朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1849号原告：魏巍，男，1985年3月13日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：黄平生，辽宁亮法律师事务所律师。被告：张丽虹，女，1963年12月6日出生，汉族，退休干部，住朝阳市双塔区。被告：陈昊，男，1988年6月14日出生，汉族，个体，住沈阳市和平区。二被告共同委托代理人：陈铁成，男，1962年3月24日出生，汉族，公务员，住朝阳市双塔区。原告魏巍与被告张丽虹、陈昊房屋租赁合同和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏巍及其委托代理人黄平生、被告张丽虹及被告张丽虹和陈昊的共同委托代理人陈铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏巍向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2019年12月22日签订的《购房协议书》；2、请求解除原、被告于2019年12月22日签订的《房屋租赁协议书》；3、请求二被告双倍返还原告购房定金人民币4万元；4、请求二被告退还房屋租金和押金共计1.4万元；5、由二被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月22日，原告与被告张丽虹签订了租房协议及购房协议，原告欲购买被告的房屋，为此先租用被告的房屋使用，以便看房屋的质量等情况。签订合同时才知道房主的名字并非张丽虹，而是被告张丽虹所称的其儿子陈昊的房屋。上述合同签订后准备入住时，原告才发现租赁和购买被告的房屋存在质量瑕疵，并存在纠纷，致使房屋无法居住和使用。为此原告多次与被告张丽虹协商未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告张丽虹辩称，我是受被告陈昊的委托代被告陈昊与原告签订的《购房协议书》和《房屋租赁协议书》，我并非合同主体，只是被告陈昊的委托人，原告起诉我主体不适格，应驳回原告的诉讼请求。被告陈昊辩称，本案中的两份合同是两种法律关系，原告的诉讼请求法律关系不明确。另外，原告的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告张丽虹系被告陈昊母亲。2019年12月22日，被告张丽虹作为被告陈昊的委托代理人以被告陈昊的名义与原告魏巍签订了一份《购房协议书》，内容如下：“甲方：陈昊，身份证号2113021988××××××××，乙方：魏巍，身份证号2113021985××××××××。甲方将坐落在朝阳市双塔区绿波园小区96号楼4单元301室房屋出售给乙方。经双方协商达成如下协议：一、房屋售价伍拾壹万元（510,000元）。二、付款方式，乙方于2019年12月22日交定金贰万元（20,000元）。房款于2020年12月21日前交清。定金可抵房款。三、乙方交清房款后，甲方协助乙方办理过户手续，过户发生的税费由乙方承担。如果乙方提前交清房款，甲方协助乙方办理过户手续。四、如果乙方逾期未交清房款，视同放弃购买此房，甲方可另行出售此房，且定金不予退还。五、甲方同时将地下室及室内家具设施一并出售给乙方，不另收取费用。六、因自然灾害或不可抗力造成房屋不可交易，双方协商解决。七、因其他未尽事宜，双方可另行协商作出补充规定。补充规定与本协议具有同等效力。八、本协议自签订之日起生效，出现纠纷，双方协商解决，协商不成可由人民法院裁决。九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方签字：陈昊，联系电话：181××××0181，乙方签字：魏巍，联系电话：180××××7771，2019年12月22日”。上述《购房协议书》签订当天，被告张丽虹作为被告陈昊的委托代理人以被告陈昊的名义作为甲方针对上述出售房屋又与原告魏巍作为乙方签订了一份《房屋租赁协议书》，双方约定租赁期间为2020年1月1日至2020年12月31日，年租金1.2万元，如果乙方在租赁期间内购买此房，剩余租金可抵房款，除房屋租金外，甲方还另行向乙方收取室内设施及物品押金0.2万元，待租用到期，确认所租用的物品没有丢失和损坏，室内设施没有破损及毁坏，押金如数退还。如有损坏，按价赔偿。原、被告双方在双方签订的上述《房屋租赁协议书》中还约定了其他事项。原、被告双方签订上述《购房协议书》和《房屋租赁协议书》后，原告魏巍按约定给付了二被告2万元的购房定金和1.2万元的房屋租金以及0.2万元的押金，二被告将案涉房屋交付给了原告魏巍。被告陈昊在本案审理过程中认可被告张丽虹代表其以其名义与原告魏巍签订的上述《购房协议书》和《房屋租赁协议书》。现原告魏巍以被告张丽虹代被告陈昊出租出售给其的涉案房屋地暖漏水，房屋存在质量瑕疵为由将二被告诉至本院，要求解除合同，双倍返还购房定金，并退回房屋租金和押金。原告魏巍针对其诉讼请求向本院依法提供了其与被告张丽虹代表被告陈昊以被告陈昊的名义签订的《购房协议书》和《房屋租赁协议书》、证人杨某的证言、七张照片予以证明，被告张丽虹、陈昊针对其答辩意见向本院依法提供了授权委托书、房屋所有权证复印件、二被告的户口簿和身份证复印件予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料和询问笔录以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告魏巍与被告张丽虹接受被告陈昊的委托以被告陈昊的名义于2019年12月22日签订的《购房协议书》和《房屋租赁协议书》均系双方当事人的真实意思表示，均符合公平自愿、等价有偿、诚实信用原则，均不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。关于原告魏巍提出的要求解除上述《购房协议书》和《房屋租赁协议书》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，原、被告双方签订上述《购房协议书》和《房屋租赁协议书》后，原告魏巍将购房定金和房屋租金以及押金交付给了二被告，二被告亦将案涉房屋交付给了原告魏巍，原告魏巍在本案审理过程中并未向本院提供充分证据证明二被告存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的任何一条可以解除合同的情形。虽然原告魏巍称被告陈昊出售给其的房屋地暖漏水，存在质量瑕疵，并针对其该陈述向本院提供了证人杨某的证言予以证明，但证人杨某也是听一个姓“林”的水暖工分析“怀疑”是被告陈昊家房屋的地暖漏水，并无其他充分证据证明其所陈述的证言，根据证人杨某的证言既不能证明是被告陈昊出售给原告魏巍的房屋漏水，更不能证明是被告陈昊出售给原告魏巍的房屋地暖漏水。虽然原告魏巍庭审后还向本院提供了被告陈昊家楼下房屋的七张照片用以证明其主张，但通过该组照片只能证明房屋中拍照的位置有漏水的痕迹，但既不能证明照片的拍摄时间，也不能证明确系被告陈昊出售给原告魏巍的房屋漏水，亦不能证明是被告陈昊出售给原告魏巍的房屋的地暖漏水。原告魏巍用上述证据材料不能证明其所陈述的事实。综上，原告魏巍要求解除其与被告张丽虹以被告陈昊的名义签订的《购房协议书》和《房屋租赁协议书》的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。关于原告魏巍提出的要求二被告双倍返还其4万元购房定金和1.2万元房屋租金以及0.2万元押金的诉讼请求，因原、被告双方签订的上述《购房协议书》和《房屋租赁协议书》缺乏解除事由，在合同未解除的情况下，合同双方当事人均应当继续履行合同，原告魏巍的上述诉讼请求，因缺乏基础事实和法律依据，本院不予支持。被告张丽虹和陈昊在庭审中提出的相应辩解意见，本院予以采纳。综上所述，原告魏巍要求解除其与被告张丽虹代表被告陈昊以被告陈昊的名义签订的《购房协议书》和《房屋租赁协议书》的诉讼请求和要求二被告双倍返还4万元购房定金、1.2万元房屋租金以及0.2万元物品押金的诉讼请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告魏巍的全部诉讼请求。案件受理费575元（原告魏巍预交，已减半收取），由原告魏巍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年八月二十一日书记员  蔡 鄂