湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初731号原告：乐庸度，男，1977年8月21日出生，汉族，湖北省咸宁市咸安区人，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：李木相，湖北名卓律师事务所律师。被告：崇阳县天城建筑工程公司。住所地：崇阳县天城镇沿河大道343号。统一社会信用代码：9142231814612785。法定代表人：陈三明，系该公司总经理。第三人：九宫山瑞庆宫。住所地：九宫山风景名胜区云中湖社区凤岭路小区186号。负责人：蔡亚庭。第三人：蔡亚庭，男，1965年8月24日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县九宫山风景名胜区。第三人：韩光早，男，1964年9月26日出生，汉族，湖北省咸宁市人，住咸宁市咸安区。原告乐庸度与被告崇阳县天城建筑工程公司、第三人九宫山瑞庆宫、蔡亚庭、韩光早案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告乐庸度及其委托诉讼代理人李木相、第三人九宫山瑞庆宫、蔡亚庭均到庭参加了诉讼，被告崇阳县天城建筑工程公司、第三人韩光早经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告乐庸度向本院提出诉讼请求：1、判令不得对九宫山风景名胜区“瑞庆宫居士楼（瑞庆宫养生院）”A栋2楼2028号房屋的查封执行；2、确认瑞庆宫居士楼A栋2楼2028号房屋的买方是原告，原告与第三人签订的商品房买卖合同成立生效，该房屋属原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年3月31日与第三人内设机构九宫山瑞庆宫道教文化中心签订有《九宫山瑞庆宫道教文化中心居士楼转让协议》，由原告购买第三人瑞庆宫养生院（后更名为瑞庆宫居士楼）A栋2楼2028号房屋。双方签订合同后，原告即按约定付清房款。2015年开始入住至今。被告崇阳县天城建筑工程公司与第三人韩光早、蔡亚庭建设工程施工合同纠纷一案中，通山县人民法院于2019年7月23日作出（2019）鄂124执737号执行裁定书，查封了原告“瑞庆宫居士楼”2028号房屋。原告得知后，于2020年1月14日向通山县人民法院提出执行异议。通山县人民法院于2020年2月26日作出（2020）鄂1224执异8号《执行裁定书》驳回原告的异议请求，同时告知原告可以在送达后15日内向人民法院起诉。原告于2020年4月28日收到该裁定。原告认为：1、“瑞庆宫居士楼”系九宫山瑞庆宫开发建设并向社会销售。据咸宁市中级人民法院（2019）鄂12民终48号《民事裁定书》认定，九宫山瑞庆宫具备民事主体资格。九宫山瑞庆宫道教文化中心系九宫山瑞庆宫未办理登记的内设机构。九宫山瑞庆宫在出售房屋给原告等人时，以瑞庆宫道教文化中心名义第三人韩光早为委托代理人进行运作。九宫山瑞庆宫理应对出售房屋后果承担法律责任。2、原告基于对九宫山瑞庆宫的信赖，尤其是其公开开发，公开销售事实的信任，出自善意支付价款购买房屋，理应受法律保护。3、原告支付房屋对价并早已入住房屋，向瑞庆宫物业交纳物业管理费和水电费，已实际取得该房屋所有权。第三人韩光早仅是九宫山瑞庆宫的代理人，不是该涉案房屋的所有权人。九宫山瑞庆宫管理委员会向九宫山瑞庆宫教养生院居士楼发布公告，旨在制止“未办理入住手续的闲杂人员强占他人房屋”，而原告经办理合法手续入住，行使购买人和房屋所有人的权利是九宫山瑞庆宫完全知晓的.该公告上涉及部分房屋载明“韩光早”字样，只是原区分由第三人韩光早受托代理出售的需要，也非规范的记载，并非认定该房屋为第三人韩光早所有。结合本案实际，公告内容根本不能否定该房屋己由九宫山瑞庆宫出售给原告并由原告领受入住的事实，从法律上更不能认定该房屋属于第三人韩光早所有。综上，第三人九宫山瑞庆宫早将房屋出售给原告并交付入住，原告签订购房协议，支付购房款，实际占有使用，交纳物业管理费。因第三人九宫山瑞庆宫的缘故未为原告办理房屋产权证，责任不在原告。原告作为善意买受人的合法权益应获保护。双方房屋买卖合同成立、生效，己履行主要义务的事实依法应予认定。被告崇阳县天城建筑工程公司将原告房屋作为第三人韩光早的财产申请强制执行，通山县人民法院裁定查封执行，显然于法无据，理应停止，不得执行。为维护自己合法权益，特具文起诉，恳请贵院支持原告诉讼请求。被告崇阳县天城建筑工程公司、第三人韩光早未到庭，视为放弃答辩、举证、质证权利。第三人九宫山瑞庆宫、蔡亚庭辩称：这应该是刑事案件，不是民事案件，起码有20个人是受骗的，买卖合同盖的公章是韩光早私刻的公章，我们的每一套房子都有档案、有合法手续。道教文化中心的公章一直在我手中保管，2013年以后，该章都是韩光早刻的假章。我们总共有56套房子，韩光早分得有12套房子，没有入我们的账，这个应该是个刑事案子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月31日，原告乐庸度与第三人九宫山瑞庆宫内设机构九宫山瑞庆宫道教文化中心签订《九宫山瑞庆宫道教文化中心居士楼转让协议》，韩光早作为九宫山瑞庆宫道教文化中心法人代表在该合同上签字，由九宫山瑞庆宫道教文化中心将位于九宫山××号瑞庆宫养生院A栋2楼2028号房屋出售给原告乐庸度，双方就所购房屋基本情况、价款、付款方式及违约责任等方面进行了相关约定。