山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2855号 上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地聊城市柳园办事处前许街16号。 法定代表人：王太川，董事长。 委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王玮涵，女，1990年5月11日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：张东岩，聊城高新旗胜法律服务所法律工作者。 上诉人聊城市交大科技园有限公司因与被上诉人王玮涵商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初7762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 聊城市交大科技园有限公司上诉请求：1、撤销聊城市东昌府区人民法院作出的(2019)鲁1502民初7762号判决第二项，依法改判驳回原告请求支付逾期办证违约金的诉讼请求。2、本案一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院适用法律错误；一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条规定是错误的。本案所涉商品房买卖合同系双方当事人签字确认并在房屋主管部门备案的有效合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，对逾期办证违约金条款的约定并不违反法律法规的强制性规定，因此应当充分尊重当事人的意思自治，适用合同条款的约定；另一审中被上诉人不但没有说明损失事项，更没有提交损失的证据，不能判断被上诉人的损失高于双方合同约定的违约金金额，一审应根据庭审时确实存在的损失金额调整违约金。一审判决依据合同有失公平，没有依据。二、一审法院适用《城市房地产开发管理条例》确定办理房产证的期限约定是错误的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第十八条规定，办理房产证如有特殊约定应当按照约定，关于办理权属证书期限双方约定按照交付使用后365日不属于违反法律强制性规定。一审法院在本案中适用《城市房地产开发管理条例》规定是错误的。三、2016年6月20日山东省高级人民法院作出的(2015)鲁民提字第482号民事判决书针对逾期办理房产证购房人以违约金过低，且无证据证明损失存在请求增加违约金的，判决认定是“××不能证明因逾期办理房产证遭受高于合同约定违约金的损失的，本院不予支持”。可见相同案情最高院、山东高院均认为在无损失证据的前提下应当尊重合同当事人的意思自治。四、原审判决未审查逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。本案关于办理房产证的期限在合同中有明确约定即为2014年1月1日起，最高人民法院出版的《民事审判指导与参考》(总第68辑第246页)对逾期办证违约金诉讼立时效如何起算也做了详细解释，原审法院未审查诉讼时效的问题，就买对逾期办证违约金计算方式进行调整，将已过诉讼时效的债权判决上诉人支付，明显判决违法。综上，请求撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 原告王玮涵向一审法院提起诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告立即将备案资料报产权登记机关备案，并协助原告办理西安交大科技园第34幢1单元201号房屋所有权证书；2、被告依据原告已付款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(既年利率6%)向原告支付逾期办理上述所有权证书的违约金147344.74元(计算期间：自2015年11月12日起至实际办理完毕房屋所有权证书之日，现暂计至2018年8月5日)；3、本案诉讼费、保全费、代理费等一切相关费用均由被告承担。 一审法院查明：2013年7月21日，原、被告签订商品房预售合同一份，合同约定原告购买被告开发建设的交大科技园34幢1单元201室房产一套，单价4302元，价款631749元。合同约定交付房屋后365日内被告将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案。对因出卖人原因，买受人不能办理产权登记证书，买受人选择不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同第九条约定购买人逾期交款的违约金为：“按日向出卖人向出卖人支付应付款万分之一的违约金”。合同约定的交房日期为2013年12月31日，被告于2014年11月12日将房屋实际交付原告。关于逾期交房的违约金双方已经解决。本次诉讼原告仅主张2015年11月12日至2018年8月5日逾期不能办理产权证书的违约金。涉案房产至今不具备办理房产登记证书的条件。 一审法院认为：关于协助原告办理产权证书问题，这既是被告的合同义务，也是被告必须履行的法定义务，被告应当按照合同约定协助原告办理产权登记。房产的所有权证书是买受人依法使用房产的重要凭证，无产权证书势必造成原告难以合理使用房产，特别是进行房产交易受到影响，给原告造成的损失是潜在的，其损失无法衡量。房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不得交付使用。而原、被告签订的《商品房预售合同》约定在商品房交付使用后经综合验收合格后一年内办理权属登记手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该条款内容违反法律规定，属无效条款。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更合同房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，2014年11月12日被告已向原告交付涉案房屋，2015年2月13日即应符合办理房屋权属登记的条件，之所以不能办理的原因在于涉案房屋未经过综合验收，是被告方的原因造成的，原告可以要求被告承担违约责任。关于违约金如何计算问题，认为当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付应付房款日万分之一的违约金。如果按合同约定，被告不管违约多长时间仅需向原告支付总房款万分之一的违约金，而一旦原告违约，每逾期一日则需要向被告支付应付房款的万分之一，显失公平，根据合同的公平原则，如被告违约，每逾期一日，也应按已付房款的日万分之一向原告方支付违约金。原告主张2015年11月12日至2018年8月5日的违约金，系对自己权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。原告交付的办理的房地产契税非购房款，原告将契税并入购房款不当，应予扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限被告聊城市交大科技园有限公司于办理产权登记条件成就后一个月内协助原告办理产权登记手续；二、限被告聊城市交大科技园有限公司于判决书生效后十日内赔偿原告逾期办理房产证的违约金，违约金以购房款631749元为基数，自2015年11月13日起至2018年8月5日止，按日万分之一赔偿原告违约金。案件受理费3246元，减半收取1623元，由被告承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：一、关于违约金调整的争议问题。案涉《商品房买卖合同》约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金，对购房者显失公平。被上诉人王玮涵虽未提交证据证明其实际损失，但是逾期办理权属证书对被上诉人造成损失客观存在，一审依据公平原则将交大科技园公司应向王玮涵支付的违约金调整为以已付房款为基数按日万分之一计算，并无不当。交大科技园公司主张王玮涵不能证明实际损失，不应调整合同约定的违约金，没有法律依据，本院不予支持。 二、关于办证期限约定条款效力问题。案涉《商品房买卖合同》第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定是双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制规定，合法有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条属管理性强制性规定，一审据此认定该约定无效没有法律依据。 三、关于上诉人诉称的原审判决未审查逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。一审中，被告在答辩状中以诉讼时效提出抗辩，庭审调查时法庭亦将诉讼时效列为重点问题进行调查，原审判决对诉讼时效未审查不当，二审依法予以纠正。上诉人于2014年11月12日向被上诉人交付房屋，2015年11月12日办理房产权属登记的期限届满，被上诉人请求逾期办证违约金的诉讼时效自2015年11月12日起计算，被上诉人于2019年8月6日提起本案诉讼，且未提交证据证明其诉讼时效存在中断、中止情形，被上诉人主张2016年8月6日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。被上诉人主张2016年8月6日至2018年8月5日的违约金，合法有据，本院予以支持。 综上，上诉人交大科技园公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初7762号民事判决第一项； 二、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初7762号民事判决第二项； 三、上诉人聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人王玮涵逾期办理不动产证书违约金46118元（违约金以购房款631749元为基数，自2016年8月6日起至2018年8月5日止，按日万分之一计算）。 四、驳回上诉人聊城市交大科技园有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3246元，减半收取1623元，由聊城市交大科技园有限公司负担476元，王玮涵负担1147元。二审案件受理费1376元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担952元，被上诉人王玮涵负担424元。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年八月十七日 法官助理耿秀娟书记员李云娇