江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3488号上诉人（原审被告，反诉原告）：徐州天之云传媒有限公司，住所地徐州市泉山区桃园街道办事处庞夹路15号。法定代表人：杨永，经理。委托诉讼代理人：谢晓阳，江苏清韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：石长林。原审被告（原审被告，反诉原告）：杨永。上诉人徐州天之云传媒有限公司（以下简称天之云公司）因与被上诉人石长林，原审被告、反诉原告杨永租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019）苏0303民初6348号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。天之云公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、一、二审讼诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误。根据双方租赁协议的约定，能够证实租赁期限为八年，自2018年5月7号至2026年5月7号止，租金每月1100元，并可以随市场租赁行情作相应调整。这一点足以证实上诉人租赁房屋长期经营使用的真实意思和重大诚意。上诉人签订租赁协议的合同目的就是正常经营使用租赁物，本案涉案房屋在2018年10月初，中央百货商场接盘原银座商城，各进出口贴上封条，4号、5号大中电梯停运，仅在最西南边开放一个狭窄2号小电梯，并管控周边环境向社会公示。此时唯一运行的小电梯时好时坏，一次仅能容纳5人左右，且常出现排队等候现象。导致天成国际大厦的租户陆续撤离，租户所剩无几；2018年12月，中央商场开始入场装修，1-7楼改造，现场机器轰鸣，噪音令人难以忍受，室内说话都听不清，不能办公，由此导致上诉人无法正常经营使用租赁房屋，上诉人租赁房屋的合同目的客观上无法实现，已经达到解除合同的条件。从上诉人支付租金的过程来看，2018年4月24日支付租金500元，5月8日支付6100元，10月31日支付3300元，上诉人已经支付至2019年2月6日的租金，并无拖欠行为。一审法院认可2018年10月初中央百货商场接盘原银座商城进行改造装修对上诉人租赁使用范围造成了影响，但又认为不是解除协议的唯一理由，这一观点相互矛盾，且被上诉人也没有证据证实中央百货商场接盘原银座商城进行改造装修对租赁房屋使用没有影响。二、由于受中央百货商场接盘原银座商城进行改造装修的影响，2018年10月之后多次电话和当面向被上诉人及其配偶提出解除租赁协议。根据双方协议约定，任何一方如提前变更协议需提前一个月通知对方，协商解决，协商不成，由违约方支付对方相当于一个月的房租违约金。实际上在上诉人与被上诉人及其配偶提出解除租赁协议已经客观上不在使用涉案房屋。因此，双方的租赁协议应自上诉人支付到2019年2月6日的房租之时，就完成对方约定的解除条件，不应支付2019年2月7日至2019年10月30日的房租。三、一审法院适用法律错误。本案客观上由于中央百货商场接盘原银座商城进行改造装修的影响，致使上诉人无法实现合同目的，依法应当适用《合同法》第94条法定解除的规定，并且上诉人不承担违约责任。综上，上诉人不服一审判决，请求二审法院依法裁判。石长林辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。杨永未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。石长林向一审法院提出诉讼请求：1、解除石长林与天之云公司之间租赁合同关系；2、判令天之云公司支付石长林租金9900元、违约金1100元。一审法院认定事实：2018年5月，甲方(出租方)石长林和乙方(承租方)天之云公司签订租赁协议，主要约定了甲方将案涉房屋出租给乙方使用，地址在徐州市云龙区。承租期从2018年5月7日至2026年5月7日止，租金为1100元/月，乙方按半年支付房租，乙方先付款后上房。乙方在承租期内应对甲方的下列物品给予1000元押金，物品名称空调。