山东省惠民县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1621执异7号 异议人(案外人)王来旭，男，1975年3月22日生，汉族，住山东省惠民县。 申请执行人山东鼎烁房地产开发有限公司，住所地惠民县孙武街道办事处西南街西路南侧。统一社会信用代码913716210829943005。 法定代表人李亚宏，执行董事。 委托代理人尹增栋，山东尹增栋律师事务所律师。 委托代理人张海涛，该公司工作人员。 被执行人韩刚前，男，1974年11月22日出生，住惠民县，汉族。 被执行人王燕，女，1972年9月8日出生，住四川省邛崃市，汉族，现住天津市西青区。 在本院执行山东鼎烁房地产开发有限公司与韩刚前、王燕追偿权纠纷一案中，异议人王来旭提出书面执行异议，要求本院解除对惠民县御景家园小区29号楼2单元201室的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，上列当事人均到庭参加听证，现已审查终结。 异议人王来旭称,一、2018年7月15日，异议人与被执行人签订房屋买卖合同一份（此合同为房屋中介公司参与的三方合同），约定异议人购买被执行人楼房，位置是惠民县御景家园小区29号楼2单元201室，建筑面积172.1平方米，车库面积39.37平方米，转让价款980，000元；分三次付清，第一次定金50，000元，于2018年7月2日交付；第二次付款870，000元，于2018年7月15日交付；以上交付款均有电子转账凭证，尾款60，000元于不动产证下来后结清。以上参见证据一。结清当日被执行人协助异议人办理过户手续，因被执行人拒不履行合同约定而无法过户。异议人于2020年6月15日向惠民县人民法院提起合同有效诉讼，当庭达成民事调解，被执行人韩刚前于2020年6月30日之前协助异议人办理上述房产的过户手续。从法律意义上明确了异议人与被执行人房产交易合同合法有效。见证据二。 二、异议人与被执行人签订合同后，即取得房屋钥匙，并进行了装修，交纳了暖气费、水电费及物业费。均有相关票据为证，见证据三。 综上所述，（一）异议人与被执行人在惠民县人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封之前，异议人已合法占有该房产；（三）根据合同的约定，已交纳房款920，000元，尾款60，000元可在法院监督下给付；（四）因被执行人违约，导致房产无法办理过户登记，异议人并无过错。该房产为异议人合法购买并提供给岳父王希岭居住，房款为老人毕生积蓄，且异议人岳父名下无其它房产，为老人安身立命的基础。在出现上述纠纷后，老人精神及身体受打击极大，几次病例。生存权也无法得到保证。 根据《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十八条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条，异议人做为案外人认为惠民县人民法院执行惠民县御景家园小区29号楼2单元201室，违反法律规定，侵害了案外人的合法权利，要求解除查封。 申请执行人山东鼎烁房地产开发有限公司称，一、我公司对涉案房产采取保全措施是基于韩刚前对涉案楼房享有所有权，且至今异议人尚未依法获得涉案房产所有权。 我国《物权法》第六规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，以上规定明确了判断不动产权属应以登记为准。即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。我公司是在2020年3月份申请对涉案房产采取的保全措施，涉案房产登记在韩刚前名下，且恰恰是因为韩刚前违约，拖欠缴纳银行按揭借款，才导致我公司作为保证人代偿中国建设银行股份有限公司惠民县支行借款本息。因此，王来旭、王晓芳提供的民事调解书，系在惠民县人民法院对涉案房产查封之后，在没有向法院办案人员说明实际情况下形成的，因此，不足为据。 二、韩刚前、王燕以及异议人的行为已经涉嫌虚假诉讼罪。虚假诉讼是指经捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或严重侵害他人合法权益的行为。韩刚前和王燕在事前，已经早已得知涉案房产被惠民县人民法院查封。王来旭、王晓芳也是因为得知涉案房产被惠民县人民法院查封，才分别向惠民县公安局报案和向惠民县人民法院起诉。他们双方对于涉案房产被查封均明知，但出于非法目的，故意隐瞒实情，在惠民县人民法院办案法官不知情的情况下，达成调解，试图干扰法院的执行行为。对此，应依法追究以上人员的虚假诉讼罪的刑事责任。 