广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10775号上诉人（原审被告）：吴成侨，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：广州市海珠区彬毅牛奶店。住所地：广州市海珠区。经营者：吴成侨。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所。住所地：广州市海珠区。法定代表人：余勇，职务：该所所长。委托诉讼代理人：黄卫宁，该所职员。上诉人吴成侨、广州市海珠区彬毅牛奶店（以下简称彬毅牛奶店）与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区物业二所）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴成侨兼彬毅牛奶店的经营者，被上诉人海珠区物业二所的委托诉讼代理人黄卫宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴成侨、彬毅牛奶店上诉请求：撤销一审判决，判决吴成侨、彬毅牛奶店按照政府和市场的指导价继续经营涉案商铺。事实与理由：一、涉案商铺的历史来由是一九九七年原东山区越秀南#203已征用，经原东山区房管局异地安置到现在经营铺位上，由于租赁使用权问题，当年交纳了伍万元人民币给东山区房管局，然后才办理了海珠区房管所的托管手续。二、租赁合同的租金历来都是由海珠区物业二所按时在吴成侨的银行帐户自动扣缴至2019年3月份，从2019年4月至2019年10月的租金吴成侨也通过手机银行交清，并没有拖欠过海珠区物业二所的租金。三、按照《中华人民共和国合同法》规定，如逾期三个月欠缴租金，海珠区物业二所才有权终止合同，因合同发生争议，双方应协商解决，海珠区物业二所没有与吴成侨协商，这是民事的不平等关系，基于海珠区物业二所单方违约，吴成侨请求法院撤销海珠区物业二所的无理罚款。四、关于《承租人通知书》的《回函》，吴成侨表示不放弃行使优先权，吴成侨收到《承租人通知书》的时间是2017年10月25日，广州产权交易所的挂牌时间发生在2018年6月15日至2018年6月22日截止，距离时间长达八个月之久，并且吴成侨已是六十多岁的老者，就算是年轻者也不可能时时去盯住产交所公布信息，海珠区物业二所并没尽责通知到吴成侨去参与交易，抹杀了吴成侨应有的优先权。五、既然海珠区物业二所、吴成侨之间形成了不定期无效的合同，不应依据租赁合同第二十一条第二款的约定主张违约金。请求法院撤销海珠区物业二所的不合理要求，同时为解决吴成侨晚年的生活，继续让吴成侨给予继续经营。被上诉人海珠区物业二所辩称：同意一审判决处理，不同意吴成侨、彬毅牛奶店的上诉请求。海珠区物业二所于2019年7月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认海珠区物业二所与吴成侨之间关于广州市海珠区江南西路杏园大街1-5号首层7号铺的租赁关系于2018年8月22日解除；2.吴成侨、彬毅牛奶店将广州市海珠区江南西路杏园大街1-5号首层7号铺按现状腾空并返还给海珠区物业二所；3.吴成侨、彬毅牛奶店按照2160元每月的标准向海珠区物业二所支付自2019年4月1日起至实际清空搬出房屋之日止欠付的房屋占有使用费；4.吴成侨、彬毅牛奶店按照2160元每月的标准向海珠区物业二所支付自2018年8月28日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5.本案诉讼费用由吴成侨、彬毅牛奶店承担。一审法院经审理查明：广州市海珠区江南西路杏园大街1-5号是海珠区物业二所辖内管理的直管公房。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方，以下简称为“三处”）与吴成侨（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将海珠区江南西路杏园大街1-5号首层7号铺（以下称涉讼商铺）租给乙方作商业用途，建筑面积12平方米；租赁期限从2012年11月1日至2014年10月31日，月租金2160元;租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与海珠区物业二所签订《直管房管理事项委托书》，委托海珠区物业二所协同开展直管房产权管理工作、直管房租金收缴和租赁管理、直管房安全和修缮等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠区物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠区物业二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。海珠区物业二所为证明其主张，提供了如下证据：1、2017年10月25日海珠区物业二所发出的《承租人通知书》；2、2017年10月30日吴成侨的《回函》，载明吴成侨不放弃行使优先承租权；3、2018年8月22日的《关于解除房屋租赁关系通知》，空白处有吴成侨签名。