浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初10195号 原告：张胜鑫，男，1987年3月7日出生，汉族，住河南省鲁山县。 委托诉讼代理人：谢倩，浙江近真律师事务所律师。 被告：王晋式，男，1959年11月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：毛小妹，女，1963年2月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：王璐倩，女，1995年7月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：王永亮，男，1983年12月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：李丽丹，女，1984年10月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。 五被告共同委托诉讼代理人：楼松海，浙江大平律师事务所律师。 原告张胜鑫为与被告王晋式、毛小妹、王璐倩、王永亮、李丽丹房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告张胜鑫及其委托诉讼代理人谢倩；被告王晋式、毛小妹、王璐倩、王永亮、李丽丹（未到庭）及其共同委托诉讼代理人楼松海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张胜鑫向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2017年7月10日签订的《房屋买卖合同》及2018年1月3日签订的《补充协议》合法有效；2、判令五被告立即办理义乌市××镇××幢××单元××室（附车位号码513、非机动车号38）及水岸家园19幢2单元1303室（附车位号码514、非机动车号37）房产的不动产初始登记手续，并协助原告张胜鑫办理该房产的不动产变更登记手续；3、判令五被告支付原告违约金13万元及律师费损失15000元。后原告将第二项诉请变更为：判令五被告坐落于义乌市××镇××幢××单元××室［附车位号码513，非机动车号38；现登记权利人为王璐倩、王晋式、王永亮、李丽丹、毛小妹，不动产权证号为浙（2020）义乌市不动产权第0019035］及义乌市水岸家园19幢2单元1303室［附车位号码514、非机动车37；现登记权利人为王晋式、王璐倩、王永亮、李丽丹、毛小妹、不动产权证号为浙（2020）义乌市不动产权第0××6号］的两处房屋变更登记至原告张胜鑫名下。事实与理由：2017年7月10日，原告（乙方）与五被告（甲方）签订房屋买卖合同，约定甲方将义乌市××镇××幢××单元××室及水岸家园19幢2单元1303室的房屋出售给乙方，建筑面积160平，附属设施：车位号码513、非机动车号38及车位号码514、非机动车号37；转让价为65万元，付款方式：当日支付5万元定金，7月15日前支付45万元购房款，2018年7月10日前支付5万元，余款10万元于房产过户交易当日付清。原告己按约于合同签订当日支付5万元，于2017年7月13日支付45万元。后五被告以各种理由要求原告提前支付剩余房款，故双方又于2018年1月3日签订《补充协议》一份，约定：房屋转让总价款65万元，甲方承诺不以任何理由要求增加房屋价款或要求乙方支付其他任何费用；甲方应于本补充协议签订后当日内将房屋交付乙方使用，甲方应当排除一切障碍（如恢复水电通畅、重新换锁并将全部钥匙交给乙方等），以便乙方可以自由使用；乙方已于2017年7月15日前支付了定金及首付款共50万元，补充协议签订后当日内支付13万元，余款2万元于房屋过户到乙方名下后当日一次性支付；甲方如逾期未配合乙方办理房屋产权转移登记手续，则以该房屋转让总价款为基数按每日0.03%向乙方支付违约金，并且仍然承担继续履行合同的义务。逾期超过30日的，甲方构成重大违约，需按照房屋总价款的20%向乙方支付违约金，合同仍然继续履行。协议签订当日，原告已按约支付13万元购房款。