安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初1077号 原告：中国银行股份有限公司全椒支行，住所地安徽省全椒县吴。 负责人：贡晓荣，该支行行长。 委托诉讼代理人：戴忠海，该支行员工。 委托诉讼代理人：陈孝斌，该支行员工。 被告：蔡崇宁，男，1966年4月12日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 被告：安徽嘉祥置业有限公司，住所地安徽省全椒县。 法定代表人：刘来临，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张伟，安徽伟诚律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司全椒支行（以下简称中行全椒支行）诉被告蔡崇宁、安徽嘉祥置业有限公司（以下简称嘉祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中行全椒支行委托诉讼代理人戴忠海，被告嘉祥公司委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，被告蔡崇宁经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中行全椒支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除中行全椒支行与蔡崇宁、嘉祥公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、判决蔡崇宁偿还中行全椒支行本金104098.24元，利息3262.52元（截至2020年4月2日，以后利息、罚息按照合同约定的年利率4.802%计算至还清为止）；3、判决嘉祥公司对上述欠款承担连带清偿责任；4、判决中行全椒支行对全椒县开发区纬三路9号房屋（不动产登记证明××号）享有优先受偿权；5、判决被告承担本案的诉讼费等。事实和理由：2016年6月，中行全椒支行与蔡崇宁、嘉祥公司签订《中国银行个人一手住房贷款合同》,合同约定：贷款金额为15万元；贷款期限为120个月；如借款人违约则贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。中行全椒支行按约定向嘉祥公司发放贷款15万元。蔡崇宁提供抵押担保，并办理了预抵押登记。蔡崇宁至今已有数期未能如约还贷。 嘉祥公司辩称：1、中行全椒支行计算本息时未向法庭提交计算表格，请求法庭按三方约定严格计算本金、利息、罚息。2、对中行全椒支行其他诉讼请求无异议。因蔡崇宁未守约，致其公司的保证金被扣划2万余元。请求支持中行全椒支行的第4项诉讼请求，拍卖抵押房产，所得资金用于维护中行全椒支行和嘉祥公司的合法权益。 蔡崇宁未予答辩也未提供证据。 经审理查明：2016年6月2日，蔡崇宁（借款人）与中行全椒支行（贷款人）、嘉祥公司（保证人）签订编号为XX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额15万元，期限120个月。贷款用途：借款人支付其购买嘉祥公司开发的坐落于全椒县开发区纬三路9号房屋。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮2%作为下一个浮动周期的适用利率。逾期贷款利率为合同约定的贷款利率加50%。还款方式为按月等额本息还款，每月3日偿还本息合计1624.31元。借款人以所购房屋提供抵押担保。通用条款第三条第二款约定：借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；解除合同等。嘉祥公司为上述合同项下的全部债务承担开发商阶段性担保责任。通用条款第四条约定，保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。2016年7月1日，中行全椒支行经蔡崇宁同意将15万元发放至嘉祥公司。合同签订后，上述房屋办理了预购商品房抵押登记。《个人购房借款/担保合同》签订至今，全椒县开发区纬三路9号房屋仍未办理产权登记。 借款发放后，蔡崇宁共偿还本金45901.76元、利息21846.08元。其中嘉祥公司垫付本息合计27018.20元。自2018年12月起，蔡崇宁未按时偿还借款本息，2020年2月3日蔡崇宁仅偿还借款本金7.11元。截至2020年8月3日，蔡崇宁尚欠本金104098.24元、利息11267.23元。 上述事实有中行全椒支行提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、不动产登记证明、户口本、婚姻证明，嘉祥公司提供的划扣保证金统计表等证据证实，本院经审查予以确认。 本院认为，中行全椒支行与蔡崇宁、嘉祥公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是三方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守。合同签订后，中行全椒支行将15万元发放至嘉祥公司账户，蔡崇宁应按合同约定偿还本息。由于其未按月偿还本息，现中行全椒支行有权按合同约定解除合同，提前收回贷款。对尚欠借款本金104098.24元蔡崇宁应予偿还，同时应按合同约定年利率4.802%支付利息。蔡崇宁以涉案房屋向中行全椒支行办理了抵押权预告登记，相关部门亦下发了预告登记的他项权证，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。抵押权的取得以登记为生效要件，而预告登记只是保障权利人物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，而非正式的物权登记，故中行全椒支行在仅仅办理了抵押权预告登记的情况下，并未取得涉案房屋的抵押权。中行全椒支行在未取得抵押权的情况下要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 中行全椒支行取得了涉案房屋抵押权的预告登记，意味着若涉案房屋具备了办理房产证或物权登记的条件时，其便享有办理抵押登记的请求权，进而享有涉案房屋的抵押权，对涉案房屋享有优先受偿权。根据涉案《个人购房借款/担保合同》的约定，嘉祥公司提供的阶段性连带责任保证，自蔡崇宁取得房屋所有权证并办妥中行全椒支行为抵押权人的抵押登记后保证责任终止，而在中行全椒支行取得抵押权之前，嘉祥公司仍应当就涉案借款承担连带保证责任。故本案中嘉祥公司承担的连带保证责任存在阶段性，应当附随相应的时间节点，即在中行全椒支行取得涉案房屋的抵押权之前承担连带保证责任。蔡崇宁经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果自行承担。综上，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司全椒支行与被告蔡崇宁、嘉祥公司签订的编号为XX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告蔡崇宁于本判决生效之日起十日内返还原告中国银行股份有限公司全椒支行本金104098.24元及利息（截至2020年8月3日利息为11267.23元，此后至清偿日止以本金104098.24元为基数按年利率4.802%计算）； 三、被告安徽嘉祥置业有限公司对上述二项债务承担连带保证责任，该连带保证责任至原告中国银行股份有限公司全椒支行取得全椒县开发区纬三路9号房屋的抵押权时止； 四、驳回原告中国银行股份有限公司全椒支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2447元，由被告蔡崇宁、安徽嘉祥置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  晋圣军 审 判 员  孙庆芳 人民陪审员  杨文莲 二〇二〇年八月六日 法官 助理  王霖瑞 书 记 员  张领岭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。