湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13111号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉世纪都会商场有限公司，住所地武汉市江汉区江汉路187号世纪都会广场三楼75号。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程林，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：熊峰，男，1990年3月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：李羿，湖北维勒律师事务所律师。上诉人武汉世纪都会商场有限公司（以下简称世纪都会公司）、上诉人熊峰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪都会公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持世纪都会公司在一审中的第2项、第3项、第4项、第5项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由熊峰负担。事实和理由：一、一审认定案涉商铺所处位置是“死胡同”与事实不符。世纪都会公司出于管理及安全需要，封闭的是案涉商铺后面未开业的一小部分区域，案涉商铺与商场的主干道小中庭仅隔二三十米，通行畅通无阻，并未影响案涉商铺的正常营业。二、一审认定世纪都会公司采取停水停电的措施属不当行为错误。熊峰自2017年4月开业后，一直拖欠5月、6月、7月直至8月12日的租金、物业费、水电费等各项费用。世纪都会公司依据租赁合同的约定，向熊峰发出了四份催款通知，但熊峰一直没有补交。世纪都会公司向熊峰发送停止水电供应的函，告知如再不交费将停止水电供应，已尽到充分的催告提醒义务，是按照租赁合同行使权利的正当行为。三、一审对2017年5月1日至6月13日期间的租金、物业费、推广费及中央隔油池费按7折缴纳，2017年6月14日至8月12日期间应缴费用予以免除，没有事实和法律依据，对世纪都会公司不公平。通道封闭并没有影响熊峰的经营，停水停电是世纪都会公司依据合同约定的合法行为。四、一审适用法律错误。本案中的经营保证金的性质与违约金的性质不同，没收经营保证金不仅具有补偿性而且具有惩罚性，双方应尊重合同约定。熊峰辩称，世纪都会公司与熊峰签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》因租赁物未经过消防验收，应认定为无效，世纪都会公司的上诉请求不应得到支持。熊峰上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判支持熊峰的一审反诉请求；2、本案一、二审案件受理费由世纪都会公司负担。事实和理由：一、根据《世纪都会广场商铺租赁合同》附件的标示，熊峰租赁的商铺位于地下一层的中心通往地面层的主干道上，但熊峰接收商铺时发现从该商铺后第二间店面开始，道路被完全封闭，致使承租的商铺形同孤岛，毫无人流量，世纪都会公司构成违约。二、在一审举证期限届满之后，熊峰了解到世纪都会广场地下一、二层商铺在2017年11月才整体通过消防验收，自世纪都会公司2017年4月将商铺出租给熊峰至2017年6月熊峰被迫搬离，案涉商铺并未通过消防验收。世纪都会公司辩称：一、世纪都会公司交付的商铺符合双方合同的约定，无违约行为。熊峰在交铺验收记录上已签字确认且正常进行装修营业。合同附件一的房产平面图仅是起到在商铺间进行区分的识别示意用途，合同并没有约定周边道路为交付标准，且根据合同8.6条的约定，甲方有权对商场进行维修、改建、扩建、内部装修、封闭或更改公共通道。一审认定通道完全封闭形同孤岛与事实不符。熊峰提交的微信记录显示是由于熊峰自己备料不足、经营品类不准确导致经营失败，并非世纪都会公司造成。二、世纪都会广场于2016年7月20日消防验收合格，世纪都会公司交付给熊峰的商铺消防验收合格，且熊峰在经营期间从未因消防问题影响商铺的使用，更不存在损害社会公共利益的情况。综上，请求驳回熊峰的上诉请求。