湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0111执异90号案外人：长沙湘泰置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区先锋街道先锋村。法定代表人：戴冰辉，董事长。委托诉讼代理人：刘菲，湖南泓锐律师事务所律师。申请执行人：中银消费金融有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区银城中路200号14楼1409-1410室。法定代表人：黄志刚，董事长。委托诉讼代理人：钟梅，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，湖南淡远律师事务所律师。被执行人：陈玉新，男，1970年5月3日出生，汉族，住浙江省长兴县。在本院执行申请执行人中银消费金融有限公司与被执行人陈玉新金融借款合同纠纷一案中，案外人长沙湘泰置业有限公司（以下简称湘泰公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人湘泰公司向本院提出执行异议请求：解除对位于长沙市天心区房屋（以下简称案涉房屋）的查封，中止对该房屋的执行，停止对案涉房屋的评估拍卖。事实与理由：（一）陈玉新与湘泰公司于2016年1月14日签订《商品房买卖合同》购买湘泰公司开发的案涉房屋。陈玉新选择银行按揭方式付款，但在合同签订后怠于偿还银行按揭贷款导致湘泰公司代偿。因此，湘泰公司向长沙市天心区人民法院起诉。该院于2019年1月4日作出了（2018）湘0103民初7189号《民事判决书》，判决：一、解除湘泰公司与陈玉新签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、限陈玉新在判决生效日起三十日内协助湘泰公司办理案涉房屋的撤销预告登记、维修基金更名、契税退还等相应手续，如陈玉新逾期未办理，湘泰公司可凭判决书向相关行政部门办理相应手续。陈玉新逾期未配合，目前该案已进入执行程序，长沙市天心区人民法院已作出了（2020）湘0103执1778号《受理执行案件通知书》。（二）案涉房屋仅仅是网签在陈玉新名下，在法律上是预告登记，预告登记是为了保障预告登记权利人将来物权的实现，并非对房屋所有权人归属的确认，房屋本身尚未发生物权转移，依然是属于湘泰公司的财产。根据（2018）湘0103民初7189号《民事判决书》，陈玉新已经不能取得案涉房屋的物权，案涉房屋不再属于陈玉新的可供执行财产。根据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，应中止对案涉房屋的执行。申请执行人中银消费金融有限公司称：（一）中银消费金融有限公司对案涉房屋的查封及对上述房屋的执行和评估拍卖符合法律规定。长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7198号民事判决的生效时间尚不确定。中银消费金融有限公司对湘泰公司与陈玉新之间的纠纷一概不知，中银消费金融有限公司根据民事诉讼法的相关规定申请财产保全不存在错误查封。《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定“在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”，若上述民事判决的生效时间在2019年3月4日之后，根据上述意见，该份判决应当予以撤销。（二）陈玉新支付了首付款228822元，该款项系湘泰公司应退还给陈玉新的款项，若湘泰公司将该款项付至法院，中银消费金融有限公司同意解除查封、停止评估拍卖。被执行人陈玉新未提出意见。本院查明，本院于2019年1月21日立案受理了中银消费金融有限公司与陈玉新金融借款合同纠纷一案，案号为（2019）湘0111民初1243号。在该案的审理过程中，本院于2019年2月22日作出了（2019）湘0111民初1243号民事裁定，裁定冻结陈玉新的银行存款145000元或查封、扣押价值相当的其他财产。此后，本院于2019年3月4日向长沙市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，对案涉房屋进行了预查封，期限为2019年3月4日至2022年3月3日。2019年3月20日，本院作出了（2019）湘0111民初1243号民事判决，判令：“一、被告陈玉新于本判决生效之日起七日内偿还原告中银消费金融有限公司借款本金125970.69元，并支付利息、滞纳费（利息计算至2018年5月31日为1952.55元，后续利息、滞纳费以125970.69元为基数，按照月利率2%的标准，从2018年6月1日起计算至借款付清之日止）；二、被告陈玉新于本判决生效之日起七日内支付原告中银消费金融有限公司律师费2820元；三、驳回原告中银消费金融有限公司的其他诉讼请求”，并决定“受理费3176元，因适用简易程序减半收取1588元，财产保全费1245元，合计2833元，由被告陈玉新负担”。判决生效后，中银消费金融有限公司向本院申请了强制执行，本院于2019年8月19日立案，案号为（2019）湘0111执4558号。上述查封转为执行程序中的查封。另查明，2019年1月4日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初7198号民事判决。