湖南省泸溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3122民初693号原告：向义鹏，男，湖南省泸溪县人，住泸溪县。被告：杨艳，女，湖南省泸溪县人，住泸溪县。原告向义鹏与被告杨艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，决定依法适用简易程序进行审理。本院根据原告向义鹏提出的财产保全申请，对被告杨艳在中国工商银行泸溪支行的存款采取了诉讼保全措施。于2020年8月25日对本案进行了公开开庭审理，本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向义鹏向本院提出诉讼请求：一、责令被告足额支付所欠原告租金几占用门面期间应缴纳的物业管理费、施工期间使用的水费，赔偿施工时占用的电线，合计22875.76元；二、责令被告赔偿因其合同根本违约造成原告误工损失及受被告门面转租请托的误工费、欠租利息损失，合计：8757.86元；三、由被告承担本案所产生的全部诉讼费。事实与理由：1、被告未能按时足额缴纳原告门面租金，严重失信致使合同根本性违约。按照合同主要条款第七条约定，被告应支付40000元门面租金后合同生效，而实际情况是被告在支付20000元后，承诺7天（一个星期）内将合同第一次付款余下的20000元付齐，但至今未付。泸溪县人民法院（2019）湘3122民初815号民事判决，解除原告与被告关于某某湾XX栋门面租赁合同，被告仍然一直拖欠欠缴的门面租金，水费及占用门面期间的物业管理费等。2、被告的严重失信和合同根本性违约是事情发生的起因。2019年3月，原告了解到被告不再经营门面时，就多次电话联系，并多次到被告单位寻找，均未果，直到4月8日，被告书面委托原告转租门面。合同第六项已明确：如果因不可抗力或经营等因素需要变更或终止本合同时，合同双方应本着友好原则协商解决，…….。被告在明知原告多次电话联系及短信告知和到其单位寻找的情况下，总是以单位工作忙为由进行推诿，没有履行合同义务。因此被告应赔偿原告在履行合同义务时所发生的误工损失及受被告转租门面的请托期间发生的误工损失。综上，请法院支持原告的诉讼请求。被告杨艳辩称，原告诉请20000元租金的事实不存在，原告要求被告支付所欠租金没有事实依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据（证据目录附后），本院组织了当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、证据2、证据4无异议，本院对其证明效力依法予以确认；被告对原告提供的证据3予以否认，认为当时处于停水状态，没有用原告水表中的水；对原告提供的证据5，认为达不到拟证明目的。本院认为，原告提供的证据3和证据5均不能达到其拟证明目的，对其证明效力依法不予确认。对原告提供的证据6和被告提供的证据两份民事判决书均为法院生效法律文书，具有证据效力，依法予以采信。本院根据原、被告双方的陈述及采信的证据确认如下案情事实：2018年9月4日，原告向义鹏作为合同的甲方，被告杨艳作为合同的乙方，双方签订了一份《门面租赁合同》，合同约定的主要内容有：甲方将其地处泸溪县某某镇某某湾小区二期第XX栋左边X号门面一楼（按现有隔断为准）及XXXX号门面的二楼租赁给乙方使用，租赁期限自合同生效时至2021年3月17日止，甲乙双方议定在租赁期限内甲方不得涨租金；乙方向甲方支付门面租赁租金方式：乙方应付甲方租金共计120000元整，分三次支付，即2018年9月4日支付40000元整；2019年9月4日支付40000元整；2020年3月17日支付40000元整；本合同在乙方支付第一笔租金和经甲乙双方签字后生效；合同中还就乙方装修应注意的事项与出现变更或终止合同因素时解决问题的方式进行了约定；合同期满时，即终止本合同，该合同中未对违约责任进行约定。被告杨艳于订立合同的当天给原告向义鹏支付租金20000元，余款20000元原告向义鹏同意被告杨艳在七天内交纳。原告向义鹏转租给被告杨艳的门面承租于案外人杨某甲夫妇。被告杨艳接收门面后，于2018年9月10日开始装修并购买电脑、空调、家具等设备。被告杨艳花费大额资金对门面进行了装修，由于被告杨艳自身原因，未能实际经营。因被告杨艳未在原告向义鹏同意的时间内交清一期所欠租金20000元，原告向义鹏通过电话、短信等方式多次要求被告杨艳交纳未果。2019年4月8日，原告向义鹏为租赁门面的事宜再次找到被告杨艳，被告杨艳表明不再经营将进行门面转租，要求原告向义鹏宽限两个月期限，原告向义鹏予以同意。即宽限至当年的4月、5月。同时，被告杨艳书面委托原告向义鹏转租装修的门面。2019年6月25日，案外人杨某乙得到原告向义鹏的默认对被告杨艳装修的门面开始进行拆除。2019年8月，被告杨艳向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《门面租赁合同》及要求原告向义鹏与案外人杨某甲、杨某乙共同赔偿被告杨艳租赁门面造成的损失费计人民币170000元。