浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初2044号原告：浙江禾峰置业有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县龙山街道画溪大道龙山公园西侧禾峰乾庄。法定代表人:陈劭宇，该公司经理。委托诉讼代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚凯燕，浙江丛典律师事务所律师。被告：王伟平，男，1980年5月25日出生，汉族，住黑龙江省肇州县。被告：孙海艳，女，1982年6月13日出生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：蒋尉黎，浙江京衡律师事务所律师。第三人：禾峰集团有限公司，住所地浙江省桐乡市梧桐街道文华南路9号。法定代表人：陈劭宇，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：沈澜，该公司员工。第三人：邓达，男，1978年1月15日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告浙江禾峰置业有限公司（以下简称禾峰置业公司）诉被告王伟平、孙海艳，第三人禾峰集团有限公司（以下简称禾峰集团公司）、邓达商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年6月9日公开开庭进行审理。原告禾峰置业公司的委托诉讼代理人张学锋，被告王伟平、孙海艳的委托诉讼代理人蒋尉黎，第三人禾峰集团公司的委托诉讼代理人沈澜及第三人邓达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾峰置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认禾峰置业公司与王伟平、孙海艳之间签订的《商品房买卖合同》无效；2、王伟平、孙海艳立即配合禾峰置业公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；3、王伟平、孙海艳返还禾峰置业公司人民币1199480.07元。事实和理由：2015年10月22日，禾峰置业公司与王伟平、孙海艳签订《商品房买卖合同》一份，约定由王伟平、孙海艳购买禾峰置业公司开发的位于长兴县龙山新区××村××庄××幢住房，总价款为512万元，其中首付款为157万元，按揭贷款355万元。2015年10月20日，禾峰置业公司关联公司禾峰集团公司与第三人邓达签订《借款合同（附件二）》，双方约定邓达向禾峰集团公司借款157万元，用于帮助王伟平、孙海艳支付禾峰乾庄紫园15幢首付款，还款期限及还款方式从应付邓达的最后一笔工程款直接折抵归还。2015年11月22日，禾峰集团公司将上述款项汇入邓达账户，然根据长兴县人民法院（2019）浙0522民初1752号民事调解书，该157万元最终未予以抵扣。2016年1月7日，王伟平、孙海艳向招商银行长兴支行办理了按揭贷款，此后自2016年2月至今，按揭还款均由禾峰置业公司及其关联公司的员工代为支付。截止2020年3月，共偿还按揭贷款2344196.85元。禾峰置业公司认为合同有效的必要条件是要约、承诺均为真意，基于虚假意思表示所成立的合同无效，结合禾峰集团公司与邓达签订的借款合同及资金往来情况看，购房首付款及按揭还款均来源于禾峰置业公司及关联公司的员工转付，王伟平、孙海艳至今未实际支付任何价款。且禾峰置业公司多存入王伟平银行账户1199480.07元。故根据法律规定，涉案商品房买卖合同因属于通谋的虚假意思表示而归于无效，禾峰置业公司多次催促王伟平、孙海艳协助办理撤销备案手续，然王伟平、孙海艳不予配合，也未返还多支付的款项，故双方纠纷成讼。