天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初5384号原告：许文萍，女，1964年6月11日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：夏慧，天津云杰律师事务所律师。被告：张铃，女，1988年4月23日出生，住天津市河北区。被告：天津市河北区天富宝典洗车店，住所地天津市河北区江都路街道明山里底商3号。经营者：李军，男，1985年12月4日出生，住天津市河北区。原告许文萍与被告张铃、被告天津市河北区天富宝典洗车店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许文萍及委托诉讼代理人夏慧，被告张铃，被告天津市河北区天富宝典洗车店的经营者李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许文萍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾空并交付原告名下坐落河北区王串场真理道的房屋；2.判令被告支付原告拖欠的房屋租金24500元；3.判令被告给付原告自2020年8月1日起至实际腾房之日的房屋使用费及水电费；4.判令被告给付原告滞纳金17600元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年签订了《房屋租赁协议书》，约定由原告将其名下坐落河北区王串场真理道的一处房屋出租给被告使用，年租金为88000元，支付方式为提前一个月支付一年的租金，租赁期限自2019年8月1日起至2020年7月31日止。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告未按照合同约定一次性给付原告一年租金。为此，原、被告于2019年12月31日签订了《房屋租赁补充协议》，约定被告应于2019年12月31日晚八点前给付拖欠的租金26000元；如未能交齐，被告应于2020年1月1日搬离并结清所产生的水电等费用；未搬离的，被告应支付原告年租金的20%作为滞纳金。但截止现在，被告拖欠的租金仅支付了1500元，剩余24500元仍未支付，原告已多次催缴未果。现原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。张铃辩称，2018年8月1日签订《房屋租赁协议》所载明的出租标的物与本案的房屋为同一处房产，即许文萍名下。2018年8月1日签订《房屋租赁协议》后，至2019年8月1日，原、被告续订租赁协议之前一年中，原告从未到诉争房屋核实承租方及经营情况。按照正常的交易习惯及授权代理的原则，原告就2018年8月1日签订《房屋租赁协议》中的甲方李晓先签字已漠视追认为该协议甲方代理授权。该协议约定的条款事项也一并授权于李晓先。鉴于2018年8月1日签订《房屋租赁协议》中的甲方李晓先借助许文萍名下诉争房屋以免费一年租期的诱惑变相收受被告2018年8月1日签订《房屋租赁协议》后各类款项110000元，原告对此项是否收或知晓，应当承担相应的法律后果。2018年8月1日及2019年8月1日两份订立的房屋出租协议所出租的标的物均是本案诉争房屋，被告两份房屋租赁协议所支出的费用均是本案房屋出租的收益。就本案原告主张的款项，原告应当追偿委托人李晓先的法律责任。相反，按照2018年8月1日及2019年8月1日订立的协议，被告张铃所支出的费用总和110000元+63500元=173500元。截止到2020年7月31日，许文萍应向张铃退回多收取两个年度的收益85500元（173500元-88000元）。综上，要求依法驳回原告的诉讼请求。天津市河北区天富宝典洗车店辩称，同意被告张铃的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落天津市河北区王串场真理道房屋（以下简称涉案房屋）权利人为许文萍。李晓先自2003年7月开始与许文萍的配偶建立房屋租赁关系，租赁涉案房屋用于经营洗车美容服务。自2017年开始，李晓先与许文萍继续建立租赁关系，并每年签订一次租赁合同。2018年7月29日，许文萍作为出租方（以下简称甲方）与李晓先作为承租方（以下简称乙方）最后一次签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落真理道处房屋租给乙方。年租金为75000元，乙方以一年付款方式支付租金。租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，协议租赁期为壹年。在租赁期间内乙方不得擅自将房屋转让，如发生甲方将房屋收回。同时，协议还约定了其他权利义务。李晓先租赁涉案房屋期间，与李军、张铃协商涉案房屋转租事宜并达成一致意见后，李军、张铃先支付李晓先定金5000元，后陆续向李晓先支付房屋租金70000元和转让费35000元，共计110000元。2018年8月1日，李晓先将涉案房屋交付李军继续做汽车美容使用，李军、张铃将原牌匾“天福宝典洗车美容”更换为“天富宝典洗车美容”。李晓先与李军于2018年8月10日或11日签订《房屋租赁协议书》，内容为：李晓先将坐落真理道天福宝典洗车美容处房屋租给李军，年租金为75000元。第四条约定：租赁期限双方商定自2018年8月1日至2019年8月1日，李晓先于2018年8月1日将房屋交付李军。双方约定2018年8月1日至2019年8月1日为免租期，供李军装修，免收租金。同时，在第四条后面手写“带卡转让费叁万伍仟元整”。第五条和第十三条约定：租金提前一个月支付，以一年付款的方式支付租金。同时，协议还约定了其他权利义务。李晓先在协议下方“出租方”处签字捺印。李军在“承租方”处签字捺印，并写下签约日期2018年8月1日。