安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终4506号上诉人（原审原告）：合肥科技农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路101号。法定代表人：胡忠庆，董事长。委托诉讼代理人：陈斌，该公司员工。委托诉讼代理人：洪飞，安徽金亚太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡平，男，1962年10月10日出生，汉族，住安徽省肥东县。被上诉人（原审被告）:合肥市和平糖酒饮料有限责任公司，住所地安徽省合肥市漕冲批发市场C区1号。法定代表人：胡平，总经理。上诉人合肥科技农村商业银行股份有限公司（以下简称合肥科技农商行）因与被上诉人胡平、合肥市和平糖酒饮料有限责任公司（以下简称和平糖酒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。合肥科技农商行上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，并依法改判胡平、和平糖酒公司返还合肥科技农商行购房款37万元，并赔偿房屋差价损失143万元；二、请求判令本案一审、二审全部诉讼费用由胡平、和平糖酒公司负担。事实与理由:一、原审法院认定事实错误，合肥科技农商行与胡平之间存在真实的房屋买卖合同关系。从合肥科技农商行一审提供的《房屋交易合同》、《漕冲村村民集资建房协议书》、《收据》、《安省合肥市商品批发发票》、相关转账凭证、《金融许可证》等证据可以证明涉案房产交易事实，即胡平于1997年通过大兴镇漕冲村村委会集资建房形式于1998年取得涉案房产，当年将涉案房产卖与大兴支行（原大兴信用社）作为营业用房（现为合肥科技农商行灌冲分理处），合肥科技农商行当年向胡平控制的和平糖酒公司分两次全额转账支付了共计37万元购房款，和平糖酒公司同时出具了购房收据和发票，后该房产一直作为合肥科技农商行经营用房使用至今，具体事实如下：（一）从收据、发票、相关转款凭证可以看出，本案合肥科技农商行向和平糖酒公司支付的37万元系大兴支行（原大兴信用社，现为合肥科技农商行漕冲分理处）购房款。和平糖酒公司另一股东系胡平配偶，胡平实际决定公司一切经营和公司法律行为。故胡平通过其实际控制的和平糖酒公司收款，且由和平糖酒公司于收款日即1998年6月9日出具30万元收据（收据注明事由为“大兴信用社预付购房款”）和1998年10月5日出具了7万元安徽省合肥市商品批发发票（发票注明品名为“购房款”，且数量为“2间”），上述事实均与涉案房产相符；（二）合肥科技农商行购买的涉案房产交易价格公允，完全符合当时的市场行情。漕冲批发市场C区1、2、3、4号四间、三层、共613平方米商业房产，胡平取得房产总价为79.67万元（包含1、2、3、4号四间商业房产），涉案房产为3号、4号，其取得价值约为39.8万，而本案中合肥科技农商行购买该房屋支付价款为37万元，符合当时的市场价格，并不存在显失公平等情形；（三）合肥科技农商行于1998年购买涉案房产，且和平糖酒公司也于1998年将涉案房屋交付合肥科技农商行，合肥科技农商行作为营业网点使用至今；（四）合肥科技农商行占有使用涉案房屋期间胡平并未主张过任何权利。胡平才在长达20余年的时间里，其并无权利也未向合肥科技农商行就该涉案房产主张过任何权利。相反，合肥科技农商行为了维护自身合法权利，前期不断通过各种方式催促其过户，胡平以各种理由推脱不予配合，直至后来胡平失联无法办理，致使合肥科技农商行不得不通过诉讼维护合法权利。二、原审法院适用法律错误，缺少书面房屋买卖合同并不影响认定本案房屋买卖合同关系真实合法有效。（一）法律明确规定，订立合同的方式可以是书面形式，也可以是口头或其他形式。所以认定本案存在合同关系，无须必须书面形式；（二）法律明确规定，即使未采用书面形式，但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。合肥科技农商行已经向和平糖酒公司支付了购房款，和平糖酒公司也已经接受，并向合肥科技农商行交付了房屋，合肥科技农商行占有并使用房屋至今；（三）司法实践中各级法院也肯定非书面房产交易合同效力。即使本案中合肥科技农商行暂时无法提供书面房产交易合同，但依据法律规定、司法实践和本案交易事实，本案房产交易合同仍为合法有效。