云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初749号原告：黄亮，女，1987年4月14日出生，汉族，湖南省邵东县人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：王国文，湖南国风德赛律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈小余，女，1954年9月28日出生，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：吴振刚，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵存春，男，1952年11月12日出生，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：吴振刚，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南鲁胜投资有限公司，住所地：云南省昆明市高新区海源北路六号招商大厦办公室。法定代表人：卢敏志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：楚志文，男，1976年12月13日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，系云南鲁胜投资有限公司员工，一般授权代理。第三人：昆明市工人文化宫，住所地：昆明市人民东路198号。法定代表人：吕禾，系该单位主任。原告黄亮与被告陈小余、赵存春及第三人云南鲁胜投资有限公司、昆明市工人文化宫合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告黄亮的委托诉讼代理人王国文，被告陈小余、赵存春的委托诉讼代理人吴振刚，第三人云南鲁胜投资有限公司的委托诉讼代理人楚志文及第三人昆明市工人文化宫的法定代表人吕禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄亮向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付拖欠的租金572180元；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月6日，被告与云南鲁胜投资有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，由被告承租位于昆明市盘龙区房屋用于商业活动，租期自2014年6月7日至2019年12月31日。合同还对租金、违约金、装修、广告、不可抗力等做了相应约定，另约定发生纠纷可向租赁物所在地人民法院提起诉讼，合同签订后，鲁胜公司依合同交付了租赁物，被告进场装修，此后被告在付租时一直以生意不好，经济困难为由拖欠，累计拖欠租金572180元，鲁胜公司多次催收未果，2019年7月鲁胜公司将债权转让给原告，并送达了债权转让通知，故原告作为债权受让人有权向被告主张权利，同时，因为两被告系夫妻关系，且在租期内共同经营，故此债务应视同夫妻共同债务，至起诉之日，被告未付分文，原告为维护自身合法权益，不得不诉诸法律，恳请人民法院依法裁判。被告陈小余、赵存春共同辩称：第一，被告陈小余、赵存春在本案中没有欠鲁胜公司房屋租赁费，既然不欠云南鲁胜投资有限公司房屋租赁费，鲁胜公司也就不存在一个债权向原告黄亮进行转让；第二，原告提交方的合同并非被告陈小余与云南鲁胜投资有限公司所签订的合同；第三，本案中合同签订后，赵存春、陈小余对酒吧进行了经营，但是在2017年的时候，经赵存春、陈小余委托李友兰与昆明市工人文化宫、云南鲁胜投资有限公司签订了经营商户移交纪要，在经营商铺移交纪要签订以后，赵存春、陈小余与鲁胜公司实际控制人邓胜阳进行勾兑，邓胜阳明确表示所欠的租金不再需要陈小余与赵存春进行支付。邓胜阳作为公司的实际控制人，作为公司的股东，已明示的方式向陈小余赵存春表示不需要对其进行支付，为此形成明确的表见代理。综上三点，本案中应当驳回原告的诉讼请求。第三人云南鲁胜投资有限公司（以下简称“鲁胜投资公司”）陈述，第一，被告与答辩人签订了房屋租赁合同，截止到合同解除之日被告尚欠答辩人租金572180元；第二，答辩人将房屋租赁合同项下权利转让给了原告黄亮，并履行了告知义务属实，被告应当向原告履行支付租金等相关义务。第三人昆明市工人文化宫陈述，昆明市工人文化宫与鲁胜投资公司于2013年5月31日签订的经营管理权转让及合作协议，由鲁胜投资公司整体承租新文化宫房屋场地，转租给具体经营户。双方因该纠纷诉讼至昆明市中级人民法院，经法院调解，于2017年4月26日下达了民事调解书（2016）云01民初1284号民事调解书：2016年4月15日前经营收益权归鲁胜投资公司，2016年4月15日后经营收益权归昆明市工人文化宫所有。