江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6024号上诉人（原审被告）：黄军，男，汉族，1974年8月23日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：朱长春，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王伟，男，汉族，I974年4月11日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：汤小玲，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茜，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。上诉人黄军因与被上诉人王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法由审判员汪德全独任审理。本案现已审理终结。黄军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、因被上诉人根本违约，上诉人系依法行使合同解除权，一审法院认为上诉人无权解除合同，属认定事实和适用法律错误。1、涉案房屋自2016年起大面积漏水，直至2019年8月底前上诉人解除合同并迁出房屋时止，被上诉人一直未能修复房屋漏水。2、交付并维持租赁房屋的正常使用状况，系出租人的主合同义务，涉案房屋大面积、长期漏水且不能修复，被上诉人违反主合同义务，致使上诉人不能正常使用房屋，被上诉人已构成根本违约。3、在涉案房屋大面积、长期漏水且不能修复的情况下，如果不允许承租人解除租赁合同，无异于强迫承租人继续长期忍受无法正常使用的房屋状况。二、因被上诉人根本违约在先，上诉人2019年8月起停止支付租金系行使合同履行抗辩权，一审法院认为上诉人迟延支付租金构成违约，系适用法律错误。综上所述，一审判决认定基本事实及适用法律错误，请求二审法院依法判决。王伟辩称：一、一审判决对被上诉人主张的物业费没有处理，被上诉人为了避免诉累而未提起上诉，希望二审法院一并处理。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人以涉案房屋自2016年起开始大面积漏水、被上诉人没有修复房屋漏水问题为由，主张被上诉人存在根本违约，以及被上诉人有权解除合同的主张，不能成立。如果涉案房屋自2016年起存在大面积漏水，严重影响其经营，为何上诉人要等到2019年确定搬离时才提出。事实是涉案房屋位于顶层，外立面系玻璃，时间长了会有渗漏现象。但由于屋顶及外立面涉及建筑物共有部分，被上诉人不能擅自处理。再者，因公共部位维修需考虑动用物业维修基金问题。但在被上诉人积极努力协调下，物业公司于2019年初已对上诉人反映的漏水点进行了全面维修。2、根据上诉人自己提供的2019年8月10日物业公司工作人员对其反映漏水问题的回复，能够证明并不清楚该次反映的漏水点是新增的还是上次未修复好的，上诉人主张其反映的漏水点一直未能修复的主张，不能成立。3、纵观本案双方提交的证据材料均能够证明，上诉人自拖欠租金之日起长时间不与被上诉人进行沟通，直至本案一审审理期间，上诉人的代理人在开庭当日向法庭陈述上诉人于2019年8月14日被江都市警方批捕的事实。而案外人赵兴红于2019年11月3日发送给被上诉人关于上诉人给赵兴红授权委托书的内容可知，赵兴红仅代上诉人本人办理租赁房屋交接事项之用，超越授权范围均属无效，有效期自2019年11月1日至2020年12月31日，亦并未对此前赵兴红的行为予以追认，赵兴红无权代表上诉人与被上诉人沟通解除合同事宜。4、被上诉人依据涉案合同第7条第2款第（2）项约定，有权解除合同并追究上诉人的违约责任。综上，上诉人的上诉，无事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王伟向一审法院起诉请求：判令黄军给付王伟逾期支付的房屋租金（2019年8月9日至9月28日）及逾期支付违约金、车位租金及逾期支付违约金、房屋占用费（9月29日至11月15日）、车位占用费共计人民币806596.67元；2.判令黄军结清截止于2019年11月15日所承租房屋的电话费、宽带费、电费、水费、物业管理费30665.76元、公摊水电费、空调使用费等；3.判令黄军承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月26日，黄军为其担任法定代表人的南京煜天美熙健康信息咨询有限公司经营，与王伟（甲方、授权代表王仁明）签订房屋租赁合同，王伟将其拥有的南京市鼓楼区鼓楼街88号1209室房屋（翠峰大厦）出租给黄军，租期99个月，自2012年8月8日至2020年11月7日，其中自2012年8月8日至2012年11月7日为装修免租期，不计租金，装修产生费用由黄军承担。