广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2470号原告：罗创雄，男，汉族，1974年2月7日出生，住广东省东莞市*****排四村18号，公民身份号码为441************472。委托诉讼代理人：黄丽东，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵路根，广东星啸律师事务所律师。被告：东莞市****旅游开发有限公司（以下简称梦幻田园公司），住所地为广东省东莞市******崖山岭。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：余韦，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑仪，广东坤益律师事务所律师辅助人员。原告罗创雄诉被告梦幻田园公司土地承包经营权出租合同纠纷（立案案由为租赁合同纠纷）一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵路根、被告的委托诉讼代理人余韦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请如下：1.被告向原告支付拖欠的租金（从2016年9月1日开始按照每月10000元的标准计算至被告付清之日）；2.被告承担诉讼费。事实理由如下：原告与东莞市******民委员会（以下简称黎村村委会）于2008年8月21日签订土地租赁合同，黎村村委会将位于东莞市*****高架桥两侧的土地出租给原告使用，承租期限为30年，从2009年1月1日至2038年12月31日止，原告用于发展种植绿化苗木、花卉等相关项目，如转租须经黎村村委会同意。2011年9月6日，东莞市*****股份经济联合社（原黎村村委会，以下简称黎村股份联合社）与原告、被告（原东莞市天下粮仓实业投资有限公司）签订土地租赁合同，合同约定，黎村股份联合社同意将原告租用的坐落于黎村高架桥下两侧土地出租给被告使用，出租的土地面积约为2788.60平方米及租赁北门村小组8亩地。面积2788.60平方米土地的租赁期间从2011年9月1日至2038年12月31日止；北门村小组8亩土地租赁期间从2011年9月1日至2019年8月31日。两块地的土地使用权年租金标准在第一个十年为每年120000元，第二个十年为每年150000元，第三个十年为每年180000元。合同签订后，被告一开始能按期支付租金，但从2016年9月起拖欠租金。被告辩称：首先，其不是本案适格的诉讼主体，原告要求被告支付租金无事实依据。实际与原告存在租赁关系的是东莞市**风光旅游开发有限公司（以下简称田园风光公司），温晨光。原告出具的收据显示，一直是田园风光公司、温晨光交租，他们是实际承租人。其次，原告不是本案适格的诉讼主体，按土地租赁合同约定，丙方不准时付款的，应向甲方即黎村股份联合社支付违约金，故案涉合同享有权利的是黎村股份联合社，不是原告。再次，退一步讲，即使丙方需要支付租金，原告请求的金额错误。土地租赁合同显示两块地总面积为8122方，这两块地的租金标准为每年12万，每方每年14.80元。合同第五条约定，原租北门村小组地的租金由原告支付给黎村股份联合社，因此，只有2788.60方得地需要支付租金，每年租金为41271元，每月3439元。最后，本案于2020年2月立案，原告请求从2016年9月开始的租金，2017年2月前的租金已经超过了诉讼时效。经审理查明，2008年8月21日，原告和黎村村委会签署土地租赁合同，其中约定：黎村村委会将座落于黎村高架桥两侧的土地承包给原告，从2009年1月1日至2038年12月31日，每年租金30000元，每满十年租金递增10%，土地发展项目用于种植绿化苗木，花卉等相关项目。合同所附的黎村站花木场用地红线图上显示一块面积为8290.20平方米、一块1157.30平方米、一块1631.30平方米。2011年9月6日，黎村股份联合社与原告、被告（原天下粮仓公司）签署土地租赁合同，其中约定：黎村股份联合社同意将原告原租用坐落于黎村高架桥下两侧土地出租给被告用作生态旅游配套使用，出租的土地面积为2788.60平方米及租赁北门村小组8亩地；面积2788.60平方米土地租赁期间从2011年9月1日起至2038年12月31日，北门村小组8亩土地租赁期间从2011年9月1日至2019年8月31日；两块地土地使用权年租金标准在第一个十年为每年120000元，第二个十年为每年150000元，第三个十年为每年180000元；如被告不能按时支付租金，按拖欠总额每天计收滞纳金1%向黎村股份联合社支付违约金；逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐，黎村股份联合社有权终止合同；黎村股份联合社、被告双方同意每月30日前缴纳当月租金；原告原租北门村小组剩余8年期限内租金仍有原告按原合同交租；原告仍须执行与黎村股份联合社于2008年8月21日签订的土地租赁合同书。