辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1325号上诉人（原审被告）：何海龙，男，1978年9月3日出生，汉族，户籍地抚顺市抚顺县，现住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地抚顺县救兵镇小东村。法定代表人：任国全，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁延金，该公司员工。上诉人何海龙因与被上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3671号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。何海龙上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回兴人物业的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、因兴人物业涉嫌造假协议书，伪造物业服务协议，一审判决中经审理查明，兴人物业原名称为抚顺市兴人物业管理处，2011年在抚顺县工商局申请注册，2014年8月向抚顺县工商局申请注销，并于2014年9月15日重新向抚顺县工商局申请登记，改名为抚顺市兴人物业管理有限公司。经营范围：物业管理服务、家政、方位维修。经本人向抚顺县工商局查询信息及兴人物业提供的变更文件，可以说明抚顺市兴人物业管理处与抚顺市兴人物业管理有限公司为两个主体，并无变更关系，前者己于2014年8月注销，后者成立于2014年9月15日。兴人物业2019年11月14日庭审时向抚顺市顺城区人民法院提交了一份《协议书》，该协议书中甲方为抚顺市秋实房地产开发有限公司，乙方为抚顺市兴人物业管理有限公司，协议签订日期为2013年12月19日，而乙方抚顺市兴人物业管理有限公司成立于2014年9月15日，也就是说在签订该协议时，乙方并未成立。事实证明该协议不符合《物业管理条例》中第一章第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三章第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第四章第三十九条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第五十六条，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。第五十九条，违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。根据《合同法》第三章第五十二条、第五十九条的规定，恳请贵院对该协议为无效合同给予支持。2、2019年11月14日庭审期间何海龙要求兴人物业提供《物业服务合同》收费标准及相关的法律依据，兴人物业说庭后补交，何海龙于2019年12月6日在顺城区人民法院查阅卷宗时并未发现被上诉人提供任何合同及相关法律依据，根据《物业管理条例》第四章第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十一条的规定，《价格法》第三章第十三条、第二章第十四条的规定。根据《物业管理条例》的规定，2018年3月19日之前物业服务公司是有资质要求的，分为三个等级，这与收费及服务相关的，相应的服务等级及资质决定的收费标准及服务的内容。兴人物业未能提供收费标准及资质等级，视为无法律依据的乱收费行为。同时也违背了《中华人民共和国消费者权益保护法》消费者权益中：安全保障权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权。3、（1）2019年11月14日庭审期间，何海龙就说明了电梯多年未按国家规定实行强制检验，电梯停运困人事件屡有发生，兴人物业没有任何解释。2018年11月23顺城区住建局已经下达整改，但兴人物业至今未整改。该小区1200多户，人口几千人，42部电梯，每个人的生命安全都无法得到保障。何海龙于2019年11月30日到顺城区特检所了解到，该物业公司所经营的其他小区大部分都能通过国家要求的强制检测规定。（2）小区17栋楼的单元门、防火门从入住之日起基本上都不能正常使用，至今仍有大部分无法正常关闭。失盗事件屡有发生，多达数十起。（3）消防设施年久失修，几乎全部瘫痪，小区十多个摄像头能正常工作没有几个,以至于小区多次被盗都没能留下任何可参考的线索，导致无法侦破，给业主带来巨大的经济损失，业主的生命及财产无法得到保障。违反了《物业管理条例》第一章第二条、第五十五条的规定。及《合同法》第七章第一百零七条、第一百零八条的规定。