贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7809号 原告：饶应平，女，汉族，1970年10月21日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：聂咏（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨颖（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告饶应平与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告饶应平之委托诉讼代理人聂咏，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告饶应平向本院提出诉讼请求：一、判令被告30日内为原告办理涉案商品房的不动产权证书；二、向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金(违约金以购房款278,778.00元为基数，从2017年6月1日起按日万分之十计算至被告实际将商品房转移登记的有关文书交付原告之日止违约金暂计100,000.00元：被告退还原告开户费(又称三通费)829.00元，并支付占用资金的利息按照银行同期利息计算(利息以829.00为基数，从2015年8月16日至支付完毕日止)利息暂计50.00元：两项合计100,050.00元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告撤回第一项诉讼请求。 事实及理由：被告系依法成立房地产经营企业，以出让方式取得本案涉案地块的建设用地使用权，此后被告就广大市民发出商品房销售的要约邀请，为此2012年7月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了其开发的瑞丰新城7号楼2单元2408室商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，合同签订后，原告履行支付商品房价款的义务；同时被告于2013年10月2日收取原告契税、办证费、开户费等费为此原告与被告之问签订的《商品房买卖合同》成立并生效，依法受法律保护，同时被告于2013年10月3日向原告交付房屋。被告应于2017年5月31日前向不动产登记机关提交办理商品房转移登记，并将房屋产权的有关文书交付给原告后，被告才履行完合同约定的义务，但被告未在该约定时间内未向原告交付房屋产权的有关文书，致使原告至今未取得涉案商品房的不动产权证书。原告多次要求被告要求办理房产证，被告总是以种种理由推脱，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋产权证等有关文书，显属违约，严重侵犯了原告的合法权益造成原告无法对所涉商品房进行买卖和转让，致使原告遭受巨大损失。根据《商品房买卖合同》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。同时被告违规收取原告供电、供气、有线电视的开户费(又称三通费)属于违法，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。(二)前期工程费。(三)建筑安装工程费。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经菅管理条例》第三十条“商品房买卖合同应当包括下列内容……(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取四通费系重复收费，其违法行为自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效，被告应当将收取开户费用退还给原告，但是对原告要求被告拒绝退还，因此被告应当退还已收取的开户费，同时被告违法其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息暂计200.00元。综上所述，被告没有为原告办理房屋权属证书，并违法收取原告的三通费，被告的行为已经构成违约和违法，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况：遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极髙，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。且,另外，在房屋达到办证条件后，被告将涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证户口本等)、出具办证委托书等义务，若房屋达到办理严权证的条件后，经被告通知，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料予以办证的应当由其自行承担，违约金也应当截止至被告通知其办证之日。六、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情,2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。七、原告诉请退还“开户费”及利息无事实依据。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。3、在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也是自行到相关部门缴纳完毕上述费用方得以使用上述相关设施，故无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。八、请求人民法院据实精确计算案件受理费分担主体。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，原告饶应平作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，商品房总价款278778.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告向原告出具的发票载明涉案商品房的总价款为278777.95元。2013年10月1日，被告向原告收取开户费共计829.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元）。原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，故对原告的该诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间的问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2017年5月31日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2017年6月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原告于2020年5月19日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年6月1日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 关于计算违约金的标准问题。原告主张按合同约定的日万分之十计算，被告认为合同约定过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款278,777.95元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告退还开户费及支付利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，电、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。故被告另行向原告收取各项开户费共计829.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元），无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告主张被告支付利息的诉请，原被告双方在合同中未对此进行约定，亦无相关法律规定，故本院不予支持。 原告在庭审时撤回第一项诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告饶应平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以278,777.95元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告饶应平开户费829.00元； 三、驳回原告饶应平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1151.00元（已减半收取），由原告饶应平负担602.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担549.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年八月四日 书记员  高立