杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初11202号 原告：王少军，男，1963年4月19日出生，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：周红高、孙慧华，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 被告：杜建国，男，1966年8月2日出生，户籍地杭州市萧山区，现住杭州市萧山区。 原告王少军诉被告杜建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理，于2019年11月14日组织证据交换。后因案情复杂，于2020年1月16日转为普通程序，组成合议庭在2020年4月17日于浙江移动微法院进行审理，后于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告王少军委托诉讼代理人孙慧华，被告杜建国到庭参加诉讼及证据交换。审理中，原、被告申请庭外和解两个月并经萧山区人民调解委员会调解一个月未果。因新型冠状病毒肺炎疫情防控需要，本院于2020年1月23日作出（2019）浙0109民初11202号之一民事裁定书，裁定本案中止诉讼，于2020年4月16日恢复本案审理。案经院长审批延长审限，本案现已审理终结。 原告王少军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年11月26日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付拖欠租金及水电费合计94546元（租金自2018年12月1日起至实际腾房之日止，暂计算至2019年6月11日为47802元；水电费自入住之日起至实际腾房之日止，暂计算至2019年6月11日为46744元），并支付违约金8万元；3.判令原告无需退还被告押金19万元；4.判令被告返还占用房屋，恢复原状，并参照《租赁合同》附件清单返还设备设施（设备设施估价3万元）；5.判令被告向原告支付律师费1万元；6.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确变更部分诉讼请求：判令被告支付拖欠原告租金合计89222.5元。事实与理由：2017年11月26日，原、被告签订了《租赁协议》，约定“被告向原告租赁位于市心中路1号龙发大厦六楼621、622室的房屋及设施，租赁期限自2017年12月1日起至2024年11月30日止。租金第一年为87000元，第二年为91350元，此后每年在上一年基础上上浮5%。付款日为每年签约日前一次性付清，先付后租”。《租赁协议》签订后，原告按约将上述房屋交于被告使用，被告未按《租赁协议》约定在2018年12月1日前支付第二年租金，截至目前，被告逾期支付租金已超过半年，经原告催告后未果，已严重违约。综上，原告认为，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为此，根据我国有关法律规定，特起诉，请予依法公正判决。 原告王少军为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《租赁协议》及附件一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告已将租赁房屋及设施（原好心情酒吧一切配套设施）一并移交被告。2.房屋他项权利信息查询记录一份，证明租赁标的房屋系原告所有。3.催款通知单一份，证明被告拖欠水电费的事实。4.律师费发票联一份，证明本案原告支付的律师费。5.《租赁协议》两份、《补充协议》一份，证明2007年、2011年，原、被告分别签订两次《租赁协议》，2007年12月1日至2017年11月30日期间，原、被告之间租赁关系存续；2007年被告向原告支付押金4万元，2011年押金增至19万元，被告另行向原告支付押金15万元。6.还款计划、银行流水各一份，证明2017年被告曾拖欠原告租金316476元，后被告按2万元/月向原告支付租金直至2018年6月，证明被告在本案发生之前就曾拖欠租金并补交房租的事实；被告将2017年12月1日至2018年11月30日的租金分别于2017年12月3日、2018年6月1日支付原告3万元、57000元，合计87000元的事实。以上两点证明原、被告曾发生经济纠纷，被告也未将15万元抵扣房租，用于佐证被告向原告支付的15万元系押金而非借款。 被告杜建国辩称：对原告陈述的签订协议的事实予以认可。原告认为我拖欠租金，我在前几年就付清租金了。我在2011年借给原告15万元，根据双方约定，该15万元抵作租金。我没有拖欠租金，租金已提前支付，而且没有拖欠电费，故对原告的诉请均不予认可。不同意解除租赁合同，不同意返还房屋及设备设施，不同意支付律师费。并补充答辩：1.请求依法驳回原告的诉讼请求，依法继续履行合同。2.被告要求原告返还自2011年起至2018年期间每年多收租金（按每年5%上浮计算平均多收每年40多元）280多元，严重违约。