广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终751号上诉人（原审原告）：唐帅，男，1983年2月1日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***。委托诉讼代理人：刘国明，广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张孟琦，广东周和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市金财资产运营有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区*************之一。法定代表人：吴武超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兵，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司韶关分行，住所地：广东省韶关市浈江区******。负责人：徐凯，该行行长。委托诉讼代理人：古城，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨子佳，该公司工作人员。上诉人唐帅因与被上诉人韶关市金财资产运营有限公司(以下简称金财公司)、原审第三人中国银行股份有限公司韶关分行(以下简称中行韶关分行)房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐帅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持唐帅的一审诉讼请求；2.案件受理费用由金财公司承担。事实与理由：原审法院认定事实、证据不清，适用法律错误，判决结果显失公平，应依法改判或发回重审，具体理由如下：一、唐帅与金财公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，但是该合同并未约定建筑面积及公摊面积超出合同约定面积差异的处理，则应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理。唐帅向金财公司购买位于韶关市浈江区*********幢B4座2层015号房屋(以下简称015号房屋)，签订了《广东省商品房买卖合同》，约定房屋价款为721303元及房屋建筑面积为33.48㎡、套内建筑面积为17.75㎡、分摊建筑面积为15.73㎡。根据韶关市*******颁发《不动产权证书》登记显示，015号房屋建筑面积为39.31㎡,分摊面积为21.46㎡,并未标明套内建筑面积的大小；涉案的房屋的建筑面积与分摊面积与购房合同约定的建筑面积、分摊面积均分别超过购房合同约定的17.41%和36.43%。原审法院则在未经过测绘部门的认定，轻易得出套内建筑面积为17.85㎡，且以唐帅与金财公司签订的合同约定所购的房屋系按套出售且按套内建筑面积计价，约定的套内建筑面积与房产证所计面积…仅相差0.1㎡，并未超过±3%为由而驳回唐帅的诉讼请求系认定事实、适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。金财公司向唐帅交付的房屋的建筑面积为39.31㎡,完全超过双方签订的购房合同约定33.48㎡的17.41%。由此可见，唐帅与金财公司签订的购房合同上未约定建筑面积的差异处理方法，依据上述司法解释，金财公司交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，适用上述司法解释。该司法解释并未强制规定只能按针对套内建筑面积或建筑面积计算，则唐帅依据建筑面积超过合同约定的3%主张解除合同，返还已付购房款及利息，故原审判决适用法律错误。二、房地产交易属于典型的特定物交易，非种类物交易，金财公司随意超标准更改商铺的建筑面积、分摊面积，是极其不尊重客户的表现，同时也给唐帅日后使用造成困扰。唐帅与金财公司签订的购房合同明确约定了套内建筑面积以及分摊面积，是双方的真实意思表示，且明确了房地产标的物的具体位置。金财公司超标准随意更改建筑面积以及分摊面积远超于约定面积的17.41%和36.43%，金财公司称更有益于唐帅的使用。但实际上，唐帅在日后使用时会就增减的建筑面积而需多支付高额的管理费用，这样不但不能更有益于唐帅的使用，反而还会增加唐帅的经济负担。原审法院认为唐帅与金财公司履行不符合双方的约定，但错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。金财公司口头答辩称，一审判决认定事实清晰，适用法律正确，依法应当予以维持。唐帅所购买的商铺已办理完成产权登记手续，而且投入使用，不存在解除合同一说。中行韶关分行述称，中行韶关分行的答辩意见与原审一致。唐帅向一审法院起诉请求：1.解除唐帅与金财公司于2012年12月2日签订的《广东省商品房买卖合同》；2.金财公司返还唐帅支付的购房款421303元及利息153746.73元（利息从2012年12月2日起按年利率6%计算，暂计至2018年12月31日）；3.金财公司向唐帅赔偿购买涉案房屋所交纳的相关费用共270150.31元（其中按揭查档费150元、房屋登记费550元、物业专项维修资金1933.47元、契税21639.09元、印花税360.70元、交易手续费100.44元、房屋登记费550元、不动产权籍调查费500元、不动产登记费500元、办证服务费200元、截止2018年12月31日偿还的贷款本金及利息244166.61元）；4.