河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4007号 上诉人（原审被告）：河北惠华房地产开发有限公司。住所地河北省石家庄市晋州市健康路东。 法定代表人：郑建志，该公司执行董事。 原审被告：河北惠华房地产开发有限公司东光分公司。住所地河北省东光县东兴路东侧、普济医院北侧东光城市广场项目商业S10（4号、5号、6号商铺）。 负责人：赵春彩，该公司经理。 上诉人、原审被告共同的委托诉讼代理人：韩永正，河北衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张颖，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王成，男，1990年4月1日出生，汉族，住河北省衡水市阜城县。 被上诉人（原审原告）：魏乐，女，1986年5月10日出生，汉族，住河北省衡水市阜城县。 二被上诉人委托诉讼代理人：李云超，河北冀星律师事务所律师。 河北惠华房地产开发有限公司（以下简称惠华房地产）因与被上诉人河北惠华房地产开发有限公司东光分公司（以下简称惠华房地产东光分公司）、王成、魏乐房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2019）冀0923民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北惠华房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销河北省东光县人民法院（2019）冀0923民初1189号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审判决事实不清，适用法律错误。一、上诉人未能在合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案是不可抗力造成，并非上诉人违约。在双方购房合同履行过程中，由于国家政策调整，东光县行政机构职能重新划分。成立了东光县不动产登记中心。2017年5月份以后房地产开发商向东光县住建局房管处报备房屋权属登记材料改为向东光县不动产登记中心报备材料，且相应的报备资料有了新的变动和增加。2017年5月份后办理房屋权属登记证书需要由开发商向产权登记机关备案所需报备资料由原来的10项（即：1、权利人营业执照；2、权利人法定代表身份证明；3、委托授权书（条件：委托代理人办理）；4、代理人身份证明（条件委托代理人办理）；5、不动产权证书（土地）（条件：已发证书）6、建设用地规划许可证；7、建设工程规划许可证；8建筑工程施工许可证；9、河北省建设工程峻工验收备案证明书；10、规划局审批的规划放线图、纸质施工蓝图、修建性详细规划；10、不动产权籍调查委托授权书）变成了12项，增加了：第11项、不动产权籍调查成果（不动产权籍调查表、不动产测量报告）；第12项、《测给成果电子数据》特别是第11项不动产权籍调查成果与第12项《测绘成果电子数据》需要委托具有相应资质的测绘部门专门运用专业的电子数据，对所有房屋进行落宗定位，需要时间较长。由于政策调整上诉人在短期内无法按照新的报备材料要求，集齐所有产权登记所需的报备材料，造成此问题的原因是客观的，属于国家政策的调整，上诉人无法提前预见、避免和自行克服。因此，上诉人未能在合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，属不可抗力造成的，原审法院未查明事实。直接认定系上诉人违约是错误的。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的办理资料备案的期限，系政府强行干预下违背市场规律的约定。该期限非双方当事人自愿接受的合同条款，明显显示公平，属于格式性条款。根据双方《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定。上诉人交付商品房的标准为“该商品房经验收合格”，即被上诉人购买的这栋商品房经建设、监理、设计、施工、地勘等单位的检验合格，取得独栋建筑物的《竣工验收报告》上水库人就具备向被上诉人交付商品房的条件。但办理资料备案的前提，是整个小区经综合验收，包括绿化、消防等全部验收合格后，上诉人才能将开发企业需要提供的资料报产权登记机关备案。显然，从独栋商品房的交付，到整个小区的综合验收合格，具备办证条件，仅仅90日是根本无法做到的。同时，90日的备案期限也并非我国法律强行要求，相关司法解释更是赋予了当事人自由协商备案期限的权利。然而涉案项目，上诉人在将约定超过90天备案期限的《商品房买卖合同》交东光县产权登记部门备案时，被产权登记部门告知，合同中的备案期限必须是90日，超过90日约定的合同，不予备案。虽经上诉人多次与产权登记部门沟通。但终无果。