陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020）陕01执异385号案外人：孙爱军，男，汉族，1966年10月3日出生，住陕西省韩城市。委托诉讼代理人：张愉康，陕西英培律师事务所律师。申请执行人：孙永年，男，汉族，1972年9月11日出生，住陕西省韩城市。委托诉讼代理人：荆楠迪，陕西联诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高楠，陕西联诺律师事务所实习律师。被执行人：韩城市韩牟发有限责任公司，住所地陕西省韩城市新城区潭马村。法定代表人：张武峰，该公司董事长。在本院执行孙永年与韩城市韩牟发有限责任公司（以下简称韩牟发公司）民间借贷纠纷一案中，案外人孙爱军对本院执行韩牟发公司名下位于陕西省韩城市新城区潭马村的地上建筑物中的第五层北边8.4米两间，4.2米一间，东西为25.7米共计539.7平方米的商品房（以下简称案涉房产）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙爱军称，一、关于案涉房产的情况说明。2015年3月20日韩牟发公司召开会议,决定将在其所拥有使用权的土地上建造一栋临街综合商住办公楼,因韩牟发公司资金短缺,会议决定吸引投资人加入,投资人可以将出资款以优惠价格购置房产。孙爱军与韩牟发公司签订合同认购了案涉房产,后韩牟发公司完成对该商住办公楼建造。二、孙爱军对案涉房产享有绝对权利。2016年1月22日,孙爱军与韩牟发公司签订《商品房认购合同》,该合同约定由韩牟发公司将案涉房产以人民币100万元的价格出卖给孙爱军，韩牟发公司在该合同中明确表示将会完全配合甲方办理房产证。后孙爱军又与韩牟发公司签订《商品房买卖补充合同书》，该合同书中明确约定韩牟发公司所出卖的房产没有设定任何担保抵押等,将不受任何人合法追索。后孙爱军将100万元购房款支付完毕,韩牟发公司向孙爱军出具了相关证明。至此案外人孙爱军已完全履行了《商品房认购合同》约定的义务,并合法享有了对案涉房产绝对的权利。三、孙爱军已经合法占有案涉房产。韩牟发公司向孙爱军交付案涉房产后,孙爱军已经对该房产进行装修并使用。2019年4月10日,孙爱军将案涉房产出租给武汉卫尔康健康投资管理有有限公司使用,租期为19年,可以明确认定孙爱军已经事实占有案涉房产,并已使用至今。综上,案外人孙爱军认为法院的执行措施不当,故请求解除对案涉房产的执行。为支持其异议请求，案外人孙爱军向本院提交了韩牟发公司承建临街房开工前及工程投资人会议纪要、《合同书》、《商品房认购合同》、《商品房买卖补充合同书》、银行凭证、收条、《房屋租赁合同》等证据。申请执行人孙永年称，一、韩牟发公司至今未取得案涉房产的权属证书，更无商品房预售许可证明，案外人孙爱军与韩牟发公司签订的《商品房认购合同》不论是从出卖主体上，还是从商品房预售许可证明的取得上，均因违反法律的强制规定而无效。故案外人孙爱军并未在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。二、孙爱军提交的收条，系韩牟发公司单方出具，银行流水所记载的款项系孙爱军向张敏正支付，并未支付给韩牟发公司，故不足以证明孙爱军支付了房款，更无法排除存在恶意侵害申请执行人孙永年合法权益的情形。三、孙爱军提交的《房屋租赁合同》，欲证明其于2019年4月10日将案涉房产租赁给武汉卫尔康健康投资管理公司，已在法院查封前合法占有案涉房产。而案涉房产至今未进行产权登记，且孙爱军对案涉房产不享有所有权，也不享有收益权，无权对案涉房产进行出租。因此，案外人孙爱军并未在法院查封前合法占有不动产。四、孙爱军明确知晓案涉房产未办理产权登记手续，依法不得进行买卖，且韩牟发公司也并非房地产开发企业，不得进行商品房销售行为，在此情况下，孙爱军仍然与韩牟发公司签订《商品房认购合同》，属于案外人孙爱军存在明显过错。综上，请求法院予以驳回，维护申请执行人的合法权益。本院查明，孙永年与韩牟发公司民间借贷纠纷一案，本院依法于2018年12月10日作出（2018）陕01民初1476号民事判决，判决：被告韩牟发公司向原告孙永年偿还借款本金1351万元及自2018年6月2日起至判决确定之日止的利息；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因被执行人韩牟发公司未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人孙永年向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在案件审理中，本院于2018年7月26日以（2018）陕01执保218号之一执行裁定查封了包括案涉房产在内的新××××村的土地及地上附着物，面积5803.6平方米，查封期限为三年；在执行中，本院于2019年4月22日以（2019）陕01执1013号执行裁定冻结（划拨）韩牟发公司在各金融机构存款、债券、股票、股权、基金份额等人民币1440万元，或提取（扣留）其相同数额的收入，或查封（扣押）其相同价值的财产。另查，2015年3月20日韩牟发公司承建临街房开工前及工程投资人会议纪要中记载：投资人员孙爱军投资方式为资金80万元。孙爱军与韩牟发公司于2016年1月22日签订了《商品房认购合同》，该合同约定：孙爱军购买位于新城区黄河大街北段市医院对面临街商住楼，第五层中共计面积为539.7平方米的房产，该商品房的用途为商住营业楼，房产总价款100万元。再查，《建设工程规划许可证》载明：建设单位为韩牟发公司，建设项目名称为韩牟发公司营业办公楼，建设位置为黄河大街北段西侧，建筑规模总建筑面积6773.97平方米，地上建筑面积5806.43平方米，层数为地上6层地下1层。韩国用（98）字第000538号《中华人民共和国国有土地使用证》载明：土地使用者为韩牟发公司，座落在新××××村，用途为商业住宅，使用权面积为5803.6平方米。不动产登记簿查询记录载明：权证号为韩国用（1998）第000538号，使用权人为韩牟发公司，坐落在新××××村，面积为5803.6平方米，土地性质为国有建设用地使用权，土地用途商服用地。上述事实有民事判决书、执行裁定书、会议纪要、《商品房认购合同》等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人孙爱军虽主张其在法院查封之前与被执行人韩牟发公司签订了案涉房产的《商品房认购合同》，已支付全部购房款，但案涉房产至今未办理商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，案外人孙爱军与被执行人韩牟发公司签订的《商品房认购合同》与国家强制性法律规定不符，在执行异议审查阶段无法认定其合法有效性，且银行汇款凭证显示是汇给张敏正，而非韩牟发公司，仅有收条无法确认其付款的真实性。另外，案外人孙爱军主张案涉房产在2019年4月10日已出租，但该时间在本院查封之后。综上，案外人孙爱军的异议请求本院依法不予支持。案外人孙爱军如对案涉房产主张实体权利，可依法通过异议之诉进行确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人孙爱军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年八月十日书记员  季 琳