湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4511号上诉人（原审原告）：武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街环湖路佳阳湖滨花园2栋1单元1层1室。法定代表人：邱和平，总经理。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗岳，湖北丰海律师事务所律师。上诉人（原审原告）：武汉市佳阳商贸发展有限公司（原佳阳地产（武汉）集团有限公司），住所地武汉市新洲区阳逻汉施路108号阳逻山庄。法定代表人：陶冬珍，经理。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗岳，湖北丰海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉金拱门食品有限公司（原武汉麦当劳餐饮食品有限公司），住所地武汉市江汉区云霞路187号泛海国际中心A单元17层。法定代表人：张家茵，总经理。委托诉讼代理人：孙丕旭，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苏阳，北京德和衡律师事务所实习律师。上诉人武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司（以下简称佳馨物业公司）、武汉市佳阳商贸发展有限公司（以下简称佳阳商贸公司）为与上诉人武汉金拱门食品有限公司（以下简称武汉金拱门公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳馨物业公司、佳阳商贸公司上诉并答辩称：一、武汉金拱门公司未按照合同约定提供销售数据，当属违约。《租赁合同》第2.2.1条约定武汉金拱门公司应当每月向佳馨物业公司提供上月的销售额以便佳馨物业公司开具租金发票，武汉金拱门公司支付租金。武汉金拱门公司系2014年12月28日开业，但一审法院在确认武汉金拱门公司直至2016年7月才向佳馨物业公司提供销售额的同时，却认定武汉金拱门公司并无违约之处，自相矛盾。事实上，武汉金拱门公司在2016年10月18日致佳馨物业公司的函件中并没有22份月营业额报告附件，佳馨物业公司根本不清楚武汉金拱门公司每月的销售额，且直至在2018年原一审开庭过程中，武汉金拱门公司才拿出其单方制作的真实性无法确认的审计报告，佳馨物业公司根本无法对武汉金拱门公司的销售额真实性予以确认。二、一审法院未依法支持武汉金拱门公司向佳馨物业公司支付租金。一审法院已认定武汉金拱门公司提供的年度审计报告系单方制作，真实性不与认可，且武汉金拱门公司提供的首年度营业额与每月销售额数据也系单方主张，并没有经过双方确认，直至现在，佳馨物业公司与武汉金拱门公司之间的就首年营业额与月销售额未达成一致意见，那么在武汉金拱门公司无法提供证据证明其首年营业额与每月销售额的情况下，一审法院应当参照市场价，判令武汉金拱门公司向佳馨物业公司支付租金。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第三项；2.依法改判支持佳馨物业公司、佳阳商贸公司要求武汉金拱门公司支付租金的诉讼请求；3.武汉金拱门公司承担本案保全、一二审全部诉讼费用。上诉人武汉金拱门公司上诉并答辩称：一、佳馨物业公司、佳阳商贸公司作为违约方不享有单方解除合同的权利。一审法院判定租赁合同解除，缺乏法律依据和事实基础，实属不当衡平。一审判决已经查明，佳馨物业公司、佳阳商贸公司是合同的违约方，而武汉金拱门公司是合同的守约方。守约方应当得到保护，违约方不应受到支持，这应是基本的法治原则。本案中，佳馨物业公司、佳阳商贸公司单方强行断水断电、锁门，导致武汉金拱门公司不能正常经营，这显然是恶意违约行为，应当制止、制裁而不应支持。武汉金拱门公司作为守约方，一直恪守合同约定，并未违背任何诚实信用原则。因此，佳馨物业公司、佳阳商贸公司作为违约方，自始不享有单方解除合同的权利。二、判决解除合同是对违约方的一种不当迁就。三、一审法院的判决并没有实现效率和公正。一审法院在效率和公平的价值选择中，认为目前解除合同可以实现租赁周转效率最大化，武汉金拱门公司并不认可。事实上，如果判令解除合同，将使武汉金拱门公司此前在店面里的装修、长期积攒的客源、特定的设备等经济升值因素得不到再利用，并不是一种效率的选择。