湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11433号原告（反诉被告）：陈以球，男，1939年11月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王兆本（特别授权代理），湖南威陵律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市江岸区成长文化教育培训学校，住所地湖北省武汉市江岸区光华路5号。法定代表人：郭华冈，校长。原告陈以球诉被告武汉市江岸区成长文化教育培训学校（以下简称成长学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案审理中，被告成长学校提出反诉。经审查，本院依法予以受理与本诉合并审理。本案于2019年9月27日、2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈以球的委托诉讼代理人王兆本，被告（反诉原告）成长学校的法定代表人郭华冈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈以球（下称原告）向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即腾退所租赁的位于武汉市江岸区澳门路194号二楼的房屋并交还给原告。2．判令被告按当地出租房市场行情，向原告赔偿因被告延期退还所租房屋而给原告造成的经济损失。3．判令被告支付违约金3,000元，并从被告支付的保证金中予以扣除。4．本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：沃福胜信息咨询（武汉）有限公司（以下简称沃福胜公司）在武汉市江岸区澳门路194号（原光华路5号）拥有一栋门面房。2003年1月1日，该公司特别授权委托原告以个人名义管理该门面房。2014年8月30日，原告以自己名义与被告在平等自愿、公正公平的基础上签订了一份《房屋租赁协议》。该协议第二、三款约定，租赁房屋位于武汉市江岸区澳门路194号二楼，租赁期限自2014年9月1日至2019年8月30日，租金为每月6,300元，2018年9月1日起租金增加5%。该协议第四款约定，被告向原告交纳信誉保证金1万元，协议终止后，按协议第七款之规定完成结算。该协议第七款约定了协议终止后的结算程序，被告必须在协议终止日前完成自身搬迁工作，并于协议终止日当天无条件归还所承租房屋的钥匙给原告。原告收到钥匙后，双方在两日内完成房租、水、电等费用的结算，同时无息返还被告结算后所余下的信誉保证金。该协议还对双方的其他权利和义务等进行了明确约定。综上所述，该协议签订后，双方按协议履行了各自的义务，享受了各自的权利。五年来，双方合作良好，没有发生任何冲突。现在协议已经到期终止，被告应当按照法律规定，立即无条件返还租赁物给原告，不得违背法律规定，强迫租赁。为此，被告应当依据协议约定先履行搬迁腾退房屋并向原告交还钥匙的义务，之后进行相关费用结算，再由原告无息返还被告经结算后余下的信誉保证金。请法院支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）成长学校（下称被告）辩称，对原告的起诉不认可，被告没有任何过错。去年七八月份，原告和被告接触过，被告也表达了态度。当时月租金是6,300元，楼上是6,000元，后来楼上涨到9,000元，被告在此基础上涨价15%也可以接受，但原告要求涨价到15,000元，这个接受不了。被告走也可以，但要把装修损失、租金发票给被告。被告（反诉原告）成长学校向本院提出反诉请求：1．判令原告按双方约定续签合同，合同期3年。2．判令原告支付外墙改造装修费用77,000元。3．判令原告支付线路改造费用660元，并赔偿损失3,000元。4．判令原告支付卫生间改造费用及赔偿金11,000元。5．判令原告支付大楼楼梯改造费用8,000元。6．判令原告支付违约金5,000元；7．判令原告开具我单位历年租金发票。8．判令原告承担律师费、反诉受理费。事实与理由：被告系武汉市江岸区教育局下属的民办学校，是一家归属武汉市江岸区民政局管理的非营利性企业单位。现有学生300多人，教职工20多人。被告租用原告位于澳门路的一处房产作为教学场所，因年久失修，外墙用木质材料隔断，渗漏严重，消防一直不能验收。故2017年6月，被告与原告协商，由被告投资对外墙改造，同时对卫生间等进行维修。作为条件，原告承诺合同到期后至少续租三年。由于大楼线路老化，不堪负荷，造成多次停电乃至线路失火，导致被告多次停课，不得不与其他商户共同出资对线路等进行改造，并支付了660元；大楼下水管安装不合理，导致经常渗漏，与一楼商户发生多次纠纷，共计赔偿金额3,500元，之后不得不对下水管和卫生间进行改造，并为此支付了7,500元；大楼楼梯年久失修，不能使用，后与三楼商户共同出资改造，并支付改造费用8,000元。现原告以收回自用为由，既不与被告续约，也不支付相关费用，连历年租金发票也不开具。为维护被告合法权益，特诉至法院，请求依法判决支持反诉请求。原告（反诉被告）陈以球针对反诉辩称，被告主张原告补偿装修费违背了《房屋租赁协议》约定，应当依法予以驳回。被告维修的目的是为了自身商业形象工程，是其自行在租赁物上装修，属于其单方商业行为，只给被告带来了商业利益，该行为对原告没有任何约束力。