江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2911号上诉人（原审原告、反诉被告）：濮传杰，男，1947年10月19日出生，回族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陈亚红，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁凡凡，江苏法德东恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐月琴，女，1954年1月29日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：任瑞祥（系徐月琴之子），男，住址同上。被上诉人（原审被告）：张强，男，1978年5月17日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人濮传杰因与被上诉人徐月琴、张强房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。濮传杰上诉请求：一、撤销一审判决第三项中关于其返还罚息24515元的部分，第五项中关于驳回其要求自2019年4月24日起计算罚息、11万元律师费以及张强承担连带保证责任的部分，改判支持其相应诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由徐月琴、张强承担。事实和理由：一审判决对部分案件事实的认定错误，适用法律也错误，依法应予改判。一、一审法院认定本案因徐月琴购房贷款申请不成功才引起，故濮传杰因本案支付的律师费不属于合同约定的赔偿范围。但案涉《房产买卖合同》明确约定，违约方应承担守约方因诉讼、仲裁所产生的律师费、诉讼费等（如银行贷款申请或赎楼申请不能成功除外）。从购房按揭贷款的常规流程不难知晓，房屋买卖合同签订后，买方须先向银行申请贷款，申请获批后方可继续履行合同。根据约定，徐月琴应于签约后7日内向银行办理贷款审批手续，故徐月琴的贷款申请早在2018年9月就已开始。2018年11月7日，徐月琴取得了农业银行江宁支行的贷款审批通知书，明确载明审批意见为“同意”，标志着贷款申请程序结束。2018年11月26日，徐月琴、张强与农业银行江宁支行签署个人购房担保借款合同及房地产抵押合同，个人购房担保借款合同，也明确约定购房款打入濮传杰提供的银行账户。2018年11月27日，案涉房屋办理了相关抵押登记手续，农业银行江宁支行取得了他项权证。贷款申请和贷款发放是银行按揭贷款手续中的不同阶段，徐月琴显然已经通过了贷款申请。本案诉讼发生在2019年5月，是因贷款不能发放至徐月琴的银行账户，而徐月琴又不能自己付清房款而引发。一审法院已查明，案涉房屋贷款未发放的原因是徐月琴不能提供与其申请贷款时提交的存量房买卖合同中载明的565万房屋总价相对应的契税发票。徐月琴因提供不了契税发票导致贷款不能发放从而不能按时支付剩余购房款，作为违约方，应按约定承担濮传杰因本案诉讼支付的律师费、诉讼费。徐月琴向一审法院提交了向中国邮政储蓄银行和中信银行申请贷款的材料，并据此认为贷款申请已经获得批准，却又在农业银行江宁支行的贷款申请已拿到审批同意却不能被认定为贷款申请成功，如此认定，是为双重标准。此外，从徐月琴提供的向其他银行申请贷款的资料看，相应贷款性质为经营性贷款，且贷款人不是徐月琴，相应贷款不是本案合同中约定的房屋按揭贷款。一审法院将濮传杰不同意徐月琴办理上述经营性贷款作为未能贷款申请成功的原因，偏袒徐月琴，无故加重濮传杰的责任。二、2018年11月8日，濮传杰与徐月琴签订《房屋买卖补充协议》约定，“在2018年11月26日银行抵押出件后60天，如贷款未到卖方账户，买方按每天十万分之五向卖方支付利息”。2019年2月28日，各方再次签订《补充协议（二）》，将房屋余款付款期限延长至2019年5月7日，并对徐月琴延期后未能付清房款的责任作了相关约定，即各方解除房产买卖合同、恢复案涉房屋产权登记、定金不予退还。2019年4月29日，各方签订《补充协议（三）》，将付款期限延长到2019年5月15日前，并约定，如徐月琴到期仍不能付清全部房款，则各方同意解除房屋买卖合同，恢复案涉房屋产权登记，定金不予退还，并按每30天1万元标准支付罚息至房产证恢复原状。根据上述协议的约定，最终解除房屋买卖合同所产生的违约责任范围是清晰明确的，如果徐月琴不承担相应的违约责任，则濮传杰的合法权益如何保障。