广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初21704号原告深圳市某某商业管理有限公司，地址深圳市龙岗区。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人张某1，广东某某律师事务所律师。委托诉讼代理人张某2，广东某某律师事务所实习律师。被告深圳市某某信息咨询有限公司龙岗分公司，地址深圳市龙岗区。法定代表人马某某。委托代理人陈某某，男，汉族，某年某月某日出生，住址广东省深圳市福田区。被告马某某，男，某年某月某日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。原告深圳市某某商业管理有限公司（以下简称某某商业管理公司）诉被告深圳市某某信息咨询有限公司（以下简称某某公司）、马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某1、张某2，被告马某某及被告某某公司委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，深圳市某某信息咨询有限公司龙岗分公司（以下简称某某龙岗分公司）向原告承租位于某某国际中心，租期2年，自2019年2月1日至2021年1月31日止，月租金11900元。因被告2020年2、3月连续2个月未能及时缴纳租金及管理费等相关费用，故原告按租赁合同约定解除合同。现原告起诉请求法院判令：1.解除原告与被告某某公司的租赁合同关系；2.被告某某公司向原告支付拖欠的2020年2月1日至6月30日期间的房屋租金64900元；3.被告某某公司向原告支付2020年2月至6月物业管理费8000元；4.被告某某公司向原告支付拖欠2020年1月、2月、3月份电费1012.48元；5.被告某某公司向原告支付2019年2月1日至2019年2月19日免租期间的租金8075元；6.被告某某公司向原告支付房屋租金、物业管理费、电费等费用的滞纳金4816.52元（暂计至4月8日）；7.被告某某公司向原告支付违约金38940元；8.被告马某某对被告某某公司的上述债务承担连带清偿责任；9.本案诉讼费由两被告承担。被告某某公司辩称：1.其龙岗分公司与原告签订《写字楼租赁合同》，并向原告支付租赁保证金23800元、水电保证金7850元、管理费保证金3200元，共计34850元；2.其龙岗分公司自租赁之日起均按时交纳租金和水电费、管理费；但2020年春节期间，突如其来的新冠疫情造成该公司龙岗分公司没有收入，无法准时交付2月份租金，其希望原告能适当减免租金，共度时艰；3.2020年3月5日下午，该公司龙岗分公司经理张某某与原告法定代表人刘某达成共识：双方共同努力把某某龙岗分公司租赁的办公室转租出去，如果在2020年3月31日前没有转租成功，则原告从该公司龙岗分公司交纳的所有保证金中扣除未付的2、3月份租金、管理费和水电费，剩余部分退还被告；4.2020年3月9日，原告工作人员突然通知被告，并发出《催租通知书》，后又发出《停水停电通知书》《解除租赁合同通知书》，并锁了办公室大门；5.某某龙岗分公司已注销，某某公司在保障一员工休完产假后亦准备注销；6.原告要求被告赔偿，被告不予认可，因为被告受疫情影响导致无法正常经营，且双方已达成口头共识，但后来原告不予承认，且原告有利用疫情对中小企业的冲击而从中获利的嫌疑；据被告了解，案涉房屋已于2020年6月出租给他人；7.原告在没有公证的情况下单方处置了被告财产，请求法院要求原告退还被告所有资产。经审理查明，某某龙岗分公司向原告承租位于深圳市龙岗区某某大道某某号某某国际中心并签订《写字楼租赁合同》，约定租期2年，自2019年2月1日至2021年1月31日止，免租期自2019年2月1日至2019年2月19日止，第一个租赁年度月租金11900元，第二个租赁年度月租金12980元，每月31日前向原告支付次月租金。合同签订后，某某龙岗分公司向原告交纳了租赁保证金23800元、水电保证金7850元、管理费保证金3200元，共计34850元。2020年2月始，某某龙岗分公司未向原告缴纳租金。2020年3月，原告在被告靓媚公司门口张贴《催租通知书》《停水停电通知书》及《解除租赁合同通知书》。2020年3月底，物业公司将案涉房屋上锁，现房屋由原告2020年7月份租给他人。另查明，案涉房屋的所有权某某外人深圳市某某广场投资有限公司；原告从深圳市某某广场投资有限公司处承租案涉房屋并签订《租赁合同》，约定租期6年，从2018年5月1日至2024年4月30日止，原告在征得深圳市某某广场投资有限公司同意后将案涉房屋转租给某某龙岗分公司；某某龙岗分公司系被告某某公司分公司，已办理完注销登记手续；被告某某公司系一人有限公司，被告马某某系该公司唯一股东。现原告向法院起诉提出上述诉讼请求。本院认为，原告与某某龙岗分公司签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法有效；双方应当按照合同约定履行各自义务。