云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初750号原告：黄亮，女，1987年4月14日出生，汉族，湖南省邵东县人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：王国文，湖南国风德赛律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南红塔银行股份有限公司昆明分行，营业场所：云南省昆明市滇池度假区御府中央小区（A2-1/3地块）D塔。负责人：田文芳，系该行行长。委托诉讼代理人：王玉方，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：过婧，云南云誉（麒麟）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南鲁胜投资有限公司，住所地：云南省昆明市高新区海源北路六号招商大厦办公室。法定代表人：卢敏志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：楚志文，男，1976年12月13日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，系云南鲁胜投资有限公司员工，一般授权代理。第三人：昆明市工人文化宫，住所地：昆明市人民东路198号。法定代表人：吕禾，系该单位主任。原告黄亮与被告云南红塔银行股份有限公司昆明分行及第三人云南鲁胜投资有限公司、昆明市工人文化宫合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告黄亮的委托诉讼代理人王国文，被告云南红塔银行股份有限公司昆明分行的委托诉讼代理人过婧，第三人云南鲁胜投资有限公司的委托诉讼代理人楚志文及第三人昆明市工人文化宫的法定代表人吕禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄亮向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按年24%比例支付延期付租违约金862648元；2.请求判令被告支付提前终止合同的违约金160050元；3.请求判令被告承担原告实现权益支付律师费等41000元；4.请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月28日，被告与云南鲁胜投资有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方（鲁胜公司）将位于昆明市盘龙区【昆明新工人文化宫商业广场】屋业裙楼Ａ区1层玻璃房485㎡租赁给乙方（被告）使用；2.租赁期限为9年，自2014年9月1日起至2014年2月28日止；3.按年付租，年租金1746000元，每三年递增一次，每次标准为在上一年度合同租金标准基础上递增12%，合同签订后7日付当年租金，之后年度租金于上一年度租赁期限届满90日前支付，后确定于每年1月20日付当年度租金，2018年3月1日开始递增租金；4.乙方（被告）逾期交付租金等费用，除补交外，每延期一天应向甲方（鲁胜公司）支付应付金额5%的违约金；如连续拖欠达15天的，甲方（鲁胜公司）有权解除合同，收回房屋，没收保证金，停水停电，并按当期月租金3倍支付违约金，由此造成的损失由乙方（被告）承担；5.租赁期内，乙方（被告）未经甲方（鲁胜公司）书面同意，中途擅自退租的，己交租金及保证金不予退还，乙方（被告）按当期月租金标准向甲方支付一个月的租金作为违约金，本合同解除；6.发生争议，可向租赁物所在地人民法院提起诉讼；合同对装修期、免租期、还对广告标识、不可抗力、维修保养、租赁物返还等作了约定。合同签订后，甲方（鲁胜公司）依合同交付了租赁物给被告，被告承租后，依约支付了2014租金、2015租金，2016年租金，2017年租金1746000元拖延至2018年7月23日才支付，拖延时间549天，2018年租金1920600元拖延到7月23日支付，拖延时间184天，并且未经甲方（鲁胜公司）同意，被告于2018年单方面解除合同。依据双方签订的《房屋租赁合同》第10.2.1条“乙方逾期交付租金除应及时补交外，每延期一天应向甲方支付应付金额5%的违约金；如连续拖欠……”之约定，同时考虑到双方租赁之外的合作关系，甲方（鲁胜公司）只要求按民间借贷行业利率年利率24%计算延期付租的违约金862648元；依据双方签订的《房屋租赁合同》10.2.2条“租赁期限内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，己交租金及保证金不予退还，乙方按当期月租金标准向甲方支付一个月的租金作为违约金，本合同解除”之约定，被告应支付一个月租金160050元作为违约金。