陕省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民再6号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陕西泰宇房地产集团有限公司，住所地商洛市商州区兴商街。 法定代表人：程同榜，公司总经理。 委托诉讼代理人：殷梦，陕西融德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈来娃，该公司职工。 再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：林玉智，男，汉族，居民，住商洛市商州区城关街道办事处林涧村四组。 再审申请人陕西泰宇房地产集团有限公司（下称“泰宇公司”）因与被申请人林玉智排除妨害纠纷一案，不服本院（2019）陕10民终349号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审，该院于2020年3月30日作出（2020）陕民申564号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人泰宇公司的委托诉讼代理人殷梦、陈来娃，被申请人林玉智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 泰宇公司申请再审称，原审认定事实、适用法律错误。主要理由是：1.再审申请人原审提交的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等证据足以证明申请人为案涉项目的建设单位，依据物权法第六条、第三十条规定，申请人为所有权人，有权依据物权法第三十五条规定请求排除妨害。2.被申请人与陈小民之间构成民间借贷法律关系，双方之间的商品房买卖合同没有买卖的真实意思，被申请人不能基于商品房买卖合同取得案涉房屋。3.项目虽由赵正玉等提供资金建设，但包括土地使用权在内的各项手续登记在申请人名下，申请人作为公司法人具有独立财产权，赵正玉等仅可依据投资行为获得收益权，二审将投资收益权与物权相混淆，进而错误否定申请人以合法建造的事实行为所取得的所有权，导致裁判错误。4.法律规定物权以登记公示为准，案涉项目手续均登记在申请人名下，对外的手续办理、合同签订、款项支付、权利维护均应由申请人实施，对内权利义务分配应由申请人与赵正玉等按合同约定进行，而本案为排除妨害纠纷，属对外事务范畴，理应由申请人主张权益，且赵正玉等人也未就申请人主张排除妨害行为提出异议，二审以申请人并非案涉项目实际所有权人为由驳回申请人的诉讼请求，裁判错误。故请求再审本案，改判维持一审判决或发回重审，案件诉讼费由被申请人承担。 林玉智提交意见称，泰宇公司称陈小民仅为临时雇佣人员与事实不符，陈小民是案涉项目的股东、前期总负责人，对外借款投入建设，案涉借款由泰宇公司提供合同及公司印章，配合完成。案涉项目由个人借用资质，挂靠泰宇公司开发，此行为违反法律规定，不应得到支持。泰宇公司仅收取管理费，对案涉项目没有实际投资，其所有权有名无实，无权提出排除妨害。依据法律规定，企业法人或负责人以个人名义借款用于企业经营的，企业应与个人共同承担还款责任，陈小民作为案涉项目负责人向林玉智借款用于项目建设，泰宇公司应与陈小民共同承担还款责任。借款到期后，泰宇公司法定代表人程同榜及现任项目负责人赵正玉确认过购房合同，并经同意才在物业登记更换门锁，泰宇公司诉请排除妨害，没有依据。借款抵押所用购房合同是泰宇公司提供，系公司行为，泰宇公司在未取得相关许可情况下进行建设销售，当时资金断裂，陈小民与林玉智签订协议时既有借款意思，也有售房意思，借款60万元期限8个月，到期本息为84万元，而案涉2套房屋合同总价97.98万元（2450元/平、284平），双方约定价格实际是经过计算，相差不多。请求作出公正裁决。 2017年1月3日，泰宇公司向商州区人民法院起诉请求：1.判令林玉智立即腾交侵占该公司的两套商品房；2.判令林玉智赔偿因侵占房屋给泰宇公司造成的更换门锁损失560元及其他经济损失。 一审法院认定事实：泰宇公司系2004年7月成立的由自然人投资或控股的有限责任公司。2015年4月，泰宇公司取得政府颁发的商洛国用（2015）第024号国有土地使用权证，对位于商洛市商州区名人街北侧、移动路以东的1603.30m2国有土地（地号SL02-32-44）依法取使用权，后依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证并在该宗土地上依法开发了“东兴商厦”商住一体楼盘，该楼盘住宅商品房72套、商业用房一套。