禾峰置业公司为支持自己的主张，向本院提交了以下证据材料：A1、商品房买卖合同复印件一份，证明禾峰置业公司与王伟平、孙海艳签订了《商品房买卖合同》，并就相关权利义务进行了约定的事实；A2、借款合同（附件二）复印件一份，证明第三人邓达向禾峰集团公司借款157万元，用于支付涉案房屋首付款，还款期限及还款方式从应付邓达的最后一笔工程款直接折抵归还的事实；A3、客户收付款入账通知复印件一份，证明禾峰集团公司将157万元汇入邓达账户的事实；A4、（2019）浙0522民初1752号民事调解书复印件一份，证明涉案首付款157万元最终未能从工程款中予以抵扣的事实；A5、按揭贷款付款明细及付款凭证复印件一组，证明涉案房屋的按揭还款均由禾峰置业公司及其关联公司员工代为支付的事实；A6、银行流水、银行流水分析复印件各一份，证明禾峰置业公司代王伟平、孙海艳多支付的按揭还款金额；A7、庭审笔录复印件两份，证明王伟平、孙海艳购买涉案房屋的按揭贷款系由禾峰集团公司指派冯林娟操作的，王伟平、孙海艳就涉案房屋的按揭贷款从未支付过还款及庭审中邓达自认是长广公司行政负责人的事实。王伟平、孙海艳共同辩称：一、涉案《商品房买卖合同》的真实合意是买卖房屋，双方之间不存在通谋套取银行资金的行为。1、禾峰置业公司无证据证明案外人冯玲娟每月汇至王伟平账户的按揭还款来源于禾峰置业公司；冯玲娟虽系禾峰置业公司的员工，但其享有独立的法律地位；且禾峰置业公司有证据材料证明禾峰置业公司自认涉案房屋已被实际出售。2、王伟平、孙海艳买房的意思表示真实，并没有与禾峰置业公司通谋套取银行贷款。3、所谓的套取银行资金，资金来源于银行，并非靠《商品房买卖合同》的签署即可以实现。4、双方当事人履行购房合同中的手段不符合公司套取银行资金的特征。二、王伟平、孙海艳就《商品房买卖合同》约定的购房款的支付义务已经完成。1、涉案房屋首付款157万元由王伟平、孙海艳共同支付；2、涉案房屋按揭贷款355万元由王伟平、孙海艳共同通过银行贷款完成支付。三、关于本案的法律适用问题：1、因本案诉请系确认合同无效，故应当根据合同法相关规定裁判，禾峰置业公司主张依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条进行裁判错误。2、禾峰置业公司度过危机，在房产大幅涨价的情况下，违背契约精神，损害王伟平、孙海艳作为善意相对人的权益，公然宣称自己违法套取银行资金，企图利用法律使自己获益。3、从法理上讲，缔约双方不能以其意思表示不真实对抗第三人。综上所述，王伟平、孙海艳在第三人邓达的引荐及安排下，通过民间借贷及银行按揭的资金购买涉案房屋，分别按照《购房借款补充协议（附件一）》、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》的约定进行房屋买卖系合法有效的民事行为。四、关于禾峰置业公司主张返还部分按揭款的诉请没有依据。本案系商品房销售合同纠纷，禾峰置业公司并非案外人即《购房借款补充协议（附件一）》的出借人冯玲娟，商品房销售与民间借贷系两个不同的法律关系，本案并非审理《购房借款补充协议（附件一）》的合同效力的确认之诉。王伟平、孙海艳为支持自己的辩称，向本院提交了以下证据材料：B1、交易明细清单复印件一份，证明王伟平、孙海艳向禾峰置业公司支付首付款的事实；B2、借款合同、转账明细复印件一组，证明王伟平向邓达借款用于支付房屋首付款，并已经归还借款及王伟平、孙海艳购买房屋首付款系自有资金的事实；B3、购房借款补充协议（附件一）复印件一份，证明王伟平、孙海艳向案外人借款按揭部分款项，并约定借款周期为1年的事实；B4、补充条款复印件一份，证明邓达有销售房产的任务，且可以以底价销售的事实；B5、禾峰乾庄价格体系表复印件两份，证明禾峰置业公司以最早发布的销售底价再按八折出售给王伟平、孙海艳，不符合套取银行资金行为特征及当时房产销售市场比较低迷，禾峰置业公司愿意低价出售回笼资金的事实；B6、禾峰乾庄剩余房源价格体系表复印件一份，证明2017年8月涉案房屋已经不在剩余房源内，禾峰置业公司自认该套房屋已经出