湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初2849号原告：湖北诚轩物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区永清小路20号永青汇7层C区。法定代表人：何晓燕，系公司总经理。委托诉讼代理人：王宇文（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。被告：新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区南湖花园瑞安街（南湖街“众创空间”）B9区。法定代表人：周国华，系公司董事长。委托诉讼代理人：屈强（特别授权代理），国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：穆笛（特别授权代理），国浩律师（天津）事务所律师。原告湖北诚轩物业管理有限公司诉被告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。审理中，被告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司提出反诉，本院依法予以受理。本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司的委托诉讼代理人王宇文，被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司的委托诉讼代理人屈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司（以下简称诚轩物业公司）向本院提出诉讼请求：1、请求确认诚轩物业公司、被告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司（以下简称新合作公司）双方签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）已于2020年5月19日解除；2、请求判令新合作公司立即向诚轩物业公司支付所欠诚轩物业公司租金和物业管理费合计173472元（自2020年4月1日起至2020年5月19日租金151232元，物业管理费22240元）；3、请求判令新合作公司向诚轩物业公司支付8个月装修期租金共计756160元；4、请求判令新合作公司向诚轩物业公司支付违约金283560元；5、请求判令新合作公司自2020年5月20日起，按照租金标准的三倍即按每日9452元向诚轩物业公司支付房屋占用费直至2020年7月13日止，累计金额为510408元；6、请求判令新合作公司自2020年5月20日起，按照每日463.30元标准，向诚轩物业公司支付占用期间物业管理费，直至2020年7月13日止，累计金额为25018.22元；7、请求判决本案诉讼费、保全费、律师费等由新合作公司承担。事实和理由：2019年1月18日，新合作公司就其承租位于武汉市江岸区永清小路20号1层建面1390平方米物业的租赁事项签订合同编号为“XGW-ST-B-1901-0001-1”的《房屋租赁合同》以及相关补充协议，双方约定，2019年至2021年期间的租金标准为每月94520元，物业管理费每月13900元；租金和物业管理费每半年支付。同时诚轩物业公司给予新合作公司10个月的物业改造期和经营免租期。合同签订后，诚轩物业公司按照约定于2019年1月25日将租赁房屋交付给新合作公司，新合作公司随即进场装修，并已于2019年5月31日前开业经营。根据双方约定，新合作公司应于2020年3月20前向诚轩物业公司缴纳2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费。但是新合作公司虽经诚轩物业公司多次催讨，至今仍拒付租金及物业管理费。鉴于新合作公司的行为已严重违反双方合同约定，致使诚轩物业公司的合同根本目的不能实现，且损失重大。诚轩物业公司于2020年5月19日委托律师再次向新合作公司发函，要求解除合同、归还房屋，并主张其他权利。然，新合作公司签收律师函后，既不按照要求退租，也不承担经济责任，并继续占有使用租赁房屋，故诚轩物业公司起诉来院。被告（反诉原告）新合作公司辩称：诚轩物业公司的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回诚轩物业公司的全部诉讼请求。事实理由如下：一、本案中新合作公司逾期支付租金是因新冠疫情以及疫情防控措施的不可抗力原因所造成的，不构成合同违约，诚轩物业公司不得据此解除合同。而且，新合作公司有理由要求减免此期间的租金和物业费。本案涉诉租赁房屋位于武汉市。2019年12月以来武汉市出现新冠××疫情，以及相应的疫情防控措施，特别是2020年1月23日至4月8日期间武汉因疫情原因采取离汉离鄂通道管控措施，对新合作公司承租房屋进行经营活动产生了巨大影响，导致新合作公司无法正常经营，因而无任何营业收入。二、新合作公司在履行合同过程中不存在违约行为，且根据《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议之二》的约定，诚轩物业公司无权向新合作公司主张8个月的装修免租期租金。诚轩物业公司、新合作公司双方《房屋租赁合同补充协议之二》第2.2条约定，诚轩物业公司同意给予新合作10个月的物业改造期和经营免租期，具体分为三期实施：第一期（物业改造期4个月、免租期4个月）：自2019年2月1日起，至2019年9月30日止。《房屋租赁合同》第2.3条约定，在物业改造期和经营免租期内，新合作公司无需支付租金和物业管理费。根据上述合同条款的约定，新合作公司无需向诚轩物业公司支付8个月的装修免租期租金，而且新合作公司在履行合同的过程中不存在任何违约行为。诚轩物业公司向新合作公司主张支付8个月装修免租期租金的行为，没有合同及法律依据，严重违背了诚实信用原则。三、新合作公司在履行合同过程中不存在任何违约行为，诚轩物业公司无权主张违约金。