辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初333号原告：辽宁保利房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路101—2号。法定代表人：刘祥海，该公司总经理。委托诉讼代理人：关月，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：张晓燕，北京金诚同达律师事务所沈阳分所实习律师。被告：刘寅峰，男，1986年5月1日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王磊，辽宁润理律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹政，辽宁润理律师事务所实习律师。原告辽宁保利房地产开发有限公司与被告刘寅峰买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人关月、张晓燕，被告刘寅峰及委托诉讼代理人王磊、詹政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方签订的《保利康桥地下车位使用权转让协议》（保利康桥B区xxx号车位）。2、判令被告已支付的定金30000元归原告所有，原告无须返还以上定金。3、判令被告立即返还车位。4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2015年12月30日，原、被告双方签订《保利康桥地下车位使用权转让协议》，车位转让价款为239000元，协议第2.2.2条约定：双方签订本协议当日乙方支付定金人民币30000元整；第一期车位转让价款人民币30000元整须于2016年12月30日前付清；第二期车位转让价款人民币30000元整须于2017年12月30日前付清；……但被告仅于2015年12月30日交定金30000元，后期车位转让款一直没有如期交纳。原告屡次发《告知函》通知被告不交，被告均未能依约交纳。根据定金罚则；给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金。又根据双方签订的《协议书》第9.1条；双方签订本协议后，乙方须按本协议约定，履行付款义务，如果由于其且超过5日，甲方有权与乙方解除本协议，收回该车位使用权并将其另行转让，乙方已付款项作为违约金不予返还。综上，原告无须返还30000元定金。现原告已将上述内容多次发函告知被告，被告仍然没有依约交纳剩余车位转让款。因此，原告要求按照约定解除双方签订的《保利康桥地下车位使用权转让协议》，被告已支付的30000元定金归原告所有，原告无须返还，被告应立即返还车位。望贵院依法判决，维护原告的的合法权益。被告刘寅峰辩称，一、被答辩人未尽到有效告知义务，致使答辩人无法正常履行付款义务，被答辩人无权主张解除《保利康桥地下车位使用转让协议》（以下简称为“协议”）。答辩人在被答辩人的售楼处签订《协议》时，系被答辩人的销售员魏巍负责接待的，答辩人未与被答辩人的其他相关负责人有过接触联系。等到分期付款日期答辩人想履行分期付款义务时，得知被答辩人的售楼处已经停止办公，该销售员魏巍也离职了，《协议》中也未明确指定付款账户和其他联系方式，答辩人通过各种渠道与被答辩人取得联系均以失败告终，造成了答辩人未能按时履行付款义务的后果。答辩人认为，答辩人未能按时履行付款义务，系被答辩人过错，因其内部员工工作变动未能交接好工作，且其之后也未采取其他有效补救措施，并非答辩人违约。因此，被答辩人主张解除该《协议》并要求答辩人承担违约责任与事实不符，于法无据。二、被答辩人主张行使的解除权期限已过，现无权主张解除《协议》。从签订的《协议》来看，虽然对于合同的解除有约定，但双方没有约定行使合同解除权的期限。被答辩人如行使合同解除权应在经过催告对方后三个月内行使权利，而答辩人从未收到过任何形式的催告，应视为被答辩人没有进行过催告，也即被答辩人没有过解除《协议》的意思表示。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述的规定，本案中，答辩人最后付款日期为2015年12月30日，被答辩人行使合同解除权的期限应在2017年1月14日前，而被答辩人方于2020年1月之后才向法院提起诉讼，要求解除合同，显然超过了上述规定的期限，其解除权消灭。同时，被答辩人提出的要求解除双方签订的《协议》的诉讼请求也明显不利于维护交易的安全。三、该《协议》可以继续履行且继续履行更有利于合同目的实现，被答辩人无权要求答辩人返还车位。答辩人从始至终都有积极履行分期付款义务的意愿，无法按时履行分期付款义务是被答辩人过错造成的，答辩人从未接收过被答辩人的任何形式的付款通知。2019年8月，答辩人停放在案涉车位的车辆被无故拖走，答辩人才因此得知自己的车位被被答辩人收回了，答辩人无法再继续使用。答辩人认为，该《协议》应当继续履行，事实上该《协议》也是可以继续履行的，并且答辩人本就是该小区的业主，继续履行合同更有利于目的的实现，因此被答辩人无权要求答辩人返还该车位。综上所述，请法院依法驳回被答辩人的所有诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，原告辽宁保利房地产开发有限公司（甲方）与被告刘寅峰（乙方）签订《保利康桥地下车位使用权转让协议书》，约定乙方向甲方购买保利康桥B区027号地下车位使用权，该车位转让价款为239000元。