江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3791号上诉人（原审被告）：高飞，男，1968年5月8日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：刘玉梅，女，1968年11月26日出生，汉族，住址同上。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：姚方勇,江苏朗华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖恩顺，男，1953年11月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：张秀玉，女，1955年3月14日出生，汉族，住南京市秦淮区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王仁桃,江苏新高的律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王娟,江苏新高的律师事务所律师。上诉人高飞、刘玉梅因与被上诉人肖恩顺、张秀玉房屋买卖合同纠纷一案，因不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初6247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。高飞、刘玉梅上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回肖恩顺、张秀玉的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由肖恩顺、张秀玉承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉房屋系高飞、刘玉梅婚后拆迁获得并登记在二人名下，属于夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》等相应法律规定，共同共有人处分共有财产，需要经其他共有人同意，任何一共有人不同意的，处分无效。刘玉梅因不同意出售案涉房屋而不同意在案涉买卖合同上签字，发生纠纷后，刘玉梅也没有追认，因此，案涉买卖合同不生效。2.一审法院错误地认定肖恩顺、张秀玉有理由相信高飞有处分涉案房屋。案涉买卖合同卖方处载明卖房人为高飞、刘玉梅，说明肖恩顺、张秀玉已知道案涉房屋属于高飞、刘玉梅共有，需要二人签字。肖恩顺、张秀玉也跟刘玉梅商谈过，但刘玉梅并没有签字，因此，肖恩顺、张秀玉在购买案涉房屋时，知道高飞没有单独处分案涉房屋的权利。3.一审法院认定刘玉梅有售房的意思表示，推测错误。首先，在签订案涉房屋买卖合同当场，高飞与刘玉梅发生争吵和肢体冲突，刘玉梅怕一个人阻止不了高飞出售案涉房屋，当天还喊来哥哥刘某,4一同阻止；其次，刘玉梅为了表示坚决不同意出售案涉房屋，拒绝在买卖合同上签字，又一次表明其不愿意售房；再次，肖恩顺、张秀玉明知刘玉梅不同意出售房屋，仍然将房款交给高飞，刘玉梅对房款没有任何接触，更表明不同意售房的意志之坚决。二、刘玉梅还多次找肖恩顺、张秀玉要回房屋，但因肖恩顺、张秀玉拿房后没有实际居住，故刘玉梅找不到肖恩顺、张秀玉，刘玉梅想在将来过户时再和肖恩顺、张秀玉表明自己的态度。三、因高飞擅自强行出售案涉房屋，刘玉梅与其多年来一直争吵，多次出现婚姻危机。刘玉梅也多次要求高飞要回房屋。肖恩顺、张秀玉辩称，一、高飞与刘玉梅全程参与了案涉房屋的买卖交易过程，交易价格符合当时同地段房屋的市场价格，最终成交价也由双方充分协商后确定。双方在订立协议时就已考虑到后期房屋市场价格的波动，特别注明，无论今后房价涨跌，甲乙双方均不可提出异议。二、协议签订后，其早已按照约定支付了房屋价款，高飞、刘玉梅也在一审中自认已收到相应房款，且将款项用于装修高飞、刘玉梅共同居住使用的房屋。三、刘玉梅的签名虽然是高飞代签，但案涉协议在高飞、刘玉梅家中签订，高飞当着刘玉梅以及见证人等在场众人的面签署，可以认定，刘玉梅出售案涉房屋的意思明确。