河北省成安县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0424执异15号 案外人：李兆平，男，1981年7月42日生，汉族，住址：邯郸市成安县。 申请执行人：郭金堂，男，1980年11月28日生，汉族，住址：邯郸市成安县。 被执行人：于海峰，男，1982年10月3日生，汉族，住址：邯郸市成安县。 郭金堂与于海峰民间借贷纠纷一案，郭金堂在诉前向成安县人民法院申请保全于海峰名下位于成安县产。2019年11月28日我院作出（2019）冀0424财保161号民事裁定书，查封了上述房产。2020年3月27日成安县人民法院作出（2020）冀0424民初69号民事判决书，因于海峰未履行判决书确定的义务，郭金堂于2020年7月21日向本院申请立案执行，执行案号：（2020）冀0424执268号。在执行过程中，我院于2020年5月21日作出（2020）冀0424执268号之一执行裁定书，查封了被执行人于海峰名下位于成安县产。案外人李兆平于2020年7月21日对我院查封上述房产的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李兆平称，一、请求法院依法中止执行成安县人民法院（2020）冀0424执268号之一执行裁定书和成安县人民法院（2019）冀0424财保161号民事裁定书中查封的房产（申请人购买的于海峰名下位于成安县锦绣名都7号楼3单元902号房产）。二、请求法院依法解除对该房产的查封。事实及理由：一、成安县人民法院（2020）冀0424执268号之一执行裁定书和成安县人民法院（2019）冀0424财保161号民事裁定书查封的房产，侵害了申请人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。1、申请人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2018年5月2日申请人夫妻与于海峰夫妻签订了《房屋买卖合同》，于海峰将其名下位于成安县“锦绣名都”7号楼3单元9层2号房产卖给了申请人。成交价为770000元。此事实有《房屋买卖合同》为证。2、申请人在人民法院查封之前已合法占用该不动产。双方签订了《房屋买卖合同》后，于海峰便将该房屋交付申请人，申请人自2018年6月份实际入住至今。此事实有申请人所交锦绣名都小区的各种费用即邯郸市益福物业服务有限公司出具的物业费、电梯费、公用电费等《收款收据》为证。3、申请人已付给于海峰649201元房款（其中包括申请人以于海峰名义代还银行房贷本息51514元）。2018年5月2日双方签订《房屋买卖合同》时，申请人付给于海峰购房款500000元，之后，申请人4次共付给于海峰购房款97687元。所差购房款172313元，是于海峰在中国农业银行股份有限公司成安县支行的贷款，按照合同约定由申请人代其偿还。申请人自2018年6月22日开始至2020年7月1日共还银行房贷款本息51514元，还欠银行房贷款本息133243元。此事实有于海峰收到申请人房款证明和申请人银行还贷《业务凭证》为证。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。因申请人购买的于海峰名下的房产现在是预告登记，还不能办理房产证，故申请人现在还无法办理该房产过户登记。二、申请人与被申请人郭金堂没有任何事实和法律上的关系。郭金堂和于海峰即使存在债权债务上的关系，也不能侵害的申请人的合法权益。因为申请人取得于海峰的上述房产是经过合法有效的书面《房屋买卖合同》。申请人不仅给付了于海峰房款，而且还一直以于海峰的名义偿还银行房贷。并且从2018年6月份实际居住至今。故申请人才是上述房产的实际所有人。因此，郭金堂申请成安县人民法院查封上述房产侵害了申请人的合法权益。综上所述，上述事实和证据充分证明，申请人的执行异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，能够排除执行，故恳请成安县人民法院依法中止执行，解除查封。李兆平向本院提交了以下证据：1、房屋买卖合同；2、还款证明5张；3、李兆平夫妇还房贷凭证19份；4、李兆平2018.5.1-2019.2.28农业银行流水3张；5、邮政银行业务凭证2份；6、农村信用社业务凭证6份；7、李兆光自2018.4.4-2018.5.31工行流水1张；8、陈庆光自2018.4.1-2018.5.31农行流水1张；9、陈庆光还款计划1张；10、物业、电费、电梯费收款收据5份；11、借账户明细1张；12、购房交易视频资料1段；12、微信转账图片8张。 申请执行人郭金堂称，一、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产不得转让：(六）未依法登记领取权属证书的；和《物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案涉案房产首先未办理权属登记，只是进行了房产预售登记，其次涉案房产仍在银行办理抵押登记，依据上述法律强制性规定，本案涉案房产法律禁止进行交易，故双方签订的买卖合同因违反法律强制性规定而无效，被答辩人明知涉案房产未办理权属登记也在银行抵押未解除，仍购买房产，应承担相应的法律风险。二、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和议案件若干问题的规定》第二十八条的前提条件是涉案房产应登记在被执行人名下，但本案涉案房产仅仅是办理了预售登记，仍未办理房屋权属登记，故被答辩人要求适用第二十八条的前提条件并不存在，不应得到支持。 被执行人于海峰未提出意见。 本院查明，1、2018年5月2日于海峰夫妇与李兆平夫妇签订书面房屋买卖合同；2、2018年5月2日李兆平向于海峰交付了50万购房款；3、于2019年4月25日前李兆平夫妇将购房剩余款项向于海峰还完。4、自2018年6月22日起该房产上的抵押贷款一直由李兆平夫妇偿还；5、2018年6月至今涉案房产一直由李兆平夫妇居住；6、经郭金堂申请，成安县人民法院于2019年11月28日作出（2019）冀0424财保161号民事裁定书，对案涉房产进行了财产保全；7、2020年5月21日，成安县人民法院作出（2020）冀0424执268号之一执行裁定书，查封了案涉房产；8、锦绣名都小区因开发商原因，目前暂不具备办理不动产权属证书条件。 本院认为，本案的争议焦点为案外人李兆平基于对房产所有权的主张排除强制执行的异议理由是否成立。李兆平与于海峰在人民法院查封前就对涉案房产签订了书面房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，权利义务关系明确，内容不违反法律规定且已实际履行，故合同真实有效。在履行过程中，李兆平已支付全部购房款且自李兆平购得房屋后房贷就一直由其支付，并在法院查封前一直实际占有使用该房屋。涉案房产所在的小区因开发商原因，目前暂不具备办理不动产权属证书条件，而非因案外人李兆平自身原因。申请执行人对涉案房屋的查封是基于对被执行人于海峰的普通金钱债权，并不具有优先性。故案外人李兆平基于对房产所有权的主张能够排除强制执行。 综上所述，李兆平基于对房产所有权的主张排除强制执行的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用，执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 中止对成安县产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向成安县人民法院提起诉讼。 审判长  李红庆 审判员  高竹林 审判员  候有为 二〇二〇年八月四日 书记员  唐 硕