江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5284号上诉人（原审原告）：吴东升，女，1975年10月28日生，汉族，住江苏省泰兴市。上诉人（原审原告）：方亚国，男，1998年7月10日生，汉族，住江苏省泰兴市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：桑磊，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区沿江街道泰冯路98号。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人吴东升、方亚国因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序的独任制公开开庭进行了审理。上诉人吴东升、方亚国的委托诉讼代理人万樾莉，被上诉人浦东公司的委托诉讼代理人杨睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴东升、方亚国上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持我方的一审诉讼请求对本案进行鉴定；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实不清，且错查、漏查重要事实。1、原审未依法查明案涉《商品房预售合同》中对装修质量要求约定不明的事实。江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称《指南》）第8条规定,对于装修质量要求明确的评判标准为“装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定”，而案涉合同附件4约定并没有就相关事宜进行约定，约定显然未达到具体确定的标准，系对装修质量要求约定不明。2、原审漏查案涉合同签署时无样板房、售楼处公布的装修单价为4000元/平方米的重大事实，致本案认定事实错误。原审系列案件庭审中，业主和开发商一致确认合同签署时没有样板房，庭审亦已查明并无样板房，售楼现场公示的装修单价为4000元/平方米。据《指南》第8条规定,本案中因当事人没有对装修质量要求作出明确约定，上诉人主张以装修价格作为装修质量要求的，具有事实和法律依据。3、在合同明确约定装修不达标退差价的情况下，原审未同意鉴定致基本事实不清。案涉《商品房预售合同》第十一条第二款第2项约定，商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于约定标准的，按交付时的市场差价赔偿乙方损失。合同附件4中列明的装饰装修标准和设备标准涉及的住宅部分，大部分装修材料未约定品牌，少部分约定品牌，但没有就装修材料的型号、数量以及装修工艺等关键要素进行约定，可依据的应是浦东公司向住建部门申报的《预售方案》和《价格表》中载明的4000元/平装修单价标准，而是否达到装修单价标准，应以专业鉴定机构出具的鉴定结论为依据。故，对于该“专门性问题”，上诉人有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条向法院申请鉴定。原审法院未同意鉴定，致本案主要事实未依法查明。二、案涉4000元/平米装修价格，被上诉人在销售现场公示，并向政府部门备案，应视为要约，对被上诉人具有法律约束力。原审在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，否定装修价格作为装修质量要求，显系未全面正确适用法律。1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。2、案涉4000元/平方米装修单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示。3、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，被上诉人亦认可在销售现场有公布装修单价。4、根据《指南》第二节4、5、6、7、8各条意见，全装修房屋如存在明确具体的质量约定的，应以约定标准作为装修质量要求。如无约定标准的，应以样板房、销售资料等其它材料进行综合认定。如仍无法认定的，可以视情况按照备案装修资料确定。若仍无法确定的，则属于当事人没有对装修质量要求做出明确约定，应以装修价格作为装修质量要求依据。装修价格有合同约定的从合同约定，没有合同约定的按照广告宣传价格，没有广告宣传价格的按照备案装修价格确定。综上，被上诉人在销售现场公示的、且向住建部门申报的4000元/平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。而原审认为“被告只需按合同附件4约定的内容完成装修即应当认定为已履行完毕合同约定的装修义务”，该认定无事实和法律依据。三、若依法判令被上诉人承担赔偿责任，有利于房地产企业更加自律，更加自我规范，为购房人提供货真价实、高质量的装修房，来实现企业与消费者的双赢。综上，上诉人的上诉请求具有事实和法律依据，恳请贵院依法支持全部上诉请求。浦东公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一、就装修质量要求双方在合同中已经明确约定。合同附件四对装饰装修及配置标准进行了详细的列明，最后上诉人在附件四中签字确认，本人已明确知晓并接受该房屋的装饰装修交付标准，出卖人已作明确的解释，说明本人无任何异议。二、在合同已经明确约定装饰质量要求的前提下，无论物价备案材料所载的4000元每平米是否构成要约，均不应当作为本案的装饰装修标准，该事实与本案没有关联性。三、浦东公司的开发和销售行为严格按照法律规定进行，诚信全面的履行了全部合同义务。