文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3924号上诉人（原审被告）:程从来，男，1967年10月16日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：魏顺娣（系程从来妻子），住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王双喜，南京市江宁区秣陵法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:蒋宝飞，男，1969年4月5日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐飞，江苏德序律师事务所律师。上诉人程从来因与被上诉人蒋宝飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区法院（2019）苏0191民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案受理后，依法由审判员张卓慧独任审理，并于2020年6月9日公开开庭审理了本案，上诉人程从来及其委托诉讼代理人魏顺娣、王双喜，被上诉人蒋宝飞及其委托诉讼代理人徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程从来上诉请求：撤销一审错误判决并改判驳回蒋宝飞的一审诉求；2、蒋宝飞承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院审理程序上违规，且未查明基本事实，适用法律不当，以致错判。1、程从来同蒋宝飞曾经在一个公司上班，系同事关系。在蒋宝飞了解到程从来所居住的房屋被政府行政性征收时，要求购买程从来的拆迁安置房屋。2013年12月31日，蒋宝飞追到程从来租住地，当时中午时候，程从来在吃午饭同时也喝了酒。蒋宝飞起草了一份合同，让程从来签字。由于程从来小学也没毕业，半文盲认不了几个字，只听蒋宝飞提到，先给1万，剩下的很快就给，就糊里糊涂签了字。所收的1万元“订金”，没有告知家人，自己消费掉了。过后二个月左右，蒋宝飞迟迟未付购房款，程从来只好将卖房的事情告诉了妻子魏顺娣。魏顺娣知道后，就强烈表示房子不卖，将订金退还。并于2014年10月份左右联系蒋宝飞并到其家里，要求解约退还订金，但蒋宝飞不同意。这一基本事实，程从来在一审中就已阐明，但一审法院却错误认定所谓“买卖房屋长达六年之久”，程从来的妻子才提出毁约，显然与事实不符，断章取义。即使六年之后程从来妻子提出来，也符合常理。因为双方的买卖，只是表见的“空房”，并没有实体交付，况且程从来也没有告知妻子卖房的事情，其妻子不知道卖房的事情，也在情理之中。2、诉争房屋不具备交付条件。程从来拆迁现取得二套住房，一中一小，中套二个房间，现在由程从来儿子居住。诉争小套一个房间，由程从来夫妇居住。在程从来明确表示买卖房屋解约后，程从来在取得诉争房屋时，即装修入住。一审法院对小套的使用情况己上门了解过。如果将小套出售，程从来夫妇将无房可住。一审法院认定程从来拒绝履行合同，违约行为成立。程从来也明确表示不再出售买卖房屋，那么在处理本案时，理应依法按承担违约责任来处理，并且双方在“协议”第八条约定了程从来毁约的处理方式。一审法院在判决中释明，代收了所谓的购房款29万元，视为蒋宝飞己履行了付款义务。蒋宝飞在一审诉求中未提到交付房款，庭审中也未提到，法庭也未告知程从来！从法院审理原则，不诉不管。从交付购房款的行为来讲，应在本案判决生效后，执行程序中来履行交付。审理程序中法庭擅自收取该款，让程从来无法接受！蒋宝飞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋宝飞一审提交的视频证据表明，程从来提出只要蒋宝飞加价到80万元，程从来就同意继续履行协议交付房屋，双方有争议的仅仅是房屋的价格，程从来只字未提当初签订协议书时有重大误解，也没有提到妻子不知情不同意等事由，而且录制视频时程从来妻子也在现场，她也从未表示对涉案房屋买卖有异议，因此，程从来恶意违约最根本的原因是因房价上涨，其提出巨额加价而未果，并无其他。