无论是根据《房屋租赁协议》约定，还是根据民法公平原则，原告均不应承担补偿义务。未经出租人同意的装修费用，由承租人负担。出租人可以要求承租人恢复原状。综上，请求法院支持原告诉讼请求，驳回被告反诉请求。经审理查明：沃福胜公司系位于湖北省武汉市江岸区光华路5号（现湖北省武汉市江岸区澳门路194号）房屋的所有权人。该房屋总楼层3层，建筑面积合计723.18平方米。其中一楼建筑面积224.43平方米，二、三楼建筑面积共498.75平方米。2003年1月1日,沃福胜公司出具授权委托书，内容载：“委托人：沃福胜公司受托人：陈以球委托人对已购买的座落于湖北省武汉市江岸区光华路五号的门面房壹座，兹委托陈以球先生为我司的全权代为管理人，管理如下事项：1.对该房屋的看管、维修。2.代为办理该房屋租赁等有关事项。3.代为办理该房屋产权转让、出卖过户等相关手续。受托人在上述权限范围内进行的代理活动、办理的有关手续、签署的所有文件我司均予以认可。受托人不可以转委托。委托期限自委托之日起至房屋出卖办理完过户手续时止。”2014年8月30日，陈以球（甲方）与成长学校（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定，租赁房屋场所为武汉市江岸区澳门路194号二楼。租赁期限2014年9月1日至2019年8月30日止。乙方每月向甲方缴纳房屋租金6,300元，不含任何税费，以现金支付。2018年9月1日起增5%。乙方交纳10,000元给甲方，作为租赁期间的信誉保证，信誉保证金在双方签订合同时缴纳。本协议终止后，双方按照本协议规定完成结算后，由甲方退还给乙方。在租赁期间，房屋若是自然破损（内部装修除外），甲方应及时维修，乙方应配合支持甲方的维修工作。乙方在使用期间，必须确保用水、用电的安全。乙方若发现安全隐患，应及时通知甲方，以便甲方及时处理。租赁期满，乙方若有进行租用，必须提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后重新签订新的协议。由于市场价格变化需重新调整房屋租金的，则在租赁期满后开始调整。本协议终止后，双方应及时办理交房结算交接手续，程序如下：（1）乙方必须在协议终止日前完成自身搬迁工作，并于协议终止当天归还所承租房屋钥匙给甲方。甲方收到钥匙后，双方在两日内完成房租和水、电等费用的结算。经结算完毕后当天由乙方带着信誉保证金收条和房屋租赁协议原件给甲方，甲方同时将经结算后乙方余下的保证金退还给乙方，乙方不得要求甲方支付任何保证金利息。（2）协议终止日当天，乙方若以任何理由拒绝归还钥匙给甲方，甲方有权自行开门，乙方及其所属人员不得以任何方式进入或使用该房屋。乙方若违反以上规定，由此产生的任何法律责任和损失，将由乙方承担。本协议终止后，乙方装修的固定设施（包括墙面）不得拆除与破坏，但属于乙方所添置的设备，如空调等可由乙方拆除，若乙方拆除或破坏，导致需要修复，其费用乙方必须承担，甲方可从乙方信誉保证金中扣除。本协议签定后，若有一方违约，另一方可向违约方要求赔偿金3,000元。租赁合同签订后，成长学校支付信誉保证金10,000元并在租赁房屋内开设教育培训机构。履行期内，成长学校对大楼外墙面、电线线路、卫生间、大楼楼梯进行了改造和修缮。租赁合同履行期届满前，成长学校与陈以球协商续租事宜，因对租金标准意见不一，双方未能签订续租合同。2019年7月1日，沃福胜公司的代表陈以球向成长学校发出《通知》，内容载“你租用本公司澳门路194号门面房二楼，租用合同将于2019年8月30日到期，我司现通知你：合同期到8月30日终止，门面房二楼收回另用，请你做好搬迁准备。到时将由罗冬梅女士、万时春先生等俩位到店进行收回的交接事务，请予接洽。”2019年8月22日，沃福胜公司的代表陈以球再次向成长学校发出《停止使用银行账户的通知》，内容载“我司已提前两个多月多次通知你校……现通知你：我司原来给的我司的代表陈以球先生在工商银行的账号，请你校停止使用，不必主动打款。依合同规定，你校必须在8月30日前完成自身搬迁工作，并在当天归还所承租房屋钥匙给我司，依合同规定，若你校以任何理由拒绝归还，我司有权自行开门，并由此产生的任何法律责任和损失，由你校全部承担。”因成长学校未按期搬离，交还房屋，陈以球诉至本院。陈以球陈述“涉案楼房层高3层，建筑面积合计723.18平方米。其中一楼建筑面积224.43平方米，二、三楼建筑面积共498.75平方米，二楼面积为249.37平方米（498.75平方米÷2）。”本案审理中，陈以球申请对涉案房屋的租金单价进行评估。本院依法委托武汉正信房地产评估咨询有限公司予以评估。该公司于2020年1月7日作出《评估报告书》，估价结果为确定估价对象于价值时点二○一九年十二月四日的租金单价为34元/平方米/月。本案审理中，成长学校申请对涉案房屋的外墙、电线线路、卫生间、大楼楼梯的改造费用进行评估。本院依法委托中国建设银行股份有限公司湖北省分行予以评估。该公司于2020年6月8日作出《建设工程造价咨询报告书》，分析说明载“由于电线线路改造内容、范围无法确定，本次鉴定结果未包含电线线路改造的工程造价”。鉴定意见为成长学校改造工程的工程造价为50,628.76元。另查明，为做好疫情防控工作，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日，湖北省疫情防控指挥部发出通告，从3月25日零时起，武汉市以外地区解除离鄂通道管控；从4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通；外省来鄂来汉人员凭外省健康码或湖北健康码“绿码”，在全省范围内安全有序流动；武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时，有条件复工复产。