黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10011号上诉人（原审被告）：郑旭梅，女，1971年8月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨五建工程有限责任公司第九分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区北十八道街49号。法定代表人：孙延文，经理。委托诉讼代理人：臧锋，黑龙江龙滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧健淇，黑龙江龙滨律师事务所律师。上诉人郑旭梅因与被上诉人哈尔滨五建工程有限责任公司第九分公司（以下简称五建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。郑旭梅上诉请求：撤销一审判决，驳回五建公司诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，导致误判。首先，涉案四套房屋总价为5308544元，而不是五建公司所主张的一审认定的5407560元。而且其中1505号房屋已经由双方协商另行销售，有50万元销售款五建公司代郑旭梅偿还了欠款，其他部分由五建公司收取，该房屋等于郑旭梅没有购买，只是基于此房向五建公司借款50万元。去除此笔借款，剩余相应房款1035232元，应从欠款额中去除。其次，郑旭梅除合同签订时先行支付的40万元外，还曾另向五建公司支付了20万元，总计已经付款60万元，此款应从欠款额中去除。第三，涉案房屋除1505号外，其它的购买人都不是郑旭梅，而分别为邵琢、吴传平和张雪峰。五建公司分别与三人签订有房屋买卖合同，并且相关交付手续也都是与三人办理的，郑旭梅只是四套房屋的付款义务人，而非另三套房屋的购买人，一审将郑旭梅认定为其他三套房屋的购买人不当。第四，以郑旭梅名义购买的房屋在诉讼期间已经由五建公司销售，相当于已经由五建公司收回，所以郑旭梅已无法予以返还。二、一审判决存在程序错误。涉案房屋中除1505号房屋的购买人为郑旭梅外，其他的507号房屋的购买和实际使用人为邵琢，1305号房屋的购买和实际使用人为吴传平，1902号房屋的购买和实际使用人为张雪峰。这三套房屋的买卖合同主体都不是郑旭梅，实际占用人也不是郑旭梅。因郑旭梅并非三套房屋的购买人和占有人，如判决五建公司与非合同主体的郑旭梅解除五建公司与其他合同主体签订的房屋买卖合同，返还并非由郑旭梅实际占有的房屋的该判决生效，则郑旭梅无法执行，另外将会直接损害到上述三购买人的利益。根据五建公司与三人签订的房屋买卖合同和相关入住手续，上述三人为三套房屋的实际购买人和占有人，对这三套房屋分别享有独立的请求权。因该处理结果和上述三人有直接的利害关系，三人对涉案房屋有独立的请求权，所以一审法院应依法通知或追加三人为第三人参加诉讼。可在郑旭梅申请的情况下，一审法院既未通知也未追加，显然存在程序错误。三、一审适用法律错误，直接损害了郑旭梅权益。按照一审判决，截至2018年5月10日，郑旭梅就向五建公司支付违约金913578元，而且从2018年5月11日至判决生效日，继续以房款总额为基数，按年利率24%计算违约金。因郑旭梅是在2019年10月10日收到判决的，即使郑旭梅不上诉，该判决即时生效，按一审认定的房款金额，新产生的违约金已经高达1838570元，加上原来已经发生的913578元，总额高达2752148元，占到了房款总额的51%。而且随着时间推移还在增长，该比例显然已经超出了违约金一般不超过合同总额30%的规定。一审认为年24%的违约金比例不高，显属适用法律错误。而且五建公司未给郑旭梅及其他购买人的房屋办理登记备案，导致相关房屋无法办理贷款，也是房款未能及时支付的原因，五建公司本身也存在违约，基于五建公司的违约行为，郑旭梅不应承担逾期付款的违约责任。五建公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，郑旭梅的上诉请求不应予以支持。理由：1.郑旭梅与五建公司之间所争议的法律关系针对的是2017年6月22日郑旭梅与五建公司签订的房屋买卖协议书。该协议书中已经明确约定未按时给付买房款的违约责任。