综上上诉人的上诉请求和事实与理由均不能成立，请求法院依法驳回。吴东升、方亚国向一审法院起诉请求：1、判令浦东公司赔偿房屋装修差价（暂计10000元，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2、判令浦东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月24日，吴东升、方亚国（乙方）与浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》，约定：浦东公司将位于南京市浦口区房屋出售给吴东升、方亚国，房屋建筑面积115.33平方米，其中套内建筑面积85.06平方米，共有共用分摊建筑面积30.27平方米，单价19719元/平方米，总价款合计2274192元。合同中关于关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该合同同时约定：甲方应于2018年9月30日前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。该合同附件4对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，吴东升、方亚国在买受人处签字确认。上述合同签订后，吴东升、方亚国向浦东公司支付了全部购房款。现浦东公司已向吴东升、方亚国交付涉案房屋。另查明，浦东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,北外滩水城18街区4-1005室建筑面积115.33平方米，销售单价19719元/平方米，总价2274192元，其中装修单价为4000元/平方米。庭审中，吴东升、方亚国申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。上述事实，有南京市商品房预售合同及附件、收据、南京市商品住房申报价格表以及双方当庭陈述等证据在卷证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴东升、方亚国与浦东公司签订的北外滩水城第十八街区商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点为：吴东升、方亚国能否以浦东公司向物价部门申报的4000元/平方米的装修备案价格作为主张装修差价损失的依据。一审法院认为，浦东公司交付给吴东升、方亚国的房屋为包含装修在内的房屋整体，双方对房价款的约定为单价19719元/平方米，总价2274192元，而对房屋套内装饰装修价款部分的约定为空白，说明涉案房屋的计价方式为整体计价，装修款已包含在房价款中。庭审中吴东升、方亚国提交南京市商品住房申报价格表，认为该申报价格表中明确载明装修单价为4000元/平方米，且在南京房地产网上向社会进行了公示，因此应当视为要约，并视为双方合同约定内容。一审法院认为，双方在合同附件4中对房屋装饰装修配置标准进行了明确约定，吴东升、方亚国在下方签字确认，应当视为双方已就装修标准协商一致并达成合意，浦东公司只需按合同附件4约定的内容完成装修即应当认定为已履行完毕合同约定的装修义务；而申报备案价格仅是政府为了规范房地产交易市场秩序，对新开发楼盘的房屋出售价格进行的备案机制，并非合同的组成部分，亦不能等同于合同价。因此，吴东升、方亚国申请单独对涉案房屋装修造价进行鉴定，并主张浦东公司赔偿装修备案价格与实际装修造价之间的差价损失，无合同及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回吴东升、方亚国的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由吴东升、方亚国负担。二审中，上诉人吴东升、方亚国提交南京市浦口区法院2019年4月3日的类案的庭前会议记录一份，证明在一审类案的庭审中，被上诉人明确确认现场公示了物价申报表及估价报告，以及明确了签署商品房预售合同时没有样板房，是签订合同后10多天后才有样板房。上述两点足以证明签订合同时被上诉人向业主展示房屋的现状是没有样板房，合同约定的装修标准不明确，现场公示的4000元/平方米的装修单价。被上诉人浦东公司质证认为，对于证据的三性没有异议，对于上诉人提出的观点和证明目的不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人吴东升、方亚国与被上诉人浦东公司签订的《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。吴东升、方亚国上诉主张，被上诉人在销售现场公示了装修单价并向政府部门备案，应视为要约，在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，该装修价格应作为装修质量要求。本院认为，在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，被上诉人对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由上诉人签字确认，而被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且被上诉人实际交付内容亦与合同约定交付标准相一致。故上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。综上所述，吴东升、方亚国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴东升、方亚国负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年八月十日书记员  戴 苗