四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初2335号 原告：绵阳市桦林物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市游仙区沈家坝街24号2楼。 法定代表人：郑军林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何兰平，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：秦果，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被告：冯湛，男。 原告绵阳市桦林物业服务有限公司（以下简称桦林公司）与被告冯湛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桦林公司的委托诉讼代理人何兰平、秦果及被告冯湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绵阳市桦林物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告冯湛支付原告桦林公司物业服务费14,987元、垃圾清运费432元，共计15,419元。2.本案诉讼费由被告冯湛负担。事实和理由：桦林公司与XX小区业主委员会于2013年7月1日签订了《物业服务合同》，从2013年7月1日至2019年12月30日物业服务期间。合同约定由桦林公司向业主和物业使用人收取物业服务管理费按1.20元/月/平方米，垃圾清运费按6元/月/户。桦林公司自2013年7月以来，一直为冯湛的物业提供管理服务，但冯湛自2014年1月1日至2019年12月30日一直拒不纳物业管理费及垃圾清运费，不仅侵害了桦林公司的权益，也损害了小区业主的共同权益，在此期间，虽经桦林公司多次催要，但冯湛拒交，为维护自身合法权益，桦林公司提起本案诉讼。 被告冯湛辩称，桦林公司在XX小区并未做好服务，而是以管理者自居，盛气凌人，欺行霸市。1.2013年春节后，桦林公司为催收物业费，采取了堵冯湛房屋锁眼的措施，不但不予解释，反问锁眼为什么被堵，此后不久，冯湛物业门锁又再次被堵。2.桦林公司在电梯内安装了电子指纹密码识别系统后，多次利用冯湛及家人朋友未录入指纹密码，故意刁难拒绝提供物业管理的电梯门禁通行，使冯湛及家人朋友只得从楼梯出入，导致冯湛于2013年12月搬离XX小区，在金阳公寓租房办公，而XX小区房屋空置至今。3.2019年年底，桦林公司到冯湛公司所在的金阳公寓，但冯湛并不在公司，也不认可桦林公司提供的物业服务，而此前桦林公司也没有找冯湛收取物业费，故桦林公司主张支付物业费早已经超过诉讼时效。4.冯湛的房屋空置，并无垃圾清运，故不应负担该垃圾清运费。因桦林公司的故意刁难，导致冯湛房屋空置，应赔偿在外租房七年的损失。 本院经审理认定事实如下：2013年6月18日至2019年6月28日年期间，绵阳市XX小区业主委员会与桦林公司先后签订《物业服务合同》七份，约定由桦林公司为XX小区提供物业服务，约定服务期间累加为2013年7月1日至2024年6月30日，并约定2013年7月1日至2014年6月30日服务期间内的高层住宅物业服务费用标准为0.95元/月.平方米，此后服务期间内的高层住宅物业服务费用标准为1.2元/月.平方米。冯湛认可自己是绵阳市XX小区XX号高层住宅的登记所有权人，该房屋建筑面积为176.53平方米。 冯湛未支付从2014年1月1日至今的物业管理费。桦林公司为了证实其向冯湛催收了物业费，举示了以下证据：1.在XX室入户门处张贴向冯湛催缴物业费用的告知书的照片21张，显示在该入户门上分别张贴了2014年7月25日至2020年1月16日期间的费用催缴告知，各告知单时间的间隔均为半年左右。2.入户催交物业费的照片，显示落款为2019年12月2日的催缴物业费告知书被留置在一张办公桌上。3.2019年12月4日及2020年4月9日，桦林公司工作人员向冯湛尾号为“7707”手机号码发送催缴物业费用的短信记录。冯湛质证认为，并未看到过桦林公司张贴催缴物业费告知书，直至2019年桦林公司才短信催交，此前一直知晓自己手机号码，但从未短信催告过，以上证据仅能证明2019年桦林公司才开始向冯湛催缴物业费用，2019年以前一致未催收，主张冯湛支付物业费已经超过诉讼时效。 桦林公司为证实其已经实际代缴了XX小区的垃圾清运费，举示2014年至2018年间交纳垃圾清运费的发票。 上述事实有原被告当庭陈述、工商营业信息、身份信息、物业服务合同、张贴催交物业费通知的照片、催交物业费短信、垃圾清运费交纳收据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，关于冯湛提出其未实际居住不需支付物业服务费的问题。小区物业服务内容涵盖多个方面，其中重要服务内容是小区的公共区域及设施设备养护管理，而根据《中华人民共和国物权法》规定，小区公共区域及设施设备属于小区全体业主共有，故无论小区业主是否实际入住，桦林公司对小区进行物业管理，作为业主的冯湛亦是受益人，理应交纳物业服务费用。 另，冯湛还主张物业服务中存在堵锁眼及拒不提供电梯门禁通行的不当行为，但缺乏证据，桦林物业否认有堵锁眼行为，对电梯门禁使用凭证获取也当庭作出了合理说明，并未对业主合理使用电梯构成妨碍。故冯湛该主张证据不足，不能成立。需要指出的是，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，个别或部分业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。 关于请求交纳物业费用的诉讼时效。冯湛认为诉讼时效已过，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，因在物业服务合同履行过程中，桦林公司向冯湛主张给付物业费之诉的诉讼时效期间，从最后一笔债务履行期限届满之日起算，其本案诉请并未超过诉讼时效。 关于物业服务费金额，由物业合同明确约定了物业服务费用单价，按照冯湛所有的物业面积计算，2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费金额应为14,987元【176.53平方米×（0.95元/平方米/月×6个月+1.2元/平方米/月×66个月）】。 因无证据显示冯湛2013年至今实际居住在XX小区房屋中，垃圾清运服务则主要是为居民户产生的日常生活垃圾提供集中清运处理而产生的服务费用，没有实际居住则无垃圾清运需求，也未享受该项服务，根据行业习惯和逻辑准则，其不需向XX小区物业交纳该项费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、被告冯湛于本判决生效后十日内向原告绵阳市桦林物业服务有限公司支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费14,987元。 二、驳回原告绵阳市桦林物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费93元，由原告绵阳市桦林物业服务有限公司负担6元，由被告冯湛负担87元（该款原告桦林公司已预付，由被告冯湛在本判决生效后十日内支付给原告桦林公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 谌 臻 二〇二〇年八月二十一日 书记员 杨金午