福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3930号 上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：林剑轩，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林彬，福建闽天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王英，女，1982年7月19日出生，汉族,住福建省福州市鼓楼区。 上诉人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“省建行”）因与被上诉人王英房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 省建行上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回王英的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实、适用法律、审理程序均错误。一、本案房屋买卖合同未履行完毕前置报批手续，属于未生效的合同，一审以已生效的合同界定双方权利义务，合同效力认定错误，作出的判决无法执行。1.本案属行政审批前置、国家授权经营土地使用权性质上的房产买卖合同纠纷，依法应当先履行前置行政报批以签订土地出让合同并支付出让金义务，再履行不动产移转登记。截止本案上诉期间，讼争不动产土地使用权性质仍为授权经营，其交易虽于2017年向福州市人民政府补办了出让行政审批的报批及土地出让金核算，但始终未完成国有土地出让手续，房屋买卖合同并未生效。2.根据《不动产登记暂行条例》第二十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，在没有完成土地出让金缴付且省建行未变更办理出让性质国有土地使用权证的前提下，登记机关不予（不得）受理不动产移转变更登记，故一审判决无法执行。二、本案房屋买卖前置手续履行完毕之前，一审法院应当协调双方完成前置报批、登记手续，或向王英释明变更诉求为履行合同前置办理出让金支付手续，王英不变更的，驳回其诉讼请求，一审法院径行判决省建行继续履行合同，程序错误。三、本案房屋拍卖合同是依法公开处置国有资产的合同，是界定双方房屋买卖合同义务的唯一合法有效的合同依据，其中关于出让金由王英承担或自行缴付的约定并未违法，亦不存在对抗行政法规的情形，且可实际履行。买受人虽然无法自行办理用地性质变更，但完全可以自行以省建行的名义缴纳出让金，或向省建行交存后，由省建行缴纳。四、王英拒绝履行拍卖合同中出让金承担义务，已构成违约，应当承担本案不动产至今无法完成过户的全部责任，一审认定出让金应由省建行支付后再向王英另行主张，严重违反拍卖合同本意，且显失公平，并导致国有资产面临流失风险。 王英辩称，请求驳回省建行的上诉请求，维持原判。1.本案房屋买卖合同合法有效，并得到了国土资源主管机构及省建行的认可，本可与房屋所有权转移一并完成土地使用权转移，但省建行为转嫁土地出让金，至今未将土地使用权过户给王英，亟待省建行依法补办土地出让手续。2.《福建省委托拍卖合同》、《海峡拍卖行有限公司竞买注意事项》及所谓承诺书，均不是省建行与王英本人直接签订的，不是省建行与王英的真实意思表示，更不是最后的意思表示。在拍卖成交之后，省建行与王英专门签订了《房地产买卖契约》、《福州市国有土地使用权转让合同》，无论拍卖时拍卖行就税费、土地出让金的承担作何歪曲，都不是省建行与王英的最后意思表示，且从始至终未见王英直接与省建行签约，同意省建行对土地出让金的转嫁承担。 王英向一审法院起诉请求：1.省建行立即向王英移转泉塘新村2号楼住宅房产601单元及23号附属间的土地使用权；2.省建行立即协助王英办理后续土地分割、不动产登记。 一审法院认定事实：根据2005年3月25日的闽国用（2005）第0079号《国有土地使用证》记载，福州市鼓楼区龙腰泉塘新村2号楼土地使用权人为省建行，使用权类型为授权经营，该证记事一栏载明：一、2005年3月25日：1.因企业改制办理土地使用权变更，注销闽国用（2003）第0429号国有土地使用证。2.该宗土地使用权转让或改变用途应按国土资源部国土资函[2004]231号文件规定……。 另查，国土资源部国土资函[2004]231号文件中关于变更登记有关内容：中国建设银行股份有限公司各分行或支行如果改变土地用途或向其他单位、个人转让的，应报经土地所在地市、县国土资源管理部门批准，并补缴土地出让金，并依法办理土地变更登记。 