广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6827号上诉人（原审原告）：帖尽荣，女，1964年6月29日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：吴国财，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：花都市林经房地产开发有限公司，住所地广州市花都区公园前路27号丽苑大厦B3-4号铺。法定代表人：钟湘怡。上诉人帖尽荣因与被上诉人花都市林经房地产开发有限公司（以下简称林经公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人帖尽荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持帖尽荣一审全部诉请。事实与理由如下：一、涉案房屋为林经公司经法院拍卖获得，涉案购房行为发生在1999年，属历史遗留问题，根据法不溯及既往的原则，应当按照当时的法律依据予以审判。当时，涉案房屋属于特定历史时期的产物，是合法建筑，具有转为商品房的属性及法律基础，帖尽荣具有获得涉案房屋所有权的法律基础。二、本案系因林经公司拍卖购得涉案房屋后，怠于履行后续义务，违反合同约定，导致涉案房屋缺少办证的相应材料，致使广州市花都区国土资源和规划局认为该房屋不符合办理转移登记法定要求。根据林经公司托管单位广州市越都资产经营有限公司（以下简称越都公司）提供的材料，林经公司在拍卖获得涉案房屋之后，新华拍卖行曾在1998年12月22日发函给一审法院，要求协助办理涉案房屋过户手续。越都公司也多次向区政府请示督促一审法院及新华拍卖行办理涉案房屋有关手续和资料，以备办房产证之用。据此，涉案房屋是可以办理房产证的，只是因林经公司怠于履行义务，导致现阶段仍缺少相应手续和资料。三、本案是房屋买卖合同纠纷，一审法院应依据双方的合同审查林经公司是否具有办理房屋登记过户的义务，而非以行政机关的复函来判定帖尽荣是否享有该权利。本案不论是否具备办证条件，均不影响林经公司具有协助帖尽荣办理过户的法律义务。帖尽荣的诉请应予支持。四、帖尽荣愿意承担完善登记手续过程中产生的所有相关费用，为办理涉案房屋不动产权证创造相应的条件。综上，帖尽荣上诉请求二审法院依法改判。被上诉人林经公司经本院二审合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。帖尽荣于2019年4月2日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认广州市花都区新华镇××大道东五新楼XX房屋归帖尽荣所有，房屋价值55337.2元；2.林经公司立即为帖尽荣办理位于广州市花都区新华镇××大道东五新楼XX房屋的不动产权证；3.本案诉讼费由林经公司承担。一审法院经审理认定事实如下：1999年3月9日，林经公司（甲方）与帖尽荣（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方向甲方购买位于新华镇××大道东五新楼（东座）住房一套，该楼房是甲方在市拍卖行中标的由市人民法院委托拍卖的宅基地房转办的商品房，房屋面积第X层XX号，计费面积74.78平方米，房价款合计55337.20元，房屋交接时间1999年5月1日前，房屋交付使用后三个月内办好房产证。合同并约定了其他事宜。合同签订后，帖尽荣向林经公司支付款项的情况如下：于1999年2月9日支付了定金10000元、于1999年3月9日支付了房款13000元、于1999年9月14日支付了房款30000元。1999年5月，林经公司将涉案房屋交付给帖尽荣使用，涉案房屋现由帖尽荣居住使用。一审庭审中，帖尽荣陈述，我方已向林经公司交清了全部购房款55337.20元，但由于搬家时不小心遗漏了剩余收据，但我方的付款情况在《花都林经房地产开发有限公司资产移交表预售住户房款明细表》中已经经过林经公司确认交清房款。帖尽荣认为涉案房屋是徐文标、花都市五新实业有限公司在五华村部分村民的宅基地上根据花都市颁发的规划准予建设证兴建的房屋，该房屋一至三层归属于村民，四至八层归属于徐文标，由徐文标建设完毕后对外出售，徐文标及其公司因与他人发生民事纠纷，该房屋的第四至八层被花都市人民法院予以拍卖，后林经公司于1998年12月21日通过花都市拍卖行组织的房屋拍卖会成功买下，1999年3月9日起，林经公司即对外以商品房的名义予以出售，并承诺交付使用后3个月内办妥房产证，林经公司在收齐帖尽荣的房款后并没有履行办证义务。对此，帖尽荣提交拍卖情况报告复印件、拍卖成交确认书复印件、《关于帖尽荣等人办理产权证的复函》、《信访复函》复印件等拟证明其上述陈述，其中《关于帖尽荣等人办理产权证的复函》是广州市花都区国土资源和规划局于2019年1月29日作出，载明，根据来信所述，您们向花都市林经房地产开发有限公司购买了广州市花都区新华街XX路东五新楼（东座）、广州市花都区新华街建设北路松园大道东（五华五队地段）顺景楼的房产，并签订了买卖合同，并提供两份《集体土地建设用地使用证》及由新华镇人民政府于1994年10月10日核发的《经审查符合规划准予建设特发此证》等资料，要求我局再次核查是否符合办证条件。