四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初4499号 原告:唐炳林，男，1966年9月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：王惠，女，1967年12月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：唐炳林，男，1966年9月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系原告王惠的丈夫。 被告：四川邦泰置业有限公司。住所地：四川省成都高新区益州大道北段333号1栋22层，统一社会信用代码91510100660262268B。 法定代表人：罗勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:彭昉，四川益州律师事务所律师，执业证号：15101201610969558。 原告唐炳林、王惠与被告四川邦泰置业有限公司（以下简称四川邦泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐炳林及作为原告王惠的委托诉讼代理人，被告四川邦泰公司的委托诉讼代理人彭昉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐炳林、王惠向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告按《邦泰•临港国际5-1-19＃商品房买卖合同》交房标准之约定，将该房屋外墙内保温按节能标准要求补做完好并验收合格；2、判令被告未完全履行《商品房买卖合同》约定责任及义务，隐瞒该套商品房未做保温节能施工的事实，致质量不合格，即承担其未达到合同交房标准约定的根本性违约导致延期交房责任，直至该房屋达到合同交房标准及收房约定要求后正式交付给原告之日止〔即按该套《商品房买卖合同》第十三条第1款（2）中约定计算赔偿原告，该房屋全部已付款为人民币1233082.47元（其中：购房款1175498元、契税47019.92元、印花税587.8元、维修基金5778元、产权登记费580元、分户费2938.75元、公证费680元）；暂从2016年7月1日起计至2020年3月31日止，共1370日，期间其逾期交房违约金（每日0.02%）为：1233082.47×0.0002×1370＝337864.6元〕；3.判令被告承担该房屋无偿使用期满后，因房屋质量问题和返租期满后未按交房标准恢复原状、且不愿承担延迟交还房屋责任导致该房屋不能出租的租金损失（即从2019年7月1日起，按该区域租金水平100元／平方米•月计算由被告按月支付给原告，直至该房屋达到《商品房买卖合同》交房标准及收房约定要求后正式交付给原告之日止。该租金暂计至2020年3月31日，合9个月租金共：64.21×100×9＝57789元）；4.判令被告承担因房屋质量问题和无偿使用期满后延迟交还房屋，每月未按时支付租金给原告的违约责任，直至被告正式将该房屋交付给原告之日止〔其租金（滞纳）违约金每日按0.05%计算，暂计至2020年3月31日，共计（64.21×100）×（275＋244＋213＋183＋152＋122＋91＋60＋31）×0.0005＝4401.6元〕；5.判令被告承担该房屋达到合同交房标准及收房约定正式交付给原告之日前的物管费、水费、电费等相关费用（被告负责自行缴纳）；6.由被告承担本案的诉讼费、律师费、鉴定费。事实与理由：2014年12月16日，原告选择被告提出的按签订合同购房价但需无偿返给被告使用三年的方式购买“邦泰•临港国际5-1-19＃”商品房，同时双方签订了该《商品房买卖合同》。2016年6月30日被告开始交房，原告于2016年7月19日到现场办理交验手续，因该房屋内未刮白，在现场原告要求被告使用期满需刮白后移交，并向被告缴纳了该房屋办理相关证书（产权面积64.21平方米）的所有代收税费，同时该房屋自2016年7月1日起已直接由被告用于装返修办公室。2019年6月30日被告使用三年期满，被告未通知原告按期办理该房屋交接手续。2019年7月1日原告自行前往，找到被告物管公司客服（杨清芳，电话：199××××6319）协调租期满该房屋的移交事宜，到现场后，发现其室内未按合同交房标准刮白、缺一块门窗玻璃，故请物管客服转告被告要求刮白、修复玻璃后移交。后来又发现该房屋好像未做外墙内保温，原告提出想查看一下本栋楼的保温节能施工资料，但小区物管处提交不出相关资料。该问题通过物管公司联系被告，于2019年9月25日上午由被告工程部来人、物管公司及原告一起去现场查验，先对外墙内侧检查确认为水泥砂浆抹灰面且未做保温层，后工程部来人说可能是外墙外保温，再对外墙外侧检查后也未发现有保温层。