河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初902号 原告：衡水市金顺物业服务有限公司。住所地：衡水市冀州区康健街60号。统一社会信用代码：9113118156324122XW。 法定代表人：赵长茂，经理。 委托诉讼代理人：李俊洪，男，1957年5月26日出生，汉族，现住冀州区，系。 委托诉讼代理人：方香伏，河北刘爱国律师事务所律师。 被告：孙长春，男，1976年2月10日出生，汉族，现住衡水市冀州区。 被告：李永贵，女，1973年6月1日出生，汉族，现住衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：陈卫东，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。 原告衡水市金顺物业服务有限公司与被告孙长春、李永贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡水市金顺物业服务有限公司的委托诉讼代理人李俊洪、方香伏，被告李永贵、二被告的委托诉讼代理人陈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衡水市金顺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付拖欠原告的物业费、公摊费2860元。事实和理由：2015年2月1日原、被告签订《物业服务协议》，由原告对被告所居住小区提供物业服务，同日签订《业主临时公约》，同时被告签署承诺书一份。该《物业服务协议》《业主临时公约》及承诺书签订后原告依约覆行了自己的合同义务，但被告自2018年8月至今无理由拒绝交纳物业管理费用、公摊费用等，共计拖欠2860元，原告多次催要未果，故诉至法院。庭审中原告提出要求被告承担拖欠物业费期间的违约金772.99元，计算标准为按照年息24%计算，并说明物业费计算方式是按照住宅每平米每月0.78元，储间计算标准是每平米每月0.3元，公摊费每年230元。被告所居住的住宅是123.9平米，储间11.09平米，被告自2018年8月拖欠费用至今，截止到2020年7月31日，被告欠原告住宅物业费2319.4元、储间物业费79.44元、公摊费460元、违约金772.99元，上述共计3631.83元。 被告孙长春、李永贵辩称，原告诉讼请求不能成立，因原告公司对涉案小区未尽到管理和服务责任，提供服务不符合物业管理条例实施细则的标准，对小区业主进行强买强卖；原告强迫业主签订物业协议，故物业协议属于无效协议，所以被告请求法院依法驳回原告诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，提交证据如下：1、前期物业服务合同、业主临时公约及承诺书，证明原、被告对于该小区管理自愿同意并对相关权利义务作了约定，物业费、公摊费都是预交，《物业服务协议》第十三条约定：逾期交费以欠缴金额为基数按照日百分之三标准支付违约金；2、凯隆御景小区业主姓名和住宅、储间面积表，证实被告凯龙御景小区楼房面积123.9平方米、储间11.09平方米；3、衡水市普通住宅区物业服务收费及备案申请表、衡水市物价局、衡水市住房和城乡建设局关于调整衡水市区普通住宅小区物业服务等级和收费标准的通知，衡价管【2017】26号，证明2019年以前物业收费执行的是政府指导价格；4、物业公司催收物业费通知的照片，证明原告向被告催收过物业费；5、（1）衡水市金顺物业服务有限公司所得荣誉（2）省市区住建部门2020年6月份来小区指导检查工作（3）区社区领导组织有关部门进入小区开展各种宣传活动（4）疫情期间政府包联部门及业主给原告物业公司赠送的锦旗(5)疫情期间小区消毒及值班情况，上述五项内容的照片证明物业公司开展的各项工作。 被告围绕其答辩事由，提交证据如下：1、2018年3月5日衡水市冀州区公安局公告，证明冀州公安局侦办冀州区凯隆御景小区物业公司垄断砂石料、强迫交易行为；2、物业服务协议、业主临时规约，证明协议及承诺书未填写日期，缺少法人签名或手章，合同也未书写有限期，自2014年至今原告公司未履行协议第三条规定的达标标准，应视为无效协议；3、照片9张及光盘一张，证明原告公司对小区管理不当、服务不周，存在车辆乱停乱放影响消防通道、单元门和电梯损坏后不及时维修、垃圾清理不及时、小孩在车位及业主车上玩耍等脏、乱、差的事实；4、凯隆御景小区业主解聘物业公司表决意见表，证明凯隆御景小区业主要求解除物业合同，联名签字摁手印的情况。 针对原告提交的证据，被告质证意见如下：对证据1合法性有异议，该协议是原告公司胁迫被告所签，没有填写合同的有效期；对证据2真实性无异议；对证据3关联性有异议；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明是原告物业公司催收物业费的通知，且该小区业主不知情；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议。 