辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6687号上诉人（原审原告）：佟雪茵，住址：沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：栾菲（系上诉人丈夫）。被上诉人（原审被告）：陈立军，住址：辽宁省葫芦岛市莲山区。委托诉讼代理人：谷昊，系辽宁品行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高秀斌，住址：沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：李奇鹏（系高秀斌的丈夫）。原审第三人：沈阳城市建设学院资产经营管理有限公司，住所地：沈阳市浑南区。法定代表人：杨春光，系公司经理。委托诉讼代理人：王凡，均系辽宁沈鑫律师事务所律师。上诉人佟雪茵与被上诉人陈立军、高秀斌、原审第三人沈阳城市建设学院资产经营管理有限公司合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初6863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法由审判员关宇宁担任审判长并主审，与审判员张忠星、审判员林红共同组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人佟雪茵上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、本案中的房屋转租合同为未生效合同，上诉人无需行使合同解除权，合同自始未生效，上诉人要求被上诉人返还30万元的转兑费用具有事实和法律依据。本案中的合同纠纷涉及房屋转租合同及超市转让合同，根据一审庭审内容可知，被上诉人高秀斌在2018年年末得知超市被被上诉人陈立军转让给上诉人后予已默认超市转让的事实并收取租金及相关费用；而原审第三人是在收到本案起诉状之后才得知此房屋被转租给上诉人的事实，因此在庭审中明确表示对上诉人与被上诉人之之间转租房屋的行为不予认可，因此，房屋转租合同为未生效合同，上诉人无需行使解除权，被上诉人基于房屋转租合同收取上诉人的30万元转兑费用应予以返还。二、被上诉人每年收取上诉人3万元费用并非房租费用，被上诉人应予以返还，原审法院对此费用的性质及收取的依据没有查清。上诉人诉请中要求返还的每年3万元费用并非房租中包含的费用，超市转让合同中约定房租费每年学校统一收费时，上诉人将次年房租一次性交给陈立军，由陈立军转交给房主。房租费用每年学校不涨价，陈立军及房主不涨价。可见，本案房屋租金应以第三人实际收取的金额为准认定房屋租金，且房屋的真实房主，也就是本案第三人从来没有在收取租金后另行每年收取3万元的费用。因此，被上诉人欺骗上诉人说房主每年收取3万元费用，使上诉人在不了解实情的情况下签了字，被上诉人应向上诉人返还每年收取的3万元费用。三、原审法院驳回上诉人诉请被上诉人返还房租差价款及解决学校处罚事宜的2000元更是毫无理由。本案中，由于上诉人与被上诉人签订合同时，不掌握第三人收取的实际房租数额，因此双方在合同中约定：房租费用每年学校不涨价，陈立军及房主不涨价。可被上诉人实际却多收取房屋租金，且多收取房屋租金的事实已经查清，上诉人诉请返还，原审法院不能仅凭上诉人签字认可并支付的事实就驳回上诉人的诉请。综上，原审法院在查清事实的基础上却适用法律错误，恳请上级法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈立军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人已经将货物、冰柜、冰箱等设备交付给上诉人使用长达三年之久，双方的转让合理合法，并没有转让该店的手续。二、上诉人一直在此经营至今，而且新一年的房租已经向被上诉人高秀斌交付，该协议一直在持续履行中，综上请求依法驳回上诉人的请求。被上诉人高秀斌辩称，认同一审法院判决。原审第三人沈阳城市建设学院资产经营管理有限公司述称，原审判决及上诉人的上诉请求均与我方无关，我方服从法院裁决。佟雪茵向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈立军签订的《超市转让合同》；2.判令被告陈立军向原告返还转兑费30万元；3.判令被告陈立军、被告高秀斌向原告返还多收取的费用108923.2元；4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告高秀斌自2011年从沈阳城市建设学院处承租位于沈阳市白塔堡城建学院7号宿舍楼8门房屋用作超市经营，名为沈阳市浑南区学之友便利店。双方约定不经过沈阳城市建设学院同意，房屋不得转租。被告高秀斌在承租该房屋后，于2011年7月30日与被告陈立军签订《租房协议书》，转给朋友即被告陈立军实际经营，约定年租金为7.2万元。2014年第三人成立并承接沈阳城市建设学院相关后勤事宜。2015年1月6日，该便利店在工商部门登记注册，性质为个体工商户，登记经营者为被告高秀斌。2016年开始，由被告高秀斌与第三人签订续租协议，约定租金按照面积计算，年租金为47025.6元、履约保证金每年2万元。合同同时约定不经过第三人同意不得转租事宜。被告陈立军在经营一段时间后，于2017年6月23日与原告签订《超市转让合同》，合同约定：被告陈立军将案涉房屋转兑给原告经营，转兑费为30万元，原告在签订合同之日一次性将转兑费交付给被告陈立军。合同第二条约定：房租费每年学校统一收费时，原告将次年房租一次性交给被告陈立军，由被告陈立军转交给房主。房租费用每年学校不涨价，被告陈立军及房主不涨价。房租费用包含被告一给房主的3万元整。合同第三条约定：被告陈立军将出兑超市的屋内所有货品、冰箱、冰柜等设施以及各种手续在出兑之日全部交给原告。合同第五条约定：该超市经营所在的房屋如果学校不同意强制收回，被告陈立军及房主无权收回做其他用途。如被告陈立军及房屋违约，需赔付给原告兑点费用的20%作为赔偿金。合同第六条约定：原告需遵守学校规章制度，否则后果自负。