广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8288号上诉人（原审被告）：毛亚美，女，1964年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广东省立中山图书馆，住所地广州市文明路213号。法定代表人：王惠君，该馆馆长。委托诉讼代理人：林述政，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江碧云，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人毛亚美因与被上诉人广东省立中山图书馆（以下简称中山图书馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初38014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人毛亚美上诉请求：1.确认中山图书馆责令毛亚美限期无条件搬离的判决无效；2.中山图书馆、毛亚美就善后安置问题达成协议为毛亚美办理的前提。毛亚美二审开庭时明确上诉请求为要求中山图书馆为其安排住房。事实与理由：一、涉案房屋是上个世纪五十年代中山图书馆分配给涂祝颜的职工宿舍，至今已居住60多年。从七八十年代起，房屋已破旧不堪，商户木框霉烂，墙体脱落，天台漏水，住户多次反映，但都得不到解决。同一栋楼的住户，是图书馆在职职工的，中山图书馆就负责维护；是职工家属的，中山图书馆就不管不问。所以长期以来，毛亚美都是自己出钱维修。XX路XX号现变成危房，中山图书馆负有不可推卸的责任。作为物权单位，中山图书馆长期以来只履行收租权利，不履行维修义务。二、毛亚美不仅是租客，更是中山图书馆职工的家属。该房屋是中山图书馆分配给毛亚美公公的职工宿舍，自结婚之日起毛亚美就住在这里，41岁时毛亚美失去丈夫，只靠自己微薄的收入抚养独子，艰难度日。中山图书馆作为一家有担当的事业单位，现在仅以危房为借口，强令在此居住几十年之久的职工家属净身出户，令人齿寒。三、对于租金问题，长期以来毛亚美一直按时交纳，反而是中山图书馆在此期间存在明显违规增加租金的情况。上个世纪九十年代曾有文件规定，退休人员租住单位宿舍，不得增加租金，但中山图书馆长期逐年增加租金，直到有住户向总工会投诉后，违规加租的行为才被中止。四、中山图书馆为了达到逼迁目的，颠倒黑白，将房屋的结构由混合结构说成砖木结构。中山图书馆还强调该房是高度危险用房，毛亚美一再拒绝搬离。实际情况是，自2018年6月以后，中山图书馆并无就拆迁一事与住户有过沟通。中山图书馆逼令住户无条件搬迁的做法，实际上严重违反了《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，拆迁租赁房屋的，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。中山图书馆对所有住户既没有任何相关安排，也没有安排任何洽谈，只是简单粗暴地要求逼迁，甚至动用法律手段加以威吓。一审判决虽然指出“毛亚美主张中山图书馆需予以安置的问题，双方可另寻合法途径解决”，但作出的毛亚美限期搬离而对中山图书馆不做任何要求的判决，事实上置毛亚美于协商过程中极为不利的地位。根据毛亚美以往与中山图书馆打交道的经验，如果毛亚美在未能获得中山图书馆承诺的情况下冒然搬离，结果将接受中山图书馆的任意处置。综上，请求二审法院依法支持毛亚美的全部上诉请求。被上诉人中山图书馆二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，所作判决无误。毛亚美上诉请求理据不充分，且其名下拥有房屋，具备退房的条件，毛亚美要求继续租住的理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中山图书馆于2019年8月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：毛亚美及其同住人员立即迁出广州市越秀区XX路XX号三楼右边房屋，腾空交还中山图书馆。一审法院查明事实如下：广州市越秀区XX路XX号房屋为中山图书馆管理的物业。毛亚美的公公为中山图书馆职工。毛亚美自述公公于1984年去世后，涉讼房屋由家婆及其子女使用XX路XX号三楼西向房屋，三楼厨厕公用。后由毛亚美一家在涉讼房屋内使用。双方并未签订书面租赁合同，毛亚美按147.10元/月的标准向中山图书馆缴纳租金至2018年4月。现涉讼房屋由毛亚美及其儿子两人居住。2018年5月18日，广东合正建筑物鉴定检测有限公司经中山图书馆申请就广州市越秀区XX路XX号房屋出具编号为合正鉴字[2018]第1029号《房屋安全鉴定报告》，主要内容为：房屋地址为广州市越秀区XX路XX房，结构形式为混合结构，建筑面积540平方米，建筑年代为上世纪40年代，用途为住宅，产别为单位房，鉴定类别为房屋危险程度鉴定。主要危险情况综述：1.地基有不均匀沉降，房屋严重倾斜，整体向南面倾斜率超过2%；2.