重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3807号上诉人（原审被告）：傅剑光，男，1957年7月31日出生，满族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：傅文，男，1987年7月22日出生，满族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：傅剑光，系傅文之父。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码9150010720324150J。法定代表人：夏小洪，总经理。委托诉讼代理人：朱华，该公司员工。委托诉讼代理人：骆斌，该公司员工。上诉人傅剑光、傅文因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。傅剑光、傅文上诉请求：撤销原判，依法改判驳回晋愉物业公司的全部诉讼请求或发回重审。本案一、二审诉讼费由晋愉物业公司负担。主要理由：案涉小区不是晋愉物业公司在提供服务，同时，案涉小区的业主委员会与业主大会选聘的龙湖物业服务集团公司签订的物业服务合同于2019年3月27日生效，小区的前期物业服务企业无权收取2019年3月27日之后的物业服务费。同时，物业服务企业要收取水电、公摊费用应当提供连续的交费票据和起止度数予以证明，原判决计算的费用没有依据。本案的房屋存在严重的质量问题，开发商并未按约交付房屋，案涉房屋的物业服务费用及其他费用应由开发商承担。晋愉物业公司答辩称：案涉小区一直由被上诉人提供物业服务至今，同时在2019年6月27日由大渡口区八桥镇融城社区组织的由镇政府、住建委、2家物业服务企业、大渡口消防队、派出所、业主代表组织的联席会议上，镇政府的意见要求2家物业服务企业继续为3个小区提供保质保量的物业服务。关于质量问题，与本案无关，上诉人可以另案起诉第三人。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币44316.92元，明细如下：从2012年3月1日起至2019年5月31日87个月物业服务费，每月物业服务费为人民币456.03元，（建面260.59平方米×1.75元/平方米·月），物业服务费欠费39674.61元；公摊电费1976.61元，违约金2665.7元，欠费总额合计人民币44316.92元；2、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，原告明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。一审法院认定事实：2010年8月15日，重庆晋愉物业管理有限公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，主要约定：1、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；2、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；3、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米˙月；4、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；5、物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；6、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；7、合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；8、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务公司。该合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。另查明，被告傅剑光、傅文系位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔一期X栋X号房屋的业主，该房屋建筑面积为260.59平方米。被告傅剑光、傅文未按时缴纳前述房屋的物业费。原告曾通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向被告催缴物业费未果。再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆林畔物业服务有限公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业有限公司也已经将管理费用划拨至重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由重庆晋愉物业有限公司收取。一审庭审中，被告对原告主张物业服务费的期间无异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：原告晋愉物业公司是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，原告晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系原告晋愉物业公司和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，二被告辩称原告不是涉案小区物业服务公司，从原被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆林畔物业服务有限公司已经明确表示涉案小区的物业服务实际是由原告晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受原告晋愉物业公司的委派，故一审法院依法认定原告晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，原告晋愉物业公司有权向被告收取物管费。本案争议焦点之二为：涉案小区物业费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。根据一审法院其他案件查明的情况，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅别墅类：3.5元/平方米，因二被告未入住，原告主张按1.75元/平方米计算，故二被告每月应缴的物管费应为456.03元（260.59平方米×1.75元/平方米），从2012年3月1日至2019年4月30日物业服务费应为456.03元/月×86个月=39218.58元，为督促物管企业更好履职，一审法院对原告主张被告应付的物业服务费标准酌情调减5%，一审法院支持39218.58元×95%=37257.65元。二被告辩称房屋存在质量问题要求抵扣物业服务费，原告不同意，对二被告的辩解意见，一审法院不予采纳，对房屋质量问题，二被告可另案解决。公摊电费1963.86元（2012年3月1日至2019年4月30日），属于前期物业合同中约定的能源消耗，一审法院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、傅剑光、傅文于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2012年3月1日至2019年4月30日的物业服务费37257.65元、公摊电费1963.86元，共计39221.51元；二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费908元，减半收取454元，由重庆晋愉物业服务有限公司承担64元，由傅剑光、傅文承担390元。”二审中，傅剑光、傅文向本院提交了如下证据：大渡口人民法院（2016）渝0104民初1731号民事裁定书、（2016）渝0104民初1793号判决书、情况补正说明、物业服务合同备案证明、限期交接物业撤场函，证明目的与上诉意见一致。晋愉物业公司质证后认为，对于（2016）渝0104民初1731号民事裁定书、（2016）渝0104民初1793号判决书，真实性予以认可，但2018年8月之前晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司的法定代表人为同一人，是公司员工错拿了晋愉林畔物业公司的营业执照起诉；对于情况补正说明，与事实不符，没有关联性，达不到上诉人的证明目的；对于备案证明，住建委针对物业服务合同备案只是方便对物业服务企业进行监管，达不到上诉人的证明目的；未见过限期交接物业撤场函，与本案无关联性，达不到上诉人的证明目的。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，根据本案已查明事实，被上诉人晋愉物业公司与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括傅剑光、傅文在内的晋愉林畔一期全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系至今，虽然傅剑光、傅文二审中举示了《限期交接物业撤场函》，但其并未举示证据证明其所在的案涉小区业主委员会已向晋愉物业公司送达了该函件且晋愉物业公司已撤离案涉小区并由新的物业公司实际提供物业服务，故晋愉物业公司与小区全体业主的权利义务仍应参照原前期物业服务合同的约定履行，傅剑光、傅文上诉称晋愉物业公司无权收取2019年3月27日之后的物业服务费，与事实不符，本院对此不予采信。虽然晋愉物业公司曾以晋愉林畔物业公司名义向其物业服务区域内的业主催收物业服务费、提起诉讼以及出具缴费发票等，但结合2018年8月份以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同，晋愉林畔一期、二期（东岸）和神韵3个组团统一由林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔一期提供物业服务时有混同情形以及晋愉林畔物业公司在本案中出具的书面证明明确表示晋愉林畔一期的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔一期提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托等情况，可以认定晋愉物业公司是晋愉林畔一期的物业服务合同的相对方，其有权按照前期物业服务合同约定向傅剑光、傅文收取物业服务费及公摊电费。晋愉物业公司在一审中举示了公摊电费明细，其上载明的每月公摊电费金额符合常理，一审法院据此主张并无明显不当。对于傅剑光、傅文认为案涉房屋存在严重质量问题，开发商并未按约交付房屋，案涉房屋的物业服务费用及其他费用应由开发商承担的上诉理由，本院认为该上诉理由与本案并非同一法律关系，傅剑光、傅文可另行提起诉讼或寻求其他合法的救济方式解决。综上所述，上诉人傅剑光、傅文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费908元，由上诉人傅剑光、傅文负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年八月六日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