鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0302民初3104号原告：鞍山市菁华物业管理有限公司，住所地辽宁省鞍山市高新技术产业开发区科技路29号。法定代表人：葛建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：何佳，辽宁晟通律师事务所执业律师。被告：全荣，女，1956年1月10日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：董福平（全荣丈夫），住辽宁省鞍山市铁东区。鞍山市菁华物业管理有限公司（以下简称菁华物业公司）与全荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告菁华物业公司的委托诉讼代理人何佳，被告全荣的委托诉讼代理人董福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菁华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令全荣向菁华物业公司支付2013年6月1日起至2020年5月31日止共84个月物业费7014元；2.请求贵院依法判令全荣向菁华物业公司支付2013年6月1日起至2020年5月31日止物业费逾期滞纳金7680.70元（根据物业服务合同第三章第八条约定：鞍山市铁东区湖南罗马假日小区业主逾期未交纳本合同第四条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金）。3.总计金额：14694.7元。4.本案的诉讼费由全荣承担。事实与理由：全荣系菁华物业公司所管理的鞍山市铁东区湖南罗马假日小区业主，房号10-331，面积104.38平方米。菁华物业公司于2013年6月1日与辽宁金通房地产开发有限公司鞍山分公司签订的《前期物业服务合同》，2014年3月8日与罗马假日花园业主委员会签订的《罗马假日小区物业服务合同》，合同约定全荣所居住的小区（鞍山市铁东区湖南罗马假日小区的物业由菁华物业公司提供服务并管理，菁华物业公司向全荣收取物业服务费每月0.8元月平方米，商业物业1.8元月平方米。合同并明确约定“业主应于2013年6月1日之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年的六月份开始交纳下一年度的物业服务费，履行交纳义务。”按合同约定，全荣自2013年6月1日起至2020年5月31日止拖欠菁华物业公司84个月物业费7,014元以及物业费逾期产生的滞纳金共计7680.70元（根据物业服务合同第三章第八条约定：鞍山市铁东区湖南罗马假日小区业主逾期未交纳本合同第四条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金），合计金额14694.7元。菁华物业公司多次催要未果，现为维护菁华物业公司合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判令全荣支付菁华物业公司物业服务费以及物业费逾期滞纳金合计金额14694.7元。全荣辩称，一、菁华物业公司与罗马假日花园业主委员会签订的《物业管理合同》不合法，违法之处有以下几点：1.2013年6月1日菁华物业与金通物业签订的转让合同，并未依法履行公告程序，作为业主我们根本不知情。2.2014年3月8日罗马假日第一届业主委员会是暗箱操作产生的，是物业公司与街道为争取要维修基金，产生的业主委员会，业主委员会的公章由物业公司掌管，不需要经业主委员会及业主同意就可以随意盖章，因为你发煤、水、电停用通知均盖物业公章和业主委员会公章。业主委员会的组成是物业和街道的亲朋好友组成。在这里我有两个不知情：a.业主委员会成立我不知情；b.业主委员会同菁华物业签订合同我不知情。你们没有讨论、没有说明、没有成文的材料，也没有公示。我们什么都不知道的情况下物业合同就形成了。菁华物业和业主委员会双方制定的物业服务项目、服务标准和收费标准的提案均没有，这些都违背了《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。请菁华物业提供一份完整的物业合同，给我们看一下。2014年4月13日社区出的说明，这个说明的重点表达了约80%的业主同意和菁华物业签订物业合同，并说明了3月初由业主委员会进行了业主大会并进行表决，这里我们存在几个疑问：（1）具体时间是哪一天？几点？（2）地点在哪儿？在小区内某个地方还是小区外的某个地方，还是租借某个场所？（3）组织人是谁？（4）全小区应到多少户？实到多少户？实到户是否有签到？投票表决有记录备案吗？（5）你们所说的“物业合同”是否存在物业服务标准的承诺？承诺的形式是当面承诺还是事后出具了书面承诺？请把你们的相关承诺书拿出来我们看看，你的承诺书与现实的差距是多少？