河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2516号上诉人(原审原告）：李秀祥，女，汉族，1955年8月24日出生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：史惠，女，此李秀祥之女。委托诉讼代理人：江月，河南博识律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郜秀枝，女，汉族，1975年11月14日出生，住河南省平顶山市新华区。被上诉人（原审被告）：杜军生，男，汉族，1970年3月15日出生，住址同上，系郜秀枝丈夫。上诉人李秀祥因与被上诉人郜秀枝、杜军生房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李秀祥及其委托诉讼代理人史惠、江月，被上诉人郜秀枝、杜军生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀祥上诉请求：1.请求撤销平顶山市新华区人民法院作出的（2020）豫0402民初836号民事判决第二项，并依法改判郜秀枝、杜军生退还李秀样租房押金20000元，并赔偿李秀祥经济损失6153元;2.本案一审、二审诉讼费由郜秀枝、杜军生承担。事实和理由：一、一审法院强制李秀祥按照租赁合同履行,对李秀祥来说,显失公平。本案郜秀枝、杜军生提供的房屋不适租,李秀祥是为了及时止损,减少自己的损失,才要求与郜秀枝、杜军生解除租赁合同。本案李秀祥系正式营业后才发现郜秀枝等提供的门面房存在散热问题。李秀祥将空调设置为制冷17°C,24时开空调,室内温度依然居高不下,客户不愿意进店,冰淇淋也无法储存。二、一审法院适用法律错误,依据我国《合同法》第216条的规定,出租人有适租义务,出租人应按照约定保持租赁物符合约定的用途。本案李秀祥租赁其门面房用是从事冰淇淋销售,但是该门面房却不满足李秀祥的经营要求。同时参照《合同法》第94条规定,既然李秀祥的租赁目的无法实现,可以要求解除合同。三、一审法院不应强制李秀祥履行无效格式条款确定的义务。本案的租赁合同系格式合同,由郜秀枝等提供,但对于加重李秀祥责任,限制李秀祥权利的条款,如“乙方在合同期内放弃经营权,也同样视为违约,租房押金不退”并未以加粗、加黑、突出显示等合理方式提请李秀祥注意,因此一审法院不应强制李秀祥履行该条款。四、对于租房押金,法律目前未作具体的规定,一般认为是由民间租赁活动而产生的一种保障制度,租客所交的押金应于租赁关系终止时予以全额退还,因租客的原因导致出租房屋及配套设施受损或欠交房租的,房东可以从押金中抵扣,如没有上述应当扣减的债务,出租人应将押金退还于承租人。本案中李秀祥搬离时并没有对房屋及相关设施造成损坏,郜秀枝等理应捋租房押金退还。五、一审法院将本案20000元的租房押金认定为违约金错误,认定“20000元的押金,相对于杜军生、郜秀枝因对方的违约造成的损失并不明显过高”错误。郜秀枝、杜军生辩称，根据合同第6条约定，李秀祥在合同内放弃经营权，应当承担违约责任，租房押金不退。李秀祥经营的什么，我们无权干涉，其损失与我们无关。李秀祥向一审法院起诉请求：1.请求判令解除李秀祥与郜秀枝、杜军生之间的租房合同；2.请求判令郜秀枝、杜军生退还李秀祥租房押金20000元；3.请求判令郜秀枝、杜军生赔偿李秀祥经济损失6153元；4.本案诉讼费由郜秀枝、杜军生承担。一审法院认定事实：郜秀枝与杜军生系夫妻。2019年4月10日，李秀祥为租房，转给郜秀枝5000元。2019年5月10日，李秀祥又转给郜秀枝23000元。2019年5月11日，杜军生作为甲方（出租方）与李秀祥作为乙方（承租方）签订《租房合同》一份，约定：1.甲方愿意将平山市新华区和平路门面房出租给乙方经营使用，租期为2年（2019年5月11日起至2021年5月10日）。2.乙方经考察愿意租赁甲方的门面房，乙方在使用门面房之前应先向甲方缴纳租房押金20000元，合同到期各项费用结算清楚，经双方协商无争议后，清退手续，押金退还乙方。3.门面房每月的租金是8000元，乙方应在每月的10日前缴纳房租，逾期不交者，甲方收回门面房，并且没收押金。4.在合同期内，该门面房每个月应付的税收、工商费、水电费、卫生费等一切经营过程中应交费用以及店内的安全等均由乙方负责。5.在合同期内，乙方如需要装修，装修的费用及耽误经营时间带来的损失全部由乙方承担；甲方不承担任何费用及损失。在合同期满时乙方已经装修过的如墙壁、地板、吊顶、门窗、门头灯固定设施，不能拆除；以维护店内外的整体形象为标准，能搬动的东西，如空调，收款台等全部搬走，不能拆除的固定设施，未经甲方许可乙方不得拆除，否则押金不退，造成的全部损失均有乙方负责。在合同期内，乙方不能私自改动房屋结构及室内的水电设施并严格遵守甲方及房屋有关管理部门的其他管理规定，否则，押金不退，造成的全部损失均有乙方负责。6.在合同期内，甲方不得以任何理由将门面房转让给他人，乙方不经甲方同意，同样不准私自转租房屋，否则违约方支付另一方违约金10000元；乙方在合同期内放弃经营权，也同样视为违约，租房押金不退。