天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3007号上诉人（原审原告）：要琳，女，1970年4月9日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：武君，天津云杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津合恒投资发展有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团公路东侧。法定代表人：张霄，副董事长。委托诉讼代理人：戴良志，重庆海外律师事务所律师。委托诉讼代理人：宛林林，重庆海外律师事务所律师。上诉人要琳因与上诉人天津合恒投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2019）津0118民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。要琳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判天津合恒投资发展有限公司向要琳支付176天的逾期交房已付款利息或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由天津合恒投资发展有限公司负担。事实和理由：1.要琳与天津合恒投资发展有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》系天津市工商行政管理局等部门监制的制式合同，合同第五条甲方逾期交付商品房的违约责任部分已明确约定“如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权......”，此处“同时”的约定为超过60日期限后既支付利息又支付违约金。有相关案件的生效判决支持该观点，且该观点亦符合相关部门制定文本的意图。2.《天津市商品房买卖合同》第五条约定中第二款第3项的约定，系天津合恒投资发展有限公司预先设定的格式条款，根据合同法第41条规定，如合同双方对格式条款内容存在不同理解，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3.即使《天津市商品房买卖合同》第五条约定中第二款第3项的约定不存在两种以上理解，法院认定该条约定否定了前边“乙方在向甲方追究已付款利息的同时”的前提，那么第3项的约定内容免除了天津合恒投资发展有限公司的部分责任，排除了要琳的主要权利，且天津合恒投资发展有限公司在订立合同时并未就该条约定尽到合理的提示及说明义务，根据合同法第39条、40条规定，该项约定属于无效条款。天津合恒投资发展有限公司辩称，不同意要琳的上诉请求，请求法院驳回要琳的上诉，支持天津合恒投资发展有限公司的上诉主张。双方在签订合同时，已在合同中对于逾期交房的已付款利息作出明确约定，一审判决对该部分的认定正确。天津合恒投资发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回要琳的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由要琳负担。事实和理由：天津合恒投资发展有限公司于2018年11月5日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，虽合同约定的交房条件已具备，但天津合恒投资发展有限公司认为上述条件仅系交房的必要条件，当时涉诉房屋尚未达到公司的自身标准。因此，之后天津合恒投资发展有限公司对涉诉工程的园林景观进行了二次环境美化，由于相关乔木、灌木等树木的移植需在入冬后至春节期间进行才能保证成活率，最终导致涉诉房屋延迟至2019年4月30日才交房。天津合恒投资发展有限公司进行上述施工，系为保障业主利益，应当对该延期期间的违约责任予以免除。要琳辩称，不同意天津合恒投资发展有限公司的上诉请求。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条明确约定交付房屋的条件为取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉诉房屋于2018年11月5日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，那么自2018年11月6日起至2019年4月30日止的延期交房属于天津合恒投资发展有限公司自身原因所致，其应该承担期间延期交房的违约责任。且天津合恒投资发展有限公司在发给业主的《告知函》及一审庭审期间，均主张延迟交付房屋系政府停工令影响，而现在又以美化园林景观为由主张免责，有违诚实信用原则，其主张不应得到支持。要琳向一审法院起诉请求：1.依法判令被告给付原告2018年7月1日至2019年4月30日的利息105307元；2.依法判令被告给付原告2018年8月30日至2019年4月30日的违约金70922元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2016年8月25日签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，约定由原告购买被告开发的团泊新城西区房屋，建筑面积为250.54平方米，总价款为2906640元，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，被告于2018年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用，原告以贷款形式付款，于2017年3月23日前一次性存入商品房首付款1806640元，其余价款办理贷款，如遇不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响程度双方据实协商处理，双方互不承担违约责任，协商不成的，按照国家相关法律规定处理，除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究被告违约责任，3、合同继续履行，被告除按银行同期贷款利率支付原告逾期交房60天内的已付款利息除外，被告应自逾期交付60日后每日按已付款0.1‰支付原告违约金，房屋的交付条件为被告取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等。