四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3433民初844号 原告：王春菊，女，汉族，1981年1月30日出生，四川省冕宁县人，住冕宁县。 委托诉讼代理人：郭凤，四川骁驰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：朱兴平，四川骁驰律师事务所律师，特别授权。 被告:冕宁县兴友实业开发有限公司，住冕宁县城厢镇香厂巷，统一社会信用代码：91513433MA62H4UN21。 法定代表人：布文友，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：龙建，四川石合龙律师事务所律师，特别授权。 原告王春菊与被告冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称：兴友公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告王春菊的委托诉讼代理人郭凤、朱兴平，被告兴友公司的委托诉讼代理人肖海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春菊向本院提出诉讼请求：1.责令被告限期完成产权转移登记；2．判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内取得商品房楼栋权属证明的违约金147353.9元（计算方式为：自2018年6月2日起，按原告所付房款424040元为基数，以日万分之五的计算，暂计算至本案起诉之日2020年4月27日，424040×695天×0.0005=147353元，起诉之日起至被告实际完成转移登记之日止的部分违约金依据以上计算方式据实际天数计算）；3.本案律师费及诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告方签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买商品房一套，原告在2017年8月20日前支付该商品房房款424040元，被告在规定的期限内交房，在交房后365日内未原告办理房屋所有权转移登记。原告已按合同约定按期向被告支付了该商品房全部房款，但被告因自身原因，直至2016年12月9日才取得原告所在商品房楼栋权属证明，且至今未完成产权转移登记，造成原告至今未能取得房屋所有权证书。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的房屋登记（二）约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证明的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。……。买受人不退费的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。被告的不作为已严重违反了合同的约定，构成合同违约，应当承担合同约定的违约责任，向原告支付违约金，并立即为原告办理产权转移登记。 被告兴友公司辩称，一、原告关于“限期完成产权登记”诉讼请求没有事实依据和法律依据。1.具体的申请办证行为属于“物上请求权”，但办证行为属政府不动产登记部门，的具体行政行为，被告只能配合原告向政府相关部门递交资料，此后办理转移登记时间为行政机关的办证时间，非开发商和购房人所能控制，因此原告要求“限期办理不动产权证”的请求，属行政诉讼的范围，应予驳回。2.根据被告向冕宁县不动产登记中心提交的工作进程来看，被告已经履行申请办理转移登记事项，而不动产中心的工作程序不是被告可以要求和安排的。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》发布以来，全国上下开始陆续开展该条例的实施工作，并逐步落实不动产登记中心和房管局的机构改制，推进“两证合一”改革，在原告申请办证期间，由于冕宁县不动产登记中心和冕宁县房管所的机构改革、职责转移等客观情况，以及相关不动产登记网络建设工作的进度问题，客观上造成原告申请办理的房屋权属转移登记不能及时办结，这不是被告可以主导的。而实际上，被告早在2016年就已经衔接房管所申请办理相关产权证，只是由于全省各级不动产统一登记机构改革和工作网络信息平台建设的原因，导致办证事项没有完成办理，这不是被告原因。且被告在2017年1月3日就完成了《屠屋分层分户平面图》《界址点成果表》《宗地图》等办证所需的相关资料，足以说明答辩人依约在履行自己的义务。二、原告关于“被告向原告支付因其未能在合同约定期限内完成转移登记的违约金”的诉求没有事实依据和法律依据。办理不动产权属登记逾期非被告原因。其次，根据《不动产登记暂行条例》及《实施细则》规定和《商品房买卖合同（预售）》（预售）第二十条明确约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。即办理房屋权属登记并非被告一己之力就可完成的事项，需要原告的主动积极配合。纵观本案其他事实，未完成转移登记系非被告行为的多重因素造成，后果不应由被告承担。1．房屋权属转移登记系原告无偿委托被告进行，根据合同约定被告依法依约不承担违约责任。2.根据《商品房买卖合同（预售）》附件四、五第五条：对《买卖合同》第二十条的补充约定充分说明了原告的义务。3.