广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15051号上诉人（原审被告）：王诗增（WANG,SzeTsang），男，1967年4月10日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：罗含悦，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘垒，广东华之杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李静怡，女，1988年10月11日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：卢钟锐，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁沐周，广东广信君达律师事务所律师。上诉人王诗增（WANG,SzeTsang）因与被上诉人李静怡房屋买卖合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王诗增上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回李静怡的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由李静怡承担。事实和理由：一、原审法院认定《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》合法有效，并判决王诗增承担违约责任，显属适用法律错误。已生效的（2019）粤01民终5190号民事判决认定涉案房屋为上诉人与案外人梅某的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》和《中华人民共和国物权法》的规定，王诗增无权单方处置涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，涉案的《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》属于效力待定的合同，同时，由于共有权人梅某未对前述合同进行追认，故《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》无效。即便原审法院认为上诉人应承担相应的责任，也只能根据《合同法》第四十一条的规定，审查上诉人是否应当承担缔约过失责任而非判决上诉人承担违约责任。二、即使原审法院认定上诉人应承担违约责任赔偿损失，上诉人应承担的赔偿范围应依据《房屋买卖合同》的约定进行认定，超出部分不应由上诉人承担。1.根据《房屋买卖合同》约定，上诉人应承担的违约责任应认定为涉案房屋成交价的10%。2.违约赔偿范围应界定在“合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”范围内，因房价暴涨导致的房屋差价损失不属于前述可预见损失。二、退一步讲，即使法院认定上诉人应承担部分房屋差价损失，但原审对房屋差价金额的认定不当，被上诉人就案涉房屋首次起诉上诉人的时间是2017年5月4日，请求继续履行案涉房屋买卖合同，在该案中，上诉人已通过诉讼行为多次明确表示合同因存在障碍无法继续履行，故被上诉人早在2017年5月就应当预见到案涉合同无法继续履行的风险，但被上诉人未采取措施防止损失扩大，根据合同履行情况，被上诉人已支付的定金仅占房价的10%，该款项的占用对其另行购买房屋的资金支付能力影响较小，其完全可以另行购置房屋防止损失扩大，因此，2017年5月之后案涉房屋房价增长导致的房屋差价损失应由被上诉人自行承担。案涉房屋差价损失应是2017年5月4日的房屋价值与合同成交价的差值。三、被上诉人及房地产中介服务机构广州市逸家和房地产中介服务有限公司就导致案涉房屋买卖合同解除都存在过错，在认定因合同解除导致的损失是应综合考虑合同履行情况、预期损失及各方过错程度。四、中介费、按揭服务费属于被上诉人获得利益而需支出的必要费用，应由被上诉人自行承担。综上，原审法院认定事实有误，法律适用不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李静怡辩称：一、本案双方签订的《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于该合同的效力，已生效的2019粤01民终5190号民事判决已作认定，一审法院认为该合同合法有效的表述，也已查明合同效力。王诗增在上诉状中对这个合同效力的一些表述是错误的，是不尊重已生效判决的表现。二、按照《广东省关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第19条，本案属于夫妻一方擅自出卖共有房屋，因出卖人没有处分权不能履行的类型，原审判决认定房屋买卖合同中约定，王诗增保证对涉案房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，现因其配偶梅某拒绝出售涉案房屋，导致涉案合同无法履行，李静怡要求解除上述合同与理有据，该事实非常清楚，同时已经明确该合同解除的根本原因在于王诗增。三、根据《合同法》第113条，《广东省关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第44条，合同无效或者被撤销的，一方因房产价值波动受到损失，由当事人按照各自的过错承担。