江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1921号上诉人（原审被告）：周欣欣，男，汉族，1984年3月13日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：何金诚，江苏众贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁强，江苏众贤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：万云飞，男，汉族，1988年5月22日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王贵斌，江苏联勤律师事务所律师。上诉人周欣欣因与被上诉人万云飞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周欣欣上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判扣除租金8万元及各项水电、损失2万元后，退还23.5万元，不承担任何利息；2、万云飞承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、周欣欣并非故意欺骗万云飞签订合同。周欣欣在该房屋转租前，一直在该房屋合法从事餐饮服务，同时该租赁房屋周围商铺也都有其他餐饮服务。万云飞在明知的情况下承租，不存在周欣欣故意欺诈的行为，即使现在不能从事餐饮服务也是当地政府部门管理需要，属于政府行为，不能归因于周欣欣。二、万云飞应当支付租金至合同解除前，周欣欣与万云飞于2019年3月4日签订房屋租赁合同后，将钥匙交付于万云飞，2019年8月15日因合同无法继续履行，双方完成交接，故万云飞应当支付占有期间的合理租赁费，周欣欣取得该房屋也是支付房东的租赁费。万云飞在明知情况下继续占有周欣欣租赁的房屋应当支付租赁费和由此产生的水电及损失费用。万云飞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、周欣欣在诉状中的上诉请求对原判决第一项没有提出任何异议，原判第一项是撤销双方于2019年3月4日签订的房屋转租合同。因此，其上诉请求依法不能成立，合同法58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。合同法第56条进一步规定，无效合同或者被撤销合同自始没有法律约束力，因此，根据相关法律规定，既然认可原判决第一项，那么财产返还是必须的，依照法律履行。因此周欣欣要求扣除租金、水电费、损失等不仅没有事实依据，更与法律规定相违背。2、2019年8月15日经法庭两次释明后，周欣欣终于和万云飞到涉案房屋对财产、设备进行清点和交接，目的是为了双方不必要的财产纠纷,而不是双方协商对合同进行解除。本案双方己经过法院庭审和判决，因此，该合同的撤销是以判决生效为止。而不是双方对财产进行交接和清点，周欣欣该观点是错误的。3、针对周欣欣在诉状事实与理由中称周欣欣并非故意欺骗万云飞签订合同，这与一审查明的事实和证据完全不符。2019年6月14日南京市玄武区市场监督管理局出具情况说明，证明涉案房屋戴玉萍小吃店于2015年5月领取餐饮服务许可证，于2018年已到期。市场监督管理局依据2015年1月1日起试行的大气污染防治法，经调查该店位于居民楼楼下，因此对该店餐饮服务许可证到期后，不再核实发放，也不再允许继续经营。对此，周欣欣是非常清楚的。然而，在一审第一次庭审中，经法庭询问，其仍然称不清楚、不知道，一审法官询问2018年5月以后，即使是借用经营许可证，也已经到期，那你为何还在继续经营，周欣欣回答称周边的几家店铺都去办理，我就是没有去办理，因为我当时不知道食品经营许可证还有期限，没有人告诉我要重新办理，我确实就是不知道。因此，周欣欣在一审第一次庭审时，虚构事实。此后，南京市玄武区市场监督管理局又出具了一份2018年4月12日现场检查笔录，该笔录在当事人一栏中表明，当事人是南京市玄武区戴玉萍小吃店，住所地是涉案房屋，联系人的电话是136××××7342,姓周。被检查人员叫周德虎，是周欣欣的父亲，市场监督管理局工作人员明确告知，周欣欣在餐饮服务许可证有效期满前30日内申请食品经营许可证，取得食品经营许可证后可以从事餐饮服务，没有取得餐饮服务许可证，不能从事经营活动。