北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9062号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，满族，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京神奇空间文化创意有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-3735。法定代表人：张晴，经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京神奇空间文化创意有限公司（以下简称神奇空间公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇，被上诉人神奇空间公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判神奇空间公司支付富力公司违约金在一审判决第三项金额基础上增加242295元（总房款3483945元*10%+未付款3130000元*3%-原审判决违约金200000元）；2.一、二审诉讼费由神奇空间公司承担。事实和理由：一、一审法院判决降低违约金，违反诚实信用原则和公平公正原则，神奇空间公司是投资者，不能因为房价下跌就任意解除合同并降低违约金，过度保护作为违约方的神奇空间公司，侵害了守约方的利益。二、一审法院判决解除合同的同时降低违约金属于适用法律错误。本案富力公司没有任何违约及拒不履行合同的情况，未出现不可抗力事件导致合同目的无法继续实现，本案法定解除事由根本不成立。根据《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）的约定，在神奇空间公司逾期付款的情况下，富力公司享有合同解除权，若一审法院判决合同解除，则应根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。一审法院解除合同适用的《合同法》第一百一十条的规定仅适用于非金钱债务，本案中神奇空间公司的付款义务是金钱债务，不应当适用《合同法》第一百一十条的规定。一审法院适用《合同法》第一百一十四条规定减少违约金，判决的违约金比例过低。三、一审法院以神奇空间公司无具体经营业务及资产认定涉案《预售合同》在事实上难以强制继续履行属于事实认定错误。神奇空间公司是依法成立的公司法人主体，神奇空间公司股东成立公司的目的即为购买涉案房屋，神奇空间公司实际无经营无资产，涉案房屋定金及首期房款均为神奇空间公司股东个人缴纳，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第9条、第10条的内容，神奇空间公司与其股东个人已经构成人格混同、财产混同。神奇空间公司股东的行为已经构成以炒房为目的的恶意缔约，利用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人权益。依据《公司法》第二十条规定，神奇空间公司股东应对债务承担连带责任。四、神奇空间公司应按照《预售合同》附件九第6条的约定支付总房款10%的违约金，并应按照逾期未付款的3%支付逾期付款违约金。一审法院酌定的违约金数额比例过低，无法弥补富力公司的实际损失，对富力公司显失公平。神奇空间公司辩称，一、一审法院按照法律及司法解释的规定，依据公平原则，综合履行情况、当事人过错程度等因素调整违约金，符合法律规定。二、一审法院判令解除合同，认定事实和适用法律正确，在合同履行存在明显履约困难的情形下，一方当事人愿意以承担违约金作为代价要求解除合同，人民法院应当予以支持，并且合同履行现实困难的根本原因系富力公司引诱销售、炒作市场行为导致的，所以富力公司应承担相应过错责任。三、购房者在富力公司的引导和帮助下注册公司购买涉案房屋，一审法院认定神奇空间公司无具体经营业务及资产，事实认定正确，富力公司主张根据《公司法》第二十条由神奇空间公司股东承担连带责任无事实依据。富力公司向一审法院起诉请求：1.判令神奇空间公司支付富力公司剩余房款3130000元；2.判令神奇空间公司支付富力公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为391624元（计算方法为二期350000＊0.0002＊978=68460元；三期350000＊0.0002＊919=64330元；四期690000＊0.0002＊828=114264元；五期1050000＊0.0002＊488=102480元；六期690000＊0.0002＊305=42090元）；3.判令神奇空间公司支付富力公司面积补差款20742元；4.判令神奇空间公司支付富力公司前期物业服务费，共计7713.36元（计算方法为每平米物业费9元＊实测建筑面积71.42平米＊12个月）；上述金额共计：人民币3550079.36元；5.本案诉讼费由神奇空间公司承担。神奇空间公司向一审法院反诉请求：1.判令解除神奇空间公司与富力公司签订的《预售合同》，要求富力公司配合办理注销网签手续；2.判令富力公司返还神奇空间公司已付房价款人民币353945元，并以353945元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3.判令富力公司向神奇空间公司返还印花税人民币1742元；4.本案诉讼费用由富力公司承担。一审法院认定事实：2017年1月25日，富力公司与神奇空间公司签订《预售合同》，约定富力公司向神奇空间公司出售北京市通州区××××Ⅸ-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼21层2120房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共70.96平方米，房屋总价款为3483945元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：神奇空间公司应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年1月25日缴纳首期房款353945元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年2月25日前交纳二期房款350000元（总房款的10%），于2017年4月25日前交纳三期房款350000元（总房款的10%），于2017年7月25日前交纳四期房款690000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1050000元（总房款的30%），于2018年12月30日前交纳六期房款690000元（总房款的20%）。约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”《预售合同》签订后，富力公司、神奇空间公司双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，神奇空间公司于2017年1月25日交付购房款353945元（含定金）以及代收印花税1742元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，神奇空间公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可做双层空间设计，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其前项主张，神奇空间公司提供了富力公司《宣传手册》、样板间照片、证人证言等证据，但其证人并未出庭作证；就其后项主张，神奇空间公司提交了该公司2017-2019年度《企业所得税年度纳税申报表》、2017-2019年度《企业年度报告书》等予以佐证。