文书内容河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10379号上诉人（原审原告）：郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房3层18号A区，统一社会信用代码91410100MA3XC7111H。法定代表人：杨瑞国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘忠辉，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽，河南铭高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙隆昌，男，汉族，1971年10月19日出生，住河南省鄢陵县。上诉人郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司因与被上诉人孙隆昌房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法采取独任审理进行了审理。本案现已审理终结。郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司上诉请求：1、维持一审判决第一项、第四项；2、撤销一审判决第二项、第三项；并依法改判或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未全额支持免租期租金，属于适用法律错误；二、被上诉人有两个违约行为，一审法院认定事实错误，支持违约金数额过低。郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司向一审法院起诉请求：一、原被告双方签订的合同编号为SYZZ-ZL-2019-032的《郑州上悦城租赁合同》自2020年4月20日起解除；二、被告偿付拖欠原告的2019年10月20日至2020年4月20日的租金32811.2元；2020年4月1日至2020年4月20日的物业管理费共计6015.17元；并承担自欠费之日起至付清之日止的逾期付款违约金暂计为4076.77元（以欠交金额38826.37元为基数，按欠交金额的日千分之三累计计算，暂计至2020年4月20日起、暂计至2020年5月25日）；三、被告向原告支付6个月租金金额的违约金，即73822.5元；以上合计116725.64元；四、被告已交的履约保证金42653元归原告所有；五、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2019年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同《郑州上悦城商铺租赁合同》（合同编号为SYZZ-ZL-2019-032），主要约定：甲方将位于郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房办公及商业部分，“郑州上悦城”地面层，编号3#L4-02-A（以下简称“商铺”）出租给乙方，该商铺套内租赁面积为164.05平方米，双方以该商铺现状交接。本合同租期共4年，从2019年10月20日起至2023年10月19日止。租赁期限届满前六个月内，甲方经提前书面通知乙方后，在不影响乙方正常经营的前提下，可以和商铺潜在的承租方或使用人察看、了解商铺及其设施、设备，乙方应当予以配合。甲乙双方一致同意2019年10月20日为商铺的约定交付日。甲乙双方一致同意2019年11月19日为商铺的约定开业日暨计租日。甲方愿意给予乙方31天装修免租期的优惠政策，装修免租期为2019年10月20日至2019年11月19日。甲方同意给予乙方1个月经营免租期的优惠政策，经营免租期为2019年11月20日至2019年12月19日。合同所指租金不包括：管理服务费、乙方使用水、电、煤气、通讯、有线电视等所发生的一切费用及与乙方经营有关的其他各项税、费。甲乙双方确认，按照以下方式计取租金。合同租金按套内面积计算，第一计租年租金标准为每月每平方米人民币含税金额柒拾伍元整（￥：75），月租金共计人民币含税金额壹万贰仟叁佰零叁元柒角伍分（￥：12303.75）。具体见下表：            序号              租赁年度              租金                  起              止              月单位含税租金（元/平方米/月）              月含税租金（元/月）                  1              2019.10.20              2020.10.19              75              12303.75                  2              2020.10.20              2021.10.19              78.75              12918.94                  3              2021.10.20              2022.10.19              82.69              13565.29                  4              2022.10.20              2023.10.19              86.82              14242.82      乙方应在本合同签订后7个工作日内将首期租金支付给甲方。首期租金=3个月租金，即从2019年12月20日起至2020年3月19日的租金共计人民币含税金额叁万陆仟玖佰壹拾壹元贰角伍分（￥：36911.25）。若首期租金的截止日不是1个自然季度的最后一日，则第二期租金应在首期租金对应的支付期的最后一个月的20日前足额支付该月所属自然季度剩余时间的租金。其他期次租金均按每1个自然季度为一期缴纳一次，乙方应当在每期最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一日），向甲方一次性足额支付下期租金。本合同项下所称管理服务费包含：物业运营管理费、公共物业及配套设施的维护保养费、保安费、保洁费、空调能源费、公用水电公摊费、公共区域垃圾清运费，不含乙方自用之水、电、气、通讯费用、卫生费等。