江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2010号上诉人（原审原告）：常州市威龙商贸有限公司，住所地常州市钟楼区五星街道新中村委大村51-2号。法定代表人：刘文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：武娜娜，北京雷杰展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚平，北京雷杰展达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：施清华，男，汉族，1962年12月26日生，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：张晓军，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：储小娟，江苏常联律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京熙朗商业管理有限公司，住所地南京市玄武区双龙巷1号。法定代表人：陈海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张忠义，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张继业，男，该公司员工。上诉人常州市威龙商贸有限公司（以下简称威龙公司）因与被诉人施清华、南京熙朗商业管理有限公司（以下简称熙朗公司）确认合同无效纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初7814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。威龙公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费施清华、熙朗公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，其认定案涉《常州市存量房买卖合同》有效的两个条件与威龙公司主张无效的情形无因果关系，应予撤销。1.一审判决用断章取义的方法，确定了一个和结果没有因果关系的事实。一审判决认定买卖合同有效的一个条件是：常州中院曾向威龙公司发出过“限期搬迁告知书”。依据法律规定如果威龙公司不在规定时间进行搬迁，法院将予以强制执行。经威龙公司向常州中院提出异议，常州中院最终没有要求威龙公司搬迁，并在实际处置案涉房产时明确“房屋由案外人实际使用并装修，拍卖房屋不涉及装修部分，租用事宜由买受人和实际使用人自行协商解决”。因此，常州中院发出的“限制搬迁告知书”没有实际发生效力，且被事实进行了纠正。一审法院用该“限制拆迁告知书”作为施清华、熙朗公司签订《买卖合同有效的条件既没有事实基础也没有因果关系。2.一审法院用没有因果关系的条件来论证结果。一审判决认定买卖合同有效的另一个条件是：常州中院驳回了威龙公司排除妨碍的诉讼请求。威龙公司对涉案房屋的占有状态因熙朗公司采用暴力抢占受到侵害，威龙公司没有采用以暴制暴的方式而是向常州市新北区法院提起排除妨碍的诉讼，一审获得支持，二审被驳回诉讼请求，目前在江苏省高院申请再审中。该案的结果，与本案买卖合同效力认定无关。3.一审法院认定威龙公司只能依据租赁合同关系向相关人员主张权利，属于逻辑不清导致的严重错误。施清华将涉案房屋整体出售，其获得的收益包含有附合物部分的价值。该价值是威龙公司的合法权益，威龙公司当然要向施清华主张。二、威龙公司主张案涉买卖合同无效的原因，一审法院未查明。一审法院对买卖合同指向的涉案房屋是否有威龙公司的合法权益，以及施清华、熙朗公司是否明知并侵犯威龙公司的合法权益这两个基本事实未进行审查。(一）威龙公司对涉案房屋享有部分所有权，对共有物享有份额，施清华没有取得全部涉案房屋，无权将涉案房屋整体进行出售。1.威龙公司取得涉案房屋时房屋价格约为3000万，基于对房屋享有的近20年租赁使用权投入千万开展装饰装修工程。大量财产价值的投入己与涉案房屋发生附合，形成不可分割的合成状态，因此威龙公司对附合物部分享有所有权。2.施清华对于自己没有完全的处置权是明知的，常州中院发出协助执行书将涉案房屋产权过户至施清华不是一个独立的没有前因就蹦出来的结果，该协助执行的前提是法院基于拍卖变卖的行为，而该拍卖变卖指向的拍卖对象明确为“拍卖对象不含装修”。在发出该协助执行通知前，施清华向常州中院提交过申请：“承诺装修部分将与实际装修人（即威龙公司）协商解决”，可见其对出售涉案房屋将损害威龙公司合法权益明知且故意。购买方熙朗公司对侵犯威龙公司合法权益是明知的。（二）熙朗公司购买涉案房屋的过程中存在诸多反常行为，依据现有司法审判实践认定的条件己经能够形成证据链，证明双方签订的买卖合同不具备善意，一审判决对于威龙公司提出的以下证明内容没有进行查明：1.合同价款过低：涉案房屋在订立买卖合同时，涉案房屋市场价近8000万，而合同价格仅为3600万元，远低于市场价格。2.合同主要条款缺失：涉案买卖合同对于不动产交易不可缺少的关键条款无约定，没有对于房屋的交付时间、权属移转登记时间的约定。