浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初1003号 原告：陈方剑，男，1983年5月14日出生，汉族，住武义县。 原告：倪慧芳，女，1985年10月16日出生，汉族，住武义县。 原告陈方剑、倪慧芳共同委托代理人：徐超、郭峰，浙江金兰律师事务所律师。 被告：武义碧桂园房地产开发有限公司，住所地武义县壶山街道壶山广场A区1-118铺。 法定代表人：欧阳宝坤，经理。 委托代理人：朱逊敏，女，1993年12月14日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县，公司员工。 委托代理人：林建国，浙**道律师事务所律师。 原告陈方剑、倪慧芳为与被告武义碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月21日诉至本院，本院于同日受理立案。本案依法由审判员卢永胜适用简易程序独任审判，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告陈方剑及与原告倪慧芳共同委托代理人徐超、郭峰，被告碧桂园公司委托代理人朱逊敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈方剑、倪慧芳起诉称：被告碧桂园公司为“武义碧桂园●君宸府”（项目备案名称为北城名座，下称案涉房产）房产项目开发商。在被告销售房产过程中，以广告宣传单、现场展示以及销售人员介绍等方式，向原告及其他购房客户明确而具体的说明案涉房产所在学区为壶山小学，以及“90m2三房两卫两厅”、“115m2三房两卫两厅”、“125m2四房两卫两厅”等内容。原告及大部分业主基于碧桂园品牌知名度以及其对学区和户型的承诺，与被告签订了商品房购房合同并支付了购房款。2018年底，原告及其他购房者发现被告在销售过程中对壶山小学学区以及户型的说明和承诺与实际情况不符，被告为销售房产向原告做了虚假的说明和承诺。具体表现为：关于学区问题，武义县教育局复函表明案涉房产学区为“城区小学”，并未明确为壶山小学。有业主据此向武义县市场监督管理局进行投诉，武义县市场监督管理局经过调查后认为被告在宣传过程中构成欺诈，做出武市监行处字[2019]第110号《处罚决定书》，责令被告停止违法行为并罚款40万元；关于户型问题，被告承诺的各户型中的其中一个房间，均需要将设备平台封闭才能作为房间使用。而在原告不修改前期规划以及未统一审批的情况下，业主自行封闭设备平台属于擅自搭建违章建筑的违法行为，后果将是受到行政执法部门强行拆除并处罚款的行政处罚。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告关于学区和户型的广告宣传和销售承诺明确而具体，并且对于案涉房产价值以及原告是否购买的决定具有重大的影响，已经构成合同要约，被告应当作为合同义务全面履行。被告怠于履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告拒不履行合同义务，原告和其他购房户通过沟通、投诉、信访等渠道均无法维护其权利，无奈诉至贵院，望贵院主持正义，查明事实。请求依法判令：一、被告继续履行合同或采取补救措施，使其通过广告宣传和销售人员承诺方式向原告所做的关于案涉房产学区为壶山小学的要约实现；二、被告继续履行合同或采取补救措施，在被告向原告交房前，使原告可以根据被告广告宣传及销售人员承诺合法的将案涉房产设备平台封闭装修并作为房间使用；三、本案诉讼费由被告承担。 被告碧桂园公司答辩称：一、答辩人宣传资料的内容仅为要约邀请，且答辩人未向原告承诺案涉房产的学区为壶山小学。原告的第一项诉讼请求缺乏事实与法律依据，且缺乏裁判及履行的现实性。首先，答辩人并未针对壶山小学单独进行宣传，而是对项目附近已有的多个学校及国土局、环保局、口腔医院等公共机构进行列举。且答辩人的宣传资料中均未明确涉案房产学区归属，更未包含“购房即可入读壶山小学”的承诺。因此，答辩人的宣传不存在针对学区问题具体明确的说明和允诺，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，案涉宣传资料应属于要约邀请，而非要约，不构成双方的合同内容。其次，虽然答辩人宣传资料中介绍的项目周边资源包含壶山小学，但同时包含多个学校，根据一般性常识可知教育资源并不等同于实际入学资格，原告作为具有正常认知能力的成年人，不存在因宣传资料即推定项目所属学区为壶山小学从而做出购买决定的可能性。