原告提交了东莞银行存款账户回单，其显示2014年10月15日，温晨光向原告转账40000元；2014年12月29日，叶少娟向原告转账20000元；2015年9月1日，田园风光公司向原告转账60000元，附言备注为“地租”；2016年3月25日，田园风光公司向原告转账50000元，附言备注为“2015年3月到2015年7月地租”；2017年1月25日，田园风光公司向原告转账30000元，附言为“地租”；2017年7月10日，温晨光向原告转账50000元，附言为“地租”。原告提交了六份收据，其显示2014年10月25日收到田园风光公司交的2014年1月-4月租金40000元；2014年12月30日收到田园风光公司交的2014年5月-6月租金20000元；2015年2月28日收到田园风光公司交的2014年7月-8月租金20000元；2015年9月1日收到田园风光公司交的2014年9月-2015年2月租金60000元；2017年1月25日收到田园风光公司交的2016年1月-3月租金30000元；2017年7月10日收到田园风光公司交的2016年4月-8月租金50000元。被告申请追加田园风光公司和温晨光为本案的共同被告，其主张与原告存在租赁关系的是田园风光公司和温晨光；原告主张案涉租赁合同系被告与原告签署，田园风光公司及温晨光代被告支付过租金，但田园风光公司和温晨光并不是实际承租人，原告对田园风光公司和温晨光没有诉讼请求，故其明确不要求追加田园风光公司和温晨光为本案的共同被告。本院向黎村股份联合社调查，黎村股份联合社陈述，2011年9月6日的土地租赁合同是原告租给被告（原天下粮仓公司），被告向原告付租金，不是向黎村股份联合社付租金；北门村小组的8亩地是北门村小组和原告在2010年1月1日签订的合同，原告交租金给北门村小组；合同所涉及的土地现状是被告修建了梦幻田园项目的大门、办公房，项目停了，但一直被占用着。黎村股份联合社向本院提供了一份原告和北门村民小组的农田租赁合同，租赁面积8亩，用途是种植花卉、树木，租赁期限从2010年1月1日至2019年12月30日。原告庭审时陈述，2019年9月北门村的8亩地已经由村委会收回，其当庭明确租金的计算方式为：2016年9月1日至2019年8月31日，每月租金10000元；2019年9月1日开始，按照实际占用的2788.60平方米、每月3440元的租金计算至被告付清之日。另，本院向东莞市自然资源局发函调查，该局回复：面积为1157.30平方米和1631.30平方米的土地属于黎村股份联合社农民集体所有，土地利用现状地类均为未利用土地（其他草地），与1157.30平方米相邻的8亩地属于黎村北门股份经济合作社农民集体所有。其回函所附的土地利用总体规划图显示1631.34平方米的土地规划用途为建设用地，1157.35平方米的土地中有394.06平方米的土地规划用途为建设用地，有763.29平方米的土地规划用途为未利用地；与1157.35平方米土地相邻的地块规划的用途大部分为耕地、小部分为园地、未利用地、建设用地。被告于2010年4月28日成立，经营范围为：旅游项目投资开发，实业投资，物业管理，农业相关技术开发、技术咨询、技术推广服务，有关企业投资的咨询服务（不含证券及期货的咨询服务），企业营销策划，种植销售水果、蔬菜、花卉。案外人田园风光公司于2012年8月30日成立，法定代表人为温晨光，经营范围为：旅游项目投资开发，实业投资，物业管理，农业相关技术开发、技术咨询、技术推广服务，有关企业投资的咨询服务（不含证券及期货的咨询服务），企业营销策划，种植销售水果、蔬菜、花卉，销售旅游纪念品。温晨光系被告的股东之一。温晨光参与案件庭审的旁听，本院向其调查时，其陈述，案涉土地的项目是以被告的名义去立项，后来因为有的股东不认可，为了继续这个项目，其以个人名义支付租金，到2014年7、8月之后，这个项目主要就是其以案外人田园风光公司的名义来推动开发，后面的租金都是田园风光公司支付的；在案涉土地上建设了一些基础设施，没有投入使用；2014年之前都是以被告的名义投资建设，之后其以田园风光公司的名义继续推进项目投资建设了一些设施。以上事实，有原告提交的合同、收据以及本院庭审笔录、调查笔录、补充质证笔录等附卷为证。本院认为，原告作为黎村的村民，其向黎村股份联合社和黎村北门村小组承包经营土地的事实清楚，按照现行法律规定，其享有土地承包经营权，并可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权。原告与被告在2011年9月6日签署合同的事实清楚，合同中约定被告租赁的土地的位置及面积清楚，原告依据该合同起诉要求被告支付租金，故本案案由应当为土地承包经营权出租合同纠纷。经调查得知，案涉的2788.60平方米土地现状为未利用地，但其规划的用途中有部分为建设用地，有部分为未利用地，而北门村小组的8亩地部分规划用途为农用地、部分为建设用地、部分为未利用地，前述合同中约定将这些土地租用来作为生态旅游配套使用。