湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4608号上诉人（原审被告）：武汉腾海天商业管理有限公司。住所地湖北省武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋3层商1。法定代表人：周长松，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓青，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉燃气热力物业服务有限公司。住所地湖北省武汉市江汉区北湖正街26号。法定代表人：江汉洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：周治国，湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈雨思，湖北珞珈律师事务所实习律师。原审被告：武汉云浩晏商业管理有限公司。住所地湖北省武汉市江岸区三阳路与解放大道交汇处融科天城7幢1层商30号房。法定代表人：章近法，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴晓青，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉腾海天商业管理有限公司（以下简称腾海天公司）与被上诉人武汉燃气热力物业服务有限公司（以下简称燃气热力物业公司），原审被告武汉云浩晏商业管理有限公司（以下简称云浩晏公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾海天公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回燃气热力物业公司对腾海天公司及云浩晏公司的全部诉请，或将本案发回重审；一、二审诉讼费及保全费用由燃气热力物业公司承担。事实和理由：燃气热力物业公司从2016年至今未履行合同，未提供物业服务，不应该收取物业费；腾海天公司出具的回函及签订的《补充协议书》均系迫于燃气热力物业公司作为出租方提出要通过诉讼解决双方租金物业费问题而作出的妥协；配电房设施系小区公共用电设施，不应单独由腾海天公司承担管理费用；燃气热力物业公司向腾海天公司收取水电费，系主体不适格，即使其代缴，也应当提交代缴票据；腾海天公司与燃气热力物业公司的物业服务合同于2019年9月28日终止，一审计算物业费至2019年11月28日超过合同期限。燃气热力物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。云浩晏公司述称同意上诉人的上诉意见。燃气热力物业公司向一审法院起诉请求：判令解除2016年1月29日双方签订的《晟蓝花园小区集中商网物业服务合同》；判令解除2016年1月29日双方签订的《晟蓝花园小区集中商网配电房委托管理合同》；判令解除2017年8月10日双方签订的《供电合同》；判令腾海天公司给付物业服务费970,173元以及逾期付款利息（此物业服务费暂计至2019年10月28日止），并自2019年10月29日按原物业服务合同约定的物业服务费价格标准给付物业服务费直至其实际搬迁腾退之日止；判令腾海天公司给付配电房管理费1,651,141元以及逾期付款利息(此配电房管理费暂计至2019年10月28日止)，并自2019年10月29日按原合同约定的标准给付至其实际搬迁腾退之日止；判令腾海天公司给付所欠电费954,238.96元（计算至2019年9月5日），从2019年9月6日以后的电费按合同约定的标准给付至其实际搬迁腾退之日止；判令腾海天公司给付所欠水费10,391.04元（计算至2019年9月25日），从2019年9月26日以后的水费按每吨3.69元的标准给付至其实际搬迁腾退之日止；判令腾海天公司给付植物花摆租赁费用21,600元；判令云浩晏公司对第4、5、6、7、8项诉讼请求承担连带担保责任；本案诉讼费用由腾海天公司、云浩晏公司承担。