湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初823号 原告：陈联军. 委托诉讼代理人：王亚丽，湖北新天律师事务所律师。 被告：荆门市大自然房地产开发有限公司. 法定代表人：周俊，总经理。 原告陈联军与被告荆门市大自然房地产开发有限公司（以下简称“大自然公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，陈联军向本院申请冻结大自然公司在国家税务总局荆门市东宝区税务局的项目补偿资金700000元，本院依法裁定予以冻结，冻结期限为三年（自2020年5月29日至2023年5月29日止）。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈联军及其委托诉讼代理人王亚丽、被告大自然公司的法定代表人周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈联军向本院提出诉讼请求：1.判令大自然公司支付房屋补偿款630000元、房屋租金补偿费27600元；2.诉讼费、保全申请费、诉讼财产保全责任保险费由大自然公司承担。事实和理由：2008年12月25日，陈联军和大自然公司签订《还房协议》，约定：陈联军将在中天街（原解放路3号）医药公司四楼42.5㎡的房屋交付给大自然公司，由大自然公司和医药公司联合开发，大自然公司在新建大楼竹皮河边还建100㎡的房屋给陈联军，住宅楼层由陈联军自由选择。2010年8月6日，双方签订《补充协议》，约定：还建面积为105㎡，自陈联军搬迁时起，三年内不能交房的，大自然公司按此地段市场价格以现金形式补偿陈联军。现大自然公司的该房屋开发项目已经终止，大自然公司事实上不能履行还房义务，但也没有支付房屋对价补偿。故陈联军诉至法院。 被告大自然公司辩称，1.同意补偿陈联军租金；2.合同上没有约定以新房的价格补偿，应按照老房屋42.5㎡面积的市场价补偿。且本案工程合法开工后，因政府原因导致项目终止，政府审计对还建户按照300000元/户的标准进行赔偿，大自然公司同意按此标准赔偿陈联军。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认以下无争议的事实： 陈联军和陈萍系夫妻关系。 以上事实，有大自然公司无异议的陈联军和陈萍的结婚证复印件在卷佐证。 对有争议的事实，陈联军提交以下证据： A1、《还房协议》、《补充协议》、房权证和土地使用权证复印件，证明：1.陈联军将其所有的中天街（原解放路3号）4楼的房屋交由大自然公司开发，大自然公司承诺还建105㎡的房屋；2.自陈联军搬迁之日三年内不能交房，大自然公司按此地段市场价格现金补偿； A2、大自然·东方银座建设预中标结果查询信息、《“东方银座”项目补偿协议》，证明：1.大自然公司就“东方银座”项目于2016年3月才进行招标，2016年4月才完成评标工作；2.“东方银座”项目于2019年9月确定终止，大自然公司无法交付房屋，补偿协议明确注明大自然公司的债权债务由其自行处理，与政府无关； A3、财产保全申请费发票、诉讼责任保险费发票，证明：陈联军支出财产保全申请费4020元、诉讼责任保险费1000元。 大自然公司提交以下证据： B1、别必雄对《荆门市地税局关于提请终止东方银座房产开发项目的请示》的批示复印件，证明：不是大自然公司不愿意还房，是因为政府收回土地，导致大自然公司不能履行还房义务； B2、2019年4月9日的荆门市人民政府常务会议纪要复印件，证明：经过市政府常务会议研究确定对陈联军的房屋按照300000元的标准补偿； B3、大自然公司跟陈联军签订的《还房协议》、《补充协议》、大自然公司跟案外人签订的《协议书》复印件5份，证明：大自然公司对陈联军的补偿应该跟其他还建户同一标准； B4、审计报告书复印件，证明：审计报告中载明对4户还建户按照总价1200000元的标准补偿，则每户应该补偿300000元； B5、荆门市审计局《关于东方银座项目审计复核情况的报告》复印件，证明：荆门市审计局确认了证据B4载明的补偿标准； B6、领款单复印件2份，证明：其他还建户已经领走300000元。 经庭审质证，大自然公司对A1的真实性无异议，对第一个证明目的无异议，对第二个证明目的有异议，现金补偿是按照老房屋42.5㎡面积的市场价补偿；对A2的真实性无异议，对第一个证明目的无异议，对第二个证明目的有异议；对A3的真实性无异议。陈联军认为大自然公司的证据均为复印件，真实性待核实。即使属实，对证据的证明目的也有异议。对B1，无论大自然公司的“东方银座”项目因为什么原因终止，均不影响陈联军根据双方签订的有效合同主张违约责任；B2没有载明对陈联军按照300000元的标准补偿；B3中大自然公司与案外人签订的协议与本案无关联，不能作为大自然公司按照300000元标准补偿陈联军的依据；B4审计报告书正文部分没有载明陈联军只应该得到300000元的补偿，附件中虽然载明“药材公司4户还建房合同买断款1200000元”，但该明细是针对大自然公司的，对陈联军没有约束力；B5是荆门市审计局对荆门市政府的回函，函件中没有提及陈联军，没有征得陈联军的同意，对陈联军没有约束力；B6与陈联军没有关联。 对上述有异议的证据，本院经审核认为，A1因大自然公司对其真实性和第一个证明目的无异议，本院予以确认；对第二个证明目的，涉及本案法律争点，本院后文阐述。对A2的真实性和第一个证明目的因大自然公司无异议，本院予以确认；对第二个证明目的，《“东方银座”项目补偿协议》载明：“关于“东方银座”债权债务问题。