浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1036号上诉人（原审原告）：杨新有，男，1968年9月22日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省温州市鹿城区，现住法兰西共和国博韦市。委托诉讼代理人：杨培联（杨新有之叔），男，1955年3月22日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：嘉兴新洲物业经营管理有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省嘉兴市大树花园商贸中心1号楼办公用房302室。统一社会信用代码：91330400MA29GPYQ3X。法定代表人：林小东，董事长。被上诉人（原审被告）：嘉兴市大业房地产开发有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省嘉兴市秀洲区蓬莱路181号。统一社会信用代码：91330400757081973N。法定代表人：朱海兵，董事长。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。上诉人杨新有因与被上诉人嘉兴新洲物业经营管理有限公司（简称新洲公司）、嘉兴市大业房地产开发有限公司（简称大业公司）委托合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨新有上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决认定案涉房地产项目未如期竣工，导致已售房产未如期交房，与事实不符；根据杨新有与新洲公司签订的2份《新洲国际大酒店产权式酒店委托经营合同》（简称讼争2份合同）的约定，案涉房屋前三年的经营回报收益已在相应购房款中予以一次性扣除，新洲公司自2009年12月30日起至2013年1月30日还支付了10期经营回报收益，说明案涉房地产项目早已竣工并在经营；根据网聊嘉兴上《新洲国际大酒店项目合同违约引发的思考》一文的描述，案涉房地产项目于2005年3月28日开工，计划2008年6月完工，2008年8月试营业；根据《新洲国际大酒店房地产项目全体业主的血泪申诉》一文，新洲国际大酒店已经营多年。二、不能以会议纪要的形式来变更双方签订的合同，案涉《会议纪要》上签字的代表并未经全体业主选举产生，而且杨新有是被骗签字的，杨新有也没有在购房名单编号116号上打勾同意，因此不应办理讼争2份合同的解除手续。三、案涉《会议纪要》对杨新有具有拘束力，但不具有法定效力。四、2007年杨新有与大业公司签订2份《商品房买卖合同》（简称案涉2份购房合同）并付清房款时，嘉兴的商品房价格还仅为每平方米三、四千元，合同约定的房款却已达每平方米11170元，杨新有当时承担了极大的风险，因此案涉2份购房合同才约定了逾期交房违约金，且并未约定违约金可调节，因此案涉2份购房合同不能随意修改，杨新有有权主张案涉2份购房合同约定的全部逾期交房违约金。五、根据增资扩股协议，案涉房地产项目的管理由大业公司接手，所以大业公司应当承担支付经营回报收益的义务。大业公司辩称，一审判决事实认定清楚，杨新有与大业公司之间没有委托合同关系，杨新有要求大业公司支付经营回报收益没有依据，但大业公司自愿以案涉2份购房合同的价款为基数按3%每年的利率向杨新有进行支付，从2014年12月31日支付到2017年12月31日。杨新有的其他诉讼请求不能成立，请求驳回其上诉请求。新洲公司未作答辩。杨新有在一审中起诉请求：新洲公司、大业公司支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的经营回报收益（每年按购房总价的8%计算，5年合计40%）和到期一次性经营回报收益（购房总价款的21%），合计785073.66元，扣除其已支付的238670元，计546403.66元；新洲公司、大业公司按每日万分之三的标准支付2年（暂计）的滞纳金108770元、违约金60000元（实际损失超过违约金的，应当据实赔偿）及合同超期默认续约2年的经营回报收益263836.62元。