江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1934号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪华东，男，1976年12月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖东区。委托代理人：陈牛凯，广东红锦律师事务所律师。委托代理人：赖浩榕，广东红锦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市栖霞区思月水产养殖场，住所地南京市栖霞区八卦洲街道外沙村村委会办公楼5-2号。法定代表人：钟霁。委托诉讼代理人：许敬言，江苏融鼎律师事务所律师。上诉人汪华东因与被上诉人南京市栖霞区思月水产养殖场（以下简称思月养殖场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪华东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付人民币90万元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充协议违反法律强制性规定，应属无效。案涉租赁合同及补充协议签订时，被上诉人未取得建筑工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前也未取得建筑工程规划许可证或者经主管部门批准建设，租赁合同及补充协议应属无效。二、被上诉人明知其未获得建筑工程规划许可证，且向上诉人承诺案涉山庄可以作为工商登记地址，对租赁合同及补充协议的无效存在过错，应当赔偿上诉人因此所收到的损失，被上诉人的损失应当由其自行承担。上诉人作为一个自然人，不熟悉租赁合同相关法律，在签订租赁合同时，无法核实被上诉人是否获得建筑工程规划许可证。上诉人发现在案涉山庄无法进行工商登记，遂要求被上诉人提供建筑工程规划许可证等材料，被上诉人并未按照要求提供相关材料，并提供合理解决方案，导致上诉人无法在案涉山庄正常经营，造成重大经济损失。一审法院对合同无效的过错认定错误，判决结果显失公平。三、一审法院在认定被上诉人经济损失时，对水电费、租金损失、收益损失、成本损失、大棚损失、人工费的认定均无确切证据，认定责任承担无事实及法律依据。1.关于水电费，被上诉人并未提交证据证明上诉人拖欠水电费，更未提交其为上诉人垫付水电费的支付记录及单据，一审法院认定上诉人支付水电费5734元没有事实依据。2.关于租金损失，上诉人于2018年7月搬离案涉山庄，租金己支付至2018年8月31日。因租赁合同自始无效，且上诉人对合同无效并无过错，故上诉人仅需支付实际使用山庄期间的租金。在上诉人己经支付全部租金的情况下，一审法院仍判决上诉人向被上诉人支付租金9万元并无事实及法律依据。3.关于利益损失、成本损失。首先，葡萄园的利益损失是合同履行利益损失，应当是在合同有效成立的情况下，当事人因履行合同而可以获取的利益。双方签订的合同自始无效，因此葡萄园的利益损失不属于法律规定的合同无效时经济损失范畴，而成本损失是信赖利益损失，是在合同无效时主张的缔约过失责任，一审法院同时支持合同履行利益损失和成本损失，是对合同无效经济损失的错误理解，重复计算了经济损失金额。其次，参照租赁合同约定，在租赁有效期内，葡萄园的收益归上诉人所有，葡萄园的预期利益自然归上诉人所有，不存在上诉人应当向被上诉人支付葡萄园收益的情形。成本损失是因为被上诉人的过错导致合同无效所致，其损失应当由其自行承担，一审法院判决上诉人赔偿葡萄园损失及成本损失既无事实依据，也无法律依据。最后，一审法院在酌定葡萄园预期利益、成本损失时，所参照的事实均无证据支持。4.关于葡萄园的面积，被上诉人作为原审原告，其主张葡萄园预期利益损失、成本损失时，应当就葡萄园的面积，葡萄种植颗数，葡萄品种，生长情况进行举证，被上诉人仅提供了几张照片作为证据，且在一审庭审时并未当庭核对原件，无法核实照片的拍摄地点、拍摄时间。