河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9643号上诉人（原审被告）：中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司，住所地郑州高新区银屏路20号。负责人：熊振军，系该公司经理。委托诉讼代理人：李栋栋，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚新萍，河南良达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张德安，男，1957年9月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：崔易娜，河南红达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李连军，男，1964年1月22日出生，汉族，现住郑州市。委托诉讼代理人：杨金洲，河南聚尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李孟超，男，1969年3月18日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李杰，河南德晟律师事务所律师。原审被告：楚喜风，女，1959年12月5日出生，汉族，住郑州市。上诉人中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司（以下简称六冶工装公司）、张德安、李连军因与被上诉人李孟超、原审被告楚喜风房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法适用独任制，于2020年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人六冶工装公司的委托诉讼代理人李栋栋、上诉人张德安的委托诉讼代理人崔易娜、上诉人李连军及其委托诉讼代理人杨金洲、被上诉人李孟超的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。原审被告楚喜风经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。六冶工装公司上诉请求：1.撤销原判第三项，依法改判六冶工装公司不承担责任；2.一、二审诉讼费用由李孟超、张德安、楚喜风、李连军依法承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果明显不妥。一、一审法院强行突破合同相对性的法律原则，无事实依据、无法律依据地判决六冶工装公司承担连带责任，属严重枉法裁判。承担连带责任的法理依据一是合同的约定，二是法律专门的规定。在本案中，该房屋的买卖存在前后两份买卖合同。在该两份买卖合同中，六冶工装公司既不是该两份买卖合同的任何一方当事人，也不是该房屋的出售方、购买方，而该两份买卖合同的约定条款中也从未约定六冶工装公司负有合同义务、负有合同附随义务。本案的基础法律关系为房屋买卖合同。既然是买卖合同，那么无论是合同主体，还是合同内容、合同责任均不应突破合同的相对性。但一审法院却判决不是该房屋买卖合同的任何一方当事人及无须承担任何合同义务的六冶工装公司承担连带责任严重违反了合同相对性的基本法律原则，系典型的事实不清、适用法律错误。二、一审法院在认定事实中颠倒时间顺序、颠倒因果关系，认为六冶工装公司存在过错，错误的判决六冶工装公司承担连带责任。虽然六冶工装公司于2011年8月3日依法取得了郑州市上街区中心路1号院7幢1层商业用房的所有权。但这并不表明该房屋的所有权不可以或不能转移到张德安名下。这就看张德安如何处理了。依据案情事实，侵犯李孟超的物权期待权的恰恰是张德安，是张德安诉至法院主张的债权、而没有主张该房屋物权。三、一审法院故意回避一审中多次提到的李孟超作为房屋的买受人在交易过程中是否存在过错的问题，显然属于事实认定不清。众所周知，我国不动产物权以登记为公示原则，李孟超在六冶工装公司取得涉案房屋产权证四年后，从无权处分人李连军处购买房屋，而没有到不动产登记机构查询房屋权属信息，未尽到审慎审查的注意义务，其自身是存在严重过错的，由此产生的法律后果应自行承担。综上所述，一审法院判决六冶工装公司承担连带责任，既没有事实依据，也没有合同依据，更没有法律依据。请求二审法院公正审理，依法改判六冶工装公司不承担责任。李孟超辩称：六冶工装公司的上诉无事实与法律依据，理由如下：1.六冶工装公司认为原审法院突破合同的相对性是不正确的。