常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0413民初1767号原告：王建，男，1975年3月28日出生，汉族，住金坛区。原告：庄月娥，女，1979年5月13日出生，汉族，住金坛区。共同委托诉讼代理人：吴承艳，江苏吴承燕律师事务所律师。被告：常州市金坛旭润置业有限公司，住所地常州市金坛区东城街道华城中路170-15号。法定代表人：项振，公司董事长。委托诉讼代理人：陈露露，常州市金坛旭润置业有限公司员工。委托诉讼代理人：潘雯，江苏海辉律师事务所律师。原告王建、庄月娥与被告常州市金坛旭润置业有限公司（以下简称旭润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建及王建、庄月娥的委托诉讼代理人吴承艳、被告旭润公司的委托诉讼代理人陈露露、潘雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建、庄月娥向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金21727.6元（从2020年1月1日起计算至2020年4月20日止，按已付房款1975237元，日万分之一的标准计算）；二、判令被告支付逾期交付车库违约金2016元（从2020年1月1日起计算至实际交付之日止，按已付车库款90000元，日万分之二的标准计算）；三、判令被告退还因税率调整而多收的购房款32651.2元；四、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2018年2月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号F13AD34F74B04B1A97A8)，合同约定，原告从被告处购买金玺天郡24-乙-601室（施工编号11-乙-601室）房屋一套，建筑面积为158.88米，房屋总价款为1975237元。在合同第10.1条约定，出卖人应当在2019年12月31日向买受人交付该商品房。在合同附件七补充协议第十条“关于房屋交接、质量异议等处理”的第3款约定，无论出卖人逾期交房超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在合同附件七补充协议第二条“相关税费约定”的第7款约定，本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告，适用税率11%，以及第十六条“买受人声明”的第7款约定，因房地产政策变化，市场波动引起的价格波动以及政府相关税费的变化，均由买受人自行承担，与出卖人无关。2019年2月17日，原告（买受人)与被告（出卖人）签订合同编号为A78E75BB86AF4F9EB90F的车库合同，总价款为90000元。合同约定，出卖人应当在2019年12月31日向买受人交付。该车库合同附件七补充协议第五条“关于逾期交付责任”约定，逾期超过90日，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金。另2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署作出的《关于深化增值税改革有关政策的公告》中将增值税率降为9%。上述合同签订后，原告按约定交付了全部购房款和车库款，但被告未按合同约定履行交房和变更登记义务，截止2020年4月20日被告通知收房，被告已延期110日。综上，根据合同法有关规定及上述买卖合同约定，被告延期交房构成违约，应按合同约定承担违约责任。同时，被告在合同签订时以11%的税率标准计算房款，而现在税率已降为9%，超出部分被告应予退还。为维护原告合法权益，特起诉，请求法院判如所请。被告常州市金坛旭润置业有限公司辩称：第一、答辩人并未延期交付房屋，而是顺延交付。答辩人的顺延交付行为是符合合同约定的，不应向原告支付违约金。理由：1、开工以来因政府大气污染防治、工地扬尘防治的要求，被告停工数日。2、2020年年初爆发的新冠××疫情，根据江苏省、常州市的规定，可以顺延。共停工38天，故被告无违约行为，不应该支付违约金。第二、关于逾期交付车库。合同中约定有90天的宽限期，故交付车库的违约金的起始时间非2020年1月1日起计算，而应从2020年4月1日起计算的。实际交付的时间是4月22日，我方有顺延交付的情形，故不应当承担违约金。第三、原告要求退还税率降低产生的税款无事实和法律依据。根据合同约定，房价是固定款项，非根据增值税的税率的上涨或降低可调。增值税即使有优惠，也是惠及企业。故即使增值税的税率降低了，房价也不应当调整。律师费未见任何依据，我方不应该承担。本院归纳本案争议焦点如下：第一，被告的行为是否构成违约？第二，被告是否应当返还因税率调整降低的税款？关于争议焦点一，被告的行为是否构成违约？