湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5150号上诉人（原审原告）：武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司，住所地武汉市青山区沿港路13号。法定代表人：汤胤，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈湘江，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市青山区园林绿化队，住所地武汉市青山区冶金街沿港路19号。法定代表人：曹智宏，该单位队长。委托诉讼代理人：代西，湖北法辉律师事务所律师。上诉人武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司（以下简称湘辣世厨公司）因与被上诉人武汉市青山区园林绿化队（以下简称园林绿化队）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初5032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。湘辣世厨公司上诉请求：1、撤销原审判决，在查明案件事实的基础上依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由园林绿化队承担。事实及理由：1、湘辣世厨公司承租园林绿化队土地上的99.31平方米有证房屋和湘辣世厨公司自建的151.05平方米房屋于2016年3月5日被青山区政府征收。同年11月征收方要进行测量、勘察，因拆除的99.31平方米有证房屋是湘辣世厨公司的餐饮厨房，导致使用受到严重影响，餐饮经营基本处于停滞状态，湘辣世厨公司于是开始着手遣散员工，2017年4月14日湘辣世厨公司按拆迁征收工作要求，将上述房屋全部自行拆除。湘辣世厨公司总共承租了园林绿化队的土地是2500余平方米，虽说拆除的部分只有250.36平方米，只占总承租面积的10%，但是湘辣世厨公司在租的2500余平方米土地上只是从事单一的餐饮服务，唯一的厨房拆除后只能遣散所有员工，全面停产停业。依据上述实际情况，园林绿化队客观上租金是受到了损失，但此损失湘辣世厨公司主观上也是不愿意看到的，湘辣世厨公司客观上餐馆不能营业也是事实，湘辣世厨公司的损失也是巨大的，湘辣世厨公司也没有因该损失获得利益，湘辣世厨公司客观上是没有过错的。因此，一审法院应当运用公平合理的原则、损失发生的因果关系、是否有人不当得利、当事人是否有过错和过错程度以及情势变更的原则，综合全盘考量来确定湘辣世厨公司自2016年11月1日起至今，是否应当免租或减租多少的比例，而不能认定拆掉了10%，剩下的90%按正常收租。2、2018年1月18日，湘辣世厨公司与园林绿化队自愿签订了《还款协议书》，该协议书约定：“（1）、本协议书签订之日补缴2011年11月1日至2014年10月31日欠缴的租金；2018年12月31日前补缴2014年11月1日至2016年10月30日欠缴的租金。（2）、考虑湘辣世厨公司经营的实际困难免除逾期滞纳金。（3）、2016年11月1日之后的租赁费用，因涉及到青山区两河流域拆迁改造，待园林绿化队报请上级主管部门后另行协商处理”。从该协议可以确定：（1）拆迁的250.36平方米中有99.31平方米是湘辣世厨公司的唯一厨房，因此造成湘辣世厨公司不能经营，合同目的无法实现，原《租赁经营协议》中的租赁费用理应调整，调整方法是待园林绿化队报请上级主管部门后另行协商处理。（2）双方对2016年11月1日之后继续履行原租赁经营协议是认可的。（3）新的租金要待园林绿化队报请上级主管部门后另行协商一致才能确定。因此，该协议对原《租赁经营协议》是有实质性的变更，可视为原《租赁经营协议》的补充协议。3、湘辣世厨公司承租的园林绿化队土地是国有的土地，按国家因疫情影响，对承租国有土地或房屋的承租人应当给予3个月的免租和6个月的减租，一审法院不顾国家政策性的方针，现实中损害了湘辣世厨公司的合法权益。综上，请求二审法院依法支持湘辣世厨公司的上诉请求。园林绿化队答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。