抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1340号原告（反诉被告）：高巍，女，1983年10月1日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告（反诉原告）：马艳秋，女，1974年9月21日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托代理人：常军，系辽宁鼎高律师事务所律师。原告（反诉被告）高巍与被告（反诉原告）马艳秋房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李东颖独任审判，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）高巍，被告（反诉原告）马艳秋及其委托代理人常军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求被告给付拖欠原告半年的房屋租金60000元；2．要求被告支付在承租期间的水费405.9元和电费6548.8元（2019年8月18日至2020年7月31日），合计6954.7元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月5日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，原告将自己名下坐落于抚顺市新抚区门市（建筑面积135.67平方米）租给被告。该协议双方约定：租期为3年，租金为年12万元，第一年为半年一交，从第二年开始是一年一交。2020年2月5日，原告向被告追要下半年的房租，被告以各种理由予以推托，并一拖再拖，原告再次向其追要房租，被告不但不交房租，还继续使用涉案房屋。原告无奈，为了维护原告合法权益不受侵害，请求人民法院公正裁决，支持原告的一切诉求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的合同已经于2020年2月2日解除，前期第一部分租金已经交付了，合同解除以后，双方之间不存在合同关系，不存在租金交付义务。反诉原告向本院提出诉讼请求：1．判令反诉被告返还房屋押金10000元；2．由反诉被告承担反诉费。事实和理由：2019年8月5日，反诉原告与反诉被告签订一份房屋租赁协议，反诉原告依照约定交付了房屋押金10000元及半年（2019年9月2日至2020年3月2日）房租6万元，并于2019年9月2日开始使用租赁房屋。在“租金交付时间为乙方使用时，提前一个月交纳”的2020年2月2日，反诉被告催交下期租金时，反诉原告明确告诉反诉被告不租房屋，不交房租，要求反诉被告2020年3月2日收房，即明确表明不履行主要债务，明确告知反诉被告解除房屋租赁协议，房屋租赁协议在反诉被告得到通知时依法已解除，反诉原告不再有交付租金的义务。2020年3月2日，反诉原告清空租赁房屋，交房给反诉被告时，反诉被告拒绝收房钥匙，且已收取的房屋押金10000元未予返还。经审理查明：坐落于抚顺市新抚区门市（建筑面积135.67平方米，证号：辽（2018）抚顺市不动产权第0048950号）系原告所有。2019年8月5日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定：甲方原告高巍，乙方被告马艳秋；甲方自愿将坐落于抚顺市新抚浑河南路中段54-5号楼28号门市建筑面积135.67平方米租给乙方，为了保证双方的权利义务，双方经协商达成如下协议：一、双方约定租期为三年，2019年9月2日至2022年9月2日；二、租金为每年12万元，第一年为半年一交，从第二年开始是一年一交（租金交付时间为乙方使用时，提前一个月交纳）；三、乙方向甲方交纳房屋押金10000元，（甲方将其屋内的物品交由乙方使用双方附清单明细一份）待乙方租期到期后，甲方验收物品后将该笔款项予以返还。四、双方权利义务，1、甲方保证该房屋的合法性，2、甲方负责该出租房屋的暖气费、物业费，3、在乙方租赁期间，甲方配合乙方办理相关手续，4、乙方在租赁期间不得转租他人使用，5、乙方租赁期间发生的一切水、电等债务及一切责任均由乙方负责处理解决，6、乙方在租赁期间不得做违法乱纪，偷税漏税，等一切违法事情，7、乙方在租赁期间不得将租赁房屋进行担保、抵押等保证责任，8、乙方如在未到期时想提起终止协议，必须提起一个月与甲方进行协商，待得到甲方同意后方可解除；五、违约责任甲方必须遵守该协议中的第四项1、2、3，乙方可以1、随时终止该协议，其发生的费用及损失由甲方承担；2、乙方如不遵守该协议中的第二项、第四项4、5、6、7，甲方可以随时终止该协议，其发生的一切损失由乙方承担。六、如遇不可抗力该协议自动解除；七、该协议双方签订后，乙方无权予以撤销。本协议如有未尽事宜双方可签订补充协议，补充协议与该协议具有同等法律效力。原告与被告均在该协议上签名并按手印。签订合同当天，被告支付原告房屋租金6万元及押金1万元。