湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初2521号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。 法定代表人：昌荣，该公司副总裁。 委托诉讼代理人：张鑫，男，该公司员工。 被告：刘厚容，女，1963年4月15日出生，汉族，住武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：钟威，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 被告：魏喜妮，女，1989年5月26日出生，汉族，住武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：钟威，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）与被告刘厚容、魏喜妮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告彩生活公司的委托诉讼代理人张鑫，被告刘厚容、魏喜妮的委托诉讼代理人钟威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彩生活公司向本院提出诉讼请求：1.被告刘厚容、魏喜妮支付原告彩生活公司物业管理费4,198.88元、滞纳金1,471.70元，共计5,670.58元；2.被告刘厚容、魏喜妮承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月28日，原告彩生活公司与案外人武汉市兴荣伟业贸易发展有限公司签订了物业管理服务合同。该合同约定，该物业管理合同期自该物业正式入伙之日起计，直至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；受益人按照房屋建筑面积向原告彩生活公司支付物业管理费用，缴费时间为从开发商通知的业主入伙之日起，每次交纳费用时间为当月5号前，逾期缴费的，从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金直至交纳全部费用之日止。被告刘厚容、魏喜妮系前述物业1栋1单元321室的业主，其房屋建筑面积为52.16平方米。按照合同约定，被告刘厚容、魏喜妮应当向原告彩生活公司缴纳从2018年7月1日至2020年5月31日的物业管理费4,198.88元，但被告刘厚容、魏喜妮一直拒绝缴纳该费用。为维护自身权益，原告彩生活公司故提起诉讼。 被告刘厚容、魏喜妮辩称：1.从原告彩生活公司与被告刘厚容、魏喜妮签订的《前期物业管理服务协议》第四条与第五条的内容来看，双方并未就物业管理服务费用及其他有偿服务费用进行约定，也没有约定滞纳金条款，故原告彩生活公司主张的物业费、滞纳金缺乏合同依据；2.原告彩生活公司不履行物业管理服务协议约定义务在先，包括在保洁和环境卫生方面严重违约、未按合同约定履行绿化维护义务、在安全保障方面未尽合同义务、未能履行24小时安保和消防及抢修服务、无办公电话、对被告刘厚容和魏喜妮在内的小区业主态度极其恶劣等，有的还引发群体事件，且拒不改正，故原告彩生活公司要求被告刘厚容、魏喜妮支付物业费和滞纳金缺乏法律依据；3.原告彩生活公司提交的《前期物业管理服务协议》等协议中关于被告刘厚容、魏喜妮建筑面积、物业服务费标准等内容系原告彩生活公司伪造，应排除该非法证据，并追究原告彩生活公司伪造证据的法律责任；4.被告刘厚容、魏喜妮多次要求原告彩生活公司退还违法多收取的0.24平方米的物业费计10.08元和重复收取的装修期间水费75元，原告彩生活公司拒不退还；5.原告彩生活公司接手涉案小区物业服务后，导致了大量的纠纷，包括诉讼、信访等群体事件因而时有发生，被告刘厚容、魏喜妮向原告彩生活公司提出改进意见，原告彩生活公司拒不改正并将被告刘厚容、魏喜妮踢出了群聊。综上，请求驳回原告彩生活公司的诉讼请求。 本院查明的主要事实：被告刘厚容、魏喜妮为本辖区青澳·都市尚巢小区1栋1单元321室房屋业主。该房屋的武汉市商品房买卖合同载明用途为办公、建筑面积为52.40平方米，但该房屋实际建筑面积为52.16平方米。2014年3月28日，原告彩生活公司作为乙方与案外人武汉市兴荣伟业贸易发展有限公司作为甲方签订《青澳·都市尚巢物业管理服务合同》一份。该合同约定，甲方选聘乙方对其开发的青澳·都市尚巢精装复式公寓项目提供物业管理服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为公寓每月每平方米3.5元、商业用房每月每平方米5.6元；物业管理服务资金于该物业开始交付使用之日起按月计收，已交付给业主的物业，甲方不再承担物业管理服务资金；物业管理服务资金应于每月五日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；该物业管理合同期自该物业正式入伙之日起计，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，直至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止，业主委员会成立并与物业服务企业签订的服务合同生效后，则前期物业管理委托合同自动终止等。2017年6月16日，被告刘厚容、魏喜妮与原告彩生活公司订立《前期物业管理服务协议》一份，就原告彩生活公司向被告刘厚容、魏喜妮提供前期物业管理服务的事项进行了约定。该合同载明，被告刘厚容、魏喜妮的物业在青澳·都市尚巢小区内，建筑面积为52.16平方米，被告刘厚容、魏喜妮从开发商通知的业主入伙之日起开始向原告彩生活公司缴纳物业管理费，其中非住宅按建筑面积每月每平方米3.5元缴纳，商业用房按建筑面积每月每平方米5.6元缴纳，每次交纳物业费的时间为当月10日前；被告刘厚容、魏喜妮违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告彩生活公司有权要求被告刘厚容、魏喜妮补齐并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至被告刘厚容、魏喜妮交纳全部费用之日止；等等。