四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1007号上诉人（原审原告）：碧桂园城市之光智慧物业服务有限公司大竹分公司，营业场所：四川省大竹县竹阳街道东湖路东湖公园旁荷兰映像商业B幢，统一社会信用代码91511724560712241J。负责人：王延超，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：向珊，女，汉族，1994年8月16日，该公司职工。被上诉人（原审被告）：张峰，男，1990年2月8日出生，汉族，住四川省大竹县上诉人碧桂园城市之光智慧物业服务有限公司大竹分公司（原碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司,简称碧桂园物业公司）因与被上诉人张峰物业服务合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院(2020)川1724民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。碧桂园物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人所欠物业费6051.80元，只是截止到2019年5月31日。最终判决以实际欠付为准；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为案涉商品房未按约定交付被上诉人属事实认定错误，适用法律错误。张峰辩称，2015年签订商品房现房合同，根据合同约定，商品房达到交付条件之后，由出卖人通知接房，并提交有关证明文件，否则买受人有权拒绝接受。但是开发商没有书面或者口头通知要求我接房并出示有关证明文件，也没有向我交付房屋钥匙。上诉人提出依照买卖合同附件中第六条的约定，这只是补充条件，上诉人的义务是收物业费、服好务，我的义务是办好按揭，房屋达到交付条件，但是开发商、物业方没有人通知我。我完成我的付款义务，但是对方没有书面或者口头、电话、短信通知我接房，这是对方的失职。上诉人在2018年11月9日的时候就起诉过我，并经过审理，2018年12月20日撤诉了，2020年3月10日再次起诉我，对方没有告知我接房，我自己主动在2020年4月22日去申请了接房，才拿到了钥匙、水电卡等，有一个入住登记表和缴纳物业费的收据。碧桂园物业公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令张峰支付碧桂园物业公司所欠物业服务费6051.80元（以上费用从2016年1月1日暂算至2019年5月31日，最终以实际欠付的时间为准，后续费用继续计算）；2.判令张峰支付碧桂园物业公司违约金14806.46元（以上违约金以当月所欠物管费金额为本金，从逾期之日起至实际付清之日止，按照每日3‰计算，暂算至2019年11月25日，最终以实际欠付的时间为准，后续费用继续计算）；3.判令张峰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月17日，四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司与重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司大竹分公司签订《四川省前期物业服务合同》。该合同主要约定了委托物业名称为金阳•水岸香榭，服务期间自2010年4月17日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时止；多层住宅收费标准为1元/月•平方米；已竣工验收但尚未交付的物业，物业服务费由四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司承担；尚未按商品房买卖合同约定交付给购房人的物业，物业服务费由四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司全额支付；若四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司、业主未按时、足额支付物业服务费，经重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司书面催告，在合理期限内仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金额的3‰支付违约金。2015年11月5日，张峰与四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司签订《商品房买卖合同（现房）》，购买了东湖国际温泉城一期水岸香榭A1幢3单元7-1号住房。该商品房买卖合同第十一条约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时该商品房已取得规划验收标准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件、出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；第十五条约定，该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收。同时附件七约定了物业服务，并明确注明“本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致”。一审法院另查明，重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司于2017年11月6日变更名称为碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司。一审法院认为：本案张峰于2015年11月5日与四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司签订了商品房买卖合同（现房），购买了东湖国际温泉城一期水岸香榭A1幢3单元7-1号住房。根据合同约定，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收。张峰购买的是现房，出卖人即使不书面通知张峰，也应口头或电话与张峰约定交付时间并向张峰出示商品房买卖合同第十一条约定的相关证明文件，以此证明交接的房屋已达到交付使用条件。本案中出卖人未与张峰约定交付时间，也未向张峰出示相关证明文件证明房屋已达到交付使用条件，房屋钥匙也未交付给张峰，即该房屋尚未正式交付给张峰。根据《物业管理条例》第四十二条的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。结合四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司与重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司大竹分公司签订的四川省前期物业服务合同第六条物业服务费第（三）项约定“已竣工但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方承担”、第九条甲方权利义务第（八）项约定“下列已竣工且集中交付期限届满的物业由甲方全额支付物业服务费：1、尚未出售的物业；2、尚未按商品房买卖合同约定交付给购房人的物业”，因此，碧桂园物业公司应向建设单位即四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司主张房屋交付前的物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，判决：驳回碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司的诉讼请求。案件受理费161元，由碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司负担。二审中，上诉人碧桂园物业公司未提供新证据。被上诉人张峰提供了入住登记表和缴纳物业费的收据。证明上诉人之前没有履行他们的义务，是我自己后面晓得可以接房之后主动去申请接房的。碧桂园物业公司质证认为被上诉人提供的入住登记表和缴费凭证，只能证实物业办理了交房手续，不能以此不缴纳之前的物业费。对被上诉人二审中提供的证据真实性本院予以认定。二审查明，2020年6月4日，原碧桂园金阳物业服务有限公司大竹分公司现变更为碧桂园城市之光智慧物业服务有限公司大竹分公司。2020年4月22日，张峰与四川桦侪物业管理有限公司办理了交接房屋手续，并交纳了之后的物业费用。上诉人碧桂园物业公司于2019年5月31日退场。二审查明的其余案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：2015年11月5日，被上诉人张峰与四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司签订了商品房买卖合同（现房），购买了案涉住房属实，双方无异议，本院予以确认。本案二审中争议的主要焦点是出卖人是否按约定向被上诉人张峰交付了房屋，张峰是否应当承担物业费用及违约金的问题。上诉人碧桂园物业公司在一、二审中未提供充分证据证明出卖人向张峰告知了其所购买的房屋已符合交付条件并要求其接收房屋而张峰未按约定接收的相关证据以及碧桂园物业公司向张峰催交物业费的证据。根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，结合案涉前期物业服务合同的约定，碧桂园物业公司要求张峰支付接收案涉房屋前的物业费及违约金的诉讼请求，不符合合同约定和相关法律规定，因此，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，碧桂园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322元，由上诉人碧桂园城市之光智慧物业服务有限公司大竹分公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年八月十三日书记员 李秀玲