江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初1294号原告：姚荣华，男，1962年12月16日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：倪锦飞，江苏海越律师事务所律师。被告：程秀琴，女，1963年11月18日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区长白街265号2幢303室，现住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：童某,男，1962年2月22日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区，系原告程秀琴配偶。委托诉讼代理人：任锋，南京市秦淮区先锋法律服务所法律工作者。原告姚荣华与被告程秀琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚荣华及其委托诉讼代理人倪锦飞，被告程秀琴及其委托诉讼代理人童某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚荣华向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告配合原告将位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）过户至原告名下；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月31日，原、被告双方经中介居间签订协议，由原告向被告购买案涉房屋。协议签署当日，原告将约定款项支付给被告，随即双方办理了房屋交付手续，原告的儿子姚某甲一直居住使用案涉房屋至今。现案涉房屋已符合上市交易条件，但被告一直拒绝配合办理过户手续。虽然双方签订的是借款协议，但案涉房屋在交易之时没有办理抵押的可能性，且双方在协议中约定了过户的费用承担问题，实际应为买卖关系。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告程秀琴辩称，1.原、被告双方签署的是借款协议，本案应当认定为民间借贷纠纷。原、被告用尚未依法登记的经济适用房作为债权债务的担保，该行为违法，双方签署的借款协议应属无效；2.案涉房屋的性质为经济适用房，该房屋系各级政府为解决中低收入家庭居住问题的保障性住房，原告本人不具备购买经济适用住房的主体资格。原、被告双方签署协议时，案涉房屋尚不满政策规定的5年上市交易条件，即使满5年也应当补交土地出让金把经济适用房转为商品房后方可销售，故而针对此类房屋签署的买卖合同违反社会公共利益，应属无效；3.原告串通中介公司工作人员以合法形式掩盖非法目的，促使双方订立了借款协议，原告没有按照借款协议约定向被告主张返还借款并支付利息。在借款协议约定期限届满以后，被告曾多次联系原告要求收回房屋，但原告仍然非法侵占被告房屋不予归还，严重损害了被告的合法权益。综上所述，原告与案外人恶意串通，规避国家法律强制性规定，在被告经济适用房尚未办理产权登记的情况下，别有用心制作借款协议书，企图以合法民间借贷形式，掩盖其长期占有使用被告经济适用房的目的。因原、被告以经济适用房作为350000元借款的担保抵押物，系非法的、无效的，双方订立的借款协议书也是非法的、无效的。经审理查明，2006年，因中山陵风景区环境综合整治改造工程需要，被告位于南京市玄武区房屋被纳入征地拆迁范围。2006年10月31日，被告作为被拆迁人与南京市玄武区房产管理局签署《南京市征地房屋拆迁补偿协议》。2013年4月2日，被告与南京商茂房地产开发有限责任公司签署《南京市房屋买卖契约》申购了包括案涉房屋在内的两套拆迁安置房，后于2014年1月23日办理了案涉房屋所有权登记手续。另查明，2010年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）经中介魏某（立协议人）居间签署《借款协议书》（以下简称协议书）一份，该协议书载明：甲乙双方经友好协商就案涉房屋（系经济适用房）抵押借款一事，达成以下协议条款：1.甲方于2010年5月31日向乙方借款360000元用于做生意，现案涉房屋作为抵押。