广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10781号上诉人（原审原告）：蒋德海，男，1980年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：郑敏婷，女，1973年9月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人蒋德海因与被上诉人郑敏婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初24060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋德海上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由郑敏婷承担违约责任，并赔偿蒋德海逾期交房违约金12000元；2.本案一审、二审诉讼费用由郑敏婷承担。事实与理由：一、一审审判程序不当，未采用重要证据导致事实认定错误。按照《中华人民共和国民事诉讼法》及相关诉讼程序法律法规规定，当事人应当对其提交的证据材料逐一分类编号，对证据的来源、证明对象和内容作简要说明，签名盖章，注明提交日期，并依照对方当事人人数提出副本。但整个庭审前，庭审期间和庭审后，郑敏婷未依法提交完整的答辩与证据材料。直到今日，蒋德海也一直未收到郑敏婷提交的完整证据材料副本。蒋德海一审庭审时重点强调的两份证据：1.2019年4月29日签订《广州市存量房买卖合同》时针对交房时间——“房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天，并由甲方通知乙方交楼”约定的微信记录。该记录明确了交房时间为郑敏婷收齐房款的当天，并因只有郑敏婷才知道具体收齐房款时间，因此补充约定了郑敏婷应通知蒋德海交楼这一义务。2.2019年6月14日郑敏婷楼款收齐当天，蒋德海与郑敏婷针对收楼发生争吵，并明确表明“一切按照合同规定办，通过法律途径解决违约问题”的电话录音。一审判决中未采用上述两份重要证据，导致最基本的事实认定错误。二、一审判决对合同约定的交房时间及双方是否达成合意的认定事实不清。蒋德海与郑敏婷于2019年4月29日签订了《广州市存量房买卖合同》，明确约定“房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天，并由甲方通知乙方交楼”。这里明确了交房时间为郑敏婷收齐房款的当天。由于郑敏婷何时收齐房款只有郑敏婷才知道具体时间，蒋德海并不能第一时间知情，因此补充约定了郑敏婷应通知乙方交楼这一义务。郑敏婷实际收齐房款时间为2019年6月14日，因此郑敏婷理应在当天履行交房义务，而不是蒋德海履行完了付款义务，郑敏婷收齐楼款后反而有另外单方面择期交楼的权利。否则交楼日期这一合同中的重要条款就是单方面的、主观的、不确定的、显失公平合理的，甚至可能出现郑敏婷收齐房款后都有通知蒋德海一月后、一年后甚至十年后交楼权利的荒谬结论。蒋德海和郑敏婷对于交房义务应当履行的时间并未达成合意。蒋德海与郑敏婷的微信聊天记录里明确记载，当郑敏婷表示要延迟交楼时，蒋德海明确告知要按合同办。在收齐楼款当天，蒋德海对郑敏婷催收交房的电话录音中，也可以明确得知，蒋德海从未与郑敏婷达成延迟交楼的合意，反而是在电话录音中发生争吵，双方明确表明“一切按照合同规定办，通过法律途径解决违约问题”。因为合同不仅详细注明了交楼的时间与细则，而且还包含了延期交楼的违约责任和争议解决方式。“具体按合同办”并不等同于双方达成合意。虽然蒋德海最后还是按照郑敏婷通知的时间收了楼，这只是属于在郑敏婷强行延迟交楼的清形下的被动接受，蒋德海从未认可郑敏婷可以不承担延迟交楼的违约责任，郑敏婷也无法提供双方对其不承担违约责任达成合意的证据。一审法院将蒋德海被动收楼的行为认定为蒋德海“未表示异议”，属于认定事实不清。