江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1847号上诉人（原审被告）：房硕笔，男，汉族，1983年9月15日生，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨龙辉，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一洎，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐广海，男，汉族，1977年3月9日生，现住湖北省武汉市汉阳区。原审被告：孙宇，男，汉族，1985年11月16日生，现住江苏省南京市江宁区。上诉人房硕笔因与被上诉人徐广海、原审被告孙宇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初13804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法独任公开开庭进行了审理。上诉人房硕笔的委托诉讼代理人杨龙辉、张一洎，被上诉人徐广海，原审被告孙宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房硕笔上诉请求：1、撤销（2019)苏0106民初13804号民事判决，发回重审或改判驳回徐广海的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人房硕笔并未取代被上诉人徐广海与案涉房屋的所有权人订立房屋租赁合同。上诉人房硕笔意图订立的是5个月租期的合同，从未就本案中3个月到期的房屋租赁合同达成过合意，原审法院认定“2019年7月3日房硕笔取代徐广海与案涉房屋的所有权人订立房屋租赁合同”错误。本案中，房屋租赁合同首部由陈静直接将“乙方（承租人徐广海”手写改为“房硕笔”，上诉人房硕笔一直被告知可以使用到年底，当晚仔细看被改写的合同，才得知受到了欺骗，仅有3个月的租期根本做不成生意。二、原审判决认定事实不清。陈静与房屋租赁合同上的“甲方（出租人）：丁秋香”究竟是何种关系，是否是房屋所有权人，是否有权代理认定不清。三、原审判决适用法律错误。原审法院援引了《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条进行了错误裁判。由租期产生的争议体现了本案存在重大误解甚至欺诈的情节。5个月的口头合同是上诉人房硕笔的单方意志并未成立。合同“不成立”或“撤销”的后果是上诉人房硕笔是否应当承担“缔约过失责任”，而非是否应当承担“违约责任”，不应得出房硕笔、孙宇应负担162000元债务的结论。四、上诉人房硕笔因为当日未谈拢，没有实际使用案涉房屋。更谈不上原审法院认为的“在此情况下，如果徐广海为讨要欠款而实施对案涉店铺上锁行为，房硕笔既有权进行私力救济，在私力救济不成的情况下，也可向徐广海主张该侵权行为所产生的损失”。综上，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。徐广海辩称，1、房硕笔签订合同的时候，房东丁秋香和陈静都在场，确认是房硕笔本人在合同首页和尾页签字。如果房硕笔没有承租这个房屋，就无权将房屋退给房东。房硕笔把房屋退给了房东，也出具了条子给房东。2、上诉人所称5个月租期的问题，其不认可。7月6日签订的合同，约定转让费18万元。房硕笔提出价格过高，要求降价，其为了省事同意把转让费降价到16.6万元。当时其和孙宇、房硕笔一起协商的，第一次欠条是房硕笔出具的，第二次是孙宇出具的。孙宇述称，对一审判决没有意见。徐广海向一审法院提出诉讼请求：一、判令房硕笔、孙宇向徐广海支付欠款162000元，并按照银行同期贷款利率支付该款自2019年7月7日起至款项清偿日止的逾期利息；二、判令房硕笔、孙宇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：就案涉房屋的租赁事宜，徐广海作为乙方、承租人与案外人丁秋香作为甲方、出租人签订过一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租期3年，自2018年10月18日至2021年10月17日，第一年租金为196000元，第二年第三年每年递增10%，租金按年缴纳，每年提前一个月收，押金20000元等。徐广海承租案涉房屋后，开设了一家面馆（店铺名为“知面堂”）。2019年7月3日，在徐广海与丁秋香签订的《房屋租赁合同》上，由陈静代丁秋香签名，同意将承租人徐广海改为房硕笔。当日，徐广海将改名后的合同原件及店铺交由房硕笔，房硕笔向徐广海出具转让费欠条，欠条金额除了店铺转让费外，还包括徐广海已支付至2019年10月17日的租金等费用。合同签订后的当晚，房硕笔对徐广海已付租金的剩余租期提出异议，要求徐广海扣减相应款项，双方未能达成一致。2019年7月6日，房硕笔、孙宇与徐广海见面继续商谈转让费一事，后徐广海撕掉了此前房硕笔出具的欠条，并由孙宇手书欠条一份，内容为：今欠到徐广海知面堂房子转让费166000元，明天下午2点之前到位。后房硕笔、孙宇各自向徐广海付款2000元。庭审中，房硕笔出具案涉店铺照片一张，证明徐广海在发生纠纷后将店铺上锁，不让其使用。徐广海对此否认，称自己在多次索要欠款的过程中确曾威胁过如不付钱要去锁店铺，但自己人远在武汉，从未真的实施过对店铺上锁一事，且店铺自2019年7月3日起已经交由房硕笔，房屋也自当日由房硕笔租赁，自己也明知无权对店铺上锁。