北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79330号原告孝竹菊，女，1961年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告王德水，男，1956年7月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告共同委托代理人孙庆童，北京市盈科律师事务所律师。被告北京墨川美业文化传播有限责任公司，住所地北京市丰台区丰管路9号院3号楼2层0210号。法定代表人蒋晓丽，总经理。被告窦捷，男，1981年2月11日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原告孝竹菊、王德水（以下均简称姓名，合称二原告）与被告北京墨川美业文化传播有限责任公司（以下简称墨川美业公司）、被告窦捷（以下简称姓名，与墨川美业公司合称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月1日公开开庭审理了本案。二原告共同委托代理人孙庆童，被告窦捷到庭参加了诉讼。墨川美业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称，窦捷在二原告完全不知情的情况下，恶意将北京市朝阳区世纪东方嘉园x楼x门x号房屋（以下简称涉案房屋）出售给墨川美业公司，并办理了房屋过户登记手续。经（2017）京0105民初4662号《民事判决书》及（2018）京03民终6113号《民事裁定书》确认，窦捷代理孝竹菊与墨川美业公司于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。窦捷恶意代理将涉案房屋出售给墨川美业公司并办理产权登记手续的行为，主体均为窦捷代理孝竹菊和墨川美业公司，交易标的为涉案房屋，在双方之间形成了一个房屋买卖的法律关系，只是在办理产权登记手续过程中，涉及到实际交易版本、网签版本、过户登记版本。法院已经判决确认2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，那么基于此合同的后续网签合同及过户登记合同全部应当无效。二原告起诉北京市规划和自然资源委员会的行政案件，申请撤销原北京市规划和国土资源管理委员会于2016年12月7日作出的将涉案房屋所有权人登记为墨川美业公司的房屋权属登记行为及撤销为墨川美业公司颁发的京（2016）朝阳区不动产权第0162107号房屋所有权证。窦捷代孝竹菊与墨川美业公司过户登记版本的《存量房屋买卖合同》的签约时间是2016年12月7日，该合同的无效直接决定行政案件的审理结果。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条规定，在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一百三十八条规定，人民法院决定在行政诉讼中一并审理相关民事争议或者案件当事人一致同意相关民事争议在行政诉讼中一并解决，人民法院准许的，由受理行政案件的人民法院管辖。依据以上相关规定，请求人民法院一并受理本案，确认窦捷代理孝竹菊与墨川美业公司于2016年12月7日签订的《存量房屋买卖合同》无效,并判令二被告承担本案诉讼费。窦捷辩称，不同意二原告的全部诉讼请求。其只是之前在墨川美业公司上班，公司有其身份证，没有印象代理二原告和墨川美业公司签订过2016年12月7日的《存量房屋买卖合同》，合同前面内容是空白的，其不可能签订空白的合同，落款的名字是其本人所签。墨川美业公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，涉案房屋原登记在孝竹菊名下，属于二原告夫妻共同财产。2015年12月23日，二原告签署委托书委托窦捷全权出售涉案房屋，委托事项包括代办房屋的出售（包括签署买卖合同、网签或撤销网签等）事宜、代为确定房屋的出售价格但售房价格不应低于房屋所在地区域相关国家部门公布的房屋指导价格、代收售房款或银行转款、代办上述房屋的权属过户的相关手续、代缴相关税费并签署相关文件等。委托期限自2016年3月23日始两年。2016年1月18日、1月19日、1月26日，二原告以涉案房屋为抵押，与案外人孙某先后签订借款抵押合同，以涉案房屋为抵押共向孙某借款200万元，并办理了抵押登记，2016年12月6日，孝竹菊由窦捷代理，与孙某办理了上述抵押的解除手续。2016年5月27日，二原告与案外人于某签订借款合同，向其借款100万元。同日，二原告签署委托书，委托案外人谢某某办理涉案房屋的抵押登记及出售手续。2016年10月14日，窦捷持二原告于2015年12月23日向其出具的授权书，作为孝竹菊的代理人将涉案房屋出售给墨川美业公司。双方合同约定成交价格580万元，房款自行交割，该合同载明涉案房屋未设定抵押。2016年11月3日，孝竹菊由窦捷代理，与墨川美业公司办理了涉案房屋的网签手续。2016年12月7日，窦捷作为孝竹菊的代理人与墨川美业公司签订了《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定出卖人孝竹菊将涉案房屋出卖给买受人墨川美业公司，房屋成交价格为480万元。同日，孝竹菊由被告窦捷代理，与墨川美业公司办理了将涉案房屋过户至墨川美业公司名下的产权转移手续。