江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4455号上诉人（原审原告）：刘怀玲，女，1974年7月3日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）：田韦，男，1976年5月13日生，汉族，住南京市建邺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴恩雅，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人刘怀玲、田韦因与被上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商管公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法由审判员夏海南独任不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘怀玲、田韦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未通知上诉人要求交付商铺，一审认定“被上诉人已经履行通知交付商铺的义务，上诉人应及时办理交接手续”错误。二、一审判决亦认定《告知函》设定的签署确认单的时间明显不合理，故该《告知函》不能对上诉人产生任何告知的法律效力，被上诉人应当另行确定合理的期限通知上诉人，一审以酌定的方式确定一个月的交接时间显然错误。三、案涉商铺采取的系售后返租的交易模式，《委托经营管理合同书》系《商品房预售合同》的补充协议，预售合同关于交付标准的约定对本案同样适用。四、从商铺的现状来看，包括上诉人在内的业主根本无法确认自身商铺的具体位置，更谈不上实际接收商铺。被上诉人对案涉商铺进行了彻底的改造，致使商铺的主体结构全部被拆除，截至目前为止，被上诉人未将商铺的主体结构进行恢复，导致上诉人根本无法确认自身商铺的具体位置，更无法确认商铺的四至等，更谈不上实际交付商铺。五、在二审法院已经判决的判决书中，载明“告知函显示已妥投”，但是从被上诉人所提供的证据来看，在80%以上的业主的案件中，被上诉人并未提交该告知函签收的证据材料，仅仅提供了邮寄的单据和邮局出具的相关邮寄清单。故法院的该表述没有证据支撑。综上所述，一审法院仅以发函确认被上诉人完成了交付商铺的义务显属错误，故上诉，请求判如所请。嘉业商管公司、嘉业房地产公司辩称：一，嘉业商管公司已经履行了商铺的返还义务。嘉业商管公司在2017年的8月份统一向已到期的小业主发送了告知函，明确要求小业主办理商铺的交接手续，该发送告知函的行为，应当认定已经履行商铺的返还义务。该告知函要求上诉人办理房屋的交接手续，而不是要求确认在委托经营期满后就已经确认返还。二、上诉人称告知函所载的交接时间较短，但一审判决酌定交接的合理期限是一个月，嘉业商管公司对此没有异议。即便上诉人觉得在两天的时间内没有办法办理交接，亦应当在收到函件后的合理期限内，按照函件的要求到现场办理交接，但上诉人在收到函件之后，直到现在也没有去现场办理交接，所以其陈述的因为交接的时间不合理，导致无法办理交接，理由不成立。嘉业商管公司一直是在嘉业国际城5号楼办公，发函的期间，双方正处于集体诉讼的过程中，在本案中嘉业商管公司也收到了上诉人就告知函所出具的回函，故上诉人所称因不清楚嘉业商管公司的联系地址，所以无法到现场办理交接，与事实不符。三、从案涉商铺的原状，商品房预售合同的合同相对性，委托经营管理合同的具体约定来看，上诉人均无权与商铺不符合买卖合同的约定为由拒绝接收。首先案涉商铺是虚拟产权式商铺，并非独立的商铺，各个商铺客观上是一个整体的空间，相互之间原本就没有实体的隔断，上诉人也未举证证明案涉商铺在初始交付的时候是存在隔断的。其次，嘉业商管公司并不是商品房预售合同的合同当事人，根据合同的相对性原则，嘉业商管公司并不受到上诉人和嘉业房地产之间买卖合同关于交付标准的约束，上诉人也无权以买卖合同约定的交付标准象向嘉业商管公司提出任何的主张。再次，根据委托经营管理合同的约定，上诉人将案涉商铺的结构改造和装修的权限委托给了嘉业商管公司，同时合同也没有约定返还的标准。在发送告知函之前，嘉业商管公司已经委托南京市房管局测绘大队根据各商铺的位置四至进行了现场标点，并且标明了商铺的编号。根据虚拟式产权商铺的特殊性，以这种方式明确产权界限也符合相关规定。结合商品房买卖合同的附图以及产权证的附图，上诉人是足以知晓案涉商铺的具体位置。