湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初633号原告：章志建，男，1969年11月21日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王文九、李波，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：湖北德馨地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区武汉路41号5号楼401铺。法定代表人：陆小燕，执行董事。委托诉讼代理人：余俊，湖北风劲律师事务所律师。第三人：黄石大汉口城物业有限公司，住所地黄石市黄石港区武汉路41号。法定代表人：张新江，执行董事。委托诉讼代理人：陈喆、王彩翼，湖北蕙风和律师事务所律师。原告章志建与被告湖北德馨地产开发有限公司、第三人黄石大汉口城物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章志建的委托诉讼代理人王文九、李波，被告湖北德馨地产开发有限公司的委托诉讼代理人余俊，第三人黄石大汉口城物业有限公司的委托诉讼代理人陈喆、王彩翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章志建向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原告与第三人2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》及2019年3月15日签订的补充协议；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月12日，被告与武汉大汉口乐园商业发展有限公司签订了《德馨·鑫聖广场商业地产租赁合同书》，约定被告将其开发建设的位于武汉路41（107）号鑫聖广场一至五层总建筑面积约15316.26平方米商业用房出租给武汉大汉口乐园商业发展有限公司用于商业业务经营（包括武汉大汉口乐园商业发展有限公司自用及许可他人使用），租赁期限为20年，自2015年9月1日起计算，双方就租金标准、支付等权利义务作出了明确约定。2015年2月12日，被告与武汉大汉口乐园商业发展有限公司签订了《关于德馨·鑫聖广场商业地产合同书的补充协议》，约定由第三人履行2014年6月12日被告与武汉大汉口乐园商业发展有限公司签订的《德馨·鑫聖广场商业地产合同书》，武汉大汉口乐园商业发展有限公司在该合同中的全部权利义务均由第三人享有和承担。依据该补充协议，被告与第三人于2015年2月12日重新签订了《德馨·鑫聖广场商业地产租赁合同书》，重新继续约定被告将其开发建设的位于武汉路41（107）号鑫聖广场一至五层总建筑面积约15316.26平方米商业用房出租给第三人用于商业业务经营（包括第三人自用及许可他人使用），租赁期限为20年，自2015年9月1日起计算，双方就租金标准、支付等权利义务作出了明确约定。2017年6月27日，原告与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定第三人将位于黄石××区××面积为1256.36平方米的房屋（产权证号为:黄石市不动产权第0006228号）出租给原告作为商业经营使用，租赁期限为12年，自2017年7月1日起至2029年6月30日止，租金标准为：2017年10月1日至2020年6月30日期间每年70万元，2020年7月1日至2023年6月30日期间每年80万元，2023年7月1日至2026年6月30日期间每年90万元，2026年7月1日至2029年6月30日期间每年100万元，租金按季度支付，双方还就水、电费、定金等事宜作出了明确约定。2019年10月,被告突然向原告送达《联系函》，要求原告按照市场租金标准重新与其签订租赁合同或腾退房屋，原告与被告、第三人经协商无果。2019年11月14日、2019年11月25日,被告向原告作出《腾退通知》、《腾退再通知》，要求原告腾退房屋，并采取停水停电强制手段，干扰、阻碍原告正常经营。此后，原告与第三人协商沟通后，第三人向原告提供了其与被告签订的《租赁合同终止协议书》，该协议书显示，被告与第三人已经协议解除双方2015年2月12日签订的《房屋租赁合同》及系列《补充协议》，且该协议书约定自2019年5月1日起，由被告或被告指定人按照第三人与承租户签订的房屋租赁合同或重新签订的租赁合同中的约定履行相应权利义务。由此可见，第三人已经将其与原告签订的《房屋租赁合同》相关权利义务均转让转移给了被告，被告应当按照该《房屋租赁合同》享有相关权利、履行相关义务。原告认为,被告无正当理由擅自提高租金标准、干扰阻碍原告正常经营的行为已经严重损害了原告的合法权益，违背了诚实信用的原则。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告湖北德馨地产开发有限公司辩称，一、被告与第三人黄石大汉口城物业有限公司的租赁合同已于2019年5月19日终止，原告作为次承租人无权继续占有、使用租赁物业。被告于2015年2月将位于黄石市武汉路41（107）号鑫圣广场1-4层商业用房（面积为12464.45平方米，以房产证为准）出租给第三人用于经营。