江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2028号上诉人（原审被告）：盐城名都房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区开放大道355号。法定代表人：李维，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉明权，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨加宽，江苏国磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宗胜，男，1982年11月19日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）：苏金凤，女，1981年12月5日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴相成，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人盐城名都房地产开发有限公司（以下简称名都公司）因与被上诉人陈宗胜、苏金凤房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初7325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名都公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判驳回陈宗胜、苏金凤要求名都公司承担责任的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈宗胜、苏金凤负担。事实与理由：1.双方于2011年2月24日签订《协议书》，约定由陈宗胜、苏金凤购买名都公司案涉两间商铺，总价合计615286元，且约定若陈宗胜、苏金凤将两间商铺交给名都公司经营使用满5年（2011年5月1日至2016年4月30日），则名都公司以总房价按年7%的标准给予返利并可抵充购房款，即陈宗胜、苏金凤仅需支付购房款399936元。此后，陈宗胜、苏金凤向名都公司支付399936元购房款，并将案涉商铺交由名都公司使用或委托招租5年。由于5年期满后直至本案诉讼发生，陈宗胜、苏金凤并没有找过或与名都公司联系，也没有表示让名都公司继续使用或对以后的租金标准、租期等进行过协商，更没有收回商铺，导致名都公司无法使用案涉商铺并一直空置，而名都公司也没有占有或使用，故一审法院认定商铺被名都公司占有等无事实依据。2.陈宗胜、苏金凤向一审法院起诉时仅主张返还案涉商铺和要求名都公司支付租金，并没有变更诉讼请求为主张违约金，现一审法院单方变更当事人诉讼请求，最终判决名都公司承担5万元违约金，显然违反民事诉讼法等相关规定。3.案涉协议书仅对案涉商铺交付给名都公司使用5年期间内的相关事宜进行了约定，而对5年后的租金标准、租期等并没有约定，故5年期满后，陈宗胜、苏金凤理应主动与名都公司联系并收回商铺，但其并没有联系与收回商铺，且名都公司多次催促其收回商铺，其却未予理睬。因此一审法院判决名都公司承担全部责任显属错误。4.由于案涉协议已经于2016年4月30日到期，即使陈宗胜、苏金凤有证据证明双方存在租赁关系，也因其直到2019年11月份才起诉，本案亦已经超过法定诉讼时效期间。陈宗胜、苏金凤辩称，陈宗胜、苏金凤当初正是看中名都公司对案涉房屋每年按照购房款7%返租金的宣传才购买案涉房屋，双方签订的购房协议以及委托协议都明确约定返租期限不少于5年，而并不是5年，如果少于5年，则视为陈宗胜、苏金凤违约。2016年4月30日后，案涉房屋仍然被名都公司出租使用，名都公司也从未有向陈宗胜、苏金凤交还案涉房屋的意思表示，陈宗胜、苏金凤也未接到名都公司任何收房通知，相反，2019年3、4月份陈宗胜、苏金凤去找名都公司工作人员时，名都公司仍然称白马商场正在招商中，让陈宗胜、苏金凤再等一等。另外，本案在一审判决作出后，陈宗胜、苏金凤曾联系名都公司要求其将案涉房屋返还原样并交还，以减少损失扩大，但名都公司以需要研究为由至今未返还，一直在使用案涉房屋，并且双方协议约定的是至少5年，案涉房屋是否招租成功的商业风险应当由名都公司承担，名都公司在没有证据证明交还案涉房屋的情况下，其应当按照实际使用天数向陈宗胜、苏金凤支付租金，根据租赁合同司法解释规定，租金标准应当按照原协议约定的标准来执行。一审法院判决没有完全支持陈宗胜、苏金凤的诉讼请求，仅判决5万元违约金，实际上是照顾了名都公司，现名都公司仍然提起上诉，其并没有证据支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈宗胜、苏金凤向一审法院起诉请求：1.