西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初7374号 原告：西安海荣房地产集团有限公司。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世艳，陕西信邦律师事务所实习律师。被告：李先忠被告：艾刚原告西安海荣房地产集团有限公司与被告李先忠、艾刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安海荣房地产集团有限公司的委托诉讼代理人赵研、被告李先忠、艾刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安海荣房地产集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告于2017年2月7日签订的关于西安市XX幢XX单元XX层XX号房屋的《房屋租赁合同》，被告立即向其返还房屋；2、判令被告支付拖欠租金161388元（暂从2018年2月15日计算至2020年4月1日，实际支付至被告返还房屋之日）及违约金47430元（详见违约金计算明细表），二者暂计208818元；3、判令被告二对上述欠付款项承担连带清偿责任；4、案件受理费等均由二被告承担。事实和理由：其与被告签订房屋租赁合同，约定被告李先忠租用其位于西安市XX幢XX单元XX层XX号房，双方约定了租金标准、支付方式及终止合同条款。合同签订后，其依约向被告交房，但被告自2018年2月15日起未按照约定足额支付租金，截止2020年4月1日欠付租金161388元。其多次催要均未果，故提起诉讼。被告李先忠辩称，不认可拖欠的房租及违约金。2018年6月到10月间，具体时间已记不清，其提出不租了，售楼部业务员张某经过计算，称其欠付2018年2月到6月的租金两万多元，欠付的房租与装修相互抵销，张某让其把房屋钥匙放在前台，并开具解除函，交钥匙前其已将房屋腾空，故其认为合同此时已经解除。原告在2019年7月20日将房屋租给许某某，许某某在去年年底退房，房屋现状不清楚。如艾刚不愿承担担保责任，其愿意自行承担相应义务。被告艾刚辩称，对房屋租赁合同的意见同李先忠意见一致，合同上的字不是其签的，合同条款其也没见过，其只是推荐李先忠租房，只担保租客的人品，不担保经济责任，按照合同第十款的规定，合同早就应该终止了。去年五月份，其和朋友去看涉案房屋，原告还派人开门，屋内东西已全部搬走，只剩一些书柜。今年六月份，涉案房屋门开着，屋内无人，里面多做了一个推拉门，其余无变化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李先忠对原告提交的房屋租赁合同、西安市XX户表、房屋交接单、装修申请登记表、租赁费已收明细真实性、证明目的均予认可，对2019年12月18日物业费收据真实性认可，对证明目的不认可，其在2018年8、9月份已搬走，被告艾刚对其在房屋租赁合同中的签名提出异议，称不确定每页签名都是其所签，然其未提交相应证据证实，亦不申请司法鉴定，故由其承担举证不能的法律后果。两被告未提交证据。原告提交的上述证据形式要件合法，能够达到其证明目的，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定出租方为原告，承租方为被告李先忠，保证人为被告艾刚，原告将其位于西安市XX幢XX单元XX层XX号房出租给被告李先忠，建筑面积152.48平方米，房屋用途为办公；租期自2017年2月15日至2023年2月14日，其中2017年2月15日至2017年4月14日期间为装修免租期，租赁费用自2017年4月15日起算；租赁费用包含租金，涉案房屋每月租赁费用为5337元，第4年起租赁费用每1年在上一年度基础上递增4%，以此类推，租赁费用应按每六个月为一期支付，后期租赁费用应于上一计租周期届满前20日内一次性交清；被告李先忠应当在签订本合同前三日向原告支付保证金10674元；无论何种原因合同终止或解除时，因承租方装修形成附合的装修装饰物，由承租方在不毁损房屋的前提下拆除，不能拆除的无偿归原告所有，承租人无权要求原告给予补偿；承租人延迟支付或拒付租赁费用达10日及以上，或欠交租赁费用达应付租赁费用20%及以上时，原告可书面通知承租人单方终止本合同，双方合同自通知之日解除，承租人应赔偿原告因此所发生的一切损失；承租人逾期交付租赁费用的，除应及时补齐外，逾期每日按照应付本合同约定的一个交租周期的租赁费用总额的千分之一支付违约金；保证人自愿且不可撤销的为本合同项下承租人履行本合同项下的权利义务，以及所有的租赁费用、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及承租人应付的其他款项的交纳和支付承担连带保证责任，保证期间自本合同约定的承租人的各项履行义务期限届满之日起两年等，合同中无签订时间。2017年3月18日，被告李先忠开始使用、装修涉案房屋。被告李先忠向原告支付保证金10674元、租金53370元，2018年2月15日之后的租金至今未付。庭审中，原告与被告李先忠均同意以保证金10674元抵扣欠付租金。本院依法主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。另查，2019年12月18日，案外人许某某交纳涉案房屋2019年10月-12月物业费、水费、电梯费、生活垃圾费，原告自认许某某系其公司领导朋友，当时借用涉案房屋，在交完物业费用后用了不久即搬离。许某某注册的陕西天保保安服务有限公司于2019年6月21日将注册地址变更为涉案房屋地址。本院认为，当事人应当诚实履约。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应自觉遵守。因被告李先忠逾期交纳租金，原告依据合同约定以此请求解除租赁合同，被告同意解除，本院予以确认。原告在2019年已将涉案房屋交付给案外人使用，视为其已自行收回房屋，故其请求被告李先忠腾交房屋无事实依据，本院不予支持。公司应当在注册地址办公、经营，案外人许某某将陕西天保保安服务有限公司的注册地址变更到涉案房屋内，其理应在此地址办公，故原告陈述其在2019年12月将房屋交付给许某某的意见不能成立，本院不予采信，故租赁费用应计算至2019年6月20日，被告李先忠欠付的租赁费经计算为86459.4元，与保证金抵扣后，被告李先忠应付原告租赁费75785.4元。被告李先忠未按约定付款的行为构成违约，应承担违约责任，原告自行降低违约金标准至年利率24%，综合本案合同实际履行时长、被告欠付租金的起止时间、被告违约情形以及原告损失等因素，酌定按照欠付租赁费的10%确定违约金为8646元。根据合同约定，被告李先忠应在上一计租周期届满前20日内即2018年1月26日一次性交清下一期租金，在其迟延支付租金10日以上时原告即享有解除权并主张欠付费用，而原告未提交证据证实其在保证期间要求被告艾刚履行保证义务，故被告艾刚对此不再承担保证义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安海荣房地产集团有限公司与被告李先忠、艾刚签订的《房屋租赁合同》；二、被告李先忠于本判决生效之日起十日内支付原告西安海荣房地产集团有限公司租金75785.45元；三、被告李先忠于本判决生效之日起十日内支付原告西安海荣房地产集团有限公司违约金8646元；四、驳回原告西安海荣房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4432元（原告已预交），由原告负担2640元，被告李先忠负担1792元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员       杨金翠    二〇二〇年八月五日 书  记  员      王中堃             1