安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3451号 原告:深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司，住所地安徽省舒城县龙津大道与桃溪路交口广进大千购物中心4楼，统一社会信用代码:91341523MA2Q8EJ075。 负责人:**,分公司经理。 委托诉讼代理人：马新林，公司员工。 被告:吴万林,男，1975年2月27日出生，汉族，住安徽省舒城县经济开发区。 委托诉讼代理人：束学光，安徽继宏律师事务所律师。 原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司（下称大千公司舒城分公司）与被告吴万林租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大千公司舒城分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年10月25日签署的《商铺租赁合同》；2、请求判令被告将广进大千购物中心4楼011号商铺归还原告；3、判令被告向原告支付商铺租金、物业费计128160元(其中租金117120元,物业费11040元);4、判令被告支付占用商铺租金14106元(10580元/月:30天×20天×2倍=14106元,逾期未交还商铺按双倍租金支付占用租金费用,自2020年6月1日算起,暂计算至2020年6月20日,该费用至交还商铺之日止);5、判令被告向原告赔偿违约金126960元(违约方按当年租金的一倍向守约方赔偿违约金)；6、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月25日,原、被告双方就位于舒城县龙津大道与桃溪路交口广进大千购物中心4楼(商铺号为scdq4f011)面积为352.7平米的商铺签订了《商铺租赁合同》,用于经营女子美容spa,合同约定租赁期限为36个月,自2018年始至2021年11月10日止。合同第五条约定,商铺租金为10580元/月,物业费为5520元/6个月,每6个月支付一次,提前30日支付,首期租金于合同签订后3日内支付。合同第八条违约责任约定,若被告逾期支付租金、物业费等费用,每逾期一天,按当期应付费用的5‰向原告支付违约滞纳金,逾期超过15仍未支付租金、物业费等费用,原告有权解除合同,没收被告缴纳的经营保证金,被告需按当年应缴的租金总额的一倍向原告赔偿违约金。被告应当在2019年5月1日(2019年6月1日至2019年11月30日)、2019年11月1日(2019年12月1日至2020年5月31日)、主动支付原告租金、物业费共计128160元,原告曾多次以电话和函件的形式向被告催缴拖欠的费用均无果。鉴于被告拒缴租金费用的严重违约行为,原告于2020年1月8日书面告知被告解除合同、交回商铺并缴清所欠租金、物业费等费用。但时至今日,被告不仅没有将拖欠原告的费用缴清,也没有将其所租赁商铺交还原告，被告严重违反了合同的约定,侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益,特提起诉讼,请依法支持原告的诉请。 被告吴万林辩称，被告承租时间应以商城实际开业时间即2018年12月1日开始计算。原告实际于2019年12月1日已停止使用租赁的商铺，此后原告完全可以收回商铺。根据原、被告及与舒城县广进房地产开发有限公司的三方协议，舒城县广进房地产开发有限公司欠被告的100000元应抵扣原告租金；原告尚欠被告居间费60000元，请求抵扣，故被告实际不欠原告租金和物业费。由于原告经营管理存在问题，导致商城环境太差，造成包括被告在内的租户亏损，且被告承租的房屋漏水严重，原告至今没有给予解决，故违约的是原告。综上，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、根据原告证据4《租金催缴告知函》、《解除租赁合同告知函》，认定原告于2020年1月10日向被告邮寄《租金催缴告知函》、《解除租赁合同告知函》，《租金催缴告知函》告知如（新偶像女子spa会所）在三个工作日仍然未能履行合同约定支付义务，第四个工作日大千公司舒城分公司将严格按照《商铺租赁合同》的违约条款执行；《解除租赁合同告知函》告知本函件送达之日起解除双方于2018年10月25日签署的《商铺租赁合同》，合同解除后三日内吴万林结清各项应付费用，并移交租赁物。 2、被告证据3温馨告知，不能证明被告已向原告移交了租赁的商铺；证据5短信记录，不能证明双方对居间费的数额及以居间费抵扣租赁费达成一致意见。 3、根据被告证据4证明，认定被告已于2019年12月31日结清了电费。 本院认定事实如下：2018年10月25日，大千公司舒城分公司（甲方）与吴万林（乙方）签订《租赁合同》，大千公司舒城分公司将位于舒城县城关镇广进大千购物中心4楼011号面积为352.7平米的商铺出租给吴万林经营新偶像女子spa会所。合同约定：租赁期限为36个月,自2018年始至2021年11月10日止，合同起始日为商城开业日；乙方同意向甲方支付合同经营保证金21160元，于合同签订之日一次性交付；商铺月租金为10580元,物业费为5520元/6个月,每6个月支付一次,提前30日支付；首期租金于合同签订后3日内支付，乙方首期应付费用包括：半年物业费5520元，2个月经营保证金21160元，6个月租金63480元；乙方违反本合同约定逾期支付租金、公共能耗费、运营管理费（包含物业费）、水、电、煤气费用及其它应承担的相关费用，每逾期一天，按当期应付费用的5‰向甲方支付滞纳金。