江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2129号上诉人（原审被告）：常州市金坛旭润置业有限公司，住所地常州市金坛区华城中路170-15号。法定代表人：项振，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘雯，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈露露，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙心怡，女，1999年3月25日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：汪磊，江苏剑群律师事务所律师。上诉人常州市金坛旭润置业有限公司（以下简称旭润公司）因与被上诉人孙心怡房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初5241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旭润公司上诉请求：撤销原判，改判驳回孙心怡的诉讼请求；一、二审诉讼费用由孙心怡承担。事实与理由：一、一审判决事实认定部分存在重大错误。（一）关于本案判决的主要或核心证据“微信聊天记录”。1.孙心怡提交的各项微信聊天记录均非其本人，但一审判决却据此认定孙心怡与旭润公司之间存在重大误解，事实认定错误。2.一审法院不当使用不同案件的证据。孙心怡提交的证据6和证据7为一审法院同期另一案件﹝案号（2019）苏0413民初5196号﹞涉案当事人相关的聊天记录，但一审判决却错误使用及认定（无视不同案件、不同法律关系以及两案件之间可能存在的利害关系）。3.微信聊天记录在形式和效力的认定上存在重大错误。结合《人民司法·案例》中相关判决以及中国裁判文书网公示的相关判决，微信聊天记录类电子证据认定中除内容关联性及获取方式合法性外，真实性要求中有如下关键事项：一是，微信聊天人员是否实名制。如非实名制，应结合其他重要证据核实是否为本案当事人或本案利害关系人（如微信转账后台调取的银行转账凭证等）。二是，微信聊天记录是否完整、是否存在后期编辑或删除、篡改的现象。三是，微信聊天内容的时间段，是否为涉案事实发生时间段。四是，是否已提供原始载体以供核实真实性。五是，微信聊天记录一般不能作为案件判定的唯一或关键证据，应有其他证明效力较强的证据相互佐证。但一审判决对于微信聊天记录的认定与上述各项要求均完全相悖，具体表现如下：（1）微信聊天记录中的当事人均非实名制。不仅有本案涉案关键人员“中梁销售（颜鑫）”，甚至是孙心怡的代理人“徐淑英”是否为实名制，或更甚者是否为孙心怡的代理人“徐淑英”本人均无从查证，一审判决也未明确查明。（2）非实名制情况下，一审判决却以错误的方式认定其真实性。①孙心怡提交的微信聊天记录证据（证据5、6、7)中，以不完全科学的头像方式判断，总计涉及6个人员。在非实名制情况下一审判决均未结合其他重要证据核实是否为本案当事人或本案利害关系人。②孙心怡证据6和证据7中，以不完全科学的头像方式判断，总计应涉及4个人员，但孙心怡却将另案原告傅裕、郜洁之外的另外两个不同头像、不同名称的人员均指向“中梁销售（颜鑫）”。一审判决完全无视此种明显错误，并加以认定。③孙心怡证据5、6、7中各项内容，均非涉案人员聊天的完整内容，均为单独截取某个时间段的方式提供，甚至不排除有删减或事后编辑、篡改等行为。一审判决对此未查明。④孙心怡证据6，虽未体现聊天日期，但从各项聊天内容可以判断并非另案原告傅裕购买案涉房屋期间（2018年6月5日前）发生，应为事后采集。孙心怡证据7,从显示的聊天日期，可明确判断并非另案原告郜洁购买案涉房屋期间（2018年6月5日前）发生，应为事后采集。一审判决完全忽视此等问题证据，并非法认定其效力。⑤在无其他证明效力较强的证据相互佐证的情况下，一审判决完全将上述各项问题证据作为了本案判定的关键证据。⑥关于微信聊天人员的身份真实性，应由孙心怡主动提供充分的证据予以支撑，或一审法院通过调查方式予以补充。