山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1431号上诉人（一审被告、反诉原告）：种发勇，男，汉族，1971年4月28日出生，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：岳保国，山东长明阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超，男，枣庄市奚仲商贸有限公司员工。被上诉人（一审原告、反诉被告）：闫凯，男，1979年10月12日出生，汉族，住枣庄市薛城区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：付正群，男，1954年11月5日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：赵三平，北京广衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾建军，北京广衡律师事务所律师。上诉人种发勇因与被上诉人闫凯、付正群房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。种发勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回闫凯、付正群的诉讼请求并支持种发勇的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由闫凯、付正群承担。事实和理由：一、一审判决对双方《租房合同》第五条第3款约定做分割解释，违背合同原意。本案《租房合同》第五条第3款的解释是本案核心争议，正确解读该条款的本意需要查明该合同签订的过程和事实。种发勇与中国人民解放军72965部队（以下简称72965部队）签订《军队房地产租赁协议》的时间是2012年6月15日，租赁期限是2012年7月1日起至2013年7月30日。种发勇与闫凯、付正群签订《租房合同》的时间是2013年3月3日，因此种发勇与闫凯、付正群签署《租房合同》时必然要参照其与部队正在履行的租赁协议内容。《军队房地产租赁协议》第二条约定：租赁用途为快捷酒店、饭店、写字楼等经营；第三条约定：租赁期满后，年内无政策性调整或部队任务需要，合同顺延；第九条第一款约定：因部队重大调整造成不能继续租赁合同，甲方（部队）按乙方（种发勇）实际使用时间计收租金，其他互不补偿；第四款约定：因不可抗力原因(含政府行为，国家和军队政策法规重大调整，部队任务需要等)造成协议无法履行的，甲乙双方均不承担责任。本案查明的事实及种发勇提交的证据三、四可以证明：闫凯、付正群在签订《租房合同》前即已复印并研究了种发勇与部队的《军队房地产租赁协议》，知晓该协议的全部内容，明白租赁经营欲取利润需承担风险。虽然闫凯、付正群用“其多次索要该合同，但种发勇以合同一直在家为由没向其出具”的牵强理由否认，但闫凯、付正群无法否认其多次与72965部队首长姜春学协商租赁经营得到支持，并在改扩建时部队派员维持秩序、协调地方关系，并在经营后将电费直接交付给72965部队的事实。在此过程中，即使种发勇不提供合同，部队也会提供。在上述背景下，出租与转租三方均定义租赁用途为经营酒店(宾馆)，《军队房地产租赁协议》中“因不可抗力停止履行”等于酒店(宾馆)关门，所有改扩建全部或部分损失对种发勇双方来说都一目了然。种发勇出租的场地薛城区黄河路段，签合同时是薛城区人气最高的美食一条街，从《附加协议》内容也可以印证。种发勇在出租抢手的情况下不可能签署不可抗力由自己担责的条款。反之，闫凯、付正群也不会签署对自己不利的条款。因此，基于双方都认为大概率不会出现“不可抗力”的前提下，双方就“不可抗力”出现达成各自承担损失、均不担责的合意，从而签署了《租房合同》。这个意思表示即使非法律专业人员也完全可以理解。纵观闫凯、付正群在山东省枣庄市薛城区人民法院（以下简称薛城法院）起诉72965部队租赁合同案以及本案诉讼，种发勇均提出《租房合同》第五条第3款双方互不担责的观点，闫凯、付正群也均强调种发勇是以“欺诈、非法转租、超越租期”等理由主张权利，从未提出该条款系针对违约责任而不表明对财产处理不负责的抗辩。一审判决将《租房合同》第五条第3款硬性分割分别解释，完全曲解合同原意，其认定没有法律依据，明显错误。二、闫凯、付正群改扩建费用极度夸大且未经第三方评估无法认定，其提交的直接配套设施清单与价格无法证实。种发勇提交的山东省枣庄市中级人民法院（以下简称枣庄中院）执行枣庄市薛城区凯森商务宾馆(以下简称凯森商务宾馆)时所作的《公证书》与闫凯、付正群提交的《公证书》中两份物品清单差别巨大。因此，一审法院认定闫凯、付正群改扩建费用2091000元和配套设施损失967006元没有证据证明。关于2091000元建设款问题。