河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4433号上诉人（原审被告）：洛阳曼威体育健身有限公司，住所地河南省洛阳市西工区王城大道268号院升龙广场15幢2-2201。法定代表人：樊永奇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭莉莉，河南诺然律师事务所律师。委托诉讼代理人：李高晴，河南诺然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：裴西亭，男，1959年7月15日生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：段现红，河南慕容律师事务所律师。原审被告：樊永奇，男，1988年1月6日生，汉族，住洛阳市西工区。上诉人洛阳曼威体育健身有限公司（以下简称曼威公司）因与被上诉人裴西亭及原审被告樊永奇租赁合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王春峰独任审理了本案。上诉人曼威公司的法定代表人樊永奇及其委托诉讼代理人郭莉莉、李高晴，被上诉人裴西亭的委托诉讼代理人段现红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曼威公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、案涉《租赁协议书》无效，应撤销原判，驳回裴西亭起诉。案涉房屋未通过消防验收，导致健身房无法办理消防备案，于2018年5月被新安县消防队罚款3万元，责令整改。2018年10月31日，案涉房屋被消防队查封。事实上涉案房屋所在的整栋楼都没有通过消防验收，根据《消防法》第13条之规定，本案租赁合同明显违反法律规定，应依法认定为无效。二、2018年5月份健身房被消防队罚款后，曼威公司多次与裴西亭沟通解决消防问题，但裴西亭一直没有予以解决，2018年10月31日健身房被消防队查封后再也没有开门营业。裴西亭没有向曼威公司提供符合使用条件的房屋，致使合同目的无法实现，《租赁协议书》应依法解除。三、裴西亭已于2019年8月实际解除《租赁协议书》，一审判决认定曼威公司预付2019年8月1日之后的租金明显错误。2019年8月份裴西亭将涉案房屋门锁更换，曼威公司根本无法进入该房屋，应视为其不再出租房屋，不再履行出租义务。四、裴西亭提供的房屋未通过消防验收，属于禁止投入使用的房屋，曼威公司依法有权拒绝支付2018年10月31日之后的房租。一审判决要求后履行一方先履行合同义务，明显违反法律规定和合同约定。五、曼威公司投入大量资金装修房屋、购买健身器械、宣传营销等，因涉案房屋未通过消防验收，导致无法使用，给曼威公司造成巨额的经济损失，裴西亭应当依法对曼威公司的损失承担赔偿责任。裴西亭辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不能成立，应驳回上诉，维持原判。一、双方签订的租赁协议合法有效，不存在违反法律强制性规定的情形。新安县公安消防队下发的罚单及责令整改是针对曼威公司作为经营单位出具的，并非是针对出租人出具的，曼威公司至今未提交新安县公安消防队下发的罚款单据及责令整改通知。二、消防队对曼威公司罚款并下发责令整改通知后，因其未及时整改造成的停业属其经营风险，并不必然导致租赁合同解除。曼威公司在合同期内占用裴西亭的房屋，无论其是否经营均应按照合同约定向出租人支付租金。三、解除权为形成权，是需要合同当事人提出的权利，并非上诉状所称2019年8月自动形成，更何况裴西亭并没有更换门锁。四、曼威公司认为出租的房屋属于禁止投入使用的，纯属捏造。2015年裴西亭已经把一、二层门市房一起出租，一楼洗车，二楼健身服务。2018年因曼威公司一层洗车服务停止由第三人接手经营，至今洗车仍在正常经营。整栋楼除了曼威公司一家，其他均在正常经营，根本不存在房屋禁止投入使用的情况。樊永奇述称同意曼威公司的上诉意见。裴西亭向一审法院起诉请求：判令曼威公司、樊永奇共同向裴西亭支付房租32.5万元。一审法院认定事实：2017年8月1日以后，曼威公司租赁裴西亭位于新安××西区滨湖新城北区二层房屋用于经营曼威西区店健身房，双方约定每年房租20万。2017年8月1日-2018年7月31日的房租曼威公司已付清；2018年8月1日-2019年7月31日的房租曼威公司仅支付7.5万元，尚欠12.5万元未付；之后的房租一直未付。2020年4月26日，一审法院组织双方前往租赁房屋现场调查，曼威西区店处于停业状态，尚有健身器材留在租赁房屋内。一审法院认为，曼威公司租赁裴西亭的房屋，裴西亭交付房屋后，曼威公司应按约定及时支付房租，故对裴西亭要求曼威公司付清未付房租的请求一审法院依法予以支持。曼威公司辩称因裴西亭未协助其办理消防证导致曼威西区店停业，但并未提供相关证据证明健身房停业整顿系裴西亭造成，且双方也并未解除租赁关系，曼威公司仍继续占用该租赁房屋，故一审法院认定曼威公司应支付裴西亭的租金为32.5万元（2018年8月1日-2019年7月31日之间曼威公司尚欠房租12.5万元；2019年8月1日需预付房租20万元）。樊永奇辩称裴西亭加了一把门锁导致其无法进入租赁房屋拉走设备，裴西亭对此不予认可，曼威公司仅提供证人王某的证言不足以证明该事实，故一审法院对曼威公司该辩称不予支持。合同具有相对性，与裴西亭形成房屋租赁关系的是曼威公司，樊永奇仅是该公司的法定代表人，裴西亭未提供相关证据证明樊永奇应当承担付款义务，故对裴西亭要求樊永奇支付房租的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限曼威公司于判决生效后十日内向裴西亭支付房租32.5万元；二、驳回裴西亭其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3087元，保全费2145元，共计5232元，由曼威公司负担。本院二审期间，上诉人曼威公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，大型的人员密集场所和其他特殊建设工程建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案中出租人裴西亭未提供该房屋消防验收合格证明，承租人曼威公司亦未提交营业前申请消防机构消防安全检查合格的证明，因此双方对该房屋被消防部门查封均有过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此曼威公司上诉认为双方签订的《租赁协议书》无效应驳回裴西亭起诉的主张不能成立。因案涉房屋已于2018年10月30日被消防部门查封，此后曼威公司无法正常经营使用，但其未与裴西亭协商解除租赁合同，仍占用房屋，应向裴西亭支付合理的房屋占用费。对曼威公司欠付裴西亭的房租，本院酌定以曼威公司再向裴西亭支付20万元为宜。关于曼威公司上诉主张的装修损失、健身器械，因其一审未提出反诉，不属于本案审理范围，本院不予处理。曼威公司可另行与裴西亭协商解决或另行起诉。综上所述，曼威公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初237号民事判决第二项；二、变更河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初237号民事判决第一项为：限洛阳曼威体育健身有限公司于本判决生效后十日内向裴西亭支付房租20万元；三、驳回裴西亭其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3087元，财产保全费2145元，共计5232元，由洛阳曼威体育健身有限公司负担3000元，由裴西亭负担2232元。二审案件受理费6175元，由洛阳曼威体育健身有限公司负担3500元，由裴西亭负担2675元。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年八月十九日书记员  高会茹