青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1290号上诉人（原审原告）：马晓林，公民身份号码×××，男，撒拉族，1988年6月10日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：马启良，青海西星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海宗业地产投资有限公司，统一社会信用代码916300006619408254，住所地：西宁市城东区东关大街170号3单元201室。法定代表人：韩宗业，董事长。委托诉讼代理人：冶有贵、马天花，青海龙启律师事务所律师。上诉人马晓林因与被上诉人青海宗业地产投资有限公司（以下简称宗业地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初5339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马晓林上诉请求：1.撤销（2019）青0102民初5339号民事判决第二项，改判宗业地产公司承担逾期交房违约金48060元，并承担马晓林因维权产生的费用2907元，共计50967元；2.本案一、二审诉讼费由宗业地产公司承担。事实及理由：一、根据马晓林与宗业地产公司签订的《西宁市商品房预售合同》（以下简称预售合同）第十条约定，标的物达到合同第八条、第九条约定的交付条件后，应当由宗业地产公司先向马晓林送达书面通知，告知查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料。但事实上，自购房合同签订至今，宗业地产公司从未以任何方式主动向马晓林送达过交房通知。马晓林一审作为证据提交的《交房通知书》（复印件）是在一审法院立案庭调解期间，马晓林主动找宗业地产公司协商，并按宗业地产公司提供的数据交纳了配套设施费，即便如此，宗业地产公司也没有给马晓林送达过交房通知，而是下发给了物业公司，马晓林交纳了物业费后，为了举证，从物业公司以拍照方式取得了《交房通知书》。宗业地产公司关于马晓林在2019年11月27日才交配套费，其不构成违约的辩解无法成立。至于原判引用的《预售合同》第十条第二款的约定即：“买受人交接房屋前，必须交清房屋全款及各项代收代缴的办证费及配套费。”首先该约定是合同附随义务，其次其前置条件是马晓林接到宗业地产公司交房通知后，交接房屋前。据此，逾期交房的责任不在于马晓林，而是宗业地产公司的多次违约行为所导致，原判将逾期交房的违约责任归于马晓林，属于认定事实不清，划分责任不明；二、原判以《合同法》第六十条、第一百一十四条以及《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定驳回马晓林的诉求，属于适用法律不当，判决结果错误。本案中，宗业地产公司的违约行为，不仅表现在私自加盖楼层、私自变更规划设计图纸，不按约定时间和内容给马晓林下发交房通知，而且在纠纷发生后，不解决马晓林的合理要求，在马晓林向法院起诉后才交房，违约事实清楚，责任明确。马晓林已经完成了自己的举证义务，据此，按照《合同法》第一百二十二条的规定，马晓林有权要求宗业地产公司承担逾期交房的违约责任及马晓林维权所产生的费用。被上诉人宗业地产公司口头辩称，根据双方签订的合同，约定买受人交接房屋前，必须交清房屋全部及各项代收代缴办证费及配套费。本案中，马晓林于2019年12月26日缴纳了案涉房屋的配套费13136元，宗业地产公司于12月27日向马晓林出具了交房通知书，因此，本案中宗业地产公司不存在违约行为。马晓林陈述宗业地产公司存在私自变更图纸与事实不符，变更图纸是因为政府原因所致，责任并不在宗业地产公司。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马晓林向一审法院起诉请求：1.判令宗业地产公司给马晓林调高楼层更换同户型房屋或赔偿因民事欺诈给其造成的损失10万元；2.判令宗业地产公司拆除堵住马晓林停车位入口建筑物；3.本案诉讼费由宗业地产公司承担。一审诉讼中，马晓林将其诉讼请求变更为：1.判令宗业地产公司赔偿逾期交付房屋违约金48060元、并承担马晓林因维权发生的费用2907元，合计50967元；2.判令宗业地产公司将马晓林购买的××区）立即交付使用；3.本案诉讼费由宗业地产公司承担。原审法院查明，2016年8月25日，宗业地产公司与马晓林签订《文锦丽都1号楼认购单》，马晓林认购宗业地产公司位于西宁市××区平方米的住宅一套。