事实上，六冶工装公司、张德安、李连军与合同都具有关联性，是六冶工装公司违背诚实信用原则，将以物抵债的房屋在未通知张德安的情况下私自办理了不动产登记，导致李孟超购买的房屋不能办理房产登记。另外河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终6144号判决书也认定：未将六冶工装公司名下的7号楼集资楼1层的商业用房房屋产权登记在张德安名下，责任在于六冶工装公司。故六冶工装公司有重大过错。2.六冶工装公司认为李孟超在购买房屋时没到房产部门查询登记信息，未尽到审慎审查义务是不正确的。事实上，李孟超在购买房产时到房产登记机关进行了查询，涉案房屋并没有登记信息，截止一审法院开庭审理时六冶工装公司也不能提供涉案房屋有产权登记信息。李孟超依据六冶工装公司与张德安的基础法律关系、李孟超与李连军的买卖协议，有充分理由相信所购买房屋在后期是可以办到房屋产权登记证的。张德安辩称：一、针对六冶工装公司上诉称一审法院强行突破合同相对性，判决六冶工装公司承担连带责任属于适用法律错误，张德安表示赞成。本案原告是李孟超，其和李连军之间存在房屋买卖合同，但与六冶工装公司和张德安均不存在合同关系。根据《合同法》第121条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”。本案中，李孟超与李连军之间，李连军与张德安之间，张德安与六冶工装公司之间是三个合同关系，每个合同的约定也各不相同，依法应当依据各方的约定分别解决各自的纠纷。现一审将三个合同关系混为一谈，突破合同的相对性，直接判决张德安和六冶工装公司共同承担连带责任，是有意维护李孟超和李连军的利益，却无视张德安和六冶工装公司的正当的合法的权益，显然属于适用法律错误，依法应当改正。张德安认为六冶工装公司该上诉理由成立。二、六冶工装公司上诉称一审法院回避李孟超交易过程中存在过错属于事实认定不清，张德安对这一上诉理由表示赞同。根据《物权法》第九条的规定，李连军根本没有涉案房产的不动产权利证书，根本不具备买卖涉案房产的权利。2011年8月3日涉案房产已经被六冶工装公司登记在其名下。2015年7月22日李孟超与李连军签订房屋买卖协议时，李孟超作为买方，在购买房产时应尽到合理审慎的注意义务，到房产管理部门查询房产现状并确认卖方具备相应权利后再进行交易。但李孟超既没有到相关部门查询，而且明知李连军没有涉案房产的不动产证书仍然进行交易，是一种自甘风险的行为，其自身明显存在严重过错，应自行承担相应责任，根本无权要求赔偿。一审法院完全无视李孟超自身的过错，仅根据司法鉴定就要求李连军承担高额的赔偿责任，六冶工装公司和张德安承担连带责任，的确属于事实认定不清，六冶工装公司该上诉理由成立。三、一审认定六冶工装公司未将房产登记在张德安名下存在过错，不存在颠倒时间顺序、颠倒因果关系的情形，六冶工装公司该上诉理由不能成立。首先，张德安占有使用7号楼一层房产18年之久，六冶工装公司一直未主张任何权利，既没有支付工程款，也没有索要房产，双方实际履行了2000年9月8日的三方协议。2017年8月份，六冶工装公司突然以张德安妻子楚喜风为被告，13套房产的承租人为第三人先行向上街区人民法院提起了侵权诉讼，要求张德安妻子和各承租人返还7号楼一层的全部房产并赔偿房屋占有费。收到法院通知后，张德安才依据三方协议的约定于2017年11月23日向上街法院提起了建设工程施工合同纠纷的诉讼，要求六冶工装公司支付张德安的投资款及利息。后来六冶工装公司发现诉讼主体错误就撤回了起诉。又于2018年3月26日以张德安夫妇为被告提起了侵权之诉，要求张德安夫妇返还包括涉案房产在内的7号楼一层的全部商铺并赔偿占用费。之所以张德安提起的诉讼先判决，六冶工装公司后判决，是因为上街法院认为该两案之间存在关联性，将六冶工装公司的诉讼中止，所以才出现了张德安后起诉先判决的结果。所以根本不存在张德安主动放弃以房抵账主动选择要求支付工程款的情况，也不存在一审法院颠倒时间顺序、颠倒因果关系的情形。现六冶工装公司上诉状中有意回避其于2017年8月份起诉张德安妻子和众多承租人一事，仅仅抓住2017年11月23日张德安的起诉和2018年3月26日六冶工装公司的起诉两个时间点来混淆事实，以达到推卸责任的目的。其次，众所周知，涉案房产属于国有资产，六冶工装公司不可能任意处置，更不可能将涉案房产变更登记到张德安名下。何况当初三方协议中也约定有“若日后六冶工装公司要求收回产权，所欠工程款的本息支付给张德安”，张德安根本没有选择要房还是要钱的权利。张德安在2017年11月23日起诉前曾和六冶工装公司相关领导沟通，六冶工装公司明确表示不会将房产变更登记到张德安名下，让张德安起诉要求支付相应的款项，六冶工装公司起诉要求返还房屋，以尽快解决双方多年的遗留问题。所以张德安在明知房价上涨，涉案房产价值远超过张德安应得的工程款本息的情况下，才提起诉讼向六冶工装公司主张债权。