上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5239号上诉人(原审被告)：周海玲，女，1973年12月17日出生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：樊颙，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王屹乔，上海新惟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海巍齐房地产咨询有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：刘聪明，总经理。被上诉人(原审被告)：上海轩贸实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：施爱芬，执行董事。委托诉讼代理人：吴昌领，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈益民，浙江光正大律师事务所律师。上诉人周海玲因与被上诉人上海巍齐房地产咨询有限公司(以下简称巍齐公司)、上海轩贸实业有限公司(以下简称轩贸公司)居间合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周海玲上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回巍齐公司一审诉请。事实和理由：一、巍齐公司不具备房地产中介的相关资质；上海易居房地产交易服务有限公司(以下简称易居房产公司)的特许经营备案公告时间是2019年10月16日，本次居间服务时，尚未备案。故巍齐公司在本案作为原告的主体不适格。二、若法院认定巍齐公司主体适格，由于巍齐公司已经履行居间义务，并居间成功，故应适用《房地产买卖意向协议》第4条A条款约定，由轩贸公司承担居间费用。巍齐公司放弃向轩贸公司追索，应当由其自行承担相应法律后果。三、周海玲实际取得轩贸公司支付的人民币(以下币种均为人民币)150，000元并非是违约赔偿款，该款项是双方均不存在违约的前提下，轩贸公司自愿支付给周海玲的调解款。《房地产买卖意向协议》第四款B项的条件不能成就，不应当适用该条款。综上，周海玲请求二审法院支持其上诉请求。巍齐公司辩称，其具备房地产中介资质，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。轩贸公司辩称，其与周海玲就杨浦区政益路XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》解除原因系房屋被另案司法查封所致，轩贸公司确属违约。其向周海玲支付的35万元款项中，20万元为返还的定金，剩余15万元即为赔偿金。轩贸公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。巍齐公司向一审法院起诉请求：判令周海玲支付巍齐公司居间服务费7.5万元。一审法院认定事实：2018年5月21日，轩贸公司(出卖方、甲方)、周海玲(买受方、乙方)、巍齐公司(居间方、丙方)签订一份《房地产买卖意向协议》，约定：买受方(乙方)愿意委托居间方(丙方)购买出卖方(甲方)的房地产，房屋类型为办公楼，房地产坐落在杨浦区政益路XXX号XXX室、XXX室，建筑面积293.56平方米，房屋权利人为轩贸公司，该房屋未设立抵押和租赁；甲乙双方共同约定该房地产成交总金额是722.15万元，各自付税，合同价款为704.4万元(单价约2.3995万)；定金、合同价款的支付方式约定，甲、乙双方签订本协议，且甲方办理抵押注销手续完成后2个工作日内，乙方支付定金20万元，由甲方签收，由此构成乙方支付给甲方的全部定金，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；甲、乙双方签订本协议并补足定金后3个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》，签订《上海市房地产买卖合同》30个工作日内，甲乙双方一起至交易中心，以交易中心资金监管的方式支付给甲方首期房价款343万元(含定金)；甲方同意乙方通过向贷款银行申请352万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后3日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同协议，办理其他一切相关手续，第二期房价款由贷款银行代乙方支付给甲方，如乙方贷款申请未获通过或通过额度不足，则由乙方在送件过户当日以自有资金补足并以现金或转账方式支付给甲方；甲、乙双方应于乙方贷款审核通过后2个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户；待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户，交易中心监管部门将第一期房价款支付至甲方指定账户后2个工作日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，转移占有前的所有费用(水、电、电话、物业管理、电梯、清洁等费用)由甲方负责，转移占有后的所有费用(水、电、电话、物业管理、电梯、清洁等费用)由乙方负责，同时乙方应以现金或转账方式支付给甲方第三期房价款(尾款)计9.4万元。居间服务费用支付约定：A甲乙双方签署本协议，即表明丙方居间成功，居间服务费由甲方承担，乙方无需支付；若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋交易过户等协助服务。B甲乙双方同意，若甲方或乙方因向对方违约而获得赔偿的，愿意将获得的赔偿金之50％支付给丙方(不超过总成交价格的2％)，作为丙方提供居间服务的补偿。