山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2014号 上诉人（原审原告）：泰安市保丽洁洗涤服务有限公司，住所地泰安市岱岳区范镇范东村。 法定代表人：苏立国，任执行董事。 委托诉讼代理人：陈涛，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐征，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘传广，男，1961年5月17日出生，汉族，党员，农民，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安市保丽洁洗涤服务有限公司（以下简称保丽洁公司）因与被上诉人刘传广租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院(2019)鲁0911民初6659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 保丽洁公司上诉请求：1.撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间并未签订书面租赁合同，双方之间系不定期租赁关系，上诉人要求解除租赁关系的请求应得到法院支持一审法院已经查明被上诉人与泰安市保丽洁物业管理有限公司于2012年5月9日签订《房屋租赁合同》，上诉人与被上诉人仅仅存在事实租赁关系，为此应当认定上诉人与被上诉人之间为不定期租赁关系，根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，上诉人有权随时解除合同，上诉人通过诉讼方式要求解除与被上诉人之间的租赁关系的诉讼请求应当得到支持。二、上诉人与被上诉人之间的租赁关系不存在继续履行可能，应当作出解除的正确处理1、上诉人日常经营范围为洗涤服务，需要锅炉房供热供水，2015年至2017年国家加大环保要求，期间上诉人多次因此受到处罚，上诉人已无法再在租赁场所内经营，当时与被上诉人协商租赁到2017年11月份，为此上诉人在2017年11月月底搬离了租赁场所，并于2017年12月8日以书面通知的方式告知了被上诉人腾退事项，上诉人至今未再使用租赁场所和继续经营，上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经没有履行可能，也不适宜强制履行，应当作出解除的正确处理。一审法院未支持上诉人解除租赁关系的诉讼请求，仍然维持上诉人与被上诉人之间的租赁关系，违背《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定。2、（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”。就本案事实来说，上诉人自2017年11月底搬离租赁场所，此后未再继续经营，上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经形成明显的合同僵局，如果租赁关系得不到解除，意味着上诉人在未使用租赁场所的前提下，要向被上诉人支付巨额的租金，这对上诉人明显不公，同时在目前国家环保政策要求下，上诉人因经营陆续受到环保部门处罚，上诉人已无继续经营的可能，上诉人停止经营也是响应国家环保政策的要求，本身不存在任何恶意。据此上诉人要求与被上诉人解除租赁关系具备事实基础和法律依据，应当作出解除的正确处理。3、在被上诉人起诉上诉人支付租赁费的案件中，经过一审法院现场勘查已经确定上诉人搬离租赁场所不再继续经营的现实情况，上诉人有证据证实租赁关系已经无法履行，而上诉人是否应当支付被上诉人租赁费以及对租赁物进行清点、处理仅仅涉及清算责任，与合同解除无关，通常处理方式也是在合同解除后才涉及合同清算责任的处置，被上诉人也可在合同解除后自行提出主张。三、被上诉人出租给上诉人的厂房未办理规划许可手续，上诉人与被上诉人之间的租赁关系是否有效应一并作出认定最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，根据上诉人提供的证据可以证实被上诉人出租的租赁物没有办理规划许可手续，本案上诉人与被上诉人之间的租赁关系应当一并作出认定。