广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8498号上诉人（原审原告）：汤荣华，男，1976年10月10日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王宇、黄丹桦，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。法定代表人：何建信，公司经理。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，系公司职员。原审第三人：广州泰坤池广告有限公司，住所地广州市天河区体育东路122号羊城国际商贸中心东塔3406室。法定代表人：汤荣华，公司经理。原审第三人：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。法定代表人：梁国锋。上诉人汤荣华因与被上诉人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）及原审第三人广州泰坤池广告有限公司（以下简称泰坤池公司）、广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。汤荣华上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，依法改判东湛公司双倍返还定金40000元及利息，利息按人民银行同期贷款基准利率，从支付日计算至实际返还日；返还房款569576元及利息，利息按人民银行同期贷款基准利率，从支付日计算至实际返还日；赔偿汤荣华的预期可得利益762924元。事实与理由：一、原审法院认为双方之间不存在以房抵债的协议，属于事实认定错误。汤荣华、泰坤池公司、东湛公司及白云机场公司达成了以房抵债的口头协议，该事实有在商讨以房抵债的过程中有相关往来邮件及附件、赵永爽先生的访谈笔录及附表、广告款发票、《认购书》、《协议书》、东湛公司开具的房款收据等一系列证据相互印证证明。1.邮件证据证明存在以房抵债协议。在汤荣华提交的证据颐和集团工作人员的邮件证据，第三人员工的邮件（2015年7月3日，证据清单第2项），邮件主题为：“东湛抵房款的操作流程（最新）”，邮件附件为《颐和地产工程款抵房款会签报告》、《申请抵房款的广告款明细表》、《委托付款及确认收款函（直抵）》等，附件内容亦明确表示了以广告款抵房款事宜。其中《申请抵房款的广告款明细表》备注“公司申请用以上广告款抵（实际购房人）汤荣华购买颐和E区11栋、18栋楼盘物业……”《委托付款及确认收款函（直抵）》写明“广州泰坤池公司委托广州东湛房地产开发有限公司将应付未付我司广告款￥7094000元带代汤荣华支付其颐和盛世E区11栋、18栋楼盘物业13套，房号是……”2.访谈笔录及附表证明存在以房抵债协议；（补充证据1，证据7）在颐和集团的高级副总裁赵永爽先生的访谈笔录及附表中，其表示“后来我批复了部分合同款用以房抵款的形式支付”，在其确认的附表中也列明了以房抵款的合同且在备注处注明“开发票抵东湛房”，在附表第3页的第四项列明13份广告合同的广告款债权数额（广告款3940000元及13份各自广告款数额）抵颐和盛世7套房的房款数额（3828342元）及7套房的房价表格。赵永爽先生在颐和集团担任高级副总裁的同时，亦是颐和集团项目公司东湛公司的高管人员（补充证据6，东湛公司企业信息），在以房抵债合意达成后，赵永爽先生批复合同款用以房抵款形式支付，即房款抵扣应付广告款。在签订本案的商品房买卖合同时，赵永爽先生亦作为签约代表，在东湛公司与汤荣华的商品房买卖的《协议书》中签字。（证据3《协议书》）3.房款收据证明存在以房抵债协议；（证据6）各方以房抵款的关系明确，东湛公司和白云机场公司作为开发商，已经开具了盖有正式财务章的房款收据给汤荣华，并在收据中备注了“到账作实”。如果没有以房抵款的关系，其不可能开具多个房产的房款收据给汤荣华并加盖财务专用章，更何况7个房款收据的总金额（合共3828342元）与东湛公司及白云机场公司所欠泰坤池公司的广告费和广告发票总金额（合共3940000元）相对应，以房抵款情况亦和颐和高管赵永爽确认的附表中以房抵款的情况相对应（合同款金额、认购书编号、房号均能相对应，并注明“多开111658元发票”）。