北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初503号原告：张景，男，1984年1月25日出生，汉族，居民，天下仙屋民宿文化交流有限公司总经理，现住北京市怀柔区。被告：李林春，男，1971年5月5日出生，汉族，户籍地福建省莆田市荔城区。被告：北京京北鑫民房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇经纬工业区。法定代表人：刘振辉，总经理。被告：刘振辉，男，1964年7月23日出生，汉族，北京京北鑫民房地产开发有限公司总经理，住河北省保定市。原告张景与被告李林春、北京京北鑫民房地产开发有限公司（以下简称京北鑫民公司）、刘振辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张景与被告刘振辉到庭参加诉讼，被告李林春经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。张景向本院提出诉讼请求：1.判令解除张景与李林春之间的《房屋转让协议》；2.判令解除张景与李林春、刘振辉之间的《协议书》；3.判令三被告共同退还原告购房款260万元及违约金每月5%（计130万元）；4.本案诉讼费用全部由三被告负担。事实与理由：李林春与京北鑫民公司于2014年2月1日签订《商品房买卖合同》，约定李林春购买京北鑫民公司位于北京市怀柔区怀柔镇东关一区×号商业用房，建筑面积252.6平方米。李林春支付京北鑫民公司购房款600万元。李林春与原告于2014年12月5日在京北鑫民公司经营地办公室签订房屋转让协议，将李林春购买的京北鑫民公司的上述房屋转让给原告，转让价格为610万元整，合同金额为550万元，60万元用于退还租户租金。协议签订的同时京北鑫民公司为李林春出具了产权证明，明确房屋产权人为李林春，产权正在办理中。原告看到产权证明书后实际支付给了李林春部分房款200万元，并支付租户刘玉龙60万元退租款。原告与李林春、刘振辉签订《协议书》后，支付刘振辉个人账户275万元，李林春、刘振辉承诺三个月内协助原告办理产权证书，李林春、刘振辉将原始购房合同、购房收据和证明书原件给付了原告。但三个月内京北鑫民公司、刘振辉一致未协助原告办理产权登记，后来京北鑫民公司、刘振辉以李林春欠其钱款不予协助办理，并退还原告交付给刘振辉的275万元，但原告支付给李林春的房款一直未退还。李林春称房款已支付给京北鑫民公司，京北鑫民公司出具了购房收据。后原、被告双方协商未果，故原告起诉至法院。李林春经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。京北鑫民公司、刘振辉辩称，我作为法定代表人和个人共同答辩，不同意原告的诉讼请求。原告与李林春他们之间怎么认识的，我不知道，但是原告和李林春之间并不是房屋买卖，原告是放高利贷的，是李林春从他借款200万元，李林春确实有想从我那买房子，而且是以海派公司名义贷款向融兴银行贷了450万元，将这450万元都给京北鑫民公司了。作为房款，购买的是商业3号门脸一套，当时门脸房市值价值800万元左右，我给优惠了一部分，然后是700多万计划卖给他，李林春贷款之后资金链断了，银行贷款连利息都还不上，我们公司将450万元连本带息都给还了，李林春没有跟我们履行合同，李林春诉过京北鑫民，起诉我们继续履行房屋买卖合同，2016年3月10日做的笔录，李林春撤诉了。原告和李林春他们之间的借贷行为，与我们公司和我个人没有任何关系。我没有给他做过任何见证，原告和李林春之间的任何协议，没有我一个字也没有我一句话。李林春在不能还款之后，原告是知情的，我们三个才签的协议书，李林春本人也认为不能让原告受损失，在这种情况下签订协议书，原告也履行了275万元，之后在规定时间没有往下履行，经过我再三催促没有履行，对方没有给我打电话，是因为没有履行，我就把钱退给原告，这个协议就作废了。市场值800万的房屋，不可能550万元就转让，也不符合逻辑。我们不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：刘振辉系京北鑫民公司法定代表人。