浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初6484号 原告：余其强，男，1980年10月14日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：杨再坤，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋号号，北京中闻（杭州）律师事务所律师。 被告：义乌市东舵实业有限公司，住所地浙江省义乌市后宅街道新凉亭工业区（义乌市鸿燕压铸有限公司内）。 法定代表人：傅忆明，执行董事。 委托诉讼代理人：虞翔、张婷婷，浙江浙融律师事务所律师。 原告余其强诉被告义乌市东舵实业有限公司（以下简称东舵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用简称程序，于2020年6月23日、7月17日二次公开开庭进行了审理。原告余其强及其委托诉讼代理人杨再坤（第二次未到庭）、宋号号，被告东舵公司的委托诉讼代理人虞翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 余其强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还租赁保证金10000元；2.判令被告向原告支付设备搬迁费127500元，停产停业损失277500元，临时安置费23000元，装饰装修补偿费252200元，暂计680200元（具体以《拆迁安置补偿协议》确定的数额为准）。第二次庭审中变更诉讼请求为：1.判令被告向原告退还租赁保证金4848.40元；2.判令被告向原告支付设备搬迁费127500元，停产停业损失179262.75元，临时安置费17926.27元，装饰装修补偿费132027.60元，搬迁奖励59754.20元，总计521318.73元。事实和理由：2017年11月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁位于柳青路1277号二楼的房屋，面积为1275平方米，用于办公、仓储、生产，租赁期为2017年12月10日至2020年12月9日。2019年8月，被告通知原告因政府征迁要求其腾空厂房，原告履行了相关义务，被告却未向原告返还租赁保证金及给予相关的补偿。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告签订的《房屋租赁合同》，因政府征迁导致合同解除，被告作为产权人因政府征迁获得了相关补偿，原告作为承租人在租赁合同履行期间遭受了损失，故被告应当向原告返还租赁保证金并支付设备搬迁费、停产停业损失、临时安置费和装饰装修补偿费等补偿。综上所述，依据法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 东舵公司辩称：1、确实有租赁保证金10000元未退还，保证金的作用是到期后原告不支付电费和水费的保证，原告是2019年10月20日搬离，21日前的电费水费尚有5157.60元没有支付，本公司愿意在扣除5157.60元后退还原告。2、原告诉请的设备搬迁费用没有事实和法律依据，原告从事的是电商行业，其设备主要就是几台电脑，根本没有大型的机械设备，况且租房到期之后，也是需要搬迁的。关于停产停业损失，本案双方合同解除的原因是由于政府对涉案租赁房屋进行收购，而非被告恶意违约，况且被告在得知政府要收购之后第一时间2019年7月份就通知了原告，要求原告提前做好搬离准备，由于被告提示及时，在厂房收购了之后原告及时进行了搬离和生产，不可否认搬离过程是不可能无缝连接，原告确实有经济损失，请法庭考虑本案合同解除性质和背景，以及被告是否有恶意。本公司认为道义上补偿2000比较适合。关于装修补偿费，原告从事电商行业，租房后直接用于电商作业不存在耗费大量的装修，也没有向法庭提交证据证明对涉案房屋投入大量装修，根据合同约定装修以后到期原房屋内部结构是要还原的，也就是装修是要拆除的，原告的这项诉请也是没有事实和法律依据。关于事实部分，原告诉称是2019年8月被告通知原告要拆除，事实是7月份通知的，原告是在2019年10月20日基本腾空了。补充：关于装修，除了无框玻璃门这一块是属于原告方装修的，价值为17199元，其他二层所有的装修都是被告自己装修的，与原告无关。 原告余其强为证明其主张，举证如下： 1、房屋租赁合同原件，证明原被告之间存在合法有效的租赁合同关系。 2、原被告微信截图（出示手机），证明被告通知原告因政府征迁，所租赁的厂房需要腾退。 3、后宅街道新凉亭老工业区收购方案打印件，证明原告所租赁的厂房被征迁的事实。 4、厂房照片打印件，证明原告对租赁厂房的装修情况，以及经营过程中存在大量设备设施。 