后五被告又以楼层差价为由向原告提出增加费用，原告无奈又于2019年8月23日支付了两套房屋楼层差价连本带息共计7000元。现案涉房屋原告已实际占有使用，但五被告至今未办理不动产初始登记手续，亦未协助原告办理该不动产变更登记手续。 被告王晋式、毛小妹、王璐倩、王永亮、李丽丹辩称，一、一套80平方的房屋可以过户，而且被告同意办理过户手续，另一套80平方的房屋不能过户，因为如果过户就突破了义政办发（2016）第170号文件，规定享受村民待遇不少于30平方米建筑面积房屋的规定。2020年7月11日、7月13日被告通过中介通知原告可以过户那一套办理过户手续，而原告不予理睬，因此，被告完全不存在违约问题，不应当承担违约责任。可过户的一套至今未过户是原告自己造成的。二、合同中的其中一套能过户，不能过户这一套，该套房屋的买卖合同应当解除，因为它符合合同第九条第七项、第十三条第七项的规定，以及符合170号文件政策规定精神。三、因被告对可过户的那套房屋于2020年7月11日、7月13日起就同意过户登记，因此被告没有违约，所以起诉状第三项诉讼请求依法应当驳回。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、房屋买卖合同、公证书、补充协议各一份，证明：原、被告签订房屋买卖合同有补充协议，对转让价款、付款方式、违约责任等权利义务进行约定。 二、收条一份，证明：原告已按约支付房款。 三、发票、法律服务委托合同各一份，证明：律师费损失。 四、录音U盘及文字整理一组，证明：2020年7月7日五被告多次明确拒绝过户。 五、2020年6月17日《关于要求明确自住房转让相关事项的复函》、自住房转让审批表、关于补充完善城乡新社区集聚建设有关政策的通知各一份，证明：1、2020年6月17日复函明确允许转让交易的特殊情形包括司法处置，同时在审核审批时参照“人均15平方米自住房”。2、仅水岸家园安置房，五被告名下就保留有一套140平方房屋，故案涉房屋1303室虽含自住房面积，但根据最新政策文件，该房转让交易并未违反相关政策规定。 六、情况说明一份，证明：自住房面积在登记实务中是可以转移的。 七、情况说明、微信记录各一份，证明：系被告方拒绝配合过户。 八、不动产档案证明一份，证明：被告有其他居住用房，是符合政策规定的转让条件的。 五被告质证认为，1、对证据一，被告没有意见。2、对证据二，被告没有意见。3、对证据三有一点意见，原告要证明律师费损失，应当有15000元付款方式的凭证，该15000元具体有没有付过，是通过汇款、现金、微信还是支付宝方式支付，结合起来才能完成证据链。4、对证据四没有意见。2020年7月7日五被告确实因讲气话拒绝过两套房子的过户问题。5、对证据五中复函，包含了义社区建义办2号文件，该复函与文件不适用本案，水岸家园是下乡脱贫安置房，该复函以及文件是指集聚建设项目或是旧村改造的房屋面积、宅基地情况，而本案是下乡脱贫安置房，因此水岸家园的房子应当以义政办发（2016）170号文件为准，关于原告提供的新社区的文件，对文件的真实性没有异议，但代理人曾咨询过新社区的政策法规科的负责人，就是这个复函与这个文件是不适用水岸家园的房子的。6、对证据六，对该情况说明的证明目的有异议，因为其具体情况不明确，无法证明自住房面积可以转让的情况。本身这一户的具体人员、安置面积不清楚不能凭此证明自住房可以转让。7、关于证据七，原告提供的该微信记录与情况说明，2020年7月7日五被告确实拒绝过两套房子过户，但这个情况说明证明了2020年7月11日开始被告同意对可过户这一套办理过户手续。从7月11日开始，正式通过中介告诉原告这套房子先过户。8、对证据八没有异议。 二被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据： 一、义政办发（2016）170号文件复印件一份，证明：享受村民待遇成员必须保留有人均不少于30平方米建筑面积的自住房屋。 二、不动产权证三份，证明：被告三套房屋于2020年6月30日完成初始登记。 三、证明二份，证明：被告于2020年7月11日通知原告一套房屋过户登记。 