云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1981号原告昆明城海房地产开发有限公司。住所云南省昆明市官渡区云南城投大厦A座2-1号。法定代表人曹雷。委托诉讼代理人***、马屹然，建纬（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告云南曼特宁餐饮管理有限公司。住所云南省昆明市盘龙区蓝色经典·现代洋房A幢1104号。法定代表人凤宇。原告昆明城海房地产开发有限公司（以下简称“城海公司”）与被告云南曼特宁餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告城海公司的特别授权代理人***、马屹然到庭参加诉讼。被告云南曼特宁餐饮管理有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告城海公司诉称：2016年7月8日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同》，被告承租原告拥有产权的位于昆明市官渡区，面积124.39㎡，租赁期限自2016年7月15日至2025年1月15日。从2017年1月16日开始计租，2017年1月16日至2019年1月15日的租金为21643.86元／月。被告应在每个租赁季度开始前的7个工作日一次性足额将该季度的租金支付给原告。此外，被告向原告支付了履约保证金108219元。合同履行过程中，被告共向原告实际支付租金113763.69元。2018年3月31日，原、被告双方签订《解除合同协议书》，双方同意自2018年3月31日解除合同，并将被告缴纳的履约保证金用于补偿被告欠付的租金，但未对欠付租金及商业管理费进行结算。故原告诉至法院诉请判令：一、确认原告与被告签订的《某广场商铺租赁合同》于2018年3月31日解除；二、被告向原告支付截止2018年3月31日的欠付租金199723.19元（应付租金总额313486.88元，实际已付租金113763.69元），扣减被告缴纳的履约保证金108219元，扣减后租金合计91504.19元；三、被告向原告支付违约金65256.42元；四、被告向原告支付律师费5044.04元；五、被告承担本案诉讼费。被告云南曼特宁餐饮管理有限公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告城海公司针对其诉讼请求向本院提交以下证明：一、营业执照副本，欲证明原、被告适格。二、产权证复印件，欲证明原告是昆明市官渡区民航路689号某广场B座1层1-10号商铺的产权人。三、某广场商铺租赁合同，欲证明原、被告合同约定的商铺坐落、面积、租期、租金等内容。四、解除合同协议，欲证明因被告拖欠租金和商业管理费，双方协商于2018年3月31日解除《某广场商铺租赁合同》。被告于2018年4月1日前腾还房屋给原告。被告同意原告扣减其交纳的履约保证金作为拖欠的部分租金。五、付款证明，被告向原告缴纳履约保证金108,219元。自2017年1月16日至2018年3月31日，被告应向原告支付的租金313,486.88元，被告共向原告实际支付租金113,763.69元，扣减被告缴纳的履约保证金108,219元，截止到2018年3月31日，被告共欠付租金91,504.19元。六、律师费发票，欲证明原告因本案已经支出律师费5044.04元。被告云南曼特宁餐饮管理有限公司未到庭对原告提交的上述证据予以质证，也未向本院提交证据。原告提交的证据形式、内容合法，印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信并在卷佐证。根据原告陈述及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2016年7月8日，原告城海公司（合同甲方、出租方）与被告云南曼特宁餐饮管理有限公司（合同乙方、承租方）签订合同编号为ＲＣＪＪ-ＳＰＺＬ-201607-050的《某广场商铺租赁合同》，3条约定甲方将坐落于昆明市官渡区的某广场第Ｂ座1层1-10号商铺出租给乙方使用。该商铺的承租建筑面积为124.39平方米。乙方租用该商铺的期限为：自甲方依据本合同约定向乙方交付该商铺之日即2016年7月15日起至2025年1月15日止。4.1条约定该商铺只供乙方作为花神咖啡品牌产品（或服务）的经营之用，甲方保证该商铺能够作为乙方的该用途使用。5.1条约定租金及商业管理费的计算方式：5.1.1每月固定租金：第一年2017年1月16日至2018年1月15日，每月租金174元／月／㎡×124.39㎡＝21643.86元；第二年2018年1月16日至2019年1月15日，每月租金174元／月／㎡×124.39㎡＝21643.86元；第三年2019年1月16日至2020年1月15日，每月租金187.92元／月／㎡×124.39㎡＝23375.37元；第四年2020年1月16日至2021年1月15日，每月租金187.92元／月／㎡×124.39㎡＝23375.37元；第五年2021年1月16日至2022年1月15日，每月租金202.95元／月／㎡×124.39㎡＝25244.95元；第六年2022年1月16日至2023年1月15日，每月租金202.95元／月／㎡×124.39㎡＝25244.95元；第七年2023年1月16日至2024年1月15日，每月租金219.19元／月／㎡×124.39㎡＝27265.04元；第八年2024年1月16日至2025年1月15日，每月租金219.19元／月／㎡×124.39㎡＝27265.04元；每月固定租金从第三年起按照每两年8%递增。