大连市西岗区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0203执异17号案外人：徐广融，男，1993年11月14日生，汉族，住辽宁省普兰店市。申请执行人：于彬，男，1977年8月9日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：周宋云，北京市世纪（大连）律师事务所律师。被执行人：大连利鑫挤压件有限公司，住所地大连市甘井子区友谊街工业小区。法定代表人：赵振有，经理。被执行人：赵振有，男，1955年9月3日生，汉族，住大连市中山区。被执行人：赵亮，男，1981年5月23日生，汉族，住大连市中山区。在本院执行申请执行人于彬与被执行人大连利鑫挤压件有限公司、赵振有、赵亮民间借贷纠纷一案中，案外人徐广融对本院执行大连利鑫挤压件有限公司位于大连市甘井子区友谊街工业小区（10112957），客户号为0309044545变电所向本院提出书面异议。本院于2020年1月8日作出（2019）辽0203执异3号执行裁定，异议人不服该裁定，申请复议，大连市中级人民法院于2020年7月2日作出（2020）辽02执复143号执行裁定，撤销本院（2020）辽0203执异3号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院重新受理后，依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人徐广融称，2019年4月30日，案外人通过甘井子区法院网上拍卖已经取得了大连利鑫挤压件有限公司的房产所有权及土地使用权，按照拍卖标的评估报告及说明，大连利鑫挤压件有限公司的水电配套设施包含在拍卖物中。案外人办理买受物大连利鑫挤压件有限公司电力设施过户手续时，从电业部门得知贵院2019年5月16日给电业部门发出了（2019）辽0203执恢71号协助执行通知书（编号0001989），查封了大连利鑫挤压件有限公司变电所，要求电业部门不得为大连利鑫挤压件有限公司变电所变更登记，为此案外人提出异议，要求撤销（2019）辽0203执恢71号协助执行通知书。申请执行人于彬称，一、案涉变电所是属于大连利鑫挤压件有限公司所有的无证建筑物。1、案涉变电所位于利鑫公司南门东侧，属于无证建筑物，是2008年4月28日大连市出租汽车有限公司改制时，利鑫公司从大连市出租汽车有限公司购买的，没有产权证书，是属于利鑫公司所有的。2、该变电所在辽宁省电力有限公司大连供电公司登记的所有人为大连利鑫挤压件有限公司。3、该变电所建于1999年7月，总层数为4层，南北朝向，砖混结构，配套有上下水、电等设施设备。二、2019年4月30日案外人徐广融通过甘井子区法院网上拍卖取得的是大连利鑫挤压件有限公司的具有产权证（不动产权第201600015926号）的房屋及土地使用权，不包括大连利鑫挤压件有限公司的变电所等三处无证建筑物。1、房地产估价报告第四项（一）、（四）已明确说明估价不包括变电所等无证建筑物。大连市甘井子区人民法院拍卖上述房屋及土地使用权前通过大连市中级人民法院委托大连久泰房地产土地估价有限公司于2018年11月20日做出的大连久泰价估司鉴字【2018】第218号“房地产估价报告”第四项（一）估价对象范围明确写明：“本报告估价对象为大连利鑫挤压件有限公司所属的，位于甘井子区××厂区内的工业房地产，包括厂区所占正整宗土地使用权、地上有产权房屋及厂区内的混凝土路面、围墙等地上定着物，不包括无证房屋、动产（机器设备、车辆等）、债权债务、特许经营权等其他财产或权益”；第四项建筑物基本状况明确写明：“估价对象所在厂区内有产权建筑物1栋，建筑面积为3151.3m2，厂区南向正门，正门入口处为混凝土硬覆盖，东侧为挡土墙，其余为围挡，正门安有铁门，厂区内目前有三处无证建筑物（不在本次评估范围内）”第十项估价结果的“估价结果汇总表”也明确写明是：不动产权第201600015926号建筑面积为3151.3m2的房地产总价为1280万元。可见房地产估价报告不包括变电所等无证建筑物的，只是对不动产权第201600015926号房屋及土地使用权的估价。