文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4810号上诉人（原审原告）：沈学芹,男,1963年9月8日生,汉族,住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：尹春艳，女，1969年3月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫，江苏国济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京东方颐年健康产业发展有限公司，住所地南京市栖霞区马群街道仙林大道18号。法定代表人：朱力，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人沈学芹、尹春艳因与被上诉人南京东方颐年健康产业发展有限公司（简称东方颐年公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初7011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，由审判员汪德全独任审理。本案现已审理终结。沈学芹、尹春艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对被上诉人公示的房源价目表和在物价部门的价格备案材料是否属于合同内容的认定错误。被上诉人公示的房源价目表及物价部门公示的备案价格材料中均明确显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，该标准具体明确，且对上诉人购买案涉房屋有重大影响，故应当视为要约，并视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一审判决以该部分内容没有在合同中明确约定为理由不予认定，明显违背司法解释的规定。二、一审判决关于合同中对装修标准的约定是否达到“具体明确”程度的认定错误。合同中未约定装修设计、装修施工及材料等级价格、部品型号、用材数量等，仅仅约定了品牌，且在约定品牌时都注有“或同等档次品牌”，甚至没有约定品牌仅注有“银城定制”。档次是一个抽象和模糊的概念，合同中对装修质量要求约定显然没有达到“明确具体”的程度。三、被上诉人依法应当承担违约责任。一审判决中以质量问题对房屋居住使用没有重大影响为由对上诉人的违约金主张不予支持，而根据合同约定，被上诉人应当在约定的期限内按约定的品质交付合格的房屋，否则就应当视为违约行为，承担合同中约定的违约责任。东方颐年公司辩称：一、本案属于合同纠纷，应当遵循有约定依约定的原则，购房合同约定的标的物是包含装修在内的精装修成品房屋，房屋价款没有拆分为装修部分和毛坯部分，而是整体的价格构成。因此，上诉人主张的6000元装修标准在合同中没有约定，其请求的合同基础及法律基础都不存在。二、购房合同约定案涉房屋装修标准以合同附件四和装修标准确认书来确定，装修标准确认书对于精装修的用材等做了详细约定，明确具体，具有可操作性。三、案涉房屋已经实际交付业主，并由业主实际收房入住至今，合同项下约定的事项均已依约完成，且案涉房屋在交付前已经依法取得合同约定的竣工交付标准和合格证，符合合同约定的交付条件。被上诉人不存在任何违约情形，不应当承担任何违约责任。沈学芹、尹春艳向一审法院起诉请求：1.判令东方颐年公司赔偿沈学芹、尹春艳室内装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；2.判令东方颐年公司赔偿沈学芹、尹春艳公摊面积部分装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；3.判令东方颐年公司给付沈学芹、尹春艳逾期交房违约金（按已付价款的0.03%/日计算，即1280.52元/日直至房屋完成交付之日止）；4.本案诉讼费用由东方颐年公司承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，东方颐年公司（甲方，预售人）与沈学芹、尹春艳（乙方，预购人）签订《预售合同》1份，主要内容为：1.第一条、甲方预售给乙方的商品房为栖霞区马群街道君颐东方厚泽园7幢3单元305室（简称案涉房屋），该房屋建筑面积109.83平方米，其中套内面积93.11平方米，共有共用分摊建筑面积16.72平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条、案涉房屋以建筑面积计价，单价为38863.68元，总价4268398元，该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价38863.68元/平方米，合计4268398元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元。3.第五条、乙方选择分期方式向甲方支付合同价款：第一期应于2017年4月30日前支付2968398元，[√]预购商品房抵押贷款：[√]商业贷款1300000元。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之3/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，但甲方依法解除合同的除外；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日内仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失。