山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0203执异182号异议人（案外人）：宋济凯。委托代理人:闫信良，青岛即墨岙山卫法律服务所法律工作者。申请执行人：战剑。被执行人：苏明。本院在执行申请执行人战剑与被执行人苏明、苏守文民间借贷纠纷一案中，案外人宋济凯以其享有青岛市即墨区XX路X号X号楼X单元XXX户房产（以下简称涉案房产）的实体权利为由向本院提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人宋济凯称，2017年6月15日，宋济凯与苏明、张奕奕签订房屋买卖合同，约定苏明和张奕奕将涉案房产以585000元的价格卖给宋济凯。合同签订后，宋济凯按照约定支付了购房款，接收了涉案房屋，并于2017年7月14日到房产登记机关办理了涉案房产的网签登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，宋济凯与苏明、张奕奕签订了合法有效的买卖合同，支付了约定的购房款，合法占有了涉案房产，办理了网签登记，宋济凯的执行异议应当成立。请求解除对涉案房产的查封并停止执行。异议人提交以下证据：一、1、2017年6月15日宋济凯与苏明、张奕奕签订的房屋买卖合同，该合同约定苏明、张奕奕将涉案房产以585000元出售给宋济凯，购房定金为5万元，包含定金的首付款为205000元，余款38万元办理银行按揭贷款，补充约定需要支付撤押款10万元。2、青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局不动产登记中心出具的涉案房产的房号变更证明。二、2017年6月15日张奕奕出具的5万元定金收条、2017年6月16日苏明出具的10万元收条、155000元收条、张家港银行账户交易明细、农业银行即墨支行交易明细、山东农商银行客户回单10张，待证事实为宋济凯将房屋买卖合同约定的购房首付款205000元及撤押款10万元共计305000元全部付清。三、涉案房产《房屋所有权证》，记载涉案房产所有权人为苏明。四、1、即墨市不动产登记中心出具的苏明不动产登记信息查询结果证明，记载涉案房产在2017年6月16日前有抵押、无查封。2、即墨市不动产登记中心出具的宋济凯不动产登记查询结果证明，记载宋济凯名下无房。五、2017年7月14日苏明和宋济凯的网签合同《存量房买卖合同》、测绘图、《测绘成果审验表》，待证事实为宋济凯与苏明于2017年7月14日到即墨市不动产登记中心网签合同并对涉案房产进行了测绘、审验及网签备案。六、证人证言。证人王某，系即墨市恒昌园房产中介服务部经营者，其作出证人证言称：证明我单位作为居间服务方，于2017年6月15日为宋济凯与苏明、张奕奕签订了涉案房产的买卖合同，宋济凯按约定于2017年6月15日支付给苏明、张奕奕购房定金5万元整，于2017年6月16日支付了购房款10万元，于2018年5月13日支付了购房款155000元整。苏明、张奕奕收到10万元后，于2017年7月5日办理了涉案房产的撤押手续，我单位于2017年7月7日协助双方到即墨市房产管理处为涉案房产进行了测绘并于2017年7月14日协助双方办理了存量房网签备案，签订了涉案房产的存量房买卖合同。当天，苏明、张奕奕将涉案房产交付给宋济凯，宋济凯在涉案房产内居住至今。2017年8月份，我单位协助宋济凯到张家港银行办理了涉案房产的贷款手续，并于2017年10月份审批通过，我单位随即联系双方到即墨市不动产登记中心办理过户手续，发现涉案房产于2017年9月19日被法院查封。七、涉案房产的物业费路灯费收据4份，待证事实为涉案房产现为宋济凯实际居住。申请执行人战剑发表意见称，执行法院于2019年9月19日查封涉案房产时，宋济凯仅支付了全部房款58万元中的15万元，明显不符合需要支付全款的规定。根据房产中介的证明，宋济凯在2017年10月份已经发现了涉案房产被查封，并且在2017年12月份本案开庭时委托了律师到庭，却在执行异议表示现在才获知查封，隐瞒了已经知情的事实。在明知涉案房产被查封的情况下，宋济凯于2018年5月13日继续向被执行人的配偶张奕奕支付155000元的房款，明知不能过户还继续支付不符合常理也无效，属于重大过错，甚至具有帮助转移财产的嫌疑。双方房屋买卖合同明确约定收到全款三日内交付房屋，但宋济凯却在未付清全部房款的情况下声称已入住涉案房产，提交的物业费收费证明只有2018年5月21日之后的，因此在查封时和本案开庭时，没有已经实际占有涉案房产的证据。