湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1705号上诉人（原审原告）：谢瑶英，女，1961年3月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：谢桂连（系谢瑶英的妹妹），女，1963年11月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：杨小山，男，1959年2月19日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：胡美，女，1976年4月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：江满全（系胡美的丈夫），男，1971年12月9日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司。法定代表人：李雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。上诉人谢瑶英因与被上诉人杨小山、胡美、郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称苏仙城镇建设开发公司）合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年8月14日，上诉人谢瑶英及其委托诉讼代理人谢桂连，被上诉人杨小山，被上诉人胡美及其委托诉讼代理人江满全，被上诉人杨小山，被上诉人苏仙城镇建设开发公司的委托诉讼代理人李珍玲到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。谢瑶英上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持谢瑶英的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨小山、胡美、苏仙城镇建设开发公司承担。事实和理由：一、一审法院以《房屋转让承诺》替代《借款协议》错误。1.胡美与杨小山于2015年5月11日签订的《借款协议》应为附条件的民间借贷法律关系，需出借人给付借款，借款人收到借款，合同才能成立，而合同签订后未见出借人支付借款的依据。2.一审的事实认定无江继全借款给杨小山、胡美代杨小山偿还江继全借款及房屋指标转让费2万元的依据，且杨小山将集资款票据给胡美系2015年5月11日签订的《借款协议》约定的内容，而非2013年，一审认定事实证据不足。3.案涉协议系胡美与杨小山达成的借款合意，但并未显示胡美代杨小山还其欠江继全的借款，亦未提及房屋转让事宜及房屋指标转让费的问题，且约定只有8万元集资款。4.《房屋转让承诺书》并不是房屋转让合同，该承诺书的签订未经谢瑶英同意，系杨小山无权处分，且谢瑶英事后未追认，不产生物权转移或房屋买卖的事实。二、一审定性本案法律关系错误，导致判决错误。一审认定杨小山将其享有的团购房指标转让给胡美，同时以其交付的房款抵偿债务错误，案涉协议只能证明杨小山借10万元又以已付房款抵偿胡美借款10万元的行为，系债务清偿问题，不能证明杨小山转让房屋指标的行为。苏仙城镇建设开发公司未经房屋共有人谢瑶英的同意，仅凭一纸不真实的承诺书便与胡美签订《郴州市商品房买卖合同》，严重侵犯了谢瑶英的合法权益。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第二款的规定，上述合同无效。谢瑶英与杨小山系夫妻关系，案涉房产的首付款10万元是共同共有的夫妻共同财产，亦是夫妻共同的期待权。胡美与杨小山签订的《借款协议》及其与苏仙城镇建设开发公司签订的《郴州市商品房买卖合同》均系恶意串通，损害了谢瑶英的合法权益，应认定以上合同无效并予以撤销。胡美答辩称，杨小山向江继全借款10万元，并将该笔债务转让给了胡美，算作欠款8万元，剩余2万元算作房屋指标费。后胡美又交了2万元现金，共计12万元，作为10万元借款和2万元房屋指标费，胡美与杨小山签订的《借款协议》可以体现。胡美和江继全之间的借贷关系与本案无关。案涉房屋系烂尾房，杨小山明知是烂尾房还转让给胡美，导致胡美维权了很久，房屋才勉强交房，现水电未通，胡美已经还了三四年银行贷款。请二审驳回上诉，维持原判。苏仙城镇建设开发公司答辩称，一、谢瑶英与胡美之间转让的标的是购房指标不是房屋转让，杨小山转让给胡美的是涉案房屋的购房指标，不是房屋本身。