北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6229号上诉人（原审原告、反诉被告)：娄跃华，男，1970年8月21日出生。委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：卜范珍，女，1972年1月12日出生。委托诉讼代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜范东（卜范珍之兄），1967年4月14日出生。上诉人娄跃华因与上诉人卜范珍房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初40400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人娄跃华及其委托诉讼代理人肖凡，上诉人卜范珍及其委托诉讼代理人卜范东、卜祥亭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄跃华上诉请求：撤销一审判决第五项,改判娄跃华向卜范珍支付租金总额142466元；一、二案件受理费由卜范珍承担。事实和理由：一审法院判决娄跃华向卜范珍支付租金数额为319662.49元，娄跃华实际欠付卜范珍租金数额为142466元，一审判决娄跃华多付卜范珍177196.49元。卜范珍辩称，同意一审判决第五项。不同意娄跃华的上诉请求，娄跃华没有一次性付款，所以不可以减免租金。卜范珍上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回娄跃华的一审诉讼请求，支持卜范珍的一审反诉请求，或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由娄跃华承担。一、一审法院判令装修款全部由卜范珍承担显失公平，认定事实不清，适用法律错误。娄跃华主张的装修损失为513568元，一审法院酌情认定30万元，全部由卜范珍承担不合理。原因在于本案的租赁合同真实有效，但娄跃华始终怠于履行合同义务,不但不按时交纳租金,也从未积极办理其营业所必需的《营业执照》和《食品经营许可证》。这是致使娄跃华截至2019年1月仍未取得相关证照的根本原因。合同履行一年余，娄跃华没有去做地下空间备案、工商地址注册(地址信息采集)、企业名称预先核准。而此间至少有3家商铺取得了地下空间备案。以上是企业注册的第一步，是办理餐饮执照的基础性工作。履行这些手续，娄跃华需要请卜范珍提供身份证、不动产权证书及亲自到相关部门填表签字等，但娄跃华从未就此提过要求。更有甚者，当卜范珍主动提出无偿帮助娄跃华办理餐饮执照时，娄跃华不予理睬。娄跃华因无照经营曾在2018年11月13日被责令停止经营活动（后又很快恢复营业），责任在其本身,不在卜范珍。后来卜范珍委托中介机构顺利办理了《营业执照》和《食品经营许可证》,使得娄跃华“不能办理餐饮执照”的借口不攻自破。卜范珍没有违约行为，不存在任何过错，对娄跃华的装修损失不应承担赔偿责任。二、娄跃华的厨房设备应责令其拉走，不应判令卜范珍折价购买。一审判决超出诉讼请求，程序违法，适用法律错误。一审法院判决卜范珍支付娄跃华设备折价款100000元，卜范珍不能接受。该设备是娄跃华为办餐馆置办的，卜范珍出租的只是房屋而已，自身毫无经营餐饮的经验和能力，判令卜范珍留用不合理。卜范珍主张租赁合同解除之后，本着物尽其用的原则可拆解和可移动的设备应由娄跃华取走自行处理，而不是折价强卖给卜范珍。三、押金依照合同不应退还。不同意一审判决第四项，娄跃华从一开始就没按合同约定及时支付租金，这与其后来宣称的“不能办理餐饮执照”的理由毫无关系。以第一期租金（每三个月为一期）183248.25元为例，按照合同约定应于2018年4月20日交纳，但对方没有按照合同履行，一拖再拖是常态。