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予以支持”，因此，一审法院不支持濮传杰主张的相应罚息，系认定事实错误、适用法律错误。一审中，徐月琴认可濮传杰的实际损失应按贷款未放款部分银行同期贷款利率的1.25倍计算，同时，《补充协议（三）》中明确约定，徐月琴即便在2019年5月15日前付清房款，仍应承担“罚息”及10万元的违约金，现2019年5月15日前不能付清房款而导致合同解除这一更为严重的违约行为已发生，一审判决反而减轻徐月琴应承担的违约责任，有失公平。三、一审法院认定张强不承担连带保证责任，系认定事实错误。2019年4月10日，张强出具的书面保证材料明确表明其同意对付清购房余款以及不能按时付清余款承担相应的法律责任，显然不是代表徐月琴做出承诺。在南京市江宁区不动产登记中心调取的个人购房担保借款合同中，载明张强与徐月琴是共同借款人，同时，张强在保证人处也签了字，这一事实强化了张强作为连带保证人的意思表示。徐月琴辩称，一、签订房屋买卖合同之后，其才知晓案涉房屋不是濮传杰的唯一住房，并为此需多付4.3万元个人所得税，其要求濮传杰返还该款。二、徐月琴虽然实际交纳了该4.3万元税款，但是基于买房的情形，现在房屋没买成，4.3万元应当退回。二、濮传杰发布的售房广告写明案涉房屋满五唯一，对徐月琴购买房屋价格的确定有重大影响。徐月琴已按约定支付了10万元定金、119万元首付款，相应契税以及本应由濮传杰承担的个人所得税，还支付了1万元中介费和3.5万元贷款服务费，但至今未入住案涉房屋，在外租房居住，也无法获得案涉房屋的增值收益。徐月琴年满65周岁，已丧失了银行贷款的资格，又为购买案涉房屋丧失了在南京市购房的资格，今后一直将长期租房居住，其租住的房子比较潮湿，有很多霉菌，造成其耳朵被霉菌感染，听力下降，究其原因，皆系濮传杰不理解购房交易过程中的贷款规则所致。三、徐月琴已支付贷款服务费，却因被贷款中介欺骗而迟迟不能放款。濮传杰清楚地知晓徐月琴无法提供契税发票的原因是受到贷款中介的欺骗，却不同意徐月琴另外申请经营性贷款，不同意农业银行江宁分行解押，还上门闹事并报警，吓坏了农业银行的领导，导致解押不成。三、案涉合同约定，违约方应承担守约方因诉讼、仲裁所产生的律师费、诉讼费（如银行贷款申请或赎楼申请不成功除外），而本案纠纷的实质就是贷款申请不成功。农业银行江宁分行出具的贷款审批通知书，在银行业内称之为预批单、贷前调查过程中的预受理单，并不是放款通知书，更不能作为贷款审批通过的依据。银行贷款管理分为贷前、贷中贷后三个部分，其中贷前是指放款前的审批，没有放款即代表贷款申请不成功，所以，徐月琴不应承担濮传杰的律师费。四、取消本次交易是双方协商的结果，因双方无法自行解除合同，将案涉房产过户回濮传杰名下，必须通过法院判决才能持相应判决书去房产局办理手续。但在起诉过程中，濮传杰提出了高额的赔偿要求，同时冻结了徐月琴和张强的银行账户以及案涉房产，四次拒绝与徐月琴、张强调解，造成徐月琴的租房租金、医疗费用、生活费用均靠月息1.5的高利贷再支付，连助听器都无法购买，生活艰难。张强也无法发放公司员工工资、银行征信逾期等损失。五、主合同与从合同应当一并解除。其同意解除合同，房子没买成，其损失已经太多，濮传杰要求的律师费、违约金等其无法承受。案涉房屋房价已上涨很多，濮传杰却要求徐月琴、张强支付高额费用，于心何忍。六、徐月琴从未书面委托过张强办理购房事宜，只是因为张强有同事认识案涉小区的中介，所以请张强帮忙砍价。张强谈下了不错的价格后，又请张强帮忙付了10万元定金。至于贷款合同中张强作为共同借款人，是因为贷款中介欺骗徐月琴，要求增加身为企业家的张强作为担保人。张强在本案中不应承担连带保证责任。濮传杰冻结张强的个人银行账户毫无依据。张强辩称，其并未参与买房，不认可徐月琴委托代理人的身份，其完全就是帮忙，徐月琴也没给其出过授权书。当时因为徐月琴有事，故由其帮忙支付了定金。后来其一直参与其中，是因为案涉房屋的一些信息不太准确，而任瑞祥与濮传杰之间有一些口舌上的不愉快，濮传杰就不愿意见任瑞祥，只愿意找其谈。其跟任瑞祥的关系很好，能帮就尽量帮忙。其不认可濮传杰关于由其承担连带责任的诉求。至于其签订的补充合同，全都是在银行谈的，当时如果其不签，濮传杰也不让其走离开。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回濮传杰的上诉请求，维持一审判决。