江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终2310号上诉人（原审原告、反诉被告）：响水县丽群牛羊养殖场，住所地响水县大有镇淮河村淮北片六组1号。负责人：陈群，该养殖场投资人。委托诉讼代理人：陈广环（系陈群之父），男，1954年4月25日生，汉族，居民，住响水县。委托诉讼代理人：辛立东，江苏新中一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司，住所地响水县运河镇运西村永强新建材厂院内。法定代表人：周习传，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：贾如民，男，1966年7月6日生，汉族，居民，住响水县。共同委托诉讼代理人：王胜军，响水县中心法律服务所法律服务工作者。上诉人响水县丽群牛羊养殖场（以下简称丽群养殖场）因与被上诉人响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司（以下简称鑫源公司）、贾如民土地租赁合同纠纷一案，不服响水县人民法院（以下简称一审法院）于2019年12月26日作出的（2018）苏0921民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，于同年6月10日公开进行了审理。上诉人丽群养殖场的委托诉讼代理人陈广环、辛立东，被上诉人贾如民及其与被上诉人鑫源公司共同委托的诉讼代理人王胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽群养殖场上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审程序违法，未对合同无效的后果进行释明。一审中上诉人主张被上诉人承担违约责任并赔偿损失，被上诉人提出反诉。一审机械适用“不告不理”的原则，未向上诉人释明变更或增加诉讼请求，尤其对上诉人相关损失未进行释明。二、一审认定上诉人放弃违约金、租金、损失诉求不符事实。上诉人并未提出涉案合同无效，而被上诉人占用上诉人的场地约十个月不可能放弃违约金、租金请求。三、一审判决涉案合同无效，法律依据不足。一审认定无效，未考虑强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果和交易安全保护等因素，在判决中未充分说明理由。涉案土地虽然是农用地但不是耕地，还有部分水塘，也未规划为永久基本农田。一审裁决理由中未说明涉案合同是违反效力性强制规定，还是管理性强制规定，或者是违反国家宏观政策、市场秩序等。四、即使认定涉案合同无效，确认上诉人有过错，并承担60%的责任，不公平不公正。上诉人认为本案中不存在双方过错，只是被上诉人一方过错。被上诉人的过错表现在：1.被上诉人是要约方，并向上诉人提供错误信息，诱使上诉人作出承诺。2.被上诉人明知上诉人的土地是农用地，并称由此办理改变土地用途手续，积极促成订立租赁合同。3.对土地用途能否改变的认知程序，被上诉人高于上诉人。因本案的审批改变土地用途手续均是被上诉人策划和经办，在订立合同过程中，上诉人未向被上诉人隐瞒任何情况，并明确告知是农用地。作为上诉人的认知水平已尽到了合理的注意义务。因此，一审认定上诉人对于合同无效承担60%的责任不客观不公正。五、一审对上诉人的下列请求不支持无事实和法律依据。1.对多买土地损失9.6万元的问题。对买地的数量和位置和提供土地的对象均是被上诉人提出来的，而且土地价格也是和被上诉人协商的。当时，被上诉人急需项目上马，无视土地价格的市场行情，迫使上诉人承受高价收买出让的土地。尽管合同无效，土地使用权仍归属于上诉人。但因合同无效导致上诉人急促成交，扩大的土地差价损失应由被上诉人承担。2.对填塘费、运埋电线杆费、整理网络电视线路费、小麦青苗补偿费、测绘费、对南面及北面的围墙恢复原状的费用、四间房屋结构的恢复费用、灭菌锅损失的费用问题。上述费用均是客观存在的事实，具体费用的产生上诉人已提供了相关证据，予以证实损失的存在。这些损失均是为履行合同具有关联性。损失的产生于无效合同的后果具有因果关系，一审以证据不足或否认关联性不符合本案的客观事实。3.拆除地上建筑、围墙、水泥路等设施，一审认定不属于人民法院受理民事案件范围无法律依据。该项诉请不是对违章建筑的确权，而是对无效合同产生的恢复原状所引起的损失，理所当然属于人民法院的受案范围。4.对贾如民承担责任问题。一审未审查鑫源公司的类型，在不排除鑫源是独资公司的情形下，仅以贾如民系代表鑫源公司签订合同，就不支持上诉人的主张依据不充分的。六、一审判决上诉人返还鑫源公司租金5万元，未考虑被上诉人占用上诉人场地的使用费，是不公平的。涉案租赁合同无效，不等于被上诉人就无偿使用上诉人的场地，这在法理上是站不住脚的。鑫源公司辩称，一、一审审理本案程序合法，在庭审中向上诉人和被上诉人释明了合同的效力。二、一审认定上诉人放弃损失和租金的情况是有庭审笔录可以查看，租金和违约金是法律规定的合法损失才可以支持。