判令名都公司立即将案涉房屋恢复原状并返还给陈宗胜、苏金凤；2.判令名都公司支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的返利或租金（按照年租金43070元的标准计算）；3.诉讼费用由名都公司负担。一审法院认定事实：2011年2月24日，名都公司（甲方）与陈宗胜、苏金凤（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：一、商铺的概况：1.乙方欲购买的商铺位于盐城市商铺，共贰间。2.该商铺的建筑面积分别为23.03、23.03平方米（具体以房产证确定的面积为准）。二、商铺的计价方式、价款及相关事项：1.乙方欲购买的商铺，甲、乙双方约定按建筑面积方式计算该商铺的价款，该商铺单价为13358.36元每平方米，总价款合计陆拾壹万伍仟贰佰捌拾陆元。现甲方为了培育新建的白马商城，同时吸引更多的投资者、经营者，故对此约定为：（1）乙方所购买的贰间商铺在甲方正式交付后，若及时将其交给甲方无偿经营使用期限满五年（自2011年5月1日起至2016年4月30日止），甲方保证按年7%的标准给予其返利，五年返利共计人民币107675、107675元，其返利部分可抵充应交给甲方的购房款，即乙方依据此应交房款计人民币199968*2=399936元。三、付款方式及相关事项：7.若乙方所购商铺交甲方经营使用五年期满后，自行收回的，其商铺乙方仍须服从白马商城管理部门的管理，同时须遵守白马商城的各项规定，否则，其行为视为违约。九、本协议生效后，甲乙双方必须严格履行，任何一方不得违反，谁违反则承担违约金人民币50000元。名都公司在该协议上加盖公章，陈宗胜、苏金凤在该协议上签名。同日，陈宗胜、苏金凤（甲方，委托方）与名都公司（乙方，受托方）签订《委托协议》一份，载明“甲方决定将向乙方购买的位于盐城市江苏白马商城内的所有商铺委托乙方对外出租等，现就有关事宜，经甲乙双方协商达成如下协议：二、委托事项及权限要求：甲方将自己购买的上述商铺全权委托乙方对外出租，且包括乙方有权确定：租金标准、承租户、代收并享有租金等；但委托期满时乙方须将上述商铺交付给甲方。三、协议期限：协议期限5年，即从2011年5月1日至2016年4月30日。四、甲方的权利义务：4.甲方须配合乙方开展受托事务，若因甲方的因素而给乙方造成损失的由甲方承担。5.甲方须保证其所购商铺委托乙方出租等，其期限不得少于5年。五、乙方的权利义务：4.乙方须保证甲方委托出租的商铺5年期满时交付给甲方，除非甲乙双方另行协商再委托出租外。八、本协议生效后，甲乙双方须严格履行，任何一方不得违反，谁违反则承担违约金人民币50000元。”陈宗胜、苏金凤在该协议上签名，名都公司在该协议上加盖公章。上述两份协议签订后，陈宗胜、苏金凤将案涉房屋委托名都公司对外出租，名都公司将案涉房屋2011年5月1日至2016年4月30日期间的返利215350元在陈宗胜、苏金凤的购房款中予以抵充。2016年5月1日后，名都公司未再向陈宗胜、苏金凤支付租金。本案经一审法院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。本案一审的争议焦点为：案涉房屋租赁期满后的租金支付问题？一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方当事人签订的《协议书》及《委托协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于争议焦点案涉房屋租赁期满后的租金支付问题。一审法院认为：（1）根据双方在《协议书》和《委托协议》中的约定，案涉房屋租赁合同中的定期租赁期限为5年，即从2011年5月1日至2016年4月30日；（2）根据合同法第213条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，租赁合同应当对上述主要内容进行明确约定，但根据双方的协议，双方仅对2011年5月1日至2016年4月30日的租金标准及支付方式等作出了明确说明，2016年5月1日后的租赁情况并未有约定；（3）陈宗胜、苏金凤在2016年5月1日合同到期后，在名都公司未向己方支付任何租金的情况下，一直未及时向名都公司主张房屋租金，即使案涉房屋由名都公司占有，陈宗胜、苏金凤作为所有权人亦应当积极履行通知义务，而不是在长达近3年的时间内对此采取放任不管的行为，故陈宗胜、苏金凤对合同期满未能支付租金的结果亦负有一定的责任；（4）租赁期满后，根据《委托协议》中“乙方须保证甲方委托出租的商铺5年期满时交付给甲方，除非甲乙双方另行协商再委托出租外”的约定，名都公司应当及时向陈宗胜、苏金凤交付房屋，虽其辩称通过电话方式联系陈宗胜、苏金凤要求其收回房屋，但未能提供证据予以证明，故名都公司未能及时履行己方义务构成违约。