江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1747号上诉人（原审第三人）：无锡安泊智能科技有限公司，住所地江苏省宜兴市新街街道振兴西路。法定代表人：周正国，该公司总经理。委托诉讼代理人：包俊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许金兰，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪仙山，男，1971年3月20日生，汉族，南京华厚通信科技有限公司经理，住江苏省南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：张婕，女，1974年1月9日生，汉族，南京华厚通信科技有限公司员工，住江苏省南京市建邺区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖洁，江苏锦创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京泉城房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道城北路18号。法定代表人：杜德森，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷建新，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳姗，江苏法德东恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：袁庭玲，女，1985年8月28日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：刘璐，江苏玖润律师事务所律师。上诉人无锡安泊智能科技有限公司（以下简称安泊科技公司）因与被上诉人汪仙山、张婕、被上诉人南京泉城房地产开发有限公司（以下简称泉城地产公司）及被上诉人袁庭玲商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初8739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安泊科技公司上诉请求：1.撤销一审判决争议事实认定部分的第一项，依法重新认定为：黎礼海从事的行为无代理权，且相对人不足以相信黎礼海具备代理权，其行为不对安泊科技公司发生效力；2.一、二审案件受理费、鉴定费由泉城地产公司承担。事实与理由：一审法院认为“虽然黎礼海提交给泉城地产公司的部分材料中所加盖安泊科技公司印章系其私自刻制，且部分材料中当时的法定代表人‘刘平’签字也系伪造，但因该行为系黎礼海所从事，相对人有理由相信黎礼海具备代理权，故上述行为亦属有效”属认定错误，理由：―、黎礼海的行为不符合“表见代理”的认定条件。安泊科技公司与泉城地产公司于2017年1月签订的《以房抵工程款协议书》落款处委托代理人的签名为“刘金涛”而非“黎礼海”，安泊科技公司自始至终没有授权黎礼海处置案涉房屋，也没有授权黎礼海代收案涉房屋的购房款，黎礼海的行为并不形成具有代理权的客观表象。安泊科技公司一审提交的《南京市电梯、起重机械监督检验申请表》中明确载明现场联系人系“刘金涛”而非“黎礼海”，该申请表中泉城地产公司亦加盖了公章，表明泉城公司对该项目的负责人身份知晓。即使黎礼海是所谓“项目负责人”或所谓“销售总监”，但按照行业惯例，该两个身份的权限也只是负责机械设备的销售或现场安装工作的管理等，并不能想当然的扩大解释为包括处置案涉房屋，甚至是代收购房款，在安泊科技公司没有出具专门的授权委托书的情况下，泉城地产公司不应据此认定黎礼海有权代表安泊科技公司向泉城地产公司出具《申请报告》处置案涉房屋。泉城地产公司在明确知晓上诉人签订案涉《以房抵工程款协议书》的委托代理人为“刘金涛”、项目现场联系人也为“刘金涛”的情况下，在接收黎礼海提交的处置案涉房屋的《申请报告》时，未审查黎礼海的授权，明显未尽到合理注意义务。且泉城地产公司通过肉眼观察即应当能辨别该《申请报告》中的公章系伪造。泉城地产公司没有尽到注意义务，并非善意无过失。