安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终965号 上诉人（原审原告）：刘仕年，女，1977年9月2日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：周正东，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，安徽华冶律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王燕，女，1983年12月25日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：柯徐立，江苏圆点律师事务所律师。 上诉人刘仕年与上诉人王燕房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省含山县人民法院（2020）皖0522民初105号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘仕年上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由王燕承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，判决损失金额过低。1.其与王燕签订的是期限十年的长期房屋租赁合同，本着长期合作的精神，其在租金上给予了王燕极大幅度的让利，双方议定的租金实际上远远低于同地段房屋租金标准。王燕的逾期违约行为，既造成了其预期可得利益损失，也使得该房屋在较长时间内无法出租，损失将进一步扩大。2.王燕在承租案涉房屋后，对房屋结构进行了变动，对原有装修、设施等进行了拆除及改造等，使得该房屋目前只适合用于开办辅导机构，如后续对外出租该房屋，其需要对该房屋进行恢复原状、添置设施等，由此也会产生新的费用及损失，初步估计该项费用在50000元以上。3.其在起诉时所诉求的损失金额得当，该金额综合考虑了合同约定、法律及司法解释规定、合同履行情况，也体现了公平原则，而一审判决的金额不足以弥补其的实际损失，也未考虑到房屋现状及长期不易出租的客观情况。4.从生效判决来看，对于同类房屋租赁合同纠纷案件中一方当事人单方违约的，所判决的违约金或损失金额均较高，这既体现了诚实信用原则，也维护了交易稳定和公平正义。 王燕辩称，1.结合其上诉状内容，王燕系合法解除房屋租赁合同。出租人刘仕年故意隐瞒真相，应自行负担租赁合同被解除的责任和损失。2.王燕承租房屋后投入了大量的人力、物力和财力，但是因刘仕年隐瞒真相却遭受了较大的经济损失，王燕将另案起诉刘仕年。3.刘仕年在出租房屋违法建造围墙，使得隔壁住户只能从承租房屋一楼门面房进到楼上，进一步导致承租人无法使用一楼门面房，房屋因此无法通过消防验收。承租人无法申办教学班所要求的房屋资料不得不解除房屋租赁合同。4.该房屋后期长期不能出租的原因在于租赁房屋性质系住宅非商铺；刘仕年违法建造围墙造成他人通行障碍，导致邻里关系恶劣；案涉房屋地处县城，居民彼此熟知，了解到租赁房屋尚有纠纷未解决，其他人因此不愿承租，与王燕无关。其余同王燕上诉状阐述意见。 王燕上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判《房屋租赁契约》解除时间为2019年1月20日；2.撤销一审判决第二项；3.驳回刘仕年的诉讼请求。4.判令刘仕年承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一.案涉《房屋租赁契约》并未约定租赁期限，其可以随时解除。双方在合同中约定租期暂定10年，即期限并未固定，依法应视为不定期租赁，任何一方均可随时要求终止合同，本案中，王燕也以微信的形式将解除案涉租赁合同的事项通知了刘仕年。二.一审法院认定《房屋租赁契约》于2020年3月25日解除，并无依据。1.如上所述，合同为不定期租赁合同，其于2019年1月20日以微信形式向刘仕年提出解约，并实际搬离租赁房屋，故此时合同即为解除。刘仕年尽管声称不同意解约，但其于2019年9月开始以对外再次发布招租公告的形式用实际行动向王燕表明态度，即接受房屋解约并采取减损措施。2.从法定解除角度而言，王燕仍有权退还房屋解除租约。