江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1189号原告：南京金陵大药房有限责任公司,统一社会信用代码913201927482087842，住所江苏省南京市雨花台区宁双路19号云密城A幢3层303室。法定代表人：高大庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：张颖川、李诚，上海锦天城（南京）律师事务所律师。被告：曹文静，女，1984年11月5日生，汉族，户籍地江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：谢永庆（系被告配偶），男，1959年9月19日生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区。原告南京金陵大药房有限责任公司（以下简称金陵公司）与被告曹文静房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月24日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金陵公司的委托诉讼代理人张颖川，被告曹文静及其委托诉讼代理人谢永庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金陵公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付房屋租赁期限届满次日2019年11月1日起至实际返还房屋之日止，按合同约定的日租金标准计算的房屋占有使用费（截止2019年12月19日暂计算为27616元），被告支付合同第十条约定的违约金2万元；2、被告腾退清空并向原告返还南京市栖霞区房屋；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：自2015年9月7日至今，原告自案外人金陵药业股份有限公司处承租位于南京市栖霞区房屋。2018年10月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定:原告将位于南京市栖霞区房屋出租给被告使用，租期一年，自2018年11月1日至2019年10月31日止，合同第十条还约定如有一方违约，违约方赔偿对方2万元违约金，补偿其经济损失。合同签订后，原告已按约将晓庄街1-2号、1-3号房屋交付被告使用，被告应当于2019年10月31日租赁期限届满后向原告交还上述房屋。但在租期届满后，被告未腾空返还上述房屋，原告多次要求被告交还晓庄街1-2号、1-3号房屋，并向被告发送律师函，但被告迟迟不腾空返还，被告的行为已构成违约。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告曹文静辩称，房屋到期后，被告已搬出未再使用，仅留有12台麻将机。被告未退还房屋，是因为原告未和被告进行交接，之前和被告联系的原告工作人员都已不在原告处工作，被告不知晓联系原告哪位负责人。被告处堆积的有原告物品，这些物品是被告从原告陈晓军处承租房屋时，被告支付了租金，陈晓军交付原告钥匙，被告打开房屋发现承租房屋内的原告物品，被告电话询问陈晓军如何处理，陈晓军让被告找个地方堆放十天半个月。被告就将上述物品堆放在了被告门面房内。2019年10月房租到期后，原告有三名工作人员来找被告询问被告是否续租，一个自称许某是原告的什么主任，一个是金陵大药房和燕路的店长，还有一个男的不认识，被告表示需要原告先解决堆积在被告处原告的物品，被告还带领上述三人查看了物品。原告工作人员称需要回去询问领导如何处理。一周后许某来续签合同，许某说经过领导商量要递增百分之五的房租，被告表示合同没有约定要递增房租，被告要求原告处理上述物品，许某又说回去问领导。过了十天左右，被告电话催促许某，许某和另外一人带着合同来签约，许某称房租要递增百分之十，被告决定不再续签。被告再次问物品如何处理，二人又称需要问领导。后许某和金陵大药房和燕路的店长又到被告处，被告明确不再续租，要求原告把物品清走并赔偿被告保存一年的损失。被告遂联系了承租时原告收款的蔡会计，蔡会计将2万元押金退还给被告。许某最后一次来被告处表示被告如再续租一年房租可以减免10万元，被告不同意并明确表示不再续租。此后被告再也无法联系到原告的工作人员，疫情之后被告不知道承租的房屋钥匙交给谁。