江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终122号上诉人（原审被告）：南京天辅资产管理有限公司，住所地南京市玄武区丹凤新寓06幢3楼。法定代表人：丁卯，执行董事。委托诉讼代理人：丁寅，男，该公司股东。被上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地南京市秦淮区中山东路90号。负责人：刘永平，该行行长。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德东恒律师事务所律师。原审被告：南京嘉柏置业顾问有限公司，住所地南京市玄武区丹凤新寓06幢3楼。法定代表人：程锡庆，该公司董事长。原审被告：鸿意地产发展有限公司，住所地南京市秦淮区江宁路1号4室。法定代表人：宋利群，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴梅蕾，女，该公司员工。上诉人南京天辅资产管理有限公司（以下简称天辅公司）因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）及原审被告南京嘉柏置业顾问有限公司（以下简称嘉柏公司）、鸿意地产发展有限公司（以下简称鸿意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初11915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天辅公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并没有收到案涉房屋租赁保证金。被上诉人庭审一直叙述的是保证金通过支票的形式支付给鸿意公司，上诉人作为案涉房屋的出租方，一直以为鸿意公司收取了被上诉人支付的房屋租赁保证金，在此种情形之下，上诉人才应被上诉人要求给其开具收据，但鸿意公司在庭审中明确表示没有收到被上诉人支付的案涉保证金，被上诉人也没有提供证据证明向鸿意公司支付过上述保证金。被上诉人提供的支票的金额以及备注用途均无法证明与本案的关联，事实上该支票是被上诉人支付承租另一间用作员工食堂房屋的保证金。二、合同到期后，被上诉人和上诉人并未履行租赁房屋的交接手续，并且许多的租赁房屋至今都没有进行交接，所以上诉人要求被上诉人支付合同到期后仍占用上诉人房屋的租金及相应的物业费。三、被上诉人在租赁到期之后，在未与上诉人交接的前提下，直接将部分房屋交接给了房主。按照双方之间的协议应该是将房屋恢复原状，其中包括墙体、空调、电路、消防等方面，而被上诉人没有对其恢复原状，所以上诉人要求浦发银行南京分行支付未恢复原状的费用。浦发银行南京分行辩称：一、涉案房屋自2018年2月25日起，上诉人即不再具备任何权利，房屋产权人已直接向被上诉人发出书面通知要求被上诉人将房屋交付给产权人，上诉人与产权人签订的租赁合同2018年2月25日即到期，上诉人没有任何证据证明此后仍对房屋享有权利。二、有关上诉人要求恢复原状的问题，上诉人一审对此提出了反诉，后又放弃，且上诉人并没有任何证据证明被上诉人负有恢复原状的义务，产权人已经出具书面的证明认可房屋接收的状态，被上诉人已经将涉案房屋完整的返还给了产权人，履行了交接义务。三、上诉人一审抗辩没有收到保证金，后放弃了该主张，二审又提出同样的主张，不应再予以审查。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。嘉柏公司未到庭陈述意见。鸿意公司述称：一审中已经查明鸿意公司没有收到保证金，而且鸿意公司当时与浦发银行南京分行签订的合同已经作废了，本案与鸿意公司没有关系。浦发银行南京分行向一审法院提出诉讼请求：１.天辅公司、鸿意公司共同向浦发银行南京分行退还房屋租赁保证金550000元并支付逾期利息（自2018年2月25日起至实际给付之日止按人行同期贷款利率计算）；2.嘉柏公司对上述债务承担连带责任；3.