4.颐和集团项目公司在另案提交的证据副本证明存在以房抵债协议。汤荣华还提交了泰坤池公司在另两广告合同纠纷案（案号：（2019）粤0111民初7391号、7393号）中收到的由颐和集团的项目公司台山颐和温泉城房地产开发有限公司（下称“颐和温泉城”）的提交的证据清单及证据材料副本作为本案证据。该两份证据副本是颐和温泉城在广告合同纠纷两案中为了证明其用以房抵款的方式向泰坤池公司支付了广告款，而主动提交的以房抵款的相关证据。颐和温泉城在证据清单中写明证明的内容为“证明被告（即颐和温泉城）已通过抵扣房款的方式向原告（即泰坤池公司）支付广告费38000元”，证据材料包括《申请抵房款的广告款明细表》、《委托付款及确认收款函》、《商品房买卖合同》及房款收据。颐和温泉城提交证据说明的抵房情况亦在赵永爽访谈笔录附表中确认，合同金额、房号及房款均能对应，两证据可相互印证。上述由颐和温泉城在另案提交的证据，除商品房买卖合同各有版本外，其他文件标题、大致内容及格式均与汤荣华在本案中提交的以房抵款的邮件附件证据一致，各证据相互印证，能证明泰坤池与颐和集团及其项目和合作公司素有以房抵款的惯例及操作流程，即均以口头协议方式达成以房款抵扣广告款的合意，选房后确认房款金额和抵扣的合同及金额，再由泰坤池公司及购房人向颐和集团的项目公司填写并提交相应的申请文件及委托付款及确认收款函给颐和集团，由颐和集团内部批复后，即向购房人开出房款收据。泰坤池公司及购房人与颐和集团各公司的以房抵款均以上述流程进行操作，以房抵款关系明确。上述4项证据能够相互印证，形成证据链，能证明各方就以房抵款达成了一致合意，各方以房抵款关系明确，原审法院认为双方不存在以房抵款协议，属于事实认定错误。二、原审法院在本案中审理广告合同的债权数额、履行期限问题，属于法律适用错误；且即使审理相关广告合同，汤荣华也已提交了相关证据证明上述问题，原审法院认为汤荣华未提交相关证据证明广告债权相关数额等，属于事实认定错误。1.本案是商品房买卖合同纠纷，各方关系及事实明确，广告合同及广告债权的履行问题不影响本案事实认定和审理。本案是商品房买卖合同纠纷，东湛公司与汤荣华的商品房买卖合同关系明确，各方均没有对双方的关系提出异议，东湛公司亦当庭确认本案是商品房买卖合同纠纷。原审法院认为争议焦点在于汤荣华是否支付了涉案房款。对于该争议焦点：（1）汤荣华提交了房款收据（证据6），证明汤荣华已经支付房款。该两张房款收据载明：“今收到汤荣华交来：购颐和盛世E区11栋3001单元房款金额（两张金额分别载明为549576元和20000元）。”在付款方式处勾选“其它”，并手写“汇款到账作实”字样；收据上加盖了东湛公司的财务专用章和广州颐和房产策划代理有限公司的财务专用章。收据是收到款项的原始凭证，收据内容明确，且加盖了东湛公司的财务专用章，足以证明东湛公司已经认可其已收到全部房款。（2）汤荣华还提交了以房抵款的一系列证据，证明支付方式为广告款抵扣房款。以房抵款的相关证据与上诉状第一项已具体陈述（证据1广告合同、证据2邮件及附件、证据3），广告款的原债权人泰坤池公司亦认可该以房抵款事实，认可其委托东湛公司代汤荣华支付房款，开具房款收据后即视为已收到广告款并已提交文件向东湛公司通知该事项（证据2邮件附件《委托付款及确认收款函（直抵）》）。（3）各方抵款关系明确，东湛公司已出具收据认可收到房款，广告合同关系已结束，广告合同的债权及履行期限不影响本案事实认定和审理。在东湛公司向汤荣华出具房款收据，以房款抵扣其应付广告款时，广告合同的债务权关系即已结束。东湛公司在商品房买卖合同关系中出具正式的房款收据给汤荣华认可收到房款是既定事实，广告合同的履行期限不会影响本案的事实认定，完全无需在本案中进行审理。原审法院在商品房买卖纠纷案中审理已经结束的广告合同关系，属于法律适用错误。2.其次，即使要审理广告合同关系，汤荣华也已经提交了相关证据证明抵房广告款的数额及泰坤池公司已经履行广告发布义务的事实。原审法院认为汤荣华未能提交该等证据，属于事实认定错误。汤荣华提交的以下证据能形成证据链，能证明全部广告款债权数额及广告合同已履行的事实：（1）广告发布合同9份体现了各广告债权数额和履行期限，且可与其他证据相互印证；该9份广告合同格式大致相同，均在第一条中约定广告发布期间（即合同履行期限）；第九条约定付款方式及合同金额（即广告款债权数额）（其中第一份更换画面协议约定于第三条，其他8份广告发布合同均为第九条）；付款时间均约定在广告发布期满前。