河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初11820号原告：郑州克瑞重型机械科技有限公司，住所地郑州市金水区鑫苑路26号6号楼1-2层附2号，统一社会信用代码91410105678085749X。法定代表人：刘振男。委托诉讼代理人：琚保丰，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨聪荟，北京德和衡（郑州）律师事务所实习律师。被告：李庆慧，女，1980年2月22日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：尚伟杰，河南豫润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洁，河南豫润律师事务所实习律师。原告郑州克瑞重型机械科技有限公司与被告李庆慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州克瑞重型机械科技有限公司的委托诉讼代理人琚保丰、杨聪荟，被告李庆慧及其委托诉讼代理人尚伟杰、刘洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠租金373612.5元、逾期违约金2543元及合同违约金9922.5元，共计386078元；2、被告在6月23日之前结清水电费及物业费办理退租并搬离；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告支付2020年6月24日至2020年7月19日的租金16537.5元。事实与理由：2017年3月23日原告与被告签订了《租房出租合同》，双方约定租期为2017年3月23日至2020年3月22日，租金为每年180000元，前两年租金不上涨，第三年起租金比照上一年涨5%，租金支付方式为每六个月作为一个支付周期，被告于上一支付周期届满前30日支付下一周期租金，逾期违约金为当期租金的5‰，合同违约金为当年租金的5％。合同签订当日被告一次性支付9万元作为第一周期的租金，之后每个周期的租金均为按时足额支付，现租赁合同已到期，经原告多次催缴被告仍未足额支付拖欠租金亦未办理退租。故原告提起诉讼。被告辩称：一、被告租赁两间房屋均存在严重漏水现象，其中一间2017年5月8日至2018年9月8日期间无法使用，另一间勉强使用，故应当按照实际使用的房屋支付租金。2017年3月23日双方签订租赁合同，被告承租原告的两间房屋。后发现两间房屋均不同程度出现漏水情况，期间原告也进行了维修，成效不大，遂与原告协商仅用西间房屋。二、因疫情影响，原告应当减免3个月的房租45000元（含东边房间理发店房租）（注：2019年9月10日原告同意后在说明房屋处于查封状态、漏水的情况下，理发店租赁了东边房屋，因为房屋处于查封状态，为避免不必要的麻烦，原告让被告和理发店代签租赁合同，代收房租）。三、被告租赁两间房屋均存在严重漏水现象，其中一间无法使用，另一间勉强使用，双方一直在协商中，不存在违约情形。四、之前原告一直按照未上涨租金计算租赁金额。五、被告已从涉案房屋中搬离并结清水电费和物业费，故原告第二项诉讼请求不应得到支持。六、被告租赁的房屋所有权归原告所有，原告不应收取被告转让费。已经缴纳的10000元转让费应当充抵房租。七、2017年5月8日-2018年9月8日，东间房屋漏水严重共计16个月无法使用，造成损失120000元（16个月×7500元/月=120000元）。八、房屋押金16000元可以冲抵房租。九、原合同签订时免除15天装修期7500元可以冲抵房租。十、被告为原告代交物业费6903元可以冲抵房租。十一、影响正常使用期间已交物业费1440元应当充抵房租。十二、依据被告使用的实际情况和疫情影响且被告为原告垫付的物业费和被告已交的其他费用，被告应支付的租金为123157元。经审理查明：2017年3月23日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租房出租合同》一份，主要约定：原告将位于郑州市××区××楼××（××东××和第二间）的房屋出租给被告使用，房屋面积为100平方米，并提供相应门面2个门头，被告承诺该房屋用于房产咨询买卖或办公使用；租期为三年，从2017年3月23日至2020年3月22日，装修免租期15天，自合同签订之日起计算；水、电、气等费用及被告因装修租赁房屋而发生的装修费用由被告承担；房屋租金每年180000元（不含税），每六个月为一个支付周期，首次租金90000元被告应于2017年3月23日前一次性支付给原告，被告应于上一个支付周期届满前30日支付下一周期租金；合同期内前两年租金不上涨，第三年起年租金比照上一年上涨5%；被告支付第一个周期租金时，应向原告另行交纳16000元租赁房屋保证金，合同期满被告不续租且无其他争议时，原告无息退还；租赁期间，系房屋本身而非被告原因导致房屋需要维修的，原告应当承担房屋的维修义务并承担维修费用，原告不维修房屋影响被告使用的，被告可以自行维修，该维修费用由原告承担；被告未按合同约定支付租金，每逾期一日支付当期租金5‰的逾期违约金；（第九条第3款）合同期满前，因被告原因导致合同终止的，被告已缴纳的租金、租赁保证金不予退还，并应支付原告当年5%的年租金作为违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告称其中一间严重漏水，无法使用，原告也进行了维修，但仍不能使用，2018年9月10日，经原告同意，被告将该房屋租给了理发店，由理发店自行维修使用，被告收取租金。