2010年10月28日，省建行与海峡拍卖行有限公司签订《福建省委托拍卖合同》一份，讼争房产包含在委托拍卖标的物内，合同第五条第1款约定：省建行应保证对委托拍卖标的拥有无可争议的拍卖处分权……。 2011年11月4日，海峡拍卖行有限公司与王英签订《海峡拍卖行有限公司竞买注意事项》一份，其中第七条特别约定和相关瑕疵：……5.拍卖成交后的税、费承担方式：(1)拍卖成交后，标的在办理《房屋所有权证》过户过程中应缴纳的所有税、费根据国家相关法律、法规的规定，由买卖双方各自承担。买受人须自行办理标的的《国有土地使用证》，由此产生的税、费由买受人自行承担。特别提示：拍卖成交后，标的在过户过程中如须办理用地性质变更、缴纳土地出让金或收益金的，则由买受人自行负责办理并承担全部税金及规费。 2011年11月4日，王英向海峡拍卖行出具书面承诺一份，载明：贵司举行的“泉塘新村”拍卖会，贵司告知本人标的的瑕疵及政府限购政策，本人坚持要参加竞买，如标的无法过户、移交等，由本人承担一切后果，决不向贵司或委托人主张权利。请同意本人报告竞买。 2013年1月25日，王英与省建行签订《房地产买卖契约》一份，约定省建行将座落于鼓楼区附属间的房地产出售给王英，成交价530000元。合同第三条商定付款及交房方法按下列Ｂ种办理：待上述房地产完纳税费并取得房屋所有权证后3日内，王英一次性付清全部购房款人民币530000元。同时省建行应在王英付清全额购房款后7日内将上述出卖的房地产交给王英。房屋移交给王英时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给王英。合同第八条约定：双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理上述房地产过户手续所需缴纳的税费。2013年1月31日，鼓楼区五凤街道福飞路泉塘新村2＃楼601单元，1层23附属间登记于王英名下，所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号。 2018年10月22日，福州市不动产登记和交易中心向省建行发出《关于鼓楼区龙腰泉塘新村2号楼授权经营类土地使用权改出让土地手续的催办函》，载明：2017年12月13日，贵行申请鼓楼区龙腰泉塘新村2号楼土地使用权类型变更（授权经营改出让手续），我中心将贵行的申请预收件转福州市国土资源局鼓楼分局办理，该局于2017年12月21日作出批准，应缴交出让金4396526.4元。我中心收到材料后立即通知了贵行经办人梁明章，梁明章于2017年12月29日领取了《国有建设用地使用权出让合同》（原件）一份回贵行加盖公章，但至今未将盖章合同交回我中心……。 一审法院认为，福州市鼓楼区龙腰泉塘新村2号楼土地系省建行通过土地使用权出让方式取得，根据2005年3月25日的闽国用（2005）第0079号《国有土地使用证》记载及国土资源部国土资函[2004]231号文件规定，应由省建行向国家行政机关缴纳土地使用权出让金后，方可转让房地产。至于省建行主张的根据《福建省委托拍卖合同》、《海峡拍卖行有限公司竞买注意事项》等合同应由王英承担土地使用权出让金，系另一法律关系，并无对抗国家行政法规的效力，省建行可待实际缴纳土地使用权出让金后，另行向合同相对方主张。故王英主张省建行应移转讼争房产土地使用权并配合办理相应土地使用权变更登记手续，一审法院予以确认。综上，判决：中国建设银行股份有限公司福建省分行于本判决生效之日起十五日内向王英移转福建省福州市鼓楼区五凤街道福飞路泉塘新村2#楼601单元，1层23附属间土地使用权并配合王英办理相应权属变更登记手续。本案诉讼费200元，因适用简易程序减半收取100元，由中国建设银行股份有限公司福建省分行负担。 二审中，省建行向本院提交：证据一，海峡拍卖行有限公司竞买注意事项（1号楼业主李沁、许雪峰），证明同为省建行委托海峡拍卖行有限公司拍卖的鼓楼区龙腰泉塘新村1号楼房产，海峡拍卖行有限公司在拍卖公告中提供了房产证、土地证复印件供全体竞买人查阅，并在“竞买注意事项”中作出特别提示：买受人须自行办理标的的《国有土地使用证》，由此产生的税、费由买受人自行承担。拍卖成交后，标的在过户过程中如须办理用地性质变更、缴纳土地出让金或收益金的，则由买受人自行负责办理并承担全部税金及规费。竞买人李沁、许雪峰均在“竞买注意事项”最后亲笔签名确认，并按了手印。证据二，承诺书（李沁、许雪峰），证明李沁、许雪峰在竞拍前还向海峡拍卖行有限公司出具承诺如下：“贵司举行的“泉塘新村”拍卖会贵司告知本人标的的瑕疵及政府限购政策，本人坚持要参加竞买。如标的无法过户、移交等，由本人承担一切后果，决不向贵司或委托人主张权利，请同意本人报告竞买”，王英无权向省建行主张任何权利。