江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1989号上诉人（原审被告）：张雪峰，男，1973年8月4日出生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：陆少杰，江苏方直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芮浩彬，男，1957年10月16日出生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：方震超，江苏常明律师事务所律师。上诉人张雪峰因与被上诉人芮浩彬房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。张雪峰上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判驳回芮浩彬的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由芮浩彬承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。案涉合同第十一条明确约定：合同期间内，因政府、政策、城市规划等原因造成本合同无法继续履行的，本合同自然终止，双方互不承担责任，但甲方即芮浩彬应退还乙方即张雪峰未租赁期限内的租金，涉及张雪峰装修部分的拆迁补偿归张雪峰享有。张雪峰所承租的房屋于2016年6月前已被列入拆迁范围，所承租经营的房屋四周因拆迁也均已筑起了围墙。为此，张雪峰为响应政府的拆迁号召，减少因拆迁而造成经营损失，被迫于2016年7月另觅经营场所。芮浩彬为了达到其非法占有合同约定的张雪峰装修补偿之目的，故意采取拖延、不选定评估机构等手段，致使租赁合同期限自然届满。因双方就此事多次进行交涉均无结果，张雪峰于2017年9月11日向溧阳市政府部门进行信访反映情况。2017年11月6日，溧阳市溧城镇人民政府作出溧镇信发[2017]141号《关于张雪峰信访事项的答复意见》，明确被征收人即人芮浩彬一直“未选择评估公司，暂未能对房屋进行评估”。由此可见，涉案租赁房屋已经列入政府实施的拆迁范围之中，张雪峰占有该房屋并据此申请法院采取证据保全措施，对涉案房屋的装潢价值作出司法评估鉴定，恰恰是依法维护自身的合同权利的合法正当行为，并非非法占有。但一审法院对此却没有作出客观、正确的认定，反而认定“张雪峰无权占有涉案房屋，评估对本案纠纷的处理没有必要”，显然是错误的。二、一审判决适用法律错误。1.对于案涉房屋租赁合同的效力问题。一审法院不顾上述客观存在的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问題的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，认定双方之间的房屋租赁合同无效。一审中，芮浩彬已向法院提供溧规地（2006)1066号《建设用地规划许可证》，表明涉案房屋的土地系合法取得使用。涉案房屋系2006年建造，当时的法律法规尚不完善、不严谨，该房屋自建造至今未被相关行政管理机关认定为违法建筑。而且在本次实施拆迁过程中，相关部门也从未认定涉案房屋系违法建筑而不予以补偿。因此，案涉房屋租赁合同应认定为合法有效。2.逾期腾房占有使用费。本案并非正常情况下房屋租赁合同期限届满后，张雪峰非法占有而故意不腾房。事实上，造成无法腾房的客观事实是芮浩彬故意不配合拆迁评估，企图利用合同期限届满后非法占有合同约定属于张雪峰享有的装修补偿款。因此，芮浩彬的非法行为直接导致张雪峰无法正常腾房。故房屋占有使用费依法不应由张雪峰承担，芮浩彬该项诉请不能成立，应依法驳回。三、判决生效后的后果。按照一审法院判决确定的内容，会导致涉案房屋装修状况以及价值无法保存及固定，如果遭到芮浩彬随意添加、毁坏、灭失，将再难以取得涉案房屋的原始装修、设施或设备，造成张雪峰今后无法就涉案房屋拆迁的原装潢补偿等进行主张权利。张雪峰在一审审理期间，依法申请证据保全及装潢的评估申请，但一审法院未予准许，显然是不符合法律规定的。芮浩彬辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。芮浩彬向一审法院起诉请求：1.判令张雪峰返还位于溧阳市小山头菜场的房屋；2.张雪峰向芮浩彬支付占用使用费（暂计至2019年5月31日为132000元并以每月7333元的标准计算自2019年6月1日起至实际返还日止）；3.张雪峰承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月28日，芮浩彬（甲方）与张雪峰（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方将位于溧阳市小山头菜场的原焦山大酒店房屋及附房两间出租给乙方；租赁期限为6年，自2011年12月1日至2017年11月30日止；租金每年6万元；本合同届满，如乙方不再租赁该房屋，则应按时将租赁房屋等设施完好交还于甲方并办理交接手续，同时，乙方在租赁期间所添置的房屋的装潢、装修，归甲方所有；合同期限内因政府、政策、城市规划等原因造成本合同无法继续履行，本合同自然终止，双方互不承担责任，但甲方应退还乙方未租赁期限内的租金，涉及乙方装修部分的拆迁补偿归乙方享有；合同还约定了其他相关事项。合同签订后，芮浩彬向张雪峰交付了该房屋。