2018年5月25日，周海玲作为买受人(乙方)与作为卖售人(甲方)的轩贸公司签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：甲乙双方通过易居房产公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋类型为办公楼，建筑面积150.73平方米，房地产转让价款共计3，616，800元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2018年7月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2018年6月30日之前，委托甲方向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定，乙方未按本合同约定付款的，自乙方应付款之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％。补充条款(一)中约定：甲方承诺无其他司法查封等不可交易状况，若由于本条所述情况导致无法交易，本买卖合同解除，甲方愿意返还乙方所有已付房款并赔偿乙方实际损失。同日，周海玲作为买受人(乙方)与作为卖售人(甲方)的轩贸公司签订一份上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该房屋建筑面积为142.83平方米，房地产转让价为3，427，200元，其余合同内容与上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)约定的内容一致。此后，因系争房屋被司法查封，轩贸公司与周海玲未能依约办理交易过户手续。2018年8月，周海玲作为原告，以轩贸公司为被告具状来院，要求确认双方就系争房屋签订的两份《上海市房地产买卖合同》于2018年8月7日解除，周海玲并要求轩贸公司返还定金200，000元、支付违约金700元、支付赔偿金1，408，800元。2018年11月1日，法院作出(2018)沪0110民初14767号民事判决，判决书中查明：系争房屋的权利人均登记为轩贸公司，核准日期为2014年5月14日。2018年5月22日，周海玲通过转账方式，向轩贸公司支付定金200，000元。2018年6月28日，上海市公安局徐汇分局依照徐公(经)封通字(2018)10016号限制文件，对系争房屋进行司法查封，司法查封预计结束日期为2020年6月27日。法院认为，双方就两套涉案房屋的买卖事宜达成一致并签订了《房地产买卖意向协议》，协议签订后周海玲依约向轩贸公司支付了购房定金20万元，双方并按照《房地产买卖意向协议》约定的购房总金额签订了两份《上海市房地产买卖合同》。房地产买卖合同签订时，系争房屋的权属明晰且均符合过户条件，在合同约定的交易过户日前，该两套系争房屋因刑事案件的侦办而被上海市公安局徐汇分局司法查封，致使原、被告无法办理交易过户手续，导致原告购买房屋的合同目的无法实现，且系争房屋被司法查封的原因非原告所致，故原告要求解除房地产买卖合同的诉请依法应予准许，合同解除时间应确定为原告书面解约通知送达被告之日。合同解除后，被告应退还原告已支付的购房定金20万元。合同补充条款(一)明确约定：轩贸公司承诺无其他司法查封等不可交易状况，若由于本条所述情况导致无法交易，本买卖合同解除，轩贸公司愿意返还周海玲所有已付房款并赔偿周海玲实际损失。现周海玲并未提供其因未能房产交易过户所导致实际损失的确切依据，故法院在周海玲已付购房定金范围内确定轩贸公司的违约责任和赔偿金额。判决：一、周海玲与上海轩贸实业有限公司于2018年5月25日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年8月7日解除；二、周海玲与上海轩贸实业有限公司于2018年5月25日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年8月7日解除；三、上海轩贸实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还周海玲购房定金200，000元；四、上海轩贸实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿周海玲200，000元；五、周海玲的其余诉讼请求不予支持。判决后，轩贸公司不服一审判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院在二审审理中，经调解，当事人自愿达成调解协议。2019年2月27日，二审法院作出的(2019)沪02民终130号民事调解书上载明：当事人自愿达成如下协议，请求人民法院确认：一、上海轩贸实业有限公司同意于2019年2月28日之前向周海玲支付人民币350，000元；二、双方确认于2018年5月25日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年8月7日解除；三、双方确认于2018年5月25日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年8月7日解除；四、上海轩贸实业有限公司如未按本协议第一项内容按时足额履行，双方按一审判决内容执行，即：1．周海玲与上海轩贸实业有限公司于2018年5月25日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年8月7日解除；2．周海玲与上海轩贸实业有限公司于2018年5月25日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年8月7日解除；3．上海轩贸实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还周海玲购房定金200，000元；4．上海轩贸实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿周海玲200，000元；5．周海玲的其余诉讼请求不予支持。2019年2月27日，轩贸公司按照(2019)沪02民终130号民事调解书的约定，通过银行转账方式向周海玲支付了350，000元。