山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2384号上诉人（原审原告）：张戈馨，女，2000年5月13日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：周慧（系张戈馨之母），住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：张汉武，山东赞国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄之信物业管理有限公司，住所地山东省枣庄市高新区中央花城1#楼3-5号房，统一社会信用代码913704035830775358。法定代表人：吾志亮，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：山东至信房地产开发有限公司，住所地枣庄市高新区黄河路南（太行山路东），统一社会信用代码91370403791515069P。诉讼代表人：山东至信房地产开发有限公司管理人。负责人：王岩，山东法扬律师事务所主任。委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾大猛，山东法扬律师事务所律师。上诉人张戈馨因与被上诉人枣庄之信物业管理有限公司（以下简称之信物业公司）、山东至信房地产开发有限公司（以下简称至信开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张戈馨上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由之信物业公司、至信开发公司承担。事实和理由：一、之信物业公司与至信开发公司是关联企业，存在公司混同的情况，至信开发公司应当与之信物业公司连带承担《中央天街物业委托管理合同》中支付租金的责任。吾志亮是至信开发公司的大股东，拥有至信开发公司88%的股权，同时吾志亮在之信物业公司担任经理，负责之信物业公司的全部经营管理，且之信物业公司、至信开发公司“之信”、“至信”音亦相同，且均系之信集团旗下的公司，因此，张戈馨有理由相信至信开发公司和之信物业公司是关联企业，存在公司混同。之信物业公司与至信开发公司实为一个公司，张戈馨购买的房屋不存在从至信开发公司交付给之信物业公司的问题，之信物业公司、至信开发公司应当依据《中央天街物业委托管理合同》的约定承担连带支付张戈馨租金的义务。二、张戈馨主张的第4年、第5年及后续租金应当获得支持，理由是：1.2014年7月1日，之信物业公司与张戈馨签订了《中央天街物业委托管理合同》，2014年7月17日，至信开发公司与张戈馨签订《商品房买卖合同》。《中央天街物业委托管理合同》签订在前，《商品房买卖合同》签订在后，加之之信物业公司、至信开发公司是关联公司，这足以说明之信物业公司对至信开发公司是否能够按时交付房屋的风险是明知的。既然之信物业公司对此风险明知，则之信物业公司就应当承担这个风险，按照合同约定支付张戈馨后续的房租。2.第4年、第5年租金应当参照前三年的租金计算并支付，符合公平原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中央天街物业委托管理合同》约定，第4年、第5年的租金以之信物业公司与承租方签订的房屋租赁合同所约定的实际租金返还。本案中，由于之信物业公司没有与承租方签订合同，对于第4年、第5年租金损失的标准，张戈馨认为应当参照前三年的年租金标准进行支付，即每年按照房款的7%支付租金损失，这个要求符合《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则。一审法院不能因为至信开发公司“不交付房屋”从而不支持张戈馨的主张，否则就是对之信物业公司、至信开发公司违约行为的支持和纵容，对于托管期满后的张戈馨的经济损失，之信物业公司、至信开发公司亦应按照上述标准予以支付至交付房屋之日。三、张戈馨在枣庄仲裁委员会提出仲裁申请，是基于至信开发公司的违约行为追究其未能及时上房的违约责任，并未主张其对张戈馨造成的租金损失，二者的请求并不重复。另外，根据至信开发公司提供的《商品房买卖合同》，至信开发公司逾期交房的违约金每天仅为购房款的万分之零点一即每天仅有10元左右的违约金，该违约金根本不足以赔偿张戈馨的经济损失。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。