世纪都会公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签署的《世纪都会广场商铺租赁合同》于2017年8月12日解除；2、确认世纪都会公司有权没收熊峰已支付的经营保证金；3、判令熊峰向世纪都会公司支付欠付租金75518.71元，物业管理费6173.97元、推广费901.31元、水电费126.90元、中央隔油池费68.49元，合计82789.38元；4、判令熊峰向世纪都会公司支付逾期付款违约金2598.56元，并赔偿空置期租金损失133776元；5、本案诉讼费由熊峰承担。熊峰向一审法院反诉请求：1、判令世纪都会公司返还经营保证金72356.36元；2、判令世纪都会公司赔偿熊峰占用经营保证金期间的利息损失3256元（按中国人民银行同期贷款利率从2016年9月1日计算至实际付清之日止，暂计算至2017年9月1日）；3、判令世纪都会公司赔偿熊峰装修及其他损失共计11450元；4、本案诉讼费用由世纪都会公司承担。一审法院认定事实：和记黄埔地产（武汉江汉北）有限公司于2017年5月16日变更为武汉世纪都会商场有限公司。2016年5月23日，和记黄埔地产（武汉江汉北）有限公司（出租方下称甲方）与熊峰（承租方下称乙方）签订《世纪都会广场商铺租赁合同》，合同约定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，甲方同意按本合同约定的条件将世纪都会广场负一层1051号商铺出租给乙方使用，并由乙方按自筹资金、自担风险、自负盈亏原则进行经营；乙方知悉并同意，该房产之位置、使用范围详见本合同附件一的平面图中以粉红色标明的特定部分，该房产平面图仅作识别示意用途，甲方有权根据该商场场地情况的变化修改及更改该房产的面积、布局，该房产之面积、布局以甲方最终交付时的情况为准。该租赁商铺建筑面积为55.74平方米，套内建筑面积为26.61平方米；租赁期为固定期限3年，从租赁期开始日起算；租赁期开始日为2016年9月1日，但甲方有权因该商场的整体交付情况而以提前30日向乙方发出书面通知的形式调整租赁期开始日，而无需承担任何责任。合同约定该租赁商铺的租金包括基本租金及提成租金，租赁期第一年每月基本租金为22296元，每月提成租金为当月总营业额的15%减去当月基本租金后的差额部分（若该差额为负数，则当月提成租金为零）；第二年每月基本租金为24525.60元，每月提成租金为当月总营业额的16%减去当月基本租金后的差额部分；第三年每月基本租金为26978.16元，每月提成租金为当月总营业额的17%减去当月基本租金后的差额部分；每月的物业服务费为1822.79元、推广费为266.10元。合同还约定，乙方应自本合同签署之日起7日内，向甲方支付经营保证金72356.36元；若由于乙方的原因提前终止本合同，甲方无需向乙方退还经营保证金余额。乙方每次对该房产进行装修时，应向甲方支付装修押金1623.21元，在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后60日内，甲方在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方。乙方应每月向甲方支付中央隔油系统维护费20.22元，租赁期的任何时间内甲方有权在其认为有需要之情况下对中央隔油系统维护费作出调整，并书面通知乙方。水费收费标准及电费收费标准以受托管理人确定的收费标准为准，水/电费收费标准将是以自来水公司/供电公司的收费标准为基础上估算的水/电损耗分摊而确定，乙方无权对受托管理人确定的水/电费收费标准提出异议或主张任何权利；租赁期的任何时间内受托管理人有权在其认为有需要之情况下对水费、电费的收费标准作出调整，并书面通知乙方。乙方应于租赁期开始日前15日或之前向甲方支付基本租金、推广费、物业服务费、中央隔油系统维护费、销售终端收银机租金及押金等费用；除租赁期之首月外，乙方应于租赁期内每个公历月第5日或之前，向甲方支付上述费用。乙方违反本合同的约定或根据本合同约定，构成或视为严重违约的，甲方有权书面通知乙方终止本合同、收回该房产、甲方无需返还乙方已付的经营保证金。乙方未按照本合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日起向甲方支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，视为严重违约，甲方有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，且甲方有权采取终止合同、收回房产等救济措施。在开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业。