湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5151号上诉人（原审原告）：李某1，女，1975年11月23日出生，汉族，居民身份证登记住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：刘某，男，1965年10月24日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市新洲区，现住武汉市新洲区。被上诉人（原审被告）：黄某，女，1968年5月9日出生，汉族，居民身份证住址武汉市新洲区，现住武汉市新洲区。被上诉人（原审被告）：武汉乔雅居房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际6号地块1栋28层1室。原审第三人：宋某，女，1985年6月22日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市蔡甸区。原审第三人：梅某，女，1969年12月5日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市新洲区。上诉人李某1因与被上诉人刘某、黄某、武汉乔雅居房地产经纪有限公司（以下简称乔雅居公司），原审第三人梅某、宋某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持李某1的全部诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、一审判决认定《存量房居间（买卖）合同》可以继续履行系错误认定。宋某并未转授权给黄某。在多次庭审时刘某、黄某均从未承认取得授权，宋某也未承认进行了授权。二、即使假设合同可以继续履行，但合同未能履行的过错方是刘某、黄某，并不是李某1。刘某、黄某不配合办理过户手续。即使贷款审批手续稍有延误，但延误系由刘某、黄某导致。刘某、黄某不办理过户手续的核心原因在于武汉房屋在2016年4月份猛涨，李某1并不是过错方。三、武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司（以下简称乔雅居公司金地分公司）存在重大过错，作为专业的中介机构，明知刘某、黄某不能作为买卖合同的主体，明显不具备实际履行合同的条件，但其并未告知李某1上述风险，作为居间方与李某1及刘某、黄某签订《存量房居间（买卖）合同》，而未让持有公证委托书的宋某签署买卖合同。乔雅居公司金地分公司的行为存在重大过错，未尽到居间方审查义务。乔雅居公司金地分公司的责任应由乔雅居公司承担。四、一审判决未能查清相关重大事项导致认定发生错误，尚须查明该涉案房屋是否如刘某、黄某所述的是梅某抵债给刘某、黄某的；刘某、黄某是否能作为卖房人卖房；刘某是否是职业放贷或放高利贷放贷给梅某导致其将房屋抵偿；宋某的授权是否合法；刘某与黄某是否夫妻关系等。被上诉人刘某、黄某共同答辩称，李某1对房屋产权人、公证委托代理人等房屋情况清楚，刘某、黄某没有隐瞒事实。我方没有见过李某2，李某2不是合同相对人，李某2的贷款手续与本案房屋没有关系，而且其贷款审批也是超期取得的。对一审判决没有异议，请求驳回李某1的上诉请求。被上诉人乔雅居公司答辩称，同一审意见。乔雅居公司金地分公司已注销。原审第三人梅某、宋某未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面意见。李某1一审诉讼请求：1、确认李某1与黄某、乔雅居公司金地分公司签订的《存量房居间（买卖）合同》无效；2、判令乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司返还李某1中介费1万元；3、判令刘某、乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司向李某1赔偿损失50万元；4、判令刘某、乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司承担本案全部诉讼费用及评估费用。事实和理由：2016年3月2日李某1和刘某的配偶黄某及乔雅居公司金地分公司签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定由乔雅居公司金地分公司提供居间服务，将黄某位于武汉市武昌区和平大道666号融侨华府房屋转让给李某1，合同价款125万元。