该判决认定：“2016年1月14日，陈玉新（买受人）与湘泰公司（出卖人）签订买卖合同，由陈玉新购买长沙市天心区房屋（以下简称1204房），建筑面积134.67㎡，总房价888822元。陈玉新选择银行按揭贷款方式付款，首付款228822元，余款660000元在中国银行办理按揭贷款手续。合同第8条约定，湘泰公司应在2016年6月30日前交付。合同第十二条约定，…（略）出卖人在交付商品房后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内取得房屋所有产权证，完成房屋所有权证后180日内取得土地使用权证。附件八补充协议1.5约定，若因买受人不履行还款义务而导致出卖人承担责任的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内偿还损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用），并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，按以下不同情况分别处理：①如本合同所约定房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除主合同…（略）。1.6约定，出卖人根据合同约定解除合同的，出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除所有违约金、滞纳金和赔偿款项，剩余价款（若有）由出卖人无息退还给买受人，若买受人已付房款不足支付违约金、滞纳金和赔偿款的，则应补足差额。买受人应在办理退款手续前按出卖人通知的时间和出卖人到长沙市房屋产权管理局办理预告或备案登记的注销手续，买受人应于出卖人通知之日起7日内配合出卖人办理注销手续，逾期办理的应每日按总房价款的千分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，陈玉新支付首付款228822元，余款660000元在中国银行办理了按揭贷款手续。湘泰公司代陈玉新交纳了契税、印花税等共计17776.44元，物业维修基金16160元，并按约交付了房屋。2016年1月27日，1204房预告登记在陈玉新名下。2016年7月，陈玉新按约偿还中国银行贷款。2018年5月起，陈玉新未向中国银行偿还贷款，中国银行从湘泰公司担保账户上划扣款项34636.65元（截止2018年12月10日）。2018年7月11日，湘泰公司向陈玉新发出催款函，7月20日发出解约函。”该判决认为：“一、关于买卖合同是否解除。湘泰公司与陈玉新签订的买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。从补充协议1.5可以看出，双方约定了一方解除合同的条件。陈玉新未依约偿还个人房屋按揭贷款，致使中国银行从湘泰公司担保账户扣划款项，合同约定解除条件成就。因此，湘泰公司要求解除与陈玉新签订的买卖合同，本院予以支持。二、关于合同解除后的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同履行中，陈玉新存有违约行为，致合同解除，1204房归湘泰公司所有，湘泰公司要求陈玉新协助办理撤销1204房的预告登记手续，本院予以支持。其次，对已支付的维修基金及契税，陈玉新未提交证据证明系其支付给湘泰公司后由湘泰公司代交，本院依据现有证据认定系湘泰公司支付，陈玉新应配合湘泰公司到相关部门办理更名、退还等相应手续。三、依据双方约定，陈玉新已支付的购房款，在扣除相关费用后，如有剩余款项，湘泰公司应当予以返还。因陈玉新未能提交证据证明其所交纳的全部款项，且陈玉新应返还款项，不属于本案诉讼请求范围，本案不宜处理，当事人可另谋途径解决。”并判决：“一、解除原告长沙湘泰置业有限公司与被告陈玉新于2016年1月14日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201503071204）；二、限被告陈玉新在本判决生效日起三十日内协助原告长沙湘泰置业有限公司办理长沙市天心区房屋的撤销预告登记、维修基金更名、契税退还等相应手续，如被告陈玉新逾期未予配合，原告长沙湘泰置业有限公司可凭本判决书向相关行政部门办理相应手续。”上述判决生效后，陈玉新未按照判决履行，湘泰公司向长沙市天心区人民法院申请了强制执行。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案中，本院对案涉房屋的查封为预查封，需待案涉房屋登记为陈玉新所有后转为正式查封。根据在本院上述预查封之前作出的已生效的长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7198号民事判决，湘泰公司与陈玉新签订的《长沙市商品房买卖合同》已解除，案涉房屋的预告登记的债权已消灭，该预告登记已失效，故陈玉新已不能取得案涉房屋所有权，案涉房屋不再属于可执行的财产范围，本院应解除上述预查封措施。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对预告登记为被执行人陈玉新所有的位于长沙市天心区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  欧阳毅审判员  吕毅国审判员  林湘邕二〇二〇年八月十八日法官助理卢紫娟书记员李思附：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。