四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初1784号 原告：四川洁欣新高物业服务有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1480号9号楼3栋7层1号。 法定代表人：权杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：林治平，该公司职工。 委托诉讼代理人：蒋胜利，四川红彤律师事务所律师。 被告：四川省鸿华房地产开发有限公司，住所地：武胜县沿口镇祥升大道。 法定代表人：周德胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋新民，四川维尊律师事务所律师。 原告四川洁欣新高物业服务有限公司（以下简称：洁欣物业公司）与被告四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称：鸿华房地产开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后,依法由审判员简小利适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理，原告洁欣物业公司的委托诉讼代理人林治平、蒋胜利，被告鸿华房地产开发公司的委托诉讼代理人宋新民到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。 原告洁欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.调解或判令被告支付下欠原告的物业管理费共计171392.84元（庭审中，原告当庭变更该金额为168913.23元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2018年11月1日与营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：原告从2018年11月1日起为该小区全体业主提供物业管理服务工作。物业管理服务费按照业主物业面积计算收缴，门市（商业）按照1.5元/月·㎡计收。合同签订后，原告依合同约定进驻该小区为全体业主提供服务。被告鸿华房地产开发公司在该小区持有门市（商业）物业面积5986.78㎡，每月应缴物业费8977.25元。至2020年5月31日，被告共计19个月累计欠缴物业管理费171392.84元。原告多次上门催收，也向被告发送律师函催收，并在该小区张贴书面催收通知，现公告的催收缴费期限届满，但被告至今仍未交纳所欠的物业费171392.84元，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法审理并判如诉请。 被告鸿华房地产开发公司辩称，本案的基础法律关系是物业服务合同，根据合同的相对性原则，原告至今都没有与被告签订过关于商铺、门市管理和服务的任何形式的物业合同。案涉商铺、门市早已对外出售或出租，根据合同权利义务的相对性原则，应由商铺、门市实际使用人履行缴纳物业服务费的义务。原告针对被告的物业服务合同纠纷之前已经起诉过一次，该案原定于2020年4月28日开庭，庭前双方协商，被告向原告移交案涉门市租赁、买卖合同等资料给原告。2020年4月28日下午，被告安排人员将25户门市租赁商户、23户门市购买户的基本信息统计表以及租赁、买卖合同复印件交与原告项目经理林治平，以便原告向案涉门市租赁和业主收取物业费，现在不知为何，原告再次以相同的事由起诉。另外，案涉门市、商铺物业管理费应当由业主和租赁人缴纳。如果法院最终判决被告败诉，被告可以向租赁人和业主追偿，但租赁人或业主没有参加本案诉讼，丧失了答辩权。为此请求法院依职权或告知原告申请追加案涉门市、商铺的租赁人为本案的第三人或被告参加诉讼。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求并承担本案的诉讼费用。 原告洁欣物业公司围绕其诉讼请求依法提交了物业管理服务合同、（2020）川1322民初639号民事裁定书、工作联系涵、业主委员会的证明、欠费统计表及产权登记情况表等作为证据，被告鸿华房地产开发公司针对其辩称理由提交了房屋租赁合同统计表、向租户发出的书面通知、未出售的房源统计表、房屋买卖、租赁合同移交清单作为证据，本院依法组织双方当事人进行了证据质证，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鸿华房地产开发公司系营山县的投资开发商。2018年11月1日，原告洁欣物业公司（乙方）与营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会（甲方）签订了《物业服务管理合同》，该合同约定自2018年11月1日起，由洁欣物业公司对营山县的住宅、商务办公用房、商业用房1-4幢、工业用房、机动车场（库）及其他用房提供物业管理服务，并约定了物业管理公共服务标准：高层住宅1.0元／月／平方米，高层非住宅1.5元／月／平方米。2020年3月18日，原告洁欣物业公司向营山县人民法院起诉被告鸿华房地产开发公司对其所有的（商业）门市（物业面积6509㎡）支付物业服务费，被告鸿华房地产开发公司辩称有部分门市已经出售或出租，应当由洁欣物业公司直接向门市购买人或承租人收取物业服务费，同时，因原告洁欣物业公司未按照法律规定预交案件受理费，营山县人民法院依法作出（2020）川1322民初639号民事裁定书，裁定该案按原告洁欣物业公司撤回起诉处理。之后原、被告双方协商共同向门市的购买人、承租人收取物业服务费未果，原告洁欣物业公司遂于2020年7月1日再次向营山县人民法院起诉被告鸿华房地产开发公司支付（商业）门市（截止2020年6月30日）19个月的物业服务费。庭审中查明，原告本次起诉仅诉请被告支付登记在其公司名下的（商业）门市（面积共计5986.78㎡）的物业服务费。庭审中，经原、被告双方核对，确认登记在被告鸿华房地产开发公司名下的（商业）门市共计68套（面积共计5926.78㎡），该68套门市中，被告仅有4套门市（面积共计253.58㎡）未出租，并确认自2018年11月1日至2020年5月31日止，历时19个月被告鸿华房地产开发公司未曾向原告支付过物业服务费，原告遂诉请被告支付物业服务费168913.23元（5926.78㎡×1.5元／月／㎡×19个月＝168913.23元）。被告亦当庭表示对于已出租的门市，在租赁合同中未就物业服务管理费由谁支付进行明确约定。 本院认为：原告洁欣物业公司（乙方）与营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会（甲方）于2018年11月1日签订的《物业服务管理合同》合法有效，该物业服务管理合同对洁欣物业公司及营山县的全体业主均具有法律约束力，原告洁欣物业服务公司及营山县的全体业主均应按照该物业服务管理合同的约定享有权利、履行义务。原告洁欣物业公司自2018年11月1日起按照物业服务合同约定为营山县的住宅和（商业）门市的业主提供物业管理服务，该小区的业主也应当按照约定向洁欣物业公司支付物业服务管理费。被告鸿华房地产公司辩称案涉68个门市仅剩4个门市未出租，其余64个门市已租赁给他人，对于未出租的4个门市被告没有任何收益，原告洁欣物业公司未向业主提供服务，故不应当收取物业服务费，对于已出租的64个门市，则应当由承租人交纳物业服务费，故应当追加承租人为本案的第三人或共同被告承担物业服务费的支付责任，对此，被告鸿华房地产开发公司未提交充分的证据证明其与承租人之间就门市应交纳的物业服务费应当由承租人支付，且即使被告与承租人之间明确约定物业服务管理费应由承租人支付，根据合同的相对性原则，该约定对本案原告没有法律约束力；我国《物业管理条例》中也没有明确规定业主支付物业服务费须以业主居住使用房屋或（商业）门市实际产生了收益为条件；同时本案被告当庭承认其在营山县持有68套门市，物业管理面积共计5926.78㎡，该68套门市均登记在被告鸿华房地产开发公司名下，故，被告鸿华房地产开发公司亦是营山县的业主,其应当按照物业服务管理合同的约定向原告洁欣物业公司交纳物业服务管理费，综上所述，被告的辩称理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告四川省鸿华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告四川洁欣新高物业服务有限公司2018年11月1日至2020年5月31日期间的（商业）门市物业服务费168913.23元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1864元，由被告四川省鸿华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  简小利 二〇二〇年八月十四日 书记员  袁 萍