因此，涉案《商品房买卖合同》约定的90日的备案期限属行政机关强行行政干预所致，违背合同当事人的真实意思表示，属格式性条款，原审判决适用合同第十五条对本案作出上诉人应当承担违约责任的认定，属认定事实不清，对上诉人明显显失公平理应予以改判。三、因被上诉人未对办理个人房屋产权登记提出申请，致使未能1办理房产证。非上诉人的过错所致，不应由上诉人承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十五条明确约定出卖人的义务仅为：“将办理权属登记带由出卖人提供的受料报产权登记机关备案”，出卖人没有为买受人办理分户不动产权证的当然义务。商品房买卖权属转移登记中买受人的义务是：（1）申请办理。如果买受人不申请办理、则转移登记就无法启动，所以，提出申请是买受人的首要义务。（2）清缴税费。根据相关的税收规定，施行先税后证制度，通常要求买受人清缴税费、出示完税证明。（3）提交相关的法定文件等，包括买受人房地产交易申请书、商品房预售契约、身份证明、购房发票《办证联》等。开发企业将权属登记的资料报送主管行政机关后，买受人提出登记办证申请则是后动转移登记的原因，买受人是登记办证的主号者，开发商在此一阶段的义务主要体现为协助买受人办证的义务，提供必要的证明文件因此，在这个阶段上，《城市房地产开发经营管理条例》第33条将买受人的办证义务确定为主动办证义务，而开发企业的办证义务为协助买受人办证并提供必要文件的义务。因此，本案中，如各被上诉人要求上诉人向其支付逾期办证违约金，其应举证证明其已向产权登记机关或上诉人提出申请，而最终确系上诉人的原因致使产权登记无法完成那么上诉人才构成违约。否则，未主张权利即未受损失，被上诉人无权主张赔偿。另外，即便别上诉人有证据证明，其曾向上诉人提出了办证申请，上诉人又确已违约，那么被上诉人主张违约金的计算期限，也应当自其提出申请之日起开始计算，而非自交房之日起90日后开始计算。因此，本案因被上诉人没有主动申请办理产权登记，损害事实并未发生，原审判决在对本案基本事实缺乏证据证明的情况下，判决上诉人对被上诉人承担逾期办证违约金。明显认定事实不清。适用法律错误。四、本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。本案中《商品房买卖合同》第5条约定：对于实际情况未发生或者双方不作约定时，应在空格部位打x以示删除。本合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任。该条款中双方对第1、2款明确约定对此不做约定，约定不做约定也是明确约定。也就是说，双方对产权约定的内容已经很明确，即使因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，也不能由出卖人承担责任。从条款字面上看，合同条款非常明确，就是无论在什么情况下出卖人都不承担违约责任。因此，涉案合同对办证违约责任既非无约定，也非约定不明，而是有明确的特殊约定。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院以该条为依据判决上诉人承担违约金并以其作为计算违约金的标准，属适用法律错误。 惠华房地产东光分公司，同意上诉人意见。 魏乐、王成答辩称，目前司法解释并没有废止，关于商品房买卖应当优先适用司法解释。 王成、魏乐向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令二被告给付原告迟延办理房产证违约金51556元；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张实际交房时间为2017年4月24日。 一审法院认定事实：二原告系夫妻，2015年9月30日原告与被告河北惠华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的东光县城市广场小区16号楼1单元901室商品房，建筑面积138.92平方米，合同总价款为477124元，合同约定交房日期为2016年5月30日。合同第十五条同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”。合同签订后，原告分两次向被告支付了合同约定的购房款，由被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司出具购房发票两张。截至2019年1月16日，被告在东光县不动产登记中心完成该楼房的首次登记。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告与被告河北惠华房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同真实有效，本院依法予以确认。 关于被告是否应承担违约责任：根据双方第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现被告未在约定的期限内即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。