重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1508号上诉人（原审原告）：胡解，男，1980年10月12日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：肖令和，重庆凯豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗洪君，男，1962年10月10日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：冯钟胤，重庆索通（万州）律师事务所律师。上诉人胡解因与上诉人罗洪君房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡解上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，依法改判。事实及理由：1.一审认定胡解交还房屋及实际占用房屋的终止时间为2020年5月19日属错误，应为本案一审立案的时间2019年11月11日。一审期间，罗洪君认可该时间为交房时间。2.一审认定胡解对合同无效承担20%的过错责任，属认定事实不当。罗洪君提供的产权证明表明案涉房屋不属于违法建筑，房屋产权证正在办理中。既然产权证正在办理中，胡解就无法从房屋登记机关查询房产相关信息。故胡解已尽到普通大众的一般注意义务，没有过错。案涉合同无效，罗洪君系全部过错方。3.虽然机械设备（含举升机）、办公设备、货架及轮胎、刹车片为可移动物品，但胡解多次通知罗洪君对上述物品的处理进行协商与参与，但罗洪君不配合。征得一审法院同意后，胡解将上述物品以35000元的价格卖出。虽进行了处理，但价值大打折扣，该损失应由罗洪君承担。4.虽然胡解与武汉一九九九实业有限公司是买卖合同关系，但主张的59000元损失因案涉房屋租赁合同无效产生，该部分损失应当酌情支持。罗洪君辩称，1.虽然一审时胡解提出过要交还房屋，但未实际腾空房屋，直到2020年5月19日双方才完成房屋交接，故一审法院认定的房屋交还时间正确；2.双方签订租赁合同时，罗洪君已告知胡解案涉房屋的真实情况，故胡解知晓案涉房屋没有房屋产权证书，案涉房屋被要求拆除系政策发生变化，罗洪君不应承担法律责任；3.关于机械设备等可移动物品以及胡解与其他公司买卖合同产生的损失不属于案涉租赁合同无效产生的损失，不应得到支持。罗洪君上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判；2.一、二审诉讼费由胡解承担。事实及理由：1.一审认定装饰装修工程价款与三相电、市政开道损失金额事实不清。胡解委托个人进行装修，装修价款无票据佐证，一审仅依据证人证言认定金额，且未将装修中形成附合的与未形成附合的装修物进行区分，并应对损失金额进行司法鉴定。胡解主张的三相电及市政开道也非房屋租赁合同的必要与直接损失，且无其他证据佐证确定其金额的真实性。2.一审认定罗洪君承担装饰装修工程价款与三相电、市政开道损失属适用法律错误。依据相关司法解释，罗洪君未同意胡解进行装饰装修与安装三相电、市政开道，故不应承担上述损失。3.一审判定罗洪君承担合同无效的责任比例过高。胡解租赁案涉房屋时知晓房屋没有产权证，胡解的装修等行为亦未经罗洪君同意，且由于政策变化导致本案合同无效，故一审判决罗洪君对合同无效承担80%的责任不当。胡解辩称，1.一审时胡解申请的证人到庭接受了询问，对收条也进行了质证，能够证明装修发生的实际金额。且案涉房屋的装修拆迁时已不能再利用，不存在残值。罗洪君在一审时未提出司法鉴定的请求；2.胡解从前承租人购买三相电及市政开道，均属于开展汽车维修服务的必须项目，损失应当在本案计算；3.罗洪君错误理解司法解释，一审认定罗洪君承担装饰装修工程价款与三相电、市政开道损失属适用法律正确；4.对于合同无效的过错，胡解没有过错，不应承担责任。胡解向一审法院起诉请求：1.确认胡解与罗洪君于2018年8月23日签订的关于租赁万州区厦门大道39号附33号一楼房屋的《房屋租赁合同》无效；2.判令罗洪君返还胡解保证金10000元；3.判令罗洪君返还胡解房屋租金25000元（2019年11月1日至2020年8月31日）；4.判令罗洪君赔偿胡解损失225846.25元（即购买机械设备88200元、装修装饰工程36475元、三相电及原承租人用于其从事汽车维修服务的举生机等设备及附属设施53000元、货架及办公设备3000元、地坪漆1000元、轮胎、刹车片等配件损失15000元、销售汽车配件合同损失59000元，合计255675元，总额为255675元/60个月×53个月=225846.25元）；5.本案诉讼费由罗洪君承担。一审法院认定事实：2018年8月23日，胡解与罗洪君签订《房屋租赁合同》，罗洪君将万州区厦门大道39号（光源移民迁建房旁）附33号一楼出租给胡解，该房屋没有取得房屋产权证，场地面积约150平方米，从事汽车销售维修；租期从2018年9月1日到2023年8月31日止，年租金为30000元；胡解缴纳押金10000元，合同还对其他方面进行了约定。