浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初86号 原告：张后兵，男，1978年5月3日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：杜学新，浙江宪道律师事务所律师。 被告：姚水佳，女，1954年2月25日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：杨海良，男，1979年10月16日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：陈明月，女，1995年5月12日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：陈建新，男，1971年4月21日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告陈明月、被告陈建新共同委托诉讼代理人：张宝，浙江苕溪律师事务所律师。 原告张后兵与被告姚水佳、被告杨海良、被告陈明月、被告陈建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中，因案情复杂，不宜适用简易程序，故转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告张后兵及其委托诉讼代理人杜学新、被告杨海良、被告陈明月、被告陈建新共同委托诉讼代理人张宝到庭参加诉讼，被告姚水佳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张后兵向本院提出诉讼请求：1.确认张后兵与姚水佳、杨海良的房屋租赁合同己于2018年3月31日解除；2.姚水佳、杨海良腾空、返还房屋：3.四被告按每月7000元标准，共同支付房屋占有使用期间的租金损失，要求自2018年4月1日起计算至房屋腾空、返还之时止；4.四被告支付张后兵己垫付的水费3200元：5.四被告承担本案诉讼费用。 庭审中，张后兵将第3项诉讼请求明确为：四被告按每月7000元的标准，共同支付房屋占有使用期间的租金损失（自2018年4月1日起暂计至2020年6月1日为182000元，其后仍按此标准计算至房屋腾空、返还之时止）。 事实和理由：2018年3月11日，张后兵通过房屋买卖方式从陈明月处购买，71号201、301、401室房屋所有权，房屋不动产权证号为浙（2018）德清县不动产权第0004841号和浙（2018）德清县不动产权第××号。张后兵取得上述房屋后于3月14日口头通知姚水佳、杨海良（二人系母子关系）腾空房屋，后于4月11日会同陈明月、陈建新父女（陈明月系房屋名义所有权人，陈建新系房屋实际所有权人）再次通知腾空房屋，并给予15天的搬离时间（此前姚水佳家庭户在上述房屋内经营快餐和旅店，但未与陈明月、陈建新父女签订书面房屋租赁合同，口头约定为不定期租赁合同），但姚水佳、杨海良不同意搬离，并称上述房屋并非从陈明月、陈建新父女处租赁所得，而是从案外人李小春处租赁所得，称李小春与杨海良于2015年就签订有《房屋租赁合同》，租期十年，合同约定杨海良将上述房屋出租给李小春。李小春支付租金后，杨海良又通过返租方式取得租赁权，亦是十年租赁期，现租期未届满，故不同意搬离。后李小春于2018年6月28日主动向德清县人民法院提起诉讼，要求判令其与张后兵之间的房屋租赁合同关系合法有效（买卖不破租赁）。该案经德清县人民法院一审和湖州市中级人民法院二审审结，现判决均己经生效，法院并未支持李小春的主张，故可以确认李小春与张后兵之间的房屋租赁合同关系并不存在，由此杨海良与李小春之间的租赁和返租关系当然也在不存在。2018年10月18日，张后兵再次书面函告姚水佳、杨海良,要求在收到催告函之日起10日内腾空、返还上述房屋，并要求立即支付2018年4月1日起至腾空、返还房屋之日止的房屋占用期间造成的租金损失，姚水佳、杨海良依旧置之不理。 张后兵认为，杨海良家庭户在多次催讨情况下依旧无故占有使用张后兵房屋，已严重损害其合法权益；陈明月、陈建新在本案中既有违约行为又有侵权行为，违约行为是针对交付使用的房屋存在瑕疵，侵权行为是陈建新向张后兵承诺该房屋存在的不定期租赁合同，在给予适当腾退期后可随时解除与杨海良之间的租赁关系，但是自房屋买卖后至今，其仍未落实解除与杨海良之间的租赁关系，故陈明月、陈建新的行为系违约与侵权的竞合，张后兵选择向其主张的是侵权之诉。