被告主张约定的办理产权证书的期限系政府强行干预所致，但合同约定的期限系出卖人提供备案资料的期限而非办理产权证书的期限，被告提交的东光县其他楼盘的房屋买卖合同不能证明与其主张的关联性，不能确实有效的证明其主张，故对被告的反驳意见本院依法不予采纳。被告主张原告未提出办证申请，根据双方合同约定被告有将产权登记所需材料报产权登记机关备案的义务，而备案是原告办理不动产证书的前提，因此被告有义务通知原告其履行办理备案的进程，并在备案完成后及时通知原告办证，本案中在被告完成备案以前，被告的主张不能成立。 关于原告要求被告支付违约金的计算方式：双方合同中对违约后的处理意见为“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”按下列第3项处理，即“由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任任。”该约定处理违约的前提条件与结果之间没有逻辑关系，本案中在房屋交付后至被告办理完备案前不能办理权属证书并不是原告的原因，因此该内容属于约定不明，应按照相关法律规定确定违约后的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”该条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方合同中约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，被告应按该条规定承担违约责任，违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求按月息千分之六计算，未提供相应法律依据，本院不予认可。原、被告均认可实际交房时间按照维修基金专用票据显示时间即2017年4月24日计算，交付使用后90日即为2017年7月23日，因被告于2019年1月16日将需要由其提交的资料报东光县不动产登记中心备案，故至2019年1月16日，被告已完成了合同所约定的备案义务，在此之后原告主张因被告手续不全不能办理产权登记证书的违约金不应再支付。综上，本案违约金计算的起止日期为2017年7月24日起至2019年1月15日止。 关于责任承担的主体:河北惠华房地产开发有限公司东光分公司不具有法人资格，其民事责任应由河北惠华房地产开发有限公司承担，故对原告要求河北惠华房地产开发有限公司东光分公司承担责任的主张依法不予支持。遂判决：一、河北惠华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告魏乐、王成逾期不能办理房屋权属证书的违约金（自2017年7月24日起至2019年1月15日止，按照已付购房款总额477124元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告魏乐、王成的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1089元，由被告负担。 本院二审期间，上诉人惠华房地产提交证据一、《东光县巡察办关于不动产证办理难的巡查报告》，该证据是东光县委巡察办根据网络舆情和县纪委提供的沧州市纠风办批转的问题线索巡查形成的报告。该报告第三款原因分析中，对城市广场爆发大规模开发商逾期办证诉讼的原因明确写到：当时，所有楼盘的合同模板均为房管局规定的模板，导入备案系统中，企业只能修改部分内容，签订合同时，企业已经明明知道合同约定的“单体楼房验收合格交房”后至90日，不可能完成“将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记备案机关备案”但我县所有房地产企业签订的商品房买卖合同均按照《城市商品房预售管理办法》中的第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记证书手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”，约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”从独栋商品房交付，到整个小区的综合验收合格具备办证条件，90日时间明显不够，故大部分房地产企业在尚未办理首次登记便将商品房交付买受人使用，且无法在90日时限内完成办证。2018年下半年，东光城市广场逾期办证违约案件爆发后，经政府协调，住建局房管办更改了备案合同模板，同意该条款可由开发企业和业主自行约定。该证据证明目的是：房地产开发企业在合同中约定交房90日内办理权属登记是当时东光县房管局在商品房备案合同中的强制要求，格式性条款。当时，东光县房管局强制要求当地所有的房地产开发企业必须按照其规定签订商品房买卖合同，交房90日内办理权属登记是房管局制式合同的强制要求，格式性条款。