安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终2948号 上诉人（原审被告）：界首市汇鑫置业有限公司。住所地：界首市人民路南侧。统一社会信用代码：9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑虎，安徽金宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兵，安徽金宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王雷，男，1984年12月17日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：黄月凤，女，1984年1月3日出生，壮族，住安徽省界首市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 上诉人界首市汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人王雷、黄月凤商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回王雷、黄月凤对汇鑫公司的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，故意偏袒王雷、黄月凤。双方签订《商品房买卖合同》后，因界首市施工环境不好，工期延误，加之国家房屋登记制度改革，改房产登记为不动产登记，汇鑫公司直至2019年7月15日，才能上报办证资料。于是汇鑫公司与王雷、黄月凤于2019年8月7日就办证迟延问题签订补充协议，双方同意废止原合同第20条，把办理房地产权证书变更为不动产权证书，办证期限为60天，如汇鑫公司不能办好，自愿承担违约责任。补充协议签订后，汇鑫公司即在2019年8月15日为王雷、黄月凤办理不动产证书，约定义务已履行完毕。汇鑫公司不应再承担违约责任。2.一审判决适用法律不当。补充协议是针对办证问题进行单独协商，并非格式条款，也不是重复使用。双方的权利义务是对等的，并没有免除汇鑫公司的责任，更没有加重对方的责任，排除对方主要权利。双方当事人一致认为补充协议有效。原审判决审判决引用《合同法》第39条第二款、第40条规定主观地认定双方协议无效毫无根据，适用法律不当。 王雷、黄月凤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉《补充协议书》系格式条款，系汇鑫公司为重复使用事先拟制且不能更改；《补充协议书》是通过威胁的方式签订；该协议书约定主合同20条废止，免除了公司的责任，且对60日内未能办证的违约责任未能约定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王雷、黄月凤向一审法院起诉请求：1.依法判令汇鑫公司及时为王雷、黄月凤办理房屋所有权证书，并赔偿逾期办理房屋所有权证书从合同约定应当办证之日起至被告履行完毕之日止（房屋所有权证书办理完毕）的违约金，截至起诉日2020年3月20日暂定为38257.4元；2.本案诉讼费用由汇鑫公司承担。 一审法院查明：2016年9月8日王雷、黄月凤与汇鑫公司签订商品房买卖合同，购买汇鑫公司开发建设的汇鑫·金域长安708号2幢2单元301号房屋，总价款472000元，付款方式为商业贷款。合同第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.．．．．．．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金”。第（三）项约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。 2017年3月13日，王雷、黄月凤按合同约定将房款全部支付给汇鑫公司，2017年7月26日，汇鑫公司将房屋交付给王雷、黄月凤。2019年8月7日，汇鑫公司与王雷、黄月凤签订一份《补充协议书》，该协议书约定：“甲方：界首市汇鑫置业有限公司乙方：王雷黄月凤因国家房地产登记制度变更，由《房地产权证书》变更为《不动产权证书》，故甲、乙双方均不存在责任，现甲、乙双方在自愿、平等、公平的基础上本着诚实信用的原则，经双方协商，现就双方商品房买卖合同中的办证申报条款修改问题，达成如下补充条款。一：甲、乙双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的不动产所有权转移登记即《不动产权证书》，故原购房合同第20条废止。二、自本协议生效之日，因甲方的原因，乙方在60个工作日无法办理不动产所有权证书，甲方自愿承担违约责任；因乙方的原因，未能按照甲方《入伙通知书》、《入伙须知》各项条款和入住相关费用明细要求交齐相关费用并办理齐全，致使乙方未能办理不动产所有权证书，乙方责任自负。三：本协议自甲、乙双方签字、盖章后生效，本协议与主合同具有同等法律效力。甲方：界首市汇鑫置业有限公司2019年8月7日乙方：黄月凤王雷2019年8月7日”。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。 本案中，王雷、黄月凤与汇鑫公司签订的《补充协议书》系汇鑫公司提供，其内容显然置购房人的利益于不顾：补充协议第一条中约定“故原购房合同第20条废止”，该条显然免除了汇鑫公司不按时交付房地产权属证书的违约责任；补充协议第二条中约定“因甲方（汇鑫公司）的原因，乙方在60个工作日无法办理不动产所有权证书，甲方（汇鑫公司）自愿承担违约责任”，但该条并未约定汇鑫公司应当承担什么样的违约责任，因补充协议第一条约定购房合同的第20条废止，即废止了汇鑫公司应当承担的违约责任，即使王雷、黄月凤在60个工作日内无法办理不动产权证书，王雷、黄月凤也无法追究汇鑫公司的违约责任，导致了王雷、黄月凤的权益处于不确定状态。故根据合同法第三十九条、第四十条规定，应当认定该《补充协议书》为无效的格式条款。 同时，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本案中汇鑫公司未能提供证据证明其在提供本《补充协议书》时履行了必要的提示和说明义务，使对方注意或者明了该协议免除了合同制定方责任或者限制相对方行使权利的条款。故双方的权利、义务仍以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定为准。综上，王雷、黄月凤要求汇鑫公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。王雷、黄月凤于2017年7月26日取得案涉房屋，根据合同第二十条约定，王雷、黄月凤应当在2017年11月23日前取得案涉房屋的权属证书，但直至2019年8月15日，王雷、黄月凤才取得案涉房屋的不动产权证书。故汇鑫公司应当向王雷、黄月凤支付违约金29736元（2017年11月24日至2019年8月15日共计630天X47.20元/天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、界首市汇鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王雷、黄月凤逾期办理不动产权证书违约金29736元；二、驳回王雷、黄月凤的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取378元，由王雷、黄月凤负担95元，界首市汇鑫置业有限公司负担283元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审所列证据的质证意见与一审相同，本院认证意见同一审一致。 本院对一审查明的基本事实予以确认。另根据一审证据查明，案涉《补充协议书》系汇鑫公司工作人员通过微信将电子文本给发送王雷、黄月凤，王雷、黄月凤自行打印并签署、拍照后将纸质《补充协议书》文本邮寄给汇鑫公司。 本院认为：根据双方当事人二审诉辩意见理由，本案二审争议焦点是：汇鑫公司可否依据涉案《补充协议书》的约定，免除向王雷、黄月凤支付逾期办证违约金的责任？ 《补充协议书》系汇鑫公司通过微信向王雷、黄月凤发送电子文本，由其二人审阅认同后，自行下载、打印并签名拍照邮寄给汇鑫公司，虽然《补充协议书》电子文本系汇鑫公司预先拟定的制式文本，但系双方协商一致后签订，整体签约过程并未限制王雷、黄月凤主张修改、变更条款的权利，也无证据证明王雷、黄月凤受胁迫签署的情形。故《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方应遵照履行。鉴于汇鑫公司在《补充协议书》约定的60日期限内履行了为王雷、黄月凤办理不动产权证书的义务，故可依据该《补充协议书》的约定，免除向王雷、黄月凤支付逾期办证违约金的责任。综上所述，汇鑫公司的上诉理由成立，本院予以支持，一审判决错误，本院予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初1915号民事判决。 二、驳回王雷、黄月凤对界首市汇鑫置业有限公司的诉讼请求。 本案一审受理费减半收取378元由王雷、黄月凤承担，二审受理费756元由王雷、黄月凤承担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年八月十八日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。