安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终2054号 上诉人（原审原告）：张理想，男，1992年8月28日出生，汉族，住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人：李学金，安徽辉泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔怀柱，安徽辉泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽金久置业投资有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放路329号。 法定代表人：陈瑶，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。 上诉人张理想与被上诉人安徽金久置业投资有限公司（简称金久置业公司）商品房销售合同纠纷一案，安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2015年8月12日作出（2015）龙民一初字第00419号民事判决。张理想不服，向本院提起上诉。本院作出（2015）蚌民一终字第00928号民事判决，驳回上诉，维持原判。张理想向蚌埠市人民检察院申诉，安徽省人民检察院以皖检民（行）监［2017］34030000095号民事抗诉书向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院作出（2017）皖民抗87号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后，作出（2018）皖03民再9号民事裁定书，裁定：撤销本院（2015）蚌民一终字第00928号民事判决及蚌埠市龙子湖区人民法院（2015）龙民一初字第00419号民事判决，发回蚌埠市龙子湖区人民法院重审。蚌埠市龙子湖区法院于2019年6月27日作出（2018）皖0302民初2312号民事判决。张理想仍不服，向本院提出上诉。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。张理想委托诉讼代理人李学金、金久置业公司委托诉讼代理人王栓继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张理想向一审法院起诉请求：依法判决金久置业公司交付符合双方签订《商品房买卖合同》约定的非封闭式阳台的商品房；金久置业公司交付的商品房封闭式阳台按二分之一建筑面积收取购房款18134.92元；金久置业公司承担逾期交付商品房的违约金（从2015年1月1日起计算至被告实际交付商品房之日止，违约金每日按623000元的万分之三计算，即6354.6元）；本案诉讼费由金久置业公司承担。 一审法院认定的事实：2013年7月18日，张理想与金久置业公司签订《商品房买卖合同》一份，内容载明：张理想购买金久公司在龙子湖区，建筑面积为118.52平方米；该商品房阳台是：“非封闭式；单价为5253.5元，总价款为623000；金久置业公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张理想使用。2014年12月，张理想办理交房手续时发现该房屋西部与客厅相连部分为封闭式。南部阳台按面积的二分之一收取费用，而西部与客厅相连部分的建筑面积为6.9平米，按全面积收取了费用。2015年4月24日，张理想持诉称理由诉诸于蚌埠市龙子湖区人民法院。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、诉争的部位是否为阳台，金久置业公司是否违约；二、金久置业公司按阳台全面积收取费用，是否合理。 一、诉争的部位是否为阳台，金久置业公司是否违约 中华人民共和国住房和城乡建设部自2014年7月1日起实施的《建筑工程建筑面积计算规范》术语对阳台的解释是“附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。”该诉争部位，附设于建筑物外墙，设有栏杆，三面通风采光，属于室外空间，符合术语中阳台的定义；从金久置业公司提供的《金润国际标准层户型图》显示，该部位标注的是“阔景阳台”。金久置业公司所称该部位不是阳台，是客厅的扩展空间，术语中并无“扩展空间”之说，既不符合术语的定义，也不符合被告作为宣传的《金润国际标准层户型图》载明的定义，更有悖大众的一般认知。所谓“扩展空间”是被告在术语之外，自行杜撰的一个并不存在的名词。经蚌埠市自然资源和规划局批准的相关图纸显示，金润名都小区5号、7号、11号、15号楼东西延体部分为封闭式，且符合《住宅设计规范》(GB50096-2011)第2.0.11关于阳台的规定，诉争部位应当认定为封闭式阳台；该套房屋有两个阳台，即南阳台和西阳台，未约定哪个阳台为“非封闭式”，可以推定，只要是阳台都应符合双方约定的“非封闭式”。南阳台符合“非封闭式”，西阳台交付时已经封闭，不符双方的约定，金久置业公司构成违约。 二、金久置业公司按阳台全面积收取费用，是否合理 首先，从违约的原因看，违约并不是被告故意将非封闭阳台，偷梁换柱成封闭式阳台，意图赚取阳台一半面积的费用，而是该楼房在规划设计时既有规划设计部门按全封闭阳台规划设计，被告无力改变。主观上，金久置业公司没有过错，违约是不可归责于其公司的原因。《商品房买卖合同》中之所以出现“非封闭式”字样，系金久置业公司均采用了同一个合同模板，未对每份合同进行甄别，工作疏忽所致，与故意违约具有质的区别。