三、一审法院以郑敏婷延迟交房未有明显超出合理期限，且未能证明郑敏婷的行为对蒋德海造成损失为由，驳回蒋德海的诉讼请求的行为，依据不足。蒋德海起诉的依据是与郑敏婷2019年4月29日签订的《广州市存量房买卖合同》，里面明确约定了交房时间为郑敏婷收齐房款当天，郑敏婷实际收齐房款时间为2019年6月14日，实际交房时间为2019年6月20日。郑敏婷发生了延迟交付的行为，违反了合同约定。判定郑敏婷是否应当承担延迟交付的违约责任，依据应当为郑敏婷是否发生了延迟交付这一违约行为，而非一审法院所依据的“未有明显超出合理期限”这一主观判断，判定依据明显不当。蒋德海的一审诉求是要求郑敏婷依照合同约定赔偿违约责任，而非自身受到的损失。按照蒋德海起诉与郑敏婷2019年4月29日签订的《广州市存量房买卖合同》中违约责任条款“乙方未能按照合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%支付违约金”，可见蒋德海支付违约金的要件是是否有按合同约定支付房款，而不是郑敏婷是否受到实际损失。因郑敏婷的延迟交付行为多支付了住房租金、误工费用、交通费用等多项损失，蒋德海保留继续向郑敏婷追究自身损失的合法权利。“未能证明郑敏婷的行为对蒋德海造成损失”并非郑敏婷无需承担违约行为的法定理由，一审法院以蒋德海未证明造成损失为依据规避郑敏婷的违约责任，实属偷换概念，判定依据明显不当。四、一审判决书认定的“从原、被告双方微信聊天记录可见涉案房屋并非空置，被告需对房屋进行清空后才可交付”，“办理公积金贷款的中介服务人员曾预估被告收齐房款的时间为6月20日前，原告对此亦表示请被告预估时间计划搬家”等内容，违反了公平原则和契约精神。郑敏婷有按合同规定如期交楼的义务，而无以“非不可抗力”为由延期交房的违约权利，“涉案房屋并非空置，需要清空交付”不是不可抗力。从2019年4月29日签订合同到2019年6月14日收齐房款共有一个半月时间，郑敏婷有充足的时间去搬家以便如期履约。即便郑敏婷在2019年6月14日下午收齐楼款后才准备搬家交楼，也完全能够操作。本案郑敏婷住址为：广东省广州市天河区花城大道5号2701房，本案涉案房屋位于：广东省广州市天河区花城大道5号X房，两套房屋属于同一小区，同一楼栋，同一单元。此外郑敏婷自认的农庄可以放置其家私，其个人完全也可以通过住酒店来交房。这些条件都很方便郑敏婷对涉案房屋的清空交付。而且在2019年4月29日签订合同到2019年6月14日期间，中介方以及蒋德海已经几次提醒郑敏婷注意安排时间作好搬家的计划，郑敏婷也明确答复“款收齐就可以收楼”。根据广州市房管局出具的官方网签合同“郑敏婷逾期超过10日仍未交房的，蒋德海有权解除合同”。郑敏婷在收齐楼款，应当搬家且方便搬家的情况下，拖延6天之后才搬家交房仍被认为是在合理期限，一审法院的认定没有体现公平与诚信原则。双方已经签订了《广州市存量房买卖合同》，并对交房时间违约责任等作了明确规定。按照契约精神，交房时间是应该以客观的合同约定为准而不是以中介服务人员主观的预估时间为准。即便是郑敏婷认为是因为中介方而导致其违约，那么郑敏婷也应该先向蒋德海承担违约责任，其与中介方的责任问题再依法另行处理。此外，中介服务人员预估收齐房款时间为6月20日前，实际时间也是在6月20日前的2019年6月14日，“6月20日前”是一个时间段，“6月20日”是一个时间点，两者不能等同。蒋德海多次请郑敏婷预估时间计划搬家，是让郑敏婷根据陆续收到房款托管首期、公积金放款、商贷放款的时间节点计划搬家并在楼款收齐当日交房，而从未表明过蒋德海同意郑敏婷在6月20日这一天交房并且不追究郑敏婷逾期交房的违约责任。一审判决忽视客观合同的契约精神，代之以主观，草率的判决，难以体现法律的准确性与庄严性。郑敏婷二审答辩：同意一审判决的处理，不同意蒋德海的上诉请求。一审判决查明事实清楚，认定有据，程序合法，法律适用正确，请求人民法院依法予以维持。