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同DY-2017-888号》第四条第一项“各期租金价格及支付日期”的约定已构成违约，根据该合同第九条第四项、第十条第一项,娄跃华“应按押金的100%向甲方支付违约金”，故卜范珍主张押金100000元不予退还。所谓的“不能办理营业执照和食品经营许可证”是娄跃华后来为了降低租金而杜撰出来的借口。自起租日起，娄跃华就-直同卜范珍讨价还价。卜范珍一让再让，娄跃华依然未按时支付租金。卜范珍忍无可忍，按照最高院的司法解释用锁门的方式自力救济，希望对方结清长期拖欠的房租，没想到娄跃华就此不干，而房屋内的桌椅板凳、食品柜、冰柜等设备至今留置在原处，虽经多次催促，娄跃华始终不肯取走。四、关于合同解除的时间，一审判决认定错误，依法应予纠正。一审判决第五项不完整、不全面。2019年3月2日卜范珍依据租赁合同第九条第四项向娄跃华发出解约通知，但3月4日对方答复不同意解约。这期间娄跃华既不腾空房屋也不继续经营。为了减少空置的损失，卜范珍经过努力于2019年6月10日才将该房屋租给新的租户。所以应认定2019年6月10日为双方解除租赁合同的时间。卜范珍主张自2019年1月7日至2019年6月10日租金311519.48元，也应由娄跃华支付给卜范珍。五、一审法院没有考虑卜范珍的免租期损失。合同约定的租赁期间是自2017年12月18日至2023年1月31日共计5年。考虑到娄跃华长期租赁的事实，卜范珍给予娄跃华90天免租期，合计金额183246.75元。其中45天免租期在合同第四条第一项“付款方式”中已有体现，另外45天在支付房租时做了减免。一审判决第一项判令双方解除《北京市房屋租赁合同DY-2017-888号》，致使实际履行期间一年。这么短的租赁期间给予90天免租期是不合理的。卜范珍主张结合实际租赁天数按比例减免18天，故请求二审法院判令娄跃华补偿卜范珍这部分损失144590.40元。六、娄跃华在经营期间所欠水费988元、燃气费2920.56元、物业费20339.44元及供暖费8434.44元，合计32682.44元，根据合同第五条应由娄跃华支付，不应当从押金当中扣除，娄跃华的经营活动所产生的费用理应自负，一审判决对此不予支持是错误的，应予纠正。七、因娄跃华恶意欠租金欠费用及提起诉讼，卜范珍花费甚多。诉讼费用5399元，法院判令娄跃华承担。另，2019年3月2日卜范珍通过微信向娄跃华发出解约通知，娄跃华回复坚决不同意解约。娄跃华支付租金的时间应该到涉案房屋另行出租的时间，即2019年6月10日，2019年3月2日之后，按照租金标准支付占用费，锁门是卜范珍自力救济，是为了催要租金，没有解约的意思表示，一审法院认为锁门导致解约是错误的。卜范珍不存在违约行为，娄跃华对涉案纠纷负有完全的过错，应自行承担损失。娄跃华是专业经营餐饮的人员，其对参与政策相当掌握。卜范珍是房屋出租者，没有经营过餐饮，更谈不上对餐饮政策的了解，卜范珍当时并不知道涉案房屋不能经营餐饮，从双方微信聊天记录也能证明。娄跃华对涉案房屋能否经营餐饮是明知的，但其仍然与卜范珍签订租赁合同，其存在法律政策、监管不严的侥幸心理。在该种情况下，一审判决认定卜范珍违约明显认定事实错误，卜范珍对餐饮经营的政策规定不了解，不存在违约的意愿。相反娄跃华在存有侥幸心理的情况下，故意签订租赁合同，主观过错非常大，娄跃华2018年12月份经营餐饮非常火爆。涉案纠纷之所以发生，是因为娄跃华的三个合伙人之间产生了矛盾，经常打架，娄跃华的真实目的是找出不能办理餐饮许可证的理由、降低租金，想继续经营，真实目的并非解约。一审判决认为卜范珍和娄跃华签订的租赁合同就认定卜范珍违约明显错误，卜范珍不存在违约行为，是娄跃华拖延支付租金违约，娄跃华应当依照租赁合同第十一条第一款及第九条、第四款约定支付违约金122165.35元。