上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5320号上诉人(原审原告)：徐荣才，男，1980年2月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚臻，上海君乐律师事务所律师。上诉人(原审原告)：杨怡岚，女，1982年1月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚臻，上海君乐律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海顺策资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨贺，执行董事。委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。上诉人徐荣才、杨怡岚因与被上诉人上海顺策资产管理有限公司(以下简称顺策公司)居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐荣才、杨怡岚上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐荣才、杨怡岚的一审诉讼请求。事实和理由：2016年9月20日，顺策公司在收取徐荣才、杨怡岚的团购费(居间费)人民币(以下币种均为人民币)20万元时不具有房地产中介的资质；另，《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，一审判决支持顺策公司有权收取团购费(居间费)明显违反上述法律规定。事实上，徐荣才、杨怡岚没有委托过顺策公司提供房产经纪服务，也未与顺策公司签订过房地产经纪服务合同。顺策公司所谓的团购费(居间费)根本没有任何依据。徐荣才、杨怡岚是在受顺策公司欺诈的情况下，支付了20万元。况且，顺策公司收取的团购费(居间费)已经超过上海市规定的中介收费标准。综上，徐荣才、杨怡岚请求二审法院支持其上诉请求。顺策公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐荣才、杨怡岚向一审法院起诉请求：判令顺策公司返还团购费(居间费)20万元及该款自2016年10月1日起至本案判决生效之日的同期银行贷款利息(以年利率6％计算)。一审法院认定事实：2016年9月20日，徐荣才、杨怡岚(买受人)与案外人太仓淳大景林置业有限公司(以下简称淳大置业公司，出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定徐荣才、杨怡岚购买淳大香槟年华国际社区72幢04号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积187.39平方米，总房价2，018，107.85元。同日，徐荣才、杨怡岚支付20万元，顺策公司出具收据，载明收款事由为72#04团购费。徐荣才、杨怡岚表示，已向淳大置业公司付清全部房款，淳大置业公司已全部开具2，018，108元购房款发票。一审审理中，顺策公司提供：1.2016年4月19日淳大置业公司出具的授权书，载明其授权顺策公司为淳大香槟年华项目全案代理公司，负责本案案场接待及渠道拓展工作，该公司有权发展如汉宇、太平洋、中原、链家等大型房产公司为分销商，有效期至2016年12月1日；2.2016年9月9日顺策公司客户带看确认单，载明客户信息为徐荣才，分销员信息为中原公司周颖，案场销售为张洁；3.2016年9月9日淳大香槟年华认购书，载明徐荣才认购72幢04室，总房价款2，018，108元，备注“以上价格以刷齐团购为准”。徐荣才、杨怡岚表示因上述证据均无原件，对真实性均不发表意见，证据3的签名应该是徐荣才所签，但当时签的材料太多，记不清楚了，当天确实看过房子，并付了5万元定金，但认购书没有团购费和中介费的任何说明。关于购房经过。徐荣才、杨怡岚表示，2016年9月看房和签订合同时，销售人员说房屋总价是221万元，当时没有说过有20万元团购费，合同金额为201万余元，但总共付了221万元，当时没有提出是因为当时签了很多单据，且销售人员说付了20万元和合同约定的房款后就可以拿房，所以就付了，当时对于221万元房屋总价是接受的。顺策公司表示，在徐荣才等人与开发商签订买卖合同之前，顺策公司与徐荣才等人签订过团购购房优惠活动的协议，签完协议才能享有相应优惠活动，但时间太久无法找到。徐荣才等人表示并未得到任何优惠。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，顺策公司主张双方签订了团购购房优惠活动的协议，并按约向徐荣才等收取了团购费20万元。徐荣才等人否认签署过上述协议，并认为收取团购费没有法律依据。现顺策公司无法提交该份协议，故对双方是否实际签署了书面协议或合同文本，法院实难查证。但法院认为，徐荣才、杨怡岚均系完全民事行为能力的成年人，在进行商品房选购这一高额消费活动过程中，本应遵从审慎理性的原则，就交易对方传递的相关信息自行做出判断。在支付相关款项及签订相关协议、合同文本时，更应是思考后做出的行为。根据徐荣才等人与案外人淳大置业公司签订的商品房买卖合同，明确约定了房屋总房价款为2，018，107.85元。从实际履行情况来看，徐荣才等人向淳大置业公司支付了购房款2，018，108元及向顺策公司支付了20万元，并分别收到淳大置业公司开具的发票和顺策公司开具收据。可见，该20万元并未纳入购房合同项下价款，收款方也非淳大置业公司，徐荣才等人理应知晓。当然，除了协议文本约定，徐荣才等人作为购房客户，其购房行为还会受到售楼现场相关人员口头传递信息的影响，但是在整个签约、付款的购房过程中，相关房屋信息及所有购房支出成本购房人最终都会知晓。在当时的房地产市场大背景下，面对各种购房信息，徐荣才等人也均可结合自身对购房目的、相关购房条件以及最终支出成本等因素的考量，就是否决定购买自行做出选择。审理中，徐荣才等人明确表示知晓是以总价221万元的金额购买系争房屋，现徐荣才等人也已付清款项并已登记为房地产权利人，可视为徐荣才等人已实现其购房目的，认可其支出成本。顺策公司所谓提供的服务内容本身并不十分明确，但在整个购房过程中，也确有负责销售的工作人员向徐荣才等人提供了接待、签约、收款等服务，徐荣才等人也已向顺策公司支付了对价，双方之间权利义务已履行完毕，徐荣才等人在完成购房行为后，再行向顺策公司主张要求返还并赔偿利息损失，依据不足，法院难以支持。一审法院作出判决：驳回徐荣才、杨怡岚的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理中，徐荣才、杨怡岚确认系争房屋《商品房买卖合同》约定的总房价2，018，107.85元低于备案价。本院认为，2016年9月9日的淳大香槟年华认购书载明系争房屋的总房价为2，018，108元，并特别注明“以上价格以刷齐团购为准”，徐荣才作为认购人签字确认。随后，徐荣才、杨怡岚于2016年9月20日与开发商淳大置业公司签订了系争房屋的《商品房买卖合同》，合同约定的总房价2，018，107.85元符合认购书确定的价格。由此可见，徐荣才、杨怡岚对于支付团购费后才能以上述优惠价格签约是明知且同意的。徐荣才、杨怡岚二审亦确认该价格的确低于备案价，故顺策公司并非如徐荣才、杨怡岚所称构成欺诈。徐荣才、杨怡岚还以顺策公司非系争房屋经销商等理由提起上诉，但相关理由缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，徐荣才、杨怡岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，300元，由上诉人徐荣才、杨怡岚共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  徐 江二〇二〇年八月十八日法官助理  黄一鹤书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……