黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10012号上诉人（一审原告、反诉被告）：王守军，男，1966年1月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：仇长海，黑龙江明正律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹春晓，女，1968年2月5日出生，汉族，哈尔滨市道外区政府宣传部副部长，住哈尔滨市道外区。被上诉人（一审被告、反诉原告）：于井阳，男，1993年3月11日出生，汉族，饿了么骑手，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：李长贵，黑龙江谢南律师事务所律师。一审第三人：哈尔滨春晖房地产经济有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区群力银泰城F座11层1104室。法定代表人：董亚萍，总经理。上诉人王守军因与被上诉人于井阳、第三人哈尔滨春晖房地产经济有限责任公司（以下简称春晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人王守军及其委托诉讼代理人仇长海、尹春晓，被上诉人于井阳及其委托诉讼代理人李长贵到庭参加诉讼。一审第三人春晖公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王守军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王守军的诉讼请求。事实与理由：根据《房屋买卖合同》的约定，于井阳的付款方式为委托房地产经纪公司保管全额购房款，即于井阳委托的居间方保管，而不是王守军委托的。根据委托法律关系，受托人不履行委托事务的法律后果应由委托人承担，合同并没有约定居间方收取购房款即为履行了付款义务或视为向出售方支付完毕。于井阳未向王守军或通过居间方向王守军支付购房款。因此，一审法院在于井阳未能把购房款全部支付至王守军的情况下，认为于井阳履行了合同义务是错误的认定。另，王守军庭后向本院提交代理词，认为春晖公司已被公安机关侦查，本案应中止审理，春晖公司应返还售房款。于井阳辩称：当事人之间签订的《房屋买卖居间服务合同》《房屋买卖合同》合法有效。于井阳按照合同约定，已支付了全额购房款，取得了不动产权属证书，已履行完合同全部义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。春晖公司未出庭答辩。王守军向一审法院起诉请求：申请解除王守军与于井阳之间的《房屋买卖合同》，于井阳恢复原状，协助将涉案房产哈尔滨市松北区柒季城68号楼3单元303室不动产产权变更为王守军。于井阳向一审法院提出反诉请求：判令王守军将位于哈尔滨市松北区柒季城小区68栋3单元303室住房实际交付给于井阳。一审法院查明：王守军与于井阳、春晖公司于2018年12月6日签订了《房屋买卖居间服务合同》《房屋买卖合同》。约定，于井阳购买王守军位于哈尔滨市利民开发区利民大道西、秦家路南柒季城68栋3单元3层3号〔不动产权证号：黑（2019）哈尔滨呼兰不动产权第0000275号〕房产，定金3万元，中介费1.1万元，房屋总价款为55万元，房款由春晖公司保管。2018年12月6日，于井阳将购房定金3万元交付春晖公司。2018年12月20日，于井阳将剩余房款52万元一次性全部交付春晖公司。2019年1月4日，王守军与于井阳办理了房屋更名过户手续，于井阳已取得了该房屋的所有权证。现春晖公司至今未将该房款交付王守军，王守军至今未实际交付涉案房屋。一审法院在诉讼中，依据王守军的保全申请，查封了于井阳名下位于哈尔滨市利民开发区利民大道西、秦家路南柒季城68栋3单元3层3号〔不动产权证号：黑（2019）哈尔滨呼兰不动产权第0000275号〕房屋的房产档案。一审法院认为，王守军与于井阳、春晖公司之间签订的《房屋买卖居间服务合同》《房屋买卖合同》系三方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定应属合法有效，三方均应遵守履行。于井阳按照合同约定，已将全额购房款交付春晖公司并已取得位于哈尔滨市利民开发区利民大道西秦家路南柒季城68栋3单元3层3号房屋的不动产权属证书，已履行完合同义务。其反诉请求有理，一审法院予以支持。王守军未取得房款，责任不在于井阳，应向春晖公司进行追索，故对王守军的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、王守军于判决生效后十日内将位于哈尔滨市利民开发区利民大道西秦家路南柒季城68栋3单元3层3号房屋交付于井阳。二、驳回王守军的诉讼请求。