贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6542号 原告：杜远明，男，汉族，1950年10月15日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陈广，一般授权代理，系贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林蔓，特别授权代理，系贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州金明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河路（白鹭岛桥头），统一社会信用代码：915205027705774553。 法定代表人：王思明，系该公司总经理。 原告杜远明诉被告贵州金明房地产开发有限公司（下称：金明房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林蔓到庭，被告金明房开公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理碧阳湖.国际城第3幢2单元11层2号房屋商品房转移登记并将办理转移登记的相关文书交付给原告;二、请求人民法院依法判令被告立即支付原告逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金暂计20000.00元(以上违约金计算从2017年5月28日起以688008.00元为基数，按日以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止);三、请求人民法院依法判决被告退还原告支付给被告的闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费共计3750.00元;四、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由:原、被告于2016年10月2日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区。房屋总价款为688088.00元。付款方式为银行按揭；其中，合同二十二条第三款中未明确约定办理转移登记的时间及违约金计算标准。合同签订后，原告履行合同义务，并于2016年11月12日接收了房屋并进行装修，但被告至今也没有为原告办理涉案房屋的转移登记，也未将相关文书交付原告，被告的行为已经严重违约。关于逾期办理涉案房屋不动产权证书违约金问题:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，并未明确约定办理转移登记的时间及违约金计算标准,故原告诉请人民法院依法判令被告参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的诉请合理合法。关于退还“四通费”问题，根据贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施安装费。原告与被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、供电、燃气达到使用条件。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有限电视入户费实质为水、供电、燃气、有限电视设施达到合同约定的交付前必须的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告另行收取理应当退还原告。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 庭审中，原告申请撤回诉请第一项。 被告金明房开公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明：2016年11月2日，原告作为买受人与被告金明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房屋总价款为688008.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；其他有关事项约定如下：1、办理产权登记中应缴纳的税费由出卖人和买受人按国家规定各自承担，出卖人于该商品房交付使用之日起90日内向买受人提供办理该商品房初始登记的相关资料。如因买受人原告导致商品房初始登记工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因只是国家部门因素，而非出卖人责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的出卖人办理时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、第三项处理。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房价款。2016年11月12日被告向原告出具收据，载明收到原告交纳的交房代收费21078.00元；同日被告向原告出具《购房代收税、费明细》上载明被告向原告代收的费用包含有线电视开户费350.00元、天燃气开户费2500.00元、生活用水开户费380.00元、生活用电开户费520.00元，以及产权证办理费、物管费、装修垃圾清理费等费用共计21078.00元。 2016年11月12日，原告向被告出具《承诺书》，载明：“因我方原因，特向贵州金明房地产开发有限公司申请提前装修，我方承诺装修涉及到房屋结构等有关问题时，必须和贵公司工程部协商，在水电未通之前由公司负责协调水电事宜。在进场装修前，交纳相关单位及政府征收的有关费用，此费用由贵州金明房地产开发有限公司代收，并开具公司正规收据，并自愿放弃因贵州金明房地产开发有限公司逾期交房而产生的违约金。”原告出具《承诺书》后，被告遂于当日将涉案商品房交付原告使用。 另查明，截止庭审结束时，涉案房屋尚未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 以上事实，已经庭审查明，有证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告已经依约履行了付款义务，被告未履行其相关义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年11月12日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日内（即2017年2月10日）具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。但被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，本院予以支持，违约金从被告逾期之日即2017年2月11日起算，原告主张从2017年5月28日开始计算违约金，本院从其所愿。 本案合同约定涉案房屋总价款为688008.00元，根据原告提交的缴费票据2016年10月7日被告收到其定金50000.00元，2016年11月12日收到原告房款540000.00元，2016年10月16日收到原告房款及维修基金109843.00元，结合2016年11月12日被告出具的《购房代收税、费明细》上载明维修基金75元每平方米计算，涉案房屋157.80平方米×75元每平方米=11835.00元（涉案房屋维修基金），原告向被告缴纳的房款及维修基金109843.00-11835.00元=98008.00元（涉案房屋的房款），以上金额50000.00元+540000.00元+98008.00元=688008.00元，与原、被告约定的房款总金额一致，故原告已向被告交清涉案房款。 2016年11月12日，被告向原告收取了产权证办理费等费用的行为，应视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，原告委托被告办证，则被告无将办理商品房转移登记的相关文书直接交付给原告的现实必要，其交付文书的义务转化为其具备办理转移登记条件后告知原告的义务，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年5月28日至2019年8月19日，以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告退还闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费共计3750.00元的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。被告向原告收取的上述费用，实质为水、供电、有线电视等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告在向原告收取了涉案房屋的购房总价款后，另行向原告收取上述费用，无事实及法律依据，理应予以退还。故，对原告的该项诉请，本院予以支持。 原告申请撤回诉请第一项，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州金明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜远明逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：2017年5月28日至2019年8月19日，以原告已付购房款688008.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款688008.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州金明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杜远明有线电视开户费、天燃气入户费、生活用水开户费以及生活用电开户费共计3750.00元； 三、驳回原告杜远明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1327.50元（已减半收取），由被告贵州金明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年八月四日 书记员 邓理成