文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3190号上诉人（原审被告）：范钦，女，1986年12月6日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：杨洋，系上诉人配偶，住江苏省盱眙县。被上诉人（原审原告）：周崇洋，男，1979年11月23日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：马志强，江苏玄博律师事务所律师。上诉人范钦因与被上诉人周崇洋房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2018)苏0111民初9641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范钦上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院审理查明的事实是错误的。1、2017年10月1日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，被上诉人即将涉案房屋交付给上诉人，上诉人对涉案房屋进行了装修，并居住使用。随后上诉人陆续支付被上诉人购房款92.4万元，该事实已被原审法院确认。上诉人与被上诉人又口头约定以被上诉人公司拖欠杨洋公司的80万元货款冲抵购房款。上诉人提供的证据4杨洋借款往来账可以证明被上诉人认为尚欠其房产结算的尾款25400元，即上诉人己经支付被上诉人购房款1724600元。证据5清单进一步证明被上诉人自己认为尚欠其房产结算的尾款为25400元。该两份证据可以证明并相互印证双方曾经口头约定以80万元货款冲抵购房款，否则被上诉人就不会认为房产结算的尾款为25400元。至于该两份证据中的其他内容上诉人是否认可，与本案没有关联性；故原审法院对该部分事实的认定是错误的。证据6微信聊天记录可以证明上诉人通过支付宝转账15000元、杨洋通过微信转账15000元，共计30000万元给范钦，支付房屋尾款25400元，然而被上诉人拒收；说明是被上诉人不愿再继续履行合同这一事实；故是被上诉人应承担违约责任；因此原审法院对该部分事实认定是错误的。2、原审查明“并无证据证明杨洋与上诉人已经离婚”、“杨洋与上诉人系夫妻关系，参与签订合同、支付房款及协商，其作出的承诺能代表上诉人”是错误的。本案中并无证据证明杨洋与上诉人系夫妻关系，原审法院认定杨洋与上诉人系夫妻关系并参与协商，并无依据。杨洋所起的作用只是帮上诉人支付了部分购房款，其并非案涉房屋的买卖合同双方当事人及房屋所有人，杨洋与上诉人也不是夫妻关系，其无权做出相关承诺，杨洋无权对上诉人的财产做出处置。不能因为杨洋帮上诉人支付了部分房款，就认定杨洋有权处分上诉人的财产，故原审法院对该部分事实认定是错误的。二、原审法院适用法律错误。合同签订后案涉房屋已经交付，上诉人己经对案涉房屋进行了装修并居住使用，并支付了购房款1724600元，只是剩余购房尾款25400元是被上诉人拒收，否则合同己经全部履行完毕。上述事实可证明是被上诉人违约不愿继续履行合同。原审判令解除合同并让上诉人承担违约责任，显属适用法律错误。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。周崇洋辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：一、一审法院查明事实正确。证据4杨洋借款往来账、证据5清单形成时间是在双方之间关系尚未恶化、协商如何处理房屋之时，被上诉人草拟方案发给上诉人，但上诉人未对此表态或确认；后来双方关系搞僵，该方案就无法执行了。杨洋签订买卖合同确系真实意思表示，后来被上诉人多次要求对方支付房款，杨洋提出先将房屋过户到其名下，以房屋抵押贷款支付周崇洋房款。因合同约定的是一次性付款，故我方对其履行能力表示怀疑，不愿意再履行合同；杨洋也出具了承诺书，约定12月3日之前付款，但其并未付款。签订合同时房屋上已经有两笔抵押，大约120万元左右。二、一审中杨洋参与了庭审并发表意见，一审法院也给给了上诉人充分的时间提供证据。另案中上诉人范钦在2019年12月19日撤回其诉讼请求，是其行使自身权利的行为。