原告方为证明被告存在违约行为向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同原件一份，原、被告间签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的施工编号为金玺天郡11栋乙单元601室房屋，房价款1975237元。该合同10.1条约定被告应当在2019年12月31日向买受人也就是原告交付该商品房。关于逾期交付责任该合同第11.2约定按照本合同的附件7第十条约定：出卖人逾期交付，从交房期满的第二天至实际交付之日起出卖人按日向买受人交付已交房款按每天万分之一计算违约金。2、购房发票，证明两原告已经按照合同的约定支付全部的购房款1975237元。3、收房通知，证明被告通知原告于2020年4月20日办理收房手续。按合同约定的交付时间被告已逾期交付110天，逾期违约金的计算1975237元*日万分之1*110天=21727.6元。4、商品房买卖合同（车库）、车位购房收据两张及收房通知。被告应按约定支付延期交付车位的违约金。计算方式90000元*112天*日万分之2=2016元。5、金坛区城建档案馆调取的被告就涉案的工程竣工备案申请表一份、单位工程竣工验收证明书一份、建设工程质量监督报告。证明被告涉案的工程2017年10月27日开工，于2019年11月30日完工，2019年12月30日经验收合格，而被告在2020年4月20日才交付，系迟延履行。被告所提出来2020年的疫情，发生在约定的交付日期之后，不能免除被告的违约责任。被告质证意见如下：1、对商品房买卖合同的真实性认可。商品房买卖合同的9.1和9.2条，该商品房交付时应同时符合下列条件：楼幢已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得建设行政主管部门出具的交付使用备案通知书。仅完工尚不能交付。证明文件和通知书需要到政府部门办理。疫情期间，实际办理的时间延后。第10.2条第二款，如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，非出卖人能控制的政府市政配套设施等原因，发生重大政治、公共安全、公共卫生事件的情况。补充协议第十条系关于房屋交接质量异议的处理的约定。双方对于因政府行为或者法定××因素导致延期交房不承担违约责任是有约定的。2、对购房发票予以认可。3、对收房通知予以认可。通知只说明被告交付的时间与合同约定的时间不一致，但不能说明被告要承担违约责任。4、对车库买卖合同无异议。车库买卖合同的10.1条交付时间是2019年12月31日，但是在补充协议里面第五条1、出卖人应当按照合同约定的期限向买受人交付房屋，但是为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人90日的交付延展期。即若出卖人在交付延展期内交付，不能视为出卖人逾期。第五条2、（1）逾期在90日内自合同约定的交付延展期期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。因此被告在90日内交房不算逾期交付。另外，买卖合同28页第四条关于该商品房交付条件与交付手续里第二点有关于政府行为和××因素的约定，出卖人可以延期交付。5、对证据5相关文件的真实性认可。文书当中的竣工日期和完工日期有差异和矛盾之处。原告方认为，1、被告主张合同有约定因政府的原因工期可以顺延，但双方未变更房屋的交付时间；2、政府大气管控因素，被告应当考虑到，不应该另外计算工期顺延；3、被告认为工期顺延38天，计算方式不详。4、停工及顺延的时间无证据证明。被告当庭认可在2019年12月30日备案，建设主管部门进行了验收，该时应具备了交付的条件而被告没有交付。疫情发生是2020年1月，我区是24日才进入全省一级公共卫生事件，全区停工。其时已经在被告合同约定交付之后，与违约金的计算没有关系。被告方为证明其无违约事实，向本院提交证据如下：1、车位交付通知书以及送达回执，证明交付车库时间为2020年4月22日。2、江苏省常州市金坛区启动公共卫生事件一级响应的文件，证明金坛区是从2020年1月26日发布疫情响应措施公告。3、2020年1月28日，省住房城乡建设厅《关于进一步加强疫情防控期间住房城乡建设领域相关工作的通知》，证明江苏省住房城乡建设厅明确因疫情防控导致的建设工期延误，属于合同约定中的不可抗力情形。建设单位应将合同约定的工期顺延。4、2020年2月29日，常州市政府办公室《关于应对新冠××疫情保障房地产业稳定发展的意见》，证明根据文件，可以不计违约责任的天数为我市疫情防控一级响应的天数再加五个工作日。被告提出的38天即参照该规定计算而得。因疫情影响不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，根据疫情影响的具体情况合理顺延交付。