合同解除的，守约方因房产价值波动受到的损失由违约方赔偿，本案属于合同解除类型，一审判决支持李静怡已支付全部房款可得的房屋差价款正确。第一，案涉合同签订于2016年9月，在王诗增明确不履行合同后，李静怡于2017年5月4日向番禺区人民法院提起诉讼，按照法院的要求提存了剩余的全部房屋对价，与定金共计2148000元。2019年中，该款项方从法院取回。在原审当中，双方当事人均同意以2019年5月21日作为评估基准日，这个时间点与被上诉人领取提存至番禺区人民法院的购房余款的时间基本一致。第二，原审判决支持全部房屋差价损失是基于李静怡提存了剩余房屋价款的事实，因此原审判决支持房屋差价损失也是合理的。第三，原审判决支持全部房屋差价损失应该考虑到了李静怡因王诗增的违约行为蒙受的巨大损失。案涉房屋买卖合同签订于2016年9月，随后又签订了存量房买卖合同，王诗增均书面保证不存在共有产权人的情况。王诗增从未披露存在共有产权人的信息，直至（2017）粤0113民初3648号案第三次开庭时，王诗增才开始披露存在共有产权人的情况，王诗增恶意隐瞒存在共有产权人，造成李静怡在法院要求提存剩余款项后提存全部剩余款项，从实体上直接造成了李静怡的大量诉讼费用的损失，含律师费不低于30万元的支出等后果，并且该项损失已经全部经广州中院的生效判决确定，由李静怡负担，再也无法得到弥补。综上，请求法院驳回王诗增的全部上诉请求。李静怡向一审法院起诉请求：1.解除李静怡与王诗增签订的编号为6800410号《房屋买卖合同》及编号为穗存量房合字××号的《存量房买卖合同》；2.王诗增向李静怡返还定金215000元，支付房屋中介费21400元、按揭服务费3000元;3.王诗增赔偿李静怡房屋差价损失2066000元,赔偿自2016年10月1日至2019年6月1日的房屋预期租金损失180922.5元；4.王诗增向李静怡支付提存款1933000元的利息共计153431.88元（自提存之日即2017年10月8日计算至番禺区人民法院退回提存款之日即2019年7月5日，按同期银行存款利率4.5%计算);5.王诗增向李静怡支付广州市中级人民法院作出的(2019)粤01民终5190号民事判决书确定的李静怡应承担的一审案件受理费24155元、保全费5000元、二审受理费47968元，案件诉讼保函费6450元；6.王诗增承担本案诉讼费用、保全费、诉讼保函费2410元、鉴定费13000元。一审法院认定事实：涉案房屋于2007年7月19日登记至王诗增名下，占有份额为全部，建筑面积为107.50平方米。根据广州市番禺国土资源和规划局于2019年6月6日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋无抵押，于2017年5月9日被广州市番禺区人民法院查封，于2019年5月27日被广州市南沙区人民法院轮候查封。王诗增分别于2016年9月8日、2016年9月9日开具收到丘某购房定金的两份收据（金额共计100000元）。李静怡提供招商银行股份有限公司广州赤岗北路支行的账户历史明细表显示2016年9月12日到2016年9月13日期间向邓某丽转账3次，金额共计115000元。王诗增在庭审中确认收到李静怡支付的定金215000元。2016年9月12日，王诗增（甲方、卖方）与李静怡（乙方、买方）、广州市逸家和房地产中介服务有限公司（丙方、房地产中介服务机构，以下简称“逸家和中介公司”）三方签署了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），其中王诗增签字落款日期为2016年9月15日，办理网签时间为2016年9月12日。同日，李静怡向广州汇和按揭代理有限公司支付按揭费3000元。2016年9月15日，王诗增（卖方）与李静怡（买方）、逸家和中介公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（编号NO.6800410）,约定：买卖双方独家委托经纪方促成涉案房屋的买卖事宜；第一条：卖方保证所填写和提供的有关涉案房屋产权权属情况均真实合法，保证对涉案房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。第二条：1、该物业之成交价为2148000元……2、买卖双方税费缴付方式为买方支付；3、买卖双方同意卖方交付涉案房屋予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。第五条：3、基于经纪方提供的中介服务，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费21400元;第六条：1、本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，定金收取方应退还定金，违约方需支付成交价的10%作为违约金。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现……2、若买卖双方任何乙方出现本条第1点的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。第十二条三方约定的其他事项：买卖双方同意经银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易，如同意贷款通知书出具后，卖方申请还款手续未能在此之前完成涂销抵押，则办理本次交易递件手续顺延至卖方完成涂销抵押。