因此无论如何，周欣欣最迟2018年4月12日知道该处不能经营。从周欣欣在58同城所做的广告内容来看，也存在多处欺骗的事实，在广告中周欣欣称目前该餐馆仍然在经营中，实际上早就不给经营了。周欣欣称剩余租期还有5年时间，实际上仅剩下不到3年。根据周欣欣提交的房东产权证，该房屋面积是111平方米，然而，在广告中其声称该房屋是180平方米。广告中又称该店面宽25米，进深15米，显然不符合常理。周欣欣在房源描述中称，该房屋刚刚花了几十万元重新装修，然而，其在此后向法庭提交的微信中又欺骗被上诉人称，该房屋装修了100多万元，因此，无论从事实还是从法律角度，周欣欣恶意隐瞒，进行欺骗，误导万云飞签订合同，造成巨额财产损失。万云飞向一审法院起诉请求：1、要求撤销万云飞、周欣欣于2019年3月4日签订的房屋租赁合同；2、要求周欣欣退还门店转让费、押金共计335000元以及逾期利息2万元（暂定，应计算至判决生效时止）；3、要求周欣欣赔偿门店装修材料费、人员工资损失等42485.44元。一审法院查明事实：在互联网的“58同城”房源推荐页面中显示：位置为玄武区营苑北路，类型为临街门面，付款方式为押1付12，剩余租期为60个月，状态为经营中，经营类型为餐馆。房源描述：火源是安全的生物油，天然气可以开通，适合经营超市、足疗、服装、理发、网吧等，可餐饮（重油烟免），刚花几十万重新装修过。在洽谈涉案房屋租赁时，在手机微信中周欣欣曾经表示：万云飞如果从事无烟烧烤或者火锅生意，在涉案门店处经营较为合适，同日另一个从事中餐经营的，“我到不太想转给他”。2019年2月26日，万云飞给付周欣欣定金1万元；同年3月4日，万云飞（乙方、承租方）与周欣欣（甲方、出租方）签订一份房屋转租合同，双方约定：1、甲方将南京市玄武区营苑北路营苑西村13幢101室房屋转租给乙方使用，用途为经营，期限3年即2019年5月22日至2022年5月22日，年租金为18万元，付款方式为一年一付。押金3万元，租房终止，甲方验收无误后退还乙方。甲方将店内所有的装修、设施、设备转让给乙方，转让费为31万元；2、甲方承诺，首年不涨房价，次年起按照每年5%-10%的幅度涨价，具体双方协商。乙方应提前30天交纳次年租金（如不按时交纳按违约处理）；甲乙任何一方如有违约行为，另一方有权终止合同，违约方应当按照全年房租向对方赔偿，同时在5天内搬出。合同签订以后，万云飞给付周欣欣5万元；3月6日，万云飞又给付了周欣欣27.5万元。上述万云飞先后给付周欣欣的3笔款项，合计金额为33.5万元。从3月10日至3月12日，以微信聊天方式，关于涉案房屋是否可以正常经营，万云飞、周欣欣间曾经多次联系：（1）3月10日，万云飞表示：“老板，楼上投诉有点严重哦”；周欣欣答复：“你夜里不要太大声啊”。万云飞询问：“店里讲话，和厨房的声音别人还会投诉啊”；（2）3月11日，周欣欣表示：“旁边那么多都没有证呢，你们至少还有证，你是不是得罪旁边居民了？”；万云飞答复：“没有没有，我是换了门头了，然后工商局看到了过来找我来”、“问题不大，我这边有关系，所以说我就现在把情况了解了就行了，还要得问题不大”；周欣欣表示：“那么多没有执照的都能搞，你是有执照的，怎么还这样”、“全国所有家都是这样啊”。此时，万云飞拍摄上传了一份餐饮业业主告知书，周欣欣表示：“光是这条街就那么多家，怎么会为难一家”、“你隔一天把居民先安抚好”、“我这边已经在找人了”、“或者你把其他几家搞定，其他人不理他，他一个人也没办法”；万云飞表示：“你当初答应我的能做餐饮啊”、“现在这个情况你还懂啊”；“具体的情况就是红山工商局明确规定你不给做”、“如果你要是做就按照文件走程序”、“你当时是不是答应我可以做餐饮的”；周欣欣答复：“我不是做的吗，你自己不处理关系，旁边所有的没有执照的都开的好的很”。万云飞表示：“别人怎么样，我也不知道，现在是这家店开不了”；周欣欣答复：“你遇到问题，不要一直抛给我啊”；万云飞表示：“我不是抛给你，当时如果你不说可以做餐饮，你说我会拿这家吗”、“那里（你）当初为什么要答应我可以做呢”；周欣欣答复：“不让嫖娼，照样很多人嫖娼，大家都是这么做的，全国多少人”；万云飞表示：“这个房子的利害关系，当时转让的时候你就应该告诉我（，）工商来找过你”、“因为我是要做正规餐饮以后准备注册，所以这些东西都要合法合规”、“我的店做的真的是很好，因为没有接触过大店才会导致现在的结果，就按照你说的有营业执照就能做，谁知道会出现在的岔子”；周欣欣答复：“那都多久前的事了，而且人家也明确表示，附近那么多没有证的都开的，我们有证，也不会为难”；万云飞表示：“明天别人会给我明确的答复这个执照的问题”；周欣欣答复：“我是转你设备，不是转你执照啊”。