新合作公司在履行租赁合同过程中不存在任何违约行为，诚轩物业公司无权依据《房屋租赁合同》第11.3条的约定向新合作公司主张违约金。诚轩物业公司要求新合作公司支付违约金的诉请，缺乏事实与法律依据。四、诚轩物业公司向新合作公司主张2020年5月20日之后的房屋使用费及物业费与事实不符，诚轩物业公司拒绝新合作公司交还租赁房屋。新合作公司于2020年5月21日收到诚轩物业公司单方解除合同的律师函，并于6月1日回函指出租赁合同无法正常履行的原因在于诚轩物业公司未依约提供符合合同约定的《军队房地产使用许可证》，但鉴于实际情况同意解除合同。在回函中，新合作公司主动提出在6月10日前腾退完毕交还租赁房屋。但实际情况是新合作公司在6月9日、6月16日先后二次搬腾租赁房屋中的己方物品交还房屋时，诚轩物业公司进行阻挠，使得新合作公司无法腾退交还租赁房屋。鉴于以上事实，诚轩物业公司无权向新合作公司主张2020年5月20日之后的房屋使用费及物业费。被告（反诉原告）新合作公司向本院提出反诉请求：1、请求确认新合作公司与诚轩物业公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同之补充协议二》于2020年6月5日解除；2、请求判令诚轩物业公司退还新合作公司保证金216840元；3、请求判令诚轩物业公司赔偿新合作公司装修损失1283784.05元；4、请求判令诚轩物业公司赔偿新合作公司经济损失1303750元：5、请求判令诚轩物业公司向新合作公司支付违约金283560元；6、请求判令新合作公司自行取回租赁物业内的物品；7、本案诉讼费用由诚轩物业公司承担。事实与理由：新合作公司与诚轩物业公司签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同补充协议之二》，约定新合作公司承租位于武汉市江岸区永清路20号一层的物业，计租面积为1390平方米。诚轩物业公司于2020年5月19日向新合作公司发送《律师函》，单方违约要求解除合同。鉴于诚轩物业公司缺乏商业合作诚信，且未能提供有效的《军队房地产使用许可证》，新合作公司于2020年6月5日复函，同意诚轩物业公司解除合同的要求。《房屋租赁合同》第10.3条约定，如因诚轩物业公司原因提前单方终止本合同，须提前90日告知新合作公司…，若新合作公司同意解除合同，则其有权要求诚轩物业公司向其赔偿当年租金标准的3个月月度租金作为违约金，如有除违约金以外的损失费用，诚轩物业公司需另行支付。根据上述合同约定，诚轩物业公司应向新合作公司支付单方解除合同的违约金283560元。另外，因新合作公司承租物业的性质为军事设施用地/商业服务，故取得该物业《军队房地产使用许可证》为新合作公司在物业内开展合法、持续、稳定经营活动的必要条件。但是，诚轩物业公司在2019年7月10日向新合作公司提供《军队房地产使用许可证》，有效期至2019年12月31日，《军队房地产使用许可证》有效期限届满后，诚轩物业公司未再向新合作公司提供新的《军队房地产使用许可证》，导致新合作公司在承租物业内的经营活动、招商活动等受到了极大限制。《房屋租赁合同补充协议之二》第二条约定，如因诚轩物业公司原因……造成新合作公司在租期内无法合法、持续、稳定的开展经营活动，则视为诚轩物业公司违约，新合作公司有权解除合同，诚轩物业公司须退还新合作公司已支付的保证金，以及未履行部分的剩余租金，并承担赔偿金额按150万元整为计算基数的经济损失。据此约定，新合作公司要求诚轩物业公司退还保证金216840元，赔偿经济损失1303750元。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条之规定，新合作公司要求诚轩物业公司赔偿装修损失1283781.05元。被告诚轩物业公司在合同履行期间，违背诚实信用原则，严重违反合同约定，给新合作公司造成了巨大的经济损失，故新合作公司起诉来院。原告（反诉被告）诚轩物业公司辩称：一、新合作公司反诉请求无事实根据和法律依据。1、因新合作公司严重违反合同约定拒付租金，诚轩物业公司已于2020年5月19日以律师函的形式解除了双方之间的合同。诚轩物业公司的律师函发出后，新合作公司当日予以签收。因此，双方合同于2020年5月19日宣告解除。而不是新合作公司主张的2020年6月5日。2、诚轩物业公司无须退还新合作公司保证金。双方合同第3.1.1条第三段明确约定：如乙方（指新合作公司）未全面履行本合同所承担的责任和义务，包括但不限于付清所有合同款项的，甲方（指诚轩物业公司）有权扣留乙方履约保证金。3、诚轩物业公司无须赔偿新合作公司装修损失、经济损失和支付违约金。（1）导致本案诚轩物业公司解除合同的唯一原因是新合作公司未按照双方合同约定履行重要义务，严重违约所致。诚轩物业公司是依照双方合同和法律正当行使自己的权利。本案中，新合作公司是在诚轩物业公司已经装修好的基础上承租租赁房屋，新合作公司并未进行任何装修投入。其入住以后，仅是根据其自身经营需要，增设部分柜台和可移动设备。2020年7月13日，新合作公司已经派人将前述设备设施搬离房屋，双方就屋内的及房屋本身进行了交接。不存在装修损失的问题。因此，无论从事实角度，还是从法律角度，诚轩物业公司均无须向新合作公司赔偿装修损失。（2）新合作公司未向人民法院提供任何其经营损失的证据，该损失并未发生和存在。因新合作公司自身违约导致，合同不能继续履行，其经营损失，应由其自己承担。（3）新合作公司以诚轩物业公司未于2019年5月31日前交付《军队房地产使用许可证》为由，主张诚轩物业公司承担违约责任，缺乏事实根据。双方2019年1月18日《补充协议》第四条明确约定：“如甲方在2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，或即使《军队房地产使用许可证》获取时间延期，但在甲方的协助下乙方及商户顺利办理合法合规的营业执照，补充协议自甲方获得目标物业的《军队房地产使用许可证》之日起自动失效”。诚轩物业公司于2019年7月10日获取并交付前述许可证，新合作公司于7月25日办理完营业执照。根据上述补充协议第四条，该补充协议已于2019年7月10日自动失效。