4.第六条、（1）甲方应于2018年10月31日前向乙方交付该房屋；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（3）甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之3/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方依法解除合同的除外；甲方迟延交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失；乙方的催告应以书面形式送达。5.第十条、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件；甲方不出示证明文件或者出示证明文件不全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；甲乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担；同时该房屋自甲方的书面交房通知上载明的交付日起视同已完成交付，房屋质保期开始起算，房屋物业费、水电等相关公摊费用等全额收取。6.第十三条、（1）甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；（2）经有市级以上检测资质的省市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起算；甲方应按国家规定和本合同约定承担本商品房的工程质量保修责任。7.第十四条、本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业南京银城物业股份有限公司（简称银城物业）签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》；《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》详见附件10-1、10-2；乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。8.第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以铅印内容为准。该合同的附件4为《装饰装修及设备标准》，该附件载明案涉房屋室内装修详见《装修清单》，并同时附有《君颐东方厚泽园精装修配置清单（B1户型约109平方米）》（简称《装修配置清单》）1份，该清单以表格形式列明了材料与设备具体种类及品牌，其中：1.硬装配置标准约定：客厅：壁纸饰面（电视背景墙艺术砖饰面）；餐厅：壁纸饰面+木饰面；卧室：壁纸饰面+床头硬包；厨房：砖墙饰面；卫生间：砖墙饰面+局部石材；顶面均为石膏板吊顶；客厅餐厅地面为大理石+实木复合地板；卧室地面为实木复合地板；厨房卫生间地面为地砖饰面（淋浴房为天然大理石）；2.厨房配置标准：整体橱柜威乃达或同等档次品牌；台面石英石；油烟机、燃气灶、蒸箱：博世或同等档次品牌；水槽：弗兰卡或同等档次品牌；龙头：汉斯格雅或同等档次品牌；净水器：爱玛特或同等档次品牌；3.卫生间配置标准：陶瓷洁具：劳芬或同等档次品牌（独立马桶间为伊奈或同等档次品牌）；台盆龙头：高仪或同等档次品牌；淋浴花洒：汉斯格雅或同等档次品牌；淋浴隔断、整体卫柜、盥洗柜、镜柜为银城定制；4.其他部品配置标准：衣柜、玄关柜、阳台柜、户内门、扶手、坐浴凳等为银城定制；开关面板：西门子或同等档次品牌；分户门锁：耶鲁四合一电子密码锁或同等档次品牌；分户门：钢木复合门；阳台电动晾衣架：好太太、奥普或同等档次品牌；系统窗：YKK或同等档次品牌；5.新风系统：爱迪士或同等档次品牌；地暖系统：威能或同等档次品牌（主卫送一组电热毛巾杆架）；中央空调：大金或同等档次品牌。同时，备注栏载明：1.上述装修清单为装修工程实施的首选品牌及材料，如因品牌或厂方产品调整导致所定材料无法采购的，将替换为同品质的品牌及材料，不再另行通知客户；2.天然大理石及天然木材存在色差及纹理，具体以实际交付为准。就该《装修配置清单》沈学芹、尹春艳、东方颐年公司单独进行了签章确认。同日，沈学芹、尹春艳、东方颐年公司还签订《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，约定有：第4条、计价方式与价款（《预售合同》第四条的补充）：《预售合同》第四条约定的总房款及单价均为精装修价款且已包含增值税税金；第7条、装饰装修及设备标准（《预售合同》附件4的补充）：（2）该房屋装饰装修、设施设备标准以本合同约定为准，双方确认装饰材料、设备设施品牌出现在甲方签订本合同时不能预见的因素影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的情况时，乙方同意甲方更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求；（3）甲方所交付的房屋装饰装修及设备标准高于《预售合同》附件4的约定标准时，乙方承诺不会以此为由要求甲方承担违约责任，甲方也不得以此为由要求乙方增加费用；（4）甲方所交付房屋的装饰装修达不到附件4约定的标准时，乙方同意按以下方式处理（其后内容文字字体在合同中加粗）：甲方进行整改直至达到约定标准，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求。