如果未经书面批准而停业或停业后不及时恢复营业或不按书面批准的停业安排停业，将视为乙方严重违约，甲方有权依据合同约定解除合同，并要求乙方承担相应的违约责任。甲方应于租赁期开始日向乙方交付该房产，乙方应配合甲方办理移交该房产的手续，并派代表到场检查该房产移交情况，于现场签署房产移交确认书予以确认。除本合同另有约定外，租赁期届满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日将已恢复至甲方将该房产首次交付给乙方时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，并向甲方或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担。双方保证在本合同下提交的通讯地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性；如有变更，应立即书面通知另一方；否则，如因提交的资料不实或更新资料不及时而导致通知送达不到的后果，其风险及责任由过错方自行承担。同年12月16日，双方签订《补充协议》，约定双方同意将本合同附件二第二条第2款修改为“租赁期开始日为2017年4月1日，但甲方有权因应该商场的整体交付情况而以提前30日向乙方发出书面通知的形式调整租赁期开始日，而无需承担任何责任”。合同签订后，2016年6月28日，熊峰向世纪都会公司缴纳了经营保证金72356.36元。世纪都会公司交付商铺后，熊峰对案涉商铺进行了装修。2017年4月1日，熊峰缴纳了装修押金1623.21元、装修管理费931.35元、4月份的物业管理费1822.79元及推广费266.10元，合计4643.45元。同年4月30日，熊峰经营的名为“煎饼王子”店铺正常开业。开业前，世纪都会公司从邻近的1053号商铺（熊峰商铺为1051号）一侧将人行通道封闭，使熊峰的店铺所处位置为“死胡同”里端的一侧。合同履行中，因熊峰未依约缴纳租金等费用，世纪都会公司于2017年5月12日通过电子邮件向熊峰发送《催款函》，载明：“贵司应于本月5日前，向我司缴纳前述租金及费用，但截至2017年5月12日，贵司尚未支付的租金为22296元，物业服务费为1822.79元，推广费为266.10元，中央隔油池维护费20.22元，共计24405.11元……请贵司务必于2017年5月20日前付清前述所欠款项，否则，我司有权依据合同之约定行使我司之追讨权利……”熊峰收到函件后，于同年5月17日向世纪都会公司回复邮件称：“签订合同前你告知我商铺所处地理位置整体规划为小吃一条街，且商铺所处路线为流通的，无死角。但开业之后，实际情况与当初情况完全不符，现实是在我们商铺后面有一块隔墙隔断了道路，造成了商铺的地理位置处于死角，来往人流几乎不会进出这条线路，这给我们的经营带来了困难，最终造成了销售数据的惨淡，这样的实际情况与你公司签订合同的高昂租金不符。现实商场总体开业率与开业情况不容乐观，与之前所说开业率也不相同，然而对于我们最受打击的是本商铺所在路线及周围开业率较低，对于购物人群的吸引力太低，周末尚属匮乏，平日几无人流。基于如上几点问题，给我们商户带来了困难……提出以下几点方案，望公司采纳使用：1.你公司应在整条线路没有贯通之前应给予租金减免的政策……2.根据店铺销售数据实行租金提成的方式来获得你们的收入；3.在广告资源上给予更多的支持；4.商场楼层平面示意图应重新设计……5.建议提升商场的配套设施及广告宣传力度……”世纪都会公司对熊峰提出的意见未予回复，熊峰也未向世纪都会公司缴纳相关费用。同年5月20日、5月30日及6月7日，世纪都会公司先后通过邮件向熊峰发出催款函，要求其缴纳5、6月份的租金及相关费用。熊峰仍未缴纳。6月11日，世纪都会公司向熊峰发出《停止水电供应通知函（品牌名称：煎饼王子）》，载明：“我司曾于2017年5月12日和2017年5月20日两次向贵方发出书面函件，要求贵方限期付清上述费用。但截至2017年6月11日，贵方仍未付清上述费用。现我司郑重函告：自2017年6月14日起停止向贵方提供该房产之水电供应，直至贵方付清上述费用”。因熊峰未缴纳所欠费用，世纪都会公司于2017年6月14日停止了对其的水电供应，熊峰随即闭店停止经营。同年6月26日，熊峰通过邮件向世纪都会公司发送《退场申请书》表示：“合同中明令标注贯通的道路，却在开业之后封闭起来，我商铺所处位置已形成‘死胡同’‘断头路’，客流几乎没有……现如今，商场整体较冷清，你公司不给任何优惠政策，我方所提意见全无回复或拒绝接受，然而你方在没有履行合同义务的情况下于2017年6月14日关停我方店铺水电，直接导致本人店铺无法经营，造成经济损失，现如今我方对你方拒不履行合同义务的行为已无心据理力争，特提出退场申请，申请即日撤场，望你公司本着负责任的态度处理好我方退场事宜及相关条件”。