如果六冶工装公司不提起诉讼要求返还房产，而是按照约定将房产变更登记到张德安名下，哪来今天的纠纷？追根究底，责任仍然在六冶工装公司，而非其他人。六冶工装公司对本案的发生负有不可推卸的责任，如果一定要对李孟超承担赔偿责任，也应当由六冶工装公司承担。四、三方协议是已经生效判决认可的事实，在（2018）豫0106民初129号民事判决书中关于该协议的形成及内容均有十分详细的认定，且该判决已经履行完毕。六冶工装公司现在上诉称要求出示该协议毫无道理，明显是为了逃避责任，不愿承担因自身原因造成的法律后果。六冶工装公司的这一上诉理由根本不能成立。综上所述，张德安认为六冶工装公司部分上诉理由成立，部分上诉理由不成立。一审法院的确存在认定事实不清、适用法律错误的事实，请求发回重审。李连军辩称：1.2000年9月六冶工装公司与张德安的以房抵债协议是引发本案后续两个房屋买卖合同的基础，该以房抵债协议对六冶工装公司和张德安均应有约束力，不应随意突破。2.2000年5月15日张德安与李连军间所签订的房屋买卖合同，正是基于2000年9月以房抵债协议派生出来的。张德安与李连军间的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，且该合同已经履行多年。李连军支付了购房款，并实际取得了该房屋的使用权。依据合同约定，房屋产权变更登记应由张德安在认为具备条件时通知李连军。3.2015年7月22日李连军与李孟超间房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且已经履行。李连军在该合同的履行中不存在任何隐瞒事实的行为。4.引发本案李孟超无法取得房屋所有权以及2000年5月15日房屋买卖合同和2015年7月22日房屋买卖合同的房屋购买人无法取得房屋所有权的根本原因有两点：一是六冶工装公司违背以房抵债协议约定，在未对涉案房产回收达成共识的情况下，单方于2011年8月3日将产权登记在六冶工装公司名下，且其后不愿对该房屋进行转移登记。2017年8月份六冶工装公司又以物权已登记在其名下向张德安主张侵权之诉，足以看出六冶工装公司为了取得该房屋所有权先行违约，其违约行为给其带来的是一种随着房屋价值不断上升的超额利益，也是其后购房人所遭受的经济损失。二是张德安在明知三方协议存在的情况下，仍然不顾该协议的约定以及李连军的合同利益，擅自将可取得的物权主张变更为债权主张，最终隐瞒了该房屋实际已转手多人的事实，造成法院支持了其债权主张，从而丧失了其后作为房屋购买人期待的物权。这是本案引发纠纷的根本原因所在。5.李连军作为善意购买人，按照市场价值从张德安处购得房屋，且张德安在合同中对物权的办证也有承诺和详细约定，李连军有理由相信所购房屋能够取得产权证。李连军在该案中是张德安的善意购买方，是李孟超的诚实守信的房屋出让方，并没有过错。一审判决将六冶工装公司以及张德安的过错责任判定在李连军身上，于法无据，也不符合情理。张德安上诉请求：1.撤销原判，依法改判李连军承担赔偿责任或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：一、本案是房屋买卖合同纠纷，张德安不是本案的合同相对人，一审法院突破合同相对性原则，直接判决张德安承担连带责任显然错误。本案事实上是李连军与李孟超房屋买卖合同纠纷，张德安与李孟超之间不存在任何的合同权利义务关系，李连军既是涉案房产的实际受益人，也是合同相对人，双方合同中明确约定一切责任由李连军承担，一审法院应当根据其双方的约定就李连军的赔偿责任进行判决。张德安即便与本案有关联，但那是张德安与李连军之间的房屋买卖合同纠纷，李连军承担相应责任后可以再向张德安主张。现一审法院将两个房屋买卖合同混为一谈，在未加区分当事人过错责任比例的情况下，就判决张德安对李连军应承担的高额赔偿责任承担连带责任，张德安认为严重错误，应当予以改正。二、一审认定李孟超是期待利益损失35.32万元，判决李连军赔偿李孟超35.32万元及评估费4032元，与李孟超的实际损失严重不符，更与张德安从涉案房产中获得的收益有天壤之别，一审法院判决张德安承担连带责任，严重损害了张德安的合法权益，显失公平。涉案房产1999年9月16日验收合格，2000年5月15日张德安就以成本价1700元总计61934.4元卖给李连军，由李连军占有收益15年后以18万元的高价卖给李孟超，张德安除收取的61934.4元房款外未从该房产中获得其他任何收益。三、张德安在本案中不存在任何过错，涉案房产最终被六冶工装公司执行，李孟超丧失相关利益的根本原因在于六冶工装公司的违约行为所致，即便需要承担责任也应当由六冶工装公司承担连带责任，不应当由张德安承担。