安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0811民初1854号 原告：安庆全力日用化工有限公司，住所地安庆市。 法定代表人：杨续喜，公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋作明，安徽皖激扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军，该公司员工。 被告：程苏义，男，1977年4月18日出生，汉族，住安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：吴海军，安徽大森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婷，安徽大森律师事务所律师。 第三人：安庆市开发区珍味美酒店，住所地开发区雷池路215号院内2楼，统一社会信用代码92340800MA2P1Q6Y62。 经营者：汪月珍，女，1978年9月30日出生，汉族，住安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：詹从军，男，1976年8月2日出生，汉族，住安徽省安庆市。 第三人：安庆市开发区小厨娘百善私房菜，住所地开发区雷池路39号，统一社会信用代码92340800MA2TTE66OP。 经营者：章宏祥，男，1983年2月8日出生，汉族，住安徽省安庆市。 原告安庆全力日用化工有限公司（以下简称“安庆全力公司”）诉被告程苏义、第三人安庆市开发区珍味美酒店（以下简称“珍味美酒店”）、安庆市开发区小厨娘百善私房菜（以下简称“百善私房菜”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安庆全力公司的委托诉讼代理人蒋作明，被告程苏义的委托诉讼代理人吴海军，第三人珍味美酒店的委托诉讼代理人詹从军，第三人百善私房菜经营者章宏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安庆全力公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告和第三人立即交还全部租赁物；3、判令被告支付2020年1月1日起至实际交还租赁物期间的使用费，按每月13800元计算(截止2020年5月31日为69000元)，支付水电费用11612.6元；4、确认原告不予返还30000元租赁保证金。事实与理由：2016年4月5日，原告的 实际控制人安徽全力集团有限公司（以下简称“安徽全力公司”）与被告签订《房屋租赁合同》，将原告位于安庆开发区的闲置食堂、车库出租给被告，出租面积共1380㎡，每月租金13800元，租期自2016年6月5日至2021年6月4日。合同另约定：不得转租，承租人如有转租行为，视为严重违约，出租方有权终止合同；租赁期间，如出租方对该日化厂整体转让并购、开发扩建，承租方应无条件地退出，出租方不给予补偿。协议签订后，原告按时向被告移交了租赁物，被告装修后用于经营活动，字号“安庆市开发区凤池食府”。2019年11月6日，安庆经济开发区管委会决定收储原告位于同安路的全部房地产，2019年11月22日，安庆市土地收购储备中心经开区分中心与原告签订了《安庆市经开区国有建设用地使用权收购合同》，约定原告应于协议签订之日起90日内将全部41.8亩土地及地上附着物无争议地移交给收储中心。收储合同签订后，安徽全力公司于2019年11月27日书面告知被告租赁物已被政府收储，要求被告于2020年1月1日前搬离并结清水电费用，但被告收文后拒不履行交还租赁物义务。原告交涉清场时发现被告未经原告许可将租赁物转租给了第三人，被告的行为构成严重违约。原告为维护合法权益，特具状起诉，请法庭依法支持原告的诉讼请求。 被告程苏义辩称：1、安庆全力公司诉讼主体不适格，请求法院依法驳回其起诉；2、安徽全力公司同意被告转租且在被告转租后从未向被告提出过任何异议。因此，被告不存在违法转租的行为；3、安徽全力公司为了帮助安庆全力公司履行《安庆市经开区国有建设用地使用权收购合同》，违反诚信原则，从2019年12月份开始采取断水断电的极端措施逼迫答辩人程苏义清场搬离，该违约行为早已导致答辩人程苏义无法正常经营，并且给程苏义造成了巨大的经济损失。因此，安庆全力公司要求支付2020年1月1日起至5月31日的房屋租赁使用费69000元的主张没有事实和法律依据；4、新冠××疫情属于不可抗力，答辩人程苏义有权要求出租方安徽全力公司免除因新冠××疫情影响导致的停产停业期间的房屋租金；5、因出租方安徽全力公司违反合同约定导致作为承租方的答辩人程苏义无法正常开展经营，不能实现合同的根本目的。因此，被告要求出租方安徽全力公司立即退还已缴纳的保证金30000元。 