重庆市万州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0101执异67号案外人:刘军，男，汉族，1969年9月11日出生，住重庆市万州区。申请执行人:易敏，女，汉族，1977年4月4日出生，住重庆市万州区。委托代理人：周露，男，汉族，1973年9月8日出生，住重庆市万州区,特别授权。被执行人：重庆市万州金鼎物业开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥安顺路72号，统一社会信用代码915001017116029644。法定代表人：程地方，董事长。委托代理人：骆大会，女，汉族，1972年8月7日出生，住重庆市万州区，系公司员工。本院在执行申请执行人易敏与被执行人重庆市金鼎物业开发有限公司(以下简称：金鼎物业公司)房屋买卖合同纠纷一案中，案外人刘军对本院查封的位于万州区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘军提出执行异议请求：中止对万州区房屋的执行。事实及理由：万州区法院在执行申请执行人易敏与被执行人金鼎物业公司房屋买卖合同纠纷一案中,作出(2020)渝0101执恢7号之一执行裁定查封了位于万州区房屋,査封的房屋中包含案外人刘军的房屋。2001年4月23日,案外人刘军作为乙方(买方)与被执行人金鼎物业公司作为甲方(卖方)签订了《重庆市商品房买卖合同》,合同约定被执行人金鼎物业公司将位于万州区门面出售给案外人刘军,建筑面积为45.23平方米,成交总价为203535.00元;合同签订后,案外人刘军按照合同约定向被执行人金鼎物业公司缴纳了购房款203535.00元,被执行人金鼎物业公司给案外人刘军出具规划门面平面图。2009年2月13日，被执行人金鼎物业公司向案外人刘军开具了销售不动产统一发票,发票金额为203535.00元。2011年2月26日，案外人刘军向万州区房管局缴纳房屋大修基金。被执行人金鼎物业公司于2005年将案外人刘军购买的案涉门面交付给案外人刘军。案外人刘军购买案涉门面后,案外人刘军作为出租方、重庆市万州区镇桥商贸有限公司(以下简称：镇桥商贸公司)作为承租方、被执行人金鼎物业公司作为担保方签订了多份《房屋租赁合同》,由案外人刘军将案涉门面房屋出租给镇桥商贸公司,同时还约定承租方在租房时,拆掉四周墙壁,在承租方不租门面时修好四周墙壁及水电安装等内容。《房屋租赁合同》签订后,镇桥商贸公司至今仍使用案涉门面。案外人刘军基于购买了案涉门面并支付全款的事实,在门面竣工备案后,多次要求被执行人金鼎物业公司对已经购买的门面办理不动产产权证书,但被执行人金鼎物业公司以各种原因一直未予以办理。案外人刘军认为,案外人刘军与被执行人金鼎物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》,按照合同约定已经支付了购房款,且被执行人金鼎物业公司在事实上向案外人刘军交付了案涉门面,因此,案外人刘军系案涉门面的权利人。万州区法院查封的万州区房屋,实际包括案外人刘军的门面在内的其他多个门面,那么案外人刘军对执行标的物享有权利,且该权利足以排除执行,故提出执行异议。申请执行人易敏针对本次受理的系列执行异议案件提交合并的书面答辩意见：1、案外人刘军已经通过诉讼程序要求万州区法院确认其主张本案查封房屋归其所有，经过审理,法院确认其合同项下的房屋编号产权登记在万州区百货站名下，且本案查封的所有权证颁发日期为2017年,起诉时间为2019年，故案外人刘军主张的买卖合同注明的房屋编号与本案査封的房产不是同一标的物。本案査封房产由被执行人金鼎物业公司在三年前取得不动产权证，不动产权证具有法定公示宣告的效力,其效力明显大于房屋买卖合同，具有唯一性和排他性。国贸广场项目当年出售时仅有开发商自行划出的平面图,未经房管部门确认，且当年出售时均对外称为临街门面,面积足有近千多平方米,涉及一百多位业主。理论上一百多位业主都可以认为本案查封房产是自己购买的商铺。事实上,被执行人金鼎物业公司当年出售所有商铺后不但没有积极为业主办理所有权证,反而将和百货站合作分得的商铺悉数再次出售给了镇桥商贸公司,且镇桥商贸公司已经将除本案査封房产之外所有房产过户到其名下。被执行人金鼎物业公司唯一留下的房产是该项目最好出租的商铺，也是其向银行贷款的唯一可抵押物，不可能出售给案外人刘军和其他业主。被执行人金鼎物业公司明显就是一房两卖。案外人刘军的诉求被法院驳回,应当通过审判监督程序解决,而不是通过执行异议来解决。法院审理案件的基本原则是一事不再理,人民法院对生效判决做出的认定不能再次审理,否则就违反了上述基本原则。2、万州区维稳办不具有确认所有权的法定职责，根据物权法和不动产登记条例规定，只有国土局和房管局具有该项权利。案外人刘军以没有权利做出某个具体行政行为的答复来抗辩房管局颁发的不动产权证是不正确的。3、法院虽然认为案外人刘军与被执行人金鼎物业公司签订的买卖合同有效,事实上该合同已经没有继续履行的意义,继续履行反而违法也会给其他人造成损害。案外人刘军完全可以通过解除合同要求被执行人金鼎物业公司赔偿损失予以更好的解决问题。