吉林省辉南县人民法院   民事判决书   （2020）吉0523民初632号   原告：孙光明，男，1969年5月4日生，汉族，住吉林省辉南县。   被告：程娜莉，女，1957年5月3日出生，汉族，住山东省青岛市。   被告：李响，男，1989年5月10日出生，汉族，住山东省青岛市。   第三人：李奎伟，男，1965年6月2日出生，汉族，住吉林省辉南县。   原告孙光明与被告程娜莉、李响、第三人李奎伟所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告到庭参加了诉讼，被告及第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。   孙光明向本院提出诉讼请求：请求确认位于辉南县朝阳镇锦绣尚城房屋归原告所有。事实和理由：1995年9月14日，原告与第三人签订协议，协议约定将登记在××县破草房一间半（房屋产权证号为：lXXXX号，面积为33.60平方米，该房屋因特大洪水的冲击而倒落在地）以7500元价格出售给原告，该房屋宅基地使用面积为62.28平方米（宅基地使用证号为01977号，宅基地使用人为第三人）。协议签订后，原告支付购房款，第三人将房屋产权证书、宅基地使用证交付给原告，原告以李奎军的名义向规划部门申请翻建，并向土地部门申请个人建房用地，土地部门对原告的建设用地进行了验收，并批准同意使用上述宅基地，2001年，上述宅基地使用人更名到原告名下。由于房屋登记人为李奎军，建造的房屋系翻建，为此规划部门发放的建筑许可的建设单位为李奎军，并于2002年12月22日作出建筑许可。原告将房屋建造完成后以李奎军的名义办理了产权登记手续。原告建造的房屋于2011年7月被拆迁，现回迁安置二套位于××县.52平方米，9号楼1单元501室62.18平方米。李奎军与李奎伟系兄弟关系，李奎军现已去世，被告程娜莉、李响系李奎军的继承人。对于回迁安置房屋的产权，原被告发生纠纷。原告认为，原告购买房屋时房屋已经损毁，房屋物权已经消灭，原告其实仅取得宅基地使用权，而宅基地使用权人为第三人，而非李奎军，因此，原告与第三人签订的合同实际上是宅基地转让合同。原告虽然以李奎伟的名义申请建房用地，但在批准后土地部门对宅基地进行了更名，原告为宅基地使用权人，虽然规划部门以房屋翻建为由要求以原房屋产权人进行申请，并将房屋产权登记在李奎军名下，但实际上是原告在自有宅基地上建造的房屋，房屋权属应依法归原告所有。为此原告依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，特向贵院起诉，请求判令确认位于××镇.52平方米，9号楼1单元501室62.18平方米。房屋属于原告所有。   被告程娜莉、李响未出庭，其提供答辩意见称：被答辩人的起诉不成立，没有事实与法律依据，应驳回起诉。一、1995年9月14日被答辩人与第三人签订的协议无效。李奎军（现已去世）与第三人李奎伟系兄弟关系，李奎军将位于××县的房屋委托第三人看管，后兄弟不睦，多年未曾来往，原告在与第三人签订房屋买卖合同时，上述房屋产权人对此完全不知情，第三人不是房屋产权人，且合同不是李奎军本人签字，第三人李奎伟与李奎军也不存在代理关系，第三人系无权处分，原告在签订合同时也明知上述房屋登记在李奎军名下，表明原告在受让该房屋时是非善意的，且原告将房屋建造完成后仍以李奎军的名义办理了产权登记手续，表明原告自始自终都未取得上述房屋的产权登记手续，因此原告对上述房屋不构成善意取得，并不享有所有权。二、原告在原房屋33.37平方米的基础上擅自扩建为39.65平方米并占有居住，侵犯了房屋产权人李奎军的所有权及使用权，原告拆迁受益权应属原房屋产权人李奎军及其继承人，而非原告。因此，原告不能取得朝阳镇锦绣尚城8号楼4单元209室及9号楼1单元501室的回迁房屋所有权。三、被答辩人在起诉状称购买房屋时房屋已毁，房屋物权已经消灭，与事实不符。即使因洪水冲击房屋部分毁损，被答辩人也无权未经李奎军同意，私自拆除重建，况且使用李奎军的名义办理翻建手续，严重侵权。退一万步说，从房屋买卖协议书看，交易房屋一间半建筑面积62.28平方米属于李奎军及继承人所有，由此拆迁置换的房屋应归答辩人。综上，被答辩人与第三人合谋侵犯了答辩人的合法权利，拆迁安置房屋应归答辩人所有，驳回被答辩人的无理诉求。   第三人李奎伟未到庭，亦未提供书面答辩意见。   审理中，原告围绕其诉讼请求向本院提供城镇个人建房用地审批档案一套、产权证一份、产权调换协议书一份、房屋产权档案一套、收据若干。由于被告及第三人未出庭，本院视为其放弃质证的权利，本院对上述证据予以采信。通过上述证据及原告陈述以及被告的答辩意见，本院可以认定如下事实：   李奎军与第三人李奎伟系兄弟关系。李奎军现已经去世，二被告为李奎军的继承人。1995年9月14日，原告与第三人李奎伟签订《买房卖房协议书》，协议书约定，卖房人李奎军将自有的坐落在兴工街五委六组（五金厂）后院、破草房一间半，面积33.60平方米（此房因特大洪水的冲击而倒落在地），卖给原告，房屋及附属建筑的总价为7500.00元，该款于1995年9月14日一次性付清。房屋产权证书（吉房权辉朝字XXXX号）、国有土地使用证书（辉国用朝字第01977号）交给原告自留。