山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初3081号 原告：枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会，住所地枣庄市市中区青檀中路60正西方向100米。 负责人：田永臣，主任。 委托代理人：田永臣，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会主任。 委托代理人：曲艺，山东鼎赢律师事务所律师。 被告：宋树芳，女，1971年1月27日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：枣庄佳豪物业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区光明路明华园43号3单元602室。 法定代表人：褚福东，公司经理。 原告枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会诉被告宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会在2016年9月2日成立并依法备案。枣庄市市中区书馨苑三期小区曾在2016年1月1日由开发商同枣庄吉品物业经营管理有限公司签订了物业服务协议，该协议在2017年11月1日到期。2017年11月1日物业服务到期后，枣庄吉品物业经营管理有限公司向书馨苑三期小区所有业主下达告知书，告知所有业主枣庄吉品物业经营管理有限公司完全撤出，不再对小区进行任何服务、经营工作，11月1日前所有事物、纠纷由宋树芳负责处理，宋树芳与枣庄佳豪物业有限公司的法定代表人褚福东系夫妻关系，后宋树芳强行进驻小区，强占物业用房并以枣庄佳豪物业有限公司的名义强迫广大业主接受物业服务。在未经枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会聘用、没有签订任何物业服务的情况下，私自向小区业主收取费用。枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会多次与被告交涉，要求其立即搬离枣庄市市中区书馨苑三期小区并移交物业用房及物业管理所必需的所有档案材料，但被告均置之不理。故原告根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律规定提起诉讼请求依法判令二被告立即停止侵害、排除妨碍；依法判令两被告立即搬离枣庄市市中区书馨苑三期小区；依法判令两被告立即向原告移交小区物业用房共4间、小区业主信息资料、年检资料等物业管理所必需的所有档案材料；本案的诉讼费用由被告承担。 被告宋树芳辩称，我只是项目管理人员，原告只能起诉公司，不应起诉我个人，我只是管理人员。服务是公司行为不是我个人行为，我是执行者。 被告枣庄佳豪物业有限公司辩称，1、书馨苑三期是我公司在服务，宋树芳是我司的项目经理，原告起诉我司说没有合同强行进驻本小区不符合事实。原告所谓的三期委员会成立的人员数未达到法定的人数，请求法庭审查投票人数及签到人数。法律规定是超过1/2的业主投票才成立，在选举的时候我方工作人员到场，选票到场人员达不到这个数，那么是如何备案的；2、我司服务书馨苑三期签订了有效合同，并在相关部门备案，收费也是物价局备案，请法庭判令物业合同继续履行；3、原告负责人田永臣系长期拖欠物业费人员，请求法庭判令田永臣履行交费义务，本案诉讼费由原告承担。 为支持其诉讼请求，原告向本院提供了如下证据： 1、业主委员会备案申请表一份，备案证明一份及书馨苑三期业主自治管理联名表一份。拟证明原告在2016年9月2日依法成立备案，书馨苑小区由业主自治管理，原告是民事诉讼适格主体。两被告质证认为对业主委员会成立有异议，原始签到数不够，投票数不够，不具备成立的条件。 2、告知书一份。拟证明2017年11月1日，因枣庄吉品物业经营管理有限公司与书馨苑小区三期的物业服务协议到期决定完全撤出，不再进行任何服务，经营活动，之前的所有事物纠纷等全部由被告宋树芳负责处理，但被告宋树芳借处理枣庄吉品物业经营管理有限公司后续事务为名与其夫经营的枣庄佳豪物业有限公司名义强行进驻小区。两被告质证认为我们是依据合同约定对名馨苑三期进行物业服务，不存在强行占用房屋。 3、照片七张及部分业主物业费收据一宗。拟证明被告现强行进驻书馨苑三期小区，强占物业用房四间并强行控制小区的监控及门禁起落杆以强迫小区业主缴费。两被告质证认为照片拍摄的房子是小区提供的物业用房，我们从13年小区盖好交房后就一直由我们进行服务的，我们从未撤离也不存在强行进驻。物业费收据属实。 4、告知函一份及邮件交寄单和送达照片三张。拟证明原告已经第三次通知两被告撤出书馨苑小区，并以邮寄和现场送达的方式通知宋树芳及宋树芳之夫褚福东经营的枣庄佳豪物业公司。两被告质证认为我们从未收到过告知函，这次开庭我们是从别的业主口中得知我们成为被告，原告提供的地址和电话完全不对。 5、2019年8月7日枣庄市中区人民政府信访事项答复意见撤销决一份，2019年6月17日出具的信访事项处理意见书。拟证明在马庄社区居委会发出公告后业委会派代表对该事件进行上访，并要求处理此事，后枣庄市中区人民政府撤销了枣庄市中区永安镇人民政府的信访处理意见书，撤销的内容包括马庄社区委托物业公司暂管本小区，故马庄社区居委会无权代表业主代表业主行驶权利，业委会主体适格。两被告质证认为信访撤销的是信访事件处理意见并不是撤销业委会违法事项，告知书上说了应当书面告知听证权利，只是少了一项听证权利，并没有说明此份公告无效。