售及房屋价格与2015年相比，价格上涨幅度较大的事实；B7、长广明细复印件一份，证明禾峰置业公司自认沈澜汇出资金系挂在与长广公司往来账上，且明确计算利息及违约金，待将来结算予以扣除，而非为了套取银行资金支付首付款或按揭款的事实；B8、（2019）浙0522民初2064号、（2019）浙0522民初388号民事判决书复印件各一份，证明该两案中的基本情况与本案几乎相同，禾峰置业公司未在该两案中提出虚伪通谋的观点，法院判决《商品房买卖合同》继续履行的事实；B9、个人购房借款及担保合同复印件一份，证明王伟平、孙海艳共同向招商银行按揭贷款支付房款，并由禾峰置业公司作为保证人的事实。第三人禾峰集团公司陈述称：涉案房屋首付款和按揭款都是通过员工冯玲娟走账的，冯玲娟系公司的工作人员。第三人禾峰集团公司未向本院提交任何证据材料。第三人邓达陈述称：其同意王伟平、孙海艳的意见。其系涉案房屋的实际施工人，涉案项目通过其出售的房屋共有七套，这七人的首付款分别是跟其、冯玲娟、沈澜借的。第三人邓达未向本院提交任何证据材料。上述双方当事人提交的证据材料，经庭审质证，并经本院审查后认证如下：（一）禾峰置业公司提交的A1-A3，王伟平、孙海艳、禾峰集团公司及邓达对其三性均无异议，本院确认其三性，且认为具有证明力，故予以采信；禾峰置业公司提交的A4，王伟平、孙海艳及邓达对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，禾峰集团公司对其三性均无异议。本院确认其三性，且认为与本案具有关联性，故予以采信；禾峰置业公司提交的A5，王伟平、孙海艳及邓达对其三性均无异议，但对其证明对象有异议，禾峰集团公司对其无异议，本院确认其三性，至于其证明对象，将结合其它相关证据予以采信；禾峰置业公司提交的A6，王伟平、孙海艳质证意见同答辩意见，邓达质证意见同王伟平、孙海艳质证意见一致，禾峰集团公司无异议，本院确认其三性，具体金额核实后确定；禾峰置业公司提交的A7，王伟平、孙海艳及邓达认为无法证明其待证事实，禾峰集团公司对其无异议，本院确认其三性，且认为具有证明力，故予以采信。（二）王伟平、孙海艳提交的B1，禾峰置业公司、禾峰集团公司及邓达对其真实性均无异议，本院确认其三性，且认为具有证明力，予以采信；王伟平、孙海艳提交的B2，禾峰置业公司、禾峰集团公司对借款合同无法确认其真实性，对其关联性也有异议，对转账明细的真实性没有异议，对其证明对象有异议，邓达对其均无异议，本院确认B2的真实性，但并不能证明王伟平、孙海艳归还邓达涉案房屋首付款借款的事实；王伟平、孙海艳提交的B3、B4，禾峰置业公司、禾峰集团公司对其真实性没有异议，对其证明对象有异议，邓达对其均无异议，本院确认其三性，且认为具有证明力，故予以采信；王伟平、孙海艳提交的B5、B6，禾峰置业公司、禾峰集团公司对其真实性没有异议，对其证明对象有异议，邓达对其无异议，本院确认其真实性，但认为不能证明其待证事实，故不予采信；王伟平、孙海艳提交的B7，禾峰置业公司、禾峰集团公司对其真实性有异议，但不能证明其待证事实，邓达对其无异议，本院本院确认其三性，但认为不能证明其待证事实，故不予采信；王伟平、孙海艳提交的B8，禾峰置业公司、禾峰集团公司对其真实性没有异议，邓达对其均无异议，本院对其真实性、合法性予以确认，但认为与本案不具有关联性，也不能证明其待证事实，故不予采信；王伟平、孙海艳提交的B9，禾峰置业公司、禾峰集团公司及邓达均无异议，本院确认其三性，且认为具有证明力，故予以采信。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2014年12月26日，禾峰置业公司（甲方）与案外人长广工程建设有限责任公司（乙方）签订《补充条款》一份，约定乙方承接本工程施工，必须以6套别墅抵充工程款，价格为甲方销售底价。在乙方购买时，如遇房价调整，成交价格按批复的销售底价为准。如遇房价下调，成交价格以下调后的底价为准。