江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初2671号原告：施霞琴，女，1961年3月31日生，汉族，住上海市。被告：启东誉豪置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心二楼西。法定代表人：吴海，公司总经理。委托诉讼代理人：王程、顾彬菁，公司员工。原告施霞琴与被告启东誉豪置业有限公司（以下简称誉豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施霞琴、被告誉豪公司委托诉讼代理人王程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施霞琴向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告购房定金3万元并对原告进行3倍赔偿，合计金额12万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月22日，本人在网上看到恒大海上威尼斯房产营销信息，经与恒大网上咨询后于3月24日由恒大上海销售员顾小卫（T：185××××6588)开车接送至恒大海上威尼斯售楼处。现场销售马王杜介绍了房产促销情况带看样板房。马王杜称实体现房需要付定金才能申请钥匙看房，并承诺恒大无理由退房，购房者在2020年5月10日前都能无条件退款。在对方的承诺下原告与被告签订了商品房网上认购书、恒大海上威尼斯商品房认购书购买洋房区1723-203房价总额1702691元并支付了购房定金3万元整。付完定金后，马称公司已下班钥匙拿不到，看不了房并叫顾小卫发公司银行帐号，房款在沪转帐就行。上车时(顾小卫接送车），我要求马王杜发无理由退房协议给我。当天下午6:35分后，本人收到无理由退房协议书、无理由退房承诺书。本人认为被告制定的无理由退房协议有悖国家房产法规政策。3月26日，（本人联系顾小卫未得到回复）亲自到被告所在地要求协商无理由退款条款事宜并签署履约，马王杜称无理由退房是购房合同网签后公司走法律程序让仲裁或法院裁定退房退款，但是仲裁费要购房者付。本人要求与公司有关领导商榷，马让我等候说领导开会，数小时后马告诉本人领导不接见我了，公司就是这样规定的，让我去投诉或上诉。3月27日、28日，本人与马王杜微信，多次要求被告尽快协商签订可行的无理由退款协议，声明商品房买卖合同认可的并提议疫情期间可以微信协商网上签订或网上先协商后见面签约后我履行付款义务。本人多次声明所有的合同、协议都是为买卖房屋一件事，法律给予买卖双方同等的权利义务，支付房款前我必须明确被告承诺的无理由退房的退款时间等及保证我的权益不受对方的承诺而损失。被告方均拒绝协商签定。3月28日，原告发邮政信函至被告并发微信马王杜让马转告领导。3月29日，原告收到马王杜通知，该套房屋公司已做再出售处理。3月30日，原告收到邮政快递被告发出的挞定通知书。被告明知国家房产调控政策，商品房买卖合同是国家监管的合同,是不能由买卖方的意愿撤销退房退款的，却以承诺无理由退房进行欺骗性销售诱导，以挑战国家有关政策法规的不正当手段欺骗消费者。被告收取了原告定金后不履行协商签约无理由退房协议义务，继续诱骗原告让原告支付首期款477807元，网签合同后公司给我走无理由退房。被告明知按照现行国家房产政策，网签合同后原告是无法享受被告承诺的无理由退房权益的，却仍然以收定金继续欺骗欺诈原告，要求原告先付房款再给我无理由退款，否则就认定我违约不退定金也不享受无理由退房权益。3月28日星期日，被告在未达到进款目的，本人已发信再次表明态度后即作挞定通知另行处置该房屋。被告的行为严重侵害了消费者的正当权益，故原告起诉至法院请求依合同法、消费者权益保护法等有关法律支持原告的诉讼请求。誉豪公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。双方签订的网上认购书已经明确约定在签署商品房买卖合同后，才签署无理由退房协议书，现双方已经签订商品房认购书，约定定金3万元以及付款方式，也明确了双方签订商品房买卖合同的具体时间，该认购书是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，自双方签字后已成立并生效，各方应当根据规定履行各自义务。我司提供的无理由退房承诺书属于单方允诺，是我司的意思表示，这是恒大集团作为有社会责任感的民营企业树立行业标杆，自我约束和作出让利于消费者的承诺，正如没有绝对的权利，自由也是在法律约束下的自由，我司的无理由退房政策也是需要满足协议中明确的条件，无理由退房政策不是国家或者行业规定的房地产企业的义务，因为它增加了我司义务，扩大了对方的权利。原告为购房先考虑退房，并以此为借口，拒绝签订商品房买卖合同，显然与国家“房子是用来住的，不是用来炒的”政策相悖，原告违反诚实信用原则，拒绝签订商品房合同，已构成违约，系原告单方过错，故原告主张没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告誉豪公司于2016年9月30日取得恒大海上威尼斯项目的《商品房预售许可证》，预售房楼号1670-1673、1675-1683、1685-1693、1695-1703、1705-1713、1715-1723、1725-1733、1735-1742。2020年3月24日，誉豪公司作为甲方（恒大某楼盘项目公司）、原告施霞琴作为乙方签订《商品房网上认购书》，约定：乙方自愿依照本认购书约定认购恒大海上威尼斯楼盘洋房区-1723-203单元(以下简称“该商品房”)；乙方通过“恒房通”平台支付定金3000元，同时在平台上签署本认购书；自本认购书签署之日至2020年5月10日期间，乙方可享有低价购买及无理由退房权益。签署《商品房买卖合同》后，乙方或乙方推荐的客户可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房权益。