江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2007号上诉人（原审被告）：王国华，男，1967年9月4日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘雄杰，江苏友利律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：南京市玄武区人民防空办公室，住所地南京市玄武区珠江路455号1401室。负责人：张金贵，该办公室主任。委托诉讼代理人：羌晓莉，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晔峰，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。原审原告：南京如意不夜城娱乐中心，住所地江苏省南京市玄武区观音阁10号。负责人：帅日昇，该娱乐中心经理。原审被告：宋俊，男，1972年1月10日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人王国华因与被上诉人南京市玄武区人民防空办公室（以下简称玄武区人防办）、原审原告南京如意不夜城娱乐中心（以下简称如意不夜城）、原审被告宋俊房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初8939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王国华上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人原审诉请；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审法院认定上诉人在2018年1月1日至2019年6月18日实际占有案涉人防工程与事实不符。1、上诉人王国华自2018年1月9日之后就不再实际占有使用案涉人防工程。2、一审法院将上诉人的物品未能搬出认定为系上诉人在2018年1月1日至2019年6月18日实际占有和使用案涉人防工程不够妥当。首先，案涉人防工程的第一腾退义务人系如意不夜城。其次，案涉人防工程被查封后，上诉人主观上并没有占有和使用的意图。二、即使认定案涉人防工程在2018年1月1日后被占有使用，也应当认定为上诉人和如意不夜城共同占有使用，而不是仅系上诉人一人占有使用，被上诉人主张占有使用费应向上诉人和如意不夜城共同主张。上诉人未能及时将案涉人防工程腾空，主要系上诉人和如意不夜城直接的纠纷未能解决，而导致该纠纷产生的根本原因系因如意不夜城与被上诉人恶意串通损害国家利益导致其直接签的租赁合同无效导致的，过错方为如意不夜城和被上诉人，上诉人对此是没有任何过错的，即使因为上诉人未能及时搬离导致案涉人防工程被占用，那么实际的占用方应该是如意不夜城和上诉人共同占用，而不应该仅仅认定是上诉人单方占用。三、一审法院酌定案涉人防工程自2018年1月1日至2019年6月18日占用使用费343526元没有作全面事实和法律考量，酌定的金额缺乏依据，且显失公平。1、上诉人未及时将物品搬离期间，被上诉人未采取任何减损措施致损失扩大，-审法院并未予考量。2、一审法院在同一个案子当中在案涉人防工程的占有使用费用使用两个标准，显失公平。四、一审法院在认定案涉人防丁程在2018年1月1日至2019年6月18日占有使用费没有考虑被上诉人自身的过错。玄武区人防办辩称：一审查明事实清楚，适用法律准确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。上诉人认为在其在2018年1月1日至2019年6月18日并未实际占有涉案人防工程。事实上，从本案一审中的执行笔录可见，本案上诉人一直占有到2019年6月18日，且在（2018）苏0102民初4226号案件中，上诉人提出了评估申请，在现场勘察时即2019年9月21日。上诉人与被上诉人以及如意不夜城均在现场，勘测时发现有可移动物品未搬离涉案房屋。且上诉人自己在上诉状也写到涉案房屋事实上是2018年1月19日因其经营时消防不过关，存在消防隐患，被消防部门查封，只是没有在2018年1月9日之后实际经营，但是他对涉案房屋的占有确实是到2019年6月18日。