朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初2001号原告：朝阳彤启物业管理有限公司，住所地朝阳市龙城区文化路五段86N号。法定代表人：于海军，总经理。委托代理人：刘军，辽宁实远律师事务所律师。被告：徐英，女，1955年5月27日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：袁秀广，辽宁凌博律师事务所律师。被告：朝阳如家酒店管理有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路三段22号。法定代表人：术铭，总经理。委托代理人：李景森，男，1991年12月28日出生，满族，该公司工作人员，住辽宁省凤城市。原告朝阳彤启物业管理有限公司与被告徐英、朝阳如家酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳彤启物业管理有限公司的法定代表人于海军及该公司委托代理人刘军，被告徐英的委托代理人袁秀广和被告朝阳如家酒店管理有限公司的委托代理人李景森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳彤启物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告徐英、朝阳如家酒店管理有限公司共同给付原告2019年3月6日至2020年3月5日期间的物业费人民币41,658.24元；2、诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：被告徐英系原告所提供物业服务的天合炜烨小区新华路三段22号楼其中一个单元房屋的业主，房屋总建筑面积为4222.39平方米，其中4-16层的建筑面积为3,471.52平方米。被告徐英将其位于天合炜烨小区新华路三段22号其中一个单元房屋出租给了被告朝阳如家酒店管理有限公司。2019年3月5日，原告与被告所在小区的双塔区天合炜烨小区业主委员会签订了《物业委托管理服务合同》，合同约定由原告对整个天合炜烨小区提供物业管理服务，物业费收费标准为住宅每平方米每月0.80元，商业网点每平方米每月1元。原告一直按约定履行物业服务义务，但二被告未向原告交纳2019年3月6日至2020年3月5日期间的物业费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告徐英辩称，我并非天合炜烨小区的业主，天合炜烨小区业主委员会并未接受我为业主。我位于天合炜烨小区的房屋属于商业用房，物业只能都是自己做，成立业主委员会的时候我向业主委员会提过，但业主委员会没有按受。天合炜烨小区只有一栋楼三个单元，我的房屋就占了一个单元，即建筑面积的百分之三十三，而我不是天合炜烨小区的业主委员会成员，天合炜烨小区业主委员会成立时没有达到需经过小区百分之七十为业主推荐的法律规定，该业主委员会成立违反法律规定，其与原告签订的《物业委托管理服务合同》属于无效合同，对我不具法律约束力。我与原告之间未签订过物业服务合同，我早已将上述房屋出租给了被告朝阳如家酒店管理有限公司，我也没有按受过原告所提供的任何物业服务。另外，我同意使用维修基金并不等同于我接受了原告所提供的物业服务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告朝阳如家酒店管理有限公司辩称，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。我公司系从被告徐英处租赁其所有的位于朝阳市双塔区新华路三段22号房屋用于经营酒店。根据我公司与被告徐英签订的《租赁合同》的约定，我公司除应向被告徐英给付租金外并未约定物业费亦需由我公司来承担。综上，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告徐英系原告所提供物业服务的天合炜烨小区新华路三段22号楼其中一个单元房屋的业主，房屋总建筑面积为4222.39平方米，其中4-16层的建筑面积为3,471.52平方米。2019年3月5日，原告朝阳彤启物业管理有限公司作为乙方与双塔区天合炜烨小区业主委员会作为甲方签订了一份《物业委托管理服务合同》，合同中对物业委托管理服务事项进行了约定，合同约定住宅的物业费收费标准为0.8元/月/平方米，商业网点的物业费收费标准为1元/月/平方米。上述物业服务合同约定的物业服务期限自2018年12月31日起至2025年12月31日止。上述《物业委托管理服务合同》还约定了其他事项。被告徐英作为甲方于2010年8月9日与上海如家酒店管理有限公司作为乙方签订了一份《租赁合同》，将其位于天合炜烨小区新华路三段22号楼其所有的一个单元的房屋出租给上海如家酒店管理有限公司用于经营其下属的子公司即被告朝阳如家酒店管理有限公司。上述《租赁合同》约定的租赁期限为2010年8月8日至2026年1月7日。上述《租赁合同》约定乙方应按本合同的约定支付租金，乙方自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与酒店管理相关的费用。上述《租赁合同》还约定了其他事项。2018年8月20日，被告徐英作为甲方与被告朝阳如家酒店管理有限公司作方乙方又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，对房屋租赁事项进行了细化规定，但乙方承担相关费用的范围未发生变化。