浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初4134号 原告：池钱村，男，1996年11月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱进丰、蔡晓洪，浙江蓝汇律师事务所律师。 被告：瑞安市置茂房地产开发有限公司（统一社会信用代码91330381070666246P），住所地浙江省瑞安市安阳街道杨家桥A-3-9幢C单元401室。 法定代表人：郑元浦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：林小景，浙江金瓯律师事务所律师。 原告池钱村与被告瑞安市置茂房地产开发有限公司（以下简称置茂房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理，并依法适用简易程序，由审判员薛箴言于同年6月15日公开开庭进行了审理。经庭审，本案案由宜确定为商品房预售合同纠纷。原告池钱村的委托诉讼代理人朱进丰及蔡晓洪、被告置茂房开公司的法定代表人郑元浦及委托诉讼代理人林小景均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告池钱村基于被告置茂房开公司逾期交付商品房及逾期未办不动产权属登记证的事实，认为依据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》）中约定的交房及办证期限，被告已构成违约，依约应承担责任。原告池钱村遂请求判令：一、被告置茂房开公司继续履行双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，并依约协助将原告所购置位于本市××镇××村××公寓××商品房权属转移登记于原告名下；二、被告置茂房开公司依约支付原告逾期交房的违约金91821元（以已付款为基数，按每日万分之二计，自2017年7月17日计至房屋实际交付日即2018年12月17日止）；三、被告置茂房开公司依约支付原告逾期交付不动产权属证书的违约金（以已付款为基数，按每日万分之一计，自2017年10月16日计至实际取得不动产权属证书日止）。 庭审过程中，原告池钱村修正第三项诉讼请求为：被告置茂房开公司依约支付原告逾期交付不动产权属证书的违约金（以已付款为基数，按日万分之一计，自2017年10月16日至实际取得不动产权属证书日止。另考虑疫情因素，相应豁免被告三个月的违约金）。原告就此并已在“中国移动微法院”APP中再度予以明确。 针对原告池钱村诉请，被告置茂房开公司辩称：对双方签订的《商品房合同》并无异议。双方在《商品房合同》中确实约定了交房及交付不动产权属证书的明确时日。被告未能按时交房并交付不动产权属证书，原因在于政府部门组织的项目环评未能及时通过，以及由于政策处理不到位引发周边村民阻挠施工长达十四个月所致，而并非被告的原因。考虑上述因素，〔2015〕38号瑞安市府“专题会议纪要”已明确约定该地块开工时间为2015年7月16日前，竣工时间为2018年7月16日前。故被告援引《商品房合同》第九条“交付期限及条件”约定，可据实予以延期。此外，被告履约过程中还受“新冠疫情”影响。排除政府前期行为及村民阻挠施工因素外，被告并没有违约行为及事实。原告尚欠购房款10万元，并由其父池仁众出具欠条。据双方的补充协议，被告有权不予交房。不予交房即意味着被告可免除逾期交房及交付不动产权属证书的责任。请求驳回原告池钱村的诉讼请求。 针对被告置茂房开公司答辩，原告池钱村补充陈述：涉及被告所建设安置留地项目的〔2015〕38号瑞安市府“专题会议纪要”形成于2015年4月间。被告公司于2013年4月间拍受该地块，并已于2014年1月间通过项目环评。案涉《商品房合同》则签订于2016年间，并明确约定交房日为2017年7月16日前。故被告不能以此前的项目环评延迟通过为由，要求据以延期。被告公司施工受周边村民干扰，并非不可抗力，是其需自行解决的问题，相关后果亦不应由买受人即原告来承担。再者，在后发生的疫情也不能成为被告在先违约行为的理由。原告确实还有10万元房款尚未交清，但原告父亲已就此出具欠条，被告亦已全额开具增值税普通发票。此前双方曾口头约定该笔款项待不动产权属证书交付后支付。双方签订的补充协议是格式合同。合同中没有约定原告未付清房款，被告可以免除逾期交付房产及不动产权属证书的违约责任。故被告不能据以要求免责。被告公司的抗辩并无事实及法律依据。 