2019年10月17日通过物管公司协调，被告委托其物业主管（王兴年）回复“开发按合同约定恢复外墙保温，材料按国家规范”。当时原告提出需要被告承担未按合同约定标准交房及无偿使用期满延迟交房的违约责任，被告拒不认可。此后又通过物管客服协调，2019年11月18日得到物管客服（杨清芳）转达被告的回复是“满足当期验收要求，节能验算通过，无保温”。就此，本人再次要求查阅该工程有关保温设计验算的原件资料，但被告说找不到，让自行去档案馆查阅,2019年11月27日原告通过顺丰快递寄《关于请求出示邦泰•临港国际5号楼商铺保温设计验算资料的函》到被告公司（收件人被告公司客服部）要求其出示该栋楼商铺的相关节能设计验算资料，其仍未提供。2019年12月10日原告再到宜宾市城市建设档案馆查阅“邦泰•临港国际5楼”的保温节能相关资料时，仅查有其住宅节能设计施工资料，未见被告所回复的该栋商铺“节能验算通过”的相关资料。2020年1月16日，原告再次寄《邦泰•临港国际5号楼商铺返租期满办理交还事宜的函》到被告公司（收件人罗勇，公司法人），要求被告将该套《商品房买卖合同》中约定的外墙内保温问题解决处理完善，并尽快交付给原告，但仍音信渺无。根据双方签定的该套《商品房买卖合同》交房标准的约定及现场查验确认该套房屋既未做外墙内保温也无外保温，故被告未满足该合同第十八条商品房节能措施要求及合同附件六第一条做外墙内保温的交房标准要求，同时对原告请求其出示该栋楼建筑节能验算资料查阅的权利也拒不提供，侵害了原告的知情权，原告认为被告对该栋楼“节能验算通过”的回复存在欺诈行为。上述事实均属被告不履行合同约定权利义务的违约行为，同时被告违反了国家《工程建设标准强制性条文》的相关规定，按《建设工程施工质量验收统一标准》规定，该套房屋建筑节能分部工程质量不合格，致该套房屋工程质量不能评定为合格，即被告不能将该房屋作为合格工程交付业主使用，应按双方签订的《商品房买卖合同》承担逾期交房的相应违约责任。虽然原告在2016年7月19日按被告要求办理了相关交房手续，此前被告已在使用该房做装返修办公室。对被告故意隐瞒未做外墙内保温的事实，且一直不予整改，此不负责任的行为致本套商品房质量至今仍不能达到合格标准，也未达到交房标准要求，且不愿承担无偿使用期满延迟交还房屋责任致该房屋至今未能出租，为此事务的处理已给原告造成极大的精神伤害及经济损失，故被告应履行双方签订的该套《商品房买卖合同》第十三条中逾期交房责任，即按该条第1款（2）中约定执行。2019年7月1日该房屋应由被告交还原告，其后租赁收益即应归原告所有，因该房屋质量问题又未达到交房标准要求（未刮白、未做外墙内保温），且被告对期满后再恢复该商铺刮白、修复玻璃、外墙内保温等工作延迟交还时间拒不承担责任，又经物管公司多次协调无果，致原告至今未收到房也无租赁收益的损失应由被告承担。即从2019年7月1日起，按该区域租金水平100元，月计算由被告按月支付给原告，直至该房屋达到《商品房买卖合同》交房标准及收房约定要求后正式交付给原告之日止。上述事实均证明属被告不履行合同约定权利义务的违约行为，已经严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，故诉至本院请求判如所请。 被告四川邦泰公司辩称：1、原告在起诉状中提到的有不属实的情况，比如外墙保温问题，被告一直在积极回复，并非原告所称无人受理，并且原告同意对外墙内保温予以完善，但需要被告配合；案涉房屋已于2016年7月19日交付给原告，本案中不存在逾期交房的事实；外墙内保温不属于案涉房屋交付条件，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，外墙内保温不属于房屋交付条件之一，未做外墙内保温并不影响涉案房屋已经交付的事实，而根据《商品房买卖合同》第十八条第2项的规定，被告同意按照相关补做节能措施并承担所需费用。2、墙面刮白并非房屋移交前提条件，《房屋无偿使用协议书》并未约定被告须将墙面刮白才能移交房屋；逾期移交房屋系原告自身原因导致的，房屋无偿使用期限届满时，被告多次通知原告移交房屋，并为原告处理了墙面刮白等要求，但由于原告提出违约金、赔偿金等不正当诉求未得到满足，其至今拒不接受房屋，因此逾期移交房屋系原告自身原因导致，不是被告造成的，因此无偿使用期限届满后的相关损失、物管、水电等费用应由原告自行承担。综上所述，请法院依法查明事实，依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原被告身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、税票、税收完税证明、专用收据、通用票据、《房屋无偿使用协议》、物业前台协调情况、寄函快递截图、寄函内容附件、与物业管家微信截图，《交房流程表》、业主物品领用一览表、业主家庭情况信息表、发证登记薄、微信记录等。