河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2209号 上诉人（原审原告）：保定市竞秀区颉庄乡康庄村村民委员会，住所地保定市天威西路，统一社会信用代码91210112088977747A。 法定代表人：刘建成，该村委会主任。 委托诉讼代理人：骆雪东，河北奎步律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐县富华农牧业发展有限公司，住所地唐县西南京村，注册号130627000002206。 法定代表人：王宏伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田静、刘涛，河北法蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：保定市锦霖门窗工程有限公司，住所地保定市天威西路3558-1号，统一社会信用代码91130602572844831A。 法定代表人：王兴改，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晔乾，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：保定市众腾机械设备制造有限公司，住所地天威西路康庄村厂房，统一社会信用代码91130602670341031。 法定代表人：郭宝生，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：河北旺沆物厚商贸有限公司，住所地保定市竞秀区颉庄乡康庄村，统一社会信用代码91130602MA077PRQ41。 法定代表人：王利强，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：保定鑫赢时力豪商贸有限公司，住所地保定市竞秀区颉庄乡康庄村村南厂房，统一社会信用代码91130602MA09TL5A4R。 法定代表人：郭凡，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：保定市新市区盛强甲醇燃料经销处，住所地保定市竞秀区颉庄乡康庄村，统一社会信用代码9113060732389L。 法定代表人：王利强，该公司总经理。 上诉人保定市竞秀区颉庄乡康庄村村民委员会（以下简称康庄村）、唐县富华农牧业发展有限公司（以下简称富华农牧业）因与被上诉人保定市锦霖门窗工程有限公司（以下简称锦霖门窗）、保定市众腾机械设备制造有限公司（以下简称众腾机械）、河北旺沆物厚商贸有限公司（以下简称旺沆物厚）、保定鑫赢时力豪商贸有限公司（以下简称鑫赢商贸）、保定市新市区盛强甲醇燃料经销处（以下简称盛强甲醇）土地租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。保定市竞秀区颉庄乡康庄村村民委员会、唐县富华农牧业发展有限公司、保定市锦霖门窗工程有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，保定市众腾机械设备制造有限公司、河北旺沆物厚商贸有限公司、保定鑫赢时力豪商贸有限公司、保定市新市区盛强甲醇燃料经销处经本院合法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。 康庄村上诉请求：1.撤销保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初1011号民事判决，依法改判：解除上诉人与被上诉人签订的《康庄科技示范园承包合同》；被上诉人赔偿租赁物损坏费11.4万元，拆除非法建筑物；被上诉人按每月26250元支付费用至土地交付给上诉人时止；被上诉人（原审第三人）迁出科技示范园。2.涉诉一、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不当。一审法院认定被上诉人自2018年1月1日至2019年2月未交纳租金是上诉人增加租金造成的是没有事实和法律依据，在庭审中证实：1、被上诉人称2018年4月去交租金，因上诉人村委会改选所以未交，上诉人的自认也是因村委会改选未交（被上诉人主张的该事实实际也不成立）；2、被上诉人是在2019年2月去交租金时，上诉人提出的增加租金，同时主张解除土地租赁合同，因为被上诉人未交租金已1年多，按土地租金合同约定上诉人有权解除合同。