江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5494号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱银治，男，1958年8月17日生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：朱国君，浙江利群律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市大厂葛塘影剧院，住所地江苏省南京市沿江工业开发区葛塘街道葛关路。法定代表人：武中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩业人才，江苏雨花石律师事务所律师。上诉人朱银治与被上诉人南京市大厂葛塘影剧院（以下简称葛塘影剧院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，由审判员徐聪萍独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人朱银治及其委托诉讼代理人朱国君，被上诉人葛塘影剧院的委托诉讼代理人韩业人才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱银治上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律不当。被上诉人无权随时解除合同。双方当事人在2014年后，未曾再签订书面合同。但葛塘影剧院因排水系统年久失修，导致1998年、2002年被水淹，上诉人等损失严重。被上诉人曾承诺只要上诉人等一直租用被上诉人房屋，待影剧院条件好转或关闭、拆迁时弥补水淹损失。现影剧院既未关闭也未拆迁，被上诉人无权解除合同。退一步讲，即便双方解除合同，被上诉人也应当弥补上诉人水淹损失。即使实际损失已经无法具体估算，但应当结合双方及证人陈述适当补偿。二、一审法院违反法定程序。被上诉人为防水为租赁房屋加盖铁棚，为防地下室水淹垫高地下室，应当都属维修。这两项维修成果目前仍在正常使用，且能确定系上诉人维修，应当能够鉴定维修费用。但一审法院对上诉人的鉴定申请置之不理，对维修费用予以酌定，违反法定程序。综上，一审法院适用法律不当，且违反法定程序，作出了错误的判决。现依法向法院提起上诉，望支持。葛塘影剧院辩称：1、双方之间的租赁合同于2015年12月31日届满，到期以后朱银治继续使用涉案房屋，双方事实上形成了不定期租赁关系，被上诉人于2019年9月10日通知上诉人解除合同，根据法律规定，合同已经解除，上诉人要求继续履行，没有事实和法律依据。2、关于经济损失，上诉人没有证据证明其经济损失是由被上诉人的过错导致的，也没有证明损失的实际金额，要求被上诉人赔偿，没有法律依据。3、关于维修费用，双方在合同当中已经明确，承租期间内部设施及装潢费用，卷帘门维修，均由上诉人方自理，被上诉人不承担任何费用，合同期满后，上诉人可自行拆除恢复原状交付给被上诉人。上诉人要求被上诉人承担维修以及装潢的费用，没有事实和法律依据。葛塘影剧院向一审法院起诉请求：1.朱银治返还位于南京市六合区附属门面房；2.朱银治交纳2019年8月1日至2019年9月10日租金3392元；3.朱银治自2019年9月11日起按2516元/月标准支付房屋占有使用费，直到交还房屋之日止；4.朱银治支付2019年7月3日起至2020年4月22日的电费1749元；5.朱银治承担本案诉讼费。朱银治在一审中提起反诉请求：1.判令葛塘影剧院赔偿朱银治经济损失300000元；2.判令葛塘影剧院返还朱银治维修费用550000元；3.反诉诉讼费由葛塘影剧院承担。一审法院认定事实：1997年5月12日，南京市大厂区葛塘镇文化中心向朱银治出具收款凭证一份，载明：收到朱银治房租押金500元。2003年1月1日，葛塘影剧院（甲方）与朱银治（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将现有门面房：地下室、冷库房、化妆间等租赁给乙方使用，合同期自2003年1月1日至2006年12月30日止，租金每年4500元，每月按380元收，其它年底一次性结清。2014年1月6日，双方重新签订《租房协议》一份，约定甲方将位于门面房租赁给乙方，租期两年，自2014年1月1日至2015年12月31日，租金每年30200元。当月的10日前付清本月租金。甲方只提供门面房供乙方使用，其他各种费用均由乙方自理。甲方每月由专人上门抄电表，按有关标准收取水电费、乙方应及时上交，否则甲方有权停水、停电。乙方在承租期间，未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构，不得将房屋转让。