浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初2776号 原告：陆建清，男，1968年10月5日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 原告：孙惠芳，女，1976年3月24日出生，汉族，住湖州市南浔区。 被告：湖州市乌虹湖置业有限公司，住所地湖州市吴兴区八里店纬四路1幢三楼331室。 法定代表人：陈中原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虹亮，男，该公司法务。 原告陆建清、孙惠芳与被告湖州市乌虹湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法由审判员沈巍适用简易程序进行审理，并于2020年7月28日在湖州市吴兴区人民法院环城法庭公开开庭进行了审理。陆建清、孙惠芳及湖州市乌虹湖置业有限公司的委托诉讼代理人杨虹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆建清、孙惠芳向本院提出诉讼请求：1.湖州市乌虹湖置业有限公司返还陆建清、孙惠芳购房款人民币1955091元及逾期还款利息损失（自2019年8月8日起，以1955091元为基数按银行同期同档次贷款利率计算）；2.协助陆建清、孙惠芳解除房屋备案；3.本案诉讼费用由湖州市乌虹湖置业有限公司承担。事实和理由：2018年8月20日，陆建清、孙惠芳与湖州市乌虹湖置业有限公司签订购买湖州恒大翡翠华庭二期27号楼1单元1702房屋的《楼宇认购书》及《无理由退房协议》。陆建清、孙惠芳于2019年8月8日提出无理由退房，并与湖州市乌虹湖置业有限公司签订湖州翡翠华庭项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议，协议约定湖州市乌虹湖置业有限公司退还乙方购房款1955091元。经双方多次协商并由政府部门介入，湖州市乌虹湖置业有限公司至今未向陆建清、孙惠芳返还购房款。为维护陆建清、孙惠芳的合法权益，无奈之下诉至贵院，请求法院判如所请。 湖州市乌虹湖置业有限公司答辩称：1.关于陆建清、孙惠芳的第1项诉讼请求，湖州市乌虹湖置业有限公司认为根据双方签订的解除协议，退款金额应为1935540元；关于逾期还款利息损失，因为双方在解除协议中没有约定，故湖州市乌虹湖置业有限公司不同意支付；2.关于陆建清、孙惠芳的第2项诉讼请求，湖州市乌虹湖置业有限公司同意双方解除房屋的备案，但希望陆建清、孙惠芳在湖州市乌虹湖置业有限公司退款之前解除相应的备案；3.关于陆建清、孙惠芳陈述的事实与理由部分，湖州市乌虹湖置业有限公司认为其陈述的协议约定的退款金额不准确，应为1935540元，其余内容无异议。 本院经审理，认定事实如下：2018年8月20日，湖州市乌虹湖置业有限公司与陆建清、孙惠芳签订合同编号为2018330502YS0120537的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：陆建清、孙惠芳向湖州市乌虹湖置业有限公司购买坐落于湖州市吴兴区翡翠华庭27幢1702室的房屋一套，总价为1955091元；付款方式及期限为商业按揭，2018年8月20日前支付首期房款1655091元，余款30万元须在2018年8月20日前办理完毕银行按揭申请手续；交付期限为2020年3月31日前。合同还就其他内容作了约定。同日，恒大地产集团有限公司向陆建清、孙惠芳出具《无理由退房承诺书》一份，载明：“您所购买的恒大属下公司开发的翡翠华庭楼盘27幢1单元1702房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。2018年8月22日前，陆建清、孙惠芳已按约履行了全部付款义务（分三次付清，未进行商业按揭）。 2019年8月8日，湖州市乌虹湖置业有限公司与陆建清、孙惠芳签订《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》一份，约定：解除双方签订的编号为2018330502ＹＳ0120537的《商品房买卖合同》及编号为0010796的《商品房认购书》；陆建清、孙惠芳据此协议将购买的湖州恒大悦珑湾项目27幢1单元1702房的商品房退回湖州市乌虹湖置业有限公司；办理退房向房管局交易所交纳的手续费由陆建清、孙惠芳支付；湖州市乌虹湖置业有限公司退还陆建清、孙惠芳楼款1935540元（含定金20000元）；因解除契约所需在湖州市管局办理的一切有关手续，陆建清、孙惠芳必须给予配合，在必须由陆建清、孙惠芳亲自履行和执行时，陆建清、孙惠芳应及时提前办理。协议还就其他内容作了约定。 2019年8月8日，湖州市乌虹湖置业有限公司收到陆建清、孙惠芳返还的认购书编号为0010796的认购资料，并出具收件凭据一份，收件凭据载明了应退还的款项金额为1935540元及退款银行账号。嗣后，湖州市乌虹湖置业有限公司未向陆建清、孙惠芳退还购房款，陆建清、孙惠芳亦未协助办理解除契约所需在湖州市管局办理的有关手续，故纠纷成讼。 