广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16922号上诉人（原审被告）：郭立芹，女，1973年10月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：唐裕文，广东骤韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丽敏，广东骤韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周鹏，男，1991年7月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈泽伟，广东固法律师事务所律师。上诉人郭立芹因与被上诉人周鹏合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初5020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人郭立芹上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由周鹏承担。事实与理由：（一）一审法院不主动查明案件事实。郭立芹与周鹏转让案涉房产并非双方直接交易，从开始到完成一直都有房产中介人员居间参与极力撮合。双方争议焦点是应由谁支付中介机构服务费14100元，中介机构服务人员应该能够提供证明，但一审法院并无主动查明案件事实，亦无采用房产中介的证人证言作为证据。（二）一审法院举证责任分配不当。周鹏应举证证明由郭立芹负担中介机构服务费的事实。本案事实是，买方支付275000元，中介收取中介费14100元，卖方实得房款260900元，是买方、卖方、中介三方协商后的交易结果，交易时三方并未约定由谁支付中介服务费。正因为如此，周鹏付款时才先向中介蒋福洪转账50000元定金，房产交付当日再向卖家支付购房余款225000元。郭立芹在收取中介人员转交的剩余购房款时，才同意由中介人员从该50000元定金中直接扣除中介费14100元。按照广州市房产中介服务收费惯例，房屋转让中介服务费用是由买家支付，而不是卖家承担。所以，应认定房屋转让费用为郭立芹实际得到的260900元，而不是周鹏实际支付的275000元。（三）一审判决证据存在明显瑕疵。一审法院认可日期为2018年9月14日的收据，但这份收据证据存在明显瑕疵。其一，收据落款时间比郭立芹收齐购房款的早一天，并且，出具收据的时间要早于收齐房款的时间。其二，收据金额与郭立芹实际收到的购房款金额不一致。根据银行流水，2018年9月14-15日，郭立芹只收到225000元加上35900元，实际收到购房款为260900元。这与收据所说的275000元有很大出入。其三，收据显示的付款方式与银行流水等证据显示的付款方式不一致。银行流水证据显示，购房款是两天分两笔收到的，2018年9月14日收到第一笔225000元，2018年9月15日，收到第二笔购房余款35900元，这与收据所说“一次性付清”相矛盾。（四）一审判决对案涉房屋装修费认定事实和适用法律错误。一审法院认为郭立芹应该补偿周鹏一定的经济损失并酌情认定补偿装修损失14000元。事实是，该房产转让之前，郭立芹已经请人对该房产进行过精装修，配置齐全家私家电，并已经租给了租户使用，周鹏装修房屋恰恰证明合同已实际履行完毕。既然房产已经交付，装修房屋纯属周鹏个人行为，其为装修房屋所花费的一切费用与郭立芹无关。一审中周鹏提供的住房装修合同及收条等证据不充分。另，周鹏占有房屋之后的装修行为破坏了房屋原样，给郭立芹造成经济了损失，应依法赔偿。（五）一审法院关于利息和占用费的判决自相矛盾，一审判决不支持周鹏主张利息的诉讼请求，又酌情认定周鹏的利息损失和占用案涉房屋应支付给郭立芹的占用费相互抵消。（六）一审判决对周鹏在房产交易中责任认定不符合事实，应当判决周鹏承担主要责任，并承担本案所有诉讼费用。首先，是周鹏主动要求转让房产。对于案涉房屋，郭立芹实际用于出租，是买方主动上门提出交易，中介方极力游说促成。其次，房产转让之前，周鹏明显知道政策不允许办理产权证。再次，周鹏是在广州房价看涨2018年主动要求买房，2019年广州房价下跌，周鹏又要求解除合同。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人周鹏二审辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果与周鹏起诉的起诉请求存在差异，但周鹏可以接受。郭立芹与周鹏签订的协议书违反法律依据，应当认定该合同无效，房屋所涉及的款项应予以返还周鹏。郭立芹主张周鹏承担相关责任，但郭立芹没有进一步论证周鹏比郭立芹较为优势的交易地位，郭立芹才是交易的原始所有人及出售方，在本案中应当承担主要责任，即使周鹏存在过错，也应该是承担适量部分责任。（二）郭立芹与周鹏在协议书中明确约定房屋转让款项275000元，且郭立芹已向周鹏开具同样数目同样金额的票据，足已证明双方约定房屋的转让价格，现郭立芹同意在转让金额中已经抵消中介费用，是郭立芹与中介之间债权债务抵消的关系，并不影响本案房屋转让金额的认定；郭立芹在一审过程中亦明确承认双方约定中介费用由其承担，与其上诉的事实与理由明显不一致。