大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6041号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：刘婷婷，女，1984年7月12日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：马建生，男，1981年12月1日生，汉族，住址大连市甘井子区，系被告刘婷婷丈夫。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告刘婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告刘婷婷的委托诉讼代理人马建生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费17,183.99元（2014年11月1日至2020年9月30日）；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金5,155.20元。事实和理由：原告与大连广宇置业有限公司于2012年5月28日签订《远洋钻石湾前期物业服务合同》，合同约定物业服务费按建筑面积收取，高层住宅2.70元/平方米·月，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按一年一次交纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业费。业主逾期未缴纳的，应按逾期每日以应付未付费用总额千分之三的标准承担滞纳金。原告与被告于2018年1月11日签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费按建筑面积收取，小高层2.70元/平方米·月，物业服务费自业主与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的房屋交付之日起计收。物业服务费每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳。此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内缴纳次年物业服务费。逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾小区B2区1-1-302号业主，自2014年11月1日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务费及违约金共计22,339.18元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故原告诉至法院，请求保护原告的合法权益。被告刘婷婷辩称，不同意原告的诉请，对房屋的坐落、面积无异议，对物业费的收费标准有异议，对欠费期间有异议。未缴纳物业费的理由是：1、根据相关规范性文件的规定，竣工备案应作为缴纳物业费的节点，案涉房屋的竣工备案时间是2015年12月19日，也就是说从2015年12月19日才应收物业费，在交付业主使用前的物业费应由建设单位承担。2、被告未缴纳2015年12月19日至2018年1月11日期间物业费系因原告存在违约行为：原告以被告未支付取暖费、代收电费、垃圾清运费、物业费等理由拒绝向被告交付房屋钥匙，侵犯了被告合法权益。3、2017年7月2日以前的物业费已超过诉讼时效。4、被告与原告签订的《前期物业服务协议》盖章模糊不清，应视为无效协议。5、原告在2018年1月11日之后的物业服务不符合《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》相应要求，存在违约行为：（1）未向业主公布建立共用部位设施设备维修资金台账；（2）未向业主公示财务状况、成本构成、收支情况及服务内容和等级；（3）小区未见较大规模的休闲活动场地和固定活动馆所；（4）有私搭乱建及利用小区有共用部分堆放杂物及违章占用现象；（5）维修人员缺乏专业性和安全性，未履行回访制度；（6）小区大堂门口长期有车辆停滞，堵塞消防通道；（7）小区监控不到位；（8）有关共用设施清洁不到位；（9）有效投诉处理不到位；（10）未定期开展文化娱乐活动；（11）不能做到每年征求业主对物业服务的意见。6、物业费2.70元/月/平方米的定价违反《辽宁省物业管理条例》、《大连市物业服务收费管理实施细则》的相关规定，应认定无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区B2区1-1-302号业主，房屋面积89.64平方米。2012年5月28日，案外人大连广宇置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《远洋钻石湾前期物业服务合同》，协议约定：物业服务费按建筑面积收取，高层住宅2.70元/平方米·月（含电梯费），业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年一次交纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业费；业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日千分之三（应付未付费用总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金；本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业时，本合同终止。2012年9月15日，案外人大连广宇置业有限公司与被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买案外人大连广宇置业有限公司开发的位于大连市甘井子区和美园1号3层2号商品房一处。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月30日前交付房屋。同日，双方签订《补充协议》，补充协议第八条第1款约定：买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。2018年1月11日原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定：物业服务费按建筑面积收取；小高层物业服务费收费标准为2.70元/平方米·月；物业费自业主与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的房屋交付之日起计收；物业服务费每年预交纳一次，第一年的额物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。该协议第十一条第3款约定，本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。