辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执复360号复议申请人（申请执行人）：法库县农村信用合作联社，住所地辽宁省XX县XX镇XX街。法定代表人：陈德旭，该社理事长。委托代理人：左振宇，男，1988年12月24日出生，汉族，该社员工，住址法库县。被执行人：沈阳新东胜农业发展有限公司，住所地辽宁省XX县XX镇XX村。法定代表人：张恩宁，该公司经理。案外人：赵守斌，男，1980年5月10日出生，满族，个体，户籍地沈阳市东陵区，住址沈阳市皇姑区。复议申请人法库县农村信用合作联社不服辽宁省法库县人民法院（以下简称法库县人民法院）于2020年7月6日作出的(2020)辽0124执异91号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查。赵守斌向法库县人民法院提出异议称，请求法院中止对赵守斌承租的位于法库县××××村【1.沈房权证法库字第××号；2.××号；3.××号；4.××号；5.××号；6.××号；7.××号；8.××号；9.××号】房屋所有权及【法库国用2009第0056号】土地使用权的执行，并解除查封；赵守斌继续承租上述房屋至租赁合同到期时止。事实与理由：赵守斌与沈阳新东盛农业发展有限公司于2014年12月10日签订厂房租赁合同，约定被申请人将案涉房屋整体出租给赵守斌，租期为2014年12月10日起至2034年12月9日止，租赁期为20年。赵守斌依约于2014年12月10日将2014年12月10日至2024年12月9日10年的租金150万元，保证金20万元，合计170万元支付给了被执行人，有被执行人的收条为证。现赵守斌为该厂房的实际使用人，享有该标的的占有、使用、收益权。无论被执行人与申请执行人间存在何种法律关系，按民法的基本原则，“买卖不破租赁”来看，赵守斌的承租权理应得到法院的保护。因此为了保障赵守斌合法权益，赵守斌继续承租上述房屋至双方租赁合同到期时止，不予腾空上述房屋。并提交了《厂房租赁合同》《收条》等证据。法库县人民法院查明，2014年12月10日，沈阳新东胜农业发展有限公司作为出租方（甲方）与赵守斌作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在法库县××子村，租赁厂区面积为25,000平方米，厂房面积为6000平方米（包括3000平方米冷库），250瓦千变压器。厂房租赁自2014年12月10日起至2034年12月9日止，租赁期20年，租金采用递增方式。2014年12月10日至2024年12月9日间，年租金民币15万元；2024年12月10日至2029年12月9日间，年租金20万元；2029年12月10日至2034年12月9日间，年租金25万元。采用先付后租形式，甲乙双方一旦签订合同，合同立即生效。承租方一次性支付前十年（2014年12月10日至2024年12月9日）租金合计人民币150万元，后按顺序每年度期满前60日内按年支付。2014年12月10日，加盖沈阳新东胜农业发展有限公司财务专用章的收据载明：收到赵守斌承租位于XX县××子村的沈阳新东胜农业发展有限公司厂区面积为25000平方米、厂房面积为6000平方米（包括2000平方米冷库）、250瓦千变压器十年租金（租赁期从2014年12月10日至2024年12月9日止）计150万元，保证金20万元，合计170万元。法库县人民法院另查明，原告法库县农村信用合作联社（以下简称信用社）与被告沈阳新东胜农业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，该院于2019年8月26日作出（2019）辽0124民初2307号民事判决书，判决：一、被告沈阳新东胜农业发展有限公司于本判决发生法律效力后十五日内，偿还原告法库县农村信用合作联社贷款本金4,989,992.5元及截止2019年5月22日利息1,467,984.38元；二、被告沈阳新东胜农业发展有限公司于本判决发生法律效力后十五日内，按照合同约定的年利率6.6%加收30%向法库县农村信用合作联社支付逾期利息，计息期间自2019年5月23日起至给付完毕之日止；三、被告沈阳新东胜农业发展有限公司在指定期间内不履行清偿债务时，法库县农村信用合作联社对办理抵押登记的财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。4如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决发生法律效率后，法库县农村信用合作联社向该院申请执行，该院于2019年10月10日以（2019）辽0124执1871号立案执行。