河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6884号原告张欣欣，女，1992年9月3日出生，汉族，住河南省原阳县。委托代理人肖传茹，河南良秦律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王俊伟，河南良秦律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告班志强，男，1991年8月10日出生，汉族，住河南省杞县。委托代理人焦永军，河南陆达律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人郑常巍，河南陆达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告郑州中硕置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区第三大街24号4号楼一层芳华项目营销中心。统一社会信用代码：91410100087651745C。法定代表人刘顺利，总经理。委托代理人张辉，河南九君律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王慧萍，河南九君律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告张欣欣与被告班志强、郑州中硕置业有限公司（以下简称中硕公司）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用小额程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张欣欣及其委托代理人肖传茹、王俊伟，被告班志强的委托代理人郑常巍，中硕公司的委托代理人张辉、王慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张欣欣诉称，2018年4月18日，原告在美景芳华售楼部通过置业顾问班志强订购了一套公寓，该公寓位于郑州市××路与××大街交叉口美景××小区××楼××室。原告当天用微信转账给被告班志强3.5万元（其中1万元为购房定金，2.5万元为认筹金，享受2.5万元抵总房款4万元优惠）。2018年5月4日，原告来到美景芳华售楼处给被告中硕公司缴纳剩余房款683643元（无贷款），被告班志强告知原告合同和发票要后期才能拿到。后期原告到售楼处领取购房发票时，发现发票票面金额与原告支付的购房款总金额不一致。经核对发现原告在整个购房过程中并未享受到被告方承诺的总房款优惠4万，而且原告支付给被告班志强的2.5万元没有包含在发票金额中。原告多次与被告班志强沟通，被告称所收原告款项均已上交到公司，并非被告班志强据为己有，如原告不能接受可以通过法律途径解决。原告多次到美景芳华售楼处沟通要求退还该笔款项，中硕公司项目负责人称该笔款项与中硕公司无关，为维护原告的合法权益，诉至法院。请求法院依法判令：1、被告退还原告多缴纳的购房款2.5万元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告班志强辩称，1、本案的真实诉讼背景为美景·芳华项目为适应房地产营销环境的变化，采取了经纪人分销模式，实现了购房者、经纪人和开发商三方共赢。房地产分销，简单来说就是房地产开发商利用二手房中介机构和售楼部置业顾问的终端网络进行一对一的挖掘客户，从而快速找到潜在的购房者，提高房产销售率，其营销模式实现了多方共赢。2、涉案款项2.5万元系被答辩人享受分销服务并参与芳华会团购优惠购房活动而支付的团购服务费，并且享受了4万元的购房优惠，无权要求答辩人返还。3、答辩人系郑州同峰地产顾问有限公司员工，其代收2.5万元系职务行为。4、被答辩人故意隐瞒事实，违背了诚实信用原则，也给该项目其他购房人起到不良的示范作用。综上，涉案款项2.5万元系被答辩人享受分销服务和购房优惠而支付的团购服务费，并且其享受了4万元的房款优惠，被答辩人无权要求发辨认返还涉案款项。恳请法院查明案件事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告中硕公司辩称，1、答辩人中硕公司对美景芳华项目的房屋销售与中介公司签订合作协议，由中介公司进行整体销售，中硕公司本身并不参与销售。