河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2515号 上诉人（原审原告）：邹建国，男，1962年5月14日出生，汉族，住定州市北城区。 委托诉讼代理人：焦新见，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芮，河北冀华律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：邹丽，女，1986年9月1日出生，汉族，住定州市北城区。 委托诉讼代理人：焦新见，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芮，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙会英（又名孙慧英），女，1958年10月8日出生，汉族，住定州市北城区。 被上诉人（原审第三人）：罗先荣，男，1977年10月8日出生，布依族，住定州市北城区。 被上诉人（原审第三人）：胡小光，男，1972年7月26日出生，汉族，住定州市。 上诉人邹丽、邹建国因与被上诉人罗先荣、胡小光、孙会英共有纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2018）冀0682民初4777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹建国、邹丽上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判确认位于定州市的七间房屋及院落为上诉人邹建国、邹丽与被上诉人孙会英共同所有并均等分割；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、涉案房产为位于定州市北城区地上的房屋。宅基地使用权登记在原刀枪街社区居民白秋梅名下。白秋梅去世后其子刘立志继承房产，并于2000年5月18日将涉案房产连同宅基地使用权转让给刀枪街社区同一集体经济组织成员孙俊霞、孙会英（孙俊霞与孙会英系姐妹关系）。按照农村宅基地房屋转让的规定，孙俊霞、孙会英已经取得涉案房产所有权和宅基地使用权、双方共同出资等额共有。购买上述房产后，孙俊霞一家（丈夫邹建国、女儿邹丽）与孙会英共同居住使用。2010年10月4日孙俊霞因病去世，邹建国、邹丽作为法定继承人继承涉案房产份额，与孙会英共有该房产，是房产的所有权人。但，在邹建国、邹丽不知情的情况下，2017年2月4日，罗先荣擅自以其个人名义与胡小光签订房屋买卖协议，将涉案房产转让给胡小光。原审法院认为胡小光构成善意取得，事实认定不清，法律适用不正确，裁判结果错误。一、邹建国、邹丽占涉案房产二分之一份额，孙会英未征得邹建国、邹丽同意的情况下，无权擅自处分共有房产。孙会英辩称与邹建国口头商量过卖房事宜，但未提供证据证明。事实上，孙会英事前并未与邹建国商量过卖房事宜，事后也未得到邹建国、邹丽的追认同意。在邹建国、邹丽不知情的情况下擅自处分共有房产，属于无权处分行为。二、涉案房产为宅基地上的房屋。罗先荣不是涉案房产的名义权利人，也不是实际权利人，在未得到权利人授权的情况下，以自己的名义与不具有宅基地使用权受让资格的胡小光签订房产买卖协议，房产买卖协议应属无效，胡小光不构成善意取得。罗先荣既不是涉案房产的名义权利人，也不是实际权利人，且胡小光明知罗先荣不是涉案房产权利人，仍然与其签订涉案房产买卖协议，具有重大过失，应当认定胡小光非善意。罗先荣未获得邹建国、邹丽的代理授权，也不具有任何具有代理权的外观，不构成表见代理，罗先荣自称是孙会英的继子，但实际上罗先荣的父亲罗秀祥与孙会英并未进行结婚登记。罗先荣与孙会英之间不存在法律意义上的亲属关系。罗先荣与邹建国、邹丽之间更不存在亲属关系。胡小光未提供支付购房款40万元的证据，即便实际支付40万元，该价格也不是涉案房产的合理价格，合理价格在113万元-131万元之间，胡小光未进行涉案宅基地使用权变更登记，不符合善意取得要求的登记要件。涉案房产为宅基地使用权性质房产，胡小光与罗先荣交易时，未经集体经济组织同意，没有任何居委会干部见证。孙克民与本案存在利害关系，证言不能作为有效证据。关于涉案房产出租的情况，邹建国下岗后外出打工，并没有委托罗先荣出租房屋，房屋租金也没有给过邹建国。三、邹建国、邹丽已依法取得涉案房产所有权及宅基地使用权，具备实物分割条件，应依法确认涉案房产为邹建国、邹丽与孙会英共同所有，并将北房东边三间及相应院落分割给邹建国、邹丽所有。