宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初1886号 原告（反诉被告）：卢立和，男，1969年7月28日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：王伟，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐高晨，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：翁志波，男，1971年10月5日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：叶甬蓉，浙江浙甬律师事务所律师。 原告卢立和与被告翁志波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告翁志波提出反诉，本院依法予以受理并决定合并审理。本案于2020年6月23日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）卢立和及其委托诉讼代理人王伟，被告（反诉原告）翁志波及其委托诉讼代理人叶甬蓉到庭参加诉讼。于2020年8月5日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）卢立和的委托诉讼代理人王伟，被告（反诉原告）翁志波及其委托诉讼代理人叶甬蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢立和向本院提出诉讼请求：1.判令其与被告签订的《租房协议》于2020年5月19日解除；2.被告退还剩余房租148493.15元，及自2016年5月11日起至实际履行之日止以148493.15元为基数按照月利率1.5%计算的利息（暂计至2020年5月21日为107793.82元）；3.被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：其与被告于2016年5月11日签订《租房协议》，约定其承租被告位于店面房一间，面积为19.96平方米；租期10年，自2016年5月11日至2026年5月10日止；10年总计租金500000元，前七年租金为350000元，在扣除被告已收租金（2016年5月11日到2017年5月10日止）80？000元后，应支付房租余款270000元，后三年租金150000元于2023年5月11日当日付清；如遇店面拆迁或店面不能正常营业，被告应承担全部责任，被告应无理由全额退给其所剩租金，并自其付款之日起按月利率1.5%计算，给与其补偿。合同签订当日，其将租金款270000元汇入被告账户。从2018年开始，即在其租用期间，该店面房周边陆续拆迁。直至2019年5月，店面房已经严重遭受周边拆迁影响，经营活动无法正常进行。其多次与被告通过电话、面谈及发送律师函等形式通知被告解除房屋租赁合同，但被告拒不配合退还剩余租金。原告认为，依据双方签订的《租房协议》，被告应承担因店面无法正常经营的全部责任，向其返还所剩租金并支付相应的利息。故诉至法院。 被告翁志波辩称，1.其同意解除合同，但原告没有合同依据单方提出解除合同，构成违约；2.原告从未腾退房屋交还给其，应按照实际腾退房屋的时间计算占用使用费，而且其只收到270000元的租金。 反诉原告翁志波向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付违约金25000元；2.反诉被告支付房屋占用期间的租金（按4167元／月自2020年5月20日起计算至反诉被告实际腾退房屋时止）；3.反诉被告腾退位于宁波市店面房；4.反诉被告将位于宁波市内的墙体恢复原状；5.反诉被告结清水费、电费、卫生费。审理中，反诉原告明确第2项诉请为反诉被告支付租赁期内的租金及自解除合同之日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费，同意第1项、第2项诉请在其应退还反诉被告的租金中直接扣减，并撤回第4项、第5项诉请。事实和理由：其与反诉被告于2016年5月11日签订《租房协议》1份，约定反诉被告向其租赁位于宁波市店面房一间，双方约定十年租金为500000元，即每年租金50000元，反诉被告先支付前七年租金，后三年租金于2023年5月11日支付。2016年5月11日，反诉被告仅支付给其租金270000元。租赁期间，反诉被告将房屋内的墙体拆除，现要求根据《租房协议》的约定，要求反诉被告将墙体恢复原样。反诉被告于2020年5月19日单方面提出解除房屋租赁合同，但未将房屋腾退归还给其，至今仍占用房屋。双方合同并未到期，在合同期内反诉被告单方解约，已构成违约。故提出反诉。 针对反诉原告翁志波的反诉请求，反诉被告卢立和辩称，其是依法解除合同，不应支付违约金，而且其已于2020年4月腾退房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.原告提交了贷款发放查询截图、贷款发放查询详情截图、存量贷款查询详情截图各1份，拟证明其2016年5月11日向被告支付270000元租金的来源是向广发银行以年利率18%的利息标准贷款而来。被告对该组证据有异议，认为款项来源与本案无关。本院采纳被告的质证意见，对该组证据不予认定。 2.原告提交了录像2份，照片9张，拟证明涉案店面因周围拆迁而导致长期无法经营的情况，店铺的拆迁情况以及其已于2020年4月10日腾空完毕的情况。被告对第1份录像的真实性无异议，关联性有异议，认为仅2020年5月21日一天的录像无法证明店铺长期无法经营；认为第2份录像的时间无法核实，也不能证明店铺无法正常营业；对照片有异议，认为原告没有提供原始拍摄的照片，无法确定拍摄时间，而且其中只有3张照片才是其出租的店铺，拍摄的时候墙体也没有复原。对此，原告称第2份录像的拍摄时间为2020年6月2日，照片的拍摄时间是2020年5月24日，拍照片的时候墙体确实没有复原，但现在复原了，照片中确实只有被告指认的3张是涉案店铺。本院对2份录像的形式真实性予以认定，对照片中双方确认的3张予以认定，对其他照片不予认定。 3.原告提交了店铺位置图2页，拟证明涉案店铺的地理位置。被告对该组证据有异议。本院对该组证据的形式真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租房协议》1份，约定“现有乙方向甲方租用银店弄82号店面房一间，面积为19.96平方米，经双方协商，共同达成如下协议：一、租用合同为10年，从2016年5月11日至2026年5月10日止。