抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初534号原告：辽宁中天建设（集团）有限公司，住所地抚顺市顺城区新华大街16甲号楼12层。法定代表人：曾庆柱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李东升，系该公司职员。委托诉讼代理人：付朝林，系该公司十五分公司经理。被告：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号406室。法定代表人：苏文利，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙旭，系辽宁銘旗纳律师事务所律师。被告：辽宁卓华置业投资集团有限公司，住所地抚顺经济开发区中兴街锦绣澜湾C区19#楼4层405室。法定代表人：王政卿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭春时，系该公司办公室职员。原告辽宁中天建设（集团）有限公司（以下简称“中天集团”）与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司（以下简称“恒昇公司”）、辽宁卓华置业投资集团有限公司（以下简称“卓华置业公司”）建设工程合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告中天集团委托诉讼代理人李东升、付朝阳，被告恒昇公司委托诉讼代理人孙旭，被告卓华置业公司委托诉讼代理人郭春时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天集团向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告恒昇公司签订的《建筑工程施工合同补充协议》合法有效；2、依法判令被告卓华置业公司承接被告恒昇公司的债务与48户尚未签订B区34#、36#、37#楼商品房买卖合同的业主签订商品房买卖合同并协助办理不动产登记备案手续；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费、担保费由被告承担。事实与理由：2010年6月1日，原、被告双方签订沈抚新城锦绣澜湾A区75#-79#土建和水电暖工程施工合同，2010年9月22日签订B区6#-21#、34#-37#楼土建和水电暖工程施工合同，并于2010年10月施工建设，截止2013年年底，除沈抚新城锦绣澜湾A区75#-79#尚未竣工以外，B区6#-21#、34#-37#的工程施工己全部完工，并交付使用。由于被告资金不足，拖欠上述工程款达137000000元（工程合同款173000000元，已付36000000元）引发群体上访事件。经由沈抚新城管委会协调，2011年5月23日，原、被告双方就被告拖欠原告工程款一事，双方签订以房抵债的补充协议。2013年9月28日，双方再次确定并签订了《建筑工程施工合同补充协议》，协议约定甲方将抚顺锦绣澜湾B区9#、10#、34#、36#、37#共计五栋楼作为工程款抵顶给乙方。甲方承诺抵顶的商品房，保证没有任何法律纠纷，没有其他债权、债务纠纷，所涉抵顶商品房必须手续齐全。2011年9月8日，抚顺经济开发区管委会就工程款抵顶商品房手续办理等相关问题，会同原、被告三方以会议纪要的方式，予以确认，并将抵帐房源证件（单户证）由房产局代为保管，以维护原告的合法权益。协议签订后，经原告确认，部分债权人已与被告恒昇公司签订了锦绣澜湾B区9#、10#、34#、36#、37#商品房买卖合同，并装修入住，但还有48户尚未签订商品房买卖合同，特别是这些尚未签订商品房买卖合同的业主，持被告恒昇公司以房抵顶工程款的房源确认函到锦绣澜湾售楼处签订商品房买卖合同，被告以其物权已转让给被告卓华置业公司所有，经多次同二被告协调办理不动产权登记备案手续未果。二被告于2014年5月5日签订《在建工程转让合同》，约定了项目转让名称《锦绣澜湾》B区，项目地点：东至中兴街、西至临湖街、南至腾远路、北至知行路（以规划红线为准）。项目已取得的批准证书，转让标的：合同签订时已经处分或确定将要处分的房源属于本合同的转让范围。因此，被告卓华置业公司拒绝履行原告与被告恒昇公司签订的以房抵顶工程款的《建筑工程施工合同补充协议》实属合同违约。二被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，诉如所请。