江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0404民初3581号 原告：常州鹰鹏建材有限公司，统一社会信用代码91320404793324725G，住所地钟楼区永红街道清潭新村37幢-1单元301室。 法定代表人：韩腊英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁军，江苏永创律师事务所律师。 被告：江苏云中文化传媒有限公司，统一社会信用代码91320400055170946，住所地钟楼区清潭路260号。 法定代表人：言云秀，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖卫民，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱顺华，该公司员工。 原告常州鹰鹏建材有限公司诉被告江苏云中文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人袁军及被告委托诉讼代理人肖卫民、朱顺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还2020年1月1日至2020年5月30日的房租金25000元；2020年6月1日至2021年5月30日房租金6万元；以及房屋押金1万元。计95000元。2、被告赔偿原告违约造成的直接损失：原告的搬家费6000元、装修折价费14000元。计20000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告在2018年5月2日通过常州市百姓房地产人理有限公司汇金分公司签订了一份房屋租赁合同，原告向被告承租的房屋，合同中约定了租赁期限、房租金、以及相应的违约责任，合同签订后，原告按约定支付了相关费用。在2019年6月期间，被告向原告所述因资金紧缺希原告将第三年房租提前支付，原告也按其所求将第三年的房租金提前支付。但被告在出租期间隐瞒了自身己将该房屋进行了抵押，并涉及了多起民事案件，引发了多起导致原告不能够正常使用该房屋的事件，首先在2019年的12月期间由于被告所出租的房屋电梯未能按期报检导致电梯不能正常使用，其次由于该房屋己进入天宁法院执行拍卖程序，原告在2019年9月2日期间已收到天宁法院的公告要求迁出此房的公告函。被告的行为构成根本违约，导致原告损失，原告现提起诉讼，请求判如所请。 被告辩称，2019年至2020年5月的房租费被告已经收取，共计6万元，2020年6月1日至2021年5月的房租被告仅收取3万元，并非原告所说的6万元，被告认为应当退还原告租金3万元。押金在房屋到期不欠费用的情况下可以退还，但是原告水电费欠了8367元，所以应当扣除该部分费用，对于原告主张的搬家费及装修费不予认可，被告向原告交付案涉房产时已经进行了隔断。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年5月2日，原告与被告签订《常州租房合同》一份，约定被告租借原告房屋三年，自2018年6月1日至2021年5月30日止，签订合同时，原告应预付租金、家具具体使用的费用，合计6万元每年，租住时使用押金为1万元，被告提供给原告租住使用的房屋必须保障其安全、可用、可住的原则，租赁期间，被告在出租期未满而停租应赔偿原告一个月的租金。上述合同签订后，原告向被告支付2018年6月1日至2019年5月31日的房租及押金合计7万元，2019年5月30日，原告又向被告支付第二年租金6万元，被告向原告出具收据。2019年6月5日，被告向原告出具收据一份，载明收到现金6万元，交款事由为2020年6月1日至2021年5月31日房租。 2019年9月2日，常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）发出公告，明确关于江苏银行股份有限公司常州分行申请执行言云秀、江苏云中文化传媒有限公司借款合同纠纷一案，天宁法院已对言云秀、江苏云中文化传媒有限公司名下坐落于常州市不动产进行查封，被执行人或占有财产的案外人须于公告张贴之日起十五日内迁出该房屋。同年12月13日，钟楼区市场监督管理局南大街分局发出告示一份，明确被告名下乘客电梯（地址：）于2019年10月31日到期，至今未报检，请及时向江苏省特检院常州分院报检该电梯或者向钟楼区市场监督管理局特种设备科报停使用。 原告提交2020年4月8日收据一份，证明原告于2020年4月8日搬出租赁房屋以及产生的搬迁费用。原告另提交办公楼报价单一份及收据一份，证明其为了工作需要对案涉房屋进行了简单装修，包括对原来的隔断进行了调整，因之前的地板潮湿翘起，卫生间漏水，故对上述问题均进行了改造，共计花费28000元。因原告使用期间仅为合同约定的一半期间，故要求被告承担装修折价款14000元。 审理中，原告明确2019年6月5日关于第三年房租，原告实际缴纳3万元，并变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《常州租房合同》，被告退还2020年1月1日至2020年5月30日的房租金25000元；2020年6月1日至2021年5月30日房租金3万元；以及房屋押金1万元；2、由于被告违约行为导致原告的直接损失：搬家费6000元、装修折价费14000元；3、被告停租按照合同约定应赔偿原告一个月租金5000元。本案诉讼费由被告承担。 审理中，原告与被告双方一致认可截至2019年4月水电费8367元未缴纳，并一致同意从案涉押金中进行扣除。原告称2019年底被告电梯停用导致原告无法正常使用房产，同时因为新冠××疫情因素，2020年1月到4月份原告实际未使用承租房产。被告称电梯虽然停用，但原告仍然可以使用，案涉房产在七楼，原告可以爬楼梯上班。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守。被告作为出租方，其提供的房屋理应具备完善的使用条件，不应存在导致原告无法正常使用的权利限制等因素。因被告涉诉导致案涉出租房产被法院查封拍卖，且法院公告明确房屋占有人需限期搬出，上述事实应认定为因被告原因而停租，双方租赁合同约定了被告停租应赔偿原告一个月租金5000元，故原告主张被告赔偿一个月租金5000元具有事实依据，且符合双方约定，本院予以支持。如前所述，因被告原因停租，原告主张被告退还已缴纳的未使用的租期对应的租金于法有据。原告系2020年4月8日搬出，在此之前因为电梯停用，必然影响原告的正常使用，但同时考虑到楼层因素，电梯停用也并不必然导致原告完全无法使用承租房产；另因新冠疫情系不可抗力因素，对不可抗力导致的损失应由合同双方合理分担，综上，本院酌定针对2020年1月1日至5月30日期间的租金，被告应返还原告20000元。被告另应返还2020年6月1日至2021年5月30日房租金3万元，同时押金10000元扣除水电费用8367元之后，被告尚应返还原告1633元。 原告主张的装修费用14000元，对此原告提供了装修清单及付款收据，并对于装修项目作出了合理说明，被告对此虽不予认可，但结合现实因素分析，原告承租的案涉房屋虽具备基础的使用条件，但原告入住后根据自身经营需求对房屋进行局部简单的装修合情合理，且原告装修花费亦属合理范围，现因被告违约导致合同无法履行，原告现依据实际履行期间要求折算装修费用14000元由被告负担，该主张于法有据。原告主张的搬迁费用6000元属于被告违约给原告造成的直接损失，且原告提交了搬迁费收据予以证明。本院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江苏云中文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州鹰鹏建材有限公司支付应退租金50000元，剩余押金1633元，并赔偿原告一个月租金5000元，搬迁费6000元，装修损失14000元，合计76633元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 案件受理费本院减半收取1025元（原告已预交），由原告负担125元，由被告负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  刘金霞 二〇二〇年八月二十日 书记员  黄 洁