江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4555号上诉人（原审被告）：上海讴歌进出口贸易有限公司，住所地上海市普陀区常德路1211号705室。法定代表人：范芳，该公司总经理。上诉人（原审被告）：范芳，女，1973年4月1日生，汉族，住江苏省。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴晓林，江苏锦创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵小明，男，1962年2月28日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：廖金龙，北京市东卫（南京）律师事务所律师。上诉人上海讴歌进出口贸易有限公司（以下简称讴歌公司）、范芳因与被上诉人赵小明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。讴歌公司、范芳上诉请求：一、撤销南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初8806号民事判决，发回重审或驳回赵小明的所有诉讼请求；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人事实上不欠也无任何立场故意延付租金。理由一、2018年7月11日赵小明已网签出售了该房，我方实际支付租金至2018年7月24日，该房在2018年5月己被刘女士暴力用胶锁死，因此是出租方违约在先。房屋租赁合同第六条第二点明确:租赁期间甲方若出售房屋，应提前告知乙方，在乙方放弃优先购买权后，甲方应保证该房屋出售行为不影响本合同继续履行，并协助乙方办好相关手续。按照这一约定，租赁期间甲方若出售房屋，应提前告知乙方。房屋产权对外依照登记公示为准，2017年11月签订出租合同上载明，房屋所有权为赵小明。租赁合同签订后，承租方实际交纳了8个月租金（含一个月押金），此房出租时是毛坯房，我方花费20万元装修装饰至2018年5月还未完工，由此承租产生了不安，担心房东看到装饰好的新房后为了获得更大利益宁可损失较小利益而故意单方面毁约，于是不断地找中介方、找代理人交涉，一方面要求行使优先购买权，一方面要求与房东见面，但都没有实现。当时我方处于极度不安的境地，一是被委托人拒绝提供业主联系方式；二是当我方找到中介，中介答复：当初的经办人赵斌已经离职，他们也没有业主的任何联系方式。理由二、因房顶渗漏增加装饰难度，理应适当顺延租期的开始之日。房屋租赁合同的第九条明确房屋甲方维修责任。该房是顶层，屋顶渗漏维修应由甲方负责，但甲方没有尽到这一义务。装修工可到庭作证，当时屋顶漏水霉变，找房东联系不上，中介不管，尤其是凉台房顶漏水严重，这些都是由我方在装修时一并维修，物业公司和装修公司都可证明。本应由甲方承担屋顶维修的费用也应冲抵部分租金，且应适当顺延租期的开始之日。理由三、该房性质为“商住两用”，事实上存在多个经营企业。赵小明一直未按合同配合我方注册公司，2018年春节后至4月份无论找委托人还是中介都联系不上赵小明，因出租方原因导致本合同目的无法实现。房屋租赁合同第二条明确，租房用途为办公。当初我方签订协议时，无论被委托人和中介业务员都满口承诺：该处物业可以注册分公司，但由于出租方房东不明、不配合提供相关资料给我方种种原因，一直未能申办注册地。房屋租赁合同第六条第二点还明确：甲方应保证该房屋出售行为不影响本合同继续履行，并协助乙方办好相关手续。但出租方并没有保证该房屋出售行为不影响本合同继续履行，没有协助我方办好相关手续。从2018年5月份起，公司迟迟无法联系上业主协调，刘女士处于失联状态（她工作单位领导声称其做脑部手术去了）。二、一审适用法律不当。1、本案租金交付对象不清不楚，承租方依法行使不安抗辩权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内（3个月）通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予以支持。案涉房屋在讴歌公司承租期内，赵小明于2018年7月11日与宋世豪签订了《南京市存量房买卖合同》，约定以240万元的价格将3202室房屋出售给宋世豪。当时讴歌公司己缴纳了半年房租，有理由怀疑是合同诈骗。