文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1663号上诉人（原审被告、反诉原告）：于章闯，男，1981年7月15日出生，汉族，户籍地河南省南阳市宛城区，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：吴明睿，江苏万欣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周文卿，男，1976年10月31日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张锐，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人于章闯因与被上诉人周文卿房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初4622号之二民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于章闯上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第四项，改判支持上诉人一审反诉请求或依法发回重审。事实和理由：1、上诉人与被上诉人达成《房屋买卖居间合同》后，一直积极对被上诉人进行相约，并明确告知其2019年6月15日之前时间都可以，6月15日之后因工地项目施工没有时间陪同进行产权调查，然后在上诉人多次邀约的情况下，被上诉人并没有积极配合，至此产生的相应后果应由被上诉人进行承担。2、双方签订的房屋买卖合同是最终的意思表示，之前的磋商过程是签订合同的前置程序，最终效力应以合同为准，一审法院认定上诉人必须配合被上诉人进行产权调查，已不是合同约定范畴，该认定是不妥当的。因此，一审法院不顾合同约定而推断认定上诉人存在违约行为是明显错误的，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人周文卿辩称：1、双方在合同中约定的第一笔购房款的付款时间是2019年6月22日而不是6月15日，被上诉人在6月22日前通知上诉人办理付款及付款的前置手续并无不当。2、被上诉人一直希望能够将交易履行下去，由于上诉人房屋处于抵押状态，被上诉人支付的第一笔购房款系用于上诉人解押房屋，即使被上诉人对于交易、付款持谨慎的态度，也是完全能够理解的，且被上诉人也从没有提出过不合理的、违背双方约定的要求。反观上诉人，不论是删除中介公司微信，还是不愿意按照约定到场办理产权调查、付款手续的行为，均看不出其有积极履行合同的态度。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周文卿向一审法院起诉请求：1、判令解除周文卿、于章闯签订的房屋买卖合同；2、判令于章闯双倍返还周文卿定金4万元；3、判令于章闯承担因本案支出的律师费5000元；4、本案诉讼费用由于章闯承担。于章闯向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的四季金辉花园18栋2503室房屋的房屋买卖合同；2、判令周文卿支付2万元违约金即定金；3、判令周文卿支付3日内未付清房款的违约金1500元（3天，500元/天）；4、本诉及反诉费用由周文卿承担；5、判令周文卿赔偿因错误保全房屋致使于章闯不能及时售房所造成的相应损失7800元。审理中，于章闯同意主张第2项反诉请求，第3、5项在本案中不主张。一审法院认定事实：2019年5月23日，于章闯（转让方、甲方）与周文卿（受让方、乙方）、南京秦悦嘉府房地产营销顾问有限公司宝华分公司（中介人，丙方，以下简称中介公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定：乙方购买甲方名下的位于句容市房屋，建筑面积76.3平方米，成交价款为88万元；合同签订之日，乙方支付给甲方定金2万元；乙方将全款86万元支付给甲方，分为两次支付，第一次支付时间为2019年6月22日之前，支付50万元，用于甲方银行解押，第二次支付剩余房款36万元，甲方配合乙方办理过户手续（过户当日支付）；甲方净得房款88万元，乙方需支付个税、契税、增值税、评估费、中介费等一切费用；乙方应支付丙方中介服务费16000元，于过户当日支付，甲乙双方有违约行为的，违约方应承担双方全部佣金，守约方已付的佣金丙方概不退还，由守约方向违约方主张；本合同签订后，一方有违反本合同约定的行为的，即为违约；乙方中途悔约的，应及时通知甲、丙方，购房定金归甲方所有，甲方中途悔约的，应及时通知乙、丙方，并应在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方；乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方付给对方500元违约金，逾期三日未付清房款或未交付房屋的，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。