北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7423号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，总经理。委托诉讼代理人：郝宁宁，北京郝宁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈京京，女，1974年8月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马建武（陈京京之夫），1970年6月6日出生，住北京市东城区。上诉人北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭物业公司）与上诉人陈京京物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎铭物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的一审诉讼请求，驳回陈京京的一审反诉请求。事实与理由：我公司每年都在向陈京京催缴物业费，其对此都是知情的，一审法院以其单方的缴纳方式认定我公司认可其一年缴纳半年物业费，没有事实依据。2.我公司每年都对收支情况予以公示，陈京京的房屋一直出租，其以无法看到公示为由要求再公示没有道理。陈京京上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令鼎铭物业公司自2016年6月1日起继续减半收取我的物业费；3.判令鼎铭物业公司继续每月免费为我提供6次游泳、3次健身服务，同时再免费提供自2006年8月至2019年7月应提供而未提供的共计936次游泳、468次健身服务，并允许我在13年内使用；4.判令鼎铭物业公司为我免费维修空调至正常使用；5.判令鼎铭物业公司在2019年10月1日前进行业主服务的满意率调查；6.判令鼎铭物业公司公布2004年以来每年利用小区公共部分进行经营获得的收益并交代资金去向（包括但不限于：1.电梯、房间和户外等部位广告收入；2.停车位收益；3.摊位收益；4.移动运营通讯、基站等管理收益；5.因损坏小区公共设施而进行的赔偿；6.物业管理用房的收益；7.其他收益）；7.判令判令鼎铭物业公司提供自2004年以来每年消防安全检查报告；8.判令鼎铭物业公司书面回答我什么问题弄虚作假导致先后在2016年12月30日、2017年1月10日被原北京市工商行政管理局东城分局列入经营异常；9.判令鼎铭物业公司向我提供收取物业费备案、批准文件；10.判令鼎铭物业公司理顺商场、写字楼和公寓的公共区域能耗费用分割与收缴，提供2004年以来有关情况的详细书面报告；11.判令鼎铭物业公司停止使用地下四层办公，并将使用该区域支付租金情况提供与我；12.判令鼎铭物业公司按每小时2元的价格为我办理地下停车卡；13.判令鼎铭物业公司停止出卖车位，收回已出售的车位；14.判令鼎铭物业公司每周一次为我打扫房间卫生；15.一、二审诉讼费由鼎铭物业公司承担。事实与理由：1.自2006年6月起，我与鼎铭物业公司之间的物业服务协议就已经变更为减半收取物业费，持续了10年时间，虽其公司时任经理刘赞成已离职，但鼎铭物业公司在其离职后仍然减半收取我的物业费，说明其已接受并认可该标准。2.物业费用包括游泳和健身费，否则不会这么高，鼎铭物业公司应当持续如一提供该项服务。3.鼎铭物业公司不予出具空调维修次数的证明，导致我无法退还空调。4.根据《北京市住宅物业管理服务标准》的规定，鼎铭物业公司应当进行业主（不低于总户数80%）满意率调查并进行公示。5.根据《物业管理条例》关于业主对物业共用部位、设施设备的相关权利规定，鼎铭物业公司应当公布每年利用小区公共部分经营所得的收益和资金去向。6.根据消防法和《物业管理条例》的规定，鼎铭物业公司应当提供自2004年以来每年的消防安全检查报告。7.向我提供收取物业费备案、批准文件是保障业主知情权的重要途径。8.根据物业服务合同第65条，鼎铭物业公司应提供公共区域能耗费用分割与收缴情况以及地下车库使用的批准和租金情况，并对其给我造成的损失承担赔偿责任。9.鼎铭物业公司10多年来一直未通知我其为业主提供每小时2元的地下停车服务，严重侵害了我的权益。10.要求鼎铭物业公司继续提供每周一次的保洁服务并完成物业服务目标关于“清洁、保洁率”“落实责任人进行24小时保洁工作”等内容。鼎铭物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈京京支付2006年8月1日至2019年9月1日期间的物业服务费62563.2元，滞纳金11491.2元；2.本案的诉讼费由陈京京承担。陈京京向一审法院提出反诉请求：1.判令鼎铭物业公司出示2004年至2018年期间的物业费收取及支出细目；2.鼎铭物业公司为陈京京免费维修空调至正常使用；3.判令鼎铭物业公司每月免费为陈京京提供6次游泳、3次健身服务，同时免费提供自2006年8月至2019年7月应提供而未提供的共计936次游泳，468次健身服务，并允许其在13年内使用；4.判令鼎铭物业公司在2019年10月1日前对业主进行满意度调查；5.判令鼎铭物业公司公布2004年以来每年利用公共部分进行经营获得的收益及资金去向；6.判令鼎铭物业公司提供自2004年以来的安全检查报告；7.判令鼎铭物业公司书面答复弄虚作假情况；8.判令鼎铭物业公司于2006年8月开始减半收取物业费；9.本案诉讼费由鼎铭物业公司负担。