杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初414号 原告：杭州市拱墅区总工会，住所地杭州市拱墅区古运路85号古运大厦7楼。 负责人：吴杭芳，常务副主席。 委托诉讼代理人：张忠元，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：杭州米小子餐饮有限公司，住所地杭州市拱墅区湖墅南路399号。 法定代表人：刘章，总经理。 委托诉讼代理人：洪练福，浙江留锋律师事务所律师。 原告杭州市拱墅区总工会（以下简称拱墅总工会）与被告杭州米小子餐饮有限公司（以下简称米小子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用普通程序独任审理，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告拱墅总工会的委托诉讼代理人张忠元及被告米小子公司的委托诉讼代理人洪练福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告拱墅总工会向本院提出诉讼请求：1.被告腾空租赁房屋并交还给原告；2.被告向原告支付租期内拖欠的最后一个月租金3.34万元；3.被告向原告支付从租期届满次日即2019年10月1日起至2019年11月25日止的房屋使用费61233元及至房屋交还给原告止按照每年租金40万元（每月3.34万元）标准计算的房屋使用费；4.被告向原告支付从租赁届满次日即2019年10月1日起至2019年11月25日止的违约金61233元及至房屋交还给原告止的按照每逾期一日支付日租金5倍的违约金；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年1月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告坐落于杭州市拱墅区营业房，租赁期限自2015年9月1日起至2019年9月30日止。双方履行合同至2019年4-5月时，原告因使用性质发生改变，与被告商量租赁期满不再续租，但被告没有回应。为此，原告于2019年5月31日向被告发出《告知函》一份，明确告知双方房屋租赁合同期满不再续租，但被告表示不愿交接和结算并交还租赁房屋。原告又于2019年9月18日向被告发出《律师函》一份，要求被告做好合同终止后的各项清理、清退及水、电、煤气、物业和剩余一个月租金结算、租赁营业房交还工作，但被告在合同期满后不但没有依照合同约定交还房屋，还在无任何依据的情况下继续占有和使用房屋，经原告多次催告仍不交还，也没有支付房屋使用费，连最后一个月的租金都拖欠至今。被告拒不交还房屋的行为致使原告无法收回及合理安排该房屋，损害了原告的权利，故请求法院判准上述所请。 被告米小子公司辩称，一、双方实际建立了长期的租赁合同关系，期间，原告将门牌证交给被告持有，有关物业管理、管道改造等问题也授权被告处理。二、案涉房屋共有三间，2016年上半年，被告准备将其中的两间转租给上海达美乐比萨有限公司（以下简称达美乐公司），该公司要求至少承租五年，但原被告之间的租赁合同剩余期限已不足五年，故达美乐公司要求被告提供业主单位证明文件。经被告多次沟通，原告在对达美乐公司资质、达美乐公司与被告之间的租赁合同进行审查后，于2016年4月15日出具了《证明》一份，明确同意被告将案涉房屋转租给达美乐公司，并按达美乐公司的要求写明“同意履行双方协议”。后各方一直按照合同履行义务，达美乐公司也在原告的配合下办出了门店营业执照。三、2016年9月9日，总工会下发了《关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》，该内部文件要求清理出租、承包行为，这才是原告要求推翻其在上述证明中作出的承诺，提前收回房屋的真正原因，但原告出具证明的时间早于该文件，且该文件只要求不得新签出租、承包合同，原告的主张也违背了该文件精神。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原被告之间的《房屋租赁合同》、《告知函》、《律师函》、邮寄回单、《证明》、门牌证、《委托书》的真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，对当事人存有争议的证明目的将在说理部分予以阐述。对其他有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对被告陈述的其于2016年将部分案涉房屋转租给达美乐公司的事实，被告提供了其与达美乐公司签订的《房屋租赁协议》、原告出具的介绍信、营业执照以及包括该租赁协议在内的杭州市市场监管局档案资料，原告虽对真实性提出异议，但上述证据能够相互印证，且达美乐公司在办理营业执照时已将租赁协议提交市场监管部门备案，故本院对被告所述的该节事实予以认定；2.对被告提供的全国总工会文件，因与本案没有关联性，本院不予认定；3.