合同签订后，原告依约定向被告交纳了首付款及剩余房款，2018年6月13日被告向原告送达《告知函》，告知原告涉案房屋将延期交付，后涉案房屋于2018年10月15日竣工验收，并于2018年11月5日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，2019年4月24日被告向原告送达《入住通知书》，通知原告自2019年4月30日起前往香醍名邸售楼处办理入住手续。2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2016）27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，载明：2016年11月15日至12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，可允许特许施工的除外。2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，载明：于2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。2017年9月21日，天津市城乡建设委员会发出津建工程（2017）362号文件《天津市城乡建设委员会关于印发的通知》，载明：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。2018年3月5日，天津市城乡建设委员会发出津建工程（2018）81号文件《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》，载明2018年3月16日开始，全市在建施工建设项目要全面复工。一审法院于2019年4月4日向天津市静海区住房和建设委员会扬尘科科长周培军了解停工问题的相关情况，其表示天津市2017-2018大气污染攻坚方案中对建成区和非建成区没有明确的划分标准，实际操作中就是整个静海区都停工，具体停工天数按上述方案执行，具体内容为停止全区各类建设工程土石方作业，水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。一审法院认为，一、关于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，应否承担违约责任的问题。原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应按照合同约定履行各自义务，现原告依约履行了支付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期交付房屋。本案中，涉诉房屋所在项目的主体建筑工程及配套建筑工程在建设施工过程中遇美丽天津一号工程指挥部于2016年11月12日发出的《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》、于2017年8月25日发出的《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，遇天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发出的《天津市城乡建设委员会关于印发的通知》，上述通知均系政府部门发出的强制性文件，各文件均要求在规定的时间内停止在建施工工地的一切土石方等作业，涉诉房屋所在主体及配套工程均涉及到土石方等作业。被告为落实政府部门发出的限期停工要求，分别于2016年11月15日至12月31日停工47天、于2017年8月25日至9月10日停工17天，于2017年10月1日至2018年3月31日停工182天。后天津市城乡建设委员会于2018年3月5日发出津建工程（2018）81号文件《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》，载明2018年3月16日开始，全市在建施工建设项目要全面复工，综上一审法院认定被告因政府停工令造成的合理停工天数为230天（47天+17天+166天）。上述停工时间系政府部门的强制性要求，对涉案工程竣工的影响是被告事先不能预判和掌握的，故由此产生的逾期交房行为，被告可以免责。被告虽通知原告自2019年4月30日起可办理入住手续，但涉案房屋已于2018年10月15日竣工验收，且于2018年11月5日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，即至迟自2018年11月6日起涉案房屋已具备交付条件，故在被告向原告迟延交付房屋的期间内，2018年7月1日至2018年11月5日（共计128天）属被告的免责期间，2018年11月6日至2019年4月30日（共计176天）系被告自身原因导致逾期交房，故被告应承担该期间内的逾期交房违约责任。二、关于违约金支付标准的认定问题。涉案主合同约定被告每日按照已付款的0.1‰向原告支付违约金，被告虽主张违约金标准过高，但其未就违约金应予以调低的依据提供充足证据予以证实，违约金约定0.1‰不违反法律规定且并未明显过高，一审法院考虑到原告因被告逾期交房确实造成其相应利息损失同时兼顾公平原则及诚实信用规则对违约金标准不予以调整。三、关于利息及违约金问题。本案中被告共逾期交房176天，应承担逾期交房违约责任。因被告逾期交房未超过一年，故逾期交房已付款利息应按同期人民银行（一年内）贷款利率计算，即对逾期交房已付款利息利率认定为4.35%。