安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初3191号 原告：铜陵市蓝天物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市朝阳社区公共服务中心楼内，统一社会信用代码9134070007094156XL。 法定代表人：王能忠。 委托代理人：吴艳,安徽古圣律师事务所律师。 被告：铜陵市建设投资控股有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道与学士路交叉口，统一社会信用代码91340700680827238Y。 法定代表人：古劲松，董事长。 委托代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托代理人：查正华，安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜陵市铜官区住房和城乡建设局，住所地安徽省铜陵市淮河大道北段129号。 负责人：吴松涛。 委托代理人：黄思程，安徽铜鼎律师事务所律师。 被告：铜陵市瑞狮投资发展有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区东市开发区，统一社会信用代码91340700060849903R。 法定代表人：席跃武，执行董事。 委托代理人：朱先定，系该公司工作人员。 委托代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。 原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司诉被告铜陵市建设投资控股有限责任公司、铜陵市铜官区住房和城乡建设局、铜陵市瑞狮投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司委托代理人吴艳、被告铜陵市建设投资控股有限责任公司委托代理人余鲲、铜陵市铜官区住房和城乡建设局委托代理人黄思程、铜陵市瑞狮投资发展有限公司委托代理人朱先定、孙照圣到庭参加诉讼，本案现已审理结。 原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告铜官区立新佳园小区地下车库卫生服务费399900元，门面房物业服务费21419.17元(合计421319.17元)；2、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原告在2017年10月21日与铜陵市铜官区西湖镇立新佳园小区业主委员会签订了一份《立新佳园小区物业服务合同》，合同约定，原告为立新佳园小区提供物业服务，物业服务费的标准：“第八条物业服务费收费标准(一)物业服务费商业(商铺)物业服务费:1.0元/月。平方米，按照全年12个月收取。2、车库(含地面地下车库)(1)中型机动车120元/月/辆；有独立产权的20元/月/辆(卫生服务费)(2)小型机动车30元/月/辆，有独立产权的10元/月/辆(卫生服务费合同签订后，原告依据物业服务合同的约定为该小区提供物业服务。立新佳园小区有部分空置房，商铺门面房、地下车库登记在淮矿铜投资有限责任公司名下，该公司在2015年1月和2月分两次将立新佳园小区的空置房及其附属设施(含门面房及地下车库)均交付给被告铜陵市建设投资控股有限责任公司。原告在物业费追缴过程中了解到，在2014年12月4日狮子山区政(2015年12月份合并至铜官区政府)的常务会议纪要中规定“5、高层农民拆迁安置房小区配套公共设施由区建设局(安置房项目部)统计并完善手续后，交由瑞狮投资公司统一管理经营，收益部分用于上述补贴”。原告认为，本案中所涉房屋系拆迁安置小区的配套设施，于2015年已经交由被告铜陵市建设投资控股有限责任公司进行管理、控制，同时依据政府的相关文件被告铜陵市铜官区住房和城乡建设局、铜陵市瑞狮投资发展有限公司对本区内的安置房也有管理责任，故本案中三被告应当共同承担相应的物业服务费用。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请法院依法判决。 被告铜陵市建设投资控股有限责任公司辩称，1、门面房物业费已经起诉过且调解，属于一事不再理，应当驳回；2、建投公司不是地下车库的经营和管理者，不应当由建设公司承担债权费用；3、地下车库卫生费计算方式有误，且应当向车主收取。 被告铜陵市铜官区住房和城乡建设局辩称，1、答辩人并非本案适格的被告。2、前期的物业费应由建设单位承担。3、答辩人非产权人也非开发建设单位，并非支付物业服务费的义务方。4、被答辩人在诉状中陈述答辩人对“本区内的安置房有管理责任，故本案中三被告应当共同承担相应的物业服务费用没有法律依据。根据《物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《铜官区住房和城乡建设局职能配置和人员编制规定》第三条第三款规定，答辩人负责协调全区安置房、保障房工程建设管理。答辩人对于行政区域内物业管理活动的监督和管理是因行政职能所赋予的，行政管理行为并不导致民事法律关系中的侵权行为，不属于民事案件受理范围。2014年12月4日的狮子山区人民政府常务会议纪要是为了处理狮子山区行政事务而进行的组织、沟通、协调等的会议。