山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3103号 上诉人（原审被告）：高太君，男，1966年2月7日出生，回族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：沙纪莲，女，1967年2月1日出生，回族，住泰安市泰山区（与上诉人高太君系夫妻关系）。 委托诉讼代理人：刘士强，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李宪英，女，1933年7月10日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：孙崇合，山东康桥律师事务所律师。 上诉人高太君因与被上诉人李宪英房屋租赁合同纠纷一案，不服泰山区人民法院（2020）鲁0902民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高太君上诉请求：撤销一审判决，查明事实后改判；两审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：第一，被上诉人起诉不适合，基于房主王兴臣于2013年去世，对该房产的主张应当由所有继承人参加诉讼或除李宪英外其他继承人放弃继承；第二、2017年王长明代王兴臣与上诉人签订的租赁合同无效，因2013年王兴臣去世，签订合同的主体已丧失，该合同是王长明假借李宪英不知该租赁房已出租，骗取上诉人签订了租赁合同；第三、该房王兴臣已实际卖给上诉人，申请人已支付全部房款，该房产从区证转为市证约9000元由上诉人支出，之后因该房产需要办理工商登记，王长明设局骗取上诉人信任，在王兴臣不知情的前提下解除了房屋买卖；第四、在2011年6月4日，王长明代表王兴臣书写了承诺书，待该争议房拆迁时由上诉人交出，之前该房屋使用权均为上诉人，该房产至今未拆迁。上诉人认为一切事情发生均是王长明所为，一审法院认定事实有误。 李宪英辩称，一、被上诉人作为一审原告起诉主体适格。涉案房产是被上诉人与其丈夫王兴臣所有房产，登记在王兴臣名下，一直有上诉人租赁使用。由于被上诉人年事已高，行动不便，由女婿王长明出面与上诉人协商并催要租赁费。王兴臣去世后，由于被上诉人无其他生活来源，为保障晚年生活，其子女书面放弃该房产继承，由答辩人继承该房产。2011年街道拆迁通知后，上诉人无偿使用五年，后因房产一直没有拆迁，直到2016年12月2日被上诉人女婿代被上诉人以王兴臣名义与上诉人签订租赁合同，2017年又续签一份。二、被上诉人女婿代被上诉人与上诉人签订租赁合同是双方真实意思表示。三、涉案房产确实与上诉人签订过房屋买卖协议，后房屋买卖协议解除，双方早已处理完毕。一审判决中已经对该事实查明。四、2011年街道拆迁通知后，当时考虑到很快会拆迁，被上诉人女婿王长明确时代被上诉人出具过承诺书，允许上诉人在房屋被拆迁前无偿使用，上诉人也无偿使用了五年。因该房产一直没有拆迁，又是被上诉人唯一生活来源，直到2016年12月双方协商后，又签订租赁合同，应执行租赁合同，原承诺内容已经改变。 李宪英向一审法院提出起诉请求：1.请求法院依法解除以原告丈夫王兴臣名义与被告于2017年12月30日签订的《租赁合同》，并退还租赁的更新小区D段由东向西第四间门头房；2.判决本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：位于泰安市间的房屋登记的房屋所有权人为王兴臣，房屋所有权证号为泰房权证泰字第××号，房产证取得日期为2009年12月11日。 2016年12月2日，王长明代王兴臣（甲方）与高太君（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方自更新小区D段东向西第四间门头租赁给乙方，租赁期限为壹年，自2017年1月1日到2017年12月31日，租金壹万元每年，租金每年交一次；乙方在租赁期间应及时按期交纳房租费、水电、物业费，如果发现拖欠、不按时交费等行为，甲方有权以法律手段追回，并有权终止此合同。王长明在甲方签章处代签了王兴臣的名字并签署了本人姓名，被告高太君在乙方签章处签字并捺印。同日，被告高太君向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金10000元。王长明向被告出具收到条一份。 2017年12月30日，王长明代王兴臣与原告又续签了一份租赁合同，约定租赁期限为壹年，自2018年1月1日至2018年12月31日，租金为壹万每年，租金每年交一次。同日，被告高太君向原告支付租金10000元。王长明代王兴臣向被告出具收到条一份，载明：今收到高太君租赁更新小区D段由东向西第四间门头费（2018年1月1日至2019年12月31日）壹万元整（10000元）。原告称，被告实际支付租金至2018年12月31日，收条中书写的租金支付期限至2019年12月31日是笔误。被告则称，支付租金时被告与王长明协商，10000元是支付的2019年12月31日之前的租金，所以收条写明租金支付期限至2019年12月31日。经庭审查明，2019年12月31日后被告未再支付过租金，现在涉案房屋仍由被告使用。 