宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1488号 原告：康某，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：张某，宁夏维誉律师事务所律师。 被告：马某，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：陈某，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：加某，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。 原告康某与被告马某排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康某及其委托诉讼代理人张某、被告马某及其委托诉讼代理人陈某、加某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 康某向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵权、立即腾空位于××县房屋并交还原告；2.判令被告赔偿原告房屋占用费3000元（500元/月×6个月，2019年11月14日暂计算至2020年5月14日，计6个月，）要求占用费支付至实际交房之日；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告房屋占用费为7500元（1250元/月×6个月，2019年11月14日暂计算至2020年5月14日，计6个月）。事实和理由：原告系永宁县××房屋所有权人。2019年11月6日，原告交纳涉案房屋税费后取得涉案房屋不动产登记证书，产权登记证号为宁××号。自2019年11月6日，原告取得涉案房屋所有权后通知被告交还涉案房屋，但被告拒不搬出且长期侵占。原告无奈向公安机关报警处理房屋腾还事宜，公安机关告知系民事纠纷建议向法院起诉。原告认为公民合法财产权受法律保护，侵害应承担相应的民事责任。另不动产权属证书是享有该不动产物权的证明，原告取得涉案房屋权属证书亦充分证明原告系涉案房屋所有权人的合法身份。现被告侵占原告房屋的行文侵害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失。故原告诉至法院、请求判如所请！ 马某辩称，××房屋竣工的时间为2011年，2012年11月16日被告与银川旺元投资实业（集团）有限公司签订房屋买卖合同后，被告按照合同约定履行了付款义务，银川旺元投资实业（集团）有限公司也将涉案房屋交付被告。被告于2012年12月对涉案房屋进行了装修并入住使用至今但未办理房屋产权登记手续。被告与银川旺元投资实业（集团）有限公司签订房屋买卖合同系双方真实意思的表示，内容没有违反法律法规的规定，应认定为有效合同。银川旺元投资实业（集团）有限公司一房二卖损害原告的利益与被告无关，原告应向银川旺元投资实业（集团）有限公司主张权利。根据物权法第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。第二，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。因此原告诉请的排除妨害纠纷无事实及法律依据请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本案中，被告马某系涉案房屋的实际所有权人，其基于赠与合同关系合法取得该房屋，并实际占有、使用该套房屋长达八年时间，该权利足以排除原告的主张。2012年11月16日，蒋某与银川旺元投资实业（集团）有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，以307132元的××房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，因此，蒋某应系涉案房屋的所有权人。涉案房屋自2012年11月16日交付后，蒋某及其法定代理人马某1即将该套房屋赠与给被告马某，被告马某在实际取得该房屋后，自2012年底对该房屋进行装修并实际居住至今，该套房屋自交付至今的物业费、电梯费、采暖费等也均由被告马某及其家人缴纳，因此，被告马某系该套房屋的实际所有权人，其实际使用、占有该房屋的事实具有准物权效力，该权利足以排除原告的主张。