贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8132号 原告：曾建，男，汉族，1966年3月4日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：阮大双（一般授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201910141867。 原告曾建与被告贵州泰然房地产开发有限公司（下称：泰然房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曾建，被告委托诉讼代理人阮大双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾建向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告退还已收取的四通费3630元（供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元，宽带开户费280元，有线电视开户费330元）；三通费占用期间的利息，利息从2018年3月31日起暂计373元【利息以3630元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准（即年利率4.75%）自2018年3月31日暂计算至2020年5月30日（共790天），（3630×4.75%×790天）÷365≈373元，实际计算应以3630元为基数按照年利率4.75%计算至债务偿还完毕之日止】；二、判决被告向原告退还已收取可视对讲费500元;三、判决被告向原告支付逾期办理房屋登记证违约金15,108.00元，从2018年12月30日起暂计算至2020年5月30日，共515天。（计算方式：515天×293363元×1/10000≈15108元）；四、案件受理费由被告承担。 事实理由：原告于2016年11月7日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于七星关区，建筑面积96.21平方米的住房一套。合同签订后，依照约定原告支付全部购房款，并约定违约责任；2018年3月31号交房时，被告强行向原告收取四通费3630元和可视对讲费500元。如果原告不交上述费用，被告拒绝交付房屋给原告，原告被迫交付了上述费用。关于四通费原告认为：该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋；根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费”；根据2014年4月17号贵州省人民代表大会法制委员会“关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复”中，明确了新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有限电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房的销售价格之中，任何单位不得再向购房者另行收取；根据毕节市人民政府法制办公室关于《毕节市发展改革委员会关于对房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》的意见中，也明确了“四通费用”包含在购房款中。关于可视对讲费，原告认为可视对讲属于门禁系统，属于基础配套设施建设，已经包含在总房款中，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费”，该费用属于重复收取，应该退还。关于逾期办理房屋登记证问题，原告认为：该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋登记证，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，被告应如期向原告交付房屋登记证，而被告未如期向原告交付房屋登记证行为已经构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》第十三条：“逾期交房责任，根据《商品房买卖合同》第二十二条规定被告承诺2018年12月30日前，将商品房的转移登记证书移交给交付给原告。如延期交付，被告向原告支付总房款万分一每天的违约金。原告认为，被告从事房地产开发，应该知晓燃气入户费，电入户费，电视入户费，光纤入户费，可视对讲费属于开发商成本，原告与被告签订的《商品房买卖合同》所支付的购房款已经包含了该费用，交房时被告强行收取原告的上述费用，属于重复收取费，依法应当返还原告；另原告与被告签订《商品购买合同》约定延期办证违约责任，被告没有按约定时间办理产权属于违约，应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉来贵院。望判如所请。 被告泰然房开公司口头辩称：1、逾期办证违约金应以填平损失为原则，原告均未提交证据证实因被告逾期给其造成的损失，其本项诉求均不应得到支持；2、关于办理产权证的诉求，因涉案碧海龙苑项目存在不可抗力因素，至今尚未通过消防验收，不具备办证条件，原告的该项诉请也不应得到支持；3、关于五通费，被告收取的是水、电、闭路电视、通信入户费，但入户费不等同建设费，被告收取前述费用的行为是代收代付行为，不应当退还。可视对讲费不属于被告的建设安装费用，该费用也不应退还，各原告关于退还五通费的相关诉求也不应得到支持；4、关于逾期交房违约金，本项目不存在逾期交房的情形，所有房屋均是按合同约定的期限交付业主使用的，被告不应承担逾期交房的违约责任；5、关于交付各种文书，因涉案项目至今尚未通过综合验收，部分文书尚不具备形成的条件，也不具备向业主交付相关文书的条件，因此各原告的该项诉请也不应得到支持。 本院经审理查明：2016年11月7日,原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；房屋总价款为293363.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；转移登记：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。同时，合同附件十二补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款293363.00元。被告还向原告收取了交易费、契税、印花税、产权登记费等费用。2018年3月31日，被告向原告收取了入户费4130元（电520元、燃气2500元、有线电视330元、光纤宽带280元、可视对讲500元）。原告认为，被告未按合同约定的期限向原告提交办理商品房转移登记的有关文书并为原告办理涉案房屋的产权登记，构成违约，且向原告收取的五通费用，应予退还，其行为已侵害了原告的合法权益，原告遂以前述诉请诉至本院。 庭审中，被告泰然房开公司确认：涉案房屋所属楼幢现尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告所举证据，并经庭审举证、质证，本院收集在卷为凭。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按约定交付了涉案房屋的购房款，被告也应按约定向原告交房及协助办证。按合同约定，被告应于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，构成违约，应当承担违约责任，从合同约定的次日，即2018年12月31日起向原告计付违约金。同时，合同附件十二补充协议3.1约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”结合原告向被告交付产权登记费等及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告已无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。故该项违约金计算至被告向有关部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。原告诉请至2020年5月30日期间的违约金，未超过上述期限，本院予以支持。 对于该项违约金的计算标准，原告与被告在《商品房买卖合同》中对逾期180日以后，继续履行合同时的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请违约金按照日万分之一的标准计算，未超过上述法律规定可以参照的标准，本院予以支持，综上，原告诉请的违约金从2018年12月31日计算至2020年5月30日期间为15,137.53元（293,363.00元×516天×0.0001=15,137.53元），但原告诉请的该项违约金金额为15,108.00元，根据“不诉不理”原则，本院以原告诉请的15,108.00元为限予以保护。 对于被告称“涉案项目现在还不具备办理产权证书的条件，因存在不可抗力导致至今未通过消防验收”的抗辩主张，被告未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。 对于原告诉请退还四通费的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2,500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元，无事实及法律依据，理应予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。 对于原告诉请被告退还可视对讲500元的诉讼请求，可视对讲系统的安装是为了防止外来人员随意出入住宅小区、单元楼，确保家居安全，是原、被告双方共同协商的结果。原告未举证证明被告不再为小区安装可视对讲系统，故现原告请求被告返还可视对讲500元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾建支付2018年12月31日至2020年5月30日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金15,108.00元； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾建退还电入户费520元、燃气入户费2,500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元； 三、驳回原告曾建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费140.00元（已减半收取），由原告曾建负担20.00元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担120.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月十一日 书记员  葛红霞