湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初650号 原告：胡清。 委托诉讼代理人：胡燕华，一般代理。 委托诉讼代理人：李万海，一般代理。 被告：武汉峰实润达商贸有限公司。 法定代表人：彭峰，经理。 委托诉讼代理人：马威，特别授权。 原告胡清与被告武汉峰实润达商贸有限公司（以下简称峰实公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡清及其委托诉讼代理人胡燕华、李万海、被告峰实公司的委托诉讼代理人马威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡清向本院提出诉讼请求：判令被告支付2019年11月至2020年5月房屋租金460831元，并承担违约金150000元。事实和理由：2019年3月30日，原、被告签订协议，约定原告将其所有的位于荆门市东宝区中天街X号临街门面租赁给被告经营X服饰，期限为2019年4月15日至2021年4月14日，被告于每月12日之前向原告支付当月租金，年租金为790000元，任何一方发生违约，需向另一方支付违约金150000元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告自2019年11月起拖欠租金，至今未付。 被告峰实公司辩称：1、双方之间为联营合同关系而非租赁合同关系；2、2020年1月，新冠疫情全面爆发，属于不可抗力，双方的联营合同无法继续履行，根据合同第七条第8款的约定，双方互不承担违约责任；3、合同明确约定由原告承担门面租金，且原告未提交证据证明其存在租金损失，其主张不应予以支持；4、“违约金15万元”的条款未经双方签字盖章，与合同正文违约条款的内容相矛盾，不产生法律效力；5、即便甲方遭受了租金损失，其原因系新冠肺炎这一不可抗力，根据最高院司法解释的规定，应由双方根据公平原则进行分担；6、联营合同于2020年2月1日解除，因疫情影响未能及时腾退，已于4月份腾退房屋并通知原告。 双方当事人围绕其诉辩意见向本院提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，现作如下认定：对原告提交的证据A1原告身份证复印件、被告企业信息复印件各一份、A2《联营协议》一份、A3转账凭证二份和被告提交的B1银行流水明细、B4微信聊天记录，双方对其真实性均无异议，本院对其内容均予采信；对证据B2《荆门中天街阿凡桌店铺合作解除函》、B3《撤店告知函》，原告虽辩称没有收到，但在庭审调查中认可曾在微信中收到上述文件，故对上述证据的真实性本院亦予采信；另，原告在庭审后向本院补充提交了证据A4《减免租金申请》、2019年6月到10月的交易明细五份、A5阿凡卓湖北荆门三店2020年3月19日至2020年4月7日销售额、A6《荆门中天街阿凡桌店铺合作解除函》、《撤店告知函》，被告对证据A4和证据A6的真实性无异议，可以证明被告员工陈伟分别于2020年2月6日、2020年3月24日、2020年4月9日通过微信方式将《减免租金申请》、《荆门中天街阿凡桌店铺合作解除函》、《撤店告知函》发送给原告，且自2019年6月到10月期间每月向原告转款65833元的事实，本院予以采信；对于证据A5，被告虽提出异议，但未能提交证据予以反驳或推翻，该组证据可以证明被告于2020年3月19日至2020年4月7日期间仍在使用涉案店铺经营阿凡卓服饰，本院亦予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月30日，胡清与峰实公司签订《联营协议》一份，约定：联营场所为荆门中天街32-4号临街门面，项目为经营阿凡卓服饰，期限为2019年4月15日止2021年4月14日，胡清于2019年4月15日将门面完好交付峰实公司；胡清提供自己有合法经营权的门面，并承担门面租金，提供该门面的合法工商营业执照、税务登记证；峰实公司承担联营店铺每年核定的定额税国税、地税等税费，承担经营中所发生的工商、卫生、门前三包及经营产生的水、电费等费用，提供联营中所有货品货架作为投资，并承担相应的运