江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2286号上诉人（原审原告）：南京银城物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路289号银城广场1901室。法定代表人：李春玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄勇，江苏泛华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐智，男，1986年5月17日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：袁淮，男，系徐智所在社区居民委员会推荐。上诉人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）因与被上诉人徐智物业服务合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法于2020年5月21日公开开庭进行了审理。上诉人银城物业公司委托诉讼代理人吴涛、被上诉人徐智及委托诉讼代理人袁淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银城物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决无视法律规定与合同约定，仅因物业费标准高于政府指导价而认定上诉人的服务内容还应包括服务手册中的特色服务，没有事实和法律依据。服务手册的性质属于小区整体规划蓝图的部分，不完全属于上诉人物业服务内容，更不是双方约定服务内容，其中很多项目只能在小区全部交付后才能实现，非上诉人能独立提供。上诉人作为物业服务企业，服务水平主要从长期的小区环境来体现，工作内容主要靠日常工作台账来反应。在为南京市江宁区滟紫台小区（以下简称滟紫台小区）服务期间，上诉人按照工作规范形成了安保巡逻、卫生维护、业主接待、保修记录等工作台账，也通过与第三方签订外包服务协议保障小区共用设施设备的良好养护。一审法院仅以被上诉人提交的无法客观反应小区长期、整体情况的照片来评价上诉人的服务，据此认定上诉人的服务存在重大瑕疵，没有事实和法律依据。二、案涉合同第六条约定，物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，高档公寓为4.8元/平方米/月。一审判决认为该收费标准远高于市场指导价，应当按市场指导价最高标准1.9元/平方米/月收取，又因上诉人的物业服务存在瑕疵，酌定被上诉人按照1.6元/平方米/月缴纳物业费，这是对合同约定的破坏，属于滥用自由裁量权。滟紫台小区房屋属于高档住宅，中惠（南京）房地产开发有限公司（以下简称中惠公司）与上诉人约定物业费4.8元/平方米/月，并不违反法律法规，且该合同约定的各项收费标准己于2016年9月20日向江宁区物价局备案。三、一审判决对物业服务实质的认知存在误区。2015年12月11日至2017年8月31日期间，上诉人为滟紫台小区提供物业管理服务，管理期间，小区存在很多问题，但将所有问题归责于上诉人，属于对物业服务实质认知有误。徐智辩称：上诉人收取高额的物业费而未提供承诺的高档服务，已经一审法院查明。上诉人无法否认，但将责任推给开发商，认为价格是开发商定的，服务设施开发商没交付，上诉人无任何责任。上诉人如果认为责任在开发商，应去起诉开发商。在上诉人服务期间，本小区除3栋和少量洋房外已全部交付，少量未交付的也由开发商支付物业费。上诉人不应减少服务。物业服务费也是通过服务成本计算出来的，如果业主不能享受到买房时物业公司承诺的七大会所、英式管家服务、园林式小区环境，不会有人接受4.8元/平方米/月和7.5元/平方米/月的顶级物业费。上诉人物业服务质量低下，并不能完全归罪于设施未健全。小区内名贵树木枯死、草坪毁损、花木无人修剪、卫生无人打理、车库成为垃圾场、湖景变成污水塘、监控损坏失修、电梯夹人伤人、车辆屡屡轧胎，没有七大会所只是达不到高档服务标准，但现在连普通小区的服务标准都达不到。业主多次要求上诉人按照规定公示物业费帐目，但上诉人在两年中一次也未公示。一审中法官就要求上诉人提交收取4.8元/平方米/月和7.5元/平方米/月高额物业费的依据，上诉人未予提交。银城物业公司向一审法院起诉请求：判令徐智支付2017年1月1日至8月31日期间的物业服务费15371.33元及违约金（以15371.33元为基数，自欠费之日起至实际支付之日止，按照每日0.05%计算）。一审法院认定事实如下：2015年12月11日，银城物业公司与中惠公司签订《紫气云谷苑前期物业服务合同》，由银城物业公司为中惠公司开发建设的“紫气云谷苑”（后更名为滟紫台小区）提供物业服务，合同期限自2015年12月11日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。该合同约定，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高档公寓为4.8元/平方米/月，服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、安全防范、消防管理等。银城物业公司向业主提供的居家服务手册中载明的物业服务包括：金牌管家服务；物防、技防、人防、客防四位一体先进的车库道闸与细致的停车位信息吊牌相结合的安全管理DS模式；南京顶级的绿化团队；银城皇冠酒店对银城业主提供干洗和熨烫服务等等。