辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5791号上诉人（原审被告）：徐公道，男，1962年6月12日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：吴亚秀（徐公道妻子），女，1968年9月27日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连亿泉程达物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，该公司职员。委托诉讼代理人：任丽萍，辽宁住邦律师事务所律师。上诉人徐公道因与被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐公道上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1.安邦北湾一期、二期成立的业主委员会，不包括案涉房屋所在的安邦北湾三期，该业委会无权代表安邦北湾三期业主与被上诉人签订物业服务合同，该合同对包括上诉人在内的三期业主没有约束力。2.17年物业费主张已过诉讼时效，不应得到支持。因安邦北湾小区属于未竣工验收即交付的房屋，物业费应由开发商支付，故18年物业费也不应得到支持。3.安邦北湾三期与一、二期不在一个物业红线范围内，是独立院墙、独立红线区域，17年业委会决定将三期纳入被上诉人物业管理范围，未征得三期业主同意，也未召开业主大会进行表决，对三期业主不产生效力。4.安邦北湾三期与胜景家园小区同属一个物业管理区域，被上诉人代理人陈述之前物业公司弃管不是事实。5.案涉物业合同不是业委会和业主的真实意思表示，有成员代签，与社区备案文件不一致，2016年底，业委会改选失败，说明业委会已不存在，其没有代表业主签署合同的权利，合同签订程序违法，应当无效。6.上诉人在一审时已举证证明，被上诉人服务期间，安邦北湾三期的电梯出现多种安全隐患，高层建筑消防完全瘫痪，小区卫生脏乱差，房屋漏水，足以说明被上诉人提供服务不作为的状态，要求上诉人全额缴费不公平。7.被上诉人在2013年参加安邦北湾小区业委会招标过程中有暗箱操作、挂靠骗标的行为，一审忽略，二审应予重新审理。8.被上诉人从小区公共收益中支出本应包含在物业费中的人员工资、日常维修、绿化费用，并虚构支出公共收益，一审对此未能查明，被上诉人再向业主收取物业费明显属于重复收费，业主有权拒绝缴纳。9.被上诉人未举证证明其已履行了物业职责，其所称催行行为不是事实，其只收费不服务的行为应予纠正。被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司不同意上诉人徐公道的上诉请求，同意原审判决。主要答辩意见如下：1.安邦北湾一、二、三期共同成立了一个业委会，一、二、三期房屋同属一个开发商建设，物业配套设施共用，属一个物业管理区域。2.物业合同合法有效，同意一审判决的认定意见。3.上诉人所在三期小区因原物业公司弃管，后街道和业委会沟通，召开业主大会决定将三期一并委托被上诉人管理，至于业委会的印章与签字，都是业委会内部行为，与被上诉人无关，被上诉人已按约为三期小区提供了物业服务，上诉人理应交费。4.关于公共收益的支出，这是上诉人的误解，这些人员都不是物业工作人员，费用从公共收益中支出是正确的。5.被上诉人定期在小区公示栏中发出物业费催缴通知，被上诉人对此已举证证明，被上诉人于2019年起诉17、18年物业费，并未过诉讼时效。6.案涉小区于2010年已交付使用，不应适用2018年以后的新规定。大连亿泉程达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告徐公道立即向原告支付物业管理服务费人民币3970元；(期限为2017年1月26日至2019年7月28日)及违约金人民币3176元，共计人民币7146元。二、诉讼费由被告承担。(房屋面积131.91平)。一审法院经审理查明，1、大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会(以下简称安邦北湾小区业委会)于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理(不含开发商保修期内的项目)，房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年1月24日，安邦北湾小区业委会与原告签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》，决定：此三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由安邦北湾小区的签约服务单位即本案原告履行管理服务职责，此临时协议依据安邦北湾小区业委会和原告签署的《合同》服务内容进行服务。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2、2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前(含当日)小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。3、案涉小区21号、22号、25号楼的电梯直到2018年12月份才实行双电梯运行。原告同意上述三栋楼的物业费自2017年3月1日开始计算，并做出给每户业主减免184元物业费的承诺。4、被告系案涉小区樱花北园22号楼1-13-4号房屋的业主。被告认可原告起诉的房屋面积以及其未交纳物业费的期间。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的业委会于2013年5月19日成立，其与原告签订了物业服务合同及代管协议，且原告亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。原告在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。原告要求被告支付原告在案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持。因原告向21号、22号、25号楼的业主做出自2017年3月1日起收取物业费，且减免184元的承诺，故被告应向原告交纳2017年3月1日至2019年7月28日的物业费3632.60元(131.91平方米×1元/平/月×28个月+28天×131.91平方米×1元/平/月+30天-184元)，对原告该项诉讼请求的合理部分依法予以支持。关于被告辩称案涉物业合同无效的意见。案涉合同并不存在《中华人民共和同合同法》第五十二条规定的无效的法定情形，安邦北湾小区业委会于2013年5月19日成立，其有权与原告签订物业服务合同。因此被告该节抗辩意见，于法无据，不予采信。关于被告辩称的案涉物业服务合同是否适用于小区21号、22号、25号楼业主的意见。