天辅公司、鸿意公司、嘉柏公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：鸿意公司（甲方）与浦发银行南京分行（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定，甲方同意将位于南京市秦淮区商铺（以下简称涉案房屋）租给乙方做银行经营，建筑面积共计1192平方米；租赁期自2008年2月25日起至2018年2月24日止；起始租金为298万元/年，按每三年５%幅度递增；双方签约时，乙方向甲方支付该房屋租赁保证金55万元，合作关系自然终止时，甲方收取的房屋合作保证金除用以抵充合作约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还给乙方。2008年5月29日，浦发银行南京分行通过出具转账支票方式向天辅公司支付房租及保证金合计587200元。此后，2008年7月左右，天辅公司（甲方）与浦发银行南京分行（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定，由于涉案房屋的产权发生变更，故原鸿意公司与乙方签订的租赁协议作废，甲方作瞻园铭楼的商业管理公司，受涉案房屋商铺业主的委托将涉案房屋租给乙方用于银行经营。其余合同约定与鸿意公司与浦发银行南京分行签订的《房屋租赁协议书》内容相同。2008年7月7日，天辅公司向浦发银行南京分行出具收到租赁保证金550000元收据，注明收款方式为支票。2017年1月，浦发银行南京分行与嘉柏公司签订《保证合同》，约定嘉柏公司为承担连带责任保证，保证范围除合同所述之主债权，还及于由此产生的利息、违约金等；保证期间为至主债务履行期届满之日后两年止；所担保主合同是《房屋租赁协议书》，债务人为天辅公司（即《房屋租赁协议书》中的天辅公司）；本合同所担保的主债权为，依据《房屋租赁协议书》第五条“保证金和其他费用”第1、2款规定，合作关系自然终止时，债务人收取的55万元房屋合作保证金除用以抵充合作约定应由债权人承担的费用外，剩余部分无息退还债权人，即债权人对前述55万元房屋合作保证金所享有的债权。合同签署页保证人处加盖嘉柏公司印章、丁寅印章，丁卯在联系人处签字。嘉柏公司还向浦发银行南京分行出具时间为2017年1月11日的《董事会决议》，内容是，ａ批准嘉柏公司为天辅公司和浦发银行南京分行签署的保证合同作担保；ｂ授权丁寅为代表签署嘉柏公司和浦发银行南京分行签署担保合同；ｃ授权丁寅代表嘉柏公司签署担保合同项下的所有文件及通知。决议下方加盖嘉柏公司印章、丁寅印章，王彪签字。因天辅公司欠付涉案房屋产权人的租金，涉案房屋产权人要求浦发银行南京分行向其直接支付租金，浦发银行南京分行与天辅公司遂签订《租赁补充协议》，约定2017年2月25日至2018年2月24日的租金由浦发银行南京分行直接支付给涉案房屋的产权人。租赁合同期限届满后，因天辅公司与涉案房屋产权人存在争议，在涉案房屋产权人的要求下，浦发银行南京分行于2018年3月2日向涉案房屋产权人南京市伊期兰教协会、骆以宝、骆方仓、戴蔷华、邹菊芳、邹静芳、邹崇峰、黄媛媛、邹玉兰、王前兴、王业超进行交接，上述产权人在《钥匙交接单》、《租赁房屋接收函》上签字确认已接收涉案房屋。此后，浦发银行南京分行多次向天辅公司要求返还保证金无果，浦发银行南京分行诉至法院。另查明，嘉柏公司的法定代表人为丁寅，股东为丁寅、王彪。还查明，南京市伊期兰教协会（一层123号），王前兴、王业超（一层122号），骆以宝、骆方仓（一层121号），孙某,4（一层127号），许海珠（一层126号），邹崇峰（二层235号），邹静芳、黄媛媛、邹志刚、邹玉兰、邹菊芳（二层233号），戴蔷华（二层232号）分别与天辅公司签订《中国•秦淮古玩城商业用房租赁经营合同》，将所有房屋（涉案房屋）租赁给天辅公司经营。审理中，浦发银行南京分行陈述，因涉案房屋之前未出售，而鸿意公司为开发公司，故先与鸿意公司签订前一份《房屋租赁协议书》，后因涉案房屋出售，天辅公司有权出租，故签订后一份《房屋租赁协议书》；合同期限届满时浦发银行南京分行联系天辅公司返还房屋，但天辅公司要求赔偿款，否则不接收房屋，后浦发银行南京分行与涉案房屋六户业主进行交接，以现状收房，还有两户因房主不在国内未办理收房手续，现涉案房屋已被另行出租使用。