广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15691号上诉人（原审被告）：唐高明，男，身份证住址：江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：唐冬琴，女，身份证住址：广东省广州市越秀区，与唐高明为姐弟关系。被上诉人（原审原告）：沈明裕，身份证住址：广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：张威进、邹灵珊，均系广东以泰律师事务所律师。上诉人唐高明因与被上诉人沈明裕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。唐高明上诉请求：1.撤销一审判决第二项中“自2020年3月1日起按36168元/月计付租金是实际返还房屋之日止”，要求重新审理改判；2.涉诉一、二审费用全部由沈明裕承担。事实与理由：一、唐高明于2020年5月27日已将涉案房屋交还给沈明裕。涉案房屋属于经营性的，因受到新冠病毒疫情影响被政府查封，在2020年3月1日至2020年5月27日期间完全不能对外经营，故根据《合同法》第一百一十七条的规定，唐高明要求减免上述期间的租金。二、双方签订的房屋租赁合同第一条明确约定涉案房屋商铺性质，二至七楼可用作商业用途，第十条约定交付的房屋不符合约定且严重影响乙方使用的情况下可解除。因涉案房屋没有建设用地审批手续，也无建筑许可证，系违章建筑，沈明裕明知涉案房屋系违章建筑仍欺骗隐瞒唐高明签订房屋租赁合同，导致后续唐高明无法办理营业执照，导致亏损，故唐高明要求沈明裕赔偿经济损失10万元。沈明裕二审辩称：一审法院认定的事实清楚，作出的判决正确，应当予以维持。关于唐高明在上诉状中要求沈明裕赔偿经济损失10万元的上诉请求，沈明裕认为该上诉请求属于唐高明在二审当中提出提出反诉，根据民事诉讼法的有关规定，应当另案审理。沈明裕于2020年2月28日向一审法院起诉请求：1、解除沈明裕与唐高明双方于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》，唐高明将涉案房屋返还给沈明裕，沈明裕依约没收保证金80000元；2、唐高明支付已拖欠至起诉日止的租金180047元给沈明裕，并要求唐高明支付从起诉日起计至返还房屋日止的租金，每月租金计算标准为32880元，第三年起每三年递增10%；唐高明承担违约金9468元；3、唐高明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月1日，沈明裕（甲方，出租方）与唐高明（乙方，承租方）就广州市白云区太和镇大源北路95号之一整栋房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：甲方租给乙方位于广州市白云区大源北路95号之一整栋楼房，一楼商铺，二至三楼用作公寓或商业用途；本栋楼房前两年租金为每月32880元，第三年起每三年递增10%；合同期限六年，租赁期从2017年10月1日起至2023年9月30日止；乙方签署本合同时，应向甲方支付保证金80000元，在合同期满30天内甲方无息退还保证金给乙方；乙方在每月5日前向甲方支付本月租金；租赁期间，乙方没按合同约定向甲方缴纳租金视为违约，每逾一天按拖欠余额的3%计算违约金，拖欠超过30天，甲方有权终止合同，收回楼房，不须对乙方承租楼房装修作出补偿，乙方须付清所欠的款项，并无条件把楼房和原附属物交付甲方，甲方所收租金及保证金不予退还。该合同还约定，乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达十天的，或者欠缴各项费用达10000元等情形的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按月租金的的30%向甲方支付违约金，不退回已经收取的租金及保证金。一审诉讼中，沈明裕提交了登记在案外人沈运水名下的《农村（墟镇）宅基地使用证》，以及广州市白云区太和镇大源村民委员会出具的证明，拟证实案涉三层楼的宅基地房屋的宅基地使用权人为其父亲，且其父亲已经去世，但宅基地使用权证尚未变更登记。唐高明对上述事实予以确认，但表示在签订案涉《房屋租赁合同》时，沈明裕并未向其披露上述事实，是有意欺骗和隐瞒。但对于案涉租赁的宅基地房屋，沈明裕无证据证实已经办理了建设工程规划许可及建设审批。一审庭审中，沈明裕称唐高明在2019年6月至2019年8月期间拖欠租金62492元未付，自2019年9月起则未再支付租金。唐高明称其对于具体拖欠的租金金额未进行统计，但确认沈明裕方有统计数据，同时表示其是从2019年11月之后才没有交纳租金，而且因为某些原因沈明裕已经同意减免了部分租金。但唐高明并未提交证据证实其租金交纳情况，沈明裕虽确认与唐高明有关于租金减免的协商，但明确表明是在另一租赁合同中减免了6000元而已，且另一租赁合同也已经提起了诉讼。一审庭审中，沈明裕明确表明，若案涉租赁合同无效，其诉讼请求仅将租金变更为占有使用费，其他则无变更。而唐高明确认案涉租赁房屋目前仍由其控制和使用当中。上述事实，有《房屋租赁合同》、《农村（墟镇）宅基地使用证》、证明及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，沈明裕确认涉案房屋属于宅基地房屋，但其所提交的其父亲名下的宅基地使用证并不能证实案涉房屋的合法建设情况，而沈明裕亦未能另行提供案涉房屋建设取得了建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定所建设的证据，因此，其与唐高明就案涉房屋所订立的《商铺租赁合同》应属无效。