江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终5322号上诉人（原审原告）：南京市建邺区人民政府南苑办事处，住所地在南京市建邺区南湖路58号。负责人：陈理，该办事处主任。委托诉讼代理人：杨宏，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘秋香，女，1961年11月5日生，汉族，南京市建邺区兴达老年公寓院长，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：金向煜，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐德祥，江苏振泽律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：南京市建邺区兴达老年公寓，住所地在南京市建邺区。法定代表人：刘秋香，该公寓院长。被上诉人（原审第三人）：南京市建邺区秋香老年人服务中心，住所地在南京市建邺区应天西路897号。法定代表人：刘秋香，该服务中心主任。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：金向煜，江苏振泽律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐德祥，江苏振泽律师事务所律师。上诉人南京市建邺区人民政府南苑办事处（以下简称南苑办事处）与被上诉人刘秋香、南京市建邺区兴达老年公寓（以下简称兴达老年公寓）、南京市建邺区秋香老年人服务中心（以下简称秋香老年人服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南苑办事处上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持南苑办事处一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人刘秋香承担。事实和理由：一、一审法院以“对作为违法建筑的涉案房屋的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理范围”为由，判决驳回南苑办事处的诉讼请求，是错误的。1、对于未取得建设工程规划许可证的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理范围。但是，本案为房屋租赁合同纠纷，南苑办事处系要求被上诉人刘秋香腾返涉案房屋并支付房屋占有使用费、另两被上诉人兴达老年公寓、秋香老年人服务中心对腾返涉案房屋承担协助义务，而非要求人民法院确认违法建筑权利归属及内容。南苑办事处的诉讼请求，与违法建筑的认定和处理，非同一法律性质。2、即使一审法院认为“对作为违法建筑的涉案房屋的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理范围”，那么，应裁定驳回南苑办事处起诉而非判决驳回南苑办事处诉讼请求。3、本案中，一审法院既已认为南苑办事处不能证明“南苑办事处是涉案房屋的建设单位”（此为据以驳回南苑办事处诉讼请求的另一理由），但却又采信南苑办事处“涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦无房产证和土地证”的自述，在逻辑上自相矛盾的。二、一审法院认为“南苑办事处提交的一张南京友诚联合会计师事务所出具的基建施工预决（结）算审计定案表及南苑办事处自书的兴达广场建设费用的说明一份，不能证明涉案房屋是南苑街道兴达社区环境用房及园林广场等工程的一部分，且南苑办事处是涉案房屋的建设单位”，并据此判决驳回南苑办事处的诉讼请求是错误的。刘秋香、兴达老年公寓、秋香老年人服务中心辩称：1、上诉人至今未向法院出示对涉案房屋拥有权利的证据。2、在一审中尽管刘秋香、兴达老年公寓、秋香老年人服务中心对于与上诉人签订租赁合同并缴纳部分租赁费用的事实予以认可，但并不代表上诉人必然享有涉案房屋相应的权利。3、被上诉人在一审中并未认可上诉人拥有相关权利。4、在上诉人没有出示证据证明其对房屋享有相应的权利的情况下，一审法院的判决是正确的。南苑办事处向一审法院起诉请求：1、判令刘秋香将位于南京市建邺区交界口）餐厅6间192平方米，敬老院8间256平方米（外走廊未计算）房屋腾空并返还给南苑办事处；2、判令刘秋香向南苑办事处支付房屋占有使用费308000元（自2013年1月1日暂计至2019年5月31日），并继续支付自2019年6月1日至实际返还房屋止的占有使用费（按照每月4000元标准计算）；3、判令刘秋香承担本案全部诉讼费用；4、判令兴达老年公寓、秋香老年人服务中心对腾空、返还涉案房屋承担协助义务。