贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6801号 原告：周涛，女，1986年8月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴江林（特别授权），袁琴（一般授权），贵州良景律师事务所律师。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 原告周涛与被告毕节兴业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周涛的委托诉讼代理人吴江林、袁琴，被告毕节兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周涛向本院提出诉讼请求：民事起诉状原告：1.判令被告为原告办理所购房屋的产权证书并交付原告；2.判令被告自2016年12月31日起以237150元购房款为基数，按日万分之一计付原告逾期办理房屋权属证书的违约金20000元（暂定）；3.判令被告退还重复收取的三通费用3607元，并自2017年7月19日起计付至起诉之日的资金占用费606元（暂定）；4.诉讼、保全等费用由被告承担；5.以上各项暂合计为24213元。（庭审中，原告将第1项诉讼请求明确为“判令被告为原告办理位于毕节市七星关区的不动产权证书并交付原告；”将第2项诉讼请求中违约金计算截止日期明确为“实际交付房屋产权证书至原告手里为止；”将第3项诉讼请求中的三通费明确为“电入户费、水入户费、燃气入户费。”） 事实及理由：2014年6月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告出资237150元购买被告开发的“盛世华都”第2幢1单元6层6号房一套，并于该合同第八章“转移登记”条款中作如下约定：（一）被告承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。（二）被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，被告交付办理转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，被告于2015年12月30日交房，并先后收取了原告的产权登记办证费等相关费用1600元，收取原告三通费用3607元。但经原告多次催促，被告迟迟不履行转移登记的义务。原告认为，被告怠于履行合同义务，收取原告办证费用后迟迟不给原告办理房屋产权转移登记手续并将权属证书交付原告，应承担合同约定的违约责任，向原告计付违约金，还应及时为原告办理案涉商品房的权属登记证书交付给原告。同时，被告售房价格已经包含三通费用在内，但被告重复收取，应退还原告并支付相应的资金占用费。综上，原告根据相关法律之规定诉至人民法院，请求维护自身合法权益。 被告毕节兴业房地产开发有限公司答辩称：一、2020年1月9日，涉案商品房2幢经毕节市不动产登记中心审核后，认定涉案房屋2幢符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记，即取得初始登记，具备办理转移登记的前提条件。被告于2020年1月11日以登报发布公告的方式通知涉案商品房2幢所有买受人按照不动产登记部门的要求履行提交资料、协助办理转移登记的协助义务。原告的转移登记办理过程中，因其提交被告用于办理转移登记的身份证有效期已过，以及未交齐印花税，被告电话通知原告履行协助义务，但原告至今仍未履行提交有效身份证件、交齐印花税等办理转移登记的协助义务，导致涉案房屋至今未能办理转移登记。被告认为：商品房初始登记的取得是转移登记办理的必要前提，故商品房买卖合同第二十二条约定的目的，在于明确约定出卖人取得初始登记的时间，并保障转移登记的办理。本案中，被告于2020年1月9日取得涉案房屋的初始登记，即被告已经履行完毕办理转移登记的前提条件，完成了办理转移登记中房开商单方应尽的义务，但转移登记是买受人和出卖人共同协作的结果，涉案房屋至今未能办理转移是因原告未履行协助义务所致，原告应自行承担未履行协助义务的法律责任。故本案违约金应结算截止至2020年1月9日初始登记符合条件时，退万一步说，最多截止计算至初始登记符合条件后2020年1月11日登报之日止。二、原告主张的退还三通费以及资金占用费，由法院依法裁决。三、依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，对于原告主张的逾期交付办理转移登记有关文书中超过诉讼时效的部分，不应得到支持。当庭补充答辩称：商品房买卖合同并未约定办理房屋产权证书并交付原告，若原告坚持以逾期办理房屋权属证书主张违约金的话，不应得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月22日，以原告周涛为买受人，被告毕节兴业房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，房号为2-1-6-6，建筑面积为79.05平方米，套内建筑面积63.64平方米。该商品房总价款为237150元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款77150元，余款160000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气2015年12月30日达到使用条件。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。”商品房买卖合同签订后，原告向被告支付购房款237150元。同时，被告向原告收取电入户费520元、燃气入户费2500元。2020年1月9日，毕节市不动产登记中心出具了《毕节兴业房地产开发有限公司盛世华都一期项目首次登记审查意见》载明，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月11日，被告通知原告提交办证所需资料。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房权属证书违约金的请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日以后买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于违约金起算时间的问题。原则上违约金应从2016年12月31日起开始计算，但是被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月9日）往前倒推三年（即2017年5月9日）以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。违约金应从2017年5月9日起算。关于违约金计算的截止日期问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。故违约金应计算至2020年1月11日被告通知原告提交办证资料之日止。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款237150元为基数，按照每日万分之一的标准从2017年5月9日起计算至2020年1月11日止。如前所述，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。 对于原告诉请判决被告返还的水入户费、电入户费、燃气入户费共计3607元及相应资金占用费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告在商品房买卖合同履行过程中向原告收取了涉案房屋的电入户费520元、燃气入户费2500元。根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告入户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请判决被告退还电入户费、水入户费、燃气入户费共计3607元的请求，本院予以支持退还电入户费520元、燃气入户费2500元。对于原告诉请判决被告支付资金占用费的请求，因无相应的合同约定及法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于原告周涛缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告周涛办理位于毕节市七星关区的不动产权证书并交付原告； 二、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周涛支付逾期办理转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款237150元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年5月9日起计算至2020年1月11日止）； 三、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周涛电入户费520元、燃气入户费2500元； 四、驳回原告周涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费203元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年八月三日 书记员 杨云兴