对被告提供的《租赁证明》，因达美乐公司实际向市场监管部门提交的是原告向其出具的另一份《证明》，该《租赁证明》并未使用，故与本案没有关联性，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下： 被告米小子公司向原告拱墅总工会承租房屋多年。2016年1月15日，双方续签《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于杭州市拱墅区沿街营业房出租给被告使用，建筑面积171.16平方米，租赁期限自2015年9月1日起至2019年9月30日止；租金为每年40万元，每半年支付一次，每次支付租金金额为20万元，第一次为合同签订之日支付，以后为每年3月30日前、9月30日前各支付一次，逾期收取每日租金5%的违约金；租赁期内，如被告未经原告同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，或拖欠租金累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋；租赁期满，被告应如期归还房屋，如逾期不归还的，每逾期一天应向原告支付原日租金5倍的违约金。后被告按约支付租金至2019年8月31日止。 租赁期内，被告就转租事宜征求原告意见。原告于2016年4月15日出具《证明》，载明：“本房屋产权单位同意杭州米小子餐饮有限公司把标的物（湖墅南路403号）租给上海达美乐比萨有限公司，同意履行双方协议及申请注册公司等一切合法经营手续。”后被告就部分案涉房屋与达美乐公司签订《房屋租赁协议》，约定被告将坐落于杭州市拱墅区店面（使用面积89平方米）和物业仓库（使用面积9.5平方米）转租给达美乐公司，租赁期限自2016年5月1日至2021年8月31日。 2019年5月31日，原告向被告发送《告知函》，明确表示在租赁期满后不再续租，请求被告提前做好清退、结算、交还工作。2019年9月18日，原告向被告发送《律师函》，要求被告在2019年10月1日前履行合同终止后的各项事务。后被告未按原告要求履行，双方纠纷成讼。 本院认为，原告拱墅总工会与被告米小子公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。对于被告承租后未予转租的82.16㎡房屋，因双方约定的租赁期限至2019年9月30日止，原告已明确表示不再续约，被告应在租赁期限届满后向原告返还该部分房屋。现被告未按期返还，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，原告有权要求被告支付2019年9月的租金及自租期届满次日起至实际返还房屋之日止按照租金标准计算的房屋占有使用费。对于原告主张的违约金，被告认为约定过高，本院酌情调整为按照租金标准进行计算。经核算，该部分房屋的租金为16000元/月。对于被告承租后又转租给达美乐公司的89㎡房屋，被告与达美乐公司约定的租赁期限自2016年5月1日至2021年8月31日，超过了被告的剩余租赁期限。原告主张该超过部分的约定无效，被告则认为其与达美乐公司之间的约定得到了原告的认可，应属有效。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，在被告与达美乐公司协商转租事宜过程中，原告出具书面证明，明确表示同意被告将该部分房屋转租给达美乐公司，并载明“同意履行双方协议及申请注册公司等一切合法经营手续”，故原告对被告与达美乐公司之间的租赁协议应是知情且认可的，其同意履行该协议应当视为上述司法解释规定的但书情形，即出租人与承租人另有约定，故被告转租的超过部分期限应为有效，原告无权要求被告予以返还，但被告应当支付尚欠的2019年9月租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 一、被告杭州米小子餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市拱墅区总工会返还未予转租的82.16㎡房屋； 二、被告杭州米小子餐饮有限公司于本判决生效之日十日内向原告杭州市拱墅区总工会支付租金33333元； 三、被告杭州米小子餐饮有限公司于本判决生效之日十日内向原告杭州市拱墅区总工会支付房屋占有使用费及违约金，合计自2019年10月1日起按32000元/月的标准暂计算至2019年11月25日为58667元，此后按此标准计算至实际返还房屋之日止； 四、驳回原告杭州市拱墅区总工会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3349元，由原告杭州市拱墅区总工会负担1372元，被告杭州米小子餐饮有限公司负担1977元。 原告杭州市拱墅区总工会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州米小子餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 包静怡 二〇二〇年八月十一日 法官助理 袁荣华 代书记员 王奕清 ??? ??6?