江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2510号上诉人（原审原告）：朱勇，男，1974年7月3日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上诉人（原审原告）：邹伟，男，1981年7月12日生，汉族，住湖南省新化县。两上诉人共同委托诉讼代理人：王彬彬，江苏钟山明镜律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王辛，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄朝霞，女，1969年6月1日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：丁晓磊，男，1982年9月8日生，住江苏省南京市秦淮区。上诉人朱勇、邹伟因与被上诉人黄朝霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法由审判员张卓慧独任审理，并于2020年4月27日公开开庭审理了本案，上诉人朱勇、邹伟的委托诉讼代理人王彬彬、王辛，被上诉人黄朝霞的委托诉讼代理人丁晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱勇、邹伟上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持朱勇、邹伟原审诉请。2、一审、二审诉讼费用由黄朝霞承担。事实与理由：一、本案租赁合同终止时间应为2018年8月24日，2018年8月24日南京市江宁区人民政府作出了江宁府征字2018第4号房屋征收决定，该时间应作为双方合同终止的时间点。一审法院认为直至开庭时，双方的租赁合同仍处于有效状态，并以此为基础处分朱勇、邹伟的合法权利，此观点明显有误。朱勇、邹伟在租赁黄朝霞位于江宁区的房屋后，签订的最后一期租赁合同中约定租赁期限自2017年6月21日起至2019年6月20日止，该合同明确将“征用出租房屋所在地而需拆除房屋”列为合同终止情形。2018年8月24日，南京市江宁区人民政府作出了江宁府征字2018第4号房屋征收决定，该份租赁合同即告终止，故一审法院判令合同解除，明显有误。二、一审法院认为装修装饰补偿归黄朝霞所有，属于事实认定错误。一审法院认为，黄朝霞单方收取了相关部门下发的包含装修装饰补偿在内的所有拆迀补偿，应将此行为视为黄朝霞同意利用租赁物内的装修装饰，故黄朝霞是该补偿的合法受让人，仅判决其向上诉人酌情支付少量“损失”，这一处理失当。如前所述，案涉租赁合同于2018年8月24日即告终止。朱勇、邹伟在租赁房屋后，便在合同约定范围内对房屋进行了装潢，并投入大量机械设备用于商业经营。合同终止后，朱勇、邹伟积极配合搬迁设备、更换经营场所，因房屋拆迁成为定局，故朱勇、邹伟继续拆除形成附合部分已无意义，朱勇、邹伟的义务终会因拆迁行为的落实而归于消灭。而黄朝霞全程都未向朱勇、邹伟提出受让租赁物内装修装饰的要求，故无论是否形成附合，都仍属朱勇、邹伟所有。黄朝霞单方领取全额装修装饰补偿并拒不退还，侵犯了朱勇、邹伟的合法权益。三、一审法院对停产停业损失金额认定有误，在举证责任分配方面适用法律错误。一审法院酌定停产停业损失为6个月的租金，且认为应由朱勇、邹伟举证证明自身损失，明显不当。首先，停产停业损失是根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素来确定的，不能单纯以租金来衡量该损失；另外，拆迁补偿协议中已对停产停业损失进行评估定价，该损失自协议生效时起就是一个确定的金额，一审法院用“酌定”代替“确定”，显属不当。而在举证责任方面，本案为典型的民事纠纷，而非行政纠纷，故朱勇、邹伟无需对行政行为造成的损失进行举证。黄朝霞在本案中未就租赁楼栋存在其他商户经营进行举证，故拆迁协议中所规定的“停产停业损失”应由朱勇、邹伟获得。