安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2842号上诉人（原审被告）：蚌埠市碧诚房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市治淮路205号，统一社会信用代码91340300MA2Q3JMB27。法定代表人：孙继召，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪明明，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐长城，男，1989年6月10日出生，汉族，户籍地安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：董亚菲，安徽禹风律师事务所实习律师。上诉人蚌埠市碧诚房地产开发有限公司（以下简称碧诚公司）因与被上诉人徐长城商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧诚公司上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回徐长城诉讼请求,支持碧诚公司一审反诉请求或发回重审;2、一审、二审诉讼费等费用由徐长城承担。事实与理由:一、一审法院部分事实未能查清。1、一审法院对于徐长城是否向公积金中心申请过贷款的事实未能查清。2、即使徐长城向公积金中心申请过贷款,那么对于其申请贷款未获批准的原因亦未能查清。3、再退一步说,一审认定徐长城贷款被拒有证据显示非其原因导致,该证据是什么,一审法院从未向碧诚公司出示,更未经双方举证质证,该未经举证质证的证据不能作为认定案件事实和裁判的依据。4、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》是在徐长城起诉之前所签,该协议是双方真实意思表示,双方均应遵守诚实履行,对于签订的时间与实际存在出入是因碧诚公司工作人员笔误造成。该协议的实际签订时间是2018年7月2日,其时间与《商品房买卖合同(预售)》能够相互印证系工作人员笔误造成。徐长城2019年5月提起诉讼,碧诚公司不可能在2019年7月2日与之签订该协议,事实只能是碧诚公司工作人员笔误造成的。二、一审法院认定徐长城向公积金中心申请贷款未获批准而无法继续履行双方约定系不可归责于当事人的事由致使合同不能继续履行系事实认定错误。1、徐长城向公积金中心申请贷款未获批准的原因之一就是其银行卡出现逾期还款,导致其个人征信问题,从而导致贷款未获批准。2、徐长城所提供的的材料不符合放贷标准,在向银行的还款过程中存在逾期,该行为本身就是不符合贷款规定,其导致公积金中心拒贷系必然结果,该客观行为亦当然归责于徐长城。3、徐长城被拒贷与商品房买卖合同不能继续履行之间并不必然具有因果联系。徐长城被拒贷后,应当积极采取相应补救措施(如进行商业银行贷款;增加共同借款人;与碧诚公司协商变更付款方式等)继续履行案涉合同,但其以消极态度拒不支付购房尾款,并诉讼解除合同,具有明显恶意。4、徐长城被公积金中心拒贷与其无能力自行支付剩余房款不能相互印证,因为被公积金中心拒贷只能说明其不符合公积金中心的贷款条件并不能代表其无法在银行进行商业贷款或者实际无支付能力,在没有任何证据的佐证之下一审法院认定其无能力支付房款并无事实依据。三、一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本条适用于商品房买卖合同约定买受人仅以担保贷款方式支付剩余房款的情形,而本案除了以担保贷款方式支付房款外还有自行支付或者协商房款事宜,本案的适用情形与该条司法解释并不完全相符。同时,本案又因徐长城原因未能获得贷款,故而碧诚公司可以请求解除合同和赔偿损失即解除合同的权利属于碧诚公司所有,徐长城无合同解除权。因此,一审法院适用“因不可归责于当事人双方的事由,导致合同不能继续履行”而支持徐长城解除合同系适用法律错误。四、一审法院审理过程中严重违反法律程序。1、一审严重超过法律规定的审理期限。本案依法适用简易程序,依据《民事诉讼法》第161条“人民法院适用简易程序审理案件,应当在立案之日起三个月内审结”,徐长城于2019年5月向法院提起诉讼,直至2020年6月碧诚公司才收到一审法院的判决书。在此期间,既无公告、鉴定、管辖异议等扣除审限的事项,也无法定民事案件中止审理的事由,一审法院审理本案长达一年多,严重超过法律规定的审理期限。2、一审法院严重违反了关于举证期限的规定。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第266条“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定,也可以由当事人协商一致并经人民法院准许,但不得超过十五日。