文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终323号上诉人（原审原告）：钟玉翠，女，1969年1月26日生，畲族，住浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：雷献君，男，1967年3月1日生，畲族，住浙江省丽水市莲都区。上诉人（原审原告）：雷献君，男，1967年3月1日生，畲族，住浙江省丽水市莲都区。被上诉人（原审被告）：南京蓝敏置业有限公司，住所地南京市溧水经济技术开发区机场路101号。法定代表人：刘春平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨志兰，江苏同心园律师事务所律师。上诉人钟玉翠、雷献君因与被上诉人南京蓝敏置业有限公司（以下简称蓝敏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2019)苏0117民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟玉翠、雷献君上诉请求：1、撤销一审判决、改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、逾期交付时间计算有误。虽上诉人然2018年8月31日领到涉案房屋的钥匙，但当时涉案房屋并没有通水，并不满足居住条件，直到2019年1月15日被上诉人通知交房时，涉案房屋才通水，满足居住条件。所以被上诉人逾期的时间，应该是2018年8月31日至2019年1月15日。2、违约金计算标准过低。上诉人提供的《商品房预售合同》为格式合同，违约金计算利率约定过低，内容约定对其有利，且被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失巨大，银行同期贷款利率每天都有涨幅，6%并不过高。3、被上诉人逾期交房，并不属于不可抗力。不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。被上诉人作为开发商，在订立预售合同时，应到预见相应的事件，如高考、公祭日，并预留出足够的时间完成工期，即使遇见马拉松、大气环境管控、G20峰会等突发事件，被上诉人也可以加大人力物力，保证按时交房,被上诉人提出的扣除天数，并不属于不可抗力。上诉人在小区对面开小店，除因天气原因停工外，从未见过上诉人因为政策原因停工。二、一审法院适用法律有误。本案事实认定存在错误，其适用的法律也偏差，请求二审法院重新审定事实后，依法适用正确的法律规定。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用和理解法律有误。上诉人望二审法院查清事实，撤销一审判决、改判支持上诉人一审诉讼请求。蓝敏公司辩称，上诉人的上诉请求及依据的事实与理由均不能成立。理由：1、蓝敏公司虽于2019年1月25日通知全体业主拿房，但是上诉人实际于2018年8月31日领取房屋钥匙进行装修，因为装修含有水电改造，上诉人在上诉时所说没有通水不是事实。上诉人陈述系自来水公司负责人要求开户必须达到二十户才能通水，但上诉人提交的证据不能证明这一陈述。即使是正常交付房屋，也有业主因不入住而不立即开通用水，达不到二十户就不通水，显然不符合常理。如确系自来水公司原因不能开通用水，也非被上诉人原因造成，与交付房屋更无关系。结合被上诉人二审期间补充提交的证据，可以证明房屋在交付给上诉人时已经可以装修，自然也可以用水。而且案涉房屋由上诉人实际占用和使用，违约金本身主要针对的是损失的补偿，上诉人占有使用房屋后也不存在损失，所以一审法院以该日期作为计算违约金截止日期的话，并无错误之处。2、对于政府因环境管控需要而作出的要求，是蓝敏公司作为一个民营企业无法预见，也不能避免与克服的客观情况，属于不可抗力的因素，对于该原因所导致的停工应当予以扣除。综上所述，一审法院在计算违约金的期限和利率计算标准上均符合双方合同约定的计算，二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。钟玉翠、雷献君向一审法院起诉请求：判令蓝敏公司支付违约金45761.99元。一审法院认定事实：2016年12月18日，钟玉翠、雷献君（乙方）与蓝敏公司（甲方）签订《商品房预售合同》,合同约定：蓝敏公司预售给钟玉翠、雷献君位于溧水区的房屋，房屋总价为795387元。第六条第一款：甲方应于2018年2月1日前交付商品房；第二款：商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第三款：甲方迟延交付商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金。