云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1559号上诉人（原审被告）：杨绍华，男，汉族，1976年3月30日生，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：张蕾，女，汉族，1974年5月7日生，住四川省南充市高坪区。委托诉讼代理人：马忠谷、何江（实习），云南徐国军律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨绍华因与被上诉人张蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨绍华上诉请求：撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初39号民事判决，将本案发回重审或改判。事实和理由：1.一审审判程序违法，应发回重审。张蕾在一审开庭中当庭变更诉讼请求，一审法院未给予杨绍华新的答辩期、举证期，也未询问杨绍华是否需要新的答辩期、举证期，继续开庭审理，程序违法。2.一审判决认定合同无效没有“法律、行政法规”依据。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，认定合同无效应当依据“法律、行政法规”的规定，而一审依据国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》判决合同无效是错误的。3.案涉《房屋协议书》系双方在自愿、平等的基础上签订，系双方真实意思表示。依据《民法总则》第143条的规定，双方所从事的民事活动合法有效。4.如果认定本案《房屋协议书》无效，无异于纵容张蕾违背自愿、公平、诚实信用的原则从事民事活动，会产生不良的社会效应，无端浪费了可贵的司法资源。5.如果判决合同无效，鉴于张蕾对案涉房屋的性质完全知情，从常情常理上推断不可能不知情，张蕾明知房屋性质是小产权房，则根据《合同法》第58条的规定，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，而不是只由杨绍华承担。杨绍华不应全部返还定金，只应返还一半定金。6.本案的案由应为定金合同纠纷。定金是合同当事人在合同订立时或者合同履行前，为了保证合同的履行而由一方给付另一方一定数量货币金额的担保合同，其目的是为了保证合同的履行。张蕾的诉讼请求是返还定金及支付利息，并不涉及房款。7.杨绍华收取的定金数额为6万元(包括银行转帐55000元和微信转帐5000元)。张蕾通过银行转帐支付55000元定金后，称银行转帐出了点问题，今天暂时转不了，让杨绍华给她写个13万元的收条，并说为了取个收条，没必要再从四川赶过来一趟。她保证会把差欠的定金通过银行转给杨绍华，张蕾回去后并未如约将未支付的定金转给杨绍华。一审认定张惠英银行转帐5万元与本案有关，没有依据。被上诉人张蕾答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，杨绍华的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1.杨绍华认为一审判决依据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》认定双方当事人签订的《房屋协议书》无效属适用法律错误，杨绍华是曲解了法律规定，不清楚法律、行政法规的范畴，机械理解法律、行政法规。国务院发布的通知、决定属于行政法规，具有法律效力。法规是法令、条例、规则、章程等法定文件的总称。一审判决适用法律正确，认定《房屋协议书》无效有法可依。2.本案双方当事人签订合同时虽属于自愿行为，但杨绍华隐瞒了很多房屋真实的情况，双方在签订《房屋协议书》时杨绍华明确向张蕾承诺房屋可以顺利过户，且当时可以确认涉案房屋并非杨绍华所有，房屋属于麒麟区史家河村集体所有。杨绍华在一审审理中提供《史家河新区房屋买卖合同》、《房屋所有权确认书》属虚假证据，《房屋所有权确认书》签订时间为2018年7月25日，《史家河新区房屋买卖合同》签订时间是2019年7月25日，时间上存在矛盾，不可能先确认所有权再签订房屋买卖合同，违反常理。张蕾是在杨绍华的虚假承诺下签订合同，事后才知道涉案房屋根本无法过户，且《房屋协议书》依法属无效合同。3.张蕾支付给杨绍华的13万元购房款属于杨绍华因无效合同取得的财产，根据《合同法》第58条规定，杨绍华应予以返还，而不是因过错只返还50％。