诚轩物业公司无须因提供许可证问题，向新合作公司承担违约责任。另，双方2019年8月20日《补充协议二》第四条，也明确约定：“甲方（指诚轩物业公司）已于2019年7月10日提供了目标物业的《军队房地产使用许可证》至乙方本补充协议签订后，甲乙双方互不追究此前补充协议中的任何违约责任，乙方自愿放弃追究该补充协议中违约责任的权利”。再者，自2019年7月10日诚轩物业公司向新合作公司提供《军队房地产使用许可证》后，诚轩物业公司提供该证的义务已经完成。此后诚轩物业公司无须再向新合作公司提供该许可证。2020年1月至今，新合作公司也从未以任何形式向诚轩物业公司提出过要求诚轩物业公司继续提供许可证的要求。新冠疫情过后，涉案租赁屋，营业执照办理不存在任何问题。因此，新合作公司以此为由，要求诚轩物业公司承担违约责任，明显没有事实根据。二、新合作公司在反诉中所提交的证据大部分只能证明诚轩物业公司的主张是合理合法的。其提交的施工、采购合同证据材料，不具备真实性，与其证明目的完全不符，且反而证明新合作公司历来不诚信，有经常违约的习惯，不是一个诚信合格的市场交易主体，也不符合大国企业应有的诚信、责任和担当。综上所述，因新合作公司的请求没有事实根据和法律依据，恳请人民法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年1月18日，诚轩物业公司（出租方、甲方）与新合作公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方同意出租位于武汉市江岸区永清路20号1层的物业（以下简称目标物业）给乙方用于开办一站式社区商业综合体（含农贸市场）。坐落：目标物业坐落于武汉市江岸区永清路20号；概况：楼层一层；层高5米；房屋结构钢筋砼框架；计租面积1390平方米；保证用途:甲方保证目标物业能够出租给乙方作为商业经营及办公场所使用。租赁期限为2019年2月1日起至2029年1月31日止，计10年整。甲方同意给予乙方6个月的物业改造期和经营免租期，具体分为三期实施：第一期（物业改造期4个月）：自2019年2月1日起至2019年5月31日止；第二期（经营免租期1个月）：自2020年12月1日起至2020年12月31日止；第三期（经营免租期1个月）：自2021年12月1日起至2021年12月31日止。在物业改造期及经营免租期内，乙方无需支付租金和物业管理费用，但需承担该期间使用的水、电、气、垃圾清运费等承租方应承担的相关费用。计租起始日：自2019年6月1日起开始计算租金。合同第三条约定了租金、物业管理费、履约保证金及其支付方式。合同第四条约定了目标物业的交付、交还及维护责任。其中4.1双方约定2019年1月25日为目标物业交付日。4.2.2乙方逾期交还目标物业并不办理书面确认手续的，则须以最后一个租赁年度内月度租金费用的三倍标准,按月向甲方支付目标物业占用费；但因不可抗力导致目标物业破坏或灭失致使乙方无法按约定条件交还的除外；乙方逾期交还目标物业的，甲方还有权采取相应措施强行清退，所发生清退费用及目标物业内的财产损失由乙方自行负责和承担。合同第十条约定了合同的变更或提前解除。其中10.1经双方协商一致，可变更或解除本合同。10.2本合同生效后、本合同约定计租起始日前，如甲方单方解除本合同（本合同约定了解除权的除外），甲方应双倍退还乙方履约保证金（即此时履约保证金应当视为定金），及退还乙方预付的款项（如有），同时甲方按第四计租年度租赁费用总额向乙方支付违约金，如该违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿。10.3在本合同正式生效履行后，如因甲方原因要提前单方面终止本合同（双方约定的解除权利条件下除外），必须提前90日告知乙方，从下达书面通知书开始计算，乙方可以不同意甲方单方面决定，并且要求甲方继续履约，但如同意解除合同，乙方也可以要求甲方继续履约90日后再赔偿当年租金标准的3个月月度租金作为违约金，除违约金以外的损失费用，如有，甲方需另行支付。10.4在本合同正式生效履行后，如因乙方原因要提前单方面终止本合同（双方约定的解除权利条件下除外），必须提前90日告知甲方，从下达书面通知书开始计算，甲方可以不同意乙方单方面决定，并且要求乙方继续履约，但如同意解除合同，甲方也可以要求乙方继续履约90日后再赔偿当年租金标准的3个月月度租金作为违约金；如乙方在经营期第一个年度单方面违约终止合同，需除违约金外另外支付甲方给予的4个月装修期租金（租金金额按第一个年度计算）；如乙方在经营期第二个年度经营免租期释放后单方面违约终止合同，需除违约金外另外支付甲方给予的4个月装修期租金及l个月经营免租期租金共计五个月租金（租金金额按第二个年度计算）；如乙方在经营期第三个年度经营免租期释放以后至合同履约结束之前单方面违约终止合同，需除违约金外另外支付甲方给予的4个月装修期租金及2个月经营免租期租金共计六个月租金（租金金额按第三个年度计算），除违约金以外的损失费用，如有，乙方需另行支付。10.5本合同生效后、本合同约定计租起始日前，如乙方单方解除本合同（本合同约定了解除权除外），甲方可没收履约保证金，同时乙方按第四计租年度租赁费用总额向甲方支付违约金；如该违约金不足以补偿甲方的全部经济损失的，对超过部分乙方仍应赔偿。乙方已预付款项（如有）可以冲抵赔偿款。10.6乙方应于第三条约定的缴费时间缴清各项应缴费用，若逾期15天未缴清相应租金的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约责任。第十一条违约责任11.1合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方遭受的损失。如超过90日违约的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。11.2本款约定的违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额千分之二计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按月租金的千分之二计算。