湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0116民初4832号原告潘望发，男，1995年8月20日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托代理人熊垣、王世杰，湖北三象律师事务所律师(特别授权)。被告卢圣文，男，1969年11月18日出生，汉族，住湖北省大悟县。被告张文莲，女，1970年4月12日出生，汉族，住湖北省大悟县。第三人武汉市华馨世居房地产经纪有限公司。住所地：武汉市东西湖区径河街丰尚时尚广场熙龙湾2号楼栋1层1-11室。法定代表人魏睦淇，该公司经理。第三人王高澳，男，汉族，1999年10月25日出生，住武汉市黄陂区。原告潘望发诉被告卢圣文、张文莲，第三人武汉市华馨世居房地产经纪有限公司、王高澳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月28日依法公开开庭进行了审理。原告潘望发及其委托代理人王世杰，第三人王高澳到庭参加诉讼。被告卢圣文、张文莲，第三人武汉市华馨世居房地产经纪有限公司经本院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘望发向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告双方签订的《武汉市存量房居间(买卖)合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款520000元；3、判定被告向原告支付已支出的中介费25000元；3、判令被告支付原告已支出的律师费45000元；4、本案诉讼费、担保费700元、保全费3189元由被告承担。事实与理由：2019年3月9日原、被告与第三人武汉市华馨世居房地产经纪有限公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：1、购房定金为5万元；2、原、被告双方协商同意于预约还款日当日原告提前向被告支付首付款40万元整（具体额度以实际额度为准），被告使用该笔款项用于结清银行贷款；3、在被告注销登记，原告贷款审批通过5个工作日内办理过户手续；4、原告应向第三人武汉市华馨世居房地产经纪有限公司支付经纪代理费人民币25000元，如因单方导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费25000元；5、被告逾期不配合原告办理过户手续超过30天的，原告有权解除合同，被告应退还原告所有房款并按全部房款20%向原告支付违约金；6、因违约方导致的对方产生的诉讼费及律师服务费由违约方全额承担。原告按照合同约定支付了购房定金5万元，于2019年4月20日原告替被告结清银行贷款共计人民币47万元。同日，被告出具收条并与原告、第三人王高澳签订《补充协议》，确认原告已向被告支付购房款人民币52万（定金+银行贷款），2019年6月13日，原告贷款审批通过，被告迟迟不配合原告办理过户手续。经查询得知，被告出售的房屋已于2019年6月13日被北京市西城区人民法院查封，原告多次催促被告解决纠纷办理过户手续。但被告迟迟未处理。被告逾期配合原告办理过户手续已超过30日，原告有权解决合同并要求其承担相应的违约责任。原告潘望发为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据。证据1，《武汉市商品房买卖合同》、《不动产证》及不动产权登记信息查询单。证明被告卢圣文于2016年12月2日购买涉案房屋，涉案房屋系卢圣文和张文莲共同共有。证据2，委托公证书、视频资料。证明被告张文莲同意卖房并委托被告卢圣文一并处理卖房事宜，被告卢圣文对该房屋有处分权。证据3，《武汉市存量房居间（买卖）合同》。证明原、被告达成房屋买卖合意，武汉市华馨世居房地产经纪有限公司为合同居间方。原告依约向丙方及经纪公司支付代理费25000元，因被告单方违约导致合同无法履行，25000元的经纪代理费应由违约方承担。被告逾期配合原告办理过户手续超过30日，原告有权解除合同，并要求其承担购房款20%的违约责任及承担本案的诉讼费、律师代理费。证据4，定金收条、购房款收条。证明原告于2018年12月24日向被告支付购房定金50000元，2019年4月22日支付首付款470000元用于结清银行贷款。证据5，支付宝转账电子回单（截图）。证明原告于2019年3月15日依合同约定向第三人王高澳支付经纪代理费25000元。证据6，补充协议。证明原告已向被告支付购房520000元（定金+首付款），被告应在原告银行贷款审批后三个工作日内配合原告办理过户手续。证据7，不动产抵押记载信息单、不动产查询信息单。证明被告未经原告同意将房屋抵押给中国建设银行湖北分行，2019年6月3日该房屋已被法院查封，无继续履行合同的可能。证据8，律师费、担保费、保全费发票。证明由于被告违约不履行合同约定，原告维权支付律师费45000元、担保费700元、保全费3189元的事实。证据9，黄陂区人民法院民事裁定书。证明2019年7月24日武汉市黄陂区人民法院对涉案房屋进行了诉前保全。被告卢圣文、张文莲辩称：（缺席）。第三人武汉市华馨世居房地产经纪有限公司辩称：（缺席）。第三人王高澳辩称，原告所述事实是真实的，没有其他意见。第三人王高澳未向法庭提交证据。本院根据当事人的陈述和证据认定事实如下，2019年3月9日原告潘望发（简称乙方）与被告卢圣文（简称甲方），武汉市魏合攀二手房代理有限公司签订一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，被告卢圣文将坐落于武汉市黄陂区××经济开发区××道以南、岱黄公路以西纵城Z8栋1单元20层（3）室为框剪结构，建筑面积91.39平方的住房出售给原告潘望发。合同约定，该房屋的成交价格为100万元。签订本合同当日，乙方支付购房定金50000元，甲方签收并托管与丙方，由丙方开具《定金托管单》并转为交房保证金，合同履行期间如甲方违约，则应退还定金并赔偿乙方50000元作为违约金支付给乙方；如乙方违约，则已支付的定金作为违约金，甲方可随意支配，房屋可转授其他人。