江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初7539号原告：刘冲，男，1990年6月25日出生，汉族，居民，户籍所在地淮安市，现住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：刘少明（系原告父亲），1964年7月4日出生，汉族，居民，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：姜汉伦，江苏捍华律师事务所律师。被告：陈士雨，男，1970年2月22日出生，汉族，居民，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。第三人：宋丽新，女，1974年7月26日出生，汉族，居民，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。原告刘冲诉被告陈士雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依原告刘冲及被告陈士雨申请，依法追加宋丽新为本案第三人。2020年4月9日，本院依法适用普通诉讼程序，第一次公开开庭进行了审理，原告刘冲及其委托诉讼代理人刘少明、姜汉伦，被告陈士雨、第三人宋丽新的委托诉讼代理人魏家巍到庭参加诉讼。2020年4月16日第二次公开开庭进行了审理，原告刘冲及其委托诉讼代理人刘少明、姜汉伦，被告陈士雨、第三人宋丽新的委托诉讼代理人魏家巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冲向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告刘冲与被告陈士雨签订的房屋转让协议为有效协议；2.判令被告陈士雨、第三人宋丽新向原告立即支付购房款500000元，在涟水县具备办证条件时一个月内支付购房款2220000元；3.判令被告及第三人立即向原告支付利息854772元（截至2019年11月20日，之后的利息按照年利率9.35%支付）；4.判令被告及第三人向原告支付租金205000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年签订了房产转让协议，原告将位于涟水县转让给被告，转让价款为2780000元，约定双方协议签订后，被告根据自己的资金情况分次归还，每次不低于500000元，待房产证办好后，一次性还清款项；被告所欠款项按农村商业银行房产抵押贷款利率计息，每半年结息一次，结息日从2017年2月1日算起；双方协议履行完毕后，原告将购房合同及相关手续交于被告，并帮助被告办理房产证；被告每年将转让房产的经营收入或租金收入一半分成给原告，分成13年结束。时至今日，被告只还房款60000元，租金20000元。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈士雨及第三人宋丽新辩称，1.原、被告之间没有签订过房产转让协议，被告于2016年11月20日与原告代理人刘少明确实签过一份协议，但是被告和刘少明之间的协议，刘少明只是签了刘冲的名字，该协议的内容不是双方的真实意思表示，是双方通谋虚伪的意思表示，真实意思不是成立房屋买卖的关系，而是原告代理人刘少明称其因为工作原因，组织上在对其进行调查，其以第三人名义购买的房屋因为与开发商控制人张月芹之间有经济往来，涉及到购房款的支付问题，为了撇清关系、应付组织上调查，所以请被告帮忙签订合同，将该房屋的买受人资格买回，因此双方并没有房屋买卖的真实意思。无论是被告与原告，还是与原告代理人刘少明之间，均没有成立房屋买卖合同；2.以第三人名义购买的红莲一品四幢101号房屋，确实是刘少明以第三人名义借名买房，该房实际价值是4150000元，为了多拿按揭贷款，刘少明与张月芹沟通，网签价格改为4900000元，首付款应当为1700000元，至于刘少明有无支付1700000元我方不清楚，后确实以第三人名义办理按揭贷款；3.该房屋的买受人权利为第三人，刘少明只是享有对第三人要求返还房屋的债权请求权，并不具备房屋买受人出让房屋的权利，因此即使陈士雨和刘少明之间签订的合同，合同的标的物本身也是无权处分，因此本案合同并无履行的实际可能；4.就刘少明和陈士雨签订的合同本身而言，假如可以认为是有效协议并且认真履行，则存在以下需要答辩的意见：协议中并没有明确延迟付款的利息，合同约定的付款节点为“待房产证办好后”，本案涉案合同因开发公司的原因，至今不具备办理房产证的条件，因此被告尚不负有履行支付购房款的义务；刘少明在庭前也陈述该房屋并不是实际出租，并在诉讼请求中将房屋租金的押金也主动扣减，基于这个事实，房屋对外出租的租金，陈士雨已经支付给原告，后不出租了，就不存在租金分配的问题；5.