黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0221民初1126号原告：王雪峰，男，1981年11月1日出生，汉族，个体，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。委托诉讼代理人：王影，铁锋区龙华法律服务所，法律服务工作者。被告：李伟，男，1988年12月2日出生，汉族，司机，住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。委托诉讼代理人：杜万波，黑龙江音河律师事务所，律师。被告：藏美英，女，1983年3月14日出生，汉族，职员，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。第三人：龙江县贝壳房产信息咨询服务部，所住地黑龙江省齐齐哈尔市龙江县龙江镇龙城世家10号楼103室，统一社会信用代码：91230221MA1BGXQA34。投资人：王丽珍，职务：总经理。原告王雪峰与被告藏美英、李伟及第三人龙江县贝壳房产信息咨询服务部（以下简称贝壳房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月11日立案。依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行审理。原告王雪峰及其委托诉讼代理人王影，被告李伟委托诉讼代理人杜万波及被告藏美英，第三人贝壳房产投资人王丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雪峰向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还购房定金10,000.00元，中介费2,000.00元由被告承担；2.请求被告给付原告违约金40,636.80元，按合同约定日千分之三计算；3.请求被告给付因其违约造成的房屋闲置期间的实际损失取暖费667.28元，物业费118.90元，共计786.18元；4.诉讼费、律师费等费用由被告承担。王雪峰增加诉讼请求，要求被告给付因低价卖房造成的损失33,640.00元。事实与理由：2019年11月21日，原告与被告通过贝壳房产工作人员藏美英（系被告李伟亲属）在被告贝壳房产处签订了《房屋买卖居间合同》，原告将位于龙江县益城府园小区47栋3单元6层1号（面积为112.88平方米）工程抵账房以338,640.00元的价格出售给被告李伟，合同签订后被告将10,000.00元购房定金交至贝壳房产。居间合同签订后，原告和被告李伟到售楼处将房屋确认单上改成了被告李伟的名字，此后被告李伟一直以各种理由推脱拒绝与原告签订商品房买卖合同，经房产部门核实被告确不愿再购买该房，无奈原告将该楼以低于合同价格三万多元卖出，给原告造成了一定的经济损失，原告向被告及贝壳房产索要定金及损失，二当事人拒绝给付，原告诉至法院，恳请法院支持原告诉求。被告李伟辩称：第一，《房屋买卖居间合同》明确约定先仲裁，龙江虽无仲裁委员会，但齐齐哈尔有，应该先到齐市仲裁委员会仲裁，而不是诉讼，原告起诉应予驳回。第二，原告无证据证明其对案涉楼房享有支配权，其无案涉楼房的产权证、完税发票、商品房买卖合同，依据商品房销售办法规定，若为开发商销售商品房应该出具预售许可证或现售许可证。作为个人主体，面向社会不特定对象销售商品房，前提条件是应取得销售商品房的支配证据，即产权登记证或完税发票，否则即认定为原告没有案涉商品房的支配权，也就没有销售权，就没有资格作为原告。第三，本案争议居间合同没有被告李伟签字，该合同的一切条款对于李伟没有约束力。第四，原告诉讼请求不完整，并且自相矛盾，依据合同法的规定，定金和违约金不可同时主张。第五，原告的诉讼请求不明确、不完整，表现为将第三人作为本案的主体，未明确是原告还是被告的第三人，是否有独立请求权，需要原告示明。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告藏美英辩称：1.她当时是第三人的销售人员，她与原告经他人介绍相识，并知晓原告卖楼，当时原告未出具任何楼房手续。2.李伟系她表弟，恰好李伟想买楼房，李伟妻子给她转了定金，因李伟出车未回，故她代李伟夫妇签订了房屋买卖居间合同，王雪峰当时开具了小票向她们出示了照片，说10日内签订商品房买卖合同，房屋买卖居间合同中约定15日签订商品房买卖合同。3.七八天后，李伟回来把合同取走，她给王雪峰打电话沟通以李伟名义直接与开发商签订房屋买卖合同，因为王雪峰说这个房子是抵账房，王雪峰说房产局装修目前不能签合同，然后李伟就回家了。