5、关于因空气质量、大气污染防治等政府原因导致延期的证明文件：（1）2019年12月6日，常州市保障国家公祭日空气质量工作方案。保障的时段是从2019年12月9日至12月14日，停工6日。（2）针对秋冬季错峰生产及应急管控的一组文件，停工7日。2018年12月7日，《常州市政府办公室关于印发常州市2018-2019秋季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》，对污染物排放水平明显好于同行业其他企业或者涉及重大民生保障的企业，在确保符合环境管理要求和达标排放的前提下，执行秋冬季错峰生产计划。被告企业不在豁免名单范围内，需要错峰生产管控，因此停工七天；（3）关于大气污染，防治导致的停工文件：2018年5月28日，常州市城乡建设局《关于加强全市建筑工地扬尘防治的紧急通知》规定自5月28日起至6月底，除保障重点基础设施和民生工程外，其他土方工程搅拌站一律停工。2019年6月5日，《常州市住房和城乡建设局重污染天气建筑工地及混凝土搅拌站扬尘控制应急工作方案》的规定，预警从低到高，依次分为3个级别，分别用黄色、橙色、红色标识，红色预警为最高级别。每个级别都要相应的要求。2019年12月3日，常州市重污染天气应急指挥部办公室《关于启动重污染天气黄色预警的通知》，启动黄色预警。2019年12月7日，《关于启动重污染天气黄色预警的通知》。2019年12月8日，《关于提高重污染天气预警等级的通知》将预警等级提高为橙色，采取二级响应措施。2020年1月23日，《关于解除重污染天气应急管控的通知》解除重污染天气应急二级管控。在二级响应的措施下，被告的工地需要停工。总计停工33天。6、建筑部门管理人员杨国俊、杨维水与各施工单位人员的微信群聊记录，内容因大气污染管控等因素停工33天，因公祭日活动大气管控停工6天。原告方质证意见如下：对证据1没有异议,但车库的交付不符合顺延90天的条件，故违约责任应按合同约定期限，至交付之日2020年4月22日来计算；对证据2金坛区启动公共卫生事件一级响应的文件真实性无异议，但认为不可抗力不一定免除被告的违约责任。只有被告因疫情导致不能履行合同并且尽到通知原告的义务，才能减轻、免除责任。工期的顺延是应当发生在合同的履行期内，被告提供的政策文件，并未通知被告直接停工，政策文件不能作为免除合同责任的依据。被告无证据证明停工的时间段。即使因政府行为导致停工，被告也应向原告承担违约责任。对证据3、4、5相关文件真实性无从考证，即使证据是真实的，本案是合同纠纷，如被告认为发生了政府管制或者公共卫生事件，也应当与原告协商延期房屋交付，并不能以政府文件对抗合同行为。被告是房地产开发企业，对可能影响房屋交付的天气、卫生等原因导致施工困难应有预料，在订立合同时扣除相应的期限。本合同项目施工开工是2017年10月，从原告提供的档案馆的证据证明，被告在2019年11月30日就已经竣工，并未受到被告所谓的大气管控及政策的相应的影响。竣工验收备案的时间是2019年12月30日，且被告在2019年12月30日向原告发出过交付的通知，因为种种原因撤回了交付通知，在2020年3月19日再次备案。2019年12月30日的备案符合交付的条件，被告提出疫情的原因，要再次进行施工，只能说明被告隐瞒或者伪造相应材料，骗取主管部门的竣工备案。对建筑管理人员与施工单位的微信记录，原告认为，不能证明包含本案工程，即使工程因大气管控停工，也应在合同期限内考虑。停工没有通知原告，如第三人违约，被告在承担责任后可向第三人追偿。被告认为，合同有明确的约定，无论疫情还是政府行为而导致停工，均可以做相应的顺延。在疫情发生之后，政府部门停止工作。因此导致延期，符合违约责任免除的规定。关于本案争议的第二个焦点：被告是否应当返还因税率调整降低的税款？原告方提交证据如下：商品房买卖合同及补充协议，对原告所交的购房款以及适用的税率是明确的。合同签订时适用的是11%的税率。附件《买受人声明七》可知，原告所交的含税价的房款并非固定的总价，而是用了可调整价，双方约定政府税费发生变化，由买受人承担。那么税费的下降也应该由买受人享有。被告开具发票时，增值税已经降至9%，不含税的房价也随之调整，被告多收取的32651.2元应予返还。被告方认为，商品房买卖合同总价款1975237元是固定价格，并非可以调整。补充协议第29条所写的税率，仅是在签订合同时国家所规定的增值税的适用税率，不能认定税率有调整时，应当向原告返还。原告所陈述的税率指的是买房人应该自身所承担的税费，与开发商需要承担的税款没有关联性。本院经审理认定事实如下：2017年8月5日，被告旭润公司开工建设金玺天郡项目。2018年2月5日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金玺天郡11栋乙单元601室，总价款为1975237元。合同约定的交付时间为2019年12月31日前。购房款已经付清。