该房屋在签订合同之前由罗洪君出租给案外人胡小平进行汽车销售维修等使用，胡小平已经向罗洪君给付10000元房屋押金。胡解从胡小平处将该房屋及设施、设备接过来后，于2018年10月7日向胡小平支付共计93000元，包括2019年8月31日之前1年租金30000元、房屋押金10000元及附属设施建设费53000元（三相电、市政开道、举升机一台等）。该附属设施建设费53000元中的可移动的设施只有举升机一台，胡小平和胡解均认可当时移交价值为5000元。胡解将房屋接过来后，将其装修承包给案外人邓成进行装修，包括门头、地砖铺设、厕所改造、墙面处理、地面挖槽等共计花去装修费36000元。2018年10月，胡解购买了四轮定位仪、字母式大剪、拆胎机带、后仰右助力臂、平衡机、道通解码器等设备，共花去88200元。2018年10月5日，胡解（乙方）与武汉一九九九实业有限公司（甲方）签订《合同书》，约定乙方申请销售甲方提供的系列产品，其产品有刹车片、滤芯器、火花塞、雨刮器、轮胎、机油和电瓶等，乙方向甲方支付货款定金98000元，甲方首次向乙方配送市场价值98000元产品供乙方销售。胡解按照合同的约定向武汉一九九九实业有限公司支付了货款定金98000元。至今，该公司向胡解发放了部分货物。胡解陈述该公司已经向其发放了39000的货物，还剩下59000的货物没有发放。2018年11月，罗洪君向胡解提供了万州区龙都街道红溪沟社区居委会的《产权证明》，证明涉案房屋不属于违法建筑或拆迁公告红线范围内的情形，胡解据此办理了个体工商户营业执照。2019年8月17日，胡解向罗洪君支付了2019年9月1日到2020年9月31日止的房屋使用费30000元。另查明，万州区龙都街道办事处对辖区厦门大道、科龙路的违法建筑进行了公告。2019年4月15日，万州区龙都街道办事处对涉案厦门大道39号房屋单位（个人）发出《关于催告拆除违法建筑的通知》：2018年12月12日下达的关于强制拆除违法建筑的通知精神，要求你单位（个人）于2018年12月19日前自行拆除违法建筑。由于你单位（个人）未在规定的时间内自行拆除又未申请复议，龙都街道决定从2019年5月起启动违法建筑强制拆除工作。2019年11月13日，万州区龙都街道办事处对涉案厦门大道39号房屋单位（个人）发出《关于强制拆除违法建筑的通知》：通知你单位（个人）于2019年11月13日前自行拆除。胡解确认收到上述两份通知。胡解主张于2019年10月31日予以停业，至今案涉房屋没有被拆除，房屋也没有向罗洪君实际交付。胡解在与罗洪君协商处理案涉房屋交付和赔偿事宜无果后，于2019年11月11日向一审法院申请网上立案，提出前述诉讼请求。2020年5月19日,胡解将案涉房屋交还给罗洪君，双方办理了房屋交接手续，胡解已将房屋内自己所有的财产搬走。一审法院认为，罗洪君将案涉房屋出租给胡解经营汽车销售维修，该房屋至今未取得房屋产权证，并经相关行政职能部门公告、通知定性为属于撤除类的违法建筑，故据此认定胡解与罗洪君于2018年8月23日对案涉房屋签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定无效。关于胡解向罗洪君支付了30000元的性质认定问题。由于案涉租赁房屋为违法建筑，且罗洪君认可该款项系房屋占用使用费，按照有关规定该款项的性质应当认定为房屋占用使用费。胡解使用案涉房屋后，在2019年4月15日明知该房屋为违法建筑的情形下继续占有使用，直至2020年5月19日向罗洪君交还，据此认定胡解实际占有使用案涉房屋的终止时间为2020年5月19日，胡解应当向罗洪君支付2019年9月1日到2020年5月19日期间的房屋占用使用费21534元（30000元/365天×262天）。由于胡解已付30000元，扣除胡解应支付的房屋占用使用费21534元后，罗洪君应向胡解返还房屋占用使用费8466元（30000元-21534元）。罗洪君对案涉房屋收取胡小平10000元房屋押金，由于胡解已经向胡小平支付10000元房屋押金，故罗洪君应退还给胡解10000元房屋押金。关于胡解主张的装修装饰工程36475元及三相电、市政开道等附属设施48000元（53000元-5000元举升机一台）的诉讼请求，由于该84475元（36475元＋48000元）花费所形成的在房屋或者土地等上面附属物，不能为胡解继续使用，构成胡解的直接损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因罗洪君提供的案涉房屋不具备房屋产权证，且该房屋现已被确定为违法建筑，故造成案涉合同无效的主要责任在于罗洪君。虽然在办理个体工商户营业执照时，罗洪君向胡解提供了万州区龙都街道红溪沟社区居委会的《产权证明》，但胡解仍未严格审查案涉房屋的权利是否完整，明知案涉无房屋产权证而与罗洪君订立合同，故胡解也有一定过错。据此，酌情认定该损失由胡解承担其20%的责任，罗洪君承担80%的责任，罗洪君向胡解赔偿其损失67580元（84475元×80%）。关于胡解主张地坪漆1000元的诉讼请求，因无证据予以证明，故对该损失不予认定。关于胡解主张购买机械设备、办公设备、举升机、货架及轮胎、刹车片等配件所花去的费用作为本案损失认定问题，由于该系列物品均为可移动的物品，胡解可移走后另行处理。