辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7933号原告：周伟华，男，1977年10月10日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。被告：沈阳怡生瑞居传媒有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区文化路77号第28层2604单元，统一社会信用代码912101025553303297。法定代表人：周天凤，该公司经理。委托诉讼代理人：孙龙潭，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：北京怡生乐居信息服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室，统一社会信用代码911101086723796660。法定代表人：贺寅宇，该公司经理。委托诉讼代理人：孙龙潭，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：沈阳孔雀城房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂竹香街68-A4，统一社会信用代码91210113594142144F。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，女，1984年4月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告周伟华与被告沈阳怡生瑞居传媒有限公司（以下简称“怡生瑞居公司”）、北京怡生乐居信息服务有限公司（以下简称“怡生乐居公司”）、沈阳孔雀城房地产开发有限公司（以下简称“孔雀城公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告周伟华，被告怡生瑞居及被告怡生乐居公司共同的委托诉讼代理人孙龙潭，被告孔雀城公司委托诉讼代理人杨睿、王晓轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周伟华向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带退还团购款1.6万元以及以1.6万元为基数从2019年6月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息；2.案件受理费由被告负担。事实及理由：2019年6月，原告欲购买由被告孔雀城公司开发沈阳孔雀城住宅一套。6月7日，销售人员告知，原告看中的住宅建筑面积115.47平方米，总房款636,676元；交16,000元享受团购价格30,000元优惠即总房款606,676元，购买后再享受9.5折，实际该房支付价格为576,342元。6月11日，原告在被告孔雀城公司处提供的pos机里先行交纳了团购款1.6万元；而后，原告又在被告孔雀城公司处交纳了房屋首付尾款171,342元。当日，被告怡生瑞居公司给原告出具了1.6万元团购款收据。2020年4月18日，沈阳广播电视台新闻频道《直播生活栏目》曝光了沈阳孔雀城虚假销售团购款为虚假销售一事。此后，原告经过与被告孔雀城公司的人员联系获悉，原告购买的房屋实际申报价格606,676元，并非被告孔雀城公司销售人员所称的636,676元。此外，原告还发现，在被告孔雀城公司处提供的团购费的pos机单位实际为被告怡生乐居公司。根据《合同法》有关规定，被告怡生瑞居公司、孔雀城公司应就合伙欺诈承担连带退还团购款1.6万元；同时根据《最高人民法院关于出借银行帐户的当事人是否承担民事责任问题的批复》即“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”被告怡生乐居公司应就被告怡生瑞居公司出借银行户的行为承担连带责任。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告怡生瑞居公司辩称，我公司与原告存在服务合同关系。我公司依托自身企业品牌信用及资源为客户从开发商处争取优惠条件购买楼盘。本案中原告缴纳1.6万元服务费，然后享受到了3万元的优惠，我公司与原告签订的优惠确认函已充分释明，原告接受我公司提供的购房优惠服务，支付本说明书下的服务费。因此我公司与原告之间的服务合同，在原告享受购房优惠后，已履行完毕，不存在任何违约情况，请求法庭驳回原告诉讼请求。