濮传杰向一审法院起诉请求：一、判令解除其与徐月琴就案涉房屋签署的买卖合同并判令徐月琴配合解除案涉房屋上设立的抵押，将案涉房屋产权恢复登记至其名下，徐月琴承担恢复登记过程中所产生的各项费用；二、徐月琴自2019年4月24日起至案涉房屋所有权恢复登记至其名下之日止按每30天1万元的标准承担罚息；三、其对徐月琴已经支付的10万元购房定金不予退还；四、徐月琴承担其为本次诉讼所支付的律师费11万元；五、张强对徐月琴上述第二、四项债务承担连带责任保证；六、本案诉讼费用由徐月琴、张强承担。徐月琴反诉请求：一、濮传杰退还其代付的案涉房屋交易过户产生的个税43000元；二、退还“罚息”款项24515元；三、双倍返还定金20万元；四、濮传杰承担本案诉讼产生的律师费、诉讼费、交通费、误工费等（以费用产生时发票或收据为准）；四、濮传杰赔偿其已支付给中介公司的1万元中介费。一审法院认定事实：2018年9月4日，濮传杰（卖方、甲方）与徐月琴（买方、乙方）签订《房产买卖合同》，居间人为周帮红，徐月琴委托代理人为张强。该合同约定双方交易的房屋为南京市江宁开发区湖滨公寓YK-15-301（即案涉房屋），房屋面积233平方米；房屋转让价款为430万元；交易定金10万元，于合同生效之日支付，该定金由买卖双方约定的居间方托管，居间方收到该定金，视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款；除定金外的房款420万元支付方式为买卖双方办理过户手续后当天支付119万元，剩余房款301万元通过银行按揭贷款支付，办理银行贷款所需费用由买方自理，买方须于签订本合同七个工作日内向银行提交抵押贷款所需相关证件资料，买卖双方应积极配合银行办理贷款审批手续；经买卖双方协商，交易过户税费由买方承担；违约责任约定如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利进行，则已付定金将由卖方没收，卖方有权将该物业转让予任何人，如卖方在签订合同后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须赔偿买方己付定金的双倍金额以弥补买方之损失，违约方还需支付给居间方双方服务费，合同履行中，如有一方不按本合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等(如银行贷款申请或赎楼申请不能成功除外)；本合同作为买卖双方到房地产交易中心签署《房地产买卖合同》的补充协议，如《房地产买卖合同》内容与本合同内容不一致，以本合同为准；双方约定从2018年11月6日之前，如预批贷款不成，乙方算违约，甲方不退定金，合同中止，违约方付中介费1万元。2018年9月4日，张强向濮传杰支付购房定金10万元，濮传杰出具收条，载明“今收到徐月琴所付购房款人民币壹拾万元整（由张强代付）。所购房为湖滨公寓东区15幢301室”。同日，张强向南京市江宁区新东居房产信息咨询中心支付中介费1万元。2018年11月8日，濮传杰与徐月琴签订《南京市存量房买卖合同（自行交易版）》，用于双方网上签约。同日，双方还签订《房屋买卖合同补充协议》，约定在2018年11月26日银行抵押出件后60天，如贷款未到卖方账户，买方按每天十万分之五向卖方支付利息，如90天后仍未到卖方账户，买方将以现金形式付清全款；买方贷款时提供给银行的合同与卖方无关，不具任何法律效力，若因此合同给卖方造成的经济损失由买方承担。合同还注明2018年11月26日后60天为2019年1月24日，90天为2019年2月23日。同日，双方办理了案涉房屋过户手续，案涉房屋过户至徐月琴名下，产权证号为苏（2018）宁江不动产权第0087624号。徐月琴通过张强兴业银行账户向濮传杰支付购房款119万元。上述房屋办理过户产生个税45000元，契税64500元，由徐月琴支付。2018年11月，徐月琴向农行江宁支行申请房屋抵押贷款，为办理该抵押贷款，徐月琴向农行江宁支行提交了由徐月琴（乙方）和濮传杰（甲方）双方签字的《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》，在该合同中载明案涉房屋价款为565万元，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币395万元，用于支付房屋转让价款的余额。