江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5480号上诉人（原审被告、反诉原告）：卞家宝，男，1968年7月13日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市大厂葛塘影剧院，住所地南京市沿江工业开发区葛塘街道葛关路。法定代表人：武中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩业人才，江苏雨花石律师事务所律师。上诉人卞家宝与被上诉人南京市大厂葛塘影剧院（以下简称葛塘影剧院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法由审判员徐聪萍独任审理，依法公开开庭进行了审理。上诉人卞家宝，被上诉人葛塘影剧院的委托诉讼代理人韩业人才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卞家宝上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的本诉诉请，支持上诉人的反诉请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定的事实有误、适用法律不当。理由如下：一、双方之间的租赁期限为20年，并非不定期租赁。卞家宝自2001年起一直租赁案涉房屋至今，双方当事人仅在部分年份签了书面合同，且书面合同载明的租赁期限并非双方实际约定的租赁期。2002年影剧院出现特大淹水情况，导致租户损失巨大。为解决租户的损失问题，经租户和大厂葛塘影剧院多次沟通，双方达成一致意见，租户承租房屋期限续签至国家征迁时结束，由拆迁补偿填补租户的损失。若距离拆迁时间超过20年的，那么租赁期限应当为20年，即截止于2022年。一审判决认定双方系不定期租赁和实际情况不符。二、被上诉人应当承担所有维修费用，并退还多收取的电费。卞家宝自租赁房屋后，相应的维修费用一直由影剧院承担，该事实由证人郑某,4予以证实。后影剧院怠于维修，卞家宝才出面维修，相应的维修费用应由影剧院全部承担。同时，影剧院没有电力经营资质，无权代电力部门出售电力，更无权加收电费，其仅仅是代收。影剧院利用自身优势，强行向租户收取高于国家标准电费，于法无据。一审以收费习惯为由，就作出和国家收费标准不一的认定，明显适用法律不当。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律不当，请求法院依法改判。葛塘影剧院辩称：1、双方之间的租赁合同于2015年12月31日届满，到期以后卞家宝继续使用涉案房屋，双方事实上形成了不定期租赁关系，被上诉人于2019年9月10日通知上诉人解除合同，根据法律规定，合同已经解除，上诉人要求继续履行，没有事实和法律依据。2、关于经济损失，上诉人没有证据证明其经济损失是由上诉人过错导致的，也没有证明损失的实际金额，要求上诉人赔偿没有法律依据。3.关于电费，双方当事人对于电费的计算和缴纳都没有异议，上诉人要求退还电费没有依据。双方已经实际履行。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求。葛塘影剧院一审起诉请求：1.判令卞家宝立即交还位于南京市六合区附属门面房；2.判令卞家宝支付2019年8月1日至2019年9月10日租金3288元；3.判令卞家宝自2019年9月11日起支付房屋占有使用费2466元/月，直到交还房屋之日止；4.判令卞家宝支付2019年7月3日至2020年4月22日期间的电费7376元；5.本案诉讼费由卞家宝负担。卞家宝反诉请求：1.判令葛塘影剧院继续履行租赁合同；2.判令葛塘影剧院向卞家宝支付房屋的维修费73400元，退还电费44660.16元；3.反诉诉讼费由葛塘影剧院承担。一审法院认定事实：2011年4月10日，甲方葛塘影剧院、乙方卞家宝签订《租房协议》，约定甲方将位于门面房租赁给乙方，租期一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日，租金为每年21200元，当月的10日前付清本月租金。甲方只提供门面房供乙方使用，执照、税费、管理费等各种一切费用均由乙方自理。甲方每月由专人上门抄电表，按有关标准收取水电费，乙方应及时上交，否则甲方有权停水、停电。乙方在承租期间，未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构，不得将房屋转让。