江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏10民终1253号 上诉人（原审原告）：扬州市安宜物业管理有限责任公司，住所地宝应县宝泰路5号。 法定代表人：何忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵彩琴，宝应县兴港法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：宝应县广厦兰郡业主委员会，住所地宝应县广厦兰郡小区9-1-301室。 负责人：王志云，该业主委员会主任。 上诉人扬州市安宜物业管理有限责任公司（以下简称安宜物业）因与被上诉人宝应县广厦兰郡业主委员会（以下简称兰郡业委会）确认行为无效纠纷一案，不服宝应县人民法院（2019）苏1023民初8122号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安宜物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由兰郡业委会负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决未对请求判决兰郡业委会2019年2月26日发给安宜物业的《告知书》违反法定程序无效、兰郡业委会2019年10月20日发给安宜物业的《关于限期扬州市安宜物业管理有限责任公司撤离的通知》违反法定程序无效作出说理和回应，就驳回安宜物业的诉讼请求。兰郡业委会上门征求意见，是业主大会召开的临时会议，临时会议的召开应符合《物业管理条例》第十三条规定，经20%以上的业主提议召开。一审认为兰郡业委会发函给安宜物业时间较长，业主通过多种渠道知悉，属事实认定错误。一审中，兰郡业委会已认可，有些业主的票是通过电话和微信授权代签的，这是违反法律规定的。2.一审适用法律错误。一审对《物业管理条例》第十四条召开业主大会会议应当于会议召开15日以前通知全体业主作了扩大解释，认为该告知行为可以采用书面征求意见形式，亦可以采用集体讨论形式，适用法律错误。 兰郡业委会辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，判决公正。1.兰郡业委会2019年2月26日发给安宜物业的《告知书不违反法定程序。2.关于兰郡业委会召开的业主会议是定期还是临时会议，在一审已明确，业主大会定期会议只能是5年一次，其中突发状况需要召开的会议均为临时会议，安宜物业主张临时会议召开必须有20%业主提议，是对法律法规理解错误。3.安宜物业认为召开临时会议需要15天公示，因时间原因，兰郡业委会在一审没有提供公示证据，后在主管部门报送材料找到。 安宜物业向一审法院起诉请求:1.判令兰郡业委会2019年2月26日发给安宜物业的《告知书》违反法定程序无效；2.判决兰郡业委会2019年10月20日发给安宜物业的《关于限期扬州市安宜物业管理有限责任公司撤离的通知》违反法定程序无效；3.判决兰郡业委会2019年11月2日至2019年11月3日及后续几天的上门征求意见结果无效；4.判令兰郡业委会2019年11月11日发给安宜物业的《告知书》无效；5.本案诉讼费用兰郡业委会负担。 一审法院认定事实：2017年5月，安宜物业（乙方）、兰郡业委会（甲方）签订了物业管理服务合同，服务期限二年，至2019年5月7日期满。合同约定：乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，合同还约定了其他事项。由于安宜物业没有按照安宜物业、兰郡业委会提出的意见进行整改，2019年2月26日、10月20日、10月29日起，兰郡业委会先后多次向安宜物业发出告知书（函）及限期撤离通知，要求安宜物业按照物业服务合同约定，自行撤离服务场地并办理交接手续。2019年10月29日及10月31日，兰郡业委会致全体业主征询意见书，表明，鉴于安宜物业、兰郡业委会签订的物业服务合同已经到期，业主委员会就小区存在的消防、电梯等安全问题要求其限期整改,由于物业公司对整改意见没有改观的迹象，业主委员会根据江苏省物业管理条例等相关法律之规定，决定召开业主大会，并以上门书面征求意见的方式，就是否续聘安宜物业进行表决。兰郡业委会实际于2019年11月2日-2019年11月5日书面征求业主意见，11月7日得出统计结果，小区实际具有表决权的业主1096户，同意解聘的有690户。2019年11月11日，兰郡业委会向安宜物业发《告知书》解聘安宜物业、要求安宜物业服务至2020年2月16日撤离。安宜物业对兰郡业委会上述决定不服，遂引起本诉。 