吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1470号上诉人（原审被告、申请执行人）：郑园园，女，1982年6月13日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：赵金鹤，辽宁银信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：曲鹏宇，男，1993年10月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：陈天娇，吉林保民律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：关树宝，男，1966年10月1日出生，满族，住吉林省舒兰市。原审被告（申请执行人）：苏玉珍，女，1941年8月29日出生，汉族，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。原审被告（申请执行人）：迟闻希，女，2008年5月11日出生，汉族，学生，住吉林省吉林市昌邑区。法定代理人：郑园园（迟闻希母亲），女，1982年6月13日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。原审第三人：吉林省瑞嘉房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：张卓，该公司总经理。委托诉讼代理人：矫天鹏，男，该公司职员。上诉人郑园园因与被上诉人曲鹏宇、关树宝、原审被告苏玉珍、迟闻希、原审第三人吉林省瑞嘉房地产开发有限公司（以下简称瑞嘉公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，采用网络庭审方式公开开庭进行了审理。上诉人郑园园的委托诉讼代理人赵金鹤、杨建、被上诉人曲鹏宇的委托诉讼代理人陈天娇、原审被告苏玉珍及迟闻希的共同委托诉讼代理人杨建、原审第三人瑞嘉公司的委托诉讼代理人矫天鹏到庭参加诉讼。被上诉人关树宝经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑园园上诉请求：撤销（2020）吉0204民初2号民事判决，依法改判驳回曲鹏宇的诉讼请求，由曲鹏宇负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、曲鹏宇不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院适用法律错误，曲鹏宇提起的执行异议之诉应予以驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，曲鹏宇不符合上述条件，具体如下：（一）关树宝非案涉房产出卖人，曲鹏宇不是案涉房屋的买受人，曲鹏宇未与任何一方签订合法有效的书面买卖合同。根据曲鹏宇递交的证据，案涉登记备案在被关树宝名下房产的交易顺序为：1.2018年8月8日，关树宝与瑞嘉公司签订《退房协议书》；2.2018年8月20日，瑞嘉公司与惠州市中天富士电梯有限公司（以下简称中天富士公司）签订《房屋顶付工程款协议书》，案涉房屋被瑞嘉公司抵账给中天富士公司；3.2018年8月20日瑞嘉公司、中天富士公司、曲鹏宇签订《抵账房产权变更协议》，中天富士公司要求将案涉房屋登记在曲鹏宇名下。首先，关树宝非出卖人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项要求“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”,此处的买卖合同指的是被执行人与买受人签订的买卖合同。本案中，关树宝并未与曲鹏宇签订书面买卖合同，曲鹏宇提出执行异议不符合此项条件。其次，曲鹏宇也非抵账协议的当事人。本案中，抵账协议的当事人分别为瑞嘉公司、中天富士公司。