江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3029号上诉人（原审被告)：陆艾红，男，1972年1月11日生，汉族，户籍所在地住徐州市贾汪区，现住徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告)：广州市龙能城市运营管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市沛县汤沐路南侧。法定代表人：姜敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕旭东，男，1981年10月12日生，汉族，该公司员工，住徐州市贾汪区。上诉人陆艾红因与被上诉人广州市龙能城市运营管理股份有限公司徐州分公司（以下简称龙能城市运营管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院(2019)苏0305民初4911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陆艾红、被上诉人龙能城市运营管理公司的委托诉讼代理人毕旭东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人陆艾红上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人并非拒交物业费，只是有原因的缓缴。2015年1月上诉人并没有回迁蓝庭国际7-2-202，由于房屋漏水等质量问题，5月10日上诉人才拿到钥匙，因为如果不签合同被上诉人就不给钥匙，上诉人被胁迫签订没公章的《物业合同》。故，物业费用应从5月10日算起，之前的费用应由开发商缴纳。2.房子两次漏水事实确凿，物业公司不可推卸责任，第一任物业经理承诺减免上诉人以后的物业费作为补偿，但后任物业经理对此不予认可，被上诉人违背诚信原则。而上诉人同楼的业主得以免除2016年的物业服务费，有违公平原则。3.被上诉人在一审中并没有提供物价部门物业费审批原件，而且公共能耗费属于重复收费，《物业合同》第十七条系合同依据。4.被上诉人物业服务质量远达不到合同约定标准。对上诉人提供的照片，一审没有实地勘察核实不予采信，仅大而化小，归结于“管理和服务上的瑕疵”，扣减物业费用比例较小。龙能城市运营管理公司辩称，1.公司有注册地，并不影响公司开展项目的地点，现在公司地址变更到铜山区了，系通过合法途径办理。2.国家法律规定物业服务包干制不需要公示，酬金制需要半年公示一次，而被上诉人属于包干制。3.被上诉人提供物业服务质量符合约定，可以去现场了解情况。4.上诉人欠费最多，从2016年就一直没交过费，被上诉人仅是针对正常缴费业主免交部分物业费。5.公共部分的电费像楼道灯等都是公摊的，定价也是经过物价局审核的，并经过了备案。龙能城市运营管理公司向一审法院起诉请求：依法判令陆艾红支付物业管理费3744元（从2016年1月至2019年12月）；公摊公共耗能电费600元，合计4344元；本案诉讼费由陆艾红承担。一审法院认定事实：2013年3月29日，徐州云宝置业有限公司（甲方）与龙能城市运营管理公司（乙方）签订《蓝庭国际项目前期物业服务合同》一份。2013年5月25日，陆艾红购买徐州云宝置业有限公司开发的徐州市贾汪区蓝庭国际小区7-2-202室住宅一套，其房屋建筑面积129.44平方米。2015年5月10日，龙能城市运营管理公司与陆艾红签订了《蓝庭国际业主宝典》一份，合同约定：物业名称为蓝庭国际、物业类型为住宅、商业、别墅、高层，座落于贾汪区山水大道北侧（徐州七中对面）。第二条，物业管理服务期限为：自签订本合同之日起至业主委员会成立后并且与新选定的物业管理服务公司签订的物业管理合同生效之日为止。第三条，物业管理服务的内容包括：1、物业共有部分的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公共区域部分和相关场地的环境卫生；4、公共绿化及道路的养护和管理；5、根据小区居民的需要，为居民提供多种便民有偿服务；6、物业公共区域内的安全秩序维护；7、委托管理物业的各类图纸资料的保管及业主档案资料的管理。第十五条，物业管理服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取。计费面积按房屋购房协议或房产证，有关资料中注明的建筑面积（含共用面积和分摊）确定。甲、乙双方同意约定物业服务费收费标准为：1、洋房住宅按建筑面积每月每平方米￥0.60元；2、别墅、商业按建筑面积每月每平方米￥1.50元；3、高层、小高层按建筑面积每月每平方米￥0.90元。城市生活垃圾处理费4元/户，公摊水电费居民200元/户，商业500元/户，垃圾清运费1元/平方米（建筑面积）。第二十条第3项，业主自收楼之日起一次性预交一年物业服务费，以后按半年交纳。