广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2532号原告：李小毛，男，汉族，1983年6月16日出生，住湖南省新化县****************，公民身份号码为432************713。委托诉讼代理人：谭永优，广东勤胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂甜甜，广东勤胜律师事务所实习律师。被告：宁凤飞，女，汉族，1964年12月27日出生，住湖南省安化县*********民组，公民身份号码为432************760。被告：易旺春，男，汉族，1961年12月13日出生，住湖南省安化县******2*，公民身份号码为432************774。两被告共同委托诉讼代理人：曾伟，广东韵文律师事务所律师。原告李小毛诉被告宁凤飞、被告易旺春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。李小毛及其委托诉讼代理人谭永优、两被告及其共同委托诉讼代理人曾伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李小毛诉请如下：1.两被告双倍返还租赁保证金为56000元及逾期利息（从2019年12月4日开始按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日）；2.两被告赔偿装修损失10000元及逾期利息（从2019年12月4日开始按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日）；3.两被告赔偿加盟保证金损失10000元及货款损失128000元；4.两被告承担诉讼费。事实理由如下：2017年2月20日，李小毛和宁凤飞签订了铺位合作协议，易旺春与案外人徐映嫦租用的位于东莞市*************的铺位出租给李小毛经营内衣店。两被告为了避免转租造成不必要的麻烦，在双方签订合同时，两被告建议将租赁合同改成铺位合作协议，并以宁凤飞的名义签订，但实际上是租赁合同关系。双方约定承租期限为三年，从2017年3月14日至2020年3月13日，履约保证金为28000元。李小毛承租后向两被告支付了履约保证金，每月按时支付租金、水电费。2019年7月底，李小毛收到徐映嫦递来的易旺春签字的不再续租的声明，李小毛才知道两被告与徐映嫦的租赁合同期限是到2019年11月30日。2019年10月30日及11月4日，因两被告没有按时向徐映嫦交租，徐映嫦到店铺关门造成李小毛无法正常营业，李小毛已经报警，两被告仍然拒绝出面处理。两被告辩称：第一，铺位合作协议已于2019年10月因李小毛多次迟延付款导致解除，李小毛应当承担相应的违约责任。2019年7月开始，李小毛开始迟延付款，两被告多次催告。因李小毛没有付款，导致两被告无法向徐映嫦及时缴纳房租。铺位合作协议规定李小毛迟延支付超过10天认为缴付的可以解除合同。李小毛至今没有支付2019年10月-11月的款项，并于2019年11月5日自行向徐映嫦支付租金16000元并在2019年11月底自行搬离了店铺，说明双方以实际行动及口头约定表明合同已经解除的事实。第二，虽然易旺春与徐映嫦签订的房产租赁合同的租赁期限早于铺位合作协议的合作期限，但易旺春是有优先承租权的，不会影响铺位合作协议的履行。但是因李小毛构成违约，两被告认为双方合作没有可能，双方商议将店铺直接转给李小毛，各方商议结果是两被告先签订放弃续租的声明，李小毛与徐映嫦直接签订续租合同。两被告签署之后有事先走了，李小毛将铺位合作协议的内容泄露给徐映嫦，导致徐映嫦拒绝将店铺转让给李小毛。李小毛的违约行为导致合同无法继续履行，李小毛应当承担违约后果。经审理查明，李小毛提交了案外人徐映嫦与易旺春签订的房产租赁合同复印件，其上载明徐映嫦将坐落于东莞市****************（黄江大道43号）的房产出租给易旺春使用，房地产权证编号为粤房地证字第2345411号，易旺春用于鞋店经营，租赁期限从2014年12月*日至2019年11月30日。2019年7月23日，易旺春出具了一份不再续租声明，其放弃对上述物业的优先承租权。