湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初2416号原告：深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区双马工业园霞光东路。负责人：刘国庆。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。被告：严菊泉，女，1952年8月20日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司与被告严菊泉物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告严菊泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年5月1日起至2020年7月15日期间的物业服务费18372.50元；2、判令被告向原告支付违约金5000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区双马镇向阳农场98号。二、被告系房屋所有权人，房屋坐落于湘潭市岳塘区岳新城天池10栋，产权面积为318.14㎡。三、原告自2010年5月至2020年7月15日为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：协议书、前期物业服务合同、关于双旺·五岳新城会所的物业管理服务补充协议、在管证明。四、原告是否与开发商签订过物业服务合同：是，物业费标准为住宅：住宅1.8元/月·㎡、办公楼2.5元/月·㎡；商业物业：3元/月·㎡；会所物业费：2元/月·㎡；地下车库（位）服务费：20元/月。五、物业服务费交纳时间点：按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月十日前履行交纳义务。原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2017年5月1日至2020年7月15日。六、被告拖欠原告2017年5月1日至2020年7月15日期间的物业费总计18372.59元（1.5元/月·㎡×38.5月×318.14㎡）至今尚未缴纳。七、其他：（一）深圳市深华物业集团有限公司曾用名深圳市深华物业管理有限公司。（二）湘潭市物价局潭价服[2011]86号文件五岳新城一期住宅物业费收费标准为1.5元/月·㎡，装修管理服务费1.8元/㎡，装修垃圾清运费不超过2.5元/㎡，装修押金一次性向装修公司收取1000元，向业主一次性收取1000元。被告对上述第六项、第七（二）项有异议，其他项无异议。被告严菊泉辩称：一、答辩人从未见过被答辩人负责人，且物业服务费交费时间不固定，有时隔几个月交一次，有时隔几年交一次，交答辩人非故意拖欠物业费不交；二、答辩人曾分三次给过被答辩人姓郑的前负责人款项，金额分别为一万多元、三千多元和四千多元，答辩人一直认为物业费有剩余，故没有去交纳物业费；三、房屋装修时，被答辩人要答辩人交纳装修押金，并称装修押金是有退的，但最后名称变成了施工管理费，并且该费用至今没有退还；四、如果答辩人没有交物业费，但这么多年被答辩人从未找过答辩人，且答辩人早几年就询问过被答辩人，郑姓负责人是否将收取的答辩人的款项交纳物业费，被答辩人员工称会给答复，但之后却全部否认；五、答辩人收到法院传票后才知道欠交物业费一事，如果被答辩人早告知答辩人郑姓负责人没有将收取的答辩人的款项交纳物业费，被答辩人还可以报警救济；六、很多其他业主都反映郑姓负责人拿了钱，被答辩人未将其公司人员变动情况告知业主，导致业主财物损失，是对业主的不负责任，属于包庇犯罪，也可能与郑姓负责人是一伙的；七、答辩人及其女儿前往被答辩人处协商物业费事宜，被答辩人员工态度恶劣，并动手打了被答辩人女儿，答辩人亦因为本次事件住院；八、被答辩人多次焚烧垃圾、四年多没有监控、路灯损毁、盗窃多发、果园果子被摘、各种动物随处可见、安保不到位等，多次找原告反映情况无果，正因为被答辩人物业服务不到位，所以才解除了与被答辩人的物业服务合同。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。关于本案诉讼主体问题，开发商湘潭双旺投资置业有限公司与深圳市深华物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，虽然该合同签订主体非原告，但开发商湘潭双旺投资置业有限公司与深圳市深华物业管理有限公司、原告签订了《协议书》，确认五岳新城小区前期物业服务合同的权利义务由原告承继，原告以其自身名义向五岳新城小区业主及物业使用人收取物业服务费。本院认为，协议书合法有效，且原告领取了营业执照，依据相关法律规定，依法设立并领取营业执照的法人分支机构，可以成为适格的民事诉讼主体，故原告以其名义提起诉讼于法有据。关于物业服务费问题，开发商湘潭双旺投资置业有限公司与深圳市深华物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。《前期物业服务合同》履行期到期后，虽然没有续签书面的物业服务合同，但原告一直实际为五岳新城小区提供物业服务至2020年7月15日。严菊泉作为五岳新城小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当交纳物业服务费，其欠交2017年5月1日至2020年7月15日期间物业服务费18372.59元，原告诉请物业服务费18372.50元，不违反法律规定。涉案房产装修时，严菊泉交纳了装修押金5000元至今未退，根据湘潭市物价局文件，被告应承担的装修管理服务费572.65元（1.8元/㎡×318.14㎡）、装修垃圾清运费795.35元（2.5元/㎡×318.14㎡），合计1368元（572.65元+795.35元），剩余金额3632元（5000元-1368元）抵扣物业费后，严菊泉还应交纳物业服务费14740.50元（18372.50元-3632元）。原告诉请违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，对其该诉请，本院不予支持。被告辩称物业服务费交费时间不固定，但依据前期物业服务合同约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月十日前履行交纳义务，故被告辩称几年交一次物业服务费的辩解意见不成立；被告辩称其曾向原告郑姓员工交过钱款，但郑姓员工没有将收取的钱款交至原告，原告用人不当，且郑姓员工离职后，未采取合理措施，造成被告损失无法追回。本院认为，首先，被告未向本院提交证据证实其遭受财物损失的事实及损失金额，根据被告提供的小区业主群的聊天记录，郑姓员工在职时间段为2014年-2016年，原告主张物业服务费的时间段系2017年5月份之后。其次，即使前述损失属实，被告之前交纳物业费均有物业收款收据，且不是给付给郑姓员工。其在给付郑姓员工第一次钱款没有出具物业收据后，应当及时与原告沟通，核实郑姓员工索要钱款是否系公司行为，并可以要求郑姓员工补充出具收条。但其在第一次给付款项没有出具收条亦没有物业收款收据后，仍然继续向郑姓员工个人给付钱款，其自身亦应为损失承担责任。被告辩称其和女儿前往原告处协商物业费事宜，原告员工态度恶劣，并动手打了被告女儿，其本人亦因为本次事件住院。本院认为，被告未向本院提交相关证据材料证实其女儿被打的事实，对本次冲突经过，原、被告各执一词，对被告该陈述，本院不予认可；关于焚烧垃圾一事，被告向本院提交了视频及微信聊天记录，视频无法反映系原告工作人员焚烧垃圾，微信聊天记录无法确认发信息人身份，内容亦不能确认系原告焚烧垃圾的事实，且原告与长沙玉诚清洁服务有限公司湘潭分公司签订了协议，并支付了垃圾清运费，有专人负责处理垃圾事宜；关于被告称路灯损毁、盗窃多发等等事项，其均未提交证据予以证实，且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、严菊泉于本判决生效之日起五日内一次性支付深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司物业管理服务费14740.50元；二、驳回深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元，由严菊泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 员  蒋 英二〇二〇年八月五日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。