江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2751号上诉人（原审原告、反诉被告）：戴秀云，女，1980年6月14日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：马新毅，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：司荃，国浩律师（南京）事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏金禾控股集团有限公司（原江苏金禾贸易有限公司），住所地南京市江北新区沿江街道京新社区服务中心二楼。法定代表人：金加宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：于莽，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晶晶，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京市浦口区人民政府沿江街道办事处，住所地南京市浦口区泰冯路104号。负责人：余梁，该办事处主任。委托诉讼代理人：张兴华，南京市江北新区泰山法律服务所工作者。上诉人戴秀云因与被上诉人江苏金禾控股集团有限公司（以下简称金禾公司）、南京市浦口区人民政府沿江街道办事处（以下简称沿江街道）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。戴秀云上诉请求：一、请求依法撤销一审法院民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，并且驳回被上诉人金禾公司全部反诉请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审判决依据环境影响登记表，认定该商铺可以另行办理环保审批手续，从而认定案涉合同有效，是错误的。本案中，上诉人与被上诉人于2017年11月13日月签订《南京京新广场商铺租赁合同》,后上诉人发现被上诉人提供房屋并非商铺性质，且不得用于经营餐饮，严重阻碍了上诉人的正常生产经营活动。被上诉人沿江街道所提供的4户环境影响登记表，最早时间是2018年4月，均晚于双方《南京京新广场商铺租赁合同》签订时间即2017年11月13日，该证据无法证明在合同签订时，被上诉人出租的商铺符合环保要求，一审判决因此认定案涉合同有效，是错误的。二、被上诉人故意隐瞒了房屋产权属性和审批用途，导致合同无效，应当就此承担赔偿责任。京新广场按照规划为浦口区沿江街道京新社区综合服务中心，土地性质为国有划拨土地，房屋性质为居住社区中心，并非商业用房，不能用于商业经营；并且在该项目在竣工环保验收时，环保局要求是不得设置餐饮；在消防验收时，也明确活动中心不得作为歌舞放映等人员密集场所使用。但是，在上诉人承租该商铺时，被上诉人并没有将上述情况告知上诉人，隐瞒了事实真相，使上诉人投入巨资装修经营的店铺变成了违法经营。而且，现在京新广场4层还开设了影城，严重违反了消防验收的要求，存在严重的重大事故安全隐患，随时存在停业的风险。在一审期间，被上诉人仍未提供任何权属文件能够证明案涉房屋属于商业用房。该房产性质为社区用房，土地性质为划拨用地，不能用于租赁经营，被上诉人出租该房屋违反了法律规定，该租赁合同应属无效，被上诉人应对合同无效后果承担赔偿责任。三、两被上诉人之间存在利益输送，涉嫌侵吞国有资产，请求二审法院对此依法查处。在诉讼中，根据被上诉人提交的证据可以确定，沿江街道办事处将京新广场出租给金禾公司经营，每年仅收取几百万元费用，而整个京新广场每年的租金收益就达几千万元。两被上诉人之间可能存在利益输送，涉嫌侵吞国有资产。在审理民事案件中，如果人民法院发现涉嫌犯罪，理应移送相关司法机关处理，但是一审法院对此置若罔闻，在此上诉人恳请二审法院对此依法查处。四、一审认定水费没有相关依据。我没收到被上诉人催缴水费的任何的通知，要求我们从18年8月11日起，按照每天的0.1%的标准支付水费和滞纳金没有依据，并且每日0.1%的标准也过高。另外，我们押金在被上诉人处没有退还还对，如果有欠费，应以押金抵水费。关于违约金，本案因被上诉人的原因导致合同无效，上诉人不应当支付违约金。关于律师费1万元，本案只有代理合同，没有看到发票以及支付凭证，该费用是否实际发生我们有异议。金禾公司辩称：一审法院查明的事实清楚，适用法律正确。上诉人认为双方签订的合同无效，是意图将自身的商业风险转嫁给他人，请求二审法院驳回上诉人的所有上诉请求。