广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7828号原告：雷宏，男，汉族，1976年3月12日出生，住陕西省大荔县********，公民身份号码：612************319。委托诉讼代理人：谢锦春，广东砝码律师事务所律师。被告：韩东飞，男，汉族，1979年8月6日出生，住湖北省荆门市掇刀区******，公民身份号码：420************612。委托诉讼代理人：夏志勇，广东达和律师事务所律师。第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：何某1。原告雷宏与被告韩东飞、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告雷宏及其委托诉讼代理人谢锦春到庭参加诉讼，被告韩东飞及第三人春晓房地产公司经本院依法传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷宏向本院提出诉讼请求：1.确认原告雷宏与被告韩东飞所签订的两份《房地产买卖居间合约》于2020年4月13日解除；2.被告韩东飞已付定金20000元不予返还；3.本案诉讼费由被告韩东飞承担。事实和理由：原告雷宏与被告韩东飞经第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司提供居间服务于2019年12月17日签订两份编号为（NO：000306，NO：0003067）《房地产买卖居间合约》，原告雷宏所有的位于东莞市******名巨中央11幢2单元702房及停车位转让给被告韩东飞，房屋总房价1120000元，车位转让价108000元，定金20000元（其中车位定金10000元）。被告韩东飞意向贷款金额为780000元（具体贷款金额以银行批准结果为准），被告韩东飞应在签署合约后30日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。就涉案房屋合同补充事项及附件约定由买方垫资赎楼（买方垫资代卖方向银行办理赎楼）。原告雷宏已经按照合约在2020年1月15日向贷款银行申请了提前还贷手续，明确告知被告韩东飞和第三人中介公司尚欠银行贷款412708元。在被告韩东飞未取得银行贷款审批通知书的情况下，被告韩东飞表示仅愿意出33万元垫资赎楼，并通过诉讼的方式明确其不在继续履行赎楼义务。实际上，该赎楼款根本无法付清原告雷宏抵押贷款本息。综上所述，鉴于被告韩东飞未能如期向银行递交贷款申请资料，且至今未将贷款审批通知书原件交付给原告雷宏的情况下，不履行合同约定的赎楼义务，自身存在根本违约的事实。原告雷宏有权没收其已付定金2万元。同时，原告雷宏已如约向银行提前申请还款，因双方合同约定在原告雷宏申请提前还款后，被告韩东飞应当根据原告雷宏告知的具体还款金额及还款时间履行赎楼义务，被告韩东飞应履行义务却不履行，已经构成严重违约。原告雷宏在履行合同过程中一直遵守并履行合同。为维护自身合法权益，原告雷宏特提出诉讼，请人民法院依法公正判决。被告韩东飞庭前向本院提起本诉，针对前述本诉，雷宏提起反诉，后因韩东飞经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对于韩东飞提起的本诉，本院依法按撤回本诉处理，故在本案中仅处理雷宏提起的反诉。被告韩东飞在其本诉中主张：《房地产买卖居间合约》约定由韩东飞垫资赎契，但以首付款330000元为限，不足部分，由雷宏自行补足差额，后雷宏至按揭贷款银行打单，银行告知赎楼需一次性支付赎楼款大概420000元，但雷宏明确告知韩东飞，其本人无资金，无法补足赎楼款差额，且其在卖楼时，对第三人的要求也是只管卖楼收款，不管其他的。现因雷宏已经明确表示没有资金补足赎楼款，导致房产无法赎楼，双方签订的合约无法继续履行，故要求解除双方之间签订的《房地产买卖居间合约》，同时要求雷宏返还定金、支付违约金和赔偿居间费用。第三人春晓房地产公司未答辩、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月17日，雷宏作为卖方、韩东飞作为买方、春晓房地产公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖居间合约》（合同编号分别为NO.0000306号、NO.0000307号）两份，约定：雷宏将其位于东莞市******************2******的房屋及788号停车位出售给韩东飞，该房屋（不动产权证：0024540）的建筑面积为91.86平方米，成交价为1120000*,停车位（仅有名巨中央花园车位定制协议书：车位号788，无不动产权证）的成交价为108000元；税费由买方韩东飞负担；该房屋及停车位的产权情况均为抵押状态，卖方应于签署本合约后分别于60日内申请办理解除房屋的抵押手续、90日内申请办理解除停车位的抵押手续，并将不动产权证原件托管至经纪方处作为办理过户手续之用（若卖方需委托担保公司担保融资赎楼以及买方垫资赎楼，则卖方须分别于签署本合约后60日内办妥房屋全权公证委托给担保公司或经纪方指定人员、90日内办妥停车位全权公证委托给担保公司或经纪方指定人员，以上办理公证费用均由卖方支付）；买卖双方同意雷宏交付房屋及停车位予韩东飞使用之日期为收齐全部楼款当日交楼；买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿；春晓房地产公司就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，非经买卖双方同意，春晓房地产公司不得泄露买卖双方的信息资料等，基于春晓房地产公司已促成本合约成立，春晓房地产公司之居间义务已完成，买卖双方同意在本合约签订当日向春晓房地产公司支付中介服务费及咨询费，其中：韩东飞应向春晓房地产公司支付中介服务费及咨询费24560元；如买卖双方任一方违约，违约方除应即时向春晓房地产公司支付应付而未付的中介服务费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给春晓房地产公司造成的损失，赔偿损失的范围包括春晓房地产公司所应收而未收的买卖双方中介服务费及咨询费；如守约方已支付中介服务费及咨询费的，春晓房地产公司不予退回，应由违约方赔偿给守约方；韩东飞应在签署本合约同时自行交付雷宏房屋定金10000元、停车位定金10000元；雷宏应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助韩东飞申请银行按揭；韩东飞应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；韩东飞应