湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初2110号原告：中建三局宜昌建设发展有限公司，住所地宜昌市伍家岗区八一路1号（三水厂136号房），统一社会信用代码91420500309727208J。法定代表人：李勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦婷，女，1991年8月14日出生，汉族，住武汉市黄陂区,系该公司员工。被告：李炎炎，男，1989年3月6日出生，汉族，住宜昌市夷陵区,原告中建三局宜昌建设发展有限公司（以下简称中建三局宜昌公司）与被告李炎炎租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中建三局宜昌公司的委托诉讼代理人朱磊、孙梦婷到庭参加诉讼。被告李炎炎经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中建三局宜昌公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告于2017年6月9日签署的《中建?宜昌之星A区商业街商铺租赁合同》于2019年7月4日解除；2、被告向原告支付拖欠租金52731.47元、违约金122990.82元，共计175722.29元。3、腾退中建?宜昌之星A区商业街一层0001016号商铺并与原告办理商铺退租手续；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月，原、被告双方签订《中建?宜昌之星A区商业街商铺租赁合同》，被告向原告租赁中建?宜昌之星A区商业街一层0001016号商铺用于经营，商户名称楚香园（曾用名燕皮馄饨、现用名湖南米粉馆）。合同约定租赁期限39个月10天，自2017年6月18日起至2020年9月27日止，免租期3个月，租金分段计算。合同签订后，原告将铺位交予被告经营，被告未足额缴纳租金，经原告多次催缴，仍拒不支付。截止2019年7月4日，被告拖欠租金52731.47元、违约金122990.82元，总计175722.29元。原告认为，被告租赁原告铺位应当依约支付租金及违约金，被告拖欠租金的行为严重损害原告权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告李炎炎未到庭亦未作答辩。原告中建三局宜昌公司为支持其诉讼主张，向本院提交《中建?宜昌之星A区商业街商铺租赁合同》、《合同解除通知函》、楚香园李炎炎欠付租金、物业费及违约金情况说明等证据。本院经审核，对上述证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，李炎炎与中建三局宜昌公司签订《中建?宜昌之星A区商业街商铺租赁合同》，约定甲方（出租人）中建三局宜昌公司向乙方李炎炎出租位于宜昌市伍家岗区××大道××号中建?宜昌之星A区一层0001016号商铺，商铺建筑面积为42.64㎡。第二条租赁期限约定，租赁期限共计36个月10天，自2017年6月18日起至2020年9月27日止，租赁期限包含装修期与免租期；装修期自交付日起至开业日前一日止，免租期为3个月。第三条租金及支付方式约定，租赁期限内租金总额为144805.2元（分段计算：2017年6月18日至2017年9月27日期间，免收租金；2017年9月28日至2018年9月27日期间，月租金为3198元；2018年9月28日至2019年9月27日期间，月租金为4264元；2019年9月28日至2020年9月27日期间，月租金为4605.1元）；装修期内，乙方无需支付房屋租金，但需支付其他费用；房屋租金采取预付制，每3个月为一个交租期，合同签订之日起7日内，乙方支付首期租金12792元，此后每个交租期届满前7日内，乙方支付下个交租期的租金，如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付，日租金=当月租金/30天。第四条履约保证金约定，乙方在签订本合同7日内，向甲方支付8528元的履约保证金，作为乙方履行本合同及关联合同的担保；乙方违反本合同或其他关联合同的任何条款，甲方有权扣除部分或全部履约保证金，不足部分甲方有权追偿。第五条其他费用计取及支付约定，物业服务费、水电费、煤气开通费及煤气费等商铺使用及经营产生的其他费用由乙方承担。第九条商铺经营使用约定，双方约定该商铺经营类别为特色小吃，品牌为楚香园；乙方开业时间为2017年9月28日，具体开业时间以甲方通知为准。