淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初2874号原告：**芳，女，1981年1月27日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，江苏岸庆律师事务所律师。被告：屠九成，男，1962年5月26日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：左玉香，女，1969年7月10日生，汉族，住淮安市清江浦区。原告**芳与被告屠九成、左玉香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**芳及其委托诉讼代理人刘国振，被告屠九成、左玉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**芳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2020年3月7日签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》；2、被告返还原告已支付的购房款28.1万元；3、被告向原告赔偿已支付购房款利息损失（以28.1万元为基数，自2020年3月21日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及已支付的中介佣金损失5000元；4、被告支付违约金28.32万元；5、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：两被告系夫妻关系。2020年3月7日，原、被告签订《淮安市存量房买卖合同》，约定被告将其共同共有的位于淮安市清江浦区房屋出售给原告；房屋总价为141.6万元，乙方（原告）付购房定金2万元，购房首付款（含定金）61.6万元在过户时付清；剩余购房款80万元由乙方申请按揭贷款的银行支付；签订合同时乙方付中介费房屋成交价1.5%，每套贷款另收房屋成交价1%，乙方在签定合同时付清中介佣金；2020年4月7日前办理产权过户手续；甲方（被告）违约赔偿乙方房屋总价20%违约金。合同签订后，原告于2020年3月7日支付了定金2万元及房屋中介费5000元，2020年3月14日给付购房款1000元，2020年3月18日给付购房款10万元，2020年3月16日给付购房款16万元，合计给付购房款28.1万元。被告却以微信和电话的方式告知原告，不能将涉案房屋出售给原告。原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖协议合法有效，双方应依约履行，现被告明确表示不履行出卖房屋的合同义务，致使原告签订合同的目的不能实现，合同解除条件已成就。因被告的违约行为导致合同解除，被告应承担返还财产、赔偿损失等法律责任，故提起诉讼。被告左玉香辩称，我丈夫在我不同意的情况下签订了涉案房屋买卖合同，签订合同时我也不在场，中介打电话给我去签合同，价格我不太满意，所以我没去签字。中介、原告和我丈夫明知我不同意还签了这份房屋买卖合同，我不能接受，故不同意原告的诉讼请求。被告屠九成辩称，2020年3月20日前，我共收到原告首付款12.1万元（含定金）；2020年3月20日，我以微信和电话方式告知原告房屋不能出售，并让原告提供银行账号给我，将定金和部分首付款还给她，原告没有同意；3月21日下午14点多，原告向我付款16万元，原告诉称3月16日给我购房款16万元不是事实；原告主张中介费5000元，如果增值税发票是20号以后开具的，有虚假嫌疑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系，位于淮安市清江浦区房屋系两被告共同共有。2020年3月7日，被告屠九成（甲方，出卖人）与原告**芳（乙方，买受人）签订了《淮安市存量房买卖及居间合同》，约定：甲方将坐落于淮安市清江浦区房屋（发电厂宿舍）出售给乙方，房屋面积64.76平方米，房屋总成交价141.6万元；乙方付购房定金2万元，购房首付款（含定金）61.6万元在过户时付清；剩余购房款80万元由乙方申请按揭贷款的银行支付；签定合同时乙方付中介费房屋成交价1.5%，每套贷款另收房屋成交价1.5%，每套贷款另收房屋成交价1%，乙方在签定合同时付清中介佣金；双方约定在2020年4月7日前办理产权过户手续。违约责任：甲方违约赔偿乙方该房屋总价20%违约金，乙方违约购房定金不退；中介佣金按房屋成交价1.5%，由违约方承担交付；如违约方不承担中介佣金将起诉到法院按房屋成交价2%赔偿；任何一方违约造成另一方因房价上涨或下浮产生的损失由违约方承担。乙方在2020年3月22日前付甲方26万元用于甲方此房贷款偿还。案外人清浦区心家房产信息中心作为中介方在该合同上盖章。当日，原告向被告屠九成支付购房定金2万元，被告屠九成出具定金收据。2020年3月7日，原告向清浦区心家房产信息中心支付中介佣金5000元。