辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1314号上诉人（原审被告）：王颖，女，1977年3月13日出生，汉族，公务员，住朝阳市双塔区。委托代理人：史艳波，朝阳市龙城区龙新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王春涛，男，1976年9月30日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：杨伟，辽宁中平律师事务所律师。上诉人王颖因与被上诉人王春涛房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王颖及其委托代理人史艳波，被上诉人王春涛及其委托代理人杨伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人一再否定上诉人曾向其出具过刘永兰委托上诉人处理房屋事宜的委托书，且一审法院认为即便上诉人确实出具过该委托书，刘永兰与上诉人仍不具备对该房屋的独立处分权，但是根据《合同法》第五十一条的规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此本案中上诉人与被上诉人之间成立房屋买卖预约合同后，上诉人无论是从客观事实角度，即该房屋已经办理完继承手续，产权已经清晰，还是从王鹏、刘永兰自始至终或此时此刻的主观态度角度，即二人均认可此次房屋买卖的行为。准确的说本案已经符合权利人追认，或者上诉人已经取得了处分权的情况，因此该房屋买卖预约合同均应成立并且生效。2、一审法院认可被上诉人交付上诉人的1万元为定金，根据《合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。现上诉人配合并且完全具备与被上诉人履行已经生效的买卖预约合同，未能签订正式房屋买卖合同的原因是被上诉人不履行合同义务，被上诉人为违约方，上诉人无权处分的行为，不影响合同的成立与生效，更不影响被上诉人对合同义务的履行，因此一审法院判决上诉人返还被上诉人定金于法无据。3、上诉人对双方没能签订正式房屋买卖合同没有过错。上诉人一直积极处理房产手续问题，搬家给被上诉人腾空房屋，全力协助被上诉人促成合同，而且从上诉人提交的通话录音证据中也可以看出，被上诉人自始至终是知道房屋存在继承问题的，即便对方否认也不影响合同的履行。该房产的权利人一致认可本次买卖，并未给被上诉人签订正式买卖合同造成实质影响。4、被上诉人应对双方没能签订房屋买卖合同负全责。上诉人提交的证据可以证明导致双方未能签订正式合同的理由是被上诉人想贷款购买此房屋，但因其自身原因贷款出现问题，现违约并将责任推给上诉人，被上诉人应对该行为负全责。王春涛答辩称，上诉人在此买卖合同履行中存在违约，应该返还定金。双方在形成房屋买卖合同的过程中，被上诉人并不知道上诉人并不具备完全的处分权，导致不能及时过户，所以上诉人具有过错。2019年10月末上诉人答应拿到房产证并办理过户手续，而事实证明上诉人2019年11月27日才取得房屋所有权证，不能按照承诺履行过户手续。综上两点，上诉人对房屋买卖合同履行存在违约，应返还定金。王春涛向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告王颖返还购房定金人民币1万元；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告王春涛欲向被告王颖购买位于朝阳市双塔区房屋，经与被告协商于2019年10月21日给付了被告购房定金人民币1万元，被告王颖收到购房定金后为原告王春涛出具了一份内容为：“今收购房订金壹万元整，￥10，000，房屋座落于（130平方米），购房全价款陆拾伍万元整。收款人：王颖，2019年10月21日”的收条。另查明，原告王春涛与被告王颖欲进行买卖交易的位于朝阳市双塔区房屋原房屋所有权人为被告王颖的父亲王树田和母亲刘永兰共同共有。因被告王颖的父亲王树田已于2016年4月26日去世，被告王颖的母亲刘永兰、王树田与刘永兰的子女王鹏和被告王颖于2019年11月21日到朝阳市公证处对上述房屋所有权进行继承权公证，王鹏及被告王颖均放弃对该房屋的继承权，该房屋由被告王颖母亲刘永兰一人继承。2019年11月27日，朝阳市自然资源局为被告王颖的母亲刘永兰颁发了上述房屋的不动产权属登记证书，上述房屋为刘永兰单独所有。被告王颖在本案审理过程中还向本院提供了一份由其母亲刘永兰作为委托人，其作为受委托人，日期为2019年10月19日的售房委托书，称其在收取原告王春涛1万元购房定金时向原告出示了该份委托书，以证明其对欲售房屋享有处分权，但原告王春涛否认被告曾向其出示过该份售房委托书。被告王颖在本案审理过程中还向本院提供了时间为2019年11月18日其与原告王春涛及原告妻子的两份电话录音用以证明其答辩意见，在上述录音资料中原告王春涛向被告王颖提出了被告欲出售的房屋产权证书所有权人为何为王树田的疑问，被告王颖向原告王春涛作出了其欲售房屋需先办理继承手续的说明。原告王春涛在与被告王颖的上述录音资料中认可其交付给被告王颖的1万元即为法律意义上的“定金”。原告王春涛与被告王颖在上述电话录音中争议的另一焦点为房屋贷款手续办理存在时间限制问题，被告王颖认可原、被告双方对导致延迟办理房屋贷款手续均存在过错。现原告王春涛以被告王颖违反合同约定却拒绝返还其1万元购房款为由诉至本院。一审法院认为，原告王春涛欲购买位于朝阳市双塔区房屋而向被告王颖交付了购房定金1万元，被告王颖收到该定金后为原告王春涛出具了收条，原、被告之间形成了房屋买卖预约合同关系。