而且，盲目追求租赁周转的高效率，而罔顾公平的价值判断并不足取。本案判决注重通过解除合同追求租赁周转的效率，实际却让违约方以最小成本破坏了合同的稳定，将会诱发市场中各类潜在违约方的主动违约，将会导致市场失序。只有建立在公平基础上的高效率，才能真正促进社会主义市场经济的良性发展，才能真正营造健康的营商环境。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，改判案涉租赁合同继续履行。佳馨物业公司、佳阳商贸公司起诉请求判令：1.判令解除佳馨物业公司、佳阳商贸公司、武汉金拱门公司2013年7月17日签订的《租赁合同》；2.判令武汉金拱门公司支付佳馨物业公司、佳阳商贸公司商铺租金，计算至实际支付之日止，截止2018年6月30日，合计2676750元；3.判令武汉金拱门公司支付佳馨物业公司、佳阳商贸公司未付商铺租金的利息，计算至实际支付之日止，截止2018年6月30日，合计694374.23元；4.判令武汉金拱门公司支付佳馨物业公司、佳阳商贸公司违约金186750元；5.判令武汉金拱门公司支付佳馨物业公司、佳阳商贸公司物业费，计算至实际支付之日止，截止2018年6月30日，合计89225元；6.判令武汉金拱门公司支付佳馨物业公司、佳阳商贸公司租金、租金利息、违约金以及物业服务费合计3647099.23元；7.判令武汉金拱门公司于2018年8月10日前自行撤出商铺内其安装的设备、设施，恢复原貌；8.本案财产保全费、案件受理费、公告费、律师费、佳馨物业公司、佳阳商贸公司为实现债权而支出的费用由武汉金拱门公司承担。一审法院查明，2013年4月22日，佳阳商贸公司就其享有权利的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村佳阳摩尔城的房屋委托佳馨物业公司办理出租、管理、收取租金等事项，及与武汉麦当劳餐饮食品有限公司（以下简称武汉麦当劳公司）签订有关合同，并在整个租赁期内代为行使委托方在租赁合同中的权利及义务，直至租赁期届满（含续租期）。2013年7月17日，佳馨物业公司（甲方）接受委托与武汉麦当劳公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定了以下主要内容：1.1甲方愿意出租，乙方愿意承租本合同附件一红线图中标明的场地，由乙方改建并用于经营麦当劳餐厅。场地是位于武汉市新洲区阳逻街高潮村佳阳摩尔城的建筑物的一部分，具体为一层和二层的部分区域，其中一层为1001、1002、1003、1018、1019、1020、1021号商铺（使用面积为261平方米），二层为2001、2002、2003、2004号商铺（使用面积为154平方米）。场地的使用面积至少415平方米，沿街面向阳光大道宽15.8米，深度至少16.8米（上述所有长度均由内部或内墙起计）。该场地的所有权人是武汉市佳阳商贸发展有限公司，其授权甲方出租前述物业，委托出租授权书详见附件五；1.2乙方应自餐厅正式开业之日起365天后（即首年免租）支付租金（包含所有物业服务费等费用）；2.2.1乙方支付给甲方的租金应按照双方约定的销售额百分比计算（具体计算方式详见附件四）。甲方应于每月十（10）日前根据乙方提供的餐厅上月销售额向乙方开具上月提成租金发票，乙方在收到甲方租金发票后十（10）个工作日内，向甲方支付上月提成租金；2.7本合同生效后，乙方向甲方支付人民币100000元（壹拾万元）作为合同履约保证金，该合同保证金应在起租日后即抵扣租金，直至抵扣完毕；若至本合同终止时尚未抵扣完毕的，则甲方应在合同终止之日起5日内退还乙方；2.9双方约定，乙方餐厅开业之日起至该餐厅营业满365天，乙方餐厅实际销售额低于人民币六百万元，则销售额不足人民币600万元的部分，由甲方予以补足至人民币六百万元。如该差额部分小于或等于人民币五十万元的，则甲方在第一租赁年度期满后30日内以购买乙方餐券的方式补足；如该差额部分大于人民币五十万元的，则甲方在第一租赁年度期满后30日内最高一次性以购买乙方餐券的方式补足人民币五十万元，超出五十万元的剩余差额部分直接抵扣乙方餐厅后期租金直至抵扣完毕；3.1本合同租期为20年，自起租日开始计算，至二十（20）年期满为止；12.4乙方有权经提前三个月书面通知甲方而终止本合同；13.1甲乙双方应依本合同约定履行各自的所有合同义务，否则应依相应的条款规定向守约方承担违约责任；13.2乙方应依约按时如数地向甲方支付租金；若逾期支付租金长达六（6）个月，并经甲方书面催收三十（30）天仍未支付的，甲方有权提前终止合同，并要求乙方支付相当于三（3）个月租金的违约金；13.6如租期内甲方向乙方发出解除本合同的通知，则乙方享有二（2）年的异议期，在该异议期内，双方可通过协商解决纠纷，协商期间，本合同继续履行。