本协议签订后，“东方银座”项目一切债权债务由荆门市大自然房地产有限公司负责”，能够达到其第二个证明目的，本院予以采信。A3因大自然公司对其真实性无异议，本院予以确认。对大自然公司提交的B1、B2、B4、B5，虽然是复印件，但上述证据能够和陈联军提交的A2相印证，本院确认其真实性。对B1的证明目的，该批示能够证明系政府原因终止了“东方银座”项目，本院对B1予以采信。B2并未载明对陈联军的房屋按照300000元的标准补偿，本院对B2的证明目的不予采信。B3并没有约定大自然公司对陈联军的补偿应该和其他还建户统一标准，本院对B3不予采信。B4、B5系审计确定的政府对大自然公司的赔偿项目和金额，并非大自然公司对陈联军的赔偿金额，不能约束陈联军，本院对B4、B5不予采信。B6与本案无关联，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院补充认定事实如下： 陈联军是坐落在解放路3号面积为43.2㎡的房屋的所有权人。 2008年12月25日，陈联军的妻子陈萍和大自然公司签订《还房协议》，约定：陈萍将中天街（原解放路3号）医药公司四楼面积为42.5㎡的房屋交给大自然公司，由大自然公司和医药公司联合开发，大自然公司同意在新建大楼竹皮河边还建面积100㎡的房屋给陈萍，楼层由陈萍自由选择，协议签订后，陈萍应将房产证、土地证、契税证交给大自然公司办理过户手续。 2010年8月6日，陈联军、陈萍和大自然公司签订《补充协议》，约定：原协议确定的还建面积100㎡之外再另加5㎡给陈联军、陈萍；房屋租金补偿共计12000元预付给陈联军、陈萍；自大自然公司通知陈联军、陈萍搬迁时起，如两年内大自然公司不能交房，应给陈联军、陈萍补交房租，并支付20000元押金，在交房时退还；如三年内不能交房，大自然公司按此地段市场价格以现金形式补偿陈联军、陈萍，同时，陈联军、陈萍放弃房屋补偿权。 大自然公司认可还建房同地段房屋的市场价接近7000元/㎡。 大自然公司的“东方银座”项目于2016年3月25日进行邀请招标，2016年4月15日开标，2016年4月15日完成评标工作。2016年8月18日，荆门市地税局提请终止东方银座房产开发项目，时任市委书记别必雄批示：应停止该项目开发，政府收回，给予开发商合理补偿。 2019年9月6日，国家税务总局荆门市东宝区税务局和大自然公司签订《“东方银座”项目补偿协议》，对“东方银座”项目终止后的补偿金额、支付方式和时间进行了约定，并约定该协议签订后，“东方银座”项目一切债权债务由大自然公司负责。 陈联军因为本案支付保全申请费4020元、诉讼财产保全责任保险费1000元。 本院认为，陈联军、陈萍和大自然公司签订的《还房协议》、《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同依法成立并生效，各方均应按约履行义务。现陈联军已经依约将房屋交付给大自然公司，但大自然公司未依约还房，应承担相应的违约责任。 大自然公司认为“东方银座”项目系因政府原因终止，并非其主观意愿违约。本院认为，法律并未规定政府原因可以成为免责事由，且本案双方当事人也没有约定政府原因可以免责，故即使大自然公司因为政府原因导致违约，仍应向陈联军承担违约责任。 关于大自然公司应该承担的房屋补偿款的金额。陈联军主张按照105㎡的同地段市场价格进行补偿。大自然公司认为应该按照老房屋42.5㎡面积的市场价补偿，本院认为，双方在《补充协议》中约定的是：在原协议确定的还建面积100㎡外另加5㎡给陈联军；如果三年内不能交房，大自然公司按此地段市场价格以现金形式补偿陈联军。从上述内容来看，双方约定的是大自然公司不能交付105㎡房屋的补偿，而不是约定若大自然公司不能交房，则按照原房屋面积的市场价格补偿。故大自然公司应该按照105㎡的面积补偿陈联军。 大自然公司还认为本案工程是因政府原因导致项目终止，政府审计对还建户按照300000元/户的标准进行赔偿，大自然公司同意按此标准赔偿陈联军。本院认为，该300000元系政府和大自然公司之间就项目终止后补偿标准的约定，根据合同的相对性，该约定不能对抗陈联军，故不能按照此标准补偿陈联军，本院对大自然公司的该抗辩意见不予采纳。 关于房屋的市场价格，因大自然公司认可还建房同地段房屋的市场价接近7000元/㎡，而陈联军只主张按照6000元/平方米计算，系其对自身权利的合法处分，本院予以支持。故大自然公司应该按约赔偿陈联军不能交房的损失630000元。 陈联军还主张大自然公司赔偿2016年8月6日至2020年6月6日的房屋租金27600元。大自然公司同意赔偿，本院予以支持。 陈联军还主张诉讼责任保险费应由大自然公司赔偿，本院认为没有合同依据，不予支持。 综上，大自然公司应该赔偿陈联军房屋补偿款630000元、房屋租金27600元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告荆门市大自然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈联军房屋补偿款630000元、租金27600元； 二、驳回原告陈联军的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10376元，减半收取5188元，财产保全申请费4020元，由被告荆门市大自然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  吴瑶琼 二〇二〇年八月十八日 法官助理张小敏 书记员钱小丽