辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1364号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于天宇，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯文军。委托诉讼代理人：秦亚东。委托诉讼代理人：王海艳。上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人冯文军商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初32号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德创公司的上诉请求：1、撤销原审民事判决，发回重审或依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案的一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、违约金计算开始时间应为2019年9月26日。根据《民法总则》关于诉讼时效的规定，法定诉讼时效为三年，根据双方《商品房买卖合》同第九条以及补充协议第七条约定，双方违约金按日计算。被上诉人于2019年9月25日向法院提起诉讼，因此仅有2016年9月26日至2019年9月25日的违约行为尚在诉讼时效之内，故2016年9月26日之前产生的违约金因被上诉人怠于行使权利而超出诉讼时效。一审法院不予支持上诉人主张的超出诉讼时效抗辩实则违背我国民事诉讼时效制度的立法宗旨。根据《第八全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日）第十八项规定：“买受人请求出卖人支付预期办证的违约金从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”同时结合杜万华主编的《〈第八全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》：“如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于持续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证义务，也可以对给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。”正是因为逾期办证情形具有持续性，上诉人才采取一种从被上诉人起诉之日倒退3年的方式计算诉讼时效，而非从办理产权证开始逾期的第一天（约定办证到期日）计算诉讼时效。一审法院既然认同债权的持续性，却作出与法条规定不符的判决，实属逻辑不当以致法律适用错误。二、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年12月3日。一审法院在判决中以“取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证”为由未采信上诉人的答辩，实为对上诉人意思表达的误解。上诉人始终强调的是上诉人办理完成商品房初始登记即为在办理产权证事项中完成其法定与约定的协助义务，故而主张完成商品房初始登记日期即为违约金计算的截止日期。三、被上诉人并无任何实际损失，其主张的违约金过高。上诉人已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，上诉人并未对被上诉人享有的物权造成任何影响；且在整个庭审过程中，被上诉人并无任何证据证明上诉人逾期取得大产权证给其造成了实际损失，更不用说具体损失的大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被上诉人无任何实际损失，即使按照大产权证取得时间为截止日期计算，其违约金额也高达7050.53元，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。四、高额的违约金赔偿必将造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。上诉人成立于2011年，近十年间一直在诚信经营，为抚顺市民居住环境的改善、以及为市财政收入等均有相当卓越的贡献。现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，标的额非常大，加之本项目政府欠上诉人各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求上诉人承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。被上诉人冯文军辩称，关于逾期办证违约金计算起始日期的计算方式。被上诉人不认同上诉人关于诉讼时效的理解及按照提起诉讼日期往前倒推三年的方法，首先在产权证可以办理之前，被上诉人被侵权的事实持续存在，因此本案所涉及到的债权类型属于继续性债权，诉讼时效的起算时间应该从停止被侵权之日开始计算，即2019年5月9日开始计算。所以被上诉人所主张的计算时间并未超出此案的诉讼时效。根据被上诉人提交的录像可以看到，2017年12月5日，远洋城业主委员会监督委员会和业主代表，在远洋城售楼处与远洋地产负责人项目负责人，物业公司负责人、远洋客服负责人在社区书记和社区信访办主任的协调下召开的工作会议，会上业主已经向上诉人主张自己的权利，而项目负责人王旭在公开承诺，会对逾期办理产权证承担法定的合同责任，并在2018年6月30日之前启动办理产权证的程序。根据合同法第十条规定口头承诺也同样具有法律效力，此外，我方提交的事前有小区业主到顺城区人民法院立案的证据。顺城区人民法院因同类案件数量较多，截止今日，还有几百件符合立案要求的材料，一直联系德创公司寻求决方案。逾期交房违约金是在逾期交房之日止，是按日累积不断增长的债务，若违约金与违约金的诉讼时效同时产生，违约金的惩罚功能减弱。本案双方当事人在合同中仅约定了违约金计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张。只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可起算。逾期办证违约金应计算至2019年5月9日书面通知之日。关于上诉人提出违约金过高的问题。违约金的计算方式合同中明确约定，且为上诉人提供的格式条款，买受人有无实际损失并不影响买受人主张自己的权利。案涉房屋多年来不能行使物权，不能对房屋抵押转让，实际上已经给买受人造成损失。本案并非个案，多数维权业主为自己主张权利也已经获得司法认可。对于上诉人提出的开发项目和政府之间的债权债务关系与本案无关。冯文军向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金26104.09元（截止日期：2019年5月8日）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年5月1日，原告与被告签订了《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于顺城区房屋，建筑面积106.74平方米，房屋总价款为467815元，被告应当在2014年6月30日前将房屋交付原告使用。