广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14841号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖松年（曾用名：廖耀添），男，1964年5月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭共雨，女，1968年11月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两上诉人共同委托诉讼代理人：林浩亮，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓钦文，男，1965年8月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗向华，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建斌，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原审被告：廖文仙，女，1995年8月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人廖松年、郭共雨因与被上诉人邓钦文、原审被告廖文仙宅基地买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖松年、郭共雨上诉请求：1.维持一审判决第一、四项；2.变更一审判决第二项为：邓钦文于判决发生法律效力之日起15日内，将广州市天河区凤凰街葫芦岭五巷8-5号土地、8-6号土地清理建筑废料后清洁返还给廖松年、郭共雨；3.变更一审判决第三项，改判廖松年、郭共雨于判决发生法律效力之日起15日内返还邓钦文地皮款63.8万元（交易总价183万-果树款61.2万元-房屋补偿58万元=63.8万元）；4.撤销一审判决第五项，改判支持廖松年、郭共雨的全部反诉请求；5.本案一审、二审诉讼费用及财产保全费全部由邓钦文负担。事实和理由：1.一审法院对涉案交易款项183万元的定性查明不清。根据廖松年与邓钦文签署的两份《协议书》记载，双方交易标的是广州市天河区凤凰街葫芦岭五巷8-5号土地、8-6号土地及物业，其中8-5号土地及物业交易对价为63万元，8-6号土地及物业交易对价为120万元。由此可见，廖松年与邓钦文交易的标的包括土地、物业以及土地上的果树。根据广州市城市房屋安全鉴定有限公司出具的两份《房屋安全鉴定报告》记载的鉴定内容，广州市天河区凤凰街葫芦岭五巷8-5号土地的上盖物共有150平方米，广州市天河区凤凰街葫芦岭五巷8-6号土地的上盖物有140平方米。结合两块土地、房屋和果树的交易价格，可推算出，8-6号土地的地块及物业交易对价为58.8万元，8-6所有果树交易对价为61.2万元，8-5号土地的地块及物业交易对价应该为63万元。鉴于上述两块土地及物业、果树交付给邓钦文后，邓钦文已将土地原有上盖物拆毁，所有果树、植物砍伐或移植，无法按原状交还物业及果树，故一审判决要求廖松年、郭共雨一并返还物业、果树交易对价显然有失公平。2.虽然本案所涉两份《协议书》为无效合同，但事实上邓钦文自《协议书》签订至今一直占有使用两块土地并对原有上盖物、果树行使了处分权，因此邓钦文应依法向廖松年、郭共雨支付交还土地、上盖物之前的占用费。目前涉案土地上仍有大量因违建强拆而产生的建筑废物尚未清理，邓钦文清理完毕上述建筑废料前，廖松年、郭共雨客观无法接收或使用涉案土地，故涉案土地在建筑废料未清理期间仍产生占用费，且费用由邓钦文承担。3.邓钦文应为廖松年、郭共雨恢复原有土地上盖物或作价补偿损失。根据双方签署的《协议书》及《房屋安全鉴定报告》记载内容可以确定，涉案两块土地在发生交易时有不少于290平方米的上盖物及大量具有经济价值的植物、作物，虽然由于上盖物及植物被邓钦文拆除或砍伐，无法进行有效的价值评估，但从搬迁费收据及《房屋安全鉴定报告》中少量图片可以证实，在涉案交易发生时，土地上盖物是有价值的。客观上，廖松年、郭共雨亦以上盖物出租收取租金。虽说土地上盖物进行了危房鉴定，且鉴定结论认为可以进行危房重建，但实际上该鉴定仅为涉案交易所做，主要目的是为原有房屋的权属、拆除重建提供依据。一审法院仅以涉案土地原有房屋是危房而否定其经济价值有失公平。