湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初1545号原告：陈国仿,男，1964年12月24日出生，汉族，湖北省天门市人，初中文化程度，无固定职业，户籍所在地：天门市，现住天门市经济开发区。原告：鲁珍宝，女，1969年8月14日出生，汉族，湖北省天门市人，初中文化程度，无固定职业，户籍所在地：天门市，现住天门市经济开发区。委托诉讼代理人：陈国仿,系原告鲁珍宝之夫。被告：天门市大汉隆城置业开发有限公司。住所地：天门市经济开发区天门中学南状元路西。法定代表人：梅红英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。原告陈国仿、鲁珍宝与被告天门市大汉隆城置业开发有限公司（以下简称“大汉隆城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈国仿及原告鲁珍宝的委托诉讼代理人陈国仿与被告大汉隆城公司的委托诉讼代理人高丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国仿、鲁珍宝向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期办证违约金4356.76元；2.退还房屋面积少于合同面积的房款13047.54元，因面积误差大于3%，超出部分双倍赔偿1679.04元，退还多收取的办证费用1420元、契税279元、房屋维修基金279元，利息4451.09元，合计21153.48元（此款以年利率5.27%自2014年5月1日起支付利息至付清之日止）；3.支付逾期交房违约金15583.90元（以日万分之0.3自2015年12月30日起计算至2019年4月8日止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月1日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，购买被告开发建设的天门市天城××小区××单元××号房屋，并支付了首付款131676元，通过银行贷款304000元。2015年12月21日，两原告向被告交付契税8714元、维修基金8719元、办证费1500元。2015年12月21日，被告将房屋钥匙交付两原告。根据合同约定，在商品房交付使用后180日内，被告应为两原告办理房屋产权登记，但被告于2019年8月才为两原告办理不动产权证，其行为已严重违约，应按合同约定，按已付房价款的1%向两原告支付违约金。此外，两原告所购房屋的实测面积较合同面积减少3.97m2，被告多收取的房价款13047.54元、办证费1420元、契税279元、维修基金279元，均应退还两原告。因被告逾期办证，故应按年利率5.27%支付两原告资金占用期间利息。经查，涉案房产于2019年4月8日才通过规划验收合格，故被告应承担逾期交房的违约责任。据此，两原告遂诉至法院。被告大汉隆城公司辩称：1.被告不存在逾期交房的情形，无需支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告已于2015年12月30日之前通知原告收房，不存在逾期交房；原告明知不具备交房条件仍同意接收房屋，此后再以“验收不合格”为由主张逾期交房，不符合诚实信用原则，不应支持；2.原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效；3.原告主张支付购房款占用利息无法律依据。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，房屋面积存在误差时，采取多退少补的原则，故实测面积少于合同约定面积属于原告能预见的，而对于购房款多退少补的时间、是否应当支付利息等违约责任合同中均未约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，原告以起诉方式要求退还购房款，被告已当庭承诺将退还该笔款项，原告主张购房款占用利息无法律依据，应予以驳回。即使要计算多支付购房款的利息，也应当按照银行同期贷款利率，自被告取得房屋面积测绘报告之日（即2018年10月31日）起计算。两原告为支持其诉讼请求，向本院提交了5组证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的身份证复印件、被告企业登记信息、商品房买卖合同、购房款发票、契税发票、维修基金发票、预收维修基金、契税、办证费收据、不动产权证书、建设工程竣工验收规划条件核实证明，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：TM14002709）1份，合同约定：两原告购买被告开发建设的位于天门市经济开发区××大道××号（天城明珠）8幢1单元404号房；房屋建筑面积为124.55m2，单价为3498元/m2，总价款为435676元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补据实结算的方式进行处理；被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付两原告使用；被告逾期交房的，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，两原告有权解除合同。两原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已付房价款万分之0.3的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知两原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，两原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且两原告不退房的，被告按已付房价款的1%向两原告支付违约金。