北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终4772号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京毛线厂，住所地北京市丰台区方庄芳星园二区甲3号。法定代表人：张建海，厂长。委托诉讼代理人：王雷生，男，北京毛线厂职工。委托诉讼代理人：卫爱民，北京护宪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金利来源投资集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区和平西街21号。法定代表人：周子涵，董事长。委托诉讼代理人：韩洪涛，北京市尚荣信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周坚，江苏博爱星律师事务所律师。上诉人北京毛线厂（以下简称：毛线厂）因与上诉人北京金利来源投资集团有限责任公司（以下简称：金利来源公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛线厂上诉请求撤销一审判决第二项，依法改判金利来源公司按照合同规定承担物业管理服务费8497280元，承担违约金26841408元；本案的全部诉讼费用由金利来源公司承担。事实和理由：一、关于2013年4月1日至2014年6月30日期间的物业服务费及2014年7月1日至2016年5月27日腾退房屋期间的物业服务费没有事实及法律依据。我方认为在合同解除之后物业服务无法停止，例如消防、给排水、电力等项目，其构成了物业服务费的主要部分，一审判决金利来源公司承担20%的物业服务费没有事实依据；根据最高人民法院关于物业案件审判精神和司法实践，结合本案实际情况，对合同规定的物业费收费标准进行打折判决没有法律依据。二、关于违约金有失偏颇，应当予以纠正。一审法院认定合同关于违约金约定过高，根据金利来源公司的请求予以减少，但在本案中，由于金利来源公司的起诉行为给我方造成了长达38个月的商厦空置期，直接损失达8000多万元，综合考虑全案案情的话，我方认为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算过低；三、由于金利来源公司违反合同规定形成本案，责任在于金利来源公司，根据人民法院关于诉讼费负担的规定，一审判决由我方承担196530元诉讼费欠妥。金利来源公司上诉请求我方不同意支付毛线厂物业服务费及违约金。事实及理由：一、商厦的物业管理与一般的物业管理是有区别的。本案没有装修，亦未交付，没有作为商厦开业，其管理是低水平的，一审法院酌情减少物业费，我们认为是合理的，但是我们认为我方不应该负担那么多；二、双方签订的物业管理合同已经解除，权利义务已经终止，我方没有义务支付物业费，毛线厂没有按照合同约定履行义务，其为了自身的利益需要对物业进行管理，这不是基于双方签订的物业管理合同。三、成立招商部提供服务是从租赁房屋开始，后期我方就停顿了，这方面投入较多的物业服务业不需要了，一审判决酌减了40%，我们认为比例过高，是不适当的。三、房屋空置期判决我方支付租金，在物业服务合同解除后，所有的费用都应该是毛线厂自己承担，在收取我方高额租金后应该有相应的人工成本保障。四、我方当时发了解除通知后要求毛线厂立即搬出商厦，对方未及时腾退，在这种情况下，为了维护大厦的基本安全，提供物业服务是必然产生的。五、最高人民法院再审的判决中维护了租赁合同的合法性及有效性，据此产生的权利义务关系应该得到法院的确认，所产生的费用应该由毛线厂承担。毛线厂向一审法院起诉请求：１．确认双方于2012年5月16日签订的《物业管理服务合同》于2014年7月1日解除；２．金利来源公司支付物业管理服务费8497280元，并支付违约金26841408元；3.防冻液112000元；4.诉讼费由金利来源公司承担。金利来源公司向一审法院提出反诉，请求：1.撤销双方签订的《物业管理服务合同》；2.由毛线厂承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2012年5月16日，毛线厂(甲方)与金利来源公司(乙方)签订《物业管理服务合同》,约定：甲方将其拥有的坐落于北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号的商厦物业（现名为：贵友商厦（已租给北京银行和北京金宝通汇商贸有限公司的面积除外））以现状出租给乙方，租赁面积为：24992平方米，供乙方经营使用。