湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4553号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北省新华印刷产业园有限公司，住所地湖北省武汉市汉口解放大道145号。法定代表人：徐曙初，系公司总经理。委托诉讼代理人：吴思梦，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怡霖欣，湖北忠三律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉智博资产管理有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区解放大道145号31栋。法定代表人：张会珍，系公司总经理。委托诉讼代理人：黄欢，湖北佳和律师事务所律师。委托诉讼代理人：方伟，湖北正信律师事务所律师。原审被告：武汉市硚口区美尚美家建材经营部，住所地湖北省武汉市硚口区古田五路17号附9号。经营者：周泽坤，男，1957年4月28日出生，汉族，住湖北省南漳县。原审被告：武汉市硚口区在发建材经营部，住所地湖北省武汉市硚口区解放大道145号19栋。经营者：黄在发，男，1963年1月17日出生，汉族，住湖北省天门市。原审被告：武汉市硚口区红铜地板经营部，住所地湖北省武汉市硚口区建设大道124号武汉筑馨园9号。经营者：周彩凤，女，1965年12月16日出生，汉族，住湖北省天门市。上诉人湖北省新华印刷产业园有限公司（以下简称新华产业园）、上诉人武汉智博资产管理有限公司（以下简称智博公司）因与原审被告武汉市硚口区美尚美家建材经营部（以下简称美尚美家经营部）、武汉市硚口区在发建材经营部（以下简称在发经营部）、武汉市硚口区红铜地板经营部（以下简称红铜经营部）房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初4396号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人新华产业园上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回智博公司全部反诉请求，或将本案依法发回重审；三、本案一审、二审诉讼费费用、评估费用全部由智博公司承担。事实与理由：一、一审认定事实、证据采信错误，资产评估鉴定报告书不应被釆纳。（一）评估范围不明确，对评估结果存在巨大质疑，评估结果不可信。1、评估报告中附件一《评估清查明细表》实际上在评估报告中并未显示，故无法核实本次评估的范围。2、评估报告中评估的范围包括产业园自己装修、智博公司擅自违规装修搭建的（如标外装修、厂房等）、以及次承租户装修。本次评估所针对的事宜是针对智博公司承租期内装修是否进行赔偿、赔偿多少，其所评估的应为智博公司装修部分，但该评估报告所评估的范围远远超出该部分，故而其评估结果错误，不应被采信。（二）评估依据明显不足、不合法，其评估结果不应被采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，经过质证认定不能作为证据使用。根据一审庭审质询可知，评估公司出具本次评估报告的重要依据系智博公司单方提交的无任何第三方单位盖章的设计图纸、报表等，该等证据并不符合证据三性，新华产业园公司不予认可。而评估公司依据该未经质证认证的材料作为出具评估报告的重要依据，鉴定结论明显依据不足，望法院不予釆纳该评估报告书。（三）报告中阐述的评估程序实施过程不符合实际情况，程序亦严重违法。首先，实际评估过程并不符合报告中阐述的评估程序，明显遗漏重要程序。本次评估中，（1）仅实际勘查半天，并未实际测量具体面积、搜集必要的成本性证据（如装修时的财物凭证等）、检测具体的装修方法、施工材料、确定具体装修日期，且未进行必要的市场询价，就直接作出评估鉴定结论。（2）评估方未向委托方提交评估报告初稿，与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通，听取委托方和相关当事方对评估结论的反馈意见。由此可知，其评估报告书中描述的实施过程与实际情况不符。此外，根据本案评估过程描述，鉴定人必须进行测量，确定评估范围、评估对象，进行必要的检测，已确定具体的装修方法、装修使用技术、装修材料，掌握必要的装修时的合同、财务票据等确认权属和成本信息，但是评估人仅凭肉眼以及当时拍摄的照片、抽样测量就直接作出评估结论，明显依据不足，不符合常理，程序严重违法。本案评估中，明显缺乏重要的评估环节，评估依据不足，故新华产业园对评估结论持有异议。其次，评估报告出具时间过长，不符合法律规定。《鉴定程序通则》第二十八条规定，司法鉴定机构应当自司法鉴定委托书生效之日起三十个工作日内完成鉴定。鉴定事项涉及复杂、疑难、特殊技术问题或者鉴定过程需要较长时间的，经本机构负责人批准，完成鉴定的时限可以延长，延长时限一般不得超过三十个工作日。鉴定时限延长的，应当及时告知委托人。司法鉴定机构与委托人对鉴定时限另有约定的，从其约定。在鉴定过程中补充或者重新提取鉴定材料所需的时间，不计入鉴定时限。在本案中，评估报告显示：P12-八，2019年6月进驻现场，2019年9月23日出具资产评估报告；附件二《涉讼资产委托鉴定评估通知书》（2019第0758号），委托期限为30日，自2019年5月14日至2019年6页25日。