云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0126民初1316号原告：云南凤云商贸有限公司，住所地石林彝族自治县鹿阜街道办事处老马冲。法定代表人：丁凤云，总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师，特别授权代理。被告：钟勇，男，汉族，1984年9月18日生，住石林彝族自治县。原告云南凤云商贸有限公司与被告钟勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南凤云商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《友家客栈承包合同》及《友家客栈承包合同补充协议》，由被告向原告支付拖欠的水电费3,310.00元，支付违约金10万元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：确认原、被告签订的《友家客栈承包合同》及《友家客栈承包合同补充协议》于2020年6月30日解除，由被告向原告支付拖欠的水电费5,767.25元，支付违约金10万元。原告增加诉讼请求：3、由被告承担原告维修设备设施产生的费用4,759.00元。事实和理由：2019年12月23日，原、被告签订了《友家客栈承包合同》，约定由被告承包经营原告位于老马冲的石林友家客栈。后被告提出变更经营项目，双方又签订了《友家客栈承包合同补充协议》。被告在履行合同过程中，没有按照合同的约定履行合同主要义务，即无故拖欠支付承包款及履约保证金，还单方面改变经过补充协议约定的经营项目，未经双方协商单方拆除经营设施设备。原告催告被告按合同约定支付承包款及履约保证金的同时，明确告知被告应告知原告的情况下来变更经营项目及拆除设施设备。被告不仅不按合同约定支付承包款，还恶意拖欠水电费且变更经营项目故意未告知原告，被告的行为表明不再履行合同，构成根本性违约，导致原告的合同目的不能实现。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告钟勇辩称，被告在未承包客栈前，原告法定代表人丁凤云多次找被告协商，被告答复这个价格做不了。后丁凤云儿子找被告谈，说过完年之后那片区会整成商业街，还把规划图给被告看。被告接手客栈后，丁凤云曾答应有客房49间，但经被告确认可以使用的房间没有49间。双方签订的合同约定，被告先支付半年租金，剩下半年租金和保证金于2020年5月1日再付。合同签订后，被告支付了原告半年租金12万元。被告经营了27天，因受疫情影响，县上有关行政部门要求酒店、客栈等关门停业。2020年4月20日左右，被告才又开始经营客栈，但每天只有两三间房屋被预订。客栈里的设施设备老化，客房没有热水，客人多次反映，被告电话联系丁凤云儿子，丁凤云儿子让联系公司副总，后公司副总告诉厂家电话，被告联系厂家答复维修费用高也没有时间，一直未维修。被告曾和原告协商能否减免租金或者推迟支付租金，但原告不同意，还多次催被告于2020年5月1日前要付清下半年租金，不然就把客栈的门锁起来。被告重新开业后还与原告协商改造部分场地经营足疗项目，原告同意，双方才签订《友家客栈承包合同补充协议》。足疗营业后，原告多次找被告催讨下半年房租，为此双方还闹到派出所。派出所民警组织双方协商，原告不同意被告延期支付租金，要求必须于2020年5月1日付清，被告资金链断了，无奈下只能说经营到2020年6月30日。2020年6月30日，双方清点后，被告将客栈交还原告。现被告同意解除合同并承担水电费，但不同意支付违约金10万元以及承担原告维修设备设施产生的费用4,759.00元。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的付款证明单、收据、收款收据、石林一点亮灯饰销货清单、销售单和云南凤云商贸有限公司资产盘点表，不能证实原告的举证目的，本院不予采信；被告提交的《租房出租合同》，该合同主要内容与《友家客栈承包合同》的内容一致，本院仅收录在卷。本院经审理认定事实如下：2019年12月23日，原告（发包方、甲方）与被告（承包方、乙方）签订《友家客栈承包合同》，约定“第一条，房屋概况。房屋坐落石林县老马冲（云南民族产业石林文化旅游大观园）石林友家客栈，共计三幢，整体承包，房屋结构为砖混结构。承包期间甲方按月负责抄表及代收水电费（其中水费按3.60元／立方、电费按1.00元／度计算收取……）。第二条，承包期限及租金收取办法。承包期限共5年，从2020年1月1日起至2025年1月1日止。整体出租，承包金按年计算，按年度分别收取。第三条，房屋承包金交付，签订合同时一次性交前半年的承包金，待四个月后再交后半年的承包金及押金，第二年的承包金在上年度基础上递增上浮5%计算收取：第一年承包时间自2020年1月1日起至2021年1月1日止。