丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1102民初2496号原告：浙江金龙物业管理有限公司。住所地：丽水市莲都区中山街北8号。统一社会信用代码：91331102704754142G。法定代表人：朱俊杰。委托代理人（特别授权）：叶梦婷、陈加旺。被告：叶佰清，男，1974年11月15日出生，汉族，住丽水市莲都区。原告浙江金龙物业管理有限公司（以下简称：金龙物业公司）与被告叶佰清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法由审判员李斌适用简易程序于同年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈加旺、叶梦婷，被告叶佰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金龙物业公司诉称：原告是对丽水市江泰国××小区进行物业管理的物业管理企业，浙江丽泰置业有限公司是江泰国际星城小区的开发建设单位，被告是丽水市江泰国际星城9幢401室的业主。按照《浙江省物业管理条例》的规定及原告与被告叶佰清签订的《江泰国际星城前期物业管理服务协议》，丽水市江泰国××小区在2018年度至2019年度由原告负责管理，原告根据建筑面积每月每平方米1.38元、车位每月每车为35元的价格向被告收取管理费。依据物业管理合同，原告已履行了对小区进行管理服务的义务，在该小区居住和经商的绝大多数业主也按合同规定将当年的物业管理费支付给了原告。但被告等少数业主却一直拖延交纳物业管理费，经原告多次发函催要，被告一直无正当理由，拒绝支付其应交纳的物业费。经计算，被告共计欠缴2018年1月份至2019年12月份，2年物业费共计4304.35元，暂计至2020年4月30日的违约金156.03元。综上所述，原告已履行了对江泰国际星城进行物业管理的职责，被告作为江泰国际星城内的业主，实际接受了原告的管理和服务，被告应按《江泰国际星城前期物业管理服务合同》约定的收费标准向原告支付物业管理费。为此，原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠2年的物业管理费共计4304.35元，及暂计至2020年4月30日的违约金156.03元（此后违约金根据物业服务合同约定计算至款项还清之日止），合计4460.38元。被告叶佰清辩称：1、物业合同约定的1.38元/月·平方米的标准过高，原告提供的物业服务达不到二级标准。具体表现为：垃圾长时间不清理、小区卫生状况不好、对草坪上乱停车现象不管、地下室消防通道等场所全是杂物垃圾、二楼平台的绿化被其他业主改造为菜地物业未作处理、小区外的绿化被改建为水泥地、喷水池垃圾未及时清理、安保人员年纪过大且不负责、进出车辆管理不严；2、原告在2016年12月份交房时缴纳了3504.2元，其中有属于被告预收的费用，如电梯能耗、二次供水等费用原告未有清算，应当在物业服务费中扣除；3、电梯间的广告收费应当归全体业主所有。经审理，本院查明如下事实：被告叶佰清是丽水市江泰国际星城9幢401室的业主，该房屋面积为104.8㎡，附属A-280号车位。2016年12月，在上述房屋交房时，原告金龙物业公司（甲方）与被告叶佰清（乙方）签订了《江泰国际星城前期物业服务协议》，该协议约定：甲方对江泰国际星城提供物业服务，物业管理服务费从2017年1月1日起收，按年缴纳，在当年的1月1日前缴清，未能按时足额缴纳的，应按拖欠的物业服务费总额每日万分之六的标准向甲方支付违约金，高层住宅按1.38元/月·平方米收取，车位按35元/月·个收取。未计入物业服务费中的高能耗共用设施设备(如：电梯、增压水泵(二次供水)、中央空调、景观水系，地下风机等)高能耗费用，委托甲方代收代付后据实向业主分摊，甲、乙双方需每年结算一次，次年1月1日前，将二次供水、电梯等费用交清后，并保证账户余额不少于原预收款金额。业主若逾期缴费的，期间甲方可采取中断代收代缴服务并暂停用水用电等措施。该能耗费用预收标准如下：电梯运行费0.5元/平方米·月×12月、二次供水费60元/月·户×12月(二层以上含二层)。协议签订后，被告向原告缴纳了3504.2元，包括物业管理费1735.2元、车位费420元、电梯能耗费629元（预收1年）、二次供水费720元（预收1年），原告开始按照前期物业服务协议提供服务至今。被告从2018年1月起未向原告交纳物业费,2018年1月1日至2019年12月31日期间欠付的4304.35元，其中房产物业管理费为3464.35元（1732.18元/年×2年），车位费用840元（420元/年×2年）。原告曾多次向被告催收物业费，但遭拒。本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告的营业执照及变更登记信息、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件、丽水市不动产权属信息查询记录、物业费催收信息、律师函复印件、挂号信记录、前期物业服务协议、被告提供的现金缴款单、收房费用说明及到庭当事人庭审陈述。被告叶佰清提供照片，待证原告在物业管理过程中存在诸多不足。本院认证认为，照片拍摄可自主选择时间、场景，且即便小区整体些许问题，亦不足以证明原告在履行物业服务过程中存在明显违约行为，故对其提供的照片本院不予采信。本院认为：原、被告之间签订的《江泰国际星城前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效并受法律保护。原告提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务，应当在期限内履行缴纳物业服务费的义务。被告辩称原告的服务没有达到1.38元/月·平方米、二级的标准，但其提供的证据不能证实其观点，对该辩称，本院不予采纳。被告辩称小区环境存在着各种问题，本院认为小区环境的好坏，不仅与物业公司的服务水平相关，还与小区业主本身的素质紧密相连，小区存在少许瑕疵在所难免，但被告不能以此为由拒不缴纳物业费。至于存在的瑕疵问题，属于物业服务职责范围的，原告应当积极予以整改。被告辩称预交的费用应当抵扣物业服务费，本院认为物业服务协议的约定，预交的电梯能耗费、二次供水费用于原告代交的电梯能耗、二次供水等高耗能费用，不属于物业服务费的范围，且该两笔费用实际一直在发生之中，原告应当根据协议约定另行结算，故对被告的该辩称，本院不予采纳。被告电梯间的广告收入应当属于全体业主共同所有，本院认为广告费的归属问题系另一个法律关系，全体业主或者业主委员会可另案向原告诉求，在本案中，本院不予处理。综上，原告诉请要求被告支付物业服务费，有事实与法律依据，本院予以支持。同时，原告诉请要求被告按照协议约定支付违约金，本院认为违约金约定过高，结合本案的实际情况，本院酌情支持从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金。综上，关于原告的诉请，本院仅支持合理合法部分，对不合理合法部分的，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶佰清于本判决生效之日起五日内支付原告浙江金龙物业管理有限公司2018年1月2日至2019年12月31日的物业费4304.35元及违约金[违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）从2020年6月5日起计算至款清之日止]；二、驳回原告浙江金龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告浙江金龙物业管理有限公司负担10元，由被告叶佰清负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员  李 斌二〇二〇年八月二十一日代书记员  沈琛琛???—??6?—