湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初3号原告:利川市建新物业管理有限责任公司，住所地利川市东城街道办事处关东社区，统一社会信用代码：91422802MA4920A82F。法定代表人：贺忠豪，该公司总经理，委托代理人：陈沭升，东城法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托代理人：冯国志，男，生于1987年10月6日，汉族，住利川市。系该公司副总经理。特别授权代理。被告：利川市武陵明珠酒店有限公司，住所地利川市腾龙大道35号，统一社会信贷代码：914228020995660623。法定代表人：幸蔚，委托代理人：吴宗宪、黄美漫（实习），湖北丽川律师事务所律师，特别授权代理。原告利川市建新物业管理有限责任公司(以下简称建新公司)与被告利川武陵明珠酒店有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日、公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，裁定转为普通程序进行审理，由审判员周涛担任审判长，与人民陪审员何海涛、熊万明组成合议庭，于7月23日公开开庭进行审理。第一次庭审原告的委托代理人陈沭升、冯国志，被告的委托代理人的吴宗宪、黄美漫到庭参加了诉讼。第二次庭审原告的委托代理人冯国志，被告的委托代理人的吴宗宪、黄美漫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建新公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业管理费196032元，并按约定支付违约金。事实及理由：2011年底，利川市福欣房地产开发有限公司聘请利川市金诚物业管理有限公司（以下简称金诚公司）提供福欣腾龙国际小区的物业服务，金诚公司随即进驻该小区，从事物业管理和服务，并于2012年5月24日签订了《前期物业服务合同》。2017年11月24日，东城办事处和关东社区组织利川市福欣地产开发有限公司、金诚公司、建新公司协商，决定金诚公司把福欣·腾龙国际小区的物业移交建新公司管理，由建新公司提供物业服务，金诚公司与建新公司签订了物业移交协议，协议约定包括金诚公司的债权债务概括的转移给建新公司收取和结算，建新公司开始对福欣腾龙国际小区提供物业服务。被告从2018年开始，没有交纳物业管理费。欠2018年度的物业管理费73512元（4084㎡×1.5元/月×12月），欠2019年度的物业管理费122520元（4084㎡×2.5元/月×12月），合计欠费196032元。原告多次催收，被告拒不交费。为保护原告的合法权利，根据法律的相关规定，特提起诉讼。原告建新公司为支持自己的诉讼主张向本院提交了前期物业服务合同、物业服务合同、房屋租赁合同、公告、通知、物业移交协议、财务移交总表、物业管理费催收通知书、关于福欣腾龙国际小区选聘物业企业的公告、会议记录、湖北增值税普通发票、福欣腾龙国际业主代表签到表复印件、《关于福欣腾龙国际小区物业管理的情况说明》、《福欣腾龙国际小区业主委员会意见征询函》及业主代表名册、业主委员会的备案资料一份、关东社区委员会2018年11月10日出具的《证明》及红线图一份、业主委员会向业主代表大会出具的《关于福欣腾龙国际小区物业服务和管理实施情况的监督检查报告》等证据佐证。被告利川武陵明珠酒店有限公司辩称，应当驳回原告诉求。1、双方未建立物业服务合同关系，原告与业主委员会签订的物业合同，不包括被告经营的场所。2、原告未给被告提供物业管理服务。被告为支持自己的诉讼主张向本院提交了领款单、收据、利川市自来水公司网络缴费打印件等证据佐证。经审理查明，金诚公司成立于2010年9月26日，经营范围为物业管理。2012年5月15日，该公司因逾期未参加2010年度企业年检，被利川市工商行政管理局吊销营业执照。2014年11月10日，金诚公司再次进行了公司登记办理了营业执照，登记内容完全一致。2012年5月24日，利川市福欣房地产开发有限公司（甲方）与金诚公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将其开发的腾龙国际商住小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限至业主大会选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止，物业管理服务费收取的项目和金额按国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定执行，国家、省、市物业管理收费无明确规定的，按利川同行业的中等价位收取。