山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2253号 上诉人（原审被告）：孙长怀，男，1960年2月20日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：仇玉鹏，淄博临淄雪宫法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：淄博一诺房地产开发有限公司，住所地淄博市高新区柳泉路38号，统一社会信用代码：91370300724977490G。 法定代表人：张峰，总经理。 委托诉讼代理人：司建彬，山东柳泉律师事务所律师。 上诉人孙长怀因与被上诉人淄博一诺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人孙长怀及其委托诉讼代理人仇玉鹏，被上诉人淄博一诺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人司建彬到庭参加调查。本案现已审理终结。 孙长怀向本院上诉请求：1、依法撤销山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初4567号民事判决，并依法改判驳回被上诉对上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、判令被上诉人承担一审及二审诉讼费用。事实与理由：一审法院在本案的审理过程中认定事实错误，首先，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》是在2004年2月份签订，双方对于位于临淄区一诺综合商贸城的A3-1＼A3-2房屋面积做出了明确约定，被上诉人所称设计变更，没有通知上诉人，也没有与上诉人另行签订协议，且山东省高级人民法院对于被上诉人的执行案件不予执行，被上诉人在2019年提起诉讼没有事实及法律依据，且明显超过诉讼时效。一审法院对于被上诉人提起诉讼的时效问题没有审查清楚及认定清楚，属于错误的处理。其次，上诉人与被上诉人之间既没有书面合同也没有口头的合意，且上诉人也不知道房屋面积发生变更，也没有收到任何通知及告知和补充协商要求，双方之间属于没有约定，即使变更也属于被上诉人放弃请求。由此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中双方没有另行约定的情况下应当按照最高院解释的规定进行认定与判决。综上所述，请求贵院支持上诉人的上诉请求。 淄博一诺房地产开发有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告购房款250575元。2、判令被告支付原告经济损失274379元。 一审法院认定事实：对于原告主张的事实予以确认。同时确认下列事实：双方所提供的《商品房买卖合同》第五条关于商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按以下原则处理：“（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受方有权退房。买受方退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还买受人，并按银行同期利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。第十条关于规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期利息付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。 另外，孙长怀于2019年5月16日，就涉案房屋产权登记事宜向一审法院提起起诉，要求淄博一诺房地产开发有限公司为其办理涉案房屋的产权登记，并赔偿违约金，一审法院于2019年8月20日作出（2019）鲁0305民初2660号民事判决书，该判决书认定，根据原被告签订的合同，在房屋设计变更导致面积发生变化时，淄博一诺房地产开发有限公司应在10日内通知孙长怀，但淄博一诺房地产开发有限公司未按该约定通知孙长怀，由此导致未能与孙长怀另行签订补充协议，在未签订补充协议的情况下，双方仍应按照已签订的房屋买卖合同的约定履行义务，淄博一诺房地产开发有限公司应按照合同约定，将应由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关。该判决书已经生效。 一审法院认为，原、被告双方对于商品房买卖合同关系并无异议。所争执的焦点问题有二：1、本案原告提出的诉求是否超过诉讼时效；2、原告要求被告支付房屋差异部分价款及经济损失的请求是否有事实及法律依据。 关于第1个焦点问题，一审法院认为，双方的房屋买卖合同虽然签订于2004年2月份，但在此后因房屋设计变更造成面积差异，双方就面积差异部分始终未能达成一致意见，并相继进行仲裁、向法院申请撤销仲裁、提出执行异议之诉等，直至2019年5月16日，孙长怀就淄博一诺房地产开发有限公司为其办理涉案房屋过户手续事宜向一审法院提出起诉。由此应当认定，双方关于涉案房屋的过户及价款交付一直在交涉过程中，双方均未放弃各自的诉讼权利。因此，被告提出的本案原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。 关于第2个焦点问题，一审法院认为，应当首先认定本案涉案房屋合同约定面积与登记面积差异是否属于因设计变更所致。若系因设计变更所致，则应按照合同约定由双方签订补充合同，并由被告补交超出部分面价的价款。若非因设计变更所致而是因其他原因所致，则应按照合同约定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。 