广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0233民初486号原告：宋瑞霞（曾用名：詹润连、詹运连），女，1966年7月5日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县**********，公民身份号码：440************529。原告：陈明希，男，1944年7月16日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县**********，公民身份号码：440************038。共同委托诉讼代理人：陈向阳，男，1974年4月22日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县**********，公民身份号码：440************510。共同委托诉讼代理人：黄俊杰，广东三昶律师事务所律师。被告：陈子模，男，1965年11月5日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县****************，公民身份号码：440************030。委托诉讼代理人：廖尾娣，女，1964年10月30日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县***************，公民身份号码：440************029。原告宋瑞霞、陈明希与被告陈子模房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋瑞霞、陈明希及其共同委托诉讼代理人黄俊杰、陈向阳，被告陈子模及其委托诉讼代理人廖尾娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原告宋瑞霞（曾用名：詹润连、詹运连）与被告陈子模于1995年6月1日签订的卖房合同及1995年6月15日签订的卖屋合同附件有效；二、请求法院依法确认原、被告卖房合同和附件中所记载的房屋及宅基地使用权归原告所有。（即：位于新丰县****办事处黄陂村水电站前池边所建楼房三房一厅并厨房约110㎡及地皮；以及新府91第0233021300526号集体土地建设用地使用证，总面积195㎡其中出卖给原告房屋所占使用面积为92㎡的使用权归原告所有）；三、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告陈子模于1987年10月15日与原新丰县*******民委员会签订了建房协议书，协议书约定：由被告在本村前池左下角位置建新房，四至范围：南至前池头，东至通往黄陂中学公路水沟边为界，西至离压力管一米为界，北至新鲁公路与黄陂中学公路交叉路口为界。同年11月8日，新丰县****国土管理所批准了该用地申请（见丰府字（1987）13号文），被告在取得合法建房手续，并建好毛坯房后，于1995年6月1日与原告宋瑞霞（曾用名詹润连、詹运连）签订了卖房合同，根据卖房合同约定，卖方（即被告）从1995年5月30日将本村黄陂水电站前池边新建毛坯楼房三房一厅并厨房约110㎡并围墙及地皮一次性卖给买方（即原告），双方约定价钱为5600元。根据卖房合同及卖屋合同附件的约定，被告已于1995年5月30日将涉案房屋交付给原告。在被告将其建房批文等手续（村建房协议书、政府批准文件及土地使用证复印件和办理土地使用证的收款收据原件）交付原告时，原告已将购房款付清给了被告。虽然卖房合同约定的价钱为5600元，但在被告将要把相关手续交给原告时，认为价格过低，提出要加多至6000元，为此原告实际支付给被告购房款6000元。原告收到毛坯房进行装修后，就一直由原告居住、使用或出租至今。根据以上事实可知，被告建房时就取得村委会同意以及镇国土所批准，且被告所建房屋已取得了《集体土地建设用地使用证》，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定，被告所建房屋是符合法律规定，取得合法手续，并受法律保护的合法财产。我国法律、行政法规并没有禁止农村房屋买卖的规定，如双方交易主体均系本集体经济组织成员，其住宅买卖行为并不会导致本集体经济组织有限宅基地资源流失。原告认为，法无禁止即自由，村民之间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖合同应认定为合法有效。