一审判决认定“枣庄中院(2018)鲁04民初21号民事案件中，对于闫凯、付正群建设部分，已经作出了鉴定，并由枣庄中院在该案件中予以了确认，即为2091000元……一审法院认定闫凯、付正群该项损失金额为2091000元……”枣庄中院(2018)鲁04民初21号案件是72965部队起诉种发勇租赁合同纠纷(请求解除租赁合同)，该判决并不涉及建筑鉴定，判决也没有上述内容。一审判决引用的枣庄中院（2018）鲁04民终1661号案件是种发勇起诉72965部队租赁合同纠纷(请求赔偿)，由于种发勇与闫凯、付正群双方均投资建设，且均在部队终止协议后自行拆除了部分建筑，因此，该判决中的“转租宾馆部分2091000元”并不都是闫凯、付正群投资，其中包含了种发勇转租的建筑部分。由于闫凯、付正群坚决不参与该案诉讼，致使双方各自的投资无法区分，该案只能将种发勇与闫凯、付正群建筑投资不予区分而合并计算一并判决。一审未查明事实，将两个判决拼凑在一起认定闫凯、付正群建筑投资2091000元明显错误。关于闫凯、付正群直接配套设施损失967006元问题。枣庄中院在执行(2018)鲁04民初21号案件时，于2018年9月27日申请枣庄市鲁南公证处对凯森商务宾馆物品现场进行清点公证，该公证处于2018年10月16日到凯森商务宾馆现场，枣庄中院工作人员依程序通过开锁公司破锁后进入凯森商务宾馆(证明凯森商务宾馆一直处于闫凯、付正群掌控中)，对现场设备进行清点并制作了物品清单，上述物品至今仍被枣庄中院封存于72965部队院内房屋，随时可以评估鉴定。该物品清单中的物品与闫凯、付正群提交的设备物品清单和其自行申请的公证中物品清单差别巨大。枣庄中院申请公证的时间在闫凯、付正群申请公证之后，且枣庄中院的执行具有法律公信力，完全能够证明闫凯、付正群提交直接配套设施物品清单不真实，其价值为967006元虚假，其损失认定为483503元不能成立。三、一审判决种发勇支付闫凯、付正群改扩建费用2091000元、支付其迁出凯森商务宾馆造成的直接配套设施损失483503元没有法律依据，违背双方合同约定，显失公平。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的。人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，种发勇与闫凯、付正群合同的订立及履行中均没有过错，闫凯、付正群改扩建也未办理合法建设手续，因此本案解除合同的“不可抗力”原因首先符合《租房合同》第五条第3款约定的情形，其次符合上述法律规定，双方对此产生的所有后果均互不负责，即使担责也应按过错程度分担。在闫凯、付正群坚持不参与共同诉讼的情况下，薛城法院在（2018）鲁0403民初1313号案件中，将种发勇与闫凯、付正群双方的建筑费用不予区分一并判决，判决72965部队补偿种发勇与闫凯、付正群建筑款合计1550176元，补偿比例为40%。判决后，种发勇多次要求与闫凯、付正群协商分割补偿款均遭拒绝，其坚持要求种发勇赔偿损失360余万元，并申请保全全部补偿款提存至一审法院，种发勇是被动承受没有获利。一审法院判决种发勇支付闫凯、付正群100%的改扩建费用，承担闫凯、付正群50%的配套设施损失，显失公平。四、一审判决认定种发勇与闫凯、付正群合同解除时间为2016年8月31日错误，实际解除时间和闫凯、付正群停止经营时间是2017年5月10日。一审判决对闫凯、付正群拖欠租金滞纳金不予认定没有法律依据。虽然72965部队在2016年8月31日对凯森商务宾馆停止了供电供水，但闫凯、付正群不仅自行接电、挖井继续经营，种发勇也帮闫凯、付正群在薛庄等处接电，闫凯、付正群起诉72965部队租赁合同案诉状第二页已自行确认72965部队“于2017年5月10日在原告宾馆门口砌了围墙强行停止原告宾馆经营”，因此，本案合同解除时间和闫凯、付正群实际停止经营时间是2017年5月10日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租房合同》约定闫凯、付正群拖欠租金应支付滞纳金，其实质就是违约金。一审法院如认为滞纳金过高可依法调整，但认定滞纳金于法无据是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决没有法律和事实依据并显失公平。请求二审法院查明事实，依法改判支持种发勇的诉讼请求。另补充上诉意见：一、一审法院超出闫凯、付正群的诉讼请求判决，违反了处分原则，属于程序违法。在本案中，闫凯、付正群以种发勇虚构事实、隐瞒真相为由要求撤销双方签订的《租房合同》及《附加协议》。一审法院审非所诉，判非所请，违反不告不理的法律原则判决解除合同，属于程序违法，明显是在袒护闫凯、付正群。二、一审法院既然认定闫凯、付正群关于种发勇虚构事实、隐瞒真相欺骗签订《租房合同》及《附加协议》的主张不成立，就应当判决驳回闫凯、付正群的诉讼请求。三、一审法院认定闫凯、付正群改扩建宾馆费用为2091000元是错误的。1.