湖南省泸溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3122民初520号原告：陈慧娟，女，1984年11月27日出生，土家族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：符立，泸溪县武沅法律服务所法律工作者。被告：张美玲，女，1971年3月23日出生，苗族，湖南省泸溪县人，住湖南省泸溪县。第三人：廖桂碧，女，1963年9月21日出生，苗族，湖南省泸溪县人，住湖南省泸溪县。第三人：杨宇，男，1988年5月10日出生，苗族，湖南省泸溪县人，住湖南省泸溪县,系第三人廖桂碧之子。第三人共同委托诉讼代理人：杨树岩，男，1963年12月24日出生，汉族，湖南省泸溪县人，住湖南省泸溪县，系廖桂碧之夫。原告陈慧娟诉被告张美玲、第三人廖桂碧、杨宇执行异议之诉一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告陈慧娟及委托诉讼代理人符立、被告张美玲、第三人廖桂碧、杨宇委托诉讼代理人杨树岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈慧娟向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告受让的（2018）吉首市不动产权第0000XXX号土地的执行，并解除对该土地的查封；2、确认原告与第三人2018年6月29日所订立的《土地转让协议》有效。事实与理由：原告母亲邓守玉与第三人廖桂碧相识多年，系生意伙伴。自2016年初，廖桂碧多次从原告母亲借款；此外，廖桂碧经营XX生态餐厅期间还长期从原告母亲赊购货物。2018年6月双方对账，共欠174.08万元。此前，廖桂碧、杨宇及廖桂碧长媳谭必燕与李想等21户共同在XXXXX购置了8亩工地，产权证为湘（2018）吉首市不动产证第0000XXX号，其中廖桂碧、杨宇、谭必燕三户占1亩。因无力偿还借款，廖桂碧自愿用上述土地抵债，双方于2018年6月29日签订《土地转让协议》约定将土地转让到原告名下。此后两个第三人均未介入土地的任何事宜，该土地“三通一平”所需费用亦由原告按比例交纳。因该土地系21户共有其中一亩，具体位置无法划分，到国土部门申报后，一直未办理变更登记。后廖桂碧、杨宇因民间借贷纠纷，泸溪县法院于2019年5月7日裁定查封湘（2018）吉首市不动产权第0000XXX号土地，5月12日原告书面提出异议，并提供了《土地转让协议》等证据，要求解除查封，被裁定驳回。原告与第三人订立的《土地转让协议》是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，且原告已支付了全价款并实际占用，协议合法有效。原告受让土地后，虽未变更登记，但并不影响协议效力，法院不应查封该土地。张美玲辩称：原告和第三人之间的借款是不是事实，和原告没有关系，土地如转让，应有登记过户手续，转让款数额应该清楚。廖桂碧、杨宇提供了土地转让说明,承认原告在诉状中所主张的事实。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告与第三人已协议将吉首市西一环宗地代码XXXXXXXXXXXXXXX的土地转让给原告。原告提供了《土地转让协议》《土地转让说明》拟证明2018年6月29日双方协议土地以174.08万元价格转让；被告提出土地转让应符合法律程序，其他共有人应有签字；第三人未提出异议。本院审查认为土地转让协议有出让人、受让人及见证人曾苏兰、李想签名，系原告及第三人的真实意思表示，证人曾苏兰、李想证言证实协议系其本人签名，并知道土地转让的事实，土地转让协议与第三人廖桂碧签名的土地转让说明相互印证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第三款、第九十六条规定，对其证明力予以认定；2、土地转让协议已实际履行。原告提供了中国建设银行个人活期账户交易明细、邮政储蓄逻辑集中系统交易记录、证人刘伯滔证言，并申请证人邓贵生、田甜、胡伟、杨秀珍、田冬凤出庭作证，拟证明原告母亲邓守玉通过其本人和亲属于2016年3月8日、4月27日、2017年7月2日分别给第三人转账582000元、388000元、100000元、原告母亲经营吉首市富力商贸有限公司时，第三人廖桂碧因经营XX生态餐馆时欠货款320800元、向邓守玉借款330000元，土地作价1740800元进行协议转让，土地转让后邓守玉于2018年6月22日、7月30日向胡伟转账39374元、40000元用于办理土地转让后“三通一平”中原应由第三人廖桂碧交纳的费用；被告提出从转账记录来看，借款确实转了，但真实性不清楚，证人刘伯滔证言只能证明送货，对原告与第三人的资金往来一概不知，证明不了什么，邓贵生的转款是怎么回事不清楚，其他证人证言证明了土地转让，即使土地转让了也应登记；第三人承认欠款和以土地转让折抵欠款的事实，并认可证人证言的真实性。