大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4173号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，1979年10月17日生，汉族，系公司员工，住址大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘萍，女，1968年7月17日生，汉族，系公司员工，住址大连市西岗区。被告：滕淑珍，女，1949年2月11日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吴亚秀，女，1968年9月27日生，汉族，住址同上，系被告外甥女。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉被告滕淑珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴波、被告滕淑珍的委托诉讼代理人吴亚秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币2,594元（期限为2017年1月26日至2019年7月28日）及违约金人民币2,075元，共计人民币4,669元。事实与理由：原告于2017年1月24日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》约定：题述三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由业主委员会签约的服务单位，也即原告，履行管理服务职责；此期间依据原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》服务内容进行服务。而根据原告与业主委员会于2013年7月14日签订的《物业服务合同》约定：物业管理服务费为1.0/平方米(月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终业后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2017年3月20日原告与业主委员续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区甘南路樱花北园22#1-3-2业主（或房屋实际使用人)，原告自2017年1月24日起一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告自2017年1月26日开始拖欠物业费，截止2019年7月28日，共拖欠物业管理费用2,594元，违约金2,075元，虽经原告多次催缴，但被告仍未依约缴纳任何费用，因此原告诉至法院，提出如上请求。被告滕淑珍辩称，不同意原告的诉讼请求。抗辩理由：1、案涉合同无效：①原告于2017年1月26日临时接管21、22、25号楼时与小区业委会签订的物业合同以及2017年3月20日签订的物业合同，起诉前从未见过；②原告与安邦业委会签订的物业合同无效，根据住房和城乡建设部制定的业主大会和业主委员会指导规则第38条规定，业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，小区所在的甘欣社区证实2016年12月20日至2017年1月10日，安邦业委会换届选举因为业主委员会人数不够并未成功，此物业合同的订立并未举行相应的业委会会议；③2017年3月20日签订的物业合同无效，系造假产生的合同，原告向法院提供的物业合同跟在社区备案的合同不同，原告提供的合同仅顾延杰一人签字，社区调取的共有5人签字，且两个合同骑缝章不符，多人的签字和以往在业主委员会的签字笔迹不同；④全体业主联名签名，证明原告提供虚假合同，原告属强行进入小区，业主并未同意。2、原告的物业服务存在问题，原告具有三级资质却未提供三级资质的服务，其不作为导致最后被社区、街道、开发商赶走：电梯存在严重安全隐患，杂物掉入电梯后原告未及时清理，还将好电梯的配件安装到一期二期的坏电梯上，未配备有资质的维保单位，临时雇人修理，未给电梯做年检，造成电梯频繁出现故障，修理费由电梯万通支付，原告也未垫付；消防设施丢失严重，存在消防隐患；小区未封闭管理，外来人员随意出入；小区卫生环境差，未达到绿化承诺；化粪池溢出粪便，长时间没有人修理，在18年11月造成1-4层下水反水，房屋被淹；监控失灵，单元门电源线外露，入门喊话器、门禁和门锁不好用，照明损坏；小区内的保安只负责收取停车费，其他的一律不管；2017年小区问题被大连电视台进行报道，2019年5月半岛晨报还曾报道小区火灾问题；3、原告违反合同约定，未向业主公开公示物业费使用收支情况，且涉嫌欺诈；4、因三期停运了一部电梯，故原告曾在楼道内张贴告知，表示同意物业费自2017年3月1日开始收取，并承诺每户给予减免184元的电梯运行费，但原告均未予减免；5、2019年7月初被告乘坐电梯时发生故障，被困电梯内，被翘起来的地板绊倒，造成骨膜损伤，至今未愈，要求被告补偿医疗费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：1、大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理（不含开发商保修期内的项目），公用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主、使用人收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理；业主、使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，安邦北湾小区业委会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年1月24日，安邦北湾小区业委会与原告签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》，决定：此三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由安邦北湾小区的签约服务单位即本案原告履行管理服务职责，此临时协议依据安邦北湾小区业委会和原告签署的《合同》服务内容进行服务。2017年3月20日，安邦北湾小区业委会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2、2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。3、2019年6月28日，原告在案涉小区张贴《告知》一份，确认了21号楼、22号楼及25号楼的电梯直到2018年12月份才实行了双电梯运行。原告同意上述三栋楼的物业费自2017年3月1日开始计算，并做出因在一年零十个月间仅有一部电梯在运行而给予每户减免184元电梯运行费的承诺。4、被告滕淑珍系案涉小区樱花北园22号楼1－3－2号业主。本院在审理过程中，被告自认其房屋面积为86.19平方米，以及在本案原告主张的期间内未支付过物业费。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的业委会于2013年5月19日成立，其与原告签订了物业服务合同及代管协议，且原告亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。原告在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。原告现要求被告支付在原告对案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持，但因原告向21号楼、22号楼、25号楼的业主做出自2017年3月1日起收取物业费，且减免184元的承诺，因此被告应向原告缴纳2017年3月1日至2019年7月28日的物业费2,309.76元（86.19平方米×1元/平/月×28个月+28天×86.19平方米×1元/平/月÷30天-184元）。原告要求的其他期间的物业费，因无据证明，本院不予支持。关于被告主张上述物业合同无效的辩论意见，本院认为，案涉合同并不存在《中华人民共和同合同法》第五十二条中规定的无效的法定情形，安邦北湾小区业委会于2013年5月19日成立，其有权与原告签订物业服务合同，因此被告主张合同无效的意见，于法无据，本院不予采信。关于被告主张21号楼、22号楼、25号楼属于案涉小区三期，一期和二期业委会无权代表三期业主委托原告进行物业管理的意见，本院认为，《物业管理条例》第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因案涉小区三期与一、二期同属一个物业管理区域，故由同一个业主委员会选聘同一物业进行管理于法有据。对于被告的该项抗辩意见本院不予采纳。关于被告主张安邦北湾小区业委会已于2016年12月换届选举失败，自2016年12月起安邦北湾小区已不存在业委会，故而2017年3月20日业委会与原告签署的物业服务合同应属无效的意见。本院认为，《住房和城乡建设部关于印发的通知》第三十二条规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。安邦北湾小区业主委员会自2013年5月19日成立，至2017年3月20日，尚在任期之内，其有权与原告签订物业服务合同。而安邦北湾小区业委会在2016年12月的换届选举是对小区下一届业委会成员进行选举，该选举是否成功并不会对本届业委会的存在以及权利义务造成影响，因此，对被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。关于被告主张，本案原告提交的2017年3月20日签订的物业服务合同中业委会成员签字与社区备案的合同不一致的意见，故合同无效的意见。经查，原告提交的物业服务合同内容与社区备案的物业服务合同内容一致，但业委会成员的签字不一致。对此，本院认为，因物业服务合同加盖的业委会公章合法有效，业委会亦未提起过相关诉讼确认案涉合同系属无效合同，据此，原告提供的物业服务合同与社区备案合同的业委会成员签字情况不一致的瑕疵并不影响该合同真实性。对于被告提出的该项辩驳意见本院不予采纳。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告要求被告补偿因电梯被困受伤所致医疗费用的意见，本院认为，本案审理的是物业服务合同纠纷，若被告认为原告存在侵权行为，应根据相关法律规定另行提起诉讼。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告滕淑珍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2017年3月1日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币2,309.76元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告滕淑珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年八月十八日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。