湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7768号原告：深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房，统一社会信用代码：91430104779016750F。负责人：彭英。委托诉讼代理人：肖艳丽，女，1989年6月10日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：陈昱，男，1982年2月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：谢波，男，1973年12月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘红梅，女，1973年1月2日出生，土家族，住长沙市岳麓区，系被告妻子。原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司与被告谢波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司的委托诉讼代理人肖艳丽、陈昱，被告谢波及其委托诉讼代理人刘红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告长沙市岳麓区卓越蔚蓝海岸一期20栋501房物业管理费12981.18元，违约金5490.94元，共计18472.12元，暂计算至2020年3月31日，实际以法院判决之日计算的时间为准（按照合同约定，逾期物业服务费用的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向原告交纳违约金，本次诉讼按违约金总额的10%收取）。2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2005年6月25日被告与长沙市卓越置业发展有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向长沙市卓越置业发展有限公司开发的长沙卓越蔚蓝海岸小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。长沙卓越蔚蓝海岸小区物业服务费用标准为高层住宅：1.5元／月.平方米，花园洋房：1.6元／月.平方米，别墅：1.8元／月.平方米，商业：3.0元／月.平方米，业主于该建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用。逾期物业服务费用的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向原告交纳违约金。被告系长沙卓越蔚蓝海岸小区一期20栋501房的业主，物业面积为87.24平方米。根据地产发出的《入伙通知书》，该房号入伙时间为2006年12月31日。被告在收到开发商发出的《入伙通知书》后于2011年3月4日前来物业客服中心办理入伙手续，并针对以上条款予以确认，同时与原告签署《前期物业管理服务协议》。从2012年7月1日起拒交物业管理费。根据约定被告应当向原告缴纳从2012年7月1日至2020年3月31日的物业管理费用12981.18元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金5490.94元（本次诉讼按照10%收取）。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴被告均置之不理。为此特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告谢波辩称：一、原告诉称“被告一直拒绝缴费”、“多次催缴被告均置之不理”，不符合事实。被告自2011年3月4日办理入伙手续起，一直积极缴纳物业费。办理入伙手续当日，被告就积极缴费至6月。2011年3-5月，原告数次无理、暴力物业服务，数人甚至数十人多次暴力禁止、阻挠被告501房房屋装修材料入场，对被告和装修人员恐吓、威胁，甚至动手打人致使被告和装修人员受伤等，原告以为有理主动报警，警务人员了解情况后，严厉批评了原告，对被告未作任何处理，并告诉被告原告已多次发生该类无理行为。2011年3月-2012年6月，被告向原告多次反映501房房屋质量问题，原告从不主动反馈，拖拉、推诿、装糊涂、找各种种借口、欺骗、质价不符的物业服务，一直不采取措施进行处理。纵使原告如此服务，被告仍在2012年6月积极缴纳了物业费。2012年6月至今，原告仍是如此服务，才导致被告自2012年7月起没有积极主动缴纳物业费。二、原告诉称“合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，”不符合事实。（一）2011年3月4日至今，原告从未“为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务”。2011年3月起，被告发现501房（属一单元顶层）屋顶、外墙、楼梯间等共用部位渗水、滴漏，致使501房内墙四处渗水、滴漏以及屋顶共用部位未修建隔热层、致使501房夏热冬冷等问题，立即向原告反映，原告受理后，从不主动反馈，被告追问后，便采取拖拉、推诿、装糊涂、欺骗等方式，以公司领导正在开会讨论、员工已离职不知情等诸多借口，一直不采取措施进行处理。