上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6048号上诉人(原审被告)：费奕丽，女，1953年2月3日出生，汉族，户籍地上海市。上诉人(原审被告)：彭欣，男，1984年1月22日出生，汉族，户籍地上海市。上列两名上诉人之共同委托诉讼代理人：高逸清，上海市万众律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨本悦，男，1963年1月11日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：滕梅森，江苏理华律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：费乐红，女，1969年12月1日出生，汉族，户籍地河南省郑州市。被上诉人(原审第三人)：费承恭，男，1939年11月12日出生，汉族，户籍地河南省郑州市。委托诉讼代理人：费乐红(系费承恭之女)。被上诉人(原审第三人)：陆丽娟，女，1946年3月14日出生，汉族，户籍地河南省郑州市。委托诉讼代理人：费乐红(系陆丽娟之女)。上诉人费奕丽、彭欣因与被上诉人杨本悦、费乐红、费承恭、陆丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初18935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。费奕丽、彭欣上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判由费乐红、费承恭、陆丽娟承担腾房后交付杨本悦的义务；2．酌情减少费奕丽、彭欣应承担的违约金。事实和理由：1．一审判决遗漏杨本悦的诉讼请求，未对费乐红、费承恭、陆丽娟作出处理。杨本悦在起诉状的事实和理由部分清楚写明“第三人费乐红于2016年5月14日起借住被告的房屋暂住。在被告向原告交付房屋过程中，第三人拒绝搬家，导致被告至今不能向原告交付房屋”、“因第三人与本案处理结果存在利害关系，原告请求法院通知第三人参加诉讼，承担房屋迁让义务”。既然一审法院通知费乐红、费承恭、陆丽娟作为无独立请求权的第三人参加诉讼，说明案件处理结果与其有法律上的利害关系，但判决中却未对其做出任何处理。2．费奕丽、彭欣虽为合同相对方，但由于费乐红、费承恭、陆丽娟拒绝搬离才导致涉案的上海市复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)无法交付，现房屋产权已转移至杨本悦名下，费奕丽、彭欣无权要求费乐红、费承恭、陆丽娟搬出，事实上也无法履行房屋交付义务。一审判决要求费奕丽、彭欣腾空房屋，明显不合理。3．彭欣没有恶意违约，一审判决要求其承担的违约金过高，应酌情调整。彭欣原本在系争房屋上只是挂名，整个交易由其父亲彭纯伟操作，彭欣无论当时还是现在都不了解具体情况。彭欣一直十分希望杨本悦获得房屋，由于费乐红、费承恭、陆丽娟拒绝搬离才导致房屋无法交付，并非因其不愿配合。杨本悦作为所有权人，可以基于物上请求权要求费乐红、费承恭、陆丽娟迁出房屋，费奕丽、彭欣并没有此权利。杨本悦一年多未对费乐红、费承恭、陆丽娟采取相应的法律措施，并在明知房屋无法交付的情况下仍与案外人签订租赁合同，本身就应负一定责任。被上诉人杨本悦辩称：一审中，杨本悦的诉请是要求费奕丽、彭欣履行合同约定的交房义务，基于费奕丽将系争房屋出借给了费乐红暂时居住，杨本悦要求费奕丽、彭欣交房时，就会涉及费乐红、费承恭、陆丽娟的利益，所以杨本悦申请法院通知费乐红、费承恭、陆丽娟参加诉讼。系争房屋过户后，杨本悦多次要求费奕丽、彭欣履行交房义务，后因费乐红、费承恭、陆丽娟拒绝搬迁，才产生如今的矛盾和诉讼。关于违约金，一审法院已酌情降低违约金标准，而杨本悦仅购房款的利息损失已远远超过每月6，000元，故不同意再次调低。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人费乐红、费承恭、陆丽娟辩称：费奕丽与费乐红之间有民间借贷纠纷，费奕丽一直没还费乐红钱，费奕丽就答应让费乐红住在系争房屋里，承诺如果出售系争房屋其肯定会先向费乐红还钱。2016年费乐红就住进系争房屋了，因费乐红是独生女，父亲费承恭、母亲陆丽娟也与费乐红一起在系争房屋里居住。杨本悦知道费乐红与费奕丽之间有经济纠纷，依然购买系争房屋，且杨本悦在买房时没有来系争房屋看过，否则费乐红就会引起警惕，可以维护自己的正当权益。