北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9058号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生。委托诉讼代理人：焦逸尘，男，1994年9月13日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京幻景微视光学科技有限公司，住所地北京市通州区潞通大街191号3层01-3A68A。法定代表人：王秉华，执行董事、经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京幻景微视光学科技有限公司（以下简称幻景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，由审判员解学锋独任，公开开庭进行了审理。上诉人富力公司之委托诉讼代理人李瑶、焦逸尘，被上诉人幻景公司之委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.请求在北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3087号民事判决书第三项所列金额中增加589031.01元；2.上诉费及一审诉讼费均由幻景公司承担。事实和理由：一审法院酌定的违约金数额无法弥补富力公司的实际损失，对富力公司显失公平。1.幻景公司作为违约方和过错方,理应按照编号为××的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）附件九补充协议第6条、《预售合同》第十一条约定向富力公司支付商品房总价款10%及逾期应付款3%的违约金。2.富力公司遭受的实际损失远超合同约定的违约金数额,幻景公司主张违约金过高但未提交任何证据予以证明,二审法院应按照合同约定对违约金判项予以改判。幻景公司辩称，1.一审法院按照法律及司法解释的规定，依据公平原则并综合合同履行情况、当事人过错程度等因素调整违约金，符合法律规定。2.一审法院判令解除合同，认定事实和适用法律正确，在合同履行存在明显履约现实困难的情形下，一方当事人愿意以承担违约金作为代价要求解除合同，人民法院应当予以支持，并且合同履行现实困难的根本原因系富力公司引诱销售、炒作市场行为致使的，所以，富力公司应承担相应过错责任。3.购房者在富力公司的引导和帮助下，注册公司购买涉案房屋。一审法院认定幻景公司无具体经营业务及资产，事实认定正确。富力公司向一审法院起诉请求：1.请求判令幻景公司支付富力公司剩余房款7854367元；2.请求判令幻景公司支付富力公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为903159元（计算方法为151615+140244+248472+256688+106140=903159元）；3.请求判令幻景公司支付富力公司面积补差款16829元；4.请求判令幻景公司支付富力公司前期物业服务费，共计18145元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积168.01平米*12个月）；上述金额共计：人民币8792500元。5.本案诉讼费由幻景公司承担。幻景公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除幻景公司与富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，要求富力公司配合办理注销网签手续；2.请求判令富力公司返还幻景公司已付房价款人民币879633元，并以879633元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3.请求判令富力公司向幻景公司返还印花税人民币4367元；4.本案诉讼费用由富力公司承担。一审法院认定事实：2017年5月19日，富力公司与幻景公司签订《预售合同》，约定富力公司向幻景公司出售北京市通州区运河核心区××地块F3其它类多功能用地项目××办公楼××层××房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共167.6平方米，房屋总价款为8734000元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：于2017年2月23日交纳定金10万元，于2017年5月16日缴纳首期房款879633元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年6月16日前交纳二期房款874367元（总房款的10%），于2017年8月16日前交纳三期房款870000元（总房款的10%），于2017年11月16日前交纳四期房款1740000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款2630000元（总房款的30%）,于2018年12月30日前交纳六期房款1740000元（总房款的20%），并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”《预售合同》签订后，富力公司、幻景公司双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，幻景公司于2017年5月19日交付购房款879633元（含定金10万元）以及代收印花税4367元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，幻景公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可做双层空间设计，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其前项主张，幻景公司提供了富力公司《宣传手册》、样板间照片和收房实景照片等证据；就其后项主张，幻景公司提交了该公司2017-2019年度《企业年度报告书》等予以佐证。幻景公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对幻景公司的上述主张均不予认可。经法院询问，幻景公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。一审法院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持幻景公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，幻景公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。法院认为，首先，富力公司、幻景公司双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4.2米，幻景公司认为涉案房屋的实际层高未达到合同约定的标准，但幻景公司所提供的证据不能证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，幻景公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，幻景公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述幻景公司主张富力公司存在违约行为依据不足，法院不予采纳。幻景公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，法院不予支持。第二，是否支持幻景公司解约请求的问题。法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，幻景公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，法院认为，结合合同约定的退房条款以及幻景公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于幻景公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，法院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故幻景公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求法院予以支持。幻景公司表示愿意支付解除预售合同违约金，法院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由法院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及已付违约金情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为520000元。关于富力公司要求幻景公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款7854367元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除北京富力通达房地产开发有限公司与北京幻景微视光学科技有限公司于二〇一七年五月十九日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合北京幻景微视光学科技有限公司办理上述合同的注销网签手续；二、北京富力通达房地产开发有限公司返还北京幻景微视光学科技有限公司已付房款879633元、代收印花税4367元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、北京幻景微视光学科技有限公司给付北京富力通达房地产开发有限公司违约金520000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回北京幻景微视光学科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：当事人在二审诉讼中都未提交新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：富力公司对原审法院判决解除合同、注销网签手续以及返还已付房款、代收印花税等项没有提出上诉，仅对原审法院认定的违约金的数额提出上诉，因此，二审诉讼中主要审查违约金的认定。首先，关于幻景公司应否承担违约责任的问题。富力公司以幻景公司未能按合同约定支付购房款为由，要求幻景公司继续履行合同并支付购房款、承担逾期付款的违约责任等，富力公司的请求是以合同继续履行为前提。幻景公司提出反诉，以签订合同过程中富力公司存在虚假宣传及其现在已经不具备继续履行合同的能力为由，要求解除《预售合同》。一审法院经审查，认定幻景公司不具备继续履行《预售合同》的能力，即事实上合同已经不能继续履行而解除；幻景公司不具备履行能力是导致解除合同的原因，因此，幻景公司应当按照合同约定承担解除合同的违约责任。其次，关于违约金如何确定的问题。富力公司主张按照《预售合同》附件九补充协议第6条的约定，幻景公司应当一并支付总房款10%的解除合同的违约金和逾期付款数额3%的逾期付款违约金。从合同的约定来看，第6条适用的前提是“逾期超过60日的，出卖人有权解除合同”，即出卖人以买受人逾期付款超过60日为由而提出解除合同时，才适用第6条，即总房款10%的解除合同的违约金再加逾期付款数额3%的逾期付款违约金，而本案是由幻景公司提出解除合同，不符合第6条的约定，不能适用该条。另外，《预售合同》附件九补充协议第7条约定“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用”，第7条对于买受人原因解除合同有明确的约定，该条的约定符合本案的情形，故富力公司认为应当适用第6条的意见，本院不予采纳。再次，关于违约金数额是否酌减的问题。从幻景公司提交的证据来看，富力公司在销售涉案房屋的过程中，其宣传内容存在一定的不当之处，原审法院考虑本案实际情况对违约金进行酌减，并无不当。综上所述，富力公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14781元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二〇年八月二十一日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月