湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初789号原告：钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司，住所地：钟祥市郢中镇安陆府中路3号，统一社会信用代码：91420881074086505N。法定代表人：刘德琴，经理。委托诉讼代理人：王海良，钟祥市安陆府法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：郑思念，男，1984年11月6日出生，汉族，住钟祥市，被告：陈豪，男，1973年3月10日出生，汉族，住钟祥市郢中镇莫愁大道37号，现住，委托诉讼代理人(代理二被告)：刘玉杰，湖北慧中律师事务所律师，代理权限特别授权。原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司诉被告郑思念、陈豪租赁合同纠纷一案，与2020年4月29日起诉来院。本院受理后，依法由审判员徐先金适用简易程序独任审判，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司的委托诉讼代理人王海良、被告郑思念、陈豪及委托代理人刘玉杰到庭参加诉讼。开庭后双方当事人申请庭外调解，期逾未能协调一致，本案现已审理终结。原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁原告的一楼门面房屋（老哥酒吧）；2.判令被告支付原告2018年4月26日至2019年4月25日的租金136500元、水电费用17414.13元，合计153914.13元；3.判令被告从2019年4月25日起按143325.00元/年计算赔偿原告租金损失至交付房屋之日止；4.判令被告恢复房屋的装饰装潢吊顶或赔偿原告的装饰装潢吊顶损失8万元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月25日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定：甲方一楼门面租赁给乙方经营酒吧，租赁期限为2017年4月25日至2020年4月26日止，第一年租金为13万元，第二年租金为13.65万元，第三年租金为143325元，租金支付方式于每年到期，下一年续租前一个月一次性交清，不得拖延；被告在经营过程中所产生水、电、气、中央空调、物业管理费、垃圾清运等费用，根据当月财务核算费用，以财务通知上交，必须在当月30日交清，不得逾期；租赁期满，乙方不交下一年租金续租的，甲方有权收回房屋。乙方不得拆除现有装潢和设施，甲方不得与乙方结算支付装潢、装饰及其他设施费用。乙方……装修，需动主体结构及装饰装潢吊顶及主要部位的，需经甲方允许下书面通知书方可实施。合同还约定了其他条款（详见合同）。原告将房屋交付被告后，被告经营老哥酒吧，被告缴纳了第一年租金之后，被告在对房屋装修时，未经原告允许，擅自将原告的装饰装潢吊顶拆除，第二年的租金未缴纳，2018年6月28日，原告根据合同第六条一款2项约定向被告送达了解除《门面租赁合同》的通知，截止2018年10月27日，被告拖欠原告电费11414.13元、水费6000元，并向被告发出了《催缴水电费及房屋租金的通知》，但被告至今未交付租赁的房屋及费用。为此，依照法律的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决。原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司向本院提交了如下证据：A1、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告的户籍证明各1份，证明原、被告的身份情况。A2、《门面租赁合同》复印件1份，证明2017年3月25日，原告与被告郑思念、陈豪签订了《门面租赁合同》，合同约定：甲方一楼门面租赁给乙方经营酒吧，租赁期限为2017年4月25日至2020年4月26日止，第一年租金为13万元，第二年租金为13.65万元，第三年租金为143325元，租金支付方式于每年到期，下一年续租前一个月一次性交清，不得拖延；被告在经营过程中所产生水、电、气、中央空调、物业管理费、垃圾清运等费用，根据当月财务核算费用，以财务通知上交，必须在当月30日交清，不得逾期；租赁期满，乙方不交下一年租金续租的，甲方有权收回房屋。乙方不得拆除现有装潢和设施，甲方不得与乙方结算支付装潢、装饰及其他设施费用。乙方……装修，需动主体结构及装饰装潢吊顶及主要部位的，需经甲方允许下书面通知书方可实施。合同还约定了其他条款。A3、钟房权证郢中字第××号房产证复印件1份，证明原告的房屋于2015年2月9日登记所有权属。