解除唐帅与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》，2019年1月1日起的剩余贷款及利息由金财公司承担；5.本案的诉讼费由金财公司承担。一审法院认定事实：唐帅与金财公司于2012年12月2日签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12039088507），约定：唐帅向金财公司购买位于韶关市浈江区*************屋，建筑面积33.48㎡，套内建筑面积17.75㎡，公摊面积15.73㎡，按套内建筑面积计算，该商铺总价为721303元。合同其中约定：第五条、面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同签订前，唐帅向金财公司预付了购房首付款421303元，剩余购房款唐帅于2012年12月26日与第三人中行韶关分行签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，向第三人贷款30万元，贷款合同签订后，第三人根据合同约定将剩余购房款30万元支付至金财公司指定的账户。金财公司于2013年2月2日向唐帅出具了购房发票，同时，唐帅也依照贷款合同约定按时向第三人还款。2017年1月19日，金财公司向唐帅出具涉案房屋的不动产权证。不动产权证显示，该商铺建筑面积：39.31㎡，分摊面积：21.46㎡。套内建筑面积即为17.85㎡。唐帅还向金财公司缴清了该商铺办证的办证服务费200元；房屋登记费550元；查档费150元；契税21639.09元；印花税360.70元，维修资金1933.47元；另外还按照规定缴纳了交易手续费100.44元、房屋抵押登记费550元、不动产权籍调查费500元、不动产登记费550元等相关费用；并一直向第三人中行韶关分行偿还贷款本金及利息。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。唐帅、金财公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，唐帅、金财公司双方应当严格按照合同的约定履行各自的权利和义务。唐帅主张金财公司没有按照合同约定的面积标准交付商铺，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十四条的规定而要求解除合同，退还购房款等。对于唐帅提出的诉讼请求，本案唐帅、金财公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定所购商品房是按套出售，按套内建筑面积计价，而唐帅所购商铺在合同中约定的套内建筑面积与房产证所计面积仅相差0.1㎡，并未超过±3%。其履行合同的行为符合双方合同的约定，金财公司对唐帅的诉讼请求提出的答辩理由符合法律规定，理由充分，该院予以采纳，故对于唐帅所提出的解除唐帅与金财公司签订的《广东省商品房买卖合同》，并返还购房款及利息、办证等相关费用的诉讼请求，因证据不足，理由不充分，该院依法不予支持。至于唐帅主张解除其与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》的请求，唐帅并未提供证据证明其与第三人所签订的贷款合同存在法定或约定的解除事由，故该请求无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院判决：驳回唐帅的诉讼请求。本院二审查明，一、唐帅与金财公司签订的《广东省商品房买卖合同》第四条计价方式与价款约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为40636.79元/㎡，总金额721303元整。2、该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价为×元/平方米，总金额×元整。3、该商品房属现房，按×出售，总价款为×元整。”第五条约定：“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款率计算）。”。二、一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对唐帅的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、015号房屋不动产权证上登记的建筑面积、套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定建筑面积、套内建筑面积是否存在差异。唐帅向金财公司购买015号房屋，双方签订的涉案《广东省商品房买卖合同》约定，该房屋建筑面积33.48㎡，套内建筑面积17.75㎡，公摊面积15.73㎡。唐帅领取的015号房屋《不动产权证》记载，该房屋建筑面积：39.31㎡，分摊面积：21.46㎡，根据《商品房销售管理办法》第十八条第二款关于商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成的规定计算得：015号房屋套内建筑面积为17.85㎡(建筑面积39.31㎡-分摊面积21.46㎡)。由此可见，015号房屋《不动产权证》记载建筑面积与《广东省商品房买卖合同》约定建筑面积不符，面积差异百分比为17.41%[(39.31-33.48)÷33.48×100%]；015号房屋《不动产权证》记载套内建筑面积17.85㎡与《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积17.75㎡相比多了0.1㎡，面积差异百分比为0.56%[（产权登记套内建筑面积17.85㎡-合同约定套内建筑面积17.75㎡）÷合同约定套内建筑面积17.75㎡×100%]。