2016年1月22日，银城物业公司（甲方）与徐智（乙方）双方签订前期物业服务协议，约定：“甲方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的”甲方不承担责任。2017年6月19日，中惠公司与银城物业公司签订解除协议，载明双方签订的原物业服务合同解除，银城物业公司于2017年8月31日撤场。一审中，徐智提供照片及微信聊天记录等证据，证明银城物业公司提供的基础物业服务存在严重服务瑕疵，且徐智提出银城物业公司提供的物业服务存在以下问题：未提供七大会所服务；未提供五星级管家服务；原定管家13人实际到岗4人；特色物业服务项目无论是否收费均未提供；硬件存在质量问题，门禁大部分缺失、对讲系统未安装、电梯梯控未安装、红外线安防未开、监控多处损坏、消防设施多处损坏缺失、排水设施大部分缺失损坏、后门门禁地库门禁缺失、电梯维修不到位，且发生过人身伤害；卫生不达标，保洁到岗数不够，保洁范围仅限于马路及清理生活垃圾；绿化不达标；偷工减料、降低成本，人工没有按照要求提供，原定99人实际到岗大约33人；未按约每半年公示物业费账目。针对徐智提出的上述意见，银城物业公司认为系因开发商中惠公司未能将相关配合设施建设完成并交付使用所致，银城物业公司自身不存在过错。一审法院另查明，徐智系滟紫台小区6栋1201室房屋业主，该房屋建筑面积为359.53平方米。截止2017年8月31日，中惠公司尚未完成涟紫台小区全部商品房交付工作。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费用，物业服务企业应当按照约定提供相应的服务。徐智系滟紫台小区6栋1201室房屋业主，2017年1月1日至2017年8月31日，银城物业公司系滟紫台小区物业服务企业并在该小区提供了物业服务，徐智对于尚欠银城物业公司该期间的物业服务费13539.46元及公摊水电费1831.87元不持异议，一审法院予以确认。本案的争议焦点应为徐智是否应按前期物业服务合同约定4.8元/平方米/月标准支付物业服务费。一审法院认为银城物业公司无权按照全额标准收取物业服务费，理由如下：1.前期物业服务合同中约定的物业服务费标准远高于市场指导价，故银城物业公司提供的物业服务并不仅限于基本物业服务，还应包括居家服务手册中载明的金牌管家服务、南京顶级的绿化团队等等特色物业服务。2.根据现有证据和本案的具体情况，银城物业公司提供的基础物业服务存在瑕疵，且并未按约向徐智提供特色物业服务。3.银城物业公司认可未能向徐智提供特色物业服务，但提出系因开发商建设进度所致，因客观原因无法提供特色物业服务，但无论银城物业公司自身是否存在过错，徐智事实上未能全部享受合同约定的物业服务，银城物业公司亦未有任何成本支出，银城物业公司无权要求徐智支付与物业服务质量不匹配的物业服务费用。综上，一审法院酌定徐智应向银城物业公司支付物业服务费4602元（1.6元/平方米/月×359.53平方米×8个月）及公摊水电费1831.87元，共计6433.87元。另，徐智未支付物业服务费，系因银城物业公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵，故对银城物业公司要求徐智支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐智于判决发生法律效力之日起10日内给付南京银城物业服务有限公司物业服务费4602元及公摊水电费1831.87元，共计6433.87元；二、驳回南京银城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取92元，由银城物业公司负担54元，徐智负担38元。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供与服务水平相适应的服务。本案中，银城物业公司与中惠公司签订的前期物业服务合同约定，高档公寓的物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算为4.8元/平方米/月，服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、安全防范、消防管理等。同时，银城物业公司向业主提供的居家服务手册中载明的物业服务包括：金牌管家服务；物防、技防、人防、客防四位一体先进的车库道闸与细致的停车位信息吊牌相结合的安全管理DS模式；南京顶级的绿化团队；银城皇冠酒店对银城业主提供干洗和熨烫服务等等。从服务费价格与提高的服务相匹配的角度来看，上述物业服务费应当包括服务手册载明的特殊服务。但是，银城物业公司并未按约向徐智提供相应特色物业服务，且提供的基础物业服务亦存在瑕疵。因此，一审法院认定银城物业公司要求徐智支付的物业服务费用与物业服务质量不匹配，故酌定徐智应向银城物业公司支付物业服务费按照1.6元/平方米/月计价，且对银城物业公司要求徐智支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，银城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人南京银城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 龚 达二〇二〇年八月十三日书记员 杨文艳