北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39636号原告：潘小媛，女，1974年11月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告兼原告潘小媛的委托诉讼代理人：江春波，男，1972年1月13日出生，汉族，北京恒科信通科技有限公司副总经理，住北京市丰台区。被告：北京东兴联物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰北路77号。法定代表人：赵景光，总经理。委托诉讼代理人：毛莹，女，该公司职员。被告：北京东兴联房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区丰北路77号办公楼201-209室。法定代表人：张俐，总经理。委托代理人：宋春颖，女，该公司职员。原告潘小媛、江春波与被告北京东兴联物业管理有限公司（以下简称东兴联物业公司）、北京东兴联房地产开发有限责任公司（以下简称东兴联房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员綦宗霞独任，公开开庭进行了审理。现已审理终结。江春波、潘小媛向本院提出诉讼请求：1.判令东兴联物业公司、东兴联房地产公司赔偿我们自2013年1月至2019年7月期间租金损失501300元（2013年1月至2014年12月按每月5200元计算，2015年1月至2017年12月按每月6500元计算，2018年1月至2019年7月按每月7500元计算）；2.判令东兴联物业公司、东兴联房地产公司赔偿我们缴纳的物业费和垃圾清运费（自2005年1月至2019年7月期间）共计20175.48元（物业费每年1464.48元、垃圾清运费每年30元）；3.诉讼费由东兴联物业公司、东兴联房地产公司负担。事实和理由：我们和东兴联房地产公司于2002年7月20日签订《商品房买卖合同》，并于2003年5月交付使用，但自2003年12月房屋开始出现大面积渗水、结露潮湿霉变、墙体脱落和室内空气质量差等问题，从2003年12月至2012年期间我们多次找二被告维修，但一直没有修好，为了家人的安全和身心健康，2004年12月至2013年8月部分租住楼下810室。2013年9月开始全部在外租房居住。为此，我们于2012年2月17日起诉至丰台法院，要求东兴联物业公司、东兴联房地产公司及时修复涉诉房屋的漏水问题并赔偿房租损失，2013年5月，我们依法申请对涉诉房屋质量进行鉴定，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心于2013年8月15日出具了[2013]建鉴字第77号司法鉴定意见书，结论为：1.墙体保温预留空气层厚度不符合设计要求；2.该工程选用内保温板做法依据不足；3.涉诉房屋屋面防水存在缺陷；4.屋面女儿墙未做保温处理，外墙内保温板板缝未进行隔热断桥处理，导致该房屋外墙内墙表面及与顶板交汇阴角部位结露潮湿发霉、局部涂料脱落。经我们申请，北京京评价格评估有限公司对涉诉房屋的装修价值损失进行鉴定，2014年9月10日出具了价格评估报告，涉诉房屋装修损失价值31076元。丰台法院于2015年4月3日作出判决并出具（2013）丰民初字第02973号民事判决：1.东兴联房地产公司、东兴联物业公司自本判决生效之日起10日内对北京市丰台区910室房屋（以下简称910号房屋）的漏雨部位及对应公共部位的漏雨点进行修复，使之停止渗漏；2.东兴联房地产公司于本判决生效之日起10日内赔偿江春波、潘小媛房屋装修损失31076元；3.东兴联房地产公司于本判决生效之日起10日内赔偿江春波、潘小媛房租损失80000元；4.案件受理费4687元、鉴定费30000元、评估费3000元由东兴联房地产公司负担。（2013）丰民初字第02973号民事判决生效后，我们要求东兴联物业公司、东兴联房地产公司按鉴定意见书修复除漏雨问题外的其他质量问题，要求其对910号房屋保温层进行维修，达到房屋施工时适用的设计和施工标准，被拒绝。为此，我们于2015年7月3日再次诉至贵院，要求其修复910号房屋的外墙内保温层的质量问题，承办法官冯大伟于2015年11月16日亲自去房屋现场进行勘验并拍照留证，后因被告申请冯大伟法官回避，我们被迫申请撤诉，并于2015年12月3日再次起诉至贵院，再次要求其修复910号房屋的外墙内保温层的质量问题。该案经法院主持调解，双方于2019年6月4日自愿达成（2018）京0106民初2770号民事调解，内容包括：1.东兴联房地产公司于2019年6月15日前给付江春波、潘小媛40000元；2.双方关于北京建研院司鉴中心（2013）建鉴字第77号司法鉴定意见书中第一、二、四项质量问题再无其他争议；3.案件受理费400元，由东兴联房地产公司负担。该调解书生效后，东兴联房地产公司于2019年6月15日前向我们支付了相应款项，我们收到款项后，对910号房屋的外墙内保温层问题进行了修复处理，已于2019年7月31日修复完毕。在此之前，我们无法对该房屋的保温层问题进行修复并入住使用房屋。根据之前鉴定意见书和诉讼判决等现有证据，910号房屋自交付使用后，一直存在漏水和保温层等问题，房屋存在严重的质量缺陷，造成我们无法正常居住使用。故要求东兴联物业公司、东兴联房地产公司赔偿我们房屋租金损失及物业费、垃圾清运费。东兴联房地产公司辩称，不同意江春波、潘小媛的诉讼请求。其所述与事实严重不符：1.本案并未造成财产损害，即使房屋存在质量问题，但不足以影响其正常使用，江春波、潘小媛并未提供房屋不符合居住条件的证据，只有房屋存在质量问题、存在安全隐患才不符合居住条件，910号房屋只是保温层有问题发生霉变，该问题不影响正常居住。2013年鉴定时房屋存在居住痕迹，房屋质量鉴定意见也没有说明该质量问题影响居住；2.江春波、潘春媛作为业主签订物业服务合同应该正常缴纳物业费，该费用与我公司无关。东兴联物业公司辩称，不同意江春波、潘小媛的诉讼请求。此案与我公司无关，其交纳物业费和垃圾清运费至2016年6月，之后再未交纳。