北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7116号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京燕山卓尔设备材料再生有限公司，住所地北京市房山区燕山岗北路2号南门。法定代表人：李合圣，经理。委托诉讼代理人：陈学如，女，北京燕山卓尔设备材料再生有限公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国石化集团北京燕山石油化工有限公司，住所地北京市房山区燕山岗南路1号。法定代表人：李刚，董事长。委托诉讼代理人：胡俊才，男，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司法律事务和审计处科长。原审第三人：北京燕昌石化制品有限公司，住所地北京市房山区燕山双泉路3号。法定代表人：崔浩然，总经理。上诉人北京燕山卓尔设备材料再生有限公司（下称卓尔公司）因与被上诉人中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（下称中石化北京燕山公司）、原审第三人北京燕昌石化制品有限公司（下称燕昌公司）租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初22650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。卓尔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判:1.判令中石化北京燕山公司继续履行与我公司签订的《房地产租赁合同》，尽快完全交付租赁合同范围内的土地；2.判令中石化北京燕山公司返还燕昌公司占用土地面积致使与其相邻的600平方米土地不能使用，直接租金损失14418元；3.合同租金表中土地合理利润予以取消，不应支付。事实与理由：我公司是中石化北京燕山公司改制单位之一，由国有集体企业性质改为职工持股的民营企业。我公司与中石化北京燕山公司签订了《企业改制分流总协议》，其中有关本案的内容是第四章房屋土地，协议规定按燕化企【2004】657号文件（下称657号文件）执行。本章和657号文件详细规定了我公司租赁土地房屋的性质、范围和价格。中石化北京燕山公司与我公司签订的《房地产租赁合同》作为《改制分流总协议》的分项合同，中石化北京燕山公司须严格遵守。关于土地的性质和范围：根据《改制分流总协议》要求，2011年4月13日双方签订了《卓尔搬迁安置协议》，因中石化北京燕山公司规划需要，我公司无条件搬迁至现址，该宗土地系我公司长期用地。2011年11月、2013年3月、2016年3月，双方分别签订了《房地产租赁合同》，包括搬迁协议共计4份协议中，每一份都明确规定了我公司租赁土地的范围，而中石化北京燕山公司也一直未完全履行合同标的，399.497平方米被燕昌公司非法占用。我公司已严格履行交纳租金的合同义务，多次协调未果，于2013年5月向中石化北京燕山公司发出公函《关于房地产租赁有关问题的请示》，要求中石化北京燕山公司尽快监督燕昌公司撤离我公司土地，完全履行合同标的，并通知中石化北京燕山公司如第三方继续占用我公司租赁土地，我公司以后将拒绝继续履行合同义务拒交全部租金。在此情况下，我公司最终还是交纳了当前全部租金，但中石化北京燕山公司还是不能解决合同标的不能完全履行的问题。2015年1月，我公司再次发出公函，表示不再履行协议义务，拒交全部租金。一审法院认定事实和法律关系严重错误。一审判决认定燕昌公司系合法占有，缺乏事实依据。中石化北京燕山公司辩称：同意一审判决，不同意卓尔公司的上诉请求和理由。卓尔公司与燕昌公司都是我公司的改制企业，所以其二人的地位是平等的，燕昌公司使用399.497平方米并无不妥。卓尔公司坚决要求把399.497平方米拿回去是强人所难。我公司出租给卓尔公司的租金是土地的合理收益，卓尔公司使用土地，每年按照每平方米8.636元缴纳租金，已经是很低的价格，我公司出租给其他人的价格是每平方米每年43.02元，是卓尔公司的近5倍。燕昌公司述称，同意一审判决。中石化北京燕山公司向一审法院起诉请求：1.判令卓尔公司给付2014年4月1日至2016年3月31日期间的租金298040.22元，并支付利息损失（以298040.22元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2016年4月1日起，计算至实际支付之日止）；2.