云南省勐海县人民法院执 行 裁 定 书（2020）云2822执异14号案外人：田丹丹，男，1985年10月16日出生，汉族，身份证住址河南省邓州市，现住勐海县。委托代理人：龙炳言，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人：勐海县农村信用合作联社。统一社会信用代码：9153282221861104X6。地址：勐海县沿河路63号。法定代表人：张云雄，理事长。被执行人：付叶忠，男，1967年6月20日出生，汉族，住勐海县。本院在执行申请执行人勐海县农村信用合作联社与被执行人付叶忠金融借款合同纠纷一案中，案外人田丹丹于2020年8月14日对本院作出的（2020）云2822执528号《执行裁定书》查封被执行人付叶忠与朱丽红共同共有的坐落于勐海县，不动产权证书号：海国用（1999）字第××号、海房权证象山镇字第××黎00021号的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人田丹丹向本院提出异议请求：请求裁定撤销（2020）云2822执528号《执行裁定书》对位于勐海县，不动产权证书号：海国用（1999）字第××号、海房权证象山镇字第××黎00021号的房屋的查封。事实和理由：一、案外人是涉案房屋的实际合法所有权人。2018年8月15日案外人与被执行人叶付忠及其女儿付嫱签署了《房屋买卖协议书》，协议约定付叶忠、付嫱将位于勐海县以250000元的价格销售给案外人。2018年8月15日，案外人将约定的购房定金50000元转账支付给了被执行人付叶忠，当天案外人即接手该房产并在装修后入住至今，该房产一直处于案外人的控制下，由案外人占有、使用、收益。2018年8月26日案外人转账8000元，2018年9月8日转账12000元，2018年11月18日转账10000元，2018年11月29日转账50000元，共计13万元。2019年6月26日案外人微信转账1000元，2019年7月12日微信转账2000元，共计3000元。2019年1月16日现金支付50000元，2019年8月22日现金支付7500元，2019年9月25日现金支付10000元，2019年11月19日现金支付49500元，合计117000元。2018年8月15日被执行人付叶忠将房屋以及证书原件交付案外人，但经案外人再三催促也没有能办理过户手续。由于当时权属证书上是被执行人付叶忠及其配偶朱丽红的名字，2019年6月被执行人将权属证书原件拿去办继承公证手续，朱丽红在该房屋的遗产由其女儿付嫱继承。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”二、申请人与被执行人之间的《房屋买卖协议书》合法有效。被执行人及其女儿付嫱是《房屋所有权证》登记的使用权人以及合法继承人，为有权处分人，合同于2018年8月15日生效，案外人也支付了合理的对价并实际占用该房产使用至今，未能办理物权登记的责任不在案外人这边，该房产实际产权状况与登记不符是由被执行人造成。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案的情形完全符合该司法解释的规定即：1、（2020）云2822执528号《执行裁定书》的执行依据为（2019）云2822民初1545号贷款纠纷生效判决书，为金钱债权执行；2、查封裁定于2020年7月31日作出，《房屋买卖协议》于2018年8月15日签定；3、2018年8月15日被执行人将涉案房产交付案外人，经装修后在该房屋开设摩托车销售店使用至今；4、双方约定该房产的对价是250000元，截止2019年11月19日案外人已足额将购房款支付给了被执行人；5、接手该房产后，申请人一直催促被执行人按约办理产权过户手续，但该房屋登记的所有权人朱丽红已于2011年1月2日死亡，需要办理遗产继承等手续后才可以过户到案外人名下，未能办理物权登记的责任不在案外人，该房产实际产权状况与登记不符不是案外人造成的。综上，法院对涉案房产的强制执行损害了案外人的合法权益，请求撤销对该房产的查封。本院查明，申请执行人勐海县农村信用合作联社与被执行人付叶忠金融借款合同纠纷一案，依据勐海县人民法院作出的已生效的（2019）云2822民初1545号民事判决书立案执行，案号为（2020）云2822执528号。因被执行人未履行生效法律文书判决的义务，在执行过程中，于2020年7月31日查封了被执行人付叶忠与朱丽红共同共有的位于勐海县，不动产权证书号：海国用（1999）字第××号、海房权证象山镇字第××黎00021号的房屋。另查明，案外人田丹丹与付叶忠于2018年8月15日签订《房屋买卖协议书》，约定付叶忠将位于勐海县海房权证象山镇字第××黎00021号房屋1栋出售给案外人，价格250000元。2019年7月2日经过公证书号为（2019）云西勐泐证字第4439号进行公证后，继承人付嫱在《房屋买卖协议书》签字捺印进行了确认。案外人于2018年8月15日当日支付定金50000元，2018年8月26日案外人转账8000元，2018年9月8日转账12000元，2018年11月18日转账10000元，2018年11月29日转账50000元。2019年6月26日案外人微信转账1000元，2019年7月12日微信转账2000元。2019年1月16日现金支付50000元，2019年8月22日支付7500元（该款项以摩托车款进行了抵扣），2019年9月25日现金支付10000元，2019年11月19日现金支付49500元，共计支付购房款250000元。2018年8月15日付叶忠就把该栋房屋交付给案外人，案外人装修使用至今。2011年1月2日，涉案房屋共有人朱丽红死亡，其继承人李凤英、付叶忠于2019年7月2日到云南省双版纳州勐泐公证处进行放弃继承朱丽红位于勐海县海房权证象山镇字第××黎00021号的房屋遗产的声明的公证，公证书号为（2019）云西勐泐证字第4440号。并于2019年7月2日当日对由付嫱一人继承朱丽红位于勐海县海房权证象山镇字第××黎00021号的房屋遗产的申请进行了公证，公证书号为（2019）云西勐泐证字第4439号。之后又因被执行人缴纳费用的土地出让金发票遗失问题，涉案房屋尚未办理产权过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，申请执行人和被执行人之间系金融借款合同纠纷，属于金钱债权的执行，案外人田丹丹与被执行人付叶忠于2018年8月15日签订《房屋买卖协议书》，2019年7月2日到云南省双版纳州勐泐公证处以（2019）云西勐泐证字第4439号进行遗产继承公证后，继承人付嫱亦在协议书上进行了签字捺印，故在本院查封涉案房屋之前买卖合同就已合法有效，截止2019年11月19日，案外人已按照双方的买卖合同约定房屋价款向被执行人付叶忠支付了25万元的全购款房。同时，在法院查封之前涉案房屋即已交付案外人装修使用至今。另外，对于未能办理产权过户手续的问题系需要办理遗产继承手续以及付叶忠把土地出让金费用发票遗失等原因造成，故涉案房屋至今未能办理变更登记手续并非案外人的原因造成。案外人提出要求解除对涉案房屋的查封的异议请求能够排除法院的执行，故对于案外人田丹丹异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、中止对被执行人付叶忠名下的位于勐海县，海房权证象山镇字第××黎00021号的房屋的执行。二、解除对被执行人付叶忠名下的位于勐海县，海房权证象山镇字第××黎00021号的房屋的查封。对案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 仔 戈审判员 李冬梅审判员 张焕珍二〇二〇年八月二十日书记员 张 三