本案中，涉案房产共计七间及院落，具体为北房五问和东配房两间。邹建国、邹丽享有二分之一的份额。购买后，邹建国一家长期居住使用北房东边三间，孙会英使用北房西边两间，以及东配房两问。院落共同使用。目前，该房产可以分割并且不会因分割减损价值。因此请求将北房东边三间及相应院落分割给邹建国、邹丽所有。 胡小光答辩称，一审判决正确，上诉人上诉理由不成立。 孙会英、罗先荣未答辩。 邹丽、邹建国向一审法院起诉请求：1．请求依法确认位于定州市的七间房屋为原告邹建国、邹丽与被告孙会英共同所有并均等分割（房屋所占宅基南北15米，东西18.48米，合计277.2平方米。该房产系原被告双方共同出资47000元购买，原告出资23500元，应享有50%的份额。房产实际价值以司法鉴定评估为准）；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告孙会英（孙慧英）与孙俊匣（又名孙俊霞）系姐妹关系，原告邹建国与孙俊匣系夫妻关系，原告邹丽系孙俊匣与邹建国之女。孙会英与孙俊匣双方家庭于2000年5月18日共同出资47,000元购买了刘立志天主堂路15号房屋及宅基，写有契约一份“立卖契人刘立志因不在此居住，故将天主堂路十五号宅基地一块，房七间，树木水电相连，其地基南北为十五米，东西为十八米四八，合二百七十七点二平方米，合四分一五八，卖于孙俊霞孙慧英阁下使用，言明卖价四万七千元整，刘立志再无权干涉并将宅基地证等交付孙俊霞孙慧英另有长十点四宽两米通街伙道一条归孙俊霞孙慧英使用东至师范，南至李秋立李占平，西至胡明川，北至师范，四至分明此契一式一份交由孙俊霞孙慧英伙同保管，可复印一份为证刘立志系白秋梅之子东北两面伙道，李秋立李占平再无权过问立卖契人刘立志收契人孙俊霞孙慧英证明人何文玉马治安张增财刘根全代笔人冯炳妹公元2000年5月18日立”。涉案宅基登记在白秋梅名下，无房屋所有权证。宅基证由孙会英持有，卖契由孙俊匣持有。买房后，出卖方将房屋交付给孙会英和孙俊匣两家居住。2010年孙俊匣去世后，二原告去四川居住。2013年至2014年间该房屋着火，2014年孙会英及继子即第三人罗先荣将全部房产租给他人居住，房租由孙会英及罗先荣收取。2017年2月4日，罗先荣将案涉房屋以40万元价款卖给第三人胡小光，立有协议书一份，内容为：“甲方：罗先荣乙方：胡小光经甲乙双方协商，甲方将孙慧英、孙俊霞原宅基，肆分壹伍捌，房七间，南北为拾伍米，东西为拾捌米肆捌，合贰佰柒拾柒点贰平方米，合亩肆分壹伍捌卖于乙方胡小光使用，价格肆拾万元正。原房主再无权干涉并将宅基地证等交付乙方胡小光。另有长拾点肆米，宽两米通街伙道一条归乙方胡小光使用，东至师范，南至李光辉李金辉李金柱李占平，北至师范，四至分明，此协议一式一份，由胡小光保管，可复印一份为证。卖契人罗先荣系孙慧英之子，宅院东北两面伙道，四邻再无权过问。立卖契人：罗先荣收契人：胡小光证明人：李光辉李金柱李占平孙克民2017.2.4”。2017年2月5日，胡小光将40万元款给付了罗先荣，罗先荣给胡小光出具了收条，收条的内容为：“今收到胡小光购买房屋及土地款共计肆拾万元整罗先荣2017.2.5日”，罗先荣将宅基证给了胡小光。胡小光未居住，该房产仍由原租户继续租住，租赁费给付胡小光。现房屋由案外人租住，租赁费给付胡小光。原告得知罗先荣出售房屋后，认为胡小光、罗先荣侵犯其占有权，于2017年以胡小光、罗先荣为被告以占有保护纠纷向本院提起诉讼，要求二人排除对涉案房屋及宅基的妨害行为，返还原告对该房屋及宅基的占有。本院于2018年1月18日作出（2017）冀0682民初4706号民事判决书，判决驳回原告邹建国、邹丽的诉讼请求。二原告不服该判决，上诉至保定市中级人民法院。2018年5月24日中院以（2018）冀06民终2496号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。二原告不服终审判决，向河北省高级人民法院申请再审。2018年12月6日省高院以（2018）冀民申7858号民事裁定书裁定指令保定市中级人民法院再审本案。2019年7月26日保定中院以（2019）冀06民再41号民事裁定书裁定撤销保定中院（2018）冀06民终2496号民事判决书及本院（2017）冀0682民初4706号民事判决，驳回再审申请人邹建国、邹丽的起诉。2018年10月31日，二原告以共有纠纷提起本次诉讼。