湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2213号原告：郭顺华，男，生于1977年10月30日，土家族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人（特别授权）：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。被告：恩施黔龙阳光地产开发有限公司，住所地：恩施市航空大道2巷218号，统一社会信用代码91422800568343401M。法定代表人：张建飞，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨军、覃瑶，湖北正典律师事务所律师。原告郭顺华与被告恩施黔龙阳光地产开发有限公司（以下简称黔龙开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告郭顺华的委托诉讼代理人龚琴蓉，被告黔龙开发公司的委托诉讼代理人杨军、覃瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭顺华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除被告黔龙开发公司以欺诈手段与原告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决被告黔龙开发公司按原告已付购房款323559元予以双倍返还（注：首付款193559元，截止2019年8月，已偿还银行按揭贷款139385.34元，房屋专项维修基金和办理该房产所产生的全部税费在外）；3、依法判决被告黔龙开发公司赔偿原告为装修该房屋的全部损失；4、由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告郭顺华变更第二、三项诉讼请求为：依法判决被告黔龙开发公司双倍返还原告购房款423559元，并按年利率6%支付该款从2012年6月6日起至被告支付前述款项之日止的利息；判决被告黔龙开发公司赔偿原告房屋维修基金7081元、契税8471.17元、办证费用658元及房屋装修损失113246元。事实和理由：2012年6月6日，原、被告签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，原告购买的商品房位于恩施市航空大道××号。该合同第三条：买受人所购买商品房的基本情况为：第15号楼1单元1层102号，该商品房的用途为居住，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房合同约定产权登记建筑面积108.94平方米，其中，套内建筑面积88.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.65平方米。第四条：该商品房单价为每平方米3888元，总金额423559元。原告按合同约定支付首付款193559元，并于当日办理了20年的银行按揭抵押贷款230000元。第八条：出卖人应当在2014年5月1日前将房屋交付买受人。嗣后，在原告接受房屋并委托家人装修时，发现房屋底层地面凹陷积水，遂用泥土平整地面，并发现实际交付的房屋没有合同约定的地下1层，且地面下陷，需要填充才能与该房屋的过道地面持平，标的物存在明显欺诈。原告父母要求被告予以解决，被告派物业人员到场查勘后，当即提出做防潮湿处理，并提出先给原告1000元的材料补偿费处理地面填充和防潮问题，至于合同约定该房屋有地下1层的实际问题需要等待公司领导研究以后再行解决。由于原告急于装修房屋后结婚使用，原告同意物业公司的答复意见，于是一边装修房屋，一边等待被告研究解决。该房屋施工结束后，家具、墙壁因潮湿浸透发霉。2017年7月24日，原告专程回家并邀约表哥赵某找被告黔龙开发公司要求解决该房屋地下没有一层，地面潮湿，屋内墙壁、家具发霉腐烂的问题，经售楼部苏丹联系被告的法律顾问陈锋律师接待原告以后，其承诺将此事给开发商汇报了再行答复，但并无结果，之后，被告总以“该栋商品房其他业主楼下确有1层，符合合同载明的地下1层”予以抗辩原告，不予解决。综上，被告黔龙开发公司应按照合同约定向原告交付地下1层，地上17层的商品房，其实际交付的房屋与合同约定及平面图内容不符，标的物存在明显欺诈，致原告所购买的房屋地面潮湿，损害原告合法权益，原告有权要求解除合同并要求被告双倍返还原告已支付的购房款，赔偿原告房屋维修基金7081元、契税8471.17元、办证费用658元及房屋装修损失，以此承担欺诈消费者的法律责任，请求本院依法判决。被告黔龙开发公司辩称，被告给原告郭顺华交付的房屋符合法律规定及双方合同约定，不存在欺诈事实。被告开发建设的项目依法取得国有土地使用权后办理了项目用地规划许可、建筑工程规划许可及施工许可。同时被告建设的房屋是按图施工，取得预售许可证后予以销售，且竣工验收合格。