文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终631号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁支行，住所地南京市江宁经济技术开发区胜泰东路。负责人：冯虎，该银行行长。委托诉讼代理人：吴宇，江苏君伴行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴媛媛，江苏君伴行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭秀凤，女，1976年1月14日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：汪鹤群，江苏天倪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京元通置业有限公司，住所地南京市江宁区汤山街道古泉社区。法定代表人：张元柱，该公司董事长。诉讼代表人：鲁长松。委托诉讼代理人：刘其松，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。上诉人江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁支行（以下简称紫金银行江宁支行）因与被上诉人郭秀凤、被上诉人南京元通置业有限公司（以下简称元通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初18197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫金银行江宁支行上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回郭秀凤的一审全部诉讼请求，支持紫金银行江宁支行的一审全部反诉请求；2、郭秀凤、元通公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审中郭秀凤将紫金银行江宁支行列为被告程序违法，郭秀凤不应当在同一案件中对两个不同主体依据不同的法律关系提出不同的主张。紫金银行江宁支行作为第三人主动加入的除外。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第25条第2款并没有免除借款人的还款责任的意思表示。3、债的转移或消灭必须依据法律规定和当事人约定情形，本案中郭秀凤提出不负偿还责任无法律依据。一审判决既没有就郭秀凤对紫金银行江宁支行债务的消灭查找出事实与法律依据，又置紫金银行江宁支行提交的最高院公示的相同案件判决于不顾。4、一审法院已经认定借贷担保合同有效，却判决驳回元通公司对借贷债务承担连带担保责任的反诉请求，无法律依据。5、无论对《商品房买卖司法解释》第25条第2款如何解释，在紫金银行江宁支行已经提起反诉的情况下，所谓的减少诉累的这个事由就已经不成立。郭秀凤辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。1、一审法院将紫金银行列为被告并无不当。紫金银行江宁支作为被告参加诉讼，并没有丧失抗辩以及提起反诉的权利和机会，程序上的权利已经得到了相应的保障。2、一审法院判令由元通公司直接向紫金银行江宁支行偿还借款合同下的剩余贷款，符合立法原意，遵循了民法的公平原则，有利于维持社会经济生活的正常秩序。元通公司辩称：1、本案并未突破合同相对性原则，《商品房买卖司法解释》第25条第2款的规定，系针对于商品房买卖合同类型案件的规定，与其他法律规定并不冲突。2、该司法解释作为本案定案依据，并不限定该条款属于程序性规定，或者是实体性规定的规定。郭秀凤一审诉讼请求：1、判令解除宁房预售合字2201206809号南京市商品房预售合同和紫银（其林）个抵字（2012）第028号个人住房（商业房）借款合同；2、判令元通公司返还购房首付款1560万元以及自2012年9月28日至判决生效之日止郭秀凤向紫金银行江宁支行归还的贷款本金及利息；3、判令元通公司赔偿迟延交付导致合同解除的违约金（以合同总价款2600万元为基数，自2012年6月12日起算至起诉状送达元通公司之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、判令元通公司向紫金银行江宁支行偿还自判决生效之日起个人住房（商业房）借款合同中剩余的贷款，郭秀凤不负偿还责任；5、本案诉讼费由元通公司、紫金银行江宁支行承担。紫金银行江宁支行一审反诉请求：1、郭秀凤偿还剩余借款8399225.19元及违约利息（以8399225.19元为基数，自2018年10月22日至清偿之日）；2、元通公司承担连带担保责任；3、紫金银行江宁支行对汤山街道古泉社区阳明山庄64幢房屋拍卖或变卖价款范围内有优先受偿权；4、郭秀凤、元通公司承担一切诉讼费用（包括但不限于案件受理费、律师费、保全费）。一审法院认定事实：2012年6月12日，郭秀凤（乙方）与元通公司（甲方）签订《商品房预售合同》（编号为2201206809）一份，约定甲方预售给乙方位于南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄64幢房屋。建筑面积579.23平方米，单价44887元/平方米，房屋总价款2600万元。