河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3426号上诉人(原审原告)：翟世君，男，1987年7月12日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。上诉人(原审被告)：南阳中泰物业服务有限公司，住所地河南省南阳市张衡路与独山大道交叉口，统一社会信用代码91411300572485218K。法定代表人：金贺旭。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师。原审被告：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市张衡路与独山大道交叉口，统一社会信用代码91411300795741047H。法定代表人：牛香瑞。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师。上诉人翟世君因与上诉人南阳中泰物业服务有限公司（以下简称中泰物业）、原审被告南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房地产）物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人翟世君，上诉人中泰物业委托诉讼代理人李杨，原审被告中泰房地产委托诉讼代理人李杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翟世君上诉请求：1.改判中泰物业向翟世君支付租房费用16000元，并按每月2000元支付租金至通水通电之日止；2.一、二审诉讼费由中泰物业承担。事实和理由：一审认定翟世君提交的证据不能证实租赁费用损失系中泰物业不当行为直接造成，认定事实错误。一审庭审中，翟世君交了租房协议一份、房东李静身份证复印件一份、房东房产合同信息备案摘要复印件一份、翟世君银行交易明细一份以及收条一张，用于证明因中泰物业拒不向涉案房产供水供电，导致翟世君无法按时装修入住在外租房，每月给其造成损失2000元，该损失是中泰物业的行为直接导致的；一审已认定中泰物业断水断电、阻碍翟世君装修的行为构成违约，故中泰物业应当按照相关法律的规定承担违约责任，翟世君要求中泰物业支付因中泰物业违约导致其产生的租赁费用具有法律依据，应当予以采信。中泰物业辩称，中泰物业不是侵权人，翟世君作为一个成年人，有自己的住所，其在外租赁房屋的相关费用不属于直接损失，且根据《合同法》房屋租赁的相关规定，租赁房屋应该登记并缴纳相关税费。中泰物业上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回翟世君的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由翟世君承担。事实和理由:一审认定事实正确，但适用法律错误。1.中泰物业不存在对翟世君的侵权行为。涉案房产已于2014年5月份由中泰房地产出售给案外人陈红霞，并与其办理物业登记手续，自2014年5月至今房产登记业主一直为陈红霞；2.南阳市处非办、高新区处非办分别下达了相关文件，认为中泰房地产涉嫌非法集资，并登记了涉嫌非法集资的房产，本案涉案房屋就在其中，且相关文件早于翟世君拍卖取得房产的时间，因此翟世君若认为该房产有争议纠纷，应向市处非办、高新区处非办申请解決，并由上述单位向中泰物业、中泰地产公司下达处理文件。翟世君辩称意见同上诉意见。翟世君向一审法院起诉请求：1.判令中泰物业、中泰房地产为翟世君购买的中景门国贸小区10号楼2602号室房产通水通电，并不得阻挡其装修入住；2.中泰物业、中泰房地产返还装修押金2100元；3.中泰物业、中泰房地产支付租房费用16000元；4.诉讼费由中泰物业、中泰房地产负担。一审法院认定事实：2018年10月14日，翟世君作为买受人在拍卖人南阳市卧龙区人民法院于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价成交位于南阳××新区××与××大道交叉口东北角中景门××小区××楼××室房屋××套，成交价736000元，后翟世君作为买受人与拍卖人南阳卧龙区人民法院签订《成交确认书》。2018年10月20日，南阳市卧龙区人民法院作出（2018）豫1303执恢197号之二《执行裁定书》：“二、被执行人柴海洋所有的位于南阳市××新区××与××大道交叉口东北角中景门××小区××楼××室房产所有权归买受人翟世君所有。该处房产的所有权自本裁定书送达买受人翟世君时起转移。三、买受人翟世君可持本裁定书在办证条件具备时到登记机构依法办理相关产权过户登记手续”。