广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17387号原告：广州市黄埔区民政局，机构地址广东省广州市黄埔区汇星路81号人防楼909室。法定代表人：熊义民,职务局长。原告：广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所，住所广州市海珠区石榴岗路新晖街3号101房。法定代表人：黄寿明，职务所长。两原告的共同委托代理人：徐嵩，系广东国智律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：黄佳萍，系广东国智律师事务所实习律师。被告：徐超一，男，1958年9月7日出生，汉族，住址广西桂林市七星区，被告：杨丹华（曾用名：杨天宇），女，1962年9月1日出生，汉族，住址广东省广州市海珠区，委托代理人：徐超一。原告广州市黄埔区民政局（以下简称“黄埔民政局”）、广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所（以下简称“第五干休所”）诉被告徐超一、杨丹华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄埔民政局、第五干休所的委托代理人徐嵩、黄佳萍；被告徐超一及被告杨丹华的委托代理人徐超一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告黄埔民政局拥有广州市海珠区石榴岗新晖街4号601房屋所有权，并委托第五干休所管理。两被告系夫妻关系。2010年8月15日，第五干休所与徐超一签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定涉案房屋租赁给两被告居住使用，租赁期限为2010年8月15日至2011年8月14日。租期届满后，续签了两次《房屋租赁合同》，租期分别为2011年8月15日至2012年8月14日、2012年8月14日至2013年8月13日。租赁期满后，原告决定不再将涉案房屋出租。2013年9月30日，第五干休所通知两被告于2013年10月8日前退还涉案房屋，但两被告均置之不理。此后经过五年之久，经第五干休所不断与被告协商、通知、催告、两被告仍无理占据拒不退还涉案房屋，且两被告在非法占有涉案房屋期间并未支付任何费用，拖欠房屋占用费、水电费、管理费等。原告认为，《房屋租赁合同》期限早已届满，其作为涉案房屋的所有人、管理人，在与两被告不存在任何合同基础及法定理由的情况下，两被告继续非法占有，使用涉案房屋，其行为属于无权占有，已严重侵犯了原告的合法权益，故起诉请求：1、请求判令两被告在判决生效之日起10日内腾离广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601号房并向原告交还该房屋。2、请求判令两被告向原告支付2013年8月14日至实际迁出之日止的房屋占用费（依照涉诉房屋所在地房屋市场租赁月租金标准计算，暂计算至2018年9月30日138924.18元；3、请求判令两被告支付自2012年12月14日至实际迁出之日止的垃圾处理费（依照租赁合同约定的月收费标准暂计算至2018年9月30日为1042.5元）；自2017年8月1日至实际迁出之日止的各项管理费（依照物业管理收费标准暂计算至2018年9月30日为264.97元）；根据已有票据计算至最后一期计费时段2018年6月11日的水费、污水费（其中水费166.32元；污水费73.04元）；根据已有票据计算至最后一期计费时段2018年7月1日的电费为375.95元；4、请求判令两被告对上述款项承担连带责任；5、请求判令本案诉讼费用由两被告承担。被告徐超一辩称：1、民事法律关系建立在合同上，或是源于法律等规定上，反之就不存在债的关系，这是民法通则所规定的定义。本案中双方不存在合同关系。2、本案不存在侵权关系。国有资产的房屋属于国家的，如果是侵权就是侵了政府的权。3、租金费用问题国家有相关规定，需要通过国资委、财政厅批准，否则不能出租。可见不是一种自有处分的行为。本案房屋属于公共租赁。本案中两被告与两原告不存在合同关系、侵权关系，所以不存在给付之诉，不存在租金问题。清洁费、垃圾处理费是由国家规定，需要有国家收费许可证，原告没有收费许可证，没有收费资格。故本案不具备起诉要件，是捏造事实造成国家司法资源的浪费。被告杨丹华辩称：答辩内容详见反诉状。根据其提交的反诉状，其提出了要求第五休养所等返还其在2010年2月28日至2010年4月12日这3个月期间向第五休养所交纳的2400元等反诉请求。