娄跃华存在支付租金违约行为，对合同的解除负有过错，应当承担较重的举证责任或者是说不利后果，本案证据足以证明娄跃华支付租金，存在违约。租赁合同第四条约定了租金支付数额及时间，详见一审卜范珍提交的娄跃华付款明细。娄跃华违约支付租金的事实是清楚明显的，足以认定一审判决认定娄跃华行使不安抗辩权不构成违约的认定是错误的，卜范珍对涉案房屋能否经营餐饮并不清楚。娄跃华熟悉餐饮政策，存在侥幸心理经营餐饮，至于不能办理食品经营许可证，是其想降低租金找出来的理由。娄跃华属于自陷风险行为。在2018年12月份之前，甚至从一开始娄跃华就拖延支付租金、存在违约，因此，娄跃华不享有不安抗辩权。娄跃华直到2018年12月30日最后一次支付租金也没有提过不能办理食品经营许可证、要求出租方怎样承担责任，甚至2018年10月卜范珍得知娄跃华无照经营被处罚后，主动提出帮忙办理相关手续，娄跃华却拒绝，娄跃华不是行使不安抗辩权，而是恶意拖欠租金，构成违约，理应承担相应的责任。娄跃华作为正常理性的商业经营主体，应当对经营餐饮需要及时办理相关证照俱有清楚的认知。娄跃华在对涉案房屋装修时应向朝阳区城乡建设局办理备案，但是娄跃华未经备案，私自装修，导致损失发生，如果其装修前去办理备案，就不会产生装修损失，正是因为娄跃华违法不去办理备案违法施工才导致了损失，故一审法院酌情认定卜范珍赔偿其装修损失30万元，从娄跃华存在重大过错的情况看，卜范珍坚决不认可。一审法院认定卜范珍支付其设备折价款10万元没有依据。一审法院不支持卜范珍反诉主张逾期付款损失错误。娄跃华的设备，其完全可以拿走。一审法院强行折价，由卜范珍支付娄跃华设备折价款，属于强买强卖，对卜范珍不公平。娄跃华辩称，不同意卜范珍的上诉请求，一审判决认定事实基本正确，判决装修款由卜范珍承担是公平的。一审开庭时法官屡次问双方怎么解决，卜范珍明确表示同意法院酌情折价。现在卜范珍的上诉意见与一审陈述不一致。厨房设备已经被使用，一审法院询问过卜范珍，卜范珍同意不拿走。押金应当退还给娄跃华，涉案房屋违反北京市对房屋地下二层出租的相关规定，无法办理餐饮营业执照，不能正常经营，这是卜范珍没有尽到义务导致合同无法正常履行。卜范珍违约在先，娄跃华有权行使不安抗辩权。娄跃华向一审法院起诉请求：判令卜范珍1、解除2017年12月13日的《北京市房屋租赁合同》；2、退还房屋押金122165.5元；3、房屋装修损失513568元、设备投资233180元；4、支付违约金244331元。卜范珍向一审法院反诉请求：1、确认双方合同于2019年3月2日解除；2、判令娄跃华腾空涉诉房屋并交付娄跃华；3、判令娄跃华按照月租金61082元的标准，支付2018年8月1日至2019年3月2日的租金及2019年3月3日至实际腾房之日的占有使用费损失；4、判令娄跃华支付从2019年1月1日至3月31日的物业费20339.04元；5、判令娄跃华支付从2018年2月1日至2019年3月2日的燃气费2920.56元、水费998元；6、判令娄跃华支付从2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费8434.44元；7、支付解除合同违约金122165.5元；8、支付欠付租金的违约金4万元；9、赔偿拖欠租金、占有使用费、物业费的逾期付款损失，从2019年6月6日起算，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。一审法院认定事实：涉诉房屋于2018年5月29日登记在卜范珍名下，建筑面积200.82平方米。2017年12月13日，娄跃华、卜范珍在案外人北京德瑞联行房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定：卜范珍将涉诉房屋出租给娄跃华，用途为商务办公，租赁期限自2017年12月18日至2023年1月31日，付款方式为押二付三，2018年2月1日至2020年1月31日的租金标准为每季度183248.25元，分别于2018年4月20日、7月20日、10月20日等以此类推进行支付。