根据《商品房买卖合同》附件十三第四条第四款，原告在签约时也已确认“宣传资料（包括但不限于广告单页、户外广告、销售人员介绍等）中关于项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，具体招生规则及项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准”。再次，答辩人的宣传资料中列举了壶山小学、实验小学、武川小学等多个学校，而根据教育局《复函》，项目户籍生源就读城区小学，其范围与答辩人列举的学校一致，答辩人不存在虚假宣传的情况。退一步说，根据2018年、2019年壶山小学的招生政策，答辩人制作并发布宣传资料之时，项目也确属壶山小学招生范围内。最后，众所周知，学校为公共机构而非答辩人开发规划范围内的相关设施，其招生政策由教育主管部门决定，不可能构成答辩人与原告双方的合同内容，项目户籍的学区归属问题既不属于民事案件的处理范围，也不属于答辩人与原告双方通过合同约定可进行约束及实际履行的内容。因此原告的诉讼请求不仅缺乏法律和事实依据，也明显缺乏裁判和履行的现实性。二、原告提交的宣传单页，不能判断是否是答辩人印制的单页（无被告落款及其他标识），更无法判断该单页是否确系原告在计划购房时由答辩人直接提供给原告，因此不应认定该单页与被告有关，也不能证明该单页对原告的购房行为产生过任何影响。退一步说，即使该单页由答辩人提供，户型单页的内容也仅为要约邀请，且答辩人已向原告明示案涉房屋交付时的户型情况。原告的第二项诉讼请求缺乏事实与法律依据，且缺乏裁判及履行的现实性。首先，原告所购商品房为毛坯交付，单页中原告所主张的户型图明确标注为“装修示意图”，在与交付不符部分也以虚线圈出提示，单页的显眼位置也明确展示有交付示意图，该交付示意图与合同约定的户型一致，根据该图可判断实际交付时该户型北面为储藏间+设备阳台。在单页下方也有详细提示：“本宣传册所发布的杭州方鼎建筑设计咨询有限公司设计的装修空间示意图，旨在提供户型空间创意参考，非本公司所作承诺，实际户型以商品房买卖合同及部门审批为准。考虑到客户观赏需要，本宣传册展示的装修装饰、户内格局和尺寸（如浴缸、洗漱池、部分隔墙、房间等）、公共区域等的形式、材料、位置、朝向、尺寸等细节情况与实际交付存在差异，仅供参考，均非交付标注，最终以合同约定及实际交付为准。”因此，案涉房产宣传资料单页作为多部分内容组合而成的整体，单独的“装修示意图”并不能认定为具体确定的说明和承诺，不属于要约。答辩人也从未隐瞒实际交付情况，案涉房产宣传资料单页不会对原告产生误导，答辩人按照合同约定向原告交付房屋不存在任何违约行为。其次，在答辩人与原告签署的《商品房买卖合同》附件十三第四条，双方一致同意：“买卖双方之间的权利义务以购房合同（含附件）、补充协议（含附件）为准，出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可视为合同条款，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告、宣传资料或协议中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，买卖双方不受其约束。”此条款在合同签署时经原告认可和承认，在合同生效后当然有效，对答辩人与原告均具有约束力，根据此条款可认定“装修示意图”不构成合同内容，而且可以认为，在合同签订时，原告已依据合同附图重新确认了其所购买商品房的户型，双方按合同约定履行即可。最后，答辩人在销售宣传及签订合同时，已充分履行了提示义务。而原告作为购房者，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，也必然对面积、户型、价格等重要因素进行了详细地了解和选择，作为具备正常认知能力的成年人，原告购买该商品房不可能仅仅基于原告提供的宣传资料中的装修示意图，而忽视该宣传资料的其他明显内容及合同约定。可以认为原告在签约时已明确知悉设备阳台封包不属于合同交付范围，需由原告自行处理，即使原告认为对设备阳台进行封包存在行政风险，也属于原告在签约前就应当预料到且自愿承担的风险。因此，原告要求答辩人履行合同未约定的义务缺乏事实与法律依据，同时因设备阳台封包的合法性问题不属于民事法律关系范畴，原告的诉请也缺乏裁判和履行的现实性。