湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初4700号原告：李某2，男，1983年10月20日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人:王旭，湖北楚道律师事务所律师。原告：冷某，女，1982年3月13日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人:王旭，湖北楚道律师事务所律师。原告：李某1，女，2011年1月7日出生，汉族，住武汉市东西湖区。法定代理人：李某2（李某1之父），住武汉市东西湖区吴家山街恒春里559号301室。法定代理人：冷某（李某1之母），住武汉市东西湖区吴家山街孟佳里82号101室。委托诉讼代理人：王旭，湖北楚道律师事务所律师。被告：武汉泛海城市广场开发投资有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场9层911室。法定代表人：吴立峰，董事长。委托诉讼代理人:何蓓，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：李慧，女，系该公司工作人员。原告李某2、冷某、李某1（下称三原告）与被告武汉泛海城市广场开发投资有限公司（以下简称泛海城投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。冷某（李某1法定代理人）及三原告共同委托诉讼代理人王旭，泛海城投公司委托诉讼代理人何蓓、李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.确认李某2与泛海城投公司签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条约定无效；2.判令泛海城投公司向三原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，暂计60792.82元（以955862元为基数，按每日万分之二，自2019年7月6日起暂计至2020年5月18日止。之后的违约金按相同基数和计息标准，继续计算至实际办理房屋权属证书之日止）；3.判令泛海城投公司向三原告支付逾期办理房屋权属证书违约金100365.51元（以955862元为基数，按年利率6%，自2017年10月14日起计算至2019年7月5日止）；4.判令泛海城投公司履行协助三原告办理房屋权属证书的义务；5.本案全部诉讼费用由泛海城投公司承担。事实与理由：李某2与冷某系夫妻，李某1为两人婚生女。2016年5月23日，三原告共同与泛海城投公司签订《武汉市商品房买卖合同》（下称商品房买卖合同）及附件，约定三原告向泛海城投公司购买泛××广场××区××楼××号房屋（下称涉案房屋）。合同订立后，原告方依约支付了全部购房款955862元，泛海城投公司开具了购房款发票。后李某2又与泛海城投公司签订了《商品房买卖合同补充协议书》（下称补充协议）。2017年7月15日收房后至提起本案诉讼之日止，因泛海城投公司原因至今未能为三原告办理房屋权属证书。《补充协议》第三条属于格式条款，泛海城投公司未作出释明，且免除了自身在合理期限内为购房者办理房屋权属证书的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该条款无效。根据《商品房买卖合同》第十六条、附件六第八条的约定，房屋交付后的第721天（即2019年7月6日）起，泛海城投公司应按每日万分之二标准向三原告支付违约金，直至房屋权属证书办理完毕之日止，故三原告提出第二项诉讼请求。又根据商品房买卖合同第十六条的约定，泛海城投公司应当在房屋交付后90日内就应当完成初始登记，并为原告办理权属证书，但合同附件六第八条只约定了房屋交付720天后未办证的违约金标准。三原告认为，根据主合同的约定，从2017年7月15日收房后90日内，即2017年10月13日前，泛海城投公司就应当履行办理房屋权属证书的义务，而自2017年10月14日起至2019年7月5日这段时期的逾期办证违约金并未约定，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故提出第三项诉求。综上所述，三原告认为泛海城投公司的行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应违约责任，为维护自身合法权益，特具状起诉。泛海城投公司辩称，补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效；补充协议第三条约定答辩人协助办理诉争房屋权属证书的时间节点为2019年7月15日，对逾期办证违约金的起算时间和计算方法也做出了明确约定，三原告提出的第三项诉请与该约定不符，答辩人不予认可；未办理房屋权属证书的原因在于受土地确权影响，项目无法完成整体规划验收及办理竣工备案手续。土地权属问题需待军方隶属关系改革完成后，由区政府、商务区管委会与军方联系解决，不属于答辩人可以预见的原因，答辩人一直在推进房屋权属证书办理工作。综上，请求依照《补充协议》约定内容，对本案依法做出裁决。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人存有主要争议的《补充协议》第三条，因《补充协议》系双方共同签署，故对其真实性本院予以认定。关于第三条是否属于格式条款及其法律效力，在以下阐述裁判理由部分另做分析认定。对当事人无异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，三原告与泛海城投公司签订商品房买卖合同一份（含附件），主要约定：三原告向泛海城投公司购买由后者开发的泛××广场××区××楼××号房屋一套，建筑面积54.45㎡、总金额955862元；泛海城投公司应于2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付三原告使用，且应当在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因泛海城投公司的责任造成三原告不能办理房地产权属证书，则按商品房买卖合同附件六的相关约定处理。