还涉案房屋，被告一直未能及时腾退。后原告发现，房屋的共同使用人为被告王荣昌。原告认为，原被告双方主体适格，意思表示真实，双方的租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力，被告拖欠租金的行为侵害了原告的合法权益，因被告王荣昌为房屋共同使用人，应当共同承担付款义务，为此，根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。被告封金渭未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。被告王荣昌辩称：被告王荣昌是打工的人，被告王荣昌只是在那里值班管门口的，在门口从事收报、搞卫生之类的工作，被告王荣昌根本不知道这些事情。被告王荣昌是通过自己儿子进入公司，被告王荣昌的儿子是在案涉房屋处的公司工作的。本来老板是天天在的，后来他们都离开了，现在只有被告王荣昌帮忙管着房子。本院经审理认定事实如下：2013年11月1日，原告绍兴市越城区盛世名苑E6小区业主委员会[甲方、出租方，签订合同时名称为绍兴市迪荡新城盛世名苑（E6）业主委员会]与被告封金渭（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于迪荡盛世名苑（E6）2幢一楼一单元102室（建筑面积约106.82平方米）、103室（建筑面积124.76平方米）房屋，2幢二单元104室（建筑面积124.076平方米）房屋共计三间出租给乙方使用；租期为5年，2013年11月1日至2018年9月30日；租金为每间每月人民币2000元，三间每月共计6000元，第三年开始每年房租费涨5%；付款方式为每半年付款一次，合同签约日付第一次，每半年期满日第一天付第二次，按此类推；逾期不交房租费（含水电、物业费），超过10天视为违约，每日承担1%违约金，房东有权收回房子并按违约责任向出租方支付违约金3000元。合同还对其他事项进行了约定。现原告主张自2015年11月1日起的欠付租金。2018年4月22日，被告封金渭支付2016年5月1日至2016年7月31日的房租18000元。2018年7月26日，被告封金渭支付房租30000元。2019年1月1日，被告封金渭支付房租20000元。另，原告自认被告封金渭于2015年11月6日支付36000元，2016年12月22日支付36000元。另查明，被告王荣昌自认看管并使用案涉租赁房屋。以上事实由原告提供的房屋租赁合同1份、收款收据照片打印件3份及当事人的庭审陈述所证实。被告王荣昌未向本院提供证据。被告封金渭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告提交的情况说明1份，本院将结合其他证据综合认定。本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，案涉租赁房屋租赁期满后，被告封金渭继续使用租赁房屋，原告未举证证明其曾对被告封金渭在租赁期满后继续使用租赁房屋提出异议，应视为构成不定期租赁。现原告因被告封金渭逾期支付租金，要求解除不定期租赁合同关系，符合法律规定，本院予以支持，解除时间为解除的意思表示送达被告封金渭之日（2020年4月24日）。合同解除后，被告封金渭应向原告腾退并返还案涉租赁房屋，故本院对原告要求被告封金渭腾退并返还案涉租赁房屋的诉请予以支持。关于被告王荣昌的责任问题，被告王荣昌认为其系因刑事案件出来后，生活困难经介绍到案涉租赁房屋处从事看管工作，案涉租赁事宜与其无关，且如果法院判决腾退，愿意配合。本院经查询核实（2016）浙0602刑初668号刑事判决书，对被告王荣昌所述刑事部分事实予以确认。原告认为被告王荣昌应与被告封金渭共同承担付款责任，但未能举证证明被告王荣昌系共同租赁方等事实，本院对原告要求被告王荣昌共同承担付款责任的诉请，不予支持。因被告王荣昌自认确有看管并使用案涉租赁房屋，亦表示愿意配合腾退，故本院确认被告王荣昌共同腾退案涉租赁房屋。被告封金渭租赁使用案涉房屋，应向原告支付房屋租金；因双方合同已于2018年9月30日期满，原租赁合同关于第三年开始每年房租费涨5%的约定系针对该合同约定租赁期限而言，期满后不定期租赁期间的租金参照期满前一年租金标准计算，故被告封金渭应支付给原告自2015年11月1日起至合同解除日2020年4月24日止的租金258001.41元（已扣除该期间已付的租金）。合同解除后，被告封金渭仍占有使用案涉房屋，应向原告支付自2020年4月25日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按83349元/年计算）。关于违约金问题，被告封金渭已付的租金，除2018年4月22日支付的18000元明确为2016年5月1日至2016年7月31日的房租外，其余租金未明确支付的租赁时间段；根据法律规定，应当优先抵充已到期的债务，故其余租金按支付时间优先抵充先到期的租金。根据双方合同约定，逾期不交房租费超过10天视为违约，每日承担1%违约金；合同约定的违约金标准过高，原告自行调整为按年24%计算，本院予以支持；每期违约金起算点自应付款之日起第11天起算。故，根据款项支付时间、每期租金应付时间等计算，被告封金渭应支付给原告截至2020年4月24日的违约金159027.22元，之后的违约金以258001.41元为基数自2020年4月25日起计算至实际付清之日止（按年24%计算）。被告封金渭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告绍兴市越城区盛世名苑E6小区业主委员会与被告封金渭之间的房屋租赁合同关系于2020年4月24日解除；二、被告封金渭、王荣昌应于本判决书生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区××幢××楼××单元××室××室××幢××单元××室房屋，并归还给原告绍兴市越城区盛世名苑Ｅ6小区业主委员会；三、被告封金渭应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市越城区盛世名苑E6小区业主委员会自2015年5月1日起至合同解除日2020年4月24日止的租金人民币258001.41元，及自2020年4月25日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按83349元/年计算）；四、被告封金渭应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市越城区盛世名苑E6小区业主委员会截至2020年4月24日的违约金159027.22元，及自2020年4月25日起至实际付清之日止的违约金（以258001.41元为基数，按年24%计算）；五、驳回原告绍兴市越城区盛世名苑E6小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6860元，由被告封金渭负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  孟金虎人民陪审员  王芬萍二〇二〇年八月二十一日书 记 员  张 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。?*MERGEFORMAT?1??*MERGEFORMAT?2??*MERGEFORMAT?1?