山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2139号上诉人（原审原告）：杨立斌，男，1968年9月5日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：孙海钦，男，1973年10月8日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人杨立斌因与被上诉人孙海钦房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨立斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。杨立斌与孙海钦早在2009年9月30日就达成口头租赁协议，约定商铺租赁费为每平米6.9元，杨立斌提交的证据形成了完成的证据链，能够证实以上事实。当时孙海钦系原承租人威海中关村数码有限公司的实际控制人，在2009年也是其与杨立斌达成口头协议，故杨立斌要求按照原价格计算房屋占用费符合法律规定，占用费应当计算至孙海钦退还商铺为止，一审判决房屋占用费的计算标准于法无据。杨立斌要求与孙海钦解除租赁合同，未侵害他人利益，杨立斌对商铺享有所有权及收益权，一审判决认定如解除租赁协议则侵犯其他人的权利，不符合法律规定。孙海钦辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。1.杨立斌与孙海钦之间并未订立口头或书面租赁合同，未就租金、租期等租赁事宜达成合意，因此杨立斌要求解除合同以及支付租金的请求没有事实基础及法律依据。2.涉案房屋所在的新威路-52号一层结构特殊，商铺无间隔及四至，特征为统一招商、统一经营，一审法院在拍卖部分商铺时对买受人明确了此性质，以往业主均统一出租获益，个别业主需要服从大多数业主的决定，否则会损害业主们的整体利益及该楼房的有效使用。新威路-52号楼一层近100户业主中，已经由90户业主与孙海钦签订了《商铺租赁合同》，约定租期五年，租金为前两年每天每平方米2.4元，后三年每天每平方米2.6元。孙海钦现状接收该房屋并统一出租给国美电器及辣庄火锅店使用，涉案房屋仅占一层商铺总面积的0.94%。根据以上情况，如果孙海钦个人以租金过低为由不同意统一出租，要求返还房屋、恢复房屋原状，不仅自己房屋难以实现经济利益，也会破坏其他业主房屋出租收益的实现，损害大多数业主的利益。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条、第一百三十二条以及《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，当事人从事民事活动不能损害其他公民、法人的合法权益，也不得损害社会公共利益。因此，杨立斌无权主张返还房屋、恢复原状。此前新威路-52号楼一层业主辛宁以同样的理由向一审法院起诉要求返还房屋，法院以房屋应统一招商、统一经营、单一业主要求返还会损害其他业主权益为由驳回了辛宁的诉讼请求。本案一审判决并无不当。3.根据统一招商、统一经营的特性，孙海钦应按照于其他业主同样的标准向杨立斌支付占有使用费。杨立斌主张的使用费数额过分高于孙海钦的出租收益，若支持杨立斌的上诉请求，不仅无事实及法律依据，其他业主也会要求孙海钦增加房租，届时孙海钦将无力维持，必然会影响到国美公司、邵士海的租赁，整个楼体将面临无法出租获益的窘境。杨立斌向一审法院起诉请求：1.解除杨立斌、孙海钦于2009年9月30日达成的位于威海市环翠区房屋的口头租赁合同；2.孙海钦返还杨立斌位于威海市环翠区房屋（建筑面积13.14平方米）并恢复原状；3.孙海钦支付杨立斌自2019年10月1日起至实际交还房屋时止的房屋占用费（按照每日每平方米6.9元计算）。一审法院认定事实：位于威海市的光孚大厦总层数为14层，1-3层用途属于商场，开发商建成后将1-3层商场分割出售给不同的业主，各业主各自办理了房屋所有权证。其中一层1-97室房屋系杨立斌所有，建筑面积为13.14平方米，房屋所有权登记为：威房权证字第××号。光孚大厦1-3层商场原由光孚佳仕商城业主委员会成立的万瑞达商场管理有限公司统一经营，后商场关闭。2006年，光孚佳仕商城业主委员会多次召开业主大会，讨论确定招商方案。