第十条第一款：商品房具备第六条第二款约定的条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；第二款：甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；第三款：甲、乙双方签署商品房交接单、交接钥匙后即为交付；第四款：该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天10元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。合同还就其他事项作出约定。上述合同签订后，钟玉翠、雷献君陆续向蓝敏公司支付了购房款共795387元。2018年8月31日，雷献君在物业管理处接收了案涉房屋并在《业主装饰装修施工申报登记表》中签字。2019年1月15日，蓝敏公司向各业主邮寄发出《交房通知书》，通知各业主于2019年1月15日至2019年1月18日携带相关手续办理房屋物业的交付手续。钟玉翠、雷献君认为蓝敏公司逾期交房，故提起诉讼。另查明，案涉万景佳苑项目工程于2015年10月8日开工建设；于2018年9月6日由监理单位组织竣工初验；于2018年12月11日由建设单位组织工程竣工联合验收，验收合格；于2018年12月12日取得《竣工验收备案表》，备案机关同意工程竣工验收备案。2018年12月11日，案涉房产项目工程取得《建设工程规划核实合格书》，2018年12月12日，案涉房产项目取得《房屋面积测算成果报告》。庭审中，蓝敏公司认为迟延交房系因政策性停工，为不可抗力。蓝敏公司提供了多份政府文件及监理日志，拟证实因政策性停工影响工期454天。蓝敏公司所提供的政策性停工相关证据可分为下列四组：一、关于国家公祭日、中考、高考期间建设工程环境的管控的文件：溧建字〔2015〕32号、溧建发〔2016〕90号、宁政传〔2017〕134号；二、关于市、区冬春季节大气环境质量保障的管控的文件：宁政发〔2015〕225号、溧建字〔2015〕69号、宁政传〔2016〕72号、溧政发〔2017〕185号、溧政办发〔2018〕158号；三、其他会议或活动环境空气质量保障的文件：溧建发〔2016〕54号、宁政传〔2017〕40号、溧政办发〔2018〕157号；四、监理日志（停工专用登记），显示案涉工程应有关部门通知共停工65天。钟玉翠、雷献君对蓝敏公司提出的停工期间不予认可，不同意予以扣减停工天数。一审法院结合蓝敏公司提供的第二组和第四组证据认定，案涉万景佳苑项目工程因2015年南京国际马拉松赛事空气质量管控停工4天（2015年11月26日至11月29日）；因冬春季节大气环境质量保障管控停工11天（2017年11月5日至11月9日、2017年12月3日至12月8日）。结合蓝敏公司提供的第三组和第四组证据认定，案涉工程因G20峰会期间扬尘管控停工8天（2016年8月31日至9月7日）、因江苏发展大会环境空气质量保障停工6天（2017年5月17日至5月22日），以上共计29天。除此以外，监理日志中其余36天停工原因均记载为国家公祭日及中考、高考。庭审中，蓝敏公司还提供了《南京市建筑工程规划核实管理规定》（2018年7月1日实施）、2018年5月10日《建筑竣工测量成果报告》、2018年10月24日《建设工程规划竣工测量成果报告》作为证据，拟证实蓝敏公司于2018年5月10日完成建筑竣工测绘，但因新的管理规定实施，增加了内部平面布局及功能的验收，较之前增加了工作需30个工作日，交付时间应顺延。蓝敏公司对此不予认可。审理中，蓝敏公司提出双方约定的迟延交房违约金标准过高，申请法院予以调整。以上事实，由商品房预售合同、交房通知书、业主装饰装修施工申报登记表、建设工程规划核实合格书、房屋面积测算成果报告、竣工验收备案表、文件、监理日志、当事人陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。钟玉翠、雷献君与蓝敏公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，蓝敏公司应于2018年2月1日前向钟玉翠、雷献君交付其所购买的商品房，蓝敏公司未能按期交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。双方签定的商品房预售合同第六条第三款约定蓝敏公司迟延交付商品房，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向购房人支付违约金。钟玉翠、雷献君据此有权要求蓝敏公司支付违约金。关于违约金的计算方式，钟玉翠、雷献君主张以所付房款795387元为基数，自2018年2月1日起计算至2019年1月15日，按照年息6%计算违约金。蓝敏公司抗辩其所举证的政策性停工为不可抗力应予以扣减相应停工的天数。一审法院认为，蓝敏公司作为房地产开发企业，在订立预售合同时即应当预见到国家公祭日及中考、高考期间对于环保管控所导致的工程停工对工期的影响，故蓝敏公司主张此期间停工天数在计算违约金的天数中予以扣除的抗辩意见，一审法院不予采纳。而除此以外，结合蓝敏公司提交的各证据所认定的上述29天停工时间，因停工原因确属蓝敏公司无法预见且不能控制，并实际影响到工程施工时间，由此所导致的停工和逾期交付时间不能归责于蓝敏公司，依据公平原则、结合本案实际情况，对该29天在计算违约金时应予以扣除。