陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终981号上诉人（原审原告）：许天顺，男，1964年12月10日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：步凡，西安市新城区长乐西路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陕西新华出版物销售有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：李启鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慧清，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏娜娜，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西新华外文图书有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：孟学成，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慧清，简况同上。委托诉讼代理人：苏娜娜，简况同上。被上诉人（原审被告）：陕西新华发行集团有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：梁葆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慧清，简况同上。委托诉讼代理人：苏娜娜，简况同上。上诉人许天顺因与被上诉人陕西新华出版物销售有限公司（以下简称新华出版物公司）、被上诉人陕西新华外文图书有限公司（以下简称新华外文公司）、被上诉人陕西新华发行集团有限责任公司（以下简称新华发行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许天顺上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判为支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由新华出版物公司、新华外文公司、新华发行公司负担。事实和理由：其于2008年4月14日与新华出版物公司签订租赁合同，一层房屋租期七年，二、三层房屋租期六年半。其于2008年5月27日与新华外文公司签订租期六年半的合同。上述房屋在交付使用时均为毛墙毛地，其投入上千万元进行装修，使用至2011年4月被要求腾房拆除。2013年9月6日，新华发行公司、西安久和世都置业有限公司与其就拆迁后的租赁形成备忘录，约定给其提供新房租赁面积约为1100平米，租金每年暂按500万元支付。2013年9月9日，新华发行公司将涉案房屋（毛墙毛地）交付其使用，其与新华发行公司形成事实上租赁关系，备忘录对新建成房屋约定为双方可另行签订租赁合同，但新华发行公司违约至今未签订租赁合同。其与新华出版物公司、新华外文公司签订的租赁合同在原房屋被拆除时已终止，而后就新租赁房屋形成的租赁合同关系就租金、租期、违约责任及装修的归属、赔偿未作约定，其进行了二次装修，增添了中央空调及电动扶梯，其主张赔偿房屋损失及设施设备有理有据。依据租赁市场的交易习惯一般情况下耗资500万的装修，租赁期限在5至10年。一审将新的租赁合同关系套用已被拆除房屋的租赁合同，无事实及法律依据。其在一审中递交了鉴定申请未被准许，程序违法。新华出版物公司、新华外文公司、新华发行公司辩称，涉案房屋租赁合同已于2017年10月8日届满，因许天顺长期拖欠租金等违约行为，其于2018年2月起诉至一审法院，经过一审、二审及再审，判令许天顺腾房，支付其拖欠的租金、违约金等，判决生效后，因许天顺未主动履行，目前已经进入强制执行程序。其要求许天顺按照毛墙毛地标准计算租金，许天顺主张赔偿装修、设施设备等损失无合同及法律依据。2008年签订的两份租赁合同明确约定，许天顺因经营进行的装修在租赁期满后，按装修场地改造后的状态向其交回，不需要折价补偿。许天顺为其经营活动增加自身商业价值而进行装修和设备投入，是必要的经营成本，且许天顺提交的损失证据也不具有真实性和关联性。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。许天顺向一审法院起诉请求：1.判令新华出版物公司、新华外文公司、新华发行公司赔偿许天顺房屋装修损失及设施设备损失共计500万元；2.