北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7256号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘丽燕，女，1982年7月23日出生，户籍所在地广东省广州市。委托诉讼代理人：韩中泰（潘丽燕之夫），男，1985年11月9日出生，住山西省阳泉市。委托诉讼代理人：钱汪龙，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘雪梅,女，1969年2月17日出生，户籍所在地北京市西城区。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京京状律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宏杰，北京京状律师事务所律师。原审第三人：北京金美地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区四季星河中街1号院甲6号楼121号。法定代表人：王金山，总经理。上诉人潘丽燕因与被上诉人刘雪梅、原审第三人北京金美地房地产经纪有限公司（以下简称金美地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初64758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘丽燕上诉请求：1.撤销一审法院判决，发回重审或改判驳回刘雪梅的诉讼请求，并由刘雪梅承担500万元违约金；2.一、二审全部诉讼费用由刘雪梅承担。主要事实及理由：一、刘雪梅早在2012年即已将案涉房屋出卖给案外人武凡，根据刘雪梅与潘丽燕的房屋买卖协议，刘雪梅已构成违约，潘丽燕有权据此拒绝支付案涉房屋款项。一审法院对刘雪梅的违约事实未予查明，片面认定潘丽燕拒绝支付案涉房屋款项的行为构成违约，显属错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，本案中经一审法院查明，案涉房屋实际已由刘雪梅于2012年出卖给了案外人武凡，双方就此签订《北京市存量房屋买卖协议》，且通过走访咨询物业确认案涉房屋一直由武凡居住。刘雪梅在与潘丽燕签订并履行房屋买卖协议期间从未主动向潘丽燕告知该事实。潘丽燕系于2018年4月1日在装修房屋过程中自行发现该事实。刘雪梅作为出卖方，刻意隐瞒已出卖案涉房屋的事实，再次向潘丽燕出卖该房屋，刘雪梅已经构成根本违约，潘丽燕有权据此主张解除房屋买卖协议，并拒绝支付房屋款项。一审判决完全忽视了对上述事实的判断认定，刻意回避刘雪梅已经构成根本违约这一法律事实，片面认定潘丽燕拒绝支付房屋款项的行为构成违约并判决潘丽燕承担违约责任显然错误。二、由于刘雪梅始终拖延出示案涉房屋产权证原件，且存在已与他人签署案涉房屋买卖协议的事实，潘丽燕基于事实判断刘雪梅后续存在无法为其办理房屋过户登记手续的可能，由此正当行使不安抗辩权而拒绝支付房屋款项。一审判决对此没有查明事实真相，直接认定潘丽燕违约并承担违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的内容，根据潘丽燕一审提交的金美地公司员工高建华的证言，张文伟作为刘雪梅的代理人签署案涉协议之时并未出示案涉房屋产权证原件，系因其与刘雪梅存在生意纠纷目前不方便出具，并承诺后期尽快补办相关证件。根据韩中泰与张文伟的短信聊天记录，自2018年4月24日至2018年8月11日，尽管韩中泰不断催促张文伟尽快出示案涉房屋产权证，张文伟却一直表示其与刘雪梅有经济纠纷，未能出示案涉房屋产权证。在出卖人无法完成房屋买卖协议下最基础的出示房屋产权证义务且案涉房屋交易情况复杂的情况下，潘丽燕无法确定案涉房屋的产权情况，有充足理由认为案涉房屋可能存在产权纠纷，刘雪梅存在无法履行案涉房屋顺利过户登记义务的可能，潘丽燕中止履行支付房款的约定符合不安抗辩权的行使条件，显然合理合法，不构成违约。三、刘雪梅在2018年4月1日交房当日并没有向潘丽燕出示案涉房屋产权证原件及与武凡的房屋买卖协议原件，一审判决在潘丽燕提交了证据证明刘雪梅未出示该原件的情况下，依然认定刘雪梅已出示，属于认定事实不清，显属错误。