北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6522号上诉人（原审被告）：尚卫东，男，1963年1月11日出生。委托诉讼代理人：宋阳，辽宁多成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京天程润泽文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村北楼D栋002号。法定代表人：孙海军，执行董事、经理。委托诉讼代理人：张萌，男，1981年9月1日出生。上诉人尚卫东因与被上诉人北京天程润泽文化传媒有限公司（以下简称天程润泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尚卫东上诉请求：1、撤销一审判决，驳回天程润泽公司的全部诉讼请求，改判尚卫东已经交纳的履约保证金82125元予以返还。2、天程润泽公司承担全部诉讼费。事实与理由：天程润泽公司有重大过失责任，直接导致合同无效，应该承担缔约过失责任。本案涉及房屋租赁合同，天程润泽公司没有产权对外出租,获取的是不正当利益。天程润泽公司明确知道自身的权利瑕疵或丧失却还要继续违反诚信原则与尚卫东签署合同，应该承担缔约过失的责任。依据合同法的规定，结合案件事实，天程润泽公司的根本性违约导致了房屋租赁合同无效以至于不能履行，不能实现尚卫东的目的,因此依法天程润泽公司不但应该返还所收取款项，而且应该依据合同承担违约责任。依据法律规定，合同无效不代表违约条款无效，所以天程润泽公司应该依据违约条款对尚卫东承担违约责任。由于天程润泽公司的欺骗导致了尚卫东支付了款项，而且发生了巨大的经济损失，因此天程润泽公司也应该予以赔偿。履约保证金是保证合同正常的约定，一审法院已经认定了合同无效，是全部无效而不是部分无效，那么约定不存在，履约保证金应该返还。履约保证金在天程润泽公司的诉讼请求范围之内，法院应该说清楚这个钱的归属。天程润泽公司辩称：同意一审判决，不同意尚卫东的上诉请求。天程润泽公司向一审法院起诉请求：1、尚卫东给付2018年5月25日起至2018年10月26日期间的租金139500元；2、尚卫东向天程润泽公司支付逾期付款违约金（自2018年4月25日计算至实际支付之日，以139500元为本金，按年利率24%标准计算）；3、尚卫东已交付的履约保证金82125元归天程润泽公司所有；4、尚卫东向天程润泽公司支付45天免租期的租金40500元。一审法院认定事实：2017年4月10日，天程润泽公司与尚卫东签订《房屋租赁合同》，约定：天程润泽公司将位于北京市朝阳区十八里店乡十里河村北楼A栋与B栋夹道东侧建筑面积100平方米的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给尚卫东用于商业、餐饮使用，租期自2017年4月10日至2022年5月24日，其中免租期自2017年4月10日至2017年5月24日。年租金为328500元，每2年递增5%，租金付款方式为押三年付，每次付款周期届满前30日预付下一付款周期的租金，前期押三付三，2017年6月9日前补齐剩余租金。合同履约保证金为82125元，保证金不计利息，本合同终止时，尚卫东将房屋按合同期满完成移交后30日内，在尚卫东无违约、无欠费情况下，天程润泽公司退还给尚卫东。尚卫东不支付或者不按照约定支付租金及物业管理费达7日的，天程润泽公司有权单方解除合同收回房屋，尚卫东除补齐免租期内免去的租金及被扣除保证金外，还应向天程润泽公司支付相当于当年租金标准的3个月租金作为违约金。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，天程润泽公司将涉诉房屋交付给尚卫东使用，尚卫东亦给付了82125元合同履约保证金和328500元租金。2018年10月26日，天程润泽公司在涉诉房屋大门张贴了解除租赁合同通知函，以尚卫东未给付2018年4月25日之后的租金为由，要求解除租赁合同，天程润泽公司还就此拍摄了照片并通过微信方式送达给了尚卫东。庭审中尚卫东称：天程润泽公司在2018年7月6日前既对涉诉房屋采取了断水、断电、上锁等措施，所以尚卫东在2018年7月6日搬离了涉诉房屋。天程润泽公司对此予以否认，尚卫东亦未能就此提供相应证据。庭审中天程润泽公司表示，涉诉房屋是乡政府资产，没有产权证书，也没有取得建设规划审批手续。尚卫东则表示该房屋属于违章建筑。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，天程润泽公司与尚卫东就该房屋签订的《房屋租赁合同》应认定无效。虽然合同无效，但尚卫东已经实际使用涉诉房屋，应给付相应租金。尚卫东主张自己在2018年7月6日就已搬离了涉诉房屋，但其未能就此提供相应证据，法院不予采信。现天程润泽公司要求尚卫东给付2018年5月25日至2018年10月26日期间租金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。由于合同无效，天程润泽公司基于合同约定提出的其他诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京天程润泽文化传媒有限公司与尚卫东签订的《房屋租赁合同》无效；二、尚卫东于判决生效之日起七日内给付北京天程润泽文化传媒有限公司二〇一八年五月二十五日至二〇一八年十月二十六日期间的租金十三万九千五百元；三、驳回北京天程润泽文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》应认定无效。虽然合同无效，但尚卫东已经实际使用涉诉房屋，故应参照《房屋租赁合同》租金的标准支付相应的房屋占有使用费。尚卫东主张其在2018年7月6日已搬离涉诉房屋，但未能就此提供相应证据，故尚卫东应当给付天程润泽公司2018年5月25日至2018年10月26日期间的房屋占有使用费，一审法院判决尚卫东给付天程润泽公司上述期间的租金，表述不当，本院予以纠正。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，天程润泽公司在一审中已对履约保证金的归属问题明确提起了诉讼请求，因双方合同无效，天程润泽公司基于合同约定提出的其他诉讼请求缺乏法律依据，故对于尚卫东已经交纳的履约保证金82125元，应当明确认定由天程润泽公司予以返还，一审法院处理不当，本院予以纠正。综上，尚卫东的上诉请求合理部分，本院予以支持，其他上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14010号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14010号民事判决第二项、第三项；三、尚卫东于本判决生效之日起7日内给付北京天程润泽文化传媒有限公司2018年5月25日至2018年10月26日期间的房屋占有使用费139500元；四、北京天程润泽文化传媒有限公司于本判决生效之日起7日内返还尚卫东履约保证金82125元；五、驳回北京天程润泽文化传媒有限公司的其他诉讼请求；六、驳回尚卫东的其他上诉请求。一审案件受理费5935元，由北京天程润泽文化传媒有限公司负担4700元（已交纳）；由尚卫东负担1235元（北京天程润泽文化传媒有限公司已预交，尚卫东于本判决生效之日起7日内给付北京天程润泽文化传媒有限公司）。二审案件受理费5935元，由尚卫东负担4082元（已交纳）；由北京天程润泽文化传媒有限公司负担1853元（尚卫东已预交，北京天程润泽文化传媒有限公司于本判决生效之日起7日内给付尚卫东）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二〇年八月十九日法官助理 张 立书 记 员 王 艳