北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4418号原告（反诉被告）：马晓红，女，1974年4月29日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：北京长阳招商管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园3号商业楼6号楼一层02号。法定代表人：刘闪，执行董事。委托诉讼代理人：程元第，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙思瑶，北京市东友律师事务所实习律师。原告（反诉被告）马晓红与被告（反诉原告）北京长阳招商管理有限公司（以下简称长阳招商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马晓红和被告长阳招商公司的委托诉讼代理人程元第、孙思瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马晓红向本院提出诉讼请求：1、请求判决双方所签《房屋租赁合同》（合同号CYZS-A-2019-008）于2020年3月16日解除；2、请求判决被告退还原告租赁保证金3万元，退还已交2020年2月1日至2020年3月31日房屋租赁费及物业费27648元，共计57648元；3、要求被告退还2019年11月15日至2020年3月15日的供暖费6608.4元；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：马晓红与被告于2019年9月11日签订《房屋租赁合同》（合同号CYZS-A-2019-008），将北京市房山区长阳镇碧桂园***出租给原告，用于少儿培训托管之用。由于我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情，该商铺位于碧桂园小区内而该小区自疫情以来进行了封闭式管理，自2020年2月1日至今，无法进入商铺进行任何经营活动。在此期间，多次与被告协商未达成共识，合同目的不能实现，根据新冠肺炎疫情属于我国《合同法》第117条规定“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，符合“不可抗力”的认定标准。《合同法》第94条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，及双方签订的《房屋租赁合同》第十七条不可抗力之17.2和第十五条解除合同之第15.2和第15.4的相关规定，请求解除与被告所签订的房屋租赁合同，请求退还原告租赁保证金、房屋租赁费及物业管理费共计￥57648元整。另外被告实际只供暖5天，后因地暖管断裂未提供供暖，故请求退还缴纳的供暖费。请人民法院支持原告提出的诉讼请求。被告长阳招商公司答辩并反诉称：因双方之前达成协议，所以同意退还40%的供暖费，不同意原告其他诉讼请求。原告主张无事实及法律依据，首先，双方签订合同的目的是出租方给承租人使用，而不是保障其经营利润，合同签订后被告依约向原告交付了房屋，原告承租房屋的目的已经实现，其次，原告诉称房屋租赁合同目的无法实现系因新冠肺炎疫情，被告不认可。出租房屋所在社区虽然受到了一定程度的封闭管理但是原告作为承租人可以通过办理出入证的方式进入社区，体温正常也可进入社区，因此不影响原告正常的经营活动。原告主张解除合同系因本身经营不善无利润。再次，由于受到疫情的影响被告积极响应国家号召主动免除原告部分租金，已经做出了让步，原告起诉主张退还保证金及租金没有事实及法律依据。现被告反诉请求：1、判令原告继续履行双方于2019年9月11日签订的房屋租赁合同；2、判令原告向被告支付拖欠的租金21504元（自2020年4月1日起，以153.6平米计算面积，以2元/日/平方米为标准，暂计算至2020年6月9日，实际主张至实际履行之日）；3、判令原告向被告支付拖欠的物业管理费10752元（自2020年4月1日起，以153.6平米计算面积，以1元/日/平方米为标准，暂计算至2020年6月9日，实际主张至实际履行之日）；4、判令原告向被告支付自2020年3月27日起至7月2日止逾期支付房屋租金和物业费的违约金10547.71元，并支付至实际付清之日止；5、判令原告向被告支付电费909元（自2019年11月6日起，以1.3元/度为标准，暂计至2020年6月9日，实际主张至实际履行之日）；6、本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告反诉辩称：我方同意支付实际发生的909元电费，不同意被告的其他反诉请求。关于合同解除，我们是受疫情影响才无法实现合同目的，并不是经营不善。被告已经明确在3月17日表示同意解除合同。原告的请求金额是根据合同15.4条约定。被告说不影响原告出入原告不认可，疫情期间是全封闭状态，不允许原告进入。解除依据一是新冠疫情属于不可抗力。二是合同17.1、17.2条约定。本院经审理认定事实如下：北京市房山区长阳镇碧桂园38号楼底商的产权人系北京市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司），该公司委托被告长阳招商公司代为经营管理该商业楼宇，委托权限包括但不限于招商并与承租商签署并履行房屋租赁合同、常规业务管理、市场管理、商业形象的宣传与推广、商户服务等，授权委托期限10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日。