四、被上诉人在实际向业主邮寄告知函的过程中，均是按照委托经营管理合同中的地址予以投递，且已经向法院递交了相应快递底单及邮寄出具的正式快递单号的情况明细。该事实已经足以证明被上诉人已经妥善尽到了通知义务。且部分业主也均进行了相应回函。鉴于本案系系列案件，说明对于被上诉人出具告知函的事宜，所有业主均应明确知晓。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。刘怀玲、田韦向一审法院起诉请求：1.判令嘉业商管公司支付店铺占用费386431.2元（该费用为自2015年8月1日起至2019年5月13日的占用费，并要求支付至实际按照约定和标准返还商铺之日止）及利息（自起诉之日至实际付款之日止）；2.判令嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令嘉业商管公司、嘉业房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年，刘怀玲、田韦与嘉业房地产公司签订一份《嘉业国际城》商品房预售合同，约定：刘怀玲、田韦购买南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢2-63室，房款2553356.3元，建筑面积61.72平方米。双方还对装饰装修、设备标准、配套基础设施等作了约定，即外墙为进口陶板及玻璃幕墙、内墙为轻质隔墙及玻璃隔断、分户门为玻璃门、顶棚为批白、供配电等。2010年1月18日，刘怀玲、田韦取得一份购房发票，金额为2553356.3元。后刘怀玲、田韦取得产权证，载明面积61.72平方米，坐落为庐山路158号嘉业国际城5幢2-63室。一审法院另查明，上述合同签订后，刘怀玲、田韦与嘉业房地产公司、嘉业商管公司就案涉商铺签订一份《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：刘怀玲、田韦委托嘉业商管公司对该商铺进行长期管理，管理期限自商铺交付日起20年；刘怀玲、田韦另将该商铺5年的经营权委托给嘉业商管公司，委托管理权包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造和装修权等；嘉业商管公司应支付5年经营期内的经营收益金，第一、二年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三、四、五年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的8%计算；经营期满前三个月，刘怀玲、田韦可与嘉业商管公司协商自营或者继续委托该公司行使经营权；嘉业房地产公司同意作为嘉业商管公司的担保方，对嘉业商管公司向刘怀玲、田韦支付经营收益金的义务承担连带担保责任；双方在合同中所述的联系地址、联系人均是真实准确的，送达有关书面文件均以该地址为准；该合同是预售合同的补充协议等。庭审中，双方确认五年委托经营期至2015年7月31日届满，嘉业商管公司已向刘怀玲、田韦结清截至该日的所有经营收益金。一审法院还查明，2015年11月24日，嘉业商管公司作出一份《关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复》，载明：根据《店铺委托经营管理合同书》约定，嘉业商管公司对委托商铺享有20年委托管理权及5年委托经营权；至2015年7月31日，委托经营权期届满，双方不再继续委托经营，因此转入委托管理模式；业主可继续委托嘉业商管公司统一招商或自行招商、自主经营；因20年委托管理期限尚未届满，故业主无权要求交付商铺。一审法院又查明，嘉业商管公司提供一份落款日期为2017年8月1日的《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》（函内抬头为：致刘怀玲、田韦），其主要内容为：委托经营期满前，我司已与原承租人解除合同、腾空商铺，并发函告知贵方委托经营期即将届满，后贵方未再继续委托我司经营；2015年7月31日经营期满后，我司即已向贵方完成商铺的返还；现我司公告如下：请贵方于2017年8月4日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还。庭审中，嘉业商管公司称其于2017年8月2日向刘怀玲、田韦预留的地址邮寄该告知函，并提供快递公司的收件明细、发票等为证。经核对，该邮寄地址与刘怀玲、田韦预留的地址一致。