一审法院仅凭被上诉人当庭陈述、一审法官对案外人关于其他庄园的询价，便酌定被上诉人的预期利益损失27万元、成本损失21.9万元并无事实及法律依据。5.关于大棚损失，被上诉人未提交证据证明案涉山庄交付时大棚的数量及面积，大棚的造价也未经专业第三方机构评估，一审法院对案涉山庄现场勘验也没有形成勘验笔录给上诉人质证。因此酌定大棚损失5万元并无事实及法律依据。6.关于人工整理费，被上诉人并无明确该人工整理费的具体用途，也未提交证据证明该费用是必然产生的费用，且人工整理费应当是计算在成本损失内，一审法院酌定人工整理费6000元损失并无依据。7.关于案涉山庄的葡萄园损失，上诉人并无过错。上诉人在案涉庄园经营时，对葡萄园及大棚均有管理和维护，只是后来发现该场地无法办理营业执照且被上诉人无法给出合理解决方案的情况下，上诉人己无法正常经营，才被迫搬离山庄。上诉人搬离案涉山庄后，不可能再对葡萄园和大棚进行管理和维护，所有经济损失均是由被上诉人造成，应当由其自行承担。综上，一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人433600元，无事实及法律依据。四、双方签订的建设工程合同、装修合同及补充协议均是无效合同，且被上诉人也没有按照双方约定装修案涉山庄，上诉人已支付的建设工程款、装修款80万元应当全部退回。因被上诉人不具备建设工程及装修工程资质，建设工程合同、装修合同及补充协议均是无效合同。上述合同签订后，上诉人虽然实际使用了案涉山庄，但被上诉人并未按照上诉人要求对山庄内餐厅、会议室等进行施工，上诉人并未正常使用被上诉人的装修成果，且上诉人发现案涉山庄内物业均属于违章建筑，被上诉人对案涉山庄不享有合法权利。因此被上诉人应当退还己付工程款、装修款80万元。综上所述，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。思月养殖场辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、一审判决已经认定案涉租赁合同和补充协议无效。合同无效并不意味上诉人给被上诉人造成的损失不予赔偿，根据法律规定，合同无效或被撤销，有过错一方应当赔偿损失。本案中，因上诉人没有尽到维护和保管义务，致使被上诉人遭受重大损失，上诉人应当予以赔偿。二、一审法院对于经济损失的认定证据充分，事实清楚。一审中，被上诉人已经提交了相关水电费单据，案涉山庄交付之前及造成损失之后的聊天记录等证据，并就损失情况向专业网站进行查询，一审法院也进行了现场勘验，均能证明损失情况。三、被上诉人不具体负责装修，只是代第三人收取装修费77万元，上诉人已经使用2年，要求被上诉人退还全部装修费没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。思月养殖场向一审法院诉讼请求：1.判令解除思月养殖场与汪华东签订的租赁合同；2.判令汪华东赔偿思月养殖场6个月租金损失275000元、葡萄园2年的利润损失962347.5元、大棚重建费用90000元、一个月人工整理费35000元，共计1262347.5元；3.汪华东支付思月养殖场垫付的水电费合计6897元；4.判令汪华东承担本案全部诉讼费用。汪华东向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同及补充协议；2.要求思月养殖场返还押金10万元、工程施工费用80万元；3.思月养殖场承担反诉费用。