四川省绵阳市游仙区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0704执异37号 案外人：龙晓惠，女，汉族，生于1971年1月26日，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：王君林，绵阳市游仙区新桥法律服务所法律工作者。 申请执行人：绵阳市游仙区农村信用合作联社开元分社，住所地：绵阳市涪城区临园路东段64号。 法定代表人：罗波，该社负责人。 委托诉讼代理人：赵忠建，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李治宇，四川蜀仁律师事务所律师。 被执行人：绵阳市百庆商贸有限公司，住所地：绵阳市经开区板桥街68号。 法定代表人：刘定勇，该公司经理。 被执行人：绵阳拓冶实业有限公司，住所地：绵阳市涪城区体运村2号安江名园4幢2单元12楼1号。 法定代表人：刘定勇，该公司经理。 被执行人：刘定勇，男，汉族，生于1962年12月10日，住绵阳市经开区。 被执行人：黄跃，男，汉族，生于1974年4月10日，住绵阳市涪城区。 本院在执行申请执行人绵阳市游仙区农村信用合作联社开元分社与被执行人绵阳市百庆商贸有限公司、绵阳拓冶实业有限公司、刘定勇、黄跃金融借款合同纠纷一案中，案外人龙晓惠向本院提出异议，本院受理后于2019年9月30日作出（2019）川0704执异56号执行裁定书，裁定：“驳回案外人龙晓惠的异议”。案外人龙晓惠不服，向四川省绵阳市中级人民法院申请复议，四川省绵阳市中级人民法院于2020年7月6日作出（2020）川07执复86号执行裁定书，裁定：“撤销四川省绵阳市游仙区人民法院（2019）川0704执异56号执行裁定，发回重新审查。”本院于2020年8月4日立案，对本案依法进行审查，现已审查终结。 案外人龙晓惠称：本院在执行（2017）川0704民初541号民事判决过程中，拟拍卖被执行人绵阳市百庆商贸有限公司名下位于绵阳市游仙区平方米楼台及彩钢棚系被执行人绵阳市百庆商贸有限公司、刘思杞、肖刚、江蓉租赁给案外人，请求依法确认案外人享有足以排除强制执行的优先购买权和租赁权，不得强制执行该房屋。 经本院审查查明：2014年12月8日，绵阳市百庆公司以其名下绵阳市游仙区一环路东段58号13栋3层1号、4层1号的房屋（以下称争议房屋）作抵押担保，向游仙联社开元分社贷款850万元。发生纠纷后，本院2017年8月15日作出（2017）川0704民初541号民事判决书，主要判决绵阳市百庆公司偿还贷款本金850万元及利息；游仙联社开元分社对争议房屋享有拍卖、变卖价款的优先受偿权；对以抵押物清偿后仍不足的部分，拓冶公司、刘定勇、黄跃承担连带保证责任。2018年9月27日立案恢复执行后，本院裁定拍卖争议房屋。 另查明，2019年9月19日，案外人龙晓慧提出的执行异议称，2014年2月1日案外人龙晓惠与被执行人绵阳市百庆商贸有限公司及刘思杞、肖刚、江蓉签订了一份《房屋租赁合同》，其中被执行人绵阳市百庆商贸有限公司将坐落在四川省绵阳市游仙区一环路东段58号13栋3层1号（面积：1149.09）及4层1号（面积：376.89），另4层约800平方米的露台及彩钢棚出租给案外人龙晓惠。另按份共有人刘思杞占60%份额、肖刚占30%份额、江蓉占10%份额将坐落在绵阳市游仙区一环路东段58号13栋2层2-1号（面积：1096.46）租赁给案外人龙晓惠，租赁期限为20年，租金共计800万元。绵阳市百庆商贸有限公司在该合同上签章，龙晓惠、肖刚、刘思杞在合同上进行签字并捺印，江蓉未在合同上签字。案外人未提供签订《房屋转租合同》时江蓉是否同意出租以及事后对该合同进行追认的证据。 绵阳市百庆商贸公司于2014年2月1日要求案外人龙晓惠将租金转至指定银行账户（户名：何莎，开户行：绵阳农业银行游仙支行，账号：（6228490480010239715），四川恒沅商贸有限公司于2014年2月13日向何莎账户转入800万（注明为往来款），有四川恒沅商贸有限公司特别说明。案外人龙晓惠称800万元租金来源是其离婚之前经营的公司收入、黄跃支付的两子女抚养费及龙晓惠在恒沅商贸有限公司的投资，但未提供相应的证据进行佐证。