铜川市耀州区人民法院    民事判决书    (2020)陕0204民初1525号   原告：赵玲侠，女，1966年2月21日生，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：刘西社，男，1962年6月11日生，汉族，住铜川市新区，系原告丈夫。   被告：乔琳，女，1987年7月1日生，汉族，住铜川市新区。   原告赵玲侠与被告乔琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告赵玲侠及其委托诉讼代理人刘西社、被告乔琳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告赵玲侠向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2020年5月20日至2021年5月19日的租金98785元；二、被告向原告支付违约金82元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告2016年4月13日，签订《房屋租赁合同》，租期六年，前三年年租金8万元，后三年年租金为“依照市场行情，随行就市，双方协商约定”，今年是第五个年头，在中国房价行情网站上可以查出铜川市近一个月商铺租金是53.64元/月/平方米，所以原告本年度租金为98785元。与原商铺面积相同，处于同一位置的商铺在2018年9月租金已达到93500元，综上，原告认为本年度租金至少为98785元。合同约定，租金支付时间为“在上年租金期满前一个月提前支付下年租金”，上年租金期满时间为2020年5月20日，所以应该于2020年4月20日前支付。违约时间近二个月，合同约定违约金额为“每月承担到房屋租金0.5%的违约金”。98785*0.005*2/12=82元，被告至今尚未支付本年度租金，属于违约，应承担违约责任。现诉至法院，请求支持原告合理的诉讼请求。   原告赵玲侠提交了以下证据支持其诉讼请求：   《房屋租赁合同》一份，证明：1、被告应该向原告支付2020年5月20日至2021年5月19日的租金98785元；2、按照双方合同第五条第一款约定，被告未按期支付租金，应当支付违约金82元。   对原告提交证据的分析与认定。被告乔琳对原告提交的《房屋租赁合同》的真实性认可，证明目的不认可，认为我们双方合同约定的是随行就市，现在因为疫情经济形势都不好，我的店铺也关门一个多月，店铺的流水与去年同期相比下降很多，在我们同一地段的一家女装店，去年的租金是7.8万，今年的已经降到7万元，按照铜川租赁的行市，我没有听到涨价的只有降价的。在春节时，我给原告打电话，要求减免2个月的租金，原告说随后再说，到五月底，原告约我见面，我们双方口头协商给我减免两个月的租金，我回去准备申请贷款向原告缴纳租金，原告的丈夫打电话说不同意减免租金，之后我们双方再次见面协商，原告不同意减免租金，我当时包里带着租金，我至今没有交租金是因为我们双方关于租金没有协商到一起。本院对《房屋租赁合同》的真实性予以确认。   被告乔琳辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期六年，前三年租金8万元，后三年租金依照市场行情随行就市，双方协商确定属实，前三年均是按年租金8万元履行，第四年经过原被告双方协商，也是按照年租金8万元履行，今年的租金双方未协商到一起，原告要求涨价至98785元，被告不同意，至今双方未协商一致。我租赁的房屋是用于经营蛋糕店，因为今年的疫情影响，我的店从2020年1月24日至2月27日是关门状态没有营业，并且在7月份下大雨时，将二楼的房顶冲了一个洞，漏水了，至今没有修好，吊顶遭到破坏。在7月13日，小区三相电缆损坏，导致面包店不能正常经营至23日。原告在诉状中主张参考最高院关于财产处置若干问题的规定计算租金，我上网查询后，认为该规定是法院在执行阶段财产处置时可以参考，我认为本案现阶段不能参考。原告在诉状中主张在中国行情网站上查询2020年铜川市五月份的租金是53.64元/月/平方米，2020年8月4日，我在中国行家网站上查询，铜川当天的商铺租金是1.27元/平方米/天，按照我们双方合同约定的面积153.47平方米算下来年租金应当是70166.484元。   被告乔琳未提交证据。   经审理查明，2016年4月13日，原告赵玲侠（甲方）与被告乔琳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定赵玲侠将位于铜川市新区XX小区XX路XX房XX幢XX层门面房一套，出租于乔琳用于经营食品公司，租期六年，自2016年5月20日至2022年5月19日止。合同第三条约定租金前三年每年8万元，后三年租金依照市场行情，随行就市，双方协商确定。租金支付方式为每年支付一次，第一年租金于2016年4月20日前支付，第二年租金于2017年3月20日前一次性支付下年租金，第三年租金于2018年3月20日前一次性支付下年租金。后三年租金均按上述方式在上年租金期满前一个月提前支付下年租金。合同第五条第一款约定如乙方不能按期向甲方交付到期房屋租金，甲方有权催要乙方支付到期租金，并要求乙方每月承担到期房屋租金0.5%的违约金。乙方拖欠租金超过六个月，甲方有权单方面解除合同。合同还约定了其他权利义务等。   合同签订后，双方按照约定履行合同义务。2020年5月19日房租到期之前，原告赵玲侠与被告乔琳关于2020年5月20日至2021年5月19日的租金两次进行协商，被告乔琳提出减免两个月租金，后原告赵玲侠提出涨租金，双方均未同意，至今未协商一致，2020年5月20日至2021年5月19日的租金被告乔琳至今未支付。   上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，原告赵玲侠与被告乔琳签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容亦不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案双方争议的焦点是2020年5月20日至2021年5月19日的租金应当按照什么标准支付。合同第三条约定“租金前三年每年8万元，后三年租金依照市场行情，随行就市，双方协商确定。” 原告主张按照中国房价行情网站上铜川市近一个月商铺租金53.64元/月/平方米，计算本年度租金为98785元，被告乔琳抗辩今年受到疫情影响店铺的流水与去年同期相比下降很多，同一地段的一家女装店今年的已经降到7万元。 本案中，双方合同并未约定按照中国房价行情网站上的标准计算第四年之后的租金，合同约定“随行就市，双方协商确定”。第五年的租金原、被告双方至今未协商一致，故原告主张第五年98785元，无事实和法律依据，本院不予支持。2020年5月20日至2021年5月19日的年租金应当按照合同约定的原标准8万元支付。原告主张被告支付违约金82元，被告抗辩未缴纳租金的原因是双方关于租金的标准至今未协商一致。庭审查明，合同约定“后三年租金均按上述方式在上年租金期满前一个月提前支付下年租金。合同第五条第一款约定如乙方不能按期向甲方交付到期房屋租金，甲方有权催要乙方支付到期租金，并要求乙方每月承担到期房屋租金0.5%的违约金。”按照双方约定，2020年4月20日前被告乔琳应当向原告支付2020年5月20日至2021年5月19日的租金，双方关于租金标准未协商一致后，被告乔琳至今也未按照合同约定的原标准支付租金，构成违约，原告主张支付违约金82元符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告乔琳于本判决生效后三十日内向原告赵玲侠支付2020年5月20日至2021年5月19日的租金8万元。   二、被告乔琳于本判决生效后三十日内向原告赵玲侠支付违约金82元。   三、驳回原告赵玲侠的其他诉讼请求。   如果被告乔琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费2272元减半收取1136元，原告赵玲侠负担135元，被告乔琳负担1001元直接支付原告，原告预交的受理费本院退还1136元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。       审 判 员  杨 敏       二〇二〇年八月十日       书 记 员  师筱蕊            1