海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初7531号原告：交通银行股份有限公司鞍山海城支行，住所地：海城市北关街北顺城路25号。负责人：胡殿义，系该支行行长。委托代理人：赵天宇，系该支行员工。委托代理人：刘晓松，系辽宁正方圆律师事务所律师。被告：郭辉，女，汉族，1975年5月8日出生，住址：辽宁省海城市。被告：海城市鑫泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91210381064090180P，住所地：辽宁省鞍山市海城市兴海大街141号。法定代表人：张云，系该公司经理。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行（以下简称交通银行海城支行）与被告郭辉、海城市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告交通银行海城支行委托代理人赵天宇、刘晓松，被告郭辉到庭参加诉讼。鑫泰房地产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告交通银行海城支行向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告郭辉偿还借款本金221160.05元及利息（从2019年1月1日起按照《个人房产抵押贷款合同》第二十四条的约定计算至实际给付之日止）利息暂定：6754.22元，总计：227914.27元；2、依法判决被告郭辉承担抵押担保责任；3、依法判决被告海城市鑫泰房地产开发有限公司承担连带保证责任,对其存进的保证金享有优先受偿权；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月29日，我行与被告郭辉签订了《个人房屋抵押贷款合同》，合同约定被告借款25万元，用于购买房屋，借款期限为179个月，并约定了贷款利率及利率调整方式。还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为1908元，还款日每期末月10日。合同约定了借款提前到期事件为借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息。提前到期事件发生后，贷款人有权单方面宣布本合同项下己发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。合同约定被告郭辉用其坐落于海城市蓝湾国际3栋3单元17层3172号，建筑面积88.85平方米的房屋作为抵押。签订合同后，依法办理了房屋按揭贷款抵押登记备案，抵押期限为2016年9月8日至2031年9月8日。原告与被告鑫泰房地产公司签订了《个人住房抵押贷款合作协议》，合同约定被告鑫泰房地产公司对原告向鑫泰蓝湾国际小区业主的贷款提供连带保证责任。为保证个人按揭贷款的按期如约还款，原告与开发商海城市鑫泰房地产开发有限公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定存入保证金，当出现个人逾期还款时，原告有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条之规定，原告对该保证金帐户内资金享有优先受偿权。现还款期限已届满，贷款已经逾期，经多次催要被告未偿还借款，故诉至法院，请求法院支持我方诉讼请求。被告郭辉辩称，起诉状说的是事实，我现在没有能力还贷款，贷款房我不打算要了。被告鑫泰房地产公司未作答辩。经审理查明：原告交通银行海城支行对被告鑫泰房地产公司的鑫泰蓝湾国际项目提供按揭贷款，按发放贷款金额的5%收取保证金。2016年8月29日，原告交通银行海城支行与被告郭辉签订个人房产抵押贷款合同，合同约定被告郭辉向原告交通银行海城支行借款25万元用于购买位于海城市蓝湾国际3栋3单元17层3172号的住宅。被告郭辉采用等额本息还款的方式进行还款，还款以月为一期，贷款期限为179个月（2016年9月8日至2031年8月8日），每期还款1908.5元，还款账户为：62×××54（放款账户同上）。基准利率种类为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，并约定贷款实际发放后，按合同的约定调整利率，以人民银行贷款基准利率为合同基准利率的，以次年1月1日为利率调整日，第28期-第45期执行利率为4.41%，逾期贷款的罚息利率为合同约定的利率上浮50%。合同约定被告郭辉将上述住宅为该借款合同提供房屋抵押，被告鑫泰房地产公司为该借款合同提供保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为自每期贷款到期日起计至最后一期贷款到期之日后两年止。个人房产抵押贷款合同同时约定借款人未按合同约定偿还贷款本金或支付利息的视为合同借款期限的提前到期，贷款人有权要求借款人立即偿还尚欠的贷款本金及结清利息。合同约定贷款有保证、抵押等多种权利并存时，贷款人有权自行决定担保权利顺序的行使。