湖南省炎陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0225民初431号原告：湖南炎陵农村商业银行股份有限公司，住所地在湖南省炎陵县。法定代表人：罗晃，董事长。委托诉讼代理人：彭宏艳，湖南湘山律师事务所律师。被告：杨选华，男，1990年5月20日出生，汉族，住株洲市石峰区。被告：刘晓利，女，1990年4月29日出生，汉族，住株洲市荷塘区。被告：湖南天杰实业有限责任公司，住所地在湖南省炎陵县。法定代表人：曾庆明,董事长。原告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司（以下简称炎陵农商行）与被告杨选华、刘晓利、湖南天杰实业有限责任公司（以下简称天杰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告炎陵农商行的委托诉讼代理人彭宏艳到庭参加诉讼，三被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炎陵农商行向本院提出诉讼请求：1、解除我行与杨选华于2016年7月19日签订的个人住房、商业用房借款担保合同；2、判令杨选华、刘晓利偿还贷款本金2,196,058.40元、利息19,927.01元（计算至2020年6月13日），之后按借款合同约定的月利率4.4916‰继续计算至债务清偿之日；3、判令我行对杨选华、刘晓利提供抵押的坐落于炎陵县霞阳镇神农大道天杰商业城市广场103室、113室商铺（国有土地使用权证号：炎陵国用2014第488号）享有优先受偿权；4、判令天杰公司承担连带责任保证。事实与理由：2016年7月19日，杨选华、刘晓利签订共同借款人承诺书，以购买商铺为由向我行借款320万元，并推荐杨选华为代表办理借款事宜。当日，我行与杨选华签订个人住房、商业用房借款担保合同，借款期限为120个月，月利率为4.4916‰，并以等额本息的还式偿还借款。杨选华、刘晓利以坐落于炎陵县霞阳镇神农大道天杰商业城市广场103室、113室商铺（国有土地使用权证号：炎陵国用2014第488号）为借款提供抵押担保，签订了抵押合同，并办理了预告登记（湘[2016]炎陵县不动产证明第0000263号、湘[2016]炎陵县不动产证明第0000265号）；天杰公司与我行签订保证合同，自愿对上述款项承担连带责任保证。之后，我行向杨选华发放贷款320万元。杨选华、刘晓利自2020年3月26日起就未偿还借款本息。截至2020年6月13日，杨选华、刘晓利尚欠贷款本金2,196,058.40元、利息19,927.01元。我行认为，我行与各被告所签订的借款合同、抵押合同及保证合同均合法有效，现杨选华、刘晓利未按合同约定支付利息，已经构成违约且致不能实现合同目的，故要求：解除借款合同，由杨选华、刘晓利偿还借款本金利息，由杨选华、刘晓利承担抵押担保责任，由天杰公司承担连带责任保证。炎陵农商行提交以下证据材料：结婚证、共同借款人承诺书,个人住房、商业用房借款担保合同及借据，抵押合同、不动产登记证明，保证合同，利息计算清单。杨选华、刘晓利、天杰公司未作答辩，也未提交证据材料。因杨选华、刘晓利、天杰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院无法组织质证。对于炎陵农商行提交的证据，本院经审查认为，均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，杨选华、刘晓利出具共同借款人承诺书，以购买商铺为由向炎陵农商行申请借款320万元，推荐杨选华为代表办理借款事宜，代表人所立借据形成的债务为共同债务。当日，炎陵农商行、杨选华、天杰公司签订个人住房、商业用房借款担保合同，主要约定：杨选华向炎陵农商行贷款320万元，借款用途为个人住房、商业用房贷款，借款期限为120个月，以借款借据为准，月利率为4.4916‰，并以等额本息的还式偿还借款，于每月25日偿还。合同还对抵押担保、保证担保等事项作了约定。同日，炎陵农商行与杨选华、刘晓利签订抵押合同，主要约定：杨选华、刘晓利以坐落于炎陵县霞阳镇神农大道天杰商业城市广场103室、113室商铺（国有土地使用权证号：炎陵国用2014第488号）为上述借款提供抵押担保。炎陵农商行与天杰公司签订保证合同，主要约定：天杰公司为上述借款提供连带责任保证。抵押合同、保证合同的担保范围均为包括但不限于贷款本金、利息、实现债权费用等；期间为主债务履行期届满之日起两年。