安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终4962号 上诉人（原审原告、反诉被告）：贾中朝，男，1951年10月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：蔡景文，安徽文奇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：凌必银，女，1961年7月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：王进，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程永清，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人贾中朝因与被上诉人凌必银房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初3165号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾中朝上诉请求：撤销一审判决第二项，改判凌必银退还贾中朝32720元租金及6000元押金，一、二审诉讼费由凌必银承担。事实和理由：贾中朝在案涉门面房门口封路之初，就联系凌必银协商解除合同。凌必银无证出租案涉房屋，导致贾中朝无法提前收到封闭修路的信息，凌必银没有提前告知封闭修路的消息，导致贾中朝无法采取有效措施应对封路带来的不能履行合同的重大情势变更。贾中朝在封闭修路之初就联系凌必银要求退还房屋，待修路完毕再回到房屋继续经营。凌必银表示同意退租并答应减免两三个月房屋，还在楼下悬挂招租条幅。在疫情期间应该减免2月、3月、4月房租，一审未予减免错误。 凌必银辩称，修路并非凌必银所致，也非凌必银所能改变的事实，因此不存在过错，在本案诉讼前贾中朝从未明确提出解除租赁合同，凌必银也从未在案涉门面房上张贴对外招租启事，且贾中朝一直实际占有并使用案涉门面房至2020年4月22日。目前我国并未出台法律法规要求出租人减免2020年2月、3月、4月房租。贾中朝主张的租金返还期间，有相应措施保障门面房进出车辆且贾中朝实际在使用并产生了用电费用，因此其主张返还租金的事实不成立。综上，请求法院依照本院的事实驳回贾中朝的上诉请求。 贾中朝向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同,凌必银退还2019年4月16日至2019年9月15日共5个月已支付房租约32720元(半年租金39264.5元/6×5)以及押金6000元,共计38720元;2.凌必银赔偿门面房封闭期间的损失33500元(每月支付员工工资6700元×5个月)；3.凌必银承担本案全部诉讼费用。 凌必银向一审提出反诉请求：1.解除双方的《房屋租赁合同》；2.贾中朝立即支付租金至实际腾退之日即2020年4月22日(暂计2020年3月15日的租金为39264.5元，之后按照原标准计算），自2019年9月16日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础支付资金占用损失至款清之日；3.贾中朝支付租赁房屋玻璃门、铁拉门维修费2000元；4.全部诉讼费用由贾中朝承担。 一审法院认定事实：2015年3月16日,凌必银与贾中朝签订《房屋租赁合同》一份,约定：1、凌必银将合肥市瑶海区包公大道林语人家14号楼门面房三间一层房租赁给贾中朝使用，租赁期限5年，自2015年3月16日起至2020年3月16日；2、租金每年增加10%，第一年59000元，第二年64900元，第三年71390元，第四年78529元，第五年86381.9元，每半年支付一次租金，提前一个月付清；3、贾中朝向凌必银支付押金6000元，在合同到期前60日以内提前告知凌必银不续租该房屋，验收无误后押金无息退还，若贾中朝未按上述要求告知凌必银就擅自单方面不续签合同的，押金不退回；4、租用期内水、电、物业费等各项支出费用由贾中朝自行承担，贾中朝有无故拖欠房屋租金达七天或连续两个月不付所有费用等情形的，凌必银可终止合同，收回房屋使用权，贾中朝承担全部责任，并赔偿凌必银损失；5、在租用期内，凌必银确保贾中朝的正常房屋使用权，不得将房屋租赁给第三方；6、在租赁期内，双方如有一方有特殊情况需要解除合同的，提前60日告知凌必银，经协商后解除本合同。合同签订后,贾中朝按约向凌必银支付押金6000元,并于每半年支付一次租金。2017年9月21日，凌必银向贾中朝出具补充协议，承诺“从2018年3月16日起，第四年交费按第三年收取，第五年按第四年收取。”2019年3月16日，贾中朝按照2018年租金标准78529元支付半年租金，付至2019年9月16日。之后未再支付租金。 2019年3月30日，交警新站大队、新站高新区重点工程管理局发布通告，内容为：2019年4月1日至2019年12月1日期间，鹿鸣山路(新海大道-包公大道)交通实施全封闭施工进行道路改造。 贾中朝以其所租赁的案涉门面房自2019年4月开始被全面封闭,无法进行营业为由，于2020年1月13日向一审法院诉调对接中心提交诉状及调解申请。 一审另查明，案涉门面房自2018年11月至2020年1月每月所交电费分别为130元、131元、146元、94元、129元、104元、104元、156元、244元、335元、160元、99元、121元、105元、205元，2020年2月、3月未抄表。 2020年3月7日至3月24日，双方之间有数次短信往来，其中2020年3月22日，贾中朝通过短信确认，其尚有部分商品仍存放在案涉门面内。 2020年4月6日，合肥市祥住物业服务有限公司出具证明一份载明“鹿鸣山路自2019年6月20日修路期间，为了方便进出，林语人家小区打开北门，保证小区行人和车辆可以正常进出，修路期间北口到东门畅通，东门人行道可以通行”。 2020年4月22日，贾中朝将案涉门面房移交凌必银，确认截至2020年4月20日水电物业费用已结清，单扇玻璃门损坏，由贾中朝负责维修。 一审法院认为，贾中朝、凌必银于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。关于贾中朝以及凌必银要求解除《房屋租赁合同》的请求，因双方均要求解除合同，且双方已经于2020年4月22日办理相应房屋交接手续，合同已经实际解除，故对于双方请求解除合同的诉讼请求该院依法予以支持。 