天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1988号上诉人（原审被告）：河北省水运工程规划设计院，住所地天津市河西区友谊北路天达里20号。法定代表人：黄磊，院长。委托诉讼代理人：宋捷，男，1961年4月19日出生，汉族，住天津市河西区。由天津市河西区马场街四化里居委会推荐。被上诉人（原审原告）：天津市福隆源物业管理有限公司，住所地天津市河西区友谊路8号305室。法定代表人：李萍，总经理。委托诉讼代理人：张迎，天津星聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令珍，天津星聚律师事务所律师。上诉人河北省水运工程规划设计院因与被上诉人天津市福隆源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初11687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。河北省水运工程规划设计院上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，认定《天津市住宅物业服务合同》无效或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在一审诉请中并未请求对物业管理区域进行划分和认定，被上诉人向上诉人主张物业费必须与本诉合同向法庭提交，其合同中的物业管理区域应依法有国土房管局划定的证据；2、其业主会是依物业管理区域的划分成立的证据；3、被上诉人提交的证据合同缺少4页合同内容，应认定无效；4、被上诉人自己提交的由河西区物业管理办公室出具的《情况说明》恰巧证明被上诉人伪造证据；5、2014年始天达里已进入旧楼区改造，成立管理委员会由委员会与物业签订《物业管理协议》进行旧楼区管理，用于普通物业管理的本诉合同已不适用于旧楼区改造的物业管理，且被上诉人与马场道办事处已签订了旧楼区改造协议并依据此协议领取了旧楼区改造的物业补贴，所以其合同没有合法性；6、通过签订旧楼区改造协议内容再次证明被上诉人伪造了本诉合同；7、上诉人作为基层国家机关不属于旧楼区改造的条件也不可能在旧楼区改造范围内，上诉人只能以国家机关的形式独立存在并自主决定物业管理方式；8、《天津市河西区旧楼区管理服务协议》具有程序上的合法性，并且是对天达里进行旧楼区改造物业管理的唯一合法协议；9、马场街政府已经出具《情况说明》证明天达里不存在业主会，一审法院却不予采信，认定被上诉人与非法业主会签订的无效合同符合法律规定；10、被上诉人与四化里居委会签订的协议与被上诉人与非法业主会签订的合同比较可以证明被上诉人故意捏造了起诉上诉人合同中的主要条款；11、被上诉人以并不是与上诉人签订的《天津市住宅物业服务合同》向上诉人主张物业费，无事实及法律依据，一审法院以该合同认定上诉人应支付被上诉人物业费是错误的；12、一审法院在举证责任的分配上有法不依，一审法院帮助被上诉人捏造物业区域管理范围，使其规避承担举证不能的法律后果，显失公平；13、上诉人不应受旧楼区改造后物业管理的约束，上诉人只能以国家机关的形式独立存在，并自主决定物业管理方式，被上诉人并未履行，实际上也履行不了对基层国家机关相关物业服务的职责。天津市福隆源物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。天津市福隆源物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付原告物业服务费27326.7元；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月19日原告与天津市河西区天达里小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》约定服务期限：自2013年9月1日至2015年8月31日，收费标准：多层住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.75元。合同到期后原告又与天津市河西区天达里小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》服务期限自2015年9月1日至2018年8月31日，收费标准：多层住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.75元。被告系天津市河西区友谊路天达里19门—20门房屋权利人，房屋建筑面积1012.1平方米。被告每月应缴纳物业管理服务费759.08元；被告自2015年9月1日至2018年8月31日未交纳物业管理服务费，原告诉至法院。另，2016年8月原告曾就物业费纠纷起诉过天达里小区3号楼17、18门部分业主（与被告单位同处于小区3号楼，业主多为被告单位职工），后案经天津市河西区人民法院与天津市第二中级人民法院两审判决，支持了原告的主张。部分业主依然不服，提出申诉，2017年7月天津市高级人民法院裁定驳回再审申请。2019年3月，原告再次就物业费纠纷起诉天达里小区3号楼17门、18门部分业主，案经两审判决，均支持了原告的主张。一审法院认为，已经发生法律效力的（2016）津02民终978号、1012号等民事判决书，均确认原告提交的其与天津市河西区天达里业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》（合同期限2015年9月1日至2018年8月31日）内容符合法律规定，合法有效，该合同对天达里小区业主具有约束力，该合同所列的服务范围涵盖天达里19门-20门。被告作为天达里小区19门-20门的业主，理应依法向原告交纳物业费。对原告主张的2015年9月至2018年8月期间的物业费，一审法院予以支持。被告关于其所使用的3号楼（包含17门—20门）是天津市政府单独规划给被告单位使用，属于独立区域，不属于原告服务范围的抗辩意见，依据不足，一审法院不予支持。被告与原告之间2013年9月-2015年8月签订的物业合同与本案无关，被告以此为由拒交物业费，一审法院不予支持。被告提供证据5证明其家属宿舍存在住宅专项维修基金账户的情况，亦与本案无关，一审法院不予支持。被告其他拒绝缴纳物业费的抗辩主张，依法均不能成立，一审法院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三十七条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“自本判决生效之日起十日内，被告河北省水运工程规划设计院给付原告天津市福隆源物业管理有限公司2015年9月至2018年8月期间物业费27326.7元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，由被告河北省水运工程规划设计院负担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本案围绕支付物业服务费问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付物业服务费及数额。围绕争议焦点阐述如下：本院认为，根据《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。天津市河西区友谊路天达里小区1门至20门，从其建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素考虑，应是一个物业管理区域。关于天达里业主委员会代表天达里小区的业主与被上诉人签订的《天津市住宅物业服务合同》（合同期限2015年9月1日至2018年8月31日）的合同效力，已经发生法律效力的多份民事判决书确认合法有效，故上述物业合同对天达里小区业主均具有约束力。上诉人虽对此提出异议，但未能提供相反证据予以证明，且其在本案中要求撤销已生效民事判决书的主张，不符合法律规定，本院不予支持。被上诉人向上诉人提供了物业服务，上诉人应按照合同约定支付物业费，被上诉人主张的2015年9月至2018年8月期间的物业费，于法有据，应予支持，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。上诉人以天达里19门、20门是其与河北省交通运输厅港航管理局航道处的办公楼，属于独立区域，不属于被上诉人物业服务范围为由，不同意向被上诉人交纳物业服务费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人河北省水运工程规划设计院的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费483.17元，由上诉人河北省水运工程规划设计院负担。本判决为终审判决。审判长  吴文琦审判员  庞 艺审判员  曹 静二〇二〇年八月二十四日书记员  穆 艺