11.3一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租金费用的违约金，还应赔偿守约方所遭受的损失（包括但不限于房屋主体损失、装修损失、转租的租金损失、赔付第三方所产生的损失以及为维护自身权益所支出的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等），同时守约方有权选择解除本合同。第十二条租赁期限届满或终止财产处理。12.1本合同如提前终止，解除或届满时无续租的，甲方有权要求乙方保留其投入的不可移动的设施，乙方有权取回乙方投入的可移动设施，设备之一部分或全部，但已形成附合的除外。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体经甲方同意或合法之变更或自然损耗除外）。12.2租赁期限届满或提前终止后，乙方应于20日内搬迁完毕。在该期间内乙方无需支付租赁费用或其他任何费用给甲方，超过20日的，乙方应按照当年租金标准的双倍向甲方支付占有使用费。乙方未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。该合同还约定了其他内容。同日，诚轩物业公司（出租方、甲方）与新合作公司（乙方、承租方）、保证人朱莎（丙方）签订《房屋租赁合同之补充协议》一份，约定，鉴于：1、甲乙双方于2019年1月18日签订了编号为XGW-ST-B-1901-0001-1的《房屋租赁合同》，乙方据此承租甲方有权处分的位于武汉市江岸区永清路20号1层的物业（以下简称目标物业）（产权人系中国人民解放军联勤保障部队，性质为军事设施用地/商业服务，不动产权证号为鄂（2018）武汉市江岸不动产权第0036965号）。2、甲方于上述《房屋租赁合同》中已明确作出承诺：保证于2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，以使得乙方能够顺利办理开办一站式社区商业综合体（含农贸市场）所需的全部经营证照、以及乙方所招商的商户能够办理相关经营证照——即保证乙方能够实现其签署《房屋租赁合同》的合同目的。3、丙方自愿为甲方履行本补充协议项下的全部义务，向乙方提供连带保证责任担保。综上，根据《中华人民共和国合同法》等法律法规之规定，经三方友好协商，达成如下一致条款，以资共同遵守。一、如因甲方未能在2019年5月31且前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，致使乙方不能办理开办一站式社区商业综合体（含农贸市场）所需的相关经营证照、或乙方所招商的商户不能办理相关经营证照一一即乙方无法开业经营、无法实现签署《房屋租赁合同》的合同目的的，乙方可单方面解除编号为XGW-ST-B-1901-0001-1的《房屋租赁合同》且不承担任何责任，甲方应当承担如下违约责任：1、甲方应当在2019年6月10日前，退还乙方已支付的租金、物业管理费、履约保证金等乙方已支付的全部费用；2、甲方应当在2019年10月10日前，一次性赔偿乙方已经发生的装修费、及乙方根据其与商户的商业合同所需承担的违约责任——在此，经双方协商一致，该项损失即直接确定为人民币150万元（大写：壹佰伍拾万元整），届时乙方无需再举证或出示相关票据。甲方在退还乙方已支付的全部费用、并赔偿乙方损失人民币150万元（大写：壹佰伍拾万元整）后，即视为《房屋租赁合同》已解除且甲方的相关违约责任已承担完毕，不存在任何其他违约责任。且乙方装修的所有可移动或不可移动的设施设备均不可搬走，必须按装修现状向甲方交还物业。但是，如乙方在目标物业上并未进行任何实际装修，则甲方无需向乙方赔偿上述人民币150万元。丙方自愿为甲方履行本补充协议项下的全部义务承担连带保证责任担保，保证期间为甲方合同义务履行期届满之日起两年。如甲方在2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，或即使《军队房地产使用许可证》获取时间延期，但在甲方的协助下乙方及商户顺利办理合法合规的营业执照，补充协议自甲方获得目标物业的《军队房地产使用许可证》之日起自动失效。上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》签订后，新合作公司依约定支付保证金216840元，诚轩物业公司依约定将租赁房屋交付给新合作公司经营使用。新合作公司随即进场装修，并已于2019年5月31日前开业经营。2019年8月22日，诚轩物业公司（出租方、甲方）与新合作公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同补充协议之二》一份，约定，鉴于1、甲乙双方于2019年1月18日签订了编号为XGW-ST-B-1901-0001-1的《房屋租赁合同》，乙方据此承租甲方有权处分的位于武汉市江岸区永清路20号1层的物业（以下简称目标物业）（产权人系中国人民解放军联勤保障部队，性质为军事设施用地/商业服务，不动产权证号为墅（2018）武汉市江岸不动产权第0036965号）。2、甲方于上述《房屋租赁合同》中已明确作出承诺：保证于2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，以使得乙方能够顺利办理开办一站式社区商业综合体（含农贸市场）所需的全部经营证照、以及乙方所招商的商户能够办理相关经营证照。但因中央军委在委托管理期间，牵涉涉及的项目较多，《军队房地产使用许可证》下发时间延期，导致甲方于2019年7月10日方才取得目标物业的《军队房地产使用许可证》（有效期至2019年12月31日，现甲乙双方经协商决定由甲方延长给予乙方免租期至2019年9月30日。3、甲方向乙方交付目标物业后，乙方随即进场装修，并已于2019年5月31日前开业经营。经双方协商一致，达成如下补充条款，以资共同遵守。