江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1671号上诉人（原审被告）：北京千富电子工程有限公司，住所地北京市海淀区上地东里7区7号楼2门101室（住宅）。法定代表人：章隆锟，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱忠平，江苏德本律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晗璐，江苏德本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京名扬橡胶有限公司，住所地江苏省南京市浦口区石桥工业集中区。法定代表人：杨靖，该公司总经理。上诉人北京千富电子工程有限公司（以下简称千富公司）因与被上诉人南京名扬橡胶有限公司（以下简称名扬公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初9795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。千富公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的租赁合同自2019年6月6日到期后，视为无固定期限租赁合同，合同履行内容应当沿用原租赁合同。虽然原租赁合同约定“下个租期租金涨幅7%左右”，但该约定并未明确具体涨幅，只是一个约数，应当由双方书面约定。双方在租赁期限届满后，没有续签书面合同，也没有另行商定价格及期限，结合双方有长期稳定的租赁关系，应当视为双方默认了继续按照原租赁合履行。二、上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2019年9月解除，上诉人只需支付租金至2019年9月。2019年9月，被上诉人将厂房的电断掉，导致上诉人的生产无法继续，双方解除租赁合同，之后上诉人没有再继续使用被上诉人的厂房。三、上诉人借给被上诉人的50000元，应当用来抵扣上诉人应支付给被上诉人的租金及水电费。四、被上诉人应当退还上诉人保证金20000元。名扬公司辩称：一、双方租赁合同于2019年6月6日到期，被上诉人多次催促上诉人续签合同，但一直无法联系到上诉人。原合同约定租金上涨7%，一审法院的认定合理。二、上诉人既未获得营业执照也无法办理生产环境评估报告，所以，上诉人不能合法生产经营，与被上诉人断电无关。断电是为了催促上诉人交纳电费。上诉人至今仍欠付5个月电费未交纳。且根据上诉人近两年的用电量来看，主要是办公及空调用电，无生产用电现象。三、上诉人至今仍正常使用被上诉人的厂房，货物全部放在被上诉人厂房内，正常收付发货。上诉人称2016年9月后就没有再继续使用被上诉人厂房，不是事实。四、上诉人借给被上诉人5万元与本案无关，应另案处理。五、上诉人拒不履行双方订立的租赁协议，不按期支付租金及电费，根据双方租赁协议，保证金不予退还。名扬公司向一审法院起诉请求：1.千富公司将其租赁名扬公司的01栋1211.28平方米的厂房内的设备清空，并将厂房及车间电动门钥匙归还给名扬公司；2.千富公司支付超期使用期间的租金（暂计至2019年10月，按6个月计算）77764.18元、所欠的水电费计2324元、修理电动门的费用1500元（现千富公司垫付，该费用应该由千富公司承担）、隔墙（厂房中间的隔断）修理费用1000元、租赁期间的物业费8400元及超期物业费3500元计11900元，合计92988.18元；3.因千富公司违约20000元保证金不再退还；4.千富公司负担本次诉讼费用。一审法院认定事实：千富公司自2017年6月起租赁名扬公司内的厂房1211.28平方米用于生产经营，2018年6月原租赁合同到期，双方于2018年6月28日进行续签，续签的《厂房租赁协议》约定：租期一年，自2018年6月7日至2019年6月6日止。租金给付：在协议签订后三日内一次性给付一年的租金，按120元/年/平方米，年租金为145353.6元（含税）。付款方式：一次性或转账，租金不退还，承租方先按期无条件支付全额租金。承租方若不能按期全额支付租金，出租方有权终止租赁合约，并收取逾期违约金。下个租期租金涨幅7%左右。水电供给：出租方提供380伏电力给承租方使用，电费按1元/度（不含税）收取。电费为月底抄电表，次月五日前缴纳。水费抄表后两日内付款。水电费不提供发票，水电费用应按时按期缴纳，出租方无垫付义务，水电费拖欠出租方将行使停水停电的权利。……，出租方只出租房屋，收取相应租金不为承租方提供其它相关服务，承租方在租赁期内不得将此房屋转租给他人，若承租方对房屋及相关设施造成损毁，限期照价赔偿或恢复原状。