（具体范围及面积详见附件《方庄商厦各楼层平面图》）；第二条物业管理范围。物业管理范围为《商厦租赁合作协议》中双方约定租赁的标的物及门前广场、四周通道、设备设施等资产在内的管理服务；第三条甲方日常管理范围、内容、服务职责和要求。（一）建筑物管理。（二）设备设施管理。1、中央空调；按照商场营业时间和气象条件，合理安排运行管理和值班人员，确保正常供应。负责设备、设施的维护、检修、保养、清洗等工作，确保设备、设施处于完好工作状态；2、消防安全系统……；3、给排水系统……；4、电力供应系统……；5、负责标的物的基础设施和公共照明及插座维修、基础设施的强、弱电（含监控、电话、网络等）系统的运行管理和维护、保养及检修工作；6、负责电梯设备的运行管理、维护、保养及检修工作，确保设备始终处于完好工作状态，并按照政府主管部门的要求定期提交合格的年检报告；7、上述项目甲方负责维护、保养及检修工作并承担相关费用，日常低值易耗品除外；8、日常低值易耗品包括但不限于：基础照明的格栅灯具．环形灯具、筒形灯具、泛光灯具、应急照明、安全出口标识所属的灯管、灯座或灯角、开关、插座、镇流器、逆变器及充电电池等，自来水系统中的龙头、冲洗阀，门窗玻璃、地簧、锁具、合页、闭门器等附件材料费由乙方负责；第四条管理服务期限。自物业移交乙方之日起至《商厦租赁合作协议》终止之日止；第五条管理服务费用及支付方式。（一）本物业的物业管理服务费标准为每建筑平米每月10元，前三年每年物业服务费为人民币2999040元。物业管理服务费标准每三年递增5%。（二）支付方式：首年物业管理服务费一次性支付，支付日期为乙方接收物业后15个工作日内，第二年开始按季支付（支付时间详见《支付时间表》）。（三）结算方式：支票或转账方式；第六条双方的权利义务……（二）乙方的权利义务4、保安保洁由乙方委托专业公司提供服务，甲方予以配合……6、低值易耗品由乙方负责采购，甲方负责安装；第七条违约责任（一）乙方逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的千分之五的标准支付违约金……（三）因甲方原因造成乙方不能正常经营的，须承担乙方及受影响的第三方的相应损失；造成停业的须承担乙方及第三方的全部损失。商厦物业费支付时间表显示：从第二年开始，物业服务费按季支付，支付时间分别为2014年4月10日、2014年7月10日、2014年10月10日、2015年1月10日，此后支付时间以此类推。其中，第一年全年和第二年的第四季度分别免除2个月物业费。合同签订之后，金利来源公司公司未支付过物业管理服务费。2012年5月16日，金利来源公司与毛线厂还签订了《合作协议书》、《商厦租赁合同》。《合作协议书》主要约定：金利来源公司作为战略投资者，以增量改制方式参与毛线厂的整体改制。对毛线厂的所有资产评估后，以净资产投入改制后的公司，金利来源公司以其持股比例对应的资产注入，持有改制后企业不低于51%的股权。乙方垫付资金并调动其他资源，协助甲方进行与商建公司的诉讼，解决甲方的历史遗留问题。合作经营模式下的约定：本合作协议生效后，截至新公司成立之日，毛线厂将方庄商厦作为合作经营的标的，以租赁方式出租给金利来源公司，具体按照《商厦租赁合同》执行。为了合作经营的方便，双方设立项目公司，具体负责方庄商厦的经营。毛线厂负责方庄商厦、亦庄厂区的物业管理服务工作，方庄商厦的物业管理费用按照《商厦租赁合同》的约定和物业管理协议执行，亦庄厂区的物业管理费用按当时的市场价格执行。本协议签署后，毛线厂厂区物业的规划和建设即由金利来源公司牵头负责，毛线厂予以全力配合。按北京市现行土地政策及基本建设相关规定，双方商定，亦庄厂区开发项目采取“毛线厂出地、金利来源公司出资、利益共享、风险共担”的合作开发方式，由双方共同进行亦庄开发项目的开发建设工作，项目审批手续及开发建设等具体工作均由金利来源公司负责，所需全部费用均由金利来源公司支付，毛线厂予以全面配合。《商厦租赁合同》主要约定：毛线厂将其拥有的座落在北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号的商厦(以下简称“标的房产”)，以现状出租给金利来源公司，供金利来源公司经营使用(由于历史遗留问题，目前该商厦因毛线厂与原合作建设方存在争议，尚没有办理产权证书，相关资料不全)；标的房产的性质为商业用房，建筑面积共计24992平方米(不含已租给北京商业银行和北京金宝通汇商贸有限公司的面积)，共七层，其中地上五层、地下一层为商业，地下二层为设备层，具体范围及面积详见附件《方庄商厦各楼层平面图》；本合同租赁物还包括附属设备设施：消防设施、给排水、供电系统、天然气设施、监控设备设施、电话线路、电梯、中央空调系统等，具体见附件《附属设施设备清单》。