付款方式为分期付款，双方签订本协议当日乙方支付定金人民币30000元整；第一期车位转让款人民币30000元整须于2016年12月30日前付清；第二期车位转让价款人民币30000元须于2017年12月30日前付清；第三期车位转让价款人民币30000元须于2018年12月30日前付清；第四期车位转让价款人民币30000元须于2019年12月30日前付清；第五期车位转让价款人民币89000元须于2020年12月30日前付清。乙方未能按本协议约定的日期支付房款即视为违约，如乙方逾期超过15日仍未办理，则本协议自动终止，甲方有权将该物业另行出售，并无需退还乙方已交付房款。……5.5条约定，如乙方违反本协议付款期限要求及其他项约定义务的，甲方有权单方解除合同、收回该车位。……9.1条约定，双方签订本协议后，乙方须按本协议约定，履行付款义务，如有逾期且超过5日，甲方有权与乙方解除本协议，收回该车位使用权并将其另行转让，乙方已付款项作为违约金不予返还。协议签订后，被告刘寅峰于2015年12月30日向原告支付定金30000元。原告将车位交由被告使用。另查明，被告刘寅峰支付上述车位定金后未按合同约定支付剩余车位转让价款。原告分别于2017年11月10日、2017年11月17日、2018年3月16日、2018年7月12日向被告邮寄《车位年分期逾期客户告知函》，其中2017年11月10日的告知函载明“尊敬的刘寅峰业主，根据您与我公司于2015年12月30日签订的《保利康桥地下车位使用权转让协议》，您认购了保利康桥项目B区027、028号地下车位。该协议约定，您应于2016年12月30日补款30000元，截止至发函之日，我司已多次通知您补款，但您逾期仍未能依约补款。鉴于此，现我司郑重告知您，请于2017年11月19日前补缴欠款，若逾期缴纳，我司会停用您的地下车库出入权限，同时并不排除将采取法律手段进行维权，望周知。……交款地点：皇姑区宁山东路37号保利大都会售楼处三楼签约中心财务室。……如您对上述情况有疑问或意见，请致电保利地产客户服务热线23650800-806垂询。”其中，根据EMS物流信息查询记录，2017年11月11日，被告刘寅峰本人签收了该文件。案件审理过程中，原告表示诉争车位已经另行出售给案外人。被告表示诉争车位已经被卖掉，被告停在该车位上的车被拖走了，挪到了其他车位上。本院认为，原告辽宁保利房地产开发有限公司与被告刘寅峰签订的《保利康桥地下车位使用权转让协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告作为出卖人已按合同约定向被告交付车位，但被告至今未能履行按期支付车位转让款的义务，根据协议书约定“乙方未能按本协议约定的日期支付房款即视为违约，如乙方逾期超过15日仍未办理，则本协议自动终止，甲方有权将该物业另行出售，并无需退还乙方已付房款。”被告未按期支付车位转让款的行为已构成违约，故原告主张被告已经支付的定金30000元归原告所有，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张解除《保利康桥地下车位使用权转让协议书》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的协议书约定“如乙方违反本协议付款期限要求及其他项约定义务的，甲方有权单方解除合同、收回该车位。”现被告未在约定的付款期限内给付车位转让款，符合双方约定的解除合同的条件，故对原告的此项主张，本院予以支持。关于原告要求被告返还车位的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，被告应将车位返还原告。在案件审理过程中，原、被告均表示该车位已经出售给案外人，且被告的车已经从车位上被拖走，被告已经失去了对车位的实际占有，故原告现已实际占有了该车位，无需另行主张。关于被告辩称原告未尽到有效告知义务，致使其无法正常履行付款义务的问题，本院结合原告提交的2017年11月10日、2017年11月17日、2018年3月16日、2018年7月12日多份《车位年分期逾期客户告知函》及EMS物流信息查询记录可以看出，原告已经向被告进行了催收及告知，履行了告知义务。另结合2017年11月的EMS物流信息查询记录可以看出，被告刘寅峰本人已于2017年11月11日收到了上述告知函，故其对原告联系方式、尾款支付地点等事项应该知晓。另外，被告自实际使用车位至今已近五年之久，原告作为房地产开发公司一直正常办公，被告表示一直无法联系到原告导致其无法支付后期车位转让费与常理不符。故对被告的此项抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁保利房地产开发有限公司与被告刘寅峰于2015年12月30日签订的《保利康桥地下车位使用权转让协议书》；二、被告刘寅峰已支付的定金30000元归原告辽宁保利房地产开发有限公司所有；三、驳回原告辽宁保利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4885元，由被告刘寅峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张育红人民陪审员  冯 凯人民陪审员  颜世香二〇二〇年八月四日法官 助理  周家安书 记 员  梁 丹