原告不符合法律规定善意取得不动产的条件，请求法院确认原告与第三人订立的商品房买卖合同无效。原告在其购房期间从未到涉案房屋处实地考察，也未核实案涉房屋的实际情况，而是在其拿到产权证的半年后才来看房，该行为有悖常理。首先，根据买房人的一般情况，都会在买房前进行实地看房，综合房屋的实际情况来考虑是否购房，假如原告或任意第三人在购房前如到涉案房屋处看房，就会得知该套房屋实际已经出售给被告马某的事实，便会停止交易，那也就不会出现本案的纠纷。而原告方显然没有这样做，其是先与第三人完成了产权交易，然后再到被告处收房。其次，从原告方的购房时间、价格来看，原告购买房屋的时间显示为2019年11月，所购房款为28.7万元，成交时间和成交价格都远低于被告马某、蒋某2012年的成交价307132元，综合上述原告的一切成交行为来看，充分地说明了原告是非善意取得的该涉案房屋，因此，被告方有合理的理由认为，原告是在明知涉案房屋已经有房屋所有权人的情况下，恶意与第三人进行交易，低价购房，且有意隐瞒本案的真实情况，故害损害被告方的合法权益，对于恶意办理登记的原告来说，其权利不能优先于已经合法占有涉案房屋的被告马某。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力，本案中，被告马某对涉案房屋的占有行为就是在公示其对该房屋的所有权，且这种权利本身具有公开性、排他性和持续性的特点。而原告在明知涉案房屋已经有房屋所有权人的情况下，仍与第三人恶意交易、办证。基于此，理应优先保护已经合法占有涉案房屋的被告方的权益。否则马某将面临无家可归又自担损失的窘境，显然有违公序良俗。综上，请求法院依法保护被告马某的财产权益，维护社会公平正义，驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据： 一、发票、不动产权登记证、不动产登记信息查询结果证明，证明原告康某系永宁县××房屋所有权人。 被告质证意见，对该证据的真实性认可，对其合法性、关联性及证明目的不认可，原告是基于抵顶的方式取得涉案房屋，通过其房产证得知，其取得的时间为2019年，明显是在被告占有房屋的8年后，因此原告在办理不动产登记过程中，是否隐瞒案件事实，是否骗取不动产登记中心办理产权证不得而知，被告也对其交易及办证的事实不知情，因此对该证据不认可； 二、永宁县公安局报警回执单，证明被告侵占原告房屋的事实。 被告质证意见，对该证据的三性认可，对证明目的不认可，该证据恰证明原告于2020年4月17日拿着房产证来被告居住的房屋实地看房，如原告在购买房屋前，核实本案房屋的实际情况，便不会出现本案的纠纷。 三、（2018）宁0121民初58号、（2018）宁0121民初1219号、（2018）宁0121民初1220号、（2018）宁0121民初1222号、（2019）宁0121民初1992号、（2019）宁0121民初2294号、（2019）宁0121民初2295号民事判决书，证明涉案同地段房屋年租金15000元/年以上，结合本案被告侵权事实，被告应当按年租金15000元向原告支付房屋占有使用费； 被告质证意见，对该组证据不认可，我国并非判例法国家，被告是基于合法的关系占有涉案房屋，不存在非法一说，因此更不存在房屋占有使用费一事。 四、出示《装饰装修工程施工合同》、《竹木纤维墙板购销合同》、《永宁县商品房买卖合同预售》、《房地产买卖契约》、授权委托书、白某身份证复印件、完税证明、缴款凭证打印件、债权转让书及欠条照片打印件（核对原始载体），证实江苏大力建设集团有限公司宁夏分公司因承建兰花花佳县酒店装饰装修工程向永宁华瑞克生态木工贸有限公司采购竹木纤维墙板，采购该货款的款项由江苏大力建设集团有限公司宁夏分公司用涉案房屋抵定，原告系永宁华瑞克生态木工贸有限公司法定代表人的妻子，原告签订房地产买卖契约缴纳契税后，取得涉案房屋产权后，江苏大力建设集团有限公司宁夏分公司向银川旺元实业（集团）有限公司出具欠条及债权转让凭证，确认涉案房屋抵顶的事实。 被告质证意见，对《永宁县商品房买卖合同预售》、《房地产买卖契约》、授权委托书复印件、白某身份证复印件、完税证明、缴款凭证打印件，真实性、合法性认可，对其证明目的不认可，因为涉案房屋2012年11月16日交付后，一直由被告马某装修居住至今，涉案房屋自交付至今的物业费、电梯费、采暖费等均有被告马某及家人缴纳，原告提交的上述买卖合同均在被告居住使用期间，恰恰能证明原告签订涉案房屋买卖合同的主观恶性，不符合法律规定善意取得的不动产的条件。