浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初6941号 原告：诸暨雄风新天地购物中心有限公司，住所地：浙江省诸暨市浣东街道苎萝东路555号。 法定代表人：孙建林。 委托诉讼代理人：傅梦露,浙江振邦律师事务所律师。 被告：林旭敏，男，1983年8月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：周建强，诸暨市镇远法律服务所法律工作者。 被告：王炯杰，男，1989年7月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：杨弢,诸暨市恒大法律服务所法律工作者。 原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司（以下简称雄风公司）与被告林旭敏、王炯杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，应原告的申请对两被告的财产在100万元内予以保全。本案适用简易程序于同年6月10日公开开庭进行了审理。原告雄风公司的委托诉讼代理人傅梦露，被告林旭敏的委托诉讼代理人周建强、被告王炯杰委托诉讼代理人杨弢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雄风公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《租赁合同》，并要求被告腾房；2.判令被告支付原告租金757661.9元（租金暂计算至2020年4月10日，之后至合同解除之日止的租金按照合同约定计算）；3.判令被告支付原告水电费、店庆费等共计22405.7元；4.判令被告支付原告违约金146286元；5.判令被告向原告支付律师代理费25000元。事实和理由：原告与被告林旭敏、王炯杰于2016年9月11日签订《租赁合同》一份，约定原告将位于诸暨市浣东街道苎萝东路555号诸暨××购物中心××层××区，经营面积为388平方米的场地出租给两被告，用以经营华馨园北京烤鸭。合同期限为五年，子2016年12月11日至2021年12月10日，并约定了三个月免租装修期。此外，还对租金及支付方式、能源及相关费用、周年店庆活动分担费、双方的权利义务、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了场地，并全面履行了合同义务。被告未按照约定支付租金及相关费用，已违反合同义务。经原告多次催讨，被告未予回应。现原告向法院起诉。 被告林旭敏答辩称，原告主张的租金与事实不符，被告所欠租金是2018年12月到2019年12月的租金，金额为464436元。对于违约金，林旭敏因经营不善，2019年12月向原告提出要求终止合同，经过招商部经理赵海涛同意，被告经营的店于2019年12月终止，根据实际经营过程及约定，被告没有违约，不需要承担违约金、律师费。合同约定了三个月的免租期，应当扣除这三个月的租金。被告向原告缴纳了服务质量保证金2万元、装修保证金1万元，要求原告予以退还。原告还预交了36860元的水电费押金，也要求在本案中一并解决。综上，请求驳回对被告林旭敏自2018年12月到2019年12月的租金以外的诉请。 被告王炯杰答辩称，由于受新冠肺炎疫情的影响，无法正常营业。疫情属于不可抗力，应当减免租金，原告主张的租期应当酌情减少。本案的被告实际应为华馨园餐厅，而非两被告。拖欠租金及其他违约金均发生在2018年租期届满前。2018年4月30日，王炯杰签订了退股协议，因经营产生的债务均由林旭敏承担。本案实际经营人、欠租金的人均为林旭敏，被告王炯杰不是适格的被告。请求驳回对王炯杰的诉讼请求。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供了租赁合同及附件，记账凭证、收款收据及汇款凭证，水电费代收通知单及汇款凭证，店庆照片、委托代理合同及代理费发票。两被告对证据的真实性无异议，具体意见与答辩意见一致。经审查，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告王炯杰提供了合伙退股协议，原告认为该证据与本案无关，被告林旭敏对该证据真实性无异议。本院认为,该证据与本案缺乏关联性,故不予采纳。 经审理，本院认定如下事实：2016年9月11日，原告雄风公司（甲方）与被告林旭敏（乙方）、王炯杰（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将位于诸暨市浣东街道苎萝东路555号诸暨市××购物中心××层××区域场地出租给乙方。租赁期限为五个租约年，免租装修期为三个月，免租装修期内乙方无需承担租金。免租期是以乙方承租五年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租期间不免租。第一年、第二年的租金为每年442320元，第三年的年租金为464436元，第四年的年租金为487623元，第五年的年租金为511974元。自第二个租约年起，租金实行“先缴费后使用及一年一付”的原则。场地租赁用途为经营中餐。另外，乙方向甲方缴纳商品及服务质量保证金20000元。物业管理费自第二个租约年起实行一年一付。水、电、燃气、热力等费用，每一个月为一个支付期。对于违约责任，合同约定甲、乙双方均不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他相关费用，并赔偿守约方相关损失。 合同签订后，原告按约定将场地交付给被告。被告未按照约定付清租金，尚欠计算至2020年4月10日的租金757661.9元，尚欠水、电、燃气、热力等费用及店庆费共计22405.7元。原告为主张债权支付了律师代理费25000元。被告按约定向原告支付了服务质量保证金2万元，水、电、燃气、热力等费用押金36860元，装修保证金1万元。原、被告双方要求将预交款项在本案中一并处理。 另查明，因受新冠肺炎病毒疫情影响，涉案房屋所在的商场曾整体关停18天。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、因房屋租赁受新冠肺炎疫情影响，承租人能否要求出租人减免租金。关于争议焦点一，被告辩称，被告已经与原告招商部经理达成协议，租赁合同于2019年12月解除。原告否认与被告协议解除合同。本院认为，原告未提供双方协议解除合同的证据，故对其主张，本院不予采纳。被告未按照约定付清租金，构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，被告应向原告支付租金及违约金，装修免租期仍需支付租金。关于争议焦点二，双方的租赁合同属于经营性租赁，因受新冠肺炎病毒疫情影响，涉案房屋所在的商场曾整体关停，对被告造成了一定影响。本院根据公平原则，结合疫情防控产生的影响，酌定减少一个月的租金，减免后被告仍需支付房屋租金金额为757661.9元。两被告之间关于合伙退股协议中的约定，对本案原告无约束力，被告王炯杰作为租赁合同的承租人应按租赁合同约定承担相应的义务。现原告要求解除双方之间的租赁合同，合法有据，本院予以支持。本院确认原、被告之间的《租赁合同》自起诉状副本送达被告时，即2020年5月9日解除。对于原告要求被告支付租金的诉请，本院仅支持757661.9元，其余部分不予支持。对于被告向原告支付的服务质量保证金2万元，水、电、燃气、热力等费用押金36860元，装修保证金1万元，双方要求在本案中一并处理，本院在应付租金中予以扣除。对于原告要求被告支付水电费、店庆费22405.7元，符合双方之间的约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金、律师代理费的请求，符合双方之间的约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司与被告林旭敏、王炯杰签订的租赁合同于2020年5月9日解除，被告林旭敏、王炯杰应腾空位于诸暨市浣东街道苎萝东路555号诸暨市××购物中心××层××区域的场地； 二、被告林旭敏、王炯杰应支付原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司租金757661.9元，扣除被告林旭敏、王炯杰支付的服务质量保证金20000元，水、电、燃气、热力等费用押金36860元，装修保证金10000元，尚应支付690801.9元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告林旭敏、王炯杰应支付原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司水、电、燃气、热力等费用22405.7元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告林旭敏、王炯杰应支付原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司违约金146286元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 五、被告林旭敏、王炯杰应支付原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司律师代理费25000元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13314元，依法减半收取6657元，财产保全费5000元，合计11657元，由被告林旭敏、王炯杰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陈翊 二〇二〇年八月二十日 书记员  唐杰 ?*MERGEFORMAT?5?