因为刘仕年在签订案涉租赁合同时故意隐瞒该房屋并非经营性用房，也无消防安全通道的真相，导致王燕无法以该场地申请办学许可证，致使王燕租赁该房屋用于办学的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，王燕有权解除租赁合同。3.从约定解除角度而言，案涉租赁合同并未剥夺签约方解除合同的权利，双方在案涉租赁合同第七条中约定了单方解约违约责任条款，这个条款的逻辑就在于只要愿意承担违约责任即可解除合同。也就是案涉租赁合同中所谓的擅自终止合同，并不需要相对方的同意。4.签约双方有签订合同的自由，相应的也应有解除合同的自由，只是解除方需要承担违约责任而已。因此一方解约并不必然需要另一方同意，解约的时间并不必然要在双方达成合意时才解除。一审法院认为合同解除必定需要另一方同意，并把刘仕年在法庭明示同意的时间作为案涉租赁合同解除的时间，并无法律依据，与事实也不相符。事实是王燕于2019年2月之前就退还房屋并且刘仕年于2019年9月就开始对外招租。三.一审判决王燕向刘仕年赔偿6万元并无依据。1.案涉租赁合同第七条中明确约定，乙方如以各种理由终止协议，必须付清全年租金。王燕已于2018年7月提前将2018年8月至2019年7月的租金交清，但王燕于2019年2月即搬离案涉房屋，此后该房屋实际由刘仕年控制。因此王燕以放弃2019年2月至7月房租的形式履行了案涉租赁合同第七条的规定，承担了相应的违约责任。该条款中述及的“全年”并非自然年度而是指租金缴纳对应的年度，即每年的8月1日到次年的7月31日。2.从案涉租赁合同第七条的语义来看，该条款应为双方对解除协议时向另一方承担赔偿责任的约定，一审法院在判决书中持有此观点，双方除此之外并无其他约定，因此王燕解约时仅需付清当年租金，即王燕作为承租方如解约，尽管不再占用刘仕年的房屋，但提前支付的租金应作为对刘仕年的补偿。刘仕年可以在此期间将房屋另行租赁他人，获取双倍租金。3.从公平角度而言，一审法院判定王燕补足2019年8月至2020年3月25日期间的租金，责任过重，因为此段时间王燕并未占用租赁房屋。但一审法院在并无依据的前提下，又判令王燕支付6万元的违约金，导致双方利益失衡。刘仕年不仅收取了王燕未占用房屋期间的租金，还让渡了装修房屋的增值，一审法院又判定王燕支付毫无依据的违约金。显失公平。4.市面上承租方提前退房承担的违约责任，一般是根据租赁期限长短，承担1-3个月租金以补偿出租人。但本案中一审法院在缺乏法定和约定依据的情况下，判决上诉人承担6万元违约金与市场惯例不符，与情理也不合。 刘仕年辩称，1.王燕认为合同载明暂定十年为约定不明，与客观事实不符。当时王燕提出案涉房屋租期要确定为十五年，刘仕年提出要将租赁期间确定为五年，最后双方协商为十年。所以说合同上表述暂定十年符合双方当事人的意思，表示是明确的。2.一审法院认定是2020年3月25日解除案涉租赁合同，这个时间点是客观的，符合法律规定。因为王燕提出解除合同，刘仕年并未同意，最后刘仕年通过诉讼要求王燕继续履行合同。在一审审理过程中，法官向当事人释明，提出王燕始终都坚持不再承租案涉房屋，因为合同的履行是无法强制进行的，所以案涉租赁合同无法履行下去。经法院释明，刘仕年变更了诉讼请求，在3月25日同意解除合同，因此法院据此确定合同解除时间为3月25日符合客观事实。3.王燕提出所谓的消防安全通道问题与本案没有关联。本案中王燕单方违约要求解除合同，但其之前并没有提出所谓的消防安全通道以及无法办理办学证件等情况，在一审法官询问时，王燕也未提及。二审却突然提出没有消防安全通道导致其不能实现合同目的，与客观事实不符，该上诉理由不能成立。4.本案中最大的争议是赔偿数额，赔偿数额包括合同解除前和合同解除后两部分。2012年3月25日之前的损失因为在租赁期内，由王燕承担，是没有任何问题的。该房屋自2020年3月25日至今，案涉房屋一直处于空置状态，刘仕年的损失实际存在的。王燕收到房屋后进行了改造，使得该房屋目前只适合用于开办辅导机构，导致其租不出去。如后续对外出租该房屋，其需要对该房屋恢复原状，需要大笔的资金，所以一审判决赔偿6万元损失是过低的。 刘仕年向一审法院起诉请求：1.依法判令王燕继续履行《房屋租赁契约》，并给付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金8万元及逾期付款利息（以租金8万元为基数，自2019年7月1日起按年利率6%计算至款项付清之日）；2.本案诉讼费由王燕负担。