至信开发公司辩称，一、张戈馨关于之信物业公司与至信开发公司是关联企业、存在公司混同的情况，至信开发公司应当与之信物业公司承担连带支付租金责任的上诉理由不能成立。张戈馨与之信物业公司签订的《中央天街物业委托管理合同》要求之信物业公司支付租金，但至信开发公司并非该合同主体，根据合同相对性原则，张戈馨要求至信开发公司承担租金损失没有事实和法律依据。张戈馨以“吾志亮是至信开发公司的大股东、又是之信物业公司的经理”为由，认定之信物业公司与至信开发公司“是关联企业、存在公司混同的情况”没有法律依据。相关司法解释对于公司“人格混同”有着严格的界定，张戈馨所陈述的理由并不是认定之信物业公司和至信开发公司混同的法律依据。二、张戈馨主张第4年、第5年以及后续租金没有依据。张戈馨与之信物业公司签订的《中央天街物业委托管理合同》第四条约定，“第4、第5年租金以甲方与承租方签订的房屋租赁合同所约定的实际租金返还”，但因房屋并未交付使用，因此该项主张不能成立。另外，张戈馨与之信物业公司签订的《中央天街物业委托管理合同》约定的托管期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日，对于托管期限届满后的利益关系如何调整双方并没有约定，因此张戈馨要求支付2019年6月30日之后的租金没有依据。三、对于至信开发公司逾期交房的行为，张戈馨已申请仲裁，无权再对至信开发公司提起诉讼。张戈馨与至信开发公司在《商品房买卖合同》中约定了发生争议的解决方式是向枣庄仲裁委员会申请仲裁，张戈馨在本案之前已根据合同中的仲裁条款对至信开发公司逾期交房一事提起仲裁申请，且仲裁庭已开庭审理完毕等待裁决，因此，张戈馨无权再对至信开发公司提起诉讼。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，张戈馨的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回张戈馨的上诉，维持原判。之信物业公司未答辩。张戈馨向一审法院起诉请求：1.依法判令之信物业公司、至信开发公司连带支付给张戈馨租金损失149,527.80元；2.判令之信物业公司、至信开发公司自2019年7月1日起至至信开发公司交付房屋之日止每年按照总房款1,068,055.70元的7%支付张戈馨经济损失；3.诉讼费由之信物业公司、至信开发公司承担。一审法院认定事实：2014年7月17日，张戈馨与至信开发公司签订《商品房买卖合同》，约定张戈馨购买该公司开发销售的中央天街1号楼1层063室，总价款804,264元。同时约定，至信开发公司应当于2015年12月30日前向张戈馨交付案涉商品房。另查明，2014年7月1日，张戈馨与之信物业公司签订《中央天街物业委托管理合同》，约定：张戈馨向至信开发公司购买中央天街物业，并自愿将所购物业委托给之信物业公司经营管理。一、托管物业的现状，物业坐落于中央天街01层063室，建筑面积58.77平方米；张戈馨购买的上述物业，至信开发公司出售价格为804,264元；张戈馨自与至信开发公司按《商品房买卖合同》的约定办理交接手续后十日内将物业交付之信物业公司。二、托管内容，合同有效期内张戈馨除保留财产处分权外，将物业全权委托给之信物业公司经营和管理使用。三、托管期限，物业托管期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日。四、托管期间租金及支付，前三年租金支付标准为张戈馨在本协议签订时，按照至信开发公司所公布该物业销售价格的应付销售金额（非实际支付金额）的下列比例支付，第一年7%，已抵扣购房款；第二年7%，已抵扣购房款；第三年7%，已抵扣购房款；第4、第5年租金以之信物业公司与承租方签订的房屋租赁合同所约定的实际租金返还。张戈馨承诺在合同签订之日起至2017年6月30日期间，将该委托标的无偿且不附加任何条件的提供给之信物业公司使用，张戈馨保证不以任何理由要求之信物业公司支付任何其他费用。第4、第5年租金，之信物业公司每满12个月后于30日内按合同约定数额支付张戈馨一次。五、经营收益分配，之信物业公司在托管经营期间第4年、第5年出租所得归张戈馨所有。托管期届满，如张戈馨仍然委托之信物业公司托管经营的，双方利益关系如何调整由双方另行协商确定。同时，合同就物业回购、权利与义务、违约责任等其他事项进行了约定。再查明，截至《中央天街物业委托管理合同》履行期限届满，至信开发公司尚未将案涉房屋交付给张戈馨。