刘雪梅本人自始至终住在加拿大，潘丽燕在本案协议履行过程中从未与刘雪梅本人见面。一审判决记载刘雪梅向潘丽燕出示过案涉房屋产权证及与武凡的房屋买卖协议原件与事实不符。根据刘雪梅出具给张文伟的授权委托书的授权事项显示，案涉房屋的房产证原件以及与武凡的房屋买卖协议原件并未交给张文伟，因此也不存在张文伟代刘雪梅向潘丽燕出示这些原件的可能。根据潘丽燕一审提交电话录音证据，王金山本人从未见过案涉房屋的产权证原件，与其庭审表述自相矛盾。一审法院未查明事实，直接认定张文伟作为刘雪梅之代理人出示了案涉房屋的产权证原件及与武凡的房屋协议原件显属认定事实不清，证据不足。四、即使潘丽燕在办理完毕房屋所有权手续前对房屋进行了部分装修，因该行为而承担数额高达500万元的违约金也显然不合理。潘丽燕请求调低赔偿违约金数额，一审判决未予采纳错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、第九十七条规定，潘丽燕的装修行为并未对房屋造成任何毁损，刘雪梅并未因此遭受任何损失且亦未能举证证明其损失。一审法院应综合考虑实际损失因素、潘丽燕违约的原因和背景、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则对违约金数额予以适当调整。五、案涉7月11日签署的《补充协议》约定潘丽燕应当在一个月内“凑齐”房款，并非要求潘丽燕应当在一个月内“支付”房款。对此，一审判决直接认定潘丽燕没有在一个月内支付全部房款构成违约属于认定事实不清，实属错误。从文字表面意义理解，凑齐表示潘丽燕有能力随时履行向刘雪梅支付剩余房款，但不能直接得出支付剩余房款的意思表示。从双方签署补充协议的目的理解，一方面张文伟作为刘雪梅之代理人不停催促潘丽燕尽快完成首笔460万元款项的支付，另一方面，潘丽燕及韩中泰在与张文伟沟通过程中以及自行发现的刘雪梅与案外人武凡签署的房屋买卖协议后，对于张文伟以及刘雪梅能否顺利完成案涉房屋过户登记手续产生了合理怀疑，但双方均不愿放弃达成案涉房屋的购买意向，在此背景下为回应双方各自的关切签署了涉案补充协议。对于案涉房屋，潘丽燕作为买受人一直愿意购买，在签署补充协议后也积极筹措款项，潘丽燕及其丈夫韩中泰也有能力履行后续房款支付的义务，愿提交相关账户信息作为证明。六、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条，刘雪梅在授权书上的本人签名与起诉状上的本人签名明显不一致，潘丽燕申请进行笔迹鉴定，一审法官曾要求刘雪梅提交经加拿大公证机构与大使馆认证的视频证据，但在2020年2月23日一审云法庭开庭过程中，刘雪梅并未提交签署认证证据，一审法官并未坚持要求刘雪梅提供反而径直采信刘雪梅在境外的单方陈述，在无其他有效证据支持的情况下直接驳回了潘丽燕的笔迹鉴定申请。考虑到本案标的涉案价值颇高，对于作为房屋出卖人的刘雪梅，人民法院有必要对其在合同履行过程中的意思表示进行仔细审查，尤其是刘雪梅对委托代理人张文伟的授权委托以及出卖标的房屋的真实意思表示应当认真核实确认。刘雪梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，潘丽燕的上诉理由不能成立。一、潘丽燕构成根本违约，应按合同约定支付500万元违约金，一审认定正确。1.致使涉案合同目的不能实现的根本原因是潘丽燕不能按约支付购房款。潘丽燕提供其有支付能力的证据是韩中泰的，并不是其本人的，潘丽燕多次在微信记录中表述自己经济困难，其并未提供本人有经济能力的证据。潘丽燕在其与张文伟的微信聊天记录里已详细陈述了自己的违约行为及责任。2.武凡的买卖合同原件不是潘丽燕自行发现的，潘丽燕代理人陈述的发现时间自相矛盾，且发现该合同后从来没有行动过，也没有就此讨论过，这不符合常理。潘丽燕如果发现了房屋买卖协议，应当向刘雪梅询问。自始至终潘丽燕一直说不认识武凡。3.不认可对方行使不安抗辩权的理由。在双方长达4个月的微信记录中可以显示潘丽燕违约的全过程，潘丽燕从未向刘雪梅要求出示房本、授权委托书等材料，其对涉案房屋权属并无异议，双方也未就出示房本及授权委托书达成新的协议。