广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12079号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张彩莲，女，1971年12月24日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：易显书，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖鹊鸣，广东海云天律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经济联社）、张彩莲因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。葵蓬经济联社上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判张彩莲向其一次性清缴2018年12月1日至实际清场之日止场地占用费；2、本案全部诉讼费用由张彩莲承担。事实和理由：一、一审判决事实不清。根据（2016）粤0103民初5256号民事判决书和（2017）粤01民终6635号民事裁定书，张彩莲为其与粤联公司租赁合同纠纷案件的第三人参与诉讼。张彩莲在本案一审答辩称不知晓其与粤联公司间的租赁合同纠纷的陈述是虚假的。一审认定没有确实、充分的证据证明张彩莲事前知晓其与粤联公司之间的租赁纠纷，认定事实错误。二、一审判决不公。张彩莲作为次承租人最早在2016年已经清楚知悉其与涉案场地的第一承租人粤联公司正处于诉讼当中。张彩莲根据与粤联公司的租赁合同一次性将10年租金缴纳给粤联公司是其自愿行为。根据合同相对性，张彩莲应当通过合法的诉讼途径向粤联公司主张一次性缴纳的租金。其作为涉案场地的物权人，在2018年11月22日收回涉案场地经营管理权后，张彩莲已非法占用场地长达一年半，法院应支持其诉请张彩莲支付占用场地使用费。根据一审判决第二项，仅需张彩莲在一审判决生效后90日内腾退场地，腾退场地的次日才支付场地占用费。假设张彩莲穷尽全部法律手段拖累其诉讼和执行程序，其根本无法确定文书生效时间，也无法确定张彩莲准确的腾退时间，那意味着从2018年12月1日起至法律文书生效的90日后这段时间张彩莲可以免费占用涉案场地，显然违背公平原则，一审处理不合理也不合法。综上所述，根据涉案场地内类似的处理有（2020）粤01民终2505号判决，认定张彩莲应当从2018年12月1日起支付场地内的占用费，恳请二审法院查清事实，支持其上诉请求。张彩莲上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回葵蓬经济联社全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费由葵蓬经济联社承担。事实和理由：一、本案存在中止诉讼的法定情形，一审未中止诉讼，处理错误。本案葵蓬经济联社起诉的基础是（2017）粤0103民初7163号民事调解书，该调解书直接损害了其民事权益，根据《广东省高级人民法院关于审理第三人撤销之诉案件的解答》第九条明确规定：“在普通一、二审诉讼期间，当事人认为其他生效裁决损害其民事权益并影响案件审理结果的，不能在该诉讼程序中直接增加撤销生效裁决的诉请，可以另案提起撤销之诉。撤销之诉受理后，已进行的普通诉讼予以中止审理，待该案生效后再继续审理。”其在一审中提起撤销上述调解书之诉并在一审开庭前提交中止诉讼的申请，但被驳回。一审处理显然违背省法院的规定。二、一审法院未对其提交的证据进行质证。涉案铺位D2-1A原本属7号楼（无报建手续），葵蓬经济联社为掩盖非法目的，故意将涉案铺位标记为有房屋产权证的5号楼，本案起诉时，葵蓬经济联社仍提交5号楼的产权证以支持其主张。其直至2020年3月18日开庭才得知涉案商铺实属7号楼，为此于2020年3月27日向一审提交抗辩证据以证明葵蓬经济联社超出法定除斥期间主张权利，请求退回涉案铺位的权利已消灭。虽一审判决书落款日期为2020年3月27日，但2020年3月30日才宣判，一审法院理应在宣判前对该证据进行质证。三、一审法院认定事实错误。1.一审认定葵蓬经济联社对涉案铺位依法享有占有、使用、收益和处分的权利，对涉案铺位赋予所有权，但若葵蓬经济联社对涉案铺位享有所有权则本案租赁合同应为有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，其有权代承租人支付租金抗辩合同解除权。在合同有效的情况下，即使出租人与承租人已解除合同，次承租人仍可行使抗辩权，除非次承租人放弃该权利。一审判决葵蓬经济联社收回涉案铺位毫无道理。2.一审认定涉案铺位实际属于未经报建的7号楼，在其他同类型案件中也以此为由认定相关租赁合同无效，既然未办理报建手续，涉案商铺就属违法建筑，既然是违法建筑，又何来所有权之说。3.涉案商铺如属违法建筑，则葵蓬经济联社对商铺只有占有权并无所有权，根据物权法第二百四十五条的规定，葵蓬经济联社要求返还涉案铺位，必须自侵占发生之日起一年内行使，否则该请求权消灭。本案中葵蓬经济联社提出返还涉案铺位请求之时，其请求权依法已经消灭，因此其诉请应被驳回。4.占有返还请求权属于形成权，其请求期限属于除斥期间而非诉讼时效，无论当事人是否提出抗辩，法院都应当依职权主动审查。综上，一审严重违反法定程序，实体认定和处理自行矛盾。特提起上诉，并判如所请。