浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初7584号 原告（反诉被告）：宁波广发房地产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212MA282E3D28）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火路189号1207室。 法定代表人：崔明明，该公司总经理。 委托代理人：马明，该公司员工。 被告（反诉原告）：朱建成，男，1970年10月17日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：谢四芬，女，1971年2月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 两被告共同的委托代理人：朱乐平，宁波市海曙区正和法律服务所法律服务工作者。 原告宁波广发房地产经纪有限公司为与被告朱建成、谢四芬房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，两被告提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案依法适用书面审理，原告的委托代理人马明、两被告共同的委托代理人朱乐平参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告与被告在2017年9月8日签署《房屋出租委托代理合同》，合同期限至2022年9月17日。2017年7月2日，因案涉房屋被辖区派出所下达出租房安全隐患责令限期改正通知书，故原告与被告协商整改后于2019年9月12日重新签订了合同。2019年12月2日，案涉房屋又被派出所下达限期整改通知书，被告不予理会。2020年5月20日，案涉房屋因管道老化导致火情，派出所再次下达限期整改通知书。案涉房屋无法继续出租，且被告不愿意整改。故原告与被告协商腾退房屋，被告支付原告租金按天计算。原告在清退房屋内租客后多次联系被告交接房屋，被告以工作忙为由不予理会。后被告于2020年6月16日晚上到达案涉房屋，拒不赔偿原告因此导致的经济损失且不愿意协商。故原告请求判令：一、解除原告与两被告签订的房屋出租全程委托代理合同（合同编号为1969055）；二、两被告退还租金3927.60元（2020年5月28日至2020年6月19日租金）；三、两被告支付原告违约金8728元；四、两被告支付原告利润13246元。审理中，原告申请撤回了第四项诉讼请求。 两被告答辩称：原告所称案涉房屋管道老化导致火情完全不符合事实，发生火情的实际原因是承租人未能及时清理厨房煤气灶和锅具，打火时引燃油腻和污渍，锅煤掉落到地上，导致煤气灶下的橱柜木门着火。原告要求解除合同的真实理由是派出所下发限期整改通知书，要求拆除客厅的隔间，原告出租收入要减少，加上疫情关系生意不好。对于木楼梯改成金属楼梯问题，被告一直要求原告处理，费用在租金中扣减，但原告不置可否，拒绝回复，案涉房屋不整改的责任不在被告。原告作为专业机构应当知道房子不能分割多间出租，阁楼不能使用木扶梯，但原告在签订合同时并未提出。现既然原告要求解除代理合同，被告也同意解除合同，但被告并未违约，因此不需要退还房租，违约金也无需支付。同时，两被告反诉称，原告未履行合同约定的每月不定期对房屋进行检查、维护等义务，导致房屋居住人员在使用厨房时引发火情，厨房部分受损。后续原告因整改需要拆除部分房屋分割影响其收入，提出要求解除合同，原告存在违约。故反诉请求判令：一、解除于2019年9月12日签署的房屋出租全程委托代理合同；二、原告赔偿违约金8728元；三、原告支付2020年6月18日起至实际归还房屋之日止的租金损失，按照月租金4364元计算；四、原告对房屋进行清理，恢复原状，将案涉房屋归还给两被告。 