湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初928号原告：湖北合田物业服务有限公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号，统一社会信用代码91420500744609492P。法定代表人：李郑云，该公司董事长。委托诉讼代理人：余干，宜昌市中信法律服务所法律工作者。被告：龚庆丰，男，1979年9月27日出生，汉族，湖北省枝江市人，户籍地湖北省宜都市，住宜都市。原告湖北合田物业服务有限公司与被告龚庆丰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，于2020年7月21日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告湖北合田物业服务有限公司的诉讼代理人余干，被告龚庆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北合田物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2014年1月1日至2020年12月31日的物业服务费11,557元、违约金2,971元，共计14,528元；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年2月22日，原告湖北合田物业服务有限公司与湖北大地基置业有限公司签订了《雅斯国际广场前期物业服务合同》，该份前期物业服务合同约定2011年2月22日起至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后二个月止。业主委员会成立后于2018年8月10日与原告签订了正式的物业服务合同，合同为期六年。2011年2月22日起原告正式全面接管宜都市雅斯国际广场小区的物业管理服务工作，根据《雅斯国际广场前期物业服务合同》及与业主委员会签订的《雅斯国际广场物业服务合同》约定，住宅按占有建筑面积每月每平方米1.10元收取住宅物业服务费，并对其他费用的收取、付费时间及违约责任作了约定。被告从2014年1月1日起一直未向原告交纳物业服务费，因原告多次催交无果，故诉至法院。被告龚庆丰对原告诉请物业服务费的计算标准、时限、总金额没有异议，但辩称：一、原告湖北合田物业服务有限公司无诉讼主体资格，法院不应当支持湖北合田物业服务有限公司对该案的诉求。原告与小区业主委员会于2018年8月10日签订的《物业服务合同》第六条约定：本物业服务合同期限为六年，自2018年8月10日至2024年8月9日，其中考察期为一年，自2018年8月10日至2019年8月9日，考察期结束前一个月，经全体业主测评，满意度达70%，本合同继续履行，否则本合同即终止。考察期满后并未经全体业主测评，湖北合田物业服务有限公司自动丧失服务资格，当然丧失本案诉讼主体资格。二、原告服务期内未尽到合同约定的服务内容、服务标准。1．对物业共用部分及公共设施设备的维修、养护和管理不到位，电梯经常出现故障，小区车辆随意停放，消防通道经常被占有，卫生环境特别差，无相关法律依据收取停车服务费。2．公共秩序混乱，疏于安全防范，产生安全隐患。被告摩托车于2016年12月在小区被盗，多次找物业协商未果，2017年2月又一次车辆电瓶被盗，找物业协商未果故向陆城派出所报案。3．原告严重侵犯小区业主的合法权益。停车费、广告费的收取与使用，无公示也不告知业主。地下停车场擅自出租给商管物业，导致小区业主停车位紧张。被告因此拒交物业服务费。本院经审理认定事实如下：2011年2月22日，湖北大地基置业有限公司与宜昌合田物业有限责任公司（公司名称于2019年12月5日变更为湖北合田物业服务有限公司，以下均简称“合田物业公司”）签订雅斯国际广场《前期物业服务合同》；2018年8月10日宜都市雅斯国际广场小区业主委员会与合田物业公司签订雅斯国际广场《物业服务合同》。合同均约定由原告合田物业公司对宜都雅斯国际广场小区提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅1.1元/㎡·月。首期物业服务费于业主收到办理入住手续的通知时交纳，续交时间为新计费年度开始的第一个月。物业服务范围主要包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，公共清洁卫生管理服务，公共绿化养护，公共秩序维护以及安全防范等事项的协助管理服务。