西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初12274号 原告(反诉被告):西安汉华房地产开发有限公司。住所地:西安曲江新区。 法定代表人:黄色环,该公司总经理。 委托代理人:喻沙沙，刘若雨，该公司员工。 被告(反诉原告):王燕燕，女，汉族，籍住西安市碑林区。 委托代理人:李霖海，系王燕燕丈夫。 委托代理人:巫国华,陕西智晖律师事务所律师。 第三人:北京银行股份有限公司西安分行。住所地:陕西省西安市高新区。 负责人：赵政党，该分行行长。 委托代理人：高雅、李靓，该银行员工。 原告（反诉被告）西安汉华房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王燕燕、第三人北京银行股份有限公司西安分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西安汉华房地产开发有限公司委托代理人喻莎莎、刘若雨，被告（反诉原告）王燕燕及委托代理人巫国华，第三人北京银行股份有限公司西安分行委托代理人高雅到庭参加了诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2017年4月13日签订《商品房买卖合同》两份,约定由被告以人民币2655227元的价格按揭购买由原告开发的XX城XX室房屋,并以人民币￥30000元的价格全款购买上述房屋配套的地下室(XX城XX室)。 合同签订后,被告按照合同约定向原告支付了31-10104室房屋人民币1345227元及31-1F104室地下室全款人民币30000元。在申请贷款时,因被告提交的材料不符合第三人规定,第三人催要未果后退件处理。此后,被告至今既未重新申请按揭贷款,也未按合同补足房款。为保护原告的合法权益,现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的两份《商品房买卖合同》(合同登记号：Y17112106、Y17097027)；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案的注销手续,并将31-10104室房屋及地下室恢复原状、归还给甲方；3、被告向原告支付违约金265522.7元(房屋总价款*10%)；4、诉讼费用由被告承担。 被告王燕燕辩称，一、答辩人已经履行了交付首期房款的全部义务，答辩人在购房买卖合同的预付款活动中是没有违约的。被答辩人要求解除合同，答辩人决不能容忍，应当予以驳回。二、被答辩人在起诉状中所陈述的关于申请按揭贷款被退件的原因是不符合实际情况的。答辩人的义务是支付首期房款1345227元，其余1310000元是以申请按揭贷款的方式支付的。被答辩人在起诉状中故意隐瞒了在办理按揭过程中，被答辩人自身的过错，一味将责任推给了答辩人，企图以此达到单方面解除合同、侵占答辩人合法权益的目的，这种做法是没有法律依据和证据支持的。答辩人在双方签订合同后，按照被答辩人及第三人办理按揭贷款手续规定，将申请贷款所需要的资料交给了被答辩人指定的第三人，并及时完成了银行面签手续，答辩人完成了自己的义务。综上，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。 第三人述称，我行于2018年5月受理了王燕燕的贷款申请,资料中缺少贷款证明和配偶签字,2018年7月王燕燕补齐了收入证明和商品房买卖合同，但还缺少配偶签字和家庭房屋信息查询表,客户经理与王燕燕联系过，王燕燕给我方答复说要考虑一下,但一直也没有签字,也没有补齐家庭房屋信息查询表,因此我们于2018年10月做了退件处理,后来王燕燕也没找我行申请过。 反诉原告王燕燕诉称：被告是房地产开发商,由于原告相信其售房的宣传遂到该公司洽谈购房。2017年4月某日,原被告签订了《商品房买卖合同》(编号Y17112106),合同约定原告以人民币2655227元购买被告在西安市曲江新区的XX城XX室房,当时双方约定以首付款和到被告指定银行即本案第三人处申请贷款方式支付房款。双方合同签订数份,原告在合同上签字,要求按规定持一份合同正本,但被告称合同要统一收回盖章和备案,故当时双方皆未在合同文本上签署签字的时间,原告相信了被告的说法,但不料被告竟然将合同拿走后一去不复返,至今没有给原告返还合同正本,更没有按合同规定签署合同签字的时间。 由于被告不给付合同正本(连复印件也没有给原告过)使原告对合同双方权利义务的规定的知悉程度受到控制,即原告缺失了知情权。这种对原告造成不利的后果责任应由汉华公司承担。特别要提的是,原告按被告和第三人的规定,向第三人提交贷款申请资料并面签完成后,被告并未及时将《商品房买卖合同》提交给第三人，造成原告在第三人处的按揭贷款受阻,以致原告按双方合同约定以申请贷款支付房款的目的未能达到。由于被告以上过错,如原告再次贷款银行会提高利率,原告将面临巨大损失,而被告不但不知错改错,反将贷款未果的责任推给原告,并反以原告违约诉至法庭,欲解除双方合同,对此,反诉原告认为这就是汉华公司独揽控制《商品房买卖合同》文本的直接后果,故对其要求解除合同等诉讼请求绝不同意。 