对《装饰装修工程施工合同》三性及证明目的均不认可，该合同系复印件，只有江苏大力集团有限公司宁夏分公司后补公章，无法证实加盖时间，且为其单方加盖，无法证明其合同相对方真实意思表示。因装饰工程施工合同公章加盖时间无法确定，对该竹木纤维墙板购销合同，被告有理由怀疑该合同后补，且未载明签署日期。对债权转让书及欠条照片打印件三性及证明目的均不认可，该欠条及债权转让书由江苏大力建设集团有限公司宁夏分公司单方出具，不能证明债权真实性、合法性及相关来源。 被告围绕其抗辩理由提供以下证据： 一、《银川市商品房买卖合同》、收据、商品房办理验收通知单原件1份、视频光盘1份，1、证明被告马某是涉案××房屋的实际所有权人，其系合法占有该房屋。2、证明涉案房屋自交房后即2012年11月16日起由被告马某进行装修并实际居住至今。3、证明2012年11月16日，蒋某及其委托代理人马某1与银川旺元投资实业（集团）有限公司签订《银川市商品房买卖合同》：约定将××房（建筑面积共109.69㎡）以每平米2800元的价格出售给蒋某。该房屋上未定任何形式的抵押。4、证明2012年12月3日，蒋某购买的××房已办理完毕相关缴费手续。由兰花花国际公寓物业管理有限公司协助办理房屋验收、交接手续，缴费时间自2012年11月1日起计收。 原告质证意见，对该证据的三性及证明目的不认可，原告方并非该合同的签订主体，对证据涉及内容的真实性无法核实，该证据也并未加盖房管局的备案登记章，对外不具有物权公示的效力，无法达到被告的证明目的。对视频资料中涉及到相应人员身份无法证实，即使该视频资料陈述内容属实，结合被告向法庭提交的商品房买卖合同中所附蒋某出生日期是2010年12月12日，其系未成年人，按照相关法律规定，法定代理人除非为未成年人利益，否则法定代理人无权处分未成年人财产。被告马某不是涉案房屋的所有权人，其侵权事实清楚。 二、宁夏回族自治区统一收据、物业费结清凭证、收据、宁夏增值税普通发票、中国工商银行消费回单、宁夏华电供热有限公司供热专用收款收据、宁夏增值税电子普通发票、停暖协议，1、证明2012年12月4日，蒋某向永宁县物业管理办公司缴纳涉案房屋××房的物业储备金1097元。2、证明涉案房屋自交房后由被告马某实际居住至今并缴纳各项物业费、电梯费、采暖费等费用； 原告质证意见，对该组证据的三性及证明目的不认可，对证据中涉及到企业印章代理人无法核实，尤其是泰瑞药业的增值税发票，该证据与宁夏泰瑞药业有限公司的经营范围不涉及到采暖等，对加盖该公司的发票的真实性不认可，该证据中不能反映被告所主张的其缴纳相应税费的证明目的。对该发票印章的真实性不需要鉴定。 三、房屋照片6张，证明涉案房屋自2012年起交付后，由被告马某进行装修并实际居住至今； 原告质证意见，对于照片的真实性认可，其他均不认可。该照片无法达到被告的证明目的。 四、证明，证实涉案房屋的取得合法有效，被告系有权占有涉案房屋，不存在侵权的行为。 原告质证意见，对该证据的三性均不认可，该份印章是否为银川旺元公司的印章，无法核实，我方也不要求鉴定，该证明系证人证言，按照法律规定单位出具证言应当加盖出具公司印章，并有法定代表人签字确认，被告提交的证据不符合民事诉讼法关于证据形式要求。即便其相应债权合法，按照债权不能对抗物权的基本原则，被告占有原告房屋已构成侵权。该证据证明的内容与被告开庭时向法庭陈述相互矛盾。 本院根据双方质证意见，结合庭审调查情况，对原、被告双方提交的证据综合分析认证如下：原告提供的证据一、证据二、证据四来源合法、内容真实，能够证明本案事实，本予以采信；原告提供的证据三因与本案无关，本院不予采信。被告提供的证据一、证据二、证据三真实性予以认定，对证明目的部分不予认定。被告提供的证据四，原告不予认可，没有相关证据相互印证，其真实性无法核实，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院认定事实如下：因银川旺元投资实业（集团）有限公司与蒋某1之间有经济纠纷，银川旺元投资实业（集团）有限公司为清偿上述债务，将××房抵顶给蒋某1，2012年11月16日，蒋某1配偶马某1作为蒋某的法定代理人以蒋某的名义与银川旺元投资实业（集团）有限公司签订了编号为2012630号《银川市商品房买卖合同》，该合同约定涉案房屋建筑面积为109.69平方米，套内建筑面积为88.93平方米，商品房单价为每平方米2800元，房屋总价款为307132元，于2012年11月30日前交房，同时该合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如果因为出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属登记证书的，买受人可要求退房或者要求出卖人承担相应的违约责任，此外，该合同还对房屋交接、房屋质量等相关内容进行了约定。