吉林省长岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0722民初508号 原告：李德金，男，1969年5月10日生，汉族，无职业，住吉林省长岭县。 被告：长岭县明和房地产开发有限公司，住所地长岭县，统一社会信用代码91220722MA0Y6AUD5N。 法定代表人：张东明，总经理。 委托诉讼代理人：张岩，吉林司鼎律师事务所律师。 被告：长岭县明海房地开发有限公司，住所地长岭县，统一社会信用代码9122072231663654XY。 法定代表人：何海涛，总经理。 被告：潘立海，男，1973年12月13日生，汉族，个体工商户，住吉林省长岭县。 被告：翟立山，男，1973年10月8日生，汉族，个体工商户，住吉林省长岭县。 原告李德金与被告长岭县明和房地产开发有限公司（以下简称明和公司）、长岭县明海房地开发有限公司（以下简称明海公司）、潘立海、翟立山确认合同效力纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李德金、明和公司委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。明海公司、潘立海、翟立山经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李德金诉称：我与明海公司于2016年4月26日签订了《房屋拆迁协议书》，与明和公司于2017年6月4日签订了《房屋拆迁回迁补充协议书》，将《房屋拆迁协议书》明确约定的范围内的明和嘉苑1号楼第17、18、19号门市回迁安置交付给我所有，我一直要求办理过户手续，不配合。明和公司、明海公司隐瞒事实，于2018年将明和嘉苑1号楼第18、19号门市以房屋预售形式抵押给翟立山和潘立海。我于2019年起诉，经长岭县人民法院调解于2019年9月17日出具（2019）吉0722民初523号民事调解书，明和公司、明海公司于2019年10月20日前协助我办理回迁面积2894.35平方米楼房的产权过户登记手续。因明和公司、明海公司已将回迁面积2894.35平方米范围内的明和嘉苑第18、19号门市以房屋预售备案的形式抵押给翟立山、潘立海，致使第18、19号门市不能过户给我。现诉法院，要求法院判决我与明和公司、明海公司于2016年4月26日和2017年6月4日签订的《房屋拆迁协议书》《房屋拆迁回迁补充协议书》有效；要求明和嘉苑1号楼18、19号门市归我所有。 明和公司辩称：李德金属于重复起诉。2019年1月22日李德金以明和公司为被告向贵院提起过诉讼，诉讼请求为要求明和公司按照原合同（2016年4月26日签订的房屋拆迁协议书）约定办理确权及产权过户手续，该诉讼请求与本案诉讼请求实质相同，当事人相同，本案属于重复起诉。明和公司与潘立海、翟立山签署的商品房买卖合同（预售）为合法有效合同。明和公司与潘立海、翟立山签署的商品房买卖合同（预售）不存在合同法第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的导致合同无效的情形。李德金与明和公司签署的《房屋拆迁协议书》《房屋拆迁回迁补充协议书》为无效协议。上述两份协议的签署主体是明和公司、明海公司，违反了行政法规的强制性规定。李德金与明和公司签署的《房屋拆迁补充协议》约定的仅仅是安置补偿的范围，案涉争议门市并未明确约定在《房屋拆迁补偿协议》中，且后续也未曾以《房屋确认单》等形式予以确认。综上，请求依法驳回李德金的起诉或者驳回诉讼请求。 潘立海未到庭，无答辩意见。 翟立山未到庭，无答辩意见。 经审理查明：2016年4月26日明海公司与李德金于签订了《房屋拆迁协议书》，约定：李德金同意将坐落于南关西路南、长丰南街东地段的建筑面积589.98平方米的自有房屋交给明海公司开发重建。明海公司将拟建的坐落于南关西路南、长丰南街东楼房作为产权调换的房屋交给李德金使用并所有，李德金回迁房屋为期房，回迁面积不少于双方约定的楼房建筑面积2700平方米，外带一部电梯、四个车库（每个车库面积不少于25平方米，车库位置优先选择，其中一楼带二楼为北邻南关西路、西邻长丰南街的临街门市，每层面积750平方米，两层共计1500平方米，每层东西宽23.6米，南北长31.5米。3-6层每层300平方米，共计1200平方米，东西宽23米，南北长13米，7层165平方米阁楼为无偿赠送），具体未尽事宜按双方约定图纸施工。明海公司应按合同面积施工，如超出面积不找差价，如面积不足，按销售价格二倍赔偿。并对回迁房屋交付期限、超期交付房屋赔偿标准、税费缴纳等进行了约定。