河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2487号上诉人（原审原告）：赵红斌，男，1976年1月27日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：李军雷，河南兴邺律师事务所律师。委托诉讼代理人：付长江，男，1975年4月30日出生，汉族，系赵红斌表哥，住林州市。被上诉人（原审被告）：郭振军，男，1981年9月15日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：杨成保，男，1949年1月28日出生，汉族，系郭振军舅舅，住林州市。被上诉人（原审被告）：河南轩承置业有限公司，住所地林州市桂元区红旗大道中段路南。法定代表人：李海荣，职务：公司执行董事。委托诉讼代理人：贾剑玉，男，1968年2月8日出生，汉族，该公司员工，住河南省林州市。上诉人赵红斌因与被上诉人郭振军、河南轩承置业有限公司（以下简称轩承公司）第三人撤销之诉一案，不服河南省林州市人民法院（2019）豫0581民初8172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵红斌上诉请求：1、撤销一审判决，改判撤销林州市人民法院（2018）豫0581民初1738号民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案一审判决及林州市人民法院（2018）豫0581民初1738号民事判决均未查明案件基本事实，即诉争商品房迄今未取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，两被上诉人之间就诉争房屋所签订的《恒昇家园认购书》无效。所以，林州市人民法院（2018）豫0581民初1738号民事判决判令轩承公司向郭振军交付诉争房屋错误。2、即便在不考虑诉争房屋尚未取得商品房预售许可证、上诉人与被上诉人轩承公司之间，两被上诉人之间就诉争房屋订立的《恒昇家园认购书》均为有效合同的情形下，上述判决也应予以撤销。一审判决虽然认定了上诉人已经合法占有诉争房屋的事实，但在确定权利保护顺位时，却认为先签订买卖合同的买受人有权取得标的物所有权，继而驳回了上诉人的诉讼请求。最高人民法院《第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条款规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。据此，应优先保护上诉人权利。基于上述事实和理由，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。被上诉人郭振军辩称，2018年5月21日林州市人民法院作出（2018）豫0581民初1738号民事判决，轩承公司在判决生效后十日内交付涉案房屋,赵红斌此时并没有提出第三方上诉,反而于判决生效后的2018年5月30日交付了初装费等开始装修,被上诉人轩承公司恶意一房二卖,实属欺诈和恶意串通,直到起诉、开庭、财产保全、申请执行,轩承公司从未提起过该房已出卖给了他人。该公司工程承包人王俊林2018年2月12日与该公司就该公司工程款扯皮一事,要求该公司不要影响答辩人的合法权益,他们之间的账他们算,该公司负责人同意并开具了发票,足以说明2018年2月12日之前涉案房屋并未出售给他人，2017年12月18日赵红斌买房一事，显然是恶意串通。上诉人明知涉案房屋存在纠纷而购买，并在法院查封后入住。综上，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法，二审应驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人轩承公司辩称，涉案房屋卖给郭振军，郭振军交到财务21万后，将剩余的13万元交给了该公司做外层保护的工头，所以公司一直认为他的房款未交齐，并在林州红旗渠报登报要求郭振军支付房款，因为郭振军剩余房款未交齐，公司将房屋卖给了赵红斌，赵红斌房款交齐后已经入住。郭振军起诉（2018）豫0581民初1738号一案中，林州市人民法院是按我方缺席审理的，一审判决后我方未提起上诉。赵红斌向一审法院起诉请求：1、撤销林州市人民法院（2018）豫0581民初1738号民事判决书。2、依法确认原告与河南轩承置业有限公司2017年12月18日所签订的《恒昇家园认购书》合法有效，并对恒昇家园1号楼2单元22层西户房屋享有完全所有权。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年12月18日原告和被告河南轩承置业有限公司于签订有《恒昇家园认购书》一份，购买恒昇家园1号楼2单元22层西户的房屋，该认购书对双方的名称、住所、房屋的基本情况及具体房号，房屋价款的确认方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任，交房时间等均进行了约定。