安徽省蚌埠市淮上区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0311执异18号 案外人：安徽正杰广告传媒有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区长征北路856号院内1号车间1-1号，统一社会信用代码91340311MA2TY3YX74。 法定代表人：程茂灿，该公司总经理。 申请执行人：汤立证，男，1965年12月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 被执行人：安徽省永泰机械科技实业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区长征北路856号院内1号车间1-1号，统一社会信用代码913403006989864484。 法定代表人：高勇，该公司总经理。 被执行人：高勇，男，1976年8月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被执行人：许美娥，女，1976年1月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 本院在执行申请执行人汤立证与被执行人高勇、许美娥、安徽省永泰机械科技实业有限公司（以下简称永泰公司）借款合同纠纷一案中，案外人安徽正杰广告传媒有限公司（以下简称正杰公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人正杰公司称，淮上区人民法院在执行（2020）皖0311执262号案件过程中，查封并拟拍卖淮上区长征北路856号院内1号车间等房产，因该房产属于正杰公司实际所有，继续执行该房屋将会侵害正杰公司的合法权益。为此，正杰公司依法提起执行异议申请，具体事由如下： 一、位于淮上区长征北路856号院内1号车间房屋由正杰公司购买，依法应归正杰公司所有。 2019年7月19日，程茂灿（正杰公司设立后的法定代表人）与永泰公司了签订《厂房租赁合同书》，由正杰公司租赁永泰公司的长征北路856号院内一号厂房。租赁期限两年期，从2019年7月20日起至2021年8月21日止，每月租金9167元，每年合计11万元。租赁费用两年一次性付清，正杰公司按照约定一次性付清两年租金210000元，并交付押金5000元。 2019年9月16日，正杰公司与永泰公司签订《资产转让协议书》，该协议约定：甲方（永泰公司）将坐落在长征北路856号永泰机械土地约1.4亩、1号车间1层除甲方现有办公场所外的东部约1400平方米土地厂房的所有权（具体以房产证登记的面积为准）等资产有偿转让给乙方（正杰公司）所有；资产转让价款245万元。自签订本协议书时乙方支付定金15万元。甲方收到定金后15个工作日内将永泰公司上述标的物不动产变更至乙方名下。付款方式为：1、本合同标的物产权变更给乙方后两日内，乙方支付甲方115万元（含定金）；2、本合同标的物产权变更给乙方后20日内，乙方支付甲方103万元（已扣除标的物所有租金，包括第三方已付的租金）。 合同签订当日正杰公司交付定金15万元，2019年9月25日正杰公司应永泰公司要求又交付3万元定金，共计18万元定金。 二、正杰公司已实际占有购买的被异议人永泰公司的长征北路856号院内1号车间的一层厂房。 正杰公司于2019年7月24日领取了营业执照，正杰公司的经营地点及住所地均为淮上区长征北路856号院内1号车间1—1号。公司自2019年7月24日正式成立并投入生产经营。 三、正杰公司购买永泰公司厂房时该房屋未被法院查封，未办理过户非因正杰公司自身原因。 2019年7月19日双方签订《厂房租赁协议》，2019年9月16日正杰公司与永泰公司签订《资产转让协议书》，根据合同法关于买卖合同标的物交付的相关规定，永泰公司自2019年9月16日起已将厂房交付给正杰公司，正杰公司自该日起已实际占有该房屋，均是在淮上区人民法院采取查封措施之前。 正杰公司支付部分房屋价款（定金）后，并已准备好应付的全部购房款，且多次催促永泰公司办理房地产权过户手续，但因永泰公司的原因未能办理。 四、正杰公司提出执行异议，能够排除（2020）皖0311执262号案件的执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，正杰公司提出执行异议申请的事实和理由符合最高人民法院的上述司法解释规定，位于淮上区长征北路856号院内1号车间一层房屋（永泰公司现在使用的一层办公房除外）应归正杰公司所有。根据资产转让合同约定，正杰公司有权且愿意将未付的房价款交付执行。为此，正杰公司请求依法中止对淮上区长征北路856号院内1号车间一层房屋的执行，并解除查封的强制措施，以维护其合法权益。 综上，请依法中止对案涉房产的执行，解除查封并确认案涉房产归正杰公司所有。 汤立证、高勇、许美娥、永泰公司未发表意见。 查明：汤立证与高勇、许美娥、永泰公司民间借贷纠纷一案，2019年12月16日，本院作出(2019)皖0311民初3364号民事判决：一、被告高勇、许美娥、被告安徽省永泰机械科技实业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告汤立证本金1363820元及利息（其中以1213820元为基数，自2019年1月16日起按照年利率24%计算利息至实际还清借款之日止；其中以15万元的基数，自2017年9月30日起按照年利率24%计算利息至实际还清借款之日止）。 