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，从双方的陈述以及《房屋租赁合同》的记载可以认定，徐广海与房硕笔、孙宇之间建立的是店铺转让合同关系，2019年7月3日房硕笔取代徐广海与案涉房屋的所有权人订立房屋租赁合同，系履行店铺转让合同的一部分，徐广海于当日向房硕笔交付了房屋租赁合同原件及店铺，完成了自己的合同义务，而房硕笔、孙宇需向徐广海履行的是给付转让费的合同义务。虽在合同签订后的当晚，房硕笔即对转让费中所包含的徐广海已付租金的剩余租期提出异议，但2019年7月6日，在徐广海、房硕笔、孙宇三人在场并一致同意的情况下，由孙宇出具欠条，确认了转让费金额为166000元，双方关于转让费金额的纠纷已就此解决，房硕笔、孙宇负有向徐广海按约支付此款的义务，房硕笔、孙宇仅支付了4000元，除应支付剩余的162000元外，逾期给付的，还应承担相应的利息损失。孙宇虽辩称其与房硕笔之间并非合伙关系，不应承担案涉店铺的转让费，但该辩称与其向徐广海出具转让费欠条一事相矛盾，且即使孙宇与房硕笔之间并非合伙关系，但孙宇自愿承诺付款应视为债务加入，不违反法律规定，应按约履行其承诺的付款义务。房硕笔辩称徐广海为讨要欠款将案涉店铺上锁致使无法使用房屋，对此，一审法院认为，房硕笔未能证明该事实的存在，徐广海对此亦予否认。退一步来说，在2019年7月3日后，徐广海已履行完其店铺转让合同的全部义务，房硕笔已成为案涉房屋的合法承租人，在此情况下，如果徐广海为讨要欠款而实施对案涉店铺上锁的行为，房硕笔既有权进行私力救济，在私力救济不成的情况下，也可以向徐广海主张该侵权行为所造成的损失。该损失主张虽由双方之间的店铺转让合同履行所产生，但独立于合同法律关系，属于侵权之诉，房硕笔可另行处理。房硕笔仅以徐广海对案涉店铺上锁为由即拒绝履行其已确定的给付转让费义务，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：房硕笔、孙宇于判决生效之日起十日内给付徐广海162000元，并支付该款自2019年7月8日起的利息，其中2019年7月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案件受理费3540元，减半收取1770元，由房硕笔、孙宇负担。二审中，上诉人房硕笔提交如下证据：证据1、2019年7月9日房硕笔和徐广海的通话录音资料。证明房硕笔告诉徐广海不租涉案门店，徐广海让房硕笔与房东沟通。证据2、2019年7月11日房硕笔与徐广海通话录音资料及微信聊天记录，证明转账2000元是房硕笔出借给徐广海的差旅费，并非门店转让费。证据3、2019年7月13日至8月31日房硕笔与徐广海的微信聊天记录、2019年7月17日房硕笔与徐广海的通话录音资料、照片一张、水电费收费凭证三张。证明房硕笔一直向徐广海、陈静表示不租涉案门店，陈静也告知了徐广海。徐广海将涉案门店上锁，房硕笔未使用涉案门店。房硕笔要求徐广海返还2000元借款及代其交纳的水电费。被上诉人徐广海质证认为，对证据1真实性认可，7月3日房硕笔和房东签订了合同，又跟其说不租了，其就让房硕笔自己和房东去说，合同签了一个多星期不认账，怎么可能呢。对证据2真实性认可。其当时的意思是房硕笔喊其来南京好几次了，都没有谈成，其不会再去了。房硕笔就给了2000元的差旅费，但该2000元已经在转让费中冲抵了，原先约定转让费是16.6万元，孙宇、房硕笔实际支付16.2万元。对证据3真实性认可。房硕笔确实说过不租房子，但其表示7月3日是房硕笔本人签字的，让其降价其也同意了，但之前欠付的一个月水电费要房硕笔交，当时房硕笔也答应了，也确实交了。之后，房硕笔说不租这个门面，与其无关，应该直接和房东去交涉，因为签过合同了，要退房屋也是退还给房东。对7月17日的通话记录真实性认可。话确实是其说的，但其没有去锁门，只是吓唬房硕笔的，当时其人在武汉，房硕笔、孙宇的老家其都去过了。原审被告孙宇质证意见如下：关于证据1，一开始其同意租，之后不同意租确实是事实。对证据2、3真实性认可。经审查，一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案所涉法律关系系徐广海与房硕笔、孙宇之间的店铺转让合同关系，2019年7月3日，房硕笔取代徐广海与案涉房屋的所有权人订立房屋租赁合同，徐广海于当日向房硕笔交付了房屋租赁合同原件及店铺，即已履行完成合同义务。房硕笔虽在合同签订后对转让费中所包含的徐广海已付租金对应的剩余租期提出异议，但徐广海、房硕笔、孙宇在2019年7月6日各方一致同意的情况下，由孙宇出具欠条，确认了转让费金额为166000元，双方关于转让费金额的纠纷至此已经解决。房硕笔、孙宇未按约向徐广海支付该款，故一审法院判令房硕笔、孙宇给付徐广海162000元及逾期付款的利息于法有据，应予维持。关于上诉人二审中提交的证据，本院认为，上述证据均形成于2019年7月6日各方一致同意确认转让费金额之后，不足以证明房硕笔的上诉主张，关于房硕笔主张徐广海返还2000元借款，该款项已在转让款中扣除。2019年7月3日，徐广海已履行完店铺转让合同的全部义务，房硕笔已成为案涉房屋的合法承租人，房硕笔称其一直向徐广海、陈静表示不租涉案门店，但该主张与本案并非同一法律关系，非本案审理范围。如果房硕笔认为徐广海为讨要欠款而对案涉店铺实施上锁的行为，可以另行向徐广海主张该侵权行为所造成的损失。上诉人关于房硕笔并未取代被上诉人徐广海与案涉房屋的所有权人订立房屋租赁合同，陈静与房屋租赁合同上的丁秋香关系不明以及本案存在重大误解等上诉主张，与其一审中的陈述、在卷的证据材料不符，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，房硕笔的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3540元，由上诉人房硕笔负担。本判决为终审判决。审 判 员  郑 慧二〇二〇年八月十四日法官助理  闫宇虹书 记 员  孙雪松