吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1096号 上诉人（原审原告）：扶余市供热有限责任公司，住所地吉林省扶余市。 法定代表人：丛天山，总经理。 委托诉讼代理人：李莹，吉林创一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘永利，男，1963年4月19日出生，汉族，无职业，住吉林省扶余市。 委托诉讼代理人：杜继红，女，1973年8月16日出生，汉族，农民，住吉林省扶余市。 原审第三人：扶余中合新农市场置业有限公司，住所地吉林省扶余市。 法定代表人：谢铁民，董事长。 委托诉讼代理人：韩秀军，男，1973年8月2日出生，汉族，公司职员，住吉林省扶余市。 上诉人扶余市供热有限责任公司（以下简称扶余供热公司）因与被上诉人刘永利、原审第三人扶余中合新农市场置业有限公司（以下简称中合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省扶余市人民法院（2020）吉0781民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人扶余供热公司的委托诉讼代理人李莹，被上诉人刘永利的委托诉讼代理人杜继红以及原审第三人中合置业公司的委托诉讼代理人韩秀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 扶余供热公司上诉请求：1.依法撤销吉林省扶余市人民法院（2020）吉0781民初849号民事判决，并依法改判支持扶余供热公司的诉讼请求;2.一、二审案件受理费及其他费用均由刘永利承担。事实与理由：一、原审法院认定扶余供热公司不具有案涉房屋的物权期待权属于事实认定错误，扶余供热公司基于合法有效的《房屋买卖合同》取得了案涉房屋的物权期待权。1.扶余供热公司与中合置业公司签订《房屋买卖合同》合同有效，扶余供热公司对中合置业公司享有的债权在债务清偿期届满后，双方在平等自愿基础上签订了《房屋买卖合同》。双方在经过第三方物价评估后，用案涉房屋抵债，没有违反法律规定，应当受到法律保护。扶余供热公司取得物权期待权是基于签订合法有效的《房屋买卖合同》。2.扶余供热公司与中合置业公司签订的《财产抵债协议》真实有效，且没有违反法律规定，应当受到法律保护。《财产抵债协议》是扶余供热公司与中合置业公司在房屋买卖合同中关于交付房屋价款的履行方式。扶余供热公司用债权付房款和用现金付房款，只是付款方式不同，不影响、不改变双方真实的买卖合同关系，也不会影响扶余供热公司因买卖合同而取得案涉房屋的物权期待权。最高人民法院公报2020年第3期吉林鑫城房地产综合开发有限公司与汤东鹏房屋买卖合同纠纷案中明确裁判要旨：债务人到期未能清偿债务，重新与债权人达成合意以物抵债，双方签订《房屋买卖合同》应当合法有效。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，并未对买受人的主体及合同目的进行特殊的规定，即在适用第二十八条情况下，就具备足以排除执行的条件。二、扶余供热公司具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》中问题十九中规定的条件，足以排除执行。1.扶余供热公司与中合置业公司签订《财产抵债协议》以及《房屋买卖合同》客观存在，合法有效，且债务履行期已经届满。2.《财产抵债协议》以及《房屋买卖合同》签署在人民法院查封案涉不动产之前。3.扶余供热公司以物抵债数额与中合置业公司债务数额合理对应，且数额确定。4.扶余供热公司非因自身原因而导致不能进行过户登记。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，支持扶余供热公司的上诉请求。 刘永利辩称，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，所以，中合置业公司和扶余供热公司之间的合同不具有法律效力。抵账的事不知道是否真实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和二十五条的规定，扶余供热公司和中合置业公司的手续不合法，请求法院驳回上诉，维持原判。 中合置业公司述称，中合置业公司和扶余供热公司的抵账合同真实有效，当时没有给扶余供热公司提供发票，是因为中合置业公司没有纳税导致延误。抵账给扶余供热公司四套房子，商铺一、二楼，每套是78.84平方米，共计315.36平方米，价格1,484,484.99元。2019年8月15日抵账的，房子交给扶余供热公司了，合同真实有效，房屋不能执行。 扶余供热公司向一审法院起诉请求：一、判令停止对***一期18号楼（自北向南数第2、3、4、5号门市）房产的强制执行，并解除对该房屋的查封;二、依法确认***一期18号楼(自北向南数第2、3、4、5号门市）房产归扶余供热公司所有;三、案件受理费及其他费用均由刘永利承担。 一审法院认定事实：本案中合置业公司欠本案扶余供热公司取暖费，经扶余市人民法院于2018年8月24日作出（2018）吉0781民初1586号民事判决，判决中合置业公司给付本案扶余供热公司2016-2017年度取暖费1,403,487.37元。判决生效后，因中合置业公司无力偿付，双方于2019年8月13日签订了《财产抵债协议》，协议约定:中合置业公司将位于***一期18号楼（自北向南数第2、3、4、5号门市房产用于清偿中合置业公司对扶余供热公司的部分债务。