四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3433民初18号 原告：罗昇，男，汉族，1974年3月24日出生，住四川省冕宁县。 原告：冯金翠，女，汉族，1985年5月21日出生，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人：杨洪涛，四川光磊律师事务所律师，特别授权。 被告：四川中城置业开发有限公司，住所地：成都市武侯区鹭岛路36号4栋1单元10层1007号，统一信用代码：91510000729831685H。 法定代表人：刘泽军，系该公司总经理。 被告：四川中城置业开发有限公司冕宁县分公司，住所地：冕宁县泸沽镇交南路47号，统一信用代码：91513433767299343E。 负责人：张光磊，系该分公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：吴明刚，四川蜀鼎律师事务所律师，特别代理。 原告罗昇、冯金翠与被告四川中城置业开发有限公司（以下简称中城公司）、四川中城置业开发有限公司冕宁县分公司（中城分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序审理，因本案案情复杂，本院于2020年3月31日作出(2020)川3433民初18号民事裁定，裁定将本案转为普通程序，并于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告冯金翠及原告罗昇、冯金翠的委托诉讼代理人杨洪涛，被告中城公司、中城分公司的委托诉讼代理人吴明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗昇、冯金翠向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告（2016年11月22日至2019年11月16日）违约金31145元及2019年11月16日至土地使用权登记之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告新增诉讼请求：判令被告办理统一的不动产权证书。事实与理由：原告二人是夫妻。2015年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买冕宁县东河盛景B区l栋2单元11号商住房一套。合同关于产权登记约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋产权登记的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付全部房款286000元，被告于2015年11月27日向原告交付该房。交房至今，该房一直未办理土地使用权登记。 被告中城公司、中城分公司辩称：对没有给房主办理土地使用产权证表示抱歉，对原告方要求办理不动产权登记证书的变更没有异议，是原告的正常变更，我认可原告请求办理统一不动产权证书的诉讼请求。对至今未办理产权证书的原因是：我们和冕宁县国土局签订了土地使用权，签订了商业用房和住房用地的协议，我们是和冕宁县农资公司共同开发的，当时我们就办理相应的手续，但是后因我们的土地使用权为住房用地，但政府办的是商业用地，和冕宁农资公司一起合作开发，当时递交了相关分户资料，后因为使用权使用有问题无法办理。2018年再次确认土地是住宅用地，2018年出了批复后，做了测绘报告，8100多平米，测绘出来8800多平米，属于少批多建行为，因为农资公司属破产企业，未交纳相关违约金，所以至今没有给购房主人办理土地使用权证书手续。合同本身没有约定对土地证的办理时间及违约计算方式，所以对原告方提出的违约金要求不符合合同规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交的《商品房买卖合同》复印件1份。证明：1、双方签订合同的时间为2015年11月12日，2、双方约定的价格为286000元，3、双方交付房屋时间为2015年11月27日。4、由被告申请办理房屋产权登记，登记期限为房屋交付之日起360日内，逾期登记的违约金为按日支付全部已付款的万分之一。被告提出异议称：对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明力有异议。1、合同约定的房屋所有权证办理承担违约责任，而没有约定在土地使用权证的办理承担违约责任及违约金的计算方式。2、在双方签订的商品房买卖合同中并没有约定土地使用权证书应当办理及应当办理的时间出具发票的行为是政策行为，这种行为不能干预作为民事主体的双方在合同中约定的权利义务。本院认为，该证据可以证明，原、被告双方于2015年11月12日签订了《商品房买卖合同》，合同价款为286000元。原告向被告支付房款后，被告于2015年12月14日向原告出具了《销售不动产统一发票（代开）》，发票金额为286000元。合同还约定了产权登记的相关条款。 二、被告提交的：1、《国有土地使用权出让合同》复印件1份。签订时间是2005年12月15日，证明：当时中城公司和国土资源局签订了合同，约定土地使用用途是住宅和商业用地；2《国有土地使用权证书》复印件1份。签发时间2005年12月19日，证明：冕宁县人民政府在土地使用权证书中将土地使用用途错误登记成了商业用地；3、《冕宁县发展和改革局文件》复印件1份。备案号：川投资备［51343312091001］0013号。