江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1756号上诉人（原审被告）:李林，男，1963年7月21日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：汪源，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张培诗，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈则炎，男，1945年6月30日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩，江苏兴天浦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：国营江浦县桥林商业公司，住所地在南京市浦口区桥林街道。法定代表人：唐大明，该公司经理。被上诉人（原审被告）：南京市浦口区商务局，住所地在南京市浦口区江浦街道文昌路12号。负责人：解天庆，该局局长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：林传祥，江苏君泊律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭露露，江苏君泊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市浦口区人民政府桥林街道办事处，住所地在南京市浦口区桥林街道浦乌路。负责人：吴长兆，该办事处主任。委托诉讼代理人：阮厚铨，浦口区珠江法律服务所法律工作者。上诉人李林因与被上诉人陈则炎、国营江浦县桥林商业公司（以下简称桥林商业公司）、南京市浦口区商务局（以下简称浦口商务局）、南京市浦口区人民政府桥林街道办事处（以下简称桥林街道办事处）房屋拆迁安置补偿合同合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李林上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或裁定发回重审。事实与理由：(一)一审判决认定案涉房屋拆迁利益由陈则炎享有错误，诸多基本事实未查清。（二）即使陈则炎享有案涉房屋的拆迁利益，一审判决确定上诉人应向陈则炎支付的房屋拆迁补偿款的金额也是错误的，就2014年签订的《浦口区城市房屋征收补偿协议》中所含案涉房屋的补偿金额及协议履行情况并未查清。（三）陈则炎在一审中提交的相关收据显示其最后一次缴纳承包经营费的时间为2000年6月5日，并非其在一审中陈述的一直缴纳到2003年其与桥林商业公司签订售房协议。（四）桥林商业公司、浦口商务局、桥林街道办事处在一审中均对陈则炎提交的售房协议、契税完税证、收费收据、建设许可证、村民建房申请表和工程建设许可证存根这一组证据的合法性提出了质疑，但是一审法院没有对这一项重大争议进行深入调查。（五）一审法院认为上诉人未提交证据证明已支付相应的房款，实际上，上诉人于2000年以南京君达建筑装饰工程有限公司名义，就桥林南大街食品加工厂工程与桥林商业公司签订了建筑装饰工程施工合同，桥林商业公司实际上没有依据该合同向上诉人支付约定的工程款，而是双方约定以上诉人向桥林公司购买的房屋，当然包括但不限于涉案房屋来进行冲抵。（六）上诉人与陈则炎关于案涉房屋的纠纷，曾经以人民币5万元的条件达成调解。（七）桥林街道办事处也向一审法院确认了当时案涉房屋的具体拆迁补偿金额，与上诉人在一审以及上诉状中陈述是完全一致的。被上诉人陈则炎辩称：（一）2000年2月20日，上诉人与桥林商业公司就案涉房屋签订的房屋买卖契约肯定是虚假的，从来没有实际履行过，案涉房屋一直是由陈则炎占有使用，一直到被强拆为止。（二）案涉房屋原来是一直没有办理产权登记手续，陈则炎购买时缴纳了相关税费，办理了建房登记手续，当时是想翻建，后进行了部分的翻修、翻建。