文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1710号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：谢敏，女，中国香港特别行政区居民，住南京市秦淮区侯家桥89号。委托诉讼代理人：龚军，男，1971年2月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系谢敏丈夫。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容市开发区振兴路8号。法定代表人：林强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张璐，系该公司员工。上诉人谢敏因与被上诉人句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢敏上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。碧桂园公司恶意诉讼、违法解除双方之间的房屋买卖合同，是人民检察院查明并确认的客观事实。故应当确认碧桂园公司逾期交房构成违约，并按合同约定支付延迟交房违约金至交房之日止。2.一审法院程序违法。一审判决谢敏于判决生效后五个月内支付剩余房款，是双方的调解内容，超出了碧桂园公司的诉讼请求。谢敏虽不反对关于剩余房款支付时间的判决，但在合同约定的原交房日期已过的情形下，仅重新限定支付房款的日期，不限定碧桂园公司的交房时间，是不公平的，也使得谢敏的合同权利处于不确定状态。故请求判令碧桂园公司自判决生效之日起十五日内向谢敏交付房屋。被上诉人碧桂园公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉求，维持原判。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.判令谢敏支付未付房款2002880元及逾期付款违约金；2.判令谢敏承担诉讼费用。谢敏向一审法院提出反诉请求：1.要求碧桂园公司继续履行商品房买卖合同，向谢敏交付房屋；2.判令碧桂园公司给付逾期交房违约金（以967627元为基数，按照日万分之二计算自2016年12月31日起至实际交房之日止）；3.判令碧桂园公司承担反诉费用。一审法院认定事实：谢敏于2014年5月左右通过碧桂园公司销售代理郭成购得碧桂园柏丽湾大平层20幢903室房产，并在2014年5月至2015年4月期间，支付该房产的购房款1803850元。之后因户型及质量问题，谢敏与郭成协商换房，将柏丽湾20幢903室退掉，换成芷兰湾03幢108室商铺一间和凤凰岛98幢02号别墅。2015年5月，谢敏与碧桂园公司签订凤凰城商品房和芷兰湾商铺认购书，两套房各支付定金5万元给碧桂园公司。2015年9月19日，碧桂园公司向谢敏出具了谢敏购买凤凰岛别墅和芷兰湾商铺的预售定金发票两张。2015年9月27日，谢敏与碧桂园公司签订商品房买卖合同，购买了芷兰湾商铺和凤凰岛别墅，其中芷兰湾商铺购房合同约定谢敏购买碧桂园公司开发的句容碧桂园凤凰城芷兰湾3幢01层0108号房，房屋总价款936223元。凤凰岛98幢02号房屋总价款2052880元，谢敏需在签订合同时支付首付款822880元，余款1230000元通过银行按揭贷款在2015年10月27日前支付，如谢敏逾期付款，自合同约定的应付款期限的应付款期限的第二天起至实际金额支付应付款之日止，谢敏按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90天的，碧桂园公司有权解除合同，谢敏应按房屋总价款的15%向出卖方支付违约金。同日，谢敏收到碧桂园公司出具的买卖合同重要事项告知书，告知内容为“……由于您签署的商品房买卖合同，我司需送至房管部门合同备案登记（包括合同备案及抵押权预告登记等），故未能在签约后第一时间把合同交至您，请您谅解。但为了更好的保障您的权益，我司特将合同中约定的部分重要事项罗列如下，请您知悉：一、您购买的商品房总价款为2052880元正，您在签订商品房买卖合同时已付房款822880元整，余下房款合计1230000元整请您根据合同约定按时缴纳：银行按揭1230000元整（银行按揭款）须于2015年10月27日前付清……”2015年10月27日，谢敏于上海华扬联众数字技术有限公司南京分公司（以下简称华扬公司）签订碧桂园句容凤凰城优惠购买金服务说明书，谢敏向华扬公司支付优惠购买金30000元，并取得了由华扬公司开具的付款收据。2015年11月12日，碧桂园公司向谢敏开具芷兰湾商铺发票886223元。碧桂园公司销售代表郭成陈述，根据公司内部流程，谢敏用柏丽湾大平层换芷兰湾商铺和凤凰岛别墅，第二套房子即凤凰岛别墅只能先退款再买。谢敏与碧桂园公司达成换房协议后，用于支付柏丽湾大平层的购房款抵掉芷兰湾商铺的全款，余款90余万元即按照流程办理退款手续，全部退给谢敏，再由谢敏来交凤凰岛别墅的首付款。但碧桂园公司一直到2017年4月26日才将余款退到谢敏的账上。2017年句容市开始实行房屋限购政策，谢敏系香港特别行政区居民，未能申请到银行按揭贷款。