江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6234号上诉人（原审被告）：李建中，男，1971年7月20日，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：徐州市铜山区夹河中学，住所地江苏省徐州市铜山区大彭镇。诉讼代表人：王广帅，该学校校长。委托诉讼代理人：陈勇，江苏永辰律师事务所律师。上诉人李建中与被上诉人徐州市铜山区夹河中学（以下简称夹河中学）因租赁合同纠纷，不服徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初9224号民事判决向本院提起上诉一案。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。李建中向本院提出上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一审认定事实不清和证据不足。1、上诉人交纳的2006年租金10300元，系夹河中学给予上诉人抵扣两年房租，当年房租为5000元左右，一审法院以此收据作为以后每年房租实为不当（2006年单间门面2000元，有当年租房合同为据，按常理两间门面也不可能1万多），一审法院在对方没有证据的情况下以10300元的标准判决，实属不当。2、夹河中学现任校长2012年6月来夹河中学任职，对以往事实了解不足，夹河中学副校长端祥福已经承认在2011年抵完那一年的房租。根据一审判决认定的先交租金后使用的通常租房的交易习惯，2011年前上诉人未欠夹河中学房租。3、2012年10月25日夹河中学开据收据7500元为夹河中学公开拍卖房屋租赁权时向徐州九州拍卖有限公司交纳竞买保证金，在一审法院（2018)苏0312民初5424号民事判决中因举证遗漏，一审法院未算进夹河中学所欠李建中帐中。4、因夹河中学未能提供任何证据，一审认定事实不清和证据不足，故提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判，以维护上诉人的合法权益。夹河中学辩称，1、关于2007年的房屋租金是否为每年10300元的问题。一审法院依据上诉人方在庭审过程中提交的其2005年10月所缴纳的房租收据上所载明的租金额为10300元以及其在庭审过程中所陈述的自2005年起每年租金为10300元的自认，一审法院认定李建中2006年的租金按10300元计算是有事实依据的。2、关于2012年6月份之前上诉人是否已付清了其所租房屋的租金的问题。对此，上诉人负有举证责任，在上诉人未能提供证据证明其已足额交纳的情况下，一审判决其支付相应的租金有事实依据。上诉人对副校长端祥福的录音资料不能够作为其主张的充分必要证据。3、双方之间的纠纷为租赁合同纠纷，系夹河中学起诉李建中在2012年6月份之前的租金，上诉人所主张的2012年10月25日的7500元公开拍卖房屋租赁权时所交纳的款项与该案系两个不同的法律关系，一审并未涉及，且上诉人在一审中也未向法院提交相应证据。夹河中学向一审法院提起诉讼请求：判令李建中支付房屋租金204750元并承担诉讼费用。一审法院认定事实：李建中自1999年起向夹河中学提供打印、复印、条幅制作、喷绘、展板制作等服务。2004年2月，李建中直接和夹河中学签订了一份房屋租赁合同，合同载明：租期2004年2月至2005年2月26日，年租金2000元，租期届满合同自行解除。上述合同期满后，李建中另行租赁了夹河中学南门西侧约92平方米的第四套店铺，双方现未能提供书面的租赁合同，对年租金数额说法不一。李建中本人在2018年12月3日庭审陈述：“2005年到2006年左右，后面就和夹河中学直接租房子，以后一直使用这房子，80多平方；2005年起都是每年租金为10300元，从2008年开始涨钱到12000元-13000元左右，到现在16000元左右”（庭审笔录第9页倒数3行起至第10页第7行）。2005年10月10日，夹河中学向李建中家属王淑敏出具了租金收条，载明：交款项目系房租、交款金额为10300元，该收据加盖了夹河中学财务专业章。2012年5月31日，铜山区政府公布了铜山区公有房屋租赁权拍卖明细说明表，其中有李建中此后租赁的夹河中学南门西侧约92平方米的第四套店铺，该明细表载明了交纳1万元即可办理竞买登记，前两年租金为拍卖成交价，第三年租金笔前一年递增5%。