4、案涉房屋除了合同以外,根本没有实际上的交割。被执行人金鼎物业公司出售的是板块,没有独立空间。案外人刘军在签订买卖合同的同时即与镇桥商贸公司同时签订了租赁合同，该行为恰恰证明案外人刘军自始至终没有实际占有。被执行人金鼎物业公司与镇桥商贸公司就是父(程地方）与子(程鹏)的关系。父(金鼎物业公司)已经将出售给案外人刘军的商铺登记在子(镇桥商贸公司)的名下。现在所有权人镇桥商贸公司反而给业主支付租金,于法于理都说不通。该租赁合同自始至终都是无效的。5、案外人牟宇、牟骏琪提供之合同未经司法确认，是否有效，合同项下商铺是否为本案査封房产未知。执行庭审查执行异议不负责司法确认之诉。6、被执行人是房地产开发企业,案外人刘军却以执行异议复议规定第二十八条提出异议，法律依据不足。综上,案外人刘军提出的执行异议理由不成立,应予驳回执行异议请求。被执行人金鼎物业公司对本次受理的系列执行异议案件提交合并的书面答辩意见：依法撤销万州区法院(2020)渝0101执恢7号之一执行裁定。理由：1、金鼎物业公司名下位于万州区,实际不属于金鼎物业公司所有,是总证,土地使用性质为划拨，在2000年左右分别由丁碧芳、汪学文、牟海林、张姗、刘军、江四一购买。丁碧芳于2004年1月3日购买,签订合同的面积33.92平方米,金额169600元,地税局出具了不动产发票号00135781；汪学文于2005年1月1日购买,签订合同的面积33.92平方米,金额152640元,不动产发票号00135788；牟海林于2003年12月2日购买,签订合同的面积38.76平方米,金额174420元,有收据；张姗于2000年7月24日购买,签订合同的面积51.84平方米,金额233280元,有不动产销售专用发票；刘军于2001年4月23日购买,签订合同的面积45.23平方米,金额203535元,不动产发票号00135759；江四一于2003年10月25日购买,签订合同的面积32.30平方米,金额145350元,不动产发票号00154181。2、由于万州区上海大道195号附1号,证号这块面积是6位购房户购买的铺位而不是门面,是国贸广场的一个主要消防通道,同时也是这个商场的主要大门,物权法有明确规定,所以不能进行分割。3、以上6位购房户中有5位已在法院起诉,法院判决明确了买卖有效,只是特殊情况下不能从这个总证上进行分割,但购买事实早已形成,所以这个总证实际上应属于他们6位购房户共同所有,法院不能对这块面积进行査封。4、以上6位购房户早在2005年1月1日起就把这块地租给了镇桥商贸公司,6家分别已领取了14年的租金。5、房屋位于五桥上海大道，面积222.98平方米,是五桥的黄金位置,土地级别在五桥也是最高级别,评估价值是几万元一个平方米,所以这块面积价值上千万元，而申请执行人易敏的执行标底只有三十几万元,易敏案起诉的房屋的位置和这块证的位置同在国贸商场的第三层,一个在前面位置,一个在后面位置,自己买的板块能查封别人买的板块。本院查明，易敏与金鼎物业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日作出（2018）渝0101民初1599号民事判决：“一、原告易敏与被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司在2004年12月29日签订的关于买卖重庆市万州区商铺的商品房买卖合同，于本判决生效之日解除；二、由被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告易敏购房款128240元；三、由被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告易敏损失201060元；四、由被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告易敏司法鉴定费3000元。五、驳回原告易敏的其他诉讼请求。案件受理费6285元，由被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司承担。”金鼎物业公司未履行民事判决确定的义务，易敏于2019年7月8日向本院申请执行。在执行中，本院于2020年6月3日作出（2020）渝0101执恢7号之一执行裁定：“查封被执行人重庆市万州金鼎物业开发有限公司名下位于万州区,查封期限为三年。”另查明,1999年2月2日，重庆市万州百货采购供应站（以下简称：万州百货站）取得位于五桥百安村三组的移民迁建用地使用权，批准用地面积15.63亩，用途为修建营业大楼。按万州区国土局2001年的国有土地使用证（临时），万州百货站的该宗土地面积10420平方米，其土地使用权性质为划拨。2000年6月6日，金鼎物业公司（乙方）与万州百货站（甲方）签订《联合开发协议书》，约定“在万州区五桥纵三路与上海大道交汇处西侧（原百安村三组）联合开发建设万州国贸广场综合楼工程。土地以上海大道西侧与纵三路道路中心线为基准，其规划用地14650平方米（约合21.98亩），由甲方负责办理拆迁事宜。建筑总面积（不含国贸大厦）在41000平方米以上，由乙方统筹建设，纳入总体方案。