大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1010号 原告：谢玲，女，1982年1月10日出生，汉族，住大连市开发区。 委托诉讼代理人：李爽，系北京市京师（大连）律师事务所律师。 被告：大连爱家全程房地产经纪有限公司，住所地：大连市甘井子区。 法定代表人：吕忠帅，系该公司经理。 被告：吕忠帅，男，1988年6月22日出生，汉族，住海城市八里镇拉古村（转弯子村）6号，公民身份号码：210381198806222551。 原告谢玲与被告大连爱家全程房地产经纪有限公司（以下简称爱家公司）、吕忠帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢玲、被告大连爱家全程房地产经纪有限公司的法定代表人吕忠帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋代理合同；2、判令被告一向原告支付房屋租金12，500元及自2020年4月15日起至实际付清之日止的利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、被告一向原告支付违约金30，000元；4、判令被告二对上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告二承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年9月16日，原告与被告一签订《房屋代理合同》，约定原告将位于大连市高新园区博翔北园小区33号楼1单元14楼1号产权房屋委托给被告一代理出租，该合同对租金支付方式、双方的权利义务、违约责任等进行了约定，根据该合同约定，2020年4月15日，被告一应向原告支付租金12，500元，经原告多次催要，二被告以种种理由拒绝付款，原告至今未收到12，500到期租金，被告已严重违约，根据该合同第四条第1项的约定，原告享有解除合同的权利，被告一应支付给原告合同期限内租金总额30%作为违约金，被告二作为被告的法定代表人的股东，其资金与被告一的租金混同，以往的租金均从被告的个人账户支付给原告，根据《公司法》第20条第3款之规定，被告二应当对支付租金以及违约金的行为承担连带责任，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 二被告辩称，不同意原告的诉讼请求，我同意解除合同，12,500元的租金数额有异议，正常我租金是付到4月15日，从4月15日我们停止合同，这期间房主没有明确交房屋时间，直到之前收到律师函，我才知道在6月6日交房，4月15日之后我是随时可以倒出房屋的，合同上第6条有约定，所以我不能承担违约金，租金如果是我多付给房主，房主应返还给我，如果少付我可以给付原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋代理合同》、律师函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月16日，原告（甲方）与被告爱家公司（乙方）签订《房屋代理合同》约定，甲方将位于大连高新园区博祥北园小区**号楼*单元**楼*号房屋，委托乙方代为出租，面积为131.97平方米，价格为10万元，共两年，付款方式为按季支付。甲方总共额外为乙方提供五十天租赁前的准备期，租赁准备期内不计租金。2019年9月20日前水、电、煤气费由甲方交纳。从签字起，乙方有权将房屋转租于他人，且乙方有权自行决定承租人及房屋的承租价格，甲方不得干涉，乙方保证乙方承担费用按时缴纳，因不按时缴纳所带来的损失及产生的滞纳金由乙方全部承担。乙方每年支付甲方5万元，一年分四次付清。2019年9月16日，乙方应交租金12,500元；2020年1月15日，乙方应交租金12,500元；2020年4月15日乙方交付租金12,500元；2020年7月15日，乙方应交租金12,500元。按时将租金转到甲方银行账户，若逾期尚未支付，则甲方有权收回房屋。甲乙双方任何一方违反上述约定，守约方有权终止合同，违约方必须支付给守约方合同期限租金总额的30%作为违约金。合同有效期内发生不可抗力情况，政府拆迁行为除外，致使合同无法正常进行的，则本合同终止，双方互不承担责任。同时甲方按照乙方实际租用天数退还剩余租金。合同期满后承租方必须搬离房屋，由甲乙双方共同验收，并由甲方收回房屋。如甲方允许承租方不搬离房屋，又无需乙方继续续约，甲方须在合同期满前一个月通知乙方同意并支付给乙方30天房屋租金作为客户提供费。合同期满双方如继续合作，须在租赁期满前一个月重新签订《房屋代理合同》，租赁期自2019年9月16日起至2021年11月5日止。 2020年4月27日，原告向被告爱家公司发律师函，称按照双方签订的房屋代理合同约定，被告爱家公司应于2020年4月15日前支付租金12，500元，被告爱家公司至今未支付，已构成违约，希望被告公司在收到律师函7日内支付到期应付租金，并按合同约定承担相应违约责任。 被告爱家公司自2020年4月15日起未向原告支付租金，2020年6月6日被告爱家公司将案涉房屋交还给原告。 本院认为，原告与被告爱家公司签订的《房屋代理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。从合同内容及履行情况来看，双方签订的《房屋代理合同》虽名为委托，实际为房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋代理合同》约定，按时将租金转到甲方银行账户，若逾期尚未支付，则甲方有权收回房屋。甲乙双方任何一方违反上述约定，守约方有权终止合同，违约方必须支付给守约方合同期限租金总额的30%作为违约金。被告爱家公司自2020年4月15日起未向原告支付租金，2020年6月6日将案涉房屋交还给了原告，且被告爱家公司表示继续履行确有困难，同意解除合同，故本院对原告诉请解除原、被告签订的《房屋代理合同》，予以支持。 本案最大争议焦点在于新冠肺炎疫情的发生是否属于不可抗力，原告是否可以据此要求被告支付违约金。今年年初在我国并此后在世界范围内发生的新冠肺炎疫情是一场重大突发公共卫生事件，对人类的身体健康造成了严重冲击，我国政府采取了最有力的防控措施。新型冠状病毒是一种新型病毒，在爆发之前人类对其缺乏了解，新冠病毒短时间内的大面积爆发是在我国及世界目前的公共医疗卫生水准下所不能有效预见，不能避免，并不能迅速克服的客观情况，故新冠肺炎疫情的发生具备不可抗力的所有法定构成要件，新冠肺炎疫情的发生属于不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条对此也进行了详细阐述。根据《最高人民法院印发的通知》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告爱家公司作为房地产经纪公司，承租案涉房屋目的是进行转租盈利，因受到疫情影响，导致案涉房屋的租金收益受到了影响，导致案涉房屋租赁关系无法继续履行，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。 关于原告主张的租金及利息的问题。根据《房屋代理合同》约定两年租金合计10万元，付款方式为按季支付，截至2020年4月15日被告爱家公司应交付租金12,500元，被告爱家公司未按约定履行，故本院对原告要求被告爱家公司支付租金12,500元及利息(自2020年4月15日起至实际付清之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)的诉请，符合约定，本院予以支持。 关于被告吕忠帅是否应当对被告爱家公司的上述债务承担连带责任的问题。本案中，根据合同相对性原则，原告与被告爱家公司签订的《房屋代理合同》，应由被告爱家公司支付租金，原告仅凭被告吕忠帅个人账户向原告支付租金，认定二被告财产混同，缺少事实及法律依据，故本院对原告要求被告吕忠帅对被告爱家公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除2019年9月16日原告谢玲与被告大连爱家全程房地产经纪有限公司签订《房屋代理合同》； 三、被告大连爱家全程房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内给付原告谢玲租金12,500元及利息(自2020年4月15日起至实际付清之日止,以12,500元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算); 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告谢玲的其他诉讼请求。 案件受理费863元，减半收取计431.5元，由被告大连爱家全程房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审判员  臧懿敏 二〇二〇年八月十二日 书记员  吕梦妮 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。