广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初2370号 原告（反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司，住所地北流市城南二路0299号北流碧桂园商业楼二楼。 法定代表人：蒲华宝，总经理。 委托诉讼代理人：黄敏，女，1989年12月1日出生，汉族，住所地广西北流市。该公司员工。 委托诉讼代理人：阮晓霞，女，1987年1月7日出生，汉族，住所地广西北流市。该公司员工。 被告（反诉原告）：李世梅，女，1985年7月20日出生，汉族，住所地广东省高州市。 委托诉讼代理人：李世绕，男，1983年8月28日出生，汉族，住所地北流市。系李世梅胞兄。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司诉被告李世梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，被告李世梅于2020年7月17日向本院提出反诉。本院于2020年8月7日合并公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司委托诉讼代理人黄敏、阮晓霞，被告李世梅的委托诉讼代理人李世绕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告李世梅向原告支付2019年5月1日至2020年2月29日物业服务费4059.5元；2、判令被告李世梅以当月所欠物业服务费为基数，按照从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰计算并支付违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2020年3月19日违约金数额为2563.58元；3、判令被告李世梅支付自2019年5月至2020年2月公摊水电费154.69元。在庭审中,原告向本院提出变更诉讼请求:请求被告李世梅支付物业服务费至2020年7月31日止计6089.25元,支付2020年7月31日违约金5803.6元,支付2020年6月30日止公摊水电费197.39元。事实和理由：2014年12月3日，北流市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《北流碧桂园前期物业服务合同》，约定先聘原告对北流碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部分的维护和管理服务、共用设施的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内有物业管理服务。被告于2019年3月5日购买北流市碧桂园泊林二街31号，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《北流碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费405.95元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告从2019年5月开始拖欠原告物业服务费，至2020年2月拖欠的款项已经达4059.5元。原告于2020年3月19日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今没有缴交。还有被告还拖欠原告公摊水电费154.69元，经原告向被告追款未果，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李世梅辩称,2019年3月5日,被告李世梅与签订合同法定代表人是李长江,现在起诉原告法定代表人是蒲华宝,双方签订合同是无效合同。被告李世梅拖欠碧桂园小区2019年5月1日至2020年7月31日物业服务费6089.25元，公摊水电费197.39元没有异议，原告主张违约金5803.06元有异议,认为该违约金过高并且没有依据,因原告服务不到位,设备设施陈旧,道路、绿化等方面服务不够，再有原告对小区私秘和安全性没有保障，导致被告室内物品被盗，被告向原告反映没有结果，被告不同意交纳物业服务和公摊水电费。 被告李世梅向原告碧桂园公司提出反诉请求：1、请求原告支付精神损失费40000元，名誉损失费7000元，误工费3000元，合计50000元；2、请求原告立即向有关监管部门上缴各项罚金并限期提供所有缺失资料；3、请求原告整顿小区环境。事实和理由：被告与原告于2019年3月5日签订《北流碧桂园前期物业服务协议》无效，根据物管法第二十四条、第五十七条规定，建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。根据原告泊林小区管家告知并没有经过招投标。原告没有具备向被告提供服务的资格。原告违反了物管法第三十三条、第三十四条、第五十八条规定，请求法院依法支持被告的反诉请求。 原告碧桂园公司对被告李世梅反诉辩称，被告李世梅提出三个诉讼请求，均无事实依据和法律依据，请求法院依法判决驳回被告的反诉请求。 原告碧桂园公司围绕诉讼请求依法提供的证据有：《北流碧桂园前期物业服务协议》、不动产登记证复印件、转名声明，业主身份证复印件，《服务性收费许可证》，《营业执照正、副本》、负责人身份证、负责人身份证明书、企业变更通知书、企业变更分支机构企业名称的决定，营业执照（新）、欠费明细及催费记录、物业服务费催交函、挂号信等证据，并附卷。 被告李世梅围绕诉讼请求依法提供的证据有：相片复印件等证据，并附卷在案。 经庭审质证，被告李世梅对原告碧桂园提供的服务协议有异议，认为签订合同法定代表人是李长江，现在起诉原告法院法定代表人是蒲华宝，法人名字不对，协议约定违约金过高不认可，协议没有详细说明小区人员配备及服务期限及服务范围，合同无效，企业变更没有向业主公示，对原告提供的挂号信及催收函没有收到，对原告提供的其他证据没有发表质证意见；原告碧桂园公司对被告李世梅提供的认为有异议，认为该证据与本案无关联。 经法庭质证，对双方有争议的证据，本院认定如下：原告碧桂园公司提供的证据，被告李世梅虽对服务协议有异议，对挂号信及催收函没有收到，但没有证据予以反驳，原告碧桂园公司提供的证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认。被告李世梅提供的相片复印件，与本案无关联，本院不予以确认。