目前柯木塱村已开始城市更新改造，根据初步的改造方案以及邻近村庄的拆迁补偿方案，廖松年、郭共雨按原状完全可以获得原有房屋面积四倍的拆迁补偿面积，若邓钦文交还土地时无法恢复原有旧建筑，将直接导致廖松年、郭共雨遭受巨大的经济损失。庭询中，廖松年、郭共雨申请撤回第二项上诉请求。邓钦文辩称：一、其同意廖松年、郭共雨的第一项上诉请求；二、对廖松年、郭共雨提出的第三项上诉请求答辩如下：廖松年、郭共雨将果树款61.2万元列入上诉请求超出一审请求范围，违反民事诉讼法的规定，不属于本案审查范围。同时，廖松年、郭共雨请求的款项没有证据证实，应承担举证不能的后果。对于房屋补偿58万元，根据其一审的证据一、二，原建筑物严重损坏，房屋没有价值且没有证实有产权证，廖松年、郭共雨一审提交的参考报告不是真实的政府公文，没有参考作用，且与本案存在极大差异，据此计算的58万元没有意义。针对原建筑物，双方在2011年7月3日就补偿款达成协议，廖松年、郭共雨是自行拆除建筑物，收回建筑物的剩余价值后才将案涉土地交给其使用，原建筑物不是其拆除。针对土地占用费，廖松年、郭共雨主张费用的前提是享有案涉土地权属，但在本案显然没有。而且本案是基于廖松年、郭共雨签订合同时作出了无法实际履行的承诺，导致合同无效，属于廖松年、郭共雨先行违约。如二审改判支持，无异于鼓励基于非法的违约行为而获利，违背诚实信用原则。廖仙文没有到庭陈述意见，也没有提交书面意见。邓钦文向一审法院起诉请求：一、廖松年、郭共雨、廖文仙向其返还土地款2029800元及利息损失149444.03元（以土地款为本金，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率，从2017年6月1日起计至清偿之日止）；二、廖松年、郭共雨向其赔偿房屋损失1652060元；三、廖松年、郭共雨、廖文仙承担本案全部诉讼费用。廖松年、郭共雨向一审法院反诉请求：1.邓钦文将涉案土地上原建筑物恢复原状或按照每平方米2000元标准赔偿廖松年、郭共雨建筑物损失580000元（2000元/平方米×290平方米=580000元）；2.邓钦文支付占用涉案土地、建筑物的占用费（按20元/平方米/月的标准，占用面积290平方米，自2011年6月21日起计至邓钦文按原状交还涉案土地、建筑物之日止，）；3.邓钦文承担本案诉讼费。一审法院认定事实：廖松年、郭共雨系夫妻关系，廖文仙为两人的女儿，廖松年、郭共雨、廖文仙均为广州市天河区柯木塱村民。邓钦文非柯木塱村民。2011年3月14日，广州市天河区凤凰街柯木塱贺屋股份合作经济社出具书面材料，称天河区柯木塱村葫芦岭五巷8-1至五巷8-7共7房民房分别有泥瓦平房和石棉瓦平房，因年久残破，急需重修和加固，本村村民房主廖松年请求政府主管部门对该房屋给予鉴定并办理危房证。2011年4月19日，广州市城示房屋安全鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，对广州市天河区凤凰街葫芦岭五巷8-5号的建筑年代七十年代的一层砖木结构作坊作出房屋安全性鉴定，结论为严重损坏房，建议尽快对该房屋作维修改造处理。2011年6月20日，广州市城示房屋安全鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，对广州市天河区凤凰街葫芦岭五巷8-6号的建筑年代七十年代的一层砖木结构加工作坊作出房屋安全性鉴定，结论为严重损坏房，房屋应停止使用，建议尽快对该房屋作拆除改造处理。2011年6月2日，廖松年（甲方）、邓钦文（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方为广州市天河区凤凰街葫芦岭五巷8-5号土地地块及物业（简称“8-5号地块”）的权利人，拥有合法的地块处分权，无债权债务纠纷。该地块的四至为东至8号门口、西至菜田、南至路边、北至葫芦岭五巷8-6号，共以630000元转让给乙方。二、乙方意图在地块上兴修壹栋层数为5层或以上的建筑物（具体按实际施工为准），乙方出资建筑。三、乙方出资负责根据工程具体施工情况进行调整及支付，甲方不予以干涉。四、以如下方式分配收益：1、建筑物分壹栋建筑（不含室内装修），全部永久性归乙方所有。2、该土地建筑物被拆迁或者征收的，拆迁费、临迁费，征收费或补偿面积按乙方所属面积归乙方所有。五、为便于管理，建筑施工等工作具体由乙方操作，甲方应全面协商完备周边关系手续，申办水电等配套设施手续，确保不出现纠纷、投拆或其他有碍工程开展的问题。