湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7356号上诉人（原审原告）：刘维斌，男，1983年3月21日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：李大伟，湖北黄鹤律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张敏环，女，1984年2月27日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：李大伟，湖北黄鹤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉雨泽房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区27街坊74门7号。法定代表人：周燕明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘玉琼，泰和泰（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊鸿飞，泰和泰（武汉）律师事务所律师。上诉人刘维斌、张敏环为与被上诉人武汉雨泽房地产开发有限公司（以下简称雨泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本案现已审理终结。刘维斌、张敏环上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第三项，依法确认涉案合同第八条第二款关于面积误差比绝对值超出3%部分按面积据实结算房价款条款属无效条款，并判决刘维斌、张敏环所购房屋面积超出合同约定面积3%部分房款19692元由雨泽公司承担；同时改判雨泽公司向刘维斌、张敏环支付自2017年8月29日起至2019年7月31日止的逾期交房违约金50034.6元（以月租金2166计算）。二、判令雨泽公司承担本案的上诉费用。事实和理由：一、雨泽公司违反合同约定逾期交房且交付的房屋不符合合同约定，属于违约行为，应当依法赔偿刘维斌、张敏环全部的违约金损失。本案中，双方在合同中约定雨泽公司应于2017年5月30日前将符合条件的商品房交付给刘维斌、张敏环，但雨泽公司直到2019年7月31日才完成了案涉房屋的竣工验收备案手续。在这之前，雨泽公司违反合同约定，将完全不符合竣工验收手续、不具备正常居住条件的房屋交付给刘维斌、张敏环，导致因为没有正常通水、通电、通气以及电梯不能使用，最终无法正常装修入住。故即使刘维斌、张敏环已提前拿钥匙收房，但被告在不符合法定交付条件下向刘维斌、张敏环交付的房屋不能视为有效交付，故被告仍然应当承担逾期交房的违约责任，而刘维斌、张敏环不能正常居住房屋而造成的损失，也应当由雨泽公司全部承担。二、涉案合同第八条第二款关于面积误差比绝对值超出3%部分按面积据实结算房价款条款属于雨泽公司单方拟定的格式条款，其免除了雨泽公司的违约责任，也应属于无效条款，雨泽公司应当向刘维斌、张敏环承担房屋面积超出合同约定面积3%部分房款的违约责任。本案中，雨泽公司在刘维斌、张敏环购房前，对刘维斌、张敏环发放了其开发的悦达新天地楼盘各户型的规划图，后雨泽公司对之前宣传的规划图纸作出了改动，致使刘维斌、张敏环所购房屋面积出现了增加，与合同约定面积完全不符合，与合同约定的规划图纸也完全不符合，购房面积误差比绝对值已完全超出了3%，刘维斌、张敏环为此要多支付超出合同约定面积3%的购房款。其原因就是雨泽公司更改了规划设计图，构成违约。故雨泽公司单方拟定的格式条款即涉案合同第八条第二款关于面积误差比绝对值超出3%部分按面积据实结算房价款的条款免除了其违约的责任，应属于无效条款。另外，双方在案涉合同附件六《合同补充协议》第八条第一款关于规划及设计变更的补充约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，甲方应当在变更确定之日起10日内，书面通知乙方，乙方有权在收到通知后15日内向甲方作出是否退房的书面答复”。但事实上，雨泽公司更改规划前一直对刘维斌、张敏环是隐瞒状态，也未书面告知刘维斌、张敏环。由此也可知雨泽公司的行为明显违反了合同的约定，基于此，雨泽公司应承担违约责任，赔偿刘维斌、张敏环因房屋面积超出合同约定面积3%部分的房款。雨泽公司辩称，刘维斌、张敏环已收房并使用，违约金应酌情减免，调减至30%仍高于一般判决标准。双方订立的《武汉市商品房买卖合同》第八条约定按产权登记面积据实结算，合同条款有效。刘维斌、张敏环向一审法院起诉请求：1.请求依法确认涉案合同第八条第二款关于面积误差比绝对值超出3%部分按面积据实结算房价款条款及附件六《合同补充协议》第四条第四款、第十二条第六款、第八款关于被告逾期交房的违约责任、权利救济及赔偿最高额条款均属无效条款；2.判令雨泽公司向刘维斌、张敏环支付自2017年9月1日起至2019年8月10日止的逾期交房违约金50540元(以月租金2166元/月计算)；3.判令刘维斌、张敏环所购房屋面积超出合同约定面积3%部分房款19692元由雨泽公司承担；4.本案诉讼费及评估费用由被告承担。一审法院认定事实：刘维斌、张敏环(乙方)与雨泽公司(甲方)于2016年12月30日签订了《武汉市商品房买卖合同》。该合同约定：第三条买受人所购位于武汉市青山区109街坊悦达新天地商品房第1【幢】2单元25层（4）号房；该商品房（合同约定）建筑面积共95.16平方米；第五条按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10310元，总金额（人民币）玖拾捌万壹仟壹佰元整；第六条乙方应于2017年3月31日前一次性存入商品房首付款461100元，其余价款办理贷款；第八条根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：即该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款；第九条出卖人应当在2017年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用(1)完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；(2)公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；(3)供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；(4)完成商品房项目竣工交付使用相关手续；(5)供电：房屋交付时，一户一表达到通电条件；(6)给水：房屋交付时，达到通水条件；(7)燃气在该商品房交付时由燃气公司管线敷设到户，买受人自行申请开通并承担费用，具体开通要求以燃气公司规定为准，如有相关部门规定发生调整时作相应调整；(8)电话通信线、有线电视、网络等在该商品房交付时由相关企业管线敷设到户，买受人自行申请开通并承担费用。