双方约定乙方应于2012年6月10日前向甲方支付定金100万元，在第一次付款（首付款）时冲抵合同价款。合同第五条约定付款方式、时间和迟延付款的责任为采用分期付款和预购商品房抵押贷款方式，乙方应于2012年6月20日前支付1040万元，商业性贷款1560万元。乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。第六条约定甲方应于2013年4月30日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国人民银行同期存款基准利率计算的迟延时间的利息向乙方支付违约金。甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同。并按中国人民银行同期商业银行贷款基准利率计算，乙方可要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍赔偿损失。甲方应在解除本合同60日内，将已收价款退还乙方并同时向乙方支付赔偿金。乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还和支付给乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。本合同解除时另有定金的，还应双倍返还定金。合同签订后，郭秀凤分别于2012年6月4日、6月6日、6月7日、6月8日以及6月28日分别向元通公司支付购房首付款500万元、400万元、100万元、300万元以及260万元，共计支付1560万元。2012年9月28日，郭秀凤（借款人）、元通公司（担保人）与紫金银行江宁支行（贷款人）签订《借款合同》一份，合同编号为紫银（其林）个抵字[2012]第028号。约定贷款人依据借款人申请同意向借款人发放贷款。借款人授权贷款人将借款全额划入售房人账户，售房人账户户名：南京元通置业有限公司，开户行：江苏紫金农村商业银行股份有限公司其林支行，账号：3201210231010000006082，借款金额为1040万元，借款期限自2012年9月28日起至2032年9月24日止。借款利率采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率6.55%，执行年利率6.55%，合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整。借款用途为购买第一套房产，地址为江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄64幢。结息方式为按月结息，结息日为每月20日。采用浮动利率的借款到期（含提前到期），借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息；借款人未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权自挪用之日起按当期执行利率加收100%计收罚息。同日，郭秀凤（抵押人、借款人、甲方）、紫金银行江宁支行（抵押权人、贷款人、乙方）与元通公司（担保人、开发商、丙方）签订《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房款抵押）（以下简称《抵押合同》）。《抵押合同》第一条约定“本合同所对应担保的主债合同为《个人住房（商业房）借款合同》，合同编号：紫银（其林）个抵字[2012]第028号，以上借款合计人民币（大写）壹仟零肆拾万元，小写10400000元。”。第二条约定“甲方已与丙方签订宁房买卖契字第2201206809号《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋坐落江宁区，建筑面积为579.23平方米，购房总价款为人民币（大写）贰仟陆佰万元。（小写）26000000元。甲方将上述所购商品房抵押给乙方。”第三条约定“抵押担保范围为下列第1、2、3、4项。1、借款本金及利息；2、借款合同约定的违约金；3、赔偿金；4、实现抵押权的费用；5、第四条约定“丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任。1、丙方保证担保的范围为下列第（1）（2）（3）（4）项。（1）、本合同第一条载明的借款本金及利息；（2）、本合同第一条载明的借款合同约定的违约金；（3）、赔偿金；（4）、实现抵押权的费用；（5）、2、担保期间自本合同生效之日起至下列第（1）项约定的日期止。（选项填写）（1）、乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日；（2）、登记机关核准甲方所购商品房抵押登记之日；3、丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。丙方未按时清偿甲方所欠的款项，乙方有权从丙方的账户中扣收。”第十条约定“三方同意在本合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。”。第十一条约定“在申请甲方所购商品房办理抵押预告登记同时甲方、乙方同意向抵押登记机关提前申请办理甲方该商品房抵押登记。”2012年9月29日，紫金银行江宁支行将1040万元贷款汇入元通公司账户，郭秀凤付清全部购房款2600万元。