江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初792号原告：戴俊峰，男，1977年8月5日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：周庆，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周瑾，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被告：周健，男，1969年11月10日出生，汉族，住泰州医药高新区。被告：于晨，女，1969年1月29日出生，汉族，住泰州医药高新区。原告戴俊峰与被告周健、于晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴俊峰及其委托诉讼代理人周庆，被告周健、于晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴俊峰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与二被告于2010年8月21日签订的《二手房屋买卖合同》；2、请求法院判令二被告退还已付购房款的双倍金额816000元，并按照案涉房屋市场价格（待评估房屋后确定）的10%支付违约金；3、请求法院判令二被告赔偿房屋差价损失（待评估房屋后确定)；4、请求法院判令由二被告承担本案诉讼费用、评估费用、保全费用。审理过程中，原告戴俊峰变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除原告与二被告于2010年8月21日签订的《二手房屋买卖合同》；2、请求法院判令二被告退还已付购房款408000元，并赔偿原告房屋差价及装修损失824700元；3、请求法院判令由二被告承担本案诉讼费、评估费、保全费用。事实和理由：原被告双方于2010年8月21日签订《二手房屋买卖合同》，合同约定原告以41.8万元的价格购买二被告名下位于泰州市海陵区房屋。合同约定购房款付款方式为现金支付，在2011年5月31日前分6次付清，并约定房屋过户登记到原告名下前，原告可以留5万元作为尾款。合同签订生效后，原告在2011年5月30日前共支付了购房款368000元，之后又于2014年11月6日交付4万元购房款给被告方，总共支付购房款408000元，以上购房款二被告均出具了收条。案涉房屋已交付原告使用，后原告多次催促二被告办理产权登记手续并协助办理过户，但二被告一直拖延不予办理，现查明被告方在原告不知情的情况下己经领取产权证并于2019年1月2日将案涉房产办理了抵押登记，被告方是明显的恶意违约行为。现案涉房屋不能完成过户登记，根据原被告双方签订的《二手房屋买卖合同》约定，被告方应当双倍退还已付购房款，并按照现在房屋市场价格的10%支付违约金。此外，根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”根据现在案涉房屋同地段同面积房屋市场价值，原告上述主张的费用仍不足以弥补原告的损失，故原告要求二被告支付案涉房屋差价损失，以案涉房屋现在同地段同面积房屋市场价格为总额扣减上述主张费用。被告周健、于晨答辩称，违约金及案涉房屋评估价格过高，只同意按照合同规定支付二倍购房款，此外，原告居住在房屋期间的费用亦应抵销。本院经审理查明：2010年8月21日，原告戴俊峰作为买受方（乙方）与被告周健、于晨作为出售方（甲方）签订《二手房屋买卖合同》，约定：一、周健、于晨自愿将坐落于泰州市海陵区房屋卖给戴俊峰，并已收取戴俊峰购房定金2万元。该房屋暂定无产权证号和土地使用权证号。二、双方商定成交价格为41.8万元，乙方在2011年5月31日分6次付清，付款方式现金，于2010年8月31日前，支付甲方房款8万元，于2010年9月15日前，支付甲方房款5.8万元，于2011年1月25日前，支付甲方房款11万元，于2011年5月31日前，支付甲方房款10万元。三、甲方于2010年9月15日前将房屋及附属物正式交付乙方使用。四、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。如因未告知而造成的损失应由甲方承担全部责任，并赔偿相应损失。五、甲方保证将产权证无偿的过户到乙方名下，在过户之前乙方将留5万元作为尾款，甲方把产权证过户到乙方的名下后十个工作日内付清尾款。在过户的过程中所产生的一切费用均由甲方承担，乙方不付任何款项。该房屋占用范围内土地使用权同时转让给乙方。甲方保证所售房屋建筑面积同产权证记载相符，并提供齐全办理权属变更的全部手续，甲方存有公共维修基金的，根据江苏泰州市规定，在房产过户之后公共维修基金归乙方继续使用。六、甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，房屋设定抵押登记的，已通知抵押权人。如因双方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任，并赔偿乙方相应的损失。七、甲乙双方应按合同协议共同执行。如乙方中途违约，乙方无权要求返还定金。如甲方中途违约，甲方应在违约之日起10日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，经甲乙双方协商一致后，可按每逾期一日，由违约一方向对方给付房价总款千分之一的违约金执行。甲乙双方约定随之转让的附属物位于梅兰花园车库。其他约定事项：房产证应在本合同签订之日起18个月内完成过户手续，如因国家政策原因不能过户时，过户期限可再延长6个月。