广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1402民初1218号 原告（反诉被告）：何亚弟,男，1979年9月3日出生，汉族，个体户，住址：崇左市江州区。 委托诉讼代理人：李奇钦，广西帮达律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：张君宁，男，1984年11月12日出生，汉族，个体户，住址：广西崇左市江州区。 委托诉讼代理人：罗月玲，广西诺尔律师事务所执业律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年5月6日 开庭日期：2020年7月8日 何亚弟的诉讼请求：1、请求判令解除房屋租赁合同;2、请求判令被告向原告支付房屋租金24000元;物业费3276元,违约金48000元,共计75276元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年2月28日,被告和原告签订《房屋租赁合同》约定:原告何亚弟将位于崇左市花山路与新城路叉路口东南侧(汇金现代城)第14栋103号商铺自2017年4月1日起至2022年4月1日止出租给被告张君宁经商使用。租金为每个月4000元,每半年支付一次租金;合同还约定租赁期间所发生的水电费、物业费、生活垃圾处理费由被告承担;被告拖欠租金累计2个月以上的视为被告违约，应承担本合同总租金20%的违约金。被告从2019年10月份至2020年4月份拖欠租金,已经构成违约。被告违约后原告多次向被告主张支付房租事宜，被告一直没有履行支付义务,并故意逃避不见原告。原告为维护自己的合法权益故起诉到人民法院，请求判如所请。 张君宁答辩意见：何亚弟的诉讼请求没有事实和法律依据，合同已于2019年9月30日通过双方协商一致解除，原告已经在2019年9月30日发布铺面租赁信息。原告要求被告支付房屋租金没有事实和法律依据，双方协商一致解除合同以后，原告在2019年10月15日已经要求被告搬离房屋，被告也完成搬离房屋，并返还钥匙给原告；原告要求物业费3276元，没有证据证明，违约金没有事实和法律依据。 张君宁反诉请求：1、判令何亚弟退还张君宁押金3000元整；2、反诉费由何亚弟承担。2017年2月28日,张君宁与何亚弟签订《房屋租赁合同》，2019年9月,因张君宁经营困难,故向何亚弟提出解除《房屋租赁合同》,何亚弟收到张君宁提出的请求后,向崇左市雄基报刊登了商铺出租广告,随后又于2019年10月15日要求张君宁搬离涉案商铺,至此,双方租赁合同关系解除,且张君宁也未继续占用涉案商铺。在《房屋租赁合同》签订时何亚弟收取张君宁铺面押金3000元整,现租赁关系终止,根据合同约定,何亚弟应当返还张君宁押金3000元整。为了维护张君宁的合法权益,请求法院在查清本案事实的基础上支持张君宁的诉讼请求。 何亚弟答辩意见：张君宁提出何亚弟应返还3000元押金没有事实和法律依据，根据合同约定，双方租赁合同终止之后，保证金来抵充其他费用，剩余部分才返还张君宁。本案的诉讼费和反诉诉讼费，原告在本案中没有存在恶意诉讼的行为，张君宁超过举证期限内提出反诉，因此本案所产生的费用应由张君宁承担。 查明事实：2017年2月28日,张君宁和何亚弟签订《房屋租赁合同》，双方约定:何亚弟将位于崇左市花山路与新城路叉路口东南侧(汇金现代城)第14栋103号商铺自2017年4月1日起至2022年4月1日止出租给张君宁经商使用。租金为每个月4000元,每半年支付一次租金;合同还约定租赁期间所发生的水电费、物业费、生活垃圾处理费由被告承担，房屋租赁押金3000元。2019年9月,因张君宁经营困难,向何亚弟提出解除《房屋租赁合同》,何亚弟收到张君宁提出的请求后,于2019年9月30日向崇左市雄基报刊登了本案涉案商铺出租广告,随后又于2019年10月15日要求张君宁搬离涉案商铺。张君宁于2019年11月4日清空涉案商铺。张君宁已支付涉案商铺租金至2019年9月底。涉案商铺物业费已交至2019年6月份。 本院意见：一、关于双方租赁合同是否已经解除，若已经解除，系何时解除的问题。2019年9月,张君宁经营困难,向何亚弟提出解除《房屋租赁合同》,何亚弟收到张君宁提出的请求后,于2019年9月30日向崇左市雄基报刊登了本案涉案商铺的出租广告,又于2019年10月15日要求张君宁搬离涉案商铺，张君宁同意后于2019年11月4日搬离涉案商铺。根据张君宁提供的微信聊天记录截图可看出，2019年11月4日，双方已经完成涉案商铺房屋钥匙交接，至此，应认定为双方的租赁关系已经实际解除。对于何亚弟主张张君宁是在2020年2月底才将涉案商铺的东西清空的意见，因与张君宁提供的聊天记录证明不相符，其又未提供其他证据予以佐证，也与交易惯例不符，本院不予采信。因此，本院认定本案双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月4日解除。 %1、关于何亚弟请求张君宁支付房屋租金、物业费、违约金的问题。（1）关于房屋租金的问题。2019年11月4日，原、被告双方已经完成涉案商铺房屋钥匙交接，至此，双方的租赁关系已经实际解除。何亚弟要求张君宁支付租金至2020年4月份没有事实和法律依据，本院不予支持，本案张君宁应当支付租金至2019年11月4日止。因双方约定租赁期间为2017年4月1日起至2022年4月1日止，租金周期应计算至下月的1日，现张君宁已经支付2019年9月的租金，其应当再支付2019年10月2日至2019年11月4日期间共33天的租金4533.33元（4000元/月÷30天×33天）。（二）关于物业费的问题。按照双方合同约定，租赁期间物业费应当由张君宁承担。张君宁占用房屋至2019年11月4日，应当按照每月329.7元的标准支付2019年7月1日至2019年11月4日共4个月零4天的物业费1362.76元（329.7元/月×4个月+329.7元/月÷30天×4天）。（三）关于违约金的问题。张君宁已经支付房租至2019年9月，2019年10月，张君宁因经营困难未能按照合同约定提前一周一次性交付下一期的租金给何亚弟，在双方未能为此进行协商，后何亚弟即要求张君宁搬出涉案商铺，张君宁同意并搬离涉案商铺，且根据双方签订的租赁合同的约定，至2019年11月4日，张君宁拖欠房租未累计达到2个月以上，因此何亚弟主张按双方签订的《房屋租赁合同》即按照总租金的20%来计算违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。 %1、关于张君宁请求退还租赁保证金3000元的问题。何亚弟与张君宁签订的《房屋租赁合同》于2019年11月4日实际解除，按照双方合同约定，何亚弟应当退还张君宁房屋租赁保证金3000元。 判决主文：一、被告（反诉原告）张君宁于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何亚弟房屋租金4533.33元及物业费1362.76元； 二、原告（反诉被告）何亚弟于判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）张君宁租赁保证金3000元； 三、驳回原告（反诉被告）何亚弟其他诉讼请求。 迟延履行责任：如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条。 诉讼费：本诉案件受理费1682元，因适用简易程序减半收取841元，反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）何亚弟负担796元，由被告（反诉原告）张君宁负担70元。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  黄 军 二〇二〇年八月四日 法官助理  李抒婷 书 记 员  黄海冰 附相关法律法规 中华人民共和国合同法 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。