九宫山瑞庆宫道教文化中心向原告乐庸度出具了收据，该收据加盖有九宫山瑞庆宫道教文化中心印章。房屋交付后，原告入住涉案房屋至今，并向九宫山瑞庆宫养生院物业缴纳了水电费、物业费。被告崇阳县天城建筑工程公司系执行案件申请人，在执行程序中被告崇阳县天城建筑工程公司申请对原告已经占有并实际居住的瑞庆宫养生院A栋2楼2028号房屋申请执行，原告对本院的执行提出案外人执行异议，本院于2020年2月26日作出（2020）鄂1224执异8号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。为此，原告遂诉至本院。另查明：涉案房屋土地使用权人为九宫山瑞庆宫管理委员会，土地证号为通国（2012）第08005号，面积2882.88平方米，使用权类型为划拨。该涉案房屋均未办理产权登记手续。第三人九宫山瑞庆宫为通山县民族宗教事务局依法登记的宗教活动场所，负责人为蔡亚庭，九宫山瑞庆宫管理委员是瑞庆宫的决策和执行机构，行使对瑞庆宫的管理权；2012年8月8日，湖北省通山县道教协会、九宫山瑞庆宫管理委员会出具了聘书，聘任第三人韩光早为九宫山道教文化中心总经理。2012年8月15日，湖北省通山县道教协会（社会团体法人，法定代表人为蔡亚庭）下发通道（2012）2号文件，同意成立九宫山瑞庆宫道教文化中心，将九宫山承露宫古道场“养生院”改名为九宫山道教文化中心，中心机构设立在九宫山瑞庆宫，但未经有关部门依法登记。2012年8月26日，九宫山瑞庆宫管理委员会出具委托书，委托第三人韩光早代为办理九宫山瑞庆宫道教文化中心房屋的开发建设的合同签订、工程款及相关税费支付等相关事项。2012年8月27日，经九宫山瑞庆宫管理委员会向通山县民族宗教事务局申请，恢复了九宫山承露宫古道场“养生院”。2013年7月2日，湖北省通山县道教协会、九宫山瑞庆宫管理委员会下发通道（2013）2号文件，作出关于撤销“九宫山道教文化中心”的决定，取消韩光早九宫山道教文化中心总经理职务（改为合作伙伴关系）。2016年7月31日，九宫山瑞庆宫道教文化中心与韩光早签订协议书一份，约定将居士楼12间房屋使用权（12间房屋中含有2028号房屋）转让给韩光早，第三人蔡亚庭作为见证人在协议书上签字。本院认为，本案争议焦点是原告乐庸度对该涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告乐庸度与第三人九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心于2015年3月31日签订的《九宫山瑞庆宫道教文化中心居士楼转让协议》，且第三人韩光早作为九宫山瑞庆宫道教文化中心法人代表在该合同上签字，系双方当事人真实意思表示。原告向第三人九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心支付了相应购房款，第三人九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心向原告交付了瑞庆宫养生院A栋2楼2028号房屋。原告入住涉案房屋至今，且上述签订《商品房买卖合同》、实际居住等行为均在查封行为之前。另该涉案房屋因系宗教场所用地，非因原告自身原因未办理产权登记，结合原告向本院提交的由九宫山瑞庆宫管理委员会出具的关于九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼房屋住户相关情况说明及道教养生院房号居士表、九宫山瑞庆宫养生院物业出具的九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼业主入住证明，应当认定原告在查封行为前已合法占有该涉案房屋，原告乐庸度对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告请求停止对瑞庆宫居士楼A栋2楼2028号房屋强制执行的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求确认《商品房买卖合同》有效及该涉案房屋属于原告所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，以法律另有规定为例外，因原告实际占有的涉案房屋未经物权登记，故对原告请求确认《商品房买卖合同》有效、涉案房屋归原告所有的诉讼请求，属另一法律关系，本院不宜合并审理，原告可另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得对位于九宫山风景名胜区“瑞庆宫居士楼（瑞庆宫养生院）”A栋2楼2028号房屋强制执行；二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告乐庸度负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈定远人民陪审员  胡 刚人民陪审员  喻志勇二〇二〇年八月十七日书 记 员  黎世发附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。