江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3805号上诉人（原审被告）：华静萍，女，1966年5月26日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：滕毅，男，1974年10月20日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：邱俊苹，江苏任尔律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘诗武，江苏任尔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京壹城物业管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区高桥门高桥村200号银龙翠苑22幢综合楼三楼。法定代表人：卞建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王健，江苏蔚蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，江苏蔚蓝律师事务所律师。原审第三人：先声再康江苏药业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区花园路12号。法定代表人：王熙，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴杰，女，该公司法务人员。原审第三人：卢国勤，男，1972年7月16日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。原审第三人：蔡宏广，男，1986年10月15日生，汉族，住江苏省沭阳县。原审第三人：唐仁军，男，1976年1月26日生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。原审第三人：陈俐君，女，1989年11月11日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：张跟超，系陈俐君丈夫，住南京市江宁区。原审第三人：叶强，男，1964年1月2日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原审第三人：张洁，女，1969年3月18日生，汉族，住湖北省潜江市。原审第三人：叶祖飚，男，1973年1月16日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。上诉人华静萍、滕毅因与被上诉人南京壹城物业管理有限公司（以下简称壹城物业公司）、原审第三人先声再康江苏药业有限公司（以下简称先声公司）、原审第三人卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初11876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。华静萍、滕毅上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误认定两上诉人为本案的诉讼主体。两上诉人和被上诉人签订房屋租赁协议后，被上诉人没有将租赁协议约定的租赁房屋交付两上诉人，且被上诉人亦没有证据证明其将租赁房屋交付两上诉人，两上诉人亦没有向被上诉人缴纳租金。事实上，租赁协议签订后，被上诉人将租赁房屋实际交付南京越秀机电市场有限公司（以下简称越秀公司），期间，所有房租均为越秀公司通过银行转帐方式交纳。一审中，被上诉人提供的租房协议亦证实越秀公司在签订租房协议后将租赁房屋转租给原审第三人，原审第三人向越秀公司缴纳租金。由此足以证明房屋租赁协议没有实际履行，因此，一审法院将两上诉人列为被告的证据不足，本案的被告应为越秀公司。二、一审法院错误认定上诉人违约，并未追究被上诉人违约责任。本案的标的房屋没有合法手续，属于违章建筑。被上诉人出租的租赁房屋仅提供了该小区一期的整体建设工程规划许可证，被上诉人提供的租赁协议明确指明该房屋门牌号码为南京市秦淮区银龙花园一期23幢-1西门面房，该规划许可证并没有23幢-1，没有证据证明所出租房屋为合法建筑。因此，依据法律规定，市场监督局不予审批上诉人和原审第三人的营业执照和经营许可证，上诉人和原审第三人无法正常使用租赁房屋进行经营，无法实现租赁合同的目的，造成实际损失，上诉人可以拒绝支付房租。因此，上诉人没有违约，被上诉人的行为己构成违约，被上诉人理应承担相应的违约责任，但一审法院却没有追究被上诉人的违约责任。三、一审法院判决上诉人支付3年的物业管理费，但事实上，被上诉人从未为上诉人提供任何物业管理服务，无论是水电、保安保洁等服务都没有提供，上诉人根本无需支付任何物业服务费。壹城物业公司辩称：一、案涉租赁合同系上诉人与被上诉人签订，且事实上也是由上诉人实际履行。上诉人在一审中认可双方租赁关系的事实，且对被上诉人发送给上诉人欠缴租金的短信及租金催缴函欠缴数额予以认可。被上诉人从未承认与越秀公司的租赁合同关系，越秀公司支付租金系受上诉人委托付款。二、被上诉人没有违约。涉案房屋整体建筑具备建设工程规划许可证，并不是违章建筑，涉案房屋的规划许可证及图纸已在一审庭审中出示，上诉人均予以认可。在双方签订合同中约定，上诉人承诺已经全面了解租赁房屋的性质及周边情况，无论何种原因导致本合同约定的经营目的无法开展，由其自行承担，且未经被上诉人同意不允许转租。上诉人违反合同约定擅自转租，相应的法律责任由其承担。三、根据合同约定，物业费由上诉人承担。