河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1875号上诉人（原审被告）：平顶山市立威房地产开发有限公司，住所地平顶山市湛河区开源路南段马庄转盘南路西金城-丽景小区18号商铺，统一社会信用代码91410400755191677E。诉讼代表人：李金彪，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：吕金城，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金彪，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱鹏超，男，1977年12月4日出生，汉族，平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：戴彦楠，河南博识律师事务所律师。委托诉讼代理人：马捷，河南博识律师事务所律师。上诉人平顶山市立威房地产开发有限公司（以下简称立威公司）因与被上诉人朱鹏超与破产有关的纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。立威公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回朱鹏超的诉讼请求，一、二审诉讼费由朱鹏超承担。事实和理由：一、本案立威公司与朱鹏超签订的《商品房认购协议书》属于无效协议。案涉《商品房认购协议书》实质上是以物抵债协议。1.湛河区人民法院（2015）湛民三初字第108号民事调解书中，朱鹏超自述“以房屋作为债务履行的担保”，证明了案涉房屋系民间借贷关系的担保，不能认定为“当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示”。2.朱鹏超违反法律规定和生效法律文书规定，擅自虚增抵债金额。湛河区人民法院（2015）湛民三初字第108号民事调解书已确认，立威公司应偿还朱鹏超人民币25万元及利息3万元，共计28万元。除此之外，并没有支持其他请求。朱鹏超在抵债时虚增利息，以331884.83元作为抵债资金，该金额与生效法律文书确定的债务金额28万元相比，虚增了51884.83元。如果该51884.83元认定为利息，那么从上述民事调解书生效日（2015年7月24日）至2016年4月15日双方签订《商品房认购协议书》期间只有266天。以25万元为本金，月息按照2分计算，266天的利息仅为44333.4元，可以认定51884.83元的计算方法超过了法律规定的月息2分的上限。事实上，调解书中双方并未约定利息计算至实际还清之日，朱鹏超加收利息51884.83元，明显存在欺诈或恶意串通。3.成立以物抵债需要满足四个条件：第一、有既存的债权债务关系；第二、当事人之间达成以物抵债的合意；第三、以他种给付代替原有给付；第四、债权人实际受领他种给付。房屋作为不动产，以房抵债成立的前提是办理不动产登记手续。涉案房屋因破产实际无法办理不动产登记手续的情况下，《商品房认购协议书》不能认定为成立。4.如认定《商品房认购协议书》有效，明显损害其他债权人的合法权益。立威山项目涉购房户多达1000余人，朱鹏超仅仅以25万元的借款债权就抵偿价值378840元的房屋，明显损害了全体债权人的利益。5.涉案《商品房认购协议》客观上履行不能。立威公司目前处于破产阶段，虽然5号楼五证齐全，但后期能否重整成功并将房屋交付于债权人，处于无法确定状态。二、立威公司无需向朱鹏超支付违约金。在《商品房认购协议书》无效的前提下，合同条款无效，违约金更无从谈起。而且根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第十二款之规定，债权以实际损失为计算原则。违约金不作为破产债权，定金不再适用定金罚则。因此，立威公司无需向朱鹏超支付违约金。朱鹏超向一审法院起诉请求：1.依法确认朱鹏超与立威公司签订的《商品房认购协议》有效；2.依法判令立威公司继续履行《商品房认购协议》义务，并向朱鹏超支付违约金29976.8元（违约金自2017年5月31日起按照日万分之一暂计算至2019年7月25日，具体金额计算至房屋实际交付之日止）；3.诉讼费用由立威公司负担。一审法院认定事实：2015年7月17日，朱鹏超诉立威公司、平顶山联达宏益实业有限公司民间借贷纠纷一案，湛河区法院经审理后，于2015年7月24日作出（2015）湛民三初字第108号民事调解书，协议内容为：一、立威公司借朱鹏超人民币25万元及利息3万元，共计28万元，自2015年7月起每月30日前还7万元，至2015年10月30日前全部还清。平顶山联达宏益实业有限公司对上述借款本、息自愿承担连带清偿责任；二、朱鹏超自愿放弃其它诉讼请求；三、案件受理费5500元，减半收取2750元，朱鹏超承担1000元，平顶山联达宏益实业有限公司承担1750元。后因立威公司未履行该协议，为此朱鹏超向湛河区法院申请执行。在执行阶段，双方自愿达成和解协议，立威公司将其位于平顶山市××路与××电大道交叉口东南角开源国际城5号楼七楼西北户708室以总价378840元以物抵债给朱鹏超。2016年4月15日，立威公司为出卖人、朱鹏超为买受人，双方签订《商品房认购协议》一份，协议约定立威公司将其位于平顶山市××路与××电大道交叉口东南角（立威山北地块儿）开源国际城第5号楼708号房出卖给朱鹏超，该房建筑面积约108.24平方米，单价为3500元，总金额为378840元，付款方式为买受人朱鹏超在签订本协议当日已付房款331884.83元。该协议同时约定立威公司应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过竣工验收合格的房屋交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，如地震、洪涝等自然灾害的；2.因国家或者地方政府政策等非甲方原因造成停工或者缓建的……；出卖人如未按本协议规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第七条规定的协议逾期截止日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，立威公司向朱鹏超出具收据一份，载明：今收到朱鹏超交来开源国际城5#708号房诚意金人民币叁拾叁万壹仟捌佰捌拾肆元捌角叁分（￥331884.83），融资部借款抵。其中尾款46955.17元朱鹏超已交予本院。2019年7月16日，康英、徐东风、端木翠书以立威公司不能清偿到期债务为由向平顶山市中级人民法院申请对立威公司进行重整，2019年7月25日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破申4号民事裁定书，裁定受理康英、徐东风、端木翠书对立威公司的重整申请。