江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4406号上诉人（原审原告）：钱信忠。委托诉讼代理人：屈昆鹏，江苏诚品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁林。被上诉人（原审被告）：朱瑛。上诉人钱信忠因与被上诉人袁林、朱瑛买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱信忠的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持钱信忠一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由袁林、朱瑛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，案涉房屋系违法建筑。2009年和2011年苏州市规划局对于案涉房屋做出过两次行政处罚，钱信忠与袁林、朱瑛于2011年8月20日签订《转让协议》之前，案涉房屋已经被认定为违法建筑，袁林、朱瑛明知案涉房屋系违章建筑只能临时保留使用两年仍出售给钱信忠。二、一审法院适用法律错误。1.袁林、朱瑛明知案涉房屋系违法建筑仍出售给钱信忠，钱信忠在购买房屋时对此情况完全不知晓，合同无效的过错完全在于袁林、朱瑛。2.根据行政处罚书内容，案涉房屋系违法建筑，仅临时保留使用两年，到期应立即自行拆除，故钱信忠没有义务返还房屋。至于案涉房屋是何人拆除或袁林、朱瑛是否参与，均不能成为钱信忠需要承担返还房屋义务的依据。3.钱信忠曾占有房屋并装修不影响钱信忠向袁林、朱瑛主张返还转让款并赔偿损失。一审法院以钱信忠无法返还房屋为由驳回钱信忠的诉讼请求适用法律错误。袁林、朱瑛二审辩称，一、一审法院认定事实清楚，是否存在违法建筑处罚决定不影响案件判决。一审对建筑物系违法作出了认定，与钱信忠提交的《行政处罚决定书》的内容和目的不相悖，是否有《行政处罚决定书》不影响案件结果。二、一审法院适用法律正确，袁林、朱瑛无需返还房款和赔偿装修。袁林、朱瑛并不知道存在所谓的苏规罚字(2009)第176号《行政处罚决定书》的内容。钱信忠在签订转让协议时应足够谨慎，其陈述不清楚案涉房屋是违章建筑，其过错程度不低于袁林、朱瑛。就处罚时间和内容来看，在2009年7月认定当时所建707.8平方米系违建，袁林、朱瑛签订《投资合作协议》的时间是2010年5月，袁林、朱瑛所获得建筑物是否属于上述707.8平方米的违建范围并不清楚。涉案房屋已经拆除，且袁林、朱瑛也并未参与；钱信忠在购买房屋时知晓房屋的状况，和袁林、朱瑛信息对称地位均等；钱信忠从实际占有涉案房屋已经获取足够利益。因此，其无权要求袁林、朱瑛返还购房款和赔偿装修损失，请求二审法院驳回钱信忠上诉请求。钱信忠向一审法院起诉请求：1.袁林、朱瑛立即返还钱信忠转让款人民币635000元以及以人民币635000元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4.9%为计算标准自2011年8月20日起暂计算至2019年4月20日的利息损失为238775.6元，最终计算至实际支付之日止；2.袁林、朱瑛赔偿钱信忠房屋装修及附着物损失人民币335760元；3.本案诉讼费、保全费由袁林、朱瑛承担。一审法院认定事实：2011年8月20日，钱信忠与袁林签订转让协议一份，载明：今由袁林转让苏州市相城区蠡口江南水乡休闲垂钓场3号楼于钱信忠，转让金额为陆拾叁万伍仟元正，一次付清。本协议一式二份，双方各执一份，即日生效。2019年3月15日，经钱信忠委托，江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司出具房产咨询报告一份，估价项目名称为苏州市相城区江南水乡钓鱼台3号房产重置成本及装修、附着物咨询评估，总金额为335760元。另查，2004年9月30日，案外人苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司作为甲方与案外人章顺南作为乙方签订《租赁土地及鱼池协议书》一份，约定：乙方在苏州市相城区生态农业示范园区租赁鱼池，发展水产业事宜，项目名称：水产养殖；租赁期限：十年。租赁费：自土地交付之日起的第一至第二年年租金8万元，第三至第十年租金10万元。