浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初3759号 原告：金华市永翔物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区东方前城1幢1-119室。 法定代表人：陈有富，经理。 委托诉讼代理人：舒丽君，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈勇文，公司经理。 被告：浙江金华菁学苑书吧有限公司，住所地：金华市婺城区东方前城综合楼2-3楼。 法定代表人：陈敏，执行董事。 委托诉讼代理人：童晓洪，浙江金兰律师事务所律师。 原告金华市永翔物业管理有限公司（以下简称永翔物业公司）与被告浙江金华菁学苑书吧有限公司（以下简称菁学苑公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永翔物业公司的委托诉讼代理人舒丽君、陈勇文，被告菁学苑公司的法定代表人陈敏及委托诉讼代理人童晓洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金115500元并按天支付租金一倍的滞纳金34650元；2.判令被告支付原告物业费24000元及逾期利息（按年利率6%自起诉之日起计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月14日，珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司作为甲方与被告浙江金华菁学苑书吧有限公司作为乙方签订了《房屋租赁合同》，甲方将位于金华市东方前城综合楼2楼、3楼建筑面积1100平方米出租给乙方经营使用，租赁期限为十年，自2015年1月1日起至2024年12月30日止。合同第三条约定了租金及付款方式，租金前四年每年十一万元整，第五年、第六年每年十一万五千五百元整等等，每两年一付。首次付款：乙方需在2014年10月20日之前支付8万元整给甲方，2014年12月5日之前再付清余下14万元整。以后都在租期日前半个月付清之后两年的租金。合同第七条约定，租赁期内，乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，还应按天支付天租金一倍的滞纳金。合同第五条约定，乙方每年付给甲方四千元物管费用。双方还对其他事项进行了约定。2014年9月30日，东方前城小区物业服务公司已由凯宏物业公司金华分公司变更为原告，且凯宏物业公司金华分公司对东方前城小区的所有债权债务由原告接管。被告自租赁后依约支付租金，但前四年租赁期限届满后，到了支付第五、六年租金时，被告仅支付了2019年租金，并未支付2020年租金，而且也未支付物业费。 被告菁学苑公司辩称，请求驳回原告对被告的诉请。本案系合同纠纷，原告并不是适格的主体。涉案房屋系违章建筑，没有相关的产权证明，也没有非违章建筑证明，更没有通过消防验收，造成被告无法正常使用。根据凯宏物业公司和被告签订的合同约定，在凯宏物业不能保证服务的前提下，被告有权不履行租金和物业费。根据凯宏物业公司和被告签订的合同约定凯宏公司需交付给被告1100个平方，但是到目前为止，凯宏物业公司仅交付了800平方，其他的300平方目前是东方前程居委会在使用。还有部分是楼下饭店在使用。被告认为，在凯宏物业公司没有完全履行将约定面积交付给被告的前提下，被告有权拒绝支付违约金。退一步讲，即使原告是适格诉讼主体，原告要求被告支付的违约金也过高，要求法院酌情调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院确认其证明力并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.原告提交营业执照、身份证复印件、法定代表人身份证明、企业信息登记各1份，用以证明原被告诉讼主体资格。被告对真实性没有异议，但是原告并不是适格的诉讼主体。经查，被告异议不成立，本院确认其证明力。 2.原告提交房屋租赁合同1份，用以证明被告承租了东方前城综合楼2楼、3楼，以及与合同相对方珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司对租期、租金、租金的支付方式以及支付物业费等做了约定。被告对真实性没有异议，但认为房屋租赁合同的甲方是珠海市凯宏物业公司金华分公司，合同第一条约定2楼、3楼建筑面积1100平方米出租给被告，但是目前2楼是东方前城居委会在使用，1楼还有一个饭店在经营，且至今被告未看见过涉案房产的产权证明、消防验收证明。滞纳金方面过高了，应予以调整。合同的签约日期是2014年10月14日。本院认为，被告异议不能否认待证内容，本院确认其证明力。 3.原告提交公示、物业用房委托管理函各1份，用以证明珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司将东方前城的债权债务委托给原告的事实。被告认为，公示原告仅提供了复印件，被告不予认可，该公示被告也从未收到过，对公示内容并不知晓，是原告伪造的证据。公示的落款时间是2014年9月30日，如果公示是真实的，被告就不可能在2014年10月14日与珠海凯宏物业公司签订协议。同时，根据该公示的意思，珠海凯宏公司的全部债权债务都由原告接管，该转让应该让被告知晓。被告对物业用房委托管理函三性均有异议，被告是与珠海凯宏物业公司签订的房屋租赁合同，并不是和业主签订的合同，被告租赁的房屋是综合楼，并不是物业用房，原告与业主委员会只是委托方和受托方的关系，相关的房屋租金也是全额汇入业委会对公账户，就算是原告方基于业委会的管理函来起诉被告，本案适格主体也应该是东方前城小区业主委员会而不是原告。经查，本院确认真实性，对证据反映的事实予以确认。 4.原告提供证明和建筑物平面图各1份，用以证明案涉租赁物并不是违章建筑。被告认为，对证明不清楚，此前没看到过，租赁场地没有1400平方米，总面积只有1100平方米，故租给被告的面积不足1100平方米。经查，本院确认真实性，对证据内容予以认可。 5.被告提交照片3张，用以证明案涉标的物综合楼二楼有部分是社区居委会在使用，另外还有100多个平方也未交付给被告的事实。原告对真实性没有异议，对关联性有异议，照片中无法看出部分使用的面积是多少，被告使用租赁物已经6年了，并没有提出过这个问题，凯宏物业交付的租赁物在交付的时候居委会就已经在使用了。