综上，原告的诉讼请求缺乏合理合法依据，请求贵院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。 原告陈方剑、倪慧芳为证明其主张，在举证期限内提交并当庭出示了如下证据： 证据1、身份证复印件和工商信息，证明原、被告诉讼主体资格。 证据2、广告宣传单及现场布置照片和行政处罚决定书，证明被告虚假承诺并且被武义县市场监督管理局处罚的事实。 证据3、购房合同，证明原告基于被告虚假宣传与被告订立购房合同的事实。 被告碧桂园公司对上述证据1-3质证后对真实性无异议，但对原告的举证目的有异议，因双方对原告提供的证据1-3的真实性无异议，本院对真实性予以认定，对原告举证目的和被告质证意见系本案的争议焦点，在本院认为部分一并阐述。 被告碧桂园公司为证明其主张，在举证期限内提交并当庭出示了如下证据： 证据1、《商品房买卖合同》，证明买卖合同已针对案涉房屋的户型做了明确约定，被告未违反合同。 证据2、壶山小学2018、2019招生公告，2019年武义县中小学招生政策，证明被告宣传资料制作及原告签约时，壶山小学确属项目周边已建成配套设施，被告不存在虚假宣传的情况。 原告陈方剑、倪慧芳对被告提供的证据1、2质证后对真实性无异议，但对证据1、2合法性和证明目的有异议，认为商品房买卖合同中仅从附件二中看到房屋的公共部位示意图，并没有任何地方向原告表明设备平台的位置，该合同由被告预先设定内容，面向所有业主签订，属于格式条款，附件13中的内容属于扩大原告注意义务并免除被告责任条款，根据合同法规定，被告应当采取合理方式提醒原告注意的字体、符号等特别提醒原告注意，并且被告也没有举证是否对该条款对原告进行过说明。因此无论从法律规定还是根据合同的公平原则，该条款对原告不发生效力。证据2武义县政府网站截图不能反映案涉房产学区为壶山小学。壶山小学公众号截图证据，壶山小学微信公众号的权利主体为个人，不是壶山小学法人或者关联企业，因此该内容是否是真实的壶山小学发布无法核实。即便从内容上讲，该公众号中列举的壶山小学施教区域，也不能确定包含了案涉房产所在学区，因此，碧桂园学区问题应当以武义县市场监督局的行政处罚决定书以及其中包含教育局对武义县市场监督局的回函内容为准。本院对被告提供的证据1-2的真实性予以认定，对被告举证目的和原告质证意见系本案的争议焦点，在本院认为部分一并阐述。 综上，结合当事人的陈述及本院对证据的分析认定，本院认定事实如下： 原告陈方剑、倪慧芳系夫妻关系。其二人看到武义碧桂园的宣传资料，宣传资料内容为“一府启武义”，建筑面积约115m2三房两卫两厅，在宣传资料中对双方有争议的设备阳台用红色虚线框进行标注，在特别提示中写明，本宣传册所发布的杭州方鼎建筑设计咨询有限公司设计的装修空间示意图，旨在提供户型空间创意参考，非本公司所做承诺，该户型内容为标准户型，不包含非标户型，实际户型以商品房买卖合同及部门审批为准。1、为考虑到客户观赏需要，本宣传册展示的装修装饰（如地板、墙面、门窗等）、户内格局和尺寸（如浴缸、洗漱池、部分隔墙、房间等）、公共区域（如景观、楼道、外立面、公共装修）等的形式/样式、材料、位置、朝向、尺寸等细节与实际交付存在差异，仅供参考，均非交付标准，最终以合同约定及实际交付为准。2、本宣传册展示的户内可移动陈设（如家具、电器、装饰品等），均非交付范围，交付时均不存在。3、本宣传册展示的图形、文字中表现的户内楼梯均不存在，交付后需客户自理。4、相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积、朝向等可能存在差异，最终以实际交付为准。5、若部分户型存在专属使用花园、地下室、屋面等，具体情况以商品房买卖合同约定为准，本宣传册中的花园、地下室、屋面等示意均不作为承诺。6、除特别注明外，均为非交付标准，交付时均不存在。7、本公司保留对宣传册进行修改、补正、补充、调整的权利。仅供参考，均不具备约束力。8、本单页所描述的学校资源不代表本项目拥有的学区资源。9、本宣传册印刷时间为2018年5月，有效期2个月，敬请留意最新资料。 2018年8月1日，碧桂园公司和陈方剑、倪慧芳签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定碧桂园公司以出让方式取得坐落于武义县北岭新区××路××建设路以西地块的建设用地使用权，将商品房中第7幢2-502号出卖给陈方剑、倪慧芳，该商品房的平面图见附件一，该商品房的房产测绘机构为金华市方圆测绘有限公司，其预测建筑面积共119.95平方米，其中套内面积90.56平方米，分摊共有建筑面积29.39平方米。