浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初1698号 原告：永康市天行房产开发有限公司，住所地：浙江省永康市芝英镇环镇西路38号办公楼二楼。 法定代表人：应勇志，执行董事。 委托诉讼代理人：陈炜，浙江宁邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈大为，浙江宁邦律师事务所律师。 被告：俞永安，男，1980年3月26日出生，汉族，住永康市。 被告：陈仙珍，女，1980年11月2日出生，汉族，住永康市。 两被告共同的委托诉讼代理人：陈玉梅，浙江省磐安县正平法律服务所法律工作者。 原告永康市天行房产开发有限公司（以下简称“天行房产公司”）与被告俞永安、陈仙珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员许凌云独任审判。本案于2020年5月11日公开开庭进行了审理，庭审中，原告天行房产公司申请对被告俞永安、陈仙珍提交的编号为：×××72、×××61、×××66的收款收据中“永康市天行房产开发有限公司财务专用章”的真实性进行鉴定。本院予以准许，委托金华市精诚司法鉴定所进行鉴定。2020年6月17日，金华市精诚司法鉴定所向本院出具《印章印文鉴定意见书》。本案于2020年7月17日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，天行房产公司的委托诉讼代理人陈炜、陈大为，被告俞永安、陈仙珍的共同委托诉讼代理人陈玉梅到庭参加诉讼。第二次庭审，天行房产公司的委托诉讼代理人陈炜，被告俞永安、陈仙珍的共同委托诉讼代理人陈玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天行房产公司向本院提出诉讼请求：要求俞永安、陈仙珍支付购房款1460000元及违约金（违约金自2019年1月4日起按日万分之一点五计算至实际履行之日止）。 事实和理由：俞永安、陈仙珍向天行房产公司购买坐落于永康市××幢××号商品房。俞永安、陈仙珍提出先支付部分款项，待房屋办妥备案登记后再付清余款，天行房产公司表示同意。2017年10月，天行房产公司将房屋交付俞永安、陈仙珍。2017年11月2日，双方正式签订《商品房买卖合同》，确认转让款为1960000元；逾期付款，买受人按日万分之一点五向出卖人支付逾期应付款的违约金。2019年1月3日，合同正式办理备案登记手续。至今俞永安、陈仙珍只支付购房款500000元，尚欠1460000元。后天行房产公司多次催促交付余款并寄送《催款通知书》，但俞永安、陈仙珍并未理睬。 俞永安、陈仙珍辩称，涉案房产是通过案外人李世清及销售员吕艳红购买的，也是李世清负责与俞永安、陈仙珍签订合同，且合同是银行贷款方式，后因天行房产公司原因无法办理贷款，李世清提出先做证再由俞永安、陈仙珍贷款付款。天行房产公司提交的合同不是双方真实意思表示，李世清是兄弟控股集团（以下简称“兄弟集团”）的法定代表人，而兄弟集团是康桥水郡小区的股东，俞永安、陈仙珍有理由相信李世清是有权代表的，双方对房款交付有重新约定，交付方式为由俞永安、陈仙珍将款项支付给李世清指定的账户。俞永安、陈仙珍已支付款项合计1360800元，包括首付款500000元，尚欠购房款仅为599200元。因俞永安、陈仙珍是按双方变更后的约定付款，故而不应当支付违约金，即使违约也是李世清的责任，天行房产公司应自行向李世清追讨，俞永安、陈仙珍不应承担。俞永安、陈仙珍未收到任何催款通知书，在收到本案传票等通知书后立即联系李世清，李世清称不用俞永安、陈仙珍操心，其会解决。 天行房产公司围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同（编号为：KXXX2，以下简称“购房合同”）及浙江省增值税普通发票一份，物业收款收据一份，催款通知书、挂号信函收据及信函查询信息各一份，入账凭证4张及电子回单1张，欲证明房产已经交付，俞永安、陈仙珍仅支付了500000元首付款，经催讨仍未履行付款义务。俞永安、陈仙珍确认房产已交付，也确实签订了上述购房合同，但认为该合同并非是双方真实意思表示，合同中写明在签订合同时已支付1960000元，结合发票，可证实该合同仅仅系用于办理房产证，双方对付款方式另有约定。且房款实际尚欠599200元，其按约支付房款不应承担违约金。