李小毛提交了一份铺位合作协议，其上约定宁凤飞将黄江大道43号一二楼的铺位以合作形式租给李小毛经营内衣店，合作期限从2017年3月14日至2020年3月13日；合作期内，李小毛向宁凤飞交付的月利润分成（联营保底收益）为14000元；在交付铺位当天，李小毛向宁凤飞支付合同保证金28000元；李小毛除按时向宁凤飞缴纳联营保底收益外，李小毛的利润及亏损与宁凤飞无关；合作期满或解除协议之日，宁凤飞一次性无息退回保证金给李小毛；李小毛需于每月18号转账支付当月的利润分成，每推迟一日，则按百分之一交付滞纳金，如超过十天仍未缴付，则宁凤飞有权收回物业，解除协议并没收保证金；宁凤飞承担的责任包括协助李小毛办理装修报建手续，提供有关证明文件并协助办理有关装修事宜；如宁凤飞违约，则须双倍赔付保证金及装修折旧费，一次性三天内返还给李小毛；如李小毛违约，则宁凤飞有权收回该物业，解除本协议及没收保证金；李小毛不可将本合同之租赁条款外泄，否则即视为李小毛违约，所造成的后果及一切经济损失由李小毛承担；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清。双方庭审时均确认，案涉铺位合作协议实际上为铺位租赁合同。两被告庭审时确认收到了保证金28000元。李小毛主张，因其与宁凤飞签署的合同期限超出了易旺春与徐映嫦的合同期限，徐映嫦发出限期搬离告知函，李小毛不得已在2019年11月搬离，造成其损失。李小毛提交了一份加盟合同，系李小毛和广州市曲线美内衣有限公司签署，广州市曲线美内衣有限公司授权李小毛在黄江大道43号开设专卖店，李小毛支付了履约保证金10000元，在李小毛提前解除该合同的情形下，该履约保证金不退还；李小毛提前解除、终止合同时进货量未达到合同约定的要求，履约保证金不退还；合同经营期限从2019年3月28日至2020年3月27日，签署时间为2019年3月26日。李小毛主张该履约保证金10000元系其损失，应由两被告赔偿。李小毛提交了一份秋冬产品订货协议，其上载明订货目标为420000元，实际订货金额按期货价为426666.66元，现货价为499437.76元，订单金额达到100%，按期货价格执行，李小毛应交付定金128000元，如在2019年12月31日前没有执行完期货订单，订金不返还。李小毛主张因两被告的原因不能续租店铺导致其损失订金128000元，应由两被告赔偿。李小毛提交了一份工程承包合同书，签订时间为2017年3月13日，工期从2017年3月14日至2017年3月28日，工程结算单的金额为89527.55元，时间为2017年3月13日；李小毛提交了两份收据，其中一份时间为2017年3月13日，金额为40000元，另一份时间为2017年4月16日，金额为49527.55元。李小毛庭审时明确，其以89527.55元除以案涉租赁合同期间36个月，再乘以未能使用场地的4个月，得出的金额为9947元，其按10000元的金额起诉。两被告庭审时陈述，李小毛签订铺位合作协议的时候已经明知易旺春与徐映嫦签署的租赁合同期间，李小毛予以否认，其庭审时陈述徐映嫦与易旺春的合同复印件是在三方协商之后，徐映嫦给的。两被告提交了宁凤飞与李小毛的配偶谢玲玲的微信聊天记录，其中2019年8月1日的微信聊天记录显示，谢玲玲称“明明我的合同是到明年三月份的，谁知道你突然说只到11月份”，“现在说这些没用，铺面是房东的，你到期了，人家有权利收回，但我不知道明明我跟你的合同要到明年3月份才到期，现在突然告诉我说11月份就要搬走，事先我并不知情，所以才订了冬天的货”；2019年10月16日，宁凤飞告知谢玲玲“先把这个月分红存过来”，谢玲玲回复“你明明知道你和业主的合同没有那么长，你还跟我签这么长，现在业主要我下个月必须要搬出去，你们也不出来给我处理，还要我交租给你，你们违约了，我有权暂时不交租给你们”；2019年10月19日，宁凤飞告知谢玲玲“你已经在走程序了，但我们合作还没有终止，希望你把这个月的分红转过来”，谢玲玲回复“如果你们不给我解决这个问题，我是不会把租金再交给你们的”；2019年11月4日，宁凤飞告知谢玲玲“你要我处理，你存钱过来呀，按这个标准转过来”，谢玲玲微信转账后回复“已交10月13号至11月13号的租金”。2019年11月5日，宁凤飞微信转账14000元给谢玲玲，并告知谢玲玲“这笔钱你直接给房东”。2019年11月5日，李小毛代易旺春向徐映嫦支付了2019年10月和11月两个月的租金共计16000元，徐映嫦出具了收据；两被告主张其与李小毛的合同已经于2019年10月解除，李小毛向徐映嫦支付的租金是场地占用费，与两被告无关。另查明，东莞市****************的房产权利人为徐映嫦，登记日期为2000年4月18日，权属证明号码为2345411。李小毛庭审时明确增加诉讼请求，要求两被告支付双倍保证金56000元和装修损失10000元的逾期利息，均从2019年12月4日开始按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日。