四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川10民终506号 上诉人（原审原告）：内江市东兴区人民医院，住所地四川省内江市东兴区东兴街道兴盛路709号。 法定代表人：刘瑜，院长。 委托诉讼代理人：张杰，四川沱江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张天茂，四川沱江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：温馨，女，1971年12月19日出生，汉族，户籍地四川省内江市东兴区，现住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：李萍，女，1970年9月27日出生，汉族，住四川省内江市东兴区，四川省内江市东兴区人民政府高桥街道办事处松三社区居民委员会推荐。 上诉人内江市东兴区人民医院（以下简称东兴区医院）因与被上诉人温馨所有权确认纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2020）川1011民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东兴区医院的委托诉讼代理人张杰、张天茂，被上诉人温馨及其委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东兴区医院上诉请求：1.撤销一审判决，确认内江市东兴区东兴镇中心路129号（2幢二单元103号）；2.本案一审、二审诉讼费用由温馨承担。事实和理由：1.事实认定不清。（1）物权（房屋）的取得是购房者与房屋出售人建立房屋买卖关系，且以实际支付购房款为前提条件，这是物权取得的基础。本案中，内江市第四人民医院根据当时的房改政策，将拟出售的公有房屋出售给有需要的，符合条件的拟购房者，这是房改政策的规定。在当时房改的过程中，由于时间紧、政策性强，房改单位一般都是采用职工购买公有住房的格式合同予以实施。在1997年底，内江市第四人民医院进行房改时，温馨最初拟购本案所涉公有住房，并于1997年11月18日向东兴区医院支付了5,000元购房集资款和4,000元天然气集资安装费。但在实际的公房出售过程中，温馨根据自己的各种实际情况，自行决定不购买本案所涉房屋，据此，内江市第四人民医院于1998年4月10日向其退还了所交购房款，故温馨由于最终未实际向内江市第四人民医院支付购房款，温馨与内江市第四人民医院之间的房屋买卖关系实际并未成立，温馨未依法取得所购房屋的物权。再从温馨在此次购买公有住房与其他实际购买公有住房的职工的区别来看，也明确可以看出内江市第四人民医院与温馨的买卖关系最终并未成立，温馨未依法取得所购物权：①温馨未在职工购买公有住房合同书上签名捺印；②房改房的房屋产权证书统一变更后，温馨未从内江市第四人民医院处取得产权证书，且也从未要求内江市第四人民医院将房屋产权证交付；③温馨与东兴区医院之间就该房屋仍是租赁关系，且从1997年底房改以来一直向东兴区医院按月缴纳房屋租金；④在长达20年的时间内均未主张物权权利。（2）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律规定，物权的取得是以双方的实际交易，即支付相应买卖价款为准，而不仅仅以房屋产权的记载为准。房屋产权仅仅是房屋权利的记载和表象，而不是权利本身。任何人取得物权需合法有据，房屋买卖物权的取得房屋买受人需支付相应的购房款，否则，其就没有取得物权的前提和基础。因此，一审法院根据产权记载这一形式主义（外观主义）对物权予以认定系认定事实不清，是对物权取得实质主义的漠视。2.适用法律不当。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，东兴区医院如有证据证明不动产登记与实际物权不一致的，应以实际物权为准；第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，东兴区医院可以请求确认。