杨海良、姚水佳在与张后兵事实上已经解除了租赁关系的情况下，继续占有使用亦属于侵权行为，因法律上没有明确规定陈明月、陈建新承担连带责任，故基于与姚水佳、杨海良存在共同侵权行为，承担共同支付租金损失的责任。 杨海良答辩称，1.对张后兵主张的第1项诉讼请求不予认可，其实际系与李小春签订房屋租赁合同，张后兵在购买案涉房屋前知道存在租期十年的租赁关系及装修费的事实，但张后兵一直未予重视，认为一旦购买，房屋即归属与其，即可要求租户搬走，故产生纠纷。陈建新欲将房屋出售时，未及时通知其父母（房屋实际使用人），承租人未能及时行使优先购买权，亦未协商一致给予合理的搬离期限。现主张腾退房屋需对当时投入的装修费用给予一定补偿；2.张后兵主张7000元租金标准并非租赁费用标准，而是以本金1600000元为借款基数按当时银行利率计算所得,且其与张后兵间不存在租赁关系，不存在租金给付；3.关于垫付的水费，若确实由张后兵支付的，其愿意承担，庭后核实；张后兵当时将房屋拉断电，光伏无法供电，造成的损失其将向张后兵主张。 陈明月、陈建新共同答辩称，1.请张后兵明确请求权基础，是违约之诉还是侵权之诉；2.张后兵主张陈明月、陈建新承担责任无事实和法律依据，其所称瑕疵履行本案中并不存在，应予驳回；3.房屋转让前陈建新已明确告知房屋现状，因此张后兵明知交易房屋存在租赁关系，会导致不能实际使用的情况，仍然购买，房屋不能占有使用的法律风险应由其自行承担；4.房屋是否存在租赁不影响房屋买卖。 张后兵为证明其主张，申请本院调取（2018）浙0521民初3458号案件卷宗内证据如下： 1.二手房买卖合同原件1份，拟证明张后兵于2018年3月11日与陈明月签订二手房买卖合同，购买新市镇文昌路71号201室、301室、401室房屋和71、73号1楼商铺的事实； 2.杨海良说明原件1份，拟证明杨海良2017年9月5日尚欠陈明月、陈建新房屋租金的事实； 3.陈明月证明原件1份，拟证明杨海良与陈明月、陈建新之间存在房屋租赁合同关系，杨海良每月向陈明月、陈建新支付租金的事实； 4.银行交易业务凭证原件6份，拟证明杨海良委托案外人胡玉松向陈明月、陈建新支付租金的事实； 5.陈建新询问笔录原件1份，拟证明陈建新向杨海良购买案涉房屋后口头返租给杨海良的事实； 向本院提交证据如下： 6.个体户登记基本情况原件1份，拟证明文昌路71号房屋由杨海良家庭户使用的事实； 7.不动产权证原件2份，拟证明张后兵于2018年4月办理了新市镇文昌路71号201室、301室、401室房屋和71号、73号1楼商铺不动产权证书的事实； 8.（2018）浙0521民初3458号民事判决书、（2019）浙05民终566号民事判决书原件各1份，拟证明杨海良在上述案件一审出庭所称案涉房屋系从李小春处返租（李小春也称双方之间存在租赁和返租的事实）的主张不成立； 9.催告函、EMS邮寄凭证原件各1份，拟证明张后兵催告姚水佳、杨海良腾空返还房屋及支付租金损失的事实； 10.水费扣划短信3条，拟证明张后兵垫付水费3294元的事实。 杨海良质证认为，证据1、7、9没有异议；证据2，系陈建新设套让其妻子书写说明的主文部分，载明的租金金额不是租赁款，实际为利息，系在陈建新示意下才写了租金，再由其签字；证据3系虚假，不存在第一年租金不用支付的情况，亦没有商量过租金，不存在免租金；证据4真实性无异议，但是支付的是利息而非租金，房屋买卖的基础是借款，不是真实的房屋买卖；证据5对房屋作价2788000元存在疑问，其将房屋出售给陈建新作价1600000元，陈建新在短期内赚了一百余万元，亦应承办部分装修费，笔录提及房屋租金应为100000元一年明显超出了市场价，此后支付的每月7000元亦高于市场价，陈建新陈述内容与事实不符，其中提及8300元更符合利息计算标准，但由于当时其经济比较困难，故定为7000元；证据6案涉房屋由其父母使用，并由其父母向李小春处返租，其不参与经营，与其无关；证据8无异议，但不认可二审判决结果，可能会申诉；证据10水费需要庭后核实，若确未支付则愿意承担，但其安装过太阳能光伏发电设备，因张后兵把电源拆除后未能发电，其相应发电抵扣的电费应予扣除。 陈明月、陈建新共同质证认为，证据1、2、3、4、5、7均无异议；证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，其证明对象和陈明月、陈建新无关，由法庭核实；证据8、9、10与陈明月、陈建新无关，由法庭依法查明。 