杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初9923号 原告：金炜峰，男，1994年8月13日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：沈集芳，浙江鑫知律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石锦雯，浙江鑫知律师事务所律师。 被告：杭州亿丰亿贤置业有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78—2号。 法定代表人：薛春树，总经理。 委托诉讼代理人：陈剑武，公司员工。 原告金炜峰（以下简称原告）为与被告杭州亿丰亿贤置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2020年7月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘婷独任审判。本院于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈集芳及被告的委托诉讼代理人陈剑武均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2014年10月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买被告开发的位于余杭区××街道××街××室，总价款817018元。合同第九条交付期限及条件条款约定，被告应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；第十条逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当在自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按累计已付购房款的1％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；第十六条产权登记的约定，被告承诺于2017年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给二原告，被告不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01％的违约金，合同并对其它条款作出约定，双方并签订附件一至附件八作为补充协议。 合同签订后，被告逾期交房、办理权属证书，被告行为已构成违约，原告就违约金与被告协商均未果。现起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金158175元（详见诉状）；2、判令本案诉讼费被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为请求判令：1、被告向原告支付违约金151311.80元（其中逾期办证违约金调整为自2017年3月31日起计算至2019年1月19日止，计53759.80元，其他不变）；2、本案诉讼费被告承担。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、商品房买卖合同及附件、发票一份，用以证明双方签订商品房约定的逾期交房、逾期办证等一系列相关权利义务条款以及原告已经实际付清房款的事实。 2、交付使用通知书、查询信息各一份，证明被告于2018年8月21日向原告交付符合约定条件房屋的事实。 被告答辩称：1、原告的起诉已过诉讼时效；2、逾期交房、逾期办证违约金存在重复计算期间，有违公平原则；3、原告依据合同约定主张的违约金标准过高，请求根据实际损失予以调低；4、原告在合同履行过程中存在逾期付款的违约责任，依合同原告应支付逾期付款违约金16644元，上述金额应在被告应支付的违约金中予以抵扣。 被告未向本院提交入账通知书一份，证明原告存在逾期交付房款的事实。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2014年10月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1104537）一份，约定原告购买位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋，建筑面积111.20平方米，总价819449元。双方约定买受人于2014年10月4日前支付首次付款249449元，剩余房款570000元申请贷款，应在签订合同之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续（相关贷款手续指买受人在办理贷款过程中，按贷款银行的要求将相关资料提供给贷款银行，与银行签订按揭贷款合同，缴纳办理贷款所需的费用），若买受人未在约定期限内办理完成按揭贷款手续的，则视为买卖人逾期付款。双方对交付期限及条件、逾期交房的违约责任、产权登记等约定如下：“第九条交付期限及条件出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十六条关于产权登记的约定购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.02%的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”。双方还对其他权利义务做出约定并签订了补充协议，其中附件八关于买受人付款的约定：买受人迟延办妥按揭贷款手续，或因买受人原因导致贷款银行未能在合同签订之日起15个工作日内将贷款全额划入出卖人指定账户的，视为买受人违约。原告按约支付购房首付款，并办理贷款手续。 后因交付的房屋存在面积差异，经双方结算，原告实际支付被告的房价款为817018元。被告于2018年2月1日将案涉房屋交付给原告，现已于2018年8月21日取得竣工验收备案证明。原告认可被告于2019年1月19日办理产权初始登记，并同意逾期办证违约金计算截至2019年1月19日。 本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，于2017年3月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告。现原告虽实际于2018年2月1日收房，但被告并未取得竣工验收备案证明，不符合房屋的交付条件，实际于2018年8月21日取得竣工验收备案证明。同时原告认可被告实际于2019年1月19日取得土地、房屋权属证书。被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。因被告向原告交付的房屋不符合合同约定房屋的交付条件，故对原告要求被告支付自2017年1月1日起至2018年8月21日止的逾期交房违约金97552元的诉讼请求，本院予以支持。对原告变更诉讼请求后要求被告支付自2017年3月31日起至2019年1月19日止的逾期办证违约金53759.80元的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称，原告起诉已经超出诉讼时效期间，根据本院查明的事实，原告系2019年11月27日首次向本院递交诉讼材料，并未超出法律规定的三年诉讼时效期间，对被告的抗辩不予采纳。被告抗辩称合同约定的违约金标准过高，本院认为并未超出法律规定的相关标准，故对被告的抗辩不予采纳。被告抗辩称应当抵扣原告逾期付款应当支付的违约金，本院认为，根据合同约定，原告需在合同签订之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续而并非实际完成全部付款，被告未能举证证明原告存在逾期付款行为，故对被告要求原告支付逾期付款违约金并进行抵扣的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告杭州亿丰亿贤置业有限公司支付原告金炜峰违约金151311.80元，于本判决生效后十日内付清； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3326元，减半收取1663元，由被告杭州亿丰亿贤置业有限公司负担，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 刘 婷 二〇二〇年八月二十日 书记员 赵萍萍 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash??