浙江省云和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1125民初338号 原告：王存伟，男，1978年9月10日出生，汉族，住云和县。 原告：蓝林菊，女，1980年9月19日出生，畲族，住云和县。 被告：梅盛南，男，1957年3月22日出生，汉族，公民身 份号码×××11，住云和县。 被告：孙少月，女，1957年8月24日出生，汉族，公民身 份号码×××2Ｘ，住云和县。 委托诉讼代理人：梅振波，男，1982年8月4日出生，汉族， 住云和县，系两被告之子。 第三人：云和县文斌房屋置换有限公司，住所地浙江省云和 县浮云街道城东路11号，统一社会信用代码91331125738445161G。 法定代表人：饶文冰,董事长。 委托诉讼代理人：高明卡，男，1977年9月18日出生，汉 族，公民身份号码332523197709××××，住浙江省云和县××街道××路××号××室，系公司业务经理。 原告王存伟、蓝林菊与被告梅盛南、孙少月、第三人云和 县文斌房屋置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序分别于2020年5月21日、2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告王存伟、蓝林菊、被告梅盛南、孙少月委托代理人梅振波、第三人云和县文斌房屋置换有限公司委托诉讼代理人高明卡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。 原告王存伟、蓝林菊向本院提出诉讼请求：一、判令撤销原告与被告梅盛南、孙少月签订的《购房协议》及《云和县存量房转让合同》；二、判令被告共同返还原告房屋转让款、土地出让金、中介费、房产过户中产生的各种税、费，以及房屋装修费等损失共计人民币877500元以及利息(利息自2019年4月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付款之日止，现利息暂计至起诉之日止为24317.63元)，合计为901817.63元(详见损失计算清单)。事实和理由：2019年3月29日，原告通过第三人的介绍，与被告签订了《购房协议》，双方约定：被告将其所有的坐落于云和县浮云街道浮云东路78号一直六层房屋以1308800元的价格出卖给原告所有，并约定购房款分期支付，协议签订当日支付定金200000元，2019年4月份支付300000元，剩余808800元定于房屋产权过户后15日内一次性付清。协议签订后，原告按约定支付了第一期、第二期购房款共计人民币500000元整。之后在办理房产过户手续过程中，原告与被告于2019年4月25日签订了一份《云和县存量房屋转让合同》。因被告的房屋需缴纳土地出让金，故原告代为被告缴纳了土地出让金301267元，并支付房产过户中产生的各种税、费，中介费用等一切费用。上述房屋于2019年4月28日完过户至原告名下。后经被告同意并交付房屋钥匙，原告于2019年5月2日开始对房屋进行装修。5月3日，原告在装修房屋时无意中得知，该房屋在2012年年底曾发生一名湖南租客坠楼死亡事件，公安机关曾出警调查。原告得知后马上联系第三人告知该房情况，并要求解除合同。第三人知晓后要求原告先行停止装修，由其负责联系协商解决，事后，原告、被告曾多次协商，但因原告与被告意见分歧太大，协商均未果。原告认为：房屋发生过非正常死亡事件，即为民间俗称的“凶宅”，人们都会忌讳，且普遍难以接受。本着诚信原则，出卖人、房产中介公司应将该重大信息如实告知购房者。现被告在出售前故意隐瞒重大事实，存在欺诈行为，从而导致原告做出错误判断。为保护自己合法权益，现原告依照《中华人民共和国合同法》等相关规定及双方合同约定，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告梅盛南、孙少月辩称，1、房子出现意外的时候是很多年前，出售这套房子的时候第三人有问过我们这房子是否有出现过事情，但是因为时间过得很久我们忘记了，我们没有恶意隐瞒。当时原告来我家拿钥匙的时候明确说是看房子没有说是去装修。原告装修这件事我们是不知道的，我们有说过水电过户之后才能装修；2、人死在里面才叫凶宅，但是那个人是死在外面的，所以这不叫凶宅。所以我们不存在欺骗、欺诈的行为。 第三人云和县文斌房屋置换有限公司述称，原、被告确实是有交易在我们公司，原告买房的时候是有问过房子是否有瑕疵问题，卖方是说没有的，后来原告在装修的时候听说有人去世，被告知道后也是积极配合的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对本案的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综上，根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月29日，原告通过第三人的介绍，与被告签订了《购房协议》一份，双方约定：被告将其所有的坐落于云和县浮云街道浮云东路78号一直六层房屋以1308800元的价格出卖给原告所有，并约定购房款分期支付，协议签订当日支付定金200000元，2019年4月份支付300000元，剩余808800元定于房屋产权过户后15日内一次性付清。