湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初652号原告：岳阳市君和建筑工程有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区柳林洲办事处挂口新区，统一社会信用代码91430600712144934Q。法定代表人：戴慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓贤平，湖南天朋律师事务所律师，一般授权。被告：洪梅香，女，汉族，1970年8月11日出生，住址湖南省岳阳市君山区。被告：代永福，男，汉族，1968年8月4日出生，住址湖南省岳阳市君山区，系洪梅香之夫。第三人：君山区层山安全移民迁建项目办公室，住所地湖南省岳阳市君山区挂口，统一社会信用代码67359762-2。负责人：龚道平，主任。原告岳阳市君和建筑工程有限公司（以下简称君和公司）与被告洪梅香、代永福及第三人君山区层山安全移民迁建项目办公室（以下简称迁建办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓贤平到庭参加了诉讼，被告洪梅香、代永福及第三人迁建办经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君和公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付购房款22096元、电控门分摊费500元、办证费300元、物业费580元、评估费500元，共计23976元;2.二被告向原告赔偿因被告逾期支付购房款造成的损失（以22096元为基数，按照年利率4.75%标准，支付自逾期付款之日起至付清之日止的利息）；3.被告承担本案的案件受理费。诉讼过程中，君和公司将诉讼请求中第一项变更为被告向君和公司支付购房款4696元、电控门分摊费500元、办证费300元、物业费580元、评估费500元，计6576元。事实与理由：迁建办系君山区钱粮湖百花小区移民迁建项目的建设方。2009年经公开招投标，君和公司中标承建。2010年10月14日，迁建办与洪梅香签订《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》，约定洪梅香购买钱粮湖镇百花小区第29栋2层B7号住房，单价690元/㎡，住房总价款按产权证面积计算；签订协议时洪梅香预交房款3万元，其余房款在领取房屋钥匙前付清；迁建办为洪梅香办理房产证、土地证，洪梅香承担费用300元。因劳动力及建筑材料价格猛涨，2010年12月21日，迁建办召开了相关领导、村支书及部分购房户参加的价格听证会，并形成一致意见：对已签协议的购房户，房价不上涨，但取消协议中室内装简易木门和厨房、厕所铺地板砖及墙砖到顶；今后新签协议的，取消内装修，房价上调。即协议内容变更为室内无装修，迁建办按无内装修向购房户交付房地产，并办理土地使用证和房屋所有权证。洪梅香所购住房产权证记载面积为120.98㎡，按单价计算，住房总价款为83476元（120.98㎡×690元/㎡）。建造交付洪梅香的是砖混结构杂屋，且因购房户的要求及实用性，提高杂屋楼层。《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）规定：架空层是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”。因此，洪梅香所购买第29栋12号杂屋的价款不能按照协议约定的架空层单价计算。事实上，君和公司建造杂屋的支出超过580元/㎡。杂屋按580元/㎡计算，价款为12470元（21.5㎡×580元/㎡）。洪梅香应支付购房款总额为95946元（83476元+12470元）。洪梅香已付91250元（含拆迁补偿款50850元），尚欠购房款4696元。洪梅香存在逾期付款违约行为，依法应按照银行同期贷款基准利率标准赔偿逾期付款的损失。2016年12月23日，迁建办与君和公司签订《债权转让协议》，迁建办将上述《安置建房协议书》中权利和义务整体转让给君和公司。为了业主居住安全及业主要求，君和公司在百花小区每个单元楼道口安装电控门，每套住房分摊费用500元，但洪梅香至今未支付。此外，由于百花小区没有物业服务，环境卫生差，2013年1月至2015年6月岳阳市盛世君和物业管理有限公司向百花小区业主提供物业服务，每户每月的物业服务费20元，洪梅香应支付2013年1月1日至2015年6月物业费580元。2019年4月8日，上述物业公司将应收未收物业服务费债权转让给君和公司。洪梅香、代永福系夫妻关系及所购住房的共有权人，代永福依法应承担共同还款义务。被告洪梅香、代永福未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。迁建办未到庭参加诉讼，但庭前提交了一份陈述书：1.百花小区住房建造是以我单位名义办理建房审批手续的，2009年1月经公开招投标，君和公司中标，并带资承建；2.2010年10月14日，我单位与洪梅香签订《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》，并已将约定的住房交付洪梅香，且为洪梅香、代永福办理了国土证及房屋所有权证；3.2016年12月23日我单位与君和公司签订《债权转让协议》，我单位将其《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》中全部债权转让给君和公司；4.杂屋原设计规划高度1.8米，建成二栋后，购房户反应杂屋1.8米不实用，要求加高，君和公司提升杂屋的高度；5.2010年12月21日，我单位召开了相关领导、村支书及部分购房户参加的价格听证会，形成一致意见：因建筑材料及人工工资猛涨，已签协议的购房户，房价不上涨，但取消协议中室内装简易木门和厨房、厕所铺地板砖及墙砖到顶；今后新签协议，取消内装修，房价上调。