江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1682号原告：郑良康，男，1972年7月12日出生，汉族，经商，住江西省上饶市信州区。原告：徐香花，女，1977年8月24日出生，汉族，经商，住江西省上饶市信州区。两原告共同委托代理人：吴红贵，江西惟矩律师事务所律师，特别授权。被告：上饶市亿升购物中心管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区赣东北大道32号C3-13号（亿升广场4楼），统一社会信用代码91361102677957971T。法定代表人：黄衍良，该公司董事长。委托代理人：黄侠，江西尚饶律师事务所律师，一般代理。原告郑良康、徐香花与被告上饶市亿升购物中心管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑良康及两原告的共同委托代理人吴红贵、被告上饶市亿升购物中心管理有限公司的委托代理人黄侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑良康、徐香花向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告郑良康、徐香花支付欠付租金34,236.62元；2、判令被告将位于两原告房屋（亿升广场商业裙楼2层A区59、60号）内部位置的消防卷帘门移走，即被告将两原告的房屋恢复原状返还；3、判令被告赔偿原告郑良康、徐香花损失暂计37,536元（计算方式：自2019年10月1日起至被告将位于原告房屋内部位置的消防卷帘门移走日止，按每月6,256元计算，截止2020年3月31日，暂计37,536元）；4本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在2015年7月1日，被告与原告郑良康、徐香花签订了《亿升广场商铺委托经营协议书》，约定原告郑良康、徐香花将位于亿升广场商业裙楼2层A区59、60号房屋（面积62.39平方米）委托给被告作为商业经营性质管理，经营期限自2015年7月1日起至2019年9月30日止，被告在每月15日前按月6,256.45元支付给原告郑良康、徐香花指定的银行账户，委托经营期满后，在征得原告同意情况下，被告可优先续约，但双方应按合同法继签合同。期满后，双方没有续签合同。但截止2019年9月30日，被告尚欠原告郑良康、徐香花租金34,236.62元，同时，被告没有把两原告的房屋按原状予以返还，没有将位于两原告房屋（亿升广场商业裙楼2层A区59、60号）内部位置的消防卷帘门移走，这就致使两原告房屋只能作为公共消防功能区域--消防卷帘门位置处，两原告房屋不能和其他房屋一样作封闭式隔断处理，这直接影响了两原告房屋作为商铺的应有使用功能，没有人愿意承租。原告郑良康、徐香花多次与被告联系要求解决，但被告一拖再拖，至今没有履行其应尽的义务，原告故诉至本院。被告上饶市亿升购物中心管理有限公司辩称：1、被告在与两原告签订《亿升广场商铺委托经营协议书》之后，依约向其支付了租金，但截至2017年2月6日，由于市场的不景气，被告向原告以短信通知的形式告知将每月收益从8%降至6.85%，原告也收到了相应的短信通知告知，至今也达三年之久。从该行为上看，原告已经放弃了自身的诉讼权利，已过诉讼时效。2、众所周知，亿升广场在2018年发生火灾，根据该合同的第4条款第2项的约定，在该火灾期间，店铺的收益应当予以免除。3、被告房屋的公有部分设有消防卷帘门系消防设施，被告无权进行拆除，因此，被告不应承担支付由于消防卷帘门影响其无法租赁产生的损失。本院经审理认定事实如下：2009年8月4日，原告徐香花（买受人）与案外人上饶市亿升实业发展有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，购买亿升广场贰层Ａ2-59-1号房，建筑面积共31.18平方米，其中套内建筑面积17.99平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.19平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。