其中广告款、广告发布期限、车辆数均能与下述证据相对应并相互印证。（2）邮件证据中的附件《申请抵房款的广告款明细表》与广告合同及其他证据可相对应，该表格其他列项能证明其余广告款债权数额及履行期限；该表格列明了用于抵房的全部广告款的广告项目名称、合同金额、已实施日期（即广告发布日期，也即广告合同履行期限）、已付广告费、已到财务可支付的广告费金额（即应付的广告款，债权数额），备注则列明合同约定的相关广告发布情况及费用。该表格能与广告发布合同中约定的合同金额、广告发布日期相对应，能与证据广告发布合同相互印证，表格中的其他列项能证明其余广告款的债权数额及履行期限。（3）颐和集团的高级副总裁赵永爽先生的访谈笔录及附表与广告合同及其他证据相对应，该附表其他列项能证明其余广告款债权数额及履行期限；该笔录提到了以房抵款事宜“后来我批复了部分合同款用以房抵款的形式支付”，访谈笔录附表有颐和集团的高管签名确认，也列明了广告款债权数额及履行期限，表格中列明了能与广告发布合同中约定的合同金额、广告发布日期相对应，并能与证据广告发布合同相互印证，该附表中注明了“已开发票抵东湛房”的列项能证明用于抵房的全部广告款的债权数额及履行期限；在附表第四项中亦列明了抵房的13个合同款数额并注明“多开111658元发票”，并附用于抵款的房号、价格、认购书编号，与以房抵款的情况一一对应。（4）机场主广告发布核对清单与广告合同相对应，该清单作为广告合同已履行的证据，已经过多个案件质证，清单列项能证明全部广告合同均已履行完毕；该清单是由两家负责广州机场大巴运营的企业盖章确认在广州机场大巴上的广告发布情况的，该清单中也列明了广告内容名称、实际广告发布者、合同期间、车辆总数，能与与广告发布合同中合同相对方、约定的广告发布日期和车辆数相对应；该清单中的列项能证明全部广告合同均已发布，泰坤池已履行完全部广告合同的发布义务。上述证据能形成证据链，能证明东湛公司与泰坤池公司的广告合同关系，而用于抵房的全部广告发布义务已履行完毕，东湛公司未提交任何证据证明其以其他方式支付过广告款，其所欠的广告款亦在上述证据中体现。泰坤池公司依法享有对东湛公司的广告债权，并用以房抵款的方式实现部分债权。汤荣华已提交了上述证据证明该事实，而原审法院却认为汤荣华未能提交证据证明其余的广告款债权数额及履行期限，属于认定事实错误。三、原审法院认为泰坤池公司将债权无偿转让给汤荣华的行为有可能存在损害公司债权人利益及其他股东利益的情形，故对汤荣华以房抵债的支付形式不予认可，没有法律依据，属于适用法律错误。该债权转让关系是原告汤荣华及第三人泰坤池公司之间的关系，对该债权转让关系，汤荣华和泰坤池公司均予以认可，亦向东湛公司发出通知且由其开具房款收据履行债务，是由债权转让双方共同承认的既定事实，无须法院在本案中另行查明。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形包括：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同法第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”泰坤池公司将广告合同债权转让给汤荣华没有上述合同无效或债权不得转让的情形，该债权转让依法有效。且汤荣华作为泰坤池公司的法定代表人及实际控制人，并非不向泰坤池公司支付债权转让对价，相反，其在没有广州市购房资格的情况下作为购房人与东湛公司签订商品房买卖合同，本就是为了通过转卖房屋的方式将该债权实现后将款项继续用于公司经营，其尚未转卖房屋故暂未支付该债权转让对价，于情合理，该债权转让行为并未违反相关法律法规，亦不存在上述关于债权转让或合同无效的情形，原审法院对该债权转让行为不予认可，没有法律依据。泰坤池公司目前经营状况良好，没有不能清偿的到期债务，更没有所谓受到损害的第三人对泰坤池公司的债权转让行为提出任何异议。退一步说，即使泰坤池将债权转让存在损害公司债权人利益及其他公司股东利益的可能，也应由受到损害的公司债权人或其他股东根据《中华人民共和国公司法》第一百五十二条另行提起诉讼（《中华人民共和国公司法》第五十二条：董事、高级管理人员违反法律、行政法规或者公司章程的规定，损害股东利益的，股东可以向人民法院提起诉讼）。