一审法院经审理查明，2015年9月29日，燃气热力集团公司（甲方）与武汉云浩晏商业地产有限公司（乙方）签订《房地产租赁合同》约定，甲方将其所有的位于武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋1层商1室、B栋2层商1室、B栋3层商1室、B栋负1层的房屋出租给乙方使用；房屋用途为茶叶市场经营；房屋建筑面积13，841.34平方米，房屋租赁期共十年，自2015年9月15日起至2025年9月14日止。2016年1月29日，燃气热力物业公司（甲方）与武汉云浩晏商业地产有限公司（乙方）签订《晟蓝花园小区集中商网物业服务合同》约定，乙方委托甲方实行物业管理；被管理物业坐落位置：武汉市发展大道519号晟蓝花园B栋1层商1室、B栋2层商1室、B栋3层商1室、B栋负1层，属商业用房。使用面积13，841.34平方米（证载面积13，841.34平方米，其中一层3，561.45平方米，二层3，704.77平方米，三层3，704.77平方米，负一层2，870.35平方米）；甲方按下列约定，实现目标管理，在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业公共部位的维修、养护和管理，2、物业公共设施设备的运行、维护、养护和管理，3、物业公共部位和相关场地的雨、污水管道的疏通，4、物业档案资料管理，5、不定期的安全检查管理，6、公共区域环境卫生的维护，7、公共区域的安全协防，8、物业使用中的禁止行为的告知、劝阻、报告等义务，9、法律法规规定的物业服务的有关其他义务；委托服务期限为3年6个月，自2016年3月29日起至2019年9月28日止。双方对物业服务费及支付方式约定如下：2015年9月29日至2016年3月28日为乙方装修时间，装修期间甲方免于收取乙方物业服务费，作为甲方对乙方的支持；2016年3月29日至2017年9月28日案涉房屋第1、2、3层房屋（以下简称地上房屋）物业服务费标准为3元/平方米/月，地下3元/平方米/月，合计月物业服务费41，524元，每季度物业服务费为124，572元；其中房屋优惠期3个月，优惠期从2017年8月29日至2017年9月28日，2018年8月29日至2018年9月28日，2019年8月29日至2019年9月28日，分三次在收取季度物业服务费时减免1个月物业服务费的形式给予，优惠期间服务费按照地上3元/平方米/月，地下3元/平方米/月的标准计算。2017年9月29日至2019年9月28日物业服务费在前1年半物业服务费基础上增调5%，地上房屋3.15元/平方米/月，地下房屋3.15元/平方米/月，合计月物业服务费43，600元，每季度物业服务费130，800元；物业服务费的支付方式为季度支付，在每季度第三个月14日内支付下一季度的物业服务费。同时双方约定，物业服务费不包含乙方燃气、有线、电信安装及使用费用，以及政府收取的各项规费；以上费用及乙方自用部分设施、设备维修和保养费用由乙方自行承担，也不包含乙方租用房屋内的相关管理和服务。双方还就物业服务其他权利义务进行了约定。2016年1月29日，燃气热力物业公司（甲方）与武汉云浩晏商业地产有限公司（乙方）签订《晟蓝花园小区集中商网配电房委托管理合同》约定，乙方将集中商网配电房委托甲方进行管理，为乙方提供相应的供电服务；委托管理期限为3年6个月，自2016年3月29日起至2019年9月28日止。双方约定委托管理费及支付方式为：2016年3月29日至2017年9月28日配电房委托管理费54，855元/月，每季度委托管理费为164，565元，房屋优惠期3个月，优惠期从2017年8月29日至2017年9月28日，2018年8月29日至2018年9月28日，2019年8月29日至2019年9月28日，分三次在收取季度委托管理费时减免一个月委托管理费的形式给予，优惠期委托管理费按照54，855元/月的标准减免；2017年9月29日至2019年9月28日委托管理费在前1年半委托管理费基础上调增5%，月委托管理费57，598元，每季度委托管理费为172，794元。2016年11月5日，武汉腾海天茶叶城（甲方）与燃气热力物业公司（乙方）签订《绿植服务合同》约定，甲方承租乙方的绿植共计20盆；合同期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止，合同到期后如甲方仍需服务可续签合同；服务费用每月为1，800元，本合同期限内，服务费总额21，600元。