河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10424号原告：李建军，男，1971年10月15日出生，回族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：仵蛟龙，河南鼎德律师事务所律师。委托代理人：于克涛，河南鼎德律师事务所实习律师。被告：张焱，男，1974年5月5日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。原告李建军与被告张焱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建军委托代理人仵蛟龙、于克涛，被告张焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年9月27日期间的房屋租金82423元；2.判令被告向原告支付违约金38100元；3.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年9月27日期间的房屋水费2392.5元和物业管理费21963.1元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系郑东新区CBD商务外环27号26层2617/2618/2619/2620/2621/2622号房屋所有人，2018年4月1日，被告承租原告上述房屋，为此双方签署了《房屋租赁合同》一份，合同对房屋的租赁位置、面积、期限、租赁费用、水电物业费用的交纳及违约责任等事项进行了明确约定，同时因原告屋内存放的有很多健身器材，被告愿意购买，为此双方协商作价5万元转让给被告。合同签订后，原告依据合同约定将承租房屋、钥匙及室内物品交付给被告，而被告也按合同约定支付了第一年的租金及交纳了2018年12月31日之前的物业管理费和水费，第二年第一期租金需要支付时，被告仅交纳了16000元之后就没有再支付租金。且2019年1月1日之后的物业管理费、水费也一直没有交纳。为此原告催促被告尽快交纳，但被告以各种理由推脱不交。2019年9月27日，被告找到原告明确不再租赁房屋，且提出愿意将承租房屋内的所有设施设备折算人民币1万元，用于抵偿租金。为此，双方签署了一份《协议》，协议约定，1承租房屋内的所有设施设备，折算人民币1万元，用于抵偿了乙方所欠甲方债务，剩余债务由乙方按原合同约定继续履行承担，双方协商解决；2设备、设施从本协议签署日起，所有权归甲方所有，设施设备抵偿之前及乙方租赁中的债权债务由乙方承担，与甲方无关；3双方租赁协议从本协议签署之日解除，乙方将房屋交还甲方；4本协议未涉及的部分以原租赁协议为准；5本协议双方签字后生效。协议签署后，被告一直没有与原告办理交接清算手续，这使原告的合法权益受到侵害。现原告依据相关法律规定，依法诉至贵院，以判诉求，已是原告的合法权益得到维护。被告张焱辩称，1.被告主体不适格，经原告同意，原告已将本案的涉案房屋另行承租给刘昆权。刘昆权也向原告支付过房屋租金，原告与刘昆权已建立新的租赁关系。2.即使原被告存在租赁关系，原告主张的违约金明显过高。3.被告因疫情原因，经济困难，无力支付租金和高额违约金。经审理查明，郑东新区CBD商务外环路27号26层2617/2618/2619/2620/2621/2622号房屋所有权人为本案原告李建军。原告向本院提交《房屋租赁合同》一份，载明：出租方为李建军，身份证号；承租方为张焱，身份证号。甲方将其拥有的坐落于郑东新区CBD商务外环路27号26层2617/2618/2619/2620/2621/2622号房屋（以下简称该房屋）租给乙方使用，用途为健身会所，房屋建筑面积为316.38平方米。该房屋租赁期限为36个月，自2018年4月1日至2021年3月31日止。该房屋租金按三个月支付，第一年每期租金为38100元，此价格不含相关税费，相关税费由乙方承担，如需办理租赁许可证，甲方必须协助办理；乙方应向甲方交纳订金12700元，该定金在乙方支付甲方房屋租金时直接冲抵租金；每期租金支付时间为提前20天支付，以甲方实际收到为准；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该房屋，乙方须按实际居住日交纳租金和滞纳金并承担违约责任。乙方承担租赁期内物业、水、电、网络、空调等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。为保证乙方合理并善意的使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付12600元做为押金，待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方。租赁期内若甲乙双方任意一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付3个月房屋租金作为违约金。租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、燃气费、电话费及物业管理费等相关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担因此造成的一切后果。租赁期内，一方在原有租金基础上，可以将房屋转租，但必须和房东产权人签约，乙方签约无效。第二年租金在第一年基础上递增10%，第三年租金在第二年租金基础上递增10%。合同落款处出租方代理人处有李峥签字，承租人处有张焱签字。原告向本院提交2019年9月27日的协议书一份，载明：甲方为李峥，乙方为郑州燃客健身服务有限公司张焱。甲乙双方就乙方承租甲方房屋用于经营健身房，现因乙方经营原因拖欠租金、物业费，对此甲乙形成如下协议：1.承租房屋内的所有设备设施折算1万元，用于抵偿乙方所欠甲方债务，剩余债务由乙方按原合同约定继续履行承担，双方协商解决；2.