安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0406民初1797号 原告：许瑞珀，女，1972年1月10日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：朱国伍（与许瑞珀系夫妻），男，1970年10月26日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 被告：杨建，男，1985年5月2日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 被告：杨开玉，男，1961年10月4日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 共同委托诉讼代理人：徐学英，女，1962年10月5日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区，系潘集区田集街道转塘社区居民委员会推荐。 原告许瑞珀与被告杨建、杨开玉合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许瑞珀委托诉讼代理人朱国伍、被告杨开玉及其委托诉讼代理人徐学英、被告杨建委托诉讼代理人徐学英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许瑞珀向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告于2008年8月18日签订的房屋户头转让协议，退还转让费10000元。二被告系父子关系，杨建系搬迁安置户，在2008年8月18日，原告与被告杨开玉经协商，杨开玉把杨建享有的房屋户头转让给原告，在2008年原告就把该房屋的购房款分三次付清，但原告一直没有拿到该房屋的钥匙，后来得知该房屋被被告的同村人分去了，造成原告既没有得到该房屋，购房款也交了，被告杨开玉转让给原告一个假户头，造成该协议无法履行，故原告向法院提起诉讼。 杨建、杨同玉共同辩称：请求驳回对杨建的诉请，杨建没有参与整个过程，诉讼主体不适格；原告所称部分事实不符合实际，房屋没有转让成功的过错在于原告，原告当时是与转塘社区签订的购房协议，因为原告没有按照协议约定的时间将购房款及时交付给转塘社区，导致转塘社区把房屋作为无主房转让给转塘社区的居民杨同金。原告与杨开玉是亲戚关系，当时转塘社区安置房是四户一组，一组一个户头，杨开玉当时是生产队队长，原告给了杨开玉10000元才能进行房屋的抓阄，杨开玉拿到钱就把钱给了这组的四户，四户中有一户是杨建的户头，另外三户是杨阿龙(音)、杨传选(音)、杨同明(音)，原告当时抓阄抓到了杨建的房子，后来签订的户头转让协议，协议是原告和杨开玉签订，指印也是杨开玉捺印，杨建当时不在场没有参与；此案原告给杨开玉的10000元是原告自愿给的，原告也参与抓阄了，而且原告也实际占有和使用房屋，把房屋作为仓库也出租给他人，塘西二组也把该房屋给原告了，所以10000元不应该退还给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 许瑞珀证据1.户头转让协议及收条各1份，证明许瑞珀与杨建签订了户头转让协议，10000元转让费交给杨开玉了。杨建、杨开玉共同质证：真实性无异议，证明观点有异议，协议及收条上的签字不是杨建所签，都是杨开玉签字，指印也是杨开玉捺的，杨开玉收到10000元，但该10000元已经分给其他四户了。 证据2.(2019)皖0406民初11号民事判决书及(2020)皖0406民初941号民事判决书各1份，证明房屋转让协议无法履行，该合同目的无法实现。杨建、杨开玉共同质证：真实性均无异议，证明观点有异议。从2019年判决书上最后一页可以看出，许瑞珀已于2015年前后将争议房屋借给他人作仓库，许瑞珀已经取得该房屋的占有使用的权利，塘西二组及四户已经履行了义务，后来与转塘社区纠纷是许瑞珀的过错，判决书认定的转塘社区与许瑞珀签订的分房协议是无效的，但户头转让协议是有效的，所以户头转让协议已经履行完毕了。 杨建、杨开玉共同提交证据：转塘社区证明1份，证明许瑞珀因为没有及时交费所以房屋没有实现转让，许瑞珀有过错。许瑞珀质证意见：证明观点有异议，房款已于2010年之前以杨建名义分三次交付清了，2020年的判决书有提到。 本院对上述证据认定如下：许瑞珀证据1，因杨开玉、杨建对该协议系杨开玉所签、杨开玉收到10000元这一事实均无异议，本院对该部分事实予以认定；许瑞珀证据2，系本院生效判决书，对该证据真实性予以认定。杨建、杨开玉提交证据，因许瑞珀就该房屋的纠纷已经生效判决确定，对该份证据本院不予认定。 