刘怀玲、田韦的质证意见为：否认收到该函件，且不认可其内容；从被告的《告知函》内容来看，系要求确认于2015年7月31日已返还了商铺，而不是要求2017年8月4日前交付商铺；从发送时间来看，刘怀玲、田韦无法在该时限前办理交接手续，即嘉业商管公司设置的时间不合理，应属无效；嘉业商管公司未列明联系人、联系地址，刘怀玲、田韦无法办理交接手续；虽然双方约定了联系地址，但此系格式条款，加重了刘怀玲、田韦的义务，亦应属无效。庭审中，刘怀玲、田韦称嘉业商管公司有权在不影响整体结构的情况下进行合理装修、改造和布局，但其擅自改变结构，已构成违约；虽然嘉业商管公司在该商铺贴了编号，但未作隔断，故刘怀玲、田韦无法确定具体位置，无法收房；虽然委托经营管理合同未约定返还的标准，但该合同系预售合同的补充协议，故应根据预售合同约定的有关标准，由嘉业商管公司恢复改造部分后交还。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据案涉《委托经营管理合同》的约定，一审法院认定嘉业商管公司应在五年经营期满后将案涉商铺交还给刘怀玲、田韦。但是，根据嘉业商管公司于2015年11月24日出具的《回复》内容，可以确认其曾存在拒绝交还商铺的行为。因合同期满后，嘉业商管公司未交还案涉商铺，并继续占有使用，故一审法院认定其应支付占有使用费。根据查明的事实，一审法院认定嘉业商管公司已履行通知交付义务，故刘怀玲、田韦应及时与其办理交接手续，并对刘怀玲、田韦的相关抗辩意见，依法不予支持。因嘉业商管公司在《告知函》中给予的交付时间明显不合理，根据公平原则，并结合本案的实际情况，一审法院酌定刘怀玲、田韦应在一个月内办理交接手续，即其应当自行承担超出合理期间外的损失，并对刘怀玲、田韦主张2017年9月4日之后占用费的诉讼请求，依法不予支持。根据双方的约定，一审法院认定嘉业商管公司有结构改造、装修的权利，并对刘怀玲、田韦有关“嘉业商管公司擅自改造结构，构成违约”的意见，依法不予支持。虽然《委托经营管理合同》是预售合同的补充协议，但该合同并未约定经营期满后的返还标准，故不能推定适用预售合同约定的标准进行返还。并且，案涉商铺系产权式商铺，其特点和性质决定了进行实体隔断必然会损害其他业主的合法利益，故一审法院对刘怀玲、田韦“应恢复后返还”的意见，依法不予支持，并认定嘉业商管公司有权按照该商铺的现状进行返还。因嘉业商管公司已标注了该商铺的编号，故一审法院认定可以确认其具体位置、四至等，并对刘怀玲、田韦“无法收房”的意见，依法不予支持。因该系列案件中各业主购买商铺的价格不一致，如根据询价的租金标准计算占用费，将导致业主内部利益不均衡，故一审法院认定应参照有关经营收益金的约定计算。根据案涉商铺所处的地理位置、实际出租经营状况、案涉楼栋中部分商铺空置、案涉产权式商铺的特殊性质等因素，一审法院对刘怀玲、田韦主张按买卖合同成交总金额的4%的标准计算2017年9月4日前的占用费，依法予以支持，即嘉业商管公司应当支付214342.02元【2553356.3元×4%÷365天×766天（2015年8月1日至2017年9月4日）】。因嘉业商管公司逾期未支付该费用，故一审法院对刘怀玲、田韦主张自2019年5月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，依法予以支持。虽然嘉业房地产公司仅承诺对嘉业商管公司向刘怀玲、田韦支付经营收益金的义务承担连带担保责任，但该商铺系其开发、销售，在购买、签订《委托经营管理合同》时，刘怀玲、田韦对其具有合理信赖及预期，故一审法院认定其应对上述占用费及利息承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、南京嘉业商业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向刘怀玲、田韦支付店铺占有使用费214342.02元及利息（以214342.02元为基数，自2019年5月28日起至该款项实际付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回刘怀玲、田韦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7096元，减半收取3548元，由刘怀玲、田韦负担1290元，由南京嘉业商业管理有限公司、南京嘉业房地产开发有限公司共同负担2258元。二审中，上诉人认为一审法院漏查明案涉商铺现状，并提交光盘一份，证明被上诉人承认商铺截至2017年11月15日并未交付，亦无四至，并认可其有义务对商铺进行隔断。