文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2244号上诉人（原审被告）：江苏吾家超市有限公司，统一社会信用代码91321181MA1XDYQC6L,住所地丹阳市开发区东方盛世北门口门市房6-1/6-2号。法定代表人：李彤桐，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：蒋林梅，女，1961年2月2日生，汉族，住丹阳市。上诉人江苏吾家超市有限公司因与被上诉人蒋林梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2020）苏1181民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江苏吾家超市有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判；2、一、二审诉讼费由蒋林梅负担。事实和理由：一审法院酌情判令江苏吾家超市有限公司赔偿蒋林梅房屋空置期损失15000元缺乏依据，江苏吾家超市有限公司在解除房屋租赁合同前同意按约支付违约金，并通知了蒋林梅，对案涉房屋出租不出去导致空置，不应承担房屋空置期的损失。蒋林梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。江苏吾家超市有限公司在五年租期届满前违约解除租赁合同是事实，蒋林梅导致房屋前期改造装修投入和空置期的损失远远超过违约金，故一审判决符合法律规定。蒋林梅向一审法院起诉请求：1、判令终止双方的租赁合同；2、判令江苏吾家超市有限公司支付其出租房屋改造费用22900元；3、判令江苏吾家超市有限公司支付违约金5400元（应承担10400元，扣减保证金5000元）；4、确定依附房屋的装修归蒋林梅所有；5、本案诉讼费由江苏吾家超市有限公司承担。审理中蒋林梅增加诉讼请求：1、判令江苏吾家超市有限公司支付拖欠的电费9776元、水费300元；2、判令江苏吾家超市有限公司赔偿其装修损失3000元、房屋空置期损失26000元。事实与理由：2019年4月4日，蒋林梅与江苏吾家超市有限公司签订房屋租赁合同一份，约定蒋林梅将丹凤北路307-1号门市出租给江苏吾家超市有限公司，租期为5年，自2019年5月13日至2024年5月12日，年租金52000元，江苏吾家超市有限公司支付保证金5000元。蒋林梅根据江苏吾家超市有限公司长期使用的要求和布局花费22900元对出租房屋进行了改造。2020年4月1日，江苏吾家超市有限公司逾期未付2020年度租金，蒋林梅催要后，江苏吾家超市有限公司表示2012年5月13日后不再租赁房屋，即单方终止租赁合同。江苏吾家超市有限公司的违约行为造成蒋林梅包括预期收益在内的巨大损失，蒋林梅为此提起诉讼。一审法院经审理认定事实如下：2019年4月4日，蒋林梅、周珉子（甲方）与江苏吾家超市有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁甲方位于丹凤北路307-1号门市房，租赁期限5年，自2019年5月13日至2024年5月12日。第一年免租房期一个月，保证金5000元；房屋年租金52000元，2019年4月3日支付租金52000元及保证金5000元，先交后使用，以后每年4月1日前一次交清年租金52000元。同时双方约定，甲方在合同签订之日起15日内负责房梁加固，拆除部分墙面，确保门市房通透，费用由甲方承担；乙方因使用需要，在不影响房屋结构前提下，可以对房屋做出装修装饰，租赁期满后依附于房屋装修归甲方所有；如果乙方出现拖欠租金、自行终止合同等违约行为时，甲方有权终止合同，由乙方按年租金20%支付违约金；租赁期间的水、电费由乙方承担此。合同签订后，蒋林梅按照约定对房屋进行了改造，支付改造费用22900元。江苏吾家超市有限公司亦支付第一年租金52000元、保证金5000元。江苏吾家超市有限公司收房后对房屋进行了装饰装修，并进驻经营。2020年4月，蒋林梅向江苏吾家超市有限公司催要第二年租金，江苏吾家超市有限公司告知一年到期后不再继续承租，并同意承担合理的违约金。2020年4月21日，蒋林梅函告江苏吾家超市有限公司，要求江苏吾家超市有限公司：1、2020年5月12日前搬离；2、支付房屋改造费22900元；3、另支付违约金5400元；4、赔偿空置期的预期收入；5、房屋装修归出租人。同时表示江苏吾家超市有限公司可支付租金52000元后双方继续履行合同。因双方未能达成一致，蒋林梅于2020年5月6日诉至法院。2020年5月11日，江苏吾家超市有限公司清空物品，搬出租赁的房屋,水电费未予结算支付。搬离过程中，蒋林梅扣押了江苏吾家超市有限公司一台风幕机外机。另查明，原丹凤北路307-1号两间门市房由蒋林梅、周珉子各有一间，2019年11月，周珉子将其所有的一间转让给了蒋林梅。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，双方应按约定履行各自的义务。合同约定租赁期5年，江苏吾家超市有限公司在第一年租赁期届满前未按约定支付租金，并提出终止合同，构成违约，应按合同约定承担违约金，江苏吾家超市有限公司承担违约金并以保证金抵充部分亦无异议，应予以确认。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。双方协议约定租赁期满后依附于房屋的装修归蒋林梅，并未就合同解除时未形成附合的装饰装修归属进行约定，现蒋林梅主张包括吊顶、幕墙玻璃、电动玻璃门、门头在内的装饰装修均归其所有，缺乏法律依据，不予支持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。蒋林梅为适应出租对房屋改造，属于改善性质，蒋林梅是受益方，且约定该费用由蒋林梅承担，现蒋林梅主张该改造费用属于损失，缺乏法律依据，不予支持。蒋林梅要求江苏吾家超市有限公司结清水电费，合法有据，但具体金额应根据供电部门和水务部分核算为准。蒋林梅主张装修损失3000元，证据不足，不予支持。因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋空置期间的租金损失，现蒋林梅主张房屋空置期损失26000元，根据江苏吾家超市有限公司已承担违约金的情况，法院酌情支持15000元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除蒋林梅与江苏吾家超市有限公司的房屋租赁合同；二、江苏吾家超市有限公司于本判决生效后十五日内支付蒋林梅违约金5400元（10400元-5000元）；三、江苏吾家超市有限公司与本判决生效后十五日内结清租赁期间的水电费（按供电部门和水务部分核算数额确定）；四、江苏吾家超市有限公司于本判决生效后十五日内赔偿蒋林梅空置期损失15000元；五、驳回蒋林梅的其他诉讼请求。案件受理费746元（减半收取），保全费320元，合计1066元，由蒋林梅负担466元，由江苏吾家超市有限公司负担600元。二审中，江苏吾家超市有限公司提交新的证据：丹凤北路店营业费用及毛利润统计表一份。证明：我公司经营不善亏损，没有支付空置损失能力。蒋林梅对该证据的真实性不认可，且与本案无关。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议的焦点为：江苏吾家超市有限公司是否应支付空置期损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应进行赔偿,补偿违约金不足的部分。本案中江苏吾家超市有限公司未按合同约定履行支付房租,并单方解除租赁合同，导致蒋林梅损失是客观事实，理应承担违约责任。根据双方履行合同的情况、结合当事人的过错程度及蒋林梅诉请主张房屋空置期损失26000元的事实,一审法院酌定江苏吾家超市有限公司应支付的房屋空置期损失15000元适当，故江苏吾家超市有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，江苏吾家超市有限公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1492元，由江苏吾家超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年八月二十四日书记员  何婧静