关于返还场地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因唐高明至今仍占有使用案涉广州市白云区太和镇大源北路95号之一房屋，故沈明裕要求其返还案涉房屋的请求，一审法院予以支持。但沈明裕因该无效租赁合同向唐高明收取的保证金80000元，其亦应当向唐高明予以退还，其主张依照无效合同没收该保证金，无法律依据，一审法院不予支持。关于占有使用费的问题。虽案涉租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故现沈明裕要求唐高明支付占有使用费，并无不当，一审法院予以支持。根据原合同约定，该占有使用费在签订合同时为32880元/月，从第三年起每三年递增10%，即自2019年10月1日起为36168元/月。沈明裕称唐高明在2019年6月至2019年8月期间欠付租金62492元未付，自2019年9月起则未再支付过租金，唐高明对此虽不予确认，但却未能提交证据证实其交付租金的情况，故一审法院对沈明裕的主张予以采信。因此，唐高明应向沈明裕支付2019年6月至2019年9月的占有使用费95372元（62492元+32880元），并按36168元/月的标准支付自2019年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。经核算，截止至沈明裕起诉之日即2020年2月28日唐高明的应付占有使用费为276212元（95372元+36168元/月×5月），但现沈明裕仅主张180047元，系沈明裕对己方权利的正当处分，一审法院对此依法予以确认。因案涉租赁合同为无效合同，且沈明裕对于案涉合同无效存在自身过错，故一审法院对其要求唐高明依照合同约定支付违约金的请求，依法不予支持。鉴于沈明裕需向唐高明返还保证金80000元，故虽唐高明未在本案中就保证金等提出反诉，但为减少当事人诉累，一审法院认为该保证金可在本案中抵充唐高明应向沈明裕支付的占有使用费。综上，抵充唐高明已经支付的保证金80000元后，唐高明截止至2020年2月28日尚应向沈明裕支付占有使用费100047元（180047元－80000元），其后则应按36168元/月的标准支付截至实际返还房屋之日止的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，一审法院于2020年5月14日作出判决：一、于本判决生效之日起三十日内，被告唐高明将租赁的广州市白云区太和镇大源北路95号之一房屋交回给原告沈明裕；二、于本判决生效之日起三日内，被告唐高明向原告沈明裕交纳占有使用费（该占有使用费截止至2020年2月28日为100047元，自2020年3月1日起则按36168元/月计付至实际返还房屋之日止）；三、驳回原告沈明裕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2671元，由原告沈明裕负担887元，由被告唐高明负担1784元。双方当事人对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，唐高明向本院提交：证据一、2019年4－7月的缴租收据，转账记录，拟证明唐高明实际上每月按20880元交租，一直交到2019年9月份，之后房东没有向唐高明发出收据，也没有要求唐高明交租金，而非唐高明不交租。证据二、2020年2月18日《情况通告》，拟证明涉案房屋被村委会查封的情况。证据三、房屋交接清单，拟证明2020年5月27日双方交接涉案房屋。沈明裕对唐高明提交证据质证意见为：对证据一的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该证据证明的唐高明交租的事实与本案沈明裕主张的欠缴租金的事实无关。根据合同的约定，2019年10月1日起，每月应交的租金已经变更为36168元。对证据二的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该证据证明是由于唐高明的原因导致涉案房屋被太和镇与大源村查封。唐高明的违约行为发生在2019年，并非在2020年2月11日后才发生。对证据三的三性均予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对唐高明的上诉请求与沈明裕的答辩意见，分析如下：关于唐高明要求沈明裕赔偿经济损失10万元问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，唐高明该项请求属其在二审期间对沈明裕提出的反诉，本院本案不予审理。关于唐高明上诉要求减免2020年3月1日至2020年5月27日的房租问题。根据本案证据及当事人的陈述可知，沈明裕对唐高明提出其在2019年9月之后仍有向沈明裕支付占有使用费并不认可，而唐高明对新冠××疫情发生前其已存在未向沈明裕支付占有使用费的事实并不予以否认，故本案唐高明在新冠××疫情爆发前未按期向沈明裕支付占有使用费已构成违约。根据广东省高级人民法院发布的粤高法【2020】26号《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第六条第二款：“当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持。”的规定，唐高明要求减免2020年3月1日至2020年5月27日的房租与该规定不符，本院不予支持。鉴于2020年5月27日，唐高明已将涉案房屋交还沈明裕，沈明裕予以确认，故有关唐高明应向沈明裕支付的占有使用费应计至该日止。综上所述，唐高明的上诉请求不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2470元，由唐高明负担2470元。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年八月二十四日书记员  颜旭怀徐毅敏