福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1104号 上诉人（原审被告）：张来秀，女，1967年3月22日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：葛忠恩，福建葛忠恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙叔能，福建信海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张运贵，男，1963年8月5日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：张祥监（系张运贵长子），男，1984年12月27日出生，汉族，住福建省宁化县 幢218号、219号。 原审被告：周斯荣，男，1963年5月20日出生，汉族，住福建省宁化县。 原审第三人：张福炎，男，1959年6月26日出生，汉族，住福建省宁化县。 原审第三人：张良根，女，1962年10月27日出生，汉族，住福建省宁化县。 原审第三人：张振华，男，1988年9月11日出生，汉族，住福建省宁化县。 上诉人张来秀因与被上诉人张运贵，原审被告周斯荣，原审第三人张福炎、张良根、张振华执行异议之诉纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2019）闽0424民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张来秀及其委托诉讼代理人葛忠恩、龙叔能，被上诉人张运贵的委托诉讼代理人张祥监到庭参加诉讼。原审被告周斯荣，原审第三人张福炎、张良根、张振华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张来秀上诉请求：撤销福建省宁化县人民法院（2019）闽0424民初2125号民事判决，改判驳回张运贵一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定张运贵与张福炎签订的店面买卖合同属于原始的真实协议，证据不足。张运贵与张福炎签订的店面买卖合同的真实性，除了协议本身外，一审据以认定其真实性的证据，仅有张运贵的代理人张祥监、张福炎的陈述及证人张某1、张某2的证词；二、一审判决认定张运贵以现金支付房屋转让款331749元，证据严重不足。对于多达300000元的巨额交易，一般都习惯通过银行转账，本案如此一笔巨款居然以现金交易的方式进行，明显不符合常理。一审中，张运贵辩称系因张祥监违反计生规定账户不能使用，其辩解没有证据，该款项也可通过张运贵自己的账户转账；三、一审判决认定2013年张运贵全家搬入涉案房屋居住，证据不足。张运贵提供的水电存折原件，只能证明涉案房产水电系其自2016年起才开户，之前水电缴费清单，张运贵仅提供了复印件，该复印件依法不能作为证据采信。一审判决凭证据复印件即认定前述事实，在证据采信上存在极大的随意性；四、张运贵通过俞金凤转账至张福炎账户的款项是否属于分期支付的购房款存疑。自2014年8月至2015年9月、自2016年7月至2018年6月两个较长期间均未看到相关转账证据。在涉案房产系租赁关系的情况下，同样会出现按月付款的情形，且中途中断付款进一步加大了涉案房产租赁关系的可能性；五、张运贵支付涉案购房余款的方式不合法，不足以对抗张来秀的强制执行权利，一审判决对此适用法律不当。张运贵在知道房产被查封的情况下，擅自将余款162700元支付至张福炎弟弟张湖金名下，代其偿还银行抵押贷款，该支付方式不符合法律规定，不足于对抗张来秀的强制执行权利。一审判决“从公平原则出发，对142700元用于支付按揭贷款，本院可不再要求支付”既缺乏法律依据，将无限纵容买卖双方串通损害案外人利益。张福炎早已将涉案房产的银行贷款还清，又私自将房产抵押给银行以便让其弟弟张湖金取得银行贷款，按本案买卖双方的约定及实际履行情况，本案购房余款160000元，每月付2000元，自合同签订时间即2012年12月1日起应当支付至2019年6月份左右。张运贵在明知房产被查封的情况下，且在明知该房产早已由张运贵还清银行贷款、早已可以过户又强行将该余款付至银行，强行推动完成该房产交易以取得房产所有权。该付款应当属于恶意支付，涉嫌与张福炎串通逃避债务、损害案外人利益。 张运贵口头辩称，2013年，房屋的水电费就是张运贵支付，2015年之前因为计划生育，没有办理银行卡，所以才用现金买房。房屋是2012年购买，2013年入住，张来秀与张福炎之间的借贷是发生在2015年。 原审被告周斯荣未作答辩。 原审第三人张福炎、张良根、张振华未作答辩。 张运贵向一审法院起诉请求：1、请求对执行标的物宁化县（所有权证号16707）、20Ｂ幢219号（所有权证号16708）两间房屋中止执行；2、请求确认张运贵享有标的物宁化县（所有权证号16707）、20Ｂ幢219号（所有权证号16708）两间房屋的所有权、土地使用权。