辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异632号案外人：戴云裳，女，2013年8月6日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。法定代理人：戴某，男，1985年2月4日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。法定代理人：张某，女，1983年12月2日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：王金海，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照强，北京市盈科（大连）律师事务所律师。申请保全人：吉林银行股份有限公司大连分行。住所地：辽宁省大连市中山区延安路9号20层A、B、C、D、E号2l层C号。负责人：梁晓，该行行长。被保全人：大连兆嘉房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区成仁街367号。法定代表人：刘明忱，该公司经理。在本院审理吉林银行股份有限公司大连分行（以下简称吉林银行）与大连金宏达电气有限公司（以下简称金宏达公司）、大连兆嘉房地产开发有限公司（以下简称兆嘉公司）、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩金融借款合同纠纷一案过程中，案外人戴云裳对本院查封保全大连经济技术开发区黄海西路8-8栋-1-1-2号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人戴云裳称，请求解除对案涉房屋的查封。事实及理由：2014年6月4日，其与兆嘉公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋。戴云裳已经交纳全部购房款，并入住多年。戴云裳系案涉房屋的所有权人。本院查明，吉林银行与金宏达公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩金融借款合同纠纷一案，吉林银行于2019年4月15日向本院申请财产保全，请求冻结金宏达公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩银行存款130234217.72元，或查封、扣押金宏达公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩其他等值财产。本院经审查于2019年5月14日作出（2019）辽02民初332号民事裁定：冻结金宏达公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩银行存款130234217.72元，或查封、扣押金宏达公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩其他等值财产。被查封、冻结财产未经本院书面许可，不得转让、变卖、抵押、出租。本院于2019年5月16日向大连金普新区不动产登记中心作出（2019）辽02执保85号协助执行通知书，要求协助查封：兆嘉公司所有的位于大连经济技术开发区××路××套房屋及地下停车场（详见查封清单）。查封期限为三年，自2019年5月16日至2022年5月15日止。本院同时查封兆嘉公司所有的位于大连经济开发区西部污水厂东侧土地，证号为大开国用（2011）字第0041号。查封期限为三年，自2019年5月16日至2022年5月15日止。本院于2019年6月17日向大连金普新区不动产登记中心下发（2019）辽02执保109号协助执行通知书，查封兆嘉公司所有的位于大连经济技术开发区黄海西路8-1栋至8-17栋中共计95套房屋。查封期限三年，自2019年6月17日至2022年6月16日，除8-3栋-2-32-2外，均有抵押。案涉房屋在上述查封范围内。另查，吉林银行与兆嘉公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2019）辽02民初330号民事判决书，判决：一、兆嘉公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吉林银行支付逾期罚息人民币53897621.59元；二、吉林银行有权对兆嘉公司位于大连经济技术开发区黄海西路的抵押在建工程（以大连金普新区不动产登记中心在建工程抵押权登记范围为准）的折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在案涉债权范围内优先受偿；三、驳回吉林银行对兆嘉公司的其他诉讼请求。该判决书载明：2011年11月25日，兆嘉公司（抵押人）与吉林银行（抵押权人）签订一份吉林银行2011年最高额抵押字第DL1111021261号《最高额抵押合同》。该合同主要约定：兆嘉公司同意以其所有的位于大连经济技术开发区黄海西路8-1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17栋在建工程，自愿向吉林银行提供最高额抵押。截至2019年8月27日，根据大连金普新区不动产登记中心在建工程抵押权登记显示，案涉《最高额抵押合同》项下的仍处于抵押状态的抵押物范围包括案涉房屋。该判决书认定：“根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条、第五十三条、第六十二条之规定，《中华人民共和国物权法》第二百零三条之规定，吉林银行作为抵押权人，对案涉抵押物已进行了抵押登记，虽抵押物状态发生了部分变化，但吉林银行仍有权就仍处于抵押状态的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。鉴于本案主债权的本金已偿还完毕，吉林银行在本案中向兆嘉公司所主张给付义务的债权金额未超过《最高额抵押合同》所担保的最高限额，故吉林银行在本案中所主张的对抵押物的优先受偿权应予以支持，抵押物范围应以仍处于抵押状态的抵押登记内容为准。”在本院审查期间，为证明自己的主张，戴云裳提供如下证据：1.戴云裳与兆嘉公司于2014年6月4日签订商品房买卖合同一份，约定戴云裳购买案涉房屋，总金额1978602元；2.兆嘉公司于2014年6月5日向戴云裳出具了足额缴纳全部房款的销售不动产统一发票；3.大连金普新区不动产登记中心出具的查询结果，载明戴云裳、戴某、张某在大连全域范围内无房屋登记信息。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”本案中，案外人戴云裳系对法院保全裁定实施过程中的查封行为不服，基于实体权利对保全财产即案涉房屋提出书面异议，故本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”，也即如法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条即属第二十七条规定的例外情形，从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。依据该规定第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，现有证据能够证明戴云裳在本院查封前，已经与兆嘉公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了超过合同总价款百分之五十的房款，其名下无其他用于居住房屋，故对戴云裳提出的排除执行的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：中止对大连经济技术开发区黄海西路8-8栋-1-1-2号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  金秀丽审判员  卢宏翔审判员  吕 颖二〇二〇年八月三十一日书记员  杨 宁