广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8348号上诉人（原审被告）：姚周，男，1986年11月1日出生，汉族，身份证住址河南省汝南县。委托诉讼代理人：丁国敏，广东尹远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李回菊，女，1976年9月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：罗明生，广东合众之源律师事务所律师。原审被告：唐艳，女，1980年8月4日出生，汉族，户籍查询住址广东省广州市增城区。原审被告：**峰，男，1972年12月9日出生，汉族，户籍地址湖南省祁阳县。上诉人姚周因与被上诉人李回菊、原审被告唐艳、**峰排除妨害纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚周上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回李回菊的全部诉请；2.本案的诉讼费用由李回菊负担。事实与理由：一、一审法院不应受理本案。根据广东省高级人民法院办公室2019年6月27日印发粤高法【2019】84号《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第1条规定法院司法拍卖以请场移交为原则，除非第10条规定执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的，第11条规定不清场移交的，应在拍卖公告中特别提示并说明原因，符合第10条第（1）项情形的要注明租赁期限及租金收取人。第12条规定，执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理。本案中，法院在涉案房屋司法拍卖时明确没有标的物钥匙，不负责移交，法院在司法拍卖时也披露了租赁合同和租金收入。涉案房屋租赁尚未到期，一审法院依法应不予受理。二、一审法院认定姚周与唐艳、**峰签订的租赁合同在涉案房屋设立抵押权之后，属于事实认定不清。涉案房屋于2012年5月30日设立的抵押是原产权人**峰在向中国银行股份有限公司广州增城新塘支行借款签订的最高额担保合同时所进行的房屋抵押登记，是为一定期限内**峰在向中国银行股份有限公司广州增城新塘支行连续发生的借款合同提供担保，是对不特定债权的担保。在2012年5月30日至中国银行股份有限公司广州增城新塘支行主张行使抵押权实现债权之日止，债权由于**峰还了再借等借款行为已经发生了多次变化，最后确立债权的时间一审法院并未查明，即未查明将此抵押权特定化的主债权的发生时间【案号为（2015）穗增法民二初字第663号民事调解书涉及的抵押权的主债权特定时间】。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十三条规定，最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。抵押权是一种附属于债权存在的从权利，若债权主权利不存在则抵押权将随之消灭，已经偿还了的债权，其对应的抵押权也随之消灭，最高额担保的抵押权确立时间应随特定化债权确立的时间为准，即以已届清偿期而未偿还的债权成立的时间为准。因此，2012年5月30日只是房屋设立抵押的登记时间，而非涉案房屋抵押权确立的时间。一审法院在未查明**峰与中国银行股份有限公司广州增城新塘支行债权确立时间的前提下，认定抵押权设立早于租赁合同的设立，属于事实认定不清。如姚周与唐艳、**峰签订的租赁合同发生在**峰与中国银行股份有限公司广州增城新塘支行债权确立时间之前，则姚周与唐艳、**峰签订的租赁合同对李回菊具有约束力，姚周无需向李回菊支付房屋占用费。三、李回菊作虚假陈述，隐瞒事实真相。1.涉案房屋竞拍时已明确载明房屋存在租赁，且列明了租赁期限和租金已一次性缴纳的情形，李回菊第一次开庭中陈述不知情，第二次开庭自己又提交了相应证据。2.李回菊取得涉案房屋所有权后，明确知道姚周在涉案房屋居住，与姚周有联系，并收取姚周的费用，但李回菊在庭审中陈述不知道涉案房屋由谁居住，且无法联系姚周。3.姚周在二审时提交了大量的涉案房屋水电费、物管费的票据以及和李回菊的微信聊天截图可以证明上述事实。李回菊隐瞒事实真相，明知房屋存在租赁却提出要求确认租赁合同无效的诉求，而后莫名其妙撤回该项诉讼请求；在明知姚周联系方式的前提下不告知法院，导致本案缺席开庭，导致姚周失去依法维护自己合法权利的机会。四、一审法院违背不告不理原则。民法上的意思自治原则，要求在民事诉讼活动中，人民法院要遵循“不告不理”原则。民事案件审理的范围应仅限于原告的诉讼请求，既不应缩小，更不得扩大，法院对于当事人没有请求的事项无需审查，更不得在法律文书中论述或予以处理。人民法院在民事案件的审理中，是居中处理当事人的纠纷，以法律赋予的职权对当事人的权利义务作出裁判，而不得代当事人主张或处分权利。李回菊在起诉时，明确要求确认合同无效，并以此为由要求姚周搬离涉案房屋、支付占用费，后在第二次庭审中要求撤回确认合同无效的诉讼请求，但在一、二次的庭审中李回菊从未提出租赁合同由于时间在抵押设立之后，因此租赁合同不能约束姚周的观点。