虽然针对原告王春涛交付给被告王颖的1万元在被告王颖为原告王春涛出具的收条中注明为“订金”，但通过被告王颖向本院提供的其与原告王春涛的电话录音资料能够证明该1万元的款项性质即为法律意义上的“定金”。房屋买卖对于每个人来说都属于重大事件，作为正常的民事行为能力人每个人都应当尽到相应的审慎注意义务。通过本案查明事实能够认定原告王春涛在向被告王颖交付1万元购房定金时对被告王颖欲出售的房屋的所有权人未作相应的审查义务，在原告王春涛与被告王颖于2019年11月18日的通话录音中更加印证了这一点。原告王春涛作为房屋的买受人在交付购房定金时未对房屋所有权人进行认真审查是导致原、被告双方没能继续履行双方之间形成的预约合同，签订并履行正式的房屋买卖合同的原因之一，其对原、被告双方未能继续履行合同存在一定过错。通过本案查明的事实能够认定被告王颖欲出售给原告王春涛的房屋的原所有权人为其父亲王树田和母亲刘永兰共同共有，因其父亲王树田已于2016年4月26日去世，其在2019年10月21日收取原告王春涛1万元购房定金时该房屋属于被告王颖和其母亲刘永兰以及王树田与刘永兰的另一名子女王鹏三人共有的状态，被告王颖在收取原告王春涛1万元购房定金时对该房屋无独立的处分权。虽然被告王颖在本案审理过程中向本院提供了一份时间为2019年10月19日，委托人为其母亲刘永兰，受委托人为其的售房委托书，并称其在收取原告王春涛1万元购房定金时向原告出示了该份委托书，首先，被告王颖在本案审理过程中并未向本院提供充分证据证明其在收取原告王春涛的1万元购房定金时确实向原告出示了该份售房委托书，且原告王春涛对此予以否认，本院对该事实不予认定；其次，即使被告王颖在收取原告王春涛的1万元购房定金时向原告王春涛出示了上述售房委托书，那么在被告王颖的母亲刘永兰委托被告售房签订售房委托书时和被告王颖收取原告王春涛1万元购房定金时，被告王颖的母亲刘永兰对上述欲售房屋也没有取得完全的所有权，亦无独立的处分权。被告王颖在没有取得完全处分权的情况下与原告王春涛商谈房屋买卖事宜并收取原告王春涛1万元的购房定金是导致原、被告双方没能继续履行双方之间形成的预约合同，签订并履行正式的房屋买卖合同的另一重要原因。综上，原告王春涛与被告王颖对双方形成的预约合同没能继续履行签订正式的房屋买卖合同均存在过错，故原告王春涛无权要求被告王颖双倍返还购房定金，被告王颖亦无权占有该1万元购房定金。因原、被告双方对双方之间预约合同没能继续履行均存在过错，被告王颖应当将其收取原告王春涛的1万元购房定金予以返还，原告王春涛的诉讼请求，本院予以支持。被告王颖在本案审理过程中提出的本案属于原告王春涛单方违约的辩解意见，因与事实不符，本院不予采纳。综上所述，原告王春涛要求被告王颖返还其1万元购房定金的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：被告王颖于本判决生效后五日内返还原告王春涛购房定金人民币1万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告王春涛预交，已减半收取），由被告王颖负担。二审中，上诉人提供了继承公告、放弃继承权声明书、继承不动产登记具结书、房屋所有权证书、通话记录一份，拟证明上诉人在与被上诉人签订了预约合同后，即积极办理相关手续，并找搬家公司进行了搬家，2019年11月27日涉案房屋变更登记在上诉人母亲刘永兰名下。被上诉人的质证意见为：与本案没有关联性。被上诉人提供了2019年11月27日与上诉人的通话录音一份，拟证明上诉人承诺10月末就能办理好房产证并办理过户手续。上诉人的质证意见为：我说的是11月末不是10月末。且该份证据与一审的2019年11月18日的录音内容相矛盾，在11月18日的录音中能体现双方约定的交房时间为2019年11月末之前。本院对上述证据予以采信。本院认定事实：王春涛欲购买位于朝阳市双塔区房屋并交付了人民币1万元，王颖收到该笔款项后为王春涛出具了一份内容为：“今收购房订金壹万元整，￥10,000，房屋座落于（130平方米），购房全价款陆拾伍万元整。收款人：王颖，2019年10月21日”的收条。现双方发生争议，未能继续签订房屋买卖合同。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人向上诉人交付的1万元的性质应如何认定，上诉人是否应返还该1万元。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，被上诉人向上诉人交付1万元后，上诉人向被上诉人出具的收条载明“今收购房订金壹万元整”，并未注明为“定金”，且在上诉人提供的通话录音资料中反映，在上诉人多次强调“我说了你要不买呢，1万元我不能退给你，我不卖了，我就赔你2万”时，被上诉人及被上诉人的妻子称：“交押金时没说押金违约什么的、当时要说的话咱们就写到纸上了，咱们啥都没说”，“当时我确实没听到你说这个话”，从上述收条及录音资料来看，不能认定双方约定了该1万元作为债权的担保，即不能认定该1万元为定金。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。故上诉人提出的该1万元为定金的主张，本院依法不予支持。现双方当事人就房屋的买卖问题未能达成一致意见，房屋买卖合同未能签订及履行，上诉人应返还该1万元订金。故上诉人提出的该1万元不应予以返还的主张，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审法院认定涉案的1万元为定金不当，本院依法予以纠正，但一审判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王颖负担。本判决为终审判决。审判长  袁源审判员  王伟审判员  王阳二〇二〇年八月十日书记员  张雷