2019年9月11日，原告（承租人）与被告（出租人）签署房屋租赁合同，约定原告承租北京市房山区长阳镇碧桂园***商铺（以下简称涉案商铺），该商铺租赁面积实测为153.6平方米，该商铺行业（或业态）为少儿培训托管教育；租赁期限为36个月，自2019年9月18日起至2022年9月17日；租赁保证金人民币30000元，物业管理费1元/平方米/天，2019年11月18日-2020年9月17日租金2元/日/平方米；如因不可抗力而影响合同履行时，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，以尽量减少可能给对方造成的损失，并提供相关的证明文件，根据不可抗力的影响，部分或全部免除其违约责任，当不可抗力事件停止和消除后，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，双方应对合同是否继续履行另行协商，合同所述的不可抗力包含瘟疫以及任何一方不能预见、对其发生及后果不能避免并不能克服的客观事件；合同还对房屋装修、双方权利和义务、违约责任、合同的解除、房屋的交还、争议解决方式等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交纳了租赁保证金人民币30000元；2019年12月22日，原告交纳2020年1-3月租金和物业管理费41933元；2020年3月10日，被告向原告发出通知，免除部分房屋租赁费用，具体免除内容为：2020年2月1日至2月29日期间，针对您公司为抗击疫情作出的努力，予以免除20天房屋租赁费用（本期租金已经缴纳的，计入下次租金缴纳时段）；2020年3月11日，被告向原告发出缴费通知单，明确减免的租赁费按照153.6平方米、2元/日/平方米计算，20天共计6144元。因新冠肺炎疫情影响，线下培训无法开展，原告于2020年3月16日向被告提交申请，告知被告自当日起退租，并请求退还押金和1月27日至3月的租金。2020年3月17日，被告向原告方作出答复意见，同意解除合同，并要求：一、原告收到答复意见三日后签订解除合同；二、已经收取的物业管理费、租赁保证金不予退还，已收取的租金以实际交付日为标准计算，多退少补；三、原告于2020年3月31日前完成房屋的所有交付工作；四、原告支付41933元（3个月租金和3个月物业管理费之和）作为违约金。因未能就费用问题达成一致意见，双方未签订解除合同。原告于2020年3月30日向本院提起诉讼，被告于2020年5月21日收到本院送达的起诉状副本等材料。本院审理中，原告于2020年7月7日将商铺钥匙邮寄给被告方，被告方于2020年7月8日签收。另查，2019年至2020年供暖季，涉案商铺暖气因故障关闭，经双方协商，被告同意退还原告40%的供暖费2641.92元。原告拖欠被告电费909元。上述事实，有当事人陈述，原告提交的房屋租赁合同、银行电子回单、保证金收据、退租申请、答复意见，被告提交的经营授权委托书、关于应对疫情影响免除部分租金的通知、缴费通知单、关于退还暖气费用的情况说明等在案为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，被告受产权人碧桂园公司委托代为经营管理有关商铺，被告与原告就涉案商铺签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均已按合同约定履行了各自义务。由于受新冠疫情和疫情防控措施的影响，原告租赁被告商铺进行的线下培训无法开展，导致原告无法继续经营，故请求以不可抗力为由解除合同，符合法律规定，本院予以支持，解除时间以被告收到起诉状副本等材料的日期为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后至房屋交还前产生的房屋占有使用费本院将参照双方约定的租金标准予以确认。本案合同因不可抗力而解除，双方当事人均不存在过错，互不承担违约责任，原告请求被告返还已交纳的租赁保证金，符合法律规定，本院予以支持。鉴于疫情开始后线下培训无法开展，原告于2020年3月16日申请退租，被告于2020年3月17日作出答复，双方对涉案商铺无法继续租赁达成了一致意见，仅就费用的支付存在分歧，此时双方应尽快办理房屋交还手续以避免损失扩大，费用负担问题可以通过继续协商或其他途径予以解决。被告免除原告2020年2月1日至2月29日期间20日的租金6144元，本院予以确认。2020年3月18日之前的租金和物业管理费原告应予支付。2020年3月18日至2020年7月8日迟延交还房屋期间（共计113天）所产生的租金、物业管理费和占有使用费52070.4元，应由原、被告分担，具体比例本院根据双方的责任酌定由原告分担三分之一即17356.8元，核减被告免除原告20日的租金6144元以及原告已经交纳的2020年3月18日至同年3月31日14天的租金及物业费6451.2元，原告马晓红应支付被告租金、物业管理费和占有使用费4761.6元。双方协商由被告退还原告40%的供暖费2641.92元，本院予以确认。原告同意支付被告电费909元，本院不持异议。原、被告的其他诉讼及反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告马晓红与被告北京长阳招商管理有限公司2019年9月11日签订的房屋租赁合同于2020年5月21日解除；二、被告北京长阳招商管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告马晓红租赁保证金30000元、40%的供暖费2641.92元，合计32641.92元；三、原告马晓红于本判决生效后七日内支付被告北京长阳招商管理有限公司租金、物业管理费和占有使用费4761.6元、电费909元，合计5670.6元；四、驳回原告马晓红的其他诉讼请求；五、驳回被告北京长阳招商管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费621元（原告已预交），由原告马晓红负担313元（已交纳），由被告北京长阳招商管理有限公司负担308元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费850元（被告已预交），由被告北京长阳招商管理有限公司负担825元（已交纳），由原告马晓红负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张树华二〇二〇年八月二十四日书记员  刘 婷