对于该申请，世纪都会公司未予答复。7月19日，世纪都会公司向熊峰发出《关于限期恢复营业的函》载明：“贵方于2017年6月14日擅自闭店离场，为维护我司的合法权益，现我司郑重函告：请贵方务必于2017年8月2日前恢复营业，否则，我司将按照租赁合同约定，依法追究贵方的违约责任”。熊峰收到函件后也未恢复营业，后经双方协商，熊峰于同年8月11日将店铺清理还原后交给世纪都会公司，8月12日双方办理了商铺交接手续。8月25日，世纪都会公司向熊峰邮寄《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》，载明：“贵方于2017年6月14日擅自闭店离场，我司通过电话方式多次联系贵方未果后，我司于2017年7月9日向贵方发出《关于限期恢复营业的函》，要求贵方于2017年8月2日前恢复营业，但贵方至今仍未履行。贵方的行为已构成了严重违约。鉴于此，我司特通知贵方：一、租赁合同自2017年8月12日（即合同解除日）起解除；二、贵方应于2017年9月11日前缴纳截至合同解除日贵方欠付的该房产租金、物业服务费、推广费等费用共计人民币82346.60元，逾期支付的将按应付款金额的日万分之五加付违约金；三、我司不予退还贵方已缴纳的人民币72356.36元经营保证金；四、我司将另行出租该房产”。该通知书熊峰已收到。一审法院另查明，2017年4月至8月间，为宣传、推广及提升商场形象，世纪都会公司举办了多场宣传活动。一审庭审中，熊峰认为世纪都会公司违约在先，向一审法院提交了因对方违约所造成的装修、经营及食材等11450元损失的证据，质证中，世纪都会公司对其真实性及证明目的均不予认可。一审法院还查明，熊峰自2017年5月起未向世纪都会公司缴纳租金、物业费及推广费等费用，截至2019年4月25日尚欠水电费126.90元，世纪都会公司收取熊峰的经营保证金72356.36元及装修押金1623.21元未予退还。一审法院认为，世纪都会公司与熊峰签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。关于合同履行的违约方。熊峰认为世纪都会公司将租赁商铺旁的主干道路堵死致该商铺形成“孤岛”，与合同附件图纸中的规划布局严重不符，且采取停水停电的方式致熊峰无法经营，世纪都会公司违约在先。一审法院认为，双方合同约定“乙方（熊峰）知悉并同意，该房产之位置、使用范围详见本合同附件一的平面图中以粉红色标明的特定部分，该房产平面图仅作识别示意用途，甲方（世纪都会公司）有权根据该商场场地情况的变化修改及更改该房产的面积、布局，该房产之面积、布局以甲方最终交付时的情况为准”，从该约定可以看出，房产平面图仅起识别示意作用，世纪都会公司有权适时调整房产布局。此外，合同还约定“乙方应于租赁期开始日前日或之前向甲方支付基本租金、推广费、物业服务费、中央隔油系统维护费、销售终端收银机租金及押金等费用；除租赁期之首月外，乙方应于租赁期内每个公历月第5日或之前，向甲方支付上述费用”；“乙方未按照本合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日起向甲方支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，视为严重违约，甲方有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，且甲方有权采取终止合同、收回房产等救济措施”。熊峰自承租商铺后，未按约定向世纪都会公司缴纳租金及其他费用，经多次催要后仍未缴纳，熊峰的行为已构成违约，世纪都会公司采取停止提供水电服务，系双方合意约定的行为。因此，熊峰系合同履行的违约方。关于世纪都会公司的本诉请求。熊峰于2017年6月26日提出退场申请，世纪都会公司于7月19日发函要求其恢复营业，熊峰未继续营业。嗣后，经双方协商，熊峰于8月11日将店铺清理还原后交付给世纪都会公司，并于8月12日办理了商铺交接手续。且世纪都会公司向熊峰发出解除合同通知书，一审法院确认双方合同于2017年8月12日解除。合同解除系熊峰违约导致，世纪都会公司有权依照合同约定要求熊峰支付2017年5月1日至合同解除之日（2017年8月12日）的租金等费用及逾期付款违约金。