福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       （2020）闽0206民初4710号                               案由                       物业服务合同纠纷                               适用程序                       小额诉讼程序                               立案时间                       2020年5月20日                               原             告                       厦门市厦煌物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区东渡路南苑村48号一楼。             法定代表人：王丽水，该公司董事长。             委托诉讼代理人：李远军，男，该公司员工。             委托诉讼代理人：蔡文雅，女，该公司员工。                               被             告                       被告：姚新兵，男，1981年11月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区新月街13号2005房。             被告：吴用金，女，1982年12月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区新月街13号2005房。                               判             决             主             文                       一、姚新兵、吴用金于本判决生效之日起十日内向厦门市厦煌物业服务有限公司支付2017年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费3604.2元、公共维修金901.05元以及违约金10.81元，合计4516.06元；             二、驳回厦门市厦煌物业服务有限公司的其他诉讼请求。                               诉             讼             请             求                       姚新兵、吴用金支付2017年4月1日至2019年9月30日的物业管理服务费3604.2元，维修金901.05元，违约金4703.48元（以3604.2元为基数，按日千分之三，自2017年5月1日起计至2019年9月30日），共计9243.68元。                               案             件             基             本             事             实                                   2012年11月21日，厦门市福满山庄业主委员会与厦门市厦煌物业服务有限公司（以下简称厦煌物业）签订《福满山庄物业管理服务合同》，合同约定：厦门市福满山庄业主委员会将福满山庄小区的物业及其配套设施、设备和相关场地委托厦煌物业实行物业管理，委托管理期限为五年，自签字之日起至2017年3月7日止；小高层住宅、高层住宅的商品房综合管理服务费由厦煌物业按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；综合管理服务费每季度由厦煌物业收取一次，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按欠交管理费用的千分之三向厦煌物业交纳违约金；公共维修金标准为高层住宅按0.25元/㎡/月收取。合同签订后，厦煌物业依约为福满山庄小区提供物业管理服务至今。             姚新兵、吴用金系厦门市思明区洪莲里117号604室的业主，房屋建筑面积120.14平方米。姚新兵、吴用金欠缴2017年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费3604.2元、公共维修金901.05元。                               裁             判             理             由                       本院认为，厦煌物业与厦门市福满山庄业主委员会签订的《福满山庄物业管理服务合同》系当事人真实意思表示,内容及形式于法不悖,应认定为合法有效，该合同对包含姚新兵、吴用金在内的全体业主和物业使用人均具有法律约束力。2017年4月1日至2019年9月30日期间厦煌物业虽未与厦门市福满山庄业主委员会签订合同,但已实际为福满山庄小区的业主和物业使用人提供了物业管理服务。姚新兵、吴用金作为福满山庄小区业主,接受厦煌物业提供的物业管理服务,应当缴纳物业管理费和公共维修金。现厦煌物业要求姚新兵、吴用金支付2017年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费3604.2元（1元/平方米/月×120.14平方米×30个月）、公共维修金901.05元（0.25元/平方米/月×120.14平方米×30个月），有事实和法律依据，本院予以支持。             《福满山庄物业管理服务合同》约定物业管理费按季度交纳,应视为每季度的最后一天前缴纳。姚新兵、吴用金未按期缴纳物业管理费已构成违约,现厦煌物业要求姚新兵、吴用金支付违约金,有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定逾期支付物业管理费的违约金按欠交管理费用的千分之三计算,厦煌物业将合同中的“的千分之三”变更为“日千分之三”，因厦煌物业未举证证明合同变更经与厦门市福满山庄业主委员会协商一致，故该变更不发生法律效力。现厦煌物业要求按日千分之三的标准计算违约金与合同相悖,本院不予采纳,姚新兵、吴用金应支付逾期缴纳物业管理费违约金10.81元(3604.2元×3‰)。                               适             用             法             律                       《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条。                               诉讼费用                       案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门市厦煌物业服务有限公司负担12.79元，姚新兵、吴用金共同负担12.21元。                审判员  林婧雯 二〇二〇年八月一日 书记员  林昕颖 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。