安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3737号 原告：舒城裕坤房地产开发有限公司，住安徽省六安市舒城县杭埠镇迎宾大道，统一社会信用代码：91341523MA2T5M1277。 法定代表人：齐晓艳 委托诉讼代理人：聂晓岳、王晓亭，北京保和律师事务所律师。 被告：范天文，男，1991年2月14日生，汉族，住河南省焦作市武陟县乔庙乡孟村北一东街22号。 原告舒城裕坤房地产开发有限公司诉被告范天文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓亭到庭参加诉讼。被告范天文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒城裕坤房地产开发有限公司提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款590000元；2、判令被告向原告支付违约金46361.02元（暂计至2020年5月30日，实际计算至被告履行之日止；849103元×273天×万分之二/日=46361.02元）；3、判令被告支付原告本案律师代理费14000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月31日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，被告购买原告位于舒城县杭埠孔雀城云湖逸境一期GY1802504号商品房，预测建筑面积共118.82平方米，单价为每平方米人民币7146.13元，总房款为人民币849103元。按照补充协议第七条约定，被告应于2019年7月26日支付首付款人民币259103元，剩余房款人民币590000元被告以银行按揭付款方式向原告支付。《补充协议》第八条约定：“2、买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。3、若贷款机构要求买受人补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的，买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补缴资料或向出卖人支付应增加的首付款。出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请。4、如买受人未按照本条第2款、第3款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的万分之二作为违约金；逾期超过30日的，则出卖人有权单方解除买卖合同及本协议，出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金，因买卖合同及本协议解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担。出卖人不解除买卖合同及本协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。”目前，被告因自身原因不办理贷款，也未按《补充协议》第八条第5款约定“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款”之约定，付清剩余房款人民币590000元。原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。对违约责任，于补充协议第八条第二三四五款做了详细的约定。对于律师费用，于补充协议第二十四条第三款做了详细的约定。被告逾期支付房款，违反合同约定，应承担违约责任。 被告范天文辩称，因为我有一次违约记录，之前已经与公司协商好更名，后来销售人员说我的父母亲不能办理更名。之后销售人员让我父亲把债务还清，才能进行更名办理按揭贷款。关于买卖房屋的合同，签合同时我并没有仔细阅读，合同是我签的。关于律师费合同及发票，违约金和律师费我不承担。如果原告让我承担违约金和律师费，我就选择退房。关于律师函，我收到了。我在买房前被告之有征信问题无法贷款，疫情期间导致我不能营业，同时还有其他负债，并且相关工资也未能结算，所以无法办理房贷。 本院经审理认定事实如下：2019年8月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），该合同于2019年8月29日完成备案，合同备案编号为：20197485。2019年8月31日双方签订《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定被告购买原告位于舒城县杭埠孔雀城云湖逸境一期18幢2单元5层504号商品房，总房款为人民币849103元。被告已支付首付款人民币259103元，剩余房款人民币590000元被告选择以银行贷款付款方式支付。2020年3月23日，原告依据商品房买卖合同中范天文确认的通讯地址向范天文邮寄送达律师函，要求被告于2020年3月27日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，截止起诉前范天文未能办理完毕银行贷款手续，亦未通过其他方式支付剩余房款。 另查明，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。” 双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十八条约定“补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 双方签订的《补充协议》第八条第一款约定：“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金合同的事款机构”）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……” 双方签订的《补充协议》第八条第二款约定：“买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第四款约定：“如买受人未按照本条第二款、第三款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金；出卖人不解除买卖合同及补充协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第六款约定：“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 双方签订的《补充协议》第二十四条第三款约定：“因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。” 另查明，舒城裕坤房地产开发有限公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定，被告选择剩余房款人民币590000元以银行贷款付款方式支付，但被告未按照合同约定在指定的期限内办理完毕贷款手续或支付剩余房款，现原告请求被告补齐剩余房款，本院依法予以支持。 关于违约金计算标准的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，明显加重了被告人的义务。违约金仍应以日万分之一计算较为合理。 关于违约金的计算基数问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第八条第四款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，在相同的违约条件下，《补充协议》以总房款作为违约金计算基数，明显加重了被告人的义务。应以被告未付房款530000元作为违约金计算基数较为合理。 关于违约金起算时间问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）已于2019年8月29日完成备案，此时已明确买卖双方权利义务，被告理应办理完毕贷款手续或补齐剩余房款，但直至本案诉讼期间，被告未举证证明其已完成相关银行贷款或通过其他方式支付剩余房款的义务。庭审中被告告辩称，其为办理更名等手续已与原告销售人员多次协商，但在原告向被告发出律师函，要求被告于2020年3月27日前办理完毕贷款手续或一次性付清剩余房款后，被告仍未能履行上述义务。故违约金的起算日应从2020年3月28日起计算较为合理。 关于原告要求被告支付律师费的诉请。双方《补充协议》约定因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。因被告违约行为，导致原告起诉至法院，律师费是原告实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范。其诉请本院予以支持。 被告辩称请求退房的问题。双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二项逾期交付责任、第十三条面积差异处理，第十四条规划变更，第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第二十条房屋登记中约定了买受人解除合同的情形，但是本案中均不涉及上述事由。故被告诉请解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，判决如下： 一、被告范天文应于本判决生效之日起十日内向原告舒城裕坤房地产开发有限公司支付房款590000元； 二、被告范天文应自2020年4月18日起以未付房款530000元为基数按日万分之一的标准向原告舒城裕坤房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止； 三、被告范天文本判决生效后十日内向原告舒城裕坤房地产开发有限公司支付律师费14000元。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取共4681元，由被告范天文负担。被告范天文应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，本院将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张志国 二〇二〇年八月二十四日 法官助理廖源 书记员朱亚非（代） 引用法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。