在孙心怡未履行上述责任或一审法院未履行相应职能的情形下，旭润公司无需提供反证，但一审判决却违反法律规定毫无根据地将举证责任反推给无能力核查的旭润公司（庭审时，相关销售人员均已大部分离职，且孙心怡提交的证据中也明确“中梁销售（颜鑫）”也已离开旭润公司）（具体内容见一审判决第10页第11行以及原告证据6中第二页和第三页图片）。一审判决将明显存在矛盾和无法核实的内容予以采信，以推定的方式将举证责任归于旭润公司，违反了最高院举证规则，只有在孙心怡的证据有明确指向的情况下，举证责任才能翻转。另外，在此再次向法院申明如下关于微信使用的常识内容：①微信联系人的个人信息中，除“昵称”、“微信号”、“地区”不可被主动编辑外，微信所有人可对其微信中的联系人添加“备注和标签”、“电话号码”，如对外显示名称与“昵称”不一致，即为微信所有人自行添加的备注（本案中孙心怡证据5、6、7中的“中梁销售”即为微信所有人自行添加、编辑）。②微信聊天记录一般均会显示聊天时间（但孙心怡证据6中未显示）。③微信聊天记录一段时间内可撤回、事后可删除。4.微信聊天记录在内容和相关事实的认定上存在重大错误。（1）一审判决事实认定中，关于微信聊天记录关键内容的认定（一审判决书第11页倒数1-3行及第12页第1行），存在重大认定错误：一是，该段内容无法查明完整出处，明显为一审判决编撰甚至是想象而出。二是，据旭润公司详细核实，该段内容中的部分文字来源于孙心怡证据5，但一审判决对于该份关键证据的认定和使用中存在如下严重错误：①经孙心怡确认，孙心怡证据5中微信头像为“徐”字的聊天人员是孙心怡的代理人“徐淑英”，并非案涉房屋的买受人“孙心怡”（即孙心怡本人）。据此，该份证据不应作为证明孙心怡与旭润公司之间存在商品房买卖合同争议的直接证据或关键证据，甚至是不可以认定有效证据。但一审法院故意忽视。②一审判决关于微信聊天记录关键内容认定中的相关内容，并非孙心怡宣称的“中梁销售（颜鑫）”所表达，而是徐淑英所言。③孙心怡证据5中还存在如下矛盾，一审判决未能查明或有所忽视：首先，徐淑英与“中梁销售”之间的聊天记录基本发生在2018年6月15日和6月16日，而孙心怡与旭润公司签订合同的日期为2018年7月12日。其次，假设孙心怡证据5中各项聊天记录完整且真实。聊天中：徐淑英明确至少在2018年6月15之前就已经知道相邻金翔公司建筑物为“32层的高楼”（同时庭审中徐淑英也再次明确，当时是到现场看到金翔公司建筑物建设的状况并了解到相关信息在此情况下，徐淑英向“中梁销售”提出质疑，此时“中梁销售”按其个人理解做出分析，金翔公司建筑物离案涉房屋大概在“60米”，同时考虑金翔公司建筑物“只有一个单元”、“只有我们一号楼一半的宽度”，案涉房屋“采光没影响”，这均是一种客观的推理，是基于当时的状况“中梁销售”所做的个人理解和分析。故“中梁销售”的解释并不会对徐淑英本人构成“重大误解”。结合上述内容，同时假设徐淑英在孙心怡决定购买案涉房屋的过程中起到了重大作用、并假设在购买案涉房屋时孙心怡与徐淑英之间有过充分的信息交流。在时隔近1个月后，孙心怡仍最终决定购买案涉房屋并与旭润公司签订了《商品房买卖合同》，并且在双方签订的《商品房买卖合同》中孙心怡申明并确认对案涉房屋周边状况有了充分的了解。据此，旭润公司完全有理由相信孙心怡签订《商品房买卖合同》的行为是经过深思熟虑后的意思表示。一审对双方签订的《房屋买卖合同》的效力也予以确认，却对孙心怡在深思熟虑后做出的如此重要的单方申明置之不理，着实让人难以理解。无论上述假设的真实度如何，亦无论孙心怡本人在签订合同前是否有所谓的疑虑，但最终孙心怡仍是坚定地与旭润公司签订了《商品房买卖合同》。（2）孙心怡证据6和证据7为不同法律关系、不同案件当事人或利害关系人间的聊天记录，其内容不应在本案中认定和使用。但一审判决完全忽视。（二）关于宣传资料、沙盘模型等以及销售人员对外宣传的效力。1.一审判决中认定的楼盘沙盘模型（孙心怡证据8和9中部分拍摄的照片），并非实际意义上的开发商在售楼处展示的沙盘，而是宣传资料上的效果图。一审判决未查明事实。2.无论是沙盘模型，还是附带相关效果图的宣传资料，旭润公司均会明确标注“本宣传资料为要约邀请，所示图片或文字仅供形象宣传之用，不构成合同内容，具体内容以买卖双方合同及政府最终审批为准。