湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4540号上诉人（原审被告）：官安生，男，1952年6月24日出生，汉族，住武汉市青山区。被上诉人：（原审原告）：官明华，女，1961年5月21日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人官安生因与被上诉人官明华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人官安生上诉请求：一、改判或者撤销一审判决，驳回官明华的一审诉讼请求；二、本案的二审案件受理费由官明华承担。事实和理由：原判决认定事实与字据不清，表现在以下几个方面：一、一审法院对本案事实与字据认定不清。1、我父亲官敦宏购房合同书的原件，有用涂改液涂改的痕迹，家庭成员一栏中，写的应是2代1口，改成3代5口，特别是3和5，改动特别明显，唯独官明华一家，字迹没涂没改，且字迹清楚明亮，不会是二十年前写的。官明华与前夫1993年离婚，1994年父亲办的购房合同书，不可能将官明华前夫之名写进购房合同中。我父亲的出生年是1915年，被改成1923年，母亲出生年是1918年，被改成1928年，我有母亲1967年的原始社员证，当庭向法院出示过，还有钢印，我父母去世时，都是高寿，尽改少了8年、10年。父亲的购房合同书2代1口，虽没写我名，指的是母亲，还有我官安生，在老人心目中，只有儿子叫传宗接代，哪有女儿叫传宗接代。2、官明华合同复印件，2016年6月5日那天租我使用，签的日期是6月8日，就是6月5日我住进后，6月8日是补签的合同。二十多年，总说房子是她买的，和房管所签有合同的，有一次在争闹中，官明华说再给他20万，就把房子让我，我说房产证是父亲的名字，子女都有份，官明华说购房合同书不给他们看，不就得了，所以我们都被蒙骗了二十多年。在一审中，官明华当庭否认我6月份左右给一万元，在2019年10月青山法院判决书第3页10行官明华自认己收到官安生当时（也就是2016年6月8日）所付1万元，此租款就算是应缴的租金，也应该是由官明华写收条，而不是由我写。我和官明华先都谈好拆迁之事及补偿，怕我上当受骗，全由官明华去办，我也同意了。官明华要求我回案涉房屋中过渡，我也照办，我住进了案涉房屋，给官明华写个协议，说明己给官明华一万元钱，作是官明华买房的钱，并不是付的租金。被上诉人官明华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。官明华向一审法院起诉请求：1、判令解除官明华、官安生就位于武汉市青山区白玉山4街50门3号1楼房屋签订的房屋租赁合同；2、判令官安生腾退上述租赁房屋并交还官明华；3、判令官安生按1,000元/季度标准向官明华支付自2018年12月起至其实际腾退之日期间的房屋租金及占用费；4、本案诉讼费用由官安生承担。一审法院认定事实：官明华与官安生系兄妹关系。二人之父官敦宏于1994年1月作为符合购房条件的武钢职工参与房改购房，以标准价向产权单位武汉钢铁（集团）公司购得位于武汉市青山区白玉山4街50门3号建筑面积42.21㎡的房屋（以下简称案涉房屋）“部分产权”。官敦宏申购案涉房屋时，仅将其配偶刘春林、女儿官明华、女婿罗胜强、孙女罗勤作为其家庭成员并在购房合同中予以载明，而未将官安生等其他子女罗列其中。此次购房实付价款5,422.7元系由官明华全额出资代付。购房后，案涉房屋由官明华、罗胜强实际居住使用。1999年末，官敦宏、刘春林相继去世，二人生前再未参与武钢二轮房改购房，故未取得案涉房屋所有权。自2000年3月起至2016年5月，官明华、罗胜强先后将案涉房屋出租给多名承租人并持续定期收取租金，在此期间其二人对该房屋的处分未发生间断，官明华及其他亲属或案外人亦未对此提出异议主张。2016年5月，官明华经与官安生口头协商，同意将案涉房屋有偿交予官安生居住使用。官安生于同年6月8日自行迁居该房屋内。此后，官明华、官安生补签了落款时间为“2016年6月8日”的《房屋租赁合同》一份，载明“甲方（官明华）从2016年6月5日将白玉山4街50门3号租给乙方（官安生）使用，每季租金壹仟元整，按季支付。押金伍佰元，乙方不租，退还押金。”官安生在该合同下方落款处署名并手书备注“以给壹万元钱”。庭审中，官明华自认已收到官安生当时所付1万元，以此款折合其10个季度（即自2016年6月至2018年11月）应缴房租。2016年10月，官明华、官安生因另案诉讼发生纠纷。2017年1月8日，官明华向官安生制发腾退通知，要求其于当年2月13日前搬离案涉房屋，但官安生未予理会。此后，官明华、官安生时常就案涉房屋使用问题发生冲突，虽经当地社区居委会及公安机关多次协调斡旋，双方矛盾始终未能调和化解。庭审中，官安生自述，因官明华切断案涉房屋天然气供应，致使该房屋无法正常居住使用，故其已于2017年10月迁居别处，但其个人家居物品至今仍堆放留置于案涉房屋内。一审法院另查明，官明华曾于2019年1月将官安生等多名亲属作为共同被告诉至一审法院，诉请主张案涉房屋判归其个人所有。