江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3093号上诉人（原审原告）：许发龙，男，1969年9月27日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：许发祥（系许发龙之兄），住南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：刘群，女，1978年2月14日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：何宗义，江苏苏强律师事务所律师。委托诉讼代理人：史志鹏，江苏苏强律师事务所实习律师。上诉人许发龙因与被上诉人刘群房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。许发龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定烧毁的租赁房屋已基本恢复原状，驳回上诉人的诉讼请求，与证据证明的事实严重不符，属于严重的偏向误判。因被上诉人租赁房屋使用不当造成房屋失火，房屋和物品损毁，由被上诉人负全责，所造成的损失理应由被上诉人全部承担。但被上诉人只对房屋和物品进行了部份维修，且以次充好、做工粗糙。二、原审判决对租赁合同上已明确“该房屋租赁期限为2年”不确认，却将交纳租金的年限“自2018年4月28日起至2019年4月27日止”偏向主观地认定房屋租赁期为一年。根据租赁合同约定的事实，被上诉人应支付自2019年4月27日起至2019年12月27日的房租11200元（8个月每月1400元），2019年物业费240元，另依据租赁合同之约定，中途擅自退房的，应赔偿房屋年租金的20%即3360元违约金。综上所述，上诉人要求被上诉人赔偿烧毁房屋的损失合计15940元（押金1400元可在此中抵扣），给付房租及违约金14800元，承担所有诉讼费用。该诉讼请求理应得到支持。刘群辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，虽然有一些瑕疵，但一审判决结果正确。请求驳回上诉人的上诉请求。许发龙向一审法院起诉请求：1.判令刘群立即修复因其使用不当发生火灾的所租房屋，恢复其原状；2.判令刘群支付自2019年4月21日起所租房屋的年租金；若刘群退房，则赔偿因其提前退房给许发龙造成的损失。并经许发龙按合同约定验房认可，刘群交清所租房屋的水、电、气、物业费等费用后予以退房；3.判令刘群承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：许发龙为位于栖霞区不动产的权利人。2018年4月21日，许发龙（甲方）与刘群（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，许发龙将坐落于栖霞区龙潭街道房屋（此处空白）室（建筑面积约89平方米）出租给刘群，用于公司食宿；该房屋租赁期为2年，自2018年4月28日起至2019年4月27日止；月租金为1400元，支付方式为年付；签订合同时乙方向甲方支付1400元作为租房押金，合同到期时甲方验收房屋后无其他问题应退还乙方；合同第五条约定，乙方在承租期内，不得对所承租的房屋进行任何改造装修，乙方如确实需要改造，必须征得甲方书面同意，租赁期满，甲方要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续；租赁期间乙方承担该房所发生的水电气费、卫生费、物业费等费用，若乙方未按时交纳相关费用造成甲方的损失由乙方负责；乙方应合理使用并爱护该房屋，因乙方使用不当或未防护该房屋，致使该房屋损坏或造成他人的人身财产受损的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；合同签订时甲方同时交付钥匙2把、水、电、燃气费缴费卡各1张。合同对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，刘群通过银行转账方式向许发龙支付12个月租金16800元、押金1400元，合计18200元。许发龙将涉案房屋交付刘群。2018年4月底，因使用不当，涉案房屋厨房发生火灾，部分物品毁损。火灾发生后，刘群委托南京根润建筑装饰有限公司对受损厨房地柜、吊柜、台面、吊顶、扣板、墙面重新进行装修，更换灯具，重新粉刷客厅墙面。上述价款合计12942元。刘群购买樱花热水器支出1538元、购买方太厨电套装支出5380元，更换窗户玻璃、纱片支付220元。在装修过程中，许发龙与刘群多次联系沟通。2019年4月3日，刘群要求许发龙明确维修窗子及重新漆门的金额，并要求将涉案房屋于次日交付给许发龙，许发龙要求清明之后见面谈。2019年4月25日，双方相约验收。许发龙对刘群重新装修及恢复状况不满，拒绝接收房屋，双方发生争议。许发龙起诉至法院要求处理。一审法院另查明，2013年6月，许发龙对租赁房屋装修时，订购安装方太橱柜一套10700元、购买方太油烟机一台2600元、购买方太灶具一台2100元（一审中，双方一致确认被毁损灶具出自浙江皇中皇电器有限公司，并非许发龙所称的“方太牌”）、购买樱花热水器一台2300元，安装吊顶支出900元、购买灯支出300元、购买瓷砖支出3250元。刘群于2018年12月24日交纳租赁房屋2018年物业费240元；于2019年5月6日、6月21日分别交纳水费157元、16元和电费295元、32元；于2019年6月21日交纳燃气费135元。