陕西省靖边县人民法院民事判决书 （2020）陕0824民初2753号 原告：陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省榆林市榆阳区XX路XX宾馆XX楼。法定代表人：张子亮，系公司董事长。委托代理人：李锐，系北京市炜衡（西安）律师事务所律师，联系方式:1559414XXXX。被告：陕西民生家乐商业连锁有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX室。法定代表人：岳碧艳，系公司董事长。委托代理人：张蓉蓉，系公司法务，联系方式：1871082XXXX。原告陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司（以下简称兴亚公司）与被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司（以下简称民生公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告兴亚公司的委托代理人李锐、被告民生公司的委托代理人张蓉蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年11月17日，原告作为甲方与陕西晶众家乐超市有限公司（现更名为：陕西晶众实业集团有限公司，以下简称晶众公司）作为乙方签订了《租赁合同》，原告将其位于靖边县XX街XX花园”一、二层商铺（面积合计约6210平方米）出租给晶众公司用于经营超市。租赁期为15年，于2019年12月31日到期。合同约定：晶众公司在租赁范围内可以自主装修，但装修方案应先经甲方确认同意，同时不得破坏甲方建筑主体结构。租赁期满后，乙方应保持所租场地内的门窗、地板、屋内墙等、水、暖、电、气、消防设施、卫生洁具等完好无损。2007年10月1日，被告民生公司作为甲方、晶众公司作为乙方、原告兴亚公司作为丙方，三方签订了《租赁合同主体变更协议》。协议约定：自本协议签订之日起，原乙方租赁丙方位于靖边县XX街XX花园”一、二层的物业合同中乙方权利义务转移给甲方继续执行，原租赁合同及其相关合同、协议、文件对变更后的合同主体仍然有效，甲方（被告）与丙方（原告）承认并继续履行前述合同、协议、文件。晶众公司和被告在租赁期间，未将租赁物主要用于超市经营使用，而是在未经原告同意的情况下，擅自将一层入口两侧的承重墙凿开，分割成独立的商铺转租，擅自对一层和二层进行改建和扩建后转租，不惜破坏建筑主体结构来谋取商业利润。2019年6月30日，原告向被告致函，告知《租赁合同》将于2019年12月31日到期，要求其提前安排，务必按照合同的约定向原告交还房屋。但被告直至起诉之日还未将房屋交付原告。因原告已于2019年6月30日将涉案房屋出租给靖边县伯特利实业有限公司，约定每年租赁费为208万元，并约定房屋腾空后于2020年1月1交付使用。如果迟延交房要承担违约责任。现因被告未能将房屋恢复原状并交付原告，致使原告不能依约将房屋交付给靖边县伯特利实业有限公司。现诉请：1、被告立即腾空并向原告返还位于靖边县XX街XX花园”一、二层商用房产；2、被告按照人民币每日5698.63元/天向原告支付房屋占用费（自2020年1月1日起计算至实际交还房屋之日止，至2020年6月1日的占用费为104万元）；3、被告将“亮馨花园”的一层、二层租赁物恢复原状（包括但不限于恢复窗户结构，拆除扩建物、增设物、装修物，垃圾清运等）。4、被告承担本案的全部诉讼费。原告向法庭提交了以下证据第一组证据《租赁合同》、《合同备忘录》、《租赁合同主体变更协议》、《企业信用报告》、租赁物现场照片各一份。证明：1、原被告主体适格。2、原告将“亮馨花园”一层、二层商铺（面积6210平米）出租于被告进行超市经营使用，租赁合同于2019年12月31日到期，被告逾期未返还房屋，应当承担房屋占用费。3、被告在租赁期间，将房屋分割成几十个商铺对外转租，现在是残垣断壁、一片狼藉。4、根据《租赁合同》第十条第7款，租赁合同到期后，被告应当清腾房屋、恢复原状。第二组证据《关于亮馨商城租赁合同到期后将按期终止租赁合同的告知函》、《回执单》、陕兴房字发（2019）11号《告知函》各一份。证明：原告在合同期前半年就已告知被告将收回租赁物，被告怠于履行交付房屋的义务，应当承担违约责任。第三组证据《房屋租赁合同》一份。原告将涉案房屋出租给靖边县伯特利实业有限公司，约定每年房租为208万元，并约定房屋腾空后于2020年1月1日前交付乙方使用，如果延迟交房则租赁期限起始之日自动相应顺延并承担违约责任。证明：因被告未能按约返还房屋，造成原告向靖边县伯特利实业有限公司迟延交房。占用费应当按照原告与靖边县伯特利实业有限公司约定的租赁费计算。被告辩称，原告的诉请与事实不符，被告早已腾空了租赁房屋并给原告交付，但原告拒绝接收。有部分商户没有按时搬离，被告通过法院诉讼，商户同意于2020年5月10日前搬离，原告向被告出具承诺书，同意免除被告2020年1月1日至2020年5月10日期间的全部租赁费。故被告不应该向原告支付房屋占用费。合同并没有约定租赁期满要恢复原状，原告的申请没有合同依据和事实依据。被告向法庭提交以下证据：一组证据原告的承诺书1份、靖边县人民法院民事调解书7份。证明：我方与商户调解时在法官主持下，原告向我方出具承诺书。承诺如果我公司于2020年5月10日前交还所租赁的房屋，原告免收我公司从2020年1月1日至2020年5月10日期间的全部租赁费。有几户商户迟于2020年5月10日搬离，原告口头承诺不影响承诺书的履行。经庭审质证，被告对原告向法庭提交的第一组证据中的《合同备忘录》真实性不予认可，对其他的真实性都予以认可。对证明目的第1项认可。对第2、3、4不予认可。首先原告向被告出具承诺书承诺不予收取2020年1月1日至场地交还之日的房屋占用费。其次根据合同第十条第6款，我方有权进行部分转租。另外根据合同第十条第7款，我方只保持门窗、地板等不受损坏。照片恰好证明我方已经腾空了租赁房屋；对第二组证据的真实性均不予认可，因没有原件核对,且在回执单中张艳梅签字，本人已经离职无法核对；对第三组证据因与本案无关不予质证。