山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终690号上诉人(原审原告、申请执行人)：张光泰，男，1958年8月27日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：范光杰，山东诺善律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雪莲，山东诺善律师事务所律师。被上诉人(原审被告、案外人)：满昌荣，女，1955年7月27日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：东方靖圃，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽，女，1981年4月3日出生，汉族，住滕州市，系满昌荣之女。原审被告(被执行人)：褚洪利，男，1985年11月12日出生，汉族，住滕州市。原审被告(被执行人)：褚亚，男，1971年11月16日出生，汉族，住滕州市。原审被告(被执行人)：黄亮，男，1985年9月6日出生，汉族，住滕州市。原审被告(被执行人)：王静，女，1967年8月3日出生，汉族，住滕州市。原审被告(被执行人)：滕州市鲁旺门业有限公司，住所地滕州市鲍沟镇张庄村西首。法定代表人：褚亚，经理。上诉人张光泰因与被上诉人满昌荣及原审被告滕州市鲁旺门业有限公司、黄亮、褚亚、王静、褚洪利申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省滕州市人民法院(2019)鲁0481民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张光泰上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、准许执行滕州市品1一3一2412室；三、一、二审诉讼费用均由满昌荣承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误：本案案涉房屋一房二卖的事实已经一审法院查实；满昌荣恶意购买、非法占有案涉房屋的行为应依法予以确认，不能认定其行为的合法性。1.在一房二卖的情况下，褚洪利购买房屋的行为在先。(1)褚洪利于2013年8月5日与滕州市嘉鸿房地产开发有限公司(以下简称嘉鸿公司)签订的购买案涉房屋的《商品房买卖合同》。(2)而满昌荣系于2013年12月17日购买案涉房屋。(3)一审法院判决时引用了《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，本案中褚洪利的购买合同生效在先。2.在一房二卖的情况下，褚洪利通过银行贷款方式全额支付了案涉房款。而满昌荣在签订《商品房买卖合同》至今，历时近六年时间尚欠嘉鸿公司购房款18万元，完全不符合开发商售房交易习惯。3.在一房二卖的情况下，虽然褚洪利没有实际居住案涉房屋，但案涉房屋早己于2013年8月29日由嘉鸿公司作为销售商交付给了褚洪利。而满昌荣占有房屋的行为却发生在2014年3月份之后。4．虽然一审法院认为商品房预售合同备案登记制度不等同于不动产预告登记制度，不产生对抗第三人的效力，买受人就所购房屋不享有优先于其他债权人受偿的权利，但是，褚洪利不办理上房手续，不能就此认定嘉鸿公司没有将该房交付给褚洪利，至于褚洪利何时办理上房手续，取决于褚洪利使用的需要；更不能就此认定褚洪利未实际合法占有案涉房屋。通过褚洪利办理房贷手续的书证，足以证明嘉鸿公司将案涉房屋先于满昌荣交付给了褚洪利。(1)2013年8月29日，褚洪利用“贷款所购住房”作为抵押物，申请《借款申请书》；(2)2013年8月29日，褚洪利在农行的《个人信贷业务申请表》，褚洪利作为案涉房屋的抵押人；同时，嘉鸿公司作为“法人担保人”盖章确认。(3)2013年8月29日，褚洪利向农行出具的《同意房产抵押承诺书》：“本人同意以自己合法所有的下列房产为借款人褚洪利向贵行借款所产生的债务提供抵押担保。(1)房产位于山东省枣庄市滕州市龙泉街道嘉鸿一品小区1号楼3单元2412号。”以上书证证明：嘉鸿公司早在2013年8月29日就将案涉房产交付给了褚洪利，并同意褚洪利用该房产抵押代理。5.在一审诉讼中，上诉人委托诉讼代理人调取了登记在满昌荣丈夫名下的房产：一处：坐洛位置：滕州市塔寺北街49号，不动产权证号：022100114；该房屋无抵押；为满昌荣夫妻共同财产。由此证明满昌荣并非无房居住。6.商品房的买卖需要办理网签备案的行政管理行为是众所周知的满昌荣明知案涉房屋已被褚洪利购买并办理了网签备案，而宁愿自己不予网签备案依然执意购买并占有使用，并与嘉鸿公司默认不予交付拖欠的18万元房款，满昌荣的行为显然是与嘉鸿公司恶意串通损害褚洪利的利益，进而损害了上诉人的利益。参照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第52条第二款之规定，满昌荣的购房合同亦系无效合同。二、一审法院适用法律错误。本案系商品房买卖的法律关系，相关规定明确具体。