陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终9373号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安高盛餐饮管理有限公司，住所地西安市高新区。代表人：陕西金镝律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：吴静，该公司破产管理人成员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：马文忠，该公司总经理。上诉人西安高盛餐饮管理有限公司（以下简称高盛餐饮公司）因与被上诉人西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司（以下简称世纪金花公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初14510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高盛餐饮公司上诉请求:1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由世纪金花公司负担。事实和理由：一审中，其在答辩状、反诉状和庭审中多次提出涉案房屋所在商场未取得建设工程规划许可证，也未通过消防验收的事实。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条第三项规定，涉案《房屋租赁合同》应为无效合同。其主张赔偿损失是基于《合同法》第一百一十三条和上述司法解释的规定，该请求权不以双方之间有无约定作为适用的前提条件。一审以其未有效证明双方对此有约定为由，不支持其关于投资损失和经营损失的主张，于法无据。应急管理部、公安部、最高人民法院、最高人民检察院关于印发《安全生产行政执法与刑事司法衔接工作办法》的通知第三十条规定：人民检察院、人民法院发现有关生产经营单位在安全生产保障方面存在问题或者有关部门在履行安全生产监督管理职责方面存在违法、不当情形的，可以发出检察建议、司法建议。涉案房屋所在商场在未通过消防验收的情况下，直接投入使用至今已六年有余，属于违反《消防法》的严重违法行为，存在重大安全事故隐患，人民法院有监督的法定职责。世纪金花公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。世纪金花公司向一审法院起诉请求：1.判令高盛餐饮公司支付其2018年4月至12月的租金共计668250元；2.判令高盛餐饮公司支付其利息11943元（暂计算至2018年10月31日）及至实际清偿之日止的利息；3.诉讼费由高盛餐饮公司负担。之后世纪金花公司增加诉讼请求：1.判令高盛餐饮公司支付其2019年1月至3月的租金共计222750元；2019年1月租金74250元及2月、3月房屋占用费148500元（暂计算至2019年3月31日）至实际腾房交还场地之日止，房屋占用费的标准按每月租金74250元计算；2.本案保全费及保函费用由高盛餐饮公司负担。此后世纪金花公司再次增加诉讼请求为：1.判令高盛餐饮公司支付其2018年10月、11月、12月的宽带电话费1301.88元、2018年12月的物业费11000元、水费929.5元、电费14350元，合计27581.38元；2.判令高盛餐饮公司按照合同约定在合同终止之后十日内，返还房屋并将房屋内乙方的装修、附属设施拆除并搬离设备、营具等，将房屋恢复至双方交接时的毛墙毛地状态；3.判令高盛餐饮公司承担违约金125元（自2019年1月1日暂计至2019年1月17日）及至实际清偿之日的违约金。2019年3月12日庭审中，世纪金花公司将增加的诉讼请求即判令高盛餐饮公司向世纪金花公司支付2019年1月至3月的租金共计222750元，当庭变更为判令高盛餐饮公司支付其2019年1月租金74250元及2月、3月房屋占用费148500元（暂计算至2019年3月31日）至实际腾房交还场地之日止，房屋占用费标准按每月租金74250元计算。高盛餐饮公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.世纪金花公司赔偿其投资损失1532000元及经营损失115万元，共计2682000元；3.世纪金花公司返还其保证金130500元；4.诉讼费及反诉费由世纪金花公司负担。一审法院认定事实：2015年12月2日，世纪金花公司（出租方）与高盛餐饮公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：世纪金花公司出租给高盛餐饮公司的房屋坐落在西安市碑林区XX城XX路XX号的世纪金花时代广场商业项目四层F4-3/F4-4区域；套内面积550平方米；该房屋现有的装修、附属设施、设备状况和世纪金花公司同意高盛餐饮公司自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方在附件三《房屋交付条件》中加以列明，双方同意该附件作为交付房屋和合同终止时高盛餐饮公司向世纪金花公司返还该房屋的验收依据；高盛餐饮公司向世纪金花公司承诺，该租赁房屋仅作为威哥真味用途，业态限于餐饮、面包、蛋糕、甜品、酒水，商标或商号限于威哥；房屋租赁按照以下1+2种方式确定：(1)租赁期共75个月，自房屋交付之日起计算，合同到期后，若世纪金花公司无重大规划调整或无不可抗力因素，且在同等商业条件下，高盛餐饮公司拥有优先续约权；（2）计租期共72个月，自2016年1月1日至2021年12月31日。