文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1839号上诉人（原审原告）：李安，男，1995年8月19日生，汉族，住金坛市。委托诉讼代理人：王晓全，江苏金风华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：句容市易买得超市有限公司，住所地句容市吾悦广场B1层。法定代表人：汤桂民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱爱华，江苏金胜来律师事务所律师。上诉人李安因与被上诉人句容市易买得超市有限公司（以下简称易买得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初7330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李安上诉请求：撤销原判决第二项，依法改判被上诉人再支付上诉人未到期房租17250元、装修费12000元、违约金45000元，合计74250元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人仅提供两位证人出庭作证，而没有提供其他相关证据加以佐证，且该证人与被上诉人存在利害关系。被上诉人提供的三张照片拍摄时间为2019年10月19日至21日，是在解除合同之后，且只有一个时间点，不能认定店铺处于空置状态。2.被上诉人与上诉人解除合同的同时，也与其他所有店铺解除了合同，其目的是将出租店铺全部收回，并非承租人存在任何违约情形。易买得公司辩称：双方之间存在租赁关系，在租赁合同解除之前因上诉人的店铺长期存在无人经营的状态，因此根据双方租赁合同的约定，其行为已构成违约，被上诉人依据租赁合同的约定，有权解除双方的租赁关系，对于上诉人店铺长期无人经营的事实，被上诉人在一审中申请了两位证人到庭作证，提供了店铺空置状态的照片以及上诉人缴纳电费的收据，上述证据相互印证，足以证实上诉人经营的店铺从2019年7月份起长期无人经营，虽然被上诉人申请的两位证人一位是被上诉人曾经的会计，还有一位是加盟商，但二人证实的情况均系客观事实，且与被上诉人提供的其他证据相佐证，可以证明被上诉人提出的上诉人店铺长期无人经营的事实，上诉人没有提供相反的证据来推翻被上诉人的举证，更没有证据证明被上诉人存在违约行为，因此原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由不能成立，请求驳回上诉维持原判。李安向一审法院起诉请求：一、判令李安、易买得公司双方签订的《租赁合同》于2019年10月17日予以解除；二、判令易买得公司立即退还租赁款17250元（138元×125元/日）及保证金5000元，合计人民币22250元；三、赔偿装修费12000元；四、承担违约金45000元；五、本案诉讼费由易买得公司承担。一审法院认定事实：2018年10月27日，李安（乙方）与句容市九月超市有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：1-1.甲方将自己投资开办的句容市九月超市有限公司部分面积出租给乙方经营“你好鸭”；2-1.租赁期间叁年，自2018年12月7日至2021年12月6日，每年租金45000元；双方约定房屋租赁保证金计人民币5000元，租赁期满或者合同解除后十五天内甲方应将房屋租赁保证金无息退还乙方；房屋返还时的状态：7-2.房屋返还前，乙方应自行拆卸并搬走其在该房屋内的所有设施、物品及增添的附着物。7-3.房屋返还时，遗留在该房屋内属于乙方所有的物品或附着物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，由此产生的费用由乙方承担；违约责任：（5）乙方保证租赁期间正常经营。如长时间（超过2天）无人经营或仓库般闲置视做违约，终止本协议。甲方租金不予退还。（6）双方任何一方违约，将赔偿对方剩余年限租金的50%给守约方。2018年11月20日，李安按约向易买得公司支付了租金及保证金合计5000元。在合同履行中，2019年6月6日，易买得公司向李安等租赁户发出《通知函》一份，载明：“…承诺减免三个月租金……，希望大家尽快缴纳租金……”。2019年10月17日，易买得公司向李安发出解除通知一份，载明：双方于2018年11月签订的《租赁合同》，约定由贵方承租我司位于句容吾悦广场B1层超市外租区部分面积，租赁期限为自2018年12月7日至2021年12月6日止。