江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3126号上诉人（原审被告）：纪昌标，男，1961年6月28日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）：陈光芹，女，1962年3月27日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。两上诉人共同委托讼代理人：凌成，江苏三强律师事务所律师。两上诉人共同委托讼代理人：黄建英，江苏三强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘俊伟，男，1984年11月7日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：胡春春，女，1983年2月17日出生，汉族，居民，住安徽省绩溪县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：顾永景，江苏国磊律师事务所律师。上诉人纪昌标、陈光芹因与被上诉人刘俊伟、胡春春排除妨害纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初3287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。纪昌标、陈光芹共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由刘俊伟、胡春春承担。事实和理由：1.纪昌标、陈光芹购买案涉房屋后已经办理了产权证，该产权证面积包含案涉所谓消防通道面积，该消防通道属于纪昌标、陈光芹享有权利的空间，纪昌标、陈光芹有权决定对房屋如何使用，刘俊伟、胡春春无权要求纪昌标、陈光芹恢复原状；2.消防大队答复的该楼梯原设计为疏散通道并不能证明该部分仍然为疏散通道的用途，一审法院以消防大队的回函为依据，认定该部分房屋为疏散通道没有依据；3.如案涉楼梯通道属于疏散通道，导致案涉购房合同中关于楼梯通道部分买卖无效，按照法律规定，合同无效的应各自返还取得的财产，故刘俊伟、胡春春在要求纪昌标、陈光芹排除妨害前，应当首先返还房屋价款，一审法院对房屋买卖合同部分未予处理，即判决纪昌标、陈光芹恢复原状没有依据，一审法院应当对纪昌标、陈光芹的损失以及对楼梯购房款一并处理。刘俊伟、胡春春共同辩称，1.案涉楼梯属于疏散通道，一审法院认定正确，但表述不清晰，引起了纪昌标、陈光芹的误解，实际是105室房屋的北侧楼梯部分是从北侧门上二楼的，楼梯下方大部分均达到2.2米以上，根据国家测绘标准规定应当确认为产权面积，该楼梯虽然部分占用了纪昌标、陈光芹的空间，但双方交易时，纪昌标、陈光芹是明知且接受的，纪昌标、陈光芹的上诉理由中将疏散通道或楼梯与产权本身混同，楼梯实际上是二楼和三楼用的，仅仅占了105室上部的部分空间；2.纪昌标、陈光芹回避了将楼梯拆除并且将顶部用钢混结构封堵的事实，被封堵后二楼和三楼就无法使用原设计的消防通道，影响了刘俊伟、胡春春的权益，并且可能危害公共安全；3.虽然产权可能被登记在纪昌标、陈光芹名下，但纪昌标、陈光芹仍然应当合理使用，不能任意使用，纪昌标、陈光芹错误理解了《物权法》第二十八条的规定；4.本案是排除妨害纠纷，属于物权纠纷，但纪昌标、陈光芹的抗辩涉及到双方买卖合同的签订和履行，以及履行中可能存在的偏差，属于合同纠纷，并且纪昌标、陈光芹一审中没有反诉，一审法院在最后一次开庭后两次向纪昌标、陈光芹释明，纪昌标、陈光芹仍然不提出反诉，二审提出上诉要求一并处理，不符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘俊伟、胡春春共同向一审法院起诉请求：1.判令纪昌标、陈光芹排除刘俊伟、胡春春使用射阳县清华园小区18号楼消防通道的妨碍，并将消防通道恢复原状；2.本案诉讼费用由刘俊伟、胡春春承担。一审法院查明的事实：2012年5月14日，金某公司与刘俊伟、胡春春订立《商品房买卖合同》，金某公司将其建设的位于射阳县102号房、103号房、104号房、105号房出售给刘俊伟、胡春春，其中104号房建筑面积共196.05平方米，套内面积193.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.45平方米，105号房建筑面积共193.06平方米，套内面积191.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.42平方米。2014年4月25日，刘俊伟、胡春春经登记取得上述104、105号房屋的所有权证书，编号为射房权证县城字第××号，证书载明，建筑面积分别为196.05平方米和193.6平方米，套内建筑面积分别为193.6平方米和191.18平方米。同日，刘俊伟、胡春春经登记取得还取得了上述县城清华园小区18号楼101、201（二楼整层）、301（三楼整层）号房屋的所有权证书，编号为射房权证县城字第××号，证书载明，建筑面积分别为193.6平方米、975.35平方米、975.35平方米，套内建筑面积分别为191.18平方米、963.16平方米、963.16平方米。2014年10月22日，刘俊伟、胡春春与纪昌标、陈光芹订立存量房买卖合同，又将上述清华园小区18号楼中的104、105号房屋出售给纪昌标、陈光芹，总价款370万元。2014年10月22日，纪昌标、陈光芹经登记取得104号、105号房屋的所有权证书，编号为射房权证县城字第××号，证书载明，建筑面积分别为196.05平方米和193.6平方米，套内建筑面积分别为193.6平方米和191.18平方米，房屋分层分户平面图显示，105号房屋北侧的楼梯面积（东西长7.9米，南北长3.6米）计入了105号房屋的套内面积。后纪昌标、陈光芹封闭了105号房屋北侧的楼梯通道。