3.返还被告陆陆续续多支付给原告的多付部分租金20多万元。案件事实：原告此前提交就争议租赁房屋合同关系，被告先后跟原告签订三份《房屋出租合同》，分别为自2007年12月28日起至2011年11月30日止，合同期限为四年。2011年11月24日签订第二份《房屋出租合同》，合同期限为六年。2017年11月26日经平等协商一致，续签订了第三份《房屋出租合同》，合同期限为七年，（自2017年12月1日起至2024年11月30日止）。合同履行期间，双方的租赁关系一直进行得很顺利，双方合作关系良好。由于是家庭二人经营，被告在履行合同过程中，由于大意重叠了履行租金的支付，连续多次重叠付给原告20多万元租金。为此，被告和原告在重叠多支付部分租金一事和包括原告在2011年10月27日向被告借款条的15万元等钱，双方共同以良好的承诺商定一致同意按合同法99条规定抵销，原告同意给付租金时该借款抵销用于给付租金，被告按合同法99条规定同意抵销抵扣租金。2019年6月3日，原告向贵院提的诉讼要求被告返还出租房屋及支付电费并由被告承担违约的责任，真是丧尽天良，被告根本没有收到过物业公司电费催交单，被告不存在电费拖欠违约一说。被告不存在违约拖欠电费一说，原告在2019年6月3日起诉被告，而原告出示的证据证明电费催交通知单落款时间是2019年6月11日，原告的证据恰恰相反，此证据证明，原告在起诉前，被告是没有违约，物业电费催交通知书为什么会在原告手里，这就证明了被告没有违约不交水电费，而是原告违反合同去私藏了物业电费催交清单，恶意制造了违约假象。被告也没有收到催交电费单，哪里来的违反合同，真是荒唐贻笑大方。如上所述：原告故意制造假象，严重违背了法律和公德，已形成故意虚假诉讼之嫌疑，望贵院支持被告意见，驳回原告的诉讼请求，做出合法公正判决，并依法追究原告虚假诉讼的违法事实。后又补充答辩如下：1.原告恶意虚假起诉，应予驳回，继续履行合同。2.请求法院对恶意虚假诉讼的当事人及代理诉讼人给予严惩处罚。3.返还被告陆陆续续多支付给原告的多收部分租金30多万元。案由事实：1.原告就补充提交争议房屋有十七年的租赁合同关系。被告杜建国和原告先后签订三份《房屋出租合同》，原告将其所有的位于杭州市萧山区的房屋出租给被告使用。分别于2007年11月28日签订了第一份《房屋出租合同》，合同约定：合同期限为四年（2007年12月1日至2011年11月30日止）。2011年11月24日签订第二份《房屋出租合同》，合同期限为六年（2011年12月1日至2017年11月30日止），并且在2012年10月26日，被告与原告订有《补充协议》，协定甲方原则同意乙方在合同有效期（包括租赁协议续签）内可以转租和与第三方合作经营。六年租期到期后，原告又于2017年11月26日，经平等协商一致，续签订了第三份《房屋出租合同》，合同期限为七年（2017年12月1日至2024年11月30日止）。合同履行期间，被告始终认为，所租的房屋的租金，加上抵押、抵扣的二张俩笔各，抵押、抵扣的各自两笔15万元，原告向被告所借的借条按合同法99条双方抵扣都已交足租金。2.由于所租赁房子经营是我们一家两人，当时应另一人生病住院在杭州，本人无意识，原告又来要租金要钱，2017年3月1日，被告无意识到原告别有用心，强加签下黑心计划书。而这期间被告早已大大超付租金钱款数额。被告有证据证明原告收到15万元，以收到款时的收据为证，被告也已支付的押金15万元，双方经协商按合同法99条予以互相抵扣抵消。综上所述：原告故意制造、编造恶意诉讼，不良代理人出谋划策，本案原告虚假诉讼特别明显，原告代理人违背律师法和律师职业道德，对案件的重构，这个过程中没有综合证据认定，串通原告，意图通过骗过法官进行虚假诉讼，损害他人合法权益。望法院支持被告，对本次恶意诉讼人，以捏造事实提起民事诉讼涉嫌犯罪给予严惩，并依法作出公正判决。 被告杜建国为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2011年10月27日的借条、2012年9月22日的借条、民事裁定书、诉状各一份，证明原告欠被告15万元，原告已还5万元，尚欠10万元抵租金；原告曾经起诉被告后撤回起诉。2.水电费发票十一张，证明被告的水电费已经交到2019年3月20日。3.第七年2017年12月1日至2018年12月1日的租金转账凭证三页，证明原告共收到银行汇款14万元。被告于2018年1月13日支付2万元，2018年2月13日支付2万元，2018年3月14日支付2万元，2018年5月14日支付2万元，2018年4月13日支付2万元，2018年6月15日支付两次2万元合计4万元。4.2017年12月3日至2018年6月1日的租金转账凭证一份，证明被告于2017年12月3日、2018年6月1日分别支付原告3万元、57000元，共计87000元的事实。5.