四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1016号 上诉人（原审被告）：泸州市龙马潭瑞恒小额贷款有限公司。住所地：四川省泸州市蜀泸大道9号2幢3层3--1号（爱家1号3楼）。统一社会信用代码：91510504083363498L。 法定代表人：郭周培，执行董事。 委托诉讼代理人：王云彩，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈波，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川亚泰建设有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区连江路二段17号。统一社会信用代码：91510500204704704659L。 法定代表人：谢志平，总经理。 委托诉讼代理人：牟炜，四川平通律师事务所律师。 原审第三人：泸州峰宇汽车销售有限公司。住所地：四川省泸州市纳溪区棉花坡镇安富村五社。注册号：510503000013606。 法定代表人：潘廷友，执行董事。 上诉人泸州市龙马潭瑞恒小额贷款有限公司（以下简称瑞恒公司）因与被上诉人四川亚泰建设有限公司（以下简称亚泰公司）、原审第三人泸州峰宇汽车销售有限公司（以下简称峰宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2019）川0522民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，原审第三人峰宇公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 瑞恒公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人有合理理由认为被上诉人四川亚泰公司与第三人峰宇公司间房屋买卖不真实，一审法院认定买卖关系成立属事实认定不清。上诉人有合理理由认为被上诉人与峰宇公司间房屋买卖不真实，一审法院认定买卖关系成立属事实认定不清。首先，支付预付款时间早于合同签订时间，显然不合常理；其次，打款主体不对应，亚泰公司并未实际支付购房款。最后，亚泰公司称250万元的支付是以冲抵三角债的方式支付明显也不成立。2、一审法院适用法律错误。本案并不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。亚泰公司并未提供提供任何证据证明未办理过户登记系非因买受人原因，也未提供任何证据证明峰宇公司向亚泰公司交付了房屋，燃气安装合同和发票时间均为2014年12月3日，而法院采取保全措施的时间是2014年9月。 亚泰公司辩称，1、关于预付款时间，我们认为预付款完全可以早于合同前，在双方达成合意后支付，且峰宇公司2014年1月10日出具的收条已经说明了先收钱后签合同；2、关于李良琴，她系亚泰公司财务人员，亚泰公司由于经营不好，在过程中银行账户难于使用，所以用财务人员个人账户支付，该行为可能违反财务制度，但不能改变付款事实，而李良琴是代表亚泰公司收付款；3、关于250万元，唐晓燕是四川中友投资公司在2014年5月22日至2017年12月25日的法定代表人，该公司现已更名为四川厚全投资有限公司，但在发生这些业务期间，她是中友公司的法定代表人，在交易中，这些公司都是用法定代表人个人账户进行银行往来，原因是因为公司多少有些诉讼纠纷，与本案说到钱款支付的客观事实不矛盾；250万元的抵扣首先是因为峰宇公司、潘廷友在2013年9月13日向唐晓燕借款300万元，借据上峰宇公司签章和潘廷友签字，且指明转入潘廷友账户，说明这笔债务是峰宇公司和潘廷友的共同债务，这个行为不违反法律强制规定；同时，峰宇公司和潘廷友还向唐晓燕出具了150万元的借据，他们之间认可的借款是450万元；2014年6月6日，唐晓燕向亚泰公司出具借条借款300万元，接着李良琴代表亚泰公司分两次转账支付200万元；2014年10月31日，峰宇公司和潘廷友出具了付款委托，要求亚泰公司把应付的购房款250万元支付给中友投资，峰宇公司出具了亚泰公司250万元的收条；2014年10月5日，中友投资认可收到峰宇公司、潘廷友的250万元款项，以上证据证明了250万元的来龙去脉。首先，2014年10月31日，峰宇公司出具的委托书和收款收据确认收到250万元，如果对证据不严格要求，这个条子已证实峰宇公司收到250万元，为了说明事情，还追加了我公司、峰宇公司、中友投资的三角债证据，目前亚泰公司、唐晓燕及中友投资、峰宇公司和潘廷友没有在任何场合下对抵扣提出异议。关于上诉状中提到只付了200万元转账的问题，他们之间有利息，而且还有一些是唐晓燕和亚泰公司其他账目的来往，他们最终以200万元转账把250万元债务了结，中友投资出具收条确认，因此250万元已经很清楚了。 我们占有房屋最迟是在2014年6月3日，房子买的时候是大通间，我们交付后先把大通间隔成单间，这个就花掉了时间，之后安装天然气和水电是2014年6月3日签订的合同，改装在前，签天然气合同在后，交付远在2014年6月前，比案子中房屋抵押及法院查封的时间早得多。现在房屋由亚泰公司的员工居住，二审法官可以查看，说明我们有实际的占有使用。