江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3666号上诉人(原审被告)：梁金达，男，汉族，1970年7月6日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈晓兰，江苏中盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京宁高国际物业顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路201号。法定代表人：李生稳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏晟旻成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，江苏晟旻成律师事务所律师。上诉人梁金达因与被上诉人南京宁高国际物业顾问有限公司（以下简称宁高物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初5371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁金达上诉请求：一、撤销原审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、原审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。案外人江苏艺商华汇文化发展有限公司（以下简称华汇公司）与被上诉人签订了《金茂广场（一期）写字楼物业管理服务合同》，合同约定由承租人向被上诉人缴纳物业管理费及其他费用，对双方的权利、义务进行了约定。本案纠纷不仅涉及上诉人的权利义务，还涉及承租人的权利义务，原审判决遗漏了当事人，严重违反了法定程序。二、原审判决对基本事实认定不清。上诉人对承租人与被上诉人关于物业管理费用约定的具体内容不清楚，对承租人未交纳的费用数额也不清楚，被上诉人从未向上诉人催交过物业费，上述与本案有关的基本事实，需要承租人到庭核实，而原审法院仅凭被上诉人提供的证据，直接作出了认定，基本事实审查不清。三、适用法律错误。原审判决引用《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，而本案是承租人与被上诉人直接订立合同约定由承租人交纳物业费，并非业主与承租人约定由承租人交纳物业费。既然被上诉人与承租人另行签订了物业服务合同，且从未向上诉人催交过物业费，根据合同法的相关原理，应由承租人交纳物业费及其他费用。梁金达作为业主应承担连带责任，而非独立支付责任。即便梁金达应承担连带责任，其范围应仅限于《物业管理条例》第四十一条中的物业服务费，并非全部物业收费。宁高物业公司辩称，业主是物业服务合同关系的实质当事人，业主与物业使用人的连带债务是法定之债，不允许物业使用人与业主约定排除。《江苏省物业服务收费管理办法》第三条第二款规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。第二十八条明确物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托代收费用的，属于其他服务收费的范畴。第二十九条规定，关于中央空调等公共设施产生的电费及公共照明公共用水等费用，属于其他服务收费。宁高物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令梁金达向宁高物业公司支付自2018年4月1日起至2019年3月31日的物业服务费267883.65元、水电费33248.7元（2018年1月25日至2019年3月25日）；2、判令梁金达支付违约金（按应交数额每日千分之一计算至梁金达实际给付之日止）。一审法院认定事实如下：2011年5月，梁金达（乙方）与南京国际集团股份有限公司（甲方）签订的《南京国际广场一期商品房现售合同》，买受鼓楼区中央路201号南楼1801室-1808室（建筑面积合计2007.4平方米）不动产所有权。该合同约定甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》，详见附件6-1，6-2；前期物业服务期间，物业服务费为15元/月/平方米，自交付之日起物业服务费、车位服务费等费用由乙方承担，物业服务费用按季交纳；前期物业管理公司变更为南京宁高国际物业顾问有限公司；等等。后梁金达与华汇公司（乙方）就上述不动产签订了《房屋租赁合同》，合同记载：租赁期限自2018年1月8日起至2020年10月7日止，乙方承租该房屋的物业管理工作由甲方委托的物业管理公司统一进行管理，乙方在与甲方签订本合同的同时，还应当与甲方委托的物业管理公司签订物业管理合同，并支付相应的物业管理费用，物业管理费用按建筑面积每平方米15元，计30111.15元/月；乙方为经营、办公所支出的包括不限于税费、水电等费用均由乙方承担，若乙方承租房屋单独装有水、电表的，水电用量按乙方的分表计量计算，收费标准按物业公司及行政部门的规定执行。其中违约责任记载：乙方不交付或不按约定交付租金、物业管理费及其他费用的，且逾期十日以上仍不支付的，甲方有权提前终止本合同，乙方缴纳的履约保证金作为乙方支付甲方的违约金，不予退还；等等。