四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终754号 上诉人（原审原告）：杨远柏，女，生于1945年12月4日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人:兰华开，四川法锐律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：高乾洲，男，生于1969年2月15日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：匡纯杰，四川良众律师事务所实习律师。 上诉人杨远柏与上诉人高乾洲房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨远柏及其委托诉讼代理人兰华开，上诉人高乾洲及其委托诉讼代理人蒋友波、匡纯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨远柏上诉请求：1.撤销原判决第二项、第三项，改判由高乾洲立即赔偿杨远柏120万元；2.一审、二审诉讼费用由高乾洲承担。事实和理由：1.广安县人民政府1985年7月10日颁发给杨远柏的宅基地使用证合计面积为22.16平方丈，折算为246.20平方米。杨远柏在1996年就已经修建好了四层房屋，杨远柏有1999年的照片足以证明，并不是一审判决认定的2006年由高乾洲进行了重新修建。2.杨远柏本身是租赁120平方米的房屋给高乾洲，只是杨远柏不大识字而与高乾洲错误签订成了《房屋买卖合同》，杨远柏被误签订房屋买卖合同，无任何过错。从高乾洲与枣山镇人民政府签订的《房屋拆迁协议书》来看，高乾洲已获得拆迁补偿款654,379.30元，还获得了一套70平方米的房屋。如按杨远柏应当安置4人的拆迁，依据广安府发〔2013〕13号文件的规定，杨远柏至少还应当安置一套住房。杨远柏损失的系全部房产及附属设施与其它附属物，按照拆迁文件规定，杨远柏主张120万元合理合法，其诉讼请求应当得到支持。3.高乾洲未支付《房屋买卖合同》约定的6,000元给杨远柏，在所有的诉讼中均未有任何证据证明高乾洲已经支付了该款，因此，一审判决对6,000元予以扣除不当。 高乾洲辩称，1.一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误。法律没有禁止农村集体经济组织成员购买另一个农村集体经济组织成员的房子，高乾洲购买涉案房屋交纳了契税，该房屋原是土木结构，双方是房屋买卖而不是租赁，买卖合同已履行完毕应当认定合法有效。2.高乾洲所选择的70平方米的安置住房，是他用18.2万元购买的，不是拆迁安置所得，更不存在可以再得到一套住房的事实。3.在一审法院（2016）川1602民初2019号案件中，杨远柏起诉请求有“判决高乾洲搬出杨远柏住房，返还杨远柏房屋，杨远柏同意退还房款6,000元整，并承担银行同期贷款利息”，从其诉请看，6,000元是支付了的，从后期完契税看，合同金额也是6,000元。综上，杨远柏的上诉理由不能成立，应当驳回。 高乾洲上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回杨远柏的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由杨远柏承担。事实和理由：1.高乾洲与杨远柏在签订《房屋买卖合同》时，均系农村集体经济组织成员，双方签订的合同系双方真实的意思表示，且双方权利义务已经履行完毕，应当认定合法有效。2.杨远柏现系城镇户口，非涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，不是涉案宅基地适格主体，不享有宅基地的使用权；且涉案房屋已进行了重建，高乾洲对该房屋享有所有权。因此，高乾洲与杨远柏签订了《房屋买卖合同》，应由高乾洲享有该宅基地使用权及在上附着物的所有权，其延伸的其它权利及义务归高乾洲享有。 杨远柏辩称，1.高乾洲直到今天的户籍仍在邻水县西天乡西天村6组，不在广安区枣山镇天成村1组，根据土地管理法的规定，高乾洲的宅基地应当在邻水县西天乡西天村6组，而且村民只能拥有一处宅基地，如果高乾洲在广安区枣山镇天成村1组也有宅基地就违反了法律规定。