租金每年1500000元至1852200元不等。其中2017年11月8日至2019年11月7日，年租金1764000元，2019年11月8日至2020年11月7日，年租金1852200元。此期间房租支付时间为2017年至2020年的2月8日、5月8日、8月8日、11月8日。9个车位租金第一、二年年租金为105000元，第三、四年年租金110250元，第五、六年年租金115763元，第七、八年年租金121551元。第一次付款为2012年7月26日，第二次付款为2013年5月8日，以后每三个月支付一次。王伟同意给黄军装修补偿款40万元整，该费用从黄军的第一期付款人民币927500元（含半年租金75万元、押金12.5万元和车位租金5.25万元）中扣除，黄军第一期付款只需支付人民币527500元。结清交房前的一切费用，黄军承担该房屋交房后的电话费、宽带费、电费、水费、物业管理费、公摊水电费、空调使用费、停车费等产生的费用，若有特殊约定则从其约定。租赁期间，由于不可抗力及非黄军的原因造成房屋及其附属设施有损坏或故障时，黄军应及时通知王伟修复；王伟应在接黄军通知后的次日进行维修，逾期不维修的，黄军可以代为维修，由王伟负责承担有关维修的费用。租赁期内，若黄军中途擅自退租，黄军应向王伟支付相当于该年度两个月的租金作为违约金。黄军若逾期支付租金，每逾期一天，黄军应按月租金0.5%向王伟支付违约金，逾期15天仍不履行，王伟有权终止合同，黄军应按上述规定支付违约金。王伟主张其于2019年9月28日解除合同，并提供了其2019年9月16日向黄军发送催缴租金律师函两份，函件内有“……2019年8月8日应为您支付租金的日期，您应支付委托人三个月的租金（含车位）应为人民币471387.75元……自2019年8月9日至2019年9月15日，您累计逾期付款达37天，应支付逾期违约金共计人民币29069.5元。”2019年9月28日，王伟律师通过其个人手机向黄军租赁合同所留号码短信发送解除合同通知。黄军认为王伟所发催缴律师函的身份证复印件地址黄军早就已经搬走了，王伟、黄军在微信是可以沟通的，双方一直通过微信沟通。王伟律师所发短信因黄军手机被公安机关收走，未实际收到。房屋在2019年8月30日前就搬空了。2019年11月15日是王伟父母认为有用的东西做了标记，王伟父母不要的东西就作为垃圾搬走处理了。为证实合同解除系漏水所致，黄军提供公司员工赵兴红与王伟母亲的聊天记录。王伟认可聊天记录的真实性，对证明目的不认可，认为漏水集中在2019年1、2月份。也通知物业进行了维修，房屋是三层，不影响房屋的正常经营，达不到黄军的合同解除目的。为证实6月22日、7月13日、8月21日通知王伟合同解除，黄军提供其公司员工赵兴红与王伟本人聊天记录。自2019年6月10日后双方一直在沟通，6月22日，赵兴红向王伟发送解除合约通知、解除房屋租赁合同协议。王伟回复“你好收到我需要知道具体租赁中止日期”。赵兴红“我们预计八月份中下旬退租，但是不知道您这边验收需要多久！如果您验收需要的时间久，那我就把时间安排宽一点。”7月13日，王伟发送“你好，从侧面了解到你们退租的真实原因是你们在绿地之窗买了自己的物业，而不是因为漏水问题，这种情况下我不同意你们提出的退还一个月押金要求，除了不退押金，并且要求你们额外赔偿两个月的租金，我们的租约到明年到期，你们买了写字楼装修都没有通知我们，现在临时就要搬走，对我们肯定会带来损失，这么大的面积不可能一下就租掉，租金的损失你们要负责赔偿。”同日晚，赵兴红发送“致王总”，就搬家事宜与王伟进行沟通。7月26日，王伟发送信息“漏水问题已经解决了如果还有漏水请你联系物业”“搬家之前我们需要解决赔偿的问题租约没有到期并且临时通知我们需要两个月的租金补偿。”8月21日，黄军公司员工赵兴红向王伟发出《关于提前解除房屋租赁合同的通知》，称房屋自2016年起一直出现漏水，2018年梅雨季节出现严重漏水。2019年4月中旬，物业才开始全面维修了顶层。2019年6月，房屋又出现了大面积的渗漏。2019年6月6日及2019年7月12日，又找物业进行保修。漏水期间导致公司客流大幅减少。因租赁物无法在租赁期间保持正常和可使用状态，黄军认为出现大面积渗漏且王伟置之不理构成违约，致使合同目的无法实现。故通知王伟2019年8月13日停止营业并决定最迟于2019年8月30日搬离租赁场所。王伟认为赵兴红不是合同相对方，发送的内容没有黄军的签名，不能说明是黄军的意思表示。王伟对黄军提出的解除合同的意思表示不同意，双方没有达成一致。为证实存在漏水，黄军提供赵兴红与物业公司蔡主管的聊天记录及漏水视频。聊天记录集中在2019年6月至8月10日，内容为双方就漏水问题进行保修及维修过程。2019年7月31日早上8:38蔡主管发送维修图片两张及信息“早安，玻璃幕墙已经打胶处理了，等下雨再看看维修情况吧，有漏水请及时给我们说。”赵兴红回复“早这样多好，漏水的问题持续多年，过去一年为维修的事你们跟房主协调来协调去后来终于修了但还是漏水！我们领导已经决心退租了。