关于本案中上诉状第二点第二条，上诉人着重强调的抵押权问题，我们认为该抵押权不再成立，对于诉争房屋，一共是六层楼，他只对四号楼一二三层和二号楼四层办了抵押，另两层没有办，我们认为抵押系事后抵押，其借贷关系早于抵押，而抵押的办理日期是8月13日，到期日是8月16日，总共五天抵押期，不符合正常为了保护债权的常理。上诉人是在出借钱款后发现峰宇公司经济情况有问题，所以赶着去办的抵押，属于事后抵押；从上诉人申请执行的2014中院泸民初字117、125、126号调解书看，调解书列明了峰宇公司同意将他的土地和九套房屋作为抵押担保，这并没有包括本案涉及的已办抵押的四套房屋，根据担保法解释12条、物权法202条，我认为抵押权是有时间限制，不是登记了就一直有效，上诉人和峰宇于10月19日达成调解，没有把四套房屋列到调解书的担保中，说明他已放弃这四套房屋的抵押优先权，而且债务由于已达成调解，就不再有诉讼时效，人民法院也不再保护所谓的抵押优先权。 涉案房屋的实价是578.27万元，退一万步讲，我们已实付款是550万元，根据房屋买卖合同，峰宇公司卖给我们的房子需要安装水、电、气、光纤和承担过户税费，我们在诉讼中已说了为了安装水、电等已开支了210712元，且这个房子峰宇公司已完全没有履行钱款的能力，过户费用肯定也由亚泰公司支付，这笔费用最低限度也是50万元左右，加上所有的支付费用，我们认为已付清涉案房屋的价款，而且还要付很多税费才能真正拿到房屋，远超出了房屋买受价，所以最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题出的规定第28条，我们是符合的。这个案子不管从法律规定还是从实际角度看，我们买的房屋已经占有、使用、付清价款、加以改造，我们的情况和其他案子中仅签合同的情况不一样，应得到人民法院的支持。 亚泰公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决立即停止对位于纳溪区房屋的执行（查封及拍卖）；2、判决确认位于纳溪区房屋属原告所有，第三人立即配合原告办理上述房屋不动产权证过户手续，并承担相应税费；3、判决第三人为上述房屋安装电梯并承担所有费用，同时第三人承担原告为修建、安装上述房屋的自来水、天然气、电视光纤等设施所垫付的费用210712元。 一审法院认定事实：2014年1月10日，原告亚泰公司为向第三人峰宇公司购买本案案涉房屋，向第三人峰宇公司两次转款支付定金合计200万元，第三人向原告出具收条。同年2月29日，原告亚泰公司与第三人峰宇公司签订《购房合同》，约定峰宇公司将坐落于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口出让土地自建的楼盘，即2号楼第4层、4号楼门面、住宅楼一幢出售给亚泰公司，以房监部门办证面积为准。单价均按1750元/平方米计价，总面积约3596.08平方米，合计总金额6293140元。该合同还约定了第三人峰宇公司应就该出售房屋在三个月内将电梯安装完毕，并负责房屋消防设施、水、电、光纤等完善向原告交付使用。合同签订后，亚泰公司又于2014年2月、10月，以直接向第三人支付、向第三人委托的案外人支付的方式支付购房款400万元，合计支付购房款600万元。第三人向原告出具收款收据。之后，原告将涉案房屋进行改装入住，并于2014年底自行垫支安装天然气、广播网络设施等。 另查明，原告所主张的案涉房屋系第三人自建的办公用房、生产用房、倒班房。2014年5月28日，上述房屋所有权初始登记在第三人峰宇公司名下（共计六处房产，房屋所有权证号为201407966、201407980、201407984、201407986、201407988、201407992，登记建筑面积合计为3304.42平方米，结合双方合同约定，总价款金额计578.27万元）。2014年9月因第三人峰宇公司涉多起民事案件，其在泸州市纳溪区峰宇汽贸城自建的相关房屋均被法院采取保全措施。2015年3月16日，一审法院依照四川省泸州市中级人民法院（2014）泸执字第84号指定执行裁定书，作出了（2015）合江执字第123号执行裁定书，对包含本案诉争房在内的共计24处房产，裁定拍卖。亚泰公司对本院作出的（2015）合江执字第123号执行裁定书不服，以“被执行人泸州峰宇汽车销售有限公司位于纳溪区房屋系其购买”为由，提出书面异议，请求终止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。一审法院受理亚泰公司执行异议案件后，于2016年10月18日作出（2016）川0522执异29号执行裁定书，裁定驳回亚泰公司的异议请求。亚泰公司不服该执行裁定，向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院于2016年11月2日受理后，于2016年12月19日作出（2016）川0522民初3226号民事裁定书，裁定驳回亚泰公司的起诉。之后，一审法院基于泸州市纳溪区人民检察院的检察建议，于2016年12月20日作出（2015）合江执字第123号告知书，告知峰宇公司涉执债权人，决定对峰宇公司的财产中止执行，即正在拍卖的财产暂停拍卖，正在分配的财产暂停分配。由于亚泰公司不服本院作出的（2016）川0522民初3226号民事裁定，向四川省泸州市中级人民法院提出上诉。