江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终2300号上诉人（原审原告）:盐城市万利汽车销售服务有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区开明巷33号。法定代表人：金良功，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志军，江苏一正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱禹洲，江苏一正律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：盐城市隆诚汽车销售有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区开创路2号西楼一层102号。法定代表人：高建忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱卫华，江苏兴时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新荣，盐城市建军法律服务所法律工作者。原审第三人：江苏富莱德生物工程有限公司，住所地江苏省盐城经济技术开发区盐渎东路1号。法定代表人：王士林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹正美，江苏锐智律师事务所律师。上诉人盐城市万某汽车销售服务有限公司（下称万某公司）、盐城市隆某汽车销售有限公司（下称隆某公司）因与原审第三人江苏富某德生物工程有限公司（下称富某德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2019)苏0991民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万某公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判支持万某公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由隆某公司承担。事实与理由：1.万某公司与隆某公司之间的租赁合同已于2018年2月解除。合同解除后，隆某公司负有腾退房屋和场地的义务。隆某公司继续占据原承租厂房和场地，没有合法依据，构成侵权。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条规定，隆某公司应当赔偿万某公司的损失。2.因隆某公司的侵权行为导致万某公司无法向富某德公司交付房屋场地，万某公司诉富某德公司解除合同、退还租金一案，富某德公司提起反诉，要求万某公司支付占有使用费，该案生效法律文书判决万某公司向富某德公司支付516384元，因隆某公司的侵权行为导致万某公司的实际损失为516384元。3.万某公司主张的实际损失是生效法律文书确认的，而非原审法院认为的“参照该年租金标准计算损失”。万某公司的请求权基础是侵权行为损害赔偿请求权，其法律依据为侵权责任法，原审判决适用合同法的规定明显错误。4.本案一审及关联案件均已查明万某公司所承租的部分早已具备交还富某德公司的条件，并且万某公司也向富某德公司要求交付，因隆某公司继续占据原承租厂房和场地，导致富某德公司拒不接受。原审法院认定万某公司对于自身占有使用部分的租赁物未能及时交还富某德公司的事实明显错误。隆某公司辩称，1.本案一审处理程序错误。根据合同法的规定，万某公司可以选择违约责任或者侵权责任的方式起诉。本案中万某公司已经选择了侵权之诉，原审法院即应该按侵权法律关系作出判决，而非按租赁合同纠纷判决，故本案应发回重审。2.万某公司认为隆某公司对其财产有损害赔偿的事实，不符合客观事实。（1）万某公司认为因隆某公司原因导致其未能交付房屋，不符合事实。隆某公司委托评估公司鉴定的时间在万某公司的委托评估之前。（2）隆某公司2019年2月2日即向万某公司交付房屋，而万某公司向富某德公司交付房屋的时间为2019年4月4日，如果万某公司仅因为隆某公司原因延迟交付，那么其向富某德公司交付房屋时间应紧随2019年2月2日之后。