甘肃省渭源县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1123民初2918号原告：昆明宏睿房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区梁源小区2组团5幢6单元6层601号。统一社会信用代码915301126765755175。法定代表人：张森，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦亮，甘肃昱晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春娟，该公司业务经理。被告：渭源县金煜房地产开发有限公司，住所地甘肃省定西市渭源县清源镇中药材市场南6114号，统一社会信用代码9162112306394421X8。法定代表人：秦金仓，该公司董事长。委托诉讼代理人：司宏乾，甘肃品泉律师事务所律师。原告昆明宏睿房地产经纪有限公司（以下简称宏睿公司）与被告渭源县金煜房地产开发有限公司（以下简称金煜公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，于2020年5月13日依法适用简易程序公开开庭进行审理。因本案案情复杂，依法转为普通程序审理。2020年7月24日第二次公开开庭进行了审理。原告宏睿公司及委托诉讼代理人焦亮、张春娟，被告金煜公司委托诉讼代理人司宏乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代理销售佣金701030元，2017年1月1日至2019年9月30日延期支付佣金的滞纳金按照月利率2%计算为462680元，共计1163710元，2019年10月1日至付清之日延期支付佣金滞纳金仍按每月2％计算；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月13日，我公司与被告签订销售代理合同，由我公司代理销售被告开发承建的渭锦佳苑项目全部可售商住房销售，并约定，在基本销售价格以内，被告按1.6%支付销售佣金；在此基础上超出底价部分，则双方按7:3分成；如遇认购者交定金后违约，则所交定金由双方按5:5比例分成。并且约定，被告如不按时向我公司支付销售佣金和溢价分成，超过7天后按实际代理费总额的2‰（每天）支付滞纳金或由原告从客户的首期款之中扣除，超过10天视为违约。2014年3月1日，我们双方签订补充协议，确定本项目住房销售底价为3100元/m2（住房一层价格），自住房二层起，每高一层加15元的楼层差价（不含9层），自9层起，9-16层，每高一层，加10元楼层差价，17层复式待定，销售底价与相应楼层差价相加部分，为各楼层实际成交价格，超出部分算溢价，按7:3分成。本项目的商业部分，被告支付我公司1.6％的销售佣金。2014年7月31日，被告负责人确认公寓销售底价3100元/m2，顶层复式销售底价3100元/m2。2015年4月10日，双方签订附件3，协议自2015年3月1日起，销售佣金按2.5％提成。合同签订后我公司于2013年12月底进场，2014年5月1日开盘销售，2015年5月被告通知我公司退出，我公司已代理销售被告开发绝大部分房屋。2015年5月17日，我公司与被告协商解除销售代理合同，被告经结算支付我公司佣金552865元，并对代理销售的房屋未到款部分的佣金进行了协商和清算，被告共欠原告代理佣金为816122元。2016年4月，我公司向法院起诉后，法院认定自2015年5月17日至2016年12月31日，被告共收到购房款4940490元，并判决向我公司支付代理佣金115092.14元，2016年12月31日前延期支付滞纳金11509.21元。现被告共欠我公司佣金701030元，2017年1月1日至2019年9月30日延期支付佣金滞纳金462680元。被告金煜公司辩称，对原告的诉讼请求依据的事实不予认可。本案应以生效的一审、二审判决为依据，按2017年1月1日后的到账款项计算佣金。另外，原告未给我公司提供税票，税票的金额是21698.12元，应从要给付的佣金中扣除。本院经审理认定事实如下：被告金煜公司开发渭源县渭锦佳苑住宅小区。2013年7月13日，原、被告经协商签订销售代理合同，被告委托原告独家代理销售其开发经营的渭锦佳苑项目3、4、7、8、11、12、15、16、19、20#全部可售住房和可售营业房的销售。销售周期为2013年9月10日至2016年9月10日。合同对双方权利、义务、销售价格、费用提成及违约责任均进行了约定。关于提成费用双方约定：在基本销售价格以内，被告按1.6％支付原告销售佣金，在此基础之上超出底价部分（溢价），则双方按7:3分成，被告70％，原告30％。佣金的结算以当月实际回款额（到账款）为结算依据，溢价部分的结算以单套房款全部到账为依据进行结算。委托期内，如遇认购者交定金后违约，则所交定金由双方按5:5比例分成，如遇认购者交首付款后违约，则违约金除去相应的费用后按5:5比例分成。2014年3月1日，双方签订补充协议，约定商铺佣金仍为1.6％计算，商铺溢价双方按9:1分成，被告得90％，原告得10％。2014年4月30日、7月31日，被告负责人郭顺利两次出具确认单，确认住宅底价为3100元/㎡。2015年4月10日，双方经协商同意，被告销售负责人郭顺利确认，自2015年3月1日起，原告销售佣金按2.5％提成，提成点位的调整适用于剩余的全部房源。合同违约责任约定原告须按比例完成历年销售任务，被告如不按时向原告支付销售佣金和溢价分成，超过7天后按实际代理费总额的2‰（每天）支付滞纳金或原告从客户的首期款中扣除，超过10天视为违约。被告在合同期内及合同期后一年内未经原告同意不得聘用原告所用人员，否则按每人10万元的培训金给付原告。