一、为双方最大限度的实现共赢，现经甲乙双方协商一致，将计租起始日相应调整至2019年10月1日，即甲乙双方签订的编号为XGW-ST-B-1901-0001-1的《房屋租赁合同》约定的第二条、第三条需作如下修改：（仅列出已修改条款）【二、租赁期限2.1租赁期限：2019年2月1日起，至2029年1月31日止，计10年整。2.2甲方同意给予乙方10个月的物业改造期和经营免租期。具体分为三期实施：第一期（物业改造期4个月、免租期4个月）：自2019年2月1日起至2019年9月30日止：第二期（经营免租期1个月）：自2020年12月1日起至2020年12月31日止：第三期（经营免租期1个月）：自2021年12月1日起至2021年12月31日止。2.4计租起始日：自2019年10月1日起开始计算租金。三、租金、物业管理费、履约保证金及其支付方式3.1租金及物业管理费。3.1.1租金费用收取标准（包括增值税及附加税费）2019年2月1日-2020年1月31日月租金94520元；半年租金378080元；年度租金378080元。2020年2月1日-2021年1月31日月租金94520元；半年租金567120元；年度租金1039720元。2021年2月1日-2022年1月31日月租金94520元；半年租金567120元；年度租金1039720元。3.1.2物业管理费收取标准（包括增值税及附加税费）2019年2月1日-2020年1月31日月度物业费13900元；半年物业费55600元；年度物业费55600元。2020年2月1日-2021年1月31日月度物业费13900元；半年物业费83400元；年度物业费152900元。2021年2月1日-2022年1月31日月度物业费13900元；半年物业费83400元；年度物业费152900元。3.1.4首期租金及物业管理费支付方式及履约保证金。首期租金金额计算方式为：2019年10月1日至2020年3月31日的租金即人民币：567120元（大写：伍拾陆万柒仟壹佰贰拾元整），首期物业管理费金额计算方式为2019年10月1日至2020年3月31的物业费即人民币：83400元（大写：捌万叁仟肆佰元整）。首期租金、物业管理费的支付已于2019年1月22日由乙方在收到甲方正式增值税发票后支付完成；履约保证金即为上述3.1.1条表中所列2019年2月1日-2020年1月31日租赁时限的两个月度租金及上述3.1.2条表中所列2019年2月1日-2020年1月31日租赁时限的两个月度物业管理费共计人民币216840元（大写：贰拾壹万陆仟捌佰肆拾元整）；履约保证金的支付已于2019年1月22日由乙方在收到甲方正式收据后支付完成；3.1.5乙方缴纳首期租金后，交费周期为2020年3月20日前，缴纳2020年4月1日至2020年9月30日中六个月的租金及物业管理费；2020年9月20日前，缴纳2020年10月1日至2021年3月31日中五个月的租金及物业管理费（2020年12月11至2020年12月31日为经营免租期）；2021年3月20日日前，缴纳2021年4月日至2021年9月30日六个月的租金及物业管理费；2021年9月20日前，缴纳2021年10月1日至2022年3月31日中五个月的租金及物业管理费（2021年12月1日至2021年12月31日为经营免租期）。于2022年1月1日开始，甲方免租期全部释放完毕，之后每年度的付款周期为每年3月20日前、9月20日前，按照3.1.1/3.1.2约定金额及约定的付款年度金额付款。】二、甲方保证乙方在租期内能够合法、持续、稳定的开展经营活动。如因甲方原因或部队征收此房产或政府拆迁等不可抗力因素造成乙方在租期内无法合法、持续、稳定的开展经营活动则视为甲方构成违约，乙方有权解除合同，且甲方须退还乙方已支付的保证金，以及未履行部分的剩余租金、并承担赔偿金额按150万元整为计算基数的经济损失，计算方式为：乙方租期十年期，甲方按照乙方未能正常经营年度15万/年进行赔偿，已经使用的年限除外。甲方已于2019年7月10日提供了目标物业的《军队房地产使用许可证》，至乙方本补充协议签订后，甲乙双方互不追究编号为XGW-ST-B-1901-0001-2的《房屋租赁合同之补充协议》中的任何违约责任，乙方自愿放弃追究编号为XGW-ST-B-1901-0001-2的《房屋租赁合同之补充协议》中的违约责任的相关权利。2020年3月13日，诚轩物业公司向新合作公司发出《联系函》，载明：“您司租赁的永青汇B区1层用于经营的物业，现根据租赁合同约定，您本期租金按协议约定将于2020年3月31日到期，尚需缴纳下一期2020年4月1日至2020年9月30日中六个月的租金即人民币567120.00元（伍拾陆万柒仟壹佰贰拾元整）。因新冠疫情的特殊原因，我司特此减免1个月租金与您司携手共度难关，减免后租金金额为人民币472600.00元整（肆拾柒万贰仟陆佰元整）。烦请贵司在2020年3月20日前支付此款为感”。此后，新合作公司未依合同约定履行支付租金、物业管理费的义务，尚欠2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费。诚轩物业公司经催要未果。2020年5月19日，诚轩物业公司向新合作公司发出《联系函》，载明：“贵司欠付我方租金及物业费已近两月，在此期间我方多次与贵司坦诚沟通，但贵司却一再反复，出尔反尔。从2019年1月25日起，我方将武汉市江岸区永清小路20号一层物业交付贵司近16个月，贵司仅向我方支付了6个月租金。合同刚开始，贵司就拖欠我方租金，对此我方无法理解。我方虽然是小小民营企业，但向来重商誉、守信诺。我方始终相信‘不让老实人吃亏’，‘老实人吃不了亏’。自我方将物业租赁给贵司以来，压力一直比较大（租金低、免租期长），考虑到与贵司是长期合作，只要贵司诚信守约，按时支付相关费用，我司也不至过于困难。2020年5月18日，因与贵司沟通无果后，我方已委托律师向贵司发函。我方相信，贵司领导不会明知违反合同约定会导致我方维权索赔，进而可能会给国家造成损失的情况下，仍一意孤行，继续失信。我方仍期待化开误解，继续诚信、互惠合作。如贵司仍有意合作，请即刻派人与我方沟通，并按约支付租金及相关费用。如贵司无意继续合作，亦请贵司明确表明意见。我方将根据贵司答复，再考虑下一步方案。