河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4282号 上诉人（原审原告）：河北星汉房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区北外环路北高营村村北。 法定代表人：成兰军，执行董事。 委托诉讼代理人：张俊校，河北封龙律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曹明辉，男，1988年10月15日出生，汉族，住元氏县。 委托诉讼代理人：张亚玲，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敬，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 上诉人河北星汉房地产开发有限公司（以下简称星汉房地产公司）因与曹明辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省元氏县人民法院（2019）冀0132民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星汉房地产公司上诉请求：请求依法撤销元氏县人民法院（2019）冀0132民初2845号民事判决书，依法改判：解除上诉人与被上诉人就元氏县水韵佳诚小区12栋2单元202室所签订的《水韵佳诚》小区购房协议书（也称水韵佳诚小区认购协议书），被上诉人已付房款中的93,600元作为违约金归上诉人。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人不存在违约的事实不清，证据不足。1、一审中的证据足以认定被上诉人存在违约行为。一审中，争议双方均提交了水韵佳诚小区认购协议书，对该证据的真实性双方也均予认可。在该认购协议书的第六条违约责任中的第五款明确约定：在条件具备时甲方（上诉人）通知乙方（被上诉人）签订正式的《商品房买卖合同》，乙方应及时签订（接到甲方通知15个工作日内），因乙方原因未及时签订《商品房买卖合同》的，甲方有权处理乙方所购房屋，同时扣除乙方已付房款的20%作为违约金，如给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿。从本案的事实来看，被上诉人在上诉人多次催促后一直不签订正式合同，后被上诉人于2019年9月17日给上诉人回复，其认为应该先由上诉人支付其违约金，再签订正式购房合同。从法律层面来看，本案的认购协议书中，被上诉人签订正式合同并未附带其他条件，所以在上诉人多次催促后被上诉人不签订正式合同的行为完全属于违约行为，理应依据认购协议书的约定由被上诉人向上诉人支付违约金。2、被上诉人不能以上诉人先行支付逾期交房违约金，作为被上诉人拒绝签订合同的理由。在该认购协议书的第五条违约责任的第二款明确约定：如甲方未能按规定期限将房屋交付乙方的，每逾一日，甲方应按乙方已付款项的万分之一支付违约金，逾期超过30日，乙方有权解除本协议。该约定明确表明，对于如果存在上诉人一方逾期交房的行为的，被上诉人一方可以要求支付违约金或解除本协议。本案中，被上诉人于2019年9月17日给上诉人回复，其认为应该先由上诉人支付其违约金，再签订正式购房合同。由此可以看出，即使上诉人存在逾期交房行为，被上诉人完全可要求上诉人支付违约金或解除协议。其次，本案中，签订正式合同的约定与逾期交房支付违约金的约定是彼此独立的两个条款，签订正式合同并未附加其他条件，若上诉人存在逾期交房行为则应依据认购协议书的约定依法处理，被上诉人不能以要求上诉人先行支付违约金，作为被上诉人拒绝签订正式合同的理由。再次，认购协议书约定的交房时间为2019年12月31日，即使上诉人存在逾期交房，也应该从2019年12月31日往后据实按日结算违约金，但现在尚不到2019年12月31日，最终是否存在逾期交房及具体逾期交房时间均无法确定，也就无法计算违约金的具体金额，因此，被上诉人要求先行支付违约金的主张，完全属于对未发生的损失进行主张，不符合法律规定，不应予以支持。二、被上诉人提交的证据不足以认定本案具体交房时间。被上诉人提交的只是其他人员的购房合同并且是复印件，该证据的真实性无法认定，同时即使合同属实，也只是证明他人的交房时间，不能确认被上诉人房屋的交房时间。三、本案中交房时间的变更不属于重大变更，以交房时间变更而认定被上诉人不签订合同的行为不构成违约，没有法律依据。在该认购协议书的第五条违约责任的第二款明确约定：如甲方未能按规定期限将房屋交付乙方的，每逾一日，甲方应按乙方已付款项的万分之一支付违约金，逾期超过30，乙方有权解除本协议。该约定明确表明，如果存在上诉人一方逾期交房的行为的，被上诉人一方可以要求支付违约金或解除本协议。而被上诉人作为有完全民事行为能力的成年人，在认购协议书上的签字和按手印，说明其对该认购协议书的内容是完全理解和认同和理解的，也可以说明被上诉人对可能发生逾期交房是事先有所预料的。