山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2742号 上诉人（原审被告）：周长佩，男，1940年6月7日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：李大民，山东五岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘增义，男，1968年3月13日出生，汉族，住山东省泰安市。 委托诉讼代理人：戚桂花，山东泰山蓝天律师事务所律师。 上诉人周长佩因与被上诉人刘增义房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周长佩上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在顶名买房法律关系，显属认定事实错误。1、一审法院根据被上诉人实际支付涉案集资建设房屋房款、在房屋交付后实际居住至今、实际缴纳水、电、燃气、物业等费用的事实，以上诉人没有实际支付购房款也没有就涉案房屋主张过权利的证据为由推断上诉人的做法有悖常理，从而确认上诉人与被上诉人之间存在顶名买房关系。这种推断是片面的，也是不符合客观事实的。因为按照一审法院的逻辑很显然也可以做出如下合理推断：被上诉人顶名购买上诉人的集资建设房屋却没有签订明确具体的顶名买房合同明确双方之间具体的权利义务，被上诉人只是在出资额内占有、使用上诉人的集资建设房屋，而并不是想对该房屋拥有所有权，故此双方之间并不存在顶名买房关系。2、根据相关民事法律规定，权利人对自己的民事权利可以放弃或者转让，但权利人放弃或者转让权利的行为必须是明示的，最基本的方式为权利人书面明确表示对自己所拥有的权利的放弃或者转让，而不是以权利人的行为去推断、去臆测。3、本案中为什么上诉人和被上诉人双方之间没有签订书面的顶名买房书面协议？因为上诉人不同意他人以自己的名义顶名买房、更不会和被上诉人或者任何人签订书面的顶名买房协议。4、上诉人在65岁高龄已经退休的时候才有机会购买单位的集资建设房屋，上诉人非常珍惜，终于有了自己的住房。即便上诉人处分该房屋，上诉人自己有四个兄弟，自己有儿女、孙子（已成年），上诉人也不会将该房屋让与他人顶名购买，这才是常理!至于为什么是被上诉人实际支付了购房款并居住使用该房屋？因为上诉人基于本单位同事也是本案的证人刘某的关系认可被上诉人购买并使用该房屋，该房屋不论被上诉人居住使用多长时间，但将来到了办理不动产登记时，自己才是该房屋的所有人。因为自己从来没有明确表示过同意被上诉人顶自己的名购买房屋。综上，一审判决推断事实缺乏关键证据支持显然是片面的，而且一审的推断既有违常理又不符合法律规定，是明显错误的，故提出上述上诉请求。 刘增义辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，理由如下：答辩人与被答辩人之间存在顶名买房关系，涉案房屋应当归属于答辩人。涉案房屋是泰安监狱第二期集资建房，如果想要房，必须先交定金50000元，其余房款是根据房屋建设的进度按照监狱要求缴纳的。自2005年9月19日缴纳定金起至2007年1月份分房，答辩人总共交款四次。在这期间，被答辩人从未对答辩人顶其名字购房提出过异议。答辩人从多次缴纳购房款、选房、领取钥匙，一直居住至今，被答辩人从未提出任何异议。2016年5月份，泰安监狱开始对集资兴建的圣源小区办理产权证，虽然被答辩人不配合，但也未对顶名购房一事提出异议。涉案房屋购房款全部是答辩人出资，房屋分配时是答辩人挑选的房屋，且一直居住至今，因此，涉案房屋属于答辩人，仅是以被答辩人的名义购买而已。另外，泰安监狱对于顶名购房行为是不禁止的。被答辩人的女儿及其他亲戚均有居住在圣源小区，如果被答辩人不同意答辩人顶其名义购房的话，他应当不会同意答辩人一次一次的缴纳购房款，更不会在房屋分配时由答辩人选房。被答辩人之所以不配合答辩人办理房屋产权登记，根本原因是目前房屋价值远高于购买时的预期价值。被答辩人的行为违反诚实信用原则，其上诉请求应当予以驳回。综上，涉案房屋的所有权人是答辩人，被答辩人对该房屋不享有任何权利，因此，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，支持答辩人一审诉讼请求。 刘增义向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告与被告是顶名买房关系；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告周长佩系泰安监狱退休职工。2003年，泰安监狱组织所属职工集资建房。原告于2005年9月19日以被告名义向泰安监狱住房筹建办公室预交定金50000元，2006年2月24日以被告名义缴纳二期房款27000元，2006年10月10日以被告名义缴纳房款47000元，2007年1月25日以被告名义缴纳房款13900元。2007年1月，原告领取圣源小区12号楼1单元501室房屋钥匙，后居住至今，并实际缴纳了该房屋产生的水、电、燃气、物业等费用。2016年5月25日，原告向泰安监狱住房筹建办公室转账缴款21230元，该次缴款单位处记载为“周长佩（刘增义交款）”。2016年4月19日，就泰安监狱集资兴建的圣源小区缴纳欠缴费用及产权确认、变更、办理房产证等事项，补缴费用领导小组办公室印发缴费宣传提纲，其中，产权确认及变更要求部分显示：因圣源小区业主初始登记人员与实际居住人员变动较大，为确保《房产证》办理准确无误，需以实际居住人员为依据进行户主确认，办理相关手续。（一）我狱警察、职工以本人姓名购房的，与购房收据姓名一致的，不再进行确认。（四）顶名购房的，现户主需提供合法有效的协议。