河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初1871号原告：杨荣荣，女，1985年11月27日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：刘国红，河南龙源律师事务所律师被告：曹波，男，1990年01月06日出生，汉族，住河南省武陟县。第三人：中国建设银行股份有限公司武陟支行，住所地：武陟县城黄河大道104号，统一信用代码：91410823773699511D。主要负责人：马勇军，行长。委托诉讼代理人:郭慧，河南华凌律师事务所律师。原告杨荣荣与被告曹波、第三人中国建设银行股份有限公司武陟支行（以下简称建行武陟支行）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨荣荣及其委托诉讼代理人刘国红，第三人建行武陟支行委托诉讼代理人郭慧到庭参加诉讼，被告曹波经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。杨荣荣向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效。2、请求判令准予原告行使涤除权，代被告曹波向第三人偿还武陟县木栾大道南段东侧龙润湾第5幢1单元4层402号房屋抵押贷款及利息，第三人协助办理解除抵押手续。3、依法判令被告协助原告办理武陟县木栾大道南段东侧龙润湾小区第5幢1单元4层402号房屋所有权变更至原告名下。4、依法判令被告支付原告违约金115500元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年05月10日，原、被告经武陟县黄河大道家宇二手房屋交易信息咨询部签订了一份《二手房买卖合同》。约定：被告将自有的位于武陟县木栾大道南段东侧龙润湾小区第5幢1单元4层402号房屋卖给原告，该房屋已在第三人处办理了按揭贷款；双方协商一致，该房屋成交价格为385000元，此价格为甲方净得价，不含税。原告于2017年5月10日向被告一次性支付房屋首付房款167322.20元，剩余房屋余款待房屋三证（房产证、契税票、不动产票）够两年过户时，被告配合原告办理房屋过户及房屋相关的其他项目所需手续；房屋三证不够两年未过户期间，原告跟着被告按揭先还贷，在此期间原告必须按期（每月22号前）还银行房贷；待三证够两年时往后延期两个月办理房屋过户手续；如果原、被告任何一方拒绝履行本合同或擅自解除合同，均由违约方向守约方支付相当于本合同约定房屋成交价的30％数额的违约金。合同签订之日，原告已按照合同约定于2017年5月10日向甲方一次性支付完房屋首付房款。自2017年5月开始每月按时将房屋贷款汇至被告还贷的银行卡上至2019年5月份。该房屋的开发商武陟县龙润湾置业有限公司告知我，我所还款没有进入第三人账户，其公司为被告按揭贷款提供的担保金被第三人划扣了，不让我在往被告的贷款账户还钱了，并一再要断我水电。我一下子懵了。反复找房屋中介没有解决。现约定时间已过，无法找到被告，被告不配合办理房屋过户。综上所述，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告不办理注销房屋抵押登记手续，不履行合同义务，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，为此，原告依法提起诉讼，请求法院依法查明事实，判准支持原告的诉讼请求。曹波未作出答辩亦未参加庭审。中国建设银行股份有限公司武陟支行述称，被告就案涉房产在第三人处办理按揭贷款并将案涉房产抵押给第三人，第三人办理了抵押登记并取得了它项权证，第三人对案涉房产有优先受偿的权利。若原告一次性将被告的剩余贷款偿还给第三人，第三人愿意协助办理解除抵押。截止2020年6月1日，贷款本金剩余190780.87元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未出庭答辩，也未对原告及第三人所举证据发表质证意见，系自行放弃答辩和质证权利，视为其对原告及第三人举证未提出质疑和反驳意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：案涉房屋位于武陟县木××大道南段××小区××楼××单元××楼××室，面积112.6平方米，系被告于2013年12月11日从开发商河南龙润置业有限公司处购买，被告支付105000元首付款，剩余240000元在第三人处抵押贷款，在武陟县房管局办理抵押登记，编号为武房预抵字第003648号。2017年5月10日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，约定：被告将案涉房屋以385000元的价格出卖给原告，原告于2017年5月10日向被告一次性支付首付款167322.20元，剩余房款待到房屋三证够两年过户时，被告配合原告办理过户手续，并配合原告办理房屋按揭所需手续材料，在房屋三证不够两年未过户期间，原告跟着被告按揭先还，原告必须按月按时偿还银行贷款；被告于2017年5月10日将房产交付原告，原告可装修入住；如任何一方拒绝履行本合同或者解除合同，均由违约方向守约方支付相当于房屋成交价30%的违约金。后原告支付了首付款，被告将案涉房屋交付原告，原告开始装修入住。原告按约定将每月应偿还的银行贷款存入被告贷款账户。但在双方签订《二手房买卖合同》之前，被告已有贷款逾期未还，在原告按约定将每月应偿还的银行贷款存入被告贷款账户期间，第三人在划扣贷款时，被告的贷款账户有时却无款可扣，导致当第三人划扣了河南龙润置业有限公司的保证金。河南龙润置业有限公司向原告说明情况，原告却找不到被告，无法办理相关手续。截止2020年6月1日，被告在第三人处的贷款本金还剩余190780.87元。原告表示愿意一次性偿还第三人剩余贷款。本院认为，原告与被告签订《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定,成立且生效。原告按合同约定履行了自己的义务，因被告的原因导致案涉房屋贷款出现逾期，被告不按约定配合办理房屋相关手续的行为，构成违约，应支付原告违约金；双方约定违约金为房屋成交价的30%，鉴于被告已履行了房屋交付义务，本院对违约金予以调整，按照房屋成交价3850000元的20%即77000元计算。第三人是案涉房屋的抵押权人,在被告不履行到期债务时,第三人有权就案涉房屋的价值优先受偿;依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”,即法律赋予了案涉房屋受让人有权行使代偿权以消灭抵押权,进而维护合同的履行和交易的稳定;且原告表示愿意一次性偿还第三人剩余贷款，第三人亦表示若原告一次性将被告的剩余贷款偿还，第三人愿意协助办理解除抵押，因此,对于原告行使法定涤除权,本院予以支持。在原告清偿了第三人的债权190780.87元后,第三人应办理解除抵押的手续,消灭抵押权,原、被告应予以配合。原告涤除抵押权后,被告应协助原告办理案涉房屋的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨荣荣与被告曹波于2017年5月10日签订的《二手房买卖合同》有效；二、原告杨荣荣于本判决生效后二十日内支付第三人中国建设银行股份有限公司武陟支行190780.87元（具体以支付时的实际剩余金额为准）；三、在前述判项履行完毕后的三日内,第三人中国建设银行股份有限公司武陟支行办理抵押权的注销登记,原告杨荣荣、被告曹波予以配合；四、被告曹波于本判决生效后,在武陟县木栾大道南段龙润湾小区5号楼1单元4楼402室房屋抵押权注销后五日内,协助原告杨荣荣办理相关过户手续；五、被告曹波于本判决生效后十日内支付原告杨荣荣违约金77000元；六、驳回原告杨荣荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610.0元，减半收取计1305元，由原告杨荣荣负担435元，被告曹波负担870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张海滨二〇二〇年八月十二日书记员  王亚琪