陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2020）陕0116民初8176号 原告：王雪姣。委托代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：陕西霈博实业有限公司。住所地：西安市国家民用航天产业基地。法定代表人：曲良华，该公司董事长兼总经理。委托代理人：张尧。系该公司职员。委托代理人：刘登基。系该公司职员。原告王雪姣与被告陕西霈博实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告王雪姣及其委托代理人孙继民，被告委托代理人张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其与被告签订商品房买卖合同，其按照合同约定履行了付款义务，被告未按约定时间向其交付房屋，现要求被告向其交付符合合同约定条件的房屋，被告承担房屋实际交付之日的违约金，其中时至2020年6月22日的违约金为106049.2元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：其承认与原告存在房屋买卖合同关系，但认为涉案房屋现仍不具备交付条件，原告要求交付房屋之请求应予驳回；认可其公司向原告逾期交房之事实，但认为其公司与原告签订合同时存在重大误解，交付房屋时间应向后延续6-9个月；其公司在履行合同过程存在不可抗力，逾期交付房屋的责任应予以减轻；合同中对逾期交房的违约金标准约定过高应予调整，每月按1500元计算较为合理。经审理查明，2017年5月，原告获知被告向外出售位于西安市航天基地飞天路与神舟二路交汇处西南角地块上的在建房屋，即与被告销售人员取得联系。2017年5月30日，原告向被告交纳房款（定金）10000元。2017年6月7日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），约定被告将在上述地段开发取名为航天新佳园二期楼盘的第7幢2单元1层20103号单元房一套出售予原告。双方在合同中约定“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7396.19元，总价款为1033618元”（合同第六条）；付款方式约定为“买受人于签订合同前向出卖人支付定金20000元，于2017年6月7日前支付首付款283618元，余款750000元申请公积金贷款支付”；房屋交付条件约定为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得了房屋测绘报告”（合同第九条）；房屋交付时间约定为“出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理”（合同第十一条）；房屋逾期交付责任约定有两种处理方式（原、被告选择了第2种处理方式），即“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，第1种处理方式为：（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率），（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，第2种处理方式为：买受人同意给予出卖人45天的谅解期，谅解期届满前出卖人向买受人交付房屋的，视为出卖人按期履行了交付义务，出卖人不向买受人支付逾期违约金，若出卖人在谅解期届满后仍未能交付房屋的，则应依据本条第1种方式向买受人支付逾期违约金”（合同第十二条）。同时，双方对其它内容亦进行了约定。合同签订当日，原告即向被告交付了首付款。随后，原告通过公积金贷款向被告交付了其余的房价款。时至2017年8月31日，原告所购买的房屋北侧部分部位仍未建成，被告无法向原告交付房屋。此后，被告就原告购买房屋所属楼幢一层以上的房屋进行了交付，原告房屋因被告在该房屋北侧的商业裙楼未建成，导致原告房屋北侧阳台、飘窗、空调外架、外立面保温层均未建成。原告曾与被告就逾期交房违约金进行沟通，因双方分歧较大而未果。原告起诉前，涉案房屋仍不具备交付条件。原告现诉至本院要求被告向其交付符合合同约定条件的房屋，被告承担房屋实际交付之日的违约金，其中时至2020年6月22日的违约金为106049.2元，本案诉讼费用由被告承担。原告认为，其向被告交付了房价款，履行了合同的约定义务，被告应尽快将其所购买的房屋建成并向其交付，被告本应于2017年8月31日前向其交付房屋，时至2019年6月22日仍未交付，依据合同约定应按日承担房价款万分之一的违约金即106049.2元。被告在答辩中承认与原告存在房屋买卖合同关系，但认为涉案房屋北侧的商业结构未建成，原告所购房屋的北侧部分部位无法施工，该房屋仍不具备交付条件，原告要求交付房屋之请求应予驳回；认可其公司向原告逾期交房之事实，但认为其公司与原告签订合同时，结合涉案房屋所属楼幢的施工进度，客观上无法在合同约定期限内向原告交付房屋，双方存在重大误解，交付房屋时间应予变更，交付时间应向后延续6-9个月；其公司在施工中因政府治污减霾文件的发出而导致停工，加之中高考期间其公司应相关部门要求停工，该项目区位情况复杂增加了施工难度，新冠病毒肺炎疫情突发影响了施工进度，此均属不可抗力，对原告的损失赔偿应进行核减；原、被告在合同中就逾期交房违约金标准约定过高，应予调整，每月按1500元计算较为合理。庭审中，经本院协商，因双方分歧较大，本案未能调解。以上事实有商品房买卖合同、收款收据、按揭贷款凭证、市政府文件、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同,自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，该合同内容不违反相关法律强制性规定，现双方对合同真实性无异议，该合同应为有效，对双方均具有约束力。当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，依据原、被告所签订合同的约定，被告应于2017年8月31日向原告交付符合条件的房屋，未予交付已构成违约。时至本案庭审之时，涉案房屋仍不具备交付条件，原告在起诉时对于涉案房屋不具备交付条件明知，在其不要求解除合同的情况下，在涉案房屋不存在长期交付不能的情况下，其可向被告主张违约责任赔偿。原告现要求被告交付涉案房屋之请求与事实不符，其请求应予以驳回。被告应加快施工进度，尽早向原告交付符合合同约定条件的涉案房屋。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据原、被告合同的约定，原告履行了支付房款的义务，被告应按照合同约定的时间即2017年8月31日前向原告交付房屋，时至本案庭审，涉案房屋仍不具备交付条件，原告无法接收房屋，应向原告承担相应的违约责任。时至2019年6月22日，被告逾期交付房屋1025天，超过合同约定的45天谅解期，原告现要求被告承担逾期交房违约金之请求，于法有据，依法应予支持。对于逾期交房违约金的数额，经核算，被告应限期向原告支付违约金105946元。被告认为其与被告签订合同时存在重大误解之理由，因合同签订时被告对其是否能向原告交付涉案房屋之情况明知，故对其此节理由本院不予采信。被告认为迟延交付房屋属不可抗力之理由，依据不足，本院不予采纳。被告认为逾期交房违约金标准过高应调整之理由，于法无据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下：一、驳回原告王雪姣要求被告陕西霈博实业有限公司向其立即交付房屋的诉讼请求。二、被告陕西霈博实业有限公司于本判决生效后二十日内支付原告王雪姣时至2020年6月22日的逾期交房违约金105946元，并以房价款（1033618元）日万分之一为标准，向原告支付自2020年6月23日至实际交付房屋之日的违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15057元，原告已预交，减半收取，由原告承担6319元，被告承担1209.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      徐峰章二0二0年八月二十七日书  记  员      耿  华 1