四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终708号 上诉人（原审原告）：柯小琴，女，生于1985年9月5日，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：黄娟娟，四川蜀信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川新富悦置业有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇建设路。 法定代表人：马晋，执行董事。 委托诉讼代理人：谢李亮，重庆巴渝律师事务所律师。 上诉人柯小琴因与被上诉人四川新富悦置业有限公司（以下简称：新富悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柯小琴的委托诉讼代理人黄娟娟、被上诉人新富悦公司的委托诉讼代理人谢李亮参加了诉讼。本案现已审理终结。 柯小琴上诉请求：撤销仁寿县人民法院（2020）川1421民初822号民事判决，依法予以改判。事实与理由：1.2014年被上诉人与案外人香港盛大公司、仁寿县商务局签订了相关的协议可以反映早在上诉人签订案涉购房合同之前，被上诉人已经将案涉商铺交由案外人进行收房。被上诉人于2018年1月19日取得《竣工验收备案书》之前交付房屋和香港盛大公司受托收房的行为实际不符合合同约定的交房条件。上诉人有理由怀疑被上诉人与案外人恶意串通损害上诉人权益，委托收房的条款是无效条款，应当认定被上诉人目前尚未按照交付符合交房条件的房屋给上诉人，被上诉人构成根本违约，导致上诉人购买商铺目的不能实现有权解除合同。2.一审法院认定上诉人购买商铺变相获得了购房优惠和经济收益与实际情况不符。3.被上诉人前期的宣传资料对上诉人是否决定购买案涉商铺以及对案涉商铺的价格具有重大的影响，应认定该宣传资料应当作为案涉合同的重要内容，被上诉人未按照该合同约定的内容履行合同系根本违约，上诉人有权要求解除合同。4.被上诉人在未通知上诉人的情况下，擅自单方面变更涉案商铺其中20亩的土地规划性质，严重影响了上诉人购买商铺的投资价值，违背了上诉人的购房目的，上诉人有权单方面解除合同。综上，被上诉人存在未按照合同约定按时交付符合交房条件的商铺以及未按照合同约定提供前期宣传中所称的商业综合体项目，存在根本违约行为，上诉人有权要求解除合同。 新富悦公司辩称，委托收房是由上诉人与香港盛大公司之间的委托经营协议中约定的条款。香港盛大公司实际已于2016年占有和使用该商铺。香港盛大公司无论与上诉人之间的合同是否有效，不能否定其作为上诉人代理人对房产进行验收。同时，上诉人与香港盛大公司的委托协议并未明确表明其验房标准，验房是由其自行决定不是由合同约定，上诉人签订该协议已经明知的事实。上诉人与香港盛大公司的委托协议明确表明是无偿使用，被上诉人已经为其办理了不动产权证，取得了商铺物权，合同已全面实现，没有损害上诉人经济和实际利益。上诉人提交的投资合同并不是规划批准的文件，不能作为规划依据。上诉人取得商铺并没有影响其实际权利和使用，请求驳回上诉，维持原判。 柯小琴向一审法院起诉请求：1.判令解除其与新富悦公司签订的两个《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.判令新富悦公司返回其两套商品房购房款304469元整及利息；3.判令本案诉讼费等其为实现权利所支付的所有费用由新富悦公司承担。 一审法院认定事实，2017年4月30日，柯小琴与新富悦公司签订了《ＴＣＣ世纪财富中心商铺认购书》两份，约定柯小琴向新富悦公司认购其开发的位于仁寿中央商务大道××世纪财富中心××、××商铺，并于当日向新富悦公司支付定金80000元。后双方签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定柯小琴向新富悦公司购买其开发的位于仁寿县，建筑面积分别为9.11平方米、8.6平方米，单价均为17191元／平方米，价款分别为156610元、147859元，付款方式均为一次性付款，交房时间均为2016年12月30日前，房屋所有权转移登记的时间均为房屋交付之日起720日内。同日，柯小琴作为甲方又与案外人香港盛大公司作为乙方签订了两份《ＴＣＣ世纪财富中心商铺经营协议》，约定甲方同意将该两个商铺从本协议签订之日起至2019年9月30日止交付乙方无偿经营使用，同时约定甲方委托乙方于2016年12月30日对该商铺进行商品房交房验收。合同签订后，柯小琴于当日向新富悦公司补交了两套商铺的购房款224469元，后于2019年11月29日向新富悦公司交纳了契税、印花税及维修基金共计13216元。2020年3月27日及2020年3月30日，柯小琴所有的两个案涉商铺办理了不动产权证书，不动产权证号分别为川（2020）仁寿县不动产权第××号、0006196号。 另查明，2014年10月，仁寿县商务局作为甲方、香港盛大公司作为乙方与新富悦公司作为丙方签订了一份《投资协议》，约定丙方在仁寿县文林镇投资建设的四川仁寿项目由乙方经营管理，项目名称为香港盛大百货四川仁寿项目，项目地址为仁寿县城北新城，同时还约定了各方的权利义务。后新富悦公司作为甲方与香港盛大公司作为乙方签订了一份《世纪财富中心项目—战略合作协议》，约定甲方将其开发的四川仁寿县世纪财富中心项目1号楼1-7层楼约27000平方米的商铺委托给乙方进行招商、营运管理。 再查明，2017年6月5日，仁寿县精益房地产测绘有限公司就案涉楼栋出具了《房屋建设面积测绘成果报告》，显示：3213号商铺的套内面积为4.97平方米，公摊面积4.16平方米，建筑面积9.13平方米；3319号商铺的套内面积4.69平方米，公摊面积3.92平方米，建筑面积8.61平方米。2018年1月19日，案涉工程取得了《竣工验收备案书》。2019年11月27日，仁寿县住房和城乡建设局出具一份《关于刘平等人反映TCC财富中心若干问题的回复》载明：“一、返租等问题。2019年10月10日，我局和相关部门组织四川新富悦置业有限公司与香港盛大百货集团有限公司及您们仁寿县TCC世纪财富中心2—7层商铺业主代表，协商达成一致的《协议》执行。‘房租收益：开发企业在销售合同载明的免租期到期后，将房屋交付给香港盛大百货集团有限公司招租，在一年内确保购房业主实际购房总价款年存款利率4.125%计算房租收益，如该公司支付业主收益未达到时，由四川新富悦置业有限公司支付补足，并在季度月末兑现；一年期满后，房租收益随行就市，由业主与经营方自行商谈租金标准，若谈判不成，可收回商铺自主招商或经营。’二、改变用地性质问题。四川新富悦置业有限公司于2017年12月15日向县规划局提出纯商业地块未建区域由商业转变为住宅的申请，县规划局按程序征求县级相关部门意见后，进行规划符合性审查。2018年1月15日，县政府常委会审议通过将TCC财富中心13938.86平方米（约20.9亩）未建商业用地土地用途由商业用地调整为住宅用地，该用地性质的调整符合相关规定。……” 一审法院认为，本案争议的焦点在于案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。 关于新富悦公司是否未按约定条件交房的问题。首先，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的时间在合同约定的交房时间之后，也就是说合同约定交房时柯小琴还没有购买案涉商铺，新富悦公司也无法在合同约定的时间内向柯小琴交房；其次，柯小琴诉称案涉商铺目前仍未达到交房条件，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”新富悦公司提交了案涉楼栋的竣工验收备案证明及房屋面积实测报告证实案涉商铺已符合交房条件；再次，柯小琴虽不认可新富悦公司向其履行了交房手续，但从买卖合同的签订时间晚于合同约定的交房时间，结合柯小琴与香港盛大公司于2017年5月9日签订的《TCC世纪财富中心商铺经营协议》约定柯小琴委托了香港盛大公司于2016年12月30日对案涉商铺进行商品房交房验收并由香港盛大公司无偿经营至2019年9月30日，柯小琴以此获得了购房款的优惠，由此可见，柯小琴在获得购房款优惠的情况下已将案涉商铺的交房验收及经营使用权让渡给了香港盛大公司，柯小琴对此是知悉并且认可的。综上，柯小琴以新富悦公司未按约交房为由主张解除合同的诉讼请求，不予支持。 关于柯小琴诉称新富悦公司擅自改变案涉楼盘部分商业用地的土地性质未在规定时间内通知，其有权解除合同的问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作书面答复的，视同接收规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。”该条款明确约定了柯小琴解除权的适用条件应为规划变更影响了商品房质量或者使用功能的情形，而本案中柯小琴并未举证证明经政府批准的部分规划变更属于本条约定内容，故柯小琴以新富悦公司变更部分规划而未在规定的时间内通知，其有权解除合同的理由不能成立，不予支持。 关于柯小琴诉称新富悦公司存在虚假宣传的问题。柯小琴购买案涉商铺的目的是为了取得房屋产权并获得租金收益，合同签订后，柯小琴以让渡商铺的使用、经营权而获得了部分购房款的优惠，也就是说柯小琴变相取得了案涉商铺在2019年9月31日之前的经济收益，关于2019年10月1日之后的租金问题，委托经营合同也进行了相应约定，从审理查明的事实来看，案涉楼盘的大部分商铺业主也已经与新富悦公司及香港盛大公司达成了后续租赁协议，柯小琴可以就后续租金问题与之协商，协商不成也可另案主张权利，因此，在柯小琴已经取得房屋产权并获取了部分经济收益的情况下，以新富悦公司存在虚假宣传为由主张解除合同的诉讼请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回柯小琴的诉讼请求。案件受理费5868元，减半收取2934元，由柯小琴负担。 本案二审期间，当事人未提交证据。 