2012年6月30日，李建中和夹河中学签订了房屋租赁合同，约定李建中租用夹河中学南门西侧约92平方米的第四套店铺，租赁期限从2012年7月1日起，年租金15750元。李建中在2012年11月向夹河中学交纳了2013年上半年房租7500元，以后逐年签订书面合同。2018年4月，夹河中学提起诉讼，请求判据决李建中支付拖欠的2012年7月起至2018年的房屋租金97620元，一审法院受理后于2018年6月作出（2018）苏0312民初4039号民事判决书，判决李建中给付夹河中学上述期间房屋租金90120元。2018年6月，李建中提起诉讼，诉称夹河中学从2005年以来累计欠其制作费用112338.1元，双方曾口头约定以制作费用抵房屋租金，但夹河中学拒绝冲抵并诉讼法院已判决，故请求判决夹河中学给付自2005年起累计拖欠的制作费用112338.1元。夹河中学在2018年7月23日庭审中辩称：“双方在2012年以前确曾口头约定加工费冲抵房租，因此在2012年以前的加工费用已经与李建中拖欠房租相互抵销，双方互不欠债权债务”。2018年8月，一审法院依法作出了（2018）苏0312民初5424号民事判决，支持了李建中上述诉请。上述判决的制作费用112338.1元，包含了2005年至2008年夹河中学拖欠的费用58337元、2008年8月30日至2010年10月拖欠的制作费用15533元、2010年10月至2012年6月4日拖欠的制作费用16000元，余款2万余元为2012年12月以后夹河中学所拖欠李建中的制作费用。上述两判决均发生了法律效力。在该案审理中，夹河中学陈述：夹河中学本次之起诉李建中主张1999年至2012年期间的租金，是因为双方在此之前口头约定该期间租金和夹河中学应付李建中制作费相冲抵，但法院已判决给付李建中本应抵扣的制作费，故夹河中学也只能起诉李建中前期本已冲抵的租金；现任校长王广帅是2012年6月上任，之后对房屋租赁情况作了梳理，要求必须签订合同，在这之前的账务认为是已经抵扣了制作费，所以原起诉李建中拖欠房租是2012年6月后房租欠款，没有主张2012年之前的房租。一审法院认为：一、本案夹河中学诉讼未超过诉讼时效。双方多年同时存在承揽及租赁的合同关系，互负债务，双方确曾存在过房屋租金和制作费用相互冲抵的口头协议。夹河中学于2018年4月起诉李建中要求其支付2012年6月起的租金后，李建中即辩称双方口头存在制作费冲抵租金的约定。此后李建中亦于2018年6月提起了诉讼，要求夹河中学支付2005年起拖欠的租金，该判决支持了李建中的诉请。故，本案夹河中学至李建中于2018年6月诉讼时，才知晓2012年前房屋租金未能和李建中的制作费用相冲抵，故夹河中学因此于2018年10月提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。二、夹河中学不能证明和李建中在2004年2月前存在直接租赁关系，应承担不利后果。夹河中学诉请李建中支付自1999年起至2012年6月前租金，对此请求，夹河中学应提供证据证明和李建中自1999年起存在着租赁合同关系，夹河中学不能证明，应承担不利后果。夹河中学未能提供2004年前和李建中签订的房屋租赁合同，而李建中称是2005年前后才开始直接租用原告房屋，之前是转租他人的，与学校没直接关系。因夹河中学不能证明1999年至2004年2月前和李建中有直接的房屋租赁关系，故夹河中学要求李建中支付上述期间的租金，一审法院不予支持。三、李建中应支付夹河中学2007年起至2012年6月的租金。李建中承认自2005年前后直接租用了夹河中学房屋，并主张2005年以后租金为2000元，但其提供的2004年和夹河中学签订的房屋租赁合同，载明租期系2004年2月至2005年2月26日，该证据只能证明2005年3月前，李建中此期间租用房屋的租金为2000元，并不能证明此后租用其他房屋的价格；因此，李建中上述主张，因证据不充分，一审法院不予采信。关于李建中2005年以后租用夹河中学房屋的价格问题，首先，双方均不能提供2006年以后至2012年6月之前的书面租赁合同，未能证明上述期间的年租金价格；其次，李建中提供的2005年10月交纳房租的收据，明确载明交纳房租金额为10300元，按照先交租金后使用的通常租房交易习惯，可以确认李建中交纳了2006年租金10300元；再次，李建中本人庭审陈述“2005年起都是每年租金为10300元，从2008年开始涨钱到12000元-13000元左右，到现在16000元左右”，上述系李建中自认，应予以确认。