根据该调解书，2017年5月后，鲁胜投资公司将承租文化宫经营场地分批交付文化宫，2016年4月15日至2017年5月之间，鲁胜投资公司已将向经营户收取的租金转交给文化宫，未收租金的由文化宫直接与经营户签订至2016年4月起的合作协议，具体到“昆明市工人文化宫商业广场裙楼A区一层02、03、04、05号房屋（瑞格酒吧）”，2017年5月鲁胜投资公司交还后，一直欠租金，后经协商，由文化宫直接与承租户赵存春签订自2016年4月15日起的合作协议，赵存春又将上述房屋场地转租给姜攀登，租金函拖欠部分由姜攀登直接向文化宫支付。本案原被告之间2016年4月15日之前的纠纷与文化宫无关，2016年4月15日之后的权益属于文化宫，与鲁胜投资公司、原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同》、补充协议、银行对账单、承诺书、委托书、债权转让协议书、债权转让通知书、报纸登报，形式合法，内容真实，本院认可真实性，但是证明目的及内容，本院待后综合评述；2.被告提交的《房屋租赁合同》《文化宫、鲁胜公司、经营商户移交纪要》、收据，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、被告提交的通话录音，未有其他证据予以佐证，本院不予采信。综合上述证据及原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2014年6月6日，第三人鲁胜投资公司与被告陈小余签订《房屋租赁合同》，约定鲁胜投资公司将昆明市盘龙区人民中路【昆明新工人文化宫商业广场】物业裙楼A区一层02、03、04、05号房屋（如附件一《房屋平面位置》所示）出租给被告陈小余，租赁面积为460㎡，租赁期限为5年，自2014年6月7日起至自2019年12月31日止；装修期自2014年6月7日起至2014年10月31日止；经营免租期自2014年11月1日起至2014年12月31日止；自2015年1月1日起正式计租。月租金为36800元；年租金441600元，租金递增，自第二年起每年的租金标准在上一年度的租金标准基础上递增6%，租金按年支付，之后年度租金于上一年度租赁届满前90日前支付。出租方须于2014年6月7日将租赁物交付给承租方。同时合同预定：承租方逾期交付租金、物管费、水电费等其他相关费用，除应及时补交外，每延期一天应向甲方支付金额5%的违约金；如连续拖欠达15天的，出租方有权解除合同，收回承租房屋，没收保证金，承租方同意出租方停止对承租房屋的供水供电，并按当期月租金总额3倍向出租方支付违约金，由此给出租方造成损失的，承租方予以赔偿。盖有鲁胜投资公司合同专用章及授权代表杨鲁的个人章。同日，被告赵存春与鲁胜投资公司就同一标的物签订《房屋租赁合同》，约定：租赁面积为670平方米，租金53600元/月，年租金643200元；其它内容与上份合同一致。同时签订补充协议约定：1.在原《房屋租赁合同》租金基础上，承租方应支付出租方下列费用：咨询管理服务费80400元/月，每年共计964800元；2.对咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定租金的权利、义务一致，在计算租金递增、违约责任等情况时应加入本协议约定的咨询管理服务费数额，《房屋租赁合同》和补充协议盖有鲁胜投资公司合同专用章及**、邓胜阳及赵存春签字确认。2014年6月18日，第三人鲁胜投资公司向被告赵存春出具收据载明：A区1层02.03.04.05号房屋一年租金（2015年1月1日-2015年12月31日）1608000元。经审查，2013年5月31日，第三人昆明市工人文化宫与第三人鲁胜投资有限公司签订《经营管理权转让及合作协议》及相应补充协议，约定文化宫将昆明市工人文化宫商业部分42783平方米物业场地，分别以BOT形式和整体招商方式，一并交由鲁胜公司经营。2019年7月1日第三人鲁胜投资公司与原告黄亮签订《债权转让协议》约定：一、截止本协议签订日前，债权人陈小余、赵存春拖欠甲方租金款本金共计572180元及延期利息、违约金未还（相关债权凭证附后）；二、现将甲方以上债权及其相关附属权利全部转让给乙方；三、陈述、保证、承诺……。2019年10月23日，第三人鲁胜投资公司作出《债权转让通知书》载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，以及我司与黄亮达成的债权转让协议，现将我司对贵单位的所有债权，依法转让给黄亮，与此转让债权相关的其他权利也一并转让。请贵单位自接到该债权转让通知书后10日内向黄亮履行全部义务。2019年10月25日，第三人鲁胜投资公司在《云南经济日报》刊登债权转让公告。2019年8月9日，第三人鲁胜投资公司成立清算组进行清算。另查，2016年8月11日，第三人昆明市工人文化宫、鲁胜投资公司就合同纠纷一案诉至云南省昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2017年4月26日作出（2016）云01民初1284号民事调解书，调解如下：“一、昆明市工人文化宫与云南鲁胜投资有限公司于2013年5月31日签订的《经营管理权转让及合作协议》及相应补充协议、纪要等合同附件于2016年4月15日解除；2016年4月15日之前云南鲁胜投资有限公司对次承租商户的权利义务由云南鲁胜投资有限公司享有承担，2016年4月15日（含本日）之后云南鲁胜投资有限公司对次承租商户的权利义务由昆明市工人文化宫享有承担，云南鲁胜投资有限公司不得再向此承租商户收取任何费用；……。”