云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1426号原告（反诉被告）：孙怡，女，汉族，1970年7月31日生，住曲靖市。原告（反诉被告）：杨越，男，汉族，1970年4月23日生，住址同上。系孙怡之夫。委托诉讼代理人：方斌，曲靖市中兴法律服务所法律工作者，（特别授权代理）。被告（反诉原告）：曲靖世纪天浩房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530300662640373X。住所：曲靖市开发区翠峰路中段89号。法定代表人：普长寿，经理。委托诉讼代理人：李圆圆，云南凌云律师事务所律师，（特别授权代理）。原告孙怡、杨越与被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日受理后，被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司提出反诉，本院依法组成合议庭，2020年4月27日，公开开庭合并审理了本案。原告孙怡、杨越的委托诉讼代理人方斌，被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙怡、杨越诉称，原告于2013年9月25日向被告预交购房意向金38万元，10月22日，预交购房意向金910776.5元，共计1290776.5元。被告在原告第二次交款前承诺说，因他们资金周转困难，只要交了这笔意向金就可以按最优惠的成本价购买商铺，并立即和原告签订备案的《商品房预售合同》，帮原告去银行办理按揭贷款。但至今未签署《商品房预售合同》，也办不了按揭贷款。经原告多次催讨未果，导致原告周转资金困难，高利借款周转，合同目的不能实现，严重损害了原告的利益。请求判令被告退还原告购房预交款1290776.5元；判令被告支付2013年10月22日起至起诉日止，按银行同期贷款基准利率计算的资金占用利息394342.97元，并支付至还清为止；判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求，请求解除原、被告2013年10月23日签订的《龙源商业广场商铺销售协议》。被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司辩称，原告无权要求其主张的诉讼请求。原、被告签订销售协议，向被告购买43号商铺，约定剩余50%的尾款通过银行按揭交纳。办理按揭贷款是原告的义务，银行是否同意，取决于原告的征信，被告不可能承诺办理按揭贷款。销售协议约定，所购商铺到政府登记备案的时间和事项双方协商办理，并非一方的义务。原、被告签订协议后，并未对登记备案时间和相关事项协商一致，而且不存在原告多次催促的情况。依法订立的合同应受法律的保护，本案不存在约定解除的情形，被告不存在违约。被告提出反诉称，原、被告2013年10月23日签订《龙源商业广场商铺销售协议》，原告购买位于曲靖市，总价2501209元。付款方式为：认购商铺当天交房款总额的50%，余款通过银行按揭交纳，商铺到政府登记备案时间和事项由双方协商处理。合同签订后，原告支付了50%的购房款1290776.5元，剩余50%的购房款，因双方未约定明确的付款时间，被告于2019年4月3日向原告发出了《关于龙源花园住宅商铺催交余款的通知》，要求原告接到通知后15日内交付所欠购房款。原告于4月9日签收通知，但原告未支付剩余购房款。反诉请求：判令原告支付拖欠的购房款1210432.5元；判令原告支付自2019年4月19日起至实际支付之日止的逾期付款损失费，按年利率6%计算，暂计算至2020年4月18日为72625.95元；原告承担全部诉讼费用。原告孙怡、杨越对被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的反诉辩称，被告的反诉不成立。双方签订的协议约定，原告已履行交纳房款50%的义务，由于被告承诺已与银行协商好办理按揭，我方已提供相关手续办理按揭贷款，但因合同未备案以及本人生意、工资不能办理贷款，故无法履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，我方的诉讼请求是成立的。原告为证明本诉的诉讼主张，向本院举证如下：1、原告身份证复印件各一份，用于证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2、结婚证复印件一份，用于证明两原告系夫妻关系。3、收款专用收据二份，用于证明原告向被告支付预交款1290776.5元。4、个人贷款推荐书一份，用于证明被告向原告出具推荐书，推荐原告办理银行按揭贷款，银行认为不是正式合同，不能办理按揭贷款。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议。对证据4无异议，但对原告的证明目的有意见，认为贷款推荐书并不能证明银行认为不是正式合同而不能贷款，推荐书恰好证明原告在贷款过程中被告积极配合，不能贷款是原告工资收入不足予还贷，而不能贷款。被告对其反诉主张，向本院举证如下：1、龙源商业广场商铺销售协议一份，用于证明原、被告2013年10月23日签订协议，原告向被告购买龙源商业广场商铺43号，双方约定交款方式为，认购商铺当天交房款总额的50%，余款通过银行按揭交纳。所购商铺登记备案时间和事项由双方协商办理。2、交纳余款通知两份、签字确认表一份，用于证明因双方未约定剩余50%购房款支付的时间，被告向原告发出通知，要求原告接到通知后15日内交付所欠购房款，原告于2019年4月9日签收了该通知。经质证，原告对被告提交的证据1无异议，但认为尾款要办理按揭贷款，推荐贷款时，银行说不是正式合同，不能办理按揭贷款。对证据2的真实性无异议，但对证明内容有意见，认为双方约定按揭支付尾款，由于不能按揭贷款，如何按约定履行义务？