贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6209号 原告:中国工商银行股份有限公司毕节分行，统一社会信用代码：91520500215470237K，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。 法定代表人：徐志刚。 委托诉讼代理人:戴大华（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴斌（特别授权），男，1995年1月17日出生，汉族，住所地贵州省。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520502692734004R，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层）。 法定代表人：郑桥明。 委托诉讼代理人:张永超（特别授权）、幸运（一般授权），均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告：朱任，男，1989年9月1日出生，汉族，住所地浙江省平阳县。 原告中国工商银行股份有限公司毕节分行（以下简称:工商银行）诉被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称:大众房开）、朱任金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人戴大华、吴斌，被告大众房开的委托诉讼代理人张永超、幸运到庭参加诉讼,被告朱任经本院传票传唤，无故未到庭，本案依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告朱任签订的编号为02406000872014一手贷1000490号的《个人购房借款／担保合同》;请求法院依法判令被告朱任一次性归还原告借款本金213724.32元，利息21859.20元，本息合计235583.52元（本息计算至2020年4月1日），并按主合同约定利率支付原告从2020年4月1起至实际还清本金之日止所欠的利息；由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司对被告朱任所欠的该笔贷款本金及利息承担连带保证责任；2、请求法院依法判决原告对该案抵押物享有优先受偿权;3、本案诉讼费等一切费用由上列被告承担。事实与理由:2014年10月18日，被告朱任购买被告大众房地产公司大众国际8-2708号住房，并于2014年10月21日向原告申请180个月的住房贷款25.7万元用于购买该房。后原告工商银行毕节分行与被告朱任于2014年11月24日签定编号为02406000872014一手贷1000490号《个人购房借款／担保合同》，约定:原告向被告朱任发放个人购置住房贷款25.7万元，贷款期限为180个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮15%确定，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告自愿选择每月1日为还款日。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”合同第十四条约定“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施:（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失;”合同第十七条约定“费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。”合同签订后，原告于2014年12月1日向被告朱任发放贷款25.7万元，该笔贷款转入贵州毕节大众房地产开发有限责任公司账户，该笔贷款利率为年利率7.0725%，借款期限为180个月，合同约定采用按月等额本息还款法。该笔贷款由被告朱任用其购买的贵州省毕节市大众国际8-2708号房产作抵押，于2014年11月27日在毕节市七星关区抵押登记，登记权利人为原告，证号为：毕节市房预七星关区字第××号。借款后被告朱任一直还款正常，但从2015年10月起，被告朱任多次违约，拒不还款。截止2020年4月1日止，被告朱任已累计违约46期，被告朱任已归还贷款本金43275.68元，尚欠原告的贷款本金213724.32元，利息21859.20元，本息合计235583.52元。原告认为，被告朱任已累计违约46期，已符合双方签订的编号为02406000872014一手贷1000490号《个人购房借款／担保合同》约定的合同解除条件，原告应按照合同约定一次性付清尚欠的贷款金额本金及利息，并按照合同约定支付原告为主张债权产生的诉讼费等费用。根据贵州毕节大众房地产开发有限责任公司向我行出具的《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》，被告大众公司应对被告朱任债务承担连带担保责任。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告大众房开答辩称:第一、根据《公司法》第十六条规定公司为他人提供担保的，应当需经董事或股东会决定，我公司并未召开股东会或董事会对该次担保进行决议，因此该担保行为无效，同时原告作为专业的金融借贷机构，其在接受公司担保时对董事会或股东会的决议附有必要的形式审查义务，否则该担保行为对我公司不发生效力；第二、如果经贵院审查认为我公司负有担保义务，则按照担保合同第10.2条之约定，我公司仅负有阶段性连带保证责任及涉案房屋办理完抵押权预告登记手续，我公司即免除保证责任，现我公司已协助涉案房屋办理完抵押权预告登记手续，所以，我公司不再承担任何保证责任；第三、根据担保法28条及物权法170条和176条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，应当优先对债务人提供物的担保实现债权，现朱任已提供其购买的房屋对该笔债务提供担保，所以应当优先就该房屋进行处理，不足部分才由我公司承担保证责任。 被告朱任未到庭应诉、未提交答辩、未提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论等权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：第一组、营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明、身份证复印件、被告身份证复印件；证明原被告主体资格适格。