北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初6429号原告：刘万山，男，1926年5月21日出生，汉族，北京市丰台区民政局退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵浩杰，北京提顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘起（刘万山之子），住北京市丰台区。被告：刘莉哲，女，1982年10月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：贺英民，北京奇盾律师事务所律师。被告：北京丰台城建物业管理有限公司，住所地北京市丰台区望园西里1号院。法定代表人：董斌，董事长。委托诉讼代理人：刘行，男，北京丰台城建物业管理有限公司职员。原告刘万山与被告刘莉哲、北京丰台城建物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月21日作出（2017）京0106民初10839号民事判决，刘莉哲不服该判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉。北京市第二中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）京02民终10013号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘万山及其委托诉讼代理人赵浩杰、刘起，被告刘莉哲及其委托诉讼代理人贺英民，被告北京丰台城建物业管理有限公司委托诉讼代理人刘行到庭参加诉讼。被告北京丰台城建物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘万山向本院提出诉讼请求：1.确认刘莉哲之母潘贺启与北京丰台城建物业管理有限公司签订的关于北京市丰台区望园西里101号公租房（原名周庄子小区101号）租赁合同无效；2.本案诉讼费用由北京丰台城建物业管理有限公司、刘莉哲承担。事实和理由：1994年，北京市丰台区城市建设综合开发公司对我的居所北京市丰台区周庄子村62号院进行拆迁，当时该公司共向我及共同居住人刘起、刘凤琴、王玉兰、刘腾达五人安置补偿了一个三居室、两个两居室，共三套住房。这三套安置补偿房屋分别为三居室望园西里601号、两居室102号、两居室101号。后经共同居住人协商分配了该三套住房，其中三居室望园西里601号房屋分配给了刘起、王玉兰、刘腾达，并已经登记在刘起名下。两居室102号房屋分配给了刘凤琴，并已经登记在刘凤琴名下。剩下的一套两居室101号房屋留给我居住，并且该房屋自交付后，一直由我单独居住。1997年，刘莉哲的母亲潘贺启无故将我赶出居住房屋，并称该房子是她的。后我找北京市丰台区城市建设综合开发公司核实，才得知101号房屋暖气费缴纳册上写的是潘贺启的名字，故依法向法院提起诉讼。法院出具了（1997）丰民初字第3005号民事判决，该判决虽然支持了我拥有对涉案房屋的居住权，但是基于一个换房的错误事实作出裁决。后，该错误事实被（2013）丰民初字第19838号民事判决予以纠正。我为了确定上述房屋属于我自己拆迁所得，于2013年再次向法院提起诉讼。经法院查明事实情况，出具了（2013）丰民初字第19838号民事判决，该判决中已经确认望园西里101号房屋确实属于我因拆迁获得的住房。我因此于2016年5月向法院提起诉讼，请求确认101号房屋归我单独使用，但在该案开庭时，该案被告潘贺启拿出了她与北京丰台城建物业管理有限公司之间签订的关于该房屋的租赁合同，自此我才得知潘贺启与北京丰台城建物业管理有限公司在我不知情的情况下，签订了该份无效合同。另查，潘贺启已经去世，现仅有刘莉哲一位法定继承人。鉴于该租赁合同涉及的房产属于拆迁分配所得，具有一定的所有权性质，故我将潘贺启的法定继承人刘莉哲列为被告。综上，北京市丰台区城市建设综合开发公司对我原居住地进行拆迁，从而将望园西里101号公租房分配给我居住，但在房产登记时却登记成潘贺启的名字。北京丰台城建物业管理有限公司在未经我同意下，私自将该房屋的租赁合同登记为潘贺启，明显侵犯了我的合法权利。现我依法提起起诉，望法院支持。刘莉哲辩称，我不同意刘万山的诉讼请求。拆迁时我父母和我分得的是望园西里601号三居室，刘万山、刘起、王玉兰、刘腾达分得了两套二居室。后经协商并经过产权人同意，我们决定互换房屋，刘万山、刘起、王玉兰、刘腾达用两套两居室与我家的一套三居室进行互换，并履行至今。1997年，刘万山对我母亲潘贺启提起诉讼，要求确认其有居住权。我父母为了不让家庭矛盾激化，我父亲刘安被迫与我母亲离婚并离家出走，至今没有回来。