作为次承租人，上诉人不得对外进行转租，而事实上上诉人与如意不夜城所谓的承包协议名为承包，实为转租，不符合被上诉人与如意不夜城租赁合同的约定。上诉人意图通过承包合同来规避被上诉人与如意不夜城之间的合同约定，其主观恶意是显然可见的。在合同无效后，其作为次承租人有义务腾退房屋，并将涉案房屋交还给被上诉人。如意不夜城述称：我方没有意见。宋俊未到庭陈述意见。如意不夜城向一审法院起诉请求：一、判令王国华、宋俊连带向如意不夜城支付2017年4月1日至2017年12月19日期间的承包费566562元，参照合同约定的违约金标准赔偿如意不夜城损失472500元，合计1039062元；二、判令王国华、宋俊连带向如意不夜城支付2017年12月20日至2018年1月26日期间场地占用费80937元；三、判令王国华、宋俊连带向如意不夜城支付2017年11月至2018年1月期间电费48612元及滞纳金。玄武区人防办向一审法院提出诉讼请求：判令王国华、宋俊向玄武区人防办支付2018年1月1日至2019年6月18日期间的房屋占有使用费1050000元。一审法院认定事实如下：位于南京市玄武区（观音阁人防工事及管理房，以下简称观音阁人防工程）由玄武区人防办负责管理。2011年5月，玄武区人防办与如意不夜城签订《协议书》约定，玄武区人防办将观音阁人防工程2126平方米出租给如意不夜城使用，使用期限20年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止。2014年4月11日，如意不夜城与王国华、宋俊签订《承包经营》合同一份，约定：甲方（如意不夜城）将如意不夜城承包给乙方（王国华、宋俊），面积2100平方米，用于经营棋牌及足疗保健等项目，并将甲方现有部分设施设备移交给乙方使用，承包经营期限为10年，自2014年4月1日至2024年3月31日，承包金前三年每年75万元，第四年起每三年递增5%，承包金每半年一付，为每年的2月底和8月底前；乙方须交纳承包经营保证金12.5万元，该保证金在承包期满且结清相关税费后，甲方3日内归还乙方；甲方向乙方提供合格有效的相关证照和消防手续，保证乙方正常经营，乙方在承包期间享有自主、独立的经营权，承担治安及消防等安全工作的责任；甲方提供玄武区人防办的原始合同复印件，并保证该复印件有效，与原始合同同等，受法律保护；承包期内的水、电、税费等与经营有关的费用由乙方自理，期间发生的债权债务均由乙方承担等。《承包经营合同》签订后，除留地下入口处一间约30平方米的办公房自用外，如意不夜城将观音阁人防工程其余部分交由王国华、宋俊使用，王国华、宋俊在该建筑内经营棋牌、足疗等营业项目。合同履行中，王国华、宋俊按合同支付了截止2017年3月31日的承包金，2017年4月1日之后的承包金未付。2018年1月9日，南京市公安消防支队玄武区大队在检查中发现如意不夜城存在消防设施、器材、消防安全标志、配置、设备不符合标准，洗浴区域设置员工宿舍，棋牌区域风机房内设置员工宿舍等消防安全违法行为和火灾隐患，责令于2月8日前改正，并于当日查封了如意不夜城。1月26日，如意不夜城接手看管观音阁人防工程，王国华、宋俊的经营物品、设备等仍存放于观音阁人防工程中。2016年11月，玄武区人防办因与如意不夜城租赁合同纠纷向一审法院起诉【（2016）苏0102民初6514号】，要求解除其与如意不夜城于2011年签订的协议书，判令如意不夜城将观音阁人防工程2126平方米恢复原状返还给玄武区人防办。该案审理查明：2003年6月27日，玄武区人防办与如意不夜城签订《协议书》一份，约定玄武区人防办将观音阁人防工程1751平方米，提供给如意不夜城作为开办娱乐场所使用，使用期为十年，从2003年7月1日起至2013年6月30日止，年使用费12万元；该工程及其内部通风、除湿、消防、水电等设备设施，均属国有资产，其维修保养费用由如意不夜城承担；使用期限内，如意不夜城不得私自转租他人，如发现转租，玄武区人防办有权终止本协议；如意不夜城在使用期内，不得擅自改变人防工程、服务用房的结构，不得损坏玄武区人防办提供的设备、设施，如需内部装潢，一切费用均由如意不夜城自行解决。2011年5月，双方又签订协议一份，约定的租赁面积为2126平方米；使用期为20年，从2011年5月1日起至2031年4月30日止；每年使用费为3万元（共计60万元），自签订本协议之日起至2011年12月31日交纳使用费30万元，2012年6月30日之前，付清剩余使用费30万元；协议自签订之日起生效，原协议作废。