辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2593号上诉人（原审被告、反诉原告）：李光仁，男，1958年12月30日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：矫克斌，男，1968年9月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区解放东路368号31栋101室。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人李光仁因与被上诉人上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李光仁上诉请求：1、依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初1826号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2、依法判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误：上诉人在诉讼过程中举证证明，被上诉人在履行物业服务合同过程中，存在严重违约行为，具体如下：1、消防设施问题。消防设施缺失，损坏严重，管道缺水（官方给出明确答复爱家皇家花园小区消防设施部分合格，部分不合格）。2、物业用房问题。《前期物业服务合同》约定，全园区30幢楼物业用房建筑面积为481.84平方米，未经小区业主同意，被上诉人伙同开发商将上述物业用房出售。搬到现在的物业中心，该中心位于四楼不方便业主报修，一期二期业主共计1372户只有一部报修电话，经常占线给业主造成很大困扰。鞍山市所有小区物业服务中心没有在四楼的。3、保洁问题。依据前期物业服务合同补充条款附件二，物业公司应承担的清洁卫生服务义务未履行；4、电梯维保和护套问题。电梯维护没有按照国家规定进行，被申请人承诺每季度保养一次，但申请人咨询特种设备检验局得知，电梯应每半月保养一次，被上诉人违反国家强制性规定。被上诉人为安装投影设备，将电梯顶部护套拆除，导致电梯存在隐患；5、公共设施问题。从2015年至今，因各种设施均未维修，导致楼房公共区域内的大厅、走廊、门厅、安全门、单元门、路灯均存在不同程度的毁损；6、广告收益问题。被上诉人上报政府每部电梯每年收益1500元，爱家小区共53部电梯，每年应得79500元收益，被上诉人公示的数额与实际收入的数额有差异。并且该收益应上缴鞍山市房屋维修基金管理中心，并建立二级账户，作为业主维修房屋使用，但被上诉人未履行该项义务；二、上诉人对上述主张都举出证据证明，但被上诉人否认并未提供证据，不应支持被上诉人意见。三、原审判决适用法律错误：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。被上诉人未按约定履行义务，应承担违约责任。应酌情减少物业费。爱家物业公司辩称，服从一审判决。爱家物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李光仁给付拖欠物业费7756.02元、电梯费900元、违约金1343元，合计9999.02元；2.诉讼费由李光仁承担。李光仁反诉请求：一、判令爱家物业公司减免物业费2326.86元；二、判令爱家物业公司继续履行其服务义务，限期整改；三、判令爱家物业公司给予李光仁亲自签订的前期物业服务合同，合同期限已过，要求重新签订物业合同；四、判令爱家物业公司搬回17号楼物业用房；五、判令爱家物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订《前期物业服务合同》一份，双方约定：由爱家物业公司为鞍山爱家皇家花园小区提供物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。高层住宅物业费收费标准每月每平方米1.8元，电梯费30元户月。业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为1月1日、7月1日。物业服务期限为5年，2014年1月1日至2018年12月31日。逾期交纳的，应当按照日3‰的标准承担相应的滞纳金。同时，鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订《前期物业服务合同-补充条款》一份，合同第四章约定如合同到期，未出现业主委员会代表全体业主与爱家物业公司或其他物业公司签订新的物业服务合同，则同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：1.物业公司同意继续履行本合同；2.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同。另查，李光仁在鞍山爱家皇家花园小区内有住宅一处，面积为143.63平方米。李光仁未交纳2017年1月1日至2019年6月30日的物业费7756.02元、电梯费900元，合计8656.02元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，爱家物业公司在原案涉案前期物业服务合同中约定的物业服务期限为2014年1月1日至2018年12月31日。合同到期后，业主委员会并未与其他物业公司签订物业费合同，爱家物业公司愿意继续履行物业服务，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同。故爱家物业公司向李光仁所住小区提供物业服务的行为合法有效。李光仁作为由爱家物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了爱家物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向爱家物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于爱家物业公司要求李光仁给付拖欠物业费、电梯费的诉讼请求，该院予以支持。关于李光仁提出消防设施损坏严重存在问题的抗辩理由，因李光仁提出的该项抗辩理由不能充分证明爱家物业公司存在根本性违约的情形，爱家物业公司亦基本履行了提供物业管理服务的义务，故对于李光仁提出的该项抗辩理由，该院不予支持。关于李光仁提出物业用房17号楼一层被卖爱家物业公司没有尽到保护业主共有财产的责任合同的抗辩理由，前期物业服务合同中约定物业公司对物业用房具有维修义务，物业用房被卖与物业公司提供的物业管理服务无法律上的直接因果关系，故对于李光仁提出的该项抗辩理由，该院不予支持。关于李光仁提出保安现在是无证上岗的，爱家物业公司拒绝整改的抗辩理由，李光仁提出按照《辽宁省保安服务管理条例》第23条规定，保安上岗必须持证，经过公安局认证之后，然后持证上岗。该《辽宁省保安服务管理条例》于2010年7月30日已失效，故对于李光仁提出的该项抗辩理由，该院不予支持。关于李光仁提出减免物业费2326.86元的反诉请求，爱家物业公司履行了提供物业管理与服务的义务，李光仁作为业主亦接受了物业服务，李光仁应当承担交纳物业服务费的义务，李光仁的该项主张无相关法律依据，故该院不予支持。