福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1319号 原告:刘唐，男，1980年10月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：胡日友，邵武市创鑫法律服务所法律工作者。 被告：刘杰，男，1959年8月16日出生，汉族，住邵武市。 被告：邵武市香凤便利店，住所地：邵武市五一路50号，统一社会信用代码：92350781MA30DNY10C。 经营业主：朱香。 第三人：刘静芳，女，1991年8月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。 第三人：刘洋，女，1989年5月2日出生，汉族，住邵武市。 原告刘唐与被告刘杰、邵武市香凤便利店（以下简称便利店）、第三人刘静芳、刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘唐的委托诉讼代理人胡日友、被告刘杰、便利店业主朱香到庭参加诉讼，第三人刘静芳、刘洋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘唐向本院提出诉讼请求:1、刘杰支付刘唐房屋租金9600 元（从2018年12月1日起至2020年5月共18个月，租金按照1600元／月计算），以后的租金以实际租赁合同计算支付。2、刘杰立即停止侵占坐落于五一××（现为××层住宅，并迁出该住宅（或支付房租每月1000元，从2018年12月1日起至今，刘唐享有该房租的1／3）。3、便利店从2020年6月起重新与刘静芳、刘唐、刘洋签订租赁合同，并支付相应的租金。事实与理由：租赁房产坐落于邵武市五一路36号【现五一路50号，房屋所有权证：邵通西字第162号，国有土地使用权证：邵国用（90）字第××号】，该房产所有权于2019年5月23日经邵武市人民法院调解，作出（2019）闽0781民初1054号民事调解书，确认由其、刘静芳、刘洋三人共同继承，房产所有权各占三分之一，刘杰无产权。但刘杰从2018年12月起将该房租赁至2020年5月，房租1600元／月，同时，刘杰侵占该房第三层住宅使用至今，其诉请房租按1000元／月计算。其与刘静芳、刘洋各占租赁收益的三分之一，其及刘静芳等亲属多次与刘杰协商要房租，刘杰不予理睬，拒绝见面协商。 刘杰辩称：1、刘唐不具备主体资格，因为刘唐所谓的房产实际上仍然在爷爷、奶奶名下。刘唐在没有领取房产权证的情况下把承租人告上法庭，是一种侵权、违法行为。便利店从未与刘唐、刘静芳见过面，也没有订过合同，哪来的房屋租赁合同纠纷？2、依据(2019)闽0781民初1054号民事调解书，确认刘洋拥有三分之一产权。2013年为了照顾母亲，其搬回来住，直到母亲去世。2019年1月25号，过了守孝期，其又搬回公园壹号1栋701室居住，何来霸占房屋之说？根据《2019年城市私有房屋管理条例》第19条的规定：修缮房屋是出租人的责任，其对30多年的老房子组织维修并监工，请刘唐、刘静芳、刘洋付工资6000元，三人各摊2000元（维修材料费详见副表）。刘洋垫付房屋维修费32,695元。3、房屋收益。其母亲最后病重期间叫郭萍去收房租用于家庭生活开支，母亲还说今后房租都归郭萍收取，别人不得干预。母亲去世后顺延。承租户也是按时交纳房租，从未发生争议。2020年1月起疫情爆发，响应国家号召，疫情未过不收房租，等疫情结束再从长计议。4、刘唐在奶奶生病住院期间没到床前尽孝，不履行义务。在奶奶去世后，争夺抚恤金，年纪轻轻，不努力工作，创造社会财富，而想不劳而获，只能是痴心妄想。综上，请求驳回刘唐的诉讼请求。另刘唐给付刘洋维修房屋费10,898元、给付刘杰工资2000元。 便利店辩称：其与刘杰于2018年10月1日签订了三年的《店面租赁合同》，从2018年10月1日至2021年10月1日止，每月租金1400元，按月支付（每月1号支付）房租都是现金支付。因涉案的店面有争议，其于2020年6月之前就搬离了涉案的店面，不存在与刘唐续签《租赁合同》。但相应的房屋租金，已经履行完毕。其与刘唐确实没有发生任何租赁关系，请求法院在查明事实基础上依法驳回刘唐对其的诉请。 刘静芳、刘洋收到起诉状副本后未作答辩。 刘唐围绕诉讼请求向本院提供书证4份： 证1、（2019）闽0781民初1054号民事调解书。证明：本案争议的租赁房产坐落于邵武市五一路36号【现为五一路50号，原房屋所有权人：刘生远，共有人：唐明英，证号：邵通西字第162号，国有土地使用证：邵国用（90）字第××号】，该房产由刘唐、刘静芳、刘洋共同继承，所有权各占1／3的事实。 证2、(2013）闽邵证字第580号公证书。证明：刘唐奶 奶唐明英于2013年7月2日在公证处立下遗嘱，将其名下的遗产归刘静芳、刘唐、刘洋共同所有的事实。 