河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3186号上诉人（原审被告）：高玉青，女，1986年8月28日出生，汉族，住安阳市殷都区。上诉人（原审被告）：景艳霞，女，1975年11月2日出生，汉族，住安阳市殷都区。被上诉人（原审原告）：河南中州国际旅行社有限公司安阳分社，住所地安阳市文峰区文峰大道与东风路交叉口向东50米路北一楼门面房。负责人:王忠，职务:经理。委托诉讼代理人:刘晶，女，1979年11月16日出生，汉族，该公司员工，住安阳市文峰区。上诉人高玉青、景艳霞因与被上诉人河南中州国际旅行社有限公司安阳分社（以下简称中州旅行社安阳分社）租赁合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高玉青、景艳霞上诉请求：1、撤销一审判决,驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人解除房屋租赁权买卖合同的原因非上诉人的原因，而系被上诉人出于个人原因，因此，在合同已履行完毕后，不应当再支持被上诉人的诉讼请求。首先，被上诉人接受房屋租赁权前，已实地考察了房屋的实际情况，以及卖奶粉延后搬离的情况，被上诉人明确表示正好是过年前后，无所谓，同意等，其对房屋的情况是明知的，这才接过房屋钥匙，并实际使用了另一部分涉案房屋。此外，被上诉人并没有证据证明上诉人系承诺被上诉人卖奶粉的搬走时间也是2018年年底。一审判决亦可以表明，被上诉人对于卖奶粉的具体搬离时间并没有强制性要求。此外，被上诉人没有提前通知上诉人解除合同。其次，2019年3月8日被上诉人的代理人对上诉人称，其已将转让涉案房屋的承租权的广告贴出去了，并且当天已带人看房。说明被上诉人也自认为其已经是房屋的实际承租人了，其有权再将房屋进行处理。最后，本案系被上诉人因单方经营计划有变，才找种种借口要回转让费并提起诉讼，并非上诉人违约在先。二、上诉人与被上诉人转款8000元的性质并非解除合同退还房屋转让费，而系被上诉人称资金周转有困难，让先转给其一些转让费用，随后补上。三、一审判决存在过度推理上诉人与被上诉人的意思表示，歪曲了上诉人的真实意思表示；上诉人与被上诉人并没有达成新的合同，其真实意思只是如果卖奶粉的推迟搬走时间，先把部分转让费让被上诉人拿去周转资金，但并没有明确表示如卖奶粉的人未按期搬走原合同不再履行。被上诉人中州旅行社安阳分社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。首先，上诉人在上诉状中陈述的事实均为虚假陈述。被上诉人为拓展业务，才与上诉人商谈转让门面事宜。上诉人明确承诺能够随即交付房屋的前提下，被上诉人才支付了转让费，但因上诉人隐瞒涉案门面房另外承租人合同未到期的事实，根本无法交付，构成根本违约，被上诉人要求上诉人全额返还转让费，上诉人承诺全额返还。其次，上诉人提出承担5000元损失非真实意思表示，在上诉人承诺全额返还转让费后，仅陆续返还了8000元，剩余32000元经被上诉人多次催要，上诉人均以各种理由拖延，为尽快了结此事，才附条件向上诉人提出，如尽快返还转让费可承担5000元损失。中州旅行社安阳分社向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告房屋转让费32000元；2、判令二被告支付2019年1月1日起至实际返还转让费之日期间的债务利息，利息按照年利率6％计算；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月21日，原告与被告达成口头约定，被告将其承租的位于安阳市解放大道路北新大地宾馆东侧的门面房转让于原告，转让费4万元，约定2018年12月底前，将门面房腾清交付原告。当日，原告的员工刘晶向被告高玉青给付定金2000元，2018年12月24日原告的员工岳军，向被告景艳霞转账38000元。同日，被告高玉青给原告出具收到条，载明：今收到转让费40000元（肆万元），高玉青，2018年12月24日。原告向被告支付转让费后，被告向原告给付了门面房的钥匙。因案涉门面房存在另外承租人合同未到期，门面房到期后被告无法按时腾清。2019年2月1日，原告员工刘晶微信联系被告高玉青称，转让费先退给原告，等卖奶粉的搬走，立马对接，可以押原告2000元定金。被告高玉青微信答复说，刚刚联系了，就这两天就给个答复，不行就把钱退给原告员工刘晶，也好交差。经过原告多次向被告催要退还转让费，被告高玉青先后数次退还8000元。被告还有转让费32000元，没有退还原告。一审法院认为，本案焦点问题是原告双方达成的口头协议的内容，是对门面房转租权的转让，双方对于转租范围的约定是哪些房屋，通过被告高玉青和原告员工刘晶的微信聊天记录，可以看出原告租赁使用门面房的目的是为了拓展扩大业务，需用较大的门面房进行经营，原告缴纳了足额的转让费后，在约定的时间内无法对承接转让的门面房进行装修，无法实现拓展扩大业务的目的，原告及时通知了被告高玉青，被告方前期也口头答应了如果不能腾清卖奶粉的门面房，就把转让费退回的承诺。因此，原被告之间又形成了一个新的合同关系，即被告按期将卖奶粉的房屋交付给原告，原合同继续履行，否则原合同不再履行，原告同意被告押2000元作为定金。目前，案涉房屋因卖奶粉的门面房没有在期限内腾出，原告另在他处租赁房屋，导致案涉房屋的房主另行租赁给他人。综上，原告要求被告返还转让费，符合法律规定，但是返还的转让费，应该扣除原告口头承诺5000元的损失的数额，故被告应该返还原告转让费27000元。被告辩称，钥匙已经交给原告，该转让合同已经履行完毕，因为双方的合同是按照口头约定，应将约定的全部门面房交付原告使用，被告仅仅交付钥匙，只是履行合同的一部分，因此，被告辩称的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告高玉青、被告景艳霞于判决生效后十日内返还原告河南中州国际旅行社有限公司安阳分社转让费27000元；二、驳回原告河南中州国际旅行社有限公司安阳分社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由原告河南中州国际旅行社有限公司安阳分社负担100元，被告高玉青、被告景艳霞负担200元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，关于上诉人高玉青、景艳霞主张房屋租赁买卖合同已履行完毕，被上诉人中州旅行社安阳分社系出于个人原因解除合同的问题。因被上诉人向上诉人全额支付转让费后，上诉人仅交付被上诉人门面房的部分钥匙，且涉案房屋仍有部分被其他租客占用，并未按约定完全交付被上诉人使用。通过上诉人高玉青与被上诉人员工刘晶之间的微信聊天记录，可以看出双方对于门面房转租权的转让已形成新的合同关系，即上诉人按期将销售奶粉所占用的涉案房屋交付被上诉人，否则原合同不再履行，但涉案房屋因销售奶粉的门面房未在期限内腾出，被上诉人另行租赁房屋，导致案涉房屋的房主另行租赁给他人，故一审法院认定上诉人返还被上诉人转让费并无不当。上诉人主张与被上诉人转款8000元的性质非解除合同，退还房屋转让费，而系被上诉人资金周转有困难，让先转给其一些转让费用，随后补上，但未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，上诉人高玉青、景艳霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人高玉青、景艳霞负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年八月二十四日书记员 赵 洋