浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6727号 原告：陈金仙，女，1970年5月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告：林新鲁，男，1969年8月3日出生，汉族，住杭州市下城区。 二原告共同委托诉讼代理人：连润民，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州上柜科技有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道海智中心3幢709-1，统一社会信用代码：91330110341842492H。 法定代表人：徐虹，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉豪，该公司员工。 原告陈金仙、林新鲁为与被告杭州上柜科技有限公司（以下简称上柜科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月18日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员李丽适用简易程序审理。本院于2020年8月3日公开开庭审理了本案，原告陈金仙、林新鲁及其共同委托诉讼代理人连润民，被告上柜科技公司的委托诉讼代理人唐嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈金仙、林新鲁起诉称，2018年7月12日，原告陈金仙、林新鲁与被告上柜科技公司签订《飞鸟客房屋预约转让合同》，约定被告上柜科技公司将飞鸟客1幢313号房转让给原告陈金仙、林新鲁，原告陈金仙、林新鲁支付房屋价款1397240元。2018年8月20日，原告陈金仙、林新鲁按照本合同第五条约定支付首付款757240.23元，剩余款项通过银行贷款方式付款。2019年1月1日，被告上柜科技公司既没有为原告陈金仙、林新鲁办理按揭手续，也拒绝将该房屋过户给原告陈金仙、林新鲁。原告陈金仙、林新鲁多次与被告上柜科技公司交涉，被告上柜科技公司均以种种理由拖延拒绝。2020年6月18日，原告陈金仙、林新鲁前往杭州市规划和自然资源局调取信息，发现该房产于2019年1月8日登记在被告上柜科技公司员工吴洒莎名下，并于2020年1月20日办理了抵押手续，担保债权数额1700000元。 原告陈金仙、林新鲁认为，被告上柜科技公司的行为已经严重背离诚信，为此，原告陈金仙、林新鲁诉至法院，请求判令：一、被告上柜科技公司依法为原告陈金仙、林新鲁办理飞鸟客1幢313号房的相关权属登记手续，并将房屋所有权证交付给原告陈金仙、林新鲁；二、被告上柜科技公司支付违约金18599.90元（期间从2019年6月30日暂计至2020年4月8日，共计283天）；三、被告上柜科技公司支付保全费及实现保全的费用；四、本案诉讼费由被告上柜科技公司承担。因原诉请要求被告上柜科技公司办理该房屋过户登记的目的已经不能实现，故原告陈金仙、林新鲁变更诉讼请求为请求判令：一、确认原告陈金仙、林新鲁与被告上柜科技公司的《飞鸟客房屋预约转让合同》解除；二、被告上柜科技公司退还原告陈金仙、林新鲁已支付的房屋价款757240.23元；三、被告上柜科技公司赔偿损失757240.23元；四、被告上柜科技公司支付律师代理费12000元；五、被告上柜科技公司支付原告陈金仙、林新鲁实现保全的费用541元；六、本案诉讼费由被告上柜科技公司承担。 原告陈金仙、林新鲁为支持其诉请主张，向本院提交如下证据材料：1、《飞鸟客房屋预约转让合同》一份，证明原告陈金仙、林新鲁与被告上柜科技公司达成房屋买卖的意思表示，各方明确权利义务关系以及合同成立并生效，各方应按照合同约定履行义务的事实；2、统一收款收据一份，证明原告陈金仙、林新鲁已经按照约定将购房款打入被告上柜科技公司指定账户的事实；3、物业服务费发票一份，证明被告上柜科技公司已经将房屋交付给原告陈金仙、林新鲁的事实；4、办证承诺书一份，证明原告陈金仙、林新鲁积极与被告上柜科技公司协商办理房屋过户手续事宜，被告上柜科技公司承诺但迟迟拒绝履行的事实；5、收款收据一份，证明原告陈金仙、林新鲁已支付首付款757240.23元，原告陈金仙、林新鲁已完全履行合同义务的事实；6、聊天记录一份，证明原告陈金仙、林新鲁多次催促被告上柜科技公司工作人员为其办理网签及按揭手续，但被告上柜科技公司均以种种理由推脱的事实；7、杭州市不动产权属信息查询记录、《杭州市房屋转让合同》、《借款抵押合同》一组，证明涉案房产于2019年1月8日登记在吴洒莎名下，并于2020年1月20日办理抵押登记，被告上柜科技公司已经无法履行合同约定之义务的事实；8、律师费发票一份，证明涉案的律师代理费用的事实；9、担保费凭证一份，证明涉案的保全担保费用的事实；10、《团购服务协议》一份，证明原告陈金仙、林新鲁交纳100000元定金转为首付款的事实；11、网页一份，证明与涉案房屋同类房屋价值每平方米38000元的事实。 