李建中虽在此后庭审予以否认，并主张10300元系两年租金的数额，但李建中主张一次提前交清两年房租与常情不符，亦无证据证明，且与其陈述自相矛盾，一审法院不予采信。李建中提交的和夹河中学端祥福副校长的录音，旨在证明2012年6月30日前不欠房租，夹河中学还欠其3.1万元制作费。但该录音其中端祥福副校长明确说明了：“我写的3多万元欠条，后来向阳又加了后面的帐，一诺总，一共是5万多元”。上述5万多的欠条，已包含在判决的112338.1元制作费用中，且在从上述录音内容也并不能证明截止到2012年，夹河中学在债务互相冲抵后尚欠3.1万元的制作费；同时端祥福副校长是否了解双方之前的诉讼判决情况尚不能确定。故李建中不欠租金的主张，一审法院不予采信。综上，一审法院确认：2007年，李建中每年租金为10300元；自2008年起至2012年6月30前，每年租金数额为12000元，李建中应缴纳夹河中学上述期间租金数额为54000元；以上李建中合计应交纳夹河中学租金64300元。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、李建中于判决生效后十日内偿付徐州市铜山区夹河中学2007年1月至2012年6月租金64300元。二、驳回夹河中学其他诉讼请求。案件受理费4371元，由夹河中学负担3071元，李建中负担1300元。二审期间，李建中提供如下证据：夹河中学与案外人张言永2005年6月30日至2006年6月30日的租赁房合同一份，年租金为5300元，以证明从2006年之后的房租为5300元。夹河中学质证称，对于该份证据真实性无法核实。即便是真实的，因上诉人和该合同中的张言永是不同的租赁人，租赁的是不同的位置，不同用途的房屋，可能会存在房屋价格上不同，在商业上也是符合惯例的。该份合同无法改变上诉人在一审中已经自认的内容和已向法庭提交的证据的内容。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人李建中与被上诉人夹河中学在2004年签订《房屋租赁合同》，到期后，李建中另行租赁了夹河中学第四套店铺，双方对于租金支付标准及是否支付完毕产生纠纷。对此本院认为，关于李建中是否应当支付2007年1月至2012年6月的租金问题。李建中作为承租人，对于租金的支付情况负有举证义务，应当提供证据证明其足额交纳了租金，但虽然其主张自己每年都依据先交房租后用房的交易习惯按时足额租金，却未提供充分的证据加以证明，故本院不予采信。李建中虽然主张通过夹河中学副校长端祥福的电话录音可以证实，2011年前其不欠夹河中学房租，但该录音内容并不能证明端详福确认李建中2011年之前的房租已经交清。双方曾经口头约定以加工费用冲抵房租，但在李建中已经起诉要求夹河中学向其支付2005年以来的加工承揽费用并得到支持的情况下，夹河中学要求李建中支付租金并无不当，本院予以确认。关于租金标准问题。李建中曾于一审庭审中陈述“2005年起都是每年租金为10300元，从2008年开始涨钱到12000元-13000元左右，到现在16000元左右”，其虽然在此后庭审对于该说法予以否认，并主张10300元为两年租金的数额，但每次预交两年的租金与常情不符，且与其原陈述存在矛盾。李建中在二审中虽然提供夹河中学与案外人的租赁合同，该合同的真实性无法确认。同时，即便该合同是真实的，鉴于租赁房屋的位置、面积、用途等不同，无法以他人签订的合同来佐证李建中与夹河中学的租金标准，故本院对李建中关于租金标准的上诉请求不予支持。一审法院依据李建中的当庭陈述及房租收条内容，判令李建中向夹河中学支付房屋租金64300元并无不当，本院予以确认。至于李建中所主张的2012年10月25日夹河中学开据收据7500元应予扣减问题。因夹河中学本次起诉主张为要求李建中支付1999年至2012年期间的租金，故李建中所主张的该7500元和本案无关，本院不予理涉。综上所述，上诉人李建中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4371元，由上诉人李建中负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 苏 团审判员 孟 娟二〇二〇年八月十五日书记员 陆滢冰