江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1783号上诉人（原审原告）：南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司，住所地在南京市玄武区红山路130号。法定代表人：张智皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄彪，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽，江苏行知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东华汽车实业有限公司，住所地在南京市鼓楼区芦席营68号。法定代表人：蔡宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈群，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张如宝，江苏致邦律师事务所律师。上诉人南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司（以下简称红山蒙特梭利公司）因与被上诉人东华汽车实业有限公司（以下简称东华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初12302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红山蒙特梭利公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院在本案案涉租赁交付条件、交付时间、交付面积等事实方面认定有误，同时关于租金起算时点方面存在法律适用错误的情形，应当依法予以改判，具体理由如下。一、租赁交付条件认定有误，精装修后及消防验收通过为本案租赁交付条件。一审判决虽认可了租赁房屋的交付条件为精装修交付，但其又认定被上诉人仅有装修出资的义务，并不需要实际负责装修事宜。上诉人认为该认定有误。从合同约定来看，装修的项目管理方虽是上诉人，但装修责任并不应由上诉人承担，被上诉人仍有监督审批及审计付款的责任。故本案案涉房屋的交付条件之一为精装修后交付。从履约所形成的材料看，消防工程的实施及审批均由被上诉人承担，在消防工程及审批未完成前，上诉人无法根据经营需要办理消防等营业手续，其当然属于租赁物交付的基本条件。二、租赁物交付时间认定有误。装修交付不等同于租赁交付，上诉人于2018年3月5日才实际接收租赁物。一审法院认为以2016年12月9日作为东华公司向红山蒙特梭利公司交付租赁物之日为宜有误。案涉租赁物的交付条件之一为精装修，装修区域为教学楼、实训楼及办公楼，2016年12月9日仅为装修合同签订日期，显然不能作为出租交付日期，该时间节点装修交付都未完成，更谈不上出租交付。本案中，因被上诉人迟迟未能将租赁物完成精装修，并拖延装修公司的装修款，导致上诉人迟至2018年3月5日才实际取得租赁物。同时，因被上诉人原因导致消防审批不合格，直接导致上诉人于2018年7月16日才取得消防验收合格意见书。三、被上诉人交付面积符合合同约定的事实认定有误。一审法院认为被上诉人交付面积符合合同约定有误.案涉《租赁合同》中明确约定，本案租赁物除教学楼、实训楼及办公楼外，还有部分场地，场地的总面积约为7000平方米左右，《租赁合同》第四条中明确将年度租金分为房产租金及场地租金两部分，一审法院关于合同中未约定场地面积的认定显然有误。同时，经上诉人核算，目前被上诉人交付的面积仅有4200平方米左右，在上诉人缴纳第一年租金时，上诉人即提出异议，被上诉人基于其交付场地面积少的实际情况，仅向上诉人主张了39万元的场地租金（合同约定50万元）。同时，停车场内幼儿园的足球场区域（300平方米）在之前已交付的情况下，后因被上诉人提出地下消防水箱及电路改造，双方协商将该区域清除后恢复重新交付，但该区域至今未重新交付，该事实以及提供的证据可以证实停车场区域在原告承租的场地面积内。四、一审法院关于租金起算时点法律适用错误。一审法院以“装修改造工程通过竣工验收之日的次日即2017年8月8日作为红山蒙特梭利公司应向东华公司支付租金之日为宜”的认定法律适用错误。