鉴定人亦未提交任何延期申请，且无任何证据证实存在补充或重新提取鉴定材料的情况。故，本次鉴定严重超期，程序违法。二、智博公司并未举证证明其对园区进行装修改造等，根据“谁主张、谁举证”的诉讼规则，智博公司应承担举证不能的不利后果，一审法院认定事实错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条、三十四条规定，在法律规定举证期限内，智博公司未能提交任何证据证实“智博公司对园区进行路面硬化、修建、绿化、房屋加固、装修设施设备、添置设施设备、设施改造”，即未能证实相关装饰装修的权属、其改扩建、装修的具体范围、其投入的具体金额等，新华产业园公司认为，智博公司应承担举证不能的不利后果，其反诉请求因无任何证据予以证实，应被法院驳回。但在一审中，法院仅依据《鉴定报告》认定智博公司对园区的装修改造投入范围、金额和权属，系事实认定错误，实际上亦与《评估报告》第十条第（一）款提出的“双方未能对委托评估对象的权属达成一致，此次评估仅对委估资产价值提供参考，不对评估对象的法律权属提供保证”相矛盾。三、根据合同约定，智博公司的反诉请求不应获得法院的支持，一审法院认定事实适用法律错误。数份《租赁合同》第10.1款约定，改建、装修费用均由乙方承担。第10.3款明确约定：无论何种原因导致乙方退出商铺，乙方的装修、改建等遗留设施设备及装饰，甲方均不予补偿或冲抵租赁费。同时，乙方的装修、改建等遗留设施设备及装饰，乙方不得随意拆毁，可移动物品归乙方，不可移动物品归甲方。《房屋暂借协议书》第二条约定：甲方不收取乙方暂借食堂费用，但一方借用甲方食堂期间所产生的装修和屋面维修等一切费用由乙方承担，乙方不得以此费用作为房屋腾退补偿条件和冲抵其他房租。很显然，在原租赁合同或借用订立时，该条款作为合同内容，只有双方对此内容达成合意才会签订原房屋租赁合同，故根据合同约定，新华产业园对智博公司在原租赁合同履行期间因装修、改建、扩建所产生的成本投入不负任何赔偿或补偿的责任。四、根据法律规定，智博公司的反诉请求不应获得法院的支持,一审法院认定事实适用法律错误。首先，关于经出租人同意的部分：根据生效判决可知，智博公司与新华产业园公司租赁期于2017年12月31日届满，对于其租赁期内经出租人同意的装饰装修费用，根据《租赁合同纠纷司法解释》第十二条规定，新华产业园公司不负有任何赔偿义务。其次，关于未经出租人同意的部分：在合同履行过程中，以及合同租赁期限届满、智博公司侵占过程中，智博公司多次未经新华产业园公司书面同意，擅自改扩建、装修、拆除产业园原有设施设备以及房屋，根据《租赁合同纠纷司法解释》第十三条、《合同法》第二百一十九条、第二百二十三条规定，以及《租赁合同》第十条第10.1、10.2款约定，智博公司无权据此向新华产业园提出索赔或补偿，相反，新华产业园还有权要求智博公司恢复原状或赔偿损失。综上所述，新华产业园公司认为，本案情况己有明确的合同条款以及法律规定予以明确，而并不存在任何适用公平原则的空间。公平原则一般适用于当事人均无过错的情况，而本案中，智博公司不仅逾期腾退房屋、且擅自在产业园区内乱搭乱建，已严重侵犯新华产业园公司合法权利、明显存在过错。故一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。上诉人智博公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判新华产业园向智博公司支付损失补偿13,973,212.88元。三、本案一审、二审诉讼费用及评估费用由智博公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案的《厂区租赁合同书》是一份附解除条件的合同，解除条件并未成就，合同尚未到期，新华产业园以合同到期为由终止合同，没有任何事实依据，构成违约2015年5月15日签订的《厂区租赁合同书》，第二条租赁期限约定：“2.1租赁期限为贰年柒个月拾天，从2015年5月20日起至2017年12月31日止。起租日为5月20日。2,2租赁期限届满，甲方在该地块上实施的项目正式立项（见政府批文）之前乙方可以继续租赁。”可见，新华产业园与智博公司约定的租赁期限分为两个部分，一为固定期限，2017年12月31日止；一为附解除条件的约定：自2018年1月1日起至在该地块上实施的项目正式立项（见政府批文）之日止。基于租赁期限较长，解除条件以政府批文为准，智博公司才投入3000万余元进行改造建设。在智博公司完成房屋改造、加固，道路新建，管网等设施更换，园林绿化建设后，新华产业园以合同到期为由要求终止合同。一审庭审中，新华产业园从未提供项目正式立项的政府批文，因此，合同解除的条件尚未成就，本案的租赁合同并未到期。新华产业园要求智博公司腾退房屋，构成违约。自新华产业园要求智博公司腾退房屋至今，已有两年多的时间，新华产业园不仅没有启动园区的建设工作，反而将智博公司投资建设、加固、改造完成的园区再次对外招租，并与智博公司原有的租户签订了租赁合同。因此，新华产业园以项目开发建设、合同到期为由终止合同，没有任何事实依据，新华产业园的行为构成违约，侵害了智博公司的合法权益。二、智博公司承租时，园区的现状是不符合使用条件的，不能直接出租，产生经济效益的。智博公司在园区内进行新建、扩建、改建、装修加固等项目，新华产业园是知情的、认可并同意的园区内的房屋因发生过火灾严重受损；配套设施、管网等非常老旧、破损严重；树木混乱、杂草丛生，整个园区内破乱不堪，如不投入大量资金进行房屋维修、加固，道路新建、改建，园林清理，不能正常使用。