吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终559号 上诉人（原审被告）：翟林斌，男。 被上诉人（原审原告）：袁明祥，男。 上诉人翟林斌因与被上诉人袁明祥房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省靖宇县人民法院（2020）吉0622民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人翟林斌、被上诉人袁明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翟林斌上诉请求：撤销吉林省靖宇县人民法院（2020）吉0622民初119号判决，将案件发回重审，或查清事实后依法改判袁明祥承担相应未采取止损措施应承担的责任。事实和理由：1.袁明祥在一审中的诉讼请求，前后矛盾，内容冲突，因其提出的诉讼请求给付欠房款（继续履行合同），又主张违约金、终止合同，此诉讼请求违反民事诉讼程序；2.袁明祥未采取任何措施防止损失的扩大，对于未采取止损措施导致的损失扩大部分，不得要求赔偿。根据合同法119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。自2017年9月至今，袁明祥未采取任何措施防止损失扩大，一审法院对此部分的认定完全回避了翟林斌提出的答辩事由，事实是翟林斌已经于2017年9月22日已经明确向袁明祥通过电话通知的方式表达了无力继续履行合同的情况，并积极寻找朋友，看能否继续租赁该房屋，后翟林斌将全部设备都交给袁明祥一并处置，因此不需要腾出房屋，屋内所有设备都送给袁明祥，袁明祥可以随时对房屋进行再次出租，但袁明祥并没有采取任何出租或出售等措施防止损失扩大；3.一审判决认定事实不清、证据不足。一审判决认定：“直到2020年3月，租赁房屋门上仍张贴有被告的“吉店外兑”的广告，表明原告未收回房屋”。翟林斌认为：该广告告示，不能证明是翟林斌所张贴，且广告上的电话号码，已经在2019年9月停机，而一审法院在2020年3月13日在该房屋门上张贴送达文书的照片中，其广告告示中的纸质干净整洁，字迹清晰，完全无任何风吹雨淋的痕迹，如是翟林斌所张贴，不可能留下一个停机的电话号码，如在2019年9月前张贴，该告示在露天的情况下长达6个月，不可能保存得如此完整无缺。该告示明显是在临近法院张贴送达文书之日所张贴，故一审法院以此为由，认定尚未收回房屋，属于认定事实不清、证据不足；4.袁明祥在一审中仅出示了一份协议的复印件，而未出示原件，翟林斌对此不予质证，根据关于使用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见的第78条规定：证据材料为复印件，提供人拒不提供原件或原件线索，在诉讼中不得作为认定事实的依据；5.袁明祥在一审庭审笔录中实际上已经承认收回了房屋，时间是在2017年10月，袁明祥叙述表达逻辑混乱，明显为凭空捏造，为其已经收回房屋寻找借口，楼上邻居冷和房屋漏水，窗户没关不存在任何因果关系，事实是袁明祥己经收回房屋，翟林斌在一审中出示的视频证据可以证明。 袁明祥答辩称，（一）一审法院判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。事实上，在一审法庭调查中，袁明祥列举大量证据，证明了房屋租赁合同事实的成立，证明了翟林斌在经营期间不认真履行合同及严重违约的事实存在，翟林斌在举出的证据中，恰恰从另一个角度，也证明了被上诉人所主张的事实存在。1.翟林斌在上诉状中诉称，袁明祥“在一审的诉讼请求，前后矛盾，内容冲突，因提出的诉讼请求给付欠房款（继续履行合同），又主张违约金，终止合同。此诉讼请求违反民事诉讼程序。袁明祥在一审的诉讼请求，诉讼事实清楚，诉讼请求给付欠房款并主张违约金，终止合同，完全符合民事诉讼程序，翟林斌在上诉状中诉称“违反民事诉讼程序”完全没有任何依据,该上诉理由不能成立；2.翟林斌在上诉状中诉称：“事实上上诉人已经于2017年9月22日已经明确向被上诉人通过电话通知的方式表达了无力继续履行合同的情况，并积极寻找朋友，看能否继续租赁该房屋”；后又称：“将全部设备交给袁明祥一并处置，因此不需要腾出房屋，屋内所有设备都送给被袁明祥，袁明祥可以随时对房屋进行再次出租，但被上诉人并没有采取任何出租或出售等措施，防止损失扩大”。