其后，被告又多次向原告反映以上房屋质量问题，原告仍不采取措施进行处理，致使屋顶、外墙、楼梯间等共用部位渗水、滴漏越来越严重，并从屋顶、外墙、楼梯间等共用部位渗漏到楼下的多位业主家中，原告不仅不向楼下的多位业主耐心、正确地解释、处理问题，反而说是被告的原因造成渗漏，并多次唆使楼下的多位业主来找被告的麻烦，楼下多位业主经被告解释、查看现场后，才不再来找被告麻烦。原告不对屋顶、外墙、楼梯间等共用部位的日常维修、养护、管理等提供服务，一直拖至过了质保期，才鼓动20栋业主动用物业维修基金，并于2018年1月获批20.61万元。原告拖至2018年4月，才组织承修单位动工维修屋顶等，在维修期间不对承修单位进行监管。当时我们发现维修量太小、承修单位使用“三无”防水卷材和不合格涂料、不按正常工艺维修等问题，当即向原告反映，原告不予理睬、不采取任何处理措施、仍不对承修单位监管等。还在维修期间，501房北面墙壁就严重漏水；维修后不到1个月，南面墙壁又严重漏水；9月初，西面墙壁又严重漏水、连线滴水；其后，501房四周的墙壁全部渗水，严重的地方还滴水。9月23日，被告向原告反映以上问题，原告派来被告家查看现场的工作人员邱志成，态度恶劣，并打电话喊人来闹事，恐吓被告，致使被告年幼的2个小孩当时受到很大的惊吓、一段时间后仍不敢独自在家。2018年9月起，被告多次向原告的总公司、长沙市物管协会、长沙市物业维修资金管理中心、12345热线等反映以上问题，原告仍未采取实质性的处理措施。后来，经12345热线多次安排人员来协调的情况下，被告坚持不懈地多次联系承修单位，多次与承修单位协商维修整改方案，期间原告充当“甩手掌柜”，又拖至2019年下半年，原告才组织原承修单位对屋顶进行返工维修，而且返工期间，对承修单位不进行监管，对工程进度、是否照方案施工等毫不了解。截止现在，501房屋顶返工维修仍未完工。被告所在的小区，诸如以上质量问题，自2010年9月起，至少还有30户业主不同程度的存在。绝大多数业主反映的质量问题基本上没有得到解决。（二）原告“合同履行至今”，从未“按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务”，相反，原告严重未履行“合同约定”或者履行不符合约定，甚至提供虚假的“物业管理服务”。（三）原告诉称中连被告的联系方式都写错，由此可见原告“优质高效的物业管理服务”的标准，也暴露出原告物业服务的质量等问题。三、原告诉称“多次催缴被告”，不符合事实。原告催缴物业费，从来都不提及是否提供了“质价相符”的服务，从不电话、上门等联系业主，原告仅只催缴物业费、不反馈质量问题的处理情况，也只在业主门上张贴所谓的温馨提示—《缴费温馨提示》，也从不管业主是否看到提示。被告501房已严重受损、严重影响被告的居住，被告不得不另寻房屋居住，并已于2020年1月搬离了501房，501房一直空置。仅被告原居住的20栋一单元，至少还有2位业主，也因房屋严重受损、严重影响居住，不得不另寻房屋居住。四、原告诉称“按照合同约定，逾期物业服务费用的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向原告交纳违约金”，不符合事实。《前期物业管理服务协议》中无违约金的约定。滞纳金和违约金存在重要区别。五、原告严重违反了《物权法》、《物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理办法》等法律法规和相关行业规范，严重不履行上述法律法规和相关行业规范所规定的义务，严重侵犯了业主的各种权利和利益等。1、未对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。如上所述的501房及屋顶、小区至少30户业主的房屋质量问题等。2、未维护相关区域内的环境卫生和秩序。如节假日经常无人搞卫生、保安不经常按规定巡查等。3、未对共用设施设备进行日常维修、养护、管理。如小区的监控设备、20栋一单元的门禁、照明用具、路灯等经常、长期处于损坏状态，给业主带来不安全因素，天色昏暗时业主行走不便。4、业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，而原告擅自、长期占用业主共有道路和其他场地，用于停放汽车并收费，所有收益全部归属了物业，严重侵犯了业主的利益。5、擅自、长期利用共用部位、共用设施设备，从事经营性活动，所有收益全部归属了原告，严重侵犯了业主的利益。如利用共用部位打广告等。6、物业管理用房的所有权依法属于业主。而原告擅自、长期改变物业管理用房的用途，从事经营性活动，所有收益全部归属了原告，严重侵犯了业主的利益。7、原告擅自、长期占用公共场地，用作物业用房，严重损害了业主的共同利益。8、原告在物业服务活动中，从未公布、业主也查阅不到应当向业主公开的情况和资料，严重侵犯了业主的知情权和监督权。六、原告严重未履行其在《商品房屋质量保证书》中的承诺，原告接受了建设单位的委托，也收取了建设单位支付的相应报酬，但原告严重未履行其应履行的职责。1、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。