智博公司承租后，投入大量资金对园区进行清理、建设、改造，才有了现在的园区面貌，才得以吸引了商户入住。智博公司在建设期间，因建设用电、施工及商户办理工商登记手续等多次与新华产业园联系，新华产业园提供了配合与支持。新华产业园、智博公司均在园区内办公，但新华产业园从未阻止智博公司的建设、施工，可见新华产业园对智博公司对园区的新建、扩建、改建、装修、加固等情况是知情的，认可的，并给予了配合和支持。三、一审法院以现值减去标外部分及厂房部分后，再乘以20%的比例计算补偿款没有事实依据，应当以评估报告中的原值13,973,212.88元为补偿依据2019年9月23日，武汉宏信资产评估有限公司出具的武宏信字[2019]第5018号《资产评估鉴定报告书》载明：装修装饰资产原值为13,973,212.88元。第一、一审法院按照评估价值的20%予以补偿，违反了公平原则，完全不能补偿智博公司的损失，新华产业园反而因此获得巨大收益公平原则要求民事主体从事民事活动时，要秉持公平理念，公正、平允、合理地确定各方的权利和义务，并依法承担相应的民事责任。公平原则不仅仅是民事主体从事民事活动应当遵守的基本行为准则，也是人民法院审理民事纠纷应当遵守的基本裁判准则。本案合同中约定“无论何种原因导致乙方退出商铺，乙方的装修、改建等遗留设施设备及装修，甲方不予补偿或抵租赁费”违反了公平原则。且在实际履行过程中，新华产业园在2017年6月12日才将食堂交付给智博公司，智博公司7月进场装修，10月份完成，新华产业园11月2日就发出《告知函》要求租赁期限至2017年12月31日止，且对装修、标外部分及厂房建设费用3,223,300,38元，设备不予补偿，可见，新华产业园的目的并非是履行合同，而是欺骗智博公司，损害智博公司的合法权益。《资产评估鉴定报告书》认定，智博公司共投资13,973,212.88元改造、建设产业园区，折旧后认定现净值为8,366,997元。一审法院仅判决按照20%的比例补偿1,253,907.37元，智博公司因此遭受损失12,719,305.5元，而新华产业园却合法使用上述房屋继续出租，收取租金，获得巨额利益。一审法院的判决违反了公平原则。第二、一审法院剔除标外部分及厂房价值，没有事实依据，违反公平原则《资产评估鉴定报告书》认定，智博公司建设的标外部分及厂房共投资3,223,300.38元。一审法院判决认定上述“部分饰装修新华产业园亦可继续使用”。即新华产业园享有了标外部分及厂方的使用权及其带来的收益，却对智博公司建设及装饰装修所支出的全部费用不予补偿，一审判决没有体现公平原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案的租赁合同是新华产业园违约解除，其应当向智博公司支付建设标外部分及厂房建设费用3,223,300.38元。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。原审被告美尚美家经营部、在发经营部、红铜经营部均未予答辩。新华产业园向一审法院起诉请求：1、确认新华产业园与智博公司之间的租赁合同于2017年12月31日因租赁期限届满而终止；2、判令智博公司、美尚美家经营部、在发经营部、红铜经营部立即腾退并向新华产业园返还湖北省武汉市硚口区解放大道145号（新华产业园区）共计45,934.25平方米租赁房屋以及借用房屋1174.11平方米；3、判令智博公司向新华产业园支付45,934.25平方米租赁房屋的房屋占用费，自2018年1月1日起算，按照原租赁合同约定租金标准的2倍支付，直至房屋实际腾退之日止（截至2018年6月30日，房屋占用使用费暂计为年租金总额7,025,218.39÷12×6×2=7,025,218.39元）；4、判令智博公司向新华产业园支付1174.11平方米借用房屋占用费，自2018年1月1日起算，参照租赁合同约定租金标准的2倍支付，即每月每平方米42元，直至房屋实际腾退之日止（截止2018年6月30日，房屋占用使用费暂计为1174.11×42×6=295,875.72元）；5、判令智博公司向新华产业园支付物业管理经营损失，自2018年1月1日起算，按照《物业管理服务收费外包协议（27）》的标准，直至房屋实际腾退之日止（截至2018年6月30日，物业管理经营损失暂计为年物业打包总额1,000,000÷12×6=500,000元）；6、判令智博公司、美尚美家经营部、在发经营部、红铜经营部承担本案诉讼费用。智博公司向一审法院提起反诉请求：1、若新华产业园不与智博公司续签租赁合同则判决新华产业园向智博公司赔偿前期投入损失3000万元（暂估，具体金额以评估为准）；2、判决新华产业园承担本案本诉与反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：新华产业园系武汉市硚口区解放大道145号第48栋（4层、建筑面积18435.1平方米）、第6栋（1层、建筑面积79.86平方米）、第5栋（2层、39.24平方米）、第57栋（1层、102.72平方米）、第56栋（1层、79.05平方米）、第47栋（1层、2447.41平方米）、第45栋（1层、1206.94平方米）、第35栋（2层、1427.59平方米）、第33栋（1层、539.85平方米）、第31栋（1层、656.29平方米）、