文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15058号上诉人（原审原告）：蔡金媚，女，1990年2月12日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：黄进汉，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷东翰，广东品杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州捷丽置业有限公司(台港澳法人独资)，住所地：广东省广州市越秀区中山五路68号。法定代表人：吕兆泉，职务：董事长。委托诉讼代理人：古俐敏，该公司职员。委托诉讼代理人：杨晓芳，该公司职员。上诉人蔡金媚因与被上诉人广州捷丽置业有限公司（以下简称捷丽公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蔡金媚的上诉请求：一、撤销原审判决；二、判决捷丽公司向蔡金媚返还租金保证金人民币48120元；三、判决捷丽公司向蔡金媚支付逾期占用利息，利息以48120元为本金，自2019年7月10日起，按中国人民银行银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止；四、由捷丽公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为蔡金媚擅自提早撤场构成违约，属于事实认定错误。（一）蔡金媚与捷丽公司协商解除合同，是捷丽公司主动通知蔡金媚撤离场地返还商铺，蔡金媚并未违约。撤场时均有捷丽公司签署确认撤离的相关文件并在物业保安处签放行条等，确认撤场的文件在捷丽公司处，而捷丽公司并未提交给法庭。因此并非蔡金媚擅自提早撤场构成违约。（二）捷丽公司不承认2019年7月9日电话联系蔡金媚是通知其撤场搬离，而辩称是通知蔡金媚清理店铺内腐烂的食品，明显与事实不符，也与生活逻辑相悖。蔡金媚自2019年5月停止经营后，店铺内所有食品已经处理完毕，并不遗留任何食品，仅剩余一些操作台、冰箱、卡座及消毒柜等。2019年7月9日，捷丽公司电话通知蔡金媚的内容其实就是同意蔡金媚解除合同并要求其撤场搬离，否则蔡金媚不可能第二天去到店铺还是由捷丽公司的工作人员开门，并搬走大量设备。二、蔡金媚与捷丽公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）是捷丽公司提供的格式合同，《补充协议》第十七条第二款关于“承租人无故要求提前终止合同，出租人有权没收保证金”的条款是捷丽公司提供的格式条款，加重了蔡金媚的义务且排除了蔡金媚的权利，应属于无效条款，租金保证金应当予以退还。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，一审法院未深层次去认定该格式条款的效力问题，而是笼统认定双方租赁合同及相关补充约定有效进而判定租赁保证金不予退还，属于法律适用错误，应予以纠正改判，退还蔡金媚的租赁保证金。被上诉人捷丽公司于二审答辩称，一、蔡金媚认为其是与捷丽公司协商一致解除合同，是错误的。蔡金媚于2019年4月8日向捷丽公司提交书面函件《申请撤场》申请终止双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。而捷丽公司于2019年4月11日发出书面回复函件《有关：申请提前终止租赁合同的回复》（蔡金媚于同月19日签收该函件），声明：根据双方所签的合同约定，蔡金媚无单方解除权，且捷丽公司对蔡金媚申请终止租赁合同的事宜保留最终决定权。2019年5月10日，蔡金媚在未征得捷丽公司任何口头或书面同意的情况下擅自离场，后于2019年6月3日以邮寄方式将承租商铺钥匙送至承租物业管理处。但由于蔡金媚遗留大量鲜活、易腐的食品于承租商铺内，导致产生异味及出现害虫，严重影响商场运营及周边餐饮租户的卫生安全。鉴此，捷丽公司于2019年7月致电蔡金媚，要求其清理铺内物品。其后，蔡金媚于2019年7月9日要求管理处协助清理铺内物品，但并未与捷丽公司办理任何撤场或归还租赁物手续。物业保安处向蔡金媚签发放行条，仅为物业公司履行管理行为，并不能视为捷丽公司已同意蔡金媚撤场。二、蔡金媚未经捷丽公司同意或许可即停止营业、擅自离场，违反了合同约定，捷丽公司没收蔡金媚租赁保证金完全符合合同约定及相关法律规定。三、蔡金媚认为双方签订的《租赁合同》及《补充协议》中有关条款属于格式条款，且捷丽公司未就该条款向其进行提醒注意，应属无效条款，是错误的。捷丽公司在《补充协议》附件十中向蔡金媚提醒注意有关条款，且蔡金媚也签字确认接收有关条款并放弃抗辩的权利。因此，双方当事人签订的《租赁合同》及《补充协议》均为有效条款。蔡金媚向一审法院起诉请求：1.捷丽公司向蔡金媚返还租赁保证金48120元；2.捷丽公司向蔡金媚支付逾期返还保证金的利息（以保证金48120元为基数，从2019年7月10日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。