河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初1947号 原告：杨瑞增。 被告：承德县中泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130821308277604D，住所地承德县下板城大街万晟国际广场1号楼5层。 法定代表人：刘婧晗，总经理。 委托诉讼代理人：姜灏，河北骥腾律师事务所律师。 原告杨瑞增与被告承德县中泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告杨瑞增、被告承德县中泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨瑞增向本院提出诉讼请求：请求被告承担逾期交房的违约责任即承担违约金12425.00元（自2019年6月30日至2020年6月16日按总房款35.3万元的日万分之一计算）。事实和理由：我于2018年2月5日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号20180205119），房屋建筑面积29.4平方米，单价每平方米12006.80元，总价35.3万元。2017年12月6日我向被告交纳首付款18.3万元，其余17万元按揭贷款。合同约定交房日期为2019年6月30日，但由于被告原因迟迟未能交房，致使原告购买的底商不能对外出租获取租金，给原告造成了巨大的经济损失。直到2020年6月19日被告才向我交房，要求被告每日按总房款的万分之一承担违约金，但被告认可按设定违约金额上线353元承担违约责任。 《商品房买卖合同》第八条和第十二条约定的逾期付款和逾期交房的违约责任不对等。被告以格式合同的形式制定霸王条款减轻自身应承担的违约责任。违反了《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，合同中关于被告违约责任的约定极不公平合理。依据相关法律规定，原告可要求增加违约金，为维护自身合法权益，请求法院判如所请。 被告承德县中泰房地产开发有限公司辩称，一、根据被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，答辩人可以向被答辩人支付逾期交房违约金353元，被答辩人所主张的超出合同约定的赔偿，没有事实和法律依据，人民法院不应予支持。2018年2月5日，被答辩人与答辩人签订了《商品房买卖合同（预售）》1份，购买了万晟国际广场6幢1单元106号房屋，房屋价款为35.3万元。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。......1、买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任。第十二条约定：逾期交房自本合同十一条规定的延展期最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人按照上述方式进行计算向买受人支付违约金总额不得超过买受人已交付的房款的0.1%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故，上述答辩人与被答辩人就逾期交房违约责任的约定，合法有效，应作为认定本案事实的依据。根据上述合同约定，答辩人的违约责任应自交房延展期以后即2019年8月30日起算，且不超过已付房款的0.1%即353元。现答辩人同意向被答辩人支付违约金353元，符合上述法律规定及合同约定。二、本案答辩人逾期交房系因“新冠肺炎疫情”这一不可抗力原因，对此答辩人不承担赔偿责任。1、《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定：但如遇不可抗力、政府原因、政策法律变化，不利物质条件，恶劣气候等不可归责于出卖人等情况，不构成出卖人违约，出卖人交房日期可以顺延，买受人不得单方解除合同，但双方协商解除或变更合同除外。因“新冠肺炎疫情”属于不能预见、不可避免的不可抗力因素，根据上述约定，答辩人因此发生的逾期交房即不构成违约，也无需承担赔偿责任。且《合同法》第一百一十七条也规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2、最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第4条规定：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。根据上述最高人民法院的指导意见，因疫情原因导致答辩人不能按照约定的期限交付房屋，被答辩人既无权请求解除合同，也无权向答辩人主张违约责任。而且，答辩人可以要求变更履行期限。因本案房屋已经交付，履行期限已经实际变更，故答辩人没有必要在通过诉讼方式主张变更履行期限。但可以看出，最高法的指导意见对于答辩人因疫情原因变更交付房屋期限的行为给予了肯定。3、答辩人根据政府文件，出于疫情防控工作的需要暂停营业，又在政府允许复工后按照政策要求有序交房，不应再因此对被答辩人苛以赔偿责任。《河北省突发公共卫生事件应急预案》及疫情防控形势，决定自1月24日起，启动河北省重大突发公共卫生事件一级响应。承德县住房和城乡建设局于2020年2月1日制定了《房地产市场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作方案》，要求“坚决落实疫情稳定前在售项目一律不得擅自营业的工作要求”“具体开业时间按上级要求另行通知，各企业在未接到主管部门开业通知前，不得提前营业”。