福建省邵武市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0781执异26号 异议人（案外人）：陈福英，女，1971年11月9日出生，汉族，个体工商户，住南平市建阳区。 委托代理人：朱立斌，福建匠行律师事务所律师。 申请执行人：邵武市农村信用合作联社跃进信用社，住所地邵武市。 负责人:吴瑞华，主任。 被执行人：官建生，男，1971年6月20日出生，汉族，住邵武市。 被执行人：徐宝兰，女，1976年12月15日出生，汉族，住建阳市。 本院在执行申请执行人邵武市农村信用合作联社跃进信用社与被执行人官建生、徐宝兰金融借款合同纠纷一案[即（2020）闽0781执恢54号案件]中，案外人陈福英向本院提出书面执行异议，异议请求为：要求对坐落于邵武市李纲路40号（李纲路青少年宫西侧）房屋带租赁拍卖，并确认其享有优先购买权。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 陈福英称：2016年7月29日，其与官建生签订《房屋租赁合同》一式2份，约定：官建生将坐落于邵武市李纲路40号的全部房屋出租给其，租期自2016年8月19日至2031年7月31日止，还约定了押金、租金支付方式、违约责任等条款。合同签订后，官建生将房屋交付给其。其将一层店面转租他人，房屋2-4层用于经营宾馆，同时花巨资对房屋进行装饰装修。2016年8月19日，其与官建生、徐宝兰补充签订《房屋租赁补充协议书》一式2份，约定房屋租赁的相关权利和义务。协议书签订后，其依约支付给官建生押金50万元及租金5000元。此后，其依约每月支付给官建生租金2000元。陈福英向本院提交《房屋租赁合同》（落款时间2016年7月29日，该合同上有盖“邵武市市场监督管理局企业登记专用章”）1份、《房屋租赁补充协议书》（落款时间2016年8月19日）1份、转账凭证（交易日期2017年2月15日、转账金额400000元）1张、贷记卡转入凭证3张（第1张：交易日期2017年4月23日，转账金额15000元；第2张：交易日期2017年4月23日，转账金额41000元；第3张：交易金额2017年4月23日，转账金额45500元）、营业执照（注册日期2016年8月19日）1份、社会保险登记表1份、准予注销登记通知书（落款时间2016年8月19日）1份等证据来支持其异议请求。 邵武市农村信用合作联社跃进信用社收到本院送达的执行异议申请书副本后，向本院提交《承诺函》（落款时间为2016年10月17日、承诺人署名为徐宝兰、官建生）1份、照片复印件4张、天眼查“邵武市花园宾馆”信息资料1份。 本院查明：关于原告邵武市农村信用合作联社跃进信用社与被告官建生、徐宝兰金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月31日作出（2017）闽0781民初1286号民事判决书，查明事实如下：2016年10月，被告官建生以饲料批发销售缺乏资金为由，向原告申请借款2870000元。被告官建生、徐宝兰提供坐落于李纲路青少年宫西侧房产（房产证号：邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号）作抵押担保。2016年10月25日，原告与被告官建生、徐宝兰签订《个人自助循环贷款最高额借款合同》，合同约定：自2016年10月25日至2019年10月24日止，由贷款人在最高额本金余额287万元内对借款人一次或分次发放贷款；抵押物为官建生、徐宝兰所有的房产（房产证号：邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号）；2016年10月27日，双方办理了抵押登记手续。同日，原告向被告官建生发放了借款287万元。判决如下:一、被告官建生、徐宝兰应于本判决生效之日起十日内归还原告邵武市农村信用合作联社跃进信用社借款2870000元及截止2017年5月5日的利息135174.77元，共计3005174.77元；并支付从2017年5月6日起至还清之日止按照借款合同约定的利率计算的利息（含复利、罚息）；二、若被告官建生、徐宝兰未能履行上述还款义务，原告邵武市农村信用合作联社跃进信用社有权对抵押物即被告官建生、徐宝兰所有的房产（房产证号：邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号）折价或者拍卖、变卖，并从所得价款中优先受偿。