湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终852号上诉人（原审被告）：洪湖市泓林房地产开发有限公司，住所地：湖北省洪湖市新堤办事处州陵大道。法定代表人：汪佑元，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯丽，广东嘉国律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘宏邦，男，1966年7月3日出生，汉族，湖北省黄冈市人，公民身份证住址：湖北省黄冈市黄州区委托诉讼代理人：江溶，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘禹锋，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:曹必祥，男，1961年10月10日出生，汉族，湖北省洪湖市人，居民身份证住址：湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：文才，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雪琼，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。上诉人刘宏邦、洪湖市泓林房地产开发有限公司（以下简称泓林公司）因与被上诉人曹必祥商品房销售合同纠纷一案，不服洪湖市人民法院(2019)鄂1083民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘宏邦的委托诉讼代理人江溶，上诉人泓林公司的委托诉讼代理人侯丽，被上诉人曹必祥及其委托诉讼代理人文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓林公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、我公司从未与被上诉人签订商品房买卖合同，认购书只是初步的意向性协议，被上诉人没有交纳定金和购房款，无权主张产权；2、我公司与第三人就涉案房屋签订了买卖合同，并经过了房产部门备案，第三人已经实际成为涉案商铺的实际权利人，一审法院认定合同无效，显然是错误的。刘宏邦的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、没有任何证据显示我是泓林公司的隐名股东并控制了泓林公司的印章，一审法院没有依据的当事人的申请，自行决定对汪佑元进行调查，违反了法定程序，明知其与上诉人有矛盾而采信其证言，存在严重错误；2、我与泓林公司签订了买卖合同，履行了合同的全部义务，并实际占有了房屋，一审法院认定合同无效是错误的；3、认购书不符合最高院关于商品房买卖合同的主要内容，被上诉人与泓林公司没有签订商品房买卖合同，也没有向泓林公司支付任何款项，被上诉人无权主张任何权利。刘宏邦当庭补充以下几点上诉意见：1、刘宏邦并不明晰被上诉人与泓林公司签订过所谓的商品房认购书和补充协议，在刘宏邦与泓林公司签订以房抵债性质的商品房买卖合同之前无论是被上诉人还是泓林公司都从来没有告知过刘宏邦关于被上诉人与泓林公司之间签订的认购书以及补充协议。刘宏邦也没有任何途径或者渠道得知该信息；2、从外在客观行为分析，刘宏邦也没有与泓林公司进行恶意串通的过程。刘宏邦与泓林公司签订的商品房买卖合同目的是将涉案商铺来抵做刘宏邦对泓林公司的债权，以实现刘宏邦的债权。刘宏邦与泓林公司没有恶意串通的意思表示；3、刘宏邦没有与泓林公司恶意串通损害被上诉人利益的必要性，即便不购买涉案商铺，刘宏邦完全可以通过其他方式向泓林公司主张权利实现自身债权，签订商品房买卖合同仅仅是实现债权的方式之一；4、刘宏邦与泓林公司的借款债权债务关系是清晰明确的，该债权是远大于涉案房屋的价值，商品房买卖合同中对涉案商铺的价格也合理没有偏离市场价格，不存在以低价方式进行转让；5、从本案涉案商铺以外，刘宏邦还通过正常方式购买了涉案商铺，同一楼栋的其他由泓林公司开发的商铺，也足以证明刘宏邦是正常的商铺购买者；6、最关键和重要的是，被上诉人没有提交任何证据证明泓林公司与刘宏邦之间存在恶意串通以及损害其权益的证据；7、案外人汪佑元之所以被刑事拘留，系因汪佑元与其前妻发生纠纷，将其前妻杀害才被刑事拘留；8、案外人汪佑元与刘宏邦之间存在借款纠纷，刘宏邦于2019年3月份在深圳市南山区法院对案外人汪佑元提起过多起民事诉讼并申请了财产保全，诉请是要求汪佑元偿还相应借款和利息1744200元，外加一审认定汪佑元将刘宏邦刺伤的事实，足以认定汪佑元与刘宏邦之间是利益存在冲突的，汪佑元在案件中所作出的明显对刘宏邦不利的证言是应当依法不予采信。