本案案涉《租赁合同》中明确约定了租金从租赁物交付后（另需提供4个月免租期）起算，不属约定不明的情形。一审法院酌定以2017年8月8日作为支付租金之日无合同及法律依据。案涉房屋租金的起算时间节点应当是2018年3月5日（实际交付日），再给四个月装修免租期，即从2018年7月5日计算租金。东华公司辩称，一、对方上诉主张交付日期按照2018年消防验收之日起算及其租金的起算点也按此时间来起算，是不能成立的。签订合同约定是6月30日交房，期间仅仅有12天，如果按上诉人的理由，这12天精装修完成并经消防验收完成几千万的装潢的工程，怎么可能？实际上6月30日交房就是指一个客观的行为，房屋交付于上诉人，交付以后才能进行装修，并约定免租期四个月，装潢责任由上诉人承担。双方合同中明确约定无论装修情况如何，不影响约定的计租时间的计算及按期交付房租。上诉人实际上也是按照这样的约定来履行的。在2017年先后交付了第一年的房租223万元，还差11万元。二、关于交付面积差。上诉人混淆了占地面积与场地面积的各自含义及其区别，占地是包含场地加房屋形成一个占地的概念，场地是指没有建筑物的空旷地带。合同中明确占地面积7000平方米，并且合同后面附的那张建筑图，写的也非常清楚，合计场地面积加建筑物的投影面积合计是7500平方米。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。红山蒙特梭利公司向一审法院起诉请求：判令东华公司支付违约金296万元。一审法院认定事实：一、位于南京市玄武区红山路130号院内房屋所有权人为东华公司，房屋设计用途为工业仓储。东华公司（甲方）与案外人江苏蒙特梭利投资管理有限公司（乙方，以下简称江苏蒙特梭利公司）、南京腾飞商业广场管理有限公司（丙方，以下简称腾飞公司）签订《合作备忘录》，约定三方就开展早幼教培训事项达成如下意向性意见：甲方通过精装修出租的方式向乙方和丙方或者他们设立的合资公司出租位于南京市玄武区红山路130号院内的房屋（含场地），租赁范围包括教学楼一至三层、实训楼二层、办公楼，总面积为5848.54平方米，占地面积约7000平方米；教学楼租期五年，实训楼和办公楼租期三年；租金由固定租金和浮动租金两部分组成；具体租赁内容及相关事项按照各方另行签订的《租赁合同》履行；乙方和丙方同意甲方保留三年内进入合资公司的权利，届时，乙方和丙方同意并协助、配合甲方通过装修投入的1200万元以增资扩股的方式进入合资公司，占合资公司40%股权。二、2016年6月18日，东华公司（甲方）与南京蒙特梭利教育咨询有限公司（以下简称南京蒙特梭利公司，乙方）及江苏蒙特梭利公司、腾飞公司（担保方）签订租赁合同，双方约定：（一）甲方将位于南京市院内的教学楼一层（784.32平方米）、二层（853.92平方米）、三层（1295.11平方米）、实训楼二层（1522.65平方米）、办公楼（1392.54平方米）的房屋（总面积为5848.54平方米），占地面积约7000平方米的租赁物出租给乙方；租赁物按乙方要求在约定区域精装修出租给乙方使用，甲方承担的装修总费用不超过1200万元，具体的装修要求、约定区域及内容由双方另行签订符合甲方内控管理流程的补充协议；甲方装修以外的其他租赁区域现状出租给乙方使用；（二）教学楼租赁期间为5年，实训楼和办公楼的租赁期间为3年；甲方于2016年6月30日前向乙方交付租赁物（具体以实际交付日期为准），教学楼一至三层的租赁期间自2016年6月30日至2021年10月31日，实训楼二层及办公楼整栋楼的租赁期间自2016年6月30日至2019年10月31日；2016年10月31日之前为装修免租期，自2016年11月1日起计算租金；（三）2016年11月1日至2017年10月31日的租金为296万元（房产租金246万元、场地租金50万元），2017年11月1日至2018年10月31日的租金为346万元（房产租金246万元、场地租金100万元），2018年11月1日至2019年10月31日的租金为396万元（房产租金246万元、场地租金150万元），2019年11月1日至2020年10月31日的租金为458万元（房产租金258万元、场地租金200万元），2020年11月1日至2021年10月31日的租金为508万元（房产租金258万元、场地租金250万元）；租金按“先付后用”的原则执行，乙方于每年的10月15日、4月15日前支付半年的租金，甲方在收到乙方付款后的7个工作日内就