租赁期限为20年，自2012年10月1日起至2032年9月30日止。标的房产的日租金标准为每平方米2.8元（不含物业管理费用）；标的房产的免租期共4个月，第一年第二年每年免租2个月租金，在第一年、第二年最后一个付款期各免租2个月。本合同双方签署生效后，毛线厂应于2012年10月8日前将标的房产在水、电、暖、空调等现有设施情况正常状态下交给金利来源公司使用，具体时间以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。如交付确认书在合同约定交房日之后，按照本合同约定的违约金条款执行。如双方继续履行租赁合同，则租赁期限、付款日顺延。租赁期间，金利来源公司应服从毛线厂统一的物业管理，并承担物业管理费。具体以物业管理协议为准。上述合同签订后，毛线厂并未依约于2012年10月8日前将涉诉房屋交付给金利来源公司。2012年11月3日，毛线厂(甲方)、贵友大厦公司(乙方)与金利来源公司(丙方)签订《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》。该三方协议约定，鉴于甲乙双方于2002年5月30日签订并一直履行的涉诉房屋的《租赁合同》（建筑面积为24992平方米）于2012年8月31日到期；甲丙双方于2012年5月16日签订《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》已经生效。甲乙丙三方均同意在《租赁合同》到期后，给予乙方六个月的商厦租赁过渡期，即自2012年9月1日起，到2013年2月28日止。过渡期满，进入一个月的撤场期。乙方撤场后，商厦由甲方或甲方指定的丙方接收，由丙方承租。甲丙双方签订的《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》所有条款的履行均顺延半年(停车场除外，停车场由甲丙双方共同管理、共同维权、共同承担结果)。甲方给予乙方一个月的撤场期，乙方最迟在2013年3月25日完全腾退并撤出商厦，甲方最迟于2013年3月31日向丙方交付商厦。甲方同意于本协议签字后五个工作日内向丙方支付过渡期履约保证金1500万元。该履约保证金于乙方如期撤场后五个工作日内返还给甲方(不计利息)。若2013年3月31日前乙方未能腾退并撤出商厦，则履约保证金1500万元作为违约金不予退还。增加六个月过渡期，不仅完全打乱了丙方的工作计划，也带来了经济损失。主要有：1、资金的财务成本和机会成本；2、预期收益的滞后造成的违约风险和损失；3、人力资源及商业资源方面的损失；4、外围招商团队的费用和媒体推广及宣传费用；5、工程前期费用等五个方面。经测算此五项损失合计约为2100余万元（最终由法院根据相关证据确认）。综合考虑各方面因素，丙方同意承担上述所有损失，以此表示丙方的合作诚意。但是，过渡期满后（包括撤场期），丙方有权要求甲方继续履行《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》。否则，丙方有权追索甲方违约和增加过渡期给丙方所造成的损失。2013年3月7日，毛线厂(甲方)、贵友大厦公司(乙方)与金利来源公司(丙方)签订《协议书》，该协议约定，贵友大厦公司在撤场时须保持大厦现有设备、设施、建筑、结构及内在质量和使用功能；金利来源公司按原三方协议将1500万元保证金返还毛线厂，毛线厂按原三方协议约定将500万元保证金返还贵友大厦公司。2013年3月25日，毛线厂、贵友大厦公司与金利来源公司三方签订涉诉房屋的《场地交接验收确认书》,验收内容：大厦现有设备、设施、建筑、结构及内在质量和使用功能。金利来源公司认为，三方虽签订了《场地交接验收确认书》，但交接的是贵友大厦中原有的财产，不是空调、消防、电梯等基础设施的验收，并提交2012年8月2日的《建筑消防设施检测报告》和2014年9月的《公证书》用于证明商厦部分面积未交接，部分配套设施无法使用。毛线厂则认为，涉诉房屋已全部交付。2013年3月28日，金利来源公司亦将过渡期履约保证金1500万元返还给了毛线厂。2013年9月18日，金利来源公司致函毛线厂，称因项目筹备进度问题，申请本年度供暖季供热零用热申请。