一审另查，彬毅牛奶店类型为个体工商户，注册日期为2010年10月19日，经营者为吴成侨，经营场所：广州市海珠区江南西路杏园大街1-5号首层7号铺，经营范围：乳制品零售，预包装食品零售。一审法院认为:广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由海珠区物业二所承接，故海珠区物业二所有权就涉案房屋主张权利。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与吴成侨签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据合同约定，“租赁期限自2012年11月1日至2014年10月31日，月租金2160元；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”。上述合同约定的租赁期限已经届满，之后海珠区物业二所、吴成侨没有继续签订合同，吴成侨继续使用涉案房屋，海珠区物业二所收取租金至2019年10月，故当事人之间的租赁期限成为不定期，当事人双方均可以随时要求解除不定期租赁关系。因涉讼商铺注册登记为个体工商户，经营者为吴成侨，故海珠区物业二所要求确认海珠区物业二所与吴成侨关于涉讼商铺的租赁关系于2018年8月22日解除，吴成侨、彬毅牛奶店搬出涉讼商铺的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。结合本案实际情况，一审法院酌情判令吴成侨、彬毅牛奶店在本判决生效之日起60日内搬迁。吴成侨、彬毅牛奶店应按原合同标准每月2160元的标准向海珠区物业二所支付从2019年11月1日起至实际交回房屋之日止的房屋占用费。至于海珠区物业二所主张按照1倍租金的标准支付不交房的违约金，该违约金标准过高，结合合同约定，一审法院酌情将违约金调整为合同月租金标准的20%即2160元的20%。海珠区物业二所要求吴成侨、彬毅牛奶店超出上述金额的违约金一审法院予以驳回。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2020年1月13日作出一审判决：一、确认广州市海珠区房屋安全和物业二所与吴成侨关于广州市海珠区江南西路杏园大街1-5号首层7号铺的租赁关系于2018年8月22日解除；二、吴成侨、广州市海珠区彬毅牛奶店在判决生效之日起60日内，搬出广州市海珠区江南西路杏园大街1-5号首层7号铺房屋，并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；吴成侨、广州市海珠区彬毅牛奶店在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、吴成侨、广州市海珠区彬毅牛奶店在判决生效之日起15日内，按每月2160元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2019年11月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费及逾期交房的违约金（按照每月2160元的20%计算）；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，由吴成侨、广州市海珠区彬毅牛奶店共同负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，吴成侨、彬毅牛奶店向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.陈慧雯签订的广州市房地产（非住宅）租赁契约。证据2.房地产租赁登记证书。证据3.户口本复印件。证据4.结婚证复印件。证据5.广州市东山区国土房管局收据。证据6.关于公开招租的通知书打印件。证据7.微信截图。证据8.广州产权交易所网上打印件。证据9.电话通讯录。证据10.今日头条截图。证据11.广州市荔湾区人民法院判决书尾页复印件。证据12.工商银行汇款电子回单。证据13.吴成侨签订的广州市房地产（非住宅）租赁合同。证据14.存折复印件。证据15.手机短信打印件。证据16.城乡居民养老增员明细表、城乡居民社会养老保险一次性缴费明细表。拟证明：海珠区物业二所侵犯吴成侨、彬毅牛奶店的优先承租权，因海珠区物业二所没有及时通知吴成侨、彬毅牛奶店房屋公开招租的情况，导致吴成侨知道公开招租情况时已超过报名的时间。海珠区物业二所质证表示：除了证据14、15、16是新证据，吴成侨、彬毅牛奶店提交的部分证据一审已经提交。针对二审新证据，海珠区物业二所确认收租至2019年12月，其他证据与本案无关。另查明，海珠区物业二所向吴成侨发出的《承租人通知书》载明：涉案合同租期届满后，吴成侨继续使用该房屋，双方未续签租赁合同，根据我国合同法规定，自2016年11月1日起，双方存在不定期租赁合同关系，海珠区物业二所作为出租人有权随时通知吴成侨解除双方存在的不定期房屋租赁关系；以及海珠区物业二所将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如吴成侨有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权……如需了解房屋公开挂牌情况，请与广州产权交易所朱小姐（电话……）联系，或登录广州产权交易所网站××查询……。