河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0125民初1013号 原告：河北锢钰房地产开发有限公司。 法定代表人：谷华忠，该公司执行董事。 统一社会信用代码：9113010058693298XC。 住所地：石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王菊芳，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝磊叶，河北冀华律师事务所律师。 被告：刘凯丽，女，1990年10月28日生，汉族，住行唐县。 委托诉讼代理人：刘鑫，河北峥嵘律师事务所律师。 原告河北锢钰房地产开发有限公司与被告刘凯丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北锢钰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝磊叶、被告刘凯丽及其委托诉讼代理人刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北锢钰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告偿还所欠购房尾款75000元及违约金172035元（暂计算至2018年6月15日），以及尾款结清前的违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月16日，原被告签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为254471元。原告支付了104475元款项后，剩余房款未付。2017年6月16日，被告与原告签署了《交房尾款分期缴纳保证书》，承诺交房前支付7.5万元，交房后六个月内支付4万元，剩余3.5万元一年内交清。逾期交纳按照日千分之三承担违约责任。现被告仅支付了7.5万元购房款，剩余7.5万元购房款一直未支付。特向贵院起诉要求被告支付7.5万元购房款及违约金。 原告河北锢钰房地产开发有限公司提供了以下证据： 1、商品房买卖合同一份、预售商品房合同备案书一份。出卖人为河北午寅房地产开发有限公司（2017年2月16日变更名称为河北锢钰房地产开发有限公司），买受人为刘凯丽、康宁，房屋坐落为行唐县，建筑面积共96.43平方米，商品房单价为每平方米2638.92元，房屋总价款254471元，付款方式为分期付款，2013年10月29日付首付104475元，2017年6月16日付75000元，分期款4万元需于2017年12月16日之前付，剩余3.5万元尾款需于2018年6月16日前付清，交房期限为2017年12月1日前。 2、交房尾款分期缴纳保证书一份，内容为：“我是盛世名门6号楼2单元402号的业主刘凯丽，自愿签订以下保证，按揭贷款15万元，交房前缴纳50%为7.5万元，交房后所欠尾款7.5万元，从交房之日起六个月内再交4万元，剩余3.5万元一年内全部交清，逾期交纳所欠尾款，自愿承担日千分之三的违约金，并且承担开发商不予办理房产证的责任。保证人：刘凯丽。2017年6月16日。” 3、收据两份。证明被告刘凯丽和案外人康宁于2013年10月29日向被告支付购房款104471元，于2017年6月16日支付购房款75000元，共支付购房款179471元。 4、自缴契税承诺书一份，证明原告已于2017年6月16日将案涉房屋交付给被告居住使用。 被告刘凯丽辩称，1、答辩人购买涉案房屋欠款7.5万元属实；2、涉案房屋的买受人系刘凯丽与康宁，二人系夫妻关系，涉案房屋属夫妻共同财产，所欠尾款系夫妻共同债务，应由二人共同偿还；3、依据双方签订的《商品房买卖合同》，没有约定违约金条款，依据《交房尾款分期缴纳保证书》关于违约金的约定，过分高于其实际损失，依据合同法第一百一十四条和合同法第一百二十九条的规定，请求人民法院依法予以减少。 被告刘凯丽没有提供证据。 经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见为：对原告提供的证据真实性无异议。 本院经审理认定事实如下：河北午寅房地产开发有限公司于2017年2月16日变更名称为河北锢钰房地产开发有限公司。原告与被告刘凯丽、案外人康宁签订房屋买卖合同，合同约定原告将坐落于行唐县的房屋以254471元的价格出卖给刘凯丽、康宁，付款方式为分期付款，2013年10月29日付首付104475元，2017年6月16日付75000元，分期款4万元需于2017年12月16日之前付，剩余3.5万元尾款需于2018年6月16日前付清，交房期限为2017年12月1日前。合同签订后，被告刘凯丽与案外人康宁于2013年10月29日向原告支付了购房首付款104475元。2017年6月16日，被告刘凯丽签署交房尾款分期缴纳保证书，内容为：“我是盛世名门6号楼2单元402号的业主刘凯丽，自愿签订以下保证，按揭贷款15万元，交房前缴纳50%为7.5万元，交房后所欠尾款7.5万元，从交房之日起六个月内再交4万元，剩余3.5万元一年内全部交清，逾期交纳所欠尾款，自愿承担日千分之三的违约金，并且承担开发商不予办理房产证的责任。保证人：刘凯丽。2017年6月16日。”签署保证书后，被告刘凯丽与案外人康宁向原告支付了购房款7.5万元，原告将案涉房屋交付给被告居住使用，剩余7.5万元购房款被告尚未支付。庭审时被告辩称商品房买卖合同中没有约定违约金，交房尾款分期缴纳保证书中约定的违约金过分高于原告实际损失，应当予以减少。原告称其自愿按年利率24%计算违约金。 本院认为，河北锢钰房地产开发有限公司与刘凯丽、康宁签订商品房买卖合同，合同不违反法律的规定，为有效合同，双方形成商品房买卖合同关系。双方应当按照合同约定的权利义务诚实履行。现被告已经收到房屋，原告已经履行了合同的主要义务。被告刘凯丽与其丈夫康宁共同购买房屋，对于应当支付给原告的房屋价款二人为共同义务人，原告选择向被告刘凯丽主张付款的权利符合法律规定，依法应当予以支持。被告承认其尚欠原告购房款7.5万元，是对原告部分诉讼请求的确认，本院对原告要求被告偿还购房尾款7.5万元的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以超过造成的损失30%为标准适当减少。原、被告双方约定的违约金为日千分之三，明显超过上述规定，现被告请求减少违约金，应当予以支持。原告对被告延期付款给其造成的损失没有主张具体数额，主张按年利率24%计算迟延交付房款的违约金。按年利率24%计算是最高人民法院针对民间借贷法律关系做出的解释，不适用本案房屋买卖合同关系。被告迟延付款给原告造成的损失为迟延付款期间的利息损失，利息应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，或者按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算。被告签署的交房尾款分期缴纳保证书中的付款方式载明被告应当在2017年12月16日前向原告支付购房款4万元，在2018年6月15日前向原告支付购房款3.5万元，自2017年12月17日起至2018年6月15日，被告应当以4万元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付违约金；自2018年6月16日起至2019年8月19日，被告应当以7.5万元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付违约金；自2019年8月20日起至清偿完毕之日止，被告应当以7.5万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、被告刘凯丽付给原告河北锢钰房地产开发有限公司购房尾款75000元，判决生效后十日内履行完毕； 二、自2017年12月17日起至2018年6月15日，被告刘凯丽以4万元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准付给原告河北锢钰房地产开发有限公司违约金；自2018年6月16日起至2019年8月19日，被告刘凯丽以7.5万元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准付给原告河北锢钰房地产开发有限公司违约金；自2019年8月20日起至清偿完毕之日止，被告刘凯丽以7.5万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准付给原告河北锢钰房地产开发有限公司违约金。判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5004元，减半收取计2502元，由原告河北锢钰房地产开发有限公司负担1251元，被告刘凯丽负担1251元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。递交上诉状的同时提交向石家庄市中级人民法院交费5004元收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交或者缓减免申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王趁心 二〇二〇年八月四日 书记员  高 阳