后刘仕年变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《房屋租赁契约》；2.判令王燕承担违约责任，赔偿损失277500元；3.诉讼费由王燕负担。 一审法院认定事实如下：2015年7月31日，刘仕年（甲方出租方）与王燕（乙方承租方）签订《房屋租赁契约》一份，协议内容：一、甲方同意将攀桂街6#楼一、二、三层楼房租赁给乙方办教学班使用，乙方承租此房；二、双方议定上述一、二、三层房屋，暂定10年，租金标准每年6万元，以后每年上涨5000元，直至合同结束；三、2015年度由于乙方资金周转不开，甲方同意合同议定当日起，先付3万元，其余租金到2015年9月份付清，但以后每年乙方须在协议到期前一个月一次性付清甲方全年房租；四、房屋租赁期内，甲乙双方不得单方终止协议，甲方不得干扰乙方正常经营，乙方在经营期间要遵纪守法，如经营活动触犯法律与甲方无关；乙方不得以经营不善或其他任何借口拖缴房租；五、乙方在经营期内如对房屋装修或改变房屋结构，需同甲方商量同意，但到期退房时要恢复甲方房屋原来结构，乙方增扩设备及其装修费用与甲方无关，甲方不承担乙方任何费用，房屋到期时不得作价或抵偿给甲方，乙方不得擅自转让此房，同时不得恶意毁掉任何装修带不走的东西，产权归甲方所有；六、乙方在经营中所发生的水、电、税等一切费用由乙方自己承担，与甲方无关；七、甲方在乙方签字生效后如擅自终止，乙方所发生的费用及装修损失由甲方赔偿，乙方如以各种理由终止协议，必须付清全年租金；八、乙方须交甲方电费及房内设备押金5000元，租赁期满，乙方如不再续租，通过甲方验收认可后，若没有欠缴费用，室内设施完好，在甲方手续结算清时，甲方将押金如数退还给乙方，如设施损坏，乙方应按价赔偿；九、乙方房屋租期届满承租人应及时交还房屋，继续承租的，应提前三个月通知甲方协商续约手续，甲方如不租房也应提前三个月通知，不过乙方有租房优先权；十、若因不可抗拒力的原因而使租赁双方造成损失的互不承担责任。协议签订后，刘仕年交付案涉房屋，王燕使用案涉房屋经营含山兴乐烁学校，并按约分期支付前四年（2015年8月1日至2019年7月31日）的租金。协议履行过程中，王燕于2019年2月通过微信向刘仕年提出终止租赁合同，并搬离案涉房屋，刘仕年未同意终止合同。2019年4月19日，王燕与刘仕年当面协商解除合同事宜，但仍未能协商一致。2019年11月左右，刘仕年通过在案涉房屋的门口张贴招租广告，在微信朋友圈、含山微帮等网络平台发布招租广告等，案涉房屋至今未租出去。 另查明：案涉房产位于含山县攀桂美食城6＃楼，其中206号房产的产权人系刘仕年，103、301号房产的产权人系吕宜鸿，吕宜鸿与刘仕年于2015年3月23日协议离婚，离婚协议约定将上述房产归刘仕年所有。 一审法院认为，本案的争议焦点为，一、合同的解除问题；二、违约责任的承担问题。关于焦点一，案涉房屋包括三层，其中第二层产权人系刘仕年，另外第一、三层的产权人登记为吕宜鸿，刘仕年与吕宜鸿在协议离婚时约定案涉房屋归刘仕年所有，因此刘仕年对案涉房屋具有相应的处分权。刘仕年与王燕2015年7月31日签订的《房屋租赁契约》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，刘仕年按约交付案涉房屋，王燕使用案涉房屋经营含山兴乐烁学校，并先后将租金支付至2019年7月31日。2019年2月，王燕以含山县第二小学的大门迁址为由，通过微信向刘仕年提出终止租赁合同并搬离案涉房屋，但刘仕年不同意终止合同，此后双方也未能协商一致，王燕搬离房屋的行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属于单方违约，不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，因此对王燕关于案涉租赁合同已于2019年2月解除的抗辩意见，不予采信。案涉租赁合同的租赁期限十年，此后仅履行四年，考虑到王燕不愿继续履行租赁合同，且房屋租赁合同是一个继续性的合同，在承租人不愿继续履行合同并已经搬出租赁房屋的情况下，并不适宜强制承租人继续履行。在租赁合同目的无法实现的情况下，可以解除租赁合同，由承租人承担合同解除的违约责任。刘仕年亦在第一次庭审时表示同意解除合同，因此认定案涉《房屋租赁契约》于2020年3月25日解除。