沿江街道辩称：上诉人的上诉观点和理由已经由一审法院作出了审理，现在提出上诉，又没有提出新的事实和理由。因此请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。戴秀云向一审法院起诉请求：1、确认双方2017年11月13日签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及补充协议无效，金禾公司和沿江街道连带赔偿戴秀云经济损失858404.7元（转让费32万元、装修和设备费66660元、38696元、租金和空调使用费15869.25元、预交电费3177.45元、工人工资273002元）；2、金禾公司和沿江街道承担本案诉讼费。金禾公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及《补充协议》；2、戴秀云支付金禾公司房屋租金以每月21611元为基数，自2018年8月18日起至戴秀云实际迁出之日止；3、戴秀云支付水费2058元；4、戴秀云支付租金及水费滞纳金（按每日0.1%计算，直至付清之日止）；5、戴秀云支付违约金21611元；6、戴秀云支付金禾公司的律师费10000元；7、戴秀云承担诉讼费。一审法院认定事实如下：2012年7月31日沿江街道（甲方）、金禾公司（乙方）签订《协议》，约定：一、项目名称、主要指标、范围定义：1、项目名称：浦口区沿江街道京新社区综合服务中心。二、合作模式：1、合作要点：双方共同出资建设，甲方拥有全部产权，乙方在约定期限内负责经营管理，乙方向甲方提供固定收益回报。2、出资比例：全部建设资金双方对等投入，即各占50%（如开办费等一切与项目关联的费用）。四、项目的经营管理与收益分配：1、项目竣工验收合格后，即由乙方负责经营管理、对外招商，双方办理项目的书面交接手续。甲方给予乙方六个月装修与招商期，乙方的经营管理期从六个月装修与招商期结束之日或正式开业之日（但不得超过六月）起次日计算。从乙方的经营管理期之日起计算会计年度。2、根据市场投资测算，乙方的经营期限（即合作期限）定为二十四年。五、投资与收益的账务处置：1、因固定资产属甲方所有，乙方不可能将前期建设资金投入作为固定资产投资处置，因此甲方有责任帮助乙方合理处置投入资金的账务处理问题。2、处置方式：甲方应将乙方的投资款分年度（原则上三个经营年度内）逐步以房屋租赁费收缴的方式开具相应票据给乙方，税费由乙方承担。3、因房产权属甲方，乙方在经营过程中须向经营户提供票据时，甲方应予配合开具，税费由乙方承担。六、双方的权利与义务：1、乙方经营管理期间，甲方不干预乙方的正常经营行为，甲方应为乙方提供良好的外部环境，如社会治安、城市管理、招商优惠政策等。2、甲方有权对乙方的经营秩序，安全生产，环境卫生等提出指导和整改意见，乙方应予执行。2017年9月11日，沿江街道出具住所证明提供承租人办理营业执照，兹有南京市浦口区沿街道柳洲东路189号房屋，产权人为沿江街道，用途为非住宅，商业用房，产权手续正在办理。2017年11月9日，戴秀云与王凯签订转让协议，王凯将承租的位于浦口区商铺（原为焖汁源三汁焖锅）全部转让给戴秀云，建筑面积203平方米，店铺转让后，戴秀云同意代替王凯向出租方履行义务，转让费为32万元，其中包括剩余三个月租金及押金共129666.25元，该店铺在2017年11月10日前产生的费用由王凯结清。2017年11月13日，戴秀云与金禾公司签订《南京京新广场商铺租赁合同》，约定由戴秀云承租南京市浦口区柳洲东路189号京新广场第三层编号为F3-05的商铺，面积203平方米，戴秀云用于经营餐饮品类粤杭轩品牌，租期期限自2018年1月21日至2022年5月17日，租金按照先付后用原则，按年度支付租金，首期租金应于签订合同后5个工作日支付，之后每期租金应提前30日支付。具体租赁费用如下（含物业管理费和空调使用费1元/平米/天，中央空调所产生的电费需另行支付）：第一年应付84727元（2018年1月2日）；第二年259332.5元；……。戴秀云在签订合同后5个工作日内支付租赁保证金64833元。戴秀云应于交付日签署物业合同和进场协议，并支付装修押金10000元和装修管理费2000元，装修押金于戴秀云开业结算后无息退还。戴秀云应于签订合同后5日内向金禾公司交纳物业管理费和空调使用费（1元/平米/天），该费用交纳方式和时间与租金保持一致，上述物业管理费和空调使用费包含在租金中，且不含税。戴秀云逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的，金禾公司有权书面通知解除合同，违约方应按合同约定承担违约责任。