北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终6040号上诉人（原审被告）：陈大中，男，1950年4月15日出生，汉族，北京京剧院退休职工，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司，住所地北京市朝阳区建国路98号北京电视台2号楼3层306室。负责人：邓耀武，经理。委托诉讼代理人：王强强，男，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司员工。上诉人陈大中因与被上诉人北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初36623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈大中、被上诉人北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司之委托诉讼代理人王强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈大中上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司（下称天鸿宝地分公司）的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费由天鸿宝地分公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，证据不足，适用法律错误。一、我未与天鸿宝地分公司签合同，不是合同主体。二、我住的28号楼既没电梯也没地下车库，即没双路供电也没二次上水，没有服务项目，住几十年了也没有什么物业。天鸿宝地分公司2016年来到这，没为我提供任何事实服务，更没有服务事实。三、一审法院认定天鸿宝地分公司与我形成了事实上的物业服务合同关系，完全违背事实。四、我2009年购买案涉房屋，是合法合规正当的房产交易，不是王强强造谣所说的“集资建房买房”者，王强强提供虚假证据，应负法律责任。天鸿地宝公司未经三分之二业主同意，未经任何正当正规程序入驻，街道党委也一无所知，入驻之后给京剧院办公楼和30号楼豪宅服务却找老旧楼捆梆式收费，不合法。我做为消费者、业主产权人，在自己合法权益受到侵害时，通过司法途径维权，法院应依法办案，主持公平正义。五、天鸿宝地分公司不但不作为反而乱作为，不但没提供服务反而对28号楼搞破坏行为，28号楼居民业主都深受其害：为了多弄钱乱划车位，故意堵塞防火通道，法院到现场勘验时也亲眼所见一辆白车堵在消防通道；擅自在配电室外安装大功率电器设备，排放电磁污染，破坏生态环境，危害居民健康；将原有的自行车棚进行违法违建，占为已有，至今没有恢复。综上，一审判决罔顾事实与法律规定，认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院依据《合同法》、《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》、《侵权责任法》，支持我的上诉请求，维护我的合法权益。天鸿宝地分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天鸿宝地分公司向一审法院起诉请求：1、陈大中向天鸿宝地分公司支付2016年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业费1274.13元；2.陈大中向天鸿宝地分公司支付违约金500元；3.本案诉讼费由陈大中承担。一审法院认定事实如下：2016年1月1日，北京京剧院（委托方、甲方）与天鸿宝地分公司（受托方、乙方）签订《物业合同》，约定：鉴于原产权单位以房改售房的方式将×××27#、28#、29#楼的房屋产权过户至单位职工，但该物业并未召开业主大会，也未选聘业主委员会，物业公司与每户业主签订物业服务合同有很大困难的实际情况，经甲乙双方协商一致，采取业主自治与原产权单位管理相结合的方式，将该物业（27#、28#、29#号楼）的物业管理权委托给乙方，由乙方实施物业管理并按本合同第十八条标准收取物业费。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的日常维修、养护和管理，每年一次对房屋及设备设施进行安全检查，并根据检查结果制定、组织实施维修计划。共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理、道路修整、化粪池清掏、泵房运行、自行车棚等。公共环境卫生；维护公共秩序；消防服务；电梯、水泵的运行和日常维护管理。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应该接受委托并合理收费。委托管理期限为自2016年1月1日起至2017年12月31日止。在此期间内，如业主大会委托业主委员会选聘出新的物业服务企业，本合同自然终止。……乙方按照《北京市物业服务收费管理办法》的规定向业主或物业使用人收取物业管理费，暂按0.8元/平米/月收取物业费，经实际评估或甲乙双方协商后，进行多退少补的政策进行收取物业费(从2016年1月1日起开始多退少补)。空置房屋的管理服务费，按全额收取；业主和物业使用人逾期交纳，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金。2018年4月3日，×××业主委员会（委托方、甲方）与天鸿宝地分公司（受托方、乙方）签订《×××物业服务委托合同》，约定：甲方将×××27#、28#、29#、甲30#楼委托乙方实行物业管理；委托管理期限为自2018年1月1日起至2019年12月31日止；物业服务费收费价格为：27#楼0.8元/平米/月，28#、29#楼0.55元/平米/月，甲30#楼1.5元/平米/月，空置房屋的管理服务费，按全额收取，业主和物业使用人逾期缴纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金。