按照现行土地管理法的规定，旅游用地属于建设用地，故该合同约定的部分土地用途违反了现行的土地管理法的相关规定。现行的农村土地承包法明确规定土地经营权的流转遵循的原则之一不得改变土地的农业用途。案涉合同中部分土地经营权流转违反了现行法律关于土地用途的强制性规定，若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，故案涉土地的经营权出租的合同存在部分有效、部分无效的情形，但因各类用途的土地的范围无法明确区分，故案涉土地经营权的出租合同只能认定为全部无效。尽管如此，占用土地的一方应当参照合同约定的金额支付占用费。且被告一直占用案涉土地，没有及时支付租金或者占用费的违约行为是持续的，被告提出诉讼时效的抗辩不成立。本案争议焦点为：案涉合同的相对方？原告主张的租金计算方式是否成立？关于第一个争议焦点，被告主张案涉合同的实际承租人为案外人田园风光公司和温晨光，且收取租金的一方为案外人黎村股份联合社。首先，根据本院向黎村股份联合社的调查，其确认收取该份合同约定的租金的权利人系原告，而不是黎村股份联合社。按照现行法律规定，土地经营权流转的价款应当由当事人双方协商确定，流转的收益归承包方所有，故原告作为案涉土地的承包方诉请租金并无不当。其次，签署合同的一方系被告，原告提交的支付租金的收据显示支付租金的相对方系温晨光和田园风光公司，被告认为其代温晨光和田园风光公司签署合同而实际承租人系温晨光和田园风光公司，原告明确其仅要求由被告支付租金，而对温晨光和田园风光公司没有诉讼请求，故本院没有追加温晨光和田园风光公司为本案的共同被告。被告作为签署合同的一方当事人，合同中明确约定其从原告处承租经营案涉土地，其在签署合同时并没有向原告表明其作为其他人的代理人的身份，在之后的合同履行过程中，也没有明确与原告约定将案涉承包的土地的经营权再次流转给温晨光和田园风光公司，原告认为温晨光和田园风光公司代被告支付租金并无不当，其要求被告支付租金的主张成立。关于第二个争议焦点。按照合同约定的支付租金的金额，2011年9月1日至2021年8月31日的每年租金120000元，即每个月10000元，与原告提交的已付租金的证据相符。原告主张被告从2016年9月1日开始没有支付租金，被告没有提交证据证明其已经支付了相应款项，被告作为履行付款义务一方应当承担举证不能的法律后果。因北门村的8亩土地在2019年8月31日已经由北门村收回，原告主张2016年9月1日至2019年8月31日期间的费用按照每月10000元计算并无不当，经核算36个月，合计360000元。2019年9月1日起，原告有权主张的占用费涉及的面积为2788.60平方米，按照合同约定的标准折算该部分土地的费用约为每月3440元，被告应当参照该标准支付每月的占用费，直到实际返还土地的经营权之日。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第九条、第十一条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院判决如下：一、限被告东莞市****旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗创雄支付2016年9月1日至2019年8月31日期间的占用费360000元；二、限被告东莞市****旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗创雄支付2019年9月1日之后的占用费（按照每月3440元的标准计算至实际交还案涉2788.60平方米土地的经营权之日）；三、驳回原告罗创雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6952元，由原告罗创雄负担205元，由被告东莞市****旅游开发有限公司负担6747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  管 燕人民陪审员  何昭霞人民陪审员  庾焕波二〇二〇年八月十四日书 记 员  黎珈瑜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第二条本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。第九条承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。第十一条农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。第三十七条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第三十九条土地经营权流转的价款，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。