在租赁期内，戴秀云逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过7天的，金禾公司有权经提前1个工作日通知戴秀云后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由戴秀云自行承担，停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除戴秀云缴纳相关款项的义务。违约方承担守约方因主张权利产生的律师费。同日，双方还签订了《补充协议》，约定，戴秀云在租赁期内提前三个月书面通知金禾公司后，有权单方解除本合同，戴秀云同意向金禾公司支付当年平均月租金和管理费之和的金额作为违约金，同时金禾公司无需退还戴秀云已支付的租赁保证金，但需无息返还未发生租金部分。金禾公司按本合同约定行使合同解除权的，戴秀云已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予以退还。此外，戴秀云还应向金禾公司支付合同解除当年平均月租金和管理费之和的金额作为违约金，如戴秀云支付的违约金不足以弥补由此而给金禾公司造成的损失，戴秀云应补足损失的差额部分，并承担产生的所有费用（包括但不限于利息）。空调电费全年按180天计算，标准0.8元/平方，故戴秀云每年应付空调电费29232元。租金按照先付后用原则，租赁年度按季度支付租金，第二年起按半年支付租金。租金及物业费（3个月租金合计64833元，空调费3个月7308元），第一年空调电费为7308元（2018年2月18日至2018年5月17日），在签订合同后5日内支付，之后每期租金应提前30日支付。2017年12月11日，戴秀云以南京市浦口区柳洲东路189号京新广场第三层F3-05号商铺为经营场所领取了名称为南京市浦口区粤杭轩餐饮服务中心的个体工商户营业执照。2018年5月8日，戴秀云出具承诺书，承诺余下房租余额72142元于2018年6月底交清。2018年7月10日、7月13日，金禾公司向戴秀云先后发出催缴租金通知书，空调电费余额7308元、第二年租金余额64832元未缴纳，已属于违约，如7月15日7：00前不能缴清空调电费，7月16日起将关闭空调的能源设施设备。提前终止租赁合同，赔偿损失。2018年7月24日，戴秀云向沿江街道、金禾公司发出催告函，认为从电视媒体上了解，京新广场土地性质为国有划拨土地，房屋性质为居住社区中心，并非商业性质，不能用于商业经营。环保局亦要求不得用于餐饮经营。戴秀云认为在签订合同时不知上述情况，如果商铺存在前述不合法情形，会对戴秀云经营产生实质性障碍。特发函要求提供合法有效证明，证明涉案商铺为商业用房，可用于餐饮经营。2018年7月25日，金禾公司向戴秀云发出回复函，京新广场土地和房屋产权属于沿江街道，我司负责商业部分运营，根据我司提供的资料，你已领取相关文件，可以合法经营。媒体报道不完整，规划文件中明确商业金融服务设施面积23900余平方米，你未按照合同约定履行付款义务，已构成根本违约，2018年7月10日、7月13日先后向你发出催缴函，我司保留一切追索权利。2018年7月31日，金禾公司向戴秀云发出停电通知书，根据合同约定，2018年5月18日至2018年11月17日空调电费14616元，于2018年5月8日已缴纳7308元，剩余7308元至今未缴纳。另2018年5月18日至2018年11月17日第二年租金129666.25元，于2018年5月8日已缴纳64834.25元，剩余64832元至今未缴纳。请于2018年8月2日17：00前缴纳以上费用，逾期我司将根据合同约定收取滞纳金，超过7天，有权提前一个工作日通知后停电。我司有权要求终止合同、没收保证金、赔偿损失。通知将于2018年8月3日停止商铺供电。2018年8月9日，戴秀云向金禾公司发出告知函，由于贵司至今未提供任何合法有效证明，也未出具任何书面承诺。2018年8月1日，我方又接到贵司的停电通知，告知我方于2018年8月3日停电。在租赁合同未到期且我方不欠电费的情况下，贵司的停电行为导致我方无法正常经营，严重损害了我方的合法权益。我方现通知贵方，自本函送达贵司之日，将我方承租的南京市浦口区柳州东路189号京新广场3层F3-05商铺退还贵司（该房钥匙附后），请贵司赔偿我方损失暂计85万元。此函于8月11日送到金禾公司。2018年10月19日，金禾公司向戴秀云发出《清铺告知函》，因戴秀云未按照约定履行缴款义务，已严重违约，并擅自于2018年8月3日停止营业，我司有权要求你清铺并就发生的损失向你索赔。