由于市场环境发生重大变化，未能实现合同目的，经多轮协商，被告与第三人于2019年5月19日协商一致解除双方签订的租赁合同，终止履行，并签订《租赁合同终止协议书》，对有关交接事宜作出具体约定。原告系第三人的次承租人，根据交接约定，第三人应当协调原告与被告重新签订合同，明确租赁关系，并从5月1日起向被告缴纳租金（或房屋占用费）；但第三人与原告相互串通，将应当由被告收取的租金（或房屋占用费）继续交由第三人收取。原告亦拒不认可被告与第三人租赁关系解除的事实，既不与被告协商合同，明确租赁合同关系，也不交纳房屋占用费。被告多次向第三人、原告发函要求按照租金市场价重新协商签订租赁合同，并按照新的租赁合同价格补交2019年5月1日以后的房屋占用费，但原告置若罔闻，以应履行原租赁合同为由予以拒绝。在被告通知其腾退，并停止服务的情况下，原告才于2019年11月26日支付了17.5万元房屋占用费。此后，被告分别于2019年12月12日、2019年5月6日向原告发出联系函，提出协商签订租赁合同的磋商意见，仍未得到原告的响应。2020年5月15日，原告回复予以拒绝。虽然原告与第三人签订有租赁合同，但第三人与被告终止合同关系后，原告与第三人的租赁合同丧失继续履行的基础，原告继续占用租赁物构成无权占有，直接侵害物业所有权人的权益。被告有请求原告停止侵害，予以腾退，补交无权占有期间房屋占用费的权利。二、原告与第三人的租赁合同对被告无约束力，无权请求被告继续履行合同。被告与第三人建立租赁合同关系，原告仅是租赁物的次承租人，被告与第三人终止租赁合同后，依据双方约定，对正常经营的次承租人，应由第三人协调次承租人与被告签订三方协议或重新签订租赁合同，次承租人方才与被告建立租赁合同关系。原告占用物业一层最中心位置，而租金水平仅不到一楼平均租金水平的一半，明显不属于正常经营户。原告要求被告按原租金水平继续履行或重新签订租赁合同，既严重侵害了所有权人利益，同时也对其他租赁户不公平。正因为如此，被告无法满足原告的要求，原告与第三人之间的租赁合同对被告而言无约束力，在第三人与被告终止合同后，属履行不能，原告请求被告继续履行原租赁合同没有法律依据。综上，被告与第三人已终止租赁合同关系，原告作为次承租人无权继续占有租赁物，更无权请求被告继续履行合同，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人黄石大汉口城物业有限公司述称，一、第三人不承担被告湖北德馨地产开发有限公司因接收承租户而可能产生的一切纠纷。在承租户安置过程中，第三人的主要义务是协调各承租户与被告或其指定人协商签订三方权利义务转移合同，或重新签订租赁合同。第三人在租赁合同终止后对于商户交接、签订合同和转让协议书、费用结算等事宜做了大量的工作。关于本案原告的租赁接收问题，第三人亦多次向被告发函进行协商。因此，对于被告因接收承租户而可能产生的纠纷，第三人已尽到全部合理义务，不应承担任何责任。二、第三人不负有协调原告与被告重新协商租金的义务。在第三人与被告协商解除房屋租赁合同的谈判过程中，被告从未表示要提高原有承租户的租金，并且在签订的终止协议中也并未对调整租金作出明确的约定和处理，因此，被告在整体接收商户后应当与原租赁合同约定的租赁条件保持一致性。三、被告应当整体接收正常经营承租户。根据《租赁合同终止协议书》第四条关于承租户安置的约定可知，被告应整体接收承租户。综上，请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2017年6月27日《房屋租赁合同》及2019年3月15日《补充协议》，均与原件核对无异且与本案具有关联性，故本院予以确认；2、原告出具的收据及银行回单，本院对其真实性予以确认；3、被告出具的其与原告之间的一系列联系函、回复函及腾退通知，本院予以确认；4、被告出具的其他承租户的《商铺租赁合同》、相关付款凭证及民事裁定书，本院予以确认；5、第三人出具的《合同转让协议书》，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，被告湖北德馨地产开发有限公司（甲方）与第三人黄石大汉口城物业有限公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于黄石市武汉路41（107）号鑫聖广场一至五层商业用房出租给乙方，总建筑面积计约15316.26平方米；在本约约定租赁期限内，甲方保证租赁物可用于商业业务经营（包括乙方自用及许可他人使用）；租赁期限为20年，自2015年9月1日起计算；合同解除时，乙方应在十日内自行退房并将租赁物腾空退还给甲方；本合同履行期内，经甲、乙双方书面协商一致的，双方可以共同提前解除合同。2017年6月27日，原告章志建（乙方）与第三人黄石大汉口城物业有限公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于黄石市黄石××区××面积为1256.36平方米的房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁该租赁物作为商业经营使用；租赁期限为12年，自2017年7月1日始至2029年6月30日止；租金标准为，2017年10月1日至2020年6月30日期间每年70万元，2020年7月1日至2023年6月30日期间每年80万元，2023年7月1日至2026年6月30日期间每年90万元，2026年7月1日至2029年6月30日期间每年100万元；租金支付方式为季付，每三个月收取一次。