结合本案，原被告都是黄陂村民委员会集体成员，双方在签订房屋买卖合同后，完成交付，涉案房屋也一直由原告管理使用，至今已经25年了，且按照房屋买卖合同附件第一条约定，集体建设使用证号新府91第0233021300526号复印件其中使用面积为92㎡转卖给买方与原证一样使用（村委盖章，本人签字为准）同时将图纸交给买方。事实是，被告也已在土地使用证复印件上签字确认将该证总面积195㎡其中卖给原告房屋所占土地使用权面积为92㎡（不包厨房面积）一并卖给原告。显见，原、被告签订的买卖合同和附件合法、有效，原告已通过买卖合同和附件取得了涉案房屋的所有权及集体土地使用权。现原告需要被告配合到不动产登记部门办理不动产登记手续，由于被告以种种借口不予协助配合。为了维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，向法院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告陈子模辩称：一、该案纠纷不属于民事合同纠纷，是农村集体所有用地所有权、使用权纠纷，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。被答辩人未经当地人民政府或相关部门对争议进行处理即到法院起诉，违反了土地管理法的相关规定。二、被答辩人在起诉书要求确认效力的1995年6月1日签订的合同是伪造的，属于无效合同。该合同上卖方的签名不是答辩人签署的，合同事实及内容为被答辩人杜撰，其真实性及有效性答辩人均不予认可。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。但当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。必要时，答辩人申请司法鉴定，对被答辩人提供的合同进行真实性鉴定。同时，答辩人对被答辩人提供的合同不认可的事实理由如下:1.农民集体所有的土地依法属于农村集体所有，涉案的宅基地所有权属于农民集体所有，个人无权获得或者转让所有权。合同中约定除房屋外连同建筑物下土地所有权一并转让给答辩方，该约定违反法律规定，属于无效。2.该合同签署时间为1995年6月1日，而答辩人合法取得的新府集建总91字第0233021300526号《集体土地建设用地使用证》颁证日期为1995年6月9日，不符合常规逻辑。3.农民集体所有的土地使用权的转让须经集体同意，个人不得擅自转让或者买卖。被答辩人伪造的合同无集体负责人签名或盖章，不认定为集体组织同意组织成员间土地使用权的转让，未经农民集体组织同意的使用权转让合同无效。4.被答辩人伪造合同文书的行为依法应被追责。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，诉讼参与人或者他人伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的预付追究刑事责任。三、被答辩人为达到目的，捏造事实。被答辩人在起诉状上声称双方签订的买卖合同约定款项为人民币5600元，但后来答辩人认为价钱过低，要求6000元才同意交易，但当年的事实是：被答辩人转让的房屋是被答辩人出资自建的未装修的毛坯房，建筑材料加人工费用当时已花费一万多元，因答辩人家中有急事需要花钱，因此双方约定用明显低于市价的价格（6000元）转让房屋。被答辩人用复写纸拟好合同附件后去村委盖好章，于1995年6月15日拿给答辩人签署，并在当天以现金形式一次性支付6000元给答辩人。答辩人也签了现金收条及转交相关的房屋报建手续文件。因答辩人文化有限，当年没有注意也不了解合同与合同附件的区别，仅以口头形式约定房屋转让金额，未在签署的合同附件中标注。被答辩人提交给法院并要求确认的所谓合同，答辩人没有见过，合同上约定的除了答辩人转让给被答辩人新府集建总91字第0233021300526号《集体土地建设用地使用证》92㎡的房屋使用权是答辩人认可的，其他土地（建筑物）相关权利权益处分权，双方从未做过约定或者签订过相关协议及合同。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉求不合情理，应予以驳回。答辩人恳请法庭在查明事实的基础上，作出公正的判决，以维护双方当事人的合法权益。原告为支持其诉讼请求向法庭提交如下证据：1.户籍证明、结婚证、身份证、《证明》，证明原告的诉讼主体资格及宋瑞霞、詹润连、詹运连是同属一人。2.《证明》，证明陈明希与陈向阳是父子关系。3.建房协议书，丰城镇人民政府文件、收据，证明被告所建房屋有取得相关部门同意和批准的事实。4.《卖房合同》、《卖屋合同附件》、《证明》，证明原告宋瑞霞与被告陈子模签订了合法有效的卖房合同和附件，并完成了交付，涉案房屋一直由原告宋瑞霞、陈明希居住、使用的事实。