被告怡生乐居公司辩称，原告在事实与理由部分提到，在被告孔雀城公司处提供的团购费的pos机，单位实际为被告怡生乐居公司。根据我公司核实原告交纳服务费刷卡的商户名称为沈阳怡生瑞居传媒有限公司，而并非被告怡生乐居公司。因此我单位与本案没有关联。被告孔雀城公司辩称，答辩人（下称孔雀城公司）因与原告周伟华商品房销售合同纠纷一案进行答辩，孔雀城公司请求法院判决驳回原告的针对孔雀城公司的全部诉讼请求，理由如下：一、原告要求返还团购费的请求没有事实及法律依据。首先，原告事实上享受了购房折扣，孔雀城公司及其他被告没有欺诈行为。2019年6月8日，原告与孔雀城公司签订《认购协议》，以636,676元总价（建筑面积约115.47平方米，单价5,513.78元）认购孔雀城公司开发的浑河孔雀城-沈阳孔雀城学园里1.3期0054栋01单元0054010301号房屋，并于当日交纳定金5,000元。《认购协议》签订后，原告向沈阳怡生瑞居传媒有限公司（下称怡居公司）交纳团购费16,000元，怡居公司向原告出具《新浪乐居团购优惠确认函》，确认原告购买孔雀城楼盘即可享受“1.6万享3万”优惠。在此基础上，原告凭借《新浪乐居团购优惠确认函》与孔雀城公司签订《商品房买卖合同》。孔雀城公司向原告兑现了“1.6万享3万”的优惠政策，总房款在认购价636,676元的基础上优惠3万，即606,676元。孔雀城公司在606,676元总房款的基础上再给予原告95折的优惠，《商品房买卖合同》确定的成交价格为576,342元。原告于2019年6月11日交纳首付款176,342元（含定金5,000元），余款40万元以银行贷款的方式支付。因此，原告已经在认购价的基础上享受了购房优惠，在优惠价的基础上，孔雀城公司又给予原告折扣，并无欺诈行为。其次，商品房备案价格属于公开可查询的信息，双方的最终成交价格也低于备案价格，孔雀城公司从未隐瞒事实。“1.6万享3万”的优惠政策是以认购价格为基础计算，而不是以备案价格为基础计算。退一步讲，房地产管理部门对商品房备案价格的管理属于行政管理方式，其依据是部门规章、地方政府规章或者是地方规范性文件，而非法律、行政法规，即使双方最终成交价格高于备案价格，也不影响《商品房买卖合同》的法律效力。再次，原告支付的团购费没有计入房款总额。《新浪乐居团购优惠确认函》特别说明第2条载明“本函一经使用，不予退款”，因此，原告在支付团购费享受了房款优惠之后，其对购买房屋支付的对价（购房款576,342元、团购费1.6万元）是明知的，并没有因此作出错误的意思表示，从而影响《商品房买卖合同》的订立。如果原告认为孔雀城公司构成欺诈，在其没有主张撤销《商品房买卖合同》的情况下，孔雀城公司不承担任何责任。孔雀城公司已经按照合同约定的交付时间向原告交付涉案房屋，原告已经入住。二、团购费并未支付给孔雀城，孔雀城公司不承担退还团购费的义务。从房款构成看，团购费并没有计入房款总额；从收款主体看，团购费系由怡居公司收取，并由怡居公司向原告出具收据，孔雀城公司也不是收款方。原告无权要求孔雀城公司返还团购费。三、原告要求孔雀城公司承担连带责任没有依据。原告主张孔雀城公司承担连带责任，存在请求权基础错误的问题。本案中，并不存在合同法规定的适用连带责任之情形，原告无权要求孔雀城公司承担连带责任。综上，请求法院依法驳回原告针对孔雀城公司的诉讼请求。经审理查明，2019年6月8日，原告作为买受人（乙方）与被告孔雀城公司作为出卖人（甲方）签订《认购协议》，约定：乙方认购甲方开发销售的沈阳孔雀城项目浑河孔雀城-沈阳孔雀城学园里1、3期0054栋01单元0054010301号房屋，建筑面积115.45平方米，总价款636,676元；乙方于本协议签署时向甲方支付定金5,000元。当日，原告向被告孔雀城公司支付5,000元定金。2019年6月11日，原告与被告怡生瑞居公司签订《新浪乐居团购优惠确认函》，约定：新浪乐居依托自身企业品牌、信用及资源，为会员从开发商处争取到优惠条件购买意向楼盘，申领者预存团购服务费，可享受沈阳孔雀城楼盘1.6万享3万元的优惠；本优惠确认函盖章后有效，仅限用于购买一套房产，会员签订房屋买卖合同并支付定金或首付款时，需向开发商提交本确认函及收据，本函一经使用，不予退款。当日，原告通过POS机刷卡支付1.6万元，被告怡生瑞居公司向原告出具了1.6万元的收据，从原告当日的POS机刷卡票据显示，该1.6万元系转入账户的商户名称为沈阳怡生瑞居传媒有限公司。而依据原告提供的银行交易明细显示，原告于上述2019年6月11日刷卡转账支付的1.6万元进入到被告怡生乐居公司账户，当日，原告另向被告孔雀城公司支付171,342元作为案涉房屋首付款。