根据国土资源部关于不动产登记的改革文件规定，原《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》不再单独颁发，而统一颁发《不动产权证书》，因政策调整，合同约定的有关权属证书办理流程的条款已处于不能按照合同约定严格履行的情形。综上，被告已按约完成不动产登记申请，履行合同约定的办理初始登记义务，不存在违约行为，暂无法办理转移登记系多重因素造成。被告不应承担逾期办证的违约责任，如片面认为产权证逾期办理就由被告承担责任，与合同中约定“因出卖人的原因”不相符。4.就算认定被告存在逾期办证违约行为，那么前述关于不动产登记机构改革和平台信息建设期间应当扣除，具体扣除应当以人民法院查明的冕宁县不动产中心完成不动产登记存量数据整合汇交的时间。5.根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，本案尚不具备违约金支付条件。三、原告不是案涉房产的合同向对方，不能成为诉讼主体。四、原告提出的违约金金额过高。我国《合同法》关于违约金的约定是一种补偿性机制，即违约金的金额应该与实际损失的价值相当。本案中，原告逾期取得不动产证并没有对其造成任何损失，原告已经正常居住、使用该房屋。即使人民法院认定答辩人存在违约行为，被答辩人所要求的违约金也过高，以所付房款为基数，按日万分之五计算，该金额与现实造成的零损失完全不相当，明显高于其可能存在的损失。按照合同法规定，违约金约定过高的，人民法院可以调减，酌定为3000元至5000元以内相对合理。因此，被答辩人关于违约金诉求过高，不应支持。 原告王春菊围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院认定如下： 一、原告身份证复印件，被告工商登记信息。证明原、被告的诉讼主体资质。被告质证：对证据真实性无异议。本院对该组证据予以采信。 二、《商品房买卖合同（预售）》、2017年购房收据、2017年6月1日起物管费收据、2017年8月31日契税、办证费、工本费、太阳能费用收据复印件各一份。证明：原告按《商品房买卖合同（预售）》的约定履行了自己的义务，没有在交房后365天内将房屋产权证交付给原告，构成违约，应承担相应的违约责任。被告质证：真实性无异议，这份合同反而证明了办理房屋所有权是双方的共同义务，并非被告的单方义务，被告并不存在违约行为。本院经审查后认为，双方对《商品房买卖合同（预售）》复印件的真实性无异议，本院予以采信。2015年8月9日购房收据，本院予以采信。2017年购房收据、2017年6月1日起物管费收据、2017年8月31日契税、办证费、工本费、太阳能费用收据的真实性予以确认。 三、交涉录音记录转打印件一份，证明被告没有在合同约定的时间内办理本案所涉房屋的产权初始登记，并且至今没有为原告办理产权转移登记，被告违约，应依法承担违约责任。被告质证：对光盘的三性均有异议，从原告方提供的录音等的文字来看，双方身份均不明确，这个录音所载的内容和录音的合法性均不予认可，本组证据不能达到原告方的证明目的。本院经审查认为，该组证据中的对话人物不明确，被告不予认可，且不能达到原告的证明目的，故本院对该组证据不予采信。 被告兴友公司围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院认定如下： 一、《商品房买卖合同（预售）》（出卖人冕宁兴友公司、买受人王春菊，2016年6月22日）。证明：出卖人、买受人双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。申请办理房屋所有权转移登记是原、被告双方的共同义务。原告质证：对三性无异议，对证明目的有异议，对第三个证明目的有异议，买受人与出卖人就办理房屋所有权证系办理和协助的关系，且是合同约定的被告的义务，以及法定义务。原告应当进行的协助义务已经实际履行完毕。在2017年8月31日就已将办证所需的契税费，办证费，工本费及办证所需材料一并交付给了被告。被告没有在约定的时间内向不动产登记中心提交办证所需的资料，已经属于违约行为，应当承担违约责任。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的，本院结合案情再予以评判。 二、《中华人民共和国房屋登记薄》（2016年9月23日），《界址点成果表》（宗地号20××01）（聚城测绘公司，2017年1月3日），《房屋分层分户平面图》（滨河丽都3幢二单元604室）（聚城测绘公司，2017年1月3日），《宗地图（六层住宅3-2-604）》（聚城测绘公司，2017年1月3日）。证明：1.被告于2016年9月23日就向不动产登记中心填写了滨河丽都房屋所有权登记申请手续。2.被告于2017年1月3日就完成了滨河丽都界址测绘。3.被告于2017年1月3日就完成原告所购房屋的分层分户平面图测绘。4.被告于2017年1月3日就完成原告所购房屋的宗地图测绘。原告质证：《中华人民共和国房屋登记薄》并非原件，没有相应机构冕宁县房管所的印章，对三性均有异议，不能证明被告没有违约或不是被告的原因造成。对《界址点成果表》（宗地号20××01）（聚城测绘公司，2017年1月3日），《房屋分层分户平面图》（滨河丽都3幢二单元604室）（聚城测绘公司，2017年1月3日），《宗地图（六层住宅3-2-604）》（聚城测绘公司，2017年1月3日）的真实性、合法性均有异议，恰好证明被告早已违约。折三份材料上盖的印章的时间是有效期延至2020年12月，这表明这三份材料并非原始资料，并且加盖印章的时间也不明确。所以我们认为该证据不属于原件，对证明目的有异议，恰好证明了被告早已违约，本院经审查后认为，《中华人民共和国房屋登记薄》（2016年9月23日）不是原件，亦未加盖公章，且记载的权利人为案外人，与本案无关，本院不予采信。