江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终70号上诉人（原审被告）:南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1栋102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文慧，女，1980年9月5日生，汉族,住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：张志强，女，1953年12月27日生，汉族,住南京市建邺区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘欢，江苏恩格律师事务所律师。原审被告：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商业公司）因与被上诉人王文慧、张志强；原审被告南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉业商业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或裁定发回重审。事实与理由：(一)一审未依上诉人申请调查取证，程序违法。（二）被上诉人拒收函件，上诉人未再行邮寄，不存在过错。（三）上诉人一审后调取的证据可证明被上诉人多次拒收函件。（四）被上诉人的电话联系方式并未变更。被上诉人王文慧、张志强辩称：（一）双方已通过补充协议约定了新的邮寄地址。（二）被上诉人从未收到涉案函件。（三）被上诉人也未接到电话通知。原审被告嘉业房地产公司陈述：同意嘉业商业公司的上诉意见。王文慧、张志强一审请求：嘉业商业公司支付2018年8月1日至2019年5月29日的占用费60816.67元及利息（利息以2018年8月1日至2019年3月19日的占用费48068.16元为基数，自2019年3月27日起诉之日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），嘉业房地产公司对上述商铺占用费及利息承担连带清偿责任。一审法院认定事实：王文慧、张志强系嘉业房地产公司开发建设的本市庐山路158号嘉业国际城5幢4-49室商铺产权人，其与嘉业房地产公司的房屋成交金额为1526931元。2009年10月，王文慧、张志强与嘉业商业公司、嘉业房地产公司签订委托经营管理合同（合同中载明原告的联系地址为南京市湛江路98号10幢301室），约定：王文慧、张志强将上述商铺委托给嘉业商业公司经营管理，期限为5年，嘉业商业公司在委托经营期间向王文慧、张志强支付经营收益金，嘉业房地产公司作为担保人对嘉业商业公司支付经营收益金的义务承担连带担保责任。2012年9月，王文慧、张志强与嘉业商业公司、嘉业房地产公司签订委托经营管理合同补充协议（协议中载明原告的联系地址为乐山路198号5幢3002室），约定将原合同约定的委托经营管理期限调整至2018年7月31日，自第六年度开始每年收益金为王文慧、张志强购买商铺成交金额的8%。2019年3月27日，王文慧、张志强提起本案诉讼。审理中，王文慧、张志强表示对嘉业商业公司所称2018年5月向自己寄送告知函及交接单一事一直毫不知情，不存在嘉业商业公司所称拒收函件之说，并称自己的通信联系地址在2012年9月签订委托经营管理合同补充协议时已明确作了变更，变更后的新址为乐山路198号5幢3002室，而变更前的旧址南京市湛江路98号10幢301室已不再使用。一审法院认为：在2009年的委托经营管理合同中载明王文慧、张志强的联系地址为南京市湛江路98号10幢301室，后在2012年的委托经营管理合同补充协议中载明王文慧、张志强的联系地址已变更为乐山路198号5幢3002室，嘉业商业公司此后理应按变更后的联系地址向王文慧、张志强寄送相关函件以确保与王文慧、张志强的正常对接及沟通，但根据被告所述，嘉业商业公司于2018年5月仍是按变更前的旧址（南京市湛江路98号10幢301室）向王文慧、张志强寄送告知函及交接单，且嘉业商业公司并无证据证明王文慧、张志强曾对寄送旧址的告知函及交接单表示过拒收，故2018年5月寄送的告知函及交接单最终未能妥投并被退回，此事应系嘉业商业公司在明知王文慧、张志强联系地址早已变更的情形下却未按变更后的有效地址（乐山路198号5幢3002室）向王文慧、张志强寄送函件所致，其责任应归于嘉业商业公司，而嘉业商业公司亦无证据证明嘉业商业公司曾按变更后的有效地址另行向王文慧、张志强寄送过告知函及交接单，基于上述分析，嘉业商业公司在委托经营管理期满前后均未能通过有效方式及时通知王文慧、张志强商铺交接事宜，其未能尽到委托经营管理期满后的商铺交还义务，故应向王文慧、张志强承担相应商铺占用费及利息。鉴于本案属于系列案件的范畴，出于均衡各业主内部权益、维护业主长远利益考虑，对商铺占用费以按王文慧、张志强购买涉案商铺成交金额4%/年的标准计算为宜，结合王文慧、张志强主张的占用费时段（2018年8月1日至2019年5月29日，共计302天），具体金额应为1526931元×4%÷365天×302天=50535元；而利息应以王文慧、张志强主张的2018年8月1日至2019年3月19日（共计231天）产生的占用费（具体金额根据上述计算方式应为38654元）为基数，自2019年3月27日王文慧、张志强诉讼主张权利之日至嘉业商业公司实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算。嘉业房地产公司虽仅承诺就经营收益金承担连带担保责任，但涉案商铺系嘉业房地产公司开发销售，王文慧、张志强在购买涉案商铺及签订委托经营合同与补充协议时对嘉业房地产公司抱有信赖及合理预期，故嘉业房地产公司对上述占用费及利息仍应承担连带清偿之责。