文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1660号上诉人（原审被告）：镇江建民置业投资有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇中天路168号龙湾华府21号楼。法定代表人：谢建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢斌，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘兵，男，1978年4月28日生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审原告）：张红梅，女，1981年5月20日生，汉族，住镇江市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张林彬，江苏东方之光律师事务所律师。上诉人镇江建民置业投资有限公司（以下简称建民置业公司）因与被上诉人刘兵、张红梅商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初3668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建民置业公司上诉请求：撤销（2019）苏1112民初3668号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人是自愿签订的《商品房买卖合同》。迟延办理产权证是政府原因，非上诉人单方面的原因造成。判决明显加重上诉人的违约责任，且被上诉人已享有该房的经济效益，不该再判合同解除。合同约定：买受人在向出卖人返还房屋时，应按照同地段同类房屋租金标准向出卖人支付房屋使用费。该条款下面就有被上诉人签字确认，不能以未对该条款进行过提示说明而判该条款无效。刘兵、张红梅答辩称：一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。另上诉人的上诉理由不能成立，上诉人所陈述的导致上诉人不能办理房产证系政府的客观原因，此观点不正确，不能办理房产证的原因纯粹属于商业风险，应由上诉人自行承担，另外，在一审中上诉人给予被上诉人的租金在一审判决中也有返还给上诉人。刘兵、张红梅向一审法院起诉请求：1、解除刘兵、张红梅、建民置业公司签订的《商品房买卖合同》；2、建民置业公司返还刘兵、张红梅已付购房款463094元、违约金56960元（自2016年7月1日起以463094元为基数按照每日万分之一计算至起诉之日，此后的利息按每日万分之一计算至实际给付之日）；3、本案诉讼费、保全费由建民置业公司承担。一审法院认定事实：2015年1月25日，刘兵、张红梅(买受人)与建民置业公司(出卖人)签订商品房买卖合同一份（房屋编号13009701030200112），约定刘兵、张红梅购买建民置业公司开发的位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府第020幢01层0112号房，用途为商业，建筑面积52.18平方米，单价为每平方米8874.93元，总价款463094元。第十二条约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。由于政府等非出卖人原因或买受人原因造成该商品房不能办理或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。第十五条“产权登记”约定，本合同签订后，有关预购商品房预告登记事项按如下第1项约定办理：1、双方同意到产权登记机关办理预购商品房预告登记，办理预告登记前应具备经双方约定本人不能到现场的委托出卖人办理预购商品房预告登记；2、双方不办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、…；2、…；3、按附件四补充协议第九条约定履行。附件四补充协议第九条约定，买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书的，在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款。买受人不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人未按前款约定完整提供上述资料和费用时，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间而无须承担延迟交付的责任。如出卖人已交付房屋，买受人自具备提供上述资料和费用条件之日起，每延期提供一天，向出卖人按总房价款的万分之一承担违约金。房屋权属证书办妥后，买受人应在接到办理抵押登记手续通知之日起7日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，买受人应当担保贷款总额的万分之一向出卖人承担违约金。由于出卖人的原因，买受人不能再交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同；第十七条第三项约定，房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照同地段同类房屋租金标准向出卖人支付房屋使用费。