……”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第51条第二款“人民法院指定举证期限的,适用第一审普通程序审理的案件不得少于十五日,当事人提供新的证据的第二审案件不得少于十日。适用简易程序审理的案件不得超过十五日,小额诉讼案件的举证期限一般不得超过七日。”本案在早已过举证期限的情况下,一审法院在碧诚公司不同意的情况下于2020年5月9日再次向徐长城出具了法院调查令向公积金中心调取证据(一审法院曾就徐长城向公积金中心调取证据出具过同样的调查令),2020年5月21日又组织双方进行举证质证,一审法院严重违反了关于举证期限的相关规定。五、徐长城具备继续履行合同的能力,并不影响案涉合同目的实现。1、根据双方签订的《蚌埠碧桂园认购书》、《商品房买卖及其补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等协议,而无论基于何种原因导致贷款未获审批,徐长城也应采取其他方式支付剩余购房款,而无权主张解除商品房买卖合同。故,徐长城主张解除合同无约定依据。2、徐长城不符合公积金中心的贷款要求,该证据仅能证明徐长城不符合公积金中心的放贷条件,但达不到徐长城亦不符合其他金融机构的放贷条件的证明目的,更不能证明徐长城对案涉合同缺乏履行能力。本案《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第五条对剩余房款支付方式有明确的约定,即非徐长城原因导致银行拒贷,徐长城仍可以将差额款项自行支付给碧诚公司,或者与碧诚公司签订补充协议、变更付款方式。上述规定并未限制徐长城仅能以按揭贷款的方式支付剩余购房款。故,一审法院认定被上诉人不具备继续履行合同能力无任何及事实依据。3、按揭贷款系案涉履约方式的其中一种,并非导致履约不能的决定性因素。本案中,徐长城虽选择贷款的付款方式,但合同双方从未排除其他付款方式,且碧诚公司亦同意与徐长城协商变更付款方式。更何况,针对房屋买卖类交易,履约方式并非是单一的,更非拘泥按揭贷款一种方式。4、此外,即使徐长城能够获得住房公积金贷款,其贷款数额也远远低于105万元,对于其中的差额,徐长城也应直接给付。六、本案因徐长城的过错导致其至今未能履行合同,其存在过错,即使本案涉及的合同应予以解除,但其已经交付的定金2万元不应退还。徐长城辩称，一、贷款是由于当时未能获得公积金贷款管理中心审批通过，所以贷款未能贷下来的原因不在徐长城。二、碧诚公司所述的合同上面表明是以其他方式，就是不限制以公积金贷款的方式来归还按揭贷款。这份合同是在碧诚公司利用其强势的主体地位，然后混杂在很多合同当中，在徐长城不知情的情况下签的，这个合同应当认定是无效约定。三、徐长城在一审中提交公积金中心出具的材料，可以证明徐长城曾经向公积金贷款中心申请过贷款，这份记录虽然是晚于举证期限提交的，但是也是在法院签发的有效调查令的期限内，代理人去公积金中心去调取了该份证据，但是因为公积金贷款中心的原因，导致徐长城后面的证据材料迟迟取得后向法院提交。徐长城向一审法院起诉请求:1、判决解除徐长城与碧诚公司之间的《商品房买卖合同（预售）》；2、判决碧诚公司返还徐长城首付款（含定金）586066元及相应利息（自2018年6月11日起按央行同期贷款基准利率计算至付清之日，后放弃利息）；3、判决碧诚公司承担本案诉讼费。碧诚公司向一审法院提出反诉请求：1、徐长城向碧诚公司支付剩余购房款1050000元及违约金（违约金自2018年9月16日起以1050000元为基数按日万分之三的标准计算至购房款付清之日止）；2、本诉及反诉的诉讼费均由徐长城承担。一审法院认定事实：2018年5月28日，徐长城与碧诚公司签订《蚌埠碧桂园黄金时代认购书》（编号：碧桂园认购字第BBHJSD20180408)。约定的主要内容为：徐长城购买碧诚公司正在建设的碧桂园·黄金时代小区10幢1单元14层01141号，建筑面积148.63平方米，总价1636066元。于认购书签订之日向碧诚公司付清定金20000元，定金在签署《商品房买卖合同》时自动无息转作第一期楼款（即首付款）的一部分。第一期楼款586066元须于2018年6月16日前付清。2018年7月2日，双方签订编号为201806200278号的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定购房尾款1050000元支付方式为公积金贷款，应于2018年9月16日前支付。徐长城按认购书约定先后于2018年5月28日和2018年6月11日向碧诚公司指定银行账户转款20000元和566066元，碧诚公司于2018年6月11日向徐长城分别开具两笔转款的收据，并于2018年7月4日给徐长城开具金额为586066元，费用名称为“房地产预收款”的发票（编号：06581289）。嗣后，徐长城向蚌埠市住房公积金管理中心申请贷款未获批准，无法向碧诚公司支付剩余购房款1050000元，遂产生纠纷，诉至一审法院。