广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1161号 上诉人（一审被告）:合浦港荣置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇还珠大道50号。统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢达成，男，1993年7月14日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市，系该公司员工。 被上诉人（一审原告）：周永松，男，1983年9月6日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审原告）：刘艳萍，女，1985年4月28日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：廖国富，广西还珠律师事务所实习人员。 上诉人合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）因与被上诉人周永松、刘艳萍商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港荣公司上诉请求：撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2573号民事判决第一项，将本案发回重审或予以改判。事实与理由：一、一审法院认定上诉人提交的可延期交房的证据不属于不可抗力，从而认定上诉人需支付被上诉人违约金共计116141.45元，属于认定事实错误。1、自双方签订合同之日起至涉案项目竣工验收之日止，上诉人因发生合同约定的其他可延期交房的特殊原因共253天，因此实际逾期交房天数应为841天。2、因政府原因，上诉人无法办理不动产证，导致涉案项目无法按期竣工验收，导致上诉人无法按照合同约定时间交房，根据双方合同第八条以及附件四的约定，上诉人可顺延交房。二、涉案合同第九条约定，违约金的计算标准为万分之零点一，2014年10月29日签订的商品房买卖合同是在双方平等自愿的基础上签订的变更后的合同，被上诉人没有提出异议，说明被上诉人认可违约金的计算标准，双方应按照合同约定来履行义务，一审法院将违约金计算标准调整至万分之二，属于认定错误，且被上诉人主张调高违约金，但没有提供相应的证据证实其损失。三、一审判决认定违约金条款较中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的可得利益损失明显偏低的事实错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，参照中国人民银行同期贷款基准利率的计算标准前提是合同没有约定违约金，而不是合同约定的违约金低于同期贷款利率，因此一审法院参照中国人民银行同期贷款基准利率而调高违约金错误。综上，本案应扣除可延期天数253天，实际逾期天数为841天，按照合同约定的违约金万分之零点一计算，实际违约金为4464元。 被上诉人周永松、刘艳萍二审辩称：一、上诉人认为一审法院遗漏查明事实没有事实和法律依据。上诉人提出因停水停电，应扣除相应天数，但被上诉人购买涉案房屋是在2014年，当时房子已建好，是因为涉案房屋未验收，故无法交付，上诉人在签订合同前应该考虑到中途雨天、法定节假日等才最终确定交房时间，因此不应该对相关天数进行扣除。二、上诉人主张认为违约金应按日万分之零点一计算，根据其提供的合同第九条中约定的违约金是日万分之二，在合同中约定如果是被上诉人违约,是需要按照日万分之三来计算违约金，因此一审法院按照日万分之二确定违约金没有错误，上诉人认为一审法院判决违约金高于合同约定没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 周永松、刘艳萍向一审法院起诉请求：1周永松、刘艳萍与港荣公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2.港荣公司支付违约金106587元（以已付购房款530811元自2015年10月27日至2018年10月24日止按日万分之贰计算，共1094元，以后另计，扣除不可抗力因素90天，530811×0.0002×1004天=106587元）给周永松、刘艳萍。诉讼过程中，周永松、刘艳萍变更诉讼请求为：1.周永松、刘艳萍与港荣公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2.港荣公司支付违约金106587元（以已付购房款530811元自2015年10月27日至2018年10月24日止按日万分之贰计算，共1094元，530811×0.0002×1094天，以后另计至港荣公司房屋验收合格并交付之日止）给周永松、刘艳萍。 一审法院判决：一、港荣公司应向周永松、刘艳萍支付从2015年10月27日至2018年10月24日止的逾期交房违约金116141.45元，以后按照日万分之二继续计算至港荣公司实际交付之日止；二、驳回周永松、刘艳萍的其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，两被上诉人提交的《商品房买卖合同》与上诉人提交的2014年10月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，两被上诉人是按照上诉人提交的2014年10月29日签订的《商品房买卖合同》来履行，登记备案的合同也是上诉人提交的合同，故双方应按照2014年10月29日签订的《商品房买卖合同》履行相关义务，两被上诉人已按照合同的约定向上诉人支付了全部购房款530811元，合同约定交房时间为2015年10月26日，上诉人未能按时履行交付房屋的义务，至今未实际交付，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，按照合同第九条的约定，上诉人应向两被上诉人按日支付已交付房价款万分之零点一的违约金，一审法院认为，该违约金条款属于双方签订合同时的自由约定，作为具有补偿性和惩罚性的条款，按照日万分之零点一的标准较之于买受人基于银行贷款利率等可得利益损失明显偏低，故将违约金调整为按照日万分之二的标准计算，本院认为，两被上诉人请求按照日万分之二的标准计算违约金，但并未提交相关证据证实其损失超过合同约定的标准，一审法院认定按照日万分之二的标准计算违约金偏高，故本院二审调整为按照日万分之一的标准计算违约金，即两被上诉人享有自2015年10月27日至2018年10月24日的逾期交房违约金为58070.72元（530811元*0.0001*1094天），以后按万分之一计算至上诉人实际交付之日止，但支付的违约金的总额以案涉房屋总价款530811元的20%为限。 上诉人主张因发生合同约定的停水、停电、中高考、法定假日、中雨以上天气等其他可延期交房的特殊原因共253天，因此至涉案项目竣工之日止实际逾期交房天数应为841天，但停水、停电、降雨级别达到中雨以上的天数、法定节假日、中高考属于施工过程中可以预见的情形，不属于不可抗力和特殊外力因素，且上诉人未能提供其他证据佐证确实存在停工的情况，故对上诉人的该主张本院不予认可。 综上，一审判决认定事实部分错误。上诉人港荣公司的上诉主张没有事实和法律依据的，本院予以支持，没有事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、确认合浦港荣置业投资有限公司与周永松、刘艳萍签订的《商品房买卖合同》有效； 二、变更广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2573号民事判决第一项为“合浦港荣置业投资有限公司应向周永松、刘艳萍支付逾期交房违约金，违约金计算标准按照案涉房屋总价款530811元的日万分之一从2015年10月27日起计至合浦港荣置业投资有限公司实际交付案涉房屋之日止，但支付的违约金的总额以案涉房屋总价款530811元的20%为限”； 三、驳回周永松、刘艳萍的其他诉讼请求。 一审案件受理费2431元，减半收取1215.5元，二审案件受理费2348元，合计3646.5元，其中1986.68由合浦港荣置业投资有限公司负担，剩余1659.82元由周永松、刘艳萍负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆振益 审 判 员  叶长程 审 判 员  王雅新 二〇二〇年八月十二日 法官 助理  张 玲 代理书记员  甘家栋