湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5118号上诉人（原审原告）：武汉他她喜事广场商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区杨园街纺机路29号万科金域华府商业中心21层10号。法定代表人：胡焕皓，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张琳，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵佩，湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉高点沃本家居有限责任公司，住所地武汉市武昌区杨园街纺机路29号万科金域华府商业中心5层会议室1号。法定代表人：卢谦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢谦，男，1971年4月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄诚，男，1977年6月1日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王若凯，男，1977年8月22日出生，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁宪，女，1978年7月5日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：常艳，女，1976年9月7日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人武汉他她喜事广场商业管理有限公司（以下简称他她喜事公司）与上诉人武汉高点沃本家居有限责任公司（以下简称高点沃本公司）及被上诉人卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初11688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。他她喜事公司上诉请求：1、改判高点沃本公司向他她喜事公司支付2018年3月5日至2018年12月20日止的违约金347700元；2、改判高点沃本公司向他她喜事公司支付2018年11月1日至2018年12月20日止的物业费16103.04元，剩余物业费以8元/㎡计算至租赁房屋实际交还之日止。3、依法改判高点沃本公司停止侵占他她喜事广场五楼A区会议1、办公1-8，共9个租赁房屋，将其腾空、恢复原状并交还他她喜事公司；4、依法改判卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳在认缴出资范围内对上述一、二项诉讼请求承担补充赔偿责任；5、本案上诉费用由高点沃本公司、卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳承担。事实及理由：1、一审关于租赁房屋的实际数量未查清，遗漏了“办公1”的房屋腾退，请求二审法院依法查明后予以改判。2、一审法院调整违约金起算时间及降低违约金标准无事实及法律依据。3、高点沃本公司依法应向他她喜事公司支付物业费。4、卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳应在未出资范围内对不能清偿的部分债务承担补充赔偿责任。综上，请求二审法院依法支持他她喜事公司的上诉请求。高点沃本公司、卢谦、黄诚、王若凯辩称，对于他她喜事公司第三项上诉请求请法庭查实后改判，目前房屋已经腾空，双方已经办理了交接手续，他她喜事公司其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，请予维持。高点沃本公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判高点沃本公司不支付他她喜事公司房屋占用费。2、他她喜事公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：涉案房屋于2018年12月17日被他她喜事公司单方上锁，涉案房屋非高点沃本公司占用，合同解除后的占用费不应当由高点沃本公司承担。综上，请求二审法院依法支持高点沃本公司的上诉请求。他她喜事公司辩称，高点沃本公司无故占用我公司房屋至2020年5月28日，依法应当支付房屋占用费。占用期间，高点沃本公司从未向我公司要求腾退商铺，高点沃本公司称系我公司原因导致不能腾退无事实依据。卢谦、黄诚、王若凯辩称，同意高点沃本公司上诉意见。鲁宪、常艳未到庭发表答辩意见。他她喜事公司向一审法院起诉请求：1、确认他她喜事公司与高点沃本公司之间签订的《联合经营协议书》已于2018年12月20日解除；2、判令高点沃本公司向他她喜事公司支付2018年6月1日至2018年12月20日止的租金345000元、违约金347700元、2018年11月1日至2018年12月20日止的物业费16103.04元、剩余物业费计算至租赁房屋实际交还之日止；3、判令高点沃本公司停止侵占租赁房屋，将租赁房屋腾空、恢复原状并交还给他她喜事公司，并按每月5万元的标准向他她喜事公司支付2018年12月21日计算至租赁房屋实际交还之日止的房屋占用费，暂计至2019年5月31日为25万元；4、判令卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳在认缴出资范围内对上述第2、3项诉请承担补充赔偿责任；5、本案诉讼费用由高点沃本公司、卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳承担，主要是指案件受理费13388元、保全费5000元、保险服务费1000元，共计19388元。