湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终822号上诉人（原审被告）：湖北博朗房地产开发有限公司，住所地湖北省公安县埠河镇江南新区湘鄂大市场第3栋。法定代表人：何建兵，该公司经理。委托诉讼代理人：石雅瑜，女，汉族，1977年5月22日出生，住云南省昆明市官渡区，该公司员工。委托诉讼代理人：宋林桐，女，汉族，1987年9月8日出生，住吉林省临江市，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙小林，女，汉族，1973年11月22日出生，住湖北省公安县。被上诉人（原审原告）：刘文卉，女，汉族，1992年9月5日出生，住湖北省公安县。被上诉人（原审原告）：甘永华，女，汉族，1962年5月6日出生，住湖北省公安县。被上诉人（原审原告）：张安然，女，汉族，2013年6月5日出生，住湖北省公安县。法定监护人：张某，女，汉族，1983年5月6日出生，住湖北省公安县。系张安然之母。被上诉人（原审原告）：张董豪，男，汉族，2006年10月8日出生，住湖湖北省公安县。法定监护人：张某，女，汉族，1983年5月6日出生，住湖北省公安县斗湖堤镇王家园居委会一组。系张董豪之母。被上诉人（原审原告）：张安琪，女，汉族，2014年1月23日出生，住湖北省公安县。法定监护人：万某，男，汉族，1986年9月12日出生，住湖北省公安县。系张安琪之父。被上诉人：张子悦，男，汉族，2017年2月6日出生，住湖北省公安县。法定监护人：毛某，男，汉族，1980年11月27日出生，住湖北省公安县。系张子悦之父。被上诉人：张子涵，女，汉族，2006年8月16日出生，住湖北省公安县。法定监护人：毛某，男，汉族，1980年11月27日出生，住湖北省公安县孟家溪镇南街15号。系张子涵之父。被上诉人：万智雨，男，汉族，2011年10月8日出生，住湖北省公安县。法定监护人：万某，男，汉族，1986年9月12日出生，住湖北省公安县斗湖堤镇新建街9号。系万智雨之父。上述九被上诉人委托诉讼代理人：肖新荣，公安县斗湖堤法律服务所法律工作者。原审被告：湖北天凯建筑工程有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区大集街钟陵街企管会商住楼1-2号。法定代表人：张光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王令新，湖北楚韵律师事务所律师。上诉人湖北博朗房地产开发有限公司（以下简称博朗公司）因与被上诉人孙小林、刘文卉、甘永华、张安然、张董豪、张安琪、张子悦、张子涵、万智雨、原审被告湖北天凯建筑工程有限公司（以下简称天凯公司）买卖合同纠纷一案，不服公安县人民法院(2019)鄂1022民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人博朗公司的委托诉讼代理人石雅瑜、宋林桐，被上诉人孙小林、刘文卉、甘永华、张安然、张董豪、张安琪、张子悦、张子涵、万智雨的委托诉讼代理人肖新荣，原审被告天凯公司的委托诉讼代理人王令新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博朗公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案的案由本来是确认合同效力纠纷，原审法院多次暗示被上诉人变更诉讼请求，并准许被上诉人撤回对湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站的起诉，导致遗漏了必要参加诉讼的当事人，应该认定被上诉人也放弃了相应的实体权利。另在买卖合同当事人没有参加诉讼的情况下，以一份收款收据认定支付了购房款，我公司请求二审法院予以查明，否则可能涉及虚假诉讼；2、一审法院多次遗漏了我方的质证意见，我方并未表示对被上诉人的证据没有异议，而是对签订协议、给付购房款和鉴定报告提出了异议；3、我公司是涉案小区唯一合法的开发商，任何不是与我公司签订的房屋买卖协议均是无效的，《指定交付抵偿协议》约定的是我公司抵偿天凯公司的工程款，交付、证书办理等具体的内容在《商品房买卖合同》中约定，但实际上我们没有签订《商品房买卖合同》，因此《指定交付抵偿协议》实际并没有生效，现我公司实际并不欠天凯公司的工程款。《指定交付抵偿协议》的基础关系已经不存在，被上诉人与我公司没有任何权利义务关系。