诉讼费由新华出版物公司、新华外文公司、新华发行公司负担。一审法院认定事实：2008年4月14日，许天顺以西安市碑林区XX店（乙方）名义委托高翔与新华出版物公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于XX大街XX号的一、二、三楼商铺出租给乙方，一楼租赁期七年，自2008年1月1日起至2014年12月31日止，二、三楼自2008年7月1日起至2014年12月31日。年租金为人民币375万元，每年分两次交清。2008年5月27日，许天顺又以西安市碑林区XX店（乙方）的名义委托高翔与陕西新华出版物进出口有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于XX大街XX号夹层门市出租给乙方，租期六年半，自2008年7月1日起至2014年12月31日止，年租金为70万元，每年租金一次交清。合同签订后，双方按合同约定履行，无纠纷。2011年初，因租赁房屋需拆除重建，新华发行公司于2011年5月11日给XX店（李宁旗舰店）送达搬迁通知，要求许天顺在2011年5月17日前从XX大街XX号的租赁场地搬出，待原址重建竣工后，保证XX店（李宁旗舰店）的使用面积（面积为一、二、三楼各400平方米，一楼后厅200平方米），租金按照市场价重新协商。2013年9月，拆迁重建工程基本完成，新华发行公司、西安久和世都置业有限公司及李宁专卖店（XX店）就李宁专卖店租赁相关事宜协商，并形成了2份备忘录。2013年9月6日的备忘录载明：XX大街XX号建成后面积发生变化，西安久和世都置业有限公司提供的约1100平方米的经营场地，李宁专卖店已经认可，因租赁市场价格问题双方争议过大，经三方协商，达成以下协议：一、1.受西安久和世都置业有限公司、李宁专卖店共同委托，由新华发行集团邀请有资质的中介评估机构对李宁专卖店承租的约1100㎡房屋面积进行市场价格评估，评估结果即为租赁价；2.评估费用由西安久和世都置业有限公司与李宁专卖店各承担50%；3.新华发行集团、西安久和世都置业有限公司、李宁专卖店三方对中介机构评估的市场价应予接受，任何一方有异议，可提请西安仲裁委员会仲裁，仲裁结果为最终结果。二、过渡期的处理办法。1.在租赁市场价格评估结果出来之前，为确保各方利益不受损失，暂时搁置价格争议，西安久和世都置业有限公司、李宁专卖店可先行开展经营活动；2.李宁专卖店暂按每年人民币500万元向新华发行集团交付租金。租金交付办法为进驻前交付6个月租金，进驻第七个月交付剩余租金。次年以此类推。3.李宁专卖店装修时间为一个月，租金从2013年9月起至2017年10月8日终止。2013年9月9日，新华发行公司与李宁专卖店（XX店）签订《租赁房屋交接清单》，将位于XX大街XX号总面积为1113平方米的毛墙毛地房屋交接给李宁专卖店（XX店），双方签字盖章确认。2013年9月30日，新华发行公司、西安久和世都置业有限公司、李宁专卖店（XX店）再次签署《新华商厦李宁专卖店租赁相关事宜补充备忘录》，约定将二楼租赁位置东侧，除久和世都置业有限公司使用部分外约430平方米，由西安久和世都置业有限公司提供给李宁专卖店（XX店）在租赁期内无偿使用。对已经交付给李宁专卖店房屋一、二楼面积各约320平方米，两次约640平方米，由评估机构进行租金评估。2013年10月10日许天顺给新华发行公司支付了250万元房屋定金。2013年11月27日，新华发行公司委托陕西金岳资产评估有限责任公司对涉案房屋进行年租金评估，2014年5月8日作出陕金评字（2014）009号评估报告书，报告载明：西安市XX大街XX号的商业房地产一楼每平方米每月的租金价格为680元，二楼每平方米每月340元。待估房产年租金为391.68万元。2014年4月1日，许天顺在《评估报告征求意见书》上签署：同意评估，但不同意评估价格。双方对陕西金岳资产评估有限责任公司的评估价格意见不统一，许天顺认为评估的租金价格不是毛地毛墙的价格，拒绝按评估价格向新华发行公司交纳租金。由于新华发行公司交付的房屋系毛地毛墙，且双方对交付房屋的面积意见不一。许天顺提出评估申请，请求对位于西安市XX大街XX号XX层、二层的房屋面积及2013年10月9日至2014年12月31日房屋毛墙毛地的市场租金进行评估。经西安市中级人民法院委托西安市科信房地产测量有限责任公司对涉案房屋面积进行测量计算，测量结果为：一层面积为304.82平方米，双方有争议的面积为40.41平方米，二层面积为774.46平方米；二层争议面积为502.37平方米。