被告上柜科技公司答辩称，双方签订预约合同真实合法有效，被告上柜科技公司已经履行交付房屋的主要义务，办理房产证与原告陈金仙、林新鲁积极协商，属于瑕疵履行，不构成根本违约；原告陈金仙、林新鲁实付房款657240.23元，如法院判决解除合同仅在657240.23元范围内承担责任。原告陈金仙、林新鲁提出的实际损失无事实和法律依据，鉴于原告已实际占有、使用、收益，有悖合同促进交易的目的。综上，请法庭驳回原告陈金仙、林新鲁的诉讼请求。 被告上柜科技公司为支持答辩意见，向本院提交如下证据材料：收款收据一份，证明原告陈金仙、林新鲁支付首付款657240.24元的事实。 本院认证：原告陈金仙、林新鲁提交的证据1-4，被告上柜科技公司无异议；证据5，关联性不认可；证据6，真实性无异议；证据7，真实性无异议，证明目的有异议；证据8，无异议；证据9，真实性、关联性有异议；证据10，仅证明原告交纳100000元，成为案外人公司会员，有会员价，不能证明缴纳的是购房款的事实；证据11，非被告上柜科技公司官方网站，对真实性、关联性有异议。经审查，原告陈金仙、林新鲁提交的证据1-4、6-9符合证据的真实性、关联性、合法性原则，本院确认作为认定本案事实的依据；证据5，对真实性予以认定，未能证明待证事实；证据10，虽原告陈金仙、林新鲁未将团购服务费直接交付被告上柜科技公司，但被告上柜科技公司对与原告陈金仙、林新鲁同时期成为会员的购房者交纳的团购服务费的处理是最终转为购房款，且从被告上柜科技公司向原告陈金仙、林新鲁转让涉案房屋的单价看，并未享受到优惠，故本院采纳原告陈金仙、林新鲁主张，对该证据予以认定，能够证明原告陈金仙、林新鲁交纳该款的性质为购房款；证据11，本院对真实性予以认定。 被告上柜科技公司提交的证据，原告陈金仙、林新鲁对真实性部分认可，合法性、关联性不认可，未盖章，两个公司法人、股东高度相同，代为收款，团购服务费用由定金转为首付款。经审查，本院对该证据真实性予以认定，原告陈金仙、林新鲁提出该笔费用转为首付款的异议成立。 本院经审理查明的事实如下：2017年7月1日，原告陈金仙、林新鲁（甲方）与杭州尚泽房产营销策划有限公司（乙方）签订《团购服务协议》，约定甲方向乙方缴纳团购服务费100000元即成为乙方会员，并可享受购买本项目物业总房款减150000元独家优惠。2018年7月12日，原告陈金仙、林新鲁（乙方）与被告上柜科技公司（甲方）签订《飞鸟客房屋预约转让合同》，约定乙方预约购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第1幢313号房，建筑层数地上7层，地下1层，该房屋位于第3层，层高4.79米；该房屋土地使用权年限自2006年12月9日至2056年12月8日；该房屋的设计用途为综合用地；该房屋建筑面积共54.03平方米；该房屋预约转让单价为每平方米24009.63元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修基金的，首期交纳标准为65元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；房屋交付后，如产权登记面积不足合同约定面积，则甲方自面积差额确认之日起15日内按实退还乙方不足部分建筑面积的房款，如产权登记面积超过合同约定面积，则乙方自面积差额确认之日起15日内按实补足房款，因产权登记建筑面积与合同约定建筑面积的误差造成的应缴税费的增加或减少，乙方应据实缴付；乙方按照贷款方式付款：乙方应于《飞鸟客房屋预约转让合同》签订同时支付不少于预约转让总价款的50%，即657240.23元整；交付期限及条件：甲方应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的房屋交付乙方使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