另外,在原告向银行提交了申请按揭贷款材料,完成银行面签一段时间后,被告又以与原告所购为一体的地下一屋仍需再交30000元,原告按照被告要求又交付了30000元,被告在其诉状中称双方为此签订了合同编号为Y1709702的《商品房买卖合同》,但对此合同原告从未见过,更未在合同上签名和签署日期。 对于被告以上行为,原告认为被告在双方订立合同初期,即存欺诈行为,是对原告的违约侵权,并造成了原告在第三人处按揭贷款的手续未能如期实现。出现以上情况,被告理应与第三人及原告三方密切配合,完善按揭贷款手续,这样原被告自然都会实现双方所签买卖合同之目的,但实际上被告却不以为然,反而将未能办成按揭贷款的责任归于原告,引起本案纠纷。故提起反诉，请求判令：1、被告向原告给付双方所签《商品房买卖合同》(合同登记号为Y17112106)正本一份,同时完善合同日期；被告与原告补签完善地下室《商品房买卖合同》(合同登记号为Y17097027)的签署手续,同时给付该合同正本一份。2、被告按照双方合同约定,向第三人补交原告申请按揭贷款应交而未交的“购房合同”(即商品房屋买卖合同)等材料,以便原告履行合同中以“贷款方式付房款”的约定,同时承担如因贷款利率上涨,而产生的利息差额。3、本案诉讼费由被告承担。 反诉被告西安汉华房地产开发有限公司辩称：一、Y17112106《商品房买卖合同》答辩人已向反诉原告交付该合同正本。Y17097027《商品房买卖合同》为地下室合同。因该地下室与房屋属于同门户进出且不可割裂,属于打包出售房产,销售价格和合同均为一体。反诉原告签字后,因备案部门要求主房屋和地下室须分别备案,双方协商将合同分成标的不同、其他内容完全相同的两份,并从总价款中分出三万元作为地下室的单独价款(此举只为行政备案方便,地下室不可独立定价销售)。此后答辩人多次联系反诉原告补签字,但被其以“要带孩子没空”为由拒绝,导致该地下室合同仅有公司签章无业主签章。即使反诉原告的过错导致该合同无法正常签署,但为了维护业主的所有权,答辩人仍为其办理了合同备案手续,进一步证明答辩人并无拖延签约的意图和行为,反诉原告的诉讼请求与事实及常理不符。二、答辩人作为房地产出卖人,负有配合买受人办理按揭贷款申请手续的义务。但反诉原告未完成按揭贷款审批系其自身过错导致，其行为已经构成答辩人合法解约的充分条件,故答辩人已无配合其办理按揭手续的义务,也不应承担因其自身过错导致的利息差额。《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定,反诉原告要求答辩人为其办理按揭手续并承担利息差额诉请并没有达到具体明确的要求,不符合民事立案的相关法律规定,应予驳回。综上,反诉原告的反诉请求无事实和法律依据,请法庭依法予以驳回。 第三人北京银行股份有限公司西安分行述称，诉讼请求未涉及我方，我方不发表意见。 经审理查明，2017年4月，出卖人西安汉华房地产开发有限公司与买受人王燕燕签订合同备案号为Y17112106的《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买位于西安市曲江新区XX路以北、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋预测建筑面积242.65平米，套内建筑面积为235.80平方米。房屋每平米单价为10942.62元，总价款为2655227元。买受人应当于2017年4月13日前支付首期房款1345227元，占全部房价款的50.66%，余款1310000元申请贷款支付。合同附件四约定：买受人采取贷款方式按揭支付房款的，买受人应在出卖人指定的银行统一办理贷款手续，买受人需按照政府及银行相关规定，配合银行按时办理按揭手续，买受人须在本合同签约之日起七日内完成按揭手续及支付按揭相关手续费。若贷款银行或公积金管理中心要求买受人追加资料的，买受人必须在接到通知发出后七天内补齐相关资料。若因买受人单方原因或国家有关按揭贷款政策发生变化，造成银行不能在本合同签订之日起30日内将按揭贷款足额发放至出卖人账户的，买受人应将付款方式变更为以一次付款方式，并应在收到出卖人发出的书面通知起10天内付清全部房款，若买受人逾期付款的，出卖人有权依据主合同第八条的约定追究买受人的违约责任。合同第八条约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。2017年4月15日，西安汉华房地产开发有限公司向王燕燕出具《收款收据》，载明收到首期付款1345227元。 出卖人西安汉华房地产开发有限公司与买受人王燕燕签订同备案号为Y17097027的《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买位于西安市曲江新区XX路以北、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，该商品房总价款为30000元，买受人应当于2017年6月25日前支付该商品房全部价款。