首先，一审判决已经就郑敏婷向蒋德海交付房屋的合理期限作了详细阐述，该阐述符合事实和客观交易习惯以及生活逻辑，蒋德海的上诉请求没有事实和法律依据，郑敏婷无需向其支付逾期交楼违约金。其次，蒋德海对合同约定理解错误，同时蒋德海故意曲解合同以及扭曲事实以达到其非法目的，不应获得法院支持。从蒋德海一审提交的微信聊天记录中可以看出，蒋德海明确知道银行贷款房贷的时间。蒋德海作为该笔银行贷款的贷款人，银行在放款时会有短信直接通知蒋德海。而郑敏婷仅仅为款项接收人，如银行未设置到账短信通知的话，郑敏婷只能通过银行查账获得相关信息。即使如蒋德海上诉所称，双方对于交楼时间存在约定不明的情况。《中华人民共和国合同法》第六十二条第三款明确规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”一审判决已查明事实并认定郑敏婷在2019年6月20日将涉案房屋交付给蒋德海，未明显超出合理期限。因此，蒋德海上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。再次，办理公积金贷款的中介服务人员系蒋德海办理公积金贷款的人员，其与蒋德海、郑敏婷三方在微信聊天记录中对于公积金贷款实际放款时间预估为2019年6月20日。蒋德海从未曾对放款时间提出任何异议，而是请郑敏婷预估时间计划搬家。由此可见，蒋德海对于郑敏婷将于2019年6月20日前后向其交付涉案房屋是有一定预见性的。且郑敏婷在得知贷款到账当天已经向蒋德海明确交楼时间为不晚于2019年6月21日，并不存在郑敏婷故意拖延不交付涉案房屋的情况。蒋德海于2019年7月2日向一审法院提起本案诉讼，请求：郑敏婷支付延期交房违约金12000元。一审法院经审理查明：2019年4月29日，郑敏婷（甲方/卖方）与蒋德海（乙方/买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方购买天河区花城大道路5号X房，总金额4000000元；签订本合同时，乙方支付200000元作为定金，于2019年6月30日前按照公积金中心资金监管规定支付房款1800000元，剩余房款2000000元由乙方于2019年5月20日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业组合贷款；第四条，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，并由甲方通知乙方交楼；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；等内容。一审庭审中，蒋德海、郑敏婷双方确认郑敏婷收齐房款的时间为2019年6月14日，涉案房屋的交付时间为2019年6月20日。蒋德海认为郑敏婷应在收齐房款当日交楼，郑敏婷则认为其仅负有在收齐房款当日通知蒋德海具体收楼时间的义务。蒋德海为证明其主张，提交微信聊天记录，内容为：2019年6月14日，蒋德海在下午15:12分通知郑敏婷已经放款并询问“今天什么时候收房”，郑敏婷表示“收到款了，比预期早了10天，所以我还未能交屋，估计下星期可以了”，蒋德海表示“等你通知收楼，具体按合同办吧”；2019年6月16日晚上18:36分，郑敏婷表示“我这边19号搬完，20号跟你办交接，时间你定”，蒋德海表示“交接的具体时间你定了告诉我，我都能抽出时间”，郑敏婷表示“20号早上10点吧”，蒋德海回复“收到”。郑敏婷为证明其主张，亦提交微信聊天记录，内容为：2019年5月30日，蒋德海询问“按你的经验，业主大概什么时候能收齐楼款”，办理公积金贷款的中介服务人员表示“预算6月20日前能全部收齐”，蒋德海表示“好的，那就请郑姐预估时间计划着搬家”；2019年6月13日，郑敏婷向蒋德海表示“已收到60万”，蒋德海表示“那么就是公积金的了，后面只剩下商贷的这一笔了，你那边搬完了吗”，郑敏婷表示“下星期吧”，蒋德海表示“不知道商贷什么时候下来，说不定也会很快”，郑敏婷表示“周小姐说三天后”，蒋德海表示“今天起的三天后？