西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初10333号 原告:世纪经典小区业主委员会。住所地:西安市雁塔区。 负责人:王保新，该业主委员会委员。 委托代理人:何建军,陕西同顺律师事务所律师。 委托代理人:张亚龙，该业主委员会工作人员。 被告：陕西经典物业有限责任公司。住所地:陕西省西安市雁塔区。 法定代表人:王建辉,该公司董事长。 委托代理人:张守成,陕西帝意律师事务所律师。 委托代理人:裴莉娜，该公司员工。 被告:陕西兄弟置业有限公司。住所地:陕西省西安市雁塔区。 法定代表人:简国华,该公司执行董事兼总经理。 委托代理人:贾大勇，该公司员工。 原告世纪经典小区业主委员会与被告陕西经典物业有限责任公司、陕西兄弟置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何建军、张亚龙，被告陕西经典物业有限责任公司委托代理人张守成、裴莉娜，被告陕西兄弟置业有限公司贾大勇到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2002年,世纪经典小区建成销售之初，被告陕西兄弟置业有限公司指定西安天亚物业有限公司为世纪经典小区前期物业公司,并签订为期三年的前期物业服务合同。2003年被告陕西兄弟置业有限公司成立陕西经典物业有限公司,终止与西安天亚物业有限公司的协议,自此被告陕西经典物业有限公司在该小区服务至今。 2018年10月18日原告依法成立。2019年4月3日原告决定终止被告陕西经典物业有限公司为该小区提供物业服务,并向被告陕西经典物业有限公司发函通知,要求被告陕西经典物业有限公司撤出世纪经典小区物业管理区域,并按照《西安市物业管理条例》规定向原告移交相关资料、返还占用的物业用房及公共区域的收益。 2019年4月13日,陕西世纪经典物业有限责任公司发布公告称:“2019年4月14日零时起陕西世纪经典物业有限责任公司世纪经典管理处全体服务人员离开世纪经典大厦项目,停止服务,自此产生的一切问题与世纪典物业有限责任公司无关。”为此原告聘请西安戴德梁行物业管理有限公司为世纪经典小区提供物业管理服务。但时至今日,被告一直没有撤出世纪经典小区物业管理区域,也没有按照《西安市物业管理条例》规定移交属于业主的资料并返还物业用房及公共区域的利益。为维护全体业主利益,诉至法院，请求判令：1、终止被告陕西经典物业有限责任公司为原告提供物业服务,陕西经典物业有限责任公司撤出世纪经典小区物业管理区域。2、被告向原告移交以下材料(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)共用设施设备清单；(3)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(5)业主名册；(6)承接查验所必需的其他资料；(7)移交物业资料,移交物业服务期间的财会资料。3、被告向原告返还占用的公共区域收益合计329000元。4、被告向原告返还占用的物业用房。5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃主张第一项诉讼请求。 被告陕西经典物业有限责任公司辩称，一、原告自称为世纪经典大厦业主委员会,诉状签章为世纪经典小区业主委员会。答辩人认为诉状签章称谓与原告主体不同,法庭当依法驳回原告世纪经典大厦业主委员会的起诉。二、原告提起物业服务合同纠纷诉讼,诉求法院判令被告终止为世纪经典大厦提供物业服务。答辩人认为,合同纠纷系合同相对人之间对合同的理解或履行发生的纠纷。原告不是被告陕西经典物业有限责任公司《前期服务合同》的相对人,原告主体不适格，人民法院当依法驳回世纪经典大厦业主委员会的起诉。三、世纪经典大厦业主委员会诉称其2018年10月18日成立,其成立后没有与答辩人签订物业服务合同。2019年5月30日在小寨街办工作人员监督下答辩人向该业主委员会依法移交了相关文件、资料、设备等,原告已经清点、清查、核对签收结束。答辩人2019年6月1日正式撤出该大厦。对于原告毫无证据的诉请,人民法院当依法驳回原告的信口诉讼。四、答辩人与世纪经典大厦业主之间的债权债务,答辩人正在清理中。双方若有争议另案处理,与原告及本案无关。综上所述,答辩人认为原告不是本案适格原告,人民法院当依法决驳回原告的起诉,并判决其自行负担本案诉讼费。 被告陕西兄弟置业有限公司辩称，一、原告自称为世纪经典大厦业主委员会,诉状签章为世纪经典小区业主委员会。答辩人认为诉状签章称谓与原告主体不同,人民法院当依法驳回原告世纪经典大厦业主委员会的起诉。二、原告提起物业服务合同纠纷诉讼,诉求法院判令被告终止为世纪经典大厦提供物业服务等。答辩人认为,合同纠纷系合同相对人之间对合同的理解或履行发生的纠纷。原告不是被告陕西兄弟置业有限公司《前期服务合同》的相对人,原告主体不适格，人民法院当依法驳回世纪经典大厦业主委员会的起诉。三、答辩人建设开发世纪经典大厦,2002年销售完毕。答辩人2002年与戴德梁行物业公司签订前期服务合同,依法移交该物业有关资料、设备、设施完毕。此后,戴德梁行物业公司又移交给天亚物业公司,原告世纪经典大厦业主委员会2019年4月23日起诉我公司早已超过两年的诉讼时效,请求人民法院依法驳回其起诉。综上所述,答辩人认为原告不是本案适格原告,其提起诉讼早已超过诉讼时效期间两年，人民法院当依法判决驳回原告对被告兄弟置业公司的起诉,并判决其自行负担本案诉讼费。 经审理查明，2004年4月1日，委托方陕西兄弟置业有限公司与受委托方陕西经典物业有限责任公司签订《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》。约定陕西兄弟置业有限公司将世纪经典大厦委托给陕西经典物业有限责任公司管理。被告陕西经典物业有限责任公司称其2004年进入小区，进入小区时未和天亚公司交接，是陕西兄弟置业有限公司让其公司进入小区的。原告诉称2003年陕西兄弟置业有限公司终止与西安天亚物业公司的协议后，陕西经典物业有限责任公司进入该小区。 