江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初7188号 原告：南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处，统一社会信用代码113201130130334858，住所江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路507号。 负责人：刘文刚。 委托诉讼代理人：高智萍，南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。 被告：许斌，男，1965年1月7日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：张步宏，女，1965年9月29日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：廖金龙，北京市东卫（南京）律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：许磊（系二被告之子），男，1991年5月12日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 原告南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处（以下简称燕子矶办事处）与被告许斌、张步宏房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年11月12日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕子矶办事处的委托诉讼代理人高智萍、二被告及二被告的共同委托诉讼代理人廖金龙、许磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告燕子矶办事处向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令两被告连带支付拖欠的房租人民币236150元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2008年原告同意将坐落于南京市栖霞区和燕路415号建筑面积40平方米的房屋出租给两被告，原、被告双方经南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称区国资监管办）鉴证签订了《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，后原、被告陆续续签合同，2016年续签合同时，原告将和燕路414号房屋也出租给两被告。2018年，原、被告双方最后一次续签，约定租期至2019年12月31日止。除2013年2月1日原告同意减免两被告租金5000元外，原告未再承诺两被告减免租金。原告多次要求两被告支付租金，两被告至今未付。截止2019年12月31日，两被告共欠房租236150元。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告许斌、张步宏辩称，两被告认为原告起诉的诉讼时效已过，两被告不欠付原告租金。两被告承租房屋系原告为了解决本地居民困难，帮助特困户解决就业问题，将房屋出租给被告，性质比较特殊。两被告系特殊困难户，原告在考虑被告实际情况后每年相应让两被告缴纳人性化租金，签订合同到最后一次续签均是原告处同一位领导，该人并未向两被告提出补交租金的要求。2013年1月10日《申请报告》中被告作为申请人申请减免房租费半年，但并非是明确减免5000元，系因当时房租为每年1万元，原告综合考虑两被告情况在2013年以后采取相应模式让两被告象征性缴纳租金，被告按照原告要求每年均缴纳了租金，原告也没有提出异议。2010年10月1日至2011年12月31日期间的租赁合同原告没有举证，原告没有证据证明该期间两被告占有使用。 经审理查明，二被告系夫妻关系。自2008年10月1日起至2019年12月31日止，原、被告陆续签订多份《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，并有区国资监管办作为鉴证方盖章确认。其中，在合同序号为0000849的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕路415号，建筑面积40平方米，租期自2008年10月1日至2010年9月30日，年租金9600元，备注该户属特困照顾对象，租金支付方式实行先付租金后承租原则。在合同序号为0001922的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕路415号，建筑面积40平方米，租期自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金1万元，租金支付方式实行先付租金后承租原则，每年12月付租金。在2014年12月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份（非《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，无区国资监管办作为鉴证方），载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕路415号，建筑面积40平方米，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金1.2万元，租金支付方式实行先付租金后承租原则，租金采取每半年付一次，每半年前一个月付下半年租金。在合同序号为0003075的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕路414、415号，建筑面积98平方米（二层），该房屋没有土地使用权证、房屋使用权证，也没有建房许可证，租期自2016年1月1日至2017年12月31日，年租金5.3万元，租金支付方式实行先付租金后承租原则，每半年付一次，每半年前一个月付下半年租金。在合同序号为0003552的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，载明：出租房屋坐落于南京市栖霞区和燕路414、415号（二层），建筑面积98平方米，该房屋没有土地使用权证、房屋使用权证，也没有建房许可证，租期自2018年1月1日至2019年12月31日，年租金5.5万元，租金支付方式实行先付租金后承租原则，每半年付一次，每半年前一个月付下半年租金。 2013年1月10日，被告许斌向原告提交《申请报告》一份，内容为“兹有承租户许斌，因儿子读书，爱人膑骨跌碎，又逢新年，本人实在无法交齐房租费，故特申请减免房租费半年，望领导给予批准”。2013年2月1日，原告相关负责人在该下方备注“考虑到该承租户实际困难，同意减免5000元”。 庭审中，原告举证了南京市非税收入一般缴款书及江苏省非税收入一般缴款书，其中：1、2011年10月31日票号00838478，缴款人全称许斌，金额4800元，备注2010.10.1-2011.9.30年度管理费（半年）；2、2013年1月5日票号00839486，缴款人全称许斌，金额5000元，备注2012年上半年租金；3、2015年12月9日票号0189437185，缴款人全称许斌，金额5000元，备注2014年租金；4、2016年1月15日票号018943817X，缴款人全称许斌，金额3250元，备注2016年1月份租金；5、2016年5月30日票号0233844029，缴款人全称许斌，金额1万元，备注租金；6、2019年1月16日票号0373773859，缴款人全称许斌，金额1万元，备注2018年租金；7、2019年12月30日票号0373968365，付款人全称许斌，金额1万元，备注2019年度租金（部分）。两被告质证真实性无异议，时间长了应该还有其他交付的款项，原告的举证也证明两被告按照合同的约定结合原告的照顾政策支付了全部的租金。 两被告举证了两被告的残疾证，被告与案外人的通话录音及被告许斌的入院通知单及病历；原告质证残疾证真实性无异议，通话录音需核实，但通话录音无法完成被告的证明目的，对被告许斌的入院通知单及病历系复印件真实性不予认可，但被告许斌的身体确实不好。 上述事实，有当事人的陈述、《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《申请报告》、南京市非税收入一般缴款书、江苏省非税收入一般缴款书、残疾证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案中原告出租给两被告的南京市栖霞区和燕路414、415号的房屋并无产权证及建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》均属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现原告主张被告支付截止2019年12月31日拖欠的租金，两被告则认为原告的主张已过诉讼时效且两被告已按照合同约定结合原告的要求支付了相应的全部租金，并不拖欠。综合全案证据，就被告抗辩的诉讼时效问题，原告并无证据证明在2014年12月28日双方签订的《房屋租赁合同》（约定租期为2015年1月1日至2015年12月31日）及该期以前的合同向两被告主张过权利，故上述合同项下原告诉讼时效业已届满。就合同序号为0003075的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（租期自2016年1月1日至2017年12月31日，年租金5.3万元）及合同序号为0003552的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（租期自2018年1月1日至2019年12月31日，年租金5.5万元），原告诉讼时效尚未届满。被告抗辩其已按照原告的要求支付了相应的全部租金，但被告的证据尚不能证明其主张，故本院不予采信。至于《申请报告》中原告相关负责人备注的减免5000元，系仅系针对当年度。综上，结合原告举证的南京市非税收一般缴款书及江苏省非税收一般缴款书票面备注内容，自2016年1月1日至2019年12月31日，合同约定的租金共为21.6万元，已备注的该期间的票面金额为33250元，故两被告还应支付上述期间的房屋占有使用费182750元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、被告许斌、张步宏于本判决生效之日起十日内支付给原告南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处房屋占有使用费182750元。 二、驳回原告南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4923元，减半收取2461.5元，保全费1728元，合计4189.5元，由原告南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处负担1589.5元，由被告许斌、张步宏负担2600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年八月十二日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