杨小山基于其为郴州市广播电视局北湖分局职工的身份，享有团购资格，郴州市广播电视局北湖分局与苏仙城镇建设开发公司通过协议约定的形式确定苏仙城镇建设开发公司以优惠团购价出售100套住房给郴州市广播电视局北湖分局的职工，杨小山基于其职工身份取得了以团购优惠价向苏仙城镇建设开发公司购买团购房的资格，但是杨小山没有与苏仙城镇建设开发公司签订认购协议或者购房合同等任何协议，也没有向苏仙城镇建设开发公司缴纳任何购房款，其缴纳的集资款10万元是向郴州市广播电视局北湖分局工会缴纳，收款单位是该工会，而不是苏仙城镇建设开发公司，因此杨小山对于涉案房屋不享有物权和债权，其与苏仙城镇建设开发公司没有任何法律关系，其享有的购房资格是苏仙城镇建设开发公司对郴州市广播电视局北湖分局的承诺、合同义务，杨小山无权将其不享有的物权和债权转让。二、苏仙城镇建设开发公司不存在与胡美恶意串通将涉案房屋转让的问题。杨小山与胡美自愿达成购房指标转让协议并且双方共同到苏仙城镇建设开发公司办理购房指标转让证明手续，苏仙城镇建设开发公司按照杨小山的指示与胡美签订了购房合同，而且杨小山将其购房指标以2万元转让，已实际获利2万元，因此本案不存在苏仙城镇建设开发公司与胡美恶意串通，损害谢瑶英利益的情形，该2万元属于杨小山夫妻共同财产；三、借款关系是江继全与杨小山之间的关系，借款关系发生，签订借款协议是由于杨小山无力偿还借款，才签订借款协议约定将购房指标转让给胡美来抵消杨小山欠江继全的借款，不存在杨小山和胡美之间新的借款关系，借款协议实际上是债务抵消协议；四、谢瑶英请求撤销苏仙城镇建设开发公司与胡美2017年6月22日签订的《郴州市商品房买卖合同》没有法律依据，根据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》规定有权请求撤销合同的主体是合同当事人，合同可撤销的情形包括重大误解、欺诈、胁迫、乘人之危和显失公平，谢瑶英不是《郴州市商品房买卖合同》的当事人，且本案不存在法律所规定的合同可撤销情形。五、杨小山和胡美之间转让购房指标的行为发生于2015年，根据法律关于撤销权除斥期间为一年的规定，谢瑶英在事发后近5年才提出请求，其撤销权因超过除斥期间而消灭。谢瑶英的诉请应不予支持。杨小山对谢瑶英的上诉无异议。谢瑶英向一审法院提出诉讼请求：1.判决撤销苏仙城镇建设开发公司与胡美2017年6月22日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号2017000****），2.判决涉案房屋归谢瑶英和杨小山所有；3.本案诉讼费由杨小山、胡美、苏仙城镇建设开发公司承担。一审法院认定事实：一、谢瑶英与杨小山系夫妻关系，杨小山系郴州市广播电视局北湖分局职工。2012年9月3日，苏仙城镇建设开发公司作为甲方与乙方郴州市广播电视局北湖分局购房领导小组签订《北湖分局职工团购房合同》，甲方以摘牌方式取得了2012DG**号地块（郴州市山川塘）的土地使用权，乙方组织本单位职工优先向甲方认购100套商品房，项目名称暂定为**小区。杨小山选择了C户型（面积78.28㎡）1栋***房。杨小山2012年8月24日交购房款8万元，2013年3月20日交购房款2万元，共交购房款10万元。该房于2012年动工建设。二、2013年，杨小山做工程向胡美之夫兄江继全借款10万元，因到期无资金还款，杨小山将所交的集资款票据给胡美，由胡美代杨小山偿还了江继全10万元现金，胡美另给付杨小山房屋指标转让费2万元，双方就此于2015年5月11日签订《借款协议》，胡美为甲方，杨小山为乙方，内容为“乙方借甲方人民币壹拾万元，乙方由于资金紧张，愿将单位集资房（房价每平方米贰仟捌佰捌拾元整，不得有虚假性）抵给甲方，即乙方原所交的捌万元集资款抵作壹拾万元。二、乙方集资房后续款项由甲方缴纳，但需乙方出面代缴，交房后的变更手续乙方不得以任何理由拒办，否则乙方借甲方的壹拾万元按月息的百分之三计息。从签订本协议之日起至违约之日止，还本付息。三、乙方所缴纳的捌万元集资款收据交给甲方。四、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”三、2017年5月16日，杨小山向郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司**大厦项目部出具《房屋转让承诺书》内容为“本人杨小山，身份证号432801195902******，现自愿将郴州市****小区签约商品房*栋***室住宅一套，转让给胡美，身份证号43282319760******。受让人胡美，今后不再将此房屋转让。双方今后不存在任何纠纷。特此承诺！”