天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初1987号原告：唐素凤，女，1963年5月5日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。委托诉讼代理人：侯丽娜（与原告系母女关系），女,1984年9月26日，汉族,住天津市河北区。被告：张勇，男，1987年7月13日出生，汉族，住天津市东丽区。原告唐素凤与被告张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐素凤的委托诉讼代理人侯丽娜以及被告张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐素凤向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令张勇支付唐素凤房屋租金23333.33元；2.依法判令押金抵扣违约金不予退还张勇；3.依法判令张勇支付唐素凤物业费1000元；4.诉讼费由张勇承担。事实与理由：2018年9月8日，唐素凤与张勇签订了《房屋租赁合同书》，约定唐素凤将自有坐落于天津市北辰区淮东路与淮河中道交口西南侧北泽雅居1-101的房屋出租给张勇，租赁期限为两年，从2018年10月1日至2020年9月30日，2018年10月1日至2020年9月30日租金为八万元整，合同签订后，唐素凤将该房屋交付给张勇使用。张勇于2018年10月交付租金2万元，2019年3月交付租金2万元，至今张勇仍拖欠唐素凤租金23333.33元未支付，同时张勇未交房屋物业费。经多次催要未果，故呈诉。张勇辩称，唐素凤诉状中写的签订租赁合同时间、已交付租金及时间、合同内容均无异议，对尚欠租金有异议；租房时，唐素凤明确表述过物业公司与业主有纠纷，房子提前交付，所以没有水、电、物业、暖气费用，所以租金才这么高。首先，同意给付唐素凤从2019年10月1日到2020年3月31日的2万元房屋租金，不同意支付其余的3333.33元。因为在2020年3月20日，张勇给唐素凤的丈夫打电话，说2020年4月1日至2020年9月30日的房租（当时并不清楚2019年10月1日至2020年3月31日的租金没给）因为疫情的原因能不能延期给付的事情，当时唐素凤的丈夫没有直接回绝，说晚一些给付也可以。后来核实得知2019年10月1日至2020年3月31日的租金没给。过了两三天，张勇给唐素凤的丈夫打电话，告诉不租房了，唐素凤丈夫也没有说什么。4月11日，与侯丽娜进行沟通，不租此房并就欠付租金进行协商。因此，张勇认为租金应该计算至3月31日。其次，唐素凤所述的违约金3500元，用张勇的押金抵扣违约金的情况无异议。再次，同意给付2020年1-4月的唐素凤所述的物业费计450.4元。另，2020年6月10日核实涉案房屋所余电费金额为712元，应当予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，即唐素凤提交的证据一即房屋不动产权证和房屋租赁合同（原件），证据二即物业费发票，证据三即6张现场照片，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月8日，唐素凤与张勇签订了《房屋租赁合同》，约定唐素凤将自有坐落于天津市北辰区淮东路与淮河中道交口西南侧北泽雅居1-101的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给张勇使用，租赁期限为两年，自2018年10月1日至2020年9月30日，月租金为3333.33元；押金为3500元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣张勇承担的费用、租金以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给张勇；租赁期内，唐素凤提前收回房屋的，张勇提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，唐素凤还应退还相应的租金，如未提前30日通知对方，则需再行承担相当于月租金100%的违约金等内容。合同签订后，唐素凤将该房屋交付给张勇使用。张勇于2018年10月交付租金2万元，2019年3月交付租金2万元。唐素凤于2018年12月4日取得涉案房屋的所有权。庭审中，唐素凤称其租金23333.33元的诉讼请求系从2019年10月1日开始至2020年4月15日为止,计算了七个月的房屋租金，实际上是六个半月，但是认为根据房屋租赁合同上第九条第二款约定了不足一个月按一个月计算；张勇已交付押金是3500元，因张勇应在2019年9月给付2019年10月1日到2020年3月31日的房屋租金，但是其迟延，故张勇应该给唐素凤3500元违约金，根据租赁合同第三条第二款约定，应当抵扣相应的租金和违约金，故该押金应抵扣违约金；就物业费的诉讼请求，认为2020年7月12日唐素凤交了2020年1月1日至2020年12月31日的物业费，共计1351.2元；2020年之前，物业公司没有收过物业费。庭审中，唐素凤称在2020年4月11收到张勇电话称不租房了，且剩余电费金额为712元属实。本院认为，庭审中，关于唐素凤陈述张勇已交付押金3500元，因张勇应在2019年9月给付2019年10月1日到2020年3月31日的房屋租金，但是其迟延，故张勇应该给唐素凤3500元违约金，根据《房屋租赁合同》的相关约定，应当抵扣相应的租金和违约金，故该押金应抵扣违约金；对此，张勇认为，唐素凤所述的违约金3500元，用张勇的押金抵扣违约金的情况无异议。上述双方的意见，不违反法律规定，本院不持异议。本案的争议焦点为：《房屋租赁合同》解除时间以及尚欠租金数额问题。张勇与唐素凤所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规等国家强制性规定，且已实际履行，合法有效，应受法律保护。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在租赁期内，张勇主张2020年3月20日后的两三天给唐素凤的丈夫打电话告诉不租房了；4月11日，与侯丽娜进行沟通，不租此房并就欠付租金进行协商，另结合张勇同意支付租金至2020年3月31日的意见，说明张勇认可解除合同时间为2020年3月31日。但张勇未能提供任何证据证明其曾于2020年3月20日后的两三天向唐素凤提出解除合同，且唐素凤亦不予认可。鉴于唐素凤承认于2020年4月11日收到张勇电话称不租房了，本院依法认定2020年4月11日本案《房屋租赁合同》解除，则张勇尚欠唐素凤租金数额为21222.22元[计算来源：2万元+11天×（3333.33元/月÷30天）=21222.22元]。关于唐素凤主张张勇支付唐素凤物业费1000元一节，并提供其于2020年7月12日交付的2020年1月1日至2020年12月31日的物业费计1351.2元（2020年之前，物业公司没有收过物业费）。对此，张勇称同意给付2020年1-4月的唐素凤所述的物业费计450.4元，结合本案《房屋租赁合同》的解除合同，张勇的抗辩，不违反法律规定，则张勇应当支付唐素凤2020年1月至4月的物业费为450.4元。另，张勇提出所余电费金额为712元应当予以扣除。经询，唐素凤称所余电费金额属实。本院认为，张勇的陈述，符合法律规定，本院依法采信。综上，上述租金、物业费以及电费两相折抵后，张勇还应支付唐素凤租金21960.62元[计算来源：21222.22元（尚欠租金）+450.4元（应担物业费）-712元（剩余电费）=21960.62元]。综上所述，本院经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张勇于本判决生效后五日内支付原告唐素凤租金21960.62元；二、驳回原告唐素凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元，减半计收361元，由被告张勇负担215元，原告唐素凤负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇二〇年八月十一日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果