杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初2344号 原告：杭州长云电器有限公司，统一社会信用代码91330109736874245W，住所地杭州市萧山经济技术开发区桥南区块鸿达路以北、十号路以东。 法定代表人：韩云龙，公司董事长。 委托诉讼代理人：许罕飚、王波，浙江六和律师事务所律师。 被告：杭州洪昌纸制品有限公司，统一社会信用代码913301095605787409，住所地杭州市萧山区红垦农场红泰五路108号。 法定代表人：毛菊仙，公司总经理。 委托诉讼代理人：徐粮，浙江京衡律师事务所律师。 原告杭州长云电器有限公司（以下简称长云公司）诉被告杭州洪昌纸制品有限公司（以下简称洪昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员李诚适用简易程序于同年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王波、被告的委托诉讼代理人徐粮到庭参加诉讼。经当事人申请，本院准许双方自行协商两个月。本案现已审理终结。 原告长云公司诉称：原、被告于2014年10月17日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年1月1日至2019年12月31日，后经双方协商一致签订补充协议，约定提前于2019年6月30日终止租赁合同，被告离场前需按双方确认条件恢复厂房。被告实际离场时间为2019年9月15日，离场前未按承诺完成全部厂房恢复工作。与被告签订补充协议后，原告即开始厂房后续招租，经过6个月的时间，于2019年4月10日与浙江意米特电器有限公司（以下简称意米特公司）签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年8月1日至2024年7月31日，第一、二年租金196万元，意米特公司支付了原告定金40万元。因被告未能按照补充协议约定时间腾退返还房屋，原告至2019年9月份仍不能向意米特公司交付房屋。意米特公司诉至法院，后原告与意米特公司达成协议，解除租赁合同，并双倍返还对方定金80万元，承担案件诉讼费6523元。原告后继续对外招租，为减少房屋空置损失，不得不下调租金以增加招租成功率，于2019年10月15日与麻某签订房屋租赁合同，每年租金100万元，租期自2020年1月1日至2021年12月31日，交付房屋时麻某提出房屋恢复整改要求，原告预计需为恢复厂房支付费用29.7万元。因被告违反约定，现已造成原告诸多经济损失，原告诉请：1.请求判令被告赔偿因逾期腾退房屋给原告造成的损失2897920元；2.被告支付厂房恢复费用297000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告赔偿因逾期腾退房屋给原告造成的损失合计977920元，其中赔偿给第三方定金及诉讼费用损失406253元，2019年9月16日至2019年12月31日期间房屋空置3.5个月的租金预期收益损失571667元；2.被告按照双方2019年8月30日确认的厂房恢复协议履行恢复厂房原状的义务；3.被告承担本案诉讼费和保全费。 被告洪昌公司辩称：一、原告所称与事实不符，双方就租赁关系终止已经达成一致，原告所谓的损失与被告没有因果关系。被告与原告于2014年10月17日签订租赁合同一份，约定被告承租原告厂房，租期5年，租金130万元/年，被告交付原告押金21万元，变压器7.5万元。2018年12月20日，双方又签订补充协议，重新约定租期至2019年6月30日，可以顺延租期15天。被告到期搬离后一周内，原告退还全部押金28.5万元。补充协议约定的顺延租赁期到期后，被告后因新厂房设备调试等问题未能在7月15日腾空厂房，2019年9月2日最终与原告协商一致至2019年9月15日搬离厂房，并按照要求恢复厂房。次日，双方的负责人在涉诉厂房现场口头达成一致，被告按照196万元/年的租金标准向原告支付7月15日至9月15日的租金38.48万元，扣除全部押金28.5万元后，共计向原告支付款项9.9813万元，双方就此解除租赁关系。被告搬出后，基于双方2019年8月30日关于厂房恢复的约定，根据案外人意米特公司的要求进行了恢复。综上，双方的合同已经于2019年9月15日履行完毕。二、针对原告的各项主张：1.原告基于支付案外人意米特公司相应的款项及支付诉讼费要求被告进行赔偿。在被告已经履行完毕合同，且原告已经认可履行结算方式的情况下，原告对自己要向意米特公司承担何种责任是有预见的，同时原告也自愿承担该风险。被告搬离厂房是9月15日，原告与意米特公司约定的搬入日期是8月30日，即使原告存在延迟交付房屋时间也只有15天，就原告的过错来看属于延迟履行而非不能履行，也无需向意米特公司双倍返还定金，原告主动揽责，显然是夸大了违约的后果，故意向被告转嫁责任。