云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终685号上诉人（原审被告）：腾冲雅居乐旅游置业有限公司。地址：云南省腾冲市曲石镇雅居乐地产45栋3楼。统一社会信用代码：91530500574683939G。法定代表人：翟朝锋，任该公司总经理。委托诉讼代理人：孙久睛，女，1990年8月3日生，汉族，住云南省昭通市永善县。系该公司法务经理，代理权限特别授权。被上诉人（原审原告）：武玉兰，女，1966年5月8日生，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：何滔，云南南博（腾冲）律师事务所律师。代理权限特别授权。上诉人腾冲雅居乐旅游置业有限公司（以下简称腾冲雅居乐公司）因与被上诉人武玉兰商品房销售合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2020）云0581民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人腾冲雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决，驳回一审原告所有诉讼请求；判令将逾期交房违约金标准调整统一为日万分之一；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人武玉兰2019年11月25日才付完合同约定的购房款、专项维修金，确存在首期款延迟付款，尚欠逾期付款违约金合计1082.1元，被上诉人违约在先，涉案房屋已于2019年11月25日完成交付，上诉人不存在违约交房，不应承担任何违约交房责任。被上诉人武玉兰答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求撤销上诉，维持原判。武玉兰一审起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告因逾期交房向原告支付违约金249791.8元；2.判令被告清除“浣溪果岭”独栋别墅13号房的外墙污渍、修复四处裂纹及多处破损，更换室外锈蚀的铁栅栏或者承担修复费用共计4000元；3、请求依法判令被告支付原告律师费8000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月28日，原告武玉兰与被告腾冲雅居乐公司签订了《商品房购销合同》及补充协议（合同编号：Ｂ区13号），合同约定：原告向被告购买位于云南省腾冲市，房屋总价款2952622元。交房时间为2018年6月30日前；逾期交房超过180天，违约金为被告按原告已付款的0.2%乘以逾期天数支付原告。合同签订后，原告按约定于2017年8月2日前向被告支付了全部购房款。现原告认为，原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，双方约定的交房时间为2018年6月30日，但被告2019年11月25日才向原告交付所购商品房，按照约定被告已经逾期513天，被告应按约定支付原告违约金249791.8元（逾期交房180日内的，每天按原告已付购房款的0.01%计算违约金，即2952622元×0.01%×180天＝53147.196元；超过180天的部分，每天按原告已付购房款的0.2%计算违约金，即2952622元×0.02%×333天＝196644.62元）。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。2019年12月23日原告武玉兰与被告腾冲雅居乐公司就房屋的交付问题达成一次性赔偿8000元的协议，之后双方为房屋的修复问题及逾期交房违约金支付问题协商未果，原告诉至法院。一审法院认为，本案原、被告争议的焦点为：被告腾冲雅居乐公司是否构成违约？被告是否应支付原告违约金249791.8元？被告是否应为原告清除外墙污渍、修复四处裂纹及多处破损，更换室外锈蚀的铁栅栏或承担修复费用4000元？律师费8000元？本案中，原告武玉兰与被告腾冲雅居乐公司签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实的意思表示，其内容不违反法律的规定，双方应按约定履行义务。合同签订后，原告按照约定全面履行了付款义务（虽首期付款延迟8天，但在其余付款期限已全部付清房款）。被告理应按照约定于2018年6月30日前履行交房义务，但被告2019年11月25日才履行交房义务，逾期513天，已构成违约。原告要求被告支付违约金249791.8元，其计算方式未超出双方关于逾期交房违约责任的约定，法院予以支持。原告要求被告承担清除外墙污渍、修复四处裂纹及多处破损，更换室外锈蚀的铁栅栏或承担修复费用计4000元的请求，原告未能提交相应证据予以证实，该请求不予支持。原告要求被告承担律师费8000元的请求，因该费用不是原告必然损失，且双方无相关约定，不予支持。被告主张首期逾期付款违约金1082.1元的辩解，原告虽有房款延迟支付8天，但在应付清房款的期限内付清了全部房款，该辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告武玉兰逾期交房违约249791.8元。二、驳回原告武玉兰的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人无新证据提交。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、关于违约责任的认定问题。2、关于违约损失的认定问题。本院分别进行评判。1、关于违约责任的认定问题。合同当事人一方履行合同义务不符合合同约定时应承担相应的民事责任。本案合同约定交房时间为2018年6月30日，但上诉方于2019年11月25日才向被上诉人交付所购商品房，按照约定已逾期513天，构成违约，应承担违约责任。而被上诉人虽在应付房款的期限内付清了全部房款，但期间首期房款延迟支付，对此，被上诉人也应承担相应的违约责任。根据本案的实际情况，鉴于受天气等原因的影响，造成上诉人延期交房，加之被上诉人也存在有违约行为，可减轻上诉人的违约责任。2、关于违约损失的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”在商品房购销合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出售房屋方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任。本案合同约定，逾期交房180天，每天按已付房款的0.01%计算违约金，超过180天，每天按已付房款的0.02%计算违约金。被上诉人没有提供确切的证据来证明其实际损失的程度，综合双方当事人履行合同情况、过错程度及违约金具有惩罚性的性质等因素，应对双方约定违约金适当予以降低。本院酌情调整逾期交房违约金标准统一为0.01%，具体计算为：2952622×0.01%×513天=151470元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持腾冲市人民法院（2020）云0581民初197号民事判决第二项：驳回原告武玉兰的其他诉讼请求。二、变更腾冲市人民法院（2020）云0581民初197号民事判决第一项为：由上诉人腾冲雅居乐旅游置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付被上诉人武玉兰逾期交房违约金151470元。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费5047元，由上诉人腾冲雅居乐旅游置业有限公司负担4000元，由被上诉人武玉兰负担1047元。本判决为终审判决。审判长  谢玲审判员  田旭审判员  古颖二〇二〇年八月三日书记员  李会