广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10751号上诉人（原审被告）：简杰敏，女，1983年8月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄惠心，系上诉人简杰敏的母亲。被上诉人（原审原告）：中海物业管理广州有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路69号2821房。法定代表人：刘忠，职务总经理。委托诉讼代理人：牛丽锋，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋洁，广东沁森律师事务所实习人员。上诉人简杰敏因与被上诉人中海物业管理广州有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31753号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。中海公司向一审法院起诉请求：1.简杰敏向中海公司支付2016年5、6、7、8、9月，2017年7月，2019年4月至8月的物业服务费2048.53元；2.简杰敏支付自物业费欠缴之日起至实际付清之日止的物业费滞纳金（以欠缴物业费为基础，按欠缴部分每日千分之一计算）；3.简杰敏承担本案所涉诉讼费用。一审法院判决如下：一、简杰敏于本判决生效之日起五日内向中海物业管理广州有限公司支付2016年5至9月物业管理费931.15元及滞纳金（滞纳金以931.15元为本金，从2016年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，并以本金为限）；二、简杰敏于本判决生效之日起五日内向中海物业管理广州有限公司支付2017年7月物业管理费186.23元及滞纳金（滞纳金以186.23元为本金，从2017年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，并以本金为限）；三、简杰敏于本判决生效之日起五日内向中海物业管理广州有限公司支付2019年4至8月物业管理费的滞纳金（按照中国人民银行同期同类贷款利率以每月物管费186.23元为基数从欠费当月11日起计算至2019年10月14日）；四、驳回中海物业管理广州有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由简杰敏负担，并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。判后，上诉人简杰敏不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判。2.判令中海公司向简杰敏支付744.92元，作为中海公司因不履行服务协议而对简杰敏造成损失的赔偿。3.本案一、二审诉讼费用由中海公司承担。事实与理由：一审判决遗漏重要事实，认定事实错误；一审法院无视简杰敏提交的中海公司不履行服务合同的证据，偏帮中海公司，听信中海公司并无证据支持的证词。一、由于中海金沙馨园的楼宇设计不合理，简杰敏居住的4楼外墙装饰条因楼上住户乱扔垃圾，长期堆满垃圾，但中海公司从不作定期清理，在简杰敏进行多次投诉后，中海公司于2016年5月派清洁工进入简杰敏的房屋内，清理外墙垃圾。但该清洁工未经简杰敏及其家人的同意，踩踏茶几并造成损坏，由于该清洁工态度极其恶劣且拒绝承认，简杰敏未能与其当场协商处理赔偿问题。且该清洁工由中海公司派遣，简杰敏并无其基本个人信息，无从追讨，只好要求中海公司介入。中海公司开始是采取包庇清洁工的态度，将物业管理人员到现场采证的图片删除，并向简杰敏家人表示，因清洁工上司外出故无法处理。中海公司无视简杰敏投诉达数月之久，迫使简杰敏采取拒交物业管理费的手段。后中海公司于2016年9月介入，协调处理清洁工赔偿损坏业主财物的问题，最终以赔款结束，简杰敏于次月即2016年10月开始正常交纳物业管理费。二、根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业应当按照服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中海金沙馨园物业管理服务协议》第14.2.2条约定：乙方因管理不善，导致甲方人身财产安全受到损害的，乙方依法承担相应的法律责任。第14.2.3条约定：乙方对其选定的专业分判方负责，因分判方原因造成甲方损失的，乙方承担相应连带法律责任。前述清洁工受中海公司委托，故中海公司对清洁工损坏业主财物一事应负有连带责任，其有责任管理该清洁工，并协调处理业主投诉。简杰敏一审已提交物业管理人员擅自删除取证照片的微信图片、简杰敏到物业管理处投诉清洁工的投诉登记表照片和录音作为证据，投诉登记表属于物业管理处并由其保管，若一审法院质疑证据的有效性和真实性，应向中海公司调取原件，而不是忽略简杰敏提供的上述证据。