湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1352号原告：胡辉，女，1982年6月21日出生，汉族，居民身份证住址湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：李学晖，湖北谦牧律师事务所律师。原告：胡京，男，1983年12月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李学晖，湖北谦牧律师事务所律师。被告：曹振鹏，男，1976年9月2日出生，汉族，居民身份证住址湖北省黄梅县，被告：林瑜，女，1979年1月9日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，第三人：武汉奇步房地产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区团结大道融海杰座1幢1层11号。法定代表人：邓建林。原告胡辉、胡京诉被告曹振鹏、林瑜、第三人武汉奇步房地产经纪有限公司（以下简称奇步房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告胡辉、胡京的委托诉讼代理人李学晖、被告曹振鹏、第三人奇步房产经纪公司到庭参加诉讼，被告林瑜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡辉、胡京向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告双倍返还定金600000元；2、判令二被告承担本案的全部诉讼费（包括但不限于案件受理费、财产保全费等）。事实与理由：2019年10月20日，原告胡辉委托自己的弟弟原告胡京与被告、第三人共同签订《房屋买卖居间合同》。合同约定二被告将其共同共有的位于武昌区徐家棚街徐东二路2号的水岸星城H6栋1单元4-5层1室的房屋出售给胡辉，总房款为600万元，由买方向卖方支付定金30万元，房屋存在设定的中国建设银行380万元的抵押担保，须由卖方自行出资办理解押手续，以达到交易条件。交易双方约定将房屋的交割时间定在2020年3月10日之前。合同签订后，胡京按约向曹振鹏支付了购房定金30万元。2019年11月17日民生银行同意向胡辉发放房贷，胡辉通知被告及第三人，但是二被告迟迟未还清银行贷款，导致无法解除房屋设定的抵押，交易双方无法继续履行该合同约定的交易程序。按照《房屋买卖居间合同》的约定，二原告有权要求被告承担违约责任，向二原告双倍返还定金60万元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告曹振鹏辩称，合同中约定自合同订立之日起一周内办理银行按揭手续，但因买方原因，花了一个月的时间才办妥贷款手续，造成我方无法贷款解押案涉房屋履行合同。胡辉的房贷在2019年11月27日才办妥，我没有违反合同，不应双倍返还定金。被告林瑜既未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。第三人奇步房产经纪公司陈述意见称，如果双方没有其他异议，是可以继续履行合同的。合同约定是进行按揭，关于房东说的资金监管问题，买方已经做过首付款的资金监管，到2020年4月份，我方协调双方，买方能够给卖方垫付计入首付款，但该意见没有被采纳。经审理查明，2019年10月19日，胡辉向胡京出具《办理购房委托书》，委托胡京全权代理购买曹振鹏、林瑜的案涉房产以及办理购房按揭、签订合同、支付中介费、定金等事宜。2019年10月20日，胡京（乙方、购房人）与曹振鹏、林瑜（甲方、售房人）以及奇步房产经纪公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将位于武昌区徐家棚街徐东二路2号水岸星城H6栋1单元4-5层1室的案涉房屋出售给乙方，乙方支付房屋价款（包含装修及附属设施）6000000元。合同签订当日，乙方向甲方支付定金300000元。合同第三条“付款方式”约定，甲方采用银行按揭贷款的方式购买房产。甲乙双方在银行银行贷款审批通过后，购房定金自动转为购房款。乙方见收件单时，向甲方支付房屋首付款；若乙方申请的贷款额度不足申请额度的，则任何不足部分均由乙方于办理过户手续当日直接支付予甲方。合同第四条“相关事宜”约定，案涉房屋出售时系抵押房，经甲乙双方协商选择由甲方出资办理解押手续，甲方出资3800000元。合同第六条“违约责任”约定：1、本合同自签订之日生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲方违约不履行合同义务，由甲方赔偿乙方购房定金双倍的违约金；乙方违约不履行合同，则定金为赔偿甲方的违约金；如因国家相关政策调整，不能及时办理相关手续的，由甲乙双方协商解决。……3、乙方以贷款方式付款时：贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，按照约定按时到指定银行办理贷款手续，如因材料不合格或征信不良导致未通过银行审批或未按时到达指定银行办理，乙方承担相应责任及经济损失。4、如因甲乙任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，由该方承担责任。……合同第七条“免责条款”约定，如因洪水、地震、火灾和法律、政策变化等不可抗力原因，导致本合同的不能实现的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。