陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2020）陕01民初41号原告：西安市人人乐超市有限公司，住所地西安市阎良区（人人乐阎良物流配送中心办公楼幢）。法定代表人：徐志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾智凯，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：陕西秦安万通置业有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：孟坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李涛，男，1987年7月2日出生，汉族，该公司商管中心物业助理经理，住该公司。委托诉讼代理人：孟良，陕西德伦律师事务所律师。原告西安市人人乐超市有限公司（以下简称人人乐公司）因与被告陕西秦安万通置业有限公司（以下简称秦安公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告人人乐公司委托诉讼代理人杨超、艾智凯，被告秦安公司委托诉讼代理人李涛、孟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人人乐公司起诉请求：1.确认合同解除无效，判令秦安公司继续履行合同，合同期内总租费金额为55732225元；2.诉讼费由秦安公司负担。后人人乐公司明确其第1项诉讼请求为：确认秦安公司所发落款时间为2019年9月17日的《解除的函》不发生合同解除的法律效力。事实与理由：2017年10月30日，其与秦安公司签订由其承租秦安公司建设的位于西安市XX路XX路XX广场XX层部分房产的《房产租赁合同》。合同签订后，其如约向秦安公司支付合同定金30万元，秦安公司收取定金后也向其开具了定金收据。合同约定，秦安公司应于2019年12月30日之前向人人乐公司交付租赁房产。2019年9月17日，秦安公司以工程规划及消防问题为由向其发出《解除房产租赁合同函》，其收函后于2019年9月20日回函明确表示不同意解除《房产租赁合同》，并要求秦安公司继续履行合同。但秦安公司不予理会，并开始与其他商家展开出租谈判，侵犯其合法权益。被告秦安公司辩称，本案符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上或者事实某某不能履行的情形，人人乐公司要求继续履行合同的请求不应支持。上述法律条款规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实某某不能履行”，本案中主要体现为：原人人乐公司承租面积为5205平方米，因本项目停车位规划数量严重不足，人人乐公司承租范围内约 2602平方米恢复用于建设停车场（本项目停车位面积仍不符合规划要求规定，其还另行建设停车楼），原租赁合同约定的租赁面积约减少50%，其无法再按照原租赁面积履行租赁合同。涉案合同约定在2019年12月30日交付场地，但目前明显超期且工程尚未建设完成，且截至目前该项目仍在进行建设，事实某某其无法按照原租赁合同约定时间向人人乐公司交付租赁场地。在其向人人乐公司发出协商处理函件无果后，其与之前租赁面积需求较小的华润万家公司协商租赁事宜（目前尚未签约），其也是按照华润公司要求对租赁场地进行施工，目前项目建设中的结构荷载、空调、排风、消防等与原租赁合同附件三中租赁房产交付标准约定不一致，无法再按照原标准向人人乐公司交付场地。其早在2019年7月份就已口头通知人人乐公司因为停车位严重不足无法再履行原租赁合同，在其9月份发出解除通知以后，及时退还了人人乐公司支付的定金，人人乐公司又将定金支付到其账户，其又再次退还了定金，故其不存在恶意违约解除租赁合同，请求法院依法驳回人人乐公司的诉讼请求。