被告恒昇公司辩称，原告要求确认协议有效无异议，该协议合法有效；原告要求被告卓华置业公司履行过户手续，据我公司了解系由于涉案房屋存在查封导致不能办理备案手续。被告卓华置业公司辩称，一、原告向我公司主张承接恒昇公司债务无事实和法律依据：《建设工程施工合同补充协议》系原告与被告恒昇公司双方签署，基于合同相对性，该协议项下的权利义务与我公司无关，且我公司亦未与原告、恒昇公司达成任何三方之间的书面约定，原告无权向我公司主张承接恒昇公司的债务；二、《建设工程施工合同补充协议》项下的以房抵债应归于无效，且以房抵债在完成房屋登记备案手续之前，原告无法对抗案涉房产项下享有相应权利的其他债权人。案涉《建设工程施工合同补充协议》系恒昇公司与原告之间的以房抵债协议，是债务人履行债务的变通方式，目的在于消灭原告对恒昇公司的债权，但不必然引起房屋权属的变动。因诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，原告只有债权请求权，而非物权。且原告签订《建设工程施工合同补充协议》时工程尚未完工，系经过停工后复工，以房抵债系支付后期工程款的一种保障措施，属于“履行期届满前达成的以物抵债协议”的情形，且以房抵债协议条款明显带有担保工程款支付的属性，属于担保法规定的流押条款，以房抵债协议应归于无效。在完成房屋权属登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人对案涉房产的合法权利；三、原告对诉争房屋未完成不动产登记备案手续存在明显过错，一直怠于办理诉争房屋登记备案手续及出具相应的工程款发票，应承担相应的不利后果。1、2011年9月8日，原告抚顺经济开发区管委会及恒昇公司就工程款抵顶商品房手续办理事项予以确认，并于恒昇公司于2013年5月签订《建设工程施工合同补充协议》，至今已时隔七年之久，应承担怠于办理诉争房屋登记备案手续的不利后果。我公司与恒昇公司签署的《在建工程转让合同》未披露与本案有关的建设工程施工合同或相关补充协议约定的债权债务内容，故我公司并未有义务履行与原告的案涉房产登记备案手续。原告作为施工单位一直怠于与我公司签署合同及办理其他相应手续，导致我公司不知情原告要求我公司应履行抵顶房屋的具体信息及其他义务。加之涉案协议签署历时已久，在此期间，我公司因经营困难，经办人、负责人不断更迭，档案资料不断交接，涉诉执行及抵债不断产生，我公司一直处于被动状态，而应主动行使权利的原告却一直拖延至今才提起诉求；2、我公司未收到原告出具的《以房抵顶工程款确认函》等函件确认资料。《建设工程施工合同补充协议》第五条第1款约定，乙方即原告可自行持有或转让一定范围内的住宅房屋，以中天十五分公司出具的《以房抵顶工程款确认函》为准，恒昇公司配合签订正式商品房买卖合同，办理过户手续。而原告或其十五分公司均未履行相应义务，致我公司陷于被动，无向其履行抵债义务的重要依据；3、原告未依《建设工程施工合同补充协议》约定开具工程款发票。协议第五条房第2款约定，原告有开具工程款发票的义务，但至今我公司未收到原告提供的相应工程款发票，原告未与我公司亦未就开票事宜进行协商确认，故系原告违约在先，责任亦在原告。4、《建设工程施工合同补充协议》项下的以房抵债内容在事实上或法律上均不能实际履行，原告的诉讼请求应予以驳回。原告通过请求确认协议有效且恒昇公司以房抵债的行为能够发生相应债务即工程款债权消灭、原告取得该房屋所有权的效果，其实质是请求确认以房抵债协议的效力以及以房抵债协议履行效果发生效力。本案中因协议所涉及的诉争房屋已被人民法院合法查封，案涉协议在事实上和法律上均不能实际履行。因原告尚未行使诉争房屋的备案登记变更手续，则不动产登记亦不发生变动，原合同约定的工程款债务也不消灭，原告的主张应予以驳回，即在未对涉案房屋权属进行变更登记下，原工程款之债尚未消灭，发包人与承包人应当继续履行工程款的债权债务关系。若原告一再请求继续履行补充协议，因法律上和事实上不能履行，原告的主张不能得到支持。综上，依法应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月1日，原告与被告恒昇公司签订《建设工程施工合同》，约定原告承建锦绣澜湾A区75#-79#楼的土建及配套安装工程；2010年9月22日，原告与被告恒昇公司签订《建设工程施工合同》，约定原告承建锦绣澜湾B区6#-21#、34#-37#商住楼工程的土建、初装修及水电暖安装工程。双方于2011年5月23日签订《补充协议》，约定上述两份《建设工程施工合同》暂定金额为173000000元，原告已完成施工合同约定的工程量，恒昇公司已支付工程款44151167.1元。