浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初1193号 原告：胡申良，男，1962年4月18日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 原告：徐宏，男，1976年4月23日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 原告：王建荣，男，1967年3月12日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 三原告共同委托诉讼代理人：袁建勋，浙江凯信律师事务所律师。 被告：柏驰威，男，1994年7月25日出生，汉族，住长兴县。 原告胡申良、徐宏、王建荣与被告柏弛威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日受理后，因被告柏驰威下落不明，依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人袁建勋到庭参加诉讼。被告柏驰威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡申良、徐宏、王建荣向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，并判令被告立即腾退并交还租赁房屋；二、判令被告立即支付三原告结欠的房屋租金38614.53元（租金暂计算至2019年12月31日止）及租金违约金23554.86元（违约金自2019年9月1日起按日千分之五计算，暂计算至2019年12月31日，要求计算至实际还清之日止）；三、判令被告立即支付三原告逾期归还房屋的违约金15146.7元；四、判令被告立即支付三原告房屋占用费（自2020年1月1日起按最后一年的年租金总额标准的1.3倍计算，要求计算至被告腾退并交还租赁房屋之日止）；五、判令被告赔偿原告实现债权的律师费6000元；六、本案诉讼费用由被告承担。原告在审理中变更第一项请求为：确认《房屋租赁协议》于2019年12月31日解除，被告立即腾退并交还租赁房屋。事实与理由：2019年7月19日，三原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告向三原告租赁坐落于嘉兴市××路××号商铺××四间（面积为41.1平方米）、嘉兴市新文化广场1幢201室东4间（面积为328.59平方米）房屋；租赁期限自2019年7月1日至2023年11月30日止;租金标准：2019年7月1日-2019年10月31日一楼租金为63.6元／平方米／月，二楼租金为29.7元／平方米／月，从2019年11月1日-2023年11月31日一楼租金为67.4元／平方米／月，二楼租金为31.5元／平方米／月；支付期限为首期应支付到2019年9月30日止（计37119元），以后每3个月支付一次，被告须提前30天支付下一期（三个月）的房租，实行先支付后使用的原则；租赁期内被告拖欠房屋租金累计20天以上的，三原告有权提前终止本合同，并收回该房屋；被告逾期交付租金的，被告应按未支付租金为基数，以每日千分之五的比例向三原告支付滞纳金；租赁期内中途合同解除，被告必须按时搬出属于被告的全部物品，将房屋完整归还三原告，期满后10天内房屋内如仍有余物的，视为是被告遗弃的垃圾，三原告有权当做垃圾进行处理，但被告装修形成的添附不得拆除，无偿归三原告所有；合同解除，被告逾期归还房屋的，按合同解除前最后一年的年租金总额的20%向三原告支付违约金，并按最后一年的年租金总额标准的1.3倍向三原告支付房屋占用费；本合同在履行中发生争议，由原、被告双方协商解决，协商不成时，向房屋所在地人民法院提起诉讼等。合同签订后，由被告承租三原告的上述房屋。依据合同约定，2019年10月至12月的房租，被告应当于2019年9月1日前支付，但被告未按期足额支付该期房租。被告于2019年11月9日向三原告出具《承诺书》一份，承诺于2019年11月底结清10月至12月房租三万八千余元等。经三原告多次催讨，被告至今仍结欠租金38614.53元。为维护三原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 被告柏驰威未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提供证据如下：1.不动产权证书一份；2.房屋租赁协议一份；3.承诺书一份；4委托代理协议及律师费发票一份。被告未到庭质证，也未提供证据。原告提供的证据，经审查，来源合法，内容真实，且与本案相关，符合证据采信要件，本院予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 三原告系嘉兴市新文化广场1幢201室共同共有人。