江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3445号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡芳，女，1970年9月15日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：赖安君，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海高力国际物业服务有限公司，住所地上海市普陀区谈家渡路28号646室。法定代表人：邓懿君，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴艳，该公司员工。委托诉讼代理人：邵雅萍，该公司员工。上诉人胡芳因与被上诉人上海高力国际物业服务有限公司（以下简称高力公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的(2019)苏0115民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡芳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人不缴纳物业费理由充分。（1)上诉人与被上诉人及江苏九西建设发展公司（以下简称九西公司）签订的三方物业服务合同，实际提供服务的却是高力公司江苏分公司，其服务水平明显没有达到上诉人预期。（2)高力公司江苏分公司提供的服务未达到物业服务合同中所述的别墅物业服务标准，并且多次做出损害业主利益的行为，如强行指定门窗装修、强行对30余户收取了每户2000元的“楼层隔断图纸费”、物业经理在小区用户群里公开发言威胁业主、擅自砍伐小区树木等。为此，本小区己有40多位业主联名起诉被上诉人和九西公司终止三方物业合同。（3)三方物业合同中存在欺诈内容。九西公司将其无权售卖的车库作为一般住宅进行出售，并纳入房屋总面积，同时也将车库面积包含在物业服务计费面积中，显属欺诈，现上诉人就房屋面积欺诈行为己起诉九西公司（案号为【2019】苏0115民初14551号）。二、一审法院适用法律错误。1.关于上诉人反诉的问题。被上诉人违规收取了上诉人2000元所谓的“楼层隔断图纸费”，于法无据。真实情况是被上诉人暴力管理，要求楼层隔断施工需经被上诉人同意，要求上诉人支付2000元所谓的“楼层隔断图纸费”，否则就不允许施工，上诉人在被迫无奈的情况下支付被上诉人2000元，在案号为【2019】苏0115民初10105号的案件审理中，己有多位业主当庭指证，一审法院竟然认定被上诉人己将2000元退还给施工方，混淆是非，将上诉人委托施工方施工的委托书与同意支付图纸费混为一谈。2.（1)上诉人的房屋属于空置房，按规定只需支付70%的物业费，然而被上诉人要求上诉人支付全额物业费，然后再退还空置差价，于法无据。（2)物业合同中要求上诉人提前支付一年的物业费，显失公平。高力公司辩称，1、关于主体资格问题。高力公司江苏分公司属高力公司的分支机构，受总公司管辖，但不具备法人资格，从营业执照就可以看出两者的区别。2、2017年7月份之后涉案房屋一直空置，上诉人只是偶尔居住，相关信息都是通过业主群得知。其一直按照物业服务协议的约定提供服务，物业费收缴率很高，并非所有业主都对服务不满。3、关于图纸的问题，根据《南京市装饰装修管理条例》第三章第22条规定，涉及建筑主体承重结构变动的建筑装饰、装修工程，装修人应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出施工图、设计文件，并报送审图机构审查，没有施工设计文件和施工图，未经审图机构审查不得施工。小区很多业主都是自行委托设计院出具图纸，但在装修前必须向物业公司提供图纸。4、关于垄断阳台封闭的问题并不存在，上诉人应就此举证证明。5、关于委托书的问题。委托书并非仅针对隔层，因为上诉人不在现场，所以向凌先生出具授权，并非其强买强卖。6、所谓面积欺诈的问题，与收取物业费无关，是上诉人与开发商之间的纠纷。7、关于房屋空置的问题，上诉人的物业费按1个月全额，11个月空置收取，其主张的物业费数额已经打了7折。高力公司向一审法院提出诉讼请求：判令胡芳支付物业费4963.74元及滞纳金（以应缴未缴金额为基数，按照每日0.05%的标准，自逾期之日起计算至实际付款之日止）。胡芳向一审法院提出反讼请求：判令高力公司返还收取的图纸设计费2000元。一审法院认定事实如下：高力公司系位于南京市江宁区瑞安翠湖山居小区的物业服务企业。胡芳系瑞安翠湖山居林里5幢302室的登记所有权人。2017年6月，胡芳办理案涉房屋的收房手续，缴纳了2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费用，2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费用未按时足额缴纳，高力公司就拖欠的物业服务费进行了催缴，无果。胡芳收房后，委托施工单位对其房屋挑高客厅进行了隔层施工并出具了委托书，高力公司于2017年5月14日通过施工单位现场工作人员代收了挑高客厅隔层图纸费2000元。一审法院另查明，高力公司和瑞安翠湖山居的开发公司江苏九西建设发展有限公司（以下简称九西公司）签有《前期物业服务合同》，约定：由高力公司在物业管理区域内提供前期物业管理服务；高力公司在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费和500元的代收代缴的分摊公共能耗费；购房业主房屋连续6个月以上空置的，向高力公司进行书面备案，高力公司应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代缴的分摊公共能耗费；物业服务费按每年缴纳，业主应在每年的第1个月的第1日履行缴纳义务；九西公司、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交而未交数额每日0.05%支付违约金。合同另对其他事项进行了约定。