江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3611号上诉人（原审被告）：南京中兴博盈置业有限公司，住所地南京市江北新区中山科技园科创大道9号A1栋506室。法定代表人：侯进明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张国鹏，江苏梓源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新联康（中国）有限公司，住所地南京市六合区金牛湖街道金牛湖工业集中区创业路28号。法定代表人：丁昀，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆瑶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨积媛，女，该公司员工。上诉人南京中兴博盈置业有限公司（以下简称中兴公司）与被上诉人新联康（中国）有限公司（以下简称新联康公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序的独任制公开开庭进行了审理。上诉人中兴公司的委托诉讼代理人张国鹏，被上诉人新联康公司的委托诉讼代理人骆瑶、杨积媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方所签合同对代理费用的支付条件已经作了明确约定，现条件尚不具备，被上诉人无权要求上诉人支付30万元代理费用。现双方均确认，被上诉人代理销售的住宅并未全部交房完成。因此，合同约定的支付条件并未具备，被上诉人无权起诉上诉人要求支付剩余代理费。二、一审判决认为被上诉人销售成功，上诉人就应当支付全部代理费用的理由是不能成立的。销售义务只是合同义务的一部分，并不是合同约定的全部义务，被上诉人应当全面履行合同后，符合合同约定的条件，才能取得所有代理费用。现交房工作并未完成，被上诉人配合义务也未完成。被上诉人不配合，会给上诉人带来什么样的影响，现在无法预估，也没有必要预估，既然合同有约定，就应当按照合同履行。三、被上诉人承诺：“在上诉人支付全部代理费用后，需要其配合履行交房义务的，仍可配合”。该承诺不能成为一审判决支持其诉请的理由。被上诉人的承诺只能证实其尚有合同义务未履行，在其未履行全部合同义务的情形下，就取得全部代理费用违背了双方的合同约定，也违反了最基本的公平原则。四、一审判决认为，25套房未实际交付的原因在房屋的购买方,不在被上诉人，所以其诉请是成立的。该认定也是不能成立的，25套房未交付的事实，双方均无异议。依据双方的合同约定，上诉人的支付条件未成就。至于未交付的原因及相应后果，合同并无约定。一审判决无权将未交房的原因作为判决被上诉人胜诉的依据。同时，未交房的原因不在被上诉人，但也不在上诉人。上诉人在本案中无过错，未阻止付款条件的成就。在双方有明确的付款条件约定的情形下。一审判决上诉人承担超合同付款责任，没有法律依据。综上，请求法院依法支持我方上诉请求。新联康公司辩称：一、一审法院认定事实正确。上诉人请求撤销一审判决没有依据。一审法院认定的合同目的准确，新联康公司在合同履行期间积极配合交房工作，未怠于履行合同，故合同中5.2.3条的约定不足以阻却支付款项。二、依据上诉人与购房人之间签订了《南京市商品房预售合同》，应视为所有房屋已交付。商品房预售合同约定，交付时间为2019年6月30日，合同中购房人逾期没有办理收房手续，可以视为房屋交付。因此新联康公司在紫艺华府项目所有销售的740套房屋中717套已经实际交付，23套已经视为交付。三、新联康公司承诺“如未交付房屋需要配合交房，公司愿意配合履行交房义务”，是基于双方友好协商的目的，也是新联康公司对于解决纠纷的态度，法庭应予以鼓励。四、上诉人提出的未交房原因不在上诉人的理由与事实不符，事实未交房原因均是由于用电、新风系统、交通、绿化等原因，查询南12345热线、人民网江苏、以及各主流媒体等均有报道。而上诉人做为房屋的开发公司不积极协调处理，对于新联康公司配合交房手续办理工作产生了很大的阻碍。综上所述，一审认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。新联康公司向一审法院起诉请求：1.判令中兴公司给付新联康公司所欠销售佣金30万元；2.本案诉讼费用由中兴公司负担。一审法院认定事实：甲方中兴公司、乙方新联康公司签订《紫艺华府项目营销代理销售合同》，约定甲方委托乙方联合代理销售本项目所有住宅，总建筑面积为17万平方米，同时双方约定了代销价格、指标及销售考核周期。代理费用按照考核期内的销售完成率决定，每月基础代理费用为当月成功销售总金额的0.7%，销售考核期内代理费用按基础销售佣金计取，销售考核期满后，代理费用按实际销售指标完成率对应的佣金比例结算，并于考核期结束后一个月内将代理费用差额一次性补足乙方，并对自销客户进行了界定。