江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1525号上诉人（原审原告、反诉被告）:付胜，男，1983年12月23日生，汉族，住江西省泰和县。被上诉人（原审被告、反诉原告）:罗满生，男，1966年9月2日生，汉族，住江西省泰和县。上诉人付胜因与被上诉人罗满生房屋租赁纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人付胜上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人无需向被上诉人支付占有使用费；2、变更原审判决第一项为：被上诉人向上诉人增加支付18000元，共计30081.93元的赔偿款；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院以上诉人交付给肖积瑜的房租，肖积瑜未交给被上诉人罗满生，根据合同相对性原理，认定上诉人交给肖积瑜的房租不能抵扣逾期腾房占有使用费是错误的。上诉人认为，上诉人交给承租人肖积瑜的房租，属于合法转租租金，(肖积瑜与罗满生房屋租赁合同明确允许转租)且得到被上诉人同意，所以，关于2019年9月16日之后的房租不应单纯是判令上诉人找肖积瑜要求退回(上诉人无法预料到被上诉人与承租人的纠纷，他们之间解除合同是由于罗满生和肖积瑜引起，引起的不利后果理应由罗满生、肖积瑜承担，而不应当转嫁到无辜的次承租人身上)。在2020年1月30日至6月1日，被上诉人与肖积瑜之间就出现了纠纷，被上诉人为了自己的利益最大化，未采取有效的办法进行补救，也并未告知上诉人的实际情况。所以在2020年9月份之后的租金，被上诉人应向肖积瑜追要，一审法院要求上诉人向肖积瑜追要，属于适用法律错误。2、一审判决上诉人要向被上诉人支付占有使用费错误。被上诉人于2020年1月2号至3月27日将上诉人的店门锁住，使上诉人无法开门做生意，无法进店搬东西，更无法在里面办公。上诉人要求被上诉人开门，但被上诉人一直拒绝，考虑到不激化矛盾，上诉人向法院提起诉讼，期间并没有接到被上诉人让上诉人搬走东西的通知。被上诉人的锁门行为，造成上诉人无法做生意，也因锁门而使上诉人客观上无法腾房，所以被上诉人根本不应向上诉人收取在其锁门期间的占有使用费。3、一审法院判决被上诉人向上诉人赔偿的各项损失共计12081.93元，明显偏低。在锁门的85天，上诉人无法做生意，为诉讼而产生的交通费、误工费等费用，以及后续产生的各种损失远远超过这个数。一审法院这样判决明显是为了让被上诉人不用赔钱。综上，一审判决不公，请求二审法院依法改判。被上诉人罗满生辩称，上诉人没有出租金，也没有收据，其与承租人肖积瑜的租赁合同就是终止的。就算是要赔偿，也是违约方肖积瑜赔偿给上诉人，和被上诉人没有关系。请二审法院驳回上诉，维持原判。付胜向一审法院起诉请求：1、判令罗满生赔偿利息损失24000元（按2个月计算，2020年1月13日至3月13日）；2、判令罗满生赔偿精神损失费3000元；3、判令罗满生赔偿名誉损失15000元；4、判令罗满生赔偿因锁门造成无法经营的损失（误工费、工资、交通费和资讯费）40000元（每天1000元，按40天计算）；5、判令罗满生赔偿利润损失20000元，车辆积压造成折旧损失35000元；6、判令罗满生赔偿搬迁费用3000元，剩余合同期限补偿18000元。罗满生向一审法院反诉请求：1、判决付胜支付从2019年9月至2020年3月租金，按付胜与肖积瑜签订的书面合同约定的每年60000元租金标准计算；2、判决付胜立即腾出店面；3、诉讼费由付胜承担。一审法院认定事实：2017年10月28日，罗满生（出租方，甲方）与肖积瑜（承租方，乙方）签订了房屋租赁合同，约定：1.甲方将坐落于白凤大道上文田坡处右边的一栋五间店面四层楼房屋和整个后院包括附属建筑物租赁给乙方开办酒店使用；2.租赁期限为2018年2月1日至2026年1月30日；3.2018年2月1日至2022年1月30日期间的租金为每年160000元；4.在租赁期内，乙方可以转租部分店面，如乙方整体转租给第三方，必须经过甲方，经三方同意，办理好交接手续可以转让。如乙方转让给第三方，不告知甲方所造成甲方的损失和一切后果全部由乙方负责。2019年7月8日，罗满生向本院起诉了肖积瑜，本院于2019年8月23日作出（2019）赣0826民初1984号民事判决，认定了：1.