江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2524号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏星瑞堂置业管理有限公司，住所地南京市玄武区钟灵街50号建筑物第二层202-203室。法定代表人：程苏苏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲，江苏永润律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贾云飞，男，1990年3月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：申烨，江苏融鼎律师事务所律师。上诉人江苏星瑞堂置业管理有限公司（以下简称星瑞堂公司）与上诉人贾云飞房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初10660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法于2020年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人星瑞堂公司的委托诉讼代理人赵霄飞、上诉人贾云飞的委托诉讼代理人申烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星瑞堂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贾云飞的一审反诉请求，支持星瑞堂公司的一审本诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由贾云飞承担。事实和理由：一、一审法院认定星瑞堂公司在房屋租赁过程中未主动告知房屋存在抵押情况属于欺诈行为与事实不符。贾云飞在承租房屋过程中从未询问或关心过房屋是否抵押问题。星瑞堂公司虽然在2012年签订合同时知道房屋抵押的情况，但在近七年的使用及出租房屋过程中，从未出现过任何问题和纠纷，房屋是否抵押对房屋出租并不存在任何实质影响，也并未关心这一问题。双方在签订租赁合同过程中未涉及房屋是否存在抵押，双方均忽略了这一问题，星瑞堂公司在贾云飞未明确询问的情况下未告知房屋抵押情况，主观上没有欺诈的故意，不属于故意欺诈。二、虽然星瑞堂公司在签订合同时未告知房屋抵押情况，但双方在合同第八条第三项中对于房屋租赁过程中可能出现的风险已进行了约定，根据该条款，如果在租赁期间因星瑞堂公司过错导致贾云飞无法正常使用租赁房屋连续超过1个月的，贾云飞有权单方解除合同并要求星瑞堂公司承担违约责任。这一条款所约定的风险范围完全涵盖了房屋抵押可能导致的风险，在房屋抵押情况下最极端的风险结果也只是房屋被抵押权人处置，承租人无法继续使用房屋，在此情况下贾云飞可以根据合同约定行使相关权利。现贾云飞突破合同的约定，在目前房屋抵押导致的风险远低于上述合同约定风险的情况下，要求撤销合同，没有事实和法律依据。贾云飞辩称：一、一审法院对于星瑞堂公司在缔结合同之初存在欺诈行为的事实认定正确。贾云飞在签约前向星瑞堂公司提出其从事健身行业需要长期稳定的经营。当时星瑞堂公司的两位员工出面接洽和签订租赁合同并口头承诺租期至少是五至六年。星瑞堂公司故意隐瞒了房屋抵押的事实和背景情况，足以影响贾云飞对租赁物的判断。二、关于合同相关的约定，该份合同是由星瑞堂公司出具的格式合同，所以对于合同订立贾云飞并不知悉。且合同第八条第三项约定了解除权的相关约定，与本案人民法院基于当事人提出对合同的撤销并不违背。因此，星瑞堂公司的上诉理由不能成立。贾云飞上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持贾云飞的一审反诉请求；星瑞堂公司承担本案诉讼及上诉费用。事实与理由：一、一审法院对贾云飞损失的认定有误。贾云飞在一审中提出的反诉请求数额为人民币48万余元，其中除装修损失外还包括器材等各类物品及损耗方面损失，而一审法院仅支持装修损失。且就装修而言，一审法院仅酌定为10000元，不符合事实及法律规定。二、一审法院对星瑞堂公司的诉讼请求支持有误。星瑞堂公司一审的诉讼请求为房屋租金，但基于合同撤销，故仅给予占有使用费的支持。但贾云飞明确在收到无锡法院协助执行通知后就开始不能正常使用涉案房屋，涉案房屋随时可能被查封的负面影响导致贾云飞经营状况严重恶化，故对占有使用费的支持应截止于贾云飞收到无锡法院协助执行通知之日。星瑞堂公司辩称：一、星瑞堂公司在租赁过程中并不存在故意欺诈的行为，不应当向贾云飞赔偿相关的损失。且贾云飞在一审中对于其主张的装修损失没有提供有效证据证明，其所提供的证据在时间、金额、支付方式等内容上均不一致，相互矛盾，不能证明其主张的装修费用。二、虽然无锡法院因房屋产权人与银行的经济纠纷曾发送过协助执行的通知，要求承租人不能直接向产权人支付房租，但法院并未以任何的形式限制各承租人对于承租房屋的正常使用。一审中，贾云飞也明确表示该房屋一直在使用中，且相关商户至今仍然在正常经营，房屋的使用没有受到任何影响。星瑞堂公司向一审法院起诉请求：1.