承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方。乙方必须服从甲方的安全管理，自觉防范，如在经营过程中发生安全事故，责任自负，对甲方造成的损失，乙方应赔偿。乙方在承包期内，无特殊情况，未能甲方允许，不得中途退出或私自转让合同，否则，将承担一切责任。本合同自签字日起，乙方需向甲方交押金2500元，合同期满后，由甲方一次性退还乙方，凭甲方开的收据退还押金。2012年1月10日，双方另行签订同一格式《租房协议》，约定租期为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日，租金为每年23600元。2014年1月8日，双方再次签订同一格式《租房协议》，约定租期为两年，自2014年1月1日至2015年12月31日，租金每年29600元。2019年9月10日，葛塘影剧院在卞家宝门面房张贴《解除租赁合同通知》，内容为葛塘影剧院与你们订立的门面房“租房协议”，现租赁场地因年久失修，存在重大安全隐患，特书面通知全体承租户，自2019年9月10日起解除双方的租赁协议，相关事项通知如下：一、请在2019年9月20日前将承租房屋清空并交还葛塘影剧院；二、请将2019年9月20日前拖欠的租金交付葛塘影剧院；三、如逾期履行或不履行上述一、二条之规定，葛塘影剧院将通过司法程序收回租赁房屋。卞家宝自2019年8月份开始未交纳租金，7月份开始葛塘影剧院未收取电费，自2004年上半年开始，葛塘影剧院按照每度电1元收取。2019年7月3日最后一次收取电费电表读数为99925（45598+31925+22402），2020年4月22日读数为107301（50487+34389+22425）。另认定：1997年12月1日，南京市人民政府农村集体资产管理办公室出具《南京市农村集体资产产权登记证》，内容为根据南京市人民政府农村集体资产管理办公室印发的《南京市农村集体资产产权登记管理暂行办法实施细则》的规定，经审定，同意大厂区葛塘影剧院依法占有、使用农村集体资产，并负有加强农村集体资产管理，维护农村集体经济组织的合法权益，确保农村集体资产保值增值的职责，特发此证。庭审中，卞家宝提供如下证据：1.提供照片一组，证明房屋存在漏水情况，破坏内部装潢，影响正常使用，卞家宝进行了修理；3.提供收据3张，证明2019年上半年对房屋进行维修，总花费73400元，其中2张收据系王继来出具，包括店面瓦工、木工、漆工23800元，水电工整体装修加外线改线12200元，1张收据系南京名漆装饰部出具，金额为37400元，收款事由为八间屋顶材料费用；4.证人郑某,4证言，郑某,4出庭称1996年4月24日至2004年2月10日期间担任葛塘影剧院法定代表人，当时葛塘影剧院破烂不堪，通过招商引资的方式把商户招租进来，1998年、2002年发大水葛塘影剧院被淹没，租户损失严重，具体数额不清楚，因为承租户损失比较大，找了政府领导，政府领导让郑某,4做工作，郑某,4承诺在影剧院条件好转或者关闭、拆迁时弥补承租户,与卞家宝达成口头协议，租赁期至涉案房屋拆迁之日止。南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8180号案件中，郑某,4出庭称葛塘影剧院东面一排门面房10多间质量不好，容易漏水、积水，起初每年都给租户维修两次，还要做屋面防水。上述事实有当事人陈述，《土地使用证》《南京市农村集体资产产权登记证》《租房协议》《解除租赁合同通知》、收据、照片，证人证言等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，关于双方租赁合同关系是否解除。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽葛塘影剧院前负责人郑某,4称曾与卞家宝达成租赁期至涉案房屋拆迁之日止的口头协议，但至今涉案房屋也未拆迁，约定租赁期限远远超过六个月，应当视为不定期租赁，而随后卞家宝与葛塘影剧院签订数份书面《租房协议》，均明确了租赁期限。按照双方最后一份《租房协议》约定，双方租赁期于2015年12月31日届满。租赁期限届满后，卞家宝继续使用涉案房屋，葛塘影剧院没有提出异议，双方《租房协议》继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2019年9月10日，葛塘影剧院向卞家宝送达《解除租赁合同通知》，明确表示解除双方不定期租赁合同关系，符合法律规定。卞家宝主张继续履行租赁合同，于法无据，一审法院不予支持。