由乙方介绍销售的房款，在合同支付节点达到后，该房款作为工程款优先支付给乙方。另补充条款还就6套别墅付款节点等进行了约定。2015年10月20日，禾峰集团公司（甲方）、邓达（乙方）签订《借款合同（附件二）》一份，约定邓达因自身需要，向甲方借款人民币1570000元，借款用途为帮王伟平付禾峰乾庄紫园15幢首付款，借款期限为2015年10月20日起至2016年10月19日，还款期限及还款方式为该借款到期后由甲方从应付乙方的最后一笔工程款直接折抵归还（质保金除外），本合同所涉借款不计利息及其他任何费用。违约责任为任何一方违反本合同条款的，则按涉及金额以每日1%向守约方支付违约金。同日（即2015年10月20日），邓达（甲方）、王伟平、孙海艳（乙方）签订《借款合同》一份，约定乙方因购房需要，向甲方借款人民币1570000元，借款用途为付禾峰乾庄紫园15幢首付款，付款期限为2015年10月20日起至2016年10月19日。违约责任为乙方需如期归还借款，如逾期不归还借款，甲方有权向乙方追讨本息，并按日收取拖欠款的1%违约金。上述两份借款合同签订后，2015年11月3日，禾峰集团公司转账支付邓达1570000元，同日，邓达将该款项转账支付给王伟平，王伟平又于同日将该款转账支付至禾峰置业公司。同日（即2015年10月20日），冯玲娟（甲方）、王伟平（乙方）、邓达（丙方）及禾峰置业公司（丁方）签订《购房借款补充协议（附件一）》一份，约定：一、乙方购买丁方位于长兴禾峰乾庄项目紫园15幢房产，因目前乙方资金周转问题，需向甲方借款支付每月贷款（借款总额355万元整）的本金加利息，如逾期还款对乙方产生个人信誉问题，甲方须按照合同总价的15%承担违约责任。付款方式为乙方指定甲方将现金以乙方名义存入乙方账户（存款单为债权凭证），借款期限为自2015年10月31日至2016年10月30日。甲方指定乙方将款项归还至账户：招商银行桐乡支行冯玲娟******3829账号。二、借款到期，乙方有权选择退房，若退房乙方不承担借款及期限内任何借款利息，但乙方必须积极配合丁方办理相关撤案手续，完成手续后丁方不追究乙方违约责任。如王伟平退房撤案成功后，则本合同附件（2）自行解除，因王伟平已将禾峰乾庄紫园15幢首付款1570000元交付丁方不再退还，故乙方不再承担还款责任。如在办理相关撤案手续时，因乙方原因造成撤案不成功的，对丁方造成损失的部分，鉴于丙方承建丁方的相应工程，丙方同意在工程款中抵扣丁方损失。三、借款期限内，若第三方向丁方购买此物业，乙方享有同等条件优先权，但必须将借款期限内已产生的银行按揭款（银行还款清单为债券凭证），一次性归还甲方。四、因借款而产生纠纷的，由四方友好协商，协商不成的，由合同签订地法院解决。五、本合同附件包括借款合同一、借款合同二。2015年10月22日，禾峰置业公司与王伟平、孙海艳签订《商品房买卖合同》一份，约定王伟平、孙海艳共同购买禾峰置业公司开发的禾峰乾庄紫园15幢1号房屋及其地下层，房屋总价为512万元。付款方式及期限为：王伟平、孙海艳应于2015年10月22日前支付首付款计人民币1570000元，剩余房款3550000元应于本合同签订后7天内到出卖人指定银行办理相应的按揭贷款手续。另双方还就交付期限、违约责任等进行了约定。2016年1月5日，王伟平、孙海艳与招商银行长兴支行签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定王伟平、孙海艳共同向招商银行按揭贷款355万元，并以禾峰乾庄紫园15幢1号房屋进行抵押，由禾峰置业公司作为保证人进行保证。上述购房借款补充协议及个人购房借款及担保合同签订后，冯玲娟每月向王伟平招商银行账户支付按揭还款。另查明，冯玲娟系禾峰集团公司工作人员，其支付至王伟平账户的款项来源于禾峰置业公司及其股东单位公司，且受公司指示与王伟平、孙海艳签订了借款协议。自2016年3月1日至2020年5月11日期间，王伟平账户共收到按揭还款金额为2349277.61元，王伟平实际支付招商银行按揭还款共计1149797.54元，故王伟平账户多收到按揭还款金额为1199480.07元。