二、安泊科技公司未对黎礼海的行为进行追认。安泊科技公司自2018年5月得知黎礼海向公安机关投案称其私自刻制安泊科技公司的公章，并用此印章向泉城地产公司出具了案涉以房抵债的《申请书》后，即向泉城地产公司出具《申明函》，明确表示案涉关于以房抵工程款的《申请报告》上加盖的并非安泊科技公司的公章，法人“刘平”的签字也不是本人的签字，申请报告的内容皆不属实。因此，黎礼海的行为对上诉人不发生效力。汪仙山、张婕辩称：安泊科技公司未对一审判决主文提出请求，依照相关司法解释规定，除非发现一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益，否则不予受理。泉城地产公司辩称：泉城地产公司与张婕、汪仙山签订合同的前提是安泊科技公司与泉城地产公司达成以房抵工程款的协议，且泉城地产公司是根据黎礼海和安泊科技公司盖章确认的申请报告将房屋出售给汪仙山和张婕。从一系列的以房抵工程款协议及项目拨款申请表，证明黎礼海系该项目负责人，其所作出的一系列行为均系有权代理。其中有部分抵工程款的行为已经得到了安泊科技公司事后的确认。因此，请求驳回上诉，且诉讼费应当由安泊科技公司承担。袁庭玲述称：黎礼海系案涉工程的实际承包人，有代理权。袁庭玲在收到汪仙山、张婕的购房款后已向安泊科技公司转帐170万元，说明安泊科技公司在事后对于黎礼海的销售行为进行了追认。一审法院判决正确，应当予以维持。汪仙山、张婕向一审法院起诉请求：一、判令泉城地产公司立即将位于南京市浦口区房屋交付给汪仙山、张婕；二、判令泉城地产公司将办理上述房屋所有权转移登记所需的购房发票等资料交付给汪仙山、张婕；三、判令泉城地产公司承担违约金84356元；四、判令由泉城地产公司、安泊科技公司、袁庭玲承担案件受理费。安泊科技公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认汪仙山、张婕与泉城地产公司签订的“宁房预售合字2017303889号”《南京市商品房预售合同》无效，汪仙山、张婕和泉城地产公司注销浦口区江浦街道雨山西路89号76幢101室房屋的预售预告登记；二、判令由汪仙山、张婕、泉城地产公司及袁庭玲承担案件诉讼费。一审法院认定事实如下：安泊科技公司为泉城地产公司在南京市浦口区北江锦城人防2#、3#”车库提供机械停车设备及安装服务，合同总价款为7680660元（其中，设备款6251700元、安装费1428960元），双方约定以泉城地产公司承建房屋抵扣部分工程款。2017年1月19日，泉城地产公司（协议称“甲方”）和安泊科技公司（协议称“乙方”）签订了《以房抵工程款协议书》，约定：乙方承包施工的北江锦城人防2#、3#地产车库机械停车设备及安装工程，合同总金额为7680660元；双方确认以“北江锦城联排别墅76幢101#”房屋作为抵债房屋，该房屋总价款为8435610元，抵扣工程款金额为4000000元；抵扣后剩余房款乙方以按揭贷款的方式支付给甲方；抵扣后剩余工程款3680660元，由甲方按照合同约定的进度，按照剩余工程占比支付给乙方；如最终结算款不足抵扣房款和质保金，则乙方在办理产权登记时予以补足。该协议中，乙方安泊科技公司加盖有合同专用章，并有公司代表刘金涛签字。2017年7月28日，黎礼海代表安泊科技公司，向泉城地产公司出具书面《申请报告》一份，言明：我公司员工汪仙山、张婕购买北江锦城联排别墅76栋101号，房屋总价款为8435610元，特申请以两公司签订的《北江锦城2#3#机械式停车设备买卖合同》和《北江锦城2#3#机械式停车设备安装合同》总工程款7680660元的95%部分（即7296627元）抵扣购房款，不足余款1138983元由黎礼海个人补足。该《申请报告》下方除有黎礼海签字外，还加盖有“无锡安泊智能科技有限公司”字样印章（该印章无数字编码），并且在法定代表人签字处署有“刘平”字样。上述《申请报告》出具当天，因案涉工程停车设备已安装完成，黎礼海以安泊科技公司名义向泉城地产公司提交《北江豪庭建设项目拨款申请表》两份：申请泉城地产公司按照总价款65%的比例拨付设备款928825元（1428960元×65%）、安装费4063605元（6251700元×65%），并注明“设备安装完成甲方收到符合财务要求的发票后，7日内支付乙方总价65%”。