一审法院认定事实：2002年8月16日，南苑办事处的社会事务科与刘秋香签订协议书（以下简称2002年协议书），约定，南苑办事处将兴达广场西南侧餐厅6间192平方米和敬老院8间256平方米（外走廊未计算）房屋（以下简称涉案房屋），交给刘秋香经营管理。刘秋香每年交给南苑办事处租金5.5万元，为支持刘秋香经营，南苑办事处每年在餐厅就餐费不少于5.5万元。租赁时间暂订5年，自2002年9月1日至2007年8月31日止。另约定，南苑办事处负责老人房装修到位，餐厅为毛坯房，装潢由刘秋香自行解决。2003年4月1日，南苑办事处的文化站与刘秋香签订协议书（以下简称2003年协议书），约定，南苑办事处将2002年协议书中约定的餐厅6间和敬老院8间交给刘秋香经营管理，刘秋香每年交给南苑办事处租金4.8万元。其他约定同2002年协议书。2009年7月31日，南苑办事处、刘秋香签订协议书（以下简称2009年协议书），约定，南苑办事处将2002年协议书中约定的餐厅6间和敬老院8间交给刘秋香经营管理，刘秋香每年交给南苑办事处租金4.8万元。租赁时间暂定3年，自2009年1月1日至2012年12月31日止。其他约定同2002年协议书。2009年协议书到期后，南苑办事处、刘秋香未再签订新的协议书。一审另查明，2002年10月17日，南京友诚联合会计师事务所出具的一份基建施工预决（结）算审计验证定案表，载明，南苑街道兴达社区环境用房及园林广场等工程的建设单位为南苑办事处。一审庭审中，南苑办事处自述，南苑办事处、刘秋香争议的涉案房屋在该工程中。一审再查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦无房产证和土地使用证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审庭审中，南苑办事处提交的一张南京友诚联合会计师事务所出具的基建施工预决（结）算审计验证定案表及南苑办事处自书的兴达广场建设费用的说明一份，不能证明涉案房屋是南苑街道兴达社区环境用房及园林广场等工程的一部分，且南苑办事处是涉案房屋的建设单位。另外，南苑办事处自述涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦无房产证和土地使用证。对作为违法建筑的涉案房屋的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理范围。综上，南苑办事处的诉讼请求，因于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决驳回南京市建邺区人民政府南苑办事处的诉讼请求。一审案件受理费5920元，由南京市建邺区人民政府南苑办事处负担。各方对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院另查明，刘秋香以兴达老年公寓、秋香老年人服务中心的名义在涉案房屋内经营。二审期间，各方当事人均未提交新证据。南苑办事处向本院表示要求撤回对房屋占有使用费的主张，将另案再行主张，本院予以准许。以上事实，有一审开庭笔录及本院询问笔录在案证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦无房产证和土地使用证，故南苑办事处与刘秋香签订的系列协议书构成无效。无效合同自始无效，双方互负返还义务。南苑办事处要求刘秋香腾空并返还位于南京市建邺区交界口）餐厅6间、敬老院8间房屋，有事实与法律依据，应予支持。因刘秋香以兴达老年公寓、秋香老年人服务中心的名义在涉案房屋内经营，故兴达老年公寓、秋香老年人服务中心应对返还房屋承担协助义务。一审法院以本案不属于人民法院受理范围为由驳回南苑办事处的诉讼请求，没有法律依据。因一审法院对南苑办事处主张的房屋占有使用费未予处理，双方就房屋占有使用费的数额未充分举证，现南苑办事处在本案中要求撤回房屋占有使用费的主张，本院予以准许，南苑办事处就房屋占有使用费可另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5351号民事判决；二、刘秋香于本判决生效之日起六个月内将位于南京市建邺区交界口）餐厅6间、敬老院8间房屋腾空并返还给南苑办事处，兴达老年公寓、秋香老年人服务中心应对腾空、返还房屋承担协助义务。一审案件受理费5920元，由南京市建邺区人民政府南苑办事处、刘秋香各负担2960元；二审案件受理费5920元，由南京市建邺区人民政府南苑办事处、刘秋香各负担2960元。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年八月二十五日法官助理 吴伯庙书 记 员 朱亚芳