福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1551号 上诉人（原审原告）：郑涤明，男，1981年11月27日出生，汉族，住福建省蒲城县。 委托诉讼代理人：陈爱珠，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈露玉，该公司员工。 上诉人郑涤明因与被上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初4432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑涤明的委托诉讼代理人陈爱珠，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人陈露玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑涤明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郑涤明的一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由碧桂园公司承担。事实和理由：一、一审法院对违约金的计算标准裁判错误，应严格按合同约定的50元/天计算。根据相关法律及司法解释规定，合同双方当事人可以约定违约金的数额也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法，约定违约金和约定损失赔偿额的计算方法是选择性的，如果约定了违约金，就按照约定的违约金计算，不存在损失数额难以确定的问题，只有在约定了损失赔偿额的计算方法作为违约金，才存在损失数额难以确定的问题，才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照人民银行的逾期贷款利息计算。一审法院认为本案的损失难以确定，应按同期贷款利率的1.3倍计算违约金，系对前述司法解释第十八条理解错误，适用法律错误。二、本案不存在违约金过高应予调整的问题。1.碧桂园公司未举证证明约定的违约金过分高于郑涤明的损失。2.碧桂园公司逾期办证三百多天，按照每天50元计算，共计一万多元，不存在违约金过高的问题。案涉车位是跟房屋配套购买，房屋的逾期办证违约金也是按50元/天计算，如果把二者的违约金加起来，就是100元/天的标准，与开发商提供的其他合同文本约定的日万分之几的违约金标准相比，本案根本不存在违约金过高的问题，一审法院审理时应将这两个标的结合起来，就不存在违约金过高的问题。3.协助房屋购买人取得产权证书是开发商应尽的非常重要的义务，也是商品房买卖合同履行过程中非常重要的一个环节，不动产权证对于房产后续的转让、赠与、抵押等交易来说都是不可或缺的，因此不能认为开发商把房屋交付后对于购房人来说就没有损失。4.碧桂园公司对逾期办证的违约后果完全能够预见，其事后对自己拟定的格式合同条款要求调整没有任何理由、事实依据和法律依据，也违反诚信原则。三、本案的违约期限应从2017年5月15日计算至办证的前一天。综上，一审判决适用法律错误，请求依法改判。 碧桂园公司辩称，一审法院调整违约金标准于法有据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 郑涤明向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司向郑涤明支付逾期办理房屋权属登记违约金16150元（2017年5月15日至2018年4月2日，共逾期323天，违约金应计算至不动产权属证书颁发之日）。 一审法院认定事实： 双方当事人对案涉车位的车位号、车位价款45200元及交付、车位约定交付日期为2017年1月16日、车位所在楼栋于2017年12月4日进行首次登记（总确权）、碧桂园公司于2018年4月21日通知郑涤明办理车位权属登记证书相关事项、逾期办理车位权属登记证书每日违约金为50元等事实没有争议。 一审法院就双方当事人争议的问题分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而三明市实施不动产登记是在2016年10月。碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在本质上没有区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。因碧桂园公司的原因导致郑涤明未在交房90日内取得不动产权属证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于违约金如何计算的问题。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年1月16日前向买受人交付商品房（车位）；如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起每日向郑涤明支付违约金50元。案涉房屋达到办理房屋所有权证书条件时，碧桂园公司负有及时通知并配合郑涤明办理房屋权属证书的义务，由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房（车位）的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致郑涤明不能在案涉商品房交付使用90日内取得房屋权属证书，构成违约。故逾期办理不动产首次登记违约金的逾期天数应从碧桂园公司交付商品房（车位）的次日（即2017年2月14日）起的第90日（即2017年5月15日）起计算至碧桂园公司通知郑涤明办理产权登记手续的前一日（2018年4月21日），共计342天（2017年5月15日-2018年4月21日）。碧桂园公司辩解认为本案车位违约金过高，应予调整，一审法院认为，依据合同约定，逾期办理车位权属登记违约金按50元/天计算，郑涤明据此主张的违约金为16150元，而案涉车位总价为45200元，违约金占比车位总价35.73%，明显过高，碧桂园公司要求调整违约金，于法有据，予以支持。违约金的性质应属补偿性质，且以实际损失为基础，约定的违约金过高的，依合同法相关规定，属过高，应当事人请求，应予调整。依合同约定碧桂园公司已于2017年2月13日将案涉车位交付郑涤明使用，逾期办理权属登记并不影响其使用，但影响出让收益和他项权利，该损失亦难以确定。因案涉车位的损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，酌情按中国人民银行同期公布的短期贷款基准年利率4.35%的1.3倍计算。故本案中车位逾期办证违约金应以已付车位款45200元为基数，案涉违约金酌情按中国人民银行同期公布的中长期贷款中的一至五年贷款基准年利率4.35%的1.3倍计算，计算342天，郑涤明违约金为2395元（45200元×4.35%×1.3倍×342天÷365天／年=2395元），郑涤明诉讼请求超出部分，不予支持。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同(预售)》系郑涤明与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。因房屋产权登记制度的变化并没有增加碧桂园公司的负担，对碧桂园公司要求扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不予采纳。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。碧桂公司应向郑涤明支付违约金2395元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起十日内支付给郑涤明违约金2,395元；二、驳回郑涤明的其他诉讼请求。案件受理费204元，因适用简易程序审理，减半收取102元，由碧桂园负担19元，由郑涤明负担83元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，碧桂园公司应当在2017年1月16日前向郑涤明交付讼争车位，实际交付车位时间为2017年2月13日。根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至履行通知义务之前一日止。一审法院关于案涉车位逾期办理权属证书的起止时间认定准确，同时，一审法院参酌案涉车位价款酌情对案涉车位逾期办理权属登记违约金标准进行调整，该处理结果有事实及法律依据，本院予以确认。 综上所述，郑涤明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费204元，由郑涤明负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。