湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0602执异48号 异议人（案外人）：陈志伟，男，1983年7月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 申请执行人：冯四香，女，1966年7月24日出生，汉族，无业，住岳阳市岳阳楼区。 委托代理人：谭勇，湖南国风德赛律师事务所律师。 被执行人：陈湘玲，女，1967年8月11日出生，汉族，无业，住岳阳市岳阳楼区。 被执行人：刘川，男，1976年10月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 本院在执行申请执行人冯四香与被执行人陈湘玲、刘川民间借贷纠纷一案中，案外人陈志伟对本院“查封被执行人陈湘玲、刘川共同共有的位于岳阳市岳阳楼区、房屋产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号房屋”不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人陈志伟称：2017年8月31日，案外人经第三人介绍，与被执行人陈湘玲就涉案房屋签署了房屋买卖合同,案外人已于2017年8月31日向被执行人支付了全部购房款，被执行人向案外人出具了收款收条,并将房产证交付给案外人。但由于房管局工作人员无法确定过户费金额，且被执行人常年未在本地，导致案外人一直无法办理过户登记。案外人在购房后,花费了近3万元对房屋进行简单修缮，原计划于2020年初入住。但因新冠疫情影响无法顺利入住,直至2020年3月19日方得知贵院于2019年2月27日对涉案房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人请求贵院停止对位于岳阳楼区的房屋的执行行为。 案外人陈志伟向本院提交以下证据证明自己的主张：所有权号为××××号房产证证明一份、国有土地使用证证明一份、被执行人陈湘玲与异议人陈志伟于2017年8月31日签订的一份房屋买卖合同证明一份、房屋买卖合同交易时的合影照片一张、胡爱兰户口注销证明存根证明一份、交易的收款收条证明一份。 申请执行人冯四香答辩称:一、案外人陈志伟对涉案房屋转让事实的陈述不真实，对转让款的支付方式、支付数额的陈述存在明显矛盾。异议人陈志伟如果确实出资37万元购买了陈湘玲的房屋，按照正常房屋交易方式和习惯，对于重大的合同交易，双方应签订一份严谨且全面的书面合同，同时约定购房款的准确数额及支付方式。而陈志伟也会特别要求陈湘玲在收到自己一次性支付的37万元购房款时，向本人出具清楚明确的收条，而非含糊不清的条据。异议人陈志伟提交的《房屋买卖合同》和陈湘玲的《收条》明显不符合正常的交易习惯，也不符合法律逻辑。由此可知，异议人陈志伟提供的证据和陈述的事实都不真实、不客观，异议人陈志伟虚构了2017年8月31日购买陈湘玲房屋的事实。异议人对被执行的房产转让事实的陈述不真实，对转让款的支付方式、支付数额的陈述存在明显的矛盾。二、异议人陈志伟仅凭一份合同和一份收条就认为该房屋是归属异议人的合法物权的观点是无理无据的。其一，从事实角度而言，异议人陈志伟诉称——由于房管局工作人员无法确定过户收取的数额，且被执行人常年未在本地，导致异议人一直无法办理过户登记。异议人陈志伟以上述所谓的正当理由故意拖延不办理所购房屋过户登记手续，使该房屋的归属历时3年之久仍然处于不确定的状态，同时也可能造成本案中冯四香的合法债权难以执行到位，因此陈志伟的上述行为存在法律上的明显过错。其二，从法律理论角度而言，房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，或实际占有房屋，而可直接要求确认物权。其三，从法律规定角度而言，《中华人民共和国物权法》第9条明确规定——不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可知，异议人陈志伟提交的本案证据并不足以达到证明其权力能够排除本案执行。综上所述，无论是根据事实，还是依据法律，位于岳阳市岳阳楼区房屋产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号房屋之产权现在仍应属于被执行人陈湘玲、刘川，而非异议人陈志伟。贵院对该房屋采取财产保全及强制执行措施以清偿被执行人陈湘玲、刘川所欠申请人冯四香的债务是完全正确的。 被执行人刘川答辩称：一、本人根本不认识异议人陈志伟，并从未见过此人，陈志伟所说房屋买卖合同，本人从未签过此合同，也毫不知情。二、关于冯四香与陈湘玲借贷纠纷一案，本人与前妻陈湘玲于2015年开始长年分居，直到2018年才办离婚手续，因迫于要离婚，在办离婚手续之前，她才告诉我欠冯四香的钱，并冯四香和陈湘玲联合要我在借条上签字，之前的借条我并未签字，也不知情。三、因本人不在借条上签字，陈湘玲就不跟我办离婚证，迫于无奈，本人才在借条上签字，并对冯四香做出承诺，我只能慢慢还，她当时也是同意的，现如今我是有口难辩，成为受害者。 本院查明，本院受理冯四香诉陈湘玲、刘川民间借贷纠纷一案，于2018年4月18日做出（2017）湘0602民初5952号民事判决书，判令：被告陈湘玲、刘川向原告冯四香偿还借款本金11万元，并自2017年9月16日起按照月利率2%的标准支付利息至本院指定偿还之日；上述款项，限在判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上述判决发生法律效力后，因陈湘玲、刘川未履行行生效法律文书所确定的义务，冯四香申请强制执行。本院受理其执行申请后，于2019年2月27日做出（2019）湘0602执572号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人陈湘玲、刘川的银行存款153950元，或扣留、提取同等数额的收入至岳阳市岳阳楼区人民法院账户，或查封、扣押价值相当的财产。3月6日，冯四香（甲方）与陈湘玲、刘川（乙方）达成协议书，约定：一、乙方在2019年6月8日前一次性还清借款85000元……；三、乙方不能按协议执行，乙方同意岳阳楼区人民法院此后强制评估拍卖两人共有房产来执结本案，同时承诺对拍卖过程予以充分配合。后因陈湘玲、刘川未按上述协议给付借款，2019年10月15日，本院向岳阳市不动产登记管理中心送达（2019）湘0602执572号执行裁定书，并请其协助执行：冻结被执行人陈湘玲所有的位于岳阳市岳阳楼区。查封期限为二年。案外人对本院查封涉案房屋不服，向本院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行行为。 另查明，涉案房产坐落于岳阳楼区，产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号，登记为陈湘玲单独所有。 本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人要对登记在被执行人名下的不动产排除执行的，应当符合下列条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人陈志伟向本院提交查封前签订的购房合同一份，但其仅提供收条一份证明支付购房款，真实性无其他证据予以佐证。案外人主张其在2017年购买涉案房屋，直至本院2019年10月15日查封涉案房屋都未办理产权过户，又未向本院提供证据证明非因案外人自身原因不能办理房屋过户登记。故案外人对涉案房屋不符合法律规定排除执行的全部法定条件，其异议请求应予驳回。本院依法查封涉案房屋并无不当。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下： 驳回异议人陈志伟的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 曹 萍 审判员 蔡学谦 审判员 何文详 二〇二〇年八月六日 书记员 李 佳