安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初7295号原告：未晶晶，女，1986年7月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：贾梦林，北京尚公（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。被告：章仁法，男，1959年3月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：赵晓珍，北京盈科（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章璐琼，北京盈科（杭州）律师事务所律师。原告未晶晶与被告章仁法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告未晶晶及其委托诉讼代理人贾梦林、被告章仁法及其委托诉讼代理人赵晓珍、章璐琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。未晶晶向本院提出诉讼请求：1、确认未晶晶与章仁法之间签订的《安徽白马服装城/商贸城(白马二期)商铺租赁合同》已于2020年4月18日解除；2、章仁法立即退还未晶晶租金133879.78元，并自2020年4月19日开始按照年利率6%的标准承担利息损失至款清之日止；3、章仁法承担本案全部诉讼、保全费用。事实与理由：2019年9月3日，未晶晶与章仁法签订了一份《安徽白马服装城/商贸城(白马二期)商铺租赁合同》，双方约定章仁法将位于安徽省合肥市站前路安徽白马服装城/商贸城（白马）二期商铺号为北-273的商铺出租给未晶晶使用。合同签订后，未晶晶依约履行了支付租金的义务。后因新冠××疫情影响，安徽白马商业经营管理有限公司减免了租户50天的租金，现未晶晶已向章仁法发出了解除合同的书面通知，但章仁法至今未将免租期及剩余租期内的租金退还给未晶晶。章仁法辩称，我不认可合同在2020年4月18日解除。双方的合同系在2019年9月3日签订，合同约定的租期从2019年9月26日起至2021年9月25日，目前未晶晶支付的租金为首年25万元。未晶晶在不享有合同约定的解除情形及法律规定的解除情形的情况下直接单方解除租赁合同属于违约行为。根据未晶晶提供的证据其解除时间与4月18日不符，其在6月份发出解除合同通知书，并且通过微信照片及单方处置钥匙的表述可以明确确认在4月18日之后未晶晶仍在使用租赁商铺。未晶晶提出的退还租金无事实和法律依据。合同签订后，我按照合同约定将案涉商铺交付未晶晶使用，未晶晶未经协商一致，单方解除合同，我有权按照合同约定要求其承担违约责任，对租金的剩余部分不予退还，并要求未晶晶按照租金的50%承担违约金。未晶晶提及的致白马家人的一封信，对我没有约束力，也不构成要求退还租金的依据。综上，要求驳回未晶晶的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：章仁法系合肥市站前路白马服装城二期北273房屋的所有权人。2019年9月3日，章仁法（出租方）与未晶晶（承租方）签订一份《安徽白马服装城/商贸城（白马二期）商铺租赁合同》，约定，章仁法将其所有的合肥市站前路白马服装城二期北273商铺（建筑面积34.31平方米）出租给未晶晶作为经营女装使用。租赁期共计贰年，自2019年9月26日起至2021年9月25日止。合同约定租期内租金总额50万元。付款方式为承租方于2019年9月3日前付清双方约定的本期（或第一期）应付租金人民币25万元给出租方。其他时段付款方式为租金一年一付，每年租金均为25万元，第二年租金于2020年8月1日之前付清。同时，双方合同还约定，任何一方单方面欲提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可提前终止合同。因不可抗力导致合同无法履行的，双方免责，合同终止。合同同时约定，在租赁期间，承租方未经市场商管机构书面同意，擅自延期开业或中途关门歇业、货少不足以支撑经营需要的及承租方未经市场商管机构书面同意，擅自关门停业，连续七天不正常营业的，视作承租方违约。承租方违反上述约定且未立即纠正并消除影响和损失，出租方有权终止合同，收回铺位，承租方除放弃租金余额（作为违约金一部分），另按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。合同签订后，章仁法按约将案涉商铺交付未晶晶使用，未晶晶亦按合同约定于2019年9月3日向章仁法支付了2019年9月26日至2020年年9月25日期间的第一期租金25万元。后2020年1月因我国出现“新冠××”疫情，2020年3月22日，安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司联合发出“致白马家人的一封信”称：新冠疫情发生以来，全国上下同心抗疫……白马市场于2020年3月22日全面顺利复市……经白马公司董事会研究并做出如下决定，与大家共度难关：一、租金：减免白马公司经营单元50天的租金……针对租赁业主商铺的租金，白马公司的态度是：一定会积极号召并坚决督促与广大业主沟通，让业主拿出诚意，给出合情合理的租金减免。虽然白马商铺绝大部分为私人产权，白马公司并无直接决定权，但公司一定会按照政府的政策导向和实际可能，积极与业主沟通并劝导……。2020年4月18日，未晶晶通过微信向章仁法发送《解除合同通知书》，称：依据合同约定，结合安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司关于减免白马公司经营单元50天租金与50天物业管理费用的通知，以及疫情期间房屋闲置没有正常使用的情况，现通知你解除2019年9月3日我与你签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马二期）商铺租赁合同》，并将我已支付过的余下租期内的租金予以返还。