2.最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，是根据国务院农村宅基地改革试点的政策而确定的在全国适用的具体政策，一审法院认定双方的房屋买卖合同无效是正确的，应当维持双方买卖合同无效的判决。3.高乾洲偷换法律上的概念，宅基地使用权是以修建时的户籍为准，不是之后的户籍。4.房屋的所有面积均是由杨远柏及其家人自行承建，而不是高乾洲上诉所称由高乾洲重建，基于涉案房屋的拆迁，杨远柏及其家人当时户口共5人，根据拆迁文件规定应得到两套安置房屋，而高乾洲签订的70平方米的房屋也是基于拆迁得来的，这70平方米房屋本应由杨远柏及家人享有，且还应享有一套购房的权利。综上，高乾洲的上诉理由全部不能成立，应当驳回高乾洲的上诉请求。 杨远柏向一审法院起诉请求：1.依法确认高乾洲与杨远柏的房屋买卖合同无效。2.判决高乾洲搬出杨远柏的住房，返还杨远柏房屋，杨远柏同意退还房款人民币6,000元整，并承担银行同期贷款利息。在重审诉讼中，杨远柏将该项诉讼请求变更为：请求判决高乾洲立即赔偿杨远柏各项损失共计120万元及利息（从2018年5月9日即高乾洲和枣山镇人民政府签订房屋拆迁安置协议第二日起，以120万元为基数，按年利率6%计算至实际付清之日止）。3.本案诉讼费由高乾洲承担。 一审法院认定事实：杨远柏原系四川省广安市广安区枣山镇天成村1组村民，在该组有宅基地一处，广安县人民政府于1985年7月10日为其颁发的《宅基地使用证》（编号：02203）载明：杨远柏位于天成村一组的房屋有住房2间，面积6.72平方丈，厨房1间，面积5.44平方丈，家庭人口5人，人平2.43平方丈。合计面积应为12.16平方丈，但宅基地使用证记载的合计面积为22.16平方丈。 2003年4月13日，杨远柏（甲方）与高乾洲（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：根据杨远柏的实际情况，现将房屋四间出售（120㎡）。经甲乙双方协商，房屋折价人民币6000元，注包括屋内设施、杨远柏院坝地，据体条款如下：1.甲方房屋面积和屋内设施及院坝地共计人民币6000元，付款方式，乙方一次性付清。2.房屋及院坝地四至界限，东至房屋和后面院坝与杨远金官众堂屋为界，地坝房屋对出去与杨远庆为界，地坝前面与路为界，南至人行路为界，西至人行路，北至集体包产地为界。3.甲方院坝地内竹木树归乙方。4.房屋税契的费用，按政策规定甲乙双方各负其责。执笔人杨远华，在证人杨某某1、蒋某某1、杨某某2、杨某某3、杨某某4、杨某、杨某某5、杨某某6、蒋某某2。 双方根据该合同交纳了契税，广安市广安区地方税务局颁发了完税证号0007977的契证，该证载明：房屋坐落枣山乡天成村，东至杨远金房屋、南至人行路、西至人行路、北至地坝，房屋建筑面积120平方米，结构土木，幢数1，层数1，间数4。 2018年5月8日，高乾洲（为被拆迁人，乙方）与广安市广安区枣山镇人民政府（为拆迁人，甲方）签订了《房屋拆迁协议书》。该协议书主要内容为：一、房屋拆迁补偿方式：货币补偿。二、房屋补偿（补缴）金额补偿金额总数654,379.30元（大写陆拾伍万肆仟叁佰柒拾玖叁角）。其中：1.住房建筑面积886.76平方米，应补偿886.76平方米，应补偿金额535,862元；3.奖励：70,940.80元；4.附属设施补偿：46,576.50元；5.搬家费：共1户1,000元； 2018年5月8日，高乾洲向广安市广安区枣山镇人民政府出具了《选房申请》，其主要内容为：“根据广安府发〔2013〕13号文件精神，申请人高乾洲，性别，男，现年49岁，家庭人口Ｏ人，现居住枣山镇天成村1组，住房建筑面积886.76平方米，我自愿选择方式一进行住房安置。方式一：按广安府发〔2013〕13号文件规定，我自愿选择拆迁安置房建筑面积70平方米壹套，采取抽签的方式决定楼层和房号。申请人确认签字：高乾洲（加盖手印）。用182000元购买70㎡”。 同时查明，杨远柏《宅基地使用证》上家庭人口5人分别为：杨远柏、林国南（系杨远柏之夫，一审法院于2006年2月27日宣告林国南失踪，2009年6月11日宣告林国南死亡）、长子林世平（生于1966年9月21日）、长女林桂芳（生于1968年8月19日）、次女林树芳（生于1974年8月28日）。