宋济凯应追究被执行人苏明和张奕奕的违约责任，或者将未付房款交付法院请求处理。综上，宋济凯的执行异议不成立，请求驳回异议人的异议请求，继续对涉案房产予以执行。查明，本院在审理战剑与苏守文、刘彩霞、苏明、葛立伟、青岛千鹤纺织品进出口有限公司、连云港若谷纺织品进出口有限公司民间借贷纠纷一案中，依战剑的申请，作出（2017）鲁0203民初7049号财产保全裁定书，于2017年9月19日查封了涉案房产，查封期限至2020年9月18日止。2018年6月26日，本院作出（2017）鲁0203民初7049号民事判决书，判令苏守文、刘彩霞返还战剑借款本金817500元及利息等，苏明、葛立伟、青岛千鹤纺织品进出口有限公司、连云港若谷纺织品进出口有限公司承担连带清偿责任。本案审理过程中，宋济凯于2017年11月1日对本案财产保全查封涉案房产提出了执行异议，审理程序中对宋济凯的案外人排除执行异议未作出处理。战剑向本院申请执行后，本院以（2020）鲁0203执433号立案执行，上述财产保全查封措施自动转为执行程序的查封措施。宋济凯于执行程序中再次提出执行异议申请。本次案外人排除执行异议审查程序中，宋济凯同意将购房余款28万元以定期存单方式交付法院，执行实施程序中将宋济凯作为被执行人苏明的债务人、查封宋济凯购买苏明涉案房产的该笔购房余款28万元、禁止向苏明支付。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人宋济凯在涉案房产查封之前，即与被执行人苏明签订书面买卖合同，已经按照约定支付定金5万元、撤押款10万元，涉案房产交易前已经查询无查封，办理银行按揭贷款过程中发现被查封，诉讼程序中提出异议后未获处理，此时宋济凯选择了继续购买涉案房产而非解除房屋买卖合同请求退款，属于已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。综合宋济凯提交的证据判断，宋济凯属于善意的购房者而非协助被执行人转移财产的同谋，依据上述法律规定，执行异议非诉审查程序中不认定宋济凯存在较大过错足以导致其失去期待购买的房产用于司法处置偿还前房主的债务。本院于执行异议非诉审查程序中对案外人宋济凯的排除执行异议予以支持。申请执行人如仍坚持要求处置该涉案房产偿还被执行人债务的，可依法如下主张权利。二、案外人宋济凯以对涉案房产享有实体权利提出执行异议，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。申请执行人不服本裁定的，可依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第十五章、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉，在诉讼程序中进一步举证和主张权利。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十四条规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。三、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。第三百一十六条规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。案外人排除执行异议成立的，执行异议审查程序中不对执行标的物直接予以解除查封，依照上述法律规定办理。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。申请执行人、异议标的所涉及的被执行人应为上述法律规定的“相关当事人”，本次异议审查程序中对执行实施案件其他被执行人苏守文、刘彩霞、葛立伟、青岛千鹤纺织品进出口有限公司、连云港若谷纺织品进出口有限公司不列为异议审查当事人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、案外人宋济凯对青岛市即墨区XX路X号X号楼X单元XXX户房产提出的执行异议成立；二、本案对该涉案房产中止执行。不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。审 判 长  曲永青人民陪审员  林 红人民陪审员  李善禧二〇二〇年八月二十五日书 记 员  于程程