黑龙江省鸡西市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)黑03执异30号案外人:秦清世，男，1966年8月30日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。申请执行人：黑龙江大兴建筑安装有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区胜利街金山小区3号楼。法定代表人：徐从发，董事长。委托诉讼代理人：张艳波，该公司法务顾问。被执行人：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。法定代表人：房靖，总经理。委托诉讼代理人：朴永建，该公司法律顾问。在本院执行黑龙江大兴建筑安装有限责任公司（以下简称大兴公司）申请执行鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人秦清世对本院（2018）黑03民初19号民事裁定查封的坚实公司开发的位于鸡西市鸡冠区幸福里小区（以下简称幸福里小区）25号楼X号门市提出书面异议。本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人秦清世称，案外人系鸡西龙兴地热工程有限公司（以下称龙兴公司）的法定代表人，2013年9月7日龙兴公司与坚实公司签订《室内给排水施工合同》，承建了幸福里小区26号楼至38号楼、两座别墅、一座泵房的给排水和地热工程。坚实公司因无法支付施工费，通过与龙兴公司和案外人约定，将幸福里小区25号楼X号门市以2095030元价格抵给案外人，抵偿欠付的工程款。坚实公司与案外人签订了房屋预售合同并开具了房款收据，因房屋未竣工验收而未交付案外人。龙兴公司无资金购买原材料，以该门市为抵押向哈尔滨银行鸡西分行（以下称哈行鸡西分行）按揭贷款99万元，哈行鸡西分行在房产部门办理了按揭他项权抵押登记。请求对案涉房屋中止执行并解除查封。案外人提供的证据是：1、2014年1月13日案外人与坚实公司签订的《房屋预售合同》（复印件）；2、2013年12月1日坚实公司出具的房款收据；3、2014年1月13日鸡西市商品房销售预收款专用票据（复印件）；4、2014年1月17日黑龙江省政府非税收入票据（复印件）；5、鸡西市房屋信息卡；6、2013年9月7日坚实公司与龙兴公司签订《室内给排水工程施工合同》；7、龙兴公司与幸福里小区地热、给排水工程结算财务房源核对表（复印件）；8、2013年12月17日坚实公司与秦清世签订的抹账协议；9、2014年1月13日坚实公司、龙兴公司与秦清世签订的三方抹账协议；10、加盖龙兴公司公章的幸福里小区甲方给乙方的房源明细表一张；11、2014年1月16日鸡西市房产他项权利登记申请表（复印件）；12、2014年1月17日商品房预售管理办公室出具的按揭抵押通知单（复印件）；13、2014年1月16日房地产抵押评估报告（复印件）；14、2014年1月16日《个人住房贷款借款合同》；15、2014年1月16日《个人贷款抵押合同》（复印件）；16、2014年1月16日《个人贷款保证合同》（复印件）；17、秦清世在哈行鸡西分行个人结算存折；18、2014-2016年哈行鸡西分行还款凭证23张；19、2017年10月29日幸福里预留工作量明细（复印件）；20、加盖坚实公司公章的幸福里小区甲方给乙方的房源明细表一张；21、加盖龙兴公司公章的幸福里小区地热和给排水人工费结算书；22、龙兴公司出具的黑龙江省用人单位拖欠农民工工资支付名册；23、2018年10月10日幸福里北区工程给排水决算书1张；24、鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）（2019）黑03执异233号执行裁定书；25、龙兴公司营业执照；26、2013年12月18日龙兴公司与王德华签订的人工劳务费合同。申请执行人大兴公司称，案外人异议理由不成立。1、鸡西中院依大兴公司申请作出的（2018）黑03民初19号民事裁定，保全查封案涉房屋合法有效。后鸡西中院作出生效的（2018）黑03民初19号民事判决，申请执行人享有工程价款优先受偿权；2、案外人的异议请求没有依据。案外人虽然与坚实公司签订了房屋预售合同，但未实际占有案涉房屋，未办理不动产登记，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人的物权期待权不成立，不能排除本案强制执行。请求驳回案外人异议。被执行人坚实公司称，坚实公司与案外人以房抵债情况属实，请求支持案外人异议请求。