因此一审人民法院对本案不从物权取得实质的要件予以分析和认定，系适用法律错误。再从合同法的角度来看，《中华人民共和国合同法》第三十七规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在本案中的实际情况是，温馨并未在《职工购买公有住房合同书》上签字，温馨最终未实际向内江市第四人民医院交付购房款履行购房主要义务，因此，一审法院适用本条规定同样系适用法律错误。何况，合同的成立与合同的生效和实际履行完全是不同的概率和法律事实。此外，在一审过程中，东兴区医院举示的证据已充分证明温馨最终实际未向内江市第四人民医院支付购房款项，且温馨的购房情况完全不同于其他实际购房者，并未支付购房价款，取得物权权利。一审法院适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，系适用法律错误。 温馨辩称，一审法院认定事实清楚，采信证据确实充分，适用法律得当，判决结果正确。温馨于1991年8月正式分配到内江市第四人民医院从事护理工作至今，系东兴区医院的正式员工，当时经内江市第四人民医院审核符合1996年房改年度优惠售房（完全产权）的购买条件。1997年11月18日，温馨为了购买职工公有住房，按内江市第四人民医院要求将案涉房屋的购房款9000元一次性交付给了内江市第四人民医院的财务工作人员。内江市第四人民医院收取款项后向向温馨出具的收（领）款单据，该单据由财务负责人张造安签名确认已收款并加盖有内江市第四人民医院公章，书面确认内江市的买卖合同关系，双方之间存有买卖的合意，该公有住房的买卖合同关系不存在违反法律规定的情形，是合法有效的。1997年12月26日，案涉房屋在有效买卖合同的基础上，按合法程序已作房屋所有权变动登记申请和对温馨房屋所有杈人的依法登记。不动产登记机关颁发属于温馨的房屋所有权证，确认案涉房屋归温馨所有的程序合法，没有违反相关法律、行政法规的强制性规定。虽然内江市第四人民医院、东兴区医院未将案涉房屋所有权证交给温馨，也不会影响温馨对案涉房屋的所有权。内江市第四人民医院在1998年4月10日错误退还给温馨的购房款5000元以及天然集资款，系其单方违约行为。在没有起诉前，温馨认为领钱是退的多收的购房款和违法多收的房屋租金，因此，温馨对单位叫领钱没有认真重视。即便是这样，也不影响温馨对已依法登记案涉房屋所有权的归属。内江市第四人民医院、东兴区医院无理扣押温馨的房屋所有权证，在明知道案涉房屋归属温馨所有的情况下，故意非法强扣温馨的房租费，把温馨与医院的法律关系错误看作是房屋租赁关系，东兴区医院的行为已违反相关法律规定。 东兴区医院向一审法院起诉请求：1.请求确认内江市东兴区东兴镇中兴路129号（2幢二单元103号）房屋为东兴区医院所有；2.本案诉讼费用全部由温馨承担。 一审法院认定事实：2008年5月4日，内江市第四人民医院更名为东兴区医院，内江市第四人民医院的权利义务由东兴区医院承担。温馨系东兴区医院处职工。1996年内江市第四人民医院进行住房改革，1997年11月18日，温馨因预购买现坐落于四川省内江市东兴区的非成套住房（建筑面积37.90㎡）向内江市第四人民医院支付了5000元购房集资款和4000元天然气集资安装费，合计9000元，内江市第四人民医院在收到上述款项后向温馨出具了编号为ＮＯ.0011465收（领）款单一份，该收（领）款单载明“分房集资款5000元，天然气集资款4000元”。同年12月26日，内江市第四人民医院就温馨购买涉案房屋向内江市东兴区房屋管理局提交东兴区城镇房屋所有权登记申请书，在内江市东兴区房屋管理局的备案材料里面附有：1.私有房屋所有权申请登记书，主要载明“姓名温馨，性别女，工作单位及职业四医院，住址或通讯处东兴,房屋坐落东兴区东兴镇中兴路129＃，房屋情况以图为准，取得房屋产权的详细过程九六年房改售房”；2.验收证件、文据登记表，主要载明“申请人温馨，房屋坐落东兴区东兴镇中兴路129＃，日期97，证件名称合同书、议价表”；3.房屋产权管理机关勘察记载，主要载明“产权人姓名或产权单位全称温馨，房屋坐落东兴镇中兴路129＃，房屋结构砖混，建筑面积37.9，房屋四界以图为准”；4.