辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1081民初1623号原告：中国工商银行股份有限公司灯塔支行，住所地辽宁省辽阳市灯塔市繁荣街147号，统一社会信用代码9121102212237676XA。法定代表人：吴文阳，系该行行长职务。委托代理人：张显，系辽宁诚信泰律师事务所律师。委托代理人：陈艳松，系辽宁诚信泰律师事务所律师。被告：吴建中，男，1978年6月11日出生，汉族，现住灯塔市光明路天福新城Ｃ区，（缺席）被告：于艳，女，1983年5月17日出生，汉族，现住址同上，（缺席）被告：辽阳天澳房地产开发有限公司，住所地灯塔市文化街，统一社会信用代码91211022699403742X。法定代表人：王作群，系该公司董事长。委托代理人：张连孚，系王亚娟律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司灯塔支行与被告吴建中、于艳、辽阳天澳房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张显，被告辽阳天澳房地产开发有限公司的委托代理人张连孚到庭参加诉讼。被告吴建中、于艳经本院合法传唤，无正当理，由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请：1、请求法院依法判令第一被告、第二被告立即偿还欠原告个人住房贷款本息合计199，588.65元(截止2020年5月13日，其中拖欠到期贷款本金89，972.38元、拖欠利息27，759.85元、未到期贷款本金81，856.42元)及直至给付之日止的利息；2、请求法院依法判令原告对第一被告、第二被告抵押的房产享有优先受偿权；3、请求法院依法判令第三被告对第一被告、第二被告的欠款本息承担连带保证责任。4、请求法院依法判令各被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2012年8月13日，三被告共同与原告签订编号为[个住]字[辽阳]行灯塔[2012]年[02130360]号《个人购房借款/担保合同》,以第一、第二被告购买的位于灯塔市光明东路北侧天福新城Ｃ区,面积88.43平方米住宅做抵押从原告处借款人民币29万元,借款期限为120个月（2012年8月14日至2022年8月17日）。第三被告对第一、第二被告借款承担连带保证责任，对该借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间直至按该合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。被告吴建中、于艳未到庭答辩。被告辽阳天澳房地产开发有限公司辩称：要求驳回原告对天澳房地产公司的起诉。按民事法规定本案原告和借款人担保人签订担保借款协议之后，债务人关系已经明确，与第一被告达成新的规定，没通知保人，所以保人的协议就解除了，不在承担担保责任。经审理查明：2012年8月13日，三被告共同与原告签订编号为[个住]字[辽阳]行灯塔[2012]年[02130360]号《个人购房借款/担保合同》,以第一、第二被告购买的位于灯塔市光明东路北侧天福新城Ｃ区,面积88.43平方米住宅做抵押从原告处借款人民币29万元,借款期限为120个月（2012年8月14日至2022年8月17日），抵押担保范围包括:本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。原告于2012年8月17日向被告吴建中、于艳发放了该笔贷款，收款账户为辽阳天澳房地产开发有限公司。合同约定被告辽阳天澳房地产开发有限公司为原告提供阶段性连带责任保证，保证责任范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。正式抵押登记手续办理完毕，并贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书，保证人免除保证责任。2012年8月17日，被告吴建中、于艳向灯塔市房地产管理处申请了抵押预告登记。被告吴建中、于艳自2017年1月17日起至今未按时足额偿还贷款本金及利息，截止至2020年5月13日，尚欠原告贷款本息合计199，588.65元。(到期贷款本金89，972.38元、利息27，759.85元、未到期贷款本金81，856.42元)上述事实，有当事人陈述、《个人购房借款/担保合同》、工商银行个人借款凭证、还款明细、房屋抵押申请表等证据在卷佐证，并当庭质证，可以确认。本院认为，原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定履行义务。原告已按合同约定向被告吴建中、于艳发放贷款，被告吴建中、于艳未按合同约定向原告还款，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求解除合同，符合法律规定，应予支持；原告要求被告吴建中、于艳偿还本息199，588.65元(到期贷款本金89，972.38元、利息27，759.85元、未到期贷款本金81，856.42元)及后续利息，本院予以支持；原告主张对抵押的房产享有优先受偿权，《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。预告登记并不能取得与抵押权登记一样的法律效果，当事人在能够进行不动产登记之日起三个月内申请抵押权登记的，预告抵押登记予以失效，也就是说只有在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后，方能对抵押财产享有优先受偿权。故对原告对抵押的房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持；原告要求被告辽阳天澳房地产开发有限公司承担连带保证责任，因被告吴建中、于艳并未办理抵押登记手续，被告辽阳天澳房地产开发有限公司的免责事由并未发生，原告要求被告辽阳天澳房地产开发有限公司承担连带保证责任符合《个人购房借款/担保合同》的约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第（三）项，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴建中、于艳本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司灯塔支行剩余贷款本息199，588.65元(到期贷款本金89，972.38元、利息27，759.85元、未到期贷款本金81，856.42元)，并自2020年5月14日起按《个人购房借款/担保合同》约定的利率支付利息至实际给付之日止；二、被告辽阳天澳房地产开发有限公司对本判决第二项承担连带保证责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司灯塔支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，292元，减半收取2，146元，由被告吴建中、于艳、辽阳天澳房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  薛恩国二〇二〇年八月十一日书记员  刘晓明申请执行期限二年附：本案所依据法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《中华人民共和国物权法法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。