2009年8月20日，原告郑良康（买受人）与案外人上饶市亿升实业发展有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，购买亿升广场贰层Ａ2-60号房，建筑面积共31.21平方米，其中套内建筑面积18平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.21平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。之后，原告郑良康、徐香花依法取得了分别坐落在上饶市信州区的产权证书（上房权证上饶市字第××号、上房权证上饶市字第××号），登记的房屋建筑面积分别为31.17平方米和31.21平方米、套内建筑面积分别为17.982平方米和18平方米。2010年5月25日，被告（甲方）与原告郑良康、徐香花（乙方）就乙方已购亿升广场商铺委托给甲方签订《亿升广场商铺委托经营协议书（三）》，主要约定：一、乙方委托的物业位于亿升广场商业裙楼二层B区59、60，购房合同编号为2009-0147、2008-0112，建筑面积62.39平方米，购房总价为938,468元，付款方式为按揭，物业形态为商铺。二、委托经营年限：前五年（第一个委托经营年限）为亿升广场经营开业初期阶段（2010年7月1日至2015年6月30日止）。三、委托经营收益：前五年（第一个委托经营年限）为每年5%收益（即购房款50%十年银行按揭一年本息款），每年收益额为人民币46,923.40元，由甲方每月15日前按年收益月平均额支付至乙方。……四、其他约定：1、乙方应积极配合甲方对亿升广场的招商布局、商业定位以及商业经营管理，不得以任何名义及理由干扰、损害亿升广场经营招商和经营管理……3、甲方应按照以上约定的年收益如期兑付乙方的收益，不可抗力因素（如地震、瘟疫等自然灾害、战争等国家行为）除外。……6、甲、乙双方在互信的基础上，在第二个委托经营期满后，如亿升广场经营需要，在征得乙方同意情况下，甲方可续约，但双方应另行约定有关条款。上述协议签订后，被告已按上述委托经营协议足额支付了前五年（2010年7月1日至2015年6月30日止）的收益，该协议已履行完毕。2015年7月1日，被告（甲方）与原告郑良康、徐香花（乙方）再次就乙方已购亿升广场商铺委托给甲方签订《亿升广场商铺委托经营协议书》，主要约定：一、乙方同意将位于亿升广场商业裙楼2层A区59、60，建筑面积62.39平方米，委托给甲方作为商业经营性质管理。二、委托经营年限：乙方同意将上述物业自2015年7月1日至2019年9月30日止委托给甲方作为商业经营性质管理。三、委托经营收益：甲方同意2015年7月1日至2019年9月30日，按75,077.44元的年收益支付给乙方，甲方在每月15日前按月6,256.45元支付给乙方指定的银行账号。四、其他约定：1、乙方必须服从甲方对亿升广场的招商布局、商业定位以及商业经营管理，不得以任何名义及理由干扰及损害亿升广场经营招商和经营管理。2、甲方应按照以上约定的年收益如期兑付乙方的收益，不可抗力因素（如地震、瘟疫等自然灾害、战争等国家行为）除外。……4、委托经营期满后，如亿升广场经营需要，在征得乙方同意情况下，甲方可续约，但双方应按合同法继签合同。上述协议签订后，被告足额支付了从2015年7月至2017年1月的收益，但从2017年2月至2019年9月，被告少付了部分收益给原告，其中2017年2月至2018年4月、2018年7月至2019年9月每月按5,357.09元支付，而2018年5月、6月被告以亿升广场发生火灾为由每月按2,678.54元支付。对于有争议的事实，本院认定如下：1、关于被告就减租事宜是否与原告郑良康、徐香花达成一致意见的问题。两原告认为被告单方面调低租金属于被告单方改变合同内容的行为，是无效行为，被告并未与原告签订补充协议，且原告也未收到被告的短信通知；而被告认为已于2017年2月6日就减租事宜通知了两原告，两原告在此后的时间未向被告主张权利，以实际行为认同了被告减租的事实。被告在庭审中提供了2017年2月6日的群发短信，告知广大业主的主要内容大致为：鉴于重重压力和形势的恶劣，亿升广场将在2017年2月-2018年2月暂将8%的返租收益降为6.85%。经两原告质证，对该证据的真实性有异议，认为并不知晓该信息的内容，并没有收到该条短信。