诉讼中，经一审法院主持调解，未果。一审法院认为，徐长城与碧诚公司签订的《蚌埠碧桂园黄金时代认购书》、《商品房买卖合同（预售）》等协议，均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按约定，徐长城应将诉称购房尾款1050000元于2018年9月16日前支付，其向公积金中心申请贷款未获批准而无法继续履行双方约定，系不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，故对徐长城关于解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还徐长城首付款（含定金）586066元的诉讼请求，予以支持。徐长城在诉讼中放弃支付首付款（含定金）586066元利息的主张，系其在依法处分自己的诉讼权利，一审法院予以准许。碧诚公司反诉请求徐长城支付剩余购房款1050000元及违约金，徐长城申请贷款时出现个人征信问题系其公务卡出现逾期，但有证据显示这不是徐长城的原因导致。在其无法获得贷款的情况下，作为工薪人员显然无法支付数额之巨的剩余购房款1050000元，合同目的已无法实现，故对碧诚公司的这一请求，一审法院不予支持；对碧诚公司关于徐长城支付违约金的主张，因合同不能履行不能归责任何一方，故双方均不构成违约，对此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，一审法院判决：一、解除碧诚公司与徐长城签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、碧诚公司于判决生效之日起十日内向徐长城返还购房首付款（含定金）586066元；三、驳回碧诚公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9661元，减半收取计4830.5元；反诉费14250元，减半收取计7125元，两项合计11955.5元，由碧诚公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。碧诚公司和徐长城对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。综合当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点为案涉的商品房买卖合同是否应当解除，如解除首付款应当是否应当返还；如继续履行，剩余购房款如何支付。本院认为，双方于2018年7月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，徐长城购房尾款1050000元采取贷款方式付款——公积金贷款。徐长城在签订合同后，即向蚌埠市住房公积金管理中心申请公积金贷款。后因徐长城工作单位会计报账较晚，未按期偿还公务卡消费，出现逾期还款导致公积金贷款未获审批。公积金贷款未能获得审批的原因不能归结于徐长城。碧诚公司上诉称双方于签订商品房买卖合同同日签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，补充协议上载明日期2019年7月2日系碧诚公司工作人员笔误，该补充协议对于余款付款方式约定为以商业银行按揭贷款方式。碧诚公司对其上述主张未提交任何证据证明，结合徐长城在签订合同后向公积金中心申请贷款的事实，碧诚公司关于付款方式变更的主张不能成立，双方仍应履行《商品房买卖合同（预售）》关于付款方式的约定。在案涉合同未能获得公积金贷款的情况下，碧诚公司要求继续履行合同，要求徐长城支付剩余105万元房款，明显超出一般人的支付能力，一审法院认定合同不能继续履行，判决解除合同返还徐长城支付的全部购房款，符合客观情况，具有事实和法律依据。碧诚公司上诉称本案除了以担保贷款方式支付房款外还有自行支付或者协商房款事宜,本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，但根据现有证据双方并未对付款方式达成新的合意，也未就付款方式变更为自行支付，一审法院依据上述司法解释的规定判决，适用法律正确。关于碧诚公司上诉称一审程序违法的问题，一审实际审限长是因为双方当事人向法院申请庭外和解，双方和解不成后一审法院组织双方对徐长城所举证据进行了质证，一审法院审理程序没有违反法律规定。综上，碧诚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16786元，由蚌埠市碧诚房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  朱怀甫审判员  秦 玉审判员  陈二伟二〇二〇年八月二十七日法官助理丁刘女书记员荣子玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。