湖南省桂阳县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1021执异45号异议人（案外人）：饶瑞芝，女，1972年11月7日出生，汉族，住湖南省桂阳县。申请执行人：雷源斌，男，1972年6月24日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：谭小倩，女。湖南星河（桂阳）律师事务所律师，特别授权。被执行人：刘运海，男，1972年11月12日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被执行人：张文军，男，1968年7月15日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被执行人：郴州瑞通房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道名汇国际城1栋A座。法定代表人：刘运海。在本院执行申请执行人雷源斌与被执行人刘运海、张文军、郴州瑞通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人饶瑞芝于2020年7月7日对执行被执行人郴州瑞通房地产开发有限公司开发的桂阳县名汇国际城1幢1层0119号门面的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人饶瑞芝称，2017年1月3日，本人与郴州瑞通房地产开发有限公司（以下简称“瑞通公司”）签订一份《商铺认购合同》，以每平方米15592.8元的价格购买了瑞通公司开发的位于桂阳县交汇处的桂阳县名汇城Ｂ栋1层24号铺位，该铺位21.74平方米，总价款33.8989万元，2018年1月2日，申请人交清了全部购房款。瑞通公司将房屋交付给本人后，本人又将购买的房产返租给瑞通公司，瑞通公司向本人支付了三年的租金共6.7458万元，其中4.0339万元用于抵扣购房款。2019年11月29日，贵院在审理雷源斌诉刘运海、张文军、瑞通公司民间借贷纠纷一案中，依据雷源斌的保全申请，查封了桂阳县名汇国际城1幢1层0119号门面，申请人购买的Ｂ栋1层24号在查封的0119号门面中，该门面其余面积也已卖给其他人。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”。本人在法院查封房屋之前，已与瑞通公司签订了房屋买卖合同；付清了全部价款；在查封之前已占有该房屋，并收取了租金，暂时未办理过户登记并非本人的原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应排除对申请人购买的房屋的执行。为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出案外人执行异议申请，请支持申请人的请求。在审理过程中，经法院释明，申请人饶瑞芝仅要求解除对桂阳县名汇国际城1幢1层0119号门面中的1-24号铺位（面积：21.74平方米）的查封，裁定终止对该铺位的执行。申请执行人雷源斌称，1.本案争议房屋为商品房。根据我国法律规定，商品房是房地产开发企业转让土地使用权，取得市场经济条件下的经营资格，按市场价格出售的房屋，本案中的争议房屋完全符合我国商品房的定义。2.商品房应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定是针对普通房屋的购买者提出异议时适用规定，而该法规在第二十九条中已明确针对商品房作出了特殊规定，理应适用第二十九条的规定。3.应驳回案外人的申请。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买卖人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据上述规定应驳回申请人的申请。首先上述法规规定了如果买受人对商品房提出异议是需要提交所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋才能排除执行的。而本案涉案房屋是商业门面，申请人是无法提出所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据的。其次，依据上述法规的立法本意，商业门面是绝对不能排除执行的。综上，依据我国法律规定，请求法院驳回异议人的申请。被执行人刘运海、张文军、瑞通公司辩称，1.异议人认购案涉门面的时间是在2017年1月3日，并在2018年1月2日交清了全部购房款，按照合同约定，本公司也向其支付了部分返租租金，法院查封案涉房产是在2019年11月下发的裁定文书，应当要解除查封；2.因为当时出售门面给异议人的时候没有及时办理网签或预告登记，导致经办人以为该门面尚未出售，所以才给雷源斌办理了网签抵押登记；3.同意解除对案涉门面的查封。