证3、邵武人民医院出院记录。证明：刘唐奶奶唐明英于2018年11月18日去世，故本案诉讼争议收益权从2018年12月1日开始计算的事实。 证4、便利店的统一社会信用代码信息。证明：便利店租赁的房产（店面）属刘唐、刘静芳、刘洋共同所有的事实。 以上证据4份经刘杰质证后认为： 对证1、2、3、4三性有异议。租金的事与其无关，其母亲在世的时候是其母亲收取，其母亲不在后都是其老婆郭萍在收取。 以上证据4份经便利店质证后认为： 对证1、2、3、4真实性无异议，证4证明便利店租赁的房产是刘洋、刘唐、刘静芳共同的房产，但刘洋、刘唐、刘静芳没有找过便利店，便利店也是按照唐英明生前交纳租金的方式继续交纳，且便利店在2020年6月就已经搬离了涉案的店面。 便利店向本庭提供证据3份： 证1、《店面租赁合同》。证明：便利店原《店面租赁合同》系与刘杰签订的，2020年6月搬离之前租金已按合同约定全部履行完毕事实。 证2、刘杰出具的证词。证明：便利店与原房主唐英明老人及刘杰均无经济纠纷的事实。 证3、承诺书一份。证明：刘杰承诺其与刘唐的经济纠纷与便利店无关的事实。 以上证据3份由刘唐质证后认为： 对证1三性无异议，便利店在搬离之前已将租金全部交清。 对证2三性有异议，该证词是刘杰为了诉讼而出具的，在诉讼前刘杰称便利店未交纳租金，所以其才将便利店列为被告。 证3三性无异议，但可以证明便利店交纳的租金都是被刘杰收取并占有。 以上证据3份经刘杰质证后认为： 其始终认为便利店没有欠房租，其母亲在世就是其母亲收取房租，其母亲去世后由其老婆郭萍收取房租。 刘杰向本庭提供2份证据： 证1、离婚证。证明：2014年8月14日刘杰与郭萍离婚（离婚证字号：L350781-2014-000487），房租是郭萍收取和其没有关系的事实。 证2、房屋修缮明细。证明：刘杰与刘洋为了房屋修缮支付了3万余元的事实。 证人黄某1、朱某、黄某2、黄某3、黄某4的证词，证明刘杰已于2019年1月25日起搬出诉争房屋三楼的事实。 以上证据2份及证词经刘唐质证后认为： 对证1离婚证不能证明刘杰没有收取房租的事实。 对证2三性有异议，如果是刘洋支付的修缮费可以让刘洋另行主张。 证词因证人未到庭证实不能作为证据使用。 以上证据2份经便利店质证后认为： 证1、2及证词均与便利店无关，便利店已履行了承租人支付租金的义务。 根据刘唐、便利店、刘杰三方相互举证、相互质证，本院综合认证如下： 刘唐提供的证1、2、4予以采信，证3不予采信。 便利店提供的证1予以采信。证2、3由刘杰自行出具证词、承诺书载明：“该案属家庭内部经济纠纷，如有败诉，债务与费用由刘杰承担”，后刘杰在庭上又否认。刘杰在法庭上自行陈述租金由其妻郭萍收取，后又举证1证明刘杰与郭萍于2014年8月离婚，但刘洋现属房产所有人之一，且刘杰与郭萍系刘洋父亲和母亲，刘杰出具的承诺书表示：如有败诉，债务与费用由刘杰承担，因此视为刘杰对该事实的承认，故对证2、3予以采信。 刘杰提供的证1予以采信。 证2刘洋可另行主张权利。 证人证言因证人未到庭，不予采信。 本院认为，刘静芳、刘洋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证权利。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2018年10月1日，便利店与刘杰签订了一份《店面租赁合同》，双方约定：“坐落于邵武市五一路36号【现五一路50号，房屋所有权人：刘生远，共有人：唐明英，证号：邵通西字第162号，国有土地使用权证：邵国用（90）字第××号】一楼店面出租给便利店。租赁期限三年，自2018年10月1日起至2021年10月1日止，租金1400元／月,按月支付即每月1日支付。……”合同还对租赁期间的使用、房屋损坏、违约责任等条款均作了明确规定。合同生效后，刘杰依约将坐落于邵武市五一路36号（现五一路50号）一楼店面交付给便利店使用。2018年11月唐明英（刘生远先于唐明英去世）去世后，依唐明英生前所立的公证遗嘱，该房产所有权于2019年5月23日经邵武市人民法院调解，作出（2019）闽0781民初1054号已经发生法律效力的民事调解书，确认由刘唐、刘静芳、刘洋三人共同继承，房产所有权各占三分之一。但刘杰从2018年12月起将该房租赁至2020年5月，并收取租金25.200元（房租1400元／月×18个月）。刘唐与刘静芳、刘洋各占租赁收益的三分之一，刘唐及刘静芳等亲属多次与刘杰催讨房租未果，遂向本院提起诉讼。 同时查明，刘杰于2020年6月1日、10日向便利店出具的证词、承诺书载明：“便利店与刘杰没有经济纠纷，便利店不必出庭，如有败诉，债务及费用由刘杰承担”。便利店已于2020年6月搬离该店面，租金已按合同约定全部支付完毕。 