湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1302民初3000号原告：娄底市娄星区电影发行放映公司，住所地娄底市娄星南路12号。法定代表人：王松柏，系该公司总经理。委托代理人：刘石永，湖南宇能律师事务所律师。被告：龚喜军，女，汉族，1974年7月8日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。原告娄底市娄星区电影发行放映公司（以下简称娄底电影放映公司）诉被告龚喜军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告娄底电影放映公司的委托代理人刘石永到庭参加了诉讼，被告龚喜军经本院合法传唤，无正当理由未能到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告娄底电影放映公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告的租赁合同；二、判令被告向原告支付租金欠款42,564元；三、判令被告向原告支付违约金18,486元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月9日，被告与原告续签《租赁合同》，合同约定：租赁期限自2015年3月30日起至2018年3月30日止，租期叁年；2015年3月30日至2016年12月30日租金为2992元/月，2017年1月至2018年3月租金为3081元/月。如任何一方违约，须向对方支付年度租金的50%作为违约金，不能有异议。合同第六条约定：乙方（被告）在过去年度共欠甲方（原告）33948元，双方约定在2016年12底全部还给甲方，如未还清，甲方有权解除合同。还款方案：从2015年4月底开始每月还欠款的二十分之一，连同房租一并收取。合同到期之后，双方没有再续签合同，但是被告仍然在租赁原告的门面进行经营，房租的交纳仍然按原租赁合同所确定的价格交纳。2020年3月，被告在没有经得原告同意的情况下，将其所经营的门面转租给他人。经原告核对，被告尚欠原告房租42564元。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼请求判决如上所请。被告龚喜军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，也未向本院提交证据，视为其自动放弃相应诉讼权利。查明的事实根据当事人的诉辩主张以及庭审举证、质证的情况，本院确认以下基本案件事实：2015年4月9日，以原告娄底电影放映公司为甲方，以被告龚喜军为乙方，双方签订了一份《租赁合同》。合同约定：原告娄底电影放映公司将xx号门面商铺出租给被告龚喜军，租赁期限自2015年3月30日至2018年3月30日。2015年3月30日至2016年12月30日租金为每月2,992元，2017年1月至2018年3月租金为每月3,081元。在租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反规定，须向对方支付年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.5%向乙方加收滞纳金。逾期超过一个月，则乙方违约，甲方有权解除合同，并停供水电。合同还载明了被告龚喜军在过去的年度共欠原告方租金33,948元，双方在合同中约定于2016年12月底全部还给原告方，如若未还清，原告方有权解除合同。还款方案为：从2015年4月底开始每月还欠款的二十分之一，连同本月房租一并收取。租赁合同签订后，被告每月如期支付了当月的租金给原告，但未按合同所载明的还款方案将原拖欠的租金款33,948元支付给原告。书面租赁合同到期后，被告龚喜军仍继续承租该门面（即xxx号门面商铺）用于经营生意，原、被告双方口头协商每月租金由3,081元降为2,872元。另查明，2020年3月，被告龚喜军将所承租原告的商铺门面擅自转租他人。2020年5月底，原告娄底电影放映公司与新承租户重新签订了租赁合同。原告娄底电影放映公司后经账务核对，截止2020年5月31日止，被告龚喜军累计拖欠原告门面租金42,564元未予支付，其中包括2020年3月至5月的租金共计8,616元，以及2015年3月30日之前所拖欠的租金33,948元。后上述款项经催讨未果，原告娄底电影放映公司遂起诉至本院要求判决如上所请。以上事实有《租赁合同》、收据等证据以及当事人的庭审陈述在卷佐证，足以认定。裁判理由及结果本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…依法成立的合同，受法律保护。”以及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效…”。本案中，原、被告于2015年4月9日所签订的《租赁合同》系双方在平等、自愿基础上形成的合同,且不违反法律、行政法规效力性强制性规定,合法有效。租赁期限届满后,双方虽没有签订新的租赁合同，但被告龚喜军继续使用租赁物，原告娄底电影放映公司没有提出异议，双方还口头协商将租金调减为每月2,872元，亦是双方真实意思表示，且不违反法律规定，故双方的租赁合同关系继续延续。在双方租赁合同关系履行期间,双方均应当按约定履行各自的义务并享有相应权利。原告娄底电影放映公司已按约定将租赁物门面交付与被告使用，被告即应当按照约定履行给付租金的义务，因被告龚喜军至今还尚欠原告租金42,564元的事实清楚，证据确凿，应予确认。综上，对原告要求被告支付其所拖欠租金的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。至于对原告诉讼提出，要求解除与被告租赁合同关系。对此经审查后本院认为，被告龚喜军在实际承租原告的商铺门面至2020年5月底，即擅自将该门面转租他人，原告对此未持异议并于2020年6月与新承租户也重新签订了租赁合同，从上述所查明的基本事实可见，原、被告双方均以各自的行为明确表示，双方之间的租赁合同关系已实际终止。现原告仍诉讼要求解除与被告之间的租赁合同关系，与查明的事实不符，且于法无据，故对其该诉求本院不予支持。另对原告要求被告支付违约金的诉求,对此经审查后本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述规定,确认违约金数额是否过高,应以实际损失数额作为基数,结合合同履行情况,并根据公平原则及诚实信用原则作出处理。本案中,被告龚喜军在继续承租租赁物门面过程中拖欠租金的行为已构成违约,根据合同约定,被告应向原告支付违约金。但因双方合同约定的违约金，按承租方应付年度租金的50%予以计算,明显过高，且有悖公平原则，应依法予以调减。因考虑到承租人逾期支付租金,实际上相当于占用了出租人的资金逾期不还,故原告的损失应为租金占用期间的利息损失为宜。综合本案实际情况，对违约金损失计算按所拖欠租金42,564元为基数，以年利率6%标准从实际拖欠日计算至起诉日止为宜，即：①自2016年12月30日起至起诉日2020年7月14日止（计1292天）按年利率6%标准计算33,948元占用资金的利息损失为：33,948元×年利率6%÷365天×1292天＝7,210元；②自2020年3月31日至7月14日，按年利率6%标准计算3月欠租2,872元的占用资金的利息损失为：2,872元×年利率6%÷365天×105天＝50元；自2020年4月30日至7月14日，按年利率6%标准计算4月欠租2,872元的占用资金的利息损失为：2,872元×年利率6%÷365天×75天＝35元；自2020年5月31日至7月14日，按年利率6%标准计算5月欠租2,872元的占用资金的利息损失为：2,872元×年利率6%÷365天×44天＝21元；①+②＝7,210元+50元+35元+21元＝7,316元。综上，可认定被告对原告的实际欠租资金损失为7,316元，故对原告要求被告支付其违约金的诉求，对合理部分本院予以采纳。被告龚喜军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，但不影响本院根据所查明的案件事实依法作出裁判。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、由被告龚喜军自本判决生效之日起十日内向原告娄底市娄星区电影发行放映公司支付拖欠的租金42,564元；二、由被告龚喜军自本判决生效之日起十日内向原告娄底市娄星区电影发行放映公司支付违约金损失7,316元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告娄底市娄星区电影发行放映公司其他的诉讼请求。案件受理费按法律规定减半收取663元，由原告娄底市娄星区电影发行放映公司负担100元，由被告龚喜军负担563元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  石婕二〇二〇年八月二十六日法官助理肖海纯书记员廖伟豪附：本判决书所适用的相关法条----《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。