贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初6384号 原告：遵义市金路鸿房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市外环路沙河小区9好楼B栋2楼。统一社会信用代码：91520302785475961R。 法定代表人：廖明光，执行董事。 委托诉讼代理人：李煜，贵州祥景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王围，贵州祥景律师事务所实习律师。 被告：李某1，男，2006年10月20日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 法定代理人：李某2（曾用名李朝竑，与被告系父子关系），男，1968年4月28日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：杨静，贵州舸林律师事务所律师。 原告遵义市金路鸿房地产开发有限公司（以下简称金路鸿公司）与被告李某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金路鸿公司的委托诉讼代理人李煜和围，被告李某1的法定代理人李某2及其委托诉讼代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金路鸿公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年4月20日签订的《商品房买卖合同》于2018年12月23日已解除；2、被告立即协助原告撤销坪丰农副产品批发市场Ａ区1、2号楼1-15-6号房的房屋预售备案登记；3、被告立即返还坪丰农副产品批发市场Ａ区1、2号楼1-15-6号房屋；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月20日原告与被告法定代理人李某2签订《商品房买卖合同》并办理了备案登记，该合同约定原告购买被告开发的位于坪丰农副产品批发市场Ａ区1、2号楼1-15-6号房屋，总价款为374418元，李某2应在2014年3月20日前付清全款，2012年1月18日李某2支付房款20万元，余款174418元至今未缴纳。后李某2与原告协商，其需将涉案房屋的备案登记变更至被告名下，2015年4月20日原告便与被告重新签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋以同样的价格出卖给被告，被告应当在2015年4月20日前付清全款。为此同时，原告与李某2撤销原备案登记，并将房屋重新备案在被告名下。2018年10月23日原告与贵院受理破产清算，并指定贵州祥景律师事务所为管理人。经管理人核查，涉案房屋资金仍拖欠房款174418元，因被告拒绝缴纳拖欠房款，为维护全体债权人的合法权益，特向贵院提起诉讼。诉讼中，原告金路鸿公司将其诉讼请求变更为：1、被告李某1、法定代理人（监护人）李某2支付原告剩余房款174418元，并按日万分之五支付从2015年4月20日起至实际支付日止的逾期付款违约金（截至申请日为165148.81元），共337989.01元；2、本案诉讼费和保全费由被告及法定代理人（监护人）承担。 被告李某1辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，应依法驳回其诉讼请求，因案外人朱家讯、陈艳竹等人差欠我，的法定代理人钢材材料款，而原告差欠案外人朱家讯、陈艳竹等消防工程款，三方存在三角债务，为了解决这一问题，2015年8月13日，原告法定代表人廖明光、工程承建商朱家讯、崔小兰、陈艳竹与我方法定代理人经过协商达成一致意见，原告同意用其欠工程款承建商朱家讯、崔小兰、陈艳竹的部分工程款，冲抵我方法定代理人欠原告购房款174418。同日，原告及案外人朱家讯、崔小兰、陈艳竹到原告财务办理了财务冲抵手续，向我方出具了金额为374418元的不动产发票，并将房屋移交给我方。我方认为，我方已经按约履行了全部义务，不拖欠原告房屋欠款，原告违背诚实信用原则起诉我方，其诉讼请求没有事实和法律根据，请依法驳回其诉讼请求。再说，即便答辩人没有付清购房款，从2014年3月20日至原告起诉前，原告也从未向我方及我方的法定代理人主张过权利，已经超过债权请求权三年的诉讼时效，况且还不存在我方拖欠原告购房款情形，故也应依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年1月18日，金路鸿公司收到李某2交来房款200000元；后房号由1-13-6号变为了1-15-6号，合同面积为109.16平方米，总房价款为374418元。