沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初字第4754号原告：穆军，女，1968年9月25日生，满族，住沈阳市沈河区公民身份号码：210委托代理人：丁少飞，系辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：纪朋，系辽宁申扬律师事务所实习律师。被告：包亚奕，女，1989年4月23日生，蒙古族，住沈阳市铁西区。公民身份号码：2101061989××××××××本院于2020年518日立案受理了原告穆军诉被告包亚奕房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员卞志霞适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告穆军的委托代理人丁少飞、纪朋、被告包亚奕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：判令被告腾退房屋并支付拖欠的租金37500元，物业费2862元，实际以被告搬离之日为止，支付房屋未结算的水电费、煤气费、以被告实际搬离房屋之日的数额为准，支付违约金10000元，承担（2020）辽0106民初1593号房屋漏水一案的全部赔偿责任，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告有两处房屋，分别位于铁西区3门、4门，原告于2015年5月7日与被告签订房屋租赁合同，约定将上述两处房屋出租给被告用于经营大众浴池，租赁期限2015年5月15日至2020年5月14日，年租金15万元。一、双方的合同已解除，被告一直未支付拖欠的租金及违约金。按合同约定，承租人按年缴纳租金，但被告从第四年度即2018年5月15日开始说自己资金短缺，不能提前支付一年租金，只能按月支付，原告明确表示不能接受，多次要求其按协议支付，但被告仍不按协议支付，而是按月交费，且一直没支付2020年2月15日至今的租金。按合同约定被告逾期付租金超过十天，原告可以单方解除合同，并按日1000元标准支付逾期十日内的违约金，被告逾期数月，原告已于2020年4月14日向其发出了解除合同的通知并于当日送达，合同已于4月14日解除，且已于2020年5月14日到期，但至今被告未腾退房屋，未支付拖欠的租金及违约金，合同中约定租赁期间的物业费、水电费、煤气等费用由被告自行负担，被告也未予结清。二，因被告未及时修缮房屋，导致房屋多次漏水，致使原告被起诉至法院，给原告带来严重损失。被告使用房屋过程中因自身使用不善，致使房屋多次漏水，依合同约定，被告应当尽到修缮义务，但其一直未及时修缮，给相邻的5门网点业主带来损失，致原告被5门业主张淑萍起诉至铁西法院，要求赔偿损失21270.15元及承担诉讼费用，按合同约定，损失应当全部由被告承担。请求法院支持原告全部诉讼请求。被告辩称：不同意腾退房屋，因为疫情期间大众浴池无法正常营业，没有经营收入，所以才拖欠原告的房屋租金，政府通知复工时间为2020年3月24日，2020年3月31日对漏水的水箱进行维修，直到4月12号才完工，原告维修水箱发生费用八万元，希望能通过调解相互让步，共同度过难关。被告并没有拖欠水电费、煤气费等费用。违约金过高，请求法院调整。原告主张被告承担（2020）辽0106民初1593号案件全部赔偿责任，该案尚未形成判决，因果关系及赔偿责任没有定论，被告不同意原告的主张。经审理查明：2015年5月7日原被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将沈阳市铁西区（建筑面积170.06平方米）、4门（建筑面积162.86平方米）两处网点房屋出租给被告用于经营大众浴池，租赁期限5年，自2015年5月15日至2020年5月14日，年租金15万元，交纳方式为每年一次性缴纳，到期前提前30天交费。乙方（即被告方）负责租期内的采暖费、物业费、水、电、煤气、卫生、电话、宽带网费、有线费用及出现房屋发水、漏电、漏气、下水道堵塞等维修费用。协议中还约定有“违约责任”条款，即：承租方有下列情形之一的，甲方（即原告方）可以自行终止合同，收回房屋：…3、逾期10天未缴纳下一年度租金，甲方有权收回房屋，并对房屋内物品进行处理，逾期付租金在10天内的，除应及时如数补交应付租金外，还需支付每天1000元违约金。“免责条件”条款约定：1、租赁房屋如因不可抗力导致毁损和造成乙方损失，甲乙双方互不承担经济责任；2、遇有国家动迁本合同自行终止，双方互不责任。