湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终851号上诉人（原审被告）：湖北凌云建设工程有限公司，住所地：黄梅县大河镇正街1号。法定代表人：桂宛兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张红彪，广东正帆律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：高秀峰，男，1965年3月20日出生，汉族，住黄梅县。委托诉讼代理人：陈汉良，湖北江弘律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人湖北凌云建设工程有限公司（以下简称凌云建设公司）因与被上诉人高秀峰租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌云建设公司上诉请求:1.撤销原判；2.判决驳回高秀峰的全部诉讼请求;3.本案全部诉讼费由高秀峰承担。事实与理由:一审判决事实认定、证据采信、法律适用、诉讼程序均错误。1.一审判决关于“凌云建设公司对高秀峰提交的同案外人毛红林签订的合同及领取工程款有异议”的确认，对该组存疑性与矛盾性极大的证据，一审法院仅凭一句“本院调查核实属实，予以确认”是不具有说服力的，其剥夺了凌云建设公司的质证权与辩论权。2.一审判决“经审理查明”部分述称的事实，均与实际情况不符。3.一审判决单独解释《租赁协议书》第二条的第一句话，对第二条的后述详文，不作任何阐释，显然是片面的“认为”。本案纠纷之解决，有其法理学逻辑层次，即首先须认定凌云建设公司是否构成违约;其次须认定高秀峰是否因凌云建设公司的违约行为产生了损失。对本案租赁合同期限之认定：第一部分，关于本案租赁合同的期限问题。本案租赁合同的期限是五年。1、文义解释与体系解释论。从合同文义解释(文本解释)与体系解释的角度讲，前文所谓的“十年”、“分两期”是意向性的，而非确定性的。本案法律意义上的租赁合同就只能是五年。双方对有效合同期满后的所谓“五年后”不具备合意性，不具备要约与承诺的构成要件，也就当然不具有“合同性”了。2、常识论。本案合同双方却使用较多的文句对该“期限十年”予以解释，恰恰说明此处的“期限十年”具有特殊含义，其特殊含义就是后文表述的内容，如果没有后文的细化与解释，本案的“期限十年”就是人人皆知的十年，经过了后文的细化与解释，此处的“期限十年”就具备了合同双方赋予的特定含义这种特殊含义。3、合同解释规则论。根据合同解释的四条重要解释规则:①特别条款优于一般条款;②后条款否认前条款的效力时，后条款优先;③文词优先于数字或符号;④其他解释规则不能释疑时，合同作不利于债权人、有利于债务人之解释。本案的合同期限应解释为五年。4、事理逻辑论。从本案双方客观行为的事理逻辑而论，凌云建设公司显然已以实际行动表明了双方合同已经履行完毕，且凌云建设公司不再“希望”签订租赁合同。《厂房拆迁、安装合同》高秀峰与案外人毛红林签订的日期是2019年4月10日，而在桂林发出“告知函”的告知日期却是2019年6月16日之前，至此高秀峰不想“希望继续承租”已经一目了然。另高秀峰已经用实际行动表明了“不希望”继续承租，不另行协商。5、司法判例论。关于本案基本案情所涉行为事实之性质有相关案例可参照适用。最高人民法院(2014)民申字第263号民事裁定书已有精辟论述，且该论述已被江西省赣州市中级人民法院分别在(2018)赣07民终5125号、(2019)赣07民终1678号两份民事判决书中参照适用。6、法律条文论。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:(租期不明的处理)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条(续租)租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。7、客观真实论。凌云建设公司一再强调当初缔约本意即是明确五年租期，后续是否继续缔约待双方重新协商。即便本案租期难以认定，则属租期不明，租期不明约各方均有随时解除合同之权利。即便如高秀峰错误的认为，系凌云建设公司主动“终止”合同，亦系凌云建设公司行使法定的合同解除权，根本谈不上所谓的违约问题。