江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2261号上诉人（原审原告）：盐城市顺碧房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区太湖路99号2幢425室18。法定代表人：谢金雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔红娟，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晓伟，北京市盈科（盐城）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈建亚，男，1976年7月10日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王文兵，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人盐城市顺碧房地产开发有限公司（以下简称顺碧公司）因与被上诉人陈建亚商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初4512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顺碧公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判陈建亚向顺碧公司支付违约金456971.85元；2.一、二审诉讼费由陈建亚负担。事实和理由：1.一审法院认定合同解除原因有误，本案系因陈建亚逾期支付房款的违约行为造成合同解除，并非一审法院认定的双方均同意解除合同；2.顺碧公司不存在违约行为，一审法院认定顺碧公司的工作人员承诺的绿化面积仅有陈建亚的单方陈述，并无其他证据予以证实，故一审法院认定顺碧公司违约没有依据；3.根据合同约定，陈建亚逾期付款造成合同解除应当承担违约责任，陈建亚也并未举证证明约定的违约金过高，一审法院调整降低陈建亚的违约金数额没有依据；4.一审中陈建亚并未反诉要求顺碧公司承担返还购房款及利息，一审法院却对房款及利息作出处理，程序违法。陈建亚辩称，1.顺碧公司一审诉讼请求之一是要求与陈建亚解除合同，陈建亚予以同意；2.陈建亚购买的顺碧公司开发的案涉房屋是近年来盐城市场上房地产开发企业开发的比较热销的洋房叠墅，最吸引消费者的就是门前的绿化，相同户型周围的绿化面积大小决定房屋价格，已经成为本地区房屋销售开发商的销售策略，且得到消费者的高度认知的交易习惯，购买洋房底层别墅的业主在交付使用后均将门前绿化进行圈进自家用地，对此一审法院对案涉房屋进行现场勘查；本案中，一审法院根据陈建亚的申请对案涉房屋门前实际绿化面积与售楼处沙盘展示及所宣传的面积进行了勘查，确认了陈建亚的陈述，另该房屋门前的绿化面积属于全体小区业主共有，该房业主不具有独立所有权，故一审法院判决认定顺碧公司构成一般违约事实清楚；3.一审判决确定的违约金标准适当，案涉房屋总房款3046479元，未付购房款为891831元，陈建亚具有购买案涉房屋的诚意，但因陈建亚发现购买的案涉房屋门前绿化面积与顺碧公司宣传面积相差较大，才怠于支付剩余购房款，故不存在陈建亚恶意违约；4.一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度，以及逾期利息的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法以违约金超过损失为由适当减少，确定违约金98144.59元准确；5.一审法院程序合法，一审中陈建亚虽然未提出反诉，但一审法院根据合同解除后双方必然产生的权利义务判决顺碧公司向陈建亚返还购房款并承担利息，法律依据充分，且减少诉累。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。顺碧公司向一审法院起诉请求：1.判决解除顺碧公司与陈建亚签订的商品房买卖合同及附件、附录；2.判令陈建亚支付违约金456971.85元，该笔款项从陈建亚已支付的购房款中予以抵销；3.本案的诉讼费由陈建亚承担。一审法院查明的事实：2018年6月28日，顺碧公司与陈建亚签订《商品房买卖合同》一份，约定（摘要）：顺碧公司将位于盐城市亭湖区房屋出售给陈建亚，建筑面积共计291.89平方米，单价为10437.08元，房款合计3046479元;买受人采取下列第二种方式付款:（2）分期付款：买受人应当在2018年8月28日前分三期支付该商品房全部价款，首期房价款304648元，应当于2018年6月28日前支付;买受人逾期付款的违约责任:买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第二种方式处理(详见本合同附件四补充协议第六条约定)。同日，双方签订了附件四《合同补充协议》，约定（摘要）：关于销售广告的约定：（1）出卖人和买受人的权利义务及责任均以本合同的约定为准。