湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初1052号 原告：何庆华，男，1958年1月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：徐军燕，湖北双燕律师事务所律师。 被告：荆楚理工学院。 法定代表人：黄剑雄，院长。 委托诉讼代理人：李昌信，该院职工。 委托诉讼代理人：吴学胜，湖北京中金律师事务所律师。 原告何庆华与被告荆楚理工学院房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告何庆华及其委托诉讼代理人徐军燕、荆楚理工学院的委托诉讼代理人李昌信、吴学胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 何庆华向本院提出以下诉讼请求：1.荆楚理工学院按每月800元，支付自2016年12月至2019年12月期间的过渡费（房租）19200元；2.荆楚理工学院按房屋总价款的日万分之三，支付自2016年5月10日至办证之日止的违约金；3.荆楚理工学院为其办理位于校区内馨园×号楼×单元×层×号房屋的不动产证；4.诉讼费由荆楚理工学院承担。事实和理由：因荆楚理工学院扩建，2013年5月10日双方签订《教工住房拆迁还建协议书》（以下简称《还建协议》），约定补偿标准、办证时间等。后其多次与荆楚理工学院协商未果。 荆楚理工学院辩称，1.何庆华主张的过渡费不应支持。根据《还建协议》约定，只有何庆华在先给付超面积房款后，其才负有交房义务，其通过校园网、电话通知何庆华收房，何庆华未按约定交付房款，其有权拒绝交房，由此造成的房租费，何庆华无权向其主张。2.对何庆华诉请的违约金申请调低。理由如下：一、逾期办证并未造成何庆华经济损失。二、拆迁前的房屋系教职工房改房，拆迁后规划为公共租赁房屋，不能独立办理产权证，虽经其努力，多方协调，政府同意将包括涉案房屋的×套还建房单独处理办证，但需要等到年底。其在条件具备时，愿意协助何庆华办理不动产证。三、何庆华至今未向其交付超面积房款，按《还建协议》约定房屋总价款计付违约金，远高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率，显失公平，且何庆华主张违约金自2016年起算亦已过诉讼时效。 何庆华围绕诉讼请求依法向本院提交了《建设工程规划许可证（副本）》（以下简称《规划许可证》）复印件。荆楚理工学院为支持答辩意见依法向本院提交了《还建协议》、建设工程竣工验收报告、《关于公租房交房的通知》（以下简称《交房通知》）、工作证明。本院依法组织了质证。对何庆华提交的证据，荆楚理工学院质证意见如下：对《规划许可证》复印件的真实性无异议，但认为房屋有可能办证，但目前不完全具备办证条件。对荆楚理工学院提交的证据，何庆华质证意见如下：对《还建协议》的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为根据该协议约定，补交房款应在竣工验收后核准应付金额，但荆楚理工学院未与其计算实际补交款，且其未交超面积房款与其主张过渡费无关联性；经计算违约金日万分之三的年利率接近11%，因违约金具有惩罚性，并不一定以损失为基础，该协议应当如实履行。对《交房通知》、工作证明的真实性无异议，但认为网络通知不是法定或约定告知方式，且校园网仅能通过校内网络打开，荆楚理工学院未书面及电话告知其，其不知情。本院对上述证据审核认证如下：双方当事人提交的证据具有证据的属性，能够证明待证事实，故本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 何庆华系荆楚理工学院职工，2018年1月退休。2013年5月2日，荆门市城乡规划局颁发《规划许可证》（编号：××），准予荆楚理工学院建设一批公共租赁住房。2013年5月10日，何庆华与荆楚理工学院签订《还建协议》，约定1.双方共同确认拆迁何庆华原教工×号楼×单元×层×号，建筑面积91.06平方米；按1:1:1由荆楚理工学院还建何庆华×号楼×单元×层×号房，建筑面积120平方米，超过应还建面积19.834平方米，按均价××元/平方米，及6层以上每增加一层调节率上调18‰计算，何庆华应向荆楚理工学院补交房款共计73354.07元；2.荆楚理工学院应按每月800元，向何庆华支付自2013年5月10日起8个月的过渡费即6400元（以交付新房钥匙时间为支付结算截止时间，预定8个月）；3.荆楚理工学院支付何庆华拆迁补偿费（7874.20元）、过渡费共计14274.20元，何庆华应补交给荆楚理工学院的超面积房款73354.07元，凭学校财务交房款发票到校园建设与资产管理处领取还建房钥匙。 另查明，2013年5月30日，荆楚理工学院向何庆华支付拆迁补偿费、过渡费14274.20元。2015年12月15日，荆楚理工学院在校园网站上发布《交房通知》，通知3号楼住户于2015年12月23日开始办理交房交接手续等。2017年1月30日，荆楚理工学院按每月800元，向何庆华补发2014年1月10日至2016年12月10日共计35个月过渡费28000元。2019年12月18日，何庆华与荆楚理工学院办理交房手续，荆楚理工学院同意何庆华待办证时补齐房款。 再查明，涉案房屋所在整栋楼房规划属公共租赁住房，未办理初始登记。 本院认为，依法成立、生效的合同，对当事人具有约束力。《还建协议》系何庆华、荆楚理工学院的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。 关于何庆华诉请自2016年12月至2019年12月期间的过渡费（房租）19200元问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，荆楚理工学院系省属公办全日制普通本科高等学校，其通过校园网通知师生有关重大事项，符合日常工作习惯，且其于2015年12月15日发布《交房通知》时何庆华尚未退休，据此可以推断《交房通知》已通过该途径送达何庆华，荆楚理工学院已履行通知义务。因何庆华未依约先行交纳超面积房款，荆楚理工学院享有先履行抗辩权，有权拒绝交房，此后产生的租房费，应由何庆华自行负担，故何庆华该诉请于法无据，本院不予支持。 关于何庆华诉请按房屋总价款的日万分之三，支付自2016年5月10至办证之日止的违约金问题。根据《中华人民共和国合法同》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一方面，涉案房屋已交付，何庆华亦打算自住，荆楚理工学院期满未能办证的违约行为既未影响何庆华对房屋的居住使用权，也未造成其交易不能房屋贬值的损失存在。另一方面，违约金以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，双方约定违约金计算方法经折算为年利率为10.95%，与何庆华损失不相当。最后，荆楚理工学院违约未能办证，并非其主观恶意、能办拒不办理，而是受客观条件限制，想办不能办，过错轻微。综上，荆楚理工学院请求调低违约金，合法有据，本院予以支持，酌定自2016年5月10日起，按每年12000元，荆楚理工学院向何庆华支付违约金至办证完毕为止。荆楚理工学院抗辩主张部分违约金请求已过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。 关于何庆华诉请荆楚理工学院办理涉案房屋不动产证问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，何庆华与荆楚理工学院签订的《还建协议》实质是房屋置换协议，但因涉案房屋规划属公共租赁住房，未能办理初始登记。虽经荆楚理工学院申请，多方协调，涉案房屋存在办证的可能，但至本案审理终结时，仍不具备分户办证的条件，存在事实不能履行的情形。本院已对何庆华告知、释明，但其拒绝撤回该项诉请，故本院予以驳回。何庆华可待具备办理条件时，另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告荆楚理工学院于本判决生效之日起七日内，按每年12000元，向原告何庆华支付自2016年5月10日起至办理不动产证之日止期间的违约金； 二、驳回原告何庆华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8936元，减半收取计4468元，由原告何庆华、被告荆楚理工学院各负担2234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  胡昌银 二０二〇年八月十一日 法官助理裴琴琴 书记员黄天智