李连军在购买涉案房产时已经明知存在极大风险，而且双方也约定了如果出现第三人主张，退房退款。张德安也在一审庭审中明确表示愿意退还收取李连军的61934.4元房款。现一审法院完全无视张德安与李连军之间的合同约定，直接判决张德安对李连军承担连带责任，显然有失公平。综上所述，一审法院事实认定不清，法律适用错误，请求查清事实，依法改判或发回重审，以维护张德安的合法权益。李孟超辩称：张德安的上诉无事实与法律依据，理由如下：1.张德安认为原审法院突破合同相对性是不正确的。事实上，六冶工装公司、张德安、李连军与李孟超之间的合同具有紧密的关联性，均是由六冶工装公司、张德安、李连军的不同过错导致李孟超所购买的房屋不能正常办理房屋产权登记证。六冶工装公司与张德安的诉讼案件中，六冶工装公司、张德安隐瞒涉案房屋已卖给第三人的事实，未向审理法院释明涉案房屋有纠纷，导致李孟超的合法权益未及时得到保护，使其损失进一步扩大，张德安有重大过错。2.张德安认为原审法院按评估价格支持李孟超的损失是不正确的。事实上，李孟超不能得到房产过错在于六冶工装公司、张德安、李连军，预期利益按现在市价评估予以赔偿符合法律规定。六冶工装公司与张德安之间的诉讼案件中，张德安也可以按六冶工装公司的过错程度进行评估后让其赔偿损失，可是张德安选择了让六冶工装公司支付工程款及借款，视为对自己权利的放弃。但不影响李孟超依据评估结果让三个有过错的被答辩人进行赔偿，所以李孟超的预期利益应当是评估价格，法院判决正确。六冶工装公司辩称：六冶工装公司同意张德安认为一审法院突破合同的相对性以及判决结果显失公平的上诉意见。但是六冶工装公司不同意张德安认为应当由六冶工装公司承担连带责任的上诉意见，理由如下：1.六冶工装公司于2011年8月3日取得包括涉案房屋在内的上街区中心路一号院7号楼一层商业用房的产权证，涉案房屋的所有权属于六冶工装公司是没有任何争议的。2.张德安以建设工程施工合同为案由主张工程款，没有主张该房屋的物权。六冶工装公司已经按照上街区人民法院生效的判决书履行支付工程款及利息的义务。六冶工装公司不存在过错。3.各方当事人均在称2000年9月的以房抵债的协议书，但是截止到目前本案没有任何一方当事人向法庭出示该证据，一审法院根据没有提交的证据认定六冶工装公司存在过错应当承担违约责任是严重错误的。2000年9月的协议书并没有六冶工装公司的盖章确认，不应当对公司产生法律效力。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果明显不妥。请求二审法院依法予以改判或发回重审。李连军辩称：2000年9月8日以房抵债协议，虽然六冶工装公司在本次庭审中否认，但现实是张德安已依据该协议取得了10多间和涉案房屋性质相同的临街商业用房，并长期对外出租收益，涉案房屋与其他商业房屋不同之处是该房屋张德安直接转售给了李连军。张德安在六冶工装公司主张物权时有义务将涉案房屋的现状以及买受人的实际情况告知法庭。张德安在向六冶工装公司主张工程款时，应当考虑到其以出售方式已将房屋卖给李连军的事实。现实中张德安放弃了物权主张，选择了债权，致使其后李连军、李孟超均无法取得物权，故张德安应当对李孟超的经济损失承担相应责任。李连军和李孟超同样都是善意购买人，假设李连军购买房屋一直持有到现在，那么李连军所占的诉讼地位也就是李孟超今天的诉讼地位。李连军在该案件中没有过错，不应当承担赔偿责任。李连军上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判李连军不承担责任；2.一、二审诉讼费用由六冶工装公司、张德安承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误，判决结果错误，应当依法撤销并发回重审或改判。一、2000年5月15日李连军与张德安签订了《房屋买卖合同》，张德安对李连军负有协助办理房屋所有权证的义务，房屋所有权证至今未办到李连军或李孟超名下，系张德安根本性违约所致。二、2015年7月22日李连军与李孟超间所签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，为合法有效合同。李连军已经按照合同约定将房屋实际交给李孟超，李连军已经履行了合同主要义务，至于李孟超至今未取得房屋所有权证，非李连军的原因所致。李连军自从张德安处购买房屋后，一直使用了15年，期间无任何人对房屋提出过异议，李连军完全信赖该房屋无产权纠纷，在此基础上，李连军再将房屋转售给李孟超，系一种正常的民事交易行为，且李连军不存在任何不实陈述和欺骗，李连军将与张德安所签合同原件及收条也一并交给李孟超，已经将该房屋的来源向李孟超讲述清楚。