对于物业费和垃圾清运费计算标准认可。其他意见同东兴联房地产公司意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江春波、潘小媛系夫妻关系。910号房屋登记在二人名下。东兴联物业公司系910号房屋物业服务单位，东兴联房地产公司系910号房屋开发建设单位。2013年，江春波、潘小媛将东兴联房地产公司、东兴联物业公司诉至本院要求：1.对910号房屋顶部进行维修；2.赔偿装修损失60000元；3.赔偿租房损失220800元（2004年12月至2012年12月搬家费用和房租，每月2300元计算）；4.赔偿自2013年1月至维修完毕后六个月的租房损失，每月5200元计算；5.赔偿误工费5000元；6.诉讼费、鉴定费、律师费由东兴联房地产公司、东兴联物业公司负担。在诉讼过程中，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对910号房屋的房屋质量进行鉴定，（2013）建鉴字第77号司法鉴定意见书结论：1.墙体保温预留空气层厚度不符合设计要求；2.该工程选用内保温板做法依据不足；3.涉屋面防水存在缺陷；4.屋面女儿墙未做保温处理，外墙内保温板板缝未进行隔热断桥处理，导致该房屋外墙内墙表面及与顶板交汇阴角部位结露潮湿发霉、局部涂料脱落；5.餐厅东墙竖向裂缝不影响房屋安全，但影响房屋的使用美观。本院于2015年4月3日作出民事判决，判决：一、东兴联房地产公司、东兴联物业公司于判决生效之日起十日内对910号房屋的漏雨部位及对应公共部位的漏水点进行维修，使之停止渗漏。二、东兴联房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿江春波、潘小媛装修损失31076元；三、东兴联房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿江春波、潘小媛房租损失80000元；四、驳回江春波、潘小媛其他诉讼请求。江春波、潘小媛不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2015年6月19日作出民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，东兴联房地产公司、东兴联物业公司将漏水部位修复，房屋不再漏水。但房屋发霉问题并未解决。2018年，江春波、潘小媛再次将东兴联房地产公司、东兴联物业公司诉至本院要求：1.按照丰台区11号楼的建筑设计说明对该楼的910号房屋外墙内保温层进行维修处理；2.按照丰台区11号楼施工时适用的设计和施工标准对该楼910号房屋的外墙内保温板板缝进行隔热断桥处理；3.诉讼费由东兴联房地产公司、东兴联物业公司负担。2019年6月4日，双方经本院达成如下协议：一、东兴联房地产公司于2019年6月15日前给付江春波、潘小媛40000元；2.双方关于北京建研院司鉴中心（2013）建鉴字第77号司法鉴定意见书中第一、二、四项质量问题再无其他争议；三、案件受理费400元，由东兴联房地产公司负担（于2019年6月15日前给付江春波、潘小媛）。上述调解协议已经履行完毕。江春波、潘小媛称上述问题修复后，房屋未再出现漏雨、发霉现象。江春波、潘小媛每年需向东兴联物业公司交纳物业费1464.48元、垃圾清运费30元。东兴联物业公司认可910号房屋物业费、垃圾清运费交纳至2016年6月。庭审中，江春波、潘小媛称虽然漏水问题早已解决，但房屋发霉问题并未解决，故其一直在外租房生活，并提交910号房屋用水、用电记录、租赁合同、收据、银行流水等证明其自2013年1月至2019年7月租金损失501300元。东兴联房地产公司、东兴联物业公司对上述证据均不认可，称江春波、潘小媛租房行为是其自主行为，与本案无关，910号房屋发霉问题并不影响正常居住。2019年6月19日，潘小媛与田月珍签订《租房合同》约定，潘小媛将910号房屋出租给田月珍使用，租期自2019年7月20日至2021年7月19日，月租金7500元。本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院在2015年4月3日作出（2013）丰民初字第02973号民事判决中判决东兴联房地公司赔偿江春波、潘小媛租金损失80000元，系综合考虑了房屋受损情况、持续时间长短等因素，即该租金损失并不仅仅是截至2012年12月的租金损失，而是漏水造成的所有租金损失。虽然在判决生效后，漏水问题得以解决，但发霉问题直至2019年6月才予以解决。故对江春波、潘小媛主张房屋的租金损失，本院参照当地房屋租赁价格、房屋受损情况等予以酌定，期限从第一份判决生效之日至2019年6月。江春波、潘小媛向东兴联物业公司交纳物业费、垃圾清运费至2016年6月，但因910号房屋存在漏水、发霉问题不能正常使用房屋，对其要求东兴联房地产公司赔偿物业费、垃圾清运费损失的诉讼请求，本院予以部分支持。江春波、潘小媛所受损失因910号房屋质量问题所致，与东兴联物业公司无关，故对其要求东兴联物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、北京东兴联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿江春波、潘小媛租金损失200000元；二、北京东兴联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿江春波、潘小媛物业费、垃圾清运费损失15000元；三、驳回江春波、潘小媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9015元，由江春波、潘小媛负担5299元（已交纳），由北京东兴联房地产开发有限责任公司负担3716元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二〇年八月二十五日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