一审法院经审理查明：坐落于武汉市武昌区杨园街纺机路29号万科金域华府商业中心/栋/单元5层会议室1号、5层2号、5层3号、5层4号、5层5号、5层6号、5层7号、5层8号房屋所有权人为武汉德润物业发展有限公司。2017年7月24日，他她喜事公司（甲方）与高点沃本公司（乙方）签订《联合经营协议书》，约定：一、合作内容：2、乙方入驻（承租）他她喜事广场五楼A区会议1、办公1、办公2、办公3、办公4、办公5、办公6、办公7、办公8商铺单位,面积约1006.44㎡,其中,单层建筑面积约741.76㎡，双层L0FT建筑面积约264.68㎡。3、租赁期限5年，自2017年10月1日起至2022年12月31日止。4、租赁期内的租金以保底销售加扣点的模式来执行，具体执行方案如下：第一个计划年度：2017年10月1日至2018年12月31日,保底销售总额为600万元,抽成比例为该销售总额的10%，如乙方销售总额未达600万元的，仍应向他她喜事公司支付60万,如超额完成,他她喜事公司对超额部分按8%抽成。以上抽成部分，每月结算，每月第一周第3个工作日为上月租金结算日。5、在运营期间，水电费及物业管理费另计。其中物业管理费，按照租赁区域的有证建筑面积（约1004㎡）计算收取，收费标准按写字楼计费。物业管理费的收取时间以他她喜事广场二楼开业时间为起始日，也即2017年10月1日起缴纳物业费。6、乙方入驻（承租）广场当月需向甲方缴纳10万元进场保证金。三、乙方权利与义务：8、合同期间，若乙方申请退出广场，需提前三十日以书面形式向甲方提出申请，经甲方协商确认后方可办理退场手续。因提前退出广场所造成的一切损失由乙方自行承担，对于乙方入驻时所缴纳的进场保证金及已缴纳的剩余租金，甲方有权不予退还。四、合同的变更、终止及违约责任：3、当发生以下事件之一时，甲方在任何时候均有权提前十个工作日给予乙方书面通知后，依法单方解除本合同，甲方可立即解除本合同并收回该房屋：（2）乙方未按约定支付甲方收益超过七日的。甲方通知合同解除后，可要求乙方赔偿损失和支付违约金。4、若乙方违反本合同的人以约定，在甲方发出书面纠正通知书5天内仍未纠正的，乙方按年租金的万分之五元/天的标准向甲方支付违约金。2017年8月2日，武汉致周物业有限公司出具编号为7398187的收据，载明：交款单位：A座5F（1-8）号房会议01,武汉高点沃本家居，收款事由：物业管理费24155元整（2017年10月1日起至2017年12月31日止）。同日，武汉致周物业有限公司出具编号为7398191的收据，载明：交款单位：A座5F（1-8）号房会议01,武汉高点沃本家居，收款事由：5F进场保证金10万元。2018年4月12日，他她喜事公司向高点沃本公司发出《工作联系函》，主要内容：告知关于联合经营协议书中违约责任的相关条款，现2018年3月1日至2018年3月31日租金应于2018年4月4日付款47500元，特此函告，望贵公司遵守合同相关约定，及时缴纳相关费用，避免产生违约金。2018年11月23日，他她喜事公司向高点沃本公司发出《工作联系函》，主要内容：催缴贵司租赁的写字楼所欠相关费用。现贵司所欠租金（租金结算日期暂定2018年11月30日）总计305000元，租金缴纳日期已经逾期多日，按照合同约定已产生相关违约金，特此函告，望贵司于2018年11月30日前及时缴纳相关费用。该工作函中载明，截至2018年11月30日，高点沃本公司应缴租金总额为54万元，高点沃本公司于2018年2月5日至2018年9月5日期间向他她喜事公司缴纳租金共计235000元。2018年11月27日，他她喜事公司员工将该工作联系函通过微信发送给高点沃本公司法定代表人卢谦。2018年12月6日，他她喜事公司向高点沃本公司发出《关于解除的通知函》，内容为：贵公司与我司于2017年7月24日签订了《联合经营协议书》，截止到2018年11月30日，贵司已拖欠我公司租金合计305000元（欠租期间：2018年6月至2018年11月），经多次催缴仍未按约定交纳相关费用。按协议约定，贵司上述行为已经构成严重违约，我公司现根据《联合经营协议书》第四条第三款约定单方面解除本合同，本解除通知将于送达贵司住所地之日起十个工作日正式生效，届时我公司将收回贵司所租用的房屋。当日，他她喜事公司员工将该通知函及将该通知函张贴于高点沃本公司门前的照片通过微信发送给高点沃本公司法定代表人卢谦。高点沃本公司在工商管理部门的公司章程中载明：卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳出资为认缴，出资期限为2037年5月30日。一审庭审过程中，他她喜事公司述称，高点沃本公司租金支付至2018年5月，之前的已经付清，我方从2018年6月起主张权利。6月支付了一部分租金为32500元，之前的已经付清。我方主张通过微信向高点沃本公司法定代表人卢谦发送解除函的时间为2018年12月6日，合同解除时间为12月20日。