贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6784号 原告：聂宗芬，女，汉族，1965年10月6日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：曹泽永（特别授权代理）。执业证号：32406181100002。 委托诉讼代理人：梁松（特别授权代理）。执业证号：32406181100008。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告聂宗芬与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曹泽永，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂宗芬向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证书；二、判决被告支付因逾期为原告办理涉案房屋的不动产权证产生的违约金暂计40,000.00元，违约金以296,625.00元为基数，按日万分之三的标准，从2017年6月1日起计算至被告为原告办理完毕涉案房屋的不动产权证并交付给原告之日止；三、判令被告承担案件受理费。 事实及理由:2015年3月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告修建于毕节市旁“2012年东出口棚户区改造项目一期工程”的住房，总房款为296625.00元，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用;被告在合同中承诺于商品房交付使用后2017年5月31日前取得初始登记并向原告交付转移登记的有关文书，约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1%的标准支付违约金;但是，直至如今，被告尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应当支付违约金，因双方约定的违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，以按日万分之三进行计算，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原、被告之间未实际履行《商品房房买卖合同》，被告不负有办证义务，不应担责。但在原告自行交清办理权属登记相关税费(包括但不限于契税、维修基金等)后，原告可协助其办理权属登记。1、原告与拆迁安置单位之间订立安置协议，由安置部门对原告的房屋进行征收、拆迁、安置，原告诉称的房屋属安置房，原、被告之间虽签订了《商品房买卖合同》，但原告并未按《商品房买卖合同》的约定向被告履行购房款的支付义务，也未向被告交纳契税、维修基金等应由原告承担的相关办证费用，故原告诉讼支付违约金无事实和法律依据，应予驳回。2、被告对该类安置房仅是协助办理变更登记，并提供必要的证明文件，并无法定和约定的办证义务，同时，被告协助原告办理相关权属登记时，原告应按规定承担各类税费及办证费用。原告将一切办证义务归于被告属错误，不应支持。二、被告已尽协助办证的义务。被告自2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》(具备办证条件)起，就通知原告涉案房屋已具备办理权属登记的条件，但原告至今未办理、也不缴纳契税、维修基金等费用。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至迟也应参照同幢其余已经办理不动产权证书的购房业主。同时，被告于庭审之日再次通知原告涉案房屋已具备办证条件，请原告尽快行使其申请办证的权利，同时履行其缴纳相关资料进行办证的义务。三、原告未依法、依约缴纳办证所需的契税维修基金等费用，其无权诉请被告为其提交资料办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。1、《住宅专项维修资金管理办法》规定，未缴纳维修基金的，不允许向业主交付房屋;毕节市住房和城乡建设局相关会议纪要、文件要求，未缴纳维修基金的，不允许房地产开发企业向业主交付房屋、或进行房屋备案。因此，即便在实际履行的商品房买卖合同中，交付房屋使用、办理房屋权属转移登记的前提条件是:买受人依法缴纳完毕办证所须的契税、维修基金等费用，而原告未缴纳上述费用，在法律程序上被告不可能为其申请办理不动产权转移登记;2、虽然原告未履行《商品房买卖合同》，但其依照该合同向被告主张违约金，而依照合同第十四条:买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳契税、专项维修基金、办证费等费用，买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30且内将上述费用交给出卖人。因此，即便该合同实际履行，则原告未缴纳契税、维修基金等费用，已违反先合同义务，被告可获得顺序履行抗辩权，原告无权诉请被告为其办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。四、自2015年以来，房地产开发企业无法办理房屋相关权属证书，存在政策因素及不可抗力等多重因素的影响，即便原告交清相关税费，逾期办证也不可归责于包括被告在内的房地产开发企业。五、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，然而在其不存在损失的前提下，被告不应支付违约金。六、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，且在被告承担违约责任的前提下，违约金也应参考省内各地对同类案件的处理情况，每户给予1000元至2000元补偿或将违约金计算标准调减至日万分之0.2才具有合理性。 本院经审理查明：2015年3月12日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市的暂定名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢Ａ单元7层4号房，房号为4-Ａ7-4，该商品房总价款296625.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。 另查明，2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部作为甲方，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司作为乙方，双方签订《团购安置房协议》，约定由甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目3号地块、5号地块3、4栋楼的部分商品房（含住宅和商铺）用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户，实际购买面积以甲方安置需要进行最后结算，甲方所购买的房屋单价为住宅2500元/㎡，临街商铺12000元/㎡，二楼商铺4000元/㎡。安置过程中，根据安置房屋面积付安置面积房款总价的70%；安置完毕五个工作日支付购房款总价的80%；乙方为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付完购房余款。