云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1851号上诉人（原审被告）：**，男，1979年6月15日生，汉族，云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：文吉林，男，1982年4月26日生，汉族，云南省宣威市人，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：朱凤琼，女，1984年6月25日生，汉族，云南省宣威市人，住曲靖市麒麟区。系被上诉人文吉林之妻。委托诉讼代理人：文吉林，系被上诉人朱凤琼之丈夫。原审被告：文艳琼，女，1979年8月18日生，汉族，云南省宣威市人，住宣威市。上诉人**因与被上诉人文吉林、朱凤琼及原审被告文艳琼房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初7797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人**，被上诉人文吉林并作为被上诉人朱凤琼的委托诉讼代理人，原审被告文艳琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人**上诉请求：1.撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初7797号民事判决，裁定发回重审或依法改判；2.一审、二审全部诉讼费用由两被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案系房屋买卖合同纠纷，争议房屋为曲靖市麒麟区靖和园二期19栋1单元302室，涉及两个合同关系：一是上诉人及原审被告文艳琼与云南省昆铁房地产开发经营有限责任公司之间的房屋买卖合同（2013年3月19日订立《商品房购销合同》）。二是上诉人及原审被告文艳琼与两被上诉人之间的房屋转让合同（2013年9月4日后订立的《房屋转让协议》）。（一）一审判决错误认定上诉人购买争议房屋的购房款项系由两被上诉人缴纳，否认上诉人自行缴纳购房款的事实。首先，上诉人在与两被上诉人签订《房屋转让协议》之前就已经支付了首付款。2013年上诉人因单位出具购房优惠政策，与当时尚未离婚的妻子即原审被告文艳琼决定购买本案争议房屋。2013年3月19日上诉人、原审被告文艳琼与云南省昆铁房地产开发经营有限责任公司签订《商品房购销合同》，同日，两人以现金方式支付了22万元购房首付款。其次，为购买争议房屋，上诉人向案外人王某借款16万元并与原审被告文艳琼自筹6万元支付首付款。上诉人向一审法院提交了借款购房的《借条》，证人王某也出庭证实了上诉人为购买争议房屋向其借款的事实。2013年3月19日，云南省昆铁房地产开发经营有限责任公司向上诉人出具了22万元的《收款收据》一份。已经充分证实上诉人自筹款项支付购房首付款的事实。（二）争议房屋购房尾款200501.53元，系原审被告文艳琼自行刷卡支付，而非两被上诉人交纳。2013年11月6日，原审被告文艳琼刷卡支付了购房尾款，云南省昆铁房地产开发经营有限责任公司在收到购房尾款后，向上诉人出具了相应的购房尾款《收款收据》。一审判决认定上诉人购买争议房屋的全部购房款420501.53元均由两被上诉人支付系事实认定错误。上诉人与原审被告文艳琼在婚姻关系存续期间购买了本案争议房屋，两人系争议房屋的共同共有人。2013年9月4日上诉人与原审被告协议离婚后，两人与两被上诉人签署《房屋转让协议》约定将争议房屋转让给被上诉人，但因两被上诉人迟迟未支付房屋转让款，故争议房屋一直在上诉人与原审被告文艳琼名下。原审被告文艳琼在一审时确认了两被上诉人提交的由上诉人签署的购房款《欠条》系其与上诉人离婚时，为保障原审被告文艳琼的权利而签署的权利保障凭证，并非上诉人实际欠付被上诉人文吉林购房款。二、一审法院适用法律错误。一审法院以《合同法》第六十条、第一百零七条为依据认定上诉人没有履行《房屋转让协议》，判令上诉人协助两被上诉人办理转移登记手续系法律适用错误。根据上诉人一方与两被上诉人签署的《房屋转让协议》约定，上诉人在两被上诉人向其支付48万元房屋转让款后，再配合两被上诉人办理房屋过户手续，但本案上诉人一方至今未收到两被上诉人支付的房屋转让款，两被上诉人的行为已违反协议约定。负有先支付房屋转让款义务的两被上诉人未履行付款义务的，上诉人有权拒绝给两被上诉人办理房屋过户手续。恳请支持上诉人的上诉请求。被上诉人文吉林、朱凤琼辩称：双方2013年2月28日签订房屋转让协议，我和我妻子支付了全部购房款，实质是借**的名字买房。交款情况是2013年3月19日付了首付22万，2013年11月6日交清了尾款。