4、小区内脏乱差，2号楼门前垃圾堆数月未清理，垃圾桶不及时清理，时有垃圾外溢现象，私搭乱建随处可见，占用公共用地，严重影响整体园区卫生及美观未尽物业服务责任及义务，园区路灯入住之前是一杆三灯，损坏之后不是没有处理，就是换成低廉的两灯，电梯门口以前是瓷砖的，破损后使用廉价的油漆替代瓷砖。楼道数月不打扫一次，电梯间偶尔有打扫，走廊从入住至今也彻底清扫过，棚顶挂满灰吊。地下室常年积水，严重影响房屋质量及寿命。园区内杂草丛生，绿化墙缺损严重，严重影响整体园区卫生及美观，违反了《物业管理条例》第一章第二条。5、园区公共区域、电梯间未经业主同意承接广告，小区楼顶基站占地使用等费用去向不明，从未公示过，违反了《物业管理条例》第五章第五十四条的规定。6、何海龙于2014年3月21入住的时候交过一次物业费，只开具收据一份，何海龙多次要求开具正规发票无果，故该物业公司存在严重的偷税漏税问题。7、根据《民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。何海龙至今未直接接到被上诉人催款单，即使兴人物业与何海龙存在事实物业服务关系，因其诉讼有限期为两年，在接到催款单之日起即2018年10月至2016年10月，为合法诉讼期。被上诉人兴人物业辩称，2012年经抚顺县工商行政管理局核准及审批，抚顺市发达物业管理处，更名为抚顺市兴人物业管理处，在我公司之前参与的诉讼，生效判决中法院已经确认了发达物业管理处是抚顺市兴人物业管理有限公司的前身。我公司之所以由物业管理处转更为物业管理公司是根据公司法、抚顺市房产业地方性管理规定的要求，由原抚顺市房产管理局监管，具有独立法人资格的自收自支事业性单位转型为抚顺市住房和城乡建设局监管，我公司承担原有主体的全部债权债务责任，故我公司不存在上诉人提出的伪造物业服务协议的情况。新湖国际二期在原始开发公司运维时期就存在严重质量问题，电梯部件都是拼凑的杂牌子，又因原始建设公司对楼体防水工程存在技术设计瑕疵，所有电梯井道底坑出现不同程度的渗水冒水情况，也会严重腐蚀电梯箱及电梯机房的电子机械等系统，困人事件频频发生，有的电梯甚至停梯数月。我公司进驻后为保证电梯正常使用功能，与抚顺市知名电梯维保公司达成了长期电梯维保工作。每次出现电梯停运故障均指派专业维修人员维修和解困。因电梯底坑每天不断，渗冒地下水。我公司一直有专职人员对电梯底坑井道进行24小时抽排地下水。我公司已将小区的实际情况汇报至政府及上级主管单位，经多方勘查协调后已确定，对园区全部电梯进行整体大修改造。同时2018年12月12日得到抚顺市住建局相关领导回复指示，此项工作正步入审批阶段，届时该问题将予以彻底解决。关于上诉人提出的我公司存在偷税漏税、造假协议书、接管程序违反《物业管理条例》，承接广告基站收益去向不明等情况是与事实不符的。我公司每年均按照年度计划对园区内的树木绿植进行维护、养护，园区内原有的摄像头也均已恢复正常，我公司还在盲点处添置了十余处监控探头。保安在园区内进行日常巡视工作，发现业主有违规装修、建筑、搭建行为，均第一时间予以劝阻，不听的即时上报至相关主管部门予以拆除。我公司自接管之日起，顶楼就已安装通讯信号覆盖装置，我公司从未收取过任何费用。物业公司服务受众较为广泛，可能会存在服务质量与个别业主要求期望的标准无法完全一致。物业公司服务不到位，欢迎业主提出宝贵意见，保障物业管理工作不断完善，也可以通过国家税务机关、住建部门来进行合理的举报投诉，但何海龙作为园区业主，在享受物业公司提供服务的同时，应依法缴纳物业费。兴人物业向一审法院起诉请求：1、要求被告依法缴纳拖欠的物业费及滞纳金：物业费从2014年7月1日起至2018年12月31日止，合计7360元；滞纳金按每天3%计算；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告公司原名称为抚顺市兴人物业管理处，2011年在抚顺县工商局申请注册，2014年8月向抚顺县工商局申请注销，并于2014年9月15日重新向抚顺县工商局申请登记，改名称为抚顺市兴人物业管理有限公司。经营范围：物业管理服务、家政、房屋维修等。2013年12月19日，抚顺市秋实房地产开发有限公司与原告前身即抚顺市兴人物业管理处签订《协议书》一份，协议约定：抚顺市秋实房地产开发有限公司将其所属的抚顺市秋实物业管理有限公司管理的物业全部移交给抚顺市兴人物业管理处，正式移交时间为2014年1月1日，2013年12月15日起，抚顺市兴人物业管理处可以进入物业小区开始物业管理工作。对于物业费的收缴，2013年12月31日之前的物业费由抚顺市秋实房地产开发有限公司收缴归抚顺市秋实房地产开发有限公司所有，2014年1月1日起由抚顺市兴人物业管理处负责收取。随后，抚顺市秋实房地产开发有限公司与原告前身即抚顺市兴人物业管理处签订《物业移交协议书》一份，进一步明确2013年12月19日双方签订的《协议书》，同时抚顺市兴人物业管理处于2013年12月15日起可以进入新湖国际一期、二期物业小区开始物业管理工作，从2014年1月1日起收缴物业费。