浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初13654号 原告：王建东，男，1975年10月30日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：魏彬，浙江墨恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈殷杰，浙江墨恒律师事务所律师。 被告：金汗明，男，1964年5月23日出生，汉族，住诸暨市。 被告：刘记凤，女，1964年8月19日出生，汉族，住诸暨市。 被告：金楗迪，男，1996年10月9日出生，汉族，住诸暨市。 被告：金荷娜，女，1989年2月26日出生，汉族，住诸暨市。 四被告共同委托诉讼代理人：李卫民，浙江博凡律师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：张新可，浙江博凡律师事务所律师。 原告王建东与被告金汗明、刘记凤、金楗迪、金荷娜合同纠纷一案,本院于2019年8月15日立案后，根据原告的财产保全申请，依法作出裁定，查封、扣押或者冻结被告刘记凤所有的价值60万元的财产。本案依法适用简易程序由审判员王玲独任审判，于2019年9月25日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭于2020年8月17日第二次公开开庭进行了审理。原告王建东的委托诉讼代理人魏彬、陈殷杰，被告刘记凤到庭参加诉讼，被告金汗明到庭参加第一次庭审，四被告的共同委托诉讼代理人李卫民、张新可到庭参加第二次庭审。本案经本院院长批准延长审限6个月，经上级人民法院院长批准延长审限3个月。本案现已审理终结。 原告王建东向本院提出诉讼请求：1.确认原告王建东与被告金汗明、刘记凤、金楗迪、金荷娜签订的《宅基地转让协议》无效；2.判令被告金汗明、刘记凤、金楗迪、金荷娜返还原告王建东购房款600000元，并支付原告自2011年10月4日起至款付清日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原告王建东与被告金汗明、刘记凤、金楗迪、金荷娜签订的《宅基地转让协议》。事实和理由：原告王建东与被告金汗明、刘记凤、金楗迪、金荷娜于2011年10月3日签订《宅基地转让协议》，协议约定坐落在诸暨市地，位于东侧，现经过国家征用地块，根据国家政策分配所享受的房屋基地伍间转让给原告王建东。合同约定，每间计价款12万元，合计人民币60万元，后王建东交付了房款共计60万元。由于法律规定宅基地具有保障性及身份性的特点，宅基地原则上只能在本集体经济组织成员内部流转。被告将宅基地卖给原告的行为违反了国家的强制性规定，应当认定合同无效，并返还原告已经支付的购房款，另，该地块至今未予分配宅基地。被告主观上存在过错，将不具备交易条件的宅基地出售给原告王建东，应当承担占有资金期间给原告造成的利息损失。原告王建东庭审中补充陈述：协议签订当天已将全部款项转给被告刘记凤。 四被告共同答辩称，1.本案所涉土地性质是生产发展用地，不是土管法上的宅基地；2.本案交易的生产用地指标，不是现实的土地使用权，土地指标是债权不是物权；3.本案案由应为合同纠纷，不是宅基地使用权纠纷；4.合同真实有效，是双方真实意思表示，没有违反法律规定；5.合同已经实际履行，被告没有存在迟延或者其他违约行为，其解除合同的请求不能成立；6.被告金楗迪、金荷娜主体不适格，没有参与合同签订，也没有授权被告金汗明、刘记凤签订合同，因此被告金荷娜、金楗迪不是本案适格主体；7.被告金汗明、刘记凤已经取得涉案土地资格的全部份额，不影响合同效力，被告金荷娜、金楗迪虽然否认买卖合同的签订行为，但是认可已经将其享有的份额转让给被告金汗明、刘记凤，诉前被告金汗明、刘记凤取得相应权益，有权作出处分行为，被告金汗明是金正生唯一法定继承人，无论当时是授权转让还是继承转让，都可以证明被告金汗明是有权益的，综上，请求法庭驳回原告方的诉讼请求。 原告王建东围绕其诉讼请求向本院提交了宅基地转让协议一份。经质证，四被告对该协议真实性无异议，但认为协议书是指标转让，且是生产发展用地的指标，并不是宅基地指标，生产发展用地指标属于债权，依法可以转让，并未违反法律规定。被告刘记凤还认为，被告金楗迪、金荷娜并未在协议上签字，不是适格被告。 四被告围绕其抗辩主张向本院提交的证据及原告质证意见如下： 1.