河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终648号上诉人（一审原告）：闫富余，男，1972年12月30日出生，汉族，住济源市。被上诉人（一审被告）：河南省济源市天坛街道北潘居民委员会，住所地：济源市北潘村东。法定代表人：刘晓群，居委会主任。被上诉人（一审被告）：任齐飞，男，1990年5月6日出生，汉族，住济源市。上诉人闫富余因与被上诉人河南省济源市天坛街道北潘居民委员会（以下简称北潘居委会）、任齐飞房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初9897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫富余上诉请求：一、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初9897号民事判决，支持其享有“发之美”房屋的优先承租权；撤销北潘居委会与任齐飞的房屋租赁合同。二、本案诉讼费由北潘居委会与任齐飞承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。1、北潘居委会班子成员均知道商业城的房屋租赁者百分之九十九均是转租，这是各届居委会众所周知的事实，况且闫富余将房屋转租给任齐飞，北潘居委会都知道，并且同意转租，北潘居委会在答辩理由中并不否认知道闫富余转租行为，原审判决不当，应予以纠正。2、本案中闫富余的优先承租权是成立的，北潘居委会系明显、故意违约，剥夺了闫富余的优先承租权。依法应当撤销北潘居委会与任齐飞2019年9月1日至2020年8月30日的合同。根据合同法第54条、第55条的相关规定，本案符合撤销的法律规定，依法应支持闫富余行使撤销北潘居委会与任齐飞之间合同的权利。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审查明事实，允准闫富余请求。北潘居委会辩称，1、从闫富余的上诉状中可以看出，闫富余懂法而且懂规矩，却偏偏作出的事情与上诉状不相符；2、如果闫富余真的懂法和懂规矩，就不会出现与居委会等人发生多起民事纠纷案件；3、为了维护集体利益和商户利益与市场稳定，居委会研究决定将所有门面房全部收回，并且通过四议两公开程序，通过收回案涉门面房的决定没有错误，多年来案涉门面房从黄慎国之手到闫富余至今，黄慎国、闫富余均没有按时足额缴纳房屋租金，给居委会造成巨大经济损失，给广大商户造成经济压力和精神压力，在北潘群众当中和商业城商户中影响极坏，收回房屋是正确的，符合民意。综上，请求驳回闫富余上诉请求，维持原判。任齐飞辩称，驳回闫富余的上诉请求，维持原判。闫富余向一审法院起诉请求：1、依法撤销北潘居委会与任齐飞于2019年8月10日签订的房屋租赁合同；2、依法判令北潘居委会与任齐飞排除妨碍，不得妨碍闫富余对位于北潘居委会商业城南门口路西最北端第二间房屋（现门头为“发之美”）行使优先承租权；3、依法判令北潘居委会与任齐飞赔偿闫富余经济损失10664元；4、本案诉讼费由北潘居委会与任齐飞承担。一审法院认定事实：2018年9月9日，闫富余向北潘居委会交纳房屋租金32000元。北潘居委会向闫富余出具收据一张载明：“今收到闫富余人民币叁万贰仟元整，系付商业城自南向北发之美、联想电脑房租，加盖济源市天坛街道办事处北潘居委会财务专用章济源市天坛街道办事处农经站”。2018年9月10日，闫富余与北潘居委会签订房屋租赁合同，约定将位于商业城南门口的24号、26号房屋租赁给闫富余使用，约定租金每年32000元，租赁期间2018年9月1日至2019年8月31日。每年的9月1日提前一个月一次性将租金交于出租方，如到期未交清的，视为自动放弃使用，出租方有权收回房屋。在使用期间，未经出租方同意不得转让他人，否则由此引起的经济纠纷由承租方自负。合同到期后，根据市场情况，租金随着市场行情予以调整，在同等条件下，承租方优先使用。闫富余陈述其与北潘居委会签订合同后，将房屋转租给吴小英。任齐飞认可吴小英将房屋租赁给其，双方签订有房屋租赁合同。2019年8月，北潘居委会通知任齐飞，如果使用房屋，须与居委会签订合同，向居委会交纳租赁费。2019年8月10日，北潘居委会与任齐飞签订房屋租赁合同，将24号房屋租赁给任齐飞，租赁期间2019年9月1日至2020年8月30日，租金每间每年17000元。2019年8月20日，闫富余向北潘居委会转帐16000元，注明款项来源商业城门面房租金。