2018年10月16日，李军取得天津市河北区天富宝典洗车店的营业执照，类型为个体工商户。2019年7月1日，许文萍作为出租方（以下简称甲方）与张铃作为承租方（以下简称乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落真理道处房屋租给乙方。年租金为88000元，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日。租金支付方式为提前一个月支付。乙方以一年付款方式支付租金。同时，协议还约定了其他权利义务。协议签订后，李军、张铃陆续向许文萍支付房屋租金62000元。因张铃一直未交齐尚欠房屋租金26000元，2019年12月31日，张铃与许文萍签订《房租租赁补充协议》一份，载：一、张铃承诺在2019年12月31日晚八点前将房租拖欠部分交齐，如未交齐，则于2020年1月1日自觉搬离租处并腾清设备及相关物品，并交齐租赁期间所产生的水电费等费用。二、张铃承诺在2019年12月31日晚八点前将房租拖欠部分交齐，如未交齐，且未在2019年12月31日搬离，许文萍将收取全年房租的20%作为滞纳金，共计17600元。……2020年1月22日和1月23日，张铃以微信转账方式分别向许文萍支付房屋租金1000元和500元。根据案件需要，本院现场勘验涉案房屋使用情况，李军与张铃仍在涉案房屋内经营洗车美容。现原告以协议已届满且被告拖欠租金为由，来院起诉，请求判如所请。二被告以李军与李晓先签订的合同租期为两年（包含一年免租期），合同尚未到期为由，不同意腾房的诉讼请求。本院认为，许文萍与张铃于2019年7月1日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于二被告抗辩中提到的李军与李晓先签订租赁协议的期限问题，在本院（2020）津0105民初5383号中已进行了论述，在此不再赘述，即租赁协议期限应为2018年8月1日至2019年8月1日。因许文萍与张铃签订的租赁协议和李晓先与李军签订的租赁协议为租赁期限、租赁主体、租金等均不同的两份独立的协议，二被告亦无证据证明许文萍与李晓先之间存在委托租赁关系，故在涉案租赁协议期限已届满及被告一直欠付租金的情况下，二被告以涉案租赁协议未到期为由，拒绝腾空房屋的行为侵犯了原告作为涉案房屋所有权人的物权权利。现原告要求二被告腾空房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于第二项诉讼请求，二被告对欠付租金数额无异议，但以李军与李晓先存在两年租赁关系（包含一年免租期），合同未到期，无需向许文萍支付租金为由，不同意该项诉请。二被告的抗辩理由既不符合法律规定，亦和张铃与许文萍签订的补充协议内容不符，故就原告该项主张，本院依法予以支持。关于张铃提出补充协议是受许文萍威胁签订的抗辩理由，无证据证明，且二被告陈述的许文萍于2019年12月31日给其断水断电后，二被告给原告现金1500元，又签订了补充协议的事实经过与被告张铃提交的微信记录内容不符，原告亦不予认可，故对二被告的抗辩理由，本院不予采信。关于第三项诉讼请求，原告作为涉案房屋的所有权人，二被告目前仍占用涉案房屋拒不腾还的行为，侵害了原告的合法权益，故原告要求二被告按照租金标准支付自2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。就原告要求二被告支付自2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止水电费的主张，截止目前，尚未出现欠费情况且原告亦未垫付，故原告该项主张，本院不予支持。关于第四项诉讼请求，依法成立的合同，对双方均有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告和被告张铃签订《房屋租赁协议书》后，被告张铃负有按照协议约定向原告支付房屋租金的义务。被告陆续支付原告63500元房屋租金后，尚欠24500元未付。经原告催要后仍不支付的行为显属违约，应当承担违约责任。现原告按照补充协议第2条约定要求二被告按照全年房租20%支付违约金即17600元，二被告对此不予认可，认为违约金过高，要求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，经本院询问原告因二被告违约给其造成的实际损失后，原告表示二被告违约给其造成了未付租金的利息损失。考虑到原告的实际损失、协议的履行情况、二被告的过错程度等情况，结合上述法律规定，本院酌定二被告以给付原告违约金1400元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告张铃和被告天津市河北区天富宝典洗车店将坐落天津市河北区王串场真理道房屋（牌匾天富宝典洗车美容）腾空并返还原告许文萍；二、本判决生效后十日内，被告张铃和被告天津市河北区天富宝典洗车店给付原告许文萍房屋租金24500元和违约金1400元，共计25900元；三、本判决生效后，被告张铃和被告天津市河北区天富宝典洗车店按照每月7333元标准向原告许文萍支付自2020年8月1日至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告许文萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计426.5元，由原告许文萍负担164.12元，由二被告负担262.38元，此款于本判决生效后给付原告许文萍。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 盛二〇二〇年八月二十五日书记员 张亚坤附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。