同时又约定了乙方或乙方推荐的客户的其他权益。同日，誉豪公司作为甲方（出卖方）、原告施霞琴作为乙方签订《恒大海上威尼斯商品房认购书》，主要内容为：甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购恒大海上威尼斯洋房区-1723幢203号，1.该商品房建筑面积共128.88平方米，套内建筑面积109.60平方米。按建筑面积计算，单价为13211.44元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为15535.50元/㎡；总金额1702691元；2.乙方同意签署本认购书时，支付人民币3万元作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款)，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。乙方须于2020年3月28日前支付首期房款480807元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》，于2020年4月24日前付清516807元；余款(即681077元)须于2020年5月24日前付清。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；3.自该商品房的《商品房买卖合同》签署之日至2020年5月10日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。需甲方补偿差价的，如乙方选择一次性付款或分期付款的，甲方承诺在最后一期未付的合同房款中扣减差价；如乙方选择按揭付款的，甲方承诺于2020年5月20日前一次性退还差价；4.乙方必须在约定的付款方式和期限内到恒大海上威尼斯销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；5.如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；6.乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。同日，原告施霞琴向恒大地产集团有限公司支付3000元，又向誉豪公司支付27000元。2020年3月24日始，原告施霞琴与恒大海上威尼斯销售马某某就看房，先支付首付款还是先签订《商品房买卖合同》，《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》的内容及签署时间等通过微信协商，原告施霞琴认为看房后并对《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》内容协商一致后再签《商品房买卖合同》，并支付首付款，且对销售马某某在微信中提供参考的《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》的内容不认可，而销售马某某认为要按时付楼款并签署草签和正签购房买卖，再签《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》，才能办理无理由退房。因原、被告对此意见不一，未达成统一意见。2020年3月29日，被告誉豪公司向原告施霞琴发出《挞定通知书》，内容为：2020年03月24日与我司签订了《恒大海上威尼斯商品房认购书》(编号：G4417162，下简称“认购书”)，认购了恒大海上威尼斯1723栋/单元203号。依据认购书，阁下须于2020年03月28日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则构成违约，所付定金不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止2020年03月29日，阁下已逾期1日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付定金不予退还。本院认为，商品房买卖解释第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，被告誉豪公司销售人员在与原告施霞琴签署认购书时，未将《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》的内容向原告施霞琴明示，致拟签订商品房买卖合同过程中，对“无理由退房”的内容、适用条件存在分歧，最终未能签订《商品房买卖合同》，而原告施霞琴作为购房者也应充分了解买卖合同及过程，对其签订的认购书有充分的了解，故案涉《商品房买卖合同》未能签订不可归责于当事人双方，原告施霞琴支付的3万元定金，被告誉豪公司应予返还。“无理由退房”系销售者对购买者购房行为的保障，根据诚实信用的原则，被告誉豪公司销售行为虽有瑕疵，但不构成欺诈，故原告施霞琴要求被告誉豪公司3倍赔偿的诉请，本院不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告启东誉豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告施霞琴购房定金3万元（款项汇入原告施霞琴名下上海浦东发展银行账户，账号62×××82）；二、驳回原告施霞琴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1350元（原告已预交），由原告施霞琴负担1012元，被告启东誉豪置业有限公司负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2700元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  陈春花二〇二〇年八月七日书记员  陈琳琳