宁高物业公司亦与华汇公司签订了《物业管理服务合同》，合同记载物业服务费收费标准为15元/平方米/月，每三个月支付一次；水费4.8元/吨，电费1元/度，户内空调费1.8元/度（5-10月），2.4元/度（11-4月）。2018年3月，华汇公司的法定代表人蒋某被公安机关采取刑事强制措施，现已被提起公诉。2018年7月1日，梁金达与苏州某公司就上述不动产中的1803、1804、1805室（建筑面积合计692.21平方米）签订房屋租赁合同，后宁高物业公司亦与苏州某公司签订了物业管理服务合同，物业费收费标准等相关权利义务的记载内容与前述物业管理服务合同基本一致。梁金达欠2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务费267883.65元及2018年1月25日至2019年3月25日的水电费33248.7元。一审法院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。梁金达与建设单位签订的商品房现售合同中对前期物业服务事宜作了相关约定，表明梁金达概括承受了《前期物业服务合同》的权利义务，故应受该合同的约束。国务院《物业管理条例》第七条规定，业主（房屋所有权人）应当履行缴纳物业费的义务。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据上述规定，业主是物业服务合同关系的实质当事人，业主与物业使用人的连带债务，是法定之债，不允许物业使用人与业主约定排除。物业服务公司或从管理便宜需要与使用人签订服务协议直接收取物业费，可理解为业主给付方式的便宜、变通。该条规定不是为了限制物业公司的诉权，而是赋予其以选择权。既为业主的法定义务，则业主将物业出租、出借转移占有时，亦负有谨慎的注意义务，应就使用人交费情况经常性地给予关注和督促，不应疏于履行义务将自己置身于外。梁金达与使用人签订的租赁合同中关于违约责任约定，使用人不按约缴纳物业管理费且逾期十日以上仍不支付的，梁金达有权提前终止租赁合同，使用人缴纳的履约保证金作为违约金不予退还。可见梁金达十分清楚其交纳物业费的义务且预设了相关避险措施。据此，交纳物业费是梁金达作为业主的法定义务，基于物业服务合同关系的主给付义务，故诉讼中梁金达提出不清楚物业费履行情况的相关抗辩不能成立，宁高物业公司要求梁金达支付物业费用于法有据，应予支持，一审法院对宁高物业公司请求的物业服务费欠费267883.65元、水电欠费33248.7元经审核后予以认定。关于违约金。因宁高物业公司未提供证据证明与梁金达就违约责任达成过协议，故宁高物业公司主张按应交数额的日千分之一计算违约金无事实依据，可按银行贷款利率自起诉立案之日起计算损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、梁金达于本判决生效之日起五日内支付南京宁高国际物业顾问有限公司物业服务费267883.65元、水电费33248.7元合计301132.35元及利息（利息以301132.35元为基数，自2019年4月19日起至同年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回南京宁高国际物业顾问有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8096元，因适用简易程序减半收取4048元，由宁高物业公司负担1140元，梁金达负担2908元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审认定事实正确，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人梁金达主张其作为业主应承担连带责任，而非独立支付责任；其对承租人华汇公司与被上诉人之间关于物业管理费用的约定不清楚，对承租人华汇公司未交纳的费用数额也不清楚。本院认为，梁金达虽与华汇公司约定由华汇公司交纳物业服务费用并且华汇公司与宁高物业公司订立了物业管理服务合同，但前期物业服务合同对梁金达仍具有约束力。在承租人华汇公司未按约履行缴纳物业费用义务的情况下，不能免除梁金达履行缴纳物业费用的义务。一审法院结合华汇公司的法定代表人蒋某于2018年3月已被公安机关采取刑事强制措施等情况，对宁高物业公司要求梁金达支付物业服务费267883.65元、水电费33248.7元及利息的诉讼请求予以支持并无不当。关于上述费用及利息，梁金达可依与华汇公司签订的租赁合同进行清理结算，若存在华汇公司已给付部分物业费、水电费，而宁高物业公司在本案中未予扣除的情况，宁高物业公司应向华汇公司返还，华汇公司亦可向宁高物业公司主张返还。经审查，被上诉人系依据前期物业服务合同提起本案诉讼，上诉人主张原审判决遗漏当事人，违反法定程序，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人梁金达的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5817元，由上诉人梁金达负担。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年八月二十四日法官助理 闫宇虹书 记 员 孙雪松