民警建议其通过法院解决，讴歌公司在接收房屋后与南京创品装饰工程有限公司签订了装饰装修工程施工合同，委托该公司对房屋进行了装修。另外,讴歌公司还购买了一些设施、设备以及一些醋和酒水等。因赵小明出售该房屋未在合理期限内（3个月）通知承租人讴歌公司，侵害承租人优先购买权，给我方公司造成损失。建设部《城市房屋租赁管理方法》第七十一条规定，共有房屋未取得共有人同意的，房屋不得出租。被上诉人该房为夫妻共同房产，而其提供给中介的委托书为单人签名。2、一审判决违背了公平的基本原则。2017年10月份，我方计划在南京扩展出口业务，招聘了两名业务员，并由该两名业务员通过“我爱我家中介租赁了赵小明房屋，合同编号为：ZL01857742Y。《房屋租赁合同》于2017年10月25日签订后，我方先后支付了5.2万元租金(含押金)，并与该房屋物业（江鸿）签订相关协议缴纳费用，委托南京创品工程公司精装了该毛坯房，己实付装修费合计人民币150000元。因该房屋位于顶层，装修前是毛坯状态，屋顶有漏水情况。至2018年5月份，该房屋装修还未全部完工。且我方己配置了全部办公用品，中央空调，各种电器，出口样品，总价在人民币二十万以上。正当准备正式进驻办公之时，却遭遇阻止，已付15万元装修款(工程未完工，还有尾款未结算)、20万元办公用品和样品、5.2万租金，全部落空。租赁合同对合同到期或解除后的装饰价值没有约定，出租方不能无偿取得15万元的精装饰(有装饰合同和付款证实〕。3、判决解除合同，显失公平，理应就装修成本、配套电器、室内食品一并予以处理。一审判决违背了案结事了的基本要求。4、范芳个人沟通基于被上诉人代理人虚假信息所致，包括刘女士微信出具的虚假律师函。范芳不应承担连带责任。首先，一审法院认定范芳应当承担连带责任的依据是范芳陈述的一段话，但该陈述系基于范芳希望继续承租该房屋化解矛盾，而非表达愿意承担连带责任；其次，即使就字面意思表示愿意承担责任，也系承担至9月的租金，而非其他所有费用都一并承担，故一审判决一并承担连带责任有误。三、一审程序不当。首先，上诉人认为本案一审原告不是适格的原告，该房屋已于7月变更户主，判决中欠付租金以及后期的所谓占用费均非本案原告可主张获得。其次，一审中，中介、变更后的房屋产权人均没有到庭参与庭审，导致事实不清，上诉人认为应当追加房屋出租中介以及现任房主作为第三人，有利于查清事实。此外，讴歌公司、范芳认为一审法院判决既支持了违约金，也支持了损害赔偿是不恰当的，一审法院认为讴歌公司未及时搬离物品，对赵小明构成侵权造成损失，在上述基础上，一审法院支持了占有使用费以及居间费，上述两笔费用性质上应当属于损失赔偿范围，我方认为一审法院的上述做法与合同法第114条规定相冲突。根据合同法第114条规定，违约金本身就是对守约方损失的一种补偿，并且会根据实际损失的大小进行违约金金额的调整。因此，违约金和损失赔偿不可兼得。一审法院认定范芳对讴歌公司的全部债务承担连带责任有失公平。范芳提出以个人名义支付2018年9月底的房租是有前提和限制条件的，其提出以个人名义支付租金是基于其希望出租方将房屋变更为范芳个人名义承租，退一步说，范芳也仅仅是表达了自愿支付2018年9月底的房屋租金，2018年10月及以后的租金或者房屋占有使用费显然不在范芳自愿支付的范围内。一审法院判决范芳需对讴歌公司2018年10月至2019年12月的房屋占有使用费承担连带责任显然缺乏事实及法律依据。一审法院仅认定讴歌公司存在违约行为，却忽略了赵小明也存在违约以及违法行为，这对讴歌公司来说是不公平的，也不利益化解矛盾。我方认为根据一审法院已经查明的事实，赵小明存在着违约情形如下：赵小明未能按照房屋租赁合同的约定及时配合讴歌公司办理工商登记相关手续，而讴歌公司在承租房屋时已经将其承租房屋的目的明确披露，如果不能办理工商登记，讴歌公司的合同目的就不能实现，基于此，我方认为赵小明未配合办理工商登记相关的辅助性义务，也构成了合同履行的根本违约。关于赵小明的违法方面：赵小明将房屋出售给案外人宋世豪之前并没有依法告知讴歌公司，侵犯了讴歌公司作为承租人的优先购买权。赵小明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定的事实清楚。1、讴歌公司一再拖延交付租金的行为是引发本案纠纷的根本原因。2017年11月25日，赵小明委托刘某,4女士，代其与上诉人签订了关于南京市鼓楼区江苏路60号C幢3202室的房屋租赁合同，租赁期间自2017年11月25日至2019年11月24日。