原告在《商品房屋质量保证书》中，已盖章做出承诺，就应履行相应义务。2、建设单位己与原告签订委托合同，委托原告按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并向原告支付了相应的报酬。原告既末因接受委托而承担建设单位在国家规定的保修期限和保修范围内，应承担的物业保修责任；作为物业服务企业，也未在保修期限与保修范围外，承担应承担的物业维修、保养。七、原告违反物业维修基金相关的法律法规，不履行职责或者不按法定要求履行职责。2018年1月，原告获批20栋物业维修基金20.61万元，但不履行相应职责或者不按法定要求履行职责：1、未制定、公示使用方案，或制定的使用方案未经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。2、拟选聘的物业维修单位、工程预算、维修工期起止时间、保修期限等事项，未在物业管理区域和物业维修工程项目的显著位置同时公示。3、物业共用部位和共用设施设备损坏，原告未及时通知专业经营单位进行维护、更新。4、未组织实施使用方案，或未有效组织物业维修单位进场施工，未监督施工直至竣工验收。仅20栋的物业专项维修，就普遍存在偷工减料、工艺不到位、使用伪劣材料等问题。5、未将维修方案、工程审价报告、工程竣工验收合格证明材料等事项在物业管理区域和物业维修工程项目的显著位置同时公示。6、20栋的物业专项维修，根据实际维修工量、所用材料、人工、维修质量等测算，根本就用不需20.61万元，20.61万元物业维修基金使用不明。八、建设单位与物业买受人签订的买卖合同，未约定物业管理服务收费标准、计费方式及计费起始时间等内容；《前期物业管理服务协议》是格式合同、霸王条款，业主不能作任何补充或修改；被告是被逼签订的，被告不签订原告不准被告装修501房、禁止装修人员、装修材料入场等。故《前期物业管理服务协议》不利于业主的条款应无效。九、原告不履行职责或者不按法定要求履行职责，未为被告提供质价相符的服务，导致被告人身、财产安全受到巨大损害。造成被告家中客厅、餐厅、主卧、次卧、室内走廊存在不同程度的内墙、外墙严重渗水，墙面墙漆严重变色、脱落，墙面严重开裂，须重新全面刷涂墙漆；木地板严重起泡、开裂、变形，须重新铺设木地板等及其他家俱的损失。十、被告保留以下权利：1、补充以上答辩内容的证据的权利。2、提供证人证词、新证据的权利。3、寻找媒体支持、申请法律援助的权利。4、向物业行政主管部门、监管部门、信用评价部门、行业协会等投诉的权利。5、上诉原告其他违法违规行为的权利。答辩请求：1、退还2011年3月至2012年6月的物业费，退回2011年1月至2012年2月的空置房清洁卫生费等法定费用，免除被告2012年7月至今的物业费，自原告督促承修单位将20栋l单元屋顶防水整改竣工合格之次月起，被告再视原告的物业服务质量和原告履行物业服务义务情况缴纳物业费。2、被告没有违约，不存在缴纳违约金。3、由原告承担本案全部诉讼费。4、原告从建设单位支付给原告的保修金中，支付被告承建的20栋一单元隔热层费用l万元、支付被告因20栋一单元屋顶渗水给被告造成的巨大财产损失15万元。5、追究原告擅自、长期占用业主共有道路和其他场地，用于停放汽车并收费的责任，所得收益用于补充物业维修资金、剩余部分按照业主大会的决定使用。6、追究原告擅自、长期利用共用部位、共用设施设备，从事经营性活动的责任，责令限期改正，所得收益用于补充物业维修资金、剩余部分按照业主大会的决定使用，并处5万元以上20万元以下的罚款。7、追究原告擅自、长期改变物业管理用房用途的责任，责令限期改正，所得收益用于补充物业维修资金、剩余部分按照业主大会的决定使用，并处1万元以上10万元以下的罚款。8、追究原告擅自、长期占用公共场地，用作物业用房的责任，责令限期改正、赔偿损失、降低资质等级直至吊销其物业管理资质证书等处罚，并处以罚款。9、追究原告擅自、长期改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的责任，责令限期改正，所得收益用于补充物业维修资金、剩余部分按照业主大会的决定使用，并处5万元以上20万元以下的罚款。10、原告在物业管理区域和物业维修工程项目的显著位置，同时公示20栋20.61万元物业维修资金的筹集、使用情况。11、原告在物业管理区域的显著位置，公示共有部分的使用和收益情况。12、原告在物业管理区域的显著位置，公示建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。13、原告在物业管理区域的显著位置，公示其他应当向业主公开的情况和资料。14、审计原告申报的物业专项维修资金（不限于20栋20.61万元）的使用情况，审计是否存在挪用、虚报、冒领物业专项维修资金，审计是否伪造业主在相关文件资料上签名等违法行为。挪用物业专项维修资金的，追回挪用的物业专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；情节严重的，吊销物业资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。15、原告在物业管理区域的显著位置，公示物业共用设施设备报废后回收的残值，所得收益用于补充物业维修资金。