为证明己方的主张，原告池钱村在本院指定的举证期限内提供如下证据： 一、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格； 二、被告企业信用信息公示报告，拟证明被告的诉讼主体资格； 三、《商品房合同》及《补充协议》，拟证明原、被告就涉案房产买卖的约定及违约责任，以及被告违约事实； 四、现金交款单、收款收据、浙江增值税普通发票及一应按揭贷款手续，拟证明原告依约向被告支付的购房款项金额； 五、身份证、户口本及银行流水等，拟证明原告与案外人池仁众的父子关系及代付购房款事实； 六、工程竣工验收报告及单位工程质量竣工验收记录，拟证明项目工程已经有关部门竣工验收，验收结论为合格。 为证明己方的主张，被告置茂房开公司在本院指定的举证期限内提供如下证据： 七、〔2015〕38号瑞安市府“专题会议纪要”，拟证明因环评延迟通过原因，工程开工及竣工时间均受影响。“专题会议纪要”确定的竣工时间为2018年7月16日前； 八、被告置茂房开公司及浙江业丰建设有限公司共同出具的情况说明（附照片），拟证明在附属围墙工程施工过程中，受周边村民干扰，未能如期进场，工期因此延误。庭审中，实未提交照片； 九、浙江省建设工程规划核实确认书（浙规核字第瑞住建验〔2018〕12号），拟证明涉案建设项目已具备竣工规划确认条件； 十、业主领取钥匙登记表，拟证明案涉不动产交房情况； 十一、书写于领款凭证上的欠条一份，上书“今欠前丰公寓购房款壹拾万元正，定于2016年9月9日还。欠款人池仁众”。该份凭证上标注日期为2016年8月9日。拟证明原告欠交购房款事实及原告之父出具欠条的事实。 为确定相关事实，本院依职权向瑞安市自然资源和规划局调取如下证据： 十二、瑞不动产函〔2020〕59号复函，拟证明被告置茂房开公司开发建设的前丰村安置留地项目建设情况及不动产首次登记所需材料详单； 十三、被告置茂房开公司法定代表人郑元浦谈话笔录，拟证明后续办理不动产首次登记并不存在障碍。 上述原告提供的证据一至六经庭审出示，被告置茂房开公司对系列证据的三性均无异议。被告惟认为本案中的不动产及权属证书延期交付，可援引证据三《商品房合同》第九条相关规定以为免责事由。另被告强调指出证据六所谓竣工验收时点应为2018年12月12日。原告池钱村对被告置茂房开公司所提供证据七的三性并无异议，但认为不能据此证明工程环评延迟是延期交付不动产及不动产权属证书的直接原因，亦不属于《商品房合同》第九条约定可据以延期的“特殊原因”。原告对证据八的三性存在异议，认为其证明形式不符合要求，其内容于关键处，如项目土地受让时间等，亦与证据七相冲突，内容真实性存疑。村民的阻挠施工行为即便属实，亦非被告延期交付不动产及权属证书的免责事由。原告对证据九、十的三性并无异议，认为可以证明被告存在相应违约事实。原告对证据十一的真实性并无异议，认为欠款人实为案外人即原告之父，可由被告与案外人另行解决。且双方有约在先，待不动产权证办讫后交纳。未付清购房款，并不影响原告维权。本院认为，除证据八外，原告及被告提供的其余证据符合有关证据真实性、合法性、关联性的要求，可以证明相应待证事实，予以采信。被告所提供的证据八，不符证据形式要求，本院不予认定。但原告并不否认被告项目施工期间曾遭周边村民阻挠而致工期延误的事实。 上述证据十二、十三，已在“中国移动微法院”APP中向原、被告出示并经质证。双方对本院所调取证据的三性均无异议。被告法定代表人经核对证据十二所随附不动产首次登记所需材料详单，认为后续办理不动产登记并无障碍。本院并据以形成证据十三即谈话笔录。该证据十二及十三，作为认定相应事实的证据使用。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实要点如下： 一、被告置茂房开公司于2013年4月间经公开竞价，竞得位于塘下镇前丰村安置留地项目国有建设用地使用权。2015年4月间，瑞安市政府相关部门考虑该项目环评工作因故延迟，同意免收被告置茂房开公司因迟缴土地出让金而产生的滞纳金，并免予追究其他违约责任。相关结论意见，并已形成“专题会议纪要”（〔2015〕38号）。“专题会议纪要”中注明所约定的项目开工时间为2015年7月16日前，竣工时间为2018年7月16日前。 二、2016年5月25日，原告池钱村与被告置茂房开公司签订《商品房合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市××镇××村××公寓××幢××单元××号商品房。 三、《商品房合同》第五条约定了计价方式与价款。即涉案不动产合同总价款为974168元。《商品房合同》第七条约定了付款方式及期限。原告办理按揭贷款支付房款，在签订合同的同时，付清首付款约30%（实际支付以银行批准贷款额度后据实予以补足），余款即日起办理银行按揭。 据原告自认及相关证据，包括按揭款项15万元在内，原告已交购房款为874168元。被告此前于2016年5月25日出具金额为30万元的增值税普通发票。被告另于同年8月9日向原告提供金额为524168元的增值税普通发票复印件（发票下方标注：购房款付清换正式发票）。相应发票金额，已包括未交付的10万元购房款。就该笔未付款项，原告之父池仁众于欠条上署名，承诺于2016年9月9日还清，但至今未付。 