黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终379号上诉人（原审原告）：滕晏丰，男，1977年11月3日出生，汉族，中国科学院大学深圳医院医生，住广东省深圳市光明新区。委托诉讼代理人：马仁龙，黑龙江工大人文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李岩，男，1984年3月24日出生，汉族，黑龙江省新建监狱干警，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张玉梅，女，1961年5月12日出生，汉族，哈尔滨市东谊汽配商店退休工人，住哈尔滨市道里区。上诉人滕晏丰因与被上诉人李岩合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人滕晏丰的委托诉讼代理人马仁龙，被上诉人李岩的委托诉讼代理人张玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滕晏丰上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项、第五项；改判支持滕晏丰的诉讼请求，驳回李岩的反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，违反公平原则。一、一审判决认定的事实没有依据，也违背基本的常理和交易习惯。首先，对于合同标的88万元的商品房，以口头形式达成房屋买卖协议，违背常理和交易习惯。在案涉房产没有取得产权的情况下，房屋面积多少，交易总价款多少，交易价款如何支付，什么时候能办产权，违约如何处理等问题，均不是口头协议能够解决的，绝不是简单的滕晏丰将案涉房屋交付李岩使用，就能推定双方房屋买卖合同成立（出租同样需要将房屋交付使用）。滕晏丰与李岩并不是长期的朋友关系，一审法院推定双方买卖合同口头达成一致，滕晏丰收到6000元购房款即交付房屋的事实并不存在。滕晏丰基于对李岩警察身份的信任，同意其先租用到年底，等李岩钱到位双方另行协商购房事宜，更符合常理和交易习惯。其次，一审法院以滕晏丰对房屋装修知情，李岩对房屋进行了装修，滕晏丰未制止来推定双方房屋买卖合同成立，认定错误。滕晏丰是由于工作原因才要出售案涉房屋，2012年滕晏丰即离开哈尔滨去上海工作，后又应聘到现在的深圳医院工作。在李岩不告知滕晏丰要装修的情况下，身在南方的滕晏丰如何才能发现，又怎么进行制止。二、一审法院适用法律错误。一审法院引用《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，一审法院仅以滕晏丰将案涉房屋交付李岩使用，并不能排除滕晏丰在一审起诉中表述的先租后买，并不能推定出滕晏丰履行的是买卖合同中的交付义务，而且买方也没有履行88万元的付款义务。三、一审判决违背公平原则。2014年8月14日李岩出具书面承诺，承诺于2014年3月14日下午3点前将案涉房屋返还给滕晏丰。该承诺书是李岩2013年底到2014年初多次找滕晏丰要求返还房屋，李岩以种种理由推脱，滕晏丰无奈找李岩的单位领导反映情况，李岩在单位给滕晏丰出具的承诺。但出具该承诺后，李岩仍然未履行，继续以种种理由拒不交还房屋。因此，一审法院关于滕晏丰在2013年交付后，时隔5年才起诉李岩要求返还房屋，故双方对因李岩无法及时重新购买房屋造成的损失均负有责任的认定是错误的。本案中李岩总计只支付了6000元，并不涉及大额资金占用，且李岩已于2014年3月就承诺返还房产了，那么李岩2014年3月以后是否买房与滕晏丰无关。一审法院以2019年案涉房屋的评估价作为依据，判决滕晏丰承担50%损失，违背了公平原则。李岩辩称：2013年，滕晏丰在网上挂的88万元卖房屋，李岩跟滕晏丰达成协议88万元买。房屋当时没有产权证，是三联单房屋，无法办理贷款。双方达成协议先交定金。当时李岩有6000元，就交给了滕晏丰妻子，然后滕晏丰及其妻子将钥匙交给李岩。李岩对涉案房屋进行了高档装修。之后双方协商房屋下一步的交易问题，李岩因案涉房屋没有产权证，无法办理贷款，滕晏丰要求李岩给付88万元全款。双方发生争执后，滕晏丰夫妇到李岩的单位去找李岩的领导要求李岩迁出房屋。在此情况下，李岩写了一个迁出承诺。之后李岩母亲代表李岩与滕晏丰夫妇继续商谈。等到2016年房屋产权证下来后，双方协商过户大税的问题。因产权证还有1年就可以免大税，滕晏丰称等1年再办，可以省10万元，李岩也同意了。协商完毕后，滕晏丰就让李岩拿出来5万元押在中介，李岩未同意。由于滕晏丰违约行为在先，给李岩造成损失，滕晏丰需承担。滕晏丰向一审法院起诉请求：1.李岩从滕晏丰名下的位于哈尔滨市××工农大街××号××单元××（哈尔滨市××翡翠城××单元××室，产权证号哈房权证里字第××号）房产中迁出、将该房产返还滕晏丰并恢复原状；2.李岩参照月租金2000元赔偿从2014年1月1日暂时计算至2018年5月31日占用房产期间给滕晏丰造成的经济损失106000元（经济损失自2018年6月1日起参照月租金2000元计算至李岩迁出并将房产返还滕晏丰之日止）。李岩向一审法院反诉请求：1.