江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4579号上诉人（原审原告）马力，男，1981年10月2日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：李全龙，北京友恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，北京友恒（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）南京新城万隆房地产有限公司，住所地南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路1号132室。法定代表人：郑福权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘永辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张超，男，该公司员工。上诉人马力因与被上诉人南京新城万隆房地产有限公司（以下简称新城万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法由审判员许云苏进行独任审理，于2020年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人马力及其委托诉讼代理人李全龙、李敏，被上诉人新城万隆公司的委托诉讼代理人刘永辉、张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马力上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，导致驳回上诉人的全部诉讼请求的判决错误，具体理由如下：一、关于案涉房屋装修价格的事实认定错误。1.原审认为案涉装修系毛坯房与装修的有机结合整体，合同约定总体计价，房屋本身与装修两者的价格不应单纯割裂来看，系事实认定错误。被上诉人新城万隆公司公开的案涉房屋《商品住房价目表》和《房地产估计报告》中均列出了案涉房屋装修标准5780元/平方米。表明案涉精装商品房价格的组成部分为毛坯单价和装修单价，二者相加组合成销售价格。2.虽然上诉人提交的《商品住房价目表》和《房地产估计报告》来源于其他业主，但是《房地产估计报告》中是整个小区的评估报告，整栋楼的户型精装修报告都是用的同样的材料和设备，上诉人完全相信该标准统一适用于所有的精装修房屋。由此可见，上诉人购买的案涉精装房屋包括了装修价格，即在毛坯价格的基础上，每平方米再增加5780元以作为最终的销售价格。3.双方签订的《预售合同》、《房屋装饰装修协议》及《补充协议》中仅对装饰装修的每个项目和标准进行了约定，但是对所涉房屋的具体的装修质量、装修价值并没有作出明确具体的约定，就装修价格而言在合同中也未能体现。在这种情况下应适用江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第8条第2款，即“当事人没有对装修质量要求作出明确具体约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据”，从而认定案涉房屋的装修价值应当以被上诉人委托江苏中大土地房地产评估有限公司（以下简称中大公司）出具的《房地产估价报告》的案涉房屋装修价格5780元/平方米为准。同时说明，案涉房屋本身的装修价值与该备案装修价格存在差异，被上诉人应当退还上诉人超标准支付的装修款项。中大公司出具的评估报告对被上诉人是有约束力的，被上诉人应当按照其委托的中大公司出具的评估报告的装修价值向上诉人交付商品房房屋。二、关于增配的中央空调、地暖、新风系统和墙纸的价值事实认定不清。1.被上诉人在双方约定的装修项目基础上另行增配了中央空调、地暖、新风系统和墙纸，其在庭审中称该增配部分的目的是为了提高业主的满意度，且该部分包含在总房价中，但是双方签订的《预售合同》、《房屋装饰装修协议》及《补充协议》中均没有这四项内容，这与被上诉人所说的包含在总房价中相矛盾。2.法院认定上诉人委托的江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司（以下简称天圣公司）所作的《资产评估报告》中的价值未包含被上诉人新增配的四项价值事实认定错误。上诉人委托的天圣公司所作的《资产评估报告》依据的时间节点是与被上诉人的《房地产估计报告》的评估时间一致的，并且项目内容也是一致的。另外，该评估报告所评估的各项目符合双方约定的装修项目。