3.合同履行反常：涉案房屋自2012年起持续由威龙公司开办大型超市，熙朗公司自述购房前未实地勘察，其斥资数千万购置大型房产，却不经勘察就支付全款，无法使人相信其与施清华之间是善意的“商务约定”。4.合同纠纷的解决：对于涉案房屋合同没有交付约定，在出现交付纠纷的情况下，熙朗公司不向出售人施清华主张权利，而是纠结社会闲散人员对涉案房屋采取打砸等行为进行暴力占有。5.房屋价款的支付情况不清：熙朗公司至今未就合同款项的支付提供相关证据，无法证明其已支付合理对价。三、施清华、熙朗公司签订买卖合同的行为就是为了损害威龙公司的合法权益，追求自身利益的最大化。涉案房屋被法院强制执行的过程中，没有进行租赁除权，而是认可了威龙公司对涉案房屋的装修并持续使用的客观事实；法院将房屋过户给施清华的前提是房屋不带装修，且施清华承诺就装修和使用与实际使用人协商解决。威龙公司对涉案房屋的占有作为一种客观的法律事实，在权利受到损害时，其获得赔偿等合法权益是受法律保护的，任何人不得以私力改变有权占有的现状。施清华、熙朗公司采用签订买卖合同的形式继而使用暴力抢占房屋就是为了追求利益最大化，规避和降低其应当通过法律途径与威龙公司解决争议需要面对的风险和需要付出的成本。综上，请求二审法院查明事实，对一审判决中因认定事实错误，未合理适用法律导致的错误判决，依法予以纠正。施清华辩称：威龙公司不是本案适格主体，威龙公司也不是案涉买卖合同的相对方，其要求确认施清华、熙朗公司所签订的合同无效，无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。熙朗公司辩称：一、威龙公司不是适格主体，威龙公司也不是案涉买卖合同的相对方，没有任何证据证明买卖合同和转让的房产与其有关联性或者权利义务的关系，因此本案房屋买卖合同的转让与威龙公司无关，威龙公司不应成为本案的适格的主体。二、（2018）苏04民终4305号民事判决是生效的法律文书，一审法院引用生效的法律文书认定的事实是正确的。威龙公司认为上述判决所认定的事实有误，应当通过审判监督程序予以救济或调整，而非通过另案诉讼来推翻生效判决书所认定的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。威龙公司向一审法院起诉请求：1.确认施清华与熙朗公司订立的《存量房买卖合同》（合同备案号为：2017082210245)无效。2、本案的诉讼费由被告一、二承担。一审法院依据法院生效判决经审理查明，2011年2月，案外人方彬、宋士芹夫妇购买取得常州市天目山路237号房产的所有权，并于2012年2月1日取得了房屋所有权证。因方彬欠案外人**宇债务，双方签订了涉案房屋为租赁物的租赁合同，合同编号为ＧＦ-2000-0602,约定：租赁期限自2012年2月8日至2027年2月7日，年租金93.33万元，租金总额1400万元一次性付清，签订时间填写为2012年2月8日。因方彬欠施清华债务，双方以此房屋作为抵押，于2012年2月14日签订了抵押借款协议，设定了抵押权，施清华并于2012年3月7日取得了常房他证新字第××号他项权证。威龙公司与**宇于2012年10月8日签订了涉案房屋转租租赁合同，合同约定：承租人即威龙公司已经得知此房屋被抵押；房屋租期15年，租金为100万元一年，合计租金1500万元；物业费由威龙公司承担；租赁期限至2028年10月10日，2012年10月8日至2013年10月10日为免租期，不计收租金；合同保证金500万元，在2012年11月30日前支付，此保证金自2014年10月15日开始，由**宇在每年的10月15日无息退还30万元，至2028年10月10日租期结束时止，在30个工作日内无息退还剩余的80万元保证金；第一次应支付的100万元租金（即至2014年10月9日的2014年度租金），在合同签订当日交付；租金支付为先付后用；自2014年10月10日起每年同日支付下年度租金100万元；租赁期内不得转租但不影响对外合作；双方并对违约责任作了约定。同日，威龙公司支付给了**宇1046920元（其中物业费46920元），同年11月30日支付了保证金200万元，12月13日支付了保证金300万元，上述款项均为银行转账，**宇收款后均开具了收据。之后，威龙公司进场进行了装修并用于开办了好玛特超市。2012年11月，施清华作为原告，以方彬、宋士芹夫妇为被告，向常州中院提起民间借贷诉讼。常州中院立案后，经调解于同年12月12日出具（2012）常民初字第0077号民事调解书，确认方彬夫妇欠施清华借款3000万元，并应支付利息，并分期偿还。由于方彬夫妇未能履行调解书规定义务，施清华于2013年3月25日向常州中院申请强制执行，该院以（2013）常执字第0184号案件予以立案执行。执行过程中，施清华申请对涉案房屋进行评估拍卖，2014年9月2日，常州中院发出限期搬迁通知书，要求威龙公司、常州市好玛特投资发展有限公司限期30日内从涉案房屋中搬出，逾期未搬，将依法排除妨碍，追究单位和负责人的法律责任。威龙公司收到该通知后，于同月17日向常州中院提出执行异议，认为其转租面取得的租赁权合法有效，且租赁期限尚未届满，故不同意搬出。