综上所述，上诉人认为一审法院判决驳回上诉人诉讼请求不符合事实和法律规定。 刘传广辩称，合同是上诉人违约，请求二审法院维持原判。 保丽洁公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的租赁关系；2、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告保丽洁公司系依法成立的有限责任公司，法定代表人苏立国，经营范围包括：被服洗涤、租赁服务；被服、隔离衣、敷料加工、生产、销售；一次性医用卫生材料加工、生产、销售等，登记住所地位于泰安市岱岳区范镇范东村，租用土地及房屋由被告刘传广提供使用，土地使用权及房屋产权均归被告所有，场地占地面积8139平方米，非住宅房屋七间，建筑面积3000平方米。2012年5月9日，被告与称物业公司签订《房屋租赁合同》一份，载明物业公司租赁被告房屋及土地，面积3000平方米【在（2017）鲁0911民初5165号案件法院庭审时双方一致认可实际租赁面积2800平方米左右】，租赁期限自2012年5月29日起至2022年5月28日止，租金按年交付，第一年租金110000元，每年6月1日前交付下一年费用，以后租金每年递增10000元，最后一年租金为200000元。租赁期间承租方自建或自己投资的设备、材料、花草树木等物品，合同到期时由承租方处理或双方协商处理，同时双方约定了其他的权利和义务。合同签订后，实际履行以上合同的系原告保丽洁公司，原告按照以上合同约定按年给被告交纳租赁费用，其中2012年5月16日交纳租金112000元（含2000元办公桌椅费）、2013年6月17日交纳租金120000元、2014年6月23日分三批交纳租金130000元（48000元、50000元、32000元各一次）、2015年6月11日分三次交纳租金140000元（50000元、50000元、40000元各一次）、2016年5月27日交纳租金126000元、2016年7月22日交纳租金24000元、2017年6月15日分两次交纳半年租金80000元（48000元、32000元各一次）。2017年11月6日，因保丽洁公司未交纳2018年下半年的租金80000元，刘传广将保丽洁公司诉至法院，法院以（2017）鲁0911民初5165号受理并判决保丽洁公司支付刘传广租赁费80000元并赔偿利息损失。判决后保丽洁公司不服提出上诉，案经泰安中级人民法院审理，作出（2018）鲁09民终1881号民事判决书，判决驳回保丽洁公司上诉，维持原判，现一审民事判决书已生效并已执行完毕。另查明，2017年4月11日，泰安市岱岳区环境保护局给原告下发泰岱环罚字【2017】05号行政处罚决定书一份，载明原告洗涤项目生产时正常使用的一台2吨燃煤锅炉，锅炉废气污染治理设施未运行，污染物未经处理直排大气污染，为此对于原告作出：责令立即停止违法行为，处壹拾万元罚款。该决定作出后，原告未向政府申请复议也未向法院提起诉讼，该决定书已发生法律效力。再查明，2017年12月8日，原告给被告邮寄送达接管租赁物告知一份，载明由于被告提供的租赁物有诸多瑕疵等原因，约定2017年11月30日终止双方租赁关系不再承租，2017年11月30日之前我公司已搬迁完毕并不再使用租赁物，租赁费以及相关费用我公司已全部支付结清。2017年10月份后，我公司曾多次通知被告方应在2017年11月30日前接管租赁物，被告一直怠于履行接管义务，现再次函告，2012年5月9日签订的房屋租赁合同以及双方的租赁关系已于2017年11月30日终止，请被告方于见函之日起2日内接管租赁物（该邮件显示未签收退回原告处）。现原告已将其生产设备及相应附属设施搬迁出被告提供的租赁场地，但双方未签订正式解除租赁协议，且对于租赁场地内改造、改变、损坏地方（1、东北角原有冷库装车平台，拆除后搬走时未复原；2、厂房院内南侧原告建蓄水、污水池各一处，搬离时未处理；3、东南车间房顶、东北车间等处共新开排气孔十六处，搬走时未处理；4、厂东南锅炉房原系砖混结构三间，原告拆除改造为一大间，搬走时未复原处理；5、南车间内地面加高的水泥地未作铲除处理；6、车间损坏的玻璃未处理；7、租赁场地外高速路下道口对于死亡的树木未作赔偿）的后续处理工作，原、被告双方未达成一致处理意见，双方对此也未申请价值评估。 