中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11604号上诉人（一审原告）：雷丽明（LEICRYSTAL）。委托诉讼代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芷诺，广东经纶律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：李永洪。被上诉人（一审被告）：李永兴。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李家儿，广东百高律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄敏茹，广东百高律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李永稂。委托诉讼代理人：李永洪（本案被上诉人之一）。上诉人雷丽明（LEICRYSTAL）因与被上诉人李永洪、李永兴、李永稂（以下简称李永洪等3人）共有物分割纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人雷丽明上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由李永洪等3人共同承担。事实和理由：一审判决查明事实不清、适用法律错误。一、涉案房屋为双方按份共有，应以等分原则按照双方所占具体份额比例进行实物分割，一审判决仅以朝向等因素将雷丽明应得面积划入李永洪等3人应得面积范围内，属于查明事实不清、适用法律错误，依法应予以改判。1.涉案房屋双方占有份额确定，应以公平原则、等分原则按照双方所占具体份额比例进行分割。本案中，李永洪等3人对涉案房屋三楼占用面积比雷丽明的占用面积明显多出15.8101平方米，且多出面积并非为走廊面积。一审判决以朝向等因素认定雷丽明分得房屋的市场价值高于李永洪等3人分得房屋的市场价值为由，只将李永洪等3人多得面积的其中3.945平方米划回雷丽明，明显违反公平原则、等分原则。2.涉案房屋一、二楼的市场价值、套内面积明显存在差异，雷丽明基于三楼按面积平均分割的前提下，才同意无需李永洪等3人就上述差额部分予以补偿。故二审法院在审理涉案房屋三楼的分割面积时予以考虑上述因素。3.原分割使用方案是李永洪等3人自行选定占用区域后，再划出部分地方给予雷丽明使用，其占用部分远优于雷丽明占有使用部分。首先，涉案房屋各人各自占有相应的比例，但由于李永洪等3人长期无故占有使用整栋房屋且拒绝腾退，遂于2015年、2017年向法院提起诉讼。在(2017)粤0104民初20496号案审理过程中，雷丽明提出多种解决方案给予李永洪等3人选择，但李永洪等3人基于个人利益考虑，全部否定雷丽明的合理诉求，只愿意腾退涉案房屋二楼全层及其自行划出三楼前半部分给雷丽明使用。雷丽明被迫暂时接受该分割使用方案。可见，涉案房屋占有使用部分是经李永洪等3人充分考量朝向、采光、通风、是否有阳台等因素后决定的。其次，雷丽明占用部分的每个窗户均正对菜市场，商贩基本凌晨便已摆摊，每天人流较多，整体较为嘈杂。且涉案房屋本身隔音较差，再加上临街噪音，严重影响居住者休息，故市场价值并不高。但李永洪等3人占用部分临街地段幽静，并无上述劣势，故雷丽明占用部分的市场价值并不必然因朝向等因素高于李永洪等3人占用部分。现一审判决仅以雷丽明分得的房屋朝向、采光优于李永洪等3人分得的房屋为由，将原属于雷丽明的3.96平方米归于李永洪等3人，属于适用法律错误，依法应予以改判。二、如二审法院认为涉案房屋按双方持有份额比例进行实物分割，不利于双方居住使用的，应按照公平原则就双方持有涉案房屋面积差额部分，由李永洪等3人对雷丽明进行折价补偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，对共有不动产无法进行实物分割的情况下，可以折价分割。本案中，根据《房屋面积报告书》(编号：07CH88190411000047)显示李永洪等3人对涉案房屋三楼占用面积比雷丽明明显多出15.8101平方米，且多出面积并非为走廊面积。假如直接按照双方所占具体份额比例进行实物分割不利于房屋的使用，请求二审法院依法判令李永洪等3人就面积差额部分对雷丽明进行折价补偿。三、涉案房屋楼顶平台为双方共有部分，但一直由李永洪等3人占用并出租，租金亦由李永洪等3人独自占有，雷丽明根本无法使用，请求二审法院依法按双方持有份额比例分割涉案房屋楼顶平台的使用权。