4.此后，她又数次给王雪峰打电话询问可否签订商品房买卖合同，王雪峰称售楼处方面原因无法签订合同，可以先给李伟钥匙入户装修。5.因已超过15天未能签订合同，此时李伟夫妇存有顾虑，欲与王雪峰解除合同。6.大概又过两三天，王雪峰说可以签订合同了，她联系李伟，但李伟夫妇出车走了。7.她一直同贝壳房产工作人员一起和王雪峰沟通解决此事，原告一直不同意解除合同，至今也未解除合同，王雪峰在未解除合同情况下将案涉楼房卖与别人，综上所述她不能承担责任，请法院驳回原告的诉讼请求。8.除了以上答辩内容，还与李伟答辩内容一致，不再赘述。第三人贝壳房产陈述意见：如果王雪峰要求她公司承担民事责任，即请求法院驳回原告的诉讼请求，第三人作为居间人，至原、被告签订买卖合同时，中介的义务已经完成。至于是否违约是原、被告双方的责任，与她公司无关。原告王雪峰围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告李伟未向本院提交证据。被告藏美英未向本院提交证据。第三人贝壳房产未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告藏美英与被告李伟系姑表姐弟关系。藏美英原系第三人贝壳房产员工。李伟委托藏美英在龙江镇购买楼房，于是在第三人居间介绍下，藏美英代理李伟与王雪峰签订了《房屋买卖居间合同》，约定王雪峰将坐落于龙江县龙江镇益诚府园小区47号楼3单元6层1号顶账房屋出售予李伟，价款338,640.00元，李伟向王雪峰交付定金10,000.00元，存于第三人贝壳房产处。双方当事人约定自原、被告签订合同之时，由王雪峰与李伟分别一次性向第三人贝壳房产支付居间服务费2,000.00元，同时，双方还约定了购房付款方式、税费负担、各自权利及义务、违约责任等合同内容。合同签订后，李伟因“别的事”单方毁约，不再购买王雪峰房屋，双方因违约赔偿事宜协商未果成讼。本院认为，关于本案管辖问题，根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议，达不成补充协议的，仲裁协议无效。又据《中华人民共和国仲裁法》第五条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。本案中，双方约定的仲裁委员会不存在，该约定无效，当事人又无补充协议，故王雪峰向本院起诉，本院应予受理。关于藏美英代理李伟签订合同的法律效力问题，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，基于藏美英系李伟表姐的事实，且藏美英在房产中介机构就职，以及当事人在录音中的沟通、协调过程，可以认定李伟委托藏美英购买楼房系其真实意思表示，该委托代理行为合法有效，故案涉《房屋买卖居间合同》对李伟具有法律约束力。根据案涉合同第六条第（一）项第5款的约定，本案原告的损失藏美英应与李伟承担连带责任。关于本案当事人哪方违约的问题，王雪峰提交的“王雪峰与李伟通话录音”、“王雪峰与藏美英通话录音”、“王国良与李伟通话录音”（已与李伟确认，系其本人声音）等证据能够相互印证，案涉房屋系由王雪峰顶账取得，不买房系因李伟自身原因，李伟构成根本违约，双方合同应予解除，商品房买卖合同被解除，违约方对因其违约给对方造成的损失，应承担赔偿责任。王雪峰要求的10,000.00元定金、2,000.00元居间服务费、5,000.00元律师费，符合合同约定，该部分损失李伟应予以赔偿。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，守约方只能择一而主张，故王雪峰要求支付40,636.80元违约金的请求，本院依法不予支持。关于王雪峰补充的房屋损失33,640.00元差价损失请求，因未补交诉讼费，本院不予处理。王雪峰主张取暖费、物业费，无证据证明，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告王雪峰经济损失合计17,000.00元；二、被告藏美英对被告李伟应付款项承担连带给付责任；三、驳回原告王雪峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,086.00元，减半收取543.00元，保全费用计370.00元，合计913.00元，由原告王雪峰负担648.00元，由被告李伟负担265.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  李志海二〇二〇年八月七日书记员  王醴蕤