山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2114号 上诉人（原审原告）：王连美（曾用名王运美），女，1949年9月5日生，汉族，农民，住新泰市。 委托诉讼代理人：李士国，山东慧哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任法义，男，1954年7月25日生，汉族，农民，住新泰市。 委托诉讼代理人：郑国华，济南市中春庭法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：鞠玉玲，女，1968年1月1日生，汉族，农民，住新泰市。 委托诉讼代理人：鞠永泽，新泰平阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吴多智，男，1971年1月2日生，汉族，农民，住新泰市。 上诉人王连美因与被上诉人任法义、鞠玉玲、吴多智确认合同无效纠纷一案，不服新泰市人民法院（2019）鲁0982民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王连美上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由任法义、鞠玉玲、吴多智负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院在没有证据证实王连美将涉案房屋出售给吴多智、鞠玉玲的情况下，推断认定鞠玉玲有权处理涉案房屋，显然认定事实错误。虽然王连美改嫁后不在涉案房屋继续居住，但涉案房屋作为其个人财产，在未征得其同意的前提下，任何人无权利处分。新泰市人民法院（2003）新民初字第6459号民事判决书已经确认涉案房屋系王连美所有，本案一审诉讼中并没有证据证实王连美已经将该房屋出售给鞠玉玲和吴多智，在此情形下，吴多智出具的声明无法证实鞠玉玲一人享有涉案房屋的所有权。因此，其出售涉案房屋没有事实与法律基础。2、王连美系涉案房屋的所有权人，鞠玉玲、吴多智将房屋出售给任法义并未取得王连美的追认，一审判决认定王连美对涉案房屋买卖行为已经追认没有事实依据。一审判决认定王连美在2011年到任法义住所时未主张所有权，对房屋买卖亦未提出质疑，并无证据证实。王连美在得知涉案房屋被鞠玉玲私自出售后因一直无法获得涉案房屋买卖合同，为此才于2018年9月份向一审法院以排除妨碍为由起诉了任法义，后因任法义提交了房屋买卖合同，王连美才撤回起诉，提起了本案诉讼。因此，王连美事前对任法义、鞠玉玲、吴多智之间签订的房屋买卖合同不知情，事后也并未进行追认。除了本案涉案房屋外，鞠玉玲于2010年8月3日同样私下将位于天宝二村属于王连美所有的另一处房屋也私自出售给了天宝一村的刘纪合。为此，王连美为维护自己的合法权益，进行了多年的诉讼，最终收回了属于自己的房屋。因此，鞠玉玲私自处理王连美房屋的行为，侵害了王连美的财产利益，王连美不可能对其违法行为进行追认。二、一审法院适用法律错误。1、在一审认定事实错误前提下，确认涉案房屋买卖合同有效，显然适用法律错误。王连美对于鞠玉玲、吴多智与任法义之间签订的房屋买卖合同，是明确反对的，在未取得实际权利人追认的前提下，涉案房屋买卖合同无效。在此情形下，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，确认涉案房屋买卖合同合法有效，显然适用法律错误。2、任法义购买涉案房屋的行为并不适用善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，适用善意取得制度必须具备善意、有偿、取得，缺一不可。任法义主观上并非善意，2009年12月27日，吴多智在房屋买卖合同上签字时，任法义并未在场，吴多智也并不知道涉案房屋的买受人是谁，第二天他甚至去涉案房屋处去了解涉案房屋是否已经出售。因此，涉案房屋买卖合同并非吴多智真实的意思表示，鞠玉玲与任法义存在相互恶意串通，损害王连美合法财产权益的情形。任法义作为买受人，在没有见到吴多智本人亲自签字，无法确定声明是否也是吴多智本人真实意思的前提下，没有尽到谨慎注意义务。另外，作为同村村民，其在明知吴多智与鞠玉玲夫妻关系紧张、家庭矛盾尖锐的情况下，仍然私自与鞠玉玲单独进行房屋买卖的交接，无法认定其是善意的。涉案房屋与任法义的住宅中间只隔一户，任法义作为王连美的近邻，其对王连美的家庭情况是明知的。王连美除了吴多智外，还有另一个儿子吴多慧。虽然王连美于2003年已经改嫁到别处，但其两个儿子都在本村居住生活。任法义在买涉案房屋时，涉案房屋处于闲置状态，并非鞠玉玲、吴多智居住使用。任法义应当与吴多智以及吴多慧核实涉案房屋的权属情况，然后再进行买卖。作为天宝二村的村民，任法义明知所有天宝二村的房屋除了房屋所有权证外，还有集体土地建设用地使用证。