同时，原告与意米特公司约定的双倍定金是80万元，然而在双方的定金合同中约定的定金仅为10万元。2.原告厂房空置3.5个月的租金预期收益损失571667元与被告无关。首先，原告与被告的租赁关系在2019年9月15日终止，双方已经达成了一揽子的解决方案，对于9月15日之后的厂房租赁情况，与被告无关。其次，9月15日至12月31日期间厂房空置是由原告与意米特公司解除《房屋租赁合同》引起的。从合同对象来说，原告应当向意米特公司主张相关的损失，而不是向被告主张。最后，从签订合同的时间顺序来说，原告与意米特公司签约的时间晚于与被告的签约，被告在签订厂房租赁合同及补充协议时，最多也只能期待其能预见到腾退厂房对意米特公司造成的合理影响，不可能期待被告能预见到意米特公司解除协议后的影响。3.关于原告要求被告继续恢复厂房的请求，2019年8月30日关于厂房恢复的约定内容被告认可，双方确实达成了恢复厂房的协议，但是根据备忘录是根据新租客意米特公司的要求恢复的，被告也根据意米特公司的要求保留了相关部分。从最后的结算方案看，原告已经向被告退还了所有的押金，事实上原告认同了被告的恢复情况。为了便于该项请求的履行，要求原告明确需要拆除的内容以及恢复的标准。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房产证复印件1份，欲证明案涉厂房基本信息，产权属于原告所有。2.厂房租赁合同1份，欲证明2014年10月17日，被告承租原告位于杭州萧山经济技术开发区XXX，原定租期自2015年1月1日至2019年12月31日。3.补充协议1份，欲证明2018年12月20日双方协商签订补充协议，将租期提前至2019年6月30日结束，并约定对于原告提出复原的地方和程度，由乙方负责恢复。4.承诺书1份，欲证明2019年7月9日，被告未按补充协议约定时间腾退厂房，承诺使用房屋至2019年8月31日，如再逾期将给与原告补偿。5.清单1份，欲证明2019年8月30日，双方确认腾退时需复原的项目。6.备忘录1份，欲证明2019年9月2日，被告因再次逾期腾退，承诺于2019年9月15日搬离，并按新房客和房东最终要求复原厂房。7.房屋租赁合同（意米特）、民事起诉状、证据材料复印件、协议书、民事裁定书照片打印件、付款记录复印件1组，欲证明2019年4月10日，原告与意米特公司签订房屋租赁合同将案涉房屋出租，约定租期自2019年8月1日至2024年7月31日，第一年、第二年租金为196万元／年，原告应于2019年8月31日交付房屋；因被告未能按时腾退，造成原告不能交房，意米特公司解除租赁合同，并于2019年10月起诉要求双倍返还定金；2019年11月12日开庭审理时经法院调解，双方达成和解协议，原告双倍返还定金80万元并承担诉讼费6253元，原告当天付款后意米特公司撤诉。8.租赁合同（麻某）、转账记录复印件各1份，欲证明2019年10月15日，原告与麻某签订房屋租赁合同，以100万元／年租金价格将房屋出租，租期自2020年1月1日至2021年11月30日，麻某已支付保证金20万元及半年租金50万元。9.厂房交付协议书、预估费用清单复印件各1份，欲证明被告腾退房屋后仍有部分项目未恢复，新租客要求恢复，预估仍需复原费用29.7万元。10.租赁合同补充协议1份，欲证明因被告7月份逾期腾房造成原告违约，与意米特公司签订了补充协议承诺新的交付房屋时间，后因被告再次逾期腾房，造成原告第二次违约，使得意米特公司解除合同。11.关于厂房需修复部位的说明与照片复印件1组，欲证明被告返还的房屋未按承诺完成全部修复工程。经质证，被告对证据1的三性没有异议。对证据2的三性没有异议，需要指出第12条违约责任约定，一方对协议的修订或补充可以通过通知的情形进行，而且有10天的答复期，被告根据协议的约定进行了承诺，双方最终就租金事项进行了一揽子结算。对证据3的三性没有异议。对证据4、5的三性没有异议，被告已经根据新租客和原告的要求作出了恢复。对证据6的三性没有异议，被告根据备忘录的要求在9月15日搬离了场地，双方进行了结算。对证据7中房屋租赁合同的真实性不清楚，但合同第7.2项中约定单方解除合同的情形：没有按照约定时间交付房屋达30日的；第10条第4项甲方提供给乙方18间宿舍，乙方在2019年5月10日前支付30万给甲方，30万元是预付款，且在2019年4月10日约定，晚于定金合同；对起诉状及传票的真实性没有异议，但起诉状的事实理由中第二段“经原告得知被告将租赁标的出售”，也就是说意米特公司起诉原告的原因是因为原告要出售标的，并不仅仅是因为延迟，这只是原告向被告转嫁责任的借口；意米特公司提交证据中定金协议书第3条约定意米特公司支付定金10万元，虽然第4条中约定了乙方定金5月10日再支付甲方30万元，但在2019年4月10日双方签订了正式的房屋租赁合同中该30万元是预付款，关于定金的支付由法院核实；对厂房和办公用房装修合同、收条、委托代理合同、发票的真实性不清楚；对协议书的真实性存疑，这是原告与意米特公司私下达成的协议，对其证明内容有异议；对汇款记录的真实性请法院核实；对民事裁定书的真实性没有异议，关联性有异议。