四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初7750号 原告：甘英，女，1976年7月7日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘丹，四川公生明律师事务所律师。 被告：苏州市吴中典当有限责任公司成都分公司，住所地：成都市青羊区人民南路一段86号15层3号。 负责人：谢飞宇。 委托诉讼代理人：郭浩，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。 第三人：袁春，男，1960年4月9日出生，汉族，住成都市成华区。 第三人：施尚洪，男，1970年12月19日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告甘英与被告苏州市吴中典当有限责任公司成都分公司（以下简称吴中典当成都分公司）、第三人袁春、施尚洪案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告甘英及其委托诉讼代理人刘丹，被告吴中典当成都分公司的委托诉讼代理人郭浩，第三人施尚洪到庭参加诉讼。第三人袁春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 甘英请求本院判令：1.立即停止对成都市龙泉驿区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认成都市龙泉驿区房屋归甘英所有；3.本案诉讼费及其他费用由吴中典当成都分公司承担。 事实和理由：2019年3月14日，甘英与袁春、施尚洪就位于成都市龙泉驿区的房屋签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同），中介方为四川壹陆捌房产经纪有限公司，合同约定案涉房屋总价款为125000元，付款方式为一次性付款。合同还明确约定，买卖双方应于2022年8月8日前向中介提供过户及银行贷款所需的一切相关证件、资料，不得以各种理由拖延或推辞，并积极配合中介方办理交易过户手续。2019年3月25日，甘英支付购房定金35000元，2019年3月26日支付完毕剩余全部合同款项90000元。2019年7月案涉房屋交付甘英，甘英于交付时入住至今。因合同约定最晚提交过户资料的期限为2022年8月8日，甘英签订了房屋买卖合同并已支付完毕全部购房款，因自身工作等客观原因加之未到合同约定的最后提交过户资料办理过户的期限，便未及时办理案涉房屋的过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条之规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，甘英在法院查封案涉房屋前就已经签订了合法有效的《房屋买卖合同》，支付了全部购房款，合法占有案涉房屋至今，未办理过户也非甘英之过错，其诉请应予支持。 吴中典当成都分公司辩称，甘英不能排除本案对房屋的执行。本案房屋买卖过程如（2020）川0105民初5537号民事判决书所述，袁春将房屋卖给施尚洪，施尚洪再将房屋卖给甘英，因此，袁春与甘英之间没有直接签订房屋买卖合同。施尚洪作为房屋的前买受人，尚不享有房屋的物权期待权，甘英作为施尚洪的买受人，其所享有的权利不应超过施尚洪的权利，更不能排除本案的执行。甘英的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，甘英与被执行人袁春没有签订书面买卖合同，其是与施尚洪签订的买卖合同，案外人之间签订的买卖合同不能对抗案件执行程序，并且甘英在签订合同的时候，明确知道签订合同的主体落款是施尚洪，没有提出过任何异议，也没有要求袁春补签，该合同的效力只能约束甘英与施尚洪；甘英应当提交相应的水电费发票及物业费发票等相关材料证明其占有的事实，物业公司单独出具的证明不足以证明其占有的事实，且物业公司对袁春、施尚洪、甘英之间的交易关系并不清楚；从甘英支付钱款的过程可以看出，其款项是全部支付给施尚洪，并不是支付给袁春，甘英的支付行为并不能给袁春带来任何经济利益，也不能提高袁春的偿债能力。即使袁春房屋买卖的行为是真实的，但其在2019年3月就已经支付合同全部价款的情况下，没有随即要求对房屋进行过户，已经超出民间房屋买卖的正常程序，甘英对房屋迟迟没有过户存在巨大的过错。请求驳回甘英的诉讼请求。 施尚洪述称，案涉房屋是其在2018年时帮罗丽购买的（罗丽后来将办理过户的手续转委托给甘英，甘英可随时进行过户），有银行转账为证（罗丽转给施尚洪，施尚洪再转给袁春）。本案房屋买卖合同和预约合同是施尚洪帮罗丽与袁春签订，并支付了房屋所有价款，所以才出现罗丽转委托给甘英。施尚洪已将所有收据全部交给甘英，甘英可以随时自行办理过户手续。 袁春未到庭陈述意见，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴中典当成都分公司与袁春借款合同纠纷一案，本院于2019年7月26日作出（2019）川0105民初10703号《民事调解书》，确认：袁春向吴中典当成都分公司返还典当本金800000元及利息134960元、律师费30000元……。袁春未按调解书的约定履行还款义务，吴中典当成都分公司向本院申请执行。本院受理后，于2019年10月17日以（2019）川0105执8256号《执行裁定书》及《协助执行通知书》依法查封了登记在袁春名下的位于成都市龙泉驿区的案涉房屋。甘英于2020年5月6日向本院提出执行异议。