因此，关于增配的中央空调、地暖、新风系统和墙纸的部分是属于被上诉人在原有的约定项目下赠与给上诉人，还是包含在总价中，一审法院对该部分价值认定事实不清。新城万隆公司辩称：上诉人所称的房地产评估报告及商品住房价目表，不属于合同内容，对双方均不具有约束力，这从商品房住房价目表、房地产评估报告当中约定的价格及房屋计价方式，与双方签订的商品房预售合同中的价格及计价方式存在差异，可以得以证明。双方签订的商品房预售合同中的房屋价格，明确排除了对装修部分单独计价，在装修部分的计价方式前明确打叉予以标记，该房屋的计价方式为整体计价，不区分毛坯价格和装修价格。双方已经通过签订装饰装修协议的方式，明确的约定了该房屋的装修标准，并且被上诉人也通过制作并向上诉人公示样板房的方式，向上诉人展示了该房屋的交付标准，双方共同通过装饰装修协议和样板房两个途径，明确约定了该房屋的交付标准，被上诉人也向上诉人依约交付了相应交付标准的房屋，所以不应承担任何责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马力向一审法院起诉请求：1.判令新城万隆公司退还马力超标准支付的装修372595.51元及利息（自起诉之日起计算至新城万隆公司实际给付之日为止，年利率按照6%计算）；2.判令新城万隆公司赔偿马力实际损失鉴定费用8000元；3.判令本案全部诉讼费用由新城万隆公司承担。一审法院认定事实：2016年10月26日，新城万隆公司（甲方，预售人）与马力（乙方，预购人）签订《预售合同》1份，主要内容为：1.第一条、甲方预售给乙方的商品房为栖霞区仙林街道香悦澜山花园16幢1单元1902室（简称案涉房屋），该房屋建筑面积90.37平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条、案涉房屋以建筑面积计价，单价为28536.16元，总价2578813元，该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价28536.16元/平方米，合计2578813元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元。3.第六条、（1）甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该房屋；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.第十三条、（1）甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；（2）经有市级以上检测资质的省市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起算；甲方应按国家规定和本合同约定承担本商品房的工程质量保修责任。5.第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分中的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以铅印内容为准。案涉合同的附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定），该附件载明了外墙、内墙（水泥砂浆抹灰墙面）、顶棚、室内地面（混凝土结构面）、外窗、单元防盗门、分户门（钢制进户门）、厨房（地面：混凝土结构面；墙面：水泥砂浆墙面；顶棚：水泥砂浆墙面）、卫生间（地面：混凝土结构面；墙面：水泥砂浆墙面；顶棚：混凝土结构面）、电梯等。同日，双方还签订1份《房屋装饰装修协议》（简称《装修协议》），该协议约定：第一条、乙方委托甲方装修内容为：1.过道、客厅、餐厅的墙面为乳胶漆面，顶面为局部石膏板吊顶乳胶漆饰面，地面为地砖（东鹏或新中源或同等品牌）；2.餐厅、主卧、次卧、书房的墙面为乳胶漆面，顶面为原始顶、石膏挂板乳胶漆饰面，地面为实木复合地板（书香门地或同等品牌）；3.厨房、卫生间、淋浴房的墙面为墙砖（东鹏或新中源或同等品牌），顶面为铝扣板吊顶，地面为地砖（东鹏或新中源或同等品牌，其中淋浴房地面为人造石）；4.阳台墙面为涂料，顶面为原始顶，地面为地砖；5.厨房内整体橱柜为新城成品定制，台面为石英石，油烟机、燃气灶为老板或方太或同等品牌，即热式燃气热水器为林内，水槽、龙头为摩恩；6.卫生间内洁具、龙头品牌为科勒，淋浴隔断为新城成品定制，浴霸品牌为奥普，整体卫柜、成品镜柜为新城成品定制；7.