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年78万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方经银行审批同意贷款通知（或经纪方通知）七个工作日内配合经纪方完成本次交易的产权转移登记（过户）手续；由买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理赎楼）：卖方同意分别在收取定金30日内向抵押银行申请办理房屋的提前还贷手续、收取定金60日内向抵押银行申请办理停车位的提前还贷手续，卖方办理申请还贷手续后，需及时通知经纪方和买方，告知经纪方和买方具体的还款金额和具体的还款时间，打出银行对账清单，如买方的垫资金额少于卖方银行欠款金额，二者相差部分金额由卖方自行提前存入案涉物业银行还款账号内，卖方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款日之前，提前七天再次告知经纪方和买方，买方分别提取首期楼款（不含定金和部分首期款）330000元（房屋）、40000元（停车位）转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，首期楼款余款韩东飞应在房管部门办理产权转移登记手续（过户），当天自行交付给雷宏；房屋楼价余款（即申请贷款额和尾款）780000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给雷宏，停车位余款58000元，韩东飞在本次交易中办理出新的产权证当天直接交付给雷宏；如银行批准的贷款金额少于韩东飞申请的贷款金额，二者相差金额，韩东飞须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给雷宏。另外，前述《房地产买卖居间合约》下方“客户须知”处用黑色字体特别备注以下内容：“……三、本合约为签约实用范本，签约之前买卖双方应仔细阅读本合约内容，对合约条款及专业和用词理解不一致的，可向我司工作人员咨询；四、为体现合约各方的自愿原则，本合约文本中相关条款后都有空白行，供各方自行约定或补充约定，各方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除，合约签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为各方同意内容。本合约文本中涉及到的选择，填写内容以手写项为优先”。2019年12月17日、2020年1月13日，韩东飞分别向雷宏支付购房定金10000元、停车位定金10000元，以上定金合计20000元；2019年12月17日，韩东飞向春晓房地产公司支付中介费24560元。庭审中，雷宏主张案涉房地产买卖居间合约中关于“买家垫资金额少于卖家欠款金额的，两者相差金额由卖家自行存入银行贷款账户内”的内容，系由第三人提供的格式条款，并非买卖双方事先协商确定，案涉房地产买卖居间合约仅约定买方的首付款为330000元，并未约定买方垫资赎楼金额以330000元为限，故买方即韩东飞应支付的垫资赎楼款应当以银行对账单上的还款金额为准，而雷宏向银行申请办理提前还款手续时，银行载明的赎楼金额为412708.06元，韩东飞未依据前述赎楼金额支付垫资赎楼款，且通过诉讼的方式明确表示其不再继续履行赎楼义务，构成根本违约，故雷宏要求解除双方签订的《房地产买卖居间合约》，且对已付定金20000元不予返还，并提供了相应的个人贷款提前还款申请书、微信聊天记录予以佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，雷宏、韩东飞于2019年12月17日签订的两份《房地产买卖居间合约》，系各方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。各方当事人均应依据诚实信用的原则，全面、合法地履行各自的义务。本案的争议焦点为：韩东飞是否存在违约行为，雷宏要求没收定金20000元有无事实及法律依据。本院分析如下：首先，结合双方签订的房地产买卖居间合约及雷宏提交的微信聊天记录显示，该合约明确约定：“如买方的垫资金额少于卖方银行欠款金额，二者相差部分金额由卖方自行提前存入案涉物业银行还款账号内……买方分别提取首期楼款（不含定金和部分首期款）330000元（房屋）、40000元（停车位）转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款”，在韩东飞明确表示依据前述合约的约定分别支付赎楼款330000元（房屋）、40000元（停车位）给雷宏时，雷宏表示前述赎楼款与贷款银行即中信银行东莞分行塘厦支行载明的赎楼款412708.06元存在差距，且要求买方韩东飞依据前述412708.06元的标准支付案涉房屋的垫资赎楼款，明显违反了案涉房地产买卖居间合约的规定；其次，雷宏作为完全民事行为能力人，在案涉房地产买卖居间合约上签字捺印确认，应视为同意前述合约的内容且愿意按照合约的约定履行其相应的义务，其主张“如买方的垫资金额少于卖方银行欠款金额，二者相差部分金额由卖方自行提前存入案涉物业银行还款账号内”的合约内容未经双方协商一致，而在该合约下方“客户须知”处第三人已就合约的内容进行释明且明确告知买卖双方针对文本条款的内容均有修改、增补或删除的权利，但雷宏未对前述格式条款进行任何修改、增补或删除，应视为同意按照前述条款的约定履行合同，故对雷宏的前述主张，本院不予采纳。雷宏主张韩东华存在违约行为，要求没收定金20000元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。另，雷宏要求解除案涉两份《房地产买卖居间合约》，韩东飞向本院提起本诉也要求解除前述两份《房地产买卖居间合约》，系买卖双方均同意不再继续履行前述两份《房地产买卖居间合约》，故本院依法确认双方于2019年12月17日签订的两份《房地产买卖居间合约》已解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告雷宏、被告韩东飞、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司于2019年12月17日签订的两份《房地产买卖居间合约》（编号分别为NO.0000306号、NO.0000307号）已解除；二、驳回原告雷宏的其他诉讼请求。本案受理费150元，由原告雷宏负担。前述受理费，原告雷宏已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 观二〇二〇年八月七日书记员 叶佩欣陈冠文附相关法律法规条文（节选）：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。