山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2168号 上诉人（原审被告）：泰安市万泰房地产经纪有限公司，住所地泰安市望岳小区C区11号楼与13号楼之间的54号营业房。 法定代表人：马兵，经理。 委托诉讼代理人：徐明巧，山东鲁岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊伟，女，1965年3月27日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：陈延涛，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。 原审被告：泰安东方盛世置业有限公司，住所地泰安市泰山区泰山大街中段。 法定代表人：翟秀英，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：刘超，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张广峰，山东公允律师事务所律师。 上诉人泰安市万泰房地产经纪有限公司（以下简称万泰房产经纪公司）因与被上诉人熊伟及原审被告泰安东方盛世置业有限公司（以下简称东方盛世置业公司）合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 万泰房产经纪公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回熊伟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由熊伟负担。事实和理由：一、一审判决程序违法，超出了熊伟的诉求请求范围，熊伟的诉讼请求是：撤销其与万泰房地产经纪有限公司签订的泰山公馆团购优惠服务协议书；撤销其与东方盛世置业公司签订的泰山公馆房屋认购协议；万泰公司返还收取的团购优惠服务费40000元；东方盛世置业公司返还定金10000元。熊伟的上述诉讼请求是密切联系，不可分割的，只有在确认《泰山公馆团购优惠服务协议书》被撤销的基础上，万泰公司返还40000元才可能成立。熊伟在事实与理由及庭审中也是围绕万泰房产经纪公司及东方盛世置业公司存在欺诈、重大误解，属于可撤销的合同而提供证据，经过双方举证、质证及庭审调查，一审法院确认不存在重大误解和欺诈，对熊伟要求依据欺诈、重大误解为由撤销协议的诉求请求不予支持。既然双方签订的协议不存在重大误解和欺诈，那么《泰山公馆团购优惠服务协议书》就是合法有效的，熊伟主张的第二个诉讼请求也不应得到支持。一审法院以格式条款无效作为返还40000元的理由，并非熊伟的诉讼请求，也不是熊伟主张的事实与理由，一审法院也未将该理由作为庭审争议的焦点在庭审中进行调查，剥夺了万泰房产经纪公司的实体权利，构成程序违法。二、一审法院对熊伟缴纳的40000元团购优惠服务费性质认定错误，该40000元应当是万泰房产经纪公司作为中介公司的服务费。一审法院将此笔款项的性质直接认定为房地产公司的优惠数额，与事实不符。首先，万泰房产经纪公司做为一家经过工商注册的房地产经纪公司，是一家居间服务性的公司，其经营范围包括房地产经纪、房地产信息咨询、房地产中介服务、楼盘代理销售，通过给客户提高中介服务，收取服务费。万泰房产经纪公司与熊伟签订的《泰山公馆团购优惠服务协议书》，名称就确定本协议是“服务”性质，而且协议也记载万泰房产经纪公司依托自身企业品牌、信用及资源，从开发商处争取到以下优惠条件，熊伟之所以能从开发商处购买到优惠的房价，中间包含着有万泰房产经纪公司的巨大劳动付出，是万泰房产经纪公司与开发商的多次谈判、沟通的结果，万泰房产经纪公司付出了时间、精力，也有公司多年经营的品牌效应，而且万泰房产经纪公司的工作人员为熊伟讲解、看房、付款直到签订协议，整个过程做了大量的工作，因而万泰房产经纪公司收取的40000元就是普通的中介服务费。三、熊伟未与开发商签订商品房买卖合同的原因是熊伟故意违约，与万泰房产经纪公司及东方盛世置业公司无关。万泰房产经纪公司一直在为熊伟进行服务，而且万泰房产经纪公司的工作也已经基本完成，熊伟理应支付服务费。一审法院却将熊伟故意不签订商品房买卖合同的过错让万泰房产经纪公司承担，违背了公平公正的原则。四、一审法院以《泰山公馆团购优惠服务协议书》中第5条为格式条款，万泰房产经纪公司未尽到提示说明义务为由判决协议为无效条款，属于法律适用错误。《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条第一款规定，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。格式合同是法律所允许的一种书面合同，双方当事人自愿签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。本案中涉及的《泰山公馆团购优惠服务协议书》，虽然是万泰房产经纪公司提前拟定好的，但篇幅很短，内容浅显易懂，而且熊伟是夫妇共同在场，都属于完全民事行为能力人，在签订协议前进行了充分的沟通，熊伟对协议中的条款没有异议，也未提出更改，协议第8条中载明甲乙双方在此声明，在签订本协议前已经通读全文，并理解其含义，双方愿意遵守本协议的履行，因此该协议内容双方不存在任何异议，是双方当事人真实意思的表示。