杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初7274号 原告（反诉被告）：杭州三江轴承有限公司，住所地杭州市西湖区双浦镇南村242号-7。 法定代表人：张小利，经理。 委托诉讼代理人：金明萱，杭州市转塘法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杭州保通机动车驾驶员培训有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇吉鸿村十二组。 法定代表人：于正法。 委托诉讼代理人：富成立，浙江海之星律师事务所律师。 原告杭州三江轴承有限公司（以下简称三江公司）与被告杭州保通机动车驾驶员培训有限公司（以下简称保通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，保通公司在举证期限内提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。三江公司的委托诉讼代理人金明萱，保通公司的法定代表人于正法到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。三江公司的法定代表人张小利及其委托诉讼代理人金明萱，保通公司的委托诉讼代理人富成立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三江公司向本院提出诉讼请求：1.保通公司支付租赁费235840元；2.本案诉讼费由保通公司承担。事实和理由：2015年1月26日，保通公司因经营驾驶员培训需要，经与三江公司协商一致，双方签订租赁合同一份，约定三江公司位于钱塘江边空余场地出租给保通公司使用。双方还约定，租赁面积8亩，租赁期限自2015年2月29日至2027年2月29日止。租金按照每年26800元一亩计付，应付租金于每年3月1日之前支付，租赁期内三年上调至10%。并约定2019年租金为235840元。合同签订后，保通公司2019年的应付租金至今未付，三江公司几经催要未果。 保通公司答辩并反诉称：保通公司因驾校训练需要，向三江公司租赁案涉场地。根据双方签订的租赁协议，三江公司应当做好水通、电通、路通，同时约定在租赁期内，因土地方面的问题遇到当地村民干涉或其他影响保通公司正常经营的事宜，均由三江公司协调处理。但在合同履行期内，三江公司交付的场地内始终没能做到合法通电，甚至保通公司建造的厕所也因场地原因被拆除屋顶无法使用，导致保通公司租赁场地后无法进行驾校培训，达不到租赁协议的目的。同时，保通公司依约向三江公司足额缴纳了多年的租金，但三江公司却未尽到依法纳税的义务，没有向保通公司出具租金发票。故请求驳回三江公司不合理的诉讼请求，并反诉要求：1.确认双方签订的《租赁合同》自2019年8月11日起解除；2.三江公司退还2016年10月至2019年2月28日的租金536000元；3.三江公司向保通公司支付因其单方违反合同约定造成的建设成本损失381995元、因三江公司未提供发票导致保通公司增加企业所得税32600元；4.本案诉讼费由三江公司承担。 三江公司针对保通公司的反诉答辩称：三江公司已经按照约定将土地交付给保通公司使用，保通公司实际使用了土地，依法应履行支付租金义务。保通公司提出的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及本院认证，本院确认如下事实： 2015年1月26日，三江公司和保通公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定：一、甲方同意将位于沿钱塘江边（原三江公司地址）场地出租给乙方，用于驾校训练使用，甲方做好三通：水通、电通、路通。二、租赁面积八亩。三、租赁期限自2015年2月29日至2027年2月29日止。四、乙方按照每年26800元／亩的标准上交租金，于每年3月1日之前汇款至甲方指定账户。租赁期内租金每三年上调10%。五、在租赁期内，凡涉及办理治安、环保、工商、税务等国家需要的手续，甲方须配合提供相应有关资料。六、在租赁期内，如遇政府拆迁、征用租赁场地时，甲乙双方均按照谁投入谁受益原则（其中乙方后面投入的设施按照赔偿的70%取得收益，另外30%归甲方所有），以原始照片双方签字作为凭证；其中面向钱塘江的一排围墙归甲方所有，另外围墙归乙方所有。七、在租赁期内……八、在租赁期内，因土地方面的问题遇当地村民干涉或其他影响乙方正常经营的事宜，均由甲方协调处理。在租赁期内，乙方如有转租或分租，需与甲方协商或同意。 合同签订后，三江公司即将上述租赁物交付给保通公司使用。保通公司陆续支付租金至2019年2月28日，并对场地进行平整，增设了驾校训练所需要的坡道等设施，搭建了厕所及钢棚。2016年10月左右，因保通公司所建厕所未经审批，厕所屋顶被相关部门拆除。承租之初，保通公司通过场地外一农户房屋的电源接驳点用电。2017年11月左右因接电农户的房屋被拆除，导致案涉场地电力中断。 2019年3月2日至2019年4月10日期间，双方法定代表人通过微信对案涉租赁场地的电力接通、厕所搭建和发票开具等问题进行沟通。保通公司的法定代表人微信联系三江公司的法定代表人张小利，称“……你发过来的合同，我已知悉！主要是有几点：1.你们提供的这一块场地现在的电并没有接通，虽然说是你和别人讲，却总是要我们自己去接，不符合合同的约定；2.我们租赁你公司的这一块场地原来搭建的厕所已经被拆掉顶棚，导致厕所没有办法使用；3.我们缴纳四年的地租的发票要给我们；4.按照原来合同的约定，我们后期建设的场地的照片还需要你签字确认。以（上）事项请您配合我们完成，也是对我们租赁贵地的一种保障。因为很多事项都拖延甚久，已导致我们没有办法在这一块场地上实施训练；希望尽快予以解决，我们可以恢复训练！只要不涉及另外问题，缴纳租金事项，我们会办理。”