湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6712号原告：马建军，男，1977年8月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：陈焱明，女，1953年10月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨铁，湖南琼武律师事务所律师。原告马建军与被告陈焱明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马建军、被告陈焱明及其委托诉讼代理人杨铁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马建军向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判决确认原、被告于2011年3月11日签署的《购房协议书》真实、合法、有效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告均为湖南师范大学教职工，依据国家和省直相关政策，被告于2001年以成本价21826.77元向湖南师范大学购买了长沙市岳麓区，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］43号）第二十一条：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场”。被告购买10年后向原告以市场价出售符合相关规定。在自愿、平等原则上，原告与被告于2011年3月11日签订了《购房协议书》，原告以市场价32.5万元购买被告所有的长沙市岳麓区，购买时被告申明该房产归其个人所有，保证房屋没有权属纠纷并承担法律责任。因房屋产权证未下，就办证相关事宜，合同第3条特别约定“将来师大可以办理房屋产权证时，协助乙方办理师大房屋过户手续，双方不牵涉有关房产证过户任何手续费用。”合同签订后，原告当即向被告支付购房款32.5万元，被告也将购房发票、住房分配通知单等相关手续交付原告，双方约定于2011年4月交付房产。因是买来居住，原告精装后携全家入住至今。2011年3月11日，依据二手房买卖合同、原始发票、付款凭据等，原、被告双方在湖南师范大学房地产管理处完成更名手续，湖南师范大学房地产管理处向原告出具了新的住房分配通知单。2011年12月，学校房产处开具了原告“已购该房产，购房款已交清，产权证正在办理之中”的证明。2015年，学校通知收集办证资料，原告已提供相关资料办证备案。在此期间，原告曾数次上门请求被告协助，提供房屋办证相关资料，但被告多次明确表示“不会给你办”、“不会协助你”等态度。2019年，学校经过多方努力，解决了房改房办证遗留问题，该房屋也取得了不动产权证，编号：湘（2019）长沙市不动产权第0280649号，所有权人为湖南师范大学。2019年10月10日，学校发布通知办理产权过户手续，原告请被告赴房产处办理房屋买卖公证手续，但被告不予理睬。2020年5月11日，学校发布通知第二批办理产权过户手续，原告电话联系被告，请求被告协助办理过户手续，被告在电话中明确表示拒绝沟通，扬言要“收回房子”，随后挂断电话。原告认为：双方签订的《购房协议书》系双方当事人真实意愿表示，应当得到切实履行，被告不顾房屋已实际交付九年多的事实，企图通过各种非正常方式要求所谓的“收回房子”，不履行合同中约定之义务，拒不配合原告办理房屋过户手续，其行为已构成严重违约。原告买房后进行了装修，一家老小在此已经居住多年，现因被告反悔致使原告无法顺利取得该房屋所有权登记，严重侵犯了原告合法权利。综上，为维护原告合法权利，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。被告陈焱明辩称：1.被告认为原、被告签订的购房协议书违反了行政法规相关规定，依法请求法院认定为无效合同并驳回原告诉请；2.因为本案诉争房产属于房改房，按照国务院在1998年23号令《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第28条，授权湖南省人民政府颁布了湘政发1999年十号《湖南省房改房上市交易管理暂行办法的相关规定》，本案诉争房产处于学校教学区内已出售房产，属于不允许上市交易的，而且房改房也是有条件才可以上市交易，具体到本案中，本案诉争房产既没有房产权证，也没有国土使用证，而且该房屋是以成本价购得，没有补足房屋价款，被告没有取得全部产权，被告与原告签订购房合同行为属于无权处分的行为，直到2019年8月23日本案涉诉房产的房产证已经确定，确定的所有权人是湖南师范大学，那么可以证实被告的无权处分行为也没有得到湖南师范大学认可，所以本协议属于无效合同。经审理查明：2011年3月11日，原告马建军（乙方、买受人）与被告陈焱明（甲方、出卖人）签订了《购房协议书》一份，该合同约定：一、甲方将其拥有的位于湖南省长沙市岳麓区的房屋（房屋具体位置：学堂坡15栋606室。房屋暂无产权证，购公有住房款发票编号为：0091766，房屋建筑面积75平方米，另带附一楼8平方米的杂物间一间）以人民币325000元出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，在师大房产处办理房屋转让手续后，当日一次性付清所有购房款。二、甲方承诺：1.向乙方提供湖南师范大学购公有住房款发票壹张及住房分配通知单壹份。1994年教职工集资建房协议书壹份。2.保证对出售的房屋拥有所有权，并与家人取得一致卖房意见。3.将来师大可以办理房屋产权证时，协助乙方办理师大房屋过户手续，双方不牵涉有关房产证过户任何手续费用。4.自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5.会同乙方一起到学校房产处办理房屋转让手续。在收到乙方的购房款后，向乙方开具收款收据。三、乙方承诺：1.到学校房产处办理房屋转让手续后，当日一次性付清上述购房款项。2.及时签订各项协议，并会同甲方—起到学校房管处办理房屋接交手续。……六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。