湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初2702号原告：攸县鑫雨物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市攸县联星街道百花社区攸州大道强远1栋。法定代表人：王源之，执行董事。委托诉讼代理人：王清平，男，1964年2月7日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李运媚，女，1968年10月12日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。被告:王金兰，女，1979年10月20日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告攸县鑫雨物业管理有限公司与被告王金兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告攸县鑫雨物业管理有限公司委托诉讼代理人王清平、李运媚到庭参加诉讼，被告王金兰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。被告攸县鑫雨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业服务费7114元、生活垃圾费144元、二次供水加压电费160元及违约金1816元，合计9234元：2、判令被告承担本案的诉讼费。开庭审理中，原告自愿放弃部分滞纳金诉讼请求，只要求计算2017年11月1日至2018年10月31日期间违约的滞纳金。事实及理由：2017年10月、2018年11月、2019年12月，原告与攸县东城大厦业主委员会签订3份《物业管理服务合同》（以下简称合同），合同签订后，原告依据合同约定，履行了对东城大厦小区的秩序维护、保洁、公共设施设备维护维修等物业管理服务义务。被告王金兰系东城大厦2单元1605号房业主，自2015年11月1日起拖欠物业管理费至今。经原告催收未果，原告为维护其合法权益，故诉至法院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，拟证明原告主体资格；2、被告身份证复印件1份，拟证明被告主体资格；3、证明复印件1份，拟证明王金兰系东城大厦小区2单元1605号业主；4、收取物业费的收款凭证复印件3份，拟证明王金兰系东城大厦小区2单元1605号业主，房屋面积145.3㎡；被告入住小区，缴纳物业费的情况；5、物业服务合同复印件4份，拟证明原告与东城大厦小区业主委员会于2014年11月、2017年10月、2018年11月、2019年12月订立了4份物业服务合同；合同第五条约定物业费收费标准为：1.2元/㎡/月、1.1元/㎡/月；6、证明复印件3份，拟证明原告2015年11月1日至2016年10月31日对东城大厦小区实施了物业管理服务；7、授权委托书复印件1份，拟证明环卫处委托原告代收生活垃圾费；8、物业服务费催缴通知单复印件1份，拟证明原告通过张贴催缴通知单、发手机短信等方式向被告催收物业费；9、通知、告示、告业主书等复印件4份，拟证明原告在小区张贴通告向被告催收物业费；10、业委会张贴的通告、公示复印件3份，拟证明业委会张贴通告要求业主向原告交纳物业费；11、拟起诉业主的联系函复印件1份，拟证明原告拟起诉恶意欠费业主的联系函；12、物业费及违约金计算清单复印件1份，拟证明被告欠费计算明细。被告王金兰未到庭，亦未向本院提供证据。本院审查认为，原告提供的证据符合证据的有效要件，本院均予以采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对事实认定如下：原告攸县鑫雨物业管理有限公司系一家物业管理服务公司。被告王金兰系攸县东城大厦小区2单元1605号业主，房屋面积为145.3平方米。原告攸县鑫雨物业管理有限公司与攸县东城大厦业主委员会于2014年12月1日签订《物业管理服务合同》，约定原告于2014年11月1日至2015年10月31日向被告小区提供物业服务，高层住宅按1.2元/月/平方米计算缴纳物业费。2015年11月1日至2016年10月31日，原告虽未与被告小区业主委员会签订物业服务合同，但实际为被告小区提供了物业服务且东城大厦业主委员会也予以认可。2016年11月1日到2017年10月31日原告退出了该小区的物业服务，由攸县雪花物业管理有限公司进行服务。后原告重新入驻被告小区进行服务，原告分别于2017年10月31日、2018年11月12日签订《物业管理服务合同》，约定原告于2017年11月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2019年10月31日向被告小区提供物业服务，高层住宅按1.1元/月/平方米计算缴纳物业费,生活垃圾费按48元/户/年收取，二次供水的加压电费按80元/户/年收取。2019年12月31日，原告与攸县东城大厦业主委员会再次签订《物业管理服务合同》，约定原告从2019年11月1日至2020年10月31日向被告小区提供物业服务，高层住宅按1.2元/月/平方米计算缴纳物业费，生活垃圾费按48元/户/年收取。合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告王金兰分别于2013年12月5日、2014年12月4日向被告支付了2012年5月5日至2014年10月31日期间物业费。2016年8月7日向被告支付了2014年11月1日至2016年10月31日期间物业费3000元，尚欠原告2014年11月1日至2016年10月31日期间物业费1184.64元及2017年11月1日至2020年10月31日期间的物业费用，经原告多次催收未果，原告为维护其合法权益，故诉至本院。另查明，在原告起诉后，2020年8月5日被告向原告支付了2018年11月1日至2020年10月31日期间的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。1、2014年至2020年期间原告攸县鑫雨物业管理有限公司经被告王金兰所在攸县东城大厦小区业主委员会聘用为该小区提供物业服务，并且双方先后按年度签订了物业服务合同，2015年11月1日至2016年10月31日，原告虽未与被告小区业主委员会签订物业服务合同，但实际为被告小区提供了物业服务，被告小区业委会予以认可。被告王金兰系东城大厦小区1605号房屋的业主，原、被告之间形成了合法的物业服务合同关系，原告依约在被告小区进行物业服务工作，被告应依约向原告缴纳物业服务费，但被告未按约定缴纳应交的物业费用，系被告违约，应承担本案的违约责任。2、被告应交纳的物业费具体数额。根据原告与被告小区业委会签订的物业服务合同，2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业费为1.2元每平方米，2015年11月1日至2016年10月31日虽无合同，但被告小区业委会予以认可原告的服务，故物业服务费参照上年度1.2元每平方米收取，则2014年11月1日至2016年10月31日期间物业费为4184.64元（145.3㎡×1.2元/平方米×24个月=4184.64元），被告已付3000元，尚欠1184.64元；2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业费、二次加压电费、生活垃圾费为2045.96元（145.3平方米×1.1元/平方米×12个月=1917.96元，二次加压电费80元，生活垃圾费48元），以上共计3230.60元未付；3、被告王金兰未按约向原告交纳物业服务费，已构成违约，应承当违约责任。原告请求被告承担2017年11月1日至2018年10月31日期间以所欠逾期物业费为基数自2018年11月1日始至2020年5月31日止按日万分之六的标准计滞纳金656元，合理有据，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告应支付原告物业服务费3102.6元（2014年11月1日至2016年10月31日期间物业费1184.64元、2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业费1917.96元）、生活垃圾费48、二次加压电费80元，滞纳金656元（2017年11月1日至2018年10月31日期间的），共计3886.6元。被告王金兰经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告王金兰在本判决生效后十日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业费1184.64元、2017年11月1日起至2018年10月31日期间所拖欠的物业费1917.96元、生活垃圾费48元、二次供水加压电费80元，承担违约金656元，合计3886.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王金兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  彭运林二〇二〇年八月十日法官助理刘艳飞书记员贺咸钰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同定以及相关约定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。