安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初6026号原告：陈文文，女，1992年9月28日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：宋晨，安徽中谊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁凯丽，安徽中谊诚律师事务所实习律师。被告：徐丹，女，1992年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告陈文文与被告徐丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告陈文文及其委托诉讼代理人宋晨、袁凯丽、被告徐丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈文文向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈文文与徐丹之间的房屋买卖合同；2、判令徐丹向陈文文支付违约金共计76078元（自2019年8月15日起按总房价款万分之三每日暂计算至2020年5月9日，即1195000元×0.0003×268日，扣除徐丹已支付的20000元定金）；3、本案诉讼费用由徐丹承担。事实与理由：2019年7月29日，陈文文与徐丹双方在自愿、协商一致的基础上签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：徐丹以1195000元购买陈文文位于合肥市瑶海区大通路与铜陵路交叉口恒盛豪庭B6幢2402室个人住房（产权证号：合瑶字第××号）。双方约定，2019年8月15日之前双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，若徐丹未在2019年8月15日前支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，徐丹应按日向陈文文支付约定存量房价款万分之三的违约金；逾期超过十日后，徐丹未支付转让存量房价款给陈文文的，陈文文有权单方解除合同，徐丹应按日向陈文文支付约定存量房价款万分之三的违约金。上述合同及补充协议签订后，徐丹除支付购房定金20000元给陈文文外，始终以寻找贷款利率较低的银行为理由拖延履行付款义务。后陈文文委托律师分别于2020年3月10日、4月17日向徐丹发出律师函，催告徐丹继续履行合同，但徐丹仍旧拖延履行。陈文文认为依据相关法律和合同约定，徐丹的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。徐丹辩称，不能及时支付购房款不是我造成的。签订案涉房屋买卖合同之前，是陈文文委托的房产中介公司一再向我保证，我符合贷款标准，可以向银行贷款，我才与陈文文签订了案涉房屋买卖合同。但合同签订后，陈文文委托的房产中介公司带领我去银行办理贷款时却被告知贷款资格有问题，无法向银行申请房屋贷款，因此导致案涉合同无法履行，可见违约责任并不在我，我依法不应当承担违约责任。即使需要承担违约责任，陈文文主张的违约金标准也过高。双方签订的网签备案合同明确约定，超过十日未支付购房款的，违约方需按照购房款价格的百分之三承担违约金，且我预付的两万元定金依法应予抵扣。因此，陈文文主张日万分之三的违约金计算标准明显过高，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2019年7月29日，陈文文与徐丹通过安徽创想房产代理销售有限公司居间共同签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份。其中《存量房买卖合同》约定：陈文文将其名下的位于合肥市瑶海区大通路与铜陵路交口恒盛豪庭B6幢2402室房屋（产权证号：合瑶字第××号，建筑面积62.56㎡）出售给徐丹，上述存量房转让价款为1195000元。徐丹同意于2019年8月15日前将360000元（含定金）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续。陈文文同意徐丹向商业性银行申请抵押贷款，总额为835000元。徐丹未在合同规定期限内支付转让存量房价款逾期未超过十日的，应按日向陈文文支付合同约定的存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过十日后，陈文文有权单方解除合同，徐丹应按日向陈文文支付合同约定的转让存量房价款万分之三的违约金。如果徐丹愿意继续履行合同，经陈文文同意，合同继续履行。同时在《存量房买卖合同》中注明了买受人需贷款的，应在签订本合同之前，先到银行或者住房公积金中心咨询贷款事宜。在《补充协议》中双方则约定：徐丹自协议生效之日向陈文文支付定金20000元，该定金在徐丹履行存量房买卖合同后抵作房价款，如陈文文不履行该合同，应双倍返还徐丹定金；如徐丹不履行该合同，陈文文收取的定金不予退还。双方约定过户时间由徐丹银行贷款预审通过后过户。合同签订后，徐丹按约向陈文文支付了涉案合同定金20000元。后2019年9月2日，陈文文与徐丹又通过安徽亿恒地产代理销售有限公司居间对涉案房屋的买卖进行网上备案并签署了《合肥市存量房买卖合同网签确认单》（网签合同备案号1567415329569）及网签合同编号为1567415329569的《存量房买卖合同》。