辽宁省锦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽07执复64号 复议申请人（异议人）：王有才，男，1979年3月14日出生，汉族，住锦州市凌河区。 申请执行人：王颖，女，1963年11月24日出生，满族，住锦州市古塔区。 被执行人：董丽敏，女，1956年5月1日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。 复议申请人王有才不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702执异16号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 辽宁省锦州市古塔区人民法院（简称古塔区法院）查明，原告王颖与被告董丽敏民间借贷纠纷一案中，本院于2019年3月14日作出(2019)辽0702民初502号民事裁定书，内容为：查封被申请人董丽敏名下的坐落于锦州市太和区凌南东里宝地城××区××号房屋，期限为三年。锦州市不动产登记中心于2019年3月15日为法院出具回执中注明：查封董丽敏宝地城C区11-46号房屋，2019.3.15-2022.3.14。本院也于2019年3月15日向被告董丽敏送达(2019)辽0702民初502号民事裁定书。本院于2019年3月20日作出(2019)辽0702民初502号民事调解书，该民事调解书内容：一、被告董丽敏尚欠原告王颖货款150万元，被告董丽敏于2019年10月1日前付清，如逾期则自2019年1月1日起至给付之日的利息，按年利率6%计算；二、其他无争执。案件受理费18503元，减半收取9252元，保全费5000元，保险费3000元，由被告董丽敏负担。被告董丽敏未在约定期限内偿还原告货款，原告王颖于2019年10月8日向本院申请执行。在本院执行环节中，被执行人董丽敏在2019年11月20日询问笔录中载明：我争取2020年1月份之前把案件执行完毕，如果不能履行，我同意法院拍卖我的房产，位于凌南东里宝地城××区××号房屋。房屋出租状态，卖烟酒的，租房的人叫王有才。该房的租赁期到2020年12月份，租金也交到明年12月份。在该份询问笔录中法院工作人员向被执行人董丽敏提示在法院执行期间，如果不能履行义务，上述房屋不能再予以出租、出售及设定其他权利，否则将依法承担法律责任。并要求被执行人董丽敏提供查封房屋的租赁合同。而被执行人董丽敏未向法院提供租赁合同。2020年5月15日，本院向异议人王有才送达(2019)辽0702执724号通知书，内容为：责令你自本通知书送达之日起十日内将坐落于宝地城C区11-46号房产腾空并交付本院。董丽敏（甲方）与王有才（乙方）签订租房协议，内容为：甲方将锦州市太和区宝地城C区11-46号房屋租给乙方使用。一、租期三年，时间2016年12月1日到2019年12月1日为止。年租金六万伍仟元整，租金每年11月1日付给甲方。二、甲方注意事项：1、在乙方租房时间内，甲方不能将其此房进行买卖交易、转租和停租。2、在乙方办理各种证照时，甲方应向乙方提供房照或者房照复印件。3、租房协议到期前6个月应和乙方协商是否继续出租。在同等条件下乙方具有优先权。如双方不能达成协议甲方需退还乙方保证金。4、如甲方违反以上条款需向乙方赔付店内货物价值的双倍金额。三、乙方注意事项：1、在租房期间内不能擅自将此房屋进行转租，如果遇到实际困难或经营不善时，需和甲方进行商议，只有在甲方同意的情况下方可进行转租或停租，否则甲方不退还保证金。2、在租房协议到期前6个月应和甲方协商是否继续承租。3、在租房期间内乙方装修的费用自行承担，租房协议到期时如乙方不继续承租，其室内装修不得故意破坏，否则甲方不退还保证金。4、此房不能经营饭店。5、如乙方违反以上条款，甲方将不退还保证金。本协议签于2013年3月20日即日生效。2019年12月1日，董丽敏（甲方）与王有才（乙方）签订租房协议，内容为：甲方将锦州市太和区宝地城C区11-46号房屋租给乙方使用。一、租期三年，时间2019年12月1日到2022年12月1日为止。年租金柒万元整，租金每年11月1日付给甲方。二、甲方注意事项：1、在乙方租房时间内，甲方不能将其此房进行关卖交易、转租和停租。2、在乙方办理各种证明时，甲方应向乙方提供房照或者房照复印件。3、租房协议到期前6个月应和乙方协商是否继续出租。在同等条件下乙方具有优先权。如双方不能达成协议甲方需退还乙方保证金。4、如甲方违反以上条款需向乙方赔付店内货物价值的双倍金额。三、乙方注意事项：1、在租房期间内不能擅自将此房屋进行转租，如果遇到实际困难或经营不善时，需和甲方进行商议，只有在甲方同意的情况下方可进行转租或停租，否则甲方不退还保证金。2、在租房协议到期前6个月应和甲方协商是否继续承租。3、在租房期间内乙方装修的费用自行承担，租房协议到期时如乙方不继续承租，其室内装修不得故意破坏，否则甲方不退还保证金。4、此房不能经营饭店。5、如乙方违反以上条款，甲方将不退还保证金。异议人王有才提供董丽敏分别于2014年10月1日收到房租款伍万元，2015年11月29日收到房租伍万元，2016年11月11日收到房租金陆万伍仟元的收条。异议人王有才为此向本院提交房屋租赁协议、董丽敏收到房租金收条等证明材料。 古塔区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不行对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍。通过本院查明的事实可以确认，原告王颖与被告董丽敏合同纠纷一案中，原告王颖已于2019年3月15日向本院申请查封被告董丽敏位于锦州市太和区宝地城C区11-46号房屋，法院也向董丽敏送达查封裁定书。董丽敏未按照生效法律文书履行义务，而在执行过程中，法院执行人员向董丽敏询问查封房屋的现状，董丽敏其陈述房屋出租至2020年12月，法院执行人员也向董丽敏交待查封房屋不能再出租、出售及设定其他权利。而董丽敏未经法院准许却在2019年12月1日又将房屋出租给异议人王有才。本院按本案执行依据责令异议人王有才腾空房屋并交付本院的行为合法，异议人王有才以其对涉案房屋享有承租权为由，要求本院中止执行的理由无事实和法律依据，其对本案执行标的不享有足于排除强制执行的权益。故其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人王有才的异议请求。 王有才向本院申请复议称：撤销锦州市古塔区人民法院(2020)辽0702执异16号民事裁定书或依法改判终止执行申请人要求腾空宝地城C区11-46号房屋的行为。主要事实与理由：1.申请人为善意第三人有理由签订租赁合同且具有合法使用权，原审法院执行程序具有错误，原审法院只交付给我《通知书》没有给我相应的裁定书；2.申请人有权按照法律规定申请以优先购买权身份参与竟拍和继续合法使用此房屋；3.原审法院责令我腾空房屋于法无据。 申请执行人王颖没有提出书面意见。 被执行人董丽敏没有提出书面意见。 本院查明，古塔区法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。本案中，涉案房屋是在法院查封之后发生的租赁的事实，根据上述法律法规的规定，被执行人董丽敏与异议人王有才之间的发生租赁行为，不得对抗申请执行人王敏。故古塔区法院驳回异议人王有才的异议请求的执行裁定，事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以支持。关于王有才复议主张善意租赁继续使用房屋和具有优先购买权一节，亦因涉案房屋在出租前已被古塔区法院依法查封，故其主张的理由没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回王有才复议申请，维持辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702执异16号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  刘艳芬 审判员  邸新立 审判员  刘志辉    二〇二〇年八月二十日 法官助理李锦峰 书记员崔嵩