一审另查，2017年12月20日，巍齐公司(乙方)与易居房产公司(甲方)签订一份《合作协议书》，双方确认，甲方以“普通许可”形式许可乙方使用房友及FANGYOU系统，在本协议签署时，乙方实际经营的门店作为合作门店，开展本协议约定的合作内容。交易服务约定：乙方确认甲方不是撮合买卖双方达成房地产交易的居间方，关于居间的所有权利义务，均由作为居间方的乙方实现和承担。合作期限3年(2017年12月21日至2020年12月20日)。2018年9月18日，轩贸公司(甲方)与巍齐公司(乙方)签订一份《居间费补充协议》，约定：由于系争房屋被徐汇区公安分局查封，致使房产无法过户，现处于诉讼阶段，为此，结合《房地产买卖意向协议》居间服务费用支付条款B“甲乙双方同意，若甲方或乙方因向对方违约而获得赔偿的，愿意将获得的赔偿金之50％支付给丙方(不超过总成交价格的2％)，作为丙方提供居间服务的补偿”作以下补充：1．如果法院判处周海玲胜诉，则甲方无需向乙方支付任何费用；2．如果甲方获得赔偿，则将赔偿额的50％(不超过总成交价格的2％)支付给乙方，作为乙方提供居间服务的补偿；3．如果周海玲与甲方达成和解协议，继续购买该房产的，居间费以成交价的3％执行。一审审理中，案外人易居房产公司到庭陈述：确认2017年12月20日由巍齐公司与易居房产公司签订的《合作协议书》真实有效。认可合同编号为XXXXXXX和XXXXXXX，由周海玲与轩贸公司于2018年5月25日就系争房屋签订的两份《上海市房地产买卖合同》是由易居房产公司办理的网签合同的签订手续，网签合同所涉及的房屋买卖事宜实际居间方为巍齐公司，确认巍齐公司在上述房屋买卖过程中实际参与了房屋买卖交易的全过程，为买卖双方提供了居间服务，易居房产公司不会在上述合同签订范围内提出居间服务费的要求，居间服务报酬应当由巍齐公司实际收取。一审法院认为，经巍齐公司提供居间服务，轩贸公司与周海玲就系争房屋的买卖事宜达成一致，三方于2018年5月21日签订《房地产买卖意向协议》，轩贸公司与周海玲并根据《房地产买卖意向协议》相关交易条款的约定，于2018年5月25日签订了系争房屋的两份《上海市房地产买卖合同》，根据《房地产买卖意向协议》和法院查明且经各方当事人确认的居间服务事实，巍齐公司主张居间服务报酬的诉请理应得到支持。三方在《房地产买卖意向协议》中就居间服务费的支付方式明确约定：A甲乙双方签署本协议，即表明丙方居间成功，居间服务费由甲方承担，乙方无需支付；若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋交易过户等协助服务。B甲乙双方同意，若甲方或乙方因向对方违约而获得赔偿的，愿意将获得的赔偿金之50％支付给丙方(不超过总成交价格的2％)，作为丙方提供居间服务的补偿。因系争房屋被司法查封，致使两被告无法办理交易过户手续，亦未按照《房地产买卖意向协议》《上海市房地产买卖合同》的约定履行房款支付、交房等后续购房手续。此后，周海玲起诉来院，要求解除与轩贸公司就系争房屋签订的两份《上海市房地产买卖合同》，并要求轩贸公司返还定金200，000元、支付赔偿金及违约金。法院一审判决解除轩贸公司与周海玲签订的房地产买卖合同、轩贸公司返还周海玲购房定金200，000元并赔偿200，000元，二审法院经调解轩贸公司与周海玲达成协议，轩贸公司于2019年2月28日前向周海玲支付350，000元。2019年2月27日，轩贸公司向周海玲支付了350，000元，扣除周海玲支付的购房定金200，000元，周海玲实际取得150，000元的违约赔偿款。因轩贸公司与周海玲未按照合同约定履行完毕系争房屋的买卖手续，未完成房屋买卖交易，且周海玲已实际取得轩贸公司支付的150，000元违约赔偿款，故周海玲理应依照《房地产买卖意向协议》居间服务费用支付方式中B条款的约定将获得的赔偿金之50％支付给巍齐公司作为居间服务的补偿。一审法院作出判决：周海玲应于判决生效之日起十日内支付上海巍齐房地产咨询有限公司居间服务费75，000元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，周海玲为证明巍齐公司不具备房地产中介资质，无权收取居间费用，提供一份商务部业务系统统一平台网页上打印的截图，显示易居房产公司商业特许经营备案时间为2019年10月16日。巍齐公司、轩贸公司均表示真实性无异议，但不能达到周海玲的证明目的。本院认为，周海玲关于巍齐公司不具备房地产中介资质，故无权主张居间费，不是本案适格原告的上诉观点，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。本案主要争议在于居间服务费应由周海玲还是轩贸公司负担。关于此节，三方签订的《房地产买卖意向协议》中就居间服务费在何种情况下的支付方式、主体均已作明确约定，周海玲在签订本协议之时对该条款所表达的含义已清楚知晓。本院认为，在存有B条款即“甲乙双方同意，若甲方或乙方因向对方违约而获得赔偿的，愿意将获得的赔偿金之50％支付给丙方(不超过总成交价格的2％)，作为丙方提供居间服务的补偿”的情况下，周海玲主张应按照A条款由轩贸公司负担居间服务费的理由，并不充足。周海玲上诉还认为，另案系调解结案，合同解除并非周海玲或轩贸公司违约所致，轩贸公司支付的除定金200，000元之外的150，000元并非赔偿款，故不应适用B条款。本院对此认为，虽二审系调解结案，但系争房屋被查封导致双方合同无法履行乃不争之事实，故合同解除应系轩贸公司违约所致，150，000元款项仍属赔偿性质。轩贸公司对此也无异议。因此，周海玲有关于此的上诉观点，本院不予采纳。综上所述，周海玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，675元，由上诉人周海玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二〇年八月十日法官助理  黄一鹤书 记 员  吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……