经查，该组照片真实，但不能证明原告少交付标的物，本院确认部分证明力。 本院经审理认定事实如下：案外人珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司（以下简称凯宏物业金华分公司）原系东方前城小区的物业管理公司。2014年9月30日，凯宏物业金华分公司与原告永翔物业公司发布《公示》，告知东方前城全体业主自2014年10月1日起，东方前城小区物业服务公司由原凯宏物业金华分公司更改为永翔物业公司，原凯宏物业金华分公司东方前城小区的所有债权债务由永翔物业公司接管。2014年10月14日，凯宏物业金华分公司作为甲方（出租方），被告菁学苑公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条、甲方同意将位于金华东方前城综合楼2楼、3楼建筑面积1100平方米出租给乙方经营使用。第二条、自2014年10月20日至2014年12月30日为免租期，为甲方给乙方的装修时间，租赁期为十年，自2015年1月1日至2024年12月30日止。第三条、租金及付款方式，租金前四年每年十一万元整；第五年、第六年每年十一万五千五百元整；第七年、第八年每年十二万一千元整；第九年、第十年每年十二万六千五百元整；每两年一付。首次付款：乙方需在2014年10月20日之前支付8万元整给甲方，2014年12月5日之前再付清余下14万元整。以后都在租期日前半个月付清之后两年的租金。第四条、甲方保证出租房屋产权及使用权明晰。如有其他权益人，甲方必须提供权益人的授权委托书。如困产权不明造成经济纠纷，均由甲方负责处理，如给乙方造成经济损失，甲方应承担赔偿责任，乙方不承担任何经济责任。第五条、在房屋租赁期限内水费、电费由乙方支付，乙方每年付给甲方四千元物管费用，并由乙方承担延期付款的违约责任。第七条、违约责任……2.租赁期内，乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，还应按天支付天租金一倍的滞纳金。该《房屋租赁合同》甲方负责人签名为陈勇文，陈勇文现任永翔物业公司总经理。被告菁学苑公司已支付2015年1月1日至2019年12月31日的租金，剩余租金未支付。 另查明，2017年7月，永翔物业公司开具一份证明，内容为：金华市环城北路东方前城综合楼二楼、三楼总面积1400平方米，不属于违章建筑，属于物业用房。金华市婺城区新狮街道东方前城社区居委会、金华市婺城区人民政府新狮街道办事处、金华市婺城区三改一拆行动领导小组办公室在该证明上盖章确认。2020年4月25日，东方前城小区业主委员会向永翔物业公司出具一份《物业用房委托管理函》，业委会委托永翔物业公司对东方前城小区综合楼的二楼及三楼（浙江金华菁学苑书吧有限公司）物业用房进行管理，代收该房屋2020年度的使用租金，并将收取的房屋租金全额汇入业委会对公账户。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》虽然由凯宏物业金华分公司与被告菁学苑公司签订，但是合同签订时凯宏物业金华分公司已退出东方前城小区的物业管理，合同实际履行过程中出租方的权利和义务均由本案原告实际承担。案涉租赁标的为东方前城小区物业用房，权利人为小区全体业主。该小区业主委员会成立后，以出具《物业用房委托管理函》的方式对永翔物业公司出租案涉租赁房屋的行为进行追认，故《房屋租赁合同》对原被告双方具有拘束力，原告有权向被告主张合同权利。根据合同约定，2020年度的租金为115500元。被告辩称租赁房屋的面积不足，应按实际交付面积计算租金。本院认为，被告在审理过程中认可租赁范围不包括东方前城社区居委会使用的约300平方米房屋，原被告对租赁范围并无实质性争议。被告承租前已对租赁物进行现场查看，租赁范围清楚明确，且房屋租赁合同仅约定租金总价而未约定单价，故应当认定租金系根据租赁物现状作出的整体价格，被告主张依单价和实际面积计算租赁费依据不足。被告又认为租赁物由他人部分占用，出租人未履行交付租赁物的义务。本院认为，被告自2014年10月20日承租案涉房屋至今，未有因案外人的占用造成被告不能使用租赁物的情况发生。被告没有充分证据证明原告交付租赁物不足，故对被告的该抗辩意见本院不予采信。原告已提供证据证明案涉租赁房屋为物业用房而非违章建筑，被告辩称租赁物为违章建筑与事实不符。综上，被告应根据合同的约定，于2018年12月上半月前支付2020年度租金115500元，被告逾期支付，应承担违约责任。原告主张的逾期滞纳金不违反双方约定及法律规定，可予支持。关于物业费，房屋租赁合同中约定明确，被告应予承担，但双方未约定物业费支付时间，本院认为年度到期的物业费原告可以主张。2020年度未届满，该年度的物业费原告可待期限届满后再行主张。被告逾期支付物业费，需承担逾期付款利息损失，利率标准本院按规定予以调整。 综上所述，原告诉讼请求合法有据部分，本院予以支持；于法无据部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江金华菁学苑书吧有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告金华市永翔物业管理有限公司2020年度租金115500元及滞纳金34650元。 二、被告浙江金华菁学苑书吧有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金华市永翔物业管理有限公司物业费2015至2019年度20000元及逾期利息，利息以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2020年5月12日起计算至实际履行之日止。 三、驳回原告金华市永翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1892元（已减半收取），由原告金华市永翔物业管理有限公司负担41元、被告浙江金华菁学苑书吧有限公司负担1851元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  项 璐 二〇二〇年八月七日 代书记员  郑小怡 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?