买受人清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、沙盘、样板房、模型及其他宣传资料明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列入合同内容。除本合同条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖人均没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者提出任何主张或要求。（2）为了澄清权限，避免误解，双方一致明确，出卖人雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受人作出的任何承诺须加盖出卖人的公章或合同专用章后，方为有效，未经出卖人书面同意，出卖人的雇员、部门和委托的销售代理机构等均无权对买受人作出的对出卖人具有约束力的口头或书面的承诺。关于付款方式与期限，买受人的付款方式与期限以本条约定为准，买受人采取下列第二种方式付款：2.非按揭付款分期付款方式：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为3046479元。（2）买受人必须在签订商品房买卖合同时付该商品房总房价款的10%给出卖人，即304648元。（3）买受人必须在2018年7月28日前付该商品房总房价款的30%，即913944元。（4）买受人必须在2018年8月28日前付该商品房总房价款的60%给出卖人，即1827887元。关于规划设计变更，买受人只拥有所购商品房的权属证书记载的土地的使用权，除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的本项目内其他用地，出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。一审另查明：陈建亚分别于2018年6月16日交房款20万元，同年6月28日交房款4648元、10万元，同年7月7日交房款35万元，同年10月12日交房款436056元、563944元，2019年1月5日交房款50万元，合计交付房款2154648元。一审再查明：2018年7月30日，顺碧公司向陈建亚发出已到期应交款通知书一份，要求在2018年8月6日前将第二期楼款房价款563944元交付。2019年1月22日，顺碧公司向陈建亚发出已到期应交款通知书一份，要求在2019年1月29日前将第三期楼款房价款891831元和逾期交纳房款违约金64716.5元交付。2019年4月15日，顺碧公司向陈建亚发出解除合同通知书一份，载明：因阁下逾期支付购房款891831元，已超过90日，我司给予阁下15日的宽限期，如在宽限期届满前阁下仍未支付完毕全部逾期购房款的，则购房合同在宽限期届满之日即时解除。同时按照购房合同的约定，阁下应向我司支付违约金99781.02元。我司有权从阁下已支付的所有款项中扣减该违约金。一审中，陈建亚认为，其已按照双方草签协议积极履行付款的义务，只是在看房以后发现顺碧公司销售人员告知陈建亚的一楼的绿化面积与实际的相差甚远，因此才拒绝支付尾款891831元，顺碧公司违约在先。如果法庭经审理认为本案所涉商品房买卖合同所有条款内容成立的话，顺碧公司所主张的违约金标准也是过高的，陈建亚未支付款项为891831.00元，充其量只是影响了顺碧公司的资金使用效力，没有给顺碧公司造成实质性的损失，故请求法院结合逾期付款的期限、同期银行利率等情况对顺碧公司主张的违约金依法予以调整。顺碧公司认为，天玺小区的院子面积是公共绿化面积，不属于业主专有。根据双方签订的商品房买卖合同附件四补充协议第三条，关于销售广告的约定，陈建亚提到的沙盘中的绿化率只是一个大概的视觉感受，并不对其购买的房屋价格有重大影响，陈建亚提到的销售承诺没有加盖顺碧公司公司的印章，对顺碧公司没有约束力。一审法院认为，顺碧公司与陈建亚签订的商品房预售合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。本案中，按照补充协议第四条的约定，陈建亚应于2018年8月28日前向顺碧公司支付完房款，但其未按照合同约定时间支付房款，构成违约，应承担相应的违约责任。按照补充协议第六条的约定，顺碧公司解除合同的，陈建亚应当按照合同约定总房价款的15%向顺碧公司支付违约金。陈建亚以约定的违约金过高为由请求减少，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并依法以违约金超过造成损失75495.84元的30%（22648.75元）为标准适当减少，确定违约金为98144.59元。关于陈建亚提出的看房以后发现顺碧公司销售人员告知的一楼绿化面积与实际相差甚远才拒绝支付尾款891831元的问题。一审法院认为，出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、公共面积、配套设施等作出允诺，但许多出卖人在交付房屋时往往不能兑现承诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，只是在生活环境、便利生活方面受到影响，这样的情况不能认定为根本性违约，买受人只能就此主张违约金或赔偿损失。