该租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应受到法律保护。租赁合同签订后，讴歌公司按约接受了租赁房屋并实际使用，根据合同约定，讴歌公司上诉人应于2018年5月10日前将下一期租金支付给房主，但讴歌公司未能按期支付。赵小明多次催要，讴歌公司仅支付了一个月租金，尚欠2018年6月25日至2018年11月25日的房屋租金。另外，赵小明在网上查到讴歌公司有多个被诉行为，且范芳在征信黑名单中有多条失信记录，加之讴歌公司的行为已经严重违反合同约定，赵小明在2018年9月14、15日通过多次报警来协调处理，但讴歌公司还是找各种借口没有给付房屋租金，赵小明遂采取自救，当着讴歌公司、中介服务公司工作人员，通过110指定开锁公司安排的工作人员更换了门锁，以期能促成讴歌公司及时履行合同义务。此外，赵小明于2018年9月18日还委托江苏致邦(泰州)律师事务所向讴歌公司发出了律师函，通知其尽快结清相关费用，限期搬出，但讴歌公司不予理睬，一直占着涉案房屋不搬离。讴歌公司在上诉状里所称2018年5月份被我方代理人刘某,4女士用胶封锁的情况与事实不符，上诉人想以此来掩饰自己严重迟延给付租金的事实，而本案也正是因其先期的违法事实才最终导致纠纷发生，造成了赵小明严重损失，一审法院认定的事实清楚，讴歌公司理应承担相应的法律责任。2、讴歌公司无优先购买权。关于讴歌公司主张优先购买权问题，一审庭审中，证人刘某,4女士到庭向法庭陈述了证人证言：涉案3202室系其家庭所有的房屋，当时因为其一家都是外地人，不能以自己的名义购买，遂借用了赵小明名义购买该房屋，并且在向讴歌公司出租涉案房屋时已经告知要将该房屋进行更名，讴歌公司也没有提出异议，而且赵小明庭审过程中也向法庭说明了这个情况，与证人所说相符。其向法庭提交了2011年3月20日与证人刘某,4丈夫宋永俊签订的《协议书》，上面说的也很清楚，涉案房屋是证人刘某,4女士一家实际所有。2018年7月份，实际产权人在家人间进行了更名，将名义上的产权人变更到证人儿子宋世豪名下，对此，赵小明没有异议，并且更名后的产权人也没有收回涉案房屋，上诉人仍可正常使用租赁房屋。3、对于装修问题。本案中涉案房屋，赵小明一直用于对外出租，满足基本的出租条件，不存在讴歌公司诉称的情况，讴歌公司按照自己的需要进行了改建，且未经赵小明同意，私自拆除部分墙体，造成了房屋部分损毁，赵小明将保留相关追诉权。4、讴歌公司片面理解租赁合同第六条第二款。关于租赁合同中第六条第二款的完整内容为：“租赁期内，甲方若出售合同所涉房屋，甲方应提前告知乙方；在乙方放弃优先购买权后，甲方保证该房屋出售行为不影响本合同继续履行，并协助乙方办理相关手续。”上诉人断章取义，随意扩大了赵小明责任范围。对于该条款的合理解读应为：在赵小明对外出售涉案房屋，讴歌公司放弃了优先购买权的情况下，如果对外出售行为影响了讴歌公司对租赁房屋的使用，则赵小明有义务排除妨害，保障讴歌公司的占有、使用权，但讴歌公司所做的这种假设推断均没有发生，讴歌公司在按期交付租金的情况下可以正常使用，其权益没有被侵犯，况且一审查清，涉案房屋仅是在实际产权人的家人间进行更名活动，讴歌公司不具有其假想的优先购买权。二、一审判决适用法律正确。1、讴歌公司对法律的理解有偏差。讴歌公司只知道出租人有优先购买权，但其并没有完全弄清相关法律问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的；(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”结合一审判决查明的事实以及前面关于事实部分的阐述，在租赁期内，涉案房屋仅仅是在实际产权人的家人间进行更名，按照上述规定，讴歌公司不具有优先购买权，而且赵小明的行为也没有实际上影响到上诉人的使用权利。相反，因讴歌公司一再严重拖延交付应缴纳的租金，在赵小明多次催要后，仍找各种借口不予支付，严重侵犯了赵小明的权利，最终导致了本案发生。2、一审判决公平公正。装修是讴歌公司的单方行为，并不是被上诉方让其装修的，至于他们与装修公司发生的纠纷与赵小明无关，并且本案发生的根本原因是讴歌公司严重迟延交付租金的违约行为所导致，在合同解除后，继续占着赵小明的房屋，不予配合搬离其私人物品，造成了赵小明权益严重受损。一审判决中，对租赁房屋扩大损失部分进行了合理分配，仅仅让讴歌公司按照1500元/月的标准来负担，并没有按照实际的租金6500元/月来支付，对于讴歌公司来说已经一种非常公平的处理方案，况且赵小明为早日结束此案，没有再对占有使用费部分提起上诉，已经做了很大让步。