时间到期后乙方享有优先权。二、10年总计租金500000元（2016年5月11日至2026年5月10日）。2016年5月11日到2023年5月10日计七年，付租金350000元，甲方退给乙方已收租金（2016年5月11日到2017年5月10日止）80000元，结算后乙方应付甲方租金270000元。2023年5月11日至2026年5月10日计三年房租费总计150000元，乙方应在2023年5月11日当日付清。三、店内装修由乙方自己承担。甲方在租期内不得无故收回或提前终止协议，如提前收回，甲方必须承担乙方营业损失或装修费用。如遇店面拆迁或店面不能正常营业。甲方应承担全部责任，甲方应无理由全额退给乙方所剩租金，并以乙方付款之日起，月利息1.5%计算，给予乙方补偿。合同期满后乙方不得拆除已装修结构。四、乙方如在合同期内转让或转租，乙方必须向甲方言明。转让一切费用与甲方无涉。五、合同期满后，甲乙双方再协商，到期后不使用或继续使用，必须提前三个月通知甲方。六、乙方在使用期间，一切费用自理（包括：水电卫生等一切费用）。七、乙方在使用期间不得损坏房屋结构（如门、墙壁、电表、水等），如有损坏，乙方应照市场价赔偿。八、乙方如承租到期后，必须把拆除的墙体复原。九、本协议一式二份，双方各执一份，签字后生效。十、乙方在租期内，甲方应处理好原来的租客事宜，如有纠纷与乙方无关，甲方应如期交付店面。十一、租期内，甲方同意乙方把店面租给第三方，甲方无权干涉。”当日，原告支付被告270000元。庭审中，经本院向周荣华核实，原被告双方确认涉案房屋由原租客周荣华使用至2017年5月10日。对于协议中约定的“甲方退给乙方已收租金（2016年5月11日到2017年5月10日止）80000元”，被告称忘记80000元是向谁收取的了，但没有向原告收取过，原告则称是周荣华直接给被告的。 2020年4月，双方曾通话，原告称“整条街全部撤掉了”，“那没办法营业了”，被告回答“人家拆、人家撤是人家的事情”，“店是可以开的，只不过是没有人流量”，双方在电话中协商退款未果。2020年5月19日，原告向被告发出律师函，通知被告解除《租房协议》，要求被告配合签订解除协议，并商定退还剩余租金及利息支付事宜。 根据双方提交的录像、照片及其他证据，本院注意到，涉案房屋周边有些区域确实在拆迁，但涉案房屋所在地块并未拆迁，周边仍旧有商铺营业。庭审中，原告称目前没有正式的拆迁文件或拆迁公告，通知涉案房屋所在地块纳入拆迁范围。 另，1.原告在第一次庭审中将房屋钥匙交付本院，本院在第二次庭审中交付被告，被告查看房屋后未提出异议。 4.原告申请了诉前财产保全，预交财产保全申请费1801元。 本院认为，原被告签订的《租房协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。协议第三条约定“如遇店面拆迁或店面不能正常营业。甲方应承担全部责任，甲方应无理由全额退给乙方所剩租金，并以乙方付款之日起，月利息1.5%计算，给予乙方补偿。”现原告未能举证证明涉案房屋被拆迁或存在不能正常营业的情形，周边有些区域的拆迁影响的是店铺的生意，但并未导致店铺不能正常营业，故本院对原告依据该条解除协议的诉请不予支持。因被告同意解除协议，本院认定双方系协商一致解除协议，解除的时间以被告明确表示同意解除的第一次庭审时间即2020年6月23日为准。不管原告何时腾空房屋，其交付钥匙的时间是在本案第一次庭审中，故本院认定原告腾退房屋并交还被告的时间也是2020年6月23日，原告应支付至该日的租金。对于被告应退还的租金金额，本院认为，协议第二条约定“2016年5月11日到2023年5月10日计七年，付租金350000元，甲方退给乙方已收租金（2016年5月11日到2017年5月10日止）80?000元，结算后乙方应付甲方租金270000元。”现被告实际收取的房租是270000元，且原告称80000元是周荣华直接给的被告。再结合双方均确认原租客周荣华实际使用房屋至2017年5月10日的陈述，本院认为2016年5月11日至2017年5月10日期间应该是周荣华向被告支付租金，并由周荣华使用房屋，原告在该期间未使用房屋，不应支付该期间的租金。据此，协议约定每年租金50000元，原告应支付2017年5月11日至2020年6月23日的租金共计155972.2元，被告实收租金270000元，应退还114027.8元。原告根据协议第三条主张解除协议无依据，其根据该条主张被告支付应退还租金的利息，亦无法律依据，本院不予支持。协议并未约定原告单方解除协议的违约金或者该违约金的计算方法，被告要求原告支付违约金25000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告已腾退房屋，被告收到钥匙查看房屋后未提出异议，本院予以确认，故对被告要求原告腾退房屋的诉请不再处理。综上，原告部分诉请于法有据，本院予以支持。反诉原告部分反诉诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）卢立和与被告（反诉原告）翁志波2016年5月11日签订的《租房协议》于2020年6月23日解除； 二、被告（反诉原告）翁志波退还原告（反诉被告）卢立和租金114027.8元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告（反诉被告）卢立和的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）翁志波的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5144元，减半收取2572元，由原告（反诉被告）卢立和负担1428元（已预交），被告（反诉原告）翁志波负担1144元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。本诉财产保全申请费1801元，由原告（反诉被告）卢立和负担1000元（已预交），被告（反诉原告）翁志波负担801元，于本判决生效之日起十日内直接支付原告（反诉被告）。反诉案件受理费减半收取212.5元，由被告（反诉原告）翁志波负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 赵     二〇二〇年八月十二日 代书记员 徐立芯妤