山西省芮城县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0830民初1096号原告：党青朝，男，1962年12月15日生，汉族，芮城县古魏镇xx人，现住芮城县xx号，芮城县xx职工。委托诉讼代理人：张仙芳（系党青朝妻子），女，1968年4月15日生，汉族，芮城县古魏镇xx人，现住芮城县xx号，农民。被告：张永平，男，1972年8月20日生，汉族，芮城县西陌镇xx村xx人，现住运城市xx，xx老师。原告党青朝与被告张永平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告党青朝及其委托诉讼代理人张仙芳、被告张永平到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告党青朝向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房屋租赁费15000元及水电费507元，合计15507元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月9日，我原将我的房屋北二楼、南三楼租赁给王羽，每年南三楼租赁费5500元，北二楼8000元，每年10月15日付清下年房租，租赁期限从2013年11月15日至2018年11月15日，允许王羽在条件不变下转让。后2015年11月3日，王羽又将租赁的房屋转让给被告张永平，张永平即按原我与王羽所定合同付我房租，但被告张永平在2018年11月份搬迁东西时房租虽付清，但欠我水电费507元未付，我让其给我付，被告张永平以不欠为由拒付，我为了让其尽快搬走，以便房屋再租赁他人，便未计较，但其确一直未搬，一直到2019年12月25日才搬走，致该段时间房屋未能租赁，其产生的租赁费损失：南三楼5500元+北二楼8000元=13500元/年，13500元÷12=1125元/月，1125÷30=37.5元/天，从2018年11月15日至2019年12月25日，共计一年零四天，租赁费为13500元/年+40天×37.5元/天（1500元）=15000元，再加上被告欠我的水电费507元未付，现要求被告总共赔偿我损失15507元。为维护我的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。原告党青朝针对其主张向法庭提交了以下证据：1、2013年11月9日原告与王羽房屋租赁合同复印件一份，拟证明合同租用期限5年、房租、租用期内水电费由乙方承担、条件不变允许转让等；2、2015年11月3日被告和王羽辅导部转让合同一张，拟证明王羽把辅导部转让给了被告张永平；3、2019年12月22日被告张永平委托书一张，拟证明2019年12月25日被告张永平拉走了全部财物；4、北二楼、南三楼货物清点单一张，拟证明辅导部关停时，电表北二、南三14399-14639=240度×1元=240元，水表北95-156=61吨×3=183元，门房卫生间106-134=28吨×3=84元，共计240元+267元=507元，2018年7月24日-2018年11月15日水电费没有支付；5、2016年元月-2018年7月24日原告妻子收取电费所示的证据证明一张，拟证明被告辅导部2018年7月24日至2018年11月15日水电费未交；6、（2019）晋0830民初1594号民事判决书一份、（2020）晋08民终348号民事判决书一份，拟证明原告同意并于2018年12月通知被告可以搬东西，被告却一直未搬，原告未阻挡被告搬东西事实。被告张永平针对原告提交证据的质证意见为：证据1，这份合同是假的，这是原告与王羽后签的，请求原告把这份合同拿出来鉴定一下，一审判决中第三次才拿出来，我质疑这份合同的真实性；证据2，无异议；证据3，无异议；证据4，水表电表在原告家里，在哪不清楚，当时是一月一清，2018年7月24日后辅导部就结束了，就没有人，当时已经清了1088元，已经全部清了，之后就走了；证据5，是原告妻子写的，一共是1088元，全部清了，2018年7月24日以后辅导部就停住了，没有人怎么能产生水电费；证据6，判决书真实性无异议，证明目的有异议，芮城法院一审判决书第五页，一直未搬不是一直不搬，我当时搬有附加苛刻条件，原告刚才所念不全。被告张永平辩称：一、关于辅导部经营期间水电费，我们原则上一月一结，我们已于辅导班结束时即：2018年7月24日给党某老婆全部结清，共计1088元（有微信转账记录为证）。二、关于党某索要的房租，我本人认为纯属一种强买强卖，敲诈勒索行为，于理不通，于法相悖！具体理由从如下三个阶段分析说明：2018年11月15日至12月27日共42天，张永平教学器材赤裸裸被非法扣押，党青朝北二南三楼被占用；2018年12月27日至2019年2月23日共56天，张永平教学器材变相扣押，党青朝北二南三楼被占用；2019年2月23日至12月25日共302天，张永平教学器材场所转移持续扣押，党青朝北二南三楼已搬空，使用权归房东。1.第一阶段：赤裸裸非法扣押阶段（42天）。2018年11月5日至15日，我因诸多因素需将辅导部教学器材搬至运城，党某以前承租人王羽拖欠房租为由，非法扣押我的办学设施，（有“一审法院判决书第5页本院经审理认定事实如下……”为证）。2.第二阶段：变相扣押阶段（56天）。2018年12月27日前承租人王羽微信告知我：院主说有时间赶快把房搬了，但前提条件是：连同租期未到的北四楼房一块搬（有王羽的微信记录为证）。