该商品房共用部分见附件二。该商品房层高为不低于2.9米，有详见附加一个阳台，其中详见附加一个阳台为封闭式，详见附加一个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以城乡规划主管部门审定的建设工程设计方案为准。房价总价款1454274元，买受人在签订本合同前已支付定金50000元，该定金在合同签订时抵作商品房价款，于2018年7月25日前支付首期价款444274元，剩余房款1010000元由买受人申请贷款支付。 武义县市场监督管理局因接到信访，投诉人举报碧桂园公司经营的“君宸府”房产项目广告及宣传内容存在虚假宣传，于2019年8月30日做出武市监行处字[2019]第110号处罚决定书，在该处罚决定书查明事实部分写明，碧桂园公司为推广其开发君宸府的商品房，在2018年3月其印发“一府启武义”广告宣传册中标注“壶山小学、武东小学、武义一中（待搬迁）、武义三中、新纪元双语学校以及实验中学，高规格师资力量为精英家庭提供高标准教育，全能一站式教育配套”等宣传内容；在2018年7月23日其官方微信公众号“君宸府”上发布标题为“劲销3亿！君宸府二期开盘即磬，缔造武义销售神话！”的文章，其中有“壶山小学、北岭幼儿园（在建）、新世纪双语学校等学府环伺”等宣传内容；当事人的营销人员亦在营销期间告知购房者君宸府户籍生源就读的学区为壶山小学。而根据武义县教育局的复函显示，仅表明为君宸府户籍生源就读城区小学（城区小学有壶山小学、实验小学、熟溪小学、武川小学等），并未明确君宸府的小区户籍生源就读为壶山小学。 本院认为：根据原告提供的广告宣传资料、武义县市场监督管理局行政处罚决定书、房屋买卖合同等证据，关于学区内容仅记载了碧桂园房产附近已有配套壶山小学、实验小学等设施，并未在广告宣传中明确碧桂园房产的学区属于壶山小学，同时在广告宣传单上也进行了特别提示即本单页所描述的学校资源不代表本项目拥有的学区资源，在合同附件十三补充协议第四条约定，关于广告与宣传资料部分亦有明确提示宣传资料中关于项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，具体招生规则、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准；碧桂园公司工作人员介绍楼盘信息可能会有宣传学区是壶山小学的内容，但原告对宣传资料和合同中特别提示均未引起重视，在签约时也未提出要求将学区等重要内容载入合同，故双方的权利义务应以双方签订的最终合同确定的权利义务为准。而且学区的划分并非被告所能主导，每年政府部门可能会根据上级的政策规定、辖区的情况变化等因素对学区进行调整，因此对原告要求被告继续履行合同或采取补救措施，使其通过广告宣传和销售人员承诺方式向原告所做的关于案涉房产学区为壶山小学的要约实现的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告继续履行合同或采取补救措施，在被告向原告交房前，使原告可以根据被告广告宣传及销售人员承诺合法的将案涉房产设备平台封闭装修并作为房间使用；因原告提交的广告宣传单下方有特别提示：本宣传册所发布的杭州方鼎建筑设计咨询有限公司设计的装修空间示意图，旨在提供户型空间创意参考，非本公司所作承诺，该户型内容为标准户型，不包含非标准户型，实际户型以商品房买卖合同及部门审批为准。虽然被告的宣传资料在内容上有些失实，但在宣传资料中已作了明确提示，该提示虽然字体较小，但非辨认不清，提示中明确表明该图为参考而非被告承诺，原告在与被告签订合同时又没有将该内容写入合同，并且双方在合同明确约定阳台是否封闭以城乡规划主管部门审定的建设工程设计方案为准；故对原告此诉讼请求，也缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陈方剑、倪慧芳的诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取），由原告陈方剑、倪慧芳负担，已预交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 卢永胜 二〇二〇年八月二十七日 代书记员 江 莉 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?