大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5755号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。被告：于彩晶，女，1987年2月16日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告于彩晶物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威及被告于彩晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2017年9月1日起至2020年12月31日止的物业服务费14,639.52元；2、判令给付拖欠该物业费的违约金4,391.85元。事实与理由：原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域业主，房屋面积130.71平方米，自2017年9月1日起至2020年12月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计19,031.37元未缴纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告于彩晶辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积没有异议，但不同意原告的诉讼请求。1、欠费的起止时间有异议，从2017年9月1日起没有缴纳物业费，但不同意缴纳至2020年12月31日，因为还未服务到2020年12月31日；2、2.8元每平方米物业费约定违法，住宅前期物业收费标准应按1.3元/平/月缴纳；3、物业服务没有达到特级标准，远洋荣域前期物业服务中的服务内容原告未做到；小区没有活动场所，没有定期协助业主开展文化活动；满意度没有到85%；没有建立完善的档案管理制度，没有建立设施设备的资金台账，账目不清，没有见过物业公示资金情况；私搭乱建的现象严重，并占用共有面积；垃圾外溢地面脏乱；外人随意出入小区；车辆违停占用盲道；物业利用业主的公摊面积谋取私利；绿化破坏严重；楼底公建在晚上施工噪音大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区业主，房屋面积130.71平方米。被告于彩晶于2018年8月28日接收案涉房屋，随即与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预交纳，第一年物业费于房屋交付时交纳，以后每一年的物业服务费是一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费。在本案审理过程中，被告提交反诉状，提出如下反诉请求：1、请求法院认定前期物业合同无效，驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的物业费诉求，改以政府指导价1.3元/月/平方米收取;2、驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业费违约金诉求。另查，被告曾于2018年7月5日起诉原告及大连宏宇置业有限公司至本院，其诉讼请求为：一、请求依法确认住宅前期物业收费标准2.8元/平方米无效。二、依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价的1.3元/平方米。三、判令被告一退还多收住宅前期物业费用2,352.78【（2.8-1.3）×130.71×12】。四、判令被告二承担上诉连带责任。本院于2019年6月20日作出（2018）辽0211民初6472号民事判决，驳回被告的诉讼请求。被告不服，上诉至大连市中级人民法院，市中院于2019年11月15日作出（2019）辽02民终7578号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，因此现原告要求被告给付拖欠2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费14,639.52元（2.8元/月/平方米×130.71平方米×40个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准违法，住宅前期物业收费标准应按1.3元/平/月缴纳的辩论意,本院认为，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，原、被告均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平方米/月，被告提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准违法，住宅前期物业收费标准应按1.3元/平/月缴纳的辩论意见，于法无据，本院不予支持。关于被告提出的物业服务没有达到特级标准，物业服务质量差等的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告提出反诉请求一节，本院经审查认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理。本案中，因被告曾就相同的问题起诉原告至本院，且已经作出了相应的判决，故根据一事不再理的原则，对于被告的反诉请求本院不予受理。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告于彩晶于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币14,639.52元（自2017年9月1日起至2020年12月31日止）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、对被告于彩晶的反诉，本院不予受理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币138元（原告已预交，已减半收取），由被告于彩晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年八月四日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。