针对被告提交的证据，原告质证意见如下：对证据1有异议，2018年9月21日崔琳升已经不是原告公司股东，其个人犯罪与原告物业公司不存在关联，原告公司在公司法上属于独立的法人，物业公司不存在对业主强买强卖行为，该证据不能证明被告主张；对证据2真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议，该证据恰好说明原、被告之间合同已经实际履行，被告应当支付各项费用；对证据3有异议，不能证明照片内容是案涉小区；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议。 经本院审查并结合原、被告的质证意见，对全案证据认定如下：原告证据1有涉案小区开发商和原告的盖章，内容系对涉案小区的前期物业服务进行约定，该证据本院予以认可；证据2的业主面积表加盖涉案小区开发商公章，本院予以认可；证据3物业服务收费备案申请有住建部门和发改部门盖章、衡价管【2017】26号通知经本院审查系真实的，该证据本院予以认可；证据4能够体现原告催收物业费行为，本院予以认可；证据5与本案关联性不足且仅能反映影像资料摄取时的状态，本院不予采信。被告提交的证据1系公安部门征集案件线索的公告，与原、被告之间物业服务合同的关联性不足，本院不予采信；证据2与原告证据1相同，本院予以认可；证据3照片及光盘内的影像资料，仅能反映影像资料摄取时的状态而不能反映持续的服务过程，本院不予采信；证据4表决意见表系涉案小区业主自发组织的活动，并非业主委员会出具的正式解除物业合同的材料，本院不予采信。 结合本院确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2014年10月1日，原、被告签订《物业服务协议》，由原告对被告所居住小区提供物业服务，同日签订《业主临时公约》，同时被告签署承诺书一份。以上协议约定物业费服务费为住宅每平方米每月0.78元，地下车位储间为每平方米每月0.3元，第一年预交一年，第二年起按半年履行缴费义务，每户预交230元路灯、楼道灯、监控设备、消防设备等费用。以上协议订立后，原告在被告居住的小区提供物业服务，期间自2018年8月起，被告至今未缴纳物业费、公摊费用等，经原告催要未果，原告据此诉至法院要求被告支付物业费、公摊费及违约金。 本院认为，关于双方签订的物业服务合同协议，被告抗辩称系原告强迫业主所签应属于无效协议，但无证据证明其主张，上述协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告作为物业公司提供了相应的物业服务，被告理应按照协议约定缴纳物业费，对于被告提出的原告物业服务不到位的答辩事由，本院认为因原告提供物业服务是向特定的多数人提供，其服务是否合格不是由某一业主主观评定的，应由其上级主管部门确定物业服务评级，根据原告提交的证据，衡水市冀州区住房和城乡建设局认可了其申报的三级物业服务标准，发改部门也提出按公共性物业服务三级基准价下浮5%执行，故该物业公司服务达到三级物业标准已由相关部门认可，相应被告的答辩事由本院不予支持。根据本院认定的证据，被告住宅面积123.9平方米，储间11.09平方米，应缴费期间为自2018年8月至2020年7月的两年物业费，计算为2399.26元，期间公摊费用为每年每户230元共计460元，上述共计2859.26元；对于原告主张的违约金，考虑到双方合同约定违约金为按欠缴金额每日3%的标准计算，此约定项下的违约金支付比例过高，鉴于原告的诉请系金钱给付，被告违约行为系逾期付款行为，故本院认为按照中国人民银行公布的同期贷款利率（或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金为宜。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 限被告孙长春、李永贵于本判决生效之日起三日内向原告衡水市金顺物业服务有限公司支付物业服务费2859.26元，并分别自2018年8月1日起至付清之日止以714.82元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率、自2019年2月1日起至付清之日止以714.81元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率、自2019年8月1日起至付清之日止以714.82元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率、自2020年2月1日起至付清之日止以714.81元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告孙长春、李永贵承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  孙芳洁 二〇二〇年八月五日 书记员  杜湘祯 ——