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日。该使用费自出卖人应返还给买受人的房款中扣不足扣除的或无法扣除的，买受人应在出卖人通知之日起15日内补足等。合同签订后，刘兵、张红梅已依约向建民置业公司支付购房款463094元。另查明，双方签订商品房买卖合同当日，刘兵、张红梅（甲方）还与傲域公司（乙方）签订《商铺委托管理合同》一份，合同第一条委托管理事项中约定：委托乙方代为办理商铺招租、出租、修改商铺租赁合同，收取租金；委托乙方代为管理商铺租后事宜，包括但不限于商铺管理、租后服务、发票开具、税费缴纳、物业管理和物业委托管理等。合同第二条经营管理权限及范围中约定：甲方将其拥有的位于龙湾·中天广场（即刘兵、张红梅购买的龙湾华府）20幢1层112号商铺的使用权交付给乙方统一招商及经营管理，由乙方负责前期招商及商场开业后的统一运营管理。经营管理期限为10年，从2015年10月1日至2025年9月30日止等。还查明，建民置业公司已于2015年12月31日将诉争商品房交付傲域公司运营。后傲域公司因经营不善一直未能支付刘兵、张红梅租金，2018年建民置业公司代傲域公司向刘兵、张红梅支付租金27554元。关于诉争房屋未能办理权属登记的原因：刘兵、张红梅认为，诉争房屋系以安置房名义开发建设，根据相关政策，安置房需要在竣工5年后方可办理权属登记；建民置业公司认为，龙湾华府项目隶属于丹徒区辛丰镇，因乡镇相关基础配套设施不完善，短期内不具备商品房办理房产登记要求，故诉争房屋未能办理权属登记系由当地政府原因造成的。上述事实，有当事人双方提供的《商品房买卖合同》、发票、借款借据、《商铺委托管理合同》等证据及当事人当庭陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案诉争房屋于2015年12月31日交付后，建民置业公司至今未能为刘兵、张红梅办理房屋权属证书。因此，双方解除合同的条件已成就，现刘兵、张红梅要求解除双方2015年1月25日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院确定双方的合同于本案第一次庭审时，即2020年1月16日解除。同时，根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》因建民置业公司的违约而解除，现刘兵、张红梅要求建民置业公司返还已付购房款463094元，并赔偿损失（自2016年1月1日起以463094元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）的诉讼请求，亦符合法律规定，一审法院予以支持。至于刘兵、张红梅收取的租金27554元，在双方合同解除后，也应当返还建民置业公司。建民置业公司辩称的其已经完成房屋交付义务，刘兵、张红梅也已享受租赁协议约定的租金，因此不同意解除《商品房买卖合同》，也不同意赔偿刘兵、张红梅损失的意见，因无相关法律依据，一审法院不予采纳。建民置业公司另辩称根据合同约定，合同解除后刘兵、张红梅应当自房屋交付之日起按照同地段同类房租金标准向建民置业公司支付房屋使用费，因该约定系免除了其应当承担的民事责任、加重房屋买受人责任的格式条款，建民置业公司未提供证据证明其已就该条款对刘兵、张红梅进行过提示说明，因此，该条款为无效条款，对刘兵、张红梅不发生法律效力，故对建民置业公司的该辩称意见，一审法院亦不予采纳。一审法院判决：一、刘兵、张红梅与镇江建民置业投资有限公司2015年1月25日签订的《商品房买卖合同》（房屋编号13009701030200112）于2020年1月16日解除；二、镇江建民置业投资有限公司于判决生效后十日内返还刘兵、张红梅购房款463094元，并赔偿损失（自2016年1月1日起以463094元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；三、刘兵、张红梅于判决生效后十日内返还镇江建民置业投资有限公司租金27554元。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。《商品房买卖合同》是刘兵、张红梅与建民置业公司双方的真实意思表示，应依照合同约定履行。本案诉争房屋于2015年12月31日交付后，建民置业公司至今未能为刘兵、张红梅办理房屋权属证书，逾期已超过一年，双方约定解除合同的条件已成就，至于房屋未能办理权属登记的原因，不属于合同约定解除的条件。合同解除后，刘兵、张红梅要求建民置业公司返还已付购房款463094元并赔偿损失，依法应予以支持。而建民置业公司要求在返还房屋时，刘兵、张红梅应按照合同约定支付房屋使用费，亦应予以支持。刘兵、张红梅收取的租金27554元，其性质即是房屋使用费，在双方合同解除后，应当返还建民置业公司。建民置业公司要求在租金27554元之外另收取房屋使用费，本院不予支持。综上所述，建民置业公司上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8660元，由上诉人建民置业公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年八月十七日书记员 吴 斯