河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8815号上诉人（原审被告）：韩桂珍，女，1972年10月19日出生，汉族，住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：赵璐，山西德贝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州瀚宇置业有限公司，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戚魁，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振宇，河南绿城律师事务所实习律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行，住所地郑州市惠济区南阳路128号附1号。负责人：屈金祥。上诉人韩桂珍因与被上诉人郑州瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行（以下简称工商银行南阳路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法适用独任制，于2020年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人韩桂珍的代理人赵璐，被上诉人瀚宇公司的委托诉讼代理人戚魁、杨振宇到庭参加诉讼。原审第三人工商银行南阳路支行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。韩桂珍上诉请求：1.撤销原判第一至五项或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理本案程序严重违法，不应适用简易程序，判决显失公平。就本案涉及的法律关系及当庭上诉人提出的案外人已经对该房屋进行查封等事宜，足以证实本案并非“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大”，同时上诉人收到的一审法院传票也未告知本案的审理系简易程序，因此上诉人有理由认为本案在诉讼程序上存在地方保护色彩，更重要的是判决结果严重偏袒了被上诉人，一审判决显失公平。二、本案审判中不应将返还之诉与确认之诉一起审理。三、一审法院违背了不告不理原则，上诉人与被上诉人对于该合同是否已经出现预告登记失效的情形均未提出诉求及答辩意见，一审法院审查案件应当遵循被动原则，而不应当将上诉人与被上诉人未提出的观点作为合同解除的基本依据。四、一审法院审理本案捏造法律条文，导致裁判文书适用法律不当。一审判决第六页载明“《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国＞若干问题的解释（一）》”及第七页也载明上述同样内容，显然一审法院所适用的最高院的解释是不明确的解释，没有明确该解释的内容，我国现行司法解释中也没有一审法院所书写的内容，望二审法院明察。五、一审判决适用法律错误，混淆了“物权”与“债权”的定义。法院混淆了物权预告登记的物权效力和预告登记权利人放弃债权的债权效力。六、一审法院对上诉人先前缴纳的费用未查明，因涉及上诉人在买卖合同中的根本利益，一审法院此举系明显偏袒被上诉人。上诉人已支出的购房款及利息在本案中凭空消失，一审法院判决解除合同并返还2016年已购置的房屋显然对上诉人明显不公，该房屋现存价值及可得利益等在本案中未查明该事实，即使能够返还，那么上诉人也依法享有该房屋所滋生的可得利益。一审法院偏袒被上诉人的行为严重侵犯了上诉人合法权益，上诉人保留对该案件行使审判监督权，同时望二审法院在查明事实的基础上驳回被上诉人全部诉请，撤销一审判决。七、本案所涉及的合同不能解除，涉及案外人的利益。且河南省郑州市惠济区人民法院出具的（2019）豫0108民初5784号民事判决已生效且执行完结，在此情形下一审法院不能判决解除上诉人与被上诉人之间合同，更不能注销已办理的预告登记及预告抵押登记，依据一事不再二审的原则，就本案出现的合同及已设立的行政登记手续均是受到（2019）豫0108民初5784号民事判决书确认的合法内容，被上诉人行使权利的救济方式也仅限于追偿之诉，而不是另案提起解除合同之诉。八、本案案外人在2019年已将该房屋查封，一审法院查明该事实，但一审法院解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求于法无据，客观上也不具有可操作性。根据最高人民法院、国土部、建设部法发〔2004〕5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条第二款、第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。其次，在预查封情况下，房屋买卖合同能否解除。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。综上所述，一审法院审理本案程序违法，查明事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平，同时也侵害到案外人的合法权益，望二审法院在查明事实的基础上公正判决。瀚宇公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、一审法院适用简易程序审理本案程序合法。