海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初2594号原告：贾维科，男，汉族，个体，1973年10月12日出生，住所地：辽宁省海城市。委托诉讼代理人：刘禹忻，系辽宁浩扬律师事务所律师。被告：乔广巨，男，汉族，退休工人，1948年2月16日出生，住所地：辽宁省海城市。被告：张春艳，女，汉族，退休工人，1947年7月14日出生，住所地：辽宁省海城市。委托诉讼代理人：乔广巨，男，汉族，19948年2月16日出生，住所地：辽宁省海城市。（系张春艳丈夫）被告：徐付明，男，汉族，个体，1969年11月13日出生，住所地：辽宁省海城市。原告贾维科诉被告乔广巨、张春艳、徐付明确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭，分别于2020年6月12日和2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告乔广巨的委托诉讼代理人刘禹忻、被告乔广巨、徐付明、被告张春艳的委托诉讼代理人乔广巨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾维科诉称：2007年12月24日，海城市人民法院作出(2007)海执字第214号民事裁定书，裁定将被执行人杨金星所有的海城市南台镇鸡蛋批发市场1号楼1、2、3、5、6号门点以第三次拍卖价866982元给付申请执行人乔广巨抵偿债务。2007年12月28日，乔广巨将其中的2号门市房以216000元出售给原告贾维科，贾维科支付乔广巨现金216000元，乔广巨为贾维科出具收条一份，载明收款的事由和数额，双方于2008年1月10日签订正式“房屋买卖协议”。同时，乔广巨于2008年1月11日将该门点交付贾维科，贾维科依买卖合同依法取得了该门点的所有权。2013年2月20日，因乔广巨的女儿乔雅玲缺少资金，于是提出向徐付明借款人民币40万元，为了保证借款的偿还，以乔广巨为甲方、徐付明为乙方签订了由徐付明提供的格式的填充式的“房产买卖协议”，内容为:“第一条:乙方购买甲方拥有的海城市南台镇鸡蛋批发市场1、2、3、5、6号门点(见2007海执字第214号民事裁定书)。第二条:房产的交易价格为:总价人民币肆拾万(400.000元)元整。第三条:付款时间与办法:甲乙双方同意以一次性付款方式付款。第四条:甲方应于收到乙方全额款之日起至2013年4月20日将交易的全部房产交付给乙方使用。第五条:本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。出卖方(甲方)夫:乔广巨(签名捺印)身份证号码:2103811948××××××××、出卖方(甲方)妻:张春艳(签名捺印)身份证号码:2103811947××××××××。购买方(乙方):徐付明(签名捺印)身份证号码:2103191969××××××××。”此协议是乔广巨女儿借款而由其父母以本人所有的财产为其提供担保的以签订买卖协议形式的借贷行为，即所谓的假买卖真借贷的行为。事实上，当时乔雅玲借款时约定月利息5分。2019年7月，贾维科安排相关人员，对门点开始装修，己经安装了二个卷帘门和四个窗口，费用9000元。时隔一个月左右，原告发现门点的卷帘门和窗口被强行破坏，经寻找才知道是徐付明将5个门点抢占，并铺设了水泥地面。综上所述，公民的合法的财产权利受法律保护，原告通过合法的买卖行为取得财产后，该财产权利理应受到法律保护。三被告签订的“房产买卖协议”中涉及原告的2号门点，此行为发生于贾维科己经取得该门点的所有权之后，被告乔广巨、张春艳无论是担保其女儿借款履行或是买卖行为均系侵犯原告合法财产权利的行为，应予纠正;被告徐付明抢占原告门点的行为显然也侵犯了原告的合法的财产权利，故为了保护原告的合法权益诉至法院，要求人民法院支持原告的诉请：1、判令三被告于2013年2月20日签订的“房产买卖协议”中关于2号门点的买卖协议无效；2、判令被告徐付明腾出其侵占的坐落于南台鸡蛋批发市场一号楼2号门点并返还给原告；3、判令被告徐付明赔偿原告经济损失9000元。