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：第三条、该商品房为邦泰.临港国际（四期）5幢第1层19号，预测建筑面积64.2平方米，套内建筑面积61.52平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积2.68平方米；第五条、该商品房为非住宅，按照套内建筑面积计算，该商品房单价19104.6元，总价款1175315元；第六条、付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款50%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；第十一条、（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；第十二条中未列出需要达到的条件；第十三条出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内（该期限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金；第十五条：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证据，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，买受人在出卖人公布交房通知日期30日内未办理交接手续，逾期则按日向甲方支付总房款万分之二作为违约金；第十六条（二）出卖人和买受人约定如下：3、交付该商品房时，该商品房已经由建筑、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）双方先行办理交接手续完毕后，买受人以书面形式向出卖人提出发现的其他问题，由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用。4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照第（2）种方式处理：（2）合同继续履行，甲方对有关装饰、设备进行修复；如无法修复，出卖人赔偿装饰、设备差价，并在差价确认之日起30日内补差；第十八条【2】该商品房为公共建筑（办公建筑、商业建筑、旅游建筑等）的，应当符合国家有关建筑节能的规定和建筑部发布的《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）的要求，未达到标准的，出卖人应当按照《公共建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。附件六：装饰和设备标准的约定1、保温材料（1）外墙保温：外墙内保温；2、外墙：纸皮面砖、石材；3、内墙：砂浆抹灰、刮白（卫生间除外）；4、顶棚：刮白（卫生间除外）。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定：买受人采用贷款方式支付房款，应支付总房款1175315元，买受人于2014年12月8日向出卖人支付首期房款595315元，余款580000元买受人通过采用向银行或向宜宾市住房公积金管理中心申请按揭贷款的方式进行支付。 2016年7月19日，被告通知二原告验房并履行房屋交付手续，原告对涉案房屋进行查验后向被告反映涉案房屋存在墙面未刮白、无外墙内保温等情况，同时原告于当日向被告缴纳了契税、印花税、维修资金共计52910.82元。 2016年11月9日，原告唐炳林（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋无偿使用协议书》，约定：涉案房屋无偿使用期限自2016年7月1日至2019年6月30日；乙方的责任：无偿使用期间，水电费、电话费、电视费、物业管理费等日常费用由乙方负担。被告无偿使用涉案房屋到期后，原告在接收房屋过程中发现墙面未刮白、外墙内保温未做，遂向涉案商品房的物业公司反馈，后被告于2019年7月底将墙面刮白，但原、被告双方对补做外墙内保温及房屋交付不符合《商品房买卖合同》的赔偿责任达不成一致协议，故原告至今未接收房屋，并诉至本院，请求判如所请。 庭审中，原、被告均一致认可于2016年7月19日办理了接房手续；被告自认可以按《商品房买卖合同》的约定补做涉案房屋外墙内保温并承担所需费用。 另查明，原告唐炳林于2018年7月9日领取了涉案房屋的不动产权证，不动产权证为川（2018）宜宾市不动产权第××号。 