经审理查明：根据（2016）广州市不动产权第00204269号《不动产权证书》记载：海珠区赤岗石榴岗路新晖街4号601房的所有权人是广州市黄埔区民政局（其他：00751168X），房屋所有权取得方式是划拨，登记时间为2016年1月18日，该房屋建筑面积为63.09平方米。庭审中原被告均确认涉案房屋为广州市海珠区赤岗路新晖街4号601房，为上述房屋。经核实，该房屋原统建单位为中国人民解放军广州医学高等专科学校，于1999年1月6日前移交给了广州市芳村区民政局，并将涉案房屋移交芳村区第二军休所使用管理；2005年广州市部分行政区划调整，撤销了芳村区，原芳村区的行政区划归荔湾区管辖；2007年3月1日起，广州市荔湾区民政局将荔湾区军队离休退休干部第四休养所、第六休养所成建制一次性移交广州市萝岗区民政局（包括荔湾区军队离休退休干部第四休养所、第六休养所账面资金、固定资产；第六休养所老干部活动场所和工作人员办公场所一并移交），其中包括后续的涉案房屋的移交和过户；2014年，广州市部分行政区划调整，撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域，涉案房屋划归黄埔区民政局名下。1997年3月21日，广州市芳村区机构编制委员会批准芳村区民政局成立广州市芳村区军队离休退休干部第二休养所，2005年广州市荔湾区机构编制委员会同意广州市芳村区军队离休退休干部第二休养所更名为荔湾区军队离休退休干部第六休养所，2007年广州市萝岗区机构编制委员会同意荔湾区军队离休退休干部第六休养所更名为广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所，2016年广州市机构编制委员会同意广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所更名为广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所。2010年8月15日，广州市萝岗区军队离退休干部第二休养所（甲方）与徐超一（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：租赁房屋为广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601房，租赁期限一年，从2010年8月15日起至2011年8月14日止；合同期满后，甲方可根据当年的经济指数适当调整租金，如乙方需继续承租，可优先予以考虑；双方在签订本合同时，乙方向甲方交纳1个月房租押金800元整，合同期满经甲方验收房屋合格后，即将押金退回给乙方，甲方收回租房钥匙，若甲方或乙方违约而终止合同，剩余月份按租金30%作为赔偿给对方；乙方租房所耗用的水、电费按表收费，乙方按时向甲方交纳水、电费，由甲方代收后再向相关单位缴交，水、电费标准按甲方规定；乙方每月按规定交纳环卫费20元，保安费20元，此两项费用与租金一起交纳。租期届满后，双方续签了两次《房屋租赁合同》，租期分别为2011年8月15日至2012年8月14日、2012年8月14日至2013年8月13日，同时双方约定每月环卫费15元。原告确认唐家永为其工作人员，有权代表续签合同。原告主张租赁合同期限已经届满，权利义务已终止，被告无权再占有使用房屋，原告作为房屋所有权人以及管理人，有权要求被告腾离涉案房屋。经多次协商、通知、催告、两被告仍无理占据不退还涉案房屋，为此，原告提交了2018年7月24日、8月15日、8月28日向被告徐超一发送的《腾退广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601号房的催告函》以及粘贴催告函的《照片》为证，该三份证据无原件，无送达证明。被告徐超一认为该事情发生在2018年，不是发生在2013年，这三份证据不能证明2013年8月14日前发生的法律关系，不具备合法性，真实性不予认可。被告杨丹华认为，与杨丹华无关，说明这是精心策划的阴谋。被告主张原告不是房屋产权人，其主张没有依据，被告是与荔湾区民政局签订的租赁合同，虽然房屋产权现在已划拨给黄埔区民政局，但不代表之前订立的合同权利义务一并转移给黄埔区民政局，其对涉案房屋有优先承租权。关于房屋的居住使用情况，被告徐超一陈述其一回广州就住在涉案房屋，平时在南宁居住，经常有人出差也过来住，其母亲偶尔也过来住，杨丹华不在涉案房屋居住，她住在她母亲那里，有相关证明（没有提交）。原告主张被告逾期未搬离涉案房屋，应该支付占用期间的占用费。关于占用费，被告确认2013年8月13日后其没有交付过租金，被告徐超一陈述我们曾经想要支付，但是按照法律规定他们不能收，因为他们所长被抓了不敢收，这些钱不是由他们收的，因为原告无权出租，出租涉案房屋需要经过审批，所以2013年8月13日后我没有交过租金。