执行中，该院于2019年10月17日作出（2019）辽0124执1871执行裁定书，裁定：查封被执行人沈阳新东胜农业发展有限公司名下坐落在法库县××子村的房产沈房权证法库县字第××号、面积795.2平方米；沈房权证法库字第××号，面积429.25平方米；沈房权证法库字第××号，面积1375平方米；沈房权证法库字第××号，面积1360平方米；沈房权证法库字第××号，面积94.5平方米和抵押土地证号为：法库国用2009第XX号、面积5000平方米，已办理抵押登记房产他项证号：沈房他向法库字第××号；土地他项证号：法库他项2015第0060号，包括沈房权证法库字××号、面积369.75平方米；沈房权证法库字第××号、面积29.4平方米；沈房权证法库县字第××号、面积863平方米；沈房权证法库县字第××号、面积261平方米，土地使用权、冷库及院内所有设备。查封期限为三年。该院于2020年4月20日作出（2019）辽0124执1871执行裁定书，裁定：一、拍卖执行人沈阳新东胜农业发展有限公司名下位于法库县××××村【1.沈房权证法库字第××号；2.××号；3.××号；4.××号；5.××号；6.××号；7.××号；8.××号；9.××号】房屋所有权及【法库国用2009第0056号】土地使用权。二、被执行人沈阳新东胜农业发展有限公司及本案拍卖标的的实际占用人在接到本裁定书后十五日内腾空本案拍卖标的。并作出拍卖通知书。法库县人民法院认为，承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前，已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则。本案赵守斌租赁的厂房在人民法院采取查封措施之前，已经与被执行人沈阳新东胜农业发展有限公司签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金150万元、保证金20万元，并实际占有使用租赁厂房，应当认定为“先租赁后查封”。赵守斌享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则。据此，赵守斌提出的不予腾空租赁房屋请求理由成立，该院予以支持。关于赵守斌提出对涉案财产解除查封的请求，因其仅是租赁涉案财产的承租人，且法院查封拍卖涉案财产，并未影响到赵守斌作为承租人租赁权的行使，其并不享有足以排除查封拍卖执行的权益，故对其该项异议请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，法库县人民法院裁定如下：改正对被执行人沈阳新东胜农业发展有限公司名下位于法库县××子村异议人赵守斌租赁物腾空的执行。本院查明的事实与法库县人民法院查明的事实基本一致。复议申请人法库县农村信用合作联社向本院申请复议，复议请求：请求撤销法库县人民法院(2020)辽0124执异91号执行裁定，主要理由：一、法库县人民法院于2020年4月20日作出（2019）辽0124执1871号之一执行裁定书，2014年12月10日，赵守斌与被执行人签订租赁合同，2020年7月6日，法库县人民法院作出执行异议人裁定，我方认为赵守斌与被执行人签订的组合合同履行存在瑕疵，赵守斌未提供租金的给付方式及银行流水作为证据，本案不适用买卖不破租赁的原则，被执行人在我处贷款属于转贷，即借新还旧，该公司违反抵押合同约定，未在抵押前告知我方抵押物存在租赁的事实。本院经审查认为，本案实质是赵守斌主张其对执行标的享有租赁权以排除人民法院的强制执行，赵守斌系以案外人身份并基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，故法库县人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条对本案进行审查并赋予当事人复议权属于适用法律不当，发回后执行法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对本案进行审查。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第（五）款的规定，裁定如下：一、撤销辽宁省法库县人民法院(2020)辽0124执异91号执行裁定。二、发回辽宁省法库县人民法院重新作出裁定。审判长  郑竹玉审判员  钟 洁审判员  史永成二〇二〇年八月六日书记员  孟楠楠