曲鹏宇不是合同当事人，其仅是该两份抵款协议的当事人约定向第三人履行义务的第三人，故其不应享有《抵款协议》约定的合同权利。且其在《东北亚城市花园（工程）抵偿房产权变更协议》第3条也明确说明，“乙方（曲鹏宇）已确认此房产为抵账房，与丙方（瑞嘉公司）无任何关于此房产买卖关系。”此外，曲鹏宇也未提供其与中天富士公司是基于何等债权债务关系取得案涉房屋的证据。综上，曲鹏宇不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封前具备合法有效的书面买卖合同的条件。（二）曲鹏宇不属于合法占有案涉不动产，且其提供的证据也不足以说明其占有案涉不动产。1.曲鹏宇不属于合法占有案涉不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议须在人民法院查封前已经合法占有该不动产。一审法院查明案涉房产所在小区尚未取得竣工验收手续，曲鹏宇对此亦知情，根据《建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现瑞嘉公司向曲鹏宇交付未竣工验收的房屋属于违法交付，曲鹏宇基于违法交付所谓占有，不属于合法占有。2.曲鹏宇提供的证据也不足以证明其实际占有案涉不动产，水费、电费、垃圾清理费收据不足以证明其实际占有。水费应当向自来水公司缴纳、电费应当向电力公司缴纳，垃圾清理费应当向环卫公司缴纳，燃气报警器应当向燃气公司缴纳，但曲鹏宇提供的收据表明前述费用均为物业收取，这不能够证明其已经实际占有。即使由物业代收代缴，也应能从物业公司索取自来水公司、电力公司、环卫公司、燃气公司提供的有效缴费凭证。入户会签单不足以证明其实际占有。根据曲鹏宇提供的入户会签单，明确写明“按如下次序办理入户会签手续”，按次序入户分别需要礼仪接待、开发商财务、市物业办、物业公司财务、物业房屋验收、开发商销售经理、物业公司经理签字。但证据上仅有开发商销售经理的签字。曲鹏宇并未完成入户会签手续，该证据不能证明其已实际占有。（三）曲鹏宇对未办理过户登记具有过错。签订抵账协议时，房屋尚有预告登记，预告登记权利人为被执行人关树宝。瑞嘉公司与中天富士公司签订《房屋顶付工程款协议书》，案涉房屋被瑞嘉公司抵账给中天富士公司及瑞嘉公司、中天富士公司、曲鹏宇签订《抵账房产权变更协议》的时间均是2018年8月20日，而瑞嘉公司与关树宝办理注销预购商品房的预告登记是在2018年9月27日，船营区人民法院查封案涉房产的时间是2018年10月11日。自瑞嘉公司与中天富士公司签订抵账合同至案涉房屋被查封52天的时间，曲鹏宇均未向房产部门调查房屋的登记情况，未递交预告登记、备案登记所需材料或提出异议登记，其自身未尽到合理的注意义务，怠于办理权属变更登记，其对此具有过错，应由其承担法律后果。二、瑞嘉公司与中天富士公司的相关协议真实性存疑。曲鹏宇仅提供了两份协议及《中天富士电梯销售合同书》，但就瑞嘉公司与中天富士公司是否存在真实履行《中天富士电梯销售合同书》，曲鹏宇并未举证。曲鹏宇应提供瑞嘉公司与中天富士公司之间的工程结算书、验收报告、工程款发票等其他相关证据，证明瑞嘉公司与中天富士公司存在真实的合同关系。三、关树宝与瑞嘉公司的退房协议真实性存疑。关树宝与瑞嘉公司签订的《退房协议书》第七条约定，甲方（瑞嘉公司）将购房款65,983元一次性支付给乙方（关树宝）,乙方退房装修投入人民币14万元，在办理完撤销合同所需审批备案后一次性付给乙方。此处有几个疑点，首先，业主退房，开发商没有过错的情况下，退赔装修费且数额巨大，不合商业逻辑；其次，装修费14万的确定仅凭关树宝的预估，不加评估，不算折旧，不合商业逻辑。关树宝在2015年买房的时候仅能提供65,983元购房款，欠瑞嘉公司5万购房款和25万住房贷款的情况下，投资14万装修，不符合常理。此外，瑞嘉公司签订协议当日就付款，并未等到撤销手续办完，不合商业逻辑。且付款账户非瑞嘉公司账户，收款账户并非关树宝本人账户，以上疑点都应进行实质审查，避免出现恶意串通、转移资产、逃避执行的情况。