经审理查明，2018年10月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，内容为“出租方（甲方）：原告，承租方（乙方）：被告；甲方提供场地，由乙方经营棋牌室，出租房屋坐落于栖霞区，建筑面积200平方米，用途只限于棋牌室，租赁期为一年，限自2018年11月1日至2019年10月31日止，合同到期后同等条件下优先续租，租金210000元/年，押金20000元，协议终止时退还押金；付款方式按年付款一次，支付日为每一年的前一个月，逾期交付租金，乙方应交纳租金的10%违约金。乙方逾期给付租金超过30天，甲方有权终止合同，收回房屋，并按本合同第十条追索乙方的违约责任；房屋内外部装潢由乙方自理，租赁协议终止后，固定装潢设施乙方不得拆除，无偿交还给甲方；租赁期间内，如因国家建设需要和不可抗拒因素，租赁协议自然解除，双方均不承担违约责任，按实际使用期计算费用多退少补；租赁协议经双方代表签字盖章生效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格履行上述条款。如有一方违约，违约方赔偿对方贰万元违约金，补偿其经济损失”。后被告交纳了2018年11月1日至2019年10月31日的租金21万元及押金2万元。2019年12月9日，原告向被告发出律师函，要求被告返还南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）、恢复原状及支付房屋占有使用费、违约金等。庭审中，原告举证了其与金陵药业股份有限公司签订的《房租租赁协议一份》以及案涉房屋的产权证，原告陈述：案涉房屋产权人为金陵药业股份有限公司，原告自该公司承租案涉房屋后转租给被告。被告质证：真实性无异议。被告举证了照片一组，用以证明因案涉房屋内留有原告物品，被告无法经营，被告经原告要求将案涉房屋内原告的物品堆积至被告处，原告至今未予处理，造成了被告损失。原告质证：原告遗留在案涉房屋的货柜是堆放在案涉房屋的杂货间的，并非原告工作人员将案涉物品搬走的，而是被告未经原告同意擅自搬走的。被告举证了经营场所为案涉房屋的南京市栖霞区鑫懿棋牌室的营业执照，被告称：营业执照未年审，被告已不再使用案涉房屋。原告质证：即使被告租期届满后没有继续经营，也不构成对房屋占有使用费的抗辩，因被告想向原告索要损失，故被告拒不交还房屋，造成原告无法出租。被告举证了其与案外人蔡某的转账记录及微信聊天记录，用以证明原告公司蔡会计已将押金2万元退还被告。原告质证：真实性合法性无异议，关联性不认可，蔡会计与原告存在纠纷，其自2019年4月就不在原告处工作，原告收取被告押金时收的是现金，并向被告出具了收条，但原告对蔡会计个人向被告退还2万元押金的情况不知晓，被告自认2万元押金已经退还不代表原告认可，原告未退还被告押金。上述事实，有双方当事人的陈述、举证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且并未违反强制性法律规定，故该《房屋租赁合同》成立且生效。《房屋租赁合同》约定的期间届满后，原、被告未就续租达成一致意见，故案涉房屋被告应腾空返还原告。被告以原告物品在其处保管造成了被告损失及原告无人交接为由未向原告交还案涉房屋，但被告除举证了被告处堆积原告物品的照片及被告与案外人蔡某的转账记录、微信聊天记录外，并未提交其他证据完成其证明责任，被告自述案涉房屋钥匙仍在被告处及案涉房屋仍留有被告麻将机，故案涉房屋的现状确实造成了原告的一定损失。结合案涉合同届满后，原、被告双方的行为、原告的实际损失及疫情对房屋租赁市场造成的影响，参照合同约定的年租金21万元的标准，本院酌定被告按照每年15万元的标准支付自2019年11月1日起至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费。对于原告主张的违约金，综合全案证据，本院不予支持。就被告主张因保管原告物品造成的被告损失，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告曹文静于本判决生效之日起三十日内将位于江苏省南京市栖霞区房屋腾空、返还给原告南京金陵大药房有限责任公司，并按照每年15万元的标准支付原告南京金陵大药房有限责任公司自2019年11月1日起至实际腾空、返还之日止的房屋占有使用费。二、驳回原告南京金陵大药房有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元，减半收取495元，由原告南京金陵大药房有限责任公司负担95元，由被告曹文静负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年八月二十四日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