按过错承担赔偿责任的范围属因过错给对方造成的损失。4.本案不属定金合同纠纷，双方当事人签订的《房屋协议书》约定了房屋总价、坐落位置、下欠房款的交付时间、违约责任等，已经形成房屋买卖合同关系，只是该无效合同中包括了定金条款。5.张蕾支付给杨绍华13万的款项一审中已查清楚，张蕾付了13万元后杨绍华才出具收款证明，张蕾还提供了银行转账及微信转账凭证予以证实。张蕾向一审法院起诉请求：1.请求确认张蕾、杨绍华签订的《房屋协议书》无效；2.判令杨绍华返还张蕾购房定金130000元，并承担自2019年7月27日起的资金占用利息，按年利6%计算；3.本案诉讼费用由杨绍华承担。一审法院认定事实：原告张蕾户籍为四川省南充市高坪区，被告杨绍华户籍为曲靖市麒麟区越州镇上坡村委会上坡村208号。2019年7月25日，被告与曲靖市麒麟区翠峰街道王三屯社区居民委员会签订《房屋买卖合同》，被告购买位于曲靖市麒麟区房屋。合同载明：房屋为集中安置史家河三个小组居民的住房；成交价格为95万元；合同签订时，房屋暂时不具备不动产登记条件，今后国家允许办理不动产登记时，通知被告办理不动产登记手续。2019年7月26日，原、被告签订《房屋协议书》载明：史家河新区13幢2单元一至五层房屋一栋，成交价105万元，乙方（原告）于2019年7月26日，已交定金13万元整给甲方（被告）。乙方交定金后，若违约不要房，甲方不予退还；若甲方在乙方交尾款期限内不卖给乙方，甲方如数退还乙方定金13万元，并赔偿损失13万元；余下房屋款于2020年1月30日前，由乙方按时一次性交付甲方，甲方给乙方办理正规购房合同。当日，原告通过银行转账支付被告5.5万元；原告的姐姐张惠英银行转账支付被告5万元；原告通过微信支付被告5000元。被告向原告出具《收款证明》一份：今收到张蕾付给杨绍华史家河新区13幢2号房屋定金13万元整。收款人杨绍华签名捺印。现该房屋尚未交付原告。审理中，原告认可原告和其姐姐张惠英共转账支付被告11万元，另外2万元，是现金给付。被告认可原告支付定金6万元，陈述原告的姐姐张惠英支付的5万元，是偿还被告的欠款。否认收到原告的现金2万元。一审法院审理认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。被告向原告转让位于曲靖市麒麟区的房屋，系曲靖市麒麟区翠峰街道王三屯社区居民委员会“集中安置史家河三个小组居民的住房”，即农村居民安置房、小产权房，非商品房。小产权房不能向非集体经济组织成员以外的人转让或出售，只能在集体经济组织成员内部转让、置换。因不能办理过户手续和不动产权登记，房屋的物权不发生转移，也就得不到物权法上的保护。我国国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，农民的住宅不得向城市居民出售；禁止城镇居民在农村购置宅基地。原告户籍地为四川省南充市高坪区，非曲靖市麒麟区翠峰街道王三屯社区集体经济组织成员。据此，原、被告签订的《房屋协议书》，违反法律、行政法规的禁止性规定，《房屋协议书》无效，不具有法律约束力，被告取得原告的财产应当返还。关于定金数额，原告举证证明原告及其姐姐张惠英通过银行和微信转账向被告支付11万元，其中银行转账10.5万元、微信转账5000元。银行转账部分与被告提交的银行卡交易明细记载的一致。原告陈述给付现金2万元，共计给付定金13万元。原、被告签订的《房屋协议书》载明“乙方于2019年7月26日，已交定金13万元整给甲方”。被告于当日出具的《收款证明》，收到定金13万元。表明被告已收到原告的定金13万元。依据最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。被告否认现金给付2万元，提出原告的姐姐张惠英银行转账5万元，系偿还欠款的辩解，因被告未举证证明张惠英与被告存在债权债务关系的证据，其辩解不予采信。原告要求撤销《房屋协议书》的诉求，不予采纳，应宣告《房屋协议书》无效；要求返还定金13万元的诉求，予以支持。原告向被告购买农村集体安置房、小产权房，知道或者应当知道该房屋的性质，对造成协议的无效也有过错，要求被告承担资金占用利息的诉求不予支持。被告提出本案案由为定金合同纠纷的理由，不符合本案的基础法律关系，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条的规定，判决：一、宣告张蕾与被告杨绍华于2019年7月26日签订的《房屋协议书》无效。