江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3402号上诉人（原审原告）:魏秋钰，女，1991年8月14日出生,汉族,住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫，江苏国济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京东方颐年健康产业发展有限公司,住所地南京市栖霞区马群街道仙林大道18号。法定代表人：朱力，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人魏秋钰因与被上诉人南京东方颐年健康产业发展有限公司（以下简称东方颐年公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初7316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法由审判员龚震，适用普通程序，独任进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏秋钰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：(一)一审对被上诉人公示的房源价目表和在物价部门的价格备案材料是否属于合同内容认定错误。（二）一审对装修标准的约定是否达到具体明确的程度认定错误。（三）被上诉人依法应承担违约责任。被上诉人东方颐年公司辩称：（一）本案上诉人所主张的6000元标准，在合同中没有约定，上诉人提出请求权基础不成立。（二）购房合同中双方约定涉案房屋装修标准以合同附件四和装修清单来确定，涉案房屋目前已经实际交付给业主，业主也已经实际收房入住至今，合同项下所约定的事项，均已依约达到。（三）装修清单对于精装修的用材品牌等做了详细约定，明确具体，具有可操作性，因此上诉人提出上述理由并不成立。魏秋钰一审请求：1.判令东方颐年公司赔偿室内装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；2.判令东方颐年公司赔偿公摊面积部分装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；3.判令东方颐年公司给付逾期交房违约金（按已付价款的0.03%/日计算，即1328.73元/日直至房屋完成交付之日止）；4.本案诉讼费用由东方颐年公司承担。一审法院认定事实：2017年12月5日，东方颐年公司（甲方，预售人）与魏秋钰（乙方，预购人）签订《预售合同》1份，主要内容为：1.第一条、甲方预售给乙方的商品房为栖霞区马群街道君颐东方厚泽园6幢2单元704室（简称案涉房屋），该房屋建筑面积128.82平方米，其中套内面积110.19平方米，共有共用分摊建筑面积18.63平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条、案涉房屋以建筑面积计价，单价为39785.93元，总价5125223元，该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价39785.93元/平方米，合计5125223元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元。3.第五条、乙方选择分期方式向甲方支付合同价款：应于2017年12月5日前支付1895223元，余款3230000元办理商业贷款，乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之3/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，但甲方依法解除合同的除外；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日内仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失。4.第六条、（1）甲方应于2018年10月31日前向乙方交付该房屋；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（3）甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之3/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方依法解除合同的除外；甲方迟延交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失；乙方的催告应以书面形式送达。5.第十条、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件；甲方不出示证明文件或者出示证明文件不全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；甲乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担；同时该房屋自甲方的书面交房通知上载明的交付日起视同已完成交付，房屋质保期开始起算，房屋物业费、水电等相关公摊费用等全额收取。6.第十三条、（1）甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；（2）经有市级以上检测资质的省市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起算；甲方应按国家规定和本合同约定承担本商品房的工程质量保修责任。7.第十四条、本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业南京银城物业股份有限公司（简称银城物业）签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》；《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》详见附件10-1、10-2；乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。