简易程序的适用是法院根据证据的完整性及案件事实是否清楚依职权行使的，韩桂珍在诉讼过程中也未就简易转普通诉讼程序向法院提交申请。韩桂珍的该条上诉理由不能成立。二、韩桂珍称本案一审中不应将返还之诉与确认之诉一起审理的上诉理由不能成立。《商品房买卖合同》解除的最终目的即为返还房屋，返还房屋是确认合同解除后韩桂珍随附的民事义务。本案一审中，法院按照瀚宇公司的诉讼请求，判决解除合同并返还房屋，既减少了法院和当事人的诉累，也符合法律规定。三、韩桂珍称一审判决违背了不告不理原则，没有事实和法律依据。法院审判工作的职责本身就是在于查明案件事实，对于是否出现预告登记失效的情形予以审查，并无不妥之处。一审法院也并未超出瀚宇公司的一审诉讼请求范围进行判决，程序合法。四、一审法院在书写判决时可能存在笔误，将“《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定”误写为“《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定”，但引用法条的内容完全一致，所表达的法理与法条适用也并未因此笔误而受到影响。五、韩桂珍所称一审判决适用法律错误，混淆了“物权”与“债权”的定义，其所述毫无根据。韩桂珍所依据的物权法第二十二条登记收费问题与本案无关，更与“物权效力”“债权效力”无关。根据物权法第二十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，预告登记失效的条件其中之一为“债权消灭”，合同解除正是“债权消灭”所述情形之一。六、韩桂珍在诉讼过程中并未提供关于其缴纳费用的相关证据，也未针对该事实提起反诉。瀚宇公司在一审过程中提供了韩桂珍停止付款后，瀚宇公司代其偿还房款、罚息及违约金等相关凭证及银行回单。该费用韩桂珍应当返还瀚宇公司。原审法院在判决书第六页对此作出相关说明，解除合同后双方对相关损失可在最终结算时予以冲抵。但因韩桂珍还未配合解除合同、配合返还房屋，代偿利息等还在继续发生，双方之间的债权债务没有进行对账结算，金额尚不能确定。七、郑州市惠济区人民法院作出的（2019）豫0108民初5784号民事判决书，瀚宇公司作为连带责任人，已代替韩桂珍向第三人将债务清偿完毕。因此，瀚宇公司为保护自身合法利益，依据此判决，以解除合同、返还房屋为诉请，向荥阳市人民法院提起诉讼，符合合同约定和法律规定。八、韩桂珍称案外人于2019年已将该房屋查封，但该查封为预查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二项的规定：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。因此，预查封权利随预告登记权利失效而消灭。因此，韩桂珍该项上诉理由没有事实和法律依据。综上，韩桂珍的上诉请求和事实与理由均不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。瀚宇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告2016年10月9日签订的编号为XY16002802492的《商品房买卖合同》及附件；2.判令被告配合原告办理编号为XY16002802492《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2017）荥阳市不动产证明第0015068号预售商品房买卖预告登记的注销手续；3.判令解除原告、被告和第三人签订的编号为A[住］字［××］××［××路]支行[2016]年[4092]号的《个人购房借款/担保合同》；4.判令被告向原告支付违约金604071.6元，该款项由原告从被告已付的购房款中直接扣除；5.判令被告向原告支付代被告偿还第三人的本息146164.66元，以及自代偿之日起至实际偿还之日每日万分之五的补偿金12432.86元（暂计算至2020年1月18日），合计158597.52元，该款项由原告从被告已付的购房款中直接扣除；6.判令被告、第三人配合原告办理豫（2018）荥阳市不动产权第0037758号预购商品房抵押权预告登记的注销手续；7.判令被告韩桂珍返还原告位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××楼××单元××层××房屋××套；8.判令被告负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：该院经审理查明的事实与原告所诉一致。另查明：1.原、被告签署上述《商品房买卖合同》《合同补充协议》后，被告向原告支付了首付款620358元，剩余房款2400000元由第三人工商银行南阳路支行以发放贷款的形式支付给原告，双方办理了合同备案及预告登记等手续，后因被告韩桂珍未按时偿还银行贷款，导致第三人累计扣划了原告相应保证金。后因被告韩桂珍已累计8期未能按时足额归还银行贷款本息，第三人工商银行南阳路支行向郑州市惠济区人民法院起诉原、被告，该院作出民事判决和执行结案通知书，原告又代被告向第三人垫付了借款本息等各项费用2314933.13元。2.2020年1月22日，原告通过中国邮政以特快专递形式向被告韩桂珍邮寄《解除合同通知书》，要求被告接到本通知书后返还房屋，配合办理注销合同备案、预售商品房预告登记和预售商品房抵押权登记手续。3.