陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初11308号 原告樊保林，男，汉族，1983年8月10日生，户籍地陕西省延川县，现住西安翻译学院南区，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告西安华岳实业有限公司。法定代表人汪冬明，系该公司总经理。委托代理人魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原告樊保林与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后适用普通程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告樊保林、被告委托代理人魏广玉、杨玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月1日其在郭杜十字锦岭公寓售楼部买了位于西沣路与雷甘路十字西安电子科技大学北侧的锦岭公寓 1-10509商品房（预售证号：CA-17006，交首付），于2017年8月签订商品房买卖合同（编号：CY2017633，现定名锦岭老年公寓）约定2017年10月30日前交房，按合同交房日期次日原告多次向西安华岳实业有限公司催讨交房，至今仍未有结果，现原告为维护自己合法权益，诉至法院请求：1、请求法院判决被告因逾期交房支付原告违约金人民币18434.1685元整（按已交付房价款304697元万分之一每日，自2017年10月31日-2019年7月1日，计算违约金金额）；2、请求法院判决被告因逾期交房支付原告自2019年7月1日起-实际交房日止违约金（违约金按已交付房价款304697元万分之一每日计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，双方签订房屋买卖合同，对逾期交房有相关约定，且逾期交房并非被告原因造成，导致逾期原因系荣朗公司与大部分业主未将购房款支付至我公司监管账户，致使项目建设至今断裂，导致项目停工。我公司、荣朗公司、业主三方在2018年10月15日就项目停工、交房问题协商一致，形成会议纪要，因荣朗公司及业主未按照会议约定履行，导致房屋至今未交付，我公司在此过程中不存在过错，从华岳账户来看，原告向华岳支付了210000元，尚有94697元未收到。原告主张违约金的诉请应依法予以驳回。根据双方当事人当庭陈述以及举证质证，本院查明以下事实：2017年6月15日，原告樊保林与被告华岳公司签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的锦岭老年公寓第1幢1单元5层10509号房，房屋建筑面积82.57平方米，单价每平米3690.17元，总价款为304697元。其中合同主要条款约定如下：第六条，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，买受人应当于2017年6月15日前支付房价款184697元，占全部房价款的60.62%。余款120000元向贷款机构申请贷款支付。第八条，交付期限。出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时合同对保修责任、争议解决方式等均作出了约定。合同签订阶段，原告在被告所属售楼部通过刷卡向被告支付了184697元，后向长安银行股份有限公司贷款120000元，房款现已全部付清。原告樊保林持有载有“今收到樊保林锦岭公寓房号 1-10509 定金人民币壹万元”的收款收据一份，载有“今收到樊保林锦岭公寓房号1-10509房款人民币捌万肆仟陆佰玖拾柒元”的收款收据一份，载有“今收到樊保林锦岭公寓房号 1-10509 房款人民币玖万元”的收款收据一份，该三份收据上加盖有内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。合同签订后，被告未按合同约定时间向原告交付房屋。涉案房屋现状为主体竣工，基础设施尚未完善，未经验收尚不具备交付条件。另查明，被告华岳公司与荣朗公司为合作开发房地产关系。上述事实，有原、被告当庭陈述、合同书、收款收据、长安银行借款凭证等予以佐证，并在案可查。本院认为，原、被告达成的商品房买卖合同是其双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律法规，合法有效。该合同对双方均具有约束力，原、被告应依约履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告依约履行了合同主要义务，被告应依约向原告交付房屋。被告在庭审中辩称，逾期交房并非被告原因造成，系案外人荣朗公司与大部分业主未将购房款支付至被告公司账户导致，并提供了会议纪要、公告予以证明。对于该辩解意见以及两份证据，经合议庭评议后认为，原告在被告所属售楼部与被告达成房屋买卖合同并签订了书面合同，同时在被告售楼部刷卡支付了184697元房款，并向银行贷款支付12万元房款。该售楼部作为被告销售场所与实际交易地点，原告在此场所支付了购房款能够认定原告履行了合同主要义务，原告支付的房款是否到被告账户是被告在销售过程中的内部事务。根据合同相对性原则，被告与他人纠纷导致合同不能履行不能对抗合同的相对方，故对于被告在庭审中的辩解意见本院不予采纳，被告应依约承担逾期交房的违约责任。因该合同第九条约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，所以对原告樊保林的赔偿金额的计算，应该依据此项约定确定为：自2017年10月31日至2017年11月17日止共18天，以94697元为基数，按照日万分之一计算为 170.45元；自 2017年11月18日起至2018年1月22日止共66天，以184697元为基数，按照日万分之一计算为1219元；自2018年1月23日起至实际交付房屋之日止，以304697元为基数，按照日万分之一计算确定。根据原告的诉讼主张，其2019年7月1日前的逾期交房违约金共计17386元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告西安华岳实业有限公司在本判决生效后十日内赔付给原告樊保林2019年7月1日前的逾期交房违约金17386元。二、由被告西安华岳实业有限公司向原告樊保林赔偿2019年7月1日之后的逾期交房违约金：以304697元为基数、按照日万分之一的标准、自2019年7月2日起计算至实际交付房屋之日止，每半年给原告樊保林赔付一次；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后十日内给付原告樊保林。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    姚可选 二〇二〇 年 八 月 十八 日 书 记 员  邱祥姗  1