本院认为，刘杰与便利店签订的《店面租赁合同》,主体合格,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。便利店按合同约定履行支付租金义务后已搬出该房屋。该案诉争的房屋租金系唐明英去世后，依唐明英生前所立的公证遗嘱，该房产所有权于2019年5月23日由邵武市人民法院作出的已经发生法律效力的（2019）闽0781民初1054号民事调解书，确认由刘静芳、刘唐、刘洋三人共同继承，房产所有权各占三分之一。刘静芳、刘唐、刘洋是该房屋合法权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此后续所收取的租金应归刘静芳、刘唐、刘洋按房产所有权各占三分之一。据此，刘杰抗辩称刘唐不具备诉讼主体资格的理由不能成立，不予采纳。诉讼中，刘杰于2020年6月1日、10日向便利店出具的证词、承诺书载明：“便利店与刘杰没有经济纠纷，便利店不必出庭，如有败诉，债务及费用由刘杰承担”，刘杰主张租金由郭萍收取，刘杰与郭萍于2014年8月离婚后，刘杰于2018年与便利店签订《房屋租赁合同》，按合同约定租金应由刘杰收取，而刘杰前妻郭萍既不是房产所有人也不是合同签订人（出租人），郭萍收取便利店缴纳的店租，刘杰也认可与便利店没有经济纠纷，因此视为刘杰对郭萍收取店租的追认。现刘洋属房产所有人之一，且刘杰与郭萍系刘洋父亲和母亲，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。”的规定，视为刘杰对该事实的承认，故便利店所交纳的由郭萍收取的租金，视为刘杰收取，应由刘杰返还。关于租金的计算及起算日期问题。刘唐诉请刘杰返还店面租金按店租1600元／月计算，与事不符，应依合同约定，按1400元／月计算。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中,（2019）闽0781民初1054号民事调解书于2019年5月23日发生法律效力，确认涉案房屋归继承人刘静芳、刘唐、刘洋三人共同继承，房产所有权各占三分之一。按照上述规定，自上述调解书生效之日起，该房产的所有权应变更为刘静芳、刘唐、刘洋按份共有各占三分之一。租金的起算时间应从2019年5月23日起计至2020年5月23日止，共12个月，计16800元（1400元×12个月），按份额刘静芳、刘唐、刘洋各得5600元（16800元÷3）。刘唐同时还诉请要求刘杰立即停止侵占坐落于五一××（现为××层住宅，并迁出该住宅，因未能提供刘杰侵占坐落于五一××（现为××层住宅的有效证据证明，对刘唐的该项诉请，不予支持。刘杰抗辩称，其对30多年的老房子组织维修并监工，请付工资6000元，三人各摊2000元（6000元÷3），刘洋垫付房屋维修费32695元，三人各摊10898元（32695元÷3），因房屋租赁与修缮费用属不同法律关系，刘洋可另行起诉。鉴于便利店已按合同约定将租金（含疫情期间）全部履行完毕，并已搬出该店面，可不承担本案返还租金及续签合同的责任。刘杰还抗辩称：“2020年1月起疫情爆发，响应国家号召，疫情未过不收房租，等疫情结束再从长计议”，其抗辩理由不能成立，不予采纳。刘静芳、刘洋经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第三十九条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下: 一、刘杰应于本判决生效后十日内给付刘唐店面租金5600元。 二、驳回刘唐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费190元，减半收取95元，由刘唐负担45元，刘杰负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖吉培 二〇二〇年八月十三日 书记员  王 琳 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2、《中华人民共和国物权法》 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利 第九十四条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条：下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第四条：一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行的申请 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效 之日起计算。