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。周崇洋向一审法院起诉请求：1、解除双方2017年10月1日签订的《房屋买卖合同》，将房屋归还周崇洋；2、范钦支付周崇洋总房款10%违约金即17.5万元及自2017年11月15日起至2018年12月15日的房屋使用费29900元；以每月2300元标准计算房屋使用费自2018年12月15日起至房屋实际归还周崇洋止；3、范钦承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月1日，周崇洋与范钦签订《房屋买卖合同》一份，约定周崇洋将位于南京市浦口区万江共和新城天和苑10幢306室（90.56平方米）出卖给范钦，成交价175万元，范钦于2018年11月20日前一次性付清全部购房款。周崇洋在范钦付完全部购房款后将上述房屋过户交付给范钦。如有违约，违约方承担违约责任为总房款的10%，并赔偿损失，支付违约费用，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，逾期30日视为毁约。2018年11月18日，杨洋出具承诺书，承诺于2018年12月3日付周崇洋3-5万元，如不能付，将于4日清房，另定于12月8日解决万江共和新城天和苑10栋306房产过户、解押等相关事宜，如2018年12月9日本人没有把解押款付到，将于2018年12月10日清房（平安银行+工商银行两笔款项）。庭审中，周崇洋陈述其与范钦原丈夫杨洋在生意上有往来，双方当时关系不错，没有要求付定金，只要求一次性付清房款。杨洋要求先行居住，周崇洋同意后，当时就将房屋交付范钦使用至今。范钦向周崇洋借款，范钦所付款项均为偿还借款。到目前为止，范钦购房款分文未付。范钦陈述签订合同时周崇洋将房屋交付范钦，房屋是简装，后范钦对房屋进行了重新装修，目前仍是范钦居住。范钦已付清了全部购房款。上述事实，有周崇洋提供的房屋买卖合同、产权证、承诺书、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。周崇洋为证明其主张，提供证据如下：1、借条，拟证明范钦通过转账支付的钱是归还欠周崇洋的钱，借款共计1545400元，范钦支付的钱尚未还清借款。范钦对借条真实性无异议，范钦认为虽出具借条，但实际没有收到这么多钱，范钦只认可收到64万元，另有77.74万元没有借条，是周崇洋公司给杨洋公司的货款。范钦为证明其主张，提供证据如下：1、范钦与周崇洋之间的银行往来流水（2017年10月1日至2018年12月止），拟证明支付房款85.4万元，实际转帐不少于110多万元，2017年12月15日转账1.4万元、55万元，2017年12月25日转账15万元，2018年2月12日转账5万元、5万元，2018年6月19日转账2万元，2018年7月25日转账2万元。周崇洋对证据的真实性没有意见，对其证明目的不认可，范钦向周崇洋转帐是用于归还借款。2、杨洋与周崇洋的转账记录，拟证明2017年12月18日转帐1万元，2018年1月30日转账1万元、5万元，合计7万元房款。周崇洋对证据的真实性认可，对其证明目的不认可，杨洋向周崇洋还钱，这些钱是还借款。3、合同3份，拟证明周崇洋公司拖欠杨洋公司货款200多万元，双方口头约定以其中80多万元冲抵房款，周崇洋对证据的真实性认可，对证明目的不认可，这是两个公司主体之间的纠纷与购房没有关系，双方并无口头约定，周崇洋公司也不欠杨洋公司钱。4、杨洋的借款往来帐（2018年9、10月），拟证明周崇洋通过微信发到杨洋微信上，周崇洋认为尚欠其购房款结算的尾款25400元，说明范钦已付周崇洋房款1754600元。周崇洋对证据的真实性认可，这个文档是周崇洋发给杨洋的，协商购买房屋的房款及双方借款事宜。周崇洋发给杨洋，杨洋并没有回复确认，对范钦的证明目的不认可。发送文档时周崇洋与杨洋的关系尚可，并没有闹僵，可以协商，欠款转化为购房款后，由杨洋将房屋用于贷款再拿贷款钱偿还借款。范钦对对帐的其他内容不认可，并没有周崇洋所述拿借款抵房款的约定，双方之间还有欠款的利息，往来帐其他内容与本案没有关系。