具体房产信息如下:1.***一期18号楼（自北向南数第2户门市）商服1-2层、建筑面积78.84平方米，价格3,942,002元；2.***一期18号楼（自北向南数第3户门市）商服1-2层、建筑面积78.84平方米，价格3942003元；3.***一期18号楼（自北向南数第4户门市）商服1-2层、建筑面积78.84平方米，价格3,942,004元；4.***一期18号楼（自北向南数第5户门市）商服1-2层、建筑面积78.84平方米，价格394,200元；总计315.36平方米，价格1,576,800元。协议签订后中合置业公司立即将涉案房产交付于扶余供热公司并办理了交接手续，扶余供热公司已实际占有、使用案涉房产，因中合置业公司的原因,双方一直未办理房屋产权变更登记手续。另查明，2018年9月4日，以刘永利为代表的160余户当事人，起诉要求本案中合置业公司给付迟延办理产权证的违约金。2018年9月20日，扶余市人民法院作出（2018）吉0781民初3308号民事判决书，判决中合置业公司给付刘永利违约金。判决生效后，以刘永利为代表的系列案向扶余市人民法院申请强制执行，2019年9月2日，扶余市人民法院作出（2019）吉0781执1275号之一执行裁定书，裁定查封被执行人（本案第三人）中合置业公司所有的11栋、16栋、17栋、18栋的楼房数座，价值约一千余万元，其中包括本案争议的楼房。本案扶余供热公司作为执行案件的案外人提出书面执行异议，扶余市人民法院于2020年1月21日作出（2020）吉0781执异1号执行裁定书，驳回了本案扶余供热公司的异议请求。扶余供热公司仍不服，又提起执行异议之诉。上述事实，有各方当事人陈述及扶余供热公司提交的证据在卷为凭。 一审法院认为，本案各方争议焦点在于扶余供热公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，结合各方的诉辩主张，综合评判如下：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即扶余供热公司就其对涉案财产享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。庭审中，虽然扶余供热公司提供了以物抵债协议等相关证据，但该证据只能证明扶余供热公司与中合置业公司之间存在债权债务关系，扶余供热公司与中合置业公司之间债权债务的性质仍属于普通债权，并不具有优先性和对抗外部的效力。不论以物抵债协议真实与否，该以物抵债只是一种合同行为，不具有物权变动的效力。且扶余供热公司所称的用于以物抵债的财产未办理过户，没有变更产权，并不产生对抗外部的效力。扶余供热公司虽称没能办理产权过户非自身过错所致，是中合置业公司的原因导致未能完成产权变更，但债务人因无力偿还借款与债权人达成的以物抵债协议，债权人仅享有债权请求权，不发生物权变动；基于以物抵债而拟受让不动产与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别，不得排除第三人对不动产的强制执行。综上所述，扶余供热公司现在享有的只是债权，而非物权。故扶余供热公司对涉案财产不享有足以排除执行的民事权益，对扶余供热公司的诉讼请求不应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回扶余供热公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由扶余供热公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于刘永利等人与中合置业公司房屋买卖合同纠纷系列案，扶余市人民法院作出（2018）吉0781民初3308号等民事判决，判决中合置业公司给付刘永利等人违约金。中合置业公司不服，向本院提起上诉，本院作出（2018）吉07民终2342号等民事判决，驳回上诉，维持原判。该系列案民事判决生效后，刘永利等人申请强制执行，扶余市人民法院于2019年9月2日作出（2019）吉0781执1275号之一执行裁定，查封中合置业公司所有的位于扶余市***的部分房屋，其中包括案涉18栋2号、3号、4号、5号房屋。扶余供热公司以中合置业公司将位于***一期18号楼自北向南数第2、3、4、5号门市房产用于清偿欠付其部分债务为由，提出书面执行异议，扶余市人民法院于2020年1月21日作出（2020）吉0781执异1号执行裁定，驳回了扶余供热公司的异议请求。扶余供热公司在法定期间内向扶余市人民法院提起案外人执行异议之诉。 关于扶余供热公司与中合置业公司公用热力合同纠纷一案，扶余市人民法院作出2018年8月24日作出（2018）吉0781民初1586号民事判决，判决中合置业公司给付扶余供热公司2016-2017年度取暖费1,403,487.37元。中合置业公司与扶余供热公司于2019年8月13日签订《财产抵债协议》，约定：截至2019年8月12日，中合置业公司对扶余供热公司欠款共计1,484,484.99元。双方对此数额无异议，中合置业公司提供***一期18号楼自北向南数第2、3、4、5号门市，作为抵债财产，双方同意，抵债财产合计折价人民币1,484,484.99元，用于清偿中合置业公司对扶余供热公司的债务本金，超出本金部分92,315.01元计入滞纳金一并清偿扶余供热公司。