当日李某1依约支付了3万元定金，刘某及配偶黄某出具了收条。签订《存量房居间（买卖）合同》前，乔雅居公司金地分公司向李某1介绍，涉案房屋登记产权人是梅某，之后因债务抵偿，将该房抵债给刘某及配偶黄某。故黄某持有涉案房屋的红本房产证与李某1及乔雅居公司金地分公司签订《存量房居间（买卖）合同》。签订上述买卖合同后，根据各方协议及乔雅居公司金地分公司安排，李某1的哥哥李某2与该涉案房屋产权人梅某公证委托的代理人宋某（刘某夫妇的侄女），共同在交通××××路支行办理了贷款手续。2016年5月13日，乔雅居公司员工刘蓉通知李某1，交通银行已办妥贷款审批手续，贷款金额80万元，期限14年，贷款办妥之前及之后，李某1多次向乔雅居公司金地分公司询问、催办涉案房产过户，2016年5月13日，乔雅居公司金地分公司告知李某1，刘某提出房屋成交价涨至155万元，否则不愿意配合办理过户手续。后经李某1多次催促包括于2016年6月8日委托律师发律师函进行催促，刘某仍然拒不履行合同，拒不让公证受托人宋某出面办理房屋过户手续。李某1曾于2016年9月份向武昌区人民法院提起诉讼，案号为（2016）鄂0106民初5423号，要求履行合同办理过户手续。该案一审庭审时，刘某仍不愿意继续履行合同，李某1被迫撤诉。刘某及其配偶黄某并非涉案房屋的产权人，未经产权人梅某书面授权，无权与李某1签订《存量房居间（买卖）合同》，该行为事后也未得到产权人梅某的追认，且刘某及配偶黄某收取的李某13万元定金也未交付产权人梅某。故双方签订的《存量房居间（买卖）合同》应为无效。而乔雅居公司金地分公司作为专业的中介机构，明知刘某及配偶黄某不能作为买卖合同的主体，明显不具备实际履行合同的条件，但其并未告知李某1上述风险，作为居间方与李某1及刘某的配偶黄某签订《存量房居间（买卖）合同》，而未让持有公证委托书的宋某签署买卖合同。乔雅居公司金地分公司的行为，存在重大过错，乔雅居公司金地分公司是分公司，民事责任可由具备法人资格的乔雅居公司承担，因此乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司应与刘某共同对李某1造成的信赖利益损失承担缔约过失责任。后李某1变更诉讼请求：1、解除2016年3月2日李某1和黄某、乔雅居公司金地分公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司返还李某1中介费1万元；3、判令刘某、黄某、乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司向李某1赔偿损失100万元（后于庭审中明确变更为50万元）；4、判令刘某、黄某、乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司承担本案全部诉讼费用及评估费用。李某1并变更其事实和理由为：刘某、黄某并非涉案房屋的产权人，既未经产权人梅某书面授权，且产权人梅某公正委托的代理人宋某也未在该合同上签字，故刘某、黄某于2016年3月2日将涉案房屋出卖给李某1的行为属于无权处分，依据物权法第十五条规定，刘某、黄某作为出卖人在缔约时虽然对涉案房屋没有所有权，也无处分权，其与李某1签订的《存量房居间（买卖）合同》仍然有效，又因刘某、黄某出卖涉案房屋的行为事后既未得到梅某的书面追认，其收取的李某13万元定金也未交付给产权人梅某，且刘某、黄某至今也未取得涉案房屋的所有权，故意终止过户手续，导致李某1要求继续履行合同并过户交易的目的无法实现，李某1只能要求解除合同并主张赔偿涉案房屋差价上涨的损失。刘某、黄某一审共同辩称：1、《存量房居间（买卖）合同》中刘某、黄某是作为代理人在合同上签字，并得到李某1和房屋中介公司认可，并未提出异议。2、李某12016年3月2日由中介方乔雅居公司带领，现场看过房屋和相关房屋产权资料，对产权人、公证委托代理人、房屋的法定关系都是很清楚的，刘某、黄某并未隐瞒事实。3、根据合同约定，贷款由中介主导，甲乙双方协助。公证委托代理人宋某和刘某、黄某共同到交通银行武汉市香港路支行协助办理李某1房屋贷款手续，宋某现场开户作为房屋交易的收款账户，所开立的收款账户至今没有收到任何房款。刘某、黄某已经尽到了合同约定的义务。4、李某1认为合同未经产权人签字和授权，作为公证代理人的宋某协助办理合同中购买方即李某1的购房贷款，应当视为对签订合同的确认。5、李某1引用物权法第十五条规定，涉案《存量房居间（买卖）合同》明确规定成交最终日期为2016年5月10日。