合同附件（付款方式）约定，本次交易为涂销抵押后按揭付款：定金100000元，买方应在签署本合同时自行交付卖方；定金余款114800元，买方需在2016年9月12日前自行交付给卖方；卖方应在收到定金15日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料，协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易递件手续；卖方自行赎契，卖方收取定金后5日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起15个工作日内一次性还清所欠银行贷款；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）433200元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方；楼价余款（即申请银行贷款额）150万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由银行直接划拨至卖方银行账户等内容。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。双方在庭审中确认，双方实际履行的是《房屋买卖合同》（编号NO.6800410）；王诗增未将涉案房屋交付李静怡使用。后双方因合同履行问题，李静怡以王诗增为王诗增，梅某、邱某为第三人向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求王诗增履行过户义务。该案诉讼过程中，李静怡于2017年10月8日将涉案剩余购房款1933000元提存至广州市番禺区人民法院代管款账户。广州市番禺区人民法院作出（2017）粤0113民初3684号《民事判决书》，判决王诗增将涉案房屋转移登记至李静怡名下。王诗增不服一审判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）粤01民终5190号《民事判决书》，查明：2016年9月18日，邓某丽、王诗增向贷款银行申请解除涉案房屋的抵押用于出售，申请提前还贷，银行部门核准同意；2016年12月提前还贷成功（还贷金额151万元），涉案房屋已经注销抵押登记。2016年9月23日，李静怡取得《兴业银行广州分行信用项目审批通知书（同意）》。王诗增与妻子梅某于2000年4月12日在广东省××福田区民政部门登记结婚。涉案房屋的登记权属人为王诗增，发证日期为2007年7月24日，涉案房屋的取得是发生在王诗增与梅某夫妻关系存续期间。证人陈某（逸家和中介公司的工作人员）出庭的证言为：涉案房屋交易由我全程跟进，最开始是丘某为买房人，我方咨询按揭公司后，因丘某和董某名下有房产，其申请按揭的比例有限制，丘某和董某提出更换自己的亲人作为买房人，2016年9月15日我是第一次见李静怡，当时卖方王诗增同意并与李静怡重新签订了《房屋买卖合同》（NO.6800410）和补充协议……我方将李静怡的同贷书原件在番禺政务服务中心交给王诗增，但没有签收，当天是去办理涂销抵押手续……除了关于定金的陈述外，双方当事人对于证人证言基本认可……广州市中级人民法院认为，李静怡已依约支付定金215000元，但涉案房屋属于王诗增与梅某的夫妻共同财产，王诗增擅自处分其与梅某的共有房屋，未得到妻子的同意及追认，李静怡要求王诗增办理涉案房屋的过户手续，缺乏事实和法律依据。并据此撤销了一审判决，驳回了李静怡的全部请求。一审案件受理费24155元、保全费5000元，二审案件受理费47968元，均由李静怡负担。（2017）粤0113民初3684号诉讼过程中，李静怡申请财产保全，查封了涉案房屋，并向广东合润融资担保有限公司支付担保服务费6450元。本案审理过程中，一审法院根据李静怡的申请，于2019年5月23日作出《民事裁定书》，裁定查封王诗增名下位于番禺区××村镇迎宾路段××花园××山水××1102（不动产权证书号：5137536）的房屋。为此，李静怡支付保全费5000元，向广东合润融资担保有限公司支付担保服务费2410元。另查明，双方当事人在庭审中均同意适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。李静怡认为由于王诗增的配偶拒绝履行涉案买卖合同，导致合同最终无法履行，王诗增应当承担李静怡的实际损失和可得利益损失，包括：房屋差价损失、租金损失、中介费和按揭服务费损失、提存款的利息损失以及案件受理费、保全费和担保服务费的损失。1.关于房屋差价损失，李静怡申请对涉案房屋进行评估。双方在庭审中均同意以2019年5月21日作为评估基准日。一审法院通过摇珠程序选定广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋在2019年5月21日的价值进行评估。广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司于2019年11月6日出具《房地产估价报告》，确定涉案房屋在2019年5月21日时的市场总价为4214000元。为此，李静怡支付鉴定费用13000元。经质证，李静怡对《房地产估价报告》无异议。王诗增认为该评估书所评估的涉案房屋未考虑“受税收政策对估价对象有一定影响”“金额政策对估价对象有一定影响”等不利因素，价值明显高于市场价，并认为该报告书所选取的价值时点并非双方当事人共同认可的价值时点，认为评估报告并未真正反映涉案房屋的实际价值，也不应认定涉案房屋因共有人不同意交易李静怡主张要求补偿差距的依据。2.关于房屋预期租金损失，李静怡认为应当参照广州市房地产租赁管理管理所发布的各年度房屋租金指导价计算租金损失。