宾馆的改扩建费用远低于2091000元。闫凯、付正群改扩建宾馆使用的建筑材料价格低廉，闫凯、付正群严重夸大了建造成本。2.宾馆改扩建费用应当扣除种发勇建设的18间房屋费用。3.闫凯、付正群主张的宾馆改扩建费用包含装饰装修部分。其中地板砖400000元、木工装修208000元、室内外刷漆115000元，共计723000元。这部分费用不应计算在改扩建费用中，如果计算也应仅计算残值。4.一审法院认定宾馆改扩建费用为2091000元的证据并不充分。一审法院是参照其他案件的判决认定宾馆改扩建的费用为2091000元，但审计报告没有在一审中进行质证，审计报告也不能明确区分出宾馆改扩建的费用为2091000元，2091000元并不是宾馆改扩建实际支出的费用。四、一审法院判决种发勇支付闫凯、付正群迁出宾馆造成的直接配套设施损失是错误的。1.闫凯、付正群提交的证据无法证明配套设施价值为967006元。配套设施的价值属于专门性问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，闫凯、付正群应当委托专业机构进行鉴定，否则应承担举证不能的责任。2.配套设施中未形成附合的物品损失应由闫凯、付正群自担。根据闫凯、付正群提交的配套设施明细，宾馆家具、太阳能、水箱、地毯、窗帘、空调、电视、监控设备、灯具、布草等配套设施未与建筑物形成附合，属于能够移动或者拆除的物品，所有权归属于闫凯、付正群，《租房合同》中止后这些物品应由承租人闫凯、付正群自行搬走，无需种发勇进行赔偿。五、一审法院认定《租房合同》的解除时间为2016年9月1日是错误的，《租房合同》的解除时间应当是2017年5月10日。理由如下：1.72965部队于2016年9月停电后，种发勇协助闫凯、付正群从薛庄社区、天泰大楼接电继续经营。凯森商务宾馆打了一个自配井，用水一直没有受到影响。2.72965部队于2017年5月4日通知内容显示凯森商务宾馆仍在营业，如果凯森商务宾馆没有经营，72965部队不会下发通知让其停止经营。3.闫凯、付正群在2018年3月28日发给种发勇的律师函中自认，72965部队于2017年5月10日在宾馆正门砌起围墙，致使宾馆无法经营。4.闫凯、付正群在其诉72965部队物权纠纷一案时，72965部队代理人证实，2017年后部队直接通知凯森商务宾馆停止经营，在2017年5月4日下发通知前，凯森商务宾馆仍在经营。5.闫凯、付正群在其诉72965部队物权纠纷一案的民事起诉状中陈述，“2017年5月10日在原告宾馆正门口砌起了围墙强行停止原告宾馆经营，致使原告蒙受巨大的经济损失。”6.薛城法院（2018）鲁0403民初1137号案件在审理查明中认定，凯森商务宾馆在72965部队2017年5月4日发出通知后停止经营。闫凯、付正群辩称，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审判决不存在超出诉讼请求进行裁判的程序违法情形。闫凯、付正群在一审时只提出撤销双方签订的《租房合同》及《附加协议》并赔偿闫凯、付正群损失两项诉讼请求。上述两项请求的性质属于确认之诉和给付之诉，一审判决在判项里对种发勇赔偿闫凯、付正群损失进行了裁判，虽然一审判决在判项里遗漏了闫凯、付正群关于解除双方签订的《租房合同》及《附加协议》的诉讼请求，但在裁判文书理由中对双方签订的《租房合同》及《附加协议》是否应撤销以及解除时间均进行了清晰详尽的分析认定。依照《最高人民法院第一次全国民事再审审查工作会议纪要》的通知第28条“当事人同时提出确认之诉和给付之诉，且确认之诉是给付之诉前提条件的，原判决在主文里仅对给付之诉作出判定，但在判决理由中对确认之诉进行了分析认定的，不属于遗漏诉讼请求的情形”的规定，一审判决也不属于遗漏诉讼请求，超出诉讼请求进行裁判更无从谈起。所以种发勇主张的一审法院超出诉讼请求的理由无任何事实和法律依据。二、一审判决认定的赔偿数额符合客观事实、适用法律正确。关于建设款问题：一审判决认定的宾馆改扩建费损失部分引用判决书系笔误，实为（2018）鲁0403民初1313号民事判决书。依据（2018）鲁0403民初1313号民事判决内容，可以认定以下事实：（1）第三人承建的宾馆建设费为2091000元；（2）种发勇与部队协商后由部队委托北京中同华资产评估有限公司出具的评估报告里对宾馆资产进行评估时（详见闫凯、付正群一审提交的《宾馆资产明细表》）并不包括种发勇所称的18间房屋建设费用；（3）种发勇递交的诉状中也明确认可宾馆部分的改扩建费用为2091000元；（4）部队已委托北京中同华资产评估有限公司对装饰装修损失进行了评估（详见闫凯、付正群一审提交的《宾馆资产明细表》），并且部队依据生效判决已对装饰装修损失对种发勇进行了赔偿。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中“对已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明”的规定，可以明确种发勇主张的一审判决错误认定改扩建费用、改扩建费用包括种发勇建设的18间房屋建设费用以及装饰装修费用不应计算在改扩建费用无任何事实和法律依据，实属狡辩。