设备设施以本协议签署始，所有权归甲方所有，设施设备在抵偿之前及乙方租赁经营中的债权债务由乙方承担，与甲方无关；3.双方租赁协议从本协议签署始解除，乙方将房屋交还甲方；4.本协议未涉及的部分以原租赁协议为准；5.本协议双方签字后生效。落款甲方处有李峥签字捺印，乙方处有郑州燃客健身服务有限公司张焱签字捺印。原告向本院提交2020年5月30日李峥出具的说明一份，载明：关于我2018年4月1日和2019年9月27日与张焱所签关于张焱承租李建军位于郑东新区CBD商务外环路27号26层2617/2618/2619/2620/2621/2622号《房屋租赁合同》及《协议》之事，均是根据李建军授权代表李建军与张焱所签，特此说明。原告称，本案的租赁合同，是原告李建军委托李峥与张焱签订的。原告向本院提交景峰国际物业服务中心出具的水费、物业费的明细表及费用催缴通知单照片打印件2张，并称，被告在承租期间所欠的水费2392.5元、截止2019年9月6日的物业费20235.68元。原告主张至2019年9月27日的物业费21963.1元，物业费每平方是7.8元。被告称，所载明的水费2392.5元没有异议，物业费只应承担至2019年9月6日20235.68元。被告向本院提交郑州燃客健身服务有限公司与刘昆权签订的《承包经营合同书》复印件一份，并称，被告张焱是郑州燃客健身服务有限公司的总经理，本案诉讼所涉的租赁房屋，被告已于2018年11月24日承包给刘昆权。原告称，没有原件，无法证明真实性。该合同仅涉及2622号房间，并不涉及其他房间。该合同系被告内部之间的转包行为，不能证明原被告之间的租赁合同解除。原被告之间的租赁合同明确约定被告有转租的权利，但不影响其向原告支付租金。被告的证明目的不能成立。被告向本院提交张焱与刘昆权的微信聊天记录打印件2张、刘昆权的手机银行账单详情打印件7张，并称，原告与刘昆权存在租赁关系，刘昆权向原告支付过房租和电费。原告称，被告与刘昆权之间是内部承包关系，无论谁缴费，原告均对准的是被告，且合同中间约定的有收款的账户是李建军。无论谁打款都不影响原被告之间的租赁合同。不能证明原告与刘昆权存在租赁关系。原告在庭审中称，2018年4月1日，被告承租原告上述房屋，并签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租赁面积、费用、期限等，被告向原告支付了押金12700元；被告支付租金至2019年3月31日，之后的没有支付。被告实际租赁至2019年9月27日，合同也于当天解除，尚欠原告租金82423元。被告因晚交租金，产生滞纳金29616.4元。滞纳金抵扣了双方协议折抵的1万元及押金12700元，剩余未抵扣完的滞纳金原告也未再主张。被告承租期间产生2019年1月1日至2019年9月27日的水费2392.5元，应由被告承担；产生2019年1月1日至2019年9月27日的物业费21963.1元，也应由被告承担。被告在庭审中称，确实支付租金至2019年3月31日，但被告认为是2019年4月底双方已默认解除。滞纳金不合理，押金12700元及设备抵的1万元，应抵扣房租。以上事实有原告提交的房屋所有权证复印件六份、房屋租赁合同及协议书各一份、李峥出具的说明一份、景峰国际物业服务中心出具的水费、物业费的明细表及费用催缴通知单照片打印件二张，被告提交的郑州燃客健身服务有限公司与刘昆权签订的《承包经营合同书》复印件一份、张焱与刘昆权的微信聊天记录打印件二张、刘昆权的手机银行账单详情打印件七张及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按约定支付租金，应承担违约责任。原被告均认可，租金已支付至2019年3月31日。本院原告向本院提交2019年9月27日的协议书认定，原被告双方的《房屋租赁合同》于2019年9月27日解除。被告尚需向原告支付2019年4月1日租金至2019年9月27日共计180天的租金，按年租金167640计算，共计82671.78元。根据2019年9月27日的协议书，承租房屋内的所有设备设施折算1万元，用于抵偿乙方所欠甲方债务。上述82671.78元扣除1万元后尚余72671.78元。故原告诉请判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年9月27日期间的房屋租金82423元，本院予以支持72671.78元，并根据本案的具体情况酌定被告向原告支付违约金2.2万元。关于原告诉请2019年1月1日至2019年9月27日期间的房屋水费2392.5元及物业费21963.1元，本院经审查，该数据客观真实。但《房屋租赁合同》约定，租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、燃气费、电话费及物业管理费等相关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担因此造成的一切后果。上述水费、物业费共计24355.6元扣除押金12700元后尚余11655.6元，被告应当支付。关于被告辩称，被告主体不适格，经原告同意，原告已将本案的涉案房屋另行承租给刘昆权；刘昆权也向原告支付过房屋租金，原告与刘昆权已建立新的租赁关系。本院认为，被告虽向本院提交郑州燃客健身服务有限公司与刘昆权签订的《承包经营合同书》复印件，但该合同并不影响原被告房屋租赁合同关系的效力，故对被告的该项辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告张焱于本判决生效之日起十日内向原告李建军支付房屋租金72671.78元，违约金2.2万元，水费、物业管理费11655.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3198元，减半收取1599元，由原告李建军负担386元，被告张焱负担1213元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年八月二十七日书记员 李泽宇