8月10日下午17:38，赵兴红又发送了图片两张，及信息“蔡主管漏雨又开始了。”王伟认为微信聊天的真实性无法核实，认可有漏水的事实，物业也进行了维修，漏水视频真实性认可，但漏水并不严重。为证实合同解除情况，黄军提供赵兴红与物业公司蔡主管的聊天记录，证明2019年8月27日向物业公司发出通知，告知物业公司黄军8月13日停业，8月30日搬离，后续费用请联系王伟。王伟认为该聊天记录与本案无关，落款不是黄军。为证明王伟、王伟母亲及委托的律师拒不配合房屋交接事宜，黄军提供落款为郑秀慧寄出的快递面单四份（收件人王伟、汤小玲的2019年8月29日、收件人王仁明的2019年9月3日，收件人科瑞物业的为2019年8月30日）、2019年10月10日扬子晚报、2019年8月13日黄军张贴的公告、2019年9月2日在租赁场所提供的退租公告。王伟认为邮寄的材料并非黄军寄出，王伟及其家人拒收有合理理由。公告是门诊部名义发出的，且门诊部已经注销，房屋门口张贴的公告也与本案无关。为证实房屋装修修复情况，黄军提供公司经理奚某与深圳中国装饰集团南京分公司工作人员就装修问题的报价。时间为2019年6月。报价256903元。王伟认为真实性无法确认，且系案外人的单方报价。为证实房屋交接情况，黄军提供江苏黄蚂蚁搬家有限公司说明，载明2019年11月15日，赵兴红联系搬家公司，将房屋内有“留”的物品留下，其余的直接搬到垃圾场。王伟称为防止搬错，赵兴红让王伟父母将留下的物品写个“留”。为证实黄军手机未接收到王伟解除合同短信，黄军提供逮捕证一份。王伟认为黄军逮捕不能成为抗辩的理由，黄军长时间不能沟通，导致王伟只能向该手机发信息。2019年11月26日，赵兴红与王伟父母到现场，将门禁密码交给了王伟父母。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王伟与黄军签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，王伟将其名下的房屋出租给黄军，租赁期间为2012年8月8日至2020年11月7日，2016年开始，房屋出现了漏水情形，由黄军与物业沟通处理，2018年开始，出现较大面积漏水，双方一直保持沟通，至2019年7月26日，王伟向黄军工作人员赵兴红发出信息明确“漏水问题已经解决了如果还有漏水请你联系物业”“搬家之前我们需要解决赔偿的问题租约没有到期并且临时通知我们需要两个月的租金补偿。”黄军虽然提供了2019年8月10日因漏水向物业公司保修的情况，但该物业公司工作人员回复可以看出，该次漏水与之前保修是否一致需工程部门核实处理。综上，王伟出租的租赁物虽然有漏水情形，但尚无法达到使租赁物不符合约定的特定用途，且依据合同约定，租赁期间，由于不可抗力及非黄军的原因造成房屋及其附属设施有损坏或故障时，黄军应及时通知王伟修复；王伟应在接到黄军通知后的次日进行维修，逾期不维修的，黄军可以代为维修，由王伟负责承担有关维修的费用。故黄军以漏水为由主张解除租赁合同缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。王伟主张于2019年9月28向黄军住址及手机发送的解除合同短信后合同解除。依据双方合同约定，黄军超过15天未缴纳房租，王伟有权解除合同。现因黄军未按约定于2019年8月8日缴纳房租，已超过15天，王伟通知到达黄军后，双方租赁合同即解除。王伟主张双方租赁合同于2019年9月28日解除，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。王伟主张黄军应支付自2019年8月9日至2019年9月28日合同解除期间的房屋租金196000元、车位租金13505.6元，不违反合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于车位租金的违约金，双方并未在合同中约定，故王伟该项主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。因黄军未支付租金致合同解除，故王伟要求黄军按合同约定向王伟支付相当于该年度两个月的租金作为违约金，应予支持。具体数额为当期房租两个月294000元（176400÷12×2）。关于王伟主张的逾期支付房租违约金29400元，因黄军已承担未支付房租导致合同解除的违约责任，该项主张与上述责任重合，一审法院不予支持。关于占有使用费问题，王伟及其父母一直和黄军员工赵兴红沟通，并未对赵兴红的代理身份提出异议，在其提出代理问题后，赵兴红亦及时提供了相应的授权委托手续。且在前期的维修等交涉过程中，一直由赵兴红进行交涉。2019年6月至7月份的沟通中，赵兴红亦代表黄军向王伟提出了解除合同的主张。2019年9月28日王伟行使其解除权时，黄军公司已经通知王伟于2019年8月30日搬离，当时已具备交接条件。故对于2019年9月28日之后产生的费用，系王伟原因未及时通知办理房屋交接所致，黄军不应承担由此损失扩大的责任。