证明：2012年9月10日，发改委确认了该土地是住宅用地，中城公司和农资公司共同修建的建筑面积和联合开发事项；4、《冕宁县打印文件》复印件1份。证明：2015年11月6日，中城公司在积极的办理土地使用权分户相关资料；5、《四川中城置业开发有限公司文件》1份，中城发2016第6号。证明：2016年3月18日，中城公司在积极为业主办理土地使用权分户手续，政府认为这是商业用地不能办理分户手续；6、《冕宁国土资源局文件》复印件1份。证明：确实是政府当时把土地使用用途弄错了，不能办理土地使用权分户证书，同时确认了土地使用性质为住宅用地。以上六份证据共同证明：1、没有给业主及时办理土地使用权证书，有被告的原因也有政府职能部门重大过错责任。2、原、被告双方在合同中没有约定土地使用权的办理，但是被告自2015年起就积极在为业主办理相关的分户手续。原告提出异议称：对真实性有异议，因为是复印件。关联性有异议：1、房屋在2005年修建时就应该有土地使用权证，对使用面积就应该有规定，批准的土地使用权面积和建成面积不一定就能相等，应该以实际建成为准。2、批准面积和实际建筑面积不相等，不能反映出被告依据相关规定要求办理了土地使用权证的材料，这是由被告的原因造成的。3、被告的证据只能证明，被告在本案中履行合同时存在过错且不符合法定免责条件。不能证明政府在本案中存在过错，应当按照合同与法律规定承担相应的违约责任。本院认为，该组证据可以证明，被告中城分公司于2005年12月15日与冕宁县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，载明宗地位于冕宁县，合同项下出让宗地的用途为综合用地（商业、住宅）。2005年12月19日，被告中城分公司取得冕国用（2005）第0602号土地使用权证，载明土地使用权人为中城分公司，座落于冕宁县，地类（用途）为商业用地，使用权面积为900平方米。2012年9月10日，中城分公司申请备案的东河盛景Ｂ区住宅楼项目，在冕宁县发展和改革局准予备案。2015年11月6日，被告中城公司向冕宁县国土资源局申请了案涉房屋的土地分割登记。2018年10月16日，冕宁县国土资源局冕国土资发【2018】44号文件《关于冕宁县农业生产资料公司和四川中城置业开发公司冕宁分公司申请办理国有土地使用权转让手续的批复》载明，批复同意中城分公司位于城厢镇××、面积900平方米国有土地使用权冕国用（2001）第0353号土地使用权的土地用途为住宅用地。 三、本院依职权调查取证，由冕宁县自然资源局向本院出具的《关于查询“东河盛景B区”开发商品房的建设、规划、预售等相关情况的复函》1份。载明“该项目报建规划面积8164.68平方米，现申请办理分户实测绘面积8825.68平方米，存在超容积率违法建设行为，故未受理申请登记业务”。证实案涉房产目前暂时不具备办理产权登记条件。原告意见：对真实性、合法性无异议，证据证明了被告违约的原因不在办证机关，是被告没有按照相关手续开发，是被告的原因，被告应当承担违约责任。对于办证，是被告超面积而未办证，被告应当和相关部门积极协调处理后，为购房户办理相关权证。被告意见：对真实性没有异议，对合法性和关联性有异议。理由：1、2015年11月6日我们就已经递交了相关材料，到目前为止国土资源局并没有进行调查、核实、查处、处理、认定。2、如果认定我们有行政违法行为，应当作出行政处罚决定书并告知被告。3、2015年11月6日递交材料后，按照行政处罚法的规定，行政违法行为超过2年没有处理的不应当追诉处罚。本院认为，该证据可以证明，冕宁县自然资源局以案涉商品房存在超容积率违法建设为由，目前未受理申请登记业务。目前案涉房屋还不具备办证条件。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗昇、冯金翠与被告中城分公司于2015年11月12日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发出售的位于冕宁县，单价为2891.5元／平方米，建筑面积为98.91平方米，合同总价款为286000元。合同关于产权登记约定:“因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。”2015年11月27日，被告中城分公司向原告交付该房。其后，被告中城分公司于2015年12月14日向原告出具了金额为286000元的《销售不动产统一发票（代开）》。被告中城分公司于2015年12月9日为原告办理了案涉房产的房屋所有权证，但至今未能办理土地使用权证。被告中城分公司于2005年12月15日与冕宁县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，载明合同项下出让宗地的用途为综合用地（商业、住宅）。2005年12月19日，被告中城分公司取得冕国用（2005）第0602号土地使用权证，载明土地使用权人为中城分公司，座落于冕宁县，地类（用途）为商业用地，使用权面积为900平方米。2012年9月10日，中城分公司申请备案的东河盛景Ｂ区住宅楼项目，在冕宁县发展和改革局准予备案。备案通知书载明东河盛景Ｂ区住宅楼项目总建筑面积8164.68平方米，其中：中城公司3919.05平方米，农资公司4245.63平方米。2015年11月6日，被告中城公司向冕宁县国土资源局申请了案涉房屋的土地分割登记。2018年10月16日，冕宁县国土资源局冕国土资发【2018】44号文件《关于冕宁县农业生产资料公司和四川中城置业开发公司冕宁分公司申请办理国有土地使用权转让手续的批复》载明，批复同意中城分公司位于城厢镇××、面积900平方米国有土地使用权冕国用（2001）第0353号土地使用权的土地用途为住宅用地。