2014年5月20日，芮浩彬（甲方）与张雪峰（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方将位于原租赁房屋南侧两间房屋出租给乙方用于开设酒店；租赁期限自房屋交付日起至2017年11月30日止，租赁费为每年28000元；甲方所出租的房屋，如在2015年2月底前拆迁，有关拆迁经营损失费、拆迁装潢评估费均归乙方所有，在2015年2月底后，如拆迁时，有关拆迁装潢评估费归甲方所有，有关拆迁经营损失归乙方所有；租赁期限内，如遇拆迁，甲方应退还未租赁期限内的租赁费；租赁期限内，如遇拆迁，乙方在不破坏房屋结构的前提下，可拆除装修的设备、实施；合同还约定了其他相关事项。合同签订后，芮浩彬向张雪峰交付了该房屋。涉案两份合同所约定的房屋租金，张雪峰已支付至2017年11月30日。张雪峰尚未将涉案房屋返还给芮浩彬。2017年11月30日，芮浩彬向张雪峰发函，载明：鉴于双方之间的合同已到期，请于2017年12月15日之前迁出房屋；还载明了其他内容。2017年12月5日，张雪峰回函，载明：承租房屋已于2016年被纳入拆迁范围，装潢部分的拆迁款应由张雪峰享有；还载明了其他内容。庭审中，芮浩彬陈述：涉案房屋尚未取得建设工程施工许可证。大约2017年起，拆迁部分相关人员就涉案租赁房屋拆迁事宜与其接触过，但至今房屋尚未被拆迁，亦未影响张雪峰的正常经营。张雪峰陈述：由于涉案房屋属于拆迁范围，其经营至2016年7月左右，就至另外的场所进行经营。为了取得装潢部分的拆迁款，申请对涉案租赁房屋的装潢部分进行司法评估。经一审院释明后，其在本案中不提起反诉。芮浩彬认为该司法评估与本案无关，对该申请提出异议。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，双方均未举证证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证，应认定双方之间的房屋租赁合同无效。因张雪峰系无权占有涉案房屋，芮浩彬有权要求其返还，故芮浩彬要求张雪峰返还涉案租赁房屋的请求，符合法律规定，该院依法予以支持。张雪峰未腾退房屋，按规定，可以参照双方合同约定的租金标准要求其支付相应的占用使用费，故芮浩彬要求张雪峰支付占用使用费（按每月7333元计算自2017年12月1日起至实际返还之日止）的请求，符合法律规定，该院依法予以支持。张雪峰为了主张拆迁款而申请对装潢部分进行司法评估的申请，因本案理涉的系房屋租赁合同纠纷，且经释明后其亦不提起反诉，该评估对本案纠纷的处理没有必要，因此，对该申请在本案中依法不予准许。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决：一、张雪峰于判决生效之日起十五日内向芮浩彬返还位于溧阳市小山头菜场的房屋；二、张雪峰于判决生效之日起十五日内向芮浩彬支付占用费（按每月7333元，计算自2017年12月1日起至实际返还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，由张雪峰负担。二审期间，张雪峰提交以下证据：1.关于溧阳市清安片区征地房屋补偿方案【2017】58号文件（复印件），证明2017年涉案房屋已经被列入拆迁范围。2.清安片区王家村房屋腾空验收合格单，证明本案涉案房屋于2017年实施拆迁，该腾空单房屋坐落在本案涉案房屋300米处，证明涉案房屋在租赁期间已经列入拆迁范围，并实施拆迁。2016年我方已经搬迁，房租也付到了2017年。芮浩彬故意不与拆迁单位签订合同，造成租赁期届满，我方租赁费无法计算。芮浩彬质证认为，1.对上述58号文件的真实性不予认可，我方未看到原件，而且该文件内容与本案无关。从文件内容来看，系向市政府的请示文件，明确载明请市政府领导予以审批，并非一个决定性的拆迁安置政府性文件，而且案涉房屋并未在该文件中体现，故不能达到上诉人的证明目的。2.从验收合格单文件内容来看，系与案涉房屋完全无关的他人房屋，不能证明案涉房屋在拆迁范围中，也不能证明案涉房屋被要求进行腾空或限期拆除的情况，不能达到上诉人的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、案涉租赁合同的效力问题。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，张雪峰认为该房屋未被行政机关认定为违章建筑，租赁合同应属有效，该主张无法律依据，本院不予采信。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定芮浩彬与张雪峰签订的《房屋租赁合同》无效正确，本院予以维持。房屋租赁合同无效，芮浩彬有权要求张雪峰返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审判决正确，本院予以维持。二、本案一审中，张雪峰认为案涉房屋拆迁的装修补偿款应归其所有，并申请证据保全和对房屋装修部分进行评估。因经一审法院释明张雪峰明确表示不提起反诉，而上述申请均系针对张雪峰的主张作出，与本案房屋租赁合同纠纷的处理不具有关联性，一审法院对张雪峰的申请不予准许并无不当。综上所述，张雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由张雪峰负担。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 罗希夷审判员 刘岳庆二〇二〇年八月十四日书记员 吴 洋