三、我方质证认为，我方与韩刚前、王燕签订的涉案房产买卖合同合法有效，能证明：1、该合同在韩刚前、王燕转卖涉案房产时已交付异议人，异议人应该明知涉案房产有按揭贷款，未经抵押权人同意不能买卖，异议人明知行为无效还继续购买；2、该合同第20页明确规定如果韩刚前不能如期进行还款，我方可以代拍卖涉案房产。异议人明知涉案房产在没有还清房款时不能进行过户，而交易，明显有过错。异议人出示的与韩刚前签订涉案房产买卖合同及民事调解书，我方认为买卖合同无效，法院出具的调解书是异议人与韩刚前共同隐瞒涉案房产已经抵押查封事实情况下，达成的协议，我方已向惠民检察院提交检查监督申请，要求转卖房产合同无效，追究虚假诉讼的刑事责任，该案检察院已受理。异议人提供的水电费单据，仍体现房主为韩刚前，异议人是否实际占用涉案房产与本案并无实际关系，涉案房产未办理过户手续，异议人尚不构成法律规定的善意取得，不影响我方提出的查封及评估拍卖。 我方提供的韩刚前、王燕个人住房借款合同及不动产登记证明证实：1、该合同第12页明确约定未经贷款人书面同意，抵押人不能以任何方式抵押财产，韩刚前与异议人签订的商品房买卖合同并没有贷款人书面同意的证据，因此合同是无效的；2、涉案房产是抵押物，已经办理了抵押权利证书，抵押权人中国建设银行惠民支行，在该权利证书尚未作废的情况下，韩刚前与异议人在惠民法院达成的调解是无效的。 由于涉案房产为按揭贷款既有房产作为抵押担保，同时又有我公司作为韩刚前贷款的保证人，根据担保法规定，当抵押与保证并存的情况下，应首先选择用抵押物偿还贷款，不足部分再由保证人承担连带责任，如果公司要求银行首先实现抵押权势必导致我公司在建行出现失信情况，为减少损失，在没有查封抵押物拍卖处置的情况下，我公司先行代偿了韩刚前、王燕的贷款，我方提起追偿权应当首先考虑用抵押物偿还我方的代偿款。 综上，王来旭、王晓芳的执行异议明显不能成立，应依法予以驳回。 被执行人韩刚前称，山东鼎烁房地产开发有限公司提出涉案房产登记在我的名下，异议人王来旭、王晓芳对涉案房产无所有权不合法。涉案房产在异议人与我订立房屋买卖合同并支付购房款后所有权没有转移登记，主要是因为山东鼎烁房地产开发有限公司一直没有给韩刚前办理涉案房产的产权证，是直接导致涉案房产所有权不能转移登记的最重要原因。我与王来旭、王晓芳签订的涉案房产买卖合同是买卖双方真实意愿，并且客观事实存在，更是依法签订，并不损害任何人的合法权益，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：依法成立的合同，受法律保护。山东鼎烁房地产开发有限公司对涉案房产的保全措施是在2020年3月份，而王来旭、王晓芳与我签订涉案房产的买卖合同是在2018年7月15日，并且系双方真实意愿，客观事实存在，买卖合同合法有效。并不存在捏造事实虚假诉讼。对于山东鼎烁房地产开发有限公司替我偿还涉案房产建行贷款事宜，我并不存在恶意拖欠山东鼎烁房地产开发有限公司这笔欠款，我一直按时足额偿还建行贷款，因为我于2019年2月12日（农历正月初八）突发脑溢血导致半身不遂，暂时丧失劳动能力，暂时无力偿还才逾期的，对于公司替我偿还建行贷款我表示最真挚的感谢，我始终没有拒绝偿还这笔欠款，我愿意与公司协商偿还方案，更愿意早日还清公司这笔欠款。恳请法院依法保护王来旭、王晓芳的合法权益。 被执行人王燕称，房子是在我离婚后卖掉，离婚协议上房子归韩刚前，与我没有关系，我不知道房子卖之前有银行贷款，三月份房地产起诉我，才知道房贷没还清。我认为房子有贷款不能进行买卖，他们中间怎么操作的，我不知道。 本院查明:山东鼎烁房地产开发有限公司与韩刚前、王燕追偿权纠纷一案，本院于2020年3月9日作出（2020）鲁1621民初838号民事裁定书，裁定查封被申请人韩刚前所有的房产御景家园小区29号楼2单元201室楼房一套及车库一个（09号），证号：鲁（2017）惠民县不动产证明第0001678号；于2020年4月16日作出（2020）鲁1621民初838号民事判决书，该判决书认定如下事实：2016年10月31日，被告韩刚前与原告山东鼎烁房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。该房子总价款为712，656元。被告韩刚前付了首付款之后，被告韩刚前、王燕于2017年4月12日按照合同约定在中国建设银行股份有限公司惠民支行共同办理了按揭贷款，保证人为原告山东鼎烁房地产开发有限公司，在办理贷款时，被告韩刚前、王燕系夫妻关系。但两被告一直违约拒不偿还银行按揭贷款，原告作为保证人为防止失信被迫为韩刚前、王燕代偿中国建设银行股份有限公司惠民支行借款及利息458，126.22元。被告韩刚前与被告王燕于2018年7月16日离婚。2019年2月份，被告韩刚前患脑出血，导致劳动能力受限。判决如下：被告韩刚前、王燕偿还原告山东鼎烁房地产开发有限公司代偿的购房款458，126.22元及违约金45，421元。判决生效后，被告韩刚前、王燕未履行生效判决书确定的法律义务，依原告申请本院于2020年5月25日立案执行。 