后原告于当日按照约定一次性向被告河南轩承置业有限公司交清了363000元购房款，2018年5月30日交付了初装费和2018年5月30日至2020年8月8日的物业费后开始装修，于2018年8月1日正式入住。被告郭振军与被告河南轩承置业有限公司因房屋买卖纠纷一案，已经林州市人民法院（2018）豫0581民初1738号民事判决书判决生效在案。该判决经审理查明“2014年2月19日，郭振军作为买受人与轩承公司（出售方）签订恒界家园认购书一份，协议约定郭振军自愿认购轩承公司开发的位于林州市××大道与××交叉口东南角（恒昇家园）小区的1号楼2单元22层西户房屋一套，建筑面积为117.59m2，价格为2892元／m2，总房款为叁拾肆万元整。该认购书还对付款方式、违约责任、交房时间等进行了明确约定。协议签订后，郭振军于2014年2月19日分三次交到轩承公司房款160000元，于2014年2月20日交到轩承公司房款50000元。另查明，涉案房屋系谢海彦介绍郭振军从王俊林手中购买的顶账房。郭振军与轩承公司签订上述恒界家园认购书，并交纳210000元房款后，剩余130000元房款，经郭振军妻子杨军丽与轩承公司、王俊林协商，由郭振军直接将该130000元交付王俊林。后郭振军妻子杨军丽分四次将130000元房款交给了王俊林。2019年11月5日，原告接到林州市人民法院（2018）豫0581执2181号协助执行通知书，要求原告于2019年11月15日前腾出合法购买并居住的房屋。为此形成纠纷，原告起诉至法院要求依法处理。一审法院认为，依法成立的合同应当受法律保护。2014年2月19日，被告轩承公司将涉案房屋出让给被告郭振军，系双方当事人的真实意思表示，并不违背法律、行政法规的禁止性规定，已经林州市人民法院（2018）豫0581民初1738号民事判决书判决生效在案。故应当认定为合法有效的房屋买卖合同关系。被告轩承公司明知涉案房屋已经出售，在未依法解除的情况下，于2017年12月18日再次将涉案房屋出卖给原告，实属“一房二卖”。在履行问题上，先签订买卖合同的买受人有权取得标的物所有权，后签订买卖合同的买受人由于不能取得标的物所有权，但其有权要求出卖人承担违约责任。综上所述，原告主张依法撤销林州市人民法院（2018）豫0581民初1738号民事判决书，依法确认原告与轩承公司2017年12月18日所签订的《恒昇家园认购书》合法有效，并对恒昇家园1号楼2单元22层西户房享有完全所有权的诉讼请求无充足证据证实，依法不予支持。对于被告郭振军抗辩予以采信，对于被告轩承公司抗辩不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，判决：驳回原告赵红斌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵红斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人赵红斌提交物业公司出具的证明两张，证明郭振军购买涉案房屋时，涉案房屋尚未竣工，未办理预售许可证，依法不得买卖，双方签订的买房合同无效。被上诉人郭振军质证认为，对上述两份证据不认可，郭振军已全额支付涉案购房款，并且经过法院生效判决确认归郭振军所有。二审查明的其它事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，上诉人赵红斌主张涉案房屋至今未取得房屋许可证，两被上诉人签订的购房合同无效。但涉案房屋已竣工并交付使用，且被上诉人郭振军与被上诉人轩承公司签订的恒昇家园认购书系双方当事人的真实意思表示，并不违背法律、行政法规的禁止性规定，且该认购书对双方的名称、住所、房屋的基本情况、房屋价款的确认方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任，交房时间等均进行了明确约定，轩承公司也收取了郭振军交付的购房款，双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，故上诉人此项主张，本院不予支持。上诉人主张其已合法占有房屋，应优先保护其权利。本案中，郭振军与轩承公司购房合同签订在先，先签订买卖合同的买受人有权取得标的物所有权，后签订买卖合同的买受人由于不能取得标的物所有权，但其有权要求出卖人承担违约责任，故上诉人此项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人赵红斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6745元，由上诉人赵红斌负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年八月十日书记员 赵 洋