湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1322民初5765号 原告邹新庄，男，住新化县。 委托诉讼代理人邹八初，男，住新化县，代理权限:特别授权。 原告陈文辉，男，住湖南省新化县。 两原告共同委托诉讼代理人刘秀初，湖南迪坤律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告杨志财，男，住湖南省新化县。 被告杨端财，男，住湖南省新化县。 被告杨友财，男，住湖南省新化县。 被告杨干财，男，住湖南省新化县。 被告杨晋平，男，住湖南省新化县。 被告杨新松，男，住湖南省新化县。 被告邹平彬，男，住湖南省新化县。 被告邹满球，女，住湖南省新化县。 被告邹德锋，男，住湖南省新化县。 上述九被告共同委托诉讼代理人成剑文，湖南民声律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告邹新庄、陈文辉与被告杨志财、杨端财、杨友财、杨干财、杨晋平、杨新松、邹平彬、邹满球、邹德锋合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹新庄及其委托诉讼代理人邹八初，原告邹新庄、陈文辉的共同委托诉讼代理人刘秀初,被告杨志财、杨端财、杨友财、杨晋平、邹德锋及九被告的共同委托诉讼代理人成剑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹新庄、陈文辉向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告方严格履行《使用权出让合同》第五条第三项之规定，向原告提交合同标的物豆腐坊、猪场的合法产权依据；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月7日，原告方与被告方签订《使用权出让合同》，约定：被告方把其购买的位于原洋溪粮站家属楼对面的原粮站猪场、豆腐坊（房子系危房，因年久失修已近倒塌）连同土地使用权一并转让给原告方，原告方支付土地使用权价款250000元。《使用权出让合同》第二条规定出让地位置、界址、使用期限和价格，1、出让位置：洋溪粮站院内家属楼对面（原猪场和豆腐坊共两栋）。2、出让地界址：东抵双泉村高土坑，南抵猪场滴水，西抵是猪场前栋（豆腐坊）距祠堂前外墙平行0.8米，猪场后栋界线是前栋界线的延长线，北抵邹八初兄弟自留地。3、土地使用权出让的年限为：同本宗房产国土使用证期限。4、出让总价：贰拾伍万元证（￥：250000.00）。其他内容见《使用权出让合同》。2011年原告方与新化县洋溪粮站家属楼12户户主签订以房补房拆建改新房地产开发协议。原告方先后在原粮站家属楼和洋溪粮站猪场、豆腐坊（该猪场豆腐坊已倒塌）地面上开发A、B两栋住宅。现在A、B栋住房均已竣工，2018年原告持《使用权出让合同》及被告方的国有土地使用权证到新化县国土资源局（现为自然资源保护局）办理房地产相应手续，国土部门以原洋溪粮站豆腐坊、猪场土地不属被告方提交给原告的国有土地使用证红线范围内为由拒绝办理。经过原告了解得知，原洋溪粮站家属楼对面的猪场及豆腐坊的所占土地根本不属于被告方于2014年11月12日通过新化县企业产权交易中心买受的新化县原洋溪粮食收储管理站所属洋溪镇双泉村的洋溪粮站站本部7440平方米的土地范围内。因此2018年1月，原告起诉到新化县人民法院，要求被告方退还250000元购买款及利息。审理期间，新化县人民法院委托新化县国土资源服务中心、娄底市国土资源测绘院两次实地测绘及航飞证实，原告方所开发的洋溪粮站家属A、B栋仅占用了被告所购买的原洋溪粮站站本部7440平方米中的1.87平方米的土地。法院开庭后，原告于2019年7月撤回起诉。要求被告方向原告提交猪场、豆腐坊的合法产权手续，维护合同的严肃性。所以原告再次具状起诉前来，恳求人民法院依据事实和法律判决如前所请。 杨志财等九被告的主要答辩意见：1、被告已按《使用权出让合同》第五条第三项履行了合同义务，原、被告双方的合同已经履行完毕；2、本案已过诉讼时效；3、原告所诉的事实与理由与真实情况不符，被告已按合同约定向原告交付了相关标的物，并已被原告拆除新建房屋，土地已经被原告占用；4、原告对新建房屋不具有办证的义务，原告所称办不了证不属实。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实： 1、新化县洋溪粮食收储管理站(甲方，简称洋溪粮站)根据新化县人民政府企业改革精神,经职工代表大会决议,并报请主管部门批准,将洋溪粮点委托新化县企业产权交易中心竞卖。