第六年2016年12月1日至2017年12月1日的租金转账凭证三页，证明被告2017年3月12日支付2万元，2017年4月13日支付2万元，2017年5月14日支付2万元，2017年6月14日支付2万元，2017年7月13日支付2万元，2017年8月15日支付2万元，2017年8月18日支付2万元，2017年10月14日支付2万元，2017年11月13日支付2万元，2017年12月13日支付700元，2017年12月13日支付1万元，2017年12月17日9300元。合计20万元。6.租金凭证一份，第一年2011年12月1日至2012年12月1日，证明原告出具7万元收条。7.租金凭证一份，第二年2012年12月1日至2013年12月1日，证明原告出具15万元收条。8.租金凭证一份（证据8同证据7系同一份证据），第三年2013年12月1日至2014年12月1日，证明原告出具15万元收条。9.租金凭证三页，第四年2014年12月1日至2015年12月1日，证明原告收到银行汇款凭据8万元（审理中被告认为写错了应该是9万元，3张凭证）。10.租金凭证三页，第五年2015年12月1日至2016年12月1日的，证明原告收到银行汇款凭据8万元。11.租金凭证三页，第六年2016年12月1日至2017年12月1日，证明原告收到银行汇款凭据20万元。12.租金凭证三页，第七年2017年12月1日至2018年12月1日，证明原告收到银行汇款凭据14万元。13.租赁协议合同4页，证明2011年12月1日至2024年11月30日，两份合同续签。14.原告向被告出具的借条凭据一份，证明原告于2011年10月27日向被告出具金额为15万元的借款借条。15.催款通知单（水电费）一页，证明此催款通知单是原告起诉被告后收到的，被告没有违反合同约定。16.（2020）浙0109民初6332号案件的民事起诉状一份，证明本案复杂，需要追加第三人张文祥。17.电费催款单（水电费）八张，证明合同签订后，水电费一直由被告交付至今的事实。 经庭审质证，本院对原告王少军提供的证据认证如下：被告杜建国对证据1、2、4、5无异议。对证据3认为没有收到过。对证据6认为还款计划确实是被告本人签名的，但是无原件相核对，不认可其真实性，还款计划中金额大大超付了，多支付了22多万元。对银行流水有异议。结合质证意见并经审查，本院对证据1、2、4、5的形式真实性予以认定。被告对证据3予以否认，原告无其他证据证明已向被告送达，故对该证据的证明力不予认定。对证据6的形式真实性予以认定。 本院对被告杜建国提供的证据认证如下：原告王少军对证据1中的借条认为系原件，真实性无异议，但该系民间借贷关系，与本案无关，对关联性有异议。对诉状、裁定书认为虽系复印件，但对真实性无异议，但也系民间借贷关系，与本案无关，对关联性有异议。对证据2有异议，根据被告提供的发票联的原件，备注里面均写了交的这部分费用是哪个时间段的水电费，最后一期交的是2017年4月至6月的水电费，之后就没有了。对证据3认为2018年1月13日、2月13日、3月14日、4月13日、5月14日、6月15日分别转账的六笔2万元的真实性予以认可，对证明目的不予认可。12万元支付的并不是2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金，支付的是还款计划中的金额。对最后那张全空白的不认可。对证据4无异议。对证据5的真实性无异议，2018年1月13日之前总共十二小张凭证，其中700元、1万元、9300元总计2万元，合计为20万元，这是还款计划中的费用。并不存在多付这一说。对证据6无异议。对证据7、8（证据7、8系同一份证据，一页）的真实性无异议，但该笔款项与15万元的借条押金指向的是同一笔资金。原告实际只收到了15万元，该笔资金就是指押金。对证据9认为凭证的真实性无异议，但是证明目的不认可，资金是否是租金无法确认，因为双方有可能存在其他债权债务关系，故以双方签订的还款计划为准。对证据10的真实性无异议，证明目的不认可，因为是2013、2014年支付的，2011年至2017年期间的租金在还款计划中双方已经明确了。对证据11的质证意见同证据5。对证据12的质证意见同证据3。对证据13的三性均无异议。对证据14认为均指向15万元的押金，指向的是同一笔款项。原告实际只收到了15万元。对证据15无异议。对证据16认为上述材料是被告在最后一次庭审法庭辩论环节结束后才提出的，举证期限已届满，依据民诉法的相关规定，被告系超期举证，原告有权不予质证，法院亦不应当作为证据采纳。被告无视举证期限不断提交新的材料，不仅可能无端增加本案争议焦点，并且可能使诉讼无限期延长，对原告极为不公平。但若法庭认为该材料必须作为证据进行质证，请法庭明示，原告将视情形质证或提交反驳证据。对证据17中的第1、2、6、7、8项三性均无异议，但证明目的有异议。上述水电费催款通知单系物业公司根据龙发大厦622室租赁房屋对应的电表1、表3出具的催款单，且第6、7、8项明确载明自2017年6月起所欠电费逐步递增截至2019年12月已达到54844元，期间上述房屋一直是被告在使用，所欠电费应该由被告承担，但被告一直拖欠未支付。上述催款单与原告提交催款单均系物业公司出具且能相互印证被告拖欠水电费的事实。对第3、4、5项认为因系打印件且无物业公司盖章，无法确定真实性。