四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9324号 上诉人（原审被告）：刘善兵，男，1971年6月26日出生，汉族，住重庆市开县。 被上诉人（原审原告）：余文金，男，1979年7月17日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张丹，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹轲，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人刘善兵因与被上诉人余文金房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘善兵上诉请求：一、撤销原判决第一项判决，改判刘善兵向余文金退还人民币6484.3元；二、一审及二审诉讼费均由双方按比例承担。事实和理由：一审法院认定余文金搬离的时间为2018年8月5日，从而认定占用费截止计算时间，该认定明显与事实不符。余文金实际搬离的时间为2018年10月18日，在2018年10月15日，余文金还将租赁场所内的多段视频发给了刘善兵，显示其租赁场所内仍被其占用的事实。因此，如按此计算，刘善兵实际退还费用应为18775元(268000元÷365天×46天－15000元)，上述费用扣除刘善兵代其支付的水电费(水电费12290.7元)后为6484.3元。 余文金辩称，2018年8月5日，余文金已微信与刘善兵进行厂房搬离确认和交接，一审中刘善兵认可该事实，且根据聊天记录，刘善兵消极履行厂房接管义务，余文金在居委会多次发出拆除通知严令申明限期拆除、逾期将强行拆除并予以处罚，已经对余文金的正常经营造成严重影响。故余文金在通知下发后25天内搬离案涉厂房亦符合常理。一审认定事实正确，证据充分，应予以维持。 余文金向一审法院起诉请求：1.依法判令刘善兵退还余文金已支付但未使用部分的租金82654.79元；2.依法判令刘善兵承担本案全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。 一审认定事实：2015年11月2日，余文金与刘善兵签订《厂房租赁合同》，约定余文金租用红牌楼董家湾南街菜市旁的厂房，租期从2015年12月1日至2018年11月30日止。约定租金标准为268000元/年，合同签订后一次性付一年，其后每次提前一个月交租。 合同签订后，余文金使用案涉厂房并支付租赁费至2018年11月30日。 2018年7月10日，余文金收到四川省成都市武侯区红牌楼街道长城社区居民委员会送达的《拆除违章建筑通知书》，通知“限2018年7月20日自行拆除恢复原状，逾期不改将强行拆除并处以违章处罚”。2018年8月5日，余文金向刘善兵发送两张物品打包完毕的照片。 经与四川省成都市武侯区红牌楼街道长城社区居民委员会工作人员核实，最后一次发出《拆除违章建筑通知书》的时间为2018年7月10日，余文金提交的通知属实。案涉厂房已经实际拆除，余文金搬离时间不能确认。 一审另查明，1.刘善兵称从严兴武处租赁房屋，但无法提供房屋建设工程规划许可证或房屋产权证明；2.双方一致认可案涉房屋在余文金搬离后即被拆除，不存在返还问题；3.2019年4月刘善兵退还余文金15000元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，案涉厂房已经被确定为违章建筑并实际拆除，余文金与刘善兵就案涉厂房签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。 因余文金实际占用房屋，也认可参照合同约定的租金标准支付占有使用费，现双方仅就应返还的占有使用费计算起止时间存在争议。 首先是占有使用费起算时间。余文金称与刘善兵约定的起租期晚于合同签订时间，此为余文金一方当时对租金计算作出的让步。我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价，但合同中关于处分违法建筑占有利益的约定，特别是对起租时间的合意，系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照适用。以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不应因其违法行为或自身过错反从中受益。因此合同无效后，对于刘善兵请求按照合同签订时间开始计算占有使用费的主张，一审法院不予支持。 其次是占有使用费截止时间。余文金称从2018年7月20日案涉房屋已无法使用，但从其发送的照片的微信聊天截图看截至2018年8月5日仍有打包物品未搬离。刘善兵称余文金实际于2018年10月18日搬离，未能提供证据证明。从证明责任上看，各方对自己的积极主张都有证明责任，均应承担证明不力的责任。在案证据仅能反映从2018年8月5日起余文金已经将物品打包停止经营，发送图片的目的应是与刘善兵进行交接确认，刘善兵并未提出异议。故，一审法院认定案涉厂房的占有使用费计算截止时间为2018年8月5日。 如前所述，案涉厂房的占有使用费计算期间应为2015年12月1日至2018年8月5日。现余文金已经按268000元/年标准支付使用费至2018年11月30日，多支付部分计70906.85元（268000元÷365天×117天-15000元）应予退还。另，刘善兵所称代垫的水电费未向法庭提交票据凭证，对此刘善兵可据实另行向余文金主张。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、刘善兵应于判决生效之日起十日内向余文金退还70906.85元；二、驳回余文金的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1866元，减半收取933元，由余文金负担132.61元，刘善兵负担800.39元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。余文金未提交新证据。刘善兵提交以下证据：收据3张、微信截图2张、照片3张、微信视频，其中三张收据，一张为2018年7月，两张为2018年9月，收据中无单位盖章，经手人只有姓没有名字，三张收据既未载明是基于何处房屋收取电费，也无法显示系何单位收取。微信截图和照片，均是微信视频显示的场景和收据内容。拟证明：余文金实际搬离时间为2018年10月18日，同时刘善兵代余文金支付水电费12290.7元。 本院认为，对刘善兵提交收据，因无原件，无盖章，也无法显示系针对案涉厂房支付，且刘善兵认可该收据系其交给余文金，让其支付代缴电费，而非有关部门直接向余文金出具，故本院对该证据的真实性不予认可。对微信截图、照片及视频的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 本院审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，刘善兵无法提供案涉房屋建设工程规划许可证或房屋产权证明，案涉厂房也已被拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，一审认定案涉租赁合同无效并无不当，本院予以维持。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、余文金实际搬离时间认定；二、是否存在刘善兵代余文金支付水电费的情况，如果存在是否应在刘善兵应退费用中进行扣除。 关于余文金实际搬离时间认定的问题。本院认为，余文金作为案涉租赁物承租人，应当对其何时腾退搬离进行举证证明。一审中，其提交与刘善兵微信聊天记录截图，证明其在2018年8月5日将打包物品照片发送给刘善兵，并于该日搬离。刘善兵二审虽提交视频拟证明余文金实际搬离时间为2018年10月18日，但根据该视频，无法显示视频中人员的具体身份，也无法证明视频中人员系在搬离还是拆除。成都市武侯区红牌楼街道长城社区居民委员会相关工作人员无法明确具体搬迁拆除时间。因各方均无充分证据证明余文金的搬离时间和案涉租赁物的拆除时间，刘善兵也无证据证明其对余文金向其发送的打包照片提出过异议，成都市武侯区红牌楼街道长城社区居民委员会相关工作人员最后一次就案涉厂房发出《拆除违章建筑通知书》的时间为2018年7月10日，后未再发出该通知，结合余文金于2018年8月5日向刘善兵发送打包的照片，刘善兵于2018年8月5日搬离案涉厂房有高度盖然性。一审以此认定案涉厂房占有使用费计算截止时间为2018年8月5日并无不当，本院予以维持，刘善兵应当向余文金退还2018年8月6日至2018年11月30日的厂房占有使用费70906.85元。 关于是否存在刘善兵代余文金支付水电费的情况，如果存在是否应在刘善兵应退费用中进行扣除的问题。本院认为，刘善兵主张在其应向余文金退还费用中扣除其代余文金缴纳的水电费，应当对其已代余文金缴纳水电费进行举证证明。其未提交充分证据加以证明，应当承担举证不利的法律后果。故对其上述主张，本院不予支持。 综上，上诉人刘善兵的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1410.56元，由刘善兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年八月五日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