就一房二卖的现象，2015年12月份最高法院第八次全国民事商事审判工作会议亦作出了相关处理指导意见。一审中所适用的《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、第四十五条第二款等规定均与本案无关，系适用法律错误。综上，上诉人认为，一审法院对于本案案涉房屋买卖的特殊性没有正确地予以审查，其判决观点主观臆断。为此，上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，依法作出公正的判决。满昌荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审被告滕州市鲁旺门业有限公司、黄亮、褚亚、王静、褚洪利均未陈述意见。张光泰向一审法院起诉请求：1.依法认定褚洪利与滕州市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）签订的购买案涉房产的商品房买卖合同合法有效，并认定褚洪利合法占有该房产；2.依法判决继续执行褚洪利名下的滕州市。一审法院认定事实:张光泰诉褚亚、王静、黄亮、褚洪利、滕州市鲁旺门业有限公司民间借贷纠纷一案，因张光泰的申请，该院于2015年10月14日作出（2015）滕民初字第4162号民事裁定，查封了褚洪利位于滕州市品小区的房产。该院于2015年10月19日向滕州市房地产开发管理办公室送达了裁定及协助执行通知书。2016年7月12日，该院作出（2015）滕民初字第4162号民事调解书，确认褚亚、王静偿还张光泰借款本金400000元及利息，黄亮、褚洪利、滕州市鲁旺门业有限公司承担连带清偿责任。后因褚亚、王静等未履行调解协议，张光泰申请强制执行。该院于2018年10月17日作出（2018）鲁0481执1559号执行裁定，裁定查封被执行人褚洪利所有的位于滕州市的房产，并于当日向滕州市房地产开发管理办公室送达了裁定及协助执行通知书。满昌荣知悉后提出书面异议，要求解除对嘉鸿一品小区1-3-2412室的查封。该院依法组成合议庭进行审查，于2019年3月26日作出（2019）鲁0481执异29号执行裁定，裁定中止对滕州市的执行。张光泰不服该裁定在法定期限内提起诉讼。另查明，满昌荣于2013年5月与嘉鸿公司签订商品房买卖合同，购买嘉鸿一品小区1-3-1711室，价款为484965元，其中首付384965元，银行按揭贷款100000元，并在滕州市房地产开发管理办公室进行了合同备案登记。后满昌荣以该房面积小为由，向嘉鸿公司提出更换房屋。双方于2013年12月16日签订商品房买卖合同解除协议，解除了1-3-1711室的商品房买卖合同，将房屋更换为1-3-2412室，满昌荣提前还清了原房屋的按揭贷款。原房屋的房款484965元，转为1-3-2412室的首付款。双方另行签订1-3-2412房的商品房买卖合同及补充协议。合同约定，该房屋的总价款为669468.4元，已交489468.4元，剩余房款180000元的付款方式为银行按揭贷款。因该商品房买卖合同未办理登记备案手续，满昌荣因此不能办理按揭贷款，亦未向嘉鸿公司支付剩余房款。但嘉鸿公司于2014年3月8日向满昌荣出具发票欠条一张。2014年3月8日，嘉鸿公司在向满昌荣收取了1-3-2412室的住宅专项维修资金、契税、产权登记费、电梯、自来水二次加压费、燃气初装费、地暖铺设、太阳能费等费用后，为其出具收据8份，并办理了上房手续。满昌荣自2014年12月起向嘉鸿公司交纳电费，并向法院提交收据33份。满昌荣还提交了2015年2月起至2019年6月交纳案涉房屋物业费的收据12份。满昌荣于2014年6月26日开通了案涉房屋的燃气，并提交了自2014年11月至2019年1月交纳燃气费的收据5份。2015年3月起，满昌荣开始在滕州市城乡供水中心交纳水费。2015年8月，满昌荣办理了案涉房屋的集中供热用户证。2015年11月，满昌荣在案涉房屋开通了有限电视。再查明，2013年8月5日，褚洪利与嘉鸿公司签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定褚洪利购买嘉鸿一品1-3-2412号房，该房总价款为656197元，买受人于2013年9月31日前交纳首付款206197元，剩余房款450000元向农业银行申请按揭贷款。该商品房买卖合同在滕州市房地产开发管理办公室办理了备案登记。嘉鸿公司于2013年7月24日出具首付款收据一份。褚洪利于2013年8月21日向农业银行滕州市支行申请按揭贷款并出具同意房产抵押承诺书，同意以案涉房屋作为借款抵押物。2013年9月16日，中国农业银行滕州市支行将发放的贷款450000元付至嘉鸿公司账户。在（2017）鲁0481民初5600号张开香诉嘉鸿公司、第三人褚亚商品房销售合同纠纷一案中，嘉鸿公司提交署名褚亚的书面声明一份，内容为“声明，本人褚亚由于生产资金紧张，向嘉鸿房产开发公司借款，由于嘉鸿公司无有资金，便给褚亚捌套房产自行解决资金困难。而后褚亚以鲁旺门业职工名义，在农业银行取得客户经理褚衍生同意后办理了房屋按揭手续。（手付款未付）捌户贷款人为：张开香、吕游、张全雷、赵斌、褚洪超、褚福星、褚洪利、褚洪伟。此捌套房屋与嘉鸿房地产开发公司无真实买卖关系，此捌套房产权仍归嘉鸿房地产开发公司所有。