3、一审判决审理合法合理。民事诉讼活动遵循不告不理原则，本案一审的审理范围紧紧围绕着赵小明的诉请进行，至于上诉人所称“装修成本、配套电器、室内食品”并不在赵小明的诉求范围内，故没有处理，合法合理。4、一审判决范芳承担连带责任没有任何问题。范芳系讴歌公司的法定代表人，在该案房屋租赁的过程中，均是其出面和赵小明方来沟通协调，在讴歌公司严重拖延租金的情况下，范芳在2018年9月15日与赵小明方代理人刘某,4女士的微信聊天记录中明确表示愿意承担至2018年9月底的房租，并愿意承担相应违约责任，这份微信聊天记录在一审庭审证据质证过程中已出示了，范芳未给予否认，故而一审结合案件事实和法律规定判决范芳对一审确定的债务承担连带责任于法有据，双方均应予以遵守。三、一审程序适当。在一审庭审中，赵小明向法庭提交了现房屋产权人宋世豪出具的《情况说明》：“为了避免将合同关系复杂化，其本人同意将原租赁合同上的权利义务自过户之日起仍由赵小明叔叔负责处理，赵小明叔叔可以自己处理，或者委托他人代为处理，其本人均予以认可，并对由此产生的法律后果予以承担。”可见，赵小明对涉案租赁合同上的权利义务并没有争议，宋世豪本人不到庭也不妨碍法官查面案件事实，一审程序适当。1、违约金是双方在合同中明确约定的，如果违约要承担两个月的租金作为违约金。占有使用费系讴歌公司没有按时交纳租金而导致双方签订的合同解除，是引起本案纠纷的根本原因，占有使用费是自合同解除之后讴歌公司仍然不搬离其个人物品，一直占用赵小明的房屋。在一审进行过程中，一审法官多次要求讴歌公司搬离个人物品，但讴歌公司仍多次拒绝，直至最后一次即2019年12月25日在一审法官的要求下讴歌公司才搬离其个人物品，讴歌公司理应承担占有使用费，并且该占有使用费和违约金并不冲突。关于居间费是属于合同约定的由违约方承担，三者之间并无任何冲突。2、关于范芳承担连带责任的问题，一审法院已经查明了相关事实，范芳在其微信记录中明确表示对与赵小明的纠纷承担违约责任。3、一审庭审过程中证人刘某,4女士出庭向法庭陈述，并且经一审法官核实，本案争议的房屋系证人刘某,4家人所有，当年只是借着赵小明的名义买房，并且赵小明本人在一审中也到庭详细陈述了此情况。因此，并不存在出售给案外人宋世豪的情形，因为涉案房屋是证人刘某,4一家人所有，其仅是家人之间的更名，讴歌公司没有优先购买权。赵小明向一审法院起诉请求：1.确认赵小明与讴歌公司所签订的房屋租赁合同于2018年9月15日解除；2.讴歌公司、范芳向赵小明支付2018年6月25日至2018年9月15日期间的租金17983.33元（6500元/月÷30天×83天）、2018年9月15日至2019年12月25日房屋占有使用费100533.33元、逾期支付租金的滞纳金26975元（17983.33元×5%/天×83天）、物业费2758元（2019年1月至12月）、物业费滞纳金5722.85元（1379元×5%/天×83天），违约金13000元（6500元×2）、居间费3200元，共计168793.51元；3.讴歌公司、范芳向赵小明支付168793.51元款项自起诉之日起至实际给付之日止按照同期人民银行贷款利率计算的利息；3.诉讼费由讴歌公司、范芳承担。一审法院查明事实：3202室房屋于2009年11月13日登记至赵小明名下。2017年10月24日，赵小明出具了一份委托书，委托刘某,4全权负责3202室房屋的出租事宜。2017年10月25日，刘某,4作为赵小明（甲方）的代理人与讴歌公司（乙方）及南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方，见证方）一起签订了一份房屋租赁合同。该合同约定：甲方将3202室房屋出租给乙方，租期2年，自2017年11月25日起至2019年11月24日止，租金6500元/月，半年支付一次，押金6500元于签约时收取，该款作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，租赁期满后，如乙方没有造成房屋或设施的损害，且不欠有关费用，在甲方全额退还，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还；本合同签订时，甲方向见证方支付居间服务费3200元，乙方支付居间服务费3200元；租赁期内