政府会议纪要是摘要记载会议情况和议定事项的内部文件，不属于对外的行政行为，故政府会议纪要不具有可诉性。被答辩人依据该会议纪要认为答辩人有行政管理责任，所以提起对答辩人支付物业服务费用的民事诉讼显然是对法律关系的理解错误，故没有法律依据。综上所述，请求依法驳回对答辩人的起诉。 被告铜陵市瑞狮投资发展有限公司辩称，同意被告铜陵市建设投资控股有限责任公司、铜陵市铜官区住房和城乡建设局答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2017年10月27日，原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司（乙方）与铜陵市铜官区西湖镇立新佳园小区业主委员会（甲方）签订了《立新佳园小区物业服务合同》，该合同约定：第一条物业名称：立新佳园；物业类型：住宅（高层、多层）、商业等；总建筑面积：160000平方米。……第八条物业服务收费标准。（一）物业服务费：高层住宅物业服务费:0.5元/月、平方米。(业主一次预交全年物业管理费的，物业公司应优惠当年两个月的服务费)；多层住宅物业服务费：0.5元/月，平方米。(业主一次预交全物业管理费的，物业公司应优惠当年两个月的服务费)；商业(商铺)物业服务费:1.0元/月.平方米，按照全年12月收取。上述物业服务费不包含本物业共用设施设备(包括电梯、设备公共照明等)运行电费、保修期满后大修、中修和更新、改造的费本小区属拆迁安置小区，小区业主委员可协助乙方向政府争取关物业费的政策性补贴，其补贴事宜由乙方与政府补贴单位另行签订协议。(二)住宅小区装饰装修垃圾清运费收费标准：住宅建筑面积100平方米以内(含100平方米)：100元/户；住宅建筑面积100平方米以上:150元/户；本条约定的装饰装修垃圾清运费不包含拆除墙体的建筑垃运费，具体由乙方与前任物业服务公司交接清算。(三)停车费及车位服务费：小区的机动车综合服务费收费标准依照铜陵市物价局的相关文件规定执行，上述停车费及车位服务费由物业公司负责收取并用于补贴物业费支出项目的开支。1、地面车位(产权归全体业主的)：(1)中型机动车50元/月/辆；有独立产权的5元/月/辆(卫生服务费)；(2)小型机动车15元/月/辆；有独立产权的5元/月/辆(卫生服务费)。2、车库(含地面、地下车库)：(1)中型机动车120元/月/辆；有独立产权的20元/月/辆(卫生服务费)。(2)小型机动车30元/月/辆：有独立产权的10元/月/辆(卫生服务费)。3、其他车辆(含地面、地下车库)：(1)摩托车(含燃车)10元/月/辆；(2)电动车10元/月/辆；(3)三轮车10元/月/辆。本合同约定的停车费为场地费和综合服务费，不包含电瓶车充电乙方有义务建立健全车辆停放服务的内部管理制度，做好车辆进管理以及停车场所的保洁、照明、巡视和日常维护等服务工作。第九条物业服务费按月计算，按壹年进行预收，业主应在物业费到期日之前15日内履行交纳下期物业服务费的义务。……等。第九条、物业管理区域内己竣工但尚未售出（分配），或者因产权方的原因未能按时交付物业人的物业，其物业服务费由开发建设单位或产权方全额支付给乙方。……第十七条、合同期限：叁年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。……等。上述合同生效后，原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司依照合同的约定从事立新佳园小区物业管理。2014年12月4日，原狮子山区人民政府常务会议纪要：1、……物业单位按规定对业主收取物业综合服务费，区政府不予贴。……5、高层农民拆迁安置小区配套公共设施由区建设局（安置房项目部）统计并完善手续后交由瑞狮投资公司统一管理经营，收益部分用于上述补贴，……相关部门共同研究，拿出小区配套的车库管理使用办法。……等。2015年1月30日及2015年2月11日，淮矿铜陵投资有限责任公司与被告铜陵市建设投资控股有限责任公司《车口片5-1安置点钥匙交接单>>及《车口片3-1安置点钥匙交接单>>：根据准矿集团与铜陵市政府签订的框架协议和一级开发合同，由我公司建设的车口片5-1及3-1安置点现已全部竣工具备交付条件。经铜陵市建设投资控股有限公司与准矿铜陵投资有限责任公司共同协商，于2015年2月10日及11日将车口片5-1安置点684套及3-1安置点754套住宅、配套和物业管理用房、商铺等钥匙移交给铜陵市建设投资控股有限公司，移交后安置点小区管理由铜陵市建设投资控股有限公司负责。2016年3月29日，原铜陵市国土资源局（现变更为铜陵市自然资源和规划局）与原铜陵市铜官山区人民政府（现变更为铜陵市铜官区人民政府）签订了《铜陵市国有建设用地使用权出让补充合同》：……第三条、原铜陵市铜官山区人民政府（现变更为铜陵市铜官区人民政府）取得的景观大道以西、翠湖二路南、北侧（立新）……。第四条、……安置房项目中配建的商业经营用房需上缴的省提基金部分由市建投公司承担，相关产权和经营权归市建投公司所有。……等。 