六、在本协议履行期间，各方应本着诚实信用原则积极配合对方的工作，涉及到办证手续，纠纷处理或签名等事项时，甲方应提供无偿无条件协助。甲方负责乙方车辆永久道路畅通，不准收取任何费用。甲方并全权委托乙方所占楼方各套间的转让、出租等见证手续。七、责任承担。1.甲方不得擅自提出终止或解除本协议。2.甲方原因妨碍协议履行的应当排除妨碍，确保继续履行，并对此导致的损失向乙方补偿。八、本协议为各方真实意思表示，一式贰份，各方各执壹份，自双方签名之日起生效。协议手写部与打印部份具有同等法律效力。九、其他约定。2.甲方尚未完全取得土地产权证书，甲方保证在本协议上的主体真实、权属真实，如因此导致损害的，甲方自愿承担全部责任。2011年6月21日，廖松年（甲方）、邓钦文（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方为广州市天河区凤凰街葫芦岭五巷8-6号土地的地块及物业（简称“8-6号地块”，以下与“8-5号地块”统称“涉案土地”）的权利人，拥有合法的地块处分权，无债权债务纠纷。该地块的四至为东至菜田、西至葫芦岭五巷8号门口、南至8-5号、北至生产队菜田（含原所有果树在内），共以1200000元，含前后所有果树转让给乙方永久性使用。二、乙方意图在地块上兴修两栋以上的建筑物（具体按实际施工为准），乙方出资建筑。三、乙方出资负责根据工程具体施工情况进行调整及支付，甲方不予以干涉。四、以如下方式分配收益：1、建筑物分两栋建筑（不含室内装修），全部永久性归乙方所有，以及全部地块永久性归乙方所有。2、该土地建筑物被拆迁或者征收的，拆迁费、临迁费，征收费或补偿面积按乙方所属面积归乙方所有。五、为便于管理，建筑施工等工作，具体由乙方操作，甲方应全面协商完备周边关系手续，申办水电等配套设施手续，确保不出现纠纷、投拆或其他有碍工程开展的问题。六、在本协议履行期间，各方应本着诚实信用原则积极配合对方的工作，涉及到办证手续，纠纷处理或签名等事项时，甲方应提供无偿无条件协助。甲方负责乙方车辆永久道路畅通，不准收取任何费用。甲方并全权委托乙方所占楼方各套间的转让、出租等见证手续。七、责任承担。1.甲方不得擅自提出终止或解除本协议。2.甲方原因妨碍协议履行的应当排除妨碍，确保继续履行，并对此导致的损失向乙方补偿。八、本协议为各方真实意思表示，一式贰份，各方各执壹份，自双方签名之日起生效。协议手写部与打印部份具有同等法律效力。九、其他约定。2.甲方尚未完全取得土地产权证书，甲方保证在本协议上的主体真实、权属真实，如因此导致损害的，甲方自愿承担全部责任。郭共雨在落款见证人处签字。上述两协议签订后，廖松年将涉案地块交付邓钦文，在涉案地块上建起一栋三层半的楼房（简称“新建房屋”。邓钦文确认新建房屋未办理规划报建手续，房屋占地面积290平方米）。2018年11月，新建房屋被广州市天河区凤凰街道办事处（简称“凤凰街道办”）拆除。2018年12月17日，邓钦文提起本案诉讼。关于邓钦文已付款情况，邓钦文提供多份收款收据，其中2014年4月26日的收款收据载明金额15000元，但无收款人签名。邓钦文并制作《关于28896号案付款情况的说明》，载明：2011年6月2日，邓钦文向廖松年支付定金6800元；2011年6月6日，邓钦文向廖松年支付定金50000元；2011年6月12日，邓钦文向廖松年支付定金300000元；2011年7月3日，邓钦文向廖松年支付原厂房搬迁费30000元；2011年7月6日，邓钦文向廖松年支付定金200000元；2011年7月9日，邓钦文向廖松年支付定金300000元；2013年2月1日，邓钦文向廖松年支付地皮款400000元；2013年5月11日，邓钦文向廖松年支付地皮款及利息150000元（地皮款43200元+利息106800元）；2014年4月26日，邓钦文向廖松年支付利息15000元；2015年2月12日，邓钦文向廖松年支付地皮款及利息105000元（地皮款100000元＋利息5000元）；2015年4月7日，邓钦文向廖松年支付地皮款及利息58000元（地皮款50000元+利息8000元）；2015年8月9日，邓钦文向郭共雨支付地皮款及利息64000元（地皮款50000元+利息14000元）；2016年4月8日，邓钦文向郭共雨支付利息24000元（2015年8月1日至2016年4月1日）；2016年7月31日，邓钦文向廖文仙支付利息12000元（2016年4月1日至2016年8月1日）；2017年1月4日，邓钦文向廖松年支付65000元（地皮款50000元+利息15000元，2016年8月1日至2017年1月1日）；2017年6月6日，邓钦文向廖文仙支付地皮款250000元。