浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初1449号 原告：朱竹莲，女，1968年11月4日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：郭宏良，桐庐县分水法律服务所法律工作者。 被告：雷冬明，男，1967年11月21日出生，畲族，住桐庐县。 被告：胡小霞，女，1972年8月28日出生，汉族，住桐庐县。 被告：雷斌，男，1991年4月14日出生，畲族，住桐庐县。 被告：桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司，住址桐庐县分水镇院士路98号。 负责人：韩炬。 委托诉讼代理人：陆如机、陆乔，浙江凯运律师事务所律师。 朱竹莲诉雷冬明、胡小霞、雷斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日第一次公开开庭进行了审理。原告朱竹莲及其委托诉讼代理人郭宏良、被告雷冬明、被告雷斌到庭参加诉讼，被告胡小霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院于2020年7月9日依原告申请追加桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司为被告，于2020年8月4日第二次公开开庭进行了审理。原告朱竹莲及其委托诉讼代理人郭宏良、被告雷斌、被告桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司的委托诉讼代理人陆乔到庭参加诉讼。被告雷冬明、胡小霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.请求判决确认位于桐庐县××镇××村××幢××层××房屋属原告所有；2.判令被告立即办理房屋登记过户手续。事实与理由：2014年9月14日，三被告（系一家人）将位于桐庐县××镇××村××幢××层××号房转让给原告，价款为198000元，先付195000元，余3000元将办理房产证后支付。协议后，原告依约支付195000元房款。现该房房产证已可办理，原告多次与被告沟通，被告口头均表示同意，但一直没有实际办理，为此原告为保护自己合法权益特诉至法院，望判如所请。第一次庭审后，原告将诉讼请求变更为：1.请求确认原、被告间的房屋买卖合同有效并继续履行。2.判令被告协助办理房屋过户登记手续。3.诉讼费由被告承担。 案件相关情况： 一、合同签订情况。 2014年9月14日，案外人朱竹仙代原告朱竹莲（乙方）与被告雷冬明户（甲方）签订了《购房合同》一份，乙方一栏签字虽为“朱竹仙”，但实际购房人系本案原告朱竹莲。甲方一栏签字为“雷冬明、雷宾、胡小霞”。鉴证方盖有桐庐县分水镇小源村村民委员会的公章。 二、合同约定内容。 经甲乙双方共同协商一致达成以下条款，供双方共同遵照执行： 1.甲方现有一套置换房共63.37平方米，位于××村××幢××层××房，同意转卖给乙方所有。 2.本置换房经双方商定总价格为壹拾玖万捌仟元整。 3.乙方在办理房产证过程中，甲方必须无条件积极配合乙方直至办妥为止。 4.付款方式：乙方必须在2014年9月15日前承付壹拾伍万元，房产证未到位前暂预留购房款叁仟元，证照办好后全部付清。肆万伍仟元在年前付清。 5.双方商定本合同在履行过程中如有违约，违约方承担违约金捌万元整。 6.本合同自双方签字之日起生效，今后如有升、贬值等情况全部归乙方担当。 7.本合同一式伍份，甲、乙双方各执二份，鉴证方执一份，即日发生法律效力，双方永不反悔，永不干涉。 三、合同履行情况。 合同签订后，原告按约定支付了房款，被告雷冬明于2015年2月13日出具收条一份，确认收到原告的购房款195000元。因被告雷冬明、胡小霞、雷斌一直未配合履行房屋办证义务，剩余房款3000元原告至今未支付。 四、涉案房屋交付、使用、登记情况。 原、被告双方合同签订后，被告交付房屋，原告于2015年年初装修入住至今。目前涉案房屋登记权利人为桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司（不动产权证号：浙2017桐庐县不动产权第0××7号）。 五、另查明：2013年11月3日，桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司（甲方）与雷冬明户（乙方）签订了桐庐县农村住房置换分水中心镇公寓房协议书，约定了乙方实有置换人口3人，分别是：妻胡小霞、子雷斌，可置换分水镇公寓房规定面积150平方米等内容。 2014年12月20日，桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司向桐庐县公证处发出公证通知，载明：分水镇雷冬明户，参加农村住房置换分水中心镇公寓房，安置在分水镇桥东农民集聚工程C区（裕丰家园）。该户家庭安置人员和置换安置房具体情况如下表，请予办理房屋产权登记公证。1.雷冬明（户主），胡小霞（妻），雷斌（子）；2.安置房7-4-408（面积63.31平方米）、13-1-302（面积102.7平方米）。 2019年8月1日，本院立案受理了胡小霞诉雷冬明、雷斌共有权确认纠纷一案，本院认定：根据2014年6月20日《分水镇农村宅基地置换城镇公寓房房屋结算清单》所载明的内容，雷冬明户3人置换获得桐庐县分水镇裕丰家园7幢4单元408室（面积为63.31平方米，已于2014年9月14日在双方婚姻关系存续期间出售给案外人）、13幢1单元302室（面积为102.70平方米，现该房屋房产证已可办理，目前尚未办理）两套房屋等内容。