张小利回复：“……你如果接电，我们会帮你那个的，你如果是接电肯定会帮你联系好，你电线肯定要你自己准备的，以前我们已经帮你接好的……发票以前租就是没有的，你厕所被拆违办拆掉那我就没办法了……”、“……电线呢，反正你弄好，前面拆掉了，我们后面接线的地方给你，我们已经跟书记说过了，他说这个事情是没问题的，你哪一天来，我哪一天出个面……”。 2019年4月13日，保通公司通过微信向三江公司的法定代表人张小利发送《致杭州三江轴承有限公司张小利总经理函件》的照片一份，同时向张小利提供的地址寄送该函件一份，要求三江公司解决租赁场地的电力、原本搭建的厕所被拆除、开具租金发票、对建设场地照片签字确认等问题，并要求行使先履行抗辩权，提出三江公司解决上述问题后方同意缴纳后续租金。三江公司见函后未予回复。并于2019年7月19日诉至本院，要求保通公司支付租金。 2019年7月30日，保通公司向三江公司寄送《告知函》一份，认为三江公司一直未解决保通公司提出的租赁场地的电力、原本搭建的厕所被拆除、开具租金发票、对建设场地照片签字确认等问题，其行为已构成根本违约。要求三江公司在接函后七个工作日内解决上述问题；若三江公司未能在本函要求的期限内与保通公司沟通解除协议的事宜，视为同意解除该协议。三江公司收函后未予回复。 另查明，三江公司系通过向杭州市农户租赁取得案涉土地，出租农户同意三江公司转租案涉土地。 2020年7月24日，本院组织双方进行现场勘察。案涉租赁场地内目前堆放有渣土、沙石等材料，及移动板房、挖掘机、推土机等设施。双方均称不清楚上述物品由何人、自何时起堆放。 本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议关于“在租赁期内，因土地方面的问题遇当地村民干涉或其他影响乙方正常经营的事宜，均由甲方协调处理”的约定，不能得出“保证案涉租赁场地可以搭建厕所属于三江公司的合同义务”的结论，保通公司以案涉场地上厕所房顶被拆除为由主张三江公司构成根本违约并承担相应责任缺乏依据，本院不予采信。但《租赁协议书》明确约定保通公司租赁案涉场地系“用于驾校训练使用，甲方（即三江公司）做好三通：水通、电通、路通”。现三江公司未能保证场地电通足以严重影响保通公司的正常经营，致使其签订《租赁协议书》的合同目的无法实现，故保通公司有权依法解除合同，本院对保通公司发送的《通知函》的效力予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，应认定案涉《租赁协议书》于2019年8月11日起解除。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”现有证据表明保通公司法定代表人至迟于2019年3月向三江公司的法定代表人提出场地用电问题，但三江公司未予解决。对三江公司要求保通公司支付自2019年3月1日起的租金及合同解除后占有使用费的诉请，本院不予支持。同时，保通公司未举证证明其在此前向三江公司提出解决用电问题的要求，也未自行解决用电问题。且保通公司未经审批在承租的案涉场地上搭建厕所和钢棚，后因违建被拆除，其自身对场地未继续作驾驶培训使用及损失的扩大亦存在过错。故对保通公司要求三江公司退还2016年10月至2019年2月28日的租金的诉请，本院亦不予支持。 关于保通公司主张的建设成本损失381995元。案涉场地内目前堆放有渣土、沙石、移动板房、挖掘机、推土机等物品，双方均不能明确系何人、至何时起所为。故无法确定案涉场地经营驾驶培训时的原貌，保通公司也不能举证证明场地建设前的原状，故对保通公司的建设成本无法通过鉴定程序解决。案涉场地交付并履行一段时间后，双方因用电等问题产生争议，合同双方均未积极协商，妥善解决合同履行过程中产生的问题，放任案涉场地空置直至被占用，双方对合同的解除均存在过错，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，三江公司应根据其过错程度赔偿保通公司剩余租赁期内建设成本残值损失。根据三江公司自认的场地由保通公司平整及保通公司客观上在案涉场地上进行过驾驶培训的事实，可以认定保通公司对案涉场地进行了平整、硬化，并增设了坡道、标示线等必要设施，对该部分建设成本的损失应予支持。结合双方过错程度、租赁期限、实际使用时间等因素，本院酌情确定三江公司赔偿保通公司该部分建设成本损失80000元。对原告主张的搭建厕所、钢棚等其他建设成本损失，本院不予支持。 双方未约定租金税费的承担方式，保通公司也不能举证证明其实际缴纳租金税费，对其要求三江公司赔偿因未提供发票导致其增加企业所得税32600元的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州三江轴承有限公司和杭州保通机动车驾驶员培训有限公司2015年1月26日签订的《租赁协议书》于2019年8月11日起解除。 二、杭州三江轴承有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州保通机动车驾驶员培训有限公司损失80000元。 三、驳回杭州三江轴承有限公司的诉讼请求。 四、驳回杭州保通机动车驾驶员培训有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4838元，由杭州三江轴承有限公司负担。反诉案件受理费6653元，由杭州保通机动车驾驶员培训有限公司负担560元，杭州三江轴承有限公司负担6093元。 杭州保通机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州三江轴承有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  徐 菁 人民陪审员  汪云彪 人民陪审员  姚飞西 二〇二〇年八月三日 书 记 员  陈佳佳 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?