经勘查一楼40.41平方米许天顺并未单独使用，系公用通道，不应计算到许天顺的租赁面积中。二楼502.37平方米双方曾在2013年9月30日备忘录中约定由西安久和世都置业有限公司提供给李宁专卖店（XX店）在租赁期内无偿使用。故新华发行公司租赁给许天顺一楼的面积应为264.41平方米，二楼面积应为272.09平方米。租金价格许天顺、新华发行公司有异议，新华发行公司申请评估，经陕西天任资产评估有限责任公司对涉案房屋租金进行评估，2015年11月25日，陕西天任资产评估有限责任公司作出了陕天任司评报字（2015）第0065号房屋租金价格分析报告，结论为：“该涉案房屋一层每月租金价格为270元/㎡—300元/㎡，年租金为3240元/㎡—3600元/㎡，二层每月租金价格为100元/㎡—120元/㎡，年租金为1200元/㎡—1440元/㎡”。2013年10月，新华发行公司将新建毛墙毛地房屋交付给许天顺，许天顺对租赁房屋进行了装修。2018年3月，新华出版物公司、新华外文公司、新华发行公司曾向一审法院起诉请求确认新华出版物公司、新华外文公司与许天顺签订的《租赁合同》予以终止，判令许天顺立即返还房屋；支付下欠租金及逾期支付租金的滞纳金、违约金等。一审法院作出（2018）陕0103民初2869号民事判决、西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终505号民事判决，认为陕西新华出版物销售有限公司、陕西新华外文图书有限公司、陕西新华发行集团有限责任公司与许天顺房屋租赁合同于2017年10月8日到期，判令许天顺将位于西安市XX大街XX号租赁房屋腾交给陕西新华出版物销售有限公司、陕西新华外文图书有限公司、陕西新华发行集团有限责任公司；支付下欠租金等。该租金的计算依据为陕西天任资产评估有限责任公司陕天任司评报字（2015）第0065号房屋租金价格分析报告认定西安市XX大街XX号XX层、二层的房屋毛墙毛地的市场租金。另查明，2008年10月20日陕西新华出版物进出口有限公司变更为陕西新华外文图书有限公司。位于XX大街XX号的涉案房屋属陕西新华外文图书有限公司。陕西新华发行集团有限责任公司委托陕西新华出版物销售有限公司与陕西新华外文图书有限公司对其资产进行经营管理。西安市碑林区XX店系高翔的个体字号，已在2009年注销。高翔与陕西新华出版物销售有限公司签订的《租赁合同》系高翔代许天顺所签，房屋实际使用人是许天顺。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。许天顺与新华出版物公司、新华外文公司签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，已经生效法律文书确认为有效，且双方租赁合同已于2017年10月8日到期。因双方在租赁合同中约定许天顺的装修及修缮新华外文公司与新华出版物公司概不负责，租赁期满，许天顺应按装修场地改造后的状态交回新华外文公司与新华出版物公司。许天顺租赁房屋系毛墙毛地，许天顺向新华外文公司与新华出版物公司交纳租金的价格也是按照毛墙毛地的租金计付，许天顺对房屋进行的装修是为许天顺自身经营活动增加的商业价值，新华外文公司与新华出版物公司并未因此获得利益。许天顺现请求新华外文公司与新华出版物公司赔偿房屋装修损失及设施设备损失依法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：驳回原告许天顺的诉讼请求。诉讼费46800元，由许天顺负担（已预交）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，涉案租赁合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，两份租赁合同对各方均具有约束力。合同约定对于许天顺的装修，出租人概不负责，租赁期满许天顺按照装修场地改造后的状态交回。因涉案租赁合同已经生效判决确认于2017年10月8日到期，且许天顺亦按照毛墙毛地的价格标准支付租金，故许天顺主张房屋装修损失及设施设备损失，无事实与法律依据，依法不予支持。综上所述，许天顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由许天顺负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年八月四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  王  达  锐     1