河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初11399号原告郑雪，女，1991年12月29日出生，汉族，住河南省息县。委托代理人岳世鑫，河南良承律师事务所律师。委托代理人乔丽丽，河南良承律师事务所实习律师。被告门天天，女，1981年10月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人殷文超，北京市中创（郑州）律师事务所律师。原告郑雪与被告门天天房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑雪委托代理人岳世鑫、乔丽丽、被告门天天及其委托代理人殷文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年6月15日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于郑州市高新技术产业开发区电厂路70号华强城市广场五号楼电厂路二层附9号的商铺出租给原告用于经营餐饮业。合同并约定自房屋交付乙方正式使用之日起30天为免租期，自7月15日开始计算房租，租金为每三个月一交。合同签订后，原告依约向被告支付押金81600元及三个月房租122400元，后原告于10月15日再次向被告支付三个月房租122400元。2020年1月7日原告书面告知被告想解除合同，被告说予以考虑。后遇到疫情爆发，餐饮行业无法经营，至三月底被告突然告知原告其已将房屋重新出租并让原告退房。被告擅自将房屋另租他人的行为，导致其与原告之间的《商铺租货合同》无法继续履行。原告于4月搬出餐厅物品之后向被告索取押金，被告以各种理由推脱。故请求判令：1、解除原被告签订的商铺租赁合同；2、被告返还原告押金81600元；3、被告承担本案诉讼费、律师费及其他费用。被告辩称：1、原告未按《商铺租赁合同》的约定提前三个月向被告提出解除合同的申请，根据合同约定原告无权要求被告返还押金。原告本应于2020年1月8日向被告交纳下一期房租，但其却在头一天（即2020年1月7日)突然向被告提出解除合同，其未按合同的要求提前三个月通知解除合同，故原告无权要求退还押金。2、本案合同系因原告原因导致提前解除，根据合同约定原告应向被告支付两个月的租金作为违约金，且被告有权从押金中直接扣除，故被告无需返还押金。同时，对于原告给被告造成的损失，该违约金不足以弥补的部分，被告有权要求原告予以补足。3、原告违反合同约定提前解除合同的行为给被告造成了巨大损失，对于押金不足以弥补损失部分，被告保留追诉原告的权利。4、涉案《商铺租赁合同》在疫情爆发之前就已经解除了，本案纠纷与疫情没有任何关系，不适用关于涉疫情相关司法解释等规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年6月15日，原告作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方），签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租商铺坐落地址为郑州市高新技术产业开发区电厂路70号华强城市广场一期五号楼电厂路二层附9号，建筑面积为680.14平方米。租赁期限自2019年6月15日至2022年6月14日止，乙方用于经营谜串儿火锅。自2019年6月15日至2022年6月14日月租金为40800元，租金每三个月交一次，乙方须向甲方提前7个工作日缴纳下期租金。在签署本合同时，乙方向甲方交纳两个月租金81600元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失部分进行赔偿后，甲方即无息退还乙方押金。自房屋交付乙方正式使用之日起30天为免租期。因乙方原因导致甲方依据本合同约定提前解除合同的，乙方应当向甲方承担等同于两个月房屋租金的违约金责任，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足。如因乙方无能力继续经营的，提前三个月向甲方提出书面申请，本合同终止，甲方无息全额退还押金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方损失或支付违约金责任的，甲方有权从履约保证金中直接扣除。租赁期间，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致乙方不能使用，乙方可通知甲方解除合同。原被告分别在该合同上签字并捺压指印。上述合同签订后，原告向被告支付押金81600元，并支付了截至2020年1月15日的租金。原被告微信聊天记录中，原告于2020年1月7日称“我这边个人临时有事，店里没人管理，房子估计租不了了，跟你提前打个招呼”，被告称“就是明天的房租不能交了吧”，原告称“房子是月底到期是吧，到时候我提前让我老公和家人给你腾出来”，被告称“15号房租到期”，原告称“押金怎么说。东西先放店里，你这边租出去了看看下家有没有要的，不要的我们立马拉走行吗”，被告称“行，我明天找一下合同看一下”。原告于1月10日称“那我15号关门了”，被告称“你得去营业执照注销了”，原告称“押金怎么说呢”，被告称“合同在老人那，合同里面有的”，原告称“合同上写的是提前半年跟你说，押金退完，但是我才干了半年”，被告称“免租1个月，签合同的时候本来也多几天，你春年说不干了，我房子这会租给谁，你算算我损失几个月。昨天跟家人说不租了，家人都可生气，说现在春节租给谁？就是扔钱”。被告于3月10日称“什么时候把钥匙给我”，原告称“押金怎么说”，被告称“按合同执行”，原告称“我提前跟你说了的，再说疫情也属于国灾，可以退租的，合同上有的”，被告称“你什么时候提前讲了，交费前几天，看合同”。现原告请求被告向其退还押金，双方协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有原告提交的商铺租赁合同一份、微信交易明细、银行对账单各二份、微信聊天记录一组、被告提交的商铺租赁合同一份、微信聊天记录一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同约定租期自2019年6月15日至2022年6月14日，原告并向被告交纳有押金及截止2020年1月15日的租金。根据原被告微信聊天记录可知原告于2020年1月7日向被告提出不再承租该房屋并询问押金的处理，被告对原告不再承租未提出异议，但就押金称“合同里面有的；你春年说不干了，我房子这会租给谁，你算算我损失几个月”。双方所签合同另约定有：“因乙方原因导致甲方依据本合同约定提前解除合同的，乙方应当向甲方承担等同于两个月房屋租金的违约金责任。如因乙方无能力继续经营的，提前三个月向甲方提出书面申请，本合同终止，甲方无息全额退还押金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方损失或支付违约金责任的，甲方有权从履约保证金中直接扣除”。本案中，原告并未按合同约定提前三个月向被告申请解除合同，而是在即将支付下一期租金之前提出，其物品并在该处存在至2020年4月。故在原告未按合同约定提前提出书面解除合同申请，亦未支付后期租金，且其物品仍持续占用该房屋的情况下，其请求被告退还所交纳押金依据不足，对其该请求本院不予支持。庭审中被告称双方已解除合同，故双方合同关系已实际终止，对于原告解除合同的诉讼请求本院予以支持。原告称因涉及疫情，按合同约定属于“不可抗力的自然灾害”，被告应退还押金。因原告向被告提出解除合同的时间为2020年1月7日，双方当时仅对押金的退还存在分歧，聊天内容中并未涉及疫情，且当时疫情尚未全面爆发，而原告直至4月才将物品搬出，此后亦未向被告支付过任何费用，故原告以此为由要求退还押金依据不足。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑雪与被告门天天于2019年6月15日签订的《商铺租赁合同》。二、驳回原告郑雪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取920元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年八月十四日书记员 张哲哲