此外，刘玉梅的哥哥刘某,4在购房协议见证人一栏签字，更加印证刘玉梅系同意出售案涉房屋的。因此，高飞、刘玉梅以刘玉梅未亲笔在协议上签名系因不同意售房的主张显然不能成立。四、合同签订后，肖恩顺、张秀玉对案涉房屋进行装修并居住了十多年，高飞、刘玉梅一直居住在同小区的相邻楼幢中，对肖恩顺、张秀玉装修并实际居住案涉房屋的事实一直知晓，却从未要求肖恩顺、张秀玉返还房屋，由此可以认定，高飞、刘玉梅均认可案涉房屋已经出售给肖恩顺、张秀玉的事实。综合上述情况，刘玉梅的签名是否为其本人所签并不影响案涉房屋买卖合同的效力。请求二审法院驳回高飞、刘玉梅的上诉请求，维持一审判决。肖恩顺、张秀玉向一审法院起诉请求：一、判令高飞、刘玉梅协助将南京市秦淮区石杨路55号51幢三单元106房屋（即案涉房屋）的产权过户至肖恩顺、张秀玉名下；二、本案诉讼费由高飞、刘玉梅承担。一审法院认定事实：2005年8月28日，肖恩顺、张秀玉（乙方）与高飞、刘玉梅（甲方）签订《购房协议》，约定：甲方自愿将案涉房屋以22.5万元的价格出售给乙方；无论今后房价涨跌，甲、乙双方均不可提出异议；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索；乙方于2005年7月12日已付购房定金50000元，剩余款额于3个月之内一次性付清，甲、乙双方售购房一事成交，甲方交给乙方该套房有关证明材料与钥匙，乙方拥有该套房所有权，该套房质量与甲方无关；该套房在以后的换证过户所产生的一切费用由乙方承担，甲方提供乙方所需各种便利；甲、乙双方经协商同意，在没有拿到该套房两证前，乙方暂扣甲方房款人民币7000元，两证一但过户到乙方名下，乙方当日一次性付给甲方人民币7000元。该协议落款甲方夫妇签名一栏，刘玉梅签名由高飞代签，见证人一栏留有刘某,4（刘玉梅哥哥）、罗某,4签名。同日，肖恩顺、张秀玉向高飞支付218000元，高飞出具收条，载明其收到肖恩顺、张秀玉购房款218000元。肖恩顺、张秀玉取得案涉房屋钥匙以及水、电、燃气卡，对涉案房屋进行装修一直居住至今。一审法院另查明，案涉房屋系因集体土地征地拆迁安置取得，于2011年登记在高飞、刘玉梅名下，建筑面积为66.61平方米。一审庭审中，肖恩顺、张秀玉申请证人罗某,4出庭证明签订购房协议时刘玉梅在场，刘玉梅知晓涉案房屋出售事宜。罗某,4陈述，其介绍双方当事人买卖房屋，双方在高飞家签订协议，签订协议时刘玉梅知晓，当时系双方家庭男方做代表签字。经质证，高飞、刘玉梅认为，刘玉梅虽然在场，但一直不同意出售案涉房屋，故刘玉梅未签名。高飞、刘玉梅申请证人刘某,4出庭作证证明刘玉梅不同意出售案涉房屋。证人刘某,4陈述，其系刘玉梅的哥哥，刘玉梅与高飞夫妻关系较好，高飞说要卖案涉房屋，刘玉梅不同意，双方吵架，签协议的时候刘玉梅不同意，未签字。因为矛盾大，所以签订协议当天，刘玉梅喊刘某,4去现场。经质证，肖恩顺、张秀玉认为，刘某,4作为刘玉梅的亲哥哥。参与了交易的整个过程，且购房款系高飞用于家庭装修。对于为何出售房屋，高飞陈述，因家中另一房屋装修才出售案涉房屋，刘玉梅不愿意出售，故未在购房协议上签名，218000元都用于家中装修。刘玉梅陈述，其不同意出售房屋，夫妻双方发生纠纷，218000元也没有看到钱，钱都由高飞使用。一审法院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。关于高飞、刘玉梅提出协议无效的抗辩意见，一审法院认为，虽然刘玉梅未在购房协议上签名，但协议签订地点位于高飞、刘玉梅家中，高飞取得购房款后也将该款项用于家庭装修，肖恩顺、张秀玉实际入住案涉房屋多年，高飞、刘玉梅亦未提供证据证明其曾要求肖恩顺、张秀玉返还房屋，肖恩顺、张秀玉作为普通买房人，有理由相信高飞有处分房屋的权利以及刘玉梅具有将涉案房屋出售给肖恩顺、张秀玉的意思表示，故购房协议合法有效。高飞、刘玉梅的该抗辩意见，一审法院不予采信。本案案涉房屋系拆迁安置房，双方当事人就案涉房屋签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。