文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2621号上诉人（原审被告）：南京丰晔华企业管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路166号-27。法定代表人：张晔冉，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐剑峰，江苏镜见兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李艳，女，1991年3月19日出生，汉族，住山东省微山县。被上诉人（原审原告）：陈奉国，男，1989年10月1日出生，汉族，住山东省微山县。原审被告：北京远新资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路56号24层2401单元内07-02。法定代表人：高洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙春牛，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：徐汕，女，该公司人力行政主管。上诉人南京丰晔华企业管理有限公司（以下简称丰晔华公司）因与被上诉人李艳、陈奉国，原审被告北京远新资产管理有限公司（以下简称远新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初8588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰晔华公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。本案中并无证据证明案涉合同解除系因上诉人违约导致，上诉人无违约行为，无需承担违约责任。2.一审法院滥用自由裁量权，判决结果不当。首先，被上诉人主张的加盟费属于间接损失，并且属于被上诉人自身经营风险，不应当列入损失赔偿范畴。一审法院判决支持被上诉人加盟费损失11000元实属错判。其次，根据现场装修状况，被上诉人的装潢损失并达不到15000元，一审法院自由裁量给予被上诉人装潢损失15000元，认定过高，损害了上诉人的合法权益。李艳、陈奉国未发表答辩意见。远新公司述称，一审认定事实清楚、适用法律正确，丰晔华公司因欠付远新公司租金，远新公司向一审法院提起诉讼，要求解除与丰晔华公司的租赁合同、丰晔华公司支付欠付租金并返还房屋。在该案诉讼过程中，有次承租人起诉丰晔华公司及远新公司，远新公司才知道丰晔华公司将租赁场地非法转租牟利。在远新公司诉丰晔华公司的诉讼中，一审法院已经判决支持了远新公司返还房屋等诉请。本案一审法院判令丰晔华公司赔偿李艳、陈奉国各项损失，与远新公司无关。远新公司对一审法院本案部分说理部分有异议，但对本案并未提起上诉，远新公司同意一审判决结果。李艳、陈奉国向一审法院起诉请求：1.判令解除李艳、陈奉国与丰晔华公司签订的《美食广场租赁协议》；2.判令丰晔华公司赔偿李艳、陈奉国损失的广告及装修费用18030元、设备购置费用17329元、餐具购买费用4485元，其他经营支出37300元、误工费50000元（2500元/人/天，按2人、10天计算）等共计127144元,远新公司承担连带责任。一审法院查明的事实：2017年7月14日，远新公司（甲方）与案外人张晔冉（乙方）签订《南京远洋国际中心丰晔华公司地块负一层商业租赁合同》，约定远新公司将位于南京市秦淮区南京远洋国际中心丰晔华公司地块负一层3号出租给张晔冉经营使用；租期为8年，自2017年7月1日起计租；2017年7月1日至2018年6月30日，月固定租金暂定为人民币108942元，2018年7月1日至2019年6月30日，月固定租金暂定为人民币163414元，2019年7月1日至2020年6月30日，月固定租金暂定为人民币163414元；在整个租赁期限内，本合同项下的租金支付方式为按季度缴纳，乙方应当在每季度最后10日内支付下一季度租金（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个季度的固定租金；租赁用途为从事商品零售类进出口超市品牌经营项目，在本合同项下之租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变承租房产的上述用途，或变更经营品牌或商号，甲方有权要求乙方出示与上述品牌及乙方经营的商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件。