泰宇公司在前期开发建设东兴商厦楼盘过程中，由陈小民负责项目建设的部分管理工作及与相关部门的关系协调及相关手续的办理等工作。2015年6月28日，陈小民向林玉智出具书面借款凭证一份，载明“今借到林玉智人民币600000元，使用期限捌个月，还款时间2016年2月28日。借款人陈小民”。同日陈小民在该书面借条上载明内容下方载明“我叫陈小民，自愿将名人街中段，自己所开发建设的东兴商厦住宅楼（01-05-02、01-06-02）号房作为借款抵押担保（两套房）如到期不能还款付息，这两套房归林玉智本人所有，我本人没有任何异议。我和林玉智相互不补任何差价”等。同日，陈小民与林玉智签订商品房买卖合同2份，该2份商品房买卖合同出卖人处均注明陕西泰宇房地产开发有限公司，两份商品房买卖合同约定泰宇公司出售其建设的东兴商厦1单元01-05-02号房、1单元01-06-02号房两套予林玉智，并约定了面积、价款、房屋交付时间等其他事项。两份合同落款出卖人方加盖有泰宇公司公章及法定代表人印章，买受人处由林玉智签名盖章。合同签订的当日，陈小民向林玉智出具了加盖有泰宇公司财务专用章的收据2份，收据交款单位处填写了林玉智姓名，收款事由均为交来东兴商厦房款，收款方式均注明转账。其中58832283号收据载明房号为01-05-02，金额为488520元，5882281号收据载明房号01-06-02，金额为491280元。两份收据右下方均注明“经办人：陈小民”。次日，林玉智向陈小民账户中分三笔共汇入55万元。2016年4月9日，林玉智持两份商品房买卖合同到东兴商厦接收合同载明的对应两套房屋并于其后更换了门锁。一审法院认为，泰宇公司主张林玉智排除妨害，实为物权纠纷诉求。诉讼中泰宇公司增加诉讼请求要求确认商品房买卖合同的效力，泰宇公司向林玉智交付商品房买卖合同载明的房屋后，主张林玉智所持有的加盖有泰宇公司公章及法定代表人印章的商品房买卖合同无效，要求本院对该两份商品房买卖合同的效力进行审查，该请求与本案物权纠纷不属同一法律关系，且本案商品房买卖合同系案外人陈小民与林玉智签订，案外人陈小民未参加本案诉讼，有关合同效力的部分关键事实无法确定，故对泰宇公司要求确认合同无效的主张，本案不予处理，应另行处理。泰宇公司主张林玉智腾交占有的东兴商厦两套商品房并赔偿损失，因双方对合同效力存有争议，合同效力与物权纠纷不属同一法律关系，根据查明的事实，林玉智并非强行入住合同载明的房屋，在合同存有争议的情况下，泰宇公司主张林玉智腾交依合同所占有的房屋并赔偿损失，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，判决驳回陕西泰宇房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费150元，由泰宇公司负担。 泰宇公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销商州区人民法院（2017）陕1002民初67号民事判决；2.改判支持该公司一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费由林玉智负担。 本院二审认为，一审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定：一、撤销陕西省商洛市商州区人民法院（2017）陕1002民初67号民事判决；二、本案发回陕西省商洛市商州区人民法院重审。 一审法院重新审理后认定事实如下：2010年5月，商洛市东兴民爆器材有限责任公司（以下简称东兴公司）经商洛市城乡建设局批复同意，在位于名人街西段北侧、移动路以东修建商住办公楼1幢。后史小虎（陕西丰阳建筑工程总公司法定代表人）与东兴公司协议联合建设，协议约定由史小虎负责建设，房屋建起后，1-3层商铺归东兴公司所有，其余部分由史小虎出售。随后史小虎又联系赵正玉商议合伙建设，赵正玉又与陈小民协议合伙（陈小民只与赵正玉之间合伙，与史小虎之间无直接联系）。赵正玉借用泰宇公司的名义和资质进行建设。