云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1978号原告昆明城海房地产开发有限公司。住所云南省昆明市官渡区云南城投大厦A座2-1号。法定代表人曹雷。委托诉讼代理人***、马屹然，建纬（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告周雨薇，女，汉族，1966年3月24日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托代理人高辉，云南云誉律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明城海房地产开发有限公司（以下简称“城海公司”）与被告周雨薇租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告城海公司的特别授权代理人***、马屹然，被告周雨薇及其代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城海公司诉称：2015年8月27日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同》，被告承租原告拥有产权的位于昆明市官渡区及加工间，面积84.26㎡、加工间10㎡。租赁期限自2015年9月1日至2019年3月31日。租金自2016年4月1日起算，2016年4月1日至2018年3月31日的商铺租金为7785.62元／月，2016年4月1日至2018年3月31日的加工间租金为840元／月。支付方式为按半年度支付，被告应在每个租赁半年度开始前的7个工作日一次性足额将该半年度的租金支付给原告。同时，被告向原告支付了履约保证金62146元。合同履行过程中，截止2018年2月28日，被告实际支付的商铺租金46658.7元、加工间租金0元。经原告多次催交租金，被告拒不缴纳租金。2018年2月28日，因被告私自撤场，原告收回了该商铺。故原告诉至法院诉请判令：一、确认原告与被告签订的《某广场商铺租赁合同》于2018年2月28日解除；二、被告向原告支付计算至2018年2月28日的租金143104.94元（应付租金总额189763.64元，实际已付租金46658.7元），扣减被告缴纳的履约保证金62146元，扣减后租金合计80958.94元；三、被告向原告支付76329.11元的违约金；四、被告向原告支付律师费5044.04元；五、被告承担本案诉讼费。被告周雨薇辩称：一、原告所述“事实”与实际不符。1、本案租赁合同早在2015年8月27日就签订，合同的租期早在2019年3月31日届满，被告早于2018年2月底前搬离商铺，原告在被告搬离后将该商铺租给了其他人。原告未向法庭说明为何迟迟没有起诉，是因为原告隐瞒了一个事实：原告的该商铺存在严重漏雨的情况，因此给被告造成巨大损失，双方在此期间一直协商如何赔偿处理的问题，最终达成了以减免房租方式处理的合意。2、原告诉状中称，自被告2015年入住该商铺至2018年2月底搬离期间内，仅支付过46,658.7元租金（合同约定的首期租金都高达51，753.74元），但是被告从2015年8月底至2018年2月底期间（长达30个月）一直使用该商铺，原告在此期间没有采取任何行动原因，也只有一个解释，即：原告的该商铺存在严重漏雨的情况，因此给被告造成巨大损失，双方在此期间一直协商如何赔偿处理的问题，最终达成了以减免房租方式处理的合意。二、请求人民法院驳回原告第一项诉讼请求。基于上述事实，漏雨问题一直未得到有效解决，被告经营难以持续，所以在合同履行到第30个月时（2018年2月底），在得到原告允许的前提下，被告搬离所在商铺，后经双方协商一致，达成了原告免除被告未缴房租的合意，双方所签订的合同已经履行完毕，故原告要求确认合同于2018年2月28日解除不应得到支持。三、请求人民法院驳回原告要求支付租金的第二项诉讼请求。依上所述，因为有房屋漏水的事实存在，且一直未得到解决，给被告造成了巨大的经济损失，在合同履行期间，双方就相继达成了通过减免房租弥补被告损失的合意。而且，在被告搬离后，原告给被告发来了互不承担金钱支付义务的最终处理方案，被告对该方案表示了认可。四、基于上述事实，被告不存在违约的情况，因此不应该承担任何违约金。被告也不应承担原告所要求的律师费和诉讼费。综上，请求驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕其主张向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对当事人对证据真实性无异议的《某广场商铺租赁合同》、付款证明、停电告知函、律师费发票及被告提交的微信聊天记录截屏复印件、处理方案、通话录音文字记录及音频光盘四份、中国移动通话详单记录一份，本院予以采证并在卷佐证。根据当事人举证及陈述，本院确认本案法律事实如下：2015年8月27日，原告城海公司（合同甲方、出租方）与被告周雨薇（合同乙方、承租方）签订合同编号为ＲＣＪＪ-ＳＰＺＬ-201508-037的《某广场商铺租赁合同》约定：3条甲方将坐落于昆明市官渡区的某广场地下室-1层1-11号商铺及加工间出租给乙方使用。该商铺的承租建筑面积为84.26平方米；加工间建筑面积为10平方米。乙方租用该商铺的期限为：自甲方依据本合同约定向乙方交付该商铺之日即2015年9月1日起至2019年3月31日止。4.1条约定该商铺只供乙方作为简餐西餐品牌产品（或服务）的经营之用，甲方保证该商铺能够作为乙方的该用途使用。