浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初4169号 原告（反诉被告）：金华市华益生物科技开发有限公司，住所地浙江省金华市金华山旅游经济区赤松镇金园路1188号综合楼二楼。 法定代表人：肖绍云，董事长。 委托诉讼代理人：徐伟新，浙江一剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏德健，浙江首望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金洪斌，男，1970年2月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被告（反诉原告）：楼卫平，女，1970年5月22日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：胡晓燕。 原告金华市华益生物科技开发有限公司为与被告金洪斌、楼卫平房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月20日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员叶必顺适用简易程序审理，诉讼过程中，被告金洪斌、楼卫平提起反诉，本院于同年6月12日依法予以受理并合并审理。于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人肖绍云、委托代理人徐伟新和夏德健，被告（反诉原告）楼卫平、两被告（反诉原告）的共同委托代理人胡晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金华市华益生物科技开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原被告签订的《俏江南酒店部分面积租赁协议》于2020年5月9日解除；2.请求判令被告退还原告多付的房屋租赁费人民币339318.16元；3.诉讼费用由被告承担。事实理由：2018年8月20日，原告与被告就租赁金华市婺城区八一南街206号的俏江南酒店一楼、二楼和三楼约2295平方米房产、宿舍楼两层6个房间等事宜签订了《俏江南酒店部分面积租赁协议》。依据该协议第二条的约定，上述房地产年租金为人民币150万元，租赁期限自2018年10月21日起至2023年10月20日止，五年租金共计750万元，按年支付（原告已经于2018年5月16日交付100万元给被告2），另支付20万元押金与剩余年租金在2018年8月20日前付清，以后原告于每年8月20日前支付被告当年的租金。依据该协议第三条的约定，被告应当于2018年8月20日前交付上述协议约定的租赁酒店面积以及附属物品设施。另依据该协议第八条第（三）款约定，如被告延期交付原告所租赁房屋的，原告有权单方解除本协议并追究被告损失。原告在2018年8月20日前，在被告未交付房屋之前，即在2018年5月16日向被告支付了租金人民币100万元。但被告时至今日，仍然未能按照上述协议约定的时间交付房产，仅交付了其中的4654平方米（包括三楼375+66.6一楼223+270+69，该面积为实用面积，按20%公摊，折算成建筑面积为581.75平方米）；且被告已经于2019年5月，将上述协议中原本出租给原告的一楼房屋前厅部分（约占一楼总面积50%），未经原告同意，私下转租给了第三方，且第三方已经按照其规划进行了装修。由于被告违约，导致原告签署该协议的根本目的无法实现。现依据协议第八条第（三）款的约定，故请求解除；另外，在协议签订后，原告与被告沟通，双方同意按照原告实际使用的面积计算租金。故原告要求按照双方约定每平方米的平均价格和被告实际交付给原告使用的面积计算租金。按照协议约定，租金为每年150万元，租赁面积为2295平方米，折合上述房屋租金为每月54.45元/平方米或每日1.82元/平方米。截止于2020年5月9日，按折算后被告实际交付的建筑面积581.75平方米，使用时间为624天，每日1.82元/平方米计算，原告只应支付被告租金660681.84元，故被告应当退还原告租金339318.16元。2020年5月13日和2020年5月19日原告向被告寄送了解除租赁协议的通知，要求于原告实际搬离的2020年5月9日解除双方的租赁合同关系。 被告（反诉原告）金洪斌、楼卫平向本院提出诉讼请求：1.判令反诉原被告继续履行双方于2018年8月签订的《俏江南酒店部分面积租赁协议》；2.判令反诉被告立即支付反诉原告租金200万元及逾期付款利息44万元（暂算至2020年6月5日，之后利息应计付至实际款清之日止）、租房押金20万元、保安和工程人员工资20万元；3.本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月初，反诉被告找到反诉原告称，看中了反诉原告俏江南酒店的便利交通和知名度，渴望能承租俏江南一、二、三层房屋用于推广老年人保健品的经营场所，16日便支付给反诉原告100万元租金。经过多次协商后，双方于同年8月签订了一份《俏江南酒店部分面积租赁协议》，协议约定：租赁期限自2018年10月21日至2023年10月20日，租金每年150万元，另支付租房押金20万元，每年租金于8月20日前一次性付清；租赁房屋为八一南街206号即俏江南酒店一、二、三楼及宿舍楼的6个房间；反诉被告应支付给反诉原告工程、保安各一名员工工资合计每年10万元；若逾期支付租金，则反诉被告应按月息2%加付逾期利息。