一审中，许发龙、刘群共同确认，《房屋租赁合同》约定的租赁房屋即为不动产权证登记的栖霞区不动产。2019年9月12日，一审法院的组织双方至现场勘验，因双方均没有涉案房屋钥匙，故请锁匠开门。现场勘验结果如下：在涉案房屋内找到刘群留下的房屋钥匙2把，水电气卡各1张；涉案房屋的厨房门框发黑，厨房内最上面2排墙面砖与下面墙砖不一致，燃气热水器、油烟机、橱柜灶具、水龙头、水槽均已重新制作安装，许发龙称质量不过关，刘群称安装时已经许发龙确认；太阳能热水器显示错误，刘群称已经更换面板，许发龙陈述仍有故障；吊顶和灯均重新更换，地面未更换；碗柜金属支架生锈、客厅海尔柜机空调制冷效果不明显（许发龙陈述该空调已经购买多年，是移机到案涉客厅的，具体购买时间不清楚）。当日，许发龙在拒绝接收一审法院在涉案房屋内找到的钥匙及水电气卡。本案在一审中，经一审法院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。许发龙与刘群自愿签订租赁合同，许发龙将其名下位于栖霞区出租给刘群使用，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同法第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。房屋租赁合同亦约定，因刘群使用不当或未防护该房屋，致使该房屋损坏或造成他人的人身财产受损的，刘群应负责修复或予以经济赔偿。许发龙于2013年对涉案房屋厨房装修，并添置物品，至火灾发生时已经过五年时间，原有装饰、装修、厨房电器都有自然损耗和折旧。在租赁期间，因刘群使用不当致涉案房屋发生火灾，刘群应当对因此损毁的物品进行修复或赔偿。根据刘群提交的证据，并经现场勘验，刘群已经对受损厨房地柜、吊柜、台面、吊顶、扣板、墙面等重新进行装修；购买更换热水器、厨具、灯具、玻璃、纱片；重新粉刷客厅墙面。一审法院认定刘群基本修复因失火对财产造成的损坏，租赁房屋基本恢复原状。故一审法院对许发龙要求刘群恢复租赁房屋原状的诉讼请求不予支持。合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案房屋租赁合同关于租赁期限约定为“该房屋租赁期为2年”，但关于租赁的起止日期明确为“自2018年4月28日起至2019年4月27日止”，租赁期限与租赁起止日期表述不一致，应当以明确的起止日期确定租赁合同的期限。涉案房屋租赁合同应于2019年4月27日因租赁期间届满终止。在房屋租赁合同期满前，双方经过联系，约定于2019年4月25日交房，许发龙因对刘群租赁房屋恢复状况不满，拒绝收房。一审法院经现场勘验发现除厨房门框未重新刷漆、碗柜金属件有锈迹、厨房窗户、纱窗推拉不顺的瑕疵外，其它物品均已重新更换、安装。上述瑕疵并不影响租赁房屋的正常使用。许发龙不能证明太阳能热水器面板显示错误，客厅海尔柜机空调制冷效果不明显与失火有关，其拒绝接收租赁房屋不当。一审法院认定涉案房屋已于2019年4月25日交付许发龙。许发龙主张刘群提前退房的事实不能成立，对许发龙要求刘群支付自2019年4月21日起房屋租金及提前退房损失的诉讼请求，一审法院不予支持。涉案房屋租赁合同约定，刘群应当承担租赁期间该房所发生的水电气费、卫生费、物业费等费用。另租赁期限结束后，承租人应当结清租期或实际使用期间内产生的相关费用。刘群已经结清租赁房屋的水费、电费、燃气费，并支付一年的物业费，审理中，许发龙对此未提出异议。故一审法院对许发龙要求刘群交清所租房屋的水、电、气、物业费等费用的请求不予支持。考虑到刘群已经向许发龙返还租赁房屋，租赁房屋在租赁期间发生火灾，刘群房屋恢复仍存在瑕疵。故刘群交纳的押金1400元，许发龙可不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回许发龙的诉讼请求。一审案件受理费80元，由许发龙负担。本院经审理，认定一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，经一审法院的组织双方至现场勘验，刘群已经对受损厨房地柜、吊柜、台面、吊顶、扣板、墙面等重新进行装修，购买更换了热水器、厨具、灯具、玻璃、纱片，并重新粉刷客厅墙面。据此，一审法院认定刘群基本修复因失火对财产造成的损坏，租赁房屋基本恢复原状，符合客观事实。一审法院对许发龙要求刘群恢复租赁房屋原状的诉讼请求不予支持，并无不当。对于刘群恢复房屋仍存在瑕疵，一审法院已认定许发龙对刘群交纳的押金1400元可不予退还，作为赔偿。因此，许发龙上诉请求判令刘群恢复租赁房屋原状并赔偿损失，本院不予支持。关于租赁期限的认定。涉案房屋租赁合同虽然约定租赁期限为2年，但关于租赁的起止日期明确为：自2018年4月28日起至2019年4月27日止。因租赁期限与租赁起止日期表述不一致，应当以明确的起止日期确定租赁合同的期限。故一审法院认定涉案房屋租赁合同于2019年4月27日因租赁期间届满终止，并无不当。许发龙未能提供证据证明双方对租赁期限另有明确约定，故许发龙关于双方约定的租赁期限为2年，刘群中途擅自退租应承担违约责任的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，许发龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人许发龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凡审 判 员  张卓慧审 判 员  龚 达二〇二〇年八月二十五日法官助理  芮旭丽书 记 员  汪海燕