对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续；乙方必须在与被拆迁人签订的《商品房买卖合同》中约定办理产权证手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成。办证产生的应由被拆迁人承担的契税部分，在甲方安置完毕后，提供凭据，甲方于十个工作日内据实一次性支付给乙方，其他费用由乙方全额承担。乙方逾期交房超过十日的，对甲方超期安置应支付给被拆迁人的过渡费由乙方全额承担；乙方不能按期为被拆迁人办理产权手续的，按法律规定由乙方承担违约责任。 2016年6月8日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司出具《关于请予拨付团购房款的报告》载明：七星关区高速公路指挥部办公室：您办购买我公司的房屋安置西互通被征收户，根据团购协议约定，应付款52,656,345.00元，已支付46,094,127.65元，按照审计报告结论，还应支付6,527,214.35元。特报告前来，请给予支付6,527,214.35元。七星关区高速公路建设指挥部在该报告上加盖公章并注明：已审核应付6,527,214.35元，扣除代付超期过渡费206,206.09元，实际应付6,321,008.26元。同日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向七星关区高速公路建设指挥部出具两份委托协议，委托七星关区高速公路建设指挥部将购买被告公司购房款500万元代被告打入中国长城资产管理公司贵阳办事处账户；扣除2016年3月2日代付的超期过渡费206,206.09元，实付1,321,008.26元打入文吉新账户。 2016年6月12日，七星关区高速公路建设指挥部根据被告的委托分别向中国长城资产管理公司贵阳办事处账户打入500万元，向文吉新账户打入1,321,008.26元。 2020年7月31日，毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处出具证明，载明：兹有我办流仓社区桂花组居民聂宗芬，女，1965年10月6日出生，身份证号：5224211965××××××××，该居民为我办辖区拆迁安置户，该户拆迁时以房屋置换得毕节市瑞丰房地产有限怎公司开发建设的位于毕节市（建设项目：2012年东出口棚户区改造项目一期工程）的三套住房，房号分别为：4-Ｂ15-1、4-Ｂ12-1、4-Ａ7-4。房款由七星关区高速公路指挥部支付给瑞丰房开公司。 2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，同意启动为5号地块1、2、3、4幢住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 庭审时，被告当庭告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，通知原告提供相关资料进行办证。 原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2012年12月7日，毕节市七星关区城乡规划局出具证明，载明：兹证明由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司报审的“瑞丰铭城5号地”项目已更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案中，七星关区高速公路建设指挥部已经根据与被告签订的《团购安置房协议》的约定，将购买涉案房屋的购房款296,625.00元代原告向被告支付完毕，原告已经按约定履行了交付购房款的义务，被告亦应按合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权证。 对原告主张被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证书的诉请。因原、被告双方在合同中约定“买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，现涉案房屋所属楼幢已于2018年11月29日经产权登记部门同意启动为其办理涉案商品房住宅的《不动产权证书》，表明其已经符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理涉案房屋不动产权证产生的违约金问题。本案中，七星关区高速公路建设指挥部已经根据与被告签订的《团购安置房协议》的约定，将购买涉案房屋的购房款296,625.00元代原告向被告支付完毕，原告已经按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，以便原告办理涉案房屋的不动产权证书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照日万分之三的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额296,625.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额296,625.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，2020年7月6日庭审时，被告提交了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，并当庭通知原告提交相关办证资料进行办证，其在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期办理房屋权属证书违约金应从2017年6月1日计算至2020年7月6日止。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款296,625.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年7月6日，以原告已付购房款296,625.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告聂宗芬交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的部分）之日起九十日内为原告聂宗芬办理涉案房屋的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂宗芬逾期办理涉案房屋权属证书的违约金（违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款296,625.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年7月6日，以原告已付购房款296,625.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告聂宗芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费583.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月五日 书记员  葛红霞