郭秀凤借款后一直按约偿还紫金银行江宁支行贷款，截止2019年8月1日，郭秀凤剩余借款金额为8080032.61元。一审法院另查明，郭秀凤于2018年8月29日向元通公司寄送催告函一份，要求元通公司收到函件后立即向其交付符合双方合同约定的江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄64幢房屋，并支付迟延交付违约金，否则不排除通过法律途径维护权利。案涉阳明山庄64幢房屋至今未完工，现场杂草丛生，不具备交付条件。2018年10月29日，郭秀凤起诉至一审法院，一审法院于2018年10月31日将郭秀凤的起诉状、证据材料等送达给元通公司和紫金银行江宁支行。审理中，因元通公司下落不明，一审法院依法向元通公司公告送达第二次开庭传票，元通公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。关于合同解除，郭秀凤陈述其要求解除《商品房预售合同》，依据为《合同法》第九十四条第4项规定。元通公司迟延履行债务已达五年，期间其数次口头催告，元通公司仍不能按期交房，现案涉房屋已经烂尾，鉴于元通公司逾期时间非常长以及继续交付的可能性微乎其微，合同目的已无法实现，故依据本条解除，其认为合同解除的时间应为起诉状送达元通公司之日。关于《借款合同》的解除，其系依据商品房买卖合同司法解释第二十四条规定。本案中，商品房买卖合同若经其请求解除，相应的借款合同目的也无法实现，故据此主张解除《借款合同》。紫金银行江宁支行则认为郭秀凤单方面解除《借款合同》构成违约，郭秀凤与其签订的《借款合同》合法有效，其亦按照约定发放贷款履行合同主要义务，并无违约或违法情形，《借款合同》解除后，郭秀凤应当立即偿还剩余借款本息并承担违约责任，无权要求合同外的第三人承担偿还义务。关于郭秀凤主张元通公司支付违约金。郭秀凤陈述其依据为《商品房预售合同》第六条第四款约定按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，其可要求元通公司按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期银行利率的一倍赔偿损失。关于郭秀凤主张元通公司向紫金银行江宁支行偿还自判决生效之日起《借款合同》中剩余的贷款，其不负偿还责任。紫金银行江宁支行认为《借款合同》解除后，郭秀凤应当立即偿还剩余借款本息并承担违约责任，无权要求合同外的第三人承担偿还义务。郭秀凤则认为紫金银行江宁支行将《商品房预售合同》、《借款合同》分别独立看待不适当，《商品房预售合同》是《借款合同》的前提和基础，其中产生的所有法律关系均围绕房屋买卖合同关系而产生并服务其目的的实现，《借款合同》中的借款仅用于支付购房款并且由银行直接划给元通公司，其与元通公司和紫金银行江宁支行三方具有一致的意思表示，紫金银行江宁支行实际上也参与了其与元通公司的《商品房预售合同》，同意其以贷款的方式购买房屋，元通公司也参与了《借款合同》，没有元通公司提供保证并以案涉房屋作为担保，紫金银行江宁支行也不可能为其提供借款，当作为基础的《商品房预售合同》解除后，其余法律关系也应一并解除，各方应当恢复原状，因原有法律关系取得财产应当予以返还，对其支付的首付款、已偿还的贷款、银行剩余的贷款、利息，应由实际占有资金的元通公司分别返还给郭秀凤和紫金银行江宁支行，且从利益平衡的角度，合同解除后，也应当是谁获得收益由谁承担相应的风险。一审审理中，因双方意见分歧以及元通公司未到庭参加诉讼，致调解未成。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中郭秀凤与元通公司、紫金银行江宁支行签订的《商品房预售合同》、《借款合同》以及《抵押合同》，均不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。关于郭秀凤诉请解除其与元通公司之间的《商品房预售合同》。法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，郭秀凤与元通公司之间的《商品房预售合同》约定元通公司应于2013年4月30日前向郭秀凤交付案涉房屋，元通公司逾期交付案涉房屋且经郭秀凤催告后仍未交付，现案涉房屋至今未完工，郭秀凤购买案涉房屋的合同目的迟迟不能实现，郭秀凤要求解除双方之间的《商品房预售合同》，符合法律规定，予以支持。元通公司于2018年10月31日收到一审法院邮寄的郭秀凤提交的诉状及证据材料，故一审法院确认双方《商品房预售合同》于2018年10月31日解除。关于郭秀凤要求解除其与紫金银行江宁支行的《借款合同》。法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，郭秀凤与元通公司之间的《商品房预售合同》已解除，郭秀凤按揭贷款合同的目的已无法实现，根据法律规定，郭秀凤有权解除其与紫金银行江宁支行之间的《借款合同》，故对郭秀凤的该项诉讼请求，予以支持。紫金银行江宁支行于2018年10月31日收到一审法院邮寄的郭秀凤提交的诉状及证据材料，故一审法院确认郭秀凤与紫金银行江宁支行的《借款合同》于2018年10月31日解除。紫金银行江宁支行辩称郭秀凤单方面解除《借款合同》构成违约，无事实与法律依据，不予采信。关于郭秀凤主张元通公司返还购房首付款1560万元以及自2012年9月28日至判决生效之日止郭秀凤向紫金银行江宁支行归还的贷款本金及利息。