浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初1175号 原告：王永康，男，1960年3月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省象山县。 被告：宁波市昆仑国际经贸有限公司（统一社会信用代码：9133020073018805XD）。住所地：浙江省宁波市海曙区国医街12号。 法定代表人：翁立辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王文达，浙江立业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢吉，浙江立业律师事务所律师。 原告王永康与被告宁波市昆仑国际经贸有限公司（以下简称昆仑公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告王永康、被告昆仑公司的委托诉讼代理人谢吉到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 王永康向本院提出诉讼请求，判令：1.宁波市江北区××村××幢南侧六间平房（编号为101、102、107、109、113、115）的使用权归原告所有；2.被告支付原告补偿款150万元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：讼争房屋位于宁波市江北区××村××幢南侧（以下简称草马二村20幢南侧平房），原告自1985年起以租赁形式使用其中编号为101、102、107、109、113、115的6间房屋。1995年，原告因承包建设宁波市三利房地产开发公司（以下简称三利公司）的象山石浦商业大厦桩基工程，三利公司欠付其工程款23万元。2003年4月，三利公司与原告协商一致，由原告支付房屋使用款（实为房屋补差款）5000元后，三利房公司将讼争6间房屋的使用权转让给原告以抵偿工程欠款，三利公司并就此向原告出具了一份《收条》。此后，三利公司改制解散，被告昆仑公司负责托管并处理相关事宜。后被告经宁波市国资委确权取得了草马二村20幢南侧平房的所有权，并于2017年6月23日就该房屋与拆迁人签订了《非住宅房屋征收货币补偿协议》，取得了草马二村20幢南侧平房的拆迁补偿款。原告认为，其系讼争6间房屋的使用权人，上述房屋的拆迁补偿款项应归原告所有。为维护自身的合法权益，原告特诉来法院，望判如所请。 昆仑公司答辩称，1.被告昆仑公司系讼争6间房屋的所有权人，享有对房屋的占有、收益、处分的权利，原告主张其享有讼争房屋的使用权，缺乏依据。2.原告对讼争房屋的占有为非法占有。案涉《收条》系在三利公司注销后出具，出具人汤林元并非三利公司员工，无权代表三利公司，原告提供的证据也不能证明《收条》中5000元已交付三利公司。原告主张系通过抵债取得讼争房屋的使用权，原告提供的证据并不能证明其与三利公司存在23万元工程款的债权关系，亦不能证明双方达成了抵债合意。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 双方对三利公司是否欠原告23万元桩基工程款存在争议。 原告主张，其于1995年承包了三利公司的象山石浦商业大厦桩基工程，三利公司欠付其工程款23万元。为此，原告提供了如下证据：1.《建筑打桩工程（决）算书》、证人的《证明》、浙江建安实业集团股份有限公司（由象山县建筑安装实业公司更名而来，以下简称建安实业）的《证明》、调查笔录一组。其中，《建筑打桩工程（决）算书》显示象山石浦商业大厦桩基工程的业主为三利公司，施工方为象山县建筑安装实业公司宁波办事处，造价为489251元；缪德伟（档案材料显示其为三利公司员工）《证明》的主要内容为：原告曾承包建设三利公司的象山石浦商业大厦桩基工程，工程因故停工，三利公司因经营困难未能付清余款，已付工程款20万元左右，具体情况不清楚；吴柏林（档案材料显示其为宁波市物资局员工）、谢建平（档案材料显示其为三利公司员工）、吴雄康（档案材料显示其为宁波市物资住宅公司员工）《证明》的主要内容为：三利公司因1995年的象山石浦商业大厦桩基工程款拖欠原告33万元；吴山峰（档案材料显示其为三利公司员工）的《证明》的主要内容为：三利公司开发象山石浦商业大厦，施工单位为象山县建筑安装实业公司，原告为施工单位现场负责人，三利公司支付了部分工程款，具体情况不了解；林明高《证明》的主要内容为：原告系象山县建筑安装实业公司的项目经理，负责象山石浦商业大厦桩基工程施工，后该工程停工，三利公司未付清余款；建安实业公司《证明》的主要内容为：其公司项目经理王永康承包了三利公司的象山石浦商业大厦桩基工程，该工程因故未完成，三利公司未付清余款；调查笔录中，吴雄康及谢建平向本院陈述，《证明》是原告打印后要求其签字的，具体情况其并不了解。