曹必祥二审辩称：洪林村欠被上诉人714400元事实清楚，既有借据又有转款凭证证明，2014年12月15日被上诉人在深圳通过××款××给洪林村，洪林村在同日以收款收据的方式载明该47万元是借款，月息为20‰，该款到被上诉人与泓林公司签订房产认购协议时刚好26个月，本金47万，利息是244400元，该利息加上本金合计714400元，这与三方抵债的总金额和认购书上签订的付款金额高度契合，因此案涉商铺以债抵房款的事实非常充分，证据确凿。刘宏邦与泓林公司签订的买卖合同存在众多的虚假之处，一是合同签订方没有法定代表人签字，但被上诉人的认购书有法定代表人签字，二是专项维修基金的票据形成时间是2015.10.26日，比刘宏邦签订买卖合同的时间早了近三年且缴纳费用的名字由杨芳梅涂改为刘宏邦。三是备案时间和合同约定时间明显不一致，备案的时间早，备案合同签订的时间迟，即合同尚未签订就已经备案。刘宏邦当庭补充的上诉意见第三点第四点已经构成自认，即刘宏邦与泓林公司买卖合同的房价款是用债务抵扣的，而不是另行支付的购房款，这与其在一审的陈述完全相反，此外在一审时刘宏邦没有提供任何证据证明其转款的金额是用于购买房屋，而今天的补充上诉意见刚好反证刘宏邦在一审提交的转款凭证是债务关系而不是支付房屋对价。案涉商铺的购房款通过债权转让抵扣房款714400元得到了泓林公司的认可，在被上诉人与泓林公司签订补充协议时第一条第一小项明确约定首期款714400元的来源是被上诉人对享有的洪林村的债权及洪林村对泓林公司享有的债权相互转让抵扣。涉案商铺没有任何证据显示已经交付给上诉人使用和占有。到目前为止涉案商铺仍然是毛坯房，不可能具有使用功能，因此涉案商铺没有实际交付给刘宏邦。汪佑元是泓林公司的法定代表人，法院对其调查应当视为汪佑元作为泓林公司法定代表人接受庭审相关答问，不是严格意义上的证人证言，其接受法院询问应当视为泓林公司庭审的一部分。合同备案仅仅只是一种期待物权，针对被上诉人不享有任何优先权，而根据合同法相关原理，先签的合同效力优先于后签的合同效力。曹必祥一审诉讼请求：1、判令被告继续履行《洪湖新天地商品房认购书》及《补充协议书》，并于判决书生效后向原告交付买卖标的物和办理产权登记手续；2、判令第三人与被告于2018年11月10日签订的113、114商品房买卖合同无效；3、本案的诉讼费、财产保全费由被告负担。一审法院认定事实：2017年2月25日，原告曹必祥与被告洪湖市泓林房地产开发有限公司签订了一份《洪湖新天地商品房认购书》，约定原告认购被告座落于洪湖市××办事处××大道农村新社区花园小区（洪湖新天地）2号楼113、114号商铺，双方约定购买商铺总价款为1012265元。2017年2月26日，原告与被告签订《补充协议书》，明确原告以债务充抵形式购买洪湖新天地2号楼113号、114号商铺，确认被告已收原告购房款799806.5元，余欠购房款212458.50元，待原告销售上述两间商铺或被告为原告办完销售商铺产权证书后三个月内付清。并约定合同签订后，商铺的所有权、支配权属于原告。2018年11月10日，被告未与原告沟通，又与第三人刘宏邦签订113号、114号两间商铺商品房买卖合同（合同编号为HH18005063、HH18005064），将两间商铺出卖给第三人刘宏邦，开票收取刘宏邦两间商铺的购房款，并交纳维修基金。另查明，2017年7至8月期间，第三人刘宏邦为洪湖市泓林房地产开发有限公司的实际股东，被告洪湖市泓林房地产开发有限公司法定代表人汪佑元将公司印章（包括财务章、法定代表人身份证复印件）交给第三人刘宏邦掌管。2018年11月，汪佑元因生意上与刘宏邦发生纠纷将其刺伤，汪佑元现被关押在深圳市第一看守所。一审法院认为，原告曹必祥与被告洪湖市泓林房地产开发有限公司分别于2017年2月25日、2月26日签订《洪湖新天地商品房认购书》、《补充协议书》，双方明确原告以债务充抵形式购买被告开发的座落于洪湖市××办事处××大道农村新社区花园小区（洪湖新天地）2号楼113号、114号商铺，确认被告已收原告购房款799806.5元，余欠购房款212458.50元。上述认购书、补充协议书具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，该认购书、补充协议应认定为商品房买卖合同。且认购书、补充协议书系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担违约责任。