四、郑园园的债权属于人身损害赔偿，其中包含着家庭成员的抚养和赡养费用，较曲鹏宇的普通债权应予以优先保护。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条规定，人身损害赔偿中的医疗费用按第一顺序执行。《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第三条明确，要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行......应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。《最高人民法院全国法院破产审判工作会议纪要》第二十八条也强调，可以按照人身损害赔偿债权优先财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则合理确定清偿顺序。由此可见，对涉及基本生存权的费用，人民法院应当优先保护。本案中，曲鹏宇仅为普通金钱债权，而郑园园的人身损害赔偿金涉及生存权。因此，请求对郑园园的债权予以优先保护。此外，曲鹏宇不具备申请执行异议主体资格。曲鹏宇既未与关树宝有买卖关系，也非抵账协议的合同相对方，抵债协议是以物抵债，消灭金钱债，不应有优于另外一个金钱债的实现，抵债受让人不属于物权期待权的保护范围。曲鹏宇也不符合合法占有的条件。案涉房屋属于违法交付，曲鹏宇不属于合法占有。应驳回曲鹏宇执行异议请求。曲鹏宇辩称，一、曲鹏宇在人民法院查封之前与瑞嘉公司已签订合法有效的书面买卖合同，系案涉房屋的买受人。1.签订书面买卖合同的时间为2018年8月20日，法院对房屋的查封时间为2018年10月11日，签订合同的时间早于查封时间。2.曲鹏宇与瑞嘉公司之间的房屋买卖协议合法有效，曲鹏宇取得案涉房屋所有权。3.关树宝于2016年就向瑞嘉公司退房，2016年3月24日瑞嘉公司借款25万元偿还银行贷款，2018年8月8日关树宝与瑞嘉公司办理完退房手续，瑞嘉公司于当日退给关树宝首付款65,983元，装修款14万，扣除水电差价105元，共计给关树宝206,088元，双方之间款项结清，房屋于2018年8月8日起归属于瑞嘉公司所有。涉案房屋已不属于关树宝所有，也不能作为关树宝的可执行财产。4.曲鹏宇于2018年8月20日与瑞嘉公司签订东北亚城市花园房屋认购协议。5.2018年9月27日瑞嘉公司向吉林市不动产中心办理关树宝商品房预告注销登记手续。二、涉案房屋在法院查封之前已被注销预告登记，房屋已不属于关树宝名下财产，关树宝不属于权利人，该房屋不应被查封。三、郑园园在上诉状中认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”指被执行人与买受人签订的买卖合同。这种观点是错误的，是对法律法规的限缩性解释。曲鹏宇买受涉案房屋时，该房屋已不属于被执行人关树宝，而属于瑞嘉公司，关树宝无权出售。曲鹏宇于2018年8月20日从作为开发商的瑞嘉公司处买房属于正当购买。四、郑园园在上诉状中认为，曲鹏宇不是抵账协议的当事人，不享有《抵账协议》的合同权利，《东北亚城市花园抵账房产权变更协议》第3条“乙方（曲鹏宇）已确认此房产为抵账房，与丙方（瑞嘉公司）无任何关于此房产买卖关系”,由此认为曲鹏宇不符合查封前具备合法有效的书面买卖合同的条件。这一观点并不正确。财产转移方式有赠与方式和交易方式。2018年8月20日，曲鹏宇写明价款为753,780元，付款方式为一次性抵账。可知，曲鹏宇取得该房屋不是无偿取得，而是通过抵账作为对价支付方式支付房款，抵账也属于一种交易方式，从实质上来讲亦是属于买卖关系，虽然《产权变更协议》第3条为“与丙方（瑞嘉公司）无任何关于此房产买卖关系”,但这句之前也说明为“乙方（曲鹏宇）已确认此房产为抵账房”,因而曲鹏宇和瑞嘉公司事实上为房屋交易的买卖关系。