2018年11月7日，农行江宁支行发出贷款审批通知书，该通知书载明：贷款金额为“395万元”，贷款用途为“购房”，首付金额为“170万元”，首付比例为“30.09%”，担保方式为“抵押”，审批意见为“同意”，其他要求中列明“申报契税时购房总价不得低于审批贷款时的购房总价”。2018年11月16日，徐月琴与农行江宁支行签订《个人购房担保借款合同》及《南京市房地产抵押合同》，约定徐月琴为购买案涉房屋向农行江宁支行借款395万元，用案涉房屋为该借款做抵押担保，案涉房屋总价值为565万元。其中，张强在《个人购房担保借款合同》作为共同借款人及保证人签字。2018年11月28日，案涉房屋办理抵押登记，载明抵押权人为农行江宁支行，义务人为徐月琴，房屋坐落为江宁区，被担保主债权数额为395万元。2019年2月28日，濮传杰与徐月琴就案涉房屋买卖合同签订补充协议（二），载明“由于买方未能按2018年11月8日双方所签《补充协议》在2019年2月23日前以现金方式付清购房余款301万元（叁佰零壹万元），已经违约。买方表示：为了继续等待银行贷款，请求卖方同意将付清全款的最后期限延长至2019年5月7日。卖方表示：在买方接受并执行下列条件情况下，可以同意延长付款期限，1.买方立即按《补充协议》向卖方付清2019年1月24日至2019年2月23日逾期付款罚息4515元（肆仟伍佰壹拾伍元）；2.从2019年2月24日起买方每过30天向卖方付罚息壹万元（10000元），直至买方付清全款之日；3.2019年5月7日，是买方付清全款最后期限，如到时仍不能付清，则双方同意解除案涉房产买卖合同，善后事宜按以下流程办理（1）双方共同去银行和政府部门办理将湖滨公寓YK-15-301房产证、土地证归还给卖方手续；（2）在完成上述事务后，卖方退还买方首付款壹佰壹拾玖万元（119万元），购房定金不退（壹拾万元）。买方表示：完全同意并接受卖方要求，并愿共同执行。”2019年4月10日，张强向濮传杰出具保证书一份，载明“本人保证在2019年4月30日前付清购房余款：人民币叁佰零壹万元（301万元），如未按时付清本人愿承担相应法律责任。”2019年4月29日，濮传杰（卖方）与张强（买方）就案涉房屋买卖合同签订补充协议（三），载明“由于买方原因，银行贷款至今未下，在2019年5月7日（贷款批复有效截止日）到来之前，双方就善后事宜达成如下协议：1.如在5月15日前，贷款到卖方账户或买方付清余款和拾万元违约金，则双方按合同和协议交接房屋，拾万元违约金是买方弥补卖方8个月来房屋未能变现的损失；2.如5月15日前卖方仍未付清房款，则立即启动将湖滨公寓YK-15-301房产证恢复原状程序，（1）恢复原状包括房主姓名（卖方）和发证日期，（2）此程序由买方负责，并承担所有相关费用，卖方配合，（3）买方按补充协议（二）继续支付罚息至房产证恢复原状并交给卖方为止；3.如出现5月15日前卖方仍未付清房款情况，原买方所付购房定金10万元不予退还，卖方保留要求进一步经济赔偿权利。”在上述补充协议签订期间，张强于2019年3月3日向濮传杰支付4515元，于2019年4月9日支付1万元，于2019年5月9日支付1万元。对于三份补充协议，张强陈述其是徐月琴的委托代理人，因徐月琴儿子任瑞祥与濮传杰发生过争吵，故由其出面签订合同，其代表徐月琴签字，并将签字相关情况告知过徐月琴，徐月琴亦同意由其代表签字，签字的相关法律后果由徐月琴承担。对于支付的有关费用，其是希望任瑞祥将案涉房屋买下来，故代徐月琴支付了有关费用，但认为支付的费用系房款。保证书是其本人签字。对于补充协议及保证书，其认为系受到濮传杰的胁迫才签的字，当时其担心如果不能在补充协议及保证书上签字，濮传杰会表示不满从而导致贷款无法下放，对于系受到濮传杰胁迫没有证据提交。2019年5月，濮传杰因徐月琴未能向其支付剩余房款301万元发生纠纷，濮传杰于2019年5月22日起诉至南京市江宁区人民法院，2019年7月，本院指令一审法院审理本案。濮传杰委托江苏东恒律师事务所律师进行本案诉讼，支出律师费11万元。一审中，一审法院至农行江宁支行就本案贷款事宜进行调查，经办贷款的工作人员陈述：案涉房屋贷款最终未下放的原因是徐月琴申请贷款时提交的房屋买卖合同载明房屋价款为565万元，但徐月琴无法提供该交易金额对应的房屋个税、契税发票；2019年5月14日，濮传杰因贷款事宜报警，但报警不影响银行放款，当时徐月琴儿子任瑞祥希望房屋解押后去其他银行贷款，濮传杰可能担心被骗不同意，考虑到双方产生了矛盾，且濮传杰也要求银行不能解押，故银行没有进行解押。