一审法院认定事实：2007年4月22日，杨新有与大业公司签订案涉2份购房合同（合同编号为3-1612、3-1615），约定杨新有购买大业公司开发建设的新洲国际大酒店第3幢3-1612号、3-1615号预售商品房，建筑面积分别为56.84平方米、58.38平方米，总价款分别为501573元、515162元。同日，杨新有（甲方）与新洲公司（乙方）签订讼争2份合同，约定甲方将上述商品房（产权式酒店）委托给乙方经营，委托经营期限8年，自2008年1月1日起至2015年12月31日止；3-1612号产权式酒店总价款634902元，3-1615号产权式酒店总价款652104元，合计1287006元，8年总回报为总价款的82%；前3年的回报合计21%已在购房款中一次性扣除，即案涉2份购房合同中的房价款是扣除21%后的房价款，2011年1月1日至2015年12月31日期间每年回报为购房总价款的8%（5年合计40%），分4个季度支付，在每季度初5个工作日内支付，每季度支付=该产权式酒店总价款×8%÷4（含税）；2015年年末，甲方提前30天以书面形式告知乙方选择续约、自用或回购，对于选择续约或自用的业主，乙方一次性回报总价款的21%；选择续约的业主，仍可与乙方继续签订新的委托经营合同；乙方逾期支付经营回报利益，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催函5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按经营回报利益的万分之三加收滞纳金；逾期超过90日的，甲方有权解除合同，乙方应承担违约金50000元；任何一方违反其他规定给对方造成损失的，须向对方支付10000元违约金，实际损失超过违约金部分的应当据实赔偿。双方还约定了其他相关事项。另查明，因案涉房地产项目未如期竣工，导致已售房产未如期交房。2014年1月15日，在相关行政主管部门主持、协调下，大业公司与包括杨新有在内的十几名业主代表就逾期交房以及后续委托经营管理等事宜达成一致意见，并形成《会议纪要》。《会议纪要》载明：（一）大业公司根据与业主签订的《商品房买卖合同》约定，同意自该合同约定的房屋交付之日起至2013年12月31日止以业主根据《商品房买卖合同》实际向大业公司交付的购房款为基准按照年利率7%的标准向业主补偿该期间的所有损失，业主同意接受。（二）本会议纪要签署后，业主自愿放弃按照《商品房买卖合同》向大业公司主张逾期交房违约金等权利，2014年1月1日起至大业公司实际向业主交房之日止的逾期交房等所有损失，业主也不再向大业公司主张；2013年12月31日之前如新洲公司需向业主支付委托经营管理收益的，该收益款项业主同意自愿放弃。另外，业主享有的与新洲公司签订的委托经营合同中约定的经营管理期满应向业主支付的8年租期到期一次性21%收益款以及对商品房进行回购等权益，业主一并放弃。（三）本会议纪要签署前，如有大业公司或者新洲公司向业主支付的委托经营管理收益款或者代为偿还的银行按揭款或者业主在新洲国际大酒店的消费款等任何款项，由大业公司在向业主支付上述第一条约定的补偿款时从第一条所述的补偿款中扣除与上述款项相同金额的款项……（四）本会议纪要签署后，业主应与新洲公司办理相关商品房委托经营合同的解除手续。在委托经营合同解除后，《商品房买卖合同》约定的购房款已全部付清的业主可选择与新洲国际大酒店重新签订委托经营合同，新签订的委托经营合同管理期限自2014年1月1日起计算；《商品房买卖合同》约定的购房款未付清的业主，如选择与新洲国际大酒店签订委托经营合同的，委托经营期限自购房款全部付清之日起计算。委托经营管理期间，新洲国际大酒店以《商品房买卖合同》约定的购房款为基准按照每年3%的标准向业主支付收益……。杨新有作为业主代表在《会议纪要》上签字确认。诉讼中，大业公司表示愿意参照《会议纪要》的规定，以案涉2份购房合同价款为基数，按每年3%的标准向杨新有支付自2014年12月31日起至新洲国际大酒店停止经营即2017年12月31日止期间的收益。一审法院认为，在相关行政主管部门主持、协调下，大业公司与业主代表就案涉房地产项目逾期交房及委托经营等纠纷达成一揽子解决方案并签署《会议纪要》，杨新有作为业主代表在《会议纪要》上签字确认，该《会议纪要》对杨新有具有拘束力。根据《会议纪要》，杨新有应当与新洲公司解除讼争2份合同并自愿放弃讼争2份合同中关于新洲公司应当支付的经营回报收益、8年租期到期一次性21%收益款及对商品房进行回购等权益。