《抵账协议》系中天富士公司与瑞嘉公司之间就款项结算数额和结算方式达成的协议，中天富士公司同意将房屋登记在曲鹏宇名下，是中天富士处分其抵账得来的财产的自主权利行为，且瑞嘉公司同意将房屋产权更名登记在曲鹏宇名下，并签订《产权变更协议》，该民事行为未损害任何第三方利益，是三方真实意思表示，合法有效。五、曲鹏宇已实际合法占有房屋。曲鹏宇于2018年8月20日签订认购协议之时，瑞嘉公司就向其交付了房屋钥匙，其一直占有使用房屋至今。曲鹏宇一审时已提供照片证明，且从2018年9月曲鹏宇已开始交存电费至今。瑞嘉公司在向关树宝卖房之时已取得预售许可证，且能够进行商品房预告登记，证明瑞嘉公司出售房屋手续合法，曲鹏宇接受并占有使用房屋合法。六、曲鹏宇非因自身原因未办理过户登记。曲鹏宇签订认购协议之时就要求瑞嘉公司进行网签备案，瑞嘉公司称上一个退房的人没有办理完毕退房手续，一旦办理完毕即通知曲鹏宇前来办理。因为瑞嘉公司与关树宝未履行完毕退房协议及房屋相关登记手续，使得曲鹏宇未能办理房屋登记手续，此并非曲鹏宇自身原因。瑞嘉公司于2018年8月8日与关树宝达成退房协议，于2018年9月27日去房屋交易大厅办理撤销预告登记手续，瑞嘉公司在办理撤销备案登记手续的过程中发现该房屋已被法院查封，遂未完成撤销备案手续，瑞嘉公司因而未通知曲鹏宇办理房屋登记手续，致使未能完成房屋备案。七、曲鹏宇合法取得房屋。1.《中天富士电梯销售合同书》系瑞嘉公司与中天富士公司之间真实合法有效的合同，曲鹏宇举证证明取得房屋的款项支付方式系瑞嘉公司和中天富士公司之间有真实顶账协议和交付房屋即已完成举证责任，郑园园认为相关合同及履行并不真实，应当提供证据进行举证。2.关树宝与瑞嘉公司《退房协议》真实有效。关树宝与瑞嘉公司签订合同和解除合同可以经协商一致进行，瑞嘉公司为关树宝在银行贷款25万元提供了担保，在2016年关树宝提出无力偿还银行贷款时，允许其退房可以避免承担银行还本付息的担保责任，也可以另行出售减少损失，实现商品房销售。郑园园称瑞嘉公司允许关树宝退房不具有合理性不成立，仅是其主观猜测。关树宝退房时，房屋刚刚装修，未实际入住，88平方米的房子装修双方作价14万，并不存在过低或过高转让财产的情况，具有合理性。曲鹏宇善意合法取得涉案房屋。原审判决正确，应予以维持。苏玉珍、迟闻希述称：同意郑园园上诉意见。瑞嘉公司述称，同意曲鹏宇答辩意见。关树宝未到庭，亦未提交书面陈述意见。曲鹏宇向一审法院起诉请求：1.撤销吉林市船营区人民法院（2019）吉0204执异106号裁定书；2.撤销（2017）吉0204执字第354号执行裁定书；3.对吉林市船营区东北亚城市花园x号高层x单元x号房屋不予执行；4.诉讼费用由郑园园、苏玉珍、迟闻希、关树宝承担。一审法院认定事实：2015年6月4日，关树宝与瑞嘉公司签订了《东北亚城市花园房屋认购协议》，约定关树宝以商业贷款的付款方式购买案涉房屋，认购房号为5栋1单元25层145号。2015年10月21日，关树宝向瑞嘉公司出具欠据一份，主要载明，购买x-x-x-x号房屋，总房款365,983.00元，首付款115，983.00元，贷款250,000.00元，欠首付50,000.00元，关树宝在欠款人处签名捺印。2015年10月26日，瑞嘉公司为关树宝开具了销售不动产统一发票。2015年11月9日，关树宝作为借款人、瑞嘉公司作为担保人与交通银行吉林分行就案涉房屋签订了贷款抵押合同。2015年11月10日，瑞嘉公司为关树宝就涉案房屋办理了预购商品房预告登记，2015年11月25日，关树宝为交通银行吉林分行就涉案房屋办理了抵押登记。瑞嘉公司称,2016年3月间，关树宝以无力偿还贷款和欠付的首付款为由，与瑞嘉公司协商一致退购案涉房屋。2016年3月24日，瑞嘉公司偿还了关树宝就涉案房屋在交通银行吉林分行的贷款250,000.00元，并于2016年3月29日办理了注销涉案房屋抵押登记。2016年4月5日，瑞嘉公司为关树宝重新开具销售不动产统一发票，冲抵了2015年10月26日开具的发票。2018年8月8日，瑞嘉公司与关树宝签订了《退房协议书》、关树宝出具了收据。