承租方到期不租，应在到期日前十日内告知出租方，并在到期日前三日内搬离。若承租方既不续租又不按时搬出所有设施物品，超期一个月将收取两个月租金（不足一个月按一个月计算），超期三个月将收取半年租金作为逾期违约金。若一周内无法联系承租方人员，遗留物品将作弃物处理，出租方不承担任何责任。……若续租双方应在到期前十日另行商定价格及期限，并在到期日前付清租金才能续租。装修费用不能作为续租续约的条件，到期不租出租方不承担任何费用。承租方工厂运作中产生的垃圾可选择自行或缴费由出租方代为处理（若需要费用另商）；日常厂区道路停车场清扫，厂房周围除草垃圾捡拾，快递接收、厕所冲洗、节假日门房值班及大门开关，承租方应按月支付相应的物业管理费，费用为700元/月。承租方2017年6月缴费中含保证金20000元自动滚入此期，若承租方未对出租方房屋造成损毁、污染，垃圾清理干净，又没租金、水电物业费用拖欠及其它争议，承租方不续租后出租方可退还保证金。上述租赁合同期满后，双方因租期内厂房电动门维修费用应由谁负担的问题、续租价格问题及物业费等问题协商未果，引发本案争议，在此期间，名扬公司、千富公司双方虽多次协商，但均未明确通知对方要求解除合同。一审法院另查明：1.2019年4月8日，名扬公司向千富公司借款50000元，该借款通过银行转账方式汇入名扬公司账户；2.名扬公司已收取千富公司支付的保证金20000元；3.案涉厂房电动门维修费用1500元（千富公司支付）；4.至2019年10月15日，千富公司欠缴电费2168元，欠缴水费156元；5.租期内的租金千富公司已付清；上述事实，名扬公司、千富公司双方均无异议，一审法院予以确认。名扬公司、千富公司双方争议较大的费用一审法院列表如下：1.名扬公司主张的超期占用厂房的租金77764.18元；2.保证金20000元不予退还；3.租赁厂房中间隔墙的修理费用1000元；4.租赁期内一年的物业费8400元及超期占用厂房产生的物业费3500元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，名扬公司、千富公司之间的租赁合同关系成立且合法有效，双方均应严格按合同约定履行。本案争议焦点为：1.租赁合同期限届满后，双方之间的法律关系如何认定，如构成不定期租赁关系，合同是否解除；2.名扬公司主张的费用如何认定。对争议焦点1，一审法院认为：一、双方于2018年6月28日签订的租赁合同明确约定了租赁期限，且双方合同约定：承租方到期不租，应在到期前十日告知出租方，并在到期前三日内搬离。同时该合同又约定，若继租应在到期前十日另行商定价格及期限，并在到期日前付清租金才能继租。但在租赁期限届满后，双方因存在争议协商未果，继租合同至今未签订，千富公司未明确表示继租或解除合同，也未按上述合同约定履行，至今未返还租赁物，未支付争议期间占有租赁物租金。在此期间名扬公司亦未明确、及时将要求解除合同的意思表示通知对方，造成双方矛盾激化、损失扩大，对此双方均存在过错。因此，原租赁期满后，千富公司继续使用租赁物，名扬公司未明确要求解除合同应视为双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法的规定，不定期租赁中，双方均有任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现名扬公司主张要求千富公司交还所租赁的厂房，实际是要解除双方之间的租赁合同关系。同时，因合同解除权为形成权，只要解除权人将解除合同的意思表示通知合同相对方，则解除通知生效，合同即可解除。本案名扬公司向法院起诉要求千富公司返还租赁物，应视为其向千富公司作出了解除合同的意思表示，法院将起诉状副本送达给千富公司，应视为通知千富公司，案涉合同即自起诉状副本送达千富公司时解除，该时间为2019年11月15日。故合同解除后，名扬公司要求千富公司将其租赁的01栋1211.28平方米的厂房内的设备清空，并将厂房及时归还给名扬公司的诉讼请求，一审法院予以支持，但对于车间电动门的钥匙，名扬公司未提交证据证明租赁时是否交付给千富公司，千富公司不予认可，故对其要求返还车间电动门的钥匙的诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点2，名扬公司主张的费用如何认定的问题。一审法院认为，在不定期租赁合同存续期间，双方就租期费用问题未达成新的一致意见前，双方仍应按除原合同约定期限外，原合同约定费用的承担和违约责任对双方当事人仍具有拘束力。因不定期租赁期间，双方均存在过错，故对于名扬公司主张的合理费用，一审法院认定如下：1.名扬公司主张千富公司支付超期使用期间的租金77764.18元（计算六个月租金，在上年租金基础上递增7%计算），千富公司认为其未违约，不予认可。