且承诺会在第一次起诉的案件二审生效判决出具之后，对商铺进行隔断，并对四至进行明确，然后交付给业主。被上诉人质证认为：对证据真实性不持异议，但对证据的关联性及证明目的不予认可。视频中业主的身份不明，周琳琳是物业公司的工作人员，并非嘉业商管公司的员工，且已从物业公司离职，其陈述的内容不能代表嘉业商管公司。且根据合同相对性，业主要求恢复商铺为有隔断状态，与上诉人诉请嘉业商管公司给付占有使用费无关。该视频系双方就商铺交付事宜在案外协商，被上诉人并未对商铺的交付标准进行过任何的承诺。本院经审查认为，上诉人不能证明该视频光盘中系被上诉人工作人员，对其证明目的本院不予采信。二审中，被上诉人提交房屋面积测绘成果书，证明2015年时，被上诉人已经委托测绘大队对案涉商铺进行测绘并确定四至并予以标点。上诉人质证认为，该份证据仅能证明被上诉人委托第三方测绘的事实，以及测绘的时间，但无法证明标点的事实和时间，无法证明被上诉人在发函前已经将商铺按照房产证的位置对四至进行了标点。本院经审查认为，被上诉人提交的证据可以证明其已经委托案外人对案涉商铺的四至进行了测绘标注。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人主张的房屋占有使用费计算期限的截止时间应当何如确定。从本案查明的事实看，上诉人等业主与两被上诉人就案涉商铺产生的纠纷早已存在，本案中双方为案涉商铺的交付问题发生争议。一、关于交付的状态问题。上诉人主张案涉商铺装修情况不符合商品房预售合同约定的条件、四至不明，故其无法接收商铺。（一）关于案涉商铺的装修约定。嘉业房地产公司与上诉人签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日上诉人与嘉业商管公司签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商管公司有权对案涉商铺进行装修改造，本协议是案涉《南京市商品房预售合同》之补充，与该预售合同具有同等法律效力。上诉人在一审中陈述，预售合同签订后，嘉业房地产公司并未将案涉商铺交付给上诉人，其对案涉商铺当时的状态不清楚，应按预售合同约定的交付标准进行交接。以上情况表明，虽然上诉人与被上诉人嘉业房地产公司约定了商铺的装修状态，但是上诉人并未实际收房，且在同日与被上诉人嘉业商管公司签订委托经营管理合同，授权被上诉人嘉业商管公司对案涉商铺进行装修改造，亦未约定商铺交还时的状态，故上诉人主张案涉商铺应恢复至预售合同中约定的状态没有依据，本院对此不予支持。（二）关于商铺的四至问题。从本案查明的情况看，目前商场确实存有大量之前承租人留下的装修，但被上诉人已委托案外人进行了点位测量并且张贴了号码纸，上诉人亦未在本案中举证证明案涉商铺存在无法确定四至的现实障碍，故上诉人以此为由认为商铺不符合交接的条件没有依据，本院对此不予支持。二、关于交付的时间问题。从本案查明的事实看，本案被上诉人嘉业商管公司并未实际向上诉人交付商铺，但在2017年8月2日向上诉人发送告知函要求上诉人前来办理商铺交接。上诉人亦认可收到该函件，并于2017年8月4日向嘉业商管公司回函，要求嘉业商管公司将符合交付条件的商铺正式交还，并办理商铺交接手续。但此后，上诉人长时间未能与被上诉人就商铺的接收问题进行沟通协商，亦未在本案中举证证明存在其无法接收商铺的实质性障碍，故一审法院依法酌定被上诉人嘉业商管公司函告的收房日期后一个月为双方交接的合理期间、即2017年9月4日为双方的交接日期并无不当。综上，本案可以视为被上诉人已经在2017年9月4日交付商铺，该日期应为上诉人主张房屋占有使用费的截止时间，上诉人无权向被上诉人主张该日期之后的房屋占有使用费。虽然本院依据本案存在的特殊情况认定案涉商铺视为已经交付，但恢复原状交付系合同终止履行的应有之义，而案涉商铺目前并未实际交付，故在后续处理过程中，上诉人和被上诉人应当相互配合做好案涉商铺的交接工作。另外，一审判决按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息，由于中国人民银行贷款基准利率标准已经被取消，故在2019年8月20日前，可按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院对一审判决表述不再变更。综上，刘怀玲、田韦上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，判决如下：二审案件受理费3742元，由刘怀玲、田韦担。本判决为终审判决。审判员  夏海南二〇二〇年八月三日书记员  孙雪松