合同还对其他内容进行了具体约定。案涉《租赁合同》签订后，佳馨物业公司依约向武汉金拱门公司交付了租赁商铺场地，武汉金拱门公司支付了10万元履约保证金，于2014年12月28日起租商铺场地经营餐厅，佳馨物业公司按约免收了武汉金拱门公司第一年的租金。武汉金拱门公司于2016年8月向佳馨物业公司提供了经营餐厅销售报表，之后于2016年10月18日提交了2014年12月至2016年9月共计22份营业额报告复印件，后续又连续多次将月营业额通知送至佳馨物业公司财务处，佳馨物业公司对部分月营业额通知进行了签收。2016年9月20日，佳馨物业公司向武汉金拱门公司发出工作联系函，就案涉《租赁合同》条款存在重大分歧及武汉金拱门公司未付租金等问题提出意见，要求协商解决方案，武汉金拱门公司回函中回复双方应遵守合同各项约定、愿意协商修改合同条款等，佳馨物业公司认为武汉金拱门公司回函没有正面回答解决问题，遂向武汉金拱门公司提出退场及后期解决方案。之后双方经多次协商未能达成一致意见，佳阳商贸公司遂于2018年3月9日以武汉金拱门公司严重违约为由向武汉金拱门公司送达了《合同解除通知书》，武汉金拱门公司收到《合同解除通知书》后未另行主张合同解除的效力。因双方分歧一直未得到解决，佳馨物业公司、佳阳商贸公司遂于2018年8月1日诉至法院，提出诉请如前所述。2019年2月16日佳馨物业公司采取断电断水措施迫使武汉金拱门公司武汉金拱门公司关闭餐厅停止营业。一审法院另查明，武汉市佳阳商贸发展有限公司于2018年5月9日变更名称为佳阳地产（武汉）集团有限公司，同年8月16日佳阳地产（武汉）集团有限公司再次更名为武汉市佳阳商贸发展有限公司。武汉麦当劳餐饮食品有限公司于2017年11月6日变更名称为武汉金拱门食品有限公司。一审法院认为,佳阳商贸公司作为合法权利人将位于武汉市新洲区阳逻街高潮村佳阳摩尔城的房屋委托佳馨物业公司办理出租、管理、收取租金等事项及与武汉麦当劳公司签订有关合同，并在整个租赁期内代为行使委托方在租赁合同中的权利及义务，直至租赁期届满（含续租期）。佳馨物业公司经佳阳商贸公司授权与武汉金拱门公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反我国法律禁止性规定，应认定为有效，双方当事人均应依合同履行各自义务。佳阳商贸公司和佳馨物业公司要求解除租赁合同，其理由为：合同约定甲方应于每月十（10）日前根据乙方提供的餐厅上月销售额向乙方开具上月提成租金发票，乙方在收到甲方租金发票后十（10）个工作日内，向甲方支付上月提成租金。武汉金拱门公司经营餐厅期间未按合同约定在每月十日前向佳馨物业公司提供餐厅上月销售额供佳馨物业公司开具提成租金发票，也未支付提成租金及其他费用，且营业额的真实性没有任何财务文件支持，以致佳馨物业公司无法计算月租金的金额，不能实现合同目的。故根据《合同法》第九十四条第三款、第四款的规定，请求解除合同。武汉金拱门公司则认为佳馨物业公司既无合同约定解除权，也无法定解除权，武汉金拱门公司未违约，佳馨物业公司要求解除合同的理由不成立。对此，法院认为，在案涉合同履行过程中，自2016年9月20日至2018年1月31日期间，佳馨物业公司连续以联系函方式要求武汉金拱门公司撤销《租赁合同》约定的第2.9条并提高租金标准，佳馨物业公司在2016年9月20日最早给武汉金拱门公司的函件中载明“2016年8月首次拿到贵司销售报表”，在2016年10月31日的函件中载明“我们注意到在贵司着力推广的2016年9月，销售业绩较去年同期增长了50%”，武汉金拱门公司在2016年10月18日致佳馨物业公司的信函中载明“我司已于2016年7月将餐厅2014年开业以来至2016年9月的营业额报告提供给贵司。现再次将2014年12月至2016年9月共计22份营业额报告复印件附上。后续我司将于每月10日前提供上月营业额报告给到公司。”根据函件载明的内容，证明佳馨物业公司、武汉金拱门公司双方在2016年9月20日之前沟通、磋商过程中，武汉金拱门公司销售报表已经提供给佳馨物业公司，并且积极表达愿意向佳馨物业公司提供月营业额。