陈则炎提供的房屋主管部门办证材料都是真实的，上诉人仅凭单方的推测，认为陈则炎与相关部门人员违规操作、恶意串通没有任何事实依据，更没有法律依据。（三）桥林商业公司、桥林街道办事处在明知案涉房屋已经出售给陈则炎的情况下，仍然违背事实出具的情况说明及作出相关陈述，均是虚假的。（四）涉案证明能够印证陈则炎在购房后至拆迁时仍对案涉房屋行使权力，在此期间没有任何人对案涉房屋主张过权利。（五）涉案5万元是上诉人给予陈则炎的赔偿，并不是双方约定以5万元终结房屋纠纷。（六）涉案房屋是营业性的用房，根据评估表载明的价格，被上诉人认为按照7870元一个平方计算是合法有据的。（七）上诉人认为一审对证据的真实性没有进行深入审查，但是我们提供的证据均有原件，有的是从房屋主管部门调取的，被告仅仅是质证不认可，但是并没有提供证据加以反驳或者推翻。被上诉人桥林商业公司、浦口商务局辩称：（一）浦口区商务局虽然是桥林商业公司的主管单位，但两个单位均是独立法人机构，且桥林商业公司虽然被吊销营业执照，但目前没有清算完毕，可以自己名义参加诉讼的资格，故浦口区商务局并非本案一审适格被告。（二）从桥林商业公司提供资料可以看出，涉案房屋已于李林签订买卖协议后就已实际交付，房屋现已不存在，没有继续履行的可能性。另据桥林商业公司陈述，李林在购买案涉房屋后与陈则炎曾有协议并作出补偿。被上诉人桥林街道办事处辩称：涉案房屋拆迁时，因原产权人出具了证明认定涉案房屋卖给了李林，我方才发放了相关款项。陈则炎一审请求：判令陈则炎、桥林商业公司、浦口商务局、桥林街道办事处共同支付房屋拆迁补偿款1300520元{房屋补偿款956992元（7870元*121.6平方米）、装修补偿款24320元（200元*121.6平方米）、附属物补偿款29746元（153757元/628.54平方米*121.6平方米）、征收其他非住宅房屋的设施搬运费用及征收营业用房的停业补偿费289462元[（192965+385929）/2]}并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2000年2月20日，国营江浦县桥林商业公司（甲方）、陈则炎（乙方）签订“承包合同书”，载明：根据本人要求，经公司研究决定，将公司下属西河沿南杂门市部实行承包，经双方协商达成一致，具体条款如下：一、依照九八、九九年度承包合同条款不变，继续承包一年（2000年2月20日—2001年2月20日）；……五、每月伍日上交公司承包费450元、处理商品款300元，合计750元，公司实收650元，剩余壹佰元由乙方代甲方承付谢明每月生活费。经双方签字即生效。自1998年开始，陈则炎向国营江浦县桥林商业公司交纳承包费。2000年2月20日，国营江浦县桥林商业公司（甲方）、李林（乙方）签订“买卖房屋契约”，载明：甲方根据目前实际状况，拟将办公楼烟草仓库和第二杂品门市部全部出售，乙方提出购买，在双方取得一致后，现订立如下契约：一、房屋地点，桥林镇南大街壹号，建筑面积办公楼10间166平方米，烟草仓库及两间简易平房和西面两间危房共九间257平方米。第二杂品门市部伍间113平方米，共24间536平方米，以四邻无任何关系（见平面图）。二、价格：经双方协商一致以人民币壹拾万零柒仟元成交。三、资金安排，乙方在2000年2月20日交清全部的房款。四、此房出售后，如遇城镇建设，不管盈亏都由乙方处理，与甲方无关。2001年元月份国营江浦县桥林商业公司出具“证明”，载明：桥林商业公司于2000年2月份将办公楼拾间、烟草仓库伍间和后面两间简易平房及西头两间危房，第二杂品门市部伍间,共计贰拾肆间，以人民币壹拾万零柒仟元出售给李林。2001年2月20日，国营江浦县桥林商业公司（甲方）、李林（乙方）签订“房屋买卖契约”，载明：甲方根据目前实际状况，拟将所属综合门市部出售，乙方提出购买，在双方取得一致后，现订立如下契约：一、房屋概况：座落于大门市部旁具体位置和面积详见平面图。二、价格：经双方协商一致，以人民币壹万伍仟元成交，所有房产转移过户手续和费用由乙方自己办理和承担，甲方不负任何责任。