广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11048号上诉人（原审原告）：广州市花都区炭步镇东风旺边经济合作社，住所地广州市花都区炭步镇东风村。法定代表人：甘耀渠，该社社长。委托诉讼代理人：谭兆铭，广州市花都区炭步镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：刘晓霞，女，1972年7月4号出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。上诉人广州市花都区炭步镇东风旺边经济合作社（以下简称旺边经济社）与上诉人刘晓霞土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》（人大常委会字〔2019〕42号）适用普通程序独任制，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人旺边经济社上诉请求：1.撤销一审判决，判令刘晓霞支付旺边经济社租金822940元；2.一、二审的诉讼费用由刘晓霞承担。事实与理由：一审法院审查事实不清。引判决书第9页第二段：“旺边经济社向本院提交的租赁合同附件为村民大会会议记录，该次会议就涉案土地租赁的事宜进行了决议，其中显示应到会人数210人，实到会同意人数122人。”，一审法院在没有审理查明事实的基础上，直接以涉案出租土地未经过旺边经济社村民会议三分之二以上成员同意，认定涉案租赁合同为无效合同，依照合同无效的法律后果予以返还刘晓霞保证金10万元。而实际上是由于旺边经济社的村民成员大部分不在本村居住，致使通知开会时只有122人到会参加并获全票同意通过，由于到会人数不达三分之二，会议无效，为此，旺边经济社结合本社实际情况，另行召开了村民代表会议，结果全部到会并全票通过，故全部代表均在上述涉案合同上签名确认。根据《农村土地承包法》第十九条第三款的规定，旺边经济社遵从该规定，已经村民代表全体一致通过同意出租，旺边经济社并未违反法律强制性规定出租，合同应为有效合同。上诉人刘晓霞答辩称，请求驳回旺边经济社的上诉。上诉人刘晓霞上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或者改判刘晓霞无须支付旺边经济社722940元的土地占有使用费；2.本案一审、二审诉讼费由旺边经济社承担。事实与理由：1.本案没有达到支付租金的条件，旺边经济社无权收取租金。刘晓霞与旺边经济社所签订的租赁合同第三条明确约定“实际租赁时间以该项目正式动工之日起算”。其中，该项目是指商业广场(商业中心)、酒店、商铺及有关配套项目。正式动工是指，在刘晓霞办理好建设工程规划许可证等相关证照之后，开始建设。经过现场查勘，目前一涉案地块没有新增建筑物，该项目也没有正式动工，因此，旺边经济社无权收取刘晓霞租金。2.旺边经济社在本案中存在严重的过错，导致本项目本能顺利开展的原因在于旺边经济社。一审在判决时未将旺边经济社的过错行为予以考虑并要求其承担相应责任。该土地的相关证照未能办理下来是由于旺边经济社的不配合所导致的。因为旺边经济社拒绝在《建设性详细规划》该文件中盖章，导致规划报建未能通过，从而导致整个项目未能动工。刘晓霞是按照规划条件中，容积率小于等于2．0报建的，但是旺边经济社却要求刘晓霞一定要报建容积率2.0，如果不同意其要求就不盖章。旺边经济社的这一行为违反了双方签订的《租赁合同》的第八条的规定，也是导致整个建设工程无法开工的主要原因，旺边经济社有不可推卸之责任。在一审当中，双方也有就该问题进行辩论，对方也承认其不该配合的行为，但是一审法院并未将该主要焦点问题考虑进去。3.刘晓霞迫于报建、办证的压力才向旺边经济社支付部分款项，但刘晓霞支付款项的行为并不能推定刘晓霞同意自免租期届满后开始计算租金。按照合同的约定，刘晓霞是在正式动工之日才需要交付租金。但是在办理相关证照的过程中，需要旺边经济社的配合，旺边经济社明确表示不交租金不配合，刘晓霞虽然万般不情愿也只能就范。所以才会出现刘晓霞向旺边经济社支付部分款项的情况。但是刘晓霞万万没想到的是，虽然作出了很大的妥协，最终旺边经济社还是不配合办理，导致刘晓霞损失严重，也未能正常动工。根据《租赁合同》的约定，涉案土地的租金是每月5目前支付。