文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4130号上诉人（原审被告）：柏冬冬，男，1983年1月14日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：余雪姣，女，1989年1月1日生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：仲崇涛，江苏徳擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高勋，江苏徳擎律师事务所律师。上诉人柏冬冬因与被上诉人余雪姣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏冬冬上诉请求：一、依法撤销（2019)苏0114民初5555号民事判决的第三项，改判驳回余雪姣的违约金诉讼请求；二、本案的全部诉讼费由余雪姣承担。事实与理由：2019年8月5日，余雪姣提出因柏冬冬与房主产生纠纷，无法继续履行合同，并不能继续经营，但2019年8月8日，余雪姣与房主签订了租赁合同，租赁期限自2019年8月16日起至2022年8月15日止，且2019年8月6日起余雪姣实际占有上述房屋，继续经营，后对涉案房屋进行装修改造，并没有给余雪姣产生任何损失，上诉人认为一审法院判决柏冬冬向余雪姣支付违约金5000元明显过高。余雪姣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。柏冬冬在合同履行过程中存在过错与违约行为，致余雪姣遭受经营损失与重新装修损失，柏冬冬应向余雪姣承担违约责任。余雪姣于2019年8月5日被告知柏冬冬与房主之间产生纠纷已久，而柏冬冬在此之前7月份自己已搬离，却并未提前将其于房主之间的情况告知余雪姣，也未提前告知因房主将收回整体房屋重新招租需余雪姣重新寻找门店。而柏冬冬仅于2019年8月5日当天告知余雪姣合同无法继续履行并确认的应退回的剩余房租，押金和违约金。余雪姣多次与柏冬冬沟通望其妥善解决此事，降低因柏冬冬未提前通知导致的损失，后柏冬冬一直未处理并解决退还剩余租金及押金。至此余雪姣为避免侵权只能向房主交还房屋搬离门店。在房主重新改造装修后余雪姣才与房主协商重新签订租赁合同。综上，因柏冬冬的刻意隐瞒，柏冬冬与房主之间纠纷和无法继续向余雪姣提供房屋等违约行为，致余雪姣在后续与房主签订租赁合同时需重新装修门店，故余雪姣因上诉人违约损失的近一个月的经营收入与额外支出的装修费用。根据合同第六条约定，柏冬冬应向余雪姣承担违约责任。余雪姣向一审法院起诉请求：1.判令余雪姣、柏冬冬于2017年11月23日签订的店面租赁合同予以解除；2.柏冬冬向余雪姣返还剩余的房屋租金34300元、房屋押金10000元，并支付违约金10000元，合计54300元；3.本案诉讼费由柏冬冬承担。一审法院查明事实：2017年11月23日，余雪姣（乙方）与柏冬冬（甲方）签订《店面租赁合同》，约定：甲方提供位于南京市雨花台区间，使用面积21平方，出租给乙方经营包子铺使用；租期4年，自2017年11月14日至2021年11月13日止；租金第一年120000元，此后每年在前一年的基础上上涨5%;押金10000元，合同期满后，结清所有费用，甲方将押金退还乙方；租金半年一付。关于违约责任，合同第七条约定：租赁期间，乙方原因解除合同，押金不予遐还；甲方原因解除合同，押金遐还乙方，同时支付乙方违约金10000。上述租赁合同签订后，余雪姣于2017年11月23日向柏冬冬支付了第一期房租60000元及押金10000元。柏冬冬交付房屋后，余雪姣对涉案房屋进行了装修。合同履行期间，余雪姣按约支付租金，并于2019年4月13日交纳了2019年5月15日至2019年11月14日期间的房屋租金63000元。一审法院另查明，涉案房屋系柏冬冬从案外人高秀梅处租赁取得。因高秀梅与柏冬冬之间存在房屋租赁合同纠纷，余雪姣提交高秀梅出具的《房屋迁出交接证明》，载明：高秀梅对涉案门面房屋进行收回，并通知次承租人即余雪姣搬离门面。2019年8月7日，余雪姣通知高秀梅前往门面进行交接并搬离了门面；后高秀梅与余雪姣协商下，于2019年8月8日签订了为期3年的房租租赁合同。高秀梅与余雪姣签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2019年8月16日起至2022年8月15日止，经营用途为作包子铺使用。以上事实，有《店面租赁合同》、收条、《房屋迁出交接证明》、《房屋租赁合同》、装修合同及当事人陈述予以证实。一审法院认为，当事人一方迟延履行合同或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，余雪姣、柏冬冬签订房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。柏冬冬作为出租人应当按约定向余雪姣提供租赁房屋，但因柏冬冬与案外人存在纠纷，导致案外人收回房屋，柏冬冬不能向余雪姣提供房屋，致使合同目的无法实现，柏冬冬构成违约。余雪姣诉请解除其与柏冬冬于2017年11月23日签订的《店面租赁合同》具有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合案外人高秀梅出具的证明，高秀梅于2019年8月7日已收回涉案房屋，虽然后续高秀梅与余雪姣达成租赁合意，但至2019年8月7日，柏冬冬已无法依据《店面租赁合同》内容向余雪姣提供房屋，故柏冬冬应当向余雪姣返还2019年8月7日至2019年11月14日（3个月零8天)期间的房租，计34300元。因柏冬冬违约导致合同解除，柏冬冬应当向余雪姣返还收取的押金10000元。关于违约金，柏冬冬认为余雪姣一直在持续经营，并没有产生相应损失，合同约定的违约金与余雪姣的损失存在差距，即使法院认定存在违约责任，也需要将违约金予以调整，一审法院认为，虽然根据《店面租赁合同》第七条约定，因柏冬冬原因解除合同的，柏冬冬仍应支付违约金10000元，但是，从高秀梅出具的证明来看，余雪姣与房主签订新的租赁合同，余雪姣的经营用途仍为包子铺，余雪姣仍可继续使用原有装修，即使存在迁出迁入的搬迁损失，相隔时间仅有几天，一审法院综合考虑柏冬冬的违约事实、余雪姣的实际损失等因素，酌定柏冬冬赔偿余雪姣违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除余雪姣与柏冬冬于2017年11月23日签订的《店面租赁合同》；二、柏冬冬于判决生效之日起十五日内返还余雪姣房屋租金34300元和押金10000元；三、柏冬冬于判决生效之日起十五日内赔偿余雪姣违约金5000元；四、驳回余雪姣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1132元，由余雪姣负担100元，柏冬冬负担1032元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点为，一审法院酌定柏冬冬案的5000元违约金是否适当。柏冬冬与余雪姣签订的《店面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因柏冬冬与高秀梅之间的纠纷，导致案涉房屋被高秀梅收回，柏冬冬未能按约履行向余雪姣提供租赁物的义务，一审判令解除合同、柏冬冬返还相应租金、押金并承担违约责任，具有事实与法律依据。双方合同中对违约金的约定为10000元，一审法院综合考虑余雪姣迁入迁出、重新签订合同、装修房屋期间无法经营的实际情况，结合柏冬冬的违约过错程度等因素，酌定柏冬冬支付违约金5000元，属依法行使自由裁量权，金额亦属合理，柏冬冬上诉主张一审判决违约金过高，本院不予支持。综上所述，柏冬冬的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由柏冬冬负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年八月十九日书记员 朱愿情