三、付款方式：乙方在2001年2月20日付清全部房产款15000元，甲方同时出具收款收据和出具房屋出售证明书，房屋买卖成立。当日国营江浦县桥林商业公司出具“证明”，载明：桥林商业公司所属综合门市部三间，于2001年2月份以人民币15000元出售给明因寺村李林，产权从此转移给李林所有。2003年6月30日，国营江浦县桥林商业公司（甲方）、陈则炎（乙方）签订“售房协议”，载明：本单位因体制改革的需要，经请示区商贸局同意，为照顾企业职工实际困难，对现居住在本企业住房职工的房屋，给予一次性处理，为慎重起见，经双方协商，特签订本协议。一、原职工宿舍五间，位于西河沿五号，共计使用面积121平方米，以每平方米120元出售，合计人民币14500元，此款需一次性付清。二、售房后乙方如需办理房产证等相关手续，其所有费用均由乙方承担，甲方协助提供相关依据或证明。甲方售房后，乙方关于房屋的其他一切民事行为均由乙方承担。三、本协议一式三份，双方各执一份，交商贸局一份备案，希共同遵守。该“售房协议”签订当日，陈则炎向国营江浦县桥林商业公司交纳西河沿二杂门市部购房款14500元，并于2003年8月29日向浦口区财政局交纳桥林西河沿五号房屋契税290元（14500元*2%）。2014年南京市浦口区人民政府桥林街道办事处（甲方）、李林（乙方）签订“浦口区城市房屋征收补偿协议”，约定：被征收房屋坐落于，为李林所有，被征收房屋建筑面积1272.68平方米，补偿金额4824117元，甲方应当向乙方支付4824117元。甲方应当支付装饰装修金额、附着物补偿金额871985元。征收其他非住宅房屋的设施搬运费用192965元、征收营业用房的停业补偿费用385929元，甲方向乙方支付征收补偿总额为6274996元。“南京市国有土地上住宅改营业性房屋征收补偿金额分户评估表”载明：商业街区基准价格7870元/平方米；“南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附属物补偿金额分户评估结果表”载明：西河沿房屋，建筑面积628.54平方米，室内装饰装修补偿评估单价为200元/平方米，室内装饰装修补偿评估总价125708元，附属物补偿总价153757元，评估补偿金额合计279465元。2015年11月12日，陈则炎收到李林西河沿杂品门市部110平方米纠纷房款50000元。2016年3月南京市浦口区人民政府桥林街道办事处石碛社区居民委员会出具“证明”，载明：西河沿五号房屋原为桥林商业公司经营。自1998年开始，陈则炎接手经营，一直占有、使用、经营至今。陈则炎庭审中提交售房协议、契税完税证、收费收据、收据、江苏省村镇工程建设许可证、村民建房申请表、工程建设许可证存根，证明2003年6月30日陈则炎与桥林商业公司达成购房协议，将涉案房屋作价14500元卖给陈则炎，陈则炎支付14500元购房款，并办理过户缴纳税费及建设费用，同时领取工程建设许可证，建筑面积为126.1平方米，涉案房屋系商贸局转让，存根与建设许可证相吻合，对应房屋为涉案房屋。对此证据李林无异议。桥林商业公司、浦口区商务局对售房协议、契税完税证明真实性无异议，但认为该协议无法证明所有权已转移，且该协议未经主管部门批准，故不能生效。建设许可证及建房申请书并非产权证明，且涉案房屋系国有资产，该土地性质是国有土地，依据我国现行的土地及房产管理制度，建设许可证和建房申请书均适用集体土地建房，不适用国有土地，也不能证明涉案房屋所有权关系已发生变更。收据因是复印件，故真实性无法核实。桥林街道办事处对陈则炎提交证据真实性无异议，但对效力有异议，并陈述街道城建所发放了相关建设许可证及财税部门收取了相关契税，城建所发放此建设许可证是帮助陈则炎房屋买卖过户，根据江苏省城市房屋买卖过户的相关规定，桥林街道办事处城建所无权办理此相关手续，故此组证明无法律效力。庭审中，陈则炎陈述案涉房屋位于，面积121.6平方米。1998年至2003年5月一直由陈则炎承包经营，2003年6月陈则炎购买案涉房屋，仍然从事经营日常用品直至拆迁。