安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终1152号 上诉人（原审被告、反诉原告）：金叶子幼儿园，住所地安徽省淮南市田家庵区97处金岭村内，统一社会信用代码523404033945257302。 法定代表人：谢静，金叶子幼儿园园长。 委托诉讼代理人：丁伦，安徽潮平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮南东华实业（集团）有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山迎宾路,统一社会信用代码91340400766871707D。 法定代表人：金克绪,该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽从法律师事务所律师。 上诉人金叶子幼儿园因与被上诉人淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称东华公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院（2020）皖0405民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金叶子幼儿园上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东华公司的一审诉讼请求，并支持其一审反诉请求。事实和理由：1.一审判决结果损害公共利益，金叶子幼儿园是经过教育管理部门开设的正规幼儿园教育机构，依照教学计划招收了数十名幼儿学生，一审判决将导致这些幼儿无学可上，本案双方合同的订立和履行，更多的是涉及接受学前教育的幼儿的利益，即使按照合同履行，也应考虑幼儿的利益，在一个教学终结之后解除合同的履行；2.一审庭审后，东华公司就涉案合同项下的租赁物的权属向一审法院所提交的改制文件并不当然具有不动产权属的证明作用，不能证明其对涉案不动产享有所有权或者管理权，其改制文件对案涉不动产的归属和使用并没有明确说明属于东华公司；3.双方在租赁合同条款中虽然没有明确的条文规定金叶子幼儿园具有优先承租权，但约定了金叶子幼儿园具有续租的请求权，东华公司无视合同约定的续租请求权，违背诚信原则。 东华公司未提交答辩意见。 东华公司向一审法院起诉请求：1.判令金叶子幼儿园返还位于淮南市毕家岗幼儿园，建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋以及1759.71平方米的庭院；2.判令金叶子幼儿园承担逾期交付房屋、庭院的占有使用费11261.4元（暂自2019年12月5日起计算至2020年4月20日，计137天，按照每日82.2元计算），以后的占有使用费自2020年4月21日起计算至涉案房屋、庭院实际交付之日止，按照每日82.2元计算。 金叶子幼儿园向一审法院反诉请求：1.判令金叶子幼儿园对位于淮南市毕家岗幼儿园建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋及1759.71平方米庭院享有优先承租权；2.判令东华公司赔偿金叶子幼儿园商业信誉损失10000元。 一审法院认定事实：2014年12月5日，东华公司与金叶子幼儿园签订了《物业租赁合同》，约定：由东华公司将位于毕家岗幼儿园（建筑面积及间数：1611.8平方米房屋以及1759.71平方米的庭院）租赁给金叶子幼儿园作为“幼儿园”使用；租赁期限为五年，自2014年12月5日--2019年12月4日止；年租金30000元；租赁期届满或合同解除后七日内，东华公司对租赁物业按交付标准进行验收，金叶子幼儿园应按时将该物业及其全部设备、设施完好无损返还给原告。上述《物业租赁合同》生效后，合同双方履行了各自合同期间的义务。2019年11月1日在租赁期届满前，东华公司向金叶子幼儿园发出了《金叶子租赁期届满不再续租通知书》，明确通知金叶子幼儿园本物业不再续租，并要求金叶子幼儿园及时按照合同约定交付租赁物。但金叶子幼儿园在租赁期届满后，经东华公司多次催促仍未将涉案幼儿园交付给东华公司。现东华公司诉至本院，要求金叶子幼儿园返还幼儿园及庭院，并要求金叶子幼儿园参照租金标准支付逾期交付的占有使用费。另查明：东华公司对涉案幼儿园所在的房屋及庭院享有管理使用权。 一审法院归纳本案本诉争议焦点为：东华公司诉讼请求应否支持。归纳反诉的争议焦点为：金叶子幼儿园反诉请求应否支持。 