河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9563号上诉人（原审原告）：杨洋，男，1989年1月2日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：李亚敏，河南振山律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘灿，河南振山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘振强，男，1969年12月4日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：陈玉锋，男，1980年4月25日出生，汉族，住河南省郸城县。上诉人杨洋因与被上诉人刘振强、陈玉锋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法采取独任审理的方式，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨洋上诉请求：1．撤销河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初1307号民事判决，发回重审或依法改判；2．本案一、二审案件的诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人在一审中所提交的证据已经完全能够证明该案涉房屋没有按照规划部门颁发的《建设工程规划许可证》要求进行建设的违章建筑；2．一审法院对案涉房屋面积的认定错误。涉案房屋面积的认定存在多个不同的版本，中牟县人民法院作出的（2019）豫0122民初9044号生效判决效力更高，法院可直接援引生效判决确定的事实；3．一审法院适用法律错误。被上诉人刘振强在签订涉案房屋租赁合同时存在欺诈行为，依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第三款，上诉人有权要求被上诉人赔偿经济损失。综上，一审法院举证责任分配失衡、认定事实不清，适用法律错误，请求查明本案事实，依法改判。刘振强的答辩意见，维持一审判决。陈玉锋的答辩意见，维持一审判决。杨洋向一审法院起诉请求：1．确认原告杨洋与被告刘振强、陈玉锋于2019年4月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令被告刘振强、陈玉锋返还原告杨洋支付的房屋押金10000元、返还原告杨洋多支付的房屋租金36900元，自2020年2月6日起至2020年4月5日期间的房屋租金46350元，并赔偿原告杨洋经济损失25万元；3．判令本案诉讼费用由被告刘振强、陈玉锋承担。一审法院认定事实：2019年4月5日，刘振强（出租方、甲方）与杨洋（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同租赁条款》各一份，《房屋租赁合同》主要内容为：一、出租商铺位置：该商铺位于郑州市中牟县××沙××路东、××路北“恒通新城”商业A楼109、110号铺地上第一、二层2间（以下简称店铺），租赁面积350平方米，月租为每平方米75元。……。三、交付日期和租赁期限：甲方定于2019年4月5日前向乙方交付该商铺，其租赁期限为3年，自2019年4月5日起至2022年4月5日止。四、约定租金、支付方式和期限：甲、乙双方签订该商铺租赁协议时乙方向甲方支付半年租金157500元。当此合同期满后，再续租按2019年4月5日签订的原租赁合同第一年租金递增5%。乙方以后应交租金的时间为：在上一次已交租金届满时提前一个月一次性向甲方支付清下半年租金，如延迟10日未支付的，视为乙方自动放弃租赁权，双方解除租赁关系，该租赁协议自动终止，甲方有权收回该商铺，并另租他人。五、甲、乙双方的权利和义务：1．在租赁期间，乙方有权在不通知甲方的情况下转租，转让费归乙方所有，甲方无权干涉。2．租赁期满，乙方有优先续租权（除政府强制征收或拆除房屋外），租金由双方根据当时市场价格协商确定，甲方不能擅自涨房租，甲方不能以任何理由收回房屋，如有违约，乙方的直接和间接损失由甲方全额承担。3．甲方保证对房屋产权真实有效，如果甲方在签订租赁合同期间存在虚假隐瞒等情况，乙方在租赁期间造成的直接和间接损失（如：装修、人工、办证等费用），由甲方全额承担。4．甲方承诺对该商铺具有转租权，如果甲方没有转租权，给乙方造成的损失由甲方全额承担。……。七、商铺返还时的要求：乙方返还甲方商铺时，应由甲方验收认可，并相互结清各项费用。