如需更改，需向甲方提交书面的申请，经甲方书面批准并办理完毕全部的变更手续（包括但不限于向管理公司提交装修申请等手续）后方可变更，否则甲方有权解除本合同；租赁期间，未经甲方或管理公司书面批准，乙方不得对全部或部分承租房产分租或转租给第三方（包括但不限于以合作经营、联营等形式达到分租或转租的目的），否则甲方有权解除本合同；乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的千分之五的迟延履行违约金；如乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过10日，甲方有权解除合同。2017年8月21日，远新公司、丰晔华公司、张晔冉签订《租赁主体变更协议》，约定将诉争房屋的承租主体变更为丰晔华公司，张晔冉须就丰晔华公司在《租赁合同》及《主体变更协议》项下义务的履行向远新公司承担连带责任。后丰晔华公司就诉争房屋除自营超市外，另分割转租给多个次承租人经营餐饮。2017年11月29日，丰晔华公司（甲方、出租人）与李艳、陈奉国（乙方、承租人）签订《美食广场租赁协议》，约定甲方将诉争商铺出租给乙方经营，面积为11平方米，经营品类为麻辣香锅、麻辣烫，乙方经营期间未经甲方同意不得更换经营品类；租赁期自2018年1月1日至2021年12月31日止；租赁期内乙方以季付方式支付租金，每月租金7695元，每季15日前缴纳租金；乙方在签订协议时必须向甲方缴纳保证金23086元，协议期间，如乙方退场后无物品设施损坏，则由甲方如数退还保证金；在租赁期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权决定解除协议，由乙方承担违约责任并赔偿甲方经济损失，（1）不按实缴纳场地租赁费的；（2）违反工商、物价、税务、治安、卫生、消防、技监等法律法规，经书面警告后仍不纠正的；（3）因商品质量或服务质量被新闻媒体曝光影响甲方声誉的；（4）违反甲方各项管理制度，造成严重后果的；（5）不妥善使用、维护公共设施，或造成甲方严重财产损失的；（6）乙方在经营过程中，产品经营出现质量问题或销售假冒伪劣商品，经甲方警告，仍不纠正的；（7）与顾客吵架或打架，或者有其他严重侮辱顾客行为影响甲方声誉的；本协议签订后即具有法律效力，甲乙双方应严格遵守，若有违反，按照合同法和本协议的约定处理，并由违约方赔偿对方经济损失。在该合同落款处，加盖有印文为“北京远新资产管理有限公司合同专用章”的印章一枚，在加盖印章处另有手写“同意转租”字样，但该枚印章与前述《南京远洋国际中心丰晔华公司地块负一层商业租赁合同》、《租赁主体变更协议》中远新公司相同印文的印章存在目测差别。李艳、陈奉国陈述合同签订时现场有远新公司人员参与，丰晔华公司陈述系远新公司在南京的现场负责人朱总手下工作人员所盖，远新公司则陈述经核实“朱总”与远新公司无关，应系丰晔华公司伪造印章骗取李艳、陈奉国的信任以达到非法转租牟利的目的。2018年6月28日，丰晔华公司向远新公司发出《告知函》，载明：“感谢5月你们领导在某会议上说我司不可以做餐饮，为了尊重领导，经过一个多月的调整，于6月27日正式闭业。”2018年7月31日，远新公司向丰晔华公司发出《〈租赁合同〉、〈租赁主体变更协议〉解除通知书》，称丰晔华公司在反复催告且发出书面催缴通知后仍然未支付租金、物业服务费及其他费用，故依据合同条款于通知书送达之日起解除《租赁合同》及《主体变更协议》。丰晔华公司于2018年8月2日收到上述通知。一审另查明，2018年8月30日，一审法院受理远新公司与丰晔华公司、张晔冉房屋租赁合同纠纷一案。该案审理过程中，远新公司申请追加包括李艳、陈奉国在内的多个次承租人作为第三人参加诉讼，丰晔华公司亦向一审法院提出反诉。远新公司请求判令确认《租赁主体变更协议》、《南京远洋国际中心丰晔华公司地块负一层商业租赁合同》于2018年8月2日解除，丰晔华公司、张晔冉及第三人立即腾出租赁房屋，丰晔华公司、张晔冉连带支付欠付房屋租金、占有使用费、电费、水费、公共水电分摊费、空调能耗费、物业管理费、违约金并拆除装修残值、恢复原状等；丰晔华公司请求判令于2018年11月5日解除《租赁主体变更协议》、《南京远洋国际中心丰晔华公司地块负一层商业租赁合同》，远新公司返还租金、履约保证金并赔偿损失等。