《物业管理条例》第九条、第十条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因案涉21号、22号、25号楼与物业服务合同所涉的安邦北湾小区同属一个物业管理区域，故由同一个业主委员会选聘同一个物业服务企业进行管理于法有据。关于被告辩称安邦北湾小区业委会于2016年底换届选举失败，安邦北湾小区已不存在业委会，故2017年3月20日业委会与原告签订的物业服务合同无效的意见。《住房和城乡建设部关于印发的通知》第三十二条规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。安邦北湾小区业主委员会自2013年5月19日成立，被告未能提供证据证明至2017年3月20日该业委会不在任期之内，故其有权与原告签订物业服务合同。而安邦北湾小区业委会在2016年12月的换届选举是对小区下一届业委会成员进行选举，该选举是否成功并不会对本届业委会的存在以及权利义务造成影响，因此，对被告的该项抗辩意见，不予采纳。此外，被告提出案涉小区现已不存在业委会，然又申请业委会作为第三人参加本案诉讼，被告该主张自相矛盾，依法不予准许。关于被告辩称2017年3月20日的物业服务合同中业委会成员签字与社区备案文件不一致，故合同无效的意见。因物业服务合同加盖的业委会公章合法有效，业委会亦未提起过相关诉讼确认案涉合同系无效合同，据此，原告提供的物业服务合同与社区备案文件的业委会成员签字是否一致并不影响案涉合同真实性，故被告该项抗辩意见不予采纳。关于被告辩称原告提供物业服务不到位的相关意见，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但原告提供的物业服务亦有需要完善之处，因此，从公平角度出发，对原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第九条、第十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐公道于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2017年3月1日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币3632.60元。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元(已减半收取，原告已预付)，由被告徐公道负担。二审中，上诉人提交一组新证据，包括1.大连安邦房地产有限公司的宗地图、2.椒金山街道矿山北棚户区地块改造D区建设用地规划许可证附图、3.大连安邦房地产开发有限公司《安邦北湾D1、D6区物业用房移交协议书》、4.房地产交易中心三期房屋备案行政街号、5.与泽霖物业温经理的通话录音、6.关于办理椒金山D区限价房项目D6区土地登记的申请、7.关于大连市甘井子区石灰石矿限价商品房和普通商品房项目国有建设用地使用权的批复、8.安邦北湾三期国有土地使用证号：大国用（2010）第××号、9.大连亿泉程达物业管理有限公司和大连万世科技有限公司企业所有人查询信息，拟共同证明安邦北湾小区业委会在2017年将安邦北湾三期纳入其代管范围，既没取得三期业主同意，也没召开业主大会，其行为违反了物业管理条例的规定，其与被上诉人签订的物业合同对三期业主不发生效力。被上诉人对前八项证据材料的真实性均不予认可，对第九项证据材料的真实性无法确认，理由是这些证据都是复印件，无法与原件核对；对新证据的关联性亦不予认可，理由是：材料1和2只能证明小区位置，不能证明物业红线范围；材料3不是本案当事人，与本案诉争法律关系没有关联性；材料4、7、8看不出与本案有什么关联性；材料5无法确认通话人身份；材料6只是申请，不能证明什么，应以批复结论为准；材料9中记载个人身份无法确认是否存在重名，也无法证明上诉人的主张。对于上诉人提交的新证据材料，因均系复印件，且未显示出具部门，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条的规定，本院不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，本院做出的（2020）辽02民终2225号和（2020）辽02民终3507号民事判决都已生效，两份判决对安邦北湾业委会与大连亿泉程达物业管理有限公司签订的物业服务合同的效力均予以肯定。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（六）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。安邦北湾业委会与被上诉人签订的物业服务合同业经生效判决认定为合法有效，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故本院对该合同效力予以确认。在安邦北湾三期原物业公司撤离后，安邦北湾小区业委会将安邦北湾三期委托给被上诉人代管，后双方又签订了书面的物业服务合同，被上诉人从2017年1月25日起至2019年7月28日为安邦北湾三期唯一的物业服务单位，在其服务期间，上诉人作为安邦北湾三期的业主受该物业合同的约束，理应按约向被上诉人缴纳物业费。现上诉人对一审判决认定的房屋面积及欠缴期间并无异议，本院经审查，对一审判决认定的上诉人应缴物业费金额予以确认，故一审判令上诉人向被上诉人给付所欠物业3632.6元并无不当。关于上诉人主张被上诉人在服务期间不作为，无权全额收取物业费一节，物业服务存在瑕疵不是业主拒付物业费的合法理由，上诉人如认为被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，应当依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干解释》第三条之规定，另案诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不应以拒缴物业费的方式表达不满情绪，故其此项上诉理由不能得到本院支持。关于上诉人提出的案涉房屋在未竣工情况下交付使用，物业费应由开发商承担的主张，这是上诉人与开发商之间的纠纷，不能以此对抗履行对被上诉人应负的合同义务，故上诉人此项上诉主张不能成立。上诉人在二审还提出关于时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出的时效抗辩不能得到支持。关于案涉物业合同签订程序与形式存在的瑕疵是否影响合同效力、案涉物业合同对上诉人所在的安邦北湾三期业主是否有约束力等问题，一审判决已作出详述，本院予以确认并不再赘述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐公道负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年八月二十八日书记员  王 亮