杨志财（乙方）等人于2004年11月12日经过新化县产权交易中心通过公开交易方式，成功买受洋溪粮站资产,为明确双方权责关系，洋溪粮站与杨志财等九人在新化县企业产权交易中心的鉴证下，签订产权转让合同书一份，合同其中内容：（一）交易标的：新化县洋溪粮食收储管理站所属位于洋溪镇双泉村的洋溪粮点（站本部）。该标的物占地面积、建筑面积和四抵以颁发的房屋产权证和国有土地使用证、红线图所载为准。…（四）标的物的移交1、移交时间：甲方在收到本合同第三条第二款所规定的价款及甲方补办好房地产所有权证后（该资产由于多方面的原因，没有申办国有土地使用权证，根据县人民政府新政发（2003）33号文件，“可按规定进行流转后补办土地使用证”），五个工作日内（节假日顺延）通知乙方协助办理房地的权证过户手续和组织移交。2、移交方式：由甲、乙双方到标的物现场交割资产和移交权证资料。3、甲方移交资产时必须提供给乙方以下权证资料：（1）房屋产权证，（2）国有土地使用证。…（七）特别约定：围墙内本标的物旁有甲方职工购买的住房一栋共十二个套间，甲方住房户拥有家属楼红线图内土地使用权1359.8㎡，同时甲方住房户人员享有原有通行方式的权利，出现相关权益事宜，由乙方与家属楼内房主协商解决。 2、杨志财等人经过新化县产权交易中心公开交易买受原洋溪粮站资产后，于2004年12月28日在新化县国土资源局办理了国有土地使用证（证件号：新国用2004字第050103098A号），登记土地使用权面积为柒仟肆佰肆拾平方米，所附红线图显示，洋溪粮站家属楼及前方共1359.8㎡的土地使用权面积不包括在杨志财等人买受的原洋溪粮站土地使用权范围内。 3、2011年8月17日，杨志财等人作为出让方（甲方）与作为受让方（乙方）的邹新庄、刘建华等签订使用权出让合同，将原洋溪粮站对面猪场建筑物和该宗土地使用权出让给乙方。合同第二条：出让地位置、界址、使用期限和价格，（1）出让地位置：洋溪粮站院内家属楼对面（原猪场和豆腐坊共两栋），（2）出让地界址：东抵双泉村高土坑，南抵猪场滴水，西抵猪场前栋（豆腐坊）距祠堂前外墙平行0.8米，猪场后栋界线是前栋界线的延长线，北抵邹八初兄弟自留地。（3）土地使用权出让的年限同本宗房产国土使用证期限。（4）出让总价：贰拾伍万元整（￥：250000.00元）。第三条：猪场的交付，甲方同意在二〇一一年八月十七日交付给乙方使用。第四条：出让金的交付方式，签订本合同时，一次性付清出让金。第五条，甲方特别提示乙方：（1）因猪场权属引起的矛盾，乙方自行处理。（2）猪场四周因改建引起的工农矛盾，乙方自行处理。（3）乙方提供合法产权依据复印件交给乙方。 4、杨志财等人与邹新庄、刘建华等签订洋溪粮站原猪场、豆腐坊使用权出让合同后，将附有原洋溪粮站土地使用面积红线图的新国用2004字第050103098A号国有土地使用证复印件移交给了邹新庄。 5、2013年7月8日，邹新庄为法人代表的新化县顺天房地产开发有限公司（甲方）与原洋溪粮站职工家属楼邹今迪等12户（乙方）签订了一份《合伙改建承包协议》，协议约定采取甲方出地，乙方出资主建，以房换房的方式，根据家属区红线图内的土地使用面积，合伙将原洋溪粮站职工家属楼改建成两栋新的安居大楼。协议中第三条、合伙改建方式、双方投资数额及期限甲方投资家属楼红线图内建房用地面积1359.8㎡，合同签订之日起该建房用地的土地使用权为甲、乙双方共同所有。第四条、工程开工时间甲、乙双方定于2011年8月30日前拆除甲方红线图内的北面养猪场建筑物。…第五条、（一）甲方的责任和义务…（3）甲方提供土地使用证、房产证及土地权属证明给乙方，共同办理好土地规划手续、建设手续和过户手续。（4）甲方新建成的12户房屋所有权证和土地使用权证等所有证件由甲方自行办理，所需费用由甲方负责。其他住房的房屋产权证和土地使用权证，由甲方协助乙方办理…。 6、杨志财等人出让给邹新庄、刘建华等人的原洋溪粮站猪场建筑物和该宗土地位置，位于原洋溪粮站职工家属楼改建后的新安居大楼A（1号）栋位置。 争议焦点及认定 1、本案是否已过诉讼时效。 被告方认为，原、被告之间签订的《使用权出让合同》，被告方义务在2011年签订合同时已经履行完毕，原告主张的权利已过诉讼时效。原告方认为，本案涉及的是不动产产权问题，被告方的违约是一种持续状态，原告在2018年才发现被告提交的土地使用权证与转让的土地使用权不符，原告的起诉没有超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案原、被告之间的土地使用权出让合同签订时间虽然为2011年，但原告至2018年办理新建房屋房产手续时才发现受让土地不在被告移交的土地使用权证红线图范围内，即原告知道权利受到损害之日为2018年。同时,本案涉及土地使用权权属争议,根据民法总则相关规定,当事人的请求权也不受诉讼时效的限制。