湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4522号上诉人（原审原告）：容敏，男，1967年7月7日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：龚嫚嫚，湖北蕙风和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵庆辉，湖北蕙风和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉雅鸿房地产开发有限公司，住所地：武汉市江岸区大智路123号。法定代表人：黎明。被上诉人（原审被告）：彭晓清，女，1977年9月10日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。上诉人容敏因与被上诉人武汉雅鸿房地产开发有限公司（以下简称雅鸿公司）、彭晓清房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初12914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。容敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；一审、二审诉讼费由雅鸿公司、彭晓清承担。事实和理由：一、彭晓清与雅鸿公司恶意串通，严重侵犯了容敏的利益，签订的房屋买卖合同无效。1.彭晓清没有支付全部购房款，其购房的单价远低于市场价格，不能视为其已经购买了涉案房屋。2.彭晓清和雅鸿公司在明知容敏购买该房屋且办理备案登记、彭晓清没有支付全款的情况下，仍然签订合同并恶意抢占容敏房屋，其行为严重损害了容敏的合法权益，属于合同无效情形。二、诉争房屋属于容敏合法所有。容敏与雅鸿公司签订的合同真实有效且经过备案。雅鸿公司数次延期交房，后因雅琪大厦完工后没有质量验收等各种初始登记必备的材料，导致容敏无法完成登记手续，知道房屋可以办理房产证，容敏遂要求雅鸿公司协助办理登记手续。三、本案不能适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，本案情形与该会议纪要规定不符。1.本案不是一般的一房二卖，彭晓清没有支付合理对价，同时是明知或者应当知道容敏系提前一年购买并办理了备案手续，但恶意从物业处强行占领房屋，彭晓清存在过错。2.彭晓清不是合法占有房屋。雅琪大厦未能实际获得不动产权属证书、房屋工程竣工验收等多项必备材料，故讼争房屋没有实际交付，也不可能实际交付。3.容敏已经支付了合理对价并办理备案手续，具有法律效力。彭晓清辩称，容敏认为彭晓清与雅鸿公司存在恶意串通不属实，没有证据证明，彭晓清支付的房屋单价符合市场行情，彭晓清已经支付合理对价，首付款已经支付，雅鸿公司已经出具发票。容敏称已就涉案房屋办理备案登记不属实，称彭晓清购买涉案房屋时已经知晓房屋备案在彭晓清名下亦不属实，容敏主张的彭晓清与雅鸿公司存在恶意串通不成立。容敏称就涉案房屋办理了合同备案登记，但合同备案登记不具有物权效力，仅是行政管理行为。本案一审已经查清涉案房屋属于一房二卖，彭晓清未就房屋贷款办理成功过错不在彭晓清，系因雅鸿公司停止经营，彭晓清现在愿意随时支付剩余房款。容敏称彭晓清不是合法占有房屋不属实，彭晓清接收房屋并装修入住，符合合法流程。容敏称涉案房屋所在楼盘没有合格验收，并不影响彭晓清的房屋买卖合同效力，也不影响彭晓清对涉案房屋额合法占有。容敏与雅鸿公司签订购房合同后长达12年之久，在未接收到房屋情况下，一直未向雅鸿公司及彭晓清主张权利不符合常理，实际有理由怀疑容敏与雅鸿公司的存在恶意串通。请法院查清事实，维护彭晓清的合法权益。雅鸿公司未到庭应诉及陈述意见。容敏向一审法院起诉请求：1.判令容敏与雅鸿公司签订的《商品房买卖合同》真实有效；2.判令雅鸿公司履行合同义务协助容敏办理房屋产权登记手续；3.判令由雅鸿公司负担本案的全部诉讼费用、保全费、送达费、公告费、律师代理费。一审法院查明事实：2007年1月10日，容敏（买受人）与雅鸿公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，双方约定买受人所购商品房为位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦25层11号房，建筑面积为51.94平方米，总金额为197,372元，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。买受人的付款方式是一次性付款，买受人在签订本合同当日支付197,372元(含购房定金)。同年1月12日，雅鸿公司向容敏出具收款收据，载明雅鸿公司收到容敏房款197,372元。嗣后，雅鸿公司未向容敏交付上述房屋及协助容敏办理房屋产权登记手续，故容敏诉至法院，要求判如所请。