翟林斌所谓的电话通知，正像自己所说，知道自己无力继续履行合同，并且积极的寻找朋友，看看能否继续租赁该房屋，这样的表达不能够说明是“明确表达”解除租赁合同，在这种情况下袁明祥也不可能去采取任何出租或出售等措施来防止损失扩大，翟林斌明知自己无力继续履行合同，并没有积极寻找到朋友来继续租赁该房屋，应承担任由损失扩大的责任。另外，翟林斌在上诉状中诉称“后上诉人将全部设备交给被上诉人一并处置，因此不需要腾出房屋，屋内所有设备都送给被上诉人，被上诉人可以随时对房屋进行再次出租”的表述，纯属是无中生有，没有事实依据；3.翟林斌在上诉状中，完全否认了张贴外兑广告的事实。在一审庭审中，法庭总结该案无争议事实为：“2017年6月，被告（上诉人）对外发出广告，向外出兑饭店......”，双方均对本案的无争议事实无异议。在上诉状中，翟林斌又完全否认了外兑饭店的事实。翟林斌又在上诉状中称：“如是上诉人所张贴，不可能留下一个停机的电话号码”，说明翟林斌自己都是模糊的，竟然用“不可能”这样的模棱两可的词语来表述问题。事实上，翟林斌在外兑饭店时该电话（2019年9月停机）是使用状态。因此，上诉人的上诉理由不能成立；（二）翟林斌在上诉状中提出多项疑问，充分表明翟林斌对于本案的模糊认识。翟林斌能在上诉状中提出多项疑问，而所有的上诉理由都是逻辑混乱，没有证据所支持。基于上述理由，翟林斌在上诉状中，基本是照抄照搬，完全重复和累述了翟林斌在一审时的答辩内容，再次提出一审的观点以及主张，实在是无任何意义。翟林斌在上诉状称“袁明祥已经收回了房屋”，均没有任何事实根据；（三）一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。一审法院在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的相关规定是正确的。一审法院对袁明祥在原审时提供的证据材料进行了严密、细致的审查，达到了证据真实、充分的证明要求，并经综合分析判断，对本案事实认定清楚。 袁明祥向一审法院起诉请求：袁明祥与翟林斌2016年7月13日签订了门市房租赁合同。约定袁明祥将位于靖宇县影东街1号楼的门市房租给翟林斌，租期为五年，翟林斌不违约可免除一年房租费。翟林斌经营一年中，袁明祥未向翟林斌索要房租，履行了合同中租期5年免去一年房租的承诺。在翟林斌经营了两年以后，袁明祥多次向翟林斌索要房租，翟林斌以各种理由拖欠，不付房租不倒房。故诉至法院要求翟林斌给付拖欠的房租款67,500元，并补交第一年的房租款30,000元，共计97,500元；要求与翟林斌终止租房合同，查封房内的各种设备。在审理过程中，袁明祥撤回“查封房内设备”的诉讼请求。 一审法院认定事实：袁明祥与翟林斌于2016年7月13日签订了门市房租赁合同。约定的主要内容有“袁明祥将位于靖宇县影东街1号楼的门市房租给被告，租期为五年，自2016年7月13日至2021年7月12日止，租金每年三万元。每年分三次缴纳，每次缴纳一万元。每四个月上打租交付一次。租赁期房租费一至三年内不变。门市上下水、电供热等设施不完善，乙方认可自行接通修复完善，届时甲方免去第一年房租费作为补偿。已完善的设施等归甲方所有。装修期间，甲方免去乙方两个月的房租费。若乙方不按约定缴纳房屋租金，甲方有权收回房屋，一切后果由乙方负责。乙方在使用期间，甲方不得干预乙方的正常经营，在合同期内，甲方不得收回房屋，如甲方违约可根据经营情况给予乙方经营补偿。”双方在租赁期间第一年中，翟林斌对房屋进行了装修，经营饭店。2017年6月，翟林斌对外发出广告，向外出兑饭店，出租房屋，之后袁明祥也张贴广告出售房屋。2017年9月22日，翟林斌给袁明祥打电话表示了自己经营饭店不善，正在外兑，实在不行就终止合同的意思，还提出找朋友接手饭店。袁明祥则明确表示了拒绝，并要求翟林斌按合同约定履行，十天八天内交付房租。翟林斌最后说“行，再给我点时间吧，我尽量办”。又查明，2017年6月18日翟林斌最后一次交水费，之后该房屋一直闲置，翟林斌将相关经营饭店的设备留在房屋内，未将房屋腾出交还袁明祥。再查明，翟林斌至今未向袁明祥支付租金。袁明祥曾在2018年7月9日以翟林斌拖欠房租款50,000元由向本院提起诉讼，后因提供不出翟林斌明确的地址，本院裁定驳回袁明祥起诉。