浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初287号 原告：陈仁宝，女，1960年6月1日出生，汉族，住浙江省海盐县。 委托诉讼代理人：李胜华、方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。 被告：海盐大迪影城有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海安星港城301室、302室。统一社会信用代码91330424562373909M。 法定代表人：邹明。 被告：南京星美文鼎影院管理有限公司。住所地：江苏省南京市江宁区科学园格致路99号文鼎广场8号楼四层。统一社会信用代码913201155759332153。 法定代表人：王纶熙。 原告陈仁宝与被告海盐大迪影城有限公司（以下简称大迪公司）、南京星美文鼎影院管理有限公司（以下简称星美公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月2日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方燕到庭参加诉讼，二被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、确认原告与被告大迪公司2010年6月16日签订的《营业用房租赁合同》于2019年5月23日解除，被告大迪公司立即腾退房屋并将房屋恢复原状；2、被告大迪公司支付原告2018年6月8日至2019年11月7日的租金（房屋占有使用费）867810元及滞纳金55475.96元（暂计算至2019年11月7日，后续租金计算至房屋实际腾退之日止，滞纳金按年利率6%计算至租金付清之日止）；3、被告大迪公司支付2016年至2018年的公共管理费106328.35元及滞纳金17453.26元（暂计算至2019年11月7日，后续公共管理费计算至房屋实际腾退之日止，滞纳金按年利率6%计算至公共管理费付清之日止）；4、被告大迪公司支付2018年7月至11月电费62654.99元及滞纳金4354.72元（暂计算至2019年11月7日，后续电费计算至房屋实际腾退之日止，滞纳金按年利率6%计算至电费付清之日止）；5、被告支付2017年12月1日至2018年12月1日的水费2457.45元及滞纳金137.75元（暂计算至2019年11月7日，后续水费计算至房屋实际腾退之日止，滞纳金按年利率6%计算至水费付清之日止）；6、被告大迪公司支付原告违约金300000元；7、被告星美公司对被告大迪公司上述第2至第6项付款义务承担连带责任；8、二被告承担本案全部诉讼费用。 经审理，本院查明案件事实如下： 2010年6月16日，原告（作为甲方、出租方）与被告大迪公司（作为乙方、承租方）以及案外人嘉兴海安置业有限公司、李家生（作为丙方、房屋所有权方）签订《营业用房租赁合同》一份，约定：甲方将承租的位于海盐县中的3楼转租给被告大迪公司，该营业用房为丙方所有，建筑面积约1200平方米，租赁期限自2010年7月5日起至2026年7月4日止；租赁期内以及租赁期满后，该营业用房内由乙方投入的设备、设施的所有权皆属于乙方，乙方有权在不影响建筑物结构的前提下，将乙方投入的设备、设施搬走，但在该营业用房的固定装修、装饰物乙方不得拆除，甲方也不对此向乙方进行折价补偿，乙方应当把该营业用房连同乙方的固定装修装饰附着物和甲方投入的设备、固定装修装饰与附属物交还给甲方，如有损坏，应由乙方修复或赔偿；乙方租用甲方该营业用房的租金为年租金60万元（不含税），从第三年起每年租金为在上一年的基础上递增2.5%，以此类推直至合同期满；租金每年支付一次，乙方同意先付后租（提前一个月支付下一年租金），第一年的租金于协议签订之日支付，第二年的租金在租房交付后满11个月时支付，后续年份的租金以此类推；乙方营业所产生的水、电、气、通讯、物业管理费等费用，均由乙方承担，当月费用，下月初支付；乙方若未按约定向甲方交付该营业用房的租金、水电费等相关费用，则乙方应从迟付的第一天起，每日按当期应付租金、水电费等相关费用的5‰向甲方支付滞纳金，若乙方应支付的租金、水电费等相关费用逾期未交付满三十天后的第一天起，甲方则向乙方停止供电供水，期间且经甲方书面催缴仍不支付的，则视为乙方违约，甲方将给予乙方书面通知，并有权在书面通知记载的合理期限届满时终止本合同，合同终止后，乙方应向甲方支付违约金60万元整。