附件六为《合同补充协议》，根据该协议第八条第8.1款之约定，如房屋交付三原告满720天后，因泛海城投公司原因，三原告仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付后的第721天起，泛海城投公司应按日向三原告支付已付房价款万分之二的违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止；由于三原告原因或非泛海城投公司（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，泛海城投公司不承担违约责任。合同签订后，三原告依约向泛海城投公司支付了全部购房款955862元。另查明，2017年7月15日，李某2代表三原告与泛海城投公司签订补充协议一份，主要内容为：原定于2016年12月31日交房，现因该项目使用的部分土地权属问题尚未解决，导致无法办理项目竣工验收备案，需延期交房；自2017年1月1日至本协议签订前一日止，泛海城投公司应向三原支付逾期交房违约金26572.96元，三原告同意在2017年7月15日前办理收房手续并接收《商品房买卖合同》中约定的房屋；三原告接收该房屋，即视为泛海城投公司已按照原合同的约定履行了交付房屋的义务，泛海城投公司不再给予三原告违约金或其他任何形式的补偿；泛海城投公司应在三原告接收房屋后两年内，即2019年7月15日前，协助三原告办理涉案房屋的权属证书，如届时因泛海城投公司原因仍无法办理的，泛海城投公司将按照已付房屋价款每日万分之二的标准，自办理权属证书的期限届满之日起，向三原告支付违约金，直至具备办理权属证书的条件之日止。协议签订后，泛海城投公司于2017年7月15日向三原告交付涉案房屋，并支付违约金26572.96元，但至今未能协助三原告办理产权登记手续。还查明，泛海城投公司至今尚未取得三原告所购商品房所在楼栋的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。本院认为，三原告与泛海城投公司签订的商品房买卖合同（含附件），意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立并发生法律效力。缔约双方均应按照合同约定全面履行各自义务。商品房买卖合同第十六条仅明确了泛海城投公司办理房地产初始登记的期限，并未约定三原告办理房屋权属证书的截止期限。又根据合同附件六第八条第8.1款之约定，泛海城投公司仅应在涉案房屋交付使用之日起第721日开始承担逾期办证的违约责任，基于对该条款字面含义的一般理解，亦可认定合同双方已就泛海城投公司协助三原告办理房屋权属证书的免责期限做出了特殊约定，即在房屋交付使用之日起至第720日期间，泛海城投公司不负有逾期办证的违约责任。三原告主张泛海城投公司应在涉案房屋交付使用之日起90日内协助办理权属证书，并认为合同并未明确第720日之前的逾期办证违约责任，与合同约定内容不符。2017年7月15日的《补充协议》，系由泛海城投公司为重复使用而预先拟定，且在订立协议时未与相对方进行协商，具有格式合同的属性，但该协议第三条内容，主要是依照商品房买卖合同附件条款内容就逾期办证违约责任进行的补充约定，本身具有合同依据，并不存在免除己方责任、加重三原告责任或排除三原告主要权利的情况，故仍为协议双方的真实意思表示，一经成立即具有法律效力。三原告诉请确认补充协议第三条无效，本院不予支持。泛海城投公司在承诺的期限届至后，不能协助三原告办理涉案房屋的权属证书，已构成违约，三原告要求其承担逾期办证的违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。违约金的计算应当依照双方《补充协议》第三条之约定，以三原告已付购房款955862元为基数，自泛海城投公司承诺的办证期限届满之次日即2019年7月16日起，按每日万分之二标准，计算至涉案房屋权属证书办理完毕之日止。截至2020年5月18日，违约金数额应为58881.10元（955862元×0.0002%/天×308天）。同时，鉴于三原告与泛海城投公司已经通过合同附件、补充协议等形式，明确了泛海城投公司协助三原告办理涉案房屋权属证书的免责期限，三原告现要求泛海城投公司按年利率6%，支付2017年10月14日至2019年7月5日期间的逾期办证违约金，有违双方约定，故本院不予支持。三原告诉请泛海城投公司为其办理涉案房屋权属证书，因涉案房屋目前尚不具备办证条件，故本院于本案中不予处理。三原告可在具备办证条件而泛海城投公司仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉泛海城市广场开发投资有限公司于本判决生效后十日内向原告李某2、冷某、李某1支付逾期办理房屋权属证书违约金58881.10元（暂计至2020年5月18日，之后的违约金，以已付购房款955862元为基数，按每日万分之二标准，自2020年5月19日起，继续计算至房屋权属证书办理完毕之日止）；二、驳回原告李某2、冷某、李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3524元，减半收取计1762元，由原告李某2、冷某、李某1负担1110元，被告武汉泛海城市广场开发投资有限公司负担652元（此款原告李某2、冷某、李某1已预付本院，被告武汉泛海城市广场开发投资有限公司随同上述判决款项一并向原告李某2、冷某、李某1支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  纪承二〇二〇年八月十三日书记员  赵毅