江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终5154号上诉人（一审被告）：南京市浦口区浙天家具销售中心，住所地江苏省南京市浦口区盘城新街1号。经营者：卢昌授，男，1950年7月13日生，汉族，住浙江省天台县。上诉人（一审被告）：芦晓峰，男，1980年11月8日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被上诉人（一审原告）：南京卡伦科技有限公司，住所地江苏省南京市浦口区盘城工业园。法定代表人：陈桂明，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵兴东，江苏广得律师事务所律师。上诉人南京市浦口区浙天家具销售中心（以下简称浙天家具中心）、芦晓峰因与被上诉人南京卡伦科技有限公司（以下简称卡伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浙天家具中心、芦晓峰上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律均存在错误,案涉房屋租赁合同系因政府拆迁而提前终止，并非系合同主体违约而依据合同约定解除，上诉人浙天家具中心不存在违约行为，无需承担违约责任。二、案涉房屋租赁合同系因拆迁而提前终止，故终止后的房屋占用费用应在约定租金标准上进行下调，不应适用合同约定的占用费标准，一审判决认定合同系浙天家具中心违约而解除，要求浙天家具中心按照约定租金标准的1.5倍支付房屋占用费明显不当。三、上诉人芦晓峰并非浙天家具中心实际经营者，不是本案适格被告，更不应对案涉房屋租金承担连带责任。浙天家具中心的经营人一直是卢昌授，芦晓峰仅仅是帮助卢昌授处理一些具体事务，并非浙天家具中心的实际经营者。在前诉中（2019苏0111民初5530号案件）芦晓峰已经就自己非适格被告提出异议，即使最终达成调解书，也是双方妥协的结果。前诉中法院未对芦晓峰的主体问题进行审查和认定，因此并不能依据前诉调解书认定芦晓峰需要对案涉房屋租金承担连带责任。故一审判决依据芦晓峰参与浙天家具经营以及其在前诉中作为被告身份进行调解就判决芦晓峰对案涉房屋租金承担连带责任明显不当。卡伦公司辩称：一、上诉人认为涉案房屋租赁合同因政府拆迁客观上无法继续履行而终止，这一观点与事实不符。1、政府并没有对涉案房屋进行拆迁，盘城街道只是于2017年8月27日张贴了拆迁公告，表明涉案房屋在拆迁计划范围内，但并没有对涉案房屋进行拆迁。目前拆迁公告确定的拆迁范围内的不少企业均因各种原因尚没有与盘城街道签订拆迁协议，这也说明拆迁公告发布与房屋拆迁是两个不同的概念。2、2017年11月6日在浦口法院主持下，上诉人与被上诉人之间达成了调解协议，确定双方继续履行2014年5月8日签订的房屋租赁合同。上诉人没有对调解书申请再审，调解书目前仍然是合法有效的。3、有证据显示至2019年10月，上诉人仍在涉案房屋内正常经营。二、房屋租赁合同并没有提前终止。2017年11月6日浦口法院5530号民事调解书确定房屋租赁合同继续履行。三、芦晓峰是实际经营人。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。卡伦公司向一审法院起诉请求：1、确认卡伦公司与浙天家具中心签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月13日解除；2、判令浙天家具中心与芦晓峰限期从卡伦公司房屋中迁出；3、判令浙天家具中心、芦晓峰连带向卡伦公司支付拖欠的租金323400元及逾期付款违约金（以拖欠的租金为基数，按年利率24%的标准计算至实际给付之日，其中210000元从2017年12月19日计算，113400元从2018年6月19日计算）；4、判令浙天家具中心、芦晓峰支付解除合同后占有房屋使用费（按照每月37800元的1.5倍标准从2018年11月21日开始计算至实际迁出之日）；5、浙天家具中心、芦晓峰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月8日，卡伦公司（出租方甲方）与浙天家具中心（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