之后，如意不夜城按合同约定向玄武区人防办支付了房屋使用费60万元。该案判决认为：玄武区人防办与如意不夜城就观音阁人防工程于2011年签订的《协议书》约定的年使用费为3万元，与同类场地经营性租金及2003年《协议书》约定的租金相比均为不合理的低价，双方无证据证明该低价租金具有合理性，以此价格签订的合同导致国有资产流失，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者玄武区人防办利益的合同无效，故玄武区人防办要求解除合同的请求法院不予支持，判决如意不夜城于该判决生效之日起三十日内将观音阁人防工程2126平方米房产恢复原状并返还给玄武区人防办。2017年12月8日，南京市中级人民法院终审维持上述判决【（2017）苏01民终6691号】。2018年1月31日，玄武区人防办申请一审法院强制执行上述判决【（2018）苏0102执692号】。同年4月13日，一审法院执行人员告知王国华玄武区人防办申请对如意不夜城强制执行，并要求王国华将存放于观音阁中的物品搬出。2019年6月18日，王国华、宋俊将存于观音阁人防工程的经营物品、设备等搬出。2019年7月15日，如意不夜城向玄武区人防办出具收条一份，主要内容为：如意不夜城共向玄武区人防办预缴60万元，现按法院判决，部分预缴款需退还如意不夜城，扣除相关费具体如下：1、原协议期为2011年5月1日至2031年4月30日，如意不夜城实际使用80个月，按原协议租金支付标准支付占用费共计20万元；2、区人防办诉本案合同无效时预缴一审诉讼费9800元，上述两项应从如意不夜城预缴金额中扣除共计209800元，如意不夜城已于2019年7月收到区人防办退还金额共计390200元，双方就观音阁人防工程所有争议就此了结等。2018年4月，王国华向一审法院起诉如意不夜城和玄武区人防办【（2018）苏0102民初4226号】，要求判令双方签订的《承包经营合同》于2017年12月8日解除，如意不夜城退还其保证金12.5万元；判令如意不夜城、玄武区人防办赔偿如意不夜城因承包合同无法继续履行造成的装璜及投入的不可移动、拆卸等损失180万元。该案审理查明：王国华、宋俊于2014年4月11日与如意不夜城签订《承包经营合同》，协议签订后王国华向如意不夜城交纳了保证金12.5万元及部分承包费，拆除了观音阁人防工程的部分装修设施，并重新进行了装修，后宋俊退出了经营，观音阁人防工程由如意不夜城经营使用等。该案判决认为：王国华与如意不夜城签订的《承包经营合同》名为承包合同，实为租赁合同，双方应为租赁合同关系；玄武区人防办与如意不夜城于2011年签订的《协议》因损害国家利益已被法院认定为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，即如意不夜城自始不享有对观音阁人防工程的使用权和处分权；此外，玄武区人防办与如意不夜城签订的《协议书》中亦明确约定“使用期内，如意不夜城不得私自转租他人”，且王国华明知玄武区人防办不允许转租，故王国华与如意不夜城签订的《承包经营合同》为无效合同，酌定如意不夜城对王国华的损失承担80%的赔偿责任；根据合同相对性玄武区人防办并非《承包经营合同》的当事人。王国华要求玄武区人防办承担赔偿责任于法无据。判决：如意不夜城赔偿王国华装修损失325108元，返还保证金125000元；驳回王国华其他诉讼请求。该判决现已生效。一审审理中，如意不夜城主张如意不夜城于2018年1月接手观音阁人防工程后替王国华、宋俊交纳其经营期间的电费共计48612元，分别为2017年11月15667.99元、2017年12月22603.08元、20018年10340.86元，如意不夜城提供国网江苏电力公司南京供电公司发票三张为证。王国华、宋俊认为上述电费的电量是总电表的电量，其中还包括两个分表的电量，两个分表的电量不是王国华、宋俊使用的，应当扣除，每个月扣除额约3000元。如意不夜城认可上述电费包含了两个分表的电费，每月分表扣除额约为2500元-3000元。此外，王国华、宋俊还认为1月9日经营场所被查封，王国华、宋俊不再经营，1月份的电费不是王国华、宋俊使用产生的。一审审理中，宋俊提出，其与王国华及另一案外人合伙经营如意不夜城，经营期间宋俊退出合伙，故本案与其本人无关。