本院审查认为上述银行转账记录系金融机构在正常业务活动中形成的电子数据，客观、真实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条第一款的规定，对其真实性予以确定；证人刘伯滔证言证明了原告与第三人原告母亲存在商业往来，第三人欠款的事实，邓贵生证言有银行转账记录印证，证人田甜、胡伟、杨秀珍证言证实原告与第三人进行土地转让经共有人同意，没有办理土地过户手续是因为每户人的土地界线、方位不能确定，内部协议房子建好后办手续，到申报变更登记是因政府行为没有办理成功，第三人应交纳的规划等是由原告母亲邓守玉交纳的，这些证人证言与案件具有关联系，能相互印证，证人田甜、胡伟等21人的联名证明书，虽系多人在同一证明书上署名作证，但与出庭作证的内容吻合，被告与第三人没有明确提出异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定，对其证明力予以认定。本院认为，案外人执行异议，意在通过针对执行标的执行行为提出异议，以维护自己的民事权益。2018年6月29日原告因债权债务与第三人经其他共有人认可协议转让土地，2019年5月7日，本院因被告的债权执行对土地予以查封。原告提出已支付了足额价款，并交纳了办理土地规划、“三通一平”的相关税费，未变更登记是涉案土地属于21户人共有，无法划分，约定建房后在按份办理登记，施工过程中被叫停，土地已为原告实际占有；被告提出土地是不动产，协议生效和权利设立、变更以登记为前提，原告没有进行变更登记不享有物权。双方争议的焦点在于原告对土地是否享有实际权利。按照物权法定原则的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以依法登记为生效要件，未经登记，不发生效力，物权的排他性在于对抗物权外的第三人主张权利，但并不能以未经依法登记而否定的权利人依法取得的实际权利。原告对涉案土地是否享有实际权利，不能仅以是否进行登记进行外观判断，是否依法实际占有才是实际权利的评判标准。合同法规定，依法成立的合同自成立时生效，原告与第三人签订的土地转让协议是合同双方的真实意思表达，并未违反法律强制性规定，协议合法有效。原告与第三人进行债权债务结算，协议将土地折价转让，原告通过合同行为取得对合同标的占有权利，符合合同法的规定，对土地享有实际权利。本案的审查关键在于原告对土地享有的民事权利是否足以排除强制执行行为。最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产和执行异议的司法解释规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产转让给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如第三人没有过错的不得查封、扣押、冻结；金钱债权执行中，查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款并已合法占有，非买受人自身原因未办理登记的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持。本案原告与第三人的土地转让协议在查封前签订，并不存在恶意串通、规避法律义务的情形，原告与第三人协议土地作价转让，原告亲属将第三人的借据、欠条等债权凭证退回给第三人，对第三人享有的债权因土地作价转让而灭失，可以确认原告支付了足额价款；协议中约定由受让方承担税费、第三人配合办理过户手续，未过户前土地被以任何方式处置时收益归受让方、第三人不得以任何理由要求分配,协议签订后，原告交纳了土地有关税费。土地作为不动产有别于动产，交付方式有其特殊性，可以确认第三人已交付合同标的，原告依合同取得对合同标的的占用；湘（2018）吉首市不动产权第0000XXX号土地为21户人按份共有，没有具体分割，每个人的土地四至及具体方位并不明确，共有人约定房屋建好后，抓号确认每个人共有人的土地，而土地四至和具体方位是不动产登记的必要要素，没有办理过户登记并非原告自身原因。因此原告对涉案土地享有的权利足以排除他人因金钱债权的强制执行。综上所述，原告与第三人签订的土地转让协议依法成立，合法有效，原告依据协议对合同标的依法享有实际权利，受法律保护，其提出解除对合同标的土地查封的诉讼主张成立，本院予以支持；被告张美玲提出合同标的作为不动产应当以过户登记为生效要件的观点与最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释中规定的“第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得对湘（2018）吉首市不动产权第0000XXX号产权证中原告陈慧娟占有的土地份额进行执行，本判决生效后，本院（2019）湘3122执238号执行裁定第二项自动失效；二、原告陈慧娟与第三人廖桂碧、杨宇于2018年6月29日签订的土地转让协议有效。案件受理费80元，由被告张美玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  曹生平人民陪审员  张春燕人民陪审员  吴淑昱二〇二〇年八月五日书 记 员  徐国仁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同自成立时生效。……《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第十一条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行人，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。