根据涉案合同的约定，一审法院认定被告应支付的逾期交房已付款利息为20784.47元（2906640元×4.35%×60天/365天）；违约金标准为每日按已付款0.1‰计算，违约金计算天数为116天（176天-60天=116天），被告应支付的违约金为33717.02元（2906640元×0.1‰×116天）。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告天津合恒投资发展有限公司于本判决生效后五日内给付原告要琳逾期交房已付款利息20784.47元。二、被告天津合恒投资发展有限公司于本判决生效后五日内给付原告要琳违约金33717.02元。三、驳回原告要琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1912元，由原告要琳承担1321元，由被告天津合恒投资发展有限公司承担591元。”二审中，当事人没有提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的案件基本事实一致，本院对一审法院查明的案件基本事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审期间当事人的争议焦点为1.天津合恒投资发展有限公司应否对2018年11月6日至2019年4月30日期间承担逾期交房违约责任；2.双方对于逾期交房违约责任中的已付款利息损失如何确定，即要琳主张天津合恒投资发展有限公司应支付176天的逾期交房已付款利息应否予以支持。对于争议焦点具体阐述如下：关于天津合恒投资发展有限公司是否应对2018年11月6日至2019年4月30日期间逾期交房的行为承担违约责任问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条约定，涉诉房屋经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。涉诉房屋经验收合格后，于2018年11月5日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，即自2018年11月6日起涉诉房屋符合合同约定的交付条件，天津合恒投资发展有限公司应向要琳交付涉诉房屋。然而，天津合恒投资发展有限公司于2019年4月30日才向要琳交付房屋，存在逾期交房的违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。天津合恒投资发展有限公司虽主张上述逾期交房期间系为了业主利益对涉诉小区园林绿化进行二次美化，应予免除逾期交房违约责任，但其主张的免责事由不属于双方在《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》中约定的免责事由，且亦不属于法律规定的免责事由，故天津合恒投资发展有限公司的上述主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约责任中已付款利息的认定问题，双方在《天津市商品房买卖合同》第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方（天津合恒投资发展有限公司）如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的.......。如超过上述约定期限的，乙方（要琳）在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、合同继续履行。甲方除按银行同期贷款利率支付乙方逾期交房60天内的已付款利息除外，甲方应自逾期交房60日后每日按已付款0.1‰支付乙方违约金。”对此，要琳主张双方采用的系制式合同文本，该文本中明确约定要琳可同时向天津合恒投资发展有限公司主张已付款利息，因此天津合恒投资发展有限公司应支付全部逾期交房期间的已付款利息。而天津合恒投资发展有限公司则认为双方已在该条约定第3项的横线部分对已付款利息进行了明确约定，即按照银行同期贷款利率支付逾期交房60天内的已付款利息。本院认为，首先，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系采用本市行政主管部门根据有关法律、法规的规定制作的制式合同文本，根据该合同的内容及样式，合同制定者允许合同签订双方在遵守合同既有规定的权利义务的同时，对买卖交易的具体事项及双方协商内容在合同文本预留横线处填入。上述争议条款中的“3、合同继续履行。甲方除按银行同期贷款利率支付乙方逾期交房60、内的已付款利息除外，甲方应自逾期交房60日后每日按已付款0.1‰支付乙方违约金。”部分，即属于合同制定者允许当事人在协商一致情况下对具体权利义务作出的补充或变更约定，并不违反相关法律、法规的规定以及制式合同文本的制定本意，该约定合法成立并对合同双方具有约束力。其次，对于第3项约定的理解问题，通过对该约定文义理解，其意思表示为甲方按银行同期贷款利率支付乙方逾期交房60天内的已付款利息，自逾期交房60日后每日按已付款0.1‰支付乙方违约金。该意思表示明确具体，并不存在两种以上理解。最后，要琳虽主张该约定条款系格式条款，且存在法律规定的格式条款无效的情形，但根据在案证据及当事人陈述，该条约定存在于《天津市商品房买卖合同》的主合同中，合同双方在协商一致后方在合同上签字确认，且从约定内容上看并未免除天津合恒投资发展有限公司的责任，也未加重要琳的责任，故上述约定并不存在法律规定的无效情形。一审法院根据双方合同约定，判决天津合恒投资发展有限公司支付要琳60日的逾期交房已付款利息，并无不当，本院予以维持。要琳主张天津合恒投资发展有限公司支付176日的逾期交房已付款利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人要琳及上诉人天津合恒投资发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1968元，由上诉人要琳负担805元，由上诉人天津合恒投资发展有限公司负担1163元。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年八月十四日书记员  王铎臻