关于李光仁提出爱家物业公司继续履行其服务义务，限期整改的反诉请求，爱家物业公司提供物业管理服务、履行合同义务，为小区进行各项设施检查、维修系持续性工作，爱家物业公司亦基本履行了提供物业管理服务的义务。故对于李光仁提出的该项主张，该院不予支持。关于李光仁提出爱家物业公司给予李光仁亲自签订的前期物业服务合同，合同期限已过，要求重新签订物业合同的反诉请求，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”之规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，《前期物业服务合同》合同期限已到，选聘物业服务企业应经业主大会决定，业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同，故对于李光仁提出的要求爱家物业公司与其签订新的物业服务合同的反诉请求，该院不予支持。关于李光仁提出要求爱家物业公司搬回17号楼物业用房的反诉请求，爱家物业公司主张17号楼物业用房现已被开发商售出，李光仁要求爱家物业公司搬回17号楼物业用房欠缺履行条件，故对于李光仁的该项反诉请求，该院不予支持。关于爱家物业公司主张要求李光仁给付违约金的诉讼请求，根据本案实际情况并结合李光仁提出的相关证据，爱家物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，该院对于爱家物业公司要求李光仁给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条规定，判决：一、李光仁于判决生效之日起十日内给付上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司2017年1月1日至2019年6月30日的物业费7756.02元、电梯费900元，合计8656.02元；二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求；三、驳回李光仁的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，由李光仁负担。二审中，上诉人李光仁提交证据光盘两张和照片，用以证明1、路灯损坏维修不及时；2、在2号和3号楼的岗亭没有保安执勤；3、4号楼和17号楼前，一些设施堵塞消防通道；4、指示牌损坏，常年不予维修；5、物业公司占用绿地，改造为消防通道；6、小区原来种树木后改变为草坪；7、电梯轿厢破损，有的轿厢防护板至今没有拆除。8、园区内台阶地灯损害不予维修；9、景观喷水池5年未使用；10、逃生指示灯损坏，未予更新而是更换面板遮盖；11、南门为了悬挂广告牌，将小区监控拆除，存在安全隐患；12、19号楼垃圾堵塞；13、1号楼大堂墙砖不予维修；14、对化粪池不清理致使粪便倒灌；15、保洁没有做到等。爱家物业公司质证认为消防设施齐全，能够达到正常使用；小区设有南、西两个车行及人行路口，均设有门禁并有保安看守；2号和3号楼的岗亭并非值守岗亭，而是用于保安巡逻交接休息用途；公共设施是日常消耗品需要维修周期，目前大部分已经维修完毕，少部分由于维修季节或零件、材料需要集中采购，均会陆续完成维修；消防通道路障设施为小区三期与一、二期的交界处，因三期入住集中装修，一、二期业主反映装修车辆进入该生活区影响生活，故设置该设备，该设备底部为滑轮设计开启移动均便利且迅速，不成为消防隐患；绿化方面植物枯死属正常现象，冬季无法补种，春季或夏季补种也需要周期生长等。为证明上述服务，爱家物业公司也提供照片。本院认为，上诉人提供的光碟和照片，以及爱家物业公司提供的照片，能够证明爱家物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，爱家物业公司也在不断进行改进，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，爱家物业公司依据与鞍山爱家房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，为李光仁居住的小区提供物业服务，李光仁作为小区业主接受了爱家物业公司服务，应当交纳相应的物业费、电梯费。关于李光仁上诉提出爱家物业公司收费标准过高，应按鞍山市住宅区域物业服务收费标准收费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，爱家物业公司与鞍山爱家房地产开发有限公司于2014年1月1日签订前期物业服务合同，约定物业服务收费高层住宅1.8元/月/平方米，电梯费30元/月/户。该约定并不违反法律规定，对双方产生效力，现李光仁提出收费过高要求调整，证据不足，本院不予支持。关于李光仁上诉提出爱家物业公司没有按照约定履行义务，小区内存在消防设施缺失、消防通道堵塞、保洁卫生不到位、公共设施缺失不予修理等问题一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在爱家物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但爱家物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，李光仁上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。故对李光仁的此节上诉理由，本院不予支持。关于李光仁上诉提出爱家物业公司将物业用房搬至四楼办公给业主造成不便一节。按照前期物业服务合同约定，物业用房由开发商提供，现在开发商将原提供给爱家物业公司的物业用房更换至他处，并不必然影响物业公司的服务，李光仁以此拒交物业费理由不当，故对李光仁的此节上诉理由，本院不予支持。关于李光仁上诉提出交纳的物业费和爱家物业公司提供的服务标准不符一节。物业公司的收费标准与提供的物业服务内容属于物业服务合同约定，物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，爱家物业公司的服务如不能达到令李光仁满意的程度，但李光仁不满意不等同于小区其他业主的意见，李光仁可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促爱家物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。李光仁以拒交物业费的办法消极对抗对爱家物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故对李光仁的此节上诉理由，本院不予支持。关于李光仁上诉提出广告收益的问题。经查，一审时李光仁作为反诉原告并未提出此项反诉请求，故其此项上诉请求不属于本案二审的审查范围，本院不予审查。综上所述，李光仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李光仁负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年八月二十七日法官助理单琬甜书记员王佳策