2020年3月13日，本院张贴公告向翟林斌送达本案立案文书时，案涉房屋卷帘门上仍张贴有“吉让外兑18601245558”广告。其中电话号码18601245558由翟林斌使用至2019年9月份。 一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。袁明祥与翟林斌签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。在租赁合同履行期间，翟林斌对房屋完成了装修，袁明祥应按照合同约定免除翟林斌第一年和两个月（即从2016年7月13日至2017年9月12日）的房租租金。但2017年9月13日以来的房屋租金翟林斌拖欠至今仍分文未付，违反合同约定，袁明祥有权解除合同，收回房屋。拖欠租金的时间袁明祥请求计算至2019年12月13日共27个月，租金数额共计67,500元，不违反法律规定，翟林斌应当支付。关于翟林斌主张袁明祥于2017年10月将房屋关门上锁，翟林斌不能继续使用房屋的事实，因袁明祥否认，而翟林斌并无其它证据佐证是袁明祥实施了该行为，且翟林斌一直将经营饭店的设备留在房屋内，直到2020年3月租赁房门上仍张贴有翟林斌的“吉店外兑”的广告，也表明了袁明祥并未收回房屋。至于翟林斌代理人主张翟林斌已经明确表示无力再继续租赁此房屋，根据合同法第119条的规定袁明祥无权再要求翟林斌继续支付房租的理由。至2018年7月袁明祥第一次起诉时，翟林斌并未腾出房屋交还袁明祥，且翟林斌经查找无下落，事实上阻碍了袁明祥收回、使用和处分房屋，阻碍了袁明祥通过诉讼进行救济。因此翟林斌及其代理人的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，袁明祥诉请终止合同，要求翟林斌给付拖欠租金，因有事实及法律依据，本院予以支持，但应扣除其中一年零两个月的租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1.解除袁明祥与翟林斌签订的房屋租赁协议；2.翟林斌于本判决生效后即给付袁明祥房屋租金人民币67,500元；3.驳回袁明祥其他诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为,本案为民事上诉案件，本院只针对上诉请求进行审理。 关于翟林斌主张案涉房屋已由袁明祥收回的问题。翟林斌称系袁明祥将案涉房屋锁住，且其已经打电话向袁明祥表示屋内设备全部送予袁明祥，故翟林斌无需腾房，房屋已经被袁明祥收回。袁明祥对此不予认可，主张因为屋内无人经营，湿气大，漏水，有老鼠才不得不进入房屋清理、用锁链将门挂上，不能代表袁明祥已经将房屋收回。二审中，翟林斌未提交证据证明其曾表示将屋内设备全部送予袁明祥，袁明祥亦不认可，翟林斌亦未提供证据证明双方当事人解除合同、翟林斌将案涉房屋返还给袁明祥。袁明祥摇开卷帘门进入屋内、用锁链将门暂挂的行为亦不能证明能证明案涉房屋已经由其收回。对翟林斌的该项请求本院不予支持。 关于翟林斌主张已经电话告知袁明祥，明确表示自己无力继续履行合同，系袁明祥未采取任何措施防止损失的扩大的问题。二审中，翟林斌申请提交证据予以证明该主张，但其在法庭规定的日期内未提交，也未申请延期提交。一审时翟林斌提交的电话录音内载明：翟林斌打电话表示了自己经营饭店不善，正在外兑，实在不行就终止合同的意思，还提出找朋友接手饭店。袁明祥则明确表示了拒绝，并要求被告按合同约定履行，十天八天内交付房租，翟林斌最后说“行，再给我点时间吧，我尽量办”。从录音中可以看出，其并未向袁明祥明确表示解除合同。案涉房屋自2017年6月18日，翟林斌最后一次交水费后一直闲置，翟林斌一直将相关经营饭店的设备留在房屋内，未将房屋腾出交还袁明祥，故翟林斌主张袁明祥应承担减损义务，没有事实与法律依据。对翟林斌的该项请求不予支持。 综上所述，翟林斌的上诉请求依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，拟判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1488元。由翟林斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  高明义 审判员  李 楠 审判员  李世为 二〇二〇年八月二十五日 书记员  杨 栋