虽然房屋所有权证在村里留存，但是集体土地建设用地使用证却在实际所有权人手里。作为正常的买房人，任法义不可能只要求房屋所有权证，而不要求卖方转交集体土地建设用地使用证。在鞠玉玲无法提供集体土地建设用地使用证的情况下，任法义应当进一步确定集体土地建设用地使用证在谁手里，谁是实际权利人，这也进一步能够印证任法义在购买涉案房屋时并非善意。任法义也不是以合理价格购买的涉案房屋。鞠玉玲与任法义私下买卖涉案房屋的价格仅为4000元，远低于当时本村房屋的市场价格，甚至连该房屋实际价值一半的价格都不够。对比鞠玉玲几乎在同一时间段出售的本村另一处房产，价格却为38000元，虽然面积上相差10余平方，但全部价款明显差额巨大。所以，从房屋价格上来讲，任法义并未支付合理对价，也不符合善意取得的构成要件。一审判决在适用善意取得的法律规定时，根本没有考虑本案房屋买卖合同签订、房属交付过程及转让价款的诸多因素，对任法义在房屋买卖时是否善意、转让价格是否合理进行准确分析界定，显然属于适用法律错误。 任法义辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应依法予以维持。王连美与任法义系同一村集体组织成员，且任法义支付了同等的市场价格购买的涉案房屋，属于买卖双方真实意思表达，符合小产权房屋买卖的生效要件，双方签订的房屋买卖合同合法有效。王连美的诉求没有事实与法律依据，王连美在2011年到任法义住所处时并没有主张房屋的所有权，对房屋买卖没有提出异议，对吴多智于2009年12月27日出具的声明是认可的，对吴多智、鞠玉玲与任法义签订的买卖合同是明知的，其效力也是追认的，王连美完全认可该合同是有效的。 鞠玉玲辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审判决认定王连美将涉案房屋出售给吴多智、鞠玉玲，鞠玉玲有权处置涉案房屋的事实，证据充足，事实清楚。一审中，任法义提供2009年12月27日由吴多智出具证明显示，涉案房屋系由吴多智与鞠玉玲婚后从王连美处购买，同时吴多智放弃对该房屋的所有权，由鞠玉玲一人所有。同时根据一审中任法义提交的2018年10月29日庭审笔录中第四页内容显示，吴多智时任王连美的代理人，对该证据陈述“我清楚承诺出具的证明没有异议，合同是我签的字”。这两份证据明显证实，涉案房屋系吴多智、鞠玉玲婚后从王连美处购买。鞠玉玲提供的2008年5月15日由吴多智支付涉案房屋宅基地清查录入费用收据，亦证实2008年5月15日涉案房屋已经由吴多智、鞠玉玲占有使用。王连美并非涉案房屋实际所有人，吴多智、鞠玉玲将房屋出售给任法义的行为已取得王连美的事实追认，一审认定事实清楚。二、一审判决适用法律正确，王连美的上诉理由不能成立。鞠玉玲已取得涉案房屋所有权，并且出售房屋的行为亦得到王连美的事实追认。即便王连美系涉案房屋所有权人，任法义购买涉案房屋的行为亦构成善意取得。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴多智辩称，一、一审法院在没有法定延期审理的情况下，将原本适用普通程序应六个月审结的案件拖延到一年，严重违反程序。一审法院的主审法官随意扩大审理期限，开庭时放纵任法义旁听席上的家属乱讲话而不加以制止，应当追究其党纪责任和法律责任，本案应发回重审。二、任法义、鞠玉玲相互串通，采用欺诈手段，变卖处理王连美的个人私有财产，属于恶意购买，应该认定无效。王连美虽然在羊流生活，回老家也应该有个容留栖身之处。鞠玉玲的弟弟鞠宝和大哥鞠玉玺、二哥鞠玉堂以及其三妹鞠玉梅等人，在2009年12月27日早晨7点左右，拿着空白合同和好多空白纸上胁迫我签的字。在此情况卜，任法义明知我和鞠玉玲要离婚，明知是王连美的养老房、唯一住房，还趁人之危将原本价值几万元的房子低价四千买，不构成善意取得。三、王连美补办涉案房产的房产证时，新泰市房产管理局于2013年11月19日在联合日报发布了公告，同年12月18日在村委会门口宣传栏发布公告，公告期内，告知利害关系人申报，提出异议，任法义却没有在此时对涉案房屋提出异议，该补办的新房产证合法有效。现在涉案房屋的集体土地建设用地使用证是经过邵元良转让后的王连美所有。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持王连美的上诉请求。 王连美向一审法院起诉请求：1.依法确认任法义与鞠玉玲、吴多智于2009年12月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由任法义、鞠玉玲、吴多智承担。 一审法院认定事实：王连美曾用名王运美，与吴修德系夫妻关系，吴多智、吴多慧系王连美二子。鞠玉玲与吴多智曾系夫妻关系，1996年结婚，2016年离婚。