江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初1309号原告:南通市城镇房地产开发有限公司，住所地南通市城港路28号。法定代表人：杨坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱卫、徐凯敏，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：冯建军，男，汉族，1975年7日26日出生，住南通市崇川区。原告南通市城镇房地产开发有限公司（以下简称“城镇公司”）与被告冯建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告城镇公司的委托诉讼代理人徐凯敏到庭参加诉讼。被告冯建军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告城镇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间就位于南通市（以下简称“案涉房屋”）的房屋租赁合同；2.判令被告立即腾退案涉房屋并交还原告；3.判令被告支付原告自2019年7月22日起至实际交还案涉房屋之日止期间的租金（暂算至2020年5月21日为13487.5元）及违约金（暂算至2020年5月21日为7555.5元）；4.判令被告交存原告处的保证金2000元冲抵欠付原告的租金；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：双方就案涉房屋签订有书面的租赁合同，约定租期5年，自2015年7月22日起至2020年7月21日止；第一年、第二年租金均为15111元，第三年租金15866元，第四年租金16025元，第五年租金16185元，采用先付款后使用原则，租金每年支付一次，签订合同起三日内缴清第一年租金，后期租金在下一租赁期开始的三十日前缴清，逾期支付租金在十日内的，按年租金5%加收滞纳金，逾期超过十日但不满二十日的，按年租金10%加收滞纳金，逾期超过二十日的，原告有权直接解除合同；被告须向原告缴纳保证金人民币2000元，被告若违反合同第六条所列项目的规定或不履行义务的，原告有权直接扣减相应保证金，直至扣完；租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，守约方有权解除合同，违约方并需赔偿守约方的损失，双方一致认可损失按第一年租金的一半计算，违约方赔偿后仍不能弥补守约方损失的，违约方仍应承担责任；双方就水电费、物业管理费的承担等相关事项亦进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交被告使用。原告曾就被告未及时支付租金一事向贵院提起诉讼，贵院于2018年12月14日作出(2018)苏0611民初1683号民事判决书，判决合同继续履行，并对双方第二、第三、第四年租金的给付及相关事宜作出裁判。该判决书生效后，双方已结清第二、第三、第四年租金。根据合同约定，第五年租金的缴纳期限早已届满，但被告至今仍未缴纳。被告逾期缴纳租金已超过二十日，符合合同约定的原告解除合同的条件。现原告诉至法院，请求判如所请。被告冯建军未到庭应诉，但在庭后向本院书面答辩，其所租案涉房屋系用于“汗蒸房”项目经营，虽经多年努力仍未能开展项目经营，加上年初的疫情影响更无法正常经营。目前，因欠付工人工资等债务，已被多方债主告上法庭，欠付原告的租金无力偿还，其本人及家庭生活困难，恳请法院减免被告租金或允许被告延期交租。经审理查明：原告所诉双方就案涉房屋租赁合同的签订及合同履行情况的事实，已经本院在先受理的原告诉被告案涉房屋租赁合同纠纷(2018)苏0611民初1683号一案生效判决书予以认定，本院在本案中亦予以认定。(2018)苏0611民初1683号案件判决：“一、南通市城镇房地产开发有限公司、冯建军就南通市港闸区新华三村16幢205室、206室（合同房号16#4-205、16#4-206）于2015签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、南通市城镇房地产开发有限公司支付给冯建军维修费10201元、房租损失1500元，合计11701元；三、冯建军支付给南通市城镇房地产开发有限公司2016年7月22日至2019年7月21日期间的租金47002元；上述款项相抵，冯建军支付给南通市城镇房地产开发有限公司35301元，再扣除799元，余款34502元，限于本判决发生法律效力之日起十日内支付；四、驳回南通市城镇房地产开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回冯建军其他诉讼请求”。本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，对案涉双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鉴于本案作出一审判决前，双方约定的合同履行期届满，原告作为出租方亦不同意被告继续使用租赁物，双方合同项下权利义务处于终止履行状态，原告主张解除案涉房屋租赁合同的请求已无必要，本院不再予以确认。针对原告主张的其他诉讼请求，并对照“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的法律规定，本院逐一分析论证如下：1.被告向原告腾空并交还案涉房屋请求问题。双方合同履行期限届满后，在未有双方协商一致延长案涉房屋租赁期限或重新订立租赁合同等情况下，原告主张被告立即腾空并交还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。2.被告向原告支付欠付租金及实际交还房屋之前房屋占用租金损失及违约金7555.5元请求问题。被告作为承租人未能按照合同约定于2019年6月22日前向原告交付2019年7月22日至2020年7月21日期间租金16185元，且直至本案审理过程中亦未能履行被拖欠租金的支付义务，被告的该行为构成合同违约。被告除应继续履行向原告支付租期内租金16185元合同义务外，对2020年7月21日租期届满后的房屋占用损失亦应对原告予以赔偿。原告主张被告在实际交还房屋前参照最后一期租金标准16185元/年计算其租金损失，并不悖双方合同约定，本院予以照准。对照双方“租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，守约方有权解除合同，违约方并需赔偿守约方的损失，双方一致认可损失按第一年租金的一半计算，违约方赔偿后仍不能弥补守约方损失的，违约方仍应承担责任”的合同约定、“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的法律规定，并结合被告未及时支付租金给原告造成的资金占用期间利息损失、未及时交还房屋给原告造成的二次寻租期间房屋空置租金损失、被告的违约程度等情况，原告按照合同约定的第一年租金15111元的一半（7555.5元）向被告主张违约金给付请求并无不当，但考虑到2020年1月-3月期间我国“新冠疫情”这一不可抗力因素对被告实际使用案涉房屋带来的经营性影响，并对照“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的法律规定，本院酌情对原告主张的违约金3000元请求予以支持；其他违约金请求，不予支持。被告基于疫情影响其履行理由而抗辩减轻其合同违约责任的意见，本院予以采纳。3.关于被告预交的保证金2000元冲抵原告主张的租金等请求问题。案涉房屋租赁合同因合同期届满，原告已无继续占有该保证金的合同权利，现原告主张被告在合同签订时预交的该保证金2000元冲抵被告对其所负的欠付租金等合同债务，符合双方合同约定，本院予以照准。被告冯建军未到庭进行抗辩，由此产生的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告冯建军于本判决生效之日起十五日内将南通市腾空并交还原告南通市城镇房地产开发有限公司；二、被告冯建军于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告南通市城镇房地产开发有限公司2019年7月22日至2020年7月21日期间租金16185元、违约金3000元，并向原告南通市城镇房地产开发有限公司赔付自2020年7月22日起至上述房屋实际返还之日止期间、按16185元/年标准计算的房屋占用租金损失；三、被告冯建军预交原告南通市城镇房地产开发有限公司处的保证金2000元于被告冯建军履行本判决第二项给付义务时冲抵；四、驳回原告南通市城镇房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元（已减半），由被告冯建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费326元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 孙兴旺二〇二〇年八月三日法官助理 贵贺湧书 记 员 陈晓雯拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。