至于蓝敏公司抗辩因新的规定而导致增加工作要求，不足以构成逾期交付房屋的正当抗辩理由，一审法院不予采信。蓝敏公司抗辩双方约定的违约金过高，未提供相应证据予以证实，一审法院不予采信。蓝敏公司抗辩本案钟玉翠、雷献君已于2018年8月31日实际接收了案涉房屋，违约金应计算至钟玉翠、雷献君实际接收房屋之日，一审法院认为，钟玉翠、雷献君已于2018年8月31日因申请装修实际接收案涉房屋，获得了该房屋的占有使用利益，在钟玉翠、雷献君实际占有使用房屋后因逾期交房导致损失的状态不再持续，故以钟玉翠、雷献君的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等，应以钟玉翠、雷献君实际接收房屋之日即2018年8月31日计算违约金截止日期。由此蓝敏公司应向钟玉翠、雷献君支付逾期交房违约金计算为:以房款795387元为基数，自蓝敏公司逾期交付房屋之日起即2018年2月2日起计算至2018年8月31日（210天），扣减29天，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率年利率4.35%标准计算，违约金金额为17157元（795387元×4.35%÷365×181天）。钟玉翠、雷献君诉请主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,一审判决:一、南京蓝敏置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向钟玉翠、雷献君支付违约金17157元；二、驳回钟玉翠、雷献君的其他诉讼请求。二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人钟玉翠、雷献君提交了以下证据：1、万景佳苑物业管理处《商品房开通需带材料》及自来水首次开水登记表，以证明其实际开通用水时间，并陈述自来水公司说明如达不到二十户，则不予开通；因当时未达到二十户，一直未能开通用水，直至2018年11月26日几户住房拨打投诉电话，用水才实际开通。2、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以证明房屋交付时间；3、显示多名业主签名的《情况说明》，以证明被上诉人承诺业主交房时间以《交房通知书》上时间为准。被上诉人蓝敏公司对证据1《商品房开通需带材料》的真实性予以认定，认为上述材料仅是物业管理处在当时应业主咨询而作出，并非当日才能开通用水；在该日前后，物业管理处向其他业主也出具过该材料。自来水首次开水登记表信息不全，对其真实性无法确认。对证据2的真实性予以认可，但认为通水时间早于两书上记载的日期。对证据3的真实性不予认可。被上诉人蓝敏公司提交了以下证据：1、《南京鸿盛物业万景佳苑管理处房屋验收表》、《业主装饰装修施工申报登记表》、《室内装修施工许可证》、《南京鸿盛物业万景佳苑管理处装修防火安全责任书》、水电周转备用金及装饰装修服务管理费收据,以证明雷献君收房时申请装修，故房屋通水并无问题。2、《情况说明》及小区其他业主的《业主装饰装修施工申报登记表》、《单位工程竣工验收证明书》，以证明小区已整体通水。钟玉翠、雷献君对上述证据的质证意见为：1、《南京鸿盛物业万景佳苑管理处房屋验收表》、《业主装饰装修施工申报登记表》、《南京鸿盛物业万景佳苑管理处装修防火安全责任书》并非由雷献君本人签字，实际装修时间与《室内装修施工许可证》上记载的装修时间不对应亦是常态。2、《情况说明》上签字的业主徐敦国并非本人签字，其余业主均与开发商存在近亲属关系，该证据不应采信。《单位工程竣工验收证明书》无城建档案管理机构盖章，当时小区尚有工程未能验收合格，未铺路面、未做绿化，故业主收房时房屋尚不具备交付条件。因上述材料均为原件，本院对其形式上的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。本院二审另查明：南京市溧水区住房和城乡建设局发布的《关于印发南京市溧水区冬春季节建设工程大气环境质量保障管控方案的通知》（溧建字［2015］69号）载明：“第一阶段：2015年11月26日11月29日，全区范围内建设工程全部停工，对停工工地采取防尘降尘措施，混凝土企业停产。保障2015年南京国际马拉松赛事空气质量。”南京市溧水区城乡建设局发布的《关于做好溧水区保障G20峰会期间建设工程扬尘管控工作的通知》（溧建字［2016］54号）载明“全区各类建设工程严格控制扬尘污染，重点是裸土覆盖、基坑工程、土石方工程、渣土运输工程、附属工程、拆除工程、市政道路等工程……区安监站将于8月22日至9月7日G20峰会期间组织巡查工作，凡发现存在问题的一律要求停工整改”。南京市人民政府办公厅发布的《市政府办公厅于切实做好江苏发展大会环境空气质量保障工作的通知》（宁政传［2017］40号）载明，为切实保障江苏发展大会期间全市环境空气质量优良，2017年5月17日至5月22日（共6天）期间，除市政重点工程外，全市范围内工地全部停工。