沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初8869号原告沈阳市欧文物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人刘敏，系该公司总经理。委托代理人孙雪，系辽宁新霁律师事务所律师。被告冯玉新，女，1957年9月7日生，住址辽宁省沈阳市铁西区。公民身份号码：2101061957××××××××。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉被告冯玉新物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告沈阳市欧文物业管理有限公司委托代理人孙雪、被告冯玉新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉称，本公司于2017年1月1日起入住雍添金园小区，与前物业沈阳金碧物业管理有限责任公司签订了债权转让合同，合同规定，沈阳金碧物业管理有限公司将转让前的一切应收费用一并转让给本公司，前物业公司（金碧物业）与沈阳金路房屋开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，后期园区业主委员会成立，跟业主委员会签订了物业服务合同，并约定按建筑面积0.8元／㎡收取物业管理费，电梯费按照12元每人每月收取，一楼车库仓库按照每平方米0.4元一个月收取，门市房按照0.4元每平收取。前公司（沈阳金碧物业管理有限公司）和本公司（沈阳欧文物业管理有限公司）在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。请求法院判决被告给付2010年1月1日-2018年12月31日物业管理费9492元。请求法院判决被告给付2010年1月1日-2018年12月31日电梯费2304元。合计11796元。请求判令被告承担诉讼费用。2016年9月末原物业服务公司向我们提出不再继续服务，询问我方是否同意接手，我们同意后就签订了协议，据我了解，我公司曾以别的公司从事相关物业服务，虽然当时没有资质，类似民间试运行的方式，转让协议这事是已经由小区办备案同意的，我可以提供相关证据。按照转让的相关法律规定应由原债权人向债务人告知，本案涉及的债权转让是由金碧物业公司通知的相关债务人，我们已经向金碧公司索得了相关通知手续已向法庭提供。针对证据一，起诉状没有法院判决的文书，没有任何法律效力，与本案无关。微信截图无法核实真实性，不能证明是原告。针对证据二，真实性有异议，该组证据均为复印件，不能确定具体来源及用途。针对证据三，被告认为原告与前物业公司的合同违法，但是该转让合同没有违反合同法第52条，因此内容合法有效。原告因为前物业急于退园，只能提前进驻，提供事实服务，以保证该小区业主的正常居住。所以在2016年10月-12月期间，原告以其他物业公司名义进行服务。针对证据四，接管协议书看不清甲方的盖章，内容也无法确定是否真实。针对证据五，真实性无异议，该小区业主大会于2018年11月13日决定解聘原告，于2018年12月13日正式通知原告撤离园区，因此也可以说明原告完成了2018年整年的物业服务，有权对被告收取该年的物业费。被告提供的物业费收据，看不清公章，也并非被告本人所缴纳，不知道是哪一个小区的物业管理服务费收据。该证据与本案无关。关于诉讼时效，被告处于持续拖欠物业费的状态中，且原告一直在催缴，不存在诉讼时效的问题。关于原告进驻的问题，无论是金碧物业还是原告均与雍添金园业主委员会有合法的物业服务合同，经过了沈阳市铁西区住宅小区管理办公室的备案，该合同合法有效，应对所有业主有约束力。至于被告提出的业主大会未通过的问题，属于业主大会与业主委员会之间的内部问题，与原告无关。业委会的具体成立时间被告未提供证据证明，并且原告从2016年10月起就已经在为雍添金园小区提供事实服务。关于物业合同效力问题，原告与业委会的物业服务合同未违反合同法第52条，落款处也有业委会的盖章及业委会成员的签字，是双方真实意思表示。该份合同合法有效。被告对原告提供的物业服务不满意，应通过合法方式主张其诉求，而不应通过拒交物业费的方式。被告冯玉新辩称，2010年1月1日-2018年12月31日物业管理费及电梯费我没交过，但是有原因的。原告诉讼主体不适格，由于本案系物业管理合同纠纷案件，原告诉讼请求是要求给付物业费、电梯费，但是原告并未为被告提供物业服务，我有证据等下出示，请求法院驳回原告诉讼请求。诉讼时效已过，2010年1月1日-2019年4月，已经超过诉讼时效，不能得到法律保护。原告与金碧物业签订的债权转让协议是无效的。我这有鑫房建与金碧物业公司的转让协议，所以该协议是无效的。金碧物业公司无权转让，园区物业公司必须经过业主大会同意。金碧物业与原业主委员会的协议是2016年9月1日到期，金碧物业与鑫房建签订的转让协议是2016年10月6日签订的，转让协议无效。欧文物业成立日期是2016年12月20日，2016年10月签订的协议，上面的公章属于提前刻的。根据合同法第80条规定，债权转让需要四个条件才有效，而原告的转让协议却少两个必要条件。1、必须有效存在的债权。就是说能确定被告欠前期物业费的有效证据，债权转让协议里要有明确业主的姓名，还必须有债权转账款的单据。2、必须有转让通知书，而且必须通知业主本人，否则无效。