判令卓尔公司给付2016年4月1日至2018年3月31日期间的租金376166.24元，并支付利息损失（以376166.24元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年4月1日起，计算至实际支付之日止）。卓尔公司向一审法院反诉请求：1.判令中石化北京燕山公司继续履行与我公司签订的房地产租赁合同，尽快完全交付租赁合同范围内的土地；2.判令中石化北京燕山公司返还燕昌公司占用土地面积的租金并赔偿我公司损失共计34290元；3.合同租金表中土地合理利润予以取消，不应支付。一审法院认定事实：卓尔公司系改制企业。2013年3月26日，中石化北京燕山公司（甲方）与卓尔公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将其管理的坐落于北京市房山区燕山燕华公司南侧、燕山东风东里及原机械厂基建科的房屋土地（房屋建筑面积总计1496.85平方米，土地面积为10197平方米，其中9877平方米为长期用地，320平方米为临时用地）租赁给乙方用于办公、生产，未经甲方书面同意，乙方不得改变房地产用途；租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；合同房地产年租金合计153755.07元，租金总额461265.21元；租金结算方式为分期付款，租期每满一年为一个结算周期，乙方于每周期开始之日起10日内通过银行转账方式一次性交付当期的租金153755.07元给甲方财务部门，首期租金于本合同签订后10日内缴纳，逾期交付的，甲方有权按银行同期贷款利率向乙方收取滞纳金，经甲方催要，乙方仍不缴纳租金的，甲方有权终止租赁合同，并收回合同房地产。《房地产租赁合同》附件二租金计算表记载：年土地租金合计109372.7元。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。该合同履行中，卓尔公司支付了2014年4月1日之前的租金。2016年3月28日，双方再次就上述合同的房屋土地签订《房地产租赁合同》，约定：租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；合同房地产年租金合计194208.66元，租金总额582625.98元；租金结算方式为分期付款，租期每满一年为一个结算周期，乙方于每周期开始之日起10日内通过银行转账方式一次性交付当期的租金194208.66元给甲方财务部门。其他内容均与第一份租赁合同相同。该份《房地产租赁合同》附件二租金计算表记载：年土地租金合计155439.44元。此后，因交付土地面积双方发生争议，卓尔公司未支付租金，经多次催交无果，中石化北京燕山公司诉至法院。另查，坐落于房山区东风街道岗北路2号的土地系工业用地，使用权面积为346758.42平方米，土地所有权人为中国石化集团资产经营管理有限公司有限公司北京燕山石化分公司（下称中石化资产公司北京燕山分公司）。上述涉案房地产位于该宗地块内，所有权人系中石化资产公司北京燕山分公司。2017年12月22日，中石化资产公司北京燕山分公司向中石化北京燕山公司出具《授权委托书》，授权中石化北京燕山公司管理中石化资产公司北京燕山分公司名下土地和房产，包括但不限于出租管理、收取租金管理、追究承租方违约责任等出租经营管理活动。授权有效期为自本授权书签发之日至2018年12月31日。对于本授权书签发前中石化北京燕山公司管理中石化资产公司北京燕山分公司所属房屋土地行为，中石化资产公司北京燕山分公司予以追认。本案审理中，中石化北京燕山公司和卓尔公司认可交付的土地中，有399.497平方米系燕昌公司占用。中石化北京燕山公司同意返还卓尔公司已交纳的该部分租金，并同意在租金总额中减去该部分的租金。卓尔公司认可扣除燕昌公司占用部分后，租金应为：2014年4月1日至2016年3月31日两年租金307510.14元；2016年4月1日至2018年3月31日两年租金388417.32元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中石化北京燕山公司与卓尔公司签订的两份《房地产租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。因《房地产租赁合同》租赁期限尚未届满，虽中石化北京燕山公司存在履约瑕疵，但卓尔公司并未主张解除合同，故双方签订的《房地产租赁合同》应当继续履行。中石化北京燕山公司交付给卓尔公司使用的土地中，有399.497平方米系第三人燕昌公司占用，中石化北京燕山公司主张以减少399.497平方米租金的方式继续履行合同，并无不当。其要求卓尔公司给付2014年4月1日至2018年3月31日期间，扣除399.497平方米土地租金后的剩余租金的诉讼请求，法院予以支持。