湖南省湘乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0381民初19号 原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地深圳市福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷，董事长。 委托诉讼代理人：李嘉欣，广东正鑫律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李新皊，广东正鑫律师事务所律师，特别授权。 被告：湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司，住所地湖南省湘乡市东山办事处励志大道湘房世纪城一期。 法定代表人：欧阳祖福，系执行董事。 委托诉讼代理人：张献峰，湖南玉宇律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李辉，公司员工，特别授权。 原告深圳市公元物业管理有限公司与被告湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人李嘉欣、李新皊,被告湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张献峰、李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付拖欠2018年6月1日至2019年11月30日的物业管理费共计546222.98元及自起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为请求法院判令被告向原告支付拖欠2018年6月1日至2020年5月31日的物业管理费652402.67元，及自起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率支付利息。变更起诉事实商铺177个变更为161个，总面积18984.03平方米变更为16348.8平方米，物业费的计算标准统一从18个月变更为24个月。事实与理由：2018年5月31日，原告与湘乡市东方巴黎业委会签订《东方巴黎物业服务合同》，约定原告对湘乡市巴黎小区提供物业管理，同时约定物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积(已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准)交纳，具体标准为:高层住宅1.35元/月/平方米，商业物业1.2元/月/平方米。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按车库车位30(元/个/月)的标准向原告交纳物业服务费用。同时，根据《东方巴黎物业服务合同》的约定“物业服务费用按年交纳，业主或承租人应在5月31日前交纳当年的物业服务费。”根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第六条的规定，被告应在2019年11月30日前向原告支付拖欠的2018年6月1日至2019年11月30日的物业管理费(商铺共177个，面积合计18984.03㎡×1.20元/m/月×18个月=410055.05元/年，地面车位7个总面积140.57㎡×0.675元/月×18个月=1707.93元/年，地下车库/车位共249个×30元/月×18个月=13460元/年)共计546222.98元。经原告多次催收，被告均未支付。为此，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司辩称，1.答辩人作为湘乡市东方巴黎小区的开发建设单位，不是东方巴黎小区业主，未与原告签订东方巴黎物业服务合同，该物业服务合同对答辩人没有法律约束力。2.答辩人尚未出售、出租的商业铺面与东方巴黎小区的住宅房屋没有物业共用关系，没有公共分摊面积关系，由于尚未出售、出租予以使用，无须原告提供物业服务，且事实上原告也没有为此提供过任何物业服务，故不存在支付物业服务费的义务。3.原告提出答辩人现有商铺177个，面积18984.03平方米与事实不符，答辩人现有商铺59个（含已出售但未办产权过户手续，已出租的在内），面积有11232.49平方米，除已出售或出租的外没有被投入使用，原告没有提供物业服务。4.即使认定东方巴黎业主委员会与原告签订的东方巴黎物业服务合同对答辩人有约束力，也应按照该合同第七条第一款“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。”和第三款“业主约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定”之规定，对于答辩人已售且已交付给买受人的物业71.96㎡(未办产权过户手续)和虽未出售、但已出租且约定由承租人交纳物业服务费的物业5149.79㎡，如需交纳物业服务费，也应由物业使用人交纳物业服务费用，当然，至今为止，原告也有可能已收取了这部分物业费，但不管其实际收取与否，答辩人均不应承担该部分物业的物业服务费用。5.原告提出的地下车库、车位的数字为249个也与事实不符，答辩人已出售的车库、车位9个，已出租的车库、车位4个，这13个车库、车位的物业费应由使用人交纳物业费，而答辩人尚未出售的车库、车位只有233个，且这233个车库、车位由于未出售或出租，未投入使用，无须交纳物业费。根据《物业服务合同》第九条:“停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库、车位30元/个每月的标准向乙方交纳物业服务费用”的约定，这233个车库、车位由于没有出售或出租，也就不存在车库、车位使用的问题，根本不存在需要原告提供物业服务的事实，答辩人无须支付该项物业服务费。关于地面车库、车位的物业服务费，根据同样的道理也不应该由答辩人来交纳，而应由地面车库、车位停放车辆的使用人来交纳。如果没有车辆停放，那么不管是停车场的车库、车位还是地面车库、车位，原告均没有收取此项费用的权利。综上所述，原告要求答辩人支付物业服务费的诉讼请求无事实依据，合同依据和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据3《东方巴黎物业服务合同》的关联性提出异议，认为其没有参与东方巴黎业主委员会的选举事项，东方巴黎业主委员会不能代表其与原告签订物业服务合同，本院认为其是否参加东方巴黎业主委员会的选举不能对抗所在小区业主委员会所签订的物业服务合同的约束，对该证据依法予以认定。被告对原告提交的证据5《律师函》的真实性、关联性提出异议，认为其没有收到律师函，本院认为原告没有提交向被告送达了《律师函》且被告认可《律师函》函告内容的相关证据，本院对该证据依法不予认定为本案有效证据使用。被告对原告提交的证据6即由原告自制的地上车库明细表、地下车库、车位未售明细统计表及未售商铺应收物业费明细表提出异议，认为相关表格均由原告自制，不予认可，本院认为该证据没有与被告核实，被告不予认可，本院不予认定为本案有效证据使用。被告向本院提交了8份商铺租赁合同复印件，拟证明出租商铺涉面积2339.44平方米无需向原告缴纳物业服务费，本院认为被告没有向本院提交因商铺出租依《东方巴黎物业服务合同》约定向原告书面告知其与承租人之间关于物业服务费用约定由承租人承担的证据，因此该证据无法完全确定其真实性，依法不予认定为本案有效证据使用。