鉴于世纪都会公司在开业前从熊峰邻近的店铺一侧将通道封闭，致该店铺成为“死胡同”的里端一侧。合同虽未约定世纪都会公司的行为属违约行为，但从市场经营的角度分析，假如双方在签订合同时，房产平面图中显示该通道是封闭的，熊峰不可能选择“死胡同”里的商铺经营，故通道的封闭确实对熊峰的店铺经营造成了影响。熊峰在开业不久书面向世纪都会公司反映并建议打开通道，但世纪都会公司一直未予处理。熊峰经催要后未缴纳租金，世纪都会公司于2017年6月14日依照约定停止提供水电服务，直接导致熊峰无法经营。世纪都会公司采取此种方式催要相关费用的行为，并非属于正常途径主张权利。因此，根据双方合同履行情况，结合熊峰店铺一侧通道封闭的客观实际及世纪都会公司采取停水停电的不当行为，一审法院酌情对熊峰在2017年5月1日至6月13日的应缴租金、物业服务费、推广费及中央隔油系统维护费按七折缴纳（每月应缴租金22296元、物业服务费1822.79元、推广费266.10元及中央隔油系统维护费20.22元，合计24405.11元），即为24486.46元[（24405.11+24405.11/30×13）×0.7＝24486.46]；对2017年6月14日至8月12日期间的应缴费用予以免除。熊峰因未缴纳2017年5月1日至6月13日的相关费用，应按合同约定的标准向世纪都会公司支付截止合同解除之日（2017年8月12日）的逾期付款违约金，其中5月份应缴费用的逾期违约金为845.64元（24405.11×0.7×0.0005×99=845.64）6月份应缴费用的逾期违约金为270.21元（24405.11/30×13×0.7×0.0005×73=270.21），合计1115.85元。依照合同约定，对于熊峰所欠费用，世纪都会公司有权从经营保证金中扣除。鉴于世纪都会公司未退还熊峰的经营保证金72356.36元及装修押金1623.21元，合计73979.57元，熊峰应承担的租金等费用24486.46元、逾期付款违约金1115.85元及水电费126.90元应从中予以扣减。合同解除后，熊峰应赔偿因提前解除合同导致商铺空置期间的损失。根据案涉商铺的位置处于“死胡同”一侧、封闭道路两侧商铺相继退租且无人承租及世纪都会公司已将该通道整体封闭的现状，一审法院酌定该损失为月租金的七折计算三至六个月。熊峰缴纳的经营保证金是保证正常经营的担保，属于违约金性质，违约金的数额应结合世纪都会公司的实际损失来确定。综合双方合同履行情况，一审法院确定以熊峰缴纳的经营保证金和装修押金扣减其应承担的费用后，余额48250.36元（73979.57-24486.46-1115.85-126.90＝48250.36）作为赔偿世纪都会公司的商铺空置损失予以冲抵。关于熊峰的反诉请求。根据前述判决，熊峰系合同履行的违约方，其反诉主张返还保证金及赔偿损失，没有合同和法律依据。综上所述，世纪都会公司要求解除合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。世纪都会公司要求支付租金、逾期付款违约金并赔偿房屋空置损失的诉讼请求，一审法院予以部分支持。世纪都会公司的其他诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。熊峰要求返还保证金并赔偿损失的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认武汉世纪都会商场有限公司与熊峰签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》于2017年8月12日解除；二、熊峰向武汉世纪都会商场有限公司支付租金24486.46元、逾期付款违约金1115.85元及水电费126.90元并赔偿损失（上述款项及损失以熊峰缴纳的经营保证金72356.36元及装修押金1623.21元合计73979.57元予以冲抵）；三、驳回武汉世纪都会商场有限公司的其他诉讼请求；四、驳回熊峰的反诉请求。减半收取的一审案件受理费2294元，由武汉世纪都会商场有限公司负担（已付）；一审反诉费988元，由熊峰负担（已付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：世纪都会公司向本院提交《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》《房屋建筑工程竣工验收备案表》《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，拟证明案涉商铺所在商场已于2016年7月20日消防验收合格，本案不存在消防问题。