北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4879号上诉人（原审被告、反诉原告）：高项松，男，1992年11月9日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：袁兴旻，男，1970年10月14日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张博，男，1992年8月27日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾红钰，女，1985年6月30日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郑雪峰，男，1985年5月15日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人高项松因与被上诉人贾红钰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初17933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高项松上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者判决驳回贾红钰的诉讼请求，本案诉讼费用由贾红钰负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，涉案店面所在的封闭小区是2016年建成的XXX区域，只有一栋楼及三百多住户。我2018年5月底前去考察时，涉案店面门前的道路是连接良乡高教园十二号路和学园北街的，若当时涉案店面位于一个封闭式管理小区内部，且小区内只有三百多用户，我是不会承租这样的店面的。2019年初，物业逐步对涉案店面门前区域进行封闭式管理，根据我方提供的证据，2020年3月19日，沿北面、东面、西面的店面，外人可以随意进入购买商品，而涉案店面所在的南面的店面，外人是禁止入内的。我认为贾红钰有告知我涉案店面门前道路是小区道路的义务，而她隐瞒了该事实，这是一种消极欺诈行为，导致我在错误认知的基础上订立合同，损害了我的正当利益。且贾红钰在给我们的合同签名栏处没有签名，导致我们无法以利益相关人的身份获得小区的规划图，致使我们无法了解涉案店面门前道路性质的事实真相。贾红钰辩称：不同意高项松的上诉主张，同意一审判决。小区物业安装护栏，不影响对方的经营行为。贾红钰向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令高项松将房屋恢复原状；3.判令高项松支付逾期支付房租及提前退租的违约金16640元；4.判令高项松按照合同约定每月4622元的标准，支付2019年6月20日至2019年11月29日止占用房屋的租金24496.60元；5.判令高项松迁出工商注册地址；6.判令高项松承担本案的诉讼费用。高项松向一审法院反诉请求：1.判令撤销2018年6月5日双方签订的房屋租赁合同；2.判令贾红钰退还已支付的房屋租金55467元及押金1万元、赔偿装饰装修损失和其他用于开店的费用共计188732.76元（其中经第三方评估的店面装修材料费及装修人工费共计116610.96元、前期购买设备费用64121.80元、评估费8000元）；3.判令贾红钰支付我及另一公司股东一年的工资损失共计188516元（以2018至2019年度北京市城镇单位就业工资为标准计算）；4.判令贾红钰返还水费450元、电费222.29元、燃气费74.95元，共计747.24元；5.诉讼费用由贾红钰承担。一审法院认定事实：2018年6月4日，贾红钰（出租人、甲方）与高项松（乙方委托代理人）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：双方商定甲方位于房山区拱辰街道XXX底商出租给乙方，租赁用途为餐饮；租赁期自2018年6月4日起至2021年6月20日，共计3年，房屋免租期从2018年6月4日至2018年6月20日止；2018年6月4日至2020年6月20日，租金为55467元/年，4622元/月，2020年6月21日至2021年6月20日，租金为58467元/年；房屋租金支付方式为半年付，付款日期为：2018年6月4日支付2018年6月4日至2018年12月20日的租金及押金共计37733.5元，2018年11月20日支付2018年12月20日至2019年6月20日的租金27733.5元，2019年5月20日支付2019年6月21日至2019年12月20日的租金27733.5元……押金1万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，不计利息。乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、乙方办理营业执照以及其他费用等。甲方同意乙方为自身需要对房屋进行自住装修，甲方应积极配合乙方装修工作正常进行。