四、综上所述，上诉人认为，在逾期交房行为尚未发生、逾期交房时间尚未确定、逾期交房违约金具体金额尚不能具体确定的情况下就支付其违约金，并以此作为其拒绝签订正式合同的理由，是没有任何事实和法律依据的；被上诉人以此为由不按事先约定签订正式合同，完全属于违约行为，理应承担违约责任。 曹明辉答辩称，一、一审证据足以证明被上诉人存在违约行为，上诉人与被上诉人签订的认购协议书约定的交房时间是2019年12月，但是通过被上诉人工作人员与上诉人的沟通以及案外第三人曹小龙的正式的房屋买卖合同可以看出被上诉人交房时间为2021年3月份，且目前房屋也没有交付，说明星汉房地产存在严重违约。二、曹明辉并没有拒绝与星汉地产签订正式的商品房买卖合同，双方只是在交房时间变更问题上产生了分歧，且一直处于沟通的状态，并且原来一审的庭审过程当中，星汉房地产也明确告诉法院愿意继续履行合同，因此双方之间有继续履行合同的可能。 曹明辉上诉请求：一、依法撤销河北省元氏县人民法院（2019）冀0132民初2845号民事判决书第一项内容，改判或发回一审法院重新审理。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，元氏县人民法院已查明导致双方之间未签订正式商品房买卖合同的原因系被上诉人变更交房时间所致，与上诉人无关。一审法院判决解除双方之间签订的《水韵佳诚》小区购房协议，明显属于认定事实不清，逻辑混乱，滥用法官的自由裁量权，具体理由如下：一、本案导致双方未签订正式《商品房买卖合同》的原因并非上诉人所致，而是被上诉人擅自变更交房时间所致，被上诉人存在重大过错，其无权与上诉人解除合同。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条关于解除权问题做了明确说明，即只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或法定解除权来决定合同应否解除。本案中，《水韵佳诚》小区购房协议第五条虽然约定，在条件具备时，被上诉人应当通知上诉人签订正式《商品房买卖合同》，上诉人应及时签订（接到被上诉人通知15个工作日），因上诉人原因未及时签订《商品房买卖合同》的，被上诉人有权处理上诉人所购房屋，同时扣除上诉人已付房款的20%作为违约金。但本案导致双方未签订正式《商品房买卖合同》的原因并非上诉人所致，而是被上诉人擅自变更交房时间导致，被上诉人存在重大过错，其无权与上诉人解除合同。二、一审法院已查明上诉人不存在任何违约，且被上诉人并无证据证明其存在法定迟延交房事由，在被上诉人存在重大过错的前提下，一审法院判决支持被上诉人要求解除合同的诉讼请求明显错误。一审法院已经查明，正式《商品房买卖合同》中约定的交房时间晚于认购协议中约定的交房时间一年零三个月，且被上诉人并无证据证明对迟延交房存在不可抗力的法定事由，因此上诉人不签订商品房预售买卖合同不存在违约。既然上诉人不存在违约，在被上诉人存在重大过错的前提下，被上诉人更无权与上诉人解除合同，一审法院判决解除合同明显逻辑混乱。三、一审法院根据公平原则解除双方之间购房合同，属于滥用自由裁量权，与公平背道而驰。一审法院以双方对合同变更后的商品房预售买卖合同分歧较大，无法达成合意，根据公平原则，本案宜解除合同，故此，支持被上诉人解除合同的诉讼请求属于滥用职权、严重违背公平原则。本案中，开发商利用自己是强势一方滥用权力，以发通知的方式强硬要求作为弱势群体的上诉人接受其变更后的合同，无任何契约精神，更无任何公平可言。本案在开庭前，我方已提起反诉要求开发商继续履行合同，若履行不能，则按照合同约定向我方支付逾期交房违约金的反诉请求，一审法院以年底法院有结案率要求不受理上诉人的反诉请求，程序严重违法。且本案在开庭审理期间，法院问上诉人是否愿意继续履行合同，上诉人已明确告诉法院愿意继续履行，由于开发商违约，需要按照合同约定向上诉人支付逾期交房违约金。一审法院不顾作为弱势群体的买房人的意愿，以所谓的“公平原则”要求双方解除合同，明显违背了当事人的意愿，滥用自由裁量权。综上所述，一审法院认定事实不清，逻辑混乱，滥用自由裁量权，严重损害了上诉人的合法权益，与公平严重背道而驰，恳请二审法院予以纠正。 河北星汉房地产开发有限公司答辩称，一、曹明辉存在根本违约行为，河北星汉公司解除购房协议有法可依。根据双方签订的《水韵佳诚小区购房协议书》第六条违约责任第二款约定，在确实发生逾期交房时，曹明辉是有两个选择的，第一个选择是继续履行协议而要求支付违约金，第二个选择是解除协议。虽然本案一审诉讼中、二审上诉状中，曹明辉均要求继续履行合同，但是其却一直未按照上述协议书第六条违约责任第五款的约定与河北星汉公司签订正式购房合同，应该认为按照上述协议书第六条违约责任第五款的约定，曹明辉的行为已经构成了根本违约，自然河北星汉公司依据上述协议书约定要求解除协议是合理合法的。二、曹明辉以要求先行支付逾期交房违约金为由不签订正式购房合同，没有法律依据。