江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初1984号 原告：陈长生，男，1968年10月12日生，汉族，住所地：江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：陈历云，系江西添翼律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：南昌君之家广场置业有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇长堎大道1333号，统一社会信用代码：91360122322541192C。 法定代表人：何国有，职务：总经理。 委托诉讼代理人：孙迪，系北京德和衡（南昌）律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告陈长生诉被告南昌君之家广场置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈长生及其委托代理人陈历云、被告南昌君之家广场置业有限公司（以下简称君之家公司）委托代理人孙迪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈长生向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告返还质量保证金人民币5000元和履约保证金（押金）人民币12611元。2、请求判决被告向原告支付违约金77833.5元，以上合计人民币95444.5元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月10日，原告向被告购买了君之家建材家居广场一层1168号和1170号商铺使用权，双方签订书面的《商铺使用权转让合同》，被告告知原告该两间商铺的经营业态为陶瓷卫浴区，而原告长期从事的是橱柜衣柜全屋定制行业。原告正是基于确信被告的整个商场统一规划管理和商铺区域分布。于2017年10月25日又与被告就二楼中规划为橱柜衣柜全屋定制区的2162号和2164号商铺签订了两份《商铺租赁合同书》，该两份合同中均约定，被告应在2017年12月1日前向原告交付商铺，商场开业时间约定为2018年3月1日，合同期为2017年12月1日至2021年2月28日，共计39个月，实际租期为36个月，前三个月为免租期，为原告装修期。合同约定了三年期间的租金、履约保证金和质量保证金以及违约条款和违约金。租赁合同签订后，被告迟迟没有按照合同约定的时间向原告交付商铺，原告多次向被告讨要说法，都被各种理由搪塞。直至2018年10月20日，被告才向原告交付商铺，而此时距合同约定的交付时间足足迟延了将近一年，这也致使原告在被告延期交付商铺近一年的时间里，错失了行业的黄金时期。同时，被告未按照合同中的业态区域的规划进行管理，导致整个商场业态区域混乱，没有任何管理可言，最初规划商场一层的业态是陶瓷、卫浴、石材板材、五金、水电、油漆涂料、玻璃、铝合金和不锈钢；二层规划的业态是橱柜衣柜、地板、门窗、空调、吊顶和全屋定制。而现在是一层商铺卖什么的都有，之前只能在二层经营的橱柜衣柜、全屋定制，现在在一层也到处都是，这导致二层原定规划为橱柜衣柜全屋定制的商铺没法经营，全天都没有什么人流量。此种结果的原因都是因为被告的违约管理所致。所以被告的上述违约情形明显，虽然被告利用自身优势没有在其提供的格式合同中约定被告的违约责任，但根据合同法的公平原则和合同双方地位的平等性，被告应当就其违约情形向原告承担相应的违约责任。另外，被告在2019年12月17日向原告送达了书面的《解约通知书》，明确表示与原告解除合同关系，原告才得以解脱。原告为保护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告君之家公司辩称：1、双方在合同中没有对于业态规划进行约定。2、原告至今仍欠被告110000多元的租金及相应的违约金未支付。3、原告并没有证据证明业态分布是被告的原因，其要求的违约金没有任何的法律事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》（合同编号：2017235号、2017236号）及业态分布图，被告君之家公司辩称，在合同第三条明确约定了租赁时间和开业时间，君之家在2018年10月20日开业，在开业之前给足了相应的免租装修时间。2018年1月21日君之家已经交付了商铺，相比合同约定，给足了原告相对7个月的时间。本院认为，合同的签订是双方真实意思表示，合同明确约定“具体时间以实际开业时间算起租时间”，被告于2018年1月21日交付店铺，其租金也是自2018年10月起算，被告君之家公司并未违约，故对该合同的证明目的不予支持；对原告提交的业态分布图，该分布图虽然显示了各楼层的经营类别，但是原被告签订的商铺租赁合同中并未对业态分布进行约定，被告不存在违约的情形，对原告提交的业态分布图不予采信。综上，本院对原告提交的该组证据予以部分采信。