：卡伦公司将其拥有的位于浦口区建筑面积为2800平方米的房屋出租给浙天家具中心，租期为8年，自2014年8月18日起至2022年8月17日止；租金分期计算并支付，2014年8月18日至2015年8月17日租金336000元，在2014年5月8日付定金50000元，8月18日支付118000元，12月18日支付168000元，2015年8月18日至2016年8月17日租金336000元，在2015年6月18日支付168000元，2015年12月18日支付168000元，2016年8月18日至2017年8月17日租金386400元，在2016年6月18日支付193200元，2016年12月18日支付193200元，2017年8月18日至2018年8月17日租金420000元，在2017年6月18日支付210000元，2017年12月18日支付210000元，2018年8月18日至2019年8月17日租金453600元，在2018年6月18日支付226800元，2018年12月18日支付226800元，2019年8月18日至2020年8月17日租金504000元，在2019年6月18日支付252000元，2019年12月18日支付252000元，2020年8月18日至2021年8月17日租金554400元，在2020年6月18日支付277200元，2020年12月18日支付277200元，2021年8月18日至2022年8月17日租金604800元，在2021年6月18日支付302400元，2021年12月18日支付302400元；遇有下列情形之一的，合同终止，（1）合同约定的租赁期满，（2）因不可抗力或意外事件，致使房屋无法使用，（3）在房屋租赁期间，如遇建设需要拆迁的，卡伦公司及时通知浙天家具中心，浙天家具中心应无条件退出所租房屋，租金按实际租期结算，拆迁时如浙天家具中心享有的装饰装潢及搬家费，由其直接和拆迁方洽谈、结算，其他补偿卡伦公司所有；在房屋租赁期间，浙天家具中心有下列情况之一的，卡伦公司有权解除租赁关系，收回房屋所有权，（1）将承租的房屋擅自出售、转租、转借、联营、交换使用或改变约定用途，（2）利用承租房屋进行违法活动，拖欠房租或水电费达15天以上，（3）被政府告知停业或歇业的，其他严重损害卡伦公司权益的；合同终止或租赁期满，浙天家具中心应在双方约定房屋租赁期满之日，将承租的房屋（含设备）移交给卡伦公司，并办理书面交接手续，作为双方结算租金等相关依据；浙天家具中心未按合同约定的期限交付房屋租金及其他费用的（含水电费、卫生费、税金等所有费用），每拖延一天，应向卡伦公司支付未支付金额（拖欠金额）千分之六的滞纳金，以此累计，拖欠租金或拖欠以上各项费用中的任何一项费用达15天以上的（浙天家具中心除承担上述违约金外），卡伦公司将停止供水供电，由此造成的损失全部由浙天家具中心承担；租赁期满或合同解除，如浙天家具中心逾期不搬迁，每拖延一日，应按租期最后一年的日租金额（年租金总额/360天或月租金总额/30天）的三倍向卡伦公司支付违约金。另查明，2017年7月，卡伦公司曾向一审法院起诉浙天家具中心和芦晓峰，该案经一审法院调解，双方自愿达成如下调解协议：一、截止至2018年2月17日，浙天家具中心、芦晓峰应付卡伦公司房租794300元，截止至2017年9月，浙天家具中心、芦晓峰已付197000元，尚欠房租596700元，该款项支付时间为2017年11月6日前支付200000元，2017年12月30日前支付296700元，2018年8月30日前支付100000元；二、卡伦公司与浙天家具中心于2014年5月8日签订的《房屋租赁合同》继续履行；三、本案纠纷一次性了结，双方再无其他争议。调解协议生效后，因浙天家具中心、芦晓峰未主动履行，卡伦公司向一审法院申请强制执行。2018年11月13日，卡伦公司向芦晓峰发送信息，内容为：浙天家具及芦晓峰先生，由于你们已拖欠我公司房租时间近二年，也没有履行2017年11月6日民事调解书约定的支付房租义务，我公司数十次催要无果，现我公司依据合同法的有关规定，及双方签订的《房屋租赁合同》的约定，决定解除双方签订的《房屋租赁合同》，现通知浙天家具及芦晓峰本人，依据法律规定，本通知书送达之日起双方签订的《房屋租赁合同》即解除，请你们在2018年11月20日前将你们所承租我公司的房屋归还我公司。