山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1521民初2425号原告（执行案外人）：吴超，男，1990年2月6日出生，汉族，居民，住聊城市开发区。委托诉讼代理人：刘刚，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被告（申请执行人）：密来顺，男，1963年4月15日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：张树龙，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：王亚平，女，1978年12月2日出生，汉族，住住聊城市东昌府区。系被告密来顺之妻。第三人（被执行人）：辛现国，男，1987年9月21日出生，汉族，住阳谷县。第三人（被执行人）：刘忠芹，女，1987年5月6日出生，汉族，阳谷县。原告吴超和与被告密来顺、王亚平、第三人辛现国、刘忠芹案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴超的委托诉讼代理人刘刚、被告密来顺及其委托诉讼代理人张树龙到庭参加诉讼，被告王亚平、第三人辛现国、刘忠芹经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴超向本院提出诉讼请求：一、请求依法停止对原告购买的位于聊城市开发区东方家园南临街公寓4层11410号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、请求依法确认原告与第三人于2012年8月2日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，确认聊城市开发区东方家园南临街公寓4层11410号房屋归原告所有；本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：被告密来顺、王亚平与第三人辛现国、刘忠芹民间借贷纠纷一案，贵院根据密来顺、王亚平提出的财产保全申请，作出(2019)鲁1521民初2668号之一民事裁定书，于2019年9月4日查封了预告登记在刘忠芹名下的聊城市开发区东方家园南临街公寓4层11410号房屋。2019年10月10日，贵院作出(2019)鲁1521民初2668号民事判决书。2020年4月1日，被告向贵院申请强制执行，贵院以(2020)鲁1521执723号裁定立案执行。2020年5月19日，原告向贵院提出执行异议，贵院于2020年6月1日作出(2020)鲁1521执异47号执行裁定书，以原告于2012年8月2日所支付的购房款146300元是现金，其中50000元系异议人吴超之兄吴方元从华夏银行聊城东昌支行提取，对剩余款项的来源未提供证据予以证明，该付款方式不符合常理为由，驳回了原告的异议请求。(2020)鲁1521执异47号执行裁定驳回原告执行异议申请的理由，具有片面性，没有考虑原告与第三人签订、履行房屋买卖合同的全部事实情况。第一，2012年8月2日，原告与第三人签订《房屋买卖合同书》。因案涉房屋存在银行贷款尚未偿还完毕，所以在原告与第三人签订《房屋买卖合同书》当日，第三人与原告的哥哥吴方元共同到聊城市鲁西公证处办理了(2012)聊鲁西证民字第1374号公证书，公证事项为：由吴方元代第三人办理案涉房屋清除银行按揭贷款，办理房产过户至原告等事项。该份公证书充分证明了原告和第三人签订案涉房屋买卖合同的时间，即2012年8月份，该时间远远早于查封的时间。在被告申请贵院查封案涉房屋之前，原告与第三人已经签订了合法有效的《房屋买卖合同书》。第二，《房屋买卖合同书》约定：全部房款为36万元，其中146300元房款以现金方式一次性交付给第三人，因案涉房屋存在按揭，故剩余银行按揭贷款213739.6元由原告偿还。根据《房屋买卖合同书》的这一约定，原告以现金方式向第三人交付了房款146300元，第三人出具了收到条。原告以现金方式交付房款146300元并不违背生活常理。因为在签订合同之后的2013年、2014年直至2020年5月份，案涉房屋银行贷款均由原告及其哥哥吴方元偿还。如果原告没有向第三人履行交付房款146300元的义务，原告是不可能偿还剩余房屋按揭贷款的。另外，原告以现金方式交付给第三人房款146300元，是基于双方之间的房屋买卖合同关系，而不是民间借贷法律关系。对房屋买卖合同，当事人以现金方式交付部分购房款，不能以现金方式不符合常理为由予以否定，而应根据房屋买卖合同当事人之间签订、履行合同的整个事实综合认定。原告和第三人之间的案涉房屋买卖合同从签订、履行、还款等情况来看，符合基本常理，且均有相应证据证实。在被告不能否认第三人2012年8月2日出具的房款146300元收条真实性的情况下，仅凭现金交付146300元购房款不符合常理这一理由，进而推翻原告和第三人之间的案涉房屋买卖合同关系，实属不符合常理。