黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2005号上诉人(一审原告)：哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区南马路150号。法定代表人：朱益民，总经理。委托诉讼代理人：汪浩，女，1970年12月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：付天龙，男，1940年10月26日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道外区。被上诉人(一审被告)：王忠彬，男，1957年10月4日出生，汉族，哈尔滨铁路局齐齐哈尔公务段退休工人，住哈尔滨市道外区。被上诉人(一审被告)：陈淑娟，女，1960年12月5日出生，汉族，哈尔滨铁路局齐齐哈尔公务段退休工人，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人:王忠彬，男，1957年10月4日出生，汉族，哈尔滨铁路局齐齐哈尔公务段退休工人，住哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司（以下简称益民公司）因与被上诉人王忠彬、陈淑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初5249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人益民公司的委托诉讼代理人汪浩、付天龙，被上诉人王忠彬、陈淑娟委托诉讼代理人王忠彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益民公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。益民公司与王忠彬、陈淑娟签订的《宝通府第内部认购协议》存在法定无效情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。益民公司开发的宝通府第小区至今未取得商品房预售许可证明。益民公司与王忠彬、陈淑娟签订的《宝通府第内部认购协议》本就不符合生效要件，属于无效合同。一审判决依据哈尔滨市房地产交易中心商品房科发出的《通知》内容否定了法律的强制性规定，认为未取得商品房预售许可证所签订的商品房买卖合同有效。上述《通知》既不是行政法规，也不属于规范性文件，其性质是对内部工作流程的约束，不能对抗司法解释效力，不能产生相应法律效果。二、案涉房屋系案外人借款抵押房屋，由王忠彬、陈淑娟购买。益民公司与案外人未做借款清算。王忠彬、陈淑娟辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王忠彬、陈淑娟与益民公司签订《宝通府第内部认购协议》，该协议书约定了房屋的基本情况、总价款、付款方式等内容，具备合同成立、有效的要件。王忠彬、陈淑娟支付了房屋价款，益民公司将房产交付给王忠彬、陈淑娟并办理了入住手续，一直居住到现在。益民公司作为开发商出售房产，王忠彬、陈淑娟购买房屋，这是符合法律规定的。一审法院认定《宝通府第内部认购协议》，合法有效是正确的。二、益民公司上诉的理由不能成立。益民公司以其没有办理《商品房预售许可证》，认定双方签订《宝通府第内部认购协议》是无效的，这是错误的。1.最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。这一条文适用于“商品房预售阶段”。而房屋房竣工后，房产买卖合同签订，则不需要商品房预售许可证。所以，上述法条不适用本案。2.按照益民公司的上诉理由是没有办理预售许可，导致合同无效。这种无效，不仅是双方的合同无效，没有公司签订的所有房产买卖合同均应无效。益民公司主动为该楼盘的一部分业主办理了房产证照。合同有效，是办理房产证照的前提条件。益民公司为了达到与王忠彬、陈淑娟毁约的目的，对合同效力采用了双重标准。3.益民公司起诉时，案涉房产所涉及的楼盘已经全部完工，王忠彬、陈淑娟已经进户居住多年。根据哈尔滨市政府的相关文件，案涉房产，具备了办理不动产登记的前提条件。益民公司认为案涉房产抵押给李桂云，益民公司与李桂云未做借款清算。导致一审认定事实不清，这一主张是错误的。益民公司与李桂云之间的借款是否清算，这与王忠彬、陈淑娟无关。