被告乔广巨、张春艳共同辩称：卖房子情况属实，2007年12月28日卖给原告（南台鸡蛋批发市场1号楼2号门市房21.6万元）之后原告就把钱给我了，我收到了还打的收条，和原告买卖是真实。我与被告徐付明买卖无效但是抵押有效，我们是假买卖真抵押。被告徐付明辩称：乔广巨房子是否卖给贾维科我不知情，当时是说乔广巨的女儿乔亚玲用钱不是事实，乔亚玲说乔广巨用钱还银行贷款，向我借40万元，没借钱之前我到乔广巨家，乔广巨和乔亚玲及张春艳共同承诺我还不上钱将1、2、3、5、6门市房给我顶债，两个月不还款，房子抵押给我，我提出做出买卖协议和补充协议。然后我们双方2013年2月20日签订的买卖协议，我就把40万借款一次性转给乔广巨了，我认为我签的买卖合同是真实有效的。对于原告的诉请我不同意。经审理查明：被告乔广巨与被告张春艳系夫妻关系。本院于2007年12月24日作出(2007)海执字第214号民事裁定，裁定将被执行人杨金星所有的海城市南台镇鸡蛋批发市场一号楼1、2、3、5、6号门点以第三次拍卖流拍价八十六万六千九百八十二元给付申请执行人乔广巨抵偿债务，剩余款项全部放弃。2007年12月28日被告乔广巨给原告贾维科出具收条一份，收条载明：“今收到贾维科用于购买鸡蛋市场一号楼二号门市款（贰拾壹万陆仟元正），收款人：乔广巨”。2008年1月8日原告贾维科与被告乔广巨签订房屋买卖协议书，协议书约定：“甲方：乔广巨；乙方：贾维科；一、甲方愿将法院裁决给付甲方的南台镇鸡蛋批发市场一号楼二号门点以贰拾壹万陆仟元（216000.00元）卖给乙方为业；二、甲方所有的南台鸡蛋批发市场的一号楼二号门点以现状卖给乙方。乙方接受房屋后，甲方对房产的配套、办理土地，房产证照等一概不服任何责任，一切由乙方自己负责，甲方至负责出具手续，协助办理；三、乙方一次性交付房款后，本协议即生效；四、乙方看好房产后，同意交款，交款后乙方对房产提出异议，甲方概不负责。”2008年1月11日乔广巨将2号门市房交付原告贾维科并签订交接手续，交接手续载明：“交接时间2008年1月11日，交接地点海城市南台镇鸡蛋批发市场一号楼二号门点，房产面积350平方米，交接人员：房主乔广巨，买房人贾维科，见证人：贺启恕、张宝林、葛宗维、陈永瑞，交接内容：房屋无门窗，属于工程未完工，四至以指认清楚，买房人贾维科已全部接受”。2013年2月20日，乔广巨女儿乔亚玲因缺少资金，提出向徐付明借款人民币40万元，为了保证借款的偿还，被告乔广巨与被告徐付明签订房产买卖协议，该协议约定：“卖方乔广巨（简称甲方）；买方徐付明（简称乙方）；甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议：第一条、乙方购买甲方拥有的海城市南台镇鸡蛋批发市场1、2、3、5、6号门点（见2007海执第214号民事裁定书）。第二条、房产交易价格为：总价：人民币肆拾万（400.000元）元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币肆拾万元整。第三条、付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款。第四条、甲方应于收到乙方全额款之日起至2012年4月20日将交易的全部房产交付乙方使用。第五条、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生争议，双方可以通过协商、诉讼方式解决。第六条：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。出卖方(甲方)夫:乔广巨，身份证号码:2103811948××××××××、出卖方(甲方)妻:张春艳，身份证号码:2103811947××××××××。购买方(乙方):徐付明，身份证号码:2103191969××××××××。”同日被告乔广巨与被告徐付明签订补充协议，补充协议约定：“甲方乔广巨，乙方徐付明，甲方拥有的海城市南台鸡蛋批发市场1、2、3、5、6用作抵押贷款人民币现金肆拾万元整。甲方承诺两个月还款，如两个月内未还款，甲乙双方协商可以续约，如甲方违约，按已签订的房产协议执行，甲方乔广巨、乙方徐付明”。