备案回执日期为2018年10月30日的《业主委员会备案表》载明，业主委员会名称为世纪经典小区业主委员会，主任王保新，业主委员会地址为世纪经典B座4层临时用房，房屋出售单位为陕西兄弟置业公司，西安市雁塔区小寨路街道办事处小寨东路社区居民委员会盖章，西安市雁塔区小寨路街道办事处盖章，西安市雁塔区住房保障局盖章。2019年4月13日，陕西经典物业有限责任公司向世纪经典小区业主委员会发函，载明：1、2019年4月13日24时起，项目服务人员全员撤离世纪经典，停止服务。2、2019年4月14日零时起世纪经典大厦所有一切责任与陕西经典物业有限责任公司无关，我公司不承担一切责任。3、与业某某约定时间对接物业费（物业费、水电、垃圾、电梯费及往年欠费）。 2019年4月8日，移交人陕西经典物业有限责任公司与接收人世纪经典小区业主委员会签署《世纪经典大厦工程图移交明细表》，载明：1、电路图，图号30-40，数量11份；2、通风，图号2-19，数量18份；3、水，图号1-44，数量44份；4、照明和弱电，图号3-25，数量24份；5、平面图，图号34、35、7-19、49、50,数量17份。 2019年5月30日，移交人陕西经典物业有限责任公司与接收人世纪经典小区业主委员会签署《陕西经典物业有限责任公司移交世纪经典大厦业某某资料目录》，移交的资料包括：1、世纪经典业主花名册1份；2、世纪经典前期业主档案232户，前期物业协议是天亚物业公司；3、世纪经典通力电梯资料移交清单1份；4、工程设备移交清单1份；5、二次供水检验报告（原件）2份；6、分层分户测量报告1份；7、移交资料说明1份。下方注明：只是消防没数量清单，设备没有试，消防报警系统瘫痪，违建未拆除。同时注明：供水、供电、监控、电梯均正常运行。 2019年6月20日，移交人陕西经典物业有限责任公司与接收人世纪经典小区业主委员会签署《世纪经典大厦4楼平台钥匙移交单》，载明：2019年6月18日陕西经典物业有限责任公司世纪经典管理处向世纪经典业某某移交世纪经典大厦4层平台钥匙1把。 关于原告主张的收益，原告提交情况说明、合同、补充协议、发票，证明被告应当返还收益329000元。 原告明确其诉请中主张的物业用房位于一楼西北角1幢10201室，并称陕西兄弟置业有限公司已经将该房屋出售给案外人且办理了产权证。被告陕西经典物业有限责任公司称其公司没有占用物业用房。 上述事实，有《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》、《世纪经典大厦工程图移交明细表》、《业主委员会备案表》、《陕西经典物业有限责任公司移交世纪经典大厦业某某资料目录》、《世纪经典大厦4楼平台钥匙移交单》、合同、情况说明、发票及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证核对无异,本院予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《西安市物业管理条例》第七十四条规定，物业服务企业退出物业管理区域，应当撤出管理区域内的物业服务人员，并向业主委员会履行下列交接义务：（一）移交本条例第五十三条规定的相关资料；（二）移交物业资料，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财会资料；（三）物业管理用房；（四）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益；（五）法律、法规规定的其他事项。物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的，物业服务企业应当修复并承担相应责任。《西安市物业管理条例》第五十三条规定，建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）承接查验所必需的其他资料。原告诉请主张被告移交资料一节，因陕西兄弟置业有限公司未举证证明已经将《西安市物业管理条例》第五十三条规定的资料移交给陕西经典物业有限责任公司，故资料应当由陕西兄弟置业有限公司向原告移交。根据庭审查明的事实，业主名册在本案诉前已经移交给原告，故要求移交业主名册一节，无事实依据，依法不予支持。承接查验所必须的其他资料，因内容不明确，亦不予支持。故陕西兄弟置业有限公司应当移交的资料包括：1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单；3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;4、物业质量保修文件和物业使用说明文件。陕西经典物业有限责任公司提交的移交清单上未有物业服务期间的财会资料，应当予以移交。 关于原告主张返还的收益329000元，仅依据原告提交的合同、情况说明，不足以证明已经履行，亦不足以证明被告收取了该费用。故该部分诉请，依法不予支持。 关于主张返还的物业用房，原告表示该房屋已经出售给案外人且办理了房屋产权证书，因涉及案外人，该部分诉请，依法不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《西安市物业管理条例》第五十三条、第七十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西兄弟置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告世纪经典小区业主委员会移交资料，包括：1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单；3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件。 二、陕西经典物业有限责任公司应当于本判决生效之日起十五日内向原告世纪经典小区业主委员会移交物业服务期间的财会资料。 三、驳回原告其余诉讼请求。 本案案件受理费6235元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宁 莎 人民陪审员  王谋儿 人民陪审员  林文利 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  杨 雪