本院查明，2017年1月3日，饶瑞芝与瑞通公司签订了《商铺认购合同》，约定：“饶瑞芝认购位于桂阳县交汇处名汇国际城的第Ｂ栋1层24号铺位。该商铺合同签订建筑面积为21.74平方米，层高4.8米；商铺产权年限为40年，商铺交付时间为2017年10月31日。商铺面积为每平方米15592.8元，该商铺总价款为338989元。付款方式为：买受人于2017年1月3日付款219682元，剩余101697元于2018年1月2日前付清（应补款101697元减去2018年1月3日-2019年1月2日租金23729元，实补款77968元，余款付清）。”同日，饶瑞芝与桂阳名汇国际物业服务有限公司签订了《委托经营管理协议》，协议约定：“由桂阳名汇国际物业服务有限公司管理案涉门面，委托期限为五年，自2017年1月3日起至2022年1月3日止，桂阳名汇国际物业服务有限公司每年按约定向饶瑞芝支付固定收益。”当日，饶瑞芝向瑞通公司交纳商铺购房款219682元，桂阳名汇国际物业服务有限公司交纳商铺收益款（抵扣房款）16610元，瑞通公司亦分别向饶瑞芝、桂阳名汇国际物业服务有限公司出具加盖公司财务公章的《收据》两张。2018年1月2日，瑞通公司向饶瑞芝出具《收据》一张，注明：“今收到饶瑞芝交来名汇国际Ｂ栋1-24号铺补款77968元（应补101697元，减去2018年1月2日至2019年1月2日租金23729元，实补77968元）”。至此。饶瑞芝向瑞通公司交清了案涉铺位的全部购房款。2019年3月11日，瑞通公司又依约向饶瑞芝支付2019年1月2日至2020年1月2日租金27119元。另查明，2019年，刘运海、张文军、瑞通公司向雷源斌借款，瑞通公司于2019年2月1日与雷源斌就0119-1号门面签订《商品房买卖合同》，作为上述借款的担保。2019年11月12日，本院在办理雷源斌诉刘运海、张文军、瑞通公司民间借贷纠纷一案中，根据雷源斌提出的财产保全申请，作出了（2019）湘1021民初3192号民事裁定书，并立案（2019）湘1021执保268号，查封了案涉桂阳县名汇国际城1幢1层0113号、0119号门面。雷源斌与刘运海、张文军、瑞通公司民间借贷纠纷一案已经法院调解结案，该案已进入执行程序，执行案号为（2020）湘1021执84号，原诉讼中的保全查封裁定已自动转为执行程序中的查封。随后，饶瑞芝发现案涉门面被查封，遂向本院提出执行异议。补充查明，案涉桂阳县名汇国际城1幢1层0119号门面面积为89.26平方米，瑞通公司分数个铺位对外出售，其中饶瑞芝购买的桂阳县名汇国际城1幢1层24号铺位面积为21.74平方米，包含在0119号门面内。现该门面或铺位均未办理产权登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在2019年11月12日本院查封案涉桂阳县名汇国际城1幢1层0119号门面前，案外人饶瑞芝于2017年1月3日就已经与被执行人瑞通公司签订了《商铺认购合同》，购买了包含在案涉0119号门面内的B栋1层24号铺位，并于2018年1月2日交清了全部购房款，瑞通公司也向饶瑞芝出具了收款收据，后饶瑞芝又将购房的门面返租给瑞通公司，瑞通公司亦依约向饶瑞芝支付了三年的租金，饶瑞芝已对该商铺行使了权利，已合法占有，具有了实体上的权利，案涉铺位虽未办理过户登记，但这并非买受人饶瑞芝自身的原因导致，饶瑞芝可以根据《商铺认购合同》的约定，要求瑞通公司办理不动产权证，这也是一种物权期待权，具有物权属性，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，饶瑞芝对案涉房屋享有足以排除因其他债权对案涉房产强制执行的权益。饶瑞芝的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。至于申请执行人雷源斌提出案涉门面系商品门面，异议人是无法提出所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住房屋的证据的，应驳回异议人的申请，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，上述第二十八条与第二十九条规定均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可单独排除执行，最高人民法院执行局在整理汇编执行规范时已明确在适用上述第二十九条的同时又特别强调“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对桂阳县名汇国际城1幢1层0119号门面中1-24号铺位（面积：21.74平方米）的执行。案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘桂林审判员  何志生审判员  宁建道二〇二〇年八月五日法官助理刘琪书记员肖强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。