此后武汉金拱门公司也连续多次将月营业额通知送至佳馨物业公司财务处,佳馨物业公司主张营业额数据的真实性不确定，又主张己方无法核实营业额数据的真实性，举证责任在武汉金拱门公司方，故没有主动对武汉金拱门公司的销售额进行实际核实。同时佳馨物业公司亦未提交证据证明按武汉金拱门公司提供的销售额向武汉金拱门公司催收过依合同约定计算的租金。事实上，基于租赁合同中约定的第2.9条，佳馨物业公司认为以武汉金拱门公司提供的销售额按合同约定的比例计算租金，己方下欠武汉金拱门公司首年营业额的差额补差款以抵顶租金，几乎不具备获取武汉金拱门公司租金的可能性。故在给武汉金拱门公司的函件中一直强调合同显失公平，要求撤销《租赁合同》约定的第2.9条并提高租金计算标准，体现的是变更合同条款的主观意图。可以认定，武汉金拱门公司在合同履行过程中，并未拒绝向佳馨物业公司提供月销售额，亦未拒绝配合佳馨物业公司对己方销售额进行具体核实。佳馨物业公司有权通过每月书面发函要求武汉金拱门公司限期提供月销售额及相应销售凭证以供查询核实，但佳馨物业公司并未主动行使该项权利。自2016年8月武汉金拱门公司向佳馨物业公司提供销售额后，佳馨物业公司又怠于通过核查销售凭证、财务文件或税收凭证等对销售额数据真实性进行核实确认，进而怠于按武汉金拱门公司提供的月销售额依合同约定计算的租金向武汉金拱门公司催收月租金，故合同约定的“乙方每月向甲方提供上月销售额，甲方据此向乙方开具上月提成租金发票，乙方在收到甲方租金发票后十（10）个工作日内，向甲方支付上月提成租金”条款未能履行，其责任不在武汉金拱门公司，武汉金拱门公司在履约过程中不存在违约行为。2019年10月21日武汉金拱门公司基于调处纠纷的愿望，又发函给佳馨物业公司提出调解方案，说明武汉金拱门公司为促成合同履行和合同利益的实现作出了积极行为。按照《租赁合同》约定的第2.9条，佳馨物业公司、佳阳商贸公司认为获取租金等商业利益的合同目的无法实现，但《租赁合同》的签订是两个平等民事主体之间所发生的商事行为，无他方当事人利用优势地位或者己方没有经验，致使双方权利义务明显失衡。佳馨物业公司、佳阳商贸公司在签订合同时对该条款理应尽到合理的审查义务，由于武汉金拱门公司不存在违约行为，佳馨物业公司、佳阳商贸公司主张武汉金拱门公司构成违约，解除合同的法律依据为《合同法》第九十四条第三款、第四款的规定，理由不能成立。佳阳商贸公司在与武汉金拱门公司沟通协商未果后采取断电断水措施迫使武汉金拱门公司关闭餐厅停止营业，其行为已构成违约。故佳阳商贸公司作为违约方，不能依据《合同法》第九十四条享有合同解除权。但是，在合同履行过程中，佳馨物业公司、佳阳商贸公司多次就合同租金条款显失公平与武汉金拱门公司沟通协商要求撤销第2.9条，并要求武汉金拱门公司按增加的比例计缴租金，双方未能达成一致意见，经多次调解，双方仍存有重大分歧，合同关系陷入僵局。从衡平当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，如果不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方均不利。又，因案涉租赁合同为长期性连续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。本案中，佳馨物业公司、佳阳商贸公司与武汉金拱门公司就合同租金条款问题自2016年就产生争议，2018年3月9日佳阳商贸公司向武汉金拱门公司送达了《合同解除通知书》，2018年8月1日佳馨物业公司、佳阳商贸公司提起本案诉讼，原武汉金拱门公司双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年，非短时间即可履行完毕，在佳馨物业公司、佳阳商贸公司不愿继续履行合同或者以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础已经不复存在，合同无法继续履行，构成《合同法》第一百一十条第（二）项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。故此,本案的租赁合同应当解除。佳馨物业公司、佳阳商贸公司关于租金的诉请系以面积计算租金，而合同约定以销售额的比例缴付租金，可以首年营业额的差额补差款抵扣租金，并约定租金已包含物业服务费，故佳馨物业公司、佳阳商贸公司关于要求武汉金拱门公司支付租金、租金利息及违约金、物业服务费的诉请无事实和法律依据，法院不予支持。