贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初3800号原告：遵义市汇川区车朋汽车保养场，住所地：贵州省遵义市汇川区泥桥社区康康食品厂内，统一社会信用代码：92520303MA6E1QXL9U。经营者：李平宇，女，汉族，1973年2月18日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：陈小志，贵州山一（仁怀）律师事务所律师。被告：遵义康康绿色食品有限公司,住所地:贵州省遵义市汇川区高泥路,统一社会信用代码:915200007221447949。法定代表人：曹一翔。职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李毅。委托诉讼代理人：刘杰，四川精伦律师事务所律师。原告遵义市汇川区车朋汽车保养场（以下简称“车朋保养场”）与被告遵义康康绿色食品有限公司（以下简称“康康公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告车朋保养场经营者李平宇及委托诉讼代理人陈小志，被告康康公司法定代表人曹一翔及委托诉讼代理人李毅、刘杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、依法判令被告支付原告扩建租赁物费用共计人民币56万元;二、依法判令被告赔偿原告搬迁费5万元；三、诉讼费由被告承担。开庭审理前，原告将其诉讼请求变更为：一、依法判令被告支付原告扩建租赁物费用共计人民币10万元；二、依法判令被告赔偿原告搬迁费3万元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将其位于遵义市汇川区场地1032平方米（其中房屋面积132平方米、配套场地面积900平方米）租赁给原告用于经营汽车维修，租赁期限为2015年3月1日至2020年2月28日。经被告同意，原告对900平方米的配套场地进行了平场，并修建了办公室、厂房等，共计投入人民币56万元（最终以法院委托鉴定结论为准），并约定搬迁或征用租赁物的赔偿款归原告。在租赁期内，被告将租赁物出让给贵州银海龙房地产开发有限责任公司，并于2019年4月26日（据租赁期限到期还有10个月的时间）向原告下发《房屋租赁期满不再续租告知书》。原告认为，被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的利益，给原告造成的搬迁损失理应赔偿，对原告的扩建投入应予支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：首先，双方是因合同期限已经届满而终止租赁合同关系，而不是被告单方决定，因此被告并不存在违约行为。其次，被告在租赁期间也未将租赁物所有权转让，故不存在原告在诉状中所陈述的相关理由。再次，原告对租赁场地进行平场，在租赁物上搭建附属设施属于其为了满足自身的特殊用途而进行的，该行为从未经过被告的同意，且因为上述行为所形成的土地附着物于被告而言并无任何实际使用价值，相反，若被告要将上述场地恢复至原状，还需要付出相当的费用，根据租赁合同第十条第2项的规定，原告应该将其添附的土地附着物自行进行处置，若由被告进行处置，处置费用由原告承担，故原告要求被告赔偿其添附土地附着物所进行的投资没有任何事实及法律依据。另外，案涉的租赁合同明确规定租赁期限为五年，且规定了租赁期满后被告有权收回房屋，原告作为有独立民事行为的自然人和长期从事经营的人士，在合同签订时应作出相应风险承受，其应该对其投资行为承担风险，而不是在合同期满后以其在租赁物上投入资金进行添附为由要求被告进行赔偿。此外，虽然双方在合同中约定如果政府征用，由原告获得因征用而产生的添附物相对应的补偿款、搬迁费及经营损失，但是在租赁期间并未发生政府征用行为，因此该条件并未成就，故该条款并未生效，且政府征用是有相关的赔偿标准和赔偿条件的，其与本案中合同到期后，被告是否需要向原告作出赔偿并无任何直接关系。最后，原告的诉讼请求所计算的金额并无任何依据，故法庭不应予以支持。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，原告与签订了《房屋租赁合同》，协议约定：原告康康公司为出租方（甲方），被告车朋保养场为承租方（乙方）。