而且撤销决定我们并没有收到。我们物业服务是根据合同进行服务的。不存在强行进驻欺瞒的行为。另外我们提交的业主调查表全是业主本人的签字。 为支持其主张，被告枣庄佳豪物业有限公司向本院提供了如下证据： 1、居委会发起的业主调查表一宗，拟证明半数以上业主同意业委会不履行业委业的资格，意见更换业委员的成员，由社区签头监督管理履行业委会的职责。原告质证认为对该证据真实性及证明目的均有异议，居委会不具备入户调查的资格，其业主的签名不真实，且物业与居委会掌握各业主的基本信息，该份调查表上业主姓名之处也没有按手印，怀疑调查表的真实性不能证明原告的证明目的。 2、2017年11月1日被告公司与枣庄恒立置业有限公司签订的物业管理合同一份，2019年元月1号被告公司与马庄社区居民委员会签订的合同一份。拟证明被告的服务是履行合同行为，不存在强行进驻。原告质证认为两份物业服务合同有异议，均不予认可。书馨苑三期业主委员会在2016年9月2日成立备案，根据山东物业管理条例规定，应由业主委员会选聘物业公司并与业主委员会签订物业服务合同，恒立置业公司与马庄社区居委会均没有资格代替业主去签订物业服务合同，其权利应由业主委员会去行使。 3、马庄居委会的公告一份。拟证明反应原告业委员不履行业委员职责，符合终止的条件，由居委会行使业主委会员的职能。原告质证认为对该证据真实性无异议，但公告已经撤销，没有任何效力。原告提供一组证据证明该份公告已经依法撤销，且马庄居委会无权委托物业管理本小区。 4、枣庄物业办对被告公司的证明一份。拟证明被告公司合法经营无不良记录的证明。原告质证认为该证明与本案无关，也不能证明被告是合法进驻本小区，为各业主提供物业服务。 5、原告业委会主任田永臣破坏小区的公共设施治安调解书一份。拟证明原告经常扰乱物业公司的正常工作，不交物业费，让我们撤出的行为是原告的个人行为不是全体业主的意思。原告质证认为该证据本案无关，也不涉及到本案的物业公司。 被告宋树芳未向法庭提交证据。 根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下： 2016年9月2日，原告枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会通过枣庄市市中区物业管理办公室备案，同日枣庄市物业管理办公室出具备案证明，该证明载明：书馨苑三期小区业主委员会成立备案申请材料已收悉，经审核，业主委员会选举程序合法有效，材料完整，准予备案。 2017年11月1日，枣庄吉品物业经营管理有限公司出具告知书一份，该告知书载明：尊敬的书馨苑三期各位业主，我公司关于书馨苑三期（枣庄市市中区兴华路）的物业服务协议已于2017年11月1日到期，同时决定完全撤出，不再进行任何服务，经营活动。11月1日前的所有事物、纠纷等全部由宋树芳负责处理，11月1日起任何事情与本公司无关。同日，枣庄市恒立置业有限公司与被告枣庄佳豪物业有限公司签订《馨苑三期物业服务补充合同》一份，该合同约定：一、物业名称为书馨苑三期，物业类型为住宅类，坐落位置为市中区兴华路8号，建筑面积为14761平方米。二、物业管理区域：东至书馨苑二期，西至市中区国税局，北至市中区兴华路。其他事项：1、合同期限：自2017年11月1日至2018年11月1日止。2、本合同到期，如业主代表大会及主管部门未与物业服务企业签订新的服务合同，则本合同自动顺延。2019年1月1日，马庄社区居民委员会（甲方）与被告枣庄佳豪物业有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，该合同载明：物业名称为书馨苑三期，物业类型为住宅类，坐落位置为枣庄市兴华路南侧。其他事项：合同期限自2019年1月1日至2019年12月31日，合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料与甲方进行移交，合同到期后甲方为聘用新的物业公司，则本合同自动顺延。 2018年8月24日，枣庄市市中区永安镇马庄社区居民委员会向书馨苑三期业主出具公告一份，该公告载明：经多数小区业主反映，本小区业主委员会自成立以来，不以服务广大业主为目的，破坏物业管理工作，未履行业主委员会职责及义务，其行为包括：1、一年内未召开业主大会两次；2、破坏公司财物，殴打物业人员，被公安机关依法处理；3、业委会成员存在违章搭建建筑物行为；4、业主委成员拒付物业服务费，并煽动其他业主拒交，不履行法定义务；5、违法收取业主费用，不给开具收据，涉嫌非法侵占；根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规规定，本小区业委会成员已符合资格自行终止条件，不能依法行使业委会权利，为更好服务本小区，规范业委会工作，经社区入户调查，超过入住业主80%同一，现由社区牵头成立临时议事小组监督管理本小区事务，终止业委会所有职能。业委会公章即日作废，业委会成员的行为属于个人行为，产生一切后果由其个人负责。 2019年6月17日，枣庄市市中区永安镇人民政府出具信访事项处理意见书一份，该意见书载明：一、由于该小区业主多次反映及社区入户调查，该届业委会存在：1、业委会成员拒交物业费；2、业委会委员有违章乱搭建等行为。根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规规定，于2018年8月24日，马庄社区居委会予以公告调查结果，符合相关规定。二、为更好服务本小区，经马庄社区入户调查征得超过百分之八十的业主同意，由马庄社区委托物业公司暂时管理该小区。