邓钦文表示：涉案地块合计作价1830000元（其中30000元是对原地上建筑物的补偿）；利息合计199800元（106800元+15000元+5000元+8000元+14000元+24000元+12000元+15000元）；2011年6月2日至2011年7月9日期间支付的定金856800元转为地皮款本金。针对邓钦文上述举证及说明，廖松年、郭共雨、廖文仙表示：2014年4月26日的收据并无收款人签名，我方没收到该15000元；我方确认实际收到的合同款项为1800000元（不含上述利息15000元及搬迁费30000元）；我方收到利息197300元（不含上述利息15000元及搬迁费30000元），利息并非双方合同约定的款项，是双方基于民间借贷关系而产生的利息；关于30000元搬迁费，廖松年收到该款后给了当时承租小作坊的承租人，并非我方实际收取。邓钦文提交工程款收据若干份，拟证明其为建造房屋支出人工费629621元。邓钦文另提供材料款收据若干，拟证明其为建造房屋支出材料费1022439元。廖松年、郭共雨、廖文仙对上述证据真实性、合法性、关联性不予确认。邓钦文提交落款日期2018年11月3日的《限期搬离通知》及房屋现状照片若干（显示地块上为拆除后的废墟）。《限期搬离通知》载明：凤凰街道办向葫芦岭街五巷8-6发出通知，称该建筑未办理相关手续，属违法建设，请于2018年11月5日（周一）前将财物搬离，近期我办将联合相关执法部门拆除该处违法建设，未搬出财物因拆除造成的损失将由你自行负责。廖松年、郭共雨、廖文仙对上述证据真实性无异议，认为房屋被拆除原因是未办理报建及行政审批，应由邓钦文自行承担责任。关于占用费，廖松年、郭共雨提交如下证据：1、小新塘旧改补偿参考报道、广州市2018年度租金参考标准，拟证明涉案地块房屋的参考租金标准为20元/平方米/月，涉案地块房屋赔偿标准为2000元/平方米。2、同村房产的租赁合同两份，拟证明涉案地块房屋附近物业租金标准28元/平方米/月。邓钦文对上述证据1真实性、合法性无异议，关联性不予确认；对证据2真实性、合法性、关联性均不予确认。本案中一审法院依法向当事人释明涉案两份《协议书》的效力，告知因涉案地块为宅基地，邓钦文并非柯木塱村民，双方当事人买卖涉案地块的上述协议依法为无效合同。一审法院释明合同效力后，邓钦文坚持其本诉请求，廖松年、郭共雨坚持其反诉请求。一审法院认为：虽涉案两份《协议书》的落款甲方为廖松年，但郭共雨为廖松年配偶并在其中一份《协议书》上作为见证人签字，事实上郭共雨收取了邓钦文支付的部分款项，本案中廖松年、郭共雨共同答辩并共同提起反诉，因此廖松年、郭共雨为涉案两份《协议书》的共同甲方。涉案两份《协议书》已经一审法院依法释明为无效合同。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，廖松年、郭共雨作为柯木塱村民，明知涉案地块为宅基地，国家严格限制宅基地转让，为收取转让价款而仍与作为非柯木塱村民的邓钦文签订涉案两份《协议书》；邓钦文明知其并非柯木塱村民，国家严格限制宅基地转让，其无权购买涉案地块，但仍出于个人目的与廖松年签订涉案两份《协议书》。邓钦文与廖松年、郭共雨双方对合同无效均有过错，应各自承担相应法律责任。关于廖松年、郭共雨应返还的款项数额。第一，合同约定的交易对价为1830000元（1200000元+630000元），本案中邓钦文主张其共付地皮款1830000元，廖松年、郭共雨确认其收到上述款项，但表示其中有30000元系实际支付给当时涉案地块上的小作坊的承租人，其并非实际收款人，故其实际收到的地皮款为18000000元。鉴于上述30000元由廖松年收取，至于廖松年收到后如何处置与邓钦文无关，因此该30000元应归入邓钦文支付的地皮对价款，廖松年、郭共雨应返还邓钦文支付的地皮款1830000元。第二，关于邓钦文支付的利息。鉴于邓钦文提供的2014年4月26日收款收据（金额15000元）并无收款人签名，廖松年、郭共雨亦不予确认，故该15000元应剔除出已付款项范围。涉案两份《协议书》签订于2011年6月，合同未约定付款时间，邓钦文陆续分多笔付款，直至2017年6月即签约后6年才支付最后一笔地皮款，邓钦文期间多次支付相应利息，廖松年、郭共雨予以接受并开具相应收据，应属双方针对邓钦文在长达六年的时间里分期支付地皮款而特别约定相应利息并已履行完毕，该利息不应纳入邓钦文受让涉案地块所支付的对价，邓钦文要求廖松年、郭共雨返还利息199800元及该部分款项的利息，缺乏理据，一审法院不予支持。