西  安  市  长  安  区  人  民  法  院陕 西 省 西  安  市  长  安  区  人  民  法  院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初14581号 原告（反诉被告）胡华美，女，汉族，1988年1月7日生，住河南省平舆县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人魏飞超，男，汉族，1986年3月19日生，住河南省平舆县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人白霄，陕西大秦律师事务所律师。被告（反诉原告）西安华岳实业有限公司。法定代表人汪冬明，该公司总经理。委托代理人魏广玉、杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原告（反诉被告）胡华美诉被告（反诉原告）西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡华美委托代理人魏飞超、白霄，被告（反诉原告）西安华岳实业有限公司委托代理人杨玄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡华美向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方继续履行《商品房买卖合同》；2、判令被告赔偿原告违约金（违约金以128888元为基数，按照日万分之一从2017年10月31日起计算至2018年9月11日，以157775元为基数，按照日万分之一从2018年9月11日起计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2017年4月，原告购买了被告华岳公司开发的位于西安市长安区郭杜街办雷甘路南侧的锦岭老年公寓1号楼一套单元房，并与被告华岳公司签订《商品房买卖合同》，后原告按照合同约定支付了部分购房款。根据合同约定，被告华岳公司应于2017年10月30日前交房，但被告华岳公司至今未能交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，故诉至本院，望判如所请。被告华岳公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同对逾期交房有相关约定，且逾期交房并非他公司造成，导致逾期交房原因系荣朗公司与大部分业主未将购房款支付至他公司监管账户，致使涉案项目停工。2018年10月15日他公司、荣朗公司、业主代表三方就项目停工、交房问题协商一致，形成会议记录，因荣朗公司及部分业主未按照会议约定履行，导致房屋至今未交付，他公司在此过程中不存在过错，不同意支付违约金；根据合同约定原告应当于2017年5月22日前支付全部购房款，至今日原告仍欠付购房款11万元。反诉原告华岳公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金（违约金以剩余房款11万元为基数，自2017年5月23日起计算至实际付款之日止）；2、反诉费由反诉被告承担。事实理由：2017年5月22日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由反诉被告购买反诉原告开发的位于西安市长安区锦岭老年公寓1幢1单元6层10608室房屋，总价款257775元，并约定反诉被告应于2017年5月22日前支付该全部款项。但反诉被告至今下欠购房款11万元，根据合同约定，反诉被告未按合同约定支付购房款，已经构成违约，应当向反诉原告支付违约金。反诉被告胡华美辩称，签订合同时涉案项目已经停工，反诉原告称交房时付清尾款，且反诉被告只欠付购房款10万元，即使反诉原告要求违约金，也仅能计算至2017年10月30日，之后系反诉原告开始违约，并表示反诉原告交付房屋，愿付清剩余房款10万元。经审理查明，2017年5月22日，原告胡华美（买受人）与被告华岳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告胡华美购买被告华岳公司开发的锦岭老年公寓1幢1单元6层10608号房、房屋建筑面积73.65平方米、每平方米单价3500元，总价款为257775元；2、付款方式：买受人应当于2017年5月22日前支付该商品房全部价款；3、买受人未能按照合同规定的时间付款，逾期60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；4、交付期限：2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付商品房价款万分之一的违约金。2016年12月5日，原告胡华美支付定金10000元，2017年5月22日，2018年9月12日原告胡华美分两次向被告华岳公司支付118888元、28887元。被告华岳公司均出具收款收据，并加盖内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。后被告华岳公司未能按照合同约定向原告胡华美交付房屋。2019年9月12日，原告胡华美以其诉称为由，诉至本院要求被告华岳公司继续履行合同，并赔偿其逾期交房的违约金。庭审中，原告胡华美坚持其诉讼请求，被告华岳公司认可仅收到原告胡华美支付购房款147775元，并未收到10000元定金，并认为逾期交房系荣朗公司与部分业主过错导致，其并无过错，不承担赔偿责任。并提交会议纪要、公告，但原告对此并不知情，故不予认可。另查明，荣朗公司与被告华岳公司合作开发涉案项目，涉案房屋主体已竣工，配套设施尚未完善，未达到交付条件。双方各持己见，案件未能调解。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告胡华美作为买受人应该依据合同约定履行交付购房款的合同义务，就此一节，被告华岳公司对自己直接向原告胡华美收取的购房款147775元无异议，该147775元应认定为原告胡华美支付的购房款；对原告胡华美交付的其余10000元款项，因该款项系原告胡华美在被告华岳公司售楼部交付，且结合原告胡华美的购房行为及收款收据载明的原告姓名、涉案楼盘名称、房号、款项用途等内容，足以认定该10000元系原告胡华美支付的购房款，故原告胡华美共支付购房款总额应认定为157775元。被告华岳公司作为涉案房屋出卖人，应履行交付房屋的合同义务。根据合同约定，被告华岳公司交房时间为2017年10月30日前，但至今未能交付房屋，显属违约，故对原告胡华美要求被告华岳公司承担逾期交房违约责任赔偿违约金的请求予以支持。对违约金的计算方式，根据合同约定的交房时间为2017年10月30日前，原告在此时间之前交付购房款128888元，之后于2018年9月12日再交付购房款28887元，故自2017年10月31日起至2018年9月11日违约金应以128888元为基数，按照日万分之一的标准计算为4072.86元，自2018年9月12日起以已付房款157775元为基数按照日万分之一的标准计算。对原告要求继续履行合同一节，经查，涉案项目主体已竣工，该商品房买卖合同能够继续履行，故对原告要求继续履行合同，予以支持。对被告华岳公司辩称逾期交房系荣朗公司及部分业主的过错导致，虽提交的会议纪要、公告，但该两份证据原告胡华美并不知情，且涉案项目停工至今系被告华岳公司与荣朗公司之间内部矛盾所致，原告并无过错，故对被告华岳公司该辩称意见不予支持。对反诉原告华岳公司要求反诉被告胡华美支付违约金一节，依据合同对付款方式的约定，反诉被告胡华美作为买受人应当于2017年5月22日前支付该商品房全部价款，但至今未能支付，显属违约，应当按照合同约定支付违约金。反诉原告华岳公司主张以剩余未付房款110000元为基数，但经认定，反诉被告胡华美未付房款为100000元，故反诉被告胡华美应以100000元为基数自2017年5月23日起按照日万分之一的标准向反诉原告华岳公司支付违约金，对反诉原告华岳公司要求过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告继续履行《商品房买卖合同》；二、被告西安华岳实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡华美2018年9月12日前的逾期交房违约金4072.86元；自2018年9月12日起以157775元为基数按照日万分之一的标准计算至实际交房之日止，由被告西安华岳实业有限公司每半年赔付一次；三、反诉被告胡华美于本判决生效之日起十日内支付反诉原告西安华岳实业有限公司逾期付款违约金，以100000元为基数自2017年5月23日起按照日万分之一的标准计算至付清房款之日止，由反诉被告胡华美每半年赔付一次；四、驳回反诉原告西安华岳实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告胡华美已预交，由被告西安华岳实业有限公司承担；反诉受理费55元，反诉原告西安华岳实业有限公司已预交，由反诉被告胡华美承担50元，其余由反诉原告西安华岳实业有限公司自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    王权奇 二〇二〇 年 八 月 二十七 日 书 记 员  张  莉    1