辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1122民初1422号原告：中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行，住所地辽宁省盘山县太平镇龙祥花园小区DH2-104.负责人：范洪波，该行行长。委托诉讼代理人：宋世勇，男，该行员工。被告：张龙，男，1988年10月4日出生，汉族，快递员，户籍地黑龙江省拜泉县，现住辽宁省盘锦市双台子区。被告：盘锦市天力房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区水榭春城假日酒店F座601室。法定代表人：董玉祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈长春，系辽宁浩澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹雪，系辽宁浩澜律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行（以下简称盘山建行）与被告张龙、盘锦市天力房地产开发有限公司（以下简称天力房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘山建行的委托诉讼代理人宋世勇，被告张龙、被告天力房地产公司的委托诉讼代理人沈长春、曹雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求判令被告张龙偿还原告借款本金175,696.18元及截止2020年6月8日的利息2,898.19元以及上述本金、利息还清前按合同约定和中国人民银行规定发生的利息、罚息、复息；二、判令被告天力房地产公司对前述第一项债务承担连带责任；三、抵押物优先受偿；四、解除借款合同，由被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年11月8日，原告与被告张龙签订20年期《个人住房（商业用房）借款合同》，《借款合同》约定，被告张龙向原告借款22万元用于购买盘锦市双台子区水榭春城小区A4号楼1单元1203室楼房，并以此楼房作借款抵押担保，借款期限240个月，《借款合同》所载借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时贷款凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，还款方式采用等额本息还款法，同时对借款利率、罚息利率、违约责任及为实现债权所发生的全部费用的承担作出约定。《借款合同》签订后，原告于2013年12月10日向被告张龙发放贷款22万元，借款期限相应调整为2013年12月10日至2033年12月10日，但被告张龙未按合同约定还款，自2017年12月10日至今累计14期未按时还款，至今尚欠本金及利息178,594.37元（截至2020年6月8日）。2011年10月18日，被告天力房地产公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告天力房地产公司为案涉贷款提供连带保证。《保证合同》约定了保证债权最高限额、债权确定期间、保证期间、保证方式和范围。被告张龙提供的抵押房产办理了抵押预告登记。原告认为，被告张龙未按期偿还借款本息，构成违约，应当承担违约责任。根据《借款合同》、《保证合同》的约定，原告要求一、要求判令被告张龙偿还原告借款本金175,696.18元及截止2020年6月8日的利息2,898.19元以及上述本金、利息还清前按合同约定和中国人民银行规定发生的利息、罚息、复息；二、判令被告天力房地产公司对前述第一项债务承担连带责任；三、抵押物优先受偿；四、解除借款合同，由被告承担诉讼费用。被告张龙辩称，因父亲生病去世，家人发生车祸，导致经济困难，发生逾期，不同意解除借款合同，按月偿还。被告天力房地产公司辩称，本案不应由盘山县法院管辖，应由兴隆台区法院管辖。最高额保证合同是被告与盘锦市建行签订的，被告与原告没有形成最高额保证关系，原告要求被告承担责任是错误的，不是适格主体。被告张龙提供了借款担保物用所购楼房作担保，该楼房已经具备办理房产证、抵押登记的条件，原告完全可以根据预告登记，办理抵押登记，取得现实的抵押权，并将担保物抵押登记文件等权利证书收执，但由于债权人怠于行使该权利，致使担保楼房至今未办理抵押登记，导致被告天力房地产公司保证期间被延长。按照法律规定，既有物的担保又有人的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权，债权人怠于行使担保物权，致使抵押物的价值减少或者损毁、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。本案无论从最高额保证合同的约定还是法律规定，债权人应当就担保物优先实现债权，债权人怠于行使担保物权，不办理房屋抵押登记，视为其放弃房屋的担保，被告天力公司作为保证人应在放弃权利范围内免除保证责任，不应承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交了如下证据：1、借款合同（支付凭证）。被告张龙、天力房地产公司质证没有意见。本院认为，该证据证明被告张龙为购房向原告贷款22万元，原告向其发放了贷款的事实。2、最高额保证合同。被告张龙质证没有意见。被告天力房地产公司质证对真实性没有意见，保证合同签订的主体是市建行，对原告没有约束力。对约定的保证期间，当时不能办理产权证，但在2019年时已经可以办理产权证，原告怠于办理产权证，保证期间应计算到2019年。本院认为，该证据证明2011年10月28日天力房地产公司与盘锦市建行签订《最高额保证合同》，天力房地产公司为被告张龙的贷款提供连带保证，合同约定了保证额、保证期间、保证范围、保证方式以及其他事项。3、房屋预告登记证。被告张龙、天力房地产公司质证没有意见。本院认为，该证据证明对被告张龙提供的抵押房产进行了抵押预告登记。4盘锦市建行的说明。被告张龙质证我看不懂。被告天力房地产公司质证对真实性没有意见，应以盘锦市建行为诉讼主体。本院认为，该证据证明原告为盘锦市建行的下属机构，原告办理的贷款业务也属于盘锦市建行的业务，盘锦市建行签订的最高额保证合同对原告具有约束力。5、对账单。被告张龙、天力房地产公司质证没有意见。本院认为，该证据证明被告张龙尚欠原告借款的数额。被告天力地产公司提供如下证据：1、最高额保证合同。原告质证没有意见。