辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执复200号复议申请人（被执行人）：大连润天房屋开发有限公司，住所地大连经济技术开发区高安里。法定代表人：武立民，董事长。委托诉讼代理人：金洪智，辽宁申智律师事务所律师。委托诉讼代理人：董俊宏，辽宁申智律师事务所律师。申请执行人：王文东，男，1980年12月14日生，住庄河市。复议申请人大连润天房屋开发有限公司（以下简称润天公司）不服大连经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）（2020）辽0291执异30号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。开发区法院查明：王文东与润天公司建设工程合同纠纷一案，2017年11月7日，该院作出（2017）辽0291民初5166号民事判决，王文东不服，提起上诉。大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终349号民事判决，判决润天公司向王文东支付欠付工程款16525276.20元及利息。判决生效后，润天公司未履行上述判决确定义务，王文东于2018年3月20日向该院申请执行。该院已立案执行，执行案号为（2018）辽0291执267号。本案申请执行人王文东系润天公司开发建设的君临天下项目工程的实际施工人，润天公司所有资产只有其开发建设的君临天下项目项下资产。君临天下项目系大连开发区规划建设局于2009年8月25日作出大开规建（2009）156号松岚居住区规划设计条件，大连市国土资源和房屋开发区分局于2010年5月14日至5月31日在大连开发区土地交易市场对松岚村居住区D1、D2、D3、D4项目国有建设用地使用权进行挂牌出让。2010年5月31日，润天公司以5100万元竞价成交摘牌，负责对D1、D2、D3、D4项目进行投资建设，用地总面积：177234平方米。润天公司在开发建设中，出现资金困难，该项目自２０１３年１２月以来，处于停工状态，400多位已购房业主迟迟未能得到住房，不断组织集体上访，严重影响社会稳定，成为大连市金普新区当地一直极难解决的烂尾楼。相关主管部门多次约谈润天公司，但公司始终无法解决项目竣工交付问题。本院将涉君临天下项目情况向大连市中级人民法院进行汇报。市中院将全市相关执行案件指定本院执行，由本院统一对润天公司的财产进行统一处理。经统计，已立案执行的案件涉案金额6.98亿元：1、申请执行人华融资产管理公司大连分公司案件，执行标的本息合计4.58亿元；2、申请执行人上海浦发银行大连分行案件，执行标的本息合计2717万元；3、申请执行人大连市住房公积金管理中心案件，执行标的本息合计56.14万元；4、申请执行人建设银行大连市分行案件，本息合计36.72万元；5、申请执行人大连博源建设集团案件，执行标的1709万元；6、申请执行人鼎隆建筑工程公司案件，执行标的本息合计3799.31万元；7、申请执行人王文东案件，执行标的本息合计2219.2万元；8、申请执行人赵树利案件，执行标的本息合计9970万元；9、购房业主400余户申请执行逾期交房违约金案件，执行标的3500万元。尚未申请执行的债务约2.6775亿元：1、锦州银行贷款本金3000万元，本息合计3741万元；2、吉林银行贷款本金10651万元，本息合计11401万元;3、盛京银行贷款本金6600万元；4、欠基础设施配套费2127万元；5、欠维修基金518万元；6、欠契税总额2388万元。润天公司报告除上述债务外还有6亿余元债务，润天公司原股东申报润天公司欠其2.3亿元，施工单位申报欠其垫资施工款1.2亿元。开发区法院在执行润天系列案件中，为了一揽子彻底解决“君临天下”项目烂尾楼问题，经市中院司法技术处，委托大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司，对润天公司位于大连开发区松岚村D1、D10地块的土地使用权和D4、D8地块土地使用权及地上建筑物财产价值进行评估，确定评估值为14.97亿元。该院在评估值基础上确定以12亿元作为第一次网络拍卖的起拍价。2019年7月17日，本院在京东司法拍卖平台发布拍卖公告，于2019年8月22日10时起开拍至2019年8月23日10时止结束，因无人竞买而第一次拍卖流拍。开发区法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”润天公司已立案执行的案件涉案金额6.98亿元，债务利息每日都在增长，未申请执行的债务约2.7亿元，申报的债务约9.5亿元。公司唯一财产君临天下项目土地及在建工程，评估值为14.97亿元。该项目作为一个整体规划工程，开发建设尚未完工，行政主管部门不同意将工程项目进行分割转让，本院无法分开执行处分项目中的部分财产。本院在评估值基础上确定以12亿元作为第一次网络拍卖的起拍价进行拍卖，不存在超标的执行问题。异议人（被执行人）提出关于立即停止对标的物（大连开发区松岚村D1、D10地块的土地使用权和D4、D8地块土地使用权及地上建筑物）的整体拍卖行为；在合理范围内对部分标的物（D4地块土地使用权及地上建筑物）进行评估、拍卖，依法采取合理的执行措施的异议请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，裁定驳回润天公司的异议请求。复议申请人润天公司向本院申请复议称，请求撤销开发区法院（2020）辽0291执异30号执行裁定，1、立即停止对标的物（大连开发区松岚村D1、D10地块的土地使用权和D4、D8地块土地使用权及地上建筑物）的整体拍卖行为；2、在合理范围内对部分标的物（D4地块土地使用权及地上建筑物）进行评估、拍卖，依法采取合理的执行措施。事实和理由：一、本案中拍卖标的物的价值数十倍于复议申请人的债权额，甚至数倍于目前复议申请人被执行案件的总标的额，属于明显的超标的拍卖。本案申请执行人王文东的债权本金约1600万元，即使计算全部利息及实现债权费用截至目前被不超过2500万元，而法院据此拍卖复议申请人名下的四块土地使用权、两处在建工程评估价格为14.97亿元。至于其他进入执行阶段的债权，不属于执行法院确定拍卖标的物价值的考虑范围，更不属于法院应主动适用强制执行措施的范畴。至于所谓存在申报债务约9.5亿元，不仅尚未进入执行阶段，甚至未经审判程序确认债权额。二、该超标的拍卖的强制执行措施，并无法律上或操作上的必要性。执行行为有悖于最高院善意执行的指导理念，合法性亦存在一定瑕疵。三、超标的拍卖行为也会严重损害复议申请人的权利，而分批次拍卖措施将会有助于企业解除困境。本院查明的事实与开发区法院查明的事实基本一致。本院认为，复议申请人主张润天公司对王文东所承担的债务本金及利息至今不超过2500万元，而执行法院对其所有的评估价格约14亿元的土地使用权及在建工程进行整体拍卖处置，属明显的超标的拍卖。经审查，本案执行依据为辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终349号民事判决，申请执行人王文东对复议申请人润天公司依法享有的债权本金为16525276.20元及相应的利息，虽然开发区法院（2020）辽0291执异30号执行裁定中已查明以润天公司为同一被执行人的案件尚有多件，但其他债权人并未被列为本案的执行当事人。因此，执行法院应当对本案是否存在超标的拍卖的事实予以进一步审查，并将查实的其他债权人列为本案的申请执行人，再依法予以相应的拍卖处置。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项之规定，裁定如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院作出的（2020）辽0291执异30号执行裁定；二、本案发回大连经济技术开发区人民法院重新审查。审判长  唐利群审判员  卢宏翔审判员  景梦婵二〇二〇年八月六日书记员  李玉萱