上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5833号上诉人(原审被告)：上海市杨浦区晓春快餐店，经营场所上海市杨浦区长海路XXX号。经营者：贺庆成，男，1975年12月31日出生，汉族，户籍所在地河南省商水县城关镇健康路东段103号。委托诉讼代理人：岳磊，上海市勋业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海体育学院，住所地上海市。负责人：陈佩杰，院长。委托诉讼代理人：陈杨，北京天达共和(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱璟，北京天达共和(上海)律师事务所律师。上诉人上海市杨浦区晓春快餐店(以下简称“晓春快餐店”)因与被上诉人上海体育学院(以下简称“体育学院”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晓春快餐店上诉请求：撤销一审法院判决，改判晓春快餐店按照人民币(以下币种均为人民币)10元每平方米每日、面积为93.92平方米计算支付体育学院2018年7月1日至实际返还房屋之日止的使用费。事实和理由：晓春快餐店和体育学院签订的合同中明确约定，如果晓春快餐店逾期返还房屋，按照10元每平方米每日计算使用费，双方租赁合同无效，也应当参照约定计算使用费。此外，2019年体育学院改造，晓春快餐店支付了钢结构搭棚费用528，000元，应从晓春快餐店支付体育学院的房屋使用费中扣除。晓春快餐店雇佣了二十名左右的员工，体育学院应当给予晓春快餐店一个缓冲期，解决员工劳动就业问题。被上诉人体育学院答辩称，晓春快餐店在双方租赁合同已于2018年到期的情况下，占用房屋、拒不返还，其所谓的“缓冲期”已远远超过正常标准。双方约定租金每年上涨，晓春快餐店要求按照10元每平方米每日计算使用费远低于市场价，晓春快餐店不能因为其不诚信行为而获利。一审法院判决正确，请求二审予以维持。体育学院向一审法院提起诉讼，请求判令：1、晓春快餐店搬离位于体育学院综合馆东南侧，地址为上海市杨浦区长海路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)，并将房屋返还体育学院；2、晓春快餐店按照每月44，850元的标准支付体育学院自2018年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金和占有使用费；3、晓春快餐店支付体育学院违约金152，490元。一审法院认定事实：晓春快餐店系个体工商户，经营者为贺庆成，登记的经营场所为上海市杨浦区长海路XXX号。2018年，体育学院(出租方，签约甲方)与晓春快餐店(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争房屋，建筑面积为93.92平方米。乙方租赁房屋作为晓春快餐店经营。租赁期自2018年2月1日起至2018年12月31日止。租金为493，350元。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方如无续租书面要求，将如期归还房屋。乙方逾期十天不交付房租，视自动放弃房屋租赁权。甲方有权收回该房屋，并在所欠租金额数上递增20％向乙方补收。乙方应在本合同期满的当日将该房屋归还甲方，未经甲方同意，出现逾期不归还该房屋的情况，甲方有权收回该房屋并按逾期十元／平方米／天(人民币)的标准向乙方收取该房屋逾期占用费。乙方对该房屋的装饰，退房时应恢复原样或经甲方许可保持现状，甲方对乙方的装饰不进行任何补偿。一审审理中，双方当事人均确认租赁房屋位于体育学院综合馆东南侧，自编门牌号为长海路XXX号，该建筑物未取得规划许可，未办理产权登记。2018年6月7日，晓春快餐店向体育学院支付2018年2月至7月的租金269，100元。同日，体育学院退回该269，100元。同日，晓春快餐店支付2018年2月至6月的租金224，250元。2018年12月18日，体育学院告知贺庆成，租赁合同于2018年12月31日到期，将不再续租。收房通知书于2018年6月5日已发，要求承租方按时退房。晓春快餐店确认收到该告知书，但否认于2018年6月5日曾收到收房通知书。2019年11月15日，上海市公安局杨浦分局长海路派出所出具证明，现清源环路XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号系恒仁路XXX号门牌，归属体育学院。上述门牌号于2007年6月重新编号。长海路XXX号门牌号是晓春快餐店(荣华基大食堂)自编。晓春快餐店(荣华基大食堂)是体育学院综合馆门卫室，属于体育学院综合馆345号院内房屋。一审审理中，晓春快餐店提供其于2016年10月1日向体育学院出具的情况说明以及房屋质量咨询报告，证明其于2016年10月对承租房屋进行装修，整改房顶材质，搭建阁楼，重整线路和防水。改造后，房屋面积由70平方米增加为145.7平方米。体育学院否认收到上述证据材料。晓春快餐店提供其于2019年向案外人刘某的转账凭证和上海同程建设科技工程有限公司的收据，证明其为体育学院综合馆改造支付钢结构费用。体育学院不予认可。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁房屋既无房地产权证，亦无合法建造的相关手续，依法确认双方的房屋租赁合同无效。合同无效后，晓春快餐店应将承租房屋返还体育学院。房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。晓春快餐店辩称其于2016年对房屋进行装修，要求按照2016年的租金标准计算占有使用费。鉴于双方最后一期合同系2018年签订，且晓春快餐店迟延返还房屋，体育学院要求参照2018年的租金标准计算占有使用费应予支持。晓春快餐店辩称体育学院于2018年6月退还租金，以行为表明减免2018年7月至12月的租金，体育学院主张其暂时免收租金是以晓春快餐店按期搬离为前提的，鉴于晓春快餐店在该期间实际使用租赁房屋，且未提供充分证据证明体育学院无条件减免其租金，晓春快餐店应支付体育学院该期间的占有使用费。双方当事人均明知租赁房屋未取得规划许可，对合同无效均负有责任，体育学院要求晓春快餐店支付违约金，不予支持。判决：一、上海体育学院与上海市杨浦区晓春快餐店签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海市杨浦区晓春快餐店应于判决生效之日起十日内搬离位于上海体育学院综合馆东南侧、自编门牌号为上海市杨浦区长海路XXX号房屋，并将该房屋返还上海体育学院；三、上海市杨浦区晓春快餐店应于判决生效之日起十日内按照每月44，850元的标准支付上海体育学院自2018年7月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费；四、驳回上海体育学院的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。晓春快餐店与体育学院之间的房屋租赁合同因系争房屋未取得规划许可无效。对于无效后的使用费问题，晓春快餐店认为应当按照10元每平方米每日、面积为93.92平方米为标准计算。对此，本院认为，双方租赁合同虽然约定了逾期返还房屋体育学院有权收回房屋并按照逾期10元每平方米每日计算使用费，但该约定的使用费的标准远低于双方约定的租金标准，晓春快餐店在租期届满后未及时返还房屋，所需支付的使用费远低于租金，不利于督促晓春快餐店履行及时返还房屋的义务，且当事人不应由自己的不当行为而获利，故一审法院参照双方之间约定的租金标准，判决晓春快餐店按照每月44，850元标准支付体育学院自2018年7月1日至实际返还房屋之日的使用费，符合公平原则，本院予以维持。至于晓春快餐店上诉要求，给予搬迁缓冲期以解决职工就业问题，因双方租赁合同已于2018年底到期，晓春快餐店理应在合同到期之前筹备搬迁等问题，自租赁合同到期至今已有18个月余，应足以解决晓春快餐店的搬迁等问题，故本院对晓春快餐店的该项上诉理由，亦不予采纳。晓春快餐店支付案外人钢结构费用528，000元，因与体育学院无涉，故本院不做处理。综上所述，晓春快餐店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，949.4元，由上诉人上海市杨浦区晓春快餐店负担。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年八月四日书记员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……