2018年7月15日，甲方韩刚前、王燕与乙方王来旭、王晓芳签订房屋买卖合同一份，交易房屋为涉案房产，合同约定，成交价980，000元，尾款60，000元于甲方不动产证下来之后结清，结清当日甲方协助乙方办理过户手续；乙方交清二次房款后，甲方向乙方交付房屋及车库钥匙、水卡、电卡。甲乙双方按上述协议履行完毕，涉案房产由异议人王来旭装修居住使用，继续使用韩刚前的水电卡向物业管理公司交费。合同签订第二日韩刚前与王燕协议离婚。听证中，韩刚前、王燕对收到的房款920，000元去向，称已还账，具体还了谁，多少，忘了。 上述合同签订时，韩刚前一并将他与山东鼎烁房地产开发有限公司签订的《山东省商品房买卖合同》（合同编号2016K0000230492）交与王来旭，该合同第20页约定：对买受人未按时归还贷款，买受人同意将该房屋由出卖人收回再出售或拍卖。听证中，韩刚前称，和王来旭签订房屋买卖合同时，说了有房贷，公司没给办产权证。 2020年6月1日，王来旭、王晓芳向本院起诉韩刚前、王燕，确认上述购房合同有效，本院于2020年6月15日作出（2020）鲁1621民初1685号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告韩刚前于2020年6月30日之前协助原告王来旭、王晓芳办理上述房产的过户手续，将房产过户到原告王来旭、王晓芳名下；原、被告双方无其他争议。 另查明，2017年4月14日，惠民县不动产登记中心出具《不动产登记证明》，证号为鲁（2017）惠民县不动产证明第0001679号，权利人中国建设银行股份有限公司惠民支行，义务人韩刚前，预告方式：预购商品房抵押权预告登记。 本院认为，本案争议焦点有三个：一、涉案房产所有权归属，异议人是不是权利人；二、涉案房产未办理过户登记手续，异议人自身有无原因；三、异议人的民事调解书能否排除对涉案房产的执行。 关于焦点一，2016年10月31日，韩刚前购买山东鼎烁房地产开发有限公司开发的预售商品房，该房已在房屋登记部门办理商品房预售登记备案手续，证号：鲁（2017）惠民县不动产证明第0001678号。2017年4月14日，该房抵押按揭贷款，惠民县不动产登记中心出具的《不动产登记证明》，明确韩刚前是涉案房产的抵押人。因此涉案房产虽未办理所有权登记手续，但上述购房合同及备案手续可认定所有权人为韩刚前、王燕。2018年7月15日，韩刚前、王燕将涉案房产转卖给王来旭、王晓芳，未在房屋登记部门办理登记备案手续。涉案房产交付王来旭、王晓芳使用，仍延用韩刚前的水电卡，在物业部门未办理变更手续。2020年6月15日（2020）鲁1621民初1685号民事调解书内容为，韩刚前协助原告王来旭、王晓芳办理房产过户手续，将房产过户到原告王来旭、王晓芳名下。上述协议至今未履行。所以，涉案房产所有权人为韩刚前、王燕，异议人没有依法取得所有权。 关于焦点二，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 上述规定的四种情形必须完全符合，排除执行异议请求才成立。本院于2020年3月9日查封涉案房产，异议人依合同于2018年7月15日占有案涉房产，异议人已按照合同约定支付绝大部分价款，并要求将剩余价款交付法院。异议人的排除执行申请符合上述司法解释前三项情形，但案涉房产未办理过户手续，异议人自身存在下列问题：1、异议人明知出卖人无涉案房产产权证书,仍进行交易；2、异议人明知涉案房产存在按揭贷款，对涉案房产未还清贷款之前，无法办理产权证书风险，异议人作为完全民事行为能力人，能够预见。未办理过户登记，异议人作为买受人存在自身原因。 关于焦点三，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 根据上述规定，异议人根据民事调解书确定的民事权利，不能排除对涉案房产的执行。 综上，本院查封被执行人韩刚前、王燕所有的涉案房产，程序合法。异议人王来旭的异议理由不成立，应驳回其异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人王来旭的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向惠民县人民法院提起诉讼。 审判长  杨再新 审判员  王俊峰 审判员  刘 军 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王 琳 附： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条：裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行； 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。