一审庭审中，卡伦公司陈述：案涉租赁房屋位于南京市浦口区，未办理产权登记手续，但办理了建设用地规划许可和建设工程规划许可；卡伦公司在发出解除通知前已多次催告；卡伦公司主张的租金是从2018年2月17日之后开始计算，2018年2月17日至8月17日的租金标准为420000元/年，2018年8月至11月的租金按照453600元计算，解除合同后2018年11月21日起的标准按照37800元/月的1.5倍计算，在前一次诉讼中，卡伦公司起诉的租金并没有包含2018年上半年；目前房屋仍由浙天家具中心占有使用；卡伦公司在前一诉讼中主张的租金所计算的依据就是2800平方米，浙天家具中心、芦晓峰对此也并无异议，而且，本案浙天家具中心起诉卡伦公司主张拆迁安置补偿的纠纷，其提出的诉讼请求及事实和理由均明确承租的面积是2800平方米；在前一诉讼的强制执行程序中，芦晓峰被司法拘留，说明其是实际经营人。为此，卡伦公司提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、庭审笔录、拘留决定书等证据。一审庭审中，浙天家具中心、芦晓峰陈述：在前一诉讼中，芦晓峰已就其主体问题提出异议，当时案涉房屋的拆迁公告已经发布，调解是不合法的，调解也是双方让步的结果，不能认为是我方对租赁面积的认可；租赁合同因政府拆迁行为而终止，并非浙天家具中心、芦晓峰原因导致，不应当支付违约金；芦晓峰已收到卡伦公司发送的短信息，但是浙天家具中心一直与卡伦公司就房租之事积极沟通，而卡伦公司坚持与浙天家具中心协商补偿款问题，并未谈房租的事情，浙天家具中心告知卡伦公司近期有困难，需延期支付，在收到短信后，芦晓峰没有回复，但是口头向卡伦公司法定代表人表示不同意解除；案涉房屋在拆迁范围内，相关的租赁合同应当终止；房屋实际租赁面积是2013平方米，房屋租金的起算时间确实是从2018年2月17日，在该时间之后的租金，浙天家具中心、芦晓峰确实没有支付，但是没有支付的原因是卡伦公司不让浙天家具中心、芦晓峰支付；浙天家具中心的经营者是卢昌授，芦晓峰只是来帮忙的，负责记账、进货及琐碎事情；浙天家具中心在第二天就当面拒绝卡伦公司关于解除合同的要求，卡伦公司主张的滞纳金过高，即使是违约金也过高应予调整；案涉房屋列入拆迁范围后，道路不通、房屋漏水未进行修缮，以及因拆迁引起的其他影响，都导致浙天家具中心经营状况每况愈下，所以2017年8月27日之后的房屋租金不能按照合同约定的金额确定，请求法院根据实际情况采信浙天家具中心、芦晓峰关于租金减免的意见。一审法院认为，卡伦公司与浙天家具中心签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。卡伦公司请求确认案涉房屋租赁合同已于2018年11月13日解除，根据合同约定，浙天家具中心拖欠房租达15天以上的，卡伦公司有权解除租赁合同，根据庭审查明的事实，浙天家具中心确实长期拖欠租金，且前期拖欠的租金在经过人民法院调解达成协议后仍未完全支付，故卡伦公司具备行使合同约定解除权的条件，且浙天家具中心、芦晓峰已收到解除通知，故一审法院认定案涉房屋租赁合同已于2018年11月13日解除。卡伦公司主张浙天家具中心、芦晓峰限期从卡伦公司的房屋中迁出，因租赁合同已经解除，故卡伦公司此项主张符合法律规定，一审法院予以支持。对于芦晓峰是否应承担责任，对此，一审法院认为，芦晓峰在前一诉讼中即以浙天家具中心身份参与诉讼和调解，且经调解达成协议并承担责任，其也实际参与了浙天家具中心的经营，故其应与浙天家具中心向卡伦公司承担连带责任。卡伦公司主张浙天家具中心、芦晓峰连带支付拖欠的租金323400元及逾期付款违约金，根据庭审查明的事实，浙天家具中心、芦晓峰未支付2018年2月17日起的租金，故卡伦公司主张浙天家具中心、芦晓峰支付拖欠的租金及逾期付款违约金，于法有据，其合理部分一审法院予以支持。关于拖欠租金的数额，根据合同约定，2018年2月18日至2018年8月17日的租金为210000元，支付时间为2017年12月18日，2018年8月18日至11月20日的租金为118060元（453600元/年÷365天×95天），卡伦公司主张113400元符合法律规定，支付时间为2018年6月18日。