七、本协议一式二份，双方各执一份。八、特别约定：1.房屋由甲方负责于2011年4月1日之前清理好交付乙方。2.本协议签订之前的有关该房屋的所有经济纠纷均由甲方负责处理，与乙方无关。甲方处陈焱明及刘建德签字；乙方处马建军签字。合同签订当日，马建军支付了购房款325000元，陈焱明向马建军出具收条一张：今收到湖南师范大学马建军老师购房款人民币叁拾贰万元整。陈擎宇出具收条一张：今收到湖南师范大学马建军老师购房款人民币伍仟元整。同日，被告配合原告在湖南师范大学房地产管理处办理了更名手续，湖南师范大学房地产管理处向原告出具《住房分配通知单》，确认将学堂坡15栋606号住宅及杂屋分配给原告居住；分房理由为已购商品房。因涉案房屋出售时已出租，被告于2011年4月在承租户处收房，此后，原告对涉案房屋装修后与家人在该房屋内居住至今。2019年8月23日，涉案房屋的产权登记至湖南师范大学名下。同年10月10日，湖南师范大学房地产管理处向全校教职工发出《关于办理产权过户手续的通知》，2020年5月11日，该处又发布了《关于办理第二批产权过户手续的通知》，因被告拒绝配合原告办理产权登记手续，经协商未果，故原告诉至本院。另查明：1.原、被告均系湖南师范大学教职工；2.1994年4月12日，陈焱明与湖南师范大学基建处房地产管理科签订《教职工集资建房协议书》，由湖南师范大学统一建造了包含涉案房屋在内的房屋，陈焱明交纳了集资款42000元。2000年12月30日，湖南省直单位住房制度改革办公室向湖南师范大学下发《关于同意湖南师范大学97房改年度向职工出售公有住房的批复》，允许湖南师范大学对学校教职工出售公有住房。2001年9月13日，被告陈焱明向湖南师范大学支付了21826.77元购房款，购买了本案涉案房屋，2001年5月3日，湖南师范大学房管科向被告出具《住房分配通知单》，确定将学堂坡村15栋606号房屋分配给陈焱明居住。合同签订后，被告已将《教职工集资建房协议书》、收据、住房分配通知单、购房款发票的原件交付给原告；3.2011年12月9日，湖南师范大学房地产管理处出具证明一份，载明：马建军同志，已购我校学堂坡15栋606号住宅，建筑面积为75平方米，购房款已交清，产权证正在办理之中，并注明原住户系陈焱明。2014年3月12日，原告马建军的户口迁入该房屋。4.2020年7月20日，湖南师范大学房地产管理处向本院出具证明一份，证明陈焱明及其配偶刘建德所交纳的购房款21826.77元为成本价，已经交清；陈焱明及刘建德在2011年3月将此房出售给马建军，交易材料已备案；涉案房屋坐落于湖南范围内。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《购房协议书》、收条、校发[2001]23号文件《湖南师范大学住房制度改革实施细则》、湖南省直单位住房制度改革办公室《关于同意湖南师范大学97房改年度向职工出售公有住房的批复》、购房发票、住房分配通知单（陈焱明）、住房分配通知单（马建军）、湖南师范大学房地产管理处出具的证明、关于房改房办理产权的通知、不动产权证、常住人口登记卡等证据，湖南师范大学房地产管理处于2020年7月20日出具的《证明》（被告申请调取）予以证实，本院予以确认。本院认为，原告马建军与被告陈焱明于2011年3月11日签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。对原告要求确认该《购房协议书》真实、合法、有效的诉请，本院予以支持。对被告主张该《购房协议书》违反了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》等强制性规定的抗辩意见，本院认为，首先，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定：职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所得。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场……。第二十二条：职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例……。上述规定仅规定了房改房“住用5年后可以依法进入市场”，而未规定产权登记后5年才允许上市交易，被告在2001年即购买了涉案房屋，在2011年出售并不违反上述规定。其次，被告主张双方合同因违反了《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》的相关规定，应属无效，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因现有证据并不足以证明双方合同违反了《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》的相关规定，且被告主张合同无效的理由缺乏相应的法律依据，故对被告的该抗辩本院不予采纳。被告提出案涉房屋既没有房产权证，也没有国土使用证，而且该房屋是以成本价购得，没有补足房屋价款，被告没有取得全部产权，原、被告双方的房屋交易系无权处分行为的抗辩意见，本院认为，房改房交易有其特有的历史和政策因素存在，不能完全按照现行商品房交易模式进行评判。本案中，案涉购房协议签订后，原、被告双方在共同的工作单位湖南师范大学房地产管理处进行了备案，该处亦为原告重新签发了住房分配通知单，后又就房屋归属出具了证明，双方的工作单位湖南师范大学即现涉案房屋所登记的产权人对原、被告双方及类似该情况的房屋交易行为一直予以认可，在办证遗留问题解决后，连续两次就教职工房改房办证发布了通知。因此，被告上述抗辩意见没有法律依据和事实依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:确认原告马建军与被告陈焱明于2011年3月11日签订的《购房协议书》真实、合法、有效。本案案件受理费减半收取40元，由被告陈焱明予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年八月五日法官助理李余庆书记员杨明