保证合同第八条（一）项还约定：债权人宣布贷款提前到期或债务人不履行债务，如果担保的债权还有物的担保（包括债务人提供物的担保），在未行使担保物权之前，债权人可以要求保证人在保证范围内偿还债权本息及承担相关费用。前述借款合同、抵押合同、保证合同签订之后，炎陵农商行于当日向杨选华发放贷款320万元。2016年8月3日，炎陵县国土资源局出具不动产登记证明，登记证号为：湘[2016]炎陵县不动产证明第0000263号、湘[2016]炎陵县不动产证明第0000265号，登记种类为预售商品房抵押权预告登记。之后，杨选华、刘晓利均按约定及时偿还借款，但自2020年3月26日起，就再未偿还贷款本金及利息。截至2020年6月13日止，杨选华、刘晓利尚欠炎陵农商行贷款本金2,196,058.40元、利息19,927.01元。另查明：杨选华、刘晓利向天杰公司购买个人住房、商业用房，购房款总价为购房款总价为6,407,591元，其中首付款3,207,591元，按揭贷款320万元。国有土地使用权证号为炎陵国用2014第488号的土地使用权人登记为天杰公司。本院认为：依法成立的合同受法律保护。炎陵农商行于2016年7月19日分别与杨选华、天杰公司签订的个人住房、商业用房借款担保合同，与杨选华、刘晓利签订的抵押合同，与天杰公司签订的保证合同，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。炎陵农商行依约定向杨选华发放了贷款，履行了合同义务。杨选华、刘晓利作为共同借款人，未按照约定及时偿还贷款，属违约行为，致使合同目的不能实现，故炎陵农商行有权解除与杨选华于2016年7月19日签订的个人住房、商业用房借款担保合同。杨选华、刘晓利作为共同借款人，应当承担偿还贷款本金、利息的违约责任。炎陵农商行与天杰公司之间签订的保证合同并未约定先物保后人保，故本案并不适用我国物权法第一百七十六条规定的先物保后人保的原则。天杰公司作为保证人，自愿对杨选华、刘晓利的贷款承担连带责任保证，在杨选华、刘晓利未按照约定及时偿还贷款的情况下，应当承担连带责任保证，向炎陵农商行连带清偿债务。天杰公司在清偿债务后有权向杨选华、刘晓利追偿。炎陵农商行虽然与杨选华、刘晓利签订了抵押合同，但是在有关部门办理的是预售商品房抵押权预告登记，且在本案起诉之前乃至本案法庭辩论终结前仍然尚未办理抵押登记，根据我国物权法第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，炎陵农商行作为预售商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故其要求对杨选华、刘晓利提供抵押的住房、商铺享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。（参见《最高人民法院公报》2014年第9期刊载案例——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十四条（四）项、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司与被告杨选华、刘晓利于2016年7月19日签订的个人住房、商业用房借款担保合同；二、限被告杨选华、刘晓利于本判决发生法律效力后10日内偿还原告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司贷款本金2,196,058.40元、利息19,927.01元（计算至2020年6月13日），之后按借款合同约定的月利率4.4916‰继续计算利息至债务清偿之日；三、被告湖南天杰实业有限责任公司对上述债务承担连带责任保证，在承担连带责任保证后有权向被告杨选华、刘晓利追偿；四、驳回原告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司要求对被告杨选华、刘晓利提供抵押的坐落于炎陵县霞阳镇神农大道天杰商业城市广场103室、113室商铺（国有土地使用权证号：炎陵国用2014第488号）享有优先受偿权的诉讼请求。如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期期间的利息。案件受理费减半收取12,263.94元（缓交），由被告杨选华、刘晓利、湖南天杰实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  李伯成二〇二〇年八月二十一日书记员  邹 鸿附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。