安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初1843号 原告：鲍海武，男，汉族，1976年3月19日出生,住址浙江省宁波市江东区。 原告：刘智雁,女，汉族，1977年10月12日出生，住址浙江省宁波市江东区。 共同委托诉讼代理人：丁启明，安徽瀛鼎（海北）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：黄雪雪，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告：芜湖碧桂园房地产开发有限公司，住所地芜湖市弋江区高新技术产业开发区天子港路4#检测中心，统一社会信用代码91340200MA2NR18H1M。 法定代表人：孙继召，董事长。 委托诉讼代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。 原告鲍海武、刘智雁与被告芜湖碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法由审判员程叙强适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人丁启明、被告芜湖碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）委托诉讼代理人徐珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲍海武、刘智雁向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还超出政府备案价销售的房款81559元，利息以81559元为基准，按年利率6%自起诉之日起计算至付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月，两原告在被告隐瞒房屋政府备案价的前提下与被告碧桂园公司就碧桂园塘溪源著20#楼1单元301室房屋达成商品房买卖合同，合同载明房屋建筑面积为149.82平方米，毛坯单价为人民币每平方米12444.38元，总金额1864418元(首付房款为564418元，银行贷款部分1300000元)。合同签订后，两原告积极履行564418元首付房款支付义务,并积极办理房屋按揭贷款,并于2018年3月4日网签登记备案。2019年，两原告通过其他渠道得知碧桂园塘溪源著20#楼1单元301室房屋的政府备案价为11900元/每平米，而被告以12444.38元卖给两原告，每平米超出政府备案价544.38元，严重侵害了两原告的合法权益。原告多次找被告协商，要求退还超出政府备案价部分的房款，被告均以各种理由拒绝。 为维护原告合法合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》和《芜湖市严格加强商品住房销售明码标价备案实施办法(暂行)》【芜发改审批(2017)366号】向法院提起诉讼，望判如所请。 被告碧桂园公司辩称：相关的法律法规政策没有规定被告负有公布房屋政府备案价的义务，《芜湖市严格加强商品住房销售明码标价备案的实施办法（暂行）》规定房地产开发企业销售商品房屋，必须按照规定明码标价，一房一价，要求房地产开发经营企业公示。商品房销售价格包括房屋的总售价，按建筑面积或者套内建筑计价的单价等，该办法规定的公司销售价格并不是备案价格，而是在售房屋的事实价格。被告已经按照政府价格主管部门的要求，在售楼处公示了房屋的销售单价，被告并没有公布房屋政府备案价的义务，谈不上隐瞒，两原告诉称没有法律依据。两原告购置的案涉房屋是装修房。商品房买卖合同当中约定的毛坯单价实为包括毛坯及装修在内的装修房单价，总金额为装修房的总房款。案涉房屋所在的住宅区均为装修房。虽然在商品房买卖合同第二条约定的是毛坯单价，但同时该条款明确约定了该商品房（含所有部分）为每平方米12444.38元，且补充协议第五条约定的该商品房的交付标准为出卖人按照合同附件二约定的交付标准进行交付，而附件二装饰设备标准为装修房的标准。上述商品房买卖合同、补充协议及附件均能证实当时两原告购置的是装修房而非毛坯房，合同第二条约定的是包括装修价格在内的单价和总价，两原告对此应当是知道的。被告根据合同约定已经按期交付了房屋，而两原告也办理了房屋交付手续，因此不管是合同约定还是交付的房屋现状，均能证实两原告购置的是装修房，合同约定的“毛坯单价”实为装修房单价。两原告诉称的政府备案价11900元/平方米为毛坯价，不包括装修价款。被告在政府部门办理备案手续时不要求备案装修价款，只要求备案毛坯价，所以两原告提交的明码标价公示表上每套房均标注为“毛坯”，即该套房屋的毛坯价为11900元/平方米。而两原告购置的是装修房，当然不能以毛坯价格主张购置装修房；商品房的销售实行市场调节价，而不是政府指导价。房屋备案价格并非房屋买卖双方实际成交价格。两原告诉称返还超出备案价的购房款既无事实依据也无法律依据。被告与两原告就商品房销售签署了商品房买卖合同及一系列的相关文件，系双方真实意思表示，应当作为认定商品房销售价款的依据。