广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1389号 上诉人（一审被告、反诉原告）：边仙红，女，1970年11月2日出生，汉族，住所地浙江省杭州市江干区丁桥镇大塘村胡家村16号，现住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：沈伟亮，北京大成（上海）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：徐子亮，男，1946年11月6日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈港，女，1968年12月25日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区，系徐子亮妻子。 上诉人边仙红因与被上诉人徐子亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人边仙红上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2016号民事判决第二、三、五项，改判被上诉人将房屋恢复原样交付上诉人，并支付上诉人违约金2498790元（二审庭审变更为1249395元）。事实与理由：一、一审法院认定上诉人要求被上诉人将房屋恢复原样的请求没有提交证据证实不符合事实。一审期间，上诉人提交了涉案房屋现状照片，证明涉案房屋基本属于危房，已经履行了房屋无法正常居住和使用的证明责任。二、一审法院认定上诉人要求被上诉人支付的违约金明显高于上诉人的实际损失，不符合事实。1、一审法院依据《房屋买卖合同》的约定，判令被上诉人支付自2010年7月11日起至实际交付之日止期间的逾期交房违约金，却不按照合同约定的计算方式进行计算。2、被上诉人不按照合同约定向上诉人交付房屋，且擅自将已出让的房屋出租给他人，从中获利，导致房屋严重损坏，上诉人主张的违约金分摊到十年之中并不多。3、被上诉人的违约行为导致上诉人的预期利益受损，被上诉人长达十年之久不向上诉人支付房屋，导致上诉人无法进行装修，期间房屋装修材料价格上涨，增加了上诉人的装修成本，上诉人无法按照预期目的开设民宿，每年损失数十万。三、违约金具有惩罚性和补偿性，被上诉人的违约行为给上诉人造成重大损失，主张支付的违约金无法补偿上诉人的损失，不存在显示公平的情形。 被上诉人徐子亮辩称：一、涉案房屋建于1993年，被上诉人于2004年取得房屋的所有权，2009年上诉人购买房屋时，房屋本身是烂尾楼、毛坯房出售，房屋未进行装修，房屋破损的是由于天气原因导致，上诉人无法提供购买房屋时房屋原状的证据，其要求恢复居住条件没有事实和法律依据。二、涉案房屋的交易涉及两份合同，一份是房地产中心出具用于过户的格式合同，并不是双方用于出售房屋所签订的和履行的真实合同，双方实际履行的是手写协议。三、合同签订后，被上诉人于2009年12月30日为上诉人办理了过户手续，由于上诉人还有33万元未支付，因此房屋所有权证书在被上诉人手中，一审的时候上诉人也承认被上诉人多次前往上海就尾款事宜进行协商。四、由于被上诉人多次催促上诉人支付尾款被拒绝，被上诉人才将房屋出租案外人，被上诉人虽未上诉，只是为了息事宁人。四、上诉人在办理不动产权证后也未及时向被上诉人支付购房尾款，甚至没有通知被上诉人，因此上诉人存在故意违约。五、上诉人于2011年10月14日支付给被上诉人的3万元是缴纳房屋的契税。六、合同签订后，上诉人一直未向被上诉人主张交付房屋，造成的扩大损失应由上诉人自行承担。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 徐子亮向一审法院诉讼请求：1.解除徐子亮与边仙红签订的《二手房买卖合同》；2.边仙红向徐子亮返还购房款33万元及支付利息4042元（利息以33万元为基数，按银行同期贷款利率从2019年7月1日起暂计至2019年9月30日，以后另计至被告偿还全部债务之日止）。 边仙红向一审法院提出反诉请求：1.徐子亮继续履行合同，立即将北海市贵州开发区恢复原样并交付边仙红；2.徐子亮承担从2010年7月11日至2019年11月28日共3423天的违约金（以本金73万元为基数，按日万分之十的利息计算）2498790元。 一审法院判决：一、边仙红应向徐子亮支付购房款30万元；二、徐子亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向边仙红交付位于北海市贵州开发区房屋；三、徐子亮应向边仙红支付逾期交房违约金[违约金计算方式：1.以70万元为基数，从2010年7月11日起至2011年10月13日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计付；2.以73万元为基数，从2011年10月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计付；3.以73万元为基数，从2019年8月20日起至实际交房之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计付]；四、驳回徐子亮的其他诉讼请求；五、驳回边仙红的其他反诉请求。 本院经二审审理认为，上诉人与被上诉人于2009年11月4日为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格而订立签订《房屋买卖合同》，该合同约定房屋价格为48万元，双方同日签订的《房地产转让协议》，约定房屋价格为103万元，鉴于上诉人在签订涉案两份协议当日已向被上诉人支付了购房款70万元并于随后向被上诉人出具了载明尚欠33万元房款的《欠条》的事实，且双方当事人均认定就涉案房屋的转让约定的价款应为103万元。除案涉《房屋买卖合同》价格条款外的其余内容，以及双方同日签订的《房地产转让协议》，均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。本案中，上诉人于合同签订当日向被上诉人支付了70万元，于2011年10月14日，上诉人向被上诉人转账支付3万元，被上诉人主张上诉人于2011年10月14日支付的购房款3万元实际为税金，但其提交的证据不足以证实该3万元为税金，该主张本院不予采信，故上诉人应向被上诉人支付余下的购房款数额应为30万元。 根据案涉《房地产转让协议》的约定，被上诉人应及时为上诉人办理土地使用权证，因被上诉人未及时办理，致使上诉人于2019年11月28日才实际领取涉案房屋的《不动产权证书》，另，依照《房屋买卖合同》约定，被上诉人应在2010年7月10日前将房屋交付上诉人使用，但至今未将涉案房屋交付给上诉人使用已逾期超过100日，此外，被上诉人既未能及时办理土地使用权证，又未按案涉《房屋买卖合同》约定的日期将房屋交付上诉人使用，并在上诉人不知情的情形下自行将房屋对外出租并收取租金，该行为构成违约，被上诉人主张上诉人存在违约行为并因此请求解除案涉《房屋买卖合同》《房地产转让协议》，没有法律和事实依据，故上诉人有权依据《房屋买卖合同》的约定，主张被上诉人向其交付涉案房屋并支付自2010年7月11日起至实际交付之日止期间的逾期交房违约金。鉴于《房屋买卖合同》中约定的逾期交房违约金的标准是以已付房款的万分之十按日计算，明显且过分高于上诉人的实际损失，实为显失公平，二审审理期间，上诉人主张违约金应1249395元，本院认为，上诉人提交的《房屋修理报价预算》、《房屋修理报价清单》及案外人的相关租赁协议，不足以证明其实际损失，故一审法院依法将违约金进行调整并无不当，本院予以维持。 关于上诉人提出将房屋恢复原样的请求，有举证证实房屋原外墙、装修及设备、设施的样貌的责任，但本案中，上诉人提交的《房屋安全鉴定报告》及相关照片不足以证实其该项主张，上诉人应承担举证不能的法律后果，对其提出将涉案房屋恢复原样的请求，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实和适用法律正确。上诉人边仙红的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26790.32元，由边仙红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年八月三日 法官助理 张 玲 书 记 员 甘家栋