贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7306号 原告：李国鸿，男，汉族，1983年7月6日出生，住贵州省毕节市。 原告：黎丽，女，汉族，1984年5月18日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李国鸿（特别授权代理），系原告黎丽之夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713011110736。 原告李国鸿、黎丽与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李国鸿，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李国鸿、黎丽向本院提出诉讼请求：一、、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；二、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金85,180.00元；三、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原、被告双方于2010年12月签订商品房合同，约定原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区。合同签订后，原告于2011年8月31日根据合同约定支付该房屋总价百分之三十首付款85933.00元；2012年10月11日，原告公积金贷款支付房屋总价百分之七十房款198000.00元，总共付清房价283933.00元。被告没有遵照合同第八章第二十二条约定：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告直到2020年5月13日没有收到被告交付的该房产权属，被告违约。遵照双方合同约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交清房款价0.1%违约金，（日期从2017年5月31日至2020年5月13日共计1073天，违约金为283933×0.1%×1073＝304660元，违约金额超过了总房价，此时违约金应为总房价的百分之三十，即283933×0.3＝85180元）但原告直到2020年5月13日未取得房屋产权文件权属；出卖人应向买受人按日支付已付房款的0.1%违约金。原告认为被告延迟交付房产证的行为违反合同第八章第二十二条条约定，被告应该自双方约定的2017年5月31日（原告取得房屋权属日）次日起，按日向原告支付已付购房款0.1%违约金共计85180元。原告基于《中华人民共和国合同法》第60条、第121条，以及《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第24条，第108条之规定，诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。综上所述，被告作为房屋合同的方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起60日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条及《最高法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告合法权利，特诉请法院判允许前列诉讼请求。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提，违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之0.2，安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理查明：2012年7月19日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房总价款283933.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告缴纳了涉案房屋的购房款283933.00元，并缴纳了契税、维修基金及办证费等费用。 原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。被告尚不具备办理涉案商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期提交办理商品房转移登记有关文书违约金问题。本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额283,933.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额283,933.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 对于违约金的截止时间，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定，原告委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。由于为了深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款283,933.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款283,933.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。但因原告诉请的该项违约金为85,180.00元，故，该项违约金以原告诉请的85,180.00元为限予以支持。 对原告主张被告为原告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，因被告尚不具备办理涉案商品房转移登记的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项主张，本院不予支持，原告可待被告实际具备办理涉案商品房转移登记的条件后，另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李国鸿、黎丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款283,933.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款283,933.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算（违约金总额以85,180.00元为限）； 二、驳回原告李国鸿、黎丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费965.00元（已减半收取），由原告负担李国鸿、黎丽365.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担600.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月十日 书记员  邵 立