万云飞表示：“你当时是不是说执照给我用，是不是说可以做餐饮”；周欣欣答复：“大家都做得，你怎么就不能做”、“信息里面虽然没有写的承诺，但是你做，一点影响都没”；（3）3月12日，万云飞询问周欣欣：“你还能喊房东陪我们去找邻居”；周欣欣答复：“你自己去就可以了啊”、“同行举报你的，你看看能不能找出来是哪个搞你的，等我以后回来帮你办这个事”。万云飞表示：“如果你告诉我，需要处理问题，那我肯定会去考虑，你当时转给我的时候就是说做烧烤火锅没问题”。然后，万云飞再次上传餐饮业业主告知书。周欣欣答复：“我帮你找了那么多人，我真的算是仁至义尽了”。6月24日，市场监督部门出具一份情况说明，表示：“戴玉萍小吃店”（实际经营者周欣欣），2015年4月和5月分别领取营业执照和餐饮服务许可证（已于2018年到期）；依据2016年1月1日起施行的《大气污染防治法》规定，该门店位于居民楼下，餐饮服务许可证到期后不再核发食品经营许可证书。2019年4月3日，由于认为周欣欣欺诈、诱骗万云飞签订涉案房屋租赁合同，为此万云飞诉至法院。在一审法院两次释明以后，8月15日，万云飞、周欣欣双方最终现场交接了涉案房屋。一审另查明：1、2018年2月23日南京市餐饮业环保专项整治领导小组办公室的一份餐饮业主告知书载明：为了加强餐饮“增量”控制，避免“新建”即违规的问题，减少餐饮投资盲目性，“市环餐办”要求餐饮业主，对照法律规定理性选址，降低投资风险，如无法自行判断选址是否符合规定，应向街道办事处环保科联系。2、一份个体工商户营业执照载明：经营场所在南京市玄武区营苑西村13幢101室，组成形式为个人经营，经营者为戴玉萍，注册日期为2015年4月21日，经营范围为餐饮服务（须取得许可或批准后方可经营）。3、2017年6月8日，周欣欣与案外人徐英（产权人）签订一份房屋租赁合同，约定徐英将营苑西村13幢101室房屋出租给周欣欣使用，用途为经营，期限为5年，即2017年6月8日至2022年6月8日，年租金为14.5万元，付款方式为半年一付（第一年），押金为4000元，周欣欣若需转让转租，须告诉产权人后，“（方才）享有转让转租（权利）”。4、2019年3月20日的一份江苏增值税发票注明：货物或应税劳务为金属制品（电动门、安装门窗、不锈钢架），金额为10800元，购买方为“串串烧烤”，销售方为“南京市栖霞区李兴盘门窗安装工程部”。下单日期为2019年3月20日的一份南京略高广告有限公司业务单，注明：客户为“金牌烧烤龙虾”，项目类型为门头制作费，内容为门头发光字制作安装，金额为2000元。5、2019年3月8日，万云飞与上海理飞装饰设计有限公司（以下简称理飞公司）签订一份装修合同，发包方处注明“金牌烧烤（营苑西路13幢101室”，承包方为理飞公司，双方约定装修总价为105000元，工期是2019年3月8日至4月1日总计23天，承包方式为全包，签订合同后开工当日支付总价款的30%，合同签订后施工前，一方如要终止合同，应按合同总价款的23%支付违约金。2019年4月1日理飞公司出具的一份收据载明：交款单位为“营苑西路13幢101室”，收款事由为“装饰费”，金额为3万元（定金）。6、2018年4月12日，市场监管部门现场检查戴玉萍小吃店（营业执照、餐饮服务许可证），现场被询问人周德虎是周欣欣父亲，检查情况载明：在餐饮服务许可证有效期届满前30日内，申领食品经营许可证，从取得食品经营许可证后方可从事餐饮服务经营活动。一审审理中，万云飞补充表示：（1）2019年3月11日上午，在装修改造涉案房屋门头时，不存在产生重油烟的可能，万云飞准备从事的就是无烟烧烤和熟食龙虾。但在接到群众投诉后，红山市监部门电话通知万云飞，已经多次作出责令不能从事餐饮经营。下午，在红山市监部门处，负责人员明确告知万云飞，涉案房屋不能从事餐饮经营，且向万云飞送达了餐饮业业主告知书。至此，万云飞方才知道在签订合同过程中周欣欣存在欺诈行为；（2）本案争议焦点，并非周欣欣经营期间是否取得营业执照、取得方式以及设备转让，而是在市场监管部门明令禁止涉案房屋从事餐饮经营后，周欣欣是否主观上存在隐瞒真实情况、作出虚假承诺的故意，客观上欺诈、诱骗万云飞签订涉案房屋租赁合同，目的是为了规避经营风险、减少自身损失。