该两份申请表中，黎礼海均以安泊科技公司项目负责人身份签字，且加盖了“无锡安泊智能科技有限公司”字样印章（该两处印章并无数字编码）。在两份申请表下方，“监理公司意见”、“工程师意见”及“工程部经理意见”栏均有相关人员签字确认。安泊科技公司还于2017年9月21日向泉城地产公司开具了1928824元的发票。泉城地产公司在收到发票后，于2017年9月25日以汪仙山、张婕作为交款人，开具了1928824元的售房首付款收款收据，并备注“抵工程款”。2018年3月15日，黎礼海再次以安泊科技公司的名义向泉城地产公司提交《北江豪庭建设项目拨款申请表》两份：确认已拨付设备款928825元、安装费4063605元；申请泉城地产公司按照总价款30%的比例拨付设备款428688元（1428960元×30%）、安装费1875510元（6251700元×30%）；并注明“设备经质量技术监督局验收合格后7日内，甲方支付至乙方总款95%”，“根据合同补充协议，该款项用于抵房”。该两份申请表中，黎礼海同样以安泊科技公司项目负责人身份签字，且加盖了安泊科技公司认可的带有数字编码的公司印章。在两份申请表下方，“监理公司意见”、“工程师意见”及“工程部经理意见”栏同样均有相关人员签字确认。一审法院另查明，2017年8月份，汪仙山、张婕在泉城地产公司售楼处，从“客户经理”梁曼丽处了解到有一处抵债房屋可低价购买，汪仙山、张婕表达购买意愿后，案外人黎礼海代表安泊科技公司出面，向汪仙山、张婕表示泉城地产公司有一处房产，即浦口区江浦街道雨山西路89号76幢101室房产，抵工程款给了安泊科技公司，汪仙山、张婕可以以一次性付款730万元的优惠价格购买该房产。汪仙山、张婕在了解情况后表示同意购买，并按照梁曼丽和黎礼海的指示，于2017年8月26日通过POS机刷卡的方式从张婕的信用卡中支付定金5万元。当日，梁曼丽和黎礼海共同出具《收条》一份，言明：今收到张婕、汪仙山定购76幢101室定金贰拾万元整（200000元），今付定金伍万元，剩余拾伍万元于2017年8月29日付，另约定于2017年9月2日付完全部款项，并签订购房合同（总价款730万元）。2017年8月28日，张婕又通过银行转账的方式向梁曼丽个人的银行卡汇款15万元，并附言“76幢F13101定金”。2017年8月31日，张婕通过POS机刷卡的方式向泉城地产公司付款1138983元。泉城地产公司于当天向汪仙山、张婕出具了1138983元的收款收据。之后，张婕又在黎礼海的指示下，向袁庭玲的银行卡中汇款5961017元。收到张婕汇款当天，黎礼海以安泊科技公司名义向汪仙山、张婕出具《欠条》一份，言明：今受到汪仙山、张婕购买76幢101室收款柒佰叁拾万元整（7300000元），因与公司转账问题，部分发票未能及时开出来，现欠汪仙山、张婕陆佰壹拾陆万壹仟零壹拾柒元（6161017元）的收据一张，2017年9月5日前开好交还。在该《欠条》下有黎礼海签字，并有“无锡安泊智能科技有限公司”字样印章（无数字编码）。至此，汪仙山、张婕已经按照黎礼海、梁曼丽的指示实际支付了730万元购房款。袁庭玲在收到汪仙山、张婕的汇款后，于2017年9月1日至2018年1月5日间，分6笔向安泊科技公司的法定代表人周正国汇款共计170万元；并向多名案外人进行汇款。2017年11月26日，黎礼海向袁庭玲出具《收条》一份，言明：今收到袁庭玲代收“路易庄园别墅76-101”卖房款伍佰玖拾玖万元整（包括袁庭玲代付的其他款项）。泉城地产公司作为预售人（合同称“甲方”）、汪仙山、张婕作为预购人（合同称“乙方”），双方签订了一份记载日期为2018年1月17日的《商品房预售合同》，合同主要约定：甲方将坐落于浦口区江浦街道雨山西路89号76幢101室预售给乙方；房屋总价款为8435610元；乙方应于2017年8月31日前支付房屋全部价款；甲方应于2017年6月30日前向乙方交付房屋；甲方迟延交付房屋的，除乙方解除合同外，甲方应当按照已收价款的万分之一/天向乙方支付违约金，违约金以不超过合同总价款1%为限；甲方迟延交付房屋，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除合同；房屋交付后90日内，甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处。