有关损失在一审庭审已向上诉人告知。三、涉案合同是无效合同，因为土地租赁将农业土地变更为建设用地，该农业土地不能变更建设用地，依法不能出租。根据《土地管理法》的规定，属于无效。四、合同无效过错问题，过错在于上诉人，土地性质只有上诉人自己了解，承租人（被上诉人）不知土地是否能租，后来在约谈过程中，上诉人说可以变更土地性质。一审认定过错的比例是公正的。五、一审对上诉人的有关请求进行了核实，相关损失没有法律依据，也与本案没有关联，故一审对上诉人的诉求已经充分考虑。综上，一审认定合同无效和确认相关损失的事实清楚，判决有法律依据，属于公正判决。请求二审法院支持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。贾如民辩称，一、当时签订该合同的时候，上诉人答复他找关系变更土地性质，导致我们投资20多万元，给我们造成了损失。二、贾如民与上诉人签订合同属于代表鑫源公司的职务行为，并非贾如民的个人行为。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。丽群养殖场向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告买地多支付的费用96000元、砖头款7000元、拆掉及新建房屋费用22万元、填塘费18000元、运埋电线杆费用1400元、整理网络电视线路费1200元、小麦青苗补偿费1万元、测绘费1500元、灭菌锅损失2000元、破坏四间房屋结构赔偿5000元、南面及北面的围墙恢复原状的费用10万元；2.诉讼费用由被告承担。鑫源公司向一审法院提出反诉请求：1.确认土地租赁合同无效；2.判令反诉被告返还租金5万元、赔偿原告前期投入费用141360元，合计191360元；3.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年6月18日，响水县国土资源局作出《关于批准丽群养殖场牛羊养殖用地的通知》，主要内容为：经响水县政府批准，同意丽群养殖场使用大有镇淮河村一宗面积8448平方米的一般农用地作为牛羊养殖用地；用途为设施农业用地；不得修建管理和生活用房等永久性建筑物、不得使用建筑材料硬化地面；土地使用期限为2013年6月18日至2028年12月31日。2016年，鑫源公司欲租赁丽群养殖场的土地开办驾校，需要租赁23亩净地，丽群养殖场原有土地面积不足23亩。丽群养殖场向吴某1、吴某2、吴伏伍流转了部分土地使用权，并拆除了丽群养殖场地上原有的四间房屋及流转来的土地上吴某2家的四间房屋，在流转土地之外为吴某2家新建四间房屋，填平了部分池塘。同年11月21日，鑫源公司向丽群养殖场交付承包费押金5万元，双方均认可该款为租金。同月23日，丽群养殖场（甲方）与鑫源公司（乙方）签订一份《土地租赁合同》约定，甲方将响水县大有镇淮河村六组1号约23亩原养殖场用的土地使用权出租给乙方办理驾驶员培训学校使用，所出租土地的基本情况为净地，东西长110米、南北长140米；租赁期限暂定10年，从2016年11月23日起至2026年11月23日止，甲方在签订合同的当日即将上述土地交付给乙方；土地租赁费用为10万元/年；租金支付方式及期限：租金为每年度支付一次，第一年的租金在本合同签订时支付5万元，完工后结清，以后在每年度租期开始前一个月支付全年的租金，以此类推，乙方支付的上述租金为租赁过程中的全部费用，不存在租金以外的其他任何费用等。贾如民代表鑫源公司在承租方处签字并加盖鑫源公司的印章，陈广环代表丽群养殖场在出租方处签字并加盖丽群养殖场的印章。合同签订后，丽群养殖场即向鑫源公司交付了土地。被告鑫源公司为成立驾校修建了部分新围墙和水泥路。因改变案涉土地用途，鑫源公司被国土部门要求停工。2017年5月，鑫源公司将案涉土地交还丽群养殖场，另行租赁土地开办驾校。后某群养殖场也将部分土地租赁给他人使用。2019年5月31日，响水县大有镇建设环保服务中心、大有镇淮河村民委员会出具的证明，载明“丽群养殖场围墙内被拆除的陈群两间瓦房，陈端方（陈群曾祖父）两间瓦房，吴某2（陈群邻居）三间瓦房带一间锅屋也是瓦房，都是合法民宅。天上卫星云图和国土部门土地图斑都有显示。”一审法院认为，丽群养殖场将其使用的大有镇淮河村一般农用地租赁给鑫源公司开办驾校，改变了该土地的用途，该土地租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依法应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丽群养殖场与鑫源公司因合同取得的财产应予相互返还，双方对合同无效均有过错，丽群养殖场负主要责任，鑫源公司负次要责任。关于丽群养殖场提出的本诉部分诉讼请求。第一，对砖头款7000元的主张。鑫源公司认可尚欠丽群养殖场砖头款7000元，鑫源公司应向丽群养殖场支付该款项。第二，对拆掉及新建房屋费用22万元的主张。