3、张来秀、周斯荣承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2012年12月1日，张运贵经他人介绍与张福炎就张福炎所有位于宁化县（所有权证号16707）、20Ｂ幢219号（所有权证号16708）两间房屋转让事宜达成协议，双方约定：张福炎将坐落在宁化县（所有权证号16707）、20Ｂ幢219号（所有权证号16708）两间店面转卖给张运贵永远管业。两间店面面积120.78每平方米，每平方米单价4088元，总造价493749元。该店面银行按揭160000元，出卖人交按揭共9个月，共交现金18000元（2012年3月27日到2012年11月27日）买受人，应交给出卖人现金351749元，另留20000元房款等店面过户完好后，立即付清该余款”。证人张某3、张某2作为见证人在场。协议签订后，张运贵分两次以现金支付的方式给付张福炎房屋转让款331749元。2013年张运贵全家搬入该房屋居住至今，并将讼争房屋水电费的缴纳户名变更为张运贵。从2012年12月起由张运贵的次子张祥杰的妻子俞金凤账户每月转入2000元到张福炎账户（户名：张福炎，开户行：中国工商银行宁化县支行；账号：62×××46，后变更为62×××46）用于归还按揭贷款。2016年9月22日张运贵因涉嫌非法买卖制造毒品罪被刑事拘留，10月27日被逮捕。2018年9月25日三明市中级人民法院以被告人张运贵犯制造毒品罪判处有期徒刑十年，并处罚金人民币八万元。目前尚在二审期间，张运贵现羁押于宁化县看守所。2、2018年7月11日，张运贵长子张祥监将按揭贷款本息余额142700元及房价款未付余额20000元，合计162700元转入张湖金（张福炎弟弟）的账户（户口：张湖金,开户行：宁化县信用合作联社石壁信用社；账号：9030612010100100221150），2018年10月18日与张福炎一起到宁化县信用合作联社石壁信用社将按揭贷款全部偿还，取回讼争房屋所有权证、土地使用权证并由张祥监收执。3、2016年6月份，周斯荣、张来秀分别向宁化县人民法院提起与张福炎等民间借贷纠纷诉讼。宁化县人民法院作出的（2016）闽0424民初772号民事判决书、（2016）闽0424民初1231号民事调解书生效后，张来秀、周斯荣分别向宁化县人民法院申请执行。宁化县人民法院在2017年12月29日查封了张福炎坐落于宁化县两间店面后，又于2018年3月22日发出公告，并将公告送达给张祥监，决定依法评估拍卖处置讼争房屋。2018年4月10日，张祥监向宁化县人民法院提出执行异议申请，2018年10月16日宁化县人民法院作出（2018）闽0424执异12号执行裁定书，裁定：驳回张祥监的异议请求。2018年10月30日，张祥监不服裁定，向一审法院提起执行异议诉讼。2018年12月19日，张祥监以需要补充证据为由，向一审法院申请撤诉，一审法院裁定准许撤诉。4、2019年10月9日，张运贵以其与张福炎之间就本案讼争的房产存在合法有效的买卖合同关系，且支付全部房屋价款，并占有和使用该房屋至今等事由，向一审法院提出执行异议。2018年10月10日一审法院作出（2019）闽0424执异15号执行裁定书，裁定：驳回张运贵的异议请求。2019年10月18日，张运贵向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院对本案争议焦点认定如下： 1、两份店面买卖协议书真实性的认定问题。一审法院认为，本案中，张运贵依据2012年12月1日张运贵与张福炎签订的坐落于宁化县店面买卖协议等材料，在提出书面异议申请被驳回后于2019年10月18日向一审法院提起异议之诉，要求中止对上述两间店面中止执行，并确认上述两间店面的所有权、土地使用权归张运贵所有；2018年11月6日，张祥监（张运贵之子）同样依据2012年12月1日张祥监与张福炎签订的坐落于宁化县店面买卖协议等材料，在提出书面异议申请被驳回后向一审法院提起异议之诉，后以需要补充证据为由，向一审法院撤回起诉。显然两份协议其一势必为虚假协议。综合张祥监、张福炎在庭审中的陈述，以及证人张某1、张某2在庭审中的作证，均承认2012年12月1日张祥监与张福炎签订的协议系后来重新补办，是张运贵涉嫌刑事犯罪被逮捕限制人身自由后补办的事实。虽然张祥监、张福炎，以及证人张某1、张某2之间存在串通作伪证的嫌疑，但在庭审中均对其行为承认并进行了纠正，结合张运贵与张福炎签订的协议通过庭审质证。应当认定：2012年12月1日张运贵与张福炎签订的坐落于宁化县店面买卖协议属于原始的真实协议。 2、购房款项的属性认定问题。一审法院认为，本案的购房款由三部份组成：1．签订协议后两次支付的现金331749元的认定。通过张祥监、张福炎庭审陈述以及证人张某3、张某2的出庭作证，可以相互印证，证实现金支付331749元购房款的事实。虽然331749元购房款的收条，系张福炎在张运贵因涉嫌刑事犯罪被限制人身自由后补办的，但不影响双方现金支付331749元购房款事实的认定；2.自2012年12月起，张运贵通过其次子张标杰妻子俞金凤的账户每月向张福炎的还贷账户转账2000元，用于归还抵押贷款。以及2018年7月11日张祥监经办的转账凭证162700元的认定。