广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1942号上诉人（一审原告）：珠海明海物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：苏树辉，董事长。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：王润生，女，汉族，1974年4月23日出生，住广东省珠海市香洲区。上诉人珠海明海物业管理有限公司(以下简称明海物业公司)与上诉人王润生因物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明海物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；判令王润生向明海物业公司支付滞纳金（也即违约金）1041763元；2、王润生承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、前期物业服务合同的期限法定是到业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日为止，因此本案滞纳金条款继续适用。一审判决认定合同期满后滞纳金条款不再适用，属适用法律错误，二审法院应予以纠正。明海物业公司与发展商珠海博健置业有限公司签订的《明珠山庄物业管理委托合同》期限虽然已于2015年12月1日届满，但前期物业服务合同因为不能中断服务的特点，如合同期满业委会没有成立或者没有选聘新物业，依法应当继续有效到业委会与新物业公司签订的合同生效之日止。法律依据：《广东省物业管理条例》第五十条第三款：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。二、王润生在一审答辩时自认，对于拖欠的物业管理费，大部分是因为不清楚如何分摊及用途才拒绝交纳，意味着王润生一方面肯定了明海物业公司提供物业服务的客观存在，另一方面也在实际享受着明海物业公司提供的该类服务。故王润生对收费不予认可的抗辩行为仅仅是其主观意愿，既不构成正当理由，又缺乏直接有效的证据予以证明。根据权利义务相统一原则，王润生应当承担交纳物业服务费的义务以及逾期交纳滞纳金的违约责任。三、即将实施的《民法典》第九百四十八条第一款规定“物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。”该规定可以佐证即使没有法定顺延，本案合同也有效，只是期限被定为不定期，违约金条款继续适用。综上，一审法院既然认可明海物业公司的服务质量，却以合同期限届满、违约金条款失效为由不支持违约金，属于对法律的错误理解。王润生辩称：一、明海物业公司请求事项不符合事实。明海物业公司一无合同（2015年12月1日期限届满未续签），二无管理资质（三级资质于2017年9月25日已过期），三无管理能力。2013年10月15日开始王润生家中发现天花板、衣柜、小孩房间与过道墙壁有渗水脱皮、开裂现象，联络明海物业公司进行协调处理，明海物业公司未尽到协调义务，也未派专业人员协助调查渗水原因，导致王润生的家受潮湿之苦及无法正常生活3年，为了配合法院专业人员调查原因，王润生家的洗手间打开（未发现异常）重装损失费用22016元，该损失的50%应抵扣物业费用。事出有因，停交物业管理费用不存在滞纳金。二、明海物业公司未尽到物业管理事项，应减半收取物业管理费用。1.消防系统严重不合格，导致业主财产损失大大增加，2015年至2018年已发生两次火灾，烟雾器、火警铃都未起到作用，只能靠邻居之间口头联络，而且消防队来时，消防大门无法打开，需要绕行耽误时间，到达楼层打开消防管道时，管道内无水，需要花时间重新找水源。2.智能安保系统不完善。小区被盗案件时有发生，经常有陌生人上门贴广告，2020年3月12日有陌生人上楼贴广告。3.电梯也没有按要求进行保养，经常出现故障，给业主带了很多困扰，每次乘坐电梯都提心吊胆。4.关于停车问题，茶城保安亭及车辆栏杆2017年未经业主同意，明海物业公司安排人员私自拆除，变成珠海免费停车场，小区内外来车辆进入乱停也不进行管理，导致业主晚上回来无法找到停车位。停车场管理不到位，业主已多次维权无效，于2019年12月份180名业主签名，不续签现有物业公司，向岱山居委会提出召开业主大会更换物业公司。5.卫生问题，特别是新冠肺炎疫情2020年2月底至3月初期间，垃圾随意堆放，散发恶臭，让业主无法正常生活，一周都未进行处理，业主打投诉电话后，岱山居委会派人过来后才处理好。明海物业公司未进行小区公用区域消毒，导致高层20楼还有很多蚊虫。三、明海物业公司账目混乱，公共收益未向业主公示。业委会已成立1年多，明海物业公司未提供经费（公共收益）给业委会使用，让业委会工作停滞不前。王润生亦上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回明海物业公司的所有诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由明海物业公司承担。