合同签订当日，银川旺元投资实业（集团）有限公司向蒋某出具了307132元房款收据，2012年12月3日，银川旺元投资实业（集团）有限公司通知兰花花国际公寓管理有限公司协助蒋某办理涉案房屋验收、交接手续，并于2012年12月1日起计算房屋相关的费用缴费时间。但蒋某与银川旺元投资实业（集团）有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》至今未在房屋管理行政部门进行备案登记，蒋某及其法定代理人也未办理涉案房屋的产权登记。涉案房屋已经装修，现由被告马某及家人居住，并将涉案房屋自2012年12月份至2019年10月30日的物业费、截至2019年度的采暖费均已缴纳。 查明，原告康某系永宁华瑞克生态木工贸有限公司的股东。原告已以顶账方式取得涉案房屋，并以房屋总价款287000元交纳了税费，2019年11月6日在永宁县不动产登记事务中心办理了不动产登记，原告领取了涉案房屋的不动产登记证书，不动产登记证书编号为（2019）永宁县不动产权第Y0007841号。2020年4月17日9时许原告去看房，发现房内马某居住，遂报警。 本院认为，公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。房屋系不动产，须依法登记才能取得房屋的所有权。无权占有房屋，权利人可以请求返还原物。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，原告康某以抵顶方式取得涉案房屋，其已经于2019年11月6日办理了产权登记手续，取得了该房屋的产权证，故其对涉案房屋享有所有权，具有完全的排他效力，原告基于对涉案房屋享有所有权要求被告交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。蒋某虽此前与银川旺元投资实业（集团）有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》，但其并未完成该房屋的产权登记，其对该房屋并不享有物权。被告马某抗辩称其是基于赠与占有涉案房屋，其合法占有涉案房屋，对涉案房屋享有准物权，原告是在明知涉案房屋已经有所有权人的情况下，恶意与第三人交易，低价购房，原告恶意办理登记，该权利不能优先于已经合法占有涉案房屋的被告，故对被告的辩解意见本院不予支持。关于蒋某与银川旺元投资实业（集团）有限公司之间就涉案房屋的买卖合同纠纷，相关权利人可另案主张解决。关于原告要求被告马某赔偿其房屋占有费的诉讼请求，因2020年4月17日9时许原告去看房，发现房内马某居住，遂报警。已构成对原告物权的侵害，其应自2020年4月17日起向原告承担相应的房屋占有费用，参照本案涉案房屋所在区域同等条件房屋的租金标准，酌情每月按1000元标准计算，被告应向原告承担自2020年4月17日至实际交付涉案房屋之日的房屋占用费，原告超出实际损失的，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十二条、第三十四条、第三十五条规定，判决如下： 一、被告马某于本判决生效之日起十日内从永宁县××室内搬离并将房屋交还原告； 二、被告马某于本判决生效之日起十日内赔偿原告康某自2020年4月17日至实际交付涉案房屋之日的房屋占用费,每月按1000元标准计算； 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告马某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  王志红 二〇二〇年八月十五日 书记员  孙彩霞 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百一十四条民事主体依法享有物权。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。