黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑03民终428号上诉人（原审原告）：黑龙江北琴海建筑工程有限公司，住所地黑龙江省密山市密山镇东安街486号。法定代表人：叶辉，男，职务董事长。委托诉讼代理人：汪月星，男，1963年4月13日出生，汉族，该公司项目经理，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：倪慧龙，男，黑龙江辰衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绥芬河市凯莱房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市大直路137号。法定代表人：丁艳玲，女，职务董事长。委托诉讼代理人：赵珊，女，黑龙江国大律师事务所律师。上诉人黑龙江北琴海建筑工程有限公司（以下简称北琴海公司）因与被上诉人绥芬河市凯莱房地产开发有限公司（以下简称凯莱公司）合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2019）黑0382民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人不开庭审理了本案。本案现已审理终结。北琴海公司上诉请求：1、依法撤销密山市人民法院作出的（2019）黑0382民初3607号民事判决，依法改判或发回重审。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、涉案房由黄占宇在2010年6月份开工时交定金一万元，虽然二连单复印的字迹消失，但收据编号和财务专用章清晰。一审法院对于上诉人提交的取暖费、电费及物业费和原始订房票据视而不见，明显袒护被告。2、各项费用都是上诉人从2011年就开始缴纳，被上诉人辩称2018年1月就通知上诉人尽办理产权登记及开具发票，但上诉人为了将涉案房出售逃避过户费用而怠于配合与事实不符。3、被上诉人说2018年才决定将涉案房顶给汪月星，如果2018年才决定将涉案房顶帐，那么被上诉人就应承担涉案房从交工之日起的总额房款借贷利息及违约金。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任。综上，为了正确适用法律，维护法律尊严和上诉人合法诉求，请二审法院对本案依法改判或发回重审。凯莱公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，请求维持一审判决。北琴海公司向一审法院起诉请求:1、要求判令被告立即出具正式税务发票给原告办理馨源花园小区10号楼6单元401室和10号楼48号车库不动产登记手续。2、判令被告给付原告逾期开具发票违约金（自2011年12月30日计算至被告实际开具发票日期为止，标准为年利率9.1%）；3、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月1日，原告北琴海公司因馨源花园小区10号楼建设工程施工合同纠纷起诉被告凯莱公司，在诉讼过程中，双方就被告已经给付的工程款数额进行了对账，最终确定被告凯莱公司已经给付原告北琴海公司工程款19439990.75元，其中包括了案涉房产（馨源花园小区10号楼6单元401室及10号楼48号车库）抵顶的价款379196元。2017年12月8日，本院作出（2016）黑0382民初520号民事判决书，该判决书在认定事实中对双方当事人诉讼过程的对账结果给予了确认，认定被告凯莱公司已经给付了原告北琴海公司工程款19439990.75元。该判决作出后，2018年1月5-6日，被告凯莱公司代理人丁艳超用手机短信形式向原告北琴海公司代理人汪月星催促办理案涉抵顶房产的登记手续，但汪月星一直未予办理。一审法院认为，原告北琴海公司与被告凯莱公司曾因建设工程施工合同纠纷一案在诉讼过程中达成了案涉房产抵顶部分工程款的协议，双方对案涉房产顶账的事实均无异议，系双方当事人真实意思表示，双方当事人就该对账结果已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，该合同合法有效。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。凯莱公司作为商品房出卖方，应履行商品房买卖通知、协助、保密等附随义务。