现尚未有损害发生，亦无人主张泰坤池对汤荣华的债权转让无效，而原审法院却直接在商品房买卖合同纠纷案件中根据“债权转让未支付对价，泰坤池公司将债权无偿转让给汤荣华的行为有可能存在损害公司债权人利益及其他公司股东利益的情形”，而认定债权转让关系无效，不予采纳汤荣华用以房抵债的形式支付购房款，没有法律依据，属于适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护汤荣华的合法权益，请贵院支持汤荣华的上诉请求，依法改判东湛公司双倍返还定金、退还房款及利息及赔偿汤荣华的预期可得利益。汤荣华在二审期间，明确表示本案可由东湛公司与泰坤池公司于2014年4月1日至2014年7月31日履行的两份合同广告款抵扣，该两份合同合共56.8万元。东湛公司辩称：我方同意原审判决，不同意汤荣华的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。泰坤池公司、白云机场公司经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。汤荣华向一审法院起诉请求：1.请求判令解除汤荣华与东湛公司签订的《认购书》、《协议书》；2.请求判令东湛公司退回汤荣华已支付的定金人民币20000元及所产生的利息，按人民银行同期贷款基准利率，从支付日计算至实际返还日（从2015年6月3月起算，暂计至2019年7月30日为4213.14元);3.请求判令东湛公司退回汤荣华已支付的房款共计人民币569576元及所产生的利息，利息按人民银行同期贷款基准利率，从支付日计算至实际返还日；（从2015年11月10日起算，暂计至2019年7月30日，为人民币107428.36元);4.请求判令东湛公司支付赔偿金569576元;5.请求依法判令本案的诉讼费由东湛公司承担。诉讼中，汤荣华变更了第二项和第四项诉讼请求为：2、请求判令东湛公司双倍返还汤荣华的定金人民币40000元及所产生的利息，以40000元为本金按人民银行同期贷款基准利率，从支付日计算至实际返还日（从2015年6月3月起算，暂计至2019年7月30日为8426.28元);4、请求判令东湛公司支付预期可得利益762924元。一审法院查明事实：涉案房屋位于广州市花都区炭布镇文二村颐和盛世花园E区自编11栋3001号房，权属人是广州东湛房地产开发有限公司，2018年办理了抵押登记，抵押权人是广州珠江实业开发股份有限公司。2015年6月3日，东湛公司（甲方）与汤荣华（乙方）签订《颐和盛世认购书》，约定乙方向甲方认购涉案房屋，该房地产价格为852530元，乙方选择一次性（精装修）付款方式，获一口价折扣优惠，优惠后总房价为569576元，实行一口价的计价方式，双方确定互不追究面积补差款，互不进行多退少补。乙方于签署认购书时交付定金20000元，乙方于签署认购书之日起五日内，即2015年11月10日前付清全部房款。认购书对其他权利义务进行了约定。2015年11月6日，东湛公司（甲方、卖方）与汤荣华（乙方、买方）签订《协议书》，就涉案房屋的买卖作出约定，乙方在2015年11月6日前支付全部房价款，甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2016年8月30日前向乙方交付该商品房，在交房日期前，甲方向乙方发出收楼通知书。鉴于广州实行限购令政策，乙方基于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。如果在广州市取消限购政策后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。本协议生效后，乙方不得要求解除本协议，若乙方执意要解除本协议的，须取得甲方同意，并按以下两种方式办理：1、如该商品房尚未交付的，乙方应向甲方支付该商品房总价款的20%的违约金；2、如该商品房已交付给乙方使用，乙方按房屋总价的20%向甲方支付房屋损耗费，并同时将该商品房恢复至交楼前的原状；3、甲方有权在扣除上述全部费用后，将剩余房款无息退还给乙方。乙方交齐所有房款后，在签订广州市房管局规定的网签合同版本前经书面申请并取得甲方同意后，可以更换上述房屋买受人的姓名。因更换房屋买受人的姓名而产生的费用由乙方承担。上述更换姓名仅限于一次，且更换后的房屋买受人具备网签合同资格。