若存在不安抗辩的理由，潘丽燕入住后不会重新装修，更不会提供抵押担保与刘雪梅签订《补充协议》确认潘丽燕前期存在违约行为。4.录音证据不能证明王金山没见过授权委托书原件，亦不能否定刘雪梅曾向潘丽燕出示过房产证、授权委托书及武凡合同原件。5.500万违约金数额不高，根据《补充协议》的约定，潘丽燕应支付涉案总房款20%的违约金即994万元。双方签订《补充协议》期间，潘丽燕认为上述违约金过高，故提供名下一处广州房产作为抵押，保证一个月内支付购房款，要求将违约金降为500万元，双方才就此达成一致，潘丽燕在签订《补充协议》时已充分预见并自认能够承担该500万违约责任。6.韩中泰的财产不能证明潘丽燕有支付能力，韩中泰并非合同相对人，其账户内财产并非夫妻共同财产。7.刘雪梅一审中参加云开庭，并非提供来源于境外的证据材料，一审适用法律无误。二、刘雪梅未违反合同约定，不构成违约，潘丽燕主张刘雪梅违约没有合同依据，原审认定正确。金美地公司二审未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。刘雪梅向一审法院起诉请求：1.潘丽燕支付刘雪梅违约金500万元；2.案件受理费、保全费由潘丽燕负担。潘丽燕向一审法院提起反诉请求：1.解除潘丽燕和刘雪梅于2018年3月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及2018年7月11日签订的《补充协议》；2.刘雪梅支付潘丽燕违约金500万元。一审法院认定事实：2018年3月31日，刘雪梅给张文伟出具了一份《授权委托书》，该委托书载明刘雪梅委托张文伟出售涉案房屋（产权证号为：X京房权证朝字第XXXX号），委托事项包括：“一、代为与潘丽燕签署有关本人出售该房屋的房屋买卖合同（包括与房屋买卖合同相关的补充协议等）、居间交易合同；二、代为收取售房价款并签署收条交付买方；三、代为办理水、电、煤、气物业费的交接手续。”同日，刘雪梅、潘丽燕、金美地公司就涉案房屋签订了一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同约定由潘丽燕购买刘雪梅出卖的涉案房屋，房屋成交价格为2340万元，该房屋的装修及配套设施设备作价2630元，总计购房款4970万元。该协议第五条第二款约定：“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。”同日，刘雪梅、潘丽燕、金美地公司签订各类一份《补充协议》，该协议第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”约定：“1、定金：乙方（潘丽燕）于2018年4月20日前向甲方（刘雪梅）支付定金人民币（大写）肆佰陆拾万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下列第（2）方式履行：……（2）分期支付：乙方于过户前2个工作日将房款人民币（大写）壹万元整以银行监管的方式存入建委指定监管账户；乙方于过户当日拿到新的房产证将房款人民币（大写）肆仟伍佰零玖万元整以境外支付的方式支付甲方（汇率按照当日汇款计算）。（3）还款解押：甲方应在2018年5月15日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。”2018年4月1日，潘丽燕实际入住涉案房屋，并对涉案房屋进行装修。但潘丽燕并未按照《补充协议》约定的时间向刘雪梅支付460万元的定金。一审庭审中，潘丽燕称刘雪梅未向其出示涉案房屋的产权证原件。刘雪梅称其在2018年4月1日交房当日向潘丽燕出示了涉案房屋的产权证原件以及刘雪梅与武凡的房屋买卖合同原件。金美地公司亦称向潘丽燕出示过涉案房屋产权证原件以及刘雪梅与武凡的买卖合同原件。潘丽燕称其在装修过程中发现了刘雪梅与武凡的房屋买卖合同，并怀疑刘雪梅将该房屋一房二卖。2018年7月11日，刘雪梅、潘丽燕、金美地公司再次签订了一份《补充协议》，该协议约定：“甲（刘雪梅）乙（潘丽燕）双方于2018年3月31日共同签署了坐落于朝阳区四季星河中街×单元×的房屋《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》中约定甲乙双方于2018年5月31日前办理完毕该房屋权属转移登记手续，现因乙方原因未能办理完毕，造成违约。