大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0204执异43号案外人：大连市人民防空办公室，住所地大连市西岗区纪念街80号。负责人：陈国贵。委托诉讼代理人：李雯雯，辽宁昌信律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜伟男，男，系该单位职员，住辽宁省大连市西岗区三元街54号3-1。申请执行人：张小林，男，汉族，1961年12月9日生，住辽宁省大连市沙河口区正仁街1号2-4-2，公民身份号码：210204196112091393。委托诉讼代理人：程国滨，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飘飘，辽宁法大律师事务所律师。被执行人：大连金福置业发展有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区富民路120号。法定代表人：陈涛。在本院执行张小林与大连金福置业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人大连市人民防空办公室对本院查封的房屋提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，沙区法院查封了被执行人大连金福置业发展有限公司名下的位于大连市沙河口区彩云园41号1层1、2、4、5、6、7、8号房屋，但该房屋归案外人所有。理由为：2007年6月28日，案外人就沙河口区马栏村南山人防用地及口部管理房的开发利用和拆除补建事宜，与大连万程房地产开发有限公司签订了《协议书》，约定由该公司按商品房通产标准为案外人无偿独立补建一处不少于400平方米的人防工程管理房。2010年3月10日，由于土地摘牌事由，案外人与大连万程房地产开发有限公司、大连金福置业发展有限公司三方签署《承诺书》，约定由大连金福置业发展有限公司履行大连万程房地产开发有限公司的房屋还建义务。2014年11月11日，“观山蝶恋花”项目竣工，大连金福置业发展有限公司将1号楼1层面积为421.39平方米（一层平面图上1、2、4、5、6、7、8的房屋套内面积）产权房屋移交给案外人，双方签订《人防工程管理房交接书》。综上，案涉房屋的所有权人为案外人，故法院对案涉房屋的执行损害了案外人的合法权益，为防止国有资产流失，请求法院停止对案涉房屋的执行。本院查明，张小林与大连金福置业发展有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月23日作出（2019）辽0204民初3079之三号民事裁定书，裁定查封后大连金福置业发展有限公司名下位于大连市沙河口区彩云园41号1层1号、2号、4号、5号、6号、7号、8号房屋。2019年8月14日，本院作出（2019）辽0204民初3079号民事判决书，主文内容为：“一、被告大连金福置业发展有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告张小林2015年6月17日起至2018年12月5日止期间的借款利息4565119元；二、驳回原告的其他诉讼请求。”大连金福置业发展有限公司不服，提出上诉，大连市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）辽02民终8272号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后大连金福置业发展有限公司未履行生效文书确定的义务，张小林向本院申请执行。执行过程中，本院于2020年1月14日对案涉房屋进行现场评估，被执行人法定代表人陈涛负责打开房门协助本院对房屋进行了勘察，当时8套房屋全部为清水房。对于案涉房屋现状，被执行人称认可案涉房屋为人防工程还建房屋，房屋归案外人所有，现房屋钥匙在被执行人处，房屋为清水房并一直处于闲置状态，由被执行人对房屋进行管理。案外人向本院提出执行异议，并提供了《人防工程管理房交接书》、《协议书》、《承诺书》2份、人防资产移交会签单、法律审查意见、《关于马栏北街人防工程用地改造的函》、《关于开发马栏北街人防工程用地的函》、《关于开发马栏北街人防工程用地的复函》、关于沙河口区马栏北街1号楼一层人防管理用房产权登记事宜的说明、市人防办关于启用新印章的说明、大连新展物业管理有限公司证明等证据材料。据上述证据记载，2007年4月25日，大连市沙河口区人民政府向案外人发出《关于开发马栏北街人防工程用地的函》，拟由大连万程房地产开发有限公司对马栏北街2号地块进行开发改造，建设“观山满庭芳”项目。2007年6月28日，案外人与大连万程房地产开发有限公司签订《协议书》，约定本协议所涉及的人防用地位于沙河口区马栏村南山，面积12787平方米，自协议签订之日起3日内，大连万程房地产开发有限公司向案外人支付经济补偿费400万元，并按商品房通常标准为案外人无偿独立补建一处不少于400平方米的人防工程管理房。