广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15690号上诉人（原审被告）：崔朝，男，1979年2月10日出生，汉族，身份证住址：河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白纯，男，1985年7月15日出生，汉族，身份证住址：湖北省当阳市。委托诉讼代理人：赖洁娜、柴冰川，均系国信信扬律师事务所律师。原审第三人：谢协建，男，1975年10月1日出生，汉族，身份证住址：广东省丰顺县。上诉人崔朝因与被上诉人白纯、原审第三人谢协建租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。崔朝代理人赵倩倩、白纯代理人赖洁娜到庭参加诉讼。谢协建经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。崔朝上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判崔朝无需向白纯返还押金100000元；2.本案所有诉讼费用由白纯承担。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，出租人仍有权主张房屋使用费，白纯并未于2019年1月1日前搬离涉案场地，而是经营至2019年6月，导致崔朝承担了村社收取的场地使用费及该超期经营期限的水电费，白纯迟延向崔朝支付上述费用，崔朝有权要求用押金进行抵扣。2016年7月22日，白云区人民法院就双方当事人占有使用费等问题，作出（2012）粤0111民初12843号判决书，该案崔朝主张白纯占有场地直到2009年6月份，12843号判决书确认白纯占有场地至少是到2019年3月6日，即使因租赁合同无效，崔朝亦应当返还租赁押金，但考虑到双方关于租赁合同无效的过错，及白纯一直违约，延期支付租金、水电费，且不配合搬迁撤场，崔朝也不应支付押金的利息。二、涉案租赁合同虽无效，但其中关于违约责任的约定不存在法律规定的无效的情形，故该违约责任条款有效。白纯逾期交租，崔朝有权依据违约责任条款的约定要求用押金进行抵扣甚至要求全部没收押金，白纯无权要求将押金全额返还。且合同双方对导致涉案合同无效均存在过错，在白纯逾期交租的情况下，关于押金的返还，应当参照白纯在合同履行中的过错程度。三、一审法院遗漏查明白纯未按照约定将租赁设备返还给崔朝的事实。白纯应当向崔朝赔偿该笔设备费用，一审片面的要求崔朝返还白纯押金，未将房屋使用费、水电费、设备赔偿费予以扣除。四、一审存在程序错误，同意白纯委托了3名律师作为代理人。综上所述，请判如所请。白纯二审答辩称：1.租赁合同无效，崔朝也明确2020年7月份白云区人民法院已经就崔朝要求抵扣房屋占有使用费及水电费等进行判决，而且白纯也已经就该案件向中级人民法院提起上诉。2.本案的租赁合同违约金应该依附于合同约定而存在，本案的合同被认定无效，合同自始无效，合同中违约金条款应该无效，反而是造成合同无效的一方，应该承担缔约过失责任或者损害赔偿责任。根据合同法第五十八条，合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没必要返还应当折价，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错应当各自承担相应的责任。因此根据该过错原则，白纯认为崔朝隐瞒租赁标的物为违章建筑以及拆迁事实，反而应该承担赔偿白纯因此受到的损失。崔朝过错在先，导致白纯2018年底装修完租赁标的后，经营不到两个月，并被判令被迫搬离，导致停产、停业损失、装饰、装修时间、未来经营损失等巨大经济损失，该部分损失也应该由崔朝承担。3.崔朝所称的未返还租赁设备，该该事实不符合崔朝在另外一个案件中的诉求，在另外一个案件中，崔朝也并未就其所称的租赁设备提出过有关返还的请求，请法院核实。4.白纯认为一审没有存在程序错误，判决书中记载的李明律师并非本案的代理人。谢协建二审未答辩。白纯于2020年1月11日向一审法院起诉请求：1.崔朝退还白纯保证金100000元及利息（自2019年1月1日起以100000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止）；2.崔朝向白纯支付停产停业损失补偿及搬迁补助补偿费共42187.63元。一审法院认定事实：2018年9月1日，崔朝（甲方）与白纯（乙方）签订《商铺租凭（应为笔误，应理解为赁）合同》，约定甲方将位于黄边北路××横路商铺租赁给乙方，建筑面积1200平方米，租金在每月5日之前一次性支付，乙方需向甲方缴纳2个月月租共100000元作为保证金；租赁期满且甲方要求收回商铺或解除合同之日，应交回原承租商铺和设备给甲方；如因不可抗力的原因，国家、集体对建筑，土地补偿归甲方所有，国家、集体对乙方的经营性补偿归乙方所有，但甲方需退回乙方的房租水电保证金100000元；租赁期限自2018年9月1日至2023年3月31日，2018年9月1日至2021年7月31日每月租金59352.5元，2021年8月1日至2023年3月30日每月租金65105元；等等。2018年9月29日，白纯向崔朝支付保证金100000元。2018年1月18日，广州市白云区国土资源和规划局出具穗云国土征预字[2018]3号《征收土地预公告》，拟征收土地位置为白云区鹤龙街，面积102971平方米。2018年12月21日，广州市白云区××黄边村第二经济合作社发出《搬迁通知书》，记载位于白云区××黄边村，云城西北延线（白云三线—华快三期）南起白云三线，北至华南快速三期辅道，即将启动搬迁程序，搬迁时间为自本通知发出之日起至2019年1月24日前搬迁完毕，自2019年1月25日起通知范围内即停止供应水电并开始围蔽工作。