湘辣世厨公司向一审法院起诉请求：1、园林绿化队免除湘辣世厨公司自2016年11月1日至2019年10月31日青山区沿港路13号99.31平方米后排平房及151.05平方米土地拆迁灭失及回收的租金共计216,000元（免除标准暂按租金6,000元/月计算）；2、园林绿化队免除湘辣世厨公司自2016年11月1日至2019年10月31日青山区沿港路13号99.31平方米后排平房及151.05平方米土地拆迁灭失及回收导致餐馆不能营业的租金共计294,000元；3、园林绿化队在《租赁经营协议》原租金基础上按比例减免2019年11月1日至2023年10月31日期间因拆迁而使湘辣世厨公司租赁的99.31平方米后排平房及151.05平方米土地拆迁灭失及回收的租金共计288,000元（减免标准暂按租金6,000元/月计算）；4、园林绿化队承担本案诉讼费用。案在一审诉讼过程中，湘辣世厨公司变更诉讼请求为：1、请求判令免除湘辣世厨公司因园林绿化队拆迁造成租赁合同无法履行期间（2016年11月1日至2019年10月31日）的租金510,000元（三年租金为160,000元、170,000元、180,000元）；2、请求调整因拆迁灭失部分租赁物的租金，从2019年11月1日至2023年10月31日共应减少288,000元（48个月*6,000元）；3、园林绿化队承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2011年10月18日，湘辣世厨公司与园林绿化队签订《租赁经营协议》，园林绿化队将位于武汉市青山区沿港路13号的草花房2500余平方米土地以及门房和后排平房租赁给湘辣世厨公司从事餐饮经营活动。该协议约定：园林绿化队同意由湘辣世厨公司出资在草花房土地上建设餐馆，竣工后由湘辣世厨公司经营使用，并向园林绿化队交纳租赁费；租赁合同终止后，湘辣世厨公司出资建设的餐馆完整归园林绿化队所有。馆内凡能移动的家具及设备、办公用品均属湘辣世厨公司所有，并在十日内清理退场；租赁经营期限为12年，从2011年11月1日起至2023年10月31日止；从2011年11月1日起计算租赁费，先交费，后使用。第一年，湘辣世厨公司向园林绿化队交纳租赁费110,000元，第二年起每年租赁费递增10,000元。即第二年租赁费120,000元，第三年租赁费130,000元，第四年租赁费140,000元，第五年租赁费150,000元，第六年租赁费160,000元，第七年租赁费170,000元，第八年租赁费180,000元，第九年租赁费190,000元，第十年租赁费200,000元，第十一年租赁费200,000元，第十二年租赁费210,000元。租赁费按每半年分解结算，湘辣世厨公司必须提前五日支付到园林绿化队；如因国家建设导致合同不能继续履行，国家赔偿费用中土地补偿费（即区位价补偿）归园林绿化队所有，湘辣世厨公司投资建设的地面附着物补偿费双方协议解决。湘辣世厨公司租赁的上述房屋中151.05平方米的自建房屋纳入征收范围，2016年3月5日（此为倒签时间，湘辣世厨公司、园林绿化队均不能明确具体签订时间），湘辣世厨公司与案外人武汉市青山区房屋征收管理办公室签订《青山区国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书》，对未经登记用于经营的建筑面积151.05平方米进行货币补偿，补偿费用包括未登记建筑补偿或自拆奖励费、设备设施搬迁补偿费、室内、外附属设施补偿费、室内装修补偿费、非经营性用房实际用于经营的补偿费、搬迁奖励费，补偿费用共计894,920.38元。同日，园林绿化队与案外人武汉市青山区房屋征收管理办公室签订《青山区国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书》，对园林绿化队位于青山区沿港路13号证载建筑面积为99.31平方米，非经营性用房实际用于经营的房屋建筑面积为250.36平方米。土地面积为142.78平方米，未登记建筑面积为151.05平方米进行货币补偿。补偿费用共计1,216,337.01元。2017年4月14日园林绿化队向湘辣世厨公司发出《关于湘辣世厨腾退厨房的通知》，载明“由于青山港及二号明渠综合整治工程的需要，青山港及二号明渠综合整治工程青山港子项冶金街项目部对贵公司租赁我队位于青山区沿港路13号的酒店厨房及相关设施进行征收。我队将根据《青山港及二号明渠综合整治工程青山港子项房屋征收补偿方案》以及该工程项目部出具的《补偿明细表》中未登记房屋、搬迁补偿、停产停业补偿、营业补偿、附属物、装修和奖励内容，按照相关政策与法律依据对贵公司进行足额补偿。请贵公司严格按照项目部的要求，立即腾退酒店厨房，配合项目部的拆迁征收工作”。