另查明，兰郡业委会筹备组于2017年1月22日制定了广厦兰郡业主大会议事规则及小区管理规约，2017年3月1日成立了第一届业主委员会，2017年3月15日业主委员会经选举产生并经公示，结果报告经宝应县安宜镇齐心社区及安宜镇政府的确认。 一审法院认为，安宜物业提出解除物业服务合同是否符合法定的解除条件问题。根据《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采取集体讨论的形式也可以采取书面讨论的形式，故兰郡业委会采取书面调查的形式召开业主大会并不违反法律规定。但同时《物业管理条例》还规定，召开业主大会会议应当在会议召开前15日以前通知全体业主。此告知义务系保障业主知情权、行使业主权利的重要前提。一审法院认为，该告知行为可以用书面征求意见形式，亦可用集体讨论形式，兰郡业委会先后多次向安宜物业发出告知书（函）及限期撤离通知，时间较长，业主已通过多种渠道知悉召开业主大会会议的通知，根据统计结果，同意解聘安宜物业的业主户数与专有面积数均已过半数，兰郡业委会根据业主大会上述决议,决定解聘安宜物业，是符合法定的解除条件和解聘程序要求的。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回安宜物业的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由安宜物业负担。 经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。 另查明，兰郡业委会2019年2月26日的《告知书》主要内容为“……业委会成立后，小区管理虽有些整改，但达不到广大业主的期望值，体现不了质价相符的原则，更为严重的是贵公司对消防、电梯维保不及时到位，存在重大安全隐患……决定在期限届满前三个月书面告知贵公司，将不再续聘贵公司给本小区事实物业服务……”。2019年10月20日的《关于限期扬州市安宜物业管理有限责任公司撤离的通知》主要内容为“……小区业委会于2019年项贵公司送达了关于不再续聘贵公司的《告知书》，贵公司收到该《告知书》后，没有针对相关内容进行整改，也不与我们业委会进行对接，现经业委会研究决定，请贵公司接通知后，于2019年11月21日前撤离本小区……”。2019年11月11日的《告知书》主要内容为“……2017年3月业主委员会成立后，经督促小区服务工作有些改进，但达不到广大业主的期望值，体现不了质价相符的原则，截至目前小区存在很多问题……现书面告知贵公司在收到《告知书》九十日后（2020年2月16日）撤离本小区……”。 二审争议焦点为，安宜物业主张确认2019年2月26日的《告知书》、2019年10月20日的《关于限期扬州市安宜物业管理有限责任公司撤离的通知》、2019年11月2日至3日的征求意见的结果与2019年11月1日的《告知书》无效，是否应当支持？ 本院认为，安宜物业主张确认2019年2月26日的《告知书》、2019年10月20日的《关于限期扬州市安宜物业管理有限责任公司撤离的通知》、2019年11月2日至3日的征求意见的结果与2019年11月1日的《告知书》无效，不应支持。理由如下：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”。本案中，安宜物业与兰郡业委会签订的《物业管理委托合同》于2019年5月7日履行期届满，兰郡业委会2019年2月26日的《告知书》、2019年10月20日的《关于限期扬州市安宜物业管理有限责任公司撤离的通知》、2019年11月2日至3日的征求意见的结果与2019年11月1日的《告知书》所针对的是物业合同期满后的事项，不属“选聘或解聘物业服务企业”，故不属《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的须由业主共同决定的事项。安宜物业请求确认兰郡业委会2019年2月26日的《告知书》、2019年10月20日的《关于限期扬州市安宜物业管理有限责任公司撤离的通知》、2019年11月2日至3日征求意见的结果与2019年11月1日的《告知书》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，安宜物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人扬州市安宜物业管理有限责任公司负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长  陈明霞 审判员  孙建瑢 审判员  陈少君 二〇二〇年八月三十一日 书记员  蔡瑾文