自2019年3月21日至今，根据合同第八条8.1条款约定，贵方已不交付租金逾期达十天以上，根据合同第十一条第5款约定，贵方长时间无人经营，贵方前述行为已构成违约。为此我司通知贵方，我司自即日起解除与贵方签订的合同，贵方应当将商铺交还我司，并按照合同约定承担违约责任。我司有权不予返还保证金。请贵方在收到本通知后1日内与我司联系后处理后续事宜，逾期我司将按照合同约定采取相关措施进行处理。庭审中易买得公司申请的证人黄某陈述：李安经营的你好鸭于2019年7月10日起长期无人经营；万如春陈述：至少有四个月左右看不到人，是空的。另根据易买得公司提交的照片显示李安承租的场地于2019年10月19日、10月20日、10月21日均为空置状态。句容市九月超市有限公司于2019年4月1日变更为句容市易买得超市有限公司。一审法院认为，李安、易买得公司签订的《租赁合同》真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。按照合同约定李安应保证涉案商铺的正常经营，不得无人经营，根据庭审中易买得公司申请的到庭证人陈述可以证明李安承租的店铺在易买得公司发出解除合同通知之前已处于较长时间的空置状态，已构成违约，根据《租赁合同》约定，易买得公司有权解除双方的租赁关系，故易买得公司于2019年10月17日，易买得公司向李安发出解除通知并无不当，现李安亦认可合同解除时间为2019年10月17日，一审法院确认签订的《租赁合同》已于2019年10月17日解除。关于李安主张要求易买得公司退还剩余期间租金17250元及保证金5000元的诉讼请求，因合同明确约定如李安长时间无人经营，租金不予退还，故李安主张的退还剩余期间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。同时根据合同约定合同解除后十五天内易买得公司应将房屋租赁保证金无息退还李安，故李安要求易买得公司退还保证金5000元，一审法院予以支持。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”，本案中承租人违反合同约定导致合同解除，根据上述法律和合同的规定，易买得公司不应对李安的装修残值损失承担赔偿责任，合同解除后，李安应自行拆卸并搬走其在该房屋内的所有设施、物品及增添的附着物。故李安要求易买得公司赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。本案中李安未能举证证明易买得公司存在违约行为，故关于李安要求易买得公司承担违约责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院判决：一、句容市易买得超市有限公司于判决生效后十日内返还李安押金5000元；二、驳回李安其他诉讼请求。二审期间，李安向本院提交两份解除合同通知，分别是租户王涛、王俊的。拟证明被上诉人为了转让超市，在10月17日向所有的承租户发出了解除合同的通知，而不是仅仅因为上诉人没有经营的事实而解除合同。上述证据，与本案缺乏关联性，达不到上诉人的证明目的，本院不予确认。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。上诉人李安与被上诉人易买得公司签订《租赁合同》，双方应按合同约定履行。李安承租的店铺在易买得公司发出解除合同通知之前已处于较长时间的空置状态，已构成违约，根据《租赁合同》约定，易买得公司有权解除双方的租赁关系。李安认为其承租的店铺未处于空置状态，被上诉人证据不充分。本院认为，被上诉人2019年6月6日向李安等租赁户发出《通知函》，承诺减免三个月租金,表明李安等租赁户存在经营困难的情况，被上诉人向法院提交了证人证言、现场照片、电费收据等证据，相互印证，初步证明了李安承租的店铺在易买得公司发出解除合同通知之前已处于较长时间的空置状态。李安对此予以否认，但未向法院提交任何能证明其店铺处于经营状态的证据，也未能按本院要求提交其缴纳电费的相关证据，因为店铺经营期间用电必然会产生相应的电费。两者相较，被上诉人处于证据优势，故对于李安承租的店铺在易买得公司发出解除合同通知之前已处于较长时间空置状态的事实，本院予以确认。至于其他店铺是否解除合同，与本案争议无关。李安的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，李安上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1657元，由李安负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年八月二十八日书记员 吴 斯