第三人珍味美酒店陈述：我和程苏义签的合同尚在合同履行期内，每个月房租水电费也按时交纳，原告在没有告知的情况下于3月4日断电、3月25日断水导致我们无法正常营业，造成损失，要求原告方赔偿。 第三人百善私房菜陈述：要求原告赔偿停水停电造成的经济损失。 原、被告为证明各自的诉讼主张，依法向本院提交了相应证据材料，本院组织当事人进行质证。根据到庭当事人的陈述及本院所采信的证据，本院经审理查明事实如下： 2016年4月5日，安徽全力公司与被告程苏义签订《房屋租赁合同》，约定将安庆全力公司厂区内的闲置食堂、车库出租给被告程苏义，出租面积共1380㎡，每月租金13800元，租期自2016年6月5日至2021年6月4日，被告交纳了30000元保证金。被告承租后用于经营“安庆市开发区凤池食府”，2019年6月2日、6月5日，被告将承租房屋先后转租给本案第三人分别经营。2019年11月22日，安庆市土地收购储备中心经开区分中心与原告签订《安庆市经开区国有建设用地使用权收购合同》，收储原告位于同安路的全部房地产，收购合同约定原告应于协议签订之日起90日内将全部41.8亩土地及地上附着物无争议地移交给收储中心。安徽全力公司于2019年11月27日书面告知被告租赁物已被政府收储，要求被告于2020年1月1日前搬离并结清水电费用。同日，安庆全力公司亦在厂区张贴公告，要求所有承租人于2019年12月31日前搬离。双方就房屋租赁合同解除事宜不能协商一致，被告自2019年12月4日后未再支付房屋租金，原告即具状诉至本院，遂成讼。 本院认为：首先，被告承租的房屋位于原告厂区，且案涉房屋占用土地在庆国用（2000）字第169号土地使用权证所载面积范围内，而该土地使用权人即为本案原告，原告作为出租房屋的所有权人与本案有利害关系，提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。原告在庭审中亦陈述认可作为公司实际控制人的安徽全力公司与被告签订的《房屋租赁合同》，愿受合同权利义务约束，故原告本次起诉具有主体资格，本院对被告提出的原告不具有主体资格的答辩意见不予采纳；其次，《房屋租赁合同》第七条第3项约定，原告厂区整体转让并购、开发扩建，被告应按要求终止合同。2019年11月22日，安庆市土地收购储备中心经开区分中心与原告签订《安庆市经开区国有建设用地使用权收购合同》，收储原告位于同安路的全部房地产。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，解除合同的条件成就时，原告有权解除《房屋租赁合同》并要求被告返还租赁物。安徽全力公司已通过邮寄告知函的方式通知被告解除合同，故《房屋租赁合同》自被告收到该函之日即2019年12月10日实际解除。因案涉房屋已由被告转租本案第三人使用，原告作为房屋所有权人，有权自《房屋租赁合同》解除之日要求第三人返还案涉房屋；第三，被告未按原告要求退还房屋，亦未支付租金，原告有权要求被告自2020年1月1日起至实际退还房屋之日止按13800元／月标准支付房屋占用费用，被告交纳的30000元保证金可冲抵该费用；第四，被告于2019年6月即将案涉房屋转租给第三人使用，没有实际经营，新冠××疫情对其转租房屋没有影响，且根据第三人的陈述，第三人仍在正常经营，并付清至2020年1月1日的所有房租，被告实际没有损失，故其主张减免房屋租金没有事实与法律依据，本院不予支持；最后，原告要求被告支付水电费用11612.6，但未向本院提交相关证据证明被告确实欠付上述费用，按照民事诉讼证据规则，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。至于原告是否应给予赔偿，因被告及第三人未向本院提起反诉，亦未提出明确、具体的赔偿请求，故本院不予处理，被告及第三人可另案诉讼，主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告安庆全力日用化工有限公司与被告程苏义之间的《房屋租赁合同》自2019年12月10日解除； 二、被告程苏义、第三人安庆市开发区珍味美酒店、第三人安庆市开发区小厨娘百善私房菜于本判决生效之日起十五日内向原告安庆全力日用化工有限公司返还租赁房屋； 三、被告程苏义于本判决生效之日起十五日内按照13800元/月标准向原告安庆全力日用化工有限公司支付自2020年1月1日起至实际返还租赁房屋时止的房屋占用费用（被告程苏义交纳的保证金30000元冲抵该款）； 四、驳回原告安庆全力日用化工有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费908元，由被告程苏义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 程 莉 二〇二〇年八月十一日 书记员 汪剑威 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。