事实与理由与答辩意见相一致。明海物业公司辩称：王润生的上诉理由不能成立。王润生认为房屋质量问题导致邻里矛盾，明海物业公司未协调成功，因此王润生拒交物业管理费；另外以业主的个人服务感受进行抗辩，属于业主欠费的通常借口，不能构成拒交费用的合法理由。明海物业公司向一审法院起诉请求：1.王润生向明海物业公司支付拖欠的物业服务费本金5227.2元；2.王润生向明海物业公司支付拖欠的公摊电费1371.03元、智能系统维护费256元、维修基金25.59元；3.王润生向明海物业公司支付滞纳金（实质是违约金）10417.63元。以上诉讼请求，总金额截止2018年7月31日暂计为17297.45元，之后的违约金照计，具体的计算依据和方法详见后附的《诉讼请求明细表》。一审法院认定事实：2010年8月9日，明海物业公司（乙方）与珠海博健置业有限公司（甲方）签订《明珠山庄物业管理委托合同》。双方约定，珠海博健置业有限公司将明珠山庄小区委托给明海物业公司实行物业管理，合同委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅），共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务（包括共用的上下水管道、落水管、排烟窗、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、智能监控、对讲系统），市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，业主装修的管理，公共环境卫生（包括公共场所房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运），交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤），管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，负责向业主或物业使用人收取相关费用；合同期限自2010年12月1日起至2015年12月1日止。……物业管理服务费，合同约定缴费时间为每月10日前，收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或者物业使用人收取（注：其中一期按0.8元，二期按1.5元）……”。滞纳金计算标准为“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交滞纳金”。合同还约定：高层楼房电梯运行电费按单元发生量结算，向业主或物业使用人平均分摊收取；智能监控、对讲系统维护费按每户每月8元向每户业主或物业使用人收取（注：一期业主除外）；公共用水按实际用量每月每户平摊，公共用电按楼栋及商铺为单位计量并由本栋和商铺的业主每月平摊（注：一期业主除外）。合同第三十九条约定，合同期满本合同自然终止后，双方如续订合同，应该在该合同期满30天前向对方提出书面意见。王润生为珠海市香洲区*******栋X房的业主，房屋建筑面积108.9平方米。明海物业公司主张王润生从2015年12月1日至2018年7月31日未按约交纳物业服务费、公摊电费、智能系统维护费、维修基金，共计拖欠的费用为6879.82元。根据明海物业公司提交的王润生欠费清单显示，物业管理费明海物业公司按照每月每平方米1.5元计算为每月163.35元，共计拖欠5227.2元。公摊电费包括小区路灯、监控、消防、岗亭、电梯、楼道、大堂的费用，共计拖欠1371.03元，明海物业公司主张公用电是按照电表计算，提交电费的抄表记录证明分摊电费的计算方式。智能系统维护费明海物业公司主张是按照合同约定的每月8元的标准收取的，王润生共拖欠对讲系统维护费256元。维修基金25.59元，明海物业公司主张是更换电梯主钢丝绳产生的分摊费用，并提供了《明珠山庄小区10栋L5#电梯主钢丝绳更换费用申请》、《明珠山庄小区10栋电梯主钢丝绳更换报价》、《关于征收物业维修基金公示》及发票予以证明。对于拖欠的物业管理费，王润生认为主要原因是家中漏水后，明海物业公司未尽到协调义务，且王润生向明海物业公司申请豁免三年物业费遭拒。对于公摊电费，王润生认为不清楚如何分摊，对此项收费不予认可；对于智能系统维护费，王润生称该系统早几年就无法使用了，不应该交维护费，明海物业公司继续收取维护费不合理，也是无依据的。对于维修基金，王润生认为不知道用途，不应该缴纳，王润生称此前交了维修基金也不知道用去哪儿。王润生称明海物业公司的物业管理存在的主要问题为：明海物业公司无资质，管理非常混乱。1.消防系统不合格，小区两次发生火灾时，火警铃未响；2.安保系统也不完善，负一楼地下车库电梯口门已拆除好几年，一楼电梯口门也是24小时打开，茶城保安亭及车辆栏杆未经业主同意就私自拆除，造成业主晚上回小区无法找到停车位，大厅保安晚上也无人巡视管理，来访人员没有做到全部登记；3.卫生方面，垃圾桶周围全是垃圾，没有安排人员及时处理；4.