辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9319号上诉人（原审被告）：姚志宇，男，1983年12月22日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告）：沈阳星港地产投资有限公司，住所地沈阳市东陵区上深沟村860-1号。法定代表人：丁佐宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾鹏，辽宁元利律师事务所律师。上诉人姚志宇因与被上诉人沈阳星港地产投资有限公司（以下简称“星港公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初12317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚志宇上诉请求：一、请求依法撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初12317号民事判决的第五项，改判由被上诉人返还承担履约保证金13619.25元或者发回重审。二、本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、上诉人与被上诉人签订《商铺租赁协议》后，上诉人一直按照协议的相关规定履行义务，只是由于被上诉人的员工平殿宇离职造成了迟延履行，这并不是上诉人的过错，而被上诉人应该承担主要责任。第二、被上诉人与其员工平殿宇没有把工作交接清楚，在此种情况下造成的迟延履行，不应全部归咎上诉人。正是由于被上诉人的过错，导致上诉人的履约不及时，所以被上诉人无权收取履约保证金13619.25元。星港公司辩称，上诉人违反租赁合同第20条约定，将商铺转租给陈东辉，构成严重违约，并且在上诉人与陈东辉签订的租房协议上私刻了被上诉人公司的公章，上诉人行为已违法并涉嫌犯罪，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。星港公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决解除星港公司、姚志宇签订的《月星国际城商铺租赁合同》；2、请求人民法院依法判决姚志宇将承租的房屋归还星港公司；3、请求人民法院依法判决姚志宇向星港公司支付拖欠的房屋物业费1725元（2017年12月1日起至2019年6月30日止），未按时支付租金的迟延履行金1634元；4、请求人民法院依法判决姚志宇向星港公司支付房屋租金6205元、物业费123元，共计6328元，从2019年7月1日之日起至实际归还房屋之日止（租金每日151.33元、物业费每日2.99元，暂计算至2019年8月18日，2019年8月19日起按302.66元计算）；5、请求人民法院依法判决姚志宇交纳的履约保证金13619.25元因姚志宇违约，星港公司不予退还；6、案件受理费等费用由姚志宇承担。一审庭审中一审法院认定事实：星港公司与姚志宇于2017年11月29日签订《月星国际城商铺租赁合同》一份，由姚志宇承租星港公司坐落于沈阳市浑南区沈中大街3-6号（14门）一层房产，建筑面积60.53平方米，租期从2017年12月1日至2021年6月30日。合同具体约定如下：1、第4.1条：房屋租金按每个租约年人民币2.5元/平方米/天计算。第一期租约年为2017年12月1日至2018年6月30日止，租金为人民币31778.25元；第二期租约年为2018年7月1日起至2019年6月30日止，租金为人民币54477元；第三期租约年为2019年7月1日起至2020年6月30日止，租金为人民币54477元；第四期租约年为2020年7月1日起至2021年6月30日止，租金为人民币54477元。2、第4.2条：姚志宇应当在每个缴租期截止日30天前向星港公司一次性足额支付下个缴租期租金。3、第5.1条：姚志宇承租房屋的经营项目为彩票、小吃，未经星港公司同意，姚志宇不得擅自改变房屋的上述用途。4、第六条：在合同签署当日，姚志宇向星港公司支付三个月的租金13619.25元作为履约保证金。合同终止后30日内，如未发生本协议第21.3条规定情形的，履约保证金余额无息退还。5、第20条：租赁期间，未经星港公司书面奇准，姚志宇不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，星港公司有权解除本合同。6、第21.3条：因姚志宇违约而终止租赁合同的，星港公司有权没收履约保证金。7、第21.4条：乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。延迟超过30日，甲方有权解除合同。8、第23.5条，无论任何原因，第23.1款所述交还期满后姚志宇仍未能将符合第23.2款要求的该房屋交还姚志宇的，则自交还期届满之日的次日起，姚志宇应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向星港公司支付租金。另查明，2019年6月28日，姚志宇与陈东辉签订租房协议，姚志宇将涉案房屋转租给陈东辉，租赁期限2019年6月30日-2021年6月30日，年租金80000元。姚志宇未支付2019年7月1日之后的房屋租金。一审法院认为，星港公司与姚志宇签订的商铺租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。1、星港公司要求解除与姚志宇签订的《月星国际城商铺租赁合同》的诉讼请求，姚志宇将涉案商铺转租的行为违反了双方的合同约定，星港公司有权解除租赁合同，一审法院对星港公司该项诉请予以支持；2、关于星港公司要求姚志宇腾退房屋的诉讼请求，双方的租赁合同解除后，星港公司作为房屋所有权人有权收回房屋，故一审法院对星港公司该项诉请予以支持；3、星港公司要求姚志宇支付房屋租金6205元、租金的迟延履行金1634元（租金每日151.33元，暂计到2019年8月18日，2019年8月19日起至实际归还房屋之日止租金标准每日按302.66元计算）的诉讼请求，姚志宇到期未支付租金，故姚志宇应按合同约定的每日149.25元的标准向星港公司支付房屋租金直至合同解除之日。星港公司要求姚志宇支付2019年8月19日之后的占用费按每日302.66元直至房屋归还之日，星港公司、姚志宇不符合《月星国际城商铺租赁合同》23.5条约定的租赁期满或合同终止支付占用费的情况，一审法院不予支持。合同解除之后姚志宇继续占用房屋的应按租赁合同第23.5条约定的房屋租金标准的200%向星港公司支付租金。关于姚志宇未支付租金的延迟履行违约金的诉请，按照合同约定姚志宇应于2019年5月30日前向星港公司支付次年租金54477元，姚志宇到期未支付应按第21.4条的约定支付延迟履行违约金，按照星港公司诉请为1634元，一审法院予以确认；4、星港公司请求法院判决姚志宇交纳的履约保证金13619.25元不予返还的诉讼请求，星港公司、姚志宇在合同中约定因姚志宇违约而终止租赁合同的，星港公司有权没收履约保证金，故一审法院对星港公司该项诉请予以支持。一审法院判决：一、沈阳星港地产投资有限公司与姚志宇签订的《月星国际城商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、姚志宇于本判决生效之日起十日内将坐落于沈阳市浑南区沈中大街3-6号（14门）一层的房屋腾退给沈阳星港地产投资有限公司；三、姚志宇于本判决生效之日起十日向沈阳星港地产投资有限公司支付房屋租金及占用费（从2019年7月1日到租赁合同解除之日按每日149.25元计算，从租赁合同解除次日到实际腾退房屋之日按每日149.25元×200%计算）；四、姚志宇于本判决生效之日起十日内向沈阳星港地产投资有限公司支付租金的迟延履行违约金1634元；五、沈阳星港地产投资有限公司不予返还姚志宇缴纳的履约保证金13619.25元；六、驳回沈阳星港地产投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费4274元，由姚志宇承担。二审期间当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉履约保证金是否应当返还的问题，《月星国际城商铺租赁合同》第21.3条约定：因姚志宇违约而终止租赁合同的，星港公司有权没收履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”案涉《月星国际城商铺租赁合同》第20条约定：租赁期间，未经星港公司书面批准，姚志宇不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，星港公司有权解除本合同。本案中，姚志宇未经星港公司同意将案涉房屋转租，既违反法律规定，也违反双方合同约定，构成违约。根据租赁合同第21.3条约定，星港公司有权不予返还履约保证金。关于姚志宇主张因星港公司员工离职造成履行迟延的问题，因该事由并非星港公司解除合同的主要原因，亦不影响姚志宇构成违约。故姚志宇的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姚志宇的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人姚志宇负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年八月十八日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；