沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0113民初3875号原告：付齐，男，住址辽宁省昌图县十八家子镇。委托诉讼代理人：谢权，系辽宁申源律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛羽，系辽宁申源律师事务所实习律师。被告：李文柱，男，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李娜，女，系被告李文柱女儿。委托诉讼代理人：李浩，系辽宁元浩律师事务所律师。原告付齐与被告李文柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告付齐及委托诉讼代理人谢权、毛羽，被告委托诉讼代理人李娜、李浩到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告付齐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告退还原告租金自2020年1月27日至2020年11月15日共计54,720元；3.被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉求：要求被告退还2020年1月27日至2020年11月15日的租金55,802元。事实与理由：2018年11月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将辽宁省沈阳市沈北新区道义南大街37号（位于沈阳市航空航天大学科技文化街3-1号楼院内）的门市，建筑面积60平，租给原告作为商业使用，租金以年为单位支付。2019年11月15日至2020年11月15日房租原告分两笔给付被告，分别为2019年9月5日微信转给被告2万元，2019年10月4日现金给付被告5万元，共计给付被告租金7万元，履行了合同义务。现因疫情原因，自2020年1月27日至今原告租赁的房屋至今处于查封状态无法正常营业，同时因原告所租赁的房屋紧邻沈阳市航空航天大学宿舍楼，全部收入均来源于该校学生，现因该校总务部建一处围栏将房屋所在地与该校围住，且没有可通过的道路，即使解除查封也导致原告丧失全部客源，无法正常经营。综上所述，原告认为租用房屋己经不具备实际经营的条件且因疫情原因至今不能经营，为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告李文柱辩称，双方没有约定房屋的使用用途及用于商业经营；疫情没有对双方的协议履行造成任何影响；原告称全部收入来源于在校学生，是由于原告选择的经营问题，与出租方无关，且在沈阳市启动重大公共突发事件一级降到三级不到一个月时间（2020.1.25-2020.2.2日）。之后，基本全部复工复产，何况在此期间学生仍处于正常的放假状态，即使没有疫情，此期间也不会从学生处取得收入；原告谈到学校用围栏进行围挡不是依据政府的行政命令，更没有相关法律政策依据，如因此对原告造成侵害，原告应向学校进行主张权利，与我方无关。即使疫情属于不可抗力，但本案不属于不可抗力因素，原告主张解除合同没有事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月，被告李文柱与原告付齐签订了《出租协议》，被告李文柱将位于沈阳市沈北新区道义南大街37号科技文化街房产租赁给原告付齐，租期为2018年11月15日至2021年11月15日，其中2019年至2020年的租金为7万元，该租赁房产无押金。原告付齐于签约时给付了2018-2019年度的租金，并于2019年10月14日付清了2019年11月15日至2020年11月15日的房屋租金7万元。原告付齐租用涉案房产经营沈阳市沈北新区古贝美的频道理发店，在与被告李文柱签约前，原告付齐与他人签约，一直租赁涉案房产从事上述经营。原告付齐租赁的涉案房产与沈阳航空航天大学相邻。受疫情影响，沈阳航空航天大学将涉案房产所属的科技一条街与校园采用栅栏隔离，进行有限的封闭管理。原告的经营受疫情影响，客源锐减，收入明显减少。原告付齐通过电话、微信等方式与被告李文柱沟通解除涉案房产的租赁合同，2020年5月28日，双方经协商，原告付齐称腾房交还钥匙，并询问被告李文柱退还房租，被告李文柱称因资金紧张暂无法退还房租。2020年6月7日，原告付齐将涉案房产钥匙交还给被告李文柱，被告李文柱在涉案房产内张贴招租公告。原告付齐向被告李文柱主张返还部分租金，被告李文柱未能返还。另查，被告李文柱从案外人沈阳旭科房地产开发有限公司处租得涉案房产，租期到2055年5月13日，2020年7月13日，案外人沈阳旭科房地产开发有限公司向本院出具证明，称被告李文柱对涉案房产享有转租的权利。再查，受疫情影响，2020年1月25日，辽宁省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月22日，辽宁省决定将一级响应降低至省级三级响应。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《出租协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应及时、全面履行合同义务。在履约过程中，受疫情影响，致使合同履行发生了一定的困难，双方当事人应共同努力，积极采取措施尽力减少损失，共克时艰。在2020年1月25日至2020年2月22日期间（共28日），发生重大突发公共卫生事件，属不可抗力导致合同目的较难实现，双方当事人应共同分担此期间的租金损失。原告付齐主张被告李文柱返还此期间的租金2685元（70,000元/365日*28日/2）部分，具有事实及法律依据，本院予以支持。又结合提交的微信记录、录音、当事人陈述等证据材料，可证双方当事人在2020年5月28日经协商后，已达成了解除合同的意思表示合意，2020年6月7日，双方已实际行为进行了涉案房产的移交，涉案房产的租赁合同关系解除。又双方当事人对合同解除后的剩余租金返还等问题未能达成一致，双方当事人应本着公平、诚实信用原则，依法核算租金，据实结算。原告付齐主张被告李文柱返还已给付租金而未租用期间（2020年6月8日至2020年11月15日）的租金30,685元（70,000元/365天*160天）部分具有事实及法律依据，本院予以支持。在2020年2月23日至2020年6月7日期间，相关部门已准许复工复产，原告付齐实际占有、租用涉案房产，其主张退还租金缺少事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告付齐与被告李文柱签订的《出租协议》。二、被告李文柱于本判决发生法律效力后五日内一次性返还原告付齐租金33,370元；如被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告付齐的其他诉讼请求。案件受理费1168元，减半收取584元，被告李文柱承担317元，原告付齐承担267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇二〇年八月十七日法官助理葛德强书记员徐波本判决涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。