一审法院认为，原、被告之间虽未签订书面租赁合同，但双方之间存在事实租赁关系，双方实际按照2012年5月9日被告与物业公司签订的房屋租赁合同履行各自义务，租赁费也是按该合同约定交纳，有2012年至2017年原告支付租金的银行转账明细佐证，且原告提交的接管租赁物告知中也明确载明“双方2012年5月9日签订的房屋租赁合同终止”，因此原告称双方的租赁关系系不定期租赁与事实不符。2012年5月9日，被告与物业公司签订的房屋租赁合同，是合同双方当事人的真实意思表示，内容、形式符合相关法律规定，属有效合同，本院予以确认。原告称涉案租赁物未办理规划建设手续，根据相关法律规定其与被告之间的租赁关系无效。原告实际租赁被告房屋及场地并按时交纳租金近六年，在被告起诉其支付租赁费前也从未提出过异议，应视为对合同效力的认可，且涉案房屋是否具有房屋登记手续并不影响被告对涉案土地、房屋的占有、使用、收益，也不影响涉案租赁合同的效力。原告提交的环保部门行政处罚决定书，载明原告只是因为正常生产时使用的2吨燃煤锅炉废气污染治理设施未运行，污染物未经处理直排大气污染而受到处罚，并没有其他因素或原因致使其无法继续正常经营，也不是法律上规定的无法预见、不能避免、也无法克服的法定不可抗力因素。原告将设备搬迁至新的经营场地系其自身的经营行为，与被告无关。原告在接管租赁物告知中称被告出租的房屋存在多处重大质量瑕疵及安全隐患，致使其无法继续承租。对此我国法律规定，承租人可在合理期限内要求出租人进行维修改善，也可自行进行维修，庭审中原告并未提供此方面的相关证据，因此对于原告提出的解除租赁的原因本院不予采信。原告称2017年5月份之前已与被告进行协商，其同意2017年11月30日之后原告不再承租且原告已结清2017年11月30日前的全部租赁费用。被告对此不予认可，称从未同意解除双方之间的租赁合同，如解除合同双方应签订正式的解除协议并履行交接手续，原告2017年10月份搬迁设备时被告未在场，也未在任何形式的文件或材料上签名确认，原告提供的2017年12月8日的接管租赁物告知，系邮寄给被告但被告并未签收，该邮件已退回原告处，该告知并未发生法律效力。同时因被告不同意解除双方之间的租赁合同，曾于2017年11月6日起诉至法院要求保丽洁公司支付租赁费，法院审理后于2018年4月12日作出（2017）鲁0911民初5165号民事判决书，判决保丽洁公司支付刘传广租赁费并赔偿利息损失，判决后保丽洁公司不服上诉于泰安中级人民法院，经审理泰安中院作出（2018）鲁09民终1881号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，现一审民事判决书已生效，并已执行完毕，原告现再主张双方之间未签订租赁合同没有依据，且原告主张解除双方之间的租赁关系，也说明原告认可双方之间租赁关系的存在。同时原告将其生产设备及相应附属设施搬迁出被告提供的租赁场地后，对租赁期间对原有房屋、场地所做的改造（1、东北角原有冷库装车平台，拆除后搬走时未复原；2、厂房院内南侧原告建蓄水、污水池各一处，搬离时未处理；3、东南车间房顶、东北车间等处共新开排气孔十六处，搬走时未处理；4、厂东南锅炉房原系砖混结构三间，原告拆除改造为一大间，搬走时未复原处理；5、南车间内地面加高的水泥地未作铲除处理；6、车间损坏的玻璃未处理；7、租赁场地外高速路下道口对于死亡的树木未作赔偿），在（2017）鲁0911民初5165号、（2018）鲁0911民初3127号两案审理中经法院与原、被告共同现场勘验，原告在搬迁设备时并未做出任何相应后续处理，也没有向被告赔偿任何关于此方面的损失，双方均均未提供证据证实双方对此已达成一致处理意见，虽然原告庭审中不认可以上改变是其所致，但以上改造、使用用途及以上案件审理中的证人证言均可明显表明以上均系原告租赁后所改造或导致。我国法律明确规定，承租人返还租赁物时，应当符合原约定或者租赁物的性质使用后的状态，因此即使如原告所称双方之间系不定期租赁关系，在解除租赁关系时也应对以上改造进行协商处理，否则明显对被告不公平。