综上所述，王忠彬、陈淑娟认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。益民公司违背了诚实信用的原则，请求驳回益民公司的上诉请求，依法维持一审判决。益民公司向一审法院起诉请求：确认益民公司与王忠彬、陈淑娟签订的《宝通府第内部认购协议》无效。一审法院认定事实：2015年3月25日，案外人聂伟与益民公司签订了《宝通府第内部认购协议》，约定聂伟购买邮政街01号宝通府第1单元10层3号房屋，参考使用面积为102.95平方米，房屋价款为432,390元。聂伟于同日交纳全部购房款。2016年10月14日，聂伟将案涉房屋转让给王忠彬、陈淑娟。益民公司对案涉房屋购房人变更为王忠彬、陈淑娟予以确认。王忠彬、陈淑娟使用案涉房屋至今。另查明，2017年9月7日，哈尔滨市房地产交易中心商品房科发出《通知》，载明：“道外房产交易管理一所：根据哈尔滨市人民政府《关于解决国有土地上房地产开发建设房屋权属登记问题的若干意见》（哈政综【2009】50号）和哈尔滨市人民政府办公厅《关于加快解决历史遗留建设项目不动产登记问题的工作方案的通知》（哈政办发【2016】38号）有关规定，按照2017年4月21日市维稳工作会议、2017年4月25日市政府常务工作会议、2017年4月25日市长专题会议以及2017年6月1日全省回迁安置和不动产权证办理工作电视电话会议精神和部署，通过市规划、国土、建设、公安消防等部门会签，商品房处已下发通知，准予办理销售手续。宝通府第工程建设项目商品房销售房屋271套，面积29723.67㎡，已经具备办理不动产登记前提条件，现就有关事宜通知如下：一、同意宝通府第住宅工程建设项目（后附项目明细）办理不动产登记手续，不再核发销售许可证。二、关于办理房屋权属登记涉及的相关问题，按哈尔滨市人民政府《关于解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登问题的若干意见》文件中的相关规定执行，不予办理初始登记手续。”益民公司在本案中自认，益民公司向案外人李桂云借款后，益民公司同意李桂云处置该房产，案外人聂伟系从李桂云处购买的该房产，益民公司为聂伟娟出具认购协议及收款收据，并向聂伟交付房产。一审法院认为，本案的争议焦点是，益民公司的起诉是否符合法定条件；益民公司与王忠彬、陈淑娟所签订的《宝通府第内部认购协议》是否有效；益民公司主张与王忠彬、陈淑娟签订的《宝通府第内部认购协议》系借款抵押是否成立。关于益民公司的起诉是否符合法定条件的问题。一审法院认为，刘家滨作为“宝通府第”小区项目的负责人，在该项目的经营管理上，有权以益民公司的名义提起诉讼。理由如下：一、经核实，朱益民等人与刘家滨签订了《股权转让暨项目合作协议》，朱益民将其股份转让给刘家滨的目的系基于刘家滨对哈尔滨市纤维编织厂的房地产（宝通府第小区）项目进行投资，参与合作项目的经营，故基于该协议，刘家滨有权对宝通府第小区进行管理。二、经核实，朱益民认可其与刘家滨在2015年8月3日对公章、名章、财务账目等进行了交接，故刘家滨持有益民公司的公章及朱益民名章的来源及方式合法，结合朱益民将财务账目交接给刘家滨的行为，可以认定朱益民将宝通府第小区的经营管理权移交给刘家滨。综上，刘家滨作为“宝通府第”小区项目的负责人，在“宝通府第”小区项目上以益民公司的名义提起诉讼符合法律规定。关于益民公司与王忠彬、陈淑娟签订的《宝通府第内部认购协议》的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，益民公司与王忠彬、陈淑娟签订的认购协议中约定了双方的名称、房屋的基本情况、总价款、付款方式及付款时间、交付日期，且按照协议约定交付了全部购房款，益民公司亦按照该协议的约定向王忠彬、陈淑娟交付了案涉房屋，故双方签订的《宝通府第内部认购协议》的性质应认定为商品房买卖合同。关于益民公司与王忠彬、陈淑娟签订的《宝通府第内部认购协议》的效力。益民公司主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，益民公司至今尚未取得商品房预售许可证明，请求确认双方签订的内部认购协议无效。本案中，虽益民公司未取得商品房预售许可证明，但根据哈尔滨市房地产交易中心商品房科发出的《通知》，案涉房屋所在的宝通府第小区至发生诉讼时已经具备办理不动产登记条件，且该《通知》明确了对宝通府第小区不再核发销售许可证，该《通知》在实质上已经赋予并确认了宝通府第小区具有预售、销售权限。