特此声明。声明人：褚亚。2017年9月25日。”嘉鸿公司在该案中辩称：与张开香签订的商品房买卖合同是无效合同，是褚亚为骗取银行借款骗取嘉鸿公司出具的收据和商品房买卖合同，双方之间没有真实的交易关系，嘉鸿公司向褚亚出具收据，收据交给褚亚，提供给农行滕州支行贷款使用，张开香并未向嘉鸿公司支付该笔首付款，嘉鸿公司也未收到该笔首付款。该案认定，嘉鸿公司与张开香不存在买卖房屋的真实意思，双方的商品房买卖合同系褚亚为套取银行贷款而办理，符合以合法形式掩盖非法目的的情形，应为无效。该案判决驳回张开香的诉讼请求。该判决已经生效。一审法院认为，本案争议的焦点为，满昌荣对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”满昌荣应当举证证明对案涉房屋享有民事权益，并能排除张光泰申请的强制执行。满昌荣向法院提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同解除协议、嘉鸿公司于2014年3月8日出具的收据8份、发票欠条、嘉鸿一品1-3-1711室房款收据等，证明满昌荣与嘉鸿公司的1-3-2412号房商品房买卖合同为双方的真实意思表示，嘉鸿公司也取得了商品房的预售许可证，该合同合法有效，满昌荣已经履行交付首付款的义务，嘉鸿公司已在2014年3月8日将案涉房屋交付满昌荣。满昌荣提交的水、电、燃气、物业、暖气费收据等，证明其至少在2014年年底就已经在案涉房屋内居住、生活。褚洪利与嘉鸿公司签订的案涉房屋商品房买卖合同在滕州市房地产开发管理办公室办理了备案登记，但我国的商品房预售合同备案登记制度主要侧重于行政管理方面的功能，不等同于不动产预告登记制度，不产生对抗第三人的效力，买受人就所购房屋不享有优先于其他债权人受偿的权利。褚洪利先于满昌荣与嘉鸿公司签订案涉房屋商品房买卖合同，但嘉鸿公司并未为褚洪利办理上房手续，褚洪利未实际合法占有案涉房屋。而满昌荣向该院提交的证据证明，其在该院查封前已实际合法占有案涉房屋。综上所述，满昌荣与嘉鸿公司双方买卖意思表示真实，又存在交付并合法占有的行为，只是由于该房屋已备案，导致满昌荣无法办理贷款，但过错不在满昌荣。无论嘉鸿公司是否主张权利，不影响买受人满昌荣取得该房屋事实上的权利。该权利足以阻却张光泰申请的对案涉房屋的强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故，张光泰要求继续执行案涉房屋，该院不予支持，对其该项诉讼请求，应予驳回。张光泰要求确认褚洪利与嘉鸿公司签订的购买涉案房产的商品房买卖合同合法有效，不属于本案审理范围。褚亚、王静、黄亮、褚洪利、滕州市鲁旺门业有限公司经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决：驳回张光泰的诉讼请求。案件受理费10400元，由张光泰负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点是：满昌荣对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，满昌荣应当举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。满昌荣向一审法院提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同解除协议、嘉鸿公司于2014年3月8日出具的收据8份、发票欠条、嘉鸿一品1-3-1711室房款收据等，证明满昌荣与嘉鸿公司的1-3-2412号房商品房买卖合同为双方的真实意思表示，嘉鸿公司也取得了商品房的预售许可证，该合同合法有效，满昌荣已经履行交付首付款的义务，嘉鸿公司已在2014年3月8日将案涉房屋交付满昌荣。满昌荣提交的水、电、燃气、物业、暖气费收据等，证明其至少在2014年年底就已经在案涉房屋内居住、生活。满昌荣购买案涉房屋剩余房款180000元的付款方式为银行按揭贷款，因该商品房买卖合同未办理登记备案手续，满昌荣因此不能办理按揭贷款，过错不在于满昌荣。虽然褚洪利与嘉鸿公司签订的案涉房屋商品房买卖合同在滕州市房地产开发管理办公室办理了备案登记，但我国的商品房预售合同备案登记制度主要侧重于行政管理方面的功能，不等同于不动产预告登记制度，不产生对抗第三人的效力，买受人就所购房屋不享有优先于其他债权人受偿的权利。褚洪利先于满昌荣与嘉鸿公司签订案涉房屋商品房买卖合同，但嘉鸿公司并未为褚洪利办理上房手续，褚洪利未实际合法占有案涉房屋。而满昌荣向该院提交的上述证据证明，其在一审法院查封前已实际合法占有案涉房屋。满昌荣取得了该房屋事实上的权利，该权利足以阻却张光泰申请的对案涉房屋的强制执行。综上，张光泰关于满昌荣对执行标的不享有足以排除强制执行民事权益的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由张光泰负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 莹审判员  李 丽二〇二〇年八月二十六日书记员  刘 畅