第十四条违约责任约定，乙方延迟支付房屋租金、履约保证金及其他费用等乙方应交费用但不超过30日的，视为乙方一般违约，除房屋租金正常起算外，每逾期一日，应按欠缴金额的1%支付违约金；乙方延迟支付房屋租金、履约保证金及其他费用等乙方应交费用超过30日的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同并没收保证金、预付租金并承担因此对甲方产生的一切损失。2017年7月3日，李炎炎向中建三局宜昌公司支付了首期租金12792元、履约保证金8528元。2017年10月，中建三局宜昌公司将位于宜昌市伍家岗区××大道××号中建?宜昌之星A区一层0001016号商铺以毛坯状态交付给李炎炎，供其提前装修。2017年12月23日，中建?宜昌之星A区商业街开街。李炎炎先后以“楚香园”、“燕皮馄饨”、“湖南米粉馆”等招牌进行经营，后李炎炎未支付租金并关闭商铺、停止经营。2019年7月3日，中建三局宜昌公司向李炎炎邮寄《合同解除通知函》，载明截止2019年5月31日，李炎炎已欠付租金48352.33元、物业费11370.07元，并告知李炎炎双方于2017年6月9日签署的《中建?宜昌之星A区商业街商铺租赁合同》于其收到通知函之日起解除，要求李炎炎在收到通知函之日起，按照合同约定支付租金48352.33元、物业费11370.07元、租赁合同违约金103416.21元、物业服务违约金463.92元，并腾退中建?宜昌之星A区一层0001016号商铺、办理退租手续等等。李炎炎于2019年7月4日签收该邮件。后李炎炎将承租商铺的添附物搬走，但未与中建三局宜昌公司办理退租手续。本院认为，原告与被告签订的《中建?宜昌之星A区商业街商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、法规强制性规定情形，合同有效成立，本院依法予以确认。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告在支付首期租金及履约保证金后，未按约定按期足额支付剩余租金，是违约行为，依法应当承担违约责任。原告在被告以自己实际行动表明不履行合同后，向被告送达《合同解除通知函》，行使合同解除权,符合法律规定和双方合同约定，故原告要求确认《中建?宜昌之星A区商业街商铺租赁合同》已于2019年7月4日解除并要求被告腾退商铺、办理退租手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据租赁合同约定，在装修期及3个月免租期内，被告无需支付房屋租金；同时，被告支付的履约保证金系履行该租赁合同的担保，应冲抵欠付租金；扣除被告已支付的首期租金12792元、履约保证金8528元后，被告欠付租金期间应为2018年10月10日起至2019年7月4日止，即被告欠付原告租金37523.20元（4264元/月×8个月零24天）。对于原告要求被告以欠缴金额的1%按日计算违约金的请求，根据双方租赁约定，被告在延迟支付房屋租金等其他费用不超过30日时，应以欠缴金额的1%按日支付违约金；对超过30日时，合同未有明确约定。因此，在中建三局宜昌公司未举证其具体损失数额的情况下，对于被告延迟支付房屋租金超出30日之外的违约金，本院不予支持，即被告应向原告支付违约金3837.60元（4264元/月×3个月×1%×30日）。被告经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中建三局宜昌建设发展有限公司与被告李炎炎于2017年6月9日签订的《中建?宜昌之星A区商业街商铺租赁合同》已于2019年7月4日解除。二、被告李炎炎于判决生效之日起十日内支付原告中建三局宜昌建设发展有限公司拖欠租金37523.20元、违约金3837.60元，合计41360.80元。三、被告李炎炎于判决生效之日起十日内腾退位于宜昌市伍家岗区沿江大道228号中建?宜昌之星A区商业街一层0001016号商铺并与原告中建三局宜昌建设发展有限公司办理商铺退租手续。四、驳回原告中建三局宜昌建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行腾退房屋义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3814元，由原告中建三局宜昌建设发展有限公司负担1000元，被告李炎炎负担2814元；公告费310元，由被告李炎炎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  闫 刚人民陪审员  郭兴宽人民陪审员  李 豪二〇二〇年八月二十日法官助理聂飘书记员汪丽