湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初709号原告：龙某某，男，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：伍兴平，湖南延群律师事务所律师。被告：廖某某，男，现住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：田胜勇，湖南延群律师事务所律师。原告龙某某诉被告廖某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告龙某某及其委托诉讼代理人伍兴平、被告廖某某及其委托诉讼代理人田胜勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙某某向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告门面租金350,000元；2、被告支付违约金，从2020年3月11日起计算至该期租金支付完毕之日止；3、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年2月14日，原、被告签订《门面租赁合同》，合同约定原告将位于凤凰县的11间门面出租给被告，期限从2019年4月10日至2029年4月9日共十年。前六年租金为350000元，2020年起的租金在3月10日前交纳，并约定承租方未按时向承租方交纳租金，每逾期一天，承担当期应交总额3‰的违约金。因被告没有按照约定支付2020年4月10日至2021年4月9日的门面租金，且经过多次催促未果。原告为维护其合法权益，特依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。原告龙某某为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、《门面租赁合同》，拟证明原、被告是租赁合同关系，被告未按合同履行付款义务的事实；2、凤凰县不动产信息证明（共8页），拟证明租赁房产系原告合法登记的私有财产的事实。被告廖某某辩称，1、原告起诉被告要求支付租赁费、违约金，事实理由不能成立，合同承租期间刚好发生在疫情期间，被告有权就履行方式以及履行价款予以变更；2、双方所签订的合同与事实不相符，2019年4月的合同到2019年12月4日，该合同权利义务并不是被告，所以要求被告支付门面转让款15万元，合同显失公平，被告并没有实际经营，合同中第三条第一项条款应予以撤销，合同开始时间应当以2019年12月5日开始计算，合同签订时间也应变更。被告廖某某为支持自己的答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、《门面租赁合同》，拟证明原、被告系承租关系，与转租事实不符，该合同约定的交付时间、期限、金额、签订时间与本案被告实际所转租的时间是不相符的事实；2、转让协议，拟证明原、被告是转租关系，被告实际履行合同时间是2019年12月5日的事实；3、中国建设银行个人活期转账明细，拟证明2019年4月10日至2020年4月9日实际履行合同承租方是唐某某事实；4、虹桥社区关于廖某某与龙某某的调解说明，拟证明被告转租后对门面进行装修且遇到新冠状肺炎疫情至2020年7月6日才开始经营，履行合同不公平的事实；5、廖某某与龙某某及龙某某妻子的通话记录，拟证明被告遇到支付租金困难，一直与原告夫妻电话沟通的事实。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：原告龙某某提交的2份证据，经质证，被告对证据1的真实性有异议，认为合同签订时间应是2019年12月5日，不是2019年2月14日，双方不是租赁关系，而是转租关系，2019年12月4日之前原告与被告不存在租赁关系，而是与唐某某存在租赁合同，经审查，本院对证据1的真实性予以认定；被告对证据2没有异议，经审查，本院对证据2予以认定。对被告提交的5份证据，经质证，原告对证据1真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，认为该份协议不能证明被告所讲的转租的事实，同时该份合同的约定也并不能证明被告讲的显失公平，经审查，本院对证据1的真实性予以认定；原告对证据2的真实性无异议，但对其关联性有异议，经审查，本院对证据2的真实性予以认定；对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，经审查，本院对证据3的真实性予以认定；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，认为该案确实经调解，但是不成功，经审查，本院对该案经社区曾调解过的事实予以认定；对证据5真实性无异议，认为是事实，但是协商不成功，经审查，本院对该案经双方协商未果的事实予以认定。经审理查明，2019年2月14日，原告龙某某将其所有的位于凤凰县间门面出租给案外人唐某某，2019年12月4日，案外人唐某某将其承租的原告Ｂ17栋11间门面转租给被告廖某某，原告与被告重新签订了《门面租赁合同》，在案外人唐某某与原告签订的《门面租赁合同》基础上，把案外人名字改成被告名字，约定：租期10年，从2019年4月10日至2029年4月9日止，前六年每年租金350000元，第七年与第八年每年租金420000元，最后二年每年租金为504000元。合同签订时，被告需向原告于2019年2月14日前交纳2019年4月10日至2020年4月9日的房屋租金350000元、门面转让费150000元及押金10000元。2020年起的租金在每年3月10日前交纳。若被告未按时向原告交纳租金，或未按时向市场管理方交纳物业管理服务费、水电费，每逾期1天，承担当期应交总金额3‰违约金。合同签订后，原告龙某某向被告廖某某交付了11间门面，被告廖某某支付了门面转让费及押金，但未向原告交纳租金，被告在其租赁的门面进行了装修。因疫情原因，被告从承租后未能正常经营。因被告未支付2020年4月10日至2021年4月9日的门面租金，原告为维护自己的权益，特向本院提起诉讼，提出前述诉请。本院认为，原、被告双方签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应依法履行合同约定的义务。1、原告将涉诉门面租赁给被告使用，被告则应依约向原告按时支付租赁费。被告辩称因全国发生新冠状肺炎疫情，被告一直未能正常经营，希望酌情减免疫情期间的租金。根据《最高人民法院关于涉疫情民事案件指导意见（二）》，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院考虑新冠状肺炎疫情的特殊性，被告廖某某在疫情期间未能正常经营，对被告的辩称意见予以采纳，酌情减免被告在疫情期间的租金3个月，现被告廖某某应支付2020年4月10日至2021年4月9日的门面租金260,502元（计算标准350,000÷12×9=260,502）。2、原告诉请被告支付违约金，参照《最高人民法院关于涉疫情民事案件指导意见（二）》，对承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，故对原告诉请被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告廖某某于本判决生效之日起三十日内支付原告龙某某租赁费260,502元；二、驳回原告龙某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,550元，减半收取3,275元，保全费2,520元由被告廖某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨红梅二〇二〇年八月十九日法官助理彭路遥书记员龙瑶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。