被告提交的地下车库车位已售和出租明细表及相关买卖、租赁协议，本院认为《东方巴黎物业服务合同》约定停车场收费由车位使用人交纳，所以该证据与本案无关联性，依法不予认定为本案有效证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月底，东方巴黎业主委员会（甲方）与深圳市公元物业管理有限公司（乙方）签订了《东方巴黎物业服务合同》，合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理;5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、便民服务网点及物业范围内所有营业场所；9、物业档案资料管理。第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式:物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积(已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准)交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：高层住宅：1.35元/月.平方米；商业物业：1.2元/月.平方米……；第七条约定，业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。业主约定由承租人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与承租人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租人应当结清物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或承租人应在5月31日前交纳当年的物业服务费。第九条约定，停车场收费分别采取以下方式：停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位30(元/个・月)的标准向乙方交纳物业服务费用。第十条约定，乙方应与停车场车位使用人(临时停车除外)签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。为提高闲置车位的使用率，满足业主或办公企业亲友、客户来访的临时停车需要，乙方应与车位所有权人(或使用权人)协商适当代收临时停车费。保安应对临时停放车辆严格登记及告诚，不得停放在专属车位和消防通道。第二十四条约定，本合同有效期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止。 湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司为湘乡市东山办事处励志大道东方巴黎小区建设单位，该小区竣工后，部分商铺及车位、车库尚未出售。根据房屋所有权初始登记申请书确认尚未出售的商铺有1栋107号、112号、113号、115号、117号；2栋102号、105号、106号、201号、202号、206号、301号、302号；3栋107号、201号、202号、301号、302号；5栋105号、107-111号、113号、115-118号、201号、203号、301号、303号；8栋103号、105号、107号、109号、111-113号、119-123号、201号、205号、206号；9栋108-112号、115-117号、201号、203号；10栋101号、201号，以上尚未出售的商铺共计60个，建筑面积共计为13617.35平方米。湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司自2018年6月1日至2020年5月31日欠交物业费392179.68元（13617.35平方米×1.2元/月·平方米×24个月=392179.68元）。 原告称被告尚未出售的商铺有161个，建筑面积达16348.8平方米，欠交物业服务费470845.44元的证据不足。被告称原告诉争的部分商铺已出售或出租不应由其交纳物业服务费的证据不足，且未向本院提交书面告知了原告的证据。 原告称被告有地上车库面积140.57平方米，应按0.675元每平方米计算物业费2277.23元（140.57平方米×0.675元/月·平方米×24个月=2277.23元），但未向本院提交相关证据。原告称被告尚有未售地下车库、车位249个，应按每个30元每月计算物业服务费179280元（249个×30元/月·个×24个月=179280元），原告的主张被告不予认可，原告亦未向本院提交相关车库车位的登记资料，未向本院提交闲置车库车位应由所有权人交纳物业服务费的证据。 本院认为，湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司为湘乡市东山办事处励志大道东方巴黎小区建设单位，未出售的商铺仍为公司所有。东方巴黎业主委员会与深圳市公元物业管理有限公司签订的《东方巴黎物业服务合同》是各方真实的意思表示，合法有效，对被告湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司有约束力。物业管理服务具有综合性与整体性特点，并非某几项管理或服务，或可以分割服务小区个体业主为服务对象，服务质量的维持和提高需要成本，物业服务费是物业管理单位赖以生存的资金来源，单个业主不能因为接受服务少而拒交物业服务费，以免降低物业管理服务质量，损害小区全体业主的合法权益，故被告不能以商铺尚未出租或出售未接受服务而拒交物业服务费，应按合同约定履行义务。根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据《东方巴黎物业服务合同》第七条约定，被告应对已竣工尚未出售交付给买受人的物业，由被告按照小区内同类物业标准全额缴纳物业服务费用，故被告应向原告交纳已拖欠的商铺物业服务费用392179.68元。原告超出该部分的物业服务费用请求及要求被告以中国人民银行同期贷款利率支付利息没有足够证据证实，本院不予支持。被告认为其不是东方巴黎小区业主，未签订《东方巴黎物业服务合同》，不受该合同约束的答辩意见本院不予采纳。被告称部分商铺已出售或出租，不应由其交纳物业服务费用，但未向本院提交依合同约定向原告履行了书面告知义务的相关证据，被告的该部分答辩意见本院亦不予采纳，被告可依法另行主张权利。依合同第九条、第十条的约定原告应与车位使用人签订停车管理服务协议，约定双方的权利义务，向车位使用人收取物业服务费，闲置的车位与车位所有权人（或使用权人）协商收取临时停车费，原告主张对尚未出售或出租使用的车库、车位要求被告交纳物业服务费用的证据不足，该请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司向原告深圳市公元物业管理有限公司支付物业服务费用392179.68元； 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 以上给付内容限本判决生效后五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10324元，由原告深圳市公元物业管理有限公司负担3000元，被告湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司负担7324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  周艺林 人民陪审员  朱卫华 人民陪审员  贺 曙 二〇二〇年八月十一日 法官 助理  彭 立 书 记 员  王 璟 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。