浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终3212号 上诉人（原审被告）：黄周迎，女，1977年5月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。 被上诉人（原审原告）：浙江金钥匙物业服务有限公司，住所地浙江省温州市苍南县灵溪镇镇府路24号三层，统一社会信用代码913303276738568317。 法定代表人：陶小化，董事长。 委托诉讼代理人：沈雁，系公司员工。 上诉人黄周迎因与被上诉人浙江金钥匙物业服务有限公司（以下简称金钥匙公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人黄周迎上诉请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、被上诉人未通过法定程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。二、上诉人对苍南县灵溪镇新世纪花园业主委员会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》相关内容并不知情，且上诉人在五楼，以高楼标准收取物业费，收费标准过高。三、为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，被上诉人先怠于履行应履行的义务，违约在先，上诉人才不缴纳物业费用。上诉人拒缴物业费的主要原因是被上诉人提供的物业服务不符合行业标准，包括对脱落的楼道瓷砖及地面的断裂大理石修补不及时、修补粗糙不美观，对户外公共卫生、室内公共卫生打扫不及时，未按约进行1日2次清扫或拖洗，对小区绿化主要观赏位置的树木未进行养护、补种，对草坪未进行修剪、补种，对部分业主随意堆放垃圾、破旧家具、在公共领域用电、喧闹聚集等违法业主公约的行为未及时进行指导、制止或统一规划聚会方案，对于小区门禁，未统一安排安装可视电话，现门禁简陋不足以达到安全居住的程度。是被上诉人违约在先，一审判决上诉人缴纳违约金没有依据。此外，黄周迎房屋窗户受损，金钥匙公司应按合同约定协助黄周迎向开发商要求解决，但金钥匙公司怠于履行合同义务，后黄周迎自行修理，对此，应从物业费中扣减修理费2500元。四、上诉人所在小区楼层仅10层楼，上诉人住在5楼，并不属于高层楼房，不应缴纳公共能耗费。 被上诉人金钥匙公司答辩称：上诉理由不成立，请求维持原判。 金钥匙公司向原审法院提出诉讼请求：1.黄周迎支付金钥匙公司物业管理服务费4863元、滞纳金6888元及公共能耗费1154元，合计12905元；2.本案诉讼费由黄周迎承担。诉讼过程中，金钥匙公司变更第一项诉讼请求中的滞纳金为3209元。 原审法院认定：黄周迎系灵溪镇新世纪花园6幢502室产权人，该房屋建筑面积为92.65平方米，属高层住宅。2015年9月20日，苍南县灵溪镇新世纪花园业主委员会与金钥匙公司签订《物业管理委托合同》，并于2019年9月23日备案，合同约定：委托管理期限为1年，自2015年10月1日至2016年9月30日止，业主大会无异则自动续签，业主委员会换届需重新签订；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下（1）高层住宅为1.35元/月·平方米；业主和物业使用人未按时足额交纳物业管理费的乙方（金钥匙公司）应积极催缴，经多次催缴无效且逾期在30日以上的报甲方（业委会）协助催缴，甲方应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之1.5交纳滞纳金。现黄周迎拖欠自2015年10月1日至2018年12月30日期间的物业服务费4863元（92.37平方米×1.35元/月×39个月）、2019年1月1日至2020年3月20日的滞纳金，以及自2015年10月1日至2018年8月30日期间的公共能耗费1101元。 原审法院认为，金钥匙公司与业委会签订的关于苍南县灵溪镇新世纪花园的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，应认定为有效。黄周迎作为该小区业主，该物业服务合同对其具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。《物业管理委托合同》虽到期后未续签，但金钥匙公司已事实上提供了后续物业服务，黄周迎未按约支付2015年10月1日至2018年12月30日期间的物业服务费，已构成违约，现金钥匙公司要求黄周迎支付其拖欠的上述期间物业费4863元，并无不妥。对此，黄周迎辩称金钥匙公司应负担其修理窗户支出的费用2500元，但金钥匙公司并非其财务损坏的侵权人，依约金钥匙公司仅有协助业主向赔偿义务人主张权利的义务，不应直接由金钥匙公司为赔偿义务人代为履行，故对黄周迎的该答辩意见不予采纳。黄周迎认为金钥匙公司对涉案小区的公共卫生、绿化、出入安全、建筑物共有部分的维护、指导业主文明住行等方面存在服务质量瑕疵的问题，但其未能举证其提供的涉绿化、卫生等照片内容反映的是小区即时现状，在金钥匙公司已经提供卫生清扫、公共设施、绿化维护等服务情况下，且黄周迎自认现公共卫生清理稍有改善的情况下，黄周迎应对金钥匙公司未按约次数进行清扫等具体违约事由及其因此遭受的损失进一步举证，但黄周迎并未对此进行佐证，应承担举证不能的不利后果。