四、微信聊天记录打印件一份，证明：被告最早于2020年6月26日就提出可过户的一套先过户掉。 原告质证认为，1、关于证据一，该文件规定中并没有明确禁止标的物转移登记的内容。2、对证据二的证据三性没有异议，该产权证于6月30日已经初始登记完毕，被告并没有告知我方，也没有出示给我方，据原告了解，不动产权证初始登记时自住房面积不需要明确将权利人的名字固定在某一套房子上，而被告将没有其他住房王璐倩的自住面积登记在1303室房屋中，具有明显故意来阻止过户。3、对证据三、四，可以证实被告方一直以还有自住房面积为由来拒绝履行过户的义务。而原告方同意向被告购买两套房屋并同时支付两套房屋的转让款，主张两套房屋一起过户是原告方的正当权利。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，五被告对证据一、二、四、八无异议，本院予以确认，至于能否达到原告证明目的将结合其他证据综合认定。证据三能够证明原告为本案支出律师费15000元的事实。证据五、六、八的真实性予以确认，义乌市城乡新社区集聚建设领导小组办公室《关于补充完善城乡新社区集聚建设有关政策的通知》第六条明确“宅基地换住房、异地奔小康”安置参照该文件执行，涉案房屋系五被告在“异地奔小康”中取得，依据该文件及《关于要求明确自住房转让相关事项的复函》规定，此类房屋在符合一定条件时可入市交易，其中包括在本市范围内有其他居住用房，且建筑面积不少于人均30平方米及重大疾病、司法处置等情形，证据八表明被告在本市房屋内有符合上述文件要求的其他房屋且双方已通过司法途径处理变更登记事宜，故涉案房屋可转让交易，有关政策不能作为被告解除合同的理由。 五被告提供的证据中，证据一的文件发布时间为2016年11月29日，原告提供的证据五表明，就“宅基地换住房、异地奔小康”取得房屋转让交易问题，有关部门已发布新的文件，应据此处理。对证据二予以确认，能够证明涉案房屋在2020年6月30日办理了不动产权证，其中义乌市赤岸镇水岸家园19幢2单元1303室的产权证附记部分载明王璐倩含自住房面积30平方米。证据三、四能够证明被告与原告协商过户事宜的过程。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2017年7月10日，原告（乙方）与五被告（甲方）签订房屋买卖合同（居间）一份，约定甲方将位于义乌市××镇××幢××单元××室××室的房屋出售给乙方，建筑面积160平（以产权证书为准或以政府部门实测为准），附属设施：车位号码513、非机动车号38及车位号码514、非机动车号37；转让价为65万元，付款方式为签订合同当日支付5万元定金，2017年7月15日前支付45万元，2018年7月10日前支付5万元，余款10万元于产权过户当日付清；合同还约定了双方其他权利义务事宜。后原告按约支付了前两期购房款50万元并占有使用上述房屋至今。2018年1月3日，双方又签订补充协议一份，约定于协议签订当日支付13万元，余款2万元在房屋过户当日支付；甲方在取得不动产证后15日内，共同向房屋登记机关申请办理转移登记手续；甲方逾期未配合的，按房屋转让总价每日0.03%向乙方支付违约金，逾期超过30日的，甲方构成重大违约，需按房屋总价的20%支付违约金，合同仍继续履行；协议还约定了其他有关事宜。当日，原告向五被告支付了13万元，并于2019年8月23日支付楼层差价7000元。2020年6月30日，五被告办理了上述两套房产的不动产权证，均登记为五被告共同共有，其中义乌市××镇××幢××单元××室的不动产权证号为浙（2020）义乌市不动产权第0××5号，建筑面积为80.55平方米，义乌市赤岸镇水岸家园19幢2单元1303室的不动产权证号为浙（2020）义乌市不动产权第0××6号，建筑面积为80.62平方米，该证书附记部分载明含王璐倩自住房面积30平方米。后双方多次协商两套房屋的变更登记问题未果。原告为本案诉讼支出律师费15000元。 另查明，2020年3月12日，义乌市城乡新社区集聚建设领导小组办公室[2020]2号《关于补充完善城乡新社区集聚建设有关政策的通知》第六条规定：符合下列情形之一的，经申请，置换取得的高层公寓可全部如实交易：一是在本市范围内有其他居住用房，且建筑面积不少于人均30平方米；二是权利人户口迁出本市或注销；三是有其他特殊情形。