（三）法律规定任何人不得以合同无效而获得额外的利益，现郭立芹长期占用周鹏支付的275000元，所产生的占用利息，不应因合同无效而由郭立芹获得，一审认定郭立芹利息与周鹏占用房屋期间的郭立芹租金损失予以抵消，虽存在一定不合理性，但周鹏也同意，因为自己有一定的过错责任，应承担相应的法律责任。但对于周鹏因签订房屋转让协议而投入的装修款28000元属于周鹏基于信赖基础而造成的直接经济损失，一审依据双方过错对双方予以对半分配，周鹏就其过错已经承担相应的责任，不应在本案中被判决超出合理范围外的过错承担。周鹏于2020年2月19日向一审法院起诉请求：1.判令周鹏与郭立芹签订的《房产转让协议书》无效；2.判令郭立芹向周鹏返还支付的房屋转让费275000元；3.判令郭立芹向周鹏返还房屋转让费利息（自2018年9月14日起至郭立芹返还款项之日止，暂计至本案起诉之日为15928.99元）；4.判令郭立芹向周鹏支付房屋装修费用28000元；5.判令郭立芹承担本案诉讼费用。（以上费用暂计318928.99元）一审法院认定事实：2018年9月14日，周鹏在中介机构的介绍下与郭立芹签订《房产转让协议书》，约定由郭立芹向周鹏转让位于广州市白云区太和镇米龙村第三经济合作社（地名“门口田”即太和南路边原仓库位置）东二栋××房屋（以下简称案涉房屋）。协议签订后，周鹏向郭立芹支付购房款275000元，郭立芹遂将案涉房屋交付周鹏使用。周鹏收房后对该房屋进行了装修，总计花费装修费28000元。案涉房屋位于广州市白云区太和镇米龙村的集体土地，未取得建设工程规划许可证和产权证。周鹏认为周鹏、郭立芹双方签订的《房产转让协议书》无效，要求郭立芹返还购房款等款项未果。故周鹏向一审法院提起诉讼，要求判如所请。一审同时查明，周鹏、郭立芹均不是广州市白云区太和镇米龙村的村民。郭立芹将案涉房屋转让给周鹏前已经将该房屋对外出租，双方交付房屋时亦是带租约交付。后承租人退租，案涉房屋现为空置状态。以上事实，有房产转让协议书、银行个人明细对账单、收据、个人房屋装修合同、收条、借记卡账户历史明细清单、中国农业银行个人明细对账单、证人证言及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，周鹏、郭立芹签订的《房产转让协议书》涉及房屋所属土地性质是广州市白云区太和镇米龙村的集体土地，周鹏并非广州市白云区太和镇米龙村的村民，不具备购买该村集体土地上盖住房的资格，且案涉房屋未取得建设工程规划许可证和相应的产权证。周鹏、郭立芹之间的买卖行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第九条、第二十一条、第五十九条的强制性规定，应属无效。周鹏主张其与郭立芹签订的《房产转让协议书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。郭立芹因此取得的购房款275000元依法应当返还周鹏，周鹏亦应当将案涉房屋返还郭立芹。郭立芹抗辩仅收到周鹏260900元，另外14100元是由中介收取，不应由郭立芹返还。一审庭审中，郭立芹陈述实际收到周鹏的款项为260900元，原因是周鹏、郭立芹在转让案涉房产时，约定由郭立芹向中介人员支付中介费14100元，郭立芹在收取中介人员转交的50000元时同意由中介人员从该50000元中直接扣除中介费14100元。一审法院认为，郭立芹于2018年9月14日向周鹏出具收据一份，收据显示“今收到周鹏交来东二××二房二厅合作建房款人民币275000元，已一次性付清。经手人郭立芹”，以确认收到周鹏支付的275000元，且郭立芹所称的中介费14100元是郭立芹同意在周鹏支付的部分购房款中直接扣除给中介人员，该14100元应当视为郭立芹向中介人员支付的费用。郭立芹抗辩仅收到周鹏260900元的主张，一审法院不予采纳。周鹏主张郭立芹返还转让费275000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于利息。周鹏于2018年9月14日向郭立芹支付了房屋转让款275000元，郭立芹一直占有该资金，给周鹏造成一定的利息损失。另外，郭立芹抗辩称案涉房屋交付周鹏时正在对外出租，租金为1050元/月，郭立芹交付房屋后再未收租亦造成一定的损失。一审法院认为，郭立芹将案涉房屋交付周鹏后，周鹏一直占有该房屋，依法应当支付郭立芹该期间的占用费。一审法院结合周鹏、郭立芹双方的过错责任及各自的损失，酌情认定周鹏的利息损失和周鹏占用案涉房屋应支付给郭立芹的占用费相互抵销。周鹏主张郭立芹支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于房屋装修费问题。周鹏向一审法院提交《个人房屋装修合同》及收条，以证明其为案涉房屋花费装修费28000元，郭立芹对周鹏提供的证据予以确认，但不同意支付周鹏装修款。一审法院认为周鹏购买案涉房屋后对该房屋进行了装修并实际花费装修费28000元，该装修依附于案涉房屋，周鹏向郭立芹返还房屋时不宜将已经投入的装修进行拆除，给周鹏造成一定的损失，郭立芹依法应当给予补偿。另外，周鹏对《房产转让协议书》的无效，存在一定过错，且在购买案涉房屋后又进行装修进而扩大损失，周鹏依法应当对其扩大的损失承担一定的责任。