5.集体土地建设用地使用证，证明新府91年0233021300526号集体用地土地建设使用证，其中使用面积为92㎡的使用权归原告所有的事实。6.居民户口本，证明两原告与被告都是黄陂村村民的事实。7.用水登记手册，证明原告办理了涉案房屋的供水缴费登记。8.租房合同书、身份证、收据，证明自去年至今原告将涉案房屋出租给郑德沛等人居住使用。9.用水清单，10.电费发票，两组证据共同证明涉案房屋的水电费一直由原告缴纳，房屋一直在由原告使用。被告为支持其抗辩意见向法庭提交《卖屋合同附件》，证明被告与原告只签订了该附件，没有签订其他任何合同，原告提交的合同是不真实的。经庭审质证，被告对原告提交的证据1的三性无异议；证据2的三性无异议；证据3的真实性无异议；证据4的真实性有异议，被告认为其根本没有在该合同签名，该证据与当时签订的合同不符，被告向法庭提交当时签订的卖屋合同附件才是真实的；对证据5的真实性无异议，但是证件中变更登记部分所写的内容有异议，名字不是被告本人签的，内容也不是被告写的；对证据6的三性无异议；证据7的三性无异议；对证据8，不清楚；对证据9及证据10，三性无异议。原告对被告提交的证据的三性无异议，确认该卖房合同附件，与原告提供的卖房合同附件是一致的。经本院审理查明：宋瑞霞、陈明希夫妻与陈子模是新丰县********民。1987年10月15日，陈子模与黄陂村村民委员会签订《建房协议书》，协议书载明：“经村委会研究讨论，为解决本村陈子模住房困难，同意其在本村前池左下角建房（审批为准），为明确建房中有关注意事项，协议如下：一、建房地点为本村前池左下角，压力管左边空闲地，面积为60㎡（东北角），为陈子模住宅用地。二、建房四至为：南至前池头，东至通往黄陂中学公路水沟边为界，西至离压力管1米为界，北至新鲁公路与黄陂中学公路交叉路口为界。三、如建房遇自然灾害造成的房屋损失，村不负一切责任。四、建房需经国土及有关部门的审批方可兴建。五、建房用地每平方米一元作为村委会土地补偿费。协议书从审批之日起生效。此协议书一式三份，村一份、建房本人一份，国土部门一份。”1987年11月8日，新丰县丰城镇国土管理所作出批复，同意陈子模在村电站前池空闲地55平方建住房。1987年11月9日，陈子模向新丰县****黄陂村村民委员会缴交土地补偿费60元。1987年11月17日，陈子模向新丰县丰城镇国土管理所缴交空闲地建房绘图工本费15.4元，向新丰县国土局缴交了空闲地55㎡建房管理费、地籍管理费87元、空闲地建房使用证费5元。陈子模办理了相关手续后动工建设涉案房屋，建成一套三房一厅的毛坯房以及在房屋的旁边搭建了一间厨房。1995年6月1日，陈子模与詹运连（宋瑞霞）签订一份《卖房合同》，合同约定：卖方自1995年5月30日将本村黄陂水电站前池边新建楼房三房一厅并厨房约110㎡并建围墙及地皮一次性卖给买方本村岭头詹运连，附近空地归给买方使用。从卖日起双方另议，双方商定价钱伍仟陆佰元（5600元），双方不得违约，违者按合同条约罚款。1.卖方将本房有关批文、证件全部交给买方（土地使用证及管区地皮合同和国土局批文及房地产证交给买方，办证费用由卖方自负，买方不负责。）2.买方收转卖证件批文后立即付清款给卖方。罚款条例：1.自签合同后，卖方不卖给买方，卖方负责买方一切门窗及人工材料费。2.买方不买则卖方不负责上述费补偿。本合同从1995年6月1日起生效。由于陈子模所建房屋面积为92㎡（不含简易厨房的面积），已超出国土部门批准用地的面积，1995年6月5日，陈子模向新丰县国土局缴交了补办用地37㎡的罚款370元。1995年6月9日，陈子模领取了集体土地建设用地使用证。证号为：新府集建字（91）第0233021300526号。该证记载：“土地使用者：陈子模；地址：新丰县丰城镇黄陂岭头；自有使用权面积：195㎡；建筑占地面积195㎡。”新府集建字（91）第0233021300526号集体土地建设用地使用证记载的土地使用面积包含了陈子模在村电站前池旁所建房屋占地面积92㎡（不包含厨房的面积）以及陈子模其他房屋的占地面积。1995年6月15日，陈子模、詹运连（宋瑞霞）签订了一份《卖屋合同附件》，该附件载明：现将黄陂水电站前池新屋卖给本村詹运连，现将有关证件转交给买方。一、集体建设使用证号新府91年0233021300526（复印件）其中使用面积92㎡转给买方，与原件一样使用（以村委会盖公章、本人签名为准）同时将由图纸交付买方。二、将原有国土批文、村委建房用协议及收款单一齐交给买方。特此为凭与卖屋合同一起使用，双方不得变更，否则按原合同罚款条例处理。新丰县丰城镇黄陂管理区办事处（现新丰县****黄陂村村民委员会）在合同上签署同意转卖的意见并加盖公章。