一审另查明：2008年4月22日，彭晓清（买受人）与雅鸿公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，双方约定买受人所购商品房为位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦25层11号房，建筑面积为51.94平方米，总金额为280,476元，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。买受人的付款方式是个人商业性贷款，买受人在签订本合同当日支付100,476元，买受人申请的个人商业性贷款为180,000元。同年4月23日，彭晓清支付首付款100,476元，雅鸿公司出具收款收据予以确认，并将该房屋钥匙交给彭晓清。彭晓清对该房屋进行装修，并居住至今。一审再查明：2007年1月10日，雅鸿公司作为出卖人，容敏作为买受人，双方在相关部门对涉案房屋办理备案登记，合同备案号为岸0521538。一审法院认为，容敏与雅鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及彭晓清与雅鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，对各方均具有法律约束力，故容敏请求判令其与雅鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》真实有效的诉讼请求，于法有据，予以支持。雅鸿公司将涉案房屋备案登记至容敏名下后，又将涉案房屋出售给彭晓清，构成对房屋的二重买卖。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，彭晓清已向雅鸿公司支付了首付款，雅鸿公司已于2008年将涉案房屋交付给彭晓清，彭晓清对涉案房屋装修并居住使用至今。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”的精神要旨，因容敏、彭晓清均未办理涉案房屋所有权变更登记，而彭晓清已经合法占有涉案房屋，故彭晓清取得优先履行涉案房屋债权和优先保护的权利，现容敏要求雅鸿公司履行合同义务协助容敏办理房屋产权登记手续的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。容敏对于未能履行的商品房买卖合同，可另行向雅鸿公司主张赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、容敏与雅鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》真实有效；二、驳回容敏提出的其他诉讼请求。案件受理费4,247元及公告费520元，共计4,767元，由容敏负担2,383.50元，雅鸿公司负担2,383.50元。二审中，各方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，彭晓清曾在一审中陈述“因涉案房屋备案至原告被告（原文如此）名下及房屋的手续不齐全，故按揭贷款无法办理”。在一审法院询问其何时发现房屋备案在容敏名下时，彭晓清称“一直不知道，直至本案起诉法院通知才知道”。本院又查明，彭晓清二审中陈述愿意将尾款18万元打入中政府托管账户。本院询问容敏是否向彭晓清主张过权利，容敏称之前一直不知道是彭晓清买房，容敏是在一审诉讼中才知晓实际入住人是彭晓清，容敏买房也只是为投资。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、彭晓清、雅鸿公司是否存在恶意串通，损害容敏利益，而导致彭晓清、雅鸿公司之间合同无效的情形；二、若不存在前述合同无效情形，则由谁优先履行。关于争议焦点一。容敏提交的证据不足以证明彭晓清在与雅鸿公司签订《武汉市商品房买卖合同》时，知道涉案房屋已办理合同备案登记。即便彭晓清在办理按揭贷款时得知合同备案登记在容敏名下的情况，但此时彭晓清已与雅鸿公司签订合同，向雅鸿公司支付首付款100,476元，并接受房屋钥匙，双方已履行了较大部分的合同义务。考虑到彭晓清已支付了房屋首付款，并实际占有房屋，彭晓清选择继续履行合同符合日常生活经验。另，彭晓清已支付的首付款并非涉案房屋的全部价款，容敏主张该房屋价格明显低于市场价格缺乏事实依据。故对容敏主张的彭晓清、雅鸿公司之间合同无效的诉讼理由，本院不予支持。关于争议焦点二。彭晓清已在涉案房屋内居住多年，在容敏、彭晓清均未办理涉案房屋所有权变更登记的情况下，彭晓清的居住利益应优先保护。在两份合同均有效的情况下，一审法院基于彭晓清合法占有涉案房屋，认定彭晓清取得优先履行涉案房屋债权和优先保护的权利，并无不当。综上所述，容敏的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,247元，由容敏负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年八月二十一日书记员  阮小琴