第10条、房屋交付和接收手续（《预售合同》第十条的补充）：（3）对于交付时发现的质量瑕疵，甲方负责及时整改维修，并认可甲方对房屋的整改不构成迟延交付房屋，甲方完成整改维修后，乙方应于甲方通知的期限内进行复验，如乙方未能在合理期限内对房屋整改结果进行确认，则自甲方通知的复验期限届满视为乙方已认可甲方的整改结果。第12条、保修和质量问题处理（《预售合同》第十三条的补充）：（1）在该房屋符合《预售合同》第六条约定的前提下，除非出现《预售合同》第十三条第（2）款约定的情形，乙方不得拒绝或迟延接收房屋，否则甲方有权按照《预售合同》第十条第四款处理。第19条、广告、宣传资料、销售承诺的效力：甲乙双方之间的权利义务以本合同为准，本合同一经签署，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头约定或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅为要约邀请，供乙方（买受人）购房时参考，非甲方要约，不构成本合同的组成部分。甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何责任和义务，甲乙双方在交易过程中口头表达的意向和信息，均不构成合同内容，双方不受其约束。第20条、示范单位（样板房）和模型的效力：甲方展示的装修（装饰）示范单位仅供参考，非买卖双方的房屋交付标准，房屋内部空间结构、用材等交付标准以本合同约定为准，合同未约定的以实际交付为准。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，沈学芹、尹春艳按约向东方颐年公司支付了相应款项，双方对款项的支付没有异议。2018年2月12日，东方颐年公司取得《建设工程规划核实合格书》。同年2月13日，东方颐年公司报送了工程竣工验收备案文件申请备案，并经查验符合要求，取得相应备案表。同年4月9日，东方颐年公司取得案涉房屋所在楼幢的《南京市房产测绘成果报告》，测绘意见为：本幢房屋外框尺寸与规划核准图一致。一审另查明，在合同约定的期限内，东方颐年公司向沈学芹、尹春艳邮寄送达了《交付通知书》，通知沈学芹、尹春艳于2018年10月28日至售楼处办理交付手续，该通知书中还载明了需携带的资料以及需缴纳的费用（预收一年的物业服务费用、面积补差款）等。后沈学芹、尹春艳未在东方颐年公司通知的时间内接收房屋，并提起本案诉讼。一审另查明，东方颐年公司2017年4月向南京市物价局提交的《南京市商品住房价格申报价格表》中载明，案涉房屋的建筑面积为109.83平方米，销售单价为39992元/平方米，总价为4392321.35元，该申报表的右上方载明全部房屋的装修单价为6000元/平方米。沈学芹、尹春艳还陈述东方颐年公司将该价目表在售楼处现场予以了公示。一审庭审中，双方确认沈学芹于2018年12月15日办理了房屋接收手续，签署了《资料清单》以及入住流程单，沈学芹在入住流程单业主签名栏签名确认，并备注“本收房不代表对银城6000/㎡精装质量和标准的确认，本方保留法律救剂权益”，故坚持主张逾期交房违约金。沈学芹、尹春艳向一审法院提交了1份其单方委托的《房屋监理验房检测报告》（简称《检测报告》），其中载明案涉房屋室内分项监理验房检测项目以及具体情况如下：1、主体门窗工程：1-1.内开窗户锐角太锋利；2、瓦工工程：2-1.有墙破损砖；2-2.有墙砖出现高低差；4、水电工程：4-1.有杆底电路连接错误；5、油漆工程：5-1.有些许刷痕、砂痕；5-2.木饰面油漆有破损、接口有裂缝；7、地板安装：地板与石材移门之间的连接处无伸缩缝处理；8、壁纸铺设：8-1.个别地方基层有颗粒：9、其他工程：9-1.客卫的电暖气有异响；9-2.客卫的浴绳不回收；9-3.镜柜下口的灯光板无有安装；9-4.厨房吊柜有下口板起鼓变形、内里金属板未固定。一审审理过程中，沈学芹、尹春艳还提交了会议主题为“南京市消协房专委组织的关于银城君颐东方小区业主投诉问题的约谈”的《会议纪要》，以及3期《银城君颐东方业主监督组工作简报》（简称《工作简报》）和案涉小区施工现场照片若干张，欲证明案涉小区在装饰装修过程中存在以次充好等质量问题。东方颐年公司经质证对上述证据中《会议纪要》的真实性认可，但认为该纪要是发生在交付之前，而且也仅代表业主提出了问题，东方颐年公司表态愿意解决问题；关于《工作简报》东方颐年公司认为该简报系业主单方制作，对内容不予认可；关于《检测报告》，东方颐年公司认为首先系沈学芹、尹春艳单方制作，其次验房机构并非具备法定资质的权威机构，且其中所反映的问题均为瑕疵，并没有包括房屋主体结构问题或严重渗水等严重影响居住的重大问题，沈学芹、尹春艳不能据此拒绝收房。一审法院认为，本案沈学芹、尹春艳、东方颐年公司之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认，故双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。沈学芹、尹春艳按约履行了付款义务，东方颐年公司应按合同约定及时向沈学芹、尹春艳交付符合约定标准的房屋。本案的争议焦点为：一、沈学芹、尹春艳以备案装修价格6000元/平方米作为装修质量要求依据主张装修差价损失，能否支持；二、沈学芹、尹春艳主张逾期交房违约金，能否支持。