江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初605号原告：张黎，女，1991年10月8日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：刘佩（系原告配偶），男，1989年11月27日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被告：南京融佳置业有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MFECX5A，住所江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路408号晓庄国际广场1幢2016室。法定代表人：朱正武，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵琦（系被告员工），男，1983年12月27日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告张黎与被告南京融佳置业有限公司（以下简称融佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月11日受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张黎、被告融佳公司的委托诉讼代理人赵琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张黎向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告支付因迟延交付房屋造成的房屋租金损失及物业费损失（自拿房次日2019年1月1日至房屋实际维修完成之日止，房屋租金损失以4000元每月计算，物业费损失以1.9元每平方共105平方计算）;2、判令被告承担本案全部诉讼费用。在法庭辩论终结后，原告张黎于2020年7月13日向本院申请增加诉讼请求要求被告融佳公司赔偿原告张黎精神损失费、误工费、油费合计5万元，因原告张黎于法庭辩论终结后申请增加诉讼请求，于法无据，本院对该项诉讼不予处理。事实与理由：原告于2017年2月24日购买南京市栖霞区某某兰公馆X栋XXXX室房屋，2018年12月30日拿房。拿房后，原告发现房屋的飘窗大理石裂了三块，次卧的小房间墙纸是坏的，家里的新门被碰坏，卫生间门后面的胶没有处理完，入户门是歪的。该房系精装修交付，装修标准4500元每平方米，原告填了单子要求被告返工，但被告一直没有完全维修好，尤其大门是歪的没有处理。原告经常催问被告的维修情况，并到房屋内查看。原告曾打电话到被告总部要求赔偿，总部的客服称会有人联系原告。但被告工作人员联系原告时态度恶劣，表示已经在维修了不可能赔偿。11月中旬原告再次催促被告时，被告维修师傅表示全部修好。现原告要求被告赔偿延迟交付精装修房屋给原告造成的损失，请求判如所请。被告融佳公司辩称，原、被告双方合同约定的交付日期为2018年12月31日前，双方实际办理交付手续的日期为2018年12月30日，实际交付时间符合合同约定，不存在逾期交付情况。房屋的维修属于质保范畴，与房屋的交付无关。原告所列举的房屋问题，均为对房屋的使用功能不造成影响的感官瑕疵，无论被告是否同意给予维修或更换，均不构成本案中原告主张的诉请理由。物业费属于公益费用，无论原告是否实际居住和使用房屋，在房屋交付后原告均应承担。房屋的建设、装修属于长期而复杂的系统工程，大量工作属于人工完成，难以避免存在施工工艺或材料的偏差以及部分感官瑕疵，如果对房屋建造、装修的标准过于严苛，出现任意瑕疵问题就要求出卖人进行赔偿，既不符合实际，也对出卖方风险过大。被告非常重视客户满意度，不存在对原告态度恶劣情况。经审理查明，2017年2月24日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》及《某某公馆花园商品房预售合同补充协议》一份，合同主要内容为“预售人（甲方：南京融佳置业有限公司），预购人（乙方：张黎）；甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》中的栖霞区燕子矶街道某某公馆花园A-05幢X单元XXXX室（即为公安编号X幢X单元XXXX室），该商品房的建筑面积105.88平方米，其中套内建筑面积78.62平方米，共有共用分摊建筑面积27.26平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为30012.39元/平方米，总价3177712元；房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。该商品房交付时应已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还已付房款，并按乙方已付房款1%向乙方支付违约金。乙方应当在收到以上约定的款项后3日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方承担下列违约责任，按照总价款的万分之二/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；房屋交付和接收手续：该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件，甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接受该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。甲、乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。甲乙双方签署商品房交接到，交接钥匙后即为交付；商品房质量保证：甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同，乙方解除本合同的，按下列约定清理和计算，甲方应在本合同解除后30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付利息，给乙方造成经济损失的，由甲方承担赔偿责任。乙方在甲方支付款项之前应配合甲方注销各项登记手续，否则甲方有权迟延履行前述支付款项义务，且乙方应按照总价款的万分之二/天计算，向甲方支付迟延配合办理注销各项登记手续期间的违约金。