河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4402号原告：郭良凯，男，汉族，1985年6月9日出生，住郑州市。原告：孔德恩，男，汉族，1986年9月9日出生，住河南省辉县。二原告共同委托诉讼代理人：陈成、程杨（实习），河南良承律师事务所律师。被告：张仁君，男，汉族，1994年2月25日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：兰松四、左锋英（实习），河南德金律师事务所律师。原告郭良凯、孔德恩诉被告张仁君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭良凯、孔德恩的委托诉讼代理人陈成、程杨，被告张仁君及其委托诉讼代理人兰松四、左锋英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求是：1、判决解除二原告与被告于2019年6月14日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即腾空并返还位于郑州百年德化D150号房屋给二原告；3、判决被告支付自2020年2月6日至涉案合同解除之日的房屋租金，按每月2万元为标准，暂计至起诉之日为52000元；4、判决被告支付自涉案合同解除次日起至被告实际腾空并返还涉案房屋之日止的占有使用费（按每月2万元为标准）；5、判决被告支付使用承租房屋产生的水、电等费用至被告实际腾空并返还涉案房屋之日止，暂计至2020年1月31日电费为1091元；6、判决被告支付物业管理费至被告实际腾空并返还涉案房屋之日止，按每月3062元为标准，自2020年4月15日暂计至起诉之日为816.5元。7、本案诉讼费等因诉讼产生的费用由被告负担。事实与理由：2019年6月14日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2019年6月14日至2021年6月20日止，2019年6月14日至2019年6月20日为装修免租期。租金计算自2019年6月20日至2021年6月19日，租金为每季度6万元，每季度支付一次，提前20天支付下期租金。按照合同约定，被告应于2019年12月1日向原告交纳下一季度（即19年12月20日至20年3月19日）的租金6万元，但其仅向原告支付了3万元，便没有再支付租金。原告一直催要，被告一直以各种理由拒绝支付，至今尚未支付涉案房屋的租金。综上，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告不按照合同履行支付租金的义务，已构成根本违约，至使合同无法继续履行，因此，要求解除合同，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告孔德恩不是本案适格的原告，不能作为本案的原告提起诉讼，本案的房屋租赁合同虽有孔德恩的签名，但孔德恩不是该本案涉案房屋的权利人，其签名行为是代理原告郭良凯办理房屋出租事宜，并非合同的当事人，故人民法院应当驳回孔德恩对被告的起诉；2、被告与原告郭良凯签订的房屋租赁合同已经于2020年2月26日解除。2020年春节过后，众所周知，因新冠疫情政府要求不让营业，被告没有收入，但原告郭良凯还一直催促让被告交纳房租，被告一方面因疫情看不到开业的希望，一方面还要承受催促的压力。2020年2月26日被告无奈与原告通过微信沟通解除双方的房屋租赁合同，从2020年2月26日起不再租赁涉案房屋，原告也明确同意解除房屋租赁合同，从原被告2020年2月25日于2月26日微信聊天记录为证，说明被告与原告签订的房屋租赁合同已经于2020年2月26日解除；3、涉案房屋早已腾空，不存在腾空的问题；4、被告与原告郭良凯签订的房屋租赁合同已经于2020年2月26日解除。被告腾空房屋是原告和郑州百年德化D150号房屋的物业管理公司的阻拦，致使被告无法腾空该涉案房屋，被告与原告郭良凯在微信里沟通，通过解除房屋租赁合同的2020年2月27日到涉案房屋准备搬离店铺时发现涉案房屋的门被换了锁芯，并另外加了一把链条锁，锁芯是原告郭良凯换的。链条锁是物业公司还的。在被告和原告郭良凯的2020年3月4日的微信聊天记录有显示，被告要求搬离涉案房屋时，物业告知必须由业主郭良凯的同意才可以放行，但原告郭良凯就是不同意，也不到现场。被告没有搬离涉案房屋的责任在原告，并非是被告故意占用该房屋，故原告郭良凯无权要求被告支付合同解除次日至房屋腾空之日的占用费；5、郑州百年德化D150号房屋的物业费被告已经交到2020年4月15日，但被告实际使用房屋到2020年2月25日，每个月物业费3107元，故被告不但不用支付物业费，原告还需要向被告退还物业费5074元；6、众所周知，新冠疫情对餐饮服务业的影响是巨大的，且被告作为90后26岁农村出生，刚刚创业租赁郑州百年D150房屋开始，奶茶店合计支出房租15万，装修8万左右，设备3万，学费4万，物料费5万，广告费6万左右，人员工资6万，物业费3万，加起来50万之巨。