江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3150号上诉人（反诉被告）：冶占云，男，1991年1月7日生，回族，住青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：许娟，上海市协力（南京）律师事务所律师。被上诉人（反诉原告）：汪国保，男，1972年12月2日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：仉玉莲，江苏张院生律师事务所律师。上诉人冶占云因与被上诉人汪国保房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初8472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。上诉人冶占云的委托诉讼代理人许娟、被上诉人汪国保的委托诉讼代理人仉玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶占云上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定上诉人支付剩余5000元的租金，没有事实依据。2019年上诉人基于对被上诉人的信任，投入资金人力开设小吃店。但我方系受到被上诉人的欺诈签订了租赁合同，店铺只开了一周左右就被主管部门，责令停业，原因是该房屋没有产权，无法办理营业执照，也无法在店面设置门头广告。上诉人在停止经营后没有继续实际占用的事实和相应的证据，且该房屋在上诉人退出后，在租赁期内被上诉人给案外第三人进行租用，所以一审法院认定的上诉人支付剩余的5000元的租金，没有事实和依据。上诉人在一审庭审中表述的欠条中的“欠”是指按照原来的合同约定是欠，但是实际上根据现状来看是不欠的，是不应当按照上诉人的诉请再支付剩余租金的。另外该租赁合同已经被一审法院认定为无效合同，相应取得的财产应当互相返还，且上诉人总共才租住了十几天，上诉人已经支付了35000元的租金，被上诉人不应当占有多余的利益。2、关于转让费16000元。上诉人认为被上诉人承诺的转让整体店面和设施并没有充分地履行，转让并没有完毕。且该合同已经被认定为无效合同，则取得的财产应当予以返还，未付的钱款不应当再予以支付。上诉人的店面只开设了短暂的一周，也没有达到转让合同的经营目的，且上诉人事后得知，被上诉人属于隐瞒市场违法转租，其行为比较恶劣。3、对上诉人而言，能够正常地办理营业执照才是根本的目的。租赁合同中写明下一年房租于8月30日之前提交，说明上诉人租用该门面房是想做好长期使用准备的，并不是短暂的四个月，借用营业执照是不可能达到上诉人的经营要求的。综上，一审法院的认定事实不清、证据不足，应当予以撤销或者依法改判。汪国保辩称：1、上诉人被责令停业的原因，是在责令整改通知书上载明，是设置了违规的店招牌，并非是因为房屋没有产权证而无法办理营业执照，市场有几百户商铺均正常办理了营业执照。2、合同虽然被一审法院认定无效，但并不影响被上诉人请求上诉人支付占有使用费用。3、双方的转让行为已经完毕，上诉人已经开始经营，按照合同约定应当支付转让费用16000元。4、被上诉人没有义务，双方也没有约定为上诉人办理营业执照。上诉人之所以没有正常办理营业执照，是因为其经营的兰州拉面，系少数民族经营的饭馆，需要特殊的执照及手续，没有正常营业并非是被上诉人的原因，所以被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当支持被上诉人的占有费5000元及转让费16000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汪国保向一审法院反诉请求：1、判令冶占云支付剩余租金5000元及转让费16000元，合计为21000元；2、判令冶占云承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年，冶占云与汪国保签订了门面租赁合同，约定汪国保将其位于浦口区门面房转租转租给冶占云，租赁期限自2019年5月2日至2019年9月31日，共计5个月，租金为40000元，租金一次性付清，先付后租，该合同约定的租金仅为门面的租金。租赁合同签订后，汪国保将上述房屋交付冶占云使用。冶占云陆续向汪国保支付租金35000元，冶占云在转租后，店铺开了一个星期。2019年4月29日，冶占云出具了欠条，载明“冶占云欠汪国保16000元，7月31日前付清”。冶占云陈述该欠款系转让费，并未向汪国保支付。2019年5月5日，汪国保向冶占云出具了承诺书，承诺将其营业执照及卫生许可证借用给冶占云使用至2019年9月31日。