2019年3月15日，原告章志建（乙方）与第三人黄石大汉口城物业有限公司（甲方）又签订了一份《补充协议》，约定：计租时间由2017年10月1日开始起租延至2017年11月1日开始起租；原合同期内，若因甲方经营场所大汉口城整体规划改动、消防改造、其他装修改造等原因影响乙方正常经营或造成乙方营业收入下降的，甲方应对乙方作出给予免租期、降租等方式的补偿；原合同期内若因甲方原因要求单方面解除或终止合同，甲方除需要按合同约定支付违约金外，还需对乙方的损失进行赔偿。2019年5月19日，被告湖北德馨地产开发有限公司（甲方）与第三人黄石大汉口城物业有限公司（乙方）签订了一份《租赁合同终止协议书》，约定:乙方租赁甲方位于黄石市武汉路41（107）号鑫聖广场一至四层商业用房用于商业经营，由于市场环境发生重大变化，未能实现合同目的，双方协商一致，同意从即日起解除双方于2015年2月12日签订的《房屋租赁合同》及系列《补充协议》，双方互不追究对方违约责任，账务结算日期商定为2019年4月30日，截止该日期后，不再计算乙方应付租金及相关费用；对乙方出租物业正常经营的承租户，甲方原则上整体接收，由乙方协调承租户与甲方或甲方指定人协商签订三方权利义务转移合同或重新签订租赁合同，自2019年5月1日起，由甲方或甲方指定人按照乙方和承租户签订的房屋租赁合同或重新签订的租赁合同中的约定履行相应权利义务；合同终止后，乙方应妥善处理承租户的关系，引导并协调各承租户顺利签订三方权利义务转移合同或与甲方（或甲方指定人）重新签订租赁合同。协议签订后，被告陆续与第三人及次承租人签订《合同转让协议书》或重新与次承租人签订《商铺租赁合同》。2019年7月23日，第三人黄石大汉口城物业有限公司向被告湖北德馨地产开发有限公司发出《联系函》，要求被告尽快按《租赁合同终止协议书》的约定与原告签订三方协议。2019年7月30日，被告湖北德馨地产开发有限公司回函称：原告仍向第三人交纳租金，无继续与被告履行合同的诚意；原告的租金水平严重偏低，如继续承租房屋，第三人应协调原告与被告重新协商租金并签订房屋租赁合同。2019年10月9日,被告向原告发出《联系函》，要求原告于2019年10月15日前按照租金的市场价格重新与其签订租赁合同，如原告不愿意重新签订租赁合同则于2019年10月20日前腾退房屋。2019年10月18日，原告向被告回函称，原告仅与第三人存在房屋租赁关系，与被告不存在合同关系，被告无权要求原告支付租金或腾退房屋。后原、被告及第三人就租赁事宜多次进行协商，均未果。2019年11月11日、2019年11月25日,被告分别向原告发出《腾退通知》及《腾退再通知》，要求原告腾退房屋，并表示将停止一切物业服务。此后，原、被告亦多次以函件方式沟通租赁事宜，但至今未能达成一致意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该条确立了合同相对性原则，即合同只在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。结合本案，被告湖北德馨地产开发有限公司作为出租人将商业用房出租给第三人黄石大汉口城物业有限公司，双方形成了房屋租赁合同关系。第三人黄石大汉口城物业有限公司将其承租的部分房屋转租给原告章志建，双方亦形成了房屋租赁合同关系。而原告作为次承租人，其与被告之间不存在合同关系，故原告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，对被告不具有法律约束力。法庭辩论过程中，原告主张被告与第三人签订《租赁合同终止协议书》后，第三人已经将其与原告之间《房屋租赁合同》及《补充协议》中的相关权利义务转移给了被告，被告应当继续履行原告与第三人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。本院认为，《租赁合同终止协议书》约定，对正常经营的次承租人，由第三人协调次承租人与被告协商签订三方权利义务转移合同或重新签订租赁合同。并且，被告亦依约陆续与第三人及次承租人签订了《合同转让协议书》或重新与次承租人协商签订《商铺租赁合同》，在被告与次承租人重新签订的《商铺租赁合同》中存在租金标准进行调整的情形。由此可知，《租赁合同终止协议书》仅是对次承租人的安置方式进行了约定，选择何种方式继续租赁合同关系则由被告与次承租人进行协商。而原告作为次承租人，既未与被告签订合同权利义务转让协议，亦未与被告协商重新订立租赁合同，双方之间并不存在租赁合同关系。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告章志建的诉讼请求。案件受理费200元，由原告章志建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  田 田人民陪审员  刘少琼人民陪审员  吴能斌二〇二〇年八月二十八日书 记 员  桂丽婷