浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初1267号 原告：宁波盛峰机械制造有限公司，住所地浙江省象山县贤庠镇工业园区，统一社会信用代码913302257503552653。 法定代表人：陈启发，该公司执行董事。 被告：赵碎伦，男，1983年2月8日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：鲍灵巧，浙江昊大律师事务所律师。 原告宁波盛峰机械制造有限公司与被告赵碎伦土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序审理。依原告的申请，本院于2020年3月11日以（2020）浙0225民初1267号民事裁定，查封了被申请人赵碎伦存放于申请人宁波盛峰机械制造有限公司厂房内的桁车3台、废钢6吨及旧设备3台。2020年3月23日，因被告提供了等额保证金，本院以（2020）浙0225民初1267号之一民事裁定解除保全。本案于2020年4月8日、6月9日公开开庭进行了审理。二次开庭原告宁波盛峰机械制造有限公司的法定代表人陈启发，被告赵碎伦及其委托诉讼代理人鲍灵巧均到庭参加诉讼。原、被告一致要求本案案外和解30日，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告宁波盛峰机械制造有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付土地租金138743.20元；2.判令被告支付门卫工资12000元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告赵碎伦辩称，一、案涉土地在2018年9月被日日升公司拍卖竞得，裁定送达给日日升公司之日起，土地使用权转移给日日升公司，因此自2018年11月13日-2019年2月28日期间的租金原告无权主张；二、原告诉状陈述截止2018.2.18尚欠租金的金额不属实，原告未扣除从贺某处收取的租金。2018年度租金实际发生费用76587元，因为该年度总租金是109410元，2018.3.1-2018.11月总共是八个月；三、原告说7月份拿去了旧钢柱，价值远超过原告诉请的4000元；4、被告在第一年即2013年的水电押金15000元，也应当予以扣除。 经审理，本院查明本案的基本事实如下： 2013年12月15日，以原告宁波盛峰机械制造有限公司为出租方，被告赵碎伦为承租方，双方签订一份《土地租赁合同》，主要内容为：一、租赁期限为2014年3月1日至2019年2月30日；二、租金每年90000元，第二年在上年价格基础上每年递增5%的幅度，承租方承担门卫工资每月500元；三、承租方应于本合同生效之日15天内付清第一年租金及水电费押金15000元，第二年开始必须在到期前10天付清下年租金。水电费按实每月付清。水电费押金租期满无财产损坏并付清水电费后5天归还；四、签订协议并上缴租金后5天内交付土地；五、租用土地用途为机械车库生产，房屋由承租方自行建造等等。2013年12月16日，被告向原告法定代表人妻子孙某汇款50000元，2014年2月13日，被告向原告法定代表人陈启发汇款61000元，合计111000元，之后被告陆续支付租金。至2018年2月12日，双方结账，被告尚欠租金51379.20元。2018年1月25日，被告赵碎伦与案外人黄伦语签订一份《厂房租赁合同》，约定租赁期限为2018年2月1日至2019年1月31日，合同还对厂房用途、租金、付款方式等作了约定，原告法定代表人在合同上作为见证人签字。2018年11月12日，本院作出（2018）浙0225执恢552号之一民事裁定书，认定通过司法拍卖宁波日日升工贸实业有限公司取得包括涉案租赁物在内的房地产、附属设施及机器设备的所有权和其他相关权利。2019年7月间，原告拿了被告所有的5根钢柱等物品。被告尚欠原告2年门卫工资12000元。 以上事实由原告提供的《土地租赁合同》、《厂房租赁合同》、结账单，被告提供的执行裁定书、银行交易明细、现场照片以及原、被告在庭审中的陈述等予以证明。 本院认为，土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。本案原告将其土地使用权租赁给被告使用，属土地使用权租赁，故本案立案案由土地租赁合同纠纷应更正为租赁合同纠纷。原告将租赁物交与被告使用，被告应按合同约定支付租金及相关费用。本案的争议焦点为：一、土地使用权的租赁期限；二、原告是否收取了贺某处的租金；三、原告使用了被告的旧钢柱的数量和价格；四、水电费押金是否应予扣减。对于争点一，原告认为被告转租给黄伦语后实际使用至2019年3月31日，故按照合同约定租金计算至2019年2月底是合理的；被告则认为2018年11月12日，象山法院裁定将拍卖的土地归宁波日日升工贸实业有限公司，该裁定次日就送达到了日日升公司，因此从该日开始原告就无权主张租金。本院认为，原告与被告以及被告与黄伦语的相关租赁合同，约定的租期分别至2019年2月底和1月底，原告也已实际代收了相应租金，虽然日日升公司在2018年11月已经取得了土地使用权和其他财产权利，但与实际交付使用的时间延后并不矛盾，原告也实际收取了至2019年3月底的租金，故原告将租赁期限计算至2019年2月底并无不当，被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。至于原告自认的向黄伦语收取的2019年3月份租金17664元予以扣减租金，本院不予干涉。对于争点二，被告提交了证人贺某的书面证言，证明大概有八、九千元的租金付给原告的财务，但当庭未获原告认可，庭后证人贺某出具了《补偿协议》，证明原告方收到租金12823.20元，原告质证后予以确认。故上述租金，应当予以扣减。对于争点三，被告承认拿过钢柱5根，重量约2吨，以每吨2200元计算，共4400元；被告则认为，钢柱数量远远不止5根，钢柱是做汽车车库用的，是一个产品，并不是材料，原告拉去后直接锯掉了，至少要8000元每吨。本院认为，被告提出的钢材数量，没有相关证件证明，按原告自认的2吨认定，至于价格，结合钢材的类型、品质和使用情况，本院酌情确定每吨3000元，共计6000元可予扣减。对于争点四，原告认为，收取费用包括水电费押金均出具财务凭证，被告未提供财务凭证，不予扣减；被告则认为，2013年12月16日，被告向原告法定代表人妻子孙某汇款50000元，2014年2月13日，被告向原告法定代表人汇款61000元，合计111000元，包含了第一年租金90000元，水电费押金15000元和门卫工资6000元，应予扣除；本院认为，虽然被告未提供相关的财务凭证，但是有关第一年租金90000元，水电费押金15000元和门卫工资6000元，合同中均有明确约定，结合合同订立的日期，租期的起算时间、费用的缴纳期限和被告实际的交款时间和金额，本院认定被告已经支付了水电费押金，故双方合同终止后，该押金应予退还，可在租金的诉请中予以扣减。被告的该项抗辩意见成立，本院予以采纳。被告尚欠租金为109320元（51397.20元＋109410元-17664元-12823.20元-6000元-15000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条规定，判决如下： 被告赵碎伦支付原告宁波盛峰机械制造有限公司租金 109320元； 二、被告赵碎伦支付原告宁波盛峰机械制造有限公司门卫工资12000元； 以上二项合计121320元，限于判决生效后十日内履行； 三、驳回原告宁波盛峰机械制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3315元，减半收取计1657.50元，由原告宁波盛峰机械制造有限公司负担294.50元，被告赵碎伦负担1363元；财产保全费1327元，由原告宁波盛峰机械制造有限公司负担200元，被告赵碎伦负担1127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  余 鑫 二〇二〇年八月十七日 代书记员  李东阁 ??6? ??5?