湖南省城步苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0529民初562号 原告：湖南鸿旺房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇西怡然花园小区会所。 法定代表人：肖田善，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹欣伟，湖南森力（邵阳律师事务所）律师。 委托诉讼代理人：周应达，男，1981年3月4日出生，汉族，住湖南省邵东县。 被告：刘晓艳，女，1980年5月18日出生，汉族，住湖南省隆回县。 被告：李建，男，1986年10月30日出生，汉族，住湖南省新宁县。 二被告委托诉讼代理人：刘志雄，男，1976年8月2日出生，汉族，住湖南省涟源市。 被告：刘志雄，男，1976年8月2日出生，汉族，住湖南省涟源市。 三被告委托诉讼代理人：刘华成，湖南銮芳律师事务所律师。 原告湖南鸿旺房地产开发有限公司（以下简称鸿旺地产）与被告刘志雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，因本案与本院受理的原告鸿旺地产分别诉被告刘志雄、刘晓艳、李建房屋买卖合同纠纷是基于同一事实发生的纠纷，可以合并审理，经当事人同意，本院依法裁定（2020）湘0529民初559号、（2020）湘0529民初560号、（2020）湘0529民初561号、（2020）湘0529民初563号、（2020）湘0529民初565号与本案合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿旺地产的委托诉讼代理人邹欣伟、周应达，被告刘志雄及三被告委托诉讼代理人刘华成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿旺地产向本院提出诉讼请求：一、解除2015年12月20日原告与三被告签订的城步鸿达民族商业街项目第3-4幢501号、503号、506号、507号、601号、603号商品房买卖合同；二、判令三被告协助原告办理好上述商品房买卖预售登记备案注销手续；三、由三被告承担原告经济损失21008.14元。事实与理由：2015年12月20日，原告与三被告签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房预售合同登记备案手续，合同签订时，三被告并未支付购房款。原告虽于2015年6月26日向刘志雄借款194万元，但在与三被告签订商品房买卖合同后仍然按本金194万元，月利率6%支付刘志雄利息，双方也没有以债权抵扣购房款。2017年3月13日，原告重新向刘志雄出具190万元的借条并签订了《还款协议》，约定解除原告与三被告之间没有实际履行的《商品房买卖合同》，三被告需将其名下共六套商品房全部解押归还给原告。此后，原告将解押的六套商品房全部另行销售，因三被告拒不协助原告办理商品房预售合同登记备案撤销手续，导致原告与他人的商品房买卖合同履行交房后不能正常办理产权手续，另《商品房买卖合同》第七条约定了买受人逾期付款的，出卖人有权解除合同，并由买受人依约向出卖人支付违约金。 三被告辩称：被告刘志雄与被告刘晓艳系夫妻关系，与被告李建是朋友关系。鸿旺地产因资金紧缺，于2015年6月26日在刘志雄处借款194万元，约定2015年10月26日前清偿本息。期限届满后，鸿旺地产无力偿还债务，经协商，双方签订了《商品房买卖合同》，因刘志雄误以为每人只能限购2套商品房，便分别以刘志雄、刘晓艳、李建的名义与鸿旺地产签订了共6份商品房买卖合同。合同签订后，鸿旺地产出具了收款收据，6套房屋总价款为210.0844万元，之后进行了登记备案。2016年3月23日，原告与刘志雄又签订了《协议书》，双方对借款时间、借款金额、偿还期限、借款用途、利息及出售房屋原因等进行了确认。鸿旺地产所欠刘志雄的借款本息220万元中的210.0844万元已转变为购房款，刘志雄通过对价取得了鸿旺地产6套商品房的所有权，借贷关系已转变为商品房买卖合同关系。2017年3月13日，鸿旺地产公司原法人代表肖石民单方出具的还款协议书并不能改变鸿旺地产与刘志雄的商品房买卖合同关系。依法成立的合同对双方有约束力，本案不存在合同的法定解除情形，请求驳回鸿旺地产的诉讼请求。 经审理查明，原告于2015年6月26日向被告刘志雄借款240万元，2015年12月20日，原告鸿旺地产与刘志雄签订2份《商品房买卖合同》，合同约定，被告刘志雄购买原告开发的城步鸿达民族商业街第3-4幢506号、507号商品房。2015年12月20日，原告鸿旺地产与李建签订2份《商品房买卖合同》，合同约定，被告李建购买原告开发的城步鸿达民族商业街第3-4幢503号、603号商品房。2016年2月2日，原告鸿旺地产与刘晓艳签订2份《商品房买卖合同》，合同约定，被告刘晓艳购买原告开发的城步鸿达民族商业街第3-4幢501号、601号商品房。上述六份合同都约定，付款方式为签订合同之日一次性付清，逾期30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超30日未付清的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2016年1月3日，鸿旺地产向三被告出具了6份共计210.0844万元的收款收据。