江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初2254号原告：泰州市美林物业管理有限公司。法定代表人：王晶，该公司经理。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。被告：高红勤，男，1968年11月18日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告泰州市美林物业管理有限公司与被告高红勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王梅、被告高红勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告1.立即支付拖欠的物业服务费（含公共能耗费）6294元；2.支付自2020年4月1日至实际给付之日期间的违约金（按每日万分之六计算）；3.承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月10日，泰州市久源房地产开发有限公司与原告签订久源尚郡前期物业管理服务合同，选聘原告为久源尚郡小区提供前期物业管理服务，合同约定：物业服务费用由业主按照其所有物业的建筑面积交纳，高层住宅服务费0.9元/月/平方米，电梯、水泵等公共能耗费0.5元/月/平方米。未能按时足额缴纳物业服务费等费用的，以欠费总额为基数以每日万分之六计算违约金；等。被告购买的久源尚郡4幢404室为高层住宅，面积为115.9平方米。自2017年1月5日起至2020年3月31日止，被告无正当理由拒交物业服务费3964元、公共能耗费2330元，合计6294元。被告辩称，1.我交纳物业费给原告，原告不接受；2.我同意交纳物业费，但不同意交电梯运行费，物业公司自2017年1月6日将我电梯卡停掉后，至今我无法乘坐电梯；我未交纳物业费，但原告不应停止我使用电梯。针对被告的答辩，原告补充陈述：1.不存在业主来交费物业不接受的情况；2.电梯卡在被告处，电梯卡到期后需要业主到物业公司进行电梯卡升级，原告在被告未缴费的情况下也同意被告升级电梯卡。本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，原告与泰州市银泰物业管理有限公司签订《久源尚郡前期物业管理服务合同》、《久源尚郡临时管理规约》，由泰州市银泰物业管理有限公司对久源尚郡小区4幢404室提供期限为两年的物业管理服务；2017年7月10日，泰州市久源房地产开发有限公司（以下简称开发公司）与原告物业公司签订《久源尚郡前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务合同补充协议》，由开发公司选聘原告对久源尚郡小区提供前期物业管理服务；被告高红勤为久源尚郡小区4幢404室高层住宅业主，房屋建筑面积115.9平方米；物业服务费用由业主按其所有物业的建筑面积交纳，高层住宅服务费0.9元/月/平方米，电梯、水泵等公共能耗费0.5元/月/平方米；物业服务费用(物业服务资金）按年（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每年物业费到期前3个月履行交纳义务。《前期物业管理服务合同补充协议》约定，甲方、业主或物业使用人未按合同约定的收费标准和时间交纳物业费、电梯、水泵等公共能耗费及相关费用的，乙方可以催收，逾期仍不交纳的，乙方以欠费总额为基数以每日万分之六计算违约金。合同签订后，原告为久源尚郡小区提供了物业服务，被告所有的4幢404室房屋未交纳物业费。原告在被告屋外张贴书面缴费通知书，要求被告交纳拖欠的物业费，但被告至今未交。以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议》、久源尚郡4幢404室不动产销售发票、催收通知书图片、物业服务记录、图片一组及被告提交的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》在卷佐证，本院予以确认。本院认为，开发公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主和物业使用人提供了物业服务，被告作为业主应按约支付相应的物业服务费，才能保障小区内物业服务及各项公共设施正常运行，保障全体业主共同权益的实现。关于原告主张的公共能耗费，被告辩称原告停用被告的电梯卡使其无法使用电梯，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。电梯是业主的共有财产，业主对电梯享有使用的权利，同时也应承担交费、维护的义务。本案中原告已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告以电梯卡无法使用未乘坐电梯为抗辩理由拒交电梯费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要说明的是，根据《物业管理条例》第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。因此，若业主逾期不交纳物业服务费用，物业公司可以督促其交纳，若仍不交纳，则可以向法院起诉。本案中，原告为收取物业费，以控制电梯卡使用时限的方式，致原告不能正常使用电梯，显然不符合法律的相关规定，应予以纠正。对被告辩称“原告提供的物业合同并非被告与原告签订”的意见，本院认为建设单位（开发公司）在被告与泰州市银泰物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同约定的服务期限到期后，依法选聘原告为久源尚郡小区提供前期物业服务管理，并签订了《久源尚郡前期物业管理服务合同》，该合同对业主具有约束力，被告以其并非合同当事人提出抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告应缴纳物业服务费的数额，根据被告的房屋面积及收费标准，被告应向原告支付物业费6166元（物业服务费0.9元/月/平方米×115.9平方米×38个月=3964元；公共能耗费0.5元/月/平方米×115.9平方米×38个月=2202元）。对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因原告提供物业服务存在瑕疵，本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告高红勤于本判决生效后五日内向原告泰州市美林物业管理有限公司支付自2017年1月5日起至2020年3月31日止期间的物业服务费（含公共能耗费）6166元；二、驳回原告泰州市美林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元,由被告高红勤负担(原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于判决生效之日起五日内向原告支付25元)。本判决为终审判决。审 判 员  赵 勇二〇二〇年八月七日法官助理  周 颖书 记 员  沈梦莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。