陕西省靖边县人民法院民事判决书                          （2019）陕0824民初5080号原告李玉波，男，汉族，1984年12月6日出生，现住靖边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX李玉波，男，汉族，1984年12月6日出生，现住靖边县百福宁小区1号楼1单元801室 。身份证号：612725198412063217。委托代理人纪玲艳，陕西奉长律师事务所。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省榆林市榆阳区住所地：陕西省榆林市榆阳区肤施路亮馨大厦A座1602室。法定代表人：刘飞飞，任公司总经理。委托诉讼代理人：杨波，系该公司法律顾问，代理权限：特别授权杨波，系该公司法律顾问。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：韩元龙，系该公司员工问，代理权限：特别授权韩元龙，系该公司员工问。代理权限：特别授权。原告李玉波与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告李玉波及其委托代理人纪玲艳，被告榆林市翔宇房地产开发有限公司委托代理人杨波、韩元龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉波向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告逾期办理房屋产权证违约金111614.04元（620078*1.5%*12=111614.04元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》并交纳了首付款，就房屋结构、楼层数及层高、交付房屋时间、防盗门品牌（楼宇单元门与入户门）、房屋窗户及玻璃品牌、楼梯护栏质量、电梯品牌等做出了明确约定。后原告在长安银行股份有限公司榆林开发区支行签订了《个人购房借款合同》，办理了房屋按揭手续。待主体工程完毕之后原告发现该房屋不符合双方合同约定：该房屋未依相关法律法规要求进行验收；逾期交房，该房屋防盗门、窗户及玻璃、楼梯护栏、电梯等未按照双方约定要求安装；消防通道变窄；楼层数增加等众多违反约定情形。原告多次与被告沟通，但双方均未妥善处理。原告为维护自身利益涉诉法院。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司辩称：1.交款、办理房产证是事实。被告没有违约，2018年8月我们将办理房产资料都交于住建部门，住建部门没有办理出来。2.百福宁小区属于靖边县公安局团购房屋，更换房屋门窗是经过公安局领导小组协商决定的。3、原告2013年9月30日入住至今没有提出赔偿损失和违约金赔偿，诉讼时效已过。4、原告诉请违约金过高不符合法律规定，不予认可。5、4-6号楼属于公安局团购房合同约定主体工程至住宅8层时，原告一次性付清剩余首付款。银行按揭贷款部分由被告负责为乙方办理。综上所述，原告没有违约，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供的第一组证据，原告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，因该证据来源合法，与本案具备关联性，故本院对其真实性予以采信；2、对原告提供的第二组证据，原告质证对其真实性和证明目的均有异议，该组证据属于复印件不符合证据的形式要件且和本案没有关联性，故本院不予采信。3、对被告提供一组证据不动产权属证书复印件一份，本院对其真实性予以确认，对证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月1日，原告李玉波与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的靖边县XX号楼XX单元XX室百福宁家园1号楼1单元801室房屋。房屋总金额为620078元。合同签订后，原告向被告一次性支付了全部购房款。被告于2012年9月30日将房屋实际交付原告使用。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。……3、出卖人按约定时间负责房屋所有权证的备案登记，买受人应积极配合，保证所提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权证登记延期，出卖人不承担违约责任，若因出卖人的原因导致延期，每延期一日，出卖人应向买受人承担月利率1.5%的违约金。另查明，榆林市中级人民法院因（2017）陕08民终222号案件，就被告开发的靖边县百福宁小区相关事项，于2017年6月2日与靖边县住建局进行座谈，住建局工作人员谈到2014年1月份左右，榆林市翔宇房地产开发有限公司申请过专项验收，2015年11月份左右，榆林市翔宇房地产开发有限公司申请分户验收，目前，涉案小区主要工程已经完成，部分业主已经入住，但未经职能部门竣工验收，榆林市翔宇房地产开发有限公司积极寻求住建部门完善手续，但因客观原因一直没有解决。根据座谈情况，查明榆林市翔宇房地产开发有限公司在主体工程完工后，履行了办理房屋权属证书的前置验收义务，但是因相关验证手续不完善、政府相关部门等因素导致业主房屋产权证延期办理至今没有全部办理完毕。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，依法认定有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点是被告榆林市翔宇房地产开发有限公司未能在合同约定期限内向原告交付房屋权属证件是否构成违约。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若因出卖人的原因导致延期，每延期一日，出卖人应向买受人承担月利率1.5%的违约金”。被告在主体工程完工后，履行了申请办理房屋权属证书的前置验收义务，并将相关资料报送产权登记机关。但是否因被告工程原因未能通过验收及延期办理房屋权属证书，由于住建部门未作出书面处理意见，行政审查尚不明确。根据现有证据，不能确定是否因被告的原因造成，不便确定被告构成违约。但因房屋权属证件未能在约定期限办理，客观上给被告造成了一定的不便和潜在利益损失，被告应予适当的经济补偿，损失数额应以实际损失为基础，兼顾合同的约定及履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素确定，参照双方约定的违约金计算方法，酌情计算违约金为总房价2%较为妥当，计算方法：总房款620078元×2%=12401.56元。被告辩称原告2012年9月30日入住至今没有提出赔偿损失和违约金赔偿，诉讼时效已过，因原告等人于2015年11月10日向本院立案登记，故该诉讼时效中断，被告辩称本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：    一、由被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李玉波支付12401.56元。    二、驳回原告其它诉讼请求。    案件受理费2682元，原告李玉波承担2572元，被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司承担110元。    如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 （此页无正文）。    审判长   崔光全审判员   周永东审判员   黄  勃   二0二0年七月二十九日 书记员   贺新春  20190824508019841206612XXXXXXXXXXXXXXX6127251984120632179161080069490987552019082612175001