贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6440号 原告：赵琴，女，1976年8月22日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：曾勇（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师，执业证号：15205202010203821。 委托诉讼代理人：魏浪（一般授权代理），贵州锐腾律师事务所律师，执业证号：1520520191148124 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713011110736。 被告：毕节市七星关区房屋征收管理局，住所地：贵州省毕节市七星关区天河路2巷1号。统一社会信用代码：12522401789778599R。 法定代表人:张正伦,系该局局长. 委托诉讼代理人：吴海（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。 原告赵琴与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）、毕节市七星关区房屋征收管理局（以下至判决主文前简称“房屋征收管理局”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告委托诉讼代理人曾勇、被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、房屋征收管理局委托诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵琴向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理位于瑞丰铭城第4幢c单元20层2号房商品房权属证书并交付给原告。二、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，（违约金计算以原告已付购房总款228225元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年6月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止）暂计20000元；三、判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司退还开户费829元。四、本案诉讼费用由被告承担 事实及理由:由于毕节毕威高速西互通项目建设，于是2011年12月30日原告与被告毕节市七星关区房屋征收（以下简称房屋征收管理局）签订房屋拆迁安置补偿协议，对于原告位于流××桥桂花村的房屋进行征收调换和补偿，协议第六条约定房屋增收管理局将调换的房屋产权证交付给原告，以水电技校对面安置房安置给原告，但该安置点存在安全隐患，为了确保人民的生命和财产安全，毕节市七星关区房屋征收管理局将安置点调整到贵毕大道边瑞丰铭城。2015年3月11日，原告与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告.住房建筑面积为91.29平方米，套内建筑面积为75.54平方米，计价方式按照套内计算，每平方米3021.25元，总房款228225.00元。付款方式为一次性付款，由房屋征收管理局支付。合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按第（2）项处理...（2）、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”，合同签订后，原告已支付房屋办证费。按合同约定被告应于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。综上所诉，原告根据《商品房买卖合同》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢! 被告瑞丰公司辩称，一、原被告之间未实际履行《商品房房买卖合同》，被告不负有办证义务，不应担责。但在原告自行交清办理权属登记相关税费（包括但不限于契税、维修基金等）后，原告可协助其办理权属登记。1、原告与拆迁安置单位之间订立安置协议，由安置部门对原告的房屋进行征收、拆迁、安置，原告诉称的房屋属安置房，原被告之间虽签订了《商品房买卖合同》，但原告并未按《商品房买卖合同》的约定向被告履行购房款的支付义务，也未向被告交纳契税、维修基金等应由原告按照合同约定承担的相关办证费用，故原告诉讼支付违约金无事实和法律依据。2、被告对该类安置房仅是协助办理变更登记，并提供必要的证明文件，同时，被告协助原告办理相关权属登记时，原告应按规定承担各类税费及办证费用。原告将一切办证义务归于被告属错误，不应支持。二、被告已尽协助办证的义务。被告自2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知原告涉案房屋已具备办理权属登记的条件，但原告至今未办理、也不缴纳契税、维修基金等费用致使未办证。故若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担。同时，被告于庭审之日再次当庭通知原告涉案房屋已具备办证条件，请原告尽快行使其申请办证的权利，同时履行其缴纳相关资料进行办证的义务。三、原告未依法、依约缴纳办证所需的契税、维修基金等费用，其无权诉请被告为其提交资料办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。1、《住宅专项维修资金管理办法》及毕节市住房和城乡建设局文件的规定，未缴纳维修基金的，不允许向业主交付房屋、不允许对房屋进行备案。因此，即便在实际履行的商品房买卖合同中，交付房屋使用、办理房屋权属转移登记的前提条件是：买受人依法缴纳完毕办证所须的契税、维修基金等费用，原告未缴纳，无权要求办理相关权属证书。2、虽然原告未实际履行《商品房买卖合同》，但其依照该合同向被告主张违约金，而依照合同第十四条：买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳契税、专项维修基金、办证费等费用，买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30日内将上述费用交给出卖人。因此，即便该合同实际履行，则原告未缴纳契税、维修基金等费用，已违反先合同义务，被告可获得顺序履行抗辩权，原告无权诉请办证及支付违约金。四、自2015年以来，房地产开发企业无法办理房屋相关权属证书，存在政策因素及不可抗力等多重因素的影响，即便原告交清相关税费，逾期办证也不可归责于包括被告在内的房地产开发企业。