浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初8698号 原告：朱明福，男，1962年7月14日出生，汉族，经商，住义乌市。 委托诉讼代理人：赵巧娟，浙江现代阳光律师事务所律师。 被告：胡子全，男，1945年11月26日出生，汉族，住义乌市。 被告：胡银香，女，1935年9月11日出生，汉族，住义乌市。 被告：胡朱香，女，1953年1月7日出生，汉族，住义乌市。 被告：胡嵌敏，男，1976年1月20日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：胡征能，男，1981年3月28日出生，汉族，住义乌市。 被告：朱苏芳，女，1953年11月5日出生，汉族，住义乌市。 原告朱明福为与被告胡子全、胡银香、胡朱香、胡嵌敏、胡征能、朱苏芳宅基地使用权纠纷一案，于2020年6月23日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭审理了本案。原告朱明福及其委托诉讼代理人赵巧娟和被告胡嵌敏、胡征能到庭参加诉讼，被告胡子全、胡银香、胡朱香、朱苏芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱明福向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与案外人胡子荣签订的《绝卖协议》、《协议书》有效；2、要求被告协助办理位于××街道××幢××单元房屋中胡子荣的不动产权变更登记至原告名下的手续。事实和理由：2007年10月25日，原告与胡子荣签订《绝卖协议》一份，胡子荣将旧村改造审批取得的90平方米建房用地使用权转让给原告，原告支付全部转让款后，连同向其他人转让取得的18平方米旧改建房用地一共108平方米，自行出资建造了拥军五区3幢5单元的房屋并居住使用至今。2018年11月5日，上述房屋办理了浙（2018）义乌市不动产权第0××4号不动产权证，因受政策限制，胡子荣的18平方米土地使用权未能登记至原告名下。2019年1月18日，原告与胡子荣又签订《协议书》，再次明确应协助原告办理上述不动产中18平方米土地使用权的变更登记手续。胡子荣于2020年2月份去世，生前无配偶及子女，兄弟姐妹为胡银香、胡子华（已先于胡子荣去世）、胡子全、胡朱香。被告应协助原告将胡子荣登记的不动产权变更登记至原告名下。为此，原告提起诉讼，望判如所请。 被告胡嵌敏、胡征能辩称，对起诉状事实和理由中的“被告应协助原告将胡子荣的登记的不动产变更登记至原告名下”这句话有异议，这里要求被告协助原告可以理解为之前我们没有协助原告，事实上我们所有的被告一直都是在协助原告。对原告的第一项诉请无异议，对第二项诉请有异议。 被告胡子全、胡银香、胡朱香、朱苏芳未作答辩。 原告朱明福为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、绝卖协议和协议书各一份，拟证明原告与胡子荣转让建房用地使用权及办理过户手续的约定。 2、不动产权证一份，拟证明涉案建房用地使用权的登记情况，登记权利人是原告和胡子荣。 3、情况说明一份，拟证明六被告与胡子荣的身份关系。 被告胡子全、胡银香、胡朱香、胡嵌敏、胡征能、朱苏芳未有证据向本院提供。 被告胡嵌敏、胡征能对原告朱明福提供的上述证据均无异议。 本院认为，被告胡子全、胡银香、胡朱香、朱苏芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。鉴于到庭被告胡嵌敏、胡征能对原告朱明福提供的上述证据均无异议，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年10月25日，原告朱明福（买方）与胡子荣（出让方）在义乌市××街道下仓经济股份合作社见证下签订《绝卖协议》一份，约定：胡子荣愿将旧村改造审批的90平方米面积绝卖给朱明福所有，此面积绝卖价每平方米11700元，合计1053000元一次付清；该面积已交村集体的配套设施费由朱明福负责支付，今后该面积房设计、建造等费用由朱明福出资金并全负应有责任和全面管理及使用；此房建好后，办理土地证、房产证过户费用由朱明福承担，胡子荣户有关人员无条件协助办理。