乙方同意在上述代理费用标准基础上给予甲方优惠让利25万元，于甲方向乙方支付交房佣金时直接扣除。代理期限为自2016年5月1日至项目住宅全部交房后一个月止。住宅的销售以套或个为出售单位，针对按揭付款客户，销售合同签署、收齐客户需签名的借款合同及其他按揭资料并全款到账后，该套住宅即成功销售，针对一次性付款客户，客户签署销售合同并支付全部房款到帐后，该套住宅即成功销售，针对分期付款客户，客户交纳首期房款并签署销售合同后，该套住宅即成功销售。甲乙双方同意，若由于甲方原因造成购房者无法签订销售合同、无法收取房款、无法办理预告登记、抵押登记或者同意退房的，则该房屋视为乙方已成功销售房屋，若由于甲方之外的原因造成退房的，则在该房屋实际退房后将该房屋已结取得佣金返还甲方，若由于乙方的原因造成退房的，该房屋已结取得佣金返还甲方，该房屋仍作为代理房屋由乙方销售。甲乙双方同意代理费用的最终结算于住宅全部销售结束后次月结算日进行最终结算。在开盘后次月起每月5号前乙方将上月成功销售房屋的结算报告书递交甲方予以确认，结算报告书应包括成销住宅套数、建筑面积、可结代理费用，12月25日增加一次确认。住宅全部销售完毕后由甲方于该类型物业最终结算后30日内向乙方支付至该类型物业相应代理费用的90%佣金，剩余10%作为交房佣金，于住宅全部交房完成后20日内，甲方向乙方一次性付清交房佣金。每次付款前，乙方需向甲方提供等额合规的税务发票，甲方应在收到发票后的二周内将相应金额汇入乙方指定的账号。乙方任何一次不及时提供合法发票的行为，都将导致甲方有权拒绝继续付款而不承担任何责任。2019年8月12日，双方结算佣金，佣金合计1692623元，一阶段扣款187160元，二阶段扣款235578元，让利费用250000元，扣款合计672738元，实际佣金结算金额1019885元。后新联康公司开具足额发票。2019年10月上旬，新联康公司撤场。另认定：双方共签订两份合同，上述合同系第二份，第一份合同也约定10%的交房佣金，付款方式相同，案涉款项系第二份合同余款。截至法庭辩论前，尚有25户未交房。经中兴公司自行统计，该25户未接收房屋原因系无人接听电话、忙没时间收房、房屋质量问题维权中等。现中兴公司拒付10%交房佣金理由为上述25户未实际交房。新联康公司在庭审中承诺，若事后需要其配合履行交房义务，仍可配合。以上事实有当事人陈述、紫艺华府项目营销代理销售合同、佣金结算表、增值税专用发票、银行回单、律师函、催告函等证据在案证实。一审法院认为，新联康公司、中兴公司签订的《紫艺华府项目营销代理销售合同》系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，予以确认。合同成立生效后，双方应严格恪守各自义务。本案中，中兴公司抗辩尚有25套房屋未实际交付，不能付10%交房佣金。新联康公司已经履行了销售义务，并销售成功，根据中兴公司自行统计的未交房原因并非新联康公司不履行代理销售合同义务所致，且新联康公司承诺如25户需配合交房，新联康公司仍履行配合义务，同时纵观合同条款签订目的系为了新联康公司配合将房屋进行交付，现根据其提供的统计结果买方不急于交付，新联康公司行为并未违背合同目的，也未怠于履行合同义务，故合同中“剩余10%作为交房佣金，于住宅全部交房完成后20日内，甲方向乙方一次性付清交房佣金”的约定不足以阻却支付未付款30万元的请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，一审判决：中兴博盈置业有限公司于判决生效后十日内给付新联康（中国）有限公司30万元。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由南京中兴博盈置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。本案中，被上诉人新联康公司已按约履行销售义务，完成了销售代理任务，其有权请求上诉人中兴公司支付相应的佣金。中兴公司上诉主张，现尚有25套房屋未实际交付，合同约定的支付条件并未具备，被上诉人无权要求上诉人支付剩余佣金。本院认为，双方在合同中虽约定，剩余10%作为交房佣金，于住宅全部交房完成后20日内一次性付清，但根据本案查明的事实，该25套房屋暂时未能交付的原因并非被上诉人怠于履行合同义务所致，而系存在购房人未及时收房、上诉人与购房人之间产生纠纷等原因，故应视为剩余10%交房佣金的支付条件已成就，并且被上诉人亦承诺如25户需配合交房，其仍履行配合义务。故对中兴公司的上诉主张，本院不予支持，一审判令上诉人向被上诉人支付剩余佣金30万元，有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，中兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人南京中兴博盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年八月四日书记员  刘 东