内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初922号 原告：榆林市银鑫物业管理有限责任公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：乔某。 委托诉讼代理人：苏某。 被告：高某，公民身份号码×××，住所内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：魏某，系高某妻子。 原告榆林市银鑫物业管理有限责任公司（以下简称银鑫物业公司）与被告高某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银鑫物业公司的委托诉讼代理人乔某、苏某，被告高某的委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告按照合同约定（人民币1.5元/平方米/月）给付原告二年（2017年9月1日至2019年8月31日）物业管理服务费5238元，滞纳金5415元，合计：10653元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告于2017年9月1日和园丁南区业主委员会签订《物业服务合同》，并对园丁南区小区提供物业管理服务。原告已经履行了所有的服务，被告从2017年9月1日开始一直未向原告支付物业服务费，期间物业公司曾多次通过电话、短信、入户等方式催缴物业费，但是被告仍未交纳。被告的行为违反了《物业管理条例》等法律规定，已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，对原告的正常经营秩序造成了严重的影响，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。为了避免物业费不足而导致物业服务恶性循环，原告依法向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令高某清偿所欠物业服务费。 被告高某辩称：1.房屋是被告的，该房屋已经出租，不交物业费的原因是楼道门不给维修，具体拒缴物业费的情况是租户告诉被告的；2.租户还告诉被告该小区存在自来水和中水混合使用的现象，所以被告认为不该交纳物业费；3.即使交纳物业费也应该是由租户交纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据一、康巴什区园丁南区物业管理服务委托合同两份、银鑫物业公司与园丁南区服务合同续签征求意见表（附文字说明）一份，证明原告银鑫物业公司与园丁南区业主委员会签订了2017年9月1日至2018年8月30日、2018年9月1日至2020年8月31日两份物业管理服务合同，双方主体适格。被告质证对证据的真实性不清楚，因涉案房屋不是被告自行居住，对于是由哪个物业公司给涉案小区提供的物业服务也不清楚，本院对原告提供证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据二、园丁社区居民委员会证明一份，工程维修单两本、园丁南区2018年度客服日志一本、照片8张、楼道卫生清洁表一套、防火防盗巡逻签到表一套，园丁南区2018-2019年度业主满意度调查汇总表一份、银鑫物业服务用户满意度调查表，证明原告银鑫物业管理公司依约妥善履行了合同义务，在服务期内表现良好，获得了已入住小区业主80%的满意度，同时也得到了园丁社区的认可。被告质证对该组证据的真实性认可，证明问题不认可，因涉案房屋不是被告自行居住。本院对该证据的真实予以确认并采纳。被告提供证据一、张世荣证人证言，证明物业的服务情况。原告质证对证人证言的真实性不予认可，因原告与证人存在利害关系，证人的发言不具备客观性，不应作为认定事实的依据。被告质证对证人证言的真实性以及证明问题均认可。本院对证人陈述的真实性予以采纳，但物业服务是多方面的综合性服务，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化，而证人证言对于服务的评价存在主观性，故本院结合实地考察及其他证据确定相关物业服务情况。 经审理查明，银鑫物业公司与康巴什园丁南区小区业主委员会于2017年9月1日签订《物业管理服务委托合同》，委托管理期限为2017年9月1日至2018年8月31日，物业服务费按每平米每月收取1.5元。2018年9月1日银鑫物业公司与康巴什园丁南区小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，委托管理期限为2018年9月1日至2020年8月31日，物业服务费按每平米每月收取1.5元。两份物业合同约定了物业公司应当履行的义务。高某所有的位于鄂尔多斯市××园住宅房屋，房屋面积145.5平方米，高某未交纳2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业费，该期间物业费为5238元（145.5平米×1.5元×24个月）。 还查明，高某自述已将房屋于2012年左右开始出租，双方没有签订租赁合同，都是口头约定，双方约定由租户交纳物业费。 本院认为，鄂尔多斯市康巴什新区园丁南区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原告银鑫物业公司按照合同的约定提供了物业服务，被告高某作为业主接受了原告提供的物业服务，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。被告主张的楼道门原告公司不予维修、该小区存在自来水和中水混合使用的现象，以及物业费应当由租户承担等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，被告认为应当由租户承担给付责任，却未提供相应租赁合同，而且双方内部约定也不能免除业主交纳物业费的义务，本院认为被告的抗辩并无事实及法律依据，本院对此不予支持。物业服务企业的职责是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，银鑫物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，高某等业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改或者提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。但物业服务应以业主满意为服务标准，物业服务公司应履行好自己的服务义务，切实使人民群众感受到幸福感、安全感、获得感，并依托良好的服务使小区环境更好，综合本案证据分析及实地走访，银鑫物业公司在服务业主的过程中确实存在瑕疵、存在物业服务不到位之处，并未妥善处理好业主的诉求，致矛盾激化，根据本案具体情况，本院可予酌情支持减免部分物业费，对高某所欠物业费酌情减免10%，即按90%（5238×90%=4714.2元）交纳物业服务费用。本案中，高某未及时向银鑫物业公司交纳物业费，原因是该物业公司提供的物业服务存在瑕疵，而非恶意拖欠，且物业公司并未举证曾对被告进行催收，故对银鑫物业公司要求高世荣支付滞纳金5415元的诉讼请求，本院不予支持。综上，物业公司应虚心听取高某等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务质量，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告高某自本判决生效之日起支付原告榆林市银鑫物业管理有限责任公司物业费4714.2元； 二、驳回原告榆林市银鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告高某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵倩玉 二〇二〇年八月七日 书记员  程小磊 书记员  屈佳瑜 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》