同时对委托管理服务事项、物业管理服务质量、双方权利义务及违约责任等进行了约定。2012年5月9日，幸蔚（乙方）与利川市福欣房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋出租合同》，由幸蔚租赁利川市福欣房地产开发有限公司开发的福欣腾龙国际小区3号楼第一、二、三层房屋（案涉物业）用于作为开办文化娱乐场所。2014年5月19日，幸蔚成立利川武陵明珠酒店有限公司（即被告），并担任法定代表人，在上述租赁物业从事经营活动。2017年11月24日，原告和关东社区居民委员会共同通过公告的形式，向案涉小区全体业主告知其接管案涉小区，并为其提供物业服务。2017年11月30日，金诚公司（甲方）与建新公司（乙方）签订了《物业移交协议》，约定：金诚公司在福欣腾龙国际小区的物业管理经营权从2017年11月30日全面移交给建新公司；甲方移交的福欣腾龙国际小区的物业，根据移交时福欣腾龙国际小区的物业的现状移交；乙方有关福欣腾龙国际小区的物业管理权的取得由乙方与关东社区、开发商或者业主委员会协商，与甲方无关；甲方在福欣腾龙国际小区经营期间业主欠交的物业管理等各项费用1323392.59元，归甲方所有，应退还给业主的各项费用106000元，亦由甲方支付（祥见移交表）；乙方负责代收甲方在福欣腾龙国际小区经营期间业主欠交的物业管理等各项费用，代付甲方应退还给业主的各项费用。甲方在福欣腾龙国家小区经营期间业主欠交的物业管理收取的权利包括但不限于诉讼权利概括转移给乙方。甲方对移交表包括移交的电子表格所涉的业主欠费金额的真实性负全部责任；甲方在福欣腾龙国际小区经营期间所购置的各项办公设施、设备全部赠与给乙方（祥见移交清单）。当日，双方在关东社区、东城街道办事处的组织下办理了移交，此后至今案涉小区一直由建新公司提供物业管理服务。2018年11月15日案涉小区重新成立业主委员会，任期3年,并于2018年11月15日在利川市住房和城乡建设局进行备案。后案涉小区业主委员会发出公告，告知案涉小区已由原告提供物业服务。当时，被告对此未提出异议。2018年11月21日，利川市福欣腾龙国际业主委员会（甲方）与建新公司（乙方）签订《福欣腾龙物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对福欣腾龙国际小区实行物业管理，保障房屋、商铺、和公用设施、设备、部位的正常使用，为业主创造安全、文明、和谐的居住和商贸环境。物业类型为商住小区；物业范围为A、B、C三栋住宿楼房，D、E两栋商业楼及福欣腾龙国际小区占地范围内地上、地下的公共区域；委托管理事项为房屋建筑及设施、设备、市政公用设施、规划内的附属设施设备的维修养护，公共环境的清洁，垃圾收集清运，车辆停放，安全监控及巡视，物业管理档案资料的建立保存等；物业服务费为住户业主（使用人）按建筑面积每平方米每月1.20元交纳，商铺业主（或使用人）物业服务费每平方米每月2.50元。水费按每吨4.5元由乙方代收代缴，垃圾处理费每月每户5元由乙方代收代缴；物业管理期限为3年。同时对物业管理服务质量及标准、清洁卫生管理、安全管理、小区秩序及公共财产管理、车场管理、消防管理、电梯管理、装修管理、公共部位共用设施设备维修基金、业主共用场所、部位、设施、设备经营收益的管理、停车位经营管理、争议处理方式及违约责任等进行了约定。因被告未交纳2018、2019年度物业服务费，双方产生纠纷，被告以物业不属于原告物业服务范围及原告未对其提供物业服务为由拒交物业服务费。为此原告诉至本院提出上述请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案中,原告建新公司系依法成立的进行物业服务的公司,并经工商登记，主营范围为提供物业服务。被告租赁案涉小区3号楼从事经营活动，其抗辩租赁的经营场所不属于案涉小区，没有事实依据，本院对该抗辩主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”原告进驻案涉小区提供物业服务，虽未经案涉小区共同业主或者业主大会选聘，亦未与业主签订书面物业服务合同，但是进驻案涉小区后，通过公告的形式向全体业主进行告知其接管案涉小区，并提供物业服务。