2013年9月，**和我妹妹文艳琼离婚，我担心房子过户的事情，就让**写了50万的借条。**一开始说购房款在40万元以内，我实际支付的购房款是42万元多，还另外付给**8万元，帮他还赌债，一审中证人陈述了这个事实。2015年房产证办理下来，我拿到之后就找**办理过户的事情。**和文艳琼离婚时，离婚协议只写到白石江的一套房子，是贷款购买的，贷款一直由文艳琼偿还，与本案中的房屋没有任何关系。综上，恳请依法驳回**的上诉请求，维持原判。原审被告文艳琼述称，**陈述的都不是事实，离婚本来就是因为是他欠了很多账，如果**能够凑钱和我买房子的话也不会离婚了。离婚后孩子是我自己抚养，他连每月1000元的抚养费都拿不出来。房屋转让协议是2013年2月18日签订的，当时白石江的房子还在还房贷，已经无法购买铁路局的房子了，我弟弟文吉林还多出了8万元给**还赌债，**还把阿诗玛的房子以16万元就抵债了。22万元首付是我带着我弟媳朱凤琼还有一个朋友一起去交的，钱是我弟媳出的。文吉林、朱凤琼向一审法院起诉请求：1.被告协助原告办理将位于曲靖靖和园二期19幢1单元302号房屋过户至原告名下的转移登记手续；2.被告向原告支付房款30%的赔偿金即144000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告文吉林、朱凤琼系夫妻关系，原告文吉林与被告文艳琼系姐弟关系，被告**、文艳琼原系夫妻关系。被告**系昆明铁路局曲靖公务段的职工，2013年3月19日，被告**（商品房买受人、乙方）、文艳琼（共同买受人）与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司（商品房出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》，项目名称为曲靖靖和园住宅小区二期，乙方购买的商品房为第19幢第1单元第3层302号房总价款为人民币肆拾万贰仟零玖拾元，房屋的参考套内面积为97.26平方米，付款方式及期限为：买方人应当在2013年9月30日前，分1期支付全部房价款，首付款房价款220000元（大写贰拾贰万元整）应当在2013年3月19日前支付，剩余房款在本合同签订之日起6个月内（即2013年9月30日前）付清。交付期限为：甲方应于2013年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。双方还就各自违约责任、交接、产权登记等作了约定。并办理了商品房购销合同登记备案表。同日，被告**与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司签订《“靖和园”二期商品房销售结算确认单》载明，户主姓名（买受人）：**，19幢1单元302室，面积：119.46㎡，基准价格：3470元／㎡，楼层系数0.97，结算总房款402090元，代收相关费用（含维修基金、契税、交易手续费、办证费、天然气安装费、楼宇对讲系统）费用18411.53元，首付款不低于220000元，应交尾款200501.53元。2013年3月28日，被告**、文艳琼（甲方）与原告文吉林、朱凤琼（乙方）签订《房屋转让协议》，载明：一、甲方向其所在单位申请的福利房，已获批准，甲方福利房位于曲靖市麒麟区（以下简称为“标的房产”）。二、甲方自愿将标的房产转让给乙方，据此，根据中华人民共和国相关法律法规，经甲乙双方平等协商，先就标的房产转让事宜达成如下协议：1.甲方自愿将标的房产转让给乙方，乙方同意受让该标的房产。2.标的房产转让总价款为人民币￥480000元（大写人民币肆拾捌万元整），乙方应于本协议生效之日起3日内将房屋总价款一次性付给甲方，满足过户条件后，若甲方拒绝给乙方办理过户手续，乙方有权要求甲方按照购房总价的双倍进行赔偿。3.本协议生效后，甲方应按乙方指示以甲方名义办理标的房产的购房手续，因办理购房手续而产生的全部应付款由乙方承担。购房时所取得的全部付款凭证及标的房产的权利凭证均由乙方保存原件。4.甲方仅为房产名义上的权利人，乙方为标的房产的实际权利人，标的房产的一切权利由乙方行使，一切义务由乙方承担，除上述所述购房手续外，乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的，甲方有义务予以配合，但乙方应提前通知甲方。5.在标的房产满足过户条件（包括但不限于购买时间超过5年等）时，甲方应按乙方指示将标的房产过户至乙方名下，全部过户税费由乙方承担。6.甲方不得在未经乙方允许的情况下对标的房产予以使用和处分（包括但不限于设定抵押、租赁、转让等），因甲方对标的房产无权处分导致乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿损失……。