邵琢、吴传平、张雪峰以及郑旭梅本人具体的买卖合同是基于该份房屋买卖协议项下进行的履行合同的组成部分，是另行签署的。由于郑旭梅没有按照合同约定正常进行付款，五建公司要求郑旭梅履行返还房屋的义务。至于该房屋是否为第三人占有，完全是由于该合同在郑旭梅的指示下产生的第三方的占有行为，在本案中并不涉及侵害其权益的问题。郑旭梅是否能返还属于执行问题，或者涉及五建公司依据本合同另行提起迁让之诉，而不是因为本合同当中涉及到了邵琢、吴传平、张雪峰，就视为侵害了第三人的利益。至于邵琢、吴传平、张雪峰完全是和郑旭梅之间的法律关系，与五建公司无关联。2.关于案涉1505室房屋，属于郑旭梅购买之后销售并返还房款的问题，系双方对合同的变更，不影响郑旭梅未按合同约定履行付款义务情况下五建公司的请求权。3.关于违约金的数额。双方当事人在合同当中已经约定了如逾期按照年利率24%支付违约金。由于郑旭梅继续占有房屋，在占有房屋不能返还的情况下违约行为继续产生，损失持续存在。五建公司向一审法院起诉请求：1.判令解除与郑旭梅的房屋买卖协议，并判令郑旭梅给付五建公司违约金513578.08元（违约金计算至2018年5月10日，之后仍按年利率24%计算至房屋返还之日止）；2.判令郑旭梅返还哈尔滨市道里区斜角街6号省侨联归国人员商住楼507号、1305号、1505号、1902号4套房屋。一审法院认定事实：2017年2月22日，五建公司、郑旭梅签订房屋买卖协议书，主要约定，五建公司将哈尔滨市道里区斜角街6号省侨联归国人员商住楼4套抵账房（507、1305、1505、1902）卖给郑旭梅，并且按照郑旭梅的要求，分别以邵琢、吴传平、郑旭梅、张雪峰的名义办理进户手续，其中507室房屋价格为822120元，1305室房屋的价格为1559280元，1505室房屋的价格为1559280元，1902室房屋的价格为1466880元，上述房屋总价格共计5407560元，郑旭梅已付400000元，余款分三次付清，2017年4月15日前付清2600000元，2017年9月20日前付清1600000元，房产证办理时结清尾款807560元。如逾期付款需按年利率24%支付违约金，同时五建公司有权收回所欠款项等值房屋，五建公司所收的400000元按郑旭梅违约天数扣除违约金后，余款退还郑旭梅。后五建公司按照郑旭梅的要求交付了房屋，但郑旭梅未按协议约定的日期交付房款。一审法院认为，五建公司、郑旭梅签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。现五建公司已履行了交付房屋的义务，但郑旭梅却未能按照约定给付房款，应承担违约责任。因此，在郑旭梅迟延履行债务的情况下，五建公司请求解除双方签订的房屋买卖协议，符合法律规定，一审法院予以确认。合同解除，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，因此，五建公司请求郑旭梅返还哈尔滨市道里区斜角街6号省侨联归国人员商住楼507号、1305号、1505号、1902号房屋符合法律规定，一审法院予以支持。对于五建公司主张的违约金，因双方在协议中约定，逾期付款按年利率24%支付违约金，该约定并未过分高于给五建公司所造成的损失，郑旭梅主张违约金过高，请求予以调整，一审法院不予认可，因此，五建公司主张的违约金应按年利率24%自郑旭梅违约之日计算至判决生效之日,郑旭梅先行交付的购房款400000元，应从违约金中予以抵扣。郑旭梅主张案涉507号、1305号、1902号房屋的购买人为案外人邵琢、吴传平、张雪峰，因五建公司出卖房屋的相对方为郑旭梅，五建公司向邵琢、吴传平、张雪峰交付房屋系受郑旭梅的指示，五建公司系与郑旭梅成立房屋买卖合同关系，故郑旭梅主张其并非全部案涉房屋的买卖主体，一审法院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除五建公司与郑旭梅于2017年2月22日签订的房屋买卖协议书；二、郑旭梅于判决生效之日起十日内返还五建公司哈尔滨市道里区斜角街6号省侨联归国人员商住楼507号、1305号、1505号、1902号房屋；三、郑旭梅于判决生效之日起十日内给付五建公司违约金113578.08元（计算至2018年5月10日，2018年5月11日至判决生效之日的违约金以购房总价款为基数按年利率24%另行计算，上述违约金已扣除郑旭梅先行支付的购房款400000元）；四、驳回五建公司的其他诉讼请求。