四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初7896号 原告：韩丹，男，1963年12月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗军，四川凯盈律师事务所律师。 被告：舒勇，男，1991年3月8日出生，汉族，住四川省广汉市。 被告：成都纵横博宇房地产营销策划有限公司，住所地：成都市青羊区家园路8号1栋14层25号。 法定代表人：董坤，执行董事。 委托诉讼代理人：张琴，四川开山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖秀健，重庆中向律师事务所律师。 原告韩丹与被告舒勇、成都纵横博宇房地产营销策划有限公司（以下简称“纵横博宇公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩丹的委托诉讼代理人罗军，被告纵横博宇公司的委托诉讼代理人张琴、廖秀健到庭参加诉讼。被告舒勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 韩丹请求本院判令：1.停止对位于成都市高新区世纪城路666号-1楼-1层房屋的执行，并解除查封；2.由舒勇、纵横博宇公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2017年9月25日，舒勇与成都嘉南置业有限公司签订《商品房买卖合同（现售）》，舒勇购买该公司开发的位于成都市高新区世纪城路666号-1楼-1层房屋（简称争议商铺），并于2017年10月1日到不动产登记机关备案登记。2017年10月20日，韩丹与舒勇签订《房屋买卖合同》，约定韩丹从舒勇处购买争议商铺，商铺成交价300万元，2018年10月27日前过户。《房屋买卖合同》签订后，韩丹于2017年10月27日按约将合同约定的全部房款300万元支付给舒勇，次日双方办理了商铺交付手续，韩丹确认商铺完好并收取了商铺钥匙，占有了商铺。之后，因成都嘉南置业有限公司与舒勇未能按《商品房买卖合同（现售）》约定将争议商铺过户登记给舒勇，故争议商铺没有过户到韩丹名下。青羊法院在审理纵横博宇公司诉舒勇、成都舒适康商贸有限公司委托合同纠纷一案中，以（2019）川0105民初1339号之一民事裁定书查封争议商铺，并予执行。韩丹对青羊法院的执行提出案外人异议，青羊法院于2020年6月16日作出（2020）川0105执异250号执行裁定书，裁定驳回韩丹的诉讼请求，故提起本案诉讼，请求支持其诉讼请求。 纵横博宇公司辩称，韩丹提起的本案诉讼是虚假诉讼，韩丹和舒勇之间有若干笔上千万的借贷关系。案涉房屋于2019年保全至今一年多，从未听说过舒勇已将该房屋卖给韩丹，韩丹在今年法院准备处置、拍卖房屋的情况下，伪造房屋转让协议书和交付清单，提起虚假诉讼，其诉请不成立。本案存在诸多不合情理的地方：一、舒勇在2019年9月25日花费290多万元购买房屋，韩丹作为放贷人，一个月不到即用300万元购买该房屋，舒勇从开发商处过户需交纳几十万元过户费，从舒勇处过户到韩丹名下也需几十万元过户费，韩丹为什么接手二手商铺？二、舒勇分三期付款购房，韩丹2017年10月28日将300万元支付给舒勇时，舒勇第三笔房款尚未支付，不符合常理；三、为什么韩丹没有舒勇支付给开发商的票据，韩丹是否有合同原件？四、韩丹拿了房屋那么久为什么物业不知情，没有交过物业费、水电费，中介电话都没有提韩丹是业主，而是舒勇委托中介出卖？五、案涉房屋是纵横博宇公司因居间合同纠纷，在2019年2月申请查封，到2020年3月份准备处置时，韩丹在4月份提起诉讼，不符合常理；六、韩丹陈述占有房屋，交房没有过户不是韩丹的过错，但除了和舒勇之间一个交房清单没有其他证据佐证韩丹实际占有房屋，系孤证，显然不成立。请驳回韩丹的虚假诉讼。 被告舒勇未到庭答辩，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 纵横博宇公司与舒勇、成都舒世康商贸有限公司（以下简称舒世康公司）委托合同纠纷一案，本院在审理过程中于2019年2月27日作出（2019）川0105民初1339号之一《民事裁定书》、（2019）川0105执保297号《协助执行通知书》，查封备案登记于舒勇名下的案涉房屋（登记备案号：2980723），并于2019年9月20日作出（2019）川0105民初1339号《民事判决书》，判决舒勇给付纵横博宇公司佣金1135573元及利息等。 韩丹于2020年6月9日向本院提出申请，对本院以（2019）川0105民初1339号之一《民事裁定书》及（2019）川0105执保297号《协助执行通知书》查封位于成都市高新区世纪城路666号-1楼房屋提出异议。