文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终236号上诉人（原审被告）:李燕，女，1968年2月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）:童伟，男，1964年4月13日出生，汉族，住南京市秦淮区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：胡红亮，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：南京市雨花台区银信农村小额贷款股份有限公司，住所地南京市雨花台区西善桥南路128号小高层5楼。法定代表人：徐君银，该公司董事长。委托诉讼代理人：金涛，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云，江苏亿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：喻慧，女，1960年5月14日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：顾颂坚，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴雅文，江苏法德东恒律师事务所实习律师。上诉人李燕、童伟、南京市雨花台区银信农村小额贷款股份有限公司（以下简称银信公司）因与被上诉人喻慧房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李燕、童伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：(一)一审在既有生效法律文书未被否定的情况下，作出矛盾判决；（二）一审违反专属管辖；（三）一审判决超出被上诉人一审诉请；（四）一审基本事实未查清；（五）一审适用法律错误；（六）被上诉人不具备购房资格。上诉人银信公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：（一）一审未查明购房款支付情况；（二）一审未查明房屋交付情况；（三）一审未查明房屋买卖协议相关事实；（四）一审对房屋未过户登记原因未查清；（五）一审对贷款及办理抵押的事实认定错误；（六）上诉人对涉案房屋享有抵押权；（七）一审错误适用善意取得制度；（八）一审判决逻辑错误；（九）被上诉人利用生效判决实现不正当目的。被上诉人喻慧辩称：（一）上诉人在明知本案纠纷已经受理的情况下，于2019年9月25日才到雨花台区人民法院立案，且没有将本案诉讼告知雨花台区人民法院，系恶意诉讼。（二）我方曾到江宁区人民法院起诉，江宁区人民法院向我方释明，本案并不属于不动产专属管辖，建议我方向一审法院起诉。（三）我方一审诉请系确认抵押合同无效，与抵押权无效是不同的概念。（四）一审法院已查明我方交清购房尾款时间为2016年7月28日，当时南京并未出台限购政策。（五）我方分5次缴纳了房款，最后一笔也已经付清。（六）关于房屋交付问题，我方也举证了详细的图片以证明涉案房屋不仅交付，我方也进行了装修。（七）关于房屋买卖协议。双方均认可系真实意思表示，我方不仅付清房款而且投入巨额装修。（八）并非我方原因导致涉案房屋不能过户。（九）银信公司不能举证抵押时其曾到现场勘验，银信公司一审曾提供过照片，但经辨认银信公司查看的房屋并非是涉案房屋。银信公司申请的证人，经过我方询问，证人也是虚假陈述。（十）上诉人李燕、童伟无权处分涉案房屋，银信公司作为专业贷款机构，在没有实际查看房屋的情况下就出借1300万元，两者存在串通恶意损害我方利益的行为。喻慧一审请求：1.判令确认银信公司与李燕签订的抵押合同无效，银信公司对南京市江宁区汤山街道东湖丽岛F2幢a室、b室、c室三套房屋不享有抵押权，银信公司与李燕注销抵押权；2.判令李燕、童伟协助喻慧将南京市江宁区汤山街道东湖丽岛F2幢a室、b室、c室三套房屋过户至喻慧名下；3.判令李燕、童伟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：李燕、童伟系夫妻关系。