“一、基本情况。1、甲方将坐落于遵义市汇川区场地出租给乙方使用。2、甲方出租给乙方使用的面积共计1032平方米（其中：房屋面积132平方米、配套场地面积900平方米）。二、租赁用途。1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限于用于汽车维修经营。……三、租赁期限。1、该房屋租赁期限为五年，自2015年3月1日至2020年2月28日。2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期搬离并交还，乙方未如期搬离的，甲方有权处置出租房屋中乙方遗留的物品，乙方自行承担损失，并承担甲方处置物品产生的费用。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的15日内向甲方提出书面意向。如甲方需继续对外出租，在同等条件下乙方享有优先权。四、租金及支付方式。1、该房屋的租金为56800元／年（大写:伍万陆任捌百元整／年）其中：房屋租金1584元／月、配套场地租金3150元／月。2、租金支付方式按年支付，于每年2月20日前支付，先付后租。……4、本合同月租金自2016年3月1日起逐年递增5％。……十、合同终止及解除规定。1、甲方在租赁期内不得无故终止本合同，收回租赁房屋及配套场地；甲乙双方协商一致可以解除本合同。2、租赁期满后，甲方不再续签，即为租赁合同依法解除，乙方应及时将承租的房屋交还给甲方，如有留置的任何物品，如乙方不予以带走，均视为放弃，可凭甲方处置，乙方应承担甲方处置产生的费用。……十二、其他条款。……4、因政府的征用或征用行为导致合同不能履行的，撤（拆）迁或征用租赁物的搬迁费用、经营损失的赔偿归乙方所有。5、因政府的征用或征用行为导致合同不能履行的，拆迁或征用租赁物的，由乙方进行修建部分（该房屋配套设施的900平方米场地上的建筑物全部由乙方修建）赔偿款归乙方所有。6、本合同一式似份，其中：甲方叁份，乙方壹分，均有同等效力，签字即生效。”原、被告及其法定代表人曹一翔、经营者李平宇均在该合同上盖章和签字。2019年4月26日被告收到原告向其发出《房屋租赁期满不再续租告知书》，其上载明：“遵义市汇川区车朋汽车保养场：贵公司承租我公司位于遵义市汇川区场地。租赁期限自2015年3月1日至2020年2月28日。我公司决定租赁合同到期后，不再续租，特提前告知贵公司，望贵公司收到本告知书后做好准备，合同期满后按时将房屋归还我公司。”2020年3月26日，原告向被告发出《房屋租赁合同到期清退通知书》，并于2020年4月2日将该通知书张贴于被告在案涉场地经营的汽车保养场门口，被告已知晓该通知书。该通知书载明：“遵义市汇川区车朋汽车保养场：贵保养场与我公司于2016年9月10日签订了租用坐落在遵义市汇川区场地的《房屋租赁合同》。该租赁合同租赁期为2015年3月1日至2020年2月28日。我公司已于2019年4月26日函告贵保养场该租赁合同期满后不再续签租赁协议。由于贵保养场截止至今还没有将租赁物返还我公司，我公司再次函告贵保养场，请于接到函告通知之日起10日内将租赁物腾空、完好返还我公司。否则，我公司将按照合同的有关规定向人民法院起诉并要求赔偿。”后原、被告双方因案涉租赁合同关系发生纠纷，被告另案诉请原告腾空并返还租赁物，原告随之提起本案诉讼。另查明，原、被告在案涉租赁合同签订之前，还签订过一份为期五年的租赁合同，前份租赁合同期满后，双方签订了案涉租赁合同。诉讼中，原告对案涉租赁场地进行平场和增建钢架棚、简易房、板房等的工程造价向本院提出了司法鉴定申请，经本院现场勘察，双方均确认案涉租赁物中面积为132平方米的砖混结构房屋系原告修建，面积900平方米的配套场地在出租给原告时为空地，其上的钢架棚、简易房、板房等均系原告租用后才修建。原告陈述其增建的前述构筑物，未取得相应的建设审批手续。后原告向本院撤回了司法鉴定申请。又查明，案涉租赁物登记的土地使用权人为被告。还查明，被告与案外人贵州银海龙房地产开发有限责任公司签订《企业托管经营协议》，协议约定，被告将其名下持有的位于汇川区（原高泥路2）土地20992㎡及地面上附着建筑物、厂房、商铺以及所属的经营管理权按有关程序托管给案外人经营；托管经营期限叁年，从2019年7月1日到2022年6月30日止。《企业托管经营协议》还对修缮维护义务、税费缴纳义务等内容作出了约定。