某某龙岗分公司系被告某某公司的分公司，某某龙岗分公司注销后，其与原告签订的租赁合同产生的权利义务应由被告某某公司承担。原告主张某某龙岗分公司自2020年2月始未缴租金，根据合同第七条第二点约定要求解除原告与被告某某公司的租赁合同关系；被告某某公司辩称因新冠疫情影响导致没有营业收入，原告不得解除合同；本院认为，被告对其主张的事实应当举证证明，其辩称公司没有营业收入系新冠疫情导致，需提交相应证据予以证明；但被告并未就此提供证据证明，故被告辩称的该项主张，本院不予支持；原告要求解除合同关系，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的2020年2月至6月租金64900元及物业管理费8000元，因案涉房屋于2020年3月底被物业上锁，被告方无法正常使用案涉房屋，故2020年4月1日之后产生的租金及物业管理费不应由被告方承担。被告某某公司应当按照合同约定予以给付2020年2月、3月的租金25960元及物业管理费3200元。关于原告主张的电费，因原告未提交未缴电费的计算依据，亦未能证明被告未交电费的事实，故本院对此不予支持。关于原告主张的免租期间房租，被告某某公司在合同签订后即交付了租赁保证金23800元、水电保证金7850元、管理费保证金3200元，共计34850元；被告某某公司未举证证明其首月租金交纳情况，本院推定其按合同约定享受了免租期租金减免权利；故原告根据租赁合同第七条第五点的相关约定，要求被告某某公司支付免租期租金，符合合同约定，本院予以支持。原告主张免租期租金8075元，超出本院核算出的金额7536元（11900元÷30天×19天），超出部分本院不予支持。关于原告主张的迟延支付租金、物业管理费产生的滞纳金，实际为被告逾期支付房租产生的违约金，符合租赁合同第七条第一点的约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金38940元，原告称其合同依据为第二条第三点，该条款内容为“如本合同规定的租赁期限未满，在没有违约的情况下甲乙双方都不得单方面终止合同，否则视为违约，违约方按照以下约定赔偿对方违约金及其它（如装修费用、物业空置损失等）经济损失（违约金标准为解除合同时的叁个月租金，其他经济损失按照实际发生金额计算。）”，该条款约定的叁个月租金违约金的适用前提是存在单方违法解除合同的行为，而本案中被告某某公司主张继续履行合同，故该条款不适用于被告某某公司，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告马某某对被告某某公司的上述债务承担连带责任，被告某某公司系一人有限公司，被告马某某系该公司唯一股东，因被告马某某并无证据证明被告某某公司财产独立于其个人财产，故被告马某某应当对公司债务承担连带责任。关于被告某某公司主张其交纳的租赁保证金23800元、水电保证金7850元、管理费保证金3200元；租赁合同第七条第二点有明确约定，被告方连续2个月未能按时交纳租金、管理费等费用达到15天的，原告有权单方解除合同并没收被告方交纳的上述费用，故被告的该项主张，本院不予支持。关于被告某某公司主张原告返还其案涉房屋内财产的问题，被告可另循法律途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告深圳市某某商业管理有限公司与被告深圳市某某信息咨询有限公司就位于深圳市龙岗区某某大道某某号某某国际中心某某单位形成的租赁合同关系；二、被告深圳市某某信息咨询有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某商业管理有限公司支付拖欠的2020年2月1日至3月31日期间房屋租金25960元；三、被告深圳市某某信息咨询有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某商业管理有限公司支付2020年2月、3月份物业管理费3200元；四、被告深圳市某某信息咨询有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某商业管理有限公司支付延迟支付房屋租金、物业管理费产生的违约金（分段计算，其中以14580元为基数按每日3‰从2020年2月1日起计算至被告付清之日止；以14580元为基数按每日3‰从2020年3月1日起计算至被告付清之日止）；五、被告马某某对被告深圳市某某信息咨询有限公司的上述债务承担连带责任；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1408元（原告已预缴），由原告承担1066元，被告深圳市某某信息咨询有限公司承担342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二〇年八月十一日书记员  陈树秋