辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4921号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连领航家汽车城经营管理有限公司，统一社会信用代码9121021134115290XJ，住所辽宁省大连市甘井子区西北路872号（大连亿丰国际汽车城）B区4层。法定代表人：李全平。委托诉讼代理人：袁园，辽宁添嬴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李景新，男，汉族，1987年6月21日生，住所辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：邹艳冬，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆晓霞，辽宁华夏律师事务所律师。原审第三人：上海亿丰企业集团大连置业有限公司，统一社会信用代码91210200570881583E，住所辽宁省大连市甘井子区松江路189号。诉讼代表人：上海亿丰企业集团大连置业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：于也，辽宁智库律师事务所律师。上诉人大连领航家汽车城经营管理有限公司因与被上诉人李景新、原审第三人上海亿丰企业集团大连置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连领航家汽车城经营管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回李景新的一审诉讼请求并支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.本案中上诉人从来没有给被上诉人的商铺停电这一涉及本案的重要事实，一审法院在审理中并未查清。根据被上诉人提供的证据，2018年11月13日上午8时许拍摄的视频中，被上诉人承租区域灯光明亮，根本不存在停电的情况，同时也可以清楚看到电闸就在被上诉人承租的区域内，由被上诉人实际控制。2.被上诉人在合同期内擅自离场，其违约行为已给上诉人造成巨大经济损失。一审被上诉人承认于2018年11月13日撤离租赁商铺的事实，被上诉人2018年10月31日前未缴纳取暖费，根据双方合同约定已构成违约，同时被上诉人又于2018年11月13日擅自撤场，再次严重违约。二、一审法院适用法律错误。一审法院在未查清事实的情况下，根据合同法第67条，认定上诉人在未完全履行应尽义务的前提下，无法依据合同约定要求被上诉人交付供暖费，并以未交费为由停止案涉租赁商铺的供电。合同法第67条规定了先履行义务，但根据上诉人与被上诉人的合同约定，取暖费是被上诉人先交费后使用，被上诉人本就应先履行其合同义务，故上诉人依据合同约定要求被上诉人交付供暖费无任何不妥之处。同时根据前述事实，上诉人从未停止案涉租赁商铺的供电，因为电闸一直处在被上诉人的实际控制之中，故一审法院适用法律错误。李景新辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。一、被上诉人提供充分证据证明上诉人的违约行为导致合同解除。（一）上诉人提供的供暖服务不合格，长期以来不能保障被上诉人的冬季正常经营，却强令被上诉人缴纳取暖费，直至被上诉人撤离租赁区域，案涉租赁区域也未实现供暖，上诉人存在违约行为。上诉人作为案涉商铺出租方，其有义务保障租赁物具备使用条件。因此其有义务提供合格供暖服务，且与供暖公司建立供暖服务的主体是上诉人，并非被上诉人。被上诉人基于合同期内上诉人供暖服务不合格，根据合同法67条规定，拒绝继续缴纳供暖费有充分的事实及法律依据，并非违约行为。上诉人长期不能为被上诉人提供合格供暖，系合同违约方。（二）上诉人于2018年11月12日及13日实施停电行为，其实施该行为依据的合同条款第六条系无效条款，因此上诉人无权依据该条款实施停电。从2018年11月12日的视频上可以清楚看到，案涉商铺处于完全停电状态，而2018年11月13日的视频也可以看出，上诉人的商铺只有少数几盏疏散照明灯亮，结合视频中的其他商铺的亮度，被上诉人的商铺营业区域没有照明，是处于停电的状态。案涉商铺所在商场系大型商场，电路有多条分布，均可由上诉人控制，不能因上诉人停电后保留了几盏疏散照明灯而否认其停电的事实。上诉人为了管理、控制承租业户，设有总电闸装置，可以对不同区域内根据上诉人意愿实施断电。（三）上诉人对被上诉人实施停办二手车过户业务行为，被上诉人与上诉人单位管理人员招商经理王玉霞于2018年11月12日的电话录音内容，可以证明上诉人对被上诉人采取过停办过户业务措施。被上诉人主要经营二手车买卖，上诉人停办其申请过户业务，实质是迫使被上诉人停止经营，导致合同根本目的无法实现。