一审法院认定事实：陈京京系北京市东城区东直门外大街48号A座23F房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人，该房屋建筑面积79.8平方米，性质为公寓。2004年至今，鼎铭物业公司一直为包含涉诉房屋在内的东方银座提供物业服务。2012年4月28日，都会经典大厦（东方银座）的开发建设单位东方银座广场有限公司作为甲方，鼎铭物业公司作为乙方，双方签订《北京市东城区都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》（以下简称涉诉前期物业服务合同）。该合同约定，物业名称：都会经典大厦（东方银座）；坐落位置：北京市东城区东直门外大街48号；四至：东至规划的二环辅路、西至东直门南大街东侧绿地、北至东直门外大街南侧规划绿地、南至东直门南大街甲2；4号楼。委托物业服务范围：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；房屋建筑本体共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管……都会经典大厦（东方银座）规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理；都会经典大厦（东方银座）规划红线内公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位；交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；维持公共秩序，包括监控、巡视、门岗值勤和防火等保安工作；组织开展社区文化娱乐活动；管理与物业相关的工程图纸、产权人和使用人档案及竣工验收资料……合同期限：东方银座前期物业管理委托年限为期共五年，自2012年4月26日至2017年4月25日止。合同期限已满，业主大会仍未召开，业主委员会仍未成立，东方银座广场有限公司与鼎铭物业公司签订小区前期物业服务合同有效期顺延，至业主大会成立，业主委员会所选聘物业管理有限公司签订的物业服务合同生效时本合同终止。乙方的权利和义务：依据本合同向产权人或使用人收取相关费用和酬金。根据有关法律、法规及本合同的规定，制定都会经典大厦（东方银座）的各项物业管理制度。负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、绿化、设备年度维修养护计划和大、中修方案报甲方审核，在甲方认可的情况下组织实施。有权要求甲方和产权人、使用人配合乙方的管理服务行为；有权依照法律、法规、本合同和《管理公约》的规定对产权人、使用权人违反物业管理规定的行为采取相应的处理措施；对产权人、使用权人违反法规、规章的行为提请有关部门处理。对都会经典大厦（东方银座）的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在都会经典大厦内改、扩建完善配套项目，须经甲方书面同意并报政府有关主管部门批准后方可实施。开展有效的社区文化活动和便民服务工作。保证不断提高服务质量、控制成本、降低能耗。应以勤勉尽责的原则、按乙方承诺的管理目标对都会经典大厦（东方银座）进行物业管理，如因乙方的过错而给产权人或使用权人造成损失或侵害，依法承担相应赔偿责任。乙方负责对都会经典大厦（东方银座）房屋建筑设备、设施的质量进行全面检查。对都会经典大厦的公共性服务费、代办公众性服务费、特约服务费分开收支，单独见长。维修专项基金和折旧基金，在银行开立专门账户。每年向甲方、产权人、使用人公布一次账目。对于因管理费收缴不及时或不能收缴造成管理费不敷使用时，乙方应立即通过法律手段向欠缴人追讨……乙方向产权人或使用人收取物业服务费标准：公寓8元/月/建筑平方米。物业服务费由乙方按季/月向产权人收取；物业服务费标准每年按政府公布的物价指数和行业指导标准由甲、乙双方协商进行调整。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交月/季度管理费的千分之三交纳滞纳金；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护费用按《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的相关规定处理，具体情况由甲、乙双方另行协商。2016年1月1日，双方签订《补充协议》，约定：自2016年1月1日起将物业服务收费方式由酬金制变更为包干制，由甲方向乙方支付固定的物业服务费用，标准为高层住宅8元/平方米·月。一审中，鼎铭物业公司表示陈京京未交纳2006年8月1日至2007年3月31日、2007年12月1日至2008年2月29日、2008年9月1日至2008年11月30日、2009年3月1日至2009年5月31日、2009年9月1日至2009年11月30日、2010年3月1日至2010年5月31日、2010年9月1日至2010年11月30日、2011年3月1日至2011年5月31日、2011年9月1日至2011年11月30日、2012年3月1日至2012年5月31日、2012年9月1日至2012年11月30日、2013年3月1日至2013年5月31日、2013年9月1日至2013年11月30日、2014年3月1日至2014年5月31日、2014年9月1日至2014年11月30日、2015年3月1日至2015年5月31日、2015年9月1日至2015年11月30日、2016年3月1日至2019年9月1日期间的物业服务费。