中硕公司对于中介公司引荐的客户给予房款减免优惠，中介公司收取一定数额款项作为推介费用，并将优惠活动提前告中硕公司备案。具体到本案中，优惠活动为2.5万元抵4万元，中介公司向业主收取2.5万元作为其推介的费用，中硕公司给予总房款减免4万元的优惠，而被答辩人张欣欣提供的微信聊天记录里面也明知2.5万元是买的4万元的优惠。因此事实情况是2.5万元不可能是购房款，张欣欣对这一情况是明知且同意的。2、被答辩人张欣欣先支付2.5万元，后签字确认答辩人收取的款项不包含该2.5万元。2018年4月18日，被答辩人张欣欣向置业顾问支付3.5万元，同日张欣欣与答辩人签订《美景·芳华认购协议书》确认张欣欣仅向答辩人支付定金1万元，并不包含2.5万元。2018年5月4日，张欣欣在《商品房买卖合同》签约审核单和《美景·芳华房源核算单》上签字，确认答辩人所收取的房款中没有该2.5万元及答辩人已收取房款只有1万元的事实。3、张欣欣自愿将款项支付给其他个人，答辩人不应承担该风险。被答辩人诉请2.5万元款项的支付凭证显示收款方为班志强，班志强未将2.5万元支付给中硕公司，且认购协议书第2条已特别提示“如买方将房款或相关购房费用以现金或者转账方式交付给个人（包含卖方任何人员及销售代理公司人员），卖方将概不承认且不为该资金的安全承担任何责任。”因此，被答辩人张欣欣要求答辩人返还2.5万元无事实基础及法律依据。经审理查明：2018年4月18日，原告与被告中硕公司签订《美景·芳华认购协议书》一份，买方认购卖方位于美景·芳华一期6号楼1913的一套房屋，置业顾问为被告班志强（同峰），协议约定发展商不得接受现金方式缴纳房款，买方需通过POS机刷卡方式缴纳房款，房款总价为761965元，买方应于签署本协议当日支付定金1万元，享受优惠条件：成功定房可享受4万元总房款优惠。买卖双方同意认购书生效起，买方自动成为卖方美景会会员，买方享有《美景会会员手册》规定的会员权益。本认购书一式两份，经双方签字盖章后即时生效，买卖双方均不得做任何修改。同日，原告张欣欣一次性向被告班志强微信转账3.5万元。中硕公司向客户张欣欣出具《收款收据》一份，载明金额合计为1万元，房号是美景·芳华一期6号楼1913，款项性质是首期。郑州丰闻广大文化传播有限公司（甲方，以下简称丰闻公司）与河南标点房地产营销策划有限公司（乙方，以下简称标点公司）签订一份《美景·芳华分销服务合同》，约定就乙方依托自身所拥有的渠道资源、客户资源等优势为甲方《美景·芳华》在售房源提供会员优惠活动事宜，合同期限自2018年4月1日起至2018年6月30日止，合同期内，甲方委托乙方作为本项目的独家渠道服务商，授权乙方组织客户参与本项目委托房源优惠活动。在客户向甲方缴纳服务费后承诺优惠事项：项目名称美景·芳华，物业类型LOFT公寓，服务费2.5万元每套，可享受优惠4万元；乙方欲购买本项目委托房源的会员客户均须统一参加本次优惠活动，未参加会员优惠活动的客户则无法享受会员优惠期内购房优惠。《商品房买卖合同》签约审核单及美景·芳华房源核算单均显示张欣欣认购房源原总价为761965元，“2.5万享4万，案场优惠3000，一次性96折”，折后总价为690206元，“已收款10000元”，原告均在上述文件上签名按手印。原告与被告中硕公司签订的《商品房买卖合同》中显示该商品房总价为690206元。另，被告班志强系郑州同峰地产顾问有限公司员工。以上事实有《美景·芳华认购协议书》、收款收据、《美景·芳华分销服务合同》、《商品房买卖合同》签约审核单、美景·芳华房源核算单及庭审笔录在案佐证。本院认为，被告班志强提供的《美景·芳华分销服务合同》，被告中硕公司对该证据不持异议，故本院对该份证据予以采信。该证据可证明被告班志强收取的团购服务费与涉案楼盘的销售有关，并取得了开发商的授权。原告虽然对被告班志强提供的购房优惠提出异议，认为其并没有享受到该购房优惠，但根据被告中硕公司提供的签约审核单、房源核算单及商品房买卖合同等证据，原告对“2.5万享4万”“已收款10000元”内容均已签字确认，可以认定原告在购买涉案房屋时参与了上述团购优惠活动且实际享受到了购房优惠。本案被告班志强收取原告的2.5万元是其为原告张欣欣提供服务而收取的团购服务费，并非购房款，故对原告要求被告退还多缴纳购房款2.5万元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张欣欣的诉讼请求。案件受理费212.5元，减半收取106元，由原告张欣欣负担。本判决为终审判决。审判员 崔 敏二〇二〇年八月十四日书记员 王令令