湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6101号原告长沙威嘉环保科技有限公司，住所地:湖南省长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园创业大楼12层1203、1204号。法定代表人童中祥，系公司董事长。委托代理人胡源，男，1990年9月26日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托代理人田田，湖南百舸律师事务所律师。被告绿色森林房地产开发股份有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区书院路9号南湖广场（保利国际广场）第B2、B3栋27层2706、2709房。法定代表人邓文进，系公司董事长。委托代理人鲁建民，湖南嘉仕迪律师事务所律师。原告长沙威嘉环保科技有限公司（以下简称“咸嘉公司”）诉被告绿色森林房地产开发股份有限公司（以下简称“绿色森林公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告咸嘉公司的委托代理人胡源、田田，被告绿色森林公司的委托代理人鲁建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告咸嘉公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年11月15日签订的《办公室租赁合同》，被告向原告支付租金或场所占用费166250元（从2019年11月18日起至2020年6月17日止）；2.判令被告按照逾期支付租金及物业管理费的日千分之五向原告支付违约金，从2019年11月15日计算至2020年6月17日的违约金共计132168.75元；3.判令被告向原告支付2019年11月至2020年5月的物业管理费（包括空调使用费）人民币61797.75元；4.被告承担本案的受理费、财产保全申请费等全部费用。事实与理由如下：2019年11月15日，原告与被告在自愿平等的基础上签订了《办公室租赁合同》，约定合同租赁期限自2019年11月18日至2022年11月17日，租赁费用为23750元/月。合同签订后3日内，被告向原告缴纳人民币50000元作为房屋租赁押金，并约定房屋租金按三个月支付一次，被告应在每次到期前15日将下期租金付清，即被告应在租赁期开始后第三个月的14日前将第四至六个月的租金付清，依次类推。合同同时约定，被告应当按照合同约定按时支付租金和物业管理费等费用，每逾期一日，被告应按应付金额的千分之五向原告支付违约金。合同生效后，被告于2019年11月15日向原告支付了20000元押金，并承诺将在三天内将剩余押金及租金付清。2019年11月16日、17日，被告完成了办公室的布置（包括办公用品的布置、公司挂牌及前台接待背景墙的更换），并于2019年11月18日开始正式办公。2019年12月23日，因被告一直拖延向原告支付租金，原告遂向其催要，被告公司的员工邓辉承诺将在一个星期之内将剩余款项支付给原告。但经原告多次催要，被告一直未向原告支付相应的款项，为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告绿色森林公司辩称，对租赁关系认可，但被告未进场办过公，故对原告主张的租金、违约金、物业管理费、押金等诉请，应适用定金罚则，最多是被告已交的20000元定金放弃，对其上述诉请不应再支持。经审理查明，涉案位于长沙高新开发区房屋系原告咸嘉公司所有。2019年11月15日，原告（甲方）咸嘉公司与被告（乙方）绿色森林公司就租赁上述房屋（总面积为475平方米）签订《办公室租赁合同》，约定由被告租赁上述房屋作为办公使用。合同约定：租赁期限为3年，自2019年11月8日至2022年11月17日，租金标准为50元／平方米／月，即每月租金为23750元，房屋租金每三个月支付一次，乙方应在每次到期前15日将下期租金付清，即乙方应在租赁期开始后第三个月的15日前将第四至六个月的租金付清，依此类推；合同签订后3日内，乙方应向甲方缴纳房屋租赁押金50000元，此押金在合同终止时乙方无违反合同相关条款且所有退房手续办理完成后，房屋达到交房条件后，甲方将押金按约定在本合同解除后三个工作日内退还乙方；租赁期间，乙方使用租赁房屋所发生的水费、电费、空调费以及物业服务费等所有费用由乙方自行承担，甲方不负责租赁房屋的物业管理，乙方应与园区物业管理公司就物业管理事宜及双方的权利义务另行签订物业服务合同并按双方约定缴纳物业服务费；乙方未按本合同约定按时支付租金和物业管理等费用，每逾期一日，乙方应按应付金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过十五日，甲方并有权解除合同，乙方已付租金及租赁押金不予退还，乙方并应负责赔偿甲方全部损失。上述租赁合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告接手涉案房屋后对涉案房屋进行了部分装修并添置了部分办公用品。被告除在2019年11月15日通过其公司财务向原告支付了20000元押金后未再向原告支付剩余的房屋押金也未向原告履行租金支付义务，经原告多次催讨，未果。2020年6月19日，原告将涉案房屋收回自用，并将被告在涉案房屋设置的公司门牌清空，将被告留置涉案房屋内的文件搬离另行存放。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原被告签订的《办公室租赁合同》、上海浦东发展银行网上银行电子回单、涉案房屋现场照片、原告与被告工作人员的谈话录音（光盘）、微信聊天记录截图等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《办公室租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付被告使用，被告未依约向原告履行租金支付义务。其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告要求解除涉案《办公室租赁合同》的诉请。本案中，原告向被告交付涉案房屋之后，被告一直未按照合同约定向其履行相应的租金支付义务，且经原告多次催讨后仍未履行，本案系房屋租赁合同纠纷，依约支付租金系被告作为承租人应履行的主要义务，现其经原告多次催讨仍未履行合同主要义务的行为显然已经构成根本违约，现原告要求解除与被告签订的涉案《办公室租赁合同》，于法有据，本院予以支持。至于合同的解除时间，因原告已于2020年6月19日将涉案房屋收回自用，故应视为自该日起，原告通过自身行为解除了双方签订的租赁合同。关于原告要求被告支付租金的问题，本案原告已依约将涉案房屋交付给被告占有使用，且不存在因原告的原因致使被告不能正常使用涉案房屋的情形。原告将涉案房屋交付给被告后，涉案房屋的支配权由被告自主行使，其是否实际在涉案房屋内办公系其对自身权利的处分，并不影响其依据涉案租赁合同之约定向原告履行租金支付的义务，故对被告主张的其未进涉案房屋办公，不应支付租金、违约金等的意见，本院不予采纳。对涉案租赁合同解除之前的租金，被告理应依约支付给原告，现原告要求其支付2019年11月18日至2020年6月17日的租金，理由正当，本院予以支持。对该期间的租金，根据双方在合同中约定的租金标准计算为23750元/月×7个月=166250元。关于原告主张的物业管理费（包含空调使用费）问题，因原、被告在涉合同中已经明确约定，原告不负责涉案租赁房屋的物业管理，原告在庭审中亦明确表示上述费用系由被告向物业公司支付，且原告未提供相应的证据证明其已替被告向物业公司垫付了上述费用，故对原告提出的该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，虽然原、被告在涉案租赁合同中约定了违约金的标准为按应付金额的日千分之五支付违约金，但该标准明显过高，且涉案租赁合同已经解除，故本院根据被告的违约情形及欠付租金的实际情况，从公平原则的角度考量，酌定由被告一次性向原告支付违约金20000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告长沙威嘉环保科技有限公司与被告绿色森林房地产开发股份有限公司于2019年11月15日签订的《办公室租赁合同》于2020年6月19日解除；二、限被告绿色森林房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙威嘉环保科技有限公司支付租金166250元、违约金20000元；三、驳回原告长沙威嘉环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3352元，由原告长沙威嘉环保科技有限公司负担852元，由被告绿色森林房地产开发股份有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年八月十一日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。