徐月琴在一审庭审中陈述，其在农行江宁支行贷款可能难以下放的情况下，另外找了中国邮政储蓄银行和中信银行申请贷款，贷款已经获得批准，但因为濮传杰去和农行江宁支行沟通后，农行江宁支行不同意解押，其无法获得其他银行的贷款。对于上述陈述，徐月琴向本院提交任瑞祥与中国邮政储蓄银行、中信银行工作人员的聊天记录及银行贷款审批意见。一审法院认为，本案争议焦点为：一、徐月琴未支付案涉房屋尾款的行为是否构成违约；二、双方应如何承担相应的违约责任；三、张强是否应对徐月琴的债务承担连带责任。就争议焦点一。法律规定，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，濮传杰与徐月琴签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。继上述合同签订的《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》，虽是由张强代为签署，但徐月琴知晓上述协议的有关内容，且徐月琴认可系其委托张强处理房屋买卖中的各项事务，双方亦实际履行了上述协议，故上述协议在濮传杰与徐月琴之间发生法律效力，对双方具有拘束力。双方亦应按照补充协议的约定履行各自义务。案涉房屋买卖合同约定了徐月琴在支付购房定金10万元及购房款119万元后，剩余301万元购房款应通过银行按揭贷款的方式支付，但双方在按照约定于2018年11月8日办理完案涉房屋过户手续后，直至濮传杰起诉之日即2019年5月22日，按揭贷款仍未办理成功，且贷款未办理成功的主要原因在于徐月琴无法向银行提供与其申请贷款时所提交的《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》中载明的房屋总价565万元相对应的契税发票，而目前徐月琴也未能以现金方式向濮传杰支付剩余购房款，故徐月琴的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因徐月琴的违约行为，濮传杰无法实现出售案涉房屋获得购房款的合同目的，其有权要求解除就案涉房屋买卖签订的《房产买卖合同》、《南京市存量房买卖合同（自行交易版）》及《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》。双方签订的《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》是案涉房屋买卖合同的后续组成部分，也应一并解除。双方于2019年9月5日庭审质证时，就合同解除达成一致意见，故双方之间的房屋买卖合同应于该日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。濮传杰与徐月琴在补充协议中亦对合同解除后的双方权利义务作了约定。故濮传杰有权在上述房屋买卖合同解除后，要求徐月琴配合办理案涉房屋抵押权涤除手续，配合将案涉房屋恢复登记至濮传杰名下，并应承担恢复登记过程中存在的相关税费。就争议焦点二。关于10万元购房定金的问题。双方在案涉房屋买卖合同及补充协议中约定了如买方未能履行合同条款致使合同不能顺利进行，则已付定金由卖方收取，徐月琴在双方约定的合理期限内仍未能支付剩余购房款，构成违约，濮传杰有权收取该定金后不予退还。关于张强支付给濮传杰的“罚息”24515元及濮传杰主张徐月琴自2019年4月24日起至案涉房屋所有权恢复登记至濮传杰名下之日止按每30天1万元标准承担“罚息”的问题。因补充协议系双方房屋买卖合同的从合同，且系因继续履行合同不能支付款项的逾期付款违约金，主合同解除的情形下，从合同亦应解除，且濮传杰在依据定金罚则获得10万元赔偿后，其未及时获得房款的损失已经足以弥补，故“罚息”不应再支付，已支付的应予以返还。“罚息”系张强代徐月琴支付给濮传杰，该款应返还给徐月琴。徐月琴辩称上述“罚息”系给付的房款，与双方约定不符，一审法院不予采信。关于徐月琴要求濮传杰退还其代付的房屋过户产生的个人所得税43000元的问题。双方在合同中约定了房屋过户的税费由买方负担，且即使濮传杰在网上出售案涉房屋时对房屋作了“满五唯一”的不实展示，但双方在办理过户缴纳个人所得税时，徐月琴应已知晓，其在知晓案涉房屋并非“满五唯一”的情况下仍然缴纳了该税费，足以表明徐月琴对缴纳该税费予以认可。故对徐月琴该诉请，一审法院不予支持。关于濮传杰主张的律师费11万元。双方在案涉房屋买卖合同中约定，如一方不按合同条款执行引起另一方提起诉讼的，违约方应赔偿包括律师费在内的费用，但该费用在银行贷款申请不能成功的情况下除外。