2019年6月11日，原告作为买受人与被告孔雀城公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于沈阳市苏家屯区（建筑面积115.47平方米）房产一处，总价576,342元。2019年6月8日，原告向被告孔雀城公司支付的5,000元定金抵作房款，用于补交案涉房屋的首付款，其于2019年6月11日支付的171,342元作为案涉房屋首付款，合计支付首付款176,342元，被告孔雀城公司均在上述时间为原告开具收款收据，剩余房款40万元，原告以贷款方式支付。2019年6月27日，被告孔雀城公司向原告出具数额为40万元的房款收据，载明为按揭放款。现案涉房屋已备案登记在原告名下。现原告诉至法院，主张案涉房屋的申报价格为606,676元，该房屋的所有团购和优惠均应以申报价格为基础计算，被告在636，676元基础上计算团购和优惠，属于虚拟抬高房价的欺诈行为，诉求三被告连带返还团购,1.6万元及利息。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告认为被告隐瞒申报价格，虚构原价，由原告参加所谓的团购优惠，导致原告支付了1.6万元团购费用，要求三被告返还。本院认为，首先，原告与被告怡生瑞居公司签订的《新浪乐居团购优惠确认函》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规，双方均应恪守。确认函中约定原告可享受沈阳孔雀城楼盘1.6万享3万元的优惠。原告所购买案涉房屋的房款认购价为636，676元，在享受1.6万抵3万的优惠和九五折扣后最终成交价为576,342元，可见，原告事实上已享受并接受了被告怡生瑞居公司提供的中介服务，双方已形成服务合同关系并实际履行完毕。故本院对原告主张由被告怡生瑞居退还1.6万元团购款及利息的诉求不予支持。其次，原告与被告孔雀城公司签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规，双方均应依约履行。现原告已按照合同所载金额购买房屋并办理了备案登记，双方之间的房屋买卖合同关系亦已合法成立并已履行。至于房屋定价问题，在市场经济条件下，被告孔雀城公司作为案涉房产的开发商，是有权自主制定房屋销售价格的市场主体，在政府管理部门对开发商销售商品房有限价要求的情况下，只要房屋最终成交价格没有超过开发商在政府管理部门的备案价格，即没有违反政府的限价规定。对于在商品房售出时确定的最终成交价格之前，被告孔雀城公司如何宣称其房屋价格是其市场自主营销行为，本案中没有证据证明被告孔雀城公司在宣传销售房屋时宣称的是以政府管理部门的价格参加的优惠活动，从原告举证的手写房产价格草稿来看，原告对房屋价格的计算方式也是清楚明知的。而从原告提供的与被告怡生瑞居公司及被告孔雀城公司先后签订的上述各协议内容来看，各方关于案涉房屋的价款约定始终是一致且明确的，即均为636，676元，因此，本案并不存在被告故意告知虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使原告作出错误意思表示的情况，原告提出应以被告孔雀城公司向政府部门申报的价格作为基础价格来享受优惠的主张，没有事实依据，且1.6万元团购款亦非被告孔雀城公司收取，亦并未算入总房款中，综上，本院对原告主张由被告孔雀城公司退还1.6万元团购款及利息的诉求亦不予支持。最后，关于被告怡生乐居公司在本案中的责任承担问题。虽依据原告提供的银行交易明细显示，其所支付的1.6万元团购款系转入被告怡生乐居公司名下账户，但依据原告与被告怡生瑞居公司之间签订的《确认函》和被告怡生瑞居公司出具的《收据》来看，与原告形成合同关系的相对人为被告怡生瑞居公司，收款人亦为被告怡生瑞居公司，原告团购款转入的账号亦为被告怡生瑞居提供的收款账号，被告怡生瑞居公司对其收到原告给付的团购款亦予以认可，故被告怡生乐居公司与原告之间并无法律关系。因此，原告向被告怡生乐居公司主张权利，有违合同相对性，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告周伟华的诉讼请求。案件受理费减半收取106元，由原告周伟华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  唐佳二〇二〇年八月六日法官助理王红蕾书记员于悦附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。