但从2019年8月20日垫付到2020年春节本身店面刚开业，又是甜品店，冬季是淡季，被告就盼着春节来临，可是一场突如其来的新冠疫情，政府强令不得开门营业，就是开门，也没有顾客。至于突如其来的疫情彻底将被告击垮，被告本人已经负债累累，再加上原告郭良凯在疫情期间不断地催促被告交租金，被告的精神彻底垮塌，于是2020年2月26日通过微信形式正式通知原告郭良凯解除房屋租赁合同。被告解除合同主要是希望疫情带来的不确定性，和原告不停的催收房屋租金，原因属于合同履行中的不可抗力和情势变更所致。依据最高人民法院关于依法妥善审理事新冠疫情民事案件若干问题的指导意见一二规定，被告不应当承担违约责任，且被告自合同解除没有再使用涉案房屋，故被告不应该向原告郭良凯缴纳所谓的租金；7、被告2019年6月14日与原告郭良凯签订房屋租赁合同时，因郭良凯不是真正的房东，是二手房东，其租赁江义清的房屋，故被告开的店在物业办手续迟迟办不了无奈，最后郭良凯又让被告在2019年7月19日与江义清签订了一份房屋租赁合同，才把开店的手续办下来。被告是2019年6月14日签订的房屋租赁合同，六天的免租期，2019年8月20日才营业，是由于原告郭良凯不是真正的房东的原因，被告多交出两个多月的租金4万元。被告要求原告郭良凯应该退还多交的租金两万多；8、另外被告在签订房屋租赁合同事项，原告郭良凯缴纳2万元的押金，原告应当退还给被告。经审理查明：2019年6月14日，二原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定二原告将位于郑州百年德化D150房屋租与被告使用，租期24个月，自2019年6月14日至2021年6月20日，2019年6月14日至2019年6月20日为装修免租期，每季度租金6万元，每季度支付一次。合同签订当日，被告向二原告支付8万元，包含三个月租金6万元和押金2万元，后被告又缴纳了原告租金，至2020年2月6日后的房租未再向二原告缴纳。2020年2月25日后，因新冠疫情影响了被告的经营，二原告与被告协商解除合同事宜，但双方一直存在争议，2020年5月24日，二原告同意被告搬离租赁房屋。现二原告认为应解除双方的租赁合同，被告返还房屋并应支付2020年2月6后的租金，期间的物业费、水电费也应支付，依据上述理由，二原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同成立后，双方均应按合同履行各自的义务。本案中，根据被告提交的微信聊天记录，因新冠疫情影响，被告自2020年2月25日后与二原告协商解除合同事宜，但双方一直未能协商处理。2020年5月24日，经二原告同意，被告搬离房屋，双方的租赁已无履行可能，视为双方合同在此时开始解除，合同解除后，被告应支付原告自2020年2月6日至2020年5月24日期间的租金，鉴于被告已经另案起诉要求免除2020年2月6日至2020年2月27日期间的租金，且考虑新冠疫情因素，本院酌定此期间为免租期间，扣除上述免租期间的租金后，经计算租金为57331.6元，再扣除被告交付的押金20000元，为37331.6元，原告要求超过该部分的租金，本院不予支持。原告要求被告支付水电等费用，根据其提交的发票共计1091元，本院予以支持。被告辩称每月物业费3107元，原告要求按照每月3062元的标准计算物业费，本院予以确认，因被告已经将物业费支付至2020年4月15日，故被告应再缴纳2020年4月16日至2020年5月24日期间的物业费，经计算为3876元。因被告已经原告同意搬离涉案房屋，故原告要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郭良凯、孔德恩与被告张仁君于2019年6月14日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月24日解除。二、被告张仁君于判决生效之日起10日内支付原告郭良凯、孔德恩2020年2月28日至2020年5月24日的租金37331.6元、2020年4月16日至2020年5月24日的物业费3876元及使用期间的水电费1091元。三、驳回原告郭良凯、孔德恩的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，法院减半收取后，二原告负担300元，被告负担524元，余额824元待本判决生效后退回原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二〇年八月十八日书记员  王慧