关于焦点二，案涉《房屋租赁契约》第七条约定，甲方在乙方签字生效后如擅自终止，乙方所发生的费用及装修损失由甲方赔偿，乙方如以各种理由终止协议，必须付清全年租金。该条系双方当事人对违约责任的约定，对双方均具约束力。王燕擅自搬离案涉房屋，拒绝履行租赁合同，给刘仕年造成一定的损失，刘仕年诉请王燕承担赔偿损失的违约责任，予以支持。考虑到案涉租赁合同于2020年3月25日解除，期间刘仕年也采取了对外招租等减损措施，针对合同解除之前房屋空置期间的租金损失52444元（80000元/年÷360天×236天），应由王燕承担；关于合同解除后的损失赔偿问题，案涉租赁合同由于王燕的违约行为而解除，结合案涉租赁合同剩余租期尚有五、六年时间，案涉租赁房屋短期内不易出租、合同约定的违约责任以及合同履行后的预期利益等因素，酌定王燕承担损失60000元；综上，王燕应赔偿刘仕年损失合计112444元。综上，针对刘仕年的诉请，予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘仕年与王燕2015年7月31日签订的《房屋租赁契约》于2020年3月25日解除；二、王燕于判决生效后十日内一次性赔偿刘仕年租金损失112444元；三、驳回刘仕年的其他诉讼请求。案件受理费2730元（已减半收取），由王燕承担1106元，刘仕年承担1624元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院认定的事实与一审一致。 根据双方的诉辨意见，归纳本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的解除时间应如何认定；二、本案双方是否存在违约，如存在违约，违约责任如何承担。 本院认为，关于争议焦点一，案涉《房屋租赁契约》合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉租赁合同中约定租期“暂定10年”，系双方为租期预留了协商后予以更改的空间，即允许双方通过更新协议的方式对租期进行变更，在变更之前应视为有效的定期租赁合同，本案中，双方未对租期另行协商，应认定租期为10年。对王燕主张案涉租赁合同为不定期租赁合同的上诉理由，不予采纳。王燕上诉还提出刘仕年在签订案涉租赁合同时故意隐瞒该房屋并非经营性用房，也无消防安全通道，致使其合同目的无法实现，故其可以依法解除案涉租赁合同。但王燕并未提供证据证明刘仕年存在故意隐瞒房屋性质及无消防通道现状的情形，且王燕自签订案涉租赁合同直至二审上诉前，均未对此提出异议，故对王燕的该上诉理由，不予采纳。2019年2月，王燕以含山县第二小学的大门迁址为由向刘仕年提出终止租赁合同并搬离案涉房屋，但未获得刘仕年的同意，王燕搬离房屋的行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，构成单方违约，不具有解除合同的效力。王燕上诉主张案涉租赁合同第七条约定的：“----乙方（租赁方）如以各种理由终止协议，必须付清全年租金”赋予其约定解除权，但该条款系违约条款，而非任意解除权条款，王燕不能据此条款解除案涉租赁合同。故对王燕关于其具有法定和约定的解除权，案涉租赁合同已于2019年2月由其解除的上诉理由，不予采纳。一审法院鉴于刘仕年在2020年3月25日第一次庭审时同意解除合同，据此认定双方签订的案涉《房屋租赁契约》于2020年3月25日解除，并无不当。关于争议焦点二，刘仕年按约交付案涉房屋，其不存在违约行为。王燕擅自搬离案涉房屋并拒绝继续履行案涉租赁合同，其行为构成违约，对其给刘仕年造成的损失，王燕应承担赔偿责任。合同解除之前，案涉房屋空置期间的损失52444元属于王燕应付的租金，理应由王燕承担；针对合同解除后的赔偿，一审法院在综合考虑违约方过错程度、案涉租赁合同剩余租期及短期出租难度、合同约定的违约责任以及合同履行后的预期利益等因素的基础上，对违约赔偿进行了调整，酌定由王燕承担损失60000元，是适当的；王燕提出的一审认定的赔偿数额过高的上诉理由和刘仕年提出的一审认定的赔偿数额过低的上诉理由，均缺乏事实及法律依据，不予采纳。 综上，王燕、刘仕年的上诉请求均不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5460元，由王燕负担2212元，刘仕年负担3248元。 本判决为终审判决。 审判长  赵丽萍 审判员  齐 萍 审判员  王红伟 二〇二〇年八月三十一日 法官助理唐斌 书记员冯倩