结合质证意见并经审查，本院审核认为证据5同证据11，证据3同证据12，证据3、12其中一页三小张看不清内容，但结合原告在庭审中的陈述，证据3、5可以认定被告共向原告支付32万元，对证据1-17其余证据的形式真实性予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：甲方王少军与乙方杜建国签订落款时间为2017年11月26日的《租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租赁位于萧山区之房屋以及设施（原西湖啤酒好心情酒吧），面积约560平方米。为明确双方责任和权利，经双方友好协商，达成协议如下：一、租赁时间：自2017年12月1日起至2024年11月30日止，时间为7年。二、租金及付款方法：租金第一年为87000元，第二年在第一年的基础上递增5%即为91350元，第三年在第二年基础上再上浮5%，依次类推。付款日为每年的签约日前一次性付清（先付后租，不得拖欠）。协议到期，乙方在同等条件下有优先租赁权。三、其它约定：考虑到甲方原有设备设施装修较多、较好及租金优惠等，乙方须付给甲方押金19万元，作为乙方的履约保证金（甲方出具收条）。包括对甲方房屋财产装修设备损坏的保证及经营中发生对甲方造成其他损失和违约的保证。如果合同结束没有任何产生对甲方的损失和损害及违约情况，则到期可退还给乙方。2.乙方在经营中如需增加设备设施装修等由乙方自行负责，协议到期可自行处置，甲方不承担任何费用。甲方的设备设施（详见附清单）乙方须妥善使用，如有丢失或损坏，则须照价赔偿。3.乙方须文明经营，合法经营，不得违反国家和地方政府关于出租房的有关规定。不做有损于甲方利益的事。同时要做好消防及防盗等安全工作和房屋日常维护工作，如屋顶渗漏由乙方自行负责解决，如影响楼下住户由乙方负责。公共楼道保持清洁，不乱放杂物。同时甲方也不得干涉乙方的正常经营。4.甲方原有的“萧山城厢西湖啤酒好心情酒吧”因乙方要求暂借给乙方使用，乙方不得转租转让，本协议终止，该执照仍属甲方所有，归还给甲方（如遇拆迁执照与乙方无关）。否则，不退押金。5.乙方日常用的水电费及物业管理费须按时交清，不得拖欠。服从大厦业委会的管理。另尚须交纳工商管理费税收750元／月，在每季初交给甲方；其他属于经营中的一切相关费用均由乙方负担，甲方现有执照年检、年审等费用由乙方承担，甲方可协助办理。6.甲方现有房屋主体结构不得改动，次墙改动也必须经甲方同意，合同到期，乙方须恢复原状（原照存留）。四、协议终止：甲、乙双方不得在协议期限内单方面终止协议，除非有以下情况出现：1.双方均愿意终止。2.一方严重违约（如租金超过半年未付清）。3.一方房屋出售，且受买方不愿继续本协议。4.遇房屋拆迁等不可抗力的因素（双方都不承担损失，租金按月结算，如有赔偿和乙方无涉）。五、违约责任：甲方若在协议期限内转让房屋且协议终止的则最高须赔偿乙方6万元，乙方如违反本协议第二条和第三条中的第3、5、6款的任意一款，赔偿5万元至8万元，其他视实际损失赔偿，严重违约的，不退押金。如诉讼法院，违约方须承担诉讼费、律师费等。六、本协议一式二份，双方各执一份，经双方当事人签字后立即生效。以前的补充协议与本主协议没有抵触的仍然有效。主协议以此为准。未尽事宜双方协商解决。被告作为接手人在落款日期为2007年11月28日的好心情酒吧财务清单上进行签名。2017年12月3日、2018年6月1日被告支付原告3万元、57000元。 杭州解百商盛贸易有限公司于2019年6月11日出具的催款通知单（水电费）载明：（表号：257539）请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年6月15日前将2017年6月16日至2019年6月11日所欠电费46459度，计46459元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年6月11日出具的催款通知单（水电费）载明：（表号：28703）请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年6月15日前将2017年6月16日至2019年6月11日所欠电费285度，计285元缴本公司财务室（四楼）。 北京天达共和（杭州）律师事务所于2019年6月20日向王少军出具律师费金额为1万元的浙江增值税普通发票一份。 另查明：编号为2018-151556581的房屋他项权利信息查询记录载明：王少军，房权证号：杭房权证萧字第××号，房屋坐落于萧山区。房号621，建筑面积116.49平方米，设计用途：办公。房号622，建筑面积435.97平方米，设计用途：办公。 又查明：甲方王少军与乙方杜建国签订落款时间为2007年11月28日的《租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租赁位于城厢街道市“好心情酒吧”之房屋及设施等（房屋面积约553平方米），为明确双方权利与职责，经双方协商，达成协议如下：一、租赁时间：自2007年12月1日起至2011年11月30日止，共四年。