原、被告签订的商品房买卖合同第三条约定;“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第15号楼1单元1层102号房。该商品房的用途为居住，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上17层，地下1层。”其中合同约定的“建筑层数地上17层，地下1层”是对原告所购买的商品房所在建筑整体的描述，而非原告所购买的15-1-102号房的描述，黔龙1号15号楼是符合施工规范与合同约定的房屋，同时《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》（鄂规核实422800201400009号第no.0013093）载明黔龙1号15#楼建筑层数有地下1层，被告对原告不存在欺诈事实。根据《湖北省建筑工程竣工验收备案证》可知被告开发建设的黔龙1号15#楼工程质量合格，并在主管部门进行了备案登记，原告在接房时对交付的房屋进行了验收，原告委托其父亲李少波签字确认的《业主/住户房屋交验表》表明原告确认被告交付的房屋仅门锁需要调试，且原告在验房后办理了《黔龙1号业主入住手续》，对房屋进行装修后居住。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条、第九条、第十条的约定，原告仅在被告交付的房屋面积误差比绝对值超出3%时、被告逾期交房超过60日后、被告经规划部门批准规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到原告所购商品房质量或使用功能时才享有合同约定的解除权，本案中并不存在合同约定的原告可以解除合同的情形。被告在合同约定的期限内向原告交付了房屋，已履行合同的主要义务，故原告也不享有合同法第九十四条规定的法定解除权，原告无权解除与被告签订的商品房买卖合同，且原告接房时间为2014年5月19日，其依法应在一年内行使解除权，否则该解除权消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但仅限于该司法解释第八条、第九条规定的五种情形，本案中不存在以上情形，因此，原告郭顺华主张解除合同，要求被告黔龙开发公司双倍返还已支付购房款、赔偿装修损失没有法律依据，且原告于2014年5月19日接房，其主张权利的期间只有两年，已超过法律规定的诉讼时效。综上所述，请求本院依法驳回原告的诉讼请求。原告郭顺华围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、购房发票、工商服务业统一收款收据4张、装修清单、湖北省住宅专项维修资金专用票据、收据、税收缴款书、商品住宅质量保证书、房屋照片、录音光盘等证据，同时申请证人赵某、戴某出庭作证。证明：1、原告郭顺华为案涉房屋花去装修费113246元。2、被告黔龙开发公司交付的房屋与合同约定内容不符，原告装修时才发现地下没有架空层，为此原告表哥赵某与被告的法律顾问陈锋律师进行交涉并多次找被告黔龙开发公司协商解决无果。被告黔龙开发公司为支持其抗辩主张依法提交了《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《湖北省商品房预售许可证书》、《建筑工程竣工验收报告》、《湖北省建筑工程竣工验收备案证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《恩施市黔龙1号一期楼竣工验收平面图》、《工程质量竣工报告》（工程名称：黔龙1号15#楼）、《恩施黔龙1号15#楼竣工质量评估报告》、《黔龙1号业主入住手续书》、《业主/住户房屋交验表》、《关于印发的通知》、《商品房买卖合同（预售）示范文本》等证据。证明被告黔龙开发公司依法取得国有土地使用权，并办理相关建设及销售的证件，被告进行房屋建设及销售符合法律规定。黔龙一号一期15号楼是按照规划审批的图纸进行施工建设，15号楼的建筑层数是地上18层、地下1层，该工程通过建设单位、勘察单位、监理单位、施工单位、设计单位的工程质量竣工验收，并在主管部门进行了登记备案，符合相关规定。原告在接房时对被告交付的房屋进行了验收，对被告交付的房屋仅门锁需要调试，原告同意接房并于2014年5月19日办理了入住手续，原告认可被告交付的房屋是符合合同约定的。案涉合同中对商品房基本情况的描述符合行政管理单位制定的商品房买卖合同示范文本的要求。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合当事人陈述和经审查确认的证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月6日，原告郭顺华（买受人）与被告恩施黔龙阳光地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人以出让方式取得位于恩施市航空大道2巷218号地块的土地使用权，出卖人在上述地块上建设商品房，定名黔龙1号，买受人购买的商品房为预售商品房。