广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终199号上诉人（原审原告）：华双娣，女，1975年9月23日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区*********。上诉人（原审原告）：张华清，男，1997年2月4日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区*********。华双娣、张华清的共同委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。华双娣、张华清的共同委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市金财资产运营有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区*************之一。法定代表人：吴武超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兵，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。上诉人华双娣、张华清因与被上诉人韶关市金财资产运营有限公司(以下简称金财公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华双娣、张华清上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持华双娣、张华清原审提出的诉讼请求。2.一审、二审案件受理费均由金财公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。本案中，一审法院认为涉案商铺系按套内面积计价，并非是按建筑面积计价，是认定事实错误。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条之规定:“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和”。即商品房销售面积(建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（以下简称公摊面积），则涉案房屋的公摊面积亦属于该房屋销售面积的组成部分，因此涉案商铺的计价面积为建筑面积。二、一审法院适用法律错误。由于涉案韶关市浈江区***************屋(以下简称096号房屋)的实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少了3.73㎡，涉案韶关市浈江区***************屋(以下简称098号房屋)的实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少了3.79㎡，金财公司未依照涉案《商品房买卖合同》的约定向华双娣、张华清交付相应面积房屋的行为已构成了违约，且华双娣、张华清与金财公司签订的《商品房买卖合同》并未约定公摊面积增加或减少的情形应如何处理，则在涉案商铺的建筑面积和公摊面积的差异值均已远超过±3%的情况下，人民法院应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，依法解除涉案的《商品房买卖合同》。但一审法院却引用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条作为判决依据，属于适用法律错误。金财公司口头答辩称，一审判决认定事实清晰，适用法律正确，依法应当予以维持。强调一点，华双娣、张华清所购买的商铺已办理完成产权登记手续，而且投入使用，不存在解除合同一说。华双娣、张华清向一审法院起诉请求：1.解除华双娣、张华清与金财公司签订的合同编号：12039088458《商品房买卖合同》和合同编号：12039088462《商品房买卖合同》；2.金财公司返还华双娣、张华清支付B幢B4座1层096号房屋(以下简称096号房屋)的购房款2665405元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从付款次日起（即2012年12月1日）计至实际返还之日为止）；3.金财公司返还华双娣、张华清支付的B幢B4座1层098号房屋(以下简称098号房屋)的购房款2668725元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从付款次日起（即2012年12月1日）计至实际返还之日为止）；4.金财公司向华双娣、张华清赔偿为096号房屋办证支付的费用共85109.34元（其中产权证费用550元，印花税1332.7元，办理备案查档费500元，契税79962.15元，维修资金2764.49元）与098号房屋办证支付的费用共84164.11元（其中印花税1334.4元，契税80061.75元，维修资金2767.96元），款项合计为169273.45元；5.本案诉讼费用由金财公司承担。一审法院认定事实：2012年12月11日，华双娣、张华清向金财公司购买了位于韶关市浈江区**********************屋，并分别签订了两份《商品房买卖合同》，其中合同编号为12039088458的《商品房买卖合同》载明：“096号房*用途为商业营业用房，合同约定建筑面积共47.87㎡，其中套内建筑面积25.38㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.49㎡，按套内建筑面积计算，每㎡105019.9元，总金额2665405元。合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为正负0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为正负0.6%以上（不含本数）的至正负3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过正负3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同编号为12039088462的《商品房买卖合同》载明：098号房*用途为商业营业用房，合同约定建筑面积共47.93㎡，其中套内建筑面积25.41㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.52㎡，按套内建筑面积计算每㎡105026.56元，总金额2668725元。其余内容与上述合同一致，同时两份《商品房买卖合同》均约定，该商品房属按套出售，按套内建筑面积计算。2012年11月30日，华双娣、张华清均付清上述全部购房款。2017年2月间，华双娣、张华清领取了涉案房第0001551号和0001555号不动产权证，分别记载：房屋建筑面积44.14㎡，分摊面积18.73㎡；房屋建筑面积44.14㎡，分摊面积18.73㎡。此外，华双娣、张华清支付了涉案096号房屋办证费用共85109.34元，其中：产权证费用550元，印花税1332.7元，办理备案查档费500元，契税79962.15元，维修资金2764.49元；支付了涉案098号房屋的办证费用共84164.11元，其中：印花税1334.4元，契税80061.75元，维修资金2767.96元，二项合计为169273.45元。诉讼中，经一审法院询明，华双娣、张华清表明不变更诉讼请求，仍坚持原诉讼请求。一审法院认为，华双娣、张华清与金财公司签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。华双娣、张华清向金财公司购买096号房屋和098号房屋，其中096号房屋，建筑面积47.87㎡，套内面积25.38㎡，公摊面积22.49㎡。098号房屋建筑面积47.93㎡，套内面积25.41㎡，公摊面积22.52㎡，并依约分别向金财公司付清了涉案096号、098号购房款2665405元和2668725元，且办理了不动产权证。根据华双娣、张华清与金财公司签订的《商品房买卖合同》约定，所购商品房是按套出售，按套内建筑面积计价，未包括分摊面积，而华双娣、张华清所购的涉案096号、098号房屋在合同中约定的套内面积与房产证所记载面积一致，符合双方合同的约定。