根据原告当庭所举设计变更通知单，该通知单有设计单位淄博市建筑设计研究院盖章，能够证实本案涉案房屋合同约定面积与登记面积差异系设计变更所致。同时，一审法院生效民事判决书也认定，本案涉案房屋合同约定面积与登记面积差异系因设计变更所致。在此种情况下，双方应当按照合同约定，另行签订补充协议，但被告拒绝与原告签订补充协议，也拒绝支付超出合同约定房屋面积的价款。因此，原告所提出的要求被告按照当时双方约定的房屋价格，支付超出合同约定部分的购房款250575元的诉讼请求成立，予以支持。因被告应支付原告房屋差价款项而未及时支付，应当赔偿由此给原告造成的经济损失。原告提出的要求被告支付经济损失的诉讼请求亦符合法律规定，予以支持。综上，原告的诉讼请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告孙长怀支付原告淄博一诺房地产开发有限公司房屋价款250575元，于判决生效后十日内付清；二、被告孙长怀赔偿原告淄博一诺房地产开发有限公司逾期付款造成的经济损失（以250575元为基数，自2009年9月11日起至实际给付之日止，按照合同约定的日万分之三违约金比率计算），与第一项款项同时付清。案件受理费4525元，由被告孙长怀负担。 二审审理期间中，上诉人围绕争议焦点依法提交了一组新证据。上诉人提交一诺商贸城启迪物业公司出具的证明复印件一份，拟证实2005年6月6日将案涉房屋交给上诉人。被上诉人质证后对该证据的真实性有异议，认为该证明是启迪物业公司出具的，真实性无法核实。因被上诉人认可案涉房屋是在2005年6月初交付给上诉人使用的，与上诉人主张的时间相符，故本院对此证明予以采信。本院认定对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人于2005年6月6日将案涉房屋交付给上诉人。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,依法受法律保护,双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据被上诉人提交的设计变更通知单可以证实因设计变更案涉房屋A3-1由合同订立时的54.81平方米变更为72.47平方米，房屋A3-2由合同订立时的32.13平方米变更为47.88平方米。案涉商品房买卖合同第五条约定：“……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”；合同第十条约定：“出卖人应当在设计变更批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人决定是否退房；……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”双方当事人已就房屋出现面积差问题如何处理进行了约定。故上诉人孙长怀关于被上诉人设计变更，没有通知上诉人，也没有与上诉人另行签订协议，双方之间没有约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于合同没有约定或者约定不明确的原则处理的上诉理由不成立，本院不予支持。合同法第一百六十二条规定，出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款。本案双方当事人虽经仲裁及诉讼，在房屋交付以后一直未就差价款项达成一致意见。上诉人作为房屋买受人，既不要求退房又实际占有使用案涉房屋的情况下，考虑两套房产合同总面积86.94平方增加为120.35平方，增加比例高达38.43%，在近年来房产价格连年高涨的情况下，如果不负担任何增加面积的差价款，会形成不当得利和显失公平。被上诉人淄博一诺房地产开发有限公司在设计变更批准后10日内没有书面通知上诉人孙长怀，属于违约行为，一定程度上影响了上诉人孙长怀合同权利的行使，如果让上诉人孙长怀负担100%的差价款，会形成强卖的情形，也是显失公平的。被上诉人淄博一诺房地产开发有限公司因怠于告知的过错应当承担相应的责任，考虑过错的程度以及公平性，本院酌定减少上诉人孙长怀的应付房价款，上诉人孙长怀可按照应付增加部分面积价款的50%支付。因双方当事人经历过仲裁程序和诉讼程序，期间均未放弃相关权利，就本案争议事实一直处理协商过程中，故上诉人孙长怀关于超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 综上，一审法院认定部分事实错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初4567号民事判决第一项为：上诉人孙长怀支付被上诉人淄博一诺房地产开发有限公司房屋价款125287.5元，于本判决生效后十日内付清； 二、变更淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初4567号民事判决第二项为：上诉人孙长怀赔偿被上诉人淄博一诺房地产开发有限公司逾期付款造成的经济损失（以125287.5元为基数，自2009年9月11日起至实际给付之日止，按照合同约定的日万分之三违约金比率计算），与第一项款项同时付清； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4525元，由上诉人孙长怀负担2262.5元，由被上诉人淄博一诺房地产开发有限公司负担2262.5元。二审案件受理费5059元，由上诉人孙长怀负担2529.5元，由被上诉人淄博一诺房地产开发有限公司负担2529.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陶志民 审 判 员 李灵福 审 判 员 王 娜 二〇二〇年八月三日 法官助理 赵树一 书 记 员 杨 柳