虽然刘晓霞有向旺边经济社支付了部分款项，但该款项并不是按月支付，是旺边经济社自己做账的时候自行记录为每月的租金，未经刘晓霞结算确认。因此，一审由此推定刘晓霞以实际行动愿意自免租期届满后开始支付租金是没有事实和法律依据的。4.旺边经济社收取刘晓霞缴纳的租金后，从未开具发票，由此也可以证明双方对于租金的起算日期并不是从2013年8月1日起计算，而是从项目实际动工之日起往后推两年(有两年的免租期)，也证实旺边经济社是认可实际租赁时间尚未开始计算的。根据《租赁合同》第五条第二款的约定：“根据税法的有关规定，乙方向甲方交纣土地租金时，甲方应向乙方开具合法票据并承担开具发票所产生的税费”，在刘晓霞向旺边经济社交付土地租金时，旺边经济社应向刘晓霞开具发票并承担相应的税费。当年因为办证所需时间较长，村民对此颇有微词，旺边经济社要求刘晓霞先支付租金，日后再行结算。关于该点，从旺边经济社从未向刘晓霞开具正式的发票就可以证实。综上，请求二审法院判决刘晓霞无需承担给付租金的责任。上诉人旺边经济社答辩称，请求驳回刘晓霞的上诉。旺边经济社向一审法院起诉请求：1.判令刘晓霞支付拖欠旺边经济社的租金823124元（租金从2017年10月1日起计至2019年8月30日）;2.本案的诉讼费用由刘晓霞承担。一审法院经审理查明：涉案租赁物位于广州市花都区炭步镇花都大道以东、繁华路以北、好美嘉园的西面及南面的自留发展用地，面积为24.28亩。其中14293.17平方米的土地于2014年8月28日办理了国有土地使用证，使用权类型为划拨，用途是批发零售用地，土地使用权人是广州市花都区炭步镇东风经济联合社。2011年4月18日，旺边经济社（甲方）与刘晓霞（乙方）签订《租赁合同》，合同相关内容约定如下：甲方将位于炭步镇花都大道以东、繁华路以北、好美嘉园的西面及南面的自留发展用地出租给乙方，用于开发建设商业广场（商业中心）、酒店、商铺及配套项目等用途。该地块出租面积为24.28亩（其中实用地面积为19.07亩，停车场用地面积为5.21亩），该地块实际出租面积最后以国土部门测量放线面积为准。租赁用途及要求，在租赁期内，乙方必须按城镇规划要求开发建设，在建设和经营过程必须做好建筑工程质量、施工安全、消防安全等措施。租赁期限：本合同租赁时间为20年，即从2011年8月1日至2031年7月31日止。在租赁期间，甲方给予乙方建筑装修期为2年（2011年8月1日至2013年7月31日），在建筑装修期限内甲方免收乙方租金（该地块其中2400平方米土地租金除外）。租金：该地块实用面积19.07亩的起始租金为每年每亩1.8万元人民币，每五年递增一次，增幅为12%；停车场用地面积5.21亩的起始租金为每年每亩0.8万元人民币，每五年递增一次，增幅为8%，具体租金如下：（一）2011年8月1日至2016年7月31日，在此期间，该地块实用面积租金为1.8万元／亩／年，停车场用地面积租金为0.8万元／亩／年，乙方每月应缴交的土地租金为3.207万元，每年应缴交的租金为38.494万元，租金总金额共192.47万元，甲方减除乙方建筑装修期2年租金76.988万元，乙方此期间实际应向甲方缴交的租金为人民币115.482万元。根据本合同第三款的约定，在免租期二年时间，该地块2400平方米的土地乙方按2.5元／平方米／月缴交租金，即每月应缴交的土地租金为0.6万元。2016年8月1日至2021年7月31日，在此期间，该地块实用面积租金为2.016万元/亩/年，停车场用地面积租金为0.864万元/亩/年，每月应缴租金为3.578万元，每年应缴的租金为42.946万元。租金交付方式：该地块每月应缴租金，乙方应在当月5日前到旺边社财务站缴交。根据税法的有关规定，乙方向甲方交付土地租金时，甲方应向乙方开具合法票据并承担开具发票所产生的税费，在刘晓霞向旺边经济社交付土地租金时，旺边经济社应向刘晓霞开具发票并承担相应的税费。违约责任:乙方应在本合同签订之日起向甲方交纳人民币10万元作为本合同履约保证金，该保证金在合同期满后免息退回乙方。乙方逾期交纳租金，每月加收5%滞纳金，逾期6个月以上的，甲方有权终止本合同。在租赁期内，如甲方原因造成乙方停建、停产的，甲方除免收此期间的租金外，还须向乙方赔偿由此带来的经济损失。甲方未经乙方同意擅自终止合同，甲方应向乙方赔偿全部投资经济损失及由此引起的其它经济损失，并双倍赔偿本合同保证金。乙方未经甲方同意擅自终止合同的，应赔偿甲方尚余租期的租金损失，并无权取回保证金。