浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初3876号 原告（反诉被告）：王淑娟，女，1964年8月9日出生，汉族，住金华市金东区 委托诉讼代理人：金跃林，浙江金果律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨励骏，男，1969年4月3日出生，汉族，住金华市婺城区 委托诉讼代理人：朱挺，浙江训和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄倩倩，浙江训和律师事务所律师。 原告（反诉被告）王淑娟与被告（反诉原告）杨励骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王淑娟的委托诉讼代理人金跃林、被告（反诉原告）杨励骏的委托诉讼代理人朱挺、黄倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王淑娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金共计20万元；2.判令被告自2020年3月16日起以上述款项为基数，按年6%的标准赔偿原告逾期还款利息损失至实际还款之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月15日，原被告就租用厂房用于经营农贸市场一事，经协商签订《租房定金协议》。约定：乙方先付给甲方租房定金10万元，甲方出具收据；甲方承诺在收到定金日起二个月内，将工业用地转为商业用地交付给乙方经营农贸市场，若二个月内不能转为商业用地，双方取消租房约定，等。协议签订后，被告未能按照协议约定履行义务，致使合同目的不能实现。且在原告多次要求下，被告也未能退还原告定金。 被告杨励骏辩称，杨励骏基于王淑娟无法办理农贸市场营业执照，又不愿意提供担保，且在春节期间的疫情原因导致客观上政府机关无法办理工转商等原因，终止履行协议符合法律规定。现王淑娟因为自身经营状况恶化，无法办理市场营业执照导致无法与杨励骏签订正式租房协议，系其不履行约定义务，无权要求杨励骏返还定金。杨励骏为履行与王淑娟的协议，提前清退了与浙江金华四通家电有限公司的租房协议，致使损失四个月租金，且至今涉案房屋空置，王淑娟的违约行为给杨励骏造成的损失已多于其支付的定金金额。为此，杨励骏也已经提出反诉。 反诉原告杨励骏向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告无需返还定金10万元整；2.判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失（暂按每月61748.33元租金标准，自2020年2月17日算至2020年5月17日为185244.99元，之后租金损失按该月租金标准计算至房屋实际出租之日止）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告实际负责经营的金华风来工贸有限公司与案外人浙江金华四通家电有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定四通家电公司承租涉案房屋，租赁期限为5年，自2018年2月18日至2023年2月17日止，年租金为740980元。2019年12月份，反诉原告与反诉被告通过中介公司，商谈承租涉案厂房事宜，反诉被告称将承租涉案房屋用于农贸市场经营，并承诺自行办理营业执照与市场名称登记证等相关事宜。2020年1月15日，反诉原告与反诉被告签订《租房定金协议》一份，约定反诉被告承租涉案房屋用于经营农贸市场，反诉被告支付10万元。为顺利出租涉案厂房，反诉原告于2020年1月12日提前单方终止与四通家电的房屋租赁合同。2020年2月17日起，四通家电停止支付租金。后中介反馈称反诉被告无法办理农贸市场营业执照，双方无法达成正式租房合同，导致反诉原告租金损失。 反诉被告王淑娟辩称，本案原被告之间并没有签订正式的房屋租赁合同，仅签订了租房定金协议。本案应为定金合同纠纷。对于反诉的事实与理由，杨励骏和案外人四通家电签订房屋租赁合同，反诉被告对该合同的内容并不清楚。根据双方签订的定金协议第三条明确约定，二个月内，将工业用地转为商业用地交付给乙方经营农贸市场，若二个月内不能转为商业用地，双方取消租房约定。王淑娟如果要办理营业执照，首先要转换商业用地。对租赁合同王淑娟不知情，杨励骏单方终止合同王淑娟也不知情。在杨励骏和四通家电租赁未到期的前提下，还要和王淑娟签订定金协议，说明杨励骏没有诚信。如果不存在营业执照不能办理的情况，反诉请求全部不能成立，要求驳回反诉原告的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院确认其证明力并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.王淑娟提供租房定金协议及收条各1份，用以证明定金协议约定的事项及交付定金事实。杨励骏对定金协议真实性没有异议，对证明目的有异议，协议约定是租赁场地用于开农贸市场，这个需要先有开办主体才能开办市场。在定金协议签订后一个月，2月16日原告就告知中介其无法办理营业执照。为此，相应的市场名称登记也无法办理。基于此，被告多次要求原告明确是否终止履行协议，但是原告均未予答复。杨励骏对收条的真实性没有异议，对关联性有异议，原告确实交付了10万元的现金，但该款项是订金，是用于给四通家电提前清场的款项。经查，本院确认该组证据的真实性，对证据反映的事实予以认定。 2.杨励骏提供租赁合同、通知、寄件运单及运单详情各1份，用以证明金华风来工贸有限公司与原承租人浙江金华四通家电有限公司《房屋租赁合同》年租金740980元（月租金61748.33元）、租期5年的事实，杨励骏于2020年1月12日提前通知原承租人浙江金华四通家电有限公司提前解除合同的事实。