福建省福州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽01民终4538号 上诉人（原审原告）：福州市鼓楼区建设投资管理中心，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路98号。 法定代表人：郑朝阳，主任。 委托诉讼代理人：尤劲，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张登灿，福建博世律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林惠英，女，1928年10月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：祝凯凯，女，1984年5月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：福建省福州市晋安区鼓山镇前屿村民委员会，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇前屿村。 法定代表人：蔡永星，主任。 原审第三人：福州市晋安区残疾人联合会，住所地福建省福州市晋安区福马路241号。 负责人：张文杰，理事长。 委托诉讼代表人：冯敏，福建日尧律师事务所律师。 委托诉讼代表人：沈团新，福建日尧律师事务所律师。 上诉人福州市鼓楼区建设投资管理中心（以下简称“鼓楼建投中心”）因与被上诉人林惠英、祝凯凯、福建省福州市晋安区鼓山镇前屿村民委员会（以下简称“前屿村委会”）、原审第三人福州市晋安区残疾人联合会（以下简称“晋安区残联”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2864号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。 鼓楼建投中心上诉请求：撤销一审裁定，对前屿村委会与祝凯凯签订的关于晋安区鼓山镇前横南路39号前屿农民新村4#105单元《商品房买卖合同》确认无效的诉讼请求予以审理。事实和理由：一审裁定事实认定错误，适用法律有误，应予以纠正。一、鼓楼建投中心虽非祝凯凯与前屿村委会之间签订的《商品房买卖合同》的当事人，但与该《商品房买卖合同》的合同标的前屿农民新村4#105单元房产（以下简称“案涉房产”）有直接利害关系。案涉房产系林惠英于1996年11月6日向前屿村委会购买，于2010年6月30日签订《房屋买卖合同》转让给鼓楼建投中心，合同签订后，林惠英即将房产交付给鼓楼建投中心，鼓楼建投中心于2010年8月16日将该房产及同时向案外人购买的4#301单元房产交予晋安区残联使用。2016年8月25日，前屿村委会又就该房产与祝凯凯签订的《商品房买卖合同》，直接损害了鼓楼建投中心利益，致使鼓楼建投中心成立在先的《房屋买卖合同》合同目的不能实现，无法取得产权登记。二、鼓楼建投中心对案涉房产具有独立请求权。林惠英与鼓楼建投中心2010年6月30日签订《房屋买卖合同》成立且已履行，一审判决已认定该《房屋买卖合同》有效，该判决还认定林惠英是房屋的买受人，不存在购房人信息登记错误问题，变更房屋购房发票付款方的申请事由虚假，前屿村委会与祝凯凯间签订商品房买卖合同是基于同一理由，也是虚假的，依《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，都应认定为无效。鼓楼建投中心基于《房屋买卖合同》已取得案涉房产，此后林惠英以无效法律行为对该房产的处置，损害了鼓楼建投中心利益，鼓楼建投中心对此具有独立的请求权。三、祝凯凯与前屿村委会签订的《商品房买卖合同》对鼓楼建投中心、晋安区残联都造成损害。案涉房产早在1996年11月6日已出售给林惠英，祝凯凯时年12周岁，没有经济能力，不是该房产的购房人，前屿村委会与祝凯凯之间并未建立商品房买卖合同关系。前屿村委会与祝凯凯于2016年8月25日签订的《商品房买卖合同》以买卖形式掩盖赠与取得的实质，属虚假的意思表示，应认定为无效。另一方面，国家对不动产流转有专门的登记及契税征收制度，2012年福州市人民政府协调解决前屿农民新村4#楼房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题，林惠英作为实际购房人，应在取得权证后按照与鼓楼建投中心的约定办理转让过户手续。即便祝凯凯接受赠与，也应待林惠英取得权证后依规转让依法纳税，前屿村委会与祝凯凯签订的《商品房买卖合同》欺骗产权登记机关达到逃税的目的，破坏了社会经济管理秩序，违背公序良俗，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款规定，也应认定为无效。