请于2018年10月23日交付商铺，逾期不交付商铺，视为放弃对该商铺的一切物品的所有权，我司有权处置且不承担责任，产生费用由你承担。戴秀云租金缴纳至2018年8月17日，戴秀云欠付商铺2018年5月-8月水费2058元。金禾公司陈述2018年10月23日收回商铺，并将商铺另行出租。2018年10月22日，金禾公司与北京市炜衡（南京）律师事务所律师因本案签订委托协议，代理费为10000元。2018年11月2日，金禾公司支付代理费10000元。一审法院另查，2017年12月6日经南京市江北新区管理委员会市场监督管理局核准，江苏金禾贸易有限公司变更为江苏金禾控股集团有限公司。再查，2008年1月9日，南京市浦口区发展和改革局作出浦发改字【2008】15号关于同意建设社区综合服务中心项目立项的批复，同意沿江街道建设京新社区综合服务中心项目立项，建设面积为4000平方米，总投资800万元。2008年3月31日，南京市规划局发出建设用地规划许可证，项目名称为京新社区综合服务中心，用地性质为公共服务设施用地，面积为22636平方米。2012年5月8日，南京市浦口区发展和改革局作出浦发改字【2012】180号关于调整浦口区沿江街道京新社区综合服务中心项目建设内容的批复，同意将该项目的建设面积由4000平方米调整为46000平方米，将计划投资由800万元调整为16148万元。2012年7月2日，南京市规划局作出宁规（H）方案【2012】00040号南京市规划局建设工程规划审定意见通知书，核定方案的技术经济指标如下：总建筑面积46448.75平方米，综合服务中心建设内容为：文化活动中心4000平方米，体育活动中心1500平方米，街政管理中心1500平方米，社区服务中心1000平方米，……，社区商业金融服务设施23938.75平方米等配套设施。2012年11月20日，南京市公安消防局作出宁公消审【2012】第0605号建设工程消防设计审核意见书关于同意京新社区综合服务中心新建工程消防设计的审核意见。设计用功能其中地上1-3层为大空间商业营业厅，4层为活动中心。2012年12月31日，南京市规划局发出建设工程规划许可证，京新社区综合服务中心（A幢）建筑用途为居住社区中心，总建筑面积为43106.64平方米。2015年4月18日，浦口区柳洲东路189号房屋的产权登记在沿江街道名下，规划用途为居住社区中心，建筑面积为42255.3平方米。2015年8月12日，南京市浦口区环境保护局发出浦环验【2015】44号建设项目竣工环境保护验收行政许可决定书，京新社区综合服务中心项目通过环境保护验收。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于戴秀云的诉讼请求：确认双方2017年11月13日签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及补充协议无效，戴秀云提供了2018年7月15日今日头条的新闻截图、浦环验【2015】44号建设项目竣工环境保护验收行政许可决定书，拟证明商铺不能经营餐饮、双方合同无效。被告对证据真实性无异议，但认为不能证明戴秀云的证明目的。沿江街道提供了4户环境影响登记表说明涉案房屋可以从事餐饮。戴秀云认为不能证明在签订合同时就符合环保要求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。戴秀云提供的新闻报道不能作为证明合同无效的依据，从环境保护验收行政许可决定书可以看出在验收组意见中二、环境保护执行情况中有“本项目不设置餐饮”内容，但在三、建议与要求中明确商业用房引进具体项目时，按规定另行办理环保审批手续。沿江街道提供的证据亦说明可以另行办理环保审批手续。从规划审批手续上看涉案房屋可以用于商业金融服务，并不存在戴秀云所述隐瞒事实，导致戴秀云无法合法经营的情形。实际上戴秀云亦领取了经营餐饮的手续，并实际经营较长时间，戴秀云提供的证据不能证明双方合同存在法律规定的无效情形，一审法院对于戴秀云的此项诉讼请求不予支持。对于戴秀云的诉讼请求：金禾公司和沿江街道连带赔偿戴秀云经济损失858404.7元（转让费32万元、装修和设备费66660元、38696元、租金和空调使用费15869.25元、预交电费3177.45元、工人工资273002元），戴秀云提供了相关损失证据，被告对该证据不认可，一审法院认为，戴秀云与金禾公司签订的《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。