双方租赁合同解除后，葛塘影剧院主张卞家宝返还涉案房屋并按照合同约定租金标准支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日期间的租金及占有使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综合考虑卞家宝实际经营状况，一审法院给予卞家宝搬迁、腾退时间为二十日。关于维修、装潢费用，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，卞家宝在未与葛塘影剧院续签书面合同，且未经葛塘影剧院同意的情况下，于2019年3月对涉案房屋进行装潢发生的费用，应当由其自行承担。同时，双方签订的《租房协议》明确约定“承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方”，故卞家宝主张葛塘影剧院支付装潢费用，无事实及法律依据，一审法院不予支持。双方约定“卷帘门维修均由乙方自理”，并不意味着葛塘影剧院对涉案房屋完全没有维修义务，卞家宝代为履行维修义务而发生的费用应当由葛塘影剧院承担，若葛塘影剧院未及时履行维修义务导致卞家宝损失亦应予以赔偿。卞家宝提供的照片可以证明涉案房屋存在一定的漏水问题，卞家宝代为维修房屋发生的费用以及因漏水造成的损失应当由葛塘影剧院承担，但卞家宝未能证明其主张的费用单纯为维修费用而不含装潢费用，或装潢损失完全系漏水导致，也未能证明曾提前要求葛塘影剧院维修涉案房屋，以及告知葛塘影剧院维修方案、费用等，考虑到卞家宝对涉案房屋的确进行了一定程度的维修，其加固房屋的措施客观上使葛塘影剧院受益，故其主张葛塘影剧院承担部分费用并无不当，一审法院根据涉案房屋的现状，结合卞家宝实际使用年限，涉案房屋租金标准低于市场价格等客观事实，酌定葛塘影剧院支付卞家宝维修费用及装潢损失30000元。关于电费，当事人一直按照每度电1元的标准计取，双方从未提出过异议，表明双方对此予以认可，现卞家宝要求返还超过供电公司标准收取的部分，一审法院不予支持。2019年7月3日最后一次收取电费的电表读数为99925，2020年4月22日的电表读数为107301，葛塘影剧院主张卞家宝支付电费7376元，与实际消耗的用电度数及双方之前履行的电费标准相符，一审法院予以支持。一审法院据此判决：一、被告卞家宝于本判决生效后二十日内向原告南京市大厂葛塘影剧院交还位于六合区附属门面房（宁佳水果、家家福超市、帝客奶茶、中国体育彩票、中国福利彩票门面），支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日的租金及占有使用费（按照每月2466元的标准计算），并支付电费7376元；二、反诉被告南京市大厂葛塘影剧院于本判决生效后十日内支付反诉原告卞家宝维修费用及装潢损失30000元；三、驳回反诉原告卞家宝的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，卞家宝与葛塘影剧院所签租赁合同约定的租期至2015年12月31日，双方此后并未签订书面合同。但朱银治继续使用案涉房屋，葛塘影剧院并未提出异议，可视为双方之间成立不定期租赁合同关系。现葛塘影剧院于2019年9月10日向卞家宝送达《解除租赁合同通知》，要求解除双方租赁合同关系，符合法律规定，并无不当。卞家宝上诉主张葛塘影剧院曾承诺其可一直租用案涉房屋至拆迁，但未能提供充分证据予以证实，本院对此不予采信。关于维修费用，双方租赁合同中约定“承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用”，系约定了装饰装修费用由卞家宝自行负担。现卞家宝主张其因漏水而维修房屋及屋顶，花费73400元，但卞家宝未能证明上述维修的必要性及上述费用仅为维修费用，不含装饰装修费用，且卞家宝亦未能证明上述维修行为经葛塘影剧院同意进行，故一审法院综合考量案涉房屋状况、卞家宝实际使用房屋年限、卞家宝确曾对房屋进行维修的事实以及案涉房屋租金标准明显低于市场价格等因素，酌定葛塘影剧院支付卞家宝维修费用30000元，并无不当，本院予以维持。关于卞家宝上诉主张葛塘影剧院多收电费，因双方多年来一直按此标准收取费用，卞家宝亦明知葛塘影剧院收取电费的标准和数额，对此从未提出异议，故对其要求返还超过供电公司标准收取部分电费的请求，本院不予支持。综上所述，卞家宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人卞家宝负担。本判决为终审判决。审 判 员 徐聪萍二〇二〇年八月十九日法官助理 徐琨玉书 记 员 朱亚芳