合同中还约定了关于房屋使用、修缮、转租等内容。合同签订后，被告大迪公司实际占用使用房屋。被告大迪公司支付了2010年度至2017年度的房屋租金。2018年度的房屋租金，被告于2018年7月13日支付15万元，其余租金未付。2019年5月15日，原告向被告大迪公司区域负责人丁正如送达《通知》一份，记载截止2019年5月1日，被告大迪公司共欠原告房租、水电费、公共管理费及滞纳金等款项共计959848.41元，要求被告大迪公司在2019年5月22日前付清上述款项，否则按《营业用房租赁合同》第十一条第二款处理，并于2019年5月23日起终止《营业用房租赁合同》，由此带来的一切经济损失由被告大迪公司自负。该通知书中记载了大迪公司欠款及滞纳金的明细。2019年11月30日，原告再次向丁正如发送《函》一份，要求被告大迪公司支付款项，并附被告大迪公司所欠款项明细。但被告大迪公司迟迟未支付原告款项。 本院认为，本案所涉《营业用房租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行各自义务。根据合同约定，被告大迪公司租金每年支付一次，先付后租（提前一个月支付下一年租金）；被告大迪公司应支付的租金、水电费等相关费用逾期未交付满三十天后的第一天起，原告有权向被告大迪公司停止供电供水，期间且经原告书面催缴仍不支付的，则视为被告大迪公司违约，原告有权在书面通知记载的合理期限届满时终止合同。被告大迪公司未按照约定支付2018年度的租金，且经过原告催讨后仍未支付，故原告可单方书面通知被告解除双方之间的租赁合同，根据原告《通知》记载，本院确认原告与被告大迪公司之间的租赁合同自2019年5月23日起解除。合同解除后，被告大迪公司无权继续占用房屋，故对于原告要求被告大迪公司腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告大迪公司将房屋恢复原状的诉请，本院认为，根据双方约定，合同期满或解除后，租赁房屋内的固定装修、装饰物被告大迪公司不得拆除，而依据我国合同法的规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原告的该项诉请，无合同以及法律依据，本院不予支持。 针对原告的其他诉讼请求，本院逐一评述如下： 一、关于原告要求被告大迪公司支付所欠租金、房屋占有使用费及滞纳金的诉请。原告与被告大迪公司之间的租赁合同关系于2019年5月23日解除，被告大迪公司应当支付原告租金至2019年5月23日。按照原告与被告大迪公司的约定，房租的计算起始日应为每年度的7月5日。原告自每年6月8日起计算租金，不符合合同约定。按照年租金60万元，自第三年起租金每年增加2.5%计算，2018年7月5日起的年租金为713210元。经计算，截至2019年5月23日，被告大迪公司应付租金为631142元，扣除该被告已经支付的15万元，剩余481142元。关于滞纳金，被告应当于2018年6月5日支付2018年度租金，逾期支付按照约定滞纳金为每日5‰，原告自行调整至按年利率6%计算，低于双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。经计算，截至2019年11月7日，被告大迪公司应当支付的滞纳金为42143.84元，此后滞纳金以所欠租金481142元为基数，按年利率6%计算至租金全部付清之日止。2019年5月24日起至2019年7月4日，被告大迪公司应当支付原告房屋占有使用费82068元。2019年度占用费按照713210元再增加2.5％，为731040元，计算至2019年11月7日为252359.01元。后续被告大迪公司应当支付原告房屋占有使用费直至房屋实际腾退之日止； 二、关于原告要求被告大迪公司支付公共管理费的诉请。根据原告提交的公共管理费清单能够证明2016年度至2018年度，公共管理费的金额为106328.35元（27744.65元+38687.86元+39895.84元），该费用按照约定应当由被告大迪公司承担，被告大迪公司未举证证明已经支付上述费用，故对原告诉请公共管理费106328.35元，本院予以支持。对于滞纳金，原告起算日为每年度的1月1日，但是根据原告陈述，涉案房屋的公共管理并非固定金额费用且实行预交，而是按照实际支出情况进行结算，故被告大迪公司应当自每年度公共管理费实际发生后支付，即2016年公共管理费，2017年1月1日开始计算滞纳金，2017年公共管理费，2018年1月1日开始计算滞纳金，以此类推。