神奇空间公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对神奇空间公司的上述主张均不予认可。经一审法院询问，神奇空间公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。一审法院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持神奇空间公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，神奇空间公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。一审法院认为，首先，富力公司、神奇空间公司双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4.2米，神奇空间公司认为涉案房屋的实际层高未达到合同约定的标准，但神奇空间公司所提供的证据不能证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，神奇空间公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，神奇空间公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述神奇空间公司主张富力公司存在违约行为依据不足，一审法院不予采纳。神奇空间公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。第二，是否支持神奇空间公司解约请求的问题。一审法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，神奇空间公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，一审法院认为，结合合同约定的退房条款以及神奇空间公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于神奇空间公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，一审法院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故神奇空间公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求一审法院予以支持。神奇空间公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，一审法院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由一审法院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为200000元。关于富力公司要求神奇空间公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款3130000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，一审法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除北京富力通达房地产开发有限公司与北京神奇空间文化创意有限公司于二〇一七年一月二十五日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，北京富力通达房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内配合北京神奇空间文化创意有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、北京富力通达房地产开发有限公司返还北京神奇空间文化创意有限公司已付房款353945元、代收印花税1742元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京神奇空间文化创意有限公司给付北京富力通达房地产开发有限公司违约金200000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回北京神奇空间文化创意有限公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：富力公司对原审法院判决解除合同、注销网签手续以及返还已付房款、代收印花税等项没有提出上诉，仅对原审法院认定的违约金的数额提出上诉，因此，二审诉讼中主要审查违约金的认定。首先，关于神奇空间公司应否承担违约责任的问题。富力公司以神奇空间公司未能按合同约定支付购房款为由，要求神奇空间公司继续履行合同并支付购房款、承担逾期付款的违约责任等，富力公司的请求是以合同继续履行为前提。神奇空间公司提出反诉，以签订合同过程中富力公司存在虚假宣传及其现在已经不具备继续履行合同的能力为由，要求解除《预售合同》。一审法院经审查，认定双方合同中约定了退房条款，且神奇空间公司不具备继续履行《预售合同》的能力，即事实上合同已经不能继续履行而解除；神奇空间公司不具备履行能力是导致解除合同的原因，因此，神奇空间公司应当按照合同约定承担解除合同的违约责任。其次，关于违约金如何确定的问题。富力公司主张按照《预售合同》附件九《补充协议》第6条的约定，神奇空间公司应当一并支付总房款10%的解除合同的违约金和逾期付款数额3%的逾期付款违约金。从合同的约定来看，第6条适用的前提是“逾期超过60日的，出卖人有权解除合同”，即出卖人以买受人逾期付款超过60日为由而提出解除合同时，才适用第6条，即总房款10%的解除合同的违约金再加逾期付款数额3%的逾期付款违约金，而本案是由神奇空间公司提出解除合同，不符合第6条的约定，不能适用该条。另外，《预售合同》附件九《补充协议》第7条约定“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用”，第7条对于买受人原因解除合同有明确的约定，该条的约定符合本案的情形，故富力公司认为应当适用第6条的意见，本院不予采纳。再次，关于违约金数额是否酌减的问题。原审法院结合合同约定、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则确定的违约金数额符合本案事实和法律规定，并无不当。富力公司上诉主张一审法院酌定的违约金过低，但其未能举证证明其实际损失的具体情况，故本院对此不予采纳。综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7935元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二〇年八月二十一日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月