富某德公司述称，盐城市中级人民法院（2019）苏09民终2033号民事判决要求万某公司支付富某德公司516384元，该款项为万某公司未能及时退还富某德公司全部厂房和场地的占用费，其中包括万某公司占用的以及万某公司转租给隆某公司和其他承租户的占用费。且该案审理中，富某德公司举证了万某公司在交付场地之前，还将场地租给另一公司，并收取了10万元场地费。隆某公司的上诉请求：1.在一审判决的基础上，改判隆某公司减少支付22446.67元；2.一、二审诉讼费用由万某公司承担。事实和理由：一审中隆某公司提交了万某公司向盐城亿诺汽车贸易有限公司（以下简称亿诺公司）发送的《关于贵司持续占用场地的通知函》，该函中明确了亿诺公司占用的场地就是案涉场地，万某公司陈述其多次要求亿诺公司腾空场地，因亿诺公司不理睬，需向万某公司承担租赁费用等。该通知函可以证明隆某公司已实际向万某公司交付该场地，万某公司对该场地已实际管理，并向亿诺公司催交租赁费用。一审法院却因隆某公司不能提交书面交接手续就不认定隆某公司将案涉场地交付给万某公司，明显偏袒万某公司，判决不公。万某公司辩称，隆某公司的上诉事实与理由不存在。万某公司从未处置过隆某公司承租的房屋和场地，隆某公司以万某公司与亿诺公司的往来情况证明隆某公司的场地被租赁给了亿诺公司是错误的。因此，隆某公司的上诉理由不能成立，请求驳回。莱德公司述称，1.一审庭审中万某公司的诉讼请求就是要求支付占用场地的使用费，而非损失。2.富某德公司与万某公司的案件，法院判决万某公司返还其承租的60%场地，未判决返还隆某公司承租的场地，富某德公司提起上诉，二审予以改判。而亿诺公司租用案涉场地时该案二审判决还未作出。万某公司向一审法院提起的诉讼请求：判决隆某公司赔偿自2018年4月4日起至2019年2月2日止的非法占用厂房、场地造成万某公司的经济损失258192元（计算方式：年租金860640元÷12个月×10个月×36%）。一审法院经审理查明：2017年3月29日，富某德公司（甲方）与万某公司（乙方）签订一份《合同书》，约定（摘要）：1.甲方将位于盐城市厂房4614平方米的房屋及5367平方米场地出租给乙方作为仓库存放车辆使用（场地界址仍按上期合同划分）；2.租赁期限三年，自2017年4月3日到2020年4月2日止；3.厂房每年每平方米140元、场地每年每平方米40元，每年合计860640元，另外公共厕所打扫费用每月50元随水电费一起收，甲方开具相应的发票给乙方（税金由乙方承担，每年开一次税票），三年租金分两次付清，即一次付一年半租金，在本合同签订之日起五个工作日内付860640元，2017年6月3日前付430320元，下次租金2018年10月3日付860640元，2018年12月3日付430320元，如不及时支付，滞纳金按租金总额每日万分之五计算，否则视乙方违约，本合同无效并承担违约责任；4.乙方自行负责防盗防火及承租房屋、场地安全和卫生工作，室内不得使用明火，如因乙方使用不当造成的损失全部由乙方承担；5.本合同违约金为人民币五万元，如任何一方违约，违约方必须支付给对方违约金五万元；6.甲方提供水源、电源，乙方自行安装，消防设施乙方自行规范配备，乙方不得在室内使用明火，排污要符合甲方整体规划、生活垃圾自行妥善处理。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，万某公司按约租赁厂房及场地用于汽车销售及售后维修等日常经营之用。同年3、4月间，万某公司又与隆某公司成立租赁厂房、场地的合同关系，将其承租富某德公司的3#厂房中的部分厂房及场地出租给后者，并约定：隆某公司承租厂房2307平方米，每年140元/平米，场地实际承租面积1683.5平方米，每年40元/平米，合计年总租金为390284元。此后隆某公司按约承租约定的厂房、场地。4月1日，隆某公司股东蔡某通过招商银行股份有限公司盐城分行营业部向万某公司股东杨秀红中国银行账号中转账人民币390284元。2017年5月29日1时21分许，3#厂房发生火灾，盐城市公安消防支队城南新区大队接到火警后出警到现场后扑灭。该起事故致隆某公司所承租厂房及内置物品被烧毁损坏。同年9月21日，盐城市公安消防支队城南新区大队作出南公消火认字[2017]第0008号《火灾事故认定书》。