2019年1月23日，翟世君交纳了涉案房屋维修基金，2019年3月12日，南阳市房地产市场管理处为翟世君办理商品房转让网签登记。2018年11月26日，翟世君与中泰物业签订《前期物业管理服务协议》、《中景门国贸临时管理规约》，2019年3月25日，双方签订《房屋装饰装修管理协议》，翟世君向中泰物业交纳装修保证金2100元、装修管理费783元、工本费20元，并已交纳了2018年2月至2020年1月的物业费。翟世君在入住上述通过司法拍卖所购房屋并预备装修时，中泰物业以涉案房屋产权有争议为由，拒绝向涉案房产供水、供电并提供相关物业服务。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，翟世君依据南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303执恢197号之二《执行裁定书》取得了涉案房屋的所有权，并与涉案房屋所在小区的物业服务公司中泰物业签订了物业服务合同，交纳了物业费等相关费用，其作为涉案小区业主与中泰物业之间形成物业服务合同关系，中泰物业应依据《物业管理条例》相关规定，向翟世君提供相应的物业服务。涉案房屋的权属关系不是中泰物业审查的范围和职责，其停止对翟世君供电、供水，侵害了翟世君的合法权益，故对翟世君请求中泰物业为涉案房屋通水通电的诉讼请求，一审法院予以支持。关于翟世君请求中泰物业返还装修押金2100元的诉求，依照双方签订的《房屋装饰装修管理协议》约定，翟世君在装修房屋前，应向中泰物业提出书面申请并交纳2100元装修保证金，中泰物业收取该费用，符合双方的约定，故对翟世君的该项请求，一审法院不予支持。关于翟世君请求的租房费用，其提交的证据不能证实该费用系中泰物业行为所必然导致的直接损失，故对翟世君该项请求一审法院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，翟世君请求中泰房地产履行相关物业服务义务的诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第二条、第六条、第三十五条的规定，判决：一、限被告南阳中泰物业服务有限公司于判决生效后十日内为原告翟世君所有的位于南阳市××新区××与××大道交叉口东北角中景门××小区××楼××室房屋供电、供水。二、驳回原告翟世君的其他诉讼请求。案件受理费352元，减半收取176元，由被告南阳中泰物业服务有限公司负担25元，原告翟世君负担151元。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、翟世君通过公开竞价，成交了南阳市卧龙区人民法院在京东拍卖平台上举行的涉案房产的拍卖，作为买受人与拍卖人南阳卧龙区人民法院签订《成交确认书》，南阳市卧龙区人民法院作出（2018）豫1303执恢197号之二《执行裁定书》，裁定本案涉案房产所有权归买受人翟世君所有，该处房产的所有权自裁定书送达翟世君时起转移，翟世君合法取得了涉案房产的所有权。二、翟世君后提供裁定书和房产网签备案手续与中泰物业签订了物业服务协议，交纳了物业费等相关费用。双方形成物业服务合同关系，中泰物业与翟世君订立了物业服务合同，视为对其合法取得房产的认可，应根据合同约定履行服务义务。向翟世君提供物业服务。三、中泰物业诉讼中提供的南阳市处非办的相关文件是对本院审理案件的内部建议和通知，不涉及本案房产；中泰物业应根据业主房屋产权的变更，对变更后的业主提供物业服务。四、中泰物业对翟世君房屋的停水、停电行为违背物业合同的约定，构成违约，造成了翟世君因不能及时、正常使用自己房屋、在外租赁房屋产生的损失，应依法承担赔偿责任；翟世君请求中泰物业承担在外的租房费用理由正当，符合法律规定，请求按其对外签订的租赁协议计付租赁费16000元，符合实际，结合同类案件的处理，予以支持。综上所述，翟世君的上诉理由成立，予以支持；中泰物业的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初512号民事判决第一项、撤销第二项；二、本判决生效后十日内，南阳中泰物业服务有限公司赔偿翟世君租赁房屋损失16000元；三、驳回翟世君要求南阳市中泰房地产开发有限公司承担责任的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费176元，由翟世君负担76元，由南阳中泰物业服务有限公司负担100元；二审案件受理费250元，由南阳中泰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  刘建华审判员  李 舸二〇二〇年八月十七日法官助理刁艳书记员马赟赟