江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏01民终10594号上诉人（原审原告）：中石油（宁夏）化工有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路1338号。法定代表人：陈坚,该公司总经理。委托诉讼代理人：单荣，江苏苏泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省苏京房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市瞻园路68号。法定代表人：**，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：江苏夫子庙大世界商贸有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区贡院街188号。法定代表人：**，该公司总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。上诉人中石油（宁夏）化工有限责任公司（以下简称中石油公司）因与被上诉人江苏省苏京房地产开发有限公司（以下简称苏京公司）、江苏夫子庙大世界商贸有限公司（以下简称大世界公司）排除妨害纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中石油公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由苏京公司和大世界公司承担。事实与理由：一、一审法院对苏京公司、大世界公司非法占用中石油公司的专有财产以及非法拆除中石油公司共有财产的事实没有查清，对中庭扶梯在商厦中的重要性也没有查清。位于南京市整体商业用房，每一层中庭上空设计安装了电动扶梯，该商厦原系苏京公司建设并所有，大世界公司为该商厦的物业服务公司。中石油公司于2002年3月28日通过拍卖买受了商厦第5层房产，并于2006年7月6日领取了产权证。然而苏京公司在明知第5层房产已经归属中石油公司所有的情况下，于2003年底将第5层房产交给南京优丽风娱乐有限公司装修使用，非法占用中石油公司专有房产长达7年之久。在此期间（2008年以前），为了扩大经营面积，擅自改变房屋设计规划结构，将1-4层中庭扶梯拆除，并用围挡将4-5层中庭扶梯覆盖。中庭扶梯是商厦的公众活动空间，具有快速疏导客流的功能，不仅对消防安全至关重要，对于提升商厦空间质量和档次也十分重要，然一审法院对以上事实没有查清。二、一审法院认为中石油公司在收回第5层房屋之前，1-4层中庭已浇注成平台，平台由商铺使用多年，整个1-5层均系商户经营状态，关于是否恢复中庭扶梯应由商厦业主共同决定，且中石油给公司未提供证据证明苏京公司实施了拆除行为，故对中石油公司要求苏京公司、大世界公司共同恢复1-4层中庭扶梯的诉讼请求，并依据《中华人民共和国物权法》第76条不予支持，系适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国物权法》第70条、72条以及83条处理：1.中庭扶梯系商厦的共有部分，属于中石油公司的共有财产，中石油公司在取得商厦第5层专有财产时，中庭扶梯就客观存在，根据《中华人民共和国物权法》第70条、72条规定，中石油公司作为商厦业主，对中庭扶梯享有共有和共同管理的权利，中石油公司对中庭扶梯享有权利，并不因为专有财产被他人非法占用而丧失。根据《中华人民共和国物权法》第83条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，中石油公司作为商厦业主对于任何毁坏中庭扶梯的行为都有权利要求恢复，不需要其他业主的授权或者共同决定，而直接向人民法院提起诉讼。2.虽然中石油公司未提供证据证明苏京公司实施了拆除行为，但是一审法院已经查明，在苏京公司非法占用中石油公司房产期间，大世界公司于2008年之前就将中庭扶梯拆除，该拆除行为并没有得到全体业主的授权与同意，也没有得到相关部门的行政审批，故即使中庭扶梯不是苏京公司拆除，也应该判决由大世界公司承担恢复中庭扶梯的法律责任。苏京公司辩称，一、其仅为涉案房屋的开发商，中石油公司认为苏京公司拆除了4-5层扶梯围挡和1-4层的中庭扶梯并非事实。二、2010年中石油公司通过法院诉讼要求将188号5楼返还并申请法院强制执行，当时的现状是该扶梯是工地的，中石油公司在收房时对此也无异议，并且收取了房屋的租金，中石油公司对当时的房屋状况是认可的。三、中石油公司如要改变案涉商场布局必须要通过全体业主同意，按照物权法的相关规定执行。大世界公司辩称，一、案涉商城是产权式商铺，共有400名业主，业主在购房时已经签订了委托经营协议，将商铺交由大世界公司全权经营管理，大世界公司有权拆除扶梯。二、中石油公司在取得涉案房屋时，案涉商铺就是现在的状况，改造行为并未给中石油公司造成任何影响。三、如果中石油公司要求改变现有格局，也应遵循物权法的相关规定。四、中石油公司的诉讼请求客观上无法实现，因为拆除将导致整个商城的经营户停止经营，势必会引起群体诉讼。至于中石油公司要求恢复4-5扶梯的使用，也应与4楼业主协商自行解决。中石油公司主张应适用《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，但该规定是赋予的是业主大会和业主委员会的权利和本案无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。