文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1859号上诉人（原审被告）：南京冠珏物业管理有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道龙眠大道618号协众雅居10幢101室（高新园）。法定代表人：王帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘万东，南京市鼓楼区中山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：仝开庆，男，1952年9月15日生，回族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：任涛，男，1966年4月1日生，汉族，现住南京市鼓楼区。原审被告：鼓楼区小市街道安怀新村小区业主自治管理委员会，住所地南京市鼓楼区安怀新村330号。负责人：胡佐思，该委员会主任。委托诉讼代理人：姚丽君，江苏盛律律师事务所律师。上诉人南京冠珏物业管理有限公司（以下简称冠珏公司）因与被上诉人仝开庆、任涛、原审被告鼓楼区小市街道安怀新村小区业主自治管理委员会（以下简称安怀新村业主自管会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。冠珏公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回仝开庆、任涛的诉讼请求，确认《南京市小市街道小区委托停车物业管理服务合同书》有效；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、关于诉讼主体资格问题。物业管理公司的选聘、解聘关乎物业管理区域内全体业主的共同利益，必须是全体业主通过集体意志来决定。本案中，被上诉人作为单个业主不能自行决定和单独行使该项权利，所以其在没有得到全体业主或大多数业主授权的情况下，不享有直接的单独诉权，故本案被上诉人以原告身份起诉属主体不适格。涉案小区是老小区，由于历史原因并无物业管理和专用停车泊位，所以环境差、发生许多矛盾。小区所在街道和社区管委会为了解决问题，通过一定程序成立了小区管委会，由管委会同意上诉人提供物业管理服务，大部分业主对于上诉人的服务质量是满意的，但上诉人对此无法提供证据。签订合同时两被上诉人仝开庆、任涛未提出反对意见，其事实上享受了冠珏公司的看管服务，起诉目的是为了逃避缴费义务。2、关于合同签订问题。一审法院未对安怀村业主自管委员会与上诉人签订《停车服务合同书》时是否经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意进行审查，而直接认定未经安怀村小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，安怀村业主自管委员会代表安怀村小区全体业主，代表全体业主与上诉人签订《停车服务合同书》，且上诉人实际开展停车服务活动至今，合同正在履行中。事实上，签订合同时已征得大部分业主同意，合同签订后也已报备。3、关于合同效力问题。2019年6月26日，安怀村业主自管委员会向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求解除与上诉人签订的《南京市小市街道小区委托停车物业管理服务合同书》，南京市鼓楼区人民法院经审理并作出（2018)苏0106民初8362号民事判决，驳回了安怀村业主自管委员会解除合同的起诉，说明该案解除合同的理由不能得到法律支持，生效的判决足以证明该合同是有效的，该判决已发生法律效力，而本案的一审的判决结果与该案的判决结果发生冲突，从已决和未决的判决效力上看，被上诉人的诉请不应得到支持。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求。仝开庆、任涛辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：1、业主自行起诉，不需要全体业主授权。《物业管理条例》第十一条需要全体业主共同决定的事项中并没有此项规定。签订物业合同的双方虽为业主委员会与物业公司，但该合同对单个业主均具有约束力，物业服务合同的物业服务内容的接受者、服务费的承担者均是具体的单个业主。当物业合同侵犯业主合法权益时，业主有权以原告身份起诉，请求确认该物业合同无效。2、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条均规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中物业公司和自管委员会未经合法程序签订物业服务合同，侵害了业主合法权益，作为少数业主有权作为原告行使诉讼权利，维护业主权益。物业公司的选聘、解聘关乎物业管理区域内全体业主的共同利益，必须是全体业主通过集体意志来决定，但是上诉人实际进入小区至今已经5年，却从没有经过业主大会决定，更不符合双过半的硬性要求。一审法院就此曾经作出（2019）苏0106民初8362号民事裁定书，裁定认为业主管委会诉讼主体不适格，驳回起诉。四上诉人提供给法院的近两年收费材料系其单方制作，存在超期、超范围、超标准收费等不合常理的情况，部分业主受其蒙蔽后支付费用，不能证明其收费是合情合理合法的。综上，请求驳回上诉人的上诉请求.业主自管会辩称，仝开庆、任涛具有诉讼主体资格。根据物权法的相关规定，物业公司的选聘和解聘都必须要经过全体业主共同讨论来决定，但因其法律意识淡薄，在选聘续聘物业公司的时候，并没有经过上述程序，相关的情况已经在一审时具体阐述。直到（2018）苏0106民初8362号案件中，业主自管会才知晓自己无资格选聘物业公司。冠珏公司也未认真负责从事物业服务工作，导致社区范围内车辆乱停乱放，甚至发生凌晨盗抢车辆事件。综上，请求一审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。