四、朱勇、邹伟无需向黄朝霞支付租金，一审法院对该部分主动判决属超诉请裁判。一审法院认为黄朝霞自2019年3月21日之后的租金应从各项损失中扣除，该判决明显违法。首先，双方租赁合同于2018年8月24日便已终止，双方在租赁期间内的租金早己结算完毕，没有任何争议，不存在后续欠付租金的问题。此外，黄朝霞在一审中也未提及租金问题，黄朝霞既无权主张，也没有主张房屋租金，而一审法院在当事人未作请求的情况下主动裁判租金问题，明显违背了“不告不理”原则。黄朝霞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱勇、邹伟认为涉案房屋租赁合同在2018年8月24日终止，但在2018年8月24日之后双方均没有向对方提出终止房屋租赁合同的履行，朱勇、邹伟在此时间之后继续缴纳房屋租金，证明朱勇、邹伟认可双方租赁合同关系没有在2018年8月24日终止或解除。一审判决在裁量时已经偏向保护了朱勇、邹伟权益，一审判决应当予以维持。朱勇、邹伟向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.黄朝霞赔偿装修款、附属物、搬迁费、停产停业损失等合计1044774.2元并返还保证金20000元。一审法院查明事实：自2009年6月22日起至今，朱勇、邹伟向黄朝霞承租位于南京市江宁区35幢106室和418号35幢107室房屋的一层，建筑面积190平方米，并签订房屋租赁合同3份。双方约定，租赁期限至2019年6月20日止；朱勇、邹伟不再租用时，应拆除所有装修装饰；每年的6月22日至次年6月21日为一个租赁年度，2018年6月21日至2019年6月20日的租金为530000元；无论何种情形导致合同解除或终止，朱勇、邹伟的装修装饰应按如下办法处理：未形成附合可以拆除，但黄朝霞同意利用除外；已形成附合则应拆除恢复原状，若朱勇、邹伟不拆除，则黄朝霞有权拆除，拆除费用从保证金中扣除。朱勇、邹伟于2009年4月16日向黄朝霞交纳了租房保证金20000元。朱勇、邹伟已支付租金至2019年3月20日。2018年3月26日，政府发布公告通知案涉房屋属于拆迁范围。2018年12月18日，黄朝霞已经签订了南京市江宁区国有土地上房屋征收与补偿协议。根据案涉房屋征收货币补偿明细表，江宁区东山街道竹山路412号35幢105室、418号35幢107室总面积290.55平方米，装修总价435825元、搬迁费435732元、停产停业损失871464元。黄朝霞所有的107室面积即为290.55平方米。竹山路416号35幢106室的被拆迁人为案外人王银云。一审诉讼过程中，双方同意解除房屋租赁合同。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，朱勇、邹伟与黄朝霞约定房屋租赁期至2019年6月20日；合同到期后，双方未通知对方解除且至法庭辩论结束时，朱勇、邹伟仍未搬离案涉房屋；审理中，双方均主张判决解除，不违反法律规定，一审法院予以准许。根据双方合同约定，无论何种情形导致合同解除或终止，除黄朝霞同意利用外，装修装饰物由朱勇、邹伟拆除并恢复房屋原状，即装饰装修物属于朱勇、邹伟所有。因黄朝霞获得的拆迁补偿款中包含装饰装修部分，视为其同意利用，参照拆迁补偿协议，结合案涉房屋面积占比，一审法院酌定黄朝霞向朱勇、邹伟赔偿装饰装修物损失285000元。关于搬迁费，因政府支付给被拆迁人该部分费用，目的即是顺利拆迁，一审法院参照拆迁补偿协议酌定黄朝霞向朱勇、邹伟支付搬迁费142469元（284939元×50%）。关于停产停业损失，因拆迁安置补偿协议中的相关补偿系按房屋面积计算，而朱勇、邹伟对于其实际损失亦未提供证据证实，但考虑到拆迁后原告确实因停产停业产生损失，故一审法院参照合同租金，酌定黄朝霞向朱勇、邹伟支付停产停业损失265000元（按6个月租金计算）。超出部分，因朱勇、邹伟未提供证据证实，一审法院不予采信。经计算，朱勇、邹伟的损失为692469元。朱勇、邹伟应付未付2019年3月21日之后的租金应予扣除。