湖南省常德市武陵区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0702执异42号异议人(案外人)：曾祥玉。委托代理人：胡晓清。申请执行人：黄平华。委托代理人：陈政。被执行人：丁亮。被执行人：常德市安业房地产开发有限公司。法定代表人：丁亮。委托代理人：雷全泽。委托代理人：彭明信。本院在执行申请执行人黄平华与被执行人丁亮、常德市安业房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，作出了（2019）湘0702执恢270号之二执行裁定，将案涉不动产作价抵偿申请执行人黄平华相应债务。为此，异议人曾祥玉向本院提出权属异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人曾祥玉称，一、执行依据的（2016）湘0702民初2188号民事调解书侵犯我的合法权益，以房抵债违反法律规定，我才是303号房的权利人。《中国人民共和国物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”而（2016）湘0702民初2188号民事调解书确认以抵押的房产抵债，这是违反法律规定的。我已取得涉案303号房的权利，缴纳了全部房款、物业费、水电费、燃气费，已不受干扰的居住至今。2015年12月25日，我通过自己单位常德市鼎城区芦苇场团购安业公司开发的位于常德市鼎城区江南美景的2栋1402号房，建筑面积112.24平方米，价格386106元，我通过单位向安业公司付了定金5万元。2016年1月14日，安业公司出具编号0806671号收据确认收到购房款66106元，并出具编号0000161号江南美景房屋订购单，安业公司的置业顾问李卫军，现场经理张城杰，财务代表杨萍等人签字确认。2016年9月8日我付款了6万元。2018年12月20日，安业公司称2栋1402号房被法院查封，要求我重新选房，并说1栋303号房可以网签，该房面积95.81平方米。于是，我缴纳了剩下全部购房款25万元，合计支付购房款396106元，同时缴纳物业费1494.6元、装修管理费172.45元、垃圾清运费191.62元。装修押金2000元。安业公司将钥匙交给我并出具了一份承诺书，承诺2019年1月10日前办理网签，否则承担赔偿责任。此后，我开始装修并入住至今。二、该执行程序不当，执行内容侵犯我的合法权益。2020年7月8日，常德市武陵区人民法院执行法官来到涉案房屋张贴公告，告知2020年7月20日前我应当迁出涉案303号房。经查，（2019）湘0702执恢270号执行案于2020年4月30日已经终结本次执行程序，不知为什么2020年7月8日又贴公告。执行案将我的合法财产作为执行标的是错误的，请求执行法院裁定中止常德市武陵区人民法院（2019）湘0702执恢270号对我标的物常德市鼎城区武陵镇江南美景小区1栋303号房的执行。申请执行人黄平华称，一、案外人曾祥玉与被执行人丁亮、常德市安业房地产开发有限公司恶意串通，买卖人民法院早已查封的江南美景小区1栋303号房屋，曾祥玉的执行异议不仅不应得到法院支持，而且其违法行为应当受到人民法院的处罚。二、《中国人民共和国物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”曾祥玉以该条款来论证其请求成立，明显与法律规定不符：1、该案早已起诉，何来债务没有到期之说；2、1栋303号房屋是被人民法院在执行程序中，经拍卖程序后依法裁定抵偿给黄平华的。因此，我请求法院驳回曾祥玉的异议申请。被执行人常德市安业房地产开发有限公司称，我方同意异议人曾祥玉的观点。经审查查明，2016年8月10日本院受理了黄平华与丁亮、常德市安业房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，本院作出了（2016）湘0702执保426号民事裁定书，确定：一、查封常德市安业房地产开发有限公司名下的位于常德市鼎城区武陵镇江南美景小区1栋2层201号、1栋3层301号、302号、303号、304号、1栋4层401号、402号；2栋2层204号、2栋3层301号、304号、2栋4层405号、2栋6层602号、2栋8层804号、2栋11层1104号、1105号、1106号、2栋13层1305号、1301号、2栋14层1402号、2栋16层1604号、2栋21层2107号、2栋25层2502号、2506号房屋；二、查封黄平华所有的位于常德市武陵区城北畔池花园3栋房屋（常房权证武字第00108767号）。同年8月15日，该裁定书及协助执行通知书送达给常德市鼎城区房地产管理局。本院作出的（2016）湘0702民初2188号民事调解书生效后，黄平华向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2017）湘0702执1311号执行裁定书及协助执行通知书，查封了包括异议人曾祥玉案涉在内的房屋。2019年9月9日，该执行案立案恢复执行。2020年2月26日，本院作出（2019）湘0702执恢270号之二执行裁定，确定查封被执行人常德市安业房地产开发有限公司开发的常德市鼎城区武陵镇江南美景小区1栋303、2栋204、301、405、1104、1105、1301、1305号房屋。因申请执行人黄平华申请对上述房屋进行拍卖，其中该小区1栋303、2栋204、405、1104、1105、1305号房屋已流拍，2020年1月15日，申请执行人黄平华向本院提出对上述流拍房屋以物抵债的申请（作价1325495元）。遂裁定：一、解除对被执行人常德市安业房地产开发有限公司开发的位于常德市鼎城区武陵镇江南美景小区1栋303、2栋204、405、1104、1105、1305号房屋的查封；二、将被执行人常德市安业房地产开发有限公司开发的位于常德市鼎城区武陵镇江南美景小区1栋303、2栋204、405、1104、1105、1305号房屋作价1325495元交付申请执行人黄平华抵偿相应债务；三、被执行人常德市安业房地产开发有限公司开发的位于常德市鼎城区武陵镇江南美景小区1栋303、2栋204、405、1104、1105、1305号房屋归申请执行人黄平华所有；四、申请执行人黄平华可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。同年4月30日，本院作出（2019）湘0702执恢270号之四执行裁定书，确定终结本次执行程序。为此，异议人曾祥玉提出了前列异议请求。本院认为，异议人曾祥玉的异议请求是要求中止对案涉标的物江南美景小区1栋303号房屋的执行。其称（2016）湘0702民初2188号民事调解书违反法律规定，不是本案审查范围。其称案涉标的物执行程序不当，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”故本案异议人曾祥玉对（2019）湘0702执恢270号执行案执行标的物江南美景小区1栋303号房屋权属之争是本案审查焦点。执行异议审查本质上属于执行程序中的衍生程序，对于案外人异议，基于执行程序非诉讼性质，亦是异议之诉前的形式上的审查，异议人的相关实体权利均应通过庭审举证、质证、认证等审判程序来确定其权利主张是否合法成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人曾祥玉的请求须满足上述三项条件，且须据实在执行程序中及时提出才能排除执行，其实体权利须通过诉讼确定。故异议人曾祥玉的请求，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人曾祥玉的异议请求。如不服本裁定，当事人可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  谢恋梅审判员  王中鑫审判员  朱文红二〇二〇年八月二十一日书记员  刘博怡附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。