基础有不均匀沉降，房屋出现严重倾斜，部分混凝土构件出现保护层剥落、露筋外露锈蚀现象，部分墙体出现风化粉化、开裂、渗水现象，局部顶板出现渗水现象，局部木檩条、木板出现开裂、腐朽、虫蛀现象。鉴定结论：该房屋整体危险性评级为D级，即为整幢危房。对房屋作停止使用。处理建议：对房屋作停止使用。2018年6月20日，广州市越秀区房屋管理局向中山图书馆发出编号为穗越危房通字[2018]第18号《危险房屋限期治理通知书》，载明：经房屋安全鉴定单位鉴定，该处房屋被确认为“整幢危房”（房屋安全鉴定报告编号合正鉴字[2018]第1029号）,处理意见为C停止使用。根据《广州市房屋安全管理规定》，上址房屋安全责任人应当自收到本通知之日起一个月内履行危险房屋治理责任；上址房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即自行搬出；危险房屋不得出租。2018年6月29日，毛亚美及涉讼楼宇的其他住户联名向中山图书馆递交《申诉书》，主要内容为：XX路XX宿舍大楼变成D级危房，不能住人，中山图书馆负有不可推卸的责任。身为物权单位，长期以来只管收租，不管维修，外墙任其自然风化、批荡剥落，危及过往行人……要求有关负责人合情合理妥善安置住户。2018年9月15日，广州市越秀区XX街道办事处向中山图书馆发出《关于广州市越秀区XX路XX号危险房屋治理要求的通知》，记载：上址房屋安全责任人应当自收到前述通知之日起一个月内履行危险房屋治理责任；危险房屋不得出租。一审庭审中，中山图书馆表示：涉讼的XX路XX号房屋为中山图书馆在解放前购买的房屋，因历史原因一直未能办理房屋产权证。一审法院认为：根据广东合正建筑物鉴定检测有限公司出具的房屋安全鉴定报告可见，涉讼房屋已被鉴定为D级危房，并建议作停止使用。而且广州市越秀区房屋管理局亦已向中山图书馆发出危险房屋治理通知书，要求住户立即迁出。现有证据足以表明涉讼房屋已出现严重破损，已不适宜继续居住使用。为保证毛亚美户及其同住人员的人身及财产安全，中山图书馆诉请要求毛亚美及同住人员腾空交回房屋，合法合理，一审法院予以支持。至于毛亚美主张中山图书馆需予以安置的问题，双方可另寻合法途径解决。鉴于本案纠纷因涉讼房屋已属危房不适宜居住而提起，故受理费由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条的规定，一审法院于2019年12月30日判决如下：自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告毛亚美户及同住人员应将广州市越秀区XX路XX号三楼右边西向房屋（所居住使用部分）腾空交还原告广东省立中山图书馆。本案一审受理费100元，由原告广东省立中山图书馆负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。另外，中山图书馆二审陈述称：确认涉案房屋为无产权房屋，但涉案房屋是高度危房，危险性极大，中山图书馆是涉案房屋的安全责任管理人，对房屋的使用、管理有法定义务，中山图书馆基于该身份要求毛亚美搬迁。涉案房屋现况非常危险，中山图书馆从2018年开始要求毛亚美搬迁，是没有办法才通过诉讼方式解决，最近广州多雨水，房屋无法使用，中山图书馆不得不安排酒店给毛亚美居住；毛亚美拒绝搬迁，是不顾自身安全的行为。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院认定如下：一、关于本案法律关系认定的问题。虽中山图书馆、毛亚美未签订书面租赁合同，但毛亚美在其父亲去世后仍一直向中山图书馆缴纳租金。一审法院认定本案法律关系为租赁合同关系，并无不妥。涉案房屋虽未登记取得产权，但并不影响中山图书馆的适用主体资格以及对涉讼房屋享有权利和应尽的管理责任。毛亚美主张本案为危房改造法律关系，缺乏法律依据，不予支持。二、广东合正建筑物鉴定检测有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》载明，涉案房屋为整幢危楼，应作停止使用。据此，广州市越秀区房屋管理局发出《危险房屋限期治理通知书》，要求房屋安全责任人应当自收到通知之日起一个月内履行危险房屋治理责任；涉案房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即自行搬出；危险房屋不得出租。中山图书馆作为涉案房屋的安全责任人，基于保证毛亚美户及其同住人员人身及财产安全的考虑，诉请要求其及同住人员腾空交回房屋，合法有据。另外，一审法院认定毛亚美要求中山图书馆予以安置的问题，双方可另循合法途径解决，并无不妥，本院予以维持。毛亚美要求中山图书馆应先行提供安置用房等，本案不作审查。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人毛亚美的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人毛亚美负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年八月十七日书记员  纪惠敏黄晶晶