总之由于上诉人长期供暖不合格，基于无效条款对被上诉人承租区域实施断电，对被上诉人采取停办二手车过户业务的行为，导致被上诉人无法正常经营，被上诉人为了避免损失扩大，被逼无奈撤离承租区域，因此合同解除是上诉人行为导致，原审判决认定事实清楚。二、原审判决适用法律正确。案涉合同期限为2017年12月8日至2018年12月7日，被上诉人在2017年度应当享有供暖服务。根据大连大发电供热有限公司所出具的《情况说明》，可以证明因上诉人未按期足额交付供暖费，致使案涉商铺所在楼的2016年、2017年均出现过开栓关栓的非持续供暖情况。因此被上诉人并未享受上诉人提供的2017年度（2017年11月5日至2018年4月5日）合格的供热服务。该供热期间处于案涉合同租赁期内被上诉人已经缴纳该期间的供暖费，但并未享受到合格供暖服务。因此在上诉人要求2018年10月末之前缴纳2018年供暖费时，被上诉人基于上诉人以前年度供暖不合格的事实，根据合同法第67条，基于上诉人在未完全履行其应尽义务的前提下，其无权依据合同约定要求被上诉人交付供暖费而行使抗辩权，拒绝缴纳2018年供暖费并无不当。原审法院适用法律正确。上海亿丰企业集团大连置业有限公司述称，不发表答辩意见。李景新向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签署的《商铺使用合同》已经于2018年11月13日解除；2.判令被告（反诉原告）退还履约保证金150000元；3.判令被告（反诉原告）返还2018年11月13日至12月7日（24天）商铺使用费170959元；4.撤销《商铺使用合同》第19条第6项第3、4条款。大连领航家汽车城经营管理有限公司提出反诉请求：1.确认原、被告签署的《商铺使用合同》解除；2.判令原告（反诉被告）承担违约责任，赔偿经济损失216666.67元（按照一个月租金标准）；3.判令原告（反诉被告）支付拖欠的采暖费40995.3元及滞纳金5944.32元（按照日千分之一标准自2018年11月1日计算至开庭日），共计46939.62元；4.确认不退还原告（反诉被告）交纳的保证金150000元及2018年11月13日至2018年12月7日（共24天）的商铺使用费170959元。一审法院认定事实：一、原告（反诉被告）【合同中为“乙方”，签约日期为2017年10月19日】与被告（反诉原告）【合同中为“甲方”，签约日期为2017年10月20日】签订了《商铺使用合同》，约定甲方经产权人同意将位于甘井子区商铺提供给乙方经营使用，建筑面积为6091.19平方米，使用面积3045.6平方米、规划车位数153个。商铺使用期限为一年（自2017年12月8日至2018年12月7日）。商铺使用费包括租金780000元及市场管理费1820000元，合计2600000元。合同约定乙方在合同签订之日需一次性向甲方缴纳履约保证金150000元，在履行合同过程中，由于乙方违反相关规定的，甲方可依约追究乙方相应责任，并视具体情况在履约保证金中扣除相应金额作为违约金。合同期满后15个工作日内归还或冲抵乙方应向甲方缴纳的费用及应承担的违约和赔偿责任。乙方进场经营期间应自行承担电费、水费，物业费、空调费、采暖费（按照政府供暖价格执行每年9月15日至10月31日一次性交付），物业费、空调费、采暖费为先交费后使用。合同约定乙方须在规定时间内交纳各项费用，如超过规定时交费将按照应收费用的1‰日收取滞纳金，逾期交费超过3日甲方有权对乙方采取停水、停电、停业整顿等措施直至乙方缴纳欠费，超过10日的甲方有权利解除合同、收回商铺并不予退还乙方已缴纳的保证金及剩余期限的租金。在第十三条“合同的终止和续期”约定：合同履行期间，甲、乙双方不得擅自解除或变更本合同。乙方未经甲方同意擅自中途撤场，甲方有权终止合同且不退还履约保证金和剩余使用费。合同期满甲方有权收回商铺的使用权，若乙方希望继续签约，应在合同期满之日前叁个月向甲方递交续签使用合同的书面申请报告，双方就使用的条件重新协商，在同等条件下，甲方应给予乙方商铺使用优先权。若双方达成新合同，新合同约定的生效日期即为本合同的终止日期，若未达成新合同，本合同约定的期满日即为本合同的终止日期。合同第十九条第6项“其他约定事项”中有手写条款：①付款方式分三期缴纳：2017年10月19日支付租金1000000元（壹佰万元整），2018年1月1日前缴纳租金800000元，2018年3月30日前缴纳租金800000元；②2018年制冷费全部减免；③2019年租金于2018年11月7日前一次性支付租金2600000元；④2019年制冷费全部减免；⑤自合同签订即日起免除2017年12月8日至2018年12月7日的物业费。原告（反诉被告）提供收款收据证明其于2017年10月20日交付履约保证金150000元。被告（反诉原告）已认可收到2017年12月8日至2018年12月7日的商铺使用费260万元。被告（反诉原告）提供大连市房地产权证【（甘有限）2015800746号】，其中记载坐落于甘井子区西北路872B、872B-1至872B-6号建筑面积为36219.37平方米的非住宅，房地产权利人为第三人，同时该证附记中记载“此证为商品房初始登记证明，不记载房屋所有权转移登记权利变化情况，物权变动以登记机构登记簿记载为准。”