二、租金及付款方法：第一年租金61500元；第二年租金66500元；第三年租金为71500元；第四年租金同第三年。付款为每年签约日一次性付清。如逾三天以上则视为违约。协议结束，如乙方有意续租，甲方愿租，则同等条件下乙方有优先权。三、其它约定：1.乙方尚须付给甲方押金4万元，该款作为履约保证金，还包括对甲方财产设备损失的保证以及经营中发生对甲方造成损失的保证；如果合同结束没有产生对甲方的损失及损害，则到期退还给乙方。2.乙方在经营中如需增加设备设施等由乙方自行负责，协议到期乙方可自行处置，甲方不承担任何费用。甲方的设施设备（详见附清单）乙方须妥善使用，如有丢失或损坏，则须照价赔偿。3.乙方须文明经营、合法经营，不得违法经营及做有损于甲方利益的事情，同时做好消防及防盗等安全工作。同样甲方也不得干涉乙方的正常经营。4.乙方日常经营的水电费及物业管理费须按时交清，不得拖欠。另尚须交纳工商管理费及税收每月750元，每季一交给甲方；其它属于经营中的一切相关费用均由乙方负责。甲方现有执照年检、年审等费用一切由乙方负责，甲方可协助办理。5.现甲方六楼外墙“西湖啤酒广告”亮灯必须保证（乙方营业时间内）。6.甲方现有房屋主体结构不得改动，如另有改动须经甲方同意。合同到期，如甲方要求复原，则乙方必须恢复原状。四、协议终止：甲、乙双方均不得在协议期内单方面终止协议。若遇房屋拆迁等不可抗力原因而终止的，双方都不承担损失，租金按月结算。五、违约责任：协议期内如果有一方违约而造成对另一方损失的，如双方协商不成，则违约方须支付给另一方损失费8万元；但若是甲方要转让该房产而中止协议则最高赔偿6万元。六、此协议一式二份，双方各执一份，经双方当事人签字后即生效，未尽事宜可协商解决。手写有“注：原协议作废，以本协议为准”。 王少军于2011年8月6日出具收条一份：今收到杜建国15万元。到2014年8月等划去。王少军于2011年10月27日出具借条一份：今借到杜建国15万元，至2012年10月27日归还。特此借条。王少军于2011年11月24日出具收条一份：今收到杜建国租金7万元。 甲方王少军与乙方杜建国签订落款时间为2011年11月24日的《租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租赁位于城厢街道市之房屋（原好心情酒吧，保留营业执照），面积约553平方米。为明确双方职责及权利，经双方友好协商，达成协议如下：一、租赁时间：自2011年12月ｌ日起至2017年11月30日止。时间为六年。二、租金及付款方法：租金第一年为71500元，第二年在第一年基础上提升5%即为75100元，第三年在第二年基础上再上浮5%，依次类推。付款为每年签合同日一次性付清。三、其他约定：1.考虑到甲方原有设施设备较多及租金给乙方优惠，乙方付给甲方押金19万元，该款作为乙方履约保证金。包括房屋财产设备损坏的保证及经营中发生对甲方造成损失的保证。如果合同结束没有任何产生对甲方的损失及损害（违约情况）（手写有“实有大量违约”），则到期可退回给乙方。2.乙方在经营中如需增加设备设施等由乙方自行负责，协议到期可自己处置，甲方不承担任何费用。甲方的设施设备（详附清单）乙方须妥善使用，如果有丢失或损坏，则须照价赔偿。3.乙方须文明经营，合法经营，不做有损于甲方利益的事情。同时乙方要做好消防及防盗等安全工作。同时甲方也不得干涉乙方的正常经营。4.乙方日常经营的水电费及物业管理费须按时交清，不得拖欠。另尚须交纳工商管理费税收每月750元，每季初交给甲方；其它属于经营中的一切相关费用均由乙方负担。甲方现有执照年检、年审等费用由乙方负责，甲方可协助办理。5.现甲方六楼外立面的“西湖啤酒广告”亮灯必须保证（乙方营业时间）。6.甲方现有房屋主体结构不得改动，如需改动须征得甲方同意（书面）。合同到期，乙方必须恢复原状。四、协议终止：甲、乙双方均不得在协议期内单方面终止协议，除非有如下情况：1.双方均愿意终止。2.乙方严重违约（不退押金）。3.乙方出售房屋。4.遇房屋拆迁等不可抗力原因（双方都不承担损失，租金按月结算，如有赔偿和乙方无涉）。五、违约责任：协议期内如果有一方违约而造成对另一方损失的，则须给对方予以赔偿。除实际损失外，最高另可赔给另外一方违约金8万元；但若是甲方要转让该房产而终止协议的则最高赔偿对方6万元。六、本协议一式一份，双方各执一份，经双方当事人签字后立即生效，未尽事宜双方协商解决。 杜建国于2012年9月22日出具借条一份：今向王少军借款5万元。 甲方王少军与乙方杜建国签订落款时间为2012年10月26日的《补充协议》一份，约定：王少军（下称“甲方”）于2007年12月1日出租给杜建国（下称“乙方”）位于萧山区房屋，甲方原则同意乙方在合同有效期（包括租赁协议续签）内可以转租或与第三方合作经营。但乙方必须在忠实与甲方原协议的基础上与他方签约。乙方任何与他方的协议不能改变或影响与甲方的原协议的信守，乙方任何与他方的纠纷均与甲方无涉。如出现有损害甲方利益的，乙方必须承担一切损失。如在协议过程中乙方有违约行为的，甲方可追本协议无效。特此协议，本协议一式二份，双方当时签字后即生效。双方各执一份。 