7.在合同期内，如果遇到不可抗力或政府对城市规划改造等情况，合同自行终止，双方损失均各自承担，甲方不赔乙方任何损失。8.乙方应在合同期满的前30日内向甲方提出续签下一年的合同或通知甲方合同到期后办理清退手续（注：租房押金不能抵扣房租）。9.合同期满，租金随行就市，甲方有权升降租金，但不能超过同类别房屋最高租金，并提前一个月通知乙方。本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自签字之日起生效，合同到期，视自行终止作废。李秀祥转给郜秀枝的28000元，包含租房押金20000元和1个月租金8000元。李秀祥使用房屋进行经营一段时间后，与郜秀枝、杜军生协商解除租房合同被拒，于2019年6月10日搬离。李秀祥要求郜秀枝、杜军生退回房租押金并赔偿损失，引起诉讼。一审法院认为，李秀祥与杜军生签订的《租房合同》是双方自愿签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。李秀祥于2019年6月10日搬离，双方合同已实际解除，故对李秀祥要求解除合同的诉讼请求予以支持。李秀祥中途退租，构成违约，应当承担违约责任。合同中明确约定：“乙方在合同期内放弃经营权，也同样视为违约，租房押金不退”，且20000元的押金，相对于杜军生、郜秀枝因对方违约造成的损失并不明显过高，再加上租期2年而李秀祥仅使用一个月就退租这一情节，一审法院对李秀祥要求退回租房押金的诉讼请求不予支持。杜军生、郜秀枝没有违约，也不存在过错，故李秀祥要求杜军生、郜秀枝赔偿其经济损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李秀祥与杜军生之间签订的《租房合同》；二、驳回李秀祥的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，减半收取227元，由李秀祥负担。二审中，当事未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为郜秀枝、杜军生是否应当向李秀祥退还押金20000元并赔偿李秀祥损失6153元。对此，本院分析评判如下：一、关于押金是否应当退还问题。李秀祥与杜军生于2019年5月11日签订的《租房合同》，未发现其存在违反法律规定的无效情形，故应当认定为有效合同，合同双方当事人应当按照合同约定内容履行各自的义务。该合同第2条约定，合同到期各项费用结算清楚，经双方协商无争议后，清退手续，押金退还乙方李秀祥。第5条约定，在合同期内，乙方李秀祥如需要装修，装修的费用及耽误经营时间带来的损失全部由乙方李秀祥承担，甲方杜军生不承担任何费用及损失；在合同期满时乙方李秀祥已经装修过的如墙壁、地板、吊顶、门窗、门头灯固定设施，不能拆除；能搬动的东西如空调、收款台等全部搬走，不能拆除的固定设施，未经甲方杜军生的许可不得拆除，否则押金不退。合同第6条约定，乙方李秀祥在合同期内放弃经营权，也同样视为违约，租房押金不退。根据上述约定，由于李秀祥在合同期内即单方违约，自行搬离案涉房屋，故作为违约方，其应当按照《租房合同》的约定，承担违约责任。从理论上分析，一般情况下，违约方并不享有单方解除合同的权利，但本案一审判决根据双方已经在事实上无法继续履行合同的实际情况，解除杜军生与李秀祥签订的合同，杜军生对此也并未提出上诉，应当视为其对一审判决的认可，故一审判决对此事的处理并无不当之处。关于违约金问题，违约金一般情况下可以分为惩罚性违约金及补偿性违约金。在补偿性违约金的情形下，违约金的数额一般不超过实际损失数额的30%；但惩罚性违约金可以不受此限制。具体到本案，因李秀祥交纳的是押金，其性质类似于定金，应当属于惩罚性违约金，在出现违反合同约定的情形时，可以按照约定处理押金问题。据此，在合同不存在无效的情况下，李秀祥无权要求杜军生及郜秀枝退还押金。李秀祥上诉还称合同第6条是格式条款，应当认定为无效条款。对此本院认为，本案所涉合同为房屋租赁合同，其内容为房屋租赁事宜，不属于专业性较强、普通人无法理解的合同，也不存在合同条款约定不明存在歧义的情形；作为成年人，李秀祥应当能够理解合同第6条约定的内容，也应当知道在合同上签字的法律后果，故不宜认定合同第6条为格式条款，李秀祥的该上诉理由不能成立。二、关于杜军生、郜秀枝是否应当赔偿李秀祥损失6153元问题。李秀祥主张的损失，是其单方核算的，且合同第5条明确约定，在合同期内，乙方李秀祥如需要装修，装修的费用及耽误经营时间带来的损失全部由乙方李秀祥承担，甲方杜军生不承担任何费用及损失；即使存在损失，由于李秀祥未提供充分有效的证据证明其所主张的损失是由杜军生、郜秀枝造成的，本院对此也无法予以支持。综上所述，李秀祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费454元，由李秀祥负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二〇年八月二十五日法官助理孔宪宇书记员张皓硕