剩余部分按照业主大会的决定使用。经审理查明：原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司系长沙卓越蔚蓝海岸小区的物业服务企业。原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司（甲方）与被告谢波（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容作了明确约定。协议第二条物业管理服务内容及质量标准中约定：…二、房屋及维修管理：…2、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。房屋完好率达98%以上。…三、共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、消防通道、设备机房等；…7、房屋共用部位、共用设施设备维修：紧急维修10分钟内到达，设备发生故障时，15分钟内到达维修，小修一个工作日内修复故障，大修不超过2个工作日。第三条协议期限约定：前期物业服务时间是指：从房屋出售之日起至业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时止。第四条物业管理服务费用约定：一、缴费时段界定：自售房单位发出《房屋入伙通知单》之日的次月起至本合同终止之日所发生的物业管理服务费用；三、乙方缴纳费用的时间：交房之日开始预交3个月的物业管理服务费，以后每月5日前交纳当月管理费，亦可提前交纳。四、服务收费依据与标准（一）、物业管理费：花园洋房住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元人民币；第五条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。被告谢波系涉案物业小区长沙卓越蔚蓝海岸一期20栋501号房的业主，该房屋属于花园洋房住宅，建筑面积为87.24平方米。被告谢波于2011年3月4日收房。上述物业服务协议签订后，原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司为被告谢波所住的卓越蔚蓝海岸小区提供了物业管理服务，但在提供物业服务过程中，在公共管理等方面存在一定的服务瑕疵，被告谢波房屋存在漏水情况。而被告谢波从2012年7月1日开始就未按协议的约定按时交纳物业管理服务费，2012年7月1日起至2020年3月31日止拖欠原告物业管理服务费共计12981.18元。原告催索无果，酿成纠纷。上述事实，有当事人陈述、原告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议》、收楼声明书、被告提交并经庭审质证的照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司与被告谢波签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但被告自2012年7月1日起一直未交纳物业管理服务费，依照双方上述协议的约定，原告主张被告应交纳自2012年7月1日起至2020年7月31日止的物业管理服务费元（87.24平方米×1.6元/月/平方米×97个月=13539.64元）。虽然原告提供的物业管理服务在公共管理等方面存在一定的服务瑕疵，被告房屋存在漏水情况，对被告的生活造成了一定影响，但基于物业管理服务费系保障全体业主和小区正常运行的公共服务费的性质，加之被告实际享受了原告提供的物业服务，被告无权拒交物业管理费，但可以酌情予以减免，故对原告要求被告支付2012年7月1日至2020年7月31日物业管理服务费13539.64元的诉请，本院部分予以支持，酌情确定被告按照应付金额13539.64元的70%支付9477.75元。对原告要求被告承担违约金5490.94元的诉讼请求，虽然被告没有按时交纳物业管理服务费存在违约行为，应当承担违约金的责任，但考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对原告的该项诉请本院不予支持。对于被告主张的其他答辩请求，如果被告认为原告侵犯其权利，可另行向其主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谢波在本判决生效之日起五日内向原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司支付2012年7月1日起至2020年7月31日的物业管理服务费9477.75元。二、驳回原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，减半收取131元，由原告深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司负担64元，被告谢波负担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇二〇年八月四日书记员  陈旸芷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。