2020年6月17日，义乌市城乡新社区集聚建设领导小组办公室[2020]5号对义乌市赤岸镇人民政府《关于要求明确自住房转让相关事项的复函》，进一步明确“特殊情形”主要指重大疾病、司法处置等情形。 再查明，五被告除涉案两套房屋外，另共同共有义乌市赤岸镇水岸家园5幢1单元201室面积为143.38平方米的房屋，该房产不动产权证中载明含王晋式、王永亮、毛小妹、李丽丹自住面积120平方米。王永亮、李丽丹二人共同共有位于义乌市佛堂镇清韵里2幢1202室92.52平方米的房屋及位于义乌市××街道××幢××单元××室××平方米的房屋。 本院认为，原告与五被告于2017年7月10日签订的《房屋买卖合同》及2018年1月3日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，应认定为合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行。现两套房屋已办理不动产初始登记，结合上文分析，亦已具备办理不动产变更登记手续的条件，原告要求五被告协助办理两套房屋不动产变更登记手续符合法律规定及双方约定，本院予以支持。房屋变更登记后，原告应将剩余购房款2万元支付给被告。五被告关于解除双方就义乌市××镇××幢××单元××室买卖关系的辩解无事实及法律依据，本院不予采纳。五被告主张的面积差额问题，双方合同中约定购买的为义乌市××镇××幢××单元××室××室房屋，面积以产权证或政府部门实测为准，双方补充协议中进一步约定房屋面积约160平方米，转让总价为65万元，不得以任何理由增加价款等，故应认定双方系以套为计价依据，面积误差问题已考虑在约定房价内，原告无须另行支付。关于原告主张的违约金及律师费损失，五被告在2020年6月30日办理不动产权证后即与原告协商过户事宜，虽曾在2020年7月7日表示拒绝过户，但在之后7月11日又联系原告表示愿意过户，但双方就具体事宜未能协商一致。考虑在“异地奔小康”取得的房屋需留有人均30平方米自住面积系当地政府政策，双方自行协商过户确存在一定的客观障碍，而按有关文件将自住面积转移至其他房屋可能影响其他房产正常交易，利益关系重大，双方在签订合同时对此均无明确预期，就此予以进一步协商亦属合理，故本院认为被告并无恶意违约意图，且按双方补充协议约定，因被告原因在取得不动产权证后超过45日未能过户的，原告才能按房屋总价的20%主张违约金，被告办理不动产证的时间为2020年6月30日，原告起诉时乃至判决时尚不符合该条款适用条件，原告按房屋总价20%主张违约金依据不足。但五被告在之后协商过程中以及庭审中未能积极考虑继续履约而是直接要求解除合同有不当之处，对于原告第三项诉请，综合考虑本案实际情况，本院酌定由被告承担1万元，该款项与原告应支付的购房尾款抵扣后，原告尚需支付1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告张胜鑫与被告王晋式、毛小妹、王璐倩、王永亮、李丽丹于2017年7月10日签订的《房屋买卖合同》及2018年1月3日签订的《补充协议》有效。 二、被告王晋式、毛小妹、王璐倩、王永亮、李丽丹于本判决生效后十日内协助原告张胜鑫办理坐落于义乌市××镇××幢××单元××室［现不动产权证号为浙（2020）义乌市不动产权第0019035］及义乌市水岸家园19幢2单元1303室［现不动产权证号为浙（2020）义乌市不动产权第0××6号］两处房屋的不动产变更登记手续，原告应于不动产变更登记手续完成当日向五被告支付剩余购房款1万元。 三、驳回原告张胜鑫的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5875元，由原告负担2875元，由五被告共同负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年八月十一日 书记员 颜虹英 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?