天辅公司陈述，合同期限届满前去涉案房屋处向浦发银行南京分行了解还房时间，浦发银行南京分行称暂时搬不了，其于2018年4月再去涉案房屋时发现浦发银行南京分行已搬离涉案房屋。天辅公司原提起反诉，要求浦发银行南京分行恢复原状并支付房屋占用使用费，后撤回反诉，表示另行主张。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，浦发银行南京分行与鸿意公司、天辅公司先后签订《房屋租赁协议书》，根据协议书中载明的内容以及当事人的陈述，实际履行的为浦发银行南京分行与天辅公司签订的《房屋租赁协议书》，合同双方为浦发银行南京分行与天辅公司。浦发银行南京分行已实际向天辅公司支付租赁保证金550000元。合同期限届满后，根据约定天辅公司应将收取的保证金除用以抵充合作约定由浦发银行南京分行承担的费用外退还给浦发银行南京分行，现因天辅公司与涉案房屋产权人存在纠纷，浦发银行南京分行在涉案房屋大部分产权人的要求下直接向产权人返还涉案房屋并无不当，天辅公司应当向浦发银行南京分行返还保证金550000元。天辅公司关于浦发银行南京分行未实际搬离、保证金不足以兑换房屋占用费故不同意返还保证金的辩称意见，一审法院认为，浦发银行南京分行已向产权人交还涉案房屋，且天辅公司已明确另行主张相关费用，故天辅公司的上述辩称意见一审法院不予采纳。关于浦发银行南京分行主张的逾期退还利息（以550000元为本金自2018年2月25日起至实际给付之日止按人行同期贷款利率计算），一审法院认为，天辅公司在明知涉案房屋已交还的情况下拒不返还保证金已属违约，浦发银行南京分行主张的本金及贷款利率标准并无不当，但主张的起算时间浦发银行南京分行尚未交房，考虑本案案情，一审法院酌定逾期退还利息自起诉之日即2018年11月12日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计付。浦发银行南京分行主张鸿意公司承担共同返还保证金及逾期退还利息，无事实、法律依据，一审法院不予支持。浦发银行南京分行关于嘉柏公司对保证金及逾期退还利息承担连带保证责任的诉讼请求，一审法院认为，浦发银行南京分行与嘉柏公司签订有《保证合同》，嘉柏公司同时出具《董事会决议》认可承担担保责任，并有股东签字，嘉柏公司应当按约承担连带担保责任，对天辅公司租赁保证金550000元及逾期退还利息连带清偿。嘉柏公司关于嘉柏公司无董事会、签字的是否是股东王彪本人无法证明故保证合同无效的辩称意见，一审法院认为，嘉柏公司的股东为丁寅、王彪，董事会决议系其向浦发银行南京分行出具，且有两位股东签字或盖章，现嘉柏公司并无证据证明其股东王彪的签字系伪造或虚假，故该项辩称意见一审法院不予采纳。综上，天辅公司应当向浦发银行南京分行退还租赁保证金550000元并支付逾期退款利息，嘉柏公司对上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：南京天辅资产管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司南京分行退还租赁保证金550000元并支付逾期退款利息（自2018年11月12日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计付）。二、南京嘉柏置业顾问有限公司对南京天辅资产管理有限公司上述债务负连带清偿责任。三、驳回上海浦东发展银行股份有限公司南京分行其他诉讼请求。案件受理费9455元，由南京天辅资产管理有限公司、南京嘉柏置业顾问有限公司负担。本院二审期间，上诉人天辅公司向本院提交南京市瞻园铭楼业主委员会和南京桓顺物业管理有限公司签订的《委托出租收款协议》以及上诉人和南京桓顺物业管理有限公司签订的《委托出租收款协议》。后一协议虽然没有原件，但南京桓顺物业管理有限公司出具了证明，证明复印件与原件是一致的，证明上诉人收回122a、123a、232a房屋是要交还给南京桓顺物业管理有限公司的。被上诉人质证认为该证据是复印件，真实性不予认可，且南京桓顺物业管理有限公司的法定代表人、实际控制人也是丁寅，该证据与本案没有任何关联。原审被告鸿意公司认为该证据与其公司无关。