其余证据，虽系复印件，但经本院比对核实，对其真实性予以确认，但对其证明目的，本院结合案情再予以评判。 三、国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（2016年5月30日）。证明：不动产登记事项在2016年后才开始启动培训和完善登记方式和系统，国家不动产登记制度改革使地方不动产登记工作形成了较长的过渡、完善和恢复期间。原告质证：该份证据是一个规范性文件，对该证据的真实性合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，双方签署合同的时间是2016年6月22日，该规范性文件出台的时间是2016年5月30日，被告在2017年才开始测绘工作，无论有无这个规范文件，被告早已违约。况且规范性没有溯及力，不能免除被告的违约责任。因为被告为原告办理产权证不仅是合同约定的义务，而且是法定的义务。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的，本院结合案情再行评判。 四、《关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知》（冕宁兴友公司，2019年12月20日），《冕宁县房屋四面墙界申报表（滨河丽都）》（申报权利人王春菊，2020年3月1日），证明：1.原告于2019年12月20日后才向被告提交完办理房屋所有权证所需手续。2.被告于2020年3月1日就原告所购房屋办理了房屋四面墙界申报。综上，原告将办理房屋所有权证所需手续向被告提交完后，被告及时完善办证申报。原告质证：对于《关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知》的三性和证明目的有异议，双方签订的补充协议第八条第二点，明确买卖合补充协议及附件中约定之所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件或手递信件，该通知为公告栏张贴，不符合合同约定。另外也不能证明原告知晓了该通知的内容。对于《冕宁县房屋四面墙界申报表（滨河丽都）》所有盖章均为被告，没有第三方机构签字或者盖章，对三性和证明目的都有异议。该组证据同样证明被告在2019年12月甚至2020年3月仍然处于持续违约的状态。故不能达到其证明目的。本院经审查后认为，《关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知》（冕宁兴友公司，2019年12月20日）不能达到被告的证明目的，《冕宁县房屋四面墙界申报表（滨河丽都）》（申报权利人王春菊，2020年3月1日）不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 五、《房屋所有权证》冕宁县房权证自管字第××号（滨河丽都1、2、3号）。证明：被告开发的滨河丽都商品房ｌ、2、3号楼于2016年12月9日完成权属登记。原告质证：对三性无异议，对证明目的有异议，首先该证据已经证明了被告违约，并且反证了被告第四组证据的证明目的不成立。也证明了登记日期是2016年12月9日取得，该权属证书应当在2016年6月30日前取得，证明被告未能在合同约定的期限内取得商品房楼栋权属证明。本院经核实，对该组证据予以采信。 经审理查明，2016年6月22日，原、被告就被告开发建设的滨河丽都项目3幢2单元6层04号商品房签订《商品房买卖合同（预售）》，该《商品房买卖合同（预售）》第六条计价方式与价款约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4768.78元，总价款424040元。”第七条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第1种方式付款。1.一次性付款。买受人应当在2016年6月22日前支付该商品房全部价款。”第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1中方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的。自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满至次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”该《商品房买卖合同（预售）》合同已在冕宁县不动产登记中心备案。原告述称，被告于2017年6月1日向其交付了案涉商品房，被告未提出异议，且原告收取的住宅物管费亦自2017年6月1日开始收取，故本院对案涉商品房于2017年6月1日交付的事实予以确认。2017年8月20日，被告向原告出具收据，确认收到原告交纳的案涉商品房的房款424040元。2017年8月31日，被告向原告出具收据，确认收到原告交纳的案涉商品房契税、办证、工本和太阳能费用合计945395元，并退还原告房屋面积补差443.5元，另收取原告自2017年6月1日至8月31日期间的住宅物管费382元。故原告已经支付的案涉商品房的价款应认定为424040-443.5=423596.5元。至起诉时，被告未依照约定为原告办理案涉商品房所有权登记。 