被告大众房开质证意见:无异议。第二组、工行个人贷款申请表、送达地址确认书、《个人购房借款／担保合同》、个人借款借据、预购商品房抵押权预告登记表;1.证明原、被告之间签订《个人购房借款／担保合同》对双方的权利义务进行约定;2.证明被告位于毕节市七星关区的房屋办理了抵押权预告登记，为上述借款提供担保,原告对该房屋享有抵押优先权。被告大众房开质证意见:对该组证据真实性无异议，合法性不予认可，达不到原告的证明目的，因为违反《公司法》第十六条规定公司为他人提供担保的，应当需经董事或股东会决定，我公司并未召开股东会或董事会对该次担保进行决议，因此该担保行为无效，同时原告作为专业的金融借贷机构，其在接受公司担保时对董事会或股东会的决议附有必要的形式审查义务，原告没有审查我公司是否对该次担保形成有效表决，故我公司不应承担担保责任。第三组、还款清单、贷款账户查询单;证明截止2020年4月21日,被告偿还借款的情况及差欠贷款本息情况。被告大众房开质证意见:无异议。 被告大众房开无证据提交。 经综合审查全案证据后认定，原告所举证据符合有效证据三性，能证明本案的相关事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实： 2014年10月18日，被告朱任购买被告大众房地产公司大众国际8-2708号住房，并于2014年10月21日向原告申请180个月的住房贷款25.7万元用于购买该房。后原告工商银行毕节分行与被告朱任于2014年11月24日签定编号为02406000872014一手贷1000490号《个人购房借款/担保合同》，约定:原告向被告朱任发放个人购置住房贷款25.7万元，贷款期限为180个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮15%确定，借款按照按月等额本息还款法(按月计息)还款，被告自愿选择每月1日为还款日。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”合同第十四条约定“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施:(4)宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的的利息、罚息及其他费用；(5)解除本合同；(6)要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失;”合同第十七条约定“费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。”合同签订后，原告于2014年12月1日向被告朱任发放贷款25.7万元，该笔贷款转入贵州毕节大众房地产开发有限责任公司账户，该笔贷款利率为年利率7.0725%，借款期限为180个月，合同约定采用按月等额本息还款法。借款后被告朱任一直还款正常，但从2015年10月起，被告朱任多次违约，拒不还款。截止2020年4月1日止，被告朱任已累计违约46期，被告朱任已归还贷款本金43,275.68元，尚欠原告的贷款本金213,724.32元，利息21，859.20元，本息合计235583.52元。其行为已经构成违约。故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，原告工商银行与被告朱任签订《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方当事人应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了发放贷款的义务。被告朱任未按约定全面履行还款义务，自2015年10月起出现逾期，截止2020年4月1日止，累计发生逾期46期，尚欠原告贷款本金213724.32元，利息21859.20元，本息合计235583.52元，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。故对原告主张判决解除原告与被告签订的编号为02406000872014一手贷1000490号的《个人购房借款/担保合同》及判令被告朱任一次性归还原告借款本金213724.32元，利息21859.20元，本息合计235583.52元（本息计算至2020年4月1日），并按主合同约定利率支付原告从2020年4月1日起至实际还清本金之日止所欠的利息的诉请，本院予以支持。 对于原告主张判令被告大众房开承担连带清偿责任的诉讼请求。被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司自愿向原告与被告朱任签订《个人购房借款/担保合同》中，为朱任向原告的贷款提供阶段性连带责任保证，根据合同约定及法律规定，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司应对朱任向原告的贷款本息承担连带偿还责任。 对原告主张对朱任的借款抵押物享有优先受偿权的诉请。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案中，原告工商银行与被告朱任办理了预购商品房抵押权预告登记，未办理抵押物登记。预购商品房抵押权预告登记并非对房屋享有现实抵押权。故对原告的该诉请，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第六十三条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司毕节分行与被告朱任签订的编号为02406000872014一手贷1000490号的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告朱任于本判决发生法律效力之日起十日内归还所欠原告中国工商银行股份有限公司毕节分行贷款本金人民币213724.32元，利息21859.20元，本息合计235583.52元（本息计算至2020年4月1日，并按主合同约定利率支付原告从2020年4月2日起至实际还清本金之日止)； 三、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任; 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2417元，由被告朱任负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴浩然 二〇二〇年八月三日 书记员  林 琳