载明：2017年5月29日1时21分许，盐城市119指挥中心接到报警称位于米厂房冒烟，此次火灾过火面积约3800平方米，主要烧损富某德公司3#厂房及厂房内物品，无人员伤亡；经查，对起火原因认定如下：起火部位为富某德公司3#厂房东侧中部钣金车间办公室，起火原因排除雷击、自燃、遗留火种，不排除电气故障所致；当事人对本认定有异议的，可以自本认定书送达之日起十五个工作日内，向盐城市公安消防支队提出书面复核申请，复核以一次为限。后钣金车间经营者方申仓提出书面复核。同年12月6日，盐城市公安消防支队作出盐公消火复字[2017]第0005号《火灾事故复核决定书》，载明：维持原火灾事故认定（南公消火认字[2017]第0008号）。2017年下半年，隆某公司将所承租场地清空，车辆移往其他销售门店。后隆某公司与万某公司因租金退还事项产生争议，隆某公司于2018年1月诉至一审法院。该案经一审法院审理后依法作出（2018）苏0991民初245号民事判决：一、解除隆某公司与万某公司之间关于盐渎东路1号4幢内3#厂房、场地的租赁合同；二、万某公司应于判决生效之日起十日内支付隆某公司租金198242.89元；三、驳回万某公司的其他诉讼请求。隆某公司不服该判决，上诉至本院。本院于2019年3月依法作出（2019）苏09民终854号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月2日，万某公司向亿诺公司发出《关于贵司持续占用场地的通知函》，载明（摘要）：贵司于2018年4月4日-2019年1月3日，未经我司同意也未向我司申请，私自占用盐渎路12号4幢3号厂房北侧西门（原隆某公司西展厅）外场地1537平方米的场地使用，用于车辆停放，我司已多次告知你本人和贵司相关人员，腾空场地，贵司未理睬，由于2017年5月29日发生火灾事故，厂房和场地的租赁费，经盐城市开发区法院一审判决，自2018年4月4日起至目前，全部仍由万某公司承担场地的租赁费，贵司目前仍然在使用的1537平方米的占用费是：每平方米年租金为40元（不含税价），合计为年租金61480元，现我司再次发函告知，灾后场地和房屋的承租权仍然归我司所有，由此引起的费用，贵司应承担所有的法律责任，请知悉。2019年4月，万某公司诉至一审法院。6月26日庭审中，万某公司陈述：因为隆某公司迟延交付造成我们的损失，隆某公司应该整体交付给我方，我们才能整体交付给房东，要不然房东不接收，所以这是由于隆某的行为造成我们的损失，我们是要隆某赔偿损失而不是要占用使用费。隆某公司陈述：我方承租厂房内的财产向中华联合保险公司投保，火灾发生后保险公司未能理赔，必须要到现场勘验，相关损失要向火灾责任方追偿，必须要由法院委托司法鉴定机构对我司的火灾损失予以评估，司法鉴定万某公司也向法院申请了，并且委托了同一家评估公司，评估时间都是在2019年初，因为这两点造成客观上的确无法交付，万某公司所称的是因为我们没有及时交付而导致他整体无法交付，这种话也不符合事实，因为万某公司也只有在司法鉴定以后，才能将厂房交付给富某德公司。12月6日庭审中，隆某公司陈述：我司年租金为390284元，其中厂房租金322944元，场地租金67340元，我司对场地占用时间截止2018年4月4日，该证据有我方第一次庭审提供的证据可以印证，我司对厂房占用时间截止2019年2月2日，但自2018年4月4日至2018年9月17日期间为获得保险理赔所需要的占有合理期间，自2018年11月10日至2019年2月2日期间为获得赔偿向法院起诉所需的评估财产损失的合理期间，该合理期间应从实际占用期间中予以扣减，我们直接超期占用的时间不到两个月。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。万某公司与隆某公司之间订立的关于盐渎东路1号内3#厂房、场地的租赁合同系双方当事人之间真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方均应按约履行各自的义务。一、关于隆某公司向万某公司交还所承租厂房、场地的时点确定问题。万某公司诉称，隆某公司自2017年5月29日发生火灾后一直占有、使用其承租的厂房及场地，直至2019年2月2日才交付给万某公司。一审法院对此主张予以采纳。理由如下：关于厂房交还日期，本案庭审中，隆某公司陈述“我司对厂房的占用时间截止2019年2月2日”，双方就厂房占用截止时间陈述一致，意思表示合法有效，故一审法院依法确认隆某公司交还厂房的日期为2019年2月2日。