9月22日，毛线厂致函丰台区消防支队，称因金利来源公司已通知我厂商厦在供暖期开不了业，决定今冬停止供暖，为严防冬季大厦内管道冻裂，需冬季来临前提前对大厦内所有管线进行放水处理。鉴于此，特申请整个商厦自2013年11月15日起至2014年3月25日止，商厦消防系统停用。10月12日，毛线厂致函金利来源公司，称经与供暖公司提出申请，不再供暖。因此，装修施工前有两项安全隐患需要解决。1.火险隐患，2.管道防冻，3.制定出具体安全措施，报毛线厂。10月23日，毛线厂致函金利来源公司，称丰台区消防支队驳回了今冬供暖季暂停供暖，消防系统需放水报停的请求报告……特呼请金利来源公司承租的商厦按正常供暖方式运行。毛线厂主张，因冬季未供暖，为保护商厦空调系统被冻，其垫付费用购买防冻液，并提交11张空调水系统防冻液发票为证。金利来源公司则认为，发票显示是空调水系统的防冻液，与供暖无关。2013年10月22日，金利来源公司致毛线厂《关于尽快提供尚品街百货商城装修改造项目备案、报审所需产权单位资料的联系函》称：贵我双方自2012年5月16日签订租约以来，先是因贵方与原租赁方的矛盾，贵方将商厦租赁合同项下房屋交接时间由2012年10月8日延迟到2013年3月25日；后又因贵方与原合作开发商的房屋产权纠纷，导致双方在商厦租赁合同约定的项目公司(即北京尚品街商业管理有限公司)工商注册的时间拖延六个月，到2013年9月27日方才完成。由于贵方原因引起上述后果已经给我方造成了巨大经济损失，但我方一直本着求同存异、友好合作的态度，搁置争议，积极推进商厦租赁合同的履行。现在，已具备商厦租赁合同项下房屋装修、改造办理备案报审手续了，但贵方却迟迟不予提供所需的房屋产权单位资料，致使相关房屋装修、改造工作和其他租赁合同有关的工作无法进行。鉴于北方的气候原因，装修改造项目如不能尽快完成备案报审手续，赶在冬季到来之前开工，项目受影响的将不是几天，而是六个月。为此，特致函贵方，请贵方认真履行商厦租赁合同第十条义务和合同附随义务，全面配合我方及北京尚品街商业管理有限公司，尽快完成装修改造项目的备案报审手续。否则，我方将保留向贵方追究不履行合同义务和拖延行为给我方造成的全部经济损失。2013年10月23日，毛线厂致金利来源公司《关于北京金利来源经贸有限公司提出的若干问题的回函》称：2013年10月8日，贵司周子涵董事长、梅新平、郭保才等主要领导同毛线厂在高速大厦五层毛线厂会议室就相关问题进行沟通，提出以下几点问题：1、北京尚品街商业管理有限公司已注册完毕，毛线厂应将10%的股份所对应的注册资金打入金利来源公司账户。项目公司应承担商厦所有的租赁运营费用，包括装修改造、商厦租金、人员工资等费用。2、因办理工商营业执照延误，应更改《商厦租赁合同》中起租日条款。3、提出更改《商厦租赁合同》中商厦租赁面积，认为应扣除现公共配套用房和物业管理用房所占面积。4、商厦装修改造中增设滚梯费用应当由毛线厂负责。毛线厂认为金利来源公司提出的四点问题与双方所签订的合同不符，并提出：金利来源公司在全面履行协议的基础上，第一，应尽快落实亦庄合作开发项目及相关手续；第二，应尽早缴纳拖欠的物业管理费，以利于问题的解决。因双方存在分歧，金利来源公司建议由双方律师以双方签订的合同为依据进行商谈沟通，毛线厂同意金利来源公司提出的建议。会后，金利来源公司提出为配合其以北京尚品街商业管理有限公司报批商厦装修改造审批、备案手续，要毛线厂提供原已拆除工业厂房房产证作为审批、备案材料，我方律师认为：第一、租赁合同中租赁主体为金利来源公司，审批备案资料主体应与租赁主体一致；第二、提供原已拆除工业厂房房产证作为审批、备案材料，存在法律风险，与事实相悖。2013年10月17日，毛线厂致电金利来源公司，希望商定双方律师会谈的具体时间。2013年10月23日，为推进双方合作进程，毛线厂再次致电金利来源公司，告知双方律师可于2013年10月28日(周一)就金利来源公司提出的四点问题予以会商，毛线厂要求金利来源公司应及早确定双方律师商谈沟通时间。为全力推进双方合作，金利来源公司应全面履行双方签订的《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》，并出具书面承诺书。在金利来源公司全面正确履行双方签订的上述三个合同的基础上，毛线厂将一如既往地配合金利来源公司开展各项工作，以实现合作双赢。