其与冕宁县农资公司合作开发的项目完工后，被告认为因为土地使用证载明的地类用途为商业用地，加上测绘实际面积已超过了审批面积等多方面原因导致其尚未办理土地使用证。经本院向冕宁县自然资源局调查取证，该局回函证实，案涉项目报建规划面积8164.68平方米，现申请办理分户实测绘面积8825.68平方米，存在超容积率违法建设行为，故冕宁县自然资源局未受理其申请登记业务。案涉房产目前暂时不具备办理产权登记条件。另查明：案涉商品房所在小区东河盛景Ｂ区与冕宁县农资公司住宅楼，系中城分公司系与冕宁县农业生产资料公司联合建设。2013年8月27日，取得了冕地字第（2013）015号《建设用地规划许可证》，2013年9月3日，取得了冕宁县公安消防大队冕公消设备字【2013】第0012号《建设工程消防设计备案凭证》、冕建字第（2013）035号《建设工程规划许可证》、冕宁县城乡规划建设和住房保障局编号513433201309030101号《建设工程施工许可证》，2013年12月5日，取得了冕宁县城乡规划建设和住房保障局的《商品房预售许可证》。工程于2013年9月15日开工，2014年11月18日竣工验收合格，2015年1月28日竣工验收备案。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房土地使用权证（不动产权证书）产权登记申请并完成登记，并因原告未在合同约定的商品房交付之日起360日内取得案涉商品房的不动产权证书而构成违约，承担相应的违约责任；二、违约金的约定（已付房款万分之一按日计算）是否过高，是否应调减；违约金的起算时间是否应进行调整。 一、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房土地使用权证（不动产权证书）产权登记申请并完成登记，并因原告未在合同约定的商品房交付之日起360日内取得案涉商品房的不动产权证书而构成违约，承担相应的违约责任。被告抗辩认为，《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2条约定的是对未办理“房屋所有权证书”的违约责任，不包括土地使用权证。被告已经为原告办理了房屋所有权证，因此不再承担违约责任。本院认为，房屋权属包括房屋所有权和土地使用权，现在统一为不动产权。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，并结合本案《商品房买卖合同》第二十条第（二款）第1条“……买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。……”的约定，协助原告罗昇、冯金翠办理房屋权属转移登记是被告的法定义务和约定义务。房屋权属就包括了房屋所有权及土地使用权。并且，结合本院查明的事实，未能办理分户土地使用权证，是因为被告至今未取得土地性质为住宅的土地使用权初始登记，以及存在超容积率违法建设行为，因此，被告应当为原告办理案涉商品房土地使用权证（现在已经统一为不动产权证书）产权登记申请并完成登记，并承担违约责任。但是，正是由于被告至今未取得土地性质为住宅的土地使用权初始登记，以及存在超容积率违法建设行为，导致案涉房产目前不具备办证条件，因此，对于原告请求判令被告为原告办理购买房屋的不动产权证书主张，因办证条件暂时还不具备，本院不予支持。原告可以待办证条件成就时再行主张。 二、违约金的约定（已付房款万分之一按日计算）是否过高，是否应调减；违约金的起算时间是否应进行调整。本院认为，案涉《商品房买卖合同》关于逾期办证的约定为：“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付”，被告在本案审理过程中，主张合同约定的违约金过高，请求本院予以调减。本院认为，被告在合同履行的过程中，2015年11月12日签订《商品房买卖合同》，11月27日交房，并于2015年12月9日为原告办理了案涉房产的房屋所有权证。其后，因为各种原因至今未能办理土地使用权证。本案中，原告未提供证据证明其实际损失。本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，将违约金酌情调整为日利率万分之零点五。起算时间按照合同约定，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，即2016年11月23日起，至案涉房屋不动产登记之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司于本判决生效之日起十日内，向原告罗昇、冯金翠支付违约金。计算方式为：按照日万分之零点五利率，以全部已付房款286000元为基数，自2016年11月23日起，计算至冕宁县东河盛景Ｂ区1幢6层2单元11号的商品房不动产产权转移登记完成之日止； 二、驳回原告罗昇、冯金翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费289元，由被告四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 王  勇 人民陪审员 乔 文 江 人民陪审员 吉胡约真 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员 刘 洪 艳 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。