浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初5917号 原告：宁波市凯洲实业有限公司。住所地浙江省宁波市海曙区。。 法定代表人：黄斌盛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余世红，浙江联吉律师事务所律师。 被告：东莞市欣新房车有限公司。住所地广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区工业西路12号。 法定代表人：邹冬梅。 原告宁波市凯洲实业有限公司（以下简称宁波凯洲公司）为与被告东莞市欣新房车有限公司（以下简称东莞欣新公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月22日诉至本院，本院于同日立案受理后，适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余世红到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宁波凯洲公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告自2020年6月2日起解除租赁合同；2.被告立即支付2019年11月5日至2020年6月4日的房租费186666.67元，并支付违约金（二个月房租）53333.33元，合计240000元；3.被告立即支付拖欠的水电费2675.5元；4.原告收取的履约保证金26667元依约不予退还；5.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告自愿撤回第3项诉请。 经审理，本院对事实认定如下： 原告系宁波市海曙区××街××号商铺的所有权人。2019年3月20日，原、被告签订《商业房屋租赁合同》一份，约定：原告将其名下位于宁波市海曙区××街××号商铺出租给被告经营，被告作为经营房车业务的用途；该商铺的免租期为45天，自2019年3月20日至2019年5月4日，租赁期限自2019年3月20日起至2024年5月4日止，共计5年，租金标准为：首个租赁年度租金320000元、第二年320000元、第三年336000元、第四年352000元、第五年368000元；租金按3个月为一期预付，一次性将3个月的租金缴付给原告，第一期租金于2019年3月20日以前付清，以后每期租金在每期开始前15日付清；在本合同签订后3天内，被告应当向原告交付26667元作为履行合同和遵守合同各项条款的保证金；合同还约定：若被告由于自身原因提前终止合同，应提前一个月以书面方式通知原告，被告支付的合同保证金不予退还，被告还需另行支付两个月的租金给原告作为违约赔偿金；如被告逾期缴付租金达15天以上，原告有权立即终止本合同，被告支付的合同保证金不予退还，被告还需另外支付两个月的租金给原告作为违约赔偿金。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，原告按约向被告交付了商铺，被告按约支付了两期的租金160000元及履约保证金26667元，并实际经营房车业务。后从2019年11月5日起的房租被告一直未支付。原告于2020年5月7日发函向被告催讨欠付的房租以及水电费，并要求被告明确是否继续租赁合同，如果继续租赁要求其及时付清下季度的租金，如果中止租赁合同请在2020年5月20日前派人来处理相关事宜等等。2020年5月30日被告向原告发送《解除租赁合同通知书》，内容载明：自2019年12月以来，因为新型冠状病毒导致肺炎疫情出现，全国各地均出现封锁运输、取消各类活动、限制上班等情形，国家一再强调对疫情的重视与管控，特别就原合同的履行，出现了如下困难：我司主营业务（房车租赁）无法进行经营。上述情形已经构成不可抗力，且导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第1项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形。之前我们分公司负责人已经以电话或微信通知过您，现我们再次用书面的形式正式通知您。我单位不得不通知贵方于2020年3月1日起解除合同。该通知书原告于2020年6月2日收到。因被告之前未向原告交接租赁物，原告在收到上述《解除租赁合同通知书》后于2020年6月4日接收租赁物。原告自行去接收时租赁物内已腾空。 以上事实由原告提供的《商业房屋租赁合同》、催讨函、解除合同通知书及原告陈述予以证实。 本院认为，原、被告于2019年3月20日签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告在《解除租赁合同通知书》称因新冠肺炎疫情影响导致被告经营的房车租赁业务无法继续经营构成不可抗力要求解除合同，本院认为，首先被告于2019年11月5日起的房租一直未支付，被告逾期未付房租的违约行为发生远远早于新冠肺炎疫情的爆发时间；其次，原、被告双方签订的《商业房屋租赁合同》时间为5年，而合同的根本目的不会因相对时长较短的新冠肺炎疫情导致无法实现。故被告发《解除租赁合同通知书》要求解除合同的行为应定性为违约方行使合同解除权性质。本院认为，鉴于被告已经实际腾退房屋不再经营，双方的合同目的已无法实现，若不解除房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失，现原告亦同意被告行使违约解除权，同意双方之间的合同于原告收到《解除租赁合同通知书》之日即2020年6月2日解除，本院认为不违反法律规定，依法予以确认。因双方未办理过房屋交接手续，故本院确认2020年6月4日原告接收租赁物日为被告腾退房屋的日期，对于从2019年11月5日至2020年6月4日期间7个月的房屋租金被告应当予以支付。另外，虽然违约方主张解除合同，原告同意解除，系对合同履行过程中僵局的打破，但是违约方应当对守约方的损失进行充分赔偿，确保守约方的利益得到保障。合同中对违约责任作了约定，现原告因未按时支付房租超过十五天以上，要求被告支付的保证金不予退还以及另行支付两个月租金的违约金，本院经审查后认为，上述原告主张符合合同的约定，且根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价等综合因素考虑，上述金额亦在合理范围内，故对其上述主张本院亦予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市凯洲实业有限公司与被告东莞市欣新房车有限公司2019年3月20日签订的《商业房屋租赁合同》于2020年6月2日解除； 二、被告东莞市欣新房车有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁波市凯洲实业有限公司2019年11月5日至2020年6月4日期间的房租186666.67元，并支付违约金53333.33元；共计240000元； 三、原告宁波市凯洲实业有限公司向被告东莞市欣新房车有限公司收取的保证金26667元不予退还。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费5300元，减半收取2650元，由被告东莞市欣新房车有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 罗书君 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 蒋 欣 本案引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ??6? ??1?