合同无效后，邓钦文应返还涉案地块给廖松年、郭共雨。关于邓钦文要求廖松年、郭共雨赔偿其建房损失1652060元的诉请。一方面，如上所述，邓钦文明知涉案地块为宅基地，其无权购买，对涉案合同无效负有过错；另一方面，邓钦文购买涉案地块后，在未依法办理规划报建手续的情况下擅自建房，属一错再错，当地行政部门以新建房屋为违法建设房屋为由予以拆除，邓钦文作为建设方应自负相应法律后果。因此，邓钦文该项诉请缺乏理据，一审法院不予支持。关于廖松年、郭共雨的第一项反诉请求。第一，如上所述，廖松年、郭共雨明知涉案地块交易不具备合法性而仍与邓钦文签订买卖合同并交付涉案地块，廖松年、郭共雨对合同无效负有过错，应自负相应法律后果。第二，根据本案查明的事实，涉案地块上的建筑物为老旧危房，本身利用价值不大，且合同明确约定邓钦文购地后须拆除旧房及铲除原有果木，建设新房，即旧房被拆除、原有果木被铲除已包含在廖松年、郭共雨收取的交易对价中，廖松年、郭共雨对此是明知的并有预期。因此，廖松年、郭共雨该项诉请理据不足，一审法院不予支持。关于邓钦文要求廖松年、郭共雨支付其已付地皮款的利息的本诉请求及廖松年、郭共雨要求邓钦文支付占用费的反诉请求。本案为合同纠纷，无论邓钦文使用涉案地块还是廖松年、郭共雨占有邓钦文支付的地皮款，均是基于合同约定及合同相对方自愿履行合同，而非通过侵权或其他不法手段占有或占用，合同无效后双方依法均负返还土地或金钱的义务，邓钦文的上述本诉请求及廖松年、郭共雨的上述反诉请求均无理据，一审法院均不予支持。综合本案案情，虽廖文仙收取小部分款项，但不足以据此认定廖文仙为合同相对人，邓钦文要求廖文仙承责，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、邓钦文与廖松年、郭共雨双方分别于2011年6月1日、6月21日签订的两份《协议书》无效；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，邓钦文将广州市天河区凤凰街葫芦岭五巷8-5号土地、8-6号土地返还给廖松年、郭共雨；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，廖松年、郭共雨将其收取的地皮款1830000元返还邓钦文；四、驳回邓钦文的其他本诉请求；五、驳回廖松年、郭共雨的全部反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费37450元，由邓钦文负担16180元，廖松年、郭共雨负担21270元。反诉受理费7490元，由廖松年、郭共雨负担。财产保全费5000元，由邓钦文负担2160元，廖松年、郭共雨负担2840元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是：邓钦文是否需赔偿廖松年、郭共雨果树、建筑物和土地占用费的损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案两份《协议书》为无效合同，双方因无效合同取得的财产应当予以返还；邓钦文与廖松年、郭共雨双方对合同无效均有过错，应各自承担相应法律责任。本案中，邓钦文因购买土地支付的款项为1830000元，因案涉合同无效，廖松年、郭共雨应返还该1830000元给邓钦文，邓钦文应将案涉宅基地返还给廖松年、郭共雨。对于廖松年、郭共雨提出的果树款、房屋损失及占用土地费，是邓钦文支付1830000元的交易对价一部分，属于因合同无效后造成的损失。因双方均有过错，应当各自承担相应的责任。因邓钦文的过错，其对于支付的1830000元被廖松年、郭共雨占用期间的利息损失，应自行承担。廖松年、郭共雨上诉提出的果树款、房屋损失，缺乏充分的依据。在涉案合同签订后，廖松年、郭共雨一直无偿占用邓钦文的购地款，且收取了邓钦文支付的利息197300元，与廖松年、郭共雨提出的果树款、房屋损失及占用土地费基本相当，故该部分损失，也应由廖松年、郭共雨自行承担。综上所述，廖松年、郭共雨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17410元，由上诉人廖松年、郭共雨负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年八月十二日法官助理戴巧利书记员周蓓