吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1502号上诉人（原审被告）：张秀英，女，1954年10月18日出生，汉族，农民，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：孟繁印，吉林明达伟业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任红丽，女，1980年3月7日出生，汉族，农民，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：孟繁印，吉林明达伟业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任宝龙，男，1988年9月29日出生，汉族，农民，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：孟繁印，吉林明达伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾玉丽，女，1962年7月19日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：郭振宇，吉林江城律师事务所律师。上诉人张秀英、任红丽、任宝龙因与被上诉人顾玉丽房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张秀英、任红丽、任宝龙上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，驳回顾玉丽的诉讼请求;二、顾玉丽承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决认为任吉生的行为构成表见代理，顾玉丽有理由相信任吉生有权处分案涉房屋错误。原拆迁的房屋登记在任吉生名下，任吉生是《产权调换协议书》中的被拆迁人，《租赁协议》《收条》是任吉生签订的，只能证明任吉生与顾玉丽之间形成了房屋租赁关系。顾玉丽租赁案涉房屋经营超市多年，并与任吉生同住一个小区，对任吉生与张秀英系夫妻关系明知。张秀英发现任吉生要将案涉房屋出售，多次找到顾玉丽，要求其返还房屋，顾玉丽明知任吉生没有单独处分权，仍与任吉生签订房屋买卖合同，故一审判决认为顾玉丽有理由相信任吉生的行为能够代表张秀英的意思表示错误。另外，任红丽虽代替其父亲任吉生在房屋买卖合同上签字，但事先没有张秀英委托，张秀英庭审时亦表示不知情。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定，本案中，顾玉丽与任吉生签订《房屋买卖合同书》时，任吉生没有提供张秀英的授权委托书、身份证等有权代理的证据，即在客观上没有形成任吉生有代理权的表象。且顾玉丽明知张秀英与任吉生是夫妻，明知案涉房屋是夫妻共同财产，却单独与任吉生签订《房屋买卖合同书》，其主观存在过错。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，驳回顾玉丽的诉讼请求。顾玉丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。顾玉丽向一审法院起诉请求：一、张秀英、任红丽、任宝龙将位于涉案房屋更名至顾玉丽名下；二、张秀英、任红丽、任宝龙支付违约金31,000元；三、本案诉讼费由张秀英、任红丽、任宝龙承担。一审庭审中顾玉丽增加诉讼请求，依法确认顾玉丽与任吉生签订的《房屋买卖合同书》有效。一审法院认定事实：张秀英与任吉生系夫妻关系。在婚姻存续期间，张秀英与任吉生共同享有房屋一处。2007年5月9日任吉生（被拆迁人）与拆迁人吉林省吉林市船营区越北镇人民政府签订《产权调换协议书》，经协商，吉林省吉林市船营区越北镇人民政府同意将张秀英与任吉生原有房屋拆迁后，与涉案房屋予以产权调换。协议签订后，双方如约履行了合同义务。此后，在回迁安置房屋尚未办理房产证期间，任吉生将房屋租赁给顾玉丽，顾玉丽用于经营超市，租赁期自2009年11月1日至2017年11月1日。2018年4月27日，任吉生（甲方）与顾玉丽（乙方）签订《房屋买卖合同书》，载明：“一、甲方自愿将涉案房屋，建筑面积76.2平方米卖给乙方；二、更名费用及物业维修由乙方承担，甲方无条件到场并且提供相关后续证件；三、乙方在签订协议时，一次性付给甲方购房款31万元整（大写叁拾壹万整）；四、甲乙双方当面验证房屋证件和欠款的准确性，并且写收条为据；五、2018年4月前物业费用由甲方承担；六、本合同签订后，如乙方违反本合同条款，应向对方支付总房款10％的违约金。”