湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4548号上诉人（原审原告）：赵慧，女，1969年10月31日生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张梓萱，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冬，湖北乾行律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：何建国，男，1959年1月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）汪芳琴，女，1962年9月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，以上两位被上诉人委托诉讼代理人：何继亮，系何建国、汪芳琴之子，1986年12月3日出生，居民身份证住址武汉市武昌区。原审第三人：何永红，女，1970年4月30日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。原审第三人：武汉市武昌区房地产公司，住所地武汉市武昌区大成路乃园126号。法定代表人：邱忠东，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丹，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莹，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人赵慧因与被上诉人何建国、汪芳琴及原审第三人何永红、武汉市武昌区房地产公司（以下简称武昌区房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初16942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赵慧上诉请求：撤销一审判决，依法改判何建国履行合同，配合武昌区房地产公司，协助赵慧办理武昌区后补街52号B栋E型一单元三楼一号门房屋的过户手续；判令一、二审诉讼费由何建国、汪芳琴承担。事实和理由：涉案房屋已经具备过户条件，武昌区房地产公司已经在一审中说明，之所以不能办理产权过户，是因为何建国没有办理初始登记，一审认定涉案房屋还不具备过户条件有误。何建国就涉案房屋配合办理房屋过户手续是房屋买卖合同的义务。一审判决适用法律有误，本案不存在不能履行的法定情形。何建国辩称，涉案房屋卖后，汪芳琴单位福利分房，何建国多次找到赵慧家中，要赵慧帮忙证明涉案房屋已经出售，但赵慧拒绝，以致错过了汪芳琴单位的福利分房，给何建国、汪芳琴造成巨大损失，造成无房居住。武昌区房地产公司述称，与一审答辩意见一致。即武昌区房地产公司不清楚赵慧、何建国之间的交易。按照相关规定，武昌区房地产公司只能将诉争房屋登记在何建国名下。何永红未到庭应诉及陈述意见。赵慧向一审法院起诉请求：1.判令何建国履行合同，配合武昌区房地产公司，协助赵慧办理武昌区后补街52号B栋E型一单元三楼一号门房屋的过户手续；3.判令由何建国承担诉讼费。一审法院查明事实：何建国与汪芳琴于1985年2月13日登记结婚，系夫妻关系。2000年10月24日，拆迁人（甲方）武昌区粮道街房管所与被拆迁人（乙方）何建国签订《房屋拆迁调换产权协议书》，约定：乙方坐落在后补街61号房屋，属拆除范围，偿还产权房坐落后补街52号，建筑面积46.7平方米，经结算，乙方实际向甲方付款22,630.30元。协议书上手写标注“A栋1单元402公房何汉洲”，“B栋1单元301私房何建国”。本案当事人均确认本案诉争房屋为B栋1单元301号房。2000年11月23日，武汉市武昌区公证处出具（2000）武昌证字第4235号公证书，内容为：坐落于武昌区后补街62号砖木结构房屋一栋，建筑面积21.25平方米，其房产权属何汉洲、万连英夫妻共同所有。万连英于1990年4月5日死亡，死者生前无遗嘱。继承人何汉洲、何永红自愿放弃继承权。根据《中华人民共和国继承法》的规定，死者万连英的上述遗产应由其子何建国继承。公证档案中所附房屋所有权证复印件载明：所有权人何汉洲，房屋坐落后补街62号，建筑面积21.25平方米。同日，武汉市武昌区公证处出具（2000）武昌证字第4236号公证书，对2000年11月7日何汉洲与何建国签订的《赠与合同》进行公证，《赠与合同》内容为：坐落于武昌区后补街62号砖木结构房屋一栋，建筑面积21.25平方米，其房产权属我与妻子万连英共同所有。为解决儿子何建国的住房困难，我自愿将上述房屋中属于我的产权部分无偿赠与何建国所有，何建国表示愿意接受房产，并保证照顾好父亲的晚年及负责他的死后安葬。