住宅区的良好生活环境应由物业服务公司、业委会和全体业主共同推进，对于小区出入门禁等涉安全事项、草坪及建筑物共有部分等的维护方案均应由业委会或全体业主与物业服务公司共同商定。故对黄周迎抗辩的金钥匙公司的违约事实不予认定，对其应减免三分之一物业服务费的抗辩不予采纳。关于滞纳金即违约金，《物业管理委托合同》中约定的按日千分之1.5计收的标准过高，酌情调整为按年利率24%计收，黄周迎应按此标准，以所欠物业费4863元为基数，支付自2019年1月1日至2020年3月20日的违约金。关于公共能耗费，黄周迎以《物业管理委托合同》第二十条金钥匙公司收费方式为包干制为由抗辩不予支付，但根据该合同第二十三条的约定“其他乙方（金钥匙公司）向业主和物业的使用人提供的服务项目和收费标准如下：高层楼房电梯运行及二次供水电费按实结算，由乙方向业主或物业的使用人收取”，金钥匙公司提供物业服务收费为包干制，但不包括代收代缴的公共能耗费，故根据认定的明细表，黄周迎应支付2015年10月1日至2018年8月30日期间的公共能耗费1101元。关于黄周迎主张的精神损失费，应以人身侵权为由另案主张，故本案不宜处理。关于黄周迎主张的误工费、法律咨询费等，黄周迎未举证证明该费用是否实际发生及具体金额且该费用系黄周迎应诉、维护自身诉讼权利义务所涉的非必要费用，于法无据，不予采纳。综上，金钥匙公司应支付黄周迎物业服务费4863元及相应违约金、公共能耗费1101元，对于金钥匙公司主张的超出部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、黄周迎于判决生效后十日内支付苍南县金钥匙物业服务有限公司物业服务费4863元及违约金（以4863元为基数，支付自2019年1月1日至2020年3月20日止的违约金，按年利率24%计收）；二、黄周迎于判决生效后十日内支付金钥匙公司公共能耗费1101元；三、驳回苍南县金钥匙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由黄周迎负担。 黄周迎在二审审理期间向本院提供了如下证据：1、小区居民生活视频，以证明金钥匙公司管理混乱，对黄周迎的生活造成了影响，因此拒交物业费是合理的。2、雨天拍摄的视频，以证明窗户没有维修给黄周迎造成了很大的麻烦。金钥匙公司对证据1发表意见如下：视频1只能看见房屋和树木，不能看见人群，视频中声音无法识别。视频2显示时间为晚上7:40分左右，只看见水在滴，无法证明是楼上倒水还是下雨。本院认为，黄周迎二审提供的两份视频，均系其所在小区的生活景象，不能证明待证事实，本院不予采纳。 金钥匙公司在二审审理期间没有向本院提供新的证据。 本院审核了双方当事人一审提供的证据，依法对原判认定的事实予以确认。 本院认为，苍南县灵溪镇新世纪花园业主委员会与金钥匙公司签订的《物业管理委托合同》，对该小区全体业主均具有约束力，黄周迎应当按照上述合同约定履行物业费缴纳义务。黄周迎上诉称其对合同约定的内容不知情、物业费标准过高，并由此主张上述合同对其不具有约束力，于法无据，本院不予支持。黄周迎拖欠金钥匙公司2015年10月1日至2018年12月30日的物业费，事实清楚。金钥匙在一审中已经提供物业费催缴通知单和照片，因此，黄周迎上诉主张金钥匙公司未通过法定程序主张拖欠的物业费、存在明显怠于行使权利的行为，与事实不符，本院不予支持。黄周迎上诉主张金钥匙公司对涉案小区的公共卫生、绿化、出入安全、建筑物共有部分的维护、指导业主文明住行等方面存在服务质量瑕疵的问题，但未能提供确凿的证据，应承担举证不能的不利法律后果。黄周迎上诉称其房屋窗户受损，金钥匙公司应承担其修理窗户支出的费用2500元，并主张在物业费中予以扣减。本院认为，金钥匙公司并非黄周迎房屋窗户受损的责任人，周周迎要求支付金钥匙公司承担修理窗户的费用，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。对于欠付物业费的违约责任，《物业管理委托合同》中约定的按日千分之1.5计收的标准过高，原判酌情调整为按年利率24%计收，并无不当。关于公共能耗费，《物业管理委托合同》第二十条约定收费方式为包干制，但该合同第二十三条的约定“其他乙方（金钥匙公司）向业主和物业的使用人提供的服务项目和收费标准如下：高层楼房电梯运行及二次供水电费按实结算，由乙方向业主或物业的使用人收取”，可见，包干制并不包括代收代缴的公共能耗费，原审判决黄周迎应支付公共能耗费1101元，有合同和法律依据。黄周迎上诉主张其无需支付公共能耗费，理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费50元，由上诉人黄周迎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴跃玲 审 判 员 白海玲 审 判 员 邓习军 二〇二〇年八月十四日 代书记员 戴鹏达 ? 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。 ?*ArabicDash?-10-? 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