江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初3938号原告：江苏福星智能停车技术有限公司，住所地常州市新北区龙虎塘街道龙业路和枫苑3幢。法定代表人：许自贤,该公司董事长。委托诉讼代理人：王奕，江苏法藤律师事务所律师被告：马恩浩，男，1995年4月14日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：赵斌，江苏柏金律师事务所律师。原告江苏福星智能停车技术有限公司（以下简称“福星公司”）与被告马恩浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理。后案件复杂，本院依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告福星公司的委托诉讼代理人王奕、被告马恩浩的委托诉讼代理人赵斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福星公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方2018年9月2日签订的合作合同（实为租赁合同）；2、判决被告立即将承租的常州市龙虎塘街道龙业路和枫苑3幢3—15号二楼房屋腾空完好返还给原告；3、判决被告支付至2019年5月2日止应付的租金131376.59元(暂计）、物业费3120元;4、判令被告支付至2019年4月30日止的水电费10583.18元；5、判决被告按20万元/年的标准支付自2019年5月3日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系常州市龙虎塘街道龙业路和枫苑3幢3—15号二楼房屋的承租人，该房屋原由次承租人李登浪承租开设新北区龙虎塘聚博缘餐饮店。后被告与李登浪协商店铺转让，自愿承接李登浪原经营的餐饮店，并与原告以合作合同的名义（实为租赁合同）签订合同一份。根据该合同，被告在三个月之内的租金应按房租、水电费的3/5另加营业额的15%予以支付，并承担一半的物业费；三个月之后作为租金计取基数的营业额必须达到12万元/月，且如自第四个月起连续三个月营业额不满12万元/月，之后一个月内即须向原告按年租金20万元分季度交租金，并承担所有的物业费、水电费。双方还就违约责任等条款进行了约定。但合同签订后，被告未按约支付其应承担的租金等费用，构成违约，并己以起诉的方式明确提出了解除合同要求，而又继续占有房屋拒不返还。鉴于被告存在的以事实行为表明不再履行合同等违约行为，并仍在导致损失持续扩大，原告为维护自身合法权益，现诉来贵院，请求依法判如所请。被告马恩浩辩称，一、被告认为于2018年9月2日签订的《合作合同》实际为租赁合同关系没有任何事实依据也缺乏法律依据。合同中实际包含了两份合同关系，一份是被告与合同丙方李登浪之间的转让合同关系，因为在被告签订该份合同之前，是由原告与丙方李登浪在合作经营创客咖啡餐饮店。之后丙方李登浪退出经营，由被告入股承接管理经营此店，即第二份合同。两个合同标的均是餐厅经营权。因此，原告所认为《合作合同》实际为租赁合同关系，与合同性质的约定并不相符。二、从合同条款内容来看，均不符合租赁合同的特征。如第五条中原告承担经营期间房租、水电费的五分之二；第六条原告提取营业额的百分之十五；第七条要求被告每日将营业报单给原告财务人员；客户充卡金额由原告管理；第八条合作期间对外招商，所得利润各占百分之五十。等等条款约定，均符合共同经营合同的法律关系的特征。三、该房屋权利人为常州市新北区龙虎塘街道办事处，原告福星公司也是承租方，在未经权利人的同意下是没有权力转租的。因此原被告之间不是租赁关系。位于新北区域，系龙虎塘街道的物业管理用房，原承租人为常州风情雅致餐饮管理公司，后来变更为本案原告福星公司，租期为2016年12月9日至2021年12月10日，租赁用途为创业咖啡吧，租赁区域分为原告福星公司办公区域和创客咖啡吧经营区域。四、原告主张租金及水电费、物业费等费用，于法无据，于理不合。ｌ、由于房屋性质，根本上是无法办理消防手续的。被告在接手餐饮店之前，2018年8月15日，还在原告的经营期间，消防部门已经进行了消防检查，并作出常新公消封字（2018）第0054号临时查封决定书。而在合同签订后，马恩浩接手该店后，2018年9月17日餐饮店被查封了。受到消防部门行政处罚后，餐饮店无法营业，不能实现盈利，致使合同目的不能实现。这不是被告的责任。2、虽然原被告在合作合同第十条中约定，乙方（马恩浩）正式经营日起满三个月后，营业额必保达十二万元／月及以上；如经营第四个月起，连续三个月营业额不满十二万元／月，在之后一个月内乙方须向甲方（江苏福星智能停车技术有限公司）按年租金二十万元／年分季度交租金等。但是如上文中所述，由于原告的原因导致被告根本无法经营，无法盈利。让被告按照合同的约定，即达不到相应营业额，就按照二十万元／年的金额来支付租金。显然不符合法律的规定，也违背了法律上的公平原则。五、被告早已经不占用案涉房屋。