另查明，2007年3月31日王兴臣与被告高太君签订房屋买卖协议，约定由被告高太君购买王兴臣所有的涉案房屋，达成协议后高太君向王兴臣支付房款350000元，后双方协议解除了房屋买卖协议，王兴臣向被告返还了房款并支付了补偿款，共计620000元。被告称，解除房屋买卖协议后，王长明承诺涉案房屋由被告无偿使用至房屋拆迁，因此原告要求其腾退房屋不应支持。为证实其主张，被告提交2011年6月4日，王长明出具的承诺书一份，载明：泰安市间门头房，拆迁前由高太君无偿使用，接拆迁通知后交出钥匙。原告对该承诺书的真实性无异议，但称出具该承诺书时原告认为房屋很快就会拆迁，所以出具了该承诺，但被告无偿使用该房屋5年后，房屋仍未拆迁，为此，经与被告协商双方签订了租赁合同，现租赁合同已到期，为此，原告要求与被告解除租赁合同并返还租赁房屋。 还查明，原告李宪英与王兴臣是夫妻关系。王兴臣于2013年1月14日去世。王兴臣与李宪英共育有子女4人，长子王玉林、次子王玉珂、长女王玉芹、次女王玉萍。原告称，涉案房屋是李宪英与王兴臣的夫妻共同财产，王兴臣去世后，涉案房屋未在继承人之间进行分割，现4个子女均放弃对该房产的继承。原告提交由2018年12月25日王玉林、王玉珂、王玉芹、王玉萍出具的《放弃遗产继承声明》一份，载明：以上四声明人是泰安市岱岳区粥店办事处粥店村村民王兴臣与李宪英夫妇的四个亲生子女，王兴臣、李宪英夫妇再无其他子女，王兴臣的父母均早于王兴臣去世多年。王兴臣于2013年1月15日因病去世。由于母亲李宪英年事已高，又无其他收入来源，为了保障母亲李宪英晚年生活，声明人王玉林、王玉珂、王玉芹、王玉萍自愿放弃遗产继承，现书面声明如下：登记在父亲王兴臣名下，位于泰安市间房产（房产证号为泰房权证泰字第××号）由母亲李宪英继承，声明人王玉林、王玉珂、王玉芹、王玉萍自愿放弃该房产的继承。特此声明。本声明四声明人签字按手印后生效，与任何人无关。 2019年3月11日，原告曾以房屋租赁合同纠纷为由将被告诉至一审法院，要求解除租赁合同、被告返还涉案房屋。后原告撤回起诉。现被告仍未支付租金也未返还租赁房屋，为此，原告再次诉至一审法院，要求处理。 一审法院认为，涉案出租的房屋登记在王兴臣名下，原告与王兴臣是夫妻关系，王兴臣去世后，王兴臣的子女王玉林、王玉珂、王玉芹、王玉萍均表示自愿放弃对房产的继承，由原告李宪英继承该房产，为此，原告有权提起本案诉讼，被告主张原告主体不适格，一审法院不予采信。2016年12月2日、2017年12月30日王长明与高太君签订的两份《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。被告高太君辩称因签订两份租赁合同时，王兴臣已去世，签订合同主体已丧失，租赁合同无效，对此一审法院认为，王长明系原告的女婿，王长明与高太君签订协议，并不影响对合同效力的认定，因此，被告的该主张于法无据，一审法院不予采信。2017年12月30日的租赁合同约定租赁期限至2018年12月31日止，现租赁期限已届满，双方未续签合同，且被告自2019年12月31日后未再支付租金的行为已构成违约，为此，原告要求解除租赁合同，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。租赁合同解除后，被告应当向原告返还所租赁的房屋。被告辩称2011年王长明曾向其承诺涉案房屋由其免费使用至房屋拆迁，但王长明作出该承诺的时间早于双方签订租赁合同的时间，因此，双方之间的权利义务应当以双方签订的租赁合同进行确定，故被告以此为由拒绝腾退房屋，于法无据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条判决：一、解除王长明代王兴臣与被告高太君于2017年12月30日签订的《租赁合同》；二、被告高太君于本判决生效之日起十五日内将位于泰安市间房屋返还给原告李宪英。案件受理费100元，由被告高太君负担。 二审中，上诉人提交2016年1月12日王长明出具的7000元收据中载明，今收到16年度房屋租赁费柒仟元正。被上诉人质证意见为，需对该收到条的真实性庭后核实。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房产登记的所有权人为王兴臣，王兴臣去世后，其他继承人已经明确放弃继承并明确该房产由李宪英个人继承，李宪英提起本案诉讼，主体适格，上诉人高太君主张李宪英主体不适格，缺乏法律及事实依据，二审亦不予支持。上诉人高太君主张王长明骗取其签订租赁合同、骗其解除房屋买卖合同，缺乏证据佐证，一审法院未予支持，并无不当。上诉人主张2011年王长明向其承诺涉案房屋由其免费使用至房屋拆迁，但2016年、2017年又重新签订了租赁合同，约定了租赁期限及租金数额，上诉人亦认可按照租赁合同支付了租赁费，双方权利义务应以时间在后的书面合同所确定的为准，租赁期限届满后，承租人未再支付租金，出租人主张解除合同、收回租赁物，应予支持。 综上，高太君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人高太君负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年八月七日 书记员 李丹丹