浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初2585号 原告：徐某，男，2002年9月3日出生，汉族，住兰溪市。 原告：朱根仙，女，1966年10月5日出生，汉族，住兰溪市。 二原告委托诉讼代理人：徐登虎，男，1966年11月9日出生，汉族，住兰溪市，（系原告徐某父亲，原告朱根仙丈夫）。 被告：兰溪市农业农村局，住所地兰溪市兰江街道横山路505号。 法定代表人：余樟土，局长。 委托诉讼代理人：姜国根，浙江丹溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何林，男，1978年6月4日出生，汉族，住兰溪市。 原告徐某、朱根仙为与被告兰溪市农业农村局拍卖合同纠纷一案，于2020年6月18日向本院起诉，由审判员胡格赢依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告朱根仙及二原告的委托诉讼代理人徐登虎、被告兰溪市农业农村局的委托诉讼代理人姜国根和何林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐某、朱根仙诉称，2019年8月22日，以徐某名义通过竞拍方式拍得兰溪市农业农村局位于本市××路××号××房的房产（该房产是农业农村局委托拍卖公司拍卖的），9月12日付清房款。该营业房的原租赁期限为2018年4月11日至2021年4月10日止，共三年，已由农业农村局一次性收取租金16.2万元及1000元押金，根据拍卖规定，2019年9月12日至2021年4月10日期间的租金应由该局退还给徐某。2020年3月初，已退还租金70780元及1000元押金，尚有14351元被该局以已交税金为由扣除，未退还给买受人。照理，被告应该在原告付清房款之日的2019年9月12日，即应将有关租金退付给原告，经多次催讨，被告才于2020年3月初退付70780元给原告，至今仍有14351元未退付。2019年12月9日，原告朱根仙通过竞拍方式拍得兰溪市农业农村局位于本市××路××号××房的房产，12月31日付清房款。该营业房的原租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日止，根据房屋租赁合同，2019年7月底前，承租方应将租金缴纳后使用，根据拍卖规定及有关约定，2019年12月31日至2020年7月31日期间的租金23207元应由该局退还给朱根仙，但至今未退付给朱根仙。同理，被告本应该在原告付清房款之日的2019年12月31日，即应将有关租金退付给原告。请求判令：1.由被告退付给原告徐某租金14351元及迟延支付造成的损失；2.由被告退付原告朱根仙租金23207元及迟延支付造成的损失；3.诉讼费由被告承担。 原告提供的证据有： 1．原告身份证复印件、户口本复印件，拟证明原告诉讼主体资格。被告无异议。 2．拍卖会资料复印件及房屋租赁合同复印件，拟证明双方拍卖的关系以及租赁的关系。被告质证认为，对拍卖资料的三性均无异议。从拍卖资料中，正如我们答辩所说，拍卖成交之后，买受人付清全款之后，继续按原租赁合同收取剩余的租金。如果被告已经收取了，退还给买受人的租金要扣除已经缴纳的租金。在拍卖的时候租金早就交掉了，如果没有收取的，就由买受人自己收取，根据拍卖资料，朱根仙拍卖的房屋我们至今没有收取。对于两份房租租赁合同三性均无异议，也佐证了我对拍卖资料的质证意见。 3．收款收据复印件、拍卖成交确认书复印件，拟证明房屋拍卖的事实。被告无异议。 4．6月22日房租催缴通知书复印件，拟证明被告收取租金要交付给原告。被告质证认为，三性均无异议，对于原告方的证明目的有异议。在拍卖会资料中，拍卖注意事项14条2款规定，如果被告没有收取，应该由原告去收取，如果被告已经收取了，那么应该退还给原告，作为被告，没有收取159-161号房屋原告买受之后的租金。 5.兰溪市农业农村局复函复印件（被告工作人员发送给原告朱根仙的微信），拟证明原告信访后，被告的信访回复不予处理。被告质证认为，真实性无异议，答复原告所提出的要求被告无法解决，无法满足。 6.兰溪市经济特产技术推广站出具的2020年3月5日房屋催缴通知书，拟证明推广站的工作人员要承租户向朱根仙缴纳房屋租金，承租户不同意，相当于他们撤回了债权转让。被告质证认为，三性均无异议。因为经济特产技术推广站是农业局的下属单位，以前房屋出租也是这个推广站签署的。对于他们做出的房租催缴书没有异议，里面约定了很清楚，房屋租金由买受人朱根仙自行收缴，如果承租户要求交给被告，我们也同意，但是至今为止，承租户也没有交给农业局，我们无钱可退。