综上，原告未提供充分证据证实涉案房屋租赁关系必须需要解除，且搬迁生产设备是原告单方行为，解除租赁关系需双方对租赁物进行清点、处理，双方一致同意才可，且原告起诉至法院要求解除合同首先要解决的问题是支付解除合同前尚欠原告的租赁费用。综上，原告以现有证据要求解除双方之间的租赁关系，证据不足，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告泰安市保丽洁洗涤服务有限公司的诉讼请求。案件诉讼费50元，减半收取25元，由原告泰安市保丽洁洗涤服务有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人保丽洁公司提交证据一、2020年5月份录制被上诉人租赁给上诉人场所现在使用情况的光盘一张；证据二、（2020）鲁09民终1009号案件庭审笔录，该案件中上诉人也将证据一提交法院，上述证据一、二共同证明：被上诉人经质证认可该场所已经出租给了第三方。被上诉人刘传广质证认为，证据一视频是我的经营场所，但是经营场所是临时性的住了三个月，给修公路的民工住的，视频中的车辆也是民工的，2020年4月1日开始让他们住的。对证据二无异议，上诉人已经向法院提出解除合同了，我认为让民工暂时居住没问题，上诉人那有看家的。被上诉人刘传广提交刘汉玉、杨和英夫妻的证明一份及书写证明过程的视频，证明：6月2日上诉人单位的付兴华找了刘汉玉，带了一个表让刘汉玉签字按手印，当时付兴华说让刘汉玉干到2月份就不干了，实际工资给两人发到6月份。上诉人保丽洁公司质证认为，对上述两份证据真实性均有异议，上述两份证据提交时间不符合民诉法二审期间新证据的相关规定，其次该两组证据无法证实刘汉玉与上诉人之间是何关系，同时也无法证实被上诉人所欲证实的所谓的签字按手印、发工资的过程，综上对被上诉人提交的证据均不予认可。根据民诉法相关规定，证人应当出庭接受双方质询，接受调查，该视频时间形成于2020年6月11日，从视频中以及被上诉人也认可录制地点还在涉案场所内，能够说明截至视频录制时间刘汉玉依然在涉案地点工作，但是自2020年4月1日起至今被上诉人已经将涉案地点另行出租给他人使用。本院认为，对上诉人提交的证据一、二被上诉人对真实性无异议，本院证据一、二的真实性予以确认；被上诉人提交的证明及视频上诉人有异议，且证人未到庭作证，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，涉案的租赁场所被上诉人刘传广自认，自2020年4月1日起经其同意让农民工居住三个月。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否具备解除条件，是否应当该解除。 关于上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否具备解除条件，是否应当解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”。本案中上诉人保丽洁公司于2017年12月8日给被上诉人邮寄接管租赁物告知一份，载明，上诉人不再承租涉案租赁物，上诉人2017年11月30日之前已经搬离涉案租赁场所，但双方未签订解除租赁协议。二审庭审中，被上诉人刘传广自认把涉案租赁场所自2020年4月1日给农民工居住，上诉人、被上诉人的行为均明确表示不再履行2012年5月9日签订的房屋租赁合同，现上诉人保丽洁公司起诉要求解除上述租赁合同，依据上述法律规定，涉案的2012年5月9日签订的房屋租赁合同应当解除，上诉人的该上诉理由，本院予以支持。 综上所述，泰安市保丽洁洗涤服务有限公司的上诉请求成立，原判决认定事实错误，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初6659号民事判决； 二、解除上诉人泰安市保丽洁洗涤服务有限公司与被上诉人刘传广于2012年5月9日签订的房屋租赁合同。 一审案件受理费50元，减半收取为25元，由刘传广负担；二审案件受理费50元，由刘传广负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年八月十日 书记员  崔晓元