湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2826民初1169号原告：杨轲，男，1988年10月14日出生，土家族，住湖北省咸丰县。原告：李琴，女，1993年3月16日出生，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：杨轲（系李琴丈夫），住湖北省咸丰县。被告：咸丰县世纪兴房地产开发有限公司。住所地：咸丰县高乐山镇红旗路14号，统一社会信用代码：914228267932933168。法定代表人：杨智安，系公司董事长。委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：严克忠，湖北闳辩律师事务所律师。原告杨轲、李琴诉被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司(以下简称世纪兴公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。杨轲、李琴，世纪兴公司委托代理人严克忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨轲、李琴向本院提出诉讼请求：1、判决世纪兴公司立即为杨轲、李琴办理房屋不动产权证；2、判决世纪兴公司退还购房款6650元，支付2017年9月至2020年6月期间利息1186元，并从2020年7月起以未退购房款6650元为基数按照年利率4.75%支付利息至房款付清之日止；3、判决世纪兴公司支付逾期交房违约金131985元，支付逾期办理不动产权证违约金341元；4、判决世纪兴公司退还大修维修基金140元；5、判决世纪兴公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年8月30日，杨轲、李琴与世纪兴公司签订《商品房买卖合同》，约定世纪兴公司将位于咸丰××××镇大坝新城4栋1单元203号房屋出售给杨轲、李琴，房屋按照107.55㎡计算房款339000元，产权面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房屋价款多退少补，世纪兴公司于2015年8月28日前将验收合格的房屋交付给杨轲、李琴使用，世纪兴公司应在交付使用后720日内办理房屋权属登记，未能在约定期限内办理，按照已付房款的0.1%支付违约金。签订合同后，应世纪兴公司要求，杨轲、李琴按照108.2㎡支付房款341049元，支付大修维修基金7531元，杨轲、李琴已按照合同约定履行了义务，新城一期4号楼于2017年10月24日验收合格，达到合同约定交付条件，世纪兴公司未能在合同约定期限内交付验收合格的房屋，构成违约，应支付逾期交房违约金131985元，根据合同约定，世纪兴公司应于2017年8月28日前办理房地产权证书，并按照登记面积退还多支付的房款及大修维修基金，世纪兴公司逾期办理，应承担违约责任，经杨轲、李琴向咸丰县自然资源和规划局申请信息公开，该单位回复案涉房屋实际建筑面积为106.09㎡，世纪兴公司应按照3152元/㎡的标准退还2.11㎡房款6650元，按照70元/㎡的标准退还2.11㎡大修维修基金140元。世纪兴公司辩称，1、案涉商品房目前正在办理不动产权证，不动产权证并不是由世纪兴公司办理，世纪兴公司只是代为向不动产登记中心提交办理产权证的相关资料用于备案，杨轲、李琴要求世纪兴公司办理不动产权证无法律依据；2、目前产权登记未完成，产权证面积未确定，未达到退还购房款的条件，一旦登记完成，世纪兴公司愿意退还多收取购房款，且不应当计算利息；3、世纪兴公司开发的咸丰新4号楼于2015年8月28日经验收合格，同日，世纪兴公司按照合同附件四约定，在恩施日报及时发布了交房公告，杨轲、李琴于2015年9月7日接房是自己拖延所致，杨轲、李琴主张要求支付逾期交房违约金及利息无事实及法律依据；4、维修基金是住房保障中心收取，世纪兴公司代收7033元已于2016年5月13日全部交给住房保障中心，如果将来登记面积出现差异，多交维修基金应由杨轲、李琴凭缴费单据直接到住房保障中心申请退款即可；5、世纪兴公司不是不动产权证办理机构，世纪兴公司只是在约定期限内将相关资料交不动产登记中心备案即可，至于不动产权证何时办理完毕，不属于世纪兴公司义务，且合同未约定杨轲、李琴何时取得不动产权证，杨轲、李琴主张逾期办证违约金无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，为查清案件事实，本院依法调查核实了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：杨轲、李琴提交的《政府信息公开答复意见书》与咸丰县不动产登记中心向本院的回复函内容一致，本院予以采信。根据本院采信的有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：2014年8月30日，杨轲、李琴（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高××镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0509号的地块的土地使用权。该地块土地面积为6306.26平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月18日至2081年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢1单元203号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共107.55平方米，其中，套内建筑面积86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.55平方米。第四条，计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3152.02元，总金额（人民币）零千零百叁拾叁万玖千零百零拾零元整。第五条，面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人于2014年8月30日支付首付款109000元，余款230000元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行直接支付给出卖人。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限。出卖人应当在2015年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四：合同补充协议。五、出卖人利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知。”合同签订后，杨轲、李琴向世纪兴公司支付购房款341049元。2015年9月7日，杨轲、李琴向世纪兴公司支付代收款7531元并出具了《收据》，2020年7月10日，世纪兴公司收回2015年9月7日出具的《收据》，向杨轲、李琴重新开具金额为498元的《收据》，并向杨轲、李琴换发了咸丰县住房保障中心出具的《湖北省住宅专项维修资金专用票据》（金额7033元）。2015年8月28日，由建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位，在咸丰县建设工程质量监督站等单位的参与下，组成验收小组对世咸丰新城一期4号楼工程进行竣工验收，并形成《建筑工程竣工验收报告》。