三、大连市甘井子区人民法院的“竞买公告”、“竞买须知”明确告知法院拍卖的标的物为评估公司估价的利鑫公司所有权证号为201600015926号的房屋及土地使用权（房屋建筑面积3151.3平方米；厂区所占宗地面积4781.7平方米）。“竞买须知”第八条明确告知本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，为现状拍卖，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。法院对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。“竞买公告”第一条即明确告知拍卖标的为：利鑫公司所有权证号为201600015926号的房屋及土地使用权（房屋建筑面积3151.3平方米；厂区所占宗地面积4781.7平方米）。第六条明确告知、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。可见大连市甘井子区人民法院的“竞买公告”、“竞买须知”所告知的也只是不动产权第201600015926号房屋及土地使用权，不包括变电所等无证建筑物。四、标的物详情“调查表”第1条拍卖对象写明“拍卖房产建成时间2003年左右；钢混结构，东西朝向，房屋总层数2层，所在第1、2层；配套有上下水、电等设施设备。”此处写明的也是对拍卖的具有不动产权证房屋的描述，介绍该房屋建成于2003年左右，……房屋内的配套有上下水、电等设施设备，并不是指无证的变电所。总之，2019年4月30日案外人徐广融通过甘井子区人民法院网上拍卖取得的是大连利鑫挤压件有限公司的具有产权证（不动产权第201600015926号）的房屋及土地使用权，不包括大连利鑫挤压件有限公司的变电所等无证建筑物。申请执行人于彬申请贵院查封的被执行人大连利鑫挤压件有限公司的变电所没有任何错误，案外人徐广融的执行异议没有事实和法律依据，应当予以驳回。被执行人大连利鑫挤压件有限公司称，我公司曾于2017年1月10日为赵振有、赵亮的对外借款提供担保，担保物为大连市××区××路（甘）291A号（无证房屋）。后因赵振有、赵亮未履行还款义务，我公司与出借人大连瑞兴典当有限公司于2018年12月20日签订《不动产抵债协议书》，将我公司名下的不动产和电力设备以物抵债方式偿还出借人的借款，因抵债的不动产和电力设施没有产权证明，所以约定所有权以双方签订抵债协议后视为转移。贵法院在本案中查封的变电所，属于抵债财产范围，实际已非我公司财产。现大连瑞兴典当有限公司因本案的查封措施，拟向我公司主张责任，还望贵法院查明事实后，对变电所解除查封措施。经审理查明，申请执行人于彬与被执行人赵振有、赵亮、大连利鑫挤压件有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月10日作出（2017）辽0203民初4111号民事调解书。该调解书生效后，因各被执行人未履行生效调解书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院予以立案。2019年5月16日，本院向国网辽宁省电力有限公司大连供电公司发出（2019）辽0203执恢71号协助执行通知书，要求该公司未经法院同意不得为大连利鑫挤压件有限公司名下的位于大连市甘井子区友谊街工业小区（10112957），客户号为0309044545的大连利鑫挤压件有限公司变电所办理任何变更登记，本院对上述变电所予以查封，查封期限自2019年5月16日至2022年5月15日。另查，2018年9月17日，大连市甘井子区人民法院作出（2018）辽0211执1467号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人大连利鑫挤压件有限公司名下位于大连市××区××路（甘）291A号的房屋及土地。