浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初1612号 原告（反诉被告）：陆方明，男，1974年12月2日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：徐琛，浙江图腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童钰坤（实习），浙江图腾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡莉花，女，1990年8月22日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：盛奇祥，浙江国毅律师事务所律师。 原告（反诉被告）陆方明与被告（反诉原告）蔡莉花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人徐琛、童钰坤，被告（反诉原告）委托诉讼代理人盛奇祥均到庭参加诉讼。审理中，双方于2020年6月29日申请庭外和解期一个月，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 陆方明在本诉中向本院提出诉讼请求：一、蔡莉花腾空案涉租赁房屋，并支付租赁期间结束（2020年2月28日）后至腾空之日的占用使用费，计算至起诉之日止为4160元；二、本案诉讼费用由蔡莉花承担。事实和理由：2018年2月27日，双方签订《商铺、店面租赁合同》一份，将陆方明所有的位于桐乡市振东新区租赁给蔡莉花，租期为2018年3月1日至2020年2月28日，每月租金3900元。租期到期后，蔡莉花不愿搬离腾空该商铺，损害原告利益。 蔡莉花答辩称：蔡莉花对案涉房产进行装修，支出装修费用十多万元，如果需要腾退案涉房产，应由陆方明支付相应的装修费用或由蔡莉花将案涉房产内部装修拆除。 陆方明为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一、租赁合同一份，证明双方于2018年2月27日签订租赁合同，约定租期为2018年3月1日至2020年2月28日，每月租金3900元。 证据二、房产证、土地证、结婚证各一份，证明案涉商铺系陆方明及其妻子金伟共同所有。 蔡莉花质证意见：对证据一、二无异议，但证据一中第三条载明保证金3200元，第七条约定陆方明在出售案涉房产时要优先告知蔡莉花，协商无异议后再决定事项。 蔡莉花未在本诉中提交证据。 本院质证意见：陆方明提供的证据一、二符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 蔡莉花向本院提出反诉请求：一、陆方明减免因疫情影响而不能复工期间的租金共计6240元（2020年2月1日至2020年3月20日）或者将租期顺延；二、陆方明双倍返还保证金共计6400元；三、本诉和反诉的诉讼费用由陆方明承担。 陆方明答辩称：一、蔡莉花不能以疫情主张不可抗力免责，也未及时履行法定通知义务，且存在过错，对此造成的损失应由蔡莉花承担；二、蔡莉花要求双倍返还保证金6400元无法律依据。 蔡莉花未在反诉中提交证据。 针对反诉，陆方明向本院提交微信聊天记录一份，证明陆方明通过中介向蔡莉花询问是否愿意购买案涉房产。 蔡莉花质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系证人证言，但证人未到庭接受询问，无法证明陆方明已履行优先购买权的告知义务，即使证据属实，也只是陆方明的单方报价，不是最终成交价格，也不符合优先购买权中同等条件的要求。 本院质证意见：该证据符合证据的真实性、合法性、关联性。蔡莉花虽质证称该聊天记录无法证明陆方明曾履行优先购买权的告知义务，但在庭审中蔡莉花自认曾经收到过是否需要购买案涉房产的询问，直至租赁合同到期之日止，蔡莉花并未及时主张行使优先购买权，故对该证据，本院予以采信。 本院经审理查明，2018年2月27日，陆方明与蔡莉花签订《商铺、店面租赁合同》一份，约定将陆方明与其妻子金伟共同所有的坐落于桐乡市振东新区房屋出租给蔡莉花。第一条，租期自2018年3月1日至2020年2月28日。第二条，租金为3900元／月，租赁期满后，蔡莉花想继续租赁或退租，蔡莉花应提前一个月通知陆方明。第三条，蔡莉花在租赁房屋时向陆方明支付3200元保证金。第七条，陆方明如要出售商铺，须优先告知蔡莉花。2019年10月18日，陆方明通过中介向蔡莉花表示愿以1420000元的价格出售案涉房产，2019年10月22日，蔡莉花通过中介表示价格过高，未表达出购买意愿。2020年2月28日，租赁期满后，蔡莉花未从案涉商铺中搬离。另查明，陆方明与金伟系夫妻关系，坐落于桐乡市宝凤新城16幢468室房产现仍由陆方明与金伟共同共有。审理中，经本院向双方当事人确认，蔡莉花已于2020年7月21日腾空案涉房产。 本院认为，陆方明与蔡莉花签订的《商铺、店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，各方应恪守合同约定履行各自合同义务。现合同约定的租赁期限已经届满，蔡莉花未在租赁期限届满前一个月与陆方明协商是否续租，故承租人蔡莉花应当在届满时返还租赁物。审理中，双方已确认蔡莉花腾空案涉房产时间为2020年7月21日，故陆方明主张腾空房屋已无必要。蔡莉花虽在租赁期限届满后腾空案涉房产，但因未按期腾空，应向陆方明支付逾期腾房占有使用费。关于占有使用费，可以原合同中约定的3900元/月的标准计算为宜，故蔡莉花应向陆方明支付截至2020年7月21日（2020年3月1日至2020年7月21日）的占有使用费18242元（3900元/月×4个月＋3900元/月÷31天×21天）。关于蔡莉花向陆方明支付的3200元保证金，虽蔡莉花逾期腾空案涉房产行为存在违约情形，但陆方明未主张扣除保证金，本院将保证金在计算占有使用费时予以扣除。同时，陆方明自愿免除2020年2月份的租金，亦予以扣除。故，蔡莉花应支付占有使用费11142元（18242元-3200元-3900元）。根据《最高人民法院》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方在订立租赁合同时未对租赁期间届满时装饰装修部分作出约定，故蔡莉花主张的装修费用的答辩意见，本院不予支持。 关于蔡莉花主张因疫情原因导致不能复工期间，要求陆方明减免租金6240元或将租赁期限顺延，本院认为，陆方明已自愿免除一个月租金，且本案案涉房屋租赁期限在2020年2月28日已届满，蔡莉花未按合同要求续租，陆方明在租赁期限届满时已通过中介向蔡莉花发出过要求搬离的通知，蔡莉花对此亦不予否认，仅因装修事宜未谈妥而未返还案涉房产，故在2020年3月1日至3月20日期间，蔡莉花继续占有使用租赁房屋已不具有法定依据，其占有使用期间应当支付占有使用费而并非租金，不符合减免租金或顺延租期的情形，对其主张本院不予采纳。 关于蔡莉花主张陆方明侵犯其优先购买权，要求双倍返还保证金6400元，本院认为，陆方明于2019年10月18日通过中介通知蔡莉花，愿以1420000元的价格出售案涉房产。依据《最高人民法院》第二十四条关于“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持”的规定，承租人接到通知后在十五日的合理期限内，应及时主张行使优先购买权，逾期视为放弃优先购买权。蔡莉花未在陆方明报价后的十五日内明确表示购买，且截至蔡莉花向本院提交反诉状之日止，案涉房产仍由陆方明及其妻子金伟共同共有，不足以证明侵犯蔡莉花的优先购买权。故蔡莉花要求陆方明双倍返还保证金的反诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、二百三十五条，《最高人民法院》第十二条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）蔡莉花于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陆方明11142元； 二、驳回原告（反诉被告）陆方明的其余诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）蔡莉花的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元；反诉案件受理费58元，减半收取29元，均由被告（反诉原告）蔡莉花负担（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，帐号为：62×××60，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员 叶克钊 二〇二〇年八月十一日 法官助理 罗静之 书 记 员 黄晓燕 -??6?-