辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1224民初2133号原告：盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司，住所地：昌图县昌图镇北街47组392栋01号。法定代表人：王明宏，系该公司经理。委托诉讼代理人：施恩，系该公司职员。被告：卜文思，女，1971年9月1日生，锡伯族，无职业，住昌图县。原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司与被告卜文思物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司的委托诉讼代理人施恩、被告卜文思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司诉称：1、判令被告缴纳拖欠的物业费用及违约金合计1096元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系兴隆世家小区20-1-1401室的业主，该房面积为80.32平方米，物业费用拖欠明细：2019年3月30日至2019年12月31日止物业费992元、违约金104元；总合计1096元。经过多次催缴被告至今仍未交纳，损害了我公司的利益。为维护原告的合法权益，根据《物业管理条例》的有关规定，被告无正当理由经过督促逾期仍不缴纳，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告的房屋属于高层，有电梯，2019年3月30日至2019年6月30日物业费标准按每平每月1.2元，电梯费每月12元，每个住户按两张卡计算。2019年7月1日至2019年12月31日执行新的物业合同标准，物业费价格为每月1元，电梯费每户每年280元。电梯费没包括物业费里。上半年按卡计算，下半年按户计算。被告卜文思辩称：起诉状所诉被告“无正当理由不缴纳物业费”是因为原告没有按约定履行物业合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。物业费是物业产权人、使用人委托物业服务公司对居住园区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。因盘锦兴隆物业服务有限公司昌图分公司未按物业合同提供物业服务并所发生问题长时间得不到解决，被告迫于无奈不缴纳物业费。被告是兴隆世家园区的业主，没有缴纳物业费是因为开发商委托的盘锦兴隆物业服务有限公司昌图分公司没有按约履行物业服务合同以及未按相关规定提供服务，使合同目的无法实现，已造成严重违约，并于2020年6月30日被业委会和全体业主解聘，逐出本园区。有业委会解聘兴隆物业通知书为证。一、根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费，实际上原告没有履行合同义务：1、乱收费：《物业管理条例》中关于物业服务费的用途有明确的规定，包含公共设施设备的运行维护费，也就说包含电梯维护费和电梯用电费等。业主办理入住时都缴纳了维修基金，如果出现大修、更新、改造的费用应该通过专项维修资金予以列出，不能计入物业服务支出中。盘锦兴隆世家物业公司昌图分公司除收取业主和使用人的物业费之外每户还额外收取电梯费每户280元，垃圾清理费36元都是违规收取。物业公司不缴纳应当承担的园区公用设施二次供水加压水泵电费，要业主平摊费用，以至于供电公司多次给园区下发停电通知，后因疫情供电局暂缓停电，拖欠电费直到物业公司被解聘也未缴纳。2、房屋漏雨：被告房屋外墙体漏水问题上报物业后一直未能解决，物业一直推诿说是需要找开发商解决。盘锦兴隆物业服务有限公司昌图分公司是开发商下设公司同属一家，这样推来推去被告入住4年房屋漏雨问题始终未得到解决，被告迫于无奈自己找防水人员勘察，只需不到千元即可修复，这个数额的维修费理应物业承担。有物业盖章的报修单和住宅漏雨视频为证。3、消防安全问题：时至今日园区公共配套设施、市政公用基础设施以及消防设施全部没有通过验收。园区内消防设施缺失，多处消防通道堵塞，很多消防栓无法开启，业主和使用人的安全无法保障。另外物业也没有按照相关规定按照园区面积和居住人口配备相对数量有建构筑物消防员证的工作人员，高层住宅公用位置没有见到灭火器材。4、管理混乱：由于物业公司没有履行合同义务，使园区物业管理十分混乱。园区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占；楼道内杂物堆积；园区环境卫生恶劣，垃圾清理不及时，卫生无人打扫；园区内排水不畅长期无人维修现多处污水坑；公共区域墙砖、地砖掉落不维修，掉落墙砖用透明胶带粘住糊弄业主；小区业主多次向物业公司反映，一直没有得到解决。有照片和业委会检查记录及接管物业交接记录为证。5、安全和保安问题：本园区是封闭管理，现在变成开放园区，任何人都可以随意出入，各个单元门、单元对讲器、大门电子门锁损坏不维修。