湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13287号上诉人（原审被告）：吴晔，女，1972年3月29日出生，汉族，住武汉市东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：周俊华，湖北高韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡苗，男，1992年9月17日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人吴晔因与被上诉人胡苗居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。因武汉发生疫情的原因，本案依法延期进行了审理。本案现已审理终结。吴晔上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回胡苗的全部诉讼请求或发回重审；2、撤销显失公平并存在欺诈的《求购（求租）物业委托书》与无效的《协议》；3、本案一、二审诉讼费用由胡苗承担。事实与理由：1、一审程序不当，胡苗在2019年3月4日提交的起诉材料存在主体不适格问题，起诉时胡苗不具备主体资格不能靠庭审后补正。2、一审认定事实不清，一审判决以案外人锦尚居公司向胡苗转让了债权，判决胡苗获得2万元中介服务费属事实不清，事实上锦尚居公司对吴晔并不享有任何债权，且本案《债权转让协议》无效；锦尚居公司未在委托书上盖章，故该《求购（求租）物业委托书》对锦尚居公司未产生法律效力，锦尚居公司并不享有该委托书中的债权，这也是除了胡苗外，锦尚居公司从未向吴晔主张过中介费的原因。3、一审认定中介费由5万元变更为4万元证据不足。4、本案适用法律不当。胡苗辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡苗向一审法院起诉请求：1、请求吴晔向胡苗支付居间服务报酬40000元，并支付相关利息损失（以40000元为本金，按银行同期贷款利率，从2017年10月28日至全部偿还之日）；2、本案诉讼费由吴晔承担。一审法院认定事实：2017年三月底四月初，胡晔在网上看到“阳光100大湖第联排样板房”房源信息后，有意为其女儿曾楚曦购置房产，遂与信息发布者即武汉锦尚居房地产经纪有限公司金地中心城分公司（下简称锦尚居公司）的工作人员胡苗取得联系，并且在胡苗的安排下，由阳光100大湖第售楼部置业顾问刘鹏陪同吴晔第一次看房。两天后，双方相约第二次看房，并与置业顾问刘鹏就案涉房屋的价格、贷款付款等事项达成了初步意向。同时也了解到，该案涉房屋已经有另一购房人交付定金，该购房人虽已确定因贷款申请被拒不能购买案涉房屋，但无法知晓案涉房屋被释放出来再售的确切时间。为保证能第一时间购得案涉房屋，2017年4月21日，吴晔与锦尚居公司签订《求购（求租）物业委托书》，约定锦尚居公司为吴晔寻购户型为5房3厅4卫，建筑面积为190平方米的阳光100大湖第联排样板房，佣金为50000元，同时吴晔当场以POS机刷卡的方式向锦尚居公司支付了50000元的购房诚意金。2017年5月3日，胡苗通过置业顾问刘鹏得知案涉房屋已释放出来可售后，通知吴晔交付购房定金。当日，胡苗代吴晔向开发商垫付了50000元定金，开发商向其开具了付款人为曾楚曦的收据，后锦尚居公司将该垫付款归还给了胡苗，而该50000元定金也在吴晔购房时直接折抵在了总购房款中。胡苗未将收据交给吴晔。一审另查明，胡苗与吴晔在置业顾问刘鹏的见证下签订《协议》，约定在案涉房屋银行贷款获批之日吴晔一次性向胡苗支付中介费40000元。2017年6月28日，吴晔在中国银行武汉武昌支行办理了案涉房屋的贷款事宜，2017年9月22日，吴晔以其女儿曾楚曦的名义与湖北阳光一百房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购得案涉房屋。一审还查明，2017年6月29日，武汉市公安局洪山区分局关山街派出所向吴晔出具受案回执，内容为：吴晔于2019年6月29日报称受人威胁一案，武汉市公安局洪山区分局关山街派出所已受理，并告知吴晔可通过电话查询案件进展情况。2019年5月3日，案外人锦尚居公司将其对吴晔追索居间服务费的债权转让给了胡苗。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……”即法律规定居间人向委托人主张居间服务费的条件为所介绍的合同必须成立，及合同的成立与居间人的介绍有因果关系。在本案中，吴晔承认通过胡苗在网站上发布的房产信息联系到胡苗，也认可胡苗曾陪同其看房，并由胡苗代其向案涉房产开发商交付了定金50000元确保能第一时间抢到案涉房产，而吴晔之女曾楚曦与湖北阳光一百房地产开发有限公司已成功签订《武汉市商品房买卖合同》，应视为胡苗已经提供了居间服务。虽吴晔是与锦尚居公司签订的《求购（求租）物业委托书》，但其后锦尚居公司出具《债权转让协议》，将对吴晔的报酬请求权转让给胡苗，胡苗将此在一审庭审中将该协议提交并由吴晔进行了质证，视为完成债权转让的通知义务，该转让对债务人发生效力，因此胡苗有权向吴晔追索居间报酬。同时，胡苗与吴晔另行签订《协议》，载明吴晔为其女所购房产为胡苗介绍，即确认胡苗为吴晔购得案涉房屋提供了中介服务，并将胡苗与锦尚居公司约定的中介费为50000元变更为40000元，约定付款时间为案涉房屋银行贷款获批之日，付款方式为一次性付清。吴晔一再强调《协议》是受胡苗胁迫所签，只有签订协议胡苗才愿意向吴晔交付50000元定金的收据，协议非其真实意思表示。吴晔并无证据证明胡苗有上述胁迫行为，且50000元定金已经抵扣了购房款，因此应认定该协议有效，双方均应按照协议的约定履行义务。吴晔缴纳了购房定金后，成功与中国银行武汉武昌支行签订了贷款合同，并于2017年6月28日获批贷款，付款条件成就，因此胡苗有权基于此协议向吴晔主张居间报酬。吴晔辩称住建部的《房地产经纪管理办法》第十四条对于房地产经纪业务的进行及费用的收取有限制性规定，住建部颁发的《房地产经纪管理办法》不属于法律或行政法规的效力性强制性规定，不影响案涉协议的有效性，双方当事人仍应依约履行义务，故对吴晔据此认为胡苗无权索要居间服务报酬的抗辩理由不予认可。吴晔称胡苗在付款条件未成就时就以各种方式向吴晔催讨报酬，并曾向案涉房产的置业经理刘鹏表示，若吴晔不支付居间报酬，则胡苗可以以更高的价格帮开发商出售案涉房产，以上有微信聊天记录及置业经理刘鹏的视频予以佐证。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，在履约过程中合同当事人应当相互协作，全面适当地履行自己的义务。胡苗作为居间人，促成合同成立为其根本义务，其阻碍吴晔与第三人签订购房合同的行为，违反了诚实信用原则，应自行承担相应的责任。综上，胡苗虽有违反诚实信用原则之行为，但无法否认，吴晔最终购得案涉房产与胡苗前期提供的居间服务有密不可分的关系，据此，酌定吴晔向胡苗支付中介服务费20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十九条、第八十条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、吴晔在收到本判决之日起十日内向胡苗支付居间报酬20000元；二、驳回胡苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费400元，由吴晔负担200元，胡苗负担200元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，吴晔既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故吴晔的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴晔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由吴晔负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇二〇年八月三十一日书记员 李一凡