沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初6871号原告：王军。原告：孙秀玲。被告：沈阳国际纺织服装城开发有限公司。法定代表人：赵钰琛。委托代理人：王大可。委托代理人：赵庆波。原告王军、原告孙秀玲诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告王军、原告孙秀玲，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司委托代理人王大可和赵庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军、原告孙秀玲的诉讼请求为：1、要求被告给付从2017年6月28日开始截止到2020年6月28日前由于被告原因造成逾期办理产权登记给原告带来的经济损失75052.395元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由为：原、被告于2011年3月3日签订商品房买卖合同，小区名称景星花园，地址是沈阳市铁西区景星北街18甲号2单元9楼2号，建筑面积84.41平方米，每平方米单价4060元，总计342705元，本房屋实际交付时间是2012年11月1日，开发商承诺交付使用后第360个工作日内办理房产权属证，即为2017年6月28日。从2017年6月28日到2020年6月28日，由于被告出卖人的责任一直不能出示竣工验收合格备案证明造成不能取得房产权属证书，被告对此不做出任何有效明确答复并以各种理由拖延推委由于不能取得产权证书造成房屋不能买卖不能变现、不能抵押贷款、不方便落户入学，己经严重影响原告的生活，给原告造成很大的利益损失及经济投资损失和精祌压力伤害，所以原告要求被告：1、被告立即提供本房屋的竣工验收合格备案资料的备案证明，停止对于原告的经济和精神损害，以便被告可以马上办理产权证书。2、被告在与原告签订房屋买卖合同时，采用的是格式合同，并未与原告商量，其中合同第七条：原告(即买受人)逾期付款的违约责任是按照逾期应付款每日万分之二的违约金赔偿被告(即出卖人)。合同第十二条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第3项处理。3、出卖人继续协助买受人办理产权证。出卖人继续协助买受人办理产权证是出卖人应尽的义务，并不是违约责任，其实合同中并没有明确约定因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记所产生的违约如何惩罚。这种写法明显是出卖人利用格式合同偷换概念欺诈买受人，加重买受人的责任而无端免除出卖人的责任，而且签定时未做任何解释。合同法规定当事人应该公平订立合，同格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效，而且受损害方可以向人民法院请求按照公平原则变更增加未明确约定的违约责任条款。另外最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中提到：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照原告(即买受人)逾期付款的违约责任是按照逾期应付款每日万分之二的违约金赔偿被告(即出卖人)以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中对于违约金赔偿的标准。原告向法院请求：被告(即出卖人)在关于产权登记中所造成的延期违约应该按照每日万分之二的违约金赔偿原告(即买受人)直至被告能够提供竣工验收合格备案表可以办理房证为止。按照每日万分之二的违约金计算从2017年6月28日至2020年6月28日共1095天。合计应赔偿：342705*2%%*1095=75052.395元。4、被告承担一切诉讼有关的费用。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、双方就违约责任有明确约定，该约定符合合同法第107条规定，不存在合同法所规定的格式条款无效的情形也不存在显失公平的法律规定条件。且主张显示公平应当在合同订立之日起一年内提出撤销。且其主张的损失不符合合同约定，也没有法律依据。主张的损失应该提供证据证明损失的存在。经审理查明，2011年7月21日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积84.41平方米，总价342705元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。案涉房屋已办理入住。现案涉房屋于2020年6月4日完成初始登记。上述事实，有各方当事人当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、发票、收据、准入住通知单和有被告提供的商品房预售许可证，商品房买卖合同、业主临时公约、住宅小区竣工综合验收备案书复印件、关于沈阳国际纺织服装城住宅（景星花园）验收意见复印件、辽宁省建设工程规划核实合格证复印件、防空地下室竣工验收备案表复印件、建设工程竣工档案初验合格证复印件、工程质量监督报告复印件、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书复印件、房屋建筑面积测算审核报告书、商品房首次登记证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。原告主张的经济损失根据原告诉状可知其为逾期办理房屋权属登记备案违约金，现原告要求被告给付2017年6月28日到2020年6月28日止的违约金，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，但因其违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，原告向本院主张权利的时间为2020年6月28日，原告主张的自2017年6月28日至2020年6月3日期间的逾期办理房屋权属登记备案违约金符合法律规定，本院予以支持。原告主张的2020年6月4日以后的违约金，因案涉房屋于2020年6月4日完成初始登记，故不予支持。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，可按照同期银行贷款基准利率的百分之一百三十计收逾期贷款利息，但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2017年6月28日起至2019年8月19日，以原告已付购房款342705元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月3日，以原告已付购房款342705元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王军、原告孙秀玲逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年6月28日起至2019年8月19日，以342705元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月3日，以342705元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原告王军、原告孙秀玲的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，减半收取838元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张伟二〇二〇年八月二十日法官助理马骏书记员宋雪本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。