被上诉人再租、当然要按市场价支付租金。一审法院认定因上诉人增加租金而未交的事实是不成立的，被上诉人举证的高某并未出庭质证，其证言真实性无法确认，上诉人认可是2019年2月提出增加租金，但是一审法院将2019年2月的事实错误的推套到2018年全年。二、被上诉人未按租赁合同约定交纳租金，上诉人有权解除租赁合同。名为承包实为租赁的《康庄科技示范园承包合同》第二条约定，“乙方（被上诉人）承包费为上缴金，......，以后每年12月1日交清下年承包费，如乙方有困难提前与甲方（上诉人）协商，缓交承包费。最多不能超过一个月，否则甲方有权终止合同”，一审法院查明，被上诉人自2018年1月1日起就未交租金，逾期1年多，按前述合同条款约定，上诉人有权在2019年2月通知解除租赁合同，一审法院应当支持上诉人解除租赁合同的请求。三、一审法院判决不当。一审法院确认被上诉人将租赁的土地转租给了被上诉人（原审第三人）用于了非农业经营，也未征得上诉人同意，却以上诉人之前未提出异议和接收租金而不支持解除合同，其理由是不成立的：1、上诉人的土地是耕地，耕地用于非农业经营，改变土地用途和性质，必须按《土地管理法》等法律、法规批准未经批准就是违法行为，63亩耕地用于非农业经营进行开办小工厂已是犯罪行为；2、违法、犯罪行为不是上诉人之前未提出异议和接受了租金就可免除的，一审法院通过认定上诉人之前未提出异议和接受租金的理由而不支持解除合同，以使案涉土地回归本身耕地用途是对违法、犯罪事实的保护；3、被上诉人改变案涉土地用途的违法、犯罪事实是一直存在的，处于连续状态，上诉人随时有权解除合同，而不受之前未提出异议和接受租金的约束，并且《康庄科技示范园承包合同》第四条约定，被上诉人租赁土地不得改变科技示范园的使用性质和违规转租，现被上诉人不仅严重改变了科技示范园的使用性质和土地性质，还私自进行了转租，上诉人对被上诉人的违法、犯罪行为的使用案涉耕地行为，当然有权依据法律和租赁合同的约定解除其租赁合同。四、上诉人在2019年2月已通知被上诉人解除租赁合同，同时通知被上诉人（原审第三人）迁出，上诉人与被上诉人租赁合同解除后，被上诉人在支付拖欠的租金，赔偿损失时，还理应按土地租赁费现市场价的标准支付占用期间的费用，未经上诉人同意转租的被上诉人（原审第三人）也应迁出上诉人的科技示范园。综上，一审法院认定事实不当、判决不当，特提起上诉，请撤销保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初1011号民事判决、依法改判，支持上诉人的上诉请求。 富华农牧业、锦霖门窗答辩称，首先康庄村主张解除合同是因为我方自2018年便未交租金的理由不能成立，我方在一审中出具的康庄村会计高某的调查笔录已经经过庭审质证，康庄村的法定代表人刘建成也认可其陈述事实，事实是刘建成想涨租金所以拒收我公司租金，并非是由于我公司未及时缴纳租金而造成的违约；第二，涉案土地并未改变用途、未改变土地性质，该事实在一审中已予以查明；第三，康庄村主张的地上建筑物属于是为违法搭建，此事应由行政机关管辖，此外康庄村无证据证明该合同的解除符合约定条件，所以康庄村无合同解除权。 富华农牧业上诉请求：1.请求法院依法改判上诉人依据2001年8月12日签订的《康庄科技示范园承包合同》确定的承包关系履行给付承包费义务，而非一审认定的租赁关系，同时改判承包期限为30年，而非一审认定的20年。2.被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、双方于2001年8月12日签订的《康庄科技示范园承包合同》从形式上合同名称为承包，合同条款中体现的是承包费及承包期30年。从合同内容上看是经公开协商承包的方式达成的承包合同（该承包方式法无禁止），根据相关法律规定上诉人取得涉案合同的标的为承包经营权，并非独立的经营权。承包经营权符合物权法的物权法定主义原则，更多体现的是上诉人的法定的承包用益物权。根据合同法第三条规定，上诉人有权转让使用权（该使用权体现为经营权），该条规定符合《中华人民共和国农村土地承包法》第九条规定的土地承包经营权与土地经营权分离原则的立法精神；二、涉案合同第二条明确约定承包期为30年，该期限并不违反法律效力性强制性规定，应当认定期限30年合法有效。