本院二审期间，王守军举示了接警回执（复印件）。拟证明：2019年2月20日，春晖公司已经涉嫌诈骗，将受到刑事调查。于井阳质证意见：该证据不属于新证据，且不是原件，真实性有异议。该证据与本案没有关联性。于井阳未举示证据。本院认证意见：王守军举示的证据系复印件，根据其陈述来源于微信群聊天记录，无法核实真伪，且该证据不影响本院对双方权利义务的评判，没有关联性，本院不予采信。本院另查明：《房屋买卖居间服务合同》约定，王守军、于井阳对春晖公司提供的信息发布、看房机会及订立合同机会等服务予以确认。双方委托春晖公司，春晖公司接受双方委托开展居间服务事宜达成协议。《房屋买卖合同》约定，买受人应当在2018年12月31日前付清全部购房款；购房款按照下列方式支付：委托房地产经纪公司保管，包括但不限于按揭贷款的首付款或全额购房款。现金交易的，在买受人取得房屋权属证书当日，由出卖人到房地产经纪公司领取，剩余房款在双方办结房屋交接手续后，由出卖人到房地产经纪公司按照约定办理资金划转手续；双方同意按照下列方式办理房产权属转移事宜：现金交全款交易的房产，双方同意买受人准备齐全款双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，双方应在房产交易主管部门受理、并现场调查评估确认后办理完毕更名过户手续；出卖人于2018年12月6日前将权属证书及相关材料放置在房地产经纪公司保管；房屋的交付：双方约定，买受人取得名下不动产权证将该房屋交付买受人。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于本案是否应中止审理及调取相关证据的问题。王守军向本院提出案件涉及刑事因素要求中止审理，及申请本院向公安机关调取报警记录。本院认为，王守军作为原告已选择通过民事诉讼程序寻求救济，其在一审判决作出，二审庭审后，才提出上述申请，申请的事项与理由也并非其上诉主张。且王守军、于井阳在诉讼请求中也并未要求春晖公司承担责任，春晖公司在本案中系第三人。王守军举示的证据不能证明本案与相关刑事案件是同一法律关系、同一法律事实，及必须以该刑事案件的处理结果为依据。即使存在公安机关接警、调查的因素，本案的审理与刑事案件的侦查、处理也并不冲突，并不影响本院对双方民事权利义务的评判，也不影响当事人向春晖公司再主张权利，故本案不符合中止审理的情形，调取相关报警记录也无必要性，本院不予准许。关于于井阳要求王守军交付案涉房屋，依据是否充分的问题。双方在一审中均将案涉《房屋买卖居间服务合同》《房屋买卖合同》作为证据举示，双方对两份合同的真实性无异议，本院予以确认，双方应按照合同约定履行各自的义务。《房屋买卖居间服务合同》约定，“王守军、于井阳委托春晖公司，春晖公司接受双方委托开展居间服务事宜达成协议”。王守军主张购房款系由于井阳单方委托居间方保管，与上述约定不符，本院不予支持。合同约定“双方同意买受人准备齐全款双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”“购房款委托房地产经纪公司保管，现金交易的，在买受人取得房屋权属证书当日，由出卖人到房地产经纪公司领取，剩余房款在双方办结房屋交接手续后，由出卖人到房地产经纪公司按照约定办理资金划转手续”。双方约定的履行顺序是于井阳准备齐全部购房款交春晖公司保管→王守军为于井阳办理房屋权属登记→王守军向春晖公司领取购房款、案涉房屋交付给于井阳。从合同解释层面分析，双方虽未明确购房款交春晖公司保管即产生于井阳已履行交款义务的法律后果，但从前述约定的履行顺序看，自款项交付春晖公司后，于井阳即可以办理案涉房屋的权属登记。这一情形表明，于井阳在办理案涉房屋权属登记后就享有了要求王守军交付房屋的具有物权性质的请求权，而王守军则享有要求春晖公司给付购房款的债权请求权。因此，于井阳依据合同约定及其作为案涉房屋权属证书登记的产权人，有权要求王守军交付房屋。从交易习惯及风险负担层面分析，在通常的房屋买卖交易中，一般双方会选择将房款大部分交给合同相对人，小部分留在中介或将房款存放在官方指定的资金监管机构，以规避可能出现的风险。本案中，双方选择将全部房款交由中介，有违前述交易习惯，针对于王守军一方的资金安全隐患自始就存在。王守军作为收款方，在未收到购房款的情况下就为于井阳办理更名过户手续，在于井阳取得案涉房屋权属证书同时，王守军也未及时向中介索取房款。应确认王守军未尽审慎注意义务，没有合理预见合同风险，向春晖公司追偿及可能因其缺乏履行能力而受到损失的后果应由王守军予以承担。综上，王守军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由王守军负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  李妮娜审判员  赵 晟二〇二〇年八月十二日书记员  于文娟