广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15651号上诉人（原审被告、申请执行人）：王瑞松，男，1964年7月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：邵腰华，北京奥东（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：毕伟泉，男，1958年2月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李若郭，男，1963年6月4日出生，汉族，住广州市海珠区。原审被告（被申请执行人）：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：林建峰。上诉人王瑞松因与被上诉人毕伟泉、原审被告广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王瑞松上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.广州市荔湾区x房（以下简称涉案房屋）的产权登记人是华丰公司，不是毕伟泉。王瑞松申请查封上述房屋是否有错误，应以该房屋登记在谁的名下来作为判决的依据。2.毕伟泉提出本案执行异议之诉，法院应审查的是毕伟泉对涉案房屋是否有权利凭证，而不是进行不靠谱的事实推理。本案中，毕伟泉对涉案房屋没有任何合法有效的权利凭证，相反，王瑞松还向一审法院提供的涉案房屋真正的所有权人。3.物权所有人的归属应以房屋管理部门登记为准。一审法院不应以推理取代房管理部门的登记。退一步讲，毕伟泉认为涉案房屋是其所有，且实际占用十几年，为何至今没办理产权证。而涉案房屋所在大厦只要符合办证条件的，很多业主都办到了产权证。4.一审判决以毕伟泉所交物管费、水电费等凭证就认定涉案房屋属于其所有错误，如果是这样，就没必要设立房管部门。5.毕伟泉对查封房屋不具备物权内容，该房屋初始登记一直在华丰公司名下，毕伟泉与广州市x公司（以下简称x公司）的纠纷应由该公司承担责任，而x公司仅仅是华丰公司的股东。该公司与华丰公司的协议没有对外效力，更不能以此对抗王瑞松申请的查封。且根据华丰公司后期达成的调解书，主体也是荔湾国资委，而非x公司，毕伟泉可以要求荔湾国资委承担义务。没有权利要求以华丰公司名下查封房产承担责任。一审判决停止执行将严重损害王瑞松权益。因此，x公司与毕伟泉的父辈签订的协议应由x公司承担，毕伟泉向x公司交付的超面积房款也应由x公司负责偿还。x公司与华丰公司是独立企业法人，x公司无权代表华丰公司。（二）一审判决适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是不妥的，该条款针对的是商品房买卖。本案中毕伟泉提及的是一起回迁安置争议，而不是商品房买卖争议，因此，一审判决适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，重新改判。被上诉人毕伟泉二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意王瑞松的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华丰公司二审未到庭答辩。毕伟泉于2020年3月24日向一审法院提出起诉请求：1.依法撤销一审法院于2019年10月11日作出的（2018）粤0103执506号执行裁定书即依法停止查封广州市荔湾区x房的执行行为；2.依法撤销一审法院于2020年1月17日作出的（2019）粤0103执恢818号执行裁定书即依法停止拍卖广州市荔湾区x房的执行行为。一审法院认定事实：广州市荔湾区x号，长庚中约x号，x号，大马巷x号，x号，小马巷x号，豆浆巷x号，x号，园林巷x号，x号地块土地使用权人为华丰公司。广州市荔湾区x号金门大厦系华丰公司于上述地块上开发之房产。该房产未办理房屋初始登记。广州市荔湾区x号房屋为毕x、毕x二人共同所有。1993年4月27日广州市x房产经营公司（用地单位、甲方）与毕标（被安置业主、乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定：拆除乙方座落在荔湾区x号房屋；甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1995年12月31日在光复北路新建大楼第九层产权属于乙方所有的房屋中安排建筑面积捌拾壹平方米的套间给乙方回迁居住。该协议经广州市荔湾区公证处以（93）穗荔证内连字第4692号证明书公证。2005年4月25日，广东省公证处出具（2005）粤公证内字第23446号公证书，公证《具结书》上毕伟泉签名及手指模为毕伟泉所出具；该具结书内容主要为：毕伟泉系荔湾区x号房屋继承人之一，上述房屋由广州市x房产经营公司征用拆迁，现因上述房屋的继承人暂未办妥继承手续，由毕伟泉代与广州市x房地产开发有限公司拟签订上述房屋的《补充协议》（回迁房屋地址：广州市x号x单元）；等等。2005年5月16日，毕伟泉向x公司缴纳78000元超面积房款。x公司开出收据，内容为“兹收到代华丰房产发展有限公司收到x房毕伟泉超面积房款78000元”。