2009年开始，威海中关村数码有限公司与光孚大厦1-3层的377户业主分别签订了租赁合同，威海中关村数码有限公司租赁各业主的房屋后统一进行经营。杨立斌认可其自2009年10月1日起至2019年9月30日将涉案房屋出租给威海中关村数码有限公司，但双方并未签订书面租赁合同，双方口头约定前五年租金标准为每平方米每日6.5元，后五年租金标准为每平方米每日6.9元，威海中关村数码有限公司已支付杨立斌上述期限内的全部租金，其中2014年10月1日至2019年9月30日的租金共计161,149元（折合每日每平方米6.72元）。另查明，涉案52号楼一层业主共有100户左右，2009年威海中关村数码有限公司承租后，各业主之间的房产由原本的小房间改造成四至无明确隔断的大空间，由威海中关村数码有限公司统一管理并对外出租。现涉案52号楼一层、二层的商铺已由孙海钦统一转租给威海国美电器有限公司、邵士海经营使用。杨立斌向一审法院提交其与孙海钦之间的短信聊天记录截图2页，内容为2019年10月30日，杨立斌向孙海钦发送短信“既然打不成协议，我的地方你给我空出来吧，我自己用”，孙海钦称其已授权王翱翔全权处理此事，2019年12月13日杨立斌发送信息称“我是一楼97号杨立斌，5年一次性付每平方6.9元，一年一付每平米7.2，这是我的底线”，2019年12月25日杨立斌称“孙总如果你要是考虑房租困难就不租吧”，拟证实杨立斌孙海钦之间存在租赁关系。孙海钦质证称，对证据的真实性无异议，内容是双方协商的过程，对于租金的表述是杨立斌单方的意思表示，双方并没有达成租赁以及租金的合意，没有形成租赁合同关系。孙海钦向一审法院提交以下证据：1.2019年7月29日孙海钦（甲方）与威海国美电器有限公司（乙方）签订的《续租补充协议书》一份，约定原合同于2019年9月30日到期后乙方继续部分承租租赁房屋，续租范围变更为：威海市（威海光孚佳仕商场）一层622平方米、二层2186平方米，续租房屋的租赁期限自2019年10月1日起至2024年9月30日，第一年度租金为2244000元，之后每年递增。2.孙海钦（甲方、出租方）与案外人邵士海（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于威海市北门的房屋租赁给乙方用于餐饮，建筑面积为486平方米，租赁期限为5年，自2019年10月1日起至2024年9月30日止，每年租金为500000元，并备注原威海中关村数码有限公司与邵士海所签合同作废。3.孙海钦与新威路52号一层83名业主就87个商铺签署的《商铺租赁合同》83份（其中有的业主有多个商铺），租赁期限均为自2019年10月1日至2024年9月30日，前两年租金标准为每日每平方米2.4元，后三年租金标准为每日每平方米2.6元，拟证实绝大多数商铺业主已经将其商铺租赁给孙海钦。4.威海国美电器有限公司、邵士海分别于2020年4月16日和2020年5月3日向孙海钦发出的要求免除部分租赁费的函件，拟证实因疫情影响，孙海钦免除了威海国美电器有限公司、邵士海的部分租金。杨立斌质证称，其对证据的真实性均无法确定，即使真实有效，也不能证明孙海钦统一制定的租金价格，不能证实孙海钦没有通过转租获得高额利润。一审庭审中，杨立斌称其于2009年9月30日将涉案房屋租赁给威海中关村数码有限公司，其认为孙海钦是威海中关村数码有限公司的老板，具体的租金也是跟孙海钦商谈的，但是没有签订书面的租赁合同，约定的租金为前5年每天每平方米6.5元，后5年租金为每天每平方米6.9元。经查，孙海钦曾为威海中关村数码有限公司的股东，但2010年8月26日后不再担任股东。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨立斌主张其与孙海钦之间存在口头租赁合同关系，并要求解除，但孙海钦并不认可双方对租赁事宜达成一致，杨立斌提供的聊天记录也不能证实双方对建立租赁关系以及租金和租期等形成了合意。虽然杨立斌曾与威海中关村数码有限公司存在租赁合同关系，但该租赁关系期限截止到2019年9月30日，即使孙海钦曾担任威海中关村数码有限公司的股东，但孙海钦与威海中关村数码有限公司属于不同的民事主体，故杨立斌上述主张证据不足，其该部分诉讼请求，一审法院不予支持。孙海钦将包含杨立斌商铺在内的商场整体出租，实际占用了杨立斌的商铺，关于杨立斌要求孙海钦返还房屋并恢复原状的诉讼请求，根据法律规定，物权的行使不得损害公共利益和他人合法权益。