雍添金园业委会与原告签订的物业合同是无效的，2017年5月8日欧文物业情况说明明确提出，进驻时原物业和原业委会与欧文物业无任何交接。对原账目及资料无从知晓。根据物权法第76条第4项，选聘和解聘物业服务公司，必须由业主共同决定，而雍添金园小区物业服务合同却没有召开业主大会就签订了。而且，2017年1月1日，业主委员会还没成立，那么根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条第二款规定，“排除业主决议权利的”该合同应是无效。那么业主请求确认合同无效的，人民法院应予支持。从2016年10月11日起沈阳鑫房建物业有限公司就接管了雍添金园小区物业管理。而不是原告单位。虽说业主委员会与原告签订物业服务合同，但实际却没有进入。被告有沈阳金碧物业有限公司与沈阳鑫房建物业有限公司签订的《雍添金园接管协议书》和铁西区房产局督查通报证明，它完全可以证明这个期间是由沈阳鑫房建物业有限公司在经营管理“雍添金园”小区。原告无权主张收取物业费。而收物业费单位也是惠宇物业公司，这也说明2017年是惠宇公司，2016年来是鑫房建公司。2018年二季度前是鑫房建，二季度后是欧文。2018年二季度原告才实际进入雍添金园小区物业服务，但由于原告管理混乱，垃圾不清，院子不扫，在业主的强烈要求下，2018年下半年与原告就解除了物业管理合同。这个期间原告基本停止管理和服务。2017年初要求每户200元改换门禁，大家质疑后就开始捆绑物业费，限制业主出行。被告有证据证明原告管理混乱，各种服务不好。沈阳市铁西区住宅小区管理办公室三次给原告单位发整改通知。主要内容是：1、尽快将园区生活垃圾及建筑垃圾清运；2、不得将物业费和进门卡及电梯捆绑，影响业主正常出行；3、夜间保障园区内照明正常使用；4、地下停车库大门刷卡管理，不得敞开车辆随意进出。园区管理混乱，服务态度严重不好。1、园区公共设施不维修和保养，门卫虚设，园区多次发生失窃现象。2、由于进门卡捆绑物业费，让业主三天一去物业登记，严重影响广大业主的正常生活。导致业主同原告之间矛盾极度恶化，对抗事件频频发生，派出所和社区多次协调无效。这期间110，维稳办、房产局小区办、社区经常来我们园区化解矛盾，可想业主是在一个什么样的环境下生活。威胁、谩骂业主，打业委会主任。业主得不到安心地休息，身心收到了极大的煎熬，到现在为止欧文还强占我们园区的房子在出租，收取不义之财。我认为，任何企业公司都要有社会责任，生产和销售伪劣或是威胁生命的产品和服务不但不能获得合理的收入，还要付出代价。一个违背良知的企业非但不去反思自己还要恶人先告状。本应该受到谴责和惩戒。综上所述，按照我国法律规定，原告无权无力收被告的物业费、电梯费、诉讼给，请贵院依法驳回原告诉讼请求。追缴物业费的事没有通知我本人，我家门上只贴过一次广告，后来撕掉了，但是出具的数年的通知单都是同样的照片，有造假嫌疑。对原告债权转让行为我不认可，是非法的。对所有证据都不认可，我的质证意见刚才在答辩意见一致。我知道是按照两个人收取电梯费标准以及物业费是0.8元/月/平，但是我不愿意拿。拒绝缴纳物业费的原因我陈述过了，不交电梯费的原因是2017年、2018年原告捆绑电梯卡、我经常爬楼，下午四点半之后我的卡就不好使了，2017年之前，我曾经被关在电梯里。原物业公司与原告签订的合同是无效的，当时的业主大会成立在后，盖章在前。另外当时也不是欧文为我服务的，原告所说需要提前进驻，为业主服务我不认可。我也不知情，当时园区管理很乱，没人管理。当时有业主自愿进行清理垃圾等工作。原告收费不合法，提供服务不合格。证据一、雍添金园小区业主委员会起诉欧文物业管理有限公司起诉状复印件一份以及微信截图一份，证明小区管理混乱，物业公司谩骂业主。证据二、铁西小区办整改通知书（时间分别为2018年3月2日、2018年12月7日）复印件两份，铁西区房产局创督查通报（第三期、第六期），证明沈阳市欧文物业管理有限公司非法进驻雍添金园小区后，提供物业管理服务期间管理混乱；捆绑物业费，不让业主回家等恶性斑斑。证据三、沈阳欧文物业管理有限公司工商登记公示信息，证明沈阳市欧文物业管理有限公司与前物业金碧物业管理有限责任公司签订的债权转让合同无效且违法。证据四、沈阳鑫房建房产物业管理有限公司关于雍添金园接管协议书，证明从2016年10月10日起，由沈阳鑫房建房产物业管理有限责任公司接管雍添金园小区物业而不是沈阳欧文物业管理有限公司。证据五、欧文物业2017年5月8日出具的情况说明，2016年10月10日鑫房建物业和金碧物业的雍添金园小区对接补充协议，2017年2月21日物业管理服务费专用收据，2018年11月17日雍添金园业委会关于停止提前缴纳2019年度物业费的通知，雍添金园业委会2018年12月13日关于雍添金园小区解聘物业服务公司的情况报告，证明欧文物业与原物业公司没有任何关系，是政府委派的。2017年收的物业费盖的是惠宇公司的公章，原告管理混乱，110经常出警。经审理查明，被告冯玉新系沈阳市铁西区贵和街“雍添金园”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区。雍添金园住宅小区业主委员会与沈阳金碧物业有限公司分别于2007年12月1日、2010年12月1日、2012年9月1日、2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日签订物业服务合同，自签字之日起生效，同时物业服务合同对业主与物业服务企业等的相关权利义务进行了约定。