乙方的该笔付款向乙方出具正式的发票；租赁期内，无论乙方是否实际使用租赁物，乙方均应按照合同约定向甲方支付租金；（四）乙方承诺租赁物作为教育信息咨询、办公配套使用，如进行早教培训、开办幼儿园等需要具备法定资质的，乙方应依法取得相关法定资质和批准；乙方对租赁物性质及现状明晰，并知悉本合同附件内容；租赁期间内，乙方不得将租赁物转租、转借给第三方，也不得通过业务承包经营等形式变相转租；乙方因经营需要，须依法办理消防、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料；（五）乙方应承担租赁期间内产生的水电费、通讯费、物业费等因使用租赁物产生的费用；乙方应在合同签订之日起5个工作日内向甲方支付20万元的租赁保证金，租赁关系终止后的30个工作日内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方无息退还乙方，如果保证金不足以支付乙方应承担的费用，乙方应在收到甲方书面要求后的15天向甲方补足差额；乙方无权以保证金直接抵付应向甲方支付的租金；（六）如果乙方无故拖欠租金，甲方可按应交租金额每日1‰向乙方加收滞纳金，如无故拖欠15天以上仍不支付租金，甲方有权采取停水停电等措施，因此造成乙方及第三方的损失由乙方全部负责，乙方同时承担由此给甲方造成的损失；如果乙方存在无故拖欠租金达一个月，或者甲方发现乙方不具备幼儿园教育相关法定资质等情形的，甲方有权单方面终止合同，乙方应补交租金，并应向甲方支付当年年租金作为违约金，乙方之装修装潢以及不可撤移的设施全部无偿归甲方所有，并应赔偿因此给甲方造成的损失；（七）江苏蒙特梭利公司、腾飞公司对乙方履行本租赁合同行为承担连带责任保证担保。2016年12月，三方又重新签订《东华汽车实业有限公司与东华汽车实业有限公司房屋（场地）租赁合同》，但合同的落款时间倒签为2016年6月18日。该合同的主要内容与2016年6月18日的租赁合同内容基本一致，但增加了以下内容：应乙方要求，租赁物由乙方指定的设计单位、施工单位、消防设计施工单位进行设计施工，采用乙方指定品牌、型号、规格等的装修材料；租赁物的装修改造应引入第三方跟踪审计单位，乙方认可甲方聘请的跟踪审计单位，乙方同意其投资的装修项目跟踪审计和结算审计单位与甲方聘请的审计单位一致，租赁物装修的最终结算以审计机构的审计结果为准。三、2016年7月1日，南京蒙特梭利公司与案外人南京王者之风建筑装饰股份有限公司（以下简称王者之风公司）签订关于蒙特梭利东华培训中心改造项目的《东华培训改造项目施工安全生产管理协议》。2016年7月7日，南京蒙特梭利公司与王者之风公司签订《安全交底记录》。2016年8月12日，南京蒙特梭利公司变更登记为南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司，即本案原告。四、2016年12月9日，红山蒙特梭利公司（乙方）与东华公司（甲方）签订《红山科教园装饰改造工程管理合同》（以下简称管理合同），双方在该合同的“鉴于”部分明确：“双方于2016年6月18日就租赁房屋（含场地）事宜签了《房屋租赁合同》，约定甲方以精装修方式出租位于院内的教学楼、实训楼和办公楼部分房屋（含场地），甲方承担的装修总费用不超过人民币1200万元”。双方就院内部分房屋（含场地）精装修工程事宜达成如下协议：工程内容为红山科教产业园内实训楼二楼、办公楼及部分场地装饰改造，包括室内装饰改造、电气、弱电、给排水、拆除、垃圾清运及成品保护等（详见“工程量清单”）；总投资不超过1200万元，由甲方承担，其中办公楼及实训楼二楼装修工程费用估算为967万元（含跟踪审计及决算审计费），消防、空调等零星投资费用估算为不超过233万元；合同工期为90天，开工日期以双方共同下达的开工通知为准；在开工通知下达后10日内，甲方预付合同总价（扣除审计费后）的25%，水电（电气及给排水）工程完成10日内，甲方支付至合同总价（扣除审计费后）的50%，工程完成经甲乙双方验收合格后10日内，甲方支付至合同总价（扣除审计费后）的75%，经竣工结算审计后，甲方支付至结算审计价的95%，留最终审计价的5%作为质保金，工程验收合格一年后10日内无息返还；本项目系乙方定制项目，应乙方要求由乙方指定的王者之风公司作为本项目的设计施工单位，并采用乙方指定品牌、型号、规格等的装修材料，乙方对其所指定及使用的装修材料负责并承担相关责任；乙方负责本装饰改造工程的项目负责工作，负责监管工程设计管理、采购管理、投资管理、进度管理、变更管理、质量管理、合同管理、安全管理及全过程管理职责；乙方承诺本项目实施过程中以及其项目管理期间，无论出现任何问题，不影响乙方对租赁合同项下的义务（含租金支付义务）的履行；乙方认可甲方聘请的跟踪审计单位，工程最终结算以甲方聘请的审计机构的审计结果为准。