关于直接配套设施损失的问题：因部队委托北京中同华资产评估有限公司出具的《评估报告》中并未包含配套设备设施（详见闫凯、付正群一审提交的《宾馆资产明细表》），闫凯、付正群按照法律规定有权按实际损失另行主张赔偿。闫凯、付正群在一审中提交了配套设施、设备明细、收据用于证明宾馆配套设施、设备实际投入967006元的基本事实。同时，根据闫凯、付正群提交的《公证书》以及日常生活经验推定，闫凯、付正群主张的设施、设备均为经营宾馆实际、必要所需，为证明该项损失，闫凯、付正群也已提供了相应的合同及收费收据。闫凯、付正群认为并不需要委托专业机构进行鉴定。在2018年9月10日闫凯、付正群被强行撤出宾馆后，闫凯、付正群已对所经营的宾馆失去实际控制权，因宾馆交接属非正常交接，种发勇所称的《公证书》差异以及认为配套设施、设备实际投入需要进行价格鉴定的主张，应由种发勇负义务证实或在指定期间内提出相应的鉴定申请，如无法举证证实或不提出鉴定申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果”的规定，应由种发勇承担不利后果。综上，一审判决就是基于双方之间合同目的无法实现，给闫凯、付正群造成了实际损失，酌情种发勇赔偿闫凯、付正群的配套损失，一审法院对设备设施损失数额的认定，事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，充分保护了闫凯、付正群作为弱势群体的合法权益。三、一审判决认定合同解除时间符合法律规定，认定种发勇请求租金滞纳金于法无据，适用法律正确无误。首先，相关生效判决及证据已经明确表明2016年9月份部队对凯森商务宾馆进行了停止供电供水，众所周知，对于经营宾馆来讲，停止供电供水就意味着已经无法正常经营，也就是说双方签订的合同已然无法实现其目的，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方签订的合同如果不能实现目的，就是解除合同的法定理由。种发勇所称2017年5月10日部队在闫凯、付正群经营的宾馆外砌围墙，只是宾馆彻底关闭的时间，而非停止经营时间。其次，一审时闫凯、付正群提交的证据（详见2013年7月23日交纳租金收据）证明实际租赁期应为2013年7月1日至2016年6月30日，而非一审判决认定的2013年6月1日至2016年5月31日。2016年3月28日闫凯、付正群收到了部队通知，要求闫凯、付正群停止营业，也就是说在合同履行期间，因不可归责于闫凯、付正群的原因，就已经明确双方签订的合同存在无法继续履行的可能性。在租金到期后，闫凯、付正群多次要求缴纳租金，因种发勇与部队协商无果，种发勇对能否继续履行合同也不敢确定，所以租金到期后，种发勇既不收取闫凯、付正群租金也没有进行过任何催收。综上，导致未付租金并超期占有并非闫凯、付正群客观上存在实质性违约行为造成，一审判决认定种发勇请求租金滞纳金于法无据，适用法律正确。四、一审判决依过错责任认定种发勇承担闫凯、付正群改扩建损失，结果公平公正，充分保护了弱势群体的合法权益。首先，种发勇在与闫凯、付正群签订《租房合同》时，就明知闫凯、付正群用于开设宾馆，却故意隐瞒与部队之间并无长期租赁合同且无转租权的客观事实，为达到其非法盈利目的，在合同中又明确约定了9年的租赁期，并且同意闫凯、付正群新建和添建房屋。闫凯、付正群就是因长期租赁的预期才进行了巨额投入添建建筑物、构筑物用于宾馆经营，如果是短期租赁合同没有任何人会投入巨额资金进行增建、扩建。其次，在种发勇诉部队至薛城法院，要求部队补偿房屋款一案中，因种发勇与部队领导之间存在的不正当利益，对部队委托北京中同华资产评估有限公司对凯森商务宾馆的评估过程中，并未对凯森商务宾馆内相关配套设施、设备进行评估计值，闫凯、付正群作为实际投资人，也并未接到任何一方通知，种发勇对此也没有提出任何异议，才导致闫凯、付正群的损失进一步扩大。再次，因种发勇与部队只签订短期租赁协议且2015年后未再签订任何租赁协议，才导致薛城法院以种发勇签订短期租赁合同却投入巨额资金添建各种建筑物、构筑物，对可能不能长期租赁形成的风险损失未能尽到其合理注意义务，应对其造成风险损失承担主要责任为由，使部队只承担40%的赔偿责任。最后，本案与种发勇诉部队一案，两案所涉合同内容不同，主体不同，法律责任与过错责任均不同，而且两份租赁合同之间并不存在主次合同关系，两份合同独立存在，种发勇所称赔偿责任参照性无从谈起。假设赔偿责任具有参照性，闫凯、付正群诉部队要求部队在受益范围内承担部分补偿责任，两级法院就不会以部队与闫凯、付正群之间不存在租赁合同关系，部队收取的电费也不能视为部队同意转租为由驳回闫凯、付正群的诉讼请求，所以根本不存在种发勇主张的同案同判统一性问题，这属于基本的法律常识。