辽阳市白塔区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽1002执异113号 异议人（案外人）：刘侨。 委托代理人：藏琦，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。 申请执行人：灯塔市隆鑫建筑工程有限公司，地址：灯塔市兆麟街。 法定代表人：范垂玉，职务：董事长。 委托代理人：李学，系辽宁共宸律师事务所律师。 被执行人：辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司，地址：辽阳市白塔区北哨街金福贵源小区物业楼。 法定代表人：杨振华，职务：董事长。 委托代理人：朱玫，系辽宁文正律师事务所律师。 被执行人：辽阳市新华搪瓷厂，地址：辽阳市北哨街15号。 法定代表人：郭素文，职务：厂长。 委托代理人：吕岩，系辽宁冠信律师事务所律师。 本院在执行本院（2019）辽1002民初299号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2019）辽10民终1873号民事判决书，原告灯塔市隆鑫建筑工程有公司（以下简称“隆鑫公司”）与被告辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司（以下简称“白塔二建公司”）、辽阳市新华搪瓷厂（以下简称“搪瓷厂”）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人刘侨对本院于2020年7月20日作出的（2020）辽1002执1158号执行裁定，将被执行人白塔二建公司所有的位于白塔区××街××号××小区××号楼××、楼层××、面积243.28平方米予以查封不服，向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。异议人刘侨的委托代理人藏琦、申请执行人隆鑫公司的委托代理人李学、被执行人白塔二建公司的委托代理人朱玫、被执行人搪瓷厂的委托代理人吕岩到庭参加了听证。本案现已审查终结。 异议人刘侨称，请求依法停止对刘侨所有的位于辽阳市白塔区××街××号××小区××楼××号××层，面积243.28平方米网点的执行程序，解除查封。一、申请人刘侨系案涉房产的合法所有权人。案涉网点房产原系第三人搪瓷厂和白塔二建公司联合开发。依本案第三人之间协议约定，开发后，案涉网点产权归搪瓷厂所有。2017年4月6日，申请人与白塔二建公司签订合同，约定申请人作为甲方，以人民币485万元的价格购买了包括案涉网点在内的三处房产，该份合同上乙方处加盖了白塔二建公司的公章，同时，搪瓷厂法人郭素文及经办人曾晓春也在合同上签字确认。申请人分别在2017年3月22日、4月5日、4月6日分三次将约定的购房款付清。购房款汇入搪瓷厂财务人员曾晓春的银行账户，搪瓷厂向申请人出具了收款收据。因此，申请人作为合法购买人，取得了案涉网点房产的所有权。2019年4月5日搪瓷厂将该三户网点及钥匙向申请人交付，申请人对此三户网点合法占有使用至今。二、白塔区法院将本案网点认定为被执行人白塔二建公司的财产予以查封完全错误。本案案涉网点，虽然名义上系白塔二建公司开发，但是实际上系白塔二建公司和搪瓷厂联合开发的商品房，根据这两个公司之间的协议约定，开发后的两户网点在其内部分配上属于搪瓷厂所有，而申请人刘侨在签订《预销售住宅合同书》时，白塔二建公司和搪瓷厂双方均合同上签字或盖章确认买卖事实，对依据其双方协议的约定，申请人向该户网点的实际产权——搪瓷厂支付购房款亦无不当之处。申请人付款后，便成为该户网点新的产权人，至此可见，贵院查封行为完全错误。三、申请人的主张符合司法解释所规定的要件。依据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案申请人所购买的案涉网点房产，完全符合司法解释规定的条件，依法应当对其停止执行，解除查封。为证明其主张，异议人刘侨向法院提交如下证据：1.预销售住宅合同书、商品房预售许可证、网点编号登记图，证明2017年4月6日异议人与搪瓷厂和白塔二建公司签订书面合同，以人民币485万元的价格购买包括案涉网点在内的三处房产，该合同合法有效，未办产权证原因不在异议人方。2.辽阳市公证处公证书、白塔二建公司和搪瓷厂之间的协议书、补充协议、建筑物产权分配表，证明案涉网点系白塔二建公司和搪瓷厂合作开发的商品房，其内部分配归属搪瓷厂所有。3.银行转账凭条、搪瓷厂收款收据，证明异议人履行了付款义务，依约交付全部购房款。4.搪瓷厂出具的证明，证明2019年4月5日搪瓷厂一方向申请人交付房屋及钥匙的事实，从而证明异议人在法院查封这前，已经对案涉网点合法占有使用。 申请执行人隆鑫公司辩称，根据法律规定，人民法院可以查封冻结被执行人占有的动产，登记在被执行人名下的不动产。对购房合同的效力存疑，被执行人新华搪瓷厂没有销售资格，该房屋的销售没有到产权部门、住建委协调小组备案，综上，请求人民法院依法驳回异议人的异议申请。为证明其主张，申请执行人隆鑫公司向法院提交如下证据：1.证明，白塔二建公司出具的，证明本案涉案房屋不是白塔二建公司销售的，房款也没有交付给白塔二建公司，所以异议人提供的合同是虚假的。2.住建委文件，证明2015年以后所销售的商品房，必须通过网签形式签订合同。 被执行人白塔二建公司辩称，我方同意申请执行人的意见，异议人向法庭提交的预销售住宅合同书，并非是××小区二期所使用的合同，并且该合同并不是用于商品房销售所使用的合同，所以我公司对异议人的异议请求不予认可，请求人民法院驳回异议人的异议申请。为证明其主张，被执行人白塔二建公司向法院提交如下证据：内部认购意向单2份，是2016、2017年白塔二建公司在××小区二期开发商品房预售时所使用的合同版本，证明异议人所持的预销售住宅合同书不是二期开发所使用的合同版本，其提供的合同是一期开发时白塔二建公司与被动迁户签订回迁安置补偿协议所使用的版本，因此可以证明异议人所持的合同是无效合同。 