前屿村委会与祝凯凯签订的《商品房买卖合同》，帮助林惠英逃避了对鼓楼建投中心的义务，损害了鼓楼建投中心的利益，同时也损害了晋安区残联的利益。晋安区残联是为弱势群体服务的机构，因此面临无处办公、活动的困境，产生极坏反面影响。四、一审裁定存在对合同相对性的狭隘认识。合同的相对性亦有例外，如《中华人民共和国合同法》第五十九条规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》关于债权人撤销权及代位权的有关规定。当合同违背公序良俗，侵犯国家、集体、第三人利益时，受损害一方仍有权提起主张，这与合同相对性并不矛盾。程序上，法律也保障了第三人主张的权利，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 林惠英未作答辩。 祝凯凯辩称，一审裁定程序合法，应予维持。一、鼓楼建投中心没有证据证明其已支付了购房款。二、依据法律规定，无权处分人签订的合同有效，故一审法院认定鼓楼建投中心与林惠英之间的买卖合同有效，并不会导致祝凯凯与前屿村委会之间的买卖合同无效。三、若鼓楼建投中心与林惠英之间的买卖合同有效，产生的也是债权，而非物权，鼓楼建投中心可向债务人主张违约赔偿，并不影响其权利。四、鼓楼建投中心不是祝凯凯与前屿村委会之间的买卖合同当事人，无权对该买卖合同提出无效诉求。 前屿村委会辩称，1.鼓楼建投中心与林惠英私下对案涉房屋进行买卖，双方都未告知前屿村委会，前屿村委会对此不知情。2.林惠英在办理案涉房屋产权前，隐瞒该房屋转卖给鼓楼建投中心安置晋安区残联的事实，由其女儿高孟珍带领其到前屿村委会，说自己年龄大，为防止百年后儿女对案涉房屋产权发生纠纷，故将该房产转赠给外甥女祝凯凯，并在前屿村委会干部见证下签下赠与协议书，后又由高孟珍到晋安区地税局更改初始登记收据和不动产销售发票，将林惠英的名字变更为祝凯凯，晋安地税局将林惠英名字变更为祝凯凯没有依据。后高孟珍自行前往房管局办理产权证相关登记，前屿村委会根据晋安区地税局出具发票上祝凯凯的名字签订《商品房买卖合同》。3.鼓楼建投中心和林惠英于2010年6月30日签订案涉房产《房屋买卖合同》后，晋安区残联从未向前屿村委会了解办理产权证的有关事宜，直至（2018）闽0111民初3150号民事判决作出后，晋安区残联才到前屿村委会提出案涉房产及4#301单元是其房产，其中301单元经前屿村委会确认购房合同和发票后，晋安区残联已办妥不动产登记。4.鼓楼建投中心在明知林惠英未取得合法有效产权情况下私自买卖，违规违法，鼓楼建投中心起诉前屿村委会没有理由和依据，责任完全在于鼓楼建投中心、林惠英和祝凯凯。 晋安区残联述称，同意鼓楼建投中心的上诉请求，一审裁定错误。一审法院作出的（2019）闽0111民初2864号判决已确认鼓楼建投中心与林惠英签订的《房屋买卖合同》合法有效，鼓楼建投中心与祝凯凯、前屿村委会所签订的《商品房买卖合同》具有直接利害关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，通过一审查明的事实可知，祝凯凯、前屿村委会在签订《商品房买卖合同》时存在虚假的意思表示，该虚假意思表示直接影响了鼓楼建投中心与晋安区残联的合法利益，鼓楼建投中心有权提起诉讼要求确认祝凯凯与前屿村委会签订的《商品房买卖合同》无效。 鼓楼建投中心向一审法院起诉请求：确认前屿村委会与祝凯凯签订的关于晋安区的《商品房买卖合同》无效。 一审法院认为，本案系合同纠纷，鼓楼建投中心与祝凯凯、前屿村委会均无合同关系，其与祝凯凯、前屿村委会之间的合同无直接利害关系，因此鼓楼建投中心请求确认祝凯凯与前屿村委会签订的《商品房买卖合同》无效不符合起诉条件。综上，裁定：驳回福州市鼓楼区建设投资管理中心的起诉。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，一审法院作出的已经生效的（2019）闽0111民初2864号民事判决书已经认定鼓楼建投中心与林惠英就讼争房屋签订的《房地产买卖合同》有效，故可以认定鼓楼建投中心与讼争房屋具有直接利害关系，具备原告的诉讼主体资格。一审法院以鼓楼建投中心不是前屿村委会与祝凯凯签订《商品房买卖合同》的合同相对方为由裁定驳回鼓楼建投中心的起诉不当，本院予以纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2864号之一民事裁定； 二、本案指令福建省福州市晋安区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年八月十日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