本案一审时，法官曾明确询问程从来，如果蒋宝飞同意支付剩余29万元房款其是否接受，程从来明确表示不接受，所以蒋宝飞为了协议的继续履行以及双方纠纷能公平公正的处理，才主动将该29万元提存至法院。程从来自称拆迁分得多套房屋，交付涉案房屋并不可能导致其无房居住，而且其是否有房居住与涉案房屋是否具备交付条件也并无关联。蒋宝飞在一审时已经申请对涉案房屋进行保全，在法庭明确告知程从来在本案审理期间不得使用涉案房屋的情况下，程从来仍然装修使用，目的无非是企图通过恶意占有而阻碍协议的继续履行。蒋宝飞向一审法院起诉请求：判决程从来向其交付位于南京市江宁区。一审法院查明事实：2013年12月31日，蒋宝飞(乙方）与程从来（甲方）、见证人耿某,4签订协议书一份,约定，“程从来秣陵有拆迁安置房60平米小套及附属配套（地下室）房屋出售给殷巷小区16幢204室蒋宝飞，小套地点在株陵地铁口附近（周围），程从来、蒋宝飞两户主以家人洽谈协商如下:甲方程从来；乙方蒋宝飞。一、甲方必须在株陵镇政府分房时通知乙方蒋宝飞自己抓阄拿房（或把房票交给乙方蒋宝飞）；二、甲方出售小套60平方米及地下室附属配套价值人民币为叁拾万元整。三、乙方必须付清小套60平米及地下室附属设施款后（叁拾万元）才能搬家住进此小套，否则甲方有权收回。四、甲方户主及家中任何一员都不得在拿房前后任意涨价，如涨价，乙方家人有权拒绝。五、乙方户主及家中任何一员都不得在拿房前后任意降价，如降价，甲方家人有权拒绝。六、政府在分房时或以后任何时候，发房产证件时，甲方户主及家人都必须无条件证明房产所有权归乙方所有。……八、甲方如毁约将赔付乙方价值本小套60平米总价三倍人民币玖拾万元给乙方”。同日，蒋宝飞向程从来交付购房订金10000元。2019年7月，程从来取得位于秣陵街道上秦淮沐祥苑2幢2002室房屋，该房屋系小套房屋，面积约60平方米，并实际入住。一审庭审中，蒋宝飞提供录音材料，证实程从来因现在房价上涨，要求蒋宝飞加付购房款。程从来明确不再履行涉案协议书，拒绝接收蒋宝飞的剩佘购房款，亦拒绝将该房屋交付蒋宝飞。一审审理中，蒋宝飞自愿将剩余购房款290000元交至一审法院。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蒋宝飞与程从来签订的协议书，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。程从来配偶与程从来长期共同生活,程从来向蒋宝飞出售涉案房屋的时间长达六年之久，程从来以其配偶对该售房行为不同意为由，提出涉案协议书无效，无证据支持，一审法院不予釆信。另，程从来抗辩涉案协议书存在重大误解、显失公平等情形，对此并未提供证据证明，一审法院不予釆信。因协议书签订时，程从来尚未取得房屋，不具备交付条件，故蒋宝飞、程从来双方无法就具体房号进行约定，现蒋宝飞主张程从来向其交付涉案房屋，符合协议书约定，一审法院予以确认。程从来已取得涉案房屋，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。程从来拒绝继续履行合同，有违诚实信用原则，不利于维护并促进诚信社会的构建，且无法律依据，对该抗辩意见，一审法院不予釆信。诉讼过程中，蒋宝飞将剩余购房款290000元交至一审法院，应视为蒋宝飞付款义务已完成。综上，蒋宝飞有权要求程从来交付涉案房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：程从来于判决发生法律效力之日起15日内将位于南京市江宁区房屋交付蒋宝飞。一审案件受理费减半收取50元，财产保全费4020元，合计4070元，由蒋宝飞负担4020元，由程从来负担50元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，程从来陈述称，其不同意将房屋交付给蒋宝飞，也不愿意按照协议约定赔付90万元违约金，其认为是蒋宝飞没有按照双方口头约定两三个月要付29万元，但其对于双方口头约定没有证据。