甲方：**、文艳琼（签字、手印），乙方：文吉林、朱凤琼（签字、手印）。2013年3月19日，云南昆铁房地产开发有限责任公司出具《现金交款单》，内容为：“收款单位：云南昆铁房地产开发有限责任公司，账号：52×××43，交款人：**，款项来源：19-1-302购房款，金额：贰拾贰万元正”。原告提交了《收款收据》原件，载明：“2013年3月19日，交款人姓名：**，19-1-302，交款原因：收靖和园高层购房款，交款金额：贰拾贰万元整。云南昆铁房地产开发有限责任公司发票专用章”。对于该笔款项的交纳，原告陈述与被告文艳琼陈述一致，认为是朱凤琼与文艳琼一起去交纳的，并提供证人予以证实；被告**认为是自己交纳，但原件在文艳琼保管，款项是其找王某借了16万元。2013年9月4日，被告**、文艳琼签订《离婚协议书》，对双方婚后共同财产约定为：有房屋一套，位于曲靖市麒麟区，建筑面积118平方米，归女方所有。2013年11月6日，云南昆铁房地产开发有限责任公司出具《收款收据》，载明：“交款人姓名：**，19-1-302，交款原因：维修基金、契税、交易手续费、办证费、天然气安装费、楼宇对讲系统，交款金额：壹万捌仟肆佰壹拾壹元伍角叁分”。同日，云南昆铁房地产开发有限责任公司出具《收款收据》，载明：“交款人姓名：**，19-1-302，交款原因：靖和园高层购房款，交款金额：壹拾捌万贰仟零玖拾元”。上述两份《收款收据》原告提交了原件，被告**提交了从云南昆铁房地产开发有限责任公司复印的复印件。2013年11月6日涉案房屋（曲靖市麒麟区）交付后，该房屋由原告文吉林、朱凤琼长期居住使用，物业管理费由原告文吉林向中铁八局集团昆明铁路物业管理有限公司曲靖物管处交纳。本案争执的焦点是：房屋首付款22万元及尾款由原告方交纳还是被告**、文艳琼交纳。从原告申请的证人证言和被告文艳琼陈述，相互印证了朱凤琼和文艳琼排队交纳了购买房屋首付款，被告**申请证人王某作证，证人王某虽证实了**向其借款16万元用于购房，但该借款**是否用于交纳房款不清，因此，应认定原告朱凤琼和被告文艳琼排队交纳了购买房屋首付款。**称其与文艳琼一起交纳首付款，无依据证实。因该房屋属被告**与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司签订《商品房购销合同》，云南昆铁房地产开发经营有限责任公司出具《收款收据》交款人姓名只能以合同相对人**的名义。房屋尾款交款凭证签名为被告文艳琼签名，被告**称其与文艳琼系夫妻，工资卡在文艳琼保管，由文艳琼交纳，被告文艳琼否认，2013年9月4日，被告**、文艳琼签订《离婚协议书》，离婚协议书并未对案涉房屋作出分割或处理。尾款交纳时间为2013年11月6日，2013年11月6日房屋交付后，原告方居住至今，被告**并未提出异议。庭审中，被告**称《房屋转让协议》不是2013年3月28日签订，是2015年其与文艳琼离婚后签订，无相关证据予以证实。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告**作为昆明铁路局曲靖公务段的职工，与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司签订《商品房购销合同》和《“靖和园”二期商品房销售结算确认单》，后**、文艳琼与原告方签订《房屋转让协议》，该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，且二被告已经将房屋实际交付给原告方管理和使用。被告**提出房屋首付款是其与文艳琼一起交纳，尾款是其工资卡在文艳琼保管，由文艳琼交纳，交纳房款的收据由文艳琼保管，无依据证实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告要求被告方协助办理靖和园二期19幢1单元302号房屋过户登记手续的合同义务，办理房屋变更（过户）登记手续所需交易税费在合同中已明确约定由原告方负担，故在办理房屋所有权变更（过户）登记手续所需交易税等费用应由原告文吉林、朱凤琼负担。原告诉请被告向原告支付房款30%的赔偿金即144000元，双方在《房屋转让协议》约定：标的房产转让总价款为人民币480000元，原告方应于本协议生效之日起3日内将房屋总价款一次性付给被告方，满足过户条件后，若被告方拒绝给原告方办理过户手续，原告方有权要求被告方按照购房总价的双倍进行赔偿。