三、涉案房产因胡平、和平糖酒公司自身债务问题导致房产被法院拍卖，合肥科技农商行无法实现合同目的，胡平、和平糖酒公司的行为构成根本违约，合肥科技农商行在通过法律手段实现物权无果的情况下，有权向胡平、和平糖酒公司主张债权，即要求胡平、和平糖酒公司返还购房款并赔偿给合肥科技农商行造成的损失。本案中，胡平严重违反约定，将涉案房产对外抵押，且已由人民法院通过公开司法拍卖转让至第三方，该转售价系公允价值，故合肥科技农商行不仅有权要求其返还37万元房款，同时要求胡平对涉案房产转售利益即司法拍卖价格180万元与原支付房款37万元的差额部分143万元。此外，因和平糖酒公司系胡平及其配偶设立，涉案房产交易过程中，胡平通过和平糖酒公司参与交易环节，和平糖酒公司也向合肥科技农商行出具了书面的收据和发票，和平糖酒公司也应对上述购房款37万元和转售利益差额143万元负共同返还和赔偿责任。胡平、和平糖酒公司未进行答辩。合肥科技农商行向一审法院起诉请求：1、判令解除合肥科技农商行与胡平、和平糖酒公司的房屋买卖合同关系；2、判令胡平、和平糖酒公司立即向合肥科技农商行返还购房款本金37万元；3、判令胡平、和平糖酒公司共同赔偿合肥科技农商行的损失143万元；4、本案全部诉讼费用由胡平、和平糖酒公司承担。一审法院认定事实：合肥市蜀山区人民法院在执行刘铎与和平糖酒公司、胡平民间借贷一案中，本案合肥科技农商行向该院提出执行异议，该院于2016年4月14日以（2016）皖0104执异9号执行裁定书驳回合肥科技农商行的执行异议。合肥科技农商行遂向蜀山区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求判令立即停止对其购买的位于合肥市漕冲批发市场C区的3、4号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；确认上述房屋为原告所有。该院经审理后认定以下事实：“1997年，胡平与大兴镇漕冲村民委员会签订集资建房协议，1998年1月7日双方签订房屋交易合同，合肥市漕冲批发市场C区的1、2、3、4号房屋（房地权包字第××号）于2005年7月21日整体登记在胡平名下。原告提交的安徽省农村信用合作社1998年6月9日转账借方传票载明：转付漕冲市场储蓄所购房款，金额30万元；同日和平糖酒公司出具收据，收款事由载明：收到大兴信用社预付购房款；安徽省农村信用合作社1998年10月5日转账借方传票载明：付市场储蓄所房租租赁费（98年6月9日已付叁拾万元整），同日，和平糖酒公司开具发票，内容为收到购房款7万元。原告所属分理处的住所为合肥市漕冲烟酒批发市场C区3-4号，成立时间为1998年12月20日。该分理处至今占有涉案房屋……”，该院认为：“……合肥市漕冲批发市场C区1、2、3、4号房屋（房地权包字第××号）2005年7月21日即办理房产证，原告购房后长达10年的时间里未办理房屋产权过户登记手续，存在一定过错。原告虽提交了和平糖酒公司出具的收到购房款37万元的收据，但因无其他证据印证双方约定涉案房屋的购房款为37万元，不能证明原告已付清全部购房款。故原告要求停止对合肥市漕冲批发市场C区3、4号房屋的执行，并解除对该房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持……”，该院作出（2016）皖0104民初5478号民事判决书，判决驳回合肥科技农商行的诉讼请求。合肥科技农商行提起上诉，合肥市中级人民法院经审理后对一审法院认定的事实予以确认，认为:“……合肥科技农商行以其与胡平存在房屋买卖合同关系为由，要求停止对案涉房产的查封，合肥科技农商行虽然提供了和平糖酒公司出具的37万元购房款的收据及发票，但该收据及发票并非胡平本人所出具，其中也未注明具体的交易房屋位置以及价格，不能当然证实合肥科技农商行与胡平之间存在房屋买卖关系以及履行情况。况且，该房产的产权证书早在2005年既已办理，合肥科技农商行如若已购买该房产，也应及时办理房产的产权变更登记……”。合肥市中级人民法院作出（2017）皖01终4936号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年4月13日，合肥市庐阳区人民法院作出（2015）庐执字第02004-2号执行裁定书，上载明：“……2018年4月18日，竞买人郑小梅以人民币360万元的最高价竞得位于合肥市漕冲批发市场C区的1-4号房屋（产权证号：包03××21）房产，依照……之规定，裁定被执行人胡平名下位于合肥市漕冲批发市场C区1、2、3、4号房屋（产权证号：包03××21）房产所有权及相应的其他权利归买受人郑小梅所有；财产权自本裁定送达买受人时起转移……”。