第三人刘宏邦作为被告洪湖市泓林房地产开发有限公司的实际股东，明知被告洪湖市泓林房地产开发有限公司已将113号、114号商铺出售给原告曹必祥，而仍利用其对公司的实际控制权，与被告洪湖市泓林房地产开发有限公司签订113号、114号商铺的房屋买卖合同，其所签订的房屋买卖合同违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，该合同无效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告洪湖市泓林房地产开发有限公司于本判决书生效之日起七日内将座落于洪湖市××办事处××大道农村新社区花园小区（洪湖新天地）2号楼113号商铺、114号商铺交付给原告曹必祥，并办理产权登记手续；二、第三人刘宏邦与被告洪湖市泓林房地产开发有限公司于2018年11月10日签订的合同编号为HH18005063、HH18005064商品房买卖合同无效。二审被上诉人曹必祥向法庭提交了以下新的证据：证据1：关于洪林村付被上诉人本金加利息的计算说明。证明：涉案商铺714400元的购房款是由借款本金47万元加利息244400元相加得来的债权抵顶房款。证据2：2014.12.15日湖北洪林集团非经营收款收据。证明：在2014年12月15日洪林村向被上诉人借款47万元，月息20‰。证据3：业务凭证、业务申请书。证明：在2014年12月15日被上诉人通过农行将47万借款转给洪林村，从而进一步证明被上诉人对洪林村享有47万的本金借款的债权是真实的。证据4：洪湖市泓林房地产开发有限公司股份转让协议书。证明：早在2014年8月12日，洪林村就将其全资控股的洪林公司转让给了由汪佑元实际控制的深圳新侨智地投资发展有限公司。此后，洪林村对洪林公司无法实际控制，到2017年2月，涉案的认购书签订之日洪林村不可能也没有必要就本案与被上诉人进行串通。泓林公司的质证意见为：我们认为这不是二审中的新证据，应该在一审提交。47万是今天才提出的，一审开庭时从来没有说过47万的事实。被上诉人在一审陈述借给洪林村50万，一审法院和我们均要求被上诉人提交50万借款的证据，被上诉人一直没有提交，二审才提交不能作为新证据。被上诉人提交的计算说明只是被上诉人的说明，并非证据。被上诉人的提交的2014年12月15日的收款收据，并非是被上诉人向泓林公司支付的债权转让的购房款，被上诉人在一审陈述的是50万，现在举证47万，我认为这不是同一笔款项。股权转让协议书我们认为与本案无关。刘宏邦的质证意见为：被上诉人提交的证据不是新证据，按照法律规定二审不应当采信。关于收款收据以及银行转账凭证，均只是被上诉人向案外人洪林村委支付的款项，并非被上诉人向泓林公司支付的购房款。从被上诉人与泓林公司所签订的认购书补充协议载明的款项也非47万元，同时泓林公司对洪林村委是否欠款的法律关系也是不明确的。被上诉人与洪林村委之间，以及洪林村委与泓林公司之间的债权债务没有证据证明，补充协议所说的泓林公司对洪林村委的债务是不清楚不明确的，没有任何债务凭证或者泓林公司与洪林村委双方书面协议予以证明，该事实不清楚，同时补充协议说的是被上诉人替泓林公司支付的欠款，但是被上诉人刚才又陈述是被上诉人对泓林公司的借款，这是两个法律关系，存在矛盾。本院认证意见为：曹必祥提供的证据，拟证明抵偿房款的真实性，涉及本案基本事实，可以作为新证据。提供的证据中包含收款收据和银行转款的业务凭证，可以证实向洪林村借款的事情真实发生，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，曹必祥与泓林公司没有签订书面的商品房买卖合同，但签订了《洪湖新天地商品房认购书》和《补充协议书》，明确以债务充抵形式购买涉案商铺的意思表示，泓林公司确认已收购房款。依据二审中曹必祥提交的新证据，可以证实以债务冲抵购房款的真实性，故双方已经形成事实上的买卖合同关系。汪佑元为泓林公司法定代表人，其对公司的股权结构和印章管理相较于他人更为熟悉，其向法庭陈述刘宏邦为泓林公司实际控制人并掌控印章的证言，可予采信。刘宏邦明知泓林公司已将涉案商铺出售给曹必祥，而仍利用其对公司的实际控制权，与泓林公司签订房屋买卖合同的行为不具有善意，虽然已经在房管部门进行了备案登记，仍不享有对抗曹必祥与泓林公司在先合同的权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27820元，由上诉人刘宏邦负担13910元、上诉人洪湖市泓林房地产开发有限公司负担13910。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  陶齐学二〇二〇年八月十七日书记员  程 瀛