滕晏丰赔偿位于哈尔滨市××翡翠城××单元××号房屋内的装修损失及家具损失合计188272.01元；2.解除房屋买卖协议；3.滕晏丰赔偿李岩购房差价款损失854967元。一审法院查明：滕晏丰系哈尔滨市道里区工农大街112-12号3单元5层2号房屋所有权人，于2016年2月24日取得房屋所有权证。滕晏丰与李岩于2013年对买卖案涉房屋达成口头协议，约定房屋价款88万元，因李岩当时无法给付全部房款，双方协商，李岩给付滕晏丰6000元后，滕晏丰将案涉房屋交付给李岩。李岩于2013年10月开始对案涉房屋进行装修，于2017年入住案涉房屋至今。滕晏丰对房屋装修知情。2014年3月14日李岩出具书面承诺，承诺于2014年3月14日下午3点前将案涉房屋返还给滕晏丰。一审法院在审理过程中，李岩同意按照2000元/月标准计算占房期间损失。一审法院依李岩申请依法委托京大工程咨询有限公司对案涉房屋内全部装修物的现价值及人工装修辅料的现价值进行鉴定；委托哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司对案涉房屋当前市场价值进行评估；委托黑龙江利瑾海纳资产评估有限公司对案涉房屋内不能搬动的物品（炉具、水槽、热水宝、吊灯、坐便器、洗手盆、镜子、热水器、淋浴器、杂物架）的现价值进行评估。2019年3月20日，京大工程咨询有限公司出具[2019]京造鉴字第508号《京大工程咨询有限公司司法鉴定意见书》，鉴定意见为委托鉴定的工程造价为175243.01元。李岩支付鉴定费5000元。2019年3月15日，哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司作出哈国土源[2019]房估司鉴字6号司法鉴定意见书，鉴定意见为案涉房屋在鉴定基准日（价值时点）2019年3月5日的价值为：单价12020元/平方米，总价1734967元，有效期限自2019年3月15日至2020年3月14日，李岩支付鉴定费15000元。2019年4月4日，黑龙江利瑾海纳资产评估有限公司作出黑利瑾海纳[2019]评司鉴字016号司法鉴定意见书，鉴定意见为：案涉房屋不能搬动的物品（炉具、水槽、热水宝、吊灯、坐便器、洗手盆、镜子、热水器、淋浴器、杂物架）的现价值为13029元，本鉴定报告有效期自2019年3月5日至2020年3月4日有效。李岩支付鉴定费3000元。一审法院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定：“房产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，滕晏丰与李岩虽未签订书面房屋买卖合同，但双方均承认在2013年对案涉房屋买卖进行过磋商，当时房屋售价为88万元，李岩给付滕晏丰6000元后，滕晏丰将房屋交付给李岩，履行了交付房屋的义务，随后李岩对房屋进行了装修，滕晏丰未予以制止，据此能够认定双方房屋买卖合同成立并合法有效。因李岩未支付全部房款，现滕晏丰要求李岩从案涉房屋中迁出，并返还房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于李岩要求解除合同的反诉请求，因滕晏丰与李岩就案涉房屋交易价款、给付方式等事宜均存在分歧，合同已经无法继续履行，故对于该项请求一审法院予以支持。关于滕晏丰要求李岩将房屋恢复原状的诉讼请求，因滕晏丰就李岩对案涉房屋装修的行为未予以制止，现双方对房屋价款无法达成一致，房屋买卖合同无法继续履行，滕晏丰应当赔偿李岩案涉房屋的装修损失现价值175243.01元、不能搬动物品损失现价值13029元，共计188272.01元。故对于滕晏丰要求李岩将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李岩要求滕晏丰赔偿案涉房屋装修损失及不能搬动物品损失共计188272.01元的反诉请求，一审法院予以支持。关于李岩要求滕晏丰赔偿购房差价款损失854967元的反诉请求，因李岩于2013年房屋交易时未足额给付购房款，案涉房屋现价值为1734967元，滕晏丰在2013年交付房屋后，时隔五年才起诉李岩要求返还房屋，故双方对因李岩无法及时重新买房造成的损失均有责任，一审法院酌定双方均应承担50%的责任，故滕晏丰应给付李岩房屋增值损失427483.50元。关于滕晏丰要求李岩支付从2014年1月1日起参照月租金2000元计算至李岩迁出并将房产返还之日止的房屋租金，因李岩对该给付标准予以认可，故一审法院按照月租金2000元支持从2014年1月1日截至2018年5月31日的房屋租金106000元，2018年6月1日起至李岩实际迁出之日止的占房损失应按月租金2000元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除滕晏丰与李岩的房屋买卖合同；二、李岩于判决生效后十日内从滕晏丰名下的位于哈尔滨市××工农大街××号××单元××（哈尔滨市××翡翠城××单元××室，产权证号哈房权证里字第××号）房产中迁出；三、李岩于判决生效后十日内给付滕晏丰2014年1月1日至2018年5月31日房屋租金106000元，2018年6月1日起至李岩实际迁出之日止的房屋租金按月租金2000元计算；四、滕晏丰于本判决生效后十日内给付李岩装修损失现价值175243.01元、不能搬动物品损失现价值13029元、房屋增值损失427483.50元，共计615755.51元；五、驳回滕晏丰的其他诉讼请求；六、驳回李岩的其他反诉请求。