2018年8月20日，瑞嘉公司与中天富士公司签订了《房屋抵付工程款协议书》，约定以涉案房屋抵付工程款。同日，中天富士公司与曲鹏宇、瑞嘉公司签订了《东北亚城市花园（工程）抵账房产权变更协议》，主要约定变更后的新产权人为曲鹏宇。曲鹏宇与瑞嘉公司亦签订了《东北亚城市花园房屋认购协议》，并于当日办理了入户手续，交纳了物业费、垃圾清运费、水费、电费以及燃气报警器费用。2018年9月27日，瑞嘉公司与关树宝就涉案房屋办理了注销预购商品房的预告登记。2018年10月11日，因郑园园、苏玉珍、迟闻希与关树宝生命权、健康权、身体权纠纷一案，一审法院做出了（2017）吉0204执354号民事裁定，预查封案涉房屋。此后郑园园等与关树宝生命权、健康权、身体权纠纷进入执行程序。2019年10月11日，因案外人曲鹏宇提出异议，一审法院做出了（2019）吉0204执106号执行裁定，驳回异议人曲鹏宇的异议请求。一审法院认为，1、预查封的效力问题。根据相关法律规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。待房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封转为正式查封，预查封的效力等同于正式查封。基于此，预查封和正式查封在限制标的物转让的效力上具有一致性，但房屋是否能够最终登记在被执行人名下具有不确定性，进而导致预查封的执行效力具有不确定性。2、案涉房屋的买卖合同，瑞嘉公司与关树宝是否可以协商解除。根据合同法第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，在法院对案涉房屋采取预查封行为前，关树宝以无力偿还欠付房屋首付款和贷款为由，与瑞嘉公司协商解除了房屋买卖合同，系双方对各自权利的处分，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。3、案涉房屋买卖合同解除对预查封行为的影响。本案中,案涉房屋买卖合同解除后，瑞嘉公司办理了注销涉案房屋的预购商品房预告登记。根据物权法相关规定，预告登记所登记的并非不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记与本登记是相对应的概念。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，并未完成本登记，尚未取得不动产所有权。预告登记自债权消灭之日起失效。关树宝与瑞嘉公司协商一致解除房屋买卖合同后，瑞嘉公司办理了注销涉案房屋的预购商品房预告登记，关树宝对涉案房屋已无任何权利，涉案房屋的登记权利人系瑞嘉公司。4、曲鹏宇就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，在关树宝与瑞嘉公司解除合同之后、人民法院查封之前，曲鹏宇与瑞嘉公司已签订了合法有效的《东北亚城市花园房屋认购协议》，且曲鹏宇已合法占有涉案房屋，并通过抵账的方式支付了价款，未办理过户登记并非曲鹏宇自身原因。综上，案涉房屋虽未登记在关树宝名下，但一审法院（2017）吉0204执354号执行裁定书做出的预查封是以涉案房屋预购商品房预告登记在关树宝名下做出，故曲鹏宇所提执行异议符合法律规定，其对位于吉林市船营区黄旗屯街189号东北亚城市花园小区x号楼x幢x单元x号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于郑园园、苏玉珍、迟闻希称曲鹏宇与瑞嘉公司就涉案房屋买卖行为不真实的抗辩意见，因其未能提供相应证据加以证明，故不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二规定，判决：对位于吉林市船营区黄旗屯街189号东北亚城市花园小区案涉房屋不予执行。案件受理费6550元，由郑园园、苏玉珍、迟闻希负担，郑园园、苏玉珍、迟闻希于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曲鹏宇提交了以下证据：证据1.