但该条款无效并不影响本协议其他条款的效力和履行，则双方对本协议有效条款仍应当继续履行。被告提供与案外人大连广宇置业有限公司签订的《协议书》一份，载明：“案外人大连广宇置业有限公司于2018年1月11日向被告交付案涉房屋钥匙并办理房屋交接手续；本协议仅是房屋交接，并不代表逾期交房违约金、采暖费、物业费等各项权利的放弃，双方可各自寻求途径向对方主张。”另外，庭审中原告提供2016年6月30日、2020年2月18日于被告房屋入户门上张贴催款通知书的照片，于2020年3月17日向被告邮寄物业费催收函快递单的照片、快递详情单，证明对被告进行了物业费的催缴。同时，被告提交了一份《远洋·钻石湾房屋交付流转单》，其上显示2016年6月26日组织被告交付房屋时，被告明确提出不认可2014年11月1日的取暖费、物业费的计费时间。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。关于被告提出的原告向被告索要住房竣工验收备案之前（即2015年12月19日之前）的物业费违反政府相关规定的抗辩意见。本院认为，合同无效不属于当事人约定的内容，而系由法律规定以确认是否无效。本案中，被告主张案涉协议所涉物业收费起始时间条款无效的理由为物业费收费起始时间与规范性文件相抵触，属于《前期物业服务协议》中约定的条款无效情形，如前所述，合同条款的无效并不能由双方进行约定，《前期物业服务协议》关于物业费收费起始时间的约定并不属于前述法律及司法解释规定无效的情形，故被告该项辩驳理由不能成立。且本案系物业服务合同纠纷，物业公司是基于其向业主提供物业服务而收取物业服务费，关于开发商是否在竣工备案后交付房屋及相关法律责任问题，与本案不是同一法律关系。综上，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。被告作为该小区业主，应按《前期物业服务协议》约定交纳物业费。关于被告提出的2015年12月19日至2018年1月11日之间产生的物业费用系因原告以被告未支付取暖费、代收电费、垃圾清运费、物业费等理由拒绝向被告交付房屋钥匙所致，原告存有违法行为，因此应由原告承担责任的抗辩意见。本院认为，首先，2012年9月15日案外人大连广宇置业有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，被告虽因房屋交付标准、房屋交付流程与房屋开发商产生了争议，但被告在法律规定的解除权期限内，并未主张解除与开发商的房屋买卖合同关系，现被告与开发商签订的《商品房买卖合同》已经备案，合法有效，被告作为购房人取得了对所购房屋所有权转移至自己名下的物权期待权，被告作为案涉房产的准业主，享有相应的权利，理应承担相应义务。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案外人大连广宇置业有限公司与原告签订的《远洋钻石湾前期物业服务合同》对业主具有约束力。再者，物业服务的目的是维护和保障物业的正常使用，提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务，某一个或者几个业主没入住，物业及其周边环境仍然需要被维护、以保证物业能够整体运行，这种公共性服务成本并不会减少。因此，业主以未实际入住，没有享受物业服务为由，拒绝缴纳物业服务费，没有法律依据。关于被告提出的2017年7月2日之前的物业费已经超过诉讼时效的抗辩意见。被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋的交付时间为2014年10月30日，《补充协议》第八条第1款约定，被告应按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙。但在合同约定的交付时间，被告以房屋手续不全为由未接收房屋钥匙；庭审中被告提交了一份《远洋·钻石湾房屋交付流转单》，其上显示2016年6月26日组织被告交付房屋时，被告明确提出不认可2014年11月1日的取暖费、物业费的计费时间，未接受房屋钥匙。2018年1月11日经辽宁省高级人民法院支持调解，被告与开发商当日办理了房屋交接手续，被告领取了房屋钥匙，协议书中亦明确表明“本协议仅是房屋交接，并不代表逾期交房违约金、采暖费、物业费等各项权利的放弃”；2020年2月18日，原告于被告房屋入户门上张贴催款通知书照片；2020年3月17日原告向被告邮寄物业费催收函对被告进行催缴。综上，原告上述催缴行为已构成诉讼时效的中断，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，原告的起诉未超过诉讼时效。故被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的小区内卫生差、私搭乱建、维修人员缺乏专业性和安全性、安保不到位、公共设施随意停车无人管理、小区监控不到位、有关共用设施清洁不到位、有效投诉处理不到位等的辩论意见。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于被告提出的2.70元/平/月的物业费定价因违反《辽宁省物业管理条例》、《大连市物业服务收费管理实施细则》的相关规定应认定无效以及《前期物业服务协议》因盖章不清应认定协议无效的抗辩意见。本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定无效的情形，合同条款的无效亦不能由双方进行约定，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反上述法律、行政法规强制性规定之情形，故对于被告的此两项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为2.70元/平方米·月，交纳方式为每年预交纳四次，物业服务费每年预交纳一次，第一年的额物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内缴纳次年物业服务费。故被告应当按照协议的约定交纳物业费，故本院对于原告要求被告交纳自2014年11月1日起至2020年9月30日止的物业费17,183.99元（2.70元/月/平方米·月×89.64平方米×71个月）的诉请予以支持。关于逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币17,183.99元（自2015年10月31日起至2020年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币179元（原告已预交），由被告刘婷婷负担115元，由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担64元，被告刘婷婷负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年八月二十日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。