一审法院在审理本案时将李回菊未主张的观点予以论述，并以此作出裁判，违背司法公正。五、诉讼费计算有误。本案一审案由为排除妨害纠纷，属于非财产案件。根据《诉讼费交纳办法》第十三条第二款第三项之规定，诉讼费最多不超过100元。一审法院明显适用法律错误。而李回菊主张每月高达一万元的占用费，一审法院也并未支持，属李回菊滥用诉权，应当承担败诉的相应诉讼费。李回菊二审答辩：同意一审判决的处理，不同意姚周的上诉请求。原审被告唐艳、**峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未发表意见。李回菊向一审法院提起本案诉讼，请求：一、确认唐艳、**峰与姚周签订的2014年7月3日的《房屋租赁合同》无效；二、姚周搬离广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房；三、姚周向李回菊支付房屋占用费（按1万元每月计算）；四、唐艳、**峰、姚周负担诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年8月1日，增城区人民法院作出（2017）粤0183执恢裁942号执行裁定书（申请人为中国银行股份有限公司广州增城新塘支行，被执行人为**峰、唐艳），裁定书载明，依据已经发生法律效力的（2015）穗增法民二初字第663号民事调解书确定的内容及（2017）粤0183执恢942号执行裁定书，查封被执行人**峰位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房，由于**峰、唐艳拒不履行上述生效法律文书确定义务，一审法院于2015年11月24日作出（2015）穗增法执裁字第2165号之一拍卖执行裁定书已发生法律效力并委托淘宝司法拍卖网络平台对上述房产进行公开拍卖，由竞买人李回菊以3718000元的最高价竞买得。该裁定书裁定，一、解除对**峰位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房查封；二、涂销**峰位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房抵押登记；三、**峰位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房所有权归李回菊所有，该房产的所有权自本裁定送达李回菊时起转移；四、李回菊可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。粤房地他项权证押字第（12）1385号他项权证书载明，涉案房屋的权属人为**峰，他项权利人为中国银行股份有限公司广州增城新塘支行，他项权利种类为抵押，登记时间为2012年5月30日。粤（2018）广州市不动产权第10212659号不动产权证书载明，广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房于2018年8月16日登记在李回菊名下，面积为166.10平方米。该证附记显示，该房根据（2017）粤0183执恢裁942号协助执行通知书及裁定书拍卖所得。涉案房屋的淘宝阿里拍卖网页显示，该拍卖标的物存在抵押登记记录，详细见产权查册表；该标的物存在租赁情况，租赁期为2014年9月3日至2029年9月2日，每月租金4000元，租金已一次性付清。一审法院对拍卖标的的租赁合同不作实质性审查，仅作为拍卖信息予以披露。产权查册表、评估报告等资料的附件，请自行在当前网页下载浏览。网页附件列有产权查册表、评估报告及租赁合同。2019年1月14日，一审法院立案受理本案。在本案的审理过程中，一、李回菊提供一份涉案房屋的《房屋租赁合同》复印件（出租方、甲方为唐艳、**峰，承租方、乙方为姚周），该复印件显示落款日期为2014年7月3日。李回菊对此陈述以下，其在取得涉案房屋的产权证后，到涉案房屋打算办理收楼手续时发现房屋内有人居住，李回菊报警，双方到派出所，李回菊得知该居住的人为姚周，且姚周提供了涉案房屋的房屋租赁合同复印件，该合同复印件与涉案房屋在淘宝阿里拍卖网页的附件租赁合同是一致的。二、对于房屋占用费，李回菊表示，从2018年8月16日起计至立案之日止，按同时期同地段房屋租金标准计算，若该标准高于10000元/月，则以10000元/月计算，若该标准低于10000元/月，则以该标准计算。三、在法庭辩论终结前，李回菊撤回第一项诉讼请求；并明确其第二项诉讼请求为要求姚周腾空涉案房屋。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”。亦即，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权而将房屋执行拍卖，原租赁合同对经拍卖取得房屋的受让人不具有约束力。本案中，涉案房屋于2012年5月30日设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司广州增城新塘支行。因**峰、唐艳拒不履行（2015）穗增法民二初字第663号民事调解书确定的义务，抵押权人中国银行股份有限公司广州增城新塘支行申请法院强制执行，拍卖涉案房屋以实现其抵押权，李回菊经拍卖竞得涉案房屋。