至于原告方在庭前向法院提交的协议书中，手写部分除了第三条中将打印日期2016年11月17日手写更改为2017年2月11日为双方签订协议时手写外，其余手写部分被告均不知情，因手写部分涉及具体房屋的标的以及利息的支付标准，属于本案的基本事实，请法院依法审查原告所提交的证据是否为故意变造，有无妨碍审理的行为并依法作出处罚。综上，被告认为，本案原告不适格，无论合同效力如何，合同的乙方应当为刘少明，同时认为该协议不是真实的房屋买卖关系，背后也不隐藏其他的法律行为，就是双方通谋虚构事实，协助刘少明逃避组织调查的违法事实，因此请求驳回对被告及第三人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告陈士雨与第三人宋丽新系夫妻关系。2015年2月2日，原告刘冲借用第三人宋丽新名义与涟水中联房地产开发有限公司签订1份《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的位于涟水县南侧中联·壹城第壹城·红莲4幢101号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共484.03平方米，总价款为4900000元。当日，被告陈士雨与第三人宋丽新共同向原告出具1份《承诺函》，约定因考虑刘冲还款来源手续等因素，被告与第三人夫妇与刘冲共同购买壹城·红莲4幢101、102号商业用房，签订合同所有权人姓名均为宋丽新，其中101号房产权为刘冲，102号房产权为被告及第三人夫妇，待按揭贷款还清后，被告及第三人将无条件积极配合刘冲做好合同变更事宜，101号房按揭贷款由刘冲按月归还，102号房由被告及第三人归还。2016年2月12日，被告陈士雨作为甲方、案外人刘成功作为乙方，签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在涟水县红日大道南侧中联壹城·红莲4幢101、102两间商业用房，建筑面积共计968平方米，租赁给乙方，乙方承诺将上述房屋用于洗浴经营，不得用作其他用途，如确需作其他用途的，需经甲方书面同意。租赁期限10年，从2016年2月13日至2026年1月12日。乙方如出现拖欠电费、水费及相关管理服务费等任一项费用全部或部分且累计达十五日等情况的，甲方有权单方决定解除本合同，收回房屋。该房屋租金为乙方经营净利润的30%。收银台收款由甲、乙双方共同委派人员，按天结算，按分成比例存入各自的预留账户。乙方入住前交纳20000元押金。自合同签订之日次年起五年内，乙方保证甲方提取的年租金不得低于300000元；第七年到第十年，不得低于400000元。2016年11月20日，原告刘冲作为乙方、被告陈士雨作为甲方达成1份《协议》，约定：“就红莲一品幢号房转让一事，乙方同意将号房转让给甲方，价格490.439398万元，其中原农行宋丽新按揭贷款212.439398元由甲方归还，其余价款278万元由甲方分期归还给乙方；协议签订后，甲方根据自己的资金情况分次归还，每次不低于50万元，待房产证办好后一次性还清剩余款项；甲方所欠款项按农商行房产抵押贷款利率计息，每半年一次结息，结息日从2016年11月17日（划掉）2017年2月1日算起；协议履行完毕后，乙方将房产合同即相关手续交予甲方，并帮助甲方办理房产办证手续；甲方每年将转让房产的经营收入或租金收入的一半分成给乙方，分成13年结束。”2017年10月10日，被告陈士雨向原告给付购房款50000元，后又向原告支付购房款10000元、租金20000元。2019年7月22日，被告陈士雨将刘成功诉至本院，案号为（2019）苏0826民初5472号，经本院主持调解，双方于2019年9月17日达成民事调解书：被告陈士雨与刘成功均同意提前终止双方于2016年2月签订的《房屋租赁合同》；陈士雨同意给予刘成功520000元补偿，并退还刘成功押金20000元，合计540000元（补偿及押金包含：1.被告欠缴原告房租21.25万元。2.被告向原告借款11万元。3.被告欠缴水电费2万元。4.被告向王瑾借款19.75万元）；刘成功于2019年9月17日之前返还房屋及附属物品等。另查明，2017年1月4日，原告刘冲的母亲祝玉芹向法定代表人为被告陈士雨的淮安市股友商贸有限公司（类型：自然人独资有限责任公司）汇款100000元。2017年2月17日，淮安市股友商贸有限公司向祝玉芹汇款50000元，并注明用途为还款。2017年5月9日，淮安市股友商贸有限公司向祝玉芹汇款52000元，并注明用途为还款。2018年11月23日，淮安市股友投资管理有限公司（法定代表人：陈士雨）向祝玉芹汇款580000元。上述事实，由原、被告当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《承诺函》、《房屋租赁合同》、《协议》、祝玉芹银行账户明细，被告陈士雨提供的《协议》、2份《商品房买卖合同》、2份电子银行交易回单、苏州银行凭证、2份营业执照，本院调取的（2019）苏0826民初5472号民事调解书等在卷为证，本院予以确认。