广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14174号上诉人（原审被告）：黄旭晖，男，1984年12月31日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：温景钰，广东章纶律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：方玉有，男，1972年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：龙柏辰，广东广信君达律师事务所律师。上诉人黄旭晖因与被上诉人方玉有房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄旭晖上诉请求：1.撤销一审判决，驳回方玉有全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由方玉有承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方于2019年1月12日签订的《房屋买卖合同》（编号：2015344），约定方玉有将案涉房屋出售给黄旭晖，黄旭晖以银行按揭方式支付购房款。黄旭晖在2019年3月11日网签时已委托广东良策按揭服务公司提交银行按揭手续，后由广东良策按揭服务公司转至广州市美泽按揭服务有限公司办理按揭手续。因银行审核原因导致中国建设银行广州地铁支行在2019年6月28日才通知黄旭晖同意按揭贷款。因方玉有不同意中国建设银行广州地铁支行办理首期款资金托管手续，由此导致案涉合同无法继续履行。因此，黄旭晖在履行双方的房屋买卖合同过程中并无故意拖延支付购房款，仅是逾期支付购房款，该行为并不构成根本违约。黄旭晖也同意向方玉有支付部分逾期付款的利息损失，方玉有实际仅有10500元的房屋空置损失，一审法院判决黄旭晖承担的违约金过分高于造成的损失，显属不当。综上，恳请二审法院判如所请。方玉有二审答辩称，一、黄旭晖系因个人征信原因导致《房屋买卖合同》严重迟延履行，构成根本违约，应解除合同并承担违约责任。黄旭晖签订合同后两个月内一直隐瞒无法申请按揭贷款的原因，也一直不曾联系方玉有办理网签手续。经多次催促，双方补充签订《协议书》，该协议书明确载明黄旭晖未能申请按揭及办理过户手续的原因在于其“征信问题”。协议书明确约定黄旭晖在两个月时间内处理好个人征信问题，房屋过户的时间定为2019年5月1日前完成，若黄旭晖未按约定完成，则由其按照房屋买卖合同的约定承担违约责任。签订该协议书后，黄旭晖仍未按照约定办理过户手续，且黄旭晖至今仍未能申请银行按揭贷款，已经构成根本违约。因其征信问题导致按揭贷款手续未能按时办理，至于黄旭晖陈述其已委托广州市美泽按揭服务有限公司办理按揭手续，首先，该中介公司出具的《收据》《情况说明》等均无法反映黄旭晖履行案涉合同的真实情况，且该公司在接受黄旭晖委托后隔三个月才正式递交按揭材料，有违常理。因此，黄旭晖的严重迟延履行的行为导致案涉合同的目的无法实现，方玉有请求解除合同并要求黄旭晖承担违约金，并无不当。二、方玉有不同意黄旭晖称因方玉有未能配合办理首期款资金托管手续而导致合同延迟履行的说法。一直以来，方玉有积极主动推进合同的履行，因黄旭晖个人征信问题，导致按揭贷款手续存在问题，在黄旭晖另行向中国银行申请按揭贷款时，方玉有仍配合提供个人账户用于办理资金托管手续，方玉具有履约诚意，因此黄旭晖称方玉有不配合的说法不能成立。综上，恳请二审法院驳回黄旭晖的上诉。方玉有于2019年7月22日向一审法院起诉请求：1.判令解除方玉有、黄旭晖签订的《房屋买卖合同》；2.判令黄旭晖向方玉有支付违约金108000元；3.判令黄旭晖向方玉有支付房屋空置期间租金损失10500元；4.判令本案诉讼费由黄旭晖承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市xx区xx镇xx路xx号xx座xx房，权属人是方玉有。2019年1月12日，方玉有（甲方、卖方）、黄旭晖（乙方、买方）及广州市富国房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.2015344），约定方玉有将案涉房屋出卖给黄旭晖，总房价为1080000元。合同签订当日，乙方向甲方支付20000元作为购房订金，付款方式为银行按揭付款，并约定在房管局交易中心缴交税费过户当日支付首期款（含定金）50000元，剩余房款1030000元申请银行按揭贷款（如银行实际审批金额不足前申请额度，乙方应在缴交税费过户当日将差额一并支付给甲方）。关于违约责任：1.甲乙双方当事人不履行合同或不按约定履行合同的，应当根据有关法律承担相应的违约责任。2.甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退还乙方已付的全部费用。3.