同时约定，乙方按本合同规定认真负责地摆放和养护甲方承租的全部绿植，将绿植养护计划和时间提前告知甲方，及时更换失去观赏价值的绿植，对甲方承租的绿植种类在同档次的条件下每月进行1-2次调整，以使摆放效果富于变化。2017年7月1日，燃气热力物业公司（甲方）与腾海天公司（乙方）签订《晟蓝茶城前期电费支付协议》将前期电费支付情况明确如下：1、2015年11月至2016年4月用电费用为94，441元；2、2016年5月至2017年5月用电费用为489，158元；3、用电费用的收取：2015年11月至2017年5月电费共计583，599元，乙方于2017年12月15日前支付；4、自2017年6月开始，按表计量，甲方每月按双方签订的《供电合同》收取乙方电费；…6、本协议有效期为半年，即2017年7月1日至2017年12月31日。2017年8月10日，燃气热力物业公司（甲方）与腾海天公司（乙方）签订《供电合同》约定，用电计量按原有中央配电室各计量点计量，乙方电表由甲方管理，甲方每月1日至31日统计用电量，乙方据实向甲方支付当月电费，当月电费在下月15日前付清，电价按国家标准执行0.85元/度（含税）。甲方依法出具增值税的普通发票。乙方不按期交清电费的，应承担电费滞纳的违约责任。电费违约金（每日按欠费总额的千分之三计算）从逾期之日起计算至交纳日止，本合同有效期为壹年，即2017年7月1日至2018年6月30日。2018年1月22日，燃气热力集团公司（甲方）与武汉云浩晏商业地产有限公司（乙方）、腾海天公司（丙方）签订《补充协议书》约定，丙方确认签订本协议后承诺为乙方原租赁合同项下的义务承担全部连带清偿责任，积极清偿房租、履约保证金、水电费、物业费以及其他应当由乙方给付的费用；乙方确认不因本协议的签订以及丙方作为房屋实际承租人而免除其在原租赁合同中应当承担的义务和责任，丙方若不能按期足额履行支付义务时，甲方有权向乙、丙两方追究相应的违约责任及赔偿责任；三方确认丙方作为房屋实际承租人，乙方作为丙方履行合同的担保人，对丙方承租使用房屋产生的房租、履约保证金、物业费、水电费以及其他依合同约定应当承担的费用和责任承担连带保证责任。2018年3月9日，武汉云浩晏商业地产有限公司与腾海天公司共同回函燃气热力集团公司与燃气热力物业公司，函载“…根据房屋租赁合同及补充协议，我公司经对账确认所欠款项如下：…2、配电房管理费：894，138元（2016年3月至2018年3月）3、物业管理费：549，144.21元（2016年3月至2018年3月）4、电费：583，599元（2015年11月至2017年5月）5、核减已交681.01平方米租金133，205.56元合计应交欠款2，935，257.65元。…二、…恳请贵方审查我方所提出的请求，望能尽快商处。需请求贵公司处理的问题：1、无法使用96平方米计4，694.4元（2016年3月至2018年3月）；配电房681平方米作为小区公共设施不应单独计算并出租给我公司的总面积中，计33，301.39元（2016年3月至2018年3月），同时，配电房设施作为小区公共的供电设施不应单独由我公司承担管理费用。2、物业费还应减去2017年4月26日武汉燃气热力物业服务公司出具‘关于云浩晏公司风险保证金及相关损失补偿的情况说明’，第四条、漏水造成的损失8.97万元。…”。2018年3月26日，燃气热力物业公司（甲方）与腾海天公司（乙方）签订《租赁合同补充协议书》约定，乙方同意将原《房地产租赁合同》合同出租方主体燃气热力集团公司变更为燃气热力物业公司，除变更合同主体外，原《房地产租赁合同》的其余条款继续有效，甲乙双方继续履行原《房地产租赁合同》条款。2018年5月29日，燃气热力物业公司（甲方）与腾海天公司（乙方）签订《补充协议书》，约定“一、乙方将2016年3月至6月、2017年3月至2018年3月所欠物业费549，144元、配电房管理费894，138元和2015年11月至2017年5月电费583，599元，制定还款计划，按时还款，如不按时还款，乙方承担一切责任。