租赁协议签订后，反诉原告将俏江南一、二、三层及二楼厨房用品等全部交给反诉被告使用。反诉被告却仅支付了100万元租金，之后再无支付过分文租金。至今欠反诉原告第一年租金50万元、租房水电押金20万元、第二年租金150万元、工程和保安工资20万元。反诉原被告签订的租赁协议真实合法有效，反诉被告因经营老年人保健品不善，经营模式的改变，找各种理由拖欠租金，欲提前解除租赁关系，对反诉原告收取租金的合法权益造成严重损害。反诉原告不同意解除租赁关系，要求继续履行租赁协议，同时要求按约支付租金。 双方当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经本院审核认证后，认定如下：对当事人无异议的证据，依法确认其证明力，对于当事人有异议的证据，经综合分析后分别予以评判。 本院经审理认定，被告金洪斌与被告楼卫平系夫妻关系。2018年5月，金华市华益生物科技开发有限公司的法定代表人肖绍云与被告楼卫平协商，金华市华益生物科技开发有限公司因经营老年人保健品需要经营场所，需要承租俏江南一、二、三层房屋使用，楼卫平予以同意。2018年5月16日，肖绍云从自己的账户内通过网上银行转账给金洪斌的银行账号100万元作为首期租金。经过多次协商，原被告双方于2018年8月签订了书面的《俏江南酒店部分面积租赁协议》，协议中原告为乙方（承租方），被告为甲方（出租方），协议载明：甲方自愿将坐落于金华市婺城区八一南街206号（房屋所有权证号：金房权证婺字第0××8号、0××2号、0××1号）的俏江南酒店一楼、二楼、三楼（附：可使用面积图），约2293平方米面积的经营权、宿舍楼两层6个房间出租给乙方经营使用，该房产产权所有人为金洪斌，共有人为楼卫平；甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币150万（大写壹但伍拾万元整）。租赁期限自2018年10月21日至2023年10月20日止，五年租金共计750万，按年支付（乙方已经交付100万给甲方），另支付20万押金与剩余年租金在2018年8月20日前付清，以后每年8月20日前付给甲方当年租金；甲方于2018年8月20日前交付乙方本协议所规定租赁酒店面积以及附属物品设施，其中2018年8月20日至2018年10月20日为免费装修期，协议期满，在同等条件下，乙方有优先续租权；上述产权承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。交接时，双方清点租赁酒店内设施物品数量以及规格（保证内部设施正常使用），制成文件，双方签字，成为本合同附件；甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失（包括本合同全部租金和乙方为此项目的所有投入），甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为一站式健康养生平台使用，若需改变用途，需经甲方书面同意；乙方支付甲方工程、保安各一名员工工资合计年工资10万元（以每月支付给甲方），如服务未达到乙方要求，乙方有权不支付该工资；甲方延迟交付的，应按延期天数向乙方支付违约金，每天违约金标准为本合同租金的0.5%，乙方逾期支付甲方租金，除仍应补交租金外，还应每月按利率2%计算逾期利息，甲、乙双方任何一方不得擅自单方解除本租赁合同，否则由违约方支付未履行合同部分租金总额的50%作为违约金；甲方延期交付乙方所租赁房屋的、甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全和健康的、甲方不承担的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除本协议；本协议在履行中发生争议，甲乙双方应釆取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房屋住所地人民法院提起诉讼；本协议经双方签字或盖章之日起生效；本协议一式二份，附件含：（酒店产权证明复印件，房屋结构图，双方签字的物品交接验收清单、产权持有人的身份复印件），甲乙双方各执壹份。等等。肖绍云在乙方处进行了签名，金洪斌、楼卫平在甲方处进行了签名。协议签订后，被告把俏江南的一、二、三楼房屋交付给原告使用，同时，被告还指派其会计许远锦与原告的员工姜丽萍对二楼的餐饮设备和宴会厅、三楼包厢内的桌子、椅子、柜子、沙发等配套设施进行了盘存交接，双方办理了书面的交接清单手续。原告租赁二楼、三楼的目的是为了做餐饮，曾经组织过几批次厨师到二楼、三楼进行观摩，但无果而终。2018年11月份，浙江君濠酒店管理有限公司的大股东鲍建光联系楼卫平，要求承租坐落于金华市婺城区××街××号××南的第四、第五、第六、第七层房屋，用于经营宾馆，楼卫平同意后双方签订了房屋租赁协议。同时，楼卫平告知鲍建光第一、第二、第三层已经租赁给金华市华益生物科技开发有限公司了，有事协调的话与金华市华益生物科技开发有限公司法定代表人肖绍云联系，并把肖绍云的手机号码告诉了鲍建光，鲍建光事后也与肖绍云进行了联系。过了一段时间后，金华市华益生物科技开发有限公司将用于经营食品超市的一楼宴会厅关门加锁，第二、第三楼停止经营和办公，第一年度的剩余租金50万元也未支付，押金20万元也未予支付，保安、工程人员的工资10万元也未予支付；第二年度的租金150万元，金华市华益生物科技开发有限公司未支付，截止至反诉原告起诉时的保安、工程人员的工资未支付。