合同还就首期住宅专项维修资金交存、保修责任、解除合同、争议处理及其他相关权利义务进行了具体约定；合同关于买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交接、规划设计变更的约定、装饰设备标准的违约责任、产权登记的约定等按照补充协议的相关约定执行；合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件六为《合同补充协议》，该协议对乙方信息和送达方式、付款和逾期付款、房屋交付、房屋维修、装修装饰、设备标准、办理产权登记手续、配套设施设备、规划及设计变更、合同解除、不可抗力及其他条款进行了补充约定，其中第四条关于房屋交付的补充约定：1.本合同第九条约定的该房屋交付时间为2017年5月30日之前，具体时间以甲方发放《入住通知书》载明时间为准，乙方对此无异议；2.……，3.……，4.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，乙方有权解除合同，合同解除后乙方配合甲方办理完相关合同撤销手续，10个工作日内退还乙方缴纳的全部购房款，并按人民银行当期贷款利率赔偿。如乙方不解除合同，则说明乙方已接受上述事实，甲方不再因此承担违约责任；第十二条第六款约定“本补充协议经双方友好协商确定，双方清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任”；第八款约定“双方任何一方因各项违约责任造成的赔偿，最终赔偿之累计不超过人民币贰万元整，双方特别明确，本项约定效力优于所有双方关于各项违约赔偿的约定”。合同签订后，刘维斌、张敏环向雨泽公司支付了全部购房款。雨泽公司出具了收据予以确认。2017年2月22日双方进行了房屋交接手续，刘维斌、张敏环向雨泽公司出具承诺书：本人与雨泽公司签订了《武汉市商品房买卖合同》认购悦达新天地项目房屋，现悦达新天地项目未达到交房标准及交房条件，因本人自身原因强烈要求提前交房，本人向公司承诺：按公司要求签订《物业前期服务合同》、《大厦业主公约》、《安全责任书》等，并对所购房屋装修及公共部位设施设备的相关义务进行了承诺。刘维斌、张敏环对房屋进行了装修并入住至今。另查明：案涉楼盘于2019年7月31日完成竣工验收，2017年11月光纤到户设施工程竣工验收，2017年12月完成供水设施安装，2018年1月完成供电设施安装，2018年8月22日民用天然气正式通气，2018年2月13日项目绿化配套通过审核，2019年6月26日建设工程消防验收。该院审理该小区逾期交房纠纷案件时，曾委托武汉汉信房地产评估咨询有限公司对案涉楼盘同地段同类房屋的租金计价标准进行评估，其鉴定结论为：房地产市场租金为月租金单价22.76元/㎡*月，即每月2166元/月。庭审中，刘维斌、张敏环与雨泽公司一致同意该评估结论作为本案的逾期违约金计算标准。一审法院认为，刘维斌、张敏环与雨泽公司签订的《武汉市商品房买卖合同》已在房地产管理部门经过备案登记，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效；附件六《合同补充协议》是《武汉市商品房买卖合同》的组成部分，亦合同有效。合同及补充协议约定的权利义务对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点如下：一是关于刘维斌、张敏环请求确认案涉合同4条条款是否无效问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，涉案合同附件六《合同补充协议》第四条第四款约定，交付房屋的宽展期后，刘维斌、张敏环不解除合同则说明刘维斌、张敏环已接受上述事实，雨泽公司不再因此承担违约责任，系雨泽公司预先拟定的条款，其免除了雨泽公司延迟交房的责任；第十二条第六款约定双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任和第十二条第八款约定双方任何一方因各项违约责任造成的赔偿，最终赔偿之累计不超过人民币贰万元整，双方特别明确，本项约定效力优于所有双方关于各项违约赔偿的约定根据法律规定，免除、减轻了雨泽公司责任的承担。此3条条款系合同格式性条款，存在免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，属无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案上述3条条款虽无效，但不影响其他部分效力，案涉合同其他部分仍然有效。《武汉市商品房买卖合同》第八条对产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方式有2种选项，第1种处理方式为面积误差比绝对值是否超过3%时的不同处理方式，第2种处理方式即以产权登记面积据实结算房价款。该条款系选择性条款，合同签订时，当事人是可以选择不同的处理方式，本案中当事人选择的是第2种处理方式，即以产权登记面积据实结算房价款，系当事人真实意思表示，且合同上对第2种处理方式的“2”作加粗加黑划线进行醒目标识，旨在提醒当事人签订合同时应尽到注意义务，该条款没有免除一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，该条款合法有效。现交付房屋的面积误差比绝对值超过3%，应按合同约定据实结算房价款，故刘维斌、张敏环请求确认该条款无效的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积据实结算房价款，刘维斌、张敏环应以产权登记面积据实结算房价款，故刘维斌、张敏环要求雨泽公司承担购房面积超出合同约定面积3%部分房款的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。