广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终639号 上诉人（原审原告）：邱欣，女，1988年4月14日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：张殿民，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：防城港市大和房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区行政中心区站前路与5号路交汇处东南面高铁一号售楼部，统一社会信用代码：91450600327367090M。 法定代表人：黄春华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丽驹，广西十环律师事务所律师。 上诉人邱欣因与被上诉人防城港市大和房地产开发有限公司（以下简称：大和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 邱欣上诉请求：撤销一审判决，改判支持邱欣的一审诉讼请求。事实和理由：—、大和公司的高铁一号项目的消防验收合格日期为2019年9月16日，大和公司在消防验收之日后的商品房交付才是合法有效的，2019年9月16日消防验收之日前的商品房交付因违反《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的强制性规定是无效的，所以，一审法院将涉案商品房延迟交房日期确定为2019年1月10日是错误的。二、2018年12月8日的《延期交房通知书》的内容应该结合《商品房买卖合同》第九条进行事实综合认定，而不能断章取义。防城港市住房和城乡建设局于2019年10月14日出具的《关于查询“高铁一号”项目是否办理竣工验收备案的复函》，证明了大和公司由于没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，才屡次通知延期交房。大和公司在2018年12月8日发出《延期交房通知书》时，仍然没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，所以仍然不能确定2019年1月10日能否交房，所以才有了“具体交房日期以我公司向您发出的交房通知书为准”的内容。因此，具体交房日期仍然处于不确定的状态。一审法院将涉案商房延迟交房日期确定为2019年1月10日是没有事实根据的。 大和公司辩称，一审判决驳回邱欣的诉讼请求正确，请二审法院驳回上诉。 邱欣向一审法院起诉请求：1．判令解除邱欣、大和公司2017年9月7日签订的《商品房买卖合同》；2.判令大和公司返还房款695,790元、违约金（按总房款695,790元的15%）104,368.5元、利息33,050元（以695,790元为基数，按2018年贷款基准利率一至三年贷款利率4.75%，自2018年11月22日计算至2019年11月22日），合计833,208.5元。 一审法院认定事实：2017年9月7日，邱欣（买受人）与大和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定邱欣购买大和公司开发的位于广西防城港市行政中心区交汇处东南面高铁一号2层261号商铺房屋。双方在合同中约定房屋总价款为695,790元，以贷款方式付款（商业贷款），即买受人应当于2017年9月7日前支付首期房价款人民币350,790元，占全部房价款的50%。余款人民币345,000元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.详见附件十一补充协议。”第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2018年9月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人书面送达可采用快递或挂号信或报纸公告等方式，买受人应按照出卖人通知的时间或交付日期届满之日（未收到出卖人通知的情况下）至商品房所在地办理交付手续。……”第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日内……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日超15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。买受人可以解除合同的事由，而买受人未在发生该事由之日起30日内书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃了该解除权，买卖双方继续履行合同，出卖人按本合同及补充协议的约定承担相应的责任。因出卖人责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金总额不超过该商品房总价款的15%。”合同另对双方的其他权利、义务予以约定。合同签订后，邱欣依约向大和公司支付了全部购房款，但大和公司未能在2018年9月20日前向邱欣交付涉案房屋，并于2018年12月8日通过邮寄方式向邱欣发出《延期交房通知书》，该通知书告知邱欣：“高铁一号项目将再次延期至2019年1月10日交付，具体交房日期以我公司向您发出的交房通知书为准。”邱欣收执该通知书后未向大和公司提出异议。后大和公司仍未能于2019年1月10日向邱欣交付涉案房屋，邱欣为此于2019年11月5日诉至本院。该院立案受理后，大和公司于2019年11月28日对管辖权提出异议，该院做出（2019）桂0603民初1576号民事裁定书，裁定将本案移送防城港市港口区人民法院处理。两地人民法院之间因本案管辖权产生争议，报请防城港市中级人民法院指定管辖。防城港市中级人民法院（2020）桂06民辖1号民事裁定书指定该案由该院审理。另查明，防城港市住房和城乡建设局于2019年10月14日向邱欣出具《关于查询“高铁一号”项目是否办理竣工验收备案的复函》【防住建函（2019）1556号】，其中内容载明：“由防城港市大和房地产幵发有限公司建设的“高铁一号”项目，截至今日，该公司暂未向我局申请办理竣工验收备案手续。”。 一审法院认为，该案争议焦点在于邱欣、大和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否是格式合同？邱欣所享有的合同解除权是否因超过除斥期间而消灭？邱欣主张的诉讼请求是否有事实和法律依据？一、关于《商品房买卖合同（预售）》是否是格式合同的问题。