2016年3月23日，鸿旺地产与被告刘志雄签订《协议书》，双方约定：由于鸿旺地产于2015年6月26日借刘志雄的220万元无力偿还，自愿将其开发的位于城步苗族自治县南侧编号为城儒国用（2015）第1-451号土地上的第3-4幢506号、第3-4幢507号、3-4幢501号、第3-4幢601号、第3-4幢503号、第3-4幢603号卖给刘志雄，抵减210.0844万元借款。由鸿旺地产将506号、507号登记在刘志雄名下，将501号、601号登记在刘晓艳名下，将503号、603号登记在李建立名下。鸿旺地产应于2017年6月底之前无条件为刘志雄等办理土地使用权证、房屋产权证等。签订《协议书》的当天，原告向被告刘志雄还本付息50万元。2017年3月13日，鸿旺地产向刘志雄出具190万元的借条，注明2017年3月12日前的借条作废，同时，鸿旺地产制作了一份还款协议：借刘志雄的240万元，经协商还款190万元，分三次还清，逾期则按每天5000元计付违约金，原借条、门面买卖合同、住房买卖合同一并退还给肖石民，刘志雄在3月20日前必须把抵押在其名下的门面买卖合同、住房买卖合同全部解押归还给鸿旺地产，担保人为李光锋，借款人为肖石民，加盖鸿旺地产的公章，刘志雄没有签名。2018年4月15日，刘志雄申报了190万元的债权，在抵押或担保情况项下注明：“由李光丰担保，鸿旺公司做抵押并做了备案登记，共六套商品房合同抵债”。同时，刘志雄提供了2017年3月13日的借条和还款协议书。 另查明，原告于2016年3月23日前向被告刘志雄偿还借款本息699768元，2016年3月23日后偿还借款本息700000元。 又查明，2016年4月14日，鸿旺地产将涉案的507号商品房出售给案外人吴盛荣、杨秀英。2016年10月10日，原告鸿旺地产将涉案的506号商品房出售给案外人肖群芳，2017年2月10日将涉案的601号商品房出售给案外人杨戌桃，2016年11月12日，鸿旺地产将涉案的503号商品房出售给案外人杨金娣，2019年2月1日将涉案的603号商品房出售给案外人戴月明。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”本案中，鸿旺地产于2015年12月20日与刘志雄、李建签订《商品房买卖合同》，于2016年2月2日与刘晓艳签订《商品房买卖合同》，2016年3月23日，鸿旺地产与刘志雄签订《协议书》，对之前原告与三被告签订的六份《商品房买卖合同》进行汇总，约定六套商品房总价值210.0844万元作为偿还刘志雄部份债务本息，那么六份合同的履行期间应该从2016年3月23日起算，根据《商品房买卖合同》中对支付购房款时间的约定，三被告支付购房款的期限有两个时间点，一个是2016年3月23日24时前，另一个是从签订合同的次日起算30日内，也就是在2016年4月22日24时前，刘志雄不但没有按照合同的约定在2016年3月23日24时前从应收原告的220万元的债权中扣减210.0884万元，还在当天向原告收取了借款本息50万元，在之后的30日内也没有扣减债权和补足购房款，据此可以确定刘志雄在合同履行期届满前以自己的行为表明不履行主要债务。而原告鸿旺地产于2016年4月14日将涉案的507号商品房出售给案外人吴盛荣、杨秀英，其行为也可以认定为在履行期限届满前以自己的行为表明不履行主要债务。原、被告都以自己的行为表明不履行主要债务。故原、被告均有权要求解除合同，现原告要求解除与三被告签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。涉案的6套商品房的《商品房买卖合同》在城步苗族自治县自然资源局不动产登记中心办理了备案登记，该六份合同解除后，原告持法律文书前往办理撤销手续即可，不需要三被告的协助，故原告要求三被告协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续的诉讼请求，本院不予支持。原告以三被告逾期未支付购房款为由要求三被告承担违约金的诉讼请求，因原告在与刘志雄签订《协议书》之时，被告有220万元的债权在原告处，原告本可以扣减购房款的，但原告继续向刘志雄还款付息，并以自己的行为表明不履行合同的主要债务，故本院对原告要求违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 一、解除原告湖南鸿旺房地产开发有限公司与被告刘志雄于2015年12月20日签订的刘志雄购买第3-4幢506号、第3-4幢507号商品房的两份《商品房买卖合同》； 二、解除原告湖南鸿旺房地产开发有限公司与被告刘晓艳于2016年2月2日签订的刘晓艳购买第3-4幢501号、第3-4幢601号商品房的两份《商品房买卖合同》； 三、解除原告湖南鸿旺房地产开发有限公司与被告李建于2015年12月20日签订的李建购买第3-4幢503号、第3-4幢603号商品房的两份《商品房买卖合同》； 四、驳回原告湖南鸿旺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费39306元，减半收取计19653元，由原告湖南鸿旺房地产开发有限公司负担9827元，被告刘志雄负担3366元，刘晓艳负担3205元，李建负担3255元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  廖月顺 二〇二〇年八月二十五日 法官助理王萍芳 代理书记员  陈业杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。