依据双方签订的《房屋租赁合同》第10.4条“一方违约应承担守约方为实现权利而支付的费用，包括但不限于：诉讼费、律师费、评估费”之约定，被告应承担本案律师费、诉讼费。另，因2019年鲁胜公司清算，于2019年7月1日将上述债权依法转让给原告，并于2019年11月4日向被告送达了《债权转让通知书》，而被告未履行相关义务，原告为维护自身权益，不得己诉诸法律，望判如所请。被告云南红塔银行股份有限公司昆明分行（以下简称：“红塔银行昆明分行”）辩称：被告认为本案原告起诉的理由不实，是原告与鲁胜公司恶意的诉讼。本案被告在合同履行过程当中并不存在逾期支付租金以及单方解除合同的行为，相反鲁胜公司并没有按照合同约定向被告提供可用于正常经营的租赁房屋。在被告承租期间，涉案房屋不仅经营权存在争议，而且所涉商业圈也就是文化宫，种种原因多次发生了大型围堵事件，上述情形已经严重影响了被告签订承租该房屋的目的。原告的起诉没有任何事实依据，请法庭依法予以驳回原告黄亮的诉请。具体的事实和理由如下：被告与鲁胜公司2014年8月28日的确签订房屋租赁合同以及补充协议，该房屋租赁合同对租期以及租金等进行了约定，而且补充协议当中明确约定自2016年起，每年1月20日前鲁胜公司应当开具当年度租赁发票给被告后，被告再向其支付租金。在上述协议签订后，被告一直按约定履行了租金支付义务，原告诉称被告没有按照约定支付2017年度以及2018年度的租金，并非客观事实。被告2018年支付租金，一是根据补充协议约定，也就是鲁胜公司先履行租金开票义务，然后再给与支付，那么在鲁胜公司未在2017年1月20日前开具发票的情况下，被告并无租金支付义务。二是因为在该两个租金年度涉案房屋经营权存在争议，即对于由谁进行收租是不能确定的。关于这一点，在（2016）云01民初1284号民事调解书也可予以证实。在这份调解书当中明确了2016年4月15日之后，鲁胜公司对此承租商户也包含本案被告的权利，是由文化宫享有并承担。因此根据该调解书内容，鲁胜公司不得再次向次承租人、商户收取2016年4月15日之后的费用。但是在该文书生效之后，文化宫其实实际上也并没有实际经营，那么对于此时他的经营权是一直处于一个尚不能确定的一个状态。直到2018年7月18日，根据昆明文化宫向我方的一个发函才确定了经营权利人。因此在鲁胜公司没有开具发票，而且收租上不能确定的情况下，被告并无租金支付义务，而且也没有办法支付。那么之后在收租主体确认，而且鲁胜公司开具发票之后，答辩人及时向鲁胜公司支付了对应的租金，答辩人的支付行为是完全符合约定和符合法律规定并没有任何不妥。对于原告认为被告存在单方解除合同的行为更是与客观事实不符。被告是因为涉案房屋所涉商业区未能规范经营，在承租期间多次发生围堵等严重影响被告正常经营的事件，而且根据民事调解书的调解内容来看，该调解书明确约定了应当由鲁胜公司协助文化宫与次承租人也就是本案的被告解除租赁合同，那么被告基于上述原因，然后也的确是客观存在将另择办公场所的原因向鲁胜公司发出了解除租赁合同的联系函，鲁胜公司于2018年8月28日于涉案房屋处张贴了搬迁公告及招租广告。随后双方在2018年的9月14日在昆明市工人文化宫在场的情况下，鲁胜公司派其工作人员就涉案房屋退租事宜与被告办理了退房手续。被告就涉案房屋的租赁的退租是经过双方协商的，根本不存在单方解除一说。另外关于原告黄亮的一个身份信息，根据工商信息显示，原告黄亮与鲁胜公司、顶贵公司其实是一伙的，暂且不论该债权是否成立，该债权转让行为是否真实？但是根据本案的一个债权转让协议来看，首先它是没有对价，也如原告所说，鲁胜公司它是面临一个注销清算的程序，那么在其即将面对注销清算之前，将涉案债权转让，甚至是如原告所说同时转让的有二十余笔债权。对于大量的债权转移是否存在转移资产的协议，这个是不排除的。另外如果在债权转让协议之下有对价的话，那么黄亮他的收入状况又是如何？对于大量的债权收受让他何来的一个支付对价的能力，因此我们认为就鲁胜公司债权转让的行为是非常不合理，而且黄亮在面临大量的债权受让之前，未就该债权是否真实存在向每笔债务人核实，这个也是非常不符合常理的。综上，我方认为原告诉请的第一、二项违约金数额不仅过高，而且并没有任何事实及法律依据。第三项诉请的律师费更是荒唐。况且答辩人实际使用房屋他是到2018年的9月14日，也就是与鲁胜公司的工作人员办理了房屋交接之日，但是租金已经支付到了2018年的12月30日，未使用的租金大概约有58万元，而且我们也根据了房屋租赁合同另行支付了2万元的水电保证金。