综上，种发勇在本案中应承担全部过错责任，一审判决认定种发勇承担赔偿闫凯、付正群的全部直接损失公平公正。闫凯、付正群向一审法院起诉请求：一、撤销闫凯、付正群与种发勇于2013年3月3日签订的《租房合同》以及付正群与种发勇于2013年3月8日签订的《附加协议》；二、判决种发勇赔偿闫凯、付正群出资宾馆建设费2253400元，安装电梯费140000元，共计2393400元；三、判决种发勇向闫凯、付正群返还租赁费555000元（非法转租获利）；四、判令种发勇承担闫凯、付正群迁出凯森商务宾馆造成的直接配套损失628554元（按实际投资967006元折旧35%计算）；五、本案诉讼费用由种发勇承担。种发勇向一审法院提起反诉请求：一、判令闫凯、付正群支付租金438082.05元及利息85853.95元(2013年6月1日计算至2017年3月3日)；二、反诉费用由闫凯、付正群承担。一审法院认定事实：2012年6月15日，种发勇与72965部队签订《军队房地产租赁协议》，约定由种发勇租赁72965部队位于薛城区黄河路南侧警通连营院（内含警通连宿舍楼、西侧楼房、东侧食堂及前后空地、东侧训练场），2012年至2013年间双方已经履行租赁合同。2013年8月1日，种发勇与72965部队签订《军队房地产租赁协议》，约定由种发勇租赁72965部队位于薛城区黄河路南侧警通连营院内三层宿舍楼、食堂一座及附属场地，租赁用途为快捷酒店、饭店、写字楼等经营，年租金500000元，租赁时间自2013年8月1日至2014年8月1日。租赁期满后，年内无政策性调整或部队任务需要，原合同自动顺延，已征得同意在所租空余场地上新建钢架结构房屋一座、三层写字楼一座、沿街二层门市20间、钢架式车库车棚等，在原东侧宿舍楼加盖一层，费用由种发勇自理。协议期满或合同终止时，新建或添建临时建筑物、构筑物权属归种发勇，双方协商解决。租赁合同履行过程中，种发勇（包括闫凯、付正群等人）于2013年间添建了各种建筑物、构筑物。种发勇还与部队另签订未书写签字日期的《军队房地产租赁合同》一份，约定由种发勇租赁72965部队位于薛城区金沙江路1139号（坐落号：济鲁字第5001号）房屋1677平方米，场地4845平方米，租赁用途为多种经营，租赁时间自2013年8月1日至2014年7月31日，年租金500000元，确实需要新建或添建各种建筑物、构筑物，必须在报经军队主管部门批准并由部队书面同意后实施，费用由种发勇自理，权属归部队所有。2014年7月24日，种发勇与72965部队又签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定由种发勇租赁部队位于薛城区黄河路（坐落号：济鲁字第5001号）房屋1677平方米，场地4845平方米，租赁用途为多种经营，租赁时间自2014年8月1日至2015年7月30日，年租金500000元，确实需要新建或添建各种建筑物、构筑物，必须征得72965部队书面同意，权属归72965部队所有，租赁期满后或合同解除时，必须无偿移交给部队。2017年4月25日，72965部队给种发勇发出通知，根据中央军委停止一切有偿服务指示要求种发勇于四月底全面停止经营活动，关停所有项目。2018年1月12日，72965部队向枣庄中院起诉种发勇。2018年3月15日，枣庄中院作出（2018）鲁04民初21号民事判决，判决种发勇返还72965部队位于金沙江路1139号黄河路南侧的房屋及场地（坐落号：济鲁字第5001号，房屋建筑面积1677平方米，场地面积4845平方米）。2018年2月8日，72965部队委托北京中同华资产评估有限公司对种发勇（包括闫凯、付正群承建的宾馆部分）在薛城区金沙江路1139号黄河路南侧添建的各种建筑物、构筑物出具了资产评估报告，认定其房屋建筑物12项净值合计3780200元，构筑物及其他辅助设施8项净值合计1867400元，共计5647600元。种发勇认可其中钢结构餐厅、澡堂门厅、澡堂、南小库房、餐厅门棚为枣庄中院判决后种发勇已自行拆除部分，认可其中种发勇未拆除部分1328900元、转租宾馆部分2091000元、已拆除部分2227700元按20%要求赔偿损失计455540元。2013年3月3日，闫凯、付正群（乙方）与种发勇（甲方）之间签订《租房合同》一份，约定：闫凯、付正群意向时间从2013年6月1日至2022年5月31日租赁薛城区黄河路司训大队的西边三层写字楼及一座楼北二层门市房九套[与（2018）鲁04民初21号民事判决确认的返还标的物系同一处所]。同意乙方在此处自建一层为240平方米的三层约700平方米左右的钢结构配房。约定租金2013年6月1日至2016年5月31日为每年35万元，2016年6月1日至2019年5月31日租金为每年40万元。还约定由于不可抗力原因，造成协议无法履行，双方均不负责。该合同签订后，闫凯、付正群投入资金注册成立了凯森商务宾馆，并向种发勇交纳电费、向第三人交纳房租，后闫凯、付正群对该宾馆投资进行了扩建。