二审期间，郑旭梅举示了证据一、网上银行电子回单一份及汇款人董广智的身份证复印件。拟证明：2017年12月26日，郑旭梅委托董广智向五建公司的副经理孙景忠汇款20万元用于支付本案所涉房款，这20万元房款在一审时没有计入付款额。证据二、邵琢的身份证复印件、黑龙江省单位往来资金结算票据复印件、哈尔滨市商品房买卖合同书复印件。拟证明：案涉507号房屋是五建公司和邵琢之间直接签订的房屋买卖合同，并非是和郑旭梅之间签订的房屋买卖合同。房屋价款实际是781440元，并不是和郑旭梅在买卖协议中体现的822120元。该房屋现由邵琢实际占有、使用，邵琢是买卖合同的主体，邵琢与该房屋有直接利害关系，郑旭梅无权处理邵琢的房屋。证据三、房屋买卖协议书，张千、张建及孙景忠的身份证复印件。拟证明：2019年6月30日，在孙景忠主张下，将案涉1505号房屋出售给了张千，售楼款也按照孙景忠的指定给付，该房屋相当于五建公司已经收回，只不过收房款当中有50万元是代郑旭梅偿还了欠款相当于郑旭梅退还了该房屋，借取了五建公司的50万元。证据四、吴传平新房证明彩印件，该证据一审为复印件，补强一审证据。五建公司质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议。五建公司就此事向孙景忠本人征询过，这20万元确实收到了，该笔款项可抵顶本案违约金。对证据二的真实性和证明问题均有异议。案涉507号房屋是在郑旭梅的指示下以邵琢名义进户的。郑旭梅提出要以该份商品房买卖合同办理贷款，以贷款偿还五建公司买卖款项，要求五建公司进行配合。结算票据当中的合同金额是为郑旭梅办理贷款支付购房款所使用的，所以这份合同不能够证实邵琢是真实的合同买受人。对证据三真实性无异议，该房屋系五建公司与郑旭梅协商情况下另行出售的。五建公司撤回对1505号房屋的诉讼请求。证据四并非原件，对真实性有异议。五建公司未举示新证据。本院认证意见：五建公司对证据一、证据三的真实性无异议，认可收到20万元并主张在违约金中予以扣除，且撤回对1505号房屋的诉讼请求，本院予以确认，对上述证据予以采信。证据二、证据四均非原件，五建公司对其真实性不予认可，本院将结合案件其他证据与事实予以综合评判。本院另查明：2017年12月26日，郑旭梅委托董广智向五建公司的副经理孙景忠汇款20万元用于支付本案所涉房款。五建公司在本院审理过程中，在原违约金诉请的范围内，将该请求调整为：郑旭梅给付五建公司违约金，自2017年4月15日起至判决生效之日止按年利率24%，以260万元为基数；自2017年9月20日起至2019年6月30日止按年利率24%，以160万元为基数。郑旭梅已付房款60万元冲抵违约金。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于五建公司与郑旭梅针对案涉4套房屋形成何种法律关系的问题。首先，通过合同约定的内容看。2017年2月22日，郑旭梅与五建公司所签订的合同名称为《房屋买卖协议书》。该协议约定，五建公司将案涉4套房屋卖给郑旭梅，按照郑旭梅的要求分别以邵琢、吴传平、郑旭梅、张雪峰的名义办理了进户手续，郑旭梅承担进户费及相关费用，郑旭梅已付房款40万元，余款需分三次付清等。通过该协议的名称、文字表述、权利义务内容可知，双方之间形成买卖案涉4套房屋的法律关系。其次，通过解释合同条款及合同签订的时间点看。郑旭梅上诉称除1505号房屋外，其它房屋的购买人并非郑旭梅而系案外人，郑旭梅与五建公司仅形成代付购房款的法律关系。本院认为，该协议并未体现郑旭梅不是购买人而仅系代案外人付款的意思表示。协议内容形成于郑旭梅举示的商品房买卖合同及资金结算票据、进户证明之后，并对双方已履行的内容及涉及到案外人进户手续等情况予以记载，且明确约定系按照郑旭梅要求分别以案外人名义办理的进户手续，通过对合同条款进行文义解释、体系解释看，一审认定五建公司向案外人交付房屋系受郑旭梅的指示并无不当。第三，通过交易习惯与常理看。在已有商品房买卖合同及资金结算票据的情况下，郑旭梅又与五建公司签订案涉协议书。郑旭梅虽否认其是购房人，但在此基础上却不能合理解释签订该协议及负担给付剩余房款义务的原因，不能合理说明其主张的代付购房款的义务来源，购买1套房屋与支付4套房屋价款之间也未形成合理对价，上述情况不符合交易习惯，有违常理。