该约定违反法律规定，且原告方也未按协议约定3日内将房屋总价款一次性付给被告方，因此，原告方要求被告方支付房款30%的赔偿金的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百零七条、第一百三十三条之规定，判决：一、由被告**、文艳琼于本判决生效后十五日内协助原告文吉林、朱凤琼将位于曲靖市麒麟区房屋过户至原告文吉林、朱凤琼名下，并办理转移登记手续；办理房屋变更（过户）登记手续所需的交易税等费用由原告文吉林、朱凤琼负担。二、驳回原告文吉林、朱凤琼的其他诉讼请求。案件受理费3180元（原告已预交），由原告文吉林、朱凤琼负担1180元，被告**、文艳琼负担2000元。二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明：本案诉争的房屋属云南昆铁房地产开发经营有限责任公司开发建设，面向昆明铁路局内部职工销售的限价商品房。职工购房资格由昆明铁路局内部确定，有资格购房的职工个人按照单位内部确定的价格出资购房，并取得房屋所有权。2013年2月27日，云南昆铁房地产开发经营有限责任公司发出《关于曲靖靖和园二期高层住房销售的通知》，于2013年3月12日至3月15日（4个工作日）、3月18日至3月22日（5个工作日），每日9∶00至11∶30、13∶00至16∶00，在昆铁房地产公司曲靖靖和园售楼部办理核算房价、签订《商品房购销合同》等相关手续，要求获得“购房核准通知书”的职工持购房核准通知书原件及相关证件前往办理。2013年2月28日，**、文艳琼（甲方）与文吉林、朱凤琼（乙方）签订《房屋转让协议》。2013年3月19日，云南昆铁房地产开发经营有限责任公司（甲方）与**、文艳琼（乙方）订立《商品房购销合同》。二审查明的其他事实与原审一致，本院对原审查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人**作为昆明铁路局曲靖公务段职工，获得面向职工销售的限价商品房购买资格后，上诉人**、原审被告文艳琼与被上诉人文吉林、朱凤琼协商一致订立《房屋转让协议》，将购房资格转让给文吉林、朱凤琼，有违单位内部规定，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该房屋转让协议合法有效。上诉人**、原审被告文艳琼转让购房资格，实为对自己基于购房资格所产生的权利义务进行概括性转让。根据审理查明的事实，被上诉人文吉林、朱凤琼以**的名义，向云南昆铁房地产开发经营有限责任公司支付购房款402090元，交纳维修基金、契税等税费18411.53元，并另外向上诉人**给付80000元，按照约定履行了付款义务，享有对该房屋物权的期待权。诉争房屋已实际交付给被上诉人文吉林、朱凤琼占有使用，但房屋所有权登记于上诉人**、原审被告文艳琼名下，**、文艳琼负有转移房屋所有权于文吉林、朱凤琼的义务。文吉林、朱凤琼请求**、文艳琼协助办理曲靖靖和园二期19幢1单元302号房屋过户至其名下的转移登记手续，不违反法律规定，应当予以支持。案涉房屋买卖协议中没有关于“支付购房款30%赔偿金即144000元”的约定，文吉林、朱凤琼请求支付购房款30%赔偿金即144000元，缺乏事实基础及法律依据，不予支持。上诉人**以“曲靖靖和园二期19幢1单元302号房屋系其与文艳琼在夫妻关系存续期间共同购买，购房款由文艳琼全额支付，文吉林、朱凤琼没有支付过购房款”为由提出抗辩，拒绝履行协助办理诉争房屋的权属转移登记手续。首先，原审被告文艳琼及被上诉人文吉林、朱凤琼对上诉人**提出的事实主张不予承认，**亦不能举证证明其支付购房款的资金来源。其次，在上诉人**与原审被告文艳琼协议离婚时，获得诉争房屋购买资格，与文吉林、朱凤琼订立《房屋买卖协议》，交付购房首付款220000元等相关事实已客观存在，在离婚协议中并未对购房首付款220000元及诉争房屋的归属提出过异议。再次，诉争房屋属于面向昆明，上诉人**以昆明铁路局曲靖公务段职工身份获得诉争房屋的购房资格，被上诉人文吉林、朱凤琼受让该购房资格之后，只有借**的名义才能向云南昆铁房地产开发经营有限责任公司交付购房款，以致房屋所有权也只能登记在**、文艳琼名下。结合诉争房屋自首次交付时即由被上诉人文吉林、朱凤琼管理使用并承担相关物业服务费、水电费，购房款收据及房屋权属证书一直由文吉林、朱凤琼持有和保管等相关事实综合分析，上诉人**利用案涉房屋买卖协议约定不明的瑕疵提出的上诉理由，违反诚实信用原则，本院不予采纳。综上所述，上诉人**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由上诉人**负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  时劲松审判员  敖显外二〇二〇年八月十四日书记员  陈 蔚