江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4626号上诉人（原审原告）：王卫星，男，1970年4月24日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李秋生、王浏，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙和明，男，1966年9月19日出生，汉族，住连云港市开发区。被上诉人（原审被告）：徐新萍，女，1970年2月22日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人王卫星因与被上诉人孙和明、徐新萍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王卫星的委托诉讼代理人王浏到庭参加诉讼，被上诉人孙和明、徐新萍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王卫星上诉请求：撤销一审判决，对本案重新作出判决。事实与理由：1.一审认定上诉人与两被上诉人就涉案房屋买卖达成一致意见，在房屋己经实际交付的情况下，涉案房屋所有权不因上诉人是否支付全额购房款为前提。因此，确认涉案房屋所有权归上诉人所有是双方履行房屋买卖协议的必然后果。即便上诉人没有全额支付购房款，也不影响所有权的变更，上诉人欠房款仅表明上诉人与被上诉人之间存在债权债务关系，并不影响所有权人的认定。2.在2011年1月19日签订的房屋买卖协议上，徐新萍亲笔书写“协议载明的转让款己结清”，双方就房款支付不存在任何争议。从2011年1月至今已有8年之久，被上诉人一直未向上诉人主张拖欠的房款，也未主张解除双方的买卖合同，足以说明双方对房款不存在争议。一审法院要上诉人“证明其己按照协议约定履行了全额支付购房款的义务”，错误的分配了上诉人的举证责任。3.在2011年1月19日签订房屋买卖协议后，上诉人与被上诉人共同到小区物业处缴纳了相关费用，并办理了入住手续，只是因为房屋“安置房”性质导致迟迟未能办证。2018年具备办证条件后，被上诉人严重违背诚实信用，拒不配合上诉人办理房屋产权登记手续，这才导致诉讼。孙和明、徐新萍二审未提供答辩意见。王卫星向一审法院提出诉讼请求：确认连云港经济技术开发区某路昌某湖路昌某湖小区7号楼某单元102室房屋归王卫星所有，并判令孙和明、徐新萍协助办理产权登记手续。一审法院认定事实如下：2006年6月20日，连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司（甲方）与孙和明（乙方）签订购房协议，约定如下：根据连云港市拆迁文件和《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》的有关规定，经甲、乙双方协商，现就乙方购房涉及有关事宜订立如下协议：1.乙方已于2006年6月20日与甲方签订《房屋货币安置协议书》，根据该协议，甲方因拆除乙方房屋而补偿给乙方的总费用为135115元。2.经乙方申请，甲方同意将位于连云港经济技术开发区住宅小区的房屋提供给乙方购买。3.乙方在本协议签订后5日内，以本协议选购房屋的面积按200元/㎡向甲方预交购房费计30000元整（此款也可由甲方从支付给乙方拆迁房屋补偿费中预扣），房屋交付时结清购房差价款。4.房屋的选择，乙方按《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》的规定购买房屋面积约75㎡2套。总面积150㎡；乙方按甲方确定的时间（具体时间另行通知）抽签选择房屋的具体位置（幢、单元、层、室），并可购买相应的一个车库。注：127.21㎡，约810元/㎡；7.5㎡，约1250元/㎡，15.29㎡，约1550元/㎡。车库约10㎡，700元/㎡，2个。房屋的交付时间，甲方确保乙方选定的房屋应在本协议签订生效后18个月内交付给乙方。5.违约责任，（1）本协议签订后，甲方应按照本协议第四条第二款规定将符合国家质量验收合格标准的房屋提供给乙方购买。若超过期限属甲方责任的，甲方在超过期限的第二天起，按12元/㎡▪月支付违约金；乙方可解除协议，如果乙方要求解除本协议的，则甲方按预交购房费的20%一次性支付违约金；遇不可抗力因素影响的除外。（2）乙方在接到甲方通知购房后，未按通知规定时间到场参与选购房屋的视同弃权，甲方不再向乙方提供房屋。（3）乙方在房屋交付使用前10日内与甲方结清购房差价款，逾期不办理，视为自动弃权，甲方不再向乙方提供房屋。2007年4月2日，孙和明、徐新萍向连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司提出申请，部分内容如下：我在台北盐场场中学校，原来被拆迁的房屋被安置在某路昌某湖路货币购买的楼房，本人不愿意购买，因为离市区太远，又不方便，现将购房货币安置协议书送还台北盐场拆迁指挥部，请将我货币购买楼房时交的押金30000元退还给我。