相反，一审法院仅凭中海公司的陈述，即认定其已履行物业管理服务职责，简杰敏应向其支付相应期间的物业管理费，明显偏帮中海公司。三、简杰敏于2016年5月初报装长城宽带，但由于房屋地下管道不通，无法接通网线。同期其他业主是可以安装的，而简杰敏入住后亦未进行任何室内装修，故管线不通是由于房屋建筑质量问题。但因交楼时小区只准许中国电信和广州有线电视两家运营商进驻，两司均不需要经过地下管道接通网线，这一问题在收楼时是无法发现的，故简杰敏要求中海公司协助联系开发商解决，却遭拒绝。根据《中海金沙馨园物业管理服务协议》第7.5.1条约定：质量保修期内，甲方房屋出现任何质量问题，乙方应协助甲方与发展商及施工单位联系，促使问题尽快解决。中海公司不分析客观事实，一律采取推卸的态度，不协助上报开发商处理。四、中海公司未按规定及时履行管理义务，并无任何处罚措施，简杰敏却仍需按时足额交纳物业管理费，迟延交纳还需支付滞纳金，明显不公，故请求二审法院对一审判决第一项予以改判，免除简杰敏交纳2016年5月至9月的物业管理费，以示公允，体现权利与义务的对等。五、一审法院认为简杰敏未能提供证据证实其已支付2017年7月的物业管理费，判令简杰敏支付该月的物业管理费和滞纳金，上述认定并未考虑中海公司多年来存在不向简杰敏提供发票的事实，明显不合情理。物业管理人员多次向简杰敏承诺：财务人员不在岗时，简杰敏可先交纳管理费，物业管理人员随后将发票送上家门，但物业管理人员从未兑现承诺。一审提交的音频证据1-2显示，物业管理人员曾要求简杰敏留下物业管理费收据，稍后补发发票，这一做法使简杰敏将交纳物业管理费的凭证都交给了物业管理处。简杰敏入住小区10年以来，除了拒绝交纳2016年5月至9月的物业管理费外，其余时间均是足额缴纳物业管理费，但中海公司在简杰敏缴纳多个月近2000元的物业管理费后，一直不为简杰敏换发正规发票，故2017年7月物业管理费可能存在物业管理处收取费用后没有签发收据和发票的情形。六、简杰敏曾到物业管理处交纳物业管理费，但多次遇到物业管理处财务人员不在岗的情况。鉴于中海公司有多次不为业主提供发票的情形，加上涉案2017年7月的物业管理费纠纷，存在已交物业管理费但中海公司未提供发票又重复追讨的行为，简杰敏在无法当场获得发票的情况下只能延迟交纳。中海公司对于未常备可开发票的财务人员在场一事存在过错，不应将责任完全归咎于简杰敏，故请求二审法院对一审判决第三项予以改判，免除简杰敏交纳2019年4月至8月的物业管理费的滞纳金。七、简杰敏提供的证据目录包括图片证据1-10，音频证据1-10，并不存在中海公司质证时提到的证据11-17，且中海公司在一审法庭上并未对证据编号提出质疑和异议，简杰敏无法对应中海公司在对哪一份证据发表质证意见，一审法院亦未发现此问题，我方认为该质证是无效的。另外，音频证据1-2中争论的是房屋质量问题导致宽带线路不通，而非中海公司指出的关于协调清洁工损坏财物的事情，音频证据2亦提到，物业管理处拒绝就业主的投诉或报修提供报修回执，故中海公司以没有原件为由对图片证据2的真实性不予确认是没有根据的。八、根据《中海金沙馨园物业管理服务协议》的约定，乙方的物业管理项目包括：第6.1.2条：对物业公共区域的外饰面、包括地面、墙身表面、石材、瓷片、涂料、外墙装饰、天花等，如出现损坏、污染情况，及时进行维修。第6.3.2条：天面、楼外广场、道路的清洁。第6.3.4条：定期清洗水池、外墙。10年来中海公司从未清洗过房屋建筑的外墙，简杰敏的房屋外墙装饰条更是常年堆满垃圾。从一审举证开始计算，至今已三个月，中海公司对简杰敏的反映不予理会，一直未履行清洁义务清理简杰敏的房屋外墙垃圾，导致简杰敏生活在垃圾环绕的环境中，卫生环境恶劣，严重影响简杰敏及其家人的身体健康。另根据《中海金沙馨园物业管理服务协议》第6.2.5.2条的约定，乙方对楼内可视对讲系统的线路、设施的维修保养负有责任。自从2019年9月23日报修以来，中海公司至今未派人员前来检查和修理。中海公司于2019年11月16日一审庭审时表示已联系维修机构，与事实不符。由于中海公司不履行服务义务，使简杰敏家居存在严重安全隐患和带来极大的不便。根据《物业管理条例》第六条的规定，业主享有“按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务”的权利。管理服务协议签订后，由于中海公司未履行相应义务，简杰敏未享受到中海公司的物业管理服务，中海公司的行为已违反双方约定，严重损害简杰敏的合法利益，故请求二审法院判令中海公司赔偿简杰敏因其不清理外墙、不维修对讲系统带来的损失，按照权利与义务对等的原则，按每月管理费186.23元，从2019年9月开始暂计到2020年1月，共计744.92元。九、根据《物业管理条例》第五十条的规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。