湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6130号原告长沙市星彩教育咨询有限公司，住所地:湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路468号郡原生活广场3栋212房。法定代表人刘敏，系该公司董事长。委托代理人邓程，湖南商周律师事务所律师。被告王胜章，男，1966年2月19日出生，汉族，住河南省长垣县。委托代理人刘波，湖南野旷律师事务所律师。委托代理人王庆飞，男，1991年12月27日出生，汉族，住河南省长垣县。系被告王胜章儿子。被告龚珊，女，1990年2月8日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人曹杰，湖南言顺律师事务所律师。原告长沙市星彩教育咨询有限公司（以下简称“星彩教育公司”）诉被告王胜章、龚珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告星彩教育公司的法定代表人刘敏及委托代理人邓程，被告王胜章的委托代理人刘波、王庆飞，被告龚珊的委托代理人曹杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星彩教育公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告王胜章向原告返还房屋占有使用费18240元；2.判令被告龚珊向原告返还押金10000元；3.判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由如下：被告龚珊承租被告王胜章所有的位于长沙市岳麓区。租赁期限内，被告龚珊将房屋转租给原告，双方于2018年9月30日签订《门面转租协议》约定租金16000元／月，自2019年2月起，租金每年在原有的租金基础上递增10%,并约定自合同签订之日起向被告龚珊支付押金10000元。原告承租涉案房屋后用于教育培训，因租金较高且商铺可利用的面积较小，原告于2019年10月19日向被告龚珊发出解除合同的通知，被告龚珊亦同意解除合同，双方约定《门面转租协议》于2019年10月底解除。因搬离涉案商铺需要清洁，原告遂向被告龚珊申请延缓两天搬离，被告龚珊亦同意了原告的申请。2019年11月1日，因被告龚珊未及时向被告王胜章支付房屋租金，被告王胜章于2019年11月1日要求原告向其支付20000元房屋占有使用费，否则只能停课，原告为保障正常教学向被告支付了20000元房屋占有使用费，双方同时约定多退少补。2019年11月3日，原告从涉案商铺中搬离，并多次要求被告王胜章退还剩余的房屋占有使用费，但被告王胜章拒不退还。现原告与被告龚珊之间的租赁合同关系已经解除，押金作为预付款，应当依法予以返还。对上述款项，原告多次催要，被告拒不支付。故为维护原告的合法权益，原告具状至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王胜章辩称，被告王胜章并不清楚原告与被告龚珊之间的转租关系，被告王胜章收取的20000元属于应当由被告龚珊正常支付的租金。被告龚珊辩称，被告龚珊与原告之间的转租合同关系并未正式解除，从原告法定代表人刘敏与被告龚珊之间的聊天记录中无法看出双方已经就合同解除达成合意，故被告龚珊无需返还房屋押金。经审理查明，被告王胜章系涉案位于长沙市岳麓区房屋的所有权人，刘敏系原告星彩教育公司的法定代表人。2013年12月1日，被告王胜章（甲方）与被告龚珊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告王胜章将其所有的位于长沙市岳麓区房屋出租给被告龚珊用作商业使用，建筑面积为155.8平方米。租赁期内甲方不得干涉乙方转让或转租门面，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。乙方可以根据商业需要进行装修装饰。租赁期限为10年，自2013年12月1日至2023年12月1日止，第一年租金为24万元，且租金从第二年起在原租金的基础上按5%每年递增。乙方在合同签订之日向甲方支付10000元履约保证金。被告龚珊已将涉案房屋的租金支付至2019年10月31日。2018年9月30日，被告龚珊（甲方）与原告星彩教育公司的法定代表人刘敏（乙方）就涉案房屋的转租事宜签订一份《门面转租协议》约定：“甲方同意将自己承租的位于长沙市的门面转租给乙方使用，面积为155.8平方米，并保证乙方同等享有甲方原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转租期满后，租期按原租赁合同顺延，若甲方不再租原房东的房屋并由乙方与原房东按原合同条款重新签订租赁合同（转让费用三方协商，并与当时市场价享有优惠和优先权）。甲方若继续与原房东续签订租赁合同不影响甲乙方租期自动顺延。二、租赁时间：租期从2018年10月1日到2022年10月1日。三、首次租金：16000元／月（不含税）。2019年2月起，租金每年在原有的租金上递增10%,且要求季度支付给甲方。四、门面转租给乙方后，乙方同意代替甲方向原房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款。五、乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。六、乙方于本合同签订之日起向甲方支付押金10000元。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙。七、乙方接手前按转让合同条款执行职责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。