陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书（2020）陕01民初29号原告（执行案外人）：阮高亮，男，1994年8月15日出生，汉族，西安市临潼区村民，。委托诉讼代理人：阮士强，男，1963年8月18日出生，汉族，西安市临潼区村民，。被告（申请执行人）：西安金鹰国际购物中心有限公司（原西安金鹰北城购物中心有限公司已被吸收合并，2020年4月14日已注销），住所地西安市。法定代表人：邵健，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告阮高亮与被告西安金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）及第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮高亮委托诉讼代理人阮士强，被告金鹰公司委托诉讼代理人李红红到庭参加诉讼；第三人中登公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮高亮向本院提出诉讼请求：1.不得执行西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋；2.诉讼费由金鹰公司负担。事实和理由：2017年5月之前，王某某挂靠陕西中阳工程科技有限公司（以下简称中阳公司）从事建设施工，施工完成并经验收合格后，发包方将王某某的工程款转入中阳公司账户，中阳公司扣除挂靠相应费用后将款项转给王某某，因中阳公司账户被人民法院查封，王某某无法拿到工程款，中阳公司与王某某协商一致以房抵债。2017年5月24日，中阳公司与陕西中登实业（集团）公司（以下简称中登实业公司）协商一致，以中登实业公司下属公司开发的西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋折抵对王某某的部分债务。当日，中登实业公司向王某某出具了中登集团材料换房表，载明：换房单位中阳公司，房产销售王某某，房号中登家园1号楼4单元1201号等。2017年5月26日，中登实业公司向王某某出具了“中登家园”1#交房通知单，告知王某某前去物业公司办理相关手续。王某某收房后，为了支付实际施工人工资、供货商货款等费用，于2017年7月将房屋出售给其，并在签订买卖合同当日收取其定金1万元，其母亲于2018年7月28日向王某某转账348500元并支付部分现金共计40万元，王某某出具收条一份。王某某将其领至中登实业公司处，其与中登房地产公司签订了《商品房买卖协议》，中登房地产公司向其出具收据一份，载明收款事由为中阳公司易货、王某某更名、房号1-41201等，并出具了“中登家园”1#交房通知单。2018年8月28日，其母亲向王某某再次转账85万元。同日，王某某出具总房款125万元的收条一份。其收房后，于2019年6月10日向西安中登物业有限公司补交了全部物业费。上述中登集团材料换房表符合《合同法》第十二条规定，应认定为王某某与中登实业公司签订了书面买卖合同；“中登家园”1#交房通知单应认定为王某某已合法占有涉案房屋；以房抵债形式应认定为王某某已经实际支付了全部房屋价。以上情况均在金鹰公司申请人民法院查封之前，结合未办理房产证是由于开发商原因的客观事实，涉案房屋所有权应认定为王某某。涉案房屋经过两次买卖交易，现属于其所有，其与王某某之间的买卖合同关系应受法律保护，其曾多次要求办理过户等相关手续，也交纳了过户费，未办理过户登记的原因并非其过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，查封、拍卖已流转至其名下的涉案房屋无法律依据，应当终止拍卖、解除查封。被告金鹰公司辩称，根据阮高亮在执行异议程序中提交的申请书及起诉状所述，涉案房屋流转存在两个阶段：第一阶段为王某某挂靠中阳公司承包中登实业公司建设工程，中登实业公司以其下属公司开发的涉案房屋折抵对实际施工人王某某的部分工程款；第二阶段为王某某将涉案房屋出售给阮高亮。关于第一阶段，阮高亮提交的证据材料无法证明中登实业公司与中阳公司、中阳公司与王某某之间债权债务关系的真实性，更无法证明以房抵债的真实性、合法性及有效性，亦不能判断在向阮高亮转让房屋时王某某是否为涉案房屋的合法权利人。关于第二阶段，王某某与阮高亮签署的房屋买卖协议未记载签署日期，收取定金1万元的收条亦未记载签订日期；根据阮高亮所述及提供的证据，不能证明阮高亮在人民法院于2017年8月24日查封之前已合法占有涉案房屋；阮高亮未提交证据证明自己积极要求王某某及中登房地产公司办理涉案房屋的网签备案过户手续。阮高亮提交的证据不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，涉案房屋不应予以解封，请求驳回阮高亮的诉讼请求。第三人中登房地产公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，西安金鹰北城购物中心有限公司与中登房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日作出（2014）西中民一初字第00054号民事判决：一、解除原告西安金鹰北城购物中心有限公司与被告中登房地产公司之间的《西安金鹰中登购物中心租赁合同》《西安金鹰中登购物中心租赁合同之补充协议一》；二、本判决生效之日起十日内，被告中登房地产公司返还原告西安金鹰北城购物中心有限公司履约保证金500万元；三、本判决生效之日起十日内，被告中登房地产公司支付原告西安金鹰北城购物中心有限公司迟延履行违约金990万元；四、本判决生效之日起十日内，被告中登房地产公司赔偿原告西安金鹰北城购物中心有限公司装饰工程损失36463500元；五、驳回原告西安金鹰北城购物中心有限公司其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，因义务人中登房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人西安金鹰北城购物中心有限公司于2017年1月18日向本院申请执行，本院依法立案执行。执行中，本院于2017年8月15日作出（2017）陕01执304号之一执行裁定，查封了被执行人中登房地产公司名下位于西安市未央区XX城XX路南侧中登家园26套未出售房屋。