经计算，2019年3月21日至2019年12月31日的租金为413172元。即黄朝霞应赔偿朱勇、邹伟损失279297元。因王银云非本案房屋租赁合同当事人，故对于朱勇、邹伟主张的附属物损失，一审法院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除朱勇、邹伟与黄朝霞之间于2009年6月起至今形成的房屋租赁合同关系；二、黄朝霞于判决发生法律效力之日起10日内向朱勇、邹伟返还保证金20000元、赔偿各项经济损失279297元；三、朱勇、邹伟于判决发生法律效力之日起10内迁出并腾空其承租的位于南京市江宁区35幢106室和418号35幢107室房屋的一层。一审案件受理费14543元，减半收取7272元，由朱勇、邹伟负担5172元，黄朝霞负担2100元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，朱勇、邹伟提交南京江山产业发展有限公司（以下简称江山公司）和南京圆融商业管理有限公司（以下简称圆融公司）企业信息各一份，以及江山公司和南京印和图文制作有限公司（以下简称印和公司）签订的房屋租赁合同一份、圆融公司和印和公司商业管理协议各一份，时间均为2018年5月20日至2020年7月19日。朱勇、邹伟主张，印和公司是朱勇、邹伟合资创办的公司，江山公司是黄朝霞家族公司，法定代表人是黄朝霞的配偶，也是106室产权人王银云，圆融公司是黄朝霞的关联公司。朱勇、邹伟自2018年5月20日起就承租江山公司所有的金山路一号一层房屋用于经营，两份合同主体均为黄朝霞夫妇的关联企业，朱勇、邹伟在2018年3月拆迁信息传出后，就与黄朝霞夫妇在2018年5月签署了新的办公场所租赁合同，继续承租黄朝霞夫妇的房产进行经营。因此，2018年5月起至涉案房产租赁期满这段时间，朱勇、邹伟存在向黄朝霞夫妇支付双重租金的情形。黄朝霞质证称，对证据的真实性予以认可，但证明目的不认可。该几份证据在一审庭审前就已存在，但朱勇、邹伟没有向一审法院提交，该证据法院不应采信。涉案房屋租赁合同和朱勇、邹伟提交的两份新证据中的出租人、承租人为不同的法律主体，涉案房屋租赁合同和新证据当中的合同是分别单独履行，与本案无关。二审中，朱勇、邹伟表示，其认为案涉房屋仅有朱勇、邹伟一家经营，所以停产停业损失、搬迁损失、装修损失均应由其作为实际经营者享有。其没有在2018年8月24日拆迁决定公布后将案涉房屋返还，是因为没有接到搬迁通知，其本着用一天给一天钱的原则，如果通知其搬迁其就立刻搬迁。其占有使用房屋一直到2019年6月底7月初，之后陆续搬迁到新址，7月左右房屋已经完全腾空，但因为装修、搬迁、停业损失的计算与黄朝霞发生争议，所以没有返还钥匙。其在2019年12月底一审判决后将房屋交还黄朝霞。黄朝霞表示，其虽没有提出反诉，但认为应当按照实际占用期间支付占有使用费，其要求抵销，一审判决将租金抵销，符合其主张，也符合法律规定，朱勇、邹伟占用一天就应支付一天的占用费。朱勇、邹伟是因为生意好，另开分店所以在2018年5月以公司名义与黄朝霞另签租赁协议。朱勇、邹伟在6月还在案涉房屋经营，并非7月已经腾空。朱勇、邹伟已于2020年1月6日将房屋返还给黄朝霞，其收到钥匙后，当月就已将钥匙交给征收部门。本院二审还查明，2018年3月26日，南京市江宁区房屋征收管理办公室发布了确定房屋征收范围的公告。2018年5月7日，南京江宁高新区管委会发布了对征收范围内房屋及装修附属物等实施联合丈量登记确认工作的公告。2018年8月24日，南京市江宁区人民政府发布江宁府征字（2018）第4号房屋征收决定，决定对竹山路以西，天元东路以北红线范围实施征收。案涉35幢106、107室位于征收范围内。案涉106室为三层，规划用途为商住，建筑面积为285.18平方米，产权人为王银云。107室为三层，规划用途为商住，建筑面积290.55平方米，产权人为黄朝霞。2018年12月18日，黄朝霞与南京江宁高新技术产业开发区管理委员会就107室的征收签订征收补偿协议的中记载，装修总价435825元；搬迁费435732元（房屋评估总价的4%）；停产停业损失871464元（房屋评估总价的8%）。