湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4512号上诉人（原审被告、反诉原告）：王金来，男，1950年10月20日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：魏首锋（王金来之侄子），男，1977年6月12日出生，汉族，住武汉市硚口区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市世纪物业管理有限公司，住所地武汉市江夏区庙山开发区玉龙岛花园。法定代表人：郑乃平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭维维，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹宁君，湖北楚义律师事务所律师。原审被告、反诉原告：武汉东湖新技术开发区玉龙岛语林山庄，住所地武汉东湖新技术开发区玉龙岛花园内。经营者：王金来，身份情况同前。委托诉讼代理人：魏首锋，身份情况同前。上诉人王金来因与被上诉人武汉市世纪物业管理有限公司（以下简称世纪物业公司）以及原审被告、反诉原告武汉东湖新技术开发区玉龙岛语林山庄（以下简称语林山庄）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王金来上诉请求：一、撤销一审判决第六项；二、就一审判决书中已审理查明的事实中，被上诉人违反合同的多项行为，对上诉人所造成的经济损失予以赔偿。三、本案相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决书已经确认的事实中，既然已经认定被上诉人违反多项合同约定事项，却对因此而造成的上诉人经济损失没有判决被上诉人给予赔偿，该判决显然是有失公允的，主要体现在以下两方面：1、上诉人承包经营期间因为被上诉人不履行合同约定义务而额外增加的保安费用246,600元，一审法院在确定被上诉人违约的前提下却没有支持上诉人的该项诉讼请求是错误的。2、对于停车场的纠纷，一审判决书中未能做出客观公正的评价，导致上诉人的合法权益在被侵害后无法得到应有的赔偿。综上，一审法院没有认定因被上诉人的违约行为，使得上诉人在保安支出，承租停车场权益受到侵犯等方面所受到的经济损失没有得到应有的合理赔偿。上诉人请求二审法院在查清事实的基础上，准确适用法律，并依法公正判决。被上诉人世纪物业公司答辩称，一、一审法院关于被上诉人承租别墅的认定是合理的，上诉人所承租的区域与所服务的小区是一体的，上诉人所要求的保安费用无法律与事实支撑，上诉人要求被上诉人承担保安费用的要求于法无据。二、对于一审法院关于停车场事实的认定无异议，根据租赁合同约定，上诉人承租的别墅及鱼塘的周边及停车场属于其使用区而非出租区域，可见，租赁经营合同对承租区域及经营区域进行了区分，停车场不属于经营区域。被上诉人将停车场出租给他人使用，并未违反合同约定，也并未影响上诉人的合法权益，在双方履约过程中，上诉人并未对被上诉人将停车场出租给他人的行为提出异议，也未对租房合同中的意见表示异议，由此上诉人对于被上诉人将停车场出租给他人是予以认可的，只是在被上诉人在起诉以后，上诉人才对此提出异议。综上，一审法院对适用法律正确，事实认定清楚。请求驳回上诉人的全部上诉请求。原审被告、反诉原告语林山庄述称，同意王金来的意见。世纪物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王金来、语林山庄支付拖欠租金444,803.60元；2、判令王金来、语林山庄从2015年6月1日起按月租金5％支付违约金至租金清偿之日止（截至2017年5月31日违约金为34,552.60元）；3、判令王金来、语林山庄返还承租区域内现价值约为286,835元配套设施。一审诉讼过程中，世纪物业公司变更第二项诉讼请求为：判令王金来、语林山庄以444,803.60元为基数，从2015年6月1日起按年息6％支付资金占用利息至实际给付租金之日止。王金来、语林山庄向一审法院提起反诉，请求：1、判令世纪物业公司退还保安费用246,600元、电费7,200元、停车场使用费48,000元、维修漏水费用45,681元，押金10,000元，共计357,481元；2、判令世纪物业公司赔偿物品损失140,000元。一审法院认定事实：武汉宏宇实业集团有限公司将其所有的玉龙岛休闲别墅交由世纪物业公司下属玉龙岛分公司经营、管理。2009年12月21日，王金来（乙方）与世纪物业公司下属玉龙岛分公司（甲方）签订《玉龙岛花园休闲别墅租赁经营合同》一份，合同约定与本案相关内容如下：1、甲方将第8号、9号、10号别墅及鱼塘（包括塘岸边的钓鱼台休闲房）租赁给乙方作为经营酒店使用。别墅至湖边和鱼塘周围之空地及停车场同属乙方使用区。别墅及鱼塘所有设施设备另列出明细清单交给乙方，承租期满乙方应如数归还给甲方；2、租赁期限为六年。合同签订后3日内乙方交押金10,000元。租金从6月1日起开始向甲方交纳。从第四年起，租金按原租金的基础上每年递增10%，与原租金一起缴纳；3、乙方应按时缴纳租金，逾期按月租金的5%向甲方支付违约金。