本院认为，原、被告提交的证据，真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告开发建设的位于曲靖市翠峰路89号龙源商业广场，于2013年9月25日开盘销售。原告孙怡于开盘销售当日认购龙源商业广场43号商铺，向被告交纳了预交款38万元。10月22日，原告孙怡交纳预交款910776.5元，原告孙怡两次预交房款1290776.5元，被告向原告孙怡出具了《收款专用收据》两份。2013年10月23日，原告孙怡与被告签订《龙源商业广场商铺销售协议》，原告购买龙源商业广场43号商铺。户型一层跃二层；面积暂定190.38平方；房屋用途产权为商业私有；单价13560元/㎡，售价（暂定）2581553元，结算总价优惠3%后为最终结算价。乙方（原告）在认购商铺当天交房款总额50%，余款通过银行按揭交纳。所购商铺乙方有权转让和出售；所购商铺到政府登记备案时间和事项双方协商办理，房款不交清，甲方（被告）不办理交房、房屋产权等手续。协议签订后，被告向原告孙怡签发了《个人购房按揭贷款推荐书》，推荐原告孙怡向建行曲靖市分行个贷中心申请个人住房贷款1281328.5元，并要求银行将贷款划入被告公司售房款专户。因不能办理按揭贷款，原告也未向被告交纳剩余房款。2017年5月18日，被告向原告孙怡发出《关于龙源花园商铺交余款有关事项的通知》称，商铺于2014年9月已具备交房使用条件，你购买的商铺43号，面积190.92㎡，总房款合计2501209元，你已交款1290776.5元，现欠购房款1210432.5元。请你于2017年5月31日前将你的余款支付承诺计划（余款支付截止时间为2018年底）交到我公司，逾期未交支付计划造成的一切责任后果自负。原告孙怡于当日签收了该通知。2019年4月3日，被告向原告孙怡发出《关于龙源花园住宅商铺催交余款的通知》，载明：你在我公司2013年9月购买的43号商铺，面积190.92㎡，总房款合计2501209元。你于2014年12月前已交款1290776.5元，欠购房款1210432.5元至今未交。请你于接到通知后15日内将余款交到我公司，逾期不交款造成的一切责任后果自负，我公司将依法律程序处理。原告孙怡于4月9日签收了该通知。另查明，两原告系夫妻关系。因两原告未支付剩余购房款，被告未交付房屋，也未办理房屋产权证书。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。被告开发的位于曲靖市翠峰路89号龙源商业广场，于2013年9月25日开盘销售。原告孙怡于开盘销售当日认购了龙源商业广场43号商铺，并两次向被告支付房屋价款1290776.5元。2013年10月23日，原告孙怡与被告签订《龙源商业广场商铺销售协议》，约定了原告购买43号商铺的面积、用途、单价、房屋总价等条款，并约定原告支付房屋价款50%，剩余房款通过银行按揭交纳。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告签订的《龙源商业广场商铺销售协议》，未违反法律的禁止性规定，系有效合同，具有法律约束力。合同签订后，被告向原告签发了《个人购房按揭贷款推荐书》，推荐原告向建行曲靖市分行个贷中心申请个人住房贷款。本案争议的焦点是：不能办理按揭贷款的责任承担。被告作为房地产开发商，其目的是开发、销售商品房，获得经济利益。被告向原告签发《个人购房按揭贷款推荐书》，推荐原告向银行贷款，并要求银行将贷款划入公司账户，显然被告不存在不愿意、不配合的情形。另一方面，是否同意贷款系金融机构的职权，是银行对借款人偿还能力、信用程度审查的结果。由于按揭贷款未落实，原、被告尚未签订登记备案的《商品房购销合同》，属于签订《商品房购销合同》的正常流程。因此，被告不应承担不能办理按揭贷款的责任。被告分别于2017年5月18日、2019年4月3日向原告发出《关于龙源花园商铺交余款有关事项的通知》、《关于龙源花园住宅商铺催交余款的通知》，向原告催告支付剩余房屋价款。但原告未履行支付房屋价款的义务，应承担违约责任。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二款：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。据此，原告已丧失解除合同的请求权。原告请求解除双方签订的《龙源商业广场商铺销售协议》，退还购房款1290776.5元，支付至起诉日的资金占用利息394342.97元，并支付至还清之日止的诉求，不符合法律的规定，本院不予支持。被告反诉要求原告支付剩余房屋价款1210432.5元的诉求，理由正当合法，本院予以支持。被告反诉要求原告支付逾期付款损失费的反诉请求，因无合同约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零七条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条、第十五条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）孙怡、杨越的本诉诉讼请求。二、原告（反诉被告）孙怡、杨越支付被告（反诉原告）曲靖世纪天浩房地产开发有限公司购房款1210432.5元。三、驳回被告（反诉原告）曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费19966元，（原告已预交），由原告（反诉被告）孙怡、杨越负担。反诉案件受理费8174元，（被告已预交），由原告（反诉被告）孙怡、杨越负担7366元；被告（反诉原告）曲靖世纪天浩房地产开发有限公司负担808元。上述款项合计，原告（反诉被告）孙怡、杨越应给付被告（反诉原告）曲靖世纪天浩房地产开发有限公司人民币1217798.5元，于本判决发生法律效力后九十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  李昆生人民陪审员  刘荫梅二〇二〇年八月十七日书 记 员  李桃仙