上诉人将涉案房屋拆分转租给众多商户，被上诉人需要定期进行维护，进行门面房的清洁、生活垃圾的清运、建筑垃圾和废弃物、杂物的清运、主管及主管网的维护和疏通防汛防冻措施、清扫积雪电网和电路和网线的维护、消防设施的维护，房屋落水管、墙体维修等工作，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卢国勤述称，因出租人没有提供办证的材料，导致卢国勤的营业执照没有办下来。且合同没有到期，要求继续承租。先声公司、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚未陈述意见。壹城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令华静萍、滕毅向壹城物业公司支付欠缴的租金350000元及逾期缴纳租金的违约金（按照欠缴租金年利率的24%支付，其中欠缴的125000元租金的违约金自2018年8月16日起计算至实际给付之日止，其中欠缴的225000元的租金的违约金自2019年2月16日计算至实际给付之日止）；2.判令华静萍、滕毅向壹城物业公司支付房屋占有使用费（自2019年8月16日起至实际返还房屋之日止，按照450000元/年的标准支付）；3.判令华静萍、滕毅向壹城物业公司支付逾期交付房屋的违约金（每逾期交付一日按照月租金的10%支付违约金，自2019年8月16日起计算至实际交付房屋之日止）；4.判令华静萍、滕毅支付欠付电费24876元及物业费66115.44元；5.判令华静萍、滕毅及先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚将承租的房屋腾空返还给壹城物业公司；6.判令本案诉讼费用由华静萍、滕毅承担。一审法院认定事实如下：2009年8月19日，南京光华房地产开发公司（以下简称光华公司）就涉案房屋领取建设工程规划许可证，但涉案房屋至今未办理权属登记。2011年11月13日，光华公司（甲方）与南京银龙物业管理有限公司（乙方）签订《委托协议》一份，约定甲方将涉案房屋委托乙方进行管理，甲方对门面房进行出租，并和承租人签订租房协议，同时交给乙方租房协议的复印件，由乙方负责收取租金，同时留下房屋年租金的10%作为管理服务费用；乙方根据甲方租房协议签订时间，每半年将房屋租金的90%交给甲方；乙方在受托期间必须对房屋进行严格管理，并按时对承租人催缴租金；乙方对受托房屋进行管理，必须坚持依法依规原则，否则由此带来的责任和后果由乙方负责承担，与甲方无关。2016年8月26日，南京银龙物业管理有限公司（甲方）与华静萍、滕毅（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，涉案房屋面积1224.36平方米；约定租赁期为3年，自2016年8月16日起至2019年8月15日止;乙方承租房屋租金450000元/年，租金和物业费的支付无需甲方事先提示，乙方须于签订合同之日向甲方支付首期租金和首期物业费;物业费按照1.5元/平方米/月缴纳，自房屋交付之日，乙方即开始承担物业费;水、电等依据实际使用数量由乙方按月支付；为维护甲乙双方的合法权益，签订本合同时，乙方需向甲方另行交纳履约保证金10000元，履约保证金不计息，租赁期满不再续租或租赁合同提前解除的，甲方在乙方交还房屋并且结清所有费用后，两周之内将保证金无息返还乙方，但如乙方仍欠物业、水电以及滞纳金或屋内设施损害赔偿违约金等费用，甲方可自行从保证金中扣除；未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由将所租赁房屋转租、分租、转借给他方，合同到期后自动终止，乙方如需续租应提前两个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意，租赁期满后方可重新签订租赁合同；在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同并收回租赁房屋，要求乙方承担年租金20%的违约金，由此给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任：1.擅自将承租房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用的；2.擅自改变房屋用途，损坏房屋结构及设备的；3.擅自装修，未按照约定向有关职能部门报批，或者未经甲方书面同意的；4.利用承租房屋进行违反国家相关法律法规所禁止的一切非法活动的；5.迟延缴纳租金三天以上或其他费用一个月以上的；6.未经甲方书面同意，超出合同约定的经营品牌或经营项目，开展经营活动的。甲方有下列行为之一，乙方有权解除租赁合同，并要求甲方承担年租金10%的违约金，由此造成乙方损失的由甲方承担赔偿责任：1.甲方未按合同约定向乙方提供房屋的；2.甲方未按合同约定履行维修义务，致使房屋严重影响乙方使用的；租赁期限内，乙方未按合同约定交纳租金，每逾期一天按月租金10%承担违约责任；租赁期限内，乙方未按合同约定缴纳有关费用，导致逾期交纳而增加费用的，由乙方承担责任；租赁期届满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期不归还，乙方除按租金标准交纳房屋使用费外，每逾期一天，乙方还应向甲方支付月租金10%的违约金，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金中扣除。