其中142700元用于归还剩余抵押贷款。通过银行的转帐凭证来分析，自店面买卖协议签订后，张运贵、张祥监及张运贵的儿媳俞金凤就分别向张福炎支付了购房款，张祥监及俞金凤支付购房款的行为是一种自愿行为。虽然张运贵从2016年9月22日被涉嫌刑事犯罪被限制人身自由，但对俞金凤从2012年12月起每月向张福炎的还贷账户转账2000元的事实是明知的，也未提出异议。2018年7月11日张祥监经办的转账凭证162700元，张运贵虽不知情，但也是因其被羁押，案件尚在二审审理中，无法得知也在情理之中。结合三者之间的直系亲属关系，应当认定张祥监及俞金凤支付的款项都系张运贵支付给张福炎，用于购买坐落于宁化县两间店面的购房款；3.162700元中20000元，用于支付给张福炎剩余购房款的认定。作为张祥监在2018年3月22日收到一审法院对本案讼争房屋依法进行公开拍卖公告后，如有异议应当依法主张自身的权益。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部价款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”的规定，张祥监作为张运贵的长子，在张运贵被限制人身自由时，处置余款购房款时，也应当依法进行。但2018年7月11日张祥监未经一审法院许可，擅自将按揭贷款本息余额142700元及房价款未付余额20000元，合计162700元打入按揭贷款扣款账户。在张运贵主张要求继续履行合同的前提下，对其中142700元按照买卖协议用于支付银行按揭贷款本息余额，没有实际支付给张福炎。一审法院认为，假如法院启动对本案讼争房屋的拍卖程序，也会涉及到抵押权优先受偿的问题，因此，从公平原则出发，对142700元用于支付按揭借款，可不再要求交付。但另20000元作为购房余款支付给张福炎，应当交付至一审法院。 3、关于张运贵对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利。 一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明和认定的事实，分析如下：第一，张运贵与张福炎在法院查封涉案房屋之前，已经签订了店面买卖协议，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；第二，张运贵己经从签订协议开始至今实际占有、使用涉案房屋；第三，张运贵未及时办理过户登记，是因本案讼争的房屋在买卖时办理了银行抵押贷款，并非张运贵自身原因所致；第四，张运贵己经履行了店面买卖协议约定的义务，有买卖双方当事人、证人在庭审中的陈述认可、工商银行的转账凭证、信用社贷款还款凭证等证据证实。综合以上分析，张运贵与张福炎之间签订了合法有效的店面买卖协议，张运贵按照约定履行了全额购房款，并已实际占有、使用涉案房屋，虽因不动产变更登记事项尚未完成，张运贵还不是房屋所有权人，但其因合法有效的店面买卖协议而对讼争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。 4、关于张运贵享有的实体权利是否能够排除强制执行。一审法院认为，从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。张运贵已经依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变更到其名下，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护张运贵的物权期待权。 综上，一审法院认为，本案中，张运贵与张福炎之间签订了合法有效的店面买卖协议，张运贵按照约定履行了全额购房款，并已实际占有、使用涉案房屋，虽因不动产变更登记事项尚未完成，张运贵虽还不是房屋所有权人，但其因合法有效的店面买卖协议而对讼争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。张来秀、周斯荣申请查封涉案房屋，系基于其与张福炎之间民间借贷纠纷，张来秀、周斯荣查封行为的基础为一般金钱债权。张运贵在讼争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张运贵诉请中止执行涉案坐落于宁化县房屋，并确认对房屋归其所有，于法有据，予以支持。但张运贵之子张祥监在张运贵被限制人身自由后，擅自与张福炎、证人张某3、张某2串通，签订虚假的买卖协议，妨碍司法活动，增加当事人的讼累，应当予以训诫。鉴于涉案当事者均在法庭中承认串通行为并进行了纠正，一审法院不再对其妨害民事诉讼行为采取强制措施。另擅自支付给张福炎的20000元购房余款应当交付至一审法院。