2013年2月9日，被告汇款给原告4万元。2013年6月14日，被告汇款给原告3万元。2014年12月4日，被告汇款给原告2万元。2016年7月21日，被告汇款给原告2万元。2016年8月21日，被告汇款给原告3万元。2016年10月14日，被告汇款给原告3万元。 杜建国于2017年3月1日出具还款计划一份：兹因本人欠王少军房租费计316476元，今经商量，特写还款计划，定于2017年3月起，每月13日前付2万元，直到房屋到期后，续租给本人7年，价格到时再议。如本人违约任何一笔还款，王少军可以要求本人承担一切与诉讼有关的费用及责任，不存在其它任何争议，及包括不续租给本人房屋。特此立据。注：不违约可续租7年。杜建国签名并捺印。 2017年3月12日，被告汇款给原告2万元。2017年4月13日被告汇款给原告2万元。2017年5月14日被告汇款给原告2万元。2017年6月14日被告汇款给原告2万元。2017年7月13日被告汇款给原告2万元。2017年8月15日被告汇款给原告支付2万元。2017年8月18日被告汇款给原告2万元。2017年10月14日被告汇款给原告2万元。2017年11月13日被告汇款给原告2万元。2017年12月13日被告汇款给原告700元。2017年12月13日被告汇款给原告1万元。2017年12月13日被告汇款给原告9300元。被告于2018年1月13日汇款给原告2万元。2018年2月13日汇款给原告2万元。2018年3月14日汇款给原告2万元。2018年5月14日汇款给原告2万元。原告自认被告于2018年4月、6月各支付原告2万元。 2019年3月20日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具432元电费发票。2015年4月13日，杭州解百商盛贸易有限公司向622室出具1535元电费发票。2015年7月10日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具3740元电费发票。2015年10月19日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具3231元电费发票。2016年1月18日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情杜建国622室出具694元电费发票。2016年4月15日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具1112元电费发票。2016年7月21日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具1324元电费发票。2016年10月12日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室杜建国出具1925元电费发票。2017年1月22日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具2273元电费发票。2017年4月21日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具3657元电费发票。2019年3月20日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具2835元电费发票。杭州解百商盛贸易有限公司于2018年4月26日出具的催款通知单（水电费）载明：622表③业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2018年5月15日前将2017年7月至2018年3月所欠电费164度，计164元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2018年4月7日出具的催款通知单（水电费）载明：（表号57539）业主（使用人））：请贵业主（使用人）接本通知后，于2018年5月15日前将2017年6月15日至2017年6月30日所欠电费609度，计609元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2018年8月3日出具的催款通知单（水电费）载明：622表③业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2018年8月15日前将2017年6月15日至2018年6月所欠电费224度，计224元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年1月31日出具的催款通知单（水电费）载明：622②业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年2月15日前将2017年6月15日至2018年12月所欠电费285度，计285元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