也未提供四川恒沅商贸有限公司代为出资800万是否由案外人龙晓惠委托的证据。 另查明，案外人龙晓惠与被执行人黄跃原系夫妻关系，双方于2004年5月登记结婚，婚后于2004年9月10日生育两女，于2008年8月14日登记离婚。 根据企业信用信息报告显示：四川恒沅商贸有限公司的法定代表人是黄跃，绵阳市百庆商贸有限公司和绵阳拓冶实业有限公司的法定代表人是同为刘定勇。 同时，案外人举证2019年9月5日，亚东山水物业管理办公室证明因资金紧张，案外人龙晓惠与亚东山水物管协商房屋收入租金补缴物管费用，并提供了2016年以拓冶实业和刘思杞名义缴纳的水电费发票。该争议房屋自法院查封后，一直闲置。 在质证过程中，案外人龙晓惠陈述案涉房屋租赁后并未转租给第三人。但事后举证2016年2月1日龙晓惠与四川拓冶实业有限公司签订《房屋租赁合同》证明将争议房屋转租第三人，租赁期为十年六个月（自2016年02月01日至2026年07年31日止），并提供了2016年4月14日绵阳市拓冶实业有限公司与四川顺诚建筑施工工程有限公司签订的《装修工程施工合同协议》一份。同时，提供了2017年10月27日龙晓惠与余长发《房屋转租合同》一份。 本院认为，本案的争议焦点在于案外人是否享有排除强制执行的租赁权。具体分析如下： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围”的规定，争议房屋是被执行人绵阳市百庆商贸有限公司名下的财产，法院可以依法查封、拍卖。租赁关系不能对抗争议房屋的查封、拍卖，但可以阻止拍卖后的移交占有。 此外，根据《办理执行异议和复议案件规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定。案外人对执行标的主张租赁权以阻止向买受人移交占有被执行的不动产，需具备两个条件：一是在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同，二是占有使用该不动产。租赁权作为一种特殊物权化的债权，租赁权的成立以“占有”为条件。案外人龙晓惠是否享有租赁权，能否对抗申请执行人的抵押权，应当审查其是否实际占有。 案外人龙晓惠与被执行人绵阳市百庆商贸有限公司、刘思杞、肖刚、江蓉于2014年2月签订《房屋租赁合同》，虽然占2楼10%份额的江蓉未签字确认，因为未涉及争议房屋3楼、4楼部分，且无其他证据证明龙晓惠2014年2月签订的《房屋租赁合同》无效，故本院认为该《房屋租赁合同》形成了债权债务关系。 对于案外人龙晓惠是否实际占有争议房屋。据龙晓惠陈述争议房屋租赁长达6年之久，对于其是否实际占有，虽然案外人龙晓惠事后举证证明龙晓惠曾协议交物管费，并提供以拓冶实业和刘思杞名义缴纳的水电费发票，但均不能证明龙晓惠本人支付过物管费、水电费。并且，案外人在听证过程中陈述“租赁期间从未将争议房屋转租给第三人”，事后又举证2016年2月1日将案涉房屋转租给拓冶实业有限公司，在无证据显示前合同未解除的情况下于2017年10月27日又转租给余长发，前后陈述事实自相矛盾。从拓冶实业有限公司进行装修并交纳水费的证据来看，争议房屋曾被拓冶实业有限公司实际占有，而拓冶实业有限公司和刘定勇均为本案被执行人，更无理由排除强制执行。因此，现无证据证明案外人龙晓惠实际占有案涉房屋，案外人龙晓惠并不享有争议房屋的租赁权。 综上所述，案外人龙晓惠虽与被执行人百庆商贸公司签订了《房屋租赁合同》形成了债权债务关系，但无证据证明案外人龙晓惠实际占有争议房屋，故案外人龙晓惠并不享有案涉房屋的租赁权，故案外人龙晓惠异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人龙晓惠的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向四川省绵阳市游仙区人民法院提起诉讼。 审 判 长  冯       茜 人民陪审员  曾   华   强 人民陪审员  张   春   燕 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  江春秀书记员张芸莹