2015年5月17日，双方因履行合同发生分歧，经协商解除销售代理合同并对佣金进行了结算。结算结果如下：1、2#及6#铺面已签合同12套，到款1810448元，佣金28967元（1810448元*1.6％）；2、2#及5#商铺已付定金未签合同7套，到款242500元，双方协商按0.4％结算，佣金970元（242500*0.4％）；3、公寓已签合同22套，到款285000元，佣金4560元（285000元*1.6％）；4、5#及6#、9#、10#楼已签合同116套，到款21500976元，佣金344016元（21500976*1.6％）；5、5#及6#、9#、10#楼已付定金未签合同42套，到款1756165元，双方协商按0.4％结算，佣金7025元（1756165*0.4％）；6、售房溢价共计483439元，按合同约定原告得30％，佣金为145032元（483439*30％）；7、退房违约金17500元，按合同约定原告得50％佣金为8750元（17500*50％）。以上佣金共计552865元，被告已支付原告。2016年4月27日，原告向本院提起诉讼，要求被告按已签合同（包括认购协议）总价款计算支付其佣金828087.78元，扣除应交税款6624元外应付761841元，并由被告按总佣金10％支付滞纳金131471元，同时要求被告支付因解除合同后聘用其公司业务员的违约金300000元。我院于2017年3月6日作出（2016）甘1123民初0798号民事判决书，对原告要求以签订合同的总价款支付其佣金及溢价款的请求未予支持，按照实际收回款结算佣金和滞纳金。后原告不服提起上诉，定西市中级人民法院于2017年8月28日作出（2017）甘11民终430号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年11月19日，原告向本院提起诉讼，仍要求被告按已签合同（包括认购协议）总价款支付其佣金816122元，扣除第一次起诉已付的115092.14元，共计要求支付佣金701030元，2017年1月1日至2019年9月30日滞纳金462680元。庭审中原告提交销售代理合同、补充协议及被告负责人曹富民2015年5月17日签名的结算清册5份以支持其诉讼请求，结算清册对已签合同及交付定金未签合同可售住房及营业房套数、合同总价款、到账款均详细记载。经质证，被告认为已按到账款结算支付原告佣金552865元，该结算清册不能作为原告要求按合同总价款支付佣金的依据，对以上证据的真实性法庭予以认定。经本院通知，原告提交了其公司销售房屋的明细统计表，且明确表明该表册内容不全面，被告质证要求按实际履行和已经解除合同的情况确定房屋销售情况，本院对该证据的真实性予以认定。被告提交民事判决书2份，原告对判决有异议，本院对该生效判决予以认定。被告提交2017年1月1日后佣金销售核算表，被告不予质证，要求按被告业务负责人曹富民签字的结算单执行，按合同及认购协议金额总数支付佣金。本院认为，本案案由因双方签订的合同为销售代理合同，案由变更为商品房销售代理合同纠纷。双方争议的焦点为合同解除后被告应否按原告促成合同的总价款一次性支付原告佣金。原、被告签订销售代理合同后销售周期未届满便协商解除了合同。原告在合同解除前按合同约定代理销售房屋，被告应按合同约定支付原告报酬。2015年5月17日双方解除合同进行结算，结算清册上虽有被告业务负责人签名同意，但仅仅是对原告完成项目的确认，对佣金支付双方依合同约定的到账款进行结算并支付清楚。双方签订的销售代理合同明确约定佣金的结算以实际回款额为准，溢价部分的结算以单套房款全部到账为条件。因此原告要求以签订合同的总价款为依据支付其佣金及溢价款不符合合同约定，庭审中，我院依据（2016）甘1123民初0798号、（2017）甘11民终430号民事判决书，向原告多次释明是否愿意变更诉讼请求，并提交其公司促成合同的表册，对2016年6月30日前已结算款项和剩余款项进行核算说明，另外询问原告是否同意委托相关机构对到账款进行审计，原告对所释明内容均不同意，故本院对被告提交的2017年1月1日到2020年7月14日的到账款结算佣金21943.09元予以支持，对原告的其余诉讼请求，不予支持。合同解除后，被告应按合同约定支付原告佣金，被告怠于支付，原告要求被告按照月息2％支付滞纳金符合约定，因双方对到账款一直未结算，故滞纳金的起算点自起诉之日2019年11月19日算至佣金实际给付之日，2020年7月以后到账的款项，被告应按约定按时支付原告，原告可保留诉权。关于支付佣金扣除税款问题，双方应在支付佣金时按约定和纳税规定办理。综上所述，原、被告双方签订的销售代理合同终止后，被告应依据合同约定的权利义务，向原告结算支付原告因履行合同义务应得的报酬，被告未按合同履行义务，还应当按合同约定承担延期支付佣金的滞纳金，即被告应按合同支付原告居间销售商品房实际收回款按比例结算的佣金和延期支付的滞纳金。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告渭源县金煜房地产开发有限公司支付原告昆明宏睿房地产经纪有限公司代理销售商品房佣金21943.09元，延期支付佣金的滞纳金自2019年11月19日至佣金实际给付之日按月息2％计付；二、驳回原告昆明宏睿房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15274元，由原告负担10000元，被告负担5274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起两年内。审 判 长  谢海燕审 判 员  李秋艳人民陪审员  闫佳宁二〇二〇年八月二十四日书 记 员  孙 岩