沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初3449号原告：马玲，女，汉族，1984年1月5日出生，住址：吉林省四平市铁东区。委托代理人：卜宪宇，男，汉族，1982年10月11日出生，住址：沈阳市皇姑区。被告：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人：赵钰琛，系该公司经理。委托代理人：王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告马玲诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、要求被告（即出卖人）从商品房交付后360个工作日由于被告原因逾期办理产权登记，造成的延期违约应按照已购房款总额，参照银行同期逾期贷款利率赔偿原告违约金经济损失91390元人民币；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原商品房买卖合同约定的违约责任承担方式为继续履行，如原告现变更违约责任的履行方式则诉讼时效应从行为开始之日起计算，原告应于2013年4月14日入住，原告出示的入住单是我们盖完章之后，原告自己手填的，2012年4月份的时候房子还没有竣工，根据合同约定被告应于交付后的360个工作日大约为475个自然日，将办理权属登记的资料登记备案，也就是被告违约行为开始之日为2014年8月份前后，根据当时行之有效的民法通则规定，民事诉讼时效为2年，显然已经超过原告已经丧失诉讼权，因为本案不存在持续违约，本案违约造成的原因是铁西区人民政府违反招商协议的约定拒不出具备案文书，对被告而言属于不可抗力。2、案涉合同虽为格式合同，但格式合同并非无效，格式合同属于法律所允许的书面合同，格式合同是由当事人一方事先拟定，但在双方当事人签字确认后就成为双方当事人一致的意思表示，合同即成立，双方当时如果对格式合同条款的理解有争议，则按照通常的理解与解释如果解释有两种以上应当采取不利于提供格式条款的理解解释，故格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时才能宣告无效，原被告之间商品房买卖合同第15条约定违约责任清晰明确，不存在任何争议，仅是原告单独的不想适用该条，且该条属于合同第107条规定的三种违约责任承担方式之一，合法有效，另外本合同第15条是双方当事人意思自治的结果，明确了被告的违约责任，不构成显失公平且根据合同法第55条第一款规定，行驶撤销权的除斥期间为1年已经届满。3、原告以商品房买卖合同解释的第18条为依据要求被告支付违约金，显然适用法律错误。第18条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人特殊约定外出卖人应当承担违约责任。这是适用第18条前期，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细约定，即当事人双方有约定的按约定履行，没有约定的或损失数额难以确定的则以本条规定确定，原被告双方的买卖合同第15条，显然已经对违约责任作出约定，不应适用该条。第一，根据本案实际情况来确定如果原告诉求成立而应当享有的违约金权利；第二，本案事实来讲，诉讼时效已经超过了，并且按民法总则确定时效并且支持原告主张是存在法律适用问题。经审理查明，2012年4月26日原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告出售的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积52.78平方米，总价397433元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。合同签订后，原告于2012年4月26日付清全部购房款。被告当日下发准住通知单。2020年5月26日庭审辩论终结前，案涉房屋仍未取得初始登记批复。针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告向原告交付商品房的时间为2013年3月6日。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。现原告要求被告给付2017年4月24日到2020年4月24日止的违约金，即自登记立案之日起向前追溯3年，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，但因其违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，关于违约金，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2017年4月24日起至2019年8月19日，以原告已付购房款397433元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年4月24日，以原告已付购房款397433元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告马玲逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年4月24日起至2019年8月19日，以397433元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年4月24日，以397433元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元（已减半），由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  高燕玲二〇二〇年八月十一日书记员  刘明杭本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。