该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任，保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在48小时内到场检查，并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修。乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要的配合。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方，甲方认可的，且乙方能够提供证据予以证明的实际经济损失”，《某某公馆花园商品房预售合同补充协议》主要内容“乙方按《房屋交付通知书》/《入伙通知书》所规定的期限和甲方办理交付手续的，则乙方应自办理交付之日开始交付物业管理费；对于合同未约定的用材、色彩、设备型号等方面均以交付实际为准；乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准存在瑕疵为由拒绝接受该商品房；除地基和主体结构质量不合格以外，甲方仅对乙方所购房屋的质量瑕疵承担保修责任。保修完毕后，乙方应于甲方发出通知后的3日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同乙方验收完毕。同时乙方对房屋保修应履行配合义务，包括但不限于签署保修方案、搬移家具、为报修人员提供出入方便等，否则因乙方不履行配合义务导致的维修延迟，甲方不承担任何法律责任。甲方使用的建筑及装修材料所呈现的颜色、纹路、质感等自然差异及有关施工的强制性规范标准所允许的施工瑕疵和误差，不属于房屋质量问题，甲方不承担保修责任。乙方确认甲方已向乙方明确告知，示范单位内的墙纸、软包、木饰面与实际交付存在差异，以实际交付为准”。后原告按照合同约定向被告支付了合同价款。2018年6月6日，被告取得竣工验收备案书，载明被告建设的NO.2015G69项目A地块05#单位工程，于2018年5月23日由建设单位组织竣工验收合格。2018年11月5日，被告取得南京市规划局下发的《建设工程规划核实合格书》。2018年12月30日，被告将南京市栖霞区燕子矶街道某某公馆花园X幢X单元XXXX室（以下简称案涉房屋）交付原告，原告在《房屋交付资料/物品领用登记表（精装）》签字确认。当日，原告在《南京玉兰公馆交付验房反馈表》中反馈如下问题“1、大门对着电梯特别不满意；2、冬天出门就特别冷；3、和邻居的门太近了；还有各种小问题已报员工”。庭审中，原告就其认为的案涉房屋存在问题称：1、大门门框歪的，2019年11月26日已经修好；2、主卧和次卧飘窗大理石裂的，现被告已经换了；3、墙纸裂的，卫生间地面上玻璃胶出来了，瓷砖之间有空隙没有贴脚。以上都修好了，小房间墙纸是否弄好不清楚，厨房和卧室木头门漆被被告人员损坏了需要补漆，但至今未补，所有木门少一面木头的漆导致没有光泽，为此原告举证了照片、视频及微信聊天记录（原告称系其和被告维修人员杨某等人之间的聊天记录）。被告质证：照片无法反应拍摄时间和部位，无法核实原告报修时间，照片内容和原告证明目的没有关联性。该照片应该是施工过程中，并非交房时。大理石有裂纹的图片无法显示时间地点及该纹路是自然裂纹还是其他原因造成，该问题根据原告陈述应该已经处理完毕，并不影响原告居住。墙纸照片是细节部位放大拍摄，但是墙纸凹陷极为轻微，是施工过程中难以避免的微小瑕疵，不影响使用。原告所述2019年1月2日拍摄的门的照片是黑白打印件，被告无法看出是否存在色差。显示同天拍摄的墙纸照片是与2018年拍摄的照片光线角度内容一样，应该是一张照片打印两次。第二张2019年的墙纸照片，上面凹痕是局部放大，实际十分轻微，是合理的偏差。客厅背景墙部位照片，是细小瑕疵并不影响居住使用。厨房门照片是黑白打印件，被告无法看出色差，照片显示的竖向纹路是打印机故障造成，并不实际存在。因施工技术所限，油漆存在随时间变化颜色的情况，如补漆无法做到和原漆颜色一致。色差只有在特定角度的光线才会看出，并不影响居住使用，因技术限制产生的问题原告应当有一定的容忍度。2019年的客厅玄关的照片及视频无法看出入户门是否确实歪斜，相机镜头会有变形的情况，视频是近处拍摄，原告验房单可以证明原告当时并未提出大门歪斜，该问题即使存在也是轻微问题，不影响居住使用，且原告所述该问题已经维修完毕。聊天记录可以看出原告所指的问题都是细微感官瑕疵，不影响房屋居住使用。被告确实有房修人员姓名为杨某。聊天记录反映的维修经过不存在房屋居住性功能的质量问题，相关瑕疵都是原告陆续提出要求维修。被告的维修师傅即使说没有修好也是维修没有达到业主满意的程度，并非没有达到可以使用的程度。被告对于客户满意度有较高要求，业主提出的要求即使没有在质保范围内或按合同约定无需维修，被告也会安排人员进行修复，不能因被告重视客户满意度的维修行为在法律上受到严苛。原告举证了POS单及物业费发票，用以证明其诉请。被告质证：真实性无异议，关联性不认可，原告主张租金损失和物业费损失是重复主张，如该房屋可以居住，原告缴纳物业费是理所当然。原告称其与配偶现居住在原告配偶名下位于南京市浦口区的房屋，原告主张的每月4000元的租金损失标准系根据案涉小区附近的房屋租赁市场价估算。被告反驳案涉小区同户型的房屋租金在每月3000元以内。上述事实，有双方当事人陈述、举证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中，原、被告签订的《南京市商品房预售合同》及《某某公馆花园商品房预售合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照《南京市商品房预售合同》、《某某公馆花园商品房预售合同补充协议》全面履行义务。2018年12月30日，被告已将案涉房屋交付原告，原告在收房后因其认为房屋存在质量问题，故原告陆续向被告提出维修要求。综合全案证据，原告所指被告已维修完毕或尚未维修的问题，系案涉房屋装修质量中存在工程质量、功能质量、品质档次等方面的瑕疵，该瑕疵对原告正常居住使用并无实质性影响，现原告以被告逾期交付房屋为由要求被告承担逾期交房的违约责任并赔偿损失，本院不予支持。如原告认为其在就上述瑕疵向被告主张维修后，因被告怠于履行维修义务致原告认为造成了一定的损失，原告可以此为由另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告张黎的全部诉讼请求。案件受理费850元，减半收取为425元，由原告张黎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年八月三十一日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