在更换房屋买受人姓名时，房屋总价不变。房屋交易税费由网签合同版本上的买受人承担。合同对其他权利义务进行了约定。2015年6月3日，汤荣华向东湛公司以支票的形式支付定金20000元。2015年11月10日，东湛公司出具两张收款收据，分别显示收到汤荣华购颐和盛世E区11栋3001单元房款20000元和549576元。涉案房屋目前未交付汤荣华使用，仍在东湛公司支配之下。汤荣华不具备广州市购房资格。诉讼中，双方关于合同履行情况各执一词。汤荣华认为，涉案房屋的购房款是按照以房抵债的形式支付的房价款。泰坤池公司多次为东湛公司、颐和集团、白云机场公司发布广告，东湛公司与泰坤池公司签订了多份广告合同，泰坤池公司的义务履行完毕后，东湛公司一直没有支付相应的款项，双方之间以13份广告发布合同的广告款债权3940000元统一抵了颐和盛世七套房屋，七套房屋的房价款总额是3828342元，但由于年代久远且已达成了以房抵债，故仅能提交9份广告发布合同，双方并未对具体哪份合同的款项抵扣哪套房屋进行约定，是进行的统一抵扣，每一份广告发布合同的付款时间是不一样的，但债务履行期限均在以房抵债之前。付款期限到了之后东湛公司与泰坤池公司约定以房抵款，东湛公司提出用以房抵款的方式支付欠款，根据汤荣华和东湛公司商议，由汤荣华与东湛公司签订相应的认购书和购房合同，在泰坤池公司开发相应的发票后，由东湛公司向汤荣华开具房款收据。汤荣华与泰坤池公司存在债权转让的关系，债权转让未支付对价。汤荣华提交了1、泰坤池公司与东湛公司、白云机场公司签订的9份广告发布合同，9份广告发布合同的广告款总金额为2974000元；2、邮件；3、认购书、协议书；4、定金收据；5、泰坤池公司于2015年10月份期间向东湛公司及白云机场公司开具的发票394000元；6、房款收据；7、汤荣华律师与赵永爽（东湛公司有关联的颐和集团的高管）的访谈记录，赵永爽陈述泰坤池公司提供的广告服务已经履行完毕，颐和集团一直未付款，后来我批复了部分合同款，用以房抵债的形式支付，但还有部分未付；8、（2019）粤0114民初7396号案庭审笔录；9、（2019）粤0114民初7351号、7353号民事判决等拟证明其上述陈述。东湛公司陈述，汤荣华仅支付了定金20000元，剩余购房款并未支付，对于其开具的收款收据，东湛公司解释为，购房款收据的开具是因为汤荣华是泰坤池公司的法定代表人，基于双方长期合作及信用，提前开具收据是基于汤荣华的要求，便于汤荣华用于房屋转让。若汤荣华已将全部房款交齐给我方，双方应当在约定时间内交付房屋，但是汤荣华至今没有向我方申请收楼，这就证明汤荣华并未将房款支付给我方，若存在以房抵款形式，双方无需支付定金，在普通商品房买卖合同关系中才存在支付定金。关于汤荣华提交的涉及东湛公司的广告款并未支付，因未达到合同约定的付款条件，按照合同约定，需要进行现场验收后才付款。关于合同能否继续履行，汤荣华认为，因签订认购书之后东湛公司将涉案房屋抵押，合同无法继续履行。东湛公司认为，汤荣华支付剩余房价款后可以立即收楼，且在房屋解除抵押状态后（具体时间未定），可以办理房产证。另查明，（2019）粤0114民初9359、9362、9364、9367号案为汤荣华作为原告，诉被告东湛公司、第三人泰坤池公司、白云机场公司的商品房预售合同纠纷，（2019）粤0114民初9369号案为黄源胜作为原告，诉被告东湛公司、第三人汤荣华、泰坤池公司、白云机场公司的商品房预售合同纠纷，（2019）粤0114民初9371号案为梁以芬作为原告，诉被告东湛公司、第三人汤荣华、泰坤池公司、白云机场公司的商品房预售合同纠纷，上述六案中涉及的商品房与本案的涉案房屋即汤荣华陈述的用广告款抵扣的七套房屋，《认购书》载明七套房屋的总价款为3828342元。诉讼中，依照汤荣华的申请，一审法院作出（2019）粤0114民初9358号之一民事裁定，裁定如下：冻结被申请人东湛公司的银行存款1478085元或查封等值的其他财产。后一审法院对东湛公司的财产采取了保全措施。另查明，一审法院于2019年9月4日将本案的起诉状副本送达给东湛公司。泰坤池公司是有限责任公司，汤荣华、汤牡丹是其股东。一审法院认为，汤荣华与东湛公司签订的《认购书》、《协议书》均是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。