一审法院认定事实：2018年11月20日，蔡金媚（承租人、乙方）与捷丽公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在越秀区中山五路××号××铺位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积60.62平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下:            租赁期限              月租金额（币种：人民币）元                  小写              大写                                    2018年12月17日到2019年02月16日              7,275              人民币柒仟贰佰柒拾伍元整                  2019年02月17日到2019年12月16日              14,549              人民币壹万肆仟伍佰肆拾玖元整                  2019年12月17日到2020年12月16曰              15,276              人民币壹万伍仟贰佰柒拾陆元整                  2020年12月17日到2021年12月16日              16,040              人民币壹万陆仟零肆拾元整      租金按月结算等。同上日期，蔡金媚（承租人）与捷丽公司（出租人）签订《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》，其中约定：第十二条、交付与交还。第五款：租赁期届满或本合同提前终止的，承租人应在租赁期届满日或提前终止日将该物业交还出租人，由此发生的费用（若有）由承租人承担。第六款：租赁期届满或本合同提前终止时，承租人应当依照第十二条第十一款约定的条件将该物业交还出租人，并承担因恢复原状而直接或间接对该物业以外第三方造成损害的赔偿责任；如承租人未将该物业恢复原状，出租人有权自行恢复，由此产生的一切费用应由承租人承担；出租人亦有权按租赁期届满日或提前终止日该物业的现状收回该物业而无须向承租人另作补偿。第七款：租赁期届满日或本合同提前终止日，出租人与承租人应当共同验收该物业及其附属设施，如有损坏（自然磨损者除外）承租人须承担赔偿责任。承租人应向出租人归还该物业的所有钥匙。第八款：在出租人收回该物业的情况下，而该物业内仍有承租人遗留的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品时，出租人有权以任何合法方式处理该等物品，承租人不得提出异议，也不得追究出租人的任何责任。在出租人决定自行收回该物业的情况下，出租方应给予承租方不少于10天的时间清退该物业内物品。承租人未按本合同约定交还该物业的，应承担相应的违约责任，且出租人有权自租赁期届满日或提前终止日自行收回该物业。出租人有权以向承租人发出自行收回该物业的通知书而无须实际进入该物业的方式收回该物业，也有权以在该物业的大门上加锁或更换该物业原锁的方式自行收回该物业。第九款：如出租人决定自行收回该物业，而该物业内仍有承租人遗留的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品时，出租人有权以任何合法方式处理该等物品，承租人不得提出异议，也不得追究出租人的任何责任。第十一款：本补充协议所述的交还必须满足下列全部条件：1、承租人己将该物业恢复至提供给承租人时的状况，（或在出租人同意的情况下，可维持租赁期届满日或本合同提前终止日的现状，）并将该物业归还出租人；2、承租人己与出租人共同验收了该物业内附属设施，并对损坏部分（自然磨损者除外）进行了必要的修缮或赔偿；3、承租人已将该物业的所有钥匙交还出租人；4、出租人与承租人已签署了书面的交接单。第十二款：因承租人的原因致本合同被迫提前终止而餐饮用途。附件三:第一部分：租金：该物业每月租金为：（1）自2018年12月17日至2019年02月16日(共2个月），每月租金为人民币7,275元整(含税），（2）自2019年02月17日至2019年12月16日(共10个月），每月租金为人民币14,549元整(含税），（3）自2019年12月17日至2020年12月16日(共12个月），每月租金为人民币15,276元整(含税），（4）自2020年12月17日至2021年12月16日(共12个月），每月租金为人民币16,040元整(含税），除租赁开始第一个日历月外，承租人应以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金。租金保证金：人民币48,120元整，相当于该物业租赁期最后一年月租金标准的3倍。承租人应于签署本合同前缴清。附件五:联络资料及承租人的承诺。第一部分：联络。本合同终止后，承租人在该物业承租其间所遗留的其与第三者（指出租人，承租人以外的第三者）之间发生的纠纷均与出租人无关，为此承租人将如下联络资料作为保证上述第三者与承租人联络的方法，出租人有权向第三者提供该联络资料。