贾云飞支付星瑞堂公司2019年4月10日至2020年4月9日期间的租金222000元，并支付111000元自2019年3月11日起至2019年9月10日止，222000元自2019年9月11日起至实际给付之日止按日万分之五标准计算的违约金；2.贾云飞支付星瑞堂公司律师费5000元。贾云飞向一审法院反诉请求：1.撤销星瑞堂公司、贾云飞双方签订的房屋租赁合同；2.星瑞堂公司赔偿贾云飞装修损失133700元、器材损失346440元。一审法院认定事实如下：南京市鼓楼区山西路67号A1802室（建筑面积304.37平方米）登记的房屋所有权人系薛凤勤。王金如自2012年4月1日起承租上述房屋。2012年3月30日，王金如与江苏五星商业管理有限公司（以下简称五星公司，后更名为星瑞堂公司）签订商业房屋租赁合同，约定王金如将上述房屋出租给星瑞堂公司，租赁期限自2012年4月1日起至2020年6月30日止。2012年3月31日，王金如与五星公司签订商业房屋租赁补充合同，约定鉴于王金如出租给五星公司房屋已被房屋产权人抵押给了银行，若因银行行使抵押权导致该房屋被抵债、拍卖或提前收回，王金如需赔偿五星公司前期投入的装修费及相当于当年六个月房租的违约金。2018年9月20日，星瑞堂公司（甲方、出租方）与贾云飞（乙方、承租方）就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定乙方实际向甲方承租房屋建筑面积为280平方米（上述面积均包含公摊建筑面积，乙方在本协议签字时视为对租赁房屋面积不持异议），租赁期限自2018年10月10日起至2020年6月30日止，甲方应于2018年9月21日前将租赁房屋及配套设施、设备（如有）交付给乙方，乙方应在2018年12月1日前开业，乙方承租租赁房屋的用途为健身格斗；房屋租金为222000元/年，每半年支付一次，乙方应在2018年9月30日前支付2018年10月10日至2019年4月9日首期房租111000元,2019年3月10日前支付2019年4月10日至2019年10月9日房租111000元，2019年9月10日前支付2019年10月10日至2020年4月9日房租111000元；乙方逾期支付本合同约定的各项费用的，应按欠付金额每日万分之五向甲方支付违约金（合同继续履行的情况下）；甲方或乙方任何一方违反本协议约定，违约方除按照本条约定支付违约金外，同时承担守约方为维护自身权益而支出的合理的律师费、差旅费、查询费等相关费用；租赁期届满，乙方应按本合同约定返还租赁房屋，如乙方希望续租，应提前3个月书面通知甲方，经双方协商一致后重新签订房屋租赁合同，租赁期满甲方继续出租房屋的，在同等条件下乙方享有优先承租权等等。上述合同签订后，星瑞堂公司将上述房屋交付贾云飞使用，贾云飞对该房屋进行装修后用于经营“极限袋鼠”健身工作室。贾云飞称其为装修涉案房屋支付装修费133700元、购买器材支付346440元。2019年1月30日，江苏省无锡市梁溪区人民法院向贾云飞送达协助执行通知书，要求贾云飞停止向薛凤勤支付租金。后贾云飞未支付星瑞堂公司2019年4月10日至2020年4月9日期间的租金。2019年6月20日，星瑞堂公司向贾云飞发送律师函，要求贾云飞支付2019年4月10日至2019年10月9日期间的租金111000元。一审法院另查明，星瑞堂公司为本案诉讼支付律师费5000元。涉案房屋现仍由贾云飞占有使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，星瑞堂公司与贾云飞就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同撤销问题。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，星瑞堂公司在承租涉案房屋时已知晓该房屋存在抵押情形，由于房屋的抵押对承租人的使用及经营均可能产生影响，对承租人作出是否租赁房屋的意思表示亦会产生影响，但星瑞堂公司在将涉案房屋转租给贾云飞时隐瞒了该事实，存在欺诈，贾云飞在无锡市梁溪区人民法院送达协助执行通知时才知晓涉案房屋的抵押情况，故贾云飞据此要求撤销双方签订的房屋租赁合同，符合法律的规定，一审法院予以支持。贾云飞在房屋租赁合同撤销后应将涉案房屋返还星瑞堂公司。关于租金问题。星瑞堂公司在房屋租赁合同撤销前已将涉案房屋交付贾云飞使用，且涉案房屋尚无实现抵押权等影响使用的情形发生，故星瑞堂公司要求贾云飞支付2019年4月10日至2019年10月9日期间的使用费111000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于星瑞堂公司主张的2019年10月10日至2020年4月9日期间的使用费111000元，由于双方签订的房屋租赁合同已撤销，故贾云飞支付的占有使用费应至实际返还房屋之日止。关于律师费及违约金问题。星瑞堂公司主张贾云飞未按约支付租金，应依据合同约定支付律师费及违约金，由于双方签订的房屋租赁合同已撤销，自始没有法律约束力，故星瑞堂公司的该项诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。