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条之规定，一审判决：一、嘉业商业公司于本判决生效之日起十日内向王文慧、张志强支付商铺占用费50535元及利息（利息以38654元为基数，自2019年3月27日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、嘉业房地产公司对上述商铺占用费及利息承担连带清偿责任。三、驳回王文慧、张志强的其他诉讼请求。一审案件受理费1320元，由王文慧、张志强负担224元，嘉业商业公司、嘉业房地产公司负担1096元。本院二审期间，上诉人嘉业商业公司提交涉案函件投递的路由，证明被上诉人多次拒收函件。被上诉人质证认为系上诉人未按变更的地址邮寄才导致显示拒收。对于一审查明的事实，上诉人主张双方并未按合同约定的程序变更邮寄地址，且现有证据可以证明被上诉人存在拒收行为。其余事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审中另查明：2009年10月10日,嘉业房地产公司与王文慧、张志强签订的《商品房预售合同》附件4约定：外墙进口陶板及玻璃幕墙，内墙轻质隔墙及玻璃隔断，顶棚批白，室内地面砂浆找平，外窗铝合金窗及Low-E玻璃，分户门玻璃门，卫生间地面地砖，墙面墙砖。同日，王文慧、张志强（甲方）与嘉业商业公司（乙方）、嘉业房地产公司（丙方、担保方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定：甲方委托管理权限包括结构改造和装修，乙方有权根据承租人的要求，在不影响该物业的整体结构时，对该物业进行合理的装修、改造和布局。本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。该合同第十一条腰带：双方确认，本合同中所述双方联系地址、联系人是真实准确的，双方递送有关书面文件均以本地址为准。任何一方需变更联系地址、联系人的，应及时书面通知另一方。本院认为：本案中，在王文慧、张志强（甲方）与嘉业商业公司（乙方）、嘉业房地产公司（丙方、担保方）签订的《店铺委托经营管理合同书》中当事人明确约定了联系人、联系地址及相应的变更方式。在2012年签订的补充协议中，王文慧、张志强虽填写的地址与原地址有异，但根据协议内容，各方当事人并无变更原联系方式的意思表示。嘉业商业公司在发送《告知函》时，亦注明了王文慧、张志强的联系电话。根据上诉人二审提交的涉案函件投递路由显示王文慧、张志强存在三次拒收涉案函件的情形，故可以认定嘉业商业公司已履行通知交付商铺的义务。由于，嘉业房地产公司与王文慧、张志强签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日王文慧、张志强（甲方）与嘉业商业公司（乙方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商业公司有权对涉案商铺进行装修改造，该协议是《南京市商品房预售合同》之补充，与《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。该协议并未约定商铺交还时的状态，故王文慧、张志强在收到涉案函件后应及时办理交接手续。现王文慧、张志强拒收涉案函件，导致涉案商铺未能完成交接，其后果应由王文慧、张志强承担。因嘉业商业公司在《告知函》中给予的交付时间明显不合理，根据公平原则，并结合本案实际情况，本院酌定王文慧、张志强应在一个月内办理交接手续，即其应自行承担超出合理期间外的损失，并对王文慧、张志强主张2018年8月31日之后占用费的诉讼请求，依法不予支持。因涉案楼栋中各业主的购买价不一致，如根据询价的租金标准计算占用费，将导致业主内部利益不均衡，故一审法院参照有关经营收益金的约定，根据涉案商铺所处的地理位置、实际出租经营状况、涉案楼栋中部分商铺空置、涉案产权式商铺的特殊性质等，酌定按买卖合同成交总金额的4%计算占有使用费，并无不当。故本案应支付的占有使用费为1526931元×4%÷365天×31天=5187.38元；而利息应以5187.38元为基数，自2019年3月27日王文慧、张志强诉讼主张权利之日计至嘉业商业公司实际付款之日。虽然嘉业房地产公司仅承诺对嘉业商业公司向王文慧、张志强支付经营收益金的义务承担连带担保责任，但该商铺系其开发、销售，在购买、签订《委托经营管理合同》时，王文慧、张志强对其具有合理信赖及预期，故一审法院认定其应对上述占用费及利息承担连带清偿责任，并无不当。综上所述，上诉人南京嘉业商业管理有限公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2783号民事判决第二、三项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2783号民事判决第一项为：南京嘉业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王文慧、张志强支付店铺占有使用费5187.38元及利息（利息应从2019年3月27日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际支付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1320元，由王文慧、张志强负担1178元，南京嘉业商业管理有限公司、南京嘉业房地产开发有限公司共同负担142元。二审案件受理费1320元，由王文慧、张志强负担1178元，南京嘉业商业管理有限公司负担142元。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 龚 震审判员 王 路二〇二〇年八月七日书记员 李晓龙