协议签订后，原告以李奎军的名义向辉南县城乡规划管理设计处申请翻建，辉南县城乡规划管理设计处于1996年7月4日向原告颁发建筑许可证，原告出资建造后，辉南县城乡规划管理设计处于2002年12月22日对房屋进行验收。辉南县城乡规划管理设计处出具的建筑许可证记载建筑性质为翻建（水毁房）。2003年3月17日，房屋产权部门为上述房屋颁发产权证书，产权证书记载的权利人为李奎军，房屋面积为87.55平方米。2011年，上述房屋被拆迁，原告在补交增加面积款49503.00元后，回迁安置二套位于××县（面积60.52平方米）及9栋1单元501室（面积为62.18平方米）房屋。   本院另查明，1996年6月24日，原辉南县城乡规划管理设计处向辉南县朝阳镇土地管理站发出《建设地址建议方案征询意见表》，定址的的土地位××县五委。辉南县朝阳镇土地管理站审批同意在定址范围内翻建。1996年10月29日，就翻建房屋所占范围土地，土地部门为原告颁发了辉国用（96）字第952922号土地使用证，2001年7月，土地部门重新为原告颁发了辉国用辉字第010140433号土地使用证。   对于被告提出的交易时房屋已毁与事实不符的答辩意见，规划部门以及土地审批部门均记载房屋为水毁房，原告与第三人签订的《买房卖房协议书》也注明房屋已经倒塌，并且被告未提供证据证明自己的主张，因此本院对被告的上述答辩意见不予采信。本院认定原告与第三人签订协议时房屋已经倒塌的事实成立。   本院认为，根据原告的诉讼请求，本案为所有权确认纠纷。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。   根据上述规定，不动产登记簿记载的权利人首先被推定为真实物权人，但作为法律拟制的事实，如果登记簿记载的物权状态与真实状态不一致时，物权的真实权利人可以依据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定提起民事诉讼，重新确认权属，人民法院可以根据物权的真实状态，推翻不动产登记簿记载所证明的物权状态。   本案双方诉争的房屋系回迁安置房屋，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述规定，一旦拆迁人与被拆迁人以房屋所有权调换形式签订拆迁安置补偿协议，即意味着拆迁人以其异地或者原地在建、购买的房屋与被拆迁人的被拆除房屋的产权进行调换，被拆迁人失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换后房屋所有权。因此判断诉争房屋的所有权归属，就应分析被拆迁房屋的所有权归属。   本案被拆迁房屋登记的所有权人为李奎军，但根据本院查明的事实，就案涉房屋所占范围土地，土地部门根据规划部门的意见书，已经审批同意由原告使用，并为原告颁发土地使用权证书。原告在取得土地使用权后，依据规划部门颁发的建筑规划许可证出资建造房屋。房屋权属登记应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。如果登记记载的房屋所有权的权利主体和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体不一致，判断房屋的所有权权属，应当由房屋所有权取得的基础法律关系决定。   本案第三人与原告签订买卖房屋协议的房屋所有权人为李奎军，无论李奎军对房屋是否属于有权处分，双方签订协议时，房屋已经倒塌的事实存在，根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，物权自房屋倒塌时已经消灭。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据上述规定，由于原告与第三人签订协议时的标的即房屋物权已经消灭，因此，原告与第三人之间就房屋买卖的协议内容其实并不成立。   被拆迁房屋建造后登记在李奎军名下的原因是原告以李奎军的名义申请翻建，但实际上原有房屋已经倒塌，原告并非是在原有房屋基础上拆除重建或者扩建，被拆迁房屋物权成立的基础法律关系为原告出资重新建造。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，案涉被拆迁房屋物权自原告建造行为结束时已经发生效力，原告已经取得案涉被拆迁房屋的物权。   《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本案原告是在取得土地使用权后出资建造房屋，无论原告以何种方式取得建造房屋的行政许可，均不能改变原告利用自己的土地建造房屋的事实。根据上述规定，原告为案涉被拆迁房屋的真实权利人。   综上，原告的诉讼请求合法有据，被告的答辩意见并不能否定原告为房屋的真实权利人，因此本院对原告的诉讼请求予以支持。庭审后，原告出具说明自愿承担本案诉讼费用，此属于原告权利的处分，本院予以准许。   为此本院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   位于××县（面积60.52平方米）及9栋1单元501室（面积为62.18平方米）房屋归原告孙光明所有。   案件受理费4000.00元（已经减半收取），由原告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。   审判员 于涛     二〇二〇年八月三日   书记员 王玉