重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初2320号原告：云阳县美狄实业有限公司，住所地重庆市云阳县工业园区B区，统一社会信用代码91500235559040150T。诉讼代表人：穆川，该公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：邓敏、刘忠，重庆合纵律师事务所律师，特别授权。被告：袁明山，男，1975年9月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆琪缘电器有限公司，住所地重庆市云阳县青龙街道滨江大道562号一楼2、3号门市，统一社会信用代码91500235MA5U85DT0L。法定代表人：袁明山，总经理。二被告的委托诉讼代理人：魏翔峰、李相怡，重庆炜林律师事务所律师，特别授权。原告云阳县美狄实业有限公司（简称美狄公司）与被告袁明山、重庆琪缘电器有限公司（简称琪缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美狄公司管理人的委托诉讼代理人邓敏、刘忠，被告袁明山、琪缘公司的委托诉讼代理人魏翔峰、李相怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美狄公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即清空并搬离其非法占用的原告厂房；2、判令被告琪缘公司支付2019年2月27日至搬离之日的房屋占用费，房屋占用费暂计算至起诉之日，共计233417.6元；被告袁明山对前述房屋占用费承担连带支付责任。事实与理由:原告与黄链于2017年8月20日签订厂房租赁合同，将位于工业园区黄岭组团，建筑面积为3500平方米的工业厂房、宿舍25间、食堂一间租赁给黄链使用，之后，黄链将其中部分厂房转租给被告袁明山，并签订《租赁合同》，合同约定，黄链将其位于工业园区黄岭组团，使用面积为1086平方米的厂房租赁给被告袁明山使用（被告琪缘公司系厂房实际使用人），租金标准为18元/月/平方米，租赁期限为2018年10月22日至2021年10月21日。2018年12月27日，云阳县人民法院作出（2018）渝0235破申3号民事裁定书，裁定受理申请人重庆昌辉物流有限公司对原告的破产清算申请，2019年3月7日，云阳县人民法院作出（2019）渝0235破2-1号决定书，指定重庆合纵律师事务所为美狄公司管理人（简称管理人）。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人进场后，立即发布《关于租赁合同解除的公告》，并将公告张贴于原告厂区大门显眼位置，通知包括被告在内的厂区所有租赁户，合同均于2019年2月26日法定解除，并告知其及时联系管理人处理合同解除后的债权债务关系，若有意继续承租，须按照管理人制定的租金标准，重新签订租赁合同。被告袁明山收到公告后，及时向管理人申报了债权，之后，原告曾多次通知并敦促二被告重新签订合同，缴纳租金，但至今为止，二被告拒不签订合同，也不缴纳租金，非法占有厂房，拒不搬离，已给原告以及广大债权人造成巨大经济损失，特起诉维权，望判如所请。被告袁明山、琪缘公司辩称，一、被告已经将租金支付至2019年10月21日；二、本案中，租赁合同名义上黄链转租，实际是原告直接租赁，只是原告为了转移资产，欺骗被告的行为，且租金及保证金的收取，原告均出具了收款收据，故该租赁合同应当视为原告与被告袁明山之间直接发生法律关系，黄链收取款项均为委托关系，被告袁明山支付给黄链的费用应当视为支付给原告的费用；三、如果原告认为该租赁合同系转租合同，原告也应当向黄链主张权利，而不应当向被告主张权利；四、在原告破产受理前，原告管理人员通知被告袁明山，公司可能破产，为了避免扩大损失，不要进行装修，这里涉及的面积大约有1020平方米，我们在与管理人协商时，管理人核算大概有600平方米一直没有使用，管理人将被告未使用的大约300平方米已经租赁给第三人使用，被告未实际使用的部分不应计算租金和房屋占用费；五、2020年4月10日，二被告已经从租赁房屋中全部搬离，并致函管理人，故在此之后被告不应当承担任何租金及房屋使用费；六、从本案原告的诉求来看，原告也认为不管是破产前还是破产后，原告与被告之间的同一租赁事实法律关系，既然如此，被告要求在本案中就原告提前解除租赁合同给被告造成的损失以及应当退还被告的保证金及租金等，与原告主张的费用进行抵消。本院经审理认定事实如下：2017年8月20日，原告美狄公司（甲方）与案外人黄链（乙方）签订《租赁合同》，合同主要内容为：一、甲方出租给乙方的办公室与宿舍坐落在工业园区黄岭组团，甲方出租给乙方的厂房坐落在工业园区黄岭组团，厂房租赁建筑面积为3500平方米，类型为框架结构，宿舍25间，饭堂一间。二、租赁期限2017年8月21日至2022年3月20日，租赁期4年，免租装修期7个月。三、租金支付方式：(一)每年应付租金15万元。(二)先付后租，甲乙双方一旦签订合同，合同即生效，一次性支付4年租金免押金。