杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初2854号 原告：中国人寿保险股份有限公司杭州市分公司，统一社会信用代码913301008430841189，住所地杭州市下城区青春坊33幢及28幢部分。 负责人：王忠伟，总经理。 委托诉讼代理人：马骎、王雪韵，浙江六和律师事务所律师。 被告：杭州天姿假日酒店有限公司，统一社会信用代码913301090536688640，住所地杭州市萧山区城厢街道体育路106号。 法定代表人：方义庭，执行董事。 委托诉讼代理人：占颖富，浙江天峰律师事务所律师。 原告中国人寿保险股份有限公司杭州市分公司（以下简称“人保杭州分公司”）诉被告杭州天姿假日酒店有限公司（以下简称“天姿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法由审判员李诚适用简易程序于同年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王雪韵及被告的委托诉讼代理人占颖富到庭参加诉讼。经当事人申请，本院准许双方自行协商两个月。本案现已审理终结。 原告人保杭州分公司诉称：2014年5月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于杭州市萧山区的房屋出租给被告，被告承诺按约支付相应的租金、水电费等费用，并妥善履行合同项下的其他义务；合同第8.3条约定：“本合同租赁期满后，乙方需继续租用的，应于租赁期届满之日前90日向甲方提出；甲方将房屋继续出租的，乙方对租赁房屋有优先承租权，双方就续租达成协议的，应重新订立合同”；合同第8.4条约定：“合同期满且双方无意续租，乙方应于本合同期满终止后10日内迁离租赁房屋，并将租赁房屋保持本合同正常使用后的状况（自然损耗除外）返还甲方”。合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，现合同约定的房屋租赁期己满，且被告未在合同约定期限内向原告提出续租，双方签订的合同已于2019年5月25日终止，被告应于2019年6月4日前迁离租赁房屋并将租赁房屋返还给原告。被告一直未交还租赁房屋，也未支付自2019年6月4日起至原告起诉之日期间的房屋占有使用费，原告多次要求被告交还租赁房屋并支付房屋占有使用费，但被告至今未履行。故起诉，要求：1.确认原、被告于2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月25日终止；2.被告立即腾退并向原告返还位于杭州市萧山区的房屋；3.被告支付房屋占有使用费204725元（自2019年6月4日起暂计至2020年1月4日，此后按《房屋租赁合同》约定的第五年租金标准计算至被告实际腾退并归还原告之日止）及利息（该利息自起诉之日起计算，以204725元为基数，按全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算至被告实际全部支付房屋占有使用费之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，双方于2020年5月20日现场进行交接，原告收回包括案涉租赁房屋在内的整幢房屋，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月25日终止；2.被告支付原告自2019年6月4日起至2020年5月20日止的房屋占有使用费337496元及该款自起诉之日起至被告实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算的利息。 被告天姿公司辩称：原告关于被告在房屋租赁期满后未腾房并继续占有使用的主张与实际不符。在房屋租赁期满时被告已主动在约定期限内腾空房屋，并通知、督促占有使用一楼部分房屋的第三人立即腾退房屋，且在第三人停业着手腾房后才撤离全部工作人员。至于占有使用一楼部分房屋的第三人在此后中止腾房并恢复营业的情况被告不知情，也未自该第三人处再收取过任何款项。期间原告从未向被告告知此情形并要求被告采取措施腾空第三人占有使用的房屋。原告无权要求被告支付所谓房屋占有使用费，包括一楼部分房屋因第三人在租期届满后继续经营使用发生的相应占有使用费。被告已在合同约定期限内腾空，不存在逾期继续占有使用，即使该部分房屋仍残留有部分设施未拆除或垃圾未完全清扫的情况，也只能构成被告对合同终止后义务的履行存在瑕疵，不属于对房屋的继续占有使用。目前案涉房屋闲置状态是原告作为权利人怠于行使权利造成的，由此产生损失应由原告自负。