肖积瑜收取租金情况，即收取了付胜第一年租金60000元、杨林三个月的租金、周佰祥第一年租金30000元和张既新一年租金60000元，并认定罗满生对肖积瑜的转租已知情且未反对；2.肖积瑜未按约定于2019年2月1日前一次性向罗满生支付第二年度的租金，只是于2019年4月、5月通过微信转账共计20000元；3.肖积瑜通过转租的方式收取了93000元租金，但未及时向罗满生支付逾期租金。该判决判令：1.解除罗满生与肖积瑜于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》；2.肖积瑜于本判决生效后五日内向罗满生支付2019年2月1日至2019年8月1日的租金60000元，2019年8月2日起至合同解除之日止的租金按每月13333.33元支付；3.肖积瑜于本判决生效后五日内向罗满生支付违约金3000元；4.驳回罗满生的其他诉讼请求。该判决于2019年9月16日生效后，罗满生向本院申请强制执行，2019年11月26日罗满生与肖积瑜达成执行和解协议，但肖积瑜未按执行和解协议履行。和解协议第一项内容为：根据（2019）赣0826民初1984号民事判决书，依申请执行人罗满生的申请，被执行人肖积瑜尚欠执行人罗满生款项102999.99元（截止到2019年11月1日），诉讼费512.5元，合计103512.49元。对上述约定，本案庭审中，罗满生陈述：到2019年11月1日止，肖积瑜应把房屋交还罗满生，罗满生自2019年11月1日起不再向肖积瑜收取房租，而是向实际租户收取租金。2018年8月27日，肖积瑜（分租方，甲方）与付胜（承租方，乙方）签订了《场地分租合同》，约定：1.甲方将坐落于白凤大道上文田坡处龙道山庄门面前的空地、龙道山庄单个一层店面约22平米（作为办公使用）以及店面门口（宽85米，长13米）、店面左边（靠县城方向，宽15.6米，长32米）和院内靠鱼塘（宽25米，长29米）的空场地分租给乙方经营买卖二手车使用；2.租赁期限为2018年9月28日至2025年9月28日；3.2018年9月28日至2021年9月28日止的租金为每年60000元，第四年与第五年的租金按10%递增。同日，付胜支付了70000元给肖积瑜，肖积瑜出具了收据，载明租金60000元和押金10000元。2019年6月1日，肖积瑜（分租方，甲方）与张既新（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于白凤大道上文田坡处右边的一栋五间店面四层楼房后面的整个后院包括附（鱼塘）属建筑物租赁给乙方开办饭店使用；2.租赁期限为2019年6月1日至2026年6月1日；3.2019年6月1日至2022年6月1日的租金为每年60000元，第三年至第七年每年按租金10%递增。2019年4月11日，肖积瑜（甲方）与周佰祥（乙方）签订了《店面租赁合同》，约定：1.甲方有一房屋店面，面积大约360㎡，现租给乙方用于开店；2.房屋位置：泰和县文田民政局旁原龙道山庄前排整栋共四层（已对外租出去的店面除外）；3.租期从2019年4月16日至2022年4月16日；4.每年租金35000元，如果遇到房管局涨房租，按相应幅度涨。2019年4月10日，肖积瑜（甲方）与杨林（乙方）签订了《店面租赁合同》，约定：1.甲方有一房屋店面，面积大约30㎡，现租给乙方用于开店；2.房屋位置：泰和县文田民政局旁原龙道山庄前排左边第一个店面；3.租期从2019年4月10日至2021年4月10日；4.每年租金10000元，如果遇到房管局涨房租，按相应幅度涨。2020年3月23日，罗满生分别起诉了杨林、张既新和周佰祥，请求判令支付租金和腾退店面，依法合并审理。庭审中，罗满生认可付胜已经于2020年3月28日腾退了店面；因肖积瑜未按执行和解协议履行，罗满生当庭表示要求恢复执行（2019）赣0826民初1984号民事判决。截至2020年5月26日，罗满生未向法院申请恢复执行原生效判决。关于租赁面积，张既新庭审中表示其在2019年6月1日签订合同时，已确定租用了付胜那份合同中约定的部分场地，租金也包含那部分场地的租金。关于付胜租金变更的认定，付胜认为其于2019年5月底与肖积瑜达成了一致意见，即肖积瑜将部分原属于付胜的场地转租给了张既新，租金降为每年30000元，本应退还的租金7500元和押金5000元转为抵扣第二年的租金，即2019年9月28日至2020年2月底的租金。