王诗增对此不予确认，认为不能依照租金指导价计算租金损失。李静怡在庭审中确认，对于租金标准不申请鉴定。3.关于中介费损失。李静怡提供逸家和中介公司于2016年9月8日出具收据，记载收到邱某/董某交来的部分中介服务费10700元。李静怡认为，虽然已支付的中介费是10700元，但是合同约定的中介费为21400元，剩余部分仍需要支付给中介公司，故中介费损失应为21400元；李静怡为丘某、董某的亲人，丘某的所有权益（含定金、中介费）是全部转让给李静怡的，如果该笔款项不视为李静怡支付的中介费，逸家和中介公司不可能配合协助李静怡办理银行同贷书及后续的契税、过户等手续。王诗增认为该收据的抬头不是李静怡，与本案无关。一审法院认为，王诗增为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因双方当事人均同意适用我国内地法律处理本案，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条规定，一审法院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》中就买卖涉案房屋形成的买卖合同关系是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。王诗增认为上述买卖合同关系无效，没有依据。《房屋买卖合同》中约定，王诗增保证对涉案房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人权利。现因王诗增配偶梅某拒绝出售涉案房屋，导致涉案合同无法履行，李静怡要求解除上述合同，于理有据。但因上述合同涉及双方当事人之间的房屋买卖合同关系及当事人与逸家和中介公司之间的居间合同关系，一审法院仅审查双方当事人之间的房屋买卖合同关系，仅解除双方当事人就买卖涉案房屋形成的房屋买卖合同关系。如上所述，王诗增出售涉案房屋，未征得共有人的同意，应当承担合同解除的违约责任。关于房屋买卖合同关系解除后李静怡的损失如何认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，李静怡要求王诗增返还定金215000元，一审法院予以支持。关于中介代理费及咨询费、按揭服务费的问题。虽然李静怡提供的收据中记载的是逸家和中介公司收到丘某/董某支付的中介代理费及咨询费10700元，但是结合李静怡曾在（2017）粤0113民初3648号案中申请的逸家和中介公司的工作人员陈某的证言及（2019）粤01民终5190号《民事判决书》中认定的事实，一审法院认定，李静怡已向逸家和中介公司支付中介代理费及咨询费10700元。《房屋买卖合同》约定，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。故王诗增应当支付李静怡已支付的中介代理费及咨询费10700元。因剩余中介代理费及咨询费尚未实际发生，李静怡要求王诗增支付中介代理费及咨询费21400元，没有依据，一审法院不予支持。李静怡为王诗增购买涉案房屋支付按揭服务费3000元，该笔费用已实际发生，对于李静怡要求王诗增支付该笔款费用的主张，一审法院予以支持。关于房屋差价损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，房价市场的价格波动是双方当事人在在签订合同时理应预见到的情况，李静怡主张的房屋差价损失，系合同正常履行可获得的履行利益。如前所述，因王诗增原因导致合同无法继续履行，王诗增应赔偿涉案房屋差价损失。双方当事人在庭审中均同意以2019年5月21日作为评估的基准日，而根据广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》记载，涉案房屋在2019年5月21日的市场总价为4214000元。虽然王诗增认为该评估结论高于市场价，但并无充分的事实依据，本案亦不存在应当依法重新进行评估的情形，故一审法院对上述评估结论予以采纳。双方当事人签订的《房屋买卖合同》中约定的涉案房屋成交价为2148000元，故李静怡要求王诗增支付涉案房屋差价损失2066000元（4214000元-2148000元），于理有据，一审法院予以支持。关于李静怡主张的2016年10月1日至2019年6月1日的房屋预期租金损失问题，因一审法院支持的房屋差价损失足以弥补李静怡损失，故对李静怡主张的逾期租金损失不予支持。关于李静怡主张的提存款利息损失问题。李静怡获取房屋差价利益系以其支付相应的房款为前提，房款利息损失已含在房屋差价损失中得以补偿，故对李静怡的该项主张不予支持。关于其他诉讼费用的问题。因（2017）粤0113民初3648号案受理费、保全费以及（2019）粤01民终5190号案受理费已在生效判决（2019）粤01民终5190号《民事判决书》中进行处理，李静怡要求王诗增承担上述费用，没有依据，一审法院不予支持。