房屋结构图；5.房屋所有权证存根，主要载明：“所有权人温馨，所有权性质私，房屋坐落东兴镇中心路129号”。6.内江市东兴区职工住房换购计价表（附合同书），主要载明“售房产权单位名称内江市第四人民医院，购房户主温馨（职称）护士，建立住房公积金支付前工龄：6年，住房建成交付使用时间：1978年（共20年），该住宅成本价296.4元／㎡，朝向东西，楼层底楼，建筑面积37.9㎡，公摊面积分摊系数18%。”，该计价表还载明了对购房职工应付购房款及付款方式。7.职工购买公有住房合同书，主要内容：“二、乙方向甲方购买位于东兴，购房建筑面积37.9㎡（含公用建筑面积分摊部分），共计总金额人民币8926元。五、乙方必须按自愿确定的一次性付款形式，截至97年12月25日向甲方付清购房款，否则，甲方有权中止合同，并向乙方索赔经济补偿。乙方在尚未付清购房款期间，不需要该住房的，应提前30天用书面材料报告甲方。六、乙方向甲方付清全部购房款后，甲方应按照城市房屋产权籍管理和土地管理的有关规定，会同乙方到市（县）房地产产权监理所有国土部门办理分户产权转移和相应的土地使用权变更登记手续，办理手续所需费用由双方共同负担。”合同还对其他事项进行了约定，合同尾部房屋出售单位（甲方）加盖有内江市第四人民医院的印章，购房职工（乙方）处没有签名捺印。同年12月27日，内江市东兴区房地产管理局将涉案房屋登记在温馨名下，并办理了房屋所有权证。1998年4月10日，内江市第四人民医院向单位部分职工退还职工购房款和闭路电视款，温馨在东兴区医院处领取了3225.35元退款，温馨在内江市第四人民医院制作的退职工购房款和闭路电视款表格上签名确认领取。2000年10月21日，内江市第四人民医院就东兴区东兴镇中兴路129号办理了国有土地使用证，在宗地图页未载有温馨的姓名。温馨自1997年起在涉案房屋居住至今。内江市第四人民医院、东兴区医院自1997年起一直在温馨工资里面扣取房租费。现东兴区医院因认为虽涉案房屋现登记在温馨名下，但其在上述退款时已将温馨向其交纳的集资购房款退还，且温馨未在职工购买公有住房合同书上签名捺印，东兴区医院与温馨之间未形成房屋买卖合同，温馨未实际购买涉案房屋，东兴区医院与温馨之间就涉案房屋一直系租赁关系，特诉至一审法院，要求确认涉案房屋为东兴区医院所有。 一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”、第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护，但如果有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。本案中，涉案房屋因系1996年房改售房，涉案职工购买公有住房合同书虽未有温馨的签名捺印，但内江市第四人民医院在该合同上加盖公章后，用该合同向东兴区房管局申请涉案房屋的产权登记在温馨名下，内江市第四人民医院的上述行为系已经履行了该合同的主要义务，温馨也已接受该行为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，应视为该合同成立。故东兴区医院提出的温馨未在职工购买公有住房合同书上签名，该合同未发生法律效力的主张，于法无据，一审法院不予支持。温馨向内江市第四人民医院一次性交纳了集资购房款5000元及天然气集资款4000元后，东兴区医院向房管局提交申请资料申请将涉案房屋登记在温馨名下，于1997年12月27日涉案房屋即登记在温馨名下，并由温馨占有使用至今，双方的上述行为已履行了涉案合同的大部分义务，且物权已经发生转移，案涉房屋的所有权已归温馨所有，内江市第四人民医院退温馨购房款的行为发生在物权转移之后，该退款行为不能产生物权变动的效力。且根据职工购买公有住房合同书条款约定，若温馨在未付清购房款时，不再需要购买涉案住房时，应向内江市第四人民医院提交书面材料报告，但东兴区医院未向一审法院提交该书面材料，故东兴区医院提出的退还温馨购房款系因温馨原因不再需要购买涉案房屋的主张，于法无据，一审法院不予支持。