一审法院针对上述争议焦点评述如下： 关于本诉的争议焦点，一审认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，东华公司与金叶子幼儿园签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现租赁合同约定的期限已经届满，且租赁合同期限届满后，双方并没有重新签订租赁合同，涉案合同的效力已经终止，金叶子幼儿园应当按照约定将涉案幼儿园所在的房屋和庭院返还给东华公司。针对金叶子幼儿园关于东华公司对涉案幼儿园所在的房屋和庭院没有管理使用权的辩称理由，一审认为，结合查明事实，根据淮南矿业集团与东华公司在分离改制时的约定，淮南东华公司对涉案幼儿园所在的房屋和庭院具有管理使用权，有权将涉案幼儿园对外出租，故对金叶子幼儿园的辩称理由，不予采信。针对东华公司要求金叶子幼儿园按照原租金标准（82.2元/天）支付逾期交房房屋的占有使用费的诉请（暂按照每日82.2元自2019年12月5日起计算至2020年4月20日，计137天，计11261.4元，以后的占有使用费自2020年4月21日起计算至涉案房屋、庭院实际交付之日止），该诉讼请求符合法律规定，予以支持。 关于反诉的争议焦点，一审认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，提不出证据，将承担举证不能的法律后果。本案中，金叶子幼儿园称其对涉案幼儿园享有优先承租权，但是，结合查明事实，双方在2014年12月5日签订的《物业租赁合同》中并未约定金叶子幼儿园享有优先承租权。因此，对金叶子幼儿园主张其对位于淮南市毕家岗幼儿园建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋及1759.71平方米庭院享有优先承租权的诉讼请求，不予支持。金叶子幼儿园要求东华公司赔偿商业信誉损失10000元于法无据，不予支持。 综上所述，判决：一、金叶子幼儿园于本判决生效之日起十日内向淮南东华实业（集团）有限责任公司返还位于淮南市毕家岗幼儿园，建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋以及1759.71平方米的庭院；二、金叶子幼儿园于本判决生效之日起十日内向淮南东华实业（集团）有限责任公司支付逾期交付房屋、庭院的占有使用费11261.4元（暂自2019年12月5日起计算至2020年4月20日，计137天，按照每日82.2元计算），以后的占有使用费自2020年4月21日起计算至涉案房屋、庭院实际交付之日止；三、驳回金叶子幼儿园的全部反诉请求。本诉案件受理费82元，减半收取计41元，由金叶子幼儿园负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由金叶子幼儿园负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：一、一审判令金叶子幼儿园向东华公司限期返还案涉租赁标的物房屋及庭院是否妥当；二、金叶子幼儿园是否享有优先承租权，其反诉要求东华公司赔偿商业损失应否支持。 本院针对上述争议焦点评述如下： 关于争议焦点一，本院认为，案涉《物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同约定的租赁期限届满前，东华公司已向金叶子幼儿园发出书面通知，明确表示合同到期后不再续租，租期届满后，东华公司经多次催促未果，提起本案诉讼，从东华公司提交证据来看，能够证明东华公司对案涉租赁标的具有管理权，且双方对于金叶子幼儿园因案涉《物业租赁合同》从东华公司接收案涉租赁标的使用的事实并无争议，因此，一审判令金叶子幼儿园向东华公司限期返还案涉租赁标的物房屋及庭院符合法律规定和双方约定，并无不当。至于金叶子幼儿园上诉提出涉及在其处接受教育的幼儿利益问题，因本案合同约定明确，金叶子幼儿园对其行为后果应当具有预判能力，如确实存在该问题，应由金叶子幼儿园对此依法承担相应的法律后果。 关于争议焦点二，本院认为，双方合同约定，如金叶子幼儿园需要续租，应当在租赁期限届满三个月前提出，并经东华公司同意，重新洽谈签订物业租赁合同。金叶子幼儿园认为该条约定了其享有续租权，并以此为由主张其享有优先承租权，反诉要求东华公司赔偿商业损失，既无法律规定，也无合同约定，其主张享有优先承租权，不予支持，其反诉要求东华公司赔偿商业损失，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，金叶子幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66元，由金叶子幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年八月五日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。