二、驳回原告汤立证的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27424元，减半收取计11890，保全费5000元，共计16890元，由安徽省永泰机械科技实业有限公司、高勇、许美娥负担11206元，由汤立证负担5684元。 因高勇、许美娥、永泰公司未履行生效判决确定的义务，汤立证向本院申请强制执行，本院于2020年1月20日立案执行，案号为（2020）皖0311执262号。 2019年9月29日，本院作出(2019)皖0311民初3364号民事裁定：一、查封被申请人安徽省永泰机械科技实业有限公司名下坐落于长征北路856号院内2号车间房产土地【产权证号：皖2018蚌埠市不动产权第0066115号】，建筑面积1920平方米； 二、查封被申请人安徽省永泰机械科技实业有限公司名下坐落于长征北路856号院内1号车间房产土地【产权证号：2015030047；蚌国用（出让）第2010277号】，建筑面积5799平方米； 三、上述两项查封财产以247万元为限额，查封期限三年。 2019年9月30日，本院以（2019）皖执保148号完成上述房产的查封。上述房产于2018年2月6日设立抵押登记，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司蚌埠市分行，抵押金额630万元。 上述事实，有本院(2019)皖0311民初3364号民事判决书、民事裁定书、《查封信息单》等佐证。 另查明，2019年7月19日，程茂灿（正杰公司设立后的法定代表人）与永泰公司了签订《厂房租赁合同书》，由正杰公司租赁永泰公司的长征北路856号院内一号车间。租赁期限两年期，从2019年7月20日起至2021年8月21日止，每月租金9167元，每年合计11万元。租赁费用两年一次性付清，程茂灿于2019年7月19日支付两年租金210000元，押金5000元。2019年7月24日，程茂灿、李申斌共同投资设立正杰公司。该公司住所地安徽省蚌埠市淮上区长征北路856号院内1号车间1-1号。 2019年9月16日，正杰公司与永泰公司签订《资产转让协议书》，该协议约定：甲方（永泰公司）将坐落在长征北路856号永泰机械土地约1.4亩、1号车间1层除甲方现有办公场所外的东部约1400平方米土地厂房的所有权（具体以房产证登记的面积为准）等资产有偿转让给乙方（正杰公司）所有；资产转让价款245万元。自签订本协议书时乙方支付定金15万元。甲方收到定金后15个工作日内将永泰公司上述标的物不动产变更至乙方名下。付款方式为：1、本合同标的物产权变更给乙方后两日内，乙方支付甲方115万元（含定金）；2、本合同标的物产权变更给乙方后20日内，乙方支付甲方103万元（已扣除标的物所有租金，包括第三方已付的租金）。 2019年9月16日，正杰公司支付“资产转让定金”15万元，2019年9月25日正杰公司支付3万元定金。连同支付的租金余额（扣除2个月租金），合计支付房款377500元，余款2072500元，正杰公司于2020年8月25日交付本院账户。 上述事实，有《厂房租赁合同书》、《资产转让协议书》收据、转账清单、正杰公司营业执照副本等佐证。 本案争议焦点：正杰公司是否享有足以阻却执行的民事权益。 本院认为：被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本院查封被执行人永泰公司所有的涉案房产，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然正杰公司与永泰公司签订《房屋买卖合同》，但案涉房产在本院查封前未登记在其名下，其并未取得案涉房产的所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产在本院查封前，正杰公司与永泰公司签订了合法有效的书面买卖合同（《资产转让协议书》）；已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并已合法占有该不动产。2019年9月16日签订协议后，2019年9月30日案涉房产被本院查封，致使过户不能。符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，正杰公司对案涉房产提出的异议，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房产享有足以阻却执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对长征北路856号院内1号车间1层房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向安徽省蚌埠市淮上区人民法院提起诉讼。 审判长 邵 博 审判员 李思泉 审判员 万兆年 二〇二〇年八月二十五日 书记员 陈娜娜 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。