判决生效后，官建生、徐宝兰未履行还款义务，邵武市农村信用合作联社跃进信用社向本院申请强制执行。2020年4月21日，邵武市农村信用合作联社跃进信用社向本院申请恢复执行［（2020）闽0781执恢54号案件］。2020年4月30日，本院作出（2020）闽0781执恢54号执行裁定，裁定如下：扣押、冻结、划拨、变价被执行人官建生、徐宝兰的存款、债券、股票、基金4594600.8元或扣留、提取、查封、扣押、拍卖、变卖上述被执行人4594600.8元的财产、收益。2020年6月30日，本院作出（2020）闽0781执恢54号《告知评估结果通知书》，在通知书中告知：被执行人官建生、徐宝兰所有的坐落于邵武市李纲路青少年宫西侧1-4层房产（房产证号：邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号），如有租赁情形的，相关人员应在本通知书送达或张贴之日起五日内向本院提交租赁合同、租金支付凭证、相关身份证件等材料，逾期未提交的，视为无租赁。陈福英向本院提出前述异议请求。 另查明，陈福英提供的《房屋租赁合同》载明：甲方（出租户）官建生，乙方（承租户）陈福英；甲方将自己的邵武市李纲路40号房屋全部租给乙方，乙方每月须付甲方租金5000元；租期暂定15年，自2016年8月19日至2031年7月31日止；房租从2016年8月1日算起。陈福英提供的《房屋租赁补充协议书》载明：租赁房产位于邵武市李纲路40号花园宾馆（青少年宫西侧）一层店面及2-4层房屋（产权证号：邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号）；租金按月支付，每个月5号前支付当月租金；押金50万元，乙方应于2017年4月30日前付清；乙方支付50万元押金后，该押金按月0.6%计息，甲方每月应支付乙方利息3000元，与乙方应缴租金对抵后，乙方每月还应支付租金2000元。 还查明，自2008年4月15日起，官建生在案涉房屋（主要是2-4层）经营宾馆（即“邵武市花园宾馆”），营业执照上载明：经营者官建生，名称邵武市花园宾馆，类型个体工商户。2016年8月19日，官建生到邵武市市场监督管理局办理了“邵武市花园宾馆”注销登记。同日，陈福英到邵武市市场监督管理局办理“邵武市花园宾馆”注册登记，并向邵武市市场监督管理局提交了《房屋租赁合同》（落款时间2016年7月29日）。 本院认为：陈福英向本院提交的落款时间为2016年7月29日的《房屋租赁合同》，在陈福英于2016年8月19日到邵武市市场监督管理局办理“邵武市花园宾馆”注册登记时已提交给该局，该事实可证实上述《房屋租赁合同》是真实性的，且至少在2016年8月19日前已订立，并于2016年8月19日交付陈福英经营“邵武市花园宾馆”。案涉《房屋租赁合同》的订立时间在案涉房屋设定抵押登记（抵押登记时间2016年10月27日）之前，也在本院查封（查封时间2020年4月30日）之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。”的规定，案涉房屋的租赁关系不受本案抵押权的影响。案涉《房屋租赁合同》约定“租期15年，自2016年8月19日至2031年7月31日止”，现租赁期限尚未届满，因此，陈福英要求案涉房产带租赁拍卖的请求成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据上述规定，陈福英作为案涉房产的承租人，享有以同等条件优先购买的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第四项、第三十一条第一款规定，裁定如下： 异议人陈福英请求对被执行人官建生、徐宝兰所有的坐落于邵武市李纲路青少年宫西侧1-4层房产（房产证号：邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号、邵武市房权证昭华字第××号）带租赁拍卖，并确认其享有以同等条件优先购买的权利的异议成立。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 陈 辉 审判员 黄尚美 审判员 汤玉英 二〇二〇年八月十四日 书记员 吴雯琳