2007年4月16日，孙和明（甲方）与王卫星（乙方）签订协议书，部分约定如下：因开发区建设的需要，甲方在某路昌某湖路的房屋于2006年6月20日与连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司签订货币补偿协议。根据《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》规定，甲方可以选购与被拆迁房屋相等面积的房屋，根据甲乙双方的需求，经甲乙双方充分协商，甲方同意将上述选购的房屋转给乙方购买。甲方转给乙方购买的房屋为甲方与连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司2006年6月20日签订的协议书按规定购买的房屋；甲方在本协议签订后将房屋拆迁协议书等购房所需的资料完好转交给乙方，并协助乙方办理选房购房及办理产权证等相关手续。本协议签订后，甲方与连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司签订的《房屋货币安置协议书》、《购房协议书》应享受的购房权归乙方所有，乙方将甲方预交购房款30000元整一次性付给甲方，购房所需剩余费用等由乙方负责，与甲方无关；本协议甲乙双方签字生效，双方须自觉履行。如有违约，造成一切后果由违约方负责。证明人孙某。2007年4月16日，孙和明出具收条，今收到王卫星现金30000元，该款为2006年6月20日预交购房款。2007年11月29日，连云港市连云区人民法院作出（2007）港刑初字第0151号刑事判决，认定孙和明犯抢劫罪，判处有期徒刑七年，并处罚金五千元。2012年8月18日，孙和明刑满释放。2008年8月4日，孙和明向台北盐场拆迁办公室出具声明，部分内容如下：孙和明因犯罪正在服刑，关于政府因拆迁我家房屋而分给我家安置房需要办理一切手续委托我爱人徐新萍（必须出示徐新萍身份证）办理，请予方便。2010年7月25日，徐新萍委托律师韩永柱向连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司出具律师函，部分内容如下：孙和明背着徐新萍，未经徐新萍授权或认可所签订的任何手续和承诺，单方处分共有财产的行为无效。两份协议的持有人非被拆迁人和买受人，无权处置该安置房。贵公司认为王卫星享有安置房购买权，可建议其依法取得，但不得对抗徐新萍选房、付款、接收房屋的权利。孙和明和王卫星之间债权债务关系和房屋拆迁安置系两个不同法律关系。2010年12月29日，孙和明向徐新萍出具授权委托书，授权徐新萍全权处理2006年6月20日连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司拆迁安置房，其中猴嘴昌某湖小区7号楼某单元102室（建筑面积77.39平方米），车库（14.38平方米）。徐新萍有权对该房屋进行转让，办理过户给第三方，确定转让的价格等一切关于房屋过户相关的行为全权代表孙和明。为此孙和明特别授权。2011年1月19日，孙和明、徐新萍（甲方）与王卫星（乙方）签订协议，协议部分内容如下：甲方位于原台北盐场中学房屋，因拆迁安置，置换了位于连云港经济技术开发区两套房屋，经协商，甲方将7号楼某单元102室房屋及车库（14.38㎡）转让给乙方，转让价款120000元（乙方此前支付30000元定金转为购房款），办理房屋产权产生的所有费用均由乙方支付，甲方无条件给予积极配合。徐新萍在协议下方写明，协议载明的转让款已结清。2011年1月21日，江苏新海连发展有限公司（甲方）与孙和明（乙方，徐新萍代）签订连云港经济技术开发区房屋买卖合同，部分内容如下：乙方所购的第一套房屋位于昌某湖花园B10号楼某单元4层402室，建筑面积77.39㎡，车库为B10号楼某单元402号，车库面积15.49㎡。乙方所购的第二套房屋位于昌某湖花园B7号楼某单元1层102室，建筑面积77.39㎡，车库为B7号楼某单元102号，车库面积14.38㎡。第一套房屋建筑面积77.39㎡，其中77.25㎡，810元/㎡，计62573元，0.14㎡，计0元，合计62573元。车库15.49㎡，700元/㎡，计10843元。共计73416元。第二套房屋建筑面积77.39㎡，其中49.96㎡，790元/㎡，计39468元，7.50㎡，1220元/㎡，计9150元，19.79㎡，1520元/㎡，计30081元，0.14㎡，计0元，合计78699元。车库14.38㎡，700元/㎡，计10066元。合计88765元。乙方所选2套房屋及车库共应付购房款162181元。乙方需在签订该合同当天，依据已付房款和应付房款，采用多退少补的方法，结算全部房款。