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，郭秀凤与元通公司、紫金银行江宁支行之间的《商品房预售合同》及《借款合同》均已解除，《商品房预售合同》解除后，郭秀凤要求元通公司返还已付购房首付款及已向紫金银行江宁支行所还贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于郭秀凤主张元通公司赔偿迟延交付导致合同解除的违约金，以合同总价款2600万元为基数，自2012年6月12日起算至起诉状送达元通公司之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生损失赔偿的计算方法。本案中，郭秀凤与元通公司之间的《商品房预售合同》第六条第四款约定，甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同。并按中国人民银行同期商业银行贷款基准利率计算，乙方可要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍赔偿损失。元通公司因迟延交付房屋导致双方合同解除，郭秀凤有权根据双方合同约定要求元通公司支付自合同签订之日也即自2012年6月12日起按照中国人民银行同期商业银行贷款基准利率的标准计算至合同解除之日止的利息以赔偿其损失，故对郭秀凤的该项诉讼请求，予以支持。关于郭秀凤主张判令元通公司向紫金银行江宁支行偿还自判决生效之日起《借款合同》中剩余的贷款，其不负偿还责任。本案中，郭秀凤与紫金银行江宁支行之间的《借款合同》已于2018年10月31日解除，《借款合同》解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，但本案中《借款合同》的解除系元通公司违约致使《商品房预售合同》解除所导致，郭秀凤向紫金银行江宁支行承担的损失赔偿责任最终应由元通公司承担。为减少诉累，在《商品房预售合同》和《借款合同》纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即元通公司直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人郭秀凤应当承担的责任，故对郭秀凤该项诉讼请求，予以支持。故对紫金银行江宁支行反诉要求郭秀凤偿还剩余借款8399225.19元及违约利息的诉讼请求，不予支持。对紫金银行江宁支行反诉要求元通公司对郭秀凤偿还剩余借款及违约利息承担连带担保责任，因郭秀凤无需偿还紫金银行江宁支行剩余借款，故对紫金银行江宁支行的该项诉讼请求，不予支持。关于紫金银行江宁支行主张对汤山街道古泉社区阳明山庄64幢房屋拍卖或变卖价款范围内有优先受偿权。紫金银行江宁支行未提交证据予以佐证，不予支持。元通公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决如下：一、郭秀凤与元通公司于2012年6月12日签订的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2201206809号）于2018年10月31日解除；二、郭秀凤与紫金银行江宁支行于2012年9月28日签订的《个人住房（商业房）借款合同》（合同编号：紫银（其林）个抵字[2012]第028号）于2018年10月31日解除；三、元通公司于判决发生法律效力之日起十日内返还郭秀凤购房首付款1560万元以及自2012年9月28日起至判决生效之日止郭秀凤已向紫金银行江宁支行归还的贷款本金和利息；四、元通公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿郭秀凤迟延交付导致合同解除的违约金（以2600万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，自2012年6月12起计算至2018年10月31日止）；五、元通公司向紫金银行江宁支行偿还自判决发生法律效力之日起《个人住房（商业房）借款合同》（合同编号：紫银（其林）个抵字[2012]第028号）中剩余贷款，郭秀凤不负偿还责任；六、驳回紫金银行江宁支行的全部反诉请求。本诉案件受理费171800元，公告费260元，合计172060元，由元通公司负担；反诉案件受理费35348元，财产保全费5000元，合计40348元，由紫金银行江宁支行负担。对于一审认定事实，郭秀凤、元通公司均无异议；紫金银行江宁支行提出如下异议：1、一审法院未查明抵押的问题；2、关于借款合同的解除，一审法院未查明。紫金银行江宁支行认为郭秀凤违约解除涉案合同，应承担违约责任，紫金银行江宁支行同意解除并要求追究郭秀凤违约解除责任，但一审法院却判决解除；3、对于借款合同解除后，郭秀凤是否承担偿还责任问题，一审法院仅仅记录了郭秀凤的意见，对于紫金银行江宁支行的观点只字未提；4、贷款下款后，并非是银行向开发商转支付，而是银行下放至郭秀凤账户，再由郭秀凤支付紫金银行江宁支行。一审期间紫金银行江宁支行已经举证证明。对于当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，2012年9月28日郭秀凤、紫金银行江宁支行与元通公司签订《抵押合同》，并办理了抵押权预告登记。紫金银行江宁支行向郭秀凤发放贷款时，系将1040万元贷款付至郭秀凤的银行账户。其后郭秀凤将该款项付至元通公司。