2005年5月17日，x房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）与毕标、毕业德（被拆迁人，乙方），毕伟泉作为乙方代理人，签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》达成产权调换（补偿协议）主要为：乙方同意甲方拆除荔湾区x号的房屋，建筑面积为53.2841平方米；甲方将自有的座落在荔湾区x单元的自有房屋，用作拆除乙方原址房屋的产权调换；对增大面积部分，乙方付给甲方拾肆万伍千陆百零陆元玖角叁分，并于2006年6月30日前付清；本协议生效之日起，于1993年10月7日签订的拆迁房屋补偿协议书即时作废；等等。该合同签订后经广州市房地产管理局鉴证，加盖城市房屋拆迁安置补偿协议备案专用章。同日，x房地产开发有限公司（甲方）与毕标、毕业德代理人毕伟泉（乙方）签订《补充协议》，约定：调整安置乙方回迁至人民北路××大厦××单元；协议生效之日即付82000元房款，余下63606.93元在2006年6月30日前全额付清；等等。其后，广州市x房地产开发有限公司向毕伟泉送达回迁入住通知书。毕伟泉于入住荔湾区x单元至今。2016年1月12日，王瑞松以华丰公司、x公司、广州x发展公司、x有限公司为被告提起诉讼，请求判决：1.华丰公司向其置换与广州市x房间地段、同等面积（139平方米）、可办证房屋并配合办证；2.x公司、广州x发展公司、x有限公司承担连带责任；3.诉讼费由华丰公司、x公司、广州x发展公司、x有限公司承担。该案庭审中，华丰公司明确在金门大厦中已无其他房屋可提供给王瑞松，为此王瑞松明确诉讼请求为要求华丰公司、x公司、广州x发展公司、x有限公司按照该案房屋同地段房屋的平均价格予以补偿，并申请对该案房屋现在的价值进行评估，以评估机构评定价格为补偿依据。王瑞松表示如法院支持其诉讼请求，在华丰公司赔偿后，同意将该案房屋退还华丰公司。一审法院于2016年10月25日就该案作出（2016）粤0103民初627号民事判决书，判决：1、自该案判决发生法律效力之日起十五日内，华丰公司向王瑞松支付赔偿款2780000元；2、自该案判决发生法律效力之日起十五日内，王瑞松（含同住人员）迁出广州市x号，将房屋腾空交还给华丰公司；3、驳回王瑞松的其他诉讼请求。上述判决生效后，华丰公司不履行生效法律文书确定的义务。2018年1月22日，王瑞松依据上述民事判决向一审法院申请执行。后因被执行人无其他可供执行财产，一审法院裁定终结执行程序。查册日期为2020年5月9日的广州市不动产登记查册表中显示：2019年10月11日，依据（2018）粤0103执506号执行裁定查封了华丰公司所有的金门大厦××房（××房）及××房（××房），查封时效自2019年10月11日至2022年10月10日。2020年1月17日，一审法院以（2019）粤0103执恢818号执行裁定拍卖上述908房、1003房。毕伟泉提出执行异议，一审法院于2020年2月25日作出（2020）粤0103执异35号裁定，驳回其异议请求。另查，2019年11月28日，荔湾国资局、x公司以华丰公司为被告提起诉讼，请求判令华丰公司按《房屋过户协议书》办理产权登记。该案中，x公司（甲方）、华丰公司（乙方）、荔湾国资局（丙方）签订《房屋过户协议书》，约定：1、根据甲方、乙方及乙方其他股东的合作协议、董事会决议，乙方名下九套房产归甲方所有，乙方对此表示认可；等等。又查，该案原告所提供的2001年7月5日的华丰公司《董事会决议》，决议内容包括：将金门大厦2500万元的等值住宅给x公司作为部分包干费用；具体方位面积按附图表；其中董事会决议附件《金门大厦属x公司房源面积统计表》包括房屋有9层：A02(116㎡)、B02(116㎡)、B04(115㎡)、D01(115㎡)、D02(105㎡)；10层：A02(116㎡)、B02(116㎡)、D03(87㎡)；等等。2019年12月19日，一审法院作出（2019）粤0103民初10200号民事调解书，该调解书协议如下：1、在本调解书生效之日起十日内，华丰公司为荔湾国资局办理广州市荔湾区x房共九套房的房地产权证；2、该案受理费50元，由荔湾国资局、x公司负担。为证明对荔湾区x房屋拥有继承资格，毕伟泉提供以下证据：广州市金花法律服务于2004年11月5日所出具《调查证明书》（荔金法证字（2004）第098号）调查核实黄润娣于1975年7月11日在广州市因病死亡；广州市花都区新华镇人民政府办公室、广州市花都区新华镇九潭村民委员会于2004年11月15日开具《证明》证明：毕业德于1946年在家乡去世；毕业德生前未婚、无子女、父母先于其死亡；其仅有一胞弟毕标，此外无其他兄弟姐妹；其祖父母、外祖父母均先于其死亡。广州x有限公司退休人员管理分所起重吊装运输分公司退管会于2006年开具的《证明》证明：毕标为其单位退休职工，于1999年4月死亡；毕x与配偶黄x婚后共育子女5人，分别为毕伟泉、毕x、毕x、毕x、毕x。本案审理过程中，本院传唤毕x子女毕x、毕x、毕x、毕x到院说明荔湾区x房屋拆迁、回迁、继承等情况。上述人员对上述情况予以确认，同时表示对本案诉讼没有异议及不参与诉讼。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行。本案所涉执行标的为本院依据（2018）粤0103执506号执行裁定书查封、（2019）粤0103执恢818号民事裁定书拍卖的华丰公司所位于金门大厦××房（××房）。结合毕伟泉提交的实际使用涉案房屋的物管费、电费等单据和合同、附图等证据，可确认该址房屋原地址为x单元。据《广州市不动产登记查册表》记载，上址房屋未进行初始登记，土地使用权人为华丰公司。上述执行标的的查封时间为2019年10月11日。在此之前，毕x、毕x与x公司于1993年4月27日签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，于2005年5月17日签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》、《补充协议》。