2、原告提交的通知、告知函、新建区长堎镇综治办信访接访及日常事项登记、银行流水，被告君之家公司辩称，通知是复印件无法确认证据出处；告知函并未证明君之家对于所谓的业态分布有任何责任，上面是明确对于一楼的整改，原告名字并未出现在商户签名表上，相应租户也已经交清了租金，告知函并不意味是免交房租，只是延期交纳房租。对于日常事项登记与本案无关，双方对于租赁时间已经按照正常开业时间进行了约定。对于银行流水合法性无异议，真实性与关联性有异议，银行流水抬头是陈艳，对陈艳与原告的关系不确定。本院认为，原告提交的上述证据中的通知、告知函及长堎镇综治办信访接访及日常事项登记均为复印件，无法证明其出处，本院对其真实性、合法性不予采信，原告提交的银行流水，该银行流水未显示任何有关违约金的信息，且该银行流水的户主为陈艳，无法证明与原告有关，故本院对该组证据不予采信。3、原告提交的商场一楼、二楼平面图及商场一层、二层店面照片打印件。被告君之家公司辩称，该照片系复印件无法看清内容，对于照片打印件均有异议，无法证明原告的证明目的。本院认为，原被告签订的商铺租赁合同中未对业态进行约定，原告提交的证据不能证明被告存在违约情形，本院不予采信。4、原告提交的解约通知书、微信聊天记录打印图片两张，被告辩称，对解约通知单三性均有异议，被告解约的前提是原告长期拖欠租金并且多次催缴的情况下出具的，原告并未与被告进行协商。对于微信聊天记录打印照片三性均有异议，无法确认聊天记录中双方的身份。本院认为，解约通知书系被告君之家公司单方送给原告陈长生的，原告对该通知书予以确认，且认定原被告双方已于2019年12月17日解除合同，本院对该解约通知书予以采信；对微信聊天记录打印照片，不符合证据的三性要求，本院不予采信。综上，本院对该组证据予以部分采信。 经审理查明，2017年10月25日，被告与原告签订《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，合同约定：被告将位于南昌市新建区长堎新区长坪路南侧，香江·君之家建材家居广场基础建材区2层中2162、2164号的两个商铺出租给原告。面积均为71.43平方米；租期均为39个月，按36个月计租，自2017年12月1日至2021年2月28日止；租金分别为：第一年36566元、39104元，第二年41787元、44692元，第三年47015元、50281元；履约保证金分别为：6094元、6517元。合同签订当日，原告向被告支付质保金5000元，押金12611元，2019年7月27日原告支付租金20562元。2018年1月21日，被告将商铺交付原告使用。香江·君之家建材家居广场于2018年10月20日开张营业。 另查明，2019年12月17日，被告向原告发出解约通知书：“由于你租赁我司2162、2164商铺，自2018年10月20日开业至今已欠租金74937元，（欠租时间2019年1月20日-2019年12月17日），根据双方租赁合同条款，你严重违约，我司今天对你所租赁的商铺关电、锁门并收回店铺，且保留起诉追回欠款的权利”。原告陈长生同意合同自2019年12月17日解除。 本院认为,本案争议焦点为：被告君之家是否存在违约的情形？首先，原告诉请的逾期交付店铺违约情形，根据双方签订的店铺租赁合同约定“租赁期限39个月，自2017年12月1日起至2021年2月28日止（具体时间以实际开业时间算起租时间）”，被告于2018年1月21日交付店铺，于2018年10月20日营业，租金亦从2018年10月20日起算，实际上未改变原告的租赁期限，不能认定被告君之家公司存在违约情形。其次，原告诉请的被告对业态管理存在违约情形，双方商铺租赁合同并未对业态分布作详细约定，被告君之家公司也就不存在违约情形。再次，被告君之家公司对原告承租店面锁门（2019年6月15日及2019年12月17日两次锁门）的事实，被告君之家公司未予以否认，但辩称是因为原告欠缴租金且多次催缴无果后才锁的门，原告亦称，2019年6月15日锁门后，其在7月缴纳一个季度租金后被告君之家公司开了锁，在锁门的事件中，原、被告均存在过错，不宜认定被告君之家公司存在违约情形。而2019年12月17日锁门，原告也已经同意双方合同自2019年12月17日解除，因合同已解除，故此次锁门不存在违反合同的情形，其属侵权责任纠纷范畴，原告可另行主张权利。综上，原告陈长生诉请被告君之家公司违约及要求被告赔偿违约金，证据不足，本院不予支持。被告君之家公司对原告缴纳的质保金5000元及履约保证金12611元予以确认，双方合同已于2019年12月17日合意解除，本院予以支持，故被告君之家应返还还原告缴纳的质保金及履约保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告南昌君之家广场置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告陈长生缴纳的质量保证金及履约保证金共计17611元。 二、驳回原告陈长生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2186元，已减半收取1093元，由被告南昌君之家广场置业有限公司承担202元，原告陈长生承担891元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  黄建平 二〇二〇年八月七日 书记员  曾琴玲