同日，红山蒙特梭利公司（项目管理方）与东华公司（发包方）及案外人王者之风公司（承包方）签订《东华公司蒙特梭利项目装修施工合同》，约定东华公司将东华公司蒙特梭利项目装修工程发包给王者之风公司，工期90天，合同价款为7870569.26元。当日，王者之风公司对“东华公司蒙特梭利项目装修工程”进行开工建设。该工程于2017年7月17日竣工，于2017年8月7日通过竣工验收。五、2016年12月10日，东华公司（甲方）与红山蒙特梭利公司（乙方）及江苏蒙特梭利公司、腾飞公司（担保方）签订《东华汽车实业有限公司与南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司之补充协议》（以下简称补充协议），约定：第一年度的半年租金支付时间变更为2016年12月15日前，以后的租金支付时间顺延，即每年支付日变更为12月15日和6月15日；甲乙双方同意教学楼三层暂不交付，因教学楼三层面积为1295.11平方米，对应的租金为614500元，该部分租金在教学楼三层未使用之前暂不收取；第一年租金总额中所含的50万元场地租金（即浮动租金），双方同意延期至2017年6月15日前一次性支付；根据上述变更调整，乙方应于2016年12月15日前向甲方支付2016年半年房产租金92万元。六、2017年1月13日，红山蒙特梭利公司与东华公司的相关人员达成会议纪要，主要内容是：红山蒙特梭利公司要承诺遇到问题双方共同协商解决，现有土地性质为工业仓储用地，消防上审批的是研发办公，满足现有用途，如消防审批后，研发办公审批合格，但造成幼儿园的审批无法进行，东华公司不承担责任；红山蒙特梭利公司未在2016年12月24日支付首期租赁费92万元，按照东华公司的书面通知要求，红山蒙特梭利公司应于2017年2月25日支付该款项。2017年1月，红山蒙特梭利公司向东华公司出具承诺书，确认红山科教产业园由南京东华企业管理培训中心以“研发办公”用途进行消防工程的报建和备案，该使用性质满足现有用途，报建和备案过程中如遇问题，由双方协商解决。红山蒙特梭利公司承诺：在红山蒙特梭利公司以研发办公使用性质完成院内教学楼1-2层、实训楼2层等房屋消防工程备案申报审批后，由红山蒙特梭利公司根据经营需要自行办理与租赁用途相关的业务资质和手续，办理办学资质手续的风险及后续经营中如产生任何与消防工程相关的责任或损失，与东华公司无关，由红山蒙特梭利公司自行承担全部责任。2017年8月31日，红山蒙特梭利公司向东华公司出具《关于蒙特梭利项目办理消防许可的请示函》，主要内容是：蒙特梭利幼教项目的改造建设工作业已完成，部分区域已经开始招生，但目前在项目运营上遇到了困难，主要是消防及验收的问题一直不能被消防部门批准，其主要原因是目前所租用的房屋土地性质是工业仓储，与消防法规不符，不能批准作为幼教用地，在此恳请东华公司给予解决。2018年7月16日，南京市公安局消防支队玄武区大队向红山蒙特梭利公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：南京市公安局消防支队玄武区大队对红山蒙特梭利公司于2018年6月13日申报的蒙特梭利早教幼儿园红山中心内部装修工程（工程位于，地上6层，地下0层，建筑高度22米，建筑面积7770平方米，使用性质为早教及幼儿园,即教学楼）进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。七、2016年6月24日，案外人腾飞公司向东华公司支付了保证金20万元；2017年3月30日，东华公司向红山蒙特梭利公司开具了金额为92万元的增值税专用发票1张；2017年4月1日，红山蒙特梭利公司向东华公司支付了租金92万元；2017年3月30日，东华公司向红山蒙特梭利公司开具了金额为92万元、50万元的增值税专用发票各1张；2017年12月27日，红山蒙特梭利公司向东华公司支付了租金131万元；2019年3月7日，红山蒙特梭利公司向东华公司支付了租金92万元。