同时，案涉小区业主委员会公告告知相关事宜。当时被告对此并未提出异议。后原告也实际为案涉小区提供着物业服务，其他部分业主也按规定交纳了物业服务费。原告与被告之间形成物业服务合同关系，原告履行了物业服务的义务,被告应当履行交纳物业服务费的义务，故原告要求被告交纳物业服务费的请求本院予以支持。被告抗辩原告未提供物业服务的理由不能成立，本院不予支持。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定等需要召开业主大会的事项属于管理性规定，不属于效力性规定。建新公司进驻案涉小区提供物业服务，业主委员会未召开业主大会进行选聘，违反了上述规定，相关行政主管部门可责令业主委员会整改或者对其进行处理。并不必然影响利川市福欣腾龙国际业主委员会与建新公司签订的《福欣腾龙物业管理服务合同》效力。该合同系签订双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规效力性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。故被告抗辩其未与原告签订任何合同的理由不能成立，对其抗辩主张，本院不予支持。原告主张2018年度按照1.5元/月/平方米的标准、2019年度按照2.5元/月/平方米的标准收取。因2018年双方未签订任何合同，未对物业服务费的收取标准进行约定，根据本市的生活水平及2018年度本市物业行业的行业收费标准和被告物业的状况，其按照1.5元/月/平方米的标准计付物业服务费较为合适，故对原告要求2018年度按照1.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的请求，本院予以支持。2018年11月21日，利川市福欣腾龙国际业主委员会与建新公司签订《福欣腾龙物业管理服务合同》，明确约定物业服务费按照2.5元/月/平方米的标准收取，该约定对案涉小区的全部业主具有约束力。被告方应按约交纳物业服务费。故原告要求2019年度按照2.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的请求，本院予以支持。关于原告是否提供物业服务以及提供的物业服务的质量等问题，原告提供的证据能够证实其为案涉小区提供了物业服务，但对提供物业服务的具体内容和质量未提供充分的证据予以证实，结合双方当事人的陈述，能够说明原告提供的物业服务存在瑕疵和不满意的情形，根据公平原则，从维护双方当事人权益的基础上，本院确定折扣20%物业服务费，并对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，被告应付原告2018、2019年度的物业服务费为156825.60元[(4084平方×1.5元/平方/月×12月+4084平方×2.5元/平方/月×12月)×（1-20%）]。关于原告进驻案涉小区提供物业服务是否合法的问题，被告作为小区业主，认为业主委员会损害了其合法权益，可另行主张权益，同时通过召开业主大会等方式行使业主的权力，重新选聘新的物业服务公司，但不能免除应交纳物业服务费的义务。原、被告均为本市企业，均受到新冠疫情的影响，为创造更好的营商环境，促进双方企业复工复产，本院决定对给付物业服务费的期限和方式予以调整，确定被告于一年内分12期（每月一期）付清所欠原告的物业服务费。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第六十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告利川武陵明珠酒店有限公司向原告利川市建新物业管理有限责任公司支付2018年度、2019年度物业服务费共计156825.60元，此款于本判决生效之日起1年内分12期（每月一期、每期13068.80元）付清。二、驳回原告利川市建新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4221元，由原告利川市建新物业管理有限责任公司承担844.20元，被告利川武陵明珠酒店有限公司承担3376.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 涛人民陪审员  何海涛人民陪审员  熊万明二〇二〇年八月二十四日书 记 员  魏艳丽书 记 员  安识文