在私权领域里尊重双方真实意思表示，有约定从约定。综上所述，涉案合同应当定性为承包合同，原审法院判决书中第6页倒数第11行认定的是为租赁合同及其租赁期限超过20年部分无效，属于法律事实认定错误，为维护上诉人的合法承包经营权，敬请贵院依法判决。 康庄村答辩称，富华农牧业与我方签订的《康庄科技示范园承包合同》名为承包，实为租赁合同。依据当时的法律规定，如果将本村集体土地承包给本村之外的人或组织应当经过三分之二村民或代表同意、乡政府批准，而本案中合同并未依照法律规定签订。且富华农牧业违反合同约定进行转租、未及时支付租金，理应解除合同。 锦霖门窗答辩称，请求法院支持富华农牧业的上诉请求。 保定市竞秀区颉庄乡康庄村村民委员会向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《康庄科技示范园承包合同》；2、判令被告赔偿租赁物损坏费11.4万元，拆除非法建筑物；3、判令被告按每月26250元支付费用计78750元；4、判令第三人迁出科技示范园；5、诉讼费用由被告及第三人承担。 一审法院认定事实：2001年8月12日，原告经电视台、报纸发布招商广告，原告为甲方，被告为乙方，双方签订《康庄科技示范园承包合同》，合同约定：一、甲方提供科技示范园内的土地及地上大棚20个，房屋20间归乙方使用，具体占地以科技示范园的围墙为准，包括围墙外1.5米的土地归乙方使用（其中西围墙外1米为准）、无塔供水设备、地下管道、机井承包给乙方使用及保管，承包费第一年3万元，以后每年6万元。二、乙方承包费为上缴金，乙方承包自2001年12月1日至2031年12月1日止，承包期30年，自合同签订之日起，交清一年的承包费，以后每年12月1日交清下年承包费，如乙方有困难提前与甲方协商，缓交承包费，最多不能超过一个月，否则甲方有权终止合同。三、承包期间，乙方有权自主经营，在不违背科技示范园经营性质的情况下，乙方有权决定科技示范园的使用及转让，甲方不得干涉。四、承包期间，如出现不可抗拒的自然灾害，甲乙双方共同协商，根据受灾情况，可减收或者免收承包费。五、乙方承包甲方科技示范园房屋、大棚、无塔供水、机井等资产，承包期间由乙方使用及保管，如有损害由乙方维修。合同到期或终止合同，甲方的固定资产，乙方应如数交给甲方，如有损害，乙方要按当时的市场价赔偿（不含自然老化和大棚骨架）。六、乙方使用甲方的电，要按甲方农业灌溉收电费的规定交费。七、承包期间，如遇国家征用土地，甲方的固定资产及设施的补偿给甲方，乙方添置的设施及地上青苗补偿归乙方。八、甲方违背合同规定，应当赔偿乙方所造成的经济损失。九、合同到期，乙方新增的固定设施可以自行拆除或者作价给甲方，乙方未出售的青苗由乙方迁走，因季节不适甲方给予必要的迁出时间。十、合同到期，甲方继续发包，同等条件下乙方有优先权。合同签订后在履行中，被告于2011年7月将部分土地转租给第三人盛强甲醇、旺沆物厚，用于非农业经营，转租后第三人在土地上建有建筑物。被告否认对其他第三人进行了土地转租，第三人锦霖门窗称其使用的土地是租用原告的，并提供了与原告签订的租赁合同。第三人众腾机械、鑫赢时力豪称是与案外人王志军签订的租赁合同，租金向王志军交付。庭审中，原告未能提供被告向第三人锦霖门窗众腾机械、鑫赢时力豪转租土地的证据。原告主张被告未按约定交付自2018年至今的租金，被告认可2018年以后的租金未交。但抗辩因原告要求增加租金，被告不同意，原告要求按合同约定交纳，原告因此拒收被告的租金。被告提供其委托诉讼代理人对原村委会会计高某的调查笔录，证实以上情况，经庭审质证，原告认可上述事实。 一审法院认为，原告与被告签订的《康庄科技示范园承包合同》约定，原告提供科技示范园内的土地及地上大棚等设施承包给被告使用及保管，其发包的对象为科技示范园内的土地及地上大棚等设施，而非科技示范园的经营项目，该合同名为承包合同，实为租赁合同。合同约定承包期为30年，该约定违反了合同法租赁期限不得超过20年的规定，超过部分应属无效，其租赁期限应自2001年12月1日至2021年12月1日止。