虽然杨立斌对其购买的13.14平方米的商品房享有所有权，但该房产只是新威路52号商场一层上百间商铺中的一间，物理空间形态有别于其他房产，近百间商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权式商铺，所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，其权利的行使及方式应当受到限制。为保证整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制，涉案房屋的特殊结构和用途决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，而若判令孙海钦腾退商铺，会导致整体无法按现状经营，则有损其他业主的合法权益，更会造成社会财富的浪费。现在绝大多数业主与孙海钦签订了租赁合同，同意孙海钦统一对外招商和经营管理，孙海钦已经将商场房屋统一出租给威海国美电器有限公司、邵士海长期使用，如果杨立斌个人不同意统一出租，要求恢复房屋原状，不利于发挥该处房屋的使用效益，不但杨立斌的房屋难以实现预期的经济利益，也势必会影响大多数业主房屋出租收益的实现，损害大多数业主的利益。故根据本案的实际情况并考虑社会效果，杨立斌要求返还涉案商铺并恢复原状的诉讼请求，不予支持。关于杨立斌主张的占用费，杨立斌作为涉诉房屋的所有权人，对于涉诉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，现孙海钦将包括涉案商铺在内的商场整体出租，应向杨立斌支付占有使用费。关于该费用的标准问题，综合考虑涉案商场的租赁情况，参照与孙海钦与绝大多数业主签订的租赁合同约定的租金的标准（即每日每平方米2.4元）予以支持，自2019年10月1日计算至判决之日为7726.32元。综上，杨立斌诉讼请求的合理部分，理由正当，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条之规定，判决：一、孙海钦于判决生效十日内支付杨立斌房屋占用费7757.86元；二、驳回杨立斌其余的诉讼请求。案件受理费157元，由杨立斌负担132元，孙海钦负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：杨立斌与孙海钦之间是否形成口头租赁协议；孙海钦是否应当向杨立斌返还房屋以及房屋占用费的计算标准。杨立斌主张其与孙海钦之间形成口头租赁协议，但孙海钦予以否认，杨立斌提供的聊天记录的内容仅系双方协商的过程，并不能体现双方对建立租赁关系形成合意，故杨立斌关于其与孙海钦之间形成口头租赁协议的主张，无事实依据，本院不予支持。杨立斌所有的房屋仅系新威路52号商场一层上百间商铺中的一间，该商场一层由近百间商铺形成，商铺之间没有分隔。一审法院根据该商场应采取统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的方式，结合绝大多数业主已与孙海钦签订了租赁合同的事实，认定如果恢复房屋原状不利于发挥房屋的使用效益而付出过高成本，故对杨立斌要求返还涉案商铺并恢复原状的诉讼请求未予支持，符合《中华人民共和国物权法》的规定，亦符合本案的实际情况，本院予以确认。一审法院参照绝大多数业主与孙海钦签订的租赁协议约定的租金标准，确定涉案房屋占用费按照每日每平方米2.4元自2019年10月1日计算至判决之日，能够体现出当时的一般市场价格，予以确认。杨立斌主张占用费应当按照其与原承租人威海中关村数码有限公司之间约定的租金标准确定，但双方的租赁协议已于2019年9月30日到期，且威海中关村数码有限公司与孙海钦并非同一法律主体，杨立斌与威海中关村数码有限公司之间的约定并不能约束孙海钦，按照绝大多数业主与孙海钦之间约定的租金标准计算占用费更符合本案实际情况，故本院对杨立斌该上诉理由不予采纳。综上所述，杨立斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人杨立斌负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  张丽萍审判员  蒋 涛二〇二〇年八月十七日法官助理郎冰书记员江嘉鑫