2018年3月15日，宗业地产公司与马晓林签订了《西宁市商品房预售合同》，马晓林所购房屋建筑面积为150.03平方米，合同约定，该商品房单价5998.8元／㎡，总价款为90万元。马晓林首付房价款40万元，剩余房款50万元于2018年3月15日前马晓林以按揭贷款方式支付。另约定交房日期为2018年6月11日，逾期交房违约金为全部房款的万分之一，按日结算。合同签订后，马晓林按约定时间首付房款40万元。2018年8月6日，宗业地产公司与马晓林又达成协议，变更之前双方协议，房款50万元通过农行城东支行按揭支付。2018年9月4日，农行城东支行按揭贷款50万元支付到位。2018年8月6日，宗业地产公司与马晓林签订了《构筑物（车位）使用权买卖协议》，马晓林以11万元价格，购买了宗业地产公司文锦丽都地下负三层C区C49号停车位（2.2＊5m），停车位价款已付。双方约定，车库车位于2018年9月30日交付马晓林。2019年11月26日，原审法院在诉前调解期间，马晓林向宗业地产公司缴纳配套设施费13136元。2019年11月27日，宗业地产公司向马晓林出具《交房通知书》，将房屋交付马晓林。2019年12月5日，马晓林交纳物业公司物业费等3876元。宗业地产公司至今未按约定交付停车位，双方酿成纠纷。原审法院认为，宗业地产公司与马晓林双方签订的房屋买卖合同，系双方意思表示真实，不违反国家法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，马晓林按照合同约定履行了自己的义务，按期办理了按揭贷款等事宜。但其未能按照合同第十条约定“买受人交接房屋前，必须交（缴）清房屋全部及各项代收代缴的办证费及配套费”之规定，缴纳相关费用，导致宗业地产公司未能按期交付房屋。马晓林诉求宗业地产公司给付违约金无事实和法律依据，不予支持。马晓林主张宗业地产公司承担住宿费用，该费用与本案无关。马晓林按期缴纳了所购买的停车位的价款，宗业地产公司理应按时交付停车位。马晓林主张宗业地产公司即时交付停车位诉求有理，应予以支持。宗业地产公司辩解的马晓林违约在先不支付违约金及随时向马晓林交付停车位的理由充足，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、宗业地产公司在判决生效后3日内将位于西宁市××区停车位交付马晓林使用；二、驳回马晓林对宗业地产公司的其他诉讼请求。案件受理费1150元，马晓林负担575元，宗业地产公司负担575元，宗业地产公司负担部分随同上述执行内容一并给付马晓林。一审中，马晓林提交了住宿费发票三张，拟证明马晓林因与宗业地产公司就本案涉及问题进行沟通而花费的住宿费共计2907元，经质证，宗业地产公司对三张发票不予认可，认为双方签订的合同中并没有对此进行约定。二审中，宗业地产公司提交了其公司于2017年8月21日向业主发出的《交房公告》一份，拟证明涉案房屋在2017年8月21日已达到交房条件，并不存在马晓林所陈述的房屋未竣工导致本案纠纷发生的事实。经质证，马晓林对该《交房公告》不予认可，认为2017年8月21日双方并未签订《商品房预售合同》，马晓林不可能看到该《交房公告》。经审理查明：一审除对双方签订《西宁市商品房预售合同》的时间及该合同中约定的首付款、按揭贷款数额及按揭贷款支付时间认定有误外，其他事实认定属实，予以确认。另查明，2018年3月11日，双方签订的《西宁市商品房预售合同》第六条中约定，买受人于2018年3月11日前首付总房款41%37万元，剩余房款53万元买受人申请办理按揭贷款，贷款应于2018年6月11日前全额到达出卖人账户。凡未能在约定期限内将贷款全额到达出卖人账户的，买受人承担逾期付款违约责任，出卖人对此不承担任何责任。同时双方在该合同第十条中约定：（一）出卖人应当在2018年6月11日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第八条、第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人交接房屋前，必须交清房屋全款及各项代收代缴的办证费及配套费。2018年3月15日，马晓林与宗业地产公司签订《补充协议》，约定，因本人原因，首付款调整为40万元，首付补交3万元，贷款额度调整为50万元；其他条款执行2018年3月11日双方签订的《商品房买卖合同》内容。又查，马晓林提交的2019年11月27日交房通知书中有马晓林的签名。二审中，马晓林明确对宗业地产公司变更图纸加盖房屋形成的纠纷另诉解决。马晓林主张逾期交房的时间为2018年6月11日至2019年12月27日，共计534天，每日按合同总价款90万元万分之一计算为48060元。维权费为住宿费2907元。