被告2009年预购房屋，2014年入住，位于抚顺市顺城区即新湖国际二期园区，系园区2号楼2单元401号业主，房屋建筑面积113.58平方米（中间户），每平方米收取物业费1.20元。从2014年7月1日起被告未缴纳物业费至2018年12月31日，累计拖欠物业费合计7360元。2018年10月原告向被告发出催告函，要求被告缴纳拖欠物业费，逾期被告未缴纳，原告起诉来院，审理中被告以辩称理由拒绝缴纳。一审法院认为，原告公司的前身在2013年12月19日与被告所住房屋的开发商就房屋物业管理已进行移交，并签订《物业移交协议书》，该协议书不违反法律法规，应认定有效。此后经工商核准登记更名为现在的公司，故其有权依照其前身所签订的物业服务协议对被告所住小区进行物业管理。虽然原告公司没有和被告签订物业管理合同，但原告公司已对被告所住小区进行物业管理的事实存在。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。对于被告以辩称等一系列问题为由拒交物业服务费一节，对属于原告服务范围内的，被告可向原告要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。现被告拖欠物业服务费近5年，原告主张2014年7月1日至2018年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为7360元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业服务费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。一审法院据此判决如下：一、被告何海龙于本判决生效后立即给付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费（2014年7月1日至2018年12月31日）合计7360元。二、驳回原告抚顺市兴人物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）25元，由被告何海龙负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院院经审理查明的事实与一审判决查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是：兴人物业与何海龙之间是否存在物业管理合同关系，即兴人物业是否具有本案诉讼主体资格。经审查，兴人物业的前身系抚顺市发达物业管理处，这一事实已经法院生效判决确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项的规定，兴人物业对此项事实无需提供证据予以证明，本院予以确认。何海龙案涉房屋的开发商抚顺市秋实房地产开发有限公司已与抚顺市发达物业管理处通过签订《物业移交协议书》的方式，将案涉房屋在内的新湖国际二期园区物业管理工作转让给抚顺市发达物业管理处，即兴人物业，则何海龙与兴人物业之间存在物业管理合同关系。何海龙作为该小区的业主,对兴人物业确实为该小区提供物业服务无异议，其享受了物业服务成果,一审法院判决何海龙支付物业管理费正确。关于何海龙主张抚顺市秋实房地产开发有限公司与兴人物业签订的《物业移交协议书》侵害业主选择权利,应属无效合同一节,因兴人物业与抚顺市秋实房地产开发有限公司已进行正式移交接管,且根据一审查明的事实,案涉小区包括本案何海龙在内的业主入住至今未成立业主委员会,何海龙亦认可兴人物业公司在接管后进行了物业服务,其主张合同无效无充分的事实及法律依据,本院不予支持。关于何海龙主张兴人物业服务不到位、收费标准不符合法律规定一节，因兴人物业公司系为全体业主提供物业服务,何海龙的意见系其个人意见,不能代表其他业主,业主支付物业费是其基本义务,也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障,业主拒交物业费对其他已交纳的业主有失公平,物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低,从而影响全体业主的利益。何海龙所提出的兴人物业存在的问题，尚未到达业主可以拒交物业费的情况,故何海龙的主张本院不予支持,但兴人物业公司应当对业主提出的意见进行沟通整改,完善服务质量,构建和谐的园区环境。关于诉讼时效一节，因何海龙一审庭审辩论终结前未提出此抗辩，故本院对该主张不予支持。综上，上诉人何海龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何海龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 秦 梦二〇二〇年八月二十七日法官助理于子扉代书记员 孙 悦