合同中履行中，被告将科技示范园内的部分土地转租给第三人盛强甲醇、旺沆物厚，该第三人在租赁土地上增建了建筑物用于非农业经营，原告虽然主张未征得原告的同意，但在合同履行中原告对此并未向被告提出异议或据此要求解除合同，且在被告实施上述行为后，合同继续履行至今，原告也按合同约定收受了被告的租金至2017年底，故应视为原告对被告上述行为的默认，原告以此要求解除合同理由不能成立，本院不予采信。原告主张被告将租赁土地转租给第三人锦霖门窗、众腾机械、鑫赢时力豪，被告及上述第三人均予否认，原告对该事实未能提供证据证实，对此本院不予采信。被告因不同意原告增加租金，并在按约履行的情况下，原告拒收被告的租金，原告主张被告违约不能成立，原告以此要求解除合同本院不予支持。原告主张被告自2019年3月起每月按26250元交纳租金，应为对合同约定租金数额的变更，原告要求增加租金，应当与被告协商一致后进行变更，在合同履行中双方就此未能达成一致，庭审中原告未向本院提供要求增加租金的事实依据，原告该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。合同约定合同到期或终止，甲方的固定资产如有损害乙方要按当时的市场价赔偿。在合同履行期内原告主张被告赔偿，不符合合同约定，对其租赁财产有无损坏及其损失价值本案中不予评判，待合同到期或终止时，原告可依相关证据向被告另行主张权利。综上，涉案合同双方应继续履行，被告应给付原告自2018年1月至2019年2月期间租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第二百一十四条、第二百二十三条、第二百二十四条的规定，判决：一、被告唐县富华农牧业发展有限公司给付原告保定市竞秀区颉庄乡康庄村村民委员会2018年1月1日至2019年2月28日期间的租金7万元；二、驳回原告保定市竞秀区颉庄乡康庄村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费4156元，由原告负担2606元，被告负担1550元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，康庄村（甲方）与富华农牧业（乙方）签订的《康庄科技示范园承包合同》中约定，“甲方提供科技示范园内的土地及地上大棚20个、房屋20间归乙方使用”，由此可见富华农牧业取得的是科技示范园土地、大棚及房屋的使用权而非土地经营权，因此一审法院对于涉案的《康庄科技示范园承包合同》虽名为“承包”、实为租赁合同的认定并无不当。该合同约定的30年租赁期限违反合同法关于租赁期限最长不超过20年的规定，因而超过部分无效。对于富华农牧业的上诉请求，本院不予支持。 本案一审中，证人高某称其通知租户缴纳2018年及2019年租金但康庄村法定代表人刘建成出于全村缴费调整的考量而拒收租金，刘建成在一审庭审中认可该部分证言的真实性，对于刘建成的该项自认，本院予以确认。富华农牧业自2018年1月1日未交租金，是为康庄村拒收所致，对于租金拖欠的事实，康庄村存在过错，因而康庄村据此主张解除与富华农牧业租赁合同的请求，本院不予支持。本案中康庄科技示范园的经营性质并无相关规定，康庄村与富华农牧业在合同中也未作具体约定，对于富华农牧业在农业用地上违规搭建的建筑物，其在一审庭审中已承诺拆除，且涉案土地现状为富华农牧业占有使用，进行种植，因而对于康庄村关于富华农牧业改变涉案科技示范园经营性质的主张，本院不予支持。康庄村主张富华农牧业将科技示范园部分土地转租给锦霖门窗、众腾机械、旺沆物厚、鑫赢时力豪、盛强甲醇，但富华农牧业及原审第三人只认可对于盛强甲醇、旺沆物厚的转租行为，康庄村对于其主张未提供相应证据予以证实，因此一审法院对于富华农牧业只将科技示范园部分土地转租盛强甲醇、旺沆物厚的认定并无不当。富华农牧业与康庄村的租赁合同合法有效、尚在存续期间，对于康庄村主张富华农牧业赔偿租赁物损失以及土地占用费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，保定市竞秀区颉庄乡康庄村村民委员会、唐县富华农牧业发展有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8312元，由保定市竞秀区颉庄乡康庄村村民委员会负担4156元，由唐县富华农牧业发展有限公司负担4156元。 本判决为终审判决。 审判长 李 莉 审判员 郑 东 审判员 钱 娜 二〇二〇年八月十八日 书记员 胡小双