现原告朝阳彤启物业管理有限公司以被告徐英、朝阳如家酒店管理有限公司未向其交纳2019年3月6日至2020年3月5日期间的物业费为由诉至本院。原告朝阳彤启物业管理有限公司针对其诉讼请求依法向本院提供了《物业委托管理服务合同》、【天合炜烨（朝阳旅社改造综合楼）】小区【维修】维修项目业主签字确认明细表、八张照片、六张电费缴纳通知单等证据材料予以证明，被告徐英针对其答辩意见向本院提供了一份《租赁合同》和一份《房屋租赁合同补充协议》予以证明，被告朝阳如家酒店管理有限公司向本院提供了一份《租赁合同》予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告朝阳彤启物业管理有限公司与被告徐英所在的双塔区天合炜烨小区业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述司法解释的规定，上述《物业委托管理服务合同》对原告朝阳彤启物业管理有限公司和被告徐英均具有法律约束力。关于被告徐英提出的其并非天合炜烨小区的业主的辩解意见，业主是指房屋物业的产权人，他拥有房屋的使用权以及所有权，可以是自然人、法人和其他组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织，不包括房屋承租人。被告徐英认可天合炜烨小区只有一栋楼三个单元，且其自己拥有该栋楼三个单元房屋的一个单元，其是天合炜烨小区的合法业主，其提出的其并非天合炜烨小区的业主的辩解意见，因与事实不符且缺乏法律依据，本院不予采纳。关于被告徐英提出的其自己拥有天合炜烨小区百分之三十三的建筑面积，其却不是天合炜烨小区业主委员会的成员，天合炜烨小区业主委员会成立时没有达到小区业主的百分之七十以上业主推荐通过的标准，业主委员会的成立程序违法，该业主委员会与原告朝阳彤启物业管理有限公司签订的《物业委托管理服务合同》无效的辩解意见，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。通过上述规定可知，通过业主大会无论是选举业主委员会或者更换业主委员会成员还是选聘和解聘物业服务企业，达到物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可，而被告徐英在天合炜烨小区的专有部分建筑面积未达到总建筑面积的一半，仅为三分之一，而该部分建筑面积的所有者均为其自己，均未超过半数。故，被告徐英提出的前述辩解意见既与事实不符，又缺乏法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据上述规定，被告徐英作为天合炜烨小区的业主，其接受了原告朝阳彤启物业管理有限公司所提供的物业服务，即应按双塔区天合炜烨业主委员会与原告签订的《物业委托管理服务合同》的约定给付原告物业费。原告朝阳彤启物业管理有限公司在本次诉讼中只向被告徐英主张其位于天合炜烨小区建筑物4-16层总建筑面积中的3,471.52平方米建筑相应的物业费，系对其自身权利的处分，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不损害社会公共利益，不损害他人合法权益，予以准许。虽然被告徐英上述建筑物中的4-16层部分原为住宅，但其将该房屋出租给了上海如家酒店员管理有限公司用以经营其子公司即被告朝阳如家酒店管理有限公司，该部分建筑的物业费缴纳标准应按商业网点物业费标准缴纳。因此，被告徐英应给付原告朝阳彤启物业管理有限公司2019年3月6日至2020年3月5日期间的物业费人民币41,658.24元（3,471.52平方米×1元/月/平方米×12个月×1年），原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告朝阳彤启物业管理有限公司要求被告朝阳如家酒店管理有限公司对本案中的物业费与被告徐英共同承担给付责任的诉讼请求，因在被告徐英与上海如家酒店管理有限公司签订的《租赁合同》中和被告徐英与被告朝阳如家酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》中均未约定本案中的物业费应由被告朝阳如家酒店管理有限公司实际承担，原告的该项诉讼请求，因缺乏事实根据，本院不予支持。被告朝阳如家酒店管理有限公司提出的本案中的物业费不应由其公司承担给付责任的辩解意见，本院予以采纳。应当指出，原告朝阳彤启物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳彤启物业管理有限公司要求被告徐英给付其41,658.24元物业费的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告朝阳彤启物业管理有限公司要求被告朝阳如家酒店管理有限公司对本案中的物业费与被告徐英共同承担给付责任的诉讼请求，因缺乏事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐英于本判决生效后十日内给付原告朝阳彤启物业管理有限公司2019年3月6日至2020年3月5日期间的物业费人民币41,658.24元;二、驳回原告朝阳彤启物业管理有限公司对被告朝阳如家酒店管理有限公司提出的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元（原告朝阳彤启物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告徐英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年八月二十八日书记员  李晓萌