第46栋（1层、109.41平方米）、第43栋（2层、1723.89平方米）、第42栋（2层、135.59平方米）、第38栋（2层、1352.03平方米）、第36栋（2层、220.16平方米）、第3栋（1层、496.88平方米）、第16栋（3层、985.11平方米）、第26栋（1层、1489.49平方米）、第11栋（1层、3307.01平方米）、第10栋（2层、2076.41平方米）、第44栋（1层、19.45平方米）、第41栋（1层、25.97平方米）、第40栋（2层、54.29平方米）、第32栋（1层、258.86平方米）、第24栋（1层、1023.02平方米）、第20栋（1层、92.39平方米）、第25栋（1层、36.9平方米）、第23栋（1层、79.33平方米）、第22栋（1层、1053.56平方米）、第19栋（1层、1105.15平方米）、第55栋（1层、65.21平方米）、武汉市硚口区解放大道131号第22栋（1层、726.88平方米）、武汉市硚口区解放大道131号第24栋（1层、246.1平方米）、武汉市硚口区解放大道131号第27栋（1层、925.32平方米）房屋的所有权人。2015年5月15日，新华产业园（甲方）与智博公司（乙方）签订第0027号《厂区租赁合同书》，约定：1.1、甲方将位于武汉市硚口区解放大道的仓库、办公楼、公寓等租赁与乙方使用，租赁物面积经甲、乙双方认可确定为41881.52平方米（合同附件中显示为一至七号标的物，部分为临时建筑，面积总计41881.52平方米）。1.2、本租赁物的功能为普通货物仓库、办公楼、公寓、小型加工制作等，……如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行承担。……2.1租赁期限为两年七个月十天，即从2015年5月20日起至2017年12月31日止，起租日为5月20日。2.2租赁期限届满，甲方在该地块上实施的项目正式立项（见政府批文）之前，乙方可以继续租赁，如果续租租期在半年以内，租金不调增，续租租期在半年以上一年以内，租金在本合同基础上递增3%。租期在超过一年以上两年以内，租金在本合同基础上递增5%。续租租期超过两年以上，另行协商。3.1租赁物的免租期为三个月，即第一年2015年5月20日至2015年12月31日第一个租赁年度开始时免租一个月；2016年1月1日至2016年12月31日第二个租赁年度开始时免租一个月；第三个租赁期2017年1月1日至2017年12月31日开始时免租一个月。4.1本合同租赁保证金为500,000元。4.2乙方承租期内年租金为6,100,000元，即2015年度租金为3,246,300元，2016年度租金为5,508,333元，2017年度租金为5,508,333，承租期内租金合计为14,262,966元。4.3乙方承租期内园区物业管理服务收费的年承包费为1,000,000元，2015年度年物业收费承包费为527,400元，2016年度年物业收费承包费为1,000,000元，2017年度年物业收费承包费为1,000,000元，承租期内物业承包费合计为2,527,400元。5.1乙方应于本合同签订之前向甲方支付租赁保证金大写500,000元。……10.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修改建，须事先向甲方提交装修改建设计方案，并经甲方书面同意，同时需向政府有关部门申报同意。……12.1若租赁物所在区域政府因产业升级、发展需要等原因使得有关租赁行为发生变更、或甲方的上级主管单位关于租赁管理要求或因为所在区的政府对本地规划改造的需要而导致甲方无法继续履行本合同时，如果在租期内因上述行为导致合同无法履行时，双方协商解决，互不承担违约责任；……第十三条，本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或者租赁期届满之日迁离租赁物，并将租赁物保持完好状态返还甲方。乙方逾期不迁离或者不返还租赁物的，应按日向甲方加倍支付租金直至乙方返还租赁物给甲方之日止，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。合同还对其他事项作了约定。同日，双方还签订《园区物业管理服务收费外包协议书》，约定：甲方将位于武汉市硚口区解放大道145号的新华印刷产业园园区场地的物业停车收费、物业服务收费等承包给乙方经营管理（园区总面积约为62000平方米，园区管理范围见附图），承包期限为2015年5月20日至2017年12月31日；乙方负责园区内进驻各公司或单位的用水、用电安全和书刊大楼的货运电梯运行安全正常，以及提供园区治安保卫、环卫清扫、绿化管理、停车收费管理等各项服务，所发生费用由乙方承担，甲方积极协助，向乙方收取园区物业管理服务收费的承包费用。合同还对其他事项作出约定。同时，双方还签订了《安置人员委托管理协议书》，约定乙方负责安置甲方的富余人员10名。2015年12月31日，新华产业园（甲方）与智博公司（乙方）签订0027-补1号《房屋租赁补充协议书》，约定：一、甲方根据乙方需求，原则上同意将整体租赁合同所在园区范围内甲方自主租赁到期后的房屋分批移交租赁给乙方；二、本次移交房屋面积共计1427.47平方米，租赁期为一年，从2016年1月1日至2016年12月31日止，起租日为2016年2月1日，房屋年租金为247,016元，租赁保证金为28,000元。