戴玉萍的食品经营许可证，时间是2015年5月18日至2018年5月17日，市场监管部门已经明令周欣欣不能继续办理食品经营证照，但是周欣欣未将该重要事实明确告知万云飞，因此构成欺诈；（3）2019年3月8日签订装修合同以后，施工人员已经开始测量和准备装修材料，但是尚未进场施工，但是店面门头已经安装到位，名称就是“金牌烧烤龙虾”，且标注了业务联系电话。3月11日红山市监部门就打电话通知万云飞禁止餐饮经营，万云飞因此全面终止装修施工，但是不锈钢门窗和框架等装修材料已经进场，3万元材料打折后仅售价18000元。同时为了筹备门店开业，万云飞也已前期招聘人员进行培训，时间是2019年2月17日至3月17日，因此产生人员工资损失2万元。同时，周欣欣补充表示：（1）在网络宣传页中已经清楚说明，涉案房屋不能从事重油烟行业的经营，在签订合同前万云飞也曾实地考察经营地址，并非仅凭网络宣传匆忙作出决定，所以周欣欣并未进行任何虚假宣传。至于红山市监部门是否曾经责令万云飞不许餐饮经营，万云飞也未提供任何证据证实。在领取合法经营证照后，餐饮业主才能装修门店，万云飞未按法定程序办事因此遭到投诉，其后果应由万云飞自行承担；（2）戴玉萍是涉案房屋的第一个承租人，食品经营许可证与营业执照一致，小吃店经营项目是“酸菜鱼”，在领取营业执照以后戴玉萍又将小吃店转让给周欣欣，周欣欣经营项目是“冷锅串串、麻辣烫”，然后周欣欣又转让给万云飞。2018年5月以后虽然食品经营证照已经到期，但是周欣欣并不知道该项许可存在有效期限，也没有任何部门或者人员通知需要重新办理，所以未再申请办理该项证照。上述事实有租赁合同、网络截屏打印页、收条、银行交易明细单、微信转账记录、告知书、微信聊天记录截屏打印页、发票、收据、装修施工合同、营业执照、照片、情况说明、检查笔录以及一审法院庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，本案的争议焦点是：周欣欣是否隐瞒涉案房屋无法从事餐饮经营的事实，欺诈、诱使万云飞签订涉案房屋租赁合同？首先，在经营过程中周欣欣是借用戴玉萍的个体户营业执照，而该份营业执照的注册日期为2015年4月21日，经营范围为餐饮服务（须取得许可或批准后方可经营）；戴玉萍的食品经营许可证，餐饮经营许可时间是2015年5月18日至2018年5月17日。在本案审理中，周欣欣明确认可在戴玉萍的餐饮经营证照许可期限届满以后，周欣欣本人未再重新申领新的食品经营证照；其次，在本案审理中市场主管部门作出说明，“戴玉萍小吃店”（实际经营者周欣欣），2015年4月和5月已经分别领取营业执照和餐饮服务许可证，但是上述餐饮经营证照已于2018年到期，依据2016年1月1日起施行的大气污染防治法律有关规定，因涉案房屋位于居民楼下，门店餐饮服务许可证到期后不再核发；再次，在互联网的“58同城”房源推荐时，周欣欣曾经明确作出说明，涉案房屋可以从事餐饮。在与万云飞协商洽谈涉案房屋租赁时，周欣欣也明确告诉万云飞，在涉案房屋中可以从事无烟烧烤或者火锅生意，即可以从事餐饮经营。在万云飞明确说明租赁涉案房屋的目的就是从事餐饮经营的前提下，虽然已经知道涉案房屋餐饮经营许可证照已经到期，且市场监管部门明令禁止涉案房屋从事餐饮经营，但是周欣欣未将上述重要事实如实告知万云飞，且作出涉案房屋可以从事餐饮经营的不真实表示，因此导致万云飞关于合同以及门店经营项目的内容产生重大认识错误，在此基础上同意与周欣欣签订涉案房屋租赁合同。所以，依照合同法律有关规定，周欣欣的上述行为已经构成欺诈，万云飞、周欣欣签订的涉案房屋租赁合同依法可以撤销。在2019年3月4日与周欣欣签订涉案租赁合同后，2019年4月3日万云飞即起诉至一审法院要求撤销。故，万云飞以欺诈为由要求撤销涉案房屋租赁合同的诉请，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。在涉案房屋租赁合同被撤销后，周欣欣因该合同而取得的万云飞转让费用，应当返还万云飞；万云飞要求周欣欣返还转让费和押金合计33.5万元以及支付逾期付款利息的主张，一审法院也予支持。关于万云飞的装修材料和人员工资损失。万云飞认为：因周欣欣的欺诈行为，已给万云飞造成门店装修材料和人员工资损失合计42485.44元。一审法院认为：1、从万云飞提供的现有证据来看，电动门、安装门窗、不锈钢架等的价款为10800元，门头制作安装费为2000元。