河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1941号 上诉人（原审原告）：张志杰，女，1970年4月13日出生，满族，农民，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：黄亚新，河北德律律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李连强，男，1984年4月21日出生，汉族，农民，住河北省承德市承德县。 委托诉讼代理人：王晓伟，河北张闻欣律师事务所律师。 原审第三人：承德县明程房地产经纪有限公司，住所地承德县下板城镇花都小区商住楼一期D座33号底商。 法定代表人：肖旭，董事长。 原审第三人：宋国霞，女，1965年7月13日出生，汉族，农民，住河北省承德市承德县。 上诉人张志杰与被上诉人李连强、原审第三人承德县明程房地产经纪有限公司、原审第三人宋国霞房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 张志杰上诉请求，一、请求二审法院依法撤销(2020)冀0821民初139号民事判决：二、请求依法改判，撤销上诉人与被上诉人之间的二手房买卖合同，并由被上诉人赔偿上诉人损失人民币4000.00元；三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审法院认为：本案原、被告签订的二手房买卖合同已部分履行，对于案涉楼房的价值系原告认可。原告作为完全民事行为能力人对自己所出卖的楼房有完全的认知，被告系自用还是为他人代买，并不影响原告出卖目的和房屋出卖价格。合同的签订是自愿协商的结果，是双方真实意思表示。被告私自发朋友圈售卖原告房屋的行为，并未导致原告对其房屋售卖做出错误的意思表示，被告的行为不构成欺诈。民法意义上的欺诈，是指故意欺骗他人，使其陷于错误判断，并基于此错误判断而为意思表示之行为。对于一审法院的认定，上诉人认为存在明显错误，理由如下：l、被上诉人看到上诉人发布的卖房信息后，在与上诉人联系的同时将上诉人张贴的卖房信息都给撕下来，不让其他人看到上诉人的卖房信息，导致上诉人不能与其他买房人联系，剥夺了上诉人选择出卖房屋价格的权利，从而必然影响上诉人的卖房价格，被上诉人的这种行为就是一种欺骗行为。2、被上诉人撕掉上诉人的卖房信息后与上诉人联系称给自己妹妹买房在还未与上诉人达成协议的情况下，就发布朋友圈、在上诉人原来张贴广告位置张贴广告、到房屋中介机构挂售上诉人所有的房屋，并隐瞒所有事实，谎称其妹妹买房，截留了不特定多数买房人与上诉人的联系通道，为其恶意低价磋商进行了有效铺垫，因此，双方协议违背了上诉人的意志，并非上诉人的真实意思表示，被上诉人这样的交易存在连环的欺诈，严重影响了上诉人的卖房价格。3、当上诉人得知被上诉人李连强要将房屋卖给毫无关系的第三人宋国霞后，当然有权利不与被上诉人交易。原因是被上诉人所称的买房条件与事实不符，影响了上诉人对房屋价格的判断。4、本案事实部分有几个关键的时间节点，需要明晰一下：(1)、2019年9月13日晚7点，上诉人张贴广告于涉诉房屋周围及楼道，然后去无锡与女儿团聚过中秋节；（2)、被上诉人看到售房信息于2019年9月15日与上诉人电话取得联系，打算看房，并在当日拿到上诉人寄存他处的钥匙看房，看房后称其为自己妹妹购房，妹妹还要看房才能决定，要求暂时留存钥匙，之后一直把持钥匙未予归还；(3)、2019年9月16日，被上诉人私自将上诉人所售房屋作为出售房源，挂到第三人承德县明程房地产经纪公司，被上诉人以出卖人的身份进行公开售卖；(4)、上诉人于2019年9月19日回到承德，20日被上诉人主动询问是否回承，并要求带妹妹一起到上诉人居住地附近见面协商房屋买卖事宜；后又谎称妹妹中途有事，主张由其代签购房协议。上诉人因实际购房人没有到场，又没见到有效的代理手续，拒绝了被上诉人的要求，但被上诉人为了谋取到该涉诉房屋，坚持要提前交付定金20000.00元。(5)、2019年9月24日，被上诉人朋友圈发布售楼信息，张贴数张涉诉房屋照片，注明价格，联系人预留电话均为被上诉人，其朋友圈信息不止24日这一条消息。(6)、第三人宋国霞看到被上诉人或者第三人张贴于涉诉房屋楼道内的售房广告（上诉人亦曾在该位置张贴过广告，联系到被上诉人看房后于当日与被上诉人签订了购房协议，以280000.00元价格购买了该涉诉房屋；(7)、2019年9月28日，被上诉人再次来到上诉人居住地，并随身携带自己拟好的《二手房买卖协议》，继续谎称该房屋为其妹妹购买，但是钱款要由被上诉人来出，由于目前其妹妹的生活状态，家里人产生争议，实在难以决定房屋最终落到谁的名下，故要求先由他与上诉人签购房协议，将来具体落实到谁的名下，待家里人商量好后再做指定。