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为，宗业地产公司是否应当承担逾期交房违约金48060元及马晓林主张的维权费用2907元的问题。本院认为，马晓林与宗业地产公司签订的《西宁市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，应认定有效，双方当事人应当按约定履行各自的义务。双方于2018年3月11日签订的商品房预售合同第六条中约定，买受人于2018年3月11日前首付总房款41%37万元，剩余房款53万元买受人申请办理按揭贷款，贷款应于2018年6月11日前全额到达出卖人账户。虽双方于3月15日签订了《补充协议》，但仅对首付款及贷款数额作了调整，对付款期限并未延长，且明确其他条款仍然执行原合同，故马晓林应当于2018年6月11日前支付全部房款。根据双方签订的商品房预售合同第十条中“出卖人应当在2018年6月11日前向买受人交付该商品房。”的内容，应当认定宗业地产公司向马晓林交付房屋的时间为2018年6月11日，根据双方合同第十条中“买受人在交接房屋前，必须交清房屋全款及各项代收代缴的办证费及配套费”的约定，能够认定宗业地产公司向马晓林交付房屋是附有条件的，即在马晓林交清房屋全款及各项代收代缴的办证费及配套费的情况下，宗业地产公司才负有交房义务。根据双方签订的商品房预售合同第十条中：“该商品房达到第八条、第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”约定，宗业地产公司在达到交房条件后，应当在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达马晓林。马晓林在未收到交房通知书的情况下，该条还规定了补救措施，即以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，即使马晓林没有收到交房通知书亦可以主动前往办理交房手续。本案中，马晓林于2018年9月4日交清房款。此时即使马晓林没有收到交房通知，其亦可按照合同约定主动前往合同约定的交付地缴纳各项代收代缴的办证费及配套费并办理交房相关手续，诉讼中，马晓林并没有主张和提交证据证明其主动前往办理而遭拒绝的问题存在。宗业地产公司虽存在没有书面通知的工作瑕疵，但不足以导致其交房目的不能实现。二审诉讼中，宗业地产公司提交的《交房公告》，经质证，马晓林不予认可，且该公告日在双方签订《商品房预售合同》之前，证明力不予确认。宗业地产公司应当重视本次诉讼中反映出的问题，正视购房户提出的合理诉求，不断提高工作质量，尽量避免纠纷的发生，为构建和谐社会作出其积极的努力。马晓林于2019年11月26日履行了缴纳配套费等相关义务，按双方合同约定，此时交房条件成就，2019年11月27日出具了交房通知书，且该通知书中有马晓林的签字，应视为马晓林知悉通知书内容，至于马晓林是通过何种方式获得《交房通知书》并不影响其后续权利的行使。且根据《交房通知书》可以认定宗业地产公司履行交房义务是在马晓林履行缴纳配套费的次日，该时间差并未超过合理交房时间，无法认定宗业地产公司的行为违反了双方合同约定，构成逾期交房，故马晓林主张2018年6月11日至2019年12月27日期间的逾期交房违约金48060元依据不足，不予支持，一审对于马晓林诉求宗业地产公司给付违约金不予支持，并无不当，应予维持。马晓林所持一审认定事实不清，划分责任不明，宗业地产公司没有向马晓林送达交房通知导致逾期交房，逾期交房的责任在宗业地产公司，宗业地产公司应当承担逾期交房违约金48060元及原审适用法律错误的上诉理由不能成立，不予支持。马晓林主张的维权费为住宿费2907元，虽马晓林就此主张提交了住宿发票三张，经质证，宗业地产公司不予认可。因二审中，马晓林明确对宗业地产公司变更图纸加盖房屋形成的纠纷另诉解决，马晓林提交住宿发票无法看出与本案具有关联性，故对马晓林的该项主张，亦不予支持。原审此节处理亦无不当，亦应维持；对于原审判决中第一项判项内容双方均未提出异议，自应维持。综上，一审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持，上诉人马晓林的上诉请求及事实理由均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1074元，由马晓林负担。本判决为终审判决。审判长 李静萍审判员 陈志秀审判员 左志萍 二〇二〇年八月十九日（法官助理 陕 珊书记员 保昕欣附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。