押金122165.5元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由娄跃华承担的费用（物业管理费、供暖费、水费、电费等）、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还。卜范珍交付的房屋不具备合同约定的，娄跃华有权单方解除合同，并按押金的100%支付违约金。娄跃华不支付租金达20日的，卜范珍有权单方解除合同，收回房屋，并按押金的100%支付违约金。娄跃华不按约定支付租金未达到解除合同条件的，按2000元每天的标准支付违约金等内容。娄跃华提交北京德瑞联行房地产经纪有限公司于2019年1月30日出具的《证明》，写明：2017年11月底娄跃华来到本公司，需求租一处办公场所作餐饮经营，2017年12月13日经本公司介绍签订《北京市房屋租赁合同》，本公司业务员李孟朝多次与卜范珍商谈并确认娄跃华租赁涉诉房屋是用作餐饮经营，卜范珍对此完全知情并承诺涉诉房屋可以作为餐饮经营使用。对此，卜范珍不认可，2018年6月份才知道娄跃华租赁用于做餐饮，我去现场看了才知道，没有提出异议。2018年11月12日，北京市朝阳区崔各庄地区食品药品安全委员会对娄跃华在涉诉房屋经营餐饮进行现场检查并发出书面通知书，主要内容为：现场检查该店无食品经营许可证、健康证等，不符合餐饮经营，责令停业整顿。对于无相关许可从事食品药品生产经营的，立即停止生产经营等。2018年11月13日，北京市朝阳区崔各庄地区大望京社区居民委员会向北京仲量联行绿地中心物业管理处出具《关于对绿地中心负二层餐饮场所进行清理整治的通知》，内容为：根据《中华人民共和国食品安全法》的相关规定，从事食品生产、食品销售、餐饮服务应当依法取得《食品经营许可证》。根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》的相关规定，负二层及以下禁止设置文化娱乐场所和餐饮场所。11月初，乡规划、食药、创卫等部门到绿地中心负二层餐饮单位进行了现场检查，并就此事宜进行了明确。请贵公司立即通知所属业主，严格落实有关规定，停止对外招租文化娱乐和餐饮单位。同时，对于已经租赁且无相关证照的餐饮单位，要求其11月30日前关闭店面、停止经营活动。近期，乡相关部门将到现场督促整改等内容。2018年11月13日，北京仲量联行绿地中心物业管理处出具《关于绿地中心商街餐饮店铺关停的通知》，写明：近期崔各庄乡政府所属食药、安监、规划、大望京社区等部门针对绿地中心商街商铺的经营进行了多次联合检查，鉴于目前大部分开业商铺没有取得营业执照，乡政府已经通过大望京社区向我处发来书面通知，要求无照餐饮商铺在2018年11月30日前关停。另外，请已开业但未取得营业执照的非餐饮店铺请尽快办理相关执照，以免后续影响经营等内容。经查，2019年6月18日北京市住房城乡建设委员会、北京市人民防空办公室、北京市应急管理局关于印发《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》的通知（京建发[2019]336号）中规定，地下空间除符合规划用途以外禁止利用负二层及其以下设置娱乐场所和餐饮场所。但是，此前实施的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》中确有一律禁止利用负二层及其以下设置娱乐场所和餐饮场所的规定。娄跃华提交2018年11月28日2018年12月10日期间其与卜范珍代理人卜范东的微信聊天记录，以证明娄跃华多次办理餐饮相关证照未果，卜范珍是知情的。