上述合同签订后，汪仙山、张婕与泉城地产公司就案涉房屋办理了预售商品房买卖预告登记，汪仙山、张婕于2018年1月22日取得不动产预告登记权属证明。一审法院又查明，2018年5月8日，黎礼海前往南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所，称其私自刻制了安泊科技公司的印章，已经构成犯罪，要求公安机关将其关押。因秦淮公安分局未将黎礼海关押，随后黎礼海又来到南京市公安局浦口分局珠江派出所，陈述其借用安泊科技公司名义为泉城地产公司提供安装机械车位服务，“2、3号车库”在2017年完工后，开发商无力支付700余万元工程款，故用一套843万元别墅抵债，黎礼海在补齐差额部分后要求安泊科技公司在抵房材料中盖章，但因黎礼海本人尚欠安泊科技公司200余万元货款未结清，故安泊科技公司拒绝盖章；2017年6、7月份，黎礼海花费220元钱私自刻制了安泊科技公司印章，并用此印章向泉城地产公司发送了以房抵债的指令函。2018年6月25日，安泊科技公司的法定代表人周正国及公司员工刘金涛前往南京市公安局浦口分局珠江派出所报案称：有人伪造安泊科技公司印章和法定代表人签名，转移公司财产；黎礼海介绍泉城地产公司北江锦城2#、3#地下机械车库工程给安泊科技公司，安泊科技公司负责给予黎礼海一定的介绍费，黎礼海并不实际参与工程项目，项目由刘金涛负责与泉城地产公司对接；泉城地产公司原本有一套房产抵给安泊科技公司用于抵扣工程款，但黎礼海通过伪造安泊科技公司的印章和法定代表人的签字，将该房产另售给了汪仙山和张婕，并办理了预告登记。一审中，安泊科技公司为证明2017年7月28日的《申请报告》中法定代表人“刘平”签字系伪造，申请对笔迹进行鉴定。一审法院委托南京师范大学司法鉴定中心，对《申请报告》中“刘平”笔迹与其他刘平签字样本进行比对。该司法鉴定中心于2019年6月10日出具司法鉴定意见书，认为2017年7月28日的《申请报告》中“刘平”签名字迹与其他样本中字迹并非同一人书写。此外，安泊科技公司对本案所涉材料中无数字编码的公司印章的真实性一律否认。一审庭审中，安泊科技公司为了证明自己的诉讼主张，还提交了以下证据：一、安泊科技公司向泉城地产公司出具的《申请报告》，要求以“北江锦城1#人防地下车库”项目工程款抵扣房款，该份申请报告中安泊科技公司印章有数字编码，以此证明泉城地产公司应当知晓2017年7月28日的《申请报告》中安泊科技公司印章系虚假印章；二、电梯和起重机械监督检验申请表、部件施工前检查表以及停车设备安装改造重大修理监督检验报告，其中载明的安泊科技公司负责人均为刘金涛，以及证明“北江锦城2#、3#人防地下车库”项目负责人并非黎礼海，且泉城地产公司对此也明知。以上事实，有各方当事人在一审法庭上的陈述及部分当事人提交的书面意见，汪仙山、张婕提供的《商品房预售合同》、不动产预售登记证明、《以房抵工程款协议书》、《申请报告》、收条、欠条、银行凭证、收款收据、名片、股东登记信息等证据，泉城地产公司提交的拨款申请表、工程款发票、声明函等证据，安泊科技公司提交的《以房抵工程款协议书》、《申请报告》等证据，袁庭玲提交的银行流水、收条等证据，予以证实。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，合同各方当事人均应当按照合同约定履行义务；行为人没有代理权限、超越代理权限或代理权限被终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人具有代理权限的，该代理行为有效。一审法院结合各方当事人在法庭上的陈述及提交的证据，对本案主要争议事实认定如下：一、黎礼海代理权认定问题。案涉“北江锦城人防2栋、3栋地下车库机械停车设备买卖及安装”工程中，对于黎礼海是否有权代表安泊科技公司处理相关事务，安泊科技公司予以否认，认为黎礼海仅仅是“介绍人”，并不实际参与工程项目。为此，安泊科技公司还提供了电梯和起重机械监督检验申请表等证据证明系由刘金涛作为该项目负责人，负责与泉城地产公司接洽。