本院经审理，查明事实如下：2017年9月8日，原告（乙方）与被告朱建成（甲方）签署《房屋出租委托代理合同》，约定甲方将位于宁波市鄞州区的房屋全权委托乙方办理出租房屋事宜；房屋为3室1厅，出租委托代理期限自2017年9月18日至2020年9月17日，甲方给予乙方30天作为乙方装修、维护房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间，此期间甲方不收取乙方租金费用；租金为5200元每月，付款方式为季付，税费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费由乙方承担；甲方应保证该房屋的建筑结构和原有附随的设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰、格局优化或添置新物品；乙方不定期每月对房屋进行检查、维护服务，保证房屋的整体质量与安全性；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格，影响房屋出租或承租人居住的）；合同第八条约定，除本合同第八条约定的情形外，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，若因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，除第八条第（一）款约定的违约金外，甲方还需赔偿乙方遭受的一切实际损失。被告朱建成的配偶即被告谢四芬作为合同的甲方代理人在第一份合同上签字，后续房屋出租事宜也由被告谢四芬代为处理。案涉房屋交付给原告之时，一层为两室一厅，其中客厅被分割成三个小房间，二层为一间阁楼，阁楼分割成三个小房间，一层与二层阁楼之间以木楼梯连接。后续因接到辖区派出所通知整改，双方协商将一层客厅其中一个隔间拆除，并在2019年9月12日重新签订了《房屋出租委托代理合同》（合同编号为1969055），将月租金变更为4364元，其余条款不变。原告承租房屋后转租给多名租客。原告已支付租金至2020年6月17日。 2019年12月2日，宁波市公安局鄞州分局中河派出所就案涉房屋下达《出租房安全隐患责令限期改正通知书》，要求在2019年12月12日前将房屋内的木楼梯整改为室内金属梯。2020年5月20日，案涉房屋的厨房发生火情，煤气灶下方的木质橱柜门被烧。着火后一天左右，原告提出要求解除合同。同年5月22日，宁波市公安局鄞州分局中河派出所就案涉房屋下达两份《出租房安全隐患责令限期改正通知书》，要求在2020年6月12日前将房屋内的木楼梯整改为室内金属梯，并拆除客厅隔间（对应的违法行为：将一间原始设计为卧室或起居室为最小出租单位，居室内分割搭建后出租）。就上述整改通知，派出所均电话通知被告谢四芬，整改通知书则由原告签收。2020年6月18日之前，原告与被告谢四芬曾就合同解除、房屋交接进行过协商，原告提出要求被告给付4000元，双方未达成协议，亦未交房。2020年6月18日，原告员工发送短信给被告谢四芬“我是广发租房小韩，那天真的搞的不好意思，在这里我给您道个歉，您看有时间过来，房子我们退给您”。被告谢四芬未回复。次日，原告员工再次给被告谢四芬发送短信“我给您电话沟通过，房子给您腾退，租金您按天退还给我公司，合同解除，后面腾退后多次联系您，您说没有时间过来，您过来不愿意退还租金，租客我也清退了，好聚好散的事情，公司损失更大，房子我们接手过来就是这个状态的，政府管控不允许这个状态出租的，您如果按着政府的要求整改好，价格重新定公司还是愿意继续接收的，但是要符合宁波市出租房管理条例的”，同时将派出所在2020年5月22日作出的两份整改通知发送给被告谢四芬。被告谢四芬未回复。 上述事实，由原告提供的《房屋出租委托代理合同》、房产证复印件、结婚证复印件、《出租房安全隐患责令限期改正通知书》、聊天记录截图、两被告提供的聊天记录截图、现场照片及原、被告陈述等证据佐证。 本院认为：委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，双方签订的合同虽然名为《房屋出租委托代理合同》，但从合同内容看，被告朱建成将房屋交付给原告，原告按月向被告朱建成支付租金，原告取得房屋后再行对外转租，转租所得收益归原告所有，与被告朱建成无关。原告与被告朱建成之间的法律关系不符合委托合同关系特征，应为房屋租赁合同关系，本案案由调整为房屋租赁合同纠纷。 根据《房屋出租委托代理合同》记载，合同相对人为被告朱建成和原告，被告谢四芬仅是作为被告朱建成的代理人在第一份合同上签字，并代为处理合同相关事宜，故谢四芬并非本案适格被告。对于原告与被告朱建成均提出的要求解除2019年9月12日签署的《房屋出租委托代理合同》（合同编号为1969055）的诉讼请求，因审理中双方均一致同意解除合同，故对于该项本诉及反诉诉讼请求，本院均予以支持。审理中，双方于2020年8月16日完成了案涉房屋的交接，故对于被告朱建成的第四项要求归还房屋的反诉诉讼请求，已无判决之必要。 对于合同解除的责任归属，本院认为，原告提出案涉房屋有重大安全隐患，包括房子的电路经过私自改造，燃气管道、水管道老化，但对于上述事实，原告并未能举证；对于发生火情的原因，原告也未能提供证据证明系煤气管道老化导致，故本院认为，原告上述解除合同理由并不成立，也不能据此主张被告朱建成构成违约。