毕伟泉向x公司缴纳部分增大面积房款。x公司亦在收据注明系代华丰公司收取。华丰公司与x公司于2001年的董事会决议表明案涉房屋作为包干费用出让给x公司；虽该决议为内部决议，但毕伟泉与x公司、华丰公司已经实际履行回迁安置相关协议且于2005年回迁，至起诉前无证据表明华丰公司对此提出异议，故上述拆迁回迁、产权调换合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。涉案房屋为毕x、毕x回迁安置房屋。毕伟泉提交的证据显示，毕x、毕x未存在遗嘱继承等其他事由，因此毕伟泉应为广州市荔湾区x号房屋的继承权人之一，其理应对上址房屋享有权利，其亦因继承关系对安置回迁房屋享有权利。毕伟泉对其实际使用涉案房屋也提交了物管费等生活票据。由此可见，毕x、毕x及其继承人在一审法院查封上述执行标的前已经实际取得涉案房屋并对该房屋实际控制、行使的权利。毕x、毕x及其继承人对涉案房屋享有的合法权利已经具备物权内容。王瑞松虽对毕伟泉提交的证据存有异议，但没有提交相反的证据佐证，故不足以否定上述事实。毕伟泉对其已经缴纳涉案房屋的增大面积房款提交了证据证明，也证明在产权调换基础上，毕伟泉等原址房屋继承人对房屋已支付超过约定房屋价值百分之五十的价款。而金门大厦未进行初始登记该一情况，也表明回迁过户手续无法办理非因被拆迁人所致，因此拆迁人并无过错。毕x、毕x亦未显示有其他房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付合同约定总价款的百分之五十”。本案中，虽案涉房屋为拆迁安置房，但比对上述规定，毕x、毕x及其继承人对登记在华丰公司名下的涉案房屋提出异议符合法律规定的情形，因此其权利能够排除执行，故一审法院依法予以支持。华丰公司经一审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，一审法依法作缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于2020年5月26日作出如下判决：一、不得执行广州市荔湾区x房屋产权；二、（2018）粤0103执506号执行裁定及（2019）粤0103执恢818号执行裁定中关于广州市荔湾区x房屋的查封、拍卖执行裁决自本判决生效时自动失效。因房屋过户、不履行生效文书判决的过错均在华丰公司，故一审案件受理费100元，由华丰公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提出新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合王瑞松的上诉请求和理由以及毕伟泉的答辩，本院确定本案争议的焦点是：毕伟泉主张排除对涉案房屋的执行应否支持问题。现评析如下：根据一审查明的事实可知，毕x、毕x与x公司于1993年4月27日签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，以及毕伟泉代表毕x、毕x与x公司于2005年5月17日签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》、《补充协议》至今，虽涉案房屋仍未办理初始登记，但土地使用权已登记在华丰公司名下，且早在2001年7月5日华丰公司的董事会决议已表明涉案房屋作为包干费用出让给x公司，现毕伟泉作为涉案房屋的继承人之一，其已在2005年实际回迁入住涉案房屋，本案中，并无证据证明华丰公司对此提出异议，且x公司开具收取涉案房屋的部分增大面积房款也注明系代华丰公司收取，为此，一审法院认定毕伟泉与x公司、华丰公司已实际履行回迁安置相关协议，并认为上述回迁、产权调换合同合法有效以及涉案房屋为毕x、毕x回迁安置房屋，并无不当，本院予以确认。由于涉案《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》、《补充协议》已明确了回迁房屋地址、用途，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的相关规定，该协议具有商品房买卖合同的效力。因此，在涉案《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》、《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》、《补充协议》的签订时间以及当事人实际回迁入住涉案房屋时间均早于涉案房屋被查封之前，且毕伟泉已举证证明其与原址房屋继承人支付了超过增大面积百分之五十房款，以及对未过户不存在过错的情况下，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决支持作为涉案房屋继承人之一的毕伟泉主张排除对涉案房屋执行的诉请，并无不妥，本院予以维持。王瑞松上诉认为一审认定事实和适用法律错误，要求撤销一审判决，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人王瑞松的上诉请求不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5417元，由上诉人王瑞松负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年八月十八日书记员 李志康谢金泽