另经庭审查明，购房借款补充协议签订时，相关事宜系由第三人邓达与禾峰置业公司法定代表人陈劭宇商谈，冯玲娟与王伟平、孙海艳从未就借款事宜商谈过。涉案首付款1570000元也未在邓达的工程款中予以扣除。本院认为，本案的争议焦点系涉案商品房买卖合同的效力如何认定，以及在此基础上王伟平、孙海艳和禾峰置业公司双方各自应向对方承担的责任。商品房买卖合同是否为双方真实意思表示是认定涉案合同效力的关键。王伟平、孙海艳认为其真实意思在于购房，禾峰置业公司认为双方签订合同只是为了获取银行贷款以周转资金，并非真的将涉案房屋出卖。本院认为民事主体的主观意思系其内心活动，他人无法知晓，只能通过其外在行为进行推断和认定。（一）在商品房买卖法律关系中，应由购房者支付购房款，出售人交付房屋。根据本案查明的事实，王伟平、孙海艳购买涉案房屋的首付款和银行按揭贷款的月供均非由其本人支付，反而均系由禾峰置业公司及其关联公司的员工代为支付，该履行情况显然并不符合商品房买卖合同的正常交易规则。（二）根据四方签订的购房借款补充协议载明的内容，除了对按揭贷款借款相关事宜进行约定外，还有关于退房、配合撤案、优先购买权等事项的约定，与禾峰置业公司关于其并非真正出卖涉案房屋的陈述相印证。（三）王伟平、孙海艳就涉案房屋的首付款1570000元，也未有充分证据证明已归还邓达，也未在禾峰置业公司应付邓达的工程款中予以实际抵扣，按揭贷款借款3550000元也未予归还。综上，在现有证据下，本院难以认定涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，禾峰置业公司主张的事实更有高度发生的盖然性。因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，涉案商品房买卖合同系为了获取银行贷款而签订的虚假合同，应认定为无效，王伟平、孙海艳应配合禾峰置业公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续。关于禾峰置业公司主张返还人民币1199480.07元的诉请，本院认为该款项系禾峰置业公司基于涉案虚假商品房买卖合同获取银行贷款后而多支付的按揭还款，王伟平、孙海艳也系因涉案虚假商品房买卖合同的履行而收取了该部分多支付的按揭还款，且冯玲娟认可该款项来源于公司，并系受公司指示与王伟平、孙海艳签订借款协议，因此本案中就该多支付部分款项一并予以处理，并无不当，王伟平、孙海艳应返还该部分款项。另需说明的是，涉案商品房买卖合同虽不是双方当事人的真实意思表示，但由于双方基于涉案商品房买卖合同而向银行进行了抵押按揭贷款，本案双方虚伪意思表示的行为不得损害贷款银行的合法权益，涉案买卖合同备案登记的撤销也不影响双方与贷款银行之间的借款、担保等法律关系，各方需另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、原告浙江禾峰置业有限公司与被告王伟平、孙海艳签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告王伟平、孙海艳于本判决生效之日起十日内配合原告浙江禾峰置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；三、被告王伟平、孙海艳共同返还原告浙江禾峰置业有限公司人民币1199480.07元，限于本判决生效之日起十日内付清。本案案件受理费减半收取31618元，财产保全费5000元，合计36618元，由原告浙江禾峰置业有限公司负担18309元，由被告王伟平、孙海艳共同负担18309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员  殷 浪二〇二〇年八月十日法官助理  孙 宁书 记 员  江文欣?????14?