乙方向甲方缴纳20,000元押金，待租期满后如数退还乙方；4、甲方为乙方提供别墅大院门口的上午8时至晚上10时的礼仪保安服务。酒店内的内保由乙方自行负责；5、甲方负责乙方租赁前的房屋漏水维修，将漏水处维修好方可交乙方使用。承租期间的维修由乙方负责；6、租赁合同签订后，甲方向乙方提交房屋设施设备及物资清单，租赁期满由乙方按原有清单归还房屋设施、设备及物资；7、根据乙方目前的实际情况，甲方同意租赁日期从2010年3月1日起生效，租金从2010年6月1日起缴纳。上述合同签订后，王金来交付押金10,000元，世纪物业公司交付房屋。王金来以租赁房屋开办语林山庄，并对外出租。2010年5月13日，王金来与物业公司签订《玉龙岛花园休闲别墅租赁经营合同补充协议》一份，约定：1、将原合同第一条第一项的8号楼更换为1号楼；将9号楼更换为5号楼；2、乙方将8号楼外墙的粉红色粉刷改为米黄色，甲方将2号楼供给乙方使用，其租金以8号楼外墙粉刷费抵用。时间为一年，即从2010年6月1日至2011年5月31日。从2011年6月1日起乙方向甲方交纳租金，其租金每月为2,000元，年租金为24,000元，租期及付款方式与原合同相同；以此类推。2010年9月10日，王金来、语林山庄与世纪物业公司签订两份《玉龙岛花园休闲别墅租赁经营合同补充协议》，约定：1、由乙方租用甲方6、7号别墅，使用时间从2010年10月1日起，租金分别为每月2,500元，年租金总计为6万元，从2011年10月起增加10%的租金；2、乙方增租甲方9号别墅作为足疗保健项目使用，时间从2010年11月1日起，租金分别为每月2,500元，全年租金总计为30,000元，从2011年10月起增加10%的租金。2011年8月6日，语林山庄向世纪物业公司提交《关于增加租用房屋的报告》：申请租赁8号楼，租期从2011年9月1日起，租期与原合同一致，租金为每月2,000元。物业公司玉龙岛分公司经理李艳容签署“同意租用，租金每月按2,500元支付”。因玉龙岛周边道路施工、交通中断，语林山庄于2011年11月3日向世纪物业公司递交《关于申请减免缴纳租金的报告》，申请对后来增补的几栋别墅租金予以免交。李艳容签署“情况属实，同意从2012年4月起缴纳租金”。2016年5月25日，语林山庄向世纪物业公司提交《租房合同终止意见》：1、按合同租金基数计算，六年租金为1,370,000元；按实际租金时间和租赁基数计算，现金为1,225,000元；按合同租金递增即增加基数计算，租金增加数为114,850元。按实际租金递增即增加数计算，租金增加数为111,600元；2、我方已实际缴租金数为116,000元，未缴差额数与物业公司占、欠、用语林山庄费用及投资的固定设施设备费用抵扣一次结清；合同终止。世纪物业公司认为上述金额与合同约定不符，不同意上述意见。合同于2016年5月31日到期后，王金来将别墅钥匙交给世纪物业公司（其中5号、7号、9号、10号别墅由王金来对外分租，由次承租人与世纪物业公司另行签订租赁合同）。一审法院另查明，王金来为开办语林山庄，对别墅室内外的水、电路设备、鱼塘等多处进行装修和维修，并增添新家具、厨具、炉具、餐具、客房床上用品、空调、供水系统、水泥桥、水泥墙等设备设施。同时，王金来经李艳容同意对室内漏水点进行维修，支付维修费45,681元。在合同履行期间，世纪物业公司将语林山庄旁的停车场租赁给驾校使用，并曾向语林山庄借电供给小区的游泳池及电工房。世纪物业公司曾在玉龙××别墅区的大门派驻两名礼仪保安，从上午8时至晚上10时进行礼仪保安服务。后因人手不够，世纪物业公司撤回礼仪保安。王金来为防止语林山庄内物品被窃，聘请数名保安。为此，王金来要求物业公司支付保安6年的工资246,600元、电费7,200元、停车场使用费48,000元、维修漏水费用45,681元、赔偿物品损失140,000元、添附折价62,400元。一审法院认为，世纪物业公司与王金来签订的《玉龙岛花园休闲别墅租赁经营合同》、《玉龙岛花园休闲别墅租赁经营合同补充协议》（三份）均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。上述合同、协议签订后，李艳容于2011年8月6日同意增租8号别墅，于2011年11月3日同意后续增租的别墅从2012年4月起缴纳租金。因此，王金来共租用1号、2号、5号、6号、7号、8号、9号、10号共计八栋别墅至2016年5月31日止。关于租金问题。根据双方约定，1号、5号、10号三栋别墅从2010年6月1日起共按100,000元/年缴付租金，并从第四年起每年租金递增10%，至2016年5月31日应支付租金664,100元；2号别墅从2012年4月起按24,000元/年缴付租金，至2016年5月31日，应付租金100,000元；6号、7号别墅从2012年4月起分别按2,750元/月缴付租金（每栋别墅租金为每月2,500元，从2011年10月起增加10%的租金），至2016年5月31日止，应付租金275,000元；8号别墅从2012年4月起按2,500元/月缴付租金，至2016年5月31日，应付租金125,000元；9号别墅从2012年4月起按33,000元7年缴付租金（租金按30,000元/年计算，从5011年10月起增加10%），至2016年5月31日，应付租金137,500元。