2016年3月10日，童伟作为卖方代理人代表李燕（甲方、卖方）与喻慧（乙方、买方）签订一份《房产过户协议》。《房产过户协议》约定：甲方自愿将座落在江宁区汤山街道东湖丽岛F2C（房产证号：东山字第××）的三套别墅房（房屋建筑面积分别为：298.96平方米、337.89平方米、291.34平方米）出售给乙方，价格为900万元，乙方已支付300万元，余款600万元，乙方承诺将于2016年3月31日前一次性支付给甲方，款项结清后，办理过户手续，甲方应积极协助乙方办理。喻慧、李燕、童伟均在协议上签名。喻慧分别于2015年11月27日、2016年2月5日、3月18日、6月23日、7月28日支付李燕购房款200万元、100万元、200万元、200万元、200万元，共计900万元。2016年12月14日，童伟向喻慧出具收条一份，收条载明：“现收到喻慧女士购本人江宁区汤山街道东湖丽岛F2幢A室、B室、C室三套房款计玖佰万元整，房款已结清，日后需办理过户手续时，本人全力协助。”2015年11月左右，李燕、童伟已将案涉房屋交付喻慧。2016年1月，喻慧委托他人对案涉房屋进行装修。2016年7月2日，江宁区汤山街道东湖丽岛F2C在房产部门登记为江宁区汤山街道东湖丽岛F2幢a、b、c室（建筑面积分别为291.34平方米、337.89平方米、298.96平方米），产权人均为李燕。2018年3月21日，李燕与银信公司签订了《综合授信合同》、《最高额抵押合同》，2018年8月7日，李燕与银信公司再次签订了《综合授信合同》、《最高额抵押合同》。上述《综合授信合同》最高授信额度分别为1000万元、500万元。最高授信额度的有效使用期限为2018年3月23日至2021年3月22日止；2018年8月7日至2021年8月7日止。《最高额抵押合同》中抵押物均为江宁区汤山街道东湖丽岛F2幢a、b、c室，抵押物暂作价为1000万元、500万元。2018年3月23日至2018年8月20日期间银信公司分别向童欣、李燕、童伟、南京云埔锐特软件科技有限公司、颜玲、沈曦放款200万元、300万元、300万元、150万元、150万元、200万元。2018年3月23日、8月13日银信公司就江宁区汤山街道东湖丽岛F2幢a、b、c室房屋在房产部门办理抵押权登记，取得他项权证。银信公司营业执照上经营范围为面向“三农”发放贷款；提供融资性担保业务；开展金融代理及经监管部门批准的其他业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2018年5月28日，喻慧诉至一审法院。审理中，针对喻慧提出银信公司就案涉房屋抵押未尽审查义务，未到案涉房屋实地进行查勘，不属于善意取得抵押权，银信公司申请其公司职工陈某,4、黄某,4作为证人出庭，并提供现场查勘照片一组，依据证人证言及照片一组，证明银信公司在办理案涉房屋抵押权时已尽到审慎的义务，属善意取得抵押权，证人陈某,4、黄某,4证言“2018年3月20日早，孔盈谷、陈某,4、黄某,4与童伟汇合，一同前往江宁区东湖丽岛，进行二次贷前调查。车辆进入小区时，保安看到童伟，就及时将小区的大门打开，在前往F2幢a、b、c室的过程中未遇到任何阻拦,陈某,4没有进入F2幢a、b、c室，在房屋外围拍照。黄某,4、孔盈谷跟随童伟进入室内，房屋门是开着的。在二楼遇见童伟母亲，房屋内陈设有点旧，陈某,4、黄某,4没有查看房屋门牌”。喻慧质证意见：根据银信公司提供的照片及证人证言，银信公司工作人员没有进入案涉房屋室内进行查勘，进入查勘的房屋应是童伟母亲房屋。银信公司向一审法院提出申请，要求对《房产过户协议》上李燕签名的形成时间进行鉴定。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。本案中，李燕、童伟于2016年3月10日与喻慧签订的《房产过户协议》合法有效。喻慧支付了全部房款，李燕、童伟将案涉房屋交付喻慧，虽然双方没有办理产权变更，但李燕、童伟已无权用案涉房屋进行抵押。喻慧主张李燕、童伟主观上与银信公司恶意串通，双方签订的抵押合同无效，因其未能提供证据证明李燕、童伟与银信公司恶意串通的事实，一审法院对喻慧该诉讼请求，不予支持。