丽群养殖场为履行合同拆除的陈群自家及吴某2家住房八间，一审法院酌定上述房屋损失为15万元，被告鑫源公司应承担40%赔偿责任，故一审法院支持鑫源公司赔偿丽群养殖场6万元，其余损失由丽群养殖场自行承担。第三，对买地多支付的费用96000元的主张。丽群养殖场向吴某1、吴某2、吴伏伍流转土地使用权的价款系双方协商确认，上述土地仍由丽群养殖场使用，该主张没有依据，一审法院不予支持。第四，对填塘费18000元、运埋电线杆费用1400元、整理网络电视线路费1200元、小麦青苗补偿费1万元的主张。丽群养殖场提供的证据不足以证明损失的存在；即使损失存在，也应由丽群养殖场自行承担，对上述主张均不予支持。第五，测绘费1500元的主张，丽群养殖场提供的证据不足以证明与本案的关联性，对该主张不予支持。第六，对南面及北面围墙恢复原状费用1万元、四间房屋结构的恢复费用5000元、灭菌锅损失2000元的主张。丽群养殖场提供的证据不足以证明损失的存在，且未提供证据证明上述建筑的合法性；即使损失存在，也应由丽群养殖场自行承担，对上述主张均不予支持。第七，对拆除地上建筑恢复所租场地原状的主张。鑫源公司在未取得建设工程规划许可等手续的情况下，在承租土地上建设围墙、水泥路等设施，不属于人民法院受理民事案件范围，丽群养殖场可以向有关行政机关申请解决。第八，对丽群养殖场要求贾如民承担责任的主张。土地租赁合同系丽群养殖场与鑫源公司签订的，贾如民系代表鑫源公司签订合同，丽群养殖场要求贾如民承担责任于法无据，不予支持。综上，一审法院对本诉部分支持鑫源公司赔偿丽群养殖场67000元。关于鑫源公司提出的反诉部分诉讼请求。第一，对确认合同无效的主张。鑫源公司与丽群养殖场签订的土地租赁合同因违反了法律的强制性规定而无效，对该主张予以支持。第二，对退还租金5万元的主张。丽群养殖场同意退还租金5万元，对该主张予以支持。第三，对前期投入费用141360元的主张。鑫源公司、丽群养殖场均陈述空调、大门、桌子及6个椅子、2扇门尚某群养殖场处并要求自行处理，且从反诉请求中前期投入费用141130元里扣除21240元，鑫源公司提供的现有证据不足以证明损失的存在，且鑫源公司在未取得建设工程规划许可等手续情况下在承租土地上建设围墙、水泥路等设施，由此造成的损失应由鑫源公司自行承担，对该主张不予支持。综上，本诉及反诉部分合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、响水县丽群牛羊养殖场与响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司于2016年11月23日签订的土地租赁合同无效；二、被告响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司赔偿原告响水县丽群牛羊养殖场损失合计67000元；三、反诉被告响水县丽群牛羊养殖场返还反诉原告响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司租金5万元，上述第二、三款相互抵销后，响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司于判决生效之日起十日内支付响水县丽群牛羊养殖场17000元；四、驳回原告响水县丽群牛羊养殖场、反诉原告响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费7482元（响水县丽群牛羊养殖场已预交4950元），由响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司负担1475元，响水县丽群牛羊养殖场负担6007元；反诉案件受理费2460元，由响水县丽群牛羊养殖场负担525元，响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司负担1935元。本案二审期间，当事人未提出新的事实、证据。本院经审理，对一审法院认定的主要事实予以确认。二审另查明，2017年8月，鑫源公司将案涉租赁土地交还丽群养殖场。本案审理过程中，本院依法对涉案合同无效的法律后果进行释明，上诉人要求被上诉人赔偿损失并提出以其上诉请求为准，但未提出具体数额。经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据当事人的陈述意见，本案二审的争议焦点归纳为：一、涉案土地租赁合同是否有效；二、一审认定的损失费用及责任分担是否准确妥当；三、贾如民在本案中是否应当承担民事责任；四、一审的程序是否合法。现分述如下：一、关于涉案土地租赁合同是否有效的问题《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。”2004年8月24日第二次修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案土地系农民集体所有的农用地，被丽群养殖场出租用于非农业建设的鑫源公司机动车驾驶培训经营。