浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1603号上诉人（原审被告）：项萍梅，女，1964年7月8日出生，汉族，住浙江省常山县。委托诉讼代理人：徐骏荣，浙江靖远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱雪根，男，1966年3月28日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：王林妹,浙江金品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆志良，男，1975年10月29日出生，汉族，住浙江省平湖市。上诉人项萍梅因与被上诉人朱雪根、陆志良农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初4964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。项萍梅上诉请求：撤销原判，改判驳回朱雪根一审诉讼请求。事实与理由：一、项萍梅与朱雪根于2003年7月12日签订的农村房屋买卖协议，是一份具有法律效力的合同。这份农村房屋买卖协议关于“朱雪根楼房二楼二底约60平方米房子以16800元出售给项萍梅住宿”的约定，虽然用了“住宿”二字，但是从该协议第一条的内容来看，是出售而不是出租。与此同时，从该协议第四条关于“签协后买房钱乙方一次性付清”的内容来看，证明签订协议后购房款一次性付清，而不是租金一次性付清。在一审开庭时朱雪根承认收到了购房款16800元。而且，该协议是在平湖市人民调解委员会的主持和协调下达成的，并加盖了平湖市人民调解委员会的印章，具有法律效力。根据《中华人民共和国人民调解法》第三十一条关于“经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行”的规定，朱雪根反悔提出推翻调解协议的请求，与事实不符，与法相违的。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的法律规定，应当作为本案农村房屋买卖合同纠纷的法律依据，其效力高于其他解释。该规定的含义是如果出现“农村村民出卖、出租住房后”的事实情况，法律的制约措施是“再申请宅基地的，不予批准”，而不是既要推翻双方当事人在人民调解委员会主持协调下的房屋买卖协议，又不得再申请宅基地。据此，项萍梅与朱雪根农村房屋买卖合同有效。二、陆志良一审举证的5份证据都不应采纳。《房屋投资协议书》与事实不符，与法相违。在这份证据中，关于“朱雪根与项萍梅签订的房屋买卖协议，是由项萍梅与陆志良共同出资购买的，陆志良己付出购房款给项萍梅，项萍梅己付给房东朱雪根（房屋购买协议由项萍梅出面与朱雪根签订的）”，完全与本案事实不符。陆志良与项萍梅相识于2016年，陆志良不可能于2003年7月12日与项萍梅签订农村房屋买卖协议。证明书虽然有见证人许某签名并捺手印，项萍梅也作为证明人签名并捺手印，但所涉内容与事实相违，与法相悖。三、陆志良在申请书中提出对本案所涉房屋进行了装修等问题，根据司法解释规定，陆志良未经出租人项萍梅同意装饰装修、扩建等发生的费用，应由陆志良承担。五、收条是预先由陆志良打印好，该收条上的文字也是由陆志良所写，收到的款项性质为好处费，目的为“今后无条件配合陆志良办理一切手续”。可见这份书证是不合法的。即便是借款，也没有4万元，事实上是3万元，况且，陆志良拖欠租金至少有15000元。因此，这一纠纷属于借贷纠纷，与本案不具有关联性，应另案处理。四、《房屋拆迁评估、装潢材料及附属物、构筑物等补偿明细表》、《房屋评估补偿明细表》与本案不具有关联性，真实性和合法性都有异议。《房屋拆迁评估装潢材料及附属物、构筑物等补偿明细表》是一份复印件，审核人并无身份证佐证，况且本案系农村房屋买卖合同纠纷，并不是拆迁安置争议，也没有拆迁相关文件佐证，该证据是无效的证据。《房屋评估补偿明细表》也是打印件，不具有法律效力。综上，项萍梅与朱雪根于2003年7月12日签订的农村房屋买卖协议有效。朱雪根、陆志良二审答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回项萍梅的上诉。朱雪根一审诉讼请求：项萍梅、陆志良立即腾空平湖市杨家桥3号二楼二底房屋，并交付给朱雪根。一审法院经审理认定：2003年7月12日，朱雪根作为甲方、项萍梅作为乙方签订《协议》一份，载明“关于曹桥村7组朱雪根房屋出售一事通过双方协商达成如下协议：甲方楼房上二楼二底约60平方米房子以16800元出售给乙方住宿；如甲方房子能到拆迁，由甲方付给乙方买房钱原价16800元，乙方同意搬出；如乙方不在当地工作转卖房屋，必须得到甲方同意，通过双方协商后处理；签协后买房钱乙方一次性付清”。协议下方有“平湖市人民调解委员会”盖章。协议签订后，项萍梅支付朱雪根购房款16800元，朱雪根将上述二楼二底房屋以及附属用房（面积为30平方米的砖木平房）交付给项萍梅。后项萍梅对上述二楼二底房屋进行了装修，又在未履行相关审批手续的情况下，在上述二楼二底房屋旁自行建造了面积为28.21平方米的砖木平房。