江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终5357号上诉人（原审被告）：罗明慧，女，1975年12月13日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：周明贵，男，1956年8月19日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：周腊虎，男，1987年1月14日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：周晓玲，女，1982年9月15日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：于丹丹，女，1987年12月3日生，汉族，住南京市江宁区。上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：严耀帮，江苏轩衡律师事务所律师。上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘芳，江苏轩衡律师事务所实习律师。上诉人罗明慧因与被上诉人周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2019）苏0115民初16832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。罗明慧上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、四被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹与罗明慧签订的合同标的是周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹享有的拆迁安置房，其实质是周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹原房屋的拆迁利益。房屋购买双方均清楚，签订合同时案涉房屋面积尚不确定，但对应的拆迁利益确定。周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹将该确定的拆迁利益出售给了罗明慧，故罗明慧支付对价后享有的是确定的拆迁利益，不存在“差额”一说。如果该房屋产权证面积确实高于周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹应享有的拆迁利益，罗明慧也仅有向国家相关部门缴纳原本应该由周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹向国家补缴对价的义务，但罗明慧没有义务向周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹再另行补偿房屋差价。二、正是因为案涉房屋在签订合同时面积不确定，所以在合同中所有填写面积的地方都标注了“中套”字样。故交易双方均清楚该合同是按“套”交易的。且签订合同的见证人已出庭证明了这一点，法院理应采信。周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹述称，双方合同当中约定的“中套”含义并不清楚，同时明确约定了房屋面积为95平方米，现案涉房屋实际面积是106.13平方米，那么上诉人应当支付差价款。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹向一审法院起诉请求：1.请求判令罗明慧支付购买南京市江宁区房屋的购房款差额172863.13元[计算方式为：（106.73-95）*14736.84元]；2.请求判令本案诉讼费用由罗明慧承担。一审法院认定事实：2016年7月6日，周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹（甲方）与罗明慧（乙方）签订房屋买卖居间合同，合同约定：甲方原有位于泥塘新苑的房产一套，周明贵属于实际产权人，甲方周明贵与拆迁指挥部签订的安置补偿协议，甲方得到安置房面积95（中套）平方米，现甲方自愿将95（中套）平方米出售给乙方；涉案房屋为甲方所购安置房，是甲方的家庭共同财产，没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵，交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任；涉案房屋面积为95（中套）平方米，按14700元/平方米计价，共计1400000元，乙方于2016年7月6日支付购房定金10000元，于2016年7月15日支付首付1200000元，拿房支付尾款200000元，在交付房屋和钥匙及办理交接手续后当天付清；乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达一个月的，甲方有权解除合同，乙方首付给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方；甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房费，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息；因该房屋属于农村拆迁安置房，尚未办理房产证和土地使用权证，若该房屋的房产证和土地使用权证可以直接办至乙方名下，办至乙方名下房产证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由乙方负责，若涉案房屋的房产证和土地使用权证不可以直接办至乙方名下，则以甲方周明贵名义办理的房产证和土地使用权证应归乙方保留并所有，甲方周明贵须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需相关费用（包括双方交易费、营业税等）全部由甲方承担，在办证过程中，甲方周明贵应无条件配合，不得收取任何费用；若遇政府征地或拆迁所获得房屋以及任何赔偿，均由乙方获取，与甲方无关，甲方不得干涉，如房屋有任何纠纷均与乙方无关。2016年7月12日，周明贵出具收条一份，载明：卖方周明贵2016年7月12日收到买房人罗明慧购房款1200000元，尾款200000元交房当日付清。2016年12月31日，周明贵出具收条一份，载明：今收到罗明慧购买周明贵涉案房屋尾款200000元，购房款已全部结清。2017年11月，罗明慧作为原告曾诉至一审法院，要求判令周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹协助将位于南京市江宁区房屋过户至其名下。一审法院经审理于2018年7月4日作出（2017）苏0115民初18400号民事判决书，判决：“周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹于判决发生法律效力之日起10日内协助将南京市江宁区不动产过户至罗明慧名下，过户税费由罗明慧承担”。现案涉位于江宁区湖东路368号泥塘新苑4幢406室房屋已登记至罗明慧名下，登记面积为106.13平方米。2019年11月，周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹提起本案诉讼。一审审理过程中，罗明慧辩称当时其向周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹购买的系房票，房票上载明的面积系90平方米并配有地下室，但正式交付时没有配置地下室，故房屋面积多出十几个平方米，且其与周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹曾口头约定无论房屋实际面积多少，都不增加房款。为证实上述事实，罗明慧申请证人赵某,4出庭作证。赵某,4陈述，其系案涉房屋买卖的中介，案涉房屋买卖居间合同的文本系中介方提供的格式文本，当时并未提到过有地下室，但罗明慧购买的系中套的户型，买卖双方当时口头约定房屋面积互不找差。周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹质证后认为证人对案涉房屋的诸多事项均记不清楚，唯独对面积互不找差记忆深刻，显属反常，故对证人证言该部分的陈述不予认可。上述事实，有房屋买卖居间合同、（2017）苏0115民初18400号民事判决书、不动产登记查询及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定履行各自的义务。周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹与罗明慧签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，双方应当按照约定履行。双方合同中约定房屋面积为95平方米，但当时案涉房屋尚未登记，现不动产登记的建筑面积为106.13平方米，双方对于超出的面积如何处理并无特别约定。基于公平及等价有偿的原则，罗明慧应当按照签订合同时的单价向周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹补足超出面积部分的对应的价款即164021.05元（1400000元÷95平方米×11.13平方米）。对于周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹主张的面积差价款中的过高部分，没有法律依据，一审法院不予支持。罗明慧辩称其与周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹曾口头约定房屋面积无论多少都不增加房款，但提供的证据不足以证实以上事实，故对于罗明慧的该项抗辩意见，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、罗明慧于判决书发生法律效力之日起十日内支付周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹房屋面积差价款164021.05元；二、驳回周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1878元，由罗明慧负担939元，由周明贵、周晓玲、周腊虎、于丹丹负担939元。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖居间合同》是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的效力性禁止性规定,合法有效，双方应当按照约定履行。合同中明确载明房屋面积为95平方米，因签订合同时房屋面积还不能确定，现不动产登记的建筑面积为106.13平方米。因双方合同就如果出现房屋面积超出95平方米或不足95平方米情况时的房屋价格未作出约定，一审法院基于公平及等价有偿的原则，判决罗明慧补足房屋差价款164021.05元，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1878元，由上诉人罗明慧负担。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东二〇二〇年八月二十五日法官助理 吴伯庙书 记 员 戴 苗