沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异805号案外人：赵敏，女，1973年3月7日出生，满族，住沈阳市和平区。申请执行人：中国民生银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街65号，统一社会信用代码91210100583892775D。负责人：程清亮，系该分行行长。委托代理人：陈琼，系辽宁百联律师事务所律师。被执行人：曾华考，男，1985年6月23日出生，汉族，住福建省晋江市。被执行人：余云珍，女，1987年7月1日出生，汉族，住福建省南安市。被执行人：曾传炒，男，1978年10月27日出生，汉族，住福建省晋江市。本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“民生银行”）与被执行人曾华考、余云珍、曾传炒金融借款合同纠纷一案中，案外人赵敏于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人赵敏提出执行异议称，异议事项：请求法院解除对位于沈阳市和平区胜利南街36-1号0909房产的查封。异议理由：2020年5月25日，案外人收到和平法院（2018）辽0102执4385号公告，申请执行人民生银行与被执行人曾华考、余云珍、曾传炒金融借款合同纠纷一案，查封了案涉房产并予以评估拍卖。我方认为该查封错误，房屋虽登记在被执行人曾传炒名下，但曾传炒已不具有房产所有权，而是归案外人所有。2016年12月5日，赵敏从曾传炒手中购买房屋，于当日签订了房屋买卖协议，次日转账交付30万元，以曾传炒欠款抵顶31万元，余款6万元待过户后支付。协议签订后，案外人已实际占有、使用房屋至今，装修后用于出租，有购房协议、交款收据、缴纳物业费、水电费、取暖费等佐证上述事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人现已合法购买房屋将近4年之久，全部支付购房款且占有使用房屋至今，因被执行人一直不予配合过户，房产才未给予非自身原因导致。因此，请求法院终止对（2018）辽0102执4385号案件的执行，解除案涉房产查封，停止评估、拍卖，维护案外人合法权益不受侵犯。申请执行人民生银行答辩称，不同意案外人的异议请求。赵敏与曾传炒签订的《房屋买卖协议书》不具有房屋买卖合同效力。该协议书签订于2016年12月5日，时间虽早于查封日期，但通过另两份证据协议书、借条可以看出，本案并非真实的二手房买卖交易行为，而是具有担保借款或以物抵债的性质，故不能认定赵敏与曾传炒具有买卖房屋的合意。《房屋买卖协议书》约定的成交金额是67万元，支付方式按照协议书、借条的约定归纳为：2015年12月30日借款本金31万元，2016年12月6日支付30万元至林金鍊账户，余款6万元过户完成后交付。上述约定及证据可看出赵敏并未向曾传炒支付房屋对价款。其中31万元以借款本金冲抵，另30万元支付至非曾传炒账户，且转款凭证上没有资金用途，该30万元仅能证明赵敏与林金鍊之间存在资金往来，不能证明该笔转账系用于购买房屋的购房款，6万元尾款至今仍未支付。案外人未在法院查封前实际占有案涉房屋，所提交的2016年取暖费、物业费、电梯费、垃圾清运费、电费收据，2017年物业费收据、2018年物业费收据不能当然证明实际占有房屋。上述收据付款方式均为刷卡，案外人应提供银行流水证明实际付款人。案外人赵敏对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人赵敏与曾传炒签订房屋买卖协议及付款的时间为2016年，至今4年未办理过户，亦未提起确权诉讼，不能推定其为非因买受人自身原因未办理过户登记。双方的房屋买卖并非真实意思表示，交易行为具有高度可能性系以案涉房屋作为担保的借贷关系，具有明显偿债性质，支付房款方式也不符合二手房交易常理，有倒签协议、恶意转移财产之嫌。案外人赵敏提交的曾传炒出具的借条系笔记本中的一页，该借条签订时间并非2015年12月30日，查看2014年至2017年的日历无法与借条上方日期相对应。综上，案外人的证据不能认定系真实房屋买卖关系，主张排除案涉房屋的执行不应获得支持。本院查明，2017年7月10日，本院作出（2017）辽0102民初4866号民事判决书，判决内容为：“一、截止到2017年7月10日，被告曾华考、余云珍、曾传炒拖欠原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行贷款本金485,000元，逾期罚息74,169.27元，逾期利息339.77元,以上共计559,509.04元。被告曾华考、余云珍、曾传炒于2017年7月31日前偿还原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行贷款本金人民币200,000元；二、被告曾华考、余云珍、曾传炒于2017年8月至2019年11月，共计28个月，每月15日前偿还原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行贷款本金人民币10,000元。剩余本金、罚息及拖欠的利息（金额以银行系统记载为准）被告曾华考、余云珍、曾传炒于2019年12月15日前一次性偿还原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行；三、如被告曾华考、余云珍、曾传炒未按上述一、二项规定按时偿还贷款本息，则原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行有权要求被告曾华考、余云珍、曾传炒一次性偿还所欠原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行全部贷款本息（利息、罚息依照双方签订的《额度借款合同》执行）；四、被告曾华考、余云珍、曾传炒于2017年7月31日前给付原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行律师费2,900元；五、各方无其他纠纷”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2018年8月7日，民生银行向本院申请强制执行，执行案号：（2018）辽0102执4385号；执行过程中，本院于2020年5月18日作出（2018）辽0102执4385号协助执行通知书及执行裁定书，查封被执行人曾传炒名下的位于沈阳市和平区胜利南街36-1号0909，建筑面积66.98平方米房产一处。异议审查过程中，案外人赵敏为主张案涉房产归其所有，向本院提交如下主要证据材料：1.商品房买卖合同、协议书；2.借条；3.房屋买卖协议书、房屋入住通知单；4.客户回单、汇款转账凭条、收款收据。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。经审查案外人提交的证据材料及当事人陈述，首先，《协议书》中的房屋价款、款项支付等重要条款有多处修改且案外人未对修改原因予以合理说明，30万元的汇款转账方为第三人林金鍊并非被执行人曾传炒，余款6万元亦未支付，故以上证据无法证明其于查封前签订房屋买卖合同、已履行合同自身义务并实际支付了房屋对价款；其次，案涉房产现登记于被执行人曾传炒名下，案外人主张房产所有权但长期未予办理房产登记或备案手续，自身未尽到合理注意义务存在过错。因此，本院房产查封行为符合法律、法规规定，案外人对房屋主张实体权利，申请解除查封、停止评估拍卖的主张因证据不足，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人赵敏的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年八月十三日书记员 尹子明