上述事实，有经过庭审举证、质证的授权委托书、房屋所有权证、房屋租赁合同、通知、停止使用银行账户的通知、评估报告书、建设工程造价咨询报告书以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：沃福胜公司授权陈以球对涉案房屋看管、维修、租赁等，陈以球有权以自己的名义对外出租涉案房屋。陈以球与成长学校签订的《房屋租赁合同》，合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定“租赁期限至2019年8月30日止”，因双方在履行期届满前后未能续签租赁合同，且《房屋租赁合同》已履行完毕，成长学校继续占用涉案房屋缺乏合同根据和法律依据，应立即腾退所租赁房屋交还给陈以球并支付房屋占用费。陈以球申请对涉案房屋的租金单价进行评估。本院依法委托武汉正信房地产评估咨询有限公司进行鉴定,该公司确定涉案房屋于价值时点2019年12月4日的租金单价为34元/平方米/月。此鉴定结论无明显瑕疵，本院予以确认。房屋占用费统一按该标准确定。陈以球陈述“涉案楼房层高3层，建筑面积合计723.18平方米。其中一楼建筑面积224.43平方米，二、三楼建筑面积共498.75平方米，二楼面积为249.37平方米（498.75平方米÷2）。”该陈述具有客观性、合理性，本院予以采信。2020年1月23日至同年4月7日期间，武汉市因疫情防控需要，离汉、离鄂通道关闭，全市小区封闭管理，此期间的房屋占用费不予计算。2020年4月8日至同月18日，作为腾退的合理期限，此期间的房屋占用费按50%的标准计算。据此，房屋占用费的计算方式为2019年9月1日至2020年1月22日，249.37平方米×34元/平方米/月；2020年4月8日至2020年4月18日，249.37平方米×34元/平方米/月×50%；2020年4月19日至租赁房屋交还之日，249.37平方米×34元/平方米/月。合同的缔结应遵守平等、自愿原则，任何单位和个人不得强制一方当事人订立合同并将自己的意志强加给另一方。成长学校要求续签合同的主张，缺乏事实根据且与法相悖。成长学校抗辩“陈以球承诺合同到期后至少续租三年”，未提交证据证明，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”案涉合同约定“协议终止后，成长学校装修的固定设施（包括墙面）不得拆除与破坏，但属于成长学校所添置的设备（如空调等）可拆除。”根据上述规定以及双方约定，成长学校要求陈以球支付外墙、电线线路、卫生间、大楼楼梯改造费用的反诉请求，本院不予支持。案涉合同并未约定陈以球需出具发票，且合同已履行五年，在此期间，成长学校并未因发票是否开具的问题影响教学。成长学校要求陈以球开具发票的反诉请求，缺乏事实根据，本院不予支持。综上，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉合同已履行完毕，在未能续租的情况下，成长学校应在合理期限内腾退租赁房屋并交还给陈以球。成长学校以要求陈以球补偿为由拒绝腾退、交还房屋，属违约行为，应承担相应民事责任。成长学校对租赁房屋外墙、电线线路、卫生间、大楼楼梯等投入资金装饰装修，且双方在合同期内关系良好，成长学校无拖欠租金等行为，经综合考虑，本院对陈以球主张违约金的诉讼请求，不予支持。另外，为避免双方诉累，成长学校支付的保证金10,000元，本院一并处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市江岸区成长文化教育培训学校于本判决生效之日起十日内腾退位于湖北省武汉市江岸区澳门路194号（湖北省武汉市江岸区光华路5号）二楼房屋并交还给原告（反诉被告）陈以球；二、被告（反诉原告）武汉市江岸区成长文化教育培训学校于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈以球支付房屋占用费（2019年9月1日至2020年1月22日，249.37平方米×34元/平方米/月；2020年4月8日至2020年4月18日，249.37平方米×34元/平方米/月×50%；2020年4月19日至租赁房屋交还之日，249.37平方米×34元/平方米/月）；三、被告（反诉原告）武汉市江岸区成长文化教育培训学校支付的保证金10,000元充抵上述第二项判项确定的给付义务；四、驳回原告（反诉被告）陈以球的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉市江岸区成长文化教育培训学校的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,066元，由原告（反诉被告）陈以球负担125元，被告（反诉原告）武汉市江岸区成长文化教育培训学校负担941元。案件反诉受理费1,196.50元（已减半），由被告（反诉原告）武汉市江岸区成长文化教育培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  廖丽芳人民陪审员  程晓鸿二〇二〇年八月十日书 记 员  林慧娟