5.1条租金及商业管理费的计算方式：5.1.1每月固定租金：第一年2016年4月1日至2017年3月31日，每月租金92.4元／月／㎡×84.26㎡＝7785.62元；第二年2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金92.4元／月／㎡×84.26㎡＝7785.62元；第三年2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金98.87元／月／㎡×84.26㎡＝8330.79元。加工间租金方案：第一年2016年4月1日至2017年3月31日，每月租金84元／月／㎡×10㎡＝840元；第二年2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金84元／月／㎡×10㎡＝840元；第三年2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金89.88元／月／㎡×10㎡＝898.8元。每月固定租金从第三年起按照7%递增。5.2.1条首期租金支付方式：计租日前7个工作日向甲方支付首期租金，首期租金为51753.74元。5.2.2条以后每期租金支付方式：由乙方按自然半年度向甲方支付固定租金，乙方应于每个租赁季度开始前的7个工作日一次性足额将该半年度的租金支付给甲方。5.5.2该履约保证金62146元。6.1条约定商铺交付日期为2015年9月1日。7.1条约定自该商铺交付之日起至2016年3月31日为乙方的免租装修期。17.1条约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费及水、电、燃气费之一或全部的，每逾期一日，须按应付但未付金额的2‰支付违约金。17.3.1条约定租赁期限内，因乙方经营原因确需提前退租的，应提前三个月向甲方及商业管理公司提出书面申请，并经甲方及商业管理公司书面同意后方可退租。同时，乙方已支付的履约保证金不予退还。乙方因此退租的，乙方仍应按本合同约定履行相应义务（包括但不限于商铺的退还、费用的结算等）。乙方未按约履行相应义务而造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。合同还约定了其他权利义务。合同签订过后，原告向被告交付租赁物。被告向原告支付了62146元的履约保证金。原告提交的《某广场商业租赁合同交款明细表》载明被告交付租金的情况为：2016年4月1日至2016年4月30日租金6221.16元；2017年1月1日至2017年6月10日的租金20000元；2017年1月1日至2017年11月30日的租金20437.54元。以上共计支付租金46658.7元。2017年12月1日，原告城海公司和云南金航线商业管理有限公司向被告发出《停电告知函》载明：根据贵司／阁下与我公司签订的《某广场商铺租赁合同》、《昆明融城金阶商业管理服务协议》的约定，贵司／阁下需缴纳到期商铺租金、商业管理费共计人民币26958.36元，现已逾期。现请贵司／阁下于2017年12月1日下午17时前向我司财务缴清各类费用。否则，根据《某广场商铺租赁合同》17.2条的约定。将于2017年12月1日下午5时起，通知物业管理公司采取停止供应或使用水、电、燃气或其他设施的措施，并解除本合同并收回商铺，我司将采用法律途径追究贵司的违约责任，届时贵司将承担不利后果。在合同履行过程中，因租赁物漏雨，被告于2018年28日搬离租赁物。但原、被告就合同的终止未形成书面协议。原告认为，被告尚欠截止2018年2月28日的租金，被告则认为原、被告已达成以减免未缴租金的合意，双方签订的租赁合同已经履行完毕。双方产生争议，原告诉至法院，诉请如上。2020年1月17日，原告向本院提起本案诉讼主张前述诉请，并委托建纬（昆明）律师事务所代理本案诉讼，因此支出代理服务费5044.04元。本案争议焦点为：《某广场商铺租赁合同》是否已解除？原、被告是否合意结清了相关费用？本院认为，经过庭审，本案租赁物在被告使用期间确存在漏雨问题，原、被告就此问题多次沟通联系处理，被告使用租赁物收到影响，被告于2018年2月28日搬离了租赁物。就未付租金问题，原、被告在微信、电话短信来往中商议减免的问题。原告现起诉按照合同约定计算租金，并扣除原告已付租金，要求被告支付剩余租金，被告则抗辩认为双方合意减免了未付租金，且原告从被告搬离后到2020年才起诉主张权利。庭审中，审判员问及原告是否由因漏雨减免租金的情况存在，原告表示不清楚。最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”庭审中本案被告提交了证据反驳原告主张并就合同履行过程所发生问题进行了描述，应当能够认定被告与原告的管理人员达成了合意，被告搬离租赁商铺且费用已经结清。原告主张被告欠付商业管理费的事实，就现有证据不能予以证明，对原告主张被告支付商业管理费、违约金、律师费的诉请，本院不予支持。《某广场商铺租赁合同》约定的租期届满且被告已经搬离，原告对于被告辩称的该商铺在被告搬离后原告又出租给他人的陈述并未抗辩，现原告主张解除合同，已无现实意义。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告昆明城海房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4667元，由原告昆明城海房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审判员  林胜华二〇二〇年八月七日书记员  李彦霈