安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终1143号 上诉人（原审被告）：姚敏，女，1967年8月21日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：淮南佳伟装饰工程有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区淮舜南路新康医院对面，统一社会信用代码91340400057017647Q。 法定代表人：宇汝传，该公司董事长。 上诉人姚敏因与被上诉人淮南佳伟装饰工程有限公司（以下简称佳伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 姚敏上诉请求：撤销一审判决，依法正确裁判。事实和理由：1.佳伟公司在出卖房屋时未告知姚敏房屋已经抵押的事实，违反我国担保法第四十九条第一款规定，为无效转让行为；2.通过一审证据表明，双方最初没签订合同时，佳伟公司就将房屋交给姚敏装修，即为装修后、入住前付款，后仅补签一份合同且由佳伟公司持有，但并非姚敏签订的那份合同，因为合同每一页都应当由姚敏签字确认；3.一审判决认定违约金数额没有法律依据，退一步讲，假如视为姚敏违约，那么，根据我国合同法及其司法解释的有关规定，违约金不得超过实际损失的30%，实际损失也只能以银行贷款利息为标准，而一审判决却根据佳伟公司提供的《房地产买卖居间合同》中的“20%”计算违约金，该合同主要是针对居间法律关系制定的格式合同，一审判决这种不分逾期付款时间长短、不分合同性质的盲目计算违约金做法，无法达到公平合理；4.房屋买卖合同需要网签以防一房多卖，房款需要办理资金托管以确保交易安全，但佳伟公司却要求将房款直接向其支付，更何况，姚敏在2019年底得知第三人起诉佳伟公司，法院正在寻找查封佳伟公司名下财产，在此情形下，姚敏就不能再进行付款了。 佳伟公司未提交书面答辩意见。 佳伟公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖居间合同》；2.判令姚敏承担违约金46万元。 一审法院认定事实：佳伟公司法定代表人宇汝传与姚敏于经营过程中相识。2018年期间，姚敏得知佳伟公司名下有一套位于本区“金地滟澜山”小区42栋103室房屋（产权证号：淮房地权证淮田字第××号）对外出售，姚敏准备购买，基于双方关系，先达成购房口头协议，佳伟公司将房屋先交付姚敏进行装饰装修，之后再付款。2018年8月，姚敏与案外人签订“装修协议书”，由案外人对涉案房屋进行装修。同年12月13日，佳伟公司与姚敏签订了三页的《房地产买卖居间合同》，约定涉案房屋225.79平方米，价款230万元，签订合同时付房款26万元，作为购房定金，付款方式为：2019年1月16日付清房屋余款，2月底之前配合办理过户手续……。合同第九条违约责任约定：双方任一方未按本合同约定履行，其行为视为违约，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。合同另行约定了其他条款，后附佳伟公司印章及姚敏签名。合同签订后，姚敏未按约定支付26万元定金，也未按合同约定的期限支付购房款，佳伟公司经催要无果，提起本案诉讼。诉讼期间，姚敏提交了涉案房屋于2019年12月被法院查封的公告，以此证实房屋存在交易的法律障碍。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。佳伟公司与姚敏签订的《房地产买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，合法有效。姚敏当庭否认合同的真实性，且认为仅有一份合同，由佳伟公司持有，但庭审前，即未向本院申请合同真实性的文检鉴定，也未提交其他证据对其辩解意见予以证实，故对于该抗辩意见不予采信。合同签订前，佳伟公司已将涉案房屋交付姚敏，履行了合同约定的义务。姚敏接收房屋后，与其他装饰装修公司签订了装修合同，并对房屋进行了简单的装修，之后2018年12月13日，双方签订涉案合同，双方自该合同订立后，均应当按照合同约定履行义务。而姚敏在合同签订后，未向佳伟公司支付购房款，其行为已构成违约，应当对守约方承担违约责任。合同第九条违约责任明确约定守约方有权单方解除合同，并要求违约方支付总房价款20%的违约金。佳伟公司依据该合同条款提出解除合同的诉讼请求，符合约定，予以支持。关于佳伟公司主张的违约金46万元，姚敏当庭辩解即便其存在违约，因本案未约定违约金具体数额，逾期付款的，应当按照银行同期贷款利率的标准计算。一审法院认为，涉案合同就违约金明确约定为总房价款20%，故姚敏的该抗辩意见，不符合相关司法解释的规定，不予采纳。综合本案，双方在庭审中均未提交关于损失的证据，同时，结合双方实际交易房屋的情况，以及《合同法》鼓励交易、惩罚违约等原则，佳伟公司在合同履行过程中，属于守约方，姚敏在涉案房屋买卖合同签订后，未按约定履行合同义务，在不愿意购买房屋后，亦不积极与佳伟公司协商解除合同，避免纠纷发生，涉案合同的违约金条款，不违反法律规定，故对佳伟公司的该主张予以支持。