因此，本案原告的起诉没有超过诉讼时效。 2、被告方是否已经按原、被告双方签订的《使用权出让合同》第五条第（3）项的约定向原告提供了合法产权依据复印件。 原告方认为,被告方出让给原告的原洋溪粮站猪场、豆腐坊的土地，不在被告受让的原洋溪粮站7440㎡的使用权红线图范围内。原、被告签订使用权出让合同后，被告交给原告的土地使用权证复印件是被告在新化县产权交易中心受让的原洋溪粮站7440㎡面积的土地使用权证复印件，其中没有包括原洋溪粮站猪场、豆腐坊的土地面积在内。因此，被告没有按双方合同约定向原告提供原洋溪粮站猪场、豆腐坊合法产权依据复印件。为此，原告提供了以下证据：（1）原、被告双方签订的使用权出让合同（复印件）一份，证明因“洋溪粮站改制，甲方（被告方）依法取得了原洋溪粮站家属楼对面（原猪场）的使用权，甲方同意将猪场建筑物和该宗土地使用权出让给乙方（原告方）”，双方在合同中对出让地位置、界址、使用期限和价格等进行了约定，另合同第五条中明确约定“甲方提供合法产权依据复印件交给乙方”。（2）被告方移交给原告方的新国用（2004）字第050103098A号国有土地使用证（复印件）一份，证明原告的国有土地使用证登记的土地使用权面积为柒仟肆佰肆拾平方米，所附红线图显示，洋溪粮站家属楼及前方共1359.8㎡的土地使用权面积不包括在杨志财等人买受的原洋溪粮站土地使用权范围内。（3）娄底市国土资源测绘院测绘报告一份，证明原告方在受让被告方转让的原洋溪粮站猪场、豆腐坊的土地上,与洋溪粮站家属楼12户职工合伙将原洋溪粮站家属楼改建成两栋新的安居大楼后,经测量,仅安居大楼1号栋占用了被告方受让的洋溪粮站7440平方米中的1.82平方米。 被告方认为，被告已按合同约定向原告交付了相关标的物，被告方已经履行完毕原、被告之间签订的《使用权出让合同》第五条第三项的合同义务。原洋溪粮站猪场、豆腐坊已被原告拆除新建房屋，土地已经被原告占用。其次，出让合同中双方约定转让两栋房屋，但没有约定转让两栋房屋所占土地，而是另行约定了出让的界址，交易土地应以约定的界址为准。原告所举证据测绘结果也证明原告所建房屋占用了被告土地的事实，虽然被告并不认可这个测绘结果，因为该测绘结果不能反映交易土地面积的全部。因此被告已按合同约定向原告交付了合法产权依据。如果原告不能证明出让合同中界址范围内的土地属于第三方，应承担举证不能的后果。为此，被告提供了以下证据：（1）洋溪粮站职工游立坤的国有土地使用证（复印件）一份，证明洋溪粮站家属楼的共有所有权面积为230.4㎡,不是1359.8㎡；（2）合伙改建承包协议（复印件）一份，证明原告方与洋溪粮站家属楼12户职工合伙改建的安居楼,2011年动工,2013年交付。协议中约定,房屋权属证件的办理系洋溪粮站12户职工的责任；（3）移交标的物清单（复印件）证明，拍卖标的物为除（洋溪粮站）家属楼及其小煤屋外，红线图内的全部房、地产、化粪池及地表附着物。（4）洋溪粮点资产状况说明（复印件）证明，洋溪粮点占地面积7440㎡，（5）租赁协议书（复印件）一份，证明被告方受让洋溪粮站资产后，对洋溪粮站养猪场在实际管理,收取承租人的租金。 本院认为,被告方是否已按约定向原告提供了合法产权依据复印件，首先要确认被告方出让给原告方的原洋溪粮站猪场、豆腐坊地界是否在被告方已移交给原告方的新国用（2004）字第050103098A号国有土地使用证所附的土地红线图范围内。根据庭审调查，可以认定原洋溪粮站猪场、豆腐坊地界绝大部分不在被告方移交给原告方的上述国有土地使用证7440㎡使用权面积的红线图范围内，认定该事实的相关证据有：（1）原告提供的新国用（2004）字第050103098A号国有土地使用证证明，被告杨志财等人受让的原洋溪粮站土地使用权面积为7440平方米，洋溪粮站家属楼及前面1359.8㎡面积不在转让的洋溪粮站7440㎡使用权面积范围内。（2）原告提供的娄底市国土资源测绘院测绘报告证明，原告方在原洋溪粮站家属楼1359.8㎡面积上开发建成的两栋安居大楼，仅1号栋楼房占有被告杨志财等人受让的原洋溪粮站7440平方米土地使用权面积中的1.82平方米。（3）原、被告方当庭共同确认,原洋溪粮站猪场、豆腐坊位置在原告方开发建成两栋楼中的1号栋位置。（4）被告提供的原告方与原洋溪粮站家属楼12户职工签订的合伙建房协议证明，原洋溪粮站家属楼12户职工以家属楼红线图内的建房用地面积1359.8平方米作为投资，与原告邹新庄为法人代表的新化县顺天房地产开发有限公司签订合伙改建承包协议，将原洋溪粮站家属楼改建成两栋新的安居大楼。协议中内容有“甲、乙双方定于2011年8月30日前拆除甲方红线图内的北面养猪场建筑物”。（5）被告提交的新化县洋溪粮站洋溪粮点资产状况说明，证明洋溪粮点产权转让前，“现占地面积7440平方米”。