同日，王银云与南京江宁高新技术产业开发区管理委员会就106室的征收签订征收补偿协议的补偿明细表中记载，装修总价427770元，附属物总价23094元；搬迁费427679元（房屋评估总价的4%）；停产停业损失855358元（房屋评估总价的8%）。上述征收补偿协议中均记载，黄朝霞、王银云应于2019年3月16日前将案涉房屋交征收人。朱勇、邹伟于2009年6月22日起开始承租案涉房屋，双方最后一期房屋租赁合同的签约时间为2017年5月31日，租期为2017年6月21日至2019年6月20日。该房屋租赁合同约定朱勇、邹伟承租案涉房屋用于经营广告图文等。双方合同还约定，租赁期满或合同终止、解除，朱勇、邹伟应于期满或合同终止、解除当日搬迁并交还该房屋。一审中，朱勇、邹伟主张黄朝霞应赔偿的损失的构成为：106室应支付装修款427770÷285.18*85.7=128550元；附属物23094÷285.18*85.87=6940元；搬迁费427679÷285.18*85.7=128522.7元；停产停业损失855358÷285.18*85.7=257045.3元，合计521058元；107室装修款435825÷290.55*87.3=130950元；搬迁费435732÷290.55*87.3=130922.1元；停产停业损失：871464÷290.55*87.3=261844.1元，合计523716.2元。以上事实，有房屋租赁合同、产权证、协议、征收决定、当事人陈述等证据在卷证实。本案二审争议焦点为，一、黄朝霞应支付朱勇、邹伟的补偿如何计算；二、一审判决是否超判。本院认为，朱勇、邹伟与黄朝霞所签房屋租赁合同，为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。双方合同约定的租期为2017年6月21日至2019年6月20日，但2018年8月24日，南京市江宁区人民政府已经发布征收决定，对案涉房屋进行征收，双方合同中也已约定“征用出租房屋所在地而需拆除房屋”为合同终止的约定情形，故案涉合同已于2018年8月24日终止履行。合同终止履行后，朱勇、邹伟并未迁出案涉房屋，属合同终止后对案涉房屋的占有使用。一审法院认定黄朝霞与朱勇、邹伟之间为不定期租赁关系，并判决解除双方于2009年6月至今的房屋租赁关系，适用法律错误，该判项应予撤销。一、关于黄朝霞应支付朱勇、邹伟的补偿金如何计算的问题。案涉房屋在租期内被拆迁，但出租人与征收人以及出租人与承租人之间的法律关系并不相同，朱勇、邹伟诉请判令黄朝霞按照征收协议赔偿其装修款、附属物、搬迁费、停产停业损失，并主张因其为实际经营人，故应享有相关全部利益，但朱勇、邹伟并非房屋产权人，其主张并无法律依据。朱勇、邹伟与黄朝霞最后一期租赁合同约定的租赁期限为2017年6月21日至2019年6月20日，而朱勇、邹伟自认占有使用房屋一直到2019年6月底7月初，其使用房屋用于经营的合同目的已经基本达到。关于装修损失，双方房屋租赁合同约定，未形成附合可以拆除，但黄朝霞同意利用除外。案涉房屋的装修为朱勇、邹伟实施，且房屋已交付黄朝霞，黄朝霞也已将房屋交付征收人，应认定黄朝霞同意利用装饰装修。106室经评估应得装修补偿款427770元，107室经评估应得装饰装修补偿款435825元，合计863595元（427770+435825）。106室的面积为285.18平方米，107室的面积为290.55平方米，朱勇、邹伟承租106、107室一层面积共190平方米，占106、107室全部面积的33%（190÷（285.18+290.55））,根据朱勇、邹伟承租面积比例计算，对应的装修补偿款金额为284986（863595*33%）元。朱勇、邹伟主张106室装修补偿128550元，107室装修补偿130950元，合计259500（128550+130950）元，一审法院酌定黄朝霞应支付装修损失285000元，超出了朱勇、邹伟的主张，本院二审予以纠正。