佳馨物业公司和佳阳商贸公司构成违约，导致案涉合同无法继续履行，根据案涉《租赁合同》对违约责任的约定及《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，佳馨物业公司和佳阳商贸公司应当依约向武汉金拱门公司承担相应的违约责任。法院已就解除合同后的权利向武汉金拱门公司释明，可另案起诉要求佳馨物业公司、佳阳商贸公司赔偿损失，因武汉金拱门公司未提出反诉请求，故法院对此部分不予审理。综上，佳馨物业公司、佳阳商贸公司要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、佳馨物业公司与武汉金拱门公司于2013年7月17日所签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；二、武汉金拱门公司于判决生效后六十日内撤出租赁商铺内其自有的设备、设施；三、驳回佳馨物业公司、佳阳商贸公司的其他诉讼请求。一审案件受理费35977元，保全费5000元，由佳阳商贸公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，佳馨物业公司与武汉金拱门公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。该合同约定“乙方（武汉金拱门公司）应自餐厅正式开业之日起365天后（即首年免租）支付租金（包含所有物业服务费等费用），支付给甲方（佳馨物业公司）的租金按照双方约定的销售额的百分比计算，甲方应于每月十（10）日前根据乙方提供的餐厅上月销售额向乙方开具上月提成租金发票，乙方在收到甲方租金发票后十（10）个工作日内，向甲方支付上月提成租金；双方约定，乙方餐厅开业之日起至该餐厅营业满365天，乙方餐厅实际销售额低于人民币六百万元，则销售额不足人民币600万元的部分，由甲方予以补足至人民币六百万元。”该合同还约定“自餐厅开业之日起满365天，若实际销售额低于600万元，则不足600万部分由佳馨物业公司以购买餐券形式补足50万，差额超过50万的部分，直接抵扣后期租金直至抵扣完毕。”上述条款无法定无效的情形，双方应按合同约定履行。经查，武汉金拱门公司于2016年8月向佳馨物业公司提供了经营餐厅销售报表。从2016年9月20日佳馨物业公司向武汉金拱门公司发出的工作联系函的内容看，佳馨物业公司主要是认为上述合同条款显失公平，要求予以删除。故佳馨物业公司、佳阳商贸公司认为武汉金拱门公司未按合同约定提供销售数据的说法，与事实不符。即便是武汉金拱门公司在履行提供销售数据的行为上存在瑕疵，也只能算是履行过程中的瑕疵行为，不构成根本违约。且佳馨物业公司、佳阳商贸公司亦未合理、积极的实施合同赋予的审查复核权。双方合同陷入僵局的根本原因还是佳馨物业公司、佳阳商贸公司认为涉案合同的第2.9条不公平，要求删除。而就此武汉金拱门公司未能与佳馨物业公司、佳阳商贸公司达成一致造成的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”现佳馨物业公司、佳阳商贸公司以自己的行为明确表示不再履行双方签订的租赁合同，案涉租赁合同的目的已无法实现，人民法院不宜强制双方履行。故原审法院认定佳馨物业公司、佳阳商贸公司构成违约符合法律规定。原审法院考虑到涉案标的物一直闲置，为了充分发挥物的价值，有效利用资源，减少财产的浪费，判决涉案《租赁合同》解除并无不当。武汉金拱门公司仍然要求继续履行案涉租赁合同的主张缺乏基础，且合同的顺利履行以及合同目的的实现，应基于合同双方的信赖和诚信才能完成。根据本案的情况，双方如继续合作，也许会产生其他矛盾和纠纷，可能会造成双方更大的资源浪费，案涉租赁合同确不宜继续履行。故武汉金拱门公司的上诉请求，本院不予支持。综上，佳馨物业公司、佳阳商贸公司、武汉金拱门公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35977元，由武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司、武汉市佳阳商贸发展有限公司负担17988.5元，武汉金拱门食品有限公司负担17988.5元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 胡丹丹审判员 骆朝辉二〇二〇年八月二十日书记员 陈喜兰