现徐月琴在农行江宁支行贷款申请不成功，引发双方诉讼，且在农行江宁支行不能放款情形下，徐月琴又通过其他银行贷款方式付款以履行买卖合同，后因双方发生分歧而未能贷款，故濮传杰主张该律师费没有依据，一审法院不予支持。关于徐月琴主张的要求濮传杰赔偿其支付的中介费1万元的诉请，双方合同中约定了中介费由违约方支付，徐月琴系违约方，故对徐月琴该诉请，一审法院不予支持。就争议焦点三，张强虽出具了有“保证内容”的书面说明，但在本案中，张强系代表徐月琴与濮传杰就案涉房屋买卖的各项事务进行沟通，其系以委托代理人的身份作出承诺，且张强出具的该书面说明从内容上来看，实际系就剩余房款支付代表徐月琴作出承诺，而非由张强对徐月琴的有关债务承担担保责任，故对濮传杰要求张强承担保证责任的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、濮传杰与徐月琴就南京市江宁区室不动产买卖签订的《房产买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《南京市存量房买卖合同（自行交易版）》及《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》于2019年9月5日解除；二、徐月琴于判决发生法律效力之日起十日内协助濮传杰办理南京市江宁区室不动产抵押权涤除手续，并协助将上述房屋恢复登记至濮传杰名下，恢复登记产生的税、费由徐月琴承担；三、濮传杰向徐月琴返还购房款1190000元，返还“罚息”24515元，合计1214515元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；四、濮传杰向徐月琴收取的购房定金100000元不予返还；五、驳回濮传杰的其他诉讼请求；六、驳回徐月琴的全部反诉请求。一审案件受理费41440元、保全费5000元，合计46440元，由徐月琴负担40386元，由濮传杰负担6054元；反诉案件受理费减半收取2731元，由徐月琴负担2490元，由濮传杰负担241元。濮传杰对一审法院查明的事实提出异议如下：一审判决书第8页最后一段中关于濮传杰报警的时间应当是2019年5月15日，而非5月14日。5月14日其到农业银行提出不能解押，其实际于5月15日报警。濮传杰对一审法院查明的其他事实没有异议。徐月琴对一审法院查明的事实没有异议，并陈述，农业银行的客户经理告知其报警时间是5月14日，警察于5月15日到银行。张强对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明事实中各方当事人均无异议的部分予以确认。二审中，濮传杰提交网页打印件2页，用于证明农业银行网站中显示的个人二手住房贷款流程，首先是借款人提交相关资料、银行审批通过后，再签订借款合同、办理担保手续，下一步才是银行发放贷款，之后借款人按期归还贷款。因此，贷款申请批准和贷款的发放是两个前后不同的程序。徐月琴对上述网页打印件不予认可，并认为，网络上显示的是广告用语，流程是一语带过的，具体应看中国人民银行的支付结算办法和各家商业银行的信贷管理规定。濮传杰提交的打印件不能代表银行业的操作规范，不能作为法律法规。张强对上述网页打印件亦不认可。二审中，本院询问濮传杰，其在本案中关于不退还10万元定金的主张系基于定金条款的适用，但其同时由主张徐月琴自2019年4月24日其至案涉房屋恢复登记至其名下之日按每30天1万元的标准承担罚息实际是要求徐月琴承担支付违约金的责任。根据法律规定，定金条款和违约金条款不能同时适用，其选择适用定金条款还是违约金条款。濮传杰回复，双方在补充协议（三）中就此约定了违约金的计算方法，即每30天支付罚息1万元，直至房产证恢复登记至濮传杰名下为止，且10万元定金濮传杰不退还。比照此前双方关于如徐月琴在2019年5月15日前能付清房款则10万元违约金用于弥补濮传杰8个月来房屋不能变现的损失的约定可知，“所付购房定金不予退还”应当视为违约金的一部分，是为了便于违约金的计算和确定，并非定金和违约金条款的并用。在法院要求其选择适用的情况下，其选择适用违约金条款，因为10万元定金不足以弥补其因本案遭受的损失。濮传杰并就此明确，其向徐月琴、张强主张2019年1月24日起至2020年8月24日至的违约金185000元，扣除张强已支付的24515元，徐月琴还应向其支付160485元。同时要求张强就该160485元违约金以及11万元律师费承担连带保证责任。