银行的事情说不准，反正最后商贷到款收齐，你就通知我收房吧”。一审法院认为：民事诉讼活动应遵循自愿、公平、诚信原则。从蒋德海、郑敏婷双方微信聊天记录可见涉案房屋并非空置，郑敏婷需对房屋进行清空后才可交付，郑敏婷在2019年6月14日得知收齐房款后当天即向蒋德海表示须下星期才可以交房，并在6月16日通知蒋德海6月20日可以交房，蒋德海在双方的数次沟通过程中并未表示异议。蒋德海为支付涉案房屋的购房款申请了银行按揭，按揭方式为商业组合贷款，办理公积金贷款的中介服务人员曾预估郑敏婷收齐房款的时间为6月20日前，蒋德海对此亦表示请郑敏婷预估时间计划搬家，现郑敏婷于2019年6月20日将涉案房屋交付给蒋德海，未有明显超出合理期限，蒋德海在本案中亦未提交证据证明郑敏婷的交付行为对其造成损失，综上，蒋德海诉请要求郑敏婷支付2019年6月15日至6月20日的逾期交房违约金12000元，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月9日作出一审判决：驳回蒋德海的诉讼请求。本案受理费100元，由蒋德海负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，关于涉案房屋买卖合同约定的交房时间的理解问题，蒋德海表示交房时间应当是房款全部收齐当天即2019年6月14日；郑敏婷认为交房时间应当是郑敏婷收齐房款当天通知蒋德海的交房时间，交房时间并未确定。具体的交房时间由郑敏婷确定。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：郑敏婷应否向蒋德海支付逾期交房的违约金。蒋德海与郑敏婷签订的《广州市存量房买卖合同》第四条约定，双方同意该房地产交付使用的时间为郑敏婷收齐房款当天，并由郑敏婷通知蒋德海交楼；第十一条约定，郑敏婷如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向蒋德海支付违约金。上述条款的文意理解是涉案房屋的交付时间为郑敏婷收齐房款当天，并由郑敏婷通知蒋德海交楼。本案中，蒋德海与郑敏婷均确认郑敏婷收齐房款的日期为2019年6月14日，也即涉案房屋交付时间应当为2019年6月14日。郑敏婷认为交房时间由其确定、在收齐房款的当天向蒋德海发出通知，该项主张与合同约定不符，本院不予采信。案件事实表明，蒋德海于2019年6月14日通知郑敏婷商贷放款并要求交房，此时郑敏婷原来预估6月20日的交房时间需要提前，但郑敏婷当天表示须下星期才能交房，蒋德海对此表示具体按合同办理，双方并未达成合意。郑敏婷于2019年6月16日通知蒋德海2019年6月20日可以交房。双方对6月20日交房具体时间的沟通，不宜认定蒋德海同意对交房时间的合同约定予以变更。本案中，郑敏婷提出迟延交房，当应主动与蒋德海进行协商沟通并尽快搬离涉案房屋。郑敏婷于2019年6月20日实际交付房屋给蒋德海，已超过《广州市存量房买卖合同》约定的交房时间，逾期6日，超出搬家的合理期限，构成违约。故涉案逾期交房违约金应自2019年6月15日起计算至2019年6月20日止，蒋德海本案要求郑敏婷支付逾期交房违约金12000元（每日按总房款4000000元的0.05%，计算6日），符合合同约定，本院予以支持。综上所述，蒋德海的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初24060号民事判决；二、郑敏婷于本判决生效之日起五日内向蒋德海支付逾期交房违约金12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各100元，均由郑敏婷负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年八月二十一日书记员  吴敏玲