北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初18417号原告：王凤先，男，1948年1月12日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：周光远，男，1960年3月11日出生，汉族，河北省涿州市松林店镇精英法律服务所法律工作者，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王杰（原告之子），1982年3月1日出生，汉族，卡特彼勒中国投资有限公司职员，住北京市房山区。被告：王凤昆，男，1954年10月6日出生，汉族，农民，住北京市房山区。第三人：马县英，女，1975年10月20日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：马荣（第三人马县英之父），男，1951年2月14日出生，汉族，农民，住北京市房山区。原告王凤先与被告王凤昆、第三人马县英农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凤先的委托诉讼代理人周光远、王杰，被告王凤昆，第三人马县英及其委托诉讼代理人马荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王凤先向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告王凤先与被告王凤昆口头约定的土地租赁合同；2、请求判令被告王凤昆给付原告租金14280元（2004年-2018年共14年，每年1020元）；3、请求判令第三人马县英自行清除建在原告承包地上的房屋及一切建筑设施；4、请求判令第三人马县英立即返还原告承包地0.68亩，恢复原状；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告王凤先于1997年与北京市房山区长沟镇黄元井村农工商经济联合社签订了土地承包合同，原告共承包土地3.68亩，其中包括大平地、楼沟地等，承包期限自1997年1月1日至2027年12月31日止。案外人刘立忠于2002年6月份找到原告要求租赁原告承包地0.68亩，双方口头约定租金为每年860元。案外人刘立忠交付原告当年的租赁费860元。2003年原告曾向被告索要租赁费未果，2004年8月15日原告取得了农村土地经营权证书，在这期间原告才得知被告王凤昆占用了原告的承包地0.68亩（楼沟地），原告遂找到被告索要租金未果。2007年原告又得知其承包土地0.68亩己由第三人马县英占据，不仅如此，马县英还在此处建造了砖木结构房屋5间及其他建筑设施，为此原告曾多次找到被告索要租金未果。为维护原告的合法权益不受侵害，原告曾于2018年11月诉至北京市房山区人民法院，经审理原告撤诉，现原告再次诉至法院，请求法院依法做出公正裁决，支持原告的诉讼请求。被告王凤昆辩称：不同意原告诉求，原告把土地出租给刘立忠口头约定租金每年700元，刘立忠转给我也是每年700元。原告解除协议应该起诉刘立忠。刘立忠转给我后，我给过租金，2005年到2007年王凤先换种我的承包地顶过租金，王凤先因为身体不好让其弟弟种植，村集体把土地收回后我就没再给租金。我现在不欠原告租金。第三人马县英述称：我与原告没有签过协议，我2008年从王凤昆手里租的地，并在地上建了房子，办执照搞养殖，与原告没有关系，不同意原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2004年8月15日，北京市房山区长沟镇黄元井村农工商经济联合社（以下简称黄元井经合社）作为发包方（甲方）与作为承包方的原告（乙方）签订土地承包合同，约定甲方将该村3.68亩集体土地承包给乙方经营，承包期自2004年1月1日起至2027年12月31日止，北京市房山区人民政府就该合同向原告颁发了农村土地经营权证书。原告将承包土地中面积0.68亩的楼沟地（以下简称涉案土地）出租给案外人刘立忠，双方未签订书面协议。2004年8月15日，黄元井经合社作为发包方（甲方）与作为承包方的案外人石福忠签订土地承包合同，约定甲方将该村3.64亩集体土地承包给案外人石福忠经营，承包期自2004年1月1日起至2027年12月31日止，北京市房山区人民政府就该合同向案外人石福忠颁发了农村土地经营权证书。案外人石福忠将承包土地中面积0.68亩的罗沟地（楼沟地）出租给案外人刘立忠，双方口头约定每年租金700元。