针对葵蓬经济联社提出的上诉，张彩莲答辩称涉案商铺并未办理报建手续，葵蓬经济联社并非是涉案商铺的产权人。其他意见同上诉意见。针对张彩莲提出的上诉，葵蓬经济联社答辩称不同意张彩莲的诉讼请求，其上诉主张并无事实依据，应予以驳回。涉案商铺已经调解另案处理收回，其与张彩莲之间不存在直接的法律关系，张彩莲提出的中止诉讼理由不成立。其他意见同上诉意见。2019年8月9日，葵蓬经济联社向一审法院起诉请求：1、张彩莲立即迁出位于穗盐路5号D2-1A厂房，将该厂房全部腾空退回给其；2、张彩莲向其一次性清缴2018年12月1日至实际清场之日止场地占用使用费（参照原租赁合同2018年的月租金671.94元计算）；3、本案诉讼费用由张彩莲承担。一审法院认定事实：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是葵蓬经济联社，建筑面积14405.79平方米。经葵蓬经济联社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。故张彩莲使用的涉案D2-1A铺位实际在穗盐路7号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协[2017]254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，葵蓬经济联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经济联社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经济联社与粤联公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2015年4月13日，粤联公司与张彩莲签订《物业租赁补充协议》，约定张彩莲租赁广州市荔湾区穗盐路5号D2-1A铺位，租赁期限从2015年4月13日至2029年6月30日，张彩莲须于一年内付清168个月另18天租金，总租金113289.12元，付款时间分别为签约当日付40%，即45315.65元；2015年11月14日前付30%，即33986.74元；2016年5月14日前付30%，即33986.74元。2017年11月15日，一审法院就葵蓬经济联社与粤联公司、高国河A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书，确认粤联公司、高国河拖欠葵蓬经济联社租金、管理费、电费数额的事实，确认粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日的《物业租赁合同》及2014年12月30日的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，一审法院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交葵蓬经济联社，告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与葵蓬经济联社协商解决。经济联社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与葵蓬经济联社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；葵蓬经济联社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬经济联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户将相关凭证交到葵蓬经济联社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，葵蓬经济联社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司、大部分租户到会并签名。一审庭审时，张彩莲陈述已向粤联公司支付履约保证金（收据上写明是水电周转金）2000元及租期内全部租金113289.12元。葵蓬经济联社确认张彩莲提交的全部租金收据的真实性，但认为不能据此确认张彩莲是否有实际向粤联公司支付收据所记载的金额，因为张彩莲未提供相关转账记录。经葵蓬经济联社同意，张彩莲庭后已补充提交了交纳租金的相关转账凭证供法庭审查。一审法院认为：葵蓬经济联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经济联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书处理，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经济联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经济联社之间的租赁关系而将场地内的D2-1A铺出租给张彩莲，在葵蓬经济联社收回场地经营管理权即粤联公司与葵蓬经济联社的租赁关系已经终止的情况下，张彩莲不能再以其与粤联公司之间的租赁合同约定及履行情况对抗葵蓬经济联社对案涉场地所享有的权利。葵蓬经济联社要求张彩莲腾空退回D2-1A铺的诉请，予以支持。