湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初2417号原告：贺红梅,女，1977年2月28日出生，汉族，湖北省天门市人，初中文化程度，无固定职业，户籍所在地：天门市，现住天门市。被告：天门市大汉隆城置业开发有限公司。住所地：天门市经济开发区天门中学南状元路西。法定代表人：梅红英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。原告贺红梅与被告天门市大汉隆城置业开发有限公司（以下简称“大汉隆城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺红梅与被告大汉隆城公司的委托诉讼代理人高丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺红梅向本院提出诉讼请求：判令被告1.退还房屋实际面积少于合同面积的房款8845元，利息1850元，合计10695元（以年利率4.9%自2015年12月30日起支付利息至起诉之日止）；2.退还多收取的办证费920元；3.赔偿逾期办理不动产权证的违约金3346.60元；4.支付逾期交房违约金11965.79元（以日万分之0.3自2015年12与30日计算至2019年4月8日止）；5.由被告承担诉讼费。事实和理由：2015年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，购买被告开发建设的天门市天城××小区××单元××号房屋，并支付了首付款104660元，通过银行贷款230000元。2019年9月28日，原告向被告交付契税、维修基金合计12751.72元、办证费1000元后入住。根据合同约定，在商品房交付使用后180日内，被告应为原告办理房屋产权登记，鉴于被告已违约，应按合同约定，按已付房价款的1%向原告支付违约金。经查，涉案房产于2019年4月8日才通过规划验收合格，故被告应向原告赔偿逾期交房违约金。另外，根据相关法律规定，测绘费应由被告承担，故被告应将多收取的办证费退还原告。被告大汉隆城公司辩称：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定支付购房款利息，原告要求支付资金占用利息无事实及法律依据。即使要支付，也应从被告取得测绘报告之日起计算；2.原告如向被告缴纳过办证费，后期将据实结算；3.原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效；4.被告已按期交房，不应支付逾期交房违约金。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了3组证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的身份证复印件、被告企业登记信息、商品房买卖合同、购房款发票、契税发票、维修基金发票，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：TM15005732）1份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于天门市经济开发区××大道××号（天城明珠）10幢1单元2201号房；房屋建筑面积为115.40m2，单价为2900元/m2，总价款为334660元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补据实结算的方式进行处理；被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.3的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告不退房的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同还对房屋交接、保修责任等事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款104660元，并依约办理银行按揭贷款。此外，原告还交纳了房屋维修基金7864.50元、契税4887.22元、办证费1000元。2015年12月，被告通知原告接收房屋，原告认为涉案房屋未达到合同约定的交房条件，遂拒绝收房。2018年7月26日，原告找被告领取涉案房屋钥匙后，开始占有使用该房屋。2019年10月16日，原告取得涉案房屋的不动产权证。2018年9月13日，天门市房屋测绘站出具天房测[2018-0068]号天门市房屋建筑面积测绘成果报告书，记载原告所购房屋的实际面积为112.35m2，较合同面积减少3.05m2，被告应退还原告房屋差价款8845元（2900元/m2×3.05m2）。2019年4月8日，天门市自然资源和规划局为被告开发建设的天城明珠8、9、10号楼出具建设工程竣工验收规划条件核实证明。本院认为，本案系一起因商品房销售引发的纠纷。争议的焦点为：一、被告是否存在逾期交房行为？是否应支付逾期交房违约金？二、被告是否应向原告支付逾期办证违约金？三、被告是否应退还原告多收取的房款差价及相应利息与办证费？本院对此逐一评判如下：一、被告是否存在逾期交房行为？是否应支付逾期交房违约金？原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告应依合同于2015年12月30日前将验收合格的商品房交付原告。被告虽于2015年12月30日前通知原告接收涉案房屋，但未依约出示相关证明文件，且涉案房屋于2019年4月8日才取得建设工程竣工验收规划条件核实证明等文件，故原告有权按照合同约定拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担，故被告应依约承担逾期交房违约金。本案中，原告明知涉案房屋未通过竣工验收，存在严重瑕疵，先拒收房屋后，又于2018年7月26日接收该房屋，应视为自此对被告违规交房行为的认可，因此本案的交房时间应为2018年7月26日。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求中，自2015年12月30日起至2018年7月26日的逾期交房违约金，合计9437.41元（334660元×0.3÷10000×940天），依法予以支持。二、被告是否应向原告支付逾期办证违约金？被告于2018年7月26日将涉案房屋交付原告，但未能按合同约定于交付之日起180日将相关资料报产权登记机关备案，致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书。被告违反了合同约定义务，依法应承担违约责任。本案中，被告应于2019年1月22日之前为原告办理不动产权证，即自2019年1月23日起，原告应当知道自己的权益受到侵害，其可于2022年1月23日前向被告主张逾期办证违约金，故原告的该项诉讼请求没有超过诉讼时效，对原告要求被告支付逾期办证违约金3346.60元（334660元×1%）的诉讼请求依法予以支持。三、被告是否应退还原告多收取的房款差价及相应利息与办证费？双方在《商品房买卖合同》中约定“对产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按多退少补据实结算进行处理”，故对原告要求被告退还房屋面积少于合同面积的房款8845元的诉讼请求，依法予以支持。其要求此款由被告按年利率4.9%自2015年12月18日起支付利息，因双方未约定资金占用的利息及利率，且在2018年9月13日取得测绘报告前，涉案房屋的实测面积及实际房价款是不确定的，故本院依法调整按法律规定利率自2018年9月13日起计算资金占用期间利息至起诉之日止。原告向被告预交办证费1000元，在扣除不动产权证工本费80元后，被告实际应退金额为920元。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天门市大汉隆城置业开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告贺红梅多支付的办证费920元、逾期办理不动产权证的违约金3346.60元、逾期交房违约金9437.41元、房屋差价款8854元，合计22558.01元，并以8854元为基数，自2018年9月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至2020年7月20日止；二、驳回原告贺红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，减半收取236.50元，由原告贺红梅负担38.5元，由被告天门市大汉隆城置业开发有限公司负担198元（此款原告已交纳，执行时由被告径付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  王蔚二〇二〇年八月五日书记员  雷雨