江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终605号 上诉人（原审原告）：南昌昌龙房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市安义县。 法定代表人：陈义龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖珂，江西豫章律师事务所律师,执业证号：13601201510976690。 委托诉讼代理人：赵书祯，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201710010650。 被上诉人（原审被告）：杨喜库，男，1959年1月20日出生，汉族，户籍登记地为江西省南昌市安义县，现住江西省南昌市安义县迎宾大道。 被上诉人（原审被告）：黄敬香，女，1962年6月18日出生，汉族，户籍登记地为江西省南昌市安义县，现住江西省南昌市安义县迎宾大道。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨彬，江西全意律师事务所律师，执业证号：13601198910220257。 上诉人南昌昌龙房地产开发有限公司（以下简称昌龙公司）与被上诉人杨喜库、黄敬香房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安义县人民法院（2019）赣0123民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有新证据，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 昌龙公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持昌龙公司一审诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费由杨喜库、黄敬香承担。事实与理由：1、涉案房屋无法办理产权登记不是阻却杨喜库、黄敬香支付购房款的法定事由，一审法院认定昌龙公司未办理产权登记故杨喜库、黄敬香行使不安抗辩权中止支付购房款错误。本案合同符合法定解除的条件。杨喜库、黄敬香已经实际占用房屋且承认在2018年2月28日前付清房款，涉案合同没有约定未办理房产证可以拒付房款，一审法院适用不安抗辩权错误。不安抗辩权的适用需要证据证明合同相对方丧失履行合同的情况并应履行通知义务。事实上，昌龙公司履行了合同义务，杨喜库、黄敬香占有房屋，不安抗辩权不成立。2、涉案合同及房屋不能备案或办理产权证明是因客观原因导致合同不能履行，合同目的无法实现，依法应解除合同。3、杨喜库、黄敬香侵占涉案房屋，已经实际使用了，侵犯了昌龙公司的房屋所有权，理应返还房屋，若其不返还房屋，则应支付购房款。杨喜库、黄敬香占用房屋且不支付购房款的行为已经导致合同目的无法实现，依法应予以解除。4、昌龙公司在一审时提出杨喜库、黄敬香强占房屋的事实，但一审法院未予以查明，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十六条规定，应发回重审。 杨喜库、黄敬香答辩称,涉案房屋不能办理房产证是昌龙公司造成的，昌龙公司应承担违约责任，合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，遗漏房产登记是昌龙公司的主观过错，不是客观原因。昌龙公司解除合同造成杨喜库、黄敬香重大损失，杨喜库、黄敬香履行不安抗辩权，待办证后再交钱。即使办不了房产证应按照现在市场行情来赔偿，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以驳回昌龙公司上诉请求。 昌龙公司向一审法院提起的诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告返还并腾空房屋；3、依法判令二被告支付违约金600元；4、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院经审理查明，杨喜库、黄敬香系夫妻关系。2017年9月20日，杨喜库、黄敬香与昌龙公司签订《商品房买卖合同》，主要约定如下：买受人所购商品房基本情况：昌龙公司将位于安义县迎宾大道北侧水岸花都东区出售给杨喜库、黄敬香，房屋建筑面积为113.56平方米（其中套内建筑面积109.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.68平方米），每平方米1541.04元，房屋总价175000元。付款方式：一次性付款，买受人于2017年9月20日，支付商品房全款共计175000元。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。交付期限：出卖人应当在2017年10月20日前交付房屋。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后三十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订当日，杨喜库、黄敬香于2017年9月20日向昌龙公司交付购房定金20000元、购房首付款35000元以及契税、维修基金、土地证、档案等费用3976元，尚欠购房款120000元未付。