同日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“咸丰新城一期3、4号楼已竣工且具备交房条件，请各业主于2015年8月28日起带《商品房买卖合同》原件、身份证原件及缴纳房款的票据等相关资料到咸丰新城售齐全部房款、维修基金后办理交房手续，望各业主按时办理，逾期后果自负。”2015年9月7日，杨轲、李琴办理购买房屋入住手续，对购买的咸丰新城第4幢1单元203号房予以接收。2020年5月15日，杨轲向咸丰县不动产登记中心申请对其案涉房屋建筑面积予以政府信息公开。2020年5月25日，咸丰县不动产登记中心向杨轲出具政府信息公开答复书，载明：经核实，咸丰新城4栋1单元203室，房屋建筑面积为106.09平方米。2020年7月22日，本院就案涉房屋办证情况向咸丰县不动产登记中心调查核实，2020年7月23日、27日，咸丰县不动产登记中心向本院回复《函》，载明：“1、彭瑛、何晓川……。杨轲、李琴，房号：咸丰××××镇大坝新城4栋1单元203室，于2014年11月25日在住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记咸房权证他字第××号。2、以上4套房屋属大坝新城商品房2期，开发商未交齐该块土地的土地出让金，出让金补缴后即可办理。3、申请办理不动产权证时需提交以下资料。卖方：营业执照、法人身份证复印件、委托书、被委托人身份证复印件、不动产登记证书、实测报告。买方：夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件、商品房购房合同及土地协议。4、房屋面积以不动产权实测报告面积为准。若办理不动产权证书，杨轲、李琴的产权证上载明的房屋面积与当事人向本单位申请政府信息公开答复内容一致。”本院认为，杨轲、李琴与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点:一、世纪兴公司与杨轲、李琴于2014年8月30日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；二、杨轲、李琴的各项诉讼主张能否得到支持。对此本院分析评判如下：一、关于世纪兴公司与杨轲、李琴于2014年8月30日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。杨轲、李琴认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系取得工程竣工验收备案证明书。世纪兴公司认为买卖合同中约定的房屋交付条件系由建设单位组织设计、施工、监理、勘查五家单位验收合格。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程验收合格的，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综合上述规定，本院认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指咸丰新城一期4号商住楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。二、关于杨轲、李琴的各项诉讼主张能否得到支持的问题。1、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。案涉房屋已于2015年9月7日交付杨轲、李琴使用，办理房屋不动产权证属于买卖双方向行政主管部门申请后由行政主管部门办理，买卖双方均负有相应的义务，结合咸丰县不动产登记中心对本院协助调查函的回复，案涉房屋因开发商未交齐该块土地的土地出让金，出让金补缴后即可办理不动产权证，因此，世纪兴公司应当协助杨轲、李琴办理案涉房屋不动产权登记证，由于世纪兴公司未补缴土地出让金，导致未能办理不动产权证，世纪兴公司应当按照合同约定承担违约责任，按照出卖人已付房款的0.1%（341049元×0.1%），即向杨轲、李琴支付违约金341.049元，杨轲、李琴主张支付违约金341元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。2、根据《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。杨轲、李琴已按照108.2㎡支付购房款341049元，虽然案涉房屋未办理不动产权证，结合咸丰县不动产登记中心对本院的回复，能够认定案涉房屋登记面积为106.09㎡，对多收取的购房款6650.72元【（108.2㎡-106.09㎡）×3152元/㎡】，世纪兴公司应当予以退还，杨轲、李琴主张退还6650元，本院予以支持，杨轲、李琴主张支付逾期退还购房款利息，无事实及法律依据，本院不予支持。3、咸丰新城一期4号商住楼于2015年8月28日经过建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格，达到合同约定的交付条件。根据双方的合同约定，世纪兴公司应将经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格的房屋在2015年8月28日前交付给杨轲、李琴。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条的约定，“出卖人利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知”。世纪兴公司通过在报纸上发公告的方式履行交房通知义务，符合合同约定的通知形式，本院予以认定。综上，本院认定，世纪兴公司已履行了通知交房的义务，且通知交房时已达到合同约定交付条件，世纪兴公司并未违约，杨轲、李琴逾期接收房屋，世纪兴公司不应当承担违约责任，对杨轲、李琴主张要求世纪兴公司支付逾期交房违约金131985元的诉讼主张，本院不予支持。4、世纪兴公司已代收住宅专项维修资金7033元（按照108.2㎡计算），世纪兴公司代收后已全额支付给咸丰县住房保障中心，并由该中心出具了收据，如该项费用有多收取部分，应当由杨轲、李琴向咸丰县住房保障中心申请办理，世纪兴公司不应当承担退还义务，对杨轲、李琴主张要求世纪兴公司退还大修维修基金140元的诉讼主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决如下:一、咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助杨轲、李琴办理咸丰新城第4幢1单元203号房屋不动产权登记手续；二、咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还杨轲、李琴购房款人民币6650元；三、咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付杨轲、李琴逾期办理不动产权证违约金人民币341元；四、驳回杨轲、李琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1553元（已减半收取），由杨轲、李琴负担1400元，由咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司负担153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡  磊二〇二〇年八月十一日书记员 司马楚铃