正是因为当时房管局不合理的政策要求，导致整个东光县爆发大规模的开发商逾期办证的诉讼，如此严重的后果开发商不该承担，也无能力承担。证据二、巡查报告问题底稿和部分网签合同内容截图。该证据巡查报告问题底稿中的一栏，支撑材料目录中第5项部分网签合同内容截图，共计选取了15份网签合同内容截图，这些截图均来源于东光县房改办的电脑网签端口。该证据证明了当时，东光县房管局强制要求当地所有的房地产开发企业（包括河北惠华房地产在内的城市广场项目）必须按照其规定签订商品房买卖合同，交房90日内办理权属登记是房管局制式合同的强制要求，格式性条款。 被上诉人王成、魏乐质证意见：对证据一《东光县委巡查办关于不动产证办理难的情况报告》1、对该证据形式以及证据来源我方不认可，因为这份证据是东光县委巡查工作领导小组向东光县县委提供的情况报告，属于内部文件流转的范畴，至于这份文件是通过何种渠道到上诉人手中，对其来源我方不认可。2、该情况报告的内容类似于统计和情况说明，我方认为其内容无法对抗开发商与业主之间所签订的商品房买卖合同的约定。本案涉诉合同的相对人是上诉人与答辩人。3、该份报告内容对于其他小区以及其他情形也作出了综合情况说明，如果用这份证据证实开发商不具备违约行为很明显证据内容和证明目的之间缺乏关联性。对证据二巡查报告问题底稿以及第三份证据截图的质证意见同第一份证据的质证意见。总之，上诉人与被上诉人之间签订的合同是双方自愿达成的结果，并且该份合同系上诉人方提供，对于是否有政策变动原因上诉人应当由明显的预判，最起码对业主来讲开发商在签订和履行合同中具有相对的主导权，退一步讲，就算是该90日由政府部门的建议，也是在上诉人默认和追认后又与答辩人方所签订的内容，对于该合同内容，如果上诉人把自己的违约行为和应当承担的违约责任向不可抗力的范围推送，归咎于政策的原因，很明显违反了合同法中的最基本的诚实信用原则。上诉人与被上诉人之间签订合同，被上诉人一方如约履行了合同，上诉人存在交房晚的违约责任（该违约责任已经履行完毕）同时根据该合同第十五条的约定上诉人具有在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。通过原一审审理，该资料备案完善与2019年1月16日，而根据别的案件审理，在2018年12月6日上午，上诉人还未完成涉案楼房的首次登记。而在根据原审庭审，上诉人与被上诉人均认可本案涉诉房屋的交付时间是2017年4月24日，交付后90日为2017年7月23日，该资料备案完善与2019年1月16日。综上，很明确可以体现出上诉人在履行合同过程中存在明确确定的违约行为，应当承担相应的违约责任。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人河北惠华房地产开发有限公司与被上诉人王成、魏乐签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效,本院予以确认。双方商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现上诉人未在约定的期限内即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。 上诉人惠华房地产上诉提出的涉案《商品房买卖合同》约定的90日的备案期限，属行政机关强行行政干预所致，违背合同当事人的真实意思表示的主张，第一、《商品房买卖合同》系上诉人惠华房地产与被上诉人王成、魏乐之间的合同，且由上诉人方提供合同样本，双方在合同中约定90日的办证期限应视为双方的真实意思表示。第二、《东光县委巡查办关于不动产证办理难的情况报告》原因分析1中已明确说明虽然县住建局提供了《商品房买卖合同》模板，但办证期限为空白，开发企业与购房人可以自行约定办证期限。开发企业明知90内不能完成办证而依然将合同中的办证期限写成90日。且上诉人惠华公司虽提出如果合同中不写90日则合同不能在住建局备案，但未就该事实提供证据且该说法也与《情况报告》原因分析1中的模板合同中说明的“办证期限处为空白，开发商和购房人可以自行约定”的情况不符。对上诉人惠华房地产提出的行政干预下形成90日约定的主张，本院不予采信。 上诉人主张未能在合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的材料由10项增至12项，属不可抗力造成的，不构成违约。但上诉人惠华公司并未提供证据证实其已在90日内完成原来10项材料，仅因新增2项材料未在90日内完成而导致其未能完成备案，故上诉人应当承担举证不能的不利法律后果，故对其不可抗力的主张，本院不予支持。 综上所述，河北惠华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,089.0元由上诉人河北惠华房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  位海珍 审判员  葛淑红 审判员  赵文甲 二〇二〇年八月十七日 书记员  潘艾平