山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2598号上诉人（原审被告）：袁海，男，1967年11月25日出生，汉族，农民，居住地荣成市。被上诉人（原审原告）：侯世红，女，1969年3月2日出生，汉族，农民，居住地文登市龙都丽景，住文登区。上诉人袁海因与被上诉人侯世红房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁海上诉请求：撤销原判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、原判决严重违反法定程序：1.袁海从未收到一审法院的通知开庭电话或开庭传票，更未收到后是侯世红的诉状。一审法院严重违反法定程序，剥夺袁海的诉讼权利。2.一审法院将袁海的地址列为荣成市。该地址为袁海的户籍地。按民事诉讼法的规定，本案的管辖法院不应为一审法院。而一审法院明知无管辖权而仍立案受理。二、原判决认定事实、适用法律错误。1.袁海虽然与侯世红签订了租赁合同，但因水貂行情不好，且袁海的合伙人袁文贵后撤资离场，袁海经营艰难。后袁海同侯世红商议，将第二年的租金降为20,000元，侯世红也同意。因此，双方已将年租金实际变更为20,000元。2.袁海并非侯世红所陈述的瞒着侯世红从貂场搬走。袁海实际是于2019年11月份在侯世红的逼迫下离开。2019年11月份，侯世红的儿子采用换新锁、锁大门的方式将袁海逼走，当时貂场内还有袁海的两台冰箱、洗衣机、衣物、电视、衣柜、厨具、三四百余张貂皮等未搬走。因此本案并不是袁海违约，而是侯世红找到新的租户强行将袁海逼迫走，实际违约者系侯世红。侯世红辩称，1.关于租金问题。双方当事人当时协商先交2万元，根据年底经营情况，如果经营好，年底就补交剩余租金。但到年底前，袁海没有与其沟通经营情况，其多次找袁海既不开门，也不接电话，双方无法沟通。2.袁海主张2019年11月份在侯世红逼迫下离开不属实。首先，离开时间不对，正确时间是2019年12月25日上午；其次，其没有逼迫其离开。事实是袁海的房租2019年11月19日到期，第二年未交清租金，第三年袁海又续租了一个半月，故其于同年12月25日向袁海要房租，袁海称没有钱无法交租金，既不搬走也不支付租金。其遂要求换一把锁两家共用大门，在其去买锁回去后，袁海开车向外走，其就锁了门，里面住房的钥匙袁海至今没有交付，直至同年12月27日打袁海电话不通。袁海应该支付第三年的租金。3.因为袁海欠付水电费，还有公司的饲料钱，导致侯世红外债很多，生活非常不方便。其要求收回第二年租金2.5万元，第三年租金4.5万元，违约金5万元，拖欠水电费1697元，共计121697元。但其同意原判决。侯世红向一审法院起诉请求：袁海支付欠付租金70,000元、违约金50,000元，合计120,000元。一审法院认定事实：2017年11月19日侯世红（甲方）与袁海（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在泽库村西沙貂场约18由出租给乙方；租赁期限为3年，自2017年11月19日至2020年11月19日；租金每年为45,000元，押金为10,000元；租金缴纳时间：每年11月19日；甲乙双方如有任何一方违约，处以50,000元的违约金，违约金于15日内付清，并终止合同；合同还约定了其他事项。庭审中，侯世红陈述，袁海在合同签订时缴纳首年租金45,000元及押金10,000元，第二年租金仅支付20,000元；2019年12月25日袁海瞒着侯世红从貂场搬走，之后侯世红一直联系不上袁海，侯世红无奈更换了大门钥匙，并在2020年5月1日将貂场重新出租给他人。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案合同约定，袁海应当在每年11月19日交纳第二年的租金，但袁海在2018年11月19日仅交纳租金20,000元，且在2019年11月19日未交纳第三年的租金，违反了其主合同义务，致使侯世红出租貂场获取租金的合同目的无法实现，侯世红在2019年12月25日将貂场大门钥匙更换，双方之间的合同应于此时解除，故袁海应当支付侯世红2017年11月19日至2019年12月25日的租金94,438.4元（45,000元×2+45,000元×36天=365天），扣除袁海已经支付租金65,000元、押金10,000元，还应支付19,438.4元。自袁海2019年12月25日搬离涉案貂场，至2020年5月1日侯世红重新对外出租，该期间的租金损失为15,657.5元（45,000元x127天一365天），一审法院酌定以该损失的1.3倍即20,354.8元作为袁海应当支付的违约金，侯世红超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。袁海经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、袁海于判决生效后十日内支付侯世红租金19,438.4元、违约金20,354.8元，合计39,793.2元（袁海将上述款项直接支付至侯世红在中国农业银行账户：62×××14）；二、驳回侯世红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由侯世红负担902元，袁海负担448元。二审中，当事人没有提交新证据。对双方无争议的事实,本院予以确认：1.双方当事人均同意解除涉案租赁合同。2.袁海对涉案租赁合同及原判决认定的其已交付租金的事实未有异议。3.双方均同意二审调查后，由袁海到租赁房屋取走其遗留的相关物品，侯世红予以协助。对双方有争议的事实，本院认定如下：1.关于双方当事人是否协商一致变更租金数额问题。袁海主张其与侯世红协商将租金变更为20000元，侯世红主张仅是协商先交20000元，年底根据袁海经营情况确定租金，而双方于年底未就该问题协商一致，且袁海于二审诉讼中陈述，侯世红之子于2019年11月份要求其支付租金，亦表明双方并未最终就原合同约定租金数额是否变更达成一致，故其主张双方协商变更租金数额，证据不足，不予支持。2.关于原判决送达程序问题。袁海认可其与其母亲共同居住于荣成市，其于二审期间提交的送达地址确认亦显示送达地址为荣成市；其有一位同村居住的旁系血亲哥哥袁世景。一审期间，一审法院以特快专递方式向袁海邮寄送达开庭传票等诉讼手续，送达地址为荣成市，送达回执显示签收人为袁世景。经一审法院询问特快专递送达工作人员，其陈述袁海与其母亲同住，袁世景系袁海之兄长，送达开庭传票等诉讼手续时，袁世景在其母亲家中，故由袁世景签收。本院认为，涉案租赁合同明确约定租金45000元，并于每年11月19日交纳；任何一方违约，处50000元违约金，并终止合同。本案现有证据表明，袁海于2018年仅支付租金20000元，2019年租金尚未交纳，并于2019年11月搬离涉案租赁场地，故原判决认定袁海应支付侯世红尚欠付租金及相应违约金，并无不当。一审法院以邮寄方式向袁海送达开庭传票等，送达回执显示由其同村居住的旁系血亲哥哥签收；同时，袁海于二审期间对原判决认定的租赁合同、其已交付租金等事实未有异议，故原判决该送达程序虽稍有瑕疵，但并未实质损害袁海诉讼权利，其该项上诉理由不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；《最高人民法院关于适用[中华人民共和国民事诉讼法]的解释》第二十八条规定，房屋租赁合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖权。涉案租赁房位于文登区，故一审法院对本案有管辖权。综上所述，袁海的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费896元，由上诉人袁海负担。本判决为终审判决。审判长  侯进荣审判员  蒋 涛审判员  张丽萍二〇二〇年八月二十一日法官助理郎冰书记员刘双双