2018年7月13日，西安汉华房地产开发有限公司向王燕燕出具《收款收据》，载明收到首期付款30000元。 王燕燕表示2017年5月12日前去第三人北京银行股份有限公司西安分行处进行面签并已经提交了资料，资料包括：1、夫妻双方户口本、身份证；2、结婚证；3、银行近半年流水；4、收入证明；5、私章；6、首付收据。西安汉华房地产开发有限公司表示不认可。 第三人北京银行股份有限公司西安分行出具情况说明一份，内容为：“客户王燕燕,身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX,于2017年5月在我行申请一笔一手房按揭贷款,用于购买曲**著中城住宅项目。2017年5月初次面签,缺少①王燕燕的收入证明②商品房买卖合同。2018年8月我行收到开发商提供的王燕燕的商品房买卖合同,且收到王燕燕的收入证明,但因西安市限购政策调整客户王燕燕需要另补家庭房屋信息查询表和配偶签署个人保证合同,跟客户联系过,客户一直未来补资料和签字,最终于2018年10月因资料不齐,不具备上报条件退件。” 庭审中，第三人北京银行股份有限公司西安分行表示，办理贷款需要的《商品房买卖合同》应当由开发商向其提供。涉案的《商品房买卖合同》，开发商西安汉华房地产开发有限公司2018年8月才提交给银行。同时银行表示，银行客户经理郭懋通知王燕燕补齐家庭房屋信息查询表及配偶签署的保证合同。王燕燕表示郭懋从未告知其补齐家庭房屋信息查询表及配偶签署的保证合同，也未告知其退件。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、银行出具的情况说明及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证核对无异。 本院认为，2017年4月，西安汉华房地产开发有限公司与王燕燕签订合同备案号为Y17112106的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。该合同中约定房屋总价款为2655227元，应当于2017年4月13日前付清1345227元首付款，余款1310000元向（贷款机构）申请贷款支付。合同签订后，王燕燕向西安汉华房地产开发有限公司支付了首付款1345227元。2017年5月，王燕燕已经向北京银行股份有限公司西安分行提交了办理银行按揭贷款应当由其提供的资料，但由于西安汉华房地产开发有限公司未能及时向北京银行股份有限公司西安分行提交涉案商品房的买卖合同，导致王燕燕的房屋按揭贷款未能办妥。故西安汉华房地产开发有限公司以王燕燕未能及时支付房屋按揭贷款为由，要求解除备案号为Y17112106的《商品房买卖合同》、协助办理房屋备案的注销手续并归还房屋一节，无事实依据，依法不予支持。关于编号为Y17097027的《商品房买卖合同》，王燕燕未在该合同上签字，但王燕燕已经支付了全部的合同价款，且西安汉华房地产开发有限公司已向王燕燕交付了涉案房屋。故西安汉华房地产开发有限公司要求解除编号为Y17097027的《商品房买卖合同》、办理备案注销手续并归还房屋一节，亦无事实依据，依法不予支持。关于西安汉华房地产开发有限公司诉请主张王燕燕支付房屋总价款10%的违约金265522.7元一节，因涉案房屋银行按揭贷款未能如期办妥的责任并不在王燕燕一方，故该项诉请，依法不予支持。 关于王燕燕诉请主张西安汉华房地产开发有限公司完善商品房买卖合同的日期并交付合同正本一节。补签合同日期不属于人民法院的处理范围。交付合同正本一节，西安汉华房地产开发有限公司表示已经交付给王燕燕，王燕燕表示不予认可。按照惯例，签订合同时，签署合同的当事人就应当拿到合同的正本，不需要履行给付合同的交付手续。故该部分诉请，依法不予支持。 关于王燕燕诉请主张西安汉华房地产开发有限公司向第三人补交申请按揭贷款应提交而未交的购房合同等资料一节，根据第三人的陈述，涉案房屋办理银行按揭所缺失的资料是家庭房屋信息查询表及配偶签署的保证合同，该两样资料应当由王燕燕提交。故该部分诉请，依法不予支持。 关于王燕燕诉请主张西安汉华房地产开发有限公司承担如因贷款利率上涨而产生的利息差额，银行按揭贷款利率是浮动的，且该房屋的银行按揭贷款并未办妥，无法确定利息差额。故该部分诉请，依法不予支持。经过本案庭审，王燕燕已经知晓了银行按揭贷款未能办妥的原因，应当积极向西安汉华房地产开发有限公司及本案第三人提交资料。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）西安汉华房地产开发有限公司全部诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）王燕燕的全部诉讼请求。 本案本诉受理费30406元，由西安汉华房地产开发有限公司承担。本案反诉受理费50元，由王燕燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 宁 莎 人民陪审员 李 霞 人民陪审员 李东阳 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员 马 格