乱收费，物业收支明细从未公示；不清楚公摊电费的使用状况，智能系统早几年就没有办法正常使用，每月还在继续收取维修基金；5.业主多次反映的问题得不到及时处理；6.电梯也没有按照要求进行保养，经常出现故障，给业主带来了很多困扰，每次坐电梯都提心吊胆。对于王润生提出的物业管理方面存在的问题，明海物业公司回应称：王润生没有证据证明是明海物业公司不履行协调义务，因为业主态度不好，协调未能有成效。关于茶城停车问题，茶城是商业区域，商铺的业主自行将明海物业公司设置的停车杆拆除，方便其顾客进入，此行为并非明海物业公司所为。关于维修基金的问题，明海物业公司没有收取王润生的维修基金，王润生要么是交给发展商，要么是受政府部门的统一监管，动用维修基金需要业委会同意，日常的小修中修应当由业主分摊，明海物业公司提供了证据证明本案维修基金25.59元产生的依据，并非乱收费。关于公摊电费，有些月份只有30多元或20多元，王润生虽然不认可，但其不能提供反驳证据，法院应当支持明海物业公司的诉讼请求。另查明，珠海市住房和城乡规划建设局给明海物业公司颁发的《物业服务企业资质证书》上载明明海物业公司的资质等级为三级。一审法院认为，明海物业公司与珠海博健置业有限公司签订《明珠山庄物业管理委托合同》，该合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同应认定为合法有效成立。明海物业公司依据《明珠山庄物业管理委托合同》为王润生物业所在小区明珠山庄提供物业管理的服务，王润生作为小区业主，享受了服务，应当依照上述合同的约定按时向明海物业公司交纳合同期内的物业服务费及其他费用。对于超过合同期限以后的物业管理服务费和其他费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，物业服务合同权利义务终止后，应由业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，明海物业公司在《明珠山庄物业管理委托合同》期满后并未退出小区管理，故在超过合同期限、明海物业公司实际为明珠山庄提供了物业服务后，仍然有权依照实际管理的事实要求王润生继续支付物业管理费和其他费用，相关费用可以参照《明珠山庄物业管理委托合同》中约定的收费标准进行收取。对于王润生提出明海物业公司在履行物业管理服务中存在未及时清理垃圾、小区停车管理混乱等问题，鉴于物业管理具有全天候提供服务的性质，王润生提供的照片等证据均只反映物业管理服务中某一时刻或某一时段的情况，不能完全证实明海物业公司提供物业服务整体情况，明海物业公司对于上述问题进行了较为符合常理的解释，因此，一审法院对王润生的该项抗辩意见不予采纳。综合上述分析，王润生作为明珠山庄10栋1603房的业主，从2015年12月1日至2018年7月31日均未向明海物业公司支付物业服务费、智能系统维护费，没有履行作为业主的主要义务，构成违约，明海物业公司要求王润生支付2015年12月1日至2018年7月31日期间的物业管理费和智能系统维护费，有事实和法律依据，一审法院应予支持。对于交费的计算标准，参照《明珠山庄物业管理委托合同》约定，王润生每月应缴的物业服务费为163.35元（1.5元/月×108.9平方米），每月应缴的对讲系统维护费为8元。王润生应当向明海物业公司支付从2015年12月1日至2018年7月31日止的物业服务费和智能系统维护费共计5483.2元（163.35×32+8×32）。对于公摊电费，明海物业公司提交了明珠山庄小区公用电（包括路灯、监控、消防、岗亭、电梯、楼道及大堂）的抄表记录、分摊电费明细及电费缴纳凭证，明海物业公司主张分摊电费的计算方式为路灯、监控、消防、岗亭的费用由全体业主按每户的面积分摊，电梯、楼道及大堂的费用由本栋业主按每户的面积分摊，《明珠山庄物业管理委托合同》亦约定公共用电按楼栋及商铺为单位计量并由本栋和商铺的业主每月平摊，故明海物业公司要求王润生支付2015年12月1日起至2018年7月31日止的公摊电费1371.03元，有事实依据，一审法院予以支持。对于维修基金，明海物业公司主张是更换电梯主钢丝绳产生的分摊费用，并提供了《明珠山庄小区10栋L5#电梯主钢丝绳更换费用申请》、《明珠山庄小区10栋电梯主钢丝绳更换报价》、《关于征收物业维修基金公示》及发票予以证明。《明珠山庄物业管理委托合同》约定房屋共用设施、设备的更新费用由业主承担，故明海物业公司主张王润生支付维修基金25.59元，理据充分，一审法院予以支持。对于滞纳金，《明珠山庄物业管理委托合同》约定王润生“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交滞纳金”，但明海物业公司与珠海博健置业有限公司签订的《明珠山庄物业管理委托合同》已于2015年12月1日期满，滞纳金约定属于合同中的违约条款，在无合同约定的情况下，违约条款并不能当然以发生事实法律关系为依据继续适用，故明海物业公司主张对2015年12月1日之后拖欠的相关费用收取滞纳金无合同依据，一审法院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，一审法院判决：一、王润生于判决发生法律效力之日起十日内向明海物业公司支付物业服务费5227.2元、智能系统维护费256元；二、王润生于判决发生法律效力之日起十日内向明海物业公司支付公摊电费1371.03元、维修基金25.59元；三、驳回明海物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费232元，由王润生负担。