苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初5245号原告：周紫馨，女，1998年11月9日生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。被告：上海壹佰米网络科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区盛夏路500弄6号楼一层。法定代表人：梁昌霖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹一簃，上海方本（苏州）律师事务所律师。原告周紫馨诉被告上海壹佰米网络科技有限公司（以下简称壹佰米公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告周紫馨，被告壹佰米公司的委托诉讼代理人曹一簃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周紫馨向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠付的租金54000元；2.本案诉讼费用及原告差旅费由被告负担。庭审中，原告明确其差旅费的诉讼请求金额为28000元。事实和理由：原、被告于2019年7月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于苏州市吴江区部分房屋，为期两年，并约定租金为每月18000元，每3个月支付一次，每次支付54000元。被告已于2019年8月支付原告首期租金54000元及履约保证金18000元，于2019年12月支付第二期租金54000元，但并未按约于2020年2月29日前支付后续租金。原告于2020年3月6日以邮件形式向被告发送催收函，但被告一直未按照合同约定支付租金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告壹佰米公司辩称，1.江苏省人民政府自2020年1月24日新型冠状病毒××疫情启动公共卫生事件一级响应后，被告按照政策停止对外营业，直至2020年2月底仍无法复工，租赁房屋一直属于空置状态，此情形属于合同约定的不可抗力，其可据此解除合同；2.其已于2020年3月6日向原告发函通知解除合同，且按照合同约定，其也有权单方解除合同；3.合同解除后，其同意将18000元保证金作为违约金赔偿给原告，并补齐2020年3月1日至3月15日期间的房屋租金。经审理查明：2019年7月22日，原告周紫馨作为甲方（出租房），与被告壹佰米公司作为乙方（承租方）共同签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条房屋概况约定，甲方自愿向乙方出租位于苏州市吴江区部分房屋，房屋产权人为周紫馨，房屋性质为商铺，乙方承租部分建筑面积共计266平方米，作为公司办公仓储经营使用。第二条租赁期限约定，1.本合同租赁期限自2019年7月30日（即交房日）起至2022年8月28日止；2.甲方给予乙方30天免租期用于装修，故起租日为2019年8月29日。第三条租金及相关费用第1款约定，租金为每月18000元，每3月支付一次，每次支付54000元。首期租金及保证金应于房屋交付且本合同生效后七个工作日内支付完毕，之后每期租金应提前7天向甲方支付，上述租金包含物业管理费；第6款约定，乙方在支付首期租金时，须向甲方支付18000元作为履约保证金，甲方应于收到保证金当日出具收款凭证。合同终止后，乙方无违约事项扣款及其他应缴而未缴款项的，甲方应在乙方退租后五日内将该保证金全额无息退还乙方。第六条违约责任第3款约定，合同期内，未经双方协商一致，乙方需提前解除/终止本合同的，应当提前通知甲方，甲方有权没收乙方保证金作为违约金，但应将乙方已支付未使用的租金、物业费、水电费等费用退还乙方；第5款约定，除本合同其他条款另有明确约定或双方另行达成一致意见外，一方违约造成守约方损失的，违约方应向守约方赔偿所受损失，包括守约方为维护权益付出的公证费用、律师费用和诉讼费用；第6款约定，在合同有效期内，如遇到不可抗力因素，致使合同无法履行，双方互不承担责任，所产生的经济损失由双方各自承担，合同自无法继续履行当日终止。此外，该合同还对甲、乙双方权利义务、商业信息保密等事宜作出了约定。另查明，苏州市吴江区松陵镇三里桥路31号、33号、35号商铺系周紫馨单独所有。上述合同签订后，壹佰米公司已累计支付周紫馨2019年8月29日起至2020年2月28日止期间共计6个月的房屋租金108000元以及履约保证金18000元。合同签订后，周紫馨之母唐莉莉负责与壹佰米公司处理合同履行事宜。2020年3月2日，唐莉莉通过微信询问壹佰米公司员工：“你好，我想问下你们这块打算这个月搬是吗”，壹佰米公司员工回复：“我听上面说，好像是的吧”，唐莉莉回复：“你让你领导看合同，严格按合同执行”，壹佰米公司员工回复：“好的，这个我报备给他们，姐，真不好意思了”。2020年3月6日，周紫馨通过电子邮件形式向壹佰米公司发送《催收函》一份，向壹佰米公司催收下一季度房屋租金54000元。2020年3月17日，壹佰米公司员工通过微信向唐莉莉发送《解除之通知函》一份，称因涉案房屋目前已无法满足其现阶段运营需求，故向周紫馨发出解除合同的通知，自2020年3月15日起将不再承租涉案房屋，届时除结清水电费用外，还同意将已交付的保证金作为违约金，无需周紫馨返还，同时补齐2020年3月1日至2020年3月15日的房屋租金，请周紫馨收到函后与其联系以便交还房屋钥匙、交接房屋。