A4、解除《门面租赁合同》通知书1份、申通快递邮件寄送单2张，证明因被告没有缴纳第二年租金136500.00原，原告于2018年6月28日分别通过申通快递向两被告送达了解除《门面租赁合同》通知书。A5、其他应收款明细账2份、催缴水费电费及房屋租金的通知1份、照片3张，证明因被告欠电费11414.13元、水费6000元，房屋损失10万元，原告于2018年10月27日在被告经营的“老哥酒吧”向其催缴公示。被告郑思念、陈豪辩称：1.双方签订租赁合同后，被答辩人因欠交电费、水费、天然气费用导致先后多次被停电、停水、停气，严重影响答辩人正常经营，最终导致答辩人在2018年春节后停业，造成了答辩人巨大的经济损失。被答辩人的行为既违反了合同第三条第三款约定，又违反了《合同法》第二百一十六出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的规定，所以，因被答辩人违约在先，答辩人可以行使先履行抗辩权不支付租金，并且可以要求延长租期，被答辩人诉请返还租赁房屋（第一项诉讼请求）和支付租金（第二项诉讼请求）赔偿损失（第三项诉讼请求）没有事实和法律依据，请求法院依法驳回上述第一、二、三诉讼请求。被答辩人因欠交供电公司电费于2017年9月30日整栋大楼被拉闸停电10天，导致答辩人在当年国庆黄金周假期正值生意火爆停业10天，造成了答辩人严重经营损失；2017年10月底，被答辩人又因欠交供电公司电费被拉闸停电，答辩人被迫单独向隔壁钟祥市鸿雁大酒店搭电经营，被答辩人不但不出面交电费，反而向供电公司举报答辩人影响安全用电，答辩人为此雇请电工边某改线，电工在作业过程中受伤，导致答辩人赔偿边某各项损失近9万元，不但延误了答辩人的租赁期限，而且造成了答辩人巨大经济损失。；2017年12月至2018年元月，被答辩人都会因欠费被拉闸停电，答辩人为了经营，自己帮忙垫钱交电费才送电；2018年春节后，因被答辩人欠电费数额过高，答辩人被迫购买50千瓦柴油发电机发电营业，每天开支燃油费1200元。如此经营不到20天，被答辩人因欠自来水水费和天然气费被停水、停气，导致答辩人再无法经营，自此开始停业至今。2.被答辩人在2016年12月26日因借款纠纷将租赁房屋抵押给案外人邵某，并承诺房屋收益偿还邵某借款。本案租赁合同签订后，答辩人向被答辩人支付第一年租金后，被答辩人没有偿还邵某借款，邵某整天坐在答辩人酒吧妨碍经营。2017年12月22日，被答辩人与邵某签订补充协议，继续将房屋抵押并交给邵某保管，并承诺租金交给邵某抵偿借款，但一直没有兑现，邵某不断向答辩人主张权利，导致答辩人无法正常使用租赁物。根据《合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，答辩人可以要求减少租金或者不支付租金，据此，被答辩人第一、二、三诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回上述诉讼请求。3.答辩人装修吊顶取得被答辩人同意后才开始动工，被答辩人对此知情，其第四项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。4.因被答辩人的上述违约行为，导致答辩人不能正常营业并自2018年春节后至今一直停业，给答辩人造成了巨大的经营损失，同时，答辩人因本案投入装潢装饰费用70万元，如租赁合同解除，被答辩人应当赔偿；5.被告陈豪不是合同当事人，合同签署不是陈豪本人签字，陈豪也不是酒吧的合伙人，本案与陈豪无关联，请求依法驳回对陈豪的诉讼请求。被告郑思念、陈豪向本院提交了如下证据：B1、电费发票复印件（与原件核对一致）2张，证明因原告欠供电公司电费造成停电，2018年10月25日，被告郑思念替原告向供电公司缴纳电费23302.09元；2018年11月25日，被告郑思念替原告向供电公司缴纳电费3814.28元。B2、借款抵押协议1份、补充协议1份，证明2016年12月26日，原告将涉案房屋抵押给案外人邵某、邵支才，约定房屋收益偿还案外人借款；2017年12月22日，原告将涉案房屋抵押给案外人邵某，并由其保管，约定2017年5月1日起，原告收取的租金抵偿案外人借款。B3、证人边某出庭作证的证词，证明2017年10月28日下午4点多酒吧给我打电话，说酒吧停了几天电了，让我去帮忙从鸿雁大酒店接电线。在接电过程中，造成电起火，将我本人的手和面部烧伤。B4、证人邵某出庭作证的证词，证明2017年刘德华找我借了一笔款，将丰硕园酒店底下的门面抵押给我，酒吧租用了该门面，我们三方签订的合同约定承租方将租金交给我抵偿酒店借款，刘德华与酒店串通将租金收走，到期后，我找酒吧老板要钱，酒吧老板说钱被刘德华收走，我就堵酒吧门，不让酒吧开业，我也找过刘德华，为此事还与他打过架。