根据《中华人民共和国物权法》第八十条的规定可知，物权法虽未规定区分共有人对共有部分应怎样具体享有份额，但对共有部分的维护修缮义务承担、收益分配等方面，明确规定应按持有份额比例确定相应权利义务。从区分所有人对该物业享有的产权登记面积上，也很直接的反映了分摊建筑面积是根据套内面积与总建筑面积的比值而计算得出，尽管分摊面积不等于共有部分，但两者之间存在着密切的关联性。基于共有部分、共有权同专有部分、专有权具有依附性、不可分离性，建筑物区分所有人的共有权在性质上应定性为按份共有。涉案房屋楼顶平台为共用部分，双方依法对共用部分平等地享有使用权，其出租后所获得的利益应当由房屋共有人共同享有。但该楼顶平台一直由李永洪等3人恶意占有、出租并独占租金，雷丽明根本无法进入该区域，更遑论以共用共利原则共同使用楼顶平台。现一审判决以涉案楼顶平台为共用部分为由认为不宜作出分割，属于严重适用法律错误，并不利于解决双方实际矛盾。请求二审法院从促进房屋资源的有效利用角度出发，根据专有部分的具体份额对涉案房屋楼顶平台的使用权进行分割。综上所述，请求二审人民法院查明事实，依法予以改判。被上诉人李永洪、李永兴共同辩称，一、一审判决的分割方案并无违反公平原则，雷丽明的301房整体格局、朝向、采光、通风均优于我方的302房，且按照一审判决分割后，我方的302房采光、通风更差，且李永洪等3人多分割的7.235平方米中，有4.75平方米是我方为使双方独立使用301、302房开设门口后的走廊，该走廊十分狭窄，根本不具有任何使用价值。二、双方对于一、二楼房屋的分割早已达成共识，雷丽明亦未在一、二楼分割时提出任何异议，且一、二楼房屋各有优势，不相上下，一、二楼的分割情况不应左右三楼分割因素。三、双方已在一审中均同意实物分割，且同意交由法院结合案情处理，雷丽明现反悔提起上诉实不诚信，一审分割方案公平合理，不存在折价补偿问题。四、楼顶平台没有产权，不具备分割条件。综上，我方认为一审判决对涉案房屋的分割方案兼顾了房屋面积，各方所得物的价值及使用效益，分割合理，请求二审法院依法驳回雷丽明的上诉请求。被上诉人李永稂辩称，同意李永洪、李永兴的答辩意见。雷丽明向一审法院起诉请求：1.分割广州市越秀区××路×号房屋其中二层全层及三楼前半部分带阳台（自编301房）和房顶二分之一的面积归雷丽明所有；2.李永洪等3人协助雷丽明办理分割上述各部分房屋的独立产权证（即分别办理属于雷丽明的二楼的证和三楼的证）；3.李永洪等3人向雷丽明补足上述房屋分割后的面积差额（按评估机构评估核定后的面积确定）。一审法院查明事实：据编号为粤（2017）广州市不动产权第00263428号的《不动产权证书》记载，座落在本市越秀区江岭东37号的房屋，建筑面积289.85平方米，房屋所有权取得方式为赠与、继承，房屋结构为混合结构，总层数为3层，雷丽明占用1/2的产权份额，李永洪等3人共有1/2的产权份额。雷丽明、李永洪等3人双方曾因前址共有物的使用费分配及修缮费用支付的问题分别诉至一审法院。该案经该院审理，该院于2018年3月21日作出（2015）穗越法民三初字第1523号民事判决书，判决：自该判决发生法律效力之日起十日，雷丽明向李永洪等3人一次性支付广州市越秀区江岭东37号房屋的修缮费用5万元以及劳动报酬2万元。等等。同年9月29日，该院再作出（2017）粤0104民初20496号民事判决书，判决：李永洪、李永兴在该判决发生法律效力之日起五日内，向雷丽明支付广州市越秀区江岭东37号房屋2015年10月29日至2017年12月6日期间1/2的房屋使用费，共计81966元。等等。本案诉讼过程中，一审法院根据雷丽明的申请委托了广州市房地产测绘院对案涉的三楼房屋进行了面积测量，雷丽明为此预交了测绘费用496元。该测绘院于2019年5月20日作出了编号为07CH88190411000047号的《房屋面积报告书》，其中记载：项目坐落为广州市越秀区江岭××楼，测绘类型为实测，用途为非权属登记发证；房屋实测各层各单元面积中，3层01房的不封闭阳台为3.01平方米，套内面积为36.7315平方米，分摊面积为3.8951平方米，总面积为40.6266平方米，实用率为90.4124；3层02房的套内面积为50.4593平方米，分摊面积为5.3508平方米，总面积为55.8101平方米，实用率为90.4125。等等。经该院组织雷丽明、李永洪等3人对该报告质证：雷丽明对该报告的三性均无异议，并认为报告显示三楼面积多出15.8101平方米；李永洪等3人对该报告的三性无异议，但认为虽然李永洪等3人占用的面积多出了15.8101平方米，但是不同意作出补偿，至于多出来的部分应为走廊的面积，因此可将正门移后，将走廊用作公用。