手写部分约定“此房款88万元，含地下车位，于过户当日一并过户交接”。于章闯、周文卿分别在转让方、受让方处签字，中介公司在中介人处盖章，经办人为陈山山。同日，周文卿支付定金2万元。根据周文卿提交的2019年5月23日三方在中介公司商谈购房事宜的视频和录音：陈山山“我们去做解押之前，要去做产权调查，因为是在句容，查房子上除了正常的房贷之外有没有其他的贷款，应该不会，因为证没有拿到，证都在银行，但是为了以防万一我们还是要去查以下，我们从这边走的话，还是要经过房产局再到银行”、周文卿“就是你去调查之后”、陈山山/于章闯“我们一起去”、周文卿“就可以确定他这个产权没问题了对吧”、陈山山/于章闯“嗯，是”、朱利萍（周文卿妻子）“就是有个问题我50万已经给他了，如果他产权有问题”、陈山山“不会，就是在解押之前”、于章闯“解押之前不会给我的，是放在你那边的”、陈山山“你这是在给50万之前要查的，如果产权有问题，你就不会给这50万了”、于章闯“你只是交了2万定金在我这儿，我们去，产权没有问题，你才…”……2019年6月17日，周文卿向于章闯发出函件一份：“我方已经按照房屋买卖居间合同的相关条款要求，准备好房屋交易一期款50万元，请您本人于2019年6月22日前到场办理一期款交接手续，签署相关文件（含承诺书、收据、格式按照我方提供格式填写）。交接地点：江苏省句容市华阳东路中国银行营业厅，交易时间：2019年6月22日前都可以。我方要求此一期款按照当初双方在中介公司的见证下的口头协议，直接打入您房屋所在第四季金辉花园18栋2503室的贷款抵押银行的账户，并且当场出具房屋抵押提前还款扣款证明。”于章闯认可曾收到该函件。2019年6月18日，中介公司回函周文卿：“我公司已收到周文卿的关于房屋买卖居间合同条款约定的一期款付款相关事宜的申请函，并着手办理相关事宜。我方证明，周文卿已经准备好房屋买卖交易款50万元。”2019年6月19日，于章闯向中介公司发函：“于章闯与周文卿、中介公司三方于2019年5月23日签订了房屋买卖居间合同，约定总房款88万元，合同签订当日周文卿付2万元，作为购买宝华镇四季金辉花园18幢2503室的定金，剩余房款分两次支付，第一次支付时间为2019年6月22日之前，支付50万元，用于银行解押，第二次支付剩余房款36万元，甲方配合乙方办理过户手续（过户当日）。请中介公司通知周文卿于2019年6月22日前将首付款50万元汇至于章闯在中国银行用于办理贷款及解押的银行账户中，以便于章闯办理解押手续，收到首付款后于章闯会通过邮政EMS快递将收据寄给周文卿。如2019年6月22日前周文卿未支付首付款，则视为违约，自愿放弃购买该处房产，并承担相应的违约责任。户名：于章闯，账号：62×××18，开户行：中国银行南京湖南路支行。”根据双方往来短信记录：周文卿于2019年6月19日将6月17日的函件内容以短信方式发送给于章闯，另附“如果你有什么特殊情况，我们都可以协商解决，大家坐下来好好谈谈。买卖都是自愿的，你想卖我们才买，你不想卖我们也不会硬买，咱们坐下来协商解决就可以了”；于章闯回复“请按合同约定6月22号前将钱打到我银行贷款卡账户，钱到账我去解押，逾期未打款我方视为你方放弃购买该处房产”；周文卿回复“这个没有问题啊，我们明天一起去银行打款，办理手续，你几点到银行？”；于章闯回复“收到款后我方会将收据快递给你，款到账后我方会自行去解押房产，具体您再跟中介沟通，明后天我们的函会发到中介”；周文卿回复“这个必须当面交易啊，按照合同我们双方，中介都要到场的”……根据中介公司经办人陈山山的陈述：1、在解押之前需要做产权调查，有贷款的都需要，确保房屋没有债权债务；2、支付首付款需要三方一起去，确保首付款是还给银行的，首付款专款专用，只能用于解押；3、合同约定的是2019年6月22日前办理首付款交接及解押，在6月11日时约的时间是6月17日，卖方称没有时间，后重新约了另外一个时间6月14日，6月17日（星期一）当天陈山山给卖方发送信息称确定一个具体时间，卖方称周一事情比较多下午怕来不及，要不就安排18日（周二）、19日(周三)，后来卖方又说17日下午，当时卖方约的时候已经是17日中午，后来时间定在18日下午，然后卖方又说等大家有时间再说，之后卖方就将陈山山微信删除了，之后就没有联系过，卖方再也没有与中介公司约过时间；4、2019年6月22日，周文卿的首付款已备齐，是陈山山和周文卿一起去的银行，周文卿出示了银行账户明细；5、因为该中介公司是四季金辉的代办营销公司，所有四季金辉小区的房产证都由该公司统一到不动产登记中心取，所以案涉房屋的房产证也是该公司2019年6月19日从银行拿出的，取出时银行已经办理好抵押手续，产权证目前已经交还给卖方。