6、2016年5月13日作为李某1认可的交通银行办妥贷款的日期，李某1本人没有得到贷款银行的批复，合同中的购买方即李某1由于在深圳还有房屋贷款没有结清，不具备房屋贷款条件才是导致合同到期不能履行的主要原因。7、刘某、黄某作为《存量房居间（买卖）合同》签约代理人，在合同超过时效终止后，已经退回给李某1定金3万元，李某1退回房产证和土地使用证并得到李某1的确认，应视为双方达成谅解。综上所述，李某1的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回李某1的诉讼请求。乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司一审共同辩称：同意李某1第一项诉讼请求。第二、三、四项要求乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司承担责任没有事实依据和法律依据，请求驳回。理由如下：1、涉案合同签订前李某1清楚知晓涉案房屋产权人并实际看房，涉案合同依法有效。2、宋某未在涉案合同签字原因是李某1当日急于离开武汉而宋某在汉阳无法及时到场，且事后宋某配合李某1办理银行贷款手续，涉案合同不存在李某1所说履行障碍。3、涉案合同不能履行直接原因是李某1不具备贷款资格。4、乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司并无过错。5、乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司收取居间费是符合法律规定的。6、李某1第四项请求的计算金额无事实和法律依据。梅某、宋某经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼。一审认定事实：2015年9月26日，涉案武昌区和平大道666号融侨华府4栋1单元6层2室、建筑面积87.23平方米的房屋登记在产权人梅某名下。2015年，梅某作为委托人向受托人宋某出具《委托书》，约定：梅某决定出售坐落于武汉市武昌区和平大道666号融侨华府的一套房屋；梅某委托宋某作为其代理人，代理下列事宜：代理梅某出售上述房屋，签订房屋买卖合同（协议、契约）并代售房款；代理梅某办理上述房屋的交易和过户等相关手续；如遇买方贷款，则代理梅某配合买方办理银行贷款手续。受托人无转委托权。受托人宋某在授权范围内签署的相关文件，梅某均予承认并承担相应法律责任。2016年3月2日，黄某、宋某和李某1、乔雅居公司金地分公司签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：黄某、宋某所有的房屋坐落于武汉市武昌区和平大道666号融侨华府房，建筑面积87.23平方米；房屋交易成交价125万元，李某1直接付款给黄某；2016年3月2日李某1支付黄某定金3万元，李某1支付乔雅居公司金地分公司中介服务费2.15万元；黄某、宋某将房屋两证交给乔雅居公司金地分公司保管；黄某、宋某、李某1准备好贷款相应资料后，乔雅居公司金地分公司协助双方到银行签署贷款合同；李某1贷款金额92万元（最终贷款金额以银行实际审批金额为准，允许有浮动，若银行实际放款金额少于贷款申请金额，李某1应于过户当日将差额部分以现金支付给黄某、宋某）；贷款审批通过后，双方准备好过户相应资料，乔雅居公司金地分公司协助双方到房地局办理过户手续；过户当日李某1支付黄某、宋某首付款28万元，李某1支付乔雅居公司金地分公司物业尾款2万元，过户费用由李某1支付；银行见放款资料后，将李某1贷款金额92万元打入黄某、宋某账户；李某1支付乔雅居公司金地分公司经纪代理费31250元，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付经纪代理费100%。附加条款：双方协商最终过户日期为2016年5月10日之前；李某1保证名下无任何贷款逾期纪录或不良征信记录，乔雅居公司金地分公司保证李某1贷款金额92万元（上浮或下浮5万元均可）；如黄某、宋某违约造成房产交易无法进行，黄某、宋某需赔偿李某1总房款10%的违约金，如李某1违约，造成房产交易无法进行，李某1需赔偿黄某、宋某总房款10%违约金（除李某1贷款贷不下来除外）。黄某作为代理人在合同尾页签名。《存量房居间（买卖）合同》签订时，李某1查阅了涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，知晓涉案房屋登记产权人系梅某；合同签订当日，李某1通过乔雅居公司金地分公司向刘某、黄某支付定金3万元；李某1并向乔雅居公司金地分公司支付1万元中介服务费；合同签订后，宋某配合李某1办理涉案房屋按揭贷款手续。