本宣传资料于X年X月X日制作，有效期截止X年X月X日。本公司对宣传资料享有修改的权利，敬请留意最新资料。本宣传资料部分素材来源于网络，其著作权归原作者所有，如果原作者表明其身份并要求本公司停止使用该素材的，请及时与本公司联系。”等相同或类似字样。孙心怡提供的证据8中有图片显示了该等内容的部分文字，但孙心怡故意隐藏或不展示完整内容，实为意图误导本案审判工作。旭润公司在沙盘模型或宣传资料中标注的上述文字，不仅明确了沙盘模型或宣传资料仅为要约邀请，且进一步明确不构成双方买卖合同内容，孙心怡购买的案涉房屋相关事项仍需以双方实际签订的买卖合同为准。3.《商品房买卖合同》对于宣传资料或沙盘模型以及销售人员的口头宣传等等进一步明确了如下内容：“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表述的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中”、“买受人在签订《商品房买卖合同》及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配套、公共设施以及规划（红线）范围外的相关配套设施、环境状况，且买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《商品房买卖合同》及其附件的相关约定”。依据上述内容，关于宣传资料或沙盘模型以及销售人员的口头宣传等，买受人（即本案原告）已明确表示，该等内容未列入合同的、或未经出卖人书面确认的、或与合同不一致或超出合同内容的，均不具有法律效力，具体仍以双方实际签订的合同为准。另，买受人还再次明确其购买涉案房屋并非基于宣传资料等内容，而是案涉房屋这一产品本身。一审判决对双方签订的《商品房买卖合同》（含前述各项合同条款）的效力均予以了确认，但一审判决却又对上述条款（孙心怡在买卖合同中做出的重要单方申明）故意置之不理甚至是忽视，着实让人难以理解。（三）涉案房屋所在项目周边情况是完全不受旭润公司控制的客观情况。关于涉案房屋所在项目周边情况，《商品房买卖合同》有如下明确约定：“买受人对于所购商品房的建筑区划内及区划外的现状和规划已经充分了解，对该商品房的位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理形式，与该商品房周边环境（如道路、交通、配套设施、邻近建筑高度等）以及由于上述情况可能导致该商品房采光、通风、噪音以及其他使用功能等的不利影响均已充分了解并表示无异议”、“出卖人已就该商品房小区内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明，另出卖人出于客观条件所限，无法也无义务告知小区周边所有信息，对于小区红线外的范围非属出卖人规划开发，出卖人对用地红线外的情况进行介绍或引用相关资料，仅供参考，具体以政府实施为准，且上述介绍或引用的情形对双方确定商品房买卖价格不构成任何影响。买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件以及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，无论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任”、“买受人在签订《商品房买卖合同》及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配套、公共设施以及规划（红线）范围外的相关配套设施、环境状况，且买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《商品房买卖合同》及其附件的相关约定”。依据上述内容，关于涉案房屋所在项目周边情况，尤其是作为本案焦点之一的临近项目建筑物高度及与案涉房屋之间的间距等，买受人（即本案原告）已明确表示和认可，因客观条件和能力所限，用地红线外的其他项目情况以政府实施为准，旭润公司对于用地红线外的情况介绍等仅供参考，不对其决定购买涉案房屋以及成交价格产生任何影响，最终决定孙心怡购买涉案房屋的还是房屋这一产品本身。