王金来共计应付租金1,301,600元（664,100元+100,000元+275,000元+125,000元+137,500元），已付租金1,160,000元，还应付租金141,600元（301,600元-1,160,000元）。对世纪物业公司要求高于上述标准支付租金的请求，一审法院不予支持。关于世纪物业公司移交给王金来的相关物品返还问题。世纪物业公司不能证明上述物品仍由王金来占用、保管，一审法院释明后，世纪物业公司坚持要求王金来返还，故一审法院对世纪物业公司的此项请求不予支持。关于世纪物业公司主张的资金占用利息问题。因世纪物业公司存在未提供礼仪保安、未对房屋漏水部位进行维修等违约行为，对世纪物业公司要求王金来承担逾期支付租金导致产生资金占用利息的主张，一审法院不予支持。关于王金来主张的房屋漏水维修费45,681元。合同约定承租期间房屋维修费用由王金来承担，但李艳容对王金来在承租期内的装修行为予以认可，故此项费用应由世纪物业公司承担。关于王金来主张的押金10,000元。因房屋租赁期已届满，世纪物业公司应向王金来退还押金10,000元。关于王金来主张的保安费。王金来为防止语林山庄被窃而聘请保安，系其内部安保行为，应由王金来自行承担。对王金来要求世纪物业公司支付保安费的反诉请求，一审法院不予支持。关于王金来主张的电费。李艳容认可曾向语林山庄短期借电供给小区的游泳池及电工房使用，但王金来不能向一审法院提供证据证明用电量、借用期限，一审法院酌情确定世纪物业公司应支付王金来电费2,000元。关于王金来主张的停车场使用费。根据合同约定，语林山庄旁的停车场属于王金来的使用区，而非出租区域。世纪物业公司将停车场租赁给驾校使用，不影响王金来对别墅的使用。因此，对王金来主张世纪物业公司支付停车场使用费的请求，一审法院不予支持。关于王金来主张的鱼塘添附。因合同约定的租赁期已届满，且合同对添附物的处理没有约定，对王金来主张世纪物业公司对添附物折价赔偿的反诉请求，一审法院不予支持。关于王金来主张的物品损失。王金来将别墅对外转租，至本案合同到期时，部分别墅由王金来主动向世纪物业公司交还钥匙，部分别墅由次承租人与世纪物业公司另行签订租赁合同。因此，别墅内的物品，部分系王金来自主处分，部分应由次承租人返还。故对王金来主张的物品损失，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王金来、武汉东湖新技术开发区玉龙岛语林山庄于本判决生效之日起十日内向武汉市世纪物业管理有限公司支付租金141,600元；二、武汉市世纪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王金来、武汉东湖新技术开发区玉龙岛语林山庄支付维修费45,681元；三、武汉市世纪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王金来、武汉东湖新技术开发区玉龙岛语林山庄支付电费2,000元；四、武汉市世纪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王金来、武汉东湖新技术开发区玉龙岛语林山庄退还押金10,000元；五、驳回武汉市世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王金来、武汉东湖新技术开发区玉龙岛语林山庄的其他反诉请求。本案案件受理费5,704元，由武汉市世纪物业管理有限公司承担2,000元，王金来承担3,704元。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，世纪物业公司与王金来签订的《玉龙岛花园休闲别墅租赁经营合同》、《玉龙岛花园休闲别墅租赁经营合同补充协议》均合法有效。双方在《玉龙岛花园休闲别墅租赁经营合同》中约定“甲方为乙方提供别墅大院门口的上午8时至晚上10时的礼仪保安服务。酒店内的内保由乙方自行负责。”世纪物业公司在合同履行过程中因人手不足，撤回了两名礼仪保安，违反合同约定，因双方在合同中并未对此项违约行为约定相应的违约责任，加之，王金来虽在一审诉讼中提交了员工工资发放清单，但其中所列保安人员是否从事别墅区大门礼仪保安的工作，并无证据证实。故一审法院对王金来反诉要求世纪物业公司退还保安费用246,600元的诉讼请求不予支持，同时认定因世纪物业公司存在未提供礼仪保安、未对房屋漏水部位进行维修等违约行为，判决驳回世纪物业公司要求王金来承担逾期支付租金利息的起诉请求，较为公平合理。根据合同约定，语林山庄旁的停车场属于王金来的使用区域，而非承租区域，世纪物业公司虽将停车场租赁给驾校使用，但并不影响王金来的使用，故王金来要求世纪物业公司支付停车场使用费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王金来的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,704元，由上诉人王金来负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年八月十七日书记员  邬云格