费奕丽借钱不还，杨本悦与费奕丽、彭欣私下的房屋买卖交易损害了费乐红的利益，其目的就是要将费乐红赶走。综上，费乐红、费承恭、陆丽娟不同意承担腾房、交房义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨本悦向一审法院起诉，请求判令：1、费奕丽、彭欣履行交房义务，将系争房屋交付杨本悦；2、费奕丽、彭欣赔偿杨本悦经济损失(违约金)140，000元(暂计至2019年3月14日，此后按照每月10，000元计算至实际交房之日止)。一审法院认定事实：一、费奕丽与彭欣系母子；费奕丽与费承恭系兄妹关系；费承恭与陆丽娟系夫妻，费乐红为两人之女。费奕丽户籍于2001年4月27日购房迁入；彭欣户籍于2001年4月27日购房迁入，2018年12月6日迁往本市浦城路XXX弄XXX号XXX室；费承恭、陆丽娟、费乐红户籍均为河南省郑州市金水区黄河路XXX号院4号楼61号。二、2017年12月2日，经上海鼎铭房地产经纪有限公司居间，杨本悦(买受人、乙方)与费奕丽、彭欣(卖售人、甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，第一条(一)：甲方依法取得的房地产权证号为：黄XXXXXXXXXX，(二)：房地产坐落复兴东路XXX弄XXX号XXX室，(三)：建筑面积155.12平方米。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意房地产转让价款共计7，400，000元。第四条：甲、乙双方同意，甲方于_年_月_日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第十条：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.02％的违约金，合同继续履行。附件三，1、甲、乙双方签订本《房地产买卖合同》当日，乙方支付全部房款壹仟万元整(10，000，000)予甲方。2、甲方于交易过户后30日内将该房屋交付乙方使用。合同有上海鼎铭房地产经纪有限公司盖章，杨本悦、费奕丽、彭欣签名。2017年12月15日，上海市不动产登记局为系争房屋产权登记出具沪(2017)黄字不动产权第007894号房地产权证，权利人杨本悦。三、2016年5月14日，费乐红出具字据：“本人费乐红因住房搬迁原因要求在费奕丽名下的复兴东路XXX弄XXX号XXX室暂寄，到时按照法院等其他机构有何不允，本人一定配合搬离。本人对在此期间所有本人安全问题自行负责”。2018年10月16日，费乐红再承诺：“复兴东路XXX弄XXX号XXX室，现住者于2018年11月15日前搬出”。四、2018年10月25日，费乐红以费奕丽向其借款300，000元未还为由提出诉讼。上海市黄浦区人民法院经审理查明：费乐红与费奕丽系姑侄关系。2010年6月2日、2011年5月13日、2011年5月18日费奕丽分别向费乐红借款300，000元、200，000元、200，000元，合计700，000元。并分别出具借条。其中费乐红现金支付500，000元，转账支付200，000元。2013年5月费奕丽偿还借款400，000元。剩余300，000元至今未还。于2019年4月19日作出(2018)沪0101民初23212号民事判决：费奕丽于判决生效之日起二个月内偿还费乐红300，000元，并以300，000元为基数，自2018年10月25日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本判决生效止。现该案已经生效。五、本案诉讼中，杨本悦提出其与费奕丽、彭欣约定的违约金为0.02％计，按已支付的7，400，000元房款计算每年的违约金为148，000元，现按每月10，000元主张权益已低于约定标准。2013年10月16日，杨本悦通过中国工商银行(账号XXXXXXXX…8241)向案外人彭纯伟中国银行上海分行(账号XXXXXXXX…7972)转款2，000，000元；2016年1月12日，杨本悦通过中国农业银行扬州润杨支行(账号XXXXXXXX…1570)向黄浦法院建设银行账户转款2，400，000元(注：代2015黄浦执字第6087号被申请人彭纯伟等支付)；2017年10月16日，案外人扬州永润贸易有限公司(客户号XXXXXXXXX)向黄浦法院建设银行账户转款773，717.81元(注，帮彭纯伟代付执行款)；12月10日，杨本悦通过中国工商银行(账号XXXXXXXX…0822)向案外人程文银行账户(账号XXXXXXXX…0531)转款500，000元。