2015年4月24日，泰宇公司以土地出让方式取得商洛国用（2015）第024号国有土地使用权证，对位于商洛市商州区名人街北侧、移动路以东的1603.30㎡国有土地（地号SL02-32-44)依法取得使用权，后泰宇公司依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证并在该宗土地上开发了“东兴商厦”商住一体楼盘，赵正玉为项目经理，陈小民为工地施工负责人。2015年6月28日，陈小民与林玉智在商州区天地仁和酒店协商，陈小民向林玉智借款60万元，约定月息5分，以东兴商厦1单元502、602室2套房屋作为担保。陈小民向林玉智出具书面借款凭证一份，载明“今借到林玉智人民币600000元，使用期限捌个月，还款时间2016年2月28号。借款人陈小民”。陈小民并在该借条上注明“我叫陈小民，自愿将名人街中段，自己所开发建设的东兴商厦住宅楼（01-05-02、01-06-02）号房作为借款抵押担保（两套房）如到期不能还款付息，这两套房归林玉智本人所有，我本人没有任何异议。我和林玉智相互不补任何差价”等。同日，陈小民私自从东兴商厦售楼部拿到商品房买卖合同2份，与林玉智签订2份商品房买卖合同，合同内容约定泰宇公司出售其建设的东兴商厦1单元01-06-02号房、1单元01-05-02号房两套给林玉智，并约定了面积、价款、房屋交付时间等其他事项。两份合同落款出卖人方加盖有泰宇公司公章及法定代表人印章，买受人处由林玉智签名盖章。合同签订当日，陈小民向林玉智出具了加盖有泰宇公司财务专用章的收据2份，收据交款单位处填写了林玉智姓名，收款事由均为交来东兴商厦房款，收款方式均注明转账。其中58832283号收据载明房号为01-05-02，金额为488520元，5882281号收据载明房号01-06-02，金额为491280元。两份收据右下方均注明“经办人：陈小民”。次日，林玉智向陈小民账户中分三笔共汇入55万元。借款到期后陈小民未还款并下落不明，2016年4月9日，林玉智到东兴商厦将合同中载明的对应两套房屋更换了门锁。泰宇公司阻挡未果，提起诉讼。另查明，陈小民从东兴商厦售楼部所拿由林玉智签字的2份商品房买卖合同，系售楼部已不再使用的合同，该合同无合同编号，未进行商品房预售合同登记备案。陈小民在公安机关调查中陈述，其将房屋抵押之事未告知赵正玉、史小虎，其三人未协商或授权过股东个人可以以东兴商厦房屋向社会上抵押借款，但陈小民认为其系东兴商厦投资人，有25%的股份，有权处置相关财产。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案主要存在两个争议焦点：1、泰宇公司是否有权主张权利；2、陈小民向林玉智借款并同时签订商品房买卖合同，二者之间形成民间借贷关系还是商品房买卖关系，林玉智能否根据商品房买卖合同取得房屋所有权。泰宇公司是否有权主张权利。根据查明的事实，商洛市东兴民爆器材有限责任公司经合法审批修建商住办公楼，史小虎与东兴公司协议联合建设，之后史小虎联系赵正玉合伙建设，与赵正玉之间形成合伙关系，赵正玉又与陈小民协议合伙，二人之间又形成合伙关系，赵正玉借用泰宇公司的名义和资质进行开发建设。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款、第二条的规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订建设工程施工合同的，应当认定该合同无效。建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。根据上述规定，个人以借用企业资质、挂靠等手段进行房地产开发，不应得到法律支持。赵正玉、陈小民等人作为实际施工人，仅在建设工程经竣工验收合格的情况下，对涉案房产建设的工程款或因涉案房产产生的收益有权主张权利，并不能实际取得涉案房产的所有权。泰宇公司以土地出让方式取得商洛国用（2015）第024号国有土地使用权证，对位于商洛市商州区名人街北侧、移动路以东的1603.30㎡国有土地（地号SL02-32-44)依法取得使用权，并依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证，上述证据载明的权利人均为泰宇公司，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”，第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。在并无相反证据足以证明权利人记载错误的情况下，应当认定上述证据的有效性和合法性。