但在2018年3月15日的两份《北江豪庭建设项目拨款申请表》中，有黎礼海以项目负责人身份签字，安泊科技公司在该两份申请表中也加盖了其认可的公司印章（带有数字编码），应视作对黎礼海身份的认可；同时，在案涉四份《北江豪庭建设项目拨款申请表》中，不仅有黎礼海以项目负责人身份签字，且在黎礼海签字后，“监理公司意见”、“工程师意见”及“工程部经理意见”栏也均有相关人员签字确认，由此可推断在后签字人员对黎礼海的身份知晓，也可以侧面证明黎礼海实际以项目负责人的身份参与过案涉项目；此外，黎礼海对外提供的名片上载明身份为安泊科技公司的“销售总监”。据此，一审法院认定，不论安泊科技公司是否授权黎礼海处理以房抵工程款事宜，汪仙山、张婕及泉城地产公司均有理由相信黎礼海具备代理权，黎礼海所从事相关行为的后果应由安泊科技公司承担。虽然黎礼海提交给泉城地产公司的部分材料中所加盖安泊科技公司印章系其私自刻制，且部分材料中当时的法定代表人“刘平”签字也系伪造，但因该行为系黎礼海所从事，相对人有理由相信黎礼海具备代理权，故上述行为亦属有效。二、汪仙山、张婕与泉城地产公司、安泊科技公司之间关系认定问题。本案中，2017年1月19日，安泊科技公司和泉城地产公司签订《以房抵工程款协议书》，约定泉城地产公司将案涉房屋出售给安泊科技公司抵扣工程款，该约定系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，应属有效。在该协议签订后，黎礼海以安泊科技公司名义，与泉城地产公司协商将案涉房屋作价730万元出售给汪仙山、张婕，由汪仙山、张婕直接向安泊科技公司的代理人黎礼海付款，再由安泊科技公司以泉城地产公司欠付工程款冲抵购房款，形成了新的三方协议，该协议内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，亦属有效。在该三方协议中，汪仙山、张婕与泉城地产公司形成了商品房预售合同关系，安泊科技公司系房款的代收、代付人。按照约定，汪仙山、张婕负有一次性向安泊科技公司支付730万元购房款义务；安泊科技公司在代收购房款后，应当以对泉城地产公司的95%应收工程款抵扣购房款，并补足二者间的差额1138983元，即安泊科技公司应当向泉城地产公司支付购房款8435610元；泉城地产公司应当在收到债权人安泊科技公司的抵扣通知，以及应付工程款与房款差额部分款项后，向购房人汪仙山、张婕履行交房手续。至于泉城地产公司的交付期限，因案涉《商品房预售合同》约定的交房期限在合同签订之前，应视为约定不明。三、已付购房款认定问题。（一）汪仙山、张婕付款义务认定问题。根据汪仙山、张婕提供的银行凭证等证据，可以证明汪仙山、张婕按照梁曼丽和黎礼海的指示，共进行了如下四次付款：于2017年8月26日通过信用卡刷卡支付定金5万元；于2017年8月28日向梁曼丽卡中汇款15万元；于2017年8月31日通过POS机刷卡的方式向泉城地产公司付款1138983元；向袁庭玲的银行卡中汇款5961017元。该四次付款共计730万元。根据黎礼海于2017年8月31日向汪仙山、张婕出具的“欠条”，以及泉城地产公司于2017年8月31日出具的收款收据等证据，一审法院确认，汪仙山、张婕已支付的730万元购房款均系向安泊科技公司支付。其中，2017年8月31日支付的1138983元，虽然系汪仙山、张婕直接向泉城地产公司支付，但该款实质上是汪仙山、张婕受安泊科技公司指示，代安泊科技公司向泉城地产公司支付的工程款与购房款之间的差额部分。据此，一审法院认定汪仙山、张婕已经完成了向房款代收人安泊科技公司的付款义务。（二）泉城地产公司收取房款数额问题。根据安泊科技公司于2018年3月15日提交的两份《北江豪庭建设项目拨款申请表》（安泊科技公司明确认可该两份申请表的真实性），泉城地产公司应当将工程款拨付至总款额的95%（即7296627元），用于抵扣案涉房屋的购房款。该拨付申请经过监理公司等人员审核，送至泉城地产公司后，安泊科技公司以案涉工程95%工程款抵扣房款的意思表达已经完成。据此，一审法院确认安泊科技公司抵扣应收工程款的方式向泉城地产公司支付了相应的购房款7296627元。此外，一审法院已经确认了汪仙山、张婕于2017年8月31日支付给泉城地产公司的1138983元，也属于代安泊科技公司付款。因此，泉城地产公司实际已经完全收取了案涉《商品房预售合同》中约定的8435610元购房款。