5.2.1条约定首期租金支付方式：计租日前7个工作日向甲方支付首期租金，首期租金为21643.86元。5.2.2条约定以后每期租金支付方式：由乙方按自然季度向甲方支付固定租金，乙方应于每个租赁季度开始前的7个工作日一次性足额将季度的租金支付给甲方。5.5.2该履约保证金108219元。6.1条约定商铺交付日期为2016年7月15日。7.1条自该商铺交付之日起至2017年1月15日为乙方的免租装修期。17.1条约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费及水、电、燃气费之一或全部的，每逾期一日，须按应付但未付金额的2‰支付违约金。合同还约定了其他权利义务。在合同履行过程中，原、被告签订《解除合同协议书》约定：甲方与乙方于2016年7月8日签订了《某广场商铺租赁合同ＲＣＪＪ-ＳＰＺＬ-201607-050》（下称“原合同”），双方约定甲方将坐落于昆明市官渡区民航路第679号某广场Ｂ座1-10号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积约124.39平方米。租期共计八年，自2017年1月16日起至2025年1月15日止。截止2018年3月31日，现因乙方拖欠甲方房屋租金及商业管理费，无法继续合约需解除合同，现就《某广场商铺租赁合同ＲＣＪＪ-ＳＰＺＬ-201607-050》解除事宜，双方友好协商，特签订如下协议，以资共同遵守。1、原合同自2018年3月31日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；同时，乙方与甲方指定的云南金航线商业管理有限公司签订的《昆明某广场商业管理服务协议ＲＣＪＪ-ＳＹＧＬ-201607-050》自动解除。2、乙方同意于2018年4月1日前结清水电费将房屋腾还空交还于甲方，放弃对该商铺承租权。3、乙方承诺乙方承租该商铺所产生的所有第三方债务纠纷与甲方无关，由乙方自行承担。4、甲、乙双方就乙方拖欠甲方房屋租金及商业管理费的事宜因未能达成一致，乙方同意甲方保留追究乙方拖欠房屋租金及商业管理费的权益。3、乙方同意将原合同中所缴纳的履约保证金108219元用于补偿拖欠甲方的部分租金。原告主张被告支付了履约保证金108219元，及支付租金情况如下：支付了2017年1月16日至2017年4月15日的租金64931.58元及支付租金48832.11元。共计支付租金113763.69元。现被告已退还房屋，但对合同解除前尚欠的租金未予支付，故原告诉至法院诉请如上。2020年1月17日，原告向本院提起本案诉讼主张前述诉请，并委托建纬（昆明）律师事务所代理本案诉讼，因此支出代理服务费5044.04元。本院认为，原、被告签订的《某广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规的规定，合法成立，双方应按合同约定履行合同义务。原、被告达成合意、同意解除合同，系约定解除合同，符合法律规定，本院予以确定《某广场商铺租赁合同》于2018年3月31日解除。原告主张被告腾还了商铺，但尚欠解除合同前的租金91,504.19元。被告逾期支付租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任。原告主张2017年6月23日至2017年11月22日的租金是用保证金抵扣，故仍应计算违约金，本院认为及时抵扣，不应产生违约金加大被告责任。被告行为构成违约，应承担相应违约责任。但双方合同约定的违约金太高，本院予以调整，本院参照资金占用费、按照年利率6％予以判处，计算起始于解除合同次日起至被告付清上述款项之日止。对原告诉请被告承担的律师服务费5044.04元，双方间订立合同有实现债权费用负担约定，原告主张费用有实际支出依据且属合理范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告昆明城海房地产开发有限公司与被告云南曼特宁餐饮管理有限公司于2016年7月8日签订的《某广场商铺租赁合同》于2018年3月31日解除；二、由被告云南曼特宁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明城海房地产开发有限公司租金91,504.19元、并按照91,504.19元、以年利率6％计算、起始于2018年4月1日至全部付清上述款项之日止的违约金；三、由被告云南曼特宁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明城海房地产开发有限公司律师代理服务费5044.04元；四、原告昆明城海房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由被告云南曼特宁餐饮管理有限公司承担3148元，由原告昆明城海房地产开发有限公司承担2202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  林胜华二〇二〇年八月七日书记员  李彦霈