2019年7月19日，三原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告向三原告租赁坐落于嘉兴市××路××号商铺××四间（面积为41.1平方米）、嘉兴市新文化广场1幢201室东4间（面积为328.59平方米）房屋；租赁期限自2019年7月1日至2023年11月30日止；租金标准：2019年7月1日-2019年10月31日一楼租金为63.6元／平方米／月，二楼租金为29.7元／平方米／月，从2019年11月1日-2023年11月30日一楼租金为67.4元／平方米／月，二楼租金为31.5元／平方米／月；支付期限为：首期应支付到2019年9月30日止（计37119元），以后每3个月支付一次，被告须提前30天支付下一期（三个月）的房租，实行先支付后使用的原则；被告逾期交付租金的，被告应按未支付租金为基数，以每日千分之五的比例向三原告支付滞纳金，逾期付款达20天以上的，三原告有权解除本合同并采取各种方式强行收回该房屋，三原告不属违约行为，被告须赔偿三原告所有的损失；租赁期内，被告确实因特殊情况需要解除本合同（退房），必须提前三个月时间以书面形式通知三原告，三原告同意提前解除本合同的，被告应支付给三原告违约金，违约金以当年度年租金总额的百分之三十计算，如三原告实际损失超过违约金的，被告按照实际损失赔偿；租赁期满或中途解除合同，被告必须按时搬出属于被告的全部物品，将房屋完整归还三原告，期满后10天内房屋内如仍有余物的，视为是被告遗弃的垃圾，三原告有权当做垃圾进行处理，其清运费由被告承担，被告装修形成的添附不得拆除，无偿归三原告所有；合同解除或期满终止，被告逾期归还房屋的，按合同解除或终止前最后一年的年租金总额的20%向三原告支付违约金，并按最后一年的年租金总额标准的1.3倍向三原告支付房屋占用费；被告超过30天仍不归还房屋，也不支付房屋占用费和违约金，三原告有权采取一切必要措施，强制收回该房屋；本合同在履行中发生争议，由原、被告双方协商解决，协商不成时，向房屋所在地人民法院提起诉讼，双方诉讼费用、律师费用均有败诉方支付；等等。合同签订后，由被告承租三原告的上述房屋。被告支付了首期租金，但未支付2019年10月以后的房租。被告于2019年11月9日向三原告出具《承诺书》一份，承诺于2019年11月底结清10月至12月房租三万八千余元，其余按双方合同处理，同时承诺11月30日前本人尽量转让店铺，12月1日之后产权人可以出租给他人，本人放弃里面所有的东西。原告陈述2019年12月1日后一段时间，被告仍要求转让店铺。后被告未结清租金，也未腾退房屋交还原告，并失去联系。被告租赁房屋用于经营餐饮，店铺内有装修及餐饮设施。原告为实现债权支出律师费6000元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，本院予以确认。本案争议焦点在于该房屋租赁协议是否已于2019年12月31日解除，房屋租金及违约金等应如何确定。 本案中，根据合同约定，被告应于2019年9月提前支付10-12月租金，被告未按约定支付，也未按承诺书于2019年11月底结清，已构成违约。被告逾期付款超过20天的，原告有权解除合同。结合被告承诺书的内容，可以认为若被告未结清10-12月房租也未于2019年12月1日前转让店铺的，被告亦同意解除合同。鉴于承诺书中关于支付12月房租与12月1日后原告可以出租给他人有所矛盾，以及原告陈述12月1日后一段时间内被告仍要求转让店铺，现原告要求确认房屋租赁协议于2019年12月31日解除，也符合实际情况，本院予以支持。被告应按协议约定支付原告2019年10-12月房租。原告主张的逾期付款违约金过高，本院按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的2倍计算。房屋租赁协议解除后，被告理应腾退归还房屋。虽然被告在承诺书中明确12月1日后原告可另行出租，被告放弃租赁房屋内所有东西，但鉴于租赁房屋面积大、带装修及餐饮设施，清退工作量大、成本高等实际情况，三原告对自行收回房屋存在顾虑，亦属合理，腾退义务仍应由被告承担，被告至今尚未腾退房屋，应支付原告占有使用费。至于逾期腾退房屋的违约金，因逾期腾退的损失已由房屋占有使用费填补，原告也未举证证明存在其他损失，故不予支持。占有使用费应参照租赁协议约定的租赁期内租金计算，三原告要求按房租的1.3倍计算，不予支持。原告实现债权的律师费6000元，根据房屋租赁协议，应由被告承担，但数额过高，本院调整为4500元。被告柏驰威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩权，应承担由此带来的不利法律后果，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》已于2019年12月31日解除；被告柏驰威于本判决生效之日起七日内腾退租赁房屋归还原告胡申良、徐宏、王建荣； 二、被告柏驰威应向原告胡申良、徐宏、王建荣支付房屋租金38614.53元及逾期付款违约金（以38614.53元为基数，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的2倍计算至实际付清之日）； 三、被告柏驰威支付原告房屋占有使用费（按每月13121元自2020年1月1日起计算至判决确定的腾退履行日止）； 四、被告柏驰威赔偿三原告实现债权的律师费4500元； 以上二、三、四项付款义务应于本判决生效之日起七日内履行； 五、驳回三原告的其他诉讼请求。 案件受理费1882元，公告费460元，由三原告负担965元，由被告负担1377元，于判决生效后七日内支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于嘉兴市中级人民法院。 审 判 长 叶    利    霞 人民陪审员 段菊萍人民陪审员朱文祥 二〇二〇年八月十三日 书 记 员 张         蕾 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?