河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2306号上诉人（原审被告）：吕武定，男，汉族，住河南省平顶山市汝州市。被上诉人（原审原告）：宋金朔（又名宋建福），男，汉族，住河南省平顶山市汝州市。上诉人吕武定因与被上诉人宋金朔房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汝州市人民法院（2020）豫0482民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吕武定和被上诉人宋金朔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕武定上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由宋金朔承担。事实和理由：一、一审法院认定事实部分错误，判决错误。1.吕武定购买涉案房屋时宋金朔明确承诺该房屋能办理房产证，后经吕武定核实，该房屋为小产权房，根本无法办理房产证。因此涉案房屋买卖合同是吕武定受欺诈情况下签订的，系无效协议。2.宋金朔应当赔偿吕武定各项损失。合同法第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，因该合同取得的财产，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。吕武定因宋金朔的过错对涉案房屋进行了装修，缴纳了燃气开口费、水表初装费及购房款共计115660元，因房产纠纷导致吕武定家人身体和精神上受到严重摧残，一切损失应由宋金朔承担。宋金朔应当赔偿吕武定购房款利息、房屋增值利益损失和承担不超过已付购房款一倍的赔偿款。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”本案应当适用该规定，宋金朔出售房屋时故意隐瞒房屋为小产权房的事实，应由宋金朔承担相应责任。宋金朔辩称，一、一审判决认定事实清楚。宋金朔拥有涉案土地证及房产证，证明涉案房屋是宋金朔夫妇共有并自愿出售，吕武定称为小产权房不符合客观事实。宋金朔至今未为吕武定办理房产证，究其因在于吕武定未支付全部房款。二、吕武定上诉引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的欺诈行为和惩罚性赔偿，是错误的。该解释将出卖人限定为房地产开发企业，并不包括自然人。一审适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。宋金朔向一审法院起诉请求：一、请求判令吕武定支付购房款175000元及利息52500元。二、案件受理费由吕武定承担。一审法院认定事实：2017年10月3日宋金朔与吕武定签订购房交款协议书一份，协议约定宋金朔将位于汝州市风穴路移动公司北二排5号的三楼西户两室一厅以185000元出售给吕武定，应当日支付购房首付款10000元整，余款按分期付款的形式支付，月息为壹分，每一个月支付一次利息，随时还减本减息。并于2018年5月1日前续付购房款60000元整，2019年12月30日前购房余款115000元整全部付清。在签订合同的当日吕武定支付首付款10000元，宋金朔将该房屋交付给吕武定。后吕武定对房屋进行了装修并居住至今。一审另查明，位于汝州市风穴路移动公司北二排5号的房产登记在宋金朔之妻程渝英和宋金朔名下，证号为：豫（2017）汝州市不动产权第0001049号，且程渝英同意宋金朔对该房屋进行出售。一审再查明，宋金朔又名宋建福。一审法院认为，本案双方当事人签订的购房交款协议，是双方在公平自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，应为有效协议。协议签订后双方应依约履行，吕武定支付首付款10000元，宋金朔交付房屋是双方履约的表现。后吕武定又支付宋金朔部分房款，吕武定称共支付房款54000元，并提供录音为证，宋金朔称共支付房款49000元。对此一审认为，仅以吕武定提供的录音证据不足以证明其已偿还了54000元，其证据不足，不予支持，应以宋金朔认可的49000元房款为宜。对于分期付款的利息，双方在协议中已明确约定，且符合法律规定，应予支持。综上所述，吕武定应支付宋金朔购房款175000元及利息，利息自2017年10月3日起以月息壹分计算至2020年4月3日共计52500元，已支付49000元扣除首付款10000元，剩余的39000元应予扣除。故宋金朔的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，判决：吕武定于判决生效后十日内清偿宋金朔购房款175000元及利息52500元，已支付的39000元从中予以扣除。案件受理费4713.00元，减半收取2356.5元，由吕武定负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：1.宋金朔提供的不动产权证书于2017年7月4日办理，该证书载明，房屋位置位于汝州市风穴路街道办事处风穴路移动公司北2排5号，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，房屋总层数为3层，所在层数为第1层-第3层，权利人为程渝英、宋建福。本案吕武定所购买的房屋位于第三层。2.案涉购房交款协议书第一条约定“乙方（吕武定）付清全部房款后，甲方（宋金朔）须将合同、收款凭证手续交予乙方，房屋所有产权归乙方所有，办证条件具备时，甲方协助办理，费用乙方承担”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题为：一、案涉《购房交款协议书》是否有效；二、吕武定上诉所主张的宋金朔赔偿其各项损失的理由是否成立；三、吕武定是否应支付宋金朔购房款175000元及利息。对此，本院分析评判如下：一、关于案涉《购房交款协议书》是否有效的问题。案涉《购房交款协议书》系双方当事人自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。关于吕武定上诉所称宋金朔隐瞒案涉房屋不能办理房产证的事实，案涉协议是吕武定在受宋金朔欺诈的情况下所签订，应为无效的理由，首先，案涉购房交款协议书第一条约定“乙方（吕武定）付清全部房款后，甲方（宋金朔）须将合同、收款凭证手续交予乙方，房屋所有产权归乙方所有，办证条件具备时，甲方协助办理，费用乙方承担”，从协议内容上看，双方一致认可办理房产证的时间点为“具备办证条件时”，该约定的办证时间本身就具有不确定性，吕武定对此应当是明知的，故吕武定称其系受欺诈签订协议的理由不足；其次，案涉房屋位于宋金朔所建房屋第三层，属于宋金朔不动产权证中已确权的一部分，宋金朔将其自家享有不动产权的房屋出卖给宋金朔，并不违背法律、行政法规的强制性规定。因此，吕武定上诉所称宋金朔隐瞒案涉房屋不能办理房产证的事实，案涉协议是吕武定在受宋金朔欺诈的情况下所签订，应为无效的理由不成立，本院不予采信。二、关于吕武定上诉所主张的宋金朔赔偿其各项损失的理由是否成立的问题。结合以上论述，案涉协议为有效协议，吕武定作为房屋买受人应当按照协议约定支付购房款，吕武定上诉所主张的协议无效理由不成立，且吕武定也未提出反诉，因此其关于宋金朔应赔偿其各项损失的理由亦不成立。三、关于吕武定是否应支付宋金朔购房款175000元及利息的问题。案涉协议约定了支付购房款的时间和购房款的利息计算方法，吕武定应当按照约定支付相应的购房款和利息。故一审法院根据双方的约定判令吕武定支付相应购房款及利息并无不当。综上所述，吕武定的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4713元，由上诉人吕武定负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李 洁审判员  李双双二〇二〇年八月二十四日法官助理张立永书记员薛梦杰