二审期间，王润生向本院提交如下证据：1、明海物业公司管理现状；2、收据；3、漏水关系的民事裁定书；4、联名信；5、明海物业公司管理现状（补充）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，2007年12月26日，王润生向珠海博健置业有限公司交纳涉案房屋的维修基金2179元。王润生提交照片与微信聊天记录证明明海物业公司在电梯维修管理、垃圾清运等工作方面存在不足。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人在二审期间的诉辩意见可知，本案二审争议焦点为王润生应否向明海物业公司交付物业服务费、智能系统维护费、公摊电费、电梯维修分摊费及滞纳金。关于明海物业公司主张的物业服务费、智能系统维护费、公摊电费。王润生上诉主张明海物业公司未尽物业管理职责，应减半收取物业管理费。本院认为，王润生提交的照片及微信记录仅显示电梯曾经发生故障，并不足以证实明海物业公司未履行电梯维护职责；而关于小区卫生服务问题，照片仅反映某个时间点卫生状况，并不足以证实明海物业公司未履行保洁职责。王润生提交的上述证据不足以证实明海物业公司未履行物业服务职责，其以此为由拒缴物业服务费等上述费用，理据不足，本院不予采纳。关于明海物业公司主张的维修基金25.59元，明海物业公司主张是更换电梯主钢丝绳产生的分摊费用，故该笔费用的准确名称应为电梯维修分摊费。明海物业公司提供了《明珠山庄小区10栋L5#电梯主钢丝绳更换费用申请》、《明珠山庄小区10栋电梯主钢丝绳更换报价》、《关于征收物业维修基金公示》及发票予以证明该笔费用的实际发生。同时《明珠山庄物业管理委托合同》约定房屋共用设施、设备的更新费用由业主承担，故明海物业公司主张王润生支付维修基金25.59元，理据充分，一审法院予以支持正确，本院予以维持。王润生另主张对于其房屋漏水的损失应抵扣物业服务费11008元。本院认为，邻里间的房屋漏水纠纷属于建筑物专有所有权人之间的纠纷，物业公司虽负有一定的协调义务，但王润生无证据证明明海物业公司怠于行使协调职责，王润生的上述抵扣主张缺乏理据，本院不予支持。另，有无物业服务企业资质均不影响涉案物业服务合同的效力，不能成为王润生拒交物业服务费的理由。关于是否应当支付滞纳金的问题。《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”。案中《明珠山庄物业管理委托合同》履行期限届满，但明珠山庄小区业主大会并未另行聘请他人管理案涉小区，且明海物业公司一直提供物业服务至今，因此《明珠山庄物业管理委托合同》的履行期限顺延，该合同内容对明海物业公司和王润生仍具有约束力。《明珠山庄物业管理委托合同》约定王润生“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交滞纳金”，故明海公司主张2015年12月1日至2018年7月31日合计32个月的物业服务费滞纳金有合同依据，但每期滞纳金以不超过当月物业服务费本金163.35元为宜。经计算，该期间滞纳金为5227.2元（163.35×32）。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，王润生的上诉请求不能成立，本院予以驳回。明海物业公司的上诉请求部分成立，对于有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初2640号民事判决第一、二项；二、撤销珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初2640号民事判决第三项；三、王润生于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海明海物业管理有限公司支付滞纳金5227.2元；四、驳回珠海明海物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王润生的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费232元，由王润生负担162元，珠海明海物业管理有限公司负担70元。王润生上诉的二审案件受理费50元，由其自行负担；珠海明海物业管理有限公司上诉的二审案件受理费60.44元，由王润生负担42元，珠海明海物业管理有限公司负担18.44元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月二十四日书记员  王 莉