凯莱公司虽然已将案涉房产交付了北琴海公司，但未履行给北琴海公司开具正规发票并协助北琴海公司办理案涉房产的过户登记手续的附随义务，应当继续履行，故北琴海公司要求凯莱公司出具正式发票为其办理馨源花园小区10号楼6单元401室和10号楼48号车库不动产登记手续的诉讼请求，本院予以支持；北琴海公司要求被告凯莱公司给付其逾期开具发票违约金的请求，根据庭审中提供的证据，结合双方曾经进行的建设工程施工合同纠纷一案卷宗材料，可认定双方是在2016-2017年建设工程施工合同纠纷一案的诉讼过程中在开庭前对账时达成了案涉房产抵顶工程款协议，并不是北琴海公司所称的2011年，2011年北琴海公司是从第三人手中取得案涉房产，并未与凯莱公司达成房屋抵顶工程款协议，且凯莱公司提供了其在判决后其及时催促北琴海公司办理开具发票事宜的有效证据，北琴海公司对该事实予以认可，从2018年1月5日至今案涉房产未开具发票，北琴海公司负有怠于行使权利及履行协助义务的责任，凯莱公司不存在逾期开具售房发票的违约行为，且北琴海公司未能提供凯莱公司存在违约行为的其他证据，故对北琴海公司要求凯莱公司给付逾期开具售房发票违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告凯莱公司代理人关于原告北琴海公司怠于配合开具发票，凯莱公司不存在逾期开具发票违约行为的抗辩意见，与事实相符，本院对该意见予以采纳；被告凯莱公司关于原告北琴海公司未给其开具已付工程款发票，故其不应为原告北琴海公司开具售房发票的抗辩意见，因系另一法律关系，且与其不给原告开具售房发票没有必然联系，本院对该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告绥芬河市凯莱房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内为原告黑龙江北琴海建筑工程有限公司开具馨源花园小区10号楼6单元401室和10号楼48号车库的售房正式发票，并协助原告黑龙江北琴海建筑工程有限公司办理上述房产的不动产登记手续；二、驳回原告黑龙江北琴海建筑工程有限公司其它诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人北琴海公司提交了两份证据。证据一、柳杰、敖晓龙、徐云秋证言各1份，证明目的：案涉房屋在2011年已经交给上诉人了。证据二、（2016）黑0382民初520号庭审笔录1份，证明涉案房屋在2011年将涉案房屋顶帐给上诉人。被上诉人凯莱公司对证人证言的形式要件及证明问题均有异议，认为证人无法证明身份，是否真实的受雇佣搬家及送粮油无法证明。被上诉人凯莱公司对开庭笔录的形式要件没有异议，但对证明问题有异议，认为该房屋是双方在建设工程施工合同纠纷案件中对账形成的，被上诉人2018年1月就通知上诉人尽快办理产权登记，是上诉人怠于行使权利，被上诉人不存在逾期开具发票的违约行为。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人提交的证据一，因无法核实证言的真实性，亦无法证明其待证事实。对证据二，因涉案房屋是双方在建设工程施工合同纠纷案件中对账形成的，不能起到有效证明目的，故本院对以上证据不予认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人北琴海公司与被上诉人凯莱公司建设施工合同纠纷一案，（2016）黑0382民初520号民事判决已经对双方在诉讼过程的对账结果给予了确认，被上诉人凯莱公司已经给付上诉人北琴海公司工程款19439990.75元，其中包括案涉房产馨源花园小区10号楼6单元401室及10号楼48号车库。经查，2018年1月5-6日，被上诉人凯莱公司代理人丁艳超用手机短信形式向上诉人北琴海公司汪月星催促办理案涉抵顶房产的登记手续，但汪月星一直未办理。被上诉人凯莱公司虽然已将案涉房产交付了上诉人北琴海公司，但应当继续履行给上诉人北琴海公司开具正式发票及协助办理案涉房产过户登记手续的附随义务。关于上诉人北琴海公司主张被上诉人凯莱公司给付逾期办理不动产权证违约金问题，因上诉人北琴海公司未能提供有效证据证实被上诉人凯莱公司存在逾期开具售房发票存在违约行为的事实。故一审判决被告绥芬河市凯莱房地产开发有限公司为原告黑龙江北琴海建筑工程有限公司开具馨源花园小区10号楼6单元401室和10号楼48号车库的售房正式发票，并协助原告黑龙江北琴海建筑工程有限公司办理上述房产的不动产登记手续；并驳回原告黑龙江北琴海建筑工程有限公司其它诉讼请求并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉主张和理由，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人黑龙江北琴海建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武建明审判员  刘兆宇审判员  高雪峰二〇二〇年八月十八日书记员  赵婧珺