2019年2月27日，原、被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的金玺天郡地下室车库175号，总价款为90000元。合同约定交付时间为2019年12月31日前。购房款已经付清。2020年4月20日、22日，原、被告之间办理了所购商品房交接手续。原告为本案支付律师代理费3000元。上述事实，有原、被告之间签订的商品房买卖合同、交款收据、交房收件收据、律师费发票等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的商品房买卖合同受法律的保护。原、被告之间签订的两份商品房买卖合同内容不违反法律规定，对其合法性和有效性本院予以确认，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。案涉工程2017年10月28日破土开挖，2018年2月进入主体施工阶段，2018年7月进入装饰装修工程，从2019年7月开始室内抹灰及进入装修阶段，至2019年11月30日，全部完成图纸设计项目及合同要求项目。被告提交的《常州市保障国家公祭日空气质量工作方案》，时间段为2019年12月9日至12月14日，文件规定的常规保障措施（四）严控工地扬尘。停止爆破、破碎、建筑物拆除、无封闭混凝土搅拌作业，停止室外工地喷涂粉刷，护坡喷浆作业。被告2019年11月30日，已经全部完成图纸，设计项目及合同要求项目。其主张因公祭日空气质量保障导致工程停工延误六天，与事实不符，本院不予采信。被告提交的《常州市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》等一系列文件及微信工作记录，认为因政府大气污染管控，要求停工，工期应当顺延。本院认为，大气污染管控，已经是政府的多年来的常规性管理工作，政府的管控措施对应不同的天气状况有不同的举措。被告作为有资质的房地产开发企业对此是明知的，应当自行协调好施工进程，而非将政府的管控手段作为工程逾期、商品房买卖合同交付逾期的理由。且根据施工单位江苏成章集团有限公司的竣工验收总结，案涉工程2019年11月30日已经全部完成图纸设计项目及合同要求项目。原、被告间系商品房买卖合同关系，与被告与他人之间的建设工程合同关系并非同一法律关系。2019年12月20日被告曾书面通知原告收房，因故撤回，故被告以政府大气污染管控、工地停工，要求变更2019年12月30日交付日期，顺延交付，理由不能成立。新冠疫情的发生更是在合同约定的交付日期之后，被告以此为逾期交付的不可抗力的理由，亦不能成立。因此，被告逾期交付行为构成违约，应当承担违约责任。关于车库的交付。原、被告签订的车库的商品房买卖合同主合同约定交付时间为2019年12月31日前，而在附件七补充协议中，对交付的时间进行了变更，约定“买受人同意给予出卖人90日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期内交付的，亦不视为出卖人逾期交楼。”该补充协议的约定事实上对主合同的交付日期进行了变更，根据合同法解释（二）第六条，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案被告旭润公司并非对该变更条款进行合理注意标识，同时亦未提交已经提醒原告注意该条款的证据，故该补充条款无效，原、被告应当按照主合同约定的交付时间履行义务。其他理由同前文论述。关于原告主张被告应退还因税率调整而多收的购房款32651.2元，本院认为，国家税率调整降低系针对纳税企业的减负行为，税率调整的最终结果必然会惠及购房人。原、被告签订的商品房买卖合同系固定含税总价合同，故原告主张被告返还因税率调整而多支付的购房款无法律和事实依据。被告代理人关于退还因税率降低所产生的税款无事实与法律依据的观点，本院予以采信。原告主张的律师费，有委托代理合同及收据予以证实，系原告因本案实际支出的费用，其要求被告负担有法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起15日内支付原告王建、庄月娥逾期交付违约金人民币23743.6元。二、被告常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起15日内支付原告王建、庄月娥律师费损失人民币1263元。三、驳回原告王建、庄月娥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元（减半收取）、保全费620元，合计人民币1200元，由原告王建、庄月娥负担695元，由被告常州市金坛旭润置业有限公司负担505元，该款原告已预交，被告负担的部分于判决生效后十五日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 庄 严二〇二〇年八月十日书记员 王琳琳