浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初1054号 原告：湖州多媒体产业园发展有限公司，住所地：湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园展示中心。 法定代表人：马彬。 委托诉讼代理人：袁芳芳,浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘诚伟,浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州市稷富建设发展有限公司，住所地：湖州市吴兴区八里店镇丝绸小镇环漾路2133号。 法定代表人：丁伟伟。 原告湖州多媒体产业园发展有限公司（以下简称“多媒体公司”）与被告湖州市稷富建设发展有限公司（以下简称“稷富公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理，依法由审判员沈巍按简易程序审理。后因按其他方式无法向被告送达法律文书，本案由审判员沈巍、人民陪审员邱惠麒、童民主组成合议庭继续审理,向被告公告送达了法律文书。后因工作调整，本案由审判员吴潇敏、人民陪审员邱惠麒、童民主组成合议庭继续审理,并于2020年7月21日公开开庭审理了本案。原告多媒体公司的委托诉讼代理人袁芳芳到庭参加诉讼，被告稷富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 多媒体公司起诉称：2016年8月31日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：多媒体公司将位于吴兴大道999号湖州房屋出租给稷富公司，房屋建筑面积为1019.19平方米，租赁起止时间：2016年10月1日至2019年9月30日。租金为1.1元／平米／月，多媒体公司给予稷富公司优惠后年租金调整为400000元／年。租金按季度方式支付，每季度支付拾万元整，支付日期为每年的2月、5月、8月、11月的5日前。该房屋物业管理费为12元／平方米／月，多媒体公司给予稷富公司优惠后物业费为每季度36000元，稷富公司应于每年的2月、5月、8月、11月的5日前打入多媒体公司指定账户。2018年9月25日，稷富公司向多媒体公司提出提前退租申请，同时拖欠2018年7月至9月的房租及物业管理费共计111000元，稷富公司自提出提前退租申请后未能腾退房屋。另，2016年8月，湖州佳美物业管理有限公司八里店分公司与稷富公司签订了《物业管理服务协议》。2018年4月，原、被告与湖州佳美物业管理有限公司八里店分公司签订了《物业管理转让合同三方协议》，约定原湖州佳美物业管理有限公司八里店分公司在《物业管理服务协议》的权利义务转让与原告。多媒体公司认为，稷富公司在租赁期间，中途擅自退租和拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故向法院起诉，请求判令：1、确认原、被告于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除；2、稷富公司向多媒体公司支付2018年7月至9月拖欠的房屋租金75000元，并支付违约金99999元，合计174999元；3、稷富公司支付自2018年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；4、房屋租赁保证金65000元归原告所有；5、稷富公司向多媒体公司支付2018年7月至9月拖欠的物业管理费36000元，并支付逾期付款利息5994元，合计41994元（逾期付款利息自2018年8月16日起暂计算至2019年7月15日，并要求计算至实际清偿日止；6、判令稷富公司支付自2018年10月1日起至实际腾退房屋之日止的物业管理费；7、本案诉讼费用由被告承担。 多媒体公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：《房屋租赁合同》、《物业管理转让三方协议》、《湖州多媒体产业园物业管理服务协议》、《退租申请》、房屋产权证明各一份，照片十六张。 稷富公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理，认定事实如下：2016年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：多媒体公司将位于吴兴大道999号湖州房屋出租给稷富公司；租赁期间为2016年10月1日至2019年9月30日；租金为40万元／年；租金按季度方式支付，每季度支付10万元，支付日期为每年的2月、5月、8月、11月的5日前；双方签订合同时，稷富公司应向多媒体公司支付租赁保证金65000元，租赁关系终止时，多媒体公司收取的租赁保证金除用以抵充合同约定的稷富公司承担的费用外，剩余部分无息归还稷富公司；稷富公司由于自身原因需要提前解除合同，可在双方友好协商的原则下，提前一个月向多媒体公司发出通知且支付赔偿金（当年度的一个月租金），方可生效；稷富公司逾期不支付租金、物业管理费等累计超过一个月的，应向多媒体公司按月租金的三倍支付违约金。2016年8月1日，稷富公司公司与湖州美佳物业管理有限公司八里店分公司（以下简称“美佳物业公司”）签订《物业管理服务协议》一份，约定案涉房屋的物业费为每季度36000元，稷富公司应于每年的2月、5月、8月、11月的5日前支付。2018年4月1日，原、被告与美佳物业公司签订《物业管理转让三方协议》一份，约定自该日起，《物业管理服务协议》中美佳物业公司的相关合同权利义务均由多媒体公司享有及承担。