……第九条“约定其他事宜”约定,“甲乙双方一致同意：1、此房屋交割时间须在2020年3月31日前。……3、甲乙丙三方须签订此合同起，一周内办理完毕银行按揭手续，否则视为违约。……6、实际购房人由胡京本人或指定购买人，且仅限一人（夫妻）。”合同还对三方其他权利和义务进行了约定。甲方曹振鹏、林瑜，乙方胡京在合同尾部签名捺印，丙方奇步房产经纪公司在合同尾部加盖公章。签订上述合同的当日，胡京向曹振鹏支付定金300000元，曹振鹏向其出具《购房定金收条》予以确认。2019年10月24日，胡京向中国民生银行申请二手房屋按揭贷款。同月28日，曹振鹏在微信群“合力——水岸星城”（以下简称“合力”群，该群成员有胡京、胡辉、曹振鹏、林瑜、奇步房产经纪公司的法定代表人邓建林等）中发言，建议除了向民生银行贷款外，也找到其他银行贷款，以加快办理贷款。胡京回复办理贷款的资料只有一套，只能在接受申请的银行办理。11月27日，胡京在“合力”群中告知房贷申请已经通过。12月2日，邓建林通过微信告知胡京曹振鹏要求先期支付600000元首付款，然后办理房贷解押及过户手续。胡京表示不同意，应按照合同约定办理。12月4日，胡京在微信“合力”群中要求曹振鹏及林瑜迅速“赎楼”，然后过户办理房贷，曹振鹏要求胡京在“赎楼”前支付全部房款，遭胡京拒绝。12月8日，胡京和胡辉制作《催办函》并委托邓建林通过微信转发给曹振鹏、林瑜，并于次日将纸质版《催办函》通过邮政速递EMS邮寄给曹振鹏，曹振鹏于12月10日收到该件。12月26日，胡京在微信“合力”群中要求与曹振鹏、林瑜及奇步房产经纪公司最后商议如何处理购房事宜，林瑜表示同意，双方约定于12月17日中午11时当面协商。2020年3月29日，胡京在“合力”群中要求返还定金。另查明，曹振鹏收到的《催办函》的主要内容为，我方代理人胡京按合同约定于2019年10月20日支付定金300000元，于10月24日至民生银行贷款，11月27日收到盘龙民生银行审批通过的通知并告知你方。经多次催告，你方迟至今日仍未完成交易房屋的解押手续，中介方未能尽到催告督促义务，均系迟延履行主要义务。现在正式通知你方在接函的7个工作日内履行合同义务，还清房屋抵押贷款，办理好房屋的注销抵押登记、过户手续。逾期将视为你方不再履行《房屋买卖居间合同》，依法解除该合同，追究你方违约责任。以上事实有《房屋买卖居间合同》、《购房定金收条》、中国民生银行个人消费贷款申请表、微信聊天记录截图、《催告函》、邮政速递EMS签收记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，胡辉为本案适格原告。胡京受胡辉委托购买案涉房产，胡京以自己的名义，在胡辉的授权范围内与曹振鹏、林瑜订立《房屋买卖居间合同》，构成隐名代理。胡辉夫妻参与了为履行合同而设立的“合力”微信群，胡辉在曹振鹏和林瑜未履行义务时向曹振鹏发出《催办函》，系行使委托人的介入权。另外，合同中载有实际购房人由胡京本人或指定购买人的约定，排除了曹振鹏和林瑜如果知道购房人是胡辉就不会订立合同的情形。介入权行使后，胡辉可以取代胡京的地位，行使受托人胡京对曹振鹏和林瑜的权利，受托人胡京不享有或承担合同产生的权利义务。《房屋买卖居间合同》对胡辉和曹振鹏、林瑜均具有约束力。曹振鹏和林瑜应向胡辉双倍返还定金600000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房屋买卖合同的基本目的在于买受人取得房屋的所有权，出卖人收取价款。根据庭审查明的事实，胡京与曹振鹏、林瑜约定，胡京以按揭贷款方式购买案涉房屋，合同订立之日起一周内办理申请房贷手续，然后由曹振鹏与林瑜出资解除案涉房屋的抵押，办理将案涉房屋所有权过户至胡京的登记，见登记收件单时胡京向对方支付一部分房款，余下的房款由胡京与银行签订房屋抵押贷款合同后将房贷支付给曹振鹏与林瑜。房屋交割时间为2020年3月31日前。合同于2019年10月20日生效后，胡京即于10月24日向民生银行申请房贷，11月27日得到批准，可贷款金额为4100000元，贷款期限30年。其后，胡京通知对方办理解押手续，但曹振鹏和林瑜在接到《催办函》后仍然不将案涉房屋解除抵押、办理过户。合同中明确约定胡京以案涉房屋贷款方式支付房款，曹振鹏与林瑜未按照合同约定履行解除抵押、办理过户的义务，致使合同目的无法实现，应承担违约责任，并向胡辉双倍返还定金600000元。曹振鹏主张胡京未在约定的合同生效后一周内办理贷款审批手续违反合同约定，定金不予返还，本院不予支持。合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，虽然双方约定了自合同生效之日起办理银行贷款手续，否则视为违约，但是由于银行审批贷款所需时间具有不确定性，且胡京在合同生效后即申请了贷款，银行在一个月后批准了其申请。同时，曹振鹏和林瑜也无证据证明由于胡京未在约定期限内办妥贷款手续致使其合同目的不能实现的事实，因此，对于曹振鹏的辩称理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、第四百零三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，判决如下：被告曹振鹏、林瑜于本判决生效之日起十日内向原告胡辉双倍返还原告定金600000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4900元，保全费3520元，合计8420元，由被告曹振鹏、林瑜负担（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 周 杰二〇二〇年八月四日书记员 严橄玲