对证据8、9的三性均有异议，这是原告与案外人麻某关于2020年1月份租赁情况的证据材料，原、被告的合同于2019年9月15日已经终止了，麻某是在意米特公司之后承租了原告的厂房，因此麻某与原告之间的租赁协议与被告没有任何关联性。对证据10的真实性予以认可，从协议中可以看出，原告房屋腾空的最后时间为8月30日，从9月20日开始计租，可以看出意米特公司仅仅就原告延迟交付厂房15天达成了双倍赔偿定金80万元的协议书，显然存在夸大损失责任，本案中原告又将夸大的责任转嫁给被告，显然对被告有失公允。对证据11中现状的真实性没有异议，对证明内容有异议，目前的现状是被告经过原告和案外人意米特公司三方协商的结果后恢复的情况。经审查，本院对证据1－6的证明效力予以认定；对证据7、10能互相印证部分的证明效力予以认定；证据8、9与本案缺乏关联性，对其证明效力不予认定；对证据11的真实性予以确认，对证明对象的认证在后一并阐述。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2019年9月3日谈话录音及文字翻译1份，欲证明被告负责人与原告法定代表人就案涉房屋最终于2019年9月15日腾空及相应的房租等结算达成了一致意见的事实。2.中国建设银行客户专用回单、中国农业银行客户入帐通知复印件各1份，欲证明被告已经根据双方的约定向原告支付了2019年7月15日至9月15日按新标准计算的租金，原告退还28.5万元保证金后被告实际支付99813.33元，另支付水电费57258.99元，双方就案涉房屋之间不存在例如复原等其他的权利义务关系。经质证，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明内容有异议。双方此次谈话并非是对腾退期限的重新约定，而是原告告知被告因其逾期腾房，新租客拒绝收房、提出解约及将起诉的风险，要求被告给出解决方案，双方对占用费进行结算，但原告未免除被告逾期腾房的违约责任。对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议。该占用费支付时间是2019年9月4日，并且是被告单方扣除了押金，而不是原告主动返还押金，此时被告还没有完成房屋的腾退，双方尚未对腾退房屋的状态及被告是否履行完毕恢复原状的合同义务进行确认，不能视为免除被告恢复原状义务或认可被告返还房屋状态。经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认，对证明对象的认证在后一并阐述。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原、被告于2014年10月17日签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告出租位于杭州萧山经济技术开发区XXX的厂房（建筑面积8327.43平方米）以及3楼宿舍12间；租期自2015年1月1日至2019年12月31日，租金每年1300000元。在履行过程中，经双方协商一致，于2018年12月20日签订补充协议，约定提前于2019年6月30日终止租赁合同，被告离场时按照文件上的约定恢复厂房，原告在被告离场后一周内退还被告房租押金210000元和一半变压器押金75000元。2019年7月9日，被告向原告出具书面承诺，载明：现租赁的厂房整体使用到2019年8月31日止；自2019年7月16日起到整体厂房终止日后的房租按原告现出租给新租客签订的租金标准支付；被告将门卫用房及移动门无偿赠于原告；如再逾期退租，同意双方协商给与适当补偿。2019年8月30日，双方书面确认三层厂房恢复原状的内容。2019年9月2日，被告向原告出具备忘录1份，载明因设备调试延误，导致搬迁延误，承诺在9月15日搬离现有场地，并按新房客和房东最终的要求复原厂房。被告实际离场时间为2019年9月15日。审理中，双方对被告恢复原告厂房原状的范围及标准进行确认，明确：一楼大厅东西通道车间门厅的门框共2个需要恢复为木质门框；一楼位于厂房西面地面的临时房1间需要拆除；二楼东面的洗手间中女厕部分需要拆除隔墙、恢复4个蹲坑位；二楼西面洗手间旁边的车间门框1个需要恢复为木质门框；三楼西面男厕所需要恢复5个小便池和4个蹲坑，以及1个双水盆的洗手台；三楼东面女厕所需要恢复至8个蹲坑的状态，并需恢复1个双水盆的洗手台；按照实际预留蹲坑位口和管道口进行恢复；被告对厂房南面三楼墙面上“杭州洪昌纸制品有限公司”的厂标进行拆除。 