2019年3月8日，崔朝与谢协建签订补偿协议，约定黄边二横路51号及黄边北122号拆迁补偿包括门口办公室115200元、厂内简易结构87500元、小办公室15000元、焗漆房89600元，共计307300元；并注于2019年3月15日前自行搬离该拆迁范围内，涉及拆迁范围内合同注销，押金尚未退还。崔朝称上述补偿系因崔朝在租赁场地进行建设的补偿，并未包括白纯应获得的补偿。白纯出示征收补偿确认表，记载地址为黄边北路122号东侧，停产停业损失补偿为25312.58元，搬迁补助补偿为16875.05元，各项补偿总额为1173326.02元。崔朝对该表无异议，但主张该表中的补偿费实际为黄边北路122号及黄边二横路51号两个场地的补偿。崔朝主张白纯未在《搬迁通知书》规定的期限内搬离，出示：1.电箱封条图，显示封条时间为2019年3月7日；2.微信通信记录，显示崔朝方要求对方交还场地、支付租金；3.租金、水电费收据，记载2019年1月至6月租赁场地的租金，2019年1-3月水电费及2019年6月的电费。白纯对上述证据均不予确认。2019年12月27日，广州市规划和自然资源局向一审法院复函，经初步核查，该地块暂未查到相关《建设工程规划许可证》。审理中，白纯称其在2019年1月1日前已搬离涉案场地。崔朝称涉案场地并未全部拆除，仅拆除了部分，不存在国家补偿；白纯离场是白纯经营不善，断水断电是因为白纯环保不合格导致；2019年7月崔朝已将涉案商铺重新对外出租并恢复了水电，故涉案商铺并非不能经营。一审法院认为：涉案商铺不具有合法产权或合法报建手续，故白纯与崔朝就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》应属无效合同。关于押金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还，故白纯要求崔朝返还押金100000元并支付利息合法合理，一审法院予以支持。但利息应自白纯起诉之日即2020年1月11日起以100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为准计算至付清之日止。关于停产停业损失及搬迁补助补偿费，该补偿是属于政府部门拆迁时所进行的拆迁补偿，该两项补偿费用的给付是由政府部门决定是否补偿、补偿多少、补偿给谁，并非白纯与崔朝通过合同约定进行分配，且崔朝确认其领取的补偿款与白纯出示的房屋征收补偿确认表中的补偿数额不一致，现白纯无充分证据证实相关政府部门或村集体将上述两笔费用补偿给崔朝，故白纯要求崔朝支付该两笔补偿费用理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。崔朝主张白纯需支付占有使用费，未在本案中提起反诉，可另行主张权利。谢协建经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院于2020年4月8日作出判决：一、在本判决生效之日起五日内，被告崔朝向原告白纯返还押金100000元并支付利息（利息应自2020年1月11日起以100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为准计算至付清之日止）；二、驳回原告白纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1612元，由原告白纯负担509元，由被告崔朝负担1103元。被告负担的受理费应于本案判决生效之日起五日内向原告直接支付。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，白纯向本院提交：证据一、（2020）粤0111民初12843号民事判决书；证据二、白纯就该案提起上诉的上诉状，证明崔朝在本案中要求就租金、水电费、房屋占有使用费及水电费进行抵扣，白纯认为其在另外一个案件已经提出了上诉主张，因此不应该支持崔朝该上诉请求。崔朝质证对两证据的真实性无异议，对12843号认定白纯只占有房屋至3月6日，崔朝并不确认，崔朝认为事实上白纯占有房屋应至2019年6月，因崔朝的经济能力问题，对另案没有提出上诉。崔朝也同意12843号与本案的1938号案判决相关费用可进行抵扣执行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对崔朝的上诉请求与白纯的答辩意见，分析如下：本案二审争议的焦点为崔朝是否应返还白纯押金100000元及逾期返还利息问题。因涉案商铺不具有合法产权或合法报建手续，一审认定白纯与崔朝就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》应属无效合同无误，本院予以确认。合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还，白纯要求崔朝返还押金100000元合法合理，一审法院予以支持并无不当。因崔朝不同意直接返还该押金，一审判决自白纯提起本案诉讼之日2020年1月11日起至付清之日计付利息并无不当，本院可以维持。至于崔朝上诉提出白纯并未于2019年1月1日前搬离涉案场地，而是经营至2019年6月，导致崔朝承担了村社收取的场地使用费及该超期经营期限的水电费，白纯迟延向崔朝支付上述费用，崔朝有权要求用押金进行抵扣及白纯逾期交租，崔朝有权依据违约责任条款的约定要求用押金进行抵扣甚至要求全部没收的请求。因崔朝已提起的另案诉讼，在一审作出判决后，白纯已提起上诉，故崔朝在本案提出上述请求，本案本院不予调处。至于崔朝提出白纯未按照约定将租赁设备返还给崔朝，白纯应当向崔朝赔偿该笔设备费用问题，因崔朝未于一审期间就该请求提起反诉，不属于本案二审审理范围。综上所述，崔朝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由崔朝负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年八月二十四日书记员  颜旭怀徐毅敏