银信公司作为专业从事借贷的企业，在借款和抵押时，应具有比普通从事借贷生意主体更加审慎的能力，更应尽到合理的注意义务，而银信公司在出借款项，办理抵押时虽到案涉房屋所在小区查勘，但根据银信公司提供证据，业务人员的陈述，银信公司现场勘察业务人员进入案涉房屋所在小区，只是跟随童伟进行查勘，未核实案涉房屋门牌、位置。进入查勘的房屋大厅敞开，室内二楼童伟母亲在场，无其他人员。一审法院认为，喻慧取得案涉房屋并重新装修后，在喻慧不知情的情况下，李燕、童伟及银信公司可以径直进入喻慧房屋内，不符合常理，并且银信公司提供进入案涉房屋门口照片与案涉房屋门口情形不一致。综上，一审法院认定银信公司并未至案涉房屋内查勘，对房屋性质及居住情况未履行审慎审查的义务，其行为不符合善意取得的要件，不能认定为善意第三人，无论抵押合同是否有效，都不能依法取得案涉房屋的抵押权。关于银信公司申请对李燕在《房产过户协议》上签名的形成时间进行鉴定，一审法院认为喻慧、童伟对《房产过户协议》的真实性无异议，房款、房屋均已实际交付，李燕亦未对童伟作为其代理人的代理行为提出异议。故李燕在《房产过户协议》上的签名时间不影响一审法院对《房产过户协议》效力的认定。据此，一审法院对银信公司的申请不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条的规定，一审判决：一、驳回喻慧要求确认银信公司与李燕签订的抵押合同无效的诉讼请求。二、李燕、银信公司于本判决发生法律效力之日起三十日内注销南京市江宁区汤山街道东湖丽岛F2幢a、b、c室不动产的抵押登记。三、李燕、童伟于上述抵押登记注销后十日内协助喻慧将南京市江宁区汤山街道东湖丽岛F2幢a、b、c室产权变更登记至喻慧名下，变更登记的税费由李燕、童伟、喻慧按房产管理部门规定承担。一审案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由李燕、童伟负担。本院二审期间，上诉人银信公司提交2019年11月25日童伟的谈话录音、情况说明，证明童伟在办理贷款时没有告知银信公司涉案房屋的买卖情况，喻慧对涉案房屋抵押系事先知情，银信公司也实际到涉案房屋进行查看；提交民事调解书六份、快递签收证明等，以证明在有生效调解书的情况下，一审法院违法作出判决。李燕、童伟认可谈话录音、情况说明中部分事实，喻慧认为童伟系本案上诉人，其谈话内容、情况说明不具有证明力。对于一审查明的事实，李燕、童伟对喻慧支付的购房款总额无异议，但表示对具体的付款时间、过户协议签订时间记不清了。李燕、童伟另主张即使涉案房屋交给喻慧装修，但因并未过户，不构成实际交付。银信公司对购房款的支付、房屋交付、《房产过户协议》签订时间均有异议，同时主张办理抵押权前，其已去涉案房屋实地查看，且喻慧并未要求李燕、童伟过户涉案房屋。被上诉人对一审查明的事实无异议。二审中，银信公司员工陈某,4、孔盈谷、黄某,4到庭作证。其三人证言基本一致，均称2018年3月20日，三人在童伟带领下来到涉案小区，至童伟母亲家后，又和童伟及其母亲至涉案房屋(一审中陈述在涉案房屋二楼见到童伟母亲)，孔盈谷、黄某,4进入涉案房屋查看，陈某,4在外拍照。三人均表述对涉案房屋外大门是如何打开已记不清。三人均确认涉案房屋结构为一座双拼别墅和一座独栋别墅（实际涉案房屋为三拼别墅），其间有回廊连接。其中孔盈谷陈述，查看房屋时，童伟告知涉案房屋系借给喻继高（喻慧父亲）作为画室，还与童伟在画室内合影。二审庭审时，童伟到庭陈述，其将涉案房屋出售给喻慧时，涉案房屋另存在抵押情形。当时喻慧表示在房屋过户时，将抵押涤除即可。喻慧也曾表示欲等儿子回国后，将涉案房屋过户至儿子名下。办理本次抵押时，也曾告知喻慧，但未告知抵押权人及抵押金额。因其与喻慧家熟悉，2018年3月20日，是以参观为名，带领陈某,4、孔盈谷、黄某,4进入涉案房屋。在办理涉案抵押前，涉案房屋已交付喻慧，喻慧已进行了改建与装修。办理抵押时，已告知银信公司涉案房屋由喻继高在使用，但银信公司表示只要涉案房屋还登记在李燕名下即可。