而涉案房屋的租赁合同复印件显示，房屋的出租签署日期为2014年7月3日，晚于涉案房屋抵押权的设立时间。因此根据上述法律规定，上述租赁合同对李回菊不具有约束力。李回菊作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其主张要求姚周腾空涉案房屋并支付2018年8月16日起计至立案之日2019年1月14日止的房屋占用费，理据充分，一审法院予以支持。涉案房屋同时期同地段的房屋租金参考价为18元/月/平方米，每月房屋占用费为2989.8元，经核算，上述期间的房屋占用费为14949元。李回菊自行撤回要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，一审法院予以准许。唐艳、**峰、姚周经一审法院合法传唤无正理由不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条、第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年10月10日作出一审判决：一、姚周应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房；二、姚周应于本判决发生法律效力之日起十五日内向李回菊支付房屋占用费14949元；三、驳回李回菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37104元，由姚周负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，姚周提交复印件：收款收据及银行转帐记录，拟证明其已向唐艳一次性支付租金72万元的事实；姚周缴纳水、电费、物管费的单据和物管经理的微信聊天截图，拟证明姚周在李回菊购得涉案房屋前后，均在涉案房屋居住生活的事实；姚周和李回菊的短信聊天截图及姚周转款到李回菊账户的记录，拟证明李回菊确切知道姚周承租涉案房屋，并清楚知道姚周联系方式的事实。李回菊庭询中表示姚周无法提供原件核对上述材料，也不同意姚周所提随后核对原件的申请，对姚周所提上述材料不予质证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：姚周对于涉案房屋主张享有租赁权，能否对抗李回菊对涉案房屋提出的腾房主张。案件事实表明，登记时间为2012年5月30日的粤房地他项权证押字第（12）1385号他项权利证书载明，涉案房屋的权属人为**峰，他项权利人为中国银行股份有限公司广州增城新塘支行，他项权利种类为抵押。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”一审法院于2018年8月1日出具（2017）粤0183执恢裁942号执行裁定，裁定将涉案房屋过户给李回菊。该裁定已生效，因此自裁定生效之日起李回菊即享有涉案房屋的所有权能。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，一审法院认定涉案房屋于2012年5月30日设立抵押权，于法有据。姚周上诉主张**峰在向中国银行股份有限公司广州增城新塘支行借款签订最高额担保合同所进行的房屋抵押登记，抵押权确立时间应随特定化债权确立的时间为准，以已届清偿期而未偿还的债权成立的时间为准，法律依据并不成立，因为抵押权的设立时间与抵押权人行使抵押权的时间，并非同一概念。一审法院认定涉案房屋在出租前已设立抵押权，处理正当。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”姚周与**峰、唐艳于2014年7月3日签订涉案《房屋租赁合同》，涉案房屋在出租之前已设定抵押权，依据上述法律规定，因抵押权人实现抵押而发生所有权的变动，姚周以其享有的租赁权对抗李回菊对于案涉房屋享有的物权，缺乏法律依据。一审法院支持李回菊要求姚周搬离涉案房屋并支付房屋占用费的诉请，并无不妥，本院予以维持。在此情况下，姚周上诉所提证据材料，并不影响本案的处理。需要指出的是，涉案房屋进行司法拍卖的时间为2018年，而广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》于2019年6月27日起才予施行。姚周依该指导意见上诉主张一审法院不应受理本案诉讼，理由并不成立，本院不予支持。此外，本案为涉财产案件，一审法院收取的案件受理费符合诉讼费用交纳规定。但因李回菊本案所提诉讼请求并未得到全部支持，一审法院确定全部诉讼费由姚周负担，处理欠当，本院对此予以纠正。综上所述，姚周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因案件受理费处理欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费37104元，由姚周负担36565元，由李回菊负担539元。二审案件受理费36664元，由姚周负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年八月二十一日书记员  吴敏玲黄咏欣