（六）2014年3月初的表决社区出具的时间是2017年4月13日，时差3年，你们不觉得有点晚晚吗？（7）此文是谁起草的？谁打印的？谁批准的？谁执行的？物业公司又是如何得到的？而事实与以上相反，2017年初正是我们新一届业主委员会成立之时，也是我们全体业主和新一届业主委员会清走菁华物业的时候，当时收到了菁华物业的严重阻挠，我们新的业主委员会报了警，到现在为止新的业主委员会也没有和菁华物业续签物业合同。在没有合同的前提下，菁华物业管理有限公司的工作有合法性吗？能够按照合同法去履行合同吗？难道物业合同是一签管终身？《物业管理条例》第一章第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。我们业主的权利呢？是谁给你们权利剥夺我们的权利的，让我们的业主没有选择权，非你不可，这只有一种解释，现刘氏经营者花重金从第一经营者葛占华手中购买来的，事实确实这样，刘花30万人民币从葛手中购买了罗马假日花园的物业管理权，这事儿是原罗马保安、清洁人员所说，转让也不是秘密，很多业主都知情。二、菁华物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。菁华物业公司主要存在以下违反物业服务合同的行为：（一）不履行制止并报告不法行为义务。2003年6月8日颁布的《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”《物权法》第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。1.我小区临街楼空气污染严重，影响整栋楼居民的正常生活，2013年到2018年间，每年5月初到11月底，罗马假日小区10号楼楼下的小胖烧烤每天在外面烧烤，烧烤的油烟，让我们整个夏天都无法开窗户，只要开窗屋内满是油烟，烧烤时浓烟滚滚，经常到后半夜，我们无数次联系物业，希望能够妥善解决，结果被物业告知解决不了，就再也不闻不问了，烧烤店为了报复我们还半夜一两点燃放鞭炮，呼吸到新鲜的空气对我们是奢望！仅我们这栋楼靠近烧烤店的两个楼门已经有多位业主患癌离世。2.噪音污染，因为楼下有多家饭店，鼓风机的噪声从早到晚打扰我们无法休息，物业公司也不过问、不制止、不改善。因此菁华物业公司没有尽到及时制止并报告不法行为的义务，严重影响业主正常生活及身体健康，应承担违约责任。（二）不维护消防设施，甚至破坏消防设施。依据消防法律法规的规定和《物业管理委托合同》，菁华物业公司应当保障消防设施设备运转正常。菁华物业公司不履行该项法定义务，堵塞消防通道，使整个小区的消防安全得不到保障。（三）不履行《物业管理委托合同》中的义务。菁华物业管理有限公司于2014年3月8日签订的《物业管理委托合同》第一条约定了菁华物业公司负有物业共用部位的维修、养护和管理的义务；第二条约定物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理。但是菁华物业公司并没有按照合同约定履行相关义务。1.楼前的照明灯坏了没人修理，反而被拆除，给业主晚上出行造成不便。2.楼宇门搭坏了没人修缮，有人被砸伤，业主进出很危险。3.小区的健身器材坏了没人修理。4.我们买房时楼下是景观区，价格比其他楼贵，但因为物业管理不善，楼下喷泉水池变成了花坛，最后长满了野草，再无人打理，请问喷泉水池变成花坛经谁同意，由谁批准批改的？依据《物业管理条例》第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需要改变公共建筑和共用设施用途的应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。5.小区的路面坑洼不平，门前大理石路面损坏，根本无人修缮。6.物业绿化基本不做，野草丛生，只有业主自己在楼下种些花草，原始绿化区处于无人管理状态，树木无人剪枝、无人打药。7.楼道的卫生很差，每周最多两次，有时一次都不打扫，物业没有尽到监管责任。8.在2014年-2017年6月1日我们的下水道堵塞，报物业申请维修，物业不管，没办法我们自费雇人疏通下水道。以上事实证明菁华物业管理公司未履行物业服务义务，应承担违约责任。（四）根据《物权法》出租车位的收入及广告牌的收入为业主所有，用于小区公共区域，物业公司无权挪用更无权据为己有，物业公司应定期公布财务状况，但物业公司从未公开过任何财务信息。（五）2017年6月1日葛建华将罗马假日的物业合同经营权转让给现在的刘某，根据《合同法》第八十条债权人转让权利未经通知该转让对债务人不发生法律效力，所以，现在的经营者刘某无权要求葛建华经营时起的物业管理费。因菁华物业公司不符合法定程序，且不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据《合同法》有关先履行抗辩权的规定，在菁华物业公司正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回菁华物业公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.