一审判决对双方签订的《商品房买卖合同》（含前述各项合同条款）的效力均予以了确认，但一审判决却又对上述条款（孙心怡在买卖合同中做出的重要单方申明）故意置之不理甚至是忽视，着实让人难以理解。涉案房屋所在项目周边情况完全由当地政府的城市规划方案而确定，孙心怡无任何权利予以干涉，孙心怡更无权干涉其他项目建设单位的实际建设。宣传过程中旭润公司对项目周边情况的介绍，确实只是方便购房人员对周边情况有大概的认知，旭润公司没有任何隐瞒的故意，更非对超出自身能力范围之外的事情作出所谓的承诺。（四）关于一审判决中重大误解的认定。1.一审判决关于重大误解的事实认定主要基于微信聊天记录这一电子数据（孙心怡证据5)，但该等认定明显存在重大错误（判决书第11页倒数1-3行及第12页第1行）。2.一审判决关于涉案房屋交易过程中的重大误解认定，不符合事实情况，也不符合常理和常识。旭润公司所有的销售行为均符合国家相关规定，即使相关销售人员在销售过程中基于其自身所了解到的信息作出一些个人的理解和解释，可能会对客户有一定的影响，但作为一个重大投资决定，购房人自然是非常慎重，房屋买卖行为中主要考虑的首先是房屋产品本身（如房屋面积、价格、户型等），周边其他项目的建设情况等仅是影响购房人决定的一个因素，事实上不可能成为其决定性因素，房屋销售人员的推荐或解释所起的作用仅是一种参考，正常情况下更不可能构成重大误解。（五）一审判决项中对“购房款”、“损失”以及“资金占用”的认定完全错误。1.一审判决第二项中，孙心怡向旭润公司支付的购房款，实际上仅有部分为孙心怡自行支付，剩余部分为贷款方式支付。退一步而言，即使在某种情况下旭润公司需向孙心怡返还的，也应当是将孙心怡实际支付部分返还给孙心怡，贷款部分返还给其贷款银行。2.一审认定的“利息损失”是孙心怡与贷款银行之间的法律关系，与本案双方之间的法律关系不能混为一谈，且该等所谓“损失”并未实际发生。3.一审在未严格查明“资金占用费”这一非常规概念的真实内涵和意义的情况下就直接照搬孙心怡一审诉讼请求进行认定，实为荒谬。一审对于“资金占用费”的认定基数数额就是全部的购房款，但涉案房屋的购房款并非全部以孙心怡本人的自有资金支付。一审在明知的情况下予以忽视。我国民事法律对于当事人利益保护的首要方式是补偿、弥补当事人遭受的实际损失。依据此等法律精神或原则，在已有第二项和第三项判决的情况下，试问一审又原封不动、照搬式认定孙心怡所谓的“资金占用费”这一诉讼请求的理由和依据是什么？该等认定既无法律依据，也无合同依据。（六）本案与他案证据高度雷同、事实和理由高度雷同、一审相关认定也高度雷同。本案与一审法院同期审理的另一案件不仅不属于同一案件，也不属于同一法律关系和争议事实。但两个案件中的事实和理由却高度雷同，相关主要证据高度雷同，部分证据甚至完全相同（孙心怡证据5、6、7、8、9)，难道两个不同法律关系的不同当事人的取证方式、取证工具、取证时间、取证角度或技巧（如证据8和9中的各组照片）都完全一样？一审判决故意忽视该等非常规现象，甚至还一定程度上允许和认同证据的不当甚至是违法使用，并据此作出了错误的判断和认定。二、一审法律适用不当。1.一审审理超过孙心怡诉讼主张范围。一审中，孙心怡主张受到旭润公司欺诈，此点显然没有事实依据，双方围绕旭润公司是否存在欺诈行为进行了举证质证，孙心怡相关证据显然不足以证明其主张，一审判决却以双方《商品房买卖合同》是在孙心怡产生重大误解情况下签订为由而予以撤销，严格地说一审判决已经超出了孙心怡主张的范围，人民法院审理民事案件应当围绕孙心怡诉请的事实、理由进行，一审在孙心怡没有主张旭润公司对其误导的情况下，在判决中引用重大误解的判决理由，显然超出了一般民事诉讼范围，在旭润公司没有对超范围审理进行充分举证和抗辩的情况下做出相关判决也违反了法院居中裁判的司法原则。2.本案适用《合同法》第五十四条关于重大误解而撤销涉案《商品房买卖合同》显然属于法律适用错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条之规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”，因重大误解签订的合同，当事人应当在知晓撤销事由之日起三个月内请求法院或仲裁机构撤销。