合同第八条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用相当于一个月房租的；3、擅自改变房屋用途的……合同第九条第一款约定，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第二款约定，乙方需提前退租的，除征得甲方同意外，还应提前30日通知对方，并按年租金的20%向对方支付违约金。合同签订后，贾红钰于2018年6月4日交付房屋。高项松支付1万元押金，将房屋租金交付至2019年6月20日。自2019年5月20日起，高项松未向贾红钰支付租金。2019年11月29日，高项松将涉案房屋交付给贾红钰，交付涉案房屋时，水表显示数字45、电表显示数字222.29，燃气表显示数字74.95。房屋交付后，双方未就涉案房屋是否恢复原状达成一致，在审理中，贾红钰变更第二项诉讼请求为将涉案房屋恢复原状。2019年5月，涉案房屋所在小区物业公司在小区内部安装护栏，对小区进行安全管控。另查明，2018年6月28日，高项松任法定代表人，成立北京象松餐饮有限公司。2019年8月19日，高项松向法院提出评估鉴定申请，要求对北京市房山区书院南街12号院3号楼120房屋的装修价值进行评估。2019年12月5日，北京中新国地工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，按照《房屋租赁合同》计算，涉案房屋装饰装修现值为：建筑装饰32651.88元及安装27985.82元；按照装修工程经济耐用年限法计算，涉案房屋装饰装修现值为建筑装饰44582.38元及安装38211.40元。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案合同的效力，高项松提交的《北京市房屋租赁合同》落款处虽无贾红钰签字，亦未标注签订日期，但通过对双方提交合同对比，两份合同中关于双方基本权利义务、标的、价款、履行期限及方式、违约责任等条款内容一致，贾红钰在合同夹缝处签字，且涉案合同已经实际履行。综上，法院认为贾红钰未在高项松持有的合同落款处签字并不影响该合同的效力，故双方订立的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定履行。根据合同约定，高项松应按期交纳房租，其自2019年5月20日起未交纳房租，已经构成违约，贾红钰享有合同解除权。因此贾红钰要求解除合同，具有合同依据，法院予以支持。关于高项松不存在逾期交纳房屋租金的辩称，法院认为，合同约定高项松应于2019年5月20日缴纳房屋租金，高项松未按时缴纳且与贾红钰称将于2019年6月20日前交纳，但一直未予缴纳，其主张押金可用于抵扣房屋租金，押金的抵扣前提系合同期满或合同解除，故其辩称缺乏事实与合同依据，综上，对高项松的辩称，法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金，高项松逾期支付房屋租金，按照合同约定，高项松应按年租金10%向贾红钰支付违约金，对贾红钰要求支付逾起支付租金的违约金5546.70元，法院予以支持；关于提前退租的违约金，法院认为，贾红钰要求解除合同系因为高项松逾期支付房屋租金，贾红钰该项主张缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于房屋腾退之日止占用房屋的租金，贾红钰于2019年11月29日将房屋收回，高项松应支付贾红钰2019年6月21日至2019年11月29日的租金24496.60元。关于贾红钰要求高项松将注册地址迁出的诉讼请求，不属于法院主管范围，法院不予处理。鉴于高项松在庭审时同意将公司工商注册地址迁出，希望高项松可以积极履行，有效化解纠纷。高项松要求撤销与贾红钰签订的房屋租赁合同，主张贾红钰在订立合同时存在欺诈行为，未先行告知其门前的路系小区道路，承租的涉案房屋并非沿着市政道路，且在其经营期间物业公司在该道路设置路障等，导致其营业额下滑，使其失去承租涉案房屋的经营价值。一、关于欺诈。法院认为，所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。本案中，涉案房屋的位置及周围道路规划并未发生改变，高项松到涉案房屋现场进行过考察，对涉案房屋所在位置及道路应有基本的判断，其现有证据不足以证明贾红钰存在故意隐瞒真实情况的事实，也不足以认定贾红钰主观上存在欺诈的故意，故法院对高项松提交的证据6（与房东、物业人员的录音）的证明目的不予采信。二、关于道路被封造成其经营下滑。法院认为，对诉争道路实行管控系物业公司为规范小区管理秩序而为，且合同中也约定租户应遵守物业的相关管理规定；根据高项松提交的经营流水，并不足以证明其经营因道路问题下滑，其承租涉案房屋用于经营，应当自行承担相应的经营风险，故对高项松因道路未通、道路被封导致经营下滑的主张，法院不予采信。综上，对高项松要求撤销合同并要求贾红钰退还已支付房屋租金的诉讼请求，法院不予支持。高项松要求退还押金1万元的诉讼请求，法院予以支持并折抵高项松应支付的租金。关于高项松主张的装饰装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，高项松未按照合同约定交纳房屋租金，构成违约，且贾红钰要求将涉案房屋恢复原状，故其反诉要求贾红钰赔偿装饰装修损失，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于其他用于开店的费用（前期购买设备费用）损失，高项松所称前期购买的用于经营的设备并未与房屋形成附合，系经营投入，可由高项松自行拆除，对该项反诉请求，法院不予支持。