租金自装修期届满之日起计算，若高盛餐饮公司在装修期届满之前提前开业，则租金自开业之日起计算；租金按照固定租金和销售提成租金两者孰高取值，固定租金为：第一个合约期自2016年1月1日至2017年12月31日，租金总额为1584000元（即120元/平方米/月），第二个合约期自2018年1月1日至2019年12月31日，租金总额1782000元（即135元/平方米/月），第三个合约期自2020年1月1日至2021年12月31日，租金总额198万元（即150元/平方米/月）；销售提成租金为世纪金花公司按照高盛餐饮公司销售总额的第一至第二年9%，第三至第四年10%，第五至第六年11%提取销售提成租金。租金支付方式，以一个季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，高盛餐饮公司应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），暂按固定租金标准向世纪金花公司一次性足额支付下个交租期租金；第一期租金应于本合同签订后60个工作日内支付，租金期间为2016年1月1日至2016年3月31日，暂按198000元支付。高盛餐饮公司在合同签订后7日内，向世纪金花公司支付履约保证金13万元，其中包含质量保证金5000元用于处理顾客因质量问题引起的投诉；履约保证金不得用于冲抵租金、物业管理费或其他本合同规定由高盛公司承担的相关费用；除保证金已经依本合同约定被没收、抵扣以外，合同期届满或者租赁关系提前终止时，在高盛餐饮公司付清所有应付款项、办妥相应手续，高盛餐饮公司所交还的房屋及其装修、设备、设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状，世纪金花公司应在高盛餐饮公司交还该房屋后15日届满后将保证金（或剩余保证金）无息退还高盛餐饮公司。租赁期间发生的水、电、空调（自行安装）、燃气、通讯、设备、维修、清洁等费用由高盛餐饮公司承担等。附件三房屋交付条件（按场地现状交付）承租方在此确认，本合同签订前，承租方已经对租赁房屋现场及配套附属设备设施实地踏勘，确认能满足经营要求，同意出租方根据租赁房屋及配套附属设备设施现状交付，并不持任何异议，特此确认。该附件三上未有任何签字。2016年4月，双方签订《无线MPOS》收款设备使用协议，约定：由世纪金花公司为高盛餐饮公司无偿提供1台经世纪金花公司认证加密后的无线MPOS设备，并负责设备的安装、调试、保养、维修管理等硬件服务；使用设备时间为双方联营合同时间；高盛餐饮公司同意使用该设备自行收款后，向世纪金花公司交纳500元现金作为设备使用押金，可以现金或账扣两种方式交纳；高盛餐饮公司因合同到期不续签或其他原因无法继续使用MPOS时，经品牌区域经理签字确认，报世纪金花公司资产管理部门申请退回设备，在设备完好无损及无账务差异的情况下申请退回设备押金，世纪金花公司据实退款等。2016年4月19日，高盛餐饮公司向世纪金花公司交纳了500元。经计算，高盛餐饮公司2018年10月、11月、12月产生宽带电话费1192.80元，2018年12月产生物业费11000元、水费929.5元、电费14350元，共计27472.30元。2018年12月30日，高盛餐饮公司停止经营。高盛餐饮公司交纳保证金13万元。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。世纪金花公司将其与高盛餐饮公司所签合同约定的房屋交付高盛餐饮公司使用，高盛餐饮公司应按合同约定支付相应的租金。根据庭审证据及双方陈述，高盛餐饮公司自2018年4月开始拖欠租金，至2019年1月15日合同解除，根据合同约定的租金为每月74250元，共计产生租赁费705375元，水电费、宽带费、物业费等共计27472.30元。关于世纪金花公司主张的租赁费等违约金，因双方未进行约定，故对涉及的违约请求不予支持。关于高盛餐饮公司反诉主张的保证金130500元，根据双方租赁合同，其中保证金13万元不得用于冲抵租金、物业费或其他费用，故应予退回。500元MPOS机押金符合退回条件，应予退回。现世纪金花公司、高盛餐饮公司均同意涉案合同已于2019年1月15日解除，予以支持。关于世纪金花公司主张的2019年1月15日之后的租金及房屋占用费，因双方已解除租赁合同，世纪金花公司对已解除租赁合同的房屋未采取有效措施防止损失扩大，故对其主张的该项费用不予支持。