本案中，如说孙心怡存在重大误解，那么根据相关微信聊天记录的内容以及本上诉状第一条（一）4(1)③处的各项“假设”，即使本案孙心怡代理人徐淑英对孙心怡购买案涉房屋产生重大作用且即使在商品房买卖合同签订过程中徐淑英与孙心怡之间有着充分的信息交圈，孙心怡应当在2018年6月15号、16号左右就已经知晓金翔公司建筑物的存在并明确知道其实际建设情况；可以说如果孙心怡有误解，误解的发生应当发生在距双方商品房买卖合同签订日近一个月前。但孙心怡仍最终决定在2018年7月12日与旭润公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，且截止本案一审开庭前孙心怡本人自始至终未向旭润公司提出任何相关质疑或异议。退一步说，即使以2018年11月左右在旭润公司售楼处孙心怡代理人徐淑英参与的所谓“维权”行为而言，同样假设本次“维权”行为得到了孙心怡的充分授权且两人对相关信息有充分交圈，那么孙心怡对所谓的合同撤销事由更是明确知晓，而孙心怡直到2019年6月才向法院起诉要求撤销合同，显然超出了《民法总则》关于撤销期限的相关规定，即在孙心怡起诉至法院之前，早就已经丧失了相关撤销权利。《民法总则》关于因重大误解撤销合同的期限相关规定是对《合同法》中相关规定的重新立法，根据新法优于旧法的原则及九民会议纪要精神，一审判决适用《合同法》规定显然属于法律适用错误。孙心怡辩称，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回旭润公司的上诉请求。一、一审中，孙心怡已经向法庭提交了微信聊天记录的原始载体，并交由旭润公司质证，并不存在所谓的修改、删减和事后编辑。二、旭润公司在一审中已经明确确实有名叫颜鑫的销售人员。不论该销售人员在一审庭审时是否离职，旭润公司应当有能力进行核实。在一审审理过程中旭润公司并未明确提出该微信号并非颜鑫所有，仅仅是认为无法核实。因此，一审法院将该举证责任分配给旭润公司，符合法律规定。三、涉案楼栋系小区楼王，价格相对最高。该价格的确定与房型、周边的环境等均有密切的联系。旭润公司的销售人员在销售过程中所作出的说明和允诺明确具体。对房屋的价格产生了直接的影响。根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该等允诺和说明应当认定为要约，而非要约邀请。即使未载入合同，也应当视为合同内容。四、旭润公司确实无法决定金翔公司的项目设计规划，但是旭润公司在明确知道金翔公司的相关规划后，仍然向孙心怡作出了与之相悖的说明和允诺，导致孙心怡被欺诈，产生了重大误解。五、双方签订的补充协议系旭润公司单方制作，其内容系为了减轻或免除旭润公司的法定义务。同时，在签订该份补充协议时，旭润公司并未对该部分协议内容进行提示，应属格式条款，该格式条款因减轻和免除了旭润公司的法定义务，应属无效。孙心怡向一审法院起诉请求：1.撤销孙心怡与旭润公司于2018年7月12日签订的商品房买卖合同（合同编号：053CF2A7ED9E49659402）；2.判令旭润公司立即返还孙心怡购房款1486780元；3.判令旭润公司赔偿孙心怡利息损失48599.2元（从银行贷款还贷之日即2018年8月19日至2019年5月20日）；4.判令旭润公司以1486780元为基数按同期银行贷款利率支付孙心怡自2019年7月19日起至实际全部返还之日资金占用费用；5.旭润公司承担本案所有诉讼费。庭审中孙心怡将诉讼请求第4项变更为判令旭润公司支付孙心怡以1486780元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2018年7月19日起至实际全部返还之日的资金占用费。综合双方的举证和质证，法院对双方无争议的事实确认如下：旭润公司以出让方式取得了坐落于华阳路西侧、金桂路南侧土地合同编号为3204822017CR0103地块的建设用地使用权,建设金玺天郡商品房项目，该项目1号楼建筑层数为地上27层。2017年9月22日，旭润公司的项目规划方案图获得批准。