江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4681号上诉人（原审被告）：洪超。被上诉人（原审原告）：陈文清。上诉人洪超因与被上诉人陈文清房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初6218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪超的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈文清诉讼请求。事实和理由：2018年1月饭店因安全问题停业，洪超多次向陈文清提出整改无果，饭店一直没有经营，陈文清作为过错方应退还洪超2018年1月至2018年10月的租金以及补偿导致洪超无法经营的损失。对于一审判决洪超应支付陈文清占有使用费不服。陈文清二审未作答辩。陈文清向一审法院起诉请求：判令洪超给付2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋使用占有费4.6万元。一审法院认定事实：2016年6月25日，陈文清（出租方，甲方）与洪超（承租方，乙方）签订《租赁合同》1份，合同约定，甲方将自有的坐落于闸北村十三组茅草屋饭庄的房屋，建筑面积240平方米出租给乙方使用。一、租赁期限：租赁期限为五年，甲方自2016年6月30日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年6月29日收回。二、租赁用途：个体经营，“农家乐”旅游餐饮。三、付款方式：1.甲乙双方议定年租金共5万元，每季度付款（即押一付三），乙方在每季度前五天内缴纳租金。2.甲方一次性收取乙方押金4000元整。合同到期日、物品验收后、费用结清完，甲方退还乙方押金。四、其他费用：1.乙方负责缴纳所使用的电话费、宽带费、卫生费、有线电视收视费、水费、电费、天然气费。2.甲方在租赁期内负担：电话、宽带、空调、电视、水电、天然气等维修费用，以及房屋因自然老化导致的修缮费用。五、出租人的责任：1.租赁期内，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途临时要求收回房屋，乙方可以拒绝。2.若因客观因素不能出租此房或因该地段在三年内动迁，甲方必须按乙方的装修部分经动迁部门或其他部门评估的金额补偿乙方，甲方应提前一个月告知乙方。六、承租人的责任：1.乙方对甲方屋内设施、设备在使用过程中要进行爱护，如有损坏应承担相应的经济赔偿费。2.乙方应按本合同规定付租金及各项费用，如拖欠超过1个月，甲方有权收回房屋，终止合同。如果提前退租需要缴纳1个月租金，如合同到期乙方不继续租用房屋需提前1个月通知甲方。合同签订后，陈文清将约定的出租房屋交付洪超使用，洪超按约向陈文清缴纳押金4000元等。该租赁房屋洪超用于经营餐饮，饭店名称沿用陈文清注册的个体工商户字号“太仓市浏河镇茅草屋饭庄”。陈文清该出租房屋的建造未取得相关行政部门的建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证明等房产登记证明。洪超已按租赁合同约定的年使用费5万元的标准支付陈文清房屋使用费至2018年9月30日，之后因该租赁房屋涉及拆迁双方产生矛盾。陈文清于2019年5月24日向洪超邮寄送达了《解除租赁合同》通知书，要求解除租赁合同，洪超缴纳租金，腾退房屋。陈文清称涉案租赁房屋于2019年9月30日拆除，故要求洪超支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋占有使用费5万元，并同意扣除收取的押金4000元冲抵使用费。该涉案房屋在诉讼时已拆除，双方未进行过腾退交接。对于租赁房屋装潢、添附等拆迁补偿纠纷，洪超已另案起诉陈文清。陈文清所有的涉案租赁房屋在内的房产等设施约于2018年8月进行了拆迁评估。2019年2月25日，陈文清与太仓市浏河镇拆迁安置办公室签订《陈文清（茅草屋饭庄）拆迁补偿协议书》，该协议书涉及的拆迁范围包含洪超租赁的房屋在内。经一审法院向拆迁人太仓市浏河镇拆迁安置办公室调查，太仓市浏河镇拆迁安置办公室称上述拆迁协议签订后，已按协议约定支付陈文清全部拆迁补偿款，并委托陈文清自行拆除房屋等设施，对具体拆除时间并不清楚。拆迁协议签订后至实际房屋拆除期间，如产生房屋使用费，该收益应归政府所有。上述事实，有陈文清、洪超提供的租赁合同、拆迁补偿协议书、解除租赁合同通知书、一审法院调查笔录及陈文清、洪超的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：法律规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。洪超租赁的陈文清所有的涉案房屋无合法建筑手续或产权证明，故双方签订的房屋租赁合同为无效合同。租赁合同无效，但合同约定的内容系当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应为有效。洪超占有使用陈文清的房屋，应当按照约定的租金标准支付房屋占有使用费。因涉案房屋已于2019年2月25日签订拆迁补偿协议，拆迁协议签订后，该房屋的处置权已归拆迁人所有，陈文清但之后的占有使用费，陈文清无权主张，故洪超应当支付陈文清的房屋占有使用费应计算至拆迁协议签订之日。参照双方签订的租赁合同约定的年租金5万元的标准，扣除洪超已付的押金，故洪超应当支付陈文清2018年10月1日至2019年2月25日期间的房屋占有使用费为16138.89元。洪超辩称使用费计算至房屋评估日的意见，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：陈文清与洪超于2016年6月25日签订的《租赁合同》无效。洪超于判决生效之日起10日内支付陈文清房屋占有使用费16138.89元。案件受理费950元，由陈文清负担747元，洪超负担203元。二审对一审查明事实予以确认。二审中，洪超为证明其主张向本院提交了2019年3月6日寄给陈文清要求房屋维修继续经营的信件，证明2018年1月起房屋存在安全问题，要求陈文清维修无果，饭店无法经营。陈文清质证认为，用手机扫描该快递单号显示快递信息尚未录入系统，足以证明该份快递从未寄出；照片打印件洪超没有提供原始载体，无法辨认拍摄时间和地点，退一步讲，即便房屋存在破损和安全隐患，按照合同约定陈文清只需要承担修缮费用，不负责修缮。本院认为，案涉房屋无合法建造手续或产权证明，故陈文清与洪超之间签订的租赁合同为无效合同。租赁合同虽然无效，但洪超占有使用了案涉房屋，应当参照租赁合同约定的租金标准向陈文清支付房屋占有使用费。案涉房屋于2019年2月25日签订拆迁补偿协议，协议签订后，房屋的权利归拆迁人所有，故之后的占有使用费陈文清无权主张。一审判决洪超应向陈文清支付2018年10月1日至2019年2月25日期间的占有使用费并无不当，本院予以确认。洪超上诉要求陈文清返还2018年1月至10月的租金并要求陈文清补偿其无法正常经营的损失。本院认为，洪超上诉主张要求返还其之前已经交纳过的租金，该上诉请求超过本案诉讼请求，洪超在一审中没有提出反诉，本院对其该上诉主张不予理涉。洪超上诉主张房屋存在安全问题导致其无法正常经营，故不应支付陈文清2018年10月1日之后的占有使用费。本院认为，洪超二审提交的证据一审已经提交过，并经过了质证，其提供的证据不足以证明案涉房屋因安全问题导致无法正常经营，另洪超一审中也认可因双方产生纠纷并未办理房屋交接，故一审认定洪超支付2018年10月1日至2019年2月25日期间的占有使用费合理有据，本院予以维持。综上所述，洪超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人洪超负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年八月七日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