对于占用费，双方对支付标准没有达成一致意见，原、被告均没有申请评估，原告主张按照每年广州市房屋租赁参考价（赤岗街赤岗苑）作为标准支付；原告主张被告尚欠多项费用没有支付。关于垃圾处理费，被告从2012年12月14日后没有支付垃圾处理费，原告主张按照合同约定的标准，从2012年12月14日支付至房屋实际迁出之日，暂计算至2018年9月30日为1042.5元。根据2012年签订的《房屋租赁合同》，环卫费每月15元。根据广州市海珠区人民政府确定的生活垃圾收费标准，居民每月每户的垃圾处理费为5元，清洁卫生费每月每户10元；关于物业管理费，原告主张依据物业管理费标准，从2017年8月1日计算至实际迁出之日，计算至2018年9月30日为264.97元。原告主张涉案小区委托广州盛扬物业管理有限公司管理，涉案房屋按照0.3元/月/㎡的标准支付，为此提交了《广州市政府采购物业管理定点服务合同》以及《关于住宅小区收费标准说明》为证；关于水费，原告主张至2018年6月11日止，被告尚欠水费166.32元，为此原告提供了广州市自来水公司开具《发票》以及《中国工商银行支付凭证》，《发票》记载的客户名称是第五干休所、用水地址是石榴岗新晖街4号601房，《中国工商银行支付凭证》付款人是第五干休所、收款人是广州市自来水公司，经核算发票金额为166.32元，支付金额为166.32元，发票记载的最后抄表日期为2018年6月11日。关于电费，原告主张至2018年7月1日止被告尚欠375.95元，为此，原告提供了广州供电局有限公司开具的《发票》以及《中国工商银行支付凭证》为证，其中《发票》记载的户名是第五干休所、地址是石榴岗新晖街4号601房，《中国工商银行支付凭证》付款人是第五干休所、收款人是广州供电局有限公司，经核算，发票金额为375.95元，支付金额为375.95元，发票记载抄表日期为2018年7月1日；关于污水处理费，原告主张至2018年6月11日止，被告尚欠73.04元未支付，为此提供了《广东省行政事业性收费统一票据》及《中国工商银行支付凭证》为证，《票据》记载的客户名称为第五干休所，用水地址为石榴岗新晖街4号601房，《中国工商银行支付凭证》付款人是第五干休所、收款人是广州市水务局，经核算，《票据》金额为79.8，支付金额为79.8元，《票据》记载的最后计费日为2018年6月11日。关于上述费用，原告陈述其已经垫付，应由被告返还，被告认为诉讼时效已过，原告没有主体资格，合同主体不是干休所，是老干部，并陈述其以前缴纳水电费一直是直接交给签合同的唐家永，是合同期内的，并不是直接支付给供电局和干休所，已按合同支付完毕。另查明：就涉案房屋的相关纠纷，被告徐超一于2013年10月10日对广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所进行起诉，案号为（2013）穗海法民三初字第2866号。在该案中徐超一提交了《通知》、《结婚证》等证据，其中《通知》是2013年9月30日发出，内容为：根据上级文件精神，我所的房改工作已接近尾声，为了不影响我所房改工作的进度，请您配合我所工作于10月8日前退出此房，否则后果自行承担。《结婚证》记载徐超一与杨丹华于1994年2月4日登记结婚；在该案中双方确认：三份《房屋租赁合同》都有履行，现在房屋由徐超一和家人使用，徐超一一直向广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所缴租，广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所予以确认交租事实，租金确认由其代收，确认合同的经办人唐家永是其工作人员；该案认为涉案的三份《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且已实际履行，该三份合同成立，对徐超一关于该合同先合同义务、性质及效力的诉讼请求均不予支持，该案件于2014年4月9日判决驳回徐超一全部诉讼请求。广州市中级人民法院于2015年9月22日作出（2014）穗中法民五终字第3986号民事判决予以维持一审判决。再查明：被告杨丹华于2018年8月20日以黄埔民政局为被告，以第五干休所为第三人向本院提起诉讼【案号为：（2018）粤0105民初14504号】，要求判决其对被告位于广州市海珠区军辉路4-6街干休所第4栋601房所有制全民所有制性质的房屋财产拥有有偿使用的用益物权。该案被裁定按撤诉处理。被告杨丹华于2018年11月15日以黄埔民政局为被告向本院提起诉讼【案号为：（2018）粤0105民初17285号】，提出要求判决由黄埔民政局蓄意指使广州市黄埔区军队离退干部第五休养所为代理人，以张贴通知驱逐方式的行为已严重侵害了杨丹华针对位于广州市海珠区新晖路4-6街干休所4栋601号国有公共租赁房屋财产中，已拥有多年合法占有的用益物权等诉讼请求，该案被裁定按撤诉处理。