…1、甲、乙双方同意将乙方所欠2016年3月至6月物业费124，572元、2017年3月至2018年3月物业费552，268元，合计物业费676，840元，在扣减同期无法使用车位96平方米4，694.4元、负一层配电房681.01平方米33，301.39元及漏水损失89，700元后，乙方仍欠付物业费549，144元分两期支付给甲方，即2018年6月支付300，000元、2018年9月支付249，144元。…三、考虑到乙方的实际经营状况，甲方对乙方给予帮扶和支持，在乙方将还款计划表第一次费用（即2018年6月支付30万）结清，并且乙方2018年6月25日前支付2018年1月至6月租金2，083，164元后，甲方对后期负一层物业费进行全部减免。四、本补充协议书作为原《租赁合同》、《物业服务合同》、《配电房委托管理合同》不可分割的组成部分，原租赁合同》、《物业服务合同》、《配电房委托管理合同》的其余条款有与本补充协议不一致之处，则以本补充协议为准，甲、乙双方继续履行原《租赁合同》、《物业服务合同》、《配电房委托管理合同》条款。五、本补充协议中所列的乙方还款时间、金额，若乙方有任何一期未按期足额还款，则视为乙方严重违约，视为乙方所欠的前述费用全部到期，应予及时偿还，并且甲方可解除本补充协议书，本补充协议书作废。甲方可依原租赁合同、物业服务合同、配电房委托管理合同的约定，向乙方主张所欠的全部费用，本补充协议书中对于乙方的优惠、帮扶措施和相应扣除、减免等均失效、作废。…”。腾海天公司支付2016年3月29日至2016年6月28日以及2018年4月1日至2018年6月30日期间的物业费（分别为124，752元、130，800元）及配电房管理费（分别为164，565元、172，794元）；差欠2017年5月之前的电费583，599元，截至2019年9月水费尚欠10，391.04元。腾海天公司尚欠燃气热力物业公司2019年6月至10月的电费未付。2019年6月至10月的用电量为：6月78，317度、7月125，672.5度、8月148，709度、9月83，348.5度、10月41，644度。燃气热力物业公司与腾海天公司确认2019年7月1日前电费按照每度0.85元的标准计算，2019年7月1日后电费按照每度0.67元的标准计算。一审法院认为，燃气热力物业公司与腾海天公司签订的《晟蓝花园小区集中商网物业服务合同》、《晟蓝花园小区集中商网配电房委托管理合同》、《绿植服务合同》、《晟蓝茶城前期电费支付协议》、《供电合同》、《补充协议书》等均系双方真实意思表示，合法有效，签订合同双方均应按照合同约定履行各自项下义务。《晟蓝花园小区集中商网物业服务合同》、《晟蓝花园小区集中商网配电房委托管理合同》于2019年9月28日到期，《供电合同》于2018年6月30日到期，《晟蓝花园小区集中商网物业服务合同》、《晟蓝花园小区集中商网配电房委托管理合同》、《供电合同》已无解除的必要。腾海天公司应向燃气热力物业公司支付水电费（水费：10，391.04元、电费917，749元=78，317度×0.85元+125，672.5度×0.67元+148，709度×0.67元+83，348.5度×0.67元+41，644度×0.67元+583，599元）及2019年11月28日前的物业费1，004，732元、配电房管理费1，589，703元（1，708，739元-115，196元-3，840元）。关于燃气热力物业公司要求腾海天公司支付2019年9月28日后的配电房管理费的诉讼请求，现《晟蓝花园小区集中商网配电房委托管理合同》已到期，双方并未续签合同，故一审法院不予支持。关于违约金，双方并未就违约金进行约定，故一审法院不予支持。关于燃气热力物业公司要求支付2019年9月6日至实际腾退之日的电费及2019年9月26日至实际腾退之日的水费，因目前房屋租赁合同尚在履行中，故一审法院对此诉讼请求不予处理。关于腾海天公司辩称其不应该承担物业费的辩称意见，腾海天公司与燃气热力物业公司签订物业服务合同，腾海天公司应按合同约定支付物业费，且案涉房屋属于小区的组成部分，燃气热力物业公司为整个小区提供物业服务，案涉房屋亦包含在内，现《晟蓝花园小区集中商网物业服务合同》虽已到期，但燃气热力物业公司实际为腾海天公司继续提供物业服务，故对此辩称意见一审法院不予采纳。