大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初2764号原告：王庆凯，男，1985年6月7日出生，汉族，住庄河市。被告：大连恒宇房地产开发有限公司，住所地：大连市金州区中长街道中长村丘号38-77-6号。法定代表人：王庆，系该公司执行董事。诉讼代表人：大连恒宇房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：袁新婷，系辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，系辽宁昭明律师事务所律师。原告王庆凯诉被告大连恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王庆凯及被告恒宇公司诉讼代表人大连恒宇房地产开发有限公司管理人委托代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王庆凯提出诉讼请求：1、要求被告按照合同约定赔偿原告逾期交房违约金（自2014年11月1日起至2020年5月14日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年10月与被告签订商品房买卖合同，双方达成协议，于2014年10月31日前交房。原告交完首付并办理公积金按揭贷款，全额支付了房款。2014年10月份原告收到被告一份延期交房通知书，通知业主房屋延期至2015年3月31日前交付。后期被告并没有在规定时间215年3月31日前交付房屋。在此以后被告没有与我们取得任何沟通和联系，时至今日房屋没有交付违约金也没给。经多次寻求有关部门，街道、居委会、城建局、信访办等部门求援无果。关于违约金被告一直未支付原告。原告已经无家可归，到处租房，日子苦不堪言。无奈向法院提起诉讼，恳请贵法院本着公平、公正、实事求是的原则帮帮可怜的百姓要回违约金，依法保护原告的合法权益。(违约金按商品房买卖合同的第九条规定支付)。被告恒宇公司诉讼代表人大连恒宇房地产开发有限公司管理人辩称：不同意原告的诉讼请求。一、案涉房屋尚未建设完成，不具备交付条件。2020年6月15日，大连市金州区人民法院裁定受理恒宇公司破产清算一案，并指定大连恒宇房地产开发有限公司清算组担任大连恒宇房地产开发有限公司管理人。二、原告所主张的违约金已过诉讼时效，且该违约金应当自恒宇公司破产申请受理日起停止计算，故依法不应对原告的诉求全部支持。同时，原告主张的违约金过高，应当依法予以调减。根据原告提供的《商品房买卖合同》，被告应于2014年10月31日前交付，经管理人与恒宇公司工作人员了解，原告自该日起，并未向被告主张过违约责任，故其关于违约金的诉讼请求部分已过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，故，其违约金请求应自其起诉状送达被告日起计算。《企业破产法》第四十六条规定，“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，故，原告所主张的逾期交房违约金应计算至恒宇公司破产申请被法院受理之日，即2020年6月15日。另，根据《合同法》第一百一十四条第二款，“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，恒宇公司违约行为所产生的损失为其已支付购房款的利息，该利息应按照人民银行同期存款利率计算，原被告签订的合同所约定的违约金过分高于其损失，应当依法予以调减。综上，请求法院依法审理，维护恒宇公司全部债权人的利益。经审理查明：原、被告于2013年10月5日签订一份《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告位于金州新区预售商品房，建筑面积68.44平方米，单价每平方米6071.65元，总价款415544元；付款方式及期限：原告应于2013年10月5日前付清首付款195544元，余款220000元原告采取公积金或银行贷款方式支付；房屋交付期限：被告应于2014年10月31日前将经建设单位验收合格、取得工程竣工报告并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日万分之一向原告支付已交房款的违约金；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，被告自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日万分之二向原告支付已交房款的违约金。合同签订后，原告依约将全部购房款415544元支付给被告。被告分别于2013年10月5日、2014年5月8日向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》。但被告至原告起诉之日即2020年5月14日仍未将符合合同约定的商品房交付原告。