上述两次起诉中，被告杨丹华在起诉状中填写的联系地址为涉案房屋。在本案审理过程中，被告向本院提起反诉，提出要求第五休养所等返还其在2010年2月28日至2010年4月12日这3个月期间向第五休养所交纳的2400元等反诉请求，并提交了《收据》为证，证明其曾经向原告支付过租金。经审查，本院认为不符合反诉规定，本院依法裁定不予受理，广州市中级人民法院依法维持本院作出的上述裁定。原告向本院明确鉴于该房屋一直由原告第五干休所管理使用，要求被告向第五干休所履行义务。本院认为：涉案的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，已经履行完毕，其效力问题也已经有生效判决予以确认，本案不再论述。本案中，根据双方提交的证据及陈述以及本院查明的事实，对双方争议的问题，本院分析如下：一、关于原告是否有权主张权利的问题。被告主张涉案房屋属于老干部的属于国家的，原告无权主张权利。本院认为，国家的意思表达及权利的行使必然需要通过授权的具体部门或个人表达来行使。根据查明的事实，涉案房屋现在的所有权人为黄埔民政局，黄埔民政局对涉案房屋权利的取得是基于行政区划调整以及行政部门之间的权利移交，该权利移交包含的是基于房屋所有权项下的所有权利的集体移交（包括但不限于涉案房屋租赁关系中的权利），黄埔民政局该权利的取得意味着其他行政部门对该权利的丧失，该房屋权利具有连贯性和追溯力，故本院认为黄埔民政局有权主张权利。涉案房屋由原统建单位中国人民解放军广州医学高等专科学校于1999年1月6日前移交芳村区第二军休所使用管理，而芳村区第二军休所通过历次更名成为本案原告第五干休所，所有权人虽经历次变更，但涉案房屋也一直由第五干休所管理使用，黄埔民政局亦当庭陈述委托第五干休所对涉案房屋进行管理，故第五干休所亦有权在本案中主张权利。被告的主张没有依据，本院不予采纳。二、关于腾退涉案房屋及支付占用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第规定：“租赁期间届满，承租人应担返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，现合同期限届满，双方没有签订新的租赁合同，被告徐超一应将涉案房屋腾退给原告，但至庭审结束，被告徐超一仍未交还涉案房屋，且根据被告徐超一的陈述，其回广州就住在涉案房屋，平时在南宁居住，经常有人出差也过来住，其母亲偶尔也过来住，杨丹华不在涉案房屋居住，她住在她母亲那里。由此可知，并不存在不宜搬离的情况，故原告要求被告徐超一腾空涉案房屋并交还给原告的主张，合理有据，本院予以支持。被告徐超一在合同期满之后，仍然占用涉案房屋至今，理应支付房屋占用费。鉴于双方在原租赁合同中没有约定逾期使用涉案房屋占用费的支付标准，在本案的审理中对计付标准未能达成一致意见，也未向本院提出评估申请，鉴于涉案房屋位于赤岗街，原告主张按照广州市房屋租金参考价中赤岗街赤岗苑楼梯楼的租金参考价计付占用费合理，本院予以支持。经审查，广州市房地产租赁管理所公布的2013年至2019年赤岗街赤岗苑楼梯楼的租金参考价（每平方米）分别为：30元、32元、33元、39元、39元、38元、37元，涉案房屋63.09㎡，经核算，2013年8月14日至2019年12月31日的房屋占用费为173713.23元【（63.09㎡×30元÷31天×18天）＋（63.09㎡×30元×4个月）＋63.09㎡×（32元＋33元＋39元＋39元＋38元＋37元）×12个月】。由于2020年度的租金参考价尚未公布，本院暂核算至2019年12月31日，后续发生的占用费原告可另行主张。三、关于原告主张的各项费用。原告主张在被告租赁期内及占用期间产生水电费、物业管理费等费用，各项费用已由原告交付，被告应予返还。根据双方合同约定：“乙方租房所耗用的水、电费按表收费，乙方按时向甲方交纳水、电费，由甲方代收后再向相关单位缴交，水、电费标准按甲方规定；乙方每月按规定交纳环卫费”，因此，被告应返还原告代为支付的费用，根据查明的事实，本院确定被告在本案中应支付的各项费用如下：（一）、垃圾处理费。原告未提供代为支付的证据，该主张没有依据，本院不予支持。（二）、物业管理费。原告未提供代为支付的证据，该主张没有依据，本院不予支持；（三）、水费166.32元。原告提交了《发票》及《中国工商银行支付凭证》为证，本院予以确认，被告需支付截止至2018年6月11日尚欠的水费166.32元；（四）、污水处理费73.04元，原告提交了《广东省行政事业性收费统一票据》及《中国工商银行支付凭证》为证，本院予以确认。