先付后租，提前支付一年租金……该区域用于水产养殖（垂钓）项目，乙方必须按规定用途使用，根据规划分步实施。本租赁期内，乙方确需改变用途的，必须依法办理有关批准手续，并向甲方申请，取得同意后，相应调整使用权，办理变更手续，并调整租赁费。协议书还对其他事项进行了约定。2010年5月10日，袁林、朱瑛作为乙方与案外人徐盘根作为甲方签订《投资合作协议书》一份，约定：甲方从苏州市相城区生态园农业示范园区开发有限公司租赁土地用于水产养殖（垂钓）项目，租赁期限为十年，具体内容详见《租赁土地及鱼池协议书》，乙方主动提出自愿投资与甲方合作建设改配套建筑项目。乙方投资人民币陆拾万元建设垂钓休闲配套用房一套……乙方仅仅对所投入建筑材料形成的建筑物享有权利。协议书还对其他事项进行了约定。再查，袁林与朱瑛系夫妻关系。再查，苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司经理在笔录中向法院陈述，涉案苏州市相城区江南水乡钓鱼台3号房产是在2019年3月4日已拆除，是因为我们的合同到期，地面整治的时候拆除的，是由我们公司拆除的。另外，钱信忠陈述，其有一个叫谈琼的朋友，也住在生态园，通过徐盘根购买了类似于涉案房屋的别墅，钱信忠本身也想为老人买一套养老房，通过朋友得知，袁林、朱瑛打算转让涉案房屋，故通过朋友，与袁林、朱瑛谈妥了转让价格。据袁林、朱瑛称，涉案房屋系其从徐盘根处所购买，购买价格是600000元，故在适当增加一部分转让金额即可出售，故双方在2011年8月20日签订了转让协议，交付了全部价款，并移交了涉案房屋的钥匙，后涉案房屋一直是钱信忠的父母在居住，每年向徐盘根支付物业费及土地使用费，大概8000多元一年。2018年的12月8日，苏州市相城区元和街道派出所的警官通知钱信忠前往派出所核实涉案房屋是否由钱信忠居住和使用，以及房产受让情况，并且告知涉案房产系违法建筑，需要拆除，要求钱信忠给予配合。后来在2019年1月16日，迫于无奈，钱信忠在派出所出具了承诺书，同意由政府拆除房屋。正式拆除是在2019年2月20日左右，在之前钱信忠为了保留证据，委托了评估公司对涉案房屋做了实地勘察，后出具了评估报告。事后了解涉案的土地系案外人章顺南向生态园公司租赁，章顺南再转租给案外人徐盘根。为此，钱信忠提供承诺书拍摄件一份及公告照片一份，其中承诺书载明：本人钱信忠于2011年8月20日购买袁林所有的，现同意无条件拆除，配合政府工作，本人保留对原房屋建造人及买卖人民事赔偿权利。（本人于一星期内搬离现住房屋）承诺人：钱信忠。公告载明：鉴于我公司与江南水乡垂钓场之承租人徐盘根之土地租赁合同已经到期，我公司不再续租。为了加强对该区域的管理，请区域内所有人员于一周内搬迁腾空，届时我公司将对该区域采取相关措施。特此通知，请予以配合。苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司2019年1月9日。经质证，袁林、朱瑛认为，公告的真实性无异议，但是公告的内容和钱信忠的证明不符，实际上公告内容很清楚，是通知土地租赁合同已到期，不再续租，要求区域内人员搬迁腾空。承诺书的真实性由法院查明，但是我方认为承诺书所写的内容是钱信忠个人承诺，无条件配合政府工作进行拆除，与袁林、朱瑛无关。另外袁林、朱瑛陈述，涉案被拆除房屋是案外人徐盘根统一建造的，袁林、朱瑛出600000元给徐盘根。当时房屋造好后，袁林、朱瑛是委托给徐盘根经营，实际上是袁林、朱瑛的生意朋友及客户用于居住使用，所以也没有和徐盘根有收益结算。当时袁林、朱瑛虽然是苏州市相城区人，但是在苏州市吴中区甪直镇做生意，投资了这个建筑物后，对自己来说，使用价值不高，并且钱信忠当时通过朋友找到袁林、朱瑛，有想接手的意思，所以钱信忠与袁林、朱瑛双方就办理了转让手续。上述事实，由钱信忠提供的转让协议、银行转账记录、《投资合作协议书》、《租赁土地及鱼池协议书》、承诺书及公告照片、被告提供的《投资合作协议书》及当事人陈述为证，一审法院予以确认。一审法院认为，袁林、朱瑛在用于水产养殖的土地上建造的房屋用于投资经营，后转让于钱信忠，未取得相应审批手续，违反法律强制性规定，钱信忠与袁林签订的转让协议应属无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鉴于涉案房屋系被案外人拆除，袁林、朱瑛并未参与，钱信忠也事实上无法返还涉案房屋；其次钱信忠装修系为其自身居住使用，并事实上已占有使用涉案房屋长达7年时间；再次，钱信忠在购买涉案房屋时已知晓涉案房屋相应情况。