原告于2019年8月18日将门市房交由被告使用。被告主张，其租赁门市房从事美容院，系被告与沙东旭、刘馨忆合伙经营，其作为代表与原告签订的房屋租赁协议。被告主张2019年10月1日之后，被告与美容院的其他合伙人曾与原告协商解除房屋租赁合同，原告同意，但不同意退还已经收取的租金，对此原告予以否认，表示签订合同时，明确在合同写明被告无权撤销房屋租赁协议。2019年11月19日，经美容院合伙人商议，将美容院交由合伙人沙东旭经营，其余合伙人不参与经营，不承担房屋租金。原告主张因被告未能按时支付下一期租金（2020年3月2日-2020年9月2日，租金6万元），其曾于2020年2月2日、2020年2月6日分别通过微信方式进行向被告催要下一期租金，但被告均拒绝交纳。被告表示其已经于2020年2月2日告知被告不交纳下一期的租金，并告知美容院已经由沙东旭接手经营，告知原告与沙东旭协商后续事宜，要求解除与原告的房屋租赁协议。对此原告表示其2020年2月6日已明确表示其不同意解除房屋租赁协议，要求继续履行房屋租赁协议。被告主张已于2020年3月2日腾空门市房，并要求原告接收房屋，对此原告表示不同意解除合同。原告提供电表清单，证明被告应负担2019年8月18日至2020年7月31日期间电费金额为7548.8元，扣除被告已经支付的1000元，尚欠原告电费6548.8元。原告主张被告应承担自2019年8月18日至2020年8月4日的水费共计405.9元。被告主张双方已于2020年3月2日解除房屋租赁协议，对此原告予以否认，不同意解除房屋租赁协议，要求继续履行房屋租赁协议。本院所确认的上述事实，有不动产证书、房屋租赁协议、电费明细、微信聊天记录、及原告陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议符合法律规定，该协议合法有效，原、被告均应按照协议约定履行租赁协议。因房屋租赁协议已明确约定，被告如未到期时向提起终止协议，必须提前一个月与原告进行协商，待得到原告同意后方可解除，在被告未能提交证据证明原告已同意解除房屋租赁协议的情况下，被告应按协议约定提前一个月交纳下一期（2020年3月2日至2020年9月2日）租金6万元。2020年1月末，突如其来的新冠疫情让各行各业的合同履行不可避免受到一定影响，原告作为门市房屋的出租人，被告作为门市房屋承租人，应秉承谋求共同发展的态度，按照公平和诚实信用原则，加强沟通协商，互解互谅解决纠纷，共渡难关。原告应考虑被告的可持续发展，一味要求被告按照原租赁协议履约，会抑制租户的发展，损害自身的长期利益，被告也应遵循相互尊重，协商一致的原则，不能擅自停业逃租，应与原告积极沟通以寻求更为妥善的救济方式。被告未能在2020年2月2日前向原告支付下期租金，已构成违约，在原告拒绝解除房屋租赁的情况下，被告擅自搬离租赁房屋，并不构成解除房屋租赁协议的法定情形，造成的损失应由被告自行承担，故被告主张房屋租赁协议于2020年2月2日予以解除的抗辩意见，本院不予采信，被告仍应按照协议约定支付租金。经本院释明，原告表示不同意解除房屋租赁协议，但被告已从租赁房屋搬出，现租赁房屋处于闲置状态，被告以自己的行为明确表示不同意继续履行房屋租赁协议，为避免双方损失进一步扩大，本院认定房屋租赁协议于2020年9月2日予以解除。原告主张2020年3月2日至2020年9月2日期间的租金6万元的诉讼请求具有合理性，但考虑到疫情确对被告经营造成影响，依据公平和诚实信用原则，原告应对此期间被告租金进行减免，本院酌定被告免交2个月租金，即被告应给付原告4万元租金。房屋租赁合同具有相对性，被告抗辩美容院已由他人经营不构成拒付租金的理由，故对此抗辩意见本院不予采信。被告使用租赁房屋期间的水费405.9元、电费6548.8元，合计6954.7元应由被告负担，随房屋租金一并给付原告。对于反诉原告提出的要求反诉被告返还押金1万元，因反诉被告拖欠反诉原告房屋租金，故房屋租赁协议解除后，押金1万元可以冲抵被告拖欠的房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高巍与被告（反诉原告）马艳秋签订的房屋租赁协议合法有效，于2020年9月2日解除；二、被告（反诉原告）马艳秋于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）高巍拖欠的房屋租金4万元，扣除押金1万元，尚需给付3万元；三、被告（反诉原告）马艳秋于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）高巍水费和电费合计6954.7元；四、驳回原告（反诉被告）高巍、被告（反诉原告）马艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，反诉案件受理费25元，均由被告（反诉原告）马艳秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 李东颖二〇二〇年八月二十四日代书记员 王香玉