菁华物业公司提供《罗马假日花园小区物业服务合同》《前期物业服务合同》、《前期物业管理合同》各1份，真实、合法，与本案待证事实有关联，予以采信；2.菁华物业公司提供说明2份，真实、合法，与本案待证事实有关联，予以采信；3.全荣提供张片1组，真实、合法，与其待证事实有关联，予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。全荣为鞍山市铁东区湖南街罗马假日10号楼3单元3楼1号房屋业主，2008年3月11日，全荣与大连金通物业经营管理有限公司鞍山分公司签订《前期物业管理协议》，双方约定协议：“本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理合同生效时至”。2014年3月8日，菁华物业公司（乙方）与罗马假日花园业主委员会签订《罗马假日花园小区物业服务合同》一份，约定：由乙方对罗马假日花园小区提供物业管理服务；物业类型为多层；物业服务期限自2013年6月1日起2019年12月31日止；物业服务费用由乙方根据物业不同类型按照建筑面积向甲方、业主或物业使用人收取，住宅0.8元/平方米/月。第八条约定，业主或物业使用人应于每缴费年度首月15日前向乙方交纳当年物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。另查明，2020年5月11日，鞍山市铁东区新兴街道办事处明达社区证实菁华物业公司从2014年3月1日起至今一直在铁东区罗马假日花园小区提供物业服务。另查明，全荣未缴纳自2013年6月1日起至2020年5月31日止共计84个月84个月物业费，合计7014元。菁华物业公司于2014年8月21日向全荣催缴2013年6月1日至2014年5月31日物业费1002元；于2015年10月15日向全荣催缴2014年6月1日至2015年5月31日物业费1002元；2016年11月25日向全荣催缴2015年6月1日至2016年5月31日物业费1002元；2017年10月16日向全荣催缴2016年6月1日至2017年5月31日物业费1002元；2018年8月18日向全荣催缴2017年6月1日至2018年5月31日物业费1002元；2019年10月26日向全荣催缴2018年6月1日至2019年5月31日物业费1002元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。菁华物业公司与罗马假日花园业主委员会签订《罗马假日花园小区物业服务合同》合法有效，因菁华物业公司为全荣提供了物业服务，全荣接受了菁华物业公司提供的物业服务，故全荣应当履行给付物业费的义务，故对菁华物业公司主张全荣的诉讼请求，有事实和法律依据。关于物业管理费金额一节。因全荣提出诉讼时效的抗辩理由,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第二百零六条:“本法自2017年10月1日起施行”规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条:“民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持”规定,《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日,菁华物业公司主张的2013年6月1日至2016年5月31日物业服务费已超过两年或三年的诉讼时效，故此部分诉讼请求，不予支持；主张的2016年6月1日至2020年5月31日的物业费未超过诉讼时效，数额应为4008元,此部分诉讼请求，予以支持。关于菁华物业公司主张全荣支付滞纳金7,680.70元一节，鉴于该小区的实际情况和本案实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对此请求，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、全荣于本判决生效之日起十日内给付鞍山市菁华物业管理有限公司物业费4008元；二、驳回鞍山市菁华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由全荣负担46元，由鞍山市菁华物业管理有限公司负担122元。（案件受理费已由鞍山市菁华物业管理有限公司预交，执行时，由全荣加付鞍山市菁华物业管理有限公司46元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  马庆尧人民陪审员  陈绍志人民陪审员  刘仁风二〇二〇年八月二十五日法官助理朱天明代理书记员  庞 可