山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1402民初3795号原告：刘双，女。委托诉讼代理人：胡善善，山东德洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓佳琦，山东德洲律师事务所实习人员。被告：山东瀚泰房地产开发有限公司，住所地：山东省德州市德城区587号宝林大厦10楼。法定代表人：刘勇。委托诉讼代理人：宋宝苹，女。委托诉讼代理人：曲秀明，男。原告刘双与被告山东瀚泰房地产开发有限公司（以下简称瀚泰房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人胡善善、邓佳琦，被告瀚泰房地产的委托诉讼代理人宋宝苹、曲秀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘双向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行合同并向原告支付延期交房违约金34855元（违约金自2019年1月1日至2019年6月24日止，每日按照原告购房合同总价款663912元的万分之三计算）；二、依法判令被告支付延期交房违约金，自2019年6月25日起至实际交房之日止，每日按照原告购房合同总价款663912元的万分之三计算；三、本案案件受理费全部由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。事实理由：2018年3月14日原、被告双方签订了德州市商品房买卖合同，原告购买位于德州市运河经济开发区龙运家园小区房屋，并依约支付了全部购房款。被告依约应于2018年12月31日前交付经验收合格并符合合同约定的房产，但被告在2019年6月26日才办理交房，依据双方签订的合同第八条、第九条之约定被告的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益，根据合同法等相关法律规定，特向人民法院提出诉讼，请求法院依法判决被告继续履行合同并支付逾期交房违约金。瀚泰房地产辩称，原告诉求逾期交房违约金无事实及法律依据，依法应予驳回。一、山东瀚泰房地产开发有限公司不构成违约，依法不予承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《德州市商品房买卖合同》第八条第二款第2项：“因小区外围城市配套基础设施不到位，政府和恶劣天气等原因出卖人不能自主解决的事宜，据实予以延期。”的约定，该项目的延期均因政府发布的污染天气应急响应、冬季停工造成延期，属被告不能自主原因，应予据实延期。且，该约定不违反法律强制性规定，不损害社会公共利益，系双方真实意思表示，应按约定执行。本案项目因政府性天气应急造成停工延期，具体延期天数为：2017年2月3日至12月27日为92天；2018年1月11日至12月30日为102天（其中冬季停工55天）；2019年1月3日至4月30日为87天（其中冬季停工77天）；总计停工281天，自2018年12月31日延期至2019年10月11日均为合法停工逾期天数。答辩人在2019年10月11日之前交付房屋，不构成违约。二、本案合同约定的日万分之三违约金标准明显过高。众所周知，德州市住宅房屋租金标准在月租金1000元之内，即日租金30元左右。而本案日万分之三数额高达178元，几乎达到租金标准的6倍。明显过高。应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条之规定，本案确定按日万分之零点五计算合理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月14日，原、被告签订《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四），约定原告购买被告开发的涉案房屋，价款合计663912元。该合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力：且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因小区外围城市配套基础设施不到位，政府和恶劣天气等原因出卖人不能自主解决的事宜。第九条出卖人逾期交付的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累计）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之三的违约金。”《合同补充协议》（附件四）约定：“第四条房产交付1、出卖人应当在2018年12月31日前，取得《工程竣工验收报告》，将符合主合同及本补充协议其他约定的商品房交付买受人使用。”合同签订后，原告支付全部涉案房款。德州市生态环境局德州市重污染天气应急指挥部文件显示，重污染天气Ⅰ级、Ⅱ级的应急减排措施包括“停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工作业”，重污染天气Ⅲ的应急响应措施包括“城市建成区的施工工地，停止土石方开挖、建筑拆除、运输渣土等室外作业，其他区域停止易产生大量扬尘的土石方作业等施工环节”、重污染天气Ⅳ级的应急响应措施包括“强化施工工地、裸露地面、物料堆场扬尘控制处措施”。瀚泰房地产提交2017年2月3日至2018年1月11日前，政府应急通知，拟证明因政府原因停工导致工期停工114天的事实。原告对瀚泰房地产提交该证据证明问题不予认可。瀚泰房地产提交2017年2月3日至2018年1月11日前应急通知因发生于原、被告签订涉案合同之前，对其提交的该组证据的证明效力，本院不予确认。2018年1月11日德州市重污染天气应急指挥部重污染应急【2018】2号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》：1月13日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年1月22日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从1月22日20时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年2月27日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】10号《关于将重污染天气黄色预警升级为橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的通知》，决定2月28日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年3月4日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从3月4日12时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年3月9日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】13号《关于将重污染天气黄色预警升级为橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