房屋建筑面积为53.89㎡，朝向为南北向，总层数为11层，该房无户口，产权人为程秀琴，抵押期限为2010年5月31日至2015年12月30日止；2.在房产作为抵押时，甲方所借款项的年利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同书上房价和所借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易日计算。3.有下列情况之一的算违约：预约甲方三次不到场算违约，不配合乙方过户算违约。甲方闹家纠纷导致此房不能过户算违约。甲方在借贷期内瞒着乙方将户口迁入此房算违约。甲方提前还本金算违约。利息正常计算外另加100000元人民币。乙方在借贷期内向甲方索要借款算违约。在借款期间内，若甲方产权人去世，其继承人必须无条件履行本协议；4.甲方违约须一次性将装潢费用付清，（费用按票据计算），所借本金及五年利息一次性还清并承担搬家费用，乙方收到全部款项之时即将为离开抵押房之日。乙方违约所借钱款不予退还，并在三天之内搬出该房；5.甲方承诺在接到乙方的款项后，当日将房屋钥匙和附属设施手续交给乙方，并将该抵押的房屋现有的有关证明文件一并交给乙方；6.在过户该房时所有费用由乙方承担……10.在过户此房时，领取甲方产权证、土地证的费用由甲方承担。甲方承诺此房无土地收益金，若有由甲方承担。当日，原告及其丈夫童某向原告出具承诺书一份，内容为：被告承诺及时办理案涉房屋产权证件并在领取产权证件后交付给原告，否则愿意承担100000元违约金。中介魏某亦在当日向原告出具收到中介费7200元的收条一份。协议书签署后，原告向被告支付350000元，并向被告出具欠条一份，内容为：原告欠被告10000元，于案涉房屋过户时支付。2010年12月28日，被告将案涉房屋的购房收据、征地拆迁安置购买通知书、客户确认书、住宅质量保证书、住宅使用说明等材料交付给原告。协议书签署后，被告即将案涉房屋交付给原告，原告家属居住至今。2020年1月5日，原告之子姚某甲与被告丈夫童某通过电话就案涉房屋过户问题进行了沟通。在通话中，姚某甲表示无力按照被告要求支付三十余万元补偿，只能支付50000元，如被告不同意就按协议书将已支付的款项及利息返还给原告。童某表示因原告方未按约定时间过户已构成违约，不同意支付相关款项及利息，此前也曾要求原告过户，但原告一直不予配合办理。姚某甲表示因被告于2014年才办理房产证，到2019年才符合过户条件，所以不存在违约。此后，双方未就案涉房屋过户问题达成一致意见。2020年4月26日，本院通知被告到庭向其送达案件应诉材料，并向其了解案件情况制作了谈话笔录。被告表示：其于2010年5月31日将案涉房屋出售给原告，也曾多次督促原告办理过户，但原告一直拒绝办理。直至2020年，原告才提出要求办理房屋过户。因原告拒绝办理案涉房屋过户，导致被告受购房政策限制无法另行购买新房。如原告要求过户，必须另行赔偿被告350000元的损失。审理中，本院要求被告就协议书的签署过程进行陈述，被告表示：2015年，被告将案涉房屋委托中介公司出租，中介公司工作人员告知可以将房屋出售。考虑到被告本人身体不好，故被告想将案涉房屋出售后重新购买低楼层、面积大的房屋居住；对于双方签署的协议书既可以作为借款也可以作为房屋买卖；被告自2014年起即督促原告办理过户，但原告迟迟不愿办理，导致耽误被告另行购房，原告需要另行赔偿房价上涨损失350000元方能协助办理过户。庭后，被告向本院提交答辩意见，明确表示原、被告双方系借款而非房屋买卖。此外，原告表示同意将未支付的尾款在本案中一并进行处理。上述事实有，借款协议书、承诺书、收条、水电费缴费记录、不动产登记资料查询结果证明、南京市征地拆迁补偿协议及补充协议、南京市征地拆迁安置房购买通知书、契税发票、南京市房屋买卖契约、欠条、电话录音、谈话笔录，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为1.原、被告签署的协议书的性质问题；2.原、被告就案涉房屋买卖的效力问题。一般而言，合同名称是确定合同性质，识别争议法律关系的重要依据，但合同性质的认定，还应当从合同订立目的、合同约定内容、合同履行情况、当事人的意思表示等方面进行综合认定。