2014年1月9日，毛线厂致金利来源公司《协商函》称：在贵我双方签署《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》等法律文件后，贵公司已发生多项违反约定的事项，现将有关情况通告如下，请贵公司接到本函后，尽速与我公司友好协商处理相关事宜：1、未按照约定支付厂区物业补偿费。《合作协议书》第四条约定，厂区物业的项目前期工作最长不超过两年，金利来源公司应在一年内完成总体规划设计，如未能按期完成总体规划设计，则金利来源公司按照一年500万元的标准向毛线厂支付厂区物业补偿费，用于补偿毛线厂的租金损失等费用。现在一年期限已到，而贵公司并未按照约定向我方支付该500万元补偿费用。2、未按照约定支付物业管理费。《物业管理服务合同》第五条约定：(一)本物业的物业管理服务费标准为每建筑平米每月10元，前三年每年物业服务费为人民币299.904万元。(二)支付方式：首年物业管理服务费一次性支付，支付日期为金利来源公司接收物业后15个工作日内。(第一年扣除两个月免租期内的物业费，实际为249.92万元)。首年物业管理服务费的付款期限早已到期，而贵公司至今未依约支付分文。贵公司上述应付未付各项费用本金合计已749.92万元(尚不含逾期付款违约金)，且均已逾期，贵公司的行为已构成根本性违约，依约须承担如下违约责任：1、《合作协议书》第九条约定：金利来源公司违反本协议的约定未及时支付相关费用，按照应付金额的日千分之一向毛线厂支付逾期付款违约金，并从逾期的第二个月开绐上浮租金10%，逾期两个月，毛线厂有权解除本协议并要求对方赔偿损失。2、《商厦租赁合同》第十二条约定：未经毛线厂同意，金利来源公司逾期交纳房租、物业管理费和本合同约定的其他款项，须按照未付款项每日千分之一的标准向毛线厂支付违约金，逾期超过两个月毛线厂有权解除本合同。贵公司的行为已经严重违反相关合同的约定，并已经达到我方单方解除合同的条件。为维护合同的严肃性，同时基于友好协商的原则，敬请贵公司在收到本函后10日内，与我公司协商合同履行相关事宜。2014年1月11日，金利来源公司对毛线厂的上述协商函复函称：2014年1月9日，贵方就双方签订《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》履行事宜，所发《协商函》我方业已收到。贵方认为双方签署《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》等法律文件后，我方已发生多项违反约定的事项观点与客观事实不符。我方与贵方已多次协商履行《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》所遇到的具体问题，已基本达成一致意见，贵我双方提议起草补充协议建议，我方根据双方协商一致真实意思表示，也向贵方提供了我方起草补充协议草案供贵方协商签署，但遗憾的是，贵方没按双方协商达成一致意见事实，向我方发了《协商函》邮件，没按诚实信用的基本原则。现我方作出如下答复：一、双方签订《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》望贵我双方全面履行。对有意见分歧的按贵我双方已达成共识条款签订补充协议，全面履行，全面推进，互利共赢。二、如贵方执意要单方终止双方签订的《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》，这会给双方造成巨大的损失，这是我方不愿意看到的，也不愿意走的路径，但最终只有执行法院终审结果。2014年1月17日，金利来源公司又对毛线厂的上述协商函复函称：……五、双方履行《物业管理服务合同》过程中，所遇到的具体问题。1、贵方未完成对商厦租赁合同约定租赁面积之房屋全部交付我方使用(贵方占用未交付房屋建筑面积1495.02平方米)。2、由于贵方未及时提供承租商厦进行装修报有关职能部门审批所需有关产权等必备资料和需产权单位盖章的申报材料，导致房屋装修工作拖延。《物业管理服务合同》因贵方占用商厦房屋未全部交接，我方无法正式全面使用，由于贵方未全面履行交房义务，特别是不提供应由产权单位盖章的申报材料，导致我方无法从事房屋装修工作，贵方也未实质性开展物业服务工作，则我方支付物业管理费期限作相应的顺延是合理的……综上所述，贵方违约行为一直延续至今，以协商为借口，拖延时间企图单方面违约终止合同，我方正式通知贵方纠正违约行为，全面履行合同义务，否则我方将采取包括诉讼在内的一切的法律措施。2014年1月23日，毛线厂向金利来源公司发出告知函。