华静萍、滕毅在承租涉案房屋期间，将涉案房屋转租案外人王柱及先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚经营使用，其中王柱承租23栋-1东侧房屋，租赁面积约60平方米；先声公司承租23号-3房屋，租赁面积约120平方米；卢国勤承租23栋-1东侧房屋，租赁面积约30平方米；蔡宏广承租23号-3一楼房屋，租赁面积约60平方米；唐仁军承租23栋-3楼房屋，租赁面积约450平方米；陈俐君承租23幢-1二楼房屋，租赁面积约400平方米；叶强承租23号-3一楼房屋，租赁面积约110平方米；张洁承租23栋-3一楼房屋；叶祖飚承租23栋四楼房屋，租赁面积约249平方米。自2019年3月21日起，南京银龙物业管理有限公司多次向华静萍、滕毅发送短信催要租金。2019年4月1日，南京银龙物业管理有限公司向华静萍发出《租金催要函》并予以张贴，载明自2018年11月1日至2019年8月15日，华静萍、滕毅尚欠付租金350000元，要求华静萍、滕毅在收函后两日内缴清所欠租金。经壹城物业公司催要，华静萍、滕毅始终未支付欠付租金350000元。华静萍、滕毅承租涉案房屋期间，未支付物业服务费。2019年7月24日，南京银龙物业管理有限公司经工商核准名称变更为南京壹城物业管理有限公司。2019年11月25日。光华公司出具《情况说明》一份，载明光华公司同意壹城物业公司对涉案房屋对外统一行使管理权。2019年11月26日，南京供电公司出具欠费停电通知书一份，附欠费清单一组，载明涉案房屋共计欠缴电费24876元。一审中，壹城物业公司明确向华静萍、滕毅主张2016年8月16日起至2019年8月15日止物业服务费66115.44元。华静萍、滕毅提供光华公司于2018年10月18日出具的《情况说明》一份，载明光华公司是秦淮区政府所属全资国有企业，由其开发建设的银龙花园经济适用房已交付使用，其中涉案房屋系小区配套商业设施，产权为光华公司所有，性质为商业，委托南京银龙物业管理有限公司代为管理使用，同意其根据小区需求出租使用，目前不动产权证正在办理中，出具该说明仅用于工商营业执照办理。华静萍、滕毅据此证明，壹城物业公司始终无法办理涉案房屋不动产权证，其行为已构成违约。壹城物业公司认为华静萍、滕毅仅能提供复印件，故对该份证据真实性不予认可。先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚对上述证据真实性不持异议，同时陈述该份说明确系用于办理营业执照之用。华静萍、滕毅还提供照片一组，以证明涉案房屋中已有一户提前返还壹城物业公司，面积约为100平方米左右，故相应费用应当予以扣除。壹城物业公司对此不持异议，同时陈述经与次承租人王柱本人联系，其承租房屋已于2019年10月18日腾空返还，另据王柱与华静萍、滕毅所签房屋租赁合同载明，王柱承租房屋面积为60平方米。另，壹城物业公司同意在本案中抵扣华静萍、滕毅已支付的履约保证金10000元。关于壹城物业公司所主张违约金标准，华静萍、滕毅申请法院予以酌减。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于华静萍、滕毅认为壹城物业公司诉讼主体不适格的抗辩主张，一审法院认为，涉案房屋虽系光华公司出资开发建设，但从光华公司出具的情况说明来看，壹城物业公司享有对外出租、管理涉案房屋的权利，故对于华静萍、滕毅的上述抗辩主张，一审法院不予采纳。关于壹城物业公司要求华静萍、滕毅支付欠缴租金350000元的诉讼请求，一审法院认为，华静萍、滕毅承租使用涉案房屋理应向壹城物业公司缴纳房屋租金，但其自2018年8月16日起仅支付租金100000元，经壹城物业公司催要后仍未予支付剩余租金，故对于壹城物业公司要求华静萍、滕毅支付欠付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于华静萍、滕毅认为壹城物业公司出租房屋没有办理权属登记导致其无法使用故无需缴纳租金的抗辩主张，一审法院认为，华静萍、滕毅承租涉案房屋后将其转租先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚使用，先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚亦已向华静萍、滕毅支付房屋租金，故华静萍、滕毅所谓无法使用的抗辩主张，无事实依据，一审法院不予采纳。关于壹城物业公司要求华静萍、滕毅支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院认为华静萍、滕毅承租涉案房屋后，未按期支付租金，理应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，双方合同明确约定租赁期限内华静萍、滕毅未按合同约定交纳租金，每逾期一天按月租金10%承担违约责任，即每日违约金为3750元，该违约金约定标准明显过高，华静萍、滕毅亦申请酌减，一审法院依法酌定迟延支付租金违约金标准为每日80元，其中125000元租金的违约金自2018年8月16日起计算至实际给付之日止，其中225000元的租金的违约金自2019年2月16日计算至实际给付之日止。关于壹城物业公司要求华静萍、滕毅及先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚腾空返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院认为，华静萍、滕毅承租涉案房屋后将其转租先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚承租使用，现壹城物业公司与华静萍、滕毅租赁合同已经到期，作为次承租人的先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚已无权继续占有使用涉案房屋，故先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚应当将其各自承租部分腾空返还壹城物业公司。