2018年4月19日，闫凯以72965部队为被告，种发勇为第三人，向薛城法院提起物权纠纷诉讼，请求72965部队在受益范围内对因部队全面停止有偿服务工作收回闫凯建设的房屋及其经营宾馆的配套设备设施给予补偿100万元。薛城法院于2018年6月作出（2018）鲁0403民初1137号民事判决，驳回了闫凯的诉请。闫凯不服，提起上诉。2018年8月20日，枣庄中院作出（2018）鲁04民终1661号民事判决，认定闫凯签订《租房合同》的相对人是种发勇，72965部队并非租赁合同的当事人，因此其向72965部队主张补偿缺乏合同依据。闫凯诉称72965部队对于闫凯增扩建的行为应该推定是明知并且同意的，根据公平原则及诚实信用原则的相关规定，应当给予适当补偿，考虑到对该扩建部分在另案中[薛城法院(2018)鲁0403民初1313号民事判决]已对种发勇予以补偿，不宜重复补偿，闫凯的该上诉主张不予支持。基于上述认定，枣庄中院驳回了闫凯的诉请。庭审中，闫凯、付正群提交配套设施、设备明细、收据、公证书，陈述宾馆内闫凯、付正群所有配套设施、设备等价值共计967006元。陈述宾馆经营到了2016年7月。庭审笔录载明，闫凯、付正群经营宾馆用电是从部队接入，2016年9月，部队停了闫凯、付正群经营宾馆用电。一审法院认为，本案争议焦点是：一、闫凯、付正群、种发勇签订的转租合同是否经72965部队同意，该转租合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。本案中，闫凯、付正群、种发勇均多次陈述在签订合同之初找到部队领导商讨合同事宜，闫凯、付正群还将经营宾馆电费直接交予了部队。并且72965部队在闫凯诉其物权纠纷案件笔录中也陈述，闫凯、付正群经营用电系从其处接入，并且陈述2016年9月不再向闫凯、付正群经营宾馆供电，这与闫凯、付正群陈述其被部队于2016年9月3日断电相吻合。综合上述当事人陈述及事实，一审法院认定72965部队应当知道种发勇与闫凯、付正群签订《租房合同》及《附加协议》，且对于闫凯、付正群改扩建经营宾馆的事实也应知情。本案中，闫凯、付正群虽然与种发勇签订的《租房合同》租赁期限超出了种发勇与72965部队签订的《军队房地产租赁合同》期限，但种发勇与72965部队签订的《军队房地产租赁合同》约定了“租赁期满后，年内无政策性调整或部队任务需要，原合同自动顺延”的内容，应视为不定期租赁，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定的“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”情形，因此应认定闫凯、付正群、种发勇签订的《租房合同》不因上述法律规定租赁期限的限制性规定而无效。二、闫凯、付正群、种发勇签订的《租房合同》及《附加协议》应撤销还是解除以及撤销或解除的时间认定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”本案中，闫凯、付正群主张与种发勇签订的《租房合同》及《附加协议》，系种发勇实施欺诈手段，诱骗闫凯、付正群签订，但未举证证明，一审法院不予认定。鉴于该合同因政策变更的不可抗力无法继续履行，种发勇及闫凯、付正群虽表述不同但均用自己行为表示了终止本合同意思，一审法院认定《租房合同》及《附加协议》依法解除。对于解除的时间点，一审法院认为，由于《租房合同》及《附加协议》解除的特殊性，应在认定事实的基础上，兼顾公平原则认定解除时间。考虑到闫凯、付正群经营宾馆于2016年9月被断电，一审法院认定此后酒店无法正常运营，应以此时间点即2016年9月1日作为双方合同解除的时间点。三、对于闫凯、付正群主张种发勇赔偿闫凯、付正群出资宾馆建设费2253400元，安装电梯费140000元，共计2393400元及主张种发勇承担闫凯、付正群迁出凯森商务宾馆造成的直接配套损失628554元（按实际投资967006元折旧35%计算）的诉请。对于损失认定：1.枣庄中院（2018）鲁04民初21号案件中，对于闫凯、付正群建设部分，已经作出了鉴定，并由枣庄中院在该案件中予以了确认，即为2091000元，这也与闫凯、付正群诉请主张大致吻合，一审法院认定闫凯、付正群该项损失金额为2091000元。2.闫凯、付正群庭审中提交了配套设施、设备明细、收据、《公证书》等证据，应能认定闫凯、付正群迁出凯森商务宾馆造成的直接配套设施损失967006元的事实。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”基于上述法律规定，当事人签订的合同，基于不可抗力等因素导致合同无法继续履行的，应当解除合同。因解除合同造成当事人财产灭失、损毁及合理支出的，应当按照公平原则由当事人以合理比例分摊。对于合同解除后尚存的财产应当按照公平及效率性原则，由占有或因此财产获得利益的一方向另一方折价补偿。