二、关于租赁期内租赁物的使用及相关水、电、取暖费用支付情况，原告（反诉被告）提交视频及电卡拟证明在其并未拖欠电费且充值电卡尚有余额的情况下，其租赁的店铺于2018年11月12日被停电而无法经营。被告（反诉原告）则提供自2018年11月1日至2018年11月12日期间的缴费通知单拟证明虽经被告（反诉原告）多次通知，但原告（反诉被告）仍未按期缴纳2018年11月5日至2018年12月7日期间的采暖费40995.312元。原告（反诉被告）认可取暖费未支付的事实，同时其申请律师调查令向大连大发电供热有限公司调取案涉商铺所在楼的供暖及供暖费情况。大连大发电供热有限公司出具两份情况说明载明：“……2016年、2017年大连领航家汽车城经营有限公司分期缴纳的采暖费，由于大连领航家汽车城经营有限公司出现过没有按照承诺期限缴费情况，因此我们在上述供暖期间均出现开栓、关栓的非持续供暖情况，具体开栓、关栓的时段由于当时都是网上操作，现在没有详细记载。……2018年12月5日我们接到营业中心开栓指令，开始为大连领航家汽车城经营有限公司供暖，持续至今。”原、被告均认可原告（反诉被告）于2018年11月13日撤离租赁商铺的事实。原告（反诉被告）称其以口头方式通知被告（反诉原告）解除案涉《商铺使用合同》，被告（反诉原告）予以否认。一审法院认为，原、被告签订的《商铺使用合同》系双方的真实意思表示，被告（反诉原告）虽提交了第三人的房屋权属证拟证其有权出租案涉房屋且第三人也未提出异议，但是该权属证上记载房屋为初始登记，无法体现权属变动的情况。但因原、被告均未提出对案涉《商铺使用合同》有效性的质疑，故原、被告作为《商铺使用合同》的签订主体，应受该合同的约束。现原、被告均认可原告（反诉被告）已于2018年11月13日撤离案涉商铺，双方也均提出解除合同的诉请，但原、被告均认为系对方的行为违约致使合同解除的后果。一审法院认为，根据合同第六条关于相关费用的约定，原告（反诉被告）确应于2018年9月15日至2018年10月31日支付5个月的供暖费，且为先交费后使用。但事实上，案涉店铺并非由被告（反诉原告）而系由供暖公司进行供暖，被告（反诉原告）收取了供暖费理应及时交付供暖公司，原告（反诉被告）作为承租人方能享受到供暖的权益。但根据大连大发电供热有限公司提供的情况说明，因被告（反诉原告）未按期足额交付供暖费致使案涉商铺所在楼在2016年、2017年均出现过开栓、关栓的非持续供暖情况。且因供暖费系在2018年10月31日前交费后再由供暖公司供应2018年11月至2019年3月期间的暖气。而本案中，案涉租赁期系自2017年12月至2018年12月且原、被告之前亦有相应租赁合同，故原告（反诉被告）在已向被告（反诉原告）支付了2017年供暖费的情况下，因被告（反诉原告）未按时向供暖公司交付供暖费而致使原告（反诉被告）未能享受2017年12月至2018年3月期间完整的供暖权益，故根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，被告（反诉原告）在未完全履行其应尽义务的前提下其无法依据合同约定要求原告（反诉被告）交付供暖费并以未交费为由停止案涉租赁商铺的供电。原告（反诉被告）虽未按照合同约定向被告（反诉原告）发出解除合同的书面通知，但其因被告（反诉原告）的停止供电的行为致使案涉商铺无法正常使用即合同无法继续履行的前提下撤离案涉商铺，且被告（反诉原告）亦知悉撤离事宜的情况下，应视为原告（反诉被告）向被告（反诉原告）作出解除合同的通知，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，故原、被告间的《商铺使用合同》于2018年11月13日解除。关于原告（反诉被告）主张返还履约保证金150000元及2018年11月13日（不包括该日）至2018年12月7日（共24日）的商铺使用费170959元，如上所述，《商铺使用合同》的解除系并非因原告（反诉被告）的违约行为所致，且原告（反诉被告）已于合同解除时即将案涉商铺返还给被告（反诉原告），且被告（反诉原告）亦未举证证明原告（反诉被告）尚有其他费用未结清，故被告（反诉原告）应将履约保证金150000元及自2018年11月14日至2018年12月7日（共24日）的商铺使用费170959元返还。关于被告（反诉原告）反诉请求赔偿经济损失216666.67元及支付供暖费40995.3元及滞纳金5944.32元，如上所述，原、被告间的《商铺使用合同》于2018年11月13日解除，且并非因原告（反诉被告）违约行为所致，而根据供暖公司出具的情况说明，原告（反诉被告）在租期内并未享受2018年11月至2019年3月的供暖服务，故对于此反诉请求，一审法院均不予支持。