因此，该协议应视为五建公司与郑旭梅对双方前述已实际履行行为的确认及对后续权利义务的约定。郑旭梅的该项上诉主张与协议内容及实际履行情况不符，本院不予支持。郑旭梅主张4套房屋的实际价格应以五建公司与案外人之间的商品房买卖合同及资金结算票据中确定的数额为准。但如前所述，该《房屋买卖协议书》形成于前述合同、票据之后，即使两者数额不同，也应以郑旭梅、五建公司之间后形成的协议来约束双方当事人。关于五建公司要求郑旭梅返还案涉房屋，依据是否充分的问题。五建公司在本院二审审理中请求撤回对郑旭梅返还1505号房屋的诉请。本院认为，五建公司对该项诉请的撤回，系对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。郑旭梅未按协议约定履行给付余款的义务，构成根本违约，五建公司请求解除协议，应予支持。协议约定，如逾期付款五建公司有权收回所欠款项等值房屋。五建公司按照郑旭梅的要求将案涉房屋交付，根据协议约定，郑旭梅作为房屋购买人在未按约定给付购房款的情况下，应承担返还房屋的义务。双方约定4套房屋总价款为5407560元，房产证办理时应结清的尾款为807560元。郑旭梅已付房款为60万元，剩余未付款项超过五建公司诉请主张的3套房屋价值，故一审判决郑旭梅返还案涉507号、1305号、1902号房屋并无不当。至于案外人与五建公司之间形成何种法律关系的问题，不属于本案所涉《房屋买卖协议书》的审理范围，也并不影响本案对五建公司与郑旭梅之间权利义务的评判。案涉房屋已交付并进户，本院已就房屋实际占有人的权利保护以及案涉标的物是否存在履行障碍等问题向五建公司进行释明，五建公司坚持要求依照合同相对性的原则由郑旭梅返还房屋，并表示五建公司可通过另行提起迁让之诉，或在执行环节中予以救济的方式，一并解决相关问题。关于案涉协议中约定的违约金计算标准是否过高的问题。双方合同约定，如逾期付款需按年利率24%支付违约金，本案虽非借款合同纠纷，但参照受法律保护的民间借贷利率上限，该约定的标准并不违反法律规定，本院予以确认。但该条款仅约定了计算标准，未约定计算基数。本院认为以剩余应付款额作为基数较为合理，符合交易习惯及公平原则。郑旭梅主张约定的违约金过高，但并未举示证据证明按年利率24%的标准计算违约金过分高于五建公司因此遭受的损失。郑旭梅主张按合同价款30%的固定数额计算违约金，但因郑旭梅既未按约定给付剩余购房款也未将案涉房屋返还给五建公司，违约行为持续发生，违约事实依然存在，用该标准计算违约金有放任郑旭梅怠于履行合同义务的风险，本院不予采纳。一审法院根据双方当事人合同履行情况，综合当事人过错程度等因素，按照协议约定的年利率24%作为确定违约金的计算标准，并无不当。因五建公司撤回对案涉1505号房屋的诉请，并自认在收到40万元购房款之外又收到了20万元款项，且对违约金的计算数额在原诉请范围内进行了减少，出现新证据和新事实，故本院对一审法院的判决结论予以调整。综上，一审判决结论应予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5362号民事判决第一项、第四项；二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5362号民事判决第二项为：郑旭梅于本判决生效之日起十日内返还哈尔滨五建工程有限责任公司第九分公司哈尔滨市道里区斜角街6号省侨联归国人员商住楼507号、1305号、1902号房屋；三、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5362号民事判决第三项为：郑旭梅于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨五建工程有限责任公司第九分公司违约金（以260万元为基数，从2017年4月15日起至本判决生效之日止，按照年利率24%计算；以160万元为基数，从2017年9月20日起至2019年6月30日止，按照年利率24%计算；上述违约金计算后再扣除郑旭梅已支付的60万元）。一、二审案件受理费17870元，由郑旭梅负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇二〇年八月三十一日书记员  周小倩