一审法院认定事实：2016年8月30日，思月养殖场与汪华东签订《合同》一份，约定思月养殖场将注册地址位于南京市栖霞区村委会办公室5-2号的舍得度假山庄（以下简称山庄，面积约40亩）租赁给汪华东，租赁期限为五年，自2016年9月1日至2021年9月30日；思月养殖场给汪华东一个月的免租期，免租时间从2016年9月1日到2016年9月30日；年租金为55万元，分两次支付，2016年9月10日前，先支付6个月租金27.5万元，6个月后（提前15天）支付当年剩余租金27.5万元（以后以此类推）；思月养殖场负责把山庄门头改为“宝鳄堂”，并确保大巴车可以自由进出山庄大门；思月养殖场负责把现有的小会议室改为展厅，并在汪华东指定地点建造一个会议室，会议室建造费用由思月养殖场全额负担，但汪华东先垫付给思月养殖场10万元建造费用，在下半年的租金中予以扣除；思月养殖场将山庄租赁给汪华东后，在租赁期内，汪华东全权拥有山庄的运营权、场地使用权、所有房屋及各种设施的使用权、葡萄园、池塘、玉米地等收益权，思月养殖场不得干涉汪华东日常经营管理活动；思月养殖场须保证对所出租的场地拥有合法权利，并向汪华东提供所有必要的相关合法证件，如因思月养殖场原因导致汪华东不能使用场地，思月养殖场须双倍赔偿汪华东的经济损失；思月养殖场须保证汪华东能使用该场地注册公司，并协助办理相关工商注册手续；山庄水电费由汪华东支持负责。自2016年9月5日至2016年10月26日，思月养殖场的工作人员与汪华东相继签订了5份合同或补充协议，约定思月养殖场为汪华东租赁场所提供建设工程和装修服务，包括在租赁场地内建一条长廊、在场地入口处建造一个鳄鱼池、在场地入口处建造一个企业背景墙、将场地内的池塘护栏加固、加装喷泉、建造和改造会议室及展厅、安装隔音门、改造餐厅、建造厕所、增加池塘边的扶手高度、拆除竹门、铺设电线、加铺水泥地面、铺设石子、加设集成墙板等等，汪华东支付思月养殖场费用；汪华东负责保护院内设施，树木、花草，如果有破坏，汪华东负责赔偿。合同签订后，思月养殖场按照合同约定于2016年9月1日将案涉山庄交给汪华东；汪华东按照约定支付思月养殖场押金10万元及装修费、建设工程费，并支付案涉房屋租金至2018年8月31日。在租赁山庄后，汪华东于2016年9月21日投资设立南京宝鳄堂生物科技有限公司（以下简称宝鳄堂公司），公司登记住所地位于南京市栖霞区八卦洲街道外沙村村委会办公楼5-2号。2018年7月，汪华东以案涉场地无合法证明，思月养殖场未按合同约定装修，且无法在山庄注册公司为由，搬离案涉山庄。一审庭审中，思月养殖场举证宝鳄堂公司工商登记信息，拟证明汪华东于2016年在案涉山庄成立注册公司，汪华东认可真实性，但认为公司的注册地不是在案涉山庄，而是在村委会办公楼里；思月养殖场陈述案涉山庄位于宝鳄堂公司注册登记地的对面，汪华东则陈述相隔大概几十米。思月养殖场举证水电费发票及微信聊天记录，拟证明汪华东在租赁案涉山庄期间产生水电费6897元，思月养殖场缴纳了上述费用，汪华东对发票并无异议，认为其于2018年7月搬离了案涉山庄，之后的水电费不应由其承担。据思月养殖场举证的水电费发票显示，购买方名称有张萍、左登芳、南京市栖霞区张萍果蔬种植家庭农场、外沙五队1；思月养殖场陈述案涉山庄比较大，有四块电表、水表，思月养殖场也是从张萍处租赁过来的，购买方为左登芳的票据系其搞错了；购买方名称为张萍、南京市栖霞区张萍果蔬种植家庭农场的水电费数额合计为5734元。思月养殖场举证照片、贵重物品清单、微信聊天记录，拟证明思月养殖场将案涉山庄交给汪华东时，葡萄园的状况良好，设施完好，但后来汪华东搬离案涉山庄，庄园的葡萄园及大棚受损，汪华东不予认可。一审法院询问双方葡萄园的面积是多少，思月养殖场回复是13.5亩，大棚倒塌的是5亩，汪华东回复没有核实过；一审法院询问汪华东在租赁期间，有无对葡萄园和大棚进行管理和维护，汪华东的回复是没有。对于葡萄园的损失，思月养殖场陈述其是按照国家农业局公布的数据，主张葡萄园及大棚损失的，葡萄要两年才能产出；对于整理费用，思月养殖场陈述是按照南京劳务工资估算的。思月养殖场申请对葡萄园受到的损失进行鉴定，经与一审法院司法鉴定科联系，无法鉴定，后经一审法院询价了解，葡萄园要定期打理，一般情况下一个月左右就要打理一次；葡萄园大棚因材料不同，价格不同，一般的大棚价格在6000元到8000元之间，好的要数万元；葡萄园一般情况下要2年以上才能结果产出；一般情况下，葡萄园每亩收益为1万，好的要更高；重新种植普通园，一般情况下，每年每亩的投入在5000元以上，1万元以下，专业种植的可能要高一点。