另查明，被告于2014年5月15日取得“滨河丽都”项目的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，2014年5月16日取得《建筑工程施工许可证》、2014年6月18日取得《土地使用权证》、滨河丽都2号楼《商品房预售许可证》，2014年6月23日取得滨河丽都1号楼《商品房预售许可证》，2014年7月取得滨河丽都3号楼《商品房预售许可证》。案涉“滨河丽都”项目现已具备办理商品房分户产权证的条件。 本院认为，被告兴友公司系从事房地产开发经营的企业，在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》时，取得了案涉房地产项目的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《土地使用权证》、《商品房预售许可证》。《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，并已经备案，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。被告主张案涉商品房系原告从他人处转来，不是合同相对方，不能成为诉讼主体的抗辩，无法律依据，本院不予支持。本案的争议焦点为：一、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记；二、原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任。 一、关于被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。根据原、被告签订的合同约定，案涉商品房交付使用后，由原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并在案涉商品房交付之日即2017年6月1日起365日内即2018年5月31日前取得房屋所有权证书。在签订合同时，虽对案涉商品房所有权证书的办理约定由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，实质上是确定了原、被告的各自义务，其主要义务应在被告。被告系案涉商品房的开发商，应当了解办理房屋所有权证书的相关流程，而原告作为买受人，对商品房办理房屋所有权证书的相关流程并不十分清楚，办理商品房所有权证书的主要材料均需要被告提交，买受人单方无法办理。被告交付案涉商品房后，应当尽到勤勉义务，积极通知原告提交材料，完善己方材料，按期办理完毕。本案中，原告已经足额支付了房款，并按照被告的要求及时向被告交纳了契税及办证费、工本费，且无证据证明原告不配合被告提交相关资料的事实存在，故被告关于未办理案涉商品房所有权证书有被告未主动积极配合的原因的抗辩，本院不予支持。因合同约定的办理案涉商品房所有权证书作为被告出卖该商品房的随附义务，且案涉商品房所有权证书登记条件已经具备，原告要求被告办理案涉商品房所有权证书的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。办理过户过程所需由买方提交的手续应当由原告王春菊协助提交，应当由买方缴纳的税费由原告王春菊承担； 二、关于原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任的问题。被告辩称，未办理案涉商品房所有权证书系不动产登记部门整合，不动产登记政策调整等原因至未能办理完毕，应当扣除相应期间，但未提交证明其已向不动产登记部门提交完备资料，而不动产登记中心不予登记的证据，应承担举证不能的后果，故对被告的抗辩，本院不予支持。综上，案涉商品房未完成所有权登记系因被告的原因所致。因被告的原因，原告未在合同约定的期限即2018年5月31日前取得案涉商品房所有权证书，被告应当承担向原告支付逾期办证违约金的责任，违约金自原告主张的2018年6月2日开始计算。本院认为，合同中的违约金条款具有督促当事人履行合同的功效，当一方违约时，另一方可立即主张违约金。被告以双方就办理房屋所有权证系共同义务，合同有迟延办证违约金应在实际取得房屋所有权证书之日起30日内再向原告支付的约定为由，认为迟延办证违约金支付条件尚未成就的主张，无法律依据，本院不予支持。庭审中，被告主张合同约定的违约金过高，请求本院予以调整，原告亦未提供证据证明其实际损失，本院认为，合同约定的被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为日利率万分之一。 原告关于本案律师费由被告负担的主张，因其请求金额不明，且未提供证据证明，应承担举证不能的后果，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内完成冕宁县滨河丽都3幢2单元6层04号商品房的产权转移登记； 二、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内以已付房款423596.5元为基数，向原告王春菊支付自2018年6月2日起，按照日利率万分之一计算至冕宁县滨河丽都3幢2单元6层04号商品房的产权转移登记完成之日止的违约金； 三、驳回原告王春菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1624元，由原告王春菊负担812元，被告冕宁县兴友实业开发有限公司负担812元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 王 勇 二〇二〇年八月二十六日 书记员 周仁鑫 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。