证据三，拍卖成交确认书（李沁、许雪峰），证明李沁、许雪峰分别通过拍卖成为福州市鼓楼区泉塘新村1＃楼203单元房产及14＃附属间、福州市鼓楼区泉塘新村1＃楼404单元房产及16＃附属间买受人。证据四，福建省国有土地使用权出让金票据（李沁、许雪峰），证明李沁、许雪峰作为一号楼业主向福州市国土资源局缴纳了土地出让金。王英向本院提交：证据一，王英与省建行签订《房地产买卖契约》时同步签订的《福州市国有土地使用权转让合同》，证明省建行清楚知道房屋所有权不能混同成土地使用权以及转让的不仅是房屋所有权；省建行住宅房产所在的鼓楼区龙腰泉塘新村2号楼之土地使用权类型变更、与国土资源行政主管部门签订土地出让合同、承担并缴清规定的土地出让金、移转土地使用权等，都系省建行自身职责所在，系省建行自身份内应尽责任；其中记载“双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴交办理上述土地使用权过户手续的相关税费......本合同项下的土地使用权转让后，原权利人与国土资源行政部门签订的土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移”；申办移转的手续须由省建行执行完成。证据二，省建行于2012年3月9日对福州市房地产交易登记中心报告行文《关于申请办理新一批自有房产处置后转移登记的函》（建闽函［2012］111号），证明省建行清楚知道房产处置后转移登记及手续，系其职责所在，是份内应尽责任；该函承上启下，是本案房屋买卖合同前置报批手续的直接体现；本案房产土地手续全部合法完备，包括房产土地的处置、拍卖、转移登记等，全部由占地用地的省建行申请并报告给相应的国家行政机关审批监管；省建行利用房产的处置、报批、审批、转移登记等手续必须纯由其直面国土主管部门办理的法定规则漏洞，故意隐瞒真实情况，诓骗转嫁土地出让金。证据三，海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一终字第1093号民事判决书，证明同类型的拍卖得房案件，拍卖之后买卖双方专门签订的《房地产买卖契约》才是买卖双方的最后意思表达，而非《委托拍卖合同》等在先的拍卖环节文书。证据四，证人证言，证明答辩状内所述事实均为真实，证人黄某愿意出庭作证。省建行认为，王英提供的证据均不属于新证据，故附条件质证：对于证据一的真实性有异议，且与待证事实无关。证据二与待证事实无关联，只是当时为了1号楼办理移转登记使用出具的函，其中并未体现2号楼何时办理。证据三仅是案例，不能作为证据。证据四中对方申请出庭的证人是与本案同系列另一案件当事人的代理人，与本案有直接利害关系，不应作为证人出庭。本院经审查认为，省建行提交的四份证据系案外人签署，与本案关联性不足，均不予采纳。王英提交的证据一、证据二均形成于一审诉讼之前，其无正当理由逾期提交，不予采纳；证据三不属于法定证据类型；对于证据四，黄某系同系列案件的另案当事人，不具有证人资格，其陈述亦不具有证言效力，不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，省建行与王英签订的案涉《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，为合法有效的合同，对双方均具有约束力。省建行以案涉《房地产买卖契约》属于法律规定的应当办理批准、登记手续才生效的合同，并主张案涉《房地产买卖契约》因未办理相关手续未生效，缺乏依据，不予支持。 根据2005年3月25日的闽国用（2005）第0079号《国有土地使用证》记载及国土资源部国土资函[2004]231号文件规定，省建行应在向相关行政机关补缴土地使用权出让金后，方可转让房地产，结合案涉《房地产买卖契约》第三条关于“房屋移交乙方（注：买方）时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”的约定，一审法院认定省建行应当向王英移转讼争房屋土地使用权并配合王英办理相应权属变更登记后续，并无不当，予以维持。 省建行上诉主张一审法院审理程序存在错误，亦无依据，不能成立。 综上所述，省建行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由中国建设银行股份有限公司福建省分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年八月三日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君