的通知》，决定3月10日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年3月15日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从3月15日14时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年10月31日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】36号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定11月1日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年11月4日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从11月4日18时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年11月13日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】39号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定11月14日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年11月15日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从11月15日19时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年11月22日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】42号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定11月23日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年12月4日区重污染天气应急指挥部办公室发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从12月4日8时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年12月12日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】47号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定12月13日12时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年12月22日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从12月22日16时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年12月30日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】50号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定12月31日12时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年1月4日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从1月4日18时起，终止Ⅱ级应急响应。2019年1月10日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2019】2号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定1月10日20时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年1月15日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从1月15日9时起，终止Ⅱ级应急响应。2019年2月18日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2019】7号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定2月18日20时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年3月6日德州市重污染天气应急指挥部发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从3月6日12时起，终止Ⅱ级应急响应。2019年4月19日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2019】14号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定4月21日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年4月25日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从4月26日0时起，终止Ⅱ级应急响应。2019年4月25日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2019】16号《关于继续维持重污染天气Ⅱ级应急响应的紧急通知》，4月30日前继续维持重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年4月29日德州市重污染天气应急指挥部发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从4月30日0时起，终止Ⅱ级应急响应。瀚泰房地产提交2018年1月22日《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》（德建通【2018】9号）（以下简称冬季停工通知）：“。当前已进入冬期施工，重污染天气应急响应频繁启动，劳动生产率较低，受低温、雨雪、冰冻、大风等灾害性天气影响，生产安全事故进入易发多发期。为确保春节期间安全生产形势平稳运行，经研究决定，自1月27日起，我市房屋建筑工程原则上全面停止施工作业，停工前做好以下几项工作：一、停止施工前，建设单位应向建设行政主管部门办理中止施工手续，提交停工后的安全保障措施等资料；二、停工期间，总承包企业要定期到停工现场进行巡查，全面排除临时用电、脚手架、起重设备、消防等事故隐患；三、现场各项扬尘防治措施必须落实到位；四、停工期间，要严格实行安全生产值班制度和报告制度，确保信息联络畅通。合理安排值班人员住宿取暖，防治中毒和火灾事故。