李静怡要求王诗增支付上述案件中产生的担保费用6450元以及本案中产生的担保费用2410元，但因上述费用并非诉讼必须产生的费用，对于李静怡的上述请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，一审法院判决如下：一、解除李静怡与王诗增（WANG,SzeTsang）就番禺区××村镇迎宾路段××花园××山水××1102号房签订的《房屋买卖合同》（编号：NO.6800410）及《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）中形成的房屋买卖合同关系；二、王诗增（WANG,SzeTsang）应于本判决发生法律效力之日起十日内向李静怡返还定金215000元，支付房屋中介费10700元和按揭服务费3000元；三、王诗增（WANG,SzeTsang）应于本判决发生法律效力之日起十日内向李静怡赔偿房屋差价损失2066000元；四、驳回李静怡其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26081元，由李静怡负担4143元，王诗增（WANG,SzeTsang）负担21938元；保全费5000元由王诗增（WANG,SzeTsang）负担；鉴定费13000元由王诗增（WANG,SzeTsang）负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3648号认定：经广州市番禺区人民法院询问，王诗增和梅某称双方并不存在分居或打算离婚的情况，从签订《房屋买卖合同》（NO.6800410）直至该案第一、二次庭审期间，梅某均未申请参与诉讼或表示异议，王诗增在前两次庭审中也未提出夫妻共同财产无权处分的抗辩意见，在一审法院已经确定并通知第三次庭审开庭时间后，梅某才以夫妻共同财产无权处分为由申请参加诉讼明显不合常理，且2016年底王诗增为出售涉讼房屋提前还贷金额高达1510000元的事实，梅某却称不清楚不合常理。王诗增、李静怡向一审法院明确案涉房产评估基准日为2019年5月21日。本院认为：王诗增是香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事纠纷，应当参照涉外案件处理。本案属于房屋买卖合同纠纷，案涉房屋位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案适用内地法律作为解决争议的准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：一、案涉《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定”。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。在本案中，案涉房屋的所有权属于王诗增及其配偶夫妻共有，王诗增与李静怡签订的《房屋买卖合同》《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，虽然王诗增订立买卖合同时未经配偶同意，是对夫妻共有房产的无权处分，其配偶不追认情况下，将导致房屋权属不能变动，但不影响买卖合同效力，王诗增以其在签订《房屋买卖合同》《存量房买卖合同》没有取得配偶一方的同意为由主张无效，没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。二、王诗增应当承担的责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。在本案中，王诗增出售案涉房屋未征得共有人的同意，无法办理案涉房屋的过户手续，导致双方合同解除，李静怡作为守约方，有权要求解除合同并主张损失。关于返还定金的问题。李静怡已经向王诗增支付定金215000元，一审判决王诗增向李静怡返还定金215000元并无不当，本院予以维持。关于差价损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，虽然《房屋买卖合同》第六条第1项约定了成交价10%的违约金标准，但根据上述规定，违约金的数额并非不可变更，若当事人约定的违约金数额低于实际损失，当事人有权请求人民法院予以调整。在本案中，李静怡有权要求王诗增赔偿损失的范围包括合同履行可以获得的利益，李静怡未能购得案涉房屋，其若再次购买同地段同户型房屋所要支付的房屋差价属于必然的也是实际的直接损失。由于王诗增未及时告知案涉房屋存在其他共有人且其他共有人不同意出售案涉房屋的事实，导致李静怡在（2017）粤0113民初3648号中向广东省广州市番禺区人民法院提存了剩余房款，故王诗增主张李静怡仅支付定金且未采取措施防止损失扩大的理由不能成立。至于一审法院委托广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，双方当事人在一审中同意以2019年5月21日为案涉房屋评估基准日，该基准日接近（2019）粤01民终5190号案审结及广州市番禺区人民法院向李静怡退还提存剩余房款的时间，估价报告的估价程序合法，依据充分，本院予以采信，王诗增在二审中申请对案涉房屋重新评估，本院不予准许。综上，一审法院根据王诗增的过错程度以及李静怡的实际损失，根据广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，判决王诗增向李静怡支付房屋差价损失2066000元，并无不当，本院予以维持。关于房屋中介费及按揭服务费的问题。李静怡因王诗增的违约行为未能购得案涉房屋，房屋差价损失是对李静怡再次购房所要支出的差价的补偿，该损失并不包括李静怡因购房支出的房屋中介费及按揭服务费，故一审判决王诗增需向李静怡支付房屋中介费10700元及按揭服务费3000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王诗增的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币21938元，由上诉人王诗增（WANG,SzeTsang）负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二〇年八月四日书记员 李思泳刘嘉欣