8.第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以铅印内容为准。该合同的附件4为《装饰装修及设备标准》，该附件载明案涉房屋室内装修详见《装修清单》，并同时附有《君颐东方厚泽园精装修配置清单（C1户型约130平方米）》（简称《装修配置清单》）1份，该清单以表格形式列明了材料与设备具体种类及品牌，其中：1.硬装配置标准约定：客厅：壁纸饰面（电视背景墙艺术砖饰面）；餐厅：壁纸饰面+木饰面；卧室：壁纸饰面+床头硬包；厨房：砖墙饰面；卫生间：砖墙饰面+局部石材；顶面均为石膏板吊顶；客厅餐厅地面为大理石+实木复合地板；卧室地面为实木复合地板；厨房卫生间地面为地砖饰面（淋浴房为天然大理石）；2.厨房配置标准：整体橱柜威乃达或同等档次品牌；台面石英石；油烟机、燃气灶、蒸箱：博世或同等档次品牌；水槽：弗兰卡或同等档次品牌；龙头：汉斯格雅或同等档次品牌；净水器：爱玛特或同等档次品牌；3.卫生间配置标准：陶瓷洁具：劳芬或同等档次品牌（独立马桶间为伊奈或同等档次品牌）；台盆龙头：高仪或同等档次品牌；淋浴花洒：汉斯格雅或同等档次品牌；淋浴隔断、整体卫柜、盥洗柜、镜柜为银城定制；4.其他部品配置标准：衣柜、玄关柜、阳台柜、户内门、扶手、坐浴凳等为银城定制；开关面板：西门子或同等档次品牌；分户门锁：耶鲁四合一电子密码锁或同等档次品牌；分户门：钢木复合门；阳台电动晾衣架：好太太、奥普或同等档次品牌；系统窗：YKK或同等档次品牌；5.新风系统：爱迪士或同等档次品牌；地暖系统：威能或同等档次品牌（主卫送一组电热毛巾杆架）；中央空调：大金或同等档次品牌。同时，备注栏载明：1.上述装修清单为装修工程实施的首选品牌及材料，如因品牌或厂方产品调整导致所定材料无法采购的，将替换为同品质的品牌及材料，不再另行通知客户；2.天然大理石及天然木材存在色差及纹理，具体以实际交付为准。就该《装修配置清单》原被告双方单独进行签章确认。同日，双方还签订《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，约定有：第4条、计价方式与价款（《预售合同》第四条的补充）：《预售合同》第四条约定的总房款及单价均为精装修价款且已包含增值税税金；第7条、装饰装修及设备标准（《预售合同》附件4的补充）：（2）该房屋装饰装修、设施设备标准以本合同约定为准，双方确认装饰材料、设备设施品牌出现在甲方签订本合同时不能预见的因素影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的情况时，乙方同意甲方更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求；（3）甲方所交付的房屋装饰装修及设备标准高于《预售合同》附件4的约定标准时，乙方承诺不会以此为由要求甲方承担违约责任，甲方也不得以此为由要求乙方增加费用；（4）甲方所交付房屋的装饰装修达不到附件4约定的标准时，乙方同意按以下方式处理（其后内容文字字体在合同中加粗）：甲方进行整改直至达到约定标准，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求。第10条、房屋交付和接收手续（《预售合同》第十条的补充）：（3）对于交付时发现的质量瑕疵，甲方负责及时整改维修，并认可甲方对房屋的整改不构成迟延交付房屋，甲方完成整改维修后，乙方应于甲方通知的期限内进行复验，如乙方未能在合理期限内对房屋整改结果进行确认，则自甲方通知的复验期限届满视为乙方已认可甲方的整改结果。第12条、保修和质量问题处理（《预售合同》第十三条的补充）：（1）在该房屋符合《预售合同》第六条约定的前提下，除非出现《预售合同》第十三条第（2）款约定的情形，乙方不得拒绝或迟延接收房屋，否则甲方有权按照《预售合同》第十条第四款处理。第19条、广告、宣传资料、销售承诺的效力：甲乙双方之间的权利义务以本合同为准，本合同一经签署，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头约定或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅为要约邀请，供乙方（买受人）购房时参考，非甲方要约，不构成本合同的组成部分。甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何责任和义务，甲乙双方在交易过程中口头表达的意向和信息，均不构成合同内容，双方不受其约束。第20条、示范单位（样板房）和模型的效力：甲方展示的装修（装饰）示范单位仅供参考，非买卖双方的房屋交付标准，房屋内部空间结构、用材等交付标准以本合同约定为准，合同未约定的以实际交付为准。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，魏秋钰按约向东方颐年公司支付了相应款项，双方对款项的支付没有异议。2018年2月12日，东方颐年公司取得《建设工程规划核实合格书》。同年2月13日，东方颐年公司报送了工程竣工验收备案文件申请备案，并经查验符合要求，取得相应备案表。同年4月9日，东方颐年公司取得案涉房屋所在楼幢的《南京市房产测绘成果报告》。2018年10月15日，东方颐年公司向魏秋钰邮寄送达《交付通知书》，通知魏秋钰于2018年10月28日至售楼处办理交付手续。另查明，东方颐年公司向南京市物价局申报的房屋装修单价为6000元/平方米。魏秋钰还陈述东方颐年公司将该价目表在售楼处现场予以了公示。庭审中，双方确认魏秋钰于2018年12月25日办理了房屋接收手续，签署了《资料清单》以及《君颐东方装修房部品部件验收清单》（简称《部品验收清单》），其中《部品验收清单》的部品部件栏包含了客厅、厨房、卫生间、阳台、户内门、开关面板、插座面板、墙面、玄关地面、客厅及卧室地面的可视对讲机、玄关柜、空调、新风、地暖等基本部件，魏秋钰在现场确认栏中未提出异议，直接在业主签认处签名确认。但魏秋钰称其在收房时说明了对装修质量和标准不予认可，坚持主张逾期交房违约金。