合同还对付款方式及期限、保修责任等事项进行了约定。合同签订当日，两原告向被告支付购房首付款131676元，并依约办理银行按揭。2015年12月21日，被告代为收取原告所购房屋的维修基金8719元、契税8714元、办证费1500元。经查明，被告代两原告实际缴纳维修基金8440.60元、契税8435.78元，支出不动产权证工本费80元、贷款抵押费160元。2015年12月21日，被告将涉案房屋交付两原告。2019年8月9日，两原告取得涉案房屋的不动产权证。2018年9月13日，天门市房屋测绘站出具天房测[2018-0068]号天门市房屋建筑面积测绘成果报告书，记载两原告所购房屋的实际面积为120.58m2，较合同面积减少3.97m2，误差比绝对值超出3%的面积为0.23m2（3.97m2－124.55m2×3%），被告应退还原告房屋差价款14691.60元[3498元/m2×（3.97m2－0.23m2）+3498元/m2×0.23m2×2]。本院认为，本案系一起因商品房销售引发的纠纷。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力。合同签订后，两原告依约履行了合同义务，被告依合同约定时间于2015年12月21日向两原告交付了涉案房屋。两原告接收房屋时，并未对被告交房未依约出示相关证明文件的行为提出异议。涉案房屋于2019年4月8日才取得建设工程竣工验收规划条件核实证明等文件，说明被告此前的交房行为违反了合同约定，存在严重瑕疵，但鉴于该房屋现已经验收合格，未对两原告的占有、使用行为造成影响，且两原告收房时未依约拒绝接收，应视为对被告违规交房行为的认可。故对两原告以涉案房屋的交付时间应为2019年4月8日，要求被告支付逾期交房违约金15583.90元的诉讼请求，依法不予支持。被告于2015年12月21日将涉案房屋交付两原告，但未能按合同约定于交付之日起180日将相关资料报产权登记机关备案，致两原告未能在规定期限内取得房地产权属证书。被告违反了合同约定义务，依法应承担违约责任。因逾期办证违约金的数额是确定的，应从约定的办证时间届满之次日起计算诉讼时效。本案中，被告应于2016年6月18日之前为原告办理不动产权证，即自2016年6月19日起，两原告应当知道自己的权益受到侵害，其可于2019年6月19日前向被告主张逾期办证违约金。至两原告向本院提起诉讼之日即2020年6月4日，该诉讼请求已超过诉讼时效，故对两原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求依法不予支持。《商品房买卖合同》第五条中“对产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按多退少补据实结算进行处理”的约定，本院认为属双方约定不明确，被告应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项“······房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，向两原告返还房屋差价款。两原告主张被告退还房屋面积少于合同面积的房价款高于本院依法计算的数额，本院予以调整。其要求多收取的房屋差价款、维修基金、契税、办证费由被告按年利率5.27%自2014年5月1日起支付利息，因双方未约定资金占用的利息及利率，且在2018年9月13日取得测绘报告前，涉案房屋的实测面积及相关费用是不确定的，故本院依法调整按法律规定利率自2018年9月13日起计算多收取的房屋差价款、维修基金、契税、办证费的资金占用期间利息。两原告主张被告退还多收取的办证费1420元，被告庭审中称还应扣除测绘费300元，本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定，被告应当将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案，因双方对测绘费的支付无约定，鉴于进行测绘是确定房屋实际面积的必要程序，房屋测绘报告应属被告应提供的资料，故测绘费应由被告承担，对被告的该项意见，依法不予采纳。两原告向被告预交房屋维修基金8719元、契税8714元、办证费1500元，在扣除被告代为支付的维修基金8440.60元，契税8435.78元，不动产权证工本费80元、贷款抵押费160元后，实际应退还维修基金278.40元、契税278.22元、办证费1260元。对原告超出部分的诉讼请求，依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天门市大汉隆城置业开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告陈国仿、鲁珍宝多支付的维修基金278.40元、契税278.22元、办证费1260元、房屋差价款14691.60元，合计16508.22元；并以此款为基数，自2018年9月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至付清之日止；二、驳回原告陈国仿、鲁珍宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费827元，减半收取413.50元，由原告陈国仿、鲁珍宝负担247.50元，由被告天门市大汉隆城置业开发有限公司负担166元（此款两原告已交纳，执行时由被告径付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  王蔚二〇二〇年八月十日书记员  雷雨