本院经审查后，于2020年5月14日作出（2020）川0105执异145号《执行裁定书》，认为甘英称其从施尚洪处购得案涉房屋，但其前手施尚洪对案涉房屋的异议经本院予以驳回，且其提交证据亦不足以佐证案涉房屋买卖合同的真实性，故其异议理由不成立，遂裁定驳回案外人甘英的执行异议请求。甘英不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2018年7月14日，施尚洪与袁春签订《房屋买卖合同》，约定：袁春将案涉房屋出卖给施尚洪，总价为95000元；施尚洪于2018年7月14日支付定金20000元，于2018年7月25日前，双方到成都市公证处办理完成房屋买卖公证后支付余下房款75000元；当产权能够登记到袁春名下后，袁春应当在30日内将房产完成登记；袁春登记后应当在15日内主动联系施尚洪办理过户登记手续，并完成过户登记。 2018年7月26日，施尚洪与袁春签订《预约合同》，约定：房屋预约转让总价款为95000元；袁春在案涉房屋不动产登记证书下发后立即配合施尚洪签订正式的房屋买卖合同，并前往不动产登记中心办理过户变更登记或者办理公证授权委托给施尚洪指定的代理人办理案涉房屋的不动产过户手续。当日，双方办理了《预约合同》公证。 2018年7月26日，袁春向施尚洪出具《委托书》，载明袁春购买了案涉房屋，袁春因工作繁忙，特全权委托施尚洪为代理人，办理下列事项：到银行办理案涉房屋提前还清银行借款的一切事宜；到开发商或银行等处提取或复印相关购房合同或协议并有权代为办理退税手续领取退税款项；到开发商、物管处办理接房、验房手续并确认签字，前述物管协议等，领取钥匙，办理入户手续、物业管理手续；协助开发商到不动产登记中心办理案涉房屋的撤销或注销房产预告登记和备案登记的相关一切手续；到不动产登记中心、开发商等处办理不动产的权属证书等事项。双方就该委托办理了公证。 2018年8月9日，袁春向案外人罗丽出具经公证的《委托书》，委托罗丽为代理人就案涉房屋办理签订买卖合同、办理过户手续、税费处理、不动产交付等事项。 2019年3月27日，罗丽向甘英出具经公证的《转委托书》，转委托甘英为代理人办理签订买卖合同、办理过户手续、税费处理、不动产交付等事项。 施尚洪于2020年4月14日向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院经审查后，于2020年4月20日作出（2020）川0105执异126号《执行裁定书》，认为施尚洪未提交有效的证据证明在本院查封前已合法占有案涉房屋，且其自认因其个人原因未能办理过户登记，故施尚洪提出的执行异议请求于法无据，遂裁定：驳回施尚洪的执行异议请求。施尚洪不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，本院审理后认为施尚洪在本院查封前未及时办理过户登记，系其自身原因导致，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，于2020年6月22日作出（2020）川0105民初5537号《民事判决书》，判决驳回施尚洪的诉讼请求。 案涉房屋于2018年8月8日登记至袁春名下，至今仍登记在袁春名下。 上述事实有当事人身份信息、（2020）川0105执异145号执行裁定书、预约合同、房屋买卖合同、公证书、房屋查询信息、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，甘英提交其与施尚洪于2019年3月24日签订的《房屋买卖合同》以及四川壹陆捌房产经纪有限公司出具的《收条》、《收款凭证》，拟证明其从施尚洪处购买案涉房屋并已支付购房款、并已装修入住。吴中典当成都分公司质证认为买卖合同的双方当事人均为案外第三人，并非被执行人袁春，对其三性均不认可。施尚洪对该组证据的三性均认可，提出其委托四川壹陆捌房产经纪有限公司的向光武代为出售房屋，该房屋买卖合同系向光武代施尚洪所签，其已收到甘英支付的购房款。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人甘英是否系案涉房屋的权利人以及该权利是否足以阻却本院强制执行。参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对于案外人就登记在被执行人名下的房屋提出的排除执行异议，人民法院应从前述规定的几个方面进行审查是否成立。 本案中，首先，根据甘英在庭审中的陈述，其在与施尚洪签订房屋买卖合同时，该房屋的所有权人系袁春而非施尚洪，施尚洪并未取得该房屋的所有权，甘英对该情况系明知。根据袁春向施尚洪出具的《委托书》，袁春并未委托施尚洪出卖案涉房屋。故甘英与被执行人袁春之间并未签订合法有效的房屋买卖合同。甘英与施尚洪签订的房屋买卖合同，仅能约束合同双方当事人，不能对抗合同当事人以外的第三人。其次，现有证据不足以证明甘英在本院查封前合法占有了案涉房屋。再次，袁春将办理过户登记手续等委托给罗丽办理，罗丽又转委托给了甘英，甘英在可以办理过户登记手续的情况下未及时办理过户登记，其自身具有过错。综上，甘英与被执行人袁春之间并未签订合法有效的房屋买卖合同，现有证据亦不足以证明甘英在本院查封前合法占有了案涉房屋，房屋未办理过户亦系甘英的原因所致，甘英要求停止执行的主张不符合前述法律规定的条件。甘英更未取得案涉房屋的所有权，其诉讼请求均不成立，本院不予支持。 综上，甘英的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回甘英的诉讼请求。 案件受理费2900元，由甘英承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  陈莉萍 人民陪审员  江 莎 二〇二〇年八月十日 法官 助理  赵劲菘 书 记 员  童学翠