本院依法审核认为，证据1、7符合有效证据的要件，并经质证均无异议，能够证明张后兵从陈明月、陈建新处购买案涉房产并取得产权证书的事实，予以认定；证据2杨海良陈述明确知晓说明所载内容，并由其签字，故对真实性予以认定；证据3、4、5经陈明月、陈建新质证无异议，杨海良虽提出说明及询问笔录所述内容不实，由案外人支付的款项为利息而非租金，但未提交相应证据予以证明，其中说明与银行业务交易凭证亦相互印证，结合各方庭审陈述，证据3、4、5能够证明张后兵主张的待证事实，均予以认定；证据6经质证真实性均无异议，能够证明案涉房产一楼商铺由姚水佳使用并经营快餐店的事实，予以认定；证据8能够证明张后兵主张的待证事实，予以认定；证据9经杨海良质证无异议，予以认定，另经本院核实该催告函于2019年10月20日邮寄，同月22日由姚水佳签收；证据10庭后经杨海良核实确认，水费系张后兵支付，予以认定。 陈明月、陈建新为证明其主张，向本院提交证据如下：新市派出所制作张后兵询问笔录原件1份，拟证明在协商案涉房屋买卖时，陈建新已明确告知张后兵房屋状况，张后兵在决定购买前就已知晓存在租赁事实，陈明月、陈建新不存在瑕疵履行的事实。 张后兵质证认为，对询问笔录的真实性、合法性无异议，关联性有异议，询问笔录第三页，张后兵提到知道房屋状况，但在交付定金时其并不知道房屋实际情况，定金交付后看了房屋现状，才发现存在租赁，并就该情况询问陈建新，陈建新表示与承租人未签订书面租赁合同，不存在固定期限的房屋租赁关系，承诺可以随时要求对方搬走，基于该承诺，其才考虑购买该房产。该证据不能证明陈明月、陈建新不存在瑕疵履行的行为，首先，出卖方应当交付权属清楚的房屋，其次，陈明月、陈建新提出将案涉房屋上存在租赁关系的事实告知张后兵，但亦承诺及时解除房屋上的租赁关系，让承租人搬离，然而在房产交付、办理产权证后陈建新并未履行上述承诺，导致张后兵在购买后至今仍未使用过。因此，陈明月、陈建新的瑕疵履行系基于未及时履行解除与承租人之间租赁关系的承诺，而导致张后兵在房屋使用上出现问题。 杨海良质证无异议。 本院依法审核认为，该证据经质证真实性、合法性均无异议，予以认定。 姚水佳未作答辩，亦未在举证期限内提交任何证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下： 杨海良原系德清县新市镇文昌路71-73号房屋的所有权人。2015年9月9日，陈明月与杨海良夫妇签订《房地产买卖契约》，将上述房屋出售给陈明月。 2018年3月11日，张后兵与陈明月签订《二手房买卖合同》，购买由陈明月所有的坐落于德清县新市镇文昌路71号201室、301室、401室房屋[浙（2018）德清县不动产权第0004841号]和71、73号商铺[浙（2018）德清县不动产权第0005086号]，分别于同年4月2日、4月9日办理房产过户手续。 另查明，案涉房屋杨海良转让陈明月后，仍由杨海良继续占有使用，口头约定月租金7000元，杨海良通过案外人胡玉松支付部分租金。陈明月将房屋过户张后兵后，杨海良未向张后兵或陈明月支付过租金。2019年10月20日，张后兵向杨海良发出催告函，要求自收到催告函之日起10日内腾空、返还案涉房屋，按月租金7000元标准支付自2018年4月1日起至腾空、返还房屋之日止房屋占用期间造成的租金损失，以及支付张后兵垫付的水费3200元。杨海良于2019年10月22日收到催告函后，未腾空、返还案涉房屋，亦未支付租金损失，故纠纷成讼。 根据各方当事人提交的证据及庭审陈述，本案的争议焦点归纳如下： 一、陈明月、陈建新与杨海良、姚水佳是否就案涉房屋存在租赁关系 陈明月与陈建新系父女关系，陈明月在其出具的证明中载明，案涉房屋由杨海良转让与其，后又返租杨海良，月租金7000元，自转让后第二年开始由其父母代收租金，庭审中陈明月、陈建新均认可陈建新系代理人，故陈建新非房屋所有权人亦非返租出租人。陈明月与杨海良之间虽未就案涉房屋签订书面租赁合同，但在案证据能够证明杨海良就该房屋的占有使用向陈明月一方支付对价，即月租金7000元，并认可该房屋一直由其母亲姚水佳实际使用。根据法律规定，租赁期限6个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。杨海良虽辩称其对案涉房屋的占有使用系基于与案外人李小春之间的租赁关系，但该租赁事实经（2019）浙05民终566号民事判决书确认不存在，现其未提供相反证据予以推翻。