沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2020）辽0114民初8107号                               当             事             人                       原告                       原告：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地：沈阳市于洪区。统一社会信用代码：91210114667199xxxx             法定代表人：李全全，系该公司总经理。             委托诉讼代理人：王涛，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。             委托诉讼代理人：徐朋恩，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。                               被告                       被告：刘勇刚，男，1984年1月3日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。             委托诉讼代理人：卞册，辽宁越佳律师事务所律师             委托诉讼代理人：周龙骧，辽宁越佳律师事务所实习律师                               诉辩主张                       原告             诉称                       原告诉称：2012年11月10日，原告与沈阳业权置地房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业费的价格为每月每平方米1.5元。2017年7月1日，原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业费的价格为每月每平方米1.5元。原告如约为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费，请求法院依法判令：1、被告交纳物业费6680元（2015年11月10日至2020年5月9日）；2、被告承担诉讼费用。                               被告提供书面答辩称                       一、原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司并未提供合格的物业管理服务，导致被告刘勇刚遭受财产损失，原告已经构成违约且原告仍然处于违约状态。故被告依据《合同法》规定，对原告诉请提出抗辩，在原告依法履行物业服务义务之前，拒绝支付物业费。             被告刘勇刚于2011年购买案涉房屋并于2012年入住。2013年发现房屋有严重的漏水现象。被告多次报原告维修后，原告承诺对漏水的外墙进行维修，但称被告楼上（即顶层）业主阁楼存在违建，导致维修吊篮放不下来，故无法进行施工。在此期间，物业对本小区其他单元楼墙面进行过集中的维修，但并没有被告所在的单元楼。被告询问原告，原告也是以顶层有违建无法施工答复。             直到2019年雨季，在被告多次报修和催促后，物业派两名施工人员以吊绳的方式对外墙保温板打孔打胶，但并没有起到任何作用。此后原告再也没有进行过维修。             根据物业管理相关法律法规、原告提供的《前期物业服务合同》第二条第1款、第十三条第1款、第十五条、第十九条和原告提供的《物业服务合同》第五条第一款、第六条第一款、第六款的约定，原告有义务对房屋的公用部位即被告住宅的外墙面进行维修，并且有义务对被告楼上的违建采取“规劝、制止、举报等必要措施”，对“可能造成其他业主权益损害的严重违章，及时向有关部门上报并协助处理”。由于其不履行物业管理义务的违约行为，造成被告家中内墙、地板、榻榻米和飘窗、柜子等多处财产损失共计10960.5元。对这一部分损失被告将另行起诉，向原告追偿。             二、即使原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司不存在违约，其主张的2015年11月10日至2020年5月9日的54个月的物业费，其中2017年10月以前22个月的物业费，已经超过了诉讼时效，超过时效部分不应支持。             综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。                               查明事实                       房屋             地址                       沈阳市于洪区南阳湖街146号2-32-3室                       房屋             面积                       82.47平方米                               收费             标准                       1.5元/平方米/月                                   欠费             时间                       2015年11月10日至2020年5月9日                               是否订立物业服务合同                       是□否□其他                               是否提供物业服务                       是□否□其他                               其他                       2020年6月16日，沈阳市于洪区南阳湖街道新宏社区居民委员会出具一份社区证明，内容为：沈阳市于洪区宏发英里小区由沈阳宏发经龙物业服务有限公司自2015年10月30日提供物业服务至今，沈阳宏发经龙物业服务有限公司每年以电话和上门方式向小区业主催缴物业服务费。                               本院认为                       依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与沈阳业权置地房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及原告与沈阳市于洪区宏发住宅小区业主委员签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的，该合同效力及于园区内的全体业主。作为物业公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。             关于原告主张的违约金，本院不予支持。             关于被告提出物业服务质量存在的问题，不构成拒交物业费的正当理由。业主维护自身权益应当采取正当方式，如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通，协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。             关于被告提出的房屋严重漏水给其造成的损失等问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。             关于被告提出本案部分诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见：首先，原告作为物业公司，在园区内持续提供物业服务，并通过向业主收取物业服务费的方式获取公司的运营经费。其定期向业主催收或提示缴费是物业公司维持公司正常经营的必然手段。本案中，原告提供的社区证明与物业公司定期向业主收取物业费的惯例也能相互印证，足以说明原告并未放弃或怠于行使向业主收取物业费的权利。其次，原告在被告所在园区提供物业服务一直处于持续状态，在认定物业费债权的诉讼时效起算时间时，不应将各交费周期形成的欠费视为各自独立的债务，而应将权利人主张权利时经累加最后所形成的欠费作为一笔债务，并从该债务形成时起算诉讼时效。故本案诉讼时效未超过，被告的该项答辩意见本院不予支持。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十四条第八项                               裁判主文                       被告刘勇刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司交纳其拖欠的自2015年11月10日至2020年5月9日的物业费6680元；             如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。                               告知内容                       本判决为终审判决。                审判员  詹力彦 二〇二〇年八月三日 书记员  胡 月