若逾期15日仍未支付上述费用，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并不返还乙方所缴纳之经营保证金；乙方提前单方终止合同或因违约导致甲方提前解除合同的，乙方同意按当年应缴租金总额的一倍向甲方支付违约金以补偿甲方的损失。 2018年10月25日，大千公司舒城分公司、吴万林与舒城县广进房地产开发有限公司签订《三方协议》，约定吴万林应支付给大千公司舒城分公司前期的10万元租金，由舒城县广进房地产开发有限公司支付给大千公司舒城分公司。2018年12月1日，大千公司舒城分公司商城开业。2019年12月，吴万林将新偶像女子spa会所迁至久富广场3号楼6楼，将租赁的商铺闲置。2019年12月31日，吴万林结清了租赁的商铺电费。2020年1月10日，大千公司舒城分公司向新偶像女子spa会所邮寄《催缴告知函》、《解除租赁合同告知函》。《租金催缴告知函》告知：新偶像女子spa会所自2018年10月25日首期应支付费用保证金21160元、6个月租金63480元、半年物业费5520元，合计90160元，以舒城县广进房地产开发有限公司10万元冲抵后，剩余9840元；第二个租期（2019年5月1日至10月31日）租金、物业费合计69000元，扣减9840元，应支付59160元；第三个租期（自2019年11月1日开始）租金、物业费合计69000元，合计应支付128160元；如（新偶像女子spa会所）在三个工作日仍然未能履行合同约定支付义务，第四个工作日大千公司舒城分公司将严格按照《商铺租赁合同》的违约条款执行；《解除租赁合同告知函》告知吴万林：本函件送达之日起解除双方于2018年10月25日签署的《商铺租赁合同》，合同解除后三日内吴万林结清各项应付费用，并移交租赁物。 本院审理认为,原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应履行合同义务。被告在2019年12月31日后实际已没有使用租赁的商铺且未按合同约定支付租金等应付费用，被告已构成违约，根据合同约定的合同解除条件，原告有权解除合同并收回商铺，鉴于原告已向被告送达《解除租赁合同告知函》，说明已行使了合同解除权，本院确认双方的租赁合同关系已解除。本案的焦点是租金计算时间及原告要求被告承担违约责任的数额、计算方式是否合理。 关于租金的计算时间。由于合同对商铺租赁起算时间有约定即以原告商城开业时间为合同起始日，故被告支付租金应自2018年12月1日开始。被告虽在2019年12月31日后没有实际使用租赁的商铺，但无证据证明其已主动向原告交还商铺，故被告辩称租金应计算至2019年12月1日止，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取措施适当防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告办公地点与案涉商铺处于同层，对被告经营的spa会所迁址，案涉商铺已闲置理应知晓，故其在2020年1月10日向新偶像女子spa会所邮寄《催缴告知函》、《解除租赁合同告知函》后理应及时采取适当措施收回租赁物以防止损失扩大，但原告没有按照函的告知事项执行相关条款权利，而是采取放任态度，至起诉前没有收回已闲置的商铺，自身应承担相应的租金损失责任，故对自2020年1月15日起至今计8个月的租金损失，综合双方过错程度兼顾新型冠状病毒疫情的影响，本院认为被告应承担其中2个月租金损失较为合理，其它损失由原告自行承担。综上，被告应支付原告自2018年12月1日起至2020年1月15日止的13个半月租金及物业费计155250元，2个月租金损失21160元，合计176410元，扣除舒城县广进房地产开发有限公司代为支付的100000元，尚应支付76410元。 关于原告要求被告承担违约责任的数额、计算方式是否合理问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，根据合同约定，被告因违约应支付的违约金显然过高，本院按被告应支付租金、物业费总额的30%计算被告应支付的违约金。 被告关于原告尚欠其中介费，应予冲抵的意见，因双方对金额有争议，本院不予采信，被告可另案主张。 综上，原告诉请之合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司与被告吴万林之间租赁合同已经解除； 二、被告吴万林将租赁的舒城县城关镇广进大千购物中心4楼011商铺交还原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司收回，于判决书生效之日履行； 三、被告吴万林应支付原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司租金、物业费合计76410元，于本判决生效后十日内履行； 四、被告吴万林应支付原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司违约金22923元，于本判决生效后十日内履行 五、驳回原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3669元，由被告吴万林负担1142元，由原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司负担2527元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 汤 杰 二〇二〇年八月二十二日 书记员 马月月