其中《前期物业服务合同》第十条、第十一条约定了泊车位服务收费标准由合同双方协商，且作为车位使用人的业主应当与合田物业公司签订停车管理服务协议，明确权利义务；《物业服务合同》第十二条约定了车辆停放收费标准，包含车位（库）租金和泊车服务费。《物业服务合同》第六条约定：本物业服务合同期限为六年，自2018年8月10日至2024年8月9日。其中考察期为壹年，自2018年8月10日起至2019年8月9日止（考察期结束前一个月，经全体业主测评，满意度达70%，本合同继续履行；否则，本合同即终止）。第二十八条约定：合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。物业公司同意继续提供服务的，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。物业公司不同意继续提供服务的，应提前两个月在本物业区域内公告并告知社区居委会，合同期满即自行终止。第三十条第二款约定：物业公司不履行合同约定，致使不能提供和达到合同约定的服务内容和标准的，以及每年一次业主测评满意度低于60%，业主委员会有权依法解除合同，并有权要求物业公司按其减少的服务支出予以赔偿。但业主（物业使用人）不得以物业公司违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费。被告龚庆丰作为业主入住宜都雅斯国际广场小区4栋1401号房屋（建筑面积125.1㎡）后，自2014年1月1日起未交纳物业服务费。2015年12月20日、2017年11月13日、2020年4月30日，原告合田物业公司向被告催收物业服务费。宜都市陆城街道清江社区居委会于2020年7月10日、17日出具书证证实，因种种原因，雅斯国际广场小区暂未就该小区物业服务工作情况开展业主测评。本院认为，湖北大地基置业有限公司作为宜都雅斯国际广场小区的建设单位与原告合田物业公司签订的《前期物业服务合同》以及该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行义务。原告在宜都雅斯国际广场小区提供了物业服务，被告作为业主应当依约交纳物业服务费。一、关于被告辩称的原告主体资格问题，实际为《物业服务合同》是否已于2019年8月9日终止的问题。该合同约定对原告的考察期为一年，即至2019年8月9日，但该小区业主委员会未决定是否选聘原告的原因并非业主测评对原告的满意度未达70%，而是该小区至今尚未开展业主对合田物业公司的满意度测评工作，根据该合同第二十八条第一款、第二款约定，原告作为物业服务企业有权选择继续提供服务，现原告以其行为做出了继续提供物业服务的意思表示，故该合同自动延续至业主大会作出选聘、续聘或者解聘决定为止。二、关于被告辩称其摩托车、摩托车电瓶先后被盗的问题。被告虽然提供了收据、合格证、照片等证据，但没有提供其当时报案及原告没有对案件侦破提供协助的证据，因上述合同仅约定物业公司对小区公共区域安全维护提供协助管理服务，而未特别约定物业公司对业主财产有保管义务，因此，原告没有赔偿被告被盗损失的义务，被告以此为由要求减免物业费不能成立。三、关于被告辩称小区交通秩序和卫生环境问题。被告所提供的照片能反映出小区出现过消防通道被车辆停占和垃圾被倾倒在垃圾桶周围没有及时处理的情况，可以一定程度上说明原告的物业服务质量尚有提升之空间，且原、被告之间在小区管理问题的沟通和反馈上存在一定问题，但不能证明原告未提供停车秩序维护和卫生管理服务，另根据《物业服务合同》第三十条第二款约定，业主不得以物业公司违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费，故被告仅以原告提供的物业服务存在瑕疵为由要求减免物业服务费不能成立。据此，原告要求被告支付2014年1月1日至2020年12月31日物业服务费11,557元，未超过125.1㎡×1.1元/㎡?月×84月计算所得金额，本院对原告的该项诉请予以支持；考虑到被告未按时交纳物业服务费确系事出有因，故本院对原告诉请的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告龚庆丰于本判决生效之日起十日内向原告湖北合田物业服务有限公司支付2014年1月1日至2020年12月31日的物业服务费共计人民币11,557元；二、驳回原告湖北合田物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由被告龚庆丰负担。本判决为终审判决。审判员 秦 刚二〇二〇年八月十九日书记员 杨雪莉