另查，2016年8月16日，鑫泰房地产公司向原告交通银行海城支行出具担保函，为被告郭辉购房贷款提供担保，其中担保的本金为25万元，利息根据主合同利率的约定，担保范围包含主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间为购房人的债务履行期届满之日起两年。被告交通银行海城支行宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。再查，2016年9月8日，原告交通银行海城支行向被告郭辉提供借款25万元，贷款起息日期为2016年9月8日。当日原告交通银行海城支行与被告郭辉向海城市房产管理处提交了房屋按揭贷款抵押登记申请表，将坐落于海城市蓝湾国际3栋3单元17层3172号，建筑面积88.85平方米的房屋作为抵押，待抵押房屋竣工进户后三个月内，由交通银行海城支行牵头办理房屋所有权证后，再办理他项权利登记（预抵押登记）。又查，2019年1月1日起，被告郭辉未按照约定偿还第28期及之后每期的借款及利息，经银行多次催要，未能偿还。现被告郭辉共偿还了27期贷款，剩余152期未偿还，尚欠借款本金221160.05元，被告郭辉未取得房地产权证。上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提供的个人房产抵押贷款合同一份、交通银行借款凭证一份、交通银行欠款明细表两份、海城市房屋按揭贷款抵押登记备案申请表一份、担保函一份、交通银行鞍山分行零售贷款项目批复一份予以证明，上述证据经质证及审查，所证事实足以认定，本院予以采信。被告郭辉除当庭陈述外未提供证据。被告鑫泰房地产公司未提供证据。本院认为，向金融机构贷款用于购买房屋，借款人应按照借款合同约定偿还借款，未按照借款合同约定偿还借款的当事人，应承担民事责任，并按照约定偿还借款及利息。本案的争议焦点为：一、被告郭辉应偿还贷款本金及利息的数额；二、被告鑫泰房地产公司是否应承担连带保证责任；三、原告对被告鑫泰房地产公司存入的保证金是否享有优先受偿权；四、被告郭辉是否应承担抵押担保责任。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”之规定，本案中，原告交通银行海城支行与被告郭辉签订个人房产抵押贷款合同，合同约定借款人未按约定偿还贷款本金或支付利息的视为合同借款期限的提前到期，贷款人有权要求借款人立即偿还尚欠的贷款本金及结清利息。现被告郭辉尚欠借款本金221160.05元及利息，故本院对原告诉请1予以支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”之规定，本案中，被告鑫泰房地产公司对原告交通银行海城支行向被告郭辉的借款债权提供连带责任保证，约定担保范围包含主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，现原告在保证期间内要求被告鑫泰房地产公司（保证人）承担保证责任，符合法律规定及当事人约定，故本院对原告该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条：“人民法院判决保证人承担保证责任或赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。”的规定，故被告鑫泰房地产公司承担保证责任后，有权向被告郭辉追偿。关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”本案中，原告交通银行海城支行对被告鑫泰房地产公司的鑫泰蓝湾国际项目提供按揭贷款并按发放贷款金额的5%收取保证金，故原告对被告鑫泰房地产公司存入原告处的保证金享有优先受偿权。关于争议焦点四，原告交通银行海城支行与被告郭辉签订个人房产抵押贷款合同约定被告郭辉用海城市蓝湾国际3栋3单元17层3172号的住宅对借款提供房屋抵押，并办理了预抵押登记，故本院对原告请求被告郭辉承担抵押担保责任的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭辉于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行借款本金221160.05元，并从2019年1月1日起至实际给付之日止，按合同约定的利率给付利息；二、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告郭辉为该笔借款提供的抵押物（登记在被告郭辉名下，坐落于海城市蓝湾国际3栋3单元17层3172号，建筑面积88.85平方米的房屋）享有优先受偿权；三、被告海城市鑫泰房地产开发有限公司对上述借款及利息承担连带保证责任；四、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告鑫泰房地产公司在原告按照按揭贷款合作业务保证金账户内的保证金享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费4719元，由被告郭辉、海城市鑫泰房地产开发有限公司负担。此款原告已垫付，被告在履行判决书所确定义务的同时，加付4719元给原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费，按未提出上诉处理。审 判 长  霍德新人民陪审员  韩维胜人民陪审员  刘宪萍二〇二〇年八月二十五日书 记 员  曲新卓