湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初7708号原告：母丹，女，1987年10月30日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：黄子娟，湖南言顺律师事务所律师。被告：廖发，男，1993年3月20日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告母丹与被告廖发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告母丹的委托诉讼代理人黄子娟、被告廖发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告母丹向本院提出诉讼请求：1．判令廖发向母丹支付六个月房租和违约金共计27766.6元；2．判令本案诉讼费用由廖发承担。事实和理由：2019年11月6日，母丹与东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）签订《商品房买卖合同》，约定母丹购买位于长沙市芙蓉区办公用房（以下简称案涉房屋），东业公司承诺房屋带装修及租约。母丹在购房时，廖发已经进入案涉房屋办公。2019年11月9日，母丹与廖发签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年10月1日起至2022年9月30日止，免租期自2019年10月1日起至2020年4月30日止；第一年租金缴纳标准为每平方米每月51元，每月租金合计为2275元，租金递增方式为第二年不变，自第三年开始每两年递增百分之六，三年租金合计67583元。2020年4月18日，因合同约定的免租期即将结束，母丹通过微信方式询问廖发，廖发回复称其不再承租。根据《房屋租赁合同》第十三条的约定，廖发单方面终止合同的，应承担违约责任。廖发须向母丹付足六个月的房屋租金，足额补缴免租期租金，并向母丹支付本合同未履行期间租金总额20%或相当于三个月租金金额的违约金，以其中金额较高者为准。原告母丹向本院提交的证据有：1．《房屋租赁合同》；2．微信聊天记录截屏。被告廖发辩称，一、母丹称廖发未按约定履行合同，实则因廖发担任法定代表人的长沙摄手映画网络科技有限公司受新冠疫情的不可抗力影响，公司经营困难，需解除合同；二、母丹诉称给予廖发免租期，实则廖发在母丹购房前，于2019年10月1日已向开发商缴纳了案涉房屋自2019年11月1日至2020年4月30日的6个月的租金和1个月的押金，共计15925元，不存在免租的事实，母丹诉请补缴免租期租金不合理；三、母丹与廖发所签订的《房屋租赁合同》存在诱导签订和加重违约责任，该合同由东业公司提供，并由东业公司的工作人员与廖发签订，东业公司承认有加重违约条款的事实，在租赁合同签订前，廖发曾两次向东业公司租赁场地用于短期拍摄，第一次是2019年8月27日至9月3日，租金共计1500元，第二次是2019年9月23日至30日，租金共计3000元，东业公司明知廖发有固定办公场地，仍然以长租更划算为由诱导廖发签订《房屋租赁合同》，并口头承诺廖发在6个月后可退房，仅拿不回押金。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，故廖发有权请求撤销《房屋租赁合同》；四、母丹称廖发态度蛮横拒绝协商不属实，廖发于2020年4月24日向母丹提出因经营困难无法履行约定，母丹提出如在2020年4月25日前未缴纳下一季度租金，将安排清理案涉房屋，仅给1天时间进行搬离，廖发已缴纳租金至2020年4月30日，廖发提出在2020年4月26日搬离未获母丹同意，说明母丹拒绝与廖发进行协商；五、母丹提出的赔偿要求远远超出房屋实际空置产生的损失，廖发提出因受不可抗力经营困难需解除合同后，仍然尽力挽回母丹的房屋空置损失，于2020年7月25日找到新的承租人租赁案涉房屋，并协调开发商将自己缴纳的1个月押金退还给母丹。被告廖发向本院提交的证据有：1．支付租金的转账记录凭证；2．微信聊天记录截屏；3．微信聊天记录截屏；4．微信聊天记录截屏；5．微信聊天记录截屏；6．《租赁服务协议》。对原告母丹、被告廖发围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2019年11月19日，母丹与廖发签订《房屋租赁合同》，约定母丹将其所有的位于湖南省长沙市芙蓉区房屋租赁给廖发使用，租赁用途为办公，租赁期限为2019年10月1日至2022年9月30日，免租期为2019年10月1日至2020年4月30日；第一年租金缴纳标准为每平方米每月租金51元，每月租金合计2275元，租金递增方式为第一、二年不变，第三年开始每两年递增百分之六，三年租金合计67583元；保证金在合同签订及全款到位后30个工作日之内，由东业公司支付给母丹，即支付2275元，如廖发未能按照合同约定向母丹支付租金或违约金，母丹可以直接从保证金中减扣，保证金不足以支付前述租金或违约金的，廖发须在五日内补足并确保保证金始终处于足额状态；廖发单方面终止合同的，母丹有权不返还廖发全部已付款项，廖发还须按租金标准足额补交免租期的租金，廖发在合同生效后六个月内终止本合同的，廖发还须向母丹付足六个月的房屋租金，足额补缴免租期租金，并向母丹支付合同未履行期间租金总额20%或相当于三个月租金金额的违约金，以其中金额较高者为准，母丹可直接扣除廖发缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。2020年4月18日，因合同约定的免租期即将结束，母丹通过微信方式与廖发沟通支付房屋租金等事宜，廖发回复称其不再承租。2020年4月24日，母丹通过微信方式通知廖发于2020年4月25日前搬离案涉房屋。2020年4月25日，廖发搬离案涉房屋并将案涉房屋返还给母丹。本院认为，母丹与廖发签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》约定，如廖发在合同生效后六个月内终止合同的，须向母丹付足六个月的租金，足额补缴免租期租金，并向母丹支付合同未履行期间租金总额20%或相当于当期三个月租金金额的违约金，以其中金额较高者为准；廖发单方面终止合同，母丹直接扣除廖发缴纳的保证金抵扣拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。本案中，母丹与廖发于2019年11月19日签订《房屋租赁合同》，该合同于签订后即生效，廖发于2020年4月24日通过微信方式明确向母丹表明终止合同履行，并于次日向母丹返还案涉房屋，构成违约行为，依约应当承担付足六个月租金并支付违约金的违约责任。廖发应付足的六个月租金为13650元（按每月租金2275元计算），依据合同关于违约金按金额较高者计算的约定，即按照合同未履行期间租金总额67583元的20%计算，违约金为13516.6元。故母丹诉请廖发支付租金13650元和违约金13516.6元，符合合同约定，本院予以支持。廖发辩称其解除合同系因新冠疫情不可抗力影响，合同是在违背自己真实意思情况下签订等内容，其提供的证据不能予以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、在本判决生效后五日内，廖发向母丹支付租金13650元；二、在本判决生效后五日内，廖发向母丹支付违约金13516.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序已减半收取247元，由廖发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年八月十三日法官助理李家成书记员厉大桥附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。