2016年5月13日，中介公司工作人员和李某1微信联系，向其发送消息“贷款这边已经批过了，李某2贷款80万14年，评估价115.14万已经批过了”。李某2就涉案房屋获得银行按揭贷款后，涉案房产无法办理产权转让登记手续至李某1名下；李某1若无李某2的贷款支付涉案房款，李某1无法获取其他银行按揭贷款支付房款。因李某1未于2016年5月10日之前完成付款，刘某、黄某拒绝延期履行涉案房屋买卖合同，并称若涨价至155万元可以继续和李某1进行房屋买卖，李某1未同意涨价至155万元。2016年6月6日，李某1、李某2委托广东广和律师事务所周铁岩律师向刘某、黄某、梅某发出《律师函》，称2016年3月2日，李某1、李某2和刘某、黄某、梅某持有的红本房产证的武汉市武昌区和平大道666号融侨华府房屋转让事宜签订了买卖合同，并支付了定金3万元；签订买卖合同后，按中介机构安排，李某1、李某2和刘某、黄某、梅某在交通银行办妥了贷款手续，之后李某1、李某2多次向中介机构询问涉案房产过户进展，但中介方经理严飞告知刘某、黄某、梅某提出涨价，不愿意继续履行双方合同及配合办理过户手续。之后李某1、李某2直接和刘某、黄某、梅某联系，希望能及时办理过户手续，但刘某、黄某、梅某以逾期为由拒不办理。经本所律师向严飞了解，办理银行贷款，需提供房产证登记的产权人梅某的相关资料，因该部分资料延迟提交，导致合同逾期。限刘某、黄某、梅某于2016年6月17日前，与李某1、李某2、中介方协商办理房产过户等后续各项事宜。2016年10月8日，一审法院立案受理李某2、李某1诉梅某、刘某、乔雅居公司金地分公司房屋买卖合同纠纷一案，因李某2、李某12017年6月28日提出撤诉申请，一审法院作出（2016）鄂0106民初5423号民事裁定书，裁定准许李某2、李某1撤诉。2016年10月17日，一审法院立案受理李某1诉刘某、乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司房屋买卖合同纠纷一案，因李某1于2017年12月15日提出撤诉申请，一审法院作出（2017）鄂0106民初8730号民事裁定书，裁定准许李某1撤诉。2017年7月17日，刘某、黄某退还李某1购买涉案房屋定金3万元，由乔雅居公司代收；乔雅居公司退还梅某涉案房屋的房屋两证原件，由刘某、黄某代收。2018年9月4日，李某1提出房产评估申请，请求以2016年9月14日为评估基准日对涉案房屋的市场价格进行评估。经一审法院委托，湖北江南房地产资产估价有限公司于2018年12月12日出具鄂江南估字[2018]第S18032号《房地产司法鉴定估价报告》载明：武昌区和平大道666号融侨华府房屋在2016年9月14日，简装时的市场价值为187.14万元，单价21454元/平方米；估价对象毛坯时的市场价值为181.99万元，单价为20863元/平方米。一审认为，梅某作为涉案房屋登记产权人，向宋某出具授权委托书，委托宋某代为办理涉案房屋出售、签订房屋买卖合同、代收房款等事宜。2016年3月2日，黄某、宋某和李某1、乔雅居公司金地分公司签订《存量房居间（买卖）合同》，黄某作为代理人在合同尾页签名。签订合同时，李某1知晓涉案房屋的产权登记情况；签订合同后，宋某配合李某1至交通银行办理涉案房屋银行按揭贷款手续。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”的规定，宋某虽未在合同内签字，但以其实际的合同履行行为追认《存量房居间（买卖）合同》，该合同应属合法有效，各方当事人均应依照上述合同约定享受各自权利，履行各自义务。《存量房居间（买卖）合同》约定涉案房屋最终过户日期为2016年5月10日之前；在2016年5月10日产权变更登记履行期限届满之前，李某1未依约支付首付款，亦因自身在武汉市无购房按揭贷款资格，未成功以自己名义办理涉案房屋银行按揭贷款，李某1以其兄长李某2名义办理银行按揭贷款也已超过合同约定的履行期限。李某1未依约履行合同义务，系违约方，其请求解除涉案《存量房居间（买卖）合同》无事实和法律依据，不予支持。乔雅居公司金地分公司作为中介方，合同订立前如实告知李某1涉案房屋真实产权人情况并促成《存量房居间（买卖）合同》的订立；合同订立后，积极协助李某1办理涉案房屋的贷款手续。乔雅居公司金地分公司已依约履行居间义务，享有其报酬请求权。李某1应按照合同约定承担支付居间报酬的义务。