四川省泸州市中级人民法院二审认为,亚泰公司所提案外人执行异议之诉的执行标的因一审法院已中止执行,亚泰公司作为案外人提起案外人异议之诉的前提条件不具备,依法应裁定驳回起诉,一旦人民法院决定继续执行诉争的执行标的,亚泰公司可另行依法主张相关权利,故于2017年6月22日作出（2017）川05民终455号民事裁定书，裁定：“驳回上诉，维持原裁定”。2019年2月28日，一审法院恢复对峰宇公司名下上述财产的执行。原告亚泰公司再次提起执行异议，经一审法院审查驳回异议申请后，再次提起本案异议之诉。 还查明，被告瑞恒公司于2013年12月至2014年4月期间多次向第三人峰宇公司出借款项2000余万元，双方签订了《借款合同》及《最高额抵押合同》，合同约定的款项归还日期为2014年6月17日、2014年8月16日。2014年8月13日，双方就第三人名下包含本案诉争201407966、201407980、201407984、201407986等共计11套房产等设立了最高额抵押的他项权利，并在房管部门办理登记，抵押约定期限于2014年8月16日止。2014年10月9日，被告瑞恒公司与第三人峰宇公司的多笔民间借贷纠纷经泸州市中级人民法院调解，并达成调解协议。调解协议对双方的债权债务金额及其给付时间进行确认。 一审法院认为，本案系执行异议之诉纠纷，争议的焦点在于亚泰公司对执行标的（涉案房产）是否享有足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，被告恒瑞公司以此主张其对涉案执行标的依法享有对抗原告的担保物权等优先受偿权。但同时，该二十七条也规定了法律、司法解释另有规定的除外。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述第二十七条的规定，早在强制执行程序开始之前，原告亚泰公司即与峰宇公司签订了《购房合同》，购买涉案房屋。该《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。从查明的事实看，原告亚泰公司支付了全部房款，履行了《购房合同》项下的义务。亚泰公司购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间。其提交的2014年原告就涉案房屋安装燃气的安装合同及发票亦可以看出，合同签订后第三人峰宇公司向亚泰公司交付了房屋，原告有实际占有涉案房屋的事实存在。瑞恒公司提出的亚泰公司与第三人峰宇公司签订的《购房合同》不真实，系以房抵债，原告系强行占有，但未提供证据予以证明，对其抗辩意见，不予采纳。同时，亚泰公司购房时，涉案房屋尚未办理初始登记。诉争房产办理初始登记两个月后即被第三人峰宇公司抵押给瑞恒公司，故未办理过户登记不是亚泰公司自身原因所致。综上所述，亚泰公司对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。同时，亚泰公司亦主张确认其系本案诉争房产的所有权人，根据《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，以及《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的解释》第三百一十二条的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并裁判。原告提供的证据足以证实原告系案涉房产的真实权利人。因此，亚泰公司请求停止对位于纳溪区房屋的的执行（查封及拍卖），并确认其系上述诉争房产的所有权人的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于原告要求第三人峰宇公司承担原告为修建、安装上述房屋的电梯、自来水、天然气、电视光纤等设施所垫付的费用210712元的诉讼请求，系原告与第三人在履行购房协议中产生的债权债务纠纷，以及原告要求第三人立即配合原告办理上述房屋不动产权证过户手续，并承担相应税费,非执行异议之诉的审理范围，不予处理。第三人峰宇公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但不影响本院对案件的查明与处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八规定，判决如下： 一、停止对位于泸州市纳溪区浙 江产业园区峰宇汽贸城4号楼房屋及2号楼第4层房屋的执行。 二、确认原告四川亚泰建设有限公司系泸州市纳溪 区东升街道蓝天路14号浙江产业园区峰宇汽贸城4号楼房屋及2号楼第4层房屋的所有权人（房屋所有权证号为201407966、201407980、201407984、201407986、201407988、201407992）。 三、驳回原告四川亚泰建设有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费36486元，由原告四川亚泰建设有限公司负担。 二审中，上诉人没有提交新证据。被上诉人亚泰公司在本院第一次开庭时提交了以下证据：1、李良琴的劳动合同书（2010年、2014年，其中2014年的合同系复印件）和社保证明（复印件）各壹份，证明李良琴是亚泰公司员工；2、中友投资公司的信息登记网络打印件壹份，证明唐晓燕在2014年5月22日至2017年12月25日期间是中友公司的法定代表人；3、水电、土建改造的合同（复印件）、转账凭证各壹份，证明签订合同日是2014年6月3日，是在房屋买卖合同签订之后。