三、引发李孟超支付房款在使用房屋多年后，现无法合法使用房屋和取得房屋所有权证的根本原因系六冶工装公司将涉案房屋以自建房名义办理完毕整栋房屋的初始登记后，不再履行与张德安间所签订的工程款抵房协议约定，不再就涉案房屋对任何人办理转移登记。六冶工装公司的违约行为，导致后续房屋买主无法取得该房屋产权证。涉案房屋六冶工装公司在2011年8月3日就办理完毕房屋所有权证书，一直到2015年7月22日李连军与李孟超签署《房屋买卖合同》时，均没有向李连军或李孟超主张过权利。四、张德安在已经与李连军签订过《房屋买卖合同》并实际将房屋交给李连军后，又与六冶工装公司在清算工程款时，放弃以房抵账结算模式，致使六冶工装公司向张德安支付完毕工程款后，不再履行以房抵账的合同义务，张德安的放弃主张物权的行为最终造成其后房屋购买人无法取得房屋产权证。张德安的行为，显系根本性违约，依法应当承担对李孟超全部损失的赔偿责任。五、由于房屋价值不断攀升，房屋出卖方六冶工装公司、张德安各自为了追求利益最大化的违约行为造成李孟超失去了房屋，六冶工装公司、张德安应当共同承担赔偿责任。六、一审判决不顾上述事实，判定李连军承担赔偿责任显系无事实根据和法律依据。李连军与李孟超间自签订《房屋买卖合同》后，一直诚实守信的履行合同义务，且不存在违约行为和缔约过失行为。综上所述，本案李连军、李孟超均是六冶工装公司、张德安合同违约的实际受害人，受害人的损失依法应当由通过违约行为而攫取超额利益的受益人承担。请求法院查明事实，依法支持李连军的上诉请求。李孟超辩称：李连军的上诉无事实与法律依据，理由如下：李连军尽管和六冶工装公司、张德安的合同中具有紧密的关联性，但李连军与李孟超的合同中其是主要当事人，法院判决让其承担过错赔偿责任并无不当，李连军承担赔偿责任后可以依据六冶工装公司与张德安的过错程度予以追偿，但不能让无过错的善意购房人李孟超形成累诉。原审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应当依法予以维持。在审理案件期间，为了查明案件事实，原审法院对六冶工装公司与张德安之间的基础法律关系以及形成纠纷的原因详细询问了当时案件的主要当事人并且仔细查阅了双方诉讼卷宗。依据生效判决确定的事实，结合本案事实和证据，依照法定程序全面客观的审理案件并做出了公正的判决。六冶工装公司、张德安、李连军互相推诿，互相指责，互相认为其他当事人有过错应对李孟超损失赔偿，更能证明六冶工装公司、张德安、李连军的上诉理由无事实与法律规定。原审法院认定事实及适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。六冶工装公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，出售人为李连军，买受人为李孟超。六冶工装公司并不是该房屋买卖合同的任何一方当事人。六冶工装公司在该房屋买卖中不存在任何的过错。2000年9月8日的协议书六冶工装公司并没有盖章确认，不应对六冶工装公司产生法律约束力。张德安主张债权，而并没有主张物权，与六冶工装公司无关。李连军与李孟超在买卖涉案房屋时均存在过错。六冶工装公司在2011年已经取得涉案房屋的产权证，李连军在2015年处分该房屋属于无权处分，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同。按照合同法的相关规定，应当由李连军返还李孟超已实际支付的购房款，一审法院判决六冶工装公司承担连带责任没有依据。张德安辩称：一、李连军称未能办理房产证是六冶工装公司违约所致的上诉理由成立，认为是张德安未能协助李连军办理房屋所有权证构成根本违约的上诉理由不能成立。张德安在1999年9月16日合法占有涉案房产，2000年将房产出卖给李连军属于合法处分行为。未能办理过户手续是六冶工装公司违约行为造成的，并不是张德安的过错。张德安在合法占有涉案房产的过程中将涉案房产卖给李连军并无过错。能否为李连军办理房产证完全取决于六冶工装公司能否履行协议，而非张德安故意不履行。李连军对这一事实知情且同意，说明李连军在明知张德安尚未取得房产证的情况下购买涉案房产是存在风险的，其本人存在过错，应自行承担相应风险。二、张德安将房产返还六冶工装公司是法院执行的结果，并非张德安主动放弃以房抵账结算模式。李连军认为张德安主动放弃以房抵账结算模式，导致李连军、李孟超无法取得房屋所有权证存在过错的上诉理由不能成立。三、李连军称张德安是为了追求利益最大化而违约，造成李孟超不能取得涉案房产，与事实不符，其上诉理由不能成立。张德安将涉案房屋以单价1700元总价61934.40元的成本价格卖给了李连军，除收取该款项外，根本没有从该房产中获得任何其他收益。六冶工装公司支付的工程款和利息是张德安应得的款项和收益，与涉案房产根本无关。