2019年2月18日，湘辣世厨公司与园林绿化队签订《协议书》，协议载明：“因青山港及二号明渠综合整治工程青山港子项房屋征收项目需求，园林绿化队位于青山区沿港路13号的142.78平方米土地、租给湘辣世厨公司经营的99.31平方米有证房屋以及湘辣世厨公司自行建造的151.05平方米无证房屋均被纳入了征收范围；经双方协商，征收补偿中1,216,337.01元归园林绿化队，894,920.38元归湘辣世厨公司；其中有证房屋价值496,550元归园林绿化队，湘辣世厨公司自行建设被征收的151.05平方米无证房屋的重置价72,504元归湘辣世厨公司，剩余部分319,697.33元归园林绿化队。搬迁补偿253,464元归湘辣世厨公司。停产停业补偿24,827.5元归园林绿化队。有证房屋的营业补偿双方各得50%即365,262.18元。湘辣世厨公司自行建设被征收的151.05平方米无证房屋的营业补偿90,630元归湘辣世厨公司。附属物补偿27,952.2元归湘辣世厨公司。装修补偿75,108元归湘辣世厨公司。配合征收奖励双方各得50%即10,000元。”2019年7月17日、18日，武汉市青山区财政局滨江开发资金专户向湘辣世厨公司开具三张增值税普通发票，金额共计894,920.38元，湘辣世厨公司已收到该笔补偿款。截至湘辣世厨公司起诉之日，湘辣世厨公司已交纳2011年11月1日至2016年10月31日的租金，2019年11月1日至2020年10月31日的租金湘辣世厨公司仅交纳40,000元。湘辣世厨公司尚未交纳2016年11月1日至2019年10月31日三年的租金（分别为160,000元、170,000元、180,000元）。湘辣世厨公司认为上述三年的租金应当予以免除，因为拆迁导致湘辣世厨公司在此期间无法经营，租赁土地使用权及湘辣世厨公司在租赁土地上建造的房屋在合同终止时全部属于园林绿化队，在拆迁过程中对湘辣世厨公司造成影响，不应再支付租金。对于2019年11月之后的租金湘辣世厨公司要求减少。园林绿化队认为应该按照减少的土地面积与原租赁面积的比例核减租金，从2016年11月1日开始调整租金。湘辣世厨公司、园林绿化队为此发生纠纷，双方不能协商一致，要求法院对此予以裁判。在本案审理中，湘辣世厨公司自认新建厨房花费大约两个月时间，自2019年11月1日开始恢复经营。一审法院认为，湘辣世厨公司、园林绿化队签订的《租赁经营协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、部分租赁物灭失，原租金标准应如何调整；二、2016年11月1日至2019年10月31日的租金是否应予免除。一、关于部分租赁物灭失，原租金标准应如何调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”，部分租赁物因拆迁导致灭失，原有的租金标准应相应减少。租赁物除了2500余平方米土地外还包括门房和平房，被拆除的部分房屋中包含租赁物平房99.31平方米以及湘辣世厨公司自建厨房部分151.05平方米，综合考虑减少的土地面积与原租赁面积的比例以及减少的租赁房屋的面积，现湘辣世厨公司、园林绿化队不能对减少的租金标准协商一致，酌情将《租赁经营协议》中2016年11月1日至2023年10月31日期间的年租金标准下调10%。即2016年11月1日至2019年10月31日期间减少的租金应为（160,000元+170,000元+180,000元）*10%=51,000元。2019年11月1日至2023年10月31日减少的租金应为（190,000元+200,000元+200,000元+210,000元）*10%=80,000元。二、关于2016年11月1日至2019年10月31日的租金是否应予免除的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”，湘辣世厨公司认为因为拆迁行为导致其不能正常经营，在此期间租赁合同不能继续履行，合同目的无法实现，园林绿化队应当免除这三年的租金。本案租赁标的物主要是土地使用权，湘辣世厨公司租赁后建造了房屋用于经营酒楼，2016年底纳入拆迁范围的是厨房部分和后排平房，其他部分并未拆除。拆迁并不必然导致湘辣世厨公司的经营目的落空。湘辣世厨公司在知晓拆迁公告后，应对拆迁行为给其经营造成的风险进行预判，如拆迁导致其合同目的不能实现，湘辣世厨公司可以选择解除合同。现湘辣世厨公司并未要求解除合同，而是同意合同继续履行，那么其应该积极采取适当措施防止其损失的扩大。现湘辣世厨公司并未举证因拆迁行为导致其三年都不能经营的相关证据，湘辣世厨公司对此应承担举证不能的不利后果，故对损失扩大部分相应的租金应由湘辣世厨公司自行负担。