关于场地的交还日期。隆某公司辩称，万某公司于2019年1月2日发给亿诺公司《关于贵司持续占用场地的通知函》中载明，后者于2018年4月4日开始占用原隆某公司所租西展厅外的场地1537平方米，从而主张隆某公司占用场地的时间截止2018年4月4日。对此，一审法院认为，根据万某公司与隆某公司之间订立的厂房、场地租赁合同，隆某公司负有向万某公司交还厂房、场地之义务。隆某公司没有提供证据证明其已于2018年4月4日前向万某公司履行了交还场地的义务。隆某公司提供的上述通知函中，也载明了亿诺公司系“私自占用盐渎路1号4幢3号厂房北侧西门（原隆某公司西展厅）外场地1537平方米”，该内容反证了隆某公司没有采取合理有效方式向万某公司交还所租场地的事实。而万某公司作为出租人向擅自占用场地者申明权利、宣示后果的行为，完全合理合法，隆某公司不能籍此合法行为免责。故一审法院对隆某公司辩称的场地系2018年4月4日即已交还给万某公司的理由不予采信。二、关于万某公司主张的隆某公司赔偿2018年4月4日至2019年2月2日非法占用厂房、场地的经济损失258192元的诉求。案涉租赁厂房、场地在2017年5月29日1时21分许发生火灾。此后，隆某公司所承租的厂房、场地直至2019年2月2日才交还万某公司，在2018年4月4日至2019年2月2日期间隆某公司未缴纳租金及占有使用费，实际给万某公司造成了经济损失。因此，应以隆某公司应缴纳的租金及占有使用费为依据来确定万某公司的损失范围。隆某公司辩称2018年4月4日至9月17日及2018年11月10日至2019年2月2日是为了获得保险理赔查勘现场及民事诉讼中向人民法院申请财产损失评估的期间，应从占用时间中予以扣除。对此，一审法院认为，首先，万某公司与隆某公司之间订立的厂房、场地租赁合同并无关于火灾发生后，保险公司估价查勘期间及诉讼程序中财物损失评估期间免除隆某公司占有使用费支付义务的约定；其次，上述期间系隆某公司为进行保险理赔及诉讼中确定损失赔偿所耗费的时间，在我国合同法中，不可抗力为唯一法定免责事由，隆某公司为自身利益所需占用万某公司厂房、场地的行为，不属于不可抗力。因此，隆某公司不能免责，对于由此给万某公司造成的相应损失，隆某公司仍应予以赔偿。对于损失范围，一审法院综合本案合同履行情况及平衡合同双方的利益，参照案涉租赁合同年租金的约定390284元，结合万某公司所主张的10个月占用期间，确定万某公司因隆某公司未能交还租赁物所致的损失计为390284元÷12个月×10个月×40%=130094.67元（注：四舍五入取小数点后两位）。三、关于万某公司主张因隆某公司迟延交还其所承租部分的厂房、场地，导致万某公司不能将租赁物整体交还给富某德公司，由此造成的损失应当参照万某公司承租富某德公司全部的厂房、场地的年租金860640元计算的理由是否成立的问题。该年租金860640元系万某公司与富某德公司之间所订立租赁合同的条款，对隆某公司而言没有法律效力。万某公司主张参照该年租金标准计算损失，无法律依据。另，根据合同的相对性原理，隆某公司应负的租赁物交还义务只能限定为其所承租的部分，其余部分应系万某公司应负之义务；火灾发生之后至实际交还的2019年2月2日，万某公司在明知隆某公司不能及时交还所租赁物的情况下，应当采取合理措施防止自身损失的扩大，包括将自身所占有使用的交付条件已成就部分的租赁物及时交还富某德公司，但万某公司没有履行其自身应尽义务，放任此种状况延续性存在，对此存在明显过错。因此，一审法院认为，对于万某公司自身占有使用部分的租赁物未能及时交还富某德公司所产生的损失属于扩大的损失，万某公司不得就此主张赔偿。故万某公司的上述理由一审法院依法不予采纳。四、关于富某德公司的民事责任问题。由于万某公司没有向富某德公司提出任何主张，故富某德公司在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、隆某公司应于判决生效之日起十日内赔偿万某公司经济损失人民币130094.67元。二、驳回万某公司的其他诉讼请求。案件受理费5172元，由万某公司负担2572元，隆某公司负担2600元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年3月28日，万某公司起诉富某德公司，富某德公司提起反诉。