另查明，《湖州恒大悦珑湾项目明源系统退房操作审批表》载明：客户姓名为陆建清、孙惠芳；认购房间为27栋1702房；认购房间折后总价为1955091元；已交房款1955091元；申请退款金额为1935540元（兼职销售佣金19551从总价中扣除）；未办理交楼；退房原因为无理由退房等。陆建清、孙惠芳在该操作审批表客户签字处签字确认。 上述事实，由陆建清、孙惠芳提交的《浙江省商品房买卖合同》复印件、《无理由退房承诺书》复印件、浙江增值税普通发票复印件、《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》复印件、退房操作审批表复印件、收件凭据（客户联）各1份及双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1、退款金额应如何确定；2、湖州市乌虹湖置业有限公司是否享有先履行抗辩权；3、湖州市乌虹湖置业有限公司是否应支付逾期付款利息损失，若应支付，金额如何确定。 针对争议焦点1，陆建清、孙惠芳认为因为其向湖州市乌虹湖置业有限公司支付的购房款为1955091元，故湖州市乌虹湖置业有限公司向其返还购房款1955091元；湖州市乌虹湖置业有限公司认为其应按照《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》的约定返还陆建清、孙惠芳购房款1935540元。本院认为，双方于2018年8月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的房屋总价为1955091元，且陆建清、孙惠芳实际向湖州市乌虹湖置业有限公司交付购房款1955091元，但陆建清、孙惠芳于2019年8月8日与湖州市乌虹湖置业有限公司签订的《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》及陆建清、孙惠芳向本院提交的收件凭据、退房操作审批表均明确载明湖州市乌虹湖置业有限公司应退还陆建清、孙惠芳的购房款金额为1935540元，且由陆建清、孙惠芳签字确认的退房操作审批表申请退款金额栏明确载明兼职销售佣金19551元从总价中扣除，退款金额1935540元，说明双方在签订《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》时，湖州市乌虹湖置业有限公司已对兼职销售佣金需要从总价中予以扣除的相关事项向陆建清、孙惠芳进行了告知，陆建清、孙惠芳亦表示认可，双方对退房的相关事项形成合意后共同签订《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》。陆建清、孙惠芳亦未向本院举证证明《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》存在无效的情形，且其系基于该份解除协议向本院起诉要求湖州市乌虹湖置业有限公司退还购房款，故本院认为，湖州市乌虹湖置业有限公司应按照解除协议的约定退还陆建清、孙惠芳购房款1935540元。 针对争议焦点2，陆建清、孙惠芳认为湖州市乌虹湖置业有限公司应先返还其购房款，其同意双方同时履行，且曾向湖州市乌虹湖置业有限公司提出可以约定一天双方同时履行，陆建清、孙惠芳在不动产登记机关等待，湖州市乌虹湖置业有限公司的退款到账后当场办理撤销网签备案等相关手续，但未得到湖州市乌虹湖置业有限公司的同意；湖州市乌虹湖置业有限公司认为《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》中第二、三条的内容为“陆建清、孙惠芳据此协议将购买的湖州恒大悦珑湾项目27幢1单元1702房的商品房退回湖州市乌虹湖置业有限公司；办理退房向房管局交易所交纳的手续费由陆建清、孙惠芳支付”，而湖州市乌虹湖置业有限公司退还购房款系第四条，故陆建清、孙惠芳应先协助其办理撤销网签备案等相关手续。本院认为，双方签订的《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》明确约定湖州市乌虹湖置业有限公司应退还陆建清、孙惠芳购房款，陆建清、孙惠芳需配合因解除契约所需在湖州市管局办理的一切有关手续等内容，但并未明确相应的履行期限及履行的先后顺序，故双方应同时履行。因陆建清、孙惠芳曾向湖州市乌虹湖置业有限公司提出同时履行，但湖州市乌虹湖置业有限公司在庭审中陈述因公司放款需要一定的审批流程与时间，实际上双方无法同时履行，考虑到双方实际上无法同时履行的原因及业主的相对弱势地位，结合陆建清、孙惠芳已于2019年8月8日通过告知湖州市乌虹湖置业有限公司退款银行账号的方式进行主张一节事实，本院认为由陆建清、孙惠芳在湖州市乌虹湖置业有限公司履行全部退款义务之日起五日内协助办理撤销网签备案等相关手续为宜。