昌龙公司自述合同签订后，其公司员工携上述《商品房买卖合同》至安义县房屋管理部门办理商品房买卖合同备案时，房管部门表示因该房屋在房管部门进行测绘时存在遗漏，后续无法办理不动产权登记，故未能办理房屋备案手续。此后，昌龙公司曾向杨喜库、黄敬香沟通解除合同事宜，未果。审理中，杨喜库、黄敬香称其与昌龙公司约定剩余购房款于2018年2月28日支付。另外，昌龙公司告知其补齐资料就可以办理备案办证事宜，并出具了昌龙公司向总公司出具协助收集相关材料的说明及所需材料附件。此后，昌龙公司于2018年6月告知其办证需要承担一笔公关费用，杨喜库、黄敬香未予同意，亦未支付剩余购房款。庭审中，杨喜库、黄敬香称如果昌龙公司能够成功办理房屋产权证，其将一次性付清剩余购房款。 一审法院认为，原告昌龙公司与被告杨喜库、黄敬香签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，被告于2017年9月20日支付购房定金20000元、购房首付款35000元及契税、维修基金等费用计3976元，尚欠购房款120000元。因涉案房屋无法办理商品房买卖合同备案事宜，被告杨喜库、黄敬香至今未支付剩余购房款120000元。现原告昌龙公司以被告杨喜库、黄敬香未付清购房款为由要求解除合同，被告杨喜库、黄敬香辩称如原告昌龙公司能够成功办理房屋产权证，其将一次性付清剩余购房款。根据合同约定，昌龙公司应在2017年10月20日前将涉案房产交付至被告杨喜库、黄敬香使用，并在交付使用后三十日内提供相关资料报产权登记机关备案，即原告昌龙公司有为涉案房产办理产权登记的合同义务。涉案房产至今未办理不动产登记，该过错责任在于原告昌龙公司，被告杨喜库、黄敬香因此中止支付剩余购房款的不安抗辩权成立，原告昌龙公司提出解除涉案商品房买卖合同的理由不成立，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第（四）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回原告南昌昌龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告南昌昌龙房地产开发有限公司负担。 本院于2020年4月27日向安义县房管局发函调查：涉案房屋能否办理房屋产权登记手续，未能办理登记的原因；若能办理产权登记，需要提交哪些材料。安义县房地产管理局于2020年4月30日回复：贵院《协助调查函》[（2020）赣01民终605号]熟悉，经核实，在本房地产开发项目规划设计图纸中，该房号不存在，属于开发商在规划设计外私自增加的房号，故不能办理房屋产权登记手续。安义县房地产管理局又于2020年5月14日回复：经核实，涉案房屋具体地址在迎宾大道水岸花都西区14幢负1负102室，该房屋在本房地产开发项目规划设计图纸中不存在，未规划该房号，属于开发商在规划设计外私自增加的房号，故不能办理房屋产权登记手续。2020年7月24日安义县房地产管理局出具情况说明一份：安义县房地产管理局正在进行机构改革，但目前为止，我局还正常履行职责，本局公章（印章）正常对外使用。 本院经审理查明，涉案房屋具体信息是坐落于安义县迎宾大道北侧水岸花都西区。 本院在审理过程中，向杨喜库、黄敬香进行释明，告知其涉案合同的目的不能实现，询问其如何主张权利。杨喜库、黄敬香明确答复涉案合同目的可以实现。 本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，房屋买卖合同是房地产开发企业将房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案合同签订的目的是昌龙公司出售房屋收取房款，杨喜库、黄敬香支付房款而获得房屋所有权，但安义县房地产管理局的回函载明：涉案房屋不能办理房屋产权登记手续。据此，本案涉案合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，涉案房屋不能办理产权登记，合同目的不能实现，故昌龙公司主张解除涉案合同的请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋未能办理房产证的责任不在杨喜库二人，故昌龙公司主张违约金的诉请不予支持。同时，杨喜库二人未主张涉案合同解除后的损失赔偿，为了妥善解决双方当事人的纠纷，合理化解矛盾，本院对昌龙公司主张腾房诉讼请求不予处理，待杨喜库二人另行主张损失赔偿时一并处理，故对昌龙公司的该主张予以驳回。 综上，昌龙公司上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江西省安义县人民法院（2019）赣0123民初2145号民事判决； 二、解除南昌昌龙房地产开发有限公司与杨喜库、黄敬香于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》； 三、驳回南昌昌龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审、二审案件受理费共计200元由南昌昌龙房地产开发有限公司负担。 审 判 长 罗云奇 审 判 员 郑 馨 审 判 员 邓 晖 二〇二〇年八月十日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文