5、清单一份，拟证明周崇洋认为尚欠房款尾款25400元，清单的下面手写部分是周崇洋所写，周崇洋对清单下面手写部分真实性认可，对其证明目的不认可，质证意见同第4份证据。6、微信聊天记录2份，拟证明范钦通过支付定转账15000元，杨洋通过微信转账15000元，合计30000元，用于支付房屋尾款，但周崇洋拒收，是周崇洋不愿意履行合同，周崇洋应承担违约责任。周崇洋对证据真实性认可，但对证明目的不认可。该证据证明范钦与杨洋仍然共同处理房屋问题，与范钦陈述杨洋出具承诺书不能代表范钦的意见相互矛盾。杨洋承诺在2018年12月3日前支付3-5万元，逾期4日清房，而该记录发生在12月4日，范钦已违约，所以周崇洋没有收范钦钱。周崇洋已通知范钦解除合同。一审法院认为，对于周崇洋提供的证据1，一审法院认为，该证据能够说明双方之间存在借款关系，但不能证明范钦所支付钱款是归还借款，故对周崇洋的证明目的不予确认。对于范钦提供的证据1、证据2，能够证明范钦在签订合同后支付周崇洋85.4万元+7万元=92.4万元，范钦认为所付款项为房款，周崇洋认为系还借款，一审法院认为，由于付款记录上并没有注明款项用途，范钦作为履行支付购房款和归还借款义务的付款方，其所说明的用途应为实际付款用途。周崇洋认为是还借款，但不能提供证据证明其主张，且借条仍在周崇洋处，故对周崇洋的此点意见不予采纳。一审法院确认范钦已支付周崇洋购房款92.4万元。对于范钦提供的证据3，一审法院认为，该证据在没有其他证据相互印证的情况下，不能证明双方口头约定以80万元货款冲抵购房款的事实，对该证明目的不予确认。对于范钦提供的证据4、证据5，一审法院认为，从该证据可以看出包括双方借款、业务合同款、贷款及购房款的统计，范钦仅认可关于购房尾款一事，对其他内容不予认可，并不能说明正当理由。范钦不承认以欠款转购房款的约定，又不能提供支付其他购房款的证据，而周崇洋所述该证据系关于双方协商过程中的提出的方案较合理，故该证据不能证明范钦已付购房款1754600元，对其证明目的不予确认。对于范钦提供的证据6，一审法院认为，范钦提供的该证据不能证明周崇洋拒收构成违约，对范钦的证明目的不予确认。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于周崇洋的诉讼请求：1、解除双方2017年10月1日签订的《房屋买卖合同》，将房屋归还周崇洋，一审法院认为，范钦未按照约定支付购房款，周崇洋按照合同约定有权要求解除合同和范钦归还房屋，一审法院对于周崇洋的此项诉讼请求予以支持。周崇洋关于借款的主张可另行诉讼。范钦认为杨洋出具承诺书时，范钦与杨洋已离婚，杨洋不能代表范钦出具承诺，一审法院认为，范钦未能提供证据证明其主张，对范钦的此点意见不予采纳。杨洋与范钦系夫妻关系，参与签订合同、支付房款及协商，其作出的承诺能代表范钦。对于周崇洋的诉讼请求：2、范钦支付周崇洋总房款10%违约金即17.5万元及自2017年11月15日起至2018年12月15日的房屋使用费29900元；以每月2300元标准计算房屋使用费自2018年12月15日起至房屋实际归还周崇洋止，一审法院认为，周崇洋未按期支付购房款，应承担违约责任。周崇洋主张的违约金及房屋占用使用费均属于周崇洋的损失，根据法律规定，周崇洋主张的损失不能超过其实际损失。周崇洋并未提供证据证明其实际损失，范钦亦认为周崇洋主张的损失过高，结合合同实际履行情况、双方当事人的过错程度、预期利益的损失，一审法院酌定范钦支付周崇洋违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、解除周崇洋与范钦签订的房屋买卖合同；二、范钦于判决生效之日起十日内将周崇洋位于南京市浦口区万江共和新城天和苑10幢306室归还周崇洋；三、范钦于判决生效之日起十日内支付周崇洋违约金50000元；四、驳回周崇洋的其他诉讼请求。一审案件受理费22394元，由周崇洋承担11197元，范钦承担11197元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人范钦提交了以下证据，以证明其以公司往来款的形式付清房款，但最后支付尾款时被对方拒绝：1、南京润涵科技有限公司订购合同、江宁淳化养老院视频监控系统集成服务合同、镇江中储粮无线覆盖集成解决方案项目、泰州春兰国宾馆系统集成合同、新亿伦集成服务合同、江苏金恒信息科技有限公司订购合同；2、上诉人自行制作的、与上述合同相对应的发票尾号记录、南京润涵科技有限公司付款记录、范钦与周崇洋之间的银行流水统计及微信聊天记录。