本案当中鲁胜公司它在不迟于2018年11月28日已经将涉案房屋另行出租，因此即使双方提前终止了该份租赁合同，鲁胜公司的损失在被告未使用的租金部分以及水电保证金部分已经足以得以填补，故请法庭驳回原告的全部诉请。第三人云南鲁胜投资有限公司（以下简称：“鲁胜投资公司”）陈述：一、被告与答辩人签订了房屋租赁合同及补充协议，被告延迟付租构成违约，应当支付违约金，单方面提前解除合同构成违约，应当支付一个月租金情况属实；二、答辩人将房屋租赁合同项下权利转让给了原告黄亮，并履行了告知义务属实，被告应当向原告履行房屋租赁合同项下延迟付租，提前解约的违约责任。第三人昆明市工人文化宫陈述：昆明市工人文化宫与鲁胜投资公司于2013年5月31日签订的经营管理权转让及合作协议，由鲁胜投资公司整体承租新文化宫房屋、场地转租给具体经营者。双方因该纠纷诉讼至昆明市中级人民法院，经法院调解于2017年4月26日下达了民事调解书（2016）云01民初1284号调解书，2016年4月15日前经营收益权归鲁胜投资公司，2016年4月15日后经营收益权归昆明市工人文化宫所有。根据调解书，2017年5月后，鲁胜投资公司将承租文化宫经营场地分批交房。文化宫2016年4月15日至2017年5月之间，鲁胜投资公司已向经营户收租金的，转交给文化宫，未收租金的由文化宫与经营户签订自2016年4月起的合作协议，具体到昆明市玻璃房屋，因鲁胜投资公司请求以及涉及租金贷的问题，经协商，2016年4月15日至2018年2月15日，由鲁胜投资公司继续承租，2018年2月15日至2018年9月14日，由鲁胜投资公司指定的云南鼎贵建材有限公司承租，2018年9月15日起，文化宫收回房屋，自行出租给自然人楚志文。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同》、补充协议、付款记录、退租的函件、债权转让协议书、《债权转让通知书》《邮政快递投递查询单》，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.被告提交《民事调解书》、证明、工作联系函、声明、发票、云南红塔银行网上银行业务专用凭证、工作函、照片、关于沟通解除房屋租赁的工作函，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2014年8月28日，第三人鲁胜投资公司与被告玉溪市商业银行股份有限公司昆明分行（现变更为：红塔银行昆明分行）签订《房屋租赁合同》约定：鲁胜投资公司将昆明市盘龙区【昆明新工人文化宫商业广场】屋业裙楼Ａ区1层玻璃房号房屋（如附件一《房屋平面位置》所示）。租赁物建筑面积约为485㎡。租赁期限为9年，自2014年9月1日起至自2024年2月28日；经营免租期自2015年1月1日起至2015年6月30日止；自2014年9月1日起正式计租。月租金为145500元；年租金1746000元，租金不以平方米计算，租金每三年递增一次，递增标准：在上一年度租金标准的基础上递增12%。租金按年支付，承租方须于本合同签订后7日内支付出租方，之后年度租金于上一年度租赁届满前90日前支付；水电保证金20000元，出租方须于2014年9月1日将租赁物交付给承租方。同时合同预定：承租方逾期交付租金、物管费、水电费等其他相关费用，除应及时补交外，每延期一天应向甲方支付金额5%的违约金；如连续拖欠达15天的，出租方有权解除合同，收回承租房屋，没收保证金，承租方同意出租方停止对承租房屋的供水供电，并按当期月租金总额3倍向出租方支付违约金，由此给出租方造成损失的，承租方予以赔偿。租赁期内，承租方未经出租方书面同意中途退租的，已交租金及保证金不予退还，承租方应按当期月租金标准向出租方支付一个月的租金作为违约金，本合同解除。同日，双方签订补充协议约定：1.合同签订后三日内承租方支付2014年9月1日至2014年12月31日共四个月的租金，合计582000元；2.2015年1月1日至2015年6月30日为承租方免租期，不计算租金，2015年1月20日前承租方向出租方支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金合计873000元；3.2016年起，每年1月20日前，出租方开具当年度租赁费发票给承租方，承租方向出租方支付当年度租金；4.租金每三年递增一次，递增期限以一个完整年度为准，第一次租金递增时间从2018年3月1日起开始，此后以此类推退；5.本协议与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力，本协议未经事宜，按原《房屋租赁合同》约定履行。