对此，卜范珍称，真实性认可，证明目的不认可，没有说过办不了，微信里提到办不了照，没说具体是什么照，同意帮娄跃华解决办理营业执照和食品经营许可证，之所以没有解决是因为娄跃华没有委托卜范东去办。2019年1月7日，卜范珍将涉诉房屋上锁，娄跃华没有再继续使用涉诉房屋，卜范珍称锁门是为了催促娄跃华支付租金，不是要解除合同。娄跃华称上锁后未继续使用涉诉房屋，合同已经解除。卜范珍提交2019年6月18日的录像证据，并称这是双方发生纠纷之后才去取证的，以证明：北京市朝阳区食药监工作人员说地下二层房屋不能办理用于餐饮的食品经营许可证，北京市朝阳区工商工作人员表示地下二层房屋可以注册做餐饮的公司。对于房屋装修损失、设备投资损失，经释明，娄跃华、卜范珍均不申请鉴定，娄跃华提交燃气、消防改造的建设工程施工合同、出库单、收据、工资表、银行交易明细等证据。对此，娄跃华称，房屋装修损失513568元包括：燃气改造68000元、装修用的材料192652元、玻璃门、防火门21200元、地砖、墙砖、水泥、石膏板52765元、4985元、78225元、2160元、PVC管等28985元、4796元、17325元、电线等12684元、消防改造38000元（合同金额30000元）、装修工人费用支出165178元。设备投资233180元包括碗等62400元、桌椅板凳等62080元、工作台等的票据金额108700元。对此，卜范珍称，设备款的票据、燃气改造费用、建材送货单、人员工资表均不认可，没有银行流水，没有付款凭证或银行流水，可能是伪造，同意法院对设备折价，法院判决合理的价格我同意给折价款，物品归我，我同意折价款是3万元，2019年6月10日将涉诉房屋另行出租，现在物品由新租户使用。卜范珍提交：1、水、电、燃气、供暖欠费通知；2、朝阳区市场监督管理局2019年5月28日的《答复函》及朝阳区望京东园四区10幢的产权证，以证明涉诉房屋所属楼栋2015年3月25日办理产权证，规划用途包括商业，早于2015年8月24日，按照相关文件的规定，涉诉房屋可以从事餐饮公司注册登记；3、书面及微信解约通知。4、2019年3月28日卜范东在涉诉房屋上注册北京哈哈乐餐饮管理有限公司，经营范围为餐饮管理、餐饮服务等。2019年8月7日，北京哈哈乐餐饮管理有限公司办理北京市小规模食品生产经营许可证，主体业态为小餐饮，经营项目为预包装食品销售等。对此，娄跃华称，欠费通知的真实性不认可，《答复函》是2019年5月出的，是双方争议时间之后。卜范珍办理执照及许可证不能证明我方可以办理，这是因为国家政策有变化，不认可。庭审中，经释明，娄跃华、卜范珍均抗辩对方主张的违约金过高，申请法院酌减。一审法院询问娄跃华、卜范珍实际损失，娄跃华称其实际损失为经营损失、食材损失，人员工资损失，罚款损失。卜范珍称实际损失为空租期的损失。另查，1、2018年2月12日北京市人民政府第277号令第二次修改的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案。利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。2、2018年12月12日北京市住房和城乡建设委员会发布通知，单体总面积小于300（含）平方米的普通地下室取消备案；3、《北京市小规模食品生产经营管理规定》自2019年7月1日起施行。该规定所称小规模食品生产经营者包括食品生产加工小作坊、小餐饮店、小食杂店和食品摊贩。小餐饮店，是指有固定经营场所，经营面积小，从事食品即时加工、制作并直接向消费者销售的经营者，但以连锁方式经营的除外。4、根据《食品经营许可管理办法》的规定，申请食品经营许可，应当先行取得营业执照等合法主体资格。