即便将收取的款项和利息折算成涉案房产的价值，每平方仅价值2700元，与涉案房产鉴定的总价值35.32万元每平方高达9694.77元相比，简直是天壤之别，又何来的巨大利益？而李连军在占有、使用、收益十五年之久后又将涉案房产以近三倍的价格即18万元的高价卖给李孟超，真正获得巨额利益的人是李连军。因此，张德安认为根据张德安与李连军的约定及房产已经被登记在六冶工装公司名下的实际情况，张德安既不存在任何过错，也没有从该房产中获得其他收益，不应当承担责任，仅需向李连军退还61934.4元，再由李连军根据其与李孟超的买卖合同的约定向李孟超承担一定的赔偿责任。李连军认为张德安攫取巨额利益应承担赔偿责任的上诉理由不能成立。四、李孟超与李连军签订的房屋买卖合同为无效合同，依法双方应互相返还。李连军称双方合同合法有效的上诉理由不能成立。首先，根据《物权法》第九条的规定，李连军在未取得涉案房产证的情况下将房产出卖，应属于无权处分，双方所签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。本案中张德安没有过错，但李孟超与李连军在买卖涉案房产时，该房产已经被登记到六冶工装公司名下，其双方没有尽到注意义务，双方均有过错，李孟超和李连军根据双方的合同约定应各自承担相应的责任。其次，张德安与李连军签订买卖合同时虽然预期可以取得房产证，但双方也明知房产证能否办理存在不确定性，因此才约定有第三人主张权利时双方退房退款；李孟超与李连军签订合同时同样知道李连军无权处分，双方签订的《房屋买卖协议》第五条中的约定，说明李孟超与李连军就办理不成房产证时同意按照张德安与李连军签订的协议约定执行，即退房退款。第三，李孟超虽然支付了18万元，但其已经占有涉案房产五年，获得了相应收益，根本不存在实际损失。其评估涉案房产且诉求赔偿损失353200元和鉴定费4032元，才称得上是攫取巨额利益，依法不应当支持。五、根据合同相对性原则，本案是李连军与李孟超之间的纠纷，一审法院应当根据事实和法律处理二人之间的纠纷，直接判决张德安承担连带责任属于适用法律错误，依法应该改正。综上所述，李连军针对张德安的上诉理由均不能成立，张德安在涉案房屋的买卖过程中不存在任何过错，不应当承担任何责任。张德安同意李连军撤销本案一审判决发回重审的上诉请求，不同意改判李连军不承担责任的请求。楚喜风未答辩。李孟超向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告李连军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》；2.请求四被告共同赔偿原告损失35.32万元及评估费4032元；3.本案诉讼费用由四被告共同承担。一审法院认定事实：2015年7月22日，以李连军为甲方，以李孟超为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，主要约定，甲方卖给乙方的城市房屋位于郑州市××街区中心路东段，并紧邻上街区中心路的六冶公司东家属楼下附4号，建筑面积36.432平方米，房屋价款18万元，有关该房屋的办证或转卖事宜，按照甲方与前手张德安所签《售房协议》的相关内容执行，但是，如需甲方进行协助时，甲方必须予以无条件无偿进行协助，否则，由此给乙方造成的所有经济损失由甲方予以赔偿；自本协议项下的房屋交付之日起，有关该房屋的物权及相应责任一并转归乙方，如日后任何人（含甲方前手张德安）就此房屋权益提出任何权利主张，概由甲方对乙方全部承担相应法律责任。协议签订后，李孟超按照约定支付购房款，李连军向李孟超交付房屋，李孟超自2015年7月起占有使用案涉房屋。2000年9月6日，六冶工装公司原工会主任马长明，上街区建筑安装公司法定代表人高国安和张德安三方协商以六冶工装公司门面房抵偿所欠张德安工程款并达成三方协议，张德安依据三方协议占有使用案涉房屋，张德安于2000年5月15日与李连军签订《售房协议》，将该案涉房屋出售于李连军，李连军于2015年7月22日将案涉房屋出售给李孟超。2011年8月3日，六冶工装公司取得已经抵偿给张德安的门面房的房屋所有权证。2018年3月26日向该院起诉要求张德安将门面房（含案涉房屋）腾空并返还给六冶工装公司，该院判决予以支持，致使李孟超所购房屋于2020年5月被该院执行返还给六冶工装公司。关于李孟超所购房屋价值，经本院组织鉴定机构进行估价鉴定，该房屋市场价值为35.32万元，鉴定费4032元由李孟超预交。另查明，河南省郑州市中级人民法院（2019）豫0106民终6144号民事判决书认定：未将六冶工装公司名下的7号楼集资楼1层的商业用房房屋产权登记在张德安名下，责任在六冶工装公司。