大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1231号原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口区经济区迎春街6-2号楼413室29-1号，统一社会信用代码：91210231744390574A。法定代表人：崔洋，该公司经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，该公司职工，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李玲，女，1978年8月13日出生，该公司职工，住辽宁省大连市甘井子区。被告：郭燕玲，女，1964年08月12日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：金耀来（被告丈夫），1964年11月2日出生，汉族，住辽宁省大连市。原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告郭燕玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人许致笙、被告郭燕玲的委托诉讼代理人金耀来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付所欠物业服务费人民币11,122元（自2007年1月1日至2017年10月10日）及违约金3,336.60元。事实与理由：原告自2005年10月15日至2017年10月10日，为“硅谷假日”小区提供物业服务，被告为该小区业主，拖欠自2007年1月1日至2017年10月10日期间的物业服务费11,122元。依据双方之间的物业服务合同约定，被告未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日0.3%的标准向原告支付违约金，故被告应按上述标准就所欠物业服务费向原告支付违约金，因按此约定产生之违约金过高，故原告依据我国《合同法》之相关规定，按所欠本金的30%向被告主张违约金3,336.60元，但经过原告多次向被告催要，被告一直拒绝支付所欠物业服务费及违约金，故诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告没有资质，签订的合同属于无效合同，不具有法律效力；二、原告提供物业服务不达标，业主公共面积收入等均未公示于严重违约；三、原告主张的物业费存在诉讼时效问题，只能自2016年3月12日起算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的新老楼号对照表、大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初320号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.关于原告提供的《（硅谷假日）前期物业服务委托合同》、企业变更登记核准通知书，拟证明原告合法为硅谷假日小区提供物业服务。被告因为合同没有签章，对该证据的合法性有异议。该合同系大连鑫亿房屋开发有限公司（建设单位）（以下简称鑫亿公司）与大连新科物业管理有限公司（以下简称新科公司）于2005年10月15日签订，约定鑫亿公司选聘新科公司为硅谷假日小区提供前期物业管理服务。该通知书内容为，原告于2007年4月29日，由新科公司更名为大连鑫晟物业管理有限公司。本院认为，该证据系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故本院对该证据予以采信。2.关于原告提供的《物业服务委托合同》，拟证明原告合法为硅谷假日小区提供物业服务。被告认为该证据系业主委员会违反法定程序与原告签订的合同，对该份证据的合法性有异议，同时提交选票复印件、公告复印件、物品交接单复印件及选票现场照片打印机件拟证明业主委员会召开业主大会进行物业选举的程序违法。《物业服务委托合同》系大连市高新园区硅谷假日小区业主委员会（以下简称“硅谷假日业委会”）与原告于2008年12月27日签订，约定硅谷假日业委会委托原告对硅谷假日小区提供物业服务事宜。该证据系业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……，硅谷假日业委会与原告签订的《物业服务委托合同》合法有效，对被告（业主）具有法律拘束力，故本院对该证据予以采信。3.关于原告提供的《关于给大连鑫晟物业管理有限公司暂时延续合同的复函》、三份《证明》，拟证明原告自《物业服务委托合同》到期后至2017年10月10日，仍然为硅谷假日小区提供物业服务。业委会出具关于延续鑫晟物业服务合同的复函。被告对该证据的真实性有异议。《复函》系大连高新园区硅谷假日小区业主委员会出具，内容为：鉴于《物业委托管理合同》于2011年12月26日已到期，在未获得全体业主投票选聘表决之前，为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止。两份证明系由大连高新技术产业园区凌水街道新科硅谷社区居民委员会分别于2016年5月16日、2017年8月8日出具，内容为：2011年12月至2017年8月8日原告为硅谷假日小区提供物业服务。一份证明系由大连高新园区硅谷假日小区业主委员会于2017年11月21日出具，内容为：2017年4月1日至2017年10月10日，原告为硅谷假日小区提供事实物业服务。本院认为，被告虽对上述证据不予认可，但被告未提供相反证据否定原告在上述期间内为案涉小区提供物业服务的事实，故对于该证据，本院予以采信。4.关于原告提供的催费照片，拟证明原告向被告催缴过物业费用。被告对该证据真实性有异议，称从未见过该证据。该证据系打印件，未显示拍照日期，亦未显示被告已收到原告的催费通知，故不能证明原告曾向被告催要物业费，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2005年10月15日始为案涉硅谷假日小区提供物业服务，直至2017年10月10日止。被告系硅谷假日小区21号楼3单元101号房屋业主，该房屋建筑面积107.14平方米。根据原告与大连市高新园区硅谷假日小区业主大会签订的《物业服务委托合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积0.8元/月/平方米。被告未向原告交纳自2007年1月1日至2017年10月10日期间的物业服务费，共计11,122元（107.14平方米×0.8元/月/平方米×129月10日）。2018年1月18日，本院立案受理原告起诉被告物业服务合同纠纷一案，2018年4月16日，本院作出（2018）辽0293民初320号民事裁定书，裁定：准许原告撤诉。再查，原告于2007年4月29日，由新科公司更名为大连鑫晟物业管理有限公司。本院认为，原告与鑫亿公司（建设单位）签订的《（硅谷假日）前期物业服务委托合同》、原告与大连市高新园区硅谷假日小区业主大会签订的《物业服务委托合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。在合同约定的服务期内，原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。在合同履行期限届满后，原告虽未与业主大会或业主签订物业服务合同，但原告为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为该小区的业主，理应向原告交纳物业服务费用。关于物业服务费的诉讼时效问题，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案诉讼时效计算时间节点为2015年10月2日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故本院认定被告应支付原告自2015年10月2日至2017年10月10日期间的物业服务费2,167.68元（107.14平方米×0.8元/月/平方米×25月9天）。关于违约金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，由于原告现在已不再为硅谷假日小区提供物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定为硅谷假日小区提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。本院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业服务费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告郭燕玲于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司自2015年10月2日至2017年10月10日期间的物业服务费2,167.68元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，减半收取80.50元，由原告大连鑫晟物业管理有限公司负担55.50元，被告郭燕玲负担25元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高琳琳二〇二〇年八月十三日法官助理李纯书记员张旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。