原告出租的0.68亩楼沟地与案外人石福忠出租的0.68亩罗沟地相毗邻，属于同一块土地，案外人刘立忠在承租的该块土地上建造了石渣厂，刘立忠于2006年将石渣厂转让给被告，并口头约定由被告继续按照每年700元的标准向原告及案外人石福忠支付租金，被告支付了石福忠2006年至2009年的租金，2010年至2013年，被告将其名下一块承包地交给石福忠耕种以折抵租金。被告于2008年11月14日将石渣厂内的房屋、院落、树木等全部财产以39000元转让给第三人马县英并与其签订协议书，协议书约定如出现与场院（即石渣厂）牵连问题全部归被告负责。后马县英在受让的场院上建造了房屋。2009年5月22日，马县英之夫施生在受让的场院上注册了北京景园养殖场，经营范围为养殖家禽、家畜。2018年，因被告欠付租金石福忠提起诉讼，本院于2018年2月22日作出（2018）京0111民初1872号民事判决书，判令被告按照每年700元的标准给付石福忠2014年至2017年度土地租金2800元。原告曾于2019年1月24日就涉案土地将被告及第三人诉至本院，后于2019年5月24日撤回起诉。原告于2019年7月19日再次诉至本院。本院于2019年7月25日向被告送达了起诉书等诉讼材料。本院审理中，原告认可被告曾支付过700元租金并于2005年至2007年将其名下一块承包地交给原告一方耕种以折抵租金，被告认可2008年及其之后未向原告交纳过租金。因涉案承包地涉及第三人建造的房屋等地上物，原告申请对涉案土地的房屋等地上物的价值进行评估，经本院依法委托，北京百成首信房地产评估有限公司作出百成首信估字【2019】Z084号房地产估价报告，确定涉案土地的房屋等地上物价值为161328元。原告与第三人曾就转让涉案土地的房屋等地上物并返还涉案土地进行过协商，因价格问题双方未能达成一致意见。上述事实，有当事人陈述，【2019】Z084号房地产估价报告，原告提交的土地承包合同、农村土地经营权证书和第三人提交的协议书、营业执照等在案为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与黄元井经合社签订土地承包合同，取得了涉案土地的承包经营权，原告可以自主决定依法采取出租等方式向他人流转土地经营权。原告通过口头租赁协议将涉案土地出租给案外人刘立忠，刘立忠在土地上建造了石渣厂后将石渣厂转让给被告，并由被告向原告交纳租金，应视为原告与刘立忠的口头租赁协议已经终止而与被告达成了新的口头租赁协议并形成了事实上的租赁合同关系。被告将石渣厂的房屋、院落、树木等全部财产转让给第三人并签订协议书，因未涉及向原告交纳租金问题且协议书已约定如出现与场院牵连问题全部归被告负责，同时转让之后被告仍以金钱或换地耕种形式向原告及案外人石福忠交纳过租金，故向原告交纳租金的义务应由被告承担。因被告自2008年后未向原告交纳租金，已构成违约，现原告请求解除双方的口头租赁协议，符合法律规定，本院予以支持，解除时间为本院向被告送达起诉书之日即2019年7月25日。原告请求被告给付2018年及其之前的租金，理由正当，本院予以支持，具体数额本院将参照被告自认及石福忠案件的租金标准700元/年计算，自2008年至2018年共11年的租金，对原告的过高要求，本院不予支持。原告要求返还涉案承包土地，鉴于承包地上涉及第三人建造的房屋及注册的养殖场，具有一定的经济价值并已形成多年，如要求第三人拆除将会给第三人造成较大经济损失，故本院根据公平原则确认被告及第三人返还土地，地上物归原告所有，原告给予第三人马县英一定经济补偿为宜，具体数额本院将参照评估报告确定的价值予以确认。对原告要求第三人拆除房屋及附属物的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告王凤先与被告王凤昆关于原告王凤先承包的0.68亩楼沟地的口头租赁协议于2019年7月25日解除；二、被告王凤昆于本判决生效后七日内给付原告王凤先2008年至2018年度租金7700元；三、第三人马县英将涉案土地上的房屋予以腾退，与被告王凤昆共同将涉案土地返还给原告王凤先，涉案土地上的房屋及附属物归原告王凤先所有，原告王凤先给付第三人马县英房屋及附属物补偿款161328元（均于本判决生效后三十日内执行）；四、驳回原告王凤先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元（原告已预交），由原告王凤先负担54元（已交纳），由被告王凤昆负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费3000元（原告已预交），由原告王凤先负担1500元（已交纳），由第三人马县英负担1500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张树华二〇二〇年八月十七日书记员  刘 婷