本院认为，第一，关于本案是否存在违法事实的问题，被告辩称原告的委托诉讼代理人刘少明（亦为原告父亲）与被告陈士雨双方通谋虚构事实，存在协助刘少明逃避组织调查的违法事实，但未提供证据证明，本院不予采信，确认本案是一起普通的民事案件。第二，关于被告陈士雨、第三人宋丽新与谁形成民事法律关系问题，被告辩称，被告系与刘少明签订的协议，刘少明只是签了刘冲的名字，本院认为，早在2015年2月2日购买涉案的101号房屋时，被告陈士雨与第三人宋丽新即向原告本人出具《承诺函》，表明借用第三人名义购房者为原告，而非刘少明；2016年11月20日，原、被告签订《协议》时，亦表明房屋转让人为原告，故能够认定被告陈士雨、第三人宋丽新与原告形成了民事法律关系，原告主体资格适格。第三，关于被告、第三人与原告形成何种法律关系问题，本院认为，双方之间形成了房屋买卖合同关系，2015年2月2日，原告借用第三人名义购房，其享有涉案房屋的所有权，故被告与原告于2016年11月20日再次签订《协议》，被告与第三人将涉案房屋购回。第四，关于原、被告之间签订的《协议》是否已经成立以及效力问题，本院认为，虽然原、被告在签订《协议》时，房号为空白，但综合《协议》全文来看，双方约定了房屋价款、坐落等决定性因素，能够确认双方系就涉案101号房达成房屋买卖合同，《协议》已经成立。虽然原、被告双方在达成《协议》时，涉案房屋与开发公司签订《商品房买卖合同》的买受人为第三人宋丽新，但双方能够确认第三人为被借名人，房屋真正的所有权人为原告，原告有权将涉案出售给被告及第三人，故能够认定双方签订的《协议》为有效合同。第五，关于原告是否有权要求被告陈士雨、第三人宋丽新立即支付购房款500000元，本院认为，原告与被告签订的《协议》约定支付购房款的时间不明，现原告无权要求被告及第三人立即支付购房款500000元，被告及第三人应当按照双方签订的《协议》约定，在涉案101号房具备办理不动产权证条件后一个月内支付原告尚欠的2720000元购房款。第六，关于原告要求判令被告及第三人立即支付利息854772元（截至2019年11月20日，之后的利息按照年利率9.35%支付）的问题，因双方签订的《协议》关于利息约定不明，原告无权要求被告及第三人按照年利率9.35%支付利息，本院酌定按照年利率6%计算。第七，关于原告要求被告支付租金205000元问题，本院认为，双方约定被告每年将转让房产的经营收入或租金收入的一半分成给原告，分成13年结束，对于2016年2月12日被告与刘成功签订的《房屋租赁合同》中的第一年租金，双方约定按照营业收入提成计算，原告未能提供证据证明被告已提成的金额，故本院不能认定租金的金额，原告在有证据证明时，可另案主张。被告与刘成功约定自签订《房屋租赁合同》之日次年起五年内，刘成功保证被告提取的年租金不得低于300000元，故自2017年2月13日至2019年9月17日解除《房屋租赁合同》时共计约7个月，租金应为175000元，被告应给付原告87500元，因被告已经给付原告20000元，故还应给付原告67500元。2017年9月18日之后，原告无证据证明被告有经营收入或租金收入，本院不予支持，原告有证据证明时，可另案主张。第八，关于被告主张淮安市股友商贸有限公司、淮安市股友投资管理有限公司向原告母亲祝玉芹汇款的682000元，系归还原告购房款的问题，本院认为，其中的102000元，原告举证祝玉芹曾向淮安市股友商贸有限公司汇款100000元，且淮安市股友商贸有限公司向祝玉芹汇款时亦注明还款，故本院不予认定为系归还原告的款项。其中的580000元，并非被告或第三人向原告汇款，且淮安市股友投资管理有限公司的法定代表人即为被告本人，该公司为有限责任公司，公司账目与法定代表人个人账目不应混同，故本院不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈士雨、第三人宋丽新于涟水县南侧中联·壹城第壹城·红莲4幢101号房具备办理不动产证条件后一个月内向原告刘冲支付购房款2720000元。二、被告陈士雨、第三人宋丽新于本判决生效后十日内以2720000元为本金，自2017年2月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%向原告支付利息（每半年给付一次）。三、被告陈士雨、第三人宋丽新于本判决生效后十日内向原告给付租金67500元。四、驳回原告刘冲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29040元，由被告陈士雨、第三人宋丽新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××29）。审 判 长  王 丽人民陪审员  何海芹人民陪审员  徐永庆二〇二〇年八月五日书 记 员  钱 泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第二十一条公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。