辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初923号 原告（申请执行人）：陈彤，男，1969年1月31日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：李坤，系辽宁开宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳玉，系辽宁开宇律师事务所律师。 被告（案外人）：王雪，女，1991年9月9日出生，汉族，公司职员，住调兵山市。 委托诉讼代理人：王艳芳（王雪母亲），女，1968年12月11日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省调兵山市，现住法库县。 被告（被执行人）：沈阳天下乐实业有限公司，住所地法库县龙山东路8号。 法定代表人：陈世竹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙俊华，男，1974年11月18日出生，汉族，系该公司财务部员工，户籍地江苏省如皋市，现住法库县。 原告陈彤与被告王雪、沈阳天下乐实业有限公司（以下简称天下乐公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈彤委托诉讼代理人李坤、被告王雪委托诉讼代理人王艳芳、天下乐公司委托诉讼代理人孙俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈彤向本院提出诉讼请求： 1.请求准予执行位于辽宁省法库县的房产（价值约20万元）； 2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：因原告陈彤与天下乐公司建设工程合同纠纷一案，原告于2018年10月16日向辽宁省法库县人民法院申请诉中财产保全。同日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124民初3399之一号执行裁定书，于2018年10月18日查封了案涉位于辽宁省法库县的房产，查封期限三年，自2018年10月18日至2021年10月17日止。原告申请对查封房产进行评估拍卖期间，2020年4月1日，被告王雪对执行标的的案涉房产提出书面异议。辽宁省法库县人民法院于2020年4月7日作出（2020）辽0124执异18号执行异议裁定，中止执行位于辽宁省法库县的房产。原告认为，被告的执行异议依法不成立，恢复执行位于辽宁省法库县的房产。 一、就案涉房产二被告签订的《商品房买卖合同》无效。第一，天下乐公司出售给被告王雪的商品房未依法取得销售许可，因此天下乐公司与被告签订的《商品房买卖合同》无效。据原告调查了解，天下乐公司整个“天下乐城”项目既没有办理预售许可，也没有办理销售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”的规定，被告王雪与天下乐公司就案涉房产签订的《商品房买卖合同》为无效合同。第二，本案案涉房产的《商品房买卖合同》并没有依法进行登记，也就是被告王雪对案涉房产物权的设立没有依法进行登记。根据《中华人民共国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告王雪与天下乐公司就案涉房产签订的《商品房买卖合同》依法不发生法律效力，即为无效合同。 二、被告王雪对案涉房产占有不合法。天下乐公司在出售案涉房产既没有取得预售许可，也没有取得销售许可，更未就《商品房买卖合同》办理登记，即被告王雪与天下乐公司就本案案涉房产签订的《商品房买卖合同》无效，自然被告王雪对案涉房产的占有没有任何法律依据，所以被告王雪对案涉房产占有不合法。 三、被告王雪没有支付案涉房产的全部价款，且剩余价款至今尚未支付，其应当对案涉房产的《商品房买卖合同》未办理登记负有责任。被告王雪仅出具了《天下乐交款确认单》，不符合国家规定的合法有效发票凭证，并不能证明其交纳部分房款的真实性。另外，被告王雪至今未交纳剩余房款，且自2017年10月18日即签订《商品房买卖合同》之日到原告申请法院查封案涉房产之日长达一年的时间，被告王雪完全可以交付剩余房款，并督促天下乐公司办理《商品房买卖合同》的登记，也未依法进行诉讼维权，显然被告王雪对案涉房产的《商品房买卖合同》未办理登记负有过错责任。 综上所述，被告王雪的异议理由不能成立，中止案涉房产的执行不符合法律规定，恳请法院依法判令准许恢复执行位于辽宁省法库县的房产。 被告王雪辩称，申请执行人陈彤与被执行人天下乐公司建设工程施工合同纠纷一案，法库县法院作出（2019）辽0124执1515号民事裁定书，对位于法库县法库镇金牛街82-2号2-6-1，建筑面积115.663平方米的房产予以查封，并于2020年3月11日作出预拍卖公告。案外人王雪于2017年10月18日购买法库县法库镇金牛街82-2号2-6-1房产（建筑面积115.663平方米），付款方式为按揭。同日，案外人向天下乐公司支付首付款8万元，当时售楼处工作人员明确表示，首付款支付后即可入住使用，后续房贷和相关手续陆续由公司给予办理。2019年9月4日，案外人入住该房居住至今。期间，案外人于2018年8月3日向天下乐物业管理有限公司交纳了两年的取暖费5,389元、垃圾清运费500元，于2020年3月20日向沈阳辉煌物业有限公司交纳两年物业费3,332元。案外人已于2017年10月18日以按揭的方式购买案涉房产，支付了首付款及相关取暖、物业、垃圾清运等费用（均有相关票据予以佐证），并实际居住使用至今，虽然没有签订房屋买卖合同，也非自身原因造成。案外人已于被法院查封之前就取得了案涉房产的物权期待权，该权利能够排除执行，应当驳回原告的诉求。 被告天下乐公司辩称：我们与原告之间存在债务纠纷属实，被告王雪在我们这里交首付款、接收、装修入住也属实。我方认为案涉房屋不应继续执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合双方当事人陈述和已经确认的证据进行综合确认后，认定事实如下： 2017年11月17日被告王雪向天下乐公司交纳了首期案涉房屋购房款。 2018年8月3日被告王雪与沈阳天下乐物业管理有限公司签订了《物业服务费收费协议》，并交纳了有关费用，办理了入住手续。 2018年10月16日本院（2018）辽0124民初3399之一号执行裁定书裁定:查封、冻结、扣押被申请人沈阳天下乐实业有限公司1,324,323.14元银行存款或相应价值的财产。 2018年10月18日本院查封了天下乐公司位于辽宁省法库县的房产，查封期限三年，自2018年10月18日至2021年10月17日止。 2020年3月11日本院（2019）辽0124民初1515号执行裁定书裁定：查封案涉82-2号2-6-1的房产，查封期限三年，自2020年3月11日至2023年3月10日止。同日对案涉房产进行了预拍卖公告。 2020年4月1日案外人王雪向本院提出书面执行异议申请书，请求中止执行位于辽宁省法库县的房产。 2020年4月7日本院（2020）辽0124执异18号执行裁定书裁定：中止执行位于辽宁省法库县的房产。 案涉房屋被告王雪装修完毕并已经入住至今。 2020年8月5日原告陈彤、被告王雪和天下乐公司三方达成了和解协议。同日，案外人即本案被告王雪明确表示撤回本院针对案涉房屋强制执行行为的异议申请。 本院认为，当事人有权处分自己的民事权利和诉讼权利，被告王雪在三方达成和解协议后，撤回对本院强制执行行为的异议申请，系真实意思表示，本院应予准许。 申请执行人提起的执行异议之诉以案外人执行异议为基础，现案外人撤销了执行异议申请，那么原告陈彤作为申请执行人，其诉请应该得到支持。 综上所述，原告陈彤的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 准许执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124民初3399之一号执行裁定书、（2019）辽0124民初1515号执行裁定书，执行标的为位于辽宁省法库县的房产。 案件受理费4,300.00元，由被告沈阳天下乐实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2020）辽0124执异18号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  郑喜东 人民陪审员  杨家菊 人民陪审员  周秋月 二〇二〇年八月十日 法官助理任翠玲 书记员张驰 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。