常理上，业主在购买商品房后，大多自行封闭阳台，金久置业公司交付的封闭式阳台，没有给张理想造成任何损害，也未妨碍其实现合同的目的；其次，对阳台的违约责任，双方并无特别约定，包括张理想在内的所有业主，最终选择接收房屋，办理了房屋产权证，阳台按全面积计入产权证中，按阳台的全部面积与被告结算了房屋价款。说明双方根据情势变更了合同中关于对阳台的约定，张理想接受了阳台由“非封闭式”变更为“封闭式”的事实。再次，根据《房产测量规范“8.2.1计算全部面积的范围”f项》中规定：“挑梯、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。”《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”第二款规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”封闭阳台按全部面积计算符合上述有关规定。以后房屋无论出租或出售，产权证记载的阳台面积都使得当事人利益的最大化。综上，张理想接收了房屋并按照交付的房屋面积及全封闭阳台结算房屋价款，取得了房屋所有权证，根据情势变更了关于阳台方面的约定，双方的权利义务已履行完毕。张理想既然已经放弃在《商品房买卖合同》中应该主张的“非封闭式”阳台的权利，现在又再次主张这种权利，既有悖诚实信用，也违反“禁止反言”的原则，对张理想的主张，不予支持。原审认定事实有误、适用法律有瑕疵，但判决结果正确。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第七十七条第一款之规定，判决：驳回原告张理想的诉讼请求。案件受理费312元由原告张理想负担。 张理想的上诉请求：撤销蚌埠市龙子湖区人民法院（2018）皖0302民初2312号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：（2018）皖0302民初2312号民事判决认定事实错误，证据不足。1、金久置业有限公司的工作人员已经严格审查每份《商品房买卖合同》，不存在工作疏忽、未对每份合同进行甄别之说；2、金久置业有限公司明知阳台为封闭式，与张理想签订购房合同时仍故意约定阳台为非封闭式，存在民事欺诈行为；3、张理想与金久置业有限公司签订的《商品房买卖合同》虽然未约定违约责任，仍应按照《合同法》规定承担违约责任；四、张理想在房屋交付前即已经支付购房款，此付款行为不能认定为张理想已经接受阳台由“非封闭”变为“封闭式”的事实，不应适用情势变更原则；张理想交付房款，不意味放弃向金久置业有限公司主张违约责任的权利，不应适用禁止反言原则。 金久置业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。当事人双方对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张理想提供的金久置业公司为销售房屋制作的《金润国际标准层户型图》中载明“......宽敞客厅与阔景阳台相连，通透明亮，美景更添生活意境......”，能够证明涉案房屋与客厅相连部分为阳台。但“阔景阳台”是金久置业公司销售时的宣传用语，不属于《建筑工程建筑面积计算规范》中关于阳台的规范性术语，不能将“阔景阳台”等同于“封闭式阳台”或者“非封闭式阳台”，同时，张理想提供的上述宣传资料中彩色户型配图与涉案房屋的设计图纸、实际购买户型基本一致，金久置业公司宣传销售“阔景阳台”时也没有明确“封闭式”或者“非封闭式”，故张理想提供的证据不足以证明金久置业公司销售宣传的“宽敞客厅与阔景阳台相连”存有明显欺诈，其应承担举证不能的法律后果。 关于涉案房屋的户型结构，金久置业公司的《金润国际标准层户型图》与涉案房屋的《商品房买卖合同》附图基本一致，该户型结构从规划设计、建设施工到验收交付，整个过程中均未发生变更。当事人双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》中只载明阳台为非封闭式，未明确约定阳台的数量和位置，以致对涉案房屋诉争部位面积计算产生争议。但该《商品房买卖合同》第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，即合同附件中的户型结构图应当与合同具有同等法律效力。该户型结构图明确显示涉案房屋的阳台设计分布情况。该合同第五条第1项第（1）款自行约定：“本合同约定的房屋面积为暂测建筑面积，最终以产权产籍处实测的建筑面积为准，按合同单价不变，总房款据实结算，多退少补”，双方当事人已在合同中明确约定了涉案房屋面积，该面积应当包括当事人双方诉争部位的面积。同时，双方当事人还约定“最终以产权产籍处实测的建筑面积为准”对涉案房屋面积进行结算，即涉案房屋面积结算最终以该房屋不动产权证所载面积为准。综合评析《金润国际标准层户型图》、上述合同约定、双方交易过程等，可以认定当事人双方虽未明确约定阳台的数量和位置，但已对涉案房屋的建筑面积进行了明确约定，并经相关行政部门确认后据实履行完毕的事实。因此，张理想主张涉案房屋封闭式阳台按二分之一建筑面积收取购房款18134.92元缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于逾期交付商品房的违约金问题。因金久置业公司已在合同约定的交付期前通知张理想来领取房屋，故对张理想的该项诉请不予支持。 综上所述，张理想的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费412元，由张理想负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  魏宏波 审判员  刘 青 审判员  陈 颉 二〇二〇年八月三日 法官助理王璐 书记员赵玉青 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。