在本院审理该案过程中，原告向义鹏向本院提出反诉，要求被告杨艳支付尚欠租金20000元、交纳水费、物业费、赔偿门面搁置费。经本院释明，原告向义鹏未向本院交纳反诉案件受理费，本院对原告向义鹏的反诉诉讼请求不予审查。仅对被告杨艳提出的诉讼请求作出（2019）湘3122民初815号民事判决：一、判决解除原、被告于2018年9月4日签订的《门面租赁合同》；二、原告向义鹏赔偿被告杨艳门面装修损失费50000元，案外人杨某乙承担连带赔偿责任；三、驳回被告杨艳其他诉讼请求。原告向义鹏对判决不服，上诉至湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。二审法院经审理后，作出（2020）湘31民终453号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月23日，原告向义鹏以上述诉称的事实与理由诉至本院，请求支持其提出的诉讼请求。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且未违反法律禁止性规定，虽然双方在合同中约定了合同的生效条件，即本合同在乙方支付第一笔租金和经甲乙双方签字后生效，但原告已经同意被告延期付款和门面实际交付履行的事实，应认为双方对合同生效条件进行了改变，故原、被告签订的《门面租赁合同》为有效合同，对双方具有约束力，当事人双方应当全面履行合同义务。在合同履行过程中，因被告自身原因，门面未能实际经营，双方对解除门面租赁合同形成合意，被告授意原告转租被告所装修的门面，在案外人杨某乙接受原告转租并对装修门面进行拆除时，被告不再行使对装修门面的控制和管理权利，应认定原、被告签订的《门面租赁合同》至此已解除，被告不需对后续租金承担支付责任，但应向原告支付合同解除前实际控制和使用门面期间的租金及占用租金期间的利息损失。因原、被告双方在《门面租赁合同》中未对违约责任进行约定，对被告占用租金期间的利息损失，本院酌定按照中国人民银行2018年9月公布的二年期存款基准利率即年利率2.25%计算利息损失。被告应支付给原告的租金，根据合同约定的支付时间、金额进行确定：【（40000元÷12个月）×实际控制、管理时间9.7个月（2018年9月4日-2019年6月25日）】—已支付金额20000元＝12333.33元。根据原告的诉讼请求，本院确定被告占用租金期间的时间段为自2018年9月12日开始至2020年7月23日止。被告应支付给原告的利息损失为508.75元【12333.33元×（2.25%÷12月）×22个月）】。综上，本院对原告提出要求被告支付所欠租金18010元及按月利息2分计算应付利息7924.40元的诉讼请求，予以部分支持，超过本院认定部分不予支持。对原告要求被告支付其他损失费的诉讼请求，因原告未提供相关证据佐证其已遭受经济损失的依据，本院对该诉讼请求，依法不予支持。对被告辩解原告要求支付租金无事实依据的观点，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨艳在本判决生效后十日内一次性向原告向义鹏支付所欠租金12333.33元及占用租金期间的利息损失508.75元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告向义鹏其他诉讼请求。案件受理费591元（原告已预交），减半收取295.50元，由原告向义鹏负担175.50元，被告杨艳负担120元。诉讼保全申请费340元（原告已预交），由原告负担202元，被告杨艳负担138元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  印家武二〇二〇年八月二十六日书记员  石 羽附一：证据目录原告向义鹏为支持自己的诉讼请求，向本院提供下列证据材料：1、《门面租赁合同》复印件一份，拟证明合同没有被解除，说明被告自2018年9月4日至2019年6月25日一直占有门面，没有付满租金的事实。2、收据复印件一份，拟证明被告没有足额缴纳租金的事实。3、入伙收费一览表一份，拟证明被告占用门面期间应交物业费4600元，被告租赁的门面为230平米，共占门面10个月时间，每个月物业费为460元的事实。用水记录一份，拟证明被告在2018年9月4日至2019年6月25日装修期间用水为25.76元的事实。4、授权委托书复印件一份，拟证明原告接受被告委托转租门面，造成原告误工的事实。5、照片两份，拟证明原告找被告及被告弟弟搬东西原告帮忙造成原告误工的事实。6、民事判决书两份，拟证明原告在一审中没有缴纳反诉费并不是原告放弃了继续向被告主张权利的事实。被告为支持自己的抗辩主张，向本院提供民事判决书两份，拟证明原告的诉请没有事实依据，计算租金的时间应为2018年9月到2019年3月的事实。附二：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。