关于逾期付款利息，根据合同约定，每拖延一天，应支付未付金额（拖欠金额）千分之六的滞纳金，该条款实际系关于逾期支付租金的违约金的约定，且该违约金计算标准约定过高，一审法院以浙天家具中心逾期支付租金给卡伦公司造成的实际损失为基础，并考虑到合同履行情况，将该违约金计算标准调整为中国人民银行同类贷款利率的1.3倍。故浙天家具中心、芦晓峰应支付卡伦公司租金323400元，并按中国人民银行同类贷款利率的1.3倍计算支付逾期付款违约金。卡伦公司主张浙天家具中心、芦晓峰按租金的1.5倍支付解除合同后的房屋占有使用费，根据合同约定，合同解除，承租人逾期不搬迁，每拖延一日，承租人应按租期最后一年的日租金额（年租金总额/360天或月租金总额/30）的三倍向出租人支付违约金，卡伦公司所主张的所谓房屋占有使用费，实际系逾期返还房屋的违约金，该违约金计算标准约定过高，一审法院以浙天家具中心逾期返还房屋给卡伦公司造成的实际损失为基础，并考虑到合同履行情况，将该违约金计算标准调整为日租金额的1.5倍即1890元/天（453600元÷360天×1.5）。浙天家具中心、芦晓峰认为实际租赁面积应为2013平方米，与合同约定不符，也与双方前次诉讼中调解的情况不符，故一审法院对该辩解理由不予采信。浙天家具中心、芦晓峰提出其经营状况受拆迁影响，要求减少租金，但并未提供证据证明其经营收入减少的实际情况，故一审法院对该辩解意见不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、南京卡伦科技有限公司与南京市浦口区浙天家具销售中心2014年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月13日解除；二、南京市浦口区浙天家具销售中心、芦晓峰于判决生效之日起三十日内将所承租的位于浦口区房屋腾空并交还南京卡伦科技有限公司；三、南京市浦口区浙天家具销售中心、芦晓峰于判决生效之日起十日内连带给付南京卡伦科技有限公司租金323400元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金分段计算，其中租金210000元的逾期付款违约金以210000元为基数，自2017年12月19日起计算，租金113400元的逾期付款违约金以113400元为基数，自2018年6月19日起计算，均按照中国人民银行同类贷款利率的1.3倍计算至租金给付之日止）；四、南京市浦口区浙天家具销售中心、芦晓峰于本判决生效之日起十日内连带给付南京卡伦科技有限公司逾期返还房屋违约金（逾期返还房屋违约金自2018年11月21日起按照1890元/天计算至实际腾空并交还房屋之日止）；五、驳回南京卡伦科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6152元，由南京市浦口区浙天家具销售中心、芦晓峰负担。本院二审期间，上诉人浙江家具中心、芦晓峰提交以下新证据：证据1、芦晓峰与卡伦公司法定代表人陈桂明短信聊天记录，证明2019年4月9日为了配合拆迁工作，浙天家具中心于2019年4月18日搬离租赁房屋的通知。证据2、2020年7月6日拍摄的涉案房屋现有状况照片打印件4张，证明涉案房屋现有状况已经不符合经营条件。卡伦公司质证称：对于证据1的真实性认可，收到了该短信，但上诉人未在规定期限内搬离，直到2019年年底仍然在经营；该份聊天记录恰恰证明芦晓峰是实际经营人，是芦晓峰发给陈桂明的。对于证据2照片的真实性予以认可，但该照片不能反映一审判决时的状态，一审判决时没有围挡，而且上诉人正在经营；虽然有围挡，但不表明芦晓峰没有经营的事实，也不表明芦晓峰已经将东西搬走，该照片不能达到上诉人的证明目的，和本案没有关联性。被上诉人卡伦公司提交以下新证据：证据1、浙天家具中心订货单一张，购货人王金芝、王晓晓，证明2019年10月27日芦晓峰仍然在涉案房屋内经营，下面签字是芦晓峰，证明芦晓峰是实际经营人。证据2、手机账单打印件（无原件）一份，证明2019年10月27日购货人向芦晓峰个人账户支付了300元货款。证据3、盘城街道办出具的情况说明，证明芦晓峰在判决后仍然占据涉案房屋不走，盘城街道办急着要拆房屋，希望法院能够尽快判决或裁定。