案涉101号房屋在此合同约定的区域范围，其面积为64.35㎡，原所有权人为北京京剧院。2010年3月18日，陈大中与北京京剧院办理房屋产权变更登记，将房屋变更登记至陈大中名下。本案诉讼过程中，法院至×××30号院现场勘验，小区内道路路面清洁、小区内设有多个监控摄像头、门口设有门岗对车辆进出进行管理。经询问，现场保洁人员陈述其系受天鸿宝地分公司雇佣为28号楼等提供保洁服务。另查，28号楼侧的消防通道有车辆停放；28号楼多个单元门门禁损坏，天鸿宝地分公司表示该门禁不属于其维修范围，陈大中不予认可；28号楼与29号楼之间的自行车棚有部分被天鸿宝地分公司占用，天鸿宝地分公司称系用于放置物业材料，陈大中不予认可，表示该房屋有物业人员居住。庭审中，天鸿宝地分公司还提交化粪池清理合同、委托协议书、非可视对讲系统维护保养协议、技术咨询合同及北京市公共安全图像信息系统备案表等证据拟证明其对小区进行物业管理，陈大中对此不予认可。一审法院认为，北京京剧院与天鸿宝地分公司签订的《×××27#、28#、29#楼物业委托管理合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。在该合同约定的服务期限内，天鸿宝地分公司与陈大中虽未签订书面物业服务合同，但陈大中所有的101号房屋在天鸿宝地分公司提供物业服务的区域范围内，双方当事人之间已经形成事实上的物业服务合同关系，天鸿宝地分公司提供了物业服务，陈大中应当交纳相应的物业费。后×××业主委员会与天鸿宝地分公司签订《×××物业服务委托合同》，陈大中作为×××业主，该合同对陈大中发生法律效力，陈大中应依约缴纳物业费。关于小区内单元门门禁损坏一事，天鸿宝地分公司作为小区的物业管理范围，应对房屋建筑的共用设施进行日常的维修、养护和管理，理应包括单元门门禁的维修和养护，天鸿宝地分公司在日后的物业管理中应履行相应的义务，但天鸿宝地分公司此前未予修复单元门门禁的行为不足以免除陈大中缴纳物业费的义务。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。若天鸿宝地分公司存在违章搭建、侵占通道等损害业主公共权益的行为，应由业主委员会或全体业主作为天鸿宝地分公司提起诉讼，陈大中作为单个业主，要求据此不缴纳物业费，于法无据，法院不予支持。综上，对天鸿宝地分公司要求陈大中交纳2016年1月1日至2018年12月31日物业费1274.13元的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金一节，鉴于陈大中并非恶意拖欠物业费，系对天鸿宝地分公司的物业服务存有异议，故对天鸿宝地分公司的该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2019年10月判决：一、陈大中于判决生效后七日内给付北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司二○一六年一月一日至二○一八年十二月三十一日期间的物业费1274.13元；二、驳回北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审庭审中，陈大中提交照片，证明天鸿宝地分公司违规安装大功率电器并排防污水、影响业主居住环境，纵容车辆堵塞消防通道，天鸿宝地分公司认为陈大中向一审向法院提交过该照片，该照片不属于新证据，不予质证，并认为车辆堵塞消防通道的问题，天鸿宝地分公司已向街道、居委会及城管反映过，但业主不配合，天鸿宝地分公司亦没有办法。陈大中另主张天鸿宝地分公司未向其提供修理马桶、换水阀等服务，天鸿宝地分公司主张其主要负责维护公共区域的公共设备，业主专属区域内的设备维护维修，天鸿宝地分公司可以依据公示信息提供上门收费服务，另基于邻里关系，天鸿宝地分公司对一些简单维修可以提供免费服务，但这不是物业服务企业的法定及约定义务。本院认为，根据查明的事实，陈大中所有的101号房屋在天鸿宝地分公司提供物业服务的区域范围内，天鸿宝地分公司于2016年1月1日开始为陈大中居住的小区提供了物业服务，天鸿宝地分公司与陈大中虽未签订书面物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务合同关系，天鸿宝地分公司提供了物业服务，陈大中应当交纳相应的物业费。2018年4月3日，×××业主委员会与天鸿宝地分公司签订《×××物业服务委托合同》，天鸿宝地分公司接受×××业主委员会的委托对案涉小区进行物业管理，×××业主委员会签订的委托合同的效力及于全体业主，陈大中应依约缴纳物业费。虽经天鸿宝地分公司阻止，小区业主车辆堵塞消防通道的情形时有发生，天鸿宝地分公司已经尽到了基本义务，陈大中以小区业主车辆堵塞消防通道作为抗辩理由拒交物业费，依据不足，本院不予支持。陈大中虽称天鸿宝地分公司占用了自行车棚，其可通过合法途径解决，而该事实并非其拒交物业费的合理抗辩理由，本院对陈大中的该项上诉意见不予支持。另应指出，物业管理服务需要物业管理企业与全体业主的良好配合，对于陈大中提出的问题，天鸿宝地分公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。综上所述，陈大中的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈大中负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年八月十七日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