一审法院经审理确认了官明华垫资代付案涉房屋标准价购房款及其长期实际使用、处分该房屋等事实，但因原购房人官敦宏已去世多年，其购房资格继受人尚待确定，未购买的“部分产权”仍属于原产权单位，遂于同年9月2日作出（2019）鄂0107民初242号民事判决，驳回官明华诉讼请求，该判决现已生效。此后至今，官明华、官安生及其他亲属仍未就案涉房屋产权购买事宜达成一致，且均未与该房屋产权单位就该房屋订立购房协议。此外，官安生向一审法院提交了其于2016年6月8日向官明华出具的《协议》复印件一张，所载内容为“以给壹万元钱，作是你买房的钱，房子还是由我住，走时房子让你，我不得把房子给任何人”，拟以此证明其已与官明华就案涉房屋使用事宜达成合意，故享有该房屋无限期居住使用权。对此一审法院认为，此“协议”实为官安生所作单方承诺，并无官明华同意转让案涉房屋使用权的意思表示，反而可印证官安生有偿承租该房屋的事实，故一审法院对此证据的真实性予以采信，对官安生所主张的证明目的不予采信。一审法院认为，官明华虽未取得案涉房屋所有权，但基于其作为购房人家庭成员参与房屋申购以及出资代付购房款等事实，自1994年起即已持续合法占有使用该房屋，在此后长达二十余年的时间里，官安生或其他案外人并未对官明华使用、处分案涉房屋的行为提出异议或权利分割主张。本案关联案件生效判决亦已对官明华就案涉房屋所享有的用益权予以确认，其合法权利应受保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，官明华与官安生签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且符合上述法律规定对于租赁合同的定义，双方针对案涉房屋的租赁合同关系成立。官安生辩称其未与官明华签订书面协议，但对其自2016年6月起经官明华同意入住案涉房屋的事实予以确认，且官安生当时向官明华出具的书面承诺亦可反映其对使用该房屋所作意思表示，与官明华所主张的“有偿且不定期租赁”事实印证一致，加之官明华未能对其在《房屋租赁合同》上署名行为作出合理解释或提交相关反证，故一审法院对其该项抗辩意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，官明华、官安生未对租赁期限进行明确约定，现官明华诉请主张解除其与官安生针对案涉房屋的租赁合同关系，符合上述法律规定，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，官安生经官明华明示催告至今仍未迁出，其个人家居物品仍留存于案涉房屋内，此行为确已构成占有妨害，故其应承担腾退义务并向官明华支付相应的房屋占用费。同时，考虑到官明华已自行中断对案涉房屋的天燃气供应，客观上导致该房屋无法正常使用，若仍按合约租金标准要求官安生承担其后至实际腾退期间的房屋占用费，显然有失公平。综上，一审法院根据案涉租赁房屋实际使用状况酌定官安生按合约租金标准的60%即200元/月标准向官明华支付2018年12月至其实际腾退期间房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认官明华与官安生针对武汉市青山区白玉山4街50门3号1楼的房屋租赁合同关系解除；二、官安生于本判决生效之日起30日内腾退位于武汉市青山区白玉山4街50门3号1楼的房屋，并按200元/月的标准向官明华支付房屋占用费（自2018年12月1日起计算至其实际腾退之日止）；三、驳回官明华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费40元，由官安生负担。二审中，官安生向本院提交：1、其母刘春林的社员证一份，拟证明刘春林出生于1918年10月8日。2、参加第一轮房改的申请表两份。拟证明两份申请表内容不一致。官明华向本院提交：1、刘春林的身份证复印件，拟证明刘春林于1918年3月25日出生；2、官明华的银行账户流水，拟证明官明华于2016年6月3日现金存入1万元。经质证，官明华认为官安生提交的证据不能证明其证明目的。官安生亦不认可官明华提交的证据。本院对上述证据均不予采信。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋的部分产权由官明华与官安生之父官敦宏以职工身份参加房改购得，官明华、官安生之父母均已去世，现有各继承人对该房屋的部分产权未予继承析产，故官安生上诉称其对案涉房屋享的使用权，缺乏事实和法律依据。官明华作为官敦宏的购房家庭成员参与了案涉房屋部分产权的购买过程，其有权对案涉房屋行使用管理权。官明华、官安生签订有《房屋租赁合同》，官安生已于2016年6月起入住案涉房屋，故一审法院认定双方之间存在不定期租赁的租赁关系，正确。官安生经官明华催告后仍将其个人家居物品留存于案涉房屋内，应承担腾退义务并向官明华支付相应的房屋占用费。一审法院根据案涉租赁房屋实际使用状况，酌定官安生按200元/月标准向官明华支付2018年12月至其实际腾退期间房屋占用费，并无不当。综上所述，上诉人官安生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人官安生负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年八月十七日书记员  邬云格