关于占用费的起算时间点，由于一审法院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济联社于该日收回场地经营权，但张彩莲在此之前与粤联公司签订租赁合同并一次性支付租期内的全部租金，本案并无确实、充分的证据证明张彩莲事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，张彩莲并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，张彩莲不需再向葵蓬经济联社支付本判决确定的腾空退回商铺日前的占用费，但从本判决确定的张彩莲腾空退回商铺日之次日起，应支付占用费给葵蓬经济联社。关于占用费的计算标准，葵蓬经济联社要求以张彩莲与粤联公司租赁合同约定并实际支付的总租金额计算出的租金753755元/168个月另18天=671.94元/月作为参照，该请求并无不妥，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2020年3月27日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，张彩莲腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路7号D2-1A铺退回给葵蓬经济联社；二、未按第一判项确定的时间腾空退回商铺的，张彩莲应向葵蓬经济联社支付广州市荔湾区穗盐路7号D2-1A铺的场地占用费（按671.94元/月的标准，自本判决确定的腾空退回商铺日之次日起计算至实际腾空退回商铺日止）；三、驳回葵蓬经济联社的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由葵蓬经济联社负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均没有提交新证据。另查，根据张彩莲一审提供的转账凭证，张彩莲向粤联公司分期支付了租期内的全部租金，最后一期付款时间为2016年5月13日。经搜索关联案件，一审法院（2016）粤0103民初5256号案件的立案时间为2016年9月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对葵蓬经济联社及张彩莲的上诉主张，本院分析如下：关于张彩莲一审申请中止本案诉讼。一审法院（2017）粤0103民初7163号案审理的是葵蓬经济联社与粤联公司之间的租赁合同纠纷，虽张彩莲系次承租人与粤联公司之间存在租赁关系，但该租赁关系并不必然影响葵蓬经济联社与粤联公司之间的租赁关系的解除与否，因此，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止诉讼的情形。张彩莲以其就（2017）粤0103民初7163号案民事调解书提起撤销之诉为由申请中止本案诉讼，不符合法律规定，本院不予采纳。张彩莲上诉主张一审审判程序不合法，理由不成立，本院不予采纳。张彩莲是否应向葵蓬经济联社腾退案涉商铺。葵蓬经济联社基于（2017）粤0103民初7163号民事调解书向一审法院申请强制执行，由一审法院强制将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交回给葵蓬经济联社。在葵蓬经济联社已经收回场地经营权的情况下，张彩莲依据其与粤联公司签订的《物业租赁补充协议》而主张不予腾退案涉商铺缺乏法律依据。退一步讲，即便案涉商铺未取得规划许可证，从而导致葵蓬经济联社与粤联公司之间的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》无效，则粤联公司亦应返还其占有的案涉商铺。同理，张彩莲亦无权继续占有案涉商铺。综合上述分析，一审法院判决张彩莲向葵蓬经济联社腾退案涉商铺，并给予张彩莲90日的搬迁期限，合法合理，并无不当，张彩莲的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于张彩莲应否向葵蓬经济联社支付涉案商铺占用费。本案证据显示，张彩莲与粤联公司签订的《物业租赁补充协议》约定租赁期限内的租金一次性付清。诉讼中，张彩莲主张其已向粤联公司付清全部租金，葵蓬经济联社确认张彩莲付款情况。而且，张彩莲付清全部租金的时间早于（2016）粤0103民初5256号案件的立案时间，本案并无确实、充分的证据证明张彩莲事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，张彩莲并不存在过错。鉴于此，一审法院认定张彩莲不需再向葵蓬经济联社支付判决确定的腾空退回涉案商铺日前的占用费，并无不当。至于判决确定的腾空退回涉案商铺次日起的使用费。根据《最高人民法院》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持”的规定，在判决生效后，张彩莲负有腾房义务，如未按判决确定的时间腾房的，应自判决确定的腾空退回涉案商铺日之次日起向葵蓬经济联社支付涉案房屋占用费，故一审处理具有法律依据，本院予以维持。综上所述，葵蓬经济联社和张彩莲的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社、张彩莲各半负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年八月二十日书记员  曾美玲