一审法院经审理于2019年11月8日作出（2018）苏0104民初8755号民事判决：“一、确认原告（反诉被告）北京远新资产管理有限公司与被告（反诉原告）南京丰晔华企业管理有限公司、张晔冉签订的《南京远洋国际中心丰晔华公司地块负一层商业租赁合同》及《租赁主体变更协议》已于2018年8月2日解除；二、被告（反诉原告）南京丰晔华企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）北京远新资产管理有限公司2018年4月1日至2018年8月2日期间的租金500782.84元及逾期付款违约金（其中326826元的逾期付款违约金自2018年4月1日起算，其中173956.84元的逾期付款违约金自2018年7月1日起算，均按照日万分之五标准计算至实际给付之日止）；三、被告（反诉原告）南京丰晔华企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将其在南京市秦淮区的南京远洋国际中心丰晔华公司地块负一层3号房屋内的装修添附予以拆除（以评估报告所附明细为准）恢复至毛坯状态后返还原告（反诉被告）北京远新资产管理有限公司，并向原告（反诉被告）北京远新资产管理有限公司支付自2018年8月3日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（其中2018年8月2日至2018年8月5日期间使用费为15814.26元；2018年8月6日起至实际返还之日止的房屋使用费按6852.85元/日标准计算；给付时应扣除已支付的履约保证金326826元）；四、第三人李艳、于春华、朱武松、李艳、陈奉国、牛子建、北京丰盛元餐饮管理有限公司、王云平、贾梦妍、李军于本判决生效之日起三十日内将其承租使用的南京市秦淮区的南京远洋国际中心3地块负一层3号房屋（以各自经营使用范围为限）腾空返还原告（反诉被告）北京远新资产管理有限公司；五、被告（反诉原告）张晔冉对被告（反诉原告）南京丰晔华企业管理有限公司所负上述金钱给付义务承担连带清偿责任；六、驳回原告（反诉被告）北京远新资产管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）南京丰晔华企业管理有限公司、张晔冉的其他诉讼请求。”丰晔华公司、张晔冉不服该一审判决，已提出上诉。关于诉争店铺的经营情况，李艳、陈奉国陈述其于2018年4月1日开业，6月中旬关门，因其经营的麻辣烫需动用明火，但案涉店铺不能经营动用明火的餐饮，故无法领取食品经营许可证，并被城管查过。丰晔华公司则陈述案涉店铺可以经营动用明火的餐饮，且麻辣烫也不需动用明火，丰晔华公司系因李艳、陈奉国等次承租人在现场拉横幅纠集滋事，故才退还收取的租金、押金。本案审理过程中，李艳、陈奉国对于其主张的装饰装修费用18030元、设备购置费用17329元、餐具购买费用4485元、其他经营支出37300元（含办理营业执照费1300元、加盟费20000元、学习管理费5000元及物料），提供了损失统计明细及照片、收据、送货单、网络购物订单及网络支付凭证、《合作经营合同》等证据予以证明，其中物料（食品）送货单为2018年3月28日至3月31日期间；《合作经营合同》为陈奉国于2017年9月18日与案外人南京随烫餐饮管理有限公司签订，约定在签订合同时陈奉国须付两万元权利金和一万元培训费，合同签署完毕不得以任何理由要求返还权利金和培训费的一部分或全部，权利金的收付以出具的数据为准，并约定有效期为两年，自签订日延后20日起至两整年后为止，并有南京随烫餐饮管理有限公司出具的20000元加盟费、10000元学习管理费收据各一份；办理营业执照费1300元为三笔微信转账凭证。丰晔华公司对于相关损失证据均不认可，认为没有发票也没有转账记录予以印证，且大部分物品均可以移动并另行使用；加盟期限为两年，剩余期限内李艳、陈奉国仍可使用，其主张全部费用没有依据，且不属于直接损失。远新公司对相关损失证据的真实性亦不予认可，并表示对是否实际发生损失不清楚。关于装饰装修损失，李艳、陈奉国表示因金额较少故不申请鉴定。经一审法院组织各方现场勘验，李艳、陈奉国主张的装饰装修、设备等大部分保留在案涉店铺内，麻辣烫冰箱中存放部分物料（食品），李艳、陈奉国陈述已使用部分物料，部分设备已带走，其现已不做麻辣烫。远新公司另提供了《装修整改通知》，以证明远新公司在装修巡查期间发现丰晔华公司更改租赁用途为经营餐饮，要求丰晔华公司整改，后续丰晔华公司自行闭店，其行为已经构成违约。李艳、陈奉国对上述证据的真实性不持异议，同时认为远新公司已经明确告知丰晔华公司诉争商铺不得用于经营餐饮，因此丰晔华公司应当承担相应赔偿责任；丰晔华公司对该证据真实性不予认可，认为其从未收到过远新公司发出的整改通知。