而且房屋的价值取决于房屋的坐向、采光通风等，雷丽明占用的房屋朝向、采光、通风均比李永洪等3人的好，且有阳台。庭审中，雷丽明、李永洪等3人双方确认就案涉房屋的使用达成一致：其中一楼由李永洪等3人占有、使用，二楼由雷丽明占有、使用；三楼的前半部分由雷丽明使用，后半部分由李永洪等3人使用，雷丽明、李永洪等3人使用的部分均各自有独立的厨厕。现雷丽明、李永洪等3人双方对于一、二楼的分割均无异议。就三楼现状中的面积差的问题，雷丽明、李永洪等3人双方就补偿的价格无法达成一致，雷丽明坚持要求作实物分割，李永洪等3人亦不同意作出价值补偿。就三楼的实物分割方案，雷丽明、李永洪等3人双方均同意按现状由李永洪等3人退让部分面积予雷丽明，但就具体分割方式上双方并无一致意见。一审法院认为：案涉房屋由雷丽明、李永洪等3人双方按份共有，雷丽明、李永洪等3人双方均有权随时提出要求进行分割。案涉房屋属一栋三层混合建构的建筑，其面积及实际状况具备进行实物分割的条件。因雷丽明、李永洪等3人双方对于一、二楼的分割方案并无异议，该院予以照准。至于案涉房屋的三层分割方案，因雷丽明、李永洪等3人双方均同意在现有分割使用的基础上进行实物分割。根据测绘部门对三楼现状所做测绘，测绘数据显示李永洪等3人方占用的三层北向部分的面积较之雷丽明占用的南向部分超出了15.1835平方米。雷丽明主张要求对三楼重新分割并将李永洪等3人占用的超出部分面积按比例分配。但需要指出的是，对共有物进行分割时，除应考虑到共有各方所占份额应得面积数外，还应就分割后各方所得物的价值进行平衡。由于雷丽明基于现状分割所得的房屋位于三层南向，且有独立的阳台使用，而李永洪等3人分得的房屋位于三楼北向，无阳台使用。即雷丽明分得房屋的通风、采光均要优于李永洪等3人分得房屋，考虑到本市位于华南地区，气候炎热、潮湿，南向且通风、采光优秀的房屋的市场价值一般要高于北向房屋。因此，宜就三楼的面积在实际分割时予以平衡以期实现双方分得房屋的价值相对平衡。由于雷丽明、李永洪等3人双方无法就实际分割的面积达成一致意见，且均同意交由法院结合案情作出处理。对此，该院结合案涉房屋现场查勘的情况以及分割后房屋的实际利用效率考量，应将三楼的现靠西侧间隔墙（2.63米处）拆除并向北侧李永洪等3人所有的房屋方向内再退缩1.5米重新建设新的间隔墙，由此划分出的3.945平方米房屋纳入雷丽明应得房屋面积范围内（具体面积以实际分割时房管部门测绘数据为准，具体位置详见附图阴影部分）。即重新间隔分割后，雷丽明分得的南向房屋部分的建筑面积为44.5716平方米，李永洪等3人分得的北向房屋部分的建筑面积为51.8651平方米。至于雷丽明诉请要求分割房顶二分之一面积属雷丽明所有，由于房顶属案涉房屋的共用部分，不宜作出分割，雷丽明、李永洪等3人双方应以共用共利的原则共同使用房顶，故雷丽明的该项诉请，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第九十四条、第九十九条、第一百条的规定，一审法院判决如下：一、座落在广州市越秀区××路×号一楼归李永洪、李永兴、李永稂所有；广州市越秀区××路×号二楼归雷丽明所有。雷丽明、李永洪、李永兴、李永稂应自判决发生法律效力之日起十日内相互协助办理前述房屋的不动产权属变更登记手续。二、自判决发生法律效力之日起十日内，雷丽明与李永洪、李永兴、李永稂应共同在广州市越秀区××路×号三楼房屋自西墙向东建设墙将该房屋分割为南、北两部分，其中座落在广州市越秀区江岭××楼北向部分（建筑面积51.8651平方米）归李永洪、李永兴、李永稂所有；座落在广州市越秀区江岭××楼南向部分归雷丽明所有（建筑面积44.5716平方米）。雷丽明、李永洪、李永兴、李永稂应自完成间隔后相互协助办理前述房屋的不动产权属变更登记手续。因分割建墙产生的费用由雷丽明与李永洪、李永兴、李永稂各自负担1/2。三、李永洪、李永兴、李永稂应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向雷丽明支付测绘费248元。四、驳回雷丽明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30000元由雷丽明负担15000元，由李永洪、李永兴、李永稂共同负担15000元。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，雷丽明向本院提交20张照片，拟证明涉案房屋现状。