张戈馨于2019年9月18日，向枣庄仲裁委员会申请仲裁，要求至信开发公司承担支付逾期交付房屋的违约金等违约责任。一审法院认为，张戈馨与之信物业公司签订《中央天街物业委托管理合同》，将物业经营管理权委托该公司行使，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应被全面、诚信的遵守及履行。张戈馨按照《中央天街物业委托管理合同》约定应自其与至信开发公司按《商品房买卖合同》的约定办理交接手续后十日内将物业交付之信物业公司。鉴于至信开发公司未按照合同约定交付案涉物业，张戈馨亦未能按照其与之信物业公司签订的《中央天街物业委托管理合同》履行交付义务，之信物业公司不能实际将案涉物业进行出租，张戈馨也未能按照《中央天街物业委托管理合同》约定获得经营收益。至信开发公司逾期交房的行为导致张戈馨无法履行与之信物业公司的合同义务，张戈馨可以向至信开发公司主张逾期交房违约责任。故，张戈馨主张房屋租金及经济损失应由之信物业公司承担，于法无据，显失公平，一审法院不予支持。民事主体依法有从事某种民事活动和不从事某种民事活动的自由，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。之信物业公司在《中央天街物业委托管理合同》期限届满后与张戈馨未达成继续受委托经营案涉物业的一致意思表示，张戈馨主张之信物业公司自2019年7月1日起至至信开发公司交付房屋之日止支付张戈馨经济损失，不符合同约定，缺乏法律依据，一审法院不予支持。至信开发公司并非本案所涉委托经营合同相对方，也明确表示与委托经营合同无关，张戈馨主张要求其承担连带责任，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回张戈馨的诉讼请求。案件受理费3,290.56元，减半收取1,645.28元，由张戈馨负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。至信开发公司管理人提交以下证据：1.山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403破申3号民事裁定书一份，证明2020年7月2日该院受理了至信开发公司破产重整申请。2.山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403破申3号决定书一份，证明2020年7月2日该院指定山东法扬律师事务所为至信开发公司管理人。3.山东法扬律师事务所成立至信开发公司管理人团队的决定书，证明褚海燕、贾大猛为团队成员，出庭应诉符合法律规定。张戈馨质证称，对以上证据均无异议。本院对至信开发公司管理人提交的证据认定如下：张戈馨对至信开发公司管理人提交的3份证据无异议，以上证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。二审查明，山东省枣庄市薛城区人民法院于2020年7月2日作出（2020）鲁0403破申3号民事裁定，受理至信开发公司破产重整申请。该院于2020年7月2日作出（2020）鲁0403破申3号决定，指定山东法扬律师事务所为至信开发公司管理人。山东法扬律师事务所于2020年7月2日作出《关于成立至信开发公司管理人工作团队的决定》，工作团队全面负责至信开发公司破产重整工作，由王岩担任组长，张捃焱任副组长，褚海燕、贾大猛等为团队成员。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在租赁关系中，出租人的最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，张戈馨与之信物业公司签订《中央天街物业委托管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。一审法院已经查明，张戈馨亦未能按照其与之信物业公司签订的《中央天街物业委托管理合同》履行交付案涉标的物义务，其请求之信物业公司支付租金没有事实依据。张戈馨与至信开发公司之间的《商品房买卖合同》不属于本案租赁合同审理范围，且对双方的争议，张戈馨已另行主张权利。综上，张戈馨的上诉主张均不能成立，本院不予支持。综上所述，张戈馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,290.56元，由上诉人张戈馨负担。本判决为终审判决。审判长  张弘审判员  李莹审判员  李丽二〇二〇年八月五日书记员  刘畅