后当事人对判决结果不服，上诉于杭州市中级人民法院，终审判决认定的事实与原审一致。 六、其他需要说明的情况。 被告雷冬明参加了第一次庭审对原告的诉讼请求与证据均无异议。被告胡小霞未到庭答辩，未质证，但第一次庭审前，本院电话与其沟通，其表示该房屋已经出卖给了原告，理应配合办理登记手续，对原告的诉讼请求无异议。被告雷斌第一次庭审中对原告的诉请及原告提交的购房合同等证据材料均未提出异议。第二次庭审中其口头答辩称：购房合同上的签字并非其本人所签，无论是原告还是被告都未曾告知其卖房事宜，其直至2018年才知晓有涉案房屋的存在和涉案房屋已被出售的事实。目前其不同意出售其所享有的份额，不同意配合转让。如果原告要房子，应支付其21个平方米的房屋价款，或其也可以用400000元至450000元左右的价格回购房屋。 第一次庭审中，雷冬明、雷斌表示涉案房屋可以先办证至胡小霞名下，由胡小霞配合原告办理房产过户登记手续，后本院给予双方合理时间。但原告表示，已约好办证时间，但被告雷冬明、雷斌反悔，不愿配合办理。后原告申请追加涉案房屋登记权利人桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司为被告。在第二次开庭中，被告桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司表示涉案房屋系雷冬明户的家庭安置房，三被告被安置在裕丰家园公寓房小区7-408和13-302。房产安置后，为方便三被告日后办理安置房产权转移登记手续，我方于2014年12月20日向桐庐县公证处出具公证通知，通知公证处给予办理房屋产权登记手续，但三被告一直未办理。2017年2月9日，我方取得前述两套安置房的初始产权登记证书，该两套房屋已完全具备产权登记转移手续，我方愿意履行法院生效判决所确定的义务。 目前，位于桐庐县××镇××路××号××幢××单元××室的涉案房屋无查封、无抵押，可办理不动产权证转移登记手续。 以上事项中，双方有争议的事项为第一项，其他事项双方无争议。现雷斌抗辩称签订购房合同时其本人并不在场，合同上甲方“雷宾”字样非其本人所签，其当时正在服刑，并不知晓，应认定该购房合同无效。原告认可合同签订时雷斌不在场，合同上“雷宾”的字样系其父亲雷冬明所签，但原告认为当时其已经过核实，雷冬明表示儿子雷斌正在服刑，也同意出售房屋，遂签订了购房合同。被告在（2019）浙0122民初2964号案件中明确表示涉案房屋已经出售，且原告系善意，已按约支付了房款，并装修入住多年，被告均未提出异议，在本案第一次庭审中，被告雷斌亦未提出异议，故应认定购房合同有效，被告应继续履行合同。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间于2014年9月14日签订的购房合同是否有效。1.涉案房屋系被告雷冬明户的农村住房置换安置房，2013年11月3日雷冬明作为户主与桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司签订的《桐庐县农村住房置换分水中心镇公寓房协议书》等合同中所涉的安置房的权利和义务由雷冬明、胡小霞、雷斌共同享有和履行。现三被告与原告签订购房合同，约定将涉案房屋转让给原告，当事人一方不得以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。2.签订合同时，被告雷斌虽未到场，但原告尽到了审慎注意义务，雷冬明作为安置房的户主、雷斌的父亲，原告有理由相信雷冬明有代理权。即使雷冬明没有取得雷斌的书面授权，但其与雷斌系父子关系，有较为紧密的联系，在客观上掩盖了无权代理的实质，且原告的购房行为在主观上是善意且无过失。现原告已按约支付了合理的对价，并装修入住5年有余，在长达5年的时间里，雷斌从未提出过异议，雷斌于2015年4月刑满释放，作为雷冬明的儿子，应当知晓该房屋的出售情况，按常理亦可推定雷斌知情。且在本案第一次庭审中，雷斌对该购房合同并未提出异议。3.购房合同系当事人的真实意思表示，房屋出售价位合理，符合自愿、公平、等价、有偿原则，且协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违背公序良俗，不存在合同无效的法定情形。 综上所述，为保护交易安全与稳定，维护诚实信用的原则，应当认定原、被告之间购房合同合法有效，双方均应依约继续履行合同义务。现原告愿意按照合同约定在办理产权过户后给付剩余房款，也愿意承担房产过户登记应缴纳的税款，被告桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司作为涉案房产登记权利人亦表示愿意配合。因此，对原告诉请要求四被告配合履行涉案房屋转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告雷冬明、胡小霞、雷斌、桐庐滨江建设有限公司分水镇分公司于本判决生效之日起十五日内协助原告朱竹莲将坐落于桐庐县××镇××路××号××幢××单元××室的房屋［权证号：浙（2017）桐庐县不动产权第0001107号］转移登记至朱竹莲名下（办理房屋转移登记手续产生的相关费用均由朱竹莲承担）。 案件受理费减半收取40元，由被告雷冬明、胡小霞、雷斌负担，于本判决生效之日起七日内交纳。原告朱竹莲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  周昊 二〇二〇年八月五日 代理书记员  庐茜 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?