卓尔公司拒付租金，系因中石化北京燕山公司未完全履行其交付租赁土地的合同义务所致，现中石化北京燕山公司要求卓尔公司支付逾期付款利息，法院不予支持。关于卓尔公司反诉要求中石化北京燕山公司完全交付租赁合同范围内的土地问题，根据合同法规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，因合同内部分土地系第三人燕昌公司合法占用，属于上述规定的情形，卓尔公司的请求法院难以支持。卓尔公司要求中石化北京燕山公司返还租金，中石化北京燕山公司同意返还，法院不持异议。对于返还的数额，法院依据双方认可的占用土地面积为399.497平方米，已交纳租金期间为2012年1月1日至2014年3月31日计27个月，该期间租金标准为每平方米月租金为0.89元，计算出应返还的租金为9599.91元。关于卓尔公司要求中石化北京燕山公司赔偿损失的请求，未提供事实依据，法院不予支持。卓尔公司反诉要求将合同租金表中土地合理利润予以取消，无充分依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年4月29日判决：一、北京燕山卓尔设备材料再生有限公司于判决生效后十日内给付中国石化集团北京燕山石油化工有限公司2014年4月1日至2016年3月31日期间的租金298040.22元、2016年4月1日至2018年3月31日期间的租金376166.24元，合计674206.46元；二、中国石化集团北京燕山石油化工有限公司于判决生效后十日内返还北京燕山卓尔设备材料再生有限公司租金9599.91元；三、驳回中国石化集团北京燕山石油化工有限公司的其他请求；四、驳回北京燕山卓尔设备材料再生有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，中石化北京燕山公司围绕其答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中石化北京燕山公司提交其公司与案外人北京东方富力建筑安装工程有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明其公司向卓尔公司收取的租金标准并不高。卓尔公司的质证意见为：真实性予以认可，证明目的不予认可。燕昌公司的质证意见为：没有意见。二审审理中，经本院询问，中石化北京燕山公司、卓尔公司均认可双方签订的两份《房地产租赁合同》均已到期，此后双方未再续签租赁合同。本院认为：首先，中石化北京燕山公司与卓尔公司签订有两份《房地产租赁合同》，即2013年3月26日签订的《房地产租赁合同》与2016年3月28日双方再次签订的《房地产租赁合同》，该两份租赁合同约定的租赁期限均已届满。二审审理中，双方均认可未再就涉案土地续签租赁合同，故现卓尔公司上诉要求中石化北京燕山公司继续履行与其公司签订的《房地产租赁合同》，尽快完全交付租赁合同范围内的土地的上诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。其次，因卓尔公司在上述两份《房地产租赁合同》履行过程中，均存在未交纳租金的情形，故中石化北京燕山公司有权依据租赁合同约定向卓尔公司主张欠付租金。同时考虑到燕昌公司实际占有涉案土地中的399.497平方米，故一审法院依据中石化北京燕山公司诉请，将上述面积相应的租金予以扣除后判决，并无不当。卓尔公司不同意支付欠付租金的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。再次，基于燕昌公司实际占用399.497平方米土地的情形，且中石化北京燕山公司在一审审理中亦同意退还上述面积的租金，故一审法院按照租赁合同约定的租金标准核算上述面积租金后判决中石化北京燕山公司予以退还，并无不妥。卓尔公司上诉要求中石化北京燕山公司退还600平方米的租金14418元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，卓尔公司上诉要求将租赁合同租金表中土地合理利润予以取消，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，卓尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11199元，由北京燕山卓尔设备材料再生有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年八月十四日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