乙方承租商铺的管理服务费按套内租赁面积计算，具体取费标准为每月每平方米人民币含税金额伍拾伍元整（￥：55），月管理服务费共计人民币含税金额玖仟零贰拾贰元柒角伍分（￥：9022.75）。乙方应在本合同签订后的7个工作日内向甲方交付相当于2个月租金及管理服务费的履约保证金，即人民币肆万贰仟陆佰伍拾叁整（￥：42653）。如乙方未能按照本合同约定支付租金、管理服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方应继续承担赔偿责任。落款处有甲方郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司盖章，乙方孙隆昌签字捺印。二、2020年4月17日，原告向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主要载明：郑州市疫情得到管控后，郑州市人民政府先后于2020年2月20日通告餐饮商户可以有序恢复外卖；2020年3月19日通告餐饮商户可以有序恢复堂食，但贵方接到通知后仍擅自关门停业。根据租赁合同第十五条“违约责任”第6款第（5）项约定“有下列情形之一，甲方有权单方提前终止合同或解除本合同，收回该商铺，有权不予返还乙方的履约保证金，同时乙方还应向甲方支付6个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。乙方未能按本合同约定时间装修完毕或正式开业或开业后未经甲方同意在一个月内擅自关门停业累计达三天或以上，或威胁中断、停止其经营的。贵方的上述违约行为已达到我司单方解除合同的条件。若我司单方解除本合同，我司有权收回该商铺，贵方还应向我司支付6个月的租金违约金并赔偿我司的其他损失，且我司有权在履约保证金扣除乙方应支付的款项。自本通知送达贵方之日起租赁合同解除，贵方应自接到本通知之日起五日内依租赁合同有关约定办理房屋、恢复至符合租赁合同约定的状态，办理交还该房屋的相关手续，并向我司付清上述各项费用及违约金。因贵方违约，贵方缴纳的履约保证金不予返还。三、庭审中查明，原告认可被告按合同约定交纳了租金履约保证金24607.5元及物业费履约保证金18045.5元，且2019年10月20日至2020年4月20日的租金为49877.09，物业费为45217.46元，原告实际收到租金41673.39元，实际收到物业费39202.29元。被告尚欠原告租金8203.7元；被告尚欠原告物业费合计6015.17元。一审法院认为，原、被告签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。被告欠付租金构成违约，原告请求于2020年4月20日解除与被告签订的合同编号为SYZZ--ZL-2019-032的《郑州上悦城商铺租赁合同》，原审法院予以支持。本案所涉合同租期4年，原、被告双方约定了装修免租期为2019年10月20日至2019年11月19日，经营免租期为2019年11月20日至2019年12月19日，考虑到原、被告双方合同实际履行6个月，关于上述两个月的免租期租金，原审法院认为被告支付租金21531.56元［（12303.75元—1个月／48个月×6个月×12303.75元）×2］为宜，结合被告在2019年10月20日至2020年4月20日期间欠付租金8203.7元，原告请求被告支付2019年10月20日至2020年4月20日的租金32811.2元，原审法院对欠付租金29735.26元予以支持。原告请求被告支付2020年4月1日至2020年4月20日的物业管理费6015.17元，符合合同约定，原审法院予以支持。原告请求被告按照合同约定以欠交租金及物业费的金额为基数，按照日千分之三计算违约金，该违约金计算方式得出的数额过高，原审法院根据被告未履行款项的数额，结合原告的损失情况，酌定违约金为10000元，原告主张超出部分，原审法院不予支持。因被告按照合同约定交纳了租金履约保证金24607.5元及物业费履约保证金18045.5元，根据合同约定的保证金性质，该保证金应当用于冲抵欠付租金以及物业费，综合本案情况，扣除被告应向原告支付的租金29735.26元，被告仍应向原告支付租金5127.76元，扣除被告应向原告支付的物业管理费6015.17元，原告应向被告退还物业履约保证金12030.33元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司与被告孙隆昌签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》（合同编号为SYZZ-ZL-2019-032）于2020年4月20日解除。二、被告孙隆昌于判决生效后十日内向原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付租金5127.76元。三、被告孙隆昌于判决生效后十日内向原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付违约金10000元。四、被告孙隆昌已交的租金履约保证金24607.5元以及物业费履约保证金中的6015.17元归原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司所有。五、驳回原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1744元，由原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司负担1578元，被告孙隆昌负担166元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，因被上诉人欠付租金，构成违约，上诉人请求解除双方签订的合同编号为SYZZ--ZL-2019-032的《郑州上悦城商铺租赁合同》，应予以支持。关于免租期租金，原审法院结合被上诉人租金支付情况及双方合同实际履行期限，判决被上诉人支付上诉人相应租金并无不当。因双方合同约定的违约金过高，原审法院根据被上诉人未履行款项的数额，结合上诉人的损失情况，予以酌定违约金数额，符合法律规定。综上所述，郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1574元，由郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年八月二十六日书记员  栗炜然