河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3493号上诉人（原审被告）：悦雪花，女，1955年9月6日生，汉族，住河南省滑县。被上诉人（原审原告）：滑县房产服务中心（原滑县房产管理中心），住所地：滑县道口镇卫河路215号。法定代表人：赵玲，职务：主任。委托诉讼代理人：郭志信，男，该单位干部。委托诉讼代理人：李宏法，河南奥博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘良善，男，1953年4月15日生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：刘瑞功，系刘良善儿子。上诉人悦雪花因与被上诉人滑县房产服务中心（原滑县房产管理中心）、刘良善排除妨害纠纷一案，不服河南省滑县人民法院(2020)豫0526民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦雪花上诉请求：1、依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回原告的诉讼请求；2本案一、二审涉诉费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、2006年4月份,上诉人以30000元的价款从刘良善及其儿子刘瑞功手中购买了案涉房屋,上诉人将全部房款交付给了刘良善的儿子刘瑞功,刘瑞功将案涉房屋交付给了上诉人,上诉人住进案涉房屋后,对案涉房屋进行了装修、部分重建和添附,上诉人已经在案涉房屋居住生活了长达14年之久。2、案涉房屋不属于国有资产,而属于共同集资建造的直管公房,一审判决对房屋的权属性质进行界定不当,侵犯了上诉人的合法权益,和案涉房屋情况一样的房屋已经有一部分早已完成了买卖。3、上诉人已经支付了房屋的全款,只是没有办理变更登记手续。4、被上诉人滑县房产管理中心起诉上诉人主体错误，上诉人和滑县房产管理中心没有任何关系，滑县房产管理中心起诉上诉人让上诉人从案涉房屋里搬出没有法律依据。5、上诉人对房屋进行了装修、部分重建和添附处理,一审未进行处理。滑县房产服务中心辩称,1、上诉人主张的部分案件事实错误，上诉人没有购买涉案房屋，没有进行重建和添附，涉案房屋属于国有资产，上诉人没有向滑县房产服务中心支付过3万元购房款。2、一审原告起诉对象正确，上诉人前期租赁房屋支付租金并签订租赁合同，2017年12月31日租赁合同到期后，上诉人却拒不交房，仍在房屋内居住，对滑县房产服务中心构成了侵权。3、滑县房产服务中心的前身滑县财政局房产管理所，是代表滑县人民政府对滑县的公房进行管理与维护，滑县房产服务中心按照滑县人民政府的授权，对滑县公房进行维护，直接与上诉人、刘良善等人签订房屋租赁合同，因此滑县房产服务中心是合同的相对人，因此滑县房产服务中心是本案的原告。4、上诉人主张对涉案房屋进行重建和添附不能成立，也没有证据。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘良善辩称,1、滑县道口镇工人路××住宅楼××单元××东户房屋系直管公房,上诉人悦雪花于2006年出3万元购买的是租赁权,因为自2006年之后,悦雪花一直实际居住并支付给滑县房产管理中心租金,与滑县房产管理中心续签合同,领取交于滑县房产管理中心的17000元押金。基于以上事实,上诉人悦雪花称购买该房屋的说法根本就不成立,哪有购买了房屋之后,还继续签合同并支付租金,且该房屋的租金与同时段相近的房屋租金相差较大,是具有福利性质的直管房屋,上诉人悦雪花是清楚的。2、悦雪花于2006年就一直居住在涉案房屋,答辩人一直也没有居住涉案房屋,所以一审判决由悦雪花返还涉案房屋并无不当,损失也应由悦雪花负担。综上,请求驳回悦雪花的上诉请求,维持一审判决。滑县房产服务中心向一审法院起诉请求：1、判令两被告对该房屋停止侵害、排除妨碍，返还原告房屋（坐落在滑县道口镇工人路××住宅楼××单元××东户，使用面积61.91平方米），2、判令被告赔偿原告损失8700元（自2018年1月1日起每月按照300月计算至2020年5月1日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：滑县道口镇工人路××住宅楼××单元××东户房屋系直管公房。在建上述房屋初期时，由被告刘良善向原告缴纳1.7万元的底垫金，之后再由原告陆续返还被告刘良善上述1.7万元底垫金。1999年，被告刘良善向原告缴纳租赁费，开始租赁上述房屋。但实际由被告刘良善的儿子刘瑞功居住。2006年，经刘瑞功与被告悦雪花自行协商，被告悦雪花给付刘瑞功3万元，由被告悦雪花继续租赁该房屋。后被告悦雪花继续以被告刘良善的名义与原告签订直管公房租赁契约。2016年6月25日，该租金已经调整为每月99.1元，该租金支付至2017年12月31日。目前被告悦雪花仍在上述房屋中居住。