玄关柜、阳台洗衣机、户内门、踢脚线、品牌均为新城成品定制，开关插座面板为西门子，客餐厅、卧室主灯灯具为简易底座白炽灯；第三条、基于优化设计或改进施工或因其他不可归因于甲方的原因，甲方有权在不降低质量标准的情形下，变更所使用的建筑、装修材料，但此类变更不得影响乙方对房屋的使用，甲方有权在不影响使用功能的前提下，对可见面、不可见面以及其他原因导致甲方无法批量采购时，在不降低质量标准的前提下，甲方有权以相同或同类产品（建筑材料）代替；第四条、样板房内活动家私、饰品灯具、窗帘、洗衣机、电视等仅作展示，不作为标的房屋的装修内容，除本协议约定内容外，乙方不得变更委托内容，本协议未约定内容以《预售合同》内容为准，双方所签署的《预售合同》解除的，本协议相应解除，甲方不再向乙方收取因房屋装修所产生的费用。第五条、最终实际交付的装修后的标的房屋与商品房买卖合同附件“该房屋建筑设计及平片图”不一致的，以本协议约定标准为准，但装修前毛坯房屋的交付标准、交付条件仍以《预售合同》约定为准，如甲方在交付时对房屋的装修未达到本协议约定的标准，乙方可根据本协议约定就装修内容向甲方主张权利，但不得以此为由拒收房屋。同日，马力、新城万隆公司双方还签订《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，其中：第三条、广告与宣传资料：1.出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板房景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容进行解释或提出主张。本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经予以知晓并同意。2……出卖人所建样板房及样板区不属于出卖人的交付标准或交付条件，仅为工艺展示和为买受人提供装饰参考，其不构成合同内容，双方也不受其约束。第四条、4.本合同正文中载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额。合同签署前的各种优惠、折扣、抵用券、优惠券、团购优惠、其他优惠等均自动失效，不再对买卖双方具有约束力，购房价款总额不再因合同签订前出卖人的口头或书面承诺、广告、宣传资料、宣传活动等所列的优惠条件或其他任何原因而增加或减少，但本合同其他条款或合同签署后的补充协议另有约定的，其效力高于本款约定；5.价格风险由出卖方与买受人双方各自承担，双方均不得提出补差或退差。第六条、房屋交付：1.交付条件：该房屋的交付条件、标准仅以合同约定为准，简/精装房屋的交付条件仅以本合同约定的交付条件为准。双方对装饰装修产生纠纷不得成为拒绝接受房屋交付的理由。房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修。买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则买受人应按合同约定承担逾期收房的违约责任。买受人认为房屋存在影响交付的质量问题的，除依据政府主管部门认定的有资质的检测机构出具的房屋存在主体结构质量不合格的合法证明文件，并经出卖人确认外，买受人不得拒绝接受房屋。装饰设备：商品房的装饰、设备未达到附件约定标准的，买受人应当在交付当日向出卖人提出，但买受人不得以此为由拒绝交付房屋，该商品房内的所有电器等设备由生产厂商直接提供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的保修文件为准，对于合同附件中的装饰设备标准，若因厂家停产或在不降低质量标准的前提下或出卖人无法批量采购时，出卖人有权以相同或类似品质的产品代替。第十一条、具体项目专用条款：样板房的装饰设计和施工仅供展示使用，不作为标的房屋的交付标准。上述《预售合同》、《补充协议》及《装修协议》签订后，马力按约向新城万隆公司支付了相应款项，新城万隆公司亦于约定期限内通知马力接收案涉房屋。2018年12月19日，马力办理了房屋接收手续，签署了《资料、钥匙签收表》及《收楼意见书》各1份，其中《收楼意见书》载明：验房问题：1.客厅阳台插座的位置不当；2.主卫卫浴柜（洁柜、台盆、台面）台盆排水不畅（溢水口不排水），下水不畅；3.客厅阳台管道（非燃气管道）、水龙头位置不当；4.主卫地漏排水不正常，地漏堵塞。业主意见或建议栏载明：马桶肮脏不堪入目，要求更换新马桶！更换马桶时业主要到场。同日，马力还签署《关于同意增加精装修配置承诺书》（简称《承诺书》）1份，内容为：新城公司：本人是案涉房屋业主，本人在购买该房屋时与贵司签署了《装修协议》，并约定了精装修的装饰装修标准，现本人同意在协议约定的装饰装修标准的基础上增加“中央空调、地暖、新风系统和墙纸四项标准”，并按照上述增配后的装修标准接收房屋。