2017年12月谢敏要求按揭转自付款，郭成在帮谢敏办理按揭转自付款手续时，得知碧桂园公司已起诉谢敏解除商品房买卖合同且判决已生效，根据碧桂园公司规定，流程无法继续。谢敏得知该判决后，向句容市人民检察院提出申诉。一审中，谢敏陈述其已缴纳的房款应当是柏丽湾抵扣后的剩余房款917627元和另行缴纳的5万元定金，因此其尚欠房款1085253元。至于柏丽湾抵扣芷兰湾房款后剩余房款917627元，其在2017年4月26日已经收到碧桂园公司的退款。一审法院认为，本案是因为商品房销售引起的纠纷。本案双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现双方均要求继续履行商品房买卖合同，由谢敏继续购买碧桂园公司开发的碧桂园凤凰城凤凰岛98幢02号的房屋，不违反法律规定，一审法院予以支持。谢敏认可欠房款1085253元，并陈述其已收到碧桂园公司柏丽湾退房款917627元，故谢敏尚应支付碧桂园公司剩余房款2002880元。关于碧桂园公司主张的逾期付款违约金以及谢敏主张的逾期交房损失的问题。谢敏在解除其与碧桂园公司关于柏丽湾房屋商品房买卖合同之后，在与碧桂园公司签订涉案凤凰岛商品房买卖合同时，碧桂园公司尚未给付谢敏柏丽湾退房的差价款。至于凤凰岛房屋按揭贷款事宜也一直由谢敏与碧桂园公司销售代理郭成在协商推进，后期碧桂园公司又于2016年6月向一审法院起诉要求解除其与谢敏之间涉案凤凰岛房屋的商品房买卖合同，为此双方引发多次诉讼，直至本案双方均要求继续履行涉案商品房买卖合同。在此期间，谢敏对未能及时支付剩余房款并无明显故意或过错，故对碧桂园公司要求谢敏支付逾期付款违约金的诉请，一审法院不予支持。因双方对付款方式已做变更，结合本案情况，一审法院酌定由谢敏在判决生效之日起五个月内付清剩余房款。至于谢敏主张的逾期交房问题。商品房买卖的目的是售房者出售房屋收取房款，购房者支付房款获得房屋。本案中，谢敏在2017年4月已收到碧桂园公司退还的柏丽湾房屋退款，虽未能支付涉案房款的原因并不完全在谢敏，但在其未支付碧桂园公司房款的情况下，要求碧桂园公司支付逾期交房损失，对碧桂园公司既不公平也无依据，故对谢敏的该项反诉诉请，一审法院亦不予支持。一审法院判决：一、碧桂园公司与谢敏签订的商品房买卖合同继续履行，谢敏于本判决生效后五个月内给付碧桂园公司剩余房款2002880元；二、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求；三、驳回谢敏的反诉请求。本院二审期间，经谢敏申请，本院依法调取了碧桂园公司销售员郭成在句容市人民检察院的谈话笔录一份。谢敏质证认为，郭成在检察院陈述告知谢敏要退款再操作换房事宜，与事实不符。当时换房时，郭成收回了原柏丽湾房屋的全部发票，告知出票后原款将全部抵扣。是在后来谢敏催促碧桂园公司出具凤凰岛房屋发票时，碧桂园公司才表示有退款后重新打款的要求。碧桂园公司质证认为，郭成的陈述符合公司的实际操作流程，公司的流程是换房只能一换一，不能一换二，所以在原房款抵扣商铺价款后，剩余房款要退还后再缴纳至公司账户作为凤凰岛房屋的房款。郭成陈述，谢敏的联系方式在系统中，法务部能看到，不是事实。购房人的信息均在营销系统中，法务部无权进入营销系统，故只能按照商品房买卖合同中预留的地址电话进行诉讼，故碧桂园公司不存在恶意诉讼的故意。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方系商品房买卖合同关系，应当按照合同的约定履行各自的权利义务。碧桂园公司在谢敏解除与其签订的柏丽湾房屋商品房买卖合同后，就相关房款的抵扣与退还等问题，存在操作上的不当之处。但是，谢敏与碧桂园公司就涉案的凤凰岛商品房买卖合同是双方新成立的独立的合同关系。就凤凰岛房屋买卖合同的履行，谢敏与碧桂园公司的销售人员郭成始终在协商推进。目前，本案双方也均同意继续履行该合同。故谢敏与碧桂园公司在本案中，均不存在法律上的故意违约的行为。涉案的凤凰岛商品房买卖合同约定，谢敏需在签订合同时支付首付款822880元，余款1230000元通过银行按揭贷款在2015年10月27日前支付；碧桂园公司应当在2016年12月30日前交付房屋。现因客观原因变化，原合同约定的付款期限和交房期限均已过期。而双方均同意谢敏变更原银行按揭分期付款方式为一次性付款方式。故一审法院要求谢敏于判决生效后五个月内支付剩余房款2002880元，并无不当。因房屋买卖合同系双务合同，合同目的为售房者出售房屋收取房款，购房者支付房款获得房屋。再考察涉案合同约定的原付款时间和交房时间，双方显然约定的是谢敏负有支付房款的先履行义务，碧桂园公司负有交付符合条件的房屋的后履行义务。在谢敏尚未付清大部分房款的情形下，其要求碧桂园公司先行交房，并支付逾期交房违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。在谢敏履行支付房款的合同义务后，碧桂园公司理应及时履行交房义务。综上所述，谢敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2026元，由上诉人谢敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 剑审 判 员  甘可平审 判 员  田 原二〇二〇年八月二十一日法官助理  奚松伟书 记 员  柳婷婷