特此函告，望你方妥处”。同日，诚轩物业公司委托湖北今天律师事务所向新合作公司发出《律师函》，载明：“湖北今天律师事务所系依据中华人民共和国法律登记注册的中国律师事务所，本律师函署名律师具有完全的合法执业资格。受湖北诚轩物业管理有限公司（以下称委托人）的委托，本律师特致函你方如下：据委托人称：你方与委托人于2019年1月18日，就你方承租位于武汉市江岸区永清小路20号一层物业签订《房屋租赁合同》，租期10年。2019年1月25日，委托人按照合同约定将租赁房屋交付你方，并已给予你方8个月物业改造免租期。根据前述租赁合同及双方补充协议约定，你司应于2020年3月20日前将下期（2020年4月1日至2020年9月30日）租金及物业管理费共计人民币：650520元交纳给委托人。就此，委托人曾多次去函向你方催讨，但你方一直拖延拒付。按照双方合同约定，你方若逾期15天未缴清相应租金的，委托人有权解除合同，并由你方承担违约责任。从2020年3月20日起至今，你方已拒付租金及物业费近两月，已属严重违约。有鉴于此，委托人特委托本律师出具此函，告知如下：1、从即日起，委托人决定解除与你方租赁合同；2、请你方立即按照合同约定腾空租赁房屋，并将租赁房屋交还给委托人；3、立即支付所欠租金及物业管理费等有关费用；4、按照3个月租金标准向委托人支付违约金人民币283560元；5、向委托人支付8个月装修免租期租金人民币756160元；6、按照租金标准的双倍，即每月189040元向委托人支付房屋占用费，直至你方将该租赁房屋完好交付委托人之日止。如你方拒不按照上述内容履行并承担相关费用，委托人将采取必要法律措施，向你方追索；造成的不良后果你方自担。特此函告，望你方妥处。湖北今天律师事务所经办律师：王宇文”。2020年6月1日，新合作公司向诚轩物业公司发出《同意解除租赁合同关系之回函》，载明：“贵司于2020年5月19日签发的《联系函》、贵司委托湖北今天律师事务于2020年5月19日签发的《律师函》，我司均已于2020年5月20日收悉。现郑重回复如下：1、同意贵司提出的解除租赁合同关系；2、同意贵司要求的腾退并交还租赁房屋的要求。我司将依约在2020年6月10日前腾退完毕，并将租赁房屋交还贵司，届时有劳贵司安排接收；3、贵司来函中所述及的部分内容不符合客观事实，且我司无法接受向贵司支付8个月装修免租期租金的要求。在贵我双方于2019年1月18日签署《房屋租赁合同》后，贵司迟迟无法兑现于2019年5月31日前提供《军队房地产使用许可证》的书面承诺，导致我司、及我司商户无法办理市场开业所需的包括营业执照在内的相关经营证照，而市场又不得按期开业，接下来就是我司被举报无证经营、工商部门前来调查、我司无法正常宣传推广………恶性循环由此开始。直至2019年7月10日，贵司才拿到有效期至2019年12月31日的《军队房地产使用许可证》。由此，贵司才主动提出增加免租期至10个月（含2019年年度内的8个月免租期）。反观我司，基于对贵司承诺的信任，我司在接收物业后即投入巨额资金进场装修，并在贵司未能兑现承诺、一拖再拖期间，仍然给予了贵司足够的信任，希望‘过两天’问题就能得到解决。但是，仍然耽误了关键的1个半月。4、对于解约后的租金支付等问题，我司愿意秉持互谅互让、公平合理的原则与贵司展开磋商，争取和平解决”。2019年7月13日，新合作公司腾退出诉争承租房屋，并与诚轩物业公司办理了交接手续。现诚轩物业公司诉至本院。审理中，新合作公司向本院提交《弱电单项施工合同》、《关于永青汇“邻里中心”室内改造弱电单项工程竣工结算审核报告》、存款支取单、增值税专用发票、《民用工程设计合同》、存款支取单、增值税专用发票、《消防工程改造施工合同》、《关于永青汇“邻里中心”室内消防改造工程竣工结算审核报告》、存款支取单、增值税专用发票、《建设工程施工合同》、《永青汇“邻里中心”室内改造工程建设工程结算造价咨询报告书》、存款支取单、增值税专用发票、《空调系统改造工程合同书》、存款支取单、增值税专用发票，拟证明新合作公司在接收租赁房屋后，聘请第三方对租赁房屋进行了包括室内弱电和空调改造、消防改造等装修项目，装饰装修费用合计1,467,394.88元。诚轩物业公司对上述证据的真实性均不予认可，认为所有合同的累计金额与新合作公司诉讼请求金额不一致，合同中的审核价款也与新合作公司的诉讼请求金额不一致，并且绝大部分合同的价款，新合作公司并没有支付给相应合同的相对人，反而证明新合作公司历来不是一个讲信用的合格主体。本院对此结合案件事实与证据进行综合评判。本院认为：诚轩物业公司与新合作公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同补充协议之二》系双方当事人的真实意思表示，内容真实，不违反法律禁止性规定，应受法律保护。诚轩物业公司依约将租赁房屋交付给新合作公司经营使用，但新合作公司未按约定履行义务，尚欠2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费，新合作公司的上述行为已构成违约。审理中，新合作公司提出“逾期支付租金是因新冠疫情以及疫情防控措施的不可抗力原因所造成的，不构成合同违约，诚轩物业公司不得据此解除合同。而且，新合作公司有理由要求减免此期间的租金和物业费”的抗辩意见。对新合作公司是否构成违约，本院从合同签订的内容、合同履行的情况，以及疫情影响程度等方面进行综合评判。首先，从合同签订的内容来看，双方签订的合同期限为十年，出租给新合作公司用于开办一站式社区商业综合体（含农贸市场），租赁期限为2019年2月1日起至2029年1月31日止。诚轩物业公司同意给予新合作公司4个月的物业改造期和2个月的经营免租期，此后双方通过《房屋租赁合同补充协议之二》又约定给予新合作公司8个月的物业改造期和2个月的经营免租期。因此，新合作公司自2019年2月即依约取得承租房屋的使用权，并享有了合同相关的权利，而诚轩物业公司按合同约定在物业改造期和经营免租期则不收取相应的租金及物业管理费。