对于湖州市的条款写在退款的条款前面，故应先协助其办理撤销网签备案等相关手续的抗辩意见，本院认为，首先，债务的履行期限和履行的先后顺序应根据双方当事人的约定予以确定，而不能仅依据合同的行文顺序进行确定；其次，即使按照湖州市乌虹湖置业有限公司的逻辑，其主张的要求陆建清、孙惠芳协助办理撤销网签备案等相关手续也属于《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》中的第六条，位于其应退还购房款的条款后面。故对其该项抗辩意见，本院不予采信。 针对争议焦点3，陆建清、孙惠芳认为湖州市乌虹湖置业有限公司应支付以1955091元为基数自2019年8月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息损失；湖州市乌虹湖置业有限公司认为因为双方在解除协议中没有约定，故其不需要支付逾期付款利息损失。本院认为，双方虽未在解除协议中约定逾期利息，但陆建清、孙惠芳按照有关法律规定主张逾期付款利息损失并无不妥。关于逾期付款利息损失的计算基数，应以本院确定的应退款金额即1935540元为基数；关于逾期付款利息损失的起算时间，双方签订的《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》明确约定湖州市乌虹湖置业有限公司应退还陆建清、孙惠芳购房款，陆建清、孙惠芳需配合因解除契约所需在湖州市管局办理的一切有关手续等内容，但并未明确相应的履行期限及履行的先后顺序，故双方应同时履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，陆建清、孙惠芳可以随时要求湖州市乌虹湖置业有限公司退还购房款，但应给予必要的准备时间。因收件凭据已载明具体的退款银行账号，可认定陆建清、孙惠芳于湖州市乌虹湖置业有限公司出具收件凭据之日（即2019年8月8日）已要求湖州市乌虹湖置业有限公司履行退款义务，故湖州市乌虹湖置业有限公司履行退款义务的准备时间应自2019年8月8日起算，结合公司退款审批的流程与时间，本院酌定湖州市乌虹湖置业有限公司必要的准备时间为一个月，湖州市乌虹湖置业有限公司应于2019年9月7日前完成退款，故逾期付款利息损失的起算时间应为2019年9月8日；关于逾期付款利息损失的计算标准，本院按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 陆建清、孙惠芳与湖州市乌虹湖置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》、《湖州恒大悦珑湾项目解除及认购书的协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。解除协议签订后，湖州市乌虹湖置业有限公司未按约向陆建清、孙惠芳退还购房款，显属不当。故对陆建清、孙惠芳要求湖州市乌虹湖置业有限公司退还购房款的诉讼请求，本院予以支持，但款项金额应为1935540元。对陆建清、孙惠芳要求湖州市乌虹湖置业有限公司支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院予以支持，但应以1935540元为基数自2019年9月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对陆建清、孙惠芳要求湖州市乌虹湖置业有限公司协助解除房屋备案的诉讼请求，因双方已协议解除案涉商品房买卖合同及认购书，解除商品房买卖合同备案为双方诚实信用履行合同义务之必须，且湖州市乌虹湖置业有限公司对此不持异议，故对其该项诉讼请求，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、湖州市乌虹湖置业有限公司返还陆建清、孙惠芳购房款1935540元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、湖州市乌虹湖置业有限公司支付陆建清、孙惠芳以1935540元为基数，自2019年9月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率按实计算至实际清偿之日止的逾期付款利息损失，限于本判决生效之日起十日内清偿； 三、陆建清、孙惠芳与湖州市乌虹湖置业有限公司共同办理因解除合同编号为2018330502YS0120537的《浙江省商品房买卖合同》所需在不动产登记机关办理的相关手续，双方互负协助义务，限于湖州市乌虹湖置业有限公司履行完毕上述第一、二项付款义务之日起五个工作日内履行，登记机关所需的相关费用由陆建清、孙惠芳承担； 四、驳回陆建清、孙惠芳的其他诉讼请求。 如果湖州市乌虹湖置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费22396元，减半收取11198元，由陆建清、孙惠芳负担112元，由湖州市乌虹湖置业有限公司负担11086元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员  沈 巍 二〇二〇年八月三日 法官助理  吴佳佳 书 记 员  丁岸娜 ??10?