2019年7月26日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破5-1号决定书，指定河南国银律师事务所担任立威公司管理人。后朱鹏超向管理人申报债权，管理人认为在未实际变更登记产权的情况下，以房抵债的协议或合同不视为履行，更不能视为产权的归属已经发生变更，依此确认朱鹏超不能对案涉房屋享有物权，为此引起本案诉争。另查明，涉案房屋所在5号楼已经取得了商品房预售许可证。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。朱鹏超与立威公司在签订《商品房认购协议》之前存在民间借贷法律关系。在双方就民间借贷案件经法院审理达成调解协议后，在执行阶段，双方达成一致意见，协商将借款本息及其他费用转为已付购房款，并签订《商品房认购协议》一份，将借款合同关系转为房屋买卖合同关系，并在协议中就房屋位置、面积、价款、交付时间及交付条件等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要经过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案当事人经协商一致，将借款合同关系转为商品房买卖关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在立威公司无力偿还借款时，通过将房屋出售给朱鹏超的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故朱鹏超与立威公司之间签订的《商品房认购协议》有效，应予以确认。关于朱鹏超要求立威公司继续履行《商品房认购协议》中的交房义务的诉讼请求。双方在认定协议中就商品房的楼号、楼层、房号、面积等约定均具体明确，系特定物，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，立威公司履行交付房屋的义务，并非《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。且在朱鹏超主张继续履行双方签订的《商品房认购协议》的情况下，立威公司亦未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十条所称的不能履行或者不适于继续履行的情形，故立威公司应当继续履行案涉《商品房认购协议》，将案涉房屋交予朱鹏超。关于朱鹏超要求立威公司支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方约定立威公司应在2017年5月30日前交付房屋，2019年7月25日，平顶山市中级人民法院作出民事裁定书，受理了对立威公司的破产重整申请。故立威公司不能免除责任，朱鹏超要求立威公司支付违约金的诉讼请求符合双方约定及法律规定，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决：一、确认朱鹏超与平顶山市立威房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》有效。二、平顶山市立威房地产开发有限公司继续履行《商品房认购协议》。三、平顶山市立威房地产开发有限公司向朱鹏超支付违约金（违约金自2017年5月31日起以378840元为基数，按照日万分之一的标准计付至交房之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元，减半收取374.5元，由立威公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。朱鹏超在二审中自愿放弃要求立威公司支付违约金的诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：双方签订的《商品房认购协议》是否有效，是否应继续履行。对此，本院分析评判如下：首先，关于双方签订的《商品房认购协议》是否有效，是否应继续履行的问题。案涉《商品房认购协议》是立威公司进入破产重整前，在朱鹏超申请执行立威公司民间借贷一案中，双方和解达成以房屋抵偿借款债务的一致意见。该《商品房认购协议》体现了双方协商一致将借款本息转为购房款、借款关系转为商品房买卖合同关系的真实意思表示，而且朱鹏超已就双方对借款债务数额冲抵购房款后剩余所欠的购房款46955.17元，交付给湛河区人民法院。案涉《商品房认购协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审判认定该《商品房认购协议》为有效，并无不当。立威公司上诉所称的案涉房屋系民间借贷关系的担保，该理由没有依据。关于立威公司上诉所称的朱鹏超在抵债时擅自虚增利息的理由，因案涉商品房认购协议是立威公司与朱鹏超在执行阶段自愿协商一致的结果，抵债数额也是当时双方一致认可的，立威公司上诉所称朱鹏超擅自虚增利息的理由不成立。其次，关于案涉《商品房认购协议》是否应当继续履行的问题。因双方在该协议中已就所购房屋的楼号、楼层、房号等进行了具体明确的约定，该债权的实现并不会损害其他债权人的合法权益，在朱鹏超已支付全部购房款的情况下，立威公司应当按照协议履行自己应当承担的义务。立威公司上诉所称案涉《商品房认购协议》客观上履行不能的理由不足，本院不予采信。关于违约金问题，因朱鹏超在二审中自愿放弃关于违约金的诉讼请求，系朱鹏超对其民事权利的处分，本院对此予以确认，故对一审判决主文中关于立威公司支付违约金的内容应当予以撤销。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对朱鹏超自愿放弃的部分应予撤销，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持河南省平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初765号民事判决第一、二项，即“一、确认朱鹏超与平顶山市立威房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》有效。二、平顶山市立威房地产开发有限公司继续履行《商品房认购协议》”。二、撤销河南省平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初765号民事判决第三项。三、驳回朱鹏超的其他诉讼请求。一审案件受理费749元，减半收取374.5元，由平顶山市立威房地产开发有限公司负担。二审案件受理费749元，由平顶山市立威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李泉钦审判员  李双双二〇二〇年八月二十四日法官助理雷东书记员薛梦杰