关于姚敏提交的2019年12月被法院查封的公告，以此证实房屋存在交易的法律障碍。一审法院认为，双方于2018年12月签订的合同，而查封房屋在合同签订之后一年，全额给付房款的时间为2019年1月。通过以上时间段，可认定涉案房屋存在法律交易障碍是在应给付房款之后，因此，姚敏的该抗辩理由不能成立。另外，涉案合同签订时，佳伟公司已出示了房屋产权证书，虽然该房屋设立了抵押登记，但该抵押并不影响房屋的正常交易。关于姚敏要求退还装修费用，经审查，装修协议是姚敏与案外人所签订，与本案合同不属于同一事实，故不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决：一、解除淮南佳伟装饰工程有限公司与姚敏签订的《房地产买卖居间合同》；二、姚敏于本判决生效后十五日内，一次性赔偿淮南佳伟装饰工程有限公司违约金46万元。案件受理费8200元，减半收取4100元，由姚敏负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：1.涉案房屋买卖协议是否真实、有效；2.姚敏是否违约，其未按约付款是否具有合法抗辩；3.一审认定违约金数额是否适当。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。 关于争议焦点一，姚敏虽对佳伟公司提交的《房地产买卖居间合同》的真实性提出异议，但根据其认可的有其本人签名的该合同第三页载明合同由双方各执一份，其自称仅有一份合同由佳伟公司持有，与合同载明事项不符，且未能提交证据加以证明，也未能提交其他反证对合同真实性予以有效反驳，故一审对其该辩解意见未予采信，符合法律规定。双方就涉案房屋买卖达成口头协议时，虽然该房屋处于抵押状态，但佳伟公司已将房屋交给姚敏进行装修，且双方补签购房合同时，该房屋已经解除抵押，姚敏以佳伟公司在出卖房屋时未告知房屋已经抵押的事实为由，主张案涉房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，不予支持。涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点二，本院认为，姚敏称其要求通过资金托管方式支付房款，而佳伟公司却要求直接付款，姚敏对其陈述未能举证证明，且双方合同未明确约定支付房款必须通过资金托管中心办理资金托管，其以此为由对其未按约付款提出抗辩，理由不能成立。双方合同约定姚敏应于2019年1月16日付清房款，姚敏称在2019年底得知第三人起诉佳伟公司，佳伟公司财产可能会被法院保全为由，对其未按约付款提出抗辩，理由也不能成立。 关于争议焦点三，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。当事人就迟延履行违约违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方在合同中约定一方违约的，守约方有权单方解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。姚敏在一审中虽辩称其没有违约，但也提出过佳伟公司违约金要求过高的辩论意见，双方对于因姚敏违约造成佳伟公司损失数额均未能举证证明，佳伟公司损失难以确定，本院根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，以合同约定的逾期付款之日起按照年利率6%计算资金占用期间的利息作为佳伟公司的损失数额，在此基础上浮30%认定姚敏应向佳伟公司支付违约金数额，从2019年1月17日计算至2020年8月17日，违约金为284050元（2300000元×6%÷12个月×19个月×1.3倍）。一审判决对于违约金数额认定不当，本院予以变更。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但对违约金数额认定不当，予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初974号民事判决第一项，即“解除淮南佳伟装饰工程有限公司与姚敏签订的《房地产买卖居间合同》”； 二、变更安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初974号民事判决第二项“姚敏于本判决生效后十五日内，一次性赔偿淮南佳伟装饰工程有限公司违约金46万元”为“姚敏于本判决生效之日起十五日内一次性支付淮南佳伟装饰工程有限公司违约金284050元”； 三、驳回淮南佳伟装饰工程有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费8200元，由姚敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年八月十七日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。 当事人就迟延履行违约违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。