戴秀云的此项诉讼请求系基于合同无效而提出的，因合同系合法有效，故戴秀云的此项诉讼请求没有法律依据。戴秀云提交的证据并不能证明金禾公司存在违约行为，故一审法院对戴秀云的此项诉讼请求不予支持。金禾公司根据与沿江街道的协议约定，有权对该项目独立运营、管理等，戴秀云关于沿江街道与金禾公司系委托关系的意见没有事实及法律依据，一审法院对于戴秀云要求沿江街道承担连带责任的诉讼请求不予支持。对于金禾公司的诉讼请求：1、判令解除双方签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及《补充协议》，一审法院认为，戴秀云于2018年8月11日向金禾公司送达告知函并交付钥匙，金禾公司亦以戴秀云8月3日停止经营、欠缴费用为由要求解除合同，故双方签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及《补充协议》应于2018年8月11日解除。对于金禾公司的诉讼请求：2、戴秀云支付金禾公司房屋租金以每月21611元为基数，自2018年8月18日起至戴秀云实际迁出之日止；3、戴秀云支付水费2058元；4、戴秀云支付租金及水费滞纳金（按每日0.1%计算，直至付清之日止），戴秀云认为其租金已交至8月18日，不应再支付租金，所付押金金额远大于水费金额，不需再支付水费。一审法院认为，金禾公司多次催缴欠费，并对商铺实施停电。戴秀云自8月3日停业，并于8月11日发函并附钥匙，说明戴秀云已实际行动表示不履行合同，双方合同应当解除。金禾公司应及时采取措施减少损失的扩大，故对于金禾公司要求2018年8月18日以后的租金主张，一审法院不予支持。根据合同约定，戴秀云违约，其所付保证金不予退还，戴秀云未提供关于押金支付的证据，故一审法院对戴秀云不付水费的意见不予采纳，戴秀云应在解除合同时结清费用。一审法院认为，戴秀云应当支付金禾公司水费2058元及滞纳金（自2018年8月11日起按每日0.1%标准计算支付至实际付清之日止）。对于金禾公司的诉讼请求：5、戴秀云支付违约金21611元，一审法院认为，戴秀云未按合同约定支付租金，且未提前三个月通知金禾公司单方解除合同，应承担违约责任。按照合同约定，戴秀云应当支付金禾公司当年平均月租金和管理费之和的金额作为违约金。金禾公司的此项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于金禾公司的诉讼请求：6、戴秀云支付金禾公司的律师费10000元，一审法院认为，根据合同约定，违约方承担守约方因主张权利产生的律师费。戴秀云在合同履行中违约，金禾公司为主张权利产生的律师费应由戴秀云承担，金禾公司的此项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、驳回戴秀云的全部诉讼请求；二、戴秀云与江苏金禾控股集团有限公司签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年8月11日解除；三、戴秀云于判决生效之日起五日内支付江苏金禾控股集团有限公司水费2058元及滞纳金（自2018年8月11日起按每日0.1%标准计算支付至实际付清之日止）、违约金21611元、律师费10000元；四、驳回江苏金禾控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12384元，由戴秀云承担；反诉案件受理费3650元，由戴秀云承担3300元，江苏金禾控股集团有限公司承担350元。二审中，除上诉人戴秀云对一审法院认定戴秀云欠付商铺2018年5月-8月水费2058元的事实提出异议外，各方对一审法院查明的其他事实均无异议且均未提交新证据，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。二审中另查明，上诉人戴秀云已向被上诉人金禾公司支付租赁保证金64833元。二审中，本院至南京市自然资源与规划局调查涉案房屋规划许可证的相关情况，该局答复2008年规划许可类别中“公共服务设施用地”的范围比较广，包括居住（社）区及居住（社）区级以上的行政、经济、文化、教育科研、医疗卫生、体育、社会福利、公共安全和宗教等公共设施的用地。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、涉案租赁合同以及补充协议应当确认为无效还是应当于2018年8月11日解除；二、被上诉人金禾公司和被上诉人沿江街道是否应当连带赔偿上诉人戴秀云经济损失858404.7元（包括转让费、装修和设备费、租金和空调使用费、预交电费和工人工资）；三、上诉人戴秀云是否应当向被上诉人金禾公司支付水费2058元以及滞纳金、支付违约金21611元、支付律师费1万元。