本院二审查明，2019年10月，银信公司以李燕、童伟等为被告向南京市雨花台区人民法院提起六起诉讼。之后六案均以调解方式结案，六份民事调解书中均确认银信公司对涉案房屋在抵押权范围内优先受偿本金、利息、律师费、诉讼费。银信公司、李燕、童伟均确认在该六案中均未向雨花台区人民法院告知本案诉讼情形。二审中，银信公司申请对涉案《收条》、《房产过户协议》的形成时间进行鉴定，对喻慧及其配偶名下的房产情况、是否具有购房资格；涉案房屋既往抵押情况进行调查。对此，本院认为，现有证据可以证明涉案房屋在设立本案抵押前，就已交付喻慧占有使用，亦无证据证明喻慧对涉案抵押权设立系事先知情，故本院对以上申请均不予准许。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，不属于不动产纠纷专属管辖的范畴。因涉案房屋出卖人李燕、童伟住所地在南京市秦淮区。故一审法院依法对本案享有管辖权。虽上诉人在一审期间曾向一审法院提起管辖权异议，但已超过法定期限，一审法院对此未予理涉，并无不当,故上诉人上诉所称一审法院违反专属管辖的上诉理由，不能成立。本案中，就涉案房屋买卖，喻慧与李燕、童伟已达成合意。喻慧已依约支付了全部购房款，李燕、童伟也已将涉案房屋交付喻慧占有使用。双方之间的房屋买卖关系真实，有效，依法应予以保护。上诉人银信公司虽对购房款支付时间、涉案过户协议及房屋交付时间提出异议，但根据喻慧提交的证据及童伟自述，可以认定喻慧于2016年7月已全额支付购房款，李燕、童伟于2016年1月将涉案房屋交付喻慧使用。另根据南京市不动产登记中心查询，李燕、童伟于2016年7月才完成涉案房屋的产权登记，同年10月，南京市即实行限购政策，喻慧二审中也提交了催促童伟办理产权变更的证据，喻慧作为涉案房屋买受人，在限购政策出台前已支付全部房款，占有使用涉案房屋，对涉案房屋未能及时过户没有过错。现喻慧依据与李燕、童伟间的房屋买卖合同关系提起本案一审诉讼，要求李燕、童伟完成产权变更登记，是对其合法权益的主张，并不存在上诉人银信公司所述利用生效判决实现不正当目的情形。上诉人李燕，童伟作为涉案房屋产权人，在接收房款交付房屋后，其财产权利已经得到完全实现，故已无权对涉案房屋设立抵押权，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。但李燕、童伟未经喻慧同意，故意隐瞒涉案房屋已出卖并交付的事实，将涉案房屋另行设立抵押，恶意损害喻慧权益，存在重大过错。本案另一上诉人银信公司作为专业的贷款企业，在办理抵押贷款时，应尽合理注意、审慎审查的义务。而其工作人员在本案一、二审过程中对涉案房屋查看的陈述前后不一，甚至直至二审庭审时尚不能正确描述涉案房屋的真实结构。故本院无法确信，银信公司曾派人至实地查看涉案房屋。另，根据童伟及银信公司工作人员陈述，涉案房屋办理涉案抵押时，银信公司已知晓涉案房屋存在他人占有使用情形，银信公司对此并未向相关人员核实房屋使用情况，故可以认定银信公司在涉案房屋抵押过程中存在重大过失，其非因善意取得涉案房屋的抵押权。本案一审过程中，银信公司在本市雨花台区人民法院提起的诉讼中，与李燕、童伟刻意隐瞒本案诉讼情况，并在明知涉案抵押权存在争议未决的情况下，达成调解协议，意图通过调解的方式确认涉案抵押权的效力，阻碍一审法院对涉案抵押权的合法审查，其恶意串通的意图明显。另，涉案调解书虽已生效，但该调解书作出的基础系当事人对本案争议事实的自认，其对本案一审事实审理并不具有相应效力，故一审法院在上述调解书作出后，依据查明事实，对本案依法判决，并无不当，并不存在上诉人所称的违法裁判情形。综上所述，上诉人李燕、童伟；南京市雨花台区银信农村小额贷款股份有限公司的上诉请求，均不能成立。经本院审委会研究，为维护买受人的合法权益，保护诚信交易安全，规制信贷市场的正常交易流程，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李燕、童伟负担40元，南京市雨花台区银信农村小额贷款股份有限公司负担40元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年八月十四日法官助理李晓龙书记员戴苗