四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1903民初1066号 原告：赵军民，男，汉族，生于1978年9月28日，初中文化，农民，住四川省巴中市恩阳区。 原告：罗小容（系赵军民之妻），女，汉族，生于1977年10月5日，初中文化，农民，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：付畅江，巴中市恩阳区宏远法律服务所法律工作者。 被告：巴中维平实业有限公司，住所地：四川省巴中市恩阳区规划四十路6号。统一社会信用代码：915119030833734427。 法定代表人：辛为周。 委托（特别授权）诉讼代理人：贺盛宬，男，1985年6月20日出生，汉族，大专文化，该公司员工，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：郑毅，四川律生和律师事务所律师。 原告赵军民、罗小容诉被告巴中维平实业有限公司（以下简称维平公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵军民、罗小容及其诉讼代理人付畅江，被告维平公司的诉讼代理人贺盛宬、郑毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵军民、罗小容向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告维平公司支付逾期交房违约金36570元（从2017年12月31日起至2019年11月19日止，按全部房价款万分之一按日计算违约金）；2．判令被告维平公司按鸿锦茗城投资收益合同向原告支付投资收益和返还红利款105894元（从2017年4月3日起至2020年4月3日止为三个投资周期，每个周期收益为35298元）；3．被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年4月3日，原告赵军民、罗小容与被告维平公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的巴中市恩阳区商品房一套，合同中对原、被告之间的权利义务进行了约定。原告按约向被告全额支付购房款53万元。同日，原被告以购房款作为投资款签订了《鸿锦茗城投资收益合同》，该合同记载了“乙方所投资商品房基本情况、商品房总价款、收益方式、违约责任、权利与义务”等内容。该商品房应于2017年12月30日前交付使用，因未达到交付条件，原告2019年11月19日才接房，被告逾期交房。2017年4月，被告向原告支付第一个投资周期投资收益35298元后，至今未履行投资收益及分红义务，原告多次追收无果，故诉至人民法院，望判如所请。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下诉讼请求： 1．原、被告身份信息； 2．原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《鸿锦茗城投资收益合同》、《商品房买卖合同》补充协议； 3．原告交款依据。 被告巴中维平实业有限公司辩称，1．原告主张的违约金过高，应当以实际损失为限，请求予以调减。2.2017年12月25日，原告签署致业主书，同意以一年的物业管理费抵付违约交房的违约责任，因此，违约交房已经做出处理，不应再支付违约金。3．双方签订的鸿景茗城投资收益合同并未履行。因为，以房屋投资享受回报，应该将房屋交付给被告支配、占有、使用，才享有权利依据投资收益合同取得回报，被告仅收到原告所交的购房款，原告未将其房屋交付给被告支配、占有，不应享有收益权利。4．本案涉及商品房买卖合同与投资回报两个法律关系，本案案由为商品房预售合同纠纷，应以商品房预售合同关系审理本案，仅应审查涉及商品房买卖的权利与义务关系，投资收益合同系独立的合同，并非商品房买卖合同的从合同，两个的权利义务均不一致，两个生效要件也不一致，并无隶属关系，人民法院不应将两个法律关系合并审理，请人民法院驳回投资收益回报的起诉，告知另行主张权利。 被告为支持其主张，向本院提交了以下证据： 《致业主书》一份。 经审理查明，原告赵军民、罗小容于2016年4月3日与被告维平公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定，原告购买被告开发的巴中市恩阳区登科街道白玉村外环线西侧鸿锦茗城7幢1单元27层3号住房一套，建筑面积120.28平方米，单价4,406.39元/㎡，总价款为人民币53万元。并对付款方式、逾期付款、逾期交房的违约责任等作了约定。原告按约一次性全额支付购房款53万元。同日，以购房款作为投资款，双方签订了《鸿锦茗城投资收益合同》，其中第一条、第二条所述“乙方所投资商品房基本情况”、“该商品房总价款”等内容与《商品房买卖合同（预售）》中的相关内容一致，第三条“收益的方式”：1．投资生效：自签订《商品房买卖合同》后，乙方需在付清该商品房总价款以及所产生的一切相关费用或按揭款项到达甲方账户后，本合同方可生效。2．投资期限：乙方投资期限为15年，甲方确保每年按总房款的6.66%向乙方支付投资收益，每年乙方收益为35,298元。3．支付方式：自本合同生效之日起，至次年同期日为一个投资周期，每个周期末甲方向乙方支付投资收益，即2016年4月3日至第二年同期日为一个周期，首个周期投资收益提前至本合同生效后一个月内支付，即2016年5月3日为首个周期收益发放日，2018年5月3日开始进行正常周期发放，并以此类推至收益期满为止。2017年4月，被告向原告支付第一期投资收益款35,298元后，至今未支付其余投资收益款项。 同时查明，被告按合同约定，应予2017年12月30日向原告交付房屋，但未能如期交房，在交房日期即将到来之时，向原告发放了《致业主书》，载明：现暂定延迟至2018年10月30日之前交房，免收交房后一年物业管理费作为逾期交房的补偿，不再追究其他违约责任。末尾加盖了维平公司销售合同专用章，业主签字栏中有原告罗小容签名。2019年11月19日，被告维平公司向原告赵军民、罗小容交付了房屋。 上述事实，有原被告的陈述，原告提供的原被告身份信息，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《鸿锦茗城投资收益合同》、《商品房买卖合同》补充协议，交款依据，被告提供的《致业主书》，庭审笔录等在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。本案被告在取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违背国家法律法规，不损害国家、集体、个人的合法利益，应认定为有效合同，是主合同。双方当事人同时签订的《商品房买卖合同》补充协议及《鸿锦茗城投资收益合同》是从合同，尤其是《鸿锦茗城投资收益合同》中对投资方式、投资款、收益方式等作了明确约定，且相关内容与主合同一致，是以主合同的成立、生效及履行为前提，因此，从合同亦为有效合同。被告辩称的本案涉及商品房买卖合同与投资回报两个法律关系，于法无据。双方当事人应当按照主从合同的约定，全面履行各自的义务。在合同履行中，原告赵军民、罗小容按照合同约定，全额支付了购房款，其义务已经履行完毕，被告维平公司一是未按合同约定逾期交房，二是未按合同约定全面履行给付原告投资收益及红利的义务，存在违约，应当按合同约定承担违约责任，被告在交房即将逾期时向原告发出《致业主书》，既有被告加盖的印章，又有原告的签名，应视为原告对被告逾期交房违约责任处理的认可，故被告逾期交房时间只能认定为自2018年11月1日至2019年11月18日止计算违约金为限。原告主张的违约金计算标准一是有合同约定，二是根据房屋租金情况，未超过30%，被告主张违约金过高，要求调减的理由不能成立。被告辩称鸿景茗城投资收益合同并未履行，未将房屋交付给被告支配、占有、使用的事实及理由亦不能成立。因此，原告主张逾期交房，要求承担违约金，并要求按照约定分红的主张事实及理由成立，本院应予以支持，被告辩称的应扣除一年逾期交房的违约金的主张应予支持以外，其余主张，本院应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告巴中维平实业有限公司向原告赵军民、罗小容支付逾期交房违约金20,299元。 二、被告巴中维平实业有限公司向原告赵军民、罗小容支付投资收益和返还红利款105,894元。 三、驳回原告赵军民、罗小容的其他诉讼请求。 上述款项限被告巴中维平实业有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内一次性履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费由3,149元，由被告巴中维平实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  扈 磊 审 判 员  张 刚 人民陪审员  佘宇海 二〇二〇年八月七日 书 记 员  廖 斌