双方确认房屋内高点沃本公司的东西还没有搬走。一审法院认为，关于合同解除。他她喜事公司与高点沃本公司签订《联合经营协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，享有各自权利。高点沃本公司未依约支付房屋租金，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定及合同约定：乙方未按约定支付甲方收益超过七日的，甲方有权提前十个工作日给予乙方书面通知后，依法单方解除本合同。他她喜事公司已于2018年12月6日将《关于解除的通知函》通过微信发送给高点沃本公司法定代表人卢谦，并将该通知函张贴于高点沃本公司住所地，故案涉《联合经营协议书》已于2018年12月20日依约解除。对于他她喜事公司请求判令确认双方签订的《联合经营协议书》已于2018年12月20日解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，高点沃本公司作为承租人负有腾退房屋、返还出租人的义务，对于他她喜事公司请求判令高点沃本公司腾退案涉房屋的诉讼请求，予以支持。关于欠付租金。《联合经营协议书》约定，2017年10月1日至2018年12月31日，总租金为60万元。截至合同解除之日，高点沃本公司已缴租金235000元，尚欠租金345000元[54万元（截至2018年11月30日应缴租金总额）－235000元（已缴租金）＋6万元（2018年12月应缴租金）×20天/30天]。高点沃本公司应向他她喜事公司支付欠缴租金。此外，高点沃本公司主张其缴纳了10万元保证金,协议解除后,该保证金可用作抵销差欠他她喜事公司的债务。因该协议系他她喜事公司依约单方解除，未出现合同约定的因乙方主张解除协议而不予退还保证金的情形，对高点沃本公司的抗辩予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何乙方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”规定，该10万元保证金与欠付租金相抵销，高点沃本公司还应向他她喜事公司支付租金245000元。关于违约金。协议约定，乙方违反任一约定，在甲方发出书面纠正通知书5天内仍未纠正的，乙方按照年租金的万分之五元/天的标准向甲方支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”规定，他她喜事主张的违约金数额过高。综合本案实际情况，因高点沃本公司欠缴租金造成了资金占用的利息损失，其最后一次付款为2018年6月，故酌情将违约金调整为以欠付租金245000元为基数，按照银行同期贷款利率的130%为标准计算，自2018年7月1日起计算至实际清偿之日止。对于他她喜事公司请求判令高点沃本公司向其支付违约金347700元的诉讼请求，予以部分支持。关于物业费。因物业费为武汉致周物业有限公司收取，他她喜事公司不宜代行民事权利，亦未向提交证据证明其有垫付物业费后向高点沃本公司追偿的情形，故对于其请求判令高点沃本公司向其支付2018年11月1日至2018年12月20日至的物业费16103.04元、剩余物业费计算至租赁房屋实际交还之日止的诉讼请求，不予支持。关于房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”规定精神，参照协议约定的租金标准，对于他她喜事公司请求判令高点沃本公司按每月5万元的标准向他她喜事公司支付2018年12月21日计算至租赁房屋实际交还之日止的房屋占用费，暂计至2019年5月31日为25万元的诉讼请求，予以支持。高点沃本公司述称因他她喜事公司将案涉房屋上锁导致无法清退，但未提交证据证明系他她喜事公司上锁，故由其承担不利后果，对其该项抗辩不予认可。关于卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳是否承担补充责任。高点沃本公司在工商管理部门的公司章程中载明卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳出资为认缴，其出资期限为2037年5月20日，目前出资期限尚未届满，故不应认定其为未履行出资义务，故对于他她喜事公司要求卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳承担补充责任的诉讼请求，不予支持。他她喜事公司认为高点沃本公司已发生实际经营困难，股东出资义务符合加速到期条件，股东应对高点沃本公司所负债务在未出资范围内承担补充责任的主张无法律依据，不予支持。如高点沃本公司不能清偿他她喜事公司的债务，他她喜事公司可申请高点沃本公司破产，进入破产程序后再按照企业破产法使卢谦、黄诚、王若凯、鲁宪、常艳的出资义务加速到期，以此保护其合法权益。