常州中院于2013年5月27日委托常州物业房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行评估，该鉴定机构于2013年12月30日作出评估报告，评估价格为4180.67万元，该价格包括了房屋价值、房屋占有范围内的土地使用权价值、好玛特超市固定装饰装修价值927422元、以及除该超市外其他承租人固定装饰装修价值88608元，不包括办公用品、可移动的货架、柜台、中央空调等电器类价值。后因原评估报告已经过期，常州中院又于2015年3月11日再次委托该鉴定机构以2015年1月4日为评估时点对涉案房屋进行修正评估，评估结果为4274.08万元，不包括房屋固定装修价值。2015年5月4日，常州中院作出裁定，对涉案房屋进行拍卖。在拍卖标的调查表中，对租赁情况表述为“现有实际使用人”，权利限制情况及瑕疵情况表述为“房屋由案外人装修并实际使用，租用事宜由买受人和实际使用人自行协商解决。”并在拍品介绍中“特别告知：拍卖对象不含装修。”后经多次拍卖流拍，依法启动变卖程序，最终仍未变卖成交。申请人施清华同意以拍卖保留价3380万元接受该房产抵债，常州中院于2016年10月25日裁定以物抵债给申请人，并对余款部分于2016年11月29日裁定终结本次执行程序。2017年3月27日，常州中院发出协助执行通知书，对涉案房屋的产权要求过户至施清华名下。2017年8月22日，施清华将该房屋出售给南京熙朗商业管理有限公司，南京熙朗商业管理有限公司取得不动产权证书后于2017年11月起，派员占有该房产。另查明，威龙公司诉熙朗公司排除妨碍纠纷一案，常州市中级人民法院（2018）苏04民终4305号民事判决书查明：一、不能认定方彬与**宇已在涉案房屋抵押前签订了合法有效的书面房屋租赁合同；二、在涉案房屋抵押前**宇、威龙公司均未实际占有、使用涉案房产。于2019年1月24日判决驳回了威龙公司的诉讼请求。一审法院认为，施清华依据法院生效民事裁定书依法取得争议房产的所有权，施清华在取得所有权前，常州中院即向威龙公司发出限期搬迁通知书，威龙公司诉熙朗公司排除妨碍纠纷一案亦经常州市中级人民法院（2018）苏04民终4305号民事判决书判决驳回了威龙公司的诉讼请求，故威龙公司无权限制施清华合法转让该争议房产，施清华、熙朗公司签订的《常州市存量房买卖合同》不存在无效情形，威龙公司对该争议房产进行装修所造成的损失只能依据租赁合同关系向相关人员主张权利，威龙公司的诉讼请求，因证据不足，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回威龙公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由威龙公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、威龙公司作为原审原告，主体是否适格。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。由此可见，请求确认合同无效的民事主体并不以合同相对人为限。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案威龙公司虽不是案涉房屋买卖合同的相对人，但在案涉房屋出卖前租赁该房屋开办超市，故房屋的买卖与威龙公司有直接利害关系，威龙公司作为原告提起本案诉讼，主体适格。二、涉案房屋的买卖是否损害威龙公司的租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，施清华于2012年2月14日与方彬签订抵押借款协议，并于2012年3月7日取得案涉房屋的他项权证。根据（2018）苏04民终4305号民事判决，不能认定方彬与**宇已在涉案房屋抵押前签订了合法有效的房屋租赁合同，而威龙公司与**宇签订了房屋转租租赁合同，表明威龙公司取得涉案房屋的租赁权在抵押权设立之后，因此威龙公司不能对抗施清华行使抵押权，施清华取得案涉房屋所有权后与他人签订买卖合同，并不损害威龙公司的租赁权，威龙公司以此为由主张案涉买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予采信。三、涉案房屋的买卖是否损害威龙公司的装修利益。上已述及，施清华对涉案房屋的抵押权设立在前，威龙公司依租赁合同关系进场装修在后，并且案涉房屋在拍卖时亦明确“拍卖对象不含装修”，故施清华抵押权的范围不包括装修。虽然威龙公司对案涉房屋装修享有利益，但不能以此为由阻却所有权人对房屋进行处分。威龙公司以损害其装修利益为由主张案涉房屋买卖合同无效，无法律依据，本院不予采信。威龙公司认为施清华与熙朗公司签订房屋买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益的主张，无事实依据，本院亦不予采信。综上所述，威龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由威龙公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 罗希夷审判员 刘岳庆二〇二〇年八月十八日书记员 吴 洋