生产发展用地规划图纸（加盖印章的复印件）一份，以证明被告金汗明、刘记凤转让给原告王建东的生产生活用地地基是合法的，是国家征用置换的地基，该图纸是诸暨市城镇规划局提供的合法的毛阳村生产生活用地规划图，2011年10月3日转让给原告的地基不是宅基地，是大面积设计图范围内5间连在一起的生产生活发展用地的事实。经质证，原告对该证据形式上的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，规划图纸仅仅是对农村村民具体建房区域的划定，并不能证明土地性质是建设用地或其他性质用地，原告认为土地性质仍是集体用地宅基地的性质。 2.建设用地规划许可证（加盖印章的复印件）一份，以证明诸暨市大唐街道黎明村依据合法的经贸投资做来的许可证，根据被告提供的证据1及规划局［2004］4、5、6号等文件，包括涉案5间生产生活地基在内颁发了建设用地规划许可证，涉案地基位于东侧，用地项目名称为生产发展用房地基，面积是72350平方米的用地，并不是原告所称的宅基地。经质证，原告对证据形式真实性无异议，但认为这仅是规划用地的许可，不能说明或者改变土地性质是集体土地的事实，且从该份许可证可以看出，用地单位是毛阳村经济合作社，面积为7万余平方米，这是总体规划，不可能落实到具体村民，导致10年时间中，即使是被告也不能取得宅基地使用的原因，这属于村集体所有的集体住宅用地，不能进行具体的划分，无法反应出被告取得了合同约定的指标，不能证明被告完成了相应指标的交付义务。 3.金荷娜、金楗迪出具的说明书各一份，以证明二被告签订协议前对涉案转让行为并不知情，后确认把指标权益转让给被告金汗明、刘记凤，涉案纠纷与被告金荷娜、金楗迪无关的事实。经质证，原告认为，协议签订时，被告金汗明、刘记凤没有向原告对四被告之间内部转让行为进行披露，被告金荷娜、金楗迪当庭对协议追认，被告金汗明、刘记凤的行为构成表见代理，四被告内部份额转让行为不影响原告对被告金荷娜、金楗迪的主体的确认。 4.大唐街道黎明社区居民委员会出具的证明一份，以证明金正生于2014年去世，在世期间只有1个儿子，即被告金汗明，无其他继承人，金正生享有的指标权益归被告金汗明享有的事实。经质证，原告无异议。 5.金国裕（当时黎明村村长，同时也是合同签订见证人）出具的证明一份，以证明涉案协议书由原告提供，且是原、被告自愿签订的事实。经质证，原告认为该证据不符合证据形式要件，且与本案无关，原告并未主张协议不是双方真实意思表示，而是要求解除合同。 为查明案件事实，本院依法出示本院于2019年9月24日向诸暨市大唐街道黎明村村长金国裕所作的询问笔录。经质证，原告对真实性无异议，认为可以证实涉案土地性质为宅基地，相应的土地指标至今没有落实到本村村民个人；被告认为协议中转让的土地是生产生活发展用地，并不是一户一宅的宅基地。 综上所述，本院认证如下：宅基地转让协议、生产发展用地规划图纸、建设用地规划许可证、大唐街道黎明社区居民委员会出具的证明，原、被告双方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；金荷娜、金楗迪的说明书，属于当事人陈述，被告金荷娜、金楗迪认为在涉案转让行为发生时其并不知情，与宅基地转让协议中被告金荷娜、金楗迪名字并非本人所签的事实相符，本院对该节事实予以认定，被告金荷娜、金楗迪又表示对被告金汗明、刘记凤对其二人所享有的权益份额的处分行为表示认可，系其对自身权益的处分，本院亦予以确认，至于被告金荷娜、金楗迪是否为本案适格被告，本院在下文中予以阐述；金国裕出具的证明，不符合证据形式要件，且双方对该证据拟证明的证明目的并无异议，故本院对该证据不再作认定；本院向金国裕所作的询问笔录，系本院依职权所作，本院依法予以确认。 经审理，本院认定事实如下：2011年10月3日，原告王建东（受让人，乙方）与被告金汗明（转让人，甲方）签订《宅基地转让协议》一份，协议约定：“……一、甲方金汗明座落在地，位于东侧，现经国家征用地块，根据国家政策分配所享受的房屋基地伍间，系按整体形转让给乙方王建东所有。二、落实规划，均由村统一规划定位，乙方建造时，必须按规划图纸标准建造。三、房屋宅基地转让的价款计人民币每间12万，共5间，合计人民币陆拾万元整，付款方式：转让协议达成签字后，即2011年10月3日一次性付清。四、转让协议达成后，甲方的所有权人必须在上述协议上签名盖章，并将村新分配的房屋宅基地的抽签号等所有手续一并转给乙方保管所有。定资付清后，甲方不得以转让款高低为由推翻该协议，并由乙方全权抽号。”后被告金汗明、刘记凤在转让协议上签名，并由被告金汗明在协议上签署“金楗迪、金荷娜、金汗生”名字。同日，原告王建东将60万元转让款汇至被告刘记凤账户。 