上诉人另提交《委托出租收款协议》（2019年1月1日）及两份租赁合同，证明122a和123a房屋的实际收回时间为2019年1月1日，232a被上诉人未与上诉人签订租赁房屋接收函。被上诉人质证认为，对该证据的真实性、关联性不予认可。上诉人另申请证人孙某,4出庭作证。孙某,4陈述，其委托天辅公司将房屋出租给浦发银行南京分行10年。一年前，其收回房屋时，发现房屋面积只有185平方米，房产局的图纸和其房屋的面积不符，因为浦发银行南京分行将隔墙换了位置。其是在租期到了之后看到其房屋空了也没人交租金了就自己进去准备另行出租，无论是天辅公司还是浦发银行南京分行都没有和其办理过交接手续。虽然房屋租赁合同是其和天辅公司签订的，但是经过协商房租金是浦发银行南京分行直接给其。租赁合同终止之后到其实际收回房屋之前，其没有再收到浦发银行南京分行的租金。上诉人认为证人证言情况属实。被上诉人认为根据证人陈述，在租赁合同到期之后，其知道浦发银行南京分行不再租了，也不再交租金了，就自己将房屋接受了。浦发银行南京分行并不欠证人的租金。证人证言和本案无关。鸿意公司对证人证言没有意见。双方对一审已查明的事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人认为一审法院未查明被上诉人并未和其交接126、127、122a、123a以及232a房屋，但又陈述其是2018年年底自行收回122a、123a以及232a三块公共区域的。二审中，经本院组织上诉人与被上诉人进行现场勘查，双方对121、122、123、122a、123a、232、233、235、232a的位置进行了现场确认，双方均认可浦发银行南京分行向业主交还租赁房屋时，122a、123a、232a均没有独立隔断且没有单独的钥匙。另查明，2019年5月31日，嘉柏公司的法定代表人变更为程锡庆。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该协议书约定，租赁合同到期后，被上诉人向上诉人缴纳的保证金除冲抵合同约定被上诉人应予支付的费用外，应当返还给被上诉人。上述租赁合同于2018年2月24日到期后，被上诉人已经向121、122、123、232、233、235房屋的产权人交还了房屋，上述产权人并签署接收函，同意接受房屋现状；被上诉人一审提交照片证据以及二审孙某,4证言证明126、127室亦已经由产权人恢复占有。上诉人主张被上诉人未向其返还房屋租赁协议书中约定的122a、123a、232a房屋，但上述部位系公共部位，与被上诉人承租的其他房屋没有隔断，不存在单独钥匙控制，且上诉人已经实际控制上述区域，被上诉人一审提交的《租赁补充协议》中亦未约定122a、123a、232a部分须单独向上诉人支付租金。故，本院认定被上诉人已经实际交还了租赁房屋。上诉人认为被上诉人未向其支付租赁保证金550000元。对此，被上诉人一审中提交了金额为587200元、用途为房租金及保证金的支票，上诉人亦向被上诉人出具了收到租赁保证金550000元收据，且一审2019年6月24日质证中上诉人委托诉讼代理人亦对保证金给付的事实不持异议，上诉人二审否认收到该保证金，本院不予采信。上诉人主张被上诉人给付占有使用费及将租赁房屋恢复原状，其一审提出了反诉，但后又撤回该反诉请求，本院对上诉人二审提出的上述请求，不予理涉。综上，一审法院判令上诉人向被上诉人退还租赁保证金550000元并支付逾期退款利息，并无不当。另外，一审判决按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，由于中国人民银行贷款基准利率标准已经被取消，故在2019年8月20日前，可按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院对一审判决表述不再变更。综上所述，天辅公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9455元，由上诉人南京天辅资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年八月十八日法官助理  高 峥书 记 员  王 凤