三、本次移交房屋计租总面积，不含原单身公寓房屋4户历史遗留住户房屋（面积84.26平方米）和提供2间物业用房（面积42.13平方米）以及原物业仓库2间物业用房（面积58平方米），本次甲方提供4间物业用房（面积100.13平方米），因乙方园区物业管理服务承包需要，甲方无偿提供给乙方使用，另4间历史遗留住户乙方承诺其继续原处无偿居住，乙方不得收取其他一切费用。四、在本补充协议签订后，乙方须在2015年12月27日前将2016年度打包租赁保证金及半年租金合计151,508元，2016年下半年租金123,508元于2016年6月27日前一次付清。……六、关于本次租赁房屋管理，严格依照《厂区租赁合同书》（合同编号0027）主合同及《园区物业管理办法》相关约定执行。该合同期满后，双方签订第0055号《仓库租赁合同书》对房屋租赁事宜另行作出约定。2015年6月16日，双方签订《整体租赁补充协议书》约定：一、因租赁房屋腾退时间滞后，双方协商确定2015年6月1日作为乙方整体租赁的起租日，因起租日延后，故2015年度物业管理服务收费承包费和租金合计金额变更为3,559,727元。二、在解放大道145号园区的原招租清单中5号标房中有一房屋面积为92.39平方米，因甲方物业部作为维修物资仓库使用，无法移交给乙方。另外经清查发现园区里有部分附属偏房和侧房（在园区产权证附图上未呈现）面积合计约223.8平方米没有列入招租清单，则未计算租金的房屋面积为131.41平方米。交由乙方作为物业管理用房无偿使用；园区里另有钢、木结构棚面积合计约495.66平方米（见附图）；东西大门保安值班用房建筑面积为20＋26.91=46.91平方米；园区里还有两处公共厕所。以上建筑物构筑物因乙方园区物业管理服务承包需要，甲方无偿提供给乙方使用。三、在本补充协议签订以后，乙方须在2015年6月30日前将2015年度整体租赁保证金、租金、物业管理服务承包费余额一次性付清。四、租赁物的用途不得超出原合同约定的范围，特别是办公和公寓部分未经甲方许可不得变更。五、关于租赁物的拆除装修部分，严格依照合同第十条执行。六、乙方对外签订招商合同期限未经甲方许可不得超出原整体租赁合同期限，即2017年12月31日。……2016年3月11日，新华产业园（甲方）又与智博公司（乙方）签订0027-补02号《房屋租赁补充协议书》，约定：一、甲方根据乙方申请，原则上同意将整体租赁合同所在园区范围内甲方自主租赁到期后的房屋分批移交租赁给乙方；二、本次移交房屋面积共计900.58平方米，租赁期为一年，从2016年3月12日至2017年3月11日止，起租日为2016年4月12日，房屋年租金为208,034元，租赁保证金为21,412元。……五、关于本次租赁房屋管理，严格依照《厂区租赁合同书》（合同编号0027）主合同及《园区物业管理办法》相关约定执行。该合同期满后，2016年12月12日，双方就上述房屋签订0056号《仓库租赁合同书》，约定甲方将上述房屋（即原文明纸业仓库820.58平方米、原物业木工房80平方米，亦即解放大道145号3栋、12栋，面积总计900.58平方米）租赁给乙方，租赁期限自2017年3月12日至2017年12月31日，租金为每月每平方米21元，每月租金计16,210.44元，每月物业管理费为2,701.74元，合同期内租赁费为183,422元，保证金为18,912元，水电押金2,500元。2016年4月13日，新华产业园（甲方）又与智博公司（乙方）签订0027-补04号《房屋租赁补充协议书》，约定：一、甲方根据乙方需求，原则上同意将整体租赁合同所在园区范围内甲方自主租赁到期后的房屋分批移交租赁给乙方；二、本次移交房屋面积共计92平方米，租赁期为一年，从2016年3月25日至2017年3月24日止，起租日为2016年4月25日，房屋年租金为21,252元，租赁保证金为2,432元。……五、关于本次租赁房屋管理，严格依照《厂区租赁合同书》（合同编号0027）主合同及《园区物业管理办法》相关约定执行。该合同期满后，2016年12月12日，双方就上述房屋签订0058号《仓库租赁合同书》，约定甲方将上述房屋（即原商务中心背后房屋，亦即解放大道145号31栋，面积92平方米）租赁给乙方，租赁期限自2017年3月25日至2017年12月31日，租金为每月每平方米21元，每月租金计1,656元，每月物业管理费为276元，合同期内租赁费为17,912元，保证金为1,932元，水电押金500元。2016年5月26日，新华产业园（甲方）与智博公司（乙方）签订0043号《仓库租赁合同书》，约定：甲方将位于解放大道145号的仓库（原热熔胶车间）续租与乙方使用，租赁期限为一年，从2016年3月17日至2017年3月26日止。该合同期满后，双方又签订0057号《仓库租赁合同书》，约定甲方将上述房屋（解放大道145号8栋、9栋，原热熔胶车间，面积430.01平方米）租赁与乙方使用，租期290天，自2017年3月17日至2017年12月31日止；租金为每月每平方米20元，每月租金计7310.17元，每月物业管理费为1,290.03元，合同期内租赁费为81,996元，保证金为8,600元。2016年11月22日，新华产业园（甲方）与智博公司（乙方）签订0045、0046、0047号、0050号、0051号《仓库租赁合同书》。