孙小林、刘文卉、甘永华、张安然、张董豪、张安琪、张子悦、张子涵、万智雨二审辩称：上诉人从2017.2.23日与天凯公司结算欠天凯公司工程款2465000元，偿付天凯公司工程款有两种方式：一是付现金300万，二是用房屋抵偿，只要上诉人把应付债务清偿完毕，天凯公司给上诉人出具委托书将抵偿协议变更到第三方名下，天凯公司把九套房屋抵偿给鑫盛公司，天凯公司和鑫盛公司的债权债务消失，鑫盛公司将房屋卖给九原告，天凯公司向上诉人出具了委托书，并且上诉人在抵偿交付协议上盖章签字确认，这个抵偿协议书实际上就是上诉人对天凯公司所欠债务的自愿加入，后续的房屋买卖合同网签工作由上诉人完成，所以上诉人的上诉理由没有事实依据。上诉人恶意不按指定交付协议办理网签，其目的是当时的房价高于抵偿价格，从上诉人对抵偿的9套房屋所卖出的价格比抵偿价格高出40余万元，是金钱的诱惑致使上诉人违背商业信用原则不讲诚信。综上，请二审依据庭审查明的事实依法驳回上诉维持原判。原审被告天凯公司二审辩称：1、上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。本案被上诉人的权利来源于天凯公司应当从上诉人处获得的工程款，天凯公司和上诉人达成了以房抵债协议，天凯公司又欠付鑫盛公司的款项，该债权又转让给了鑫盛公司然后转给被上诉人。2、上诉人的实际控制人应当遵守诚实信用原则，上诉人将应该由被上诉人占有的房屋私自出卖，应当承担责任。孙小林、刘文卉、甘永华、张安然、张董豪、张安琪、张子悦、张子涵、万智雨一审诉讼请求：一、二被告赔偿九原告购房损失计人民币4602126元，并从2017年7月3日起至购房损失偿还完毕之日止，按年利率6%支付购房款占用期间的利息。二、二被告承担九原告鉴定费损失计人民币17908元。一审法院认定事实：被告湖北天凯建筑工程有限公司因承建被告湖北博朗房地产开发有限公司所开发的“江岭博郡”房地产项目向案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站购买混凝土。截至2017年2月，被告湖北天凯建筑工程有限公司尚欠该商砼站货款3788845元。鉴于被告湖北博朗房地产开发有限公司尚欠被告湖北天凯建筑工程有限公司建设工程款16203759元，经被告湖北天凯建筑工程有限公司、被告湖北博朗房地产开发有限公司、案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站三方协商，由被告湖北博朗房地产开发有限公司从所开发的“江岭博郡”小区中直接将九套商品房（建筑面积1121.55㎡，每平方米单价3300元）作价人民币3701115元抵偿给案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站。用于冲减被告湖北天凯建筑工程有限公司所欠案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站的建筑材料款。2017年7月3日，案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站与原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张安然、原告张董豪、原告张安琪、原告张子悦、原告张子涵、原告万智雨分别签订了《房屋买卖协议》一份，将被告湖北博朗房地产开发有限公司所开发的“江岭博郡”小区中用以冲抵货款的九套商品房出售给了九原告。同日，被告湖北博朗房地产开发有限公司及被告湖北天凯建筑工程有限公司与原告孙小林签订了《指定交付抵偿协议书》，该《指定交付抵偿协议书》约定“鉴于2017年2月23日，湖北博朗房地产开发有限公司与湖北天凯建筑工程有限公司签订了《湖北博朗房地产开发有限公司与湖北天凯建筑工程有限公司就江岭博郡建设工程项目和解协议》（以下简称〈和解协议〉），双方在〈和解协议〉中对工程量和工程款项作出确认并对支付方式作出约定。现三方经平等协商，就〈和解协议〉3.2条约定以江岭博郡房屋的抵偿方式作如下具体约定，以期各方共同遵守：一、湖北博朗房地产开发有限公司将江岭博郡9栋3A04号房屋共124.45㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410685元登记在孙小林或孙小林指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410685元。二、房屋交付、证书办理等事项在〈商品房买卖合同〉中另行约定，三方均应互相配合办理相关手续或提供必要协助。三、房屋登记过程中产生的相应费税等费用由各方依法承担”。后被告湖北博朗房地产开发有限公司及被告湖北天凯建筑工程有限公司又与原告刘文卉、原告甘永华、原告张安然、原告张董豪、原告张安琪、原告张子悦、原告张子涵、原告万智雨分别签订了同等样式的《指定交付抵偿协议书》八份。