协议签订后，原告按约定支付了第一期、第二期购房款共计人民币500000元整。之后在办理房产过户手续过程中，原告与被告于2019年4月25日签订了一份《云和县存量房屋转让合同》。因被告的房屋需缴纳土地出让金，故原告代为被告缴纳了土地出让金301267元，并支付房产过户中产生的各种税、费、中介费用费用共计76233元。上述房屋于2019年4月28日过户至原告名下。原告于2019年5月2日开始对房屋进行装修。另查明，案涉房屋在2012年年底曾发生一起租客坠楼死亡事件。 本院认为，本案争议焦点为：案涉房屋是否为凶宅；被告的行为是否存在欺诈，从而导致原告在违背真实意愿的情况下订立案涉合同；被告是否应返还原告购房款等款项，并赔偿原告损失。 首先，案涉房屋应认定为凶宅。凶宅并非法律概念，无法从法律规范中搜寻其明确定义，但交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，2012年租客从案涉房屋内坠落，虽最终的坠落地点在案涉房屋外，但坠落的起点在案涉房屋内，所以从死亡地点上，不能排除案涉房屋为凶宅。另一方面，该租客之死并非正常的生老病死，无论是自杀或者意外，均不能否认租客为非正常死亡具有高度可能性，死亡形式亦可纳入凶宅认定的范围内。据此，案涉房屋应认定为凶宅。 其次，被告的行为存在欺诈，从而导致原告在违背真实意愿的情况下订立案涉合同。依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原被告双方在签订协议时，原告和第三人房产中介公司均向被告明确询问案涉房屋是否存在瑕疵时，被告回答均没有，而被告在庭审时解释是因为时间过去久远已忘记租客坠楼一事，其并不存在欺诈行为的故意。但是租客从案涉房屋坠楼死亡一事，案涉房屋周围的邻居在原告装修案涉房屋时尚能清晰记得，而被告作为案涉房屋的房东，租客在其自家房屋坠楼这么重大的意外事件不应完全忘却，尤其是在原告和第三人向其询问时应予以披露此事件。按照公序良俗以及交易习惯，涉讼房屋内曾发生非正常死亡的事实，足以影响当事人的交易意思表示，被告作为交易卖方，负有披露房屋真实情况的义务，应当披露而未披露，有违诚信原则。故被告隐瞒涉讼房屋曾发生过租客坠楼一事真实情况的行为，应认定构成欺诈行为，因此原告主张撤销双方之间订立的购房合同和存量房转让合同有事实和法律依据，本院予以支持。 再次，被告应返还原告购房款等款项，并赔偿原告相应损失。依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告向被告支付购房款为500000元，替被告缴纳的土地出让金301267元，在房产过户中缴纳土地评估费1750元、房屋评估费4265元、房屋买卖契税26120元、国有土地使用权出让契税9038元、个人所得税13060元、中介费20000元、房屋装修2000元，总计为877500元。因被告对原告故意隐瞒案涉房屋曾发生租客意外坠楼一事，在房屋买卖过程中存在过错，故对于原告上述所支出的款项，被告应返还给原告。如上述原告所支付的款项在案涉合同撤销后有部分可以退还给原告，则被告返还给原告的款项可予以相应扣减。至于原告所主张的利息损失，其合理部分本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、撤销原告王存伟、蓝林菊与被告梅盛南、孙少月分别于2019年3月29日签订的《购房协议》、2019年4月25日签订的《云和县存量房转让合同》； 二、被告梅盛南、孙少月于本判决生效之日起五日内向原告王存伟、蓝林菊返还877500元及利息（该利息以877500元为基数，支付自2020年4月15日起至全部款项付清之日止的利息,利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；）； 三、驳回原告王存伟、蓝林菊本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12818元，由原告王存伟、蓝林菊共同负担243元，由被告梅盛南、孙少月共同负担12575元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  廖月秋 人民陪审员  刘少云 人民陪审员  宋少华 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  赖琳虹 书 记 员  叶雨露 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示： 权利人执行风险 申请执行人申请强制执行的期间为二年。申请执行的期间，自生效法律文书确定的履行义务期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 义务人执行告知 如果你未按生效裁判文书履行法定义务，你将会面临：曝光不良信用信息、限制高消费、限制出入境，并向所在单位（组织）通报情况。如果你规避执行，视情节轻重将对你予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。