故未取得商品房预售许可证不能成为确认合同无效的法定理由。且益民公司作为房地产开发企业，应当明知房屋预售所需条件，对自身未办理商品房预售许可证即实施预售商品房行为应当承担过错责任。益民公司先要求王忠彬、陈淑娟补缴购房款差价，双方未达成一致后，益民公司以自身原因造成的违规销售事实为由提起本案诉讼，有违诚实信用原则。益民公司主张王忠彬、陈淑娟与益民公司法定代表人朱益民存在恶意串通，但不能提供有效证据予以证实，仅以其他购房者的房屋价款与王忠彬、陈淑娟购买房屋价款存在差价，不能认定王忠彬、陈淑娟与益民公司签订的购房协议当然无效，也不能证明王忠彬、陈淑娟不是善意购买人。故益民公司与王忠彬、陈淑娟签订的《宝通府第内部认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。对益民公司提出的要求确认《宝通府第内部认购协议》无效的诉讼请求，不予支持。关于益民公司主张与王忠彬、陈淑娟签订的《宝通府第内部认购协议》系借款抵押是否成立的问题。本案中，益民公司主张，案涉房屋为益民公司向案外人李桂云借款，并基于借款向李桂云抵押的房产，但益民公司未举示有效证据证明该事实存在。通过王忠彬、陈淑娟举示的认购协议及票据，能够证明益民公司与王忠彬、陈淑娟签订认购协议，出具收取购房款的收据，并协助王忠彬、陈淑娟办理入户，交付案涉房屋。从益民公司主张的事实及庭审中双方当事人举示的证据来看，益民公司自认向李桂云借款，并以案涉房产作为抵押，双方形成借款合同法律关系。在益民公司未举示证据证明已经偿还了借款的情况下，益民公司同意李桂云转卖案涉房产，系双方对借款的清算，益民公司同意以该房产抵偿部分借款，系益民公司与李桂云之间达成的以物抵债，益民公司直接与王忠彬、陈淑娟签订认购协议、出具购房款收据并交付房屋的行为，其实质是益民公司同意李桂云将其与益民公司之间的以物抵债协议的权利义务概括转让给王忠彬、陈淑娟，并与王忠彬、陈淑娟重新签订买卖合同，故益民公司与王忠彬、陈淑娟签订的认购协议有效。综上所述，益民公司的诉讼请求不予支持，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回益民公司的诉讼请求。二审期间，益民公司举示：证据一、2013年10月18日道外区人民法院作出的《关于暂缓审批哈尔滨市纤维编织厂、哈尔滨市益民房地产公司土地审批手续的函》；证据二、哈尔滨市国土资源局作出的《关于哈尔滨市益民房地产开发有限公司兼并哈尔滨市纤维编织厂有关问题的复函》；证据三、《关于哈尔滨益民房地产开发有限公司兼并哈尔滨市纤维编织厂有关问题的复函》。以上证据拟证明：益民公司因不可抗力原因不能办理案涉房屋的相关手续。王忠彬、陈淑娟质证意见：益民公司提交的证据为复印件，且不完整，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认证意见：因益民公司提供证据均为复印件，对方当事人对上述证据的真实性不予认可；同时，上述证据只能证明2008年、2013年和2014年案涉房屋所在土地的纠纷情况，不能证明与案涉房屋现在办理权属登记具有关联性。故本院对上述证据不予采信。王忠彬、陈淑娟未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，一审判决对案涉《宝通府第内部认购协议》性质的认定正确，本院予以确认。关于双方争议的案涉协议效力问题。案涉协议系当事人自愿签订，认购人已按照协议约定缴纳了购房款，案涉房屋由益民公司建设完毕后交付认购人使用，故案涉协议系双方当事人真实意思表示，依法成立。因益民公司未缴纳土地出让金导致案涉房屋未取得相关手续，故房屋未竣工验收和取得相关手续的责任应由益民公司承担。商品房预售许可证明是由开发企业申请，政府房地产管理部门经审查出具，现政府已就案涉房屋在内的历史遗留建设项目不动产权证手续办理出台方案，故益民公司应按方案要求缴纳相关费用，完善相关销售和验收手续，益民公司以其自身过错为由请求确认案涉协议无效的依据不足。益民公司主张认购人与朱益民恶意串通未提供证据予以证明，益民公司主张购房人购房价格过低亦不能作为确认合同无效的法定事由。综上，案涉协议未违反法律的效力性、强制性规定，合法有效。益民公司的上诉请求依据不足。综上所述，益民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  孟朋卓审判员  李妮娜()二〇二〇年八月十二日法官助理胡渤书记员周小倩