宋俊另提出，合同约定的使用面积为2100平方米，但是在装修过程中经过实际测量，如意不夜城实际提供给王国华、宋俊使用的场地面积仅1800余平方米，不符合合同约定。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，依据无效合同取得的财产应予返还，不能返还的应折价补偿。本案中，玄武区人防办与如意不夜城签订的观音阁人防工程租赁合同、如意不夜城与王国华、宋俊签订的名为承包经营实为租赁的观音阁人防工程的转租合同均被法院认定为无效合同，如意不夜城和王国华、宋俊间接和直接占有使用观音阁人防工程无合法依据，双方均负有向玄武区人防办腾空、返还租赁物的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，因此，玄武区人防办作为出租人要求次承租人王国华、宋俊支付租赁物的占有使用费，于法有据；王国华、宋俊认为其与玄武区人防办无合同关系，玄武区人防办只能要求如意不夜城支付占有使用费的意见一审法院不予支持。关于占有使用费的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。玄武区人防办主张参照双方转租合同约定的租金标准确定占有使用费，王国华、宋俊认为转租合同系双方签订，对玄武区人防办不产生效力，不能以此为据。一审法院认为：本案中的租赁及转租合同无效对各方均无约束力，但是双方间的转租合同是双方在正常市场经营条件下自愿签订，所约定租金较为客观地反映了市场租金的真实标准，以此为参照同时结合王国华、宋俊对租赁物的实际使用状况等因素确定折价补偿的金额较为合理，而玄武区人防办与如意不夜城的合同因不合理的低价损害国家利益被确认无效，该合同的租金标准不可参照。本案中，玄武区人防办要求王国华、宋俊支付占有使用费的期间是2018年1月1日至2019年6月30日，在此期间观音阁人防工程于2018年1月9日因违反消防安全管理规定被查封，1月31日玄武区人防办申请法院强制执行要求返还租赁物，此后观音阁人防工程一直处于被执行状态，直至2019年6月18日返还玄武区人防办，王国华、宋俊未能正常经营使用租赁物。考虑到王国华、宋俊系于2014年4月因履行与如意不夜城的转租合同而占有租赁物，主观上并无侵害他人所有权的恶意，以及法院对租赁合同及转租合同无效原因的认定，合同无效的主要责任不在王国华、宋俊一方，因此一审法院酌定王国华、宋俊应支付给玄武区人防办2018年1月1日至2019年6月18日期间观音阁人防工程的占有使用费343526元。玄武区人防办要求王国华、宋俊给付占有使用费105万元，依据不足，一审法院不予支持。2017年4月1日至2017年12月31日期间系王国华、宋俊占有观音阁人防工程正常经营期间，应当参照其与如意不夜城签订的转租合同约定的租金标准支付占有使用费。但是由于租赁及转租合同均无效，如意不夜城作为租赁物的承租人，只能在其已向出租人即玄武区人防办交纳的使用费范围内，要求次承租人即王国华、宋俊向自己支付占有使用费，超出该范围的，如意不夜城无权主张。如意不夜城在2017年4月1日至12月31日期间，向玄武区人防办交纳的使用费为22500元，王国华、宋俊应给付如意不夜城2017年4月1日至12月31日期间观音阁人防工程占有使用费22500元。至于2018年1月1日至1月26日期间的使用费，因如意不夜城未向玄武区人防办交纳该期间的使用费，故其无权要求王国华、宋俊向自己支付。如意不夜城要求王国华、宋俊按承包合同约定的违约金标准赔偿损失，因如意不夜城未提供证据证明其为履行合同受有损失，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。如意不夜城于审理中提供的三张南京供电公司发票可以证明其接管观音阁人防工程后交纳了2017年11月、12月、2018年1月的电费共计48612元，其中包含两个分电表的电量，该分表非王国华、宋俊使用，相应电量不应由王国华、宋俊承担，如意不夜城未能提供总表、分表的具体记载电量，王国华、宋俊认可每月分表电量扣除金额为3000元，一审法院予以确认。2018年1月9日如意不夜城虽被消防管理部门查封，但仍由王国华、宋俊放置物品使用，2018年1月所产生电费，应由王国华、宋俊承担。因此，王国华、宋俊应给付如意不夜城2017年11月至2018年1月期间电费39612元。