原告邹建国提交了其同租房人员、邻居、孙会英、罗先荣、胡小光的通话录音及邹丽与罗先荣的微信聊天记录，其内容均显示罗先荣出卖涉案房屋时未征求过二原告的意见，未就涉案房屋在出售前的买受人、房屋价款等具体内容通知过二原告或进行过商讨。被告孙会英申请证人其亲属孙克民出庭证实邹建国同意出售涉案房屋，孙克民在庭审时证明“罗先荣给邹建国打过电话我见来，罗先荣说房子烧了，盖不起房子，说卖了房子，邹建国说实在不行就卖，好像是15年秋天的事儿”。罗先荣主张在原告邹建国提交的录音中，罗先荣曾提出邹丽同意出售房屋。胡小光未提交证据证实购买涉案房屋征得了二原告的同意。另查明，孙俊匣去世时，其父母均已去世。孙俊匣的第一顺序法定继承人为其丈夫邹建国、其女儿邹丽。 一审法院认为，第三人罗先荣与原告系亲属关系，在二原告搬离涉案房屋后，该房屋由被告孙会英和第三人罗先荣出租，租赁费由其收取，第三人罗先荣表明征得了二原告的同意，致使第三人胡小光与其签订了涉案房屋的买卖协议，胡小光交付了价款，实际占有了涉案房屋，原告无证据证明胡小光购买房屋时为恶意，胡小光构成善意取得，二原告起诉与被告共有涉案房屋已无法实现其诉讼目的。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决：“驳回原告邹建国、邹丽的诉讼请求。案件受理费975元，由二原告负担。”。 二审期间，上诉人提交了中国农业银行徐水支行企业信息公示报告，拟证明胡小光担任该支行行长职务，属于城镇居民的身份。被上诉人胡小光对该证据的真实性认可，对与本案的关联性不认可。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。基于上述法律规定，罗先荣将案涉房屋出卖给案外人胡小光的行为，胡小光是否有理由相信罗先荣具有出卖该房屋的代理权，是确定针对案涉房屋买卖行为效力的关键。其一，胡小光父亲胡明川名下宅基地与案涉宅基地相邻，而孙俊匣与孙慧英亦为本集体成员，胡小光在与罗先荣签订协议之前亦承租案涉房屋近三年，按照常理亦应知悉案涉房屋应系孙俊匣、孙慧英共同共有。其二，虽然罗先荣主张其为孙慧英继子，但并未提交证据证明，即使其为孙慧英继子，与孙俊匣并无血缘关系，既然双方原为邻居，对此亦应知情。其三，罗先荣与胡小光所签订的《协议书》中明确记载：“经甲乙双方协商，甲方将孙慧英、孙俊霞原宅基……。”故应推定，胡小光知悉该宅基地为孙慧英与孙俊匣共同共有。其四，房、地权属对于普通家庭来讲，是最为重要的权利之一，作为买受人明知该权属系孙俊匣、孙慧英共同所有，为防止日后的矛盾纠纷，理应尽到审慎的义务，按照常理应该核实孙俊匣法定继承人出具书面或其他能够证明委托罗先荣对房屋进行处分的证据。但胡小光并没有充分的证据证明其已尽到审慎的义务。基于上述事实，不足以证明胡小光购买案涉房屋的行为构成善意，亦不足以认定罗先荣对案涉房产进行处分的行为系表见代理。一审法院认定罗先荣在与胡小光签订协议的过程中构成表见代理不妥，本院予以纠正。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。罗先荣亦未提交孙俊匣与孙慧英对案涉房产有过相关约定。故处分案涉房产应经孙俊匣法定继承人同意。而罗先荣与胡小光之间的协议，孙俊匣法定继承人亦未进行追认，故该合同并未生效。而上诉人提交的中国农业银行徐水支行企业信息公示报告，拟证明罗先荣与胡小光签订的《协议书》无效。故对其证明目的本院不予采信。虽然罗先荣、胡小光主张案涉房屋已经实际交付，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，上诉人有权追回。孙俊匣与孙慧英购买相关房产时出资均等，应认定为按份共有，邹建国、邹丽享有50%份额。现上诉人主张分割案涉房产具有正当性。但因房屋总体价值及各部分价值无法确认，故上诉人主张将北房东边三间及相应院落分割给邹建国、邹丽所有，缺少依据，待案涉房产价值确定后，可依法进行分割。 综上所述，邹丽、邹建国的上诉请求成立，本院予以支持，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省定州市人民法院（2018）冀0682民初4777号民事判决。 二、上诉人邹建国、邹丽对定州市房屋享有50%的份额，待价值确定后可依法进行分割。 一审案件受理费975.0元，二审案件受理费975元，均有被上诉人罗先荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈道忠 审 判 员 于纪芳 审 判 员 张 力 二〇二〇年八月二十日 法官助理 杨占军 书 记 员 王路瑶