业主每年1月7月的最后1日前履行缴纳义务（包括因业主原因空置的房屋），业主现金缴纳或在此日期之前将所需要交纳款项存至帐户，如因业主原因导致费用缴交失败或延迟，业主将承担相应的滞纳金，从每年1月7月第15个工作日起每日按应交物业管理费总额的千分之三向物业公司缴纳滞纳金。陆艾红未向龙能城市运营管理公司缴纳2016年1月2019年12月期间的物业管理服务费及公共能耗费。庭审过程中，龙能城市运营管理公司认可其公司管理的小区存在一些管理上的瑕疵，例如：小区内毁坏绿地、私搭乱建房屋等。一审法院认为，缴纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，也是物业公司开展服务需要的资金保证。业主拒绝缴纳物业管理服务费，会导致物业公司经费不足，无法维持正常的物业服务水平，损害其他业主的合法权益。本案中，陆艾红作为徐州市贾汪区蓝庭国际小区7号楼2单元202室的业主，应按合同约定交纳物业管理服务费及公共能耗费，但龙能城市运营管理公司应当最大程度的为小区提供优质的服务，对小区业主提出的问题及要求应当妥善处理和解释，取得小区业主理解和支持，其公司在小区管理和服务的过程中存在一些管理和服务上的瑕疵，例如：小区内毁坏绿地，乱搭乱建等，故，酌定扣减龙能城市运营管理公司诉请物业管理服务费的30%。根据合同约定的物业服务费用收取标准，陆艾红应当向龙能城市运营管理公司缴纳2016年1月至2019年12月期间的物业管理服务费3727.87元（129.44平方米×0.6元/平方米/月×48个月）；并应支付公共能耗费800（200/12×48个月），龙能城市运营管理公司只请求陆艾红支付公共能耗费600元，是其对权利的处分，故，陆艾红应给付龙能城市运营管理公司物业管理服务费（扣减30%）、公共能耗费，即3209.51（3727.87×70%+600）元，予以支持。一审遂判决：一、陆艾红于判决生效之日起十日内给付广州市龙能城市运营管理股份有限公司徐州分公司物业管理服务费、公共能耗费，合计3209.51元；二、驳回广州市龙能城市运营管理股份有限公司徐州分公司其他诉讼请求。案件减半收取25元，由陆艾红负担。二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.上诉人主张来源于贾汪区政府网站的小区其他业主的反映，拟证明被上诉人物业公司不作为、不履行合同义务。2.2016年7月16日电费单一份，证明当时被上诉人的房子没有住人，是空置的。被上诉人质证称，对证据1的真实性无法确定，对证据2真实性无异议，但不能证明房屋空置，只能证明交了押金。房屋空置需要交房时向物业提交书面申请，双方当场查实电表、水表没有度数。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：一、关于一审判决支持的物业费数额是否恰当的问题。陆艾红以小区现场照片等证据拟证明被上诉人物业服务不达标，据此主张拒绝缴纳物业费用。实际上，物业服务具有广泛性、持续性等特点，物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，不能以个别时点的状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实，亦不能因部分瑕疵而否定被上诉人提供的整体服务。本案中，陆艾红提供的证据并不足以充分证明被上诉人存在不履行或履行合同存在重大瑕疵的情形，上诉人拒绝交纳物业费无法定理由，对此项上诉意见本院不予支持。鉴于被上诉人物业服务的确存在不规范的情形，一审法院综合在案证据及当事人陈述酌定按陆艾红实际应交纳物业费的70%计算本案物业服务费，并无不当。本案系被上诉人向陆艾红主张2016年1月至2019年12月的物业服务费，而陆艾红上诉主张其不应当缴纳2015年5月10日以前的物业服务费，其该项主张超出本案诉请，不予处理。二、关于被上诉人主张的公共能耗费应否得到支持的问题。陆艾红与被上诉人签订的《蓝庭国际业主宝典》第三部分第十七条约定：第十五条约定的物业服务费包含公共区域水电费。陆艾红据此主张被上诉人收取的物业服务费已经包含公共能耗费，被上诉人另外收取公共能耗费属于重复收费。但是对于合同条款理解应从合同文本整体进行评价解释，上述业主宝典第一部分同时列支了具体详细的收费标准表，不仅单项约定物业服务费标准，同时另行约定公摊水电费洋房为200元/户等内容。根据以上合同文本，结合物业服务内容、涉案房屋物业服务费0.6元/平方米/月收费标准等事实能够得出，陆艾红仍应以每年200元标准另行向被上诉人缴纳公摊水电费。综上所述，陆艾红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陆艾红负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋正喜审 判 员 黄 政审 判 员 费 蜜二〇二〇年八月二十四日法官助理 黄 伟书 记 员 薛淑淑