湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2066号原告：郭勇，男，生于1969年2月14日，汉族，重庆市人，住重庆市九龙坡区。原告：张杰奕，女，生于1978年6月4日，汉族，重庆市人，住重庆市九龙坡区。原告张杰奕委托诉讼代理人：郭勇，特别授权代理，系原告张杰奕之夫。二原告委托诉讼代理人：崔前卫、向英，重庆互邦律师事务所律师，特别授权代理。被告：利川市恒泰房地产开发有限公司，住所地：利川市谋道镇光明村1组9号，统一社会信用代码：91422802594241003E。法定代表人：王开金。被告：杨秀英，女，生于1953年4月25日，汉族，重庆市人，住重庆市大渡口区。第三人：郭联海，男，生于1946年8月14日，汉族，重庆市人，住重庆市九龙坡区。原告郭勇、张杰奕与被告利川市恒泰房地产开发有限公司（以下简称：恒泰公司），被告杨秀英，第三人郭联海房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年9月16日作出（2019）鄂2802民初6104号民事裁定书，裁定驳回二原告起诉，二原告不服裁定，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，该院于作出（2020）鄂28民终154号民事裁定书，指令本院继续审理。本院依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告郭勇及委托诉讼代理人崔前卫，原告张杰奕的委托诉讼代理人郭勇、崔前卫，被告杨秀英，第三人郭联海到庭参加了诉讼，被告恒泰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭勇、张杰奕向本院提出诉讼请求：1、确认二被告签订的《绿岛印象房屋买卖合同》无效；2、判令被告恒泰公司与原告重新签订《绿岛印象项目二期3栋202号房屋买卖合同》；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告郭勇于2017年初委托其父亲郭联海购买利川市“绿岛印象”项目二期3栋202号房屋，分别于2017年2月7日、2月20日通过农业银行转款9.4万元、6.1万给郭联海。当时由于款项未付完，原告郭勇在银行转账凭证上附留言“父亲代补”，意思就是不够的钱叫父亲暂时帮忙代付。第三人郭联海于2017年6月1日、6月11日、6月15日、6月26日通过农业银行分别转款3万元、8万元、7.5万元、1.5万元给刘利华，另交现金1.68万元，共计付房款21.68万元（含五通费7500元）。付完房款后，第三人郭联海代原告郭勇接房并购买了家具、家电，装了防盗门窗等，双方就上述费用进行了结算，共计25.5万元。原告张杰奕于2017年9月再次转款10万元给第三人郭联海。至此，原告郭勇向第三人郭联海付清了涉案房屋所有款项。第三人郭联海代原告郭勇购买房屋情况在购房时已告诉“绿岛印象”项目开发商代表刘利华，由于原告郭勇在北京工作，没有时间到湖北签订购房合同，故双方当时未签订购房合同。2019年6月，原告郭勇准备到湖北签订购房合同时才了解到，此房已被继母杨秀英与开发商签订了《绿岛印象房屋买卖合同》，并且是将购房人签订为杨秀英。原告认为，本案购房人是原告郭勇，原告郭勇委托父亲郭联海代为购房，事前郭勇有支付房款的银行打款依据，且郭勇在银行转款凭证上付留言“父亲代补”，并且第三人郭联海在购房时也告知了卖方“绿岛印象”项目开发商代表刘利华，第三人郭联海的代购房款也是直接支付到刘利华账户。购房后原告郭勇与郭联海就房屋所有款项进行了结算，原告夫妻付清了所有涉案房屋款项。被告恒泰公司只能依法与原告郭勇及代购人郭联海共同到场情况下才能签订涉案购房合同，被告杨秀英不是涉案房屋的买方，未支付“绿岛印象”项目二期3栋202号房屋任何款项，在没有获得原告及第三人郭联海共同授权的情况下无权签订房屋买卖合同，二被告在原告与第三人不知情的情况下签订的《绿岛印象房屋买卖合同》损害了原告的合法权益，违反法律规定，依法应当认定无效。原告全部履行了自己的义务，交付了所有购房款项，被告恒泰公司也应履行其义务，依法与原告签订《绿岛印象房屋买卖合同》。被告杨秀英辩称，原告陈述的是虚假事实。原告郭勇在庭审中承认在2017年初至2019年6月多次去利川202号房居住过，2019年7月，原告郭勇参加了郭连海离婚诉讼，其明知202号房已签订了合同，法庭确认了该房系杨秀英、郭连海共同财产。原告郭勇于2017年2月给郭连海转款没有注明是购房款，原告张杰奕给郭连海转款也没有注明是购房款，被告杨秀英和郭连海购买202房是在2017年8月。郭勇、张杰奕与郭连海相互转账，郭联海于2018年1月25日向郭勇转账20万元，郭联海银行账户在2018年1月1日至25日期间进出70万元之多，他们之间的资金往来属于经营投资活动交易资金。郭勇、张杰奕、郭连海三人伙同编造虚假事实，严重侵害了被告杨秀英的合法权益。第三人郭联海陈述，2017年2月至5月，郭连海受郭勇委托选好利川“绿岛印象”3栋2单元202号房，2017年6月，郭连海将郭勇转给郭连海的钱汇款给开发商刘利华，又向“绿岛印象”售楼部交了7500元五通费后，房屋就交付了。