同日，中合置业公司与扶余供热公司就***一期18号楼自北向南数第2、3、4、5号门市分别签订《商品房买卖合同》。中合置业公司与扶余供热公司于2019年8月15日签订《扶余***房屋交接单》，内容：扶余***一期房屋已具备交房条件，经现场验收18栋2、3、4、5号房屋，室内外装修，设备标准及其它条件均符合签订《商品房买卖合同》之约定，同意接受房屋。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体法律关系进行裁判。扶余市人民法院于2019年9月2日作出（2019）吉0781执1275号之一执行裁定，查封中合置业公司所有的位于扶余市***的部分房屋，其中包括案涉***一期18号楼自北向南数第2、3、4、5号门市。扶余供热公司主张不得执行案涉四套房屋，并确认其享有实体权利，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”扶余供热公司应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为：扶余供热公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 关于中合置业公司与扶余供热公司之间以房抵债法律关系的性质如何认定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。债务人到期未能清偿债务，其与债权人可以协商一致通过以房抵债的方式履行清偿债务的义务，同时，双方之间通过将债权转为购房款的形式，成立房屋买卖合同关系。该意思表示不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应予准许。本案中，中合置业公司欠付扶余供热公司2016-2017年度取暖费的事实，已经生效法律文书予以确认。双方在《财产抵债协议》中对中合置业公司欠付供热费数额达成一致意见，并约定中合置业公司将案涉***一期18号楼自北向南数第2、3、4、5号门市抵债给扶余供热公司。且中合置业公司与扶余供热公司就***一期18号楼自北向南数第2、3、4、5号门市分别签订《商品房买卖合同》，可以认定扶余供热公司通过以中合置业公司欠付供热费及滞纳金作为购房款的形式，购买案涉四套房屋。故中合置业公司与扶余供热公司之间成立房屋买卖合同关系。 关于扶余供热公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”中合置业公司与扶余供热公司于2019年8月13日签订《财产抵债协议》以及四份《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。双方于2019年8月15日签订《扶余***房屋交接单》。扶余市人民法院于2019年9月2日作出（2019）吉0781执1275号之一执行裁定，查封案涉四套房屋。故中合置业公司与扶余供热公司在人民法院查封之前已成立房屋买卖合同关系，且扶余供热公司以对中合置业公司享有的债权全额支付购房款，并合法占有案涉房屋。案涉房屋未办理过户登记系由于中合置业公司未缴税造成，非因扶余供热公司自身原因。同时，扶余供热公司基于其与中合置业公司之间的房屋买卖合同关系，在已给付购房款并合法占有案涉房屋的情况下，对案涉房屋享有物权期待权，与刘永利等人享有的普通金钱债权相比，应予以优先保护。至此，中合置业公司对案涉房屋不再享有法律上的实体权利，虽然案涉房屋尚未办理产权过户登记，但并不影响案涉房屋已经脱离中合置业公司的责任财产范围，不应纳入强制执行财产范围。且中合置业公司已以抵顶债务的方式全额收取了案涉房屋的购房款，其责任财产并未因此减损。因此，中合置业公司已无权再以案涉房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。故扶余供热公司提出对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的主张，本院予以支持。 关于扶余供热公司主张对案涉房屋享有所有权。案涉房屋系中合置业公司开发建设，且未办理不动产登记。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”扶余供热公司提供的《财产抵债协议》以及《商品房买卖合同》均不发生不动产物权设立的效力，不能证实扶余供热公司系案涉房屋的所有权人，故扶余供热公司对案涉房屋享有所有权的主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”扶余供热公司要求确认其对案涉房屋享有实体权利的诉讼请求，应予驳回。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省扶余市人民法院（2020）吉0781民初849号民事判决； 二、不得执行扶余中合新农市场置业有限公司开发建设的扶余***18栋2、3、4、5号房屋； 三、驳回扶余市供热有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件审理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由刘永利负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年八月十三日 书记员  高松松