按照原告起诉的年利率6%的标准，计算至2019年11月7日，滞纳金应为11086.49元，此后被告大迪公司应当支付滞纳金直至公共管理费全部付清之日止。 三、关于原告要求被告大迪公司支付水电费的诉请。原告主张的电费62654.99元及水费2457.45元，与原告向被告大迪公司发送的通知、函中记载一致，且经被告大迪公司店长陶红艳确认，本院予以认定。关于水电费，原、被告在合同中明确约定当月费用，下月初支付。故原告主张的滞纳金计算方式符合双方约定，本院予以支持。经计算，被告大迪公司应当支付原告电费滞纳金为4354.72元，水费滞纳金为137.75元（该两项滞纳金均计算至2019年11月7日，后续被告大迪公司应当以欠付水电费为基数按年利率6%计算至费用全部付清之日止）。 四、关于原告要求被告大迪公司支付违约金300000元的诉请。本院认为，按照租赁合同约定，如被告大迪公司逾期支付租金、水电费等超过30日，原告有权单方解除合同，并且被告大迪公司应当在合同解除后支付原告违约金60万元。基于被告大迪公司违约导致与原告之间的租赁合同提前解除，必然是原告产生房屋空置等损失，故本院对原告的该项诉请予以支持。 五、关于原告要求被告星美公司对被告大迪公司的付款义务承担连带清偿责任的诉请。本院认为，根据我国公司法第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告大迪公司系一人有限责任公司，其股东星美公司现未能提交证据证明其财产独立于大迪公司财产，故应当对被告大迪公司的债务承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈仁宝与被告海盐大迪影城有限公司于2010年6月16日签订的《营业用房租赁合同》于2019年5月23日解除； 二、被告海盐大迪影城有限公司于本判决生效之日起十日内将位于海盐县中的3楼腾退并交付原告； 三、被告海盐大迪影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告租金481142元并支付滞纳金42143.84元（计算至2019年11月7日，此后滞纳金以所欠租金481142元为基数，按年利率6%计算至租金全部付清之日止）； 四、被告海盐大迪影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占有使用费334427.01元（计算至2019年11月7日，后续应当计算至被告实际腾退房屋之日，房屋占有使用费2019年11月8日至2020年7月4日按731040元/年的标准计算，后续每年度在731040元/年的基础上增加2.5％）； 五、被告海盐大迪影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告公共管理费106328.35元以及滞纳金11086.49元（计算至2019年11月7日，此后滞纳金以未付公共管理费106328.35元为基数按年利率6%计算至公共管理费全部付清之日止）； 六、被告海盐大迪影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告电费62654.99元、水费2457.45元及滞纳金4492.47元（滞纳金计算至2019年11月7日，此后滞纳金以未付水电费总和65112.44元为基数按年利率6%计算至水电费全部付清之日止）； 七、被告海盐大迪影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金300000元； 八、被告南京星美文鼎影院管理有限公司对被告海盐大迪影城有限公司的上述第三至第七项付款义务承担连带清偿责任； 九、驳回原告的其他诉讼请求。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17550元、财产保全费5000元，合计22550元，由原告陈仁宝负担1145元，被告海盐大迪影城有限公司、南京星美文鼎影院管理有限公司共同负担21405元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  王东月 人民陪审员  吴神祥 人民陪审员  洪菊英 二〇二〇年八月七日 书 记 员  张伟华 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?