现李某1请求乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司返还其中介费1万元，无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，合同履行过程中的赔偿损失请求权归于守约方。本案中，李某1属合同履行过程中的违约方，且其也未提交证据证明刘某、黄某、乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司系合同履行过程中违约方。李某1主张前述各当事人赔偿其损失50万元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回李某1的诉讼请求。案件受理费8900元，由李某1负担。二审中，李某1提交如下证据：证据1，微信记录4份，拟证明乔雅居告知李某1因为刘某、黄某没有提供梅某离婚协议资料导致房屋没能在合同约定的2016年5月10日完成贷款手续。乔雅居公司确认贷款延迟是刘某、黄某责任。2016年5月5日李某1催促乔雅居公司履行合同，乔雅居公司确认刘某同意签字，确认延期。证据2，资金账户及银行卡证明一组，拟证明李某1持有的银行卡上的资金账户足以支付首期款。证据3，李某1与刘某的微信聊天记录一组，拟证明李某1向乔雅居公司了解贷款迟延的原因在于办理贷款手续的时候需要提供梅某的有关资料，该资料的提供责任在于刘某、黄某，是因为刘某、黄某的原因导致延误。李某1专程找中介了解贷款为何延误。黄某因为房屋涨价，涨至155万才同意卖房，刘某却推脱是乔雅居的原因导致的延迟。刘某、黄某对上述证据质证后认为：对微信记录的真实性没有异议，对证明目的有异议。对资金证明的真实性有异议。乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司对上述证据质证后认为：真实性均不持异议。本院认为：李某1二审提交的证据不能达到其证明目的。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、一审法院在审理李某2、李某1诉梅某、刘某、乔雅居公司金地分公司房屋买卖合同纠纷一案中【（2016）鄂0106民初5423号】，李某2、李某1提交了2016年4月22日宋某作为梅某的代理人与李某2就本案诉争房屋签订的存量房买卖合同一份，该合同约定房屋买卖成交价115.14万元，并约定在合同履行中如发生争议，提交武汉仲裁委员会仲裁。该案庭审中,李某2、李某1亦称双方系兄妹关系。2、本案二审审理中，李某1表示知道李某2签订了上述合同，并称在李某2贷款审批通过后，李某1即去找刘某、黄某要求履行“李某2签订的合同”，办理过户至李某2名下。刘某、黄某称“没说让我过户到谁的名下，就说让我过户”。3、武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司于2019年6月5日经武汉市武昌区行政审批局决定准予注销。本院认为：黄某、宋某和李某1、乔雅居公司金地分公司于2016年3月2日就本案诉争房屋签订《存量房居间（买卖）合同》后，李某1未依约支付首付款，亦未能通过购房按揭贷款审批。2016年4月22日，李某2就本案诉争房屋与梅某（宋某作为的代理人签署）签订存量房买卖合同，李某1对此知悉，表明李某1已自行终止其于2016年3月2日就本案诉争房屋签订《存量房居间（买卖）合同》，且刘某、黄某已退还李某1购买涉案房屋定金3万元，乔雅居公司亦向刘某、黄某退还了涉案房屋的房屋两证原件，故李某1诉请“解除2016年3月2日李某1和黄某、乔雅居公司金地分公司签订的《存量房居间（买卖）合同》”已无事实基础，本院不予支持。关于李某1诉请“乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司返还李某1中介费1万元；刘某、黄某、乔雅居公司金地分公司、乔雅居公司向李某1赔偿损失50万元”的问题，李某1的该项主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，李某1的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由李某1负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年八月二十五日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