北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19732号原告（执行案外人）：北京建机资产经营有限公司，住所地北京市朝阳区管庄西院。法定代表人：焦莉，执行董事。委托诉讼代理人：刘静静，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐志君，北京市鑫诺律师事务所律师。被告（申请执行人）：徐海华（原北京徐海华商贸中心经营者），男，住浙江省温州室瓯海区。委托诉讼代理人：孙广亮，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：金振亨，北京市华堂律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京市木材厂有限责任公司，住所地北京市丰台区永外大红门西路4号。法定代表人：吴本强，执行董事。委托诉讼代理人：郁彬，男，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：侯苹，女，住北京市大兴区。原告北京建机资产经营有限公司（以下简称建机公司）与被告徐海华、第三人北京市木材厂有限责任公司（以下简称北京木材厂）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告建机公司委托诉讼代理人齐志君、刘静静，被告徐海华委托诉讼代理人孙广亮，第三人北京木材厂委托诉讼代理人郁彬、侯苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建机公司向本院提出诉讼请求：请求停止执行北京市丰台区大红门西路4号房屋（吴裕隆酒店），并解除对该房屋的查封。事实与理由：丰台法院在执行（2018）京0106执7225号等27个系列执行案件过程中，错误的对已属于原告的吴裕隆酒店采取执行措施。原告依法提出执行异议后，贵院驳回，故现依法提起执行异议之诉。2013年6月17日，北京金隅股份有限公司作为建机公司与北京木材厂共同的上级单位，按照北京市国有资产监督管理委员会关于清理国有僵尸企业的相关要求，下发了《北京金隅股份有限公司关于对北京市木材厂有限责任公司资产与业务进行整合重组的通知》，要求北京市木材厂资产剥离后划归原告管理，之后适时予以注销，并由建机公司管理在职人员分流安置等工作。上述文件作出后，建机公司和北京木材厂一直遵照执行，建机公司一直负责北京木材厂的全部管理和维护费用。鉴于北京木材厂已不再经营，没有任何收入，故将连同涉案房屋吴裕隆酒店在内的部分资产转让给建机公司，抵销对建机公司的债务，抵销建机公司需支付涉案房屋的对价，双方已签订书面协议，吴裕隆酒店早已由原告实际占有并管理，只是尚未完成变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即使涉案房屋未登记在建机公司名下，建机公司仍有权对已签订书面买卖合同、查封前实际占有且支付相应对价的不动产提出异议，并排除执行。综上所述，案涉执行标的吴裕隆酒店属于原告所有，不再属于北京木材厂的资产，不属于执行标的。原告特依据相关法律规定，请贵院依法尽快纠正，判决支原告的诉讼请求。徐海华辩称：不同意建机公司的异议请求。事实和理由为：第一，2017年12月法院就作出了一审判决，但是北京木材厂与建机公司是在2018年签订的租赁合同，北京木材厂与建机公司系为逃避执行而完成的行为。第二，建机公司并未提供合法有效的买卖合同。建机公司提供的2019年5月份的会议纪要中，提到了4800万元由建机公司在两年内代北京木材厂偿还。在相关债权还未确定的时候，北京木材厂就将涉案房屋抵偿给了建机公司，严重侵害了其他债权人的权益。第三，北京木材厂与建机公司签订协议的日期是2019年6月11日，在此之前法院就已经对涉案房屋进行了查封。在法院查封涉案房屋之后，北京木材厂和建机公司利用关联关系，约定以物抵债，损害了其他债权人权益。第四，目前涉案房屋处于出租状态，建机公司并未直接占有。且建机公司提供的租赁合同均已到期。第五，建机公司适用法律不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的几种情形并不适用本案。双方并未就涉案房屋签订书面买卖合同，建机公司提供的协议书并非买卖合同。该合同涉及的业务划转、员工安置等内容，是上级公司的行政划转行为，并未签订买卖或租赁合同。建机公司亦没有支付全部价款，没有办理网签登记和过户。综上，请求法院驳回建机公司的诉讼请求。北京木材厂述称：北京市丰台区大红门西路4号房屋（京房权证丰股字第XXXX号），虽登记在我单位名下，但实际已转让给建机公司，不属于我单位财产。按照上级单位《北京金隅股份有限公司关于对北京市木材厂有限责任公司资产与业务进行整合重组的通知》，上级单位要求我单位资产归建机公司管理，并由建机公司负责管理人员的分流安置等工作。