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至被告实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点一的违约金；逾期超过365日，原告同意继续履行合同，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了全部的购房款。原告已办理入住。2019年5月9日，被告向原告发出了一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。另查明，抚顺市人民政府于2018年7月11日在网站上针对提出的远洋城逾期办理房产证的原因予以回复，主要内容为：经查，远洋地产在开发建设远洋城一期工程时，因有13000平方米地下车库属于私改规划建设，因此，市规划局对远洋城一期建设不予进行规划验收，导致远洋城爱丁堡小区业主无法办理产权证，目前，远洋地产正在与市相关部门协商提前办理产权证事宜，相关申请已提交到相关部门。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，本法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已按约付清购房款，但被告未能按约定的期限履行义务，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于违约金的起算日期一节，根据合同约定，起算日期应为交付之日的次日，即2015年7月1日，被告主张超出诉讼时效一节，一审法院不予支持。关于违约金的截止日期，根据合同约定，原告主张以被告书面通知办理产权证日期即2019年5月9日为截止日期，被告主张以2018年12月3日取得商品房初始登记的日期为截止日期。一审法院认为，案涉合同为被告单方制定的合同版本，争议的合同条款属于法律规定的格式合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条规定，当双方当事人对格式合同条文理解不一致时，应作出不利于格式合同条款制定方即被告的解释，另结合合同约定，取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故原告主张被告书面通知办理产权证日期作为被告承担违约责任截止时间的主张于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的数额，合同中有明确约定，被告主张违约金过高要求酌情予以调整，因未超出法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯文军逾期办理房屋产权证的违约金26104元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，由被告抚顺德创置业有限公司负担。二审审理中，冯文军提交下列证据：1、会议记录；2、光盘（会议记录视频以及录音文件），证明全体业主对房屋产权证违约向上诉人主张过权利。德创公司发表质证意见称，会议记录是复印件，不具有真实性。而且从会议记录内容上看，不能证明冯文军就本案争议主张过权利，也不能起到中断诉讼时效问题。光盘中视频一审已经提供，不属于新证据。录音通话主体不是冯文军，不能证明冯文军本人就本案争议向我公司主张过任何权利，同时通话的主张不能确认是业委会主任，即使是业委会主任，也不能证明冯文军本人主张权利。冯文军提交的证据与本案待证事实缺乏关联，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是冯文军主张的2015年7月1日至2016年9月25日期间的违约金是否超过诉讼时效、违约金计算的截止时间认定以及违约金是否过高问题。首先，关于2015年7月1日至2016年9月25日期间的违约金是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，对于本案，被上诉人与上诉人在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金。根据该约定，上诉人负有单纯的债权性质的义务，从诉讼时效的立法本意及督促被上诉人及时行使权利角度出发，被上诉人应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。双方在商品房买卖合同中关于违约金的计算方式系以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被上诉人于2019年9月25日向一审法院起诉，被上诉人提交的证据并非其本人向上诉人主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故被上诉人要求上诉人给付2016年9月25日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院对冯文军主张的2015年7月1日至2016年9月25日期间的逾期办证违约金予以支持不当，本院依法予以纠正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非上诉人所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故上诉人主张违约金计算截至大产权证取得之日不具有法律依据。上诉人主张取得大产权证之时已通知被上诉人办理产权证，但上诉人对电话通知被上诉人办理产权证一事无法提供证据证明，故上诉人主张违约金计算截至大产权证取得之日不具有事实依据。据此，一审法院以上诉人张贴书面通知时间即2019年5月9日作为违约金计算的截止日期并无不当，本院予以维持。房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，被上诉人无法对案涉房屋充分享有物权。上诉人以被上诉人一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对上诉人此请求，本院不予支持。综上所述，上诉人德创公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初32号民事判决为：抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付冯文军逾期办理房屋产权证的违约金22361.56元；二、驳回冯文军其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的一方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费453元，由抚顺德创置业有限公司负担390元，由冯文军负担63元；二审案件受理费453元，由抚顺德创置业有限公司负担390元，由冯文军负担63元。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 刘晓菲审 判 员 秦 梦二〇二〇年八月二十七日法官助理姜霞代书记员 孙 悦