关于贾中朝请求凌必银退还2019年4月16日至2019年9月15日房屋32720元以及押金6000元的请求，贾中朝称本案属于因重大情势变迁而导致合同目的不能实现，故依法应提前解除或中止合同的履行，待恢复通行时再继续履行。该院认为，本案所涉施工围挡系市政道路建设所需，并非房主原因造成此情形；另外，双方在合同中就此也未进行明确约定，且案涉房屋在修路期间并非完全不能通行，其可以通过人行道从小区北门出入；此外，从电费使用情况看，贾中朝也一直在使用该房屋，且自市政修路以后贾中朝并没有明确提出解除合同，返还房屋。综上，双方合同未解除的情况下，贾中朝仍应按照约定支付租金，故对其请求返还2019年4月16日至2019年9月15日房屋32720元的请求于法无据，该院不予支持。因贾中朝尚欠凌必银租金，故押金应冲抵所欠房租，贾中朝请求退回不予支持。关于贾中朝请求凌必银赔偿员工工资损失33500元，因工资损失系正常经营应支出的费用，系自主经营应承担的风险，故该主张该院亦不予支持。 关于凌必银请求贾中朝支付2019年9月16日至2020年3月15日的租金39264.5元（之后继续按照78529元计算至实际腾退之日）的请求。双方之间的租赁合同一直在履行，故贾中朝应支付上述租赁费用，凌必银的该项请求符合双方约定，故该院依法予以支持，计算至交房之日即2020年4月22日所欠房租数额为47225元（按照78529元每年计算），扣除押金6000元，贾中朝实际应支付41225元。关于凌必银主张的玻璃门、铁拉门维修费2000元，因其尚未维修，故该院不予支持，可待实际维修后另案主张。关于凌必银主张的资金占用损失，该院认为，根据双方约定，租金半年一付，下半年的租金应提前一个月支付。2019年9月16日之后的租金应于2019年9月16日前一个月支付，故凌必银主张自2019年9月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用损失该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除贾中朝与凌必银于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》；二、贾中朝于判决生效后十日内向凌必银支付租金41225元以及资金占用损失（以41225元为基数，自2019年9月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清时止）；三、驳回贾中朝的其他诉讼请求；四、驳回凌必银的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1610元，减半收取805元，由贾中朝负担；反诉案件受理费400元，由贾中朝负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审中，贾中朝明确要求调减租金，陈述：2019年10、11、12月租金减半，因道路修路不能经营，虽然未达成书面解除合同，房屋也未移交，但损失应共同承担；2020年1、2、3月租金因疫情免交，2020年4月22日移交房屋，之前未移交不是贾中朝的责任。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，贾中朝与凌必银签订房屋租赁合同并实际履行，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制规定，对双方均具有法律约束力。贾中朝实际占有使用案涉房屋至2020年4月22日，应当支付此期间的租金，贾中朝要求返还租金和押金的意见，没有依据，本院不予采纳。考虑道路封闭确实对贾中朝使用案涉房屋造成影响，结合本案合同履行情况、现有证据和双方的陈述，本院酌定贾中朝2019年9月16日至2020年1月24日的租金按照双方约定的80%支付，应为22547.50元（78529元/年÷365天×131天×80%）。根据2020年1月24日发布的合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第1号）和2020年3月19日合肥市疫情防控应急指挥部通告（第27号）的文件精神，结合本案实际情况，本院确定该期间因疫情或疫情防控对贾中朝租赁使用案涉房屋进行经营活动造成了影响，本院酌定贾中朝对该期间的租金承担50%，即6024元（78529元/年÷365天×55天×50%）。此后，贾中朝继续占有使用案涉房屋，应当全额支付租金和占有使用费至实际返还之日，即7315元（78529元/年÷365天×34天）。以上合计应付租金35886.5元（22547.50元+6024元+7315元），贾中朝按约应提前支付，一审法院认定贾中朝未及时支付应承担资金占用利息并无不当，本院予以维持。贾中朝其他上诉请求与理由均不成立，本院不予采纳。 综上，贾中朝的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初3165号民事判决第一项，即：解除贾中朝与凌必银于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》； 二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初3165号民事判决第二项为：贾中朝于本判决生效后十日内向凌必银支付租金35886.5元以及资金占用损失（以35886.5元为基数，自2019年9月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清时止）； 三、驳回贾中朝的其他诉讼请求； 四、驳回凌必银的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1610元，减半收取805元，由贾中朝负担，一审反诉案件受理费400元，由贾中朝负担350元，凌必银负担50元；二审案件受理费2010元，由贾中朝负担1910元，凌必银负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年八月十日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。