故王伟主张黄军承担2019年9月28日以后的占有使用费、车位占有使用费及物业管理费等主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。在房屋租赁合同签订后，王伟收取了黄军押金125000元，黄军主张如判其承担违约责任，应予一并抵扣，该主张不违反法律规定，一审法院予以支持。黄军主张支付了车位押金52500元，王伟予以否认，黄军亦未提供证据证明上述款项有支付的依据和支付的记录，故黄军主张王伟收取车位押金52500元的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:一、黄军于判决生效之日起十日内支付王伟租金、违约金378505.6元（已扣除押金125000元）；二、驳回王伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5933元，由王伟负担2333元、黄军负担3600元。双方当事人对一审法院查明的事实不持异议，且二审未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院二审查明，被上诉人在2020年1月9日一审庭审中陈述，其在2019年8月上门催要租金时发现房屋搬空了。上述事实，由一审庭审笔录、本院询问笔录等在卷证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定合同法定解除的几种情形，其中第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，上诉人黄军与被上诉人王伟签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。该合同约定，租赁期间，由于不可抗力及非黄军的原因造成房屋及其附属设施有损坏或故障时，黄军应及时通知王伟修复；王伟应在接到黄军通知后的次日进行维修，逾期不维修的，黄军可以代为维修，由王伟负责承担有关维修的费用。虽然黄军举证证明涉案租赁房屋自2016年开始漏水，黄军也与涉案物业公司进行沟通，纵然王伟怠于履行维修义务，黄军也可自行维修并有权要求王伟承担维修费用。现黄军以房屋长期漏水未能修复为由要求终止合同，不符合约定，存在根本违约，依法应向王伟承担合同解除的违约责任。根据黄军提供的微信聊天记录内容，黄军公司的工作人员赵兴红于2019年6月起即向王伟提出终止合同的要求，但因退租违约赔偿事宜双方未能谈妥。2019年8月21日，赵兴红在与王伟微信聊天时，明确提出商谈退租后续事宜，并向王伟发送《关于提前解除房屋租赁合同的通知》，告知涉案房屋已于2019年8月13日停止经营，言明其公司最迟于2019年8月30日搬离租赁场所。经本案查明的事实来看，黄军实际于2019年8月底前搬离涉案房屋，但由于王伟怠于履行房屋交接手续，导致房屋内尚有部分物品应否留下不能确定，才发生2019年11月15日黄军清走“留”用之外物品至垃圾场的事实。因此，王伟存在扩大损失行为。综合本案案情，本院确认双方合同实际于2019年8月30日终止，而一审法院以王伟向黄军发送解约短信2019年9月28日的时间，作为解约时间点不当，本院予以纠正。由于黄军存在根本违约，一审判决其向王伟承担两个月房租数额的违约金，具有事实依据，符合法律规定。王伟在双方合同终止后，即自2019年8月31日起迟延接收房屋，导致房屋空置所产生的损失应自行承担。黄军应向王伟支付2019年8月9日至2019年8月30日期间（22天）的房屋租金106323.29元（1764000元/365天×22天）、车位租金7326.36元（121551元/365天×22天）；黄军应向王伟支付违约金294000元。王伟应退还黄军押金125000元。因王伟在本案一审判决后未提起上诉，视为对一审判决的认可，现二审要求黄军支付物业费等，不符合法律规定。据此，在扣除押金后，黄军应向王伟支付租金、违约金共计282649.65元（106323.29元+7326.36元+294000元-125000元）。综上所述，黄军的上诉请求部分成立，应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13831号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13831号民事判决第一项为黄军于本判决生效之日起十日内支付王伟租金、违约金共计282649.65元（已扣除押金125000元）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5933元，由王伟负担3854元、黄军负担2079元；二审案件受理费减半收取11866元，由王伟负担7078元、黄军负担4158元。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二〇年八月十八日书记员  郭旭冬