李林认可房屋位置及面积，并陈述其于2000年购买案涉房屋后，考虑房屋较多，且与陈则炎系亲戚，就将案涉房屋借给陈则炎使用，当时没有签订协议，陈则炎没有支付任何租金等费用，自己也没有向陈则炎主张过权益。其共领取了拆迁补偿款数百万元，不仅就西河沿5号的房屋领取的，还有其他房屋。桥林商业公司、浦口区商务局认可陈则炎陈述的案涉房屋位置，但认为协议约定的面积为121平方米。桥林街道办事处对陈则炎陈述的案涉房屋位置及面积均无异议，并陈述其出具了相关建房手续，没有进行产权登记，当时系超越权限办理了相关手续，故属无效。2013年老街拆迁调查登记时，起初调查登记在李林名下，后陈则炎向桥林街道办事处出具相关房屋买卖协议，主张房屋的产权属于陈则炎，在发放此项拆迁款时，桥林街道办事处意识到桥林商业公司一房两卖，后在充分征求原产权人的意见基础上，原产权人出具了一份证明，故与李林签订的房屋补偿协议并已发放此项拆迁补偿款。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中陈则炎提交的承包合同书、承包费缴纳收据、个体工商户营业执照、证明等均能证明其自1998年开始占有、使用、经营案涉西河沿房屋，且其提交了售房协议、收据、契税完税证等证明其于2003年6月30日购买了案涉西河沿五号房屋。李林虽提交房屋买卖契约及证明，但其未提交证据证明已支付相应购房款，且李林庭审中陈述“我于2000年购买案涉房屋后，考虑房屋较多，且与陈则炎系亲戚，就将案涉房屋借给陈则炎使用，当时没有签订协议，陈则炎没有支付任何租金等费用，自己也没有向陈则炎主张过权益”，故案涉西河沿五号房屋自1998年开始一直由陈则炎陈则炎占有、使用，该房屋拆迁利益理应由陈则炎享有。桥林街道办事处与李林签订“浦口区城市房屋征收补偿协议”，载明：被征收房屋坐落于，为李林所有，被征收房屋建筑面积1272.68平方米，补偿金额4824117元，甲方应当向乙方支付4824117元。甲方应当支付装饰装修金额、附着物补偿金额871985元。征收其他非住宅房屋的设施搬运费用192965元、征收营业用房的停业补偿费用385929元，甲方向乙方支付征收补偿总额为6274996元。“南京市国有土地上住宅改营业性房屋征收补偿金额分户评估表”载明：商业街区基准价格7870元/平方米；“南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附属物补偿金额分户评估结果表”载明：西河沿房屋，建筑面积628.54平方米，室内装饰装修补偿评估单价为200元/平方米，室内装饰装修补偿评估总价125708元，附属物补偿总价153757元，评估补偿金额合计279465元。陈则炎庭审中陈述案涉房屋面积为121.6平方米,对此李林、桥林街道办事处均不持异议，李林庭审中认可其已领取包括西河沿5号房屋在内拆迁补偿款数百万元，且桥林街道办事处亦陈述与李林签订了拆迁补偿协议并发放拆迁补偿款，故李林应支付陈则炎陈则炎位于南京市浦口区桥林街道西河沿五号房屋拆迁补偿款1300505元{房屋补偿款956992元（7870元*121.6平方米）、装修补偿款24320元（200元*121.6平方米）、附属物补偿款29746元（153757元/628.54平方米*121.6平方米）、征收其他非住宅房屋的设施搬运费用及征收营业用房的停业补偿费289447元[（192965+385929）/2]}。庭审中李林提交收条证明已支付陈则炎50000元，对此陈则炎认为该50000元系经营损失赔偿，并非拆迁补偿，但未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果，故李林应支付陈则炎南京市浦口区桥林街道西河沿五号房屋拆迁补偿款1250505元（1300505元-50000元）。陈则炎主张桥林商业公司、浦口区商务局、桥林街道办事处共同承担支付责任。一审法院认为，因李林认可其领取案涉房屋的拆迁补偿款，且桥林街道办事处亦陈述向李林发放了拆迁补偿款，故陈则炎主张桥林商业公司、浦口区商务局、桥林街道办事处共同承担给付责任缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、李林于本判决生效之日起二十日内支付陈则炎南京市浦口区桥林街道西河沿五号房屋拆迁补偿款1250505元。