该房屋装修、家具、家电等费用花了25万元。张杰奕于2017年6月给郭连海转款10万元。郭勇在北京，没有去找开发商签订合同，开发商刘利华也长期在海南开发项目，所以长期没有签订合同，等到办房产证时统一签订合同。2018年6月，郭连海找到售楼部，要求签订合同，被告知该房屋杨秀英已经签订。该房屋是郭勇委托郭连海购买，杨秀英毫无关系，杨秀英没有支付一分钱，也没有郭勇和郭连海的任何委托，其签订的购房合同应该无效。被告恒泰公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。本院经审理认定事实如下：原告郭勇与原告张杰奕系夫妻关系，原告郭勇系第三人郭联海之子。被告杨秀英与第三人郭联海于2017年1月9日登记结婚，双方均系再婚。第三人郭联海分别于2017年6月1日、11日、15日、26日向被告恒泰公司工作人员刘利华转账3万元、8万元、7.5万元、1.5万元，共20万元。2017年8月6日，被告杨秀英与被告恒泰公司签订《绿岛印象购房合同》，合同约定：杨秀英购买恒泰公司开发的“绿岛印象”项目二期3栋2单元202号房，房屋初测建筑面积为60.78平方米，房屋销售价格按建筑面积计算，单价为2551.69元/㎡，房屋总成交款15.5092万元，房屋在2017年8月6日交房”。同时，被告杨秀英与重庆市嘉睿装饰工程有限公司签订了《绿岛印象装璜合同》，合同约定：重庆市嘉睿装饰工程有限公司对杨秀英所购“绿岛印象”项目二期3栋2单元202号房屋代为装修，按862.26元/㎡计价，装修总款5.2408万元。同日，被告恒泰公司向杨秀英出具了两份收据，其中一份载明为“绿岛印象”项目二期3栋2单元202号房款15.5092万元，一份载明为“绿岛印象”项目二期3栋2单元202号房装修款5.2408万元。被告杨秀英、第三人郭联海均在该房屋居住。2019年7月，第三人郭联海向重庆市大渡口区人民法院提起离婚诉讼，该院于2019年8月19日判决准许郭联海和杨秀英离婚，该判决已生效。另查明：2016年12月24日，被告杨秀英、第三人郭联海与被告恒泰公司签订《绿岛印象购房合同》，合同约定杨秀英、郭联海购买恒泰公司开发的“绿岛印象”项目二期6栋二单元201号房。同日，被告杨秀英、第三人郭联海与重庆菁妤装饰工程有限公司签订了《绿岛印象装璜合同》，约定重庆菁妤装饰工程有限公司对该房屋进行装修。装修结束后该房屋由被告杨秀英妹妹居住，后于2019年转租给他人。原告郭勇分别于2017年2月7日、2月20日向第三人郭联海转账9.4万元、6.1万元（转账明细摘要显示“父亲代补”），原告张杰奕于2017年9月18日向第三人郭联海转账10万元。本院依法向利川市住房和城乡建设局查询“绿岛印象”楼盘的相关情况，该局出具《情况说明》载明：“被告恒泰公司开发的“绿岛印象”二期建设工程项目未办理商品房预售许可证”。上述事实，有二原告提交的银行转账交易明细、《绿岛印象购房合同》、《绿岛印象装璜合同》、通话录音、证明，被告杨秀英提交的《绿岛印象购房合同》、《绿岛印象装璜合同》、银行转账回执、收据，本院依职权向利川市住房和城乡建设局查询的信息以及原告的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据审本案理查明的事实，本案的案由应为商品房销售合同纠纷。我国《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告恒泰公司直至本案庭审辩论终结前尚未取得《绿岛印象购房合同》约定房屋所在楼盘的商品房预售许可。因此，被告杨秀英与被告恒泰公司于2017年8月6日签订的《绿岛印象购房合同》属无效合同。对二原告主张与被告恒泰公司签订《绿岛印象项目二期3栋202房屋买卖合同》的诉讼请求，因被告恒泰公司没有取得商品房预售许可，本院也不予以支持。被告恒泰公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，放弃举证、质证的权利，对此应承担相应法律后果。被告杨秀英与被告恒泰公司所签订的《绿岛印象购房合同》被认定无效的后果处理及责任承担，仅约束二被告，与原告不具有直接关系。同时，二被告在本案中没有明确主张售房合同无效的后果处理及责任承担。本院结合案涉合同约定的房屋所在楼盘以及楼盘所在地利川市苏马荡商品房售卖的实际情况，对二被告所签订合同无效的后果及责任承担在本案中不作出处理，二被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨秀英与被告利川市恒泰房地产开发有限公司于2017年8月6日签订的《绿岛印象房屋买卖合同》无效。二、驳回原告郭勇、张杰奕的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告郭勇、张杰奕承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  谢 韬二〇二〇年八月五日法官助理杜香耀书记员（兼）  杜香耀