另查，2020年6月15日，我院作出（2019）辽0213破（预）字第3号民事裁定书，裁定受理申请人大连金普新区恒升融资担保有限公司对被告恒宇公司的破产清算申请，并作出（2020）辽0213破字第2-1号决定书，指定被告大连恒宇房地产开发有限公司清算组担任大连恒宇房地产开发有限公司管理人。本院所认定的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份、《销售不动产统一发票（自开）》两张、《个人住房公积金贷款保证合同》一份、《住房公积金个人贷款借款合同》一份、被告提供的（2019）辽0213破（预）字第3号民事裁定书、（2020）辽0213破字第2-1号决定书以及当事人陈述在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告作为买受人已经按照合同约定完成支付全额购房款义务，被告作为商品房出卖人就应在合同约定期限内将符合合同约定的商品房交付原告。逾期未交房，违背了民事行为应遵循的诚实信用原则，系违约行为，应按合同约定承担违约责任，以已付购房款415544元为基数，按日万分之二标准给付原告逾期交房违约金。关于被告提出，案涉房屋尚未建设完成，不具备交付条件，不同意给付原告违约金的辩解意见。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。被告未按期建设完成案涉房屋，是被告违约，不能以此为由免除被告的违约责任。故对被告该辩解意见不予采纳。关于被告提出的原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案原被告在合同中约定，被告交付房屋逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日万分之二向原告支付已交房款的违约金。合同规定的最后交付房屋期限为2014年10月31日，故原告向人民法院起诉要求被告给付违约金的诉讼时效起始时间为2014年10月31日的第二天2014年11月1日。由于至原告向本院提起本诉之日被告仍未交付房屋，被告逾期交房的违约行为持续存在，自2014年11月1日至2020年5月14日期间每天的违约金数额都在发生变化。原告向本院提起本诉的时间是2020年5月14日。原告没有提供相关证据证明在2014年11月1日至2020年5月13日期间向被告主张过违约金。故自2020年5月14日倒推三年即2017年5月14日期间的违约金没有超过三年的诉讼时效期间。本院对原告主张被告给付该三年的违约金的诉讼请求予以支持。原告主张2017年5月14日之前的违约金已经超过三年的诉讼时效期间，本院不予支持。故对被告提出原告请求支付违约金已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以部分采纳。关于被告提出，违约金应当计算至被告破产申请受理之日止，不应对原告的诉讼请求全部支持的辩解意见。本院认为，本案原告提出的诉讼请求是要求被告按照合同约定赔偿自2014年11月1日起至2020年5月14日止的逾期交房违约金。本院作出受理申请人大连金普新区恒升融资担保有限公司对被告大连恒宇房地产开发有限公司的破产清算申请裁定的时间是2020年6月15日。2020年6月15日之后的违约金原告并没有诉请。故本院对被告该辩解意见不予采纳。对被告提出的，被告违约行为所产生的损失为原告已支付购房款的利息，该利息应按照人民银行同期存款利率计算，原被告签订的合同所约定的违约金过分高于其损失，应当依法予以调减的辩解意见。本院认为，合同当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。原被告在《商品房买卖合同》中约定逾期交房被告应按日万分之二向原告支付已交房款的违约金符合法律规定，应为有效。原告主张由于被告未按期交房，致使其四处租房居住。显然已给原告造成经济损失。被告主张按日万分之二的标准支付违约金过高，仅以主观认为被告违约行为所产生的损失为原告已支付购房款的存款利息为由抗辩，没有提供相关证据证明约定的违约金超过原告损失的30%。故本院对被告该辩解意见不予采纳。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持；对被告的辩解意见予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告大连恒宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王庆凯2017年5月14日起至2020年5月14日期间的逾期交房违约金91004元（计算方法：以已付购房款415544元为基数，按日万分之二标准计算）。二、驳回原告王庆凯要求被告大连恒宇房地产开发有限公司给付2014年11月1日起至2017年5月13日期间逾期交房违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1818元（原告已预交），由原告王庆凯负担781元；由被告大连恒宇房地产开发有限公司负担1037元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  宫绍辉二０二〇年八月十七日书记员  连 方