贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初10930号原告：朱春雷，男，1979年2月16日出生，苗族，住贵阳市花溪区。原告：陈艳，女，1982年3月2日出生，汉族，住贵州省威宁县。委托诉讼代理人：朱春雷，即本案第一原告，系陈艳的丈夫，代理权限：特别代理。被告：贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司，住所地贵州贵安新区大学城碧桂园学府1号2号楼。法定代表人：黄士冯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201411977767，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。原告朱春雷、陈艳与被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司（以下简称“贵安碧桂园”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱春雷、被告委托诉讼代理人肖恒、刘志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱春雷、陈艳向本院提出诉讼请求：1、被告按合同约定支付已付房款每日万分之二的违约金，支付时间从2019年5月31日至9月2日共计95天，违约金合计25416元；2、被告承担2019年6月至8月三个月的物业管理费840元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月27日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将修建的党武镇碧××××号建设项目（书香苑、翰林苑、博雅苑）第2号楼（2）1层6号房屋出售给原告，总价款为1323512元，交付房屋日期为2019年5月30日。由于被告指定的银行办理按揭手续，首付款为1073512元。原告于2017年6月28日支付首付款，但因被告指定的银行没有贷款额度导致未能发放贷款，经买卖双方一致同意只要把剩余房款支付完就一次性付款备案。因此原告于2018年5月8日将剩余房款25万元支付给被告。2019年5月30日，原告到被告公司办理接房手续，发现被告将出卖给原告的房屋用作售楼大厅，并装修成客户接待房、售楼部、办公用房，所以未能按时办理房屋交接手续。2019年8月28日，原告找到被告。被告以2019年5月30日用邮寄的方式向我送达了期楼收楼通知书为由拒不承担违约责任。28日当天原告去房屋查看房屋结构，但房屋天面渗水滴漏，由此又多产生逾期交房时间。9月2日，被告工作人员才电话通知可以交付房屋。根据双方的约定，被告应承担支付违约金的责任，支付时间从2019年5月31日至9月2日共计95天，并承担2019年6月至8月三个月物业管理费840元和诉讼费。被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司辩称，原告主张的违约金过高，请求法院进行调减。原告逾期付款375天，被告交房和承担违约金的时间应当依法顺延。案涉房屋在2019年8月12日已经具备交房条件，即使计算违约金应截止到该日。原告主张的物管费与本案属于不同的法律关系，原告应另案起诉。诉讼费由法院依法判决。本案经审理认定事实如下：2017年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买位于党武镇碧××××号建设项目（书香苑、翰林苑、博雅苑）第2号楼（2）1层6号商铺［房号为（2）1-6］，该商品房建筑面积为56.04平方米，套内建筑面积53.1平方米，单价每平方米24924元，总价款人民币1323512元，原告一次性支付全部房价款1323512元，双方对其他的合同权利义务进行了约定。合同第十一条约定交房时间为：2019年5月30日，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住房的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十二条约定本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件为：1.上水下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；如果在约定期限内示未达到交付使用条件，双方同意第5项、第6项、第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付50元的违约金。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条第一款约定该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。补充协议第一条买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款给出卖人。第五条约定该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。第六条对逾期交付责任进行了约定，该约定与合同十一条约定内容基本一致，仅增一项：逾期超过90日后，买受人继续履行合同，违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%。原告于2017年6月24日向被告支付30000元、2017年6月27日支付30000元、2017年6月28日支付1013512元、2018年5月8日支付250000元。现原告以被告逾期交房为由诉至本院，诉请如前。审理中，原告提交停止交房通知、交付备案证书、照片、电话录音主张案涉房屋在2019年8月15日才符合交房条件，被告占用案涉房屋作为售楼部，知道2019年9月2日才通知原告收房。被告认可占用案涉房屋，但占用时间不清楚，认可确实在2019年9月2日电话通知过原告。被告提交了收据、贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表、交房公示截图拟证实案涉房屋经竣工验收合格，被告在贵安新区规划建设管理局公示交房时间，为2019年8月6日至2019年8月12日，违约金不应超过2019年8月12日；因原告逾期付款，所以交付时间应顺延。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、竣工验收备案表、交房公示等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定被告应在2019年5月30日向原告交付案涉房屋，但案涉项目在2019年7月29日才取得工程竣工验收备案表，故可以认定被告存在逾期交房的违约行为。根据合同约定被告应从交付期限届满之次日即2019年5月31日起向原告支付逾期交付违约金。被告辩称原告逾期付款，根据补充协议的约定应顺延交房时间，但补充协议并未明确约定原告逾期付款被告可以顺延交房时间，故被告的该项辩称本院不予采信。关于逾期违约金计算的截止时间问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等主体验收合格后，可以交付使用。被告提交案涉房屋的竣工验收备案表证实案涉房屋经竣工验收可以交付使用，贵安新区规划建设管理局网站登载了交房公示，可以认定被告已经履行了通知交房的义务。但被告实际占用案涉房屋，导致原告无法实际接收案涉房屋。直到2019年9月2日才通知原告收房，所以原告要求逾期交房违约金计算至2019年9月2日的诉请，本院予以支持。关于逾期交房违约金的计算标准问题，被告辩称合同约定的违约金计算标准较高并要求按照周边租金的标准调整，但每日万分之二的标准未超出损失的合理范围，故被告的该项辩称意见本院不予采信。综上所述，被告应支付原告的逾期交付违约金为1323512元×2?/日×95日=25146.73元。关于原告主张的物业管理费，原告未提供证据证实该费用实际产生，所以原告的该项诉请本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱春雷、陈艳逾期交房违约金25146.73元；二、驳回原告朱春雷、陈艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，由被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  李艳阳二〇二〇年八月三日书记员  吴家丽