2002年4月19日，经证张某利介绍，甲方何建国与乙方赵慧签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将位于武昌区后补街52号B栋E型一单元三楼一号门的私有产权房一套（一室一厅一厨一卫），共计建筑面积46.7平方米，卖给乙方（包括房屋产权证书）。甲方将上述房屋，自愿以57,000元的价格卖给乙方（含电表、水表及建筑垃圾等费用）。乙方向甲方支付52,000元购房款后（含已付购房订金5,000元），房屋使用权及房屋产权，即为乙方所有。余款5,000元，待甲方将房屋产权证书过户到乙方后，即由乙方一次性付清。甲方拿到产权证后，应立即通知乙方办理过户手续，并协助乙方办理相关事宜，其过户费用由乙方承担，否则违约。甲方应保证所卖的房屋设备、设施完好无损，上下水通道畅通无阻，若发现破损、渗漏，由甲方负责解决。乙方预先向甲方支付的5,000元，属购房定金，若因客观原因甲乙双方买卖不成，甲方立即无条件将定金全额返还给乙方。此协议书在甲乙双方签字后生效；在完成过户手续后此协议书即行终止。当日，何建国出具收条一份，载明：今收到张凤兰（赵慧之母）购房现金人民币五万二千元整。收款人何建国及见证人张某签名。同日，何建国向武昌区房地产公司交纳后补街房屋超面费22,630元，手续费50元，共计22,680元。合同签订后，何建国即将诉争房屋交付赵慧使用。2002年9月1日，何建国出具借条一份，载明：今借张凤兰人民币一千元整。赵慧认为，何建国将房屋卖给原告，在房屋具备办证条件后，拒不配合办理产权过户手续，故诉至一审法院，请求判如所请。一审中，武昌区房地产公司出具情况说明一份，载明：位于武昌区后补街52号的案涉房屋，目前已具备办证条件，我公司可以为何建国办理产权登记手续。经一审法院查询，本案诉争房屋仅办理了房屋初始登记，尚未办理产权证。登记产权人武汉市武昌区房地产公司，房屋坐落武昌区后补街50-72号A、B栋B栋3层1号，建筑面积46.36平方米，房屋初始登记证明号：昌2016000684。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，何建国的房屋被拆迁后，其依据拆迁协议对拆迁还建房享有取得所有权的债权；基于该债权，在依据拆迁协议将还建房屋产权变更登记到何建国名下之前，何建国对还建房仅享有物权期待权，不享有物权。何建国有权处分自己的物权期待权，为处分自己的物权期待权而与赵慧订立的房屋买卖合同，不违反法律及行政法规的禁止性规定，房屋买卖合同有效。由于何建国享有物权期待权的房屋系何建国与汪芳琴夫妻关系存续期间继承和受赠的房屋拆除还建而来，该房屋的物权期待权应由何建国与汪芳琴共同享有。虽然汪芳琴没有在上述房屋买卖合同上签名，但赵慧自签订合同和支付房款后，已在诉争房屋内居住至今，达十七年之久，在此期间内汪芳琴从未提出过异议，因此赵慧有理由相信汪芳琴认同上述房屋买卖行为，赵慧与何建国签订的房屋买卖合同，对汪芳琴具有拘束力。至本案开庭时止，诉争房屋仍登记在武昌区房地产公司名下，武昌区房地产公司也明确表示可以协助何建国办理不动产权证，而不能直接将证办理至赵慧名下。因此，在何建国并未取得诉争房屋物权的情况下，赵慧要求何建国协助将诉争房屋产权变更登记到赵慧名下的事实及法律条件均不具备，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对赵慧要求判令何建国将诉争房屋变更登记到赵慧名下的诉讼请求，不予支持。赵慧作为守约方可以选择待产权变更登记的条件成就后再要求何建国协助办理产权变更登记。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：驳回赵慧的诉讼请求。本案案件受理费1,225元，减半收取613元，由赵慧自行负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，赵慧要求何建国履行合同，配合武昌区房地产公司，协助赵慧办理武昌区后补街52号B栋E型一单元三楼一号门房屋的过户手续，但武昌区房地产公司已明确表示不能直接为赵慧办理产权登记手续，可以为何建国办理产权登记手续。因此，何建国履行合同约定的协助办理产权变更登记义务，需要以何建国已办理产权登记手续为前提。本案中，赵慧并未请求何建国在武昌区房地产公司协助下，办理何建国名下的产权登记手续，而径自要求何建国协助赵慧办理涉案房屋的过户手续，一审法院认为条件尚不成就，驳回赵慧的相应诉讼请求，并无不当。综上所述，赵慧的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,225元，由赵慧负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年八月二十一日书记员  阮小琴