另查明，2019年4月8日，原告长云公司（甲方）与意米特公司（乙方）签订《厂房租赁定金协议书》，约定：乙方求租甲方坐落在杭州市萧山区XXX的厂房1幢，使用权限为5年，自2019年4月8日到2024年4月7日，年租金1980000元；现乙方支付甲方定金100000元，租金从2019年8月1日算起，甲方负责2019年7月15日清空厂房内的所有设备，甲方提供给乙方宿舍18间，乙方定金2019年5月10日另支付给甲方300000元。2019年4月10日原告长云公司（甲方）与意米特公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定意米特公司租赁长云公司位于杭州萧山经济技术开发区XXX的厂房（建筑面积8327.43平方米），租期自2019年8月1日至2024年7月31日，第一、二年租金1960000元；甲方负责2019年7月30日之前清空厂房，甲方提供给乙方18间宿舍，乙方在2019年5月10日前支付300000元给甲方；甲方未按约定时间交付该房屋达30日的，乙方有权单方解除合同。2019年8月15日，长云公司与意米特公司签订租赁合同补充协议，约定由于长云公司的延期不能按照合同履行，长云公司同意在原合同年租金的基础上每年减少100000元作为补偿，计租时间调整为9月20日，厂房腾空时间最迟为8月30日。因长云公司未能按照补充协议约定时间腾房，意米特公司提起诉讼，要求长云公司双倍返还定金800000元，并赔偿损失等。本院于2019年10月14日立案受理，后长云公司与意米特公司达成协议，约定长云公司双倍返还定金800000元，承担案件诉讼费6253元。意米特公司于2019年11月21日撤回起诉。2019年10月15日，原告长云公司（甲方）与麻某（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方位于杭州市萧山区XXX的厂房（建筑面积8327.43平方米）、3楼宿舍12间（面积410平方米）；租赁期限自2020年1月1日至2021年12月30日，每年租金1000000元。 本院认为：原、被告之间签订的厂房租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反有关法律规定，均应认定有效，双方应当全面履行合同约定的义务。被告未按约及时腾退房屋、恢复房屋原状，已构成违约，应承担相应民事责任。关于原告主张因被告未及时腾退造成原告的各项损失，本院认为，被告逾期腾退造成原告对意米特公司违约后，虽经原告与意米特公司协商减少租金价款并延后房屋交付时间，但因被告又一次逾期腾退，导致原告再次对意米特公司违约，意米特公司据此提起诉讼，审理中双方达成和解协议，原告实际赔偿意米特公司400000元，并承担案件受理费6253元；同时，因原告与意米特公司解除《房屋租赁合同》，事实造成了厂房的空置。上述损失的产生与被告逾期腾退的违约行为有直接的因果关系，且被告2019年7月9日出具的书面承诺中明确知晓案涉厂房已出租给新租客，并按新租客的租金标准支付占有使用费，故被告对其逾期腾退行为对原告可能造成的影响应有合理预见，本院兼顾合同的履行情况、违约事实及当事人的过错程度，综合考虑原告的赔偿支出、重新寻租及房屋空置的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由被告赔偿原告合理损失600000元。关于原告要求被告履行恢复厂房原状义务的诉讼请求，在审理中双方对被告恢复原告厂房原状的范围及标准进行了明确，本院予以确认；至于入场及施工时间，本院征求双方意见后，酌情确认被告在本判决生效后十日内入场对原告位于杭州萧山经济技术开发区XXX工业厂房进行恢复原状施工，限在三十日内施工完毕。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下: 一、杭州洪昌纸制品有限公司在本判决生效后十日内赔偿杭州长云电器有限公司损失600000元； 二、杭州洪昌纸制品有限公司在本判决生效后十日内入场对杭州长云电器有限公司位于杭州萧山经济技术开发区XXX工业厂房按约定范围及标准进行恢复原状施工，限在三十日内施工完毕； 三、驳回杭州长云电器有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13578元，减半收取6789元，由杭州长云电器有限公司负担1889元，杭州洪昌纸制品有限公司负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 诚 二〇二〇年八月五日 书记员 田安琪