2020年3月5日，双方就已经将情况和承租户讲清楚了，后面我们又再次告知买受人该情况。 被告兰溪市农业农村局辩称，2019年8月22日，徐某以拍卖形式取得被告的李渔路157号营业房，所涉房屋租赁未到期。《拍卖会资料》中的《拍卖注意事项》第十四条第2款的规定：“拍卖标的的租赁情况：本次拍卖的房地产均有租赁未到期。拍卖成交，买受人付清全部款项后，继续按原租赁合同条款由买受人收取剩余部分租金，原租赁合同到期后，买受人自行与原承租人协商腾退或续租事宜”。根据以上规定，被告已将收取的涉案房屋租金70780元及1000元租房押金支付给原告。2020年3月19日，原告向被告出具了收款收据，被告于2020年3月23日通过银行转账的形式支付给了原告，拍卖合同履行完毕。2019年12月9日，朱根仙以拍卖形式取得被告的李渔路159、161号营业房。所涉房屋租赁未到期。原租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日。2019年8月1日至2020年7月31日的租金39690元，至今未收取。按照《拍卖须知》第十四款第2款的规定：“拍卖标的的租赁情况：本次拍卖的房地产均有租赁未到期。拍卖成交，买受人付清全部款项后，继续按原租赁合同条款由买受人收取剩余部分租金，原租赁合同到期后，买受人自行与原承租人协商腾退或续租事宜”。未到期的房屋租金由买受人收取。被告至今未收到原租户2019年8月1日至2020年7月31日的租金。因此，原告应当向被告主张租金权利，而应当向原租户主张租金权利。鉴于以上事实，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告提供的证据有： 1.《拍卖会资料》，拟证明针对原告的起诉，拍卖注意事项有明确规定，徐某拍卖的租金已经收取了，朱根仙拍卖的至今没有收取，应该由原告自行收取，我们也已经告知了原来的承租户，原告对该两份资料都签字确认。如果要改变书面约定，要有书面形式，按照约定，未收取的租金应该由买受人收取。原告质证认为，我们认为应该按照合同履行，我们要求被告退还我们租金。我们在跟被告交涉过程中，他们在3月份的时候，让工作人员和原告方去李渔路的租户处催讨房租，租户说是把租金交给被告的，被告也没有反对。我们也没有办法，我们认为也应该向农业局要。3月5日，被告出具的房屋催缴通知书上说明，请于3月13日前补交。6月22日，被告又出具了催缴通知书，要求租户缴纳2019年到2020年的租金，因此我们目前向被告主张退还租金是有理由的。关于李渔路159号租金问题，被告说要书面约定，我认为书面约定，被告方出具的6月22日房屋催缴通知书就承认了原告向被告方主张的这一要求，也是一种证据，虽然没有说合同一定要书面的。 2.《房租租赁合同》，拟证明涉案的房屋拍卖之前的租赁情况以及租金的情况，与证据一相佐证。原告质证认为，无异议，新的约定效力肯定优于旧的约定。 3.收款收据、银行回单、增值税普通发票、税收缴款书，拟证明我们按约定收取了全部租金，应当退还拍卖之后原告的实际租金，按照约定，所含的税金应该扣除。原告无异议。 4.7月28日通知书一份，拟证明拍卖成立之后，权利属于原告，我们也一再和承租户说过，和原告也一起去过，后面也跟租户说过之后的租金交给原告。原告质证认为，对于这份通知我们是无异议的。我6月9日就起诉了，被告出具的材料前后矛盾。前几天我们和租户也谈过，租户说房租已经交清了。这张通知书如果成立需要我签字的，否则不能成立，我想和被告一起去，但是被告先去的店里。3月5日被告出具的通知书，租户说不交给我们，要交给被告，被告也是同意的，相当于债权转让撤回。6月22日的通知书也是证明了这个情况，因此我们的起诉也是于法有据的。 针对被告答辩，原告补充陈述称，我们认为我们在进行有关签字时，委托人和拍卖人并未说明要扣除税金是多少，也未提供相关凭证，也未说明哪些租金有无收取，直到拍卖成交后要求退付租金时候才知道，税金很高，让我们承担不合理。作为被告，是有过失的，也是显失公平，我们认为该条款无效。我们认为个人只要缴纳3%的税，后面才知道是17%的税赋，我们认为该条款无效。该拍卖资料双方已经签字，应该视为格式条款，被告没有尽到相关提醒义务，我们认为该条款无效。关于李渔路的房租租金合同，承租方应该在2019年7月底前将租金交给我们，但是拍卖的时候，被告方没有提供有无支付租金，也没有说明，直到今年3月份，才和我们说159、161的房租租金没有收到。在我们多次催要的情况下，农业局派工作人员和我们一起去催收房租，承租方明确说把租金给农业农村局，不给我们的。2020年6月22日，被告出具了一份房屋催缴通知书给营业房的租户，被告要求于6月30日之前交清房屋租金，我们认为被告作为国家机关单位，都应该是守信的，应该按约履行相关义务。