因此，结合在案证据及该房屋的具体使用情况，陈明月与杨海良之间的不定期租赁关系合法有效。 关于张后兵主张姚水佳作为共同承租方承担责任的诉讼请求，如前所述，杨海良将案涉房屋转让后与陈明月建立不定期租赁关系，基于合同相对性，该不定期租赁合同约束双方系杨海良与陈明月。杨海良承租后，租金均由其通过案外人向陈明月一方支付，其将房屋交与他人长期无偿使用，系其自行处分民事权利，故张后兵主张实际房屋使用人姚水佳承担共同责任，于法无据，不予支持。 关于杨海良提出陈明月一方未通知出卖租赁房屋，致其未及时行使优先购买权，补偿装修费等损失，应向出租方主张。 二、陈明月、杨海良对案涉房屋占有使用费用的承担问题 庭审查明，张后兵向陈明月购买案涉房屋时，陈明月一方已向其披露杨海良就该房屋存在不定期租赁，张后兵知晓仍同意购买，后陈明月协助办理过户登记，已完成买卖合同项下的全部义务，其未解除与杨海良之间的租赁关系，不影响其恰当履行合同义务。张后兵亦未举证证明陈明月一方存在侵权行为，故对张后兵主张陈明月一方与杨海良一方存在共同侵权行为，阻碍其对该房屋行使占有使用权，要求共同承担占用使用费用的诉讼请求，不予支持。 房屋所有权转让并登记后，张后兵继受取得该房产，根据“买卖不破租赁”原则，杨海良仍能就原租赁关系对案涉房屋享有占有使用的权利，在房屋所有权人要求解除租赁关系的意思表示到达杨海良前，杨海良对该房屋的占有使用为有权占有，陈明月一方陈述自房产过户后未再收取租金，杨海良亦予以认可，故应根据原租赁合同约定的月租金7000元自2018年4月9日起向张后兵支付相应租金。根据《合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁，张后兵有权随时解除，但应当在合理期限之前通知承租人，张后兵向案涉房屋地址邮寄催告函告知搬离及支付租金损失，该催告函由姚水佳于2019年10月22日签收，杨海良对此不持异议，双方租赁关系自解除合同通知到达时解除，其后杨海良未在合理期限内搬离，继续占有使用该房屋至今，应按原租赁合同约定的月租金7000元支付张后兵相应的租金损失。 综上，对于张后兵主张确认与杨海良之间的租赁合同于2018年3月31日解除的诉讼请求，应根据催告函到达时间确定其与杨海良之间的租赁关系于2019年10月22日解除；对于张后兵主张杨海良腾空、返还房屋的诉讼请求，因张后兵已书面函告解除与杨海良之间的不定期租赁合同，承租方应在合理期限内搬离并返还租赁物，故对该项诉请予以支持；对于张后兵主张姚水佳、杨海良、陈明月、陈建新共同支付租金损失及租赁期间水费的诉讼请求，如前所述，陈明月一方交付案涉房屋并协助办理过户手续，张后兵取得该房屋所有权，法定承受原出租人的合同地位，陈明月一方与后续的不定期租赁合同无涉，姚水佳亦非承租人，故要求陈明月、陈建新、姚水佳共同支付租金损失及水费于法无据，不予支持，杨海良为不定期租赁合同的承租人，应自房屋转让张后兵之日起支付相应的租金及租金损失，并承担占有使用期间的水费支出，经核算，自2018年4月9日至2020年6月9日，杨海良应支付的租金及租金损失为182000元（按月租金7000元计算，其后仍按此标准计算至房屋实际腾空、返还时止），期间由张后兵垫付水费3200元经查证属实，亦应由杨海良负担。 姚水佳未到庭应诉，应视为其放弃对张后兵提交的证据及所主张的事实进行抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张后兵与被告杨海良之间的房屋租赁合同于2019年10月22日解除； 二、被告杨海良于本判决生效之日起三十日内腾退德清县新市镇文昌路71号201室、301室、401室房屋和71、73号商铺； 三、被告杨海良支付原告张后兵租金及租金损失182000元（按月租金7000元，自2018年4月9日暂计至2020年6月9日，其后仍按此标准计算至房屋实际腾退之日止），限本判决生效之日起十日内履行； 四、被告杨海良支付原告张后兵水费3200元，限本判决生效之日起十日内履行； 五、驳回原告张后兵的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4004元，由被告杨海良负担，限本判决生效之日起七日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  谈晓丽 人民陪审员  费晓琴 人民陪审员  费伟鸿 二〇二〇年八月十日 法官 助理  沈 霖 书 记 员  周 悦