河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6154号原告：陈桂英，女，1965年8月16日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：畅清洁，男，1966年12月27日出生，汉族，住郑州市，系原告丈夫。被告：北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司，住所地：郑州市金水区玉凤路沈庄新城社区361号1号楼1-29号，统一社会信用代码：91410105080817378G。负责人：潘海涛。委托诉讼代理人：陈世民，男，系公司员工。原告陈桂英与被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司（以下简称广发郑州分公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂英的委托诉讼代理人畅清洁，被告广发郑州分公司的委托诉讼代理人陈世民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈桂英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋出租全程委托代理合同》；2.判令被告向原告支付2020年3月至5月房屋代理租金7200元以及违约金4800元；3.判令被告支付2020年1月至5月的物业费625元；4.本案诉讼费用由被告负担。原告增加诉讼请求：1.判令被告支付2020年6月至8月房屋代理租金7200元；2.判令被告支付2019年3月至2020年6月所使用的水费734.8元。事实与理由：2019年3月7日，原告（甲方）委托代理人畅清洁与被告（乙方）签订《房屋出租全程委托代理合同》一份，约定：甲方将名下位于郑州市二七区政通路9号2号楼2单元7层西户（房屋面积147.7平方米）委托给乙方代理，代理期限为三年，自2019年6月7日至2022年6月6日止。经甲乙双方协商，乙方代理甲方房屋，每月代理租金为2400元，一年共计26400元，物业费125/月，共计1500元。在租赁期间甲方不承担水、电费以及天然气费等费用。针对房屋代理租金由乙方向甲方汇入指定账户畅清洁农业银行卡内。2019年3月7日原告将上述房屋向被告交付，双方并一致确认乙方按照季度向甲方支付房屋代理租金7200元并提前一年支付物业费1500元。自原告向被告交付房屋后，被告一直支付房屋代理租金到2020年3月6日，物业费支付至2019年12月31日。后经原告多次向被告催要房屋代理租金，被告均百般推脱拒绝支付。同时被告负责人在合同未到期以及原告不同意的情况下想要提前退租，并且不愿支付欠付的房屋代理租金以及物业费，被告的行为严重违反了合同的约定，更侵害了原告的合法权益。原告认为，原、被告之间签订的《房屋出租全程委托代理合同》合法有效，被告逾期支付房屋租金、提前退租已经构成根本违约，原告有权利依照合同第六条第一款向被告要求两个月房租作为违约金以及主张被告支付逾期房屋代理租金、物业费并要求解除合同。故提起诉讼。被告广发郑州分公司辩称，我们于2020年4月8月与原告联系，因为疫情原因房屋没办法使用，该小区于4月份查出一起新冠肺炎确诊病例，我们就联系退房事宜。原告说让我们打房租，但是我们房屋没办法出租，不能支付租金。期间我们跟原告协商退房事宜，也在房间里面交涉退房事宜，钥匙4月份在我们公司门店我们给原告代理人了，原告一直说要房租。里面现在还有一个租户，但是一直给原告交着租金呢。这样就形成收回房屋的事实了。经审理查明，1.2019年3月7日，经畅清洁代理，陈桂英作为甲方与广发郑州分公司作为乙方签订《房屋出租全程委托代理合同》，主要约定：甲方将坐落于郑州市政通路9号2号楼2单元7层西户，委托乙方代理，代理期自2019年6月7日至2022年6月6日止。每月代理租金2400元，物业费125元/月。甲方每年给乙方30天作为乙方寻找合适客户的时间，此期间甲方不收取乙方费用。甲乙双方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月房租作为违约金并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失。房屋如因不可抗力的因素导致损毁或造成甲方损失，乙方不承担任何责任。补充约定：房东同意打隔断到期恢复原样。同日，原告将房屋交付给被告。《房租交付清单》显示被告应于2020年3月7日支付7200元，应于2020年6月7日支付4800元+1500元一年物业费。被告按照合同约定实际于2019年3月8日支付原告6300元（含1500元一年物业费）、9月7日支付7200元、2019年12月6日支付7200元。2.2020年4月26日，原告代理人畅清洁向被告电话催要房租，被告工作人员称“房子不租不是通知过你了，客户都已经搬走完了”，畅清洁称：“你什么时候通知了”，被告称：“那你打电话都有记录有录音的”，畅清洁称：“是啊，你什么时候通知的，你录音给我放放吗”，被告称：“那你来公司吧，给你放放”。2020年5月10日，畅清洁再次与被告电话联系催要房租，被告称：“房子张经理不是给你说是退了吗”，畅清洁称：“退的话，这段的房租也得给啊”，被告称：“现在疫情弄得，那住户都不交房租，房子也都在那空着”，畅清洁称：“咋会不交房租啊，人家不是给你交的有房租吗”，被告称：“两三个，那能管用吗”，畅清洁称：“有一个人也得交房租啊，你们也不是叫人免费住的……你叫我这一段的房租给我，从3月7日一直到现在你们都不给我房租”。因向被告催要房租未果，原告诉至本院。3.被告于2020年4月8日、2020年4月16日、2020年4月20日、2020年5月6日分别与涉案房屋内承租的四名租客办理退房退款事宜。2020年5月17日，涉案房屋内未搬离的一名租客开始向原告支付房屋租金。被告在本案庭审时辩称已将涉案房屋入户门及卧室门所有钥匙交还原告，但未提交证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《房屋出租全程委托代理合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定行使权利、履行义务。现原告主张解除该合同，因原告已于2020年5月17日自行收取租客房屋租金，且被告已与所有承租租客办理退房退款手续，双方合同自2020年5月17日已实际解除，本院对此予以确认。被告辩称2020年4月26日通知原告解除合同，合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。虽被告方在2020年4月26日与原告电话联系时称房子不租了，但是原告未予认可，且被告在与最后一名租客办理退房手续后仍未将涉案房屋钥匙交还原告，故对其辩称意见，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就原告主张的房屋租金，被告应向原告支付其拖欠的自2020年3月7日至2020年5月16日租金5600元。对于原告主张的自2020年5月17日至8月份租金，虽被告在此期间内未将钥匙交还给原告，但原告在收取租客租金后仍未积极向被告主张钥匙或自行采取其他措施，该部分损失属于其自行扩大损失，本院不予支持。对原告主张的物业费625元及水费734.8元，被告无异议，应向原告支付。原告主张违约金4800元，被告以新型冠状病毒引发的肺炎疫情为由提前终止履行合同，疫情确实给被告履行合同义务带来了影响，双方在合同中亦约定因不可抗力的因素造成原告损失，被告不承担责任，故对原告主张的违约金，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项之规定，判决如下：原告陈桂英与被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司签订的《房屋出租全程委托代理合同》于2020年5月17日解除；被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司于本判决生效之日起十日支付原告陈桂英房屋租金5600元、物业费625元、水费734.8，共计6959.8元；驳回原告陈桂英的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取157元，由原告陈桂英负担104元，由被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司53元。本判决为终审判决。审判员  王静静二〇二〇年八月二十一日书记员  李 ?