第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定项目中的第15号楼1单元1层102号房，该商品房的用途为居住，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房建筑面积共108.94平方米，其中套内建筑面积88.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.65平方米，该小区地下车库没有分摊到该合同约定的建筑面积中进行销售。第四条：计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3888元，总金额423559元。第五条：面积确认及面积差异处理。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第六条：付款方式及期限。贷款方式：买受人须于本合同签订当日付清首付款193559元，同时办理余款230000元抵押贷款手续，并于本合同签订之日提交办理抵押贷款的全部资料，七日内办理完银行贷款手续。第七条：买受人逾期付款的违约责任。按逾期时间，分别处理。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。按逾期时间，分别处理。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。第十条：规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告支付首付款193559元，并办理了余款230000元的银行按揭抵押贷款手续。2014年5月19日，原告父亲李少波同意接房，并在《业主/住户房屋交验表》上签字，并标注门锁需调试。随后，李少波对该房进行了装修，花去装修费113246元。2014年5月19日，原告支付房屋专项维修资金7081元，并支付按揭办证费等共计658元。2015年3月5日，原告支付房屋契税8471.17元。2017年8月,原告办理不动产权证，权利人郭顺华，证号：鄂（2017）恩施市不动产权第0013283号。因该房屋有银行按揭贷款，他项权证已办到中国银行，不动产权证存放在恩施市不动产登记中心。因原告郭顺华认为该房屋地下没有一层，且房屋存在地面潮湿，屋内墙壁、家具发霉腐烂的问题，就与被告黔龙开发公司进行交涉，经协商无果后，原告具状起诉，提出前述诉讼请求。另查明，被告恩施黔龙阳光地产开发有限公司是取得房地产开发企业资质证书的房地产开发企业，2011年8月16日恩施州城市规划管理局核发《建设工程规划许可证》（建字第2011-0052号），审批通过恩施黔龙1号（10#、14-19#楼）建设项目，恩施黔龙1号15号楼于2011年11月6日开工建设，2012年4月26日取得《湖北省商品房预售许可证书》，2014年1月13日竣工验收，2014年3月17日，恩施州城乡规划管理局核发了《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，其中载明15号楼建筑层数为地上18层，地下1层（注：15号楼分为两个单元，1单元为17层，2单元为18层，故规划审批及施工图审批上标注的15号楼地上18层），2号地下室为地下1层。2014年7月21日，黔龙1号15#楼通过所有验收并办理《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。原告郭顺华购买的商品房为黔龙1号15号楼1单元102号，该栋楼1单元的楼梯、电梯均可直达2号地下室（停车库），该地下车库面积7221.32平方米，为12#楼（2单元）、13#楼（2单元）、14#楼、15#楼、16#楼共用地下停车库，建造在以上楼栋及间隔之间的绿化带地面下。黔龙1号15号楼1单元1层有四户，原告郭顺华购买的102号房对应的区域下面确无地下停车库。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）规定了关于惩罚性赔偿的运用规范。本案中，原告郭顺华以被告交付的房屋地下没有一层与商品房买卖合同第三条约定不符，认为被告黔龙开发公司与原告签订商品房买卖合同存在欺诈行为，据此请求与被告黔龙开发公司解除合同，要求被告承担返还购房款、支付利息及赔偿房屋装修损失，并向被告主张要求承担已付购房款一倍的赔偿责任，故本案的争执焦点为被告黔龙开发公司在与原告郭顺华签订商品房买卖合同时是否存在欺诈行为？被告黔龙开发公司给原告交付的房屋是否符合合同约定？原告郭顺华是否有权解除与被告黔龙开发公司签订的商品房买卖合同？原告郭顺华所主张的赔偿理由是否成立，本案是否符合惩罚性赔偿规定的要件？对此本院评判如下：首先，被告黔龙开发公司在与原告郭顺华签订合同时是否存在欺诈行为？