熊峰向本院提交《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的复印件，拟证明案涉商铺从世纪都会公司交付给熊峰至熊峰退场期间均未通过消防验收。经质证，熊峰对世纪都会公司提交证据的真实性均无异议，但认为不能达到其证明目的，这仅仅是竣工验收备案，并不涉及案涉商铺是否通过消防验收。世纪都会公司对熊峰提交证据的真实性无异议，证明目的有异议，世纪都会公司在2016年7月20日前已经取得武汉市公安消防局的消防验收合格意见，营业前消防安全检查合格证并不是消防验收，消防安全检查仅是管理性规定，并非效力性规定。本院认为，世纪都会公司提交的证据可以证明2016年7月20日，案涉商铺所在项目的建筑结构和商业区域公共部分装修消防验收复验合格，本院对此证明目的予以确认，对其余证明目的不予确认。熊峰提交的证据可以证明2017年11月2日，案涉商铺所在的世纪都会商场取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，本院对此证明目的予以确认，对其余证明目的不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2016年7月20日，案涉商铺所在项目的建筑结构和商业区域公共部分装修消防验收复验合格。2017年11月2日，案涉商铺所在的世纪都会商场取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。熊峰上诉认为世纪都会广场地下一、二层商铺在2017年11月才整体通过消防验收，自世纪都会公司2017年4月将商铺出租给熊峰至2017年6月熊峰被迫搬离，案涉商铺并未通过消防验收，但其提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳，且是否通过消防验收亦不影响合同的效力。世纪都会公司与熊峰签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，世纪都会公司有权适时调整房产布局，世纪都会公司封闭公共通道的行为并不构成违约，故熊峰上诉认为世纪都会公司封闭公共通道的行为构成违约，与合同约定不符，本院不予采纳。熊峰自承租商铺后未按约定向世纪都会公司缴纳租金及其他费用，经多次催要后仍未缴纳，一审认定熊峰系合同履行的违约方，并据此对其主张世纪都会公司返还经营保证金、赔偿经营保证金利息损失、装修及其他损失的反诉请求不予支持，具有事实和法律依据。熊峰上诉请求支持其一审反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，熊峰承租案涉商铺系用于经营，其在签订《世纪都会广场商铺租赁合同》选择案涉商铺时，也会对该商铺地理位置予以重点考量。世纪都会公司在开业前从熊峰邻近的店铺一侧将通道封闭，熊峰在开业不久就书面向世纪都会公司反映并建议打开通道，但世纪都会公司一直未予处理。一审从市场经营的角度分析，认为世纪都会公司封闭通道的行为虽非合同约定的违约行为，但如若双方在签订合同时，房产平面图中显示该通道是封闭的，熊峰不可能选择租赁案涉商铺，通道的封闭确实对熊峰的店铺经营造成了影响，具有事实依据。世纪都会公司于2017年6月14日停止对案涉商铺的水电供应，熊峰事实上已无法使用案涉商铺进行经营。熊峰于2017年6月26日向世纪都会公司申请退场，但世纪都会公司未予答复，而是在2016年7月19日还发函要求熊峰限期恢复营业。双方直至2017年8月12日才办理商铺交接。故世纪都会公司对于租赁合同履行受阻及商铺未及时交接亦负有责任。一审综合案涉商铺现实状况和本案合同履行情况，酌定2017年5月1日至6月13日期间的租金、物业费、推广费及中央隔油池费用按7折缴纳，2017年6月14日至8月12日期间应缴费用予以免除，并将经营保证金及装修押金合计73979.57元，在抵扣熊峰欠缴的租金、物业服务费、推广费、中央隔油池费、逾期付款违约金及水电费后，剩余48250.36元用以冲抵世纪都会公司的空置期租金损失，并无不当。本院予以维持。综上所述，世纪都会公司、熊峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6212元，由世纪都会公司负担4563元，熊峰负担1649元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年八月二十日书记员 陈旭敏