湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初2883号原告：泛海物业管理武汉有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场写字楼8层。法定代表人：郑翼龙，董事长。委托诉讼代理人：毛爱凤、朱榕，湖北正信律师事务所律师。被告：冯宏艳，女，1983年9月22日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：陈礼康（系被告冯宏艳丈夫），男，1983年9月4日出生，汉族，住址武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：王宣，湖北忠三律师事务所律师。原告泛海物业管理武汉有限公司（以下简称原告）与被告冯宏艳（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛爱凤、被告的委托诉讼代理人陈礼康、王宣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付自2016年2月1日至2018年12月31日的物业管理费欠款本金9161元；2、请求被告向原告支付物业管理费逾期付款违约金9163元（暂计算至2018年12月31日按年利率24%的标准）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，被告与房地产开发企业武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市江汉区范湖广场路8号的悦海园1-2-3201号房屋，建筑面积100.68平方米，并办理了房屋交付手续。根据前期物业服务的约定，被告所购商品房小区由原告提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积交纳，标准为2.60元/月·平方米，物业服务费按季交纳，被告应于每个收费周期首月的10日之前交纳本收费用期的费用，逾期缴纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金。根据上述约定，被告每月应缴纳物业费261.80元。但在本起诉状之诉讼请求第1项中所述期间内，被告应交纳的物业服务费一直拖延不付。原告为维护合法权益，并为保障小区物业服务的正常进行，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、被告所居住的悦海园房屋自2017年初发生外墙漏水进而导致雨水渗入房屋室内，经与原告多次沟通，一直未予修复，墙面渗水问题至今未得到解决。2、房屋所在单元顶层违规晾晒行为屡次发生，原告未能尽到有效维护管理之义务，严重影响了被告及家人的正常生活起居。综上，原告未适当履行物业服务企业对小区公共部位、设施设备的管理义务，严重违反《临时管理规约》的规定，被告有权拒付物业管理费，且无需支付违约金。经审理查明，2013年12月30日，被告与武汉泛海城市广场开发投资有限公司（以下简称泛海城广公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告购买武汉中央商务区悦海园第1幢2单元32层1号房，房屋建筑面积为100.68平方米，该房屋为楼栋顶层。该合同“附件五：前期物业服务内容的约定”载明，泛海物业管理武汉有限公司即本案原告为悦海园的物业管理单位，管理期限自前期物业管理委托合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与服务服务企业签订的物业服务合同生效时终止。前期物业服务内容为：（一）、物业共用部位的维修、养护和管理；（二）、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）、公共绿地、花木的养护和管理；（五）、交通与车辆停放秩序的管理；（六）、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）、装饰装修管理服务；（八）、物业档案资料管理。高层住宅的物业服务费用为2.6元/月·㎡，物业服务费用按季交纳，物业服务企业于每个收费周期末月的15日前向业主/物业使用人发放下一收费周期的交费通知，业主/物业使用人需在每个收费周期首月的10日之前交纳本收费周期的费用，逾期交费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金。同日，泛海城广公司作为发展商、原告作为管理者、被告作为业主三方签订了《悦海园临时管理规约》，约定物业服务企业的义务包括对业主委托管理的房屋、设施及公共部位进行维护、修缮，并对此订立了详细的标准，包括接到报修后维修人员应尽快到现场进行维修处理，制定并执行《维修派工单》制度，每天对《维修派工单》进行汇总，对建筑物发生的问题及处理结果进行详细记录备案，跟进物业使用人提出的报修等事宜，在问题解决后及时回访，了解物业使用人的感受，并做好详细记录等。2014年9月被告办理了房屋交付手续后，2017年初房屋外墙面开始漏水导致室内墙面渗水，根据被告提交的微信聊天截图，被告自2017年6月向原告反映房屋墙面渗漏水问题，至2019年1月仍未得到妥善解决。原告就此提交《悦海园物业管理处日常维保报修》表格及向武汉中央商务区建设投资股份有限公司客服维保部发送的关于渗漏水跟进事宜的工作联系函，以证明尽到维修了义务，表格列明报修时间为2017年6月16日，计划维修完成时间为30天；联系函内容为“现悦海园物业管理处对近期渗漏水问题进行梳理及数据统计，请客服维保部跟进”。因该漏水问题，被告自2016年2月起欠交物业服务费，原告向被告发出书面催缴通知后，被告仍未交费。另查明，2012年9月18日泛海城广公司与原告签订了《泛海·世纪家园前期物业服务合同》，约定泛海城广公司选聘原告为泛海·世纪家园提供前期物业管理服务，物业服务企业可采取规劝、制止、向政府主管部门举报等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时公约和物业管理规章制度的行为；附件二列明物业共用部位包括户外墙面；合同期限为2014年4月1日至2019年3月31日。后双方又就上述合同签订补充协议，载明原合同中项目名“泛海·世纪家园”更名为“悦海园”。还查明，原告与悦海园业主在同时间段发生的其他物业服务合同纠纷案件中，武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终10350号等生效判决认定“泛海物业管理公司在小区公共卫生保洁及人员、车辆管理方面存在服务瑕疵”。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。泛海城广公司依法选聘原告作为悦海园的物业服务企业并签订《前期物业服务合同》，被告与中央商务区公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并就前期物业服务内容进行的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告依约履行了主要物业服务管理义务，被告应当按时交纳物业服务费。本案中，被告房屋墙面渗漏水问题属实，被告提交的微信聊天记录显示，其于2017年6月至2019年1月持续与原告方沟通，问题未得到妥善解决。原告提交一次报修计划和一份工作联系函，无法证明其对房屋共用部位的维护、修缮达到《临时管理规约》中约定的标准。被告辩称原告未能有效制止楼顶天台违规晾晒，居民过早或过晚上天台晾晒影响其与家人休息，被告提交的照片显示原告在楼顶排气孔上张贴了“排气孔禁止晾晒”的提示，原告在一定程度上尽到了规劝义务，物业管理不具有强制力，小区环境和秩序的和谐更多靠居民自觉、自治，但原告也应当依据《前期物业服务合同》对违反物业管理规约的行为积极行使劝阻、制止、举报的管理权利，以更完善地尽到服务义务。而被告作为小区业主，按时交纳物业费，也是维持物业服务管理质量的基础，若对物业服务企业提供的物业服务不满意，应通过正常途径与物业公司沟通解决。结合（2018）鄂01民终10350号判决书认定原告在悦海园同时间段关于小区公共卫生保洁及人员、车辆管理方面的服务存在瑕疵，综合上述因素，对被告欠交的物业费本院酌情扣减20%，即被告自2016年2月1日至2018年12月31日应交纳的物业费为7330元（2.6元/月/平方米×100.68平方米×35个月×80%）。对于原告向被告主张违约金责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告冯宏艳于本判决生效之日起五日内向原告泛海物业管理武汉有限公司支付2016年2月1日至2018年12月31日所欠的物业服务费7330元；二、驳回原告泛海物业管理武汉有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后案件受理费人民币129元，由原告泛海物业管理武汉有限公司负担77元，被告冯宏艳负担52元（原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起五日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  朱卫斌二〇二〇年八月二十五日法官助理肖雪君书记员杜文沁