本案的争议焦点在于：郭秀凤请求解除《借款合同》的性质与《商品房买卖司法解释》第二十四条的理解与适用；《商品房买卖司法解释》第二十五条第二款的理解与适用；抵押权预告登记的法律效果。本院认为，郭秀凤与元通公司之间所成立的系《商品房预售合同》，而郭秀凤、紫金银行江宁支行、元通公司之间所成立的系《借款合同》及《抵押合同》，二者之间虽有联系，但系属类型和主体均存在区别的不同的合同。一审法院认定，元通公司未按约于2013年4月30日前向郭秀凤交付案涉房屋，且经郭秀凤催告后仍未交付，案涉房屋至今未完工，导致郭秀凤购买案涉房屋的合同目的不能实现，故对郭秀凤要求解除双方之间的《商品房预售合同》的诉讼请求予以支持，并无不当。郭秀凤与紫金银行江宁支行之间成立《借款合同》后，紫金银行江宁支行已按约向郭秀凤支付了1040万元贷款，履行了合同义务，不存在违约行为。而郭秀凤在解除了与元通公司的《商品房预售合同》后，同时请求解除与紫金银行江宁支行之的《借款合同》，固然可以准许，但对于紫金银行江宁支行而言，郭秀凤请求解除《借款合同》的行为实质上构成违约。一审法院认为“郭秀凤与元通公司之间的《商品房预售合同》已解除，郭秀凤按揭贷款合同的目的已无法实现，根据法律规定，郭秀凤有权解除其与紫金银行江宁支行之间的《借款合同》”，系属不当。就《借款合同》而言，紫金银行江宁支行已履行了合同义务，郭秀凤借款合同目的已经实现。由于元通公司的违约行为，导致郭秀凤不能取得涉案房屋，从而借款已无必要，合同目的落空，故郭秀凤可以依照《商品房买卖司法解释》的规定请求一并解除《借款合同》。《商品房买卖司法解释》第二十四条之所以规定在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的情况下，支持当事人请求解除商品房担保贷款合同的诉讼请求，系为了节约审判资源、避免当事人讼累，而非表示这种情况是《合同法》第九十四条第（五）项所指的“法律规定的其他情形”。现紫金银行江宁支行根据案件事实，同意解除《借款合同》，应当认定为当事人协商解除合同。因紫金银行江宁支行并未免除郭秀凤的违约责任，故郭秀凤仍应当承担相应的违约责任。《商品房买卖司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”诚然，该条规定的本意和宗旨在于“充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利”。但避免诉累的程序性追求，不能当然免除当事人应当承担的义务，更不能造成当事人合法权利的损害。本案中，所有涉及的各方当事人均已参加诉讼，并且分别提出了本诉和反诉，诉累已经无从避免。在此情况下，就应当着重考虑如何根据法律的原理和规范以及当事人的合同约定，认定事实，适用法律，作出裁判。合同相对性是合同法的基础性原则，贯穿于合同的订立、履行、变更、解除和终止的各个阶段。处理和解决合同纠纷，也应当秉持合同相对性原则。如前所述，郭秀凤在与紫金银行江宁支行协商一致解除了《借款合同》后，作为合同相对方的借款人，应当负有义务向紫金银行江宁支行偿还剩余借款及相应利息。一审判决免除了郭秀凤作为合同相对人的义务，强制性地、无选择地要求元通公司向紫金银行江宁支行偿还上述债务，有悖于合同相对性原则，适用法律不当，本院予以纠正。郭秀凤、紫金银行江宁支行与元通公司签订的《抵押合同》中，既约定了物的担保，也约定了元通公司的连带保证责任。对于物的担保，由于案涉房屋的现实状况，只进行了抵押权预告登记，并未办理抵押权登记。在此情况下案涉房屋上的抵押权并未有效设立，紫金银行江宁支行所享有的是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，而非抵押权，故不能就案涉房屋行使优先受偿权。综上，紫金银行江宁支行的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初18197号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初18197号民事判决第五、六项；三、郭秀凤向江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁支行偿还本判决发生法律效力之日《个人住房（商业房）借款合同》（合同编号：紫银（其林）个抵字[2012]第028号）中剩余贷款，并限定三十日内履行完毕，南京元通置业有限公司对前述债务承担连带责任；四、驳回郭秀凤的其他诉讼请求；五、驳回向江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁支行的其他反诉请求和上诉请求。一审本诉案件受理费171800元，公告费260元，合计172060元，由南京元通置业有限公司负担；反诉案件受理费35348元，财产保全费5000元，合计40348元，由向江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁支行负担20174元，郭秀凤负担10087元，南京元通置业有限公司负担10087元。二审案件受理费35348元，由向江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁支行负担17674元，郭秀凤负担17674元。本判决为终审判决。审判员  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇二〇年八月十一日法官助理李玲玲书记员孙雪松