2018年8月22日海珠区物业二所向吴成侨发出《关于解除房屋租赁关系通知》，告知吴成侨自收到通知5日内到海珠区物业二所办理涉案房屋退租手续。吴成侨当日在该通知上记载“已收到此通知原件一份”并签名确认。海珠区物业二所一审起诉时称2018年8月2日涉案房屋经由广州市产权交易所欧公开市场方式组织交易，案外人关肖明被确认为成交人。再查，海珠区物业二所二审庭后提交书面说明，表示房管部门公布的2012年广州市房屋租金参考价中杏园大街的租金标准为每月每平方米80元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：吴成侨、彬毅牛奶店主张继续承租涉案商铺的理由能否成立。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由海珠区物业二所承接，海珠区物业二所有权就涉案房屋主张民事权利。涉案房屋的性质为商铺，按照每月2160元计租，除以建筑面积12平方米可得每月每平方米租金标准为180元，远高于房管部门公布的同期同地段房屋租金标准每月每平方米80元，并不具有福利性质。而在吴成侨签订本案租赁合同之前陈慧雯是因何原因与房管部门签订租赁契约，以及该契约的性质如何，并非本院审理范围，二者属于不同的租赁合同关系，吴成侨与海珠区物业二所之间的租赁关系性质以本案吴成侨与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处签订的租赁合同为认定依据。因此海珠区物业二所与吴成侨、彬毅牛奶店之间的租赁关系为平等民事主体之间的法律关系。吴成侨、彬毅牛奶店主张双方之间为不平等的民事主体之间的关系，缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。吴成侨与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处于2012年10月19日签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租期已于2014年10月31日届满，其后海珠区物业二所与吴成侨未再续签租赁合同，海珠区物业二所以原租赁合同标准实际收取吴成侨租金，一审法院据此认定双方为不定期租赁关系，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，不定期租赁关系的当事人有权随时解除合同。海珠区物业二所于2020年8月22日发出《关于解除房屋租赁关系通知书》通知吴成侨办理退租手续，吴成侨当日签收该通知。现吴成侨并未办理退租手续，继续占用涉案房屋，一审判决确认双方租赁合同关系于2020年8月22日解除、认定吴成侨、彬毅牛奶店应交还房屋并支付房屋占用费并无不妥。吴成侨、彬毅牛奶店上诉要求继续承租涉案房屋，并无合同和法律依据，本院不予采纳。关于占用费的问题，二审中，海珠区物业二所确认吴成侨已交租至2019年12月，故吴成侨、彬毅牛奶店应支付占用费的时间应自2020年1月1日起计算。如之后吴成侨、彬毅牛奶店另有向海珠区物业二所支付占用费的，可据实抵扣。关于逾期交房违约金问题。海珠区物业二所于2017年10月25日告知吴成侨可行使优先承租权参与公开招租，但据其陈述，实际在2018年8月2日才进行公开招租，海珠区物业二所未在公开招租前的合理期限内告知吴成侨具体公开招租的时间，未尽合理告知义务，对吴成侨未能参加竞拍重新签订租赁合同存在一定过错，因此本院对海珠区物业二所主张的逾期交房违约金不予支持。至于吴成侨、彬毅牛奶店主张海珠区物业二所侵犯其优先承租权的问题，虽然海珠区物业二所在2017年10月25日的《承租人通知书》中告知吴成侨可行使优先承租权，但同时也表明自2016年11月1日起双方存在不定期租赁关系，海珠区物业二所有权随时解除该不定期租赁关系，对如因海珠区物业二所原因导致吴成侨未能行使优先承租权的后果也未明确约定。因此海珠区物业二所是否履行了合理的告知义务不影响其依据合同法规定行使解除权。综上所述，上诉人吴成侨、彬毅牛奶店的上诉请求不成立，本院均不予支持。一审判决对违约金的处理不当，且二审发生新事实，故本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17596号民事判决第一、二项；二、吴成侨、广州市海珠区彬毅牛奶店在本判决生效之日起15日内，按每月2160元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2020年1月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费；三、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各556元，均由吴成侨、广州市海珠区彬毅牛奶店负担各审119元，由广州市海珠区房屋安全和物业二所负担各审437元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年八月十八日书记员 冯冠豪郭丽淳