四、2017年6月22日，胡美与苏仙城镇建设开发公司签订《郴州市商品房买卖合同》，胡美购买苏仙城镇建设开发公司开发的商品房**大厦项目中的第*栋*层***号房，建筑面积共77.67平方米，房价为223690元，胡美支付首期房款（含定金）计103690元，向中国银行郴州市中山北街支行按揭贷款120000元，该房于2017年7月15日办理了预告登记，权利人为胡美，证号为湘（2017）苏仙不动产证明第0021***号，该房于2019年12月交付。一审法院认为，本案争议标的是苏仙城镇建设开发公司与胡美签订的《郴州市商品房买卖合同》，本案案由系合同纠纷，争议焦点为谢瑶英的诉请是否应予支持。杨小山基于其系郴州市广播电视局北湖分局的职工身份，取得**大厦团购房的权利，其对**大厦**栋**8房享有购买权利，并非取得了该房屋的物权，该房屋并非谢瑶英与杨小山的共同财产。杨小山将其享有的团购房指标转让给胡美，以其交付的房款抵偿欠胡美的债务，并收取了2万元转让费，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定。苏仙城镇建设开发公司根据杨小山出具的《房屋转让承诺书》与胡美签订的《郴州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，无重大误解、显失公平等情形，谢瑶英亦非该合同的主体，其不享有撤销权，其请求撤销苏仙城镇建设开发公司与胡美2017年6月22日签订的《郴州市商品房买卖合同》，涉案房屋归谢瑶英和杨小山所有的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。谢瑶英2019年11月份才知晓杨小山转让团购房指标的事实，胡美辩称谢瑶英提起诉讼已超过诉讼时效的辩论意见，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告谢瑶英的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告谢瑶英负担。”本院二审期间当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、胡美与苏仙城镇建设开发公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是否应予撤销；二、谢瑶英要求判决涉案房屋归其和杨小山所有是否有事实和法律依据。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，案涉房屋在2015年尚未建造，杨小山在2015年转让的并非诉争房屋所有权，而是郴州市广播电视局北湖分局集资建房的购房名额或指标。诉争房屋买卖合同涉及的购房资格价值并非重大，且购房资格是杨小山单位所分配，协议签订时，胡美有理由相信杨小山有购房资格的处分权。此外，案涉《郴州市商品房买卖合同》的合同当事人是胡美与苏仙城镇建设开发公司，谢瑶英不是该房屋买卖合同的当事人；也没有证据证明胡美与苏仙城镇建设开发公司签订的《郴州市商品房买卖合同》存在上述法律规定的合同可撤销情形。因此，谢瑶英请求撤销胡美与苏仙城镇建设开发公司签订的《郴州市商品房买卖合同》于法无据。谢瑶英在上诉理由中主张案涉房屋买卖合同无效，经审查，该合同也不存在无效的情形，应认定为合法有效。对谢瑶英的该上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，胡美与苏仙城镇建设开发公司签订房屋买卖合同，胡美支付首期房款（含定金）10.369万元，并向中国银行郴州市中山北街支行按揭贷款12万元。胡美是案涉房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务，且案涉房屋在2017年7月15日办理了预告登记，所有权人是胡美，该房屋已在2019年12月交付胡美占有使用。因此，谢瑶英要求判决案涉房屋归其和杨小山所有的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，谢瑶英的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谢瑶英负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 虹审 判 员  刘殳扬审 判 员  雷媚娟二〇二〇年八月二十七日法官助理  张艳婷书 记 员  周丽艳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。