2007年7月4日，案外人复函同意由大连万程房地产开发有限公司在开发改造过程中使用相关地块的人防用地和拆除用地内人防设施，但应按案外人与大连万程房地产开发有限公司签订的补偿协议对案外人进行补偿。2010年3月10日，大连万程房地产开发有限公司与大连金福置业发展有限公司向案外人出具《承诺书》，承诺二公司联合开发的马栏南山村人防工程用地，由大连金福置业发展有限公司摘牌，为案外人还建400平方米地下工程管理用房，并保证水暖电配套设施完备。2010年7月19日，大连金福置业发展有限公司向案外人出具《承诺书》，承诺400平方米还建房在3号楼东侧单元1至2楼，保证是商品房手续。2014年11月11日，案外人与大连金福置业发展有限公司签订《人防工程管理房交接书》，约定大连金福置业发展有限公司向案外人移交位于沙河口区马栏北街“观山蝶恋花”项目中1号楼一层，面积为421.39平方米（一层平面图上1、2、4、5、6、7、8房屋套内面积）。大连金福置业发展有限公司提供该项目前期建设手续及商品房过户手续，案外人予以配合。后案外人对案涉房屋进行了人防资产移交会签登记。2015年11月26日，大连新展物业管理有限公司出具证明，证明案涉房屋2015年未开阀供暖（业主2015年10月20日到昌元供暖办理停供，被告知还没到时间受理，2015年11月22日再次去办理，被告知过期限）。对于案涉房屋一直未过户至案外人名下的问题，案外人称，因案外人并非依照商品房买卖合同取得案涉房屋，暂无相关政策可对此类房屋办理转移登记过程中产生的税费予以减免，故没有办理产权登记。本院认为，案外人对执行标的主张实体权利，执行异议审查法院应当严格按照相关法律规定进行审查。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其权利归属。本案中，案涉房屋未办理产权登记，而被执行人作为案涉房屋的开发、建设者，应当认定其为案涉房屋的权利人，故在不存在法律规定的例外情况下，案涉房屋应认定为被执行人所有，本院对被执行人所有的案涉房屋进行查封符合法律规定。其次，对于法律规定的例外情况，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同预定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人须同时满足上述条件才可能排除执行。本案中，第一，案外人与被执行人并非房屋买卖关系，未签订书面买卖合同。案外人是依据拆迁、还建的事实主张对案涉房屋的所有权，但案外人与大连万程房地产开发有限公司于2007年签订的《协议书》仅约定了房屋还建事宜，并未约定还建房屋的具体位置，根据同年大连市沙河口区人民政府向案外人发出的《关于开发马栏北街人防工程用地的函》中记载，还建房屋对应“观山满庭芳”项目。根据被执行人于2010年向案外人出具的《承诺书》，还建房屋位置为3号楼东侧单元1至2楼。根据案外人与被执行人于2014年签订的《人防工程管理房交接书》，还建房屋位置为“观山蝶恋花”项目中1号楼一层。因案外人并未就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同，且与房屋还建事宜相关的《协议书》、《承诺书》、《人防工程管理房交接书》中还建房屋的位置又不完全一致，故本院无法认定案外人的异议符合上述规定的第一项条件。第二，本院在诉讼阶段保全查封了案涉房屋，但直到本院对案涉房屋进行现场估价、调查时，案涉房屋钥匙仍在被执行人处，房屋仍由被执行人管理，房屋仍是清水房且为闲置状态，案外人仅凭物业公司的供暖证明不足以证明其已在本院查封之前合法占有案涉房屋，案外人的异议不满足上述规定第二项条件。第三，案外人于2014年即与被执行人就案涉房屋签订《人防工程管理房交接书》，本院于2019年查封案涉房屋，期间5年左右的时间里，案外人始终未办理案涉房屋的登记过户手续，对此，案外人称系因相关税费无减免政策导致，但案外人因未支付相关税费导致房屋未过户，系属于案外人自身原因，案外人的该项主张不符合上述规定第四项的条件。综上，本案未满足上述规定对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，不属于法律规定的例外情况。关于案外人提出的案涉房屋已进行国有资产入账登记、继续执行可能造成国有资产流失的问题，因执行异议的审查须严格按照相关法律规定进行，而案外人单方的登记入账行为并不能产生不动产物权变动的效力，无法达成法定的排除执行条件，故对案外人的该项主张，本院不予支持，案外人对此若有异议，可通过执行异议之诉或其他法律途径解决。综上，案外人的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人大连市人民防空办公室的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。审 判 长  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二〇年八月十九日书 记 员  杨 丹附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。