电等，具备房屋正常使用的基本条件：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规的改变等政府行为；（2）政府规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施导致开发建设期延长，以及其他如市政配套的批准与施工延误，或项目竣工验收等有关部门验收或审批滞后，或杭州市、余杭区有大型会议及活动的举办，统一要求暂停施工等上述非甲方可控因素；交接：房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，并签署房屋交接单。房屋交付使用时，乙方对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，甲方应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的质量检测机构就相关质量问题进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为由甲方先行垫付，乙方提供等额担保，最终由责任方承担。检测结果为合格的，甲方书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，甲方应当按要求返修，并承担赔偿责任；甲方保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：双方将该房屋的装饰、设备标准约定于本合同附件三，甲方交付的房屋，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，甲方补偿装饰、设备差价；甲方或者甲方指定公司负责办理不动产权属登记，取得该房屋《不动产权证书》，取得上述规定的不动产权属证书后，应与乙方签订正式《杭州市房屋转让合同》（内容以本合同约定为准）将房屋产权过户至乙方，乙方需承担甲方向乙方过户时，乙方应承担的税费及房屋产权证代办费，并配合提供相关资料；甲方承诺在房屋交付后的180日内，将乙方所购房屋过户至乙方，但因不可抗力或政府原因及乙方自身原因导致迟延的除外。甲方逾期办证的，自逾期之日起按乙方已付款项的每日万分之一承担违约金至具备办证条件时止。逾期超过270日的，乙方有权选择退房但应当书面提出要求，则甲方应当退还已收款项并按收款期间的银行同期活期存款利息向乙方承担违约金。该合同附件之一为《飞鸟客房屋装修委托协议》，该协议约定原告陈金仙、林新鲁无需就该房屋的装修工程支付任何价款。该协议末页委托方处有原告陈金仙、林新鲁的签名，受托方处盖有杭州尚轩装饰设计有限公司合同专用章。 2017年7月1日，原告陈金仙、林新鲁向杭州尚泽房产营销策划有限公司交纳100000元团购服务费。2018年8月20日，被告上柜科技公司向原告陈金仙、林新鲁出具统一收款收据，载明1-313首付款657240.24元。2019年1月1日，被告上柜科技公司向原告陈金仙、林新鲁交付涉案房屋。同日，原告陈金仙、林新鲁交纳了2019年物业服务费。 另认定，2019年1月8日，涉案不动产登记权利人：吴洒莎，吴洒莎系被告上柜科技公司员工。2020年1月20日，涉案不动产办理一般抵押，债权数额1700000元，抵押借款由被告上柜科技公司使用。2020年3月18日，被告上柜科技公司曾向原告陈金仙、林新鲁出具办证承诺书。本案审理期间，经原告陈金仙、林新鲁网上查询，西溪飞鸟客房产参考单价为每平方米38000元。被告上柜科技公司员工吴洒莎曾就包括涉案房屋与案外人签订《借款抵押合同》，约定抵押物坐落于杭州市余杭区××街道××幢××室，面积为54.03平方米，该合同项下抵押物的协议价值1700000元，即抵押物单价为每平方米31464元。原告陈金仙、林新鲁因本案诉讼支出律师代理费12000元，诉讼财产保全责任保险费541元。 