福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1573号 上诉人（原审原告）：张英誉，男，1970年1月5日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 上诉人张英誉因与被上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张英誉，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张英誉上诉请求：1.撤销一审判决，支持张英誉的一审诉讼请求。2.一、二审案件受理费由碧桂园公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应予以撤销。1.一审法院没有按照案涉合同约定的条款进行审理，张英誉已履行了全部义务，碧桂园公司未履行组织交付手续义务和应承担的责任，造成违约负主要责任。2.碧桂园公司未履行案涉合同约定通知收楼和查验商品房，造成张英誉未按照收楼的责任完全归责于碧桂园公司。3.由于碧桂园公司原因，造成张英誉延期取得权属证书的责任完全在于碧桂园公司。张英誉直到2018年5月4日首次接到客户中心可以办证的通知，同日办理材料移交手续，于2018年5月29日才取得不动产证，造成张英誉取得权属证书逾期415天，碧桂园公司应当向张英誉支付20750元违约金。4.碧桂园公司向一审法院提交的《补充协议书》《委托办理权属登记协议书》与本案没有关联，不能作为定案依据。5.《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》与张英誉个人房屋权属证书毫无关联，不应作为定案依据。二、一审判决适用法律错误。张英誉依据案涉合同主张碧桂园公司承担责任，一审法院不支持案涉合同，而是依据《补充协议书》《委托办理权属登记协议书》确认是否违约，是错误的。 碧桂园公司辩称，张英誉主张的逾期办证违约金不能成立。本案中，碧桂园公司已在合同约定的交房日前通知张英誉交房，其合同义务已履行，张英誉未按合同约定收房，因此加重碧桂园公司的责任。张英誉于2018年3月26日才至碧桂园公司处办理收楼手续，此后，碧桂园公司于2018年5月4日通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。碧桂园公司并无任何逾期违约的行为，因此不承担逾期办证的违约责任。碧桂园公司主张违约金过高于法有据，本案中张英誉并无实际损失。请求驳回张英誉的上诉请求。 张英誉向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即向张英誉支付逾期办理商品房权属登记违约金20750元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 1.2016年12月9日，原告张英誉与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同(预售)》，主要约定：张英誉购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区碧桂园1号20幢负二层18号车位，建筑面积38.98平方米，该房用途为车位；该商品房价款按套计算，总价款为45200元；签订合同前，张英誉已向碧桂园公司支付的定金10000元抵作商品房价款，剩余房屋价款以分期付款的方式支付；碧桂园公司应当在2017年1月10日前向张英誉交付该商品房；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于张英誉原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为碧桂园公司已按期交付该商品房；因碧桂园公司的原因，张英誉未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向张英誉支付50元的违约金。合同订立后，张英誉依约支付了商品房价款45200元。2016年12月30日，碧桂园公司通知张英誉于2017年1月10日办理案涉车位交付手续。2018年3月26日，张英誉与碧桂园公司办理了案涉车位交接手续，碧桂园公司将案涉车位交付张英誉使用，张英誉缴交了物业费。 2.2018年1月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号20幢办理了首次登记(总确权)。2018年5月4日，碧桂园公司与张英誉办理了办证资料移交手续。2018年5月22日，张英誉取得了案涉车位的不动产权证书。 一审法院就双方当事人争议的碧桂园公司是否构成违约的问题分析、认定如下： 碧桂园公司于2018年3月26日将案涉车位交付张英誉使用，双方于2018年5月4日办理了办证资料移交手续。2018年5月22日，张英誉取得了案涉车位的不动产权证书。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，碧桂园公司已履行了合同义务，没有逾期，不存在违约行为。因此，碧桂园公司不构成违约，不应承担违约责任。 综上所述，一审法院认为，张英誉与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。张英誉要求碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求没有依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:驳回张英誉的诉讼请求。案件受理费319元，减半收取159.5元，由张英誉负担。 二审中，张英誉提交《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，拟证明：案涉房屋至2017年8月14日才取得竣工验收备案材料，故逾期办理权属登记违约责任的期间应以合同约定的交房时间为起算点，计算至其取得案涉房屋权属证书之日。碧桂园公司质证认为，其对张英誉二审中提交的该份证据的真实性无异议，但该份证据与本案并无关联性。本案是关于逾期办理权属证书而引发的纠纷，根据案涉合同有关“在该商品房交付使用后90日内取得该商品房的房屋所有权证书”的约定，这里所称“交付”应为实际交付。张英誉于2018年3月26日才至碧桂园公司处办理收楼手续，因此逾期办证违约金应从次日起第91日开始计算，故本案碧桂园公司不承担逾期办证的违约责任。本院认证认为，对张英誉二审中提交的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性予以确认，该份证据能够证明案涉车位于2017年8月14日通过竣工验收备案、符合合同约定交付条件。对于逾期办证违约责任而言，在商品房符合合同约定交付条件的情况下，若开发商在合同约定的交房时间前交付房屋，则合同约定的交房时间为逾期办理权属登记违约责任的起算时间；若开发商在合同约定的交房时间之后交付房屋，在没有证据表明系因业主原因迟延办理交付手续的情况下，则以实际交付房屋的时间为逾期办理权属登记违约责任的起算时间。也就是说，逾期办证违约责任的时间起算点具有唯一性，该违约责任起止时间与逾期交房违约责任的计算期间不存在空窗期或者重叠期。因双方当事人就案涉车位于2018年3月26日办理交接手续不持异议，就张英誉二审中所提交的该份证据而言，对碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任可能产生实质性影响，但并不能否定案涉车位于2018年3月26日实际交付、不能推翻合同有关逾期办理车位权属登记的违约金自碧桂园公司交付车位之次日起第91日计算的约定，即该份证据不能证明张英誉关于逾期办理权属登记的期间应以合同约定的交房时间为起算点的主张。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，碧桂园公司应当在2017年1月10日前向张英誉交付讼争车位，根据本案查明的事实，碧桂园公司虽于2016年12月30日通知张英誉于2017年1月10日办理案涉车位交付手续，但此时案涉车位尚不符合合同约定的交付条件，因碧桂园公司在本案中未能提交其在取得相关竣工验收备案材料后再行通知张英誉办理案涉车位交付手续的证据，在双方当事人对案涉车位于2018年3月26日办理交接手续不持异议的情况下，一审法院确认讼争车位的实际交付时间为2018年3月26日并无不当，本院予以确认。本案逾期办理车位权属登记的违约金应自碧桂园公司交付车位之次日起第91日计算至碧桂园公司履行通知义务之前一日止，即案涉车位逾期办理权属登记违约责任的起算时间应为2018年6月25日。因张英誉与碧桂园公司已于2018年5月4日办理了办证资料移交手续，张英誉并于2018年5月22日取得了案涉车位的不动产权证书，故一审法院认定碧桂园公司不构成违约、不应承担违约责任，并据此驳回张英誉的诉讼请求，该处理结果有事实依据，本院予以确认。张英誉的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，张英誉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费319元，由张英誉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。