该商铺退还时，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装饰（包括新增固定的隔墙、灯具、门、窗及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除。……。《房屋租赁合同租赁条款》主要内容为：一、甲、乙双方签订该商铺租赁协议时乙方向甲方支付清（6个月）租金：157500元，一年租金为315000。从第二年起每年递增5%，此条款约定的金额为甲方的净收入，如发生因租赁产生的税费，由乙方承担。二、甲方收到乙方房屋押金一万元整退房时归还。2019年1月22日，杨洋向刘振强交付押金3万元，刘振强为杨洋出具押金条一份，押金条主要内容为：今收到恒通门面房（原老院子饭店）杨洋押金叁万元，此押金如过完春节20号不租，押金不退。收款人：刘振强，见证人：陈玉锋，杨中华。后经杨洋、刘振强协商，刘振强同意杨洋将其于2019年1月22日交付3万元押金中的2万元转化为房屋租金。2019年2月25日，杨洋通过平安银行向刘振强指定的陈玉锋账户转账137500元，备注：杨洋房屋租金。2019年9月30日，杨洋通过平安银行向刘振强指定的陈玉锋账户转账154000元，备注：御都中宝半年房租。2020年2月6日，杨洋通过电话与刘振强沟通涉案商铺事宜并要求终止合同，刘振强表示同意。在案件审理过程中，刘振强向该院提供了由河南正达房地产评估测绘咨询有限公司出具的测绘成果报告一份，该测绘报告显示涉案109号商铺（一层、二层）的建筑面积为186.27平方米、110号商铺（一层、二层）的建筑面积为155.23平方米，且刘振强认可杨洋已支付房屋租金共31.5万元，交付房屋押金1万元，并称其已于2020年4月5日与案外人就涉案110号商铺（一层、二层）签订《房屋租赁合同》，并收取了案外人2020年4月5日之后的租金。杨洋称其已于2020年3月5日正式搬离涉案商铺，且已将涉案商铺内除传菜升降梯外的所有家具、家电搬走，但并未与刘振强办理交接手续。杨洋、刘振强均认可涉案109号商铺（一层、二层）、110号商铺（一层、二层）是被打通的，处于连通状态。另查明，涉案商铺即郑州市中牟县××沙××路东、××路北“恒通新城”商业A楼109、110号铺所在的建设项目已于2011年10月21日取得郑州市中牟产业园区管理委员会规划局颁发的《建设工程规划许可证》，编号为：［2011］郑牟产规建许字第（009）号。再查明，2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求采取停工、停业、停课等强制控制措施。自2020年3月19日0时起，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。自2020年5月6日0时起，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。关于本案《房屋租赁合同》的效力问题。杨洋与刘振强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，涉案商铺已于2011年10月21日取得《建设工程规划许可证》，但在建设过程中是否严格按照《建设工程规划许可证》的规定建设，应由相关行政部门规划验收并予以确认，现涉案商铺尚未进行规划验收，亦未被确认为违法建筑，杨洋也未在本判决作出前提供相应证据予以证明，故对于杨洋要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，证据不足，该院依法不予支持。关于涉案商铺面积问题。杨洋与刘振强在签订涉案《房屋租赁合同》时均认可涉案109号商铺（一层、二层）、110号商铺（一层、二层）的面积共为350平方米，后杨洋依据涉案商铺所在小区物业公司出具的书写有“309平方米”的收据对商铺面积提出异议，因该物业公司非专业鉴定、测绘机构，该物业公司对涉案商铺面积的认定不应作为本案认定涉案商铺实际面积的依据，更不足以推翻刘振强在庭审过程中向该院提供的由河南正达房地产评估测绘咨询有限公司出具的测绘成果报告，根据该测绘报告显示涉案109号商铺（一层、二层）的建筑面积为186.27平方米、110号商铺（一层、二层）的建筑面积为155.23平方米，该院认定涉案109号商铺（一层、二层）、110号商铺（一层、二层）的面积合计为341.5平方米。关于杨洋主张返还押金10000元的问题。本案《房屋租赁合同》中约定“乙方返还甲方商铺时，应由甲方验收认可，并相互结清各项费用。”