年4月30日出具的催款通知单（水电费）载明：622③业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年5月15日前将2017年6月至2019年3月所欠电费285度，计285元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年8月6日出具的催款通知单（水电费）载明：622表①业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年8月15日前将2017年6月15日至2019年6月所欠电费47379度，计47379元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年10月12日出具的催款通知单（水电费）载明：622表①业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年10月26日前将2017年6月15日至2019年9月所欠电费53419度，计53419元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2020年3月1日出具的催款通知单（水电费）载明：（表257539）业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2020年3月20日前将2017年6月至2019年12月所欠电费54844度，计54844元缴本公司财务室（四楼）。 再查明：王少军曾起诉杜建国民间借贷纠纷一案，请求：1.被告归还原告借款5万元；2.被告承担本案诉讼费。本院于2019年8月30日作出（2019）浙0109民初12633号民事裁定书，裁定按王少军撤诉处理。案件受理费1050元，减半收取525元，由王少军负担。 原告张文祥于2020年4月27日起诉来院，向本院提出诉讼请求：1.判令被告杜建国赔偿原告因转租人的房屋进水、漏水，致使企业音舞厅停业四年零二个月（50个月）经济损失450万元。2.判令被告杜建国返还六年房租金220万元。3.判令被告杜建国返还六年水电费324000元。4.判令被告杜建国承担本案诉讼费用。 本院认为：原、被告于2017年11月26日签订的《租赁协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，以上合同合法有效，对双方当事人均有约束力。合同约定租赁期限自2017年12月1日起至2024年11月30日止。租金第一年为87000元，第二年为91350元，此后每年在上一年基础上上浮5%。付款日为每年签约日前一次性付清先付后租。原告已按约履行案涉房屋的交付义务，被告支付了原告第一年租金87000元，但未按《租赁协议》约定在2018年12月1日前支付第二年租金91350元，已构成违约。关于原告请求判令解除原被告于2017年11月26日签订的《租赁合同》及判令被告返还占用房屋，恢复原状，并参照《租赁合同》附件清单返还设备设施（设备设施估价3万元）的诉请问题。本院认为依合同约定一方严重违约（如租金超过半年未付清），协议终止。本案合同约定的解除条件已成就，但鉴于被告自2007年12月1日起实际租赁案涉房屋至今，合同履行中双方存有其他经济往来，在后续增加押金15万元的问题上，双方当事人在履行中未出具押金收条导致出现不诚信理解，考虑被告的违约程度，原告在调解中也有意愿继续履行合同，在本案履行中并非原告的签约根本目的不能实现，根据诚实信用原则，综合本案实际，本院确定原、被告间的房屋租赁合同继续履行，原告要求判决解除双方于2017年11月26日签订的《租赁合同》及判决返还占用房屋、恢复原状并参照《租赁合同》附件清单返还设备设施的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付拖欠租金89222.50元的诉讼请求问题。本院认为原告起诉请求被告支付自2018年12月1日起至实际腾房日止的租金变更为减少诉讼请求要求被告支付拖欠租金89222.50元，本院予以准许。被告未按约支付第二年租金91350元，应承担违约责任，应向原告支付拖欠的租金。结合被告提供的证据3、5及原告的质证意见和原、被告在庭审中的陈述等，可以认定被告按还款计划共向原告支付32万元，杜建国于2017年3月1日出具还款计划约定欠王少军房租费计316476元，实际多付3524元。原告在审理中自愿在被告应付租金中扣除被告多付的款项，其中扣除租金2127.50元，扣除被告在2018年支付的57000元拖欠了6个月按央行同期贷款利率计算应支付原告逾期利息1396.50元的主张。本院对原告同意在应付租金中扣除多付款项的主张予以准许，但多付3524元应先扣除应付租金，故被告尚应支付原告第二年尚欠的租金87826元。本院对原告要求被告支付合理租金的诉讼请求予以支持。关于被告认为其在2011年10月27日借给原告15万元，根据双方约定该15万元抵作租金的抗辩问题。被告在2019年10月8日的庭审中认为其提供的证据证明原告欠被告15万元，原告已还5万元，尚欠10万元抵租金，原告曾经起诉被告借款5万元后撤诉。