综上，凌云建设公司不存在违约行为。第二部分，赔偿事宜及其他。凌云建设公司没有承担赔偿责任的法律理由。合同责任，不外乎法定与意定。1、本案中，凌云建设公司无违约行为，故无赔偿责任之基础。2、凌云建设公司亦无承担赔偿责任之合同理由。双方租赁合同第三条第一款明确约定了相关投入之义务主体。3、高秀峰一方力陈，若非十年租期，则高秀峰绝不进行建设投入。高秀峰应在合同中明确租赁合同之期限其未予以明确。4、高秀峰以“叫穷喊苦”之“情感辩论”方式代替法律与合同文本，该种方式本身亦经不起推敲。5、高秀峰提交的第五组证据“承包合同、工程款领款单”是有问题的。综上，请求二审法院支持凌云建设公司的上诉请求，判决驳回高秀峰的诉讼请求。高秀峰辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理、合法，请求维持原判。高秀峰向一审法院起诉请求：判令凌云建设公司支付违约赔偿金455000元（910000元×50%），并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：高秀峰与凌云建设公司于2014年1月1日签订了一份《租赁协议书》，合同约定:高秀峰承租凌云建设公司位于大胜工业园卓励电子厂内办公楼后侧的全部空地创办新型建材厂，租赁期限十年，分两期，第一期为五年自2014年1月1日至2018年12月31日止，每年租金为69600元，五年后如希望继续租赁，双方另行协商，并同时约定“乙方（高秀峰）在承租期内，如甲方（凌云建设公司）终止合同，导致乙方损失，则甲方需赔偿乙方所有固定资产投资”。协议订立后，高秀峰投入了资金修建了厂房，工程分两部分，第一部分为土地平整、硬化土地道路，由案外人蔡辉承包，完工后付工程款230100元，第二部分为建厂房，添置机械设备，由案外人毛红林承包，双方签订了承包合同，完工后付工程款506756元。工程完工后高秀峰成立了“昌源新型建材厂”，并投入生产经营。第一期租赁期满后，凌云建设公司决定不续租，并书面通知高秀峰拆迁厂房，高秀峰遂自行将厂房拆除另建。一审法院认为，高秀峰与凌云建设公司签订的《租赁协议书》中约定:高秀峰承租凌云建设公司位于大胜工业园卓励电子厂内办公楼后侧的全部空地创办新型建材厂，租赁期限十年，分两期，第一期为五年自2014年1月1日至2018年12月31日止，每年租金为69600元，五年后如希望继续租赁，双方另行协商，并同时约定“乙方（高秀峰）在承租期内，如甲方（凌云建设公司）终止合同，导致乙方损失，则甲方需赔偿乙方所有固定资产投资”，该协议合法有效。合同签订后，高秀峰投入了资金建设了新型建材厂并进行经营，第一期五年期满后，凌云建设公司决定不续租。本案中双方争议的焦点为，按合同约定第一期五年租赁期满后凌云建设公司决定不向高秀峰续租是否构成违约？凌云建设公司认为合同仅明确约定了五年的租赁期限，至于另外所谓的五年期限，只能认为是后期续租“意向”，其不具有要约与承诺的构成要件，不产生合同效力，对此一审法院认为，按照双方的约定租赁期限十年，高秀峰的投资及经营“意向”实际上是按租赁十年规划的，第一期租赁期满后，除非不可抗力或法定事由，凌云建设公司应按照合同约定向高秀峰继续租赁，但凌云建设公司拒绝向高秀峰续租，导致高秀峰将厂房拆除并搬迁另建，造成高秀峰经济损失，按合同约定依法应当赔偿，故高秀峰要求凌云建设公司赔偿其部分损失合理合法，予以支持。高秀峰的实际损失依法核定为736856元（土地平整230100元+建厂房506756元），其他损失未提供证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：由凌云建设公司赔偿高秀峰损失368428元（736856元×50%）。上述应履行义务，限于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费8120元，减半收取4060元，由高秀峰负担500元，由凌云建设公司负担3560元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查，案外人毛红林与高秀峰于2013年11月17日签订了承包合同，完工后付工程款506756元，具体明细：1.新建厂房两栋258960元（建筑面积996平方米）；2.