二是雨泽公司是否应全额支付逾期交房违约金的问题。房屋作为特殊的商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全；建筑工程竣工验收备案证明书不仅表明交付使用的房屋已通过各单项验收，还对房屋可安全使用具备证明和告知的作用，是对合同双方具有法律约束力的证明文件。雨泽公司取得建筑工程竣工验收备案证明书的时间是证明其交付的房屋符合交付条件的时间，是双方约定房屋交付达到约定条件的真实目的，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，只有取得工程竣工验收后，交付的房屋才是符合条件的商品房。刘维斌、张敏环虽于2017年2月22日与雨泽公司办理了房屋交接手续，但雨泽公司于2019年7月31日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，显然雨泽公司交付的房屋不符合法律规定及合同约定的房屋交付条件，因此雨泽公司已构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，雨泽公司应当自合同约定的交付期届满后第91日即2017年8月29日起向刘维斌、张敏环支付逾期交房违约金至符合交房条件之日即2019年7月31日。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，庭审中原、雨泽公司一致同意按月租金2166元/月标准计算违约金，对双方意思自治应予尊重，且不违反法律规定，该院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿为主，以惩罚为辅，不得过分高于损失。刘维斌、张敏环已于2017年2月22日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，虽然交房时没有正式供水供电，亦未竣工验收，给刘维斌、张敏环的生活起居造成一定不便，但刘维斌、张敏环接收房屋时有临时水电接入，刘维斌、张敏环进行了装修后入住，此后雨泽公司陆续完成光纤燃气及供水供电等设施安装，达到供水供电通气通网条件，且刘维斌、张敏环未提交证据证明雨泽公司逾期交房给其造成的具体损失。综合考量上述因素并以刘维斌、张敏环实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则与诚实信用原则予以衡量，调整逾期交房违约金金额为15010.38元为宜(以2166元/月为标准，从2017年8月29日起至2019年7月31日止期间逾期交房违约金总金额酌减至30%)。本案没有评估，也没有产生评估费，刘维斌、张敏环也未提交证据证明此纠纷产生了评估费，故刘维斌、张敏环要求雨泽公司承担评估费的诉讼请求，无事实依据，该院不予支持。综上所述，雨泽公司应当向刘维斌、张敏环支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、《武汉市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第四款、第十二条第六款、第八款关于雨泽公司逾期交房的违约责任、权利救济及赔偿最高额条款均属无效条款；二、雨泽公司于判决生效后10日内向刘维斌、张敏环支付逾期交房违约金15010.38元；三、驳回刘维斌、张敏环的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1556元，减半收取计778元，由刘维斌、张敏环负担612元，雨泽公司负担166元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《武汉市商品房买卖合同》第十三条约定了雨泽公司在规划、设计变更影响到商品房质量或使用功能的情形下对买受人的通知义务，以及此情形下买受人享有退房的权利。本院认为，刘维斌、张敏环主张案涉《武汉市商品房买卖合同》第八条关于产权登记面积与合同约定面积发生差异，商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款的约定系格式条款，免除了雨泽公司的违约责任，属无效条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”经审查，《武汉市商品房买卖合同》第八条系对商品房面积确认及面积差异处理的约定。该条款没有我国合同法第五十二条、五十三条规定的情形。从条款内容来看，合同列明了不同的处理方式，其中按产权登记面积据实结算房价款的处理方式系双方均认可的选择。刘维斌、张敏环主张雨泽公司单方变更了案涉房屋的设计图，导致房屋面积超过合同约定面积3%，雨泽公司存在违约行为却因上述约定免除了违约责任。经查明，《武汉市商品房买卖合同》第十三条约定了设计变更情形下买受人退房的权利。因此当房屋设计发生变更时，前述《武汉市商品房买卖合同》第八条约定的履行须以商品房买受人接受房屋设计变更为前提，即本案中刘维斌、张敏环在设计变更影响其所购商品房使用的情形下，享有接受或退房的选择权。只有在其选择接受设计变更时，才需要履行《武汉市商品房买卖合同》第八条的约定。故该条款不存在刘维斌、张敏环主张的免除雨泽公司责任的情形，刘维斌、张敏环主张该条款无效，本院不予支持。刘维斌、张敏环请求由雨泽公司承担案涉房屋面积超过合同约定面积3%以上部分的房款，与合同约定相悖，本院不予支持。刘维斌、张敏环请求雨泽公司以月租金2166元为标准向其支付2017年8月29日至2019年7月31日止的逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”一审法院在刘维斌、张敏环未提交证据证明损失具体数额的情形下，结合本案事实，根据公平原则与诚实信用原则综合考量，酌情减少逾期交房违约金，合法有据，本院予以维持。刘维斌、张敏环的请求与上述法律规定相悖，本院不予支持。综上所述，刘维斌、张敏环的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1556元由刘维斌、张敏环负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二〇年八月十九日书记员  刘辅兵