上诉人浙江家具中心、芦晓峰质证称：对于证据1真实性不予认可，是上诉人的单子，但票据有改动，客户名字都不是上诉人所写。对于证据2真实性认可，对其证明目的不认可。对于证据3认可。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，一审审理中，浙天家具中心和芦晓峰提供了南京市浦口区人民政府盘城街道办事处2017年8月27日发布的《拆迁通告》，证明涉案房屋已经拆迁，涉案房屋租赁合同应当终止履行；浙天家具中心和芦晓峰还提供南京市浦口区人民政府盘城街道办事处与卡伦公司2019年5月19日签订的《浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议》，证明涉案房屋拆迁情况属实。卡伦公司对上述证据的真实性均不持异议。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人提出，一审判决认定事实和适用法律均存在错误,案涉房屋租赁合同系因政府拆迁而提前终止，并非系合同主体违约而依据合同约定解除。经审查，2017年8月27日涉案房屋被列为拆迁范围，故双方的房屋租赁合同终止履行。卡伦公司要求确认卡伦公司与浙天家具中心签订的房屋租赁合同已于2018年11月13日解除的诉请不符合规定，不应予以支持。房屋租赁合同终止履行后，浙天家具中心应当返还涉案房屋，一审法院对于卡伦公司要求判令浙天家具中心与芦晓峰从涉案房屋中迁出的主张予以支持正确。两上诉人提出涉案房屋租赁合同系因政府拆迁而提前终止，并非系合同主体违约而依据合同约定解除，浙天家具中心不存在违约行为，无需承担违约责任。经审查，卡伦公司要求浙天家具中心、芦晓峰连带向卡伦公司支付拖欠的租金323400元及逾期付款违约金，卡伦公司主张的此部分租金的期限为2018年2月17日至2018年11月20日，因双方合同已于2017年8月27日终止履行，卡伦公司主张的此期间的租金应当为占有使用费，因浙天家具中心实际使用涉案房屋，应当按照原合同约定的标准支付占有使用费，浙天家具中心应当向卡伦公司支付占有使用费323400元。因合同已经终止履行，卡伦公司主张的违约金没有合同依据，不应予以支持。两上诉人提出，合同终止后的房屋占用费用应在约定租金标准上进行下调，不应适用合同约定的占用费标准，一审判决要求浙天家具中心按照约定租金标准的1.5倍支付房屋占用费明显不当。经审查，双方合同已于2017年8月27日终止履行，但浙天家具中心一直未从涉案房屋中迁出，故仍应当向卡伦公司支付2018年11月21日以后的占有使用费。因双方租赁合同中约定的租金标准为双方真实意思表示，占有使用费的标准应当以双方合同约定的租金标准为准，卡伦公司主张按租金标准1.5倍计算占有使用费没有依据，不应予以采纳。两上诉人提出，芦晓峰并非浙天家具中心实际经营者，不是本案适格被告，更不应对案涉房屋租金承担连带责任。经审查，在前案调解中，卡伦公司主张芦晓峰是实际经营人，最终芦晓峰承担了责任，现两上诉人对其主张未能提供充分证据予以证明，一审法院对其主张不予支持并无不当。综上所述，两上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9560号民事判决第二、五项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9560号民事判决第一、四项；三、变更南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9560号民事判决第三项为：南京市浦口区浙天家具销售中心、芦晓峰于本判决生效之日起十日内连带给付南京卡伦科技有限公司占有使用费323400元；四、南京市浦口区浙天家具销售中心、芦晓峰于本判决生效之日起十日内连带给付南京卡伦科技有限公司自2018年11月21日起至其迁出时止的占有使用费（按原合同约定的租金标准进行计算）。一审案件受理费6152元，由浙天家具中心和芦晓峰共同负担5278元，由卡伦公司负担874元。二审案件受理费6152元，由浙天家具中心和芦晓峰共同负担6066元，由卡伦公司负担86元。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 龚 震审判员 王 路二〇二〇年八月二十日书记员 郭旭冬