安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初1513号 原告：章世涛，男，1990年8月4日生，汉族，住安徽省来安县。 被告：陈宝柱，男，1964年10月23日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：侯士亮，来安县新安法律服务所法律工作者。 被告：高军，男，1976年6月16日生，汉族，住安徽省来安县。 原告章世涛与被告陈宝柱、高军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章世涛，被告陈宝柱及其委托诉讼代理人侯士亮、被告高军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章世涛向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同双倍返还原告购房款440000元，并支付原告租房费用每月800元（从2020年3月起至付清之日止）;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年9月6日以现金支付的方式向两被告共同支付了220000元,并与两被告签署了购房协议（该房位于。被告当时隐瞒了已离婚的事实,欺骗了原告,导致原、被告之间的购房协议于2019年12月29日被法院撤销,祥见来安县人民法院（2019）皖1122民初3850号民事判决书。根据原告和被告当时签署的购房协议和被告出具的收条约定,双方不得违约,违约方要向守约方双倍赔偿。为维护原告合法权益不受侵犯,故起诉。 陈宝柱辩称，出售房屋是事实。高军从事房屋中介业务，其先将房屋出售给高军，后两人又解除房屋买卖合同关系。其委托高军将房屋挂牌出售，经高军介绍其将房屋出售给原告。其收到的购房款是13万元，22万元其中包括高军出资装修费用9万元，原告应扣除居住期间装修折旧费用。原告要求双倍返还购房款无事实及法律依据，且违约责任过高，请求减少。原告主张房租800/月无事实依据。其在签订购房协议时并未隐瞒离婚事实，沈世燕的名字是其代签，但原告及高军均在场知情，原告明知沈世燕名字并非本人所签导致买卖合同无效，原告也存在一定的过错，应承担相应的过错责任。 高军辩称，房子开始是其从陈宝柱手上花13万元买的，其自己花了9万元装修，因其腿脚不便就把房子又介绍卖给章世涛了。其和陈宝柱的购房协议已解除。 本院经审理认定事实如下：沈世燕家位于来安县汊河镇黄牌村曹郢组的房屋于2010年7月被来安县汊河镇人民政府拆迁，沈世燕分得一套安置房，该房屋位于来安县。2010年1月27日，沈世燕和陈宝柱结婚，后两人于2014年12月2日离婚，离婚协议约定：汊河小区黄牌安置房Ｂ3区4号楼401室属沈世燕婚前财产，归沈世燕所有，陈宝柱无权处置。沈世燕与陈宝柱离婚后，外出务工，案涉房屋由陈宝柱居住。2016年1月5日，陈宝柱将上述房屋以13万元的价格出售给高军、介永莉，高军、介永莉出资9万元对案涉房屋进行了装修。2016年7月5日，高军、介永莉为甲方与陈宝柱为乙方签订一份《协议》，约定双方所签的房屋买卖合同作废，由甲方将案涉房屋退给乙方，乙方一次性退还全部房款。2016年9月6日，陈宝柱在未告知沈世燕的情况下，与章世涛签订了一份《房屋买卖合同》，将上述房屋以22万元的价格变卖给章世涛，高军作为证明人在合同上签字，合同约定：双方应严格履行合同中所约定的内容，若卖方违约，应按房款总额的50%向守约方支付违约金。当日，陈宝柱将案涉房屋交付给章世涛居住使用，并向章世涛出具一份《收条》，言明：收到章世涛房款22万元（含高军收到的9万元装修费），不得违约否则双倍赔偿，高军作为证明人在合同上签字。2018年7月，沈世燕发现案涉房屋被陈宝柱擅自变卖后，便要求章世涛返还房屋未果。沈世燕于2019年10月8日向本院提起民事诉讼，请求确认涉案房屋归其所有，并由章世涛返还房屋。本院于2019年12月29日作出（2019）皖1122民初3850号民事判决，判决位于来安县房屋归沈世燕所有，章世涛于判决生效后三十日内让出该房屋并返还给沈世燕。该判决生效后，章世涛于2020年2月份将案涉房屋交还给沈世燕。 上述事实，有双方当事人的陈述及章世涛提供的《房屋买卖合同》、《收条》、（2019）皖1122民初3850号民事判决书，陈宝柱提供的《协议》等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为：一、本案《房屋买卖合同》是否有效；二、两被告是否承担返还购房款的义务；三、章世涛主张的违约责任是否过高。 对于争议焦点一，陈宝柱辩称沈世燕名字并非本人所签致房屋买卖合同无效，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，陈宝柱在处分案涉房屋时处于实际占有状态，且没有告知其已与沈世燕离婚的事实，故其虽然没有取得案涉房屋的所有权或者处分权但并不导致《房屋买卖合同》无效。 对于争议焦点二，陈宝柱与章世涛于2016年9月6日签订的《房屋买卖合同》，系陈宝柱未征得房屋所有权人沈世燕的同意而私自处分他人财产，现房屋所有权人沈世燕已对案涉房屋主张了权利，相关判决已经生效，致使本案《房屋买卖合同》无法履行，合同目的已无法实现，故对章世涛要求陈宝柱返还购房款22万元的主张本院予以支持。高军在本案《房屋买卖合同》只是证明人，不是合同相对方，故不承担返还购房款及违约责任的义务。 对于争议焦点三，陈宝柱辩称原告主张的违约责任过高并请求减少。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案《收条》中约定不得违约否则双倍赔偿，章世涛依据该约定要求被告支付房款损失22万元及租房费用每月800元，该违约金的主张明显过高，应予减少。本案章世涛的实际损失应主要为案涉房屋的升值部分，审理中，陈宝柱与章世涛均同意按29万元计算房屋现在的价值，故升值部分应为7万元（29万元-22万元）；而章世涛已实际居住使用案涉房屋近41个月，其居住使用房屋的相关费用也应从其损失中扣除，本院参照当地的房租市场行情酌定按照每月800元计算，同时章世涛在购买房屋时没有尽到合理的审查注意义务，自身也存在一定的过错，结合本案案情，本院酌定由陈宝柱支付章世涛违约损失58200元（70000元×1.3-800元/月×41月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 一、被告陈宝柱于本判决生效后十日内返还原告章世涛购房款220000元； 二、被告陈宝柱于本判决生效后十日内支付原告章世涛违约损失58200元； 三、驳回原告章世涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7900元，减半收取3950元，由原告章世涛负担1453元，被告陈宝柱负担2497元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈平 二〇二〇年八月六日 法官助理郭正卿 书记员胡永欣 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。