贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7578号 原告：黄梅，女，1994年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权)，该公司员工。 原告黄梅与被告贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄梅，被告贵州七众置业有限公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付预售许可号为“（2014）商房预字09号”“圆梦国际”第3号楼2单元18层4号房屋所有权证的违约金及利息（实际违约时间从2017年5月1日起至2020年5月18日止，共计1113天），按已交房款296032元的日息万分之一计算，暂计违约金为人民币32948元。利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计为人民币5000元整；2.本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告将第1项诉请中的违约金计算明确为“以购房款296032元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月1日起计算至2020年5月18日，2020年5月18日之后按上述标准计算至不动产权证书交付原告之日止。”将第1项诉请中的利息计算明确为“利息为违约金产生的利息，计算方式为以违约金32948元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年5月1日计算至2020年5月18日止。”） 事实及理由：2015年12月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“（2014）商房预字09号”“圆梦国际”第3号楼2单元18层4号房屋；出卖人承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按第②项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告在2016年1月16日前依约向被告支付完购房款296032元，但被告至今未按照合同约定履行办理所有权登记等义务，至今仍然未支付给买受方违约金。综上，原告认为，被告不按照合同约定向原告办理房屋所有权登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。为了维护自己的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉讼至法院，请求依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州七众置业有限公司提交书面答辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理——（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”该条款表述包含前后紧密关联的两项内容：1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第十一条规定，被告请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，被告也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，被告认为即使原告不主张退房，被告也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。 三、原告要求被告承担违约赔偿金的金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。 四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且被告“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按原告诉请依据计算违约金，被告将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、被告的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 被告当庭补充答辩称：原告诉请的违约金利息在双方签订的商品房买卖合同中并未约定，且相关法律也未规定逾期交付办理商品房转移登记的违约金的利息条款，原告所诉无事实依据及法律依据，依法不应得到支持。在本案中，被告认为若原告确实要主张利息，原告可以选择退房，被告不仅可以退还原告购房款，也可以按照银行同期同类贷款的利息支付原告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月30日，以原告黄梅作为买受人，被告贵州七众置业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，房屋建筑面积89.87平方米，套内建筑面积73.47平方米，该商品房总价款为296032元。出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款296032元。同时，被告向原告收取了涉案房屋的契税、维修基金、测绘费等办证所需费用。截止至本案庭审时，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故原告以前述诉讼请求诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对原告诉请被告支付逾期交付商品房转移登记违约金请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，涉案房屋至今尚不具备办理商品房转移登记条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担相应的违约责任。违约责任的起算时间为2017年5月2日。对于违约金计算截止日期的问题。被告向原告收取办证所需费用的行为，表明被告接受原告委托代为办证，而被告将办证商品房转移登记所需相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了合同约定的义务。故违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于违约金计算的标准问题。被告未能交付办理涉案商品房转移登记的有关文书时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书买受人不退房的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告诉请按照每日万分之一的标准计算违约金，符合法律及司法解释的规定，本院予以确认。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的违约金请求，应以原告已付购房款296032元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年5月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于原告诉请判决被告支付违约金产生利息的请求，因原告的诉请不符合法律规定，故本院对该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄梅逾期交付商品房转移登记的违约金（违约金以原告已付购房款296032元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告黄梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费374元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年八月十七日 书记员 杨云兴