2018年11月8日，大连久泰房地产土地估价有限公司接受大连市中级人民法院的委托，对位于大连市××区××路（甘）291A号房地产市场价值进行评估，并于2018年11月20日作出评估报告，根据该评估报告记载评估对象的范围为位于大连市××××厂区内的工业房地产，包括厂区所占整宗土地使用权、地上有产权房屋及厂区内的混凝土路面、围墙等地上定着物，不包括无证房屋、动产（机器设备、车辆等）、债权债务、特许经营权等其他财产权益。估价对象登记用途为非住宅，实际用途主体建筑用途为车间、小部分为农贸市场及羊汤馆。厂区内目前有三处无证建筑物，不在本次评估范围内。2019年4月17日，案外人徐广融于通过司法拍卖竟得被执行人大连利鑫挤压件有限公司名下位于大连市××区××路（甘）291A号的房屋及土地（不动产权证号：201600015926，土地面积4781.7㎡，房屋建筑面积3151.3㎡）。2019年4月30日，大连市甘井子区人民法院作出（2018）辽0211执1467号执行裁定书，裁定：将大连市××区××路（甘）291A号的房屋及土地使用权（不动产权证号：201600015926，土地面积4781.7㎡，房屋建筑面积3151.3㎡）归买受人徐广融所有，房屋所有权及土地使用权自本裁定送达买受人时转移。另查，大连市出租汽车有限公司（甲方）与被执行人大连利鑫挤压件有限公司（乙方）于2008年4月28日签订一份《财产转让协议》，约定甲方转让乙方的标的物为甲方所有的并由乙方正在使用的座落于大连市甘井子区华中街道地号4-1-4-60土地上的厂房（2030.6平方米）、变电所（320平方米）、挡土墙（360平方米）。经双方确认在上述土地上另有生活间（1751平方米）、办公室（400平方米）为乙方所有。大连久泰房地产土地估价有限公司于2020年1月3日向案外人徐广融发出“关于对《估价报告中“配套有电”明确说明的申请》的回复”，内容为：大连久泰估价司鉴字【2018】第218号房地产估价报告评估范围包括宗地内为本次评估房屋配套的电缆及变配电设施设备，不包括宗地内为无证房屋配套的电缆及变配电设施设备。2020年3月4日，本院向大连久泰房地产土地估价有限公司发出《征询函》。大连久泰房地产土地估价有限公司于2020年3月6日向本院发出《答复函》，内容为：大连久泰估价司鉴【2018】第218号房地产估价报告中“4.设施设备：配套有电”对应的评估范围包括宗地内为本次评估房屋配套的电缆及变配电设施设备，不包括宗地内为无证房屋配套的电缆及变配电设施设备，也不包括无证房屋变电所。本院认为，本案争议的焦点为案外人徐广融通过司法拍卖竟得被执行人大连利鑫挤压件有限公司名下位于大连市××区××路（甘）291A号的房屋及土地是否包含本院查封的变电所。根据本案查明的事实，本院认为本院查封的变电所不包含在案外人徐广融购买范围之内。理由如下：1、大连市甘井子区人民法院2019年4月30日作出的（2018）辽0211执1467号执行裁定记载的房屋建筑面积与评估报告中的有证房屋建筑面积一致，表明案外人徐广融通过司法拍卖取得的房屋不包含案涉无证建筑的变电所；2、大连久泰房地产土地估价有限公司作出的鉴字【2018】第218号房地产估价报告中记载的评估范围不包括无证房屋，变电所系无证房屋，不在评估范围之内；3、大连久泰房地产土地估价有限公司向本院发出的《答复函》对评估报告中“设施设备：配套有电”解释为评估房屋配套的电缆及变配电设施设备，不包括无证房屋变电所。因案涉变电所属于被执行人大连利鑫挤压件有限公司通过转让合法取得，大连市甘井子区人民法院拍卖处置中未处置该财产，故案涉变电所仍属于被执行人大连利鑫挤压件有限公司财产，案外人徐广融的异议请求不成立，本院不予支持。另外，关于被执行人大连利鑫挤压件有限公司称案涉变电所以抵债转移给大连瑞兴典当有限公司的意见，因被执行人并非权利人，且未提供相关证据证明其主张，故被执行人大连利鑫挤压件有限公司的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人徐广融的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长 姚 江审判员 张春艳审判员 李 健二〇二〇年八月十一日书记员 张新传