湘辣世厨公司虽未能充分举证，但从客观实际出发，拆迁导致厨房拆除，厨房的缺失直接导致酒楼不能经营。考虑到湘辣世厨公司已就被拆除的部分房屋领取了拆迁补偿款，湘辣世厨公司重建厨房、装修并投入使用大致需要两个月时间，依据公平原则，对该期间的租金酌情予以减免。2016年11月1日至2019年10月31日期间的租金应按照减少后的租金标准计算，故免除两个月的租金24,000元（160,000元*90%/12个月*2个月）。湘辣世厨公司对此的意见，予以部分支持。综上，湘辣世厨公司的部分诉讼请求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、武汉市青山区园林绿化队免除武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司租金24,000元；二、武汉市青山区园林绿化队减少武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司2016年11月1日至2019年10月31日期间的租金51,000元；三、武汉市青山区园林绿化队减少武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司2019年11月1日至2023年10月31日期间的租金80,000元；四、驳回武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费5,890元，由武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司负担4,190元，由武汉市青山区园林绿化队负担1,700元。二审期间，湘辣世厨公司向本院提交《还款协议书》、《关于湘辣世厨公司因拆迁征收申请调整合同内容的报告》、《情况说明》，拟证明：双方对2016年11月1日之后继续履行原租赁经营协议是认可的，还款协议确定新租金要待园林绿化队报请上级主管部门后另行协商一致才能确定。且2019年湘辣世厨公司向园林绿化队多次提交报告申请减免的事实，但园林绿化队一直未答复。经质证，园林绿化队认为：《还款协议书》没有对合同条款进行调整，只是湘辣世厨公司向园林绿化队承诺缴纳欠付租金的时间。湘辣世厨公司提交的《关于湘辣世厨公司因拆迁征收申请调整合同内容的报告》、《情况说明》是湘辣世厨公司的单方意见，双方并未变更合同条款。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，部分租赁物因拆迁导致灭失，原有的租金标准应相应减少。租赁物除了2500余平方米土地外还包括门房和平房，被拆除的部分房屋中包含租赁物平房99.31平方米以及湘辣世厨公司自建厨房部分151.05平方米，一审法院综合考虑减少的土地面积与原租赁面积的比例以及减少的租赁房屋的面积，及现湘辣世厨公司、园林绿化队不能对减少的租金标准协商一致，故一审法院酌情将《租赁经营协议》中2016年11月1日至2023年10月31日期间的年租金标准下调10%，并无不当。湘辣世厨公司上诉认为一审法院将年租金标准下调10%不妥的上诉理由不充分，本院不予采纳。湘辣世厨公司上诉认为2018年1月18日其与园林绿化队达成《还款协议书》，该协议书约定2016年11月1日之后的租金要待园林绿化队报请上级主管部门后另行协商处理，故2016年11月1日之后的租金支付条件至今尚未成就，一审法院判决支付错误的问题。湘辣世厨公司与园林绿化队虽签订了《还款协议书》，但事后双方均未就2016年11月1日之后的租金标准达成一致意见，故湘辣世厨公司才提起本案诉讼主张调整相应租金标准，湘辣世厨公司的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。关于湘辣世厨公司上诉主张2020年因疫情影响，对承租国有土地或房屋的承租人应当给予3个月的免租和6个月的减租的问题，湘辣世厨公司的该项上诉主张超出其一审诉讼请求，故不属于本案二审审理范围，该上诉主张本院不予处理。综上所述，湘辣世厨公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,780元（武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司已预缴），由武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年八月二十六日法官助理严洁书记员陈亮希