经审理查明，2017年10月31日，秦安公司（甲方）与人人乐公司（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方同意按本合同约定的条件将其位于中国西安市XX路XX路XX广场XX层部分房产(以下简称：租赁房产)出租给乙方使用；租赁房产的计租面积按实际占用的建筑面积计算，为负一层5205平方米，（其中商业面积2602.5平方米，仓库面积为2602 .5平方米）；甲方同意乙方将租赁房产用于开办大型综合性购物广场之用，并出于经营需要，及时调整商业布局；租赁期限为20年，起始日为租赁房产的交付日，预定为2019年12月31日，租赁期限自2019年12月31日起至2039年12月30日止；甲方应于2019年12月30日之前将租赁房产及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方，如发现租赁房产的建设工程、装修、设备及设施的实际状况与附件三及其他约定不符，则按照合同4.1.1、4.1.2条的约定承担相应的完善、改正工作或支付费用等义务；甲方逾期交付租赁房产，应当承担违约金，迟延超过六个月的，乙方有权终止本合同，甲方应双倍返还定金并赔偿乙方因此受到的一切损失。租费标准为每月每平方米39.8元，租金已经包括租赁房产的物业管理费；乙方在本合同签订后第十五个工作日内向甲方支付30万的合同定金（定金不计利息）；如果甲方最终以低于或相当于乙方开出的商业条件，将租赁房产租于第三人，则应向乙方赔偿金额为当期一年租金的赔偿金；在本合同租赁期内，除发生市政规划、土地批租，国家强制性规定外，甲方不能以其他人为的、行政的决定为理由，要求解除乙方对上述租赁房产的使用权，否则，甲方应赔偿乙方因此而遭受的一切实际发生的和可预估的损失。合同签订后，人人乐公司向秦安公司支付定金30万元。另查明，2019年7月4日，秦安公司向人人乐公司发出《解除的函》，载明因工程规划以及消防原因，秦安公司无法将其中的2602.5平方米租赁给人人乐公司作为仓库使用，双方的租赁合同无法继续履行。2019年9月17日，人人乐公司收到上述函件，并于2019年9月20日向秦安公司发出《关于不同意解除的回复函》，人人乐公司表示其可以配合秦安公司进行方案上的调整，并另行签订补充协议，以满足秦安公司工程规划及消防要求，使项目顺利开业。2019年10月21日，秦安公司向人人乐公司通过银行转账30万元，后人人乐公司将该30万元再次支付给秦安公司，秦安公司又于2019年11月26日向人人乐公司转账该30万元。再查，秦安公司称其正与租赁面积需求较小的华润万家公司协商租赁事宜，并按照华润万家公司要求对租赁场地进行施工；到目前为止，涉案工程仍在建设中。秦安公司以租赁面积减少50%且无法按照约定时间交付租赁房产为由，主张合同无法继续履行。人人乐公司认为，秦安公司仅提供涉案工程的施工蓝图，并未提交任何政府部门的验收文件，不能证明涉案合同无法继续履行；秦安公司更改合作对象是因为领导层更换，商业策略发生变化，存在违约的主观恶意，人人乐公司与华润万家同属于商业超市行业，故租赁房产是可以用于租赁合同项下的用途，不存在事实某某不能用于租赁合同的目的，原租赁合同应继续履行。上述事实，有《房产租赁合同》及附件、定金收据、《解除的函》《关于不同意解除的回复函》、快递单、银行回单及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，人人乐公司与秦安公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条规定的合同解除有异议的，应当在约定的异议期限内或通知到达后三个月内起诉。”本案查明，涉案合同签订后，人人乐公司已依约向秦安公司支付了定金30万元，但之后秦安公司又以工程规划及消防原因向人人乐公司发出解除合同的函件，人人乐公司收到函件后表示不同意解除合同，并提起本案诉讼。根据合同约定内容可知，秦安公司以租赁面积减少及其无法按期交付场地为由，主张解除涉案合同，不符合合同约定的解除条件。秦安公司主张涉案合同的目的已无法实现，合同事实某某已不能履行，且其已按照华润万家的要求进行施工，坚持其解除合同的主张。对此，人人乐公司不予认可，称目前的施工情况系仍将涉案房产作为商业超市使用，与其承租房产的目的一致。因秦安公司并无证据证明合同已实际无法继续履行，且本案亦不符合法定解除的情形，故人人乐公司要求确认秦安公司发函不发生解除合同的效力，于法有据，本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：确认被告陕西秦安万通置业有限公司所发的落款时间为2019年9月17日的《解除的函》不发生合同解除的法律效力。案件受理费320461元，西安市人人乐超市有限公司已预交，由陕西秦安万通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉                      审  判  员  林      瀚 二Ｏ二Ｏ年八月六日法 官 助 理   高  喜  平书 记 员     王 达 锐      1