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，娄跃华、卜范珍签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据查明事实及证据可知，1、虽然双方签订的合同中约定涉诉房屋的用途是商务办公，但是，根据北京德瑞联行房地产经纪有限公司出具的《证明》、娄跃华此后的装修改造行为及双方微信协商办理餐饮相关的证照等合同履行内容可知，娄跃华租赁涉诉房屋的合同目的应为经营餐饮；2、娄跃华承租涉诉房屋经营餐饮期间因未取得食品经营许可证而被北京市朝阳区崔各庄地区食品药品安全委员会、北京市朝阳区崔各庄地区大望京社区居民委员会、北京仲量联行绿地中心物业管理处责令停止经营，娄跃华提交的录音证据显示涉诉房屋可以注册以餐饮为经营范围的公司，但是不能办理用于餐饮的食品经营许可证，卜范珍提交的北京哈哈乐餐饮管理有限公司的营业执照及2019年8月7日办理的小规模食品生产经营许可证（小餐饮）显示涉诉房屋可以用于餐饮经营，但是，《北京市小规模食品生产经营管理规定》系自2019年7月1日起实施，2019年6月18日的（京建发[2019]336号）通知中发布“地下空间除符合规划用途以外禁止利用负二层及其以下设置娱乐场所和餐饮场所”的内容之前，确有一律禁止利用负二层及其以下设置娱乐场所和餐饮场所的相关规定，换言之，娄跃华、卜范珍发生争议的时间段并无前述新规定、新通知，卜范珍并未举证证明涉诉房屋在争议时间段即施行新规定及新通知之前可以办理用于餐饮的食品经营许可证，这是足以导致娄跃华的合同目的无法实现的情况，卜范珍构成违约。同理，对于卜范珍反诉主张娄跃华逾期支付租金构成违约，娄跃华租金仅支付至2018年7月31日，娄跃华基于当时涉诉房屋存在不能办理食品经营许可证的情况下而未按期支付后续租金属于行使不安抗辩权，并不构成违约；3、按照娄跃华陈述及一审法院查明的相关文件规定，娄跃华自2017年12月承租后经营餐饮需要先办理地下空间备案，再办理营业执照，再办理食经营许可证，但是，娄跃华自2017年12月18日承租涉诉房屋之后并未举证证明其已经积极催促卜范珍履行协助办理相关证照的义务，娄跃华作为完全民事行为能力人及商业经营主体，应当对于经营餐饮需要及时办理相关证照具有清楚的认知，娄跃华亦应当在承租涉诉房屋之前对于涉诉房屋能否办理餐饮相关证照尽到合理审查注意义务，娄跃华自行办理相关证照未果后亦未及时通知卜范珍解除合同，故娄跃华没有采取适当措施防止损失扩大，娄跃华对损失存在过错。因此，对于本诉、反诉请求：1、双方均同意解除合同，一审法院不持异议，对于解除时间，鉴于卜范珍并无单方解除权，故一审法院酌情确定解除时间为卜范珍通过给涉诉房屋上锁后实际收回房屋之日即2019年1月7日；2、本诉请求：对于装修损失513568元，鉴于双方均未申请鉴定，一审法院综合考虑娄跃华提交证据中的合理损失、卜范珍违约情况、娄跃华自身过错及合同履行情况，酌情判处30万元；对于设备投资损失233180元，鉴于双方均同意进行折价，一审法院综合考虑娄跃华对物品价值的举证情况、合理折旧、贬值、双方过错等因素，酌情判处10万元；对于违约金，鉴于娄跃华同时主张了违约金及实际损失，一审法院已经判处卜范珍赔偿的损失金额应足以弥补娄跃华实际损失，合同中亦未明确约定食品经营许可证相关的违约金，故一审法院对违约金不予支持。3、反诉请求：对于腾空并交付涉诉房屋，鉴于卜范珍已经自行收回涉诉房屋并另行出租，故对于腾空并交付涉诉房屋的诉请一审法院不再判处；对于租金及占有使用费，鉴于卜范珍于2019年1月7日自行对涉诉房屋上锁的行为已经足以导致娄跃华无法继续占有使用涉诉房屋，故一审法院按照月租金61082元的标准判处自2018年8月1日至2019年1月7日期间的租金，对于占有使用费不予支持；对于物业费、燃气、水费、供暖费及押金，鉴于合同中对于押金抵扣相关费用有明确约定，合同解除后双方并未及时办理交接，对于该部分费用的发生双方均负有过错，一审法院综合考虑当事人过错及实际费用情况等因素，对于娄跃华主张各项费用的合理部分予以支持并按照约定从押金中抵扣，并酌情判处卜范珍退还押金10万元。