结合《房屋买卖合同书》的签订情况、委托公证书情况、案涉房屋贷款偿还情况等，可以明确得出原告已经支付了全部购房款这一事实结论。第三，在被告申请贵院查封案涉房屋之前，原告己在案涉房屋中居住多年，已经实际占有案涉房屋。第四，因原告向第三人购买案涉房屋不包含储藏室，原告于2012年9月17日向聊城市顺德房地产开发有限公司交付了16000元储藏室购买款，另行购买了一间储藏室。这一事实也充分证实原告与第三人之间建立了合法有效的房屋买卖合同法律关系。综上所述，在被告申请贵院查封案涉房屋之前，原告与第三人之间已经建立了真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，签订了书面的《房屋买卖合同书》，原告已支付全部案涉房屋购房款，且实际占有案涉房屋至今。对案涉房屋没有及时办理过户登记手续，是因为案涉房屋存在按揭贷款为偿还完毕的情况。原告对案涉房屋没有及时办理过户登记手续没有任何过错，而且在被告与第三人之间的民间借贷纠纷中也不存在任何过错。为维护自身合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，请贵院在查清案件事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告密来顺辩称，一、根据担保法第49条规定，原告与第三人签订的房屋买卖合同无效。根据中国人民银行个人贷款管理办法抵押期间未经抵押权人同意，不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖，抵押人所出售房屋所得价款应当优先提前偿还；二、（2020）鲁1521执异47号执行裁定书已明确作出裁定，其提供的证据无法确认合同的真实性，且在查封保全该房屋前，原告并未支付全部价款，而是伙同第三人刘忠芹、辛现国共同侵犯被告的合法权益。综上所述，被告申请贵院执行涉案房产合理合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王亚平未答辩。第三人辛现国、刘忠芹均未答辩。经审理，本院认定如下案件事实：被告密来顺、王亚平与第三人辛现国、刘忠芹民间借贷纠纷一案，根据密来顺、王亚平提出的财产保全申请，本院作出(2019)鲁1521民初2668号之一民事裁定书，于2019年9月4日查封了预告登记在第三人刘忠芹名下的聊城市开发区东方家园南临街公寓4层11410号房屋。2019年10月10日，本院作出(2019)鲁1521民初2668号民事判决书。2020年4月1日，被告密来顺、王亚平向本院申请强制执行，本院以(2020)鲁1521执723号裁定立案执行。2020年5月19日，原告本院提出执行异议，本院于2020年6月1日作出(2020)鲁1521执异47号执行裁定书，以原告于2012年8月2日所支付的购房款146300元是现金，其中50000元系异议人吴超之兄吴方元从华夏银行聊城东昌支行提取，对剩余款项的来源未提供证据予以证明、该付款方式不符合常理为由，驳回了原告的异议请求。原告不服，向本院提出执行异议之诉。另查明，2011年2月28日，第三人刘忠芹与聊城市顺德房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以抵押按揭贷款20年的方式购买了位于聊城市开发区东方家园南临街公寓4层的11410号房屋。2012年8月2日，原告吴超与第三人辛现国、刘忠芹通过金府房产服务中心签订了《房屋买卖合同书》，约定：辛现国、刘忠芹以36万元的价格将上述房屋转让给吴超，因该房屋为合同房，尚有未还清的银行按揭贷款213739.6元，由吴超一次性支付辛现国、刘忠芹购房款146300元，未偿还的银行按揭贷款由原告吴超按原来的还款方式进行偿还；还清按揭贷款后双方共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，办理产权交易过户手续所发生的税费由吴超承担。同日，第三人辛现国、刘忠芹出具委托书，全权委托原告之兄吴方元办理与该房屋有关的所有手续，并对吴方元办理该房屋手续中所签署的一切文件均予以承认。该委托书在聊城市鲁西公证处进行了公证。本院确认上述事实有下列证据：2012年8月2日，原告吴超与第三人辛现国、刘忠芹通过金府房产服务中心签订的《房屋买卖合同书》、(2020)鲁1521执异47号执行裁定书、2011年2月28日第三人刘忠芹与聊城市顺德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、聊城市鲁西公证处作出的（2012）聊鲁西证民字第1374号公证书，在卷佐证。