案件承办人通过微信与肖积瑜联系，肖积瑜认可因付胜租赁的场地变小了，只租赁了店面和店面门口的空地，故于2019年5月将租金变更为每年30000元，应退还的租金和押金共计12500元抵扣了第二年度5个月的租金。综上，一审法院认定付胜的租金从2019年6月1日起为每年30000元。（2019）赣0826民初1984号民事判决生效后，罗满生和付胜针对租金问题进行协商，但未达成协议。2019年12月2日罗满生将付胜租赁的店面大门锁了一天，后来经协商，罗满生将锁打开。因双方最终未能协商一致，罗满生自2020年1月2日18时再次将付胜租赁店面的大门锁住，直至2020年3月28日付胜腾退店面。罗满生认为，虽然锁了门，但是没有锁后门，付胜仍将车子摆在门口，一直在经营。付胜认为罗满生的锁门行为造成了其精神、名誉、利润等各种损失，但其提交的证据不足以证明其实际损失的具体数额。一审法院认为：关于罗满生与肖积瑜之间的租赁合同关系解除后，付胜是否有权占有涉案房屋问题。本案的房屋租赁纠纷中，罗满生为出租人，肖积瑜为承租人，付胜为次承租人。转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，因此转租行为不可脱离原租赁关系独立存在，出租人与承租人的租赁合同一旦终止，承租人即丧失其对租赁物继续转租的权利，转租合同亦相应解除，那么次承租人对涉案租赁房屋的占有由有权占有转为无权占有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，次承租人付胜负有腾房义务并应支付逾期腾房占有使用费。关于付胜已向肖积瑜支付的租金能否抵扣逾期腾房占有使用费问题。肖积瑜于2022年1月30日以前的租金为每月13333.33元，但是第二年的租金其仅支付了20000元，只能抵扣一个多月的租金，由此可见，肖积瑜在收取次承租人的租金后，并没有将相应的款项支付给罗满生。泰和县人民法院的（2019）赣0826民初1984号民事判决生效后，在执行过程中，罗满生与肖积瑜达成和解协议。因肖积瑜未按照和解协议履行义务，罗满生并未取得租赁合同解除后的租金。付胜与罗满生之间没有合同关系，罗满生主张占有使用费是基于付胜无权占有。付胜与肖积瑜存在合同关系，现付胜应腾房及支付占有使用费，是基于肖积瑜未及时交纳租金导致合同解除所造成，付胜相关损失可以根据合同相对性原则，另行向合同另一方当事人即肖积瑜主张，故其向肖积瑜已经交纳的租金不能抵扣逾期腾房占有使用费。关于付胜支付占有使用费的起算点问题。一审法院的（2019）赣0826民初1984号民事判决已于2019年9月16日发生法律效力，根据该判决，肖积瑜应自2019年8月2日起至合同解除之日（即2019年9月16日）止，按每月13333.33元的标准向罗满生支付租金。在该判决的执行过程中，罗满生与肖积瑜达成和解协议，约定支付租金的时间截止于2019年11月1日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条“在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。”和《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书,也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。”的规定，肖积瑜不按照执行和解协议履行，罗满生可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行和解协议提起诉讼，现罗满生虽在庭审中表示会申请恢复执行原生效法律文书，但实际上并未申请，那么肖积瑜应向罗满生支付租金的金额无法予以确定。为避免罗满生可能重复取得合同解除之日（即2019年9月16日）至2019年11月1日期间的租金，应认定付胜自2019年11月2日起按年租金30000元即日租金82.19元的标准支付占有使用费。2019年9月16日至2019年11月1日期间的租金，罗满生可在确定肖积瑜应付租金数额后另行主张。付胜已于2020年3月28日腾退房屋，那么付胜应向罗满生支付2019年11月2日至2020年3月27日期间147天的占有使用费12081.93元。关于付胜的损失问题。