综上，一审法院从利益均衡的角度考量，同时根据双方《委托协议》的约定，以及租赁合同5年期限届满后房屋出租的实际收益等情况，综合认定名都公司应当向陈宗胜、苏金凤承担违约金5万元，关于陈宗胜、苏金凤要求名都公司按照年租金43070元的标准支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的租金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、名都公司于判决生效后十日内将位于盐城市白马商场8幢1072室、1073室商铺恢复原状后返还给陈宗胜、苏金凤；二、名都公司于判决生效后十日内向陈宗胜、苏金凤支付违约金50000元；三、驳回陈宗胜、苏金凤的其他诉讼请求。如果名都公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费877元，依法减半收取438.5元，由名都公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，名都公司与陈宗胜、苏金凤签订的《协议书》及《委托协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，并对双方当事人具有约束力。根据双方《委托协议》的约定，名都公司应当在陈宗胜、苏金凤委托出租案涉房屋5年期满且陈宗胜、苏金凤不再委托出租的情况下，及时将房屋交还给陈宗胜、苏金凤，但名都公司并未能如约及时向陈宗胜、苏金凤交付房屋，故名都公司已构成违约，其依法应返还案涉房屋并承担相应的民事责任。关于案涉房屋因迟延交还导致的损失如何处理的问题。一方面，如前所述，名都公司因未能根据双方委托协议的约定，在陈宗胜、苏金凤未继续委托其出租的情况下及时将房屋返还房屋所有权人，名都公司对此已构成违约。另一方面，陈宗胜、苏金凤作为房屋所有权人，在双方未能继续协商并签订新的委托出租合同的情况下，理应及时收回房屋，且其对房屋未收回必然会产生损失的情况应当是明知的，但陈宗胜、苏金凤并未及时要求收回房屋并采取必要的止损措施从而导致损失的扩大，对此，陈宗胜、苏金凤也具相应的过错与责任。因此，根据双方当事人违约及过错情况，结合案涉协议约定的委托出租收益标准、房屋迟延交还时间等因素综合考量，本院酌定由名都公司一揽子赔偿因其未能及时交还案涉房屋而违约给陈宗胜、苏金凤造成的租金损失50000元。关于名都公司的上诉理由，本院认为，1.双方协议已经明确约定，委托出租期限届满后且房屋所有人不再委托出租时，名都公司应当及时交还房屋，但事实上名都公司至今未能如约交还。同时，名都公司并未能提交相关有效证据证明其已及时通知陈宗胜、苏金凤收回房屋而陈宗胜、苏金凤拒绝收回房屋的事实。因此，名都公司认为其未实际占有案涉房屋，其不应承担责任的理由不符合合同约定也无法律依据，本院不予采信。2.因陈宗胜、苏金凤向一审法院起诉时仅主张返还案涉商铺及要求名都公司支付租金而并未主张违约金，故一审法院判决名都公司承担5万元违约金系超请求裁判并无法律依据，本院依法予以纠正。对此，名都公司关于一审法院“判非所请”的上诉理由成立，本院予以采纳。3.虽然案涉协议已于2016年4月30日到期，但案涉房屋至今仍由名都公司占有，故陈宗胜、苏金凤作为房屋所有权人行使其物权提起本案诉讼，依法应予支持。名都公司以双方协议到期为由主张本案已经超过法定诉讼时效期间并无法律依据，本院不予采纳。综上，名都公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初7325号民事判决第一项；二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初7325号民事判决第二、三项；三、盐城名都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈宗胜、苏金凤房屋租金损失50000元；四、驳回陈宗胜、苏金凤的其他诉讼请求。如果盐城名都房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费877元，减半收取438.5元，由盐城名都房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1050元，由盐城名都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年八月五日书记员  周 洋附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨害、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者抚养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。