河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初1765号 原告：周旭，男，1986年2月15日出生，汉族，银行职员，住承德县，现住承德县。 被告：承德县中泰房地产开发有限公司，住所地承德县下板城镇板城大街。 法定代表人：刘婧晗，总经理。 委托诉讼代理人：姜灏，河北骥腾律师事务所律师。 原告周旭与被告承德县中泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周旭、被告承德县中泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人姜灏到庭参加诉讼，被告承德县中泰房地产开发有限公司法定代表人刘婧晗经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周旭向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告向原告支付经济损失9520.00元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年11月10日以借款形式向被告支付房屋预购款壹拾伍万元整，因被告当时不具备收取房款条件，故以借款形式向原告出具壹拾伍万元收据一张，收款人仅加盖当时法定代表人胡宇明个人名章（未备案）。2018年3月23日原告通知被告换取首付款收据并签署相关合同，原告与被告于2018年3月23日签订认购协议并签署《商品房买卖合同》，合同编号20180323001。并换取了开发商盖章的首付款收据，因房屋实际面积误差（原设计图案房屋面积为122平方米），房屋最终确定总建筑面积116.06平方米，单价4010.00元/平方米，房屋总价肆拾陆万伍仟肆佰零壹元整，经测算后确定首付款壹拾肆万伍仟肆佰零壹元整，被告将原来以借款形式出具的借据换为首付款借据并加盖其公司公章，因与2016年11月10日预交首付款有4599.00元差额，故在收据上标明“待退4599.00元”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定交房日为2019年9月30日，但由于开发商原因迟迟未能交房，致使原告不得不租赁房屋居住，直至2020年4月17日才向原告交房，但对于逾期交房的违约金赔偿被告只按合同规定向原告支付465.00元。因违约金赔偿金额较低，原告本想就上述问题与被告友好协商，达到一个双赢效果，无奈被告百般推脱，态度强硬，均按照双方签订的《商品房买卖合同》约定进行赔偿。该赔偿金额与原告的实际损失金额（按照原告目前租赁房屋居住的实际支出赔偿7个月房租及物业费共计8400.00元）差距太大无法达成一致，从而给原告带来了精神和经济上的双重压力。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等相关法律规定，请求贵院判令被告向原告支付因逾期交房给原告造成的租房经济损失8400.00元，交通费用1120.00元，合计9520.00元。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为要求被告赔偿原告经济损失13120.00元。 被告承德县中泰房地产开发有限公司辩称，一、根据被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，答辩人可以向被答辩人支付逾期交房违约金465.40元，被答辩人所主张的超出合同约定的赔偿，没有事实和法律依据，人民法院不应予支持。2018年3月23日，被答辩人与答辩人签订了《商品房买卖合同（预售）》1份，购买了万晟国际广场7幢1单元702号房屋，房屋价款为465401.00元。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。......1、买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任。第十二条约定：逾期交房自本合同十一条规定的延展期最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人按照上述方式进行计算向买受人支付违约金总额不得超过买受人已交付的房款的0.1%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故，上述答辩人与被答辩人就逾期交房违约责任的约定，合法有效，应作为认定本案事实的依据。根据上述合同约定，答辩人的违约责任应自交房延展期以后即2019年11月30日起算，且不超过已付房款的0.1%即465.00元。现答辩人同意向被答辩人支付违约金465.00元，符合上述法律规定及合同约定。二、本案答辩人逾期交房系因“新冠肺炎疫情”这一不可抗力原因，对此答辩人不承担赔偿责任。1、《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定：但如遇不可抗力、政府原因、政策法律变化，不利物质条件、恶劣气候等不可归责于出卖人等情况，不构成出卖人违约，出卖人交房日期可以顺延，买受人不得单方解除合同，但双方协商解除或变更合同除外。因“新冠肺炎疫情”属于不能预见、不可避免的不可抗力因素，根据上述约定，答辩人因此发生的逾期交房即不构成违约，也无需承担赔偿责任。且《合同法》第一百一十七条也规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第4条规定：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。根据上述最高人民法院的指导意见，因疫情原因导致答辩人不能按照约定的期限交付房屋，被答辩人既无权请求解除合同，也无权向答辩人主张违约责任。而且，答辩人可以要求变更履行期限。因本案房屋已经交付，履行期限已经实际变更，故答辩人没有必要在通过诉讼方式主张变更履行期限。但可以看出，最高法的指导意见对于答辩人因疫情原因变更交付房屋期限的行为给予了肯定。3、答辩人根据政府文件，出于疫情防控工作的需要暂停营业，又在政府允许复工后按照政策要求有序交房，不应再因此对被答辩人苛以赔偿责任。《河北省突发公共卫生事件应急预案》决定自1月24日起，启动河北省重大突发公共卫生事件一级响应。