2020年2月6日，杨洋和刘振强经协商均同意终止涉案《房屋租赁合同》，杨洋称其于2020年3月5日正式搬离涉案商铺，但未按照合同约定与刘振强进行交接，刘振强称涉案商铺中的110号商铺（一层、二层）其已于2020年4月5日与案外人签订《房屋租赁合同》，并收取了案外人2020年4月5日之后租金，因杨洋、刘振强均认可涉案109号商铺（一层、二层）、110号商铺（一层、二层）已经打通，处于连通状态，故该院认为刘振强于2020年4月5日对涉案商铺中110号商铺（一层、二层）进行对外出租的行为即为刘振强于2020年4月5日对109号商铺（一层、二层）、110号商铺（一层、二层）整体进行接收的行为，因杨洋和刘振强已经协商同意终止《房屋租赁合同》，且已于2020年4月5日对涉案商铺进行交接完毕，故杨洋要求刘振强退还房屋押金10000元的诉讼请求，合法有据，该院依法予以支持。关于杨洋主张刘振强返还多支付的房屋租金和返还自2020年2月6日至2020年4月5日期间房屋租金的问题。按照涉案商铺该院经审查认定的109号商铺（一层、二层）、110号商铺（一层、二层）的面积共为341.5平方米和《房屋租赁合同》中约定的每月每平方75元计算，自2019年4月5日至2020年4月5日期间内，杨洋应支付房屋租金为307350元（341.5平方米×75元/平方米×12个月）；对于杨洋要求刘振强返还自2020年2月6日至2020年4月5日期间房屋租金46350元的诉讼请求，第一、虽然杨洋和刘振强经协商同意于2020年2月6日终止涉案《房屋租赁合同》，但经该院审查认为涉案商铺于2020年4月5日才交接完毕，对于杨洋在该期间内占用该商铺的行为，杨洋应当按照其与刘振强签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准向刘振强支付占用期间的费用。第二、2020年2月6日至2020年4月5日期间受疫情影响河南省发布重大突发公共卫生事件应急一级响应、二级响应，在一级、二级应急响应期间涉案商铺无法正常使用，按照公平原则，该院酌定2020年2月6日至2020年4月5日期间的房屋占用费用由出租人刘振强、承租人杨洋分别负担50%，刘振强应负担2020年2月6日至2020年4月5日期间的房屋占用费用为25612.5元（60天÷30天/月×341.5平方米×75元/平方米×50%），综上，刘振强应返还杨洋多支付的租金33262.5元（杨洋已支付租金315000元-杨洋实际应支付租金307350元+应由刘振强负担2020年2月6日至2020年4月5日期间的房屋占用费用25612.5元）。杨洋诉讼请求中的超出部分，于法无据，该院依法不予支持。关于杨洋主张赔偿其装修经济损失问题。刘振强同意杨洋对涉案商铺进行装修，且《房屋租赁合同》中约定：“该商铺退还时，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装饰（包括新增固定的隔墙、灯具、门、窗及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除。”庭审过程中，杨洋称其已于2020年3月5日将涉案商铺内除传菜升降梯外的所有家具家电搬走，其他附合装饰装修部分，按照《房屋租赁合同》的约定，杨洋不得拆除，故杨洋要求刘振强赔偿装修经济损失25万元的诉讼请求，于法无据，该院依法不以支持。杨洋与刘振强系本案《房屋租赁合同》的相对方，陈玉锋系刘振强指定的房屋租金收款人，并非本案《房屋租赁合同》的相对方，故杨洋要求陈玉锋与刘振强共同承担责任的诉讼请求，于法无据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，判决如下：一、被告刘振强于本判决生效之日起十日内返还原告杨洋押金一万元，并返还原告杨洋多支付的房屋租金三万三千二百六十二元五角；二、驳回原告杨洋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224.38元，由原告杨洋负担2783.6元，被告刘振强负担440.78元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，关于上诉人杨洋称涉案房屋属于违章建筑的上诉理由，无证据支持，依法不予采纳。关于上诉人杨洋称一审法院对涉案房屋面积认定错误的上诉理由，有一审在卷的河南正达房地产评估测绘咨询有限公司出具的测绘成果报告，能够认定涉案房屋面积为341.5平方米，该报告书客观真实，依法应予以采信，上诉人杨洋该项上诉理由不能成立。关于上诉人杨洋称被上诉人刘振强存在欺诈行为的上诉理由，涉案房屋租赁合同中显示涉案房屋面积为350平方米，因涉案房屋未经验收，且结合测绘成果报告中显示为341.5平方米，面积误差在合理范围内，故上诉人杨洋该项上诉理由亦不能成立。综上所述，杨洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6448.75元，由上诉人杨洋负担。本判决为终审判决。审判员  刘文琳二〇二〇年八月二十日书记员  曹 恒