故胡解的该系列诉讼请求，缺乏事实依据，不予以支持。关于胡解主张的武汉一九九九实业有限公司未向其发货造成的59000元损失应作为本案损失认定的问题，由于该款涉及胡解与该公司买卖合同纠纷，不属于胡解与罗洪君之间的必然损失。故胡解的该项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：1.确认胡解与罗洪君于2018年8月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2.罗洪君在本判决生效之日起十日内向胡解退还房屋保证金10000元；3.罗洪君在本判决生效之日起十日内向胡解返还房屋占用使用费8466元；4.罗洪君在本判决生效之日起十日内向胡解赔偿损失67580元；5.驳回胡解的其他诉讼请求。案件受理费5146元，减半收取2573元，由胡解负担1000元，罗洪君负担1573元。本院二审中，胡解举示一份收条及维修聊天记录，证明其已经将机械设备、办公设备、举升机、货架及轮胎、刹车片等配件变卖给他人，变卖价值存在损失，应由罗洪君赔偿。罗洪君对该两份证据经质证认为，对证据的真实性、合法性与关联性均不予以认可。本院认为，该两份证据与本案不具有关联性，故不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是一审认定的案涉房屋交还时间、及房屋占有使用费是否正确；一审对装饰装修工程及三相电、市政开道等附属设施产生的损失责任划分是否恰当；胡解主张的机械设备、办公设备、举升机、货架及轮胎、刹车片等配件产生损失及其与武汉一九九九实业公司间的货物损失是否应由罗洪君赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”首先，本案中胡解主张罗洪君认可案涉房屋交还时间应为本案一审立案的时间2019年11月11日。经审理查明，罗洪君对胡解的该主张并未认可，虽然胡解在一审中提出要交还房屋但未实际腾空房屋，胡解于2020年5月19日才将案涉房屋交还罗洪君，双方办理了房屋交接手续。故一审法院认定的房屋交还时间为2020年5月19日正确。虽然案涉合同无效，但胡解自2018年9月1日至2020年5月19日占有使用案涉房屋，故应参照案涉房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。由于胡解已支付2019年9月1日至2020年9月31日的房屋占有使用费30000元，故一审判决罗洪君返还房屋占有使用费8466元（30000元-30000元/365天×262天），并无不当。胡解上诉称，其已于2019年11月11日交还案涉房屋，一审计算房屋占有使用费错误的理由不能成立，本院不予采纳。其次，案涉的装饰装修工程及三相电、市政开道等附属设施属于已形成附合的装饰装修物。由于罗洪君不同意利用，应由胡解、罗洪君双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。案涉房屋已被行政部门认定为违法建筑，故罗洪君作为出租人应对导致案涉房屋租赁合同无效的过错承担主要责任。虽然在办理个体工商户营业执照时，罗洪君向胡解提供了万州区龙都街道红溪沟社区居委会的《产权证明》，但胡解在明知案涉房屋无房屋产权证的情况下仍与罗洪君签订案涉房屋租赁合同，故胡解对导致案涉租赁合同无效也有一定过错。经审理查明，胡解举示的胡小平、邓成证人证言能够证明案涉的装饰装修工程及三相电、市政开道等附属设施共价值84475元。一审根据本案事实酌情认定上述损失由胡解承担其20%的责任，罗洪君承担80%的责任，罗洪君向胡解赔偿67580元（84475元×80%），并无不妥。故胡解、罗洪君上诉称，自身对于案涉合同无效不具有过错，应由对方承担全部责任的理由，均不能成立，本院不予采纳。由于胡解进行装饰装修罗洪君知晓而并未阻挠，且三相电及市政开道附属设施系胡解经营汽车维修业务的必要项目，故罗洪君上诉称胡解进行装饰装饰未经其同意，三相电及市政开道附属设施并非案涉合同无效所致必要损失，其对上述损失不承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予采纳。罗洪君在二审中申请鉴定的理由与本案事实不符，本院不予采纳。再次，案涉的机械设备、办公设备、举升机、货架及轮胎、刹车片等配件属于未形成附合的装饰装修物。由于罗洪君不同意利用，应由胡解进行拆除。胡解上诉称其已经将该部分物品卖与他人，购买该部分物品的金额与转卖金额存在价差，应由罗洪君赔偿。胡解的该主张没有法律依据，本院不予采纳。至于胡解与武汉一九九九实业公司间的货物损失属于买卖合同纠纷，胡解上诉主张罗洪君赔偿其货物损失59000元不具有法律依据，本院不予采纳。综上所述，胡解、罗洪君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6553元，由上诉人胡解负担5063元，上诉人罗洪君负担1490元。本判决为终审判决。审 判 长 黄文革审 判 员 杨继伟审 判 员 杜抗洪二〇二〇年八月三日法官助理 韦 玮书 记 员 魏椿林