当时的判决书有错误，错误地判决了刘万山对望园西里101号房屋有居住权。因为当时是安置住房，进行互换后，刘万山应对望园西里601号有居住权。从换房之日起，我母亲的承租合同一直在续约，合同的费用一直由我母亲缴纳。之所以一直让刘万山居住，是基于亲人间相互扶助。若望园西里101号也归刘万山，我们家的安置房没有体现。刘万山要求确认合同无效是没有依据的。北京丰台城建物业管理有限公司辩称，我公司与潘贺启的承租合同是1994年10月20日签订的，无论按照当时还是现在的法律、政策，都不违反国家强制的法律规定。按照当时的拆迁政策，一个是拆迁补偿，一个是拆迁安置，安置是以租赁共有住房进行的安置，是租房形式的安置，不是现在给予产权形式的安置。无论是原来的还是现在的拆迁，都是以户为单位。租赁共有住房的安置是安置户，不是安置个人，只要属于家庭成员就是被安置的对象。拆迁人北京市丰台区城市建设综合开发集团有限公司与被安置人签订合同后，根据该公司的指令，我公司与潘贺启签订了合同。诉争房屋是公租房性质，不具有产权性质。本案诉讼了很多年，诉讼前也经过街道、公安进行调解，希望家庭及时尽早解决矛盾，我公司会配合双方办理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘安、刘起均系刘万山之子，刘凤琴系刘万山之女。刘安与潘贺启原为系夫妻关系，刘莉哲系二人之女。王玉兰与刘起系夫妻关系，刘腾达系二人之子。2004年3月，潘贺启与刘安经本院调解离婚。2016年12月，潘贺启死亡。潘贺启父母均先于其死亡。北京市丰台区周庄子62号院分为南北两个院落，刘安、潘贺启、刘莉哲居住在北院，刘万山、刘凤琴、刘起、王玉兰、刘腾达居住在南院。1993年3月，北京市丰台区城市建设综合开发公司对北京市丰台区周庄子村进行拆迁改造，北京市丰台区周庄子62号院因拆迁共安置了三套两居室，一套三居室，共计四套房屋，分别为（现房屋坐落）北京市丰台区望园西里102号房屋（两居室，多年来一直由刘凤琴居住，现登记在刘凤琴名下）、北京市丰台区望园西里101号房屋（两居室，多年来一直由刘万山居住，现未取得房屋所有权证，系潘贺启于1994年10月20日自北京丰台城建物业管理有限公司处承租）、北京市丰台区望园西里201号房屋（两居室，多年来一直由刘莉哲一家居住，现未取得房屋所有权证，由刘莉哲承租）及北京市丰台区望园西里601号房屋（三居室，多年来一直由刘起一家居住，现登记在刘起名下）。1997年，刘万山曾起诉刘安、潘贺启，要求确认刘万山对北京市丰台区望园西里101号房屋享有居住权。本院以（1997）丰民初字第3005号民事判决确认刘万山对上述房屋享有居住权，该判决认定刘起用两套两居室换取了刘安的一套三居室。刘万山不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院，该院于1998年9月17日作出（1997）二中民终字第2889号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年，刘万山、刘起、刘凤琴、王玉兰、刘腾达以拆迁安置补偿合同纠纷为由将北京市丰台区城市建设综合开发公司诉至本院，要求北京市丰台区城市建设综合开发公司继续履行合同，向其交付建筑面积为57.37平方米的两居室房屋一套。该案审理中，北京市丰台区城市建设综合开发公司提供“刘啟”所签的两份拆迁协议书及“刘啟”与刘安签订的换房申请书，拟证明该公司向刘万山、刘起、刘凤琴、王玉兰、刘腾达安置三套两居室及刘起与刘安换房的事实。经刘起申请，本院委托北京天平司法鉴定中心对上述三份文件中“刘啟”是否为刘起本人所写进行了鉴定，鉴定结果为均非刘起本人所写。故本院认定北京市丰台区城市建设综合开发公司已将一套三居室和两套两居室交付给了刘万山、刘起、刘凤琴、王玉兰、刘腾达，只是刘万山因供暖费将补偿给刘万山的北京市丰台区望园西里101号房屋改至潘贺启名下，而刘安无三居室可换，并不存在换房的事实。故于2016年1月14日作出（2013）丰民初字第19838号民事判决：驳回刘万山的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2016年，刘万山以用益物权纠纷为由，将潘贺启、北京市丰台区城市建设综合开发公司诉至本院，要求确认北京市丰台区望园西里101号房屋归其单独居住使用。本院认为，该房屋由潘贺启承租，潘贺启作为承租人对该房屋有权居住使用，故于2016年12月9日作出（2016）京0106民初11776号民事判决：驳回刘万山的诉讼请求。刘万山上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2017年3月23日作出（2017）京02民终1852号民事判决：驳回上诉，维持原判。