原告遂向本院提起本案诉讼，请求判如所请。另查，2007年2月9日，中国银行业监督管理委员会作出银监复[2007]55号中国银行业监督管理委员会（批复），同意合肥科技农村商业银行股份有限公司开业。2007年2月12日，中国银行业监督管理委员会安徽监督局作出皖银监复[2007]28号中国银行业监督管理委员会安徽监管局文件，核准合肥市区大兴农村信用合作社更名为合肥科技农村商业银行股份有限公司大兴支行，住所为合肥市合裕路112号。2007年3月6日，中国银行业监督管理委员会安徽监督局作出皖银监复[2007]37号中国银行业监督管理委员会安徽监管局文件，核准合肥市区大兴农村信用合作社市场分社更名为合肥科技农村商业银行股份有限公司漕冲分理处，住所为合肥市漕冲烟酒批发市场C区3-4号。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合肥科技农商行主张与胡平存在房屋买卖合同关系，未提供与胡平订立的房屋买卖合同，仅提交了37万元的转款凭证及收据、发票，但其中并未注明具体的交易房屋位置、面积以及房屋单价、总价款等房屋买卖合同应当具备的必要条款，且收款收据及发票均是和平糖酒公司出具而非胡平本人出具，不能当然证实合肥科技农商行与胡平之间存在房屋买卖关系以及合同的履行情况。另外案涉房屋自2005年即登记在胡平名下，时隔10多年不办理房屋产权过户登记，合肥科技农商行对此也未向一审法院做出合理解释。综上，合肥科技农商行所举之证不足以证明其与胡平存在房屋买卖合同关系，其主张解除与胡平的房屋买卖合同关系并以房屋买卖合同关系作为请求权基础要求胡平与和平糖酒公司返还其购房款37万元、赔偿房屋差价损失143万元，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：合肥科技农商行的全部诉讼请求。案件受理费21000元，财产保全费5000元，公告费800元，均由合肥科技农商行负担。二审中，当事人未提交新证据。对一审判决认定而为双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。二审另查明，1997年，胡平与大兴镇漕冲村委会签订的《漕冲村村民集资建房协议书》第三条约定，漕冲批发市场C区1、2、3、4号房屋共612.864平方米，面积成本价1480元/平方米，优惠价1300元/平方米。案涉C区3号、4号房屋面积306.432平方米，胡平应交集资款398361.6元。1998年10月5日，合肥科技农商行出具的《全国农村信用合作社转帐借方传票》载明“付市场储蓄所房屋租赁费（98年6月9日已付叁拾万元整）”。合肥科技农商行漕冲分理处于1998年12月20日经批准成立，合肥科技农商行向安徽省信用合作社调查了解，未查到当初办理《金融许可证》时提交的相关登记材料。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。合肥科技农商行诉讼主张其与胡平、和平糖酒公司之间存在房屋买卖合同关系并提供37万元购房发票予以证明，本院经审查认为，购房款发票系由和平糖酒公司出具，购房款发票虽注明款项性质为购房款，但并未注明房屋的位置、面积及单价，且胡平以低于房屋购买价格398361.6元向合肥科技农商行出售案涉房屋不符合市场交易规则，不能据此认定该购房款发票所涉房屋系案涉C区3号、4号房屋。鉴于合肥科技农商行出具的《全国农村信用合作社转帐借方传票》载明和平糖酒公司支付的37万元系房屋租赁费用，本院在审理过程中亦向合肥科技农商行释明，可以通过向法院申请调查令，到主管机关调取办理《金融许可证》时的登记材料，合肥科技农商行明确表示不申请，故现有证据不足以证明合肥科技农商行与和平糖酒公司、胡平之间构成房屋买卖合同关系。另，案涉房屋2005年即办理产权证，合肥科技农商行在其后10余年间未主张过户亦与常理不符，合肥科技农商行虽称其一直向胡平、和平糖酒公司主张房屋过户但未提供相关证据予以证明，对其诉讼主张本院不予支持。综上所述，合肥科技农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由合肥科技农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇二〇年八月三日法官助理陈思书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。