五、重大民生项目和重点工程确需继续施工的，建设单位必须向所属主管部门报备。”瀚泰房地产提交2018年1月26日加盖山东瀚泰房地产开发有限公司公章《中止施工安全监督报告书》：“运河开发区建设局：我单位山东瀚泰房地产开发有限公司在建的龙运家园，在建设过程中因冬季停工原因，现中止施工，中止期自2018年1月17日起，在中止施工期间，施工现场各项安全管理措施已全面落实。”瀚泰房地产提交2018年3月10日加盖山东地鑫实业集团建筑工程有限公司工程监理章及施工方李正签名、加盖山东建树建设项目管理有限公司公章及监理人时玲签名、加盖山东瀚泰房地产开发有限公司公章及尚荣庆签名的《恢复施工安全监督报告书》：“运河开发区建设局：我单位山东瀚泰房地产开发有限公司建设的龙运家园自2018年1月27日起中止施工，现已具备复工条件，准备于2018年3月22日起恢复施工。”拟证明自2018年1月27日期中止施工至2018年3月22日恢复施工。原告对被告提交冬季停工通知及监督报告书质证称，对被告提交上述证据不认可。瀚泰房地产提交《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》（德建通【2019】1号）、2018年1月26日加盖山东瀚泰房地产开发有限公司公章《中止施工安全监督报告书》、2018年3月10日加盖山东地鑫实业集团建筑工程有限公司工程监理章及施工方李正签名、加盖山东建树建设项目管理有限公司公章及监理人时玲签名、加盖山东瀚泰房地产开发有限公司公章及商荣庆签名《恢复施工安全监督报告书》各一份，拟证明自2019年1月11日至2019年3月30日冬季停工的事实。原告质证称，对被告提交证据不认可。2020年2月20日，山东德州运河经济开发区建设局出具《关于龙运家园项目严格执行冬季停工文件的说明》：“由山东瀚泰房地产开发有限公司开发建设的‘龙运家园’项目自2017年3月开工以来，严格按照《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》要求（德建通【2018】9号、德建通【2019】1号）进行了冬季停工。特此说明。”2017年12月25日，德州市物价局发布《德州市物价局关于公布中心城区（不含陵城区）公共租赁住房租金标准的通知》（德价发【2017】210号），核定每套公共租赁住房租金标准，德州市中心城区（不含陵城区）公共租赁住房房源和租金标准,市场租金在6元-8元之间（日每平方米），该通知自2018年1月1日起执行有效期至2019年12月31日。瀚泰房地产提交情况说明：“……在2019年6月6日我公司向业主电话通知其收房未果后，给所有业主均出具了交房通知书，通知书明确载明：‘请您于2019年6月20日正式办理交房手续’。我公司也向全部业主打电话通知了其来领交房通知书。有部分业主接到通知书后未来领取，部分业主已经收到。”另查明，龙运家园5#《建设工程竣工验收记录表》记载涉案房屋竣工验收时间为2019年6月6日。瀚泰房地产书面通知原告2019年6月20日办理涉案房屋的交付手续。本院认为，本案争议的焦点有两个：一、瀚泰房地产于2018年6月20日通知原告办理涉案房屋的交付手续是否构成违约。二、关于原、被告约定逾期交房违约金是否过高问题。关于瀚泰房地产于2018年6月20日通知原告办理涉案房屋的交付手续是否构成违约。原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应履行合同及补充协议约定的义务。原、被告签订的涉案合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力：且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因小区外围城市配套基础设施不到位，政府和恶劣天气等原因出卖人不能自主解决的事宜。”根据德州市重污染天气Ⅰ级、Ⅱ级响应期间，应“停止所有施工工地的土石方作业。建筑垃圾和渣土运输车、混凝土罐车、砂石运输车等重型车辆停止运输作业”，该天气属于原、被告约定的属于“政府和恶劣天气等原因”，自原、被告签订涉案合同至瀚泰房地产书面通知2019年6月20日原告办理涉案房屋的交付手续，其中德州市重污染天气Ⅰ级、Ⅱ级重污染天气应予以扣除。瀚泰房地产提交的《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》（德建通【2018】9号）、《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》（德建通【2019】1号）、加盖建设单位、监理单位、施工单位公章及经办人签名的《恢复施工安全监督报告书》及山东德州运河经济开发区建设局出具的《关于龙运家园项目严格执行冬季停工文件的说明》该组证据，能够证实在2018年1月27日至2018年3月21日、2019年1月11日至2019年3月30日期间，瀚泰房地产按照德建通【2018】9号、德建通【2019】1号通知要求，对涉案工程项目进行了冬季停工，该停工期间属涉案合同约定的“政府和恶劣天气等原因”，亦应予以扣除。扣除期间共计122天。原、被告双方约定瀚泰房地产应于2018年12月31日交付涉案房屋，而瀚泰房地产实际书面通知原告2019年6月20日办理涉案房屋的交付手续，延期共计170天。期间应扣除因“政府和恶劣天气等原因出卖人不能自主解决的事宜”。瀚泰房地产交付涉案房屋实际违约43天。关于原、被告约定逾期交房违约金是否过高问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失,违约金是否过高以违约行为给当事人造成的损失为基础进行比较，采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定,逾期交房所造成的损失可参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告未提交因被告逾期交付房屋造成实际损失的相关证据，综合考虑被告逾期交付房屋行为的情节、过错程度以及原告可能获得的逾期利益等因素的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，鉴于当事人双方约定的日万分之三的违约金较高于2017年12月25日德州市物价局发布《德州市物价局关于公布中心城区（不含陵城区）公共租赁住房租金标准的通知》（德价发【2017】210号）所发布的租金标准，故违约金本院酌情调整为日万分之一为宜。被告支付原告逾期交付房屋违约金：663912元×43天×万分之一/日=2854.8元。原告自愿撤回第二项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：一、山东瀚泰房地产开发有限公司继续履行原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、山东瀚泰房地产开发有限公司支付刘双逾期交付房屋违约金2854.8元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费336元，由原告负担311元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王敏二〇二〇年八月五日书记员  赵玮