另查明，金正生为诸暨市大唐街道黎明社区居民，于2014年去世，被告金汗明系金正生唯一的第一顺位法定继承人。 2004年3月23日，诸暨市规划局作出浙规（镇）061编号40025号建设用地规划许可证，许可内容为：用地单位：大唐镇毛阳村经济合作社，用地项目名称：生产发展用房，用地位置：大唐镇毛阳村，用地面积：72350平方米，并出具规划图一份，划明大唐镇毛阳村生产发展用地范围。 还查明，包括涉案5间生产发展用地在内的上述生产发展用地至庭审辩论终结时，具体四至、面积尚未确定至大唐街道黎明社区村民户或个人。 本院认为，关于涉案《协议书》效力问题，涉案“用地指标”不属于根据合同性质、按照当事人约定、按照法律规定不得转让的权利，《协议书》系原告与被告金汗明、刘记凤真实意思表示，应属有效。第二次庭审时，原、被告双方对合同效力已无争议，本院不再赘述。本案争议焦点为：一、合同是否具有解除的情形。原告主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）规定，解除涉案《宅基地转让协议》，被告则抗辩认为，本案被告并不存在迟延履行债务或其他违约行为，原告要求解除合同的主张不能成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，原告与被告方签订《协议书》的合同目的为获得生产用地指标、建造建筑物进行使用，但自双方签订《协议书》至今，已近10年之久，至法庭辩论终结时，被告方亦未能够提供证据证实合同确切履行期限，虽被告方不存在主动延期履行或其他违约情形，但《协议书》中所载明的5间生产发展用地至今不能明确四至并确认至原告名下已是不争的事实，原告签订该份《协议书》的合同目的不能实现，基于民事活动中的公平原则，其要求解除合同并要求返还600000元款项的诉请，本院予以支持。但合同目的不能实现的原因并不能归责于被告方，故原告要求被告支付600000元自2011年10月4日起至款付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，本院不予支持，但自被告履行期届满后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，依法可予支持。 本案的另一争议焦点为：被告金楗迪、金荷娜是否为共同返还600000元款项的主体？原告认为，被告金汗明代金楗迪、金荷娜的签字行为构成表见代理，故被告金楗迪、金荷娜应对本案债务负共同返还义务；被告则抗辩，《协议书》签订时，被告金楗迪、金荷娜并不知情，但后二人对被告金汗明的处分行为表示同意。本院认为，判断被告金楗迪、金荷娜是否负有共同返还义务的关键在于，二人是否是《协议书》的相对方。认定合同相对方，首先双方需有一致的意思表示。根据《协议书》载明的内容看，甲方为“金汗明”，在甲方签名处签名的为“金汗明、刘记凤”，其余名字均为被告金汗明“代签”，金正生所享有的份额在金正生死亡后，由被告金汗明继承，被告金汗明享有处分权利。被告金楗迪、金荷娜所有部分权益，在原告未能提供证据证实系二人委托被告金汗明出卖的情况下，只能认定被告金汗明的上述行为为无权处分行为，故《协议书》中甲方作出意思表示的行为人为被告金汗明、刘记凤，被告金荷娜、金楗迪并未与原告达成任何一致的意思表示，被告金楗迪、金荷娜并非《协议书》的相对方，至于二人之后的追认行为，系对被告金汗明处分二人享有部分的权益行为的认可，并非是对作为《协议书》相对方的认可，故原告主张被告金楗迪、金荷娜系本案《协议书》相对方，并要求二人承担共同还款责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下： 一、原告王建东与被告金汗明、刘记凤于2011年10月3日签订的《宅基地转让协议》于本判决生效之日解除； 二、被告金汗明、刘记凤应返还原告王建东款项600000元，并支付该款自协议解除之日起至款付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，款限本判决生效之日起五日内付清； 三、驳回原告王建东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，财产保全费3520元，合计13320元，由金汗明负、刘记凤共同负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  张晓华 审 判 员  王 玲 人民陪审员  温亦涛 二〇二〇年八月十九日 法官 助理  赵镥杰 书 记 员  姜远东 ??? ??11?