被告东舵公司质证意见如下： 对证据1三性无异议，是双方签订的合同，合同第二条第一款双方约定手写内容最后，到期应还原房子内部结构，对于双方的装修如何处置是约定应当还原的。对证据2是真实的，聊天记录中显示我方已做到应尽的通知义务。对证据3可以说明本案房屋是收购，内容看不清楚，我方认为与本案无关联性。对证据4三性均有异议，证明不了涉案的厂房有大量的设备设施，即使照片是真实的，看到的是几十台缝纫机，没有所谓大量的设施。 被告东舵公司为证明抗辩，举证如下： 1、当庭提供2019年8月28日至2019年10月21日水电明细，证明这段时间原告水电费5000多元的事实。 2、原告租用房屋内部照片打印件，证明原告对租赁房屋基本无装修的事实。 3、房屋收购货币安置协议（工业）复印件，证明该房屋已被政府收购的事实。 4、房地产估价报告原件。 5、义乌市东舵实业有限公司第二层装修测算表复印件，证明原告投入厂房的装修仅仅是无框玻璃门，价值17199元，测算表体现的项目总共11项，仅第八项是由原告装修的，其余的都是被告装修的。 原告余其强质证意见： 对证据1三性均不认可。原告从来没有收到过类似的电费明细表，电费明细表是被告单方制作，内容真实性存疑。水电表之前是没有和我确认过是多少度电和水，一般都是他们把水电费明细给我的时候我就直接付钱了，这份我是没有收到过的。对证据2真实性无异议，但是无法证明待证事实，这组照片是在原告搬迁之后拍摄的，无法反映原告正常经营时的状态。对证据3、4三性无异议。对证据5三性不予认可，从这张图片可以看出是在电脑上拍摄的一张表格，无评估机构的盖章，任何人都可以制作，无任何出具单位的信息。 本院对原告提供的证据，认证如下： 对证据1、2予以认定。对证据3、4真实性予以认定。 本院对被告东舵公司提供的证据，认证如下： 对证据1，因原告在第二次庭审对被告主张的数额认可，本院对该证据予以认定。对证据2真实性予以认定。对证据3、4予以认定。对证据5，经本院与评估机构联系核实，该证据系被告从评估机构处取得，本院予以认定。 根据本院对证据的认证，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2017年11月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将其所有的坐落于本市柳青路1277号二号楼二层厂房出租给乙方用于办公、仓库、生产使用，面积1275ｍ?，租赁期限三年，从2017年12月10日起至2020年12月9日止；租金第一年为229500元，第二年不变，第三年增长8%，需提前一个月交纳下一年租金，时间以交付日为准，每年物业费5000元，电梯保养、保修、电费平摊，到期应还原房屋内部结构；乙方向甲方支付租赁保证金（押金）10000元，租期届满，在乙方向甲方交清了全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用后，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物及完成本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金（押金）；合同期限内如遇政府动迁该厂房，双方均无条件服从，甲方必须提前通知乙方，并退还剩余租期的租金（按国家动迁法实施）。合同并就其他权利义务等内容进行了约定。嗣后，双方按约履行。原告对厂房进行了装修。2019年7月17日，被告发微信告知原告涉案厂房要拆。同年8月20日，被告再次发微信告知原告10月20日前要搬离涉案厂房。10月22日原告发微信要求与被告商谈搬迁费、装潢费、搬离日期，被告以其与政府尚未签约，未与原告商谈。2019年9月15日，被告（乙方）与义乌市后宅街道办事处（甲方）、义乌市佛堂镇工资产管理有限公司（丙方）签订《房屋收购货币安置协议（工业）》，约定：甲方对乙方所有的坐落于本市后宅柳青工业区的房屋实行货币收购，土地面积6000ｍ?，建设面积14131.84ｍ?，资产价值以评估报告为准，乙方承诺于10月20日前腾空被收购的房屋并交付给甲方。原告于2019年10月20日搬离涉案厂房，尚有未交纳的水电费5157.60元。被告将已收取的尚未履行部分的租金全部退还原告，但未退还租赁保证金，也未与原告商谈解决搬迁费等事项，故原告起诉至本院。涉案厂房已被拆除。 另查明，杭州汇鑫房地产土地评估有限公司出具给义乌市人民政府后宅街道办事处（估价委托方）的杭汇房估（2019）义字第C0096号国有土地上房屋收购估价报告结果为估价对象在价值时点的评估总价值为人民币33115195元整。其中房屋价值为31498774元整，装修部分评估价值为1463361元整，附属物部分评估价值为153060元整。