2017年1月16日，二原告将窦捷、墨川美业公司诉至本院，要求确认窦捷代理孝竹菊与墨川美业公司于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，确认二原告为涉案房屋的所有权人。2017年10月30日，本院作出（2017）京0105民初4662号《民事判决书》认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，就窦捷而言，二原告向顾某某借款20万元时为窦捷出具授权委托书并进行公证，双方之间真实法律关系为借贷合同关系，二原告并不存在委托窦捷出售涉案房屋的意思表示。窦捷参与借贷及还款过程，对此情况应予知悉且知晓法律风险。但窦捷既不告知二原告亦未征得其同意，在上述债务已经消除且二原告及家人仍居住在房屋内的情况下，持委托书擅自出售涉案房屋，且未将房款交给二原告，故窦捷的出售房屋行为实属恶意。就墨川美业公司而言，其在整个交易流程中的行为存在诸多不合理之处。双方合同里关于付款时间、付款方式、设定抵押的解除期限、房屋交付时间等在正常房产交易流程中十分重要的内容都没有具体约定，如此随意性的做法明显有悖于价值较大的房产交易习惯。在二原告一直实际居住在涉案房屋内的情况下，墨川美业公司对于如何获取售房信息、如何确认房屋状态、如何确信售房意愿真实可信等必要信息均不能提供合理解释和证据，明显有违买房人应尽到的合理审慎义务。并且在墨川美业公司仅支付5万元定金、尚余575万房款未付的情况下双方即办理了过户手续更是明显有违常理。结合案件查明的情况及各方当事人的陈述，本院可以认定二被告就买卖涉案房屋存在恶意串通行为，损害了二原告的合法权益。故判决确认窦捷代理孝竹菊与与墨川美业公司于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并驳回二原告的其他诉讼请求。后墨川美业公司不服提出上诉，并于上诉过程中撤回上诉。北京市第三中级人民法院于2018年5月24日出具（2018）京03民终6113号《民事裁定书》，裁定准许上诉人墨川美业公司撤回上诉，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。现二原告诉至本院，称2016年12月7日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是窦捷和墨川美业公司为了过户而签订，窦捷代理孝竹菊与墨川美业公司于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经被确认无效，但是未对双方2016年12月7日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》予以处理，因而要求确认双方2016年12月7日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。上述事实，有（2017）京0105民初4662号《民事判决书》、（2018）京03民终6113号《民事裁定书》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，墨川美业公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃了答辩和质证的权利。本案中，窦捷代理孝竹菊与墨川美业公司于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和窦捷代理孝竹菊与墨川美业公司于2016年12月7日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》针对的均是涉案房屋，只是价款不同。结合上述两份房屋买卖合同的签订日期及涉案房屋所有权变更登记的日期可知，2016年12月7日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是为了配合过户所签订的过户合同，属于为逃避国家征税而签订的阴阳合同。根据当事人自认及现有证据可证实窦捷代理孝竹菊与墨川美业公司就买卖涉案房屋存在恶意串通行为，损害了二原告合法权益，且生效判决已据此判定双方于2016年10月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。结合上述情况，本院认定窦捷代理孝竹菊与与墨川美业公司于2016年12月7日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》亦应认定无效，二原告的诉请事项具有事实和法律依据，本院予以准许。墨川美业公司未到庭不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告窦捷代理原告孝竹菊与被告北京墨川美业文化传播有限责任公司于二〇一六年十二月七日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。案件受理费22600元，由被告窦捷、被告北京墨川美业文化传播有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告窦捷、被告北京墨川美业文化传播有限责任公司负担（原告孝竹菊、原告王德水已垫付，被告窦捷、被告北京墨川美业文化传播有限责任公司于本判决生效后七日内直接给付原告孝竹菊、原告王德水）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  唐伟伟审 判 员  窦京京人民陪审员  陆向军二〇二〇年八月二十五日法官 助理  李丹丹书 记 员  尤振帅