审理中，周文卿明确其要求解除合同的理由为于章闯拒不履行口头约定的配合办理第一期50万元购房款交接手续、产权调查，并根据合同第8条第2款的约定要求于章闯双倍返还定金。于章闯明确其要求解除合同的理由为周文卿未按约定支付购房款，且经催促后仍未支付，并根据合同第8条第2款的约定要求确认购房定金归于章闯所有。又查明，朱利萍与周文卿系夫妻关系，截止2019年6月20日，朱利萍的银行账户余额为502818.4元。另查明，周文卿为主张权利进行本次诉讼，与国浩律师（南京）事务所签订了委托代理合同，该所指派张锐律师担任周文卿委托代理人参与本案诉讼，委托代理合同约定周文卿应支付该所律师代理费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，周文卿要求解除其与于章闯签订的《房屋买卖居间合同》，于章闯在庭审中亦同意解除该合同，故双方的《房屋买卖居间合同》于2019年12月19日解除。关于违约方。根据周文卿与于章闯签订的《房屋买卖居间合同》的约定，明确第一次支付时间为2019年6月22日之前，周文卿向于章闯支付50万元用于银行解押。结合三方在中介公司商谈购房事宜的视频和录音以及中介公司经办人陈山山的证言，首付款系专款专用，应由三方共同前往银行办理还款及解押手续。根据已查明的事实，周文卿在2019年6月22日之前已将首付款筹备完毕，完全具备履行房屋买卖合同之能力，且亦积极要求履行支付首付款并办理解押手续，但从双方往来短信记录以及陈山山的证言来看，于章闯对于配合办理交款及解押手续未采取积极态度，也未作出合理解释，庭审中其仍表示办理交款及解押手续“不是周文卿、于章闯之间的义务或合同约定，我方没有义务去配合办理，且我方也给予一定的时间配合办理，但均未相约成功”。综上，双方签订的《房屋买卖居间合同》无法继续履行的责任在于章闯，于章闯存在违约行为，应承担违约责任。根据合同约定“甲方中途悔约的，应及时通知乙、丙方，并应在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方”，因此周文卿要求于章闯双倍返还定金4万元的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。关于律师费。合同未明确约定律师费，周文卿该项主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于于章闯的反诉请求。因合同无法继续履行的责任在于章闯，故于章闯要求确认定金归其所有的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、周文卿与于章闯签订的《房屋买卖居间合同》于2019年12月19日解除；二、于章闯于判决生效后十日内双倍返还周文卿定金40000元；三、驳回周文卿的其他诉讼请求；四、驳回于章闯的其他反诉请求。二审审理中，于章闯提供录音光盘及录音整理资料一份，并陈述该份录音系2019年6月20日其与中介公司负责人的电话录音，拟证明上诉人于章闯在双方交易过程中一直在积极相约被上诉人进行产权调查、完成交易手续，是被上诉人一直没有时间，以各种理由推诿。被上诉人周文卿质证认为其对该份录音的真实性、合法性无法核实，若属实，中介公司负责人也明确表示买卖双方在交易流程中应当配合进行产权调查的。就该份证据的证明效力，本院将结合案情进行综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋买卖居间合同》系买卖双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。现双方主要争议的是“谁违约”的问题，其中需要判断的是，在合同约定的第一次付款时间（2019年6月22日）之前，是否需三方共同前往银行办理还款及解押手续。结合三方在中介公司商谈购房事宜时的录像、录音以及中介公司经办人陈山山的证言，可以认定三方应于2019年6月22日之前共同前往办理上述事项。但于章闯在收到2019年6月17日周文卿要求其办理首付款交接手续的发函后，未采取积极态度，而是要求周文卿将首付款直接汇至指定账户，于章闯的该要求与双方约定不符，周文卿据此拒付首付款，既与常理相符，亦有法律依据。综合双方往来短信记录及证人证言等，一审法院认定于章闯系违约方，并无不当，本院予以支持。另于章闯辩称的“其在2019年6月15日前曾多次邀约周文卿而周文卿没有配合”的事实，该辩称即使属实，因与合同约定的时间节点不符，亦不能免除于章闯按照约定应当履行的义务。综上，于章闯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人于章闯负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年八月十二日书记员 朱玉岑