关于壹城物业公司要求华静萍、滕毅按租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，华静萍、滕毅在合同到期后，未能依约返还涉案房屋，其理应支付继续占用期间的使用费，故对于壹城物业公司的上述诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于华静萍、滕毅认为其中一户次承租人王柱已经腾房返还，故该户费用应当予以扣除的抗辩主张，一审法院认为，壹城物业公司对于王柱腾房返还事实亦不持异议，同时自认该户已于2019年10月18日搬离，结合涉案房屋总面积1224.36平方米、王柱与华静萍、滕毅签订租赁合同约定面积为60平方米的事实，故华静萍、滕毅应当按照450000元/年的标准支付自2019年8月16日起至2019年10月18日止的房屋占有使用费78629元（450000元/年÷12个月×2个月+450000元/年÷12个月÷31天×3天），按照427948元/年的标准[（1224.36平方米-60平方米）÷1224.36平方米×450000元/年]自2019年10月19日起支付至实际返还房屋之日止。关于壹城物业公司要求华静萍、滕毅支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定，若华静萍、滕毅逾期返还房屋，除支付房屋占有使用费外，每逾期一日还需支付月租金10%的违约金，现华静萍、滕毅逾期返还房屋，理应承担相应违约责任，但其申请就违约金标准予以酌减，同时考虑到壹城物业公司已按原合同约定的租金标准主张占有使用费，故一审法院依法酌定逾期返还房屋违约金标准为每日150元，自2019年8月16日起计算至实际腾空返还房屋之日止。关于壹城物业公司要求华静萍、滕毅支付欠付电费24876元及物业费66115.44元的诉讼请求，一审法院认为，合同明确约定华静萍、滕毅承租期间物业费标准为1.5元/平方米/月，水电费用由华静萍、滕毅负担，现华静萍、滕毅在其使用期间其共计欠付电费24876元，亦未支付物业费66115.44元（1224.36平方米×1.5元/平方米/月×36个月），故对于壹城物业公司的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于华静萍、滕毅认为先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚已向壹城物业公司缴纳物业费故其无需再行缴纳的抗辩主张，一审法院认为，华静萍、滕毅对此未能提供任何证据予以佐证，故对于其上述抗辩主张，一审法院不予采纳。卢国勤、叶强、张洁经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、华静萍、滕毅于判决生效之日起十五日内支付南京壹城物业管理有限公司欠付电费24876元、物业费66115.44元、租金350000元（给付时应抵扣华静萍、滕毅支付的履约保证金10000元）及逾期支付租金违约金（其中125000元租金的违约金自2018年8月16日起计算，其中225000元的租金的违约金自2019年2月16日起计算，均按照80元/日标准计算至实际给付之日止）；二、先声再康江苏药业有限公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚于判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区银龙花园23幢-1西边门面房（1-4层）中各自占有使用的房屋腾空返还南京壹城物业管理有限公司；三、华静萍、滕毅于判决生效之日起十五日内支付南京壹城物业管理有限公司房屋占有使用费（其中2019年8月16日至2019年10月18日期间的房屋占有使用费为78629元；自2019年10月19日起至原审第三人实际返还房屋之日止的房屋占有使用费按照427948元/年的标准计算），并向南京壹城物业管理有限公司支付逾期返还房屋违约金（自2019年8月16日起至原审第三人实际返还房屋之日止，按照150元/日标准计算）；四、驳回南京壹城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11330元，减半收取为5665元，由华静萍、滕毅负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，由被上诉人将涉案房屋租赁给上诉人使用。上诉人在承租涉案房屋期间，将涉案房屋转租给原审第三人等人经营使用。上诉人上诉主张本案的被告应为越秀公司，一审法院认定两上诉人为本案的诉讼主体错误，但上诉人未能提供证据证明其已经被上诉人同意将权利义务全部转给越秀公司，故本院不予采信。涉案房屋已取得建设规划许可证，上诉人上诉认为涉案房屋系违章建筑，本院不予采信。上诉人承租涉案房屋后将其转租给原审第三人等人，原审第三人等人向上诉人支付房屋租金，因此，上诉人关于租赁合同的目的无法实现给其造成实际损失，其可以拒绝支付房租的上诉意见，本院不予采纳。上诉人承租涉案房屋，应当按合同约定交纳物业管理费。上诉人主张其未享受物业服务，与事实不符，本院不予采信。上诉人主张无需支付物业服务费，本院不予支持。综上所述，华静萍、滕毅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11330元，由上诉人华静萍、滕毅负担。本判决为终审判决。审判员 龚 达二〇二〇年八月十八日书记员 朱亚芳