本案的争议焦点是：一、东华公司是否按约定的时间向红山蒙特梭利公司交付租赁物。红山蒙特梭利公司称东华公司未按约定的时间交付租赁物，主要理由是：1.双方在租赁合同中约定租赁物按红山蒙特梭利公司要求精装修出租给其使用，并约定对精装修的区域及要求另行签订协议。双方另行签订了管理合同，该合同“鉴于”部分明确载明精装修区域包括教学楼、实训楼和办公楼，双方约定装修总投资为1200万元，办公楼和实训楼二层估算为967万元，消防空调等零星投资费用不超过233万元。且根据东华公司与案外人江苏省消防工程有限公司（以下简称消防公司）签订的《消防工程设计、施工总包合同》，消防公司承包东华公司红山科教产业园幼教项目教学楼1-2层、实训楼2层及泵房和室外消防改造工程设计、施工，可见消防工程包括教学楼。因此，案涉租赁物的交付条件是精装修交付，精装修区域为教学楼、实训楼和办公楼。东华公司与王者之风公司于2016年12月9日才签订装修合同，可以证明装修从2016年12月9日才逐步开始，直到2017年8月才竣工验收。2.虽然双方在租赁合同中约定红山蒙特梭利公司因经营需要需依法办理消防等手续，但双方并未对消防工程实施的主体及消防审批等事项进行具体约定。租赁合同签订后，东华公司与消防公司签订《消防工程设计、施工总包合同》，由东华公司委托消防公司进行消防工程施工及办理审批事项。另外，红山蒙特梭利公司与东华公司于2017年1月13日签订《会议纪要》明确消防问题由东华公司承担。2017年1月，红山蒙特梭利公司向东华公司出具承诺书，也明确消防审批责任由东华公司办理。上述事实，可以证明双方在履约过程中进一步明确了消防工程的实施及审批责任等均由东华公司承担。因此，案涉租赁物的交付条件除精装修交付外，还包括消防验收。2018年7月16日，案涉租赁物才通过消防验收，即东华公司迟至该日才交付案涉租赁物，远远晚于合同约定的交付日期。东华公司称东华公司按约定的日期向红山蒙特梭利公司交付了租赁物，否则红山蒙特梭利公司不可能于2016年7月1日与案外人王者之风公司签订《东华培训改造项目施工安全生产管理协议》，王者之风公司也不可能于2016年7月2日对案涉项目进行安全行为检查，2016年7月7日的《安全交底记录》也不可能产生。虽然《东华公司蒙特梭利项目装修施工合同》于2016年12月9日才签订，但王者之风公司早在2016年7月就已进场施工。精装修只是东华公司交付部分租赁物的要求，而装修过程由红山蒙特梭利公司管理和控制，相关责任由红山蒙特梭利公司承担，东华公司只给予红山蒙特梭利公司四个月的免租期，故红山蒙特梭利公司以所有租赁物均要符合精装修的标准作为交付条件无合同依据。根据合同约定，红山蒙特梭利公司系案涉项目的消防报验主体，故红山蒙特梭利公司以消防验收通过作为交付条件亦无任何合同和法律依据。红山蒙特梭利公司以早教和幼儿园的名义向消防部门申请消防验收，但被消防部门以改变土地用途为由不予审批，在此情况下，红山蒙特梭利公司请求东华公司给予帮助，请东华公司以研发用房的名义进行申报，东华公司要求红山蒙特梭利公司出具承诺书，此即2017年1月红山蒙特梭利公司向东华公司出具的承诺书的由来。根据《红山科教园装饰改造工程管理合同》，东华公司出资的1200万元包含消防改造的费用，如果不以东华公司的名义与第三方签订《消防工程设计、施工总包合同》，则东华公司无法支付该款项，基于此，才以东华公司名义与第三方签订了《消防工程设计、施工总包合同》，但不能以此证明消防审批责任在于东华公司。二、东华公司交付的租赁物的面积是否符合合同约定。红山蒙特梭利公司称，双方在租赁合同中约定的场地面积总计约7000平方米，而经红山蒙特梭利公司核算，东华公司实际交付的场地面积仅为4200平方米，东华公司未将停车场区域交付给红山蒙特梭利公司，明显违约。东华公司将三栋楼的占地面积约2000平方米算入场地面积，与租赁的交易习惯不符。红山蒙特梭利公司另称，停车场内幼儿园的足球场区域（面积约300平方米）在之前已经交付的情况下，东华公司提出需要进行地下消防水箱及电路改造，双方协商将该区域清除后恢复重新交付，但该区域至今未重新交付，该事实亦可以证明停车场区域在红山蒙特梭利公司承租的场地面积内。