对于《出租房安全隐患责令限期改正通知书》记载的木楼梯需更改为室内金属楼梯的情况，本院认为，原告系专业的房地产经纪公司，租赁房屋后再进行转租系原告唯一的经营业务，其对于室内木楼梯是否符合出租房的消防要求应具有更大的注意义务。合同签署之时，案涉房屋安装的即为室内木楼梯，原告对此未提出任何意见；并且派出所对于楼梯的整改通知书首次发送时间为20219年12月2日，收到该通知后，并未有证据证明原告曾提出过要求两被告整改或要求解除合同，原告仍正常对外出租、使用案涉房屋，直至2020年5月20日发生火灾。火灾后派出所再次发送整改通知书要求整改木楼梯，原告签收后直至2020年6月19日才将整改通知书发给被告谢四芬，此前并无证据证明原告曾要求两被告整改，但原告在派出所发送整改通知书即2020年5月22日前就已提出要求解除合同。综上，本院认为，原告以木楼梯未整改为由主张被告朱建成违约亦缺乏依据。对于《出租房安全隐患责令限期改正通知书》记载的要求将客厅隔间拆除问题，本院认为，将原始设计的起居室分割搭建后出租，属于明令禁止的“群租”行为。被告朱建成将分割搭建后的房屋出租给原告，原告接收房屋后以室内房间为单位对外转租，后续因隔间减少一间，双方还协商降低了租金，故从上述事实可见，原告与被告朱建成在签署合同之时，双方对于原告承租案涉房屋后系用于“群租”已达成共识，并且价格的商定也考虑了“群租”因素。2020年5月22日，因派出所明确下达了整改通知书，案涉房屋已不能再进行双方此前约定的“群租”行为，原告据此提出解除合同具有依据。但鉴于双方此前对于“群租”已达成共识的事实，被告朱建成将不符合消防安全的房屋出租给原告，原告明知案涉房屋不符合消防安全仍予以承租并对外转租，故双方就合同的解除负有同等责任，对于原告及被告朱建成要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。 对于租金问题，本院认为，案涉房屋发生火灾后被派出所责令需拆除客厅隔断，原告提出解除合同，因案涉房屋不符合安全居住条件，故在原告实际腾退租客并将房屋交接给被告朱建成之后的房租可不予支付。本案中，根据原告陈述，其最晚的租客在2020年6月8日腾退，6月12日双方进行协商交接房屋，原告提出要求被告朱建成退一个月租金。本院认为，原告在起诉状中自述的协商时间为2020年6月16日，被告朱建成一方认可的协商交接房屋时间为2020年6月17日，原告并未能举证证明双方首次协商交接房屋的时间，故本院认定协商房屋交接时间为6月17日，此时原告所支付的最后一期租金正好到期，原告要求被告朱建成退还租金3927.60元缺乏依据，本院不予支持。6月17日的协商交房虽然因原告提出要求退还租金而未能达成一致，但原告的员工在次日发送短信给被告谢四芬，向被告谢四芬道歉，并要求退房，被告谢四芬未予回复；6月19日，原告员工再次发短信要求交房，同时就房屋的整改提出了意见，被告谢四芬未回复，也未积极组织交房，故对于此后的房屋迟延交接责任，应由被告朱建成一方负责，对于被告朱建成要求原告支付2020年6月18日至房屋实际返还之日止租金的反诉诉讼请求，本院亦不予支持。原告认为被告朱建成应退还2020年5月28日起的租金，本院认为，案涉房屋客厅存在隔间，不符合消防安全要求，对此情况原告在与被告朱建成签署租赁合同之时已经知晓，并且其作为专业的房屋转租机构，在明知“群租”违反消防安全的情况下，仍对外转租案涉房屋，应自负由此带来的风险，故对于其申请交接房屋之前的租金，仍应予以支付。原告申请撤回对于利润13246元的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、解除原告宁波广发房地产经纪有限公司与被告朱建成在2019年9月12日签署的《房屋出租委托代理合同》（合同编号为1969055）； 二、驳回原告宁波广发房地产经纪有限公司的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告朱建成、谢四芬的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费116元，减半收取58元，由原告宁波广发房地产经纪有限公司负担，反诉案件受理费63.50元，由被告朱建成、谢四芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 徐旭霞 二〇二〇年八月十八日 代书记员 李始丰