上诉人质证认为，对劳动合同，是2010年签订的，真实性无法核实，是亚泰公司盖的章，2014年的合同是复印件，不能证明2014年的劳动合同关系，社保证明也是复印件，对真实性有异议，不能达到被上诉人的证明目的。对中友公司的信息，是政府登记信息，真实性由法院核实，亚泰公司的股东唐晓波和中友投资的法定代表人唐晓燕是兄妹关系，中友投资和亚泰公司是关联关系公司，可以证明亚泰公司签订的这份房屋买卖合同是抵偿唐晓燕在2013年9月13日提供给峰宇公司、潘廷友的借款。对水电、土建安装合同的真实性有异议，这种工程不可能发包给个人，必须要有资质的单位，款项和合同约定的款项金额不一致，合同约定的是100万元，实际上打给**是4.9万元，与合同金额不配，**的4.9万元并非合同款项，该合同并非真实履行的合同。同时，从证明目的来说，被上诉人要证明房屋的交付应该提供与峰宇公司的房屋交接手续，提供土建、水电安装即使是真实的，也只证明被上诉人在未经峰宇公司同意的情况下强行占有房屋，不符合异议复议规定28条合法占有的情形。第二次开庭时提交了**出具的《收条》四份及相应银行流水，即2014年6月22日出具收条收到15万元、7月2日收到40万元、7月31日收到36万、9月5日收到10万、9月28日收到28.4796万元，共计129.4796万元。。欲证明案涉房屋在人民法院保全之前已经实际占有的事实。上诉人质证认为，一、被上诉人在一审整个过程和二审第一次开庭，都没有向法庭提供上述所有证据，该证据不属于新证据，不符合新证据的相关规定，不应作为新证据予以采纳。二、被上诉人提供的所有证据是虚假的，不是真实客观存在的。三、就收条的金额与转账的金额明显不一致，并且从提供的证据看不出是由亚泰公司向**支付，包括支付的账号和收款账号，都不一致。 本院认为，本案争议焦点是被上诉人亚泰公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利，即本案需要解决的是申请执行人瑞恒公司与亚泰公司权益的冲突问题。亚泰公司在本案中，所主张的是依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定排除执行，即亚泰公司与峰宇公司之间的房屋买卖合同是否同时具备以下各项要求，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对此，本院分述如下：（一）关于是否已支付全部房屋价款问题，被上诉人亚泰公司举证已付款600万元，该600万元的组成包括，2014年1月10日的180万元、2014年1月13日的20万元、2014年2月20日的150万元、2014年10月31日的250万元。首先，峰宇公司于2014年1月10日出具的收到200万元的收条，当天仅收到180万元，有20万元是在三天后收到，不符合常理；其次，250万元是因三角债而来，即峰宇公司委托亚泰公司将250万元支付给第三人四川中友投资有限公司（以下简称“中友公司”）；最后，上述前三笔款项均是由亚泰公司工作人员李良琴个人账户支付与峰宇公司法人代表潘廷友个人账户，最后一笔即250万元，也并未按照委托书指令的将该款支付给四川中友投资有限公司，而是由所谓的三角债冲抵而来。（二）关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题，被上诉人亚泰公司主张，在2014年12月进行了天然气的安装，以证明占有的事实。但案涉房屋的保全系在2014年9月，被上诉人并不能证明保全之前已经占有使用房屋。被上诉人又提交与**对案涉房屋的装修合同即2014年6月3日，亚泰公司与**签订的内部职工安置房工程协议书，并提交**出具的收条四份及银行流水，被上诉人欲通过上述证据证明案涉房屋在人民法院保全之前已经占有的事实。对此，本院认为，第一，**作为装修承包人，其身份是被上诉人亚泰公司自己的职工，其证词的真实性值得商榷；第二，**出具的收条部分在收到款之后出具，部分在未收到款时即出具，也不符合常理；第三，在被上诉人与原审第三人的签订的《购房合同》中，明确“乙方应在三个月内将所有房屋的消防设施、化粪池、住宅楼的水电、气、光纤、电话五通等通到室内节点和安装完毕”，即安装水电气等义务均是峰宇公司的义务，被上诉人亚泰公司主动自己装修通水电气等不符合常理。 综上，亚泰公司的主张不能证明已经满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，不足以排除执行。一审法院适用法律不当，应予纠正。瑞恒公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、撤销四川省合江县人民法院（2019）川0522民初2345号民事判决； 二、驳回亚泰公司的诉讼请求。 一审案件受理费36486元，二审案件受理费36486元，均由四川亚泰建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 蓝 军 审判员 李 野 审判员 陈 靖 二〇二〇年八月七日 书记员 潘春艳