一审法院结合双方的过错责任、周鹏的损失金额以及装修后的使用情况，酌情认定郭立芹补偿周鹏装修损失14000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第二十一条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认周鹏与郭立芹于2018年9月14日签订的《房产转让协议书》无效；二、自判决生效之日起五日内，郭立芹向周鹏返还房产转让费275000元，周鹏向郭立芹返还《房产转让协议书》中约定的位于广州市白云区太和镇米龙村第三经济合作社（地名“门口田”）即太和南路边原仓库位置东二栋第××房；三、自判决生效之日起五日内，郭立芹向周鹏支付装修款14000元；四、驳回周鹏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3042元，由周鹏负担1521元、郭立芹负担1521元。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。二审另查明，案涉《房产转让协议书》还约定案涉房屋转让价格为人民币贰拾柒万伍仟元整。在协议书签订后，郭立芹亦向周鹏出具《收据》载明：“今收到周鹏交来东二××二房二厅合作建房款人民币￥275000元，已一次性付清。”又查：一审庭审中，郭立芹称当时约定是由卖方出中介费，所以该费用是郭立芹收取周鹏275000元后，将14100元给了中介蒋福洪，也出具了275000元的收据。本院认为，周鹏、郭立芹签订的案涉《房产转让协议书》所涉房屋所属土地是广州市白云区太和镇米龙村的集体土地，周鹏并非该村村民，不具备购买该村集体土地上盖住房的资格，且案涉房屋未取得建设工程规划许可证和相应的产权证，一审法院以案涉双方的房屋买卖行为违反《中华人民共和国土地管理法》第九条、第二十一条、第五十九条的强制性规定，认定案涉《房产转让协议书》无效，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：郭立芹应向周鹏返还的款项数额认定问题，以及郭立芹是否应补偿周鹏相关损失的问题。关于郭立芹应向周鹏返还的款项数额认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉《房产转让协议书》无效，郭立芹应向周鹏返还购房款，周鹏则应向郭立芹返还案涉房屋。关于案涉购房款的数额，郭立芹认为系260900元，周鹏则认为系275000元。对此，本院认为，首先，案涉《房产转让协议书》约定：案涉房屋转让价格为人民币贰拾柒万伍仟元整。其次，在签署案涉《房产转让协议书》后，郭立芹向周鹏出具的《收据》亦载明其收到的款项金额为275000元。虽然该《收据》中载明款项系一次性付清，与实际付款情况有出入，但郭立芹作为完全民事行为能力人，其对出具该《收据》载明的关于收取金额275000元的后果是明知的，故《收据》上记载的瑕疵不足以推翻该《收据》的效力。最后，虽然郭立芹二审上诉时主张双方对中介费的负担问题并无约定，但其在一审庭审中已陈述称当时约定是由卖方出中介费，所以该费用郭立芹收取周鹏275000元后，将14100元给了中介蒋福洪，也出具了275000元的收据，因其陈述前后矛盾，根据禁反言原则，应以郭立芹一审陈述认定为宜。综上，郭立芹上诉主张房产转让价格为260900元，相关中介费用由周鹏负担，与协议书、收据的记载以及其自身陈述相悖，本院不予采纳。结合案涉《房产转让协议书》与《收据》所载的内容，及郭立芹一审关于中介费由其承担的陈述，一审法院认定案涉房产的转让价格为275000元，并判决郭立芹向周鹏返还房产转让费275000元，依据充分，本院予以维持。关于郭立芹是否应补偿周鹏相关损失的问题。首先，郭立芹一直占有周鹏所支付的房产转让款，确给周鹏造成利息损失，但鉴于案涉房屋交付周鹏使用后，郭立芹也因此损失相应的租金，一审法院结合双方的过错责任及各自的损失，酌情认定周鹏的利息损失和周鹏占用案涉房屋应支付给郭立芹的占用费相互抵销，并据此驳回周鹏关于郭立芹支付利息的诉讼请求，符合公平合理原则，本院予以维持。至于装修费问题，周鹏已向一审法院提交《个人房屋装修合同》及收条，拟证明其为案涉房屋花费装修费28000元，郭立芹在一审庭审中对周鹏提供的上述证据予以了确认。一审法院据此认定周鹏购买案涉房屋后对该房屋进行了装修并实际花费装修费28000元，并无不妥，本院予以确认。因案涉《房产转让协议书》无效，周鹏需将案涉房屋交还予郭立芹，附着于案涉房屋的装修也一并交付予郭立芹。郭立芹上诉主张周鹏应赔偿其原装修损失，因其未能提供证据证实其原装修情况，故对其该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审法院基于双方对案涉《房产转让协议书》的无效均存在过错、房屋装修与房屋一并交还郭立芹，酌情判令郭立芹向周鹏补偿装修费的一半即14000元，公平合理，本院亦予维持。综上所述，郭立芹的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5635元，由郭立芹负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年八月二十五日书记员  郭 俏古文娜