0045号《仓库租赁合同书》约定：甲方将解放大道145号33栋（原印机车间部分）租赁与乙方使用，建筑面积经甲方双方现场测量后认可确定为483.15平方米；租赁期限自2016年8月8日至2017年12月31日止，租赁期限届满，如乙方续租，按主合同执行；租赁费为每月每平方米21元，每月租金为8,676.7元，每月物业管理费为1,449.45元，合同期内租赁费为169,657元，保证金为10,146元，水电押金为5,000元。0046号《仓库租赁合同书》约定：甲方将解放大道145号20栋（原装订车间部分）租赁与乙方使用，建筑面积经甲方双方认可确定为92.39平方米；租赁期限自2016年8月4日至2017年12月31日止，租赁期限届满，如乙方续租，按主合同执行；租赁费为每月每平方米21元，每月租金为1,663.02元，每月物业管理费为277.17元，合同期内租赁费为32,697元，保证金为1,940元，水电押金为500元。0047号《仓库租赁合同书》约定：甲方将解放大道145号22栋（原10装订车间部分）租赁与乙方使用，建筑面积经甲方双方认可确定为130平方米；租赁期限自2016年9月6日至2017年12月31日止，租赁期限届满，如乙方续租，按主合同执行；租赁费为每月每平方米21元，每月租金为2,340元，每月物业管理费为390元，合同期内租赁费为43,053元，保证金为2,730元，水电押金为500元。0050号《仓库租赁合同书》约定：甲方将解放大道131号27栋（原俱乐部）租赁与乙方使用，建筑面积经甲方双方现场测量后确定为925.32平方米；租赁期限自2016年10月1日至2017年12月31日止，租赁期限届满，如乙方续租，按主合同执行；租赁费为每月每平方米21元，每月租金为16,655.76元，每月物业管理费为2,775.96元，合同期内租赁费为290,520元，保证金为19,430元，水电押金为500元。0051号《仓库租赁合同书》约定：甲方将解放大道131号20、22、24栋房屋（原大集体部分车间和图书室部分）租赁与乙方使用，建筑面积经甲方双方现场确定为595.98平方米；20栋、22栋租赁期限自2016年11月1日起至2017年12月31日止；24栋租赁期限自2016年10月29日起至2017年12月31日止，租赁期限届满，如乙方续租，按主合同执行；租赁费为每月每平方米21元，每月租金为10727.64元，每月物业管理费为1787.94元，合同期内租赁费为175303元，保证金为12516元，水电押金为1000元。2016年12月12日，新华产业园（甲方）与智博公司（乙方）还签订了0055号、0059号《仓库租赁合同书》。0055号《仓库租赁合同书》约定：甲方将位于解放大道145号3栋、32栋、33栋的房屋（原物业仓库、商务中心背后房屋、印机车间部分）租赁与乙方使用，租赁面积经双方认可确定为353.15平方米，租赁期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期限届满，如乙方续租，按主合同执行；租赁费为每月每平方米21元，每月租金为6,356.7元，每月物业管理费为1,059.45元，合同期内租赁费为88,994元，保证金为7,416元，水电押金为584元。0059号《仓库租赁合同书》约定：甲方将位于解放大道145号33栋的房屋（原印机车间部分）租赁与乙方使用，租赁面积经双方认可确定为50.15平方米，租赁期限为1年，自2016年12月8起至2017年12月31日止，租赁期限届满，如乙方续租，按主合同执行；租赁费为每月每平方米21元，每月租金为902.7元，每月物业管理费为150.45元，合同期内租赁费为13,467元，保证金为1,053元，水电押金为300元。上述0045、0046、0047、0050、0051、0055、0056、0057、0058、0059号《仓库租赁合同书》均有如下约定：第十条装修条款10.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修改建，须事先向甲方提交装修改建设计方案，并经甲方书面同意，同时需向政府有关部门申报同意。……10.3无论何种原因导致乙方退出商铺，乙方的装修、改建等遗留设施设备及装饰，甲方均不予补偿或冲抵租赁费。同时乙方的装修、改建等遗留设施设备及装饰，乙方不得随意拆毁，可移动物品归乙方，不可移动物品归甲方。……第十二条免责条款12.1若因法律法规的修改或甲方的上级主管单位关于租赁管理要求或因为辖区政府对本地块规划改造的需要而导致甲方无法继续履行本合同时，租赁合同在甲方解除合同通知到达时终止，甲方不承担违约责任；……第十三条合同终止条款：本合同提前解除或者有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，在乙方向甲方交清了全部应付的租赁费、物业费等费用以及因本租赁行为所产生的一切费用，并将本合同所约定的责任履行完毕后，乙方应于解除之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方；乙方逾期不迁离或者不返还租赁物的，应向甲方支付双倍租赁费，同时，甲方有权选择书面通知乙方限期搬离，收回租赁物，有权将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负乙方物品损坏保管责任，甲方在乙方履行完毕上述义务后15日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。……上述合同还对其他事项作了约定。