腾海天公司、云浩晏公司辩称2018年2月7日致函燃气热力物业公司配电房属于小区整体供电的公共设施，不是本公司租赁的专用设施，属于无事实的无效合同的意见，2018年3月9日腾海天公司、云浩晏公司的回函中欠款项目包含租金、配电房管理费、物业管理费、电费等，且2018年5月29日，燃气热力物业公司与腾海天公司签订补充协议书制定还款计划，还款计划中亦包含物业费、电费、配电房管理费，可见《晟蓝花园小区集中商网配电房委托管理合同》系双方真实意思表示，腾海天公司、云浩晏公司应予履行。《绿植服务合同》已到期，且已履行完毕，双方并未续签新的合同。燃气热力物业公司只能证明2016年10月1日至2017年9月30日合同关系存在，及绿植仍在茶城，但无证据证明其在2017年9月30日后继续派人上门进行相应的摆放、养护、更换等服务工作，故对燃气热力物业公司要求支付2017年9月30日后的植物花摆租赁费用的诉讼请求一审法院不予支持。燃气热力集团公司（甲方）与武汉云浩晏商业地产有限公司（乙方）、腾海天公司（丙方）签订《补充协议书》约定乙方作为丙方履行合同的担保人，对丙方承租使用房屋产生的房租、履约保证金、物业费、水电费以及其他依合同约定应当承担的费用和责任承担连带保证责任。后原《房地产租赁合同》的主体由燃气热力集团公司变更为燃气热力物业公司，云浩晏公司在原保证担保的范围内对燃气热力物业公司承担保证责任，故云浩晏公司对腾海天公司上述支付欠付款项的义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、腾海天公司于判决生效之日起十日内向燃气热力物业公司支付物业费1，004，732元；二、腾海天公司于判决生效之日起十日内向燃气热力物业公司支付配电房管理费1，589，703元；三、腾海天公司于判决生效之日起十日内向燃气热力物业公司支付水费10，391.04元；四、腾海天公司于判决生效之日起十日内向燃气热力物业公司支付电费917，749元；五、云浩晏公司对上述付款义务承担连带责任；六、驳回燃气热力物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28，312元由腾海天公司、云浩晏公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：腾海天公司提交的《关于支付租金、物业费及其他判决费用的联系函》、商户与燃气热力物业公司工作人员的电话录音、《还款承诺书》、《省物价局关于电力行业增值税税率调整相应降低一般工商业电价有关事项的通知》、《省发展改革委关于进一步降低一般工商业电价等有关事项的通知》、燃气热力物业公司前法人与腾海天公司的录音，均达不到证明目的，本院不予采信。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：燃气热力物业公司与云浩晏公司、腾海天公司先后签订多份书面合同，确认燃气热力物业公司为涉案茶叶城提供物业管理、代付电费、管理配电室、养护绿植等服务，腾海天公司为云浩晏公司在涉案租赁合同项下的房租、水电费、物业费等费用与云浩晏公司承担连带清偿责任，三方所涉的多份合同均不违反法律、法规的强制性规定，对合同各方均具有约束力，腾海天公司关于燃气热力物业公司未提供物业管理服务、不应交纳物业费的上诉主张，与其签字确认的多份书面文件约定事实不符，亦没有其他证据予以佐证，本院不予支持。关于电费、配电房管理费，均有书面合同约定，燃气热力物业公司尽到了代付、管理义务，腾海天公司应履行付款义务；关于物业费，虽然合同约定的到期时间是2019年9月28日，但是腾海天公司并未于到期时间要求燃气热力物业公司终止为其提供物业服务，燃气热力物业公司对于涉案茶叶城的物业服务处于持续状态，一审法院据此计算物业费至2019年11月28日并无不当，腾海天公司关于一审法院物业费计算超期的上诉主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人武汉腾海天商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28，312元，由上诉人武汉腾海天商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王丹红审判员  杨 玲审判员  王 阳二〇二〇年八月十一日书记员  宋晶晶