因闫凯、付正群与种发勇签订的《租房合同》，基于合同相对性原则，闫凯、付正群无法向72965部队主张赔偿责任[（2018）鲁04民终1661号民事判决亦作出同一认定]，因此，对于闫凯、付正群造成的宾馆建设费、安装电梯费，应由合同相对人种发勇承担折价赔偿责任。对于闫凯、付正群迁出凯森商务宾馆造成的直接配套设施价值967006元，由于闫凯、付正群经营时间较短，一审法院酌情按照50%折旧认定483503元，由种发勇承担折价赔偿责任。四、对于闫凯、付正群主张种发勇向闫凯、付正群返还租赁费555000元（非法转租获利）的诉请，一审法院认为，种发勇基于合同约定收取闫凯、付正群使用租赁物期间的租赁费，符合法律规定及双方约定，对闫凯、付正群该项主张，一审法院不予支持。闫凯、付正群陈述该部分租金种发勇亦未交予72965部队，种发勇收取该部分租金属不当得利的主张，于法无据，一审法院不予支持。五、对于种发勇抗辩以《租房合同》中约定“以（因）不可抗力原因，造成协议无法履行，甲乙双方均不负责”内容为由，种发勇不应承担赔偿责任的主张，一审法院认为，该条款约定并不负责并未言明系对于财产处理不负责，该条款更应理解为双方约定对因不可抗力导致合同解除均不承担违约责任。并且，种发勇还在另案中起诉了72965部队并获得了一定的赔偿，其因闫凯、付正群损失而自己获利，显失公平。对此抗辩，一审法院不予支持。六、种发勇的反诉请求是否应当支持。本案中，闫凯、付正群向种发勇已交纳房租99万元，第一个三年截止为2016年5月31日，租金应为105万元，该期间所欠租金为6万元。2016年6月1日至合同解除2016年8月31日，该期间三个月租金按照约定应为10万元。对该16万元欠交租金，闫凯、付正群应予支付。对于租金滞纳金，于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条、第十六条规定，判决：一、种发勇于判决生效之日起十日内支付闫凯、付正群宾馆改扩建支出2091000元，支付闫凯、付正群迁出凯森商务宾馆造成的直接配套设施损失483503元；二、闫凯、付正群于判决生效之日起十日内支付种发勇房屋租金16万元；三、驳回闫凯、付正群的其他诉讼请求；四、驳回种发勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16933元，反诉费4520元，诉讼保全费5000元，计26453元，由闫凯、付正群承担8000元，种发勇承担18453元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，种发勇以72965部队为被告于2018年5月7日起诉至薛城法院，诉讼请求：1.判令72965部队补偿种发勇房屋款3875440元（种发勇未拆除部分1328990元+宾馆部分2091000元+已拆除部分222770元的20%计455540元）；2.诉讼费由72965部队承担。薛城法院在2018年7月25日作出（2018）鲁0403民初1313号民事判决中认为，种发勇（包括第三人承建的宾馆部分）投资添建的各种建筑物、构筑物目前价值评估为5647600元，种发勇已拆除部分（钢结构餐厅、澡堂门厅、澡堂、南小库房、餐厅门棚）价值为2227700元，其要求价值损失20%（455540元）亦合乎情理。种发勇（包括第三人承建的宾馆部分）投资添建的各种建筑物、构筑物价值损失3875440元，由72965部队承担40%的补偿责任1550176元。一审法院经过该院审判委员会讨论决定，判决：一、72965部队偿付种发勇补偿款1550176元，于判决生效后十日内付清；二、驳回种发勇的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1.一审法院审判程序是否合法，案涉合同解除时间；2.如何解释《租房合同》第五条第3款“因不可抗力原因(含政府行为，国家和军队政策法规重大调整，部队任务需要等)，造成协议无法履行的，甲乙双方均不负责”的原意；3.一审法院认定闫凯、付正群改扩建费用2091000元和直接配套设施损失967006元证据是否充分；4.种发勇的反诉请求是否应当支持。关于焦点1，人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审核合同是否无效等情形，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。还要贯彻案结事了的原则，通过合理行使释明权，实现当事人间的利益平衡，节约诉讼资源。本案中，虽然闫凯、付正群提出的诉讼请求是撤销案涉《租房合同》以及《附加协议》，但本案纠纷的发生是因国家政策发生变化，属于不可抗力因素导致合同无法继续履行。一审法院综合考虑各方均表示终止合同的意思、案涉合同的实际履行情况以及凯森商务宾馆于2016年9月被断电的情形、另案其他生效裁判的执行问题等因素，兼顾公平原则，认定案涉合同于2016年9月1日解除并无不当。