此协议一式三份，买卖双方各执一份，村集体保存一份。在协议下方出让方一栏胡子荣由胡嵌敏代签并由胡子荣捺印及胡嵌敏签名，朱明福在买方一栏签名捺印，胡嵌敏、胡子全、胡征能、胡朱香、胡银香在协议下方出让方连带责任人一栏签名捺印，义乌市××街道下仓经济股份合作社作为见证单位在协议下方加盖了公章。嗣后，原告朱明福在向胡子荣支付了转让款1053000元，并将上述90平方米建房用地与向其他人转让取得的18平方米建房用地合并一起建造了坐落于义乌市××街道××幢××单元占地面积108平方米的房屋。2018年11月5日，上述房屋取得浙（2018）义乌市不动产权第0××4号不动产权证书，其中胡子荣转让给朱明福90平方米中的72平方米土地使用权面积已登记在朱明福名下，另18平方米土地使用权面积仍登记在胡子荣名下。 2019年1月18日，在义乌市××街道下仓经济股份合作社见证下，原告朱明福（乙方买受方）又与胡子荣（甲方出让方）签订《协议书》一份，载明：一、甲、乙双方签订《绝卖协议》后，乙方已按协议支付给甲方全部转让款，并由乙方全额出资在该宗地上建造了房屋。二、上述不动产于2018年11月5日办理了浙（2018）义乌市不动产权第0××4号不动产权证书，证书中所载的土地使用费全部由乙方负责缴纳。三、不动产权证书中所载的“权利人胡子荣占16.67％，土地使用权面积18平方米”，虽以甲方胡子荣名义登记，但实际权利人是乙方朱明福，甲方对该不动产无任何实际所有权。四、待乙方提出办理不动产权更名手续时，甲方应无条件予以无偿协助，更名产生的费用均由乙方承担。否则，甲方应支付违约金并承担乙方为实现权利所产生的全部费用（包括律师费等）。五、本协议各方签字生效，一式三份，各方各执一份。胡子荣在协议下方捺印，朱明福在下方签名捺印，义乌市××街道下仓经济股份合作社在见证方一栏书写“情况属实”并加盖公章。2020年2月份，胡子荣去世，案涉的18平方米建房用地至今也未转移过户登记至原告朱明福名下。 另查明，胡子荣未娶妻，无子女，其父母早于胡子荣死亡，其兄弟姐妹为胡银香、胡子华、胡子全、胡朱香，其中胡子华于2005年12月去世。朱苏芳系胡子华之妻，胡嵌敏、胡征能系胡子华、朱苏芳之子。 本院认为，原告朱明福与胡子荣签订的《绝卖协议》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予认定合法有效。原告朱明福主张确认其与案外人胡子荣签订的《绝卖协议》、《协议书》有效的诉请，于法有据，应予支持。原告朱明福已依约履行了支付转让款义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今；作为转让方胡子荣按约负有办理涉案不动产转移登记的义务。现胡子荣已去世，被告胡子全、胡银香、胡朱香作为胡子荣财产的法定继承人负有协助原告朱明福办理涉案不动产转移过户登记至原告朱明福名下之义务。被告胡嵌敏、胡征能、朱苏芳不是胡子荣财产的法定继承人，原告朱明福要求被告胡嵌敏、胡征能、朱苏芳协助办理案涉不动产的转移过户登记义务，于法无据，本院不予支持。被告胡子全、胡银香、胡朱香、朱苏芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告朱明福与胡子荣于2007年10月25日签订的《绝卖协议》及于2019年1月18日签订的《协议书》合法有效； 二、本判决生效后十日内，被告胡子全、胡银香、胡朱香协助原告朱明福办理将义乌市××街道××幢××单元占地18平方米的不动产过户转移过户登记至原告朱明福名下； 三、驳回原告朱明福的其他诉讼请求。 案件受理费4400元(已减半)，由原告朱明福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年八月十日 书记员  俞 姣 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?