2017年6月12日，新华产业园（甲方）与智博公司（乙方）签订《房屋暂借协议书》，约定：甲方将原食堂（面积约400平方米）暂时无偿借给乙方使用；一、该房屋暂借使用期限与双方原签订的主合同（合同编号0027号）同期，乙方在暂借期间原食堂只用于解决园区经营租户用餐问题，乙方不能用于对外经营或转租。……二、甲方不收取乙方暂借原食堂使用费，但乙方暂借甲方食堂期间所产生的装修和屋面维修等一切费用由乙方承担，乙方不得以此费用作为房屋腾退补偿条件和冲抵其他房租。……五、乙方在暂借食堂期间，需严格遵守与甲方签订的主合同（合同编号为0027）相关条款，一旦违约，甲方可即行收回食堂。合同签订后，该食堂由智博公司使用。以上合同约定智博公司现使用的需付租金的租赁房屋总面积为45934.25平方米，无偿使用的房屋面积为1073.98平方米。新华产业园将上述合同涉案房屋交给被告智博公司使用，智博公司将大部分涉案房屋转租给其他商户，智博公司向新华产业园缴纳了保证金，并缴纳租金及承包费至2017年12月31日。2017年10月31日，湖北长江出版传媒集团有限公司办公室向新华产业园发出《湖北长江出版传媒集团有限公司关于湖北省新华印刷产业园有限公司古田园区相关工作的通知》，内容为：根据武汉市硚口区人民政府对古田园区控制性规划定位，古田园区要充分利用创业、创新和创投业务，打造成具有区域特色、行业特点的文化创意产业园区。……你公司严格按照专题工作会议精神，提出具体工作方案，同时开展园区资产盘点和退租等相关工作，做好租户协调工作，落实安全稳定主题责任，确保产业园各项工作顺利开展。2017年11月2日，新华产业园向智博公司发出《告知函》，告知智博公司租赁期限至2017年12月31日止，按照湖北长江出版传媒集团有限公司对产业园公司园区租赁到期后的规划，湖北长江出版传媒集团有限公司对古田园区进行重新定位开发。合同到期后不再与智博公司续签房屋租赁合同，请智博公司按合同约定做好园区内租户的房屋腾退工作。2017年12月11日，新华产业园再次向智博公司发出《告知函》，要求智博公司按合同约定做好房屋腾退工作。2017年12月19日，新华产业园向智博公司发出《关于不再续签“园区物业管理服务收费外包协议”的告知函》，表示《园区物业管理服务收费外包协议》将于2017年12月31日到期终止，不再续签合同，要求智博公司做好园区移交前的物业服务工作。2018年1月17日，新华产业园又向智博公司发出《告知函》，内容除告知园区另有规划，不再与智博公司续签合同，同时给予智博公司两个月腾退期限（2018年1月1日至2018年2月28日）。2018年3月20日，新华产业园在园区内张贴《关于维护园区安全稳定的工作告示》，并在《武汉晚报》登报公告该《告示》，告知各租户不再与智博公司续签合同，并将启动古田三路文化创意产业园的建设工作，园区将依法开展收回租赁物业工作，并将采取停水停电等措施。2018年6月13日，武汉市硚口区发展和改革委员会向新华产业园发出《关于支持湖北省新华印刷产业园有限公司开展长江传媒文化创意产业园项目前期工作的函》，表示支持新华产业园开展“长江传媒文化创意产业园”项目相关前期工作。2018年7月10日，新华产业园向智博公司发出《告知函》，要求智博公司将园区全部租赁物腾退、移交、返还，并停止在园区内的改（扩）建、新建、装修或其他破坏性侵权行为，并恢复原状，以及计算相关费用。2018年8月6日，新华产业园再次向智博公司发出《告知函》，要求将园区全部租赁物腾退、移交、返还，并停止在园区内的改（扩）建、新建、装修或其他破坏性侵权行为，并关停设立在园区25、26栋的菜市场。现智博公司仍在园区内经营。一审法院另查明，新华产业园是湖北长江传媒集团有限公司的全资子公司。2016年、2017年间，智博公司向新华产业园发出数份《报告》、《申请报告》，要求新华产业园提供园区内房屋的房产证复印件等资料以便租户办理营业执照，并表明智博公司与各租户的到期日不超过2017年12月31日。另外，因园区内通道、露天经营搭建蒙古包、拆除自行车棚等问题，双方有多次书面往来信函。一审法院再查明，根据园区内租户武汉市预言家装饰材料有限公司工商登记档案中所附《房屋租赁合同》显示，智博公司与武汉市预言家装饰材料有限公司法定代表人黄甜签订的该租赁合同约定的承租房屋位于武汉市解放大道145号22栋-11库，房屋面积520平方米，租期为2017年6月1日至2019年5月31日止。美尚美家经营部、在发经营部、红铜经营部仍在园区内经营，新华产业园、智博公司确认美尚美家经营部和在发经营部使用的房屋位于0027号合同附图中5号标房屋，红铜经营部使用的房屋位于3号标房屋。2018年11月1日，经一审法院现场查看，涉案合同中1号标房屋即书刊大楼正在装修，智博公司在庭审中陈述该楼未向新华产业园腾退交付。另外，智博公司于2018年10月申请对案涉场地区域内所添附、改造、修建的设施、设备装修价值进行评估。一审法院于2018年12月依法委托开元资产评估有限公司湖北分公司及湖北恒基建设工程项目管理有限公司对上述事项的价值和工程造价进行评估，两公司因具体工程量不祥、工程建设资料及财务资料不全、现场状况复杂等原因，于2019年3月20日、2019年4月10日退回评估。后一审法院再次依法委托武汉宏信产评估有限公司对上述事项进行评估。该公司于2019年6月4日进行现场勘查询证。于2019年9月23日出具武宏信字（2019）第5018号《资产评估鉴定报告书》，评估基准日为2019年6月30日，确认涉案场地内1号标至7号标房屋、标外装修及厂房的装修装饰价值为8,366,997元。