汪国保未提供案涉房屋取得建设工程规划许可的证据。2019年4月16日，冶占云与汪国保妻子李发莲通过微信沟通，李发莲称代理办理营业执照、卫生许可证，冶占云回复称，有熟人的话，自己不用去跑了。以上事实有汪国保提供的欠条、承诺书，冶占云提供的租赁合同、微信聊天截图及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，汪国保与冶占云签订了租赁合同，但案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可。根据法律规定，该合同系无效合同；同时，合同无效后，当事人有权按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，现冶占云未支付全部款项，故对汪国保要求其支付5000元的诉请，予以支持。同时，冶占云出具了欠条，认可未支付转让费16000元，故对汪国保该项诉请，亦予以支持。冶占云主张汪国保未按照承诺为其办理相关事宜，但其并未提供证据证明其已经委托了汪国保办理相关事宜，故对其抗辩意见，不予采信。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，一审判决：一、冶占云于判决生效之日起十日内向汪国保支付占有使用费5000元；二、冶占云于判决生效之日起十日内向汪国保支付转让费16000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审反诉案件受理费减半收取163元，由冶占云负担。二审中，上诉人冶占云提交以下证据，证据1、责令改正通知书一份，该通知书系江北新区综合行政执法局出具的责令改正通知书，责令上诉人在5月20日自行将违规设置的店牌店招进行拆除，证明上诉人在5月20日就已经停止营业，没有继续经营的事实，该改正通知书发生的原因系该房屋没有产权证。证据2、上诉人与被上诉人和被上诉人妻子的录音整理材料一份，证明汪国保当时在上诉人承租该房屋的时候，是承诺给上诉人办理相应的门头和相应的执照手续的，但是现在上诉人因为被上诉人的隐瞒，投入了大量的资金和设备却被经营主管部门责令停业没有实现经营小吃的合同目的，因此转让费16000元再继续负担不符合行业要求和法律规定。汪国保质证认为，对证据1责令整改通知书真实性没有异议，但是对于上诉人的证明目的不予认可。该责令整改通知书只是要求上诉人整改，并没有要求上诉人停业，责令整改的原因并不是因为该房没有产权证、未办理营业执照，且上诉人未办理营业执照与涉案房屋是否有产权证也无关。对证据2录音文字材料，对真实性因为被上诉人本人没有出庭，真实性无法认定。该证据的形成时间是在2019年6月10日，是在一审时就存在的证据，不属于二审的新证据，所以对证据的合法性被上诉人不予认可。该录音文字并没有证明被上诉人有义务或约定为上诉人办理门头或营业执照，对该份证据的证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故上诉人冶占云与被上诉人汪国保就涉案房屋所签订的房屋租赁合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同虽无效，但被上诉人按约将房屋交付上诉人占有使用，其仍有权参照合同约定请求上诉人支付占有使用费。上诉人主张，被上诉人未履行帮助其办理店面招牌及营业执照的承诺，致使店铺无法经营，故其有权不支付剩余租金及转让费。本院认为，上诉人作为承租方，其对于房屋的现状及现有政策负有谨慎审查义务，而双方在合同中并未约定被上诉人负有帮助上诉人办理店面招牌设置及营业执照事宜的义务。现店面虽未能正常经营，但上诉人未提交证据证明双方就合同的终止达成协议，亦未办理房屋交接手续，故上诉人应当支付租赁期限内的占有使用费。关于转让费，因合同无效，被上诉人无权转让房屋，且其未能提供证据证明转让费的相应组成，故被上诉人主张该项费用，本院不予支持。综上所述，冶占云的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民终8472号民事判决第一项；二、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民终8472号民事判决第二项；三、驳回汪国保的其他诉讼请求。一审案件受理费163元，由冶占云负担40元，汪国保负担123元；二审案件受理费326元，由冶占云负担80元，汪国保负担246元；。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年八月三日书记员  戴 苗