2018年8月23日，黄链（甲方）与被告袁明山（乙方）、原告美狄公司（丙方）签订《租赁合同》，合同主要内容为：一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房坐落在工业园区黄岭组团，租赁建筑面积1086平方米，厂房类型为框架结构。二、租赁期限：1、租赁自2018年10月22日至2021年10月21日，租赁期为3年；2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的或合同租赁满一年后提前终止的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同或终止合同，租金每三年递增1万。三、租金支付方式，1、租赁租金为每平方米18元/月，租金均为税后；2、采用先付后租形式，甲乙丙三方一旦签订合同，合同即生效，承租方应先行交纳租赁保证金5万元，年租金234576.00元。到期后，在乙方结清甲方所有费用后甲方退还租赁保证金……七、租赁期间其他有关约定：……4、租赁期间，办公室及宿舍因不可抗力的原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。如市政动迁，甲丙双方可赔偿相应的装修费；5、租赁期间，乙方可根据自己经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，装修部分可移动部分乙方可移去并不得损坏甲方主体结构，如乙方拆除应将房屋恢复到承租时的状态；6、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，甲方有权增收乙方每日万分之五的滞纳金。八、其他条款，1、乙方的租金及其一切费用甲方皆不出具发票，以收据为准；2、租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方签章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。被告袁明山于同日通过自己的银行账户向黄链银行账户转账支付租金234576.00元、保证金5万元，同日，原告美狄公司向被告袁明山出具收据2份，其中№08435476收据载明：今收到袁明山交来A栋厂房租金234576元(以银行实际到账为准)；№084354750收据载明：今收到袁明山交来A栋厂房保证金5万元(以银行实际到账为准)。2018年12月27日，本院作出(2018)渝0235破申3号民事裁定，裁定受理重庆昌晖物流有限公司对原告的破产清算申请。2019年3月7日，本院作出(2019)渝0235破2-1号决定书，指定重庆合纵律师事务所为管理人。2019年4月11日，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，发布《管理人关于租赁合同解除的公告》并张贴在原告厂区大门显眼位置。公告主要内容为：云阳县人民法院裁定受理美狄公司破产清算一案，日期为2018年12月27日，在此之前成立而债务人和各位承租人均未履行完毕的合同，均于2019年2月26日法定解除。通知如下，一、2018年12月27日前成立，而债务人和各位承租人均未履行完毕的合同，已于2019年2月26日法定解除，为维护自身权益，请各位承租人及时联系管理人处理合同解除后债权债务关系。二、合同解除后，承租人有意继续承租的，须与管理人重新签订租赁合同。三、为维护债权人利益，确保公平公正，厂房租赁价格一律不低于每平方米16元/月，宿舍租赁价格一律不低于每间400元/月。此后，二被告未返还原告租赁的厂房，亦未与管理人重新签订租赁合同。2019年5月15日，二被告就与本案相关联的租赁合同向管理人申报债权，同月30日，管理人作出债权审查意见，其主要内容为：一、申报人属于美狄公司债权人；二、认可申报人交付给债务人的保证金10万元；向黄链交付的5万元保证金不予认可；三、债务人已经履行相关义务，退还向债务人交付的租金18万元于法无据；另向黄链交付的租金234576.00元，与债务人无事实和法律上的关联性，不予认可；四、对申报的装修费用及仓库整改费用，因租赁合同约定装修费用由乙方自行负担，因此不予认可；五、对申报的广告费、办公设备、家具器材费用，双方当事人事先并未有明确的约定，且于法无据，不予认定；六、对申报的搬迁人工费、误工等费用，因属还未发生的费用，且未提供足够的证据证明费用具体标准是如何得来的，因此不予认定；七、综上，对申报的债权共计10万元予以确认，性质为普通债权。若申报人对审查意见有异议，应当在债权人会议核查后15日内，向管理人提出书面异议并附证据材料或直接向人民法院提起债权确认诉讼。2020年4月7日，被告袁明山给管理人邮寄《关于要求办理租赁房屋交接手续及赔偿损失的函》，管理人于次日签收。该函主要内容为：一、由于美狄公司的原因造成双方的租赁合同无法正常履行，为了减少我方的经济损失，我方决定不再继续租赁美狄公司房屋，并于2020年4月10日之前完成搬迁工作，请贵管理人在接函后三日内指派有关人员到现场完成租赁房屋的交接工作，如果管理人到期不办理交接工作，我方视为已经将租赁房屋交还美狄公司。