关于本案本诉请求的处理，一审法院于2018年12月6日出具（2018）鄂0104民初4396号《民事判决书》，智博公司等提出上诉，武汉市中级人民法院于2019年4月11日作出（2019）鄂01民终940号《民事判决书》，维持了上述一审判决，并对新华产业园的其他诉求予以驳回，对本诉诉讼费用予以加判。一审法院认为，对本诉部分已先行判决，对智博公司的反诉请求评判如下：关于新华产业园是否应当向智博公司赔偿涉案区域内添附的设备装修等价值以及赔偿的范围是双方争议的焦点。一审法院认为，双方签订的0045、0046、0047、0050、0051、0055、0056、0057、0058、0059号《仓库租赁合同书》均有如下约定“第十条装修条款10.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修改建，须事先向甲方提交装修改建设计方案，并经甲方书面同意，同时需向政府有关部门申报同意。……10.3无论何种原因导致乙方退出商铺，乙方的装修、改建等遗留设施设备及装饰，甲方均不予补偿或冲抵租赁费。同时乙方的装修、改建等遗留设施设备及装饰，乙方不得随意拆毁，可移动物品归乙方，不可移动物品归甲方。……”本诉判决书已经确认了双方签订的上述合同到期终止未续签合同，上述合同均为合法有效协议。根据上述合同约定，新华产业园对于智博公司所有的装修及改造、设备及装饰均不予补偿，但考虑到涉案场地较大，智博公司对涉案场地进行了较大投入的改造装修，部分装修新华产业园亦可继续使用，故一审法院从公平原则出发，酌情确定新华产业园以评估价值的20%对智博公司予以补偿，因评估报告涉及的标外部分及厂房并不在智博公司承租的范围，故该部分的价值应予剔除，即新华产业园应补偿的价值为（8,366,997元-972,426.59元-1,125,033.54元）×20%=1,253,907.37元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北省新华印刷产业园有限公司于本判决生效之日起十内向武汉智博资产管理有限公司补偿损失1,253,907.37元；二、武汉智博资产管理有限公司的其他诉讼请求。反诉费用95,900元，由湖北省新华印刷产业园有限公司承担19,180元，由武汉智博资产管理有限公司承担76,720元，评估费用180,000元，由武汉智博资产管理有限公司承担144,000元，由湖北省新华印刷产业园有限公司承担36,000元。二审中，新华产业园向本院提交证据如下：证据一、2015年9月15日《关于违建函》；2015年9月17日《装修管理函》；2015年9月1日《关于违规修建房屋函》；2015年9月25日《关于违规装修房屋函》；2015年9月25日《关于违规装修房屋函》；2016年3月3日《关于房屋拆除函》。拟证明：智博公司多次未经新华产业园同意进行施工，损害新华产业园资产，智博公司无权就此提出任何赔偿，相反，新华产业园有权向智博公司追索损害赔偿责任。证据二、2016年4月11日《报告》；2016年4月11日《新建临时设施工程承诺书》；2016年4月11日《关于智博公司在园区新建临时设施会议纪要》；2017年7月10日《关于智博公司联系函的回复意见》。拟证明：智博公司经新华产业园同意所搭建的临时建筑，其承诺合同到期后，应自行拆除，且不得向新华产业园提出任何补偿或赔偿。故，现在合同到期了，智博公司无权就此向新华产业园提出任何赔偿或补偿。智博公司向本院提交新华产业园在另案提交的证据目录一份，拟证明新华产业园对新建改建是知情的、是同意的，新华产业园应当对工程进行补偿。经质证，智博公司对新华产业园提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据均在一审判决前已经存在，不属于新证据不能达到新华产业园的证明目的。新华产业园对智博公司提交证据的真实性予以认可，对关联性不予认可，与本案无关；此证据只能证明智博公司将原承租的房屋转租给他人，但是不能证明次承租人和智博公司的装修破坏行为是经过新华产业园认可。本院对上述证据的真实性予以确认。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，新华产业园与智博公司签订的第0027号《厂区租赁合同书》及第0045、0046、0047、0050、0051、0055、0056、0057、0058、0059号《仓库租赁合同书》均合法有效，智博公司与新华产业园签订的上述租赁合同已于2017年12月31日履行完毕。根据合同约定，新华产业园对于智博公司所有的装修及改造、设备及装饰均不予补偿，一审法院考虑到涉案场地较大，智博公司亦对涉案场地进行了较大投入的改造装修，且部分装修新华产业园亦可继续使用，酌情确定新华产业园以智博公司承租范围评估价值的20%对智博公司予以补偿，充分体现了公平原则。综上所述，上诉人新华产业园与上诉人智博公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费201,540元，由湖北省新华印刷产业园有限公司负担95,900元，武汉智博资产管理有限公司负担105,640元。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年八月十七日书记员  邬云格