二、驳回陈则炎的其他诉讼请求。一审案件受理费16505元，由陈则炎负担635元，李林负担15870元。本院二审期间，上诉人李林提交一份建筑装饰工程施工合同，证明上诉人与桥林商业公司于2000年2月20日签订的房屋买卖契约的购房款与上述工程部分工程款进行了冲抵。另提交拆迁实施单位南京桥林开发建设有限公司出具的一份关于涉案房房屋拆迁补偿情况的说明，证明涉案房屋的拆迁补偿款总额为353284.76元。陈则炎质证认为，该施工合同签订时间是2000年7月26日，但上诉人提交的售房协议是2000年2月20日，故不存在上诉人所述的用该工程款来冲抵在之前已经发生的购房款；对情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可。二审中，上诉人李林申请证人杨某,4到庭作证。杨某,4陈述，涉案房屋是由南京桥林开发建设有限公司具体实施拆迁的，当时其系该公司的工作人员。其曾看见李林在拆迁办公室给了陈则炎5万元，陈则炎将涉案房屋钥匙交给拆迁办。但第二天陈则炎反悔了，不让拆除涉案房屋。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审中，本院向桥林街道刘公村村民委员会书记黄杰进行了调查，黄杰陈述涉案房屋拆迁工作是由其负责的，涉案房屋拆迁补偿时，应扣除地价。黄杰同时提供了拆迁时两家评估单位评估的征收基准价格，其中砖木结构为7710元每平方，地价为5115元每平方。本院二审补充查明涉案征收补充协议附件4第6条约定：根据乙方与商贸局的购房协议，477平方米房产含地价（其中195.03平方米为住宅，281.97平方米为商业），其余990.71平方米房产应扣除地价。另，陈则炎曾在征收房屋平面图上签字确认涉案房屋为砖木结构，面积为113.728平方米。本院认为：本案中，涉案房屋涉嫌“一房二卖”，由于涉案房屋一直由陈则炎占有使用，陈则炎亦提交了售房协议、收据、契税完税证等证明，故一审判决陈则炎获得涉案房屋征收补偿利益，并无不当。李林如认为其权益受损，可另行向原产权人主张。根据陈则炎签字确认的征收房屋平面图可以认定涉案房屋为砖木结构，拆迁时实测面积为113.728平方米。另根据征收补充协议附件4第6条约定、黄杰的陈述、评估机构评估的基准价格及南京桥林开发建设有限公司出具拆迁补偿情况说明，可以认定涉案诉争房屋系按7710元每平方米标准予以补偿，并应扣除5115元每平方米的地价。陈则炎虽对此不予认可，但未能举证予以反证，应依法承担举证不能的法律后果。涉案房屋应得的补偿数额为295124.16元[（7710-5115）×113.728]，搬迁费11805元（295124.16×4%），营业损失23610元（295124.16×8%），装修补偿22745.6元（113.728×200），合计353284.76元。故李林应支付陈则炎353284.76元，因李林已支付50000元，故还应支付303284.76元。综上所述，上诉人李林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6898号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6898号民事判决第一项为：李林于本判决生效之日起二十日内支付陈则炎南京市浦口区桥林街道西河沿五号房屋拆迁补偿款303284.76元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16505元，由陈则炎负担12656元，李林负担3849元。二审案件受理费16505元，由陈则炎负担12656元，李林负担3849元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年八月七日法官助理  李晓龙书 记 员  陈晓君