长期以来，中海公司未征得业主同意，在简杰敏的物业小区擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，已严重损害简杰敏的利益。其中，卜蜂莲花超市智能柜在停止运营数月后仍占用公共通道，破碎的玻璃不时散落一地，建筑材料、单车乱摆乱放，造成严重的安全隐患，故请求二审法院考虑上述违规行为，判令中海公司赔偿简杰敏的损失。综上所述，请求二审法院判如所请。二审中，简杰敏补充如下：一审法院是在简杰敏离开法院后，在马路上出示庭审笔录并要求简杰敏直接在笔录上签名，并未给予简杰敏细看庭审笔录的时间，后经简杰敏查看笔录，发现较多内容与实际不一致。被上诉人中海公司二审答辩称：一、中海公司第一时间接受简杰敏的投诉，及时介入、多次协调并最终协调成功，简杰敏以“中海公司未采取积极有效的调解”为由，拒绝支付物业管理费没有证据支持，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。二、双方签订的《物业管理服务协议》合法有效，中海公司已提供了物业管理服务，简杰敏应依法依约缴纳物业管理费，一审法院适用法律正确，应予以维持。三、简杰敏存在多处陈述不实的情形，且多次无故影响中海公司的正常办公，给中海公司造成了严重的困扰。四、简杰敏在二审中提出要求赔偿损失的请求，因未经一审程序，不属于二审的审理范围，且其主张的损失赔偿是不存在、不成立的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，简杰敏的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院二审期间，简杰敏提交了一张录音光盘，其中有三段录音，拟证明：1.简杰敏曾于2020年3月份到物业管理处就中海公司提供的服务未到位等事宜进行投诉。2.在简杰敏进行投诉后，中海公司于2020年3月派人上门维修对讲机。3.中海公司给简杰敏打电话表示其没有办法处理这一事情，简杰敏另就其他事宜向中海公司进行投诉，但中海公司对此并未予以答复。此外，简杰敏还提交了多组图片，证明其在上诉状中所陈述的中海公司存在擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营、长期未清理外墙垃圾、不履行清洁义务等一系列问题。对此，中海公司发表质证意见如下：对证据的三性不予确认。关于简杰敏主张的中海公司并未及时清理外墙垃圾的问题，中海公司并非如简杰敏陈述一样拖延长时间才处理，且简杰敏所称的生活在垃圾环绕的环境中、卫生环境恶劣，与事实不符。一般而言，物业清理外墙垃圾需要经过业主家中到外面进行清理，但本案中，在发生清洁工损坏简杰敏茶几这一纠纷后，简杰敏不同意中海公司进入其家中，中海公司亦因此未能及时处理外墙垃圾。关于对讲机维修的问题，简杰敏就家中对讲机出现问题进行了报修，中海公司对此进行了登记，经维修人员上门检测，发现其实是大厅的对讲机出现问题，后维修人员进行检测、修复，已实际完成了维修工作。且上述理由并不足以对抗缴纳物业管理费的情况，故我方不确认简杰敏的陈述。另，中海公司提交了于2020年6月3日拍摄的外墙图片，拟证明简杰敏所称的外墙垃圾已被及时清理干净。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，结合简杰敏的上诉请求和理由以及中海公司的答辩意见，本院确定本案争议的焦点是：中海公司是否有权要求简杰敏支付涉案房屋的物业管理费。对此，本院分析如下：中海公司与简杰敏签订的涉案《中海金沙馨园物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，中海公司对包括简杰敏在内的涉案小区业主提供了物业管理服务，涉案房屋事实上也享受了相关服务，一审法院根据双方提交的证据，认定简杰敏应向中海公司支付2016年5月至9月、2017年7月的物业管理费以及简杰敏拖欠物业管理费期间所对应的滞纳金，并无不当，本院予以维持。简杰敏上诉主张中海公司物业服务存在严重瑕疵，其无需向中海公司交纳物业管理费、滞纳金，相反中海应当向其赔偿的问题，由于清洁工损坏其茶几的问题与是否缴纳物业管理费系不同法律关系，且双方已协商解决，其房屋外墙存在杂物的问题，中海公司所提供的照片显示已经清理，即使该司物业管理存在轻微瑕疵，简杰敏要求全部免交物业管理费显然不合理，至于其主张的其他事实，并未提供充分证据予以证明，其主张理据不足，本院不予采纳。至于简杰敏二审期间要求中海公司赔偿损失的问题，由于其一审期间并未提出反诉，本院对此不予调处，其可另寻途径解决。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人简杰敏的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人简杰敏负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年八月十七日书记员 古嘉玲张海燕