2020年5月12日，金华市华益生物科技开发有限公司委托浙江一剑律师事务所律师徐伟新，金华市华益生物科技开发有限公司称，其于2020年5月13日向本诉被告寄送了解除租赁协议的通知，但无相关依据，2020年5月19日，金华市华益生物科技开发有限公司通过邮政向本诉被告寄送了解除租赁协议的通知，邮件于5月20日经由他人代收，2020年5月20日，金华市华益生物科技开发有限公司诉来本院。 本院认为，金华市华益生物科技开发有限公司与金洪斌、楼卫平于2018年8月签订的《俏江南酒店部分面积租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。根据合同法的相关规定，可以解除合同的条件，必须具备以下情形之一：一、因不可抗力致使不能实现合同目的的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。本案中，原告称，租赁协议签订后两被告未交付第二楼、第三楼部分房屋，该说法，原告无证据证明，相反，两被告提供的证据《俏江南二楼租赁交接清单》、《俏江南三楼租赁交接清单》，可以证明两被告已经将二楼的餐饮设备和三楼包厢内的桌子、椅子、柜子、沙发等配套设施移交给了原告使用，况且这些设备和设施截止到目前还存放在二楼、三楼，可以印证被告陈述的二楼、三楼已经交付给原告使用的事实。另外，从两被告提供的水电费收款收据上也看出，金华市华益生物科技开发有限公司于2019年6月、2019年9月还在履行交纳水电费的义务，收款收据上显示其在那个时间段还在支付三楼的水电费，也同样可以印证被告已经将三楼交付原告使用了。其次，原告还称，两被告将一楼房屋前厅私下租赁给第三方使用，且第三方已经进行了装修，该说法，原告同样无证据证明，庭审中楼卫平陈述，浙江君濠酒店管理有限公司租得第四、第五、第六、第七层房屋后，告知了鲍建光第一、第二、第三层已经出租给原告的情况，同时也把肖绍云的手机号码告诉给了鲍建光，鲍建光之后也联系过肖绍云，只不过肖绍云在庭审中否认联系的事项系装修事宜，此情况可以说明，鲍建光在一楼前厅装修之前或者装修过程中，与肖绍云是有电话联系的，从而也说明原告对装修的情况是知情的，原告称系两被告私下租赁无事实依据。再次，原告虽然于2020年5月19日向被告邮寄了解除租赁协议的通知（原告称于2020年5月13日向被告邮寄了解除租赁协议的通知，但无证据证明），但对方收到已经是5月20日了，而这一天原告已经向法院起诉了，被告庭审中陈述邮件由他人代收后转交至被告是在收到起诉状副本之后了，从中也说明，即使被告有违约，也没有给被告合理的期限。关于金华市华益生物科技开发有限公司申请对交接清单中“姜丽萍”的签字笔迹形成时间进行鉴定的问题，已经在庭审中予以释明，庭后本院也咨询了有关鉴定机构，鉴定机构答复对笔迹的形成时间很难进行确认，结合被告提供的姜丽萍的录音资料，可以认定交接清单中“姜丽萍”的笔迹形成时间是清单中的时间，故鉴定没有必要。综上，原告既无证据证明被告存在违约的情形，也无证据证明不可抗力因素的存在，同时也无证据证明被告明确表示同意解除合同的意思表示，等等。故，《俏江南酒店部分面积租赁协议》不符合合同解除的情形，原告诉请解除合同及退还房租的主张，依法不予支持。依法成立的合同，应当全面履行，现金华市华益生物科技开发有限公司在租得俏江南部分房屋后，未按合同约定付清第一年度的租金、押金及保安工程人员的工资，未支付第二年度的租金和保安工程人员的工资，已构成违约，应承担相应的民事责任。诉讼中，金洪斌、楼卫平对逾期付款利息做出了往下调整，对保安工程人员的工资主张按实际的承租月份进行了下调。综上，金洪斌、楼卫平诉请的继续履行合同及支付拖欠租金、押金及保安工程人员工资主张，合法有据，依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）金华市华益生物科技开发有限公司的诉讼请求。 二、原告（反诉被告）金华市华益生物科技开发有限公司与被告（反诉原告）金洪斌、楼卫平于2018年8月签订的《俏江南酒店部分面积租赁协议》继续履行。 三、原告（反诉被告）金华市华益生物科技开发有限公司应于本判决生效后5日内支付被告（反诉原告）金洪斌、楼卫平房屋租金200万元，并支付逾期付款利息，利息按以下方式支付：以50万元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，支付自2018年8月20日起至2019年8月19日期间的利息；以200万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，支付自2019年8月20日起至实际款清之日止的利息。 四、原告（反诉被告）金华市华益生物科技开发有限公司应于本判决生效后5日内支付被告（反诉原告）金洪斌、楼卫平押金20万元，保安、工程人员工资158327元（合同约定按月支付，已计算至2020年5月19日止，以后仍按每月8333元的标准支付）。 五、驳回被告（反诉原告）金洪斌、楼卫平的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉减半受理费3195元，由原告（反诉被告）金华市华益生物科技开发有限公司负担；反诉减半受理费14760元，由原告（反诉被告）金华市华益生物科技开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 叶必顺 二〇二〇年八月六日 代书记员 叶 莹 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?