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过十天的，甲方有权单方终止合同，并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金；乙方逾期交付水、电、气费、物业费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的5%支付滞纳金；合同签订后，如乙方违约导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，违约方直接赔付给守约方；承租期内乙方不可以改变房屋的主体结构，且应保持房屋整洁，不破坏装修，不影响房屋出租。上述合同签订后，讴歌公司向赵小明的代理人刘某,4支付了2017年11月25日至2018年5月24日期间的租金，并支付了6500元的押金，刘某,4在收到上述费用后将房屋交付给了讴歌公司，并向南京我爱我家房屋租赁置换公司缴纳了居间费3200元，且签署了交割清单。讴歌公司在接收房屋后与南京创品装饰工程有限公司签订了装饰装修工程施工合同，委托该公司对房屋进行了装修，且在装修时拆除了部分墙体。另外，讴歌公司还购买了一些设施、设备以及一些醋和酒水等。但是，讴歌公司并未依约于2018年5月15支付2018年5月25日至2018年11月25日期间的租金，而是仅支付了1个月的租金6500元，剩余租金一直未支付。2018年7月11日，赵小明与刘某,4的儿子宋世豪签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定以240万元的价格将2302室房屋出售给宋世豪，宋世豪需于2017年7月11日支付完毕，赵小明亦应于该日交付房屋，且双方于2018年8月10日前办理不动产登记手续。后该房屋被登记至宋世豪名下。2018年7月中下旬，范芳找到了刘某,4，并向其提出希望将承租人变更为其本人，但未获得刘某,4的同意。2018年9月13日，刘某,4通过微信要求范芳于次日10时前交付合同所约定的剩余房租，否则其将协同公安、物业、中介公司等开锁进门。但是，范芳和讴歌公司在收到该信息后并未支付房租。2018年9月14日，刘某,4报警称租客以单位法人的名义租的房子，但几个月没有支付房租了，且人在上海，既不回来，也不交房租了，因自己没有钥匙，故要求换锁，需要民警和锁匠过来，民警代其通知了锁匠，并告知其可通过诉讼解决。当日，刘某,4用胶水封闭了门锁。次日上午，在民警、物业及范芳在场的情况下，刘某,4请开锁公司的人员将3202室房屋的门锁打开，并更换了新的门锁，但未将钥匙交给范芳。开锁后，范芳向刘某,4提出，若该房屋出售，只能出售给范芳，且应房屋租赁合同应由刘某,4作为出租人签署，并允许范芳转租，但未获刘某,4同意。当日下午，范芳通过微信告知刘某,4：“欠房租的确是我们的错，非常对不起，至这个月末的房租我个人承担，室内物品是办公家具和食品为主，建议您留一个钥匙给南京的朋友……我个人是真心想租这套房，我尽快月末前解决您房租和历史遗留问题，并承担相应违约责任”。刘某,4回复称：“想租就快点付房租，按照合同讴歌公司六月份就已违约，还讲那么多废话干吗”。2018年9月20日，江苏致邦（泰州）律师事务所受赵小明委托向讴歌公司住所地发送了一份律师函。该函明确：鉴于讴歌公司存在违约行为，房主于2018年9月15日解除与讴歌公司所签订的房屋租赁合同；讴歌公司在收到本函次日起将房屋中的物品搬离，并归还房屋，如期满仍有物品遗留在房屋内，视为放弃所有权，任由房主处理；讴歌公司应在收到本函次日将欠付的房租17333元、物业费555.9元、违约金13000元、租金滞纳金41275元、物业费滞纳金2112.42元、居间费3200元，共计774763.2元支付给房东，并缴清相关的水、电、燃气费用，否则房主将通过法律途径追究责任。次日，该函被签收，但讴歌公司并未在该函所确定的时间内支付相关费用。2018年9月25日，刘某,4将上述律师函通过微信传递给了范芳。范芳回复称“你们的买卖合同我司主张无效；违约金你们先付；室内设施和物品我们已用中介视频做了司法公证，价值30万元，全部有发票”。2019年12月18日，一审法院至现场进行了勘查，发现涉案房屋内留有沙发、电脑、空调、橱柜、酒水、醋等物品。当日，范芳报警称，其以讴歌公司的名义承租了3202室房屋，且缴纳了半年房租，因房主一直未出面，所以其没有再继续缴纳房租，后来其至房产交易中心发现房屋已经更名，其怀疑是合同诈骗。