肖恩顺、张秀玉作为买房人已支付购房款218000元，高飞、刘玉梅应按约定将房屋产权过户给肖恩顺、张秀玉。为减少当事人诉累，尚有尾款7000元，本案一并处理,在产权过户完毕之日，肖恩顺、张秀玉应将尾款7000元支付给高飞、刘玉梅。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：高飞、刘玉梅于判决生效之日起十五日内配合肖恩顺、张秀玉将南京市秦淮区石杨路55号51幢三单元106室不动产权证过户登记至肖恩顺、张秀玉名下，肖恩顺、张秀玉于上述房屋不动产权证过户登记完毕之日将尾款7000元支付给高飞、刘玉梅。一审案件受理费80元，保全费5000元，共计5080元，由高飞、刘玉梅负担。高飞、刘玉梅对一审判决书第4页最后一段中“关于为何出售房屋，被告高飞陈述因家中另一房屋装修才出售房屋”的事实认定提出异议，认为出售案涉房屋时，其房屋已经基本装修得差不多了，只有几个柜子没有买，一审法院对该事实的记载有误。高飞、刘玉梅对一审法院查明的其他事实没有异议。肖恩顺、张秀玉对一审法院查明的事实没有异议。对于高飞、刘玉梅就一审法院认定事实提出的异议，本院经查阅一审卷宗，见一审法院2019年11月7日的庭审笔录中载明，法庭询问高飞，其将案涉房屋出售给肖恩顺、张秀玉，刘玉梅是否知道。高飞回复，知道，但她一直自始至终不想卖。法庭询问高飞，不想卖为什么要卖。高飞回复，其当时要用钱，装修其现在住的房子。法庭询问，218000元钱谁收的。高飞回复，其收的，没乱花，全花在装修上了。法庭继续询问，装修房子刘玉梅是否居住。高飞回复，住。根据上述庭审笔录的记载，一审法院的相应事实认定有高飞本人在一审中的陈述在卷佐证，高飞、刘玉梅的相应异议不能成立。综上，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。以上事实，有一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、高飞、刘玉梅以刘玉梅不同意售房，未在案涉购房协议上签字为由，主张案涉协议无效的上诉理由能否成立；二、本案是否应当发回重审。对于争议焦点一，本院认为，案涉房屋虽系高飞、刘玉梅的夫妻共同财产，但：1.肖恩顺、张秀玉购买案涉房屋实际系向高飞、刘玉梅购买，并非隐瞒刘玉梅而仅向高飞一人购买；2.双方当事人协商确定购房价款后，亦选择在高飞、刘玉梅的家中签订案涉购房协议。协议签订当时，高飞、刘玉梅均在场，介绍双方交易的案外人也作为见证人在场，刘玉梅虽称其不同意售房，还喊来其哥哥刘某,4，但刘某,4到场后并未表明刘玉梅不同意售房，而是作为见证人在案涉购房协议上签字确认；3.刘玉梅在其丈夫高飞代其签名售房、其哥哥刘某,4作为见证人签字确认时，其本人在场却未就此作出否定的意思表示；4.购房协议签订后，案涉房屋被实际交付给肖恩顺、张秀玉，刘玉梅既未阻止，也未向肖恩顺、张秀玉主张权利，直至肖恩顺、张秀玉在拿房十几年后提起本案诉讼要求过户时，刘玉梅才辩称其不同意卖房。综合上述合同签订和履行的实际情况，刘玉梅关于其不同意售房的主张缺乏证据证实，一审法院认定肖恩顺、张秀玉有理由相信高飞有权处分案涉房屋、刘玉梅同意售房，并无不当。高飞、刘玉梅关于案涉购房协议无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三、四项规定，原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。本案一审法院认定基本事实清楚，亦无严重违反法定程序情形，在此情况下，高飞、刘玉梅上诉要求将本案发回重审，缺乏法定依据，本院不予支持。综上，高飞、刘玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高飞、刘玉梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  王 路审 判 员  龚 震二〇二〇年八月十一日法官助理  高礼慧书 记 员  汪海燕