2019年11月29日，林世平、林桂芳、林树芳出具《说明》，其内容为：“杨远柏夫妇与我们三子女（林世平、林桂芳、林树芳）五人共同修建的位于广安区枣山镇天成村1组的四层房屋，由于杨远柏卖第二层房屋给高乾洲时未经我们同意，我们三人现自愿以杨远柏一人代行诉争房屋的相关诉讼及权益，我们之间的内部事宜，我们将另行协商处理，特在此作出说明，说明人：林世平林树芳、林桂芳”。 另查明，一审法院已生效的（2016）川1602民初597号民事判决书〔该案上诉，广安市中级人民法院作出（2016）川16民终686号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判〕，载明：“杨远柏将房屋出售后将其户口迁往了四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段156号2栋2单元10号处。该村村主任（杨某某2）及组长（杨某某3）均证实，杨远柏在该村仅有一处宅基地，宅基地上的房屋共四间，其建筑面积大约为120㎡，房屋、地坝、竹木树等均已买给了高乾洲。同时查明，高乾洲买下该房屋后，于2006年对该房屋进行了拆建，仅留东面与杨远金相邻的一间房屋保持原貌，其他房屋重新修建为砖混结构的楼房四层，每层三间房屋，南面修建了猪圈一间，地坝上均加盖了棚”。 诉讼中，杨远柏对其主张的各项损失共计120万元的具体构成进行了明确：按照广安府发〔2013〕13号，住房面积886.76平方米乘以830元为736,010.8元，再加上奖励70,940.8元、附属设施46,576.50元、搬家费1,000元，共计854,546.61元；按照四个人应当选两套房屋，两个70平方米的房屋，单价按4,000元计算，共计560,000元，总计1,414,546.61元，杨远柏仅主张了120万元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.杨远柏、高乾洲签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题；2.杨远柏主张赔偿的损失应否支持的问题。 关于杨远柏、高乾洲签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，非集体经济组织成员无权取得。最高人民法院于2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：“在国家规定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定无效。”本案中当事人的标的物为房屋等，客观上包括相应的宅基地使用权。且高乾洲在房屋拆迁前，一直不是房屋所在地的集体经济组织成员，该房屋所在地也不是国家规定的宅基地制度改革试点地区范围内。因此，杨远柏与高乾洲签订的《房屋买卖合同》应认定为无效。 关于杨远柏主张赔偿的损失应否支持的问题。现有证据表明，杨远柏出卖给高乾洲标的物为四间房屋建筑面积仅为120㎡及包括屋内设施、院坝地、院坝地内竹木树等，该院只处理合同约定内的房屋、包括屋内设施、院坝地、院坝地内竹木树等，并以此作为计算补偿费用的依据。对于房款6,000元，结合杨远柏提交的起诉书，可以认定高乾洲已向杨远柏进行了支付。由于《房屋买卖合同》无效，杨远柏因该合同取得购房款6,000元，应当予以返还；高乾洲因该合同取得房屋等已被拆迁，不能返还，故应当拆价补偿。结合房屋拆迁补偿费用及房屋买卖交易的具体情况、当事人的诚信及双方过错等因素，该院酌定由高乾洲补偿给杨远柏人民币60,000元，扣除高乾洲已支付的购房款6,000元，高乾洲还应向杨远柏支付补偿款54,000元。杨远柏主张的其他损失，无事实和法律依据，该院不予支持。杨远柏主张利息，无法律依据，该院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨远柏与高乾洲于2003年4月13日签订的《房屋买卖合同》无效；二、高乾洲在本判决生效之日起十日内向杨远柏支付补偿款54,000元；三、驳回杨远柏的其他诉讼请求。