辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽07民终999号上诉人（原审被告）：锦州东升骏杰房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州滨海新区娘娘宫行政生活区街道办公室（洋山路1号）。法定代表人：韩军民，该公司经理。委托诉讼代理人：王苏，付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺琳琳，女，1989年5月15日出生，回族，护士，现住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：顾晓丽，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周雨，女，1988年7月7日出生，汉族，无职业，现住辽宁省锦州市凌河区。上诉人锦州东升骏杰房地产开发有限公司因与被上诉人贺琳琳、周雨房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州东升骏杰房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担本案的上诉费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，部分事实认定错误、法律适用错误，理由如下：一、一审判决对转售房屋事实未予认定，属事实认定不清。该房屋并非我公司直接出售给贺琳琳，而是由周雨购买后，将该房屋转售给了贺琳琳，周雨与贺琳琳之间存在房屋买卖合同关系，周雨在一审答辩中已经将相关事实进行阐述。周雨收取贺琳琳给付的65000元款项是其转售后获得的房屋升值款，而非其作为售楼人员代表公司收取的购房预约款。二、一审判决认定我公司收取原告186766元住宅预约款，属事实认定错误。期房转让，开发公司负有配合转让人与受让人重新签订《元亨九里项目住宅房号预约单》的义务。上诉人依据合同向贺琳琳收取了住宅预约款121766元，一审法院将被上诉人周雨以个人名义收款并出具收条的65000元计入为上诉人公司收取的住宅预约款，显然事实认定错误。三、一审法院法律关系认定错误，法律适用有误。因为周雨收取款项是基于房屋转售法律关系，因此周雨虽然是上诉人公司售楼员，但收款项并不构成表见代理。退一步讲，如周雨是代公司收取款项，则未将此款交付公司已符合职务侵占罪构成要件。综上，一审判决有误，据此上诉，请予纠正。贺琳琳辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。周雨是上诉人公司的员工，在工作地点工作时间与贺琳琳签订购房预约单，出具了收款收据121766元，周雨在售楼处收取了65000房款，周雨不是个人行为，而是职务行为。因此上诉人没有将房屋建成，故应退回65000元及利息。周雨辩称，请求驳回上诉请求，我是在工作时间工作地点与贺琳琳签订了预约单，当天领导告知开不出收据，让我用我的名字开着，我属于职务行为，我已经把65000元上交公司。贺琳琳向一审法院起诉请求：1、判决被告周雨返还卖楼款65000元及利息5677元，被告开发有限公司对此承担连带给付责任；2、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：被告周雨是宝地集团工作人员，其在2017年秋季被宝地集团派往被告开发公司从事售楼工作。2017年12月18日，原告在被告开发公司的售楼处与被告周雨签订元亨九里项目住宅房号预约单，原告预约购买被告开发公司开发建设的12号楼89号房屋，面积111.6平方米，该预约单中第5项规定：购房协议签订后，本预约单自行废止。原告交纳住宅预约款186766元，其中开发公司为原告出具收款收据，金额为121766元。另65000元是由被告周雨收取，并为原告之母出具的收条。2019年9月，原告被告知元亨九里住宅项目不再由被告开发公司建设。被告开发公司表示为原告开具房款收据部分房款同意退还，对未开具收据房款即65000元拒绝退还。之后原告找到被告周雨，被告周雨拒付，无奈诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方当事人在签订住宅房号预约单中体现购房协议签订后，本预约单自行废止。由此可以看出双方明确要在将来订立一个新的合同，以最终确认双方的房屋买卖法律关系的具体内容。因此案涉元亨九里项目住宅房号预约单的性质为预约合同。本案中被告开发公司明确向原告表示元亨九里住宅项目已不再建设，双方签订预约合同已不能继续履行，被告要求解除双方签订预约合同，原告表示同意解除预约合同。《中华人民共和国合同法》第四十九规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。上述法律条文是对表见代理制度的规定，表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担和一种特殊的无权代理。本案中被告周雨作为被告开发公司售楼工作人员，向原告介绍房屋房源、位置，并与原告签订住宅房号预约单，收取原告的房款，原告作为善意第三人有理由相信被告周雨具有代理权，被告周雨的行为构成表见代理，故本院确认被告周雨代理被告开发公司收取房款的行为。被告开发公司提出被告周雨收取原告房款的行为不知情，是其个人行为的抗辩意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告要求被告退还房款65000元及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于被告周雨收取原告房款65000元一节，被告开发公司可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告贺琳琳房款65000元及利息5660元；(从2017年12月19日起至2019年11月25日，之后至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)二、驳回原告贺琳琳其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元（已减半收取），由被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2017年12月18日，上诉人与被上诉人贺琳琳签订《元亨九里项目住宅房号预约单》时，被上诉人周雨任职上诉人楼房销售人员。预约单签订后，贺琳琳分两次缴费，一次金额为121766元，由上诉人出具收款收据，一次金额为65000元，由被上诉人周雨出具收条，65000元上诉人未出具收款收据。被上诉人周雨主张其收款行为是职务行为，由其为贺琳琳出具收条是当时公司特殊情况所致。贺琳琳作为购房人，在上诉人的售楼地点与其工作人员周雨进行房屋买卖交流，在签订预约单后，按照周雨指示交纳相关款项。贺琳琳作为相对人，有充分理由相信周雨的行为是职务行为，在周雨指示下分两次缴费也是基于上诉人的实际需要。因此，周雨的职务行为所产生的法律后果，应当由上诉人承担。上诉人主张周雨是将自己购买的房屋出售给贺琳琳，65000元是差价，对此周雨与贺琳琳均不认可。上诉人提交的预约单记载的买卖双方是上诉人与贺琳琳，收款收据指向的双方也是上诉人与贺琳琳，足以认定房屋买卖的双方是上诉人与贺琳琳。且上诉人未能提供充分证据证明周雨存在转卖房屋行为及65000元是差价的事实，故对上诉人的该抗辩意见，本院不予采纳。上诉人主张周雨并未将65000元上交，因此不应当承担返还责任。对此周雨不予认可，并主张其收到款项后已经将款项交予上诉人，后上诉人将款项返回用于抵顶奖金。对于周雨是否经65000元上交，上诉人与周雨各执一词。周雨作为上诉人工作人员，其收款行为是职务行为，周雨是否将款项交予上诉人是上诉人内部管理事宜，周雨收款行为的后果归于上诉人，不受周雨是否上交款项的影响。若上诉人认为周雨未上交款项，可以另行向周雨主张权利。综上所述，锦州东升骏杰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1568元，由上诉人锦州东升骏杰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  王 翔审判员  赵洪全二〇二〇年八月十一日书记员  周明媚