关于第一个争议焦点，一审法院认为，首先，双方签订的《预售合同》中明确东方颐年公司交付给沈学芹、尹春艳的房屋为包含装修在内的房屋整体，故本案中东方颐年公司交付的标的物为装修房，案涉装修与案涉毛坯房屋具有整体性，本案应当按照商品房买卖合同纠纷进行整体处理，而非按照装饰装修合同纠纷进行处理。其次，《预售合同》第四条明确约定案涉房屋的计价方式为以建筑面积计价，单价38863.68元/平方米，该价款均为房价款，对装饰装修价款约定为空白，说明双方约定的案涉房屋计价方式为总体计价，而并未约定案涉房屋装饰装修价款为6000元/平方米。再次，沈学芹、尹春艳主张东方颐年公司公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中均明确显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，并认为该标准具体确定，且对沈学芹、尹春艳购买案涉房屋有重大影响，故应当视为要约，并视为合同内容，对此，一审法院认为，双方在《预售合同》及《补充协议》中并未约定以广告、宣传资料或政府备案文件等作为合同组成部分，同时结合该备案价来看，案涉房屋的备案单价为39992元/平方米，比双方合同约定的38863.68元/平方米高出1128.32元/平方米，即备案价并不等于案涉房屋的合同价，故亦不能将备案价中所载明的装修6000元/平方米作为双方的合同价，或视为东方颐年公司对案涉房屋的装修单独作出的明确具体承诺，即不能视为要约。最后，双方自愿签订的《预售合同》及《补充协议》，其中《预售合同》附件4中对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定，双方在约定具体明确的情形下，经自愿平等磋商对该商品装修房的整体价格形成了合意，该价格反映了其时房地产交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，是双方真实意思表示，合法有效，现沈学芹、尹春艳主张以备案装修价格6000元/平米作为装修质量要求依据，并申请单独对案涉房屋装修价格鉴定，无事实和法律依据，一审法院对其鉴定申请不予准许，对其主张装修差价损失的诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明。本案中，双方在《预售合同》中明确约定的交付时间为2018年10月31日，交付的条件为：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现东方颐年公司在交付前已经符合上述交付条件，且提前向沈学芹、尹春艳寄送了《交付通知书》通知沈学芹、尹春艳进行收房，而沈学芹、尹春艳提交的《检测报告》，即便真实合法，其内容所载明的问题也基本为工程质量等方面的瑕疵，对于沈学芹、尹春艳正常居住使用该房屋没有实质性影响，沈学芹、尹春艳据此拒绝受领房屋无事实和法律依据，按照《预售合同》第十条约定，东方颐年公司发出《交付通知书》所载明的2018年10月28日应视同东方颐年公司已经完成交付，故对沈学芹、尹春艳主张东方颐年公司承担逾期交付违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回沈学芹、尹春艳的全部诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由沈学芹、尹春艳负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均没有提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人沈学芹、尹春艳与被上诉人东方颐年公司之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《预售合同》附件4对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。因此，双方当事人已通过《预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向南京市物价局申报的房屋装修单价为6000元/平方米，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张被上诉人将房源价目表在售楼处现场予以了公示，但其提交的房源价目表照片复印件不足以证明系在售楼处现场公示。故上诉人主张被上诉人公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，应当以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。案涉房屋已符合合同约定的交付条件，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，故一审法院对上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，沈学芹、尹春艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人沈学芹、尹春艳负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二〇年八月十八日书记员  郭旭冬