该协议不存在法定无效的情形，也不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。协议签订前万泰房产经纪公司已经与开发商做了大量的工作，才争取到了优惠政策，万泰房产经纪公司给熊伟提供了大量的服务，已经全部履行了合同义务，因而不存在免除其责任的情况，也没有任何加重对方责任的情形。熊伟在接受了万泰房产经纪公司服务的同时，如果自觉履行义务与开发商签订合同，就可以从开发商处享受到65000元的优惠，也不存在排除对方主要权利的情形。因而一审判决认定《泰山公馆团购优惠服务协议书》中第5条为格式条款无效，要求万泰房产经纪公司返还熊伟40000元，没有任何事实和法律依据。综上，请求二审法院支持万泰房产经纪公司的上诉请求。 熊伟辩称，一审判决没有认定万泰房产经纪公司和东方盛世置业公司存在欺诈行为和熊伟在签订涉案合同中有重大误解是不妥的。熊伟在没有获得购房具体事项的知情权的情况下，在万泰房产经纪公司和东方盛世置业公司的欺瞒、催促下，草草签了字。并且熊伟年龄较大，眼花，当时无法看清协议的具体内容。熊伟回到家，带上花镜，看清所签协议内容的时候，发现和万泰房产经纪公司、东方盛世置业公司所描述的事实有很大出入，立刻给万泰房产经纪公司打电话，询问具体情况，并提出异议。然后第二天又找到万泰房产经纪公司和东方盛世置业公司去交涉，而万泰房产经纪公司的人员称需要给总经理汇报，总经理在休年假，需要八天才能回来。而所签协议给予的期限是七天，为此双方经过多次交涉，但是万泰房产经纪公司和东方盛世置业公司均采取不予解决的态度，为此成讼。熊伟认为万泰房产经纪公司和东方盛世置业公司在本案涉案协议的签订中，存在着欺诈行为，让熊伟产生重大误解，这两份协议是可撤销的。熊伟只是基于息诉和尽快拿回款项的思想才没有上诉。一审判决是经过了严格调查，以解决实际问题为宗旨，作出的正确裁决。一审判决程序合法，结果也合情合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 东方盛世置业公司述称，同意万泰房产经纪公司的上诉意见。 熊伟向一审法院起诉请求：1.撤销熊伟与万泰房产经纪公司签订的泰山公馆团购优惠服务协议书，撤销熊伟与东方盛世置业公司签订的泰山公馆房屋认购协议；2.万泰公司返还收取的团购优惠服务费40000元，东方盛世公司返还熊伟定金10000元；3.万泰房产经纪公司、东方盛世置业公司按年利率24%支付熊伟损失至返还之日；4.本案诉讼费由万泰房产经纪公司、东方盛世置业公司负担。 一审法院认定事实：2019年7月19日，万泰房产经纪公司（甲方）与熊伟（乙方）签订《泰山公馆团购优惠服务协议书》，约定：泰安市万泰房地产经纪有限公司依托自身企业品牌、信用及资源，为您从开发商处争取到以下优惠条件购买意向楼盘，甲乙双方依据国家法律、法规之相关规定，遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经双方协商一致，就甲方向乙方提供房产团购优惠服务事宜，签订本协议，以便双方共同遵守。1、乙方购房的意向：城市/区域：泰安市，楼盘名称：泰山公馆，房号1号楼1单元502室。2、甲方为乙方争取的房屋团购优惠：交40000元直惠65000元房款。3、乙方在签订本协议书并向甲方支付房屋团购优惠服务费后享受此购房优惠服务。4、自本协议签订次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，甲方不承担任何责任。5、该协议签订后，乙方支付的团购优惠服务费不予退还。6、乙方与开放商签订商品房买卖合同后，甲方的房屋团购优惠服务即履行完结。7、团购优惠服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。8、甲乙双方在此声明，在签订本协议前已通读全文，并理解其含义，双方愿意遵守本协议履行。本协议签字盖章后生效，一式叁份，甲方、乙方、开发商三方各持壹份，具有同等法律效力。万泰房产经纪公司在甲方处盖章，熊伟在乙方处签字并捺手印。同日，东方盛世置业公司（甲方）与熊伟（乙方）签订《泰山公馆房屋认购协议》，约定：甲乙双方在自愿平等的基础上，经协商达成协议如下，一、乙方自愿购买泰山公馆商品房，该房屋基本情况如下，签约房号1-1-502，面积79.56m2,原单价11500元/m2,折扣后单价9076元/m2，总房款722087元，2019年7月19日付定金10000元。备注：以上房屋面积为暂定面积，最终面积以房管局测量为准；房屋面积调整的，每平方米单价不变，房屋总价做相应调整。二、乙方须在签订本协议后7日内到售楼处完成签订商品房销售合同的相关手续，否则视为逾期付款。三、乙方须在接到甲方办贷款通知7日内去银行办理完毕所有贷款手续并交纳相应费用，否则视为逾期付款。四、签订房屋买卖合同后定金转为购房款，逾期付款的（包括视为逾期付款），本认购书终止履行，且定金不予返还，上述房屋甲方另行出售。五、本认购书在双方签订商品房买卖合同后终止。六、本认购书一式两份，甲方持一份，乙方持一份，双方签署后生效。东方盛世置业公司在甲方处盖章，李芊在经办人处签字。熊伟在乙方处签字并捺手印。签订上述两份协议的当日，熊伟向万泰房产经纪公司支付团购优惠服务费40000元，向东方盛世置业公司支付定金10000元。