八、自签订租赁合同起，所有水电物业费用由乙方自行承担。九、违约责任：（1）甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转租，保证水电的正常使用，应该按时交付门面，超过7天乙方有权解除合同；（2）乙方应该按时接收门面，超过7天甲方有权解除合同；（3）租金按每季度一付，乙方必须在每季度到之前提前半个月交付房屋给甲方，否则甲方有权收回门面，由此造成的一切损失由乙方承担。九、如因自然灾害等不可抗力因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁门面，需要申请原房东按照转让费用标准比例补偿。本协议未尽事项双方协商补充，本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。”上述合同签订后，被告龚珊将涉案房屋交付给原告使用，原告向被告龚珊支付了10000元押金。原告接手涉案房屋后用于开办教育培训机构，名为“星彩艺术中心”。2019年10月19日，原告的法定代表人刘敏通过微信向被告龚珊提出解除合同，消息内容如下：“刘（刘敏）：龚老师，我们后面估计不会租这里了，因为确实不好发展，不好意思啊……龚（龚珊）：那你们现在是搬走了吗？刘：还没有，在谈新的门面。龚：好的，那合同是10月底到期哦。刘：我们也在转门面，但是看的比较多，基本上没什么人确定有意向，因为格局和装修。我知道。我先跟你讲一下。龚：OK。”2019年10月30日，刘敏与被告龚珊的微信聊天内容如下：“龚：刘老师，今天是31了哦。刘：龚老师，我们上面明天可以差不多可以完工，但是要搞卫生，看能不能再呆两天，要不我们就只能停课了。龚：那倒是没问题了，两天，但是，那11月份呢，11月份如果你这边不弄的话，我就只能把房子收回了，那你就不能转让了……”2019年11月1日，因被告龚珊未向被告王胜章支付2019年10月31日之后的房屋租金，被告王胜章遂到原告要求其支付租金否则将涉案房屋上锁，原告遂于当日向被告王胜章支付了20000元款项，被告王胜章亦向原告出具了《收条》一份，载明：“今收到星彩艺术中心租金20000元整（贰万元整），多退少补。2019年11.1王胜章135……身份证410728……”2019年11月3日，原告星彩教育公司从涉案房屋中搬离撤场。2019年11月5日，原告将涉案房屋钥匙交还给被告王胜章，王胜章将房屋收回后重新对外张贴了招租告示。后原告与被告王胜章就款项退还事宜协商未果。原告遂诉至本院。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《收条》、长沙市星彩教育咨询有限公司工商登记截图、《门面转租协议》、《房屋租赁合同》、视听资料（光盘）、原告星彩教育公司的法定代表人刘敏与被告龚珊的微信聊天记录截图、长沙市岳麓区咸嘉湖街道银谷国际社区人民调解委员会出具的《证明》、照片予以证实，本院予以确认。本院认为，原告星彩教育公司的法定代表人刘敏与被告龚珊签订的《门面转租协议》、被告龚珊与被告王胜章签订的《房屋租赁合同》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，合同当事人均应严格依约履行各自的合同义务。被告龚珊与被告王胜章签订的《房屋租赁合同》中已经明确约定，被告龚珊有权将涉案房屋进行转租，被告王胜章不得干涉，由此可知，被告龚珊拥有涉案房屋的转租权。关于原告要求被告龚珊退还房屋押金10000元的主张，从原告提交的其法定代表人刘敏与被告龚珊的微信聊天记录可知，双方已经就解除门面转租协议达成合意，双方签订的转租协议于2019年10月底解除，且原告已从涉案房屋撤场并将钥匙交还给被告王胜章，故原告与被告龚珊之间的转租关系事实上已经解除，对原告交纳的10000元房屋押金，被告龚珊理应予以返还。关于原告要求被告王胜章退还房屋占有使用费18240元的主张，根据被告王胜章向原告出具的《收条》，对原告支付给被告王胜章的20000元按照多退少补的方式处理。因原告星彩教育公司已从涉案房屋撤场并于2019年11月5日将涉案房屋钥匙交还给被告王胜章，故对2019年11月1日至2019年11月5日期间的房屋占用费，原告理应予以支持，对2019年11月5日之后原告多支付的款项，被告王胜章理应退还给原告。对房屋占用费的计算标准，因被告王胜章与原告未明确约定，故本院参照原告与被告龚珊签订的《门面转租协议》中约定的租金标准予以计算。综上，核减原告应当支付给被告王胜章的房屋占有使用费后，被告王胜章还应退还原告的款项为20000元-16000元/月×（1+10%）÷30天×5天=17066.67元。虽然被告王胜章主张其收取的原告20000元款项属于被告龚珊应当向其支付的租金，但是根据合同相对性原则，原告与被告王胜章之间并不存在直接的租赁合同关系，其无权向原告收取房屋租金，故对被告王胜章的上述答辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、限被告王胜章于本判决生效之日起十日内退还原告长沙市星彩教育咨询有限公司房屋占有使用费17066.67元；二、限被告龚珊于本判决生效之日起十日内退还原告长沙市星彩教育咨询有限公司押金10000元；三、驳回原告长沙市星彩教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取253元，由被告王胜章负担153元，由被告龚珊负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年八月七日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。