合同签订后，被告陈立军将该超市交付给原告实际经营，原告按照合同约定将转兑费30万元交付给了被告陈立军。2017年7月3日至2019年7月10日两年期间，原告均按照年房租费用5万元及合同中约定的由被告陈立军交付给房主的3万元约定支付给被告陈立军。被告陈立军在收到后，将款项转给被告高秀斌。被告高秀斌在收到款项后，按约定的每年47462.3元房租标准转给第三人。2019年至2020年度，年租金变更为54915元。2019年6月，原告直接向被告高秀斌缴纳房屋租金共计8.8万元，被告高秀斌收到款项后，按约定的每年54915元房租标准转给第三人。2018年10月，因原告违反学校规章制度，原告转给被告陈立军2000元并由被告陈立军转给被告高秀斌，以解决学校为此处理的相关事宜。现原告诉至本院，要求解除与被告陈立军签订的《超市转让合同》、返还转兑费30万元，要求二被告返还多收取的费用，该费用包含三部分，第一部分指其2017年至2019年每年向被告一、被告二支付的每年3万元费用；第二部分指其因违反规章制度向被告支付的2000元；第三部分指被告高秀斌与第三人签订的租赁合同约定的租金，与被告陈立军和原告实际收取的租金不一致的差额部分。一审法院认为：我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。二被告之间及被告高秀斌与第三人之间签订的合同，均约定不可转租、转兑，实际经营中的转租转兑及原告所称的隐瞒行为涉及的是合同是否成立问题。原告要求解除合同，而合同解除的前提为合同有效成立，则原告即认可合同的有效成立，其请求解除合同，须满足合同解除的法定条件。原告解除合同的请求并不符合合同法定解除的条件。此外，案涉房屋经营的超市尽管一直存在转兑问题，但均未影响实际经营及合同的实际履行。故原告请求解除案涉《超市转让合同》的请求，不予支持。原告基于与被告签订的《超市转让合同》及超市的实际经营权，向被告支付30万元的转兑费用，在合同履行两年后再以对方无权转让为由，要求返还包括当时承兑超市时包含的货物、设施等在内的转兑费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。同理，原告要求被告返还每年3万元的费用，该费用为合同中约定的房租费用所包含的费用，原告签订合同时对该费用是认可的，及原告支付的以解决学校处罚事宜2000元、原告请求返还的房租差价款，其请求返还均无法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告佟雪茵的诉讼请求。案件受理费6819元，由原告佟雪茵负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，根据被上诉人高秀斌与原审第三人沈阳城市建设学院资产经营管理有限公司于2016年8月20日签订的《房屋租赁合同》约定，案涉房屋租金为每年47,462.30元，而被上诉人陈立军在2016-2018年向上诉人收取租金为每年50,000元，差价为5,075.36元〔（50,000元-47,462.30元）×2年〕。2019年，陈立军向上诉人收取房屋租金58,000元，而根据高秀斌与沈阳城市建设学院资产经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，当年的租金为54,915元，差额为3,085元。以上合计金额为8,160.36元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然原审第三人沈阳城市建设学院资产经营管理有限公司与高秀斌签订的《房屋租赁合同》及高秀斌与陈立军签订的《房屋租赁合同》中均约定了未经出租方同意不得转租的内容，但该项约定仅对上述《房屋租赁合同》中的承租方具有约束力，在案涉《超市转让合同》中对于经营期限并未做出明确约定以及案涉各《房屋租赁合同》中的出租方并未要求解除租赁合同、收回租赁房屋的情况下，《房屋租赁合同》中转租条款的约束力并不及于《超市转让合同》中的双方当事人。另外，依据《超市转让合同》的约定，陈立军向佟雪茵转让的不仅是超市的经营权，还包括转让时超市内所有的货品、冰箱、冰柜等设施及各种手续，在上诉人已经经营该超市长达仅三年的时间且上诉人并未提供证据证明其与陈立军签订《超市转让合同》时存在意思表示不真实的情况下，上诉人要求解除《超市转让合同》、返还转兑费300,000元及管理费90,000元的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人返还房屋租金差额8,160.36元及办事费2,000元的主张，首先，根据《超市转让合同》第二条“房租费每年学校统一收费时，乙方将次年房租一次性交给甲方，由甲方转交给房主。房租费用每年学校不涨价，甲方及房主不涨价。…”的约定，被上诉人陈立军、高秀斌应当按照学校收取租金的标准向上诉人收取房租，故被上诉人向上诉人超额收取的房租8,160.36元应作为不当得利返还给上诉人。关于办事费2,000元，因被上诉人未提供证据证明其已按照上诉人的委托完成了委托事务，故该笔费用同样应返还给上诉人。依据被上诉人在庭审中自认上述费用合计10,160.36元（8,160.36元+2,000元）已由高秀斌收取，故应当由高秀斌承担返款义务。综上所述，上诉人佟雪茵的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初6863号民事判决；二、被上诉人高秀斌于本判决生效之日起十日内向上诉人佟雪茵返还房屋租金差额及办事费用合计10,160.36元；如果高秀斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人佟雪茵的其他上诉请求及诉讼请求。一审案件受理费6,819元，由佟雪茵负担6,649.57元，由高秀斌负担169.43元；二审案件受理费6,819元，由佟雪茵负担6,649.57元，由高秀斌负担169.43元。本判决为终审判决。审判长  关宇宁审判员  张忠星审判员  林 红二〇二〇年八月十七日法官助理强文清书记员钟雨含本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。