（6）本院调取的《新化县洋溪粮食收储站产权转让合同书》,该合同甲方为出让方新化县洋溪粮站,乙方为买受人杨志财等人，签订日期2004年11月12日。合同中有特别约定：围墙内本标的物旁有甲方职工购买的住房一栋共十二个套间，甲方住房户拥有家属楼红线图内土地使用权面积1359.8㎡。另注明有“该资产由于多方面的原因，没有申办国有土地使用权证，根据县人民政府新政发（2003）33号文件，可按规定进行流转后补办土地使用权证”；（7）本院调取的证人邹科、刘光明等人的证言证明，原洋溪粮站猪场、豆腐坊在原洋溪粮站家属楼红线图范围内。其中关于原告方提交的证据娄底市国土资源测绘院测绘报告，被告对该测绘报告提出异议，认为该测绘结果不属于本案审理中委托测绘的结果，程序不合法。本院向被告释明是否申请重新测绘，被告不同意单独对养猪场、豆腐坊的土地是否在被告通过拍卖获得的洋溪粮站红线图范围内进行测绘，要求对洋溪粮站全部流转的土地进行测绘，测算洋溪粮站全部流转的土地是否有土地使用权证上载明的7440平方米。因被告该请求超出本案的审理范围，本院未予接受。基于原告提交的测绘报告系与本案同一纠纷中本院依法委托相关测绘单位做出的测绘结果，原告虽提出异议但未申请重新测绘，本院对该证据，结合其他证据，酌情予以采信。综合上述证据，可以认定原洋溪粮站猪场、豆腐坊地界绝大部分不在被告方受让的原洋溪粮站7440平方米土地使用权面积内,被告提交的相关证据虽然可以证明被告在转让原洋溪粮站猪场、豆腐坊之前在实际占有、管理猪场、豆腐坊，但没有有效证据证明被告方已取得原洋溪粮站猪场、豆腐坊的土地使用权。原、被告方签订原洋溪粮站猪场、豆腐坊出让协议后，被告方向原告方移交了原新化县洋溪粮站土地使用权面积7440㎡的新国用（2004）字第050103098A号国有土地使用证复印件，不代表被告方按协议向原告方移交了原洋溪粮站猪场、豆腐坊的土地使用权合法产权依据。因此，本院认为，被告方没有按约定向原告方移交出让的原洋溪粮站猪场、豆腐坊合法产权依据复印件。 判决的理由与结果 本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规”。本案原、被告之间签订的关于原新化县洋溪粮站猪场、豆腐坊的《使用权出让合同》虽然是双方真实意思表示，但其违背了合同的合法性原理。被告方通过新化县企业产权交易中心，竞买取得了原洋溪粮站洋溪粮点除家属楼外的全部产权，但没有足够证据证明其已取得了原洋溪粮站猪场、豆腐坊地界的土地使用权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，第五十二条第（五）项规定，有违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合同无效。本案被告方通过签订合同将原新化县洋溪粮站猪场、豆腐坊地界的土地使用权转让给原告方，缺乏转让处分的法律依据，因此，该《使用权出让合同》系无效或效力待定的合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”原告方要求被告方履行无效或效力待定的合同，同样不符合法律规定。基此，根据《中华人民共和国》第七条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告邹新庄、陈文辉的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告邹新庄、陈文辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  刘学军 人民陪审员  贺晓燕 人民陪审员  谢巧玲 二〇二〇年八月四日 法官 助理  邹 静 代理书记员  李湘娄 附相关法律条文： 一、对《中华人民共和国合同法》的适用 1、第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 2、第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 3、第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 4、第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 二、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 三、对《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的适用 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。