一、涉案租赁合同以及补充协议应当确认为无效还是应当于2018年8月11日解除本案上诉人主张涉案租赁合同以及补偿协议无效，应当具备法律法规规定的条件。涉案房屋规划性质为居住社区中心，用地性质为公共服务设施用地，本案并无证据证明该种性质的房屋不能用于商业经营；另外，上诉人领取了涉案商铺的营业执照并实际经营了半年多时间后、在被上诉人向其催交房租、空调电费时，才向被上诉人沿江街道和金禾公司提出涉案商铺并非商业性质对其经营产生了实质性障碍，并不足以表明涉案商铺的性质对其经营存在不利影响；加之，除涉案房屋的性质外，上诉人在本案中并未提出涉案租赁合同以及补充协议存在其他无效的情形，故一审法院对其该主张未予支持并无不当。另外，因上诉人欠缴租金和空调电费，被上诉人金禾公司向其催缴后发出停电通知，上诉人亦发函要求退还商铺并将涉案商铺钥匙交还被上诉人金禾公司，该函件于2018年8月11日送达被上诉人金禾公司，现被上诉人金禾公司对合同解除的时间并无异议，故一审法院认定双方之间的合同于2018年8月11日解除并无不当。二、被上诉人金禾公司和被上诉人沿江街道是否应当连带赔偿上诉人戴秀云经济损失858404.7元（包括转让费、装修和设备费、租金和空调使用费、预交电费和工人工资）本案租赁租赁合同以及补充协议合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人基于合同无效要求两被上诉人赔偿其经济损失没有依据。另外，本案中上诉人并未举证证明被上诉人存在应当赔偿其经济损失的违约行为，故一审法院未支持上诉人的该项诉讼请求并无不当。三、上诉人戴秀云是否应当向被上诉人金禾公司支付水费2058元以及滞纳金、支付违约金21611元、支付律师费1万元关于水费2058元以及滞纳金。被上诉人金禾公司一审中反诉要求支付2018年5月至8月期间的水费2058元。上诉人对此提出异议，要求以水电费押金冲抵水费。被上诉人金禾公司亦在本案二审中认可涉案商铺水费系充值，上诉人确实有存有押金，双方据实结算。因被上诉人金禾公司在向上诉人发送的多次函件中均未涉及水费的具体用量及金额，在本案中被上诉人金禾公司提交的证据亦不足以证明上诉人实际所欠水费的具体数额，加之本案双方亦均未在本案中举证证明上诉人所交水费押金的余额，故被上诉人金禾公司在本案中向上诉人主张水费及滞纳金依据不足，一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。关于违约金21611元。双方约定，上诉人戴秀云在租赁期内提前三个月书面通知金禾公司后，有权单方解除本合同，上诉人戴秀云同意向被上诉人金禾公司支付当年平均月租金和管理费之和的金额作为违约金，同时被上诉人金禾公司无需退还上诉人戴秀云已支付的租赁保证金，但需无息返还未发生租金部分。因本案系上诉人单方且未按约解除合同，虽然被上诉人金禾公司对合同解除时间认可，但上诉人的行为确实构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，故一审法院认定上诉人应当支付违约金21611元并无不当。且上诉人已经向被上诉人金禾公司支付的租赁保证金64833元，按照双方当事人以上约定，被上诉人金禾公司有权不予退还。关于律师费1万元。双方约定，违约方承担守约方因主张权利产生的律师费。本案上诉人的行为构成违约，被上诉人金禾公司因提起本案诉讼支付律师费用1万元，故一审法院认定上诉人向被上诉人金禾公司支付律师费1万元并无不当。综上所述，上诉人戴秀云的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6842号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6842号民事判决第三项为：戴秀云于本判决生效之日起五日内支付江苏金禾控股集团有限公司违约金21611元、律师费10000元。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12384元，由上诉人戴秀云负担11995元，由被上诉人江苏金禾控股集团有限公司负担389元；反诉案件受理费3650元，由上诉人戴秀云负担。二审案件受理费12484元，由上诉人戴秀云负担12092元，由被上诉人江苏金禾控股集团有限公司负担392元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年八月十七日书记员 陈晓君