物业费收据中的缴纳情况其已记不清楚，房屋是在合同签订后交付的，最早也是在合同签订当天，具体时间也已记不清。催款通知并未有收到过。收款凭证的收、付款方均是天行房产公司，故该入账通知并非俞永安、陈仙珍付款的初始凭证，首付款中一部分确是通过天行房产公司员工吕艳红、陈飞飞的账户付款，汇款总金额无异议。俞永安、陈仙珍提交收款收据原件3张、汇款凭证10张、对账单5张及不动产权证复印件一份，欲证明其已交付购房款共计1360800元，涉案房屋已交付，并于2019年4月22日取得了不动产权属。天行房产公司对收款收据、汇款凭证三性均有异议，对不动产权证复印件无异议，其认为收款收据上的财务专用章是虚假的，汇款凭证载明的付款情况与天行房产公司无关，天行房产公司除500000元的首付款外，并未收到其他款项，对账单中汇给吕艳红、陈飞飞的200000元款项并非是支付首付款的汇款。天行房产公司还申请对上述三份收款收据中的“永康市天行房产开发有限公司财务专用章”真实性进行鉴定，本院予以准许，并委托金华市精诚司法鉴定所进行鉴定。2020年6月17日，金华市精诚司法鉴定所向本院出具《印章印文鉴定意见书》，明确：客户联原件中共3枚“永康市天行房产开发有限公司财务专用章”红色印文与中国银行股份有限公司印鉴卡原件中“预留银行签章式样”栏“永康市天行房产开发有限公司财务专用章”红色印文系同一枚印章盖印形成。双方对该鉴定书均无异议，但天行房产公司依旧对俞永安、陈仙珍提交证据的三性均有异议。房产系不动产，需要办理各项手续，故而购房合同必定是书面合同，虽俞永安、陈仙珍认为与天行房产公司的合同并非其真实意思表示，但是其确认过购买康桥水郡XX幢XX号的房产仅签订过天行房产公司提供的这一份书面购房合同，无论是合同的相对方、增值税普通发票的销售方、收款收据的出具方均为天行房产公司，俞永安、陈仙珍并无证据证明房产系向李世清购买，其所提及的吕艳红经天行房产公司确认系天行房产公司的销售人员。天行房产公司确认收到500000元的首付款，虽对俞永安、陈仙珍提交的对账单中首付款交付方式不予认可，且双方对于汇给吕艳红、陈飞飞的款项与本案的关联性意见不一，但可以推断，双方均确认的500000元首付款即已未按合同约定账户汇款交付，付款方式已经变更。同时，天行房产公司自认付款时间变更为待购房合同办妥备案登记后。故可以推定双方对于付款时间、方式已进行了变更。俞永安、陈仙珍对于付款时间、方式变更不予认可，但至今为止，其尚未支付全额的房款，也无证据证明李世清已经代其支付了全额房款。本院对于商品房买卖合同、浙江省增值税普通发票、物业收款收据均予以确认。 经鉴定，三张收款收据上印鉴真实，既推定天行房产公司已经收到上述款项，虽天行房产公司以李世清私盖印鉴为由否认收到款项，但作为购房者的俞永安、陈仙珍来说，其交付房款，履行了交付义务，并取得了天行房产公司的收款收据，天行房产公司内部财务管理流程是否完备并非购房者应尽的审慎义务，故对于俞永安、陈仙珍提供的三张收款收据本院予以确认，对鉴定意见予以确认。俞永安、陈仙珍主张除首付款外另行支付的购房款为860800元，称系汇入李世清、吕艳红指定的账户，但该些汇款凭证并无其他证据来证明其款项的性质，而收款收据确认的款项仅为805000元，对于55800元的差额，俞永安、陈仙珍称系其向李世清支付的利息，但是其并无证据证明该差额与本案的关联性，故本院确认俞永安、陈仙珍除首付款500000元以外，已支付的房款金额为805000元。 双方对于违约金意见不一。根据双方签订的购房合同，约定逾期付款在90日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。无证据证明双方对于违约条款约定亦进行了变更，故双方仍应当按照购房合同的约定承担违约责任。天行房产公司主张自购房合同备案次日开始计算违约金，但俞永安、陈仙珍认为其向李世清履行付款义务，已支付了利息，不需要再支付违约金。双方对于付款时间变更无法达成一致意见，天行房产公司确认付款时间应为购房合同备案后，而备案系由天行房产公司进行的，天行房产公司并无证据证明在备案后立即将备案情况通知了俞永安、陈仙珍，且俞永安、陈仙珍否认收到催款通知书，而挂号信存根无具体投递地址，投递情况显示他人签收，均无法反映俞永安、陈仙珍已收到该催款通知书。故即便付款时间变更为购房合同备案后，也应当是俞永安、陈仙珍知道或应当知道合同已备案之日起算。本院对于天行房产公司提交的催款通知及挂号信存根等不予确认。俞永安、陈仙珍陈述的付款方式、时间也无相应证据证明。