鉴于陈建亚与顺碧公司均同意解除合同，一审法院予以照准。合同解除后，顺碧公司应当将陈建亚支付的房款予以退还，并且陈建亚有权要求赔偿损失。本案中，因顺碧公司在销售时其销售人员对陈建亚作出的一楼绿化面积的允诺与实际相差较大，构成一般性违约，故一审法院对陈建亚关于要求全额退还房款并承担利息的主张，予以支持。顺碧公司应当退还陈建亚已交付的房款2154648元并承担利息121486.72元。综上所述，顺碧公司提出的诉讼请求，一审法院予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决：一、解除顺碧公司与陈建亚签订的商品房预售合同及相关附件、附录；二、顺碧公司应于判决生效之日起10日内向陈建亚返还房款2154648元及利息121486.72元，合计2276134.72元；三、陈建亚应于判决生效之日起10日内向顺碧公司支付违约金98144.59元。上述第二项、第三项相抵后，顺碧公司盐城市顺碧房地产开发有限公司实际应返还陈建亚2177990.13元。案件受理费8155元，由顺碧公司负担6404元，陈建亚负担1751元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，顺碧公司于2019年4月15日向陈建亚发出的解除合同通知书，陈建亚于2019年4月16日收到。本院认为，陈建亚与顺碧公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。关于顺碧公司是否存在违约行为的问题。经查，合同签订后，陈建亚已经支付了部分房款，后陈建亚因实际建设的房屋门前绿化面积达不到售楼处沙盘展示的绿化比例，影响其使用的原因，与顺碧公司发生矛盾，并拒绝支付购房尾款891831元。顺碧公司经催交后，陈建亚仍未支付，顺碧公司遂发函解除双方签订的商品房买卖合同。本院认为，陈建亚虽称顺碧公司销售人员承诺房屋前方草坪可由陈建亚使用，但陈建亚所购房屋前方的绿化草坪并非陈建亚个人所有，陈建亚所签商品房买卖合同中亦不包含关于房屋前方绿化草坪面积的约定，门前草坪大小与陈建亚所购房屋无关；即使案涉房屋前方实际设置草坪面积与沙盘展示不符，亦不能仅以此认定顺碧公司违约，故陈建亚以草坪面积与沙盘展示不符作为其拒绝支付购房款的理由没有依据。关于合同解除时间如何确定的问题。经查，陈建亚逾期支付房款后，顺碧公司发函催交尾款，陈建亚未予支付，后顺碧公司再次发函明确陈建亚如在15日宽限期内仍不支付尾款，则宽限期满之日案涉商品房买卖合同解除。顺碧公司解除案涉商品房买卖合同符合双方在合同中约定的解除条件，以及法律规定的行使约定解除权的条件，故案涉商品房买卖合同于2019年5月2日解除。关于陈建亚应承担违约金数额如何认定问题。经查，一审中，陈建亚以合同约定违约金过高为由请求法院调整违约金标准，一审法院依照合同法有关规定，参照陈建亚逾期支付房款至合同解除之日顺碧公司资金占用的利息损失，酌情确定陈建亚承担违约金98144.59元，并不低于顺碧公司的损失，故一审法院酌定的违约金数额并无不妥。关于顺碧公司应否返还陈建亚已付房款及利息。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉商品房买卖合同解除后，陈建亚基于合同已经支付的购房款，顺碧公司应当返还，为减少当事人诉累，一审法院判令顺碧公司返还陈建亚已付购房款不违反法律的规定。顺碧公司应于合同解除之日即2019年5月2日返还陈建亚已付购房款，逾期支付的应赔偿陈建亚相应利息损失，一审法院酌定了顺碧公司向陈建亚支付的违约金数额不妥，本院予以纠正。综上，顺碧公司上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但确定的利息不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初4512号民事判决第一项、第三项；二、变更江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初4512号民事判决第二项为：“盐城市顺碧房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向陈建亚返还房款2154648元及利息（自2019年5月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；三、驳回盐城市顺碧房地产开发有限公司的其余一审诉讼请求。一审案件受理费8155元（盐城市顺碧房地产开发有限公司预交4077元），由盐城市顺碧房地产开发有限公司负担6404元，陈建亚负担1751元；二审案件受理费27780元，由盐城市顺碧房地产开发有限公司负担25280元，陈建亚负担2500元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年八月十三日书记员  施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。