诉讼中原告吴超称，2012年8月2日与辛现国、刘忠芹签订合同后，当日，从其哥哥吴方元、嫂子韩洪连在华夏银行账户分别为62×××57、62×××68账户中取款141000元，连同自己已有的5300元，以现金的方式交给了辛现国和刘忠芹。交款和公证手续办理完后，第三人辛现国、刘忠芹即将房屋钥匙交付。刘忠芹将其偿还银行按揭贷款的银行卡交给吴方元，其后的银行贷款便由哥哥吴方元或自己向刘忠芹银行账户存入现金，偿还剩余的银行贷款。因原告从第三人处购买的涉案房屋没有储藏室，2012年9月17日，向聊城市顺德房地产开发有限公司交付16000元，又另行出资购买了一间储藏室，聊城市顺德房地产开发有限公司出具了收据，原告在涉案房屋被查封以前已经实际入住、合法占用。庭审时，原告提交了吴方元在华夏银行卡号为62×××57的交易明细、韩洪连华在夏银行卡号为62×××68的交易明细各一份、吴方元与韩洪连的结婚证一份、辛现国、刘忠芹出具的收据一份、吴方元与第三人刘忠芹之间的通话录音光盘一份、刘忠芹名下的手机号码155××××8870交费发票一张、交付房屋中介服务费3500元的收条一张、吴方元在齐鲁银行卡号为62×××98的账户交易历史查询一份（五页）、2011年3月9日第三人刘忠芹与中国农业银行股份有限公司聊城开发区支行签订的《个人购房担保借款合同》一份、刘忠芹名下的中国农业银行卡号为62×××16的银行卡一份、2020年5月6日，中国农业银行股份有限公司聊城开发区支行出具的业务凭证一份、2018年9月12日、2019年1月1日，聊城市汇利物业管理有限公司出具《聊城市汇利物业服务收费专用收据》各一份、2020年6月10日出具的证明一份。拟证明：1、原告与第三人合同签订后，由吴方元代其支付房屋中介费3500元；2涉案房屋的首付款146300元其中的141000元是从其哥哥吴方元、嫂子韩洪连在华夏银行各自账户提取的现金，连同自己已有的5300元，以现金的方式支付给了辛现国和刘忠芹，辛现国、刘忠芹出具的收款收据，关于以现金方式支付购房款的事实在吴方元与刘忠芹的电话通话录音中能够得到证实；3、支付购房款146300元后，辛现国、刘忠芹将其与中国农业银行股份有限公司聊城开发区支行签订的《个人购房担保借款合同》、偿还银行按揭贷款的银行卡交付给自己，此后涉案房屋剩余的银行按揭贷款由吴方元转入刘忠芹的账户内或由自己将现金存入，用于偿还该房屋剩余的银行贷款，2020年5月6日将剩余的银行按揭贷款全部还清。4、在涉案房屋被查封以前，原告已经实际入住、合法占用。被告密来顺则称，1、原告与辛现国、刘忠芹的房屋转让行为无效，经查询中介方注册日期为2013年4月18日，而原告与辛现国、刘忠芹签订合同时间为2012年8月2日，存在着明显的弄虚作假；原告吴超及吴方元在（2020）鲁1521执异47号案件举行听证前已经与刘忠芹取得了联系，并在开庭时提供了刘忠芹开庭前一天的全部银行凭证。银行凭证必须经本人去柜台办理，为了躲避被告执行该房屋原告及第三人串通。目前交纳话费，移动公司不出具发票复印件，且开票日期与电话录音日起不一致，无法证实通话人为刘忠芹本人；2、中介服务费被收费人员为吴方元，与原告不具有关联性；3、聊城市顺德房地产开发有限公司出具的收据不能证明其储藏室购买人为原告吴超；4、原告在（2020）鲁1521执异47号案件的听证过程中提供了一张吴方元在华夏银行取款50000元的凭证，本案中又称2012年8月2日吴方元从华夏银行取款96000元、吴方元之妻韩洪连在华夏银行取款45000元，与上次庭审陈述不一致，且吴方元与本案无关，不能证明原告已将购房款向第三人刘忠芹全部支付；5、吴方元在齐鲁银行卡号为62×××98的账户交易历史查询记录只能证明吴方元与刘忠芹之间存在着经济来往，不能证明吴方元的资金用于偿还了房屋贷款，且支付凭证上支付款项不具有重复性、连贯性；6、《个人购房担保借款合同》第10.2.4抵押物的第2条中明确约定，抵押期间未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；经贷款人书面同意处分抵押物，所得价款应用于提前清偿所担保的债权，该借款担保合同就抵押权的转让明确约定，贷款人转让部分债权的有权不转让相应的抵押权，贷款人转让抵押权的，抵押人应当协助办理相应的变更手续，吴超在签订或购买房屋时应当知道可以办理抵押权转让来实现房屋买卖的合法化，其知道或应当知道买卖行为系无效行为，故应承担对自己不利的后果；7、银行出具的还清全部剩余贷款的证明仅证明刘忠芹还清了全部贷款，该还款行为系刘忠芹与吴方元之间的借款行为，与原告无关，也不能证明还款行为人为吴超，吴超及吴方元明知该房屋已被查封保全，却将尚未支付的款项直接通过柜台办理业务的方式来办理，目的是在躲避被告密来顺、王亚平债权的实现；8、物业收费单据备注一栏中明确表示该房屋无人居住，虽然在户名一栏中写有吴超的名字，但不能证明该房屋已实际交付。事实上，在2015年9月份被告将款项借给第三人辛现国时，辛现国仍在涉案房屋内居住。