马力还在承诺书上备注“套内精装是否达到合同约定，待收房后评估”。马力收房后，自行委托天圣公司对案涉房屋的装修及设备资产于评估基准日2017年3月20日时的市场价值进行了评估，并支付评估费8000元。该公司于2019年4月15日作出苏圣评报字（2019）第109号《资产评估报告》，载明：评估方法为成本法；评估范围为：案涉房屋的装修及设备资产，其中包括土建、客厅、厨房、卫生间、阳台、卧室、书房等装修及设备资产；装修主要包括吊顶、玄关制作、墙面粉刷、水电改造、地砖及地板铺设等，设备主要包括厨房橱柜、油烟灶具、电灯、开关、淋浴房、洁具及内门等，现场勘察时，已拿房，但尚未入住，房间保持交付状态，评估人员根据资料清单进行一一核实。评估结论：经评估，案涉房屋的装修及设备资产于评估基准日2017年3月20日的市场价值为149732元，评估单价1657元/平方米。审理过程中，马力举证了《商品住房价目表》及《房地产估价报告》各1份，其称系其他业主提供的，欲证明新城万隆公司称案涉房屋装修单价为5780元/平方米。其中《商品住房价目表》中显示案涉房屋：销售单价为30197元/平方米，其中装修单价为5780元/平方米，销售总价为2728903元。《房地产估价报告》系新城万隆公司委托中大公司针对17号楼作出，载明：价值时点为2017年3月20日，估价目的为委托人了解装修工程的市场价值提供参考依据，采用的价值类型为公开市场价值，估价方法为成本法，估价结果为：根据估价委托人提供的建筑面积及装修标准资料来求取各代表户型的装修建筑安装成本（安装工程费、装饰工程费设备及工器具购置费），该成本为施工企业的成本费用，包括材料费、人工费、机械台班费、管理费及施工企业的合理利润，17号楼代表户型的装修建筑安装成本单价为4814.38元/平方米；在装修建筑安装成本单价基础上，加计开发企业对该项目的设计费、管理费、销售费用、销售税费、利息、利润后的拟装修工程在所在房地产中所占有的市场价值为5780元/平方米。新城万隆公司对上述两份证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。马力未举证证明新城万隆公司在其购房时向其出示或公示过该两份材料。庭审中，天圣公司的评估师马永魁（其并非《资产评估报告》中署名的评估师，但其称系署名评估师的领导，且参与了该资产评估）到庭接受质询，其称马力委托评估的范围就是针对中大公司作出的《房地产估价报告》中载明的项目，对于《承诺书》中所载明的增配的中央空调、地暖、新风系统和墙纸未进行评估，根据现场勘察房屋内装修装饰与《房地产估价报告》中载明的项目基本一致，关于装修品牌看不到明确品牌标示的就按照《房地产估价报告》中载明的品牌认定，两份报告认定的价格差距主要就是对装修项目单价的认定差别，对于缺少的项目《资产评估报告》附件中有列明，其中：《装修资产评估明细表》备注无书房空门套、即热式热水器；《装修总包工程评估明细表》中备注主次卧、书房、儿童房复合地板下无水泥砂浆找平，无客餐厅地面5mm宽拉斯不锈钢T型收口条，以及无部分位置的插座、顶面石膏线、开关，无浴巾架、手纸架等。经质证，马力对马永魁的意见三性均予以认可，并认为能够反映案涉房屋的装修价值；新城万隆公司称马永魁的身份由法院核实认定，而《资产评估报告》仅仅是针对装修物品价格进行评估，并未对装修标准提出异议，而且该《资产评估报告》与房屋实际情况不符，存在大量漏项以及对实际品牌认定不一致之处，评估价格远低于市场价格，《资产评估报告》及评估师到庭并不能证明案涉房屋的装修价值，故均不予认可。本案的争议焦点为：马力以《商品住房价目表》及《房地产估价报告》中载明的装修价格5780元/平方米作为装修质量要求依据主张与其自行委托评估的《资产评估报告》所认定的装修价格1657元/平方米之间的装修差价损失是否合法有据。一审法院认为，马力、新城万隆公司签订的《预售合同》及其《补充协议》、《装修协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认，故双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。现马力已按约付款并接收房屋，新城万隆公司亦按约及时向马力交付了案涉房屋，但马力主张新城万隆公司交付的案涉房屋装修标准达不到合同约定标准即其认为的5780元/平方米，要求新城万隆公司赔偿差价损失。对此，一审法院认为：一、马力、新城万隆公司双方签订的《预售合同》中明确约定新城万隆公司交付给马力的房屋为包含装修在内的房屋整体，故本案中新城万隆公司交付的标的物为装修房，案涉装修与案涉毛坯房屋具有整体性，本案应当按照商品房买卖合同纠纷进行整体处理，而非按照装饰装修合同纠纷进行处理。