一审另查明，射阳县清华园小区18号楼的规划用途为商业，西两侧原来各有一个楼梯通道，东侧楼梯自一层101号房屋侧向上，西侧楼梯自一层105号房屋北侧向上，二楼尚未使用，三楼已对外出租经营。一审中，一审法院向射阳县公安消防大队发函调查纪昌标、陈光芹封闭的楼梯通道是否属于安全通道或消防通道。射阳县公安消防大队于2019年12月16日函复，关于射阳县清华园小区18号楼104、105两间门市房北侧楼梯通道被封闭的情况，该大队经过现场核查和查阅相关档案资料，发现该封闭楼梯原设计为二楼、三楼的疏散楼梯。一审第二次庭审结束后，纪昌标、陈光芹提出，如果法院依法认定案涉楼梯通道为疏散通道，并确认合同部分无效，要求对其损失及返还购房款一并处理。一审中，刘俊伟、胡春春还提出另一项诉讼请求：判令纪昌标、陈光芹赔偿自2018年2月26日至消防通道恢复原状之日原告损失（具体金额待司法鉴定后确定）。一审法院要求刘俊伟、胡春春明确具体该诉讼请求，刘俊伟、胡春春表示无法明确具体请求，但损失客观存在，请一审法院酌情处理。一审法院于2020年5月28日作出（2019）苏0924民初3287号民事裁定，驳回刘俊伟、胡春春该部分起诉。一审法院认为，1.诉争楼梯通道系疏散楼梯。根据国家标准建筑设计防火规范的要求，每层建筑面积超过200平方米的多层公共建筑，不应少于两部疏散楼梯，而本案中，二层、三层的建筑面积均达975.35平方米，且射阳县公安消防大队也已确认该楼梯原设计为二楼、三楼的疏散楼梯。2.疏散楼梯属于业主共有部分，而不属于业主专有部分，业主无权买卖。根据消防法的规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口。无论是双方之间的房屋买卖合同，还是双方的房屋所有权证书，均不能改变诉争楼梯通道为疏散楼梯的性质。3.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。刘俊伟、胡春春作为二楼、三楼房屋的所有权人，对诉争的疏散楼梯享有使用权利。纪昌标、陈光芹封闭疏散楼梯的行为，妨害了刘俊伟、胡春春的物权。刘俊伟、胡春春有权要求纪昌标、陈光芹恢复原状、排除妨害。4.关于纪昌标、陈光芹在一审第二次庭审结束后提出如果法院确认案涉楼梯通道为消防通道，并确认合同部分无效，要求在本案中对其损失及返还购房款一并处理的问题。因纪昌标、陈光芹未在法庭辩论结束前提出反诉，不符合合并审理的法定要求，且因案涉楼梯通道系二楼、三楼的疏散楼梯，该疏散楼梯不仅涉及双方的利益，更涉及公共安全和公共利益，而返还购房款和赔偿损失的问题可能需要鉴定或评估，为避免本案处理过分迟延，损害社会公共利益，一审法院已经依法向纪昌标、陈光芹释明，其可以另行主张权利，故在本案中不予理涉。综上，刘俊伟、胡春春要求排除纪昌标、陈光芹对刘俊伟、胡春春使用射阳县清华园小区18号楼消防通道的妨碍，并将消防通道恢复原状诉讼请求，具有事实与法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二项、第五项，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十二条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，一审判决：纪昌标、陈光芹于判决生效之日起十日内将射阳县城清华园小区18号楼105号房屋北侧楼梯通道恢复原状，并排除对刘俊伟、胡春春使用该楼梯通道的妨害。案件受理费100元，由纪昌标、陈光芹负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，纪昌标、陈光芹明确，其提交的落款时间为2020年6月9日的关于对一审法院（2019）苏0924民初3287号民事裁定不服的上诉状，不再要求二审法院审查处理，不再作上诉。本院认为，刘俊伟、胡春春将案涉104室、105室房屋出卖给纪昌标、陈光芹，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同。关于刘俊伟、胡春春是否有权要求纪昌标、陈光芹排除妨害，恢复案涉楼梯原状的问题。经查，射阳县公安消防大队已经函复一审法院，明确案涉封闭楼梯原设计为二楼、三楼的疏散楼梯，案涉楼梯并未经设计变更为其他用途，故案涉楼梯虽然登记在纪昌标、陈光芹享有所有权的105室房屋面积范围内，但不能改变案涉楼梯为消防疏散通道的性质。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。本案中，因案涉楼梯为疏散通道性质，故楼梯虽在纪昌标、陈光芹所有的105室室内，但纪昌标、陈光芹亦应妥善利用楼梯空间，依法不得堵塞、封闭该楼梯，故一审法院判令纪昌标、陈光芹将案涉楼梯恢复原状并无不妥。关于纪昌标、陈光芹提出要求刘俊伟、胡春春返还楼梯部分价款及赔偿损失应在本案中一并处理的上诉理由。经查，纪昌标、陈光芹提出的该诉请系基于二人与刘俊伟、胡春春之间的房屋买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，纪昌标、陈光芹一审中经释明并未提出反诉，且一审法院已经明确纪昌标、陈光芹可另案主张，不损害纪昌标、陈光芹的权利，故一审法院对纪昌标、陈光芹提出的该要求在本案中未予处理并无不妥。另，纪昌标、陈光芹二审中明确，其提交的落款时间为2020年6月9日的关于对一审法院（2019）苏0924民初3287号民事裁定不服的上诉状，不再要求二审法院审查处理，不再作上诉，纪昌标、陈光芹自愿放弃其权利，不违反法律的规定，本院予以准许，对此按纪昌标、陈光芹自愿撤回对一审法院（2019）苏0924民初3287号民事裁定的上诉处理，本院不再另行作出裁定书。综上，纪昌标、陈光芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人纪昌标、陈光芹负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年八月三十一日书记员  施凯钰