现经甲乙丙（第三人）友好协商做出补充约定如下：1、在签署本补充协议后1个月内乙方如凑齐房款，甲方应配合乙方办理房屋所有权转移手续。2、如果乙方在签署本补充协议后1个月未能凑齐房款，或因乙方在未办理房屋所有权手续前对该房屋进行装修，乙方应向甲方赔偿违约金人民币（大写）伍佰万元整。如果乙方没有现金向甲方支付违约金，乙方同意将自己名下一处房屋抵押给甲方作为赔偿，（该房屋坐落：珠海区环月街×号×房，房屋产权证号：粤房地权证穗字第XXXX号。乙方承诺该房屋除了有按揭贷款人民币（大写）柒拾万元整外，无任何债权、债务纠纷。如果该房产有债权、债务纠纷等问题，乙方应承担法律责任）。……”该协议有刘雪梅代理人张文伟、潘丽燕签字以及第三人签章。该《补充协议》签订后，潘丽燕未能在一个月内向刘雪梅支付全部房款。一审庭审中，潘丽燕称本案的起诉状、刘雪梅提交的诉讼授权委托书以及2018年3月31日刘雪梅给张文伟出具的授权委托书中刘雪梅的签字并非为其本人所签，并申请笔迹鉴定。一审法院通过视频庭审的方式就上述材料中“刘雪梅”的签字是否为刘雪梅本人所签与刘雪梅进行核实，刘雪梅确认本案的起诉状、诉讼授权委托书以及2018年3月31日授权委托书中“刘雪梅”的签名系其本人所签，故一审法院对潘丽燕提出的笔迹鉴定申请未予准许。案件审理过程中，刘雪梅申请对潘丽燕五百万元的财产进行保全，一审法院作出了（2019）京0105民初64758号民事裁定，裁定查封、冻结潘丽燕名下五百万元的财产。案件保全费5000元，由刘雪梅方预付。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，刘雪梅、潘丽燕、金美地公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、2018年7月11日《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，刘雪梅、潘丽燕、金美地公司应当按照合同的约定履行各自的义务。在刘雪梅、潘丽燕、金美地公司于2018年7月11日签订的《补充协议》中确认潘丽燕在前期的合同履行过程中存在违约行为，并给予潘丽燕一个月的时间支付房款，亦就潘丽燕未能在上述期限内支付房款的违约责任进行了约定。在该协议签订后，潘丽燕未能按约支付全部购房款，应当认定存在违约行为，刘雪梅要求潘丽燕按照合同约定支付500万元违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于潘丽燕提出的要求解除合同、补充协议的诉讼请求，因刘雪梅同意解除，且均认可解除时间为2019年10月23日（一审法院向刘雪梅送达潘丽燕反诉状日期），一审法院对此不持异议。关于潘丽燕以刘雪梅未向其出示产权证原件、存在一房多卖行为为由要求刘雪梅支付违约金的反诉请求，一审法院认为，潘丽燕基于合同第五条第二款以及第一份补充协议第四条第3款第（1）项的约定要求刘雪梅承担未出示产权证原件的违约责任，一审法院认为，上述条款仅约定刘雪梅对房屋产权、证书的真实性承担保证责任，在潘丽燕无证据证明刘雪梅在与潘丽燕签约时并非为涉案房屋合法所有权人的情况下，潘丽燕基于上述条款要求刘雪梅承担违约责任，没有合同依据。关于潘丽燕称刘雪梅存在一房多卖的违约行为的反诉意见，一审法院认为，潘丽燕提交的证据不足以证明刘雪梅就涉案房屋存在一房多卖的行为，潘丽燕的该项反诉主张亦无事实依据。综上，一审法院对潘丽燕要求刘雪梅支付违约金的反诉请求予以驳回。综上所述，一审法院对刘雪梅的诉讼请求、潘丽燕的部分反诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、刘雪梅与潘丽燕、北京金美地房地产经纪有限公司于二〇一八年三月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及二〇一八年七月十一日签订的《补充协议》于二〇一九年十月二十三日解除；二、潘丽燕于判决生效之日起七日内支付刘雪梅违约金五百万元；三、驳回潘丽燕的其他反诉请求。