俞永安、陈仙珍确认在合同签订后已交付房屋，但具体时间记不清。双方对于付款时间约定不明确的，付款时间应按照合同法的相关规定，在收到标的物或是提取标的物单证的同时支付。俞永安、陈仙珍确定的房产交付时间在合同备案之前，而天行房产公司自认双方另约定于合同备案后支付剩余房款，但并未提交证据证明其已将备案情况通知到俞永安、陈仙珍。而落款时间为2019年4月22日的康桥水郡XX幢XX号不动产权属证书【证书号为：浙（2019）永康市不动产权第XXX号】记载的所有权人为陈仙珍、俞永安。购房合同备案应当在取得不动产权属证书前，故可认定在取得不动产权属证书时，俞永安、陈仙珍应当支付剩余的购房款。故违约金起算点为2019年4月22日更为合宜。 上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月2日，天行房产公司与俞永安、陈仙珍签订《商品房买卖合同》一份，约定由天行房产公司将康桥水郡XX幢XX号房屋出售给俞永安、陈仙珍，总价款为1960000元。由俞永安、陈仙珍在签订本合同时一次性支付该商品房全部价款。未按约定时间付款的，逾期90日之内，由买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日且不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同签订后，俞永安、陈仙珍支付首付500000元。天行房产公司于2019年1月2日出具浙江增值税普通发票一份，载明售房款总价为1960000元。购房合同于2019年1月3日备案。 2019年4月22日，俞永安、陈仙珍办理了康桥水郡XX幢XX号不动产权属证书【证书号为：浙（2019）永康市不动产权第XXX号】。 天行房产公司于2019年5月7日向俞永安开具金额为60000元的收款收据（编号为：×××61）；于2019年6月20日向俞永安开具金额为700000元的收款收据（编号为：×××66）；于2020年3月21日向俞永安开具金额为45000元的收款收据（编号为：×××72）。 2020年6月17日，金华市精诚司法鉴定所出具《印章印文鉴定意见书》，鉴定结果为：客户联原件中（编号为：×××72、×××61、×××66收款收据）共3枚“永康市天行房产开发有限公司财务专用章”红色印文与中国银行股份有限公司印鉴卡原件中“预留银行签章式样”栏“永康市天行房产开发有限公司财务专用章”红色印文系同一枚印章盖印形成。天行房产公司垫付鉴定费12800元。 俞永安、陈仙珍除首付外，另支付购房款805000元，尚欠天行房产公司购房款655000元。 本院认为，天行房产公司与俞永安、陈仙珍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。俞永安、陈仙珍至今未支付全部购房款已构成违约，应承担相应的违约责任。双方对于付款方式和时间进行了变更，但对于变更结果无法达成一致意见，故本院认为应当在俞永安、陈仙珍收到标的物或是提取标的物单证即2019年4月22日的同时支付剩余房款，并计算违约金。天行房产公司主张的违约金计算标准符合双方约定，本院予以支持。俞永安、陈仙珍虽抗辩称其系向案外人李世清购买房产并支付房款，但对此并未能充分举证证明，对其抗辩本院不予采信。故天行房产公司诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由俞永安、陈仙珍支付永康市天行房产开发有限公司购房款655000元并支付违约金（违约金以1460000元为基数自2019年4月22日起至2019年5月6日止；以1400000元为基数自2019年5月7日起至2019年6月19日止；以700000元为基数自2019年6月20日起至2020年3月20日止；以655000元为基数自2020年3月21日起至实际履行之日止，均按日万分之一点五计算）。款限本判决生效之日起十五日内履行完毕。 二、驳回永康市天行房产开发有限公司其他诉讼请求。 如果俞永安、陈仙珍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9420元（已减半收取），由永康市天行房产开发有限公司负担4039元，俞永安、陈仙珍负担5381元。鉴定费12800元，由永康市天行房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 许凌云 二〇二〇年八月三日 代书记员 吕程程