如以上陈述，在新北消防查封后，被告实际无法经营，经与原告协调无果的情况下，向新北法院提起诉讼，案件于2019年1月8日立案受理，目前该案正在二审中还未结案。而原告一直是实际使用状态。综上所述，答辩人认为原告的诉求于情不合，于法无据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求本院经审理认定事实如下：位于常州市新北区域，建筑面积520平方米，系龙虎塘街道的物业管理用房，原承租人为常州风情雅致餐饮管理公司，后变更为福星公司，租赁期限为2016年12月9日至2021年12月10日，日租金0.7元／平方／天，计132860元／年，租赁用途为创业咖啡吧，名称为创客空间，租赁区域划分为智能停车科技企业办公区域和创客咖啡吧经营区域。此后，福星公司在此房屋中原咖啡吧区域于2018年4月8日申领了营业执照，字号为“新北区龙虎塘聚博缘餐饮店”，经营者为李登浪，性质为个体工商户，经营范围为餐饮服务（限《食品经营许可证》核定范围），行业名称餐饮业。此店于2018年9月21日注销。李登浪对此房屋进行了装修、购置了相关设施，经营期间，使用了“创客餐饮咖啡”的门头。2018年8月20日，马恩浩与李登浪、福星公司签订了《合作合同》，约定：1、李登浪退出管理诉争房屋内的咖啡餐饮店，马恩浩入股管理经营此店，福星公司不参与直接经营管理此店；2、马恩浩承接李登浪原此店合作管理者投入的软装修、桌椅板凳、厨房设备及用品，不含中央空调、卫生间及水电、排风等基础设施，马恩浩不改变原房屋主体结构；3、马恩浩正式承接管理此店之日起，李登浪应结算清其经营期间应付的所有费用；4、马恩浩正式承接管理此店当日，向福星公司交保证金5万元；5、福星公司承担经营期间房租、产生水电费五分之二，马恩浩承担员工工资、日常经营开销、产生水电费五分之三，物业费双方各半承担；6、正常营业期间，福星公司提取营业额的15%，剩余部分归马恩浩所有；7、经营期间营业款归马恩浩保管，马恩浩第二天上午十点前日报单给福星公司财务人员，结算期为一个月，每月五号结算清上月总营业额、上月所有产生水电费用及计算出上月福星公司应提取营业额数，经营期间双方经手客户充卡，充卡金额统一由福星公司财务人员代管，顾客到店用卡消费后，马恩浩第一时间内电脑做账，并第二天日报给财务人员，顾客卡消费了多少就释放多少金额，马恩浩领取相应金额，财务人员做好相关记录；8、合作期间对外招商加盟，所得利润各50%；9、店内安全问题及意外突发事件由马恩浩负责；10、马恩浩正式经营日起满三个月后，营业额必保达10万元／月及以上，如经营第四个月起，连续三个月营业额不满12万元／月，在之后一个月内马恩浩须向福星公司按年租金20万元／年交租金，马恩浩并从交房租当月起承担所有的物业费、水电费，方可继续经营；11、合作期限至2021年12月10日止；13、如非马恩浩原因，福星公司撤走、搬迁等一系列违约，未经马恩浩同意，福星公司须补偿马恩浩损失30万元；如马恩浩提前撤走，马恩浩首先结算清经营应付的所有费用，经福星公司同意，方可撤走，未经福星公司同意，店内所有设施不可带走；15、其他协商条款：（1）福星公司有义务协助马恩浩后期外部广告和内部改动事宜；（2）福星公司有义务作出后期营销方案，人员管理方案，仅供马恩浩参考；（3）福星公司有义务提供马恩浩后期办理相关证件的材料。8月14日及20日，李登浪分别出具收条各一张，载明各收到马恩浩转店诚意金2万元，并约定如签约不成功，诚意金在10日内退还；同月22日，李登浪出具收条，收到原转店诚意金10万元（其中甘震林出资8万元、盛学伍出资2万元），并约定如签约不成功，诚意金在10日内退还；同月27日，李登浪出具收条，收到盛学伍转店款1.5万元；9月2日，李登浪出具收条收到马恩浩转店款4.5万元。上述合计20万元。同日，马恩浩及李登浪出具《创客空间转让交接责任书》，明确李登浪承担2018年8月29日前所有供货商、餐厅人员工资、装修款，欠款与马恩浩无关。9月3日，福星公司收到马恩浩保证金5万元。马恩浩在此期间，为经营所需购置了整体炉灶1台，佐料及一面墙的假绿植。2018年8月15日，新北消防大队监督员在检查创客餐饮咖啡店时，发现未经消防安全检查擅自投入使用，厨房动火区域与就餐区域未设置防火分隔，不符合《建筑设计防火规范》规定，认为上述行为分别违反了《中华人民共和国消防法》第十五条和第十六条第一款第二项规定，作出常新公消封字【2018】第0054号临时查封决定书，后经调查于同年11月13日分别作出常新公（消）行罚决字【2018】0331号行政处罚决定书和常新公（消）行罚决字【2018】0332号行政处罚决定书，分别对马恩浩经营的创客餐饮咖啡店处罚款5000元和责令创客餐饮咖啡店停止使用，并对马恩浩罚款1万元。