本院认为，该最高额保证合同与原告提供的最高额保证合同内容一致，该证据证明2011年10月28日天力房地产公司与盘锦市建行签订《最高额保证合同》，天力房地产公司为被告张龙的贷款提供连带保证，合同约定了保证额、保证期间、保证范围、保证方式以及其他事项。2、张来、王超的房产证。原告质证没有意见。本院认为，该证据证明水榭春城小区房屋可以办理房产证。经审理本院认定事实如下：2011年10月28日，被告天力房地产公司作为甲方与乙方盘锦市建行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告天力房地产公司为在2011年10月28日至2016年10月28日期间购买天力房地产公司开发的位于盘锦市双台子区水榭春城小区住房（商业用房）与乙方（指建行）发生借贷关系的债务人提供最高限额为8,000.00万元的连带保证，保证范围为乙方向债务人发放贷款的本金及产生利息、罚息、违约金、赔偿金；债务人应向乙方支付的其他款项，包括手续费、杂费等；乙方为实现债权而发生的一切费用，包括诉讼费、仲裁费、律师费等。保证期间为借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证方式为连带责任保证。同时合同还约定如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时生效、是否生效、不论其他担保是否债务人自己所提供，乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或者部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不得提出任何异议。2013年11月8日，被告张龙为购买盘锦市双台子区水谢春城小区一期A4幢1单元1203室楼房与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告张龙以其购买的盘锦市双台子区水谢春城小区一期A4幢1单元1203室78.49平方米楼房作抵押向原告贷款22万元，期限240个月，利率为浮动利率，逾期在执行利率上浮50%，采用等额本息还款法。同时合同约定借款人不按时偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布借款到期、解除与借款人的借贷关系，贷款人为实现债权所发生的全部费用，包括诉讼费、律师费等由借款人承担。2013年12月6日，抵押房产在盘山县房屋产权管理中心进行了抵押预告登记，但没有办理抵押登记。原告在2013年12月10日按合同约定将22万元贷款打入被告天力房地产公司账户。此后，被告张龙未按约定期限偿还了借款本息，自2017年12月10日至今有14期逾期偿还，至2020年7月22日被告张龙尚欠原告借款本金171,231.56元。原告因此向本院提起诉讼。另查，被告张龙至今未将抵押财产的房地产权证等相关权属证书和抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人。本院认为,原告与被告张龙签订的《个人住房（商业用房）借款合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为有效。在原告履行发放贷款义务后，借款人张龙未按约定期限偿还借款本息的行为构成违约，属于合同约定的“提前到期、解除合同的事件”，原告宣布贷款提前到期、解除借款合同并要求借款人立即偿还剩余全部借款本息符合法律规定和合同约定，故本院对原告要求解除合同，要求被告张龙偿还剩余借款本息的诉讼请求予以支持。关于优先受偿问题。本案中，涉案房产虽进行了抵押预告登记，但抵押预告登记和抵押权设立登记具有不同的法律性质，抵押预告登记并不是抵押权设立登记，所登记的非现实的抵押权。本案原告未办理抵押权设立登记，对涉案房产并不享有现实的抵押权，并不享有优先受偿的权利。故本院对原告要求享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。关于被告天力房地产公司承担保证责任问题。原告与天力房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效。原告建行盘山支行为盘锦市建行的下属分支机构，盘锦市建行规定下属分支机构办理住房贷款，统一由盘锦市建行签订最高额保证合同，分支机构的业务亦为盘锦市建行的业务，所以该《最高额保证合同》，对原告和被告天力房地产公司均有约束力。被告天力房地产公司为原告与被告张龙购房贷款人之间形成的债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，现被告张龙未按合同约定偿还借款本息，在保证期间内，原告有权依照保证合同的约定要求被告天力房地产公司承担连带保证责任。《最高额保证合同》约定了最高额保证限额、保证范围，保证期间和保证方式及保证人承担保证责任的情形，本案借款人张龙的借款为购买盘锦市双台子区水榭春城小区住房，拖欠的借款本金属于保证范围，借款人张龙至今未办理抵押楼房的房产证和他项权利证，抵押房产也没有办理抵押登记，未到保证期间，借款人未按时偿还借款本息违反了合同约定，被告天力房地产公司作为连带保证人，按照保证合同应当承担连带保证责任，在承担连带保证责任后，有权向借款人追偿。故本院对原告要求被告天力房地产公司承担连带责任的诉讼请求予以支持，被告天力房地产公司不承担保证责任的抗辩意见，没有法律依据，本院不予支持。对被告天力房地产公司提出的本院没有管辖权的意见，借款合同约定向贷款人所在地法院起诉，本院对本案有管辖权，被告天力房地产公司在答辩期内没有提出管辖异议，对此抗辩意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行与被告张龙2013年11月8日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告张龙于本判决发生法律效力后10日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行借款本金171,231.56元及还清前按借款合同产生的利息；三、被告盘锦市天力房地产开发有限公司承担连带偿还责任,承担偿还责任后，有权向被告张龙追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行抵押房产优先受偿的诉讼请求；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,872.00元，共计1,936.00由被告张龙承担，被告盘锦市天力房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  李平二〇二〇年八月四日书记员  王雨