到目前为止，承租方都没有将租金交给被告方。 经庭审举证，根据上述双方提供的证据及双方的相互质证意见，本院认证如下： 对原告提供的证据，因被告均无异议，本院均予以确认。对被告提供的证据，原告亦无异议，本院亦予以确认。 根据本院确认的证据及当事人庭审陈述，本院认定如下法律事实：2019年8月，被告兰溪市农业农村局就其所有的兰溪市溪西三号区××路××号××层房××号××层房地产进行拍卖，委托浙江国际商品拍卖中心有限责任公司兰溪分公司拍卖，并印发拍卖会资料，资料包含了拍卖公告、竞买须知、拍卖注意事项、拍品清单、竞买人承诺等内容。拍卖注意事项第十四条第2款写明拍卖标的租赁情况：拍卖标的的租赁情况：本次拍卖的房地产均有租赁未到期。拍卖成交，买受人付清全部款项后，继续按原租赁合同条款由买受人收取剩余部分租金（委托单位已经收取的租金，退付给买受人时要扣除已交税金），原租赁合同到期后，买受人自行与原承租人协商腾退或续租事宜。原告徐某报名参拍了李渔路157号1-2层房地产的拍卖，其法定监护人即本案二原告委托诉讼代理人徐登虎在拍卖公告、竞买须知、拍卖注意事项、拍品清单、竞买人承诺书上签字确认。《竞买人承诺书》用加粗下划线字体重点标示以下内容：“本竞买人已充分理解拍卖人对本次拍卖的相关告知及风险提示，并同意按《拍卖公告》、《竞买须知》、《拍卖注意事项》、《拍品清单》中所有条款履行！本竞买人已认真、仔细阅读并收到《拍卖公告》、《竞买须知》、《拍卖注意事项》、《拍品清单》，对其意思表示已完全清楚明白。同意接受标的的现状和一切已知及未知的瑕疵，并愿意对自己的竞买行为承担法律责任，全部已自愿签字确认。”后由原告徐某竞得李渔路157号1-2层房地产，并签订拍卖成交确认书。李渔路159、161号1-2层房地产在此次拍卖中流拍。2019年11月，被告重新委托浙江国际商品拍卖中心有限责任公司兰溪分公司对159、161号1-2层房地产进行拍卖，原告朱根仙报名参拍，并在拍卖公告、竞买须知、拍卖注意事项、拍品清单、竞买人承诺书上签字确认。二次竞买须知、竞买人承诺书的主要内容相同。后原告朱根仙竞得李渔路159、161号1-2层房地产，2019年12月9日签订了拍卖成交确认书，12月31日交纳了拍卖成交款。2020年3月19日，经原告确认出具收款收据，载明李渔路157号超收租金及房屋押金合计71780元，上述款项扣除了被告之前已缴纳的税金。款亦已由被告于2020年3月23日打入原告徐某账户。李渔路159、161号1-2层房地产由被告下属单位兰溪市经济特产技术推广站于2017年9月3日出租给案外人周艳，租期三年，自2017年8月1日至2020年7月31日，2019年8月1日起的房屋租金，被告尚未收取。2020年6月22日，被告曾向案外人周艳发出《房租催缴通知书》，2020年7月28日，被告又向其发出《通知》一份，告知2019年12月31日后的房屋租金由其向原告朱根仙进行缴纳。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，拍卖公告属于要约邀请，二原告及有权法定监护人在拍卖公告、竞买须知、拍卖注意事项、拍品清单、竞买人承诺书上签字确认，应视为已明确知晓相应的拍卖内容。拍卖注意事项已明确写明“委托单位已经收取的租金，退付给买受人时要扣除已交税金”。按照字面意思的理解“扣除已交税金”即扣除委托人自己已交纳的税金，而不可能是买受人尚未交纳的税金。且《竞买人承诺书》已用加粗下划线字体重点标示标明，原告亦未提供充足证据证明其存在重大误解，或已在拍卖前规定异议期提出异议。拍卖注意事项已写明“买受人付清全部款项后，继续按原租赁合同条款由买受人收取剩余部分租金”，且被告已履行了债权转让的通知义务。原、被告的拍卖行为系双方真实意思表示且未违反法律强制性规定，应属合法有效，原告也未提供证据证明，被告有违反合同义务的情形，故原告主张涉案拍卖约定部分无效或者可撤销，要求被告返还房屋租金及退回已交税金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第七十九、第八十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第六条、《中华人民共和国拍卖法》第三十五条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐某、朱根仙的全部诉讼请求。 本案受理费370元（已减半收取），由原告徐某、朱根仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡格赢 二〇二〇年八月二十一日 代书记员 吴霄雨