上述情况说明，诚轩物业公司系基于双方租期长达十年的租赁合同，并在合同履行前一阶段作出了较大的让利，而新合作公司则相应享受了相关权益，因此，不能简单地理解新合作公司只是拒不履行支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费，而是应综合考虑合同租期及新合作公司前期已获利的情形来看待新合作公司的违约程度。其次，从合同履行的情况来看，诚轩物业公司依约交付了承租房屋，但新合作公司未按约定履行支付租金及物业管理费。诚轩物业公司于2020年3月13日向新合作公司发出《联系函》，告知新合作公司应支付下一期租金，并主动以新冠疫情为由减免1个月租金，新合作公司逾期未予支付，直至2020年5月19日诚轩物业公司向新合作公司向新合作公司发出《联系函》、《律师函》，新合作公司仍未履行支付义务，一直至今。新合作公司的上述行为表明该公司不是延期支付，而是拒付租金及物业管理费。再次，从疫情影响程度来看，本案租赁合同约定的租期为十年，而因疫情导致的不可抗力期间仅为76天，仅占总租期的极少部分，现武汉市已于2020年3月20日即复产复工，2020年4月8日完全解封，可见，疫情仅为合同不能履行的部分原因之一，且占比极小。现复工复产后，新合作公司所述疫情原因已经消除。新合作公司在审理中虽表述为疫情原因不能履行支付租金及物业管理费，但其并未举证证明该公司在疫情中由于何种影响不能支付，从常理来讲，新合作公司系国有大中型企业，疫情对该企业的支付能力影响有限，且新合作公司作为长达十年的投资项目，不可能事先没有任何准备。因此，新合作公司提出的因疫情原因不支付租金及物业管理费的理由不能成立。综上，本院认定新合作公司拒不支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费的行为已构成违约。新合作公司拒不支付合同主要义务构成根本违约，诚轩物业公司依约定有权解除合同。对诚轩物业公司提出确认诚轩物业公司、新合作公司双方签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）已于2020年5月19日解除的诉讼请求，因《房屋租赁合同》约定“乙方应于第三条约定的缴费时间缴清各项应缴费用，若逾期15天未缴清相应租金的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约责任”，故诚轩物业公司的该项诉请符合同约定及法律规定，本院予以支持。但解除合同的时间应以新合作公司收到《律师函》的时间即2020年5月20日为准。对诚轩物业公司提出新合作公司支付自2020年4月1日起至2020年5月19日租金151232元、物业管理费22240元，共计173472元的诉讼请求，因新合作公司确实存在疫情影响，此前诚轩物业公司亦承诺减免一个月的租金，故本院确定新合作公司仅支付自2020年4月1日起至2020年5月19日租金59863元（94520元÷30×19=59863元），物业管理费22240元，共计82103元。对诚轩物业公司提出的新合作公司支付8个月装修期租金756160元及违约金的诉讼请求，因《房屋租赁合同》10.4约定“如乙方在经营期第一个年度单方面违约终止合同，需除违约金外另外支付甲方给予的4个月装修期租金（租金金额按第一个年度计算）”，此后双方通过补充协议二又约定诚轩物业公司给予新合作公司8个月的物业改造期和2个月的经营免租期，双方虽在补充协议二未明确约定新合作公司应支付8个月装修期租金，但结合前期《房屋租赁合同》约定因违约终止合同应支付装修期租金的约定，以及诚轩物业公司确因前期免收租金存在8个月租金损失，现因新合作公司违约致使合同解除，本着权利义务对等原则，诚轩物业公司有权主张新合作公司支付8个月装修期租金756160元。此外，新合作公司还应向诚轩物业公司支付违约金283560元。对诚轩物业公司提出的新合作公司按照租金标准的三倍支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止房屋占用费的诉讼请求，因《房屋租赁合同》约定“乙方逾期交还目标物业并不办理书面确认手续的，则须按最后一个租赁年度内月度租金费用的三倍标准按月向甲方支付目标物业占用费”，且新合作公司一直占有使用租赁房屋至2020年7月13日止，故对诚轩物业公司提出的新合作公司按照租金标准的三倍即按每日9452元的标准支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止的房屋占用费510408元的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。对诚轩物业公司提出的新合作公司提出的按照每日463.30元标准支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止房屋占用期间物业管理费25018.2元的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。对诚轩物业公司提出的新合作公司提出的保全费、律师费由新合作公司承担的诉讼请求，因诚轩物业公司庭审自认上述费用暂未发生，故本院对诚轩物业公司提出的该项诉讼请求不予支持。关于新合作公司所述诚轩物业公司未向新合作公司提供新的《军队房地产使用许可证》，导致新合作公司在承租物业内的经营活动、招商活动等受到了极大限制，以及单方违约要求解除合同的问题。双方在《房屋租赁合同之补充协议》约定“如甲方在2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，或即使《军队房地产使用许可证》获取时间延期，但在甲方的协助下乙方及商户顺利办理合法合规的营业执照，补充协议自甲方获得目标物业的《军队房地产使用许可证》之日起自动失效”。此后，诚轩物业公司于2019年7月10日获取并交付前述许可证，新合作公司于7月25日办理完营业执照，后双方在《房屋租赁合同补充协议之二》也约定：“甲方已于2019年7月10日提供了目标物业的《军队房地产使用许可证》至乙方本补充协议签订后，甲乙双方互不追究此前补充协议中的任何违约责任，乙方自愿放弃追究该补充协议中违约责任的权利”。