葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初218号原告：韩傲，女，1992年8月12日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市伍家岗区，现住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：郑菲，湖北西陵律师事务所律师。特别授权。被告：李华珍，女，1951年5月19日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。被告：吴善友，男，1951年6月15日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。第三人：宜昌环球房地产经纪有限公司，住所地宜昌市西陵区环城东路9号。法定代表人：刘菲，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹光明，男，1981年5月18日出生，汉族，宜昌环球房地产经纪有限公司部门主管，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。一般代理。原告韩傲与被告李华珍、吴善友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法追加宜昌环球房地产经纪有限公司（以下简称“环球公司”）为本案第三人参加诉讼。本案由审判员牟立萍适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告韩傲及其委托诉讼代理人郑菲、第三人环球公司的委托诉讼代理人曹光明到庭参加诉讼，被告李华珍、吴善友经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩傲向本院提起诉讼请求：1.确认韩傲与李华珍、吴善友签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令李华珍、吴善友继续履行合同义务，协助韩傲办理房屋权属变更登记手续；3.判令李华珍、吴善友向韩傲支付逾期交房违约金162000元；4.案件受理费由李华珍、吴善友共同承担。事实与理由：2019年4月4日，韩傲与李华珍、吴善友及环球公司签订《房屋买卖合同》约定，李华珍、吴善友自愿将所有的平湖馨苑C2-2-1604号房屋出售给韩傲，房屋实际成交价为540000元整，该房屋产权过户的相关费用由韩傲承担；通过2019年4月29日三方签订《补充协议》最终确定韩傲于合同签订当天支付首付款20000元，二次房款400000元在2019年4月30日前支付，三次房款20000元在2019年5月6日支付，余款100000元在办理产权登记过户签字当天一次性付清。李华珍、吴善友承诺于2019年5月6日前将房屋交付给韩傲。逾期交房的，李华珍、吴善友应按房屋实际成交价款的30%向韩傲支付违约金。合同还约定在开发商不动产证办理出来7个工作日内应交于环球公司办理过户手续，且买卖双方须配合环球公司在15个工作日内完成过户手续。合同签订后，韩傲按照合同约定向李华珍、吴善友支付购房款共计440000元。李华珍、吴善友于2019年11月初取得不动产证，但至今未能办理过户手续。在逾期交房且未办理过户手续的情况下，李华珍不顾合同约定，多次上门无理取闹要求韩傲支付尾款，影响韩傲正常的工作与生活。据此，韩傲为维护其合法权益，诉至法院。李华珍、吴善友未作答辩。环球公司辩称，《房屋买卖合同》和《补充协议》都是真实的，韩傲也按期向李华珍、吴善友付款了，付款后双方没有时间，公司业务员将房屋钥匙交于了韩傲，后期双方碰面之后进行了水电的交接。过户是由于涉案房屋产权是安置房，且是划拨土地，土地管理部门不允许在购房合同未满5年的前提下交纳土地出让金，因此无法上市交易，只能等购房合同满5年才能办理过户。韩傲围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》、《补充协议》、《不动产权证》、借记卡账户历史明细清单、收条、《房屋交接清单》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月4日，韩傲与李华珍、吴善友及环球公司签订了《房屋买卖合同》一份，约定：李华珍、吴善友自愿将共同所有的座落在平湖馨苑C2-2-1604号的房屋（土地性质：划拨）出售给韩傲，双方同意该房屋实际成交价为540000元，该房屋产权过户的相关费用由韩傲承担；签订本合同时，韩傲首付李华珍、吴善友房款20000元，二次房款400000元在2019年4月30日前支付，三次房款70000元在2018年5月30日前支付，余款50000元在办理产权登记过户签字当天一次性付清；李华珍、吴善友承诺于二次房款支付当天将房屋交付给韩傲，李华珍、吴善友逾期交房屋，李华珍、吴善友向韩傲支付违约金，违约金额为实际成交价款的30%；在交房时李华珍、吴善友须结清该房屋内所有欠费并保证该房屋内的配套设施与看房时保持一致;因国家过户程序及政策调整，导致本次交易未能按约定时间办理完毕，韩傲和李华珍、吴善友及环球公司均不承担违约责任，合同还对其它事项进行了约定。当天，韩傲向李华珍支付了首付款20000元。2019年4月29日，韩傲、李华珍及环球公司签订了《补充协议》，约定，1.原合同中的第三大条中第3小条中的付款方式变更为：韩傲签订合同已首付李华珍房款20000元，二次房款400000元在2019年4月30日前支付，三次房款20000元在2019年5月6日支付，余款100000元在办理产权登记过户签字当天一次性付清；2.原合同中第四条交房时间变更为2019年5月6日前；3.合同其他条款不变，按原合同执行。2019年4月30日，韩傲向李华珍支付了400000元；2019年5月6日，韩傲再次向李华珍支付了20000元。2019年5月22日，李华珍向韩傲出具收到二次房款420000元的收条。同日，李华珍、韩傲签订《房屋交接清单》，载明：李华珍于2019年5月22日将位于平湖馨苑C2－2－1604房屋交付于购房人韩傲；交房前产生的所有费用已由买卖双方协商并结算清楚；购买方已于今日收到该房屋钥匙；该房屋已交接清楚，由买卖双方确认后签字生效，双方对水表、电表、煤气、有线及物业费等均进行了交接，环球公司业务员许春容作为见证人在交接清单上签名。2019年9月27日，涉案房屋办理了不动产权证，证号为鄂（2019）宜昌市不动产权第0093379、0093380号，权利人为李华珍、吴善友，权利性质为划拨/安置房。之后，双方因房屋过户问题发生争议，韩傲诉至法院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。韩傲与李华珍、吴善友签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应为合法有效。韩傲要求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求成立，本院予以支持。同时，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。韩傲要求李华珍、吴善友协助办理房屋权属变更登记手续，李华珍、吴善友对此并无异议，故对韩傲的该项诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金。双方在《房屋买卖合同》中约定2019年4月30日前交付房屋，之后李华珍与韩傲签订《补充协议》将交房时间变更为2019年5月6日前，虽然该《补充协议》未经吴善友签字，但吴善友对该《补充协议》是明知的，此后双方按《补充协议》实际履行过程中，吴善友并未提出异议，故该《补充协议》应为有效。双方约定,李华珍、吴善友于2019年5月6日前将房屋交付给韩傲，且交房时李华珍、吴善友须结清该房屋内所有欠费，若逾期交房，李华珍、吴善友须按实际成交价款的30%向韩傲支付违约金。李华珍提出其在收到440000元房款时即向韩傲交付了钥匙，故其不存在逾期交房。因其交付钥匙的行为并不符合合同约定的交房条件，故其辩解意见本院不予采纳。根据双方签字确认的《房屋交接清单》显示交房时间为2019年5月22日，故李华珍、吴善友的行为构成了违约,应当承担违约责任。虽然双方在合同中约定违约金额为实际成交价款的30%即162000元，但李华珍以约定的违约金过高请求予以调整,本院结合合同履行情况、当事人的过错程度以及损失等因素，酌情确定李华珍、吴善友应支付逾期交房违约金2000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、韩傲与李华珍、吴善友于2019年4月4日签订的《房屋买卖合同》有效;二、李华珍、吴善友于本判决生效之日起十五日内协助韩傲办理房屋权属变更登记手续；三、李华珍、吴善友于本判决生效之日起十五日内支付韩傲逾期交房违约金2000元；四、驳回韩傲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元，由李华珍、吴善友负担2705元，韩傲负担2705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  牟立萍二〇二〇年八月三日书记员  朱 玲