被告乔广巨与被告徐付明签定买卖房产协议后未到相关部门办理房屋过户更名手续及抵押登记。原告购买房屋后于2019年对房屋进行装修。另查，现该门市房被徐付明实际占有。上述事实，除原被告庭审陈述外，原告提供的证据有：1、海城市人民法院（2007）海执字第214号民事裁定书1份；2、乔广巨与贾维科签订的房屋买卖协议书1份，收条1份，交接手续1份；3、2008年6月2日海城市人民法院协助执行通知书2张，2008年8月12日海城市人民法院协助执行通知书3份，海城市人民法院（2007）海执字第214号民事裁定书稿1份，建设南台批发市场协议书3张，辽宁省人民政府土地批件1份；4、报案回执单一份；5、徐付明与乔广巨签订的房屋买卖协议一份；6、北京东友律师事务所出具的关于海城市国土资源局工作人员拒不协助人民法院执行致使裁定无法执行犯罪情况的反映一份。被告徐付明提供的证据有：1、贾维科和乔广巨签订的买卖协议复印件一份；2、徐付明与乔广巨签订的房产买卖协议一份；3、补充协议一份、乔广巨与张春艳的结婚证复印件1份、海城市人民法院（2007）海执字第214号民事裁定书1份，乔广巨与张春艳身份证复印件各1份；4、证人徐某庭审证言。被告乔广巨、张春艳提供的证据有：徐长利的证人证言一份。以上证据经庭审质证及本院审查，原告提供的证据1、2、3、和被告徐付明提供的证据3可以证明案件事实本院予以采信。原告提供的证据4和证据6与本案无关联性，不予采信；被告徐付明提供的证据1，被告提供的系复印件且与原件不一致，不予采信；被告徐付明提供的证据2和原告提供的证据5中关于2号门市房买卖部分内容，因缺乏合法性，故不予采信；被告徐付明提供的证据4，不能证明其主张的事实，不予采信。被告乔广巨、张春艳提供的证据，不符合证据规则，不予采信。本院认为：原告贾维科与被告乔广巨于2008年1月10日签订房屋买卖协议书，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。原告按约交付了房款并办理了交接手续，系该门市房合法权利人。被告乔广巨与被告徐付明于2013年2月20日签订的房产买卖协议，系名为买卖实为借款担保合同，且当时被告乔广巨已经对该协议中涉及的2号门市房不具有支配处分权，原告也未予以追认，故三被告于2013年2月20日签订的房产买卖协议中关于其中2号门市房的买卖协议无效，被告乔广巨与被告徐付明也未对2号门市房的买卖协议办理抵押登记，抵押行为也不具有法律效力，被告徐付明占有该门市房不具有合法性，故被告徐付明应腾出该房屋并返还原告，故对原告要求确认三被告于2013年2月20日签订的房产买卖协议中关于其中2号门市房的买卖协议无效及请求人民法院判令被告徐付明腾出其侵占的座落于南台镇鸡蛋批发市场1号楼2号门市房并返还给原告的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求法院依法判令被告徐付明赔偿原告经济损失9000元的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，不予合并审理。关于被告徐付明提出的以物抵债的辩解，因该行为系为担保债务履行而实施的抵押行为，并非合同履行过程中的以物抵债行为，故对被告该项辩解不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，判决如下：一、被告乔广巨、张春艳与被告徐付明于2013年2月20日签订的“房产买卖协议”中关于1号楼2号门市房的买卖协议内容无效；二、被告徐付明于本判决生效后十五日内腾出其占用的座落于海城市门市房并将该门市房返还原告贾维科。案件受理费4650元，由被告乔广巨、张春艳承担2325元，由被告徐付明承担2325元，此款原告已垫付，被告乔广巨、张春艳于本判决生效后十日内给付原告2325元，被告徐付明于本判决生效后十日内给付原告2325元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  张林城人民陪审员  柳 红人民陪审员  凌 丹二〇二〇年八月二十六日书 记 员  母 可