无论一楼部分房屋被第三人继续占有使用的实际原因是什么，原告都无权以此部分房屋被继续占有使用为由要求被告支付已腾空处于闲置状态的房屋在此期间的占有使用费。对于第三人在租赁期满后继续占有一楼部分房屋进行经营的行为，若原告实际由此造成损失的，也应由原告自负或者自行向该第三人主张，而无权要求被告支付该部分房屋相应期间的占有使用费。对于案涉房屋原告实际于2020年5月20日收回的事实无异议。2020年1月20日至5月期间受疫情影响，双方均无法从案涉房屋中获得经营收益，故不存在损失，即便该期间确系被告占有该房屋，也无需向原告支付占有使用费。请求驳回原告全部诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋所有权证1份、国有土地使用证1份、关于部分闲置房屋出租的批复（复印件）1份、关于部分闲置房屋出租的批复（复印件）1份，共同证明原告是案涉租赁房屋合法所有权人的事实；2.房屋租赁合同1份、微信聊天截图（打印件）1份，共同证明原、被告于2014年5月26日签订案涉《房屋租赁合同》，房屋租赁期已于2019年5月25日届满，原、被告的房屋租赁关系已于同日终止，被告应于2019年6月4日前迁离租赁房屋并将租赁房屋返还给原告的事实；3.律师函1份、ＥＭＳ物流信息（打印件）1份，共同证明原告曾于2019年9月30日向被告发送律师函，要求被告依约交还租赁房屋并支付房屋占有费的事实；4.2019年10月29日的照片7张、视频5份，共同证明案涉合同于2019年5月25日终止后，被告未按约腾房的事实。5.2020年4月30日的照片9张、视频2份，共同证明被告直至2020年4月30日仍在继续占有使用案涉租赁房屋的事实。6.回复函1份、视频1份，共同证明2020年5月12日，原、被告双方达成一致意见，约定于2020年5月20日正式办理房屋交接手续，被告承诺会按照原告要求腾空房屋，并将案涉租赁房屋归还给原告。7.照片20张，欲证明2020年5月20日原、被告双方办理了房屋交接手续，被告将案涉租赁房屋归还给原告。经质证，被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但在被告已腾空房屋的前提下，原告致函被告时对何时收房及后续清理垃圾未提出任何主张，可以印证系原告怠于收回房屋而非被告逾期交房。对证据4的形式真实性、合法性没有异议，目前案涉合同对应的房屋范围内均已腾空，同时从该组证据中可以清楚看到，酒店用房二楼和一楼大部分实际早已腾空，只是残留垃圾未清理；原告照片中显示大门上锁，因为原告一直未收回，被告作为消防和治安责任主体方，对场地有安全管理的义务，如果存在被告人员不在现场看管，需要对门进行上锁，而不是被告拒绝腾房，被告是在替原告履行看管责任。对证据5内容真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，认为该组证据不能直接证明至4月30日被告仍在继续占有使用的事实，被告事实上没有继续占有使用案涉房屋。对证据6的三性无异议，该组证据可以证明原告一直拖延到2020年5月12日才授权明确指派其工作人员至案涉租赁房屋处与被告协商交接事宜，约定最终交接日为5月20日，故案涉房屋完成交接手续时间的拖延系原告过错导致的。对证据7的三性无异议，从照片及其他同类照片可以印证，原告陈述被告延迟交付房屋，实际是被告腾退交付后在现场有大量垃圾，不是被告拒绝交接，无论是房门上锁还是现场堆放垃圾，均不能证明系被告拒绝交付房屋，垃圾滞留仅是被告没有完全履行合同附随义务，上锁是因为被告仍在使用3-5楼，因原告没有接收故被告履行管理义务。经审查，本院对证据1、2的证明效力予以认定，对证据3－7能与其他证据互相印证部分的证明效力予以认定。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.回复函1份、邮件交寄单（收据）1份、EMS邮件物流查询单打印件1份，共同证明案涉房屋租赁期满后，被告有按约腾空房屋，并在原告2019年9月30日发函要求支付房屋占有使用费时即回函明确告知此事实。2.聊天记录1组，欲证明被告一直在催促原告收房，而非经原告催促被告拒绝交房，且可以印证系原告公司至2020年5月20日才明确了公司授权来办理的人员，在此之前原告方一直未派出有权办理的人员来收房。经质证，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该回复函是被告单方声称自己腾退了房屋，但从原告2019年10月29日查看现场的情况来看，被告并未将房屋腾退，特别是租赁房屋二楼的状态是上锁的，并且被告没有将钥匙交付给原告，原告实际上无法使用和进入案涉租赁房屋内，被告并没有将房屋腾退给原告；出租的一楼部分有两户店面被案外人在实际使用，该情形原告一直不清楚，直到本案起诉之后2020年4月9日原告才得知有第三人使用的情形；出租的一楼的其他部分从照片和视频中显示有杂物堆放，且是上锁的，原告也无法进入清理；案涉的一楼和二楼均是上锁或者被第三人占用，原告均无法收回。