本院认为，上述照片并不属于二审期间的新证据，且不足以证明案件的基本事实，故本院不予采纳。李永洪等3人未向本院提交新的证据。二审期间，本院就涉案房屋的登记情况、可否办理分证及权属变更登记手续、房屋间隔等问题向广州市规划和自然资源局发函调查。广州市规划和自然资源局于2020年8月3日向本院作出穗规划资源协查[2020]1395号复函，该函主要记载以下内容：一、房屋主要登记情况。涉案房屋规划用途为住宅，雷丽明占有的144.93平方米已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2013年12月31日起。目前暂无查封、抵押登记信息。二、处理建议。（一）根据你院提供的《房屋面积报告书》，××路×号首、二层符合《不动产登记暂行条例实施细则》第五条对不动产单元的要求，可按你院出具的判决书办理分割、析产登记，不受广州市目前的限购政策影响。（二）关于将××路×号三层分割为两个单元，房屋间隔应与规划审批结果一致。根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条，属于下列范围的建（构）筑物，建设单位或者个人可以免于申领建设工程规划许可证，但是应当根据市容环卫标准和相关主管部门的要求进行建设：（一）不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，但拆除重建的除外。据此，建议你院按照相关法律法规处理。同时建议充分考虑房屋分割后的结构安全、保障共用部位的通行问题。如你院出具判决书及协助执行通知书，要求按所附的《房屋面积报告书》办理分割登记，不动产登记机构可按法院要求办理。房屋分割后，双方面积不对等的，还应由税务部门计收税费。本院认为，本案系共有物分割纠纷，涉及不动产的分割问题，而雷丽明为美国公民，故本案属于涉外不动产纠纷。涉案不动产位于我国境内，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案应适用不动产所在地即我国法律作为处理本案纠纷的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、涉案三层房屋应如何分割；二、涉案房屋的房顶应否分割。对此，本院分析如下：关于涉案三层房屋应如何分割的问题。根据一审查明的事实及各方当事人的陈述可知，涉案房屋一楼由李永洪等3人占有、使用，二楼由雷丽明占有、使用，一审期间，双方对于一、二楼的分割方案并无异议，故一审法院将一楼划归李永洪等3人所有，二楼划归给雷丽明所有，符合方便管理、独立使用的原则，亦符合目前房屋的使用情况，对当事人的生活影响最小，并无不当，本院予以确认。关于三楼房屋的分割问题，由于双方无法就补偿价格达成一致，而雷丽明明确要求实物分割、李永洪等3人又不同意作出价值补偿，故一审法院基于双方的要求对三楼房屋进行实物分割。由于房屋在结构及使用上的特殊性，并不可能做到完全的等份分割，故只能在满足各产权人独立、方便使用房屋的前提下，尽量使得各产权人取得的专属使用部分接近其产权份额。一审法院结合现场勘查情况、房屋使用现状及分隔后使用的效率等实际情况，将三楼靠西侧间隔墙拆除并向北侧划归李永洪等3人所有的房屋内退缩1.5米重新建立间隔墙，由雷丽明分得南向房屋，李永洪等3人分得北向房屋。该分割方案亦兼顾了房屋的朝向、通风、采光等因素，基本衡平了双方实际分得房屋的价值，并无显著不当，故本院予以确认。雷丽明对上述分割方案提出的异议不成立，本院不予采纳。另，根据本院向广州市规划和自然资源局的发函调查情况可知，涉案房屋的分割、析产办证并不存在履行上的客观障碍，故本院对于一审法院的处理予以确认。关于涉案房屋的房顶应否分割的问题。房顶天台具有一定的特殊性，其应属于整栋房屋的共有部分，应由整栋房屋的所有权人共同使用，故一审法院驳回雷丽明关于分割房顶的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于雷丽明主张李永洪等3人独自占有整个房顶、加建棚屋等妨碍其正常使用房顶等问题，雷丽明可另寻法律途径解决。综上所述，雷丽明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由上诉人雷丽明（LEICRYSTAL）负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年八月十八日书记员  陈晓君王嘉宝