输等费用和货品保险等；峰实公司全权负责店铺经营运营管理、店堂安全管理、联营期内员工工资、医疗、养老等福利费用，保证联营期内所销售的产品商标、质量、物价符合相关法律规定并承担相应后果；胡清可以管理店员的日常考勤、仪态装束等，负责联营期内房屋防水、防漏、锁具等基本维修维护，有权不定期到店铺进行查账，在不干扰日常运营的前提下，峰实公司不得以任何理由拒绝；峰实公司向胡清每月缴纳联营利润金，支付时间为当月12日转账到胡清指定账户，年销售额累积达到贰佰捌拾万元人民币后，超过贰佰捌拾万元人民币的部分峰实公司每月按销售额的28%向胡清交纳联营利润金；若全年销售额不足贰佰捌拾万元人民币，则峰实公司按照贰佰捌拾万元销售额的提成给胡清结算即峰实公司保障胡峰全年返利金额不低于柒拾玖万元人民币；胡清签订此联营协议之后，胡清向峰实公司支付联营保证金人民币贰万元整，双方联营期满结束时，结清所有费用后，峰实公司在一周内无息全额返还胡清保证金贰万元整；联营期内，甲、乙双方不得擅自停止或改变联营协议，不得有第三方参与或替代联营，否则违约方将承担由此引起的一切损失；联营期间若遇国家政策或其他不可抗力因素发生而导致联营无法继续时，本协议同时终止，双方都不承担违约责任，甲、乙双方按实际经营时间结算，同时全额返还甲方联营保证金；任何一方无权在协议期内终止协议（法律另有规定及本协议另有约定除外）；任何一方发生违约，需向对方赔偿违约金拾万元整。另，双方在合同补充条款处手写以下内容：由峰实公司装修，峰实公司每月12号之前支付胡清当月租金，如年销售超过280万，超过部分按营业额的28%支付给胡清，每年核算一次，合同二年，同时胡清支付峰实公司贰万元定金，峰实公司进场装修后退还胡清，双方不得违约；如胡清违约，峰实公司不退还定金；如峰实公司违约，须双倍赔偿胡清；合同期内双方不得违约，如违约需赔偿对方一切损失（甲方为房租，乙方为装修、货品等）。胡清和峰实公司在协议尾部落款处签名、盖章。根据胡清提交的协议，在落款日期后载有“双方约定违约金为拾伍万元整（¥150000.00元整）”等内容，其上仅胡清捺印，无签名或峰实公司盖章。 合同签订后，峰实公司于2019年4月16日将胡清支付的定金20000元返还，并依约每月向胡清转款65833元至2019年10月，其中，被告在2019年6月、7月、10月的转款中附言系支付湖北荆门三店当月房租。2020年11月以后，峰实公司未能依约转款，胡清向其员工陈董平催要，峰实公司提出补充协议。 2020年1月24日至2020年3月16日期间，因新型冠状病毒肺炎疫情，荆门市采取了封城、交通管制等行政措施，商场等营业场所均予停业。2020年1月31日，峰实公司员工陈伟通过微信向胡清发送《倡议书》一份，倡议“更多的甲方、房东能在疫情关键时刻为我品牌方减免不少于30天（即一个月）租金，缓解一定压力”，并告知胡清“从合作的角度，你是甲方，你要确保店铺的正常营业，现在不能正常营业了，已经对公司有损失了，货品折损、员工工资等，之所以和你说要和一房东协商，是要你自己降低你自己的损失”。胡清回复“疫情结束后我会和房东面谈。你们拖欠的几个月房租什么时候汇过来”。2020年2月6日，陈伟向胡清发送《减免租金申请》，载明：“尊敬的合作方胡清（湖北荆门三店）：我公司于2019年1月1日承租你方位于荆门市中天街与工商街交叉口（海澜之家对面）阿凡卓产用于服装经营目的，合同期限2年租金65833元/月。在承租期内我公司严格履行租赁协议，依约足额支付房租……希望贵公司给与我公司免租3个月，以帮助我公司度过现在的难关。以上请求是否可行，请3日内予答复为盼”。2020年3月24日，陈伟通过微信向胡清发送AFZO阿凡卓全国运营中心于2020年2月1日作出的《荆门中天街阿凡卓店铺合作解除通知》，因新冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，该不可抗力导致店铺合作不能继续，属于法定解除的情形之一，决定于2020年2月1号正式解除与胡清的合作合同关系并撤店。2020年4月9日，陈伟再次向胡清发送《撤店告知函》，确定于2020年4月10日撤店。2020年4月20日，胡清向峰实公司员工发送微信消息：“还是不接电话，你让他联系我吧，店铺是你们单方面关的门！