新建工人住房62400元（建筑面积240平方米）；3.旧厂房翻新及维修63364元（建筑面积868平方米）；4.水电承包122032元（996平方米×58元/平方米+240平方米×58元/平方米+868平方米×58元/平方米）。2019年4月10日，高秀峰与案外人毛红林签订厂房拆迁包安装合同，对钢构厂房拆除及安装和水电拆除及安装等进行了约定。2019年6月16日，桂林代表凌云建设公司向高秀峰发出《关于大胜工业园卓励电子厂内办公楼后侧空地期到期的告知函》，告知：由于高秀峰生产产品经县环保督查局多次检测不符合国家环保标准，并要求整改，多次催促关停，所以我方决定该协议二期五年不再续签，并且我方在2018年12月31日前口头多次告知了高秀峰，希望高秀峰作好搬迁准备；另外高秀峰在2018年12月31日后未前来协商二期五年续租事宜，更没有履行上缴租金义务，根据协议相关条款约定，属自动终止租赁协议。在此，我方声明不承担终止合同所导致高秀峰的任何责任。本院认为，凌云建设公司上诉主张租赁期限为5年，合同已期满，凌云建设公司不承担赔偿责任。对此本院认为，本案双方签订的《租赁协议书》中第二条对租赁期限及租金约定“租赁期限十年，分两期。第一期为五年自2014年1月1日至2018年12月31日止，每年租金为69600元，高秀峰在每年年前付清当年租金。五年后如高秀峰希望继续租赁，则甲乙双方另行协商。”合同中双方明确约定租赁期限为十年，同时对租赁位置、范围、用途、第一期五年租金及支付期限和方式及其他事项进行约定，仅对第二期五年的租金约定另行协商。因凌云建设公司对第二期租赁期五年向高秀峰作出承诺另行协商，但第一期到期后凌云建设公司以高秀峰生产产品经县环保督查局多次检测不符合国家环保标准为由单方面于2018年12月31日前决定第二期五年不再续租，凌云建设公司未提供证据证明高秀峰生产产品经县环保督查局多次检测不符合国家环保标准，另即使高秀峰生产产品不符合国家环保标准，也由环保部门依法进行处理，凌云建设公司以上述理由主张不再续租不成立，其行为违反了双方合同约定，故凌云建设公司应对高秀峰损失承担赔偿责任。凌云建设公司上诉主张高秀峰提供的其与毛红林之间的证据日期不符自相矛盾，不具有真实性，为伪证。对此本院认为，经当庭核实，高秀峰提供的证据中的毛红林领款单和高秀峰与毛红林签订《承包合同》的时间均为2013年11月17日，并无日期不符。一审法院对毛红林与高秀峰的两份合同及履行进行了核实，且与高秀峰在租赁土地上建设厂房和2019年4月拆迁的事实相印证，故一审法院认定该事实正确，本院予以维持。凌云建设公司该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。高秀峰起诉主张损失为：建厂房511396元，土地平整230100元，办公间费用36800元，拆迁费用135920元，合计914216元。一审时其仅提供证据证明建厂房和土地平整费用为736856元（其中含两幢钢构厂房建设费用258960元、水电用料122032元），对未提供证据证实的损失，不予支持。因高秀峰已将原钢构厂房拆除重新安装到他处继续使用，并对原厂水电等进行拆除搬迁安装，故已拆迁的两幢钢构厂房费用258960元和水电用料122032元不应赔偿。一审判决对损失金额认定有误，本院予以纠正。凌云建设公司应赔偿高秀峰损失为177932元[（736856元-258960元-122032元）×50%]。综上所述，凌云建设公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初3177号民事判决；二、由湖北凌云建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿高秀峰损失177932元；三、驳回高秀峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4060元，由高秀峰负担2130元，湖北凌云建设工程有限公司负担1930元；二审案件受理费8120元，由高秀峰负担4260元，湖北凌云建设工程有限公司负担3860元。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  易树龙审判员  姚 彬二〇二〇年八月五日书记员  严锦霞