辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2611号上诉人（原审被告）：韩桂敏，女，1957年10月20日出生，汉族，住营口市西市区。被上诉人（原审原告）：营口市中天物业服务有限公司，住所地辽宁省营口市西市区。法定代表人：于洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王羽婷，辽宁海润律师事务所律师。上诉人韩桂敏因与被上诉人营口市中天物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。韩桂敏上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需给付被上诉人4801元物业费。事实与理由：上诉人是营口市西市区御景华庭小区的业主，被上诉人是承揽本小区物业管理工作的公司，从2012年起上诉人楼下业主开始捡拾垃圾堆放在其自家房屋的露天阳台上，由于垃圾产生的气味导致上诉人一家人无法正常生活，尤其是在夏天时原告家根本不敢开窗，原告多次找到物业反映情况，物业公司长达八年没有沟通解决此事，由于物业公司没有尽到相应的管理义务，因此原告拒交物业费，“物业管理服务协议书”中己经明确业主的环境、卫生等涉及业主影响生活问题归物业管理，因此上诉人现在的生活己经受到严重影响，因此请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。营口市中天物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。营口市中天物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告给付欠缴的物业费4801元及滞纳金852元(物业费及滞纳金自2013年10月15日计算至2018年6月30日，其余物业费及滞纳金计算至给付之日止)。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、物业公司服务的小区位置和名称：御景华庭小区。2、物业公司起诉要求被告缴纳物业费的期限：2013年10月15日到2018年6月30日。3、业主房产位置：御景华庭1-4-201。4、业主房产用途：住宅。5、业主房产建筑面积：100.24㎡。一审法院认为，1、物业费服务标准。被告于2007年入住时与原告签订了《物业管理服务协议》，约定物业服务费按年收取，住宅每月每平方米0.5元；电梯费用按年收取，第二、三层：180元。被告所在小区成立了业主委员会后，业主委员会于2012年4月12日与原告签订了《物业服务合同》约定物业服务费用多层住宅每月每平方米0.6元，物业服务期限是三年，又于2015年4月28日再次签订《物业服务合同》约定物业服务费用多层住宅每月每平方米0.9元，物业服务期限是三年。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告与原告之间签订的物业管理服务协议以及被告所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对被告具有约束力，故物业服务标准应为2012年4月12日至2015年4月27日为每月每平方米0.6元，2015年4月28日后为每月每平方米0.9元,故原告诉讼请求以此标准计算被告2018年6月30日前尚欠物业服务费、电梯费共计4801元，本院予以支持。2、依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”以及《营口市物业管理实施细则》第三十七条“业主、物业使用人自用部位、自用设施设备，物业管理范围内房屋共用部位、公用设施设备，公用专业部门管理范围内共用设施设备的界定：（一）业主、物业使用人自用部位、自用设施设备1、自用部位：户门以及内门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚、阳台及业主独立使用的露台等；……”，依照上述规定101室阳台为自用部位，依法不属于共用部位，不在物业管理范围。此外，如果因为101室阳台堆放酒瓶子等杂物造成被告损害的，被告可向行为人主张权利，不能以此为理由拒绝缴纳物业费。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”电梯是建筑物的附属设施，为共有部分，缴纳电梯费是业主的一项义务，业主不得以放弃权利不履行义务。被告辩称已申请停止使用电梯，未提供证据证明是否已经征得原告或业主同意，故应根据双方签订的物业管理服务协议的约定，缴纳电梯费。另外，物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，应限定在原告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为拒绝交纳物业服务费的理由。故对被告的辩称意见，本院不予采纳。3、对于原告主张向被告收取滞纳金的请求，因原告在具体的物业服务过程中，未及时妥善与被告沟通或解决存在的问题，致使被告不满意原告的物业服务，导致出现物业服务纠纷，物业公司也有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告韩桂敏于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告营口市中天物业服务有限公司物业费、电梯费共计4801元；二、驳回原告营口市中天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预交50元)，减半收取25元，由被告韩桂敏负担。本院二审期间，上诉人提供照片三张，证明楼下业主把垃圾堆放在走廊及楼宇门门口。被上诉人质证意见：该组证据不能反映拍摄时间和拍摄地点，无法证明上诉人的证明内容。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，上诉人作为小区业主，应当向被上诉人支付物业服务费用。对于上诉人提出的楼下业主捡拾垃圾堆放在自家房屋的露天阳台上，产生的气味影响上诉人正常生活的问题，被上诉人表示已多次找到一楼业主协调此事，但是没有结果。而被上诉人作为物业服务企业，法律并未赋予其采取强制手段制止或者处罚的执法权利。如果上诉人认为相邻业主的行为对其造成影响，并已经侵害了其合法权益，可以依据相邻关系或其他相应的法律关系，向行为人主张权利，而不能以此为由不支付物业服务费用。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩桂敏负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  朱隆升二〇二〇年八月二十四日法官助理刘丛博书记员王伟超