如不服本处理意见，看自收到本处理意见书之日起30日内向市中区人民政府提出复查申请，如逾期不提出复查申请，本处理意见即为该信访事项的终结性意见。 2019年8月7日，枣庄市市中区人民政府向市中区永安镇人民政府出具《枣庄市市中区人民政府信访事项答复意见撤销决定》，该撤销决定载明：申请人田永臣不服你机关于2019年6月17日作出的《信访事项处理意见书》，向市中区人民政府信访事项复查复核办公室提出复查申请。本机关依法予以受理，根据《山东省信访事项听证办法》第十七条规定：“有权处理的行政机关在受理信访事项并经调查核实后，认为可能作为对信访人请求不予支持的处理意见的，应当书面告知信访人听证权利。”但你机关并未告知申请人听证的权利，根据《山东省人民政府信访事项复查核规程》第二十八条第（三）项规定，决定撤销你机关于2019年6月17日作出的《信访事项处理意见书》。 2020年5月30日，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会通过中国邮政向被告宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司邮寄告知书一份，该告知书要求被告宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司三日内完全撤出小区，并按法律规定与业主委员会办理小区相关资料、设施、设备的移交手续，如不撤出，将向人民法院提起诉讼。 以上事实有业主委员会备案申请表、物业管理服务合同、补充合同、告知书、撤销决定、中国邮政送达回证及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为,虽然枣庄吉品物业经营管理有限公司（原书馨苑小区三期的物业服务）于2017年11月1日出具的告知书有“枣庄吉品物业经营管理有限公司与书馨苑小区三期的物业服务协议到期决定完全撤出，不再进行任何服务，经营活动。11月1日之前的所有事务、纠纷等全部由被告宋树芳负责处理，11月1日起任何事情与本公司无关”内容，2017年11月1日，枣庄市恒立置业有限公司与被告枣庄佳豪物业有限公司签订《馨苑三期物业服务补充合同》，但原告枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会于2016年9月2日成立，原告并未对枣庄市恒立置业有限公司与被告枣庄佳豪物业有限公司于2017年11月1日签订《馨苑三期物业服务补充合同》予以认可，被告枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳至今也没有与原告枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会签订物业服务合同，原告枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会亦未聘用被告枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳为枣庄市市中区书馨苑三期小区进行物业管理及服务，故被告枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳对枣庄市市中区书馨苑小区三期的物业管理服务既无合同上的依据也无法律上的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，故对原告枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会要求被告枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳搬离枣庄市市中区书馨苑三期小区，向原告移交小区物业用房4间、小区业主信息资料、年检资料等物业管理所必需的所有档案材料的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出的业主委员会成立有异议，原始签到数不够，投票数不够，不具备成立的条件的辩解，原告对此不予认可，且原告向法庭提交了业主委员会备案申请表一份，合法备案证明，故本院对被告的该辩解不予支持。关于被告提出的原告业委员不履行业委员职责，符合终止的条件，由居委会行使业主委会员的职能的辨称，本院认为，2019年8月7日，枣庄市市中区人民政府向市中区永安镇人民政府出具《枣庄市市中区人民政府信访事项答复意见撤销决定》已经撤销枣庄市市中区永安镇人民政府出具的“由马庄社区委托物业公司暂时管理该小区”意见，故本院对被告的该辨称不予采纳。关于被告要求原告负责人田永臣履行交纳物业费请求，本院认为该请求与本案不是同一法律关系，本院对该请求不予处理，被告可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下： 一、被告枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳于本判决生效之日起三十日内搬离枣庄市市中区书馨苑三期小区，向原告枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会移交小区物业用房4间、小区业主信息资料、年检资料等物业管理所必需的所有档案材料； 二、驳回原告枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 赵 伟 二〇二〇年八月二十六日 书记员 王子玄