魏秋钰还向一审法院提交其单方委托的《房屋监理验房检测报告》，会议主题为“南京市消协房专委组织的关于银城君颐东方小区业主投诉问题的约谈”的《会议纪要》，以及3期《银城君颐东方业主监督组工作简报》（简称《工作简报》）和案涉小区施工现场照片若干张，欲证明案涉小区在装饰装修过程中存在以次充好等质量问题。经质证，东方颐年公司仅对上述证据中《会议纪要》的真实性认可，但认为该纪要发生在交付之前，且仅代表业主提出问题，其表态愿意解决问题；《工作简报》系业主单方制作，对内容不予认可；《检测报告》系魏秋钰单方制作，验房机构并非具备法定资质的权威机构，且其中所反映的问题均为瑕疵，并没有包括房屋主体结构问题或严重渗水等严重影响居住的重大问题，魏秋钰不能据此拒绝收房。一审法院认为：本案双方之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认，故双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。魏秋钰按约履行了付款义务，东方颐年公司应按合同约定准时向魏秋钰交付符合约定标准的房屋。本案的争议焦点为：一、魏秋钰以备案装修价格6000元/平方米作为装修质量要求依据主张装修差价损失，能否支持；二、魏秋钰主张逾期交房违约金，能否支持。关于第一个争议焦点，一审法院认为，首先，双方签订的《预售合同》中明确东方颐年公司交付给魏秋钰的房屋为包含装修在内的房屋整体，故本案中被告交付的标的物为装修房，案涉装修与案涉毛坯房屋具有整体性，本案应当按照商品房买卖合同纠纷进行整体处理，而非按照装饰装修合同纠纷进行处理。其次，《预售合同》第四条明确约定案涉房屋的计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，对装饰装修价款约定为空白，说明双方约定的案涉房屋计价方式为总体计价，而并未约定案涉房屋装饰装修价款为6000元/平方米。再次，魏秋钰主张被告公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中均明确显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，并认为该标准具体确定，且对魏秋钰购买案涉房屋有重大影响，故应当视为要约，并视为合同内容，对此，一审法院认为，双方在《预售合同》及《补充协议》中并未约定以广告、宣传资料或政府备案文件等作为合同组成部分，故备案价并不等于案涉房屋的合同价。双方在《预售合同》附件4中对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定，双方在约定具体明确的情形下，对该商品装修房的整体价格形成了合意，该价格合意系双方当事人在自愿平等协商的基础上形成，反映了其时房地产交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，该合意是双方真实意思表示，合法有效，现魏秋钰主张以备案装修价格6000元/平方米作为装修质量要求依据，并申请鉴定，无事实和法律依据，一审法院对其鉴定申请不予准许，对其主张装修差价损失的诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明。本案中，房屋已符合合同约定的交付条件，魏秋钰举证的验房报告、业主工作简报所载问题对于房屋居住使用没有重大影响，故魏秋钰主张东方颐年公司承担逾期交房违约金，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回魏秋钰的全部诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由魏秋钰负担。本院二审期间，上诉人魏秋钰提交拍摄的工程概况广告牌照片一张、涉案楼房相关的平面设计图一张、馨城公司企业公示信息查询网上截屏一张、全国建筑市场监管公共服务平台网页截屏一张、业主向12345处理报告手机截屏一张。拟证明在涉案项目中出现很多问题，和偷工减料与选择的设计公司馨城公司不规范有关，上述证据结合一审中提交给法庭的现场照片、工作简报，完全可以证明交付房屋存在问题，装修达不到6000元每平方米。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。上诉人魏秋钰二审陈述在收房时，对于存在质量问题做了备注，签字不代表认可房屋装修质量符合要求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人魏秋钰与被上诉人东方颐年公司之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《预售合同》附件4对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。因此，双方当事人已通过《预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向南京市物价局申报的房屋装修单价为6000元/平方米，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张被上诉人将房源价目表在售楼处现场予以了公示，但其提交的房源价目表照片复印件不足以证明系在售楼处现场公示。故上诉人上诉主张被上诉人公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，应当以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。案涉房屋已符合合同约定的交付条件，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，故一审法院对上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人魏秋钰的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费300元，由魏秋钰负担。本判决为终审判决。审 判 员  龚 震二〇二〇年八月七日法官助理  李晓龙书 记 员  郭旭冬