发票和和业务单的出具日期均是2019年3月20日，在本案审理中万云飞未再提供上述款项的支付凭据，且虽然万云飞表示因招聘培训人员而产生工资损失2万元，但是也未提供任何证据证实，所以万云飞上述诉称意见，一审法院不予采信；2、从2019年3月8日万云飞与理飞公司签订的装修合同来看，装修总价为105000元，签订合同后开工当日支付总价款的30%。万云飞虽然提供了理飞公司开具的收款收据，但是出具时间已经是2019年4月1日此时万云飞已经明确知道涉案房屋无法从事餐饮经营。依照合同法律有关规定，万云飞应当及时采取合理措施防止损失的进一步扩大，而非继续履行装修合同。在本案审理中，万云飞也没有提供支付该笔款项的相应凭据，且万云飞也明确承认：施工人员尚未进场施工。所以万云飞的此项诉称意见，一审法院也不予采信。综合上述分析，周欣欣以欺诈方式使万云飞在违背真实意思表示下签订的涉案房屋租赁合同，依法应当予以撤销；在合同被撤销后，周欣欣应当返还万云飞已经给付的转让费用。所以，万云飞要求撤销涉案合同且周欣欣返还33.5万元转让费及逾期付款利息的诉请，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持；万云飞要求周欣欣赔偿其他经济损失的诉请，因未提供充分证据予以证实，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、撤销万云飞与周欣欣于2019年3月4日签订的房屋转租合同；二、周欣欣应于判决生效之日起十五日内返还万云飞房屋转让费335000元以及支付逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年3月6日起至8月20日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月21日至周欣欣实际付清之日止）；三、驳回万云飞的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元，由万云飞负担600元，周欣欣负担9000元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。二审中，周欣欣陈述称，其于2017年6月8日从徐英处承租案涉房屋，当时已有戴玉萍小吃部的营业执照、餐饮服务许可证，该证都挂在小吃店的墙上，但其没有仔细看，只知道有证，其他不清楚。周德虎是周欣欣的父亲，2018年4月12日南京市玄武区市场监督管理局调查后，其也不清楚检查情况，其不负责管理。其签字时已经通知换证了，但其没有去换，周德虎也没有去换。签订案涉合同时，其告之万云飞是两证都有，但其不知道要更换，也没有告知万云飞。其还没有收取租金，但其认为转让费里应该扣除8万元租金。万云飞陈述称，周欣欣一直称有营业执照，但始终没有谈到食品经营许可证的事情。工商局已经在检查时明确告知没有食品经营许可证不能从事经营活动，周欣欣是清楚的。万云飞一审主张的只是转让费，对于租金、水电费、损失，其不同意调解。以上事实，有当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为，周欣欣是否应退还万云飞转让费335000元并支付逾期付款利息。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周欣欣与万云飞在2019年3月4日签订案涉房屋转租合同前，案涉房屋经营所有的食品经营许可证已经过期，相关市场监督管理部门已经对周欣欣承租的小吃店进行了检查，并告知了应办理经营许可证的事宜，周欣欣在转租该房屋前，应该已经知晓该情况。但周欣欣并未及时办理食品经营许可证，其也无证据证明已将证已过期的事实告知了万云飞，周欣欣亦自认告知万云飞两证都有，而现因行政管理原因已无法领取餐饮服务许可证，一审法院认定周欣欣在与万云飞签订合同时存在欺诈，并无不当。一审法院据此撤销案涉合同，并判决周欣欣向万云飞返还转让费并支付利息，符合法律规定。周欣欣上诉主张应自该转让费中扣除租金8万元及水电费、损失2万元，其在一审中就此并未提出反诉，本院二审不予理涉。综上所述，周欣欣的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人周欣欣负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年八月四日书记员 郭旭冬