天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2853号上诉人（原审被告）：孙振涛，男，1993年6月14日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张金刚，天津杜若律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭瑞昌，天津杜若律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市昌耀资产管理有限公司，住所地天津市北辰区双街镇双辰中路10号（1号-203室）。法定代表人：张坤，总经理。委托诉讼代理人：李飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王纯霖，男，该公司员工。上诉人孙振涛因与被上诉人天津市昌耀资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙振涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同继续有效，无需返还房屋及支付被上诉人占用使用费和违约金或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人并非无故拖延支付租金，系因租赁的房屋存在质量问题给上诉人造成损失，上诉人就损失赔偿问题一直与被上诉人协商，双方未能协商一致。上诉人不存在违约行为，不同意解除合同、支付占用费及违约金，且一审判决认定的违约金标准过高。上诉人并非无故不参加一审开庭，系因疫情原因未到庭参加诉讼。天津市昌耀资产管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一审开庭最终采取的系网络开庭方式，被上诉人无故不参加庭审，一审法院缺席审理并无不当。上诉人的租金从2018年12月就开始拖欠，被上诉人通过各种方式找上诉人索要租金，上诉人一直没有给付。上诉人主张与被上诉人一直在协商，没有证据证明，被上诉人对此不认可。房屋漏水问题与是否给付租金没有关联性，如上诉人有相关损失可另案起诉解决。并且，就房屋漏水问题双方已经协商，把房屋租金由原来每季度40000元减至每季度30000元，减免的部分就是漏雨的补偿及维修费用。上诉人的房屋租金缴纳至2019年5月31日。天津市昌耀资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.孙振涛将位于天津市河东区的房屋腾空交还；3.孙振涛向天津市昌耀资产管理有限公司支付2019年5月1日至2020年1月31日期间的租金90000元；支付自2020年2月1日起至合同解除之日止的租金及至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费（按合同约定标准计算）；4.孙振涛支付违约金25680元；5.诉讼费由孙振涛负担。一审法院认定事实：涉案位于天津市河东区的房屋系案外人天津市康玺商贸有限公司所有，由天津市昌耀资产管理有限公司委托经营管理，委托期限自2016年7月15日至2045年7月14日。2017年5月15日，天津市昌耀资产管理有限公司（甲方、出租人）与孙振涛（乙方、承租人）签订合同，合同约定：“租赁房屋坐落在天津市河东区,18-207，房屋建筑（计租）面积356.76平方米，房屋附属设备设施见本合同附件：附属设备设施清单；租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。免租期为2017年5月15日起至2017年6月30日止；年租金160000元，租金按（季度）期间结算，乙方需在租金到期日之前一星期交付下一期房租，如逾期交付租金，每逾期一日按欠交租金的3‰向甲方支付违约金；房屋用途仅作网吧使用，乙方不得擅自挪作他用。乙方应当按照约定用途使用房屋，乙方改变房屋用途应征得甲方书面同意；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方在七日内退还该房，乙方交付的保证金不予返还。保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿损失：（3）逾期交付租金十日的；租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，除按照原租金约定支付占用费外，每逾期一日还应向甲方支付原年（月／日）租金的3‰作为违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。合同签订后，天津市昌耀资产管理有限公司将涉案房屋交付孙振涛使用，后双方口头约定将租金降至10000元／月，现租金孙振涛已付至2019年4月30日，自2019年5月1日起未付。一审法院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金......”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，孙振涛未按约定期限履行付款义务超过十日，已满足合同约定的解除条件。天津市昌耀资产管理有限公司要求解除合同、腾空交还房屋、支付租金和占有使用费的诉讼请求，符合合同约定和上述法律规定，予以支持。因天津市昌耀资产管理有限公司诉讼前未向孙振涛发出书面解除合同通知，故涉案合同的解除时间应以本案起诉状向孙振涛送达之日为准。关于天津市昌耀资产管理有限公司要求孙振涛支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同约定的日3‰的违约金计算标准折合年利率为109.5%，显然过高，违反了我国违约金制度补偿性为主，惩罚性为辅的立法本意，故一审法院酌情调整为按年利率24%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、天津市昌耀资产管理有限公司与孙振涛2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月17日予以解除；二、孙振涛应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于天津市河东区的房屋腾空交还天津市昌耀资产管理有限公司；三、孙振涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市昌耀资产管理有限公司支付自2019年5月1日起至2020年1月17日止的租金85667元；四、孙振涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市昌耀资产管理有限公司支付自2020年1月18日起至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费，按333元／日计算；五、孙振涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市昌耀资产管理有限公司支付违约金5628元；六、驳回天津市昌耀资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元，减半收取计1307元，由孙振涛负担。”本院二审期间，当事人未提供新证据。本院经审理查明，二审期间被上诉人自认上诉人缴纳租金至2019年5月31日，上诉人自2019年6月1日起未支付租金。上诉人对被上诉人的上述自认表示认可。本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审期间当事人的争议焦点为1.上诉人是否存在违约行为，涉诉房屋租赁合同是否应予解除；2.上诉人是否应将涉诉房屋腾空并返还给被上诉人，是否应向被上诉人支付房屋占用费及违约金；3.如上诉人需向被上诉人支付违约金，违约金的数额如何认定。围绕争议焦点阐述如下：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据在案证据及当事人陈述，上诉人自2018年12月起即存在迟延给付房屋租金的行为，且自2019年6月1日起至今未再缴纳租金。上诉人的上述行为构成违约，符合合同约定的解除条件，因此被上诉人要求解除涉诉房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。一审判决认定双方间的房屋租赁合同于2020年1月17日解除，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，涉诉房屋租赁合同解除，上诉人应将租赁的房屋腾空并返还给被上诉人，并向上诉人支付该期间的占有使用费。一审法院据此判决上诉人将涉诉房屋腾空并交还被上诉人，并向被上诉人按原租金标准支付自2020年1月18日起至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费，符合法律规定，本院予以维持。因上诉人存在欠付租金的行为，根据双方合同约定，应向被上诉人支付相应的违约金，一审法院综合考虑合同履行、实际损失等情况，认定合同约定的违约金标准过高，酌情将违约金标准调整为年利率24%，并无不当，本院予以维持。上诉人虽主张该标准过高，但未能提供相应证据予以证明，其主张缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人欠付被上诉人的租金，因被上诉人在二审期间自认上诉人租金缴纳至2019年5月31日，因此上诉人应向被上诉人支付自2019年6月1日起至2020年1月17日止的租金为75667元，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。关于涉诉合同是否存在15000元保证金的问题，因上诉人在诉讼期间未进行明确主张或提出反诉请求，本院对此不予审查，上诉人可就该问题另行主张权利。综上所述，上诉人孙振涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2020）津0102民初771号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初771号民事判决第六项；三、变更天津市河东区人民法院（2020）津0102民初771号民事判决第三项为孙振涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市昌耀资产管理有限公司支付自2019年6月1日起至2020年1月17日止的租金75667元；四、驳回被上诉人天津市昌耀资产管理有限公司在一审的其他诉讼请求；五、驳回上诉人孙振涛的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1307元，由天津市昌耀资产管理有限公司负担100元，由孙振涛负担1207元；二审案件受理费2082元，由天津市昌耀资产管理有限公司负担200元，由孙振涛负担1882元。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年八月五日书记员  王铎臻