约定被告湖北博朗房地产开发有限公司将江岭博郡9栋304号房屋共124.45㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410685元登记在刘文卉或刘文卉指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410685元；将江岭博郡9栋204号房屋共124.45㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410685元登记在甘永华或甘永华指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410685元；将江岭博郡9栋3A01号房屋共124.45㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410685元登记在张安然或张安然指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410685元；将江岭博郡1栋2单元501号房屋共125.07㎡，单价3300元／㎡，作价人民币412731元登记在张董豪或张董豪指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币412731元；将江岭博郡1栋1单元3A03号房屋共125.07㎡，单价3300元／㎡，作价人民币412731元登记在张安琪或张安琪指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币412731元；将江岭博郡1栋2单元3A03号房屋共124.27㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410091元登记在张子悦或张子悦指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410091元；将江岭博郡1栋2单元3A01号房屋共125.07㎡，单价3300元／㎡，作价人民币412731元登记在张子涵或张子涵指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币412731元；将江岭博郡1栋1单元3A01号房屋共124.27㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410091元登记在万智雨或万智雨指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410091元。同时被告湖北天凯建筑工程有限公司向被告湖北博朗房地产开发有限公司开具了九份《委托支付函》，同意将上述九套商品房直接登记在九原告名下，九份《指定交付抵偿协议书》项下购房款金额用以抵偿被告湖北博朗房地产开发有限公司所欠其工程款。上述九份《指定交付抵偿协议书》签订后，被告湖北博朗房地产开发有限公司并未向九原告交付《指定交付抵偿协议书》约定的商品房。截止起诉之日，上述九套商品房已由被告湖北博朗房地产开发有限公司全部转卖给了第三人且全额收取了第三人的购房款。九原告经催促被告湖北博朗房地产开发有限公司交付所购商品房未果，遂向本院提起诉讼。一审法院认为，被告湖北博朗房地产开发有限公司与被告湖北天凯建筑工程有限公司、被告湖北天凯建筑工程有限公司与案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站分别就公安县“江岭博郡”住宅小区的建筑工程款和材料款进行了结算并确认了债权数额。三方在此基础上达成了以“江岭博郡”住宅小区商品房抵偿债务的合意。被告湖北博朗房地产开发有限公司及被告湖北天凯建筑工程有限公司与九原告在自愿、平等的基础之上就公安县埠河镇江南新区发展二路“江岭博郡”住宅小区1栋1单元3A01号、1栋1单元3A03号、1栋2单元3A01号、1栋2单元3A03号、1栋2单元501号、9栋204号、9栋304号、9栋3A01号、9栋3A04号九套商品房签订的《指定交付抵偿协议书》未损害国家、集体、第三方利益，也没有违反法律及行政法规的强制性规定，为合法、有效之合同。《指定交付抵偿协议书》约定了商品房的房号、面积、单位面积价格及总房价款，合同目的为交付商品房，并非商品房买卖意向协议。合同签订之时，案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站对被告湖北天凯建筑工程有限公司享有的3701115元人民币债权消灭，被告湖北天凯建筑工程有限公司对被告湖北博朗房地产开发有限公司享有的3701115元人民币债权亦消灭，九原告也履行了向被告湖北博朗房地产开发有限公司交付全部购房款的合同义务。被告湖北博朗房地产开发有限公司据此提出的抗辩理由没有事实及法律依据，本院不予支持。