辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5669号上诉人（原审被告）：杨婷婷，女，1989年8月4日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：栾旭(杨婷婷配偶)，男，汉族，1991年5月15日出生，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司。住所地：大连高新技术产业园区软件园知音园21号。统一社会信用代码：91210231723451243K。法定代表人：王娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人杨婷婷因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨婷婷向本院提出上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1.被上诉人提供的前期物业服务合同，物业类型分为公寓和公建。而上诉人房屋的不动产权证书上记载内容为住宅，所以，被上诉人应依据住宅的政府指导价1.3元/平/月的标准支付物业费；2.根据《辽宁省物业管理条例》的规定，被上诉人应由招投标选聘，但被上诉人未履行上述法定程序；3.被上诉人收费没有收费许可证，也没有物价局备案，被上诉人按照3.8元/平/月的标准收取物业费，没有法律依据；4.被上诉人未按照物业服务标准履行合同，提供的物业服务不到位，至今没有任何纠正措施。亿达物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。亿达物业向一审法院起诉请求：一、杨婷婷支付2019年1月1日--2019年12月31日期间的物业费3515.76元；二、杨婷婷支付逾期交费违约金100元。一审法院认定事实如下：2009年7月12日，亿达物业（乙方、受托方）与大连富华房地产有限公司（甲方、委托方）签订《前期物业服务合同》，约定由亿达物业为杨婷婷案涉房屋所在的杰特小区提供物业服务。协议约定前期物业管理服务内容：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内公共绿化管理；物业管理区域内公共秩序协助维护和车辆停放管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理。约定物业服务费用为公寓3.8元/月/平方米、公建2.5元/月/平方米。物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同还对双方的其他权利、义务等内容进行了约定。杨婷婷系大连市沙河口区星海二街40号24层5号房屋权利人，共有情况为按份共有，房屋面积为77.1平方米，规划用途为公寓。现杨婷婷未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为，关于杨婷婷抗辩的其未与亿达物业签订合同的问题，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽杨婷婷在形式上非合同的签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者，亿达物业接受大连富华房地产有限公司的委托对案涉小区提供物业服务，符合《物业管理条例》的规定，因此，亿达物业与大连富华房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效，且杨婷婷已经交纳2018年5月至2018年12月31日期间的物业费，故杨婷婷不能以其未签订合同不知道收费标准为由拒交物业费。因杨婷婷享有案涉房屋二分之一的份额，故杨婷婷应向亿达物业支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1757.88元（3.8元/月/平方米×77.1平方米×12个月÷2）。关于杨婷婷抗辩的物业费收费标准问题，亿达物业与杨婷婷签订的《前期物业服务合同》约定了公寓物业费标准为3.8元/平方米/月，杨婷婷提出物业费标准最高1.3元/平方米，其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止。故对杨婷婷的抗辩意见，不予采纳。关于杨婷婷抗辩的物业服务存在瑕疵的问题，其提供了视频、音频、照片、证人证言拟证明亿达物业在物业服务中存在安保工作不到位、未按时通煤气、提供服务迟延、清扫卫生不及时、疫情期间不作为、门禁卡管理不便民、消防安全存在隐患、对日租房、早餐店现象不作为、小区无绿化、停车场管理不善、小区经营收入财务账目未公示等情况，一审法院认为，关于杨婷婷提出的煤气问题、日租房、早餐店问题不属于物业服务范畴，关于物业服务不到位的问题，杨婷婷应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为亿达物业未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害亿达物业的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。杨婷婷应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。亿达物业作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于亿达物业要求杨婷婷支付逾期交费违约金的主张，因杨婷婷未交纳物业费系与亿达物业就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对于亿达物业的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条一款之规定，判决：一、杨婷婷于本判决生效之日起十日内给付亿达物业2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1757.88元；二、驳回亿达物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（亿达物业已减半预付），由杨婷婷负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：《商品房买卖合同》及不动产权证书、中国大连-政务公开平台和政府信息不存在告知书，本院经审查，对于商品房买卖合同和不动产权证书予以采信，而中国大连-政务公开平台和政府信息不存在告知书中载明的申请人和被告知人均为案外人王仁峰，因王仁峰并非本案当事人，该组证据与本案事实无关联性，故，本院对中国大连-政务公开平台和政府信息不存在告知书不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应按照3.8元/月/平的标准向被上诉人支付讼争期间的物业费。结合本案事实，被上诉人与房屋建设单位签订了《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对上诉人具有约束力。被上诉人在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，上诉人作为案涉小区业主，应依照上述合同约定的标准向被上诉人支付物业服务费。上述合同对物业服务费的计费标准分为两种，一为公寓，二为公建。上诉人的交费标准应系该二者之一。但上诉人主张其房屋性质为住宅，不属于上述任何一种分类标准，不应按照上述标准付费，而是应按照1.3元/月/平的标准计付。上诉人此节主张既与上述合同约定不符，亦没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人房屋性质是公建还是住宅，则不属于本案审理范围。无论是公建还是住宅，只要不是公建，上诉人即应按照上述合同约定的3.8元/月/平的标准给付物业费。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人以被上诉人提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上，杨婷婷上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨婷婷负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年八月二十一日书记员 李 波