浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4497号原告：杭州绿宇物业管理有限公司绍兴越城分公司，住所地绍兴市越城区袍江金湖湾小区21幢136、134号。负责人：张如举。委托诉讼代理人：陈芝英，女，系该公司员工。被告：杨开英，女，1980年12月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴越城分公司（以下简称“绿宇公司”）与被告杨开英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴越城分公司之诉讼代理人陈芝英，被告杨开英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令支付原告物业管理费2976元，违约金325.87元;2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2015年4月28日签订了《金湖湾物业服务合同》，合同约定由原告向被告所在小区提供物业管理服务，原告自2015年4月28日至今一直持续管理被告所在小区。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，物业费用按年缴纳，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之三缴纳违约金。但被告至今拖欠从2015年4月28日至2019年4月27日的物业管理费用人民币2976元，产生违约金人民币325.87元。合同履行至今，原告持续提供物业管理服务，但被告经多次催收仍不履行自己的缴费义务。被告杨开英辩称，被告物业公司存在以下几方面问题，造成其用拒缴物业费的形式予以抗争。一是房屋维修不到位。2009年装修期间就发现房屋渗水、家中墙体霉变，装修的木质家具腐烂，经多次维修未解决实质问题，严重影响房屋质量，心里舒适度，房产价值也受到了影响，直接导致了2015年房产未能按当时正常高价成交。后了解到金湖湾房子普遍存在外墙渗漏问题，并于当时加入业主维权组织，绍兴电视台也进行了曝光，但当时房产和物业对上述问题进行了拖延，除了常规维修和减免物业费无其他有效实质性的措施。二是管理失责。高层乱抛烟头造成其晾晒的被子着火，小区监控损坏导致其储藏室被盗后无法查找录像。三是工作态度不严谨、服务意识差。小区垃圾清理不及时，公共区域私包、违建，车辆乱停放等问题频发。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的物业服务合同复印件2份,要求证明原告跟金湖湾小区业主大会签订服务合同及约定相关规定的事实。被告质证没有见过该份合同。庭后原告提交了该二份合同的原件，经核实，本院对该二份合同的真实性予以认定。2.原告提供进场通知书复印件1份，要求证明与金湖湾小区业主大会签订服务合同及约定相关规定的事实。被告质证没有见过该通知书。结合其他无异议的证据，本院对该份通知书的证明目的予以认定。3.被告提供照片打印件1组，要求证明房屋存在漏水问题、楼上住户扔烟头导致其晾晒的被子着火及小区卫生不佳的事实。原告质证认为涉案房屋2009年就发生了质量问题，其为二手物业，并非开发商。高空抛物问题物业一直都在呼吁，在做这件事，垃圾及路面的问题物业最近也在维护和维修。本院认为，对证据的形式真实性予以确认。经审理查明，原告系袍江新区金湖湾小区的物业服务单位，被告为该小区2幢104室业主，房屋建筑面积77.47平方米。2015年8月26日，原告绿宇公司与被告所在小区业主大会签订《金湖湾物业服务合同》1份，其中第三章物业服务期限中第五条约定，该合同期限为3年，自2015年4月28日起至2018年4月27日止。第五章物业服务费及公共能耗费中第九条规定，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的产权凭证上所示面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。多层住宅0.8元/月·平方米。第九章违约责任中第二十七条约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，原告方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日万分之三支付违约金。2018年9月13日，原告绿宇公司于被告小区业主大会再次签订《金湖湾物业服务合同》1份，其中第三章物业服务期限中第五条约定，本合同期限为6个月，自2018年4月28日起至2018年10月27日止。若原告方按照《袍江金湖湾物业服务合同补充协议》约定完成整改后，则本合同期限自动延长三年，至2021年10月27日。第五章物业服务费及公共能耗费用第九条约定，多层住宅0.8元/月·平方米。第九章违约责任中第二十七条约定，业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，原告方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日万分之三支付违约金。另查明，原告绿宇公司于2020年6月24日经绍兴市越城区市场监督管理局核准，将名称由“杭州绿宇物业管理有限公司绍兴袍江分公司”变更为“杭州绿宇物业管理有限公司绍兴越城分公司”。本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约对被告所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，被告虽辩称原告的物业服务存在瑕疵,但并不因此构成其拒付物业服务费的正当理由，故应当在原告提供物业管理期间向原告支付物业管理服务费，现被告未按约向原告交纳物业管理服务费的行为已违反合同约定，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告按照物业管理协议约定的计费标准支付物业费、违约金的请求,本院依法予以支持。同时，被告辩称原告的物业管理服务存在的问题中，本院认为，关于房屋质量渗水问题，系原告入驻服务之前业已产生，原告入驻提供服务后，虽有协调义务，但被告据此不支付物业费的抗辩，本院不予支持。对楼上业主高空抛物致晾晒被子着火、小区卫生路面等问题，被告不能证明系原告管理不到位所致，故对于被告据此不支付物业费的抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨开英向原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴越城分公司支付自2015年4月28日起至2019年4月27日止的物业管理服务费2975.04元及违约金325.76元，合计3300.8元，于本判决生效之日起一个月内履行。二、驳回原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴越城分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杨开英负担，于本判决生效后七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  裘彬彬二〇二〇年八月十三日书记员  杨金美附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。?????２?