承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方。乙方必须服从甲方的安全管理，自觉防范，如在经营过程中发生安全事故，责任自负，对甲方造成的损失，乙方应赔偿。乙方在承包期内，无特殊情况，未经甲方允许，不得中途退出或私自转让合同，否则，将承担一切责任。本合同自签字日起，乙方需向甲方交押金500元，合同期满后，由甲方一次性退还乙方，凭甲方开的收据退还押金。2019年9月10日，葛塘影剧院在朱银治门面房张贴《解除租赁合同通知》，内容为葛塘影剧院与你们订立的门面房“租房协议”，现租赁场地因年久失修，存在重大安全隐患，特书面通知全体承租户，自2019年9月10日起解除双方的租赁协议，相关事项通知如下：一、请在2019年9月20日前将承租房屋清空并交还葛塘影剧院；二、请将2019年9月20日前拖欠的租金交付葛塘影剧院；三、如逾期履行或不履行上述一、二条之规定，葛塘影剧院将通过司法程序收回租赁房屋。朱银治自2019年8月份开始未交纳租金，葛塘影剧院7月份开始未收取电费，自2004年上半年开始，葛塘影剧院按照每度电1元收取电费。2019年7月3日最后一次收取电费时电表读数为25509（19965+5544），2020年4月26日读数为27258（21173+6085）。另查明：葛塘影剧院提供土地使用证（编号为0009813，发证日期为1989年6月1日）载明葛塘影剧院占用的土地坐落于，用途文化娱乐，面积3308平方米。南京市人民政府农村集体资产管理办公室于1997年12月1日出具的《南京市农村集体资产产权登记证》载明：根据南京市人民政府农村集体资产管理办公室印发的《南京市农村集体资产产权登记管理暂行办法实施细则》的规定，经审定，同意大厂区葛塘影剧院依法占有、使用农村集体资产，并负有加强农村集体资产管理，维护农村集体经济组织的合法权益，确保农村集体资产保值增值的职责，特发此证。庭审中，朱银治提供如下证据：1.提供照片一组，证明朱银治多年来对涉案房屋的多处地方进行维修，包括排水管、电路改造，冷库房、化妆间、配电房加盖铁棚，地下室垫高，厕所垫高、加盖顶棚，费用大概400000元，地下室路口浇筑了混凝土，对大门口进行多次加高，地下室因为排水系统故障，导致被淹，朱银治自行购买水泵抽水；2.证人郑某,4证言，郑某,4出庭称1996年4月24日至2004年2月10日期间担任葛塘影剧院法定代表人，当时葛塘影剧院破烂不堪，通过招商引资的方式把商户招租进来。1998年、2002年发大水葛塘影剧院被淹没，租户损失严重，具体数额不清楚，因为承租户损失比较大，找了政府领导，政府领导让郑某,4做工作，郑某,4承诺在影剧院条件好转或者关闭、拆迁时弥补承租户。南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8180号案件中，郑某,4出庭称葛塘影剧院东面一排门面房10多间质量不好，容易漏水、积水，起初每年都给租户维修两次，还要做屋面防水。以上事实有当事人陈述，《土地使用证》《南京市农村集体资产产权登记证》《租房协议》《解除租赁合同通知》、收据、照片，证人证言等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，关于双方租赁合同关系是否解除。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽葛塘影剧院前负责人郑某,4称曾与朱银治达成租赁期至涉案房屋拆迁之日止的口头协议，但至今涉案房屋也未拆迁，约定租赁期限远远超过六个月，应当视为不定期租赁，而随后朱银治与葛塘影剧院签订数份书面《租房协议》，均明确了租赁期限。按照双方最后一份《租房协议》约定，双方租赁期于2015年12月31日届满。租赁期限届满后，朱银治继续使用涉案房屋，葛塘影剧院没有提出异议，双方《租房协议》继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2019年9月10日，葛塘影剧院向朱银治送达《解除租赁合同通知》，明确表示解除双方不定期租赁合同关系，符合法律规定。朱银治辩称再租赁房屋2年，于法无据，一审法院不予支持。双方租赁合同解除后，葛塘影剧院主张朱银治返还涉案房屋并按照合同约定租金标准支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日期间的租金及占有使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综合考虑朱银治实际经营状况，一审法院给予朱银治搬迁、腾退时间为三十日。关于电费，葛塘影剧院主张朱银治支付电费1749元，与实际消耗的用电度数及双方之前履行的电费标准相符，本院予以支持。