甲方应在2019年1月21日前，依照有关规定，将通过验收合格的房屋交付乙方使用。2011年1月21日，徐新萍通过东方银行猴嘴支行以现金方式向江苏新海连发展集团有限公司支付孙和明昌某湖房款68094元。昌某湖花园小区安置房结算清单及昌某湖花园小区分房结算情况表经徐新萍签字确认：被拆迁人孙和明合同购房总价162181元，其中，预收购房款30000元，违约金64087元，应收金额68094元。2011年1月21日，连云港经济技术开发区台北盐场拆迁指挥部向昌某湖花园物业管理公司出具入住通知单，通知于2011年1月21日为孙和明办理入住手续，该入住通知单经徐新萍代孙和明领取。2011年1月24日，孙和明、王卫星作为业主与开发区昌某湖花园物业服务中心签订B7号楼某单元101室业主临时公约。王卫星作为业主与连云港裕禾物业服务有限公司签订房屋装修责任协议书及房屋装修责任协议书。王卫星作为业主签收B7号楼某单元101室房屋物业接收表。涉案房屋已交付王卫星使用至今。2019年5月8日调取的连云港市不动产登记簿信息证明，连云港经济技术开发区昌某路72号28号楼某单元102室房屋、31号楼某单元402室房屋登记所有人均为孙和明、徐新萍，产权证号分别为：苏（2018）连云港市不动产权第xxxx号、第xxxx7号，登记时间均为2018年8月23日。不动产登记簿连云港经济技术开发区昌某路72号28号楼某单元102室房屋即王卫星诉称的连云港经济技术开发区某路昌某湖路昌某湖小区7号楼某单元102室房屋。一审法院认为，2011年1月19日，王卫星与孙和明、徐新萍签订连云港经济技术开发区昌某湖小区x号楼x单元xxx室房屋买卖协议，协议对2007年4月16日协议书内容进行了变更，该协议依法成立，对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。该协议约定，涉案房屋转让价款120000元，王卫星自认只给付了30000元，其余90000元购房款是以迟延交房违约金冲抵的。经查，2006年6月20日，连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司与孙和明签订的购房协议书就交房时间及违约责任进行了约定，而王卫星并非该购房协议书的当事人。2011年1月19日，王卫星与孙和明、徐新萍签订房屋买卖协议中未约定迟延交房违约金；被拆迁人孙和明购买的两套房屋违约金64087元，江苏新海连发展集团有限公司已经与孙和明结算完毕。故王卫星主张以两套房屋违约金64087元来冲抵涉案一套房屋的剩余购房款90000元没有法律依据。综上，王卫星只交付了30000元购房款，不能证明其已按照协议约定履行了全额支付购房款的义务。故王卫星现要求确认连云港经济技术开发区某路昌某湖路昌某湖小区7号楼某单元102室房屋归其所有并要求孙和明、徐新萍协助办理上述房屋产权登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决驳回王卫星的诉讼请求。案件受理费6700元、公告费800元，共计7500元，由王卫星负担。二审期间，当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，王卫星与孙和明、徐新萍于2011年1月19日签订的连云港经济技术开发区昌某湖小区B7号楼某单元102室房屋（即连云港经济技术开发区昌某路72号28号楼某单元102室房屋）买卖协议合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。徐新萍在该协议中明确注明“协议载明的转让款已结清”并签名，因此一审认定王卫星不能证明其已按照协议约定履行了全额支付购房款的义务不当，对于王卫星要求判令孙和明、徐新萍协助办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。一审判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：一、撤销江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1787号民事判决。二、被上诉人孙和明、徐新萍协助上诉人王卫星办理连云港经济技术开发区某路72号某号楼某单元102室房屋的不动产登记手续。三、驳回上诉人王卫星的其他诉讼请求。一审案件受理费6700元、公告费800元，共计7500元（王卫星已预交），由孙和明、徐新萍负担。二审案件受理费6700元、公告费820元（王卫星已预交），由孙和明、徐新萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年八月十一日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。