文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2260号上诉人（原审原告）：中浩国际广场业主委员会，住所地江苏省镇江市润州区黄山路66号D幢1104室。负责人：王彩万，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：巢勇华，该业主委员会副主任。被上诉人（原审被告）：南京中浩物业管理有限公司镇江分公司，住所地江苏省镇江市润州区黄山路66号中浩国际广场负一楼。负责人：张文涛，该公司经理。被上诉人（原审被告）：南京中浩物业管理有限公司，住所地江苏省南京市雨花区窑岗村30号。法定代表人：朱文俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文涛，南京中浩物业管理有限公司镇江分公司经理。上诉人中浩国际广场业主委员会（以下简称中浩国际业委会）与被上诉人南京中浩物业管理有限公司镇江分公司（以下简称中浩物业镇江分公司）、南京中浩物业管理有限公司（以下简称中浩物业公司）不当得利纠纷一案，因不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初4682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中浩国际业委会上诉请求：1.撤销润州区人民法院（2019）苏1111民初4682号民事判决，改判中浩物业镇江分公司及中浩物业公司返还出租给戴跃梅的本小区三栋404室业主共有房屋租金18200元；2.一、二审诉讼费由中浩物业镇江分公司及中浩物业公司承担。事实和理由：根据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《物业服务收费管理办法》的相关规定，结合双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》的合同约定，可以看出利用住宅共用部位及共用设施设备进行经营所得收益应转入专项维修资金账户滚存使用，转入前物业公司只是代为保管，无权擅自使用。维修养护费用应由实行物业服务包干制的中浩物业镇江分公司在其向业主收取的物业费中列支，由其自负盈亏。中浩物业镇江分公司故意侵吞业主财产，省高院对于关联案件已再审纠正，一审法院认定事实错误，请求依法改判。中浩物业镇江分公司及中浩物业公司共同辩称：中浩国际业委会所述涉案26000元的租金，在我方提交的证据句永恒会专审（2017）第81号审计报告P2中已经体现，（2016）苏1111民初3368号与（2017）苏11民终3606号判决书中也已载明该费用已无剩余部分。案涉26000元租金在合同中虽未体现，但在一审中我方提交了审计报告，已经纳入了11份合同中。请求驳回上诉，维持原判。中浩国际业委会向一审法院起诉请求：1.判令中浩物业镇江分公司及中浩物业公司返还2013年3月13日收取本小区C幢404室承租户戴跃梅业主共有房租金18200元。2.判令中浩物业镇江分公司及中浩物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：中浩物业镇江分公司原系中浩国际业委会小区前期物业服务企业。2016年1月10日中浩国际业委会成立，并向相关部门备案。此后，中浩国际业委会以中浩物业镇江分公司在前期物业管理工作中存在许多问题为由，要求与其解除服务协议，并通知其撤场。同年5月31日中浩物业镇江分公司撤出中浩国际业委会小区。中浩物业镇江分公司撤场后，中浩国际业委会在移交的材料中发现中浩物业镇江分公司在前期服务中，利用小区公共部位及物业用房进行经营活动，签订房屋租赁合同、广告协议共11份，应收取租金、广告费等300025.40元。同年10月中浩国际业委会诉至一审法院提出诉讼，请求判令中浩物业镇江分公司及中浩物业公司返还中浩国际业委会共有物资出租广告收益300025.4元。该案审理中一审法院委托句容永恒嘉诚会计师事务所对双方争议的11份租赁合同、协议的收入和使用情况进行了审计，该所出具了句永恒会专审（2017）第81号审计报告，审计结论为：上述11份合同实际收取费用257294元已用于公共部位、共用设备的维修、养护支出。一审法院审理后作出（2016）苏1111民初3368号民事判决，认为该案双方争议的11份合同协议的收益，经司法审计，已经全部用于小区公共部位、共用设备的维修和养护，并无剩余部分。现中浩国际业委会仍要求返还此款的请求，不符合法律规定，不予支持。故判决驳回了中浩国际业委会的诉讼请求。中浩国际业委会提起上诉，2018年2月8日，镇江市中级人民法院作出（2017）苏11民终3606号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中浩国际业委会不服镇江市中级人民法院作出的（2017）苏11民终3606号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。