该院认为，邱欣、大和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。与一般合同有所区别的是，《商品房买卖合同（预售）》是主管部门强制使用的合同版本，在合同的第3页“说明”部分第4条明确“出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条例后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议”。本案涉案合同是根据实际情况、合同双方协商一致后制定，除合同中不能更改的内容外，双方另行约定的事项合同中均采用下划线标注提示，可见双方另行约定的内容应为非格式条款。另外，该合同第十二条明确约定了大和公司逾期交房应承担的法律责任、邱欣享有在大和公司逾期交房90天的情况下选择解除合同或继续履行合同并主张违约金的权利。因此，涉案合同中的条款并非存在“免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情况，《商品房买卖合同（预售）》也并非大和公司单方制定的事先拟好的格式合同。二、关于邱欣所享有的合同解除权是否因超过除斥期间而消灭的问题。该院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，大和公司应当在2018年9月20日前将涉案房屋交付给邱欣。大和公司逾期未能交房予邱欣，并于2018年12月8日通过邮寄方式向邱欣发出《延期交房通知书》，该通知书告知邱欣：“高铁一号项目将再次延期至2019年1月10日交付，具体交房日期以我公司向您发出的交房通知书为准。”邱欣收执该通知书后未向大和公司提出异议。该《延期交房通知书》应视为邱欣、大和公司双方就涉案房屋交付时间达成的新的约定，即大和公司应于2019年1月10日前将涉案房屋交付给邱欣，但大和公司在超过约定交房期限90日后仍未能交付，已构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任第2种方式第（2）项的约定，邱欣有权解除合同，且至迟应在2019年5月9日前作出是否解除合同的书面通知。因邱欣未能举证证明其在该约定期限内向大和公司提出解除合同的书面要求，视为其自愿放弃解除《商品房买卖合同（预售）》的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的规定，邱欣诉至该院要求解除合同时，其享有的合同解除权已归于消灭。邱欣诉称因大和公司发出的《延期交房通知书》中未明确涉案房屋的交付时间，故合同解除权的起始时间无法确定，本案应自起诉时起算解除权起始时间的理由，该院不予采纳。解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。作为享有解除权的一方当事人，不管是选择解除合同，还是选择要求继续履行合同，都应当及时确定。因此，解除权应当在一定期间行使，当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。综上，邱欣要求解除邱欣、大和公司2017年9月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张，该院不予以支持。三、关于邱欣要求大和公司返还房款695,790元、违约金（按总房款695,790元的15%）104,368.5元、利息33,050元等有无事实和法律依据的问题。因双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，且尚未解除，故邱欣基于合同解除的理由提出上述请求，理由不成立，该院不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回邱欣的所有诉讼请求。案件受理费6,066元，由邱欣负担。 本院二审期间，邱欣向本院提交二组新证据：《防城港市城乡住建局建设工程消防验收意见书及民用建筑分类》和《防城港市城乡住建局关于申请高铁一号项目竣工验收备案问题的答复》，拟证明一审法院将延迟交房日期确定为2019年1月10日是错误的。大和公司没有新证据向法庭提交，对该证据的关联性有异议，对其证明目的不予完全认可，真实性和合法性没有异议。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，该两组新证据真实合法，与本案有关联性，可作为定案参考依据，本院予以采纳。 另查明，邱欣已付完全部房款，大和公司于2018年11月22日出具收据确认收到邱欣房款695,790元。 本案争议焦点为：1．邱欣的合同解除权是否已经消灭；2．如合同解除权没有消灭，邱欣的诉讼请求是否有事实和法律根据。 本院认为，邱欣、大和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认。合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。 关于焦点1，大和公司于2018年12月8日向邱欣发出了延期交房通知，只是单方表明自己无法按约定时间交房，需往后延期交房。关于交房时间，双方并没有另行约定，因此认定大和公司是否违约逾期交房时间仍应为原约定的时间为参考节点。双方在合同中约定，不可抗力可以延期交房。大和公司在约定交房时间之后才向邱欣发出了延期交房通知，此时约定时间之内的不可抗力时间已经确定，大和公司表示延期至2019年1月10日交房，因此邱欣从2019年1月11日起可以明确知道权利受侵犯。即解除权的行使起始时间已经可以确定。但邱欣在合同约定的时间内没有发出解除合同通知，直至2019年11月5日才向法院提起诉讼，以自己的行为表示了选择继续履行合同。《中华人民共和国和合同法》规定合同解除权的目的之一是为了使合同关系尽快处于确定状态，维护交易的安全稳定，当事人如选择解除合同，应及时行使权利。一审根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定认定邱欣合同解除权已消灭正确，应予维持。 关于焦点2,因解除合同的诉讼请求不予支持，邱欣基于解除合同前提下的返还房款及利息、解除合同违约金的诉讼请求无事实根据，一审驳回邱欣返还房款、利息、解除合同违约金的诉讼请求正确，应予维持。 综上所述，邱欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,132元（上诉人邱欣已预交），由上诉人邱欣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年八月五日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建