2020年1月19日，铁西区业主张淑萍来本院提起民事诉讼，将原告、原告丈夫王心强及被告列为被告，以被告包亚奕经营的浴池水箱漏水导致其房屋损失为由要求三人赔偿其经营损失12000元，装修损失9270.15元，案号为（2020）辽0106民初1593号，2020年6月29日张淑萍申请撤诉，本院裁定准予其撤回对该案的起诉。自2018年5月15日起被告以资金短缺为由按月给付原告房租，自2020年2月15日起被告拖欠未付房租，2020年4月24日，原告以被告给相邻房屋造成水淹致损、迟迟不予修复导致被诉至法院、未按约提前支付房租，尚欠房租37500元、未支付物业费等为由，向被告发送《房屋租赁协议解除通知书》，决定终止房屋租赁协议，通知被告一周内付清拖欠房租和物业费，于5月15日前将房屋恢复原状，搬走物品。被告接到通知后未按时搬走亦未给付拖欠的房租，原告即来本院提起民事诉讼。另查，沈阳市铁西区3门、4门网点房屋为原告与王心强共同于2011年8月1日购买的政府低价房。本院确认的上述事实，有原、被告陈述笔录，原告提供的《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议解除通知书》、《政府低价房网点及住宅销售认购书》、被告提供的与原告微信聊天记录截图等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审核，可以采信。本院认为，原被告签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反我国法律法规的禁止性规定和损害他人利益，为合法有效合同，双方均应按约定履行各自义务。本案纠纷的发生系因被告拖欠租金引起，根据双方租赁协议约定被告应按年提前给付租金，后被告因资金困难实际按月给付，原告接受，视为双方对合同条款的变更，不应认定为被告违约。但被告自2020年2月起拖欠房租且经原告催要在合理期限内仍未给付则构成违约。原告要求被告给付其2020年2月至5月期间租金的诉求合理有据，本院予以支持。关于原告要求被告腾退房屋一节，双方租赁协议约定合同期限2020年5月14日届满，原告在本案起诉时合同已因期限届满而终止，被告虽表示不同意，因合同已终止，原告还于2020年4月14日向被告发出解除房屋租赁协议通知，决定终止租赁协议，明确表示不再出租，故被告仍占用房屋双方并不形成不定期租赁关系，原告要求被告搬离返还租赁物的诉求合理有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金10000元一节，被告抗辩未按约交付租金原因系因新冠××疫情影响经营导致收入减少所致，众所周知，今年一月我国爆发新冠××疫情，辽宁省亦启动突发公共卫生事件一级响应，相继采取了小区封闭，公众场所关闭、企业停工停产、延长春节假等措施，疫情符合不可抗力构成要件，被告作为大众浴池的经营者，其营业收入主要依赖客流，因响应政府号召停业和受疫情影响导致资金紧张或断流无法按时给付租金，根据我国《民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”之规定，可免除其违约责任，原告主张其违约，要求给付违约金的诉求本院不予支持。关于原告主张被告支付物业费2862元一节，双方协议中约定该费用由被告承担，被告对未交纳该2019年5月14日至2020年5月15日期间物业服务费的事实不表示异议，原告该项诉求有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋未结算的水电费、煤气费一节，双方协议约定该些费用由被告承担，但被告否认有未结算费用，原告又未提供相应证据，故该项诉求本院不予支持。关于原告要求被告承担（2020）辽0106民初1593号一案全部赔偿责任一节，该案现已撤诉结案，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。综上,根据诚实信用和利益衡平原则，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定,判决如下:一、被告包亚奕于本判决生效后十五日内给付原告穆军2020年2月15日至5月14日期间房屋租金37500元，并按月租金12500元标准给付原告自2020年5月15日起至实际腾退房屋之日止期间的房屋租金；二、被告包亚奕于本判决生效后六十日内腾退房屋返还原告穆军；三、被告包亚奕于本判决生效后十五日内履行交纳2019年5月15日至2020年5月14日期间物业服务费2862元的义务，逾期则在原告交纳后直接给付原告。四、驳回原告穆军其它诉讼请求。案件受理费20194元,减半收取10097元，由原、被告各负担5048.50元（被告负担部分直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  卞志霞二〇二〇年八月二日书记员  顾格瑄