本院二审期间，滕晏丰举示了2012年1月至2015年11月滕晏丰的基本养老保险参保缴费凭证一页；2016年1月至今滕晏丰的深圳养老保险缴费明细表。拟证明：2012年1月起滕晏丰已离开哈尔滨。一审法院推定滕晏丰未阻止装修，不符合事实。在李岩对房屋进行装修时，滕晏丰并不在哈尔滨，无法知晓也无法阻止。李岩质证意见：对该证据的真实性及证明问题均有异议。本院认证意见：滕晏丰当庭出示了该证据原件予以核对，本院对该证据真实性予以确认，但该证据与本案基础法律关系的审理没有关联性，且房屋出卖人是否在外地工作并不能作为其不承担相关合理注意义务的免责事由，本院对该证明问题不予采纳。本院另查明：京大工程咨询有限公司出具的[2019]京造鉴字第508号鉴定意见书中分部分项工程结算表第2页第26项实木装饰门、平开门，4扇，材料费单价6006元，金额24024元。李岩在一审举示针对装修材料的6张订货单，其中涉及到关于卧室3套门、卫生间1套门等相关材料的建材商品订货单显示，该商品共花费12600元。李岩代理人在二审询问中针对该问题回答：“我们买的时候找人给折价了，所以便宜一些。”本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于双方之间针对案涉房屋形成何种法律关系的问题。双方均认可针对案涉房屋买卖问题进行过协商，房屋价款88万元，滕晏丰有出卖房屋的意思表示，李岩有买受房屋的意思表示。滕晏丰在收取了6000元后将房屋交付给李岩，李岩进行装修，并从2013年一直占有使用到本案诉讼时，对上述事实双方均无异议。现滕晏丰否认双方存在口头买卖案涉房屋的协议，认为不排除存在先租后买的法律关系。本院认为，滕晏丰主张案涉房屋先租给滕晏丰到2013年底，待李岩钱款到位后再协商购房事宜，并无证据佐证。双方在缔约过程中均是以买卖房屋为意思表示并作为合同目的。双方在后续协商过程中，滕晏丰向李岩主张的是迁出房屋或给付房屋全款，李岩主张的是因产权证问题，无法办理贷款，房屋价款应通过贷款给付。双方主要是针对房屋价款的给付方式及履行问题存在争议。且滕晏丰在本案诉讼前并未向李岩主张过房屋租金，也并未通过诉讼要求李岩返还房屋。因此，一审法院在结合双方陈述以及各自实际履行行为的基础上，认定双方针对案涉房屋形成事实上的房屋买卖合同关系，并无不当。关于滕晏丰是否应承担案涉房屋装修损失及一半的增值损失的问题。案涉房屋交付时系毛坯房，并不具备日常生活使用的功能。李岩作为房屋买受人，在受领房屋后进行装修，符合交易习惯与合同目的。虽然存在滕晏丰交付案涉房屋后即到外地工作的情形，但滕晏丰作为房屋出卖人并不能以此为由免除其在案涉大额财产交易过程中的审慎注意义务。滕晏丰依然可以通过相关的方式与途径去查看房屋现状，预见与合理控制合同风险。从2013年滕晏丰交付房屋至2018年其向一审法院提起诉讼的5年期间，滕晏丰并未作出不允许李岩装修或要求李岩拆除装修的意思表示，虽然滕晏丰曾要求李岩写过迁出案涉房屋的承诺，但滕晏丰怠于主张和行使权利，并未通过诉讼的方式寻求救济。因此，李岩迁出案涉房屋并承担占有期间的租金损失后，滕晏丰应承担装修损失。另，案涉装修损失的鉴定意见中关于分部分项工程结算表项下序号26，实木装饰门、平开门，工程量是4扇，材料费是6006*4=24024元。滕晏丰对此提出异议，认为李岩针对此部分举示的装修凭证建材商品订货单中显示材料花费12600元，两者差额为11424元。本院认为，滕晏丰举示的证据能够证明该部分材料费与实际支出的费用不符，李岩并未举示其他证据予以否认，且李岩在二审询问中自认“买的时候找人给折价了，所以便宜一些”，因此应以实际支出的价格作为损失计算依据，一审鉴定装修损失为175243.01元，本院将其调整为163819.01元。关于房屋增值损失的问题。承如前述，因双方未签订书面的房屋买卖协议，又未及时通过诉讼主张权利，导致合同的履行以及相关权利义务处于不确定的状态，产生了损失的扩大，一审法院酌定双方各自承担50%的房屋增值损失，并无不当。综上，滕晏丰的上诉请求部分成立，对有证据佐证及合理部分，本院予以支持。一审判决结论应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6323号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6323号民事判决第四项为：滕晏丰于本判决生效之日起十日内给付李岩装修损失现价值163819.01元、不能搬动物品损失现价值13029元、房屋增值损失427483.50元，共计604331.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费及鉴定费按照一审判决执行。二审案件受理费4188元，由滕晏丰负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年八月二十七日书记员  周小倩