被告刘厚容、魏喜妮购买涉案物业后结合购房合同约定的建筑面积52.40平方米和3.5元每月每平方米的标准交纳了2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费共计2,200元。自2018年7月1日起，被告刘厚容、魏喜妮以原告彩生活公司提供的各项物业服务不符合合同约定为由不再向原告彩生活公司缴纳物业服务费。原告彩生活公司因向被告刘厚容、魏喜妮催缴未果，故起诉来院，请求依诉予判。 原告彩生活公司确认，被告刘厚容、魏喜妮名下的涉案物业所适用的物业费缴纳标准系每月每平方米3.5元。对于被告刘厚容、魏喜妮已缴纳的2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费中超出实际面积计算的款项共计9.28元（2,200-52.16×3.5×12），原告彩生活公司同意在本案中进行扣减。2018年下半年的一段时间内，青澳·都市尚巢小区内存在建筑垃圾在小区停车场处的围栏外较大面积杂乱堆放影响小区环境卫生的情况。 本院认为：原告彩生活公司与案外人武汉市兴荣伟业贸易发展有限公司签订的《青澳·都市尚巢物业管理服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。在被告刘厚容、魏喜妮成为涉案物业的业主后，原、被告订立了《前期物业管理服务协议》。对于原告彩生活公司提供的该份《前期物业管理服务协议》，被告刘厚容、魏喜妮已确认其为合同一方，且该协议上的物业费收费标准、违约金标准与《青澳·都市尚巢物业管理服务合同》约定的一致，故该合同系原、被告的真实意思表示，且合法有效，对原、被告均具有约束力。被告刘厚容、魏喜妮所持有的《前期物业管理服务协议》显示物业费标准处为空白的事实及其对原告彩生活公司持有的该份协议所提出的建筑面积数字填写时间的异议，并不能推翻原告彩生活公司提供的该份协议的真实性和有效性。原告彩生活公司持续为该小区提供了物业服务，被告刘厚容、魏喜妮应当依约支付相应期间的物业服务费。 关于被告刘厚容、魏喜妮所提抗辩意见，本院认为，1.案外人武汉市兴荣伟业贸易发展有限公司向原告彩生活公司发出的工作函，没有双方就后续合同是否解除进行沟通和确认的证据佐证，且其内容本身与本案的物业服务事项无关，故该证据不能证明涉案《青澳·都市尚巢物业管理服务合同》已被解除，亦不能证明原告彩生活公司的物业服务不符合合同约定；2.被告刘厚容、魏喜妮提供的显示小区内建筑垃圾堆放情况的图片显示，大量建筑垃圾大面积杂乱堆放在小区停车场处，有的在围栏内，有的在围栏外，对于该事项，虽然建筑垃圾的处理周期相对较长且处理较为困难，但即便如此，原告彩生活公司对于已产生的建筑垃圾仍应确保在小区内有序堆放以减轻建筑垃圾对小区环境的影响，故这些图片确可以说明原告彩生活公司在该问题上的物业服务存在不到位之处；3.对于被告刘厚容、魏喜妮提供的其他欲证明原告彩生活公司物业服务不符合合同约定的图片和与被告刘厚容、魏喜妮有关的视频，仅可以反映特定时间小区内环境的局部状态和原告彩生活公司人员在某一特定时间、场合下的部分片段化的工作情况，且因相关事实的发生有多种原因，本院认为这些证据虽有的可以反映出原告彩生活公司为涉案小区提供的物业服务存在一定瑕疵或部分业主认为不合理的地方，但尚不足以证实原告彩生活公司的这些物业服务存在较大不足。 因物业服务费包含了物业公司正常运营的成本，现原告彩生活公司提供的物业服务虽存在瑕疵，但业主以此为由不履行交纳物业服务费用的义务在损害原告彩生活公司合法利益的同时，也损害了其他业主的合法权益。综上，就2018年7月1日至2018年12月31日的物业服务费，由于原告彩生活公司在处理建筑垃圾问题上确存在不足之处，故本院酌情认定由被告刘厚容、魏喜妮向原告彩生活公司缴纳其中的90%部分计985.82元（52.16平方米×3.5元/平方米/月×6个月×90%），对于2019年1月1日至2020年5月31日期间物业服务费共计3,103.52元（52.16平方米×3.5元/平方米/月×17个月），被告刘厚容、魏喜妮则应全额缴纳，因原告彩生活公司同意从中扣减前期因建筑面积误差多收取的物业服务费9.28元，故扣减该款后，被告刘厚容、魏喜妮应向原告彩生活公司支付物业服务费4,080.06元（985.82+3,103.52-9.28）；对于原告彩生活公司的滞纳金主张，本院则不予支持。另外，对于被告刘厚容、魏喜妮答辩中提到的原告彩生活公司重复收取了其装修期间的水费问题，因水费不包含在原告彩生活公司主张的物业费内，且原告彩生活公司未表示同意就该费用问题在本案中一并处理，故本案中不进行认定和处理。在今后的工作中，原告彩生活公司应进一步提高涉案小区的物业服务质量并改善与小区业主之间的沟通状况，被告刘厚容、魏喜妮等小区业主亦应以合理的方式督促其完善物业服务，从而共同建立起美好的小区大家园。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下： 一、被告刘厚容、魏喜妮于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司2018年7月1日至2020年5月31日期间涉案房屋的物业服务费4,080.06元（此款已扣除原告深圳市彩生活物业管理有限公司前期因建筑面积误差多收取的物业服务费9.28元）； 二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担7元，由被告刘厚容、魏喜妮负担18元。 本判决为终审判决。 审判员  郑灵芝 二〇二〇年八月二十八日 书记员  赵文琪