对此，陈京京表示因本案双方曾经进行过诉讼，鼎铭物业公司工作人员刘赞成承诺自2006年8月起减半收取涉诉房屋的物业服务费。为此，陈京京出示其夫马建武于2010年8月20日与刘赞成的通话记录。对此，鼎铭物业公司表示刘赞成确为鼎铭物业公司工作人员，但已于2012年离职，不认可通话录音的真实性，亦不认可减半收取物业费的方式。诉讼中，陈京京认为鼎铭物业公司的诉请已经超过了诉讼时效，鼎铭物业公司则表示其于2016年6月15日，以邮寄律师函的方式向陈京京催缴过物业费，但回执单显示查无此人。除此之外，鼎铭物业公司于2010年7月2日及2010年7月19日通过张贴通知的方式向陈京京催缴物业费，但鼎铭物业公司仅仅出示了其于2016年6月15日的快递邮单。此外，鼎铭物业公司向法院出示了《公寓收缴率分析》《银座2018年度满意度调查表》《银座2017年度满意度调查表》《2016年度东方银座物业服务问卷调查表》《2015年度东方银座物业服务问卷调查表》。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鼎铭物业公司与东方银座广场有限公司签订的涉诉前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同对该小区的业主亦具有约束力。鼎铭物业公司接受东方银座广场有限公司的委托，对涉诉房屋所在小区进行前期物业管理服务。鼎铭物业公司依约提供了物业管理服务，陈京京应当交纳物业服务费。但陈京京主张其曾与鼎铭物业公司协商一致以每半年仅交纳三个月物业费的方式减半交纳物业费。结合鼎铭物业公司实际收取的物业费情况，可以看出自2006年8月至2016年6月，鼎铭物业公司确实每隔半年收取一次物业费，每次物业费的数额仅为三个月的物业费总额。即鼎铭物业公司在明知每半年仅收取三个月物业费的情况下，并未将陈京京再次缴纳的物业费先行补足之前“欠缴”的物业费数额，这与正常的交易习惯及生活常识相违背，结合陈京京提交的录音证据，法院认可陈京京所主张的事实，即2016年6月之前，鼎铭物业公司以默认的方式减半收取了陈京京的物业费。但对于2016年6月1日以后的物业费，因鼎铭物业公司明确表示应按期全额交纳物业费，故对于鼎铭物业公司要求陈京京交纳2016年6月1日之后物业费的诉讼请求，法院予以支持。对于陈京京所持其他抗辩意见不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，法院不予采纳。对于陈京京所诉要求鼎铭物业公司出示自2004年至2018年物业费收取及支出细目的反诉请求，虽然鼎铭物业公司出示了2014年至2018年的《公寓收缴率分析》，但该分析并未显示物业服务费收取和支出的具体情况，根据《物业服务收费管理办法》第十二条的规定：“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”因此，陈京京有权对物业服务资金的收支情况提出质询，鼎铭物业公司应当予以答复；对于陈京京所述要求鼎铭物业公司为其免费维修空调、提供游泳和健身服务的诉讼请求，因陈京京并未提供证据证明双方对此进行过约定，故法院不予支持；对于陈京京要求鼎铭物业公司进行满意度调查的反诉请求，因鼎铭物业公司已经当庭出示相关满意度调查的结果，故对该项诉讼请求，法院不再予以支持；对于陈京京所诉要求公布2004年以来每年公共部分经营获得的收益和去向的诉讼请求，根据《物业管理条例》第五十五条的规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”可知业主对于共用部位、共用设施设备进行经营的收益享有知情权，故对于陈京京要求鼎铭物业公司公示公共部分经营收支的诉讼请求，法院予以支持，鼎铭物业公司应为陈京京查阅上述内容提供便利；对于陈京京所主张的要求鼎铭物业公司提供安全检查报告并书面答复弄虚作假情况的诉讼请求，因双方对此并无约定，故法院不予支持；对于陈京京要求鼎铭物业公司减半收取物业服务费的诉讼请求，因无法律和合同依据，故法院不予支持。判决：一、陈京京于判决生效后五日内给付北京鼎铭物业管理有限公司自2016年6月1日至2019年9月1日的物业费24897.6元；二、陈京京可于判决生效后7日后赴北京鼎铭物业管理有限公司查阅自2004年至判决生效之日止的都会经典大厦（东方银座）公共部分经营收支情况和自2004年至2018年的都会经典大厦（东方银座）物业服务费收取和支出情况，北京鼎铭物业管理有限公司应提供便利；三、驳回北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈京京的其他反诉请求。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一审法院根据涉诉前期物业服务合同、陈京京提交的录音证据、当事人的意思表示等证据及具体审理情况，结合相关法律规定对本案所做处理并无不当。鼎铭物业公司和陈京京均坚持上诉请求，因事实依据不足，本院均不予支持。对于陈京京超出一审诉请之外的上诉请求，因双方无法达成调解，本院不予处理。综上所述，鼎铭物业公司和陈京京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1366元，由北京鼎铭物业管理有限公司、陈京京各负担683元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二〇年八月十八日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静