大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6038号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：左胜，男，1971年7月20日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告左胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告左胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费12,577元（2015年10月31日至2020年9月30日）；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金3,773元。以上两项合计16,350元。事实和理由：原、被告双方于2014年9月17日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻小区A1区15#-1-901号业主，自2015年10月31日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计16,350元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告左胜辩称，不同意原告的诉请，对房屋的坐落、面积无异议，对物业费的收费标准没有异议，对欠费期间有异议。未缴纳物业费的理由是：大连市《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发[2014]50号）文件自2014年7月起执行，至2016年废止，原、被告之间《前期物业服务协议》的签署时间在这个时间范围内。该文件第6条第3项明确规定，新建的普通住宅小区在未取得房屋竣工备案证书之前禁止向业主收费，所发生的物业费、服务费用由开发建设单位承担。因《前期物业服务协议》第7条第2项物业费起算日以入伙通知约定时间为准的约定，与上述通知的内容相抵触，故根据《前期物业服务协议》第11条，该约定应属无效，被告认为，物业费的起算日应为2015年12月19日，因为远洋钻石湾是在2015年12月19日取得竣工验收手续的。被告与物业协商交纳2015年12月19日之后的物业费，物业不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区A1区15#-1-901号业主，房屋面积78.95平方米。原、被告双方于2014年9月17日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.70元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。协议第十一条第3款约定，本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。但该条款无效并不影响本协议其他条款的效力和履行，则双方对本协议有效条款仍应当继续履行。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.70元，交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告仅在收房之时交纳了一年的物业费用，未交纳自2015年10月31日起至2020年9月30日止的物业服务费用，故本院对于原告要求被告交纳自2015年10月31日起至2020年9月30日止的物业费12,577元（2.70元/月/平方米×78.95平方米×59个月）的诉请予以支持。关于被告庭审中提出的根据大价发[2014]50号《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》第六条第三项的规定，原告无权向被告收取取得《房屋竣工备案证书》之前即2015年12月19日之前的物业费的抗辩意见，本院认为，合同无效不属于当事人约定的内容，而系由法律规定以确认是否无效。本案中，被告主张案涉协议所涉物业收费起始时间条款无效的理由为物业费收费起始时间与规范性文件相抵触，属于《前期物业服务协议》中约定的条款无效情形，如前所述，合同条款的无效并不能由双方进行约定，《前期物业服务协议》关于物业费收费起始时间的约定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定无效的情形，故被告该项辩驳理由不能成立。且本案系物业服务合同纠纷，物业公司是基于其向业主提供物业服务而收取物业服务费，关于开发商是否在竣工备案后交付房屋及相关法律责任问题，与本案不是同一法律关系。综上，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。被告作为该小区业主，应按《前期物业服务协议》约定交纳物业费。关于逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告左胜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币12,577元（自2015年10月31日起至2020年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币104元（原告已预交），由被告左胜负担57元，由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担47元，被告左胜负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年八月二十日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。