民警建议其通过法院解决。2019年9月23日，一审法院第一次组织庭审后曾口头建议双方办理交接手续，但双方并未办理交接。2019年12月25日，讴歌公司将3202室房屋内的多数物品搬离，但仍留有格力空调、油烟机、煤气灶、消毒柜各一台。一审法院曾组织双方对上述物品进行折价，但双方未能达成一致。证人刘某,4陈述：3202室房屋系其家庭所有的房屋，当时因为其一家均系外地人，不能以自己的名义购买，遂借用赵小明的名义购买了该房屋，其在向讴歌公司、范芳出租房屋时已经告知了要将该房屋进行更名；律师函系其通过赵小明要求律师事务所发出的；2018年9月14日其通过网上查询到讴歌公司及范芳的财产均被法院查封了，其为保护自己的权利才封了锁，且在次日更换了门锁；其儿子宋世豪目前在澳洲留学。一审庭审中，赵小明提交了一份其与宋世豪父亲宋永俊所签订的协议书以及宋世豪出具的一份说明。协议书显示3202室房屋系靖江市新扬消防器材厂用其设备款换购的房屋，靖江市消防器材厂将该房屋结算给了宋永俊（刘某,4丈夫），但因宋永俊户口在外地，不能办理按揭，故让赵小明代宋永俊与南京鼓楼城镇建设综合开发（集团）公司签订的合同，并办理了按揭贷款手续，但实际所有人为宋永俊。宋世豪的说明明确，其虽为该房屋的登记所有人，但仍同意由赵小明处理原租赁合同上的纠纷。讴歌公司、范芳对上述文件的真实性不持异议，但认为宋世豪的说明与本案无关。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于合同是否已经解除的问题本案中，赵小明原系3202室房屋的登记产权人，其在出租房屋时向证人刘某,4出具了委托书，讴歌公司基于该委托而与赵小明签订了房屋租赁合同，该合同显然系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。赵小明在合同签订后虽将房屋过户给案外人宋世豪，但并未影响讴歌公司的使用，宋世豪亦未在本案中主张相应的权利，故讴歌公司仍应根据合同的约定支付房租。但是，讴歌公司在合同签订后仅依约支付了第一期房租，而未在合同所约定的时间足额支付第二期房租，故其行为构成违约。因双方所签订的合同约定讴歌公司逾期十日未支付租金的赵小明有权解除合同，且赵小明的委托人刘某,4在2018年9月15日收回了房屋，并向讴歌公司发出了律师函，明确双方的租赁合同于2018年9月15日解除，而讴歌公司亦表示同意双方的租赁合同于2018年9月15日解除，故一审法院确认双方的租赁合同已经于2018年9月15日解除。二、关于各项费用问题1、关于租金问题因赵小明于2018年9月15日解除了房屋租赁合同，且于当日收回了房屋，故其仅有权主张该日之前的房租，而无权主张2018年9月15日当日的房租。根据讴歌公司及范芳实际支付了7个月租金的事实，一审法院认定讴歌公司应支付赵小明2018年6月25日至2018年9月14日期间的租金17523.28元（6500元/月×12个月÷365天×82天）。但是，因讴歌公司在合同签订后还支付了6500元押金，该款应冲抵租金，故讴歌公司实际应支付租金11023.28元。2、关于占有使用费问题讴歌公司虽辩称其曾要求搬离房内物品，但并未提供充分的证据予以证明，且赵小明不予认可，故一审法院对其主张的该项事实，不予认定。因赵小明已于2018年9月15日解除了房屋租赁合同，且通过律师函告知讴歌公司在受到律师函后及时将房屋内的物品搬离，而讴歌公司不仅未及时搬离，且在一审法院明确告知双方交接时，仍未办理交接手续，而是直至2019年12月25日才搬离其物品，故其行为构成侵权，应当承担相应的占有使用费用。但是，赵小明作为出租人，有能力自行采取措施将房屋内的物品存放他处，以减少自己的租金损失，而其并未采取该措施，故应对扩大的损失承担相应的责任。根据一审法院勘查时所查看的物品状况，一审法院酌定讴歌公司应按照1500元/月的标准支付2018年9月15日至2019年12月25日期间的占有使用费27338.87元（1500元/月×15个月+1500元/月÷31天×10天）。3、关于物业费及逾期支付物业费的滞纳金问题因双方之间的房屋租赁合同已经于2018年9月15日解除，故赵小明再行请求判令讴歌公司、范芳支付其2019年1月至12月的物业费及滞纳金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。