一审庭审中，汪华东举证装修费清单、转账记录，拟证明其支付思月养殖场装修费80万元，将款项汇给思月养殖场的负责人钟霁银行账户，思月养殖场认可转账记录的真实性，但陈述只收到77万元左右的装修费，且只是代收。汪华东陈述与其签订装修合同的邵渭忠是思月养殖场的人，且汪华东将装修款都是汇到思月养殖场的负责人钟霁的银行账户，思月养殖场认可邵渭忠是其员工，代表养殖场与汪华东进行商谈，但钟霁只是代收代付装修费。在案件审理过程中，一审法院询问思月养殖场，案涉山庄房屋有无取得所有权证或建设规划许可证，思月养殖场的回复是没有；一审法院询问汪华东为何不再经营案涉山庄，其回复是宝鳄堂公司注册地址与案涉山庄不一致，相关部门多次口头要求汪华东整改，思月养殖场并未按照约定进行装修，且一直未提供场地合法的证据。一审法院认为，思月养殖场与汪华东签订的租赁合同及补充协议，违反了相关法律法规强制性规定，依法应为无效合同、无效补充协议。合同无效，思月养殖场应将押金10万元返还汪华东。至于思月养殖场主张的水电费，综合根据双方陈述及举证，汪华东应支付思月养殖场的水电费数额为5734元。至于思月养殖场主张的6个月租金收入损失，一审法院认为，汪华东按照约定支付案涉房屋使用费至2018年8月31日，汪华东于2018年7月搬离案涉山庄，再综合考虑案涉山庄的面积、双方关于租金的约定，一审法院酌定汪华东应赔偿思月养殖场租金损失9万元。至于思月养殖场主张大棚重建费用、人工整理费、葡萄2年利润损失，思月养殖场与汪华东签订的补充协议中约定，汪华东负责保护院内设施、树木、花草，如有破坏汪华东负责赔偿。在案件审理过程中，一审法院询问汪华东在租赁期间，有无对葡萄园和大棚进行管理和维护，汪华东的回复是没有。综合参照合同约定、查明的事实、双方关于葡萄园亩数的陈述、询价情况，一审法院酌定思月养殖场2年收益损失27万元、成本损失21.6万元、大棚损失5万元、人工费损失6000元，再结合双方过错，汪华东赔偿上述损失的数额为433600元。至于汪华东主张的返还工程费用，第一，思月养殖场的工作人员邵渭忠与汪华东相继签订了数份合同或补充协议，约定思月养殖场为汪华东租赁场所提供建设工程和装修服务；第二，思月养殖场认可邵渭忠系其工作人员，代表养殖场与汪华东进行商谈；第三，汪华东陈述其将80万元装修费汇给思月养殖场的负责人钟霁，思月养殖场只认可收到77万元左右的装修费，但只是代收；第四，汪华东于2016年9月21日投资设立宝鳄堂公司，于2018年7月以案涉场地无合法证明，思月养殖场未按合同约定装修，且无法在山庄注册公司为由，搬离案涉山庄，但汪华东在案涉山庄经营将近2年时间，故综合根据思月养殖场装修的项目、装修费用、双方的过错，本院酌定思月养殖场承担装修损失15万元。综上，相互折抵，汪华东赔偿思月养殖场各项损失合计279334元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条之规定，一审法院判决：一、汪华东于判决发生法律效力之日起十日内赔偿南京市栖霞区思月水产养殖场各项损失合计人民币279334元；二、驳回南京市栖霞区思月水产养殖场的其他诉讼请求；三、驳回汪华东的其他反诉请求。如果当事人未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16223元，由思月养殖场负担11223元，由汪华东负担5000元；一审反诉案件受理费6400元，由思月养殖场负担1500元，由汪华东负担4900元。二审中，当事人未提交新的证据。经被上诉人核对账户，确认收到上诉人给付装修款80万元。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人汪华东与被上诉人思月养殖场签订的租赁合同及补充协议无效，思月养殖场出租案涉山庄的房屋无合法建设手续，对合同无效存在过错；汪华东作为企业经营人，在农村承包山庄经营，未全面审核承租房屋的建设手续，对合同无效亦存在过错，故本院认定双方当事人对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的过错。