被告湖北博朗房地产开发有限公司与被告湖北天凯建筑工程有限公司就“江岭博郡”住宅小区商品房建筑工程款的最终结算不影响《指定交付抵偿协议书》的履行。在《指定交付抵偿协议书》的履行过程中，被告湖北天凯建筑工程有限公司已经完成确认债权抵消的合同义务，没有违约行为，不承担赔偿责任。被告湖北博朗房地产开发有限公司没有依约向九原告交付商品房，构成违约，应依法承担违约责任。鉴于被告湖北博朗房地产开发有限公司已将《指定交付抵偿协议书》项下商品房另行出售给了第三人且已全额收取了购房款，九原告亦对第三人善意取得上述九套商品房的事实不持异议，九原告诉请被告湖北博朗房地产开发有限公司赔偿其九套商品房损失计人民币4602126元，符合事实及法律规定，本院予以支持。因“荆嘉房估字第××号”房地产估价报告鉴定时点为2019年5月22日，九原告诉请被告湖北博朗房地产开发有限公司从2017年7月3日起至购房损失偿还完毕之日止，以人民币4602126元为基数，按年利率6%标准向其计付购房款占用期间的利息与事实不符，本院不予支持。九原告本项诉请应从2019年5月23日开始计算。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖北博朗房地产开发有限公司赔偿原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张安然、原告张董豪、原告张安琪、原告张子悦、原告张子涵、原告万智雨商品房损失款共计人民币4602126元；二、被告湖北博朗房地产开发有限公司从2019年5月23日起至上述商品房损失款清偿之日止，以人民币4602126元为基数，按年利率6%标准向原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张安然、原告张董豪、原告张安琪、原告张子悦、原告张子涵、原告万智雨计付商品房损失款的利息；三、被告湖北博朗房地产开发有限公司赔偿原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张安然、原告张董豪、原告张安琪、原告张子悦、原告张子涵、原告万智雨鉴定费损失计人民币17908元；四、驳回原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张安然、原告张董豪、原告张安琪、原告张子悦、原告张子涵、原告万智雨的其他诉讼请求。二审中双方当事人未提交新的证据。博朗公司庭后提交了五组证据，因该五组证据中主要证据在一审中已经提交，其他证据不涉及本案基本事实，本院认定不属于新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据博朗公司、天凯公司和湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站三方协商意见，湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站将涉案9套房屋出售给被上诉人，湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站属于有权处分，后博朗公司通过签订的《指定交付抵偿协议书》和《和解协议》中进一步予以确认，上述协议没有违反法律禁止性规定，当事人应当全面履行。协议中关于“房屋交付、证书办理等事项在《商品房买卖合同》中另行约定”的内容，是对合同当事人承担合同附随义务的约定，不能认定为合同是否生效的条件，被上诉人基于上述协议，向湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站支付了购房款，即享有请求博朗公司签订买卖合同并办理过户的权利，案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站虽然与被上诉人签订了《房屋买卖协议》，但依据《指定交付抵偿协议书》和《和解协议》，合同的履行义务人为博朗公司，湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站并非本案必要参加诉讼的当事人，一审法院准许被上诉人撤回对湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站的起诉并无不妥。经二审查阅一审庭审记录，一审法院对博朗公司的质证意见的描述部分有误，但未影响本案基本事实，案由发生变化后对上诉人进行释明亦是职权范围，对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43760元，由上诉人湖北博朗房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  陶齐学二〇二〇年八月十三日书记员  程 瀛