本院查明，大兴公司与坚实公司建设工程施工合同纠纷一案,本院于2019年8月20日作出（2018）黑03民初19号民事判决，判令：一、坚实公司给付大兴公司工程款51725984.50元，并自2018年1月21日起以拖欠工程款为基数按年利率4.35%给付大兴公司工程款利息，至工程款及利息给付完毕之日止；二、大兴公司对其承建的幸福里小区22号、23号、24号、25号、29号、31号、33号、34号、35号、37号、38号楼房折价、拍卖价款具有优先受偿权，优先受偿范围为坚实公司拖欠的工程款数额内；三、驳回大兴公司其他诉求。坚实公司不服，提起上诉。因坚实公司逾期未按规定预缴纳上诉案件受理费，黑龙江省高级人民法院于2019年12月2日作出（2019）黑民终672号民事裁定，按坚实公司自动撤诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。该案诉讼期间，依大兴公司申请，本院于2018年12月11日作出（2018）黑03民初19号民事裁定：一、查封坚实公司所有的幸福里小区22号、23号、24号、25号楼122户住宅；二、查封坚实公司所有的幸福里小区23号、24号、25号、29号、35号、37号楼21户门市。查封期限三年。（查封房屋详见该裁定），其中，查封房屋包括案涉不动产。大兴公司依生效判决申请执行，本院于2018年11月5日立案执行，民事保全查封自动转为执行措施。另查明，2013年9月7日，坚实公司与龙兴公司签订《室内给排水工程施工合同》，约定：一、坚实公司将幸福里小区26-38号楼，外加两个别墅和一个泵房的给排水和地热工程，发包给龙兴公司施工。二、实行包工包料。三、承包价格：1、多层给排水每平方米45元，地热每平方米65元；2、建筑面积9万平方米；3、坚实公司用25号楼X号门市及7套住宅作价3923351.40元抵顶工程款。该协议由坚实公司加盖了公章及房靖名章，龙兴公司加盖了公章及秦清世名章。2013年12月1日，坚实公司给秦清世开具房款1945385元收据。2013年12月17日，坚实公司与案外人签订《抹账协议》，将幸福里小区25号楼X号门市、面积299.29平方米，每平方米6500元，作价1945385元抵给案外人，抵付排水工程施工款；双方债务根据抵债房屋价格对应扣少。该协议由房靖、秦清世签名。2014年1月13日，坚实公司与龙兴公司、案外人签订《三方抹账协议》，约定：因坚实公司与龙兴公司存在室内给排水和地热工程施工关系，将幸福里小区25号楼X号门市、面积299.29平方米，按每平方米7千元，共计2095030元，抵给案外人抵偿施工费。该合同加盖了坚实公司公章及房靖名章，龙兴公司公章及秦清世名章，案外人签名。2014年1月13日，坚实公司与案外人签订《房屋预售合同》（编号JX201404248X），约定：案外人购买幸福里小区25号楼X号门市，建筑面积299.29平方米，每平方米7000元，总金额2095032元；于2014年12月30日前交付房屋。该合同加盖了坚实公司公章及房靖名章，案外人签名。坚实公司于当日为案外人出具加盖公司财务专用章的1105030元的预收款专用票据。再查明，2014年1月16日，案外人与哈行鸡西分行分别签订《个人住房贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》、《个人贷款保证合同》，案外人以案涉X号门市为按揭抵押，向哈行鸡西分行借款99万元。经鸡西商品房预售办公室证实：案涉X号门市于2014年1月13日办理网签合同备案，登记在案外人名下。2014年1月17日办理预抵押（按揭抵押），抵押权人为哈行鸡西分行。本院认为，本案的申请执行人对案涉执行标的享有工程价款优先受偿权的事实清楚。虽然案外人在本院查封前与被执行人签订抹账及房屋买卖合同并以抹账方式支付了房款，且对于未能实际占有及办理不动产登记没有过错，但案涉抹账的门市不属于案外人因生活消费而购买，故不能认定房屋消费者。案外人异议虽具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“无过错不动产买受人物权期待权”的保护条件，但不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“房屋消费者物权期待权”的保护条件。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条规定，案外人享有的不动产物权期待权不能对抗申请执行人享有的工程价款优先受偿权。案外人异议不能排除本案的强制执行，异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外秦清世的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。审判长  尚士波审判员  张卫东审判员  **刚二〇二〇年八月五日书记员  高 鹏