辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1471号上诉人（原审被告）：佟玉秀，女，1975年10月12日出生，汉族，无业，现住辽阳市太子河区。被上诉人（原审原告）：辽阳市光大物业管理有限公司，地址：辽阳市太子河区铁西路142号。法定代表人：亢志华，系董事长。委托诉讼代理人：葛折顺，该公司经理。委托诉讼代理人：于素娟，该公司经理。上诉人佟玉秀因与被上诉人辽阳市光大物业管理有限公司（以下简称光大物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭于2020年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人佟玉秀、被上诉人光大物业的委托诉讼代理人葛折顺、于素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟玉秀上诉请求：1、一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审撤销一审法院判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由光大物业承担。事实与理由：一、原合同已于2016年10月份到期结束，在原合同没有到期内，光辉社区于2016年6月20日成立，这与光大物业说无社区一节不符，光大物业已违反2018年2月1日辽宁省物业管理条例78号文件第41条之规定，须更换合同、须业主半数以上人数同意方可生效延续，故原合同到期，无须继续缴纳物业费。二、光大物业违反物权法相关规定。1、光大物业2015年把车库地下存车处在广大业主不知情的情况下，私自租给邓丽华，租金为16000年，后期每年一万元；2、光大物业侵犯广大业主出入自由权利，在广大业主不知情时，私自更换门禁卡，二年合同期满后，造成业主出入困难、强制广大业主交物业费；3、合同到期后没有公示程序，物业费收费标准高，服务质量低、物业工作人员不作为、卫生质量差（有例证实、有图片证实。三、一审开庭中，法院和物业说物业合同已到期，可以自动延续、广大业主已同意，这与事实不符，大家全不同意、有庭审笔录及录音为证。四、该事宜之前经多方协调，未给业主一个结果及相关答复。其中有广大业主六次上访记录为证（人证、物证都有），上访目的是更换物业。物业合同到期后仍在延续一事至今未得到解决。综上，佟玉秀与光大物业之间不存在服务关系，故无须交纳2016年11月至2019年12月物业费，请二审法院依法查明事实，维护佟玉秀的合法权益。光大物业辩称：1、前期物业服务合同到期及延续，是遵照合同条款和物业法相关规定实行，有关事宜光辉社区已出具证明。业主委员会未成立即不具备更换物业的必要条件，从而不影响前期物业服务合同的延续并且合法有效。2、《辽阳市物业管理办法》与《辽宁省物业管理条例》并不矛盾，对更换物业的条件需成立业委会的规定是一致的。3、《辽阳市物业管理办法》明确规定了园区共用部位的维护、维修、保养和园区秩序管理的基本要求，对门禁升级及车库管理均属物业管理职责范围，并没有影响业主出行。小区物业管理是一个阶段性的服务工作，也是物业员工艰苦的劳动过程，仅凭少数人的说辞或几张只是一个时间节点的照片，不能说明问题，以点概面。小区125个单元，1350户仅凭几户业主当庭说大家或广大业主都不同意，即全盘否定物业服务，没有依据，不值一驳，几户业主没有代表性，况且佟玉秀已经享受了近4年的服务。4、佟玉秀近4年未交物业费，一直享受着缴费业主购买的服务，被起诉后便挑三拣四，找种种理由为自己开脱，个别人就是为把水搅浑，蛊惑人心，而不是站在公正的角度看待物业，严重侵害了交费业主的利益，因此才有所谓多次上访未果，试问这种即违规又无理的要求，哪一级政府会给出结果呢？退后一步讲，如佟玉秀所说前期物业合同到期，物业就得撤出，把问题推向社会，这种无政府状态，物业还会存在吗？据业内人士了解，多数开发或物业这种情况居多，存在既有它的合理性，何况我们有法可依。综上，佟玉秀的上诉请求没有依据，无法可依。我公司自2014年10月入住滨河花园至今一直连续服务，特别是疫情期间义务为小区消毒、登记和检查，逆行服务，付出了大量人力、物力、财力，得到各级政府的一致好评，也被大多数业主的认可，这是不争的事实。这些有偿和无偿的服务，佟玉秀均已享受，缴费天经地义。一审法院认定事实清楚，符合物业法的相关规定，请求法院公正明察，维持原判。光大物业向一审法院起诉请求：业主佟玉秀家住，房屋面积为77.76平方米，其自2016年11月至2019年末，共拖欠光大物业物业管理费2216.00元。经多次催缴仍以各种理由拒缴，现诉至法院，要求佟玉秀支付物业费2216.00元，诉讼费由佟玉秀承担。一审法院认定事实：佟玉秀系滨河花园小区5号楼1单元10号业主，其房屋面积为77.76平方米。2014年10月30日，沈阳鑫厦房屋开发有限公司与光大物业签订物业管理服务合同，委托光大物业对滨河花园小区提供物业服务。合同约定物业费住宅收费标准为0.75元/㎡/月，合同期限为2014年11月1日至2016年10月31日。合同第八条第二款约定，前期物业服务合同期限已满，物业管理区域内业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业，合同双方对继续履行合同无异议的前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。合同到期后，滨河花园小区没有组建社区和成立业主委员会。光大物业一直服务至今。佟玉秀自2016年11月至2019年12月未向光大物业缴纳物业服务费，光大物业已经对佟玉秀进行了催缴。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。虽然物业管理服务合同已经到期，但是合同第八条第二款明确约定：前期物业服务合同期限已满，物业管理区域内，业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业，合同双方对继续履行合同无异议的，前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。由于物业服务合同到期后，该小区没有成立社区，也没成立业主委员会，且光大物业一直提供物业服务至今。庭审中佟玉秀抗辩未居住，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“…业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。综上，佟玉秀作为业主应该缴纳物业服务费，因此，对光大物业的诉讼请求予以支持。判决：佟玉秀于本判决生效后十日内支付光大物业2016年11月至2019年12月物业服务费2216.00元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由佟玉秀承担。二审中，佟玉秀提供四组证据：1、2019年10月催缴通知，证明光大物业主张权利超过时效；2、光辉社区简介，证明2016年6月20日成立，有社区；3、情况说明，证明有社区；4、照片7张，证明我的房子北窗漏水，物业服务不到位。光大物业质证：对证据一：我们每年都催缴，没有超过诉讼时效；证据二、证据三：无异议；证据四：房屋漏水、卫生问题与本案无关，与物业服务无关。经审查佟玉秀提供的证据均不能证明其要证明的目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于佟玉秀主张前期物业服务合同到期后未经半数以上业主同意，无需继续缴纳物业费的上诉理由，因案涉小区在前期物业服务合同到期后，并未成立业主委员会，根据前期物业服务合同规定，前期物业服务合同可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日，并且佟玉秀作为业主方在前期物业服务合同到期后，继续接受了光大物业提供的物业服务，一审判决其给付所拖欠的物业费并无不当。关于佟玉秀提出光大物业收费标准高、服务质量低、物业工作人员不作为、卫生质量差的上诉理由，二审中，佟玉秀提供的证据无法证明其上诉主张，且不足以对抗不交费的理由，对其上诉请求本院不予支持。关于佟玉秀主张光大物业侵犯业主权利，私自出租地下车库、私自更换门禁卡等行为，属另一法律关系，本案不作处理。综上所述，佟玉秀上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佟玉秀负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  艾德玲二〇二〇年八月二十日法官助理侯是羽书记员任玥