两原告也应当遵守合同约定并按照合同约定的价款付购房款。综上，两原告的诉称不符合双方签署的商品房买卖合同、补充协议及相关附件的约定，其诉求缺乏事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回两原告的诉讼请求。 经审理查明：被告碧桂园公司系碧桂园塘溪源著项目的开发单位。2017年12月20日，经芜湖市住房和城乡建设委员会批准，被告碧桂园公司获得塘溪源著1#、2#、3#、9#、19#、20#、21#、22#楼的商品房预售许可证。2018年3月14日，原告鲍海武、刘智雁（乙方）与被告碧桂园公司（甲方）签订塘溪源著认购书一份，认购书载明乙方认购物业的基本情况为：安徽省芜湖市弋江区大工山路与弋江南路交汇处芜湖碧桂园塘溪源著20幢1-301（YJ140T-6型）洋房，建筑面积149.82平方米（套内建筑面积121.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28平方米），交楼日期为2019年10月31日，合同建筑超标单价12444.38元/平方米。乙方向甲方认购的物业的认购价为1864418元，乙方选择的付款方式为期楼洋房产品按揭一个月分期。付款时间为签署认购书时付定金50000元，第一期楼款564418元于2018年3月14日前付清（含定金），第二期楼款1300000于2018年4月14日前付清（银行按揭款）。同日，双方就碧桂园塘溪源著20#楼1单元301室房屋签订商品房买卖合同及合同附件一（房屋平面图）、附件二（装饰、设备标准）、附件三（合同补充协议）。合同第二条约定出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房价款，具体为：按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为人民币每平方12444.38元，总金额1864418元。该商品房的装修价款为每平方米0元，装修总价款空白。该商品房（含所有部分）为每平方12444.38元，总金额1864418元。合同附件二对房屋内墙、灯具、天花、地面、阳台、入户、卫生设施、厨房设施等进行了明确的装修约定。双方还签订补充协议一份，对房屋权利、付款方式、逾期交付责任、保修责任、合同解除、送达等进行了详细约定，并附录芜湖碧桂园房地产开发有限公司住宅质量保证书（公司附带装修）一份。房屋买卖过程中，两原告于2018年3月11日支付定金50000元，3月14日支付首期房款514418元，剩余房款两原告通过办理银行按揭支付。2019年10月28日，被告碧桂园公司向原告寄送塘溪源著20幢1-301室房屋收楼通知书。后两原告以被告隐瞒碧桂园塘溪源著20#楼1单元301室房屋的政府备案价为11900元/每平米而以12444.38元出售给两原告（每平米超出政府备案价544.38元）严重侵害了两原告的合法权益为由诉至本院。 另查明：2017年12月21日，芜湖市发改委（物价局）网站公开公示碧桂园塘溪源著20#楼明码标价。根据芜湖市商品住宅明码标价公示（碧桂园塘溪源著）20#楼信息，案涉20幢1-301室（毛坯）单价为11900元，总价为1782932元。本案诉讼中，原被告双方于2020年6月15日签署了碧桂园物业及资料移交书，完成涉案房屋的交付。 上述事实有原告向本院提交的原告身份证复印件、被告企业信用公示报告、商品房买卖合同、芜湖市商品住宅明码标价公示（碧桂园塘溪源著20#楼）、碧桂园集团通用机打收据2份，被告向本院提交的商品房预售许可证、认购书、商品房买卖合同及附件、补充协议及附录、邮政快递单及快递信息查询回单、碧桂园物业及资料移交书，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：本案争议焦点为当商品房政府备案价格与商品房买卖合同约定的商品房销售价格不一致时，应以何种价格作为履约依据。政府关于商品房备案价格的相关规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，并不影响合同效力。本案原被告所签订的《芜湖碧桂园塘溪源著认购书》、《商品房买卖合同》系双方协商一致的结果，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。即便原告主张被告超备案价售房的事实存在，相关事项亦属有关行政管理部门予以处理的范畴，不属民事案件的处理范围。原告已按合同支付了购房款，被告亦按合同约定交付了涉案房产，现原告要求被告返还超出备案价格部分的房屋差价款并无事实和法律依据，本院不予支持。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告鲍海武、刘智雁的诉讼请求。 案件受理费减半收取920元，由原告鲍海武、刘智雁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  程叙强 二〇二〇年八月四日 书记员  吴宗易 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。