广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1402民初1280号 原告:陆桂超，男，1970年4月16日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市。 委托诉讼代理人：廖桂光，广西安信律师事务所执业律师。 被告：广西华力房地产投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳西路1号广运都市景苑2号楼2206号。统一社会信用代码：91450100310152608Y。 法定代表人：卢荣俭，该公司总经理。 原告陆桂超与被告广西华力房地产投资有限公司（以下简称华力房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陆桂超的委托诉讼代理人廖桂光到庭参加诉讼，被告华力房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陆桂超向本院提出诉讼请求：1.判决解除合同，由华力房地产公司返还商铺物业18年租赁使用权转让金175000元;2.由华力房地产公司按合同约定支付利息20023.92元;3.由华力房地产公司按已付款175000元以每日0.3‰支付原告违约金36540元。事实和理由：陆桂超与华力房地产公司于2018年1月10日签订《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》，双方约定华力房地产公司将其开发的位于广西崇左市东侧的“华力•海港城”第2栋第1层127号商铺（建筑面积：19.3平方米）的使用权转让给陆桂超使用，该物业租赁使用权年限为2018年6月1日起至2036年5月31日止，共18年；物业租赁使用权一次性转让总金额为175000元。陆桂超在签订合同后，按合同约定一次性支付了转让款175000元，但华力房地产公司未能按照合同的约定将物业交付给陆桂超，且涉案物业综合楼处于停工状态，也无法联系到华力房地产公司的相关人员。陆桂超认为，华力房地产公司的行为已构成根本违约，即使此后再向其交付涉案商铺，也不愿意继续履行合同。为维护自身合法权益，要求法院判如所请。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，华力房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经本院审查，陆桂超提交的证据来源合法，与其陈述的事实有关联，真实可信，能够形成证据链证明其主张，故本院对其提交的证据予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：陆桂超与华力房地产公司于2018年1月10日签订了合同档案号为（2-127）的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》，双方约定华力房地产公司（甲方）将其开发的位于广西崇左市东侧的“华力•海港城”综合楼第2栋第1层127号租赁使用权转让给陆桂超（乙方）使用，转让金额为175000元。合同约定的主要内容有：1.该物业租赁使用权年限为2018年6月1日起至2035年5月31日止，共18年；2.合同签订后，任何一方未经对方书面确认同意不得擅自变更、解除本合同；3.“除遇不可抗力，甲方如未按本合同约定的日期交付该物业的，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息按合同约定交付日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过30日的，甲方每日按付款额的0.3‰向乙方支付违约金。签订上述合同后，陆桂超依约向华力房地产公司支付了转让金175000元。2018年5月，涉案物业所在的工程停工，陆桂超与华力房地产公司为此多次协商，但没达成任何协议。为此，陆桂超华力房地产公司无法依约按时交付涉案商铺，陆桂超遂向法院起诉，请求判如所请。 另查明，广西腾弘汽车销售服务有限公司于2016年5月8日与华力公司签订土地租赁合同，约定将其租赁的崇左市江州区中渡经济联合社位于广西民族师范学院附属中学旁约22.4亩的三产用地转租给华力公司，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，项目开发建设投入使用后，经营权、管理权、收益权归华力公司。2017年2月1日，崇左市江州区中渡经济联合社与广西腾弘汽车销售服务有限公司、华力公司签订了土地租赁补充协议，约定崇左市江州区中渡经济联合社同意广西腾弘汽车销售服务有限公司将承租的上述地块转租给华力公司开发华力•海港城项目，并约定崇左市江州区中渡经济联合社协助华力公司办理各种报建手续。华力•海港城项目于2017年6月5日取得建设用地规划许可证，于2017年1月9日取得建设工程规划许可证，备案登记业主为崇左市江州区江南街道中渡社区中渡经济联合社。 上述事实，有陆桂超提交的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》、收款收据及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.陆桂超与华力房地产公司签订《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》是否可以解除；2.陆桂超要求华力房地产公司退回租赁转让款及支付利息、违约金是否有事实和法律依据。 本院认为：合法有效的合同对合同各方均具约束力，合同相对人应当按照合同约定全面履行权利义务。1.根据合同内容，陆桂超与华力房地产公司签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》系租赁合同，陆桂超向华力房地产公司支付的175000元属于物业租赁款；2.根据华力公司与广西腾弘汽车销售服务有限公司签订的土地租赁合同可知，华力公司对华力•海港城项目所占土地是租赁所得，并不是通过出让或划拨方式取得土地使用权，其行为不符合房地产开发行为；3.根据华力公司与广西腾弘汽车销售服务有限公司签订的土地租赁合同，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，在租赁期间，华力公司对开发建成的项目享有经营权、管理权、收益权，而华力公司与陆桂超签订的《华力•海港城商铺认定协议书》约定的租赁期限是2018年6月1日至2036年5月31日，已经超过前述土地租赁期限一年，故超出部分无效，该部分无效不影响该合同其他部分的效力。 一、关于陆桂超与华力房地产公司签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》是否可以解除的问题。本案中，双方在合同中约定“物业租赁使用权转让年限：自2018年6月1日起至2036年5月31日止，共计18年整”。根据房屋租赁合同性质，出租方的主要义务是在租赁期限开始时向承租方交付租赁物，但是从双方约定的租赁期限开始至今，由于停工等非不可抗力的原因，华力房地产公司未能按时向陆桂超交付涉案商铺；且陆桂超已明确表示，即使此后华力房地产公司再交付涉案商铺，双方之间签订的合同目也无法实现，不愿再继续履行合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，由于华力房地产公司的违约行为导致双方签订的合同目的并未能实现，继续履行合同显然对陆桂超不公平，故陆桂超起诉请求解除双方签订的合同有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于陆桂超诉请的退回转让款及支付利息、违约金的问题。 1.《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于涉案合同已经解除，华力房地产公司应返还陆桂超已交的商铺转让款，陆桂超诉请退回转让款175000元有事实和法律依据，本院予以支持。 2.根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。由于华力房地产公司存在不按时交付涉案商铺的违约行为，陆桂超可以要求其赔偿损失即支付利息与违约金。现陆桂超主张按照双方签订《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》第五条的约定计算利息与违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，本院确认利息计算方式为：以175000元为基数，自2018年6月2日至2018年7月1日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金计算方式为：以175000元为基数，按照日0.3‰计算自2018年7月2日起至付清全部款项之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除陆桂超与广西华力房地产投资有限公司于2018年1月20日签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》（合同档案号：2-127）； 二、广西华力房地产投资有限公司在本案判决生效之日起十五日内退还给陆桂超转让款175000元及利息（利息计算方式为：以175000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年6月2日至2018年7月1日）； 三、广西华力房地产投资有限公司在本案判决生效之日起十五日内向陆桂超支付违约金（违约金计算方式：以175000元为基数，按照日0.3‰计算，自2018年7月2日计至付清全部款项之日止）； 案件受理费2387元（陆桂超已预交），由广西华力房地产投资有限公司负担。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  许 欢 二〇二〇年八月三日 法官助理  谢 云 书 记 员  向莹仙 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。