本合同终止前，如承租人联络资料变更，则承租人应立即书面通知出租人，如承租人未书面通知出租人的，书面文件一经送达本协议联系地址即视为承租人己收到。本部分之联系资料亦作为租赁双方互相书面通知之方式使用。承租人联系地址：广州市黄埔区黄埔东路。联系人：蔡小姐。电话：158××3393等。上述合同签订后，捷丽公司将涉案场地交付给蔡金媚使用，蔡金媚于2018年12月19日支付了租金保证金48,120元给捷丽公司。2019年4月8日，蔡金媚向捷丽公司送达《申请撤场》，内容为：我方：B212档沙拉游记，由于我方经营者家庭原因，无法打理档口事宜，现在向贵司提出退场申请！望贵司尽快给予回复！2019年4月19日，捷丽公司向蔡金媚送达《有关：申请提前终止租赁合同的复函》，内容为：敝公司收到贵租户于二零一九年四月八日之来信，信函中贵司提出申请提前终止租赁合同;我司经研究有关租赁合同及补充协议之细则后，发现有关条款当中，并没有赋予贵租户提早解约撤场或转让之条文；经我司酌情考虑后，同意贵租户如能履行下列条款，方能考虑特准贵租户之申请；现将详情开列如下：1、贵租户能物色一新租户代替贵租户租用上述铺位，并与我司签订为期二年之租赁合同；新租赁合同之租金及其他详情，均需先征求我司同意；2、贵租户于新租户签订新租赁合同后，须与业主签订提早迁出及终止租赁合同之协议文件;3、贵租户须负担一切有关新租赁合同及提早迁出协议文件之费用（包括但不限于律师费、备案登记费等）；4、贵租户须负担业主因贵租户提早迁出之一切损失（如：中介代理费、新租户之免租期及新旧租金之差额等）；5、贵租户须还原上述单位之装修，以期达至我司或新租户的要求；6、我司将没收贵租户的一切保证金及押金作为赔偿；7、贵租户须在退租前缴清包括迁出日在内之一切欠款，包括租金，管理费，推广费，水电费等。就贵租户提出之提早解约的要求，我司保留最后之决定权。如有任何疑问，请致电020-83××68与我司租务部林少洪先生查询。如贵租户对上述条文并无异议，请于收到本复函后七天内签回此文件副本交回本公司。蔡金媚向捷丽公司支付租金至2019年4月。捷丽公司表示：我方于2019年9月19日自行收回涉案场地。一审诉讼过程中，蔡金媚为证明撤场交还房屋给捷丽公司提供了蔡大锦的《证人证言》，内容为：2019年7月9日，蔡金媚联系我，说出租方要求她将“沙拉游记”店铺里的东西搬走，委托我7月10日去越秀区中山五路××号的五月花商业广场××号铺位“沙拉游记”把店里还有的东西搬走。7月10日当天，我去到上述地址将店铺里面还有的一些沙拉操作台、冰箱、卡座、消毒柜等搬走，搬的时候有物业的人在场，物业的人好像叫冯主任。搬完后上了13楼签了一份文件，大概内容是申请搬离这些，后来又在地面物业的保安室给物业签了搬离清单，搬离清单的大概内容是罗列了搬离的东西，签完后我就走了。特此证言。本人承诺上述证言是真实的，如有虚假陈述，愿意对此承担不实的法律责任。捷丽公司对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，该证人是蔡金媚的弟弟，有利害关系，而且证言只能证明蔡金媚已经向有卫生问题的相关物品进行处置，无法证明蔡金媚、捷丽公司双方已经达成一致解除合同的意思表示。一审法院认为：蔡金媚与捷丽公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。蔡金媚认为已经与捷丽公司达成一致意见，捷丽公司同意其提早撤场并退回保证金，但捷丽公司对此予以否认，而蔡金媚为此只提供了蔡大锦的《证人证言》，该《证人证言》并不足以证明蔡金媚的主张，一审法院对此不予采信。因此，蔡金媚擅自提早撤场且拖欠租金已构成违约，捷丽公司依据合同约定有权没收蔡金媚的保证金，故蔡金媚要求捷丽公司退回保证金及利息理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回蔡金媚的诉讼请求。一审案件受理费1003元，由蔡金媚负担。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于合同提前终止的问题。蔡金媚主张其与捷丽公司就合同提前终止已达成合意。捷丽公司对此予以否认，且在蔡金媚向其发出退场申请时已复函明确表示提前终止合同需由蔡金媚满足其七个条件。蔡金媚并未满足上述条件，故双方并未就合同的提前终止达成一致意见。蔡金媚单方提前终止租赁合同并搬离涉案场地已属违约。原审判决的认定理据充分。双方在签订补充协议时，已约定如承租人无故提前终止合同，出租人有权没收保证金。蔡金媚作为承租人也已经表示完全理解和接受该条款。承租人在租赁期限届满前提前终止租赁合同，出租人丧失按时收取租金的期待利益，重新出租涉案物业需支出一定的成本。上述合同约定并未完全保护出租人的利益而完全排除承租人的权利，并非格式条款。蔡金媚主张该约定系格式条款理据不足，本院依法不予支持。综上所述，蔡金媚的上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1003元，由上诉人蔡金媚负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 张一扬二〇二〇年八月七日书记员 李蕴妍黄晓君