四、《商品房合同》第八条约定了买受人逾期付款的违约责任。即在原告逾期付款超过60日后，被告有权解除合同。被告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期付款万分之二的违约金。 《补充协议》第五条则补充约定了房屋交付的特别事项。其中第2款内容为“在买受人没有付清《合同》约定的购房款（包括因面积差异所产生的应由买受人向出卖人补足的房屋价差款）及依法应由买受人交纳的维修资金之前，出卖人有权不予交房”。现被告援引该约定进行抗辩，要求据以免责。 五、《商品房合同》第九条约定了交付期限及条件。即被告应于约定的2017年7月16日前，将符合下列各项条件的商品房交付包括买受人在内的业主使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第九条并作约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府有关部门依法作出的行为（但出卖人违法违章原因除外）。 原、被告签订的《商品房合同》中所约定的交房期限，较“专题会议纪要”中注明的工程竣工时间，提早了一整年。 六、《商品房合同》第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任。即除上述第九条规定的特殊情况外，被告如未按约定期限将商品房交付原告使用，在逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自上述第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告须按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。本案原告选择继续履行合同。 七、《商品房合同》第十二条约定了交接事项。即商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。涉案项目即前丰公寓（安置留地项目）实于2018年12月12日竣工验收，并经勘察、设计、施工、监理及建设等单位各自出具合格意见。相关专业部门，包括公安消防、环保、规划及城建档案部门亦已验收合格。必要文本已提交有关部门进行竣工验收备案。据被告提供的“业主领取钥匙登记表”，原告认可被告向其交付涉案不动产的日期为2018年12月17日。 被告向原告交付不动产的日期，迟于双方在《商品房合同》所约定的交房期限逾60日。 八、《商品房合同》第十六条约定了有关办理产权登记的事项。即被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2017年10月16日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，并交付给原告。原告委托被告办理该商品房转移登记。 自约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意：原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金额。 原告提起诉讼时，距双方约定的交付不动产权属证书或登记证明日期，已逾90日。 九、据市资规局下属不动产登记服务中心瑞不动产函〔2020〕59号复函，被告置茂房开公司所开发建设的位于塘下镇前丰村安置留地地块，已于2015年5月16日办理土地使用权登记，证号为瑞国用（2015）第001975号。该地块使用权类型为国有出让，用途为城镇住宅用地、商服用地。该建设项目的房产证尚未办理。 十、涉案工程项目在建设期间，并未遭遇不可抗力而导致工期延长，亦未出现因有关政府部门依法作出的行为而导致延期交付成为不能避免且不能克服的客观情况。考虑包括被告所主张的项目环评延迟及遭到村民阻挠施工等因素在内，《商品房合同》第九条所约定的被告可据以延期交付的特殊原因，并不存在。 十一、考虑疫情影响因素，原告自愿酌减被告逾期交付不动产权属证书的违约责任，并相应豁免其三个月的违约金。 本院认为，原告池钱村与被告置茂房开公司所签订的《商品房合同》，出于双方真实意思表示，不具有我国合同法规定的无效情形。案中《商品房合同》相应约定，是原、被告之间权利义务的总成及遵循。原告至今尚未取得不动产权属证书，要求被告继续履行合同约定，当为题中之义。虽“专题会议纪要”对涉案建设项目的竣工时日亦有所强调，但相关时日约定系基于行政部门的管理性要求，与原、被告间就不动产交付日的约定并无关碍。被告据此进行抗辩，显然无理。被告又强调《商品房合同》第九条中可据以延期的特别约定。但被告的相应主张，或是错乱事件发生前后次序，或是将案外人的侵权事实强行解释为政府行为，显然与双方约定本意不符，亦与事实不符。