该合同由顾玉丽代任吉生签字捺印、并由任吉生女儿任红丽签名任吉生捺印。顾玉丽以转账方式履行了给付价款义务，并实际占有使用涉案房屋。另查，2019年10月11日任吉生因病去世，其法定继承人为张秀英、任红丽、任宝龙。2019年10月11日，涉案房屋已办理涉案不动产权证，权利人为：任吉生。一审法院认为，本案的争议焦点系任吉生与顾玉丽签订的《房屋买卖合同书》是否有效。本案涉诉房屋来源于任吉生与张秀英共有房屋被拆迁后置换取得。在任吉生与顾玉丽签订《房屋买卖合同书》的过程中，张秀英并未在该合同上签字确认，任吉生处分涉案房屋的行为是否对张秀英的财产权部分构成无权处分，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。就本案，首先，涉案房屋在没有办理产权证之前，任吉生是《产权调换协议书》所载明的被拆迁人。顾玉丽购买房屋之前，一直在租赁任吉生的房屋，租赁期自2009年至2017年。在租赁期间，所签订的《租赁协议》以及所出具的房屋租赁费《收条》均是任吉生签字确认，故顾玉丽有理由相信任吉生有权处分该房屋；其次，任吉生与张秀英系夫妻关系，且共同居住。顾玉丽所租住的房屋与任吉生及顾玉丽住所都在同一小区，因此，顾玉丽有理由相信任吉生的行为能够代表张秀英的意思表示；再次，在顾玉丽与任吉生签订《房屋买卖合同书》及给付购房款时，任吉生女儿任红丽也在场，任红丽自认其代替其父亲签订合同，顾玉丽也于同日将购房款通过银行转入任吉生卡中。上述事实，任吉生与顾玉丽买卖房屋的行为，张秀英当庭表示不知晓的抗辩有悖常理。综上，任吉生的行为符合表见代理的法定要件，应认定顾玉丽与任吉生签订《房屋买卖合同书》有效。基于有效合同，顾玉丽主张判令张秀英、任红丽、任宝龙将涉案房屋更名至顾玉丽名下的诉请，予以支持；关于顾玉丽主张张秀英、任红丽、任宝龙给付违约金31,000元的诉请，一审法院认为，本案涉诉的《房屋买卖合同书》系顾玉丽与任吉生所签订，任吉生于2019年10月11日因病去世，涉案房屋于2019年10月11日办理产权登记。一审庭审中，顾玉丽未能提举任吉生生前涉案房屋是否具备办理房屋备案登记条件的有效证据，故任吉生是否构成合同违约要件无法确认，顾玉丽上述主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决。一审法院判决：一、顾玉丽与任吉生于2018年4月27日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、张秀英、任红丽、任宝龙于判决生效之日起七日内协助顾玉丽办理涉案房屋变更登记；三、驳回顾玉丽其他诉讼请求。案件受理费3208元，由张秀英、任红丽、任宝龙负担2633元，顾玉丽负担575元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张秀英、任红丽、任宝龙的上诉主张不能成立。任吉生在吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1822号案件庭审过程中，对其与顾玉丽之间签订的《房屋买卖合同书》的真实性予以认可，该合同合法有效。案涉房屋系任吉生与张秀英的夫妻共同财产，任吉生与顾玉丽签订的《房屋买卖合同书》，张秀英未在该合同上签字，其行为处分了张秀英的财产权益，属于无权处分。但结合任吉生与顾玉丽签订的《租赁协议》，任吉生签字的租金收条，顾玉丽与任吉生、张秀英夫妻均居住在同一小区，在签订《房屋买卖合同书》时，任吉生的女儿任红丽在场，合同书上“任吉生”的签字系任红丽所签，任红丽亦知晓购房款已实际支付等事实，张秀英主张其对任吉生出售案涉房屋一事不知情不符合常理。一审法院认为顾玉丽有理由相信任吉生的行为能够代表张秀英的意思表示，任吉生的行为构成表见代理，顾玉丽与任吉生签订的《房屋买卖合同书》有效，并无不当，张秀英、任红丽、任宝龙的上诉主张，不予支持。综上所述，张秀英、任红丽、任宝龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由张秀英、任红丽、任宝龙负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卓审判员 关 晶审判员 刘 静二〇二〇年八月十日书记员 李玉娇