承包金24万元（注：押金叁万元整），分二次支付，第一次签订合同时需交前半年12万元；第二次合同进行至四个月时（即5月1日）再交后半年租金12万元，押金3万元，合计15万元……第七条，违约责任。1、承包期间乙方不得擅自改变客栈房屋结构，并爱护房屋内部现有装修及设施，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设施毁损，应负责恢复原状并赔偿经济损失。2、在合同有效期内，甲乙双方不得擅自违反合同条款，任何一方违约，则违约金除承担守约方一切经济损失外，还应承担违约金拾万元（10万元）整”等内容。合同签订后，被告支付了原告上半年租金12万元，原告将客栈交给被告经营。2020年春节过后，受疫情影响，县上有关行政部门要求酒店、客栈等停止营业，被告关闭客栈。2020年3月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《友家客栈承包合同补充协议》，约定“一、补充协议内容。现将2019年12月23日双方签订的友家客栈承包合同：石林县老马冲（云南民族产业石林文化旅游大观园）友家客栈，共计三幢。使用性质为客房。由乙方提出将第一幢房屋由原来的客房经营项目改为保健中心项目（其余两幢客房住宿性质保持不变）。二、整体承包期限及承包金收取方式按主合同内容执行。但由于第一幢经营项目发生改变，乙方必须完善所有手续方可经营”等内容。合同签订后，被告按合同约定改造第一幢客房经营足疗，并于2020年3月底恢复客栈营业。后原、被告对何时支付下半年租金发生争议，一直未达成一致意见。2020年6月30日，原、被告进行清点后，被告将客栈交还原告，双方确认3102号客房花洒堵，3303号客房灯掉，3105号客房窗帘掉下来，2405号客房插空拔出来。被告尚欠原告2020年5月、6月水电费5767.25元。现原告要求确认其与被告签订的《友家客栈承包合同》及《友家客栈承包合同补充协议》解除，由被告支付水电费、违约金等，诉至本院。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、被告应否支付原告违约金；二、被告应否承担原告维修设备设施产生的费用。本院认为，原、被告虽然签订的合同名为《友家客栈承包合同》及《友家客栈承包合同补充协议》，但从合同约定内容和双方实际履行情况看，原告将坐落于石林县老马冲（云南民族产业石林文化旅游大观园）石林友家客栈房屋共计三幢交由被告管理使用，被告每年向原告支付承包金，该合同符合房屋租赁合同的特点，合同性质应为房屋租赁合同。上述合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。被告作为承租方，应履行支付租赁期间产生的水电费义务，故原告要求被告支付水电费5767.25元的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。现被告于2020年6月30日将租赁房屋交还原告，原告接受，双方合同已无继续履行的基础，故原告要求确认双方签订的《友家客栈承包合同》及《友家客栈承包合同补充协议》于2020年6月30日解除，本院予以确认。针对争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……”。本案中，受疫情影响（即不可抗力），被告无法正常经营客栈，后被告多次与原告协商减免租金或延期支付租金，均未得到原告的同意。现被告在上半年租期届满时已将客栈交还原告，并未给原告造成经济损失，应免除被告的责任。现原告仅凭《友家客栈承包合同》就要求被告支付违约金10万元，显失公平，对该项诉讼请求，本院不予支持。针对争议焦点二，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。首先，原告主张维修的设施设备中除3102号客房花洒、3303号客房灯、3105号客房窗帘及2405号客房插空外，其余损坏的设备均未经被告确认。其次，被告认可3102号客房花洒、3303号客房灯、3105号客房窗帘及2405号客房插空有损坏情况，但原告未提交有效证据证实系被告故意或过失造成上述设备损坏。故原告要求被告承担维修设备设施产生的费用4,759.00元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、确认原告云南凤云商贸有限公司与被告钟勇于2019年12月23日签订的《友家客栈承包合同》及于2020年3月26日签订的《友家客栈承包合同补充协议》于2020年6月30日解除；二、由被告钟勇于本判决生效之日起十日内支付原告云南凤云商贸有限公司水电费5,767.25元；三、驳回原告云南凤云商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,255.00元，由原告云南凤云商贸有限公司承担1,195.00元，由被告钟勇承担60.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  裴岚二〇二〇年八月十三日书记员  毕琼