没有经过我同意，也没有和我办交接手续。”2020年5月27日，峰实公司员工通知胡清到阿凡卓湖北荆门五店拿钥匙。 另查明，2020年3月19日至2020年4月7日期间，阿凡卓湖北荆门三店每日销售额2419元到4238元不等。 本案审理过程中，胡清与峰实公司于2020年6月30日完成门面的交接手续。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告胡清与被告峰实公司之间成立何种民事法律关系；2、被告峰实公司的债务数额。 关于原、被告双方成立何种民事法律关系的问题。原告以房屋租赁合同法律关系起诉被告，要求被告支付房屋租金及违约金。被告辩称双方之间系联营合同关系而非租赁合同关系，原告应共担损失。对于双方之间法律关系的认定，关键在于双方在订立、履行合同时就其权利义务关系所达成的真实意思表示。根据原、被告签订的《联营协议》，虽然其标题以及打印部分的主文内容均体现为联营合同关系，即原告以房屋出资，被告负责经营管理，双方联合经营阿凡卓服饰，且根据协议第六条第1款的内容，被告应每月给付原告联营利润金，但双方在第十条补充条款处手写备注被告每月给付款项的性质为“当月租金”，该表述显然不同于联营合同关系中的“联营利润金”。按照一般生活经验，合同当事人在签订机打合同时，若合同内容存在争议或者不足以体现当事人的真实意思表示，通常采取手写方式予以确认或者补充。故在同一合同中打印内容与手写内容不一致的，手写内容更能体现双方当事人签订合同时的真实意思表示。本案中，在协议第六条第1款已有相关表述的前提下，原、被告双方再在第十条补充条款处手写类似内容，支付标准不变，但将第六条中的“联营利润金”改为“租金”，故双方在签订《联营协议》时均认可原告收取款项的性质系租金具有高度盖然性。同时，根据原告提交的交易记录，被告在向原告按月转款时，多次附言其性质系给付当月房屋租金，结合《倡议书》、《减免租金申请》的内容，被告认可“在承租期内我公司严格履行租赁协议，依约足额支付房租”，由此可以认定，在签订合同以及履行合同的过程中，原、被告达成了成立房屋租赁合同法律关系的合意。被告辩称根据《联营协议》机打内容的约定，原告承担门面租金，负责提供门面营业执照，支付定金20000元，享有管理店员日常考勤以及不定期到店铺进行查账的权利，其法律地位应为联营方而非出租方。本院认为，涉案《联营协议》中无论是机打部分还是手写部分虽然均约定了被告应按月支付“联营利润金”或者租金，当年销售额超过280万元的，超过部分应按营业额的28%支付给原告，但并未要求原告在联营体发生亏损时承担损失，即无论盈亏，被告均应按约定向原告支付“联营利润金”或者“租金”，违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，其法律关系不宜认定为联营合同关系。相反，根据双方协议履行的实际情况，原告主要负责提供涉案店铺供被告经营并保障该房屋能够正常使用，由此收取固定月租，并在满足约定条件时按比例收取租金，被告在依约向原告给付租金后，有权利用原告提供的店铺摆放货品货架，全权负责店铺运营管理和销售，故从原、被告的权利义务内容来看，双方之间形成的是房屋租赁合同法律关系。另，赋予原告管理日常考勤和查账的权利只是一种监督权，可以视为是对原告能够持续稳定收取租金的一种保障措施，对店面的经营管理客观上难以产生影响，故被告称其为经营管理权与事实不符，本院不予采信。再者，根据本案查明的事实，原告并未提供门面营业执照，虽然协议约定被告应在联营期满结束时返还原告保证金，但被告实际上已于协议签订的次月即2019年4月16日将定金20000元予以返还，即原、被告双方并未完全按照《联营协议》中机打内容的约定履行。因此，被告根据《联营协议》机打内容辩称双方之间系联营合同纠纷，本院不予支持。《联营协议》名为联营，实为租赁，原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系。 关于原、被告之间房屋租赁合同法律关系何时终止的问题。