该函称，……毛线厂现郑重告知贵司：1、贵我双方签订的《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》清晰明确，合法有效。2、贵司的行为已严重违反合同约定，构成根本性违约，达到了约定的合同解除条件。3、请贵司在接到本函后15日内，与毛线厂当面协商合同是否继续履行事宜。2014年3月7日，金利来源公司向毛线厂致函《关于物业费交纳问题的函》。该函称，由于毛线厂未全面履行交房义务，亦未履行装修报批义务，毛线厂违约，致使涉诉房屋无法正常开业，故其物业费不应支付。2014年3月14日，毛线厂致函金利来源公司，告知金利来源公司因其未支付物业管理费，构成了合同约定的解除条件。2016年5月6日，北京市建设工程招标投标管理办公室致函金利来源公司《关于问题“082217”的回复》。该函载明：……建议你公司商“方庄商厦”建设单位，由其尽快办理《建筑工程竣工备案表》和《房屋产权证》，你公司可持“方庄商厦”《房屋产权证》、与产权单位签订的《房屋租赁合同》及《产权单位同意装修的证明》到北京市建设工程招投标监督管理部门办理装修工程招标。庭审中，毛线厂主张其已提供了物业服务，并提交交配电室运行值班记录、电气检修工作记录等资料为证。金利来源公司认可资料的真实性，但认为大厦一楼有其他商户，这些服务是提供给其他商户的，不是提供给金利来源公司的。庭审中，毛线厂主张，于2014年6月30日向金利来源公司邮寄了解约通知书，并提交EMS详情单为证。EMS详情单显示：收件人信息：收件人周子涵，公司名称金利来源公司，地址北京市朝阳区和平里西街21号；内件品名：解除《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》通知书；邮件因拒收于2014年7月1日退回。庭审中，金利来源公司确认该地址为其公司经营地。但金利来源公司称未收到邮件。另查，金利来源公司诉毛线厂房屋租赁合同纠纷一案，经本院一审、北京市高级人民法院二审，后由最高人民法院提审。二审判决作出后，毛线厂申请强制执行，金利来源公司于2016年5月27日腾退房屋。一审法院认为，关于金利来源公司要求撤销合同的请求。虽然毛线厂既是涉案房屋的出租方，又是提供物业服务方，但《商厦租赁合同》与《物业管理服务合同》是两个独立的合同。方庄商厦是否因毛线厂的原因不具备经营使用的条件应当在租赁合同的诉讼中解决，金利来源公司以此为由，主张在订立《物业管理服务合同》时显失公平，没有事实和法律依据，故对金利来源公司要求撤销《物业管理服务合同》的诉讼请求，法院不予支持。关于毛线厂要求确认《物业管理服务合同》解除的问题。2014年1月至3月期间，毛线厂曾多次致函金利来源公司，要求其支付物业服务费，但金利来源公司至今未付。同年6月30日，毛线厂通过EMS向金利来源公司邮寄《解除、通知书》。EMS详情单上明确载明邮寄文件为解除通知书，收件地址也是金利来源公司的经营地,收件人为金利来源公司的法定代表人周子涵。金利来源公司作为合同一方，在双方发生争议之后应当积极解决，其有意拒收邮件应当视为解约通知已经送达。故《物业管理服务合同》自2014年7月1日解除。关于金利来源公司是否应当支付物业费的问题。物业服务费是作为物业服务的对价，一方提供了物业服务，另一方就应当支付相应的费用。依据《物业管理服务合同》第三条约定，毛线厂提供的服务范围是建筑物管理和设备设施管理。依据毛线厂提交的交配电室运行值班记录、电气检修工作记录等资料可知，毛线厂已经履行了合同义务，金利来源公司应当支付物业服务费。因此，金利来源公司关于因毛线厂的原因导致房屋空置，不应支付物业服务费的意见显然不能成立。关于物业费金额的问题。《物业管理服务合同》第四条约定，管理服务期限自物业移交乙方之日起至《商厦租赁合作协议》终止之日止。毛线厂于2013年3月25日将方庄商厦交付给金利来源公司，故毛线厂有权要求金利来源公司支付自2013年4月1日起的物业管理服务费。《物业管理服务合同》第五条约定，物业服务费前三年每年2999040元，物业管理服务费标准每三年递增5%。首年物业管理服务费一次性支付，支付日期为乙方接收物业后15个工作日内，第二年开始按季支付（支付时间详见《支付时间表》）。2014年1月9日，毛线厂致金利来源公司《协商函》称：“前三年每年物业服务费为人民币299.904万元。首年物业管理服务费一次性支付，支付日期为金利来源公司接收物业后15个工作日内。第一年扣除两个月免租期内的物业费，实际为249.92万元。”故第一年物业管理费实际为249.92万元。