原告对借款15万元的真实性无异议，但认为该民间借贷与本案无关，原告起诉被告的5万元也系借贷关系，与本案无关。本院认为原、被告于2007年11月28日签订的《租赁协议》约定的押金为4万元，2011年11月24日签订的《租赁协议》约定被告付给原告押金19万元作为被告的履约保证金，2017年11月26日签订的《租赁协议》约定被告须付给原告押金19万元作为被告的履约保证金（原告出具收条）。在2019年11月14日本院组织原、被告进行证据交换时，被告认为第二次押金15万元确实支付，并手写补充“借条15万元抵扣”，原告认为15万元押金原告确实收到，通过收条的形式，名义是民间借贷，当时指向的是押金15万元，原告代理人手写补充“名为借贷，实为押金”。结合原、被告在2019年11月14日的陈述及以上《租赁协议》的约定和后续原、被告就房屋租赁协议的履行实际，可以认定双方房屋租赁的原定押金4万元经原、被告协商确定为押金19万元，原告于2011年10月27日出具15万元的借款在后续合同履行中双方合意为租赁协议下增加的押金15万元。故被告在审理中认为该借款15万元中的10万元抵租金的抗辩没有事实依据，本院对被告的该抗辩不予采信。关于原告实际于2011年8月6日出具15万元的收条。被告在提交的证据中认为该15万元扣除的系第二年2012年12月1日至2013年12月1日、第三年2013年12月1日至2014年12月1日的租金。原告认为与指向15万元押金的借据系同一笔款项的主张，并无相反证据予以证明，本院对原告的该主张不予采信。关于原告要求被告支付自入住之日起至实际腾房日止的水电费的诉请问题。本院认为2017年11月26日签订的《租赁协议》约定被告日常用的水电费及物业管理费须按时交清，不得拖欠，服从大厦业委会的管理。审理中，原、被告也确认被告承租期间的水电费由被告自行向物业公司缴纳，经审理查明原告并未为被告垫付水电费，故本院对原告要求被告直接向其支付水电费的诉讼请求不予支持。被告应按合同约定履行水电费的支付义务。关于原告要求被告支付违约金8万元，无需退还被告押金19万元的诉讼请求问题。本院认为按2017年11月26日签订的《租赁协议》约定被告如违反本协议第二条和第三条中的第3、5、6款的任意一款，赔偿5万元至8万元，其他视实际损失赔偿，严重违约的，不退押金。如诉讼法院，违约方须承担诉讼费、律师费。本院认为原告向被告出具的15万元借条，双方在之后的合同签订、履行中应该明确是以该款抵作押金，且在事后若干年的合同履行及被告出具的还款计划及还款计划履行中也均未有异议，被告未按约支付原告第二年租金已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。被告在审理中未提出调整违约金的请求。本案考量被告违约造成原告的损失，并结合合同履行情况，被告的违约过错程度以及预期利益等因素，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条公平原则、诚实信用原则衡量对违约金酌情调整为36500元。关于原告请求无需退还被告押金19万元的诉讼请求问题。本院认为协议约定被告如违反本协议第二条和第三条中的第3、5、6款的任意一款，赔偿5万元至8万元，其他视实际损失赔偿，严重违约的，不退押金。原告的该主张不符合合同约定，本院不予支持。关于原告要求被告支付诉讼费、律师费的诉讼请求问题。本院认为协议约定如诉讼法院，违约方须承担诉讼费、律师费等。故本院对原告要求被告支付合理诉请范围内的律师费及诉讼费用的诉讼请求予以支持。本院于2020年4月20日收到被告要求对原告在承租房屋上总价117万元添附装修进行折价补偿；请求判令原告支付被告违约金6万元的反诉请求，因被告未在本院指定的举证期限内提出反诉，本院对被告的反诉请求不予受理，被告可另行提出起诉。被告同时提出追加张文祥参加本案诉讼的请求，本院认为张文祥非本案必要共同当事人，且原告未在本院指定的举证期限内提出申请，本院对被告的申请不予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、杜建国在本判决生效之日起十日内支付王少军拖欠的房屋租金87826元； 二、杜建国在本判决生效之日起十日内支付王少军违约金36500元； 三、杜建国在本判决生效之日起十日内支付王少军律师费5773元； 四、驳回王少军其余的诉讼请求。 如杜建国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7368元，由杜建国负担2902元，王少军负担4466元。 原告王少军于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杜建国于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  戴永梅 人民陪审员  包力松 人民陪审员  施和红 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  董向勇