中石油公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令苏京公司、大世界公司排除妨害，共同拆除4-5层中庭扶梯围挡，共同恢复1-4层中庭电扶梯；二、本案诉讼费由苏京公司和大世界公司承担。一审法院认定事实：南京市秦淮区贡院街188号房屋原系苏京公司建设并所有，中石油公司于2002年3月28日通过拍卖买受该房产。上海市第二中级人民法院于2002年4月15日裁定该房产归中石油公司所有，中石油公司通过法院的执行程序于2006年7月取得了南京市秦淮区贡院街188号第五层建筑面积2167.68平方米的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。因苏京公司在明知房屋已归中石油公司所有的情况下，于2003年底将房屋交给南京优丽风娱乐有限公司（以下简称优丽风公司）装修使用。之后，中石油公司与苏京公司、优丽风公司之间就房屋返还以及损失赔偿等事由产生多起诉讼，最终苏京公司赔偿了自2004年4月1日至2010年9月30日占用中石油公司房屋期间的经济损失，中石油公司于2011年5月23日收回了上述房产。大世界公司系依据苏京公司与业主之间签订的商品房买卖契约而设立的对夫子庙大世界商厦实施经营管理的企业法人，依据与业主签订的物业管理协议行使物业管理职责。负一层至五层为商铺，1-4层原设立有中庭扶梯，2008年以前，大世界公司将该中庭扶梯拆除，中庭被浇注成平台，由商铺经营使用，4-5层扶梯有围挡进行遮盖。中石油公司认为4-5层扶梯有围挡施工系苏京公司和大世界公司施工，苏京公司与大世界公司表示，4-5层扶梯围挡与其无关。一审法院认为，中石油公司于2011年收回5层房屋之前，1-4层中庭已浇注成平台，平台由商铺使用多年，整个1-5层均系商户经营状态，关于是否恢复中庭扶梯应由商厦业主共同决定，且中石油公司未提供证据证明苏京公司实施了拆除行为，故对于中石油公司要求苏京公司、大世界公司共同恢复1-4层中庭扶梯的诉讼请求，一审法院不予支持。中石油公司未提供证据证明4-5层扶梯围挡系苏京公司、大世界公司实施，故对于中石油公司要求苏京公司、大世界公司拆除围挡的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回中石油公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由中石油公司负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，中石油公司提交：一、竣工平面图一份，用于证明案涉房屋于1997年8月竣工时，1-5层中庭上空均安装了电动扶梯。二、（2017）苏民申2017号裁定书一份，用于证明2002年4月15日，上海第二中级人民法院裁定，案涉房屋第五层归中石油公司所有，但案涉房屋一直在苏京公司占有、控制下，直至2011年5月23日，中石油公司才取得案涉房屋，苏京公司于2003年底将案涉房屋对外出租并交给案外人使用，已经构成对中石油公司房屋所有权的侵犯，法院已判令苏京公司赔偿中石油公司2004年4月1至2010年9月30日期间的租金损失。以上事实证明苏京公司在非法占有中石油公司房产期间，其关联公司夫子庙公司损害了中石油公司的财产，应予赔偿，并对非法损害的共有部位予以恢复。苏京公司、大世界公司对上述竣工平面图的真实性没有异议，但认为该图与本案无关，且图纸不准确，1997年8月竣工的是土建部分，2004年才真正完工；二、其从未否认过安装电动扶梯的事实，但裁定书上认定的是租赁关系，判令赔偿租金，而中石油公司本案诉讼请求的依据是产权关系，因此，裁定书与本案无关。二审期间，本院询问苏京公司和大世界公司，其拆除电梯并围挡了部分中庭面积改造成租赁面积，是否通过了规划审批。苏京公司和大世界公司回复，没有，不需要通过规划报批。以上事实，有竣工图、裁定书以及本院询问笔录在案为凭。本院认为，一、对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。本案中，根据本案当事人的陈述以及相应竣工图，案涉房屋竣工时1-4层存在中庭和中庭扶梯，但此后，大世界公司将案涉房屋1-4层中庭扶梯拆除，并将中庭浇筑成平台，其改建行为并未获得相应行政管理部门的许可，对相应建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围；二、中石油公司在本案中的诉讼请求涉及改建、重建建筑物及其附属设施，以及案涉房屋全体业主有关共有和共同管理权利的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，上述事项的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而是否就上述事项主张权利，亦应当由全体业主共同决定。中石油公司在未提交证据证明其提起本次诉讼已经过上述“双过半”业主的同意，而仅以其公司名义就涉及全体业主共同利益的事项起诉，缺乏相应法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初2393号民事判决；二、驳回上诉人中石油（宁夏）化工有限责任公司的一审起诉。一审案件受理费80元，退还中石油（宁夏）化工有限责任公司；中石油（宁夏）化工有限责任公司预交的二审案件受理费80元，本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年八月三日法官助理 高礼慧书 记 员 汪海燕