故015号房屋不动产权证上登记的建筑面积、套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定建筑面积、套内建筑面积存在差异。二、唐帅提出解除其与金财公司签订的涉案《广东省商品房买卖合同》的理由是否成立。金财公司交付使用的015号房屋套内建筑面积和建筑面积与《广东省商品房买卖合同》约定面积不符，唐帅主张涉案合同未约定建筑面积及公摊面积超出合同约定面积差异的处理，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理；金财公司则主张应按合同约定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的适用条件是“合同没有约定或者约定不明确的”，而本案双方在合同中已明确约定选择按套内建筑面积计价，且双方明确约定套内建筑面积差异百分比的计算方式，面积差异百分比。涉案房屋为预售商品房，合同约定的计价方式为按套内建筑面积计价而不是按套计价，依据《广东省商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中“本条款适用于商品房预售”及“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的约定，唐帅所购房屋套内建筑面积差异，应适用《广东省商品房买卖合同》第五条进行处理。而对于建筑面积差异应如何处理，合同并没有约定。根据《商品房销售管理办法》第二十条第一款：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”的规定，按套内建筑面积计价的，应当在合同中载明合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积发生误差的处理方式；按建筑面积计价的，应当在合同中载明合同约定建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式。由此可见，选择建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式，必须以合同作出“按建筑面积计价”约定为前提（或必要条件）。这也与现今出现的不同《商品房买卖合同》版本的内容（注：1.合同中约定按建筑面积计价的，亦在合同中约定建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式；2.合同中可选择按套内建筑面积计价或按建筑面积计价，合同中同时约定套内建筑面积差异和建筑面积差异的处理方式。）相符合。本案由于双方约定按套内建筑面积计价，故在合同中没有约定建筑面积差异的处理，这从合同约定计算公式中的“合同约定计价面积（即套内建筑面积）”亦可得到印证。综上，唐帅与金财公司在合同中约定按套内建筑面积计价，金财公司交付使用的房屋套内建筑面积与《广东省商品房买卖合同》约定面积不符，应适用《广东省商品房买卖合同》第五条约定进行处理。唐帅与金财公司签订的《广东省商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定：差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。015号房屋的套内建筑面积误差比为0.56%，在合同约定的差异值±0.6%以内，未达到差异值超过±3%以上。故对唐帅提出解除其与金财公司签订的涉案《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，因不符合合同约定，本院不予支持。三、唐帅基于《广东省商品房买卖合同》解除而提出的解除唐帅与中行韶关分行签订的《个人商业用房贷款合同》，金财公司承担余欠贷款及利息并退回其已支付的购房款及利息、赔偿相关办证费用应否支持。如上所述，唐帅解除其与金财公司签订的涉案《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求因不符合合同约定，本院不予支持。据此，唐帅基于《广东省商品房买卖合同》解除而提出的解除其与中行韶关分行签订的《个人商业用房贷款合同》，金财公司承担余欠贷款及利息并退回其已支付的购房款及利息、赔偿相关办证费的诉讼请求因失去了事实基础，本院同样不予支持。四、本案应否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项作出判决。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”由此可见，适用该条款的前提条件是“合同没有约定或者约定不明确的”，而本案双方在合同中选择的是按套内面积计价，且双方在合同中亦约定套内面积差异的处理方式（即），故本案因合同有明确约定而不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项作出判决。综上所述，唐帅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12252元，由唐帅负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年八月十七日书记员  刘美红