后因章仁法不同意解除案涉租赁合同，返还租金，未晶晶遂诉讼来院，提出诉称之请求。庭审中，未晶晶明确其要求解除案涉合同是因为疫情影响生意没有办法做，且白马服装城出现疫情，其去广州进货也受到影响。同时庭审时，未晶晶明确其主张章仁法退还的案涉租金133879.78元，具体包括50天免租期的租金及2020年5月3日至2020年9月25日期间的租金。庭审时，章仁法辩称白马服装城实际于2020年3月22日就已开业，故受疫情影响无法开业的情况已经消除。同时章仁法当庭表示其现虽亦同意解除案涉租赁合同，但要求未晶晶应当承担双方合同约定的违约责任。另查，未晶晶将案涉商铺腾空并于2020年6月15日通过微信向章仁法发出一份《通知书》，称：我已于2020年4月18日向你发出解除合同通知，你以收悉。现我已将房屋腾空，请你与我办理交接手续并将余下租期内的租金予以返还，如未按时办理交接事宜，因此而造成的房屋空置以及迟延退还租金等损失均由你自己承担。另，我将腾空房屋的现场照片发送给你进行核实。本案庭审后，未晶晶又向本院提供了聊天记录打印件及电话录音等用以证明章仁法已将案涉商铺另行出租给第三人，章仁法不应因同一商铺双倍获利，且现在租金价格已大大降低。对此章仁法则不予认可，章仁法辩称未晶晶的上述证据无法证明其因同一商铺双倍获利。本院认为，本案未晶晶与章仁法签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马二期）商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。本案未晶晶主张解除案涉租赁合同，庭审时章仁法亦不持异议，本院对此予以支持。同时虽章仁法系于庭审时方明确表示同意解除案涉合同。但根据双方合同的约定，任何一方单方面提前终止合同，应提前60天通知对方。现根据庭审查明的事实，未晶晶系于2020年4月18日通过微信向章仁法发送《解除合同通知书》要求解除合同，同时其亦已于同年6月15日将案涉商铺腾空，故本院确定双方的合同于2020年6月18日解除。审理中未晶晶主张章仁法退还其已支付的2020年5月3日至同年9月25日期间的租金及50天免租期的租金并承担利息损失，章仁法则不予认可，章仁法辩称，未晶晶未经协商一致，单方解除合同，其有权按照合同约定要求其承担违约责任，对租金的剩余部分不予退还，并要求未晶晶按照租金的50%承担违约金。对此本院认为，虽根据庭审查明的事实，因新冠××疫情及疫情防控措施可能导致未晶晶继续履行案涉租赁合同确实出现困难，但双方原本可以通过协商租金及租期等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行，且未晶晶在与章仁法双方未能达成一致的情况下，擅自撤离商铺，其行为已经构成违约，确应当承担相应的违约责任。同时虽未晶晶与章仁法双方签订的租赁合同中约定如承租方违约除放弃租金余额（作为违约金一部分），还需按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。因该约定违约金过高，超出了法律规定的范围，对此应予调整。现本案章仁法因未晶晶的违约行为而受到的损失主要系租金损失，同时因双方的租赁合同系为租期两年且一年一付的商铺租赁合同，结合今年的疫情对商铺租赁市场确造成了一定的冲击，市场恢复正常秩序仍需继续耗费一定的时间的现实情况，同时本案中未晶晶除了租金损失外，并无其他的损失，且本案审理中虽未晶晶主张章仁法已将案涉商铺另行出租给第三人，因其为此仅提供了聊天记录打印件及电话录音等无法证明其真实性，章仁法对此并不予认可，故本院不予认定。结合本案实际情况，本院酌情给予出租人章仁法一定的缓冲期限。因本案中未晶晶于2020年4月18日通过微信向章仁法发送《解除合同通知书》要求解除合同后，又向法院起诉要求解除合同，故章仁法对未晶晶不再继续承租房屋的意思表示应为明知，也应预见到合同不再继续履行的后果，其应积极采取措施防止损失的扩大。据此，本院予以认定未晶晶的违约金应为章仁法2个月的房租损失。另根据查明的事实，未晶晶在疫情期间因经营活动受到限制，客观上造成了一定的损失，这种损失未晶晶与章仁法双方均无责任，故根据公平原则，章仁法也应承担部分损失，此损失可以适当减少未晶晶的租赁费用。综上，因本院确定双方合同系于2020年6月18日解除，未晶晶已经将案涉房租交到2020年9月25日，故本院综合权衡案涉合同的剩余租期、租金标准、新冠疫情对案涉商铺经营的实际影响及合同当事人的违约情形等因素，酌定应由章仁法向未晶晶返还的案涉租金为43835元［（250000元/年÷365天×99天）＋（250000元/年÷365天×50天）÷2－（250000元/年÷365天×60天）］。至于未晶晶要求章仁法支付自2020年4月19日起的利息，因未晶晶在本案中本身存在违约行为，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、未晶晶与章仁法于2015年6月14日签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马二期）商铺租赁合同》于2020年6月18日解除；二、章仁法于本判决生效之日起十日内返还未晶晶租金43835元；三、驳回未晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2978元，减半收取1489元，由未晶晶负担1001元，章仁法负担488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  顾苏淮二〇二〇年八月二十日书记员  龙润方附本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债务人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律法规或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。