朱勇、邹伟要求黄朝霞支付的装修补偿款259500元并未超出其应得金额，本院予以支持，黄朝霞应支付朱勇、邹伟装修补偿款259500元。关于搬迁费，该费用为征收人给予产权人的补偿，是根据房屋评估总价的固定比例计算所得，并非按照实际搬迁费用计算得出。朱勇、邹伟主张应按照面积比例从征收人向产权人的补偿中计算其应得金额，既无合同依据，也不符合法律规定。根据双方合同约定，租赁期满或合同终止、解除，朱勇、邹伟应于期满或合同终止、解除当日搬迁并交还该房屋。朱勇、邹伟将案涉房屋腾空返还本为其合同义务，搬迁也为其履行合同所需承担成本，朱勇、邹伟在合同终止后，仍使用案涉房屋至合同约定的租期届满，且认为因与黄朝霞发生争议，一直不返还钥匙，直至本案审理过程中，才将案涉房屋交还黄朝霞。其现主张黄朝霞应向其支付搬迁费，既与合同约定不符，也不符合法律规定，本院不予支持。关于停产停业损失，该费用为征收人给予产权人的补偿，是根据房屋评估总价的比例计算所得，亦非按照实际停产停业损失评估后进行补偿。朱勇、邹伟承租案涉房屋用于经营广告图文，朱勇、邹伟主张应按照面积比例从征收人向产权人的补偿中计算其应得金额，既无合同依据，也不符合法律规定。案涉房屋租赁合同在租期内因征收而终止，而朱勇、邹伟自认占有使用案涉房屋一直到2019年6月底7月初，朱勇、邹伟占有案涉房屋已经超过合同约定的租期，从朱勇、邹伟的举证来看，其已另租其他房屋经营，其并未提交证据证明其停产、停业的实际损失金额，考虑到征收公告发布后，确对朱勇、邹伟经营产生实际影响，本院酌定黄朝霞应支付朱勇、邹伟停产停业损失10000元。关于附属物损失，双方合同中对附属物补偿并无约定，朱勇、邹伟也无证据证明黄朝霞取得了附属物补偿，朱勇、邹伟主张黄朝霞向其支付附属物补偿，并无事实及法律依据，本院不予支持。上述装饰装修补偿、停产停业损失费用合计269500元（259500+10000），黄朝霞应支付给朱勇、邹伟。双方合同已在租期内因政府发布征收补偿公告而终止，黄朝霞应向朱勇、邹伟退还保证金20000元，双方就此并无异议，本院二审予以维持。二、关于一审判决是否超判的问题。双方合同已因征收而终止，黄朝霞一审中既未反诉要求朱勇、邹伟支付占有使用费，也未抗辩占有使用费应冲抵补偿款，亦未要求朱勇、邹伟迁让，一审法院在当事人未提出诉讼主张或抗辩，也未就此进行辩论，当事人也未达成一致的情况下，迳行参照租金标准扣减2019年3月21日至2019年12月31日的费用413172元，既未保证当事人的诉讼权利，也超出了当事人的诉请。此外，征收补偿协议约定，黄朝霞应于2019年3月16日前将案涉房屋交征收部门，黄朝霞是否对该日期之后的占有使用费有请求权，也非本案审理范围。朱勇、邹伟现已将房屋交还黄朝霞，案涉房屋已经实际返还，综上，一审判决认定应自黄朝霞支付的费用中抵扣413272元及判决朱勇、邹伟迁让，均应予以撤销。本案中，一审判决黄朝霞返还朱勇、邹伟保证金20000元，赔偿各项经济损失279297元，一审判决的赔偿金额虽超出了本院二审认定的金额，但黄朝霞并未对一审判决提出上诉，且在答辩意见中认为一审判决应予维持，本院对该判决内容予以维持。综上所述，朱勇、邹伟的上诉请求部分有事实及法律依据，一审判决适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15324号民事判决第二项；二、撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初15324号民事判决第一、第三项；三、驳回朱勇、邹伟的其他一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14543元，减半收取7272元，由朱勇、邹伟负担5172元，黄朝霞负担2100元。二审案件受理费11455元，由朱勇、邹伟负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年八月三十一日书记员  郭旭冬