云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初1545号原告:褚学珍，女，1965年8月16日出生，汉族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人暨原告：姜立明（系褚学珍丈夫），男，1966年5月14日出生，汉族，农民，住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司；住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限:特别授权。委托诉讼代理人：许毅辉，云南经峰律师事务所律师。代理权限:特别授权。原告褚学珍、姜立明与被告云南吉成投资有限责任公司（以下简称吉成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告褚学珍委托诉讼代理人姜立明，被告云南吉成投资有限责任公司委托诉讼代理人许毅辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚学珍、姜立明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年4月1日至2021年3月31日的租金22299元；2.被告交付2020年骊都国际酒店的7张免费入住劵；3.被告支付违约金从2020年4月1日至2020年5月11日按22299元×41天×0.0005元/天=457.13元；4.被告支付从起诉之日至实际付清房租之日的违约金按每日0.0005元计算。事实和理由:2015年1月7日，被告置业顾问向原告推销被告开发的“吉成·骊都”商品房，承诺购买即签订12年返租合同，租金按房屋价款的6%-12%支付：第一年至第三年为6%,每年16725元，第四年至第六年为8%，每年22299元，第七年至第九年为10%，每年27875元，第十年至第十二年为12%，每年33450元，税收等一切费用不要业主承担，原告遂购买了“吉成·骊都”第X-XXXX号房屋（酒店式公寓），并于2015年11月14日与被告签订《委托投资经营合同》。按照合同约定，被告应从2015年11月14日开始履行合同，后由于被告工期问题，一直拖到2016年6月30日。按照承诺，被告一次性支付第一年房租16725元，2017年6月30日支付第二年房租16725元，但2018年6月30日，被告却要求业主先签订由被告单方面提出的《委托投资经营合同补充协议书》，业主拒绝签字，被告就拒绝履行原《委托投资经营合同》，拒绝支付房租。后被告直接扣除租金10%的税收后，2018年10月，被告才把租金余额（2017年6月-2018年6月）汇入原告银行卡。2019年的租金经过法院判决合计22380.39元至今未收到。综上，原、被告签订的《委托投资经营合同》合法有效，原告已严格认真履行，被告却不顾合同约定，拒绝支付房租，致使原告合同目的无法实现，严重损害原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告云南吉成投资有限责任公司对原告主张的事实无异议，但请求驳回原告的全部诉讼请求，并判决解除《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》，理由如下：一、由于市场经济不景气及当地旅游业发展不平衡，被告目前经营困难，长期停业，无力再继续履行合同，不符合双方签订合同的目的；二、在租赁期内发生新型冠状病毒肺炎疫情，致使公司经营困难，合同不能继续履行，属于不可抗力；三、被告一直在与原告协商处理房屋租赁事宜，2018年12月组织召开业主大会，告知业主下调租金或解除合同，2019年8月向业主发出风险告知书，2019年11月张贴公告和通过微信群要求解除合同，是原告未预知风险，没有积极配合处理相关问题，根据《合同法》第一百一十七条规定，守约方未及时止损，后续的租金和违约金不应得到支持；四、业主多次起诉至人民法院，将会导致法院执行困难。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，二原告与被告补签《商品房购销合同》，约定二原告向被告购买弥勒市交汇处的“吉成·骊都”第1幢第XX层X-XXXX号房，房屋建筑面积44.02平方米，总价278748元。2015年11月14日，原告褚学珍与被告签订《委托投资经营合同》，约定：原告将上述房屋委托被告投资经营管理，由被告在法律规定的范围内进行合法经营，期限自2016年4月1日起至2028年4月1日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；租金支付标准：第一年至第三年按原告购买房产总金额的6%，即16725元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即22299元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即27875元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即33450元／年；第一年租金，在被告将委托房屋向原告交付使用之日起7个工作日内一次性支付，以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清；委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时签订《委托经营合同之补充协议书》，约定自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告每年可免费入住被告开发的“吉成·骊都”1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间7天。协议签订后，被告如约支付原告2016年4月1日至2018年3月31日的房屋租金，2019年4月1日至2020年3月31日的房屋租金已经人民法院判决，现因被告未如约支付2020年4月1日后的租金，原告起诉至人民法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告向原告出售房屋后，又与原告签订由其提供的格式合同即《委托投资经营合同》，以此与原告建立租赁关系，其作为具有完全民事行为能力的主体，应该能预见承租原告房屋经营酒店可能会带来的商业风险，其确定的房屋租金、违约金及支付方式是其真实意思表示，并经过双方签名确认，故对双方具有法律约束力。现被告逾期不支付租金已构成违约，原告要求被告按合同约定支付房屋租金、违约金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持，2020年4月1日至2021年3月31日系该房屋第四个租赁年度，租金应为购房款278748元的8%，即22299元；2020年4月1日至2020年4月7日为被告支付本年度房屋租金的期限，故违约金应自2020年4月8日起算，截止2020年5月11日，被告本年度房屋租金逾期33天，按照合同约定的计算标准，违约金合计367.93元（22299元×33天×0.5‰），2020年5月12后的违约金按未付租金为基数，按0.5‰/日计付，至上述租金付清之日止。《委托经营合同之补充协议书》与《委托投资经营合同》具有同等法律效力，双方在《委托经营合同之补充协议书》已经明确约定，自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告在遵守入住酒店客人规定的前提下每年可免费入住7天，鉴于被告目前未正常经营，何时恢复营业尚不能确定，原告要求被告交付2020年骊都国际酒店的7张免费入住劵的诉讼请求有所不妥，本院确认原告在2020年4月1日至2020年3月31日享有免费入住被告经营的骊都国际酒店的权利。被告经营困难是其主张解除《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议书》的本质和唯一理由，本院在（2019）云2504民初3362号民事判决书中已对该辩解意见进行了充分的陈述和论证，现本院不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告褚学珍、姜立明位于弥勒市交汇处的“吉成·骊都”第1幢第XX层X-XXXX号房屋自2020年4月1日至2021年3月31日的租金22299元及2020年4月8日至2020年5月11日的违约金367.93元，合计22666.93元；2020年5月12日至上述租金付清之日止的违约金以未付租金为基数，按每日0.5‰计付；二、原告褚学珍、姜立明2020年4月1日至2021年3月31日享有在被告云南吉成投资有限责任公司经营的骊都国际酒店免费入住标准间7天的权利；三、驳回原告褚学珍、姜立明的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，减半收取计184元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨彦玲二〇二〇年八月七日书记员  尹超祎