山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0523民初2381号 原告：广饶奥琪物业管理有限公司，住所地：广饶县孙武路以西、乐安大街以北、华东尚城17#楼1层，统一社会信用代码：91370523734715486N。 法定代表人：韩中华,该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘雁，山东玉辉律师事务所律师。 被告：李志勇,男,1974年9月3日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：王军献，山东卓爵律师事务所律师。 原告广饶奥琪物业管理有限公司(以下简称“奥琪公司”)与被告李志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥琪公司的委托诉讼代理人刘雁、被告李志勇的委托诉讼代理人王军献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告奥琪公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2014年11月5日起至2020年6月30日止的物业服务费850169.30元及自起诉之日起至归还之日止的违约金(按照6%计算)；2、由被告承担诉讼费用。 被告李志勇辩称：原告所诉无事实及法律依据，被告有自己相关的物业服务人员，并未完全享受原告提供的物业服务，并且已经向原告支付了物业费，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告系大王银座商务楼C座3-6层的业主，从事酒店业务，该楼每层1054.62平方米，五层共计5273.10平方米。2014年1月1日，原告通过投标与东营华东房地产开发有限公司签订物业委托合同，合同期限自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时自动终止，负责华东大王银座商务中心的物业服务，双方约定物业服务费用，写字楼2.5元/月/平方米；业主应于交房之日起交纳物业费用。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度5号前履行交纳义务。2014年11月17日，被告李志勇与东营华东房地产开发有限公司签订编号为：华东银座-C-5-1、华东银座-C-6-1的商品房买卖合同，购买C座5层、6层商品房，各层建筑面积为1054.62平方米。同日，被告李志勇与东营华东房地产开发有限公司签订前期物业服务协议，约定由奥琪公司对物业实施前期物业管理；双方约定收费标准：交房时暂按1.5元/平方米或按物价部门批准的华东银座商务中心物业收费标准；收费时间：交房时预交1年物业管理费，期满执行华东银座商务中心物业管理收费统一规定交费时间；服务期限：甲方通知的交房日期起至业主委员会成立选聘新物业公司止。2017年5月20日，被告李志勇与东营华东房地产开发有限公司签订编号为：华东银座-C-3-1、华东银座-C-4-1的商品房买卖合同，购买C座3层、4层商品房，各层建筑面积为1054.62平方米。同日，被告李志勇与东营华东房地产开发有限公司签订前期物业服务协议，约定由奥琪公司对物业实施前期物业管理；双方约定收费标准：交房时暂按1.5元/平方米或按物价部门批准的华东银座商务中心物业收费标准；收费时间：交房时预交1年物业管理费，期满执行华东银座商务中心物业管理收费统一规定交费时间；服务期限：甲方通知的交房日期起至业主委员会成立选聘新物业公司止。合同编号为华东银座-C-7-1商品房业主来王小品。 被告接受了原告提供的物业服务。原告于2016年12月13日、2019年11月30日分别给被告李志勇发送通知，要求其交纳物业费。被告李志勇以广饶华悦酒店管理有限公司大王分公司的名义于2017年7月12日向原告交纳物业服务费10000元、以大王银座汉庭酒店的名义于2017年12月23日向原告交纳物业服务费15000元、以汉庭酒店的名义于2018年2月10日向原告交纳物业服务费4500元、以华亚酒店(大王分店)的名义于2019年1月8日向原告交纳物业服务费15000元(含电梯维保)，以上共计44500元。 