现刘万山要求确认潘贺启与北京丰台城建物业管理有限公司签订的关于北京市丰台区望园西里101号房屋的租赁合同无效。庭审中，双方当事人均认可当时补偿的两居室房屋按26.18平方米计算，补偿的三居室房屋按34平方米计算。双方均认可的1994年2月23日的《周庄子补征地方拆迁户面积核查补偿明细表》显示，北京市丰台区城市建设综合开发公司测定周庄子62号院刘万山的房屋原使面积为102.83平方米，现居住面积86.36平方米，亏面积16.47平方米，折合自然间1间，补偿金额1万元，领款人处有刘安代签字。周庄子62号院刘安的原使面积为68.78平方米，现居住面积26.18平方米，亏面积42.6平方米，补偿金额3万元，领款人处有刘安签字。1994年3月31日的《周庄子小区拆迁户领取节约安置房奖金明细表》显示，周庄子62号，产权人刘万山，原房居住面积102.83平方米，安置房78.54平方米，节约居住面积24.29平方米，折合自然间2间，已补偿金额1万元，实际还应补偿金额1万元，领款人盖章处盖有刘万山的人名章。刘万山否认其收到补偿款，对1994年3月31日的《周庄子小区拆迁户领取节约安置房奖金明细表》不予认可。刘莉哲及北京丰台城建物业管理有限公司对1994年3月31日的《周庄子小区拆迁户领取节约安置房奖金明细表》无异议。本院到北京市丰台区城市建设综合开发集团有限公司调查，该公司称按照政策，原住房面积减去安置面积，只要超过12平方米，奖励1万元。余数满10平方米的，也奖励1万元。刘万山院落安置三套两居室，应为78.54平方米，其原房居住面积102.83平方米，余数为24.29平方米，所以又发了1万元。1994年2月23日的《周庄子补征地方拆迁户面积核查补偿明细表》中现居住面积计算错误。刘万山对此不予认可。刘莉哲、北京丰台城建物业管理有限公司对此均无异议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，新补充的证据1994年3月31日的《周庄子小区拆迁户领取节约安置房奖金明细表》中载明的刘万山安置房居住面积78.54平方米，1994年2月23日的《周庄子补征地方拆迁户面积核查补偿明细表》中载明的刘安现居住面积26.18平方米，两个明细表中，安置房居住面积共计104.72平方米。而刘万山院落、刘安院落实际安置的四套房屋面积共计112.54平方米。故1994年3月31日的《周庄子小区拆迁户领取节约安置房奖金明细表》载明的内容明显与事实不符，刘万山对此亦不予认可，因此本院对此证不予采信。根据双方均认可的1994年2月23日的《周庄子补征地方拆迁户面积核查补偿明细表》显示内容，刘万山补偿两居室、三居室的平方米数计算，拆迁时北京市丰台区城市建设综合开发公司应安置给刘万山一套三居室、两套两居室房屋并补偿1万元，应安置给刘安一套两居室房屋并补偿3万元。现安置给刘安的一套两居室房屋即北京市丰台区望园西里201号房屋由刘莉哲承租，安置给刘万山的一套三居室房屋即北京市丰台区望园西里601号房屋登记在刘起名下，一套两居室房屋即北京市丰台区望园西里102号房屋登记在刘凤琴名下，另一套应安置给刘万山的两居室即北京市丰台区望园西里101号房屋现由潘贺启承租，损害了刘万山的利益。现刘万山称潘贺启与北京丰台城建物业管理有限公司签订的《住宅租赁合同》并非其本人真实意愿表示，故该《住宅租赁合同》应为无效。刘莉哲称诉争房屋系因换房而来，但根据已查明的事实及生效法律文书的认定，拆迁时刘安应安置一套两居室，并非三居室房屋，故其无三居室可换。且《换房申请》及《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》中“刘啟”签名并非刘起本人所签，故不能证明刘万山、刘起、王玉兰、刘腾达安置了两套两居室房屋，刘起亦无两套两居室房屋可换。综上，刘安、刘起并不存在换房的事实。故对刘莉哲的辩称，本院不予采信。综上所述，对刘万山要求确认1994年10月20日潘贺启与北京丰台城建物业管理有限公司签订的《住宅租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条规定，判决如下：潘贺启与北京丰台城建物业管理有限公司于一九九四年十月二十日签订的《住宅租赁合同》无效。案件受理费70元，由刘莉哲负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京丰台城建物业管理有限公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 辉人民陪审员  冯志军人民陪审员  徐 虹二〇二〇年八月三十一日法官 助理  郝 洁书 记 员  李 琳王跃佳