其时，被上诉人与第三人宋国霞已经于三天前的25日就签订了另外的一份房屋买卖协议，将涉诉房屋高价卖给了第三人。为了能从上诉人处顺利拿到房屋，又不至于之前的一系列欺诈、侵权行为败露，才编造种种理由，一步一步实施欺诈。(8)、2019年10月10日，上诉人与被上诉人办理相关手续，发现被上诉人一系列欺诈、侵权事实，拒绝办理涉诉房屋的过户手续，并多次试图与被上诉人协商处理，均遭被上诉人拒绝，被上诉人表示不管其用什么手段，上诉人已经同意，如果不按期交房，就以违约起诉上诉人，得到高额违约金的效果和骗到房子的效果几乎没啥区别。上诉人张贴广告后，因为被上诉人撕毁了上诉人的广告，又另行张贴了以他为联系人的售房广告，导致潜在购房人被截留，才会有第三人宋国霞在看到广告当日就与被上诉人签订了另外的购房协议，如果没有被上诉人的一系列行为，那么第三人就会在第一时间联系到上诉人，以认为合适的价格同上诉人签订有关协议；另外，因为被上诉人的上述侵权、欺诈行为，导致除了被上诉人与上诉人联系外，接不到其他任何购房人的电话，这也使上诉人对涉诉房屋的真实售卖情况产生误判，被上诉人才最终得以以一再被压低后的价格与上诉人签订协议。至于出卖目的，不是一审法院应该考量的内容，每个人拥有合法的物权，就有按自己意愿合法处分的权利。被诉人在与上诉人素未谋面的时候，就已经将属于上诉人所有的房屋私自挂到第三人承德县明程房地产经纪有限公司网站上，以自己的名义进行售卖，这部分事实是上诉人在庭审时才了解到的。上诉人认为，被上诉人的行为不仅是欺诈，还有侵权行为，甚至有涉嫌诈骗的嫌疑。纵观整个过程，被上诉人处心积虑、步步为营，不择手段的挤压、谋取上诉人的财产，且有恃无恐。综合以上事实，被上诉人在买房过程中故意欺骗上诉人，使上诉人陷于错误判断，并基于此错误判断作出意思表示。该行为完全符合民法对于欺诈的定义。《民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。综上，一审法院对本案中对被上诉人的行为及双方签订合同的性质认定错误，该双方签订的房屋买卖协议应予撤销，请二审人民法院依法予以改判，支持上诉请求。 李连强辩称，请求双方继续履行合同，依法驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人张志杰和被上诉人李连强签订的二手房买卖合同，系双方真实的意思表示，同时李连强已经按照合同的约定履行付款义务。2019年9月20日，张志杰与李连强就承德县下板城镇老街点式楼4幢501号房屋签订二手房买卖合同，合同约定：张志杰将涉案房屋卖给李连强，房屋总价款为228000.00元，合同签订之日李连强支付定金20000.00元，合同签订15日给付128000.00万元，剩余80000.00购房款于2020年3月以后办理过户手续时一次性付清。后李连强考虑到贷款只能贷80000.00元，不能贷78000.00元，所以2019年9月28日在交付购房款128000.00元时，双方经过协商重新签订了合同，合同其他内容均未改变，合同日期由原来的2019年9月20日改为2019年9月28日。合同约定：合同签订之日向张志杰支付定金20000.00元，李连强向张志杰转账的时间也为2019年9月20日，综合可以认定合同签订时间为2019年9月20日。张志杰主张合同签订日期是2019年9月28日明显与合同中约定的合同签订之日李连强支付定金20000.00元相矛盾。二、双方签订的合同不存在任何欺诈行为。首先合同签订系双方的真实意思表示，合同内容也是双方经过协商由上诉人提供的。其次双方签订的合同中明确写明：乙方购买的房屋暂未确定产权人姓名，甲方应在乙方办理银行贷款过户手续时，按照乙方指定产权买受人，甲方积极配合乙方办理过户手续。被上诉人不存在任何欺诈上诉人的情形，上诉人也没有因为被上诉人的行为而作出任何不真实的意思表示，因此合同不存在任何的欺诈行为。双方签订的合同真实有效，不存在可撤销的情形，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人承德县明程房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未发表陈述意见。 