仝开庆、任涛向一审法院起诉请求：确认冠珏公司与业主自管会签订的《南京市小市街道小区委托停车物业管理服务合同书》（以下简称《停车服务合同书》）无效。一审法院认定事实：仝开庆是南京市鼓楼区18-2-103室房屋的登记所有权人，登记时间为1997年3月22日；任涛是南京市鼓楼区3幢103室房屋的登记所有权人，登记时间为2014年7月2日。该两套房屋均在小区内。安怀新村业主自管会系经南京市鼓楼区人民政府小市办事处（以下简称小市办事处）组织成立，并经小市办事处备案，任期自2018年1月15日至2021年1月14日。2018年10月24日，业主自管会（甲方）与冠珏公司（乙方）《停车服务合同书》，约定甲方将小区机动车停车管理服务委托乙方进行物业服务事宜，小区车管物业基本情况为小区内22栋（不含1幢、8幢、13幢、14幢）多层普通住宅，总建筑面积4.6万平方米，业主户数约1008户，小区内现存原始规划（划线、编号）的露天停车泊位数共有222个；每辆家用小汽车每月每泊位收取100元管理服务费，对于一次性交付全年费用的小车泊位使用人给减免两个月管理费用的优惠政策，全年只需交纳1000元整；乙方向甲方交纳合同期两年的小区物业管理企业费每年贰万元整，共肆万元整，作为甲方办公及电话等公用管理基金，第一次交纳贰万元与签订合同同步，第二次交纳贰万元于2018年12月31日；合同管理期限内，乙方要做好小区内停车场涉及到各项管理和服务工作；物业服务期限为两年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止等等。2019年6月26日，业主自管会以冠珏公司为被告诉至一审法院，以冠珏公司不履行停车管理服务职责为由，要求解除《停车服务合同书》，案号为（2018）苏0106民初8362号。一审法院经审查认为，业主自管会起诉要求解除物业服务合同，未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意，提起诉讼主体不适格，故裁定驳回起诉。业主自管会对该裁定不服，提起上诉，后又撤回上诉，南京市中级人民法院裁定准许撤回上诉。上述事实，有当事人陈述；当事人提供的房屋所有权证、南京市小区物业管理委员会备案表、停车服务合同书、证明、裁定书及一审法院开庭笔录等予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，仝开庆、任涛虽然只是小区的部分业主，但其是物业合同的最终权利义务承受人，当物业合同侵害业主的合法权益时，应当赋予单个业主提起诉讼的权利；仝开庆、任涛认为业主自管会与冠珏公司签订《停车服务合同书》，侵害其合法权益，应属无效合同，仝开庆、任涛有权提起本案诉讼。冠珏公司抗辩仝开庆、任涛无权提起本案诉讼，一审法院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，业主自管会与冠珏公司签订《停车服务合同书》前，未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现有证据也无法证明签订合同得到小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认同意，故业主自管会与冠珏公司签订《停车服务合同书》违反《中华人民共和国物权法》的规定。仝开庆、任涛要求确认业主自管会与冠珏公司签订的《停车服务合同书》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：南京冠珏物业管理有限公司与鼓楼区小市街道小区业主自治管理委员会于2018年10月24日签订的《南京市小市街道小区委托停车物业管理服务合同书》无效。一审案件受理费80元，减半收取40元（仝开庆、任涛已预交），由南京冠珏物业管理有限公司与鼓楼区小市街道小区业主自治管理委员会共同负担。对于一审法院查明的事实，上诉人冠珏公司异议之处为：1、涉案合同签订时已取得业主双过半同意，仝开庆、任涛当时也没有提出管理混乱。2、涉案合同已到物管办备案，自管会是针对老小区的特定产物，不能套用针对业主委员会的规定；即使没有取得业主双过半同意，但经上诉人管理之后，小区秩序有所改善，故不能局限于法律规定。被上诉人仝开庆、任涛、原审被告业主自管会对一审查明的事实无异议。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人冠珏公司提交了2018年、2019年的收费记录、录音及文字材料，证明有188位业主缴纳了物业费。被上诉人仝开庆、任涛、原审被告业主自管会对收费记录的真实性不予认可，认为系其单方制作，且存在超期、超范围、超标准收费等问题；对录音及文字材料认为系上诉人未经同意私自录音，且擅自添加了相关意见。被上诉人仝开庆提供照片一组及接处警纪录两份，以证明使用十年的车位被对方于2020年4月10日强行转让给他人，后双方发生矛盾。被上诉人对照片的真实性认为需核实，对接处警纪录的真实性无异议，但认为属于邻里纠纷，与物业管理无关。原审被告业主自管会对证据的真实性无异议。本院对收费纪录、光录音材料、照片形式上的真实性予以认定，对接处警纪录的真实性予以认定，对上述证据的关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因物业服务合同的实际权利义务承担者均为业主，故业主如认为物业服务合同侵犯其实际权益的，可依法提起诉讼。本案中上诉人称两被上诉人无起诉资格，其理由不能成立。上诉人上诉称本案所涉情况不应适用《中华人民共和国物权法》第七十条规定，这一上诉理由亦无依据。因原审被告明确认可签订合同时并未经过业主表决程序，上诉人亦未举证证明签订合同时已经过业主双过半同意，故一审认定上诉人与原审被告签订的《停车服务合同书》无效，并无不当。综上，冠珏公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由南京冠珏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源二○二○年八月十日书记员  陈晓君