昆仑公司对原告提供的《建筑打桩工程（决）算书》、证人及建安实业公司出具的《证明》均不认可，认为上述证据不能证明三利公司欠付原告桩基工程款，调查笔录恰好能证明证人出具的《证明》内容失实。 昆仑公司主张，三利公司并未欠付原告23万元桩基工程款。昆仑公司未向本院提交书面证据。 为查明事实，本院对缪德伟进行询问并制作了调查笔录，缪德伟的陈述与其出具的《证明》内容基本一致。 本院认为，原告提供的《建筑打桩工程（决）算书》加盖了中国建设银行股份有限公司宁波分公司工程造价咨询业务专用章，该决算书与缪德伟的陈述以及建安实业公司出具的《证明》相互印证，无论其他证人证言真实与否，上述证据已经可以形成证据锁链，证明原告承建象山石浦商业大厦桩基工程的事实。至于欠付工程款23万元，上述证据对此未有体现，事实上，原告在《建筑打桩工程（决）算书》被调取前，原告一直主张欠款为33万元，原告提供的证人《证明》亦作如此陈述，后在本院的询问中，原告亦承认其未与三利公司进行结账，是故，本院认为，原告提供的证据至多能证明其与三利公司因象山石浦商业大厦工程存在债权债务关系的高度可能，并不能证明三利公司欠付工程款23万元。 经审理，本院认定如下事实： 案涉草马二村20幢南侧平房位于宁波市江北区××村××幢南侧，由原宁波地区物资局于1976年建造，由下属的三利公司负责具体实施，一直未办理权属登记。 原告王永康至迟自1991年12月（根据原告的提供的居住证等材料认定）租赁使用其中编号为03、05、10、13、20、21号的6间房屋（对应原房号为101、102、107、109、113、115）。2003年4月1日，原告向汤林元交付了5000元，汤林元向其出具《收条》一份，内容为：“今收到陆间临时中转房使用款（房号为101、102、107、109、113、115）计人民币伍仟元整。今后上述陆间房子的使用权归原告所有，以后该陆间房子所发生的一切事情均由原告承担，与本人无涉。水电费应按时付清，如拒交，将停水停电。清洁费按1/3计算，每月壹佰元，按时付清。此收条一式二份，双方各执一份。付款人王永康，收款人汤林元、俞建平”。此后，原告继续使用讼争6间房屋直至被拆除时。关于《收条》的出具经过，汤林元表示：其为三利公司管理涉案房屋。原告此前是支付房租的，后原告以三利公司欠款为由拒绝支付，杨杰松（档案材料显示其自2000年9月起担任三利公司法定代表人）便交代让原告支付5000元后就不再要求原告支付房租。《收条》系其出具，5000元由其收取并上交了三利公司财务。讼争房屋属违章建筑不能买卖，其收取的款项性质为房租。之后房屋管理事宜由张丹余接手管理。张丹余在本院陈述时表示：自其从汤林元处接手房屋管理时起，原告便无需支付租金。就汤林元和张丹余的身份，杨杰松向本院陈述：汤林元及张丹余原系三利公司员工，在三利公司改制后留在公司处理扫尾事宜。草马二村20幢南侧平房具体由张丹余负责管理，汤林元协助，主要负责租金、水电费收取及维修事宜。至于汤林元所称的是按其布置收取5000元及出具《收条》，其对此事完全不知晓。 2016年6月7日，宁波市江北区人民政府（以下简称江北区政府）作出北区政房征决【2016】第03号《江北区人民政府房屋征收决定书》，决定对正大路成片危旧住宅区改造项目（3号-1 地块）范围内国有土地上房屋实施征收，草马二村20幢南侧平房在前述征收地块范围内。 2017年6月2日，宁波市国资委以甬国资产【2017】22号文件对该房屋进行了确权，确认所有权人为被告昆仑公司，文件主要内容为：昆仑公司系宁波宁兴（集团）有限公司下属全资子公司。位于江北区草马二村20幢南侧平房（房屋建筑面积为600平方米）由宁波市物资总公司（现由昆仑公司托管）所属的三利公司建造并使用，由于历史原因，原单位未对该地块及地上建筑物进行产权登记，现经核查，该地块为宁波地区物资局（后改制为宁波市物资总公司）于上世纪80年代初向政府部门申请作为工业仓库使用。