原审第三人宋国霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未发表陈述意见。 张志杰向一审法院起诉请求：1、依法撤销原被告之间的二手房买卖合同；2、由被告赔偿原告损失4000.00元；3、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原告张志杰在2019年9月12日张贴广告售卖其所有的楼房，被告李连强得知后便与原告电话联系，拿到原告楼房的钥匙看房。被告李连强看完原告所售楼房后在其朋友圈发布售卖案涉房屋的信息。第三人明程公司于2019年9月16日将案涉楼房老街点式楼4栋501号在其公司登记，当时登记的房屋所有人名字是李连强。2019年9月20日被告与原告协商买房事宜，并于当日被告通过手机银行转给原告定金20000.00元。2019年9月28日原、被告签订了二手房买卖合同，房屋价款为228000.00元，被告当天通过手机银行向原告转账128000.00元，原告为被告出具收条一张载明“今收到李连强购房款总14.8万元整大写壹拾肆万捌仟元整。（网上银行转账，包括定金两万元整）。收款人张志杰”。2019年9月25日第三人宋国霞在明程公司与被告李连强签订了该案涉楼房的房屋买卖合同，房屋价款为280000.00元。认定上述事实有原、被告及第三人的陈述，原、被告签定的二手房买卖合同，第三人宋国霞与被告李连强签定的房屋买卖合同，原告为被告出具的收条等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，本案原、被告签订的二手房买卖合同已部分履行，对于案涉楼房的价值系原告认可。原、被告从磋商楼房价格并交付定金到双方签订合同间隔八天，原告作为完全民事行为能力人对自己所出卖的楼房有完全的认知，被告系自用还是为他人代买，并不影响原告出卖目的和房屋出卖价格。合同的签订是自愿协商的结果，是双方真实意思表示。被告私自发朋友圈售卖原告房屋的行为，并未导致原告对其房屋售卖做出错误的意思表示，被告的行为不构成欺诈，故原告的诉讼请求本院不予支持。对于被告要求原告继续履行合同并承担违约金的请求本院不予合并审理，被告可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，判决：驳回原告张志杰的诉讼请求。 二审审理期间，被上诉人提交其与上诉人电话录音光盘一张作为新证据，证明其与上诉人签订的二手房买卖合同是在2019年9月20日，并于当日给付上诉人20000.00元定金，只是因该份合同对贷款事项约定不明，双方又于9月28日签重新签订的合同。被上诉人质证意见为：该份证据不能作为新证据使用，从录音内容看，不能证明通话对方是上诉人，亦不能证明双方曾签订过合同，且该录音系非法手段取得，不应予以采信。本院认为，被上诉人在二审期间提交的证据所要证明的事实，因其未提交其他证据予以佐证，本院不予采信。 本院认为，上诉人张志杰与被上诉人李连强经自愿磋商，于2019年9月20日，双方达成买卖房屋的合意后，被上诉人向上诉人交纳了定金，以保证双方合同权利义务的履行。后双方于2019年9月28日签订了书面的二手房买卖合同，并已部分履行，可以认定上诉人对出售房屋及出售价格是认可的，签订合同是其真实意思表示。上诉人主张被上诉人在与其磋商签订合同过程中存在欺诈行为、采用欺骗方法，切断不特定多数人与上诉人的联系通道，致其产生错误判断，作出了不真实的意思表示，最终以过低的价格出售了房屋，因此认为双方所签订的合同应予撤销。本院认为，虽然，被上诉人在与上诉人签订书面合同之前，私自在其微信朋友圈发布出售案涉房屋信息，并与原审第三人另行签订房屋买卖合同，但并不必然导致上诉人在与被上诉人签订合同时产生错误的判断，上诉人亦未能提交充分证据证明被上诉人存在欺诈行为，因此上诉人主张合同应予撤销的理由并不充分，对其上诉主张，本院不予支持。另，上诉主张签订合同过程中造成其经济损失4000.00元，应予赔偿，因双方所签订的二手房买卖合同并不存在撤销的理由，对其主张的损失，不应予以支持。 综上所述，上诉人张志杰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由张志杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋审判员李红梅审判员钱丽艳 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 柳      云      骐