关于鉴定费和高项松及另一公司股东一年工资损失的反诉请求，高项松存在违约行为，其上述主张缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于高项松要求贾红钰返还水费450元、电费222.29元、燃气费74.95元的诉讼请求，贾红钰对燃气费和电费的数额予以认可，法院对此不持异议；关于水费，按高项松提交的证据，水费的收费标准为9元/立方米，故对其水费过高的诉讼请求，法院不予支持。贾红钰应返还高项松水费405元。综上所述，一审法院于2020年3月判决：一、解除贾红钰与高项松于2018年6月4日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、高项松于判决生效之日起十日内支付贾红钰2019年6月21日至2019年11月29日房屋租金14496.60元；三、高项松于判决生效之日起十日内支付贾红钰违约金5546.70元；四、高项松于判决生效之日起三十日内将贾红钰位于房山区拱辰街道XXX的房屋恢复原状；五、贾红钰于判决生效之日起十日内返还高项松水费405元、电费222.29元、燃气费74.95元，共计702.24元；六、驳回贾红钰的其他诉讼请求；七、驳回高项松的其他反诉请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，高项松向本院提交了涉案房屋所在的小区南面因道路封闭外人无法进入的照片及同小区东面、西面、北面商户正常经营的照片。贾红钰对于涉案房屋门前道路系小区道路无异议，但称高项松提交的照片是疫情期间拍摄的，无法反映小区疫情之前的状况。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高项松提交的《北京市房屋租赁合同》落款处虽无贾红钰签字，亦未标注签订日期，但通过对双方提交合同对比，两份合同中关于双方基本权利义务、标的、价款、履行期限及方式、违约责任等条款内容一致，贾红钰在合同夹缝处签字，且涉案合同已经实际履行。综上，一审法院认为贾红钰未在高项松持有的合同落款处签字并不影响该合同的效力并无不当。故高项松与贾红钰订立的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定履行。关于高项松所提贾红钰在订立合同时未先行告知其门前的路系小区道路，承租的涉案房屋并非沿着市政道路，且在其经营期间物业公司在该道路设置路障等，导致其营业额下滑，使其失去承租涉案房屋的经营价值，因此贾红钰在订立合同时存在欺诈行为的上诉主张，经查，本案涉案房屋的位置及周围道路规划并未发生改变，在订立合同之际，高项松亦曾到涉案房屋现场进行过考察，因此高项松对涉案房屋所在位置及道路应有基本的判断，其现有证据不足以证明贾红钰在订立合同时存在故意隐瞒真实情况的事实，因此不足以认定贾红钰主观上存在欺诈的故意。故一审法院对高项松要求撤销合同的反诉主张不予支持并无不妥。因此高项松此项上诉主张本院不予支持。关于合同解除问题，高项松自2019年5月20日起未交纳房租，根据双方签订的租赁合同约定，高项松迟延交付租金的行为构成违约，贾红钰享有合同解除权。现贾红钰诉请解除合同，具有合同依据，本院予以支持。关于合同解除贾红钰是否应承担责任问题，对涉案房屋门前道路实行管控系物业公司为规范小区管理秩序而为，且合同中也约定租户应遵守物业的相关管理规定。因此本案现有证据无法证实贾红钰对于合同解除负有责任。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金问题，鉴于贾红钰已于2019年11月29日将涉案房屋收回，因此贾红钰所提要求高项松支付2019年6月21日至2019年11月29日期间租金的诉请本院予以支持。关于违约金问题，双方签订的租赁合同约定，高项松有违约行为的，应当按照年租金的10%向贾红钰支付违约金。因此在高项松构成违约的情况下，应当按照合同约定向贾红钰支付违约金5546.70元。关于贾红钰所提要求高项松将涉案房屋恢复原状的诉请，双方签订的租金合同约定，高项松构成违约时除应支付违约金外，贾红钰并可要求高项松将房屋恢复原状。现贾红钰诉请高项松将涉案房屋恢复原状具有合同依据，本院予以支持。关于高项松所提要求返还租金及押金的反诉主张，因本案合同解除是高项松违约所致，因此其要求返还租金的主张本院不予支持。对于押金问题，因合同予以解除贾红钰应当将押金返还给高项松，一审法院将押金抵扣高项松应当支付的租金并无不当。高项松所提要求贾红钰赔偿装修损失及其他用于开店的费用、支付工资损失反诉主张，本案合同解除的原因是高项松未按照合同约定交纳房屋租金构成违约，故高项松上述反诉主张本院不予支持。关于一审法院判决贾红钰返还高项松水费、电费、燃气费的判项双方当事人并无争议，对此本院亦不持异议。综上所述，高项松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3950元，由高项松负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年八月二十一日法官助理  谢 静书 记 员  陈 雪