2019年2月14日，党某老婆发微信说：“以前的房租交了，东西搬了”我再次询问这里所说的房租是否是王羽以前所欠房租，党某老婆表示肯定（有微信记录为证），可见，二人虽有搬房告知，但均有苛刻的附加条件，令我不能接受，于是搬迁财物终究未果，所有教学器材，仍被党某变相扣押！3.第三阶段：教学器材场所转移，持续被扣押（302天）。2019年2月23日，辅导部的教学器材被党某强制转移到一个密封、潮湿的库房内（有“一审判决书第4页，被告辩称……”为证），一直到2019年12月25日，在一审法官的执行下，才从简易库房内搬出来，此时，教学器材又被党某持续扣押长达302天。综上所述，2018年11月15日至2019年2月23日，党某非法扣押，变相扣押他人合法财产，房屋被占用是他自己造成的，并非我主观上租赁所致，因此我无需承担任何房租，2019年2月23日至2019年12月25日，辅导部所占用的北二楼，南三楼已被搬空，房屋的使用权完全在党某手中，党某能否对外出租，那是他自己的事，与我无关，况且他已把房屋租给他人了，此刻向我索要房租，道理何在？被告张永平针对其主张向法庭提交了以下证据：1、微信转账截图1张，拟证明被告2018年7月24日付水电费1088元，辅导部水电费已全部结清；2、2018年12月27日被告和王羽微信聊天截图一张，拟证明虽有搬迁通知，但有苛刻附加条件，实质是变相扣押财产；3、2019年2月14日被告和原告妻子微信聊天截图一张，拟证明虽有搬迁通知，但有附加条件；4、（2019）晋0830民初1594号民事判决书一份，拟证明原告现在房子被占用，原告非法扣押被告教学器材，房屋被占用是他自己造成的，与他人无关；2019年2月23日被告的教学器材已被转移，原告的南三、北二楼已搬空。原告不叫我搬，当时搬迁有不合理条件，被告是无辜者。一直未搬不是一直不搬。原告党青朝针对被告提交证据的质证意见为：证据1，无异议；证据2，王羽从来没有欠过我房租，当时是被告欠原告水电费507元，说东西一搬，房租也不说了；证据3，合同是2018年11月15日到期，这已经到2019年2月份，是让被告交这段时间的房租，被告当时不搬，让被告给房租；证据4，无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月9日，原告党青朝与案外人王羽签订一份《房屋租赁合同》，约定将原告位于芮城县xx新建巷29号北二楼180㎡、南三楼100㎡租赁给案外人王羽用于教育培训场所，租用期限为五年，自2013年11月15日至2018年11月15日，租赁费南三楼每年5500元，北二楼每年8000元，租赁期间水、电、卫生等费用由承租方承担，允许案外人王羽在条件不变情况下转让。2015年11月3日，被告张永平因开办高中辅导班与案外人王羽签订一份《辅导部转让合同》，双方约定了转让费及其他事项，并将涉案房屋转租于被告。期间，被告向原告支付2016年1月至2018年7月24日的水电费1088元，至2018年11月15日合同约定租赁期满，原告按电费每度1元、水费每吨3元，计算被告在2018年7月24日至2018年11月15日期间所租赁房屋产生的电费为240度×1元=240元，水费（61吨+28吨）×3元=267元，合计507元，并向被告索要未付。2018年11月，被告辅导班因故搬迁时，原告以被告拖欠房租费、水电费为由阻挡未能搬迁，2018年12月份，原告通知被告搬东西，被告却一直未搬。2019年7月1日，被告以返还原物纠纷为由向本院提起诉讼，本院作出（2019）晋0830民初1594号民事判决书，判决原告返还被告财产若干，被告不服上诉后，运城市中级人民法院2020年4月10日作出（2020）晋08民终348号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年12月25日，被告委托他人负责接收了原告退还（2019）晋0830民初1594号民事判决书确认的全部财产。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。本案中，被告张永平因开办高中辅导班与通过转租方式租用原告党青朝房屋，不违反法律规定，双方形成房屋租赁合同关系，合法有效，被告依约付清了2015年11月3日至2018年11月15日期间租赁原告房屋期间的租赁费，合同约定的租赁期满后，被告明确表示不再承租原告房屋，双方再未签订继续租赁房屋合同，原房屋租赁合同已解除，合同的权利义务终止，原告请求被告支付从2018年11月15日至2019年12月25日期间房屋租赁费15000元的主张，证据不足，本院不予支持。原告请求被告支付2018年7月24日至2018年11月15日期间的水电费507元，因该费用系被告在租用原告房屋期间产生，《房屋租赁合同》中明确约定由承租方承担，原告按照双方租赁合同履行期间均无异议的收费价格计算水电费，符合双方交易习惯，被告未及时支付，属违约行为，应承担相应的民事责任，对原告该主张，本院予以支持。被告辩解电费原告按1元收没有凭据、辅导部当时已结束房屋没有人，507元水电费如何产生，未提供水电费的收费标准及该费用系其他原因产生的证据，对其辩解理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定,判决如下:一、被告张永平于本判决生效后五日内支付租赁原告党青朝房屋期间水电费507元；二、驳回原告党青朝其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，减半收取94元，由原告党青朝负担91元，被告张永平负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  焦春涛二〇二〇年八月四日书记员  冯晓科