王淑娟认为，对房屋租赁合同、通知、寄件单及寄件详单的真实性不清楚，且与本案定金协议没有关联，该组证据恰恰说明在原有租赁未到期的情况下杨励骏还和王淑娟签订协议，有违诚信，通知解除合同的理由也是要修房子，与原告无关。本院认为，该组证据涉及案外人，真实性无法审查，对该组证据的证明力本院不予确认。 3.杨励骏提供微信聊天记录1组，用以证明2020年2月16日王淑娟告知中介其无法办理营业执照；2020年3月14日中介告知杨励骏称王淑娟需要把鞋塘的二十多个摊位租掉再来处理案涉租赁事宜；杨励骏告知中介截至2020年3月29日王淑娟要租就签合同，不租就中止；杨励骏通知四通家电腾退房屋的事实。王淑娟对聊天记录的真实性不予认可，杨励骏与第三方的聊天内容是否删减或传达信息是否有误王淑娟不清楚，该证据不能达到其证明目的，农贸市场的营业执照能不能办很清楚，本案厂房是工业性质，农贸市场需要商业性质的厂房，故原告要求被告两个月内将用地转为商业，杨励骏应该按约定办理。本院认为，王淑娟异议成立，对该证据的证明力不予确认。 4.杨励骏提供市场名称登记证1份，用以证明农贸市场的经营需要市场举办者先有一个公司再申请农贸市场名称登记，金华市金东区七里畈综合市场的负责人是王淑娟。王淑娟认为该证据与本案无关，即使杨励骏房屋土地性质工业转商业成功，王淑娟也是要重新办理市场名称登记的。本院认为，该证据与本案没有关联性，对该证据的证明力不予确认。 5.金华市七里畈综合开发有限公司工商登记、清算组备案信息、债权人公告信息各1份，用以证明该市场法定代表人为王淑娟，七里畈综合市场举办者金华市七里畈综合市场开发有限公司已进入清算程序，王淑娟无法办理市场名称登记证是无法开办市场的。王淑娟认为该组证据与本案无关，杨励骏的证明目的不成立。本院认为，王淑娟异议成立，对该组证据的证明力不予认可。 本院经审理认定事实如下：2020年1月15日，甲方杨励骏、乙方王淑娟签订《租房定金协议》一份，约定：1.甲方将宾虹西路一楼厂房共5500平方租给乙方10年，用于经营农贸市场，年租金150万元；2.乙方先付给甲方租房定金10万元，甲方出具收据；3.甲方承诺在收到定金日起二个月内，将工业用地转为商业用地交付给乙方经营农贸市场，若二个月内不能转为商业用地，双方取消租房约定，甲方无条件退还乙方全部定金10万元，待定金退还后本协议自动失效；4.甲方将工业用地转为商业用地后，双方签订正式租房协议，乙方五日内支付甲方租金余款140万元，若双方协议不成，甲方无条件退还乙方全部定金10万元。同日，王淑娟给付杨励骏10万元，杨励骏出具一份收条，载明：今收到王淑娟租房订金人民币壹拾万元（100000.00元）。后杨励骏未办理租赁厂房土地用途变更，王淑娟要求杨励骏退还10万元未果，遂提起诉讼。 本院认为，王淑娟与杨励骏为订立租赁合同，就案涉厂房租赁事实签订了《租房定金协议》，该协议属预约合同。《租房定金协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有拘束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王淑娟已按约定履行支付10万元定金义务，故杨励骏亦应当按约定变更案涉厂房土地用途为商业用地。现杨励骏未在约定期限内履行约定义务，应当承担违约责任，退还王淑娟定金10万元。杨励骏辩称其未按约变更土地用途的原因是王淑娟无法办理市场登记，但证据不足，其该抗辩意见本院不予采信。关于王淑娟双倍返还定金的主张，本院认为，虽然根据法律规定，违约方应当双倍返还对方支付的定金，但是双方当事人在案涉《租房定金协议》中对定金的处理约定明确，杨励骏仅需将10万元定金退还给王淑娟，对当事人不违反法律规定的意思自治应当予以认可。故对王淑娟要求双倍返还定金的请求，本院不予支持。杨励骏占用应退还的10万元定金，应当赔偿王淑娟相应的利息损失。对利息损失的计算标准及起算时间，本院予以调整。因杨励骏主张王淑娟违约在先的证据不足，对其没收定金的请求本院不予支持。杨励骏主张其为案涉租赁事宜而解除其与浙江金华四通家电有限公司的《房屋租赁合同》，造成租金收益损失，应由王淑娟赔偿。本院认为，杨励骏与王淑娟尚未签订正式的租赁合同，是否能正式订立合同存在一定风险。杨励骏选择解除与案外人签订房屋租赁合同，预备与王淑娟签订租赁合同，属于杨励骏的商业决定，由此产生的商业风险应由杨励骏承担。且根据现有证据，不能证明王淑娟存在导致租赁合同不能订立的过错。对杨励骏要求王淑娟赔偿租金损失的请求，本院不予支持。 综上所述，原告王淑娟诉讼请求合法有据部分，本院予以支持；于法无据部分，本院不予支持。反诉原告杨励骏的反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨励骏于本判决生效之日起七日内退还原告王淑娟定金100000元并支付利息，利息以100000元为基数，自2020年5月14日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。 二、驳回原告王淑娟的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告杨励骏的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2150元（已减半收取，王淑娟预交），由原告王淑娟负担1000元，由被告杨励骏负担1150元；反诉受理费2002元（已减半收取，杨励骏预交），由反诉原告杨励骏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  项 璐 二〇二〇年八月十日 代书记员  郑小怡 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?