2015年4月20日，李某2在与金路鸿公司签订《商品房买卖合同》时将买受人写成为李某1，该合同主要内容为：出卖人为金路鸿公司，买受人为李某1；涉案房屋位于坪丰农副产品批发市场Ａ区1、2号楼1-15-6号房屋；总价款为374418元，买受人应在2014年3月20日前付清全款；出卖人应于2015年6月30日前交付涉案房屋，后涉案房屋于2015年3月30日移交给被告李某1。2015年8月13日，金路鸿公司为李某1开具了其购买坪丰市场二期Ａ区1、2号楼1-15-6号房屋的购房款发票（金额为374418元）；2020年，李某1取得了不动产权证。2020年6月11日，原告金路鸿公司以诉称理由将被告李某1诉至本院。 另查明：2018年10月23日，本院依法受理了朱俊对金路鸿公司的破产清算申请，并于2018年11月19日依照《最高人民法院关于审理企业破产案件指定管理人的规定》第二十条之规定，指定了贵州祥景律师事务所担任金路鸿公司管理人；贵州祥景律师事务所于2020年3月17日对朱家讯做了询问笔录，载明：“问：请问你今天来找我们，有什么事？答：我来说说关于李某2购买坪丰市场Ａ区1幢15层15-6号房一事，李某2交了20万元，还差10多万，当时我、廖明光、崔小兰、袁琳、刘少庆、陈艳竹都是这个项目的股东，这个楼盘的消防是陈艳竹和我做的，土建是崔小兰、刘少庆和廖明光在做，袁琳做的外墙，廖明光和廖琪做的门窗。对于李某2所欠房款，由于我和陈艳竹在绥阳做的项目还差李某2的钱，于是我、廖明光、崔小兰和陈艳竹同意用公司差我陈艳竹的消防工程款抵扣李某2欠款。问：请问是哪年的事？公司财务是怎么体现的？答：就是开发票的时候，是2015年8月13日左右，公司财务都是陈艳竹去完善手续的。问：你们做的消防工程款总共是多少？答：大概是500多万，我们是平方包干的，当时才付我们材料款100多万，当时陈艳竹应该是办了手续的，我也不太确定”。 庭审中，被告李某1法定代理人称购房款是由其转账支付款项200000元及涉案楼盘项目股东朱家讯、陈艳竹因差欠李某2欠款而进行的抵偿剩余购房款（朱家讯、陈艳竹替李某2支付剩余部分的购房款）构成，并称陈艳竹交款后，金路鸿公司才将购房款发票交给李某2。 诉讼中，原告金路鸿公司向本院申请了诉讼财产保全，本院已采取了保全措施。 上述事实，当事人的陈述，收款收据复印件、东城天际1号楼房屋移交及收费表复印件、《商品方买卖合同》复印件、不动产统一发票复印件、不动产权证复印件、朱家讯的询问笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，由于贵州祥景律师事务所系金路鸿公司的破产管理人，其有权提起本案诉讼。本案中，原告金路鸿公司与被告李某1于2015年4月20日签订的《商品房买卖合同》时，被告李某1属于无民事行为能力人，但其签订该合同是由其法定代理人李某2所为，符合法律规定，上述《商品房买卖合同》应属合法有效。由《商品房买卖合同》可知，被告李某1应于2014年4月20日前向原告金路鸿公司支付全部购房款。虽然被告李某1只举示了支付20万元购房款的证据，并未举示支付其余购房款174418元的支付凭证，但原告金路鸿公司已于2015年8月13日向被告李某1开具全部购房款的发票，并结合被告李某1法定代理人对其余购房款支付的陈述与原告金路鸿公司的委托诉讼代理人李煜等人为朱家讯做的询问笔录内容具有一致性，由此而推知被告李某1履行了全部购房款的支付义务，且被告李某1现已取得了涉案房屋的不动产权证，故对原告金路鸿公司要求被告李某1支付剩余购房款174418元及逾期付款违约金的诉求，本院不予支持。 假定被告李某1并未支付其余的购房款174418元，那么被告李某1就应当向原告金路鸿公司支付其余的购房款及逾期付款违约金。但由于被告李某1在本案中提出了诉讼时效抗辩，故本院应当予以依法审查。首先要分析本案诉讼时效是从何时起算，然后再看诉讼时效是否已经超过。由于《商品房买卖合同》中已经确定被告支付购房款的时间为2015年4月20日前，故本案诉讼时效应从2015年4月20日起算。从2015年4月20日起，诉讼时效是否因原告金路鸿公司的催收行为而发生诉讼时效中断，则需要原告金路鸿公司举证证明。但原告金路鸿公司并未举证证明，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，本案诉讼时效期间从2015年4月20日起算，并于2017年4月21日届满，已超过诉讼时效期间。因此，原告金路鸿公司在本案中的诉求已超过了诉讼时效，本院不予保护，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，判决如下： 驳回原告遵义市金路鸿房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费已减半收取30元、保全申请费2,210元，合计2,240元，由原告遵义市金路鸿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员  游 红 二〇二〇年八月十一日 法官助理  张兴成 书 记 员  周 平