甲乙双方协商同意终止或解除合同，不属违约，双方均不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。旺边经济社向一审法院提交的租赁合同附件为村民大会会议记录，该次会议就涉案土地租赁的事宜进行了决议，其中显示应到会人数210人，实到会同意人数122人。合同签订后，刘晓霞向旺边经济社缴交了10万元履约保证金。旺边经济社将土地交给给刘晓霞使用，刘晓霞在涉案土地上进行了工程报建有关工作。刘晓霞向旺边经济社缴纳租金至2017年9月30日，2017年10月起的租金未缴纳，旺边经济社向刘晓霞追索未果，提起本案诉讼。2019年8月30日，刘晓霞将涉案地块交还给旺边经济社。诉讼中，刘晓霞陈述，合同并无约定没收保证金，保证金应当予以返还或者冲抵租金。经一审法院释明，旺边经济社表示若涉案合同无效，其诉讼请求无需变更，将诉讼请求中租金的表述改为占有使用费。一审法院认为，旺边经济社与刘晓霞签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但将涉案地块出租给刘晓霞使用未经过旺边经济社村民会议三分之二以上成员同意，故涉案租赁合同为无效合同。合同虽无效，但刘晓霞占有使用了地块，应当按照合同约定的标准向旺边经济社支付其使用期间的占有使用费，刘晓霞辩称实际租赁时间以该项目正式动工之日起计，其不应缴纳租金，但合同第四条租金条款对租金支付进行了明确约定，且刘晓霞已经按照合同约定的租金标准实际向旺边经济社交纳至2017年9月，故对刘晓霞的抗辩，不予采纳。经核算，2017年10月份至2019年8月份的占有使用费为822940元（35780元/月×23个月），但依照合同无效的法律后果，旺边经济社应当将收取的保证金10万元予以返还，刘晓霞庭审中亦表明了以保证金抵扣租金的意思，因此，刘晓霞应当向旺边经济社支付722940元占有使用费。旺边经济社诉讼请求中的合理部分，予以支持，旺边经济社诉讼请求中的超出部分，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘晓霞于判决发生法律效力之日起十日内向旺边经济社支付占有使用费722940元；二、驳回旺边经济社的其他诉讼请求。案件受理费6015.50元，由旺边经济社负担732元，由刘晓霞负担5283.50元。本院二审查明，一审查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。旺边经济社在二审提交炭步镇东风村民委员会出具的证明，该证明显示了2011年4月到2014年3月的村民代表名单。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院综合双方诉辩意见，对本案二审争议焦点评析如下：关于旺边经济社的上诉。旺边经济社上诉请求，刘晓霞向其支付租金822940元，该主张与一审判令的数额相差10万元，该10万元体现在保证金，因一审法院将该笔10万元的保证金用于抵扣租金。旺边经济社虽然要求没收该笔10万元保证金，但其并未提供相应的合同及法律依据，对此本院不予支持。旺边经济社该项主张没有依据，本院予以驳回。至于其在二审提交的证据所要证明的事实，与其二审请求并无关联，对此本院不予采信。关于刘晓霞的上诉。刘晓霞上诉认为，其不应当支付土地占有使用费，其理由有：没有达到支付条件，其是迫于压力才支付部分款项，旺边经济社收到租金后未开具发票，也说明实际租赁期尚未开始；旺边经济社存在过错应承担相应的责任，但刘晓霞以租金的名义向旺边经济社支付款项至2017年9月30日的行为，与其主张不符，且其主张迫于压力才支付，亦未提供相应的依据，至于旺边经济社是否开具发票仅涉及到旺边经济社是否履行合同的问题，亦不能推导出实际租赁时间起算的问题，而项目未能开工双方责任承担问题，与本案处理的使用费无关，本院无意亦无须对此予以考量。因此，刘晓霞的上诉不能成立，本院予以驳回。综上，旺边经济社、刘晓霞的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13329.4元，由上诉人广州市花都区炭步镇东风旺边经济合作社负担2300元，由上诉人刘晓霞负担11029.4元。本判决为终审判决。审判员  茹艳飞二〇二〇年八月十九日法官助理胡涛书记员欧翘