东兴区医院亦未提供其他证据证明东兴区医院是案涉房屋的实际产权人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，故东兴区医院提出的要确认内江市东兴区医院所有的主张，于法无据，一审法院不予支持。温馨提出的要求东兴区医院对已非法扣取的房租费予以清算并全额退还给温馨并承担违约责任及赔偿损失等请求，因温馨未在本案中提出反诉，本案对此不再进行处理，温馨方可另案提起诉讼。 一审法院判决：驳回原告内江市东兴区人民医院的诉讼请求。 二审中，温馨为证明其主张向本院提交如下证据：与东兴区医院后勤科长官俊良通话记录清单一份，拟证明东兴区医院在收到一审判决书后曾找温馨协商，要求温馨支付退还的房款，可证明东兴区医院认可一审判决书，同时证明双方当事人之间新的债权债务法律关系。 东兴区医院质证意见为：官俊良系东兴区医院后勤科长，对该证据三性均不认可，达不到证明目的，只是温馨自己的陈述，只能表明温馨和官俊良曾经通话，不能证明通话内容，但表明了案涉房款曾经退还，至今没有再缴纳购房款。 本院认证意见为：该证据不能证明通话内容，不能达到温馨的证明目的，本院依法不予采信。 二审查明的案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：东兴区医院对案涉房屋是否享有所有权。东兴区医院在本案中诉称温馨在1997年12月27日办理案涉房屋产权登记之前即向内江市第四人民医院表示不再购买案涉房屋，温馨自始至终未取得案涉房屋所有权。东兴区医院该主张不能成立，理由如下：首先，双方当事人均认可在1997年底温馨向内江市第四人民医院表达了购买案涉房屋的意愿，温馨在当时亦具有购买案涉房屋资格，温馨按照内江市第四人民医院要求缴纳了5,000元集资购房款和4,000元天然气集资安装费，内江市第四人民医院收取了该款项并出具了收款单，前述行为说明双方当事人在当时已就案涉房屋买卖达成合意，此后内江市第四人民医院向内江市东兴区房屋管理局提交东兴区城镇房屋所有权登记申请书的行为进一步印证了双方当事人之间就案涉房屋买卖达成了一致的意思表示。其次，东兴区医院提供的证据不足以证明在案涉房屋变更登记至温馨名下之前温馨作出了不再购买案涉房屋的意思表示且内江市第四人民医院同意温馨不再购买案涉房屋。东兴区医院称温馨缴纳购房款后即表示不再购买案涉房屋，故1997年12月25日通知温馨签订合同书时温馨未签字。如该诉称属实，则内江市第四人民医院至少在1997年12月25日就应当知道温馨不再购买案涉房屋，与其在1997年12月26日就温馨购买案涉房屋向内江市东兴区房屋管理局提交东兴区城镇房屋所有权登记申请书的行为相矛盾。且如双方在所有权变更登记之前已就温馨不再购买案涉房屋达成一致，则内江市第四人民医院理应及时退还温馨已交款项，但东兴区医院提交的证据载明的退款时间是在1998年4月10日，与常理不符。第三，内江市第四人民医院在早已知晓温馨未购买案涉房屋、案涉房屋所有权登记错误的情况下，应当且有能力采取救济措施，但其即未与温馨达成补充协议，又在长达20余年之久未向相关部门主张权利，显于日常经验法则不符。综上，东兴区医院的诉请证据不充分，一审法院不予支持其诉讼请求于法有据。综合本案在案证据，温馨已于1997年12月27日取得了案涉房屋所有权，至于双方在此之后就案涉房屋是否达成了新的协议属于另一法律关系，双方可另行解决争议。温馨在本案二审中申请本院向东兴区医院调取“温馨同志房屋产权调查情况”原件，东兴区医院在庭审中当庭陈述其未出示过材料，且该材料亦未加盖东兴区医院印章，故本院对该申请不予准许。 综上所述，东兴区医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,300元，由上诉人内江市东兴区人民医院负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 易小峰 审 判 员 何 骏 审 判 员 裘南晶 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 赵冬梅 书 记 员 钟 怡 书 记 员 颜 彦