世纪金花公司要求高盛餐饮公司承担保函费用，因其不是案件处理中必然花费费用，故对该请求不予支持。高盛餐饮公司反诉主张的投资损失及经营损失，未提供有效证据证明双方对此有约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十七条规定，判决：一、西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司与西安高盛餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；二、西安高盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五内支付西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司房屋租赁费705375元；三、西安高盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五内支付西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司水电费、宽带费、物业费等共计27472.30元；四、西安高盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于西安市碑林区XX城XX路XX号的世纪金花时代广场商业项目四层F4-3/F4-4区域恢复至毛墙毛地状态；五、西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司于本判决生效之日起十五日内退还西安高盛餐饮管理有限公司保证金130500元；六、驳回西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司其余诉讼请求；七、驳回西安高盛餐饮管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费25433元（其中案件受理费13106元、保全费3973元）由西安高盛餐饮管理有限公司负担24161元，西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司负担1272元；反诉案件受理费14650元，由西安高盛餐饮管理有限公司负担13917元，西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司负担733元（该本诉、反诉案件费用双方均已交纳，各自承担部分应同上款一并支付各方）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，世纪金花公司与高盛餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，世纪金花公司将房屋交付高盛餐饮公司使用，履行了出租人的义务，高盛餐饮公司亦应当按照合同约定支付相应的租金等费用。高盛餐饮公司上诉主张涉案房屋未取得建设工程规划许可证，未提供相应证据加以证明，依法不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同，人民法院应予支持。高盛餐饮公司关于涉案房屋所在商场未通过消防验收，双方《房屋租赁合同》应为无效合同的上诉意见，与上述司法解释相关规定不符，依法不予采纳。因一审中世纪金花公司与高盛餐饮公司均同意涉案合同已于2019年1月15日解除，故一审依此判决双方签订的《房屋租赁合同》解除，并无不当，本院予以确认。高盛餐饮公司自2018年4月开始拖欠租金，按照合同约定的每月租金74250元计算至2019年1月15日，高盛餐饮公司共欠付租金705375元，水电费、宽带费、物业费等共计27472.30元。世纪金花公司要求高盛餐饮公司支付上述费用，符合约定与法律规定，依法应予支持。因世纪金花公司未采取有效措施防止损失扩大，故一审对其主张的2019年1月15日之后的租金及房屋占用费的诉讼请求不予支持，并无不妥。保函费用并非案件处理中的必然花费费用，一审对世纪金花公司要求高盛餐饮公司承担保函费用的诉讼请求不予支持，亦无不妥。关于高盛餐饮公司要求退还保证金130500元的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》约定，其中保证金13万元不得用于冲抵租金、物业费或其他费用，故世纪金花公司应向高盛餐饮公司予以退还，而MPOS机押金500元符合退还条件，世纪金花公司亦应向高盛餐饮公司予以退还。高盛餐饮公司主张的投资损失以及经营损失，事实依据不足，依法不予支持。综上所述，高盛餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34119元，由西安高盛餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年八月三日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1