二、《预售合同》第四条明确约定案涉房屋的计价方式为以建筑面积计价，单价28536.16/平方米，该价款均为房价款，对装饰装修价款约定为空白，说明双方约定的案涉房屋计价方式为总体计价，而并未单独约定案涉房屋装饰装修价款。三、马力主张《商品住房价目表》及《房地产估价报告》均明确显示案涉房屋装修标准为5780元/平方米，该标准应当为新城万隆公司交付房屋的装修标准，但马力当庭陈述该证据来源为其他业主向其提供，其未能提供任何证据证明新城万隆公司曾向其出示或公示过该价格，或证明该价格对其购买案涉房屋产生重大影响，而双方签订的《预售合同》及其《补充协议》、《装修协议》均未约定该价格为装修价格或者该资料内容作为合同内容或依据，同时结合该《商品住房价目表》载明的价格来看，案涉房屋的销售单价为30197元/平方米，比双方合同约定的28536.16/平方米高出1660.84元/平方米，即《商品住房价目表》中载明的价格并非案涉房屋的合同价，故亦不能将其载明的装修价格5780元/平方米作为双方的合同价，更不能视为新城万隆公司对案涉房屋的装修单独作出的明确具体承诺，马力要求以该装修价格作为双方对案涉房屋装修的价格，无事实和法律依据。四、双方自愿签订的《预售合同》及《补充协议》、《装修协议》，其中《预售合同》附件4及《装修协议》中对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定，双方在此情形下，经自愿平等磋商对该商品装修房的整体价格即28536.16/平方米形成了合意，该价格反映了其时房地产交易市场的供求关系、心理预期、产品质量、外界配套、品牌价值、价值规律、利润空间、应缴税费等各种因素，是双方真实意思表示，合法有效，根据合同约定其后价格风险由双方各自承担，双方均不得提出补差或退差。五、马力在收房时除认为“马桶肮脏”要求更换外，仅提出部分插座安装不当、排水不畅、水龙头位置不当、地漏排水不正常等瑕疵，该瑕疵应通过维修予以解决；其未提出新城万隆公司交付的案涉房屋装修项目与双方约定不一致，仅以价值不符自行委托进行评估，而天圣公司参与评估的评估师到庭亦陈述案涉房屋装修项目与新城万隆公司委托评估的《房地产估价报告》中载明的项目基本一致，故一审法院认为，首先《房地产估价报告》载明的装修项目并非双方合同约定项目，无论其与案涉房屋装修是否完全一致，均不影响新城万隆公司交付房屋的装修标准仅需与合同约定标准相符即可；其次，天圣公司所作的《资产评估报告》估价时点为2017年3月20日，不能反映案涉房屋装修于交付时（2018年12月19日）的市场价值，更未包含新城万隆公司为案涉房屋另行增配的中央空调、地暖、新风系统和墙纸的价值，故其与新城万隆公司实际交付的案涉房屋装修价值不符；再次，如前所述，案涉房屋系商品装修房，是毛坯房与装修的有机结合整体，其价值是就整体而言的，合同亦系约定总体计价，房屋本身与装修两者的价格不应单纯割裂来看，天圣公司单纯以成本法对案涉房屋装修价格作出的评估，与本案案涉房屋实际装修价值无关联性，马力主张以该评估价认定案涉房屋的装修价值，无事实和法律依据。综上，马力未能举证证明案涉房屋装修质量不符合约定要求或法定要求，直接以《商品住房价目表》及《房地产估价报告》中载明的装修价格5780元/平方米作为装修质量要求依据，主张与其自行委托评估的《资产评估报告》所认定的装修价格1657元/平方米之间的装修差价为损失，要求新城万隆公司退还该差价并承担其自行鉴定的费用，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告马力的全部诉讼请求。案件受理费7009元，减半收取3504.5元，由原告马力负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，一审期间，上诉人马力提供的中大公司出具的《房地产估价报告》系针对南京市栖霞区仙林湖西侧地块二地块17号楼的住宅部分拟装修房屋的装修工程在房地产中所占有的市场价值评估，估价对象建筑面积21076.75平方米，估价时点为2017年3月20日。因案涉房屋系坐落于16幢，经本院释明后，马力于庭后提交：1.《商品住房价目表》照片与《南京市商品住房申报价格表》复印件，拟证明被上诉人在售楼现场向客户公开的价目表，其中列明了房屋的销售单价及装修单价，证明被上诉人称案涉房屋装修单价为5780元/平方米。2.针对南京市栖霞区仙林湖西侧地块二地块15、16号楼的《房地产估价报告》复印件，证明被上诉人委托评估案涉房屋的装修单价为5780元/平方米，与被上诉人在售楼现场公示的《商品住房价目表》的装修单价完全一致。