4、关于违约金问题因讴歌公司未依约支付房租的行为构成了违约，且双方合同约定的违约金13000元，并不过高，故赵小明请求判令讴歌公司向其支付违约金13000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。5、关于居间费问题因双方合同约定违约方应向守约方赔偿居间费损失，且赵小明向中介公司支付了3200元的费用，故赵小明请求判令讴歌公司承担居间费3200元，具有事实和法律依据，一审法院亦予支持。6、关于逾期支付房租的滞纳金问题双方所签合同虽约定了5%的逾期支付租金的滞纳金，但赵小明已因讴歌公司逾期付款的行为解除了房屋租赁合同，且其主张的违约金已为一审法院支持，该金额已足额弥补逾期付款给其造成的损失，故一审法院对其主张的滞纳金，不再予以支持。7.关于利息问题讴歌公司的行为虽构成违约，但在本案判决生效前，讴歌公司所应承担的责任均不确定，故赵小明请求至起诉之日起计算资金占有使用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于范芳的责任问题因范芳在与赵小明的代理人刘某,4聊天时表示，其愿意承担至2018年9月底的房租，并愿意承担相应违约责任”，故赵小明请求判令其对上述债务承担连带赔偿责任，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、赵小明与上海讴歌进出口贸易有限公司之间所签订的房屋租赁合同于2018年9月15日解除；二、上海讴歌进出口贸易有限公司于判决生效之日起十日内向赵小明支付房租11023.28元、占有使用费27338.87元、违约金13000元、居间费3200元，共计54562.15元；三、范芳对上述第二项判决中的债务承担连带给付责任；四、驳回赵小明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3675元，由赵小明承担1675元，上海讴歌进出口贸易有限公司及范芳承2000元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。二审中，讴歌公司、范芳认可签订合同时赵小明没有到场，而是出具委托书由第三方办理了相应手续，其见到了出租方的身份证件和房屋产权资料的复印件，但认为没有看到原件。本案二审争议焦点为，一、讴歌公司是否违约，是否应向赵小明支付租金、居间费、使用费及违约金；二、范芳是否应承担连带责任。本院认为，讴歌公司与赵小明签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。出租人的主要义务是提供适租的房屋，承租人的主要义务是支付租金。讴歌公司在赵小明已经交付房屋后，未按约支付租金，讴歌公司存在违约行为，应该承担相应的违约责任。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。合同具有相对性，赵小明为讴歌公司的合同相对方，讴歌公司应按约向赵小明支付租金。买卖不破租赁，案涉房屋的产权人虽在租期内发生了变更，但讴歌公司并无证据证明赵小明存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，其主张行使不安抗辩权，拒绝向赵小明支付租金，无事实及法律依据，本院不予支持，讴歌公司应自行承担相应的违约责任。讴歌公司未按约支付租金，赵小明在多次联系未果的情况下，在讴歌公司、警察等人员在场的情况下，封死门锁，造成讴歌公司无法使用房屋，但在之后，讴歌公司在审理中拒绝交接，一审法院据此酌定讴歌公司应支付的占用费金额，并无不当。因讴歌公司未按约履行主要义务，导致案涉合同解除，一审法院根据双方合同约定，判决讴歌公司向赵小明支付合同约定的违约金、中介费，符合合同约定及法律规定，并无不当。讴歌公司在本案中主张赵小明侵犯其优先购买权，但讴歌公司就此并未提出反诉，本院对此不予理涉。范芳作为讴歌公司的法定代表人，在与赵小明的代理人就本案租赁合同协商过程中，认可租金由其支付并愿意承担违约责任，一审法院判决范芳对讴歌公司欠付的租金和应支付的违约金承担连带责任，符合法律规定，本院予以维持。综上，上海讴歌进出口贸易有限公司、范芳的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人上海讴歌进出口贸易有限公司、范芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年八月十一日书记员 汪海燕