乙方不按合同约定购买该房地产的，应当支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，黄旭晖向方玉有支付了定金20000元。2019年3月8日，方玉有（卖家）与黄旭晖（买家）签订《协议书》，内容如下：由于同贷书时间过长，买卖双方协商结果如下：买家两个月时间去处理征信问题，时间定为5月1日前过户，若买家做不到，按照《房屋买卖合同》（No.2015344）规定的违约责任，乙方不按本合同（协议书）购买该房地产的，应当支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。后黄旭晖未在约定时间办妥按揭贷款手续，双方协商未果，方玉有提起本案诉讼。诉讼中，黄旭晖为证明其一直在履行义务，提交了广州市美泽按揭服务有限公司提交的《情况说明》，内容为：黄旭晖先生于2019年3月14日委托我公司对其购买的坐落于广州市xx区xx镇xxx号xx栋xx房办理二手房银行按揭手续，我公司于2019年6月18日向中国建设银行广州地铁支行递交按揭申请材料，中国建行银行广州地铁支行已于2019年6月28日告知同意贷款通知书通过，后因卖方不同意银行办理首期款资金托管手续，因此银行收回纸质版的同贷书。方玉有为证明其损失，提交了其与案外人签订的《房屋租赁合同》作为证据。另查明，黄旭晖于2019年9月5日签收了本案的起诉状副本。一审法院认为，方玉有、黄旭晖及广州市富国房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。上述合同包含两个法律关系，即买卖双方之间的房屋买卖合同关系以及买卖双方与中介方之间的居间合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷，故本案仅处理方玉有、黄旭晖之间的房屋买卖合同关系。双方在合同履行过程中，于2019年3月8日签订的新的协议书，对原合同进行了补充，该协议书写明黄旭晖应于2019年5月1日前过户，如做不到应承担违约责任。而就本案查明的事实，2019年5月1日前黄旭晖仍未办妥按揭手续，虽然黄旭晖提交了按揭公司出具的《情况说明》作为其在积极履行的证据，但按揭公司并非贷款银行，并无证据显示贷款银行就案涉房屋的按揭贷款出具同贷书的情况，且该《情况说明》写明是2019年6月28日银行才出具同贷书，是在双方协议约定的2019年5月1日以后，黄旭晖构成根本违约。方玉有请求解除合同及请求黄旭晖支付违约金的请求，合法合理，一审法院予以支持。合同应当于黄旭晖收到方玉有起诉状副本之日解除，故一审法院确认《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年9月5日解除。至于方玉有主张的租金损失，方玉有的损失通过违约金得以弥补，方玉有未提交证据证明其遭受的损失超出了合同约定的违约金，故此项请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，于2019年12月18日判决如下：一、确认方玉有与黄旭晖签订的《房屋买卖合同》（No.2015344）中的房屋买卖合同关系于2019年9月5日解除；二、黄旭晖于判决发生法律效力之日起十日内向方玉有支付违约金108000元；三、驳回方玉有的其他诉讼请求。一审案件受理费15587元，由方玉有负担137元，由黄旭晖负担15450元。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，根据双方二审诉辩意见，本案争议焦点为：方玉有主张解除双方签订的《房屋买卖合同》并由黄旭晖支付违约金是否成立。对此，本院认为，双方履约期间于2019年3月8日签订《协议书》，明确约定由于黄旭晖取得银行同贷书的时间过长，经双方协商确定其应当在两个月内处理征信问题，并定于5月1日前过户，否则由黄旭晖按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任。诉讼中，黄旭晖对其已取得银行同贷书的情况仅提供广州市美泽按揭服务有限公司出具的《情况说明》，但该《情况说明》记载的银行同意贷款时间已超出《协议书》约定的过户时间，且在欠缺相应书面凭据的情况下无法认定贷款银行确已发出同贷通知。因此，黄旭晖所提供证据不能证实其已获得银行的按揭贷款，也无其他证据证实其具备相应付款能力，在此情况下方玉有主张黄旭晖构成根本违约，并据此要求解除《房屋买卖合同》合理合法，本院予以支持。双方在《房屋买卖合同》及补充《协议书》中均已约定黄旭晖违约时应按房屋成交价的10%支付违约金，该项约定不存在明显违反公平合理原则的情形，一审法院判令黄旭晖支付违约金108000元并无不当，本院予以维持。综上所述，黄旭晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由上诉人黄旭晖负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年八月十二日书记员 杨 希谢金泽