本院于2017年8月24日依法向西安市不动产登记服务中心送达（2017）陕01执304号之一执行裁定书、（2017）陕01执304号协助执行通知书。阮高亮以查封的1幢41201号房屋为其所有为由，向本院提出执行异议，请求解除对该套房屋的查封、拍卖。本院经审查认为，入住中登家园的业主已于2009年陆续开始办理房屋产权证，涉案房屋现仍登记在中登房地产公司名下，阮高亮提出的非因其自身原因未办理过户登记的异议理由与事实不符，其异议理由不符合法律规定。2019年11月22日，本院作出（2019）陕01执异1088号执行裁定：“驳回案外人阮高亮的异议请求。”阮高亮不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，2017年5月26日，中登房地产公司将涉案41201号房屋以1297208元抵债给王某某，并于同日将该房屋交付给王某某。王某某（甲方）与阮高亮（乙方）签订《买卖合同》，其中载明：“甲方将有独立产权的位于西安市未央区的房屋中登家园1-41201建筑面积147.41平方以总价125万元出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房屋”等。该合同落款显示有王某某与阮高亮的签名，但未注明签署时间。阮高亮提交王某某所写收条，载明“今收到阮高亮购买中登家园1号楼4单元1201室房屋订金壹万元整（10000）现金，落款有王某某签名，但未注明年月日。阮高亮提交王某某于2018年8月28日所写收条，载明“收到阮士强付来房款壹佰贰拾伍万元（1250000）”。金鹰公司对《买卖合同》及收条的真实性认可。阮高亮提交西安中登物业有限公司（中登家园）物业收费收据，证明其于2019年6月补交了涉案房屋2017年6月1日至2019年6月30日的物业费、卫生费、电梯费等费用。金鹰公司该物业收费收据的真实性认可。阮高亮与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》约定，阮高亮购买中登房地产公司开发建设的位于西安市未央区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积147.41平方米，8800元/平方米，总价1297208元。该协议落款未注明签署日期。金鹰公司对该买卖协议的真实性表示认可，但称此协议是为了办理王某某变更为阮高亮的更名手续签订。阮高亮提交的中登房地产公司于2018年7月27日出具的收据载明：交款单位阮高亮，交款金额1297208元，交款事由中阳工程易货、王某某更名，1-41201,147.41平方米。金鹰公司表示对该收据的真实性无法确认。再查，金鹰北城购物中心有限公司已被西安金鹰国际购物中心有限公司吸收合并，于2020年4月14日完成注销登记。2010年8月27日，涉案房屋的所有权登记在中登房地产公司名下。以上事实，有西安市中级人民法院（2014）西中民一初字第00054号民事判决书、西安市中级人民法院（2017）陕01执304号之一执行裁定书、西安市中级人民法院（2017）陕01执304号协助执行通知书、西安市中级人民法院（2019）陕01执异1088号执行裁定书、《买卖合同》《商品房买卖协议》、收条、物业收费收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为阮高亮对本院作出的（2019）陕01执异1088号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，阮高亮对涉案房屋是否享有民事权益，该权益能否排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，阮高亮应就其主张承担举证证明责任。本案经查，中登房地产公司在本院查封涉案房屋之前以1297208元价格将该房屋抵债给王某某，之后，王某某又与阮高亮签订《买卖合同》，王某某以125万元价格将涉案房屋出卖给阮高亮，阮高亮亦实际向王某某支付了该125万元购房款；中登房地产公司与阮高亮签订《商品房买卖协议》约定，阮高亮购买中登房地产公司开发建设的涉案房屋，总价1297208元等；阮高亮补交了涉案房屋2017年6月1日至2019年6月30日的物业费、卫生费、电梯费等费用。从以上事实可知，涉案房屋存在两次交易行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查，涉案房屋所有权已于2010年8月27日登记在中登房地产公司名下，本院系于2017年8月24日依法查封涉案房屋，而阮高亮提交的《买卖合同》《商品房买卖协议》及订金收条均未显示签署时间，且王某某出具的收到125万元购房款时间为2018年8月28日，中登房地产公司出具的收到购房款1297208元时间为2018年7月27日，另，阮高亮与中登房地产公司所签《商品房买卖协议》非网签备案合同，故从以上情况可以看出，阮高亮提交的证据不能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并在人民法院查封之前已支付全部价款。阮高亮补交涉案房屋物业费等费用时间在2019年6月，不能证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。据此，根据上述法律规定并结合查明的案件事实，不能认定阮高亮对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，本院对阮高亮要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告阮高亮的诉讼请求。案件受理费16050元，由原告阮高亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年七月二十九日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛2020012919940815610115199408154017916101320515545213197805170416403231978051716359161013166866214376699829202001061216050001