原、被告签订的商品房买卖合同是湖北省工商行政管理局、湖北省建设厅监制的版本合同，该合同第三条约定:“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第15号楼1单元1层102号房。该商品房的用途为居住，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上17层，地下1层。”经查，15号楼1单元1层有四户，原告郭顺华购买的102号房对应的区域下面确无地下停车库，但该事实和合同载明的地上17层，地下1层并无矛盾，因为从合同第三条的字面含义看，其中载明的地上17层，地下1层是针对15号楼1单元整栋房屋建筑层数的结构描述，其描述的对象并非是针对原告所购买的102号房，该合同中对商品房基本情况的描述符合商品房买卖合同示范文本的要求。从庭审查明的情况看，黔龙1号15号楼是符合施工规范与合同约定的房屋，从15号楼1单元的楼梯、电梯均可到2号地下室（停车库），且恩施黔龙1号（10#、14-19#楼）建设项目经恩施州城乡规划管理局依法审核，建设工程符合规划条件，其核发的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》载明15#楼建筑层数地上18层、地下1层，因此，原告郭顺华以其房屋没有地下1层主张被告黔龙开发公司对其存在欺诈行为的抗辩理由不能成立。其次，被告黔龙开发公司给原告郭顺华交付的房屋是否符合合同约定？本案中，被告黔龙开发公司开发建设的案涉项目依法取得国有土地使用权后办理了项目用地规划许可、建筑工程规划许可及施工许可，之后按照规划方案进行施工，取得预售许可证后才与原告签订商品房买卖合同，工程竣工后经行政主管部门验收合格，以上事实被告黔龙开发公司提供了充分证据予以证实，本院予以确认，且原告郭顺华委托其父亲李少波对被告交付的房屋进行了验收，李少波在《业主/住户房屋交验表》上签名确认仅注明门锁需要调试，之后便装修居住，应认定为被告交付的房屋符合合同约定。第三、原告郭顺华是否有权解除与被告黔龙开发公司签订的商品房买卖合同？根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条、第九条、第十条的约定，原告仅在被告交付的房屋面积误差比绝对值超出3%时、被告逾期交房超过60日后、被告经规划部门批准规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到原告所购商品房质量或使用功能时才享有合同约定的解除权，本案中并不存在合同约定的原告可以解除合同的情形，因此，原告郭顺华在本案中不享有合同约定解除权。此外，被告黔龙开发公司在合同约定的期限内向原告交付了房屋，已履行合同的主要义务，故原告郭顺华也不享有合同法第九十四条规定的法定解除权，且原告在2014年5月19日就已接房，依据法律规定原告的解除权早已消灭。综上，原告郭顺华无权解除与被告黔龙开发公司签订的商品房买卖合同。第四，被告黔龙开发公司与原告郭顺华签订商品房买卖合同是否实施了欺诈或者恶意违约的行为，本案是否符合惩罚性赔偿规定的要件？根据《商品房买卖解释》第八条、第九条的规定，以下情形发生时才可以适用惩罚性赔偿：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。3、商品房买卖合同订立时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的。4、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。5、商品房买卖合同订立时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。结合本案事实，被告黔龙开发公司并不存在以上司法解释规定的能认定为欺诈或者恶意违约的行为。此外，适用惩罚性赔偿的前提是买受人因规定情形出现而不能实现合同目的，如果买受人能够依商品房买卖合同的约定取得房屋的所有权，则其不能向出卖人主张适用惩罚性赔偿。根据《商品房买卖解释》第八条、第九条的规定，必须是因为出卖人的上述情形或者行为导致商品房买卖合同被确认无效、依法撤销或者买受人依规定请求解除，从而出现买受人不能取得房屋所有权，致商品房买卖合同目的不能实现的情况下，才能适用惩罚性赔偿。而本案原告郭顺华已办理不动产权证，故本案不符合惩罚性赔偿的适用条件。综上所述，原告郭顺华以其房屋没有地下1层为由主张被告黔龙开发公司与其签订商品房买卖合同时存在欺诈行为的理由不能成立，本案不符合《商品房买卖解释》中惩罚性赔偿规定的适用条件，原告郭顺华要求与被告解除商品房买卖合同并要求被告黔龙开发公司双倍返还原告购房款、利息及房屋装修损失等诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告郭顺华的诉讼请求。案件受理费3077元，由原告郭顺华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘彬彬二〇二〇年八月十二日书记员  吴 兰