汤荣华不具备广州市购房资格，且东湛公司在签订《认购书》、《协议书》后在涉案房屋设定抵押，故涉案合同现在无法继续履行下去，汤荣华请求解除与东湛公司签订的《协议书》、《认购书》，一审法院予以支持。合同应当在本判决发生法律效力之日解除，故一审法院确认《认购书》、《协议书》于本判决发生法律效力之日解除。双方争议的焦点在于汤荣华有无付清购房款，汤荣华认为通过13份广告发布合同的债权用以房抵债的方式对7套房屋进行了统一的抵扣。首先，双方之间并不存在以房抵债的协议；其次，该7套房屋的房款总额为3828342元，汤荣华提交的广告发布合同的广告款总额为2974000元，汤荣华未能提交证据证明其余的广告款债权数额如何、履行期限如何；再次，广告发布合同的广告款债权人是泰坤池公司，汤荣华认为与泰坤池公司是债权转让关系，该债权转让未支付对价，泰坤池公司将债权无偿转让给汤荣华的行为有可能存在损害公司债权人利益及其他公司股东利益的情形，故汤荣华提出的以房抵债的形式支付购房款，一审法院不予采纳。依照合同解除的法律后果，东湛公司应当将其收取的定金返还给汤荣华，汤荣华请求返还定金，一审法院予以支持。合同解除，双方均有过错，故汤荣华要求东湛公司双倍返还定金、支付定金利息、赔偿预期可得利益，一审法院不予支持。汤荣华要求东湛公司返还已付房款及其利息，如上所述，一审法院对以房抵债支付房款不予采纳，因此对汤荣华要求返还已付房款的请求不予支持。综上，汤荣华诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，作出如下判决：一、确认汤荣华与广州东湛房地产开发有限公司签订的《协议书》、《认购书》于本判决发生法律效力之日解除；二、广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汤荣华返还定金20000元；三、驳回汤荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18195元，由汤荣华负担17951元，广州东湛房地产开发有限公司负担244元。财产保全费5000元，由汤荣华负担4932元，由广州东湛房地产开发有限公司负担68元。二审期间，汤荣华提交了东湛公司工作人员于2020年6月18日致电黄源胜，由黄源胜录下的视频光碟一张及视频文字记录，拟证明东湛公司开发楼盘的工作人员电话通知本案以房抵债系列案件中的另一原告黄源胜（汤荣华于2018年将该房换名给黄源胜）收楼，表明东湛公司已认可完成换名手续且认可黄源胜已付清房款达到收楼条件，同理证明本案上诉人汤荣华的房款收据亦能证明汤荣华已付清购房款全款。证据2.黄源胜与颐和工作人员于2020年6月24日的微信聊天记录截屏。拟证明：颐和盛世工作人员明确表示“有发票的带发票，没有的带收据”证明颐和盛世（即东湛公司）认可房款收据即为付清房款的证明。东湛公司对上述证据均不认可，认为此两份证据与本案无关联，且不能证明我司已认可汤荣华与黄源胜已付清购房全款。我方曾与物业公司联系，询问其是否曾电话通知涉案楼盘的业主收楼以及确认已交房款事宜，物业公司表示其只是根据合同约定在收楼时间为到场办理收楼手续的相关业主进行通知其按照合同约定可以收楼，但并不清楚该批业主是否已交齐购房款，其通知该批业主收楼的目的是为了在完善收楼手续后要求业主交付物业费，否则该批房屋一直空置对物业公司收取物业费及之后如发生不交物业费起诉造成不利，我方告知物业公司该批收楼业主存在未交购房款的情形，其表示清楚且不会让未交齐房款的业主办理收楼手续。上述证据在二审期间发生，东湛公司虽不认可上述证据，但其亦未否认其物业公司致电通知业主收楼的事实，故本院予以认定。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于汤荣华是否已支付购房款，案涉合同应否解除及合同解除的后果。根据一审查明事实可知，东湛公司与汤荣华签订案涉合同后，东湛公司向汤荣华开具了收取款项的收据，收据系收付款凭证，能够证明款项的收付，东湛公司辩称未收款而开具收据是为了“便于汤荣华转让案涉房产，出于信任而提前开具收据”，即提前开具收据系基于对汤荣华的信任，根据一审查明事实，汤荣华与东湛公司签订数份购房合同，根据双方约定汤荣华可更换买受人姓名，即汤荣华后续可通过更换购房人的方式出售房产。