江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初2457号原告：泰州市凤城物业管理有限公司。法定代表人：骆莉静，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊生，男，该公司部门经理。委托诉讼代理人：于飞霞，女，该公司员工。被告：田红圣，男，1975年2月5日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告泰州市凤城物业管理有限公司与被告田红圣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘俊生、于飞霞、被告田红圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告1.立即支付原告物业服务费1666.50元及违约金2039.80元，公共能耗费156.25元，（2017年4月12日至2020年5月31日止），合计3862.55元；2.承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2017年4月8日，与泰州市姜堰区尚城壹品小区业委会（以下简称业主委员会）签订了《物业服务合同》，并于2020年3月30日续签，服务期限自2017年4月12日至2023年3月31日止。上述物业服务合同约定，原告为该小区提供物业服务，并向业主或者物业使用人收取下列物业服务费用：多层住宅的物业服务费用按建筑面积每月每平方米0.5元收取费用；公共能耗费按每户每年50元收取，业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费用的，自逾期之日起按每天5‰加收违约金。上述物业服务合同签定后，原告为该小区提供了物业服务。被告为该小区28幢2单元404室的业主，并实际占有和使用至今。案涉房屋结构为多层，建筑面积88.88平方米。被告自2017年4月12日至2020年5月31日止，一直未能按合同约定向原告支付物业服务费用，累计欠物业服务费以及违约金等费用合计3862.55元（物业服务费0.5元/月/平方米×88.88平方米×37.5个月=1666.50元；公共能耗费50元/年÷12个月×37.5个月=156.25元；违约金5‰×0.5元/月/平方米×88.88平方米×12个月×360天×(37.5-12)个月÷12个月=2039.80元）。期间，原告多次上门以及电话催要，于2019年10月11日在该小区内张贴了《尚城壹品花园物业服务费用公示催缴名单》，并于2020年6月4日在被告住处以书面通知的形式进行书面催缴，但被告至今未交。被告辩称，被告不交纳物业费的具体理由如下：1.被告所在楼道出入门禁损坏至今未进行维修，楼道卫生清洁状况不好，原告未做好物业服务工作；2.小区花圃有业主随意种植，还存在违章搭建的情形，原告未管理到位；3.被告所购房屋在交房时墙体有裂缝，被告去物业申请维修，物业未进行维修。针对被告的答辩，原告补充陈述：1.门禁系统虽是公共设施，但该门禁实际使用期限已经超过使用年限，如需维修，应先由业主委员会提出申请，并报区公共维修基金使用管理单位核批；2.小区内确实存在违章建筑，因原告无执法权，已多次向社区反映情况并请求社区联系城管执法部门进小区联合执法，现已拆除小区内部分违章建筑；3.花圃属于公共区域，本小区花圃内并无乱栽蔬菜的现象，确有业主将花种植到花圃里，原告已经对其进行劝告；4.原告是2017年4月承接本小区物业服务项目，被告申请维修时房屋已过质保期，墙体裂缝属于个人自用部位，政策明确规定由个人负责维修，不在公共维修基金的维修范围之内。本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，姜堰区尚城壹品小区业主委员会与原告签订《泰州市姜堰区尚城壹品小区物业服务合同》，约定：业主委员会委托原告对尚城壹品小区实施物业管理、提供物业服务等事宜；在物业管理过程中，业主和物业使用人应当自觉维护良好的物业管理秩序，自觉履行交纳物业服务费的义务，支持和配合甲乙双方实施物业管理以及做好物业服务的有关工作；业主和物业使用人应当加强安全保护意识，负责自身的人身、治安、消防、交通和财产等安全防范工作；等等。在物业管理区域内，物业公司（乙方）实施物业管理的以下事项：协调和协助市城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，加强公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用（装修装饰、违章搭建）等方面的监督管理和行政执法；综合管理服务，公共秩序服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备日常维护保养服务，等等；物业费收费期限，自2017年4月12日起，乙方向业主或者物业使用人收取物业服务费用，业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费用的，自逾期之日起按每天5‰加收违约金；等等。合同签订后，原告为尚城壹品小区提供了物业服务，被告自2017年4月12日起未缴纳物业费、公共能耗费。原告于2019年10月11日在该小区内张贴了《尚城壹品花园物业服务费用公示催交名单》，并于2020年6月4日在被告住处进行书面催缴，被告仍未交纳。以上事实，有原告提供的《泰州市姜堰区尚城壹品小区物业服务合同》两份、尚城壹品物业服务费用公示催交名单一份、物业催缴通知单一份、物业服务记录一组在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《泰州市姜堰区尚城壹品小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主和物业使用人提供了物业服务，被告作为业主应按约支付相应的物业服务费，才能保障小区内物业服务及各项公共设施正常运行，保障全体业主共同权益的实现。被告辩称所在楼道门禁损坏需要维修的问题，根据物业服务合同，原告对小区共用部位、共用设施设备有日常维护保养服务的义务，楼道门禁损坏的，应由相关业主提出申请，报区行政主管部门终审后由原告组织实施；本案被告未能举证证明其向原告申请对楼道门禁进行维修而原告未履行物业合同约定义务的事实。被告辩称小区花圃有业主随意种植、违章建筑的问题，根据物业服务合同的约定，原告应对小区公共区域绿化提供日常养护服务，包括修剪整形、除杂草、施肥、治虫、扶正加固等，被告对此未举证证明原告未履行提供绿化养护服务的义务。根据物业服务合同的约定，原告有协调和协助相关行政管理部门加强对违章搭建等方面的监督管理和行政执法的义务，其本身并无行政执法权，被告对此未举证说明违章建筑所在，不能证明原告未提供相关物业服务。关于被告房屋存在裂缝的问题，不属于物业服务合同内容，被告对此可另行处理，不能作为其拒付物业费的理由。关于被告应缴纳物业服务费的数额，根据被告房屋面积及收费标准，被告应向原告支付物业服务费（含公共能耗费）1822.75元（物业服务费0.5元/月/平方米×88.88平方米×37.5个月=1666.50元；公共能耗费50元/年÷12个月×37.5个月=156.25元）。关于违约金，物业管理合同中有明确约定，本院予以支持；但原告主张按每日千分之五加收过高，本院作适当调整，综合考虑物业服务情况和市场因素，酌情确定按年利率6%计算。综上，本院认为，物业服务具有一定的公益性，并关系到全体业主的切身利益，物业服务合同是双务合同，业主有权要求物业服务企业按照合同约定对小区事物进行管理和服务，同时物业服务企业有权要求业主交纳相应的费用。一方面物业服务企业应该加强与业主的沟通，听取业主的意见，不断完善和改进工作，提高服务质量，另一方面业主也需要理解和配合物业服务企业，只有在业主充分缴纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的服务，长此以往才能形成良性循环，共同创造良好的居住环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告田红圣于本判决生效后五日内向原告泰州市凤城物业管理有限公司支付自2017年4月12日起至2020年5月31日止期间的物业服务费合计1822.75元及违约金（以1822.75元为基数，自2020年6月18日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；二、驳回原告泰州市凤城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元,由被告田红圣负担(原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于判决生效之日起五日内向原告支付25元)。本判决为终审判决。审 判 员  赵 勇二〇二〇年八月七日法官助理  周 颖书 记 员  沈梦莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。