在合同中双方约定：涉案房屋转让价款为1195000元，付款方式为按揭付款。徐丹于2019年9月2日向陈文文支付房屋价款360000元，于2020年3月2日向陈文文支付房屋价款835000元。徐丹未在合同规定期限内支付转让房屋价款，逾期未超过十日，徐丹应按日向陈文文支付合同约定的房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过十日后，陈文文有权单方解除合同，徐丹应向陈文文支付合同约定转让房屋价款百分之三的违约金。如果徐丹愿意继续履行合同，经陈文文同意，合同继续履行。同时在该《存量房买卖合同》中亦注明了买受人需贷款的，应在签订本合同之前，先到银行或者住房公积金中心咨询贷款事宜。上述合同签订后因徐丹一直未按约定支付涉案房款，陈文文遂诉讼来院，提出诉称之请求。庭审中，陈文文要求解除其与徐丹之间签订的涉案《存量房买卖合同》，徐丹对此亦不持异议。审理中，陈文文提供了过户业务知晓书及律师函等，用以证明其与徐丹已于2019年9月25日在网上办理存量房资金托管业务，准备办理过户手续，后因徐丹单方面拒绝办理，其曾分别于2020年3月10日、2020年4月17日委托律师向徐丹发出律师函，催告徐丹继续履行合同，但徐丹一直拒绝履行。同时陈文文还提供了《房屋租赁合同》，用以证明其一直将涉案房屋租赁给他人，获得稳定的租金收入，但徐丹拖延、拒绝履行合同的行为导致其产生了租金损失。庭审时，徐丹对此则均不予认可。徐丹同时辩称律师函系陈文文单方制作，且签收信息亦均显示丰巢代收，其实际并没有收到相关律师函。本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案陈文文与徐丹签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》等均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应依约全面履行相应义务。现因涉案合同签订后，徐丹除曾向陈文文支付20000元定金外并未按合同约定履行其他付款义务，且审理中陈文文要求解除涉案《存量房买卖合同》，徐丹对此亦不持异议，故对陈文文要求解除与徐丹间签订的涉案《存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于陈文文主张的违约金，本院认为，因徐丹未按约支付房款的行为已构成违约，审理中虽徐丹辩称其未按约付款系因中介公司曾保证其符合贷款条件，但合同签订后前往银行办理贷款时却被告知贷款资格有问题，无法向银行申请房屋贷款，故致涉案房屋买卖合同无法履行，其不应承担违约责任，因其就此并未提供证据予以证明，且根据庭审查明的事实，徐丹与陈文文于2019年7月29日、2019年9月2日签订的两份涉案《存量房买卖合同》中均明确注明有买受人需贷款的，应在签订本合同之前，先到银行或者住房公积金中心咨询贷款事宜。故综上，对徐丹的辩称意见，本院不予采纳。本院认为，徐丹应按合同约定向陈文文支付违约金。至于违约金的计算标准，庭审时，陈文文明确其主张的违约金76078元，系根据其与徐丹于2019年7月29日签订的《存量房买卖合同》中关于违约金的约定，即以涉案总房款1195000元为基数自2019年8月15日起按日万分之三的标准暂计算至2020年5月9日，同时扣除了徐丹支付的定金20000元。庭审中徐丹则辩称，其即使需要承担违约责任，陈文文主张的违约金标准也过高。因双方签订的网签备案合同约定，超过十日未支付购房款的按照购房款价格的百分之三承担违约金，且其预付的两万元定金依法应予抵扣。对此本院认为，虽徐丹与陈文文2019年7月29日签订的《存量房买卖合同》曾约定，徐丹未在合同规定期限内支付转让存量房价款逾期超过十日后，应按日向陈文文支付合同约定的转让存量房价款万分之三的违约金。但之后2019年9月2日，陈文文与徐丹就涉案房屋的买卖又签订了一份新的《存量房买卖合同》，在该合同中双方对违约条款重新做了约定。双方约定徐丹未在合同规定期限内支付转让房屋价款逾期超过十日后，应向陈文文支付的违约金为合同约定的转让房屋价款的百分之三。故对徐丹的上述辩称意见，本院予以采纳，据此，本院予以支持徐丹应向陈文文支付的违约金为以1195000元为基数按3%的标准计算，计35850元（1195000元×3%），上述费用在扣除徐丹已向陈文文支付的定金20000元后，本院认定，实际还应由徐丹向陈文文支付违约金15850元（35850元-20000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈文文与被告徐丹签订的《存量房买卖合同》；二、被告徐丹于本判决生效之日起十日内支付原告陈文文违约金15850元；三、驳回原告陈文文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1702元，减半收取851元，由原告陈文文负担674元，被告徐丹负担177元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  顾苏淮二〇二〇年八月十二日书记员  龙润方附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。