合作方式：甲方以14550平方米划定红线内减除国贸大厦用地后的土地为注入资本；乙方筹集工程概算资金2050万元，负责联建的全部建设资金和费用，负责工程管理、技术管理、质量管理，工程质量和盈亏由乙方负全责。销售中发生的增值税、土地出让金等，由甲、乙双方按所分得财产的产权份额承担。分配方案：甲乙双方按验收后的实际建筑面积分配产权，甲方分得31％，乙方分得69％；若竣工完成面积不足41000平方米，则按41000平方米的基数，保证甲方分配面积。销售：甲方分得的份额内产权，如需上市销售，由甲方委托乙方配合完成销售换现；乙方分得的份额内产权，如需上市销售，由乙方负责”等内容。联建合同签订后，国贸广场项目于2001年2月28日被万州区五桥计划委员会批复立项，国贸广场综合楼于2003年12月3日取得建设工程规划许可证。2009年2月26日，金鼎物业公司（乙方）与万州百货站（甲方）签订《国贸广场房屋最终分配确认书》。2016年8月17日，万州百货站取得该栋楼的初始登记产权。2001年4月23日，案外人刘军与被执行人金鼎物业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定案外人刘军购买位于万州区门面，面积为45.23平方米，总价款203535.00元，该房综合验收合格后九十天内办理房地产权证，合同还对其他方面进行了约定。案外人刘军交清房款后，2009年2月13日，被执行人金鼎物业公司向案外人刘军出具《重庆市不动产销售专用发票》，同时向案外人刘军出具国贸广场门面布置图和万州区房产所的测绘图，明确争议房屋为门面。2011年2月26日，案外人刘军缴纳商品房大修基金4070元。被执行人金鼎物业公司将房屋交付案外人刘军后，案外人刘军与镇桥商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定镇桥商贸公司承租案涉房屋，租赁期至2022年12月31日届满。还查明，2019年2月28日，刘军起诉金鼎物业公司请求确认万州区房屋为其所有，2019年8月26日，本院以金鼎物业公司对诉争房屋没有取得产权登记等理由，作出（2019）渝0101民初3236号民事判决，驳回刘军的诉讼请求。2020年4月17日，本院对案涉房屋向重庆市万州区不动产登记中心查询登记情况，查明案涉房屋包括在位于万州区房屋中，该房屋的登记产权人为重庆市万州金鼎物业开发有限公司；建筑面积为222.98平方米；产权登记时间为2017年9月8日。万州区房产测量所于2017年9月1日出具的测算报告测绘的面积与销售合同面积相差12.99平方米，经6位购房户确认，丁碧芳的面积为32.42平方米、汪学文的面积为32.42平方米、牟海林的面积为37.26平方米、刘军的面积为43.73平方米、张姗的面积为46.35平方米、江四一的面积为30.80平方米，合计222.98平方米。本院认为，本案争议的焦点：本案的执行异议审查是否违背一事不再理的原则；本案是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；案外人提出的执行异议是否足以排除执行。在执行过程中，当事人以外的自然人、法人和其他组织对执行标的主张所有权等实体权利排除执行的可以提出执行异议。2020年6月3日，本院作出（2020）渝0101执恢7号之一执行裁定对登记在被执行人金鼎物业公司名下的房屋予以查封，该查封的房屋包括本案案涉的房屋，案外人刘军主张系该房屋的权利人对执行查封提出执行异议主张排除执行，本院应当适用执行异议程序予以审查，该程序符合民事诉讼程序规定，不违背一事不再理的原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于该法条的适用问题，申请执行人易敏的执行案件为金钱执行案件，被执行人金鼎物业公司既是房地产开发企业同时也是被执行人，案涉争议的房屋登记在其名下，系商业房屋，并非消费性住房，故对于本案的审查应当适用该法条规定。案外人刘军举示的证据证明争议的房屋为其与被执行人金鼎物业公司签订正式的房屋买卖合同购买取得，该合同是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其合法性本院予以认定。案外人刘军在接受房屋后将案涉房屋签订租赁合同予以出租，并收取租金，已经形成事实上的支配权和管理权，可认定为合法占有。现案外人刘军按照合同的约定履行了支付房款等主要义务，被执行人金鼎物业公司应当按照合同的约定履行给案外人刘军办理房屋产权证等主要义务，显然未办理产权登记的原因并不归责于案外人刘军。故案外人刘军提出的执行异议理由成立，其执行异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件岩干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对万州区房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。审 判 长  余佩松人民陪审员  邬继先人民陪审员  张远禄二〇二〇年八月十二日书 记 员  陈 晴