另查明，2018年1月23日，被告悦雪花与原告另行签订了一份《滑县公共租赁住房租赁契约》，承租契约号：滑公租契字D23-01号，由原告按照政策规定将座落在滑县黄山路口东侧，欧阳路南侧滑东小区公共租赁住房2号楼3层01户的住房租赁给被告悦雪花，该合同已续租至2020年6月30日。又查明，2019年8月7日，原告以租赁合同纠纷为由起诉被告刘良善要求停止侵害、排除妨碍，返还原告房屋，并赔偿原告损失。后撤诉，于2020年3月20日以排除妨害为由起诉两被告对该房屋停止侵害、排除妨碍，返还原告房屋赔偿原告损失8700元（自2018年1月1日起每月按照300月计算至2020年5月1日止）。该案件经法院多次组织调解未成。一审法院认为，直管公房是房地产管理部门直接经营管理的国有房产,直管公有住宅租赁政策系国家为了解决城市低收入人群的住房问题而实施的一项措施,其收取的租金明显低于市场价格，带有一定的福利性质。在本案中，涉案的房屋系直管公房，原告与被告双方就涉案房屋签订的房屋租赁契约及直管公房租赁契约于2017年12月31日已到期，双方转为不定期租赁,当事人有权随时解除合同，原告虽于2019年8月7日以租赁合同为由起诉被告刘良善返还涉案房屋，但是被告悦雪花系该房屋的实际居住者，故原告作为该国有房产的管理者要求被告悦雪花返还该房屋，法院予以支持。另外，因原告与被告悦雪花就滑东小区公共租赁住房2号楼3层01户的住房另行签订了一份《滑县公共租赁住房租赁契约》，故法院酌定被告悦雪花返还房屋的履行期限为三十日。对于原告要求被告刘良善返还该房屋的诉请，因被告刘良善并未实际居住该房屋，故原告以排除妨害为由要求被告刘良善返还该房屋，法院不予支持。对于原告要求两被告赔偿原告损失8700元（自2018年1月1日起每月按照300月计算至2020年5月1日止），因在此期间的实际居住者是被告悦雪花，故原告以排除妨害为由主张的损失应当由被告悦雪花承担。另外，原被告双方在2016年6月25日已经将月租调整为99.1元，故该实际损失应当为2873.9元，对于超出部分，法院不予支持。对于被告悦雪花以其已全款购买并实际占有该房屋进行抗辩，因该房屋属于国有房产，且被告悦雪花每年以被告刘良善的名义与原告签订房屋租赁期约，即可认定其是以租赁的名义居住该房屋，并非购买，根据《中华人民共和国物权法》第四条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”，故对于被告悦雪花以全款购买该房屋的抗辩理由法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告悦雪花于本判决书生效之日起三十日内返还原告滑县房产管理中心位于滑县道口镇工人路××住宅楼××单元××东户的房屋；二、被告悦雪花于本判决生效后十日内赔偿原告滑县房产管理中心房屋损失2873.9元；三、驳回原告滑县房产管理中心的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告悦雪花负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人滑县房产管理中心名称变更为滑县房产服务中心，于2020年7月7日启用了新的公章。本院认为，直管公房是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。本案涉案的房屋系直管公房，2006年之后上诉人悦雪花以刘良善的名义与滑县房产管理中心签订直管公房租赁契约，经多次续签，租赁期间到2017年12月31日届满，之后双方未再签订租赁合同，作为公房管理部门同时也是出租方的滑县房产管理中心依法可以随时请求悦雪花返还租赁物（即涉案房产）。滑县房产管理中心有权提起本案诉讼，上诉人主张滑县房产管理中心无权提起诉讼的理由不能成立，本院不予采纳。依据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人悦雪花主张从刘良善、刘瑞功手中以30000元的价格购买了涉案房产，但刘良善、刘瑞功并非涉案房产的所有权人，无权出售涉案房产，悦雪花所主张其购买了涉案房产也与其长期向滑县房产管理中心缴纳租金的事实相矛盾，故悦雪花是租赁了涉案房产而非购买。至于悦雪花与刘良善、刘瑞功之间的纠纷，悦雪花可另行主张权利。租赁合同约定乙方（承租方）不得擅自拆、改门窗板壁，改变房屋结构、用途、添附设施等，租赁合同到期后，悦雪花长期不返还房屋，特别是在滑县房产管理中心已另行将其他公房租赁给悦雪花居住后，悦雪花仍不返还涉案房产，悦雪花系违约方，一审在认定悦雪花赔偿损失的数额计算时已经充分考虑了悦雪花的实际困难。悦雪花居住期间对房产进行必要的维护系为了其居住生活方便，悦雪花以此为由要求滑县房产管理中心赔偿其损失没有任何依据，本院不予支持。综上所述，上诉人悦雪花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人悦雪花负担。本判决为终审判决。审判长  魏文联审判员  杨 晓审判员  苗 飞二〇二〇年八月十一日书记员  张红阳