被告从评估机构调取的对原告租赁的第二层装修测算表载明装修价值共计43531元，其中无框玻璃门17199元，实木门350元，油漆、涂料16950元，大理石背景2730元。 本院认为，原告余其强与被告东舵公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。由于涉案厂房被政府征收，且原告余其强已于2019年10月20日搬离涉案厂房，被告东舵公司也已将收取的未履行部分的房租退还给原告，双方之间的房屋租赁合同关系实际已经解除，对租赁合同的解除，双方均无过错。本案虽涉及房屋收购，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。原告余其强要求被告东舵公司退还租赁保证金4848.4元，被告东舵公司同意保证金10000元在扣除水电费后，余款退还给原告，根据被告东舵公司提供的证据，未付水电费为5157.60元，即被告东舵公司应当退还原告余其强的保证金数额为10000元-5157.60元=4842.40元。原告余其强要求被告东舵公司支付设备搬迁费、停产停业损失、临时安置费、装饰装修补偿费、搬迁奖励共计521318.73元，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”之规定，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，故承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人可就因租赁合同解除引起的损失向出租人主张适当补偿。原告余其强未提供因合同解除造成损失的直接证据，其以被告东舵公司与政府部门签订的房屋收购安置补偿协议的相关补偿标准要求被告东舵公司进行补偿没有法律依据，政府部门与被告东舵公司之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与原告余其强之间的实际损失不具有同一性。关于搬迁费，综合本案房屋租期、租金支付、搬迁时间以及政府实施征收等实际情况，参照被告取得征收补偿的金额等因素，本院酌定设备搬迁费为12750元。关于停产停业损失，涉案厂房被征收，不仅对原告余其强造成因搬迁停产停业的利益损失，对被告东舵公司也造成了房屋租金的利益损失，且根据本院查明的事实，被告东舵公司在2019年7月17日即告知原告余其强涉案厂房要拆，之后的8月20日在得知确切搬迁日期再次告知原告2019年10月20日要搬离，即被告东舵公司在距搬迁日尚有二个月前二次告知原告，对于原告余其强重新选择经营地点、合理安排生产等具有较为充裕的准备时间，故本院综合考虑，酌定本案停产停业损失为17882元。关于装修补偿费，根据双方合同约定，到期应还原房屋内部结构，也即合同期限届满，原告还需拆除装饰。基于本案合同尚未到期，因政府征收涉案厂房致双方合同解除，且原告对厂房确有装修，根据被告提供的杭州汇鑫房地产土地评估有限公司所作的二楼装修测算表，可以认定无框玻璃门、实木门、油漆涂料、大理石背景为原告余其强装修的部分，评估价分别为17199元、350元、16950元、2730元，合计37229元。关于临时安置费，虽因政府征收致双方合同解除，合同解除原告余其强本就须搬迁，即使非因本次征收，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁、另选他址的事实，故对原告余其强要求支付临时安置费的诉请不予支持。关于奖励费，是基于被征收的房地产所有权人按时与政府签订相关征收合同，并及时履行合同义务才享有的政府给予的奖励，该奖励只能由被征收人即被告东舵公司享有。综上所述，对原告余其强诉请合法合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告义乌市东舵实业有限公司于本判决生效后十日内退还原告余其强租赁保证金4842.40元。 二、被告义乌市东舵实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告余其强设备搬迁费12750元，停产停业损失17882元，装饰装修补偿费37229元，合计67861元。 三、驳回原告余其强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4507元（已减半），由原告余其强负担3878元，由被告义乌市东舵实业有限公司负担629元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 叶迪龙 二〇二〇年八月十日 代书记员 王小悦 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-11-?