因此，杨新有向新洲公司主张委托经营回报收益等权利，已无事实依据，不予支持。杨新有仅以讼争2份合同签订时，徐孟瑢同为大业公司和新洲公司法定代表人为由要求大业公司共同承担委托经营回报等款项的付款责任，不符合法律规定，亦不予支持。至于杨新有提到的大业公司支付的20余万元款项。经查，系大业公司支付给杨新有的案涉房屋逾期交房违约金和为杨新有代付的按揭款，大业公司根据《会议纪要》第三条规定已在一审法院（2015）嘉秀民初字第136号案件执行程序中与判决确定的应付逾期交房违约金进行了抵扣，该案已执行完毕。考虑到杨新有虽未按照《会议纪要》的规定与大业公司开办的新洲国际大酒店重新签订委托经营合同，但新洲国际大酒店对包括案涉房屋在内的物业进行整体经营管理并产生了收益，为公平起见，大业公司应当参照《会议纪要》的标准向杨新有支付相应的收益。为减轻当事人的讼累，该收益宜在案件中一并处理。鉴于案涉房屋的逾期交房违约金在另案中已计算至2014年12月30日，则收益应自2014年12月31日起算。大业公司自愿以案涉2份购房合同价款为基数，按每年3%的标准向杨新有支付自2014年12月31日起至2017年12月31日止期间的收益，不违反法律规定，予以准许。经计算，该收益为91589.72元。新洲公司经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、大业公司于判决生效之日起十日内支付杨新有案涉房屋收益91589.72元；二、驳回杨新有对新洲公司的诉讼请求；三、驳回杨新有的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13590元，由杨新有负担12290元，大业公司负担1300元。公告费560元，由杨新有负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，由于杨新有的经常居所地在中华人民共和国领域外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十二条第二项的规定，本案系涉外民事案件。本案中，讼争2份合同涉及的房屋所在地和合同签订地均位于中华人民共和国境内，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，中华人民共和国法律与讼争2份合同具有最密切的联系，应予适用。本案争议焦点为新洲公司和大业公司是否应当根据讼争2份合同的约定支付杨新有相应的经营回报收益。案涉《会议纪要》系大业公司就案涉房地产项目逾期交房及委托经营等纠纷与该项目业主达成的协议，杨新有已在案涉《会议纪要》上签字认可协议内容，故一审判决认定案涉《会议纪要》对杨新有具有拘束力，并无不当，杨新有以其被骗签字以及未在购房名单编号116号上打勾同意为由否认案涉《会议纪要》对其产生拘束力的意见，本院不予支持。杨新有应按案涉《会议纪要》的约定与新洲公司办理讼争2份合同的解除手续，并放弃案涉房屋在2013年12月31日之前的经营回报收益以及租期到期一次性回报收益款等权益，现杨新有就案涉房屋既未收房又未与新洲公司或大业公司签订新的委托经营合同，却仍以讼争2份合同为依据向新洲公司、大业公司主张经营回报收益等权益，缺乏事实依据，一审判决对该主张不予支持，并无不当。大业公司在一审中提出愿意参照案涉《会议纪要》的约定向杨新有支付自2014年12月31日起至2017年12月31日止的经营回报收益，此举系大业公司对其自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许，亦无不当。至于杨新有上诉状所提要求大业公司按案涉2份购房合同约定支付逾期付款违约金的主张，已超出其一审诉讼请求范围，本院二审不予理涉。杨新有还向本院提出减免诉讼费用的主张，但其并未提交证据证明其具有《诉讼费用交纳办法》第四十五条、第四十六条规定的情形，故本院对该申请不予准许。综上所述，上诉人杨新有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12674元，由上诉人杨新有负担。公告费300元，由上诉人杨新有负担。本判决为终审判决。审判长 张 涛审判员 杨 剑审判员 刘 坤二〇二〇年八月十日书记员 蒋惠玲·??2?··??1?·