罗满生先于2019年12月2日锁住付胜租赁店面的大门一天，又于2020年1月2日起将付胜租赁的店面大门锁住，直到2020年3月28日付胜腾房之日才打开锁。罗满生与肖积瑜之间签订房屋租赁合同依法解除后，罗满生可以行使出租人的相关权利，付胜亦负有腾退房屋的义务，但是在付胜拒绝腾房的情况下，罗满生应当通过有效的法律手段如诉讼的方式要求付胜腾房，而不是用锁门的方式进行私力救济。虽然付胜提交的证据不能充分地证实其实际损失，但是罗满生采用锁门的方式对付胜的正常经营造成一定的影响，故酌定付胜2019年12月2日、2020年1月2日至2020年3月27日期间的各项损失为12081.93元，罗满生应予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告（反诉原告）罗满生于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）付胜赔偿各项损失共计12081.93元；二、原告（反诉被告）付胜于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）罗满生支付2019年11月2日至2020年3月27日期间占有使用费12081.93元；三、驳回原告（反诉被告）付胜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）罗满生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，减半收取1730元，反诉费150元，共计1880元，由付胜负担1730元，罗满生负担150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：付胜提交的证据：1、银行转账记录；2、车辆销售协议；3、车辆转让协议；4、2台车的行驶证。证明店铺被罗满生锁门造成的损失。罗满生对上述证据的三性均有异议。本院认为，对于店铺被罗满生锁门所造成损失的认定，应结合本案其他事实综合认定。罗满生提交的证据：付胜店门口摆放其售卖车辆的照片。证明虽然罗满生锁了店门，但不影响付胜经营，这个店到2020年3月27日，还在营业。付胜质证后对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为门锁了肯定是无法经营的，对付胜的经营影响相当大。本院认为，付胜对该照片的真实性不持异议，对该证据的真实性依法予以确认，但是该证据不能达到罗满生的证明目的，本院对该证据不予认定。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为上诉人付胜应否向被上诉人罗满生支付房屋占用费以及因被上诉人锁门给上诉人造成的损失应如何认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，本案出租人罗满生与承租人肖积瑜之间的租赁合同已于2019年11月1日经法院生效判决解除，双方房屋租赁法律关系终止，从而可以认定承租人肖积瑜的租赁期限的截止日为2019年11月1日。虽然次承租人付胜与承租人肖积瑜通过约定将2019年因租赁面积减小而多付的12500元租金抵作下一年度租金，而使付胜与肖积瑜双方转租合同的期限延长至2020年2月底，但根据前述法律规定可知，2019年11月1日之后的转租期限超过了承租人的剩余租赁期限，该超过部分的约定无效。所以，一审法院认为自2019年11月2日起至付胜腾退房屋之日（即2020年3月27日）止，付胜属于无权占有并按租金标准计算房屋占用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，应予维持。对于被上诉人罗满生因锁门而给上诉人付胜造成的损失问题，因付胜并未提供充分的证据证实其实际损失到底有多少，且付胜就锁门行为向罗满生主张名誉损失等精神损害赔偿缺乏依据，故一审法院根据本案实际情况酌情确定付胜经营损失为12081.93元，并无不当，依法应予维持。综上所述，上诉人付胜的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552元，由上诉人付胜负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年八月十三日书记员  张 杰