没有正式的保安队伍，未按照物业合同规定配备保安人员，没有保安巡查园区。只有南大门有两位上了年纪不着装的门卫轮岗，经常空岗，以至于多次突发事件时消防车和120急救车无法进入园区，有视频为证，也可以到消防队和120急救中心取证。园区公共区域亮化用灯损坏不维修，园区夜晚一片黑暗，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案。6、侵占本属于包括被告在内的小区业主的利益。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费应归全体业主所有，多年以来业主未得到园区广告收入。根据民政部第10部委有关规定，园区1000户以上1500户以下提供300平方米以上业主活动室，物业所用办公房屋应是业主活动室在建设规划时计入公摊，根据《物权法》第七十三条建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有的规定，应该向全体业主缴纳租金，但是一直也没有收到租金。7、强制消费：兴隆世家小区是商住公寓房，我的房子纯住户性质，办理入住近4年后的现在宽带却申请不了，原因是小区宽带业务被第三方承包商控制，必须缴纳高于网通公司价格的入网费方可接入，为什么要垄断性包给第三方？8、全体业主办理入住四年了，房产证不能办理。按照《物权法》规定，地随房走，业主购买房产后，小区土地使用权就归业主所有，开发商盘锦兴隆集团违规把小区的土地证非法抵押银行进行贷款，业主要去上访时物业公司答应业主协调办理房产证，时至今日全体业主依然无法办理房产证。二、综上所诉，物业公司构成严重违约的行为。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，被告提交的大量的证据证明，盘锦兴隆物业服务有限公司昌图分公司未履行和业委会签订的物业服务合同，给业主和使用人生活带来严重不便，被告在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。因此被告拒交物业费，是逼于无奈！答辩人请求昌图县人民法院查明事实真相，维护答辩人的合法权益，依法驳回被答辩人的起诉。原告向本院提交物业合同两份、物业费用拖欠明细表一份，欲证明拖欠物业费及违约金的事实。经庭审质证认证，被告无异议，经审查此份证据材料能够证明案件相关事实，本院予以认定。被告向本院提交照片21张、视频两份、物业合同、业委会解聘通知书、上报维修记录单、交接记录单，欲证明物业公司没有按照合同规定进行履约的事实。经庭审质证认证，原告认为被告提供的大部分证据为房屋买卖合同中商品质量遗留问题，且开发商未履行保修责任，物业公司也多次要求开发商履行保修责任，至今未履行，就保安偶发性空岗问题，在接到业主投诉或物业公司相关人员巡查发现后会对相应人员进行处罚和处理。经审查此组证据材料与本案无直接关联，且无其他证据材料相佐证，故对待证事实不予认定。经审理查明，被告卜文思系兴隆世家小区20-1-1401室的业主，该房面积为80.32平方米。原告收取物业管理公共服务费的标准：2019年3月30日至2019年6月30日物业费标准按每平每月1.2元，电梯费每月12元，每个住户按两张卡计算。2019年7月1日至2019年12月31日执行新的物业合同标准，物业费价格为每月1元，电梯费每户每年280元。服务期间原告已履行合同义务，被告现拖欠原告物业费物业费80.32平方米×1.2元/平方米×3个月=289.15元、80.32平方米×1元/平方米×6个月=481.92元。2019年3月30日至6月30日电梯费72元，7月1日至12月31日电梯费140元。上述款合计983.07元。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为昌图县兴隆世家小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于被告称原告收电梯费系乱收费的抗辩，因该费用已在物业服务合同中明确约定，另被告的其他抗辩与本案无关联或无有效证据证明，故对被告的抗辩本院不予支持。关于原告要求给付违约金的诉讼请求，由于原被告履行协议发生争议，且原告所要求的违约金计算方法违反法律的强制性规定，故对此诉讼请求不予支持。综上所述，对原告诉讼请求本院依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告卜文思于本判决生效后立即给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司物业费983.07元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费25元，由被告卜文思负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  刘晓东二〇二〇年八月十七日书记员  李冰冰