陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民终329号 上诉人（原审原告）：胡剑兵，男，汉族，个体工商户，住湖北省武汉市。 委托诉讼代理人：吴娟，陕西善存律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：商洛万达广场商业管理有限公司，住所地陕西省商洛市商州区XX城路北。 法定代表人：王志彬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚永奇，陕西鹏鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱攀，陕西鹏鲲律师事务所律师。 上诉人胡剑兵因与被上诉人商洛万达广场商业管理有限公司（以下简称商洛万达商业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省商州区人民法院(2020)陕1002民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人胡剑兵上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 主要事实与理由：一、一审法院以上诉人与被上诉人未就撤铺申请达成共识为前提，推导出上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》和《步行街物业管理协议》是否终止尚不明确的结果，系遗漏了解除合同条件的重要事实，属认定事实错误。上诉人在一审提交的录音证据的内容，除变更了租金支付方式外，还变更了解除合同的条件，即“坚持一个月，无法扭转亏损，可拉走设备”，一审法院认定以撤铺申请达成合意为合同解除条件不当，应予纠正。 二、一审法院以“上诉人提交的单方营业报表为孤证，被上诉人对其真实性有异议，上诉人无其他证据佐证”，认定解除条件未成就，属认定事实错误。 三、上诉人与被上诉人总经理刘晓冰于2019年9月18日的协商内容是对《商铺租赁合同》和《步行街物业管理协议》的变更，后被上诉人的工作人员虽提出其他方案，但双方未达成合意，故合同应于2019年10月20日解除。 被上诉人商洛万达商业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 胡剑兵向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告之间签订的《步行街物业管理协议》于2019年10月20日解除；2.判令被告向原告返还物业服务费履约保证金22,300.16元、质量保证金10,000元，合计32,300.16元。3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年5月8日，原告胡剑兵（乙方、承租方）与商洛万达广场置业有限公司（甲方、出租方）签订《【商洛万达广场】（筹备期）商铺租赁合同》，商洛万达广场置业有限公司将其位于商洛市商州区的XX广场XX室XX街XX层XX号商铺出租给原告用于经营“奥赛奥章鱼水煎肉”餐饮品牌。双方在该租赁合同中确认被告商洛万达商业公司接受甲方委托，对包括该房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理的物业服务公司。与本案原被告争议有关的合同内容有：第一条租赁场所及计租面积。1.2该房屋的套内建筑面积为179.84平方米；1.3在该房屋最终实测套内建筑面积确定之前，乙方按照本合同第1.2条约定套内建筑面积计算和支付租金、保证金及合同约定的各种费用。第二条租赁期限和续租。2.1本合同项下租赁期限为33个月，自2019年6月22日起至2022年3月21日止。第三条经营品牌、项目及主体。3.1乙方在该房屋内经营品牌为奥赛奥章鱼水煎肉，经营项目为餐饮美食。租赁期限内，未经甲方、物业服务公司书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述经营品牌和经营项目，否则甲方或物业服务公司有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。第七条保证金。7.1履约保证金和物业服务费保证金。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付31,651.84元，相当于2个月月租金标准作为履约保证金；同时向物业服务公司支付22,300.16元，相当于2个月物业服务费作为物业服务费保证金。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。7.2质量保证金。乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付10,000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日内之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第八条租金。8.1.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米88元，实际具体按照下述约定执行：8.1.1.1起始月租金标准为15,825.92元；8.1.1.2租金标准按如下约定比例递增：自计租日至2020年6月21日，月租金标准与起始月标准相同，为15,825.92元；2020年6月22日至2021年6月21日，月租金为16,617.22元；2021年6月22日至2022年3月31日，月租金为17,448.08元。8.1.2本合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第4个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准∕30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。8.1.3本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2019年6月22日至2019年9月30日，应交租金为52,225.54元。第九条物业服务费。9.1乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月62元，即每月物业服务费标准为11,150.08元。第十一条物业管理。11.1甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。本合同中关于物业服务公司的权利，可由物业服务公司直接行使，无须甲方再出具任何授权。乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，乙方在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。18.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。18.2在交还期内：乙方应当向甲方及物业服务公司归还所有甲方及物业服务公司向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；乙方应付清应付租金、物业服务费或其他应付款项（包括但不限于能源费、需向顾客等支付的包括但不限于充值卡、会员卡等涉及的退费等）18.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，并应按届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用等。21.8在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他的违约责任。 同日，双方还签订《【商洛万达广场】步行街物业管理服务协议》，主要内容有：2.4乙方应按时向甲方缴纳物业服务费用及其他服务费用或代收代缴费用。第三条物业服务费等其他费用。1.3物业服务费自2019年6月22日（该日期最终按商铺租赁合同约定予以确定）起计收。乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（收费期间为2019年6月22日至2019年9月30日）的物业服务费。除首期物业服务费外，物业服务费按每3个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的20日（若该日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。3.0履约保证金。3.1乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于2个月物业服务费的履约保证金。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费或者违约金，以及违反管理制度导致乙方需承担的罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。本协议终止后，若经甲方确认乙方已完全履行完毕本协议规定的义务，则甲方应在确认后的30日内将履约保证金额余额（如有）无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还履约保证金收据原件。4.0质量保证金。4.1乙方同意在本协议签订时向甲方交纳质量保证金共计10,000元，作为乙方在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生商铺不按时开业，或者出售的商品质量不符合国家规定或有损于本物业的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对本物业造成不利影响时，甲方有权（非义务）以质量保证金代为支付（具体金额以书面通知为准）对消费者、受损方的退货款、赔偿款，或政府罚款等。本协议终止后，若经甲方确认乙方已完全履行完毕本协议规定的义务，则甲方应在确认后的90日内将质量保证金无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还质量保证金收据原件。第六条违约责任。1.0甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定的，应当按照规定承担违约责任。2.0如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1%向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务或终止本协议没收履约保证金，由此造成的损失，乙方自行承担。第十一条其他3.0如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。 原告在签订上述《【商洛万达广场】（筹备期）商铺租赁合同》、《【商洛万达广场】步行街物业管理服务协议》前，分别向商洛万达广场置业有限公司、被告商洛万达商业公司交纳了2019年6月22日至2019年9月30日期间的租金、物业服务费、POS使用费、垃圾清运费，还向商洛万达广场置业有限公司交纳租赁履约保证金31,651.84元、向被告商洛万达商业公司交纳物业服务费保证金22,300.16元、质量保证金10,000元及POS机押金1200元，另有装修押金10,000元已退还原告。原告在案涉商洛万达广场商铺的开业初期营业状况较好，至2019年9月营业收入较差，原告遂向被告反映其经营过程中遇到的实际问题，经双方协商，被告同意将原告物业服务费等按季度交纳的方式改为按月交纳，即“季改月”。2019年9月18日，原告按其与被告商议的“季改月”交费方式，分别向商洛万达广场置业有限公司、被告商洛万达商业公司交清了2019年10月1日至2019年10月31日期间的租金、物业服务费等。2019年10月2日，原告向被告书面提出撤铺申请。2019年10月下旬，原告与被告工作人员微信联系，就其商铺的经营提出或撤铺、或转租、或继续给其扶持政策三个方案，被告工作人员要求原告先交纳2019年11月的商铺租金等，原告未交纳。2019年10月30日，被告向原告送达了“关于XX广场XX街商户胡剑兵合同违约后罚没租赁、物业保证金与不允许撤出商铺内财产的告知函”，主要内容：根据商铺租赁合同、步行街物业管理服务协议约定，贵方在合同履行期间已经构成违约，目前状态为欠交状态，故无法从商铺内撤走货物、财物，且我司会依照合同约定扣除贵方租赁、物业保证金。就此相关事宜，我司将根据租赁合同、物业合同中相关规定执行，由此造成的一切后果，均由贵方承担，我司将保留追究其违约责任的权利。2019年10月31日，原告在当日营业时间结束后，将其商铺上锁、停止营业。原告停业后，被告陆续接到消费者要求退还原告在经营期间收取的会员费余款等电话投诉及网上投诉等。被告为此与原告沟通时，原告于2019年11月中旬提出，由被告负责退还会员费，并要求拉走商铺内的设备等，原被告之间未能协商一致，发生争议。2019年11月19日，被告的工作人员发现原告商铺有异味，即在当日营业时间结束后，组织保洁等相关人员对原告商铺进行清理。开始清理前，被告使用原告预留的商铺备用钥匙打不开锁子，被告遂将原告商铺锁子撬开，清理结束后，被告将原告商铺另行上锁。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告胡剑兵与被告商洛万达商业公司签订的《【商洛万达广场】步行街物业管理服务协议》真实、合法、有效，原被告均应按合同约定行使权利、履行义务。该协议第十一条中约定，乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。原告曾于2019年10月2日向被告提出撤铺申请，但被告于当月30日以书面形式明确表示其公司不同意原告撤铺，并认为原告违约。原被告之间就原告的撤铺申请未能达成共识，故原告的商铺租赁合同是否终止，尚不明确，且原告的证据既不能证明被告已同意解除双方之间的物业服务合同关系，也不能证明原被告双方约定的解除条件成就，故原告要求确认其与被告之间的步行街物业管理协议于2019年10月20日解除的诉求，因证据不足，本院不予支持，原告要求返还物业服务费履约保证金、质量保证金的诉求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡剑兵要求确认其与被告商洛万达广场商业管理有限公司签订的《【商洛万达广场】步行街物业管理服务协议》于2019年10月20日解除，及返还其物业服务费履约保证金、质量保证金的诉讼请求。案件受理费638元，由原告胡剑兵负担。 二审审理中，双方当事人均未提供证据。二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，上诉人胡剑兵与被上诉人商洛万达商业公司签订的《步行街物业管理服务协议》和《商铺租赁合同》的内容能够反映出，《步行街物业管理服务协议》属于《商铺租赁合同》的从合同，《商铺租赁合同》解除，《步行街物业管理服务协议》自然解除。上诉人胡剑兵认为双方已经对租赁合同的解除条件进行变更，解除条件已经成就，租赁合同及物业管理服务协议于2019年10月20日解除，被上诉人商洛万达商业公司认为解除条件未成就，要求上诉人继续缴纳租金，双方当事人对租赁合同是否解除发生争议，应由人民法院依法进行审理方能确定。上诉人仅请求对双方的物业管理服务协议进行处理没有依据，应予驳回，其权利可在租赁合同纠纷中一并主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费607元，由上诉人胡剑兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年八月七日 法官助理 刘庆华 书 记 员 付 静 1