关于房租押金500元，虽朱银治未提出反诉，但为节省司法资源，提高诉讼效率，一审法院一并判令葛塘影剧院返还该款。关于经济损失，虽然郑某,4出庭陈述称2002年发大水葛塘影剧院被淹，朱银治存在经济损失，但朱银治未能提供证据证明该损失完全系葛塘影剧院造成，也未能证明经济损失的具体金额，故其主张葛塘影剧院赔偿300000元经济损失，证据不足，一审法院不予支持。关于维修费用，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，双方合同履行期届满，且双方签订的《租房协议》明确约定“承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方”，故葛塘影剧院无需补偿朱银治装饰装修费用。双方约定“卷帘门维修均由乙方自理”，并不意味着葛塘影剧院对涉案房屋完全没有维修义务，朱银治代为履行维修义务而发生的费用应当由葛塘影剧院承担。朱银治提供的照片及郑某,4的证言，可以证明涉案房屋存在一定的漏水、排水等问题，朱银治代为维修房屋发生的费用应当由葛塘影剧院承担，但朱银治未能证明其主张的费用单纯为维修费用而不含装饰装修费用，也未能证明曾提前要求葛塘影剧院维修涉案房屋并告知葛塘影剧院维修方案、费用等，考虑到朱银治对涉案房屋的确进行了一定程度的维修，其加盖防水铁皮棚等措施客观上亦使葛塘影剧院受益，故其主张葛塘影剧院承担部分费用并无不当，一审法院根据涉案房屋的现状，结合朱银治实际使用年限，涉案房屋租金标准低于市场价格等客观事实，酌定葛塘影剧院支付朱银治维修费用35000元。朱银治主张葛塘影剧院返还维修费用550000元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院据此判决：一、被告朱银治于本判决生效后三十日内向原告南京市大厂葛塘影剧院交还位于六合区家具海绵经营部、沙发海绵店、朱记沙发厂），支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日的租金及占有使用费（按照每月2516元的标准计算），并支付电费1749元；二、反诉被告南京市大厂葛塘影剧院于本判决生效后十日内退还反诉原告朱银治押金500元，并支付维修费用35000元；三、驳回反诉原告朱银治的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人朱银治向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。朱银治向本院提交其于2020年7月4日拍摄的案涉房屋照片，证明葛塘影剧院地势低洼，排水不畅，容易积水。上诉人为保持租赁房屋的使用目的，应被上诉人的要求对案涉房屋地下室、大门口及厕所旁边空地进行垫高，应该属于维修。葛塘影剧院对证据的真实性没有异议，但认为该证据不能达到上诉人的证明目的。该照片无法证明是上诉人将案涉房屋垫高，且即使系上诉人垫高，未经被上诉人允许，相关的费用被上诉人不应当承担。即使是被上诉人同意的，合同到期后发生的费用也应当由承租人即上诉人自行承担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审审理中，朱银治撤回要求葛塘影剧院赔偿300000元经济损失的上诉请求。本院认为，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，朱银治与葛塘影剧院所签租赁合同约定的租期至2015年12月31日，双方此后并未签订书面合同。但朱银治继续使用案涉房屋，葛塘影剧院并未提出异议，可视为双方之间成立不定期租赁合同关系。现葛塘影剧院于2019年9月10日向朱银治送达《解除租赁合同通知》，要求解除双方租赁合同关系，符合法律规定，并无不当。朱银治上诉主张葛塘影剧院曾承诺其可一直租用案涉房屋至拆迁，但未能提供充分证据予以证实，本院对此不予采信。关于维修费用，朱银治主张其自2003年起对地下室、厕所进行垫高，在2013年左右进行屋顶维修，但其对具体的维修时间、维修范围、维修费用及维修必要性均无法提供证据予以证实。一审法院综合考量案涉房屋状况、朱银治实际使用房屋年限、朱银治确曾对房屋进行维修的事实以及案涉房屋租金标准明显低于市场价格等因素，酌定葛塘影剧院支付朱银治维修费用35000元，并无不当。朱银治的上诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，朱银治的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6150元，由上诉人朱银治负担。本判决为终审判决。审 判 员 徐聪萍二〇二〇年八月十九日法官助理 徐琨玉书 记 员 朱亚芳