本案受理费15,600元，由杨远柏负担14,820元，由高乾洲负担780元；公告费300元，由高乾洲承担。 本院二审期间，杨远柏申请了证人王某某、刘某某出庭作证，本院组织当事人进行了证言质证。 杨远柏质证认为，证人王某某、刘某某的年龄大，也没有什么文化，但能客观真实反映当时修房屋时修地基和盖板的基本事宜，他们到庭作证客观反映了整个房屋系几层楼房；证人证言之间也能互相印证，达到了证明房屋是由杨远柏及其家人修建的证明目的，应当予以采信；同时足以推翻（2016）川1602民初597号民事判决和（2016）川16民终686号民事判决，应当予以重新认定。 高乾洲质证认为，证人王某某、刘某某的证言前后是矛盾的。对于修建房屋时间，二证人说是听他人说的时间，实际是传来证据，也不排出庭前串供。二证人证实共同为杨远柏修建房屋，做同样的工种，却是不同的工友，与常理是相违背的。王某某是烧窑的，1996年确实只能是用青砖，其证实外墙的颜色为青色是客观真实的，结合一审证据材料和2016年案件材料可以证实该房屋是红砖且是塑钢窗户的框架结构，与证人王某某所说不是同一房屋，所以能证明房屋有改建重建的事实。同时证人证言只是言词证据，与房屋买卖合同内容相悖，房屋买卖合同提到了契税的承担和后期完税的事实，契证上写明了房屋的结构，言词证据不能大于书证，所以二位证人证言不能达到杨远柏的证明目的，反而能体现杨远柏在诱导证人做假证。 对于王某某、刘某某的出庭证言，本院认为，虽然他们证实了1996年4月去杨远柏家修建房屋时安地基石和加盖楼房预制板的事实，但王某某又称不认识杨远柏，刘某某也称才认识杨远柏七八个月；王某某、刘某某陈述的建房时间距今二十多年，他们对建房涉及的时间能准确到1996年4月4日和1996年5月28日，却不能作出合理解释，王某某称其妻子回忆起的时间，刘某某称是杨远柏几天前说的，均难以令人信服时间的准确性；王某某、刘某某证实的一同为杨远柏家安地基石的4名工友也有出入。结合杨远柏与高乾洲于2003年4月13日签订的《房屋买卖合同》、2003年4月14日广安市广安区地方税务局颁发的契证等证据，对王某某、刘某某的证言不予采信。 经本院二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2013年4月高乾洲与杨远柏签订《房屋买卖合同》时，高乾洲不是广安市广安区枣山镇天成村一组村民，当时与杨远柏并不是同一农村集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖合同的标的物虽然主要为房屋，但客观上包括相应的宅基地使用权。双方签订的房屋买卖合同，违反了土地管理法关于农村村民一户在本集体经济组织内只能拥有一处宅基地的规定，且高乾洲在房屋拆迁前，仍不是房屋所在地的集体经济组织成员，该房屋所在地也不是国家规定的宅基地制度改革试点地区范围内，因此，杨远柏与高乾洲签订的《房屋买卖合同》应认定为无效。 杨远柏原起诉时，同意退还高乾洲房款6,000元，表明其认可收到了高乾洲给付的房款6,000元，结合涉案房屋买卖办理了契证、高乾洲占有使用房屋多年、之后又进行了房屋重建的事实，可以认定高乾洲已经向杨远柏支付了6,000元房款。 由于《房屋买卖合同》无效，杨远柏因该合同取得购房款6,000元，应当予以返还；高乾洲因该合同取得房屋等已被拆迁，不能返还，故应当拆价补偿。现有证据表明，杨远柏出卖给高乾洲标的物为四间建筑面积为120㎡的房屋及包括屋内设施、院坝地、院坝地内竹木树等，但只能处理合同约定的房屋及屋内设施、院坝地内竹木树。一审法院结合本案多种因素，酌定由高乾洲补偿杨远柏60,000元恰当，扣除高乾洲已支付的购房款6,000元，高乾洲还应向杨远柏支付补偿款54,000元。杨远柏主张的其他损失，无事实和法律依据，不应支持。 综上所述，杨远柏、高乾洲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,750元，由杨远柏负担15,600元、高乾洲负担1,150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨昌礼 审 判 员 黄 平 审 判 员 冯 文 二〇二〇年八月六日 法官助理 彭 曦 书 记 员 李星坤