荥阳市不动产登记中心提供的查询结果证明显示：产权人郑州瀚宇置业有限公司位于荥阳市××与××路交叉口西南侧瀚宇天悦湾1号院24号楼1单元5层501号房屋于2017年5月9日办理了商品房买卖预告登记，豫（2017）荥阳市不动产证明第0015068号，权利人：韩桂珍，2018年9月21日，办理了预售商品房抵押权预告登记，豫（2018）荥阳市不动产证明第0037758号，权利人：工商银行南阳路支行，抵押金额240万元。2019年5月10日，案涉房产由山西省长治市潞州区人民法院预查封，预查封文号：（2019）晋0402执509号，查封期限：2019年5月10日至2022年5月9日。4.2019年3月13日，被告韩桂珍与案外人吕鹍鹏在长治市城区太行××街道人民调解委员会主持下达成一份调解协议，主要内容为：“一、双方确认韩桂珍欠吕鹍鹏借款本金132万元，利息从2019年3月按月息1%计算；二、韩桂珍自2019年3月起每月20日之前偿还借款五万元及利息五千元，直至全部借款及利息还清；三、其余互不追究”。2019年3月14日，山西省长治市城区人民法院作出（2019）晋0402民特4号民事裁定书，对上述人民调解协议进行了司法确认。2019年4月28日，山西省长治市潞州区人民法院按照申请人吕鹍鹏的申请，作出（2019）晋0402执509号执行裁定书，查封了本案所涉的荥阳瀚宇天悦湾1号院24号楼1单元5层501号房屋。一审法院认为，原、被告于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》及之后与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同的约定自觉全面履行各自的义务。由于被告韩桂珍未按照合同约定及时偿还银行按揭贷款，导致原告履行代偿责任，且已经代被告偿还了合同总房款的多半部分，被告虽然名义上履行了支付房款义务，实际上因被告的违约行为，导致了原告所得的房款又重新支付给了第三人，《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，是合同内容的一部分，该补充协议中对出卖人解除合同权利的相关约定正是基于该种可能发生的风险所作的约定，符合诚实信用原则和权利义务相一致原则，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，按照该补充协议第二条第3项约定：“因被告的违约行为，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，本合同及附件自动解除”，现解除合同条件已成就，原告主张解除合同的诉讼请求，该院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，不因债务人之后的物权变动行为而发生目的落空，因此，预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，即预告登记具有从属性，合同的解除导致预告登记权利人韩桂珍的请求权消灭，即韩桂珍已丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，不论案涉房屋是否存在案外因素均不能否定韩桂珍在本案合同关系中应当履行的法定义务。故本案合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务，被告应当返还案涉房屋并配合原告办理合同备案登记及预告登记的注销手续。因本案所涉房屋贷款已经由原告代偿全部结清，第三人应协助履行办理预售商品房抵押登记的注销手续，原告以上诉讼请求，本院予以支持。双方解除合同后，原告应退还已收取被告的购房款（包括首付款及被告已偿还的银行贷款本金），因被告未按期还款的行为构成违约，按照双方《合同补充协议》约定，原告因承担担保责任造成的代偿利息、律师费等相关损失可在退还房款时协商予以冲抵。原告主张的违约金因合同对此约定不明，该院不予支持。被告韩桂珍辩称自己因与案外人有其他债务纠纷已经被申请将预登记在其名下的案涉房屋进行查封，原告不能主张解除商品房买卖合同的意见，基于上述理由，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告韩桂珍于2016年10月9日签订的合同编号为XY16002802492的《商品房买卖合同》及附件；二、解除原告郑州瀚宇置业有限公司、被告韩桂珍和第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行签订的编号为A[住］字［××］××［××路]支行[2016]年[4092]号的《个人购房借款/担保合同》；三、被告韩桂珍于本判决生效之日起十日内将位于荥阳市××与××路交叉口西南侧瀚宇天悦湾1号院24号楼1单元5层501号房屋返还给原告郑州瀚宇置业有限公司；四、被告韩桂珍配合原告郑州瀚宇置业有限公司办理合同编号为XY16002802492《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2017）荥阳市不动产证明第0015068号预售商品房买卖预告登记的注销手续；五、被告韩桂珍、第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行配合原告郑州瀚宇置业有限公司办理豫（2018）荥阳市不动产证明第0037758号预售商品房抵押权预告登记的注销手续；六、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5713元，由原告郑州瀚宇置业有限公司负担4870元，被告韩桂珍负担50元，其余793元待本判决生效后退还给原告；保全费5000元，由被告韩桂珍负担。