丽群养殖场与鑫源公司就涉案土地所签订的租赁合同，改变了土地用途，违反了上述法律规定，应当认定为无效合同。故一审法院认定合同无效是正确的，上诉人丽群养殖场认为合同有效的意见不能成立。二、关于一审认定的损失费用及责任分担是否准确妥当的问题（一）关于损失认定。有关具体损失认定的事实不清、认定依据不足。（二）关于责任分担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，丽群养殖场作为出租人，明知涉案土地系一般农用地，且响水县国土资源局在批准使用涉案土地时明确要求“土地用途为设施农业用地，不得修建管理和生活用房等永久性建筑物，不得使用建筑材料硬化地面”，但丽群养殖场明知故犯，存在明显过错；鑫源公司作为承租人，得知涉案土地系农用地后仍然承租用于企业经营，也存在过错。故一审法院判决丽群养殖场承担60%、鑫源公司承担40%的过错责任是恰当的。三、关于贾如民在本案中是否应当承担民事责任的问题《中华人民共和国民法通则》第四十二条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”本案中，贾如民在签订涉案土地租赁合同时系鑫源公司的法定代表人，签订并履行合同属于职务行为，应当由其所在的鑫源公司承担民事责任，贾如民在本案中依法不应当承担民事责任。故一审法院判决驳回丽群养殖场对贾如民的诉讼请求并无不当。四、关于一审程序是否合法的问题最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第三十六条第三款规定：“第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。”本案中，涉案合同无效，一审未依法向丽群养殖场进行法律释明，程序违法。有关损失认定的基本事实不清。本案一审期间，双方当事人均不同意对各自的损失申请鉴定。一审判决对相关损失的事实未在“审理查明”部分予以查明认定，仅在“本院认为”部分对双方损失是否支持予以明确。鉴于双方当事人在诉讼之前已经返还涉案土地，现对赔偿损失的范围确实难以确定且双方争议较大，本案宜撤销一审判决中有关损失赔偿的判项，由当事人通过另行起诉的方式解决。综上所述，一审认定涉案合同无效和驳回对贾如民的诉讼请求，适用法律正确，依法予以维持；一审对涉案损失认定的事实不清、依据不足，且双方当事人争议较大，有关判项依法予以撤销，由当事人另行起诉解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持响水县人民法院（2018）苏0921民初4871号民事判决的第一项，即“响水县丽群牛羊养殖场与响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司于2016年11月23日签订的土地租赁合同无效”；二、撤销响水县人民法院（2018）苏0921民初4871号民事判决的第二项、第三项、第四项和诉讼费用负担部分，即“被告响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司赔偿原告响水县丽群牛羊养殖场损失合计67000元”“反诉被告响水县丽群牛羊养殖场返还反诉原告响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司租金5万元，上述两项相互抵销后，响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司于判决生效之日起十日内支付响水县丽群牛羊养殖场17000元”“驳回原告响水县丽群牛羊养殖场、反诉原告响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求”“本诉案件受理费7482元（响水县丽群牛羊养殖场已预交4950元），由响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司负担1475元，响水县丽群牛羊养殖场负担6007元；反诉案件受理费2460元，由响水县丽群牛羊养殖场负担525元，响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司负担1935元”；三、驳回响水县丽群牛羊养殖场要求贾如民承担民事责任的诉讼请求。一审案件受理费核定为100元、反诉案件受理费核定为100元，由响水县丽群牛羊养殖场负担，原已预交的本诉案件受理费4950元和反诉案件受理费2460元，扣减核定数额后的7210元，由一审法院予以退回；二审案件受理费核定为200元，由响水县丽群牛羊养殖场负担，原已预交的12400元扣减核定数额后的12200元，由本院退回。本判决为终审判决。审 判 长 虞忠和审 判 员 时 云审 判 员 周 和二〇二〇年八月七日法官助理 范永龙书 记 员 王 慧附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。