江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9909号原告：徐保娣，女，1972年7月17日出生，汉族，住连云港市开发区。委托诉讼代理人：成钇桦，江苏中瀛律师事务所律师。被告：张浩琪，男，1998年4月10日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：宗君言,女，1998年8月5日出生，住徐州市铜山区。第三人：连云港市还圆创客商业管理有限公司，住所地连云港市云台花果山乡花果山粮油公司门南。法定代表人：蔡中华。原告徐保娣与被告张浩琪、第三人连云港市还圆创客商业管理有限公司（简称创客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现本案不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序，组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告徐保娣及其委托诉讼代理人成钇桦、被告张浩琪及其委托诉讼代理人宗君言、第三人创客公司的法定代表人蔡中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐保娣向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还转让费和保证金38500元；2、被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告将第一项诉求变更为被告退还转让费和保证金38090元。事实和理由：2019年5月15日，原告与被告就创客商业街158号门面达成转让协议，原告支付被告保证金、货物及转让费共84000元。被告向原告陈述其与房东所签协议为三年，但2019年9月20日，房东通知原告于2019年12月9日必须搬出。被告在签订协议时欺瞒原告，为维护合法权益，故诉至法院。被告张浩琪辩称，答辩人应当退还一部分款项，原告的诉求没有事实依据。第三人创客公司述称，涉案房屋是租给姓于的人，被告说其与姓于的人合伙干，要接手租赁，第三人表示同意。2019年下半年，第三人听说被告将涉案房屋转租，第三人表示不同意被告转租，2019年12月9日第三人与被告的合同到期，就把房屋收回了。本院经审理认定事实如下：2019年5月15日，原告徐保娣与被告张浩琪就创客商业街158号门面达成转让协议。同日，被告张浩琪（转租人）向原告徐保娣（承租人）出具收据，主要内容：今收到徐保娣转店费用44000元，欠尾款4万元于7月10日付清。本店所有权由徐保娣使用，钱款构成由店内所有货物与房屋所有费用所构成。货物38910元，店铺45500元。2019年7月10日，原告徐保娣向宗君言转账4万元。2019年9月，第三人创客公司通知原告徐保娣于2019年12月9日搬离涉案房屋。原告徐保娣和被告张浩琪庭审中均认可货物38910元和7个月租金7000元（自2019年5月15日至2019年12月9日）不应退还。被告当庭称有5000元保证金，被告张浩琪已经通过姓于的人支付给了第三人；店铺装修款12000元；原告在租赁涉案房屋时知道被告方是承租人，且知道涉案房屋出租人不允许转租，原告当时对外称是代被告方看店的。另查明，涉案房屋无不动产权证和建设工程规划许可证。2019年1月14日，被告张浩琪向第三人支付自2019年3月5日至12月9日的租金9000元。上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案租赁的店铺未取得建设工程规划许可证，故原告徐保娣与被告张浩琪间的房屋租赁合同无效。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告双方均认可货物38910元和租金7000元不应退还；剩余38090元，被告称有5000元保证金，被告张浩琪已经通过姓于的人支付给了第三人，且还应扣除店铺装修款12000元。本院认为，店铺装修费用，被告应与出租人进行结算，另第三人未认可收取姓于的人保证金5000元，即使收取，因租赁合同无效，保证金也应返还。原告明知涉案房屋出租人不许转租，仍作为次承租人与被告达成租赁协议，结合原、被告在本次租赁法律关系中均有过错，本院酌情认定原告承担20%的过错责任。综上，被告张浩琪应返还原告徐保娣30472元（38090元×80%）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张浩琪于本判决生效之日起十日内返还原告徐保娣30472元。二、驳回原告徐保娣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，由原告徐保娣负担153元，由被告张浩琪负担610元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 张 海人民陪审员 贺 君人民陪审员 韦 艳二〇二〇年八月十二日法官 助理 韩海霞书 记 员 周春艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94户行：连云港市农业银行苍梧支行三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-013597