庭后，亦未见被告有积极协商、主动和解之意愿及行为。现涉案不动产虽在逾期经年后已交付予原告，但不动产权属证书至今仍未交付，被告显然违反《商品房合同》有关交付期限的约定。而案中不动产权属的首次登记及转移登记，同样亦不具有法律或事实上不能履行的情形。案中原告未付房款金额较大，现被告援引双方签订的《补充协议》，要求免除责任。本院认为，《商品房合同》中的违约责任条款各自独立，除有特别约定外，双方可各依违约事由对应条款追究违约方责任。双方签订的《补充协议》中所谓“有权不予交房”约定，在双方均不要求解除合同的前提下，并不能推导出“因原告未能如期付款，被告即可免除相应逾期交付房产及不动产权属证书的违约责任”之逻辑结论。况且，被告在案外人出具欠条的情况下，已向原告交付房产并全额开具增值税发票。若原告构成违约，被告可另行主张。故原告要求被告继续履行协助办理不动产权属登记的合同义务，并由被告依约承担逾期交付之违约责任，本院予以照准。被告逾期交付不动产权属证书，其违约责任本应自逾期日起计。现原告鉴于疫情因素，自愿豁免被告三个月的违约责任。为计算方便，被告逾期交付不动产权属证书的相应违约金数额，可自逾期三个月后即2018年1月16日始计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告瑞安市置茂房地产开发有限公司继续履行与原告池钱村签订的《浙江省商品房买卖合同》，并于不动产首次登记后十日内协助将坐落于本市塘下镇前丰村前丰公寓第一幢一单元501号的不动产权属转移登记于原告池钱村名下； 二、被告瑞安市置茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告池钱村相应逾期交房违约金90563.8元（以已付款874168元为基数，自2017年7月17日起按每日万分之二计至房屋实际交付之日即2018年12月17日止）； 三、被告瑞安市置茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告池钱村相应逾期交付不动产权属证书的违约金79724元（以已付款874168元为基数，自2018年1月16日起按每日万分之一暂计至2020年7月16日）。该项下此后的违约金给付，仍以874168元为基数，自2020年7月17日起按每日万分之一计至原告实际取得不动产权属证书日止； 四、驳回原告池钱村的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7542元（已减半收取），由被告瑞安市置茂房地产开发有限公司负担（限被告于本判决生效后十日内交纳，原告应自本判决生效之日起十五日内结算退费）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  薛箴言 二〇二〇年八月十一日 书记员  方蓓蓓 ? 法条索引 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ? 法官提醒： 一、执行依据及管辖 发生法律效力的民事判决、裁定，权利人可选择与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 二、申请执行期限 义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 三、强制执行须知 1.发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 2.执行期间，人民法院将依法对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。人民法院将会同公安、工商、银行、房管、民航、铁路等部门启动联合信用惩戒机制，通报征信机构，依法予以信用惩戒。具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 3.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不报告、虚假报告财产的行为，可采取罚款、拘留等措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份的，权利人及义务人均应及时向人民法院报告。对执行立案后仍拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 5.执行不能的风险，是当事人交易风险在执行阶段的表现及延续。如人民法院已穷尽执行手段，权利人又无法对义务人可供执行的财产或财产线索进行举证，则义务人可能被视为丧失或暂时丧失履行法律文书确定义务的能力，案件可能将无法短期内如权利人所愿般执行到位。这种后果，是法院与权利人都不愿坐视发生的，但权利人仍应知悉并理解此类执行不能的风险。 ??? ???