《商厦租赁合同》约定第二年也有两个月免租期，依据以上原则，第二年亦应扣除两个月免租期内的物业费，第二年物业管理费也是249.92万元。第三年物业服务费应为299.904万元。第四年物业服务费应为3148992元。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。金利来源公司主张涉案房屋长期处于空置状态，不应按照正常使用状态来收取物业费。本案中，毛线厂服务范围是建筑物管理和设备设施管理。金利来源公司承租了大厦的绝大部分面积，房屋空置会导致物业管理与服务的成本降低。考虑本案大厦使用情况，法院参照合同约定的收费标准酌减40%。综上，金利来源公司向毛线厂支付2013年4月1日至2014年6月30日期间的物业服务费1949376元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在合同解除之后，毛线厂可以停止提供物业服务，避免损失扩大。因此，毛线厂主张其在合同解除之后继续提供了物业服务，产生的费用依法理应自担。但《物业管理服务合同》约定的服务内容是建筑物管理和设备管理，如消防、给排水、电力等维护商厦的项目。这些服务不仅关系到大厦的正常使用，也关系到房屋的日常安全。考虑到自合同解除之日至金利来源公司腾退期间，金利来源公司占用方庄商厦的绝大部分空间，故金利来源公司应在其获益范围内负担部分费用，具体费用法院酌定为约定的物业服务费的20%。关于违约金的问题。金利来源公司未按约定支付物业服务费，应当依约向毛线厂支付违约金。双方的合同于2014年7月1日解除，故金利来源公司应向毛线厂支付2013年4月1日至2014年6月30日期间的拖欠的物业服务费的违约金。至于合同解除之后的物业服务费的违约金，因合同已经解除，合同终止履行，故毛线厂的该项请求，于法无据，法院不予支持。《物业管理服务合同》约定首年物业管理服务费一次性支付，支付日期为乙方接收物业后15个工作日内。金利来源公司于2013年3月25日接收方庄商厦，故第一年物业服务费付款时间截止2013年4月16日，则自次日起计算逾期付款违约金。违约金的计算天数法院按照毛线厂的主张计算。《物业管理服务合同》约定，逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的千分之五的标准支付违约金。现金利来源公司主张提出抗辩认为约定的违约金过分高于造成损失，请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的为违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。考虑到毛线厂同时主张了合同解除之后的物业服务费，且违约金的计算标准确实过高，故法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金。至于毛线厂主张的空调水系统的防冻液的费用。空调水系统的防冻液的作用是保证空调在低温下正常工作。依据《物业管理服务合同》第三条约定，毛线厂负责空调系统的维护、保养及检修工作并承担相关费用，日常低值易耗品除外。空调水系统的防冻液明显不属于合同约定的日常低值易耗品，故此费用应当由毛线厂负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认北京毛线厂与北京金利来源投资集团有限责任公司于2012年5月16日签订的《物业管理服务合同》于2014年7月1日解除；二、北京金利来源投资集团有限责任公司于判决生效后十日内给付北京毛线厂物业管理服务费2997266.4元、违约金647840.12元。三、驳回北京毛线厂的其他诉讼请求。四、驳回北京金利来源投资集团有限责任公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，最高人民法院于2020年6月19日作出（2017）最高法民再53号民事判决。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，金利来源公司与毛线厂签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现双方均认可该合同于2014年7月1日解除，本院对此不持异议。《物业管理服务合同》第三条约定，毛线厂提供的服务范围是建筑物管理和设备设施管理。毛线厂提交了交配电室运行值班记录、电气检修工作记录等资料以证明其履行了物业服务，同时考虑到商厦即使空置仍然需要进行日常维护及安全保障等，故可以认定毛线厂已履行了相应的合同义务，金利来源公司应当支付相应的物业服务费。