2020年3月14日，原告向被告屠九成支付购房款1000元。2020年3月18日，原告向被告屠九成支付购房款10万元。2020年3月20日，被告屠九成通过微信与原告联系，表明因家庭矛盾无法出售涉案房屋，要将购房定金和部分首付款退还原告；原告则回复，如毁约则按合同追究被告违约责任。2020年3月21日，原告向被告屠九成支付购房款16万元。庭审中，被告屠九成提交一份《买方、卖方划款委托书》，证明中介和原告一起在银行办理贷款时，有人冒用其名字在该委托书签字，该委托书上签名并非其本人所签。该委托书载明：“兹有卖方出售位于淮安市西大街200号108幢106室（发电厂宿舍）房产，现经买卖双方协商一致达成房屋买卖协议，买卖双方授权中国银行股份有限公司淮安分行将其买方（借款人）在贵行申请的二手房人民币贷款……买方（借款人）在此确认：一旦贵行将贷款转入卖方或买方账户，贵行的放款义务已履行完毕，出现任何法律问题均由授权人承担。”该委托书买方授权处有原告的签名，卖方授权处有两被告的签名。原告经质证认为，从委托书的内容来看，是委托出售本案房屋有关贷款的内容，表明被告左玉香知道出售房屋的事实，并表示同意；被告左玉香经质证认为，委托书上的名字确实是其本人所签，但其并不知道是本案房屋的相关事宜，以为是自己其他房屋的贷款手续，后来发现就到银行要求取消了。另外，庭审中两被告表示同意解除涉案房屋买卖合同，但认为违约金过高，要求降低。本院认为，本案房屋买卖合同虽由原告与被告屠九成签订，但从被告屠九成提交的《买方、卖方划款委托书》来看，被告左玉香在卖方授权处签名，且该委托书明确载明所涉房屋为“淮安市西大街200号108幢106室（发电厂宿舍）”，即本案买卖合同所指房屋，且载有“买卖双方协商一致达成房屋买卖协议”的内容，表明被告左玉香对本案房屋买卖及房屋买卖达成买卖合同是明知且同意的，故应由被告左玉香与被告屠九成共同承担合同责任。被告左玉香辩称其签名时以为是其家另一套房屋办贷款，该辩称与事实不符，本院不予采信。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，另一方可以解除合同。本案中，原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约支付了购房定金及部分购房款，被告却告知原告不再出售涉案房屋，被告的行为构成违约，现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，被告亦表示同意，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告退还已付购房款28.1万元，符合法律规定，本院亦予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告按房屋总价款20%支付违约金28.32万元，两被告则辩称违约金过高，要求调整，本院考虑到原告在被告违约前仅支付了12.1万元购房款，且被告告知原告不再出售房屋时间与签订合同时间仅间隔约13天，时间很短，结合本案合同履行情况，以及原、被告签订合同后到被告违约这段期间的同地段房屋市场价格波动情况，并综合原告已付购房款被占用的利息损失，原告在被告违约后有防止损失扩大的义务，还有违约金的惩罚性特点等情况，酌定由两被告向原告支付违约金3.5万元，对原告主张超出部分，不予支持。原告要求被告赔偿已付购房款的利息损失，由于本院已支持原告违约金的诉讼请求，且在违约金中也考虑到了原告已付房款的利息损失，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿中介佣金损失5000元，根据本案合同约定，中介佣金由违约方承担，原告在合同签订当日向中介方支付了佣金5000元，后由于被告违约导致合同无法履行，现原告主张中介佣金损失，本院予以支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告**芳与被告屠九成于2020年3月7日签订关于淮安市清江浦区房屋的《淮安市存量房买卖及居间合同》中有关房屋买卖的约定；二、被告屠九成、左玉香于本判决生效之日起十日内退还原告**芳购房款28.1万元，并支付原告**芳违约金3.5万元、中介佣金损失0.5万元，合计32.1万元；三、驳回原告**芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9492元，减半收取4746元，由原告**芳负担2070元，被告屠九成、左玉香负担2676元；保全费3520元，由原告**芳负担1535元，被告屠九成、左玉香负担1985元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 张广兄二〇二〇年八月二十五日法官助理 **元书 记 员 金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。