新城万隆公司质证认为，对照片的三性均不予认可，对《南京市商品住房申报价格表》的真实性予以认可，关联性不予认可，该表系被上诉人依属地政府部门的要求履行价格申报的材料，载明内容与上诉人无关，不构成双方合同内容，并非双方定价依据。对估价报告的真实性予以认可，关联性不予认可，该份证据系被上诉人委托中大公司就案涉项目部分楼栋进行估价，旨在为被上诉人了解装修工程的市场价值提供依据，并作为被上诉人向属地政府部门履行价格申报的依据，与上诉人无关，不构成双方商品房买卖合同内容，对双方无拘束力。本院认为，因《商品住房价目表》照片系上诉人单方提供，未标明拍摄的具体地点、日期且未提供证据原始载体，被上诉人对此亦不予认可，本院对照片的真实性不予认可。关于《南京市商品住房申报价格表》、《房地产估价报告》的真实性予以确认，其中，针对15、16号楼《房地产估价报告》载明，估价对象建筑面积12988.8平方米，价值时点为2016年9月21日。报告其他内容与一审时上诉人提供的17号楼的《房地产估价报告》基本一致，关于该估价报告与本案的关联性将在下文予以综合表述。二审期间，本案的争议焦点为：马力以《商品住房价目表》及《房地产估价报告》中载明的装修价格5780元/平方米作为装修质量要求依据主张与其自行委托评估的《资产评估报告》所认定的装修价格1657元/平方米之间的装修差价损失是否合法有据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，马力、新城万隆公司签订的《预售合同》及其《补充协议》、《装修协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。双方经自愿平等磋商，已对案涉房屋的整体价格为28536.16元/平方米形成了合意，该价格反映了当时房地产交易市场的供求关系、心理预期、产品质量、外界配套、品牌价值、价值规律、利润空间、应缴税费等各种因素，对双方均有拘束力。关于房屋的装修，结合《预售合同》附件4及《装修协议》的约定能够看出，双方已对案涉房屋的装饰装修标准及装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。上诉人主张依据《商品住房价目表》及《房地产估价报告》案涉房屋装修标准应为5780元/平方米，被上诉人应按此装修标准交付房屋，但其并未提供充分证据证明被上诉人向其出示过上述两份材料，且材料中载明的价格对其购买案涉房屋产生重大影响，在双方签订的《预售合同》、《补充协议》及《装修协议》中，亦均未约定该价格或资料内容作为合同价格依据，《商品住房价目表》中载明的价格亦与案涉房屋销售单价不一致，故上诉人提供的证据不足以证明上述材料载明的装修价格5780元/平方米系双方就案涉房屋达成的合意，上诉人以此装修价格作为案涉房屋装修的价格，缺乏合同及法律依据。马力在收房时并未提出关于装修项目与双方约定不一致的问题，仅以价值不符自行委托进行评估，而天圣公司参与评估的评估师到庭亦陈述案涉房屋装修项目与新城万隆公司委托评估的《房地产估价报告》中载明的项目基本一致，在此情况下，应视为被上诉人已按合同约定的装修标准进行了交付。关于另行增配的中央空调、地暖、新风系统和墙纸等精装修配置问题，被上诉人对此明确表示是为提高业主满意度自主决定增配，且并未额外收取费用，客观上增加了案涉房屋装修部分的价值，马力并未拒绝该部分配置，应视为双方对增配行为并无异议，但该部分配置与认定被上诉人是否按合同约定标准进行交付无关。马力在收房后，单方面委托天圣公司对案涉房屋装修进行评估，考虑到《房地产估价报告》载明的装修项目并非双方合同约定项目，天圣公司估价的时点不能反映案涉房屋装修于交付时的市场价值，亦未包含新城万隆公司为案涉房屋另行增配部分价值，且天圣公司单纯以成本法对案涉房屋装修价格作出的评估，与本案案涉房屋实际装修价值无关联性等因素，马力直接以《商品住房价目表》及《房地产估价报告》中载明的装修价格5780元/平方米作为装修质量要求依据，主张与其自行委托评估的《资产评估报告》所认定的装修价格1657元/平方米之间的装修差价为损失，要求新城万隆公司退还该差价并承担其自行鉴定费用，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，马力的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7009元，由上诉人马力负担。本判决为终审判决。审 判 员 许云苏二〇二〇年八月十四日法官助理 谢新辉书 记 员 戴 苗