另外，《物业管理服务合同》解除之后，双方之间关于商厦的租赁合同仍然继续履行，尚未解除。商厦仍由金利来源公司控制，毛线厂继续提供了上述物业服务。故金利来源公司与毛线厂之间成立事实上的物业服务关系，金利来源公司应当支付相应的物业费。金利来源公司上诉不同意支付物业服务费，依据不足。关于物业费金额的问题。经双方确认，物业费标准为第一年249.92万元，第二年249.92万元，第三年299.904万元，第四年3148992元。收费起算日期为2013年4月1日，金利来源公司从商厦腾退日期为2016年5月27日。根据查明的事实，金利来源公司承租了商厦后，房屋一直处于空置状态，客观上会导致物业管理与服务的成本降低。故物业费收费标准应相应降低。因《物业管理服务合同》解除后，房屋租赁合同仍然在继续履行，且金利来源公司对于房屋的控制及毛线厂对房屋提供的物业服务情况在合同解除前后均无明显变化。故《物业管理服务合同》履行期间的物业服务费与《物业管理服务合同》解除后基于事实上物业服务关系而产生的物业服务费，收费标准应一致。考虑到涉案商厦租赁合同的解除系因金利来源公司一方违约所致及商厦的实际使用情况，本院酌情确定，金利来源公司应按照双方约定物业费标准的50%向毛线厂支付物业服务费，支付费用的期间为2013年4月1日至2016年5月27日。一审法院对《物业管理服务合同》解除前后期间的物业费标准分别认定不妥。关于违约金的问题。金利来源公司未按约定支付物业服务费，应当依约向毛线厂支付违约金，但违约金应以《物业管理服务合同》履行期间的物业费为限。基于事实上物业服务关系而产生的物业服务费，不能作为违约金的依据。双方的合同于2014年7月1日解除，故金利来源公司应向毛线厂支付2013年4月1日至2014年6月30日期间拖欠物业服务费的违约金。《物业管理服务合同》约定，逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的千分之五的标准支付违约金。现金利来源公司提出约定的违约金过高，请求予以减少，本院认为该约定标准确实过分高于金利来源公司逾期支付物业费而可能给毛线厂造成损失，故对于违约金予以酌情减少。结合毛线厂所主张的违约时段及《物业管理服务合同》履行期间金利来源公司逾期支付的物业费数额，本院酌情确定违约金数额为90万元。毛线厂上诉所主张的因商厦空置期而受到的损失，并非因金利来源公司逾期支付物业费所造成，不能作为本案物业费违约金的认定依据。综上所述，一审认定的物业费标准不妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12525号民事判决第一、四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12525号民事判决第三项；三、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12525号民事判决第二项为北京金利来源投资集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付北京毛线厂物业管理服务费424万元、违约金90万元。四、驳回北京毛线厂的其他诉讼请求。如果北京金利来源投资集团有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费219053元，由北京毛线厂负担187183元（已交纳），由北京金利来源投资集团有限责任公司负担31870元（北京毛线厂已预交，北京金利来源投资集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付北京毛线厂）；反诉案件受理费70元，由北京金利来源投资集团有限责任公司负担（已交纳）。二审案件受理费254524元，由北京毛线厂负担217494元（已交纳）；由北京金利来源投资集团有限责任公司负担37030元（36031元已交纳，999元由北京毛线厂已预交，北京金利来源投资集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付北京毛线厂999元）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 刁久豹二〇二〇年八月十八日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