经核查，未见地址位于广州市花都区新华街松园路东五新楼（东座）以及位于广州市花都区新华街建设北路松园大道东（五华五队地段）顺景楼的规划许可以及房屋首次登记信息，所提供的《集体土地建设用地使用证》及《经审查符合规划准予建设特发此证》建设人及土地使用者均为个人，无法核实与五新楼、顺景楼开发建设的关联性，建议进一步补充产权来源的合法性材料。诉讼中，帖尽荣向一审法院申请调取（1998）花法执字第202号、203号、204号及（1999）花法执字第282号案中对被执行人徐文标、花都市五新实业有限公司名下“烂尾楼”（即顺景楼、五新楼）的委托拍卖函、申请拍卖土地、房屋确认书，拍卖公告及执行案件执行终结材料，一审法院调取上述案件并出示给帖尽荣。经查，上述案件内并无委托拍卖函、申请拍卖土地、房屋确认书，拍卖公告。帖尽荣代理人向一审法院申请律师调查令，前往广州市花都拍卖行调查广州市花都拍卖行接受广州市花都区人民法院（1997）花委字第75号拍卖委托书的具体情况及广州市花都拍卖行就上述拍卖发布的拍卖公告情况，广州市花都拍卖行向一审法院回复称，由于历史原因，该档案已遗失，无法提供。诉讼中，一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案房屋的权属情况、该房屋占用范围内的土地情况等，该局向一审法院复函称，根据贵院提供的定位信息，未核查到广州市花都区新华街松园路东五新楼（东座）和广州市花都区建设北路松园大道东（五华五队路段）顺景楼的规划许可、首次登记及所在地块的用地批复、首次登记信息……不符合办理转移登记法定要求。一审法院认为，林经公司在未取得权属证书的情况下将涉案房屋出售给帖尽荣，涉案房屋目前并未办理初始登记，故帖尽荣请求确认涉案房屋的权属归其所有，一审法院不予支持。帖尽荣请求林经公司办理权属证书，办证需要符合法定条件，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。根据广州市规划和自然资源局花都区分局的复函，涉案房屋不符合办理转移登记的法定要求，故帖尽荣请求办证，依据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2019年11月18日判决如下：驳回原告帖尽荣的全部诉讼请求。一审案件受理费1184元，由原告帖尽荣负担。本院二审经庭询确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。另外，帖尽荣二审向法院提交两份《律师调查令申请书》请求法院出具律师调查令，准许其向广州市花都区档案局查询一审法院（1998）花法执字第202、203、204号及（1999）花法执字第282号案件中关于一审法院对于被执行人徐文标、花都市五新实业有限公司名下“烂尾楼”（即顺景楼、五新楼）的委托拍卖函，申请拍卖土地、房屋确认书，拍卖公告及执行案件执行终结材料；并准许其向广州市规划和自然资源局花都区分局，查询花都区五华村村民邓笑兴、黄兴娣、徐绍晃、徐绍根等人名下房屋（含宅基地的集体土地使用权）信息及相关房屋的规划、报建等相关材料；宅基地上根据花都市颁发的规划准予建设证（编号：94XXXX号）的相关材料。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对帖尽荣的上诉主张，认定如下：帖尽荣诉请确认涉案房屋归其所有，并请求林经公司协助其办理涉案房屋不动产权登记。因依照一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案房屋的权属情况，该局明确复函未核查到包括涉案房屋在内的顺景楼、五新楼的规划许可、首次登记及所在地块的用地批复、首次登记信息……不符合办理转移登记法定要求。林经公司在未取得权属证书的情况下将涉案房屋出售给帖尽荣，涉案房屋目前并未办理初始登记，故帖尽荣请求确认涉案房屋的权属归其所有，不能成立。帖尽荣请求林经公司办理权属证书，办证需要符合法定条件，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。因涉案房屋不符合办理转移登记的法定要求，帖尽荣诉请林经公司协助办理涉案房屋不动产权证，一审法院未予支持，并无不妥。另外，帖尽荣二审申请法院出具律师调查令，其中关于调取法院案卷材料的请求，一审法院已经进行回复，帖尽荣再次申请，缺乏依据。至于帖尽荣请求调取邓笑兴等人名下房屋及宅基地集体土地使用权信息等材料与本案并不具有直接关联性，一审法院已经就涉案房屋及土地使用权情况发函调取，该申请亦依据不足，本院不予接纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人帖尽荣的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1184元，由上诉人帖尽荣负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年八月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