江西省南昌市青云谱区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0104执异15号 案外人：李谷，男，1986年5月5日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 委托诉讼代理人：曾玉兰，女，1965年11月11日，汉族，住江西省宜春市袁州区。 委托诉讼代理人：李琳，江西华晟律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地：江西省南昌市东湖区铁街2号，统一社会信用代码：91360000705516541J。 法定代表人：杨涛，该分公司经理。 被执行人：江西省霏欧凰家具制造有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区铁街2号，统一社会信用代码：913609022763393324W。 法定代表人：钟福华，该公司总经理兼执行董事。 被执行人：刘雪方，女，1969年11月28日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 被执行人：钟福华，男，1969年6月6日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 本院在执行中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司与刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司借款合同纠纷一案中，案外人李谷对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李谷请求事项：请求解除对申请人霏欧凰家具城店铺2-117和2-211的查封。事实与理由：申请人母亲于2011年8月28日、2011年9月8日、2011年11月22日、2011年11月28日分别四次全额付款给霏欧凰家具制造有限公司购买店铺，并签订购房合同。并于2015年在宜春市房管局物业维修资金管理中心交纳了维修资金，进行了备案登记。综上所述，这两间店铺属申请人合法私人财产，特向贵院提出异议，请求解除霏欧凰家具城2-117和2-211查封和解冻。 中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”之规定，被答辩人李谷不属于案涉执行标的权利人，且其提出的执行异议亦不属于法律规定的能够排除执行的情形，具体理由如下：1、李谷并非案涉执行标的的权利人，无权就案涉执行标的提出执行异议。案涉执行标的系属已办理了产权登记的不动产，且登记在被执行人霏欧凰公司名下，而非李谷，其并非案涉执行标的权利人。2、李谷迟迟未将案涉执行标的过户至自己名下，怠于行使自己的权利，自身存在明显过错。李谷主张其于2011年已全部支付房款，但在长达近8年的时间（截止涉案房产被本案查封日），其均未要求被执行人霏欧凰公司办理产权过户登记，该情形显然与正常的房屋交易习惯严重相悖，其应当自行承担该怠于行使权利导致的法律后果。综上所述，李谷不属于案涉执行标的权利人，且其提出的执行异议亦不属于法律规定的能够排除执行的情形。 本院经审查查明，兴业银行股份有限公司南昌分行与刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司借款合同纠纷一案中，南昌市中级人民法院作出（2013）洪民二初字第318号民事判决书，判决被告江西省霏欧凰家具制造有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告兴业银行股份有限公司南昌分行归还借款本金3000万元、利息723913.56元、罚息3860.44元（利息、罚息计算至2013年10月11日，之后利息按合同约定计算至还清全部款项止）；被告钟福华、刘雪方对本判决第一项的债务承担连带清偿责任（保证人承担责任后，有权向主债务人追偿）；被告江西省霏欧凰家具制造有限公司不履行上述第一项判决的债务时，原告兴业银行股份有限公司南昌分行有权对抵押人所有的抵押物以折价或以拍卖、变卖后的价款优先受偿。该判决生效后，刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司未履行该判决，兴业银行股份有限公司南昌分行向南昌市中级人民法院申请强制执行，该院于2017年10月27日作出（2017）赣01执指89号执行裁定书，裁定申请执行人兴业银行股份有限公司南昌分行与被执行人江西省霏欧凰家具制造有限公司、钟福华、刘雪方借款合同纠纷一案【（2014）洪中执字第247】，指定南昌市青云谱区人民法院执行。本院于2018年10月15日作出（2017）赣0104执658号执行裁定书，裁定变更中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司为本案申请执行人；同日作出（2017）赣0104执658号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司在银行的存款人民币50821858元或扣留、提取其收入50821858元，不足部分查封、扣押其相应价值的财产。2018年11月1日作出（2017）赣0104执658号之三协助执行通知书，查封江西省霏欧凰家具制造有限公司名下位于宜春市；2号楼1层117室、2号楼1层147室；2号楼2层211室；2号楼1层2140室；2号楼1层2152室；2号楼1层2164室；2号楼6层4-601室；2号楼3层5-301室；2号楼3层7-301室；3号楼2层226室；3号楼3层9-304室；宜房权证宜春字第××号；2-20121649号至2-20121646号；位于宜春市宜春大道2168号的赣（2018）袁州区不动产权第00**65号至第00**05号；赣（2018）袁州区不动产权第00**07号至第00**64号；第0000788号至第00**06号；第00**76号至第00**87号房产。案外人李谷认为其已于2011年11月28日向被执行人江西省霏欧凰家具制造有限公司购买宜春市宜春大道2168号霏欧凰家具城2号楼117号商铺及211号商铺，故提出执行异议。 另查明，2011年11月22日，李谷的母亲曾玉兰向江西省霏欧凰家具制造有限公司支付购房款人民币80000元。2011年11月28日，李谷向江西省霏欧凰家具制造有限公司支付购房款人民币535718元，并于当日与江西省霏欧凰家具制造有限公司签订一份《商品房买卖合同（备案合同编号：*）》，约定由李谷向江西省霏欧凰家具制造有限公司购买坐落于宜春市宜春大道2168号霏欧凰家具城2号楼211号商铺，建筑面积为113.99平方米，单价为每平方米1800元，总金额205182元；出卖人应当在2012年5月1日前将经验收合格的商品房交付给李谷。该合同于2015年10月29日经宜春市房地产管理局备案登记。同日，李谷还与江西省霏欧凰家具制造有限公司签订一份《商品房买卖合同（备案合同编号：*）》，约定由李谷向江西省霏欧凰家具制造有限公司购买坐落于宜春市宜春大道2168号霏欧凰家具城2号楼117号商铺，建筑面积为52.71平方米，单价为每平方米1800元，总金额94878元；出卖人应当在2012年5月1日前将经验收合格的商品房交付给李谷。该合同亦于2015年10月29日经宜春市房地产管理局备案登记。 又查明，2011年11月28日，李谷与宜春市霏欧凰物业管理有限公司签订一份《“霏欧凰家具城”商铺委托经营管理合同》，约定由李谷委托宜春市霏欧凰物业管理有限公司经营宜春市宜春大道2168号霏欧凰家具城2栋117号和2栋211号商铺，李谷将其所购霏欧凰家具城商铺的使用权、经营权全权委托给宜春市霏欧凰物业管理有限公司进行经营管理。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款后且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李谷于2011年11月28日向江西省霏欧凰家具制造有限公司支付了坐落于宜春市商铺的全部购房款，于2011年11月28日与江西省霏欧凰家具制造有限公司签订商品房买卖合同，并于同日将涉案房屋委托宜春市霏欧凰物业管理有限公司代为经营管理，且该房经相关部门进行备案登记，故李谷对该两套商铺享有的权利能够排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对坐落于宜春市商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向南昌市青云谱区人民法院提起诉讼。 审判长  江斯涛 审判员  杨邑利 审判员  郭起莲 二〇二〇年八月十八日 书记员  舒斯梅