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于《美食广场租赁协议》的效力，一审法院认为，虽远新公司对协议上所加盖印章持有异议，但从远新公司提供的证据《装修整改通知》来看，其陈述在美食广场装修期间进行了巡查，即应当可以看出各次承租人分别装修、使用不同商号的具体情形，但是其仅就经营用途提出了异议，并未就转租事宜提出异议，故应当认定李艳、陈奉国与丰晔华公司之间签订的转租合同合法有效。关于李艳、陈奉国要求解除其与丰晔华公司签订的《美食广场租赁协议》的诉讼请求，诉争房屋系丰晔华公司自远新公司处承租，但在其与远新公司签订的租赁合同中明确约定了租赁用途，即只能经营食品超市，现丰晔华公司将诉争商铺转租给李艳、陈奉国用于经营餐饮用途，与远新公司产生租赁纠纷，并最终导致李艳、陈奉国因诉争商铺无法经营餐饮而停业闭店，丰晔华公司的行为已构成根本违约，致使李艳、陈奉国的租赁合同目的无法实现，故一审法院对于李艳、陈奉国要求解除《美食广场租赁协议》的诉讼请求予以支持。关于李艳、陈奉国要求丰晔华公司赔偿各项损失的诉讼请求，一审法院认为：对于装饰装修损失，根据一审法院组织各方现场勘验情况，装饰装修基本留存现场，因李艳、陈奉国未申请鉴定，一审法院综合考虑租赁合同履行情况及剩余租期，酌定丰晔华公司赔偿15000元；对于设备（包含餐具）损失，经勘验除水池、隔油池等少量定制并附着于屋内的设备外，大部分设备均为可移动，且部分设备已由李艳、陈奉国带走，故一审法院酌定丰晔华公司赔偿450元，李艳、陈奉国应自行将其余设备移走；关于物料损失，李艳、陈奉国提供的采购单据为2018年3月28日至3月31日期间，其陈述已使用部分，而其采购时距其停业期间较短，李艳、陈奉国未于合同解除后及时处置物料以止损，故一审法院对此不予支持；对于办理营业执照费，李艳、陈奉国所提交付款证据不能证明与本案关联性，一审法院对此不予支持；对于加盟费、学习管理费损失，系李艳、陈奉国为经营案涉店铺的合理支出，一审法院综合考虑加盟期限及租赁合同履行情况，酌定丰晔华公司赔偿11000元；对于误工费，李艳、陈奉国未能举证证明，一审法院不予支持。关于李艳、陈奉国要求远新公司承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除李艳、陈奉国与丰晔华公司于2017年11月29日签订的《美食广场租赁协议》；二、丰晔华公司于判决生效之日起十五日内赔偿李艳、陈奉国装饰装修损失15000元、设备损失450元、加盟费及学习管理费损失11000元，共计26450元；三、驳回李艳、陈奉国的其他诉讼请求。一审案件受理费2843元，减半收取为1421.5元，由李艳、陈奉国负担1190.5元，由丰晔华公司负担231元。本院审理期间，各方当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，首先，关于丰晔华公司是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，是租赁合同中出租人的基本义务。丰晔华公司从远新公司承租场地后，又将部分租赁场地转租给李艳、陈奉国，在转租合同中，丰晔华公司有义务保证李艳、陈奉国在转租期限内对租赁物正常使用。但实际履行过程中，丰晔华公司因与远新公司之间就转租用途等问题产生纠纷，该纠纷直接导致李艳、陈奉国无法按照其与丰晔华公司转租合同的约定对租赁物正常使用，在此情况下一审法院认定丰晔华公司在履行与李艳、陈奉国的合同中构成违约并无不当。其次，关于丰晔华公司应赔偿损失的数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故丰晔华公司以加盟费不属于直接损失为由，主张不应予以赔偿，缺乏法律依据，本院对其该观点不予采纳。对于一审认定的装修损失，一审审理中李艳、陈奉国虽未提起鉴定，但其已经提交了装修产生的收据等证据，一审法院也组织各方对现场进行了勘验，在此情况下一审法院酌定李艳、陈奉国装修损失为15000元，具有事实依据且结果并无明显不当，本院予以维持。综上所述，上诉人丰晔华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费461元，由上诉人南京丰晔华企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜审判员  李 斐审判员  白文虎二〇二〇年八月五日法官助理李映碧书记员尹琪