周斯荣、张良根、张振华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款（一）项、第三百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、不得对坐落于宁化县房屋＜房屋所有权证（宁房权证字××号、土地使用权证（宁国用（2013）第20898号＞进行执行；二、不得对坐落于宁化县翠江镇永利家园商住楼20Ｂ幢219号房屋＜房屋所有权证（宁房权证字××号、土地使用权证（宁国用（2013）第20899号＞进行执行；三、张运贵应在判决生效后十日交付20000元至宁化县人民法院。（户名：宁化县人民法院；开户行：中国工商银行宁化县支行；账号：14×××32）； 四、确认坐落于宁化县房屋的所有权和使用权归张运贵所有；五、案件受理费8800元，由张运贵负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 二审中，张来秀对一审法院查明的事实提出如下异议：一是对张运贵与张福炎就房屋转让事宜达成协议有异议，认为该协议是假的；二是张运贵分两次以现金支付的方式给付房屋转让款331749元，2013年张运贵全家搬入该房屋居住至今有异议，认为现金支付房屋转让款331749元及张运贵2013年入住案涉房屋没有充分证据证明；三是对张运贵的次子张祥杰的妻子俞金凤每月转账2000元至张福炎账户用于归还按揭贷款有异议，认为该款项性质不明确；四、宁化县人民法院在2017年12月29日查封案涉房产有异议，认为查封案涉房产的时间是2016年6月21日，协助执行通知书上明确载明查封时间。被上诉人张运贵、原审被告周斯荣、原审第三人张福炎、张良根、张振华对一审查明的事实未提出异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本案的争议焦点是：一、张运贵对本案讼争的房屋是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件；二、张运贵享有的权利是否能够排除法院的强制执行。 一、张运贵对本案讼争的房屋是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行的物权效力。本案中，张运贵与张福炎在一审法院查封本案讼争房屋之前，已经签订书面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张来秀虽主张张运贵与张福炎签订的房屋买卖协议是虚假的，但未提供证据予以证明，本院不予采信。本案讼争房屋水电费缴纳户名为张运贵，且其提供的水电费票据等证据能够证明张运贵从2013年搬入本案讼争房屋，并在该房屋内实际居住，已合法占有该房屋多年。张运贵未及时办理房产过户登记，系因本案讼争房屋在买卖时办理了银行抵押贷款，并非张运贵自身原因所致。张运贵与张福炎签订的房屋买卖协议约定，张运贵应现金支付给张福炎购房款351749元。通过张祥监、张福炎庭审陈述以及证人张某3、张某2的出庭作证，可以相互印证张运贵现金支付331749元购房款的事实。自2012年12月起，张运贵通过其次子张标杰妻子俞金凤的账户每月向张福炎的账户转账2000元，用于归还抵押贷款。2018年7月11日，张运贵长子张祥监代为将本案讼争房屋的银行抵押按揭贷款本息余额142700元及未付购房款20000元，合计162700元转入按揭贷款扣款账户，银行抵押按揭贷款全部还清后才取回本案讼争房屋所有权证、土地使用权证交由张祥监收执。张运贵就本案讼争房屋已支付了全部购房款。综上，张运贵与张福炎之间签订了合法有效的房屋买卖合同，张运贵按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有讼争房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，张运贵不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对本案讼争房屋享有无过错不动产买受人物权期待权。 二、张运贵享有的权利是否能够排除法院的强制执行。 张运贵已经依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，对本案讼争的房屋享有物权期待权，在与申请执行人张来秀实现一般债权发生冲突时，应优先保护张运贵的物权期待权。本案中，张来秀申请查封本案讼争房屋，系基于其与张福炎、张良根之间的借贷纠纷。张来秀查封行为的基础为一般金钱债权。张运贵在讼争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除张来秀对张福炎的金钱债权的实现。一审法院认定张运贵享有足以排除强制执行的民事权益，据此判决不得对本案讼争房屋的执行并确认本案讼争房屋归张运贵所有，并无不当。 综上所述，张来秀的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由张来秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宁金德 审 判 员 林炬火 审 判 员 吴树辉 二〇二〇年八月十七日 法官助理 黄莉花 书 记 员 王晓婷 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。