辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9291号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住所地沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘立影，辽宁华禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱宁，女，1979年12月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：黄继业，男，1974年1月23日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司因与被上诉人朱宁商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初11105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳世博置地房产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判解除2009年12月3日签订的《商品房买卖合同》，朱宁承担违约赔偿责任，履行撤销备案手续的义务，返还全款购房款发票；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、朱宁未在2010年1月19日支付剩余购房款的违约行为，无权要求继续履行合同。针对朱宁的逾期支付房款的违约行为，世博公司依《商品房买卖合同》第七条逾期超出三十日后，出卖人有权解除合同之规定行使合同解除权符合法律规定。经世博公司到沈阳市公积金管理中心和平分理处了解的情况是电脑记录记载是朱宁自行撤回贷款。世博公司依法获取朱宁违约的证据，一审递交书面申请调取，一审法院未调取属程序违法。朱宁2010年1月19日前支付剩余170000元购房款系先合同义务，世博公司2010年6月交房属于后合同义务。朱宁先合同义务未履行无权要求世博公司履行后合同义务。市、区两级成立的工作组是在2010年4月。一审判决以政府成立工作组成免除朱宁的逾期支付剩余购房款的违约行为错误。二、刑事错案未纠正前，世博家园5号楼合同继续履行应适用情势变更原则提升因刑事错案导致的建房成本增加（2.8亿元）。如果要原价格履行必须撤销刑事错案，恢复世博家园五证依法取得的真相。否则不仅不能解决业主入住的问题，还存在执行判决即损害国家权益的错误出现。一审认定“政府接管世博家园项目”没有法律依据，且违反法院依法审判和政府不得干预司法原则。三、对于朱宁错误指控世博公司向其出售诉争房产构成合同诈骗犯罪成为省、市两级法院刑事错案的证据，朱宁有义务向相关部门澄清事实真相来纠正错误。朱宁辩称，请求维持原判。朱宁向一审法院起诉请求：1.被告继续履行原告与被告于2009年12月3日签订的《商品房买卖合同》，限期交付合同所涉的验收合格的房屋，并办理产权登记。原告同意按照原房款价格交纳购房款；2.被告支付逾期交付房屋的违约金24985元（按照已支付购房款的日万分之一计算，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起算，暂算至2019年7月1日，要求算至实际给付之日）；3.被告支付逾期办理产权登记的违约金380元（按照已付房价款的0.5%计算）；4.被告承担诉讼费。沈阳世博置地房产开发有限公司向一审法院反诉请求：确认世博公司与朱宁签订的《商品房买卖合同》的法律效力，如法院确认为无效合同，请求判令世博公司返还已收取的购房款75987元，判令朱宁协助世博公司办理撤销预告登记并返还首付款发票原件;如法院确认有效，释明诉争房产是因省、市两级法院刑事判决错误导致违建的结果属不可抗力事件。如同意按重新核定的诉争购房款履行支付全款义务，请求判令合同继续履行;如朱宁不同意按重新核定的购房款履行支付全款义务，世博公司请求法院依法判令解除诉争合同，并判令世博公司返还购房款55987元，判令朱宁履行协助世博公司办理撤销预告登记的义务并向世博公司返还发票原件，同时判令朱宁承担逾期支付购房款的违约责任;3.反诉被告承担全部费用。一审法院认定事实，原、被告于2009年12月3日签订商品房买卖合同一份，该合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市大东区房屋，合同约定房屋总价款为245987元，出卖人应在2010年6月30日前交付房屋；合同第九条约定：出卖人逾期交房超过九十日的，买受人要求解除合同的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金；第十五条约定：出卖人应在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告签订商品房买卖合同后，原告向被告交纳购房款75987元，现涉案建筑主体已基本完工，配套工程尚未启动，一直未能交付，原告办理了商品房产权预告登记。因被告法人代表郭军因刑事犯罪被羁押，大东区人民政府成立世博家园工作组接管并处理后续事宜。一审法院认为，一、关于商品房买卖合同的效力及应否解除问题。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的否定性规定，合同应当认定为有效。关于被告提出讼争房产属无“五证”的违建房产，合同应按无效合同处理，并要求如确认有效原告应按新价格履行合同，否则应解除合同的主张。因就案涉建筑政府部门已成立专门工作组，协调相关部门为回迁户及购房者办理产权登记手续，被告作为房地产开发单位以未取得商品房销售手续为由主张合同无效及重新定价，否则解除合同，违背了诚实信用原则及市场经济条件下的交易规则，故对被告的反诉请求，不予支持。二、关于商品房买卖合同的履行问题。关于原告要求被告交付房屋及办理产权登记的请求。因讼争房屋配套工程尚未启动，不具备交付条件，故对原告该请求无法支持。如判决生效后配套工程启动，房屋达到合同约定或国家规定的交付标准，原告可另行诉讼主张权利。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。因就案涉建筑政府部门已成立专门工作组，案涉房屋交易已不同于普通平等主体之间的商品房买卖，原告的该请求应由政府部门统一协调处理，故在本次诉讼中不予处理。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。因合同约定被告在房屋交付后180日内将相关资料报产权登记机关备案，现房屋尚未交付，故对原告的该请求不予支持。关于被告反诉要求原告承担逾期支付房款违约责任的请求。我国合同法第六十八条一款四项规定，应当先履行债务的当事人在对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案合同约定原告以贷款方式支付剩余房款，但被告因法定代表人郭军出现犯罪行为，可能丧失交房能力，且事实上时至今日涉案建筑仍不具备交付条件，根据上述法律规定，原告未付剩余房款不构成违约，故对被告的该项反诉请求不予支持。一审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）朱宁的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）沈阳世博置地房产开发有限公司的反诉请求。案件受理费5370元，由朱宁负担；反诉费2495元，由沈阳世博置地房产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉《商品房买卖合同》对于贷款的办理时间并未进行约定，由于案涉房产的手续出现问题导致贷款无法得到审批。考虑政府部门已成立专门工作组就案涉建筑的相关问题，协调相关部门为回迁户及购房者办理产权登记手续，故案涉房产存在的问题属于历史遗留的难点问题，被上诉人对未能办理贷款审批并无过错。上诉人作为案涉房产的建设单位以重新定价案涉房产被上诉人未接受为由解除合同，违背诚实信用原则及市场经济条件下的交易规则，故一审法院对上诉人的反诉请求不予支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人未按全额发票交接单内容在2010年1月19日支付剩余购房款系违约，无权要求继续履行合同的问题，因该全额发票交接单的出具系因被上诉人在办理贷款过程中，公积金中心需要全额发票，故被上诉人在该交接单中对办理公积金贷款的时间予以承诺，但未能办理贷款审批并不能归结于系被上诉人过错所致，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2495元，由上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年八月十日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。