万泰房产经纪公司、东方盛世置业公司分别向熊伟出具了收据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，熊伟主张对已付的40000元款项的性质及购房款的计算方式产生误解，而熊伟陈述造成其误解的理由是签订合同时未佩戴老花镜以致未看清协议内容，但熊伟作为完全民事行为能力人，对其从事的民事活动应当承担相应的责任，熊伟在签订合同时，应当对合同条款尽到谨慎的审查义务，熊伟在尚未了解协议内容的情况下签订合同，自身存在重大过失，因此，熊伟主张存在重大误解理由不成立，熊伟以重大误解为由要求撤销分别与万泰房产经纪公司、东方盛世置业公司签订的两份协议，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。熊伟主张万泰房产经纪公司、东方盛世置业公司构成欺诈，但未举证证实存在故意捏造虚构事实的行为，故熊伟以欺诈为由撤销协议，于法无据，一审法院亦不予支持。关于熊伟交纳给万泰房产经纪公司的40000元，该款名为团购优惠服务费，其实际意义在于向万泰房产经纪公司交纳40000元后，熊伟可享有在原房款基础上减扣65000元的优惠，根据双方签订的协议书中第6条约定“乙方与开发商签订商品房买卖合同后，甲方的房屋团购优惠服务即履行完结”，但熊伟至今未与开发商（即东方盛世置业公司）签订商品房买卖合同，根据该条约定，万泰房产经纪公司提供的团购服务尚未履行完毕，熊伟也未实际获取到交纳团购服务费后应取得的优惠，虽然协议第5条约定“该协议签订后，乙方支付的团购优惠服务费不予退还”但该协议书是万泰房产经纪公司提供的格式合同，该条款未采用加黑或加粗等能足以引起对方注意的书写方式，且万泰房产经纪公司亦未提供证据证明已尽到提示及说明义务，该条款应为无效条款。因此，万泰房产经纪公司应向熊伟返还40000元。关于熊伟支付给东方盛世置业公司的10000元，该款为购房定金，熊伟在与东方盛世置业公司签订认购协议后，未按协议约定履行签订商品房买卖合同的义务，构成违约，根据法律规定及合同约定，该10000元的定金熊伟无权要求返还。熊伟主张自起诉之日起按年利率24%支付利息，于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、泰安市万泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还熊伟40000元；二、驳回熊伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由泰安市万泰房地产经纪有限公司负担400元，熊伟负担125元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。熊伟提交视频两段，内容是签合同后第二天熊伟去找售楼处交涉的情况，证明在事情发生后，熊伟马上就去找售楼处说明签字的时候自己不了解情况，对方没有告知收取的4万元是什么款项，她自己认为这四万元是预付款，能顶6.5万元使用，合同内容和她的真实意思表示有很大差距，所以想找对方更正一下，对方称领导休假休八天，没有人能够解决问题。万泰房产经纪公司质证称该视频不属于新证据，熊伟是将经过剪辑的部分提交法院，不认可其剪辑的内容，万泰房产经纪公司的工作人员也没有认可四万元是预付款，只是熊伟自己的陈述，万泰房产经纪公司工作人员已经告知其签署合同相关内容，不能证明熊伟的证明目的。东方盛世置业公司质证称该证据不是原始载体，不是新证据。万泰房产经纪公司、东方盛世置业公司没有提交新证据。本院认为，上述两段视频是熊伟与万泰房产经纪公司的工作人员进行交涉的情况，双方各执一词，并不能达到熊伟的证明目的。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是万泰房产经纪公司是否应当返还熊伟4万元团购优惠服务费。 首先，万泰房产经纪公司收取该4万元服务费的依据是其与熊伟签订的《泰山公馆团购优惠服务协议书》，该协议第五条约定：“该协议签订后，乙方支付的团购优惠服务费不予退还。”该协议书是万泰房产经纪公司提供的格式合同，该条款明显系免除万泰房产经纪公司责任而加重熊伟责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，该协议第五条系无效条款。 其次，该协议第六条约定：“乙方与开发商签订商品房买卖合同后，甲方的房屋团购优惠服务即履行完结。”熊伟至今未与开发商东方盛世置业公司签订商品房买卖合同，并未实际享受万泰房产经纪公司提供的团购优惠服务，万泰房产经纪公司提供的团购优惠服务未得到实际履行，也就应当返还4万元服务费。该协议中并未约定因谁的责任导致团购优惠未得到实际履行而应承担的违约责任，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。并且万泰房产经纪公司从开发商处争取到的团购优惠条件并非针对熊伟一人，其在争取团购优惠过程中付出的劳动和服务，并不因本案《泰山公馆团购优惠服务协议书》未实际履行而受到根本性影响。因此，一审判决认定万泰房产经纪公司返还该4万元服务费并无不当。 综上，万泰房产经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由泰安市万泰房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年八月三日 书记员  许安冉