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李孟超与李连军签订《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律及法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人亦按协议约定履行了各自的义务，李孟超向李连军支付购房款，李连军向李孟超交付房屋，但李连军未按约定履行协助办理该房屋的产权证等事宜，李孟超按照约定享有对案涉房屋的物权期待权。因2018年3月六冶工装公司向张德安主张案涉房屋物权，导致李孟超依据《房屋买卖协议》占有的房屋被执行返还给六冶工装公司，现该合同的目的已不能实现，故原告李孟超主张解除与李连军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于案涉房屋的所有权各方当事人现已均无异议。本案争议的焦点是在解除李孟超与李连军签订的《房屋买卖协议》后李孟超的购房损失如何承担的问题。合同解除后，李连军应当赔偿李孟超购房损失，张德安在未完全取得案涉房屋所有权的情况下出售房屋，系无权处分，张德安自2000年5月将案涉房屋出售给李连军后李连军一直占有、使用该房屋，至2015年7月出售给李孟超时李连军占有、使用长达十五年时间，李连军作为受让人从张德安手中受让获得案涉房屋时已支付了合理的对价，李连军系善意受让人，张德安未向李连军履行配合办理案涉房屋过户登记手续的义务，对李连军及李孟超无法取得案涉房屋所有权张德安存在过错。2011年8月3日，六冶工装公司取得已经抵偿给张德安的门面房的房屋所有权证却未按照三方协议约定将案涉房屋过户到张德安名下，而于2018年3月违反协议约定向该院提起诉讼向张德安主张物权，六冶工装公司的行为显系违背诚实守信原则，导致对李孟超依据生效判决将案涉房屋直接返还给六冶工装公司，李孟超丧失对案涉房屋的占有、使用、收益及物权期待权等权益六冶工装公司亦存在过错。综上，张德安、六冶工装公司应当对李孟超的购房损失承担连带责任，依据鉴定机构对案涉房屋估价鉴定价值为35.32万元，为李孟超购房的预期利益损失，故该院认定李连军应当赔偿李孟超购房损失35.32万元及评估费4032元，张德安、六冶工装公司在上述赔偿范围内承担连带责任。被告李连军、张德安、六冶工装公司的辩解，该院不予采信，被告楚喜风辩称不应当承担赔偿责任，该院予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告李孟超与被告李连军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》；二、被告李连军应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李孟超购房损失35.32万元及评估费4032元；三、被告张德安、中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司在第二项赔偿范围内承担连带责任；四、驳回原告李孟超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3329元，由被告李连军、张德安、中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司共同负担。鉴定费4032元，由被告李连军、张德安、中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审期间，六冶工装公司、李连军、李孟超、楚喜风均未向本院提交新证据。张德安向本院提交以下证据：1.六冶工装公司起诉楚喜风、第三人周保东侵权责任纠纷案的《民事起诉状》一份；2.楚喜风向上街区人民法院提交的《延期举证、审理申请书》一份；3.2017年11月23日张德安以六冶工装公司为被告要求支付工程款及其他款项及利息的《民事起诉状》一份；4.2018年3月26日六冶工装公司以张德安、楚喜风为被告要求腾空并返还7号楼1层商业用房、赔偿房屋占用费336万元的《民事起诉状》一份。证明：2017年8月，六冶工装公司曾以张德安妻子楚喜风为被告、以承租人周宝东、郭玉琴等十三位六冶工装公司7号楼一层商业用房的承租人为第三人提起侵权责任纠纷诉讼，要求楚喜风和各位承租人腾空并返还7号楼一层的临街门面房，并赔偿六冶公司房屋占用费。收到诉状后，张德安妻子楚喜风向上街区法院递交了延期举证、审理申请书，称时间较长举证困难，且双方对此事正在协商调解，请求延期举证、延期审理。因协商无果，2017年11月23日张德安才以六冶工装公司为被告提起建设工程施工合同纠纷之诉，要求六冶工装公司支付工程款及利息。六冶工装公司后来因诉讼主体错误主动撤回了起诉，并于2018年3月26日再次以张德安、楚喜风为被告提起侵权之诉。