2014年12月5日，李林春（转让方，甲方）与张景（受让方，乙方）签订了《房屋转让协议》，该协议载明：经甲、乙自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：第一条、转让房屋的基本情况：甲方于2014年2月1日向京北鑫民公司购买一处房屋并签订《商品房买卖合同》，房屋位于北京市怀柔区东关小区×号商业门脸房，建筑面积252.6平方米。（房屋实际情况以甲方与京北鑫民公司签订的《商品房买卖合同》为依据）。第二条、转让价格：双方商定该房屋转让价格为550万元整，开发商给甲方担保该房屋债务，如果甲方不能按时归还贷款，乙方可以代还，代还金额人民币300万元作为房款。第三条、付款方式：双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部手续后，乙方应支付购房款人民币250万元整，剩余房款300万元，在开发商将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证后由乙方一次性支付。第四条、房屋产权交付：甲、乙双方共同去开发商处备案，将上述房屋的全部权利交付乙方，并在双方在场的情况下，开发商审核后签订本合同。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成该房屋所有权利交付，签订本合同后上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。第五条、房屋产权证办理：签订本合同后，开发商办理房产证时直接将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。第六条、房屋转让前甲方的承诺保证：甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍……。第七条、违约责任：甲乙双方一旦签字在开发商处备案，该房屋与甲方再无任何关系；甲方如不能配合乙方办理转让手续，需每月支付房款5%的违约金。落款处有李林春和张景的名字并有指印。当日，张景与王雅轩签订了《委托打款说明》，约定张景委托王雅轩向李林春打款200万元人民币，该款为张景支付款项与王雅轩无关。2014年12月9日，王雅轩通过中国银行转账给李林春中国农业银行股份有限公司北京怀柔支行营业部的账户人民币200万元。2015年8月28日，李林春（甲方）、张景（乙方）与刘振辉（丙方）签订了《协议书》一份，该协议书载明：由于甲方在经营过程中存在经济困难，为了筹集资金，经三方友好协商达成如下协议：一、甲方同意将位于北京怀柔东关一区的东苑小区内从丙方购得的商业×#房产转户于乙方，由乙方筹集资金用于偿还甲方从丙方的借款及房款差价和银行贷款（甲方在融兴银行房贷300万元）。二、三方商定乙方先期出资肆佰万元给丙方，丙方自收到肆佰万元之后开始办理测绘备案、大产权、现房销售确认等手续，时间共约60天。待房款差价补齐后办理网签等其他手续，时间为30天。三、自协议签订之日起三日内甲方将丙方代还的银行利息返还丙方，之后由甲方继续偿还，如若甲方不能及时偿还则乙方代还，不能因此让丙方受损失。四、当房屋产权过户到乙方之后，甲乙双方应及时偿还甲方在融兴银行的房贷，甲方不能偿还由乙方偿还，与丙方无关。如若因此而让丙方受到损失，甲乙双方将双倍赔偿丙方。五、乙方协助甲方筹集的资金，甲方应及时按照约定偿还，偿还时间条件甲乙双方另行商定。落款处有李林春、张景、刘振辉的名字。2015年9月15日、18日、22日、11月10日，张景分四次通过中国工商银行转账给刘振辉60万元、100万元、40万元、75万元，共计275万元整。2017年6月21日，我院作出（2016）京0116民初6343号民事判决书判决北京海派建筑装饰工程有限公司、李林春于本判决生效后十日内偿还北京京北鑫民房地产开发有限公司借款二百九十二万元……。宋海峰与李林春其他合同纠纷一案，本院于2016年8月16日作出（2016）京0116民初1643号民事判决书，判决生效后，宋海峰向本院申请强制执行，本院予以立案执行。该案执行过程中，本院查封了位于怀柔区怀柔镇东关一区×号商业房。2017年11月27日，京北鑫民公司向本院提出异议，要求解除对产权证编号为X京房权证怀字第XXXX号房屋的查封。2017年12月11日，我院作出了（2017）京0116执异187号民事裁定书裁定解除对产权证编号为X京房权证怀字第XXXX号房屋的查封。