四川省宜宾市翠屏区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1502执异121号 案外人：罗江涛，男，1979年9月1日生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托代理人：张静、**，四川竹海律师事务所律师。 申请执行人：谢连华，男，1957年2月1日生，住四川省宜宾市翠屏区。 被执行人：曹平，男，1954年10月12日生，汉族，住四川省宜宾县。 本院在执行谢连华申请执行曹平合同纠纷一案中，案外人罗江涛对执行标的（位于宜宾市翠屏区房屋，以下简称案涉房屋）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人罗江涛称，请求裁定中止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：一、2009年11月20日，曹平与宜宾市恒兴房地产开发公司（以下简称恒兴公司）签订《联建协议》，由恒兴公司提供土地，曹平提供资金共同建设振兴苑房地产项目。2011年6月28日，恒兴公司与宜宾市安平房地产开发有限公司（以下简称安平公司）在宜宾市翠屏区人民政府的见证下签订《协议》，约定恒兴公司与曹平签订的振兴苑房地产项目《联建协议》由安平公司履行，曹平作为安平公司法定代表人在该协议上签字。2011年7月7日，曹平与安平公司签订《协议》，约定恒兴公司与曹平签订的振兴苑房地产项目《联建协议》由安平公司履行，并对项目产生的债权债务进行约定。之后，恒兴公司与安平公司共同开发建设了振兴苑房地产项目，项目登记备案的建设单位为恒兴公司，并以安平公司名义对外预售房产。故案涉房屋属于宜宾市恒兴房地产开发有限公司和宜宾安平公司开发有限责任公司所有，不属于曹平的资产；二、2014年11月5日，案外人与安平公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，购房总价款为85万元，已支付购房款19万元，剩余房款约定办理房屋产权证时付清。2016年5月，案外人已接收案涉房屋，并出租给他人使用。虽因开发商原因至今未办理房屋产权登记，但案外人对案涉房屋享有物权期待权。 申请执行人谢连华提出意见称，一、案涉房屋应当予以执行；二、罗江涛与安平公司签订的《商品房买卖合同》违反法律强制性规定，应属无效。1、振兴苑房地产项目土地使用权系恒兴公司受让取得，该项目工程的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证均系恒兴公司申报取得，开发主体应系恒兴公司，安平公司不具备开发和出售案涉房屋的资格；2、振兴苑房地产项目至今没有取得商品房预售许可证。 经审查查明，本院审理谢连华与曹平合同纠纷一案，于2017年8月14日作出（2017）川1502民初2761号民事判决，判令曹平于判决生效之日起15日内支付谢连华投资补偿款335万元。判决发生法律效力后，曹平未履行生效法律文书确定的义务，谢连华向本院申请强制执行，本院立案执行。本院在执行该案过程中，于2020年5月27日作出（2018）川1502执恢408号之一执行裁定，查封被执行人曹平以宜宾安平房地产开发有限公司名义开发的位于宜宾市翠屏区，案涉房屋包含在上述房产内。 另查明，安阜旧州组团红坝路以北Ａ-01-01（Ｃ）地块的土地使用权人系宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司（以下简称恒兴公司）。2009年11月20日，曹平与恒兴公司签订《联建协议》，约定：双方共同投资开发位于宜宾市房地产项目，恒兴公司以宜宾市江北旧州组团Ａ-01-01（Ｃ）地块出让土地4.92亩作为联建投入，即可建6662㎡的土地费、报建规费和已办妥的证照及包干利润计人民币620万元，曹平投入联建项目所需资金共计1500万元。2009年12月29日，曹平与谢连华签订《联建协议》，双方在共同开发中产生纠纷，于2012年7月12日签订《联建协议的变更和解除协议》，谢连华退出联建协议。2011年7月7日，曹平与安平公司（曹平时任安平公司法定代表人）签订《协议》，约定：曹平与恒兴公司签订振兴苑项目的《联建协议》由安平公司履行项目债权债务，曹平于2011年3月9日与汇通融资担保有限公司宜宾分公司签订的600万元借款协议由安平公司履行。曹平向个人借款由曹平与债主结算，若开支小于或等于债务，其债务利息由安平公司承担。若开支大于债务，大于部分的利息安平公司不承担。债务的转让未征得债权人汇通融资担保有限公司宜宾分公司的同意。2011年6月28日，恒兴公司与安平公司签订协议，约定恒兴公司与曹平签订的联建协议由安平公司负责履行，恒兴公司将土地等手续直接过户给安平公司。2017年2月16日，安平公司以项目工程所涉土地尚未办理过户手续为由诉至本院，本院于2017年5月9日作出（2017）川1502民初1131号民事判决，判令恒兴公司协助安平公司办理土地使用权过户手续。 又查明，2014年11月6日，案外人罗江涛与安平公司签订《商品房买卖合同》，合同约定罗江涛以总价85万元买受案涉房屋，付款方式为一次性支付定金19万元，办理房屋产权证时付清房屋总房款及税金。2014年10月26日，安平公司向罗江涛出具收到定金4万元的收条，2014年11月5日，安平公司向罗江涛出具收到购房款15万元的收条。2016年5月18日，罗江涛（乙方）与申请执行人谢连华（甲方）签订《协议》，内容为“因位于江北振兴苑小区1栋6号门面存在争议，甲乙双方共同协商自愿达成以下协议：1、门面暂由甲乙双方共同经营、管理，所得收入双方共同收益，各占50%（在经营管理中必须双方认可均有效）。2、待门面产权或者使用权明确归属后，另一方自动退出经营、管理门面，之前所有收益概不退还”。2017年8月30日，罗江涛、谢连华（甲方）与赵小群（乙方）签订《门面租赁协议》，将案涉房屋出租给赵小群使用，每月租金3800元。 再查明，本院在该案审查期间，宜宾市房地产管理局向本院出具《情况说明》，内容为“江北振兴苑小区系宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司建设，根据其土地出让合同，该项目所建房屋须定向销售给相关城市建设工程拆迁安置户，属拆迁返安项目，未在我局办理商品房预售许可证”。 本院认为，本案争议焦点是案外人罗江涛对案涉房屋所主张的权利能否阻却本案执行。针对以上焦点，本院作如下评析：一、包括案涉房屋在内的振兴苑房地产项目虽系被执行人曹平与恒兴公司所开发的项目，但相关资金系曹平投入，恒兴公司的相关费用也已由曹平支付恒兴公司，安平公司与曹平签订项目转让协议后，安平公司未支付曹平费用，债务转让也未征得债权人同意，故振兴苑房地产项目系曹平以安平公司名义所开发，应属曹平的资产；二、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人对买受登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时符合以上四个要件，其权利才有可能够排除执行。本案中，案外人罗江涛与安平公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未竣工，且未取得商品房预售许可证。根据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款规定“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，罗江涛与安平公司签订的《商品房买卖合同》应属无效。综上，罗江涛以对案涉房屋享有权利为由阻却本案执行的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回罗江涛的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 李 兵 审判员 谯雪川 审判员 唐云华 二〇二〇年八月四日 书记员 陈佳丽