大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4398号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，1979年10月17日生，汉族，系公司员工，住址大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘萍，女，1968年7月17日生，汉族，系公司员工，住址大连市西岗区。被告：陶金芝，女，1963年1月28日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉被告陶金芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴波、被告陶金芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业管理服务费1,176元（期限为2018年5月20日至2019年7月28日）及违约金941元，共计人民币2,117元。事实与理由：原告于2013年7月14日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会(以下简称“业主委员会”)签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》约定:委托管理期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0/平方米(月)，每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终业后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，业主委员会向原告出具《物业实际进驻小区起始日期证明》一份，证明原告实际进驻大连安邦北湾小区时间为2014年3月20日，合同生效期为2014年3月20日，结束日期顺延为2017年3月19日，2017年3月20日原告与业主委员续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区甘南路樱花北园10#1-9-3业主(或房屋实际使用人)，原告自2014年3月20日进驻该小区至直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告至今无故拒绝缴纳物业管理费用，截止2019年7月28日，被告共拖欠物业管理费用1,176元，违约金941元，虽经原告多次催缴，但被告仍未依约缴纳任何费用。原告认为，《物业管理服务合同》是原告与业主委员会在平等自愿的基础上签订，被告应受物业管理服务合同约束，履行合同约定缴纳物业管理费，被告拒不缴纳物业管理服务费的行为已经严重违反了合同的约定并影响了原告的正常经营活动，现原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院。被告陶金芝辩称，不同意原告的诉讼请求，确认其系案涉房屋业主，对房屋面积、物业费标准、欠费时间没有异议。不缴纳物业费的理由是：1、对原告与业主委员会签订的所有合同均不认可，合同不合法，应认定无效。合同上无公章；原告提供的合同与社区备案的合同不一致，合同上签字人员的名字是别人代签，不是本人所签，马业力（音）是候补委员，无权在合同上签字，吴英在签字的时候本人在山东，不在大连，在会议纪要中签字也与合同上的签字不符，业委会的主任和副主任张宇已经辞职，其中一个副主任潘兆芝没有在上面签字；被告法定代表人的签字是假的，是吕义坤，实际上他是吕正坤，且签名在公章的上面，所以合同是假的。2、原告此前曾经起诉过被告，依据（2018）辽0211民初10795号判决，判决被告承担80%的物业费。判决后物业不作为只收费，原告至今未按照判决解决被告家房屋漏水一事。3、物业服务不到位。2015年夏天被告家曾被盗四次，均无法调取监控；小区存在消防安全隐患。小区13号楼着火，消防通道堵塞，消防车无法进入。经审理查明：大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理（不含开发商保修期内的项目），公用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主、使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理；业主、使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，安邦北湾小区业委会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。被告系甘井子区甘南路安邦樱花北园10号楼1-9-3房屋业主，房屋面积82.28平方米，被告欠缴2018年5月20日至2019年7月28日期间的物业服务费。另查，针对案涉房屋2014年3月20日至2018年5月19日的物业服务费，原告曾在本院提起过诉讼，本院曾作出（2018）辽0211民初10795号民事判决，现已发生法律效力。生效判决中考虑案涉房屋共用部位存在漏雨现象，且未能得到有效解决，影响了被告家的居住环境，故酌情减少被告应缴纳的物业费，按照合同约定标准的80%交纳。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与安邦北湾小区业委会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。但考虑已经有生效判决判令被告按照80%的标准给付欠缴的2014年3月20日至2018年5月19日的物业服务费，且判决生效后，在物业尚未有改进的情况下，物业公司即已撤离案涉小区，停止了物业服务，因此，本院酌定沿用生效判决确定的物业费给付标准，认定被告应缴纳物业服务费941元[（1元×82.28平×14个月+1元×82.28平÷30天×9天）×80%]。关于被告主张本案原告提交的2017年3月20日签订的物业服务合同应认定为合同无效的意见。经查，原告提交的物业服务合同内容与社区备案的物业服务合同内容一致，但业委会成员的签字不一致。对此，本院认为，因物业服务合同加盖的业委会公章合法有效，业委会亦未提起过相关诉讼确认案涉合同系无效合同，据此，原告提供的物业服务合同与社区备案合同的业委会成员签字情况不一致的瑕疵并不影响该合同真实性。同时，案涉合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的无效的法定情形，安邦北湾小区业委会于2013年5月19日成立，其有权与原告签订物业服务合同，因此被告主张合同无效的意见，于法无据，本院不予采信。对于被告提出的该项辩驳意见本院不予采纳。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告陶金芝于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2018年5月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币941元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告陶金芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年八月十八日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。