湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1699号上诉人（原审被告）：朱金德，男，1970年4月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）:永兴红山茶物业服务有限公司。法定代表人：谢家化，该公司总经理。委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律工作者。上诉人朱金德因与被上诉人永兴红山茶物业服务有限公司（以下简称红山茶公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2020）湘1023民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱金德上诉请求：1.撤销一审判决，认定案涉物业服务合同无效并依法改判朱金德不承担2013年6月以来的物业服务费。2.由红山茶公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院未认定双方签订的物业服务合同是否合法有效，违法判决，应予撤销、改判或发回重审。一、案涉物业服务合同自始至终系非法、无效合同。案涉小区居民是永兴县内国有煤矿，采煤沉陷区的安置区，享受国家的惠民安置人员，都是先交房款后建设的。入住率达到70%以上，小区居民相互认识，交往甚密，没有人谈过小区要成立业主委员会，更没有通知参加业主大会，讨论成立业主委员会的事宜。根据《物业管理条例》第十一条第一款第四项规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。案涉小区因无业主委员会，也未召开过业主大会，无议事规则，没有共同决定或委托他人选聘物业服务企业一事。因此，“沙子江小区业主委员会筹委会”并不存在，不能代表业主与红山茶公司签订物业服务合同，与红山茶公司签订物业服务合同的行为是无权代理行为，红山茶公司明知无权代理，还与之签订物业服务合同，存在明显错误，有意造假。故2016年11月红山茶公司与无权代理人（沙子江小区业主委员会筹委会的代表）所签订的《永兴县便江镇惠民社区**小区（B区、C区、附楼、服务中心）物业服务合同》无效。物业服务企业未依照《物业管理条例》第三十二条规定依法取得相应物业管理资质，物业服务合同未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订，起诉前或一审期间未取得业主大会表决通过或50%以上业主追认，系非法、无效合同。红山茶公司提供的合同，甲方法人代表一栏既无业主委员会在公章公安局备案的公章，也不能提供50%以上的业主签名按手印的委托书，且签订的年月日不清楚，合同内容显失公平，是在违背真实意思的情况下订立的合同，朱金德不予认可。二、一审判决适用法律不当。一审法院依据非法无效的合同所列条款，判决朱金德支付物业服务费及承担诉讼费用，严重违背了《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，属适用法律不当。红山茶公司未予答辩。红山茶公司向一审法院起诉请求：1.判令朱金德立即支付拖欠的物业管理费4543元；2.本案诉讼费用由朱金德承担。一审法院认定事实：红山茶公司是经市场监督管理部门和房产管理部门依法登记和核准的物业服务企业，**小区是永兴县人民政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区。2016年11月18日，经公开竞标后，红山茶公司在永兴县（以下简称“县沉治办”）和永兴县便江镇、永兴县房产管理局相关人员见证下，与永兴县*小区业主委员会筹委会临时业主代表签订了《永兴县便江镇惠民社区**安置小区（Ｃ区）物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2016年11月18日起至2019年11月18日止。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方（即红山茶公司）提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务收费为包干制收费，具体标准如下：多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。合同第七条约定了业主与物业使用人交纳物业服务费的责任义务：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。合同第八条约定，双方产生争议的解决方式，或是协商解决，或是诉讼解决。合同签订后，红山茶公司依约于2016年11月18日接管该小区物业管理服务。2016年11月18日前，沙子江小区的物业管理服务是由同县沉治办签订前期物业合同的永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称“奇亚公司”）负责实施，合同到期后，奇亚公司于2016年12月27日书面授权委托红山茶公司代为清收其原在沙子江小区实施物业管理服务期间所未清收的物业服务费。红山茶公司和奇亚公司的物业服务费的收费标准一致。因沙子江小区至今未能成立业主委员会，2020年1月8日，红山茶公司在永兴县居民委员会、县沉治办相关人员见证下，与沙子江小区业主委员会筹备委员会签订了《永兴县便江街道惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2019年11月19日起至2022年12月31日止，合同内容与2016年11月18日签订的物业服务合同内容基本相同。