华双娣、张华清主张金财公司违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十四条的规定，要求解除合同，退还购房款及利息等，不符合双方合同的约定，缺乏理据，该院不予支持，华双娣、张华清主张金财公司返还办证费等其他费用亦理据不足，该院不予采纳。此外，华双娣、张华清经该院询明表示不变更诉讼请求，故对分摊面积产生差异是否给予赔偿或补偿，该案不予涉及。一审法院判决：驳回华双娣、张华清的诉讼请求。本院二审查明，一、华双娣、张华清与金财公司签订的两份《商品房买卖合同》第四条（计价方式与价款）均约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，096号房屋商品房单价为105019.9元/㎡，总金额2665405元整(098号房屋商品房单价为105026.56元/㎡，总金额2668725元整)。2、该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价为×元/平方米，总金额×元整。3、该商品房属现房，按×出售，总价款为×元整。”第五条约定：“面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款率计算）。”。二、一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对华双娣、张华清的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、华双娣、张华清提出解除其与金财公司签订的涉案两份《商品房买卖合同》的诉讼请求应否支持华双娣、张华清向金财公司购买096号房屋和098号房屋，双方签订的两份《商品房买卖合同》约定，096号房屋建筑面积47.87㎡，套内建筑面积25.38㎡，公摊面积22.49㎡；098号房屋建筑面积47.93㎡，套内建筑面积25.41㎡，公摊面积22.52㎡。华双娣、张华清领取的096号房屋和098号房屋《不动产权证》显示，096号房屋建筑面积44.14㎡，分摊面积18.73㎡，建筑面积44.14㎡-分摊面积18.73㎡=套内建筑面积25.41㎡；098号房屋建筑面积44.14㎡，分摊面积18.73㎡，建筑面积44.14㎡-分摊面积18.73㎡=套内建筑面积25.41㎡。由此可见，096号房屋《不动产权证》记载建筑面积、套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定建筑面积、套内建筑面积差异百分比分别为-7.79%[(44.14-47.87)÷47.87×100%]和0.12%[(25.41㎡-25.38㎡)÷25.38㎡×100%]；098号房屋《不动产权证》记载建筑面积、套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定建筑面积、套内建筑面积差异百分比分别为-7.9%[(44.14-47.93)÷47.93×100%]和0[(25.41㎡-25.41㎡)÷25.41㎡×100%]。涉案房屋为预售商品房，合同约定的计价方式为按套内建筑面积计价而不是按套计价，依据《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）中“本条款适用于商品房预售”及“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的约定，对于所购房屋套内建筑面积差异，应适用《商品房买卖合同》第五条进行处理。而对于建筑面积差异应如何处理，合同并没有约定。根据《商品房销售管理办法》第二十条第一款：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”的规定，按套内建筑面积计价的，应当在合同中载明合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积发生误差的处理方式；按建筑面积计价的，应当在合同中载明合同约定建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式。由此可见，建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式，必须以合同约定“按建筑面积计价”为前提（或必要条件）。这也与现今出现的不同《商品房买卖合同》版本的内容（注：1、合同中约定按建筑面积计价的，亦在合同中约定合同约定建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式；2、合同中可选择按套内建筑面积计价或按建筑面积计价，合同中同时约定套内建筑面积差异和建筑面积差异的处理方式。）相符合。本案由于双方约定按套内建筑面积计价，故在合同中没有约定建筑面积差异的处理，这从合同约定计算公式中的“合同约定计价面积（即套内建筑面积）”亦可得到印证。另一方面，《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。由此可见，商品房建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积的累加之和，不属于独立存在的面积，故是否损害了华双娣、张华清的利益，应从套内建筑面积是否减少及分摊面积是否增加予以判断。本案中，096号房屋不动产权登记的套内建筑面积25.41㎡，与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积25.38㎡相比多了0.03㎡，折算成建筑面积误差比为0.12%;098号房屋不动产权登记的套内建筑面积25.41㎡，与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积25.41㎡相同，没有误差。依据《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）1“差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。”的约定，096号房屋建筑面积误差比0.12%在约定误差范围内，098号房屋没有误差，未损害华双娣、张华清的利益。至于分摊的共有建筑面积是否增加和损害华双娣、张华清的利益，096号房屋、098号房屋房屋不动产权登记的分摊面积与《商品房买卖合同》约定的分摊面积分别少了3.76㎡和3.79㎡，同样未损害华双娣、张华清的利益。综上，虽然涉案两间商铺不动产权证上登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积差异值均超过±3%，但并未导致套内建筑面积的减少（其中：096号房屋套内建筑面积比约定的套内建筑面积多了0.03㎡，折算成建筑面积误差比为0.12%在正常误差范围内；098号房屋套内建筑面积与约定的套内建筑面积相同，误差比为0）和分摊的共有建筑面积减少，未损害华双娣、张华清的利益，且096号房屋、098号房屋套内建筑面积的差异值均在±3%以内，不符合《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）3中“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房…”约定解除合同（即退回所购商品房）的条件，故对华双娣、张华清提出解除其与金财公司签订的涉案两份《商品房买卖合同》的诉讼请求，因不符合合同约定，本院不予支持。华双娣、张华清基于《商品房买卖合同》解除而提出退回其已支付的购房款及办证费用的诉讼请求因失去了事实基础，本院同样不予支持。二、本案应否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项作出判决《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”由此可见，适用该条款的前提条件是“合同没有约定或者约定不明确的”，而本案双方在合同中选择的是按套内面积计价，且双方在合同中亦约定套内面积差异的处理方式（即），故本案因合同有明确约定而不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项作出判决。综上所述，华双娣、张华清的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50324元，由华双娣、张华清负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年八月十三日书记员  刘美红