二、我方寻求新的租赁场地以及搬迁需要合理时间，故从2020年4月10日之前（完成搬迁工作之前）六个月为我方寻找新的租赁场地以及搬迁需要合理时间，我方在此期间不承担任何租金。三、我方后期租赁美狄公司房屋的目的是用作展厅，在此期间美狄公司管理人何树森及周开清口头通知我方暂停装修，并承诺美狄公司产权转移成功后停工期间租赁顺延，知道租赁房屋无法继续正常使用，本应继续用作展厅的部分（约有1020平方米）不敢装修，一直闲置，故该部分房屋美狄公司不应收取租金。四、由于美狄公司单方的原因造成《厂房租赁合同》、《租赁合同》无法继续履行，故美狄公司应当赔偿我方房屋装修费用201459.00元以及实际发生的搬迁费用、停业损失、前期展厅设计费共计52万元。五、如果最终结算后我方尚欠美狄公司租金等其他费用，我方要求管理人在保证金15万元以及其他应当赔偿的损失中予以抵扣，超过部分由美狄公司支付我方。请管理人务必在接函后立即就履行房屋交接以及赔偿有关事宜直接与我方联系，如逾期未处理，本人将在不另行通知的条件下采取一切可能的法律手段追究美狄公司的法律责任，由此发生的一切法律后果将由美狄公司承担。同月10日，二被告搬离所租赁的厂房。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交的原、被告的工商登记信息、租赁合同、民事裁定书、决定书、美狄公司管理人关于租赁合同解除的公告，被告提交的美狄公司出具的收据、银行交易清单、关于要求办理租赁房屋交接手续及赔偿损失的函及邮寄回执、债权申报资料、债权审查意见书等证据佐证。本院认为，原告与黄链签订的《租赁合同》及被告袁明山与黄链、原告签订的《租赁合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对当事人各方具有法律约束力，当事人各方均应按照合同约定履行自己的义务；但是，由于原告已经进入破产清算程序，在合同尚未履行完毕的情况下，管理人依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定行使合同解除权，发布解除租赁合同公告并在原告厂区醒目位置进行张贴，其行为符合法律规定，故管理人解除租赁合同有效，原告与黄链签订的租赁合同依法解除。合同解除后，黄链的租赁权消灭，其无权继续使用租赁厂房，依法应当返还原告；因此，被告袁明山作为次承租人继续占用租赁厂房的基础已丧失，其亦应将租赁厂房归还原告。合同解除后，被告袁明山虽未与管理人签订租赁合同，但已经在原告起诉前搬离租赁厂房，因此，原告要求被告清空并搬离其占用涉案厂房的诉讼请求已经缺乏事实基础，本院不予支持。被告袁明山虽然搬离了涉案厂房，但在管理人发布《管理人关于租赁合同解除的公告》，宣布租赁合同解除后，一直实际占有使用原租赁厂房至2020年4月10日，此期间给原告造成的房屋占用损失客观存在，依法应予赔偿。从被告袁明山与黄链、原告签订的《租赁合同》内容看，权利义务的双方主要是黄链和被告袁明山，并未给作为合同一方当事人的原告设立享有直接向被告袁明山收取租金的权利，原告虽然给被告袁明山出具了收取租金和保证金的收据，但特别注明了“以银行实际到账为准”，而二被告并未提交给原告转款的证据佐证；同时，被告袁明山将合同约定的租金、保证金，按照合同约定已经转账支付给黄链，原告并未实际从被告袁明山处收到租金，故被告袁明山要求将预交租金抵消房屋占用费的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，被告袁明山在2019年2月27日至次年4月10日期间实际占用了原租赁厂房，其应支付此期间的房屋占用费，故原告要求被告袁明山支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张按每平方米16元/月计算房屋占用费，符合法律规定，本院予以确认；但原告计算的租金有误，本院予以纠正，经计算，被告袁明山应支付原告房屋占用费232743.12元。被告琪缘公司不是《租赁合同》的相对方，在管理人宣布解除租赁合同后，对涉案厂房不负有返还义务，其虽然实际使用了涉案厂房，但由于被告袁明山系该公司法定代表人，其实际使用涉案厂房系基于被告袁明山的特殊身份，且被告袁明山已经在原告起诉前归还涉案厂房，故被告琪缘公司在本案中不应承担责任；因此，被告琪缘公司不应在本案中承担责任的抗辩意见，本院予以采纳。至于被告袁明山交纳的保证金及预付租金的返还问题，系另一民事法律关系，本案不予处理，被告袁明山可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、限被告袁明山在判决生效后十五日内支付原告云阳县美狄实业有限公司房屋占用费232743.12元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790.00元，减半收取2395.00元(未预交)，由被告袁明山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  杨生全二〇二〇年八月六日书记员  张明清