本院认为：原、被告于2016年9月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当恪守履行。结合庭审过程中原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：案涉合同租赁期满后，被告是否应当对原告在租赁物上增建的构筑物进行赔偿。对此，本院分析如下：首先，基于被告将案涉租赁物提供给原告使用至租赁期间届满，亦提前告知原告案涉租赁物租赁期满后不再续租；在租赁期间届满后去函催告原告腾空、返还租赁物，对原告继续使用租赁物明确提出异议，因此双方的租赁合同关系因租赁期间届满而法定解除，故本院对被告的抗辩意见予以采纳，认定本案不存在被告违约解除合同的问题。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将租赁房屋的装饰装修物和改建、增设他物统称为“装饰装修物”，并指出所谓扩建是指在原有基础上加以扩充的建设项目。原告主张增建的构筑物系扩建而非装饰装修，因被告违约而应根据前述司法解释第十四条第二项之规定，由被告承担原告的扩建造价费用。然而，从本院现场勘察的情况来看，原告在租赁物上增建的构筑物主要是钢架棚、简易房、板房和烤漆房等，系原告为了改善租赁物使用功能、满足其开办汽车保养场的使用需求而增加的附属、辅助设施，应属于改建及增设他物，不属于扩建，因此不适用该司法解释第十四条之规定，应适用该司法解释关于装饰装修的规定。再次，基于案涉租赁合同系双方当事人在前一个五年期的租赁合同期满后续签的租赁合同，被告对原告在前后累计十年的租赁期间内所做的增设钢架棚、板房、简易房等设施的行为不可能不知情，且案涉租赁合同第十二条第5项也明确约定“因政府的征用或征用行为导致合同不能履行的，拆迁或征用租赁物的，由乙方进行修建部分（该房屋配套设施的900平方米场地上的建筑物全部由乙方修建）赔偿款归乙方所有。”，据此可以推定原告的装饰装修行为已经取得了被告的同意。因此，本案应适用前述司法解释第十条、第十二条之规定进行处理。原告作为承租人，在对租赁物进行装饰装修时，就应当考虑装饰装修物在将来合同期满时的处理问题。承租人在明知该装饰装修物将来很难拆回、无法收回残值的情况下，仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在租赁期内分摊完毕。因此，在租赁期间届满时，承租人可自行将未形成附合的装饰装修物拆除；已经形成附合的装饰装修，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，除当事人另有约定的外，法院不应支持。最后，根据庭审查明的事实，双方当事人在案涉租赁合同中，并未就租赁期满后附合装饰装修费用承担问题作出特别约定，因此应当依照法定处理。虽然双方约定了如果发生政府征用，由原告进行修建部分（该房屋配套设施的900平方米场地上的建筑物全部由乙方修建）赔偿款及搬迁费用、经营损失的赔偿归原告所有，但该约定并不适用于本案情形，且原告也未举证证明在租赁期内发生了政府征用。原告在诉讼过程中自愿撤回其司法鉴定申请并在法庭调查终结前减少其诉讼请求数额，系其对自己诉讼权利所作的处分，本院据此依照《诉讼费用交纳办法》第二十一条之规定对本案诉讼费进行调减。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持；被告的抗辩意见于法有据，本院予以采信，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本案判决如下：驳回原告遵义市汇川区车朋汽车保养场的全部诉讼请求。案件受理费1,450.00元（原告已预交4,900.00元），由原告遵义市汇川区车朋汽车保养场负担，余下的3,450.00元由本院依法退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员  梁娟二〇二〇年八月六日法官助理韩光凤书记员赵旭附相关法条：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4.《诉讼费用交纳办法》第二十一条当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。