此后，我单位与建机公司均遵照执行，建机公司负责我单位的管理，并承担我单位的全部管理、维护费用。鉴于我单位无经营无收入，故将连北京市丰台区大红门西路4号房屋（京房权证丰股字第XXXX号）等资产转让给建机公司，抵销我单位的债务和未来人员、管理要支出的成本。然而，因我单位目前无可用资金，暂无力承担过户的高额税费，故未及时办理过户手续。我单位认为，我单位与建机公司对案涉归属于建机公司一事并无争议，双方转让资产并不违反法律规定，而且被告已申请法院查封了我单位的其他面积更大价值更高的不动产，我单位转让资产并不影响被告债权的实现。综上，我单位认为，北京市丰台区大红门西路4号房屋（京房权丰股字第XXXX号）归建机公司所有，请贵院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京徐海华商贸中心与北京木材厂、樊恒连、张兴武、计文华、隽美信威交通设施（北京）有限公司、北京市博宇华威科技发展有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院作出（2016）京0106民初7359号民事判决书，判决确定：一、北京市木材厂有限责任公司于判决生效后十日内赔偿北京徐海华商贸中心损失3402084元；二、驳回北京徐海华商贸中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。北京木材厂不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）京02民终4052号民事判决书，判决确定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34017元，由北京市木材厂有限责任公司负担（已交纳）。北京木材厂不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年6月30日作出（2019）京民再43号民事判决书，判决确定：维持北京市第二中级人民法院（2018）京02民终4052号民事判决。2018年8月1日，徐海华商贸中心向本院申请执行，本院予以受理，执行案号为（2018）京0106执7242号。执行中，因北京木材厂未履行生效法律文书确定的义务，2019年11月14日，本院作出（2018）京0106执6980号等28个案件之二执行裁定书，载明本院在执行徐德清等28个申请执行人与北京木材厂财产损害赔偿纠纷一案中，被执行人北京木材厂未履行判决所确定义务，裁定查封北京木材厂名下位于北京市丰台区大红门西路4号房屋，房屋产权证号：京房权证丰股字第XXXX号。后本院在涉案房屋处张贴（2018）京0106执6981号等30个案件公告，载明北京祥成华亚商贸有限公司等30个申请执行人与北京木材厂财产损害赔偿纠纷一案，北京市高级人民法院作出的（2019）京民再52号等30份判决已经发生法律效力。因北京木材厂未履行判决确定义务，北京祥成华亚商贸有限公司等30个申请执行人向本院提出强制执行申请，本院依法向被执行人北京木材厂发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但被执行人北京木材厂未履行。本院依法对被执行人名下北京市丰台区大红门西路4号（现为吴裕隆酒店原为北京木材厂办公楼）房屋进行评估拍卖。责令北京木材厂于2019年11月26日中午12时前将涉案房屋腾空。同时向涉案房屋内的全体人员发出通知，要求其立即清理、清空属于个人所有的物品，在本院公告期内自行离开该房屋。逾期未履行，本院将强制执行。另查，2013年6月17日，北京金隅股份有限公司作出金隅股份发[2013]222号《北京金隅股份有限公司关于对北京市木材厂有限责任公司资产与业务进行整合重组的通知》（以下简称重组通知），载明将北京木材厂的木门产品制造、加工等生产经营性业务划入北京金隅天坛股份有限公司……将木门业务及资产剥离后的北京木材厂划归建机公司进行管理，并适时予以注销，同时由建机公司组织做好农贸市场95%股权的退出工作及北木职工医院、北京市木材工业研究所两家事业单位的注销工作。北京木材厂现有在职人员根据“人随业务走”的原则进行分流安置……剩余人员及离退休人员保留在北京木材厂，由建机公司负责管理。2019年5月7日，北京木材厂关于资产处置事宜的会议纪要中载明，为了加强北京木材厂现有资产的经营管理，妥善解决历史遗留问题，拟定资产处置方案如下：（一）北京木材厂对金隅集团所负的债务（包括即将发生的）总额约4800万元，由建机公司在两年内代为偿还金隅集团。同时建机公司对北京木材厂享有4800万元债权。北京木材厂以部分土地及地上房产（丰台区建欣苑二里8号楼，房屋建筑面积3101．