2018年6月12日，我院作出了（2018）京0116民初255号民事判决书判决驳回宋海峰要求执行查封X京房权证怀字第XXXX号房屋的诉讼请求。诉讼过程中，原告向法庭提交了2014年2月1日京北鑫民公司与李林春签订的《商品房买卖合同》，该合同载明：第一条、项目建设依据。出卖人以……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名东关一区沿街×号……。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第×号商业……。该商品房的用途为配套，属混合结构，层高为3.6，建筑层数地上壹层，地下零层……。该商品房合同约定建筑面积共252.6平方米……。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米28000元，总金额人民币柒佰零柒万贰仟捌佰元整。同时，原告还提交了2014年12月3日京北鑫民公司给李林春出具的收据一张及2014年12月5日的证明一份，收据载明：今收到东苑小区沿街×号商业房款人民币陆佰元整（￥6000000），收款人刘，交款人李林春，收款单位公章处加盖有京北鑫民公司财务专用章。证明载明：怀柔区东苑小区沿街×号商业属于京北鑫民公司开发建设，现产权归属李林春所有，产权在办理之中。诉讼过程中,张景表示，其与李林春签订协议后，向李林春支付了房款200万元，向李林春的承租方退还租金60万元,其在本案中仅主张200万元房款，对于60万元另行处理。京北鑫民公司、刘振辉表示不同意原告的诉讼请求，并表示《房屋转让协议》内容不认可，其中约定过户的条款明显是达不到的条款，且200万元是借款；三方协议书是真实意思表示，但是款已经退给原告，协议已经作废，不是解除；刘玉龙是原告的员工，且当时李林春和其说先用着涉案房屋，不是出租，当时房屋也不符合出租的条件，实际借用房子的人也不是刘玉龙；违约金5%过高，且张景与李林春约定的是他们之间的事；李林春不是从一个人借款，和每一个人借款都没有牵扯京北鑫民公司。本院认为，关于合同解除一节，首先，李林春与张景签订的《房屋转让协议》约定张景应在李林春向其交付全部房屋手续后向李林春支付购房款人民币250万元，张景通过王雅轩向李林春支付了200万元购房款；其次，李林春、张景与刘振辉签订了《协议书》，《协议书》签订后，张景向刘振辉个人账户支付了275万元人民币。再次，张景、刘振辉均认可刘振辉已经将275万元退还给张景，且张景表示不再履行三人所签订的《协议书》，故张景要求解除《房屋转让协议》、《协议书》的请求合理，本院支持。合同解除的日期，本院确定为原告起诉之日。关于退还购房款一节。协议解除后，李林春理应退还张景购房款200万元，现原告要求李林春退还购房款200万元的请求合理，本院支持。因张景支付的200万元的相对方是李林春，且张景并未提供证据证明李林春与刘振辉、京北鑫民公司在法律上是一体的关系，故张景要求刘振辉、京北鑫民公司共同退还购房款的请求本院不予支持。关于违约金一节，因张景并未按照《房屋转让协议》的约定全额支付第一笔款项250万元，且《协议书》中并未约定违约条款，张景亦明确表示不再履行《协议书》的内容，故原告要求支付违约金的请求无事实依据，本院不予支持。另，根据法律规定，当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利。李林春经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张景与李林春于2014年12月5日签订的《房屋转让协议》于2020年1月8日解除：二、张景与李林春、刘振辉于2015年8月28日签订的《协议书》于2020年1月8日解除；三、李林春于本判决生效后七日内返还张景购房款2000000元；四、驳回张景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由李林春负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费27250元，由李林春负担（张景已预交，李林春于本判决生效后七日内给付张景）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 陈慧春二〇二〇年八月十九日法官助理 蒋佳静书 记 员 王 莹