如被顶名人已去世的，现户主需提供购房收据和由被顶名人配偶和其子女共同签名的书面确认材料；如被顶名人和其配偶均已去世的，现户主需提供购房收据和由被顶名人子女共同签名的书面确认材料。庭审中，被告自认其未实际缴纳过涉案房屋房款。对原告提出的其与被告之间系顶名买房关系的主张，被告不予认可。被告主张其因原告之兄刘某是泰安监狱干警，且二人之间有亲戚关系，其让刘某去先交钱，算借刘某的，之后办理相关手续，也是刘某拿被告身份证办理的。刘某出庭作证时陈述其系泰安监狱干警，在泰安监狱集资建房时，就被告是否购买该集资兴建房屋，其征求被告意见时被告表示不买，其与被告口头协商，将被告的集资购房名额转让给刘某弟弟本案原告刘增义，在被告同意后其办理了之后的购房申请、协助原告交款、选房等事宜，但在2016年办理房产证时，顶名购房的单位要求公证，被告不同意把名字变更成原告。 一审法院认为，对原告实际支付涉案集资建设房屋房款及在房屋交付后实际居住至今并实际缴纳水、电、燃气、物业等费用的事实，被告未提出异议，一审法院予以确认。泰安监狱组织集资建房并于2007年初交付涉案房屋，距今已十数年，被告主张其从未同意原告顶名购买涉案房屋，该房屋缴纳房款系其借用原告之兄刘某的款项，但就其主张借款事实的存在未提供证据予以证实，亦未提供在泰安监狱集资建房过程中及房屋交付后至今曾就涉案房屋主张过权利的证据，被告在既未实际支付购房款，又未曾就涉案房屋主张过权利的情况下，其提出的涉案房屋购房款系借用原告之兄刘某款项支付的抗辩主张，有悖常理，一审法院不予采纳。原、被告虽未签订书面顶名买房协议，但结合原、被告的陈述及原告实际支付涉案房屋购房款及在2007年房屋交付后实际居住至今并实际缴纳水、电、燃气、物业等费用的事实，应认定原、被告间存在顶名买房的事实，即双方存在顶名买房关系。涉案房屋系被告退休前工作单位泰安监狱以集资方式兴建，对集资建设房屋的购买人，房屋筹建单位泰安监狱是否作出过明确要求和界定，原、被告均未提供证据，结合原告提供的以补缴费用领导小组办公室印发的缴费宣传提纲中有关顶名购房等内容，应认定房屋筹建单位并未禁止顶名买房行为，且该行为主观上并无损害国家、集体、第三人利益的故意或对社会公共利益造成损害，亦不具有因违反法律和行政法规的强制性规定导致协议无效的情形，应属有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决：确认原告刘增义与被告周长佩之间存在顶名买房关系。案件受理费25元（已减半收取），由被告周长佩负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交张宪辉的书面证明一份、张宪辉的身份证复印件及执业证复印件各一份，以及当时的委托人周广平的身份证复印件一份。内容是2020年5月8日由东岳泰山律师事务所律师张宪辉出具的书面证明，证实从泰安市摩托车厂分配住房至今，在期间2017年3月份的时候，上诉人曾经向被上诉人主张过权利，就是要求他返还这个房屋，委托张宪辉律师出具了书面的律师函，但由于当时刘增义即本案被上诉人拒收而被退回的事实。被上诉人质证认为，对该组证据的真实性有异议，该组证据应当属于证人证言，证人应当出庭作证。被上诉人从未收到所谓的律师函。另外需要说明一点，2017年正是泰安监狱为涉案住房办理不动产权证的时候，因办理产权证需要上诉人的配合，被上诉人曾多次找到上诉人，被上诉人没有明确表示不配合。委托人是周广平，其并不具有委托资格和权限。该组证据也与本案无关。被上诉人提交2020年1月18日被上诉人与周广平的通话录音一份，周广平的电话号码是151××××7377，被上诉人的电话号码是136××××6409，该录音内容是被上诉人找上诉人需要其协助办理产权证时，上诉人没有明确表态，被上诉人找到上诉人的儿子周广平，周广平的电话是上诉人女婿邢绍营提供的，让被上诉人与周广平进行协商，办理产权证。证实被上诉人与周广平协商时，周广平提出至少要15万元才能协助办理产权登记。该录音能够证实被上诉人顶上诉人名字买房的事实。上诉人质证认为，该录音不能证明录音中双方人员的主体身份。即便录音中一方为周广平，周广平也无权替周长佩发表房屋的处置意见。根据该录音，被上诉人显然并没有和上诉人或者上诉人的儿子，就顶名买房的事协商一致。本院认为，上诉人提供的证据系证人证言，证人未出庭作证，对该证据本院不予采信。被上诉人提供的录音不能证明录音中双方人员的主体身份，且周广平并非本案当事人及代理人，对该证据本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是：上诉人周长佩与被上诉人刘增义之间是否存在顶名买房法律关系。 关于上诉人周长佩与被上诉人刘增义之间是否存在顶名买房法律关系的问题，从一审查明的事实看，被上诉人刘增义以上诉人周长佩的名义缴纳房款并持有与争议房屋有关的相关原始单据，房屋建成交付后被上诉人刘增义领取圣源小区12号楼1单元501室房屋钥匙，居住至今，并实际缴纳了该房屋产生的水、电、燃气、物业等费用，且上诉人周长佩上诉状中也认可被上诉人刘增义购买并使用该房屋，故能够认定被上诉人刘增义与被上诉人周长佩之间虽未签订书面协议，但双方形成事实上的顶名买房关系，该事实顶名买房关系不违背法律和行政法规的强制性规定，也没有损害国家及社会公共利益,为有效民事法律关系，原审判决确认上诉人周长佩与被上诉人刘增义之间存在顶名买房关系符合法律规定和本案实际,依法应予维持。 综上所述，周长佩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由周长佩负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年八月十七日 书记员  苏 倩