一审法院还查明，胡芳和九西公司于2016年3月签订《瑞安翠湖山居临时管理规约》，约定：业主按照《前期物业服务合同》的约定按时足额缴纳物业服务费用以及物业服务企业代收代缴的共用水电等能耗分摊费；业主须就小区物业管理服务依据《前期物业服务合同》和业主签署的《确认及承诺函》向物业服务企业缴纳物业服务费用；业主在办理房屋交付使用手续时，应向物业服务企业预缴12个月的物业服务费；业主房屋连续6个月以上空置的，向物业服务企业进行书面备案，并按房屋应缴纳物业服务费的70%缴纳空置期间的物业服务费；物业服务费按每年缴纳，业主应在每年的第1个月第1日履行缴纳义务；未按时缴纳物业服务费用的，欠费业主或使用人应向物业服务企业按日缴纳应交物业服务费数额的0.05%的违约金。案件审理中，高力公司陈述：1、第一年度2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费用胡芳是全额预存缴纳的，第二年度对第一年度房屋使用状态确认后进行抵扣；2、胡芳拖欠的2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费金额为4963.74元（胡芳装修1个月，实际空置期为11个月，全年应交为6445.46元，扣除门窗公司足额代缴2个月物业费1481.72元）；3、南京楼中楼建筑装饰工程有限公司（以下简称楼中楼公司）委托中煤科工集团南京设计研究院有限公司进行了加层改造设计图纸，楼中楼公司委托高力公司人员代收蓝图图纸费2000元，代收费用已经转交楼中楼公司；4、隔层施工设计图纸并非由高力公司强行指定，有的业主自行委托设计公司出具图纸（提交业主自行出图的统计表、案涉房屋的图纸）。胡芳对拖欠物业费金额无异议，但认为第一年度的费用未进行抵扣；图纸其没有见过，认为做隔层不需要图纸，高力公司无权收取该款项。上述事实，有收据、付款通知书、《前期物业服务合同》、《瑞安翠湖山居临时管理规约》、委托书、图纸及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。胡芳与九西公司之间的《瑞安翠湖山居临时管理规约》、九西公司和高力公司之间的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，合法有效，对胡芳和高力公司具有法律约束力，双方均应按约履行。胡芳拖欠物业服务费4963.74元构成违约，高力公司有权要求胡芳支付。胡芳主张实际履行系高力公司江苏分公司，物业费应打折的意见，于法无据，一审法院不予支持。《前期物业服务合同》、《瑞安翠湖山居临时管理规约》中均对物业服务费的支付时间、逾期付款违约金进行了约定，高力公司主张逾期付款违约金，符合双方约定，一审法院予以支持，因门窗公司代缴了2个月物业费，期间折抵后，胡芳应自2018年9月1日起按照每日0.05%的标准支付滞纳金至付清之日止。对于图纸设计费。根据相关规定，案涉房屋的隔层施工需要出具施工图纸，胡芳委托施工单位进行隔层施工并出具了委托书，缴纳了图纸费2000元，施工单位依据图纸也已完成了隔层施工，高力公司已将代收的费用转交施工单位，合同已经履行完毕；同时，胡芳未提交证据证明高力公司指定装修公司强行胁迫收取该费用。因此，胡芳要求高力公司返还图纸设计费2000元，于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、胡芳于本判决发生法律效力之日起十日内向上海高力国际物业服务有限公司支付物业服务费4963.74元及逾期违约金（自2018年9月1日起至实际付清之日止，按照每日0.05%的标准计算）；二、驳回胡芳的反诉诉讼请求。本诉案件受理费50元，由胡芳负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告胡芳负担。二审中，被上诉人高力公司提交如下证据，证据1、高力公司江苏分公司的营业执照复印件一份，证明高力公司江苏分公司的物业服务主体资格；证据2、小区业主自行出图统计表一份。证明涉案小区部分业主是自行出图。上诉人质证认为，对证据1真实性无异议，但不认可被上诉人的证明目的。对证据2真实性无异议，该证据恰恰证明了100户都是一张图纸，被上诉人为此支付2000元设计费，但向业主每户收费2000元。本院认为，被上诉人提交的上述证据材料符合三性要求，本院予以采信。上诉人对一审查明“高力公司于2017年5月14日通过施工单位现场工作人员代收了挑高客厅隔层图纸费2000元。”有异议，认为该2000元并非高力公司代收，当时收了钱并没有图纸，对一审查明的其他事实无异议。经审查，一审认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，案涉《瑞安翠湖山居临时管理规约》、《前期物业服务合同》系各方真实意思的表示，合法有效，对胡芳和高力公司均具有法律约束力。《前期物业服务合同》、《瑞安翠湖山居临时管理规约》中对物业服务费的支付标准、支付时间、逾期付款违约金进行了约定。上诉人胡芳主张实际履行系高力公司江苏分公司，其服务水平没有达到上诉人预期物业服务标准。本院认为，被上诉人的分支机构江苏分公司为涉案小区提供了物业服务，故被上诉人有权要求上诉人向其支付相应的物业服务费用。关于上诉人主张的物业服务标准问题以及三方物业合同中存在面积欺诈内容，因上诉人未能就此予以充分举证证明，本院不予支持。上诉人虽主张涉案房屋属于空置房，按规定只需支付70%的物业费，且物业合同要求上诉人提前支付一年的物业费显失公平，但在本案中，被上诉人主张的物业费已经按约定进行折扣，上诉人在庭审中对此亦无异议，上述合同及规约中对缴费时间已有明确约定，上诉人的该项上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。因胡芳拖欠物业服务费构成违约，一审法院判令胡芳向高力公司支付物业服务费4963.74元及逾期付款违约金并无不当，应予维持。关于图纸设计费问题。根据相关规定，案涉房屋的隔层施工需要出具施工图纸，上诉人胡芳委托施工单位进行隔层施工并出具了委托书，施工单位代为缴纳了图纸费2000元并依据图纸完成了隔层施工，被上诉人高力公司已将代收的费用转交楼中楼公司，一审法院对此认定存在歧义，本院予以纠正。上诉人虽主张其在被迫无奈的情况下支付给被上诉人2000元，但其未能提交证据证明高力公司强行收取该费用，上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院关于费用的转交对象认定存在歧义，但该认定并不影响裁判结果。上诉人胡芳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡芳负担。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年八月二十一日法官助理 闫宇虹书 记 员 孙雪松