浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终292号 上诉人（原审被告、反诉原告）：潘发之，男，1982年8月2日出生，汉族，住江苏省灌南县，现住浙江省舟山市定海区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡蝶芬，女，1967年7月25日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：徐卫光，浙江星舟律师事务所律师。 上诉人潘发之因与被上诉人胡蝶芬房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2020）浙0903民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘发之上诉请求：撤销一审判决，依法改判胡蝶芬继续履行双方所签订的《房屋租赁合同》至2022年4月27日，或对潘发之在承租期间所形成的装修、改造等予以赔偿或补偿相关损失合计15000元；一、二审的诉讼费用由胡蝶芬负担。事实和理由：一、关于转租。潘发之在签订合同时要求删除合同第6条关于不准转租的条款，胡蝶芬与中介均表示该条款无所谓，虽不删除但允许潘发之转租。而且，潘发之自2017年6月将房屋转租后，胡蝶芬多次到现场查看，其明知转租事实，在一审庭审中亦对此承认。二、关于装修、改造等损失。潘发之承租期间，胡蝶芬同意其对房屋进行零星装修和改造，其为之花费80317元，即便合同解除，胡蝶芬也应对之进行赔偿或补偿。 胡蝶芬辩称，第一，房屋租赁合同第6条明确约定不得转租，该条款对双方均有约束力；第二，关于装修、改造等损失，一审向潘发之释明是否鉴定，其予以放弃。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 胡蝶芬向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋租赁合同；判令潘发之立即腾退房屋并按1910元每月支付租金至腾退日止；判令潘发之赔偿胡蝶芬经济损失6000元。 潘发之向一审法院提出反诉请求：判令胡蝶芬赔偿潘发之的装修损失15000元。 一审法院认定事实：2017年4月28日，胡蝶芬与潘发之通过中介签订了房屋租赁合同，约定：胡蝶芬将其名下位于舟山市普陀区的房屋出租给潘发之，租赁期限为五年即自2017年4月28日至2022年4月27日，每月租金为1910元，水、电、煤等费用均由潘发之支付，潘发之向胡蝶芬支付押金2000元，待租期结束结清有关费用后由胡蝶芬退回给潘发之；租金半年支付一次；潘发之不得擅自将房屋转租给他人，如发现则胡蝶芬有权让潘发之搬出，如需转租需征得胡蝶芬同意（合同第6条）。合同签订后，潘发之按约向胡蝶芬支付了租金和押金，胡蝶芬向潘发之交付了房屋。涉案房屋原由胡蝶芬出租给其他人用于办公，已进行了简单装修，原有四间房间，潘发之取得房屋后，在客厅又隔出一间房间，共有五间房间，潘发之为此安装了六只电表（五间房间和公共区域各一只），潘发之将房间分租给其他人并收取租金。潘发之对房屋进行零星装修时，因下水管道堵塞与邻居交涉无果，胡蝶芬的丈夫曾出面同邻居交涉过。2019年12月，胡蝶芬以儿子结婚需要用房为由向潘发之提出收回房屋，双方沟通未果。潘发之支付涉案房屋租金至2020年4月28日。潘发之陈述，其在其中一间房间住了约3个月后便不再居住，目前涉案房屋已无人租住。胡蝶芬陈述，2018年开始有邻居向其反映涉案房屋居住的人很吵，其上门查看未果，联系潘发之也未得到明确答复，2019年下半年听邻居说潘发之是做转租生意的，加之邻居反映门口东西乱放，还有卖鱼的人将鱼放在楼道等，故其以儿子结婚需用房为借口希望潘发之能搬出去，潘发之不同意。后来报警后其进到房屋里面才知道潘发之装了六只电表，将房屋用于转租。胡蝶芬为此诉至法院，一审法院于2020年3月18日向潘发之送达了应诉材料。 一审法院认为，胡蝶芬与潘发之签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案中，潘发之未经胡蝶芬同意将其承租的胡蝶芬所有的房屋转租给其他人，其行为构成违约，胡蝶芬要求解除合同理由正当，予以支持，双方的房屋租赁合同于潘发之收到法院应诉材料之日即2020年3月18日解除。潘发之认为胡蝶芬对其转租知情且同意其转租，证据不足，不予采纳。