一审法院于2018年10月24日作出（2018）苏0991民初532号民事判决：一、2017年3月29日万某公司与富某德公司签订的关于盐渎东路1号4幢内3号厂房、场地的租赁合同于2018年4月4日解除；二、万某公司应于判决生效之日起10日内清空其实际占有的盐渎东路1号4幢内3号厂房、场地，并交付富某德公司；三、富某德公司应于判决生效之日起10日内返还万某公司租金286880元。四、万某公司应于判决生效之日起10日内支付富某德公司按年租金860640元的36%计算的自2018年4月4日起至实际交还所实际占用房屋场地之日止的占有使用费；五、驳回万某公司及富某德公司的其他诉讼请求。富某德公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日作出（2019）苏09民终2033号民事判决：一、维持（2018）苏0991民初532号民事判决第三项；二、撤销（2018）苏0991民初532号民事判决第二、五项；三、变更（2018）苏0991民初532号民事判决第一项为“2017年3月29日万某公司与富某德公司签订的关于盐渎东路1号4幢内3号厂房、场地的租赁合同于2018年4月18日解除”；四、变更（2018）苏0991民初532号民事判决第四项为“万某公司于判决生效之日起10日内支付富某德公司516384元”；五、驳回万某公司的其他诉讼请求及富某德公司的其他反诉请求。在（2019）苏09民终2033号案件审理过程中，富某德公司向法庭提供了一份2019年1月5日的场地租赁合同，证明万某公司将3号厂房南侧路南场地转租给盐城市宝顺公司，半年租金为5万元。万某公司对该合同的真实性无异议。本院认为，关于本案的法律关系，案涉厂房、场地因在2017年5月29日1时21分许发生火灾而无法使用，隆某公司亦提起诉讼要求解除租赁合同。在租赁合同无法继续履行的情况下，隆某公司应及时返还租赁物,其仍继续占用租赁物无法律依据，行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。万某公司一审的诉讼请求为要求隆某公司赔偿2018年4月4日至2019年2月2日非法占用厂房、场地的经济损失258192元，但其一审中并未明确提出系因隆某公司的侵权行为而主张损失赔偿，一审法院按照双方之间的基础法律关系即租赁合同关系审理本案并未超越万某公司的诉讼请求。且因隆某公司未及时返还租赁物给万某公司造成的损失即为租赁物的占用费损失，一审法院以隆某公司应缴纳的占用费为依据来确定万某公司的损失范围并无不当。因此，本案一审的审理程序不存在违法之处，亦未侵犯隆某公司的合法权益。关于隆某公司应承担损失的范围，本院认为，第一，虽因火灾而导致无法使用租赁物，隆某公司提起诉讼要求解除合同，但经人民法院生效判决确认合同解除前，隆某公司应承担的租金及占用费应为同一标准。（2018）苏0991民初245号民事判决确认隆某公司应按390284元×40%的标准承担租赁期限内的租金，而确认合同解除的生效判决于2019年3月才作出，故合同解除后的占用费也应按照上述租金标准计算。第二，万某公司陈述因隆某公司原因导致无法整体交付，并未提交证据证实。且万某公司自认其承租部分的场地自行使用了一部分，并将一部分场地出租给了其他人，亦获得了相应的租金收益。第三，隆某公司于2019年2月2日即向万某公司交付了全部租赁物，而万某公司于2019年4月4日才向富某德公司交付租赁物，迟延交付也因万某公司自身提起损失赔偿的诉讼而进行财产评估。第四，隆某公司虽然于2017年下半年就腾空了场地，但未向万某公司履行交付手续，且其仍继续占用厂房，仅交付部分场地亦不符合合同约定和法律规定，故隆某公司陈述其仅应承担厂房的占用费的请求，不予支持。综上，一审法院酌情判决隆某公司承担按390284元×40%的标准计算的占用费，并无不当。据此，万某公司、隆某公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5534元，由上诉人盐城市万利汽车销售服务有限公司承担5172元，上诉人盐城市隆诚汽车销售有限公司承担362元。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年八月十四日书记员  张 育