上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初11408号原告：陈嘉康，男，1992年10月30日生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：上海朗信房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：丁锋，董事长。委托诉讼代理人：马成龙，北京恒都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴茵，北京恒都(上海)律师事务所律师。原告陈嘉康与被告上海朗信房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称朗信房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告陈嘉康、被告朗信房地产公司的委托诉讼代理人马成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉康向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理小产证的违约金人民币43,671.70元(以实际房款1,262,722元为基数、按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算、自2018年12月29日起计算至2019年7月10日止)；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告购买被告出售的上海市浦东新区渔港路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价1,262,722元。合同签订后，原告依约付款，并由被告开具发票，但被告迟迟未能取得新建商品房房地产权证(即大产证)。2019年7月10日，被告取得大产证并出具《房屋交接书》，原告于同年8月19日前往上海市浦东新区房产交易中心完成过户登记。根据《预售合同》的约定，被告至迟亦应于2018年12月29日前出具《房屋交接书》，因被告严重逾期，致原告迟迟未能取得小产证，故违约金计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息(一年期贷款利率4.35%上浮50%)，现原告诉至法院，要求判如所请。被告朗信房地产公司辩称，系争房屋原由原告之母认购，后变更为原告，故在被告处登记的联系人为原告之母，且在合同履行过程中，与被告直接联系人也系原告之母，故被告认为原告授权其母以其名义就大产证、小产证逾期办理事宜与被告签订了《和解协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，现已履行完毕，原告也未在此期间提出任何异议，故双方对产证逾期办理事宜已无争议，原告诉请无任何依据，应予以驳回；若不考虑《和解协议》内容，因《预售合同》未约定逾期办理小产证的违约责任，且原告主张计算标准过高，故请求法院根据本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，违约金期限应从2019年3月31日起算至2019年7月10日止，计算标准由法院酌定。本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订了《预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，建筑面积87.14平方米，每平方米单价14,525.73元，总价款暂定为1,265,772元。合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”该合同《补充条款一》第五条第8项约定：“甲方承诺在2018年6月30日之前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。如甲方在本条约定的时间无法取得房地产权证，乙方同意给予甲方三个月的宽展期。如宽展期满后甲方仍无法取得前述房地产权证的，甲方应按乙方已付房款的万分之一向乙方承担违约责任。如因乙方原因，未在大产证办理的90日内签署《房屋交接书》，或未在签署《房屋交接书》之日起90日内向上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之二的违约金。”上述合同签订后，原告支付了全部购房款。2018年1月6日，被告向原告交付了系争房屋。2019年6月26日，被告取得系争房屋所在的渔港路399弄1-2、42-49号房屋不动产权证(大产证)。2019年7月10日，被告在系争房屋所在小区公告栏内张贴《通知》，通知业主办理小产证事项等。当日，原、被告双方就系争房屋进行交接并出具《房屋交接书》，确认系争房屋总房款为1,262,722元。2019年8月19日，原告取得系争房屋的房地产权证(小产证)。审理中，原告主张被告与原告母亲以原告名义签订的《和解协议》属无效，原告不予认可。被告作为房产交易公司，在协议签署过程中有更强的专业性和注意义务，但被告未尽此义务。原告系系争房屋的购房人，但被告未曾联系过原告，原告也未授权母亲与被告签订相关协议，且该协议签署时原告本人未在场，故原告对此事不知情，原告得知此事时已向法院起诉，原告坚持诉讼请求。被告则坚持辩称意见。上述事实，由原、被告的当庭陈述及《预售合同》、发票、房屋交接书、房地产权证、情况说明、《业主交房资料、钥匙、签收表》、《通知》、《和解协议》、不动产权证等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《预售合同》系当事人的真实合意，合法有效。《预售合同》约定2018年6月30日前被告办出系争房屋的大产证，如被告不能按期办理，则原告同意给予被告三个月宽展期。被告办出大产证后90日内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》起90日内，办理价格申报、过户申请及申领小产证。现被告于2019年6月26日办出大产证，被告显属违约。根据上述约定推算，被告应最迟于2019年3月30日前配合原告办理小产证，故逾期办理小产证的违约损失应从2019年3月31日起算。另，庭审查明原、被告于2019年7月10日就系争房屋进行交接，故原告主张该日期为违约损失的截止日，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于违约损失的计算标准，根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。审理中，被告辩称原告授权其母以其名义就大产证、小产证逾期办理事宜与被告签订《和解协议》，故双方对产证逾期事宜已无争议，原告诉请无任何依据。对此，原告予以否认，被告就此提供的证据尚不足以证明其辩称意见，故本院不予采信。综上，结合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，本院酌情确定违约损失以实际房款1,262,722元为基数、按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海朗信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈嘉康逾期办理小产证的违约损失(以1,262,722元为基数、自2019年3月31日起至2019年7月10日止、按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的标准计算)；二、驳回原告陈嘉康的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费891.50元，减半收取计445.75元，由原告陈嘉康负担333.85元，由被告上海朗信房地产开发有限公司负担111.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年八月四日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。