诚轩物业公司向新合作公司提供《军队房地产使用许可证》后，诚轩物业公司提供该证的义务已经完成。新合作公司也未向本院提交证据证明其向诚轩物业公司提出过要求继续提供许可证的要求，及其因《军队房地产使用许可证》的原因致其经营受影响的情形。因此，无论是从双方合同约定的内容，以及实际履行情况来看都不足以证明诚轩物业公司的行为构成违约。新合作公司所述诚轩物业公司单方违约要求解除合同，如前所述，诚轩物业公司提出解除合同的原因是新合作公司拒不履行合同主要义务构成根本违约，诚轩物业公司依约定解除合同，而并非违约解除合同。新合作公司与诚轩物业公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同之补充协议二》自诚轩物业公司发出的《律师函》送达之日起已解除。对新合作公司提出的确认新合作公司与诚轩物业公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同之补充协议二》于2020年6月5日解除的诉讼请求，因上述合同及补充协议已于2020年5月20日解除，故本院对新合作公司提出的该项诉请不予以支持。对新合作公司提出的诚轩物业公司退还新合作公司保证金216840元的诉讼请求，因双方房屋租赁合同已解除，诚轩物业公司应退还新合作公司保证金216840元。双方虽在《房屋租赁合同》约定“本合同生效后、本合同约定计租起始日前，如乙方单方解除本合同（本合同约定了解除权除外），甲方可没收履约保证金”，但上述约定的是计租起始日前，如乙方单方解除本合同的情形，并不适用于因新合作公司计租起始日后违约并由诚轩物业公司依约解除合同的情形，故诚轩物业公司在合同解除后应退还新合作公司保证金216840元。由于本院确定新合作公司应支付诚轩物业公司违约金283560元，扣除诚轩物业公司应退还新合作公司保证金216840元，新合作公司还应支付诚轩物业公司违约金66720元。对新合作公司提出的新合作公司自行取回租赁物业内的物品的诉讼请求，因新合作公司已于2019年7月13日腾退出诉争承租房屋，并与诚轩物业公司办理了交接手续，该公司的该项讼请已无实际意义，故本院对该项诉请不再予以支持。对新合作公司提出的诚轩物业公司赔偿新合作公司装修损失1283784.05元及支付违约金283560元的诉讼请求，因此次纠纷系由新合作公司重大违约所致，诚轩物业公司并不存在违约，《房屋租赁合同之补充协议》约定，“如因甲方原因或部队征收此房产或政府拆迁等不可抗力因素造成乙方在租期内无法合法、持续、稳定的开展经营活动则视为甲方构成违约，乙方有权解除合同，且甲方须退还乙方已支付的保证金，以及未履行部分的剩余租金、并承担赔偿金额按150万元整为计算基数的经济损失，计算方式为：乙方租期十年期，甲方按照乙方未能正常经营年度15万/年进行赔偿，已经使用的年限除外”，该约定显然与本案中基于新合作公司重大违约的情形不符。另《房屋租赁合同》约定“本合同如提前终止，解除或届满时无续租的，甲方有权要求乙方保留其投入的不可移动的设施，乙方有权取回乙方投入的可移动设施，设备之一部分或全部，但已形成附合的除外。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体经甲方同意或合法之变更或自然损耗除外）”，故本院对新合作公司提出的上述诉请不予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司与被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司双方签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）已于2020年5月20日解除；二、被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司支付自2020年4月1日起至2020年5月19日租金59863元，物业管理费22240元，共计82103元；三、被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司支付8个月装修期租金756160元；四、被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司支付违约金66720元；五、被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止的房屋占用费510408元（按照合同约定租金标准的三倍即按每日9452元计算）；六，被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止的物业管理费25018.2元（按照合同约定物业管理费标准即按每日463.30元计算）；七、驳回原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司的其他诉讼请求。被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15720元，由被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司负担13560元，由原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司自行负担2160元；反诉案件受理费31503元由被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司自行负担。因上述费用已由原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司预交，故被告（反诉原告）新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司在支付上述款项时，将上述费用一并支付给原告（反诉被告）湖北诚轩物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王雪涛二〇二〇年八月二十五日书记员  胡心慧