湖南省桂阳县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1021执异46号异议人（案外人）：雷小红，女，1974年2月17日出生，汉族，住湖南省桂阳县。异议人（案外人）：邓名忠，男，1959年11月25日出生，汉族，住湖南省桂阳县。申请执行人：雷源斌，男，1972年6月24日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被执行人：刘运海，男，1972年11月12日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被执行人：张文军，男，1968年7月15日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被执行人：郴州瑞通房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道名汇国际城1栋A座。法定代表人：刘运海。在本院执行申请执行人雷源斌与被执行人刘运海、张文军、郴州瑞通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人雷小红、邓名忠于2020年7月7日对执行被执行人郴州瑞通房地产开发有限公司开发的桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人雷小红、邓名忠称，2017年10月11日，异议人与郴州瑞通房地产开发有限公司（以下简称“瑞通公司”）签订一份《商铺认购合同》，以每平方米14763元的价格购买了瑞通公司开发的位于桂阳县交汇处的桂阳县名汇城Ｂ栋1层35号铺位，该铺位21.74平方米，总价款32.0958万元，2017年10月11日，申请人交清了全部购房款。瑞通公司将房屋交付给本人后，本人又将购买的房产返租给瑞通公司，瑞通公司向本人支付了一年的租金共2.2467万元。2019年11月29日，贵院在审理雷源斌诉刘运海、张文军、瑞通公司民间借贷纠纷一案中，依据雷源斌的保全申请，查封了桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面，申请人购买的Ｂ栋1层35号铺位在查封的0113号门面中，该门面其余面积也已卖给其他人。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”。本人在法院查封房屋之前，已与瑞通公司签订了房屋买卖合同；付清了全部价款；在查封之前已占有该房屋，并收取了租金，暂时未办理过户登记并非本人的原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应排除对申请人购买的房屋的执行。为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出案外人执行异议申请，请支持申请人的请求。在审理过程中，经法院释明，申请人雷小红、邓名忠仅要求解除对桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面中的1-35号铺位（面积：21.74平方米）的查封，裁定终止对该门面的执行。申请执行人雷源斌称，1.对于案涉门面，本人与刘运海、张文军、瑞通公司签订了《房屋买卖合同》，并于2019年2月1日在房管登记部门办理了网签手续；2.不认可异议人提出的购买在先，查封在后的说法，不同意解除查封；3.如果解除了查封，本人的债权将难以保护。被执行人刘运海、张文军、瑞通公司辩称，1.异议人认购案涉门面的时间是在2017年10月11日，并于签订合同当日交清了全部购房款，按照合同约定，本公司也向其支付了部分返租租金，法院查封案涉房产是在2019年11月下发的裁定文书，应当要解除查封；2.因为当时出售门面给异议人的时候没有及时办理网签或预告登记，导致经办人以为该门面尚未出售，所以才给雷源斌办理了网签抵押登记；3.同意解除对案涉门面的查封。本院查明，2017年10月11日，雷小红、邓名忠与瑞通公司签订了《商铺认购合同》，约定：“雷小红、邓名忠认购位于桂阳县交汇处名汇国际城的第Ｂ栋1层35号铺位。该商铺合同签订建筑面积为21.74平方米，层高5.2米；商铺产权年限为40年，商铺交付时间为2017年12月30日。付款方式为雷小红、邓名忠在2017年10月11日前一次性付款。”同日，雷小红、邓名忠与桂阳名汇国际物业服务有限公司签订了《委托经营管理协议》，协议约定：“由桂阳名汇国际物业服务有限公司管理案涉门面，委托期限为五年，从2017年10月11日起至2022年10月10日止，桂阳名汇国际物业服务有限公司每年按约定向雷小红、邓名忠支付固定收益。”当日，雷小红、邓名忠向瑞通公司交纳商铺购房款298491元，桂阳名汇国际物业服务有限公司交纳商铺收益款（抵扣房款）22467元，瑞通公司亦分别向雷小红、邓名忠、桂阳名汇国际物业服务有限公司出具收款收据两张，至此，雷小红、邓名忠于签订合同当日向瑞通公司交清了案涉铺位的全部购房款。2018年10月21日，瑞通公司亦依约向雷小红、邓名忠支付2018年10月11日至2019年10月10日租金22467元。另查明，2019年，刘运海、张文军、瑞通公司向雷源斌借款，瑞通公司并于2019年2月1日与雷源斌就0113号门面签订《商品房买卖合同》，作为上述借款的担保。2019年11月12日，本院在办理雷源斌诉刘运海、张文军、瑞通公司民间借贷纠纷一案中，根据雷源斌提出的财产保全申请，作出了（2019）湘1021民初3192号民事裁定书，并立案（2019）湘1021执保268号，查封了案涉桂阳县名汇国际城1幢1层0113号、0119号门面。雷源斌与刘运海、张文军、瑞通公司民间借贷纠纷一案已经法院调解结案，该案已进入执行程序，执行案号为（2020）湘1021执84号，原诉讼中的保全查封裁定已自动转为执行程序中的查封。随后，雷小红、邓名忠发现案涉门面被查封，遂向本院提出执行异议。补充查明，案涉桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面面积为169.23平方米，瑞通公司分数个铺位对外出售，其中雷小红、邓名忠购买的桂阳县名汇国际城1幢1层35号铺位面积为21.74平方米，包含在0113号门面内。现该门面或铺位均未办理产权登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在2019年11月12日本院查封案涉桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面前，案外人雷小红、邓名忠于2017年10月11日就已经与被执行人瑞通公司签订了《商铺认购合同》，购买了包含在案涉0113号门面内的B栋1层35号铺位，并于签订合同当日交清了全部购房款，瑞通公司也向雷小红、邓名忠出具了收款收据，后雷小红、邓名忠又将购房的门面返租给瑞通公司，瑞通公司亦依约向雷小红、邓名忠支付了一年的租金，雷小红、邓名忠已对该商铺行使了权利，已合法占有，具有了实体上的权利，案涉铺位虽未办理过户登记，但这并非买受人雷小红、邓名忠自身的原因导致，雷小红、邓名忠可以根据《商铺认购合同》的约定，要求瑞通公司办理不动产权证，这也是一种物权期待权，具有物权属性，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，雷小红、邓名忠对案涉房屋享有足以排除因其他债权对案涉房产强制执行的权益。雷小红、邓名忠的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对桂阳县名汇国际城1幢1层0113号门面中1-35号铺位（面积：21.74平方米）的执行。案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘桂林审判员  何志生审判员  宁建道二〇二〇年八月五日法官助理刘琪书记员肖强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。