辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初6336号原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：段钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：于福惠，辽宁保兴律师事务所律师委托诉讼代理人：苏梦梅，辽宁保兴律师事务所律师。被告：侯凤林，男，1956年4月21日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。原告辽宁保利物业管理有限公司与被告侯凤林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人于福惠、苏梦梅，被告侯凤林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业管理费4392.8元；2、请求判令被告支付物业费违约金1603.37元；3、请求判令被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：2008年11月19日，被告母亲娄桂英通过产权调换方式取得位于沈阳市沈河区房屋，建筑面积53.86平方米。2009年10月30日，原告与被告母亲签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务并收取物业服务费用。2014年5月16日，原告与被告母亲所在的沈河区保利花园福邸、保利花园第五季小区业主委员会签订《保利花园福邸、保利花园第五季小区物业服务合同》，约定业委会将保利花园福邸、保利花园第五季小区委托原告实行物业服务，合同约定了服务区域、内容及物业服务费标准，同时约定如逾期缴纳物业费应支付所欠物业费总额的1%的滞纳金。2015年3月5日被告母亲去世，被告通过公正的方式取得了案涉房产所有权，成为案涉小区业主。被告自2014年11月1日起拖欠物业服务费，至2020年6月30日共计拖欠5996.17元。被告拖欠物业费严重损害原告与其他业主利益，原告曾多次以电话及粘贴催费通知单等方式向被告催缴物业费，但其未予理睬。为维护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，起诉到法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告侯凤林辩称，1、烟道返油烟问题，从入住的时候起，楼上业主就开始改烟道、堵烟道。我向物业反映，物业不管，地产也不管。物业只管收取物业费，说是没有执法权，业主破坏公共烟道，物业可以起诉楼上业主破坏公共设施。物业收取了我家的物业费就应该为我家服务，不为我服务，我自然不交之后的物业费。2、下水道返水问题，这个年代建楼所有的开发商都是一楼下水独排。唯独保利，我们的楼不是，保守的说返水淹了我家10次左右。我找到物业，物业让我找地产，地产说我们家是独立排水，说返水是我们家自己用水造成的。我让地产查看我家是不是独立排水。地产公司不去，且态度恶劣。我说我们家没有用水，但下水管却呼呼的网上冒臭水，地产公司就是不管。3、单元门前有两个花盆，近几年，从春到秋物业连跟草都不载。十月末，保利地产要来检查，物业马上把花盆刷上白色，铺上绿毯，插上假花，井盖刷色，砖头刷色，迎接检查。我们业主交纳物业费，但物业却这样使用。4、我入住不久，楼顶的瓦就掉了不少，保利的维修队上楼顶维修，把顶上的碎水泥块、砖头、瓦块都扔到瓦下面的接水槽和雨水管里了，砸坏了雨水管的弯头，堵住了雨水管的接水槽，导致雨水槽、雨水管失去了应有的作用。雨水直接从楼顶的瓦上掉下来，加上风力，就砸到了我家阳台的玻璃上。5、我在保利物业干过保洁，所有在保利干保洁的没有不知道吃空饷的，都不敢说。请求法院依法驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月19日，被拆迁人娄桂英，与拆迁人保利沈阳房地产开发有限公司、被委托拆迁单位沈阳市顿河房屋拆迁有限公司，签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》。因对座落于东陵区东陵西路新立堡23-3号房屋拆迁，娄桂英获得位于沈阳市沈河区，建筑面积53.86平方米房屋调换。娄桂英于2015年3月5日因病在沈阳市死亡，被告侯凤林系娄桂英儿子，继承了涉案房产。2009年10月30日，原告与娄桂英签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为保利花园四期福邸提供物业管理服务。物业服务内容为：1、房屋共用部位的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、环境卫生；4、秩序维护服务；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理服务。住宅管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，交纳物业费时间为每季度第一个月的十日前，如在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日按欠交金额的1‰收取滞纳金。协议至签字之日起生效，至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2014年5月16日，原告与沈河区保利花园福邸、保利花园第五季小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费按照物业建筑面积交纳，多层、高层住宅1.2元/月平方米，商业物业1.2元/月平方米，车库物业0.6元/月平方米。物业费的收取采取预收的方式，业主或物业使用人应于每季度或每半年中旬前交纳，从签订合同之日开始收取。通过正常途径催收、催缴，业主经催告后，逾期一个季度拒绝交纳物业费用的，物业有权按照法律程序处理，同时自逾期日起按所欠物业费总额的1‰收取滞纳金。被告自2014年11月1日起拖欠物业费，原告起诉到法院。本院认为，原告辽宁保利物业管理有限公司系被告侯凤林所居住的“保利花园福邸，保利花园第五季”小区的物业服务企业，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，本院予以支持。关于被告抗辩房屋私改烟道问题，物业公司负有对园区公共区域违章私搭、乱建行为依法进行劝阻的义务，对于劝阻无效的违章情况，物业公司应依法向政府相关行政主管部门报告。因原告对园区违章私搭、乱建行为无强制制止和拆除的权能，被告可对影响其居住的相关行为，以相邻关系另行主张权利。被告以此为理由拒绝交纳物业费缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告抗辩房屋下水返味问题。因原告并非房屋买卖关系的主体，对被告房屋并无质量担保及维修的义务，故被告的该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。被告可以另行主张权利。关于被告抗辩原告服务不到位问题。在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。因此，对被告的此项抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解，营造更加美好的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款之规定，判决如下：一、被告侯凤林于本判决生效后15日内，给付原告辽宁保利物业管理有限公司2014年11月1日至2020年6月30日的物业费4392.8元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计25元，由被告侯凤林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 贾丽秋二〇二〇年八月十日法官助理 王 颖书 记 员 杨元元本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；