转款两三天后，其要求与北潘居委会签订合同，北潘居委会拒绝与其续签，其到天坛办事处进行信访，要求北潘居会继续签订合同。2019年8月27日、8月28日、9月3日，北潘居委会召开党员、村民代表会议研究通过《北潘居委会门面房租赁方案》决定，所有租赁商户必须与居委会签订正式租赁合同，按时足额交纳租金，原商户优先续租。但经营者不能服从居委会管理，在此之前不能按时足额交纳租金者，因租赁引起诉讼纠纷者等不在优先续租范围。研究认为在此之前闫富余与居委会因房屋租赁问题发生多次诉讼纠纷，欠交租赁费用。决定将闫富余转账交纳的16000元退还，不再与闫富余签订续租合同。2019年9月30日，北潘居委会将16000元退还给闫富余。一审法院认为，闫富余与北潘居委会签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同约定，到期后在同等条件下乙方优先使用，但北潘居委会在合同将要到期时，闫富余向其帐户上转帐租赁费的情况下，没有通知闫富余行使优先租赁权，而直接拒绝与闫富余续签租赁合同，侵犯了闫富余的优先租赁权，属违约行为。但合同中同时也约定，在使用期间，未经出租方同意不得转让他人，闫富余签订房屋租赁合同后并未使用，而是直接将房屋转租，亦属违约行为。吴小英陈述任齐飞交纳2019年度租赁费时，其已经告知任齐飞只能使用到2019年8月底，任齐飞在与吴小英签订的合同只能使用到8月底的情况下，与北潘居委会签订租赁期间为2019年9月1日至2020年8月30日的合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意损害闫富余合法权益的情形，故该合同合法有效。闫富余要求撤销北潘居委会与任齐飞之间签订的租赁合同、排除妨碍于法无据，原审法院不予支持。闫富余签订合同后其并未使用租赁房屋直接将房屋转租，没有实际损失。其也未提供证据证明其损失，故对闫富余要求北潘居委会与任齐飞赔偿侵害其优先承租权损失10664元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回闫富余的诉讼请求。案件受理费67元，减半收取计33.5元，由闫富余负担。二审中，北潘居委会提供证据：闫富余与北潘居委会之间所有案件案号明细表，证明：1、闫富余极不守信，胡搅蛮缠，与北潘居委会多次因租金收缴问题诉讼至法院，在群众中造成恶劣影响；2、优先承租权是建立在诚实守信的基础上，案涉房屋是北潘居委会所有，由北潘居委会根据实际情况来决定，因闫富余多次出现不诚信不守信，所以北潘居委会收回房屋并无不当。闫富余质证认为：对证据真实性无异议，但其认为案涉房屋是其与北潘居委会签订的合同；其于2014年8月12日与北潘居委会签订的合同涉及的房屋为原居委会电房东两间，合同签订期限5年，自2014年8月15日至2019年8月15日，在合同不到期的情况下，北潘居委会去了一二十个人强行断水断电，导致产生纠纷不断，但与本案无关。任齐飞质证称对该证据的真实性无异议。本院认证意见：闫富余及任齐飞均对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，首先，闫富余与北潘居委会于2018年9月10日签订的租赁合同系双方真实意思表示，属于有效合同，当事人应当遵守，根据合同约定，闫富余租赁房屋期间，未经北潘居委会同意不得转租他人。闫富余签订租赁合同后，在未经北潘居委会同意的情况下，将案涉房屋进行转租，该转租行为违反了合同约定。闫富余上诉称北潘居委会知道且同意其转租，但未提供有效证据予以证明，对闫富余的该项上诉理由本院不予采信。其次，任齐飞在使用案涉房屋期间，和北潘居委会于2019年8月10日签订了租赁合同，合同虽然于2019年8月10日签订，但合同约定的期限为2019年9月1日至2020年8月30日，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定；且任齐飞在向吴小英缴纳租金时，吴小英告知其只能用到2019年8月底，因此任齐飞在合同即将到期的情形下与北潘居委会签订合同，不存在侵害闫富余权益的情形,该合同不具备无效或可撤销的情形。第三，《民法总则》规定的撤销权，系赋予行为人的相关权利，对于任齐飞与北潘居委会之间签订的租赁合同，闫富余并非合同当事人，故其不享有撤销权，综上，闫富余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67元，由闫富余负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年八月二十一日书记员  段晨晓