如果潘丽燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，潘丽燕向本院提交如下新证据：1.公证书一份，用以证明潘丽燕有确切证据证明张文伟无法出示房产证原件，其无法按照协议履行办理房屋过户登记手续，因此潘丽燕暂停支付房屋款项系履行抗辩权，不构成违约；2.录音光盘，用以证明中介王金山一审庭审虚假陈述，其不确认见过房产证原件；3.银行交易明细，用以证明潘丽燕有能力支付涉案房屋款项，其拒绝支付该款项是正当行使不安抗辩权。刘雪梅发表质证意见称，对证据一的真实性、关联性不认可，张文伟认为自己没有向韩中泰发过公证短信内容，该短信内容也只能证明韩中泰没有见过房本和授权委托书原件，但不能证明刘雪梅未向潘丽燕出示过；对证据二的真实性无法核实，不认可关联性、证明目的，刘雪梅并非通话参与人，不能确认录音内容与书面是否一致，亦不能推定王金山之前没见过房产证和授权委托书；对证据三的真实性无法核实，关联性、证明目的不予认可。韩中泰不是合同相对人，韩中泰的银行账户情况不能证明潘丽燕有支付能力。金美地公司未发表质证意见。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已经查明的事实，刘雪梅、潘丽燕、金美地公司于2018年7月11日签订的《补充协议》确认潘丽燕在前期的合同履行过程中存在违约行为，并给予潘丽燕一个月的时间支付房款，亦就潘丽燕未能在上述期限内支付房款的违约责任进行了约定。在该协议签订后，潘丽燕未能按约支付全部购房款。潘丽燕在上诉意见中主张刘雪梅始终拖延出示案涉房屋产权证原件，且存在已与他人签署案涉房屋买卖协议的事实，故潘丽燕拒绝支付房款的行为系行使不安抗辩权，对此本院经审查认为，潘丽燕签订合同的相对方为刘雪梅，涉案房产系登记在刘雪梅名下，关于刘雪梅与案外人武凡在此前签订的房屋买卖协议，刘雪梅一方已就相应情况做出合理解释，且该解释亦与武凡家属张文伟代理刘雪梅就涉案房屋买卖合同签订及履行过程进行沟通的事实相吻合，在潘丽燕未能进一步举证证明涉案房屋在交易时并非登记在刘雪梅名下或刘雪梅对张文伟的代理行为不予认可的情形下，现有证据不足以证明潘丽燕所主张的刘雪梅存在一房二卖的行为成立。现亦未有证据显示刘雪梅并非涉案房屋登记的合法所有权人或存在其他导致其无法过户涉案房产的情形，故综合以上因素潘丽燕主张不安抗辩权的理由并不充分。潘丽燕在上诉意见中主张其系于2018年4月1日在装修房屋过程中自行发现刘雪梅与案外人武凡的房屋买卖协议，但其此后仍与刘雪梅签订《补充协议》在补充协议中双方就前期履行过程中潘丽燕存在违约及潘丽燕承诺尽快支付房款等事实进行确认，该《补充协议》亦未能体现潘丽燕要求刘雪梅履行相应义务的内容，故潘丽燕所称其基于履行不安抗辩权拒绝支付购房款的意见与其事实履行行为不符，亦缺乏充分依据支持。在潘丽燕提供的现有证据不足以证明其相应主张成立的情形下，本院对其相应上诉意见不予采信。一审法院在此情形下判决潘丽燕承担相应违约责任并无不当。关于潘丽燕在上诉意见中主张一审法院应对违约金予以调整的问题。结合刘雪梅主张的房屋差价损失、可得利益损失等内容及房屋价款、实际支付情况等因素，现有证据不足以证明一审法院判决违约金存在过高情形，且潘丽燕在补充协议中约定以其名下房产作为赔偿款项的抵押担保，故因违约导致的违约金赔偿并未超出潘丽燕预期范围，综合以上因素，本院对潘丽燕相应上诉意见不予采信。关于潘丽燕一审主张刘雪梅存在违约情形及主张刘雪梅支付其相应违约金，结合其主张的具体违约条款，上述条款仅约定刘雪梅对房屋产权、证书的真实性承担保证责任，现有证据不足以证明刘雪梅与潘丽燕签订合同时并非涉案房屋的登记所有权人或涉案房屋产权登记存在导致不能实现过户的情形，潘丽燕在本案一审据以主张刘雪梅存在违约责任的理由不能成立。金美地公司经本院合法传唤未到庭因素，不影响本案作出判决。综上所述，潘丽燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70200元，由潘丽燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 蒋 巍二〇二〇年八月十一日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然