2018年7月12日签订了施工编号为金玺天郡一幢甲单元601室商品房买卖合同并进行了备案登记，合同价款为1486780元，约定商品房交付日期为2019年12月31日前。2018年6月6日、6月10日、7月6日，孙心怡分别向旭润公司支付1万元、287356元、149424元。2018年7月19日，孙心怡与中国建设银行股份有限公司金坛支行签订了个人购房抵押借款合同，借款金额为104万元。旭润公司作为保证人在该借款合同上盖章确认。2017年9月25日，旭润公司南侧毗邻地块（金翔公司开发）项目规划方案图获得批准。金玺天郡1号楼对应南侧的楼房层数为32层。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：一、中梁销售（颜鑫）的身份,孙心怡等人与颜鑫的聊天内容是否真实？孙心怡陈述，孙心怡在购买旭润公司开发的房屋时一直是与颜鑫在沟通。根据孙心怡与颜鑫的微信聊天记录，颜鑫的微信身份为昵称ｓｄｋｆｃｊｊｄ微信号×××电话号码为153××××6766。而且微信聊天记录的内容均与孙心怡、旭润公司之间购买房屋争议及退房有关。通过上述证据可以确认颜鑫系旭润公司的销售人员，双方的聊天内容与当庭提交的聊天载体手机核对无误，法院对该微信聊天内容的真实性予以确认。旭润公司否认该微信记录是其工作人员颜鑫与孙心怡的聊天内容，不确认颜鑫系其销售人员，不确认其销售顾问颜鑫与孙心怡所称的“颜鑫”系同一人，但又未能提供反证，法院对其上述观点不予采信。二、关于孙心怡提交的现场照片和规划图、鸟瞰图的认定。首先，孙心怡提交的现场照片尤其是9月25日的照片，发生在证据交换当日，与客观实际一致。照片的内容非孙心怡所能虚构，且与本案其他证据能相互印证，法院对其真实性予以确认。旭润公司提出照片真实性存疑，与本案无关联，不能达到证明目的的观点，与事实不符，法院不予采信。本案双方争议的起因为相邻的金翔公司的楼宇高度与旭润公司开发的一号楼的间距等与旭润公司宣传的情况不一致，故孙心怡提交的金翔公司的规划图和鸟瞰图与本案具有关联性。本案的关键在于旭润公司的沙盘海报展示的南侧相邻项目楼盘为低层建筑，旭润公司的销售人员在介绍项目时也是如此推荐并且强调两栋住宅楼之间的距离不少于100米，该情况与现场实际不符。旭润公司所辩称的其项目规划光照、间距等符合要求，与争议的内容无关。三、关于商品房买卖合同中补充协议的合法性认定。双方之间签订的商品房买卖合同共有45页，补充协议在其中的第27至45页，双方在第45页尾端均有签名或盖章。该合同也经相关管理部门予以备案，其内容并不违反法律规定。故孙心怡认为补充协议系旭润公司单方制作，系格式条款，不具有合法性的观点，与事实不符，法院不予采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。双方之间签订的商品房买卖合同系真实意志的反映，其内容不违反法律规定，依法应认定为有效。旭润公司为了销售其开发的房屋，制作了楼盘沙盘模型，并展示了鸟瞰效果图海报，其性质应视为商业广告，属于合同法中的要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案，旭润公司系预售房屋，相关介绍宣传对购房户有重大引导作用。旭润公司在销售楼盘时，售楼海报的显示以及在购房户产生疑惑时，销售人员解释中明确坚称“南侧相邻开发项目的楼盘为低层商铺（实际相邻的金翔公司开发的楼宇为32层住宅，非低层商铺），与商铺后面住宅楼间距不少于100米，且相邻住宅楼仅为一单元”不符合实际情况，诱导购房户产生错误认识，构成重大误解。旭润公司销售人员对海报等商业广告的解释，系销售人员的职务行为，其后果应当由旭润公司承担。本案在审理过程中，法院组织双方进行了调解，双方意见分歧较大，调解未成。孙心怡的诉讼请求第四项，要求判令旭润公司支付孙心怡以1486780元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2018年7月19日起至实际全部返还之日的资金占用费。部分时段与诉讼请求第三项内容重复。