上述银行交易记录杨本悦陈述已转化为购买房屋的房款。另，彭纯伟的2013年10月16日借条：“今借到朱建平200万元整，借期60日…”。朱建平的2017年12月5日收条：“收到杨本悦代彭纯伟偿还的本息合计叁佰陆拾陆万元”上述借条、收条，杨本悦表明，亦与本次购房相关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨本悦与费奕丽、彭欣之间签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方应按约履行。《房屋买卖合同》约定自双方办理房屋过户手续后三十日内(即2018年1月15日前)费奕丽、彭欣将房屋交付杨本悦使用，结合费奕丽、彭欣在2017年12月15日配合杨本悦已办理房屋权属过户相关的手续的行为来看，买卖双方对买卖、房屋过户并无异议，实际亦已经完成。然费奕丽、彭欣办妥相关手续后，杨本悦一方提出交房却不再配合办理交房手续，实属费奕丽、彭欣一方违反合同约定的行为，应承担相应的法律责任，费奕丽、彭欣未按约向杨本悦交房，已构成违约，应按合同约定承担延时交房的违约责任。《房屋买卖合同》明确约定，“每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.02％的违约金，合同继续履行”。合同签订成立后，房款、房屋权属已交易完毕，费奕丽、彭欣未将房屋交付杨本悦，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，约定的违约金高于实际损失的，当事人也可以请求予以减少”。现杨本悦主张的实际损失已低于双方约定的违约金数额。因此，杨本悦提出的判令费奕丽、彭欣支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。要求费奕丽、彭欣赔偿，予以支持，考虑到杨本悦系以代为偿还欠款的方式获取房产，且通过银行转款未见全额等事实，故一审法院酌情予以判定。关于费奕丽结欠费乐红借款一节，法院对此已经进行了处理，费乐红以借贷关系为由对杨本悦与费奕丽、彭欣的房屋买卖进行了抵押抗辩，但费乐红与杨本悦及费奕丽、彭欣间不存在房屋买卖关系，也不存在房屋优先购买权，更不存在房屋借贷抵押，以此占用涉案房屋缺乏合理性。故对费乐红、费承恭、陆丽娟提出的抗辩理由，不予采信。此外，费奕丽经一审法院合法传唤，未到庭应诉，放弃对事实的答辩，应承担不利的法律后果，一审法院依法予以缺席审判。一审法院判决：一、费奕丽、彭欣应于判决生效之日起三十日内腾空本市复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋，交杨本悦；二、费奕丽、彭欣应于判决生效之日起十日内支付杨本悦违约金(自2018年1月16日起，按每月6，000元计算至本市复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋实际交付日止)；三、驳回杨本悦其他诉讼请求。本院审理中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨本悦与费奕丽、彭欣就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。按照《房地产买卖合同》约定，费奕丽、彭欣应于交易过户后30日内将系争房屋交付杨本悦使用。现系争房屋已过户至杨本悦名下，而费奕丽、彭欣至今仍未履行交房义务，杨本悦要求费奕丽、彭欣将系争房屋交付杨本悦并承担违约责任，有合同和法律依据，法院应予支持。一审法院已结合本案查明的事实，酌情确定违约金标准为每月6，000元，该金额尚属合理，费奕丽、彭欣现上诉请求二审继续予以调整，依据不足。此外，杨本悦在一审庭审中明确其诉讼请求为要求费奕丽、彭欣履行交房义务并赔偿经济损失(违约金)，故一审法院所作判决并未遗漏杨本悦的一审诉讼请求。费奕丽、彭欣如认为第三人的占有侵犯其合法权益的，可依法自行主张。综上所述，费奕丽、彭欣的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，100元，由上诉人费奕丽、彭欣共同负担。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  陈 俊审判员  俞 璐二〇二〇年八月十八日书记员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……