被告提交了“聊城市东昌府区金府房产中介服务中心”的企业信用信息公司报告一份，拟证明涉案房屋买卖中的中介公司注册时间为2013年4月18日，原告与第三人签订合同时该公司尚未成立，原告与第三人签订合同不真实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，不动产买受人要同时符合以上四个条件，方可排除人民法院对不动产的强制执行。关于在人民法院查封之前原告与第三人刘忠芹、辛现国是否已签订合法有效的书面买卖合同问题；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立始生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。”2012年8月2日原告与第三人辛现国、刘忠芹通过金府房产服务中心签订的《房屋买卖合同书》，是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，房屋买卖合同有效。该房屋买卖合同的签订时间发生在被告密来顺借款给第三人辛现国之前，结合合同签订的当日聊城市鲁西公证处出具的公证书及原告之兄吴方元交纳的中介费，本院认定该房屋买卖合同的签订时间发生在本院查封涉案房屋之前，故原告与第三人已签订合法有效的房屋买卖合同。被告密来顺提出的注册日期为2013年4月18日的中介方的名称是“聊城市东昌府区金府房产中介服务中心”，而原告与第三人签订房屋买卖合同的中介单位名称是“金府房产服务中心”，两者名称不同，其以“聊城市东昌府区金府房产中介服务中心”的注册日期晚于原告与第三人合同签订日期而主张该合同无效，不能成立。关于在人民法院查封之前原告是否已合法占有该不动产问题，聊城市汇利物业管理有限公司出具的证明及其2018年9月12日、2019年1月1日出具的《聊城市汇利物业服务收费专用收据》能够证明自2017年至2020年涉案房屋的业主吴超已将物业费缴纳完毕，正常居住；被告密来顺对其所称的“2015年其借款给第三人辛现国时辛现国仍在该房屋内居住”未提交证据，即便是2015年第三人辛现国仍在该房屋内居住，但原告提交的证据亦能够证明在本院查封涉案房屋之前，原告已合法占有了涉案房屋。关于原告是否已支付全部价款问题，对被告密来顺提出的在（2020）鲁1521执异47号案件的听证时原告仅提供了一张吴方元在华夏银行取款50000元的凭证，但本案中又称2012年8月2日吴方元从华夏银行取款96000元、从吴方元之妻韩洪连在华夏银行取款45000元，与上次庭审陈述不一致，且吴方元与本案无关，不能证明原告已将购房款向第三人刘忠芹全部支付的问题。经本院调查，2012年8月2日，原告在向第三人支付购房款时仅保留了一张50000元的取款凭证，所以在（2020）鲁1521执异47号案件听证时只提交了该份凭证。因为取款交易时间发生在2012年，原告在收到（2020）鲁1521执异47号执行裁定书后才到银行查询吴方元、韩洪连的交易明细。吴方元系原告之兄，在原告购买房屋时在自己及妻子账户内取款给原告用于支付购房款符合情理。原告在收到（2020）鲁1521执异47号执行裁定书后，到银行查询得到的证据属于新的证据，不能因为其在（2020）鲁1521执异47号案件提交的凭证与本案提交的证据不一致即认定原告未向第三人刘忠芹支付全部购房款。原告提交的2012年8月2日吴方元从华夏银行取款96000元、吴方元之妻韩洪连在华夏银行取款45000元的交易明细，辛现国、刘忠芹出具的收款收据、吴方元与刘忠芹的通话录音，能够相互印证证明其交付辛现国、刘忠芹的购房款系以现金的方式支付，原告向第三人刘忠芹支付了146300元的购房款后，刘忠芹将借款担保合同及偿还银行贷款的银行卡交付给原告，原告按照合同约定通过刘忠芹的银行卡偿还涉案房屋剩余的银行按揭贷款，按照合同的相对性，原告已经向第三人支付了全部价款。关于涉案房屋未办理过户登记的原因问题，以抵押按揭贷款方式所购买的房屋，在揭贷款未全部清偿前，不能办理房屋过户登记。涉案房屋系刘忠芹以抵押按揭贷款20年的方式所购买，因刘忠芹所购买房屋的揭贷款在本院查封之前尚未全部清偿，故未办理房屋过户登记并非原告自身的原因所致。综上，原告向本院提出的执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，目前，原告已经清偿完了所有的银行贷款，其权利能够排除对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于聊城市开发区东方家园南临街公寓4层的11410号房屋。案件受理费4100元，由被告密来顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  胥凤莲人民陪审员  韩发民人民陪审员  王太壮二〇二〇年八月十八日法官助理张波书记员杨莉