吉林市个人住房信息查询结果1份，拟证明曲鹏宇在吉林市无其他住房；证据2.辽宁省增值税电子发票1份、通话记录截图2张、微信记录截图10张，拟证明代曲鹏宇为案涉住房缴纳电费的，系曲鹏宇亲属朱玉萍，案涉房屋于法院查封前，已由曲鹏宇占有使用；证据3.付款凭证5张、收据5张、增值税普通发票45张、核准变更登记书1份，拟证明2016年12月6日中天富士公司变更企业名称为惠州市安川电梯有限公司，该公司与瑞嘉公司存在真实合同关系，以房抵账真实有效。郑园园、苏玉珍、迟闻希质证认为，对证据1真实性无异议，与本案无关，最高人民法院相关规定并未将有房或无房作为衡量标准。对证据2、3真实性无异议，但与本案无关，从时间上看瑞嘉公司2016年3月已退房，瑞嘉公司对商品房登记工作较为熟悉，中天富士公司包括曲鹏宇都不是当事人，不具有合法性。证据2的微信截图没有显示时间，不能证明其主张，证据3能证明瑞嘉公司与中天富士公司签订合同不真实，2018年8月20日签订抵房协议仍是中天富士公司的印章，而2016年12月6日后，中天富士公司已更名，在变更近2年时间后，仍使用原来公章，是不可能的，原来印章应收缴作废。瑞嘉公司对以上证据均无异议。本院对以上证据真实性予以确认。郑园园、苏玉珍、迟闻希、瑞嘉公司在二审中未提交证据。关树宝未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人曲鹏宇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系不动产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。案涉房屋于2018年10月11日被一审法院预查封，在此之前的2015年6月4日，关树宝与瑞嘉公司针对案涉房屋签订《东北亚城市花园房屋认购协议》。2015年11月10日，瑞嘉公司为关树宝就涉案房屋办理了预购商品房预告登记，后关树宝与瑞嘉公司协商一致退购案涉房屋，并于2018年8月8日签订了《退房协议书》。2018年8月20日，瑞嘉公司与中天富士公司签订了《房屋抵付工程款协议书》，约定以涉案房屋抵付工程款。因工程项目实际施工人为曲鹏宇父亲曲界殊，同日，中天富士公司与曲鹏宇、瑞嘉公司签订了《东北亚城市花园（工程）抵账房产权变更协议》，约定涉案房屋变更后的新产权人为曲鹏宇，曲鹏宇与瑞嘉公司亦签订了《东北亚城市花园房屋认购协议》，并于2018年8月20日当天办理了入户手续，交纳了各项费用。2018年9月27日，瑞嘉公司就案涉房屋办理了注销预购商品房的预告登记。以上事实能够证明在人民法院查封之前，关树宝与瑞嘉公司已就案涉房屋解除买卖合同并办理了注销商品房预告登记，即涉案房屋已不属于关树宝可供执行的财产，瑞嘉公司作为权利人对案涉房屋享有处置权。在人民法院查封前，曲鹏宇针对案涉房屋与瑞嘉公司签订了认购协议，并以抵付工程款方式支付了房屋价款。结合曲鹏宇提供的入住通知单、物业费、垃圾清运费、水费、电费以及燃气报警器费收据、房屋使用情况照片、电费缴费明细等，能够证明其在人民法院查封之前已对案涉房屋实现合法占有使用。此外，瑞嘉公司于2018年9月27日注销案涉房屋的预告登记后，案涉房屋即于2018年10月11日被一审法院查封，同时考虑案涉房屋所在小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，故案涉房屋未办理更名过户，并非曲鹏宇自身原因。曲鹏宇对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，郑园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6790元，由郑园园负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年八月三十一日书记员  王 健