昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初5074号 原告：匡健，男，汉族，1995年7月8日出生，住湖南省祁东县。 委托诉讼代理人：匡黎明，男，特别授权代表。 委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南博鼎房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心8幢二层54号。 法定代表人：朱彦。 委托诉讼代理人：吕思成、王海娇(实习)，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。 原告匡健与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称：博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告匡健的委托诉讼代理人匡黎明、王敏，被告博鼎公司的委托诉讼代理人吕思成、王海娇到庭参加诉讼。经报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。 原告匡健向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未能如约如期向原告交房的迟延交付违约金21150.86元（2017年7月1日至2018年10月23日）；2、被告按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款，立即为原告设置1个可视对讲门机或支付给原告4000元，原告自行安装。3、被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2016年，原告与被告签订了《商品房购销合同》，并交纳了全部购房款及契税、维修基金等。被告交付原告的房屋未经验收合格，不符合双方合同约定的交付标准，该房屋直至2018年10月23日才办理竣工验收手续，符合交付条件。为此，原告要求被告赔偿违约金。 被告博鼎公司答辩称：愿意设置可视对讲门机，不应承担逾期交房的违约责任。答辩人已按合同约定的时间向被答辩人交房，被答辩人也已经办理接房手续、不存在逾期交房的事实。根据双方合同约定，被告应于2017年6月30日之前交付房屋。被告已经于2017年6月25日在报纸上发布交房公告，告知原告可在2017年6月29日办理接房手续，事实上原告也在2017年7月2日办理了接房手续。原告混同了验收与备案的关系，政府主管部门办理竣工验收备案证明需要较长的审批流程，因而取得备案证明时间较晚，但顶多只能算是合同履行过程中的轻微瑕疵。被告并未给原告造成损失，原告在接房后已经装修使用，已实际占有并使用房屋，现再来要求被告承担逾期交房的责任，难以保护被告的利益，故请求依法驳回被答辩人的各项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的接钥匙证明本院予以确认其真实性，与被告提交的关于房屋交接手续办理的时间并不一致，本院不予确认其证明目的。对被告提交的《A1-2地块11号楼及地下室竣工验收合格证明书》与另案被告提交的《昆明市建设工程质量竣工验收备案表》（其中五方单位载明的竣工验收时间为2018年10月18日，检测单位载明的时间也为2018年10月18日）中载明的五方单位验收时间并不一致，本院不予采信。对被告提交的春城晚报交房公告、博鼎交楼手续办理流程表、《博鼎第七街区前期物业服务合同》可综合印证原告办理了接房手续，本院予以采纳，对是否逾期交房随后予以阐述。 本院依法确认如下事实： 2016年6月29日，原告匡健（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块”11幢x号房屋，总价266069元。合同关于交付期限约定：甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。原告向被告交纳了全部购房款。原告于2017年7月2日办理了接房手续。原告匡健购买的上述房屋所涉及的楼盘于2018年10月18日组织竣工验收合格，于2018年10月23日办理竣工验收备案登记手续。 本院认为，关于涉案房屋竣工验收的时间应如何确定。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方自愿的真实意思的表示，合同内容不违反国家法律法规，故该合同合法有效，双方当事人均应按约定诚信履行合同义务。博鼎公司另案提交的《昆明市建设工程质量竣工验收备案表》，其中五方单位载明的竣工验收时间为2018年10月18日，检测单位载明的时间也为2018年10月18日。故本院确认博鼎公司组织竣工验收合格的时间应为2018年10月18日。 关于博鼎公司应否承担逾期交房违约责任。根据双方签订的《商品房购销合同》明确约定博鼎公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，此约定并不违反法律规定，应为有效。博鼎公司提交证据仅能证明其2018年10月18日对房屋进行了竣工验收，故其在此前交付的房屋，不符合双方的合同约定，显属违约。根据审理确认的事实，本案房屋于2017年7月2日，已经由原告实际接收，可以表明被告在此时间之前未按约定在“2017年6月30日前”交房显属违约。虽原告在2017年7月2日接收了房屋，但其房屋不符合合同约定的交付标准即组织验收合格，至2018年10月18日组织验收合格之日，才是符合合同约定交房的日期，故博鼎公司逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。双方合同中明确约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金的内容，现被告认为违约金过高，请求法院予以降低。本院认为，原告于2017年7月2日即接收了房屋，并实际占有,已经实现了购房的根本目的，同时原告也未提交逾期交房给其造成实际损失的证据，在此情况下，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本院在综合考虑本案合同履行情况的基础上，根据公平和诚实信用原则，依法酌情调整违约金为3000元。 综上，原告诉讼请求中合理的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告匡健支付逾期交房违约金3000元； 二、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告匡健设置1个可视对讲门机； 三、驳回原告匡健的其余诉讼请求。 案件受理费214元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李 解 人民陪审员  蒋学坤 人民陪审员  缪贵荣 二〇二〇年八月一日 书 记 员  姚 娟