被执行人搪瓷厂辩称，我厂与白塔二建公司是合作开发房地产关系，按照规定属于我厂的房屋，由我厂以白塔二建公司的名义对外销售，购房户与白塔二建公司签订购房合同，案涉房屋系属于分配给我厂的房屋，在2018年6月4日我厂销售给异议人，按照规定由异议人与白塔二建公司签订房屋买卖合同，异议人已经全额交付了购房款，该房屋在2020年4月已交付给异议人，结合以上，合同签订时间、交付使用时间均发生在法院查封之前，至今没有办理产权登记，是因为白塔区政府招商引资项目对土地重新挂牌出让引起的，与异议人没有关系，问题在于我厂与白塔二建公司。根据最高人民法院关于办理执行异议的司法解释第28条规定，应当排除执行措施，解除查封，对于异议人的异议请求法院应当予以支持。我公司与白塔二建公司合作开发，白塔二建公司具有销售资质，我方所销售的房屋都是由白塔二建公司出具的合同并加盖公章，至于用什么版本的合同，加盖什么样的公章，均与我公司无关，这取决于公章的真实性。就本案来说，合同的名称并不影响合同的效力，取决于合同的内容是否符合城市房地产管理法规定的商品房买卖合同的必备要件，异议人与白塔二建公司签订的合同，有详细的房屋位置、价款、履行期限，应当认定为合法有效的合同，没有办理产权证是因为白塔二建公司的原因，所以法院应依法解除强制措施。 本院经审查查明，申请执行人隆鑫公司与被执行人白塔二建公司、搪瓷厂建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月16日作出（2019）辽1002民初299号民事判决：被告辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、辽阳市新华搪瓷厂给付原告灯塔市隆鑫建筑工程有限公司工程款2,338,280.77元、停工损失4,535,600.00元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年10月18日起计算至实际给付之日止）。上款于判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96,389.00元，鉴定费200,000.00元，由被告辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、辽阳市新华搪瓷厂负担。辽阳市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）辽10民终1873号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96,389元，由辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、辽阳市新华搪瓷厂负担。隆鑫公司以本院（2019）辽1002民初299号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2019）辽10民终1873号民事判决书为依据，向本院申请强制执行。本院于2020年7月20日作出（2020）辽1002执1158号执行裁定：查封被执行人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司所有的位于白塔区××街××号××小区××楼××楼层××面积为243.28平方米商业网点，××号楼××楼层为××面积为292.89平方米商业网点，××号楼××楼层为××面积为294.08平方米商业点。案外人刘侨以其是本院查封的房屋中的位于白塔区××街××号××小区××楼××、楼层××、面积为243.28平方米商业点的实际所有权人为由，向本院提出书面异议。另查明，异议人刘侨在中国建设银行分别于2017年3月22日、4月5日在合同签订之前，以银行转账方式向曾晓春个人账户汇款共计242.5万元，于合同签订当日即2017年4月6日向曾晓春个人账户汇款242.5万元。 本院经审查认为，人民法院执行的依据是发生法律效力判决书、调解书、裁定书等。申请执行人隆鑫公司依据本院（2019）辽1002民初299号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2019）辽10民终1873号民事判决书向本院申请强制执行，是对其合法权益的保障，本院应依法予以执行。法院执行工作是维护法院生效法律文书的既判力，依法平等保护各方当事人合法权益的重要保障，是提高法院司法公信力的关键环节，对应由法院执行的生效法律文书，法院应无条件执行，对执行过程中出现的异议，应依法审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，关于异议人称依据协议案涉网点开发后产权归搪瓷厂，其与搪瓷厂及白塔二建公司签订《预销售住宅合同书》一节，白塔二建公司认为没有签订过该项合同，该合同书并非商品房销售合同书，这个版本的合同并非二期所使用的合同，是待建房屋在开发动迁过程中，对被动迁人的一种安置方式，是与被动迁人签订合同时使用的版本，所以认为该合同为无效合同。本院认为，异议人与搪瓷厂及白塔二建公司所签订的购房合同是否是有效合同、搪瓷厂与白塔二建公司之间的权属纠纷均不属于执行异议审查范围，故对异议人的异议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）刘侨的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  徐海红 人民陪审员  王 宁 人民陪审员  李传海 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  富 皎