溧水区人民政府发布的《南京市溧水区人民政府关于印发南京市溧水区冬春季节环境空气质量管控方案的通知》（溧政发[2018]185号）要求自2017年11月5日至2018年2月28日强化日常监管，在全区区域实施一级管控措施，污染应对实施二级管控措施，2017年12月9日至15日为重点保障阶段，按《国家公祭日期间环境质量保障管控方案》实施。2018年9月6日《单位工程竣工验收证明书》记载，万景佳苑1号楼及地下室土建水电安装工程水电检测等均符合设计要求；该文件有施工单位、监理单位、建设单位、设计单位等加盖印章。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。两上诉人称其虽于2018年8月31日收房，但其时涉案房屋用水不能开户，故被上诉人应支付2018年8月31日至2019年1月15日之间的全部违约金。本院认为，被上诉人提交的《单位工程竣工验收证明书》形成于2018年9月6日，载明水电检测均符合设计要求，可初步证明涉案小区在2018年8月底已开通水电。上诉人自行陈述系自来水公司通知其需到达二十户方可通水，其提交的《商品房开通需带材料》、自来水首次开水登记表等证据亦不足以证明收房时未开通用水系因被上诉人原因所致，《情况说明》亦未记载该楼栋在2018年8月尚未通水。在此情况下，上诉人主张2018年8月31日至2019年1月15日之间的全部延期交房违约金，依据尚不充分。被上诉人交付房屋时尚未进行竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，但考虑到上诉人已经实际接收房屋，故被上诉人应按照50%的标准支付该段时间的违约金。两上诉人还上诉称逾期天数不应扣除29天，且被上诉人应按6%标准支付违约金。本院认为，一审认定案涉万景佳苑项目工程因2015年南京国际马拉松赛事空气质量管控停工4天（2015年11月26日至11月29日），因G20峰会期间扬尘管控停工8天（2016年8月31日至9月7日），因江苏发展大会环境空气质量保障停工6天（2017年5月17日至5月22日），因冬春季节大气环境质量保障管控停工11天（2017年11月5日至11月9日、2017年12月3日至12月8日），共计29天。因案涉《商品房预售合同》签订于2016年12月18日，而2015年南京国际马拉松赛事空气质量管控停工、G20峰会期间扬尘管控停工均发生于合同签订之前，故对于上述12日停工期间不应扣除。对于江苏发展大会环境空气质量保障停工6天的问题，因宁政传［2017］40号文件载明为保障江苏发展大会期间空气质量，2017年5月17日至5月22日期间除市政重点工程外全市范围内工地全部停工（共6天），故上述6日停工期间应予扣除。对于2017年年底冬春季节大气环境质量保障管控停工问题，被上诉人提供了监理日志以证明其于2017年11月5日至9日、12月3日至12月8日间停工（共11日）,但被上诉人作为专业房地产开发企业，对冬春季节环境空气质量管控这类每年规律性出现的管控事由应当能够预见并予以富余，故对于上述11日停工期间，不应扣除。综上，应扣除停工期6日。关于违约金计算依据问题，一审法院依据合同约定，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率年利率4.35%标准计算违约金，亦无不当。根据上述情况，被上诉人应向上诉人支付的违约金计算为:以房款795387元为基数，自被告逾期交付房屋之日起即2018年2月2日起计算至2018年8月31日（210天），扣减6天，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率年利率4.35%标准计算，违约金金额为19338元（795387元×4.35%÷365×204天）；以房款795387元为基数，自2018年9月1日计算至2019年1月15日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率年利率4.35%标准减半计算,为6446元（795387元×4.35%÷365×136天×50%）。即被上诉人应支付上诉人违约金25784元。综上，钟玉翠、雷献君的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持南京市溧水区人民法院(2019)苏0117民初1839号民事判决第二项；二、变更南京市溧水区人民法院(2019)苏0117民初1839号民事判决第一项为：南京蓝敏置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向钟玉翠、雷献君支付违约金25784元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费944元，由钟玉翠、雷献君负担415元，由南京蓝敏置业有限公司负担529元。二审案件受理费944元，由钟玉翠、雷献君负担415元，由南京蓝敏置业有限公司负担529元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二○二○年八月二十日书记员  韩卓君