种发勇关于一审法院超出闫凯、付正群的诉讼请求判决，违反处分原则，属于程序违法以及案涉合同实际解除时间为2017年5月10日的上诉主张均不能成立，本院不予支持。关于焦点2，一审法院根据查明的事实和本案的实际情况以及种发勇在另案中起诉72965部队并获得一定补偿的实际情况，将案涉《租房合同》第五条第3款“因不可抗力原因(含政府行为，国家和军队政策法规重大调整，部队任务需要等)，造成协议无法履行的，甲乙双方均不负责”理解为双方约定对因不可抗力导致合同解除均不承担违约责任并无不当。关于焦点3，第一，改扩建费用。一审法院引用枣庄中院（2018）鲁04民初21号民事判决有误，应为薛城法院（2018）鲁0403民初1313号民事判决。在1313号案件中，薛城法院认定事实：2018年2月8日，72965部队委托北京中同华资产评估有限公司对种发勇（包括第三人承建的宾馆部分）在薛城区金沙江路1139号黄河路南侧添建的各种建筑物、构筑物出具了资产评估报告，认定其房屋建筑物12项净值合计3780200元，构筑物及其他辅助设施8项净值合计1867400元，共计5647600元。种发勇认可其中钢结构餐厅、澡堂门厅、澡堂、南小库房、餐厅门棚为枣庄中院判决后种发勇已自行拆除部分，认可其中种发勇未拆除部分1328900元、转租宾馆部分2091000元、已拆除部分2227700元按20%要求赔偿损失计455540元。种发勇在本案中上诉主张转租宾馆部分2091000元包含其18间房屋，二审期间，二审法院调取了1313号卷宗，要求种发勇在资产评估报告中指认18间房屋的评估价值，种发勇未能指认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，种发勇对其主张应承担举证证明责任。现仅有种发勇陈述，种发勇未提供其他证据证明其主张的事实，应承担不利后果。一审法院根据该评估报告及生效法律文书确认的事实，结合闫凯、付正群的主张，认定闫凯、付正群改扩建费用为2091000元并无不当。第二，直接配套设施损失。闫凯、付正群在一审庭审中提交了配套设施、设备明细、收据、《公证书》等证据，能够认定闫凯、付正群迁出凯森商务宾馆造成的直接配套设施损失967006元的事实。但在967006元的设备明细中，宾馆家具141850元、太阳能热水系统47000元、冬天用热水系统20910元、不锈钢水箱7590元、地毯、窗帘72480元、格力空调126480元、电视86980元、宾馆监控设备7075元、灯具14070元、宾馆内布草64406元，共计588841元，以上配套设施未与建筑物形成附合，属于能够移动或者拆除的物品，所有权归属于闫凯、付正群，以上物品可由承租人闫凯、付正群自行搬走。剩余配套设施损失378165元，本院酌情按照50%折旧认定189082.5元，由种发勇补偿。一审法院判决967006元的50%折旧483503元由种发勇赔偿不妥，二审予以变更。关于焦点4，一审法院已经查明闫凯、付正群向种发勇已交纳房租99万元，第一个三年截止为2016年5月31日，租金应为105万元，该期间所欠租金为6万元。2016年6月1日至合同解除2016年9月1日，该期间三个月租金按照约定应为10万元。对于该16万元欠交的租金，闫凯、付正群应予支付。鉴于案涉合同解除的特殊性，种发勇主张租金滞纳金，一审法院不予支持并无不当。综上所述，种发勇的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3662号民事判决第二项、第四项及诉讼费用负担部分，即“原告闫凯、付正群于本判决生效之日起十日内支付被告种发勇房屋租金16万元；驳回反诉原告种发勇的其他诉讼请求；案件受理费16933元，反诉费4520元，诉讼保全费5000元，计26453元，由闫凯、付正群承担8000元，种发勇承担18453元”；二、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3662号民事判决第三项，即“驳回原告闫凯、付正群的其他诉讼请求”；三、变更山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3662号民事判决第一项“被告种发勇于本判决生效之日起十日内支付原告闫凯、付正群宾馆改扩建支出2091000元，支付原告闫凯、付正群迁出凯森商务宾馆造成的直接配套设施损失483503元”为“种发勇于本判决生效之日起十日内支付闫凯、付正群宾馆改扩建支出2091000元，支付闫凯、付正群迁出枣庄市薛城区凯森商务宾馆造成的直接配套设施损失189082.5元”；四、驳回闫凯、付正群的其他诉讼请求。二审案件受理费16933元，由上诉人种发勇负担14901元，由被上诉人闫凯、付正群负担2032元。本判决为终审判决。审判长  张弘审判员  李莹审判员  李丽二〇二〇年八月四日法官助理贾礼丽书记员高天