经审查，2013年5月31日，第三人昆明市工人文化宫与第三人鲁胜投资公司签订《经营管理权转让及合作协议》及相应补充协议，约定文化宫将昆明市工人文化宫商业部分42783平方米物业场地，分别以BOT形式和整体招商方式，一并交由鲁胜投资公司经营。2019年7月1日第三人鲁胜投资公司与原告黄亮签订《债权转让协议》约定：一、截止本协议签订日前，债务人红塔银行昆明分行拖欠甲方租金款本金共计1022698元及延期利息、违约金未还（相关债权凭证附后）；二、现将甲方以上债权及其相关附属权利全部转让给乙方；三、陈述、保证、承诺……。2019年10月23日，第三人鲁胜投资公司向被告红塔银行昆明分行作出《债权转让通知书》载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，以及我司与黄亮达成的债权转让协议，现将我司对贵单位的所有债权，依法转让给黄亮，与此转让债权相关的其他权利也一并转让。请贵单位自接到该债权转让通知书后10日内向黄亮履行全部义务。后第三人鲁胜投资公司就债权让与电话通知被告，2019年10月25日，第三人鲁胜投资公司在《云南经济日报》刊登债权转让公告。2019年8月9日，第三人云南鲁胜投资有限公司成立清算组进行清算。另查，2016年8月11日，第三人昆明市工人文化宫、鲁胜投资公司就合同纠纷一案诉至云南省昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2017年4月26日作出（2016）云01民初1284号民事调解书，调解如下：“一、昆明市工人文化宫与云南鲁胜投资有限公司于2013年5月31日签订的《经营管理权转让及合作协议》及相应补充协议、纪要等合同附件于2016年4月15日解除；2016年4月15日之前云南鲁胜投资有限公司对次承租商户的权利义务由云南鲁胜投资有限公司享有承担，2016年4月15日（含本日）之后云南鲁胜投资有限公司对次承租商户的权利义务由昆明市工人文化宫享有承担，云南鲁胜投资有限公司不得再向此承租商户收取任何费用；……。”2018年2月12日，第三人昆明市工人文化宫、鲁胜投资公司与案外人云南鼎贵建材有限公司签订《关于玉溪市商业银行股份有限公司和富滇商业银行股份有限公司房屋租赁合同的协商纪要》载明：鲁胜投资公司与玉溪市商业银行股份有限公司昆明分行于2014年8月28日签订的玻璃房租赁合同，现鲁胜投资公司委托云南鼎贵建材有限公司与文化宫签订上述两场地租赁合同，使鲁胜投资公司有条件继续处理上述银行有关事宜，经文化宫、鲁胜投资公司、云南鼎贵建材有限公司三方商议确定，由鲁胜投资公司按原协议约定的该场地面积单价结清2016年4月15日至2018年2月15日期间的费用，按文化宫减免6个月租金政策，玉溪商业银行为1001920元，后续从2018年2月15日起由云南鼎贵建材有限公司按新的评估价和新核定的面积与昆明市工人文化宫签订A区1层玻璃房和昆明市工人文化宫长廊-6号、长廊-7号场地租赁合同，时间按鲁胜投资公司与玉溪商业银行的原合同同期。2018年7月9日，第三人昆明市工人文化宫向被告红塔银行昆明分行发出《证明》，载明：兹有昆明市盘龙区人民东路198号昆明市工人文化宫A区一层南端玻璃房，2018年2月15日前经营使用权为云南鲁胜投资有限公司，自2018年2月15日起至2024年2月28日止经营使用权为云南鼎贵建材有限公司。再查，2018年3月14日，被告红塔银行昆明分行向第三人云南鲁胜投资有限公司发出《工作函》载明：我行租用贵公司位于昆明市盘龙区屋业裙楼Ａ区一层玻璃房作为日常经营、办公使用。并签订了为期玖年的房屋租赁合同，合同期从2014年9月1日起到2024年2月28日止，双方合作多年，建立了良好的合作关系，依照我行的发展规划，昆明分行人民东路支行将进行网点搬迁，按照友好协商的原则，收函后请贵公司尽快与我行协商后续事宜为谢。2018年3月22日，第三人工作人员已收阅。2018年9月5日，被告云南红塔银行股份有限公司昆明分行向第三人云南鲁胜投资有限公司发出《关于沟通解除房屋租赁的工作函》载明：因我分行业务经营调整，分行所辖云南红塔银行股份有限公司昆明人民东路支行将由现址云南省昆明市盘龙五人民东路198号昆明新工人文化宫商业广场Ａ区玻璃房一层商铺搬迁至昆明市高新区科医路94号烟草科技园文化活动中心一楼Ｋ32（1-2），拟搬迁日期为2018年9月8日，我分行在完成所有搬迁工作后将于2018年9月14日前按照合同条款同你方沟通解除房屋租赁合同及房屋交接的相关事宜。2019年9月14日，被告红塔银行昆明分行与第三人鲁胜投资公司办理了房屋交接手续。本院认为，双方的争议焦点系：1.