2019年4月3日，江苏省高级人民法院作出（2018）苏民申4773号民事裁定，裁定该案由该院再审。2019年5月6日，该案当事人自愿达成如下协议：一、一审、二审案件受理费双方各自负担50%。中浩物业公司于2019年4月30日前支付中浩业主委员会14万元（包括保全费2020元、审计费9000元、一审案件受理费2900元、二审案件受理费2900元）。中浩物业公司已按约于2019年4月30日支付完毕上述款项。二、三方当事人自本调解协议达成之日起就本案再无纠纷。江苏省高级人民法院于同日作出（2019）苏民再84号民事调解书，对上述调解协议予以确认。一审另查明，句永恒会专审（2017）第81号审计报告载明，中浩国际业委会提供的11份合同收取的经营性收入193294元、与11份租赁合同不完全相符的收入64000元，合计收入257294元已用于公共部位、公用设施的维修、养护支出。其中与“11份租赁合同”不完全相符的收入64000元包括：黄山路66号3幢404室127平米，承租人戴跃梅。合同期限：2013年4月1日-2014年3月31日，合同标的金额26000元，2013年3月14日凭证实收26000元。经审核发现，中浩物业镇江分公司就黄山路66号3幢404室与戴跃梅签订了自2013年4月1日至2014年3月31日租期一年的租赁合同，合同金额26000元；与严垒签订了自2013年7月7日至2014年7月7日租期一年的租赁合同，合同金额为33600元。两份合同租赁期限有交集，中浩物业未提供与戴跃梅解除合约及就租金收取相关的备忘录。中浩国际业委会认为中浩物业镇江分公司还就黄山路66号3幢404室与戴跃梅签订了自2013年4月1日至2014年3月31日租期一年的租赁合同，合同金额26000元。该份合同中浩物业镇江分公司未向中浩国际业委会移交，属于上述案件涉案11份合同外租金收入，中浩国际业委会在上述案件中亦未主张，故提起本起诉讼。一审法院认为，物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。本案中，双方争议的南京中浩物业管理有限公司镇江分公司与戴跃梅签订合同的收益，经司法审计，已经全部用于小区公共部位、共用设备的维修和养护，并无剩余部分。现中浩国际广场业主委员会仍要求南京中浩物业管理有限公司及其镇江分公司返还此款的请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院判决：驳回中浩国际广场业主委员会的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据现有的句永恒会专审（2017）第81号审计报告、租金收据及房屋租赁合同等证据可以认定，中浩物业镇江分公司就黄山路66号3幢404室房屋分别与戴跃梅、严垒签订了房屋租赁合同，两份房屋租赁合同在租赁时间上有交集，即戴跃梅在租赁三个月后已将该房屋转租给严垒。根据审计报告可知，中浩物业镇江分公司从戴跃梅处凭证实收26000元，该款项并未因戴跃梅转租就退还戴跃梅。且中浩物业镇江分公司并未收取严垒在2013年7月8日至2014年7月7日租赁期间的租金，而是从2014年7月8日开始收取。故在2013年4月1日至2014年7月7日期间，中浩物业镇江分公司就黄山路66号3幢404室只收取了一笔戴跃梅的租金26000元。中浩物业镇江分公司与戴跃梅签订的黄山路66号3幢404室租赁合同已被该公司与严垒所签订同一房屋的租赁合同所代替，中浩物业镇江分公司收取的戴跃梅的一年租金亦冲抵了严垒的第一年的租金。因此，中浩国际业委会所主张的戴跃梅的租金收入已包含在涉案11份合同的租金收入之内。中浩国际业委会在（2016）苏11民初3368号案件一审起诉、二审上诉、向江苏省高级人民法院申请再审时，所主张的标的均为300025.40元，该金额为2011年9月至2016年5月中浩国际广场11份租赁合同的总应收款，其中包含严垒的第一年租金，而该笔租金已由戴跃梅所付租金所代替，中浩国际业委会与中浩物业镇江分公司及中浩物业公司在再审时已就该诉讼请求达成调解，该次调解是对双方整个诉讼标的进行的调解，现中浩国际业委会再就某一笔款项提起诉讼，无事实和法律依据，故对于其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人中浩国际广场业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决理由错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费255元，由上诉人中浩国际广场业主委员会承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 敏审 判 员  葛荣贵审 判 员  贾黛舒二〇二〇年八月二十日法官助理  李宏敏书 记 员  戴葩妍