对证据2的三性均有异议，形成时间为2020年5月9日及之后，系双方首次开庭后通过微信沟通，系截取部分内容，主要聊天内容为被告组织发问的，存在引诱发问的嫌疑，且该记录发生在双方首次庭审结束后，不能证明原告始终未积极主张腾退，事实上原告一直在催促被告腾退交付房屋，因被告怠于履行而起诉。经审查，本院对上述证据能与其他证据互相印证部分的证明效力予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2014年5月26日，原告人保杭州分公司（甲方）与被告天姿公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于杭州市萧山区房屋的1、2楼局部房屋区域（建筑面积874.48平方米，出租建筑面积816.48平方米，自留部分58平方米）出租给乙方，租赁期限5年，从2014年5月26日至2019年5月25日止；首年租金300000元，第二年租金312000元，第三年租金324480元，第四年租金337459元，第五年租金350957元；本合同租赁期满后，乙方需继续租用的，应于租赁期届满之日前90日向甲方提出，甲方将房屋继续出租的，乙方对租赁房屋有优先承租权，双方就续租达成协议的，应重新订立合同；合同期满且双方无意续租，乙方应于本合同期满终止后10日内迁离租赁房屋，并将租赁房屋保持本合同正常使用后的状况（自然损耗除外）返还甲方。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告后将一楼临街部分转租给案外人用于经营服装店及寿司店。2019年5月17日，原告向被告明确合同到期后不续租。2019年9月30日，原告向被告发送律师函，要求被告交还租赁房屋，支付占有使用费。2020年1月15日，原告向本院起诉，要求支持其诉讼请求。 另查明，原、被告就坐落于杭州市萧山区房屋的案涉租赁范围外部分另行签订有租赁合同。案涉租赁范围内的房屋存在次承租人租赁期满后继续开业经营及部分设施未拆除、杂物未清扫的情况。2020年5月20日，原、被告现场进行交接，原告收回包括案涉租赁范围在内的整幢房屋。 本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反有关法律规定，应认定有效，双方应当全面履行合同约定的义务。被告未按约及时全面腾退房屋，已构成违约，应承担相应民事责任。关于原告主张被告未及时腾退应承担的占有使用费，本院认为，根据庭审中双方的陈述及提交的证据材料，案涉租赁房屋原、被告未在合理期限内交接是由多方面因素导致的，被告存在次承租人未及时腾退及部分设施未拆除、杂物未清扫的违约行为，但原告也应及时收回房屋，避免损失的持续扩大；同时因原、被告就杭州市萧山区房屋在案涉租赁范围外的部分另行签订了租赁合同，且租期届满时间晚于案涉租赁合同，原告于2020年5月20日收回包括案涉租赁范围在内的整幢房屋，并未对其重新寻租或使用房屋造成显著影响。本院兼顾合同的履行情况、违约事实及当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由被告支付原告占有使用费100000元，并支付该款自2020年5月20日起至实际付款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的逾期利息。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百三十五条之规定，判决如下: 一、杭州天姿假日酒店有限公司在本判决生效后十日内支付中国人寿保险股份有限公司杭州市分公司占有使用费100000元,并支付该款自2020年5月20日起至实际付款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的逾期利息； 二、驳回中国人寿保险股份有限公司杭州市分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4370元，减半收取2185元，由杭州天姿假日酒店有限公司负担1150元，中国人寿保险股份有限公司杭州市分公司负担1035元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 诚 二〇二〇年八月十七日 书记员 田安琪 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??