朱金德系沙子江小区C区8栋203号住房及杂房业主，是奇亚公司及红山茶公司物业管理服务的对象。朱金德自2013年6月至2020年3月累计拖欠物业费4543元（129.44m2×0.4元／月×82月＋18.12m2×0.2元／月×82月），红山茶公司最后于2020年4月书面催收物业费无果后，遂提起诉讼。一审法院认为，本案的焦点，一是诉争的物业服务合同是否合法有效，二是朱金德应否向红山茶公司支付物业服务费。具体评析如下：沙子江小区是政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区，有别于普通商品房小区的管理，原奇亚公司与县沉治办签订的前期物业服务合同，以及红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会签订的物业服务合同，是在小区业主委员会未成立的情况下，由政府主导选聘签订的，是合法有效、受法律保护的，对全体业主具有约束力。物业公司依据合同约定为**小区C区提供了服务，朱金德系沙子江小区C区的业主，其住房和杂房属于**小区的物业组成部分，朱金德即应按物业服务合同约定的标准向物业公司交纳物业服务费。奇亚公司与**小区的前期物业服务合同到期后，奇亚公司书面授权委托接管的红山茶公司代为清收2016年11月18日之前其未清收的物业服务费，符合法律规定，红山茶公司取得的代为清收权合法有效。因此，红山茶公司诉请朱金德支付自2013年6月至2020年3月累计拖欠前任物业公司及拖欠红山茶公司的物业服务费共计4543元，有事实与法律依据，予以支持。朱金德提出本案诉争的物业服务合同无效，并以此为由拒交物业服务费，其理由不能成立，不予采纳。关于物业公司的管理服务是否到位的问题。物业公司有对小区内的非法改造、乱搭乱建、饲养家禽家畜等行为进行劝阻、制止的义务，劝止无效后，可报相关政府主管部门依法处理；如构成侵权，可由相关业主、业主委员会依法另行主张权利，物业公司无权要求侵权业主承担民事责任。物业公司有对违反小区安全管理行为的制止义务以及协助做好物业管理区域内的安全防范工作的义务，但不可能杜绝或随时制止小区内一切损害的发生；物业公司只要尽到了适当的安保注意义务、采取了合理的措施，即可免责。因此，对于发生的治安问题，如无充分证据证实物业公司违反安保义务，即不能苛求其对此类不确定的安全事故承担责任。如业主认为物业服务企业安保未到位，造成自家财物损失，可依法另行主张权利。小区绿化、卫生等问题，虽是多数小区普遍存在的问题，亦反映出物业公司存在着一定的管理服务瑕疵；但物业服务具有时间的持续性和无法计量性，维护管理工作有一个时间过程。朱金德提出物业管理服务未到位，在未能提供相关证据证明物业公司不履行或者不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，构成根本性违约从而导致服务目的无法实现的情况下，以此为由拒付红山茶公司物业服务费，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。物业服务关乎民众的生活质量和幸福获得感，物业服务企业应按照合同约定履行服务义务，改善服务质量；业主亦应主动交纳物业服务费，促进物业服务企业良性运转。由于物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，并不是专门针对某一个体进行的专门服务。如果多数业主仅以物业服务存在瑕疵而拒交物业服务费，必然会导致物业服务企业经营困难，继而服务质量进一步下降，从而造成恶性循环，影响社会和谐。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院作出判决如下：“被告朱金德于本判决生效后十日内向原告永兴红山茶物业服务有限公司支付自2013年6月至2020年3月的物业服务费4543元。如果被告朱金德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱金德负担。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是《永兴县便江镇惠民社区**安置小区（C区）物业服务合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，红山茶公司的物业合同是经过公开竞标后由永兴县便江镇惠民路社区居民委员会、永兴县国有重点煤矿采煤沉陷办及便江镇房产管理局相关人员与**小区筹委会的代表签订的物业管理合同，该合同符合相关法律规定，合法有效，对全体业主具有约束力。奇亚公司与沙子江小区的前期物业服务合同到期后，奇亚公司书面授权委托接管的红山茶公司代为清收2016年11月18日之前其未清收的物业服务费，符合法律规定，红山茶公司取得的代为清收权合法有效。朱金德主张红山茶公司签订的物业管理合同无效，红山茶公司无权催收物业管理费，于法无据，本院不予采纳。一审法院判令朱金德向红山茶公司支付自2013年6月起至2020年3月止的物业服务费4543元，处理正确，本院予以确认。综上，朱金德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱金德负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 刘殳扬审判员 雷媚娟二〇二〇年八月十二日法官助理苏晓玲书记员马丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。