被告是否有逾期支付租金的情形以及被告是否对出租人享有抗辩权，该抗辩权能否对抗原告？2.原告和第三人鲁胜投资公司签订的债权转让协议的转让标的是什么？在确认了转让标的之后，本案中原告的诉讼请求哪些应当得到支持？针对上述争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条规定：债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。所谓债权让与是指不改变合同的内容，债权人通过与第三人订立合同将债权的全部或部分转移于第三人。其需要符合下列要件：1.须有有效存在的债权，且债权让与不改变债权的内容；2.债权的让与人与受让人须就债权让与达成合意；3.让与的债权须具有可转让性；4.债权的让与须通知债务人；5.须遵守法律规定的形式。本院分析如下：其一，债权让与的意思必须明确、真实，即原合同债权人究竟是转让什么权利给新债权人、是全部转让还是部分转让、转让权利的范围是多少等，均应在原债权人和第三人签订的债权转让合同中予以约定。且只有在债权转让的意思表示明确、真实的情况下，才能确定转让后新的债权和原债务人之间所形成的新的法律关系内容的具体内容，对于债务人而言，其履行才有了合法的依据。否则，应当推定债权未转让。本案中，原告黄亮与第三人鲁胜投资公司签订的《债权转让协议书》中未明确约定租赁违约本金、延期利息、违约金的起算时间和计算方法，亦没有其他证据予以证明第三人鲁胜投资公司与被告之间就逾期支付租金达成一致内容，则该债权让与的意思不是明确和真实的，应当推定债权未转让；其二，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。若在本案中债权已经转让，则2017年至2018年期间，因第三人鲁胜投资公司与第三人昆明市工人文化宫就关于经营场地的履行和解除纠纷诉至法院，第三人鲁胜投资公司作为承租人其能否继续承租管理场地需要生效裁判予以认定，故在次承租人被告红塔银行昆明分行角度分析，承租人能否继续享有租赁使用权关系到次承租人的合法权益，据此被告可行使抗辩权暂不支付2017至2018年期间的租金，而被告的该抗辩权亦可以对抗原告；其三，2018年7月9日，第三人昆明市工人文化宫向被告红塔银行昆明分行发出《证明》，证实2018年2月15日前经营使用权为云南鲁胜投资公司后，被告红塔银行立即向第三人鲁胜投资公司支付了相应期限的租金，被告的该行为系属不安事由消灭后，正常恢复履行合同的行为，其行为并不构成逾期支付租金的行为；其四，第三人鲁胜投资公司在2019年8月9日成立清算组进行清算，2019年10月25日进行让与通知登报公告，而原告黄亮与第三人鲁胜投资公司在2019年7月1日签订债权转让协议，却在成立清算组后才进行让与通知登报公告，公司在清算期间进行债权转让，在一定程度上存有损害公司清算债权人的合法利益；其五，被告红塔银行昆明分行于合同解除前通知第三人鲁胜投资公司就合同解除事项进行协商，且第三人鲁胜投资公司就合同解除事项并无异议并交接了租赁房屋及场地，被告红塔银行昆明分行可以解除合同，且解除通知已送达第三人云南鲁胜投资公司，合同自通知到达对方时解除，因此，红塔银行昆明分行提前解除合同并不违约，亦不承担违约责任。综合上述五方面，本院认为，第三人鲁胜投资公司在清算期间进行的债权让与，其让与的意思表示不明确真实，应推定债权未转让；即使债权已经转让，但被告的行为系属不安抗辩权行使，且并不存在逾期支付租金的行为，故原告的诉讼请求本院不予支持。此外，需要说明的是，合同的权利转让是指合同原债权人通过协议将其债权全部或者部分转让给第三人的行为；而合同变更系当事人设立、变更和终止民事权利和民事义务的民事法律行为，就本案而言，原告黄亮与第三人鲁胜投资公司签订的债权转让协议中明确约定系租赁违约金的债权让与，而原告在诉讼中即主张了债权让与的内容，又主张基于合同变更享有的提一方前终止合同违约责任的内容。若基于债权让与，则转让的是债权及债权的从权利；若基于合同变更，则变更的是合同的民事权利和民事义务。庭审中，原告认为基于债权让与的生效而享有合同变更的法律后果，乃属混淆法律概念，应当予以纠正。基于前述，本案无论是从债权让与角度分析还是亦从合同变更角度分析，原告的诉讼请求均于法无据，本院不予支持。窗体底端综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：驳回原告黄亮的诉讼请求。案件受理费14373元，由原告黄亮负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 陈  欣人民陪审员 曹  瑕二〇二〇年八月十日书 记 员 金 玉 洁