福建省漳平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0881执异21号 案外人：庄俊杰，男，1984年10月12日出生，汉族，住福建省漳平市。 案外人：许小娟，女，1985年12月2日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：陈光儒，福建耀远律师事务所律师。 原告：福建省惠一建设工程有限公司，住所地福建省泉州市惠安县螺城镇中新花园6号楼5层，统一社会信用代码913505211562200770。 法定代表人：张国民，执行董事兼总经理。 被告：福建圣宇房地产开发有限公司，住所地福建省漳平市菁城街道和平中路186号第3层303、304室，统一社会信用代码91350881060362222L。 法定代表人：邓玉民，执行董事兼总经理。 原告福建省惠一建设工程有限公司与被告福建圣宇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人庄俊杰、许小娟于2020年7月24日对本院查封福建圣宇房地产开发有限公司名下位于漳平市菁城街道和平中路（中央雅苑）9幢9层901室商品房的执行措施提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人庄俊杰、许小娟述称，案外人庄俊杰、许小娟为了向福建省圣宇房地产开发有限公司购买位于漳平市，先后已于2020年1月23日、2月23日、3月11日向福建省圣宇房地产开发有限公司分别支付了购房款2万元、161358元、10万元，合计281358元，并于2020年2月28日与福建省圣宇房地产开发有限公司依法签订了《商品房买卖合同（现售）》一份，根据该《商品房买卖合同》的约定：福建省圣宇房地产开发有限公司同意将上述9＃商住楼901室商品房出卖给案外人，案外人应支付购房款总价921358元，扣除已付的购房款281358元，余款64万元则由案外人向中国农业银行股份有限公司漳平市支行申请按揭贷款支付；福建省圣宇房地产开发有限公司应在2020年8月31日前将符合交房条件的上述商品房交付给案外人。上述《商品房买卖合同》签订后，福建省圣宇房地产开发有限公司于2020年3月13日依约将该《商品房买卖合同》正式提交漳平市房地产管理中心进行备案，并于2020年3月19日向案外人出具了281358元购房款的《福建增值税普通发票》一份，据此，案外人也已及时依约向银行申请按揭贷款等。在案外人向银行办理按揭贷款的过程中，法院因原告福建省惠一建设工程有限公司与被告福建圣宇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案于2020年4月13日作出（2020）闽0881民初393号民事裁定书，查封了福建圣宇房地产开发有限公司财产价值金额以人民币9869415元为限的相关财产，而案外人向福建圣宇房地产开发有限公司购买的商品房也在上述民事裁定书第五条的查封范围之内，因此导致银行至今无法根据案外人的申请向福建圣宇房地产开发有限公司发放按揭贷款64万元。综上，案外人认为，案外人与福建圣宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，依法应受法律保护。法院对案外人向福建圣宇房地产开发有限公司购买的上述9＃商住楼901室商品房采取的查封措施，确有错误，并已严重损害案外人的合法权益，应当予以纠正。 经查明，2020年2月28日，庄俊杰、许小娟（买受人）与福建圣宇房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（现售）》，该合同主要约定：买受人向出卖人购买位于漳平市菁城街道和平中路（中央雅苑）9幢9层901室商品房一套；总价款921358元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2020年2月28日前支付首期房价款281358元，占全部房价款的30%，余款64万元向中国农业银行股份有限公司漳平市支行申请贷款支付等。2020年2月23日，庄俊杰、许小娟向福建圣宇房地产开发有限公司支付购房款161258元；2020年3月11日，陈华代庄俊杰、许小娟向福建圣宇房地产开发有限公司支付购房款10万元。2020年3月19日，福建圣宇房地产开发有限公司向庄俊杰、许小娟开具了一份金额为281358元的《福建增值税普通发票》。原告福建省惠一建设工程有限公司与被告福建圣宇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，福建省惠一建设工程有限公司于2020年4月13日向本院申请财产保全，要求：查封、冻结或扣押福建圣宇房地产开发有限公司名下价值人民币9869415元的银行存款或等值的其他财产（详见财产清单）。本院于同日作出（2020）闽0881民初393号民事裁定书，裁定：五、查封福建圣宇房地产开发有限公司名下位于漳平市菁城街道和平中路（中央雅苑）7幢第7层701室、8幢第6层601室、8幢第6层605室、8幢第15层1501室、8幢第21层2105室、8幢第26-27层2603室、9幢第3层302室、9幢第6层601室、9幢第8层801室、9幢9层901室、9幢第25层2505室等十一套商品房。2020年7月24日，庄俊杰、许小娟对本院查封福建圣宇房地产开发有限公司名下位于漳平市菁城街道和平中路（中央雅苑）9幢9层901室商品房的执行措施提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，庄俊杰、许小娟作为买受人，其已支付的购房款未超过《商品房买卖合同（现售）》约定总价款的50%，因此，其对本院查封登记在福建圣宇房地产开发有限公司名下的商品房提出异议，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人庄俊杰、许小娟的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向漳平市人民法院提起诉讼。 审判长  陈燕敏 审判员  陈丽平 审判员  陈长根 二〇二〇年八月六日 书记员  李淑静 附：本裁定适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。