本院认为：原、被告自愿订立《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告已按照合同约定向被告履行了支付房款1175315元，则被告也应按合同约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点在于被告未按合同约定做外墙内保温的行为是否系未达到交付房屋的条件且与原告诉请的违约金、租金损失、租金违约金是否有因果关系。 一般而言，商品房交付的法定标准是一种普遍性和强制性规范，而商品房的装饰、设备标准系双方通过协商方式确定的，具有特殊性、任性性和协定性，法律不对特殊性、任性性和协定性约定作出普遍性的规范，商品房装饰、设备标准对商品房交付的法定条件的认定并无实质性影响。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定：“第十一条（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；第十二条中未列出需要达到的条件”，在所列的交付条件中并未将装饰、设备标准中的外墙内保温作为交付条件之一，被告在具备合同约定的交付条件成就时即可向买房人交付房屋，故被告在2016年7月19日将涉案房屋交付给原告符合双方签订的《商品房买卖合同》中交房的约定。而原、被告双方就外墙内保温的约定系双方对装饰、设备标准的约定，被告未按合同约定的装饰、设备标准交付涉案房屋存在未完全按照合同约定履行义务，存在违约行为，应承担相应的违约责任。本案中双方在《商品房买卖合同》第十六条第3款第（3）点已明确对上述违约行为约定了处理方式，且庭审中被告也明确表示愿意按照合同的约定补做外墙内保温并承担修复费用，故原告要求被告按《商品房买卖合同》约定补做外墙内保温并验收合格的请求，本院予以支持。 本案中，原、被告双方已于2016年7月19日实际履行了房屋验收、缴纳相关费用等房屋交付手续，且原告已于2018年7月9日领取了涉案房屋的不动产权证，故原告陈述被告自2016年7月19日起一直未交付涉案房屋并承担逾期交房违约金的诉请于事实不符，本院不予支持。但被告交房时已迟于合同约定的2016年6月30日，存在逾期交房的事实，应承担2016年7月1日至2016年7月19日期间的逾期交房违约金（以已付房款万分之二标准按日计算），故原告诉请逾期交房违约金4466.2元（1175315元×0.2‰×19天），本院予以支持。 原告要求被告支付从2019年7月1日起至正式交付房屋之日止因不能出租造成的租金损失及租金违约金。本案中原告未向本院举证证明租金损失及租金违约金的标准和依据，根据“谁主张、谁举证”的原则，应承担不利后果；且在被告无偿使用涉案房屋期限届满后，原告也完全可以在接收房屋后要求被告对未达到《商品房买卖合同》中约定的装饰、设备部分进行修复后可以继续使用房屋，而非以房屋未达到交付条件为由拒收房屋致使房屋空置至今，原告对造成房屋空置也存在一定责任，故原告诉称的因被告未做外墙内保温、交付的房屋未达到交房条件造成涉案房屋一直未使用之间并不存在直接的因果关系，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。 原告诉请要求被告承担涉案房屋达到合同标准及收房约定要求后正式交付给原告之日止的物管费、水费、电费等费用。本案中，原、被告双方在《房屋无偿使用协议书》中约定，被告在无偿使用期间水电费、电话费、电视费、物业管理费等日常费用由被告承担，且庭审中被告自认承担其无偿使用期间的相关日常费用，故截止2019年6月30日的物管费、水费、电费等费用应由被告承担，但因原告未提供证据证实相关费用的具体数额，双方可在核实数额后自行缴纳或原告另行起诉。 原告诉请要求被告承担本案的律师费、鉴定费，因原告未举证证明该两项费用确已产生，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告应承担不利后果，故该诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十二条，判决如下： 一、被告四川邦泰置业有限公司在本判决生效之日起30日内按照《商品房买卖合同》的约定补做位于邦泰.临港国际（四期）5幢第1层19号商品房的外墙内保温并验收合格； 二、被告四川邦泰置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告唐炳林、王惠逾期交房违约金4466.2元（1175315元×0.2‰×19天）； 三、驳回原告唐炳林、王惠其他诉讼请求。 案件受理费7300元，减半收取为3650元。由原告唐炳林、王惠负担3450元，被告四川邦泰置业有限公司负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘雪梅 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 李 会 书 记 员 李皓琦