红山蒙特梭利公司提交了东华公司于2018年6月8日出具的承诺书，主要内容是红山蒙特梭利公司积极配合东华公司，针对幼儿园区域的地下消防水箱及电路改造，商榷如下：改造区域面积约300平方米，改造完结后，改造单位有责任和义务对改造区域进行恢复，所产生的费用由改造单位负责承担；红山蒙特梭利公司按照东华公司的要求，配合改造单位在限定时间内对改造区域内进行清除；针对改造项目要求红山蒙特梭利公司安排专人现场进行配合。东华公司称：东华公司向红山蒙特梭利公司交付的租赁物的面积符合约定，双方约定租赁物地占面积约7000平方米，占地面积为建筑物和红山蒙特梭利公司实际使用的场地（如与房屋相邻的房前屋后场地、教学楼一楼的中庭场地）的投影面积之和，而双方争议的停车场区域并不在租赁物范围内，否则红山蒙特梭利公司也不可能支付第一年度的租金223万元。对2018年6月8日承诺书的真实性无异议，承诺书中“地下消防水箱及电路改造”项目是东华公司准备整个园区消防水箱及电路提档的独立改造项目，与本案装修事项无关。因管线要穿越现租赁用地的一部分，需要红山蒙特梭利公司配合清除，在施工结束后再恢复，故东华公司出具了此承诺书。该提档项目因设计及工程复杂，至今尚未实施。东华公司提交了南京市南京公证处于2019年3月18日出具的（2019）宁南证经内字第1854号公证书，该公证书证明案外人张宁淮于2016年10月25日向案外人陈群发送“外场地方案”的电子邮件，该电子邮件所显示的外场地并不包含停车场。红山蒙特梭利公司对公证书的真实性无异议，认为张宁淮虽为红山蒙特梭利公司的监事，但并非红山蒙特梭利公司的员工，也不从事具体业务，仅为案涉项目的介绍人。张宁淮发送给东华公司工作人员的仅为方案设计的图纸，并非为确定场地范围的证据材料。相反，该份证据可以证明东华公司交付的场地面积不足，如图纸中标注的运动场、儿童篮球场、户外活动区域等均未交付。一审法院认为，案涉两份租赁合同及管理合同、补充协议均系合同当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。红山蒙特梭利公司主张违约金的诉讼请求无事实依据，应予驳回，理由如下：一、关于东华公司交付租赁物的时间是否符合合同约定的问题，认定如下：1.现有证据可以证明双方虽然于2016年6月18日签订了租赁合同，但双方仍然在对“租赁物按乙方要求在约定区域精装修出租给乙方使用”如何适用进行磋商，直至双方签订第二份租赁合同及管理合同、补充协议时，才对此问题进行了细化和明确，即精装修出租的区域为实训楼二楼、办公楼及部分场地装饰改造，另包括消防、空调工程，但东华公司仅负责在1200万元的限额内出资，而具体的装修改造工程由红山蒙特梭利公司负责。东华公司于2016年12月9日与红山蒙特梭利公司指定的装修公司签订《东华公司蒙特梭利项目装修施工合同》，与案外人消防公司签订《消防工程设计、施工总包合同》，故一审法院认为以2016年12月9日作为东华公司向红山蒙特梭利公司交付租赁物之日为宜。虽然装修改造工程由红山蒙特梭利公司负责，但装修改造进程与东华公司的付款进度紧密相关，故尽管双方在合同中约定的装修免租期约为4个月，但一审法院认为以装修改造工程通过竣工验收之日即2017年8月7日作为红山蒙特梭利公司应向东华公司支付租金之日为宜。虽然东华公司实际交付租赁物的时间晚于双方在2016年6月18日签订的租赁合同中约定的交付时间，但如上所述，东华公司于此时交付租赁物系双方协商一致的结果，即双方通过重新签订租赁合同及签订管理合同、补充协议等方式改变了双方在第一份租赁合同中对租赁物交付时间的约定，因此，不能认定东华公司构成违约。2.红山蒙特梭利公司以消防问题为由认为东华公司于2018年7月16日案涉租赁物通过消防验收之日才交付案涉租赁物，亦无事实依据，因为根据合同约定，对于开办幼儿园所必须的消防验收的申请主体系作为承租人的红山蒙特梭利公司，而不是东华公司，东华公司仅负有配合义务。消防验收能否通过，不仅取决于租赁物的实际用途与规划用途是否一致，还取决于装修改造是否符合消防规范，而根据合同约定，东华公司交付的租赁物部分是以精装修的方式交付，部分是以现状出租的方式交付，虽然精装修的费用由东华公司在1200万元的限额内承担，但红山蒙特梭利公司系装修公司及装修材料的选择、装修过程的管理、装修责任承担的主体。因此，虽然案涉租赁物当中的教学楼于2018年7月16日才通过消防验收，但不能因此而认定东华公司于此日才向红山蒙特梭利公司交付租赁物。综上，东华公司交付租赁物的时间符合双方达成的合意。