二审中，瀚宇公司、工商银行南阳路支行未向本院提交新证据。韩桂珍向本院提交以下证据：1.郑州市惠济区人民法院（2015）豫0108民初5784号民事判决书，拟证明该判决第二项中已明确被上诉人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被上诉人仅能行使追偿权，而不能要求解除合同。2.上诉人前期缴纳的首付款收据、首付款发票以及支付的银行本金和利息明细，拟证明上诉人支付首付款620358元，偿还银行本息共计328456元。如解除合同，应当查明上诉人前期缴纳的费用以及支付的贷款本息，被上诉人应当予以返还。针对韩桂珍提交的证据，瀚宇公司质证认为：对第一组证据真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明目的有异议。该证据被上诉人在一审时已经向法庭提交，被上诉人依据该判决向第三人履行了还款义务。根据双方合同约定，被上诉人代上诉人履行还款义务后，依法有权解除双方之间的商品房买卖合同。因此被上诉人选择按照合同的约定依法解除合同，是自己行使合法权利的一种表示，上诉人认为被上诉人仅有权向其追偿而无权解除合同的意见，没有事实和法律依据。对第二组证据增值税发票的合法性、真实性、关联性没有异议，但对证明目的有异议。该发票仅能证明上诉人支付了620358元的部分购房款，不能证明其向银行偿还本息的金额，并且在一审中上诉人也未提供该份证据。对于上诉人已付的购房款问题，上诉人可以另行起诉，或者在本案执行完结之后由双方对账，确认双方之间的债权债务数额，确认之后如果有剩余，返还上诉人。如果上诉人交纳的购房款不足以支付被上诉人垫付的银行本息，被上诉人将另行依法起诉上诉人予以追偿。根据当事人举证及质证情况，本院对韩桂珍二审中提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对韩桂珍的证明目的不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，瀚宇公司与韩桂珍于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》（含合同附件）及2016年11月29日与第三人工商银行南阳路支行签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。瀚宇公司与韩桂珍签订的商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第二条第三款，对出卖人为买受人提供阶段性贷款担保时，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息所应承担的责任做了具体约定。由于韩桂珍未按照合同约定及时偿还银行按揭贷款，导致工商银行南阳路支行扣划了瀚宇公司相应保证金。因韩桂珍多次逾期还贷，后工商银行南阳路支行对韩桂珍和瀚宇公司提起诉讼，河南省郑州市惠济区人民法院作出（2019）豫0108民初5784号民事判决后，瀚宇公司代韩桂珍向工商银行南阳路支行垫付借款本息等各项费用2314933.13元，履行了代偿责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件的约定，已经达到解除权行使的条件，瀚宇公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件。案涉房屋预告登记于韩桂珍名下，因韩桂珍所涉其他案件致案涉房屋被法院预查封，法院预查封并不当然影响合同解除权人行使解除权。一审法院判令解除瀚宇公司与韩桂珍之间的《商品房买卖合同》及附件并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因《商品房买卖合同》解除，韩桂珍丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，故对瀚宇公司要求韩桂珍返还房屋、配合办理注销合同备案登记和房屋预告登记的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。关于一审法院适用简易程序的问题，韩桂珍在一审法院开庭时，就一审法院适用简易程序审理本案并未提出异议。韩桂珍上诉称一审法院程序严重违法，该主张缺乏事实和法律依据，本院对其该项上诉主张不予采信。关于韩桂珍已经支出的购房款，一审法院认定瀚宇公司应予退还。因韩桂珍并未在一审中就返还购房款的主张提起反诉，一审法院对此未予处理并无不当。一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条有误，应为《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，本院据实纠正。一审法院适用法律虽有瑕疵，但不影响本案裁判结果。综上所述，韩桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由韩桂珍负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年八月十日书记员  韩 冰