陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初11439号 原告屈超，女，汉族，1994年5月19日生，户籍地陕西省洛南县，现住西安市雁塔区，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告西安华岳实业有限公司。法定代表人汪冬明，系该公司总经理。委托代理人魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原告屈超与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后适用普通程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告屈超、被告委托代理人魏广玉、杨玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年10月19日，原告与被告就锦岭老年公寓1-10104号房屋达成商品房买卖的意向（该房屋建筑面积89.89平方米，商品房单价为3569.83元每平方米，总价为320892元）。原告于2016年10月19日将锦岭老年公寓1-10104号房的1万元定金购房款交于华岳公司，2016年10月28日至2018年9月8日，原告分三次向被告支付剩余房款总计310892元。2018年12月1日原告与被告华岳公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定“原告购买被告华岳公司位于西安市长安区兴隆街办北雷村以西锦岭老年公寓1幢1单元1层10104号房，房屋单价为3569.83元每平方米，总价为320892元。根据合同约定该房屋于2018年7月30日前交付原告，出卖人按买受人已交付房款万分之一每日支付逾期交房的违约金。支付期限为：最后交付期限第二天起至实际交付之日止。原告已经于合同签订前完全履行了自己的付款义务，但被告至今未履行交房义务，给原告造成重大的经济损失。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，属合法、有效 ，被告未按照约定交付房屋已构成违约，应根据合同约定向原告支付违约金。综上请求：1、请求法院判决被告因逾期交房支付原告违约金人民币10720元整（按已交付房价款320892元万分之一每日，自2018年7月30日-2019年7月1日）；2、请求法院判决被告因逾期交房支付原告自2019年7月1日起-实际交房日止违约金（违约金按已交付房价款320892元万分之一每日计算）；3、请求法院判令被告立即向原告交付锦岭老年公寓1幢1单元1层104号房屋，并为原告办理房屋过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告双方签订有房屋买卖合同，原告将16万元的房款支付至荣朗公司，仅向华岳公司支付了160892元。华岳公司、荣朗公司、业主三方在2018年10月15日就项目停工、交房问题协商一致，形成会议纪要，因荣朗公司及业主未按照会议约定履行，导致房屋至今未交付，华岳公司在此过程中不存在过错，逾期交房的责任在荣朗公司及业主方，华岳公司对逾期交房不存在过错，且该会议纪要中，荣朗公司也明确其为承担责任的主体，且依据合同约定，原告未依约履行全部的房款交付义务，依据合同法的规定，被告依法享有先行抗辩权，应驳回原告的诉请。根据双方当事人当庭陈述以及举证质证，本院查明以下事实：2018年12月1日，原告屈超与被告华岳公司签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的锦岭老年公寓第1幢1单元1层10104号房，房屋建筑面积74.18平方米，单价每平米3569.83元，总价款为320892元。同时约定由出卖人在2018年7月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金。同时合同对保修责任、争议解决方式等均作出了约定。双方达成买卖房屋意向之后，原告陆续在被告所属售楼部通过刷卡向被告支付了320892元。原告屈超持有载有房号为锦领公寓1-10104的收款收据三份，该三份收据上加盖有内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。合同签订后，被告未按合同约定时间向原告交付房屋。涉案房屋现状为主体竣工，基础设施尚未完善，未经验收尚不具备交付条件。另查明，被告华岳公司与荣朗公司为合作开发房地产关系。上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、收款收据等予以佐证，并在案可查。本院认为，原、被告达成的商品房买卖合同是其双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律法规，合法有效。该合同对双方均具有约束力，原、被告应依约履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告依约履行了合同主要义务，被告应依约向原告交付房屋。被告在庭审中辩称，原告未按照合同约定履行房款的给付义务以及逾期交房并非被告原因造成，系案外人荣朗公司与大部分业主未将购房款支付至被告公司账户导致，并提供了会议纪要、公告予以证明。对于该辩解意见以及两份证据，经合议庭评议后认为，原告在被告所属售楼部与被告达成房屋买卖意向并签订了书面合同，同时在被告售楼部刷卡支付了320892元房款，该售楼部作为被告销售场所与实际交易地点，原告在此场所支付了购房款能够认定原告履行了合同主要义务，原告支付的房款是否到被告账户是被告在销售过程中的内部事务。根据合同相对性原则，被告与他人纠纷导致合同不能履行不能对抗合同的相对方，故对于被告在庭审中的辩解意见本院不予采纳，被告应依约承担逾期交房的违约责任。虽然合同签订时间晚于合同约定的房屋交付时间，但根据原告提供的三支收款收据所显示的交款时间以及合同中约定的付款时间，可以看出原、被告之间达成购房意向时间早于合同签订时间，且原告全额交付购房款的时间均早于合同签订日期，根据合同第九条约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，所以对原告屈超的赔偿金额的计算，应该依据此项约定确定为：自2018年7月31日至2018年9月7日止共39天，以200892元为基数，按照日万分之一计算为 783.5元；自 2018 年 9月 8日起至实际交付房屋之日止，以320892元为基数，按照日万分之一计算确定。根据原告诉请，其2019年7月1日前（含该日）的迟延交房违约金共计10314元。对于原告要求被告立即向原告交付房屋并办理房屋过户手续的诉请，因涉案房屋至今未完成验收并达到交付条件，交房期限无法确定，故对于该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告西安华岳实业有限公司在本判决生效后十日内赔付给原告屈超2019年7月1日前（含该日）的逾期交房违约金10314元。二、由被告西安华岳实业有限公司向原告屈超赔偿2019年7月1日之后的逾期交房违约金：以320892元为基数、按照日万分之一的标准、自2019年7月2日起计算至实际交付房屋之日止，每半年给原告屈超赔付一次。三、驳回原告屈超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后10日内给付原告屈超。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    姚可选 二〇二〇 年 八 月 十九 日 书 记 员  邱祥姗 1