天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初7935号原告：天津国大药房连锁有限公司，住所地天津市和平区宝融大厦2号楼大连道1号222室。法定代表人：石涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苏博，天津致行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹏恺，天津致行律师事务所实习律师。被告：李春明，男，1963年2月28日出生，汉族，住天津市武清区。原告天津国大药房连锁有限公司（以下简称“国大药房”）与被告李春明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国大药房的委托诉讼代理人苏博、邱鹏恺，被告李春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国大药房向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2、依法判令被告配合原告办理房屋交接手续；3、依法判令被告返还原告租金43750元，保证金7500元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月9日原被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于天津市武清区杨崔公路南的房屋，租赁期自2018年11月10日至2021年11月25日，年租金9万元，保证金7500元。原告于2019年11月1日前支付2019年11月25日至2020年11月24日的年租金9万元。后因为疫情影响原告经营困难，于2020年3月24日与被告沟通退租事宜，但被告不同意。原告无奈之下于2020年5月底腾空房屋向被告交房，但被告仍不予接收。后原告于2020年6月9日再次至涉案房屋处向被告交房并报警，但被告仍拒绝配合，且不同意退还原告已交纳租金及保证金。故起诉至法院。被告李春明辩称，签订的租赁合同中约定租赁期限是3年，现在是第二年，原告提出解除合同，是原告违约。同意解除合同及退还保证金，但退回的租金是如何计算的。解除合同需要提前3个月书面告知，但原告只是打电话，且原告5月份腾房未与被告说明，因此不同意退还原告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年11月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于天津市武清区杨崔公路南的房屋作为开设药店使用，租期自2018年11月10日起至2021年11月25日止。年租金9万元（2018年11月25日至2019年11月24日，房屋租金9万元；2019年11月25日至2020年11月24日，房屋租金9万元；2020年11月25日至2021年11月24日，房屋租金9万元）。支付方式为年付。合同第九条双方约定解除本合同的条件：“（一）甲（被告）、乙（原告）双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被签订为危险房屋的；5、甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期内被处分，现被处分的。由以上不可抗力因素导致的情况，凡涉及政府赔偿的装潢补偿及营业损失应归承租人所有。（二）甲（被告）、乙（原告）双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。”合同第十条违约责任约定为“……（六）租赁期间，非本合同规定的情况，乙方（原告）中途擅自退租的，应提前三个月书面告知甲方（被告），否则乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。合同补偿条款约定为：“甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即（人民币）7500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”。合同签订后，原告向被告支付了租金及保证金，被告向原告交付了房屋。2019年10月21日，原告向被告支付第二年即2019年11月25日至2020年11月24日的房屋租赁费90000元。现原告因经营不善与被告就退租事宜进行沟通，双方未能达成一致意见，遂成讼。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应及时、全面履行各自义务，任何一方违约，应向对方承担相应的违约责任。原告主张其于2020年5月腾空房屋，合同已解除，被告应配合办理房屋交接手续，退还余下租金及保证金。被告不认可。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条解除本合同的条件的约定，原告不具备合同约定的解除条件的情形，其属于因自身原因不愿继续租赁，擅自单方提出解除合同，构成违约。但因原告现已腾空涉案房屋，以自己的实际行为明确表示不再承租房屋，考虑到房屋租赁合同的性质，可以认定双方之间的房屋租赁合同因已缺少必要的履行基础而无法继续履行。故本院以原告提起诉讼之日即2020年7月22日解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。关于原告主张被告应退还剩余租金的诉讼请求。根据我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原合同约定的当事人的权利义务虽不再具有效力，但合同中关于解决争议的方式及违约责任条款仍然有效。本案中，合同未履行期间的租金为30821.92元（90000元/365天×125天）。被告在庭审中抗辩认为，根据双方签订的合同第十条违约责任（六）的约定：租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，应提前三个月书面告知被告，否则原告应按月租金的3倍向被告支付违约金。若违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿。原告在庭审陈述中，同意支付其月租金的3倍即22500元。本院认为，合同无法继续履行的原因在于原告单方违约。结合一般情况下，合同提前终止，被告作为出租方应及时收回房屋避免扩大损失。而原告提出退租正处于疫情防控期间，被告收回房屋亦难以继续出租获得收益，故本院从保护交易的角度，根据公平原则，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定剩余租金与违约金相抵为8321.92元。故被告应返还原告剩余租金8321.92元。关于保证金7500元，被告同意退还，本院予以支持。关于原告主张被告配合原告办理房屋交接手续的诉讼请求，未提交证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告天津国大药房连锁有限公司与被告李春明签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除；二、被告李春明于本判决生效后十日内返还原告天津国大药房连锁有限公司15821.92元；三、驳回原告天津国大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541元，由原告天津国大药房连锁有限公司负担443元、被告李春明负担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘仲祥二〇二〇年八月十八日书记员  翟昕彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。