另查明：原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司诉被告铜陵市建设投资控股有限责任公司、铜陵市西湖新区管理委员会、第三人淮矿铜陵投资有限责任公司、铜陵市铜官区西湖镇立新佳园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，经铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初3862号民事调解书：一、至2019年6月30日，铜陵市建设投资控股有限责任公司应支付铜陵市蓝天物业管理有限责任公司空置门面房(不含地下车库)物业管理费50000元，该款铜陵市建设投资控股有限责任公司于2019年8月30日之前一次性付清；二、双方一致同意，从2019年8月起开始计收空置门面房物业管理费，具体根据双方确认的空置间数和面积，按照0.5元/平方米/月收取，由铜陵市建设投资控股有限责任司每半年缴纳一次；三、本案第三人淮矿铜陵投资有限责任公司、铜陵市铜区西湖镇立新佳园小区业主委员会不承担责任；四、原、被告于2019年6月30日之前的物业管理费纠纷全部了结，原告放弃其他诉讼请求；……等。 以上事实有当事人提交的《营业执照》、《统一社会信用代码证书》、身份信息、《立新佳园小区物业服务合同》、原狮子山区人民政府常务会议纪要、《车口片5-1安置点钥匙交接单>>及《车口片3-1安置点钥匙交接单>>、《铜陵市国有建设用地使用权出让补充合同》、铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初3862号民事调解书及开庭笔录在卷证实，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点：1、原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司与铜陵市铜官区西湖镇立新佳园小区业主委员会之间签订的《立新佳园小区物业服务合同》是否有效。从《立新佳园小区物业服务合同》中涉及到立新佳园小区属于全体业主的部分约定应属有效，应受法律保护。但在本案中涉案地下车库部分，属于合同法中效力待定。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。地下车库的产权归属有四个可能性：1、归开发商的部分：如果开发商在建设地下车库的时候，成本和面积均没有分摊到建设成本中去，则其产权是完全归属开发商的，业主没有所有权。2、归业主的部分：如果地下车库的建设成本或面积分摊到了社区的开发成本或销售面积中去了，则这些车库归全体业主所有。3、归政府：作为一个小区的开发建设，需要设计一定面积的地下空间用做人防工程，所有小区都有，开发商经常拿地下车库充当人防，这样的话，车库的所有权在区人防办。4、对于拆迁安置房的地下车库在权属未移交给小区业主委员会之前，权属归政府。从原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司提交的证据内容反映：不能证明涉案地下车库的权属于涉案三被告的任何一方或受涉案三被告的任何一方的授权委托。2、原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司主张门面房物业服务费21419.17元(从2019年8月份开始计算至2020年3月30日，共是8个月)的诉讼请求。己在铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初3862号民事调解书中加以解决，原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司该项诉讼请求，属于重复诉讼，本院不予支持。3、原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司主张地下车库卫生服务费变更为399900元(645个车位乘以20元，即每个月的每个车位费用是12900元，从2017年9月1日起至2020年3月30日止，总共是31个月)的诉讼请求。因涉案地下车库的权属不明确，属于合同法中效力待定。待权属明确后，或由权属方与原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司签订涉案地下车库相关的物业服务合同或由权属方授权委托业主委员会与原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司签订涉案地下车库相关的物业服务合同。原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司该项诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十八条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零九条《中华人民共和国物权法》第七十四条最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10593元，减半取收5296.5由原告铜陵市蓝天物业管理有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 王 宁 二〇二〇年八月十四日 书记员 何亚玲 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。