综上，泰宇公司应为东兴商厦楼盘房屋的合法所有权人，在房屋被林玉智占有后，泰宇公司有权主张权利。根据陈小民及林玉智在公安机关的调查笔录中的陈述，以及陈小民出具的借条中记载的内容，陈小民与林玉智协商，陈小民向林玉智借款60万元，约定月息5分，以东兴商厦1单元502、602室2套房屋作为担保。陈小民向林玉智出具书面借款凭证一份，同时注明“自愿将名人街中段，自己所开发建设的东兴商厦住宅楼（01-05-02、01-06-02）号房作为借款抵押担保（两套房）如到期不能还款付息，这两套房归林玉智本人所有”等。以上证据能够证明，二人之间形成民间借贷法律关系，同时签订房屋买卖合同系作为民间借贷合同的担保，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中陈小民与林玉智之间并没有房屋买卖的真实意思表示，双方明确的真实意思是以房屋买卖作为借款抵押担保，陈小民所承诺的“如到期不能还款付息，两套房归林玉智所有”，亦违反《物权法》一百八十六条的规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”属于流质约款，该约定亦无效，因此林玉智不能依据该商品房买卖合同取得合法的房屋所有权，在陈小民未按期偿还借款后，应按照民间借贷法律关系向债务人主张权利，要求偿还借款，而不能要求履行商品房买卖合同而占有案涉房屋。综上所述，林玉智占有东兴商厦东1-502号、东1-602号房屋并更换门锁，无任何合法依据，泰宇公司请求其腾交房屋，合法有据，应予支持。泰宇公司主张林玉智赔偿更换门锁损失560元，但对于损失金额未提供证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第六十八条、第一百三十九条、第一百四十二条、第三十五条、第三十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、林玉智在本判决生效之日起10日内向陕西泰宇房地产开发有限公司腾交东兴商厦东单元1-502号、东单元1-602号房屋。二、驳回陕西泰宇房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费150元，由林玉智负担。 上述一审判决作出后，林玉智不服提起上诉。本院二审查明：泰宇公司在二审庭审中陈述，案涉房屋不是泰宇公司投资的，投资人是赵正玉等人，开发房产的手续是以泰宇公司的名义办理的。本院二审查明的其他案件事实，与一审认定一致。二审认为，根据本案证据，结合当事人陈述和自认的事实，能够确定案涉房屋是赵正玉等人借用泰宇公司的资质，以泰宇公司的名义开发房产。因此泰宇公司虽然是案涉房屋的名义开发人，但不是案涉房屋的所有权人及其他权利人，不享有排除妨害的权利，其主张缺乏事实依据和法律依据，不能成立。二审中出现新的案件事实，使法律适用改变。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销陕西省商洛市商州区人民法院（2018）陕1002民初2138号民事判决；二、驳回泰宇公司的诉讼请求。一审案件受理费150元，二审案件受理费150元，均由泰宇公司负担。 再审期间，当事人未提交新的证据。 本院再审查明的事实和二审查明的事实一致。 另查明：2019年9月19日，陕西泰宇房地产开发有限公司变更名称为陕西泰宇房地产集团有限公司。2020年1月19日，泰宇公司补缴案涉土地超建及调整土地使用年限的出让金135.38万元，2020年5月26日，商洛市自然资源局与泰宇公司重新签订了上述内容变更后的《国有建设用地使用权出让合同》。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，权利人请求排除妨害的前提基础是其享有合法的所有权权利。依据本案查明事实，能够认定案涉东兴商厦项目系赵正玉等人投资并借用泰宇公司资质开发建设，对此事实泰宇公司也予以自认，因此泰宇公司并非东兴商厦项目房屋的所有权人，无权要求对案涉房屋排除妨害。故泰宇公司的诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 维持本院（2019）陕10民终349号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 龙 审 判 员  李 楠 审 判 员  邓昊宇 二〇二〇年八月五日 法官助理  夏文明 书 记 员  王 楠