一审法院认为，对于续租问题双方未达成一致，名扬公司未及时告之对方解除合同，千富公司续租也未按原合同约定交清租金，双方均存在过错，名扬公司也未提交证据证明其除房屋租金收益之外的其他损失，因此，对于名扬公司该项诉请一审法院以合同履行的实际收益为基础、结合合同对于续租后租金的约定、不定期租赁期间合同的履行情况及双方过错等因素，对名扬公司主张的在原合同约定的租金基础上上浮7%，计算六个月共计77764.18元的租金予以支持。2.千富公司欠缴的水费156元、电费2168元，合计2324元，双方均无异议，一审法院予以确认。3.名扬公司主张电动门维修费用1500元应由千富公司承担，一审法院认为，双方在原合同中未明确约定租赁物的维修费用由谁负担，名扬公司亦未举证证明电动门的损坏系千富公司不当使用或故意造成，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，该项费用应由出租人承担。4.名扬公司主张隔墙修理费用1000元，因其未提供证据证明隔墙是否损坏、损坏与千富公司使用行为之间的有无因果关系，且该费用未实际发生，故一审法院不予支持。5.名扬公司主张物业费11900元，一审法院认为，虽然双方在原合同约定了物业费按700元/月计算，但在合同实际履行过程中均未收取，名扬公司在双方产生争议前也未提出过异议，且名扬公司经营范围亦不包括提供物业管理服务，现有证据亦不能证明其在合同履行过程中提供过物业管理服务，故对名扬公司该项主张一审法院不予支持。6.名扬公司主张因千富公司违约保证金20000元不予退还，千富公司认为其没有违约且该保证金系保证房屋及财产损失才用来赔偿。一审法院认为，双方因存争议未重新续约，千富公司虽未缴清水电费用但并不构成根本违约，名扬公司在千富公司缴清所欠费用后，该保证金应予退还，故对其该项诉请一审法院不予支持。7.名扬公司、千富公司之间的借款50000元与本案非同一法律关系，本案不予处理，双方可另行解决。本案虽经调解无果，但一审法院也希望名扬公司、千富公司双方在今后的经营活动中依法依规、公平诚信经营。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、千富公司于判决书生效之日起十日内将其租赁的01栋1211.28平方米的厂房内的设备清空，并将厂房归还给名扬公司；二、千富公司于判决书生效之日起十日内支付名扬公司租赁费用77764.18元；三、千富公司于判决书生效之日起十日内支付名扬公司水电费用2324元；四、千富公司支付的电动门维修费用1500元在其应支付的费用中予以扣除；五、驳回名扬公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1062元，由名扬公司负担500元，千富公司负担562元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，租赁期满后，千富公司继续使用租赁物，名扬公司未提出解除合同，应视为双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原租赁合同约定：“下个租期租金涨幅7%左右”，一审法院对名扬公司主张在原合同约定的租金基础上上浮7%，计算六个月共计77764.18元的租金予以支持，符合双方合同约定。千富公司上诉主张按原租金执行，与合同约定不符，本院不予支持。关于双方不定期租赁关系解除时间。名扬公司起诉要求千富公司交还所租赁的厂房，系解除双方之间的租赁合同关系的意思表示，一审法院于2019年11月15日将起诉状副本送达千富公司，应视为名扬公司解除合同的意思表示送达千富公司，双方的不定期租赁关系于该时间解除。一审法院对于合同解除时间的认定，符合法律规定。名扬公司虽在2019年9月双方租赁期间有断电行为，但该行为并不能视为其要求解除合同，且千富公司其后并未迁出交还租赁物，故千富公司以2019年9月名扬公司存在断电行为而上诉主张双方的租赁关系于2019年9月解除，本院不予采纳。因双方之间借款50000元与本案非同一法律关系，一审法院在本案不予处理，并无不当。双方如协商不成，可另案主张。关于名扬公司主张千富公司的保证金20000元不予退还，一审法院并未支持，并已认定该保证金应予退还。该保证金可在千富公司支付名扬公司的款项中扣除。综上所述，千富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760元，由上诉人北京千富电子工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 龚 达二〇二〇年八月十日书记员 孙雪松