但根据票据核算，污水处理费为79.8元，原告主张73.04元视为其权利的自由处分，故本院确定被告需支付截止至2018年6月11日尚欠的污水处理费73.04元；（五）、电费375.95元。原告提交了《发票》及《中国工商银行支付凭证》为证，本院予以确认，被告需支付截止至2018年7月1日尚欠的电费375.95元；关于被告主张原告的权利问题，前文已经论述，在此不在赘述。关于被告主张的诉讼时效问题，根据查明的事实，原、被告之间关于涉案房屋一直存在争议且进行诉讼，被告明确知晓并有主动的诉讼行为，原告亦主张不断地通过向被告发函、发通知等方式予以处理涉案事宜，只是被告拒不配合，该事实可通过双方的陈述以及提交的证据材料得到印证，本院予以采信，故被告以原告的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩没有事实和法律依据，也违反诚实信用原则，该主张本院不予采纳。四、关于被告杨丹华是否承担责任的问题。根据双方的陈述及提供的证据，结合本院查明的事实，本院认为本案的责任应由被告杨丹华及被告徐超一共同承担，理由如下：（一）、合同期内杨丹华与被告徐超一共同使用。根据被告徐超一在（2013）穗海法民三初字第2866号现在租赁房屋由徐超一陈述，涉案房屋是其和家人使用，其提交的《结婚证》记载徐超一与杨丹华于1994年2月4日登记结婚，另外根据杨丹华在本案提交的反诉状，其提出了要求第五休养所等返还其在2010年2月28日至2010年4月12日这3个月期间向第五休养所交纳的2400元等反诉请求，并提交了《收据》为证，证明其曾经向原告支付过租金。故在没有相反证据的情况下，本院认定在租赁期限内被告杨丹华与被告徐超一共同使用涉案房屋。（二）合同期满后，被告杨丹华继续占用涉案房屋。被告杨丹华于2018年8月20日向本院提起诉讼要求判决其对黄埔民政局位于广州市海珠区军辉路4-6街干休所第4栋601房所有制全民所有制性质的房屋财产拥有有偿使用的用益物权。又于2018年11月14日向本院提起诉讼要求判决由黄埔民政局蓄意指使广州市黄埔区军队离退干部第五休养所为代理人，以张贴通知驱逐方式的行为已严重侵害了杨丹华对位于广州市海珠区新晖路4-6街干休所4栋601号国有公共租赁房屋财产中，已拥有多年合法占有的用益物权等诉讼请求。在该两次起诉中，记载的地址均为涉案房屋，陈述的理由均认可其在使用涉案房屋，鉴于其自认的行为，本院认定其存在占用涉案房屋的事实。本案虽然是因租赁合同引起的纠纷，但对于被告杨丹华而言，更是具有侵权性质，特别是在租赁届满后，被告杨丹华占用涉案房屋更是没有合理合法的依据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿…受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”，故因被告杨丹华无理占用涉案房屋，理应承担相应的法律责任。（三）、鉴于以上认定的占用事实，本案一并解决双方纠纷为宜，否则将极大可能引发另案诉讼，加重了原告责任，增加原告维权的难度及成本，有违公平原则。由于两原告明确本案义务由两被告向原告第五干休所履行，视为两原告对自身权利的处分，本院予以采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐超一、杨丹华在本判决生效之日起十日内腾空广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601房并将房屋交还给原告广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所。二、被告徐超一、杨丹华在本判决生效之日起十日内一次向原告广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所支付2013年8月14日至2019年12月31日期间的房屋占用费173713.23元。三、被告徐超一、杨丹华在本判决生效之日起十日内一次向原告广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所支付截止至2018年6月11日尚欠的水费166.32元及污水处理费73.04元、截止至2018年7月1日的电费375.95元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3116.9元，由两被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龚 锋人民陪审员  林佩霞人民陪审员  黄美红二〇二〇年八月六日书 记 员  马智妍