二、被告杨绍华返还原告张蕾购房定金13万元。三、驳回原告张蕾的其他诉讼请求。案件受理费2900元（原告已预交），由原告张蕾负担1450元，被告杨绍华负担1450元。上述款项，被告杨绍华应给付原告张蕾人民币131450元，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，杨绍华与曲靖市麒麟区翠峰街道王三屯社区居民委员会签订的《房屋买卖合同》第二条第2项载明，房屋属于国有划拨建设用地上的房产。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。上诉人杨绍华与被上诉人张蕾在《房屋协议书》中约定了房屋的具体位置、成交价格、已付定金数额、余款支付时间等事项，应认定双方当事人形成了房屋买卖合同关系。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中虽然双方当事人形成的是房屋买卖合同关系，但该房屋占用范围内的土地使用权也将随之转让。该房屋建盖的土地是国有划拨建设用地。国家实行土地用途管制制度，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，经县级以上人民政府依法批准，符合法律规定的建设用地可以以划拨方式取得，其土地用途通常涉及国家利益和社会公共利益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，杨绍华在本案诉讼中未提交证据证实其是案涉房屋占用范围内的土地使用权经批准的合法使用权人，更未提交证据证实其出卖的房屋占用范围内的土地使用权在张蕾起诉前获得了有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，且双方当事人均陈述案涉房屋属于集中安置史家河三个小组居民的安置住房，张蕾户籍地为四川省南充市高坪区，不属于安置对象。故案涉《房屋协议书》因违反法律、法规的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，杨绍华因该无效合同取得的财产，应当予以返还，故张蕾主张返还定金的诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于张蕾向杨绍华支付的定金数额，张蕾举证证明张蕾及其姐姐张惠英于2019年7月26日通过银行转账和微信转账向杨绍华支付110000元，其中银行转账105000元、微信转账5000元，银行转账部分与杨绍华2019年7月26日银行卡交易明细记载的一致，微信转账部分杨绍华予以认可。张蕾主张还用现金支付了20000元，杨绍华提出未收到现金20000元，但结合双方在《房屋协议书》载明“乙方于2019年7月26日，已交定金13万元整给甲方”及杨绍华于当日出具的《收款证明》收到房屋定金13万元，应认定杨绍华已收到张蕾支付的现金20000元及转账支付的110000元，共计130000元。杨绍华提出张蕾的姐姐张惠英银行转账50000元系偿还欠款，但杨绍华未举证证明张惠英与其存在其他债权债务关系的事实，对该主张不予支持。杨绍华提出本案双方当事人均存在过错其只应返还一半定金，但定金系杨绍华因无效合同取得的财产，应予以返还；张蕾主张的损失是资金占用期间的利息，一审判决并未支持。杨绍华的该上诉理由不能成立，不予支持。上诉人杨绍华上诉称一审审判程序违法，经审查一审《开庭审判笔录》，在法庭调查中，张蕾的委托诉讼代理人宣读起诉书后，变更第一项诉讼请求为“请求人民法院撤销原告与被告签订的《房屋协议书》”，但在法庭调查结束前，法庭询问“原告，陈述你方的诉讼请求？”张蕾的委托诉讼代理人陈述的诉讼请求与张蕾在《民事起诉书》提出的诉讼请求一致，并未变更诉讼请求，故杨绍华提出因张蕾变更诉讼请求一审法院应给予其新的答辩期举证期的理由不能成立。综上所述，上诉人杨绍华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，虽适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，本院纠正瑕疵后应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人杨绍华负担。本判决为终审判决。审判长  杨兴惠审判员  敖显外审判员  高体所二〇二〇年八月四日书记员  者 莉