以上证据拟综合证明张德安不存在主动放弃以房抵账结算方式，包括涉案房产在内的7号楼1层的全部房产返还六冶工装公司系法院执行的结果，张德安不存在过错。一审法院也不存在颠倒时间、因果关系的问题。针对张德安提交的证据，六冶工装公司质证认为：张德安提交的证据不属于新证据，证据的形成时间均早于本案一审的时间。对证据的真实性没有异议，但对张德安的证明目的不予认可。根据张德安提供的2017年11月23日张德安要求六冶工装公司支付工程款及其他款项的民事起诉状，以及2018年3月26日六冶工装公司主张要求张德安、楚喜风腾空房屋并赔偿房屋占用费的民事起诉状，可以证明张德安是有权选择主张债权还是物权的。但张德安是在2017年10月23日向上街区法院主张债权，而并没有主张物权。在六冶工装公司向张德安、楚喜风主张返还房屋的案件当中，张德安故意隐瞒了涉案的房屋已经出售的事实，因此张德安对本案是存在过错的。李孟超质证认为：对证据的真实性和证明目的均无异议。以上证据能够证明六冶工装公司在办理房屋登记证的时候未告知张德安，张德安在与六冶工装公司的诉讼案件当中，未如实向法庭解释涉案房屋已经出售的事实，导致李孟超未及时维护自己的合法权益。李连军质证认为：对证据本身的真实性和与本案的关联性均无异议，对张德安的证明目的有不同意见。首先，该组证据能够充分证明六冶工装公司在未取得该房屋的实际使用权情况下就办理了包含涉案房屋在内的整栋楼房的不动产登记，其明知涉案房屋存在合同约定，且在办理房屋初始登记后，通过侵权诉讼要求返还房屋，已经充分表达出了其拒绝办理涉案房产的后续转移登记，目的也就是随着时间的推移想攫取由于房屋升值所产生的差额利益。其次，张德安在明知房屋已转售给李连军的情况下，仍然不顾李连军的购房权益擅自选择债权，而放弃物权主张，最终导致实际购买和房屋占有人的合法权益受损害，该组证据更能够看出六冶工装公司和张德安间相互违约的混合过错，造成了后续房屋购买人利益无法得到保障，这应该是造成本案纠纷的根本原因。楚喜风未质证。综合当事人质证意见，本院对张德安二审中提交证据的真实性予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，另案生效判决已判令张德安、楚喜风将包括本案所涉房屋在内的上街区中心路1号院7幢1层的房屋返还给六冶工装公司，李孟超所购案涉房屋于2020年5月被一审法院执行返还给六冶工装公司。李孟超签订《房屋买卖协议》的合同目的已经不能实现，李孟超主张解除与李连军签订的《房屋买卖协议》，一审法院予以支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。李连军（甲方）与李孟超（乙方）于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》第六条约定：自本协议项下的房屋交付之日起，有关该房屋的物权及相应责任一并转归乙方。如日后任何人（含甲方前手张德安）就此房屋权益提出任何权利主张，概由甲方对乙方全部承担相应法律责任。据此，合同解除后，李连军应当赔偿李孟超购房损失。李连军与张德安之间、张德安与六冶工装公司之间的纠纷，依照法律规定或者当事人之间的约定，当事人可另行解决。一审法院判令张德安、六冶工装公司承担连带责任，突破了合同相对性，缺乏法律依据，本院对此予以纠正。综上所述，张德安、六冶工装公司关于一审判决突破合同相对性的上诉理由成立，应予以支持。李连军主张不应承担责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初647号民事判决的第一项、第二项，即“解除原告李孟超与被告李连军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》；”，“被告李连军应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李孟超购房损失35.32万元及评估费4032元；”；二、撤销河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初647号民事判决的第三项、第四项；三、驳回李孟超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为3329元，由李连军负担。二审案件受理费6658元，由李连军负担。张德安预交的二审案件受理费6658元、中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司预交的二审案件受理费6658元，均予以退回。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年八月十九日书记员  韩 冰