二审中，徐月琴提交网页截屏打印件4页，用于证明案涉房屋现在升值了150万元至160万元。此外，其当时也申请了其他贷款，但濮传杰拒绝配合，所以违约责任不在其一方，其也可以获取相应房屋增值收益。濮传杰认为上述网页截屏打印件与本案无关，称其也可以提交网页截屏打印件用于证明现在与案涉房屋同地段同类型的房屋现价只有460万元。房屋价格受多种因素影响，案涉房屋在楼栋顶层，交易价格会较之其他同地段同类型房屋偏低。此外，即便案涉房屋价格上涨，也不能作为徐月琴和张强免责的理由。徐月琴作为违约方，不能因违约而获益，徐月琴要求享有增值利益没有法律依据。张强对徐月琴提交的网页截屏打印件没有意见。濮传杰在二审中另提交贝壳网、链家网页截屏打印件2页，用于证明与案涉房屋同地段同类型的房屋存在466万元、490万元等多种报价。并认为，网上报价数据对本案没有参考意义，徐月琴提交的网页截屏打印件也不能反映案涉房屋的真实市场价。徐月琴、张强质证认为，濮传杰提交的网页打印件显示的房屋楼层、房型和案涉房屋不一样。案涉房屋有个大平台，能看到百家湖的景色。二审中，本院就与案涉房屋同地段同类型的房屋向中介机构询价。我爱我家金盛路门店在了解到案涉房屋的建筑年代后表示，目前湖滨公寓类似房屋的市场报价和成交价均在2万元每平方米左右，市场价大约2万元出头，2.1万元不到。链家地产胜太路店则称，湖滨公寓面积为233平方米的房屋的市场报价约在466万元到595万元之间，报价595万元的房屋装修豪华。233平方米的房屋面积较大，不易成交，系统中能查询到的面积近似的房屋最近的成交信息是一套213平方米的房屋，在2019年6月以520万元成交。目前湖滨公寓的房屋市场价大概在2万元出头，约2.1-2.3万元之间。濮传杰质证认为，案涉房屋目前的市场价与本院询价所形成工作笔录中的记载差不多，其认可案涉房屋所在小区同房型的市场价平均在2.1-2.3万元左右。但案涉房屋是顶楼，价格会低一些。也正是因为此，其当时将案涉房屋出售给徐月琴时，成交单价也不到2万元。徐月琴对上述工作笔录予以认可。张强对对上述工作笔录没有意见。二审中，本院询问张强，其于2019年4月10日向濮传杰出具的保证书是否系以其个人的名义出具。张强回复，是以其个人名义出具，但其是在濮传杰的胁迫下才出具的，濮传杰在银行的架势很吓人，称如果其不签字就要去闹，非不希望濮传杰闹，也未得到徐月琴的授权，当时徐月琴不在场。濮传杰陈述，2019年4月8日，张强致电给其，要求将徐月琴购房时向农行江宁支行申请贷款而在案涉房屋上设定的抵押涤除，以便去另一家银行以小微企业贷款的形式重新申请贷款来支付房款。其意识到徐月琴的购房贷款出了问题，并于4月10日到农行江宁支行了解徐月琴的购房贷款不能发放的原因。农行江宁支行告知其，徐月琴的贷款原本在2019年春节期间就可以发放，但徐月琴拿不出565万元的购房发票，所以不能放款。其才知晓徐月琴和张强隐瞒其向银行多贷款，故而要求徐月琴、张强立即付款，否则其就去法院起诉。在这个情况下，张强向其出具了保证书。其作为七十多岁的老人，不可能胁迫三十多岁的青年人。本院询问张强，其认为濮传杰胁迫其，那么当时是否报警，事后是否申请撤销相应保证书。张强回复，没有报警。其在本案一审中提过，但没有证据。二审中，徐月琴、张强要求本院对相应违约金的数额进行调整。以上事实，有网页打印件以及本院工作笔录、询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、濮传杰选择适用违约金条款的情况下，相应违约金的数额应如何认定；二、濮传杰关于11万元律师费的主张能否成立；三、濮传杰要求张强承担相应连带责任的主张是否有事实和法律依据。对于争议焦点一，本院认为：首先，关于案涉合同解除时间的认定。一审法院于2019年9月5日组织质证时，双方当事人就合同解除达成了一致意见，一审法院据此确认案涉合同于2019年9月5日解除，有事实和法律依据；其次，在2019年9月5日案涉合同解除前，徐月琴作为购房人，负有向濮传杰支付购房款的义务，但徐月琴一直未能向濮传杰支付301万元房款，根据双方约定，徐月琴应就此向濮传杰按每30天1万元的标准支付罚息，该违约金的计算标准与濮传杰因未能及时收到房款而遭受的损失相适应，本院予以支持。即，徐月琴应按每30天1万元的计算标准，向濮传杰支付2019年1月24日至2019年9月5日期间的相应违约金；再次，关于2019年9月6日至今的违约金数额认定。