合同房款支付及相应条件中约定，因甲方尚欠银行贷款未结清，经甲乙双方协商同意，约定于预约还款日当日乙方提前向甲方支付首付款43万元（具体额度以实际额度为准），甲方使用该笔款项用于结清银行贷款。合同第五条约定，在房产交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房产所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订当日，乙方按需向丙方支付经纪代理费25000元。如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付经纪代理费25000元，因甲乙双方协商解决合同的，由双方平均负担经纪代理费。合同的违约责任中约定，如期不配合乙方办理银行贷款及过户手续超过30天的；甲方收到乙方全部房款，不按本合同约定的交割时间进行房屋腾退交付手续的。乙方不同意解除合同的，甲方每逾期一日按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方同意解决合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的20%向乙方支付违约金，因过户产生的税费由甲方承担。合同中还约定了其他事项。因该房屋的权利人为卢圣文、张文莲，张文莲于2019年4月3日出具委托书一份，委托卢圣文结清房屋的银行贷款，领取结清证明、他项权证及相关资料。协助买方办理房屋的网签手续、过户登记手续、银行按揭贷款等。并在湖北省武汉市黄陂公证处办理（2019）鄂黄陂内证字第1303号、1304号公证书。2019年4月22日被告卢圣文（甲方）与原告潘望发（乙方）及第三人王高澳签订一份（补充协议），对双方于2019年3月9日签订的《武汉市存量房（买卖）合同》所涉及相关条款进行补充。协议约定，房屋后期交易费用，乙方承担首付款垫资所产生的费用及中介费、房产过户相关费用。因甲方有银行贷款未还清，需要乙方购房首付款52万元垫资偿还。因乙方向银行为70万元，以银行放款金额为准，甲方净得48万元多余房贷款项退还乙方。赎楼方式为乙方直接将垫金部分房款支付至甲方贷款账户内。乙方于2019年4月22日替甲方赎楼，乙方贷款通过后，甲方第一时间配合乙方办理过户（甲方不得超过三个工作日）。协议中还约定，如本协议与之前双方签订的协议有冲突的，以本协议为准。合同签订后，潘望发依约于2019年4月23日通过银行转账的方式向卢圣文中国建设银行龙卡通（储蓄卡）支付购房款。468800元。潘望发于2019年3月15日向第三人王高傲支付中介服务费25000元。后王高傲向卢圣文转款10000元作为潘望发的购房款，其实际收取中介服务费15000元。潘望发与卢圣文在合同签订之前的2018年12月24日已支付房屋定金5万元，此款由卢圣文的亲属卢国文领取。卢圣文、张文莲共有的坐落于黄陂区××经济开发区××道以南，岱黄公路以西天纵诚Z8栋1单元20层（3）室的房屋于2019年3月22日抵押给中国建设银行股份有限公司湖北省分行。该房屋于2019年6月3日被北京市西城区人民法院查封。武汉市魏合攀二手房代理有限公司于2017年6月16日变更为武汉市华馨世居房地产经纪有限公司，经营状态为存续。本院认为，原告潘望发与卢圣文、武汉市魏合攀二手房代理有限公司、王高澳签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、（补充协议）系各方当事人真实意识的表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。各方均应按合同的约定履行合同义务。签订后，潘望发依约支付了合同定金50000元和购房款468800元，已履行了合同义务。被告卢圣文、张文莲在收取原告支付的定金和购房款后，未在银行办理房贷结清手续，并将房屋抵押给建设银行股份有限公司湖北省分行，后又诉讼导致涉案房屋被法院依法查封，致使合同无法履行，已构成违约。故对原告要求解除合同、退还已支付的购房款及支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。根据原告提交的转款凭证和定金收条及第三人王高澳提交的10000元转账凭证，卢圣文实际收到潘望发支付的购房款和定金共计528800元。对该款项被告应依法予以返还。对原告主张中介服务费25000元的诉请。经审查，原告主张的中介服务费符合合同的约定和相关法律规定，本院依法予以支持。但第三人王高澳虽收到了潘望发支付的中介费25000元后，将其中的10000元作为购房款转给卢圣文，冲抵了潘望发的购房款，其实际支付的中介服务费为15000元。对原告主张的按购房款100万元的20%支付违约金20万元的诉讼请求。经审查，原告未向法庭提交遭受损失的相关证据，其主张的违约金过高。结合被告卢圣文、张文莲在不履行合同中存在的过错，双方约定房屋的出售价格及违约金的特性等因素，本院酌情认定违约金的金额为120000元。对原告主张的律师费。经审查，原告与代理律师签订的代理合同中约定47000元的律师费，有违公平原则和诚信原则。故对其该主张本院不予支持。原告主张的担保费700元，无法律规定，本院不予支持。被告卢圣文、张文莲，第三人武汉市华馨世居房地产经纪有限公司经公告传唤，没有到庭参加诉讼。视为其放弃举证、质证及抗辩权，可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:卢圣文、张文莲返还潘望发支付的购房款528800元；卢圣文、张文莲支付潘望发违约金120000元；卢圣文、张文莲支付潘望发已交纳的中介服务费15000元；四、驳回潘望发的其他诉讼请求。上述给付款于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间指定的给附金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11739元，财产保全费3198元，公告费560元，合计15497元。由卢圣文、张文莲负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内,本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 群人民陪审员  张剑贞人民陪审员  涂光华二〇二〇年八月二十一日书 记 员  陈师师