原告称，房屋出租过程中出现漏水情况，被告提出过维修，原告一直积极维修，已经修好了。合同签订后至2020年6月24日，被告共向原告支付租金255000元。此外，被告另向原告交纳了16000元的租赁保证金和10000元的转让费。双方对此无异议。审理中，1、原告称，水电费、物业费已经结清，第二项诉讼请求中的水电费、物业费不再主张。2、被告称其已于2020年6月24日搬离房屋，将房屋钥匙放在了隔壁的烟酒店。原告不予认可，称不知道原告所说的情况，开庭前一天被告还在使用房屋。本院认为，原、被告签订的《租房出租合同》是双方的真实意思表示，合法有效。原、被告之间系房屋租赁合同关系。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。《租房出租合同》约定的租期已经届满，被告称其于2020年6月24日已搬离涉案房屋，原告不予认可，且被告未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。故原告诉请被告搬离房屋，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告辩称其中一间房屋严重漏水，无法使用，直至2018年9月10日其将该房屋租给了理发店，由理发店自行维修使用，故其认为不应支付该房屋2018年9月10日之前的租金。原告认可房屋出现漏水情况，被告提出过维修，但认为漏水情况没有达到完全不能使用，且其已进行了维修，已经修好。出租合同约定，租赁期间，系房屋本身而非被告原因导致房屋需要维修的，原告应当承担房屋的维修义务并承担维修费用，原告不维修房屋影响被告使用的，被告可以自行维修，该维修费用由原告承担。被告发现房屋漏水后，应通知原告履行维修义务，或由被告自行维修，维修费用由原告承担，或可向原告返还房屋，及时止损，以防止损失的扩大。但庭审中，被告称其没有维修，也没有向原告提出过返还房屋。被告因没有采取适当措施致使损失扩大的部分，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院酌定该房屋因漏水问题免除三个月（含该房屋15天的装修免租期）租金为宜。此外，因新型冠状病毒肺炎疫情，河南省于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情的发生，是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。被告承租房屋用于经营使用，因疫情或疫情防控需要暂停营业既是承租方的义务也是出租方的责任，且原告认可被告提出过因疫情原因减免租金的请求，故本院根据公平原则，对2020年2月和2020年3月两个月的租金酌定减半收取。出租合同约定，租期自2017年3月23日至2020年3月22日，租金每年180000元，前两年租金不上涨，第三年起年租金上涨5%。根据合同约定，自2017年3月23日至2020年7月19日租金为610230.82元（180000元／年×2年+189000元+189000元÷12个月×3个月+189000元／年÷365天×27天）。双方均认可，被告已向原告支付租金共计255000元。扣减上述因其中一间房屋漏水免除的三个月租金22500元（180000元／年÷12个月÷2间房×3个月）、另一间房屋15天的装修免租期租金3750元（180000元／年÷12个月÷2间房÷2），及因疫情原因减免的租金15750元（189000元／年÷12个月÷2×2个月），被告尚欠原告租金313230.82元（610230.82元-255000元-22500元-3750元-15750元）。原告认可被告另向其交纳了16000元的租赁保证金和10000元的转让费，该数额应从被告欠付的租金数额中扣减，故被告仍应向原告支付租金287230.82元（313230.82-16000元-10000元）。原告该项诉请过高的部分，本院不予支持。被告未按约定向原告支付租金，已构成违约，原告主张被告支付逾期违约金2543元，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的合同违约金9922.5元，原告称其主张的依据是合同第九条约定的当年年租金的5%。该条款适用的前提是“合同期满前，因被告原因导致合同终止”的情况，因合同约定的租赁期限已届满，本条款不具有适用的前提，故原告主张的合同违约金9922.5元，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李庆慧于本判决生效后十日内搬离位于郑州市金水区鑫苑路26号6号楼附2号1-2层（1层东第一间和第二间）的房屋，将房屋交还给原告郑州克瑞重型机械科技有限公司；二、被告李庆慧于本判决生效后十日内支付原告郑州克瑞重型机械科技有限公司租金287230.82元，违约金2543元，合计289773.82元；二、驳回原告郑州克瑞重型机械科技有限公司其他的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3546元，原告郑州克瑞重型机械科技有限公司负担885元，被告李庆慧负担2661元。保全费2450元，原告郑州克瑞重型机械科技有限公司负担611元，被告李庆慧负担1839元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张岩二〇二〇年八月十四日书记员  **