2014年9月25日，朱雪根作为户主与曹桥村股份经济合作社签订《曹桥街道项目建设农房搬迁联排自建房补偿协议书》，约定朱雪根户符合安排宅基地政策条件的，采用安排宅基地自建房方式安置。朱雪根户选择联排自建房安置方式。朱雪根户原宅基地收归村集体所有。朱雪根户经批准房屋合法面积为楼房127.54平方米，平房30平方米。其他建筑面积有平房28.21平方米。房屋及附属设施、内外部装饰，按评估价补偿，补偿费共计71772元。2016年，陆志良与项萍梅相识。后项萍梅将案涉二楼二底的房屋交付给陆志良，陆志良进行了装修并占有使用至今。项萍梅居住于其自行建造的建筑面积为28.21平方米的平房。一审另查，原朱雪根户房屋合法面积中的附属用房（面积为30平方米的砖木平房）现已拆除。一审法院认为，本案诉争房屋坐落于平湖市集体土地上，朱雪根虽未能提供相关用地审批材料，但根据其与曹桥村股份经济合作社签订的《曹桥街道项目建设农房搬迁联排自建房补偿协议书》，基于“房地一体”主义，可以认定朱雪根户享有相应的宅基地使用权及地上房屋所有权。而农村房屋的流转必然会导致宅基地随之流转，朱雪根将农房转让给本集体经济组织以外的个人,即项萍梅，本地区亦非国家确定的宅基地制度改革试点地区，结合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”的内容，朱雪根与项萍梅签订的协议损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定的情形，应认定无效。朱雪根与项萍梅均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故双方对于合同无效均有过错。关于合同无效后如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，朱雪根依据协议向项萍梅交付了案涉二楼二底房屋，项萍梅支付了朱雪根购房款16800元。现双方协议已被确认无效，故朱雪根可要求项萍梅返还案涉二楼二底的房屋。但该案涉二楼二底的房屋现由陆志良占有使用。对于陆志良占有房屋的原因，项萍梅称其向陆志良借款30000元，因无力归还故将案涉二楼二底的房屋出租给陆志良使用以抵销债务。陆志良称其系以投资购房形式受让了案涉二楼二底的房屋。一审法院认为，陆志良与朱雪根也非同一集体经济组织成员。且陆志良占有案涉房屋时，案涉房屋已涉及拆迁。故无论陆志良系基于承租还是转让，其均无权取得或者变相取得的案涉房屋。朱雪根要求陆志良腾退房屋的请求，一审法院予以支持。但考虑到合同无效后存在相互返还及损害赔偿等后续问题，故基于平衡利益角度，一审法院向项萍梅释明：假如合同被确认无效，是否需要提出其他意见。但项萍梅拒绝回答，仍坚持认为合同有效，故视为本案中其未提出损害赔偿主张，其可另行主张。至于陆志良提出的返还40000元购房款及60000元装修费用的问题。一审法院认为，购房款非朱雪根收取，陆志良的装修行为也发生于朱雪根与曹桥村股份经济合作社签订《曹桥街道项目建设农房搬迁联排自建房补偿协议书》及房屋拆迁评估之后。故陆志良的上述主张，属项萍梅与陆志良之间的纠纷，不足以对抗本案朱雪根的返还房屋请求，应由项萍梅、陆志良另行处理。据此，一审依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：项萍梅、陆志良于判决生效后一个月内将坐落于平湖市杨家桥3号（曹桥村7组朱雪根户）二楼二底的房屋腾退给朱雪根，同时朱雪根返还项萍梅16800元。案件受理费80元，减半收取40元，由朱雪根负担。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，经人民调解委员会调解达成的调解协议，如存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的，协议无效。朱雪根与项萍梅签订的协议明确约定双方为“曹桥村7组朱雪根房屋出售一事通过双方协商达成协议”，故涉案协议系农村房屋买卖协议。根据我国法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。项萍梅并非朱雪根所在集体经济组织成员,不具备取得该村宅基地上房屋的条件。因此,一审认定双方签订的房屋买卖协议无效正确,项萍梅以协议系经人民调解委员会主持下达成为由主张协议有效，缺乏法律依据，其据此主张不应腾退房屋的上诉请求应予以驳回。合同无效后，项萍梅存在损失的，其可以根据过错原则主张损害赔偿。陆志良与项萍梅之间就款项支付及装修费用损失分摊的争议与本案处理没有关联，有关当事人在一审也未提出相应的诉讼请求，各方可另行主张，项萍梅就其与陆志良之间的有关争议提出的上诉本院不作审查。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由项萍梅负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年八月十七日书记员 赵婉沁?*MERGEFORMAT?-10-??*MERGEFORMAT?9?