卜范珍反诉主张的逾期付款损失并无明确依据，一审法院不予支持。对于违约金，鉴于娄跃华逾期支付租金并不构成违约，故违约金不予支持。综上，一审法院判决：一、解除娄跃华、卜范珍于2017年12月13日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、卜范珍于判决生效后七日内向娄跃华赔偿装修损失300000元；三、卜范珍于判决生效后七日内向娄跃华支付设备折价款100000元；四、卜范珍于判决生效后七日内向娄跃华退还押金100000元；五、娄跃华于判决生效后七日内按照月租金61082元的标准向卜范珍支付自2018年8月1日至2019年1月7日期间的租金；六、驳回娄跃华的其他诉讼请求；七、驳回卜范珍的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。娄跃华提交2张照片，照片内容为卜范珍通过微信和娄跃华进行沟通，该微信由卜范珍发给娄跃华，旨在证明卜范珍对租金进行了确认。卜范珍的质证意见为：真实性认可，证明目的不予认可，认为娄跃华没有将欠款支付清，该微信记录不完整，且及时付款是一个条件。卜范珍提交：1.2018年11月2日微信语音及文字整理稿、微信截图；2.2019年1月9日微信语音及文字整理稿、微信截图。娄跃华的质证意见为：对证据1的真实性认可，证明目的不予认可，2018年11月2日的微信语音系双方之间的交涉过程，应以最后形成确定意思的2019年1月9日微信语音为准；对证据2的真实性认可，证明目的不予认可，2019年1月9日卜范珍发微信图表确认截止到2019年1月31日娄跃华欠其租金191322元。对于二审中双方争议的事实，本院认证如下：卜范珍对娄跃华提交的照片真实性予以确认，本院不持异议。根据上述照片，2019年1月9日卜范珍通过微信向娄跃华发送计算表，并称“欠191332”。对于该191332的含义，娄跃华陈述，该金额系双方核算的截止到2019年1月31日娄跃华欠付金额，因一审法院认定的双方合同解除时间为2019年1月7日，娄跃华截止到双方合同解除之日的欠付租金应以191332元为基础扣除24天的租金；卜范珍认可该191332元系使用到2019年1月31日的欠付金额，该金额已减免一个月租金，但卜范珍称如果娄跃华不是一次性付款，则其不同意该金额。经查，娄跃华一审中亦提交微信聊天记录截图，与其二审中提交的微信聊天记录照片形成前后连续关系，在卜范珍发送“欠191332”之后，卜范珍称“房屋使用到1月31日”“上面已经减了一个月，你好好看看”“我们说好履行付款日期给予减免的，你这样付款，我不应该减免的，但考虑到你们确实不容易，才减免的。”娄跃华对卜范珍提交的证据材料的真实性予以认可，本院不持异议。在卜范珍提供的2019年1月9日微信语音中，其陈述因娄跃华没有按照日期支付房租，其本不应该减免租金，但是考虑到娄跃华不容易，故卜范珍考虑予以减免。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。结合双方诉辩意见，本院分述如下。一、关于涉案《北京市房屋租赁合同》的解除时间及违约责任认定首先，卜范珍以娄跃华未按照约定交纳租金为由行使单方解除权无法成立。娄跃华租赁涉案房屋的用途为商务办公、目的系经营餐饮，而在双方签订涉案《北京市房屋租赁合同》之时，《北京市小规模食品生产经营管理规定》（京建发[2019]336号）、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》（2018年修订）尚未颁布和实施，而根据此前的相关规定，负二层及以下禁止设置文化娱乐场所和餐饮场所，卜范珍作为涉案房屋的出租方，有义务提供符合合同目的的标的物，且其对涉案房屋的属性应清楚了解，但在签订合同之时涉案房屋显然无法取得为实现合同目的而必须具备的证照，一审法院认定卜范珍构成违约并无不当。