江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4178号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京城开千居商业运营管理有限公司，住所地南京市秦淮区洪武路328号。法定代表人：曹湘宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱乃坤，江苏君远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安娣，江苏君远律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京京合建志洋装饰工程有限公司，住所地南京市建邺区汉中门大街123号7楼。法定代表人：崔南海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周天汉，上海东弘律师事务所律师。上诉人南京城开千居商业运营管理有限公司（以下简称城开管理公司）与被上诉人南京京合建志洋装饰工程有限公司（以下简称京合装饰公司）房屋租赁合同纠纷，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初5878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城开管理公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项中要求上诉人支付20万违约金的判决内容；2、撤销一审判决第五项，改判被上诉人向上诉人支付13.004万元迟延支付租金产生的滞纳金；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审适用法律错误。一、一审判决上诉人同时支付违约金20万元与装修残值32.11万元，不符合法律规定。按照《合同法》以及司法解释规定，违约金与赔偿损失不能同时并用，在上诉人只存在一个违约行为的情形下，一审法院判决上诉人同时承担20万元违约金和32.11万元装修残值，明显有违法律规定。二、被上诉人在合同履行期间屡屡迟延支付租金，按照合同约定应承担13.004万元滞纳金。2014年7月28日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第四条第二款明确约定了被上诉人缴纳每期租金的时间。同时《房屋租赁合同》第十一条第四款亦明确约定了被上诉人迟延缴纳租金每逾期一日，被上诉人须按照拖欠金额的千分之二支付滞纳金。经计算，被上诉人迟延支付租金产生的滞纳金为13.004万元。在合同有明确约定的情形下，一审法院判决驳回上诉人相关诉求，不符合法律规定。依法向被上诉人主张迟延支付租金产生的滞纳金属于上诉人的权利，而民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，上诉人从未表示放弃相关权利。被上诉人屡屡迟延支付租金，按照合同约定，被上诉人应当承担违约责任。综上，恳请贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。京合装饰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。京合装饰公司向一审法院起诉请求：1.判令确认京合装饰公司、城开管理公司之间签订的《房屋租赁合同》于2018年7月20日解除；2.判令城开管理公司给付装修残值、违约金等款项共计约100万元（最终数额以司法鉴定确定的装修残值为准，具体给付项目见附件）；3.判令城开管理公司承担本案全部诉讼费用。城开管理公司向一审法院反诉请求：1.判令京合装饰公司支付迟延支付租金产生的滞纳金130040元；2.判令京合装饰公司支付电费差额8740元；3.本案全部诉讼费用由京合装饰公司承担。一审法院认定事实：2010年，城开管理公司与案外人晓庄学院签订《房屋租赁合同》，城开管理公司承租了晓庄学院位于北圩路41号（汉中（建筑面积15076平方米）房屋。2014年7月，城开管理公司与京合装饰公司签订《房屋租赁合同》，约定：城开管理公司出租给京合装饰公司位于北圩路41号（汉中七层房屋，建筑面积共813.25平方米；租赁用途为办公；租赁期限为六年，自2014年10月1日起至2020年9月30日止；租金每半年支付一次，并提前一个月支付；租赁保证金10万元；城开管理公司因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付合同约定的当年租金的2%的违约金；城开管理公司违反合同约定，提前收回房屋的，应该支付20万元作为违约金，退还已经缴纳的租赁保证金，以及已缴纳但尚未使用期间的租赁费用；京合装饰公司逾期交纳合同约定的费用，经催促一周后仍未缴纳的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之二支付滞纳金；如逾期支付租金，每逾期一日，则需按照拖欠金额的千分之二支付滞纳金。因城开管理公司与晓庄学院之间就房屋租赁合同发生纠纷，晓庄学院向一审法院提起诉讼，城开管理公司为该案的被告，京合装饰公司等次承租人为第三人。经过南京市中级人民法院于2018年6月20日作出的生效判决认定，因城开管理公司违反合同约定，法院判决解除了晓庄学院与城开管理公司签订的房屋租赁合同，城开管理公司及京合装饰公司等第三人迁出涉案房屋，城开管理公司将房屋恢复原状并支付违约金、电费差价款及滞纳金等。2018年7月16日，城开管理公司向京合装饰公司发出《告知函》，通知京合装饰公司提前终止合同，尽快做好迁出涉案房屋的准备及善后工作。2018年7月19日，京合装饰公司向城开管理公司发出《解除合同通知》，认为因城开管理公司违约无法继续履行合同，故要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、支付违约金及装修费用残值等。庭审中，双方一致确认，双方签订的房屋租赁合同于2018年7月20日解除。目前，京合装饰公司已经向城开管理公司付清了2018年9月30日之前的租金。京合装饰公司自认其自2018年10月1日起不再使用涉案房屋进行办公经营，但因为装修残值损失评估鉴定等原因，其于2019年1月18日把钥匙交还给晓庄学院。根据供电部门的要求以及生效判决的认定，城开管理公司在将房屋转租后，应按照商业用电的标准向晓庄学院补缴电费差额。