2017年6月4日明海公司、明和公司、李德金签订了《房屋拆迁回迁补充协议书》，约定：该开发工程由明和公司承继，因明海公司未履行原协议第三条规定，为避免损失不断扩大，现明和公司、明海公司同意自2017年6月4日将原协议李德金回迁房屋交付给李德金，在不影响整体工程验收的前提下，由李德金对该期房进行装修。后李德金进行了装修，并占有、使用。2018年10月31日，明和公司与潘立海签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：明和公司将明和嘉苑小区150幢1-2层119号（19号门市）预测建筑面积371.11平方米的房屋出售给潘立海，价款2783325元，约定于2018年11月15日前支付全部价款，未约定交付房屋时间，并办理了商品房预售合同网签备案登记。2018年4月26日，明和公司与翟立山签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：明和公司将明和嘉苑小区150幢1层118号（18号门市）预测建筑面积280.41平方米的房屋出售给翟立山，价款2103075元，未约定交付价款时间，未约定交付房屋时间，并办理了商品房预售合同网签备案登记。李德金与明海公司、明和公司合同纠纷一案，长岭县人民法院于2019年9月17日作出（2019）吉0722民初523号民事调解书，明海公司、明和公司于2019年10月20日前协助李德金办理回迁面积2894.35平方米楼房的产权过户登记手续。案涉明和嘉苑小区第18号门市（丘号0058、幢号150、1单元、1层、118号、建筑面积280.41平方米）、第19号门市（丘号0058、幢号150、1单元、1-2层、119号、建筑面积371.11平方米）包括在调解确认的2894.35平方米回迁面积内。2020年明和公司以（2019）吉0722民初523号民事调解书程序违法、违反自愿原则、调解协议违法为由，向本院申请再审，本院于2020年5月29日作出（2020）吉0722民申4号民事裁定书，认为该协议是双方当事人的真实意思表示，并经双方签字确认，协议内容亦不违反法律规定，驳回明和公司再审申请。 上记事实，有李德金、明和公司陈述材料，《房屋拆迁协议书》《房屋拆迁回迁补充协议书》《商品房买卖合同（预售）》、房屋档案证明、（2019）吉0722民初523号民事调解书、（2020）吉0722民申4号民事裁定书等证明材料在卷为凭，足资认定。 本院认为：明和公司、明和公司与李德金签订的《房屋拆迁协议书》《房屋拆迁回迁补充协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，《房屋拆迁协议书》《房屋拆迁回迁补充协议书》合法有效，双方应按约定履行义务。（2019）吉0722民初523号李德金与明海公司、明和公司合同纠纷案，李德金的诉讼请求为要求明海公司、明和公司办理回迁楼房的产权过户登记手续及赔偿损失，而本案李德金请求确认《房屋拆迁协议书》《房屋拆迁回迁补充协议书》合法有效，明和嘉苑一号楼第18、19号门市归其所有，二件案件当事人不同，诉讼请求不同，本案不属于重复起诉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，明和公司、明和公司与李德金以所有权调换形式签订《房屋拆迁协议书》《房屋拆迁回迁补充协议书》，将坐落于南关西路南、长丰南街东面积2894.35平方米房屋（包括案涉第18号、19号门市）作为产权调换的房屋交付给李德金，李德金装修后占有使用，应视为明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，故李德金有优先取得回迁房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”现本案涉及的明和嘉苑1号楼第18号、19号门市已交付给李德金，李德金占有使用，且为回迁房屋，故明和公司、明海公司与潘立海、翟立山签订的商品房买卖合同已履行不能，潘立海、翟立山应另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下： 一、原告李德金与被告长岭县明和房地产开发有限公司、长岭县明海房地开发有限公司签订的《房屋拆迁协议书》《房屋拆迁回迁补充协议书》合同有效。 二、长岭县明和嘉苑小区1号楼第18号门市（丘号0058、幢号150、1单元、1层、118号、建筑面积280.41平方米）、第19号门市（丘号0058、幢号150、1单元、1-2层、119号、建筑面积371.11平方米）房屋归原告李德金所有。 案件受理费减半收取10149元，由被告长岭县明和房地产开发有限公司、长岭县明海房地开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  姜跃辉 二〇二〇年八月三日 书记员  张艳妮