85平方米，资产证号：X京房权证丰股字第XXXX号，土地证号：京丰国用（2008）字第00363号）抵偿欠付建机公司该笔债务，并签署三方债权转让及资产抵债协议。（二）北京木材厂未来发生的人员费用、土地税费、资产维护等费用由建机公司承担，北京木材厂以其拥有的部分土地、房产抵偿给建机公司，包括：……北京市丰台区大红门西路4号原北厂区天坛销售大厅（京房权证丰股字第XXXX号）……等5处资产。与建机公司签署协议，共同办理房产过户手续。对于无法办理过户的土地、房产，交由建机公司管理。2019年6月11日，建机公司与北京木材厂签订《协议书》，载明：1．北京木材厂资产、人员遗留问题比较复杂，目前北京木材厂已无业务，但公司注销又需要很长时间，且涉及税费等问题，故由建机公司牵头，北京木材厂配合，尽快对现有土地、房产等资产情况进行梳理，对在职及离退休人员等必要费用进行测算。2．北京木材厂现有在职员工66名、离退休人员1540名，北京木材厂需承担在职员工的工资、离退休人员的统筹外福利费用。北京木材厂目前因在职人员、离退休人员及各项管理费用等支出的金额约为350万元/月。3．考虑到北京木材厂的经营现状，为妥善安置职工，建机公司同意承接北京木材厂全部在职员工，负责离退休员工的日常管理并承担离退休人员的统筹外福利费用，其间出现的任何问题，由建机公司自行处理，与北京木材厂无关。4．为弥补建机公司解决北京木材厂员工问题所需投入的资金成本、人力成本，北京木材厂同意将其拥有的部分土地、房产（见附件一）抵偿给建机公司。土地／房产评估报告见附件二。5．北京木材厂应于本协议签订之日起30日内将约定的土地／房产的产权证书交付给建机公司，北京木材厂、建机公司共同办理房产的过户手续；对于无法办理过户手续的土地／房产，北京木材厂应交由建机公司管理，且不再主张对该部分房产的任何权利。6．因资产过户发生的税、费均由双方按法律规定承担。涉案房屋包含在附件一中。庭审中，建机公司提交《北京建机资产经营有限公司2016年第2期经营会纪要》、《房产（场地）租赁合同》，意在证明北京木材厂已经将涉案房屋交付给了建机公司。被告对于此证据及证明目的均不认可，主张相应材料的形成时间均在被告与第三人的财产损害赔偿纠纷案件期间，原告和第三人之间存在串通的可能。经询问，建机公司表示无法提供证据证明双方在何时以何种方式如何进行的房屋交付工作。同时，建机公司表示未能办理涉案房屋产权过户登记的原因是双方在签订协议后，对于过户费用进行了测算，结果相应费用很高，北京木材厂在协商谁承担费用的过程中，涉案房屋被法院查封。北京木材厂表示目前无可用资金，暂无力承担过户的高额税费，故未及时办理过户手续。又查，北京徐海华商贸中心已注销。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故建机公司应当对其符合上述全部四个条件承担举证责任。本案中，建机公司主张其在法院查封涉案房屋之前，已与北京木材厂签订协议受让涉案房屋，以北京木材厂对其所负债务抵偿涉案房屋价款，并实际占有使用涉案房屋。但根据其提供的证据，北京木材厂与建机公司所签订的协议，系基于北京木材厂为弥补建机公司解决北京木材厂员工问题所投入的资金及人力成本，而将其名下包括涉案房屋在内的部分资产抵偿给建机公司。双方所签协议实际为以物抵债协议，目的在于处理北京木材厂的员工问题，并非基于房屋买卖合意而达成协议，该协议无法认定为房屋买卖合同。同时，建机公司仅提交租赁合同和会议纪要证明房屋占有情况。但关于房屋占有问题要考虑形式上和实质上的占有。虽然租赁合同的出租方为建机公司，但根据重组通知的内容显示，建机公司在2013年就取得对于北京木材厂的管理权，即使建机公司以自己的名义对外出租涉案房屋，并取得房屋租金收益，也无法以此认定建机公司已经合法占有该不动产。关于未能办理过户登记的原因，双方所签协议中对于税费承担已有明确约定，从协议签订到房屋被查封相隔五个多月时间，建机公司亦未提交证据佐证其相应主张，因此本院无法认定涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，建机公司的异议请求所基于的事实和理由不符合案外人异议中可以排除执行的情形，其对涉案房屋所享有的权利无法排除本院对涉案房屋的执行。现涉案房屋登记在被执行人北京木材厂名下，其未履行生效判决确定的义务，本院对涉案房屋采取查封措施，并无不当。因此，建机公司的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，判决如下：驳回北京建机资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京建机资产经营有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李晓慧二〇二〇年八月二十五日法官助理  商丽颖