2014年其妻子魏顺娣及儿子已经到蒋宝飞家里明确表示房屋不卖了，即便有要求涨价的事实，也证明不涨价其就不卖的事实。签订协议时其喝了酒，其只上了小学二年级，很多字不认识。其不同意将房屋给蒋宝飞，也不同意按照约定承担违约责任，反正就是不卖房了。程从来全家拆迁所得安置房仅有三套，目前只领取了二套，还有一套政府还没有选址建造。二审中，蒋宝飞陈述称，对方到蒋宝飞家里没有说不卖，只是要涨价，其不同意涨价。二审中，耿某,4来院接受调查称，其是案涉协议的证人，当时一共签了两份协议，一份原件被程从来拿走，一份复印件被蒋宝飞拿走。现场签字时有程从来、蒋宝飞、蒋宝飞的妻子和耿某,4。当时程从来、蒋宝飞、耿某,4都在延峰安道拓座椅有限公司上班，程从来说他家拆迁，有好几套房子要卖，蒋宝飞当时想买，程从来有一套房子想以25万卖给别人，蒋宝飞说你不要25万卖给别人了，30万卖给我吧。后来程从来就以30万的价格卖给蒋宝飞了，在2013年12月31日白天9点左右，双方在程从来租住的民房里签订的协议。签协议时程从来根本没喝酒，程从来说先把协议签好，先给定金，房子到手再给余款。蒋宝飞当时带了2万元，程从来只要了1万元。后来房子拿到后，程从来找蒋宝飞说30万你拿不到手，要80万。其作为中间人没有收过钱，之后也没有联系。该房屋在2013年12月31日价格也就是30万元左右。程从来是2011年进厂的，蒋宝飞是2012年进厂的，后来2018年单位因为人多，厂里把程从来辞掉了。据其了解，程从来好像有4、5套房子，程从来当时说已经卖了一套25万元，他就以这个价格把另一套卖给蒋宝飞，蒋宝飞说加到30万，怕程从来做不了主，所以加了5万，当时签协议时要把程从来的老婆孩子叫过来签字，程从来说不需要，其做的了主。蒋宝飞对耿某,4的陈述并无异议，程从来认为耿某,4对合同签订的时间、以及情况记得如此清楚，但是却把最近一次蒋宝飞夫妇去程从来租住地谈房子的事情忘记，匪夷所思。耿某,4的陈述可以看出程从来对买卖房屋不具有识别和理解能力。耿某,4在蒋宝飞与程从来的房屋买卖过程中屡次出现，且与蒋宝飞同住一个小区，在同一个单位上班。耿某,4明显说谎。且对于家庭共同财产，程从来一人无权进行买卖。本院二审另查明，一审中，一审法院在2019年9月24日开庭后，于2019年11月25日前往案涉房屋向程从来送达保全裁定时，程从来表示，其不愿意交付房屋，其向蒋宝飞交付该套房屋时，蒋宝飞明确表示其不要了，他买不起，还和程从来说要程从来补他两万元钱，其没有同意，所以这个事情闹到了法院，这个事情不怪程从来。以上事实，有调查笔录，购房证明、当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为，程从来是否应向蒋宝飞交付案涉房屋。本院认为，程从来和蒋宝飞签订了案涉协议，程从来已在协议上签字确认，程从来虽主张其签订协议时饮酒，不清楚协议内容，但均未提交证据证明，对其该上诉主张，本院不予采信。案涉协议并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据协议约定，程从来已收取蒋宝飞10000元定金，现蒋宝飞也已将余款290000元交至法院，应视为符合协议约定的交付房屋条件，程从来应按约将房屋交付蒋宝飞，程从来在一审中表示曾经向蒋宝飞交付房屋，后又否认该房屋买卖，认为不清楚协议内容。其陈述前后矛盾，本院不予采信。其上诉主张双方口头约定2-3个月就交款，但对此并未提交证据证实，本院亦不予采纳。程从来拒绝按约交付房屋，而是要求加价，既违反协议约定，也违反法律规定，本院不予支持。一审法院判决程从来按约将房屋交付蒋宝飞，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。程从来的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，程从来的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人程从来负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年八月十二日书记员  汪海燕