2013年9月28日，原告与恒昇公司签订《建设工程施工合同补充协议》，约定：恒昇公司同意将B区9#、10#、37#、36#、34#楼内住宅房屋抵顶给原告，以单价4100元/平方米价格补偿原告工程款。原告在恒昇公司办理完毕9#、10#、37#、36#、34#的购房合同等相关手续、将B区35#楼住宅房屋全部返还恒昇公司。原告可自行持有或转让抵顶范围内的住宅房屋，以中天十五分公司出具的《以房抵顶工程款确认函》为准，恒昇公司配合签订正式商品房买卖合同，办理过户手续。乙方顶账房屋的工程款发票由恒昇公司统一交纳税、费后，原告开具工程款发票。2014年5月5日，恒昇公司与卓华置业公司签订《在建工程转让合同》，转让标的：本合同签订时已经处分或确定将要处分的房源，属于本合同的转让范围，但应在本合同转让价款中扣除相应部分，后续权利义务由卓华置业公司概括承受。2019年10月16日，抚顺经济开发区住房和城乡建设局向卓华置业公司发送《关于办理辽宁中天建设（集团）有限公司房产转签备案的函》，主要内容为“辽宁卓华置业投资集团有限公司：2013年9月28日，抚顺恒昇房地产开发公司与辽宁中天建设（集团）有限公司签订了建设工程施工合同补充协议，其内容是以房抵顶工程款，将锦绣澜湾B区9#、10#、34#、36#、37#的住宅商品房抵顶给了辽宁中天建设（集团）有限公司，甲方承诺抵顶的房源没有任何债权债务纠纷，所涉抵顶的商品房必须手续齐全。2014年5月5日抚顺恒昇房地产开发公司将锦绣澜湾B区在建工程转让给辽宁卓华置业投资集团有限公司。转让双方签订《在建工程转让合同》，第三条：转让标的。第二款：本合同签订时已经处分或确定将要处分的房源，属于本合同的转让范围，但应在本合同转让的价款中扣除相应部分，后续权利义务由辽宁卓华置业投资集团有限公司概括承受（乙方）。依据《在建工程转让合同》，特致函贵司尽快办理辽宁中天建设（集团）有限公司抵顶的全部房源转签备案手续，以保证业主的财产安全及社会和谐稳定”。至本案法庭辩论终结，尚有48套房产未办理房源转签备案手续。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人产生约束力，当事人应当全面履行己方义务。本案中，原告与被告恒昇公司签订的《建设工程施工合同补充协议》系双方当事人真实自愿的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定有效，故原告要求确认该协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求判令卓华置业公司承接恒昇公司的债务与48户尚未签订B区34#、36#、37#楼商品房买卖合同的业主签订商品房买卖合同并协助办理不动产登记备案手续一节，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任，卓华置业公司在与恒昇公司签订《在建工程转让合同》后，概括承受了恒昇公司的后续权利义务，即应当包含有与原告进行抵顶房屋登记备案等的相关配合义务，现卓华置业公司抗辩诉争房屋已被人民法院合法查封，案涉协议在事实上和法律上已不能实际履行，房屋抵顶并不必然产生物权变动的法律效果，在诉争房屋登记产权人仍为卓华置业公司时，该公司因涉诉导致房产被查封，故而导致原告与恒昇公司之间的《建设工程施工合同补充协议》部分履行不能，在此情形之下，原告将继续享有在该《建设工程施工合同补充协议》履行不能范围内的相应债权，同时，原告与恒昇公司之间的《建设工程施工合同补充协议》的内容不及于购买诉争房屋的业主，上述业主只能向其相对方主张权利，因此，原告该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告辽宁中天建设（集团）有限公司与被告抚顺恒昇房地产开发公司于2013年9月28日签订的《建设工程施工合同补充协议》有效；二、驳回原告辽宁中天建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费140722元，由原告辽宁中天建设（集团）有限公司负担140622元，由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司负担100元，由被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长  苏庆坤人民陪审员  肖 飞人民陪审员  佟 艳二〇二〇年八月七日书 记 员  单 哲