文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6218号上诉人（原审被告）：高一飞，男，汉族，1970年12月31日生，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：董诗明，男，汉族，1989年7月1日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：甘艳，江苏臻宇律师事务所律师。上诉人高一飞因与被上诉人董诗明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8934号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高一飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方之间系承包经营权转让合同关系，并非房屋租赁合同关系，一审法院对案件性质定性有误。二、被上诉人在2019年5月24日与南京金浦房地产开发有限责任公司（以下简称金浦公司）签订马台街99号生活广场F108室租赁合同，而一审法院认定该合同签订时间为2019年7月1日，存在事实不清。三、一审法院认定上诉人对于涉案的商铺不具有处分权，系事实认定错误。自始至终，被上诉人就涉案商铺的租赁以及承包均与上诉人联系，包括签订涉案承包协议书。如果上诉人对涉案商铺无处分权，被上诉人也无法与上诉人签订合同。四、涉案商铺产权人与案外人的争议，并未实际影响被上诉人作为承租人或承包人对该商铺占有、控制及使用。被上诉人限于自己的错误认识，提前假想自救而迁出涉案商铺，在附近重新租赁房屋，纯属自己主观臆断，由此产生的法律后果与上诉人无关，被上诉人向上诉人缴纳的租金、补偿款等无权要求上诉人返还。考虑到被上诉人实际情况，上诉人只愿意返还保证金。综上，请求二审法院支持其上诉请求。董诗明辩称，一审判决事实清楚，请求二审法院予以维持。董诗明向一审法院起诉请求判令：1.解除董诗明、高一飞于2019年3月28日签订的《承包协议书》；2.高一飞返还董诗明已支付的补偿款、保证金、租金共计130000元；3.高一飞赔偿董诗明加盟、食材、人工工资等损失合计195760元；4.高一飞承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月28日，董诗明（乙方）与高一飞（甲方）签订承包协议书，约定：乙方承包经营甲方的位于南京市鼓楼区（面积251平方米）；乙方支付甲方补偿款50000元；双方合同订立之日，乙方先交纳20000元保证金，进场前付60000元租金。以后每三个月交一次承包金；承包期限2019年4月6日至2020年12月10日，2019年12月10日前按每月20000元计算，2019年12月11日至2020年12月10日按每月25000元计算，承包经营期间的水电费、水费等所有经营所需要交纳费用由乙方承担；甲方因产权纠纷等情况造成乙方损失的，甲方应负责全额赔偿，乙方有权解除合同，押金无息退还给乙方，并赔偿乙方损失等。上述协议签订后，董诗明向高一飞支付保证金20000元、租金60000元、补偿款50000元。后因涉案商铺实际控制人黄钰景原因，董诗明始终未使用涉案商铺。一审庭审中，董诗明确认接手涉案商铺后，欲从事辣风芹新疆风味餐吧的经营。2019年7月1日，董诗明自南京金浦房地产开发有限责任公司（以下简称金浦公司）处租赁南京市鼓楼区马台街99号生活广场F108室（面积257平方米）经营辣风芹新疆风味餐吧。涉案商铺已于2019年7月19日被产权人南京金浦房地产开发有限责任公司收回。一审审理中，董诗明确认其损失包括：支付乌鲁木齐市辣风芹食品有限公司的加盟费60000元、购进食材27520元、支付人工工资及租赁员工宿舍，共计106900元，水电通信费用1340元，合计195760元。一审法院另查明，2018年10月6日，一审法院受理金浦公司与黄钰景房屋租赁合同纠纷一案，经调解，一审法院于2019年4月17日作出（2018）苏0106民初11844号民事调解书，其内容为：一、黄钰景于2019年6月15日前将位于南京市鼓楼区的房屋清空后返还给金浦公司；二、金浦公司承诺不再向黄钰景主张前述房屋的占有使用费；三、双方纠纷一次性了结，再无其他纠葛。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。故涉案承包协议书从内容上看，其性质应为房屋租赁合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，涉案承包协议的订立，虽然系董诗明、高一飞双方真实意思表示，但一审庭审中，高一飞未提供证据证明其对涉案商铺具有处分权。董诗明在签订协议后，依约向高一飞支付了补偿款、保证金、租金，但由于高一飞无权处分涉案商铺，致使董诗明订立协议的目的无法实现，高一飞构成违约，因此，董诗明主张解除涉案承包协议，于法有据，一审法院予以支持。关于董诗明主张返还补偿款、保证金、租金问题。一审法院认为，由于高一飞违约，致涉案承包协议解除，故董诗明主张按照协议约定，高一飞返还保证金20000元、租金60000元、补偿款50000元，合计130000元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于董诗明主张高一飞赔偿损失问题。