退房时，由甲方检查物品是否完好，损坏的照价赔偿。乙方退房时结清所有费用，甲方退还乙方押金。双方同意以承租人新装的热水器等折抵押金1000元。承租人于2018年4月24日已付租金500元，于5月8日已付租金6100元，于10月31日已付租金3300元。一审法院认为，案涉租赁合同合法有效，当事人均当诚信履行该合同。杨永用“周天永”的名字在涉案租赁合同上签字，考虑到其本身是天之云公司的法定代表人身份，租赁该房屋的用途主要是公司办公使用，且从合同形式上仔细观察，可见是公司先盖的章，杨永后签的字(签字的笔迹覆盖在了印章印迹之上)，故杨永的行为是公司职务行为，根据合同相对性原理，天之云公司是承租人，杨永个人不是承租人。杨永个人不承担合同上承租人法律责任，也无权依据租赁合同关系提出反诉请求。关于解除租赁合同关系的问题。合同约定租期为八年，石长林和天之云公司之间并未办理提前解除租赁合同手续，天之云公司未提供证据证实其向石长林发出了提前解除合同的通知且得到了石长林的同意，故该租赁合同关系在法律上并未解除。本次诉讼中，石长林和天之云公司均提出解除租赁合同关系，法院予以支持。关于租金问题。天之云公司应当及时、足额向石长林支付租金。天之云公司的租金已经支付到2019年2月7日，从2019年2月8日到2019年10月30日的租金合计9768元未付，因该租赁合同并未提前解除完毕，因此天之云公司仍应当向石长林支付租金9768元，应扣除天之云公司以物折抵支付的押金1000元，天之云公司需要再支付石长林租金8768元。关于违约金问题。租赁合同第八条约定，任何一方如提前变更协议需提前一个月通知对方，协商解决，协商不成，由违约方支付对方相当于一个月房租违约金。法院考虑到，天之云公司法人杨永曾表示希望提前解除租赁合同，该想法的诱发因素并不排除中央百大公司在涉案楼宇进行装修在一定程度上影响了租户对租赁物的使用效果这一因素，虽然目前的证据尚不足以认定这是促使天之云传媒公司计划提前解约的唯一原因，但至少是可能的原因之一，客观上大楼装修改造行为会产生一定程度的噪音等环境污染、干扰，并不排除对石长林和天之云公司的租赁关系造成某种程度的影响，故从本案纠纷发生的实际情况考虑，鉴于租赁合同关系在诉讼前尚未实际解除，合同仍在履行状态中，只是天之云公司拖欠了租金，租赁合同对拖欠租金未约定违约金，只是约定了提前变更租赁协议的违约金，而天之云公司提出变更协议又并非无缘无故，且诉讼中石长林和天之云公司又达成了解除租赁合同关系的合意，法院综合考虑不宜对天之云公司再判处违约金。对该项请求，法院不予支持。遂判决：一、天之云公司于判决生效后七日内支付石长林租金8768元。二、解除石长林和天之云公司之间的涉案租赁合同关系。三、驳回石长林其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效。当事人因合同履行、终止承担的相应责任应根据法律规定和合同的约定来确定。就本案而言，石长林负担的合同义务是交付符合合同约定的房屋，并在案涉房屋需要修缮时进行维修。从天之云公司的抗辩来看，合同的履行障碍不是房屋本身存在影响使用的质量问题，而是因为案外人的行为导致天之云公司使用案涉房屋不能达到预期。在案涉房屋租赁合同未就案外人的行为后果作出明确约定的情况下，案外人的行为后果不能归责于石长林，天之云公司不能因案外人的行为拒绝履行案涉房屋租赁合同中负担的租金给付义务。天之云公司应当按照合同约定支付占有案涉房屋期间的租金费用。天之云公司有关因合同目的不能实现，天之云公司已单方解除房屋租赁合同的上诉主张不符合合同法第九十四条的立法本意，本院不予采纳。此外，即使天之云公司有关与石长林协商解除了案涉租赁合同的主张成立，在天之云公司未将案涉房屋内的物品搬出并向石长林返还房屋的情况下，天之云公司仍应给付石长林占有期间相当于租金的占有使用费。综上，天之云公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州天之云传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年八月十七日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