如在因国家政策的原因，可再相应延长。此外不论何种原因，如未办理房产证过户手续，乙方有权视甲方为违约行为，并按第七条条款的要求来赔付违约金。房价按买房时价格（即为41.8万元）执行。甲乙双方无任何条件执行上述事项。房产证过户时，如甲方反悔，除应双倍返还购房款外，还应按房产过户时的时价的房价总款10%的赔偿。2010年8月21日，原告戴俊峰向被告周健、于晨现金支付购房定金2万元；后于2010年9月1日，向被告周健、于晨现金支付购房款8万元；于2010年9月20日，向被告周健、于晨现金支付购房58000元；于2011年1月28日，向被告周健、于晨现金支付购房款11万元；于2011年5月30日，向被告周健、于晨现金支付购房款10万元；于2014年11月6日，向被告周健、于晨现金支付购房款4万元；合计支付购房定金及购房款408000元。周健、于晨在收款当日均向戴俊峰出具了收条。合同签订后，被告周健、于晨依约于2010年9月15日前将案涉房屋及附属车库交付给戴俊峰使用。原告戴俊峰于2015年进行了装修、入住，占用至今。泰州市自然资源和规划局出具的泰州市不动产（房屋）登记簿证明（权利人、利害关系人）载明：周健、于晨为案涉泰州市梅兰西路10号梅兰花园房屋的权利人，不动产权证号泰房权证高新字第××号，泰州国用（2015）第8798号。案涉房屋抵押权人陈桂祥，抵押人于晨、周健，一般抵押，被担保主债权数额/最高债权额100万元，债务履行期限/债权确定时间为2019年1月2日起至2019年7月1日止。案涉房屋抵押权人江苏长江商业银行股份有限公司泰州分行，抵押人于晨、周健，最高额抵押，被担保主债权数额/最高债权额80万元，债务履行期限/债权确定时间为2020年5月7日起至2026年5月6日止。经原告申请，本院依法委托泰州嘉和房地产土地评估资产评估有限公司对案涉房屋进行市场价值评估。该公司出具《房地产估价报告》，载明：估价对象于价值时点（2020年5月6日）房地产公开市场价值为124.27万元（含车库及室内装修，不包含室内可移动家具、家电等设施）。原告预先缴纳了鉴定费12000元。审理期间，原告戴俊峰向本院申请财产保全，支付保全费4670元，本院于2020年5月12日作出（2020）苏1291民初792号裁定：冻结被申请人周健、于晨的银行存款人民币83万元或查封、扣押相应价值的财产。上述事实有《二手房屋买卖合同》、收条、《房地产估价报告》及原被告陈述等证实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应及时、全面履行合同义务。合同的履行应当遵循公平原则及诚实信用原则，当事人一方明确表示不履行主要义务的，当事人可以解除合同。本案中，原告戴俊峰依约向出卖方支付购房定金及购房款408000元，已经完成了合同约定的给付房款之义务；被告周健、于晨同时履行了房屋交付义务。但此后，被告周健、于晨未依约协助办理房屋过户义务，现因案涉房屋存在抵押，且被告未能办理抵押注销手续，致案涉房地产转让合同履行不能，故原告要求解除房屋买卖关系，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况与合同性质，当事人可以要求恢复原状，赔偿损失。故原告要求被告返还已付购房款408000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因被告已将案涉房屋交付原告，故原告亦应在合理期限内返还案涉房屋（含车库及室内装修，不包含室内可移动家具、家电等设施）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原、被告签订房屋买卖合同后，涉案房屋房价上涨，经原告申请，本院委托鉴定机构对原告起诉时房屋价值进行了鉴定，鉴定机构出具鉴定报告称涉案房屋房地产公开市场价值为124.27万元，原、被告签订合同时约定房价为41.8万元，价值之间的差额824700元为原告在合同履行后可以获得的利益，应认定为原告的损失金额。此外，原告已支付的鉴定费12000元，亦为原告的实际损失。本案中，原被告双方合同中虽约定了出售方违约应支付的违约金数额，但原告在违约金不能弥补其损失的情况下，亦可根据其损失额主张被告承担损失赔偿责任。本案中，被告的行为已构成根本违约，其应承担全部赔偿责任。故对原告请求被告赔偿房价上涨及装饰装修损失，支付鉴定费12000元的主张，本院予以支持。关于被告抗辩的原告应支付房屋使用费的主张，因原告占用案涉房屋系基于双方合同约定，故对被告该抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告戴俊峰与被告周健、于晨于2010年8月21日签订的《二手房屋买卖合同》；二、被告周健、于晨于本判决生效后十五日内向原告戴俊峰返还购房款408000元，原告戴俊峰于本判决生效后三十日内将案涉坐落于泰州市梅兰西路10号梅兰花园房屋（含车库及室内装修，不包含室内可移动家具、家电等设施）返还给被告周健、于晨；三、被告周健、于晨于本判决生效后十五日内赔偿原告戴俊峰房价上涨及装饰装修损失、鉴定费合计836700元。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12167元，减半收取6084元，保全费4670元，合计10754元，由被告周健、于晨负担（此款原告已垫付，被告于本判决发生法律效力之日起十五日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  陈俊涛二〇二〇年八月五日书记员  张 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。