本院综合庭审查明事实、在案证据以及双方当事人的陈述等可以认定，原、被告签署的协议书名为借款协议实为房屋买卖合同，具体理由如下：1.借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。在借款关系中，出借人负有交付借款本金的义务，借款人负有到期还本付息的义务。从协议书及原告出具的承诺书内容来看，虽然协议书约定由被告向原告借款360000元，但协议签署当日原告实际向被告支付350000元，其余10000元约定在案涉房屋过户当日支付。该约定与借款合同中借款本金的通常交付方式不符，反而与房屋买卖合同中尾款于过户时支付的交易习惯相吻合。此外，借款期限属于借款合同的基本要素之一，双方签署的协议书并未约定借款期限，仅就借款抵押期限进行了约定，该情况不合常理。在协议书中对于借款基本事项缺乏约定的情况下，却存在房屋坐落信息、户籍迁入、过户办理、税费负担等大量与房屋买卖有关的条款，该协议书具备房屋买卖合同所应具备的各项要素，符合房屋买卖合同的基本特征；2.从履行过程来看，协议书签署后，被告将案涉房屋及其相关资料交给原告，原告亦对案涉房屋装修入住近十年时间，该时间远超协议书约定的借款抵押期限。在协议书约定的抵押期限届满后，双方也未就还款事宜进行处理。至2020年初，双方主要就房屋过户问题进行过沟通，由此可见双方订立协议书的真实意思为房屋买卖并非借款。在原告之子姚某甲与被告丈夫童某的电话录音中，童某亦未否认房屋买卖事实。在协议签署后，原告向被告支付了350000元，被告向原告交付案涉房屋及相关资料，亦符合房屋买卖的交易习惯；3.从当事人陈述来看，本院于2020年4月26日向被告送达应诉材料时，被告已明确表示其于2010年5月31日将案涉房屋出售给原告，并未主张双方系借款关系。在庭审中，被告亦表示起初将案涉房屋委托中介公司出租，因想要另行购置房产故而经中介公司劝说同意才将房屋出售，协议书既可以作为借款也可以作为买卖。由此可见，被告在订立协议之初的真实意思为将房屋出售。虽然被告庭后改称双方系借款而非买卖，但该陈述与此前陈述不一致，本院不予采信。关于原、被告双方就案涉房屋的买卖的效力问题。在本案中，案涉房屋系被告原有住房拆迁后申购的拆迁安置房，系被告使用拆迁安置补偿款购买所得，其取得具有明显的对价性。区别于政府为解决中低收入家庭居住困难所建设的经济适用房，拆迁安置住房的买卖，并不损害城市低收入家庭的住房权益，也不损害社会公共利益。拆迁安置住房五年之内不得上市交易，属于行政主管机关对于拆迁安置住房所设置的特殊交易限制，该限制并不必然导致有关买卖行为或买卖合同本身无效，被告混淆了经济适用房与拆迁安置房所针对的不同申购主体。在被拆迁人取得拆迁安置住房后再出售的情况下，现行的法律、法规并未对于购买此类房屋的主体资格进行特殊规定，本案也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，故对于被告所提出的案涉房屋买卖无效的抗辩，不应当予以采信。因原、被告签署的协议书名为借贷，实为房屋买卖，该房屋买卖系双方真实的意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现案涉房屋已于2014年1月23日领取了房屋权属证书，目前已符合上市交易条件，故对于原告要求被告协助将案涉房屋过户登记至原告名下的诉讼请求，本院依法予以支持。案涉房屋过户中如需缴纳土地收益金，则由被告负担，其余税费由原告自行承担。因原告同意将尾款10000元在本案中一并处理，为减轻当事人诉累，本院确定原告应于南京市不动产登记中心办理案涉房屋过户手续当日向被告支付购房尾款10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告程秀琴于本判决发生法律效力之日起十日内协助将位于南京市栖霞区不动产过户登记至原告姚荣华名下，过户中产生的税费（土地收益金除外）由原告姚荣华负担；二、原告姚荣华于南京市不动产登记中心办理南京市栖霞区不动产过户手续当日向被告程秀琴支付购房尾款10000元。案件受理费80元，减半收取40元，保全费4520元，合计4560元，由被告程秀琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 林志栋二〇二〇年八月二十七日法官助理 唐亚萌书 记 员 杨 莉