为解决历史遗留问题，确保国有资产安全，经研究，同意江北区草马二村20幢南侧平房界定为昆仑公司所有，由昆仑公司办理房产过户等相关手续。就三利公司与昆仑公司的承接关系，本院查明：2000年7月，包括三利公司在内的15家宁波市物资总公司下属企业进行改制，2002年8月9日，三利公司被注销登记，注销理由为吊销。2006年8月，宁波市国资委发出甬国资产【2006】54号文件，规定宁波市物资总公司（包括系统内清算关闭的壳企业）由昆仑公司负责托管，遗留问题的处理由昆仑公司组织实施，三利公司也在该文件规定的托管范围内。 2017年6月23日，被告昆仑公司作为被征收人，江北区征收中心作为征收部门、白沙街道拆迁办作为实施单位就草马二村20幢南侧平房签订了《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，约定，江北区征收中心对20幢南侧平房（建筑面积为630.5平方米、土地面积为630.5平方米）进行征收。根据协议及补偿核算单，20幢南侧平房的房屋评估金额为3859404元（房屋评估价344017元+装修评估金额267950元+土地评估价格4246648元-土地出让金999211元）、停业停产损失费为192971元、一次性搬迁和临时安置费为115783元、货币补偿补助为771881元，合计4940039元；昆仑公司在签约期限届满之日起150天之内搬迁、腾空房屋的，经验收可按房屋评估金额的5%给予搬迁奖励费192971元……等等，现该协议已生效。双方并确认，除房屋评估金额外，被告获赔了停业停产损失费、一次性搬迁和临时安置费、货币补偿补助数项补偿费用。 2018年11月14日，白沙街道拆迁办与昆仑公司共同发布公告，主要内容为：草马二村20幢后平房，属于正大路地块成片危旧住宅区改造项目（3号-1地块），昆仑公司已在规定的时间内签订房屋征收货币补偿协议，现决定将该房屋征收补偿中的一次性搬迁和临时安置费、停业停产损失、装修费576395元全额用于对房屋使用人的搬迁清退补偿，并将具体房屋进行公示，并要求各使用人尽快按时搬迁。该公告并记载王永康占用的房屋编号为03、05、10、13、20、21，面积为210.67平方米、补偿金额为192763元。征收单位委托的宁波市开源房地产咨询测绘有限公司出具平面图及面积明细亦显示03、05、10、13、20、21号房屋的面积合计为210.67平方米。 另，因测量方法差异，拆迁协议认定的草马二村20幢南侧平房的总建筑面积（630.5平方米）与入户测量面积（629.94平方米）存在差异，故应对03、05、10、13、20、21号房屋（入户测量面积为210.67平方米）所对应的补偿款项进行折算，据此，讼争房屋评估金额为1290695.37元【3859404元×（210.67平方米÷629.94平方米）】，其中的装修评估金额为89610.16元【267950元×（210.67平方米÷629.94平方米）】；停业停产损失费为64535.04元【192971元×（210.67平方米÷629.94平方米）】；一次性搬迁和临时安置费为38721.16元【115783元×（210.67平方米÷629.94平方米）】；货币补偿补助为258139.14元【771881元×（210.67平方米÷629.94平方米）】。 原告对前述确权行为不服，于2019年5月以其为讼争房屋的所有权人为由，就甬国资产【2017】22号文件提起行政诉讼，要求确认宁波市国资委将讼争房屋权属确认给昆仑公司所有的具体行政行为无效或诉请要求撤销该具体行政行为，该案经本院及宁波市中级人民法院一审、二审，裁定驳回了原告的起诉。 后，被告昆仑公司要求原告腾退讼争房屋，因未能就补偿达成一致，原告拒绝搬迁。2020年1月，被告将原告诉至宁波市江北区人民法院，我院于2020年3月8日作出（2020）浙0205民初196号民事判决，判令原告腾退讼争房屋,现该判决已生效，并已执行完毕。 后，原告诉来本院要求确认其为讼争房屋的使用权人并要求被告支付补偿款150万元，遂成本案诉讼。 本院认为，本案系因合同关系引发的争议，案由应为合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。1.原告对讼争6间房屋进行占有、使用、收益的权源为何是本案的核心争议。对此，本院分析如下：首先，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享受占有、使用、收益和处分的权利。