天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初5383号原告：李军，男，1985年12月4日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张铃（与李军系合作关系），住天津市河北区。被告：李晓先，女，1966年3月2日出生，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王凤娟，天津本源律师事务所律师。被告：许文萍，女，1964年6月11日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：夏慧，天津云杰律师事务所律师。原告李军与被告李晓先、被告许文萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军及委托诉讼代理人张铃，被告李晓先及委托诉讼代理人王凤娟，被告许文萍及委托诉讼代理人夏慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李军向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告返还已收取原告的2018年8月1日至2019年8月1日租金75000元及带卡转让费35000元，共计110000元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年7月22日，原告及其合伙人张铃与被告许文萍协商后租赁许文萍名下坐落河北区王串场真理道江都路××里底商一处建筑面积156.46平方米的房屋，从事汽车清洗行业。2018年8月1日，被告李晓先与原告签订一份《房屋租赁协议》，约定首年度免费租赁房屋使用一年，即2018年8月1日至2019年8月1日，原告负责店面的装修及设施的购进。首年协议届满后续租与被告许文萍签订正式《房屋租赁协议》并向许文萍交纳租房费用。而后，被告李晓先在向原告交接房屋时强行收取原告首年度租金75000元及带卡转让费35000元共计110000元。2019年8月1日，原告与许文萍签订了一年期房屋租赁协议，同时向许文萍交纳了房屋租金。综上，原告认为被告李晓先借助许文萍名下房屋以免一年租期的诱惑变相收取原告110000元，应当如数返还原告。李晓先辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。一、原告有悖诚信，利用被告粗心大意的错误进行恶意诉讼。协议书第四条的约定原告是明知的，且在签订合同后依约向被告支付110000元，该约定是双方的真实意思表示，至合同履行完毕均没有异议。该协议第四条免租期的约定是被告粗心大意误填，内容显失公平，不是被告的真实意思。原告在合同履行完毕一年后利用被告的错误恶意诉讼，有悖公平原则。二、租一年免一年租期既不合逻辑也不合常理。根据二被告之间的租赁合同的租赁期限及原告与被告李晓先的租赁期限分析，按照正常逻辑和生活常理，被告李晓先在向许文萍交纳租金的情况下不可能自掏腰包，给予原告作出租一年免一年租金的意思表示。其次，原告作为完全民事行为能力人，完全可以拒绝给付或以被告违约维权。相反，原告分若干次向被告支付租金和转让费共计110000元，在合同履行完毕后又主张强行收取，于情于理不通。三、35000元带卡转让是原、被告的真实意思表示，且已实际履行，至合同履行完毕无争议，现原告主张返还有悖于合同约定和法律规定。四、原告向许文萍签订合同和交纳租金的行为与本案及被告无关。二被告之间的租赁合同于2019年7月31日到期后，租赁关系终止。原告与被告许文萍签订租赁合同及向许文萍支付租金的行为与被告李晓先无关。许文萍辩称，我方认为原告要求二被告承担连带责任没有事实和法律依据。首先原告变更被告申请书中事实和理由部分主张二被告共同诱骗原告钱财，被告许文萍不认可该说法。我方是在2020年4月才从李军处得知李晓先曾与李军有转租协议的事情，李军陈述其与李晓先签订租赁合同的时间是2018年8月1日，当时我方对转租一事不知情。另外，李军口头陈述我方对房屋管理不善，我方不予认可，因为诉争房屋一直处于出租状态，我方享有收租权，不可能时刻关注真正的使用人是谁，对于管理房屋我方并无过错，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落天津市河北区王串场真理道房屋（以下简称涉案房屋）权利人为许文萍。李晓先自2003年7月开始与许文萍的配偶建立房屋租赁关系，租赁涉案房屋用于经营洗车美容服务。自2017年开始，李晓先与许文萍继续建立租赁关系，并每年签订一次租赁合同。2018年7月29日，许文萍作为出租方（以下简称甲方）与李晓先作为承租方（以下简称乙方）最后一次签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落真理道处房屋租给乙方。年租金为75000元，乙方以一年付款方式支付租金。租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，协议租赁期为壹年。在租赁期间内乙方不得擅自将房屋转让，如发生甲方将房屋收回。同时，协议还约定了其他权利义务。李晓先租赁涉案房屋期间，与李军、张铃协商涉案房屋转租事宜并达成一致意见后，李军、张铃先支付李晓先定金5000元，后陆续向李晓先支付房屋租金70000元和转让费35000元，共计110000元。2018年8月1日，李晓先将涉案房屋交付李军继续做汽车美容使用。