河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初2182号原告：王振方，男，1971年12月19日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市回郭镇清东村当中沟57号附1号。被告：巩义市三和置业有限公司，住所地：河南省巩义市永新东路。统一社会信用代码：914101813959596535。诉讼文书送达地址：郑州市金水区平安大道197号永和龙子湖广场A座2512室。法定代表人：曹雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋铎，河南远恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：董金台，河南远恒律师事务所律师。原告王振方与被告巩义市三和置业有限公司（以下简称三和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振方、被告三和置业公司的委托诉讼代理人董金台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振方向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告按照合同约定立即交付原告的房屋；2．请求判令被告支付原告因延迟交付房屋产生的违约金，违约金标准按照合同约定交房日2018年12月31日次日开始，至原告实际收到房屋日期止，按合同约定总房款的万分之一，即54.9304元／日支付；3．被告应在交房日九十天内持办理产权证所需的由被告提供的资料。但被告没有提供，致使原告不能及时取得房地产权属证书。合同约定按已付房价款的1％向原告支付违约金，即5,493.04元；4．请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的正和紫荆城尚和园2号楼2单元7楼703商品房一套。原告向被告付清全部购房款。合同第八条约定该商品房应于2018年12月31日前交付原告使用。合同第九条第一款约定逾期交房，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价的1%向原告支付违约金。被告于2019年6月14日通知交房，原告于2019年7月10日到售楼处交房，遭被告拒绝。现诉至法院，请求依法判令如诉。三和置业公司辩称，一、原告在收到被告的交房通知后拒不收房，对被告的延期交房存在一定的过错，应承担一定的责任。二、被告开发的房屋延期交房存在法定和约定的理由，该部分天数应予以扣除。1、因大气污染治理和恶劣天气导致无法施工的天数应予以扣除。根据被告与原告签署的《商品房买卖合同》第八条的约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：停水、停电、天气、自然灾害。”据统计，自2016年11月至2018年底，因政府封土行动、大气治理等行为及恶劣天气等因素导致无法施工的天数有507天，此类文件中有明确性的、强制性的停工要求，足以抵扣原告主张的延期交房的天数，此项事实有巩政办明电（2016）80号、巩环攻坚办（2017）3号、巩环攻坚办（2018）2号等政府管控文件予以证明。因大气污染治理造成的停工视为不可抗力，阻却违约责任的承担，全国已有诸多判例。2、因政府行政机关等因素逾期交房的天数也应予以扣除。《商品房买卖合同》第八条的约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：政府行政机关等因素……”涉案项目所在的区域近两年新建项目较多较集中，市政配套前期规划不到位，导致该区域的电力负荷严重不足，无法满足消防验收所需的双回路电源。政府于2018年7月份开始动工建设青龙山路开闭站，于2019年4月29日建成并通过国网河南省电力公司巩义市供电公司验收，2019年4月30日正式送电。该开闭站的建设属于政府行政机关的行为。该项目在2018年12月31日前已经完成全部工程，且现场具备实际交房条件，仅因为政府建设的青龙山路开闭站延期影响了涉案房屋取得《巩义市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间，该开闭站的开工日期（2018年7月）至验收合格日期（2019年4月29日）应在延期天数中予以扣除。三、涉案房屋的交房时间应确定为2018年12月31日。根据合同约定，被告应在2018年12月31日前向各业主交付房屋。被告在房屋具备现场交房的条件下，已于2018年12月通知业主从2018年12月31日开始连续6天集中办理入住，涉案小区的大部分业主在该期限内接受房屋。被告于2019年6月14日再次发出交房通知书，并特别提醒本次通知虽超过交房时间，属市政原因导致，本通知属再次催促。四、被告不是办证主体，只承担将业主办理不动产所需的资料提供给产权部门登记备案。涉案房屋延期办证的责任不应由被告承担。综上所述，原告的起诉及诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，原告从被告处购买被告开发的正和·紫荆城尚和园2号楼2单元7楼703商品房一套。双方于2017年2月23日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第四条约定：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,570.68元，总金额549,304元。第八条约定：交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，房款及其他相关费用未全额到出卖人账户的；3、政府行政机关等因素；停水、停电、天气、自然灾害。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。2018年12月，被告通知原告收房。原告于2018年12月21日在被告制作的交房通知书领取登记表上签字。2019年6月14日，被告向原告送交交房通知书，通知原告于2019年6月24日上午到正和·紫荆城售楼部核实资料，领取交房通知书确认单至河南新生活物业服务中心办理交房手续，逾期不办理的，视为入住。该通知书中特别提醒显示：1．本次通知虽已超过交房时间，属市政原因导致，本通知属再次告知。2019年7月10日，原告到被告售楼部办理交房手续时，不认可交房通知书中特别提醒第1条，要求予以标注。被告表示不同意原告标注，如原告标注，则无法办理后续的交房手续。另查明，2019年5月31日，巩义市住房和城乡规划建设局向被告出具正和·紫荆城尚和园1号、2号、3号、5号楼工程竣工验收备案的《巩义市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。涉案正和·紫荆城尚和园项目施工过程中，因巩义市人民政府启动重污染天气预警、采取大气污染管控措施，使被告在实际施工过程中工期受到一定的影响。2020年8月18日，原告以已于2020年8月17日办理交房手续为由申请撤回第一项诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效合同。该合同对双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行付款义务后，被告负有按照约定时间及条件向原告履行交付案涉商品房的义务。被告于2019年6月14日向原告送交交房通知书时，涉案商品房已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，原告即应按交房通知书通知的时间接收该商品房。原告对交房通知书显示的内容有异议，可与被告协商或通过诉讼等方式解决。交房通知书通知的办理交房时间，即2019年6月24日应视为具备被告交房条件。此后，原告不能再主张逾期交房的违约金。根据被告提供的管控文件及施工监理日记，本院酌定合理迟延天数为90天。扣除合理迟延天数90天，被告应当自2019年4月1日起至2019年6月24日止按照合同约定承担支付逾期交房违约金的法律责任，即被告应支付原告逾期交房违约金4,669.08元（549,304×0.0001×85）。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而涉案的商品房于2020年8月17日交付使用，故原告依据该条约定要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告巩义市三和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王振方逾期交房违约金4,669.08元；二、驳回原告王振方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由巩义市三和置业有限公司司负担。本判决为终审判决。审判员  王景峰二〇二〇年八月十八日书记员  乔 梁