本院认为：原告陈金仙、林新鲁与被告上柜科技公司签订的《飞鸟客房屋预约转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于原告陈金仙、林新鲁是否享有合同解除权，首先，根据双方合同约定，被告上柜科技公司承诺在房屋交付后的180日内，将涉案房屋过户至原告陈金仙、林新鲁，逾期办证超过270日，原告陈金仙、林新鲁有权选择退房即解除合同，本案被告上柜科技公司未按合同约定办理不动产权属证书，并且至原告陈金仙、林新鲁起诉之日逾期办证时间已超过270天，故原告陈金仙、林新鲁有权依据合同约定提出解除合同；再者，涉案房屋未能过户原因系由于被告上柜科技公司与原告陈金仙、林新鲁签订合同之后，涉案房产转移至被告上柜科技公司员工名下以及存在抵押登记所致，即由于被告上柜科技公司原因造成涉案房屋不能办理产权过户登记，无法实现原告陈金仙、林新鲁与被告上柜科技公司签订涉案房屋买卖合同的初衷，原告陈金仙、林新鲁虽然已经占有涉案房屋，但不动产物权的设立经依法登记始发生效力，未经登记，不发生效力，对于涉案房屋买卖关系而言，买卖标的为不动产，出卖人转移标的物的所有权于买受人系出卖人的主要合同义务，故被告上柜科技公司未将涉案房屋过户登记于原告陈金仙、林新鲁，原告陈金仙、林新鲁未取得涉案房屋所有权，其实质性利益受到损害，被告上柜科技公司逾期办证行为并非瑕疵违约，已构成根本性违约，致使无法实现合同目的，故原告陈金仙、林新鲁有权要求解除合同。原告陈金仙、林新鲁在本案诉讼过程中书面提出解除合同并且本院已经向被告上柜科技公司送达，故对原告陈金仙、林新鲁要求确认涉案合同已解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 关于被告上柜科技公司退还款项的金额，根据双方合同约定，被告上柜科技公司保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告上柜科技公司原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告上柜科技公司承担全部责任，涉案《飞鸟客房屋预约转让合同》解除，被告上柜科技公司应当将房屋价款757240.23元款项返还原告陈金仙、林新鲁，故对原告陈金仙、林新鲁要求被告上柜科技公司返还房屋价款757240.23元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 关于损失，众所周知，随着近些年杭州房价尤其是涉案房屋所在地段房价上涨趋势，涉案房屋价值相比原告购买价格已经大幅提升，因被告上柜科技公司的违约行为致使原告的合同履行利益受损，被告上柜科技公司应当承担赔偿损失的违约责任，本院综合合同履行情况、被告上柜科技公司过错程度及目前同地段房屋的参考价值，酌情支持违约金420000元。 原告陈金仙、林新鲁的其他诉讼请求，依据不足，且本院对原告陈金仙、林新鲁的实际损失在上述损失中已经予以综合考量，足以弥补原告的实际损失，故本院不予支持。综上，原告陈金仙、林新鲁的部分诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告上柜科技公司辩称涉案房产已经交付，办理房产证事宜与原告陈金仙、林新鲁积极协商，属于瑕疵履行，不构成根本违约，实付房款657240.23元，如法院判决解除合同仅在657240.23元范围内承担责任，本院认为，被告上柜科技公司表示与原告陈金仙、林新鲁积极协商，本院在本案审理过程中尊重被告上柜科技公司希望通过办理过户解决本案纠纷的和解方案，给予充分时间多次催促被告上柜科技公司积极办理过户以促成双方和解，但被告上柜科技公司未有解决双方纠纷的实际行动，双方当事人均表示由法院依法判决，上述抗辩意见，被告上柜科技公司未提供证据证明，与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告陈金仙、林新鲁与被告杭州上柜科技有限公司签订的《飞鸟客房屋预约转让合同》已解除； 二、被告杭州上柜科技有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈金仙、林新鲁房屋价款757240.23元； 三、被告杭州上柜科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈金仙、林新鲁损失420000元； 四、驳回原告陈金仙、林新鲁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费18543元，减半收取9272元，由原告陈金仙、林新鲁负担1574元，被告杭州上柜科技有限公司负担7698元；财产保全申请费5000元，由被告杭州上柜科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员 李 丽 二〇二〇年八月十日 书记员 汤靓靓 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?