听证会后，对在听证会前所签订有室内装修的协议书百花小区购房户，按室内无装修进行交付；听证会后所签协议书取消内装修，且价格上涨；6.因业主要求，君和公司在百花小区每个单元楼道口安装电控门。此外，原告系百花小区门面的建设单位及出售方，我单位同意君和公司聘请岳阳市盛世君和物业管理有限公司向百花小区业主提供物业服务。本院经审理认定事实如下：2010年10月14日，迁建办与洪梅香签订《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》，约定：洪梅香购买钱粮湖镇百花小区第29栋204号住房，单价690元/㎡，住房总价款按产权证面积计算；签协议时洪梅香预交房款3万元，其余房款在领取房屋钥匙前付清；架空层按均价的半价结算；内装简易木门，厨房、厕所铺地板砖及墙砖到顶；迁建办为洪梅香办理房屋所有权证、土地使用权证，洪梅香承担费用300元。因建造成本猛涨，2010年12月21日，迁建办召开了相关领导、村支书及部分购房户参加的价格听证会，并作出如下决定：对已签建房协议的购房户，房价不上涨，取消协议中室内装简易木门和厨房、厕所铺地板砖及墙砖到顶；今后新签建房协议的，取消内装修，房价上调。洪梅香接受房屋时未对房屋无简易内装修提出异议。迁建办已向洪梅香交付房地产，并于2014年12日5日前办理了房屋所有权证、土地使用证，房产登记在洪梅香、代永福二人名下。住房购房款83476元（120.98㎡×690元/㎡）。建造交付洪梅香的是砖混结构杂屋，不是架空层，且提升了杂屋楼层高度。经君和公司委托，湖南三权价格评估咨询有限公司对洪梅香所购买百花小区第29栋12号杂屋的价款评估为12470元（21.5㎡×580元/㎡），君和公司为此支付评估费1000元。洪梅香、代永福对湖南三权价格评估咨询有限公司出具的价格评估报告书未提出异议。诉讼过程中，洪梅香于2020年7月14日向君和公司支付购房款17400元。洪梅香应支付购房款总额95946元（83476元+12470元），已支付购房款91250元，尚欠购房款4696元、办证费300元。2016年12月23日，迁建办与君和公司签订《债权转让协议》，迁建办将合同的权利义务整体转让给君和公司，君和公司取代迁建办成为《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》中的一方，洪梅香、代永福知晓且未提出异议。君和公司在协议约定之外为百花小区每个单元楼道口安装了电控门，经君和公司委托，湖南三权价格评估咨询有限公司评估上述电控门包安装的市场价格为5000元/个，因每个单元为10套房屋，已付清购房款的业主每户均支付了电控门费用500元。洪梅香、代永福对湖南三权价格评估咨询有限公司出具的价格评估报告书未提出异议。洪梅香与迁建办签订购房协议至今，与代永福系夫妻关系。上述事实，有君和公司、迁建办的陈述及君和公司提交的《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》《债权转让协议》《房屋所有权证》《国有土地使用证》《价格评估报告》、付款收据等证据在卷佐证。本院认为《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》及《债权转让协议》系君和公司、洪梅香及迁建办真实意思表示，主体适格，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。君和公司要求洪梅香、代永福支付购房款4696元、办证费300元计4996元的请求，本院予以支持。君和公司为涉案房屋办理房产权证时，洪梅香、代永福提供了常住人口登记卡等证件，可以推断交房时间不迟于房产权证登记时间2014年12月5日。房屋交付时，洪梅香、代永福应支付全部购房款，逾期未付的行为构成违约，应承担相应违约责任。君和公司要求洪梅香、代永福赔偿逾期付款损失的请求，符合法律规定。按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率（年利率4.75％）标准，逾期支付购房款的利息从2015年1月1日起计付至实际支付之日为5820元（22096元×年利率4.75％÷365天×2020天+4696元×年利率4.75％÷365天×20天）。《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》中没有杂屋、电控门价款的约定，故评估费用1000元是必要开支，应由君和公司和洪梅香、代永福共同承担。购房协议未约定安装电控门，君和公司在百花小区住房每个楼道口安装了电控门，且洪梅香、代永福接受并使用了电控门，应支付相应的对价。对君和公司主张的逾期还款的利息5820元、评估费用500元、电控门500元计6820元，本院酌情支持4820元。签订购房协议时，洪梅香与代永福系夫妻关系，且房产登记为洪梅香、代永福二人共有，即涉案房屋系洪梅香、代永福二人共同购买。君和公司要求代永福与洪梅香共同承担购房债务的请求，本院予以支持。君和公司主张的物业费系另一法律关系，应另案处理。依照《合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告洪梅香、代永福向原告岳阳市君和建筑工程有限公司支付购房款等共计人民币9816元；上述款项限被告洪梅香、代永福自本判决生效起十日内履行完毕。二、驳回原告岳阳市君和建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费96元，由被告洪梅香、代永福负担80元，岳阳市君和建筑工程有限公司承担16元。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭岳翔二〇二〇年八月五日书记员  任 超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行款支付账号全称：岳阳市君山区人民法院履行款专户账号：43×××25开户行：中国建设银行股份有限公司岳阳东茅岭支行