2018年9月25日，稷富公司向多媒体公司提出提前退租申请，要求将租赁期间变更为2016年10月1日至2018年9月30日。另，截至2018年9月，稷富公司结欠多媒体公司2018年7月至9月的房屋租金75000元、物业管理费36000元，共计111000元。稷富公司提出提前退租申请后，未将租赁物返还多媒体公司即撤场。嗣后，因结欠的租金及腾房事宜协商无果，多媒体公司向本院起诉。 上述事实，由多媒体公司提交的《房屋租赁合同》、《物业管理转让三方协议》、《湖州多媒体产业园物业管理服务协议》、《退租申请》及多媒体公司当庭陈述等予以证实。 本院认为：案涉各合同均是各当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对各当事人均有约束力。关于多媒体公司主张确认原、被告于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除，本院认为，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日，稷富公司于2018年9月25日提出将租赁期限缩短至2018年9月30日，现多媒体公司主张确认该合同已于2018年9月30日解除，系其行使合同权益的行为，且该行为未损害他人利益，本院予以认可。关于多媒体公司当庭提出要求稷富公司返还房屋，本院认为，合同解除后，稷富公司即无继续占有案涉房屋之事由，返还房屋亦属合同解除之必然的法律后果。故对多媒体公司的该项主张，本院予以支持。 关于多媒体公司主张65000元房屋租赁保证金归其所有，本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定：租赁关系终止时，多媒体公司收取的租赁保证金除用以抵充合同约定的稷富公司承担的费用外，剩余部分无息归还稷富公司。本案中，租赁合同于2018年9月30日解除。合同解除之时，租赁关系即终止。故根据约定，该65000元保证金，应当用于抵充稷富公司承担的费用。故对于多媒体公司该项主张，缺乏依据，本院不予支持。在合同履行期间，稷富公司未按约支付租金及物业费，显属违约，应当承担支付租金、物业费及违约金的违约责任。故多媒体公司主张要求稷富公司支付2018年7月至9月拖欠的房屋租金75000元、物业管理费36000元，本院予以认可，但根据合同约定，应当将稷富公司支付的65000元保证金予以抵充，抵充之后结欠的租金为10000元。 关于违约金，合同约定为：逾期不支付租金、物业管理费等累计超过一个月的，应按月租金的三倍支付违约金；逾期10天不缴纳物业费的，按每日万分之五收取滞纳金。本院认为，虽被告未作答辩，但违约金的计算应以实际损失为基础，本案中，原告未就其实际损失举证，原告的损失主要是基于收取租金、物业费产生的资金周转利息损失，结合我市经济发展状况和实体经济融资成本，本院酌情认定以年利率12%计算违约金。关于违约金的起算时间，根据合同约定，2018年7月至9月的租金及物业费应当于2018年8月5日前付清，故本院认定以46000元（10000元+36000元）为基数，按年利率12%自2018年8月6日起计算违约金至清偿之日止。 关于多媒体公司主张稷富公司支付自2018年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费及物业管理费，本院认为，本案中，多媒体公司于2018年9月底即已收到稷富公司的退租申请，且在此之后，多媒体公司已知晓稷富公司以其行为明确表示不再承租案涉房屋。多媒体公司对于稷富公司未腾退房屋造成的损失自一开始即为可预见，然多媒体公司未采取相关措施以降低损失。故多媒体公司对于扩大损失亦存在过错。故关于房屋占有使用费及占有期间的物业费，本院酌情认定为合同解除后三个月为宜。因双方对房屋占有使用费未作约定，本院酌情以房屋租金为标准计算，经核算，案涉房屋三个月的租金及物业费共计136000元（100000+36000）。对多媒体公司该两项主张中，超过三个月部分，本院不予支持。稷富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除； 二、湖州市稷富建设发展有限公司应向湖州多媒体产业园发展有限公司支付截至2018年9月的租金10000元、物业管理费36000元，合计46000元，并以46000元为基数按年利率12%支付自2018年8月6日至实际清偿之日止期间的逾期利息； 三、湖州市稷富建设发展有限公司应向湖州多媒体产业园发展有限公司支付房屋占有使用费100000元及该期间的物业管理费36000元，合计136000元； 四、湖州市稷富建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园9号楼B幢房屋腾空并返还给湖州多媒体产业园发展有限公司； 五、驳回湖州多媒体产业园发展有限公司其他诉讼请求。 如湖州市稷富建设发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5530元，由湖州多媒体产业园发展有限公司负担90元、湖州市稷富建设发展有限公司负担5440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  吴潇敏 人民陪审员  邱惠麒 人民陪审员  童民主 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  丁岸娜 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash??