江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初1962号原告：江苏坤园物业管理有限公司东台分公司，住所地东台市东园路98号金水湾一区60幢商业物管楼。负责人：范瑞华，该分公司总经理。委托诉讼代理人：吴莉，江苏苏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦保平，江苏苏东律师事务所律师。被告：钱长安，男，1962年7月13日出生，汉族，职工，住东台市。委托诉讼代理人：潘跃文（钱长安之妻），女，1971年9月23日出生，汉族，住东台市。原告江苏坤园物业管理有限公司东台分公司（以下简称坤园物业公司）与被告钱长安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月15日、同年6月22日、同年7月8日公开开庭进行了审理。原告坤园物业公司的委托诉讼代理人吴莉、被告钱长安及其委托诉讼代理人潘跃文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坤园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告自2016年1月起至2019年12月物业费7564元、公共能耗费480元、滞纳金2070元，合计10114元。诉讼过程中，坤园物业公司变更诉讼请求为：判令被告给付原告自2015年1月1日起至2019年12月31日的物业费12160元，公共能耗费600元，合计12760元。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月，钱长安购买坐落于东台市，建筑面积225.16㎡（含车库69.58㎡）。2014年1月27日，坤园物业公司与钱长安签订前期物业管理服务协议，约定物业服务范围和服务质量，退台阳房物业费的标准为每月0.9元/㎡。钱长安未支付2015年1月1日起至2019年12月31日物业服务费12160元(225.16㎡×0.9元/㎡×12个月×5年)、公共能耗费600元（120元×5年）。坤园物业公司多次电话或者派员上门向钱长安催交物业费，钱长安未交纳物业费。故诉至法院，请求判决如前诉请。钱长安辩称：1.坤园物业公司诉讼主体不适格。2011年5月4日南通房地产开发集团（东台）有限公司（以下简称南通房地产公司）与钱长安签订的《商品房买卖合同》，约定前期物业服务企业为苏州悦华置合物业服务有限公司（以下简称苏州悦华物业公司）。南通房地产公司擅自撤换前期物业服务公司，未征得小区一半以上业主同意，不具有合法性。2.坤园物业公司与钱长安签订的前期物业管理服务协议和承诺书，不是钱长安真实意愿，不具有合法性。3.坤园物业公司擅自提高收费标准，钱长安无法履行交费义务。物业服务不到位，居住环境恶化。钱长安的房屋位于B区8幢104室，总层数为地上4层，不享受电梯待遇，房屋至今未装修入住，物业费应按多层标准每月0.5元/㎡的70%计算。4.坤园物业公司提供两份物业费催费通知书，未加盖公章，系照片打印件，未显示催交物业费时间以及是否送达钱长安，无法证明其真实性和合法性。5.坤园物业公司当庭增加诉讼请求没有法律依据，其未提供催交2015年1月1日至2015年12月31日物业费书面通知证明，诉状也没有提到该时间段的物业费，应视为原告放弃该项权利。6.公共能耗费为代收代缴费用，坤园物业公司未能提供每年每户分摊120元公共能耗费的依据，钱长安不予认可该费用。7.要求坤园物业公司退回初始交房时多收物业费2595.80元。综上,请求法院驳回坤园物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年11月，南通房地产开发集团（东台）有限公司（以下简称南通房地产公司）委托苏州悦华置合物业服务有限公司（以下简称苏州悦华物业公司）对东台市汇仙湖金水湾小区实施前期物业管理服务，至2011年6月30日该委托合同终止。2011年7月1日，南通房地产公司与坤园物业公司签订前期物业服务委托合同，约定南通房产公司委托坤园物业公司对案涉小区实施前期物业服务，服务期限自本合同签订生效之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2011年5月4日，南通房地产公司与钱长安签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定钱长安购买坐落于东台市（建筑面积155.58㎡）及16号车库。合同第二十条约定，出卖人选聘苏州悦华物业公司为该商品房所在地提供前期物业服务。合同补充协议第五条约定：前期物业管理费，按产权面积计算，退台阳房暂定为0.9元/㎡。车库按合同面积0.9元/㎡收取物业费。2014年1月27日，南通房地产公司向钱长安交付案涉房屋，钱长安办理房屋入住手续后至今未入住。同日，钱长安向坤园物业公司支付2012年11月1日至2013年12月31日物业费1324元（225.16㎡×每月0.42元/㎡×14个月），2014年1月1日至2014年12月31日物业费1891元（225.16㎡×每月0.7元/㎡×12个月），装修保证金1000元、公共能耗费200元、装修清运费450元。2014年1月27日，坤园物业公司（甲方）与钱长安（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定：在本物业区城业主委员会成立前，由甲方选聘的物业服务公司负责该物业区域的前期物业管理服务。前期物业服务费：多层住宅为每月0.5元/㎡、公共能耗费预收200元/户、别墅住宅每月1.5元/㎡、小高层每月0.9元/㎡、退台洋房住宅每月0.9元/㎡、电梯运行费10000元/年，每月按实际用量核算收费并公布，以上费用未包含地下车库水电费、运行费、管理费等。物业管理服务费自甲方通知乙方入伙之日起计算……入伙时一次性缴纳壹年的物业服务费。如乙方和物业使用人逾期缴纳物业服务费和公共能耗费的，从逾期之日起每日按欠交物业服务费的万分之五缴纳滞纳金。2014年2月17日，钱长安取得东台市（住宅建筑面积155.58㎡、车库面积69.58㎡）的不动产权证书。审理中，坤园物业公司提交的两份催交物业费打印件，显示其分别于2016年12月31日和2018年11月20日将催交书面通知张贴在B8楼104室钱长安门前，内容涉及催交2015年至2018年的物业费，但未载明拖欠物业费具体数额。至坤园物业公司起诉之日，钱长安未支付2015年1月1日至2019年12月31日物业费。坤园物业公司当庭表示同意钱长安已支付装修保证金1000元可以抵扣应交纳物业费。本院认为，南通房地产公司与坤园物业公司签订的前期物业服务委托合同，以坤园物业公司与钱长安签订的前期物业管理服务协议，均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉房屋物业费的标准如何认定的问题。从双方签订的前期物业管理服务协议约定的内容来看，多层住宅物业费每月0.5元/㎡、小高层住宅物业费每月0.9元/㎡、退台洋房每月0.9元/㎡。坤园物业公司认为案涉房屋应当按照退台洋房物业费每月0.9元/㎡标准交纳物业费，而钱长安则认为坤园物业公司应当按多层住宅每月0.5/㎡计算收取物业费。根据东台市发展和改革委员会与东台市住房和城乡建设局关于转发盐城市发改委、盐城市住建局《转发省发展改革委省住房城乡建设厅关于印发的通知》的通知相关规定，普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价管理，政府指导价管理范围内的多层带电梯普通住宅前期物业公共服务收费参照小高层、高层标准执行。案涉房屋系多层带电梯普通住宅，坤园物业公司主张按每月0.9元/㎡收取物业费，符合双方合同约定，应予支持。钱长安作为业主应当根据前期物业服务协议约定交纳物业服务费用。经坤园物业公司书面催交物业费，钱长安无正当理由拒绝交纳物业费，坤园物业公司有权要求钱长安支付2015年1月1日至2019年12月31日物业管理费。因钱长安办理房屋入住手续后未入住，根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，故钱长安应向坤园物业公司支付物业费12160元(225.16㎡×0.9元/㎡×12个月×5年)的70%即8511元。鉴于坤园物业公司与钱长安签订的前期物业服务协议中仅约定预收公共能耗费200元，并未约定每年每户均交纳公共能耗费120元，且坤园物业公司未能提供证据证明案涉小区公共能耗费实际费用和分摊情况，故本院对坤园物业公司要求钱长安按每年每户120元支付公共能耗费600元的诉讼请求不予支持。关于钱长安辩称坤园物业公司诉讼主体不适格的问题。经查，坤园物业公司系依法成立并领取营业执照的法人的分支机构，属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织，具有诉讼主体资格。坤园物业公司有权与南通房地产公司签订前期物业服务委托合同，故本院对钱长安该项辩称意见不予采信。关于钱长安要求坤园物业公司返还多收的物业费2595.80元的问题。经查，2014年1月27日，钱长安向坤园物业公司支付2012年11月1日至2013年12月31日物业费1324元（225.16㎡×每月0.42元/㎡×14个月），2014年1月1日至2014年12月31日物业费1891元（225.16㎡×每月0.7元/㎡×12个月），合计3215元。从上述收费范围和标准来看，均不超出前期物业服务协议约定标准，也不存在坤园物业公司擅自提高收费标准或者重复收费的事实，钱长安请求坤园物业公司从已收取的3215元中退还多收的物业费2595.80元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，坤园物业公司的合理诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告钱长安于本判决生效之日起10日内支付原告江苏坤园物业管理有限公司东台分公司2015年1月1日起至2019年12月31日物业费8511元，扣除装修保证金1000元，尚应支付7511元；二、驳回原告江苏坤园物业管理有限公司东台分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，减半收取计60元，由原告江苏坤园物业管理有限公司东台分公司负担35元，被告钱长安负担25元。本判决为终审判决。审 判 员 梅小薪二〇二〇年八月十四日法官助理 张佳婷书 记 员 刘飞飞