以上事实，有原告周紫馨提供的《房屋租赁合同》、不动产权证书、微信聊天记录、催收函电子邮件，被告壹佰米公司提供的微信聊天记录、通话记录以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。庭审中，原告周紫馨认为：1.被告主要产品为叮咚买菜，是以生鲜零售运营的生活超市，作为保证民生的行业并未收到疫情影响无法经营，故疫情并非不可抗力因素致使合同无法履行，其为此提供了电商报新闻一份予以证实；2.被告未及时缴纳第二期房屋租金，说明被告存在拖欠房租的习惯，其为此提供了银行账户明细一份予以证实；3.其为处理本案特意从英国回国，由此产生差旅费即机票费用28000元，根据合同第六条第5款的约定，应由被告承担，其为此提供了航空运输电子客票行程单一份予以证实；4.其在国外留学，因时差原因由其母亲唐莉莉代为处理收取租金、通知缴纳水电费等事宜。其母亲唐莉莉于2020年4月4日才将被告要求解除合同的情况告知其，而其在2020年4月6日、7日左右查看涉案房屋时发现被告已搬离；5.被告拖欠租金的行为已属违约，但其拒绝解除合同，并要求被告继续按照合同约定支付2020年2月29日起至2020年5月28日止期间的租金54000元。若法院认为合同已经解除，则被告也应在本案中支付欠付的租金及房屋占有使用费，并承担违约责任。被告壹佰米公司经质证认为：1.对电商报新闻真实性不予认可，其租赁涉案房屋仅用于公司货物的堆放和储存；2.对银行账户明细无异议，其延迟支付租金不代表拖欠租金；3.对航空运输电子客票行程单真实性无异议，该证据不能证明原告为本案诉讼而回国，该费用与本案无关；4.其自2020年1月24日起因疫情原因无法经营，后于2020年2月底搬离涉案房屋，疫情属于合同第六条第6款约定的不可抗力因素，其有权据此解除合同。此外，合同第六条第3款也约定了其提前通知原告后可以解除合同。因此合同已经解除，其自愿按照合同约定支付欠付的房屋租金及房屋占有使用费，且履约保证金作为违约金无需原告返还。本院认为：原、被告之间的《房屋租赁合同》依法成立并有效，双方均应恪守履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，按照《房屋租赁合同》第六条第3款的约定，合同期内，未经双方协商一致，乙方需提前解除/终止本合同的，应当提前通知甲方，甲方有权没收乙方保证金作为违约金。因此，壹佰米公司在提前通知周紫馨后，有权单方解除合同，并承担相应的违约责任。根据双方微信聊天记录及周紫馨的陈述，周紫馨因时差原因基本未直接与壹佰米公司沟通处理合同履行事宜，而是由其母亲唐莉莉出面代为处理。壹佰米公司基于唐莉莉与周紫馨的母女身份以及与唐莉莉的长期沟通情况，将提前解除合同的意思表示通知唐莉莉，应视为已通知周紫馨。从双方的微信聊天记录看，壹佰米公司至少于2020年3月2日已通知唐莉莉提前解除合同。此后，壹佰米公司于2020年3月17日向唐莉莉发送了《解除之通知函》，因此本院认定《房屋租赁合同》于2020年3月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，周紫馨虽然主张壹佰米公司继续按照合同约定履行支付房屋租金的义务，但双方在诉讼中均确认在法院认定合同解除的情况下，由壹佰米公司支付欠付的房屋租金、房屋占有使用费，并承担违约责任，为免诉累，本院予以准许。因《房屋租赁合同》于2020年3月17日解除，故壹佰米公司应当支付自2020年2月29日起至2020年3月17日止期间的欠付租金共计10800元（18000元/月/30天*18天）。又因壹佰米公司未举证证明其搬离涉案房屋的时间，而周紫馨自认壹佰米公司至少于2020年4月6日、7日左右搬离涉案房屋，故壹佰米公司应当支付自2020年3月18日起至2020年4月6日止期间的房屋占有使用费，计算标准参照合同约定的租金标准，故壹佰米公司应支付房屋占有使用费12000元（18000元/月/30天*20天）。至于壹佰米公司已支付周紫馨的履约保证金18000元，因壹佰米公司存在违约行为，且双方均确认履约保证金作为壹佰米公司应承担的违约金无需周紫馨返还，符合法律规定，本院予以确认。关于原告周紫馨主张的差旅费，因《房屋租赁合同》对此并无明确约定，也无相应法律规定，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海壹佰米网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告周紫馨房屋租金10800元、房屋占有使用费12000元，合计22800元。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取575元，由原告周紫馨负担390元，由被告上海壹佰米网络科技有限公司负担185元。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内直接支付原告（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。原告预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二〇年八月八日书记员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。