本院认为，根据双方在《补充协议（三）》中的约定，徐月琴应按补充协议（二）继续支付罚息至案涉房屋的权属证书恢复登记至濮传杰名下并交还给濮传杰为止。案涉房屋目前仍登记在徐月琴名下，濮传杰要求徐月琴继续按每30天1万元的标准继续支付相应罚息，有相应合同依据。但综合考虑到案涉合同已解除、案涉房屋的市场价格以及濮传杰的实际损失等情况，本院对于此段违约金数额进行相应调低。综上，本院酌定，徐月琴向濮传杰支付违约金共计13万元。扣除已支付的24515元，徐月琴还应支付濮传杰105485元。因濮传杰在本案二审中明确选择适用违约金条款，故其关于不退还已收取的10万元定金的主张，不应再予支持。对于争议焦点二，濮传杰上诉认为，徐月琴已取得贷款审批通知书，银行的审批意见为“同意”，故贷款申请程序已结束。本案系因贷款不能发放至徐月琴的银行账户，而徐月琴又不能自己付清房款而引发，故不符合案涉合同中关于因银行贷款申请不能成功的除外条件。对此，本院认为，双方当事人对于约定的“贷款申请不能成功”的含义理解不一致，且未在合同中就此进一步作出明确约定，现濮传杰在本案中主张应以银行在贷款审批通知书中出具“同意”意见，而不应以相应贷款最终是否实际发放作为“贷款申请不能成功”的认定标准，缺乏充分依据。此外，如前所述，本院已酌定徐月琴向濮传杰支付违约金13万元，相应违约金亦已足以弥补濮传杰的律师费支出。综上，本院对于濮传杰要求徐月琴支付11万元律师费的上诉请求，不予支持。关于争议焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第六条规定，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中，1.虽然张强以个人名义向濮传杰出具了载明“本人保证在2019年4月30日前付清购房余款叁佰零壹万元（￥301万元），如未按时付清，本人愿意承担相应法律责任”的书面材料，但该书面材料并未明确显示张强具有“当债务人徐月琴不履行债务时，保证人张强按照约定履行债务或者承担责任”的意思表示，仅能体现张强保证在2019年4月30日前付清购房余款301万元的意愿；2.该书面材料中载明的2019年4月30日的付款期限，与徐月琴应当支付该301万元购房余款的期限，即2019年5月7日，并不一致；3.张强未能按其承诺在2019年4月30日前向濮传杰付清301万元款项，徐月琴亦未在2019年5月7日前履行该301万元的付款义务，此后，濮传杰并未要求张强支付该301万元，而是另行与徐月琴签订了《补充协议（三）》，将徐月琴履行该付款义务的期限放宽至2019年5月15日，并增加了如徐月琴不能如期付款，将继续承担罚息至案涉房屋变更登记回濮传杰名下为止的约定，而张强并未作出愿意为徐月琴的该项义务承担责任的意思表示。综合上述情况，张强出具的该书面材料并不符合其为徐月琴的相应付款义务及违约责任提供保证的要件。濮传杰在案涉合同解除后，要求张强就徐月琴应支付的违约金承担连带清偿责任，缺乏充分依据，一审法院不支持濮传杰的该项诉讼请求，并无不当。综上，濮传杰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。因上诉人濮传杰在本案二审期间明确选择适用违约金条款，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市江宁区经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1033号民事判决第一项、第二项、第六项；二、撤销南京市江宁区经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1033号民事判决第三项、第四项、第五项；三、被上诉人徐月琴于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人濮传杰支付违约金105485元；四、上诉人濮传杰于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人徐月琴返还购房款119万元、定金10万元；五、驳回上诉人濮传杰的其他上诉请求。二审案件受理费6093元，由上诉人濮传杰负担3193元，由被上诉人徐月琴负担1450元，被上诉人张强负担1450元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  王 路审 判 员  龚 震二〇二〇年八月十九日法官助理  高礼慧书 记 员  戴 苗