故在钱信忠无法返还涉案房屋的情况下，要求袁林、朱瑛返还购房款及装修损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决：驳回钱信忠的诉讼请求。本案案件受理费15686元，保全费5000元，合计人民币20686元，由钱信忠负担。二审经审理查明，钱信忠委托江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司对苏州市相城区江南水乡钓鱼台3号房产重置成本价值及装修、附着物进行评估，江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司2019年3月15日出具房产咨询报告，该报告载明房屋无证建筑面积280.95平方米，其中1号建筑面积61.18平方米，房屋评估价52773元；2号建筑面积189.18平方米，房屋评估价155593元；3号建筑面积30.59平方米，房屋评估价26386元。房屋评估价共计234752元，房屋装修设备及附着物335760元。一审中，钱信忠认可袁林、朱瑛向其转让时房屋的面积是182平方米，钱信忠自行搭建了2栋房屋，面积分别是61.18平方米和30.59平方米。袁林、朱瑛陈述转让时的面积为182平方米。二审查明其他事实与一审一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，袁林、朱瑛在用于水产养殖的土地上建造房屋用于投资经营，后与钱信忠签订转让协议将房屋转让给钱信忠，因案涉房屋未取得相应的审批手续，上述转让协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，钱信忠购买的案涉房屋被拆除，其要求袁林、朱瑛赔偿其转让款及装修、附着物损失。本院认为，袁林、朱瑛明知案涉房屋没有相应的审批手续，系违章建筑，仍将房屋转让给钱信忠获取收益，存在重大过错；钱信忠购买房屋时没有尽到谨慎的注意义务，明知房屋缺乏相应的审批手续仍购房居住，也存在过错。考虑到钱信忠购房后实际占有使用了案涉房屋七年多，故本院酌定袁林、朱瑛与钱信忠对于钱信忠的损失各自承担50%的责任。因此袁林、朱瑛应赔偿钱信忠转让款损失317500元（635000元×50%），因钱信忠实际占有使用了案涉房屋，故其要求该期间的利息损失本院不予支持。对于钱信忠主张的房屋装修及附着物损失335760元，本院认为，钱信忠与袁林、朱瑛一审中均认可案涉房屋转让时建筑面积为182平方米，钱信忠认可其在取得房屋后自行搭建了部分房屋，故钱信忠无权要求袁林、朱瑛赔偿其自行搭建部分的房屋装修及附着物损失。另江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告系钱信忠单方委托，但鉴定机构、鉴定人员具有相应资质，鉴定程序合法，且案涉房屋已实际拆除，无再进行鉴定的可能，故本院综合双方各自的过错程度、参照鉴定报告出具的房屋装修及附着物损失、房屋转让时的建筑面积等因素，酌定袁林、朱瑛向钱信忠赔偿其装修及附着物损失108753元（335760元×182平方米÷280.95平方米×50%）。综上，袁林、朱瑛应赔偿钱信忠426253元。综上所述，钱信忠的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第五十二四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初2632号民事判决；二、袁林、朱瑛应于本判决生效之日起十日内向钱信忠支付赔偿款426253元。三、驳回钱信忠的其他诉讼请求。一审案件受理费15686元，保全费5000元，合计20686元，由钱信忠负担13396元，袁林、朱瑛负担7290元。二审案件受理费15686元，由钱信忠负担10158元，袁林、朱瑛负担5528元。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年八月七日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