二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 另查明，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作书面答复的，视同接收规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。” 柯小琴在一审庭审中陈述“其实不是无偿使用，是他给了我租金的……开发商将截止2019年9月30日之前的租金进行了计算后在房款中予以了抵扣，都是按年利率12%的租金进行计算的。”。 本院认为，本案二审争议焦点为：新富悦公司是否存在根本违约行为，柯小琴是否享有合同约定解除权。 新富悦公司是否未按合同约定交付房屋，致柯小琴不能实现合同目的而享有合同解除权。柯小琴于2017年4月30日向新富悦公司支付定金80000元后与新富悦公司签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定柯小琴向新富悦公司购买其开发的位于仁寿县，价款分别为156610元、147859元，付款方式均为一次性付款，交房时间均为2016年12月30日前。同日，柯小琴又与案外人香港盛大公司签订了两份《ＴＣＣ世纪财富中心商铺经营协议》，约定其同意将该两个商铺从本协议签订之日起至2019年9月30日止交付香港盛大公司无偿经营使用，同时约定其委托香港盛大公司于2016年12月30日前对该商铺进行商品房交房验收。从上述合同内容来看，无论柯小琴与新富悦公司签订的购房合同还是柯小琴与香港盛大公司签订的商铺经营协议，均涉及了案涉商铺的交付时间问题，两类合同约定的案涉商铺的交房时间均为2016年12月30日前，在签订合同日期之前。说明柯小琴在签订合同时对其购买的商铺在其购买之前已经由新富悦公司交付给了香港盛大公司的事实是清楚的，在此情况下，其仍然签订了购房合同应视为其对商铺已交付行为的认可。柯小琴与香港盛大公司签订的商铺经营协议约定由其委托香港盛大公司代为收房，视其对香港盛大公司签订合同前接收商铺行为的追认。且柯小琴在合同签订后，于当日补交了两套商铺的购房款224469元，并于2019年11月29日向新富悦公司交纳了契税、印花税及维修基金共计13216元，并于2020年3月27日及2020年3月30日，办理了案涉商铺的不动产权证书。柯小琴与新富悦公司签订的商品房买卖合同约定的支付购房款、交付房屋、办理产权证等均已经履行完毕，其合同目的已经实现，其上诉称新富悦公司未按合同约定交付房屋，致其不能实现合同目的而享有合同解除权的理由不成立。 新富悦公司是否违反合同擅自改变土地性质未在规定时间内通知柯小琴，致柯小琴享有合同解除权。新富悦公司于2017年12月15日就案涉商铺所在的地块未建区域的土地性质由商业转变为住宅向仁寿县规划局提出申请，仁寿县规划局同意将此地块约（20.9亩）未建商业用地土地用途由商业用地调整为住宅用地。而《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作书面答复的，视同接收规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。”该条款约定的规划是关于影响案涉商铺质量或者使用功能的约定，是针对所销售商铺及商铺所在楼幢的规划、设计变更的约定，而案涉地块未建区域土地性质的变化不属于双方合同约定的范围，不由房屋买卖双方确定，也不在《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的范围内。因此，柯小琴的该上诉理由也不成立。 柯小琴是否能以宣传资料为购房合同的内容为由享有合同解除权。柯小琴购买案涉商铺的目的是为了取得房屋产权并获得租金收益，合同签订后，柯小琴将商铺交与香港盛大公司使用、经营，已获得的收益抵扣了部分购房款。柯小琴主张新富悦公司在前期售楼过程中，宣传案涉商铺作为仁寿当地的政府形象工程及规划有30亩的商业综合体，包括有香港盛大百货公司、人人乐大型商场的入住，该宣传内容应当作为合同的邀约，应认定该宣传资料作为合同的重要内容，新富悦公司未按照该合同约定的内容履行合同系根本违约，其有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”案涉宣传资料属于商业广告，系对案涉商铺所属商业综合体的宣传资料，其内容中未对案涉商铺作出具体确定，该宣传资料不符合要约的规定不属于要约，而属于要约邀请，该宣传资料不能作为购房合同的组成部分，柯小琴不能以此享有合同解除权。 柯小琴既以宣传资料存在虚假宣传为由主张享有合同解除权，又以宣传资料是购房合同的组成部分，新富悦公司未按宣传资料履行义务存在根本违约行为为由主张解除合同，其主张也前后矛盾。 综上所述，柯小琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5868元，由柯小琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 辛利平 审判员 覃 棱 二〇二〇年八月七日 书记员 吴 倩