对重复的部分法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第十六条，第五十四条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、撤销孙心怡与常州市金坛旭润置业有限公司于2018年7月12日签订的商品房买卖合同（合同编号：053CF2A7ED9E49659402）；二、常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效后10日内返还孙心怡购房款1486780元；三、常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效后10日内赔偿孙心怡利息损失48599.2元（从银行贷款还贷之日即2018年8月19日至2019年5月20日）；四、常州市金坛旭润置业有限公司支付孙心怡以1486780元为基数自2019年5月21日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费以及支付以1486780元为基数自2019年8月21日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费，于判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18619元，由常州市金坛旭润置业有限公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、从聊天记录的内容看，被上诉人提交的微信聊天记录是被上诉人母亲（购房代理人）或其他购房人与标记为“中梁销售”的人员就案涉金玺天郡楼盘1号楼的销售及后续事宜进行的交流、沟通。一审中，被上诉人方提交了微信聊天记录的原始载体予以核对，并指明该“中梁销售”即为上诉人的销售人员颜鑫，上诉人认可颜鑫是其公司销售人员，只是现已离职，并表示庭后向颜鑫核实，但至今未向法院提交其向颜鑫核实的情况。微信聊天记录中被上诉人方及其他购房人对聊天对象的标记虽不相同，但均显示是同一微信号，一审法院据此认定该微信聊天记录的真实性并无不当。被上诉人提交的微信聊天记录虽不完全是被上诉人方与“中梁销售”之间的微信聊天记录，但“中梁销售”与其他购房人之间就案涉金玺天郡楼盘1号楼的销售进行交流沟通的内容也可以印证上诉人在销售案涉金玺天郡楼盘1号楼过程中销售宣传的内容，一审将其作为本案的证据予以采信并不违反民事诉讼证据规则的规定。二、在上诉人销售案涉楼盘时，相邻的常州金翔房地产开发有限公司所开发的楼盘的规划已经公示，上诉人对此应当明知。但上诉人在销售案涉楼盘时，对相邻的常州金翔房地产开发有限公司所开发的楼盘状况的描述与实际状况存在较大出入，造成被上诉人的误解，影响被上诉人购买案涉金玺天郡楼盘1号楼房屋的判断，一审法院据此认定被上诉人存在重大误解，并无不当。从2018年6月15日的微信聊天记录来看，被上诉人的母亲（购房代理人）当时并不清楚常州金翔房地产开发有限公司所开发的相邻楼盘状况，其还在就该相邻楼盘的相关情况向上诉人的销售人员进行了解、核实，而上诉人的销售人员当时回复的情况与目前现状亦存在较大出入。另外，现未有证据证明被上诉人参与了2018年11月的维权，故上诉人主张以2018年11月作为计算本案除斥期间的起点，依据不足。三、合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案中，上诉人所收取的被上诉人的购房款，应当返还给被上诉人。被上诉人所支付的购房款中，虽有部分购房款系银行贷款，但被上诉人对此负有偿还义务，故一审判决将全部购房款返还给被上诉人并无不当。对于被上诉人已经支付的银行贷款利息，上诉人应当予以赔偿。因银行贷款利息被上诉人已经支付至2019年5月20日，对于2019年5月20日之后因上诉人占用被上诉人全部已付购房款应当承担的资金占用损失，亦应当由上诉人予以赔偿。综上所述，上诉人旭润公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18619元，由上诉人旭润公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年八月二十四日书记员  陆岷孜