在此情况下，娄跃华未能依照合同约定期限支付2018年7月31日之后的租金，具有正当、合理的理由，故卜范珍以此为由行使单方解除权不能成立。其要求娄跃华支付逾期付款损失及免租期损失本院不予支持。其次，一审法院确定涉案合同解除之日为2019年1月7日正确。双方均认可卜范珍于2019年1月7日对涉案房屋采取锁门措施，卜范珍虽称其锁门系自力救济、目的是催促娄跃华支付租金、并非解除合同的意思表示，但考虑到锁门行为势必导致娄跃华客观上无法对涉案房屋继续使用，一审法院以此认定双方合同解除时间具有事实依据，本院不持异议。二、关于娄跃华欠付租金数额结合双方一、二审中提交的证据可知，卜范珍于2019年1月9日对娄跃华欠付租金进行过对账，该对账时间发生于卜范珍锁门行为之后，且卜范珍在微信记录中对娄跃华欠付租金的期间、金额均有明确的表述，其虽称该金额计算以娄跃华一次性支付为条件、因娄跃华未能一次性支付而不能适用该计算金额，但其以娄跃华存在经营困难为由同意减免娄跃华租金，系部分免除娄跃华债务的意思表示，现卜范珍予以反悔而娄跃华不予同意，故本院采纳卜范珍于微信记录中计算的结果，认定双方核算的截至2019年1月31日娄跃华欠付租金数额为191332元。结合前文所述，涉案租赁合同于2019年1月7日解除，后续娄跃华亦未对涉案房屋占有使用，故本院在191332元的基础上，以双方约定的月租金61082元为标准，扣除2019年1月8日至2019年1月31日的对应金额48866元。因此，娄跃华欠付的租金应为142466元。三、关于涉案《北京市房屋租赁合同》解除后的相关问题关于装修损失，因一审中双方均未申请鉴定，一审法院综合考虑娄跃华提交证据中的合理损失、卜范珍违约情况、娄跃华自身过错及合同履行情况，酌情确定为30万元并未失当。关于设备投资损失，一审中双方均同意法院进行折价，一审法院综合考虑娄跃华对物品价值的举证情况、合理折旧、贬值、双方过错等因素，酌情确定未10万元亦无不妥。关于物业费、燃气、水费、供暖费及押金，鉴于合同中对于押金抵扣相关费用有明确约定，合同解除后双方并未及时办理交接，对于该部分费用的发生双方均负有过错，一审法院综合考虑当事人过错及实际费用情况等因素，对于娄跃华主张各项费用的合理部分予以支持并按照约定从押金中抵扣，并酌情判处卜范珍退还押金10万元，亦属适当，本院不持异议。综上所述，娄跃华的上诉请求成立，应予支持，卜范珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初40400号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初40400号民事判决第七项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初40400号民事判决第五项为：娄跃华于本判决生效后七日内向卜范珍支付欠付的租金142466元；四、驳回卜范珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7410元，由娄跃华负担4082元（已交纳），由卜范珍负担3328元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费5399元，由卜范珍负担4425元（已交纳），由娄跃华负担974元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费25618元，由卜范珍负担（已交纳10798元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 黎二〇二〇年八月六日法官助理  张日广法官助理  赵 纳书 记 员  高 媛