吴修德于2001年从本村村民邵元良处购买案涉房屋并居住至2002年农历8月份去世，未办理过户手续。案涉房屋与任法义住所东西隔一户相邻。约2003年，王连美改嫁到羊流镇南羊流村生活，该房屋闲置多年无人居住，改嫁后王连美亦经常与吴多智、吴多慧联系来往。2009年12月27日，吴多智向鞠玉玲出具声明，自愿放弃案涉房屋所有权，该房屋的一切权利由鞠玉玲一人享有。当日，吴多智先在案涉房屋买卖合同上签名，后鞠玉玲、任法义亦在买卖合同上签名，双方订立了案涉房屋买卖合同，吴多智、鞠玉玲将案涉房屋转卖给任法义，任法义按约向鞠玉玲支付了价款，鞠玉玲交付了房产证及钥匙。次日，吴多智到任法义住所询问房屋买卖情况，未提出质疑。大约10天后，任法义搬入案涉房屋居住至今，亦未办理过户手续。2011年，王连美到任法义住所但未向任法义主张房屋所有权。2018年9月27日，王连美委托吴多智作为诉讼代理人以排除妨害案由将任法义诉至一审法院，2018年10月29日开庭审理后当日王连美申请撤诉。2019年1月28日，王连美提起本案确认合同无效之诉。一审法院认为，2002年农历8月份吴修德去世后王连美于2003年改嫁到羊流镇南洋流村生活，案涉房屋闲置多年无人居住，在此情况下，鞠玉玲出卖案涉房屋合乎情理，且其持有吴多智出具的声明，足以证实案涉房屋系其夫妻共同财产，同时吴多智在声明中放弃案涉房屋共有权，由鞠玉玲一人享有所有权，买卖合同签订后鞠玉玲交付了房屋所有权证及钥匙，任法义尽到了审查注意义务，因此，任法义购买案涉房屋时是善意的，其已足额支付了对价，并在此房屋居住达10年之久，因此，任法义善意取得了案涉房屋所有权。吴多智主张任法义与鞠玉玲恶意串通签订案涉房屋买卖合同无证据证明，一审法院不予采信。退一步讲，假设王连美系案涉房屋的所有权人，其没有转让给鞠玉玲、吴多智，吴多智在鞠玉玲与任法义签订买卖合同后第二天到任法义住所只是了解是否卖给了任法义，未提出质疑。吴多智在得知鞠玉玲处置了其母王连美的房屋后，正常情况下其应将且能够将此情形告知王连美，王连美在知此情况后应及时向任法义主张所有权，而王连美在2011年到任法义住所时未主张所有权，对房屋买卖亦未提出质疑，可见其对大儿子吴多智于2009年12月27日出具的声明是认可的，其对吴多智、鞠玉玲与任法义签订买卖合同转卖案涉房屋是明知的，对其效力也是追认的，故依据合同法第51条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，鞠玉玲、吴多智与任法义于2009年12月27日签订的案涉房屋买卖合同合法有效。就本案现有证据，不能否定上述声明的真实性，不能否定案涉房屋买卖合同的效力，待证据确凿充分后王连美可另行主张权利，因此，王连美的诉求证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王连美的诉讼请求。案件受理费100元，由王连美负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王连美提交五份房屋买卖合同，证明本村其他村民房屋买卖合同的价格大约七万余元左右。任法义质证称，王连美提交的合同无法证明涉案房屋的价值，相反在一审审理过程中，任法义因为签订合同入住后，修缮费用就花了22970元，王连美是认可的，充分证明了涉案房屋的价值。鞠玉玲质证称，对该宗证据的真实性有异议，该宗证据均系案外人签订的买卖合同，且五份合同与涉案房屋的面积、位置及出卖时间均不相同，与本案不具有关联性。吴多智质证无异议。任法义、鞠玉玲、吴多智均未提交新证据。本院认为，王连美二审期间提交的五份房屋买卖合同与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷，争议的焦点问题是任法义与鞠玉玲、吴多智签订的房屋买卖合同是否有效，而非如何确认涉案房屋的物权归属，因此，本案双方关于任法义是否构成善意取得的主张及理由，均与本案无关，本院不予审理。王连美主张涉案房屋买卖合同无效的理由是鞠玉玲、吴多智系无权处分且未得到王连美的追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故不论鞠玉玲、吴多智是否享有对涉案房屋的处分权，都不影响该房屋买卖合同的效力。吴多智虽然主张签订该合同并非其真实意思表示，但未提交证据证明，故本院对其该项主张不予支持。 综上，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定系适用法律错误，本院对此予以纠正。但一审判决裁判结果正确，故对王连美的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王连美负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年八月三日 书记员  王 琳