关于房屋租金损失。合同无效，当事人可以随时要求返还或者搬离房屋。汪华东参照合同约定支付房屋占有使用费至2018年8月31日，但其在2018年7月即已搬离，其未实际占有使用房屋期间的费用，不应由汪华东承担。思月养殖场以汪华东提前搬离给其造成损失为由，主张的六个月的空置损失，系基于合同有效并因承租人违约提前解除的情况，与本案合同无效并不相同，其主张此部分损失，无事实和法律依据，本院不予采纳。汪华东此项上诉请求，本院予以支持。关于思月养殖场主张的水电费，此部分损失系汪华东实际承租期间使用的费用，应当由汪华东全部承担。一审法院综合双方陈述及举证意见，认定汪华东应支付思月养殖场的水电费5734元，并无不当。关于思月养殖场主张大棚重建费用、人工整理费、葡萄2年利润损失。思月养殖场认为汪华东在承租期间疏于养护，导致其原种植的葡萄及大棚损毁，而重新种植的葡萄一般需两年后才能结果，故汪华东应当赔偿其大棚重建费用、人工整理费用及葡萄两年内无法收益的损失。本院认为，案涉租赁合同及补充协议无效，汪华东在离场时应当返还其承租山庄时接收的葡萄园，现葡萄园基本损毁，无法继续使用，汪华东在一审庭审中亦自认在承租期间未对葡萄园和大棚进行管理和维护，故汪华东应当对无法返还的葡萄园折价赔偿。一审法院经现场勘验，并询问相关葡萄养殖人员的意见，考虑到思月养殖场重新恢复葡萄种植的必要投入及两年内无法取得收益的情况，酌定思月养殖场2年收益损失27万元、成本损失21.6万元、大棚损失5万元、人工费损失6000元，合计54.2万元，具有事实依据，且不违反法律规定，本院予以确认。此部分损失系因承租人养护不当导致无法返还原物的折价补偿，不同于案涉租赁合同无效的过错责任，承租人显然具有较大过错，一审法院据此酌定汪华东赔偿上述损失433600元，系依法行使自由裁量权，符合公平原则，本院予以确认。至于汪华东主张返还的工程费用。本案中，思月养殖场提供建设工程及装修服务，汪华东支付相应费用80万元。汪华东虽主张思月养殖场提供的建设工程及装修存在质量问题，但并未提供证据证明，本院不予采信。双方约定租赁期间5年，汪华东已接受并使用相应工程近2年，剩余租期内的相应工程残值约为48万元。此部分损失系汪华东为履行案涉租赁合同所产生的损失，应结合双方对合同无效的过错比例予以认定，本院酌定思月养殖场承担装修损失24万元。综上所述，汪华东应当赔偿思月养殖场水电费用5734元、葡萄园重建损失433600元；思月养殖场应当返还押金10万元、装修损失24万元。相互折抵，汪华东应当赔偿思月养殖场各项损失合计99334元。综上所述，汪华东的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二条之规定，判决如下：一、变更南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6268号民事判决第一项为：汪华东于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿南京市栖霞区思月水产养殖场各项损失合计人民币99334元；二、撤销南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6268号民事判决第二、三项；三、驳回南京市栖霞区思月水产养殖场的其他诉讼请求；四、驳回汪华东的其他上诉及反诉请求。一审本诉案件受理费人民币16223元，由思月养殖场负担10608元，由汪华东负担5615元；反诉案件受理费6400元，由思月养殖场负担2418元，由汪华东负担3982元。二审案件受理费22623元，由思月养殖场负担13026元，由汪华东负担9597元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  涂 甫审判员  徐聪萍二〇二〇年八月十三日书记员  郭旭冬