五、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，然而在其不存在损失的前提下，被告不应支付违约金。六、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，且在被告承担违约责任的前提下，违约金也应参考省内各地对同类案件的处理情况，每户给予1000元至2000元补偿或将违约金计算标准调减至日万分之0.2才具有合理性。原告诉请退还开户费无事实依据，该项诉讼请求已经超过诉讼时效。依照合同约定，原告在签订合同时，已经在合同中明确同意委托出卖人向相关单位缴纳该费用，故该费用并不包括在商品房价款中，被告只是代收代缴，原告也已经实际使用，故原告无权主张退还该费用。 房屋征收管理局答辩称：原告起诉的房屋是由被告征收原告房屋后，与被告瑞丰公司签订团购安置房协议，购买瑞丰公司的商品房用于安置包括原告在内的被征收人，该协议明确约定由被告瑞丰公司凭安置房提供的回迁安置协议与被征收人签订的商品房买卖合同。并据此为购房人办理房屋权属手续，据此，相应的被征收人遂与瑞丰公司签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同中约定了瑞丰公司的办证义务等合同义务。本案原告也是基于商品房买卖合同提起诉讼，要求瑞丰公司履行办证义务，因此，根据合同相对性，本案房征局不应承担办证义务及违约责任。 本院经审理认定事实如下：2015年3月11日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”第4幢C单元20层2号商品房，房号为4-C20-2；建筑面积91.29平方米，套内建筑面积75.54平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款228225元；买受人应在2015年3月9日前向出卖人一次性支付全部购房款；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告于2015年3月1日将涉案房屋交付原告。因被告未按合同约定办理商品房权属证书及收取三通费用，故原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 又查明：原告与第三人碧阳办事处（原流仓桥办事处）签订《房屋征收安置补偿协议》，约定拆迁部门拆迁原告所有的毕节市的房屋，拆迁部门给予安置；拆迁部门负责办理调换房屋产权证交原告，办证费用按有关规定执行。协议签订之后原告与拆迁部门的房屋差价款已结算完毕。2015年3月11日，以房屋征收管理局为甲方与被告瑞丰公司为乙方签订《团购安置房协议》，约定房屋征收管理局出资购买被告投资建设的东出口棚户区改造项目5号地快的商品房用于安置碧阳二道延伸段及棚改项目中房屋被征收的住户。购房款由房屋征收管理局分期支付给被告。协议特别约定载明：对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被征收人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续。乙方必须在与被征收人签订的《商品房买卖合同》中约定办理产权手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成。办证产生的应由被征收人承担的契税部分，在甲方安置完毕后由乙方提供凭据，甲方于十个工作日内据实一次性支付给乙方，其他办证费用均由乙方全额承担。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋系房屋征收管理局购买用于安置被告的住房，款项由房屋征收管理局支付，被告应当按照涉案《团购安置房协议》的约定向被告交付房屋并为被告办理产权手续。对于逾期办证违约责任，原、被告已在双方签订的《商品房买卖合同》中进行了明确。本案中，被告已经按合同约定将房屋交付给原告，但并未在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约责任的起算时间为2017年6月1日。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属幢楼的《首次登记确认书》，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，本案于2020年7月9日开庭进行审理，视为通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的义务，故该项违约金计算至2020年7月9日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款228225元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年7月9日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据《商品房买卖合同的约定，》双方委托办证关系，故该诉请本院予以支持。 对于原告诉请判决被告退还电开户费529元、闭路电视开通费300元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。因被告代收电开户费529元、闭路电视开通费300元，应当退还原告。 毕节市七星关区房屋征收管理局在本案中不是合同相对人,不承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于原告赵琴缴纳办证所需税费和提供相关文书之日（应由原告提交的文书）起90日内为原告赵琴办理位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”第4幢C单元20层2号商品房（房号为：4-C20-2）的不动产权证书并交付原告。 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款228225元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年7月9日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵琴电开户费529元、闭路电视开通费300元，共计829元； 四、驳回原告赵琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币160元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月三日 书记员  毛雨