以上事实，有原告向本院提交的中标通知书一份、物业委托合同一份、商品房买卖合同一份、买卖协议一份、东营华东房地产开发有限公司出具的证明复印件一份、催交物业费通知书照片两张、被告经营的酒店充电费的电脑记录截屏一份、化粪池清理照片三份、公共卫生清理维护照片四份、公共部位维修照片四份、保洁卫生检查记录表三份、电梯维保记录两份、垃圾清运记录两份、维修更换记录照片四份、银行转账回执单一份、企业查询记录一份、网上查询照片打印件两份、充电记录查询照片三份，被告提交的原告方出具的住宅小区收费单据四份，本院依职权调取的涉案楼层的房屋买卖合同及前期物业服务协议各五份及到庭当事人的陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，原告通过投标与东营华东房地产开发有限公司签订《物业委托合同》，负责华东大王银座商务中心的物业服务，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效。该合同对作为涉案商品房业主的被告李志勇具有约束力。被告也认可缴纳了部分物业费，也证明其与原告之间存在相应的物业服务合同关系。被告李志勇应当依法依约支付相应的物业管理服务费。但原、被告均不能证明涉案房屋的交付时间。本院依职权调取的证据证明涉案楼房6层、5层签订买卖合同的时间为2014年11月7日，涉案楼房4层、3层签订买卖合同的时间为2017年5月20日；李志勇经营的广饶华悦酒店管理有限公司大王分公司成立日期为2015年11月4日，营业期限自2015年11月4日至无固定期限，原告主张酒店经营场所为涉案楼房4层、5层，但楼房4层签订买卖合同的时间为2017年5月20日；原告主张涉案第4层、5层首次交电费的时间为2015年10月28日，但第4层签订买卖合同的时间为2017年5月20日；原告主张涉案楼房3层首次交电费的时间为2018年5月1日；原告提交的2016年12月13日催收通知书一份，催收2015年12月1日至2016年11月30日的费用，涉及楼层不清楚；原告提交的2019年11月3日催收通知书一份，催收2014年11月5日至2019年11月30日的物业费，涉及楼层为3、6、7层，但楼房第3层签订购房合同的时间为2017年5月20日，且楼房第7层的业主为案外人王小品，与本案无关。被告李志勇以广饶华悦酒店管理有限公司大王分公司的名义于2017年7月12日向原告交纳物业服务费10000元、以大王银座汉庭酒店的名义于2017年12月23日向原告交纳物业服务费15000元、以汉庭酒店的名义于2018年2月10日向原告交纳物业服务费4500元、以华亚酒店(大王分店)的名义于2019年1月8日向原告交纳物业服务费15000元(含电梯维保)，以上共计44500元，但没有标明所交物业服务费涉及的楼层。本案中，第5层楼房于2014年11月7日签订购房合同，李志勇经营的广饶华悦酒店管理有限公司大王分公司成立日期为2015年11月4日，可以合理推定涉案第5层楼房交付使用的最后时间为2015年11月4日，可以把该时间确定收取物业服务费的起始时间。该楼层收取的物业服务费应为：2015年11月4日至2016年11月3日的物业服务费为18983.16(1.5元/平方米/月*1054.62平方米*12个月)，2016年11月4日至2020年6月30日的物业服务费115744.55元(2.5元/平方米/月*1054.62平方米*43.9个月)，共计134727.71元。涉案第3层楼房，由被告以汉庭酒店的名义最初交电费的时间为2018年5月1日，可以合理推定涉案第3层楼房交付使用的最后时间为2018年5月1日，可以把该时间确定收取物业服务费的起始时间。该楼层收取的物业服务费应为：2018年5月1日至2019年4月30日的物业服务费为18983.16(1.5元/平方米/月*1054.62平方米*12个月)，2019年5月1日至2020年6月30日的物业服务费34275.15元(2.5元/平方米/月*1054.62平方米*13个月)，共计53258.31元。以上共计187986.02元。扣除被告已经交纳的44500元，被告应向原告再交纳物业服务费143486.02元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李志勇于本判决生效后十日内支付原告广饶奥琪物业管理有限公司的物业费143486.02元元及违约金（以143486.02元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算）； 二、驳回原告广饶奥琪物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12302元，减半收取6451元，由原告广饶奥琪物业管理有限公司负担5363元，由被告李志勇负担1088元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  郝东光 二〇二〇年八月二十四日 书记员  姜亚楠 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。