因涉案房屋尚在潘发之的控制中，故潘发之应予以腾退房屋并按约定租金标准支付占有使用费至实际腾退日止。胡蝶芬要求赔偿经济损失的诉讼请求为胡蝶芬要求潘发之承担的违约责任，合同法中对违约责任的规定本意是为了弥补守约方因违约方的违约行为造成的损失。在本案中，虽然由于潘发之的违约导致合同解除，但事实上潘发之对房屋所做的零星装修一部分仍可继续利用，结合双方约定的租金标准，一审法院认为该部分零星装修可弥补胡蝶芬的房屋出租适当空档期的损失，故对胡蝶芬要求赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。双方之间的房屋租赁合同因潘发之的违约行为导致解除，且潘发之未能举证证明其进行装饰、改造系经过胡蝶芬同意，故对潘发之要求胡蝶芬赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、胡蝶芬与潘发之之间的房屋租赁合同于2020年3月18日解除；二、潘发之于判决生效之日起十五日内腾退房屋；三、潘发之按每月1910元标准向胡蝶芬支付自2020年4月29日起至实际腾退日止的房屋占有使用费；四、潘发之向胡蝶芬支付的2000元押金在潘发之腾退房屋时抵扣水、电、煤相关费用及上述第三项的房屋占有使用费后如有剩余，胡蝶芬应在潘发之腾退房屋时将剩余的款项返还给潘发之；五、驳回胡蝶芬的其他诉讼请求；六、驳回潘发之的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取25元，由胡蝶芬负担10元，潘发之负担15元；反诉案件受理费87.50元，由潘发之负担。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，1.关于装修损失问题，一审向潘发之释明举证及鉴定事宜，潘发之未在法院指定期限内提交证据，也未申请鉴定。2.2020年4月7日一审庭审时，法官问胡蝶芬：“邻居跟你投诉的时候你去了解过情况么？”胡蝶芬答：“电话跟他联系过，问他过，不同职业的人在租，大概2019年夏天的时候知道的。前2年反映不大，也就没去了解过情况。2019年我报警，出警的时候知道的。”法官又问潘发之：“对胡蝶芬提出的解除合同什么意见？”潘发之答：“同意，但要赔偿我装修损失15000元。” 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、双方是否应继续履行房屋租赁合同。二、若房屋租赁合同被解除，胡蝶芬是否需赔偿潘发之装修损失15000元。 关于争议焦点一。双方当事人于2017年4月28日签订的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自义务。房屋租赁合同第6条明确约定，潘发之在承租期限内不得擅自将房屋转租给他人，否则胡蝶芬有权让潘发之搬出。该条款系双方共同制定的禁止承租人擅自转租的规则，对潘发之具有约束力。现潘发之上诉主张签订合同时双方一致同意变更该条款，但其未能提供证据予以证明，且胡蝶芬对此不予认可，故潘发之的该项上诉主张缺乏合同依据与事实根据，本院不予采纳。至于潘发之上诉主张胡蝶芬明知其转租的事实，应视为胡蝶芬同意潘发之转租一节，因胡蝶芬不认可，潘发之又未提供相应之充足证据，本院亦不予采纳。一审鉴于潘发之擅自转租已构成违约，判决胡蝶芬可根据合同约定行使合同解除权是正确的，应予以维持。 关于争议焦点二。一方面，根据“谁主张谁举证”的民事诉讼举证规则，潘发之上诉主张胡蝶芬赔偿其装修、改造等损失应首先举证证明损失情况及具体金额，但其并未提交相关证据，也未申请司法鉴定；另一方面，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”潘发之未举证证明装修、改造已经胡蝶芬同意。加之，房屋租赁合同也未对该种情形的处理做出约定，故潘发之的该项上诉请求无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，潘发之的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人潘发之负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  禇 炅 审 判 员  方 燕 二〇二〇年八月十三日 法官助理  牟 聪 代书记员  胡超瑜 ??? ??6?