原告对被告向法庭提交的一组证据的真实性无异议，证明目的有异议。承诺书是一个附加条件的承诺书。被告并未于5月10日前将商铺交付原告，因此不发生法律效力。原告不是民事调解书中的当事人，所以调解书对原告没有约束力。该调解书证明被告并未在2020年5月10日前向原告交付房屋，并且被告在举证时自认有几户商户没有搬离。本院对原被告所质证的证据作如下认证：对原告所举的第一组、二组证据，因该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性。故本院对该两组证据的真实性予以确认，对证明目的予以认可。但对其中的照片及合同备忘录不予确认，因为照片没有拍摄时间、地点。合同备忘录没有原件核对。对第三组证据与本案无关，本院不予认证。对被告向本院提交的一组证据，因人民法院的调解书系生效的法律文书，本院对其真实性予以确认。对承诺书因其确系原告向被告出具的，且原告质证无异议，故本院对其真实性予以确认，对被告在约定期限内将商铺交还后，原告免收全部租赁费的承诺本院予以确认。本院根据当事人陈述、举证、质证以及法庭认证，查明以下事实：2004年11月17日，原告作为甲方与陕西晶众家乐超市有限公司（现更名为：陕西晶众实业集团有限公司，以下简称晶众公司）作为乙方签订了《租赁合同》，原告将其位于靖边县XX街XX花园”一、二层商铺（面积合计约6210平方米）出租给晶众公司用于经营超市。租赁期为15年，于2019年12月31日到期。合同约定：晶众公司在租赁范围内可以自主装修，但装修方案应先经甲方确认同意，同时不得破坏甲方建筑主体结构。租赁期满后，乙方应保持所租场地内的门窗、地板、屋内墙等、水、暖、电、气、消防设施、卫生洁具等完好无损。2007年10月1日，被告民生公司作为甲方、晶众公司作为乙方、原告兴亚公司作为丙方，三方签订了《租赁合同主体变更协议》。协议约定：自本协议签订之日起，原乙方租赁丙方位于靖边县XX街XX花园”一、二层的物业合同中乙方权利义务转移给甲方继续执行，原租赁合同及其相关合同、协议、文件对变更后的合同主体仍然有效，甲方（被告）与丙方（原告）承认并继续履行前述合同、协议、文件。    晶众公司和被告民生公司在租赁期间,在未经原告同意的情况下，将一层入口两侧的承重墙凿开，分割成独立的沿街商铺向外转租。2019年6月30日，原告向被告致函，告知《租赁合同》将于2019年12月31日到期，要求其提前安排，务必按照合同的约定向原告交还房屋。2020年5月7日，原告向被告出具了一份《承诺书》，原告承诺：“民生公司：你公司承租我公司位于靖边县XX街XX花园的一、二层商铺（面积6210平方米），如你公司于2020年5月10日前将商铺交还我公司，我公司承诺免收2020年1月1日至2020年5月10日期间段的全部租赁费”。被告于2020年7月14日将租赁原告房屋的所有钥匙交还给原告。原告因被告未按照承诺书确定的时间交还房屋，遂诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为：1、被告是否按照合同的约定如期向原告交付了所租赁的房屋；2、被告是否应该承担合同到期后的房屋占用费；3、被告是否应该承担恢复原状的义务。 本案中，原告兴亚公司与被告民生公司在平等自愿的基础上签订的《租赁合同主体变更协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定向被告及时交付了租赁物，履行了自己的义务。但合同到期后，被告怠于履行义务，逾期返还租赁房屋6个半月，于2020年7月14日向原告返还了租赁房屋。该事实被告的代理人在庭审中进行了自认，并有被告提交的靖边县人民法院的民事调解书佐证，本院予以确认。关于租赁合同到期后被告是否应该承担占用费的问题。租赁合同到期后原被告的权利义务终止，被告继续占用租赁房屋的行为，侵害了原告的权益，被告应当承担占用费。被告辩称原告承诺放弃2020年1月1日至2020年5月10日期间的全部租赁费，但该《承诺书》兑现的条件是被告应当于2020年5月10日前将商铺交还给原告。故被告的辩称意见，本院不予支持。原告请求被告支付占用费的标准，应该按照其与靖边县伯特利实业有限公司的合同约定年租赁费208万元计算，但原告并未提交其实际损失的证据，故被告的占用费应该按照原被告租赁合同的约定计算，即（18×4%＋18）×6210（平方米）×6.5（月）＝755632.8元。根据原被告的合同约定，在合同期满后，被告应保持所租场地内的门窗、地板、屋内墙等、水、暖、电、气、消防设施、卫生洁具等完好无损。被告在诉讼期间向原告交还了所租赁的房屋，但并未做到门窗、室内墙壁等完好无损，被告有义务对租赁期间所进行的不合理改建行为承担维修责任，故原告诉请被告恢复原状的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司于本判决生效之日起从占用原告陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司位于靖边县XX街的涉案房屋搬离（已经于2020年7月14日向原告交付）。二、由被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司于本判决生效后五日内向原告陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司支付房屋占用费755632.8元。三、由被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司于本判决生效后五日内对原告陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司的涉案房屋恢复原状（门窗、室内墙壁、垃圾清运）。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费14250元，减半收取7125元，由被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员  牛怀玉  二О二О年八月十日                             书  记  员  冯二通    1