卖屋合同附件签署后，詹运连（宋瑞霞）将6000元购房款支付给陈子模，陈子模将涉案房屋交付原告管理使用至今。由于案涉房屋一直没有办理产权证，房屋所涉集体建设用地使用权证亦未办理变更登记，2020年5月25日，原告向本院提起诉讼，主张上述诉求。以上事实有卖房合同、卖屋合同附件、收据、集体土地建设用地使用权证及原、被告陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人的诉辩意见，本案的焦点是：一、本案是否属于《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定的土地所有权和使用权争议；二、原告宋瑞霞与被告陈子模签订的《卖房合同》及《卖屋合同附件》的效力；三、对于原告请求法院依法确认原、被告卖房合同和附件中所记载的房屋及宅基地使用权归原告所有的诉讼请求是否应予支持的问题。一、对于本案是否属于《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定的土地所有权和使用权争议的问题。被告主张本案属农村集体所有用地的所有权、使用权纠纷，未经当地人民政府或相关部门对争议进行处理即到法院起诉，违反了国土管理法的相关规定。对此本院认为，原告宋瑞霞（詹运连）与被告陈子模是通过签订买卖合同的方式意欲转让涉案房屋所有权。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，陈子模处置涉案房产时已连同土地使用权一并处分。在当事人针对标的物转移达成合意时至合同履行结束前，对涉案房屋占用范围内的土地使用权归属陈子模，双方并无争议，双方存在争议的是买卖合同的效力问题。因此，双方争议属于合同纠纷，并不属于《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定的土地所有权和使用权争议，被告陈子模认为本案争议属于土地所有权和使用权争议，应由人民政府先行处理的意见本院不予采纳。二、对于原告宋瑞霞与被告陈子模签订的《卖房合同》及《卖屋合同附件》的效力认定问题，从《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定来看，现行有效的法律、行政法规，并无禁止农民处分其房屋的规定。本案中，原告宋瑞霞与被告陈子模签订《卖房合同》及《卖屋合同附件》系双方的真实意思表示，且双方均为同一农村集体经济组织成员，转让行为已获所有权人新丰县****黄陂村村民委员会的同意，合同履行并不会导致享有土地所有权的集体经济组织权益受损，不存在无效情形，《卖房合同》及《卖屋合同附件》合法有效，本院予以确认。被告陈子模提交的《卖屋合同附件》中明确载明：“与买屋合同一起使用，双方不得变更，否则按原合同罚款条例处理。”，由此可见协议双方在签订《卖屋合同附件》前存在《卖房合同》。由于《卖屋合同》内容与《卖屋合同附件》的内容基本一致，庭审时被告陈子模亦认可在1995年将其在村水电站旁的92平方米房屋及的厨房转让给原告詹运连（宋瑞霞）的事实，且在案件审理过程中，被告陈子模亦未提出鉴定申请，为此对被告陈子模认为其与詹运连（宋瑞霞）只签订了《卖屋合同附件》，没有签订《卖房合同》的意见不予采信。三、对于原告请求法院依法确认原、被告卖房合同和附件中所记载的房屋及宅基地使用权归原告所有的诉讼请求是否应予支持的问题，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。以及《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，宋瑞霞虽然与陈子模签订了《卖房合同》及《卖屋合同附件》，并按照合同的约定向陈子模交清了全部购房款，但因未办理宅基地的相关审批手续，未办理土地使用权的转移登记，虽然宋瑞霞对所购买的房屋已实际占有、使用、收益，但根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。故，原告要求确认涉案房屋及宅基地使用权归原告所有的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告宋瑞霞与被告陈子模签订的《卖房合同》及《卖屋合同附件》有效；二、驳回原告宋瑞霞、陈明希的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告陈子模负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  丘福源二〇二〇年八月二十一日书记员  伍衍祺