贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4192号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵高军，男，1987年3月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：李道丽，女，1987年12月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人赵高军、李道丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由被上诉人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如被上诉人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。同时，根据一审法院认定的事实，上诉人违约232天，违约金应为9593.39元，一审计算为9634.74元错误。2.遵义、安顺、贵阳对同类案件认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调整至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。我市已有近二十来家房开企业进入失信人员名单，大量房开已因近年爆发的商品房买卖合同纠纷案件进入消亡边缘，判决得不到执行，法院公信受影响，最终损害的仍然是大量业主的利益。希望法院充分考虑上述因素，即便认定交房时已提交资料，也请求对违约金进行调减。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。4.在逾期交房违约责任问题上，被上诉人于2016年12月17日才支付完结购房款，在支付完毕购房款之前被上诉人无权主张逾期交房违约责任。同时，本省相关判决将违约金从约定的日万分之二调减至日万分之零点二五，故上诉人请求将本案逾期交房违约金进行调减。被上诉人赵高军、李道丽答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。赵高军、李道丽向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期办理不动产权属证书违约金暂计32583元（违约金以413508元为基数，按日万分之一的标准，从2017年7月4日起计算至2019年9月2日）；2.判决被告支付逾期交房违约金3183元（违约金以413508元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月30日起计算至2017年4月4日止）。3.判决被告退回燃气入户费、电表入户费、水表入户费、闭路电视入户费3748元及利息，利息按人民银行同期同类贷款利息的130%计算至被告实际退回之日止。一审法院认定事实：2014年10月19日，以原告赵高军、李道丽为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积126.11平方米，套内建筑面积99.54平方米。房屋总价款413508元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124508元，余款289000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款413508元，以及各项开户费及交易费3748元。2017年4月4日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年8月13日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告通知业主提交办证资料。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年4月4日，构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案诉讼时效应从2017年4月11日起开始计算，原告于2020年1月10日提起诉讼并未超过诉讼时效，被告关于原告诉请超过诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。逾期交房违约金计算为3225.36元（413508元×0.5?/日×156日），原告诉请判决被告支付逾期交房违约金3183元，予以支持。对于原告诉请逾期办理房屋权属证书违约金的请求。《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年4月4日办理入住手续，被告应当于2018年3月30日前为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约，应承担违约责任。原告于2020年1月10日起诉，未超过诉讼时效，故对被告的诉讼时效抗辩主张，不予以采纳。违约金应从2018年3月31日起计算，因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年11月18日。根据《补充协议》约定，违约金应以原告已付购房款413508元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年3月31日计算至2018年11月18日，为9634.74元（413508元×0.01%/日×233日）。对于原告诉请判决被告退还燃气入户费、电表入户费、闭路电视入户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。且《商品房买卖合同》约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。被告收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，应予以退还。上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。被告收取原告的开户费共计3285元，予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告赵高军、李道丽逾期交房违约金3183元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告赵高军、李道丽逾期办理房屋权属证书违约金9634.74元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵高军、李道丽开户费共计3285元；四、驳回原告赵高军、李道丽的其他诉讼请求。案件受理费347元，由原告赵高军、李道丽负担246元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担101元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。根据一审查明的事实，上诉人违约天数为232天，违约金应为9593.39元，一审认定为9634.74元错误，本院予以纠正。关于焦点2.《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之零点五的标准计付；《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付。上述违约金条款系双方自愿缔结，且不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，上诉人一审提交的2016年12月17日《收据》载明的内容为“还借款”，不能证明被上诉人支付首付款的时间为2016年12月17日，上诉人以此主张其不承担2016年12月17日之前的逾期交房违约金，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，对其上诉无理部分予以驳回。一审判决计算逾期办证违约金错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1086号民事判决第一、三、四项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告赵高军、李道丽逾期交房违约金3183元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵高军、李道丽开户费共计3285元；驳回原告赵高军、李道丽的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1086号民事判决第二项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人赵高军、李道丽逾期办理房屋权属证书违约金9593.39元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费347元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担100元，被上诉人赵高军、李道丽负担247元；二审案件受理费202元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元，被上诉人赵高军、李道丽负担2元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月六日书记员 高 进