关于原告诉请撤销合同部分条款，因合同业经解除，本案中不再进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、原告（反诉被告）李景新与被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司签订的《商铺使用合同》解除。二、被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）李景新返还履约保证金150000元及自2018年11月14日至2018年12月7日（共24日）的商铺使用费170959元。如果被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费6110元【原告（反诉被告）按照诉请320959元及普通程序预交】，由被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司承担并支付原告（反诉被告）。反诉案件受理费2598元（按照反诉请求为259670.74及反诉减半收取），由被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司自行承担。根据证据情况和庭审审理情况，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是案涉租赁合同解除的原因。案涉房屋租赁期限为一年，自2017年12月8日至2018年12月7日，被上诉人已经足额交纳了商铺使用费260万元。双方均同意解除案涉租赁合同，但均认为系对方原因造成案涉租赁合同解除。关于案涉合同解除的原因，本院认为，首先，根据案涉租赁合同约定，承租人逾期交纳采暖费超过3日出租人有权对承租人采取停水、停电、停业整顿等措施直至其缴纳欠费，超过10日的出租人有权利解除合同、收回商铺并不予退还已缴纳的保证金及剩余期限的租金，据此上诉人认为其有权在被上诉人欠缴采暖费的情况下进行断电措施。但根据大连大发电供热有限公司提供的情况说明，因上诉人未按期足额交付供暖费致使案涉商铺所在楼在2016年、2017年均出现过开栓、关栓的非持续供暖情况。故被上诉人在已向上诉人支付了供暖费的情况下，未能享受2017年12月至2018年3月期间完整的供暖权益，故上诉人在未完全履行其应尽义务的前提下，无权依据合同约定强行停止案涉租赁商铺的供电。案涉商铺的断电是被上诉人撤离案涉商场的原因，亦是合同无法继续履行进而解除的原因，因此上诉人对案涉租赁合同的解除负有责任。关于上诉人所称从未给被上诉人断电、无法对被上诉人强行断电的上诉理由一节，本院认为，因上诉人一审中对断电事实未予否认，关于此节事实的前后陈述相矛盾，且根据双方合同的约定条款表明上诉人具有实施强行断电措施的条件，故对上诉人此节抗辩，本院不予采信。其次，上诉人于2018年11月12日给被上诉人强行断电，被上诉人于2018年11月13日撤离案涉场地，即在断电后的仅仅两天的时间内就撤离了案涉场地。因仅断电两日并不能造成案涉租赁合同完全不能履行的结果，被上诉人在仅仅停电不到两天的时间内就撤离案涉商铺，且未与上诉人进行协商解决，故对案涉租赁合同亦负有责任。综上，双方均应对案涉租赁合同解除承担一半的责任。由此，自被上诉人撤场时间2018年11月13日至2018年12月7日的商铺使用费，双方各承担一半。关于履约保证金15万元，双方亦应各承担一半。即上诉人大连领航家汽车城经营管理有限公司应向被上诉人李景新返还履约保证金75000元及自2018年11月14日至2018年12月7日的商铺使用费85479.5元。关于上诉人主张的经济损失216666.67元一节，因其并未提交合同解除所造成的经济损失的相关证据，应承担举证不能的后果。且，在被上诉人2018年11月13日撤场至合同到期日仅二十余日时间内，履约保证金75000元足以弥补其经济损失，故对此项诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人大连领航家汽车城经营管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初326号民事判决第一、三项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初326号民事判决第二项为大连领航家汽车城经营管理有限公司于本判决生效后10日内向李景新返还履约保证金75000元及自2018年11月14日至2018年12月7日的商铺使用费85479.5元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回李景新其他诉讼请求。一审案件受理费6110元，由大连领航家汽车城经营管理有限公司负担3055元，李景新负担3055元；反诉案件受理费2598元，由大连领航家汽车城经营管理有限公司负担；二审案件受理费8708元，由大连领航家汽车城经营管理有限公司负担5653元，由李景新负担3055元。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二〇年八月二十七日书记员 董 芳