关于损失赔偿问题。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。星瑞堂公司在订立合同时隐瞒了涉案房屋抵押的事实，导致合同被撤销，贾云飞要求其赔偿损失，符合法律规定，一审法院根据双方的过错程度、装修情况及使用年限，对贾云飞主张的装修损失133700元，酌定为10000元。对贾云飞主张的器材损失，由于该器材系未形成附合的可移动物品，故对贾云飞的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、撤销江苏星瑞堂置业管理有限公司与贾云飞于2018年9月20日签订的房屋租赁合同；二、贾云飞于判决生效之日起十五日内腾空南京市鼓楼区山西路67号A1802室房屋并返还江苏星瑞堂置业管理有限公司；三、贾云飞于判决生效之日起十五日内支付江苏星瑞堂置业管理有限公司2019年4月10日至2019年10月9日期间的占有使用费111000元，并按照222000元/年标准继续支付2019年10月10日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费；四、江苏星瑞堂置业管理有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿贾云飞装修损失10000元；五、驳回江苏星瑞堂置业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回贾云飞的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4853元，减半收取计2426元，由江苏星瑞堂置业管理有限公司负担721元，贾云飞负担1705元；反诉案件受理费4250元，由贾云飞负担4162元，江苏星瑞堂置业管理有限公司负担88元。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。二审中，星瑞堂公司提交涉案房屋所在楼层商户的照片，以证明该楼层的其他商户仍在正常使用房屋进行经营。贾云飞质证认为，目前与星瑞堂公司发生租赁合同纠纷的大部分商户已经搬出，星瑞堂公司照片中的可能是仅剩的几家商户。贾云飞提交其于2020年1月18日与星瑞堂公司员工王凯的微信沟通记录，以证明其已张贴了搬离交接通知，希望星瑞堂公司尽快来接收涉案房屋。星瑞堂公司质证认为，未收到交接通知，且贾云飞现能正常使用房屋，其搬离理由不符合事实。贾云飞提交买卖合同一份，以证明贾云飞以1.5万元的价格将健身器材处理给了其他的同行，造成差价经济损失。星瑞堂公司对于该份合同的真实性、关联性、合法性均不予认可，且认为贾云飞与案外人之间就相关器材自行处理的行为与星瑞堂公司无关，其主张差价损失由星瑞堂公司承担，没有事实及法律依据。本院认为，星瑞堂公司于2012年承租涉案房屋时与出租人王金如签订商业房屋租赁补充合同，约定鉴于王金如出租给五星公司房屋已被房屋产权人抵押给了银行，若因银行行使抵押权导致该房屋被抵债、拍卖或提前收回，王金如需赔偿五星公司前期投入的装修费及相当于当年六个月房租的违约金。由此可见，星瑞堂公司充分知晓涉案房屋因存在抵押可能导致该房屋被抵债、拍卖或提前收回的风险，对承租人的使用及经营均可能产生影响。但是，星瑞堂公司在将涉案房屋转租给贾云飞时隐瞒了该事实。而该事实对承租人作出是否租赁房屋的意思表示显然会产生影响，从而发生违背订立合同的真实意思的情形。贾云飞在无锡市梁溪区人民法院送达协助执行通知时知晓该事实，现要求撤销双方签订的房屋租赁合同，符合法律的规定，一审法院予以支持，并无不当。星瑞堂公司上诉称贾云飞在承租房屋过程中从未询问或关心过房屋是否抵押的情形，且涉案房屋是否抵押对房屋出租并不存在任何实质影响，虽然这些情形对星瑞堂公司主观恶意程度及承担责任的大小产生影响，但不足以否定贾云飞因星瑞堂公司的上述行为而依法产生的合同撤销权。星瑞堂公司关于其主观上没有欺诈的故意，贾云飞无权撤销合同的上诉意见，本院不予采信。关于贾云飞主张的损失。星瑞堂公司在订立合同时隐瞒了涉案房屋抵押的事实，导致合同被撤销。但贾云飞能够正常使用涉案房屋，尚无实现抵押权等影响使用的情形发生。因此，一审法院根据双方的过错程度、装修情况及使用年限，对贾云飞主张的装修损失133700元，酌定为10000元，符合客观事实及法律规定。对贾云飞上诉主张的其他损失，本院不予支持。因贾云飞未将涉案房屋交还星瑞堂公司，故一审法院对星瑞堂公司要求贾云飞支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，并无不当。虽然无锡市梁溪区人民法院向贾云飞送达协助执行通知，但并未对涉案房屋的使用作出任何限制。贾云飞上诉主张占有使用费的支付应截止于其收到无锡市梁溪区人民法院协助执行通知之日，本院不予支持。综上所述，星瑞堂公司、贾云飞的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5604元，由上诉人江苏星瑞堂置业管理有限公司负担1442元，上诉人贾云飞负担4162元。本判决为终审判决。审 判 员  龚 达二〇二〇年八月二十五日法官助理  芮旭丽书 记 员  汪海燕