上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异227号案外人：陈某某，男，1938年10月11日出生，汉族，住上海市宝山区共康五村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：杨富彪，上海辉旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈硕，上海辉旺律师事务所实习律师。申请保全人：梁光明，男，1984年6月8日出生，汉族，住上海市浦东新区金桥路XXX弄XXX号XXX室。被保全人：顾超，男，1984年2月19日出生，汉族，住上海市宝山区虎林路XXX号XXX室本院依据申请保全人梁光明提某的财产保全申请，对被保全人顾超名下相关财产采取了保全措施，案外人陈某某对本案执行标的提某书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈某某称，2015年11月16日，其委托儿子陈辰、儿媳凌培丽与顾超通过上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定顾超将上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种均为人民币)90万元出售给案外人方。2015年11月16日，陈辰、凌培丽依约通过中原公司支付首期房款10万元，并分某于2016年3月11日、22日、29日支付顾超4万元、40万元、6万元，合计60万元。2016年5月24日，案外人与顾超就系争房屋网签了《上海市房地产买卖合同》，约定案外人在7日内支付28万元房款，于双方共同申请产权过户后支付剩余房款2万元，顾超应于收到首期房款88万元的7日内偿还尚欠抵押权人中国工商银行股份有限公司上海市世博支行(以下简称工行世博支行)的贷款余额60万元，并于2018年4月30日共同办理过户手续(后经协商延期至2019年11月30日)。此后，案外人分某于2016年5月24日、2018年5月21日向顾超支付了28万元、2万元，至此已经全额付清房款。但顾超因自身原因迟迟不偿还抵押债务，导致无法办理过户手续。顾超又于2019年8月17日、2020年2月7日擅自以系争房屋再次抵押借款。现债权人梁光明因顾超不履行债务，对顾超提起诉讼，本院作出(2020)沪0113民初5517号民事裁定书，并将系争房屋查封。案外人自2016年起即入住系争房屋。案外人认某，顾超在房屋上设定的抵押权及法院的查封均发生在其与顾超签订房屋买卖合同以后，案外人情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，故请求解除对系争房屋的查封。本院经审查查明，系争房屋坐落于本市潘泾路XXX弄XXX号XXX室，于2016年4月15日经核准登记在权利人顾超名下，房地产权证号为沪房地宝字(2016)第024690号。根据系争房屋不动产登记簿记载，2016年4月15日，工行世博支行在系争房屋上设定抵押权，债权数额为60万元。2019年8月22日，仲洪湖在系争房屋上设定抵押权，债权数额为30万元。2020年2月12日，梁光明在系争房屋上设定抵押权，债权数额为15万元。本院在审理原告梁光明与被告顾超、李成林民间借贷纠纷一案中，于2020年3月18日作出(2020)沪0113民初5517号民事裁定书，裁定冻结顾超、李成林银行存款156,070元或查封其相应价值的财产。2020年3月24日，本院将系争房屋正式查封，查封期限自2020年3月24日至2023年3月24日。2020年5月22日，本院作出(2020)沪0113民初5517号民事调解书，确认：一、被告顾超归还原告梁光明借款150,000元，此款于2020年5月至2021年3月每月归还3,000元，2021年4月归还20,000元，2021年5月至2022年3月每月归还3,000元，2022年4月归还20,000元，2022年5月至2023年3月每月归还3,000元，2023年4月归还11,000元；如被告顾超任何一期未按期还款，原告梁光明可就全额申请执行，被告顾超并需偿付利息(以未还本金为基数，从2020年1月1日计算至实际清偿之日止，按年利率24%计算)；二、被告顾超于2023年4月底前偿付原告梁光明律师费9,000元、担保费损失1,500元。案件受理费减半收取为1,650元、保全费1,300元，由被告顾超负担。因案外人不服本院将系争房屋查封，故提某书面异议。另查明，2015年11月16日，案外人儿子陈辰、儿媳凌培丽与顾超通过上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定顾超将系争房屋以90万元出售给陈辰、凌培丽。2016年5月24日，案外人与顾超就系争房屋网签了《上海市房地产买卖合同》，约定顾超将系争房屋以90万元出售给案外人，案外人在签订该合同前已支付给顾超定金计60万元，签订该合同后7日内支付首期房价款28万元，顾超应还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料，双方于2018年4月30日共同办理过户手续，在申请办理过户手续当日，案外人支付第二期房价款2万元。本院认某，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的有关规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提某书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提某的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提某异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人方与顾超签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》时，顾超尚未取得系争房屋的产权，即系争房屋尚不具备过户条件。此后，案外人与顾超网签《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋上即已存在工行世博支行的抵押债权，并无证据证明顾超将系争房屋出售给案外人经抵押权人工行世博支行的同意，故在顾超涤除工行世博支行抵押权之前，案外人应当明知系争房屋存在无法过户的风险。此后，申请保全人梁光明在系争房屋上设定了抵押权，因不动产物权取得以登记为要件，亦无证据证明梁光明明知系争房屋已经转让给案外人而设定抵押，故梁光明的抵押权合法有效，且具有对抗案外人的某某。综上，案外人在签订房屋买卖合同时就应当明确知晓系争房屋存在无法办理过户手续的风险，其对系争房屋至今未办理过户登记具有自身原因，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权的构成要件，且梁光明亦依法享有对抗案外人的抵押权，故案外人要求解除查封的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人陈某某的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 赵 晨审判员 王丽辉审判员 姜玉芳二〇二〇年八月二十七日书记员 杨华华附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。