湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初2215号原告：白某，女，1974年4月17日出生，汉族，住蕲春县。原告：吕相宏（曾用名吕鑫浩），男，1999年1月1日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：白某，系吕相宏之母。原告：吕柚葳，女，2011年6月23日出生，汉族，住蕲春县。法定代理人：白某，系吕柚葳的母亲。被告：湖北宏馨房地产开发有限公司。住所地：蕲春县漕河镇枫树林广场东区京九一路。法定代表人：田庆鸿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余剑波，湖北邦法律师事务所律师。原告白某、吕相宏、吕柚葳与被告湖北宏馨房地产开发有限公司（以下简称“宏馨公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白某、被告湖北宏馨房地产开发有限公司委托代理人余剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白某、吕相宏、吕柚葳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延交房违约金33849.17元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的漕河镇“童馨丽都”5栋1单元1203商品房，总价款454129元，被告应于2017年5月1日前向原告交付经综合验收合格并取得综合验收合格证书的房屋。当日原告交纳了首付款94129元，并办理银行按揭贷款付清了剩余房款。2017年5月26日，被告在房屋水电未通，未完成验收的情况下公告收房，原告拒绝收房。后原告多次向被告询问交房时间，被告承诺很快验收并交房。2019年5月14日原告领取房屋钥匙，并交纳了房屋正式交付前的物业费及相关费用。被告逾期交房达744天，至今未办理工程竣工综合验收备案，构成违约，应按照合同约定按日向原告支付房价款万分之一的违约金。湖北宏馨房地产开发有限公司辩称，1.案涉房屋在2018年4月30日已经竣工验收，且通知了全体业主收房，原告因自身原因未按时收房的逾期期间应当由原告自行承担责任，被告实际交房日期应为2018年5月1日。2.原告主张的延期交房违约金只能计算至2018年5月1日，且还应该扣除2017年因不可抗力导致建筑行业停业整顿期间3个月。原告诉请过高，超出部分不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的死亡证明、放弃继承声明书、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、购房款发票、交房须知和业主房屋装修防水工程质量承诺书，被告提交的验房书、工程质量竣工验收记录表、《建筑工程质量监督报告》（监督报告号：42212820180507）、蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初3633号民事判决书，均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认，被告交付房屋时间的证明目的本院结合其他查明的事实进行综合认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月17日，原告白某和其丈夫吕畅东与被告签订《商品房买卖合同》共同购买被告开发的“童馨丽都”第5幢1单元1203号商品房。合同约定：房屋总价款454129元；买受人在合同签订之日支付首付款94129元，余款由买受人向银行按揭借款支付；出卖人应当在2017年5月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后原告白某与吕畅东按约定交付了购房首付款，并办理银行按揭贷款支付了剩余房款。2018年4月30日，被告通知原告接收房屋，原告以房屋未竣工验收、水电未通，不符合交房条件为由拒绝收房。2019年5月14日，原告白某在被告委托的湖北馨鑫物业服务有限公司处领取钥匙并办理交房手续收取房屋。同时查明，2018年4月30日“童馨丽都”1号楼、5号楼及地下室经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2018年5月7日，蕲春县建设工程质量和安全监督站对上述工程竣工验收监督情况出具《建筑工程质量监督报告》，明确该工程具备备案条件。另查明，2017年4月20日起，蕲春县建筑行业停业整顿三个月，进行安全隐患排查。吕畅东已于2020年3月22日因病去世，吕楚耀、童香桔是其父母，其生前与原告白某系夫妻关系，原告吕相宏、吕柚葳系夫妻二人的子女。除三原告及吕楚耀、童香桔，吕畅东无其他法定继承人。吕楚耀、童香桔均明确表示放弃对吕畅东案涉商品房的继承。本院认为，原告白某与吕畅东同被告宏馨公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。原告白某及吕畅东按约定向被告宏馨公司支付了全部购房款，被告宏馨公司未在约定的时间2017年5月1日前交付房屋，构成违约，应承担违约责任。原告吕相宏、吕柚葳作为吕畅东的法定继承人，在吕畅东因病去世后，合同权利义务由其承担，可作为原告要求被告承担违约责任。本案中，原、被告双方争议的焦点问题是被告交付房屋的时间认定和逾期交房违约金的计算。关于被告交付房屋的时间认定问题。被告认为，案涉商品房工程在2018年4月30日完成工程竣工验收，随即通知了原告收取房屋，原告未按时收取房屋系自身原因，被告交房时间应认定为2018年5月1日。原告认为，被告通知收房时没有出示房屋验收合格的相关文件，房屋不符合国家法律规定的交房条件，且至今未取得商品房竣工验收备案证明，其有权拒收，房屋交付时间应认定为2019年5月14日。本院认为，原、被告双方在商品房买卖合同第八条明确约定商品房经验收合格为房屋交付条件，而非经综合验收合格。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。2018年4月30日案涉商品房经工程竣工验收后即达双方约定的交付条件，被告通知原告接收房屋符合合同约定，亦未违反法律规定，原告拒绝收房系其对自身权利的处分，应自行承担相应责任。故案涉商品房的交付时间为2018年5月1日。关于逾期违约金的计算问题。按照合同约定的交房时间，被告逾期交房的期间为2017年5月2日至2018年4月30日，共计363天。因政策性原因，自2017年4月20日起，蕲春县建筑行业停业整顿三个月，进行安全排查，但被告未举证证实其实际停业整顿时间，本院结合实际酌情认定60天。该期间是被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……”的规定，该期间可不计算违约金。综上，被告应向原告支付违约金13760.11元[454129元/天×0.1‰×（363天-60天）]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、湖北宏馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内白某芳、吕相宏、吕柚葳支付逾期交房违约金13760.11元；二、驳白某芳、吕相宏、吕柚葳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，减半收取计323元，由被告湖北宏馨房地产开发有限公司负担131元白某芳、吕相宏、吕柚葳共同负担192元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王建能二〇二〇年八月五日书记员  蔡晓洁