2017年5月17日，第三人昆明市工人文化宫、鲁胜投资公司与被告陈小余、赵存春的委托代理人签订《文化宫、鲁胜公司、经营商户移交纪要》，三方确定第三人鲁胜投资公司与原瑞格酒吧陈小余2014年6月6日签订的昆明市工人文化宫A区一层02、03、04、05号房屋的租赁合同、补充协议等合同附件解除。在陈小余补交2016年4月15日至2017年5月31日欠交合同费用及其他相关费用后，与昆明市工人文化宫签订新的合作协议。本院认为，双方的争议焦点系：1.第三人鲁胜投资公司与两被告签订租赁合同，实际的面积和租金是多少？2.原告及第三人鲁胜投资公司签订的债权转让协议书中转让的拖欠租金是否包含咨询管理服务费？3.鲁胜投资公司是否履行了债权转让的通知义务？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。在本案中，原告提交的《房屋租赁合同》（与被告赵存春签订）约定的租赁面积为670平方米，月租金为53600元，年租金643200元；而被告提交的《房屋租赁合同》（与被告陈小余签订）约定的租赁面积为460㎡，月租金为36800元，年租金441600元。上述两个合同在租赁面积、租金金额上不同，在庭审中，原告与被告对租赁面积、租金金额上各执一词，但有未其他证据予以佐证，本院结合着第三人昆明市工人文化宫提交的《文化宫、鲁胜公司、经营商户移交纪要》载明：“三方确定第三人鲁胜投资公司与原瑞格酒吧陈小余2014年6月6日签订的房屋租赁合同、补充协议等合同附件解除。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，从本案的房屋租赁合同、移交纪要、当事人陈述等事实，依照高度盖然性规则以及证据优势规则认定第三人鲁胜投资公司与两被告签订租赁合同的租赁面积为460㎡，月租金为36800元，年租金441600元。针对第二及第三个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。所谓债权让与是指不改变合同的内容，债权人通过与第三人订立合同将债权的全部或部分转移于第三人。其需要符合下列要件：1.须有有效存在的债权，且债权让与不改变债权的内容；2.债权的让与人与受让人须就债权让与达成合意；3.让与的债权须具有可转让性；4.债权的让与须通知债务人；5.须遵守法律规定的形式。本院分析如下：其一，债权让与的意思必须明确、真实，即原合同债权人究竟是转让什么权利给新债权人、是全部转让还是部分转让、转让权利的范围是多少等，均应在原债权人和第三人签订的债权转让合同中予以约定。且只有在债权转让的意思表示明确、真实的情况下，才能确定转让后新的债权和原债务人之间所形成的新的法律关系内容的具体内容，对于债务人而言，其履行才有了合法的依据。否则，应当推定债权未转让。本案中，第三人鲁胜投资公司与被告之间在有两个内容不同的房屋租赁合同的情况下，原告黄亮与第三人鲁胜投资公司签订的《债权转让协议书》中未明确约定拖欠的租金、延期利息、违约金的起算时间和计算方法，无法确定拖欠的租金所依据的租赁合同是哪一份，亦没有其他证据予以证明第三人鲁胜投资公司与被告之间就拖欠租金进行结算，则债权让与的意思不是明确和真实的；其二，债权转让通知义务是债权人在债权转让协议项下对受让人负有的一项合同义务，以使受让人获得向债务人主张债权的权利。债权转让通知属于观念通知，口头、书面通知均可达到传达意思表示的效果。本案中，原告仅通过登报的方式进行通知，其通知的效果并不能达到明确具体的效果，且第三人鲁胜投资公司作为房屋出租人，其应当可以提供被告的详细联系方式，以便于将债权让与的意思表示送达给被告，但实际上仅有登报通知，没有其他口头或书面的通知，故该通知的效果不明确具体，债权让与不对被告发生效力；其三，第三人鲁胜投资公司在2019年8月9日成立清算组进行清算，2019年10月25日进行让与通知登报公告，而原告黄亮与第三人鲁胜投资公司在2019年7月1日签订债权转让协议，却在成立清算组后才进行让与通知登报公告，公司在清算期间进行债权转让，在一定程度上存有损害公司清算债权人的合法利益。综合上述三方面，本院认为，第三人鲁胜投资公司在清算期间进行的债权让与，其让与的意思表示不明确真实，应推定债权未转让，其让与的通知不明确具体，应不对被告发生效力，故原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、七十九条、第八十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：驳回原告黄亮的诉讼请求。案件受理费9522元，由原告黄亮负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 陈  欣人民陪审员 曹  瑕二〇二〇年八月十日书 记 员 金 玉 洁