河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10792号原告：刘会娜，女，汉族，1980年7月7日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：周永辉，河南双翼律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘芷嫚，河南双翼律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：张峰，男，汉族，1972年6月1日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：毛开波，河南康益律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：侯春雨，河南康益律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。被告：河南爱丁堡置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路20号，统一社会信用代码91410100356189262J。法定代表人：常中华，总经理。委托诉讼代理人：于海滨，男，汉族，1964年10月6日出生，住郑州市管城回族区，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告刘会娜与被告河南爱丁堡置业有限公司（以下简称“爱丁堡公司”）、张峰合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘会娜的委托诉讼代理人周永辉，被告爱丁堡公司委托诉讼代理人于海滨，被告张峰的委托诉讼代理人毛开波、侯春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘会娜向本院提出诉讼请求：1．依法确定2018年10月26日原告刘会娜与被告河南爱丁堡置业有限公司、张峰达成的《内部员工认购协议书》无效；2．依法判令被告张峰返还原告刘会娜购房款475243元利息（利息自起诉之日起按照年利息6%计算至事实清偿之日至），被告河南爱丁堡置业有限公司对其中的182039元承担连带责任；3．本案诉讼费用由被告张峰、河南爱丁堡置业有限公司承担。事实与理由：原告因子女上学需要，2018年10月26日经被告爱丁堡公司售楼部销售经理刘亚军的介绍，购买违约郑州市高新区金梭路与合欢街交汇处西北角的爱丁堡项目1号楼2单元18层1801号房屋（以下简称“案涉房产”）一套，该房屋首付款为475243元，被告爱丁堡公司售楼部销售经理刘亚军让原告将该首付款中的293200元支付给被告张峰，将首付款中的182039元交给被告爱丁堡公司，被告张峰将案涉房产资格转让给原告，原告基于对二被告的信任，将首付款支付给了二被告，2018年底，原告发现该工地因欠款二停工，并得知被告爱丁堡公司至今未取得《商品房预售许可证》，根本没有售房资格，现为维护原告的合法权益，依据相关法律法规，现诉至贵院，望判如所请。被告张峰辩称：一、涉案的认购协议系原告与爱丁堡签订，我方只是对该房屋购房资格与原告达成一致，不涉及房屋转卖，因此认购协议与我方无关；二、认购协议书上约定了仲裁条款，而且约定明确，因此我方认为应当驳回原告的诉讼请求；三、结合认购协议书的内容，其只是预约合同，并不具备商品房买卖合同的全部要件，不适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同若干问题的解释》第5条；四、原告对涉案房屋的现状是知情的，原告所缴纳的价款仅为认购金，并且协议约定了认购中止，原告可以得到实际的缴纳的认购金的15%年化收益率，因此协议性质仅为预约合同。被告爱丁堡公司辩称：一、根据我公司的档案查询，员工协议我公司没有盖章，只有被告张峰的两份收据，一份为2万元，一份为162039元。未见原告的收据。鉴于我公司档案查询的事实，请法院查明事实；二、如事实如原告所述，在理清原告与被告张峰之买卖事实后，我公司如确实收到原告的购房款（182039元）可以予以退还。三、认可原告诉请一二项。经审理查明：2018年10月26日，原告刘会娜（乙方）与被告爱丁堡公司（甲方）签订《内部员工认购协议书》一份，约定：原告向被告爱丁堡公司认购案涉房产，建筑面积为87.29平方米，单价为6951.49元每平方米，总价款为606796元。原告自愿向被告爱丁堡公司缴纳182039元作为爱丁堡项目认购金，被告爱丁堡公司在签订《商品房买卖合同》前，应保留原告刘会娜对选定住宅的优先认购权，刘会娜缴纳的认购金可转为认购住宅的购房款。签订本协议后，被告爱丁堡公司在取得项目预售许可后将以电话和内部公示的方式通知原告刘会娜签署《商品房买卖合同》的时间和地点。本协议书的履行如发生争议，双方友好协商解决，协商不成有郑州仲裁委员会不公开审理裁决。原告提交《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》和《中国银行交易流水明细清单》各一份，显示2018年10月26日，原告分别取现18万元和30万元。同日，被告爱丁堡公司向原告出具《收据》一份，载明爱丁堡公司于当日收到原告缴纳的案涉房产价款182039元。同日，被告张峰向原告出具《收条》一份，载明其收到原告支付的案涉房产的差价293200元。庭审中原告和二被告均认可案涉房产先是被告张峰所购买，后合同当事方张峰根据协议第三条的约定，将案涉房产的认购方更名为原告，并由原告与爱丁堡公司从新签订一份固定格式的内容完全相同的《内部员工认购协议书》，此前签订的《内部员工认购协议书》作废，爱丁堡公司对张峰所缴纳的182039元认购金予以返还，并收取原告交纳的182039元认购金。原告另行向被告张峰支付转让款293200元，张峰向原告出具《收据》。《内部员工认购协议书》第三条的内容为买受人在签订《商品房买卖合同》前更名一次。另查明，截止法庭辩论终结之日，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证。以上事实，有原告提交的《内部员工认购协议书》一份、银行转款明细清单两份、《收据》一份等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，被告张峰和原告先后与被告爱丁堡公司签订的《内部员工认购协议书》中对于当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式等均进行有明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且爱丁堡公司作为出卖人已经按约定收受购房款，故该《内部员工认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告张峰和原告先后与被告爱丁堡公司所签订《内部员工认购协议书》中约定的案涉房产截止法庭辩论终结之日仍未取得商品房预售许可证明，故认购协议书应认定为无效。被告爱丁堡公司基于无效协议所收取的原告的认购款182039元应予以返还。被告张峰基于无效协议而与原告之间形成的对该协议权利义务予以转让的行为亦属无效，被告张峰因此收取原告的293200元转让款亦应返还。原告请求被告按年利率6%向其支付利息损失。因原告自愿受让尚未取得预售许可证的房屋，其对此亦具有过失，故对其该利息请求本院不予支持。被告张峰辩称就本案纠纷原告应向仲裁委员会申请仲裁，应驳回原告的起诉。因原告与被告爱丁堡公司签订的《内部员工认购协议书》中虽约定有仲裁条款，但其与被告张峰转让案涉房产时对此并未予以约定，故对被告该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘会娜与被告河南爱丁堡置业有限公司于2018年10月26日签订的《内部员工认购协议书》无效；二、被告河南爱丁堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘会娜购房款182039元；三、被告张峰于本判决生效之日起十日内返还原告刘会娜转让款293200元；四、驳回原告刘会娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8429元，减半收取4215元，由被告河南爱丁堡置业有限公司负担1615元，由被告张峰负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇二〇年八月十八日书记员  张林梦