2020年2月18日，该局又制定了《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情售楼场所、开发企业和中介机构疫情防控工作方案》，要求“房地产开发企业应暂停开放项目销售中心，暂停售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复”“全县房地产开发企业和中介机构务工人员在批准复工前不得提前返岗”。期间，包括答辩人在内的全部开发企业全面停工停业，无法交房。直至2020年3月11日，承德县住房和城乡建设局印发了《关于承德县销售场所有序复业的通知》，要求“具备复业条件的开发企业提前2天提交申请，经住建局查验合格后，允许房地产开发企业销售场所有序对外开放”；“开放方式为电话预约、一对一接待方式”；“销售人员不得超过3人，拟购房人员分批次进入售楼场所，每批次不得超过3人，前后批次的间隔时间不低于10分钟”。答辩人接到通知后，组织了全面的清洁卫生、防护用品配备、人员陆续召回并隔离等复工准备工作，并通过住建局查验后复工。复工后即陆续通知业主办理房屋交接手续。但因全部待交付房屋共340套，住建局要求每次每名工作人员仅能接待1位业主，故只能分批次向业主交房，效率极低，交房时间被迫延长。答辩人于2020年3月31日起分批次通知业主办理房屋交接手续，2020年5月21日答辩人通知被答辩人交房，被答辩人系第三批接到交房通知的业主，被答辩人接到通知后于6月17日来答辩人处办理了房屋交付手续。综上，对于答辩人逾期交房的违约责任，因合同有明确约定，被答辩人超出约定所主张的损失，答辩人不应予以赔偿；且本案逾期交房时间较长的原因系因疫情原因，最高人民法院对此已经有明确的指导意见，对于买受人关于违约金的主张不予支持。故此，答辩人已经在有条件复工的情况下，向被答辩人交付了房屋，请求人民法院依法驳回被答辩人超出合同约定的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年2月5日原告与被告承德县中泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同(预售),合同约定杨瑞增购买承德县中泰房地产开发有限公司建设的万晟国际广场商品房一套，房屋建筑面积29.40平方米，房屋单价每平方米12006.80元，总价353000.00元；杨瑞增应于2018年2月5日前支付首期房价款人民币183000.00元，余款人民币170000.00元向承德县恒升村镇银行申请贷款支付；杨瑞增未按照约定时间付款的，逾期10日之内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过10日出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；被告向原告交房时间为2019年6月30日之前，买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任，逾期交房自本合同11条规定的延展期最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，出卖人按照上述方式进行计算向买受人支付违约金总额不得超过买受人已交付的房款的0.1%。合同签订后杨瑞增按照合同约定的数额支付了购房款。2020年6月17日杨瑞增与承德县中泰房地产开发有限公司办理了房屋交付手续。 上述事实有经法庭举证、质证下列证据予以证实：1.《商品房买卖合同》；2.《房地产市场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作方案》、《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情售楼场所、开发企业和中介机构疫情防控工作方案》、《关于承德县销售场所有序复业通知》；3.电脑短信平台截图一份；4.原、被告陈述予以在卷佐证。 本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方当事人的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限制其责任的条款，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。在本案所涉商品房买卖合同中约定买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任以及合同既约定了卖房人逾期交付房屋的，应承担每日万分之一的违约金，但又同时限定了卖房人的最高赔偿限额为不超过合同总价款的1‰。该限定条款明显违背公平原则，且卖房人并没有提醒对方注意限制其自身责任的条款，对限制其自身责任的条款向买房人进行充分说明。故此限制条款应属无效条款，逾期交房期限应为2019年7月1日至2020年6月16日，被告逾期交付房屋的违约金数额仍应按照合同约定的已收房款的每日万分之一标准计算，故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约金12425.00元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。新冠肺炎疫情发生在被告迟延交房之后，因此被告辩称逾期交房系因新冠肺炎疫情这一不可抗力原因不应承担赔偿责任的辩解理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告承德县中泰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告杨瑞增违约金12425.00元； 二、驳回原告杨瑞增的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取55.31元，由被告承德县中泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  夏正贵 二〇二〇年八月十二日 书记员  马子尧