本院在审理中，组织当事人进行了举证、质证、和辩论，并将当事人提交的证据存卷佐证。经审理查明，2017年3月25日，原告（甲方）与被告郑思念（乙方）签订《门面租赁合同》，被告郑思念在合同尾部乙方签名处签下其本人和被告陈豪的名字，合同约定以下内容：一、租赁门面期限及用途：1.甲方将其拥有的座落于安陆府中路3号门面房(位于一楼西侧的原茶吧)出租给乙方用于酒吧经营，租赁期限2017年4月25日至2020年4月26日止。2.乙方未经甲方书面同意不得在门面内随意更改主体结构，在楼板地面上违规增加承载量，影响结构安全。否则，因更改结构出现人员伤亡及财产损失由乙方承担法律责任并承担全部经济损失。墙面包括整体外墙必须经过甲方同意方可进行装修。3.不允许装低音炮，声音分贝不能影响本酒店大厅正常营业情况，噪音判定根据分贝仪而定。4.附属设施如原来的海鲜池，甲方需使用，从中间隔断保留出来:乙方自己从租用地建卫生间，甲方大厅卫生间隔离起来，改造为保安办公室。5.门面在租赁期间发生的安全事故，由乙方承担全部经济损失和法律责任。6.乙方开业前必须办理独立营业执照。二、数额及支付方式：1.第一年租金为十三万元，第二年租金为十三万六千五百元，第三年十四万三千三百ニ十五元。租金支付方式于每年到期，下一年续租前一个月一次性交清，不得拖延。2.在租赁期内，因租赁门面使用的水、电、气、中央空调费用，物业管理费，垃圾清运费根据当月财务核算费用，以财务通知数额上交。3.乙方目前未建好卫生间，暂时借用大厅卫生间。大厅及卫生间卫生由乙方另行请人负责，由酒店管理人工费用由乙方支付。三、甲方的权利与义务：1.甲方应在乙方一次性支付清一年租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。2.甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。3.甲方负责对乙方经营期内水、电、气的正常服务与供应。4.租赁期满，乙方不交下一年租金续租的，甲方有权收回房屋。乙方不得拆除现有装潢及设施，甲方不得与乙方结算支付装潢、装饰及其它设施费用。四、乙方的权利与义务：1.乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任。2.乙方经营期间在不改变门面原主体结构及主要装修部位基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。需动主体结构及装饰装潢吊顶及主要部位的，需经甲方允许下书面通知方可实施。3.乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担。4.乙方在酒店当月产生水、电、气、中央空调等费用必须在当月三十日交清，不得途期。5.乙方在经营期间，在环境、卫生、安全上必须服从甲方的统布置，按要求管理。6.乙方不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动。7.乙方必须加强安全管理，对出现的打架斗殴产生的伤亡事故承担法律及经济责任，甲方概不负责:加强防备，防止物资被盗，出现资产损毁及被盗，由乙方自己承担损失。8.乙方不得私自转租房屋，如转租，按上交利润额的50％处以违约金并收回门面，另处罚款五万元。9.若乙方违反以上条款，甲方多次催告拒不更改，甲方有权停止供应水电，产生的损失由乙方承担。五、续租：租赁期满，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有优先租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请。六、合同的变更和解除：1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同(1)违反合同条款甲方约谈拒不改正。2)未按约定期限交付租金。(3)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。(4)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。(5)从事非法经营及违法犯罪活动的。2.乙方交清租金后，甲方不交付或者延期交付租赁房屋20天以上的视为甲方违约。3.在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同(2)在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。七、本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力本合同自甲乙双方签字或盖章之日起成立。合同签订后，原告将房屋交付被告郑思念，被告陈豪未实际参与经营。