综上，一审法院认为，汪仙山、张婕已经按照三方协议约定，履行了向安泊科技公司支付730万元购房款的义务；安泊科技公司收取款项后，也通过抵扣工程款以及指示汪仙山、张婕代付款的方式，向泉城地产公司完全支付了购房款8435610元。现汪仙山、张婕诉至一审法院，要求泉城地产公司向其履行交房义务，并将办理房屋过户登记所需的购房发票等资料交给汪仙山、张婕，于法有据，一审法院予以支持。至于汪仙山、张婕主张泉城地产公司向其支付违约金。一审法院认为，泉城地产公司作为三方协议中的一方，在收到安泊科技公司否认申请报告内容的《申明函》后，未继续履行合同义务，不宜认定泉城地产公司构成违约；况且，汪仙山、张婕与泉城地产公司双方也未明确约定交房日期。因此，汪仙山、张婕要求泉城地产公司承担违约责任的请求，一审法院不予支持。至于泉城地产公司辩称安泊科技公司未向其开具工程款发票，因是否开具工程款发票与本案并非同一法律关系，泉城地产公司可以依据其与安泊科技公司间的机械车库买卖及安装服务合同另行主张，但不得以此为由拒不向买房人履行义务。安泊科技公司以汪仙山、张婕与泉城地产公司恶意串通为由，主张案涉《商品房预售合同》无效，并要求注销案涉房产的预售预告登记，因并无任何证据证明汪仙山、张婕与泉城地产公司以及黎礼海之间存在串通故意，故安泊科技公司的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、南京泉城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向汪仙山、张婕交付浦口区江浦街道雨山西路89号76幢101室房屋，并将购房发票等办理产权过户登记所需资料交付给汪仙山、张婕；二、驳回汪仙山、张婕的其他诉讼请求；三、驳回无锡安泊智能科技有限公司的诉讼请求。一审案件本诉受理费71440元，由汪仙山、张婕负担591元，由南京泉城房地产开发有限公司负担70849元；第三人诉请受理费70849元、鉴定费19480元，由无锡安泊智能科技有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系汪仙山、张婕基于与泉城地产公司签订的《南京市商品房预售合同》要求泉城地产公司交付房屋及办理房屋权属登记相关材料，以及安泊科技公司主张上述合同无效及要求注销预售预告登记的纠纷，其争议焦点为汪仙山、张婕与泉城地产公司签订的《南京市商品房预售合同》是否有效及泉城地产公司是否应当交付房屋。因该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，应当认定合法有效。安泊科技公司在一审中以汪仙山、张婕与泉城地产公司恶意串通为由，主张该合同无效，并要求注销案涉房产的预售预告登记。因安泊科技公司无证据证明汪仙山、张婕与泉城地产公司以及黎礼海之间存在串通故意，故一审法院对安泊科技公司的主张不予支持，并无不当。安泊科技公司在二审中对此亦并未提出异议。根据查明的事实，汪仙山、张婕已支付全部购房款并已取得案涉房屋不动产预告登记权属证明，现要求泉城地产公司交付房屋及办理房屋权属登记相关材料，符合合同约定。一审法院对汪仙山、张婕要求泉城地产公司交付房屋及办理房屋权属登记相关材料的诉讼请求予以支持，亦无不当。关于安泊科技公司上诉主张黎礼海无权代理问题。黎礼海在安泊科技公司与泉城地产公司之间的北江锦城人防2栋、3栋地下车库机械停车设备买卖及安装工程中存在多个行为，是否有权代理，需要根据相关事实具体认定。但在本案中，黎礼海无论是否有代理权，并不影响本案汪仙山、张婕与泉城地产公司之间的商品房预售合同的效力及履行。而黎礼海的行为是否有权代理的认定，涉及泉城地产公司与安泊科技公司及黎礼海之间的其他法律关系，不宜在本案中认定。故对于一审判决关于黎礼海代理权的认定部分，本院予以撤销。安泊科技公司上诉请求确认黎礼海对所从事的行为无代理权，本院亦不予支持。当事人可另案主张。综上所述，安泊科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人无锡安泊智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年八月十二日书记员 朱亚芳