由此可见，占有、使用及收益是所有权的权能之一，并非独立物权，既无法单独确权也不能单独转让。一般情形下，不动产的上述权能由所有权人享有，特定情况如租赁、借用时，非所有权人可享有对不动产占有、使用、收益的权利。第二、原告原以租赁方式使用讼争房屋，《收条》出具后仍以原方式继续使用，因讼争房屋系无证房屋，原告明知其权利范围仅为占有、使用及收益而并不包含处分，其权利与承租人的权利并无二致。汤林元表示收取的5000元为租金，原告缴纳该款后可永久承租讼争房屋，《收条》是对租赁关系的延续，这与汤林元的身份及权限相符，亦与《收条》中“今收到陆间临时中转房使用款5000元，今后上述6间房子的使用权归原告所有，以后该陆间房子所发生的一切事情均由原告承担”的记载不存冲突。是故，本院认为，《收条》所反映双方的关系仍为租赁，双方据此形成的合意为原告以支付5000元租金作为对价取得作为承租人永久使用讼争房屋的权利，原告主张双方之间为使用权的买卖缺乏事实依据，亦无法律基础，本院不予采纳；第三、关于《收条》的效力。《收条》虽系汤林元个人出具，但其对讼争房屋租赁事宜进行处分在其代理权限内，行为后果应当由被代理人承担。《收条》虽在三利公司注销后出具，但三利公司及昆仑公司从未对汤林元代理权限变更、三利公司注销及托管等事项向原告进行披露，原告完全有理由相信汤林元是有权代理人，因此，汤林元的行为后果应由昆仑公司最终承受。至于昆仑公司抗辩未收到5000元，现因三利公司财务账册丢失导致无法核查，应由昆仑公司承担举证不利的后果，而关于5000元的对价是否合理，在23万工程欠款不能确定的情形下，债务关系是否对对价的议定存在影响无法查实，但《收条》系双方合意达成，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故对《收条》确定的合意本院依法可予确认。综上，本院认为，原告对讼争房屋的使用权利来源于租赁，其系讼争房屋的合法使用人。原告主张其系讼争房屋的使用权人并要求确权，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。2.关于原告主张的补偿款。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。本案中，双方约定的租赁期限为永久，已超过20年的法定上限，超出部分应属无效。讼争房屋在20年的租期内（2023年4月满20年）被拆除，原告作为承租人的合法权益依法应受保护，现双方确认讼争6间房屋的装修补偿款为89610.16元、停业停产损失费64535.04元、一次性搬迁和临时安置费38721.16元，合计192866.36元（89610.16元+64535.04元+38721.16元），根据法律规定，上述补偿款属合法承租人所享有的拆迁补偿利益，应归原告所有，被告于2018年11月发布《公告》亦作出相同意思表示，本院对此予以确认。同时，因双方对租赁期限的约定为永久，原告在20年的有效租期外对讼争房屋的占有、使用及收益仍存在重大的信赖利益，现讼争房屋被拆除，原告的相关权利落空，被告应当对原告的损失给予补偿。因原告双方对超出20年的租赁期限被宣告无效均存在过错，根据双方的过错，结合公平原则，参考公房承租人可获得拆迁补偿利益，本院酌情确定由被告就此部分损失支付原告补偿款440000元，合计632866.36元（192866.36元+440000元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波市昆仑国际经贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王永康补偿费632866.36元； 二、驳回原告王永康的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9150元，由原告王永康负担5290元，由被告宁波市昆仑国际经贸有限公司负担3860元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王媛媛 二〇二〇年八月十八日 书记员  华飞儿 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ??12? ??13?