本案中，支付逾期交房违约金的首要条件是已经发生逾期交房的事实，其次是已经确定了逾期交房的时间长度，但本案中，到一审诉讼结束，原定交房时间（2019年12月31日）还未到，实际交房时间也未确定，所以应该支付多少违约金尚不能确定，因此曹明辉在违约金不能确定的情况下以要求先行支付逾期交房违约金为由不签订正式购房合同，是没有法律依据的。同时，支付逾期交房违约金和签订正式购房合同是两个彼此独立的协议条款，不能以要求先行支付逾期交房违约金作为拒绝签订正式购房合同的理由和依据。三、曹明辉作为完全民事行为能力人在上述协议书的签字和手印并按照协议书约定缴纳了先期款项，应视为其已经完全理解和认可有关协议书的内容及相关法律后果，该协议书合法有效，有关争议理应按协议约定进行处理。综上，河北星汉房地产开发有限公司认为，曹明辉的上诉请求没有事实和法律依据，请依法驳回其上诉请求，支持河北星汉房地产开发有限公司的上诉请求。 星汉房地产公司向一审法院起诉请求：请求依法解除原被告就元氏县水韵佳诚小区12栋（#楼）2单元202室所签订的《水韵佳诚》小区购房协议（也称水韵佳诚小区认购协议书）；被告已付房款中的93,600元作为违约金归原告，本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月14日，原被告就购买原告开发建设的元氏县水韵佳诚小区12栋（#楼）2单元202室房产签署了《水韵佳诚》小区购房协议。该购房协议约定“首付比例40%金额468,000元，银行贷款680,000元；交房时间2019年12月31日；如被告未能在规定日期内支付款项，每逾一日应支付未付款项的万分之二给原告违约金，逾期超过30日，原告有权解除本协议；如原告未能按规定期限将房屋交付被告，每逾一日，原告应按被告已付款项的万分之一支付违约金，逾期超过30日，被告有权解除协议；在条件具备时原告通知被告签订正式的《商品房买卖合同》，被告应及时签订（接到甲方通知15个工作日内），因被告原因未及时签订《商品房买卖合同》的，原告有权处理乙方所购房屋，同时扣除被告已付房款的20%作为违约金。”。被告于4月5日付款50,000元，4月14日付款418,000元。2019年9月8日，原告向被告发出书面通知要求签订商品房买卖预售合同。被告9月17日回复原告，原告的交房时间推迟到了2021年3月，因此原告应当在给付被告违约金或补偿后，被告将在3日内付清全款。另查明，原告交付被告的该栋房屋与他人签订的商品房买卖预售合同，交房时间为2021年3月1日前。 一审法院认为，原被告签订的认购协议书，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。双方应当遵守该约定履行权利和义务。该认购协议中明确约定了交房时间为2019年12月31日，但在正式签订的商品房买卖预售合同中交房时间变更为了2021年3月1日，原告现有证据不能对延迟交房有不可抗力的法定理由。因此被告在知悉交房日期有重大变更以后，有与原告协商预售房屋买卖合同变更后的法律责任与承担。在双方没有达成一致意思表示情况下，被告据此不签订商品房预售买卖合同，不存在违约行为。故原告要求被告支付违约金，本院不予采纳。但鉴于双方对合同变更后的商品房预售买卖合同分歧较大，无法达成合意，根据公平原则，本案以解除合同为宜，故原告主张解除合同，本院予以采纳。合同解除后，被告的已付房款和其他权益可以另案主张。 一审判决：一、解除原告河北星汉房地产开发有限公司与被告曹明辉2019年4月14日签订的合同编号为2019020的《水韵佳诚》小区购房协议；二、驳回原告河北星汉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,070元，由原告河北星汉房地产开发有限公司负担1,050元，被告曹明辉负担20元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与原审所查事实相一致。 本院认为，双方系对既已签订的《水韵小区认购协议书》约定的条款（交房时间）存在较大争议而又无法达成共识，导致未能签订正式的商品房买卖合同。原审认定曹明辉因星汉房地产公司变更认购协议中约定的交付日期之事宜拒绝与其签订正式的商品房买卖合同不构成违约，符合法律规定，故星汉房地产公司要求曹明辉承担违约责任的上诉理由不能成立，本院依法不予支持；鉴于双方未签订正式的商品房买卖合同，庭审中星汉房地产公司也明确表示不愿意将争议房产出售给曹明辉，该商品房交易的目的难以实现，原审法院基于合同自治和交易自由的原则，以公平原则判令解除双方签订的《水韵小区认购协议书》并无不当，关于合同解除后曹明辉的已付房款和其他权益，原审判决已释明可以另行主张。故曹明辉的上诉理由亦不能成立，本院依法不予采信。 综上所述，河北星汉房地产开发有限公司、曹明辉的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,140元，由河北星汉房地产开发有限公司、曹明辉各负担1,070元。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年八月七日 书记员  刘建烨 ——