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：2019年3月5日，广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司与被告李世梅签订有一份《北流碧桂园前期物业服务协议》，协议约定，被告李世梅购买北流市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的北流碧桂园商品住宅区泊林二街31号别墅一套，属于广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司管理的物业服务区域范围。协议还约定被告李世梅每月应按405.95元向广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司交纳物业管理费,每个月物业管理费从下个月起交纳。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。签订合同后，被告李世梅已按时付清2019年3月31日至4月30日的物业管理费。从2019年5月1日开始拖欠广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司物业管理费,至2020年7月31日止，共计拖欠物业管理费6089.25元，2019年5月1日起至2020年6月30日公摊水电费用197.39元。被告李世梅拖欠原告碧桂园公司物业管理费和其他费用后,原告碧桂园公司于2020年3月27日通过国家挂号信函方式向被告李世梅发出物业服务催交函,之后,原告碧桂园公司向被告李世梅追款未果,特向法院提起诉讼,请求如诉请。 另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司于2019年6月17日变更为碧桂园智慧物业集团股份有限公司北流分公司，2020年7月9日，又变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司。广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司是具备物业服务资质的企业。 本院认为，本案争议焦点是：原、被告双方于2019年3月5日签订的《碧桂园前期物业服务协议》是否合法有效，双方在履行合同过程中是否存在违约行为，被告李世梅应否支付物业管理费6089.25元、公摊费197.39元；2、原告主张的违约金5803.06元是否有合法依据，违约金如何计算，被告应否支付违约金5803.06元；3、原告是否具备物业服务管理的资格，原告在履行合同过程中，是否造成被告的名誉损害，应否赔偿被告主张的名誉损失费7000元，原告公司应否向有关部门上缴罚金并提供缺失的资料，应否更改整顿碧桂园小区的环境，有何依据。 广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司变更为碧桂园智慧物业集团股份有限公司北流分公司，再变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司均是经过北流市市场监督管理局批准登记成立的企业。原、被告之间签订的《北流碧桂园前期物业服务协议》是双方自愿签订的，合同除滞纳金收取过高外，合同内容其余部分均是合法有效的，依法应当受到国家法律保护。原告已经履行了双方之间约定的服务义务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务管理费用的义务。被告不按物业服务合同约定支付物业服务管理费的行为，已构成违约行为，依法应当承担违约责任。原告请求被告支付尚欠物业管理等各项费用共计6089.25元、公摊水电费197.39元及支付逾期支付物业管理费违约金，有充分事实依据和法律依据，理由成立，依法应予支持。原告主张违约金每天按5‰计算，双方虽在物业管理服务协议中有约定，但该约定明显过高，对其合理部分依法应予支持，对其过高部分依法不予保护。结合本案实际情况本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30%计算逾期付款违约金，从收取物业服务费之月次月起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，被告李世梅抗辩，本案签订合同时法定代表人是李长江，现在起诉法定代表人是蒲华宝，原来公司是广东碧桂园公司，现在起诉是碧桂园智慧公司，是两个不同主体，该合同无效，理由不成立，依法不予采纳。被告李世梅还抗辩，双方约定违约金过高，依法应予以调整，理由成立，本院予以采纳。原告在履行合同过程中，并没有给被告李世梅造成任何名誉及精神损害，被告李世梅反诉请求原告赔偿名誉损失、精神损失、误工费，及向有关部门上缴罚金及提供缺失资料，更改整顿碧桂园小区的环境，因缺乏事实依据和法律依据，理由不成立，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十六条，第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告李世梅支付物业服务管理费6089.25元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司； 二、被告李世梅支付公摊水电费197.39元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司; 三、被告李世梅支付违约金给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司（违约金的计算方法：分别以405.95元为基数，分别2019年7月1日起,8月1日起,9月1日,10月1日起,11月1日起,12月1日起，2020年1月1日起,2月1日起,3月1日起,4月1日起、5月1日起、6月1日起，7月1日起、8月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30%计算逾期付款违约金）； 四、驳回被告李世梅的反诉请求。 上述判决，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告李世梅负担；反诉受理费525元，由被告李世梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费50开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李棍麟 人民陪审员  吴世总 人民陪审员  黎 强 二〇二〇年八月十日 法官 助理  张 维 书 记 员  张秀丽