本院于2020年6月16日作出（2020）川0105执异250号《执行裁定书》，裁定驳回韩丹的执行异议请求。韩丹不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2017年9月25日，舒勇与成都嘉南置业有限公司签订《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》，约定由舒勇购买成都市高新区世纪城路666号-1楼-1层房屋的案涉房屋；采用分期付款的方式支付购房款，首期购房款890757元于2017年9月25日前支付，第二期购房款890757元于2017年10月15日支付，第三期购房款1187676元于2017年12月15日支付；交付时间条款中，“2017年10月2日”的文字被划掉，并由舒勇签名按印，由成都嘉南置业有限公司加盖合同专用章，由买受人按照补充协议约定自行主动办理接房手续；出卖人在买受人付清全部房款且接收房屋后一次性开具购房增值税发票；买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清商品房总价款、违约金等费用，并签署委托出卖人代办不动产权证书等的各项手续费、物业费等相关费用；合同约定的交房时间为X时，出卖人无需发出交房通知，由买受人自行主动在其付清房屋总价款后七日内前往成都龙湖签约中心和房屋所在地办理交接手续。 案涉房屋于2017年10月1日备案登记至舒勇名下，至今仍备案登记在舒勇名下。 舒勇所有的位于成都市高新区世纪城路692号-1层的商业房屋，购买时间为2019年9月25日，合同备案时间为2017年10月1日，于2018年9月21日办理抵押登记，抵押权人为韩丹，被担保债务数额为200万元。 上述事实有当事人身份信息、（2019）川0105民初1339号之一《民事裁定书》、（2019）川0105执保297号《协助执行通知书》、（2019）川0105民初1339号民事判决书、《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》、成都市网签合同查询记录、不动产登记信息摘要、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，1.韩丹提交《房屋买卖合同》、转款记录及交房清单等证据，拟证明韩丹系案涉房屋实际所有权人。纵横博宇公司认为该合同是舒勇和韩丹在今年3月份伪造，倒签的，舒勇9月份购买商铺不足一月便卖出不合常理，且据向物业了解，舒勇在2017年12月4日才领钥匙接房，故对房屋买卖合同、交房清单的三性均不认可；韩丹与舒勇之间存在上千万元的借款，该300万元转款记录并非支付的购房款。 2.纵横博宇公司申请证人刘某出庭作证。刘某陈述，舒勇公司与韩丹之间有多笔借贷关系，据了解有高达一千多万债务，有刘某与龙湖租售中心的两位工作人员的相关微信语音佐证。韩丹质证认为，证人证言没有其他印证不能采信，录音由于取证方式不合法请法庭不予采信。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人韩丹是否是案涉房屋的权利人以及该权利是否足以阻却本院强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，首先，韩丹提交的其与舒勇之间签订的《房屋买卖合同》，本院无法确认其真实性以及签订的时间；其次，根据房屋查询信息记录，舒勇与韩丹之间确实存在借款关系，并在2018年就舒勇所有的另一房屋办理了抵押登记，不排除本案韩丹提交的300万元转款记录并非支付购房款的可能性；再次，根据舒勇与开发商签订的买卖合同及补充协议约定，由舒勇在付清最后一期购房款后自行主动办理房屋接收手续，而合同约定的付款方式为分期付款，最后一期房款缴纳时间为2017年12月15日，韩丹未提交证据证明舒勇在2017年10月28日前付清了所有购房款，亦未提交证据证明舒勇在2017年10月28日前办理了房屋接收手续，在舒勇未从开发商处接收房屋前，不可能将案涉房屋交付给韩丹，故韩丹提交的《交房清单》真实性存疑。最后，根据双方在庭审中的陈述，案涉房屋至今未交过物管费。综上，韩丹所提交的证据不足以证明其与舒勇在本院查封前即签订了合法有效的房屋买卖合同并支付了价款，更不足以证明其在本院查封前即已合法占有案涉房屋，其主张不符合前述法律规定的条件，故对其请求不予支持。 综上，韩丹的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回韩丹的诉讼请求。 案件受理费17815元，由韩丹负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  林建中 人民陪审员  谢 刚 二〇二〇年八月二十一日 法官 助理  赵劲菘 书 记 员  童学翠