被上诉人周崇洋对证据1中南京润涵科技有限公司订购合同、江苏金恒信息科技有限公司订购合同的合同真实性认可，但认为上述合同系双方公司之间的经济往来，与本案无关联性；对江宁淳化养老院视频监控系统集成服务合同、镇江中储粮无线覆盖集成解决方案项目、泰州春兰国宾馆系统集成合同、新亿伦集成服务合同的真实性认为不能确认，且并非被上诉人公司签订，也与被上诉人无关。对证据2中发票尾号记录、付款记录认为系手写，无相应证据证明，对真实性、关联性均不予认可；对南京润涵科技有限公司付款记录真实性未提交异议，但认为系公司之间经济往来，与本案无关。一审中被上诉人也提交了双方之间银行流水、微信与支付宝转帐记录及微信聊天记录，故上述证据不属于新证据。被上诉人周崇洋提交了以下证据：1、涉案房屋水费支付表、以证明涉案房屋在2019年4月10日无水费产生，处于空置状态。但对方曾经换锁，被上诉人并无涉案房屋钥匙，民警也不建议在判决书生效前强制收房。2、开庭公告和上海市奉贤区民事判决书限制消费令，以证明杨洋已缺乏诚信和履行能力。上诉人范钦对上述证据的真实性无异议，但与本案无关；上诉人在涉案房屋居住两年，后因房屋面积不够使用、另购其他房屋而迁出，并非主动迁出准备解除合同。本院对上述证据形式上的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。二审中，上诉人范钦陈述：房屋买卖合同的签订、履行、借贷均是杨洋负责，杨洋与范钦曾经离婚，现已复婚。杨洋、杨洋公司与周崇洋、周崇洋公司之间有大量借贷款项、货款等经济往来，杨洋公司已经以货款形式支付了房屋款项，但因双方关系好，故转账时未作出说明，以致现在周崇洋将房款、借贷款项与公司货款往来混为一谈。杨洋在签订合同时只知道有平安银行的抵押贷款，该笔贷款是被上诉人帮助其借贷，用于项目经营，杨洋不知还有工商银行抵押贷款；之所以后来书面承诺归还涉案房屋工商银行按揭贷款，是因为被上诉人陆续借款给上诉人，上诉人需要还款，故愿意为对方归还工商银行贷款。双方之间的借贷款及公司货款往来均未对账。被上诉人周崇洋陈述，对方确未支付房屋款项，至于其他经济往来因对方原因无法进行对账与结算。杨洋在承诺书中承诺支付的3至5万元款项，只是借款利息。杨洋因其公司诉讼案件，已被其他法院限制消费。以上情况，有本院询问笔录、上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120执2859号限制消费令在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。双方当事人之间签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，应为有效，双方均应依约全面履行义务。现双方就上诉人是否付清房款、合同是否应予解除发生争议，被上诉人称上诉人仅支付部分款项，亦未按其承诺支付剩余房款。上诉人作为买方，应对其已支付的款项数额承担举证责任。对此本院认为，上诉人虽提交银行流水、合同等证据以证明其支付了相应款项，但被上诉人对此予以明确否认，认为上述款项系归还借款及支付公司货款。同时，双方当事人具有大量经济往来且未结算，上诉人所提供的证据尚不足以证明上述款项与本案房屋买卖合同的关联及具体数额。二审中上诉人亦认可房屋买卖合同的签订、履行、借贷等事项均是杨洋负责，故一审认定杨洋做出的承诺能代表上诉人，并无不当。因房屋买卖合同约定上诉人需一次性支付房款，杨洋亦书面承诺其应在2018年12月9前完成案涉房屋解押事宜，否则对方即可清房；在上诉人未能举证证明其已履行上述义务的情况下，一审法院认定双方之间的房屋买卖合同解除，上诉人应返还房屋并承担相应违约责任，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上，范钦的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由范钦负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年八月四日书记员  冯 瑞