承德县住房和城乡建设局于2020年2月1日制定了《房地产市场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作方案》，要求“坚决落实疫情稳定前在售项目一律不得擅自营业的工作要求”“具体开业时间按上级要求另行通知，各企业在未接到主管部门开业通知前，不得提前营业”。2020年2月18日，该局又制定了《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情售楼场所、开发企业和中介机构疫情防控工作方案》，要求“房地产开发企业应暂停开放项目销售中心，暂停售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复”“全县房地产开发企业和中介机构务工人员在批准复工前不得提前返岗”。期间，包括答辩人在内的全部开发企业全面停工停业，无法交房。直至2020年3月11日，承德县住房和城乡建设局印发了《关于承德县销售场所有序复业的通知》，要求“具备复业条件的开发企业提前2天提交申请，经住建局查验合格后，允许房地产开发企业销售场所有序对外开放”；“开放方式为电话预约、一对一接待方式”；“销售人员不得超过3人，拟购房人员分批次进入售楼场所，每批次不得超过3人，前后批次的间隔时间不低于10分钟”。答辩人接到电话后，组织了全面的清结卫生、防护用品配备、人员陆续召回并隔离等复工准备工作，并经过住建局查验后复工，复工后即陆续通知业主办理房屋交接手续。但因全部待交付房屋共340套，住建局要求每次每名工作人员仅能接待1位业主，故只能分批次向业主交房，效率极低，交房时间被迫延长。答辩人于2020年3月31日起分批次通知业主办理房屋交接手续，被答辩人系第一批接到交房通知的业主，被答辩人接到通知后于4月17日来答辩人处办理了房屋交付手续。综上，对于答辩人逾期交房的违约责任，因合同有明确约定，被答辩人超出约定所主张的损失，答辩人不应予以赔偿；且本案逾期交房时间较长的原因系因疫情原因，最高人民法院对此已经有明确的指导意见，对于买受人关于违约金的主张不予支持。故此，答辩人已经在有条件复工的情况下，向被答辩人交付了房屋，请求人民法院依法驳回被答辩人超出合同约定的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月23日原告与被告承德县中泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》(预售),合同约定原告周旭购买被告承德县中泰房地产开发有限公司建设的万晟国际广场商品房一套，房屋建筑面积116.06平方米，房屋单价每平方米4010.00元，总价款465401.00元；买房人应于2018年3月23日前支付首期房价款人民币145401.00元，余款人民币320000.00元向中国农业银行申请贷款支付；买房人未按照约定时间付款的，逾期10日之内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过10日后出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付商品房，买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任，逾期交房自本合同十一条规定的延展期最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，出卖人按照上述方式进行计算向买受人支付违约金总额不得超过买受人已交付的房款的0.1%。合同签订后，原告周旭按照合同约定的数额支付了购房款。2020年4月17日原告周旭与被告承德县中泰房地产开发有限公司办理了房屋交付手续。原告周旭2019年7月27日开始租赁李怀兰的房屋用来居住，租期一年，年租金13000.00元，物业费1200.00元，合计14200.00元。 上述事实有原告提交的1.《商品房买卖合同》（预售）一份、2.房屋租赁合同及支付租金、物业费交易记录一份、3.认购协议一份、4、被告收取原告交纳购房款及物业费相关费用收据，被告提交的《商品房买卖合同》（预售）一份及原、被告当庭陈述予以在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方当事人的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限制其责任的条款，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。本案所涉商品房买卖合同第十一条约定买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任，第十二条既约定了卖房人逾期交付房屋的，应承担每日万分之一的违约金，但又同时限定了卖房人的最高赔偿限额为不超过合同总价款的1‰。该约定明显违背公平原则，且卖房人并没有提醒对方注意限制其自身责任的条款，对限制其自身责任的条款向买房人进行充分说明，故此限制条款应属无效条款，被告逾期交付房屋造成原告租赁房屋时间增加，从而造成原告支付租金数额增加，被告对逾期交房给原告造成的租金损失应当进行赔偿，赔偿的天数应自被告迟延交房日即2019年10月1日起至交房前一日的2020年4月16日止合计199天，每天赔偿金额为38.90元[（租金13000.00元+物业费1200.00元）/年÷365天]，故被告应赔偿原告延迟交付房屋的租金损失7741.10元。对于原告要求被告给付交通费1120.00元的主张，因原告未向本院提供相应证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。新冠肺炎疫情发生在被告迟延交房之后，因此被告辩称逾期交房系因新冠肺炎疫情这一不可抗力原因不应承担赔偿责任的辩解理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告承德县中泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周旭租金损失人民币7741.10元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取64.00元，由被告承德县中泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  刘书兰 二〇二〇年八月十一日 书记员  雒李淼