湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1228民初814号原告：湖南祥福房地产开发有限公司，住所地：芷江侗族自治县芷江镇三里坪凯旋花园，统一社会信用代码：91431228698588044H。法定代表人：张波，该公司执行董事兼总经理。诉讼代表人：湖南宏峰律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：张建国，湖南宏峰律师事务所执业律师。被告：张望，女，1988年9月9日出生，土家族，务工，住湖南省芷江侗族自治县。第三人：杨花红，女，1969年8月12日出生，侗族，公务员，住湖南省芷江侗族自治县。原告湖南祥福房地产开发有限公司与被告张望、第三人杨花红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告湖南祥福房地产开发有限公司的委托代理人张建国、第三人杨花红到庭参加诉讼，被告张望经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南祥福房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决张望立即支付剩余房款76041元；2.判决张望立即支付违约金34674元（以76041元为基数，按日万分之二从2014年2月18日暂计算至2020年5月18日，剩余违约金继续计算至全部尚欠房款付清为止）。事实和理由：2014年2月18日，张望为购买商品房与湖南祥福房地产开发有限公司签订网签商品房买卖合同，合同约定张望购买的房屋为第1号住宅楼103号房，该栋建筑为地上7层，房屋建筑面积为125.02平方米，其中套内面积为114.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.81平方米，房屋单价为1968.01元/平方米，总房价金额为246041元。截至目前，张望仅向湖南祥福房地产开发有限公司支付房款170000元，尚欠76041元剩余房款未付清，且该房屋已装修入住。经湖南祥福房地产开发有限公司管理人实地核实发现，该房屋目前实际使用人为杨花红。现湖南祥福房地产开发有限公司已进入破产程序，为维护广大债权人的合法权益，特诉至法院。张望未作答辩。杨花红述称，该套房屋系张望签订的网签合同是事实，但其亦在湖南祥福房地产开发有限公司处购买了房屋，双方已经进行了交换，杨花红已将原订房屋调换成本案争议房屋，且湖南祥福房地产开发有限公司并未退还杨花红购房款，而是将杨花红的首付款转到本案争议房屋。本案争议房屋不存在欠房款的事实，亦无需支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对其他当事人提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，结合本院（2020）湘1228民初816号案件审理的情况，本院认定事实如下：一、2014年2月18日，张望与湖南祥福房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（合同编号：201402180005）一份，双方约定张望购买湖南祥福房地产开发有限公司开发的长河湾生态酒店及配套住宅二期1号住宅楼103号房屋一套。双方在合同中第四条约定，“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1968.01元，总金额（人民币）贰拾肆万陆仟零肆拾壹。”第六条约定，“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式首付房款84978，余款由乙方按揭方式给予甲方。”第六条约定，“买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式首付76041元，贷款17万元整。”第七条约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同签订后张望办理了按揭贷款，并于2014年5月20日将购房款17万元转入湖南祥福房地产开发有限公司账户，湖南祥福房地产开发有限公司对该房屋在芷江侗族自治县房产管理局登记备案，但张望未按约支付该房屋的首付款。二、2010年11月7日，杨花红向湖南祥福房地产开发有限公司交付购房定金30000元用于购买长河湾生态酒店及配套住宅小区的住房，湖南祥福房地产开发有限公司给杨花红出具收款收据一份。随后，双方签订了商品房买卖合同（合同编号：4693）一份，约定，杨花红购买湖南祥福房地产开发有限公司建设的长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼506号房，用途为成套住宅，建筑面积125.02㎡，分摊建筑面积10.810㎡，按建筑面积计算，每平方米单价1849.58元，总金额232289元。该合同系填充式合同，除打印填充了上述内容外，还填充了建设工程规划许可证号、预售商品房批准机关、商品房预售许可证号，其余需填充部分均为“Х”。2012年7月23日杨花红向湖南祥福房地产开发有限公司交付购房款52289元。三、2015年9月1日，湖南祥福房地产开发有限公司向江兴荣出具了收款凭证和收条各一份，其中收款凭证载明收到江兴荣交来第6栋606房款项295429元，收条载明收到江兴荣第6栋606房房款86891元并注明已付清，该收款凭证和收条均由湖南祥福房地产开发有限公司签章及该公司法定代表人张波签名。此后，因确认了第6栋606房已由他人购买，经湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波确认，江兴荣所交购房款转为1栋506号房（即第1号住宅楼506号房）购房款，并由张波在上述收条上注明。2016年6月20日江兴荣欲与湖南祥福房地产开发有限公司、杨花红就所购1栋506号房（即第1号住宅楼506号房）进行网签变更，因故未能办理，遂与杨花红、湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波签订了一份《商品房买卖合同》，约定杨花红自愿将在湖南祥福房地产开发有限公司购买的长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号楼506号房房（即第1号住宅楼506号房），以总金额382320元卖给江兴荣，房款由江兴荣与湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波结账。该《商品房买卖合同》尾部签名处除正常的甲方（出卖人）、乙方（买受人）外，在甲方下面单独打印有“湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人”，由张波、杨花红在甲方处签名按手印，江兴荣在乙方处签名。此后，杨花红未要求湖南祥福房地产开发有限公司退还已付房款82289元，也未在湖南祥福房地产开发有限公司破产清算程序中申报债权。现江兴荣已装修并入住了案涉的第1号住宅楼506号房。四、2019年3月24日，本院裁定受理湖南祥福房地产开发有限公司的破产申请，并于2019年4月8日指定湖南宏峰律师事务所担任该公司管理人。本院认为：本案的焦点是：一、谁是案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼楼103号房的实际买受人；二、案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼103号房的实际买受人是否向湖南祥福房地产开发有限公司结算清购房款。关于焦点一，根据上述查明的事实，杨花红所购的第1号住宅楼506号房由江兴荣购买后，湖南祥福房地产开发有限公司将张望所网签的103号房置换给杨花红。虽然双方没有签订书面协议，但结合本院（2020）湘1228民初816号湖南祥福房地产开发有限公司诉杨花红、江兴荣房屋买卖纠纷一案的审理情况，张望、杨花红、江兴荣之间的房屋置换系在湖南祥福房地产开发有限公司的协调及认可下进行的。而房屋置换未变更网签登记系行政政策限制所致，其责任并不能归结于购房者，且目前506号房屋的实际占有人确系江兴荣、103号房屋的实际占有人确系杨花红，张望并未实际占有任何房屋的事实可以认定，张望已退出购买第1号住宅楼103号房，杨花红与湖南祥福房地产开发有限公司就第1号住宅楼103号房形成了事实买卖合同关系，为该房的实际买受人。关于焦点二，根据上述查明的事实，湖南祥福房地产开发有限公司出具了收款凭证，共计收到杨花红第1号住宅楼506号购房款82289元。该套房屋的房款经确认已由江兴荣足额付清。此后，杨花红未要求湖南祥福房地产开发有限公司退还已付房款82289元，亦未在湖南祥福房地产开发有限公司破产清算程序中申报债权，该款项应视为转为其实际购买的第1号住宅楼103号的购房款。张望退出购房后，亦未要求湖南祥福房地产开发有限公司退还已支付的银行贷款170000元。案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼103号房的购房款实际已结清，不存在欠款行为，亦不存在违约情形，无需支付违约金。故对于湖南祥福房地产开发有限公司要求张望立即支付长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼103号房剩余房款76041元并支付违约金34674元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第九十一条第二项规定，判决如下：驳回湖南祥福房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2514元，依法减半收取1257元，由湖南祥福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  张敬华二〇二〇年八月十一日法官助理向文嘉书记员向文嘉（兼）