汤荣华亦将部分房产转让给了第三人，在办理更名手续后，东湛公司与汤荣华关系已结束，按照东湛公司所述的逻辑理应收款后才向第三人开具收据，但东湛公司却在未收款的情形下向第三人开具收据，这不符合情理，从上述事实也恰恰印证了汤荣华已支付相应的款项。因此，东湛公司对于该收据的出具并未作出合理的解释。汤荣华述称该出具收据的行为系对以债权抵作房款的确认。经审查，汤荣华提交了泰坤池公司与东湛公司相关的广告合同，东湛公司亦认可未支付上述合同的款项；一系列生效判决证实泰坤池公司与颐和地产集团有限公司控股下的公司长期合作广告业务，及泰坤池公司与颐和地产集团有限公司的项目和合作公司素有以房抵款的惯例及操作流程；当时的颐和地产集团有限公司高级副总裁赵永爽亦证实该司与东湛公司存在以房抵款的事实，上述证据与东湛公司开具收据的行为相互印证，形成证据链，本案可认定各方对以房抵款达成了一致合意，故对汤荣华主张以房抵款的意见予以采纳。汤荣华提交的泰坤池公司与东湛公司相关广告合同的债权数额远远超过案涉购房款。东湛公司虽对上述广告合同的履行提出异议，泰坤池公司对此提交其已履行合同的相关证据，并且上述合同已履行多年，东湛公司并未提出异议，同时，东湛公司开具收据行为亦可认定东湛公司已确认泰坤池公司的相关债权，因此东湛公司亦负有举证责任，东湛公司未对泰坤池公司提交的合同提出反驳证据，应承担举证不能的责任。综上，对于东湛公司辩解的意见均不予采纳。根据本案事实，东湛公司、泰坤池公司、汤荣华三方已达成协议，东湛公司将案涉房产出售给汤荣华，由泰坤池公司将对东湛公司的广告合同应收款抵作上述房款，上述抵债行为并不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形。至于汤荣华作为泰坤池公司的股东之一，其无偿受让债权的行为是否存在侵害他人权利的问题，现并无证据显示损害公司债权人利益及其他公司股东利益，故汤荣华主张本案债权并无不当。因汤荣华不具备广州市购房资格，且东湛公司在签订《认购书》、《协议书》后在涉案房屋设定抵押，故涉案合同无法继续履行，汤荣华请求解除与东湛公司签订的《协议书》、《认购书》，于法有据，一审法院判决解除正确，本院予以维持。合同解除，双方均有过错，汤荣华要求东湛公司双倍返还定金、赔偿预期可得利益，一审法院不予支持，并无不当，予以维持。根据本案事实，汤荣华于2015年6月3日支付定金20000元，东湛公司于2015年11月10日确认收到案涉房产购房款，并分别开具20000元及549576元购房款的收据，此外，根据双方签订认购书第四条约定，定金在首期款抵扣，综上可知，汤荣华交纳的定金20000元已抵扣房款，广告债权549576元抵作房款，汤荣华请求返还569576元于法有据，予以支持。但其还请求返还定金款20000元不应支持。本案根据合同的履行、双方的过错、损失的情况，对于汤荣华请求东湛公司支付自支付之日起的购房款利息损失予以支持。综上，原判认定以物抵债不成立欠妥，汤荣华对于该部分上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9358号民事判决第一项；二、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9358号民事判决第二项、第三项；三、广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汤荣华返还房款569576元及利息（以569576元为基数，从2015年11月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际还清日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回汤荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18195元，由汤荣华负担9919元，广州东湛房地产开发有限公司负担8276元。财产保全费5000元，由广州东湛房地产开发有限公司负担2274元，汤荣华负担2726元。二审受理费18015元，由汤荣华负担9709元，广州东湛房地产开发有限公司负担8306元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月十九日书记员 王日平古文娜