被告主张依据不可抗力解除合同，鉴于本次疫情虽然给原、被告双方带来损失，但防控措施仅持续不满二个月，不足以导致合同目的不能实现，被告据此主张解除合同不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”，被告在履行期限届满前向原告发送《荆门中天街阿凡卓店铺合作解除通知》，明确表示不再履行合同，其主张解除合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，被告员工陈伟于2020年3月24日向原告送达《荆门中天街阿凡卓店铺合作解除通知》，故双方之间的房屋租赁合同关系自2020年3月24日终止。 关于房屋腾退时间的认定。原告主张被告系2020年5月30日腾退房屋，被告辩称系2020年4月18日腾退房屋，但双方均未能举证予以明确，本院均不予采信。根据被告提交的微信聊天记录，可以证明原告最迟系于2020年4月20日知道涉案店铺在未经其同意的情况下已经关闭，被告于2020年5月27日通知原告“后天”到其指定地点拿钥匙，故涉案房屋系于2020年5月29日完成腾退具有高度盖然性，本院认定腾退时间为2020年5月29日。 关于被告应支付租金数额的问题。本案审理过程中，双方当事人对被告已支付房屋租金至2019年10月，之后租金未付的事实均予认可，故原告主张被告支付欠付租金，本院予以支持。2020年1月24日至2020年3月16日期间，因新型冠状病毒肺炎疫情，荆门市采取了封城、交通管制等行政措施，商场等营业场所均予停业。新型冠状病毒肺炎疫情及其导致的疫情防控措施系当事人订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。据此，对于2020年1月24日至2020年3月16日疫情关停期间被告欠付的租金，本着公平原则以及不可抗力因素，本院认为原告对此期间的房租应减半公平收取。对于2020年1月23日之前和2020年3月17日至2020年3月24日之间被告在合同履行期内欠付的租金，构成违约，不能免除责任。2020年3月25日至2020年5月29日，双方之间的房屋租赁合同关系终止后，被告未能及时腾退房屋，仍应参照房屋租金标准向原告支付占用房屋期间的使用费。故被告应向原告支付2019年11月至2020年1月23日的租金182137.97元（65833元/月×2个月+65833元/月÷30天/月×23天），2020年1月24日至2020年3月16日的租金58152.48元（65833元/月÷30天/月×53天÷2），2020年3月17日至2020年3月24日的租金17555.47元（65833元/月÷30天/月×8天），2020年3月25日至2020年5月29日的房屋使用费142638.17元（65833元/月÷30天/月×65天），共计400484.09元。 关于被告应支付违约金数额的问题。原告依据合同尾部的内容即“双方约定违约金为拾伍万元整（¥150000.00元整）”主张违约金150000元，但上述内容系原告单方书写和捺印，其位置不符合一般补充条款习惯，且未经被告签章确认，因原告未能举证证明该内容系经双方协商一致，应承担举证不能的法律后果。因被告自2019年11月起未依约履行给付租金的义务，且在合同履行期内单方作出解除合同的决定，其行为构成违约，根据《联营协议》第八条第1款关于“任何一方发生违约，需向对方赔偿违约金拾万元整”的约定，被告应支付违约金100000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告武汉峰实润达商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡清房屋租金400484.09元及违约金100000元，共计500484.09元； 二、驳回原告胡清的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9908元，减半收取4954元，由原告胡清负担895元，被告武汉峰实润达商贸有限公司负担4059元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  杨涛 二〇二〇年八月五日 法官助理古立萍 书记员刘玲