二、关于东华公司交付的租赁物的面积是否符合合同约定的问题，认定如下：虽然案涉租赁物包括房屋和场地，但双方在租赁合同中仅约定了租赁物的占地面积约7000平方米，而未明确约定场地面积，红山蒙特梭利公司未提交双方在租赁合同中提及的作为合同附件的“租赁物平面图”等证据以证明双方对场地面积进行了约定，也未举证证明东华公司交付的租赁物的占地面积与合同约定不符。如果按红山蒙特梭利公司所述，院内东南角的停车场区域（面积超2000平方米）也包含在租赁物范围内，则在东华公司未向红山蒙特梭利公司交付上述停车场区域的情况下，红山蒙特梭利公司不可能不提出异议，但红山蒙特梭利公司未举证证明其在提起本案诉讼之前就此问题提出了异议。基于以上理由，对红山蒙特梭利公司关于东华公司交付的租赁物面积不符合合同约定的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司的诉讼请求。一审案件受理费30480元，由南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司负担。二审中，上诉人红山蒙特梭利公司提交以下证据，第一组证据：《东华公司蒙特梭利项目装修施工合同》，证明案涉房屋装修合同签订的日期为2016年12月9日，该时间节点装修合同才签订，一审认定该时间节点为精装修交付时间有误。第二组证据：《接处警工作记录》、《协助执行通知书》两份、收条、《电子回单》及《承诺书》各一份；《房屋装修工程移交表》，证明案涉装修工程在竣工后，因东华公司工程款项未支付到位，装修公司员工从2017年8月上门主张工程款至2018年2月，后通过玄武法院的强制执行程序，将工程款执行到案外人名下，案外人支付给装修单位，装修单位于2018年3月5日将案涉精装修房屋交付给我方使用。第三组证据：南京市玄武区人民政府关于大壮观路地块环境综合整治项目征收系列公告，证明案涉房屋已于2019年2月3日起纳入征收范围，案涉租赁合同在征收公告发出时即应终止履行。被上诉人东华公司质证认为：1、这都不是新证据。2、装修工程工期是确定为90天，说明给予对方四个月免租期是具有充分的合理性的。3、接处警记录系王者之风装潢公司欠工人欠款，与我方无关。4、协助执行书系另案项生龙与王者之风有借贷关系，王者之风在案涉工程有工程款结算，法院要求我方协助执行，不能证明我方欠工程款。5、收条及装修工程移交表，写的蒙特梭利幼儿园工程款，教学楼是由上诉人自己承担费用装修的，不在我们1200万的装修的两栋楼范围内。6、到去年年底时候，应当征收完毕了。本院认为，以上证据不属于新证据，亦达不到其证明目的，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人红山蒙特梭利公司与被上诉人就涉案房屋及场地所签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人按约将房屋交付给上诉人装修使用，上诉人亦支付了相应的租金。红山蒙特梭利公司上诉主张，房屋精装修及消防验收通过为本案租赁物交付之必要条件，而被上诉人存在迟延交付行为，并且交付的租赁面积亦与合同约定不符，构成违约，应当承担相应的违约责任。本院认为，双方在合同中明确约定了精装修出租的区域，而被上诉人仅负责在1200万元的限额内出资，具体的装修改造工程由上诉人负责。就消防验收问题，从双方合同约定、会议纪要及上诉人所出具承诺书的内容来看，装修改造后房屋所涉及的消防验收的申请主体系作为承租人的上诉人，并非被上诉人，被上诉人仅负有配合义务。故一审以被上诉人与上诉人所指定的装修公司签订装修施工合同之日作为交付租赁物之日，以装修改造工程竣工之日作为上诉人应支付租金之日，不违反双方合同约定，处理并无不当。上诉人主张被上诉人未交付的场地主要为停车场区域，本院认为，双方所签订的合同中就交付区域是否包括停车场，并无具体约定，并且在合同的履行中，上诉人对租赁场地面积并未提出异议，且已开始履行支付租金的义务，应视为被上诉人所交付的租赁物符合合同约定。故上诉人主张被上诉人违约理由不成立，本院不予支持。综上所述，红山蒙特梭利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30480元，由上诉人南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 震审判员  张卓慧二〇二〇年八月三日书记员  陈晓君