本院认为，虽然被告从2017年2月开始向两原告减少支付收益，但并未提供证据证明与两原告协商一致变更原合同内容，且亿升广场发生火灾不属于不可抗力，不存在免责事由，被告未按约足额支付收益给原告，已构成违约，应承担违约责任。2、关于两原告的诉讼时效期间是否届满的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算。本案所涉委托经营收益，实为租金，是定期给付债务，各期租金履行期限届满后，均为独立债务。原告郑良康、徐香花于2020年4月2日向本院提起诉讼，其主张被告少付2017年2月、3月的租金已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，故不予保护；而其主张被告少付的其他租金，并未超过三年的诉讼时效期间。虽然两原告称为减少租金的事情多次找过被告，但两原告未举证证明该事实存在。因此，被告辩称两原告诉请减租部分的租金已过诉讼时效，本院予以部分支持。3、关于两原告诉请要求将位于其商铺内的消防卷帘门移走并恢复原状、赔偿损失能否得到支持的问题。被告提供了亿升广场2层平面缩略图、北二楼消防平面图、公共场所投入使用营业前消防安全检查合格证，证明上饶市亿升广场的开发单位是上饶市亿升实业发展有限公司，消防施工单位是九江市第一建筑工程公司，设计单位是海南雅克建筑设计有限公司，设计产生的时间为2007年10月份，消防全部验收合格的时间是在2009年10月26日。因卷帘门系消防设施，在设计之初已存在，故被告无权拆除。两原告对消防安全检查合格证的真实性无异议，但认为合格证上的消防安全责任人是空白的；对于亿升广场2层平面缩略图、北二楼消防平面图的真实性有异议。本院认为，被告所提供的亿升广场2层平面缩略图、北二楼消防平面图、公共场所投入使用营业前消防安全检查合格证上记载的消防设计和施工单位均不是被告。被告营业执照的经营范围为：购物中心管理；金银珠宝首饰、通讯器材、文化体育用品、针纺织品、服装、鞋帽、皮具、照像器材、家用电器销售；乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）、预包装食品兼散装食品零售；停车服务；代办移动业务。因此，首先被告的经营范围是对购物中心进行管理，其次该消防卷帘门的申请设计单位、施工单位均不是被告，且消防主管部门于2009年10月26日又对亿升广场1-5层颁发了消防安全检查合格证，平时该消防卷帘门并不拉下，不影响原告对涉案商铺的使用。故两原告诉请要求被告将位于其商铺内的消防卷帘门移走并恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，被告与两原告签订的《亿升广场商铺委托经营协议书（三）》和《亿升广场商铺委托经营协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告于2017年2月6日单方通知两原告减租事宜，并从2017年2月开始擅自将双方合同约定的每月应支付收益由6,256.45元减为5,357.09元，直至2019年9月30日合同履行完毕，其中2018年5月、6月，被告以亿升广场发生火灾为由将两原告的收益降为2,678.54元支付，合同期内共向两原告少付返租收益34,136.62元。除两原告主张的2017年2月、3月的租金收益已过诉讼时效不予保护之外，被告向两原告少付的收益为32,337.9元，被告未提供证据证明与两原告协商一致变更原合同内容，已构成违约，依法应当承担继续履行合同的违约责任。两原告诉请要求被告将位于其商铺内的消防卷帘门移走并恢复原状、赔偿损失，因涉案消防卷帘门的设计、施工均与被告无关，且消防主管部门已对亿升广场1-5层颁发了消防安全检查合格证，故本院对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告上饶市亿升购物中心管理有限公司于本判决生效后五日内向原告郑良康、徐香花支付拖欠的收益款32,337.9元；二、驳回原告郑良康、徐香花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,594元、减半收取797元，由原告郑良康、徐香花负担493元，被告上饶市亿升购物中心管理有限公司负担304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  叶丽萍二〇二〇年八月三日书记员  吕心悦