他她喜事公司请求判令由高点沃本公司承担保险服务费1000元的诉讼请求并无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、武汉高点沃本家居有限责任公司于本判决生效之日起5日内向武汉他她喜事广场商业管理有限公司支付租金245000元；二、武汉高点沃本家居有限责任公司于本判决生效之日起5日内向武汉他她喜事广场商业管理有限公司支付违约金（以245000元为基数，按照银行同期贷款利率的130%为标准计算，自2018年7月1日起计算至实际清偿之日止）；三、武汉高点沃本家居有限责任公司于本判决生效之日起5日内向武汉他她喜事广场商业管理有限公司支付暂计至2019年5月31日的房屋占用费25万元，并以每月5万元为标准，向武汉他她喜事广场商业管理有限公司支付2019年6月1日起计算至房屋实际交还之日止的房屋占用费；四、武汉高点沃本家居有限责任公司于本判决生效之日起5日内将位于武汉市武昌区杨园街纺机路29号万科金域华府商业中心/栋/单元5层会议室1号、5层2号、5层3号、5层4号、5层5号、5层6号、5层7号、5层8号房屋返还给武汉他她喜事广场商业管理有限公司；五、驳回武汉他她喜事广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13388元，减半收取6694元，保全费5000元，共计11694元，由武汉高点沃本家居有限责任公司承担（此款已由武汉他她喜事广场商业管理有限公司垫付，由武汉高点沃本家居有限责任公司连同上述款一并给付武汉他她喜事广场商业管理有限公司）。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，他她喜事公司与高点沃本公司均认可双方于2020年5月28日办理了案涉租赁物的腾退移交手续。本院认为，针对他她喜事公司与高点沃本公司的上诉理由及请求，本院评判如下：他她喜事公司上诉认为遗漏了高点沃本公司应腾退的“办公1”号房屋及高点沃本公司停止侵占租赁物并将租赁物腾空、恢复原状交还他她喜事公司的问题。因本案在二审审理期间，他她喜事公司与高点沃本公司于2020年5月28日办理了案涉租赁物的腾退移交手续，故该项上诉理由已缺乏事实依据，其该项上诉请求，本院不予支持。关于他她喜事公司上诉认为一审法院调整违约金不当的问题。一审法院考虑他她喜事公司的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，对他她喜事公司主张的违约金予以调整并无不当，故他她喜事公司的该项上诉理由不充分，其该项上诉请求，本院亦不予支持。关于他她喜事公司主张物业费的问题。虽根据双方签订的《联合经营协议书》约定：租赁期间，物业费按租赁区域的有证建筑面积计算收取，收费标准按写字楼计费。但该费用的收取主体系武汉致周物业有限公司，他她喜事公司不宜代行民事权利，且在本案一、二审诉讼期间，他她喜事公司均未提交证据证明其垫付物业费后向高点沃本公司追偿的情形，故其该项上诉请求，本院不予支持。关于他她喜事公司认为高点沃本公司确无偿债能力，其股东虽出资期限尚未届满，该公司股东对公司债务是否应承担补充赔偿责任的问题。他她喜事公司在本案一、二审诉讼过程中均未提交证据证明高点沃本公司确无偿债能力，亦未提交证据证明高点沃本公司的股东存在出资期限加速到期的情形，故他她喜事公司的该项上诉理由不成立，其该项上诉请求，本院亦不予支持。关于高点沃本公司上诉认为涉案房屋于2018年12月17日被他她喜事公司单方上锁，其不应支付房屋占用费的问题。高点沃本公司一、二审诉讼过程中均未提交充足的证据予以证明，故应由高点沃本公司承担举证不能的后果。综上所述，他她喜事公司、高点沃本公司的上诉理由均不成立，他她喜事公司、高点沃本公司的上诉请求，本院均不予支持。因本案二审审理期间，他她喜事公司与高点沃本公司已办理了案涉租赁物的腾退移交手续，高点沃本公司的腾退情形已不存在，故一审判决第四项，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初11688号民事判决第一、二、三项，即：武汉高点沃本家居有限责任公司于本判决生效之日起5日内向武汉他她喜事广场商业管理有限公司支付租金245000元；武汉高点沃本家居有限责任公司于本判决生效之日起5日内向武汉他她喜事广场商业管理有限公司支付违约金（以245000元为基数，按照银行同期贷款利率的130%为标准计算，自2018年7月1日起计算至实际清偿之日止）；武汉高点沃本家居有限责任公司于本判决生效之日起5日内向武汉他她喜事广场商业管理有限公司支付暂计至2019年5月31日的房屋占用费25万元，并以每月5万元为标准，向武汉他她喜事广场商业管理有限公司支付2019年6月1日起计算至房屋实际交还之日止的房屋占用费。二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初11688号民事判决第四、五项，即：武汉高点沃本家居有限责任公司于本判决生效之日起5日内将位于武汉市武昌区杨园街纺机路29号万科金域华府商业中心/栋/单元5层会议室1号、5层2号、5层3号、5层4号、5层5号、5层6号、5层7号、5层8号房屋返还给武汉他她喜事广场商业管理有限公司；驳回武汉他她喜事广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回武汉他她喜事广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费11807.05元，由武汉他她喜事广场商业管理有限公司负担6757.05元（武汉他她喜事广场商业管理有限公司已预缴），由武汉高点沃本家居有限责任公司负担5050元（武汉高点沃本家居有限责任公司已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年八月二十六日法官助理严洁书记员陈亮希