经庭审举证、质证，本院确认本案事实如下：杨开玉与杨建系父子关系，2019年，杨开玉以杨建名义与许瑞珀签订户头转让协议，协议主要约定：杨建将位于转塘社区生活站一号楼一单元一层西户(面积88.96m2)房屋户头转让给乙方，户头转让费10000元一次性付清。杨开玉在甲方处签名“杨建”，落款日期为2008年8月18日。转让协议签订后，杨开玉又出具收条一份，主要内容为“今收到许瑞珀房屋户头转让费壹万元整(￥10000.00元)收款人杨建2008.8.18号”，杨开玉在户头转让协议及收条中均捺印。 杨建系淮南市潘集区田集街道转塘社区居民，2008年8月6日，杨建和案外人杨同金作为转塘社区居民分别与转塘社区签订了《转塘社区第四期搬迁楼有偿分房协议书》，该协议第一条规定，乙方有偿分得房屋的基本情况：乙方有偿分得房屋位于黄河路的南侧（潘集区劳动就业局的南边）1－2号楼，房屋建筑面积约88.96平方米。有偿分房方式：乙方应属于转塘社区居民，凭有效身份证参与转塘社区抓阄分房，乙方抓阄后应按自己所抓到的楼号及房屋面积，于本协议签订十五日内到甲方指定的银行付清建房费用，逾期不付清建房费用视为自动放弃，该房屋有甲方另行安排；建房费用按每平方米950元计算，合计金额84512元。协议签订后，杨建因无钱缴纳购房款，便私下将其参与分房的资格转让给了许瑞珀，许瑞珀以杨建的名义向转塘社区缴纳了购房款84512元，参与了抓阄分房，并抓到诉争的房号，案外人杨同金在抓阄时因抓到的是其他房号，要求调整房屋并经转塘社区同意将案外人杨同金的房屋调整为诉争房号1号楼一单元一层西户，从转塘社区居委会领取了该房屋房门钥匙并安装了防盗窗。许瑞珀在向转塘社区领取诉争的房门钥匙未果后，转塘社区让许瑞珀换门，因此，许瑞珀换了诉争房门的钥匙，并使用该房屋至2018年9月份。后案外人杨同金占有诉争房屋使用至今。杨建于2019年1月2日诉至本院，请求案外人杨同金向杨建返还诉争房屋，案经本院审理，于2019年3月14日作出（2019）皖0406民初11号民事判决书，认为本案涉案房屋系潘集区田集街道转塘社区第四期搬迁楼房，按照《转塘社区第四期搬迁楼有偿分房协议书》第一条规定，有偿分得房屋的条件之一应属于转塘社区居民，杨建虽然符合分房条件，但因家中无钱，将房屋转给了许瑞珀，因许瑞珀非转塘社区居民，其行为不但违反了《转塘社区第四期搬迁楼有偿分房协议书》规定，同时也违反了有关土地管理方面的法律、行政法规强制性规定，应认定为无效，判决驳回了杨建的诉请。 2020年4月9日，许瑞珀诉至本院，请求判令淮南市潘集区田集街道转塘社区居民委员会返还许瑞珀交纳的建房费用84512元及相关利息，杨建为该案第三人参加诉讼。本院经审理后认为，许瑞珀不是转塘社区居民其私自与杨建达成的涉案房屋转让协议，并以杨建的名义向转塘社区居委会缴纳了购房款，参与诉争房屋抓阄分房，并占有诉争房屋使用至2018年9月份的行为，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因双方的合同无效，转塘社区居委会应对所收取的许瑞珀缴纳的购房款84512元予以返还，后本院作出（2020）皖0406民初941号民事判决书,判决转塘社区居民委员会返还许瑞珀购房款84512元。 另查明，（2019）皖0406民初11号、（2020）皖0406民初941号民事判决书中诉争房屋即本案户头转让协议中的房屋，另杨开玉收取许瑞珀户头转让费10000元。 本案争议焦点：户头转让协议是否有效；转让费10000元应否返还，应由谁返还。 本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本院生效判决已认定许瑞珀与杨建达成的涉案房屋转让协议是无效合同，故无论杨建对本案户头转让协议是否进行追认，户头转让协议也因违反法律、行政法规的强制性规定而属无效。因合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因杨开玉收取户头转让费10000元，杨建未收取户头转让费，现因户头转让协议无效，该10000元应由杨开玉返还给许瑞珀。许瑞珀要求解除双方签订的户头转让协议及要求杨建返还户头转让费10000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、被告杨开玉于本判决生效后十日内返还原告许瑞珀户头转让费10000元； 二、驳回原告许瑞珀其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告杨开玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  徐函函 人民陪审员  许瑞山 人民陪审员  王宗浩 二〇二〇年八月五日 书 记 员  陈敏敏 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。