同年9月13日，新北消防大队派员对新北区龙虎塘聚博缘餐饮店进行消防监督检查，发现存在下列火灾隐患：厨房动火区域与就餐区域未设置防火分隔（人员密集场所违反消防安全规定，使用储存易燃易爆危险品），不符合《建筑设计防火规范》规定，违反《中华人民共和国消防法》第二十三条规定，于2018年9月17日作出常新公消封字【2018】第0072号临时查封决定书，查封部位、场所为该店厨房，查封期限为2018年9月18日16时至2018年10月15日16时，并告知：应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。由马恩浩聘请的员工代签了“李登浪”的名字。另查明，马恩浩得知上述消防处理情况后，咨询了消防部门，得知此房屋的性质无法办理消防验收，导致无法经营，即关店停业，福星公司得知后，通过微信明确告知马恩浩，不同意停业，消防的事应由马恩浩负责办理，并要求在30之前办理营业执照。马恩浩未能办理，即向本院以福星公司和李登浪为被告提起诉讼，诉讼请求为“1、判令解除原被告合作合同；2、判令被告福星公司归还原告已支付的保证金5万元；3、判令被告福星公司支付违约损失30万元；4、判令被告李登浪归还原告已支付的转让款20万元；5、由被告承担本案诉讼费”。后本院于2019年7月2日作出（2019）苏0411民初437号民事判决书，认为“依法成立的合同受法律保护，违约方应当承担违约责任；符合约定条件或法定条件，合同可以解除。本案中，原告与两被告签订了合作合同，实则包括两份合同，一份是原告与被告李登浪的转让合同，另一份是原告与被告福星公司签订的合作合同，被告福星公司主张合作合同实际系租赁合同，与合同性质的约定并不符合；此两份合同对于签订双方均是有效的，双方均对合同效力无争议；由于两份合同的标的均是餐厅经营权，因此，在餐厅因为承租房屋的性质而无法办理消防手续，受到消防部门的行政处罚，导致其合同目的无法实现，故原告主张合同解除，符合法律规定，本院予以支持。对于合同的签订、解除，原告事先没有充分了解餐饮经营所需的条件，被告没有如实告知相关消防手续不能办理，故原告及两被告均有责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告主张要求返还已付的保证金，本院予以支持。原告要求被告李登浪承担约定违约金，显然并不符合约定违约金的适用条件，本院不予支持，原告也未主张存在其他损失。原告与被告李登浪签订的转让合同，也因相同理由而予以解除，被告李登浪并应返还已经收到的转让款，原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、原告马恩浩与被告江苏福星智能停车技术有限公司、李登浪签订的《合作合同》于2019年1月8日解除。二、被告江苏福星智能停车技术有限公司返还给原告马恩浩保证金50000元。三、被告李登浪返还原告马恩浩转让款200000元。四、驳回原告马恩浩的其他诉讼请求”。以上事实，有生效法律文书等证据材料及到庭当事人陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，因原、被告之间的合作合同经本院另案审理已予以解除，而被告至今仍占用房屋，故原告要求被告将案涉房屋腾空并交付原告，符合法律规定，依法应予以支持。根据本院查明的事实，案涉房屋已于2018年9月17日被查封，被告已无实际使用的可能性，故原告要求被告支付自2018年9月至2019年4月的水电费，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。虽被告至今仍占用房屋，但在双方知晓案涉房屋的性质无法办理消防验收的情况下，双方却未尽谨慎合理义务尽快办理交接手续减少损失，故对自2018年9月起至实际腾空之日止的房屋占用费和物业费，应由原、被告各自承担50%，具体标准为房屋占用费132860元/年、物业费1.5元/平方米/月（520平方米）。关于原告要求解除与被告之间合作合同的诉讼请求，因在另案中本院依法已予以处理，故本案不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告马恩浩于本判决生效之日起三十日内将常州市新北区龙虎塘街道龙业路和枫苑3幢3-15号二楼咖啡餐饮店腾空并交付原告江苏福星智能停车技术有限公司。二、被告马恩浩于本判决生效之日起十日内支付原告江苏福星智能停车技术有限公司自2018年9月2日起至案涉房屋实际腾空之日止按房屋占用费132860元/年、物业费9360元/年的标准计算的损失的50%。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告江苏福星智能停车技术有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3202元，由被告马恩浩负担2092元，由原告江苏福星智能停车技术有限公司负担1110元。（该款原告已预交，本院不再退还，被告应承担部分由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，本院不再退还）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 振人民陪审员  杨春香人民陪审员  吴叶萍二〇二〇年八月二十一日书 记 员  倪 静