以上事实，有李小毛及两被告提交的上述证据以及本院调查的证据、庭审笔录等附卷为证。本院认为，易旺春承租案外人徐映嫦的商铺，两被告将该商铺转租给李小毛的事实清楚，李小毛和两被告均确认案涉铺位合作协议实质上是铺位租赁合同，该合同对李小毛和两被告产生法律约束力。李小毛搬离案涉租赁物的日期为2019年11月30日。本案争议焦点为：李小毛主张两被告违约并要求两被告承担的各项违约责任能否成立？首先，李小毛和两被告约定的租赁期间从2017年3月14日至2020年3月13日，易旺春与徐映嫦约定的租赁期限从2014年12月1日至2019年11月30日，案涉合同的租赁期限超出了易旺春与业主约定的租赁期间，易旺春在2019年7月23日出具了不再续租声明，两被告无法在2019年2019年12月1日至2020年3月13日期间履行将案涉商铺交付给李小毛使用的义务，两被告存在违约的行为。但是，两被告主张李小毛在签订合同的时候明知易旺春与徐映嫦之间的租赁合同的租赁期间，李小毛否认该事实。从李小毛和两被告提交的微信聊天记录可知，2019年7、8月的时候，李小毛的配偶多次表示“明明我的合同是到明年三月份，谁知道你突然说只到11月份”。两被告没有提交相应的证据证明李小毛在签署合同时明知该事实，两被告应当承担举证不能的法律后果。两被告主张李小毛泄露了双方的合同内容认为李小毛违约在先，且李小毛没有按时支付2019年9月的租金，故双方合同实际上于2019年9月解除。两被告没有提交证据证明李小毛存在泄露合同内容的违约行为，且是否泄露合同条款不属于根本违约而可以解除合同的情形。李小毛及其配偶与两被告在2019年7、8月一直在沟通租赁期间的事宜，且李小毛及其配偶提出了要求两被告赔偿损失的主张，李小毛迟延交付租金可以视为其履行不安抗辩权，且两被告在之后又收取了李小毛迟延支付的租金，两被告庭审时以李小毛没有及时支付2019年9月租金主张合同实际在2019年9月解除的理由不成立。综上，李小毛主张两被告违约的理由成立。其次，两被告应当承担相应的违约责任，两被告以李小毛存在泄露合同内容的行为为由主张李小毛应当自己承担损失的理由不成立。合同约定的违约责任为“双倍赔付保证金及装修折旧费，一次性三天内返还”。李小毛缴纳的履约保证金为28000元，两被告双倍赔付的金额应当为56000元。李小毛提交了其支出装修费的证据，且从合同约定可知，出租方有协助办理装修事宜的义务，说明出租方同意李小毛在承租期内进行装修。李小毛根据装修费计算其剩余租赁期内装饰装修残值损失10000元的计算方式合理，且符合双方合同约定和法律规定，本院予以采纳。李小毛主张的加盟保证金损失和货款损失超出了双方合同约定的违约责任的范围，超过了违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。另外，李小毛主张的这两项损失涉及到其与案外人履行合同的具体情况，其提交的现有证据无法证明这两项损失实际上已经发生并且是因为两被告的违约行为而直接导致，故本院对这两项损失的主张不予采纳。综上，两被告应当承担的违约责任包括赔偿保证金56000元和装修损失10000元。按照合同约定，两被告应当在三天内支付给李小毛。李小毛于2019年11月30日被迫搬离案涉商铺，两被告应当在2019年12月3日前向李小毛赔偿前述款项，李小毛主张从2019年12月4日开始按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院判决如下：一、限被告宁凤飞、被告易旺春本判决发生法律效力之日起三日内向原告李小毛赔偿保证金56000元及利息（以56000元为基数从2019年12月4日开始按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日）；二、限被告宁凤飞、被告易旺春本判决发生法律效力之日起三日内向原告李小毛赔偿装修损失10000元及利息（以10000元为基数从2019年12月4日开始按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日）；三、驳回原告李小毛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4360元，由原告李小毛负担2950元，由被告宁凤飞、被告易旺春共同负担1410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  管 燕人民陪审员  肖利萍人民陪审员  冯文博二〇二〇年八月十七日书 记 员  黎珈瑜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。