被告郑思念缴纳了第一年租金之后，将原有的装饰装潢吊顶拆除，对房屋重新进行了装修，被告郑思念将经营场所取名为“老哥酒吧”，被告经营期间，因原告欠供电公司电费被供电公司停电，2017年10月28日下午被告郑思念请边某去帮忙从相邻的鸿雁大酒店接电线。在接电过程中，造成电起火，将边某的手和面部烧伤，被告郑思念赔偿了边某的相关损失。第二年因被告郑思念未缴纳租金，原告于2018年6月28日发出通知要求与二被告解除《门面租赁合同》，之后于2018年10月27日以在酒吧门前张贴催缴水费电费及房屋租金的通知方式告知被告，截止2018年10月27日，被告拖欠原告电费11414.13元、水费6000元。2018年10月25日，被告郑思念替原告向供电公司缴纳电费23302.09元；2018年11月25日，被告郑思念替原告向供电公司缴纳电费3814.28元。审理中，因双方意见分歧较大，致法庭调解不能成立。本院认为，原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司与被告郑思念签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，双方应当按照合同约定诚信履行。合同到期后，被告郑思念应当返还房屋，并支付所欠的租金。审理中，被告郑思念自认是其在《门面租赁合同》尾部签署的被告陈豪的名字，并没取得陈豪同意，被告陈豪既不是酒吧的投资人，也未实际参与经营，合同首页的承租方只签署了被告郑思念的名字，故本院认为，被告陈豪非本案合同的当事人，不享有合同的权利，不负有合同的义务。原告向被告陈豪主张权利不符合事实和法律规定，本院不予支持。原告要求返还房屋有理，本院予以支持；原告要求被告郑思念支付所欠2018年4月26日至2019年4月25日的租金136500元、水电费用17414.13元，合计153914.13元有理，但被告郑思念在合同期间代原告所交的电费27116.37元可以抵减其应当交纳的租金和电费；鉴于合同履行过程中，确曾因为原告的原因导致被告中断营业，被告郑思念应当交纳的租金可予酌情减付，本院根据查明的事实，对于该合同期间因原告的原因造成被告郑思念经营的酒吧不能正常营业的租金酌情扣减两个月租金即136500÷12×2=22750元；之后因非典型病毒性××疫情防治的原因，本市于2020年元月24日零时起即限制电影、KTV、酒吧等娱乐场所的经营，至2020年7月20日才逐步复工复产，故对于该期间的租金应当扣减，被告郑思念租赁房屋第三年的租金应当为143325÷12×（12-4）=95550元，同理对于2020年4月26日至2020年7月20日合同期满后被告郑思念占用房屋的租金应当扣减。综上，被告郑思念欠原告租赁期间的租金为136500÷12×（12-2）+143325÷12×（12-4）=209300元，欠水电费17414.13元，合计226714.13元，扣减其所代交水电费27116.37元，还欠原告199597.76元。原告要求支付合同到期后占用房屋的租金符合法律规定，但应当扣减2020年4月26日至2020年7月20日期间的租金。原告要求被告赔偿装修吊顶的损失8万元没有充分证据，本院不予采信。被告郑思念在审理中提出反诉，要求原告赔偿因停电、堵门等不能正常经营给其造成的经济损失及装修损失等，因其在审理中自诉造成其经营损失涉及案外人的原因，故其反诉请求不适宜与本案合并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条的规定，判决如下：一、被告郑思念向原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司返还双方签订的《门面租赁合同》项下的房屋，限判决生效后30日内履行；二、被告郑思念向原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司支付合同期间所欠的租金及水电费199597.76元；三、被告郑思念自2020年7月20日按143325元/年的标准向原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司支付合同期满后占用房屋的租金损失；四、驳回原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司对被告陈豪华的诉讼请求；五、驳回原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，减半收取2400元。由被告郑思念负担2000元，由原告钟祥市丰硕园国际大酒店有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  徐先金二〇二〇年八月二十二日法官助理曾露萍书记员陈亮华