另查，原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日的《转让协议书》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司协商甲方转让乙方经营铁西区雍添金园小区的经营管理收费等一切的物业服务管理事项，转让前的一切应收费用一并转让给乙方，自双方签字或盖章后生效，有效期与乙方雍添金园小区提供物业服务合同的期限一致。原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日、落款签署单位为沈阳金碧物业有限公司的《转让协议书补充说明》一份，内容为“因乙方沈阳市欧文物业管理公司营业执照未正式下发，待正式营业执照下发后，签署正式合同，届时正式合同生效，具备法律效力，本公司与乙方签订的转让协议书作废，不具备法律效力。特此说明！”原告公司另出具签署日期2016年12月25日的《转让合同》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司自双方签字或盖章后生效，一切正常经营该小区产生的收入及利益均归乙方所有。被告辩称转让协议这事是已经由小区办备案同意，但未向本院提供证据证明。原告公司出具编号2017084、加盖物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室公章的物业服务合同备案回执，内容有“项目名称雍添金园，合同委托方园区业主委员会，物业服务企业沈阳欧文物业管理有限公司，合同起止日期2017年1月1日至2022年12月31日”。庭审中被告不认可原告所述债权转让行为。再查，原告沈阳市欧文物业管理有限公司经由沈阳市于洪区市场监督管理局登记成立日期为2016年12月20日，营业期限自2016年12月20日至长期。另查沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会与原告签订了物业管理合同，约定住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。合同期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止，同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。上述事实，有原、被告陈述笔录、物业服务合同复印件、转让协议书复印件等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对双方具有约束力。原告与业主大会签订的物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于原告公司为被告所居雍添金园小区提供物业服务起止期限问题，原告公司与沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会签订了物业管理合同，约定物业服务合同期限自2017年1月1日起算，且经当地物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室予以备案。本院对原告公司主张的要求被告给付拖欠的自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费予以支持。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，本院认为有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告可在后续服务中加以改进，如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。因原告只能证明其2017年1月1日起算的物业服务合同，而对于2017年1月1日之前的物业服务合同无法提供，结合本案庭审双方当事人陈述及相应举证、质证情况以及关联案件的审理情况，又因原告主张所涉时间较久远，固定证据困难，不足以形成充分完整的证据链条证明原告所主张的被告应给付其拖欠的2017年1月1日前的物业服务费及电梯费的诉讼请求成立，故本院对此部分无法支持。原告与沈阳市铁西区雍添金园小区业主大会于2017年1月1日签订的物业服务合同约定住宅物业费0.8元/平方米/月，非住宅房屋物业费0.4元/平方米/月，电梯费其实质为园区电梯养护费用，电梯费标准经小区办备案，为12元/月/人。故就2017年1月1日至2018年12月31日期间被告冯玉新应交纳物业服务费2373元及电梯费576元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告冯玉新于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告沈阳市欧文物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币2373元及电梯费576元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告沈阳市欧文物业管理有限公司、被告冯玉新各承担25元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  温权国审 判 员  陈 赫人民陪审员  安晓燕二〇二〇年八月七日书 记 员  岳 明