由于高一飞违约，致使涉案协议无法履行，造成董诗明的损失，依照双方约定，高一飞应予赔偿。董诗明主张的损失包括加盟费、购进食材费用、支付人工工资，以及租赁员工宿舍费用和水电通信费用。对此，一审法院认为，关于加盟费损失，由于董诗明其后另租赁商铺依然从事加盟范围内的辣风芹新疆风味餐吧经营，故董诗明主张加盟费损失无事实依据，一审法院不予认可。关于购进食材费用损失，董诗明虽然提供了货款收据、货单，但与转账支付凭据不能一一对应，且无证据证明该进货系为准备开业的辣风芹新疆风味餐吧所用，故董诗明主张该项损失，证据不足，一审法院不予认可。关于人工工资，以及租赁宿舍费用损失，虽然董诗明提供了房屋租赁合同、劳动合同书和人工工资收条，但员工并未到庭作证，且董诗明也未提供工资支付的交易记录，由于涉案承包协议签订的时间与董诗明另行租赁商铺时间接近，故即便存在租赁员工宿舍，支付员工工资的事实，由于董诗明其后另租商铺经营辣风芹新疆风味餐吧，因此，董诗明所主张的该项损失无事实依据，一审法院不予认可。关于水电通信费用损失，董诗明未提交水电费损失的相关证据，故对此，一审法院不予认可；一审庭审中，董诗明提交五张电信公司机打缴费凭证，出票时间均为2019年7月2日，均是为董诗明手机（手机号码181××××3777）缴费，合计金额为1549元，上述五张票据仅能证明董诗明通信费用的实际支出，并不能证明其主张，因此，对于该项损失一审法院亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、解除董诗明与高一飞在2019年3月28日签订的承包协议书；二、高一飞自判决生效之日起十日内支付董诗明返还保证金、租金、补偿款，合计130000元；三、驳回董诗明其他诉讼请求。如果高一飞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7172元，由董诗明承担4272元、高一飞承担2900元。针对一审法院查明的事实，上诉人持有异议。上诉人认为，1、2019年5月24日，被上诉人与产权人金浦公司就涉案商场F108室商铺另行签订租赁合同，而一审查明“2019年7月1日，董诗明自金浦公司处租赁南京市鼓楼区马台街99号生活广场F108室（面积257平方米）经营辣风芹新疆风味餐吧”与事实不符。2、上诉人于2019年3月底将涉案商铺交给被上诉人，被上诉人已经将设备等搬入商铺，期间没有任何人出面阻止，被上诉人是可以正常经营，但一审认定“后因涉案商铺实际控制人黄钰景原因，董诗明始终未使用涉案商铺”与事实不符。二审中，双方当事人均向本院提交了证据。1、上诉人提交证据如下：（1）《马台街99号商业广场租赁合同》（复印件）。上诉人称，被上诉人的爱人王春力于2019年5月24日与金浦公司另行签订租赁合同，可以证明一审法院查明2019年7月1日被上诉人与金浦公司签订租赁合同的时间存在错误，同时可以证明被上诉人在承包期内另行租赁商铺，应视其主动违约，自行放弃涉案商铺。被上诉人发表质证意见，该证据系复印件，真实性需庭后核实，即使该合同真实，但该合同约定租赁期限的开始时间为2019年7月1日，结合本案实际情况，双方于2019年3月28日签订涉案承包协议后，直止2019年5月底，涉案店铺未能满足正常开展经营活动的条件，在此期间，案外人黄钰景及金浦公司对被上诉人经营制造阻碍，即便被上诉人已经为涉案商铺进行前期准备，但由于上诉人与黄钰景、金浦公司存在纠纷，也将导致被上诉人无法实现合同目的。（2）《责任承诺书》（复印件）及合同附件《马台街99号生活广场（苏A音乐餐吧）设备清单》（复印件），以证明双方之间系承包经营权转让合同关系，并非房屋租赁合同关系。被上诉人质证意见，其对该组证据真实性不予认可，即使真实，也无法达到上诉人的证明目的。2、被上诉人提交微信聊天记录一组。以证明上诉人无权处分涉案商铺，且上诉人一直在欺骗被上诉人。上诉人质证意见，对该证据中案外人黄钰景的身份需要庭后核实，因上诉人与黄钰景之间存在纠纷并提起了诉讼，故黄钰景与本案存在利害关系，微信内容不能作为本案的定案依据。本院对上述证据分析认为，上诉人提交的两组证据系复印件，真实性不予确认；被上诉人未提交微信记录的原始载体，真实性也不予确认。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案中，上诉人高一飞与被上诉人董诗明签订的承包协议书，虽然该协议名称具有承包经营权转让的含义，但从协议具体内容来看，既具有经营权转让性质，同时也具有商铺租赁性质。上诉人所享有的商铺承包经营权须依附于其对该商铺的合法占有使用权，在抛开商铺占有使用权情况下，上诉人主张双方之间仅系承包经营权转让关系，缺乏事实基础，一审法院对本案定性为房屋租赁关系，具有事实依据，符合法律规定。本案一、二审过程中，上诉人未能证明其有权将涉案商铺交付给被上诉人使用，且该商铺亦确实在2019年7月19日被产权人金浦公司收回，上诉人主张被上诉人无故自行迁出商铺的意见，明显与事实不符。本案因上诉人原因导致被上诉人订立协议的目的无法实现，构成违约，涉案协议应予解除，一审判决上诉人所收的全部款项退还给被上诉人，并无不当。综上所述，高一飞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人高一飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 许云苏审 判 员 李任飞二〇二〇年八月二十日法官助理 冯 超书 记 员 孙雪松