在2014年10月-2015年3月期间，京合装饰公司是按照院校用电性质缴纳的电费，如果按照商业用电的标准，京合装饰公司应补缴电费差额8740元。在双方合同履行过程中，京合装饰公司曾发生过迟延支付租金的情况，但是基本在城开管理公司催促或较短时间内付清了租金，城开管理公司当时并未要求京合装饰公司支付滞纳金。在双方合同解除后，对于京合装饰公司的装修残值损失数额，双方未能形成一致意见，京合装饰公司提出司法评估鉴定申请。经过一审法院委托，中资资产评估有限公司出具了资产评估报告，评估结论为：涉案房屋于评估基准日2018年7月20日的装修、构筑物及其他物品等装修残值为32.11万元。京合装饰公司向评估公司支付了鉴定费1.5万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于城开管理公司明确表示，因涉案房屋的产权人晓庄学院要求收回房屋，其无法再按照合同约定将房屋由京合装饰公司使用，故京合装饰公司有权依照法律规定解除合同。由于双方一致认可合同的解除时间为2018年7月20日，故对于京合装饰公司要求解除合同的诉请，予以支持。在合同解除后，城开管理公司应退还京合装饰公司支付的租赁保证金，故对于京合装饰公司要求退还保证金10万元的主张，予以支持。由于导致合同无法履行的原因在于城开管理公司，故对于京合装饰公司要求按照合同约定支付20万元违约金的主张，予以支持。根据资产评估鉴定，涉案房屋的装修残值损失为32.11万元，因该损失系由于城开管理公司提前终止合同造成的，故对于京合装饰公司主张的装修残值32.11万元的请求，符合法律规定，对此予以支持。由于京合装饰公司实际支付的租金截止于2018年9月30日，但是其自认于2018年10月1日才不再继续办公经营，故对于其要求城开管理公司返还部分租金的主张，与事实不符，对此不予支持。对于京合装饰公司主张的租赁合同提前解除违约金13060.8元（合同第十条第一款）以及办公设施搬迁费用，因缺乏事实与证据，对此不予支持。对于城开管理公司主张的滞纳金，一审法院认为，虽然京合装饰公司在履行合同过程中发生过迟延支付租金的情形，但是城开管理公司在催促以及收取租金时均未要求京合装饰公司支付滞纳金，现在合同已经解除的情况下，城开管理公司主张此前迟延支付租金的滞纳金，不符合双方的交易习惯，故一审法院对城开管理公司的该项反诉请求不予支持。由于京合装饰公司在2014年10月-2015年3月期间按照院校用电性质缴纳的电费，其应按商业用电标准补缴电费差额，故对于城开管理公司要求其支付8740元电费差额的反诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认南京京合建志洋装饰工程有限公司与南京城开千居商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年7月20日解除。二、南京城开千居商业运营管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付南京京合建志洋装饰工程有限公司违约金20万元、装修残值32.11万元，返还租赁保证金10万元，合计62.11万元。三、南京京合建志洋装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内给付南京城开千居商业运营管理有限公司电费差额8740元。四、驳回南京京合建志洋装饰工程有限公司的其他诉讼请求。五、驳回南京城开千居商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13800元，由京合装饰公司负担5520元，城开管理公司负担8280元。反诉案件受理费1537元，由京合装饰公司负担100元、城开管理公司负担1437元。评估鉴定费1.5万元，由城开管理公司负担（此款由城开管理公司于判决生效之日起十日内直接给付京合装饰公司）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因上诉人城开管理公司违约致合同不能履行，被上诉人京合装饰公司有权行使法定解除权，请求解除合同并要求上诉人承担相应的违约责任。故一审依据合同约定判令上诉人向被上诉人支付违约金20万元，于法有据，本院予以维持。就涉案房屋的装饰装修残值损失，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现因上诉人违约致合同解除，被上诉人有权请求上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，故一审依据资产评估鉴定，判令上诉人承担装修残值32.11万元，于法有据。上诉人另主张，合同租赁期内，被上诉人存在迟延支付租金的行为，应支付相应的逾期付款滞纳金。本院认为，在合同的履行中被上诉人的确存在多次迟延支付租金的行为，虽然延期支付的时间较短和金额较少，但亦属违约行为，应当承担相应的违约责任，上诉人主张按照合同约定的拖欠金额每日千分之二计算，显属过高，被上诉人抗辩不应支付，应视为抗辩违约金明显过高，本院酌定调整为由被上诉人支付违约金5万元。综上所述，城开管理公司的上诉请求部分成立，本院予以部分改判；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初5878号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初5878号民事判决第五项；三、南京京合建志洋装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内给付南京城开千居商业运营管理有限公司迟延付款违约金5万元；四、驳回南京城开千居商业运营管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13800元，由京合装饰公司负担5520元，城开管理公司负担8280元；反诉案件受理费1537元，由京合装饰公司负担768.5元、城开管理公司负担768.5元；评估鉴定费1.5万元，由城开管理公司负担。二审案件受理费6250元，由京合装饰公司负担768.5元，城开管理公司负担5481.5元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 震审判员  张卓慧二〇二〇年八月五日书记员  陈晓君