双方于2018年8月10日或11日签订《房屋租赁协议书》，内容为：李晓先将坐落真理道天福宝典洗车美容处房屋租给李军，年租金为75000元。第四条约定：租赁期限双方商定自2018年8月1日至2019年8月1日，李晓先于2018年8月1日将房屋交付李军。双方约定2018年8月1日至2019年8月1日为免租期，供李军装修，免收租金。同时，在第四条后面手写“带卡转让费叁万伍仟元整”。第五条和第十三条约定：租金提前一个月支付，以一年付款的方式支付租金。同时，协议还约定了其他权利义务。李晓先在协议下方“出租方”处签字捺印。李军在“承租方”处签字捺印，并写下签约日期2018年8月1日。2019年7月1日，许文萍作为出租方（以下简称甲方）与张铃作为承租方（以下简称乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落真理道处房屋租给乙方。年租金为88000元，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日……现原告李军以二被告合谋，用免一年租金的诱惑欺骗原告，收取原告各项费用110000元为由，来院起诉，请求判如所请。原告向本院提交《两人合作开店协议书》，证明李军与张铃合作经营天福宝典洗车项目。2018年10月16日，李军取得天津市河北区天富宝典洗车店的营业执照，类型为个体工商户。现李军与张铃仍在涉案房屋内经营。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告李晓先签订的《房屋租赁协议》第四条关于免租期的约定是否是双方的真实意思、该《房屋租赁协议》的租赁期限是一年还是两年。二、被告李晓先与被告许文萍是否应当返还原告租金75000元以及带卡转让费35000元。关于第一个争议焦点：一、根据庭审中原告与被告李晓先自述的签订协议过程，双方在2018年7月25日之前就已谈妥房屋租赁事宜，原告交纳定金后，又陆续向被告李晓先支付租金及转让费，李晓先亦向原告交付了房屋。从上述原、被告陈述的过程看，协议是双方合意后订立，原告支付租金及转让费也是其真实意思，租赁协议也已履行完毕，故原告主张一年免租期与事实不符。二、对比二被告签订租赁协议的租赁期限、租金标准和原告与被告李晓先签订的租赁协议的租赁期限、租金标准可以看出，被告李晓先在支付被告许文萍年租金75000元后，又以75000元的年租金标准将涉案房屋转租给原告，双方租赁协议的租期均为一年，故按照正常逻辑和社会常理推断，被告李晓先将涉案房屋转租原告使用一年并给予原告免租期的行为明显不符合常理。三、在原告明知第四条有免租期约定的情况下，仍分若干次向被告李晓先支付年租金75000元，自此在涉案房屋内经营，至期满前一直未向被告主张权利。现租赁协议已履行完毕，原告才以协议第四条免租期的约定向被告李晓先主张返还租金及转让费，有违诚实信用原则和公平原则。四、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告许文萍在知道被告李晓先将涉案房屋转租后未提出异议，应视为被告许文萍认可被告李晓先转租行为及转租合同的效力。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”的规定，被告李晓先只能在其享有租赁权利的期限内将涉案房屋转租，转租期限超过租赁期限的剩余部分应属无效，因此，依据上述规定，原告主张和被告李晓先签订租赁协议的租赁期限应为两年（包括一年免租期）的主张，于法无据。综上分析，原告与被告李晓先签订的《房屋租赁协议书》第四条中关于免租期的约定不是被告李晓先的真实意思表示，应属误填。由此认定原告与被告李晓先签订的《房屋租赁协议》的租赁期限应为一年，即2018年8月1日至2019年8月1日。原告提出其与被告李晓先之间的租赁期限应为两年的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原告提出二被告合谋用免一年租金的诱惑欺骗原告并签订合同的主张，无证据证明，且与事实不符，本院不予支持。关于第二个争议焦点：被告李晓先是否应当返还75000元租金问题，通过对第一个争议焦点的论述，原告与被告李晓先签订的《房屋租赁协议书》的租赁期限为一年，租金75000元，原告已实际使用租赁房屋至合同期限届满，故要求被告李晓先返还租金的主张，于法无据，本院不予支持。关于被告李晓先是否应当返还35000元转让费的问题，原告称双方签订协议时未谈及带卡转让问题，被告李晓先带卡转让给原告造成了负债。对此，本院认为原告提交的其与被告李晓先签订的租赁协议中明确写明“带卡转让费叁万伍仟元整”，应视为原告对该约定是明知并认可的，且已实际履行，现原告以带卡给其造成负债为由要求被告李晓先返还35000元，违反公平原则及诚实信用原则，本院不予支持。关于原告以被告许文萍强行要求其签订合同，故要求被告许文萍与被告李晓先一并承担返还义务的主张，原告与被告李晓先一年期租赁合同届满后，由原告合伙人张铃与被告许文萍签订租赁合同并已实际履行，现原告未提交证据证明签订合同系被告许文萍强迫签订，原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定，判决如下：驳回原告李军的诉讼请求。案件受理费1250元，由原告李军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 盛二〇二〇年八月二十五日书记员 张亚坤附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。