因如意不夜城未提供证据证明其交纳了电费滞纳金，故其要求王国华、宋俊负担滞纳金，一审法院不予支持。宋俊系与王国华共同与如意不夜城签订承包合同的合同当事人，虽然其于合同履行期间解除了与王国华等人的合伙关系，但是未变更与如意不夜城的承包合同，因此如意不夜城要求宋俊与王国华在本案承担连带责任，符合法律规定，一审法院予以支持。宋俊于庭审中主张，如意不夜城交付的租赁物面积与合同记载的面积不符，但因其未提供证据证明实际使用部分的面积，且转租合同是以双方对租赁物现场状况的共同确认为基础的，因此王国华、宋俊主张实际使用面积与约定不符，如意不夜城应承担相应责任的意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、王国华、宋俊于判决生效之日起十五日内给付南京市玄武区人民防空办公室观音阁人防工程占有使用费343526元（2018年1月1日至2019年6月18日）；二、王国华、宋俊于判决生效之日起十五日内给付南京如意不夜城娱乐中心观音阁人防工程占有使用费22500元（2017年4月1日至2017年12月31日）；三、王国华、宋俊于判决生效之日起十五日内给付南京如意不夜城娱乐中心2017年11月至2018年1月期间的电费39612元；四、驳回南京如意不夜城娱乐中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费共计29568元（如意不夜城预交15318元，玄武区人防办预交14250元），如意不夜城负担13000元，王国华负担6668元，玄武区人防办负担9900元。二审中，各方对一审法院查明的事实均无异议，且各方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人王国华是否应当向被上诉人玄武人防办支付占有使用费343526元。本案一审法院依法酌定上诉人与宋俊应当向被上诉人支付2018年1月1日至2019年6月18日期间的占有使用费343526元。上诉人对占用时间和占有使用费数额均提出异议。关于占用时间。涉案人防工程系被上诉人出租给如意不夜城后转租给上诉人，如意不夜城实际向被上诉人支付占有使用费至2017年12月31日，上诉人实际向如意不夜城支付占有使用费至2017年3月31日。如意不夜城因消防检查不合格于2018年1月9日被查封，上诉人停止经营，但经营物品并未搬出，直到2019年6月18日上诉人才将人防工程内的物品、设备搬出，故一审法院认定上诉人应当支付2018年1月1日至2019年6月18日期间的占有使用费并无不当。上诉人上诉提出人防工程被查封后其并未实际占用、其不负有腾退的义务、其客观上无法腾退、其系与如意不夜城共同占用等主张。因上诉人二审中并未补充证据证明其主张，其以上主张没有事实与法律依据，本院对此均不予支持。关于占用费的数额。根据相关司法解释规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案如意不夜城与被上诉人约定的使用费标准为每年3万元，上诉人与如意不夜城约定的使用费标准为前三年每年75万元，以后每三年递增5%，但以上约定均被生效民事判决认定为无效，对双方均不具有约束力。现本案各方均未在本案中举证证明涉案人防工程的租赁价值，一审法院酌定的占用费数额亦未超出上诉人对涉案人防工程租赁价值的预期，故一审法院综合考虑双方的主观过错和本案的实际情况依法酌定上诉人与宋俊应当向被上诉人支付占有使用费343526元并无不当。上诉人主张被上诉人未采取减损措施、扩大的损失应当自行承担，其自身亦存在过错，该主张没有依据，本院对此不予支持。上诉人还主张一审法院酌定的占用费数额与如意不夜城实际支付的占用费数额系两个标准，显失公平。因被上诉人系涉案人防工程的权利人，对于如意不夜城而言其系出租人，对于上诉人而言其系物权权利人，在不同的法律关系中被上诉人主张权利的基础不同，故一审法院酌定上诉人应当支付的占用费标准高于如意不夜城支付的占用费标准亦并无不当。综上所述，上诉人王国华的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6453元，由上诉人王国华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年八月三日书记员 郭旭冬