湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初245号原告（反诉被告）：湖北省农业生产资料控股集团有限公司，住所地武汉市汉口解放大道1409号。法定代表人：李勇，董事长。委托诉讼代理人：汪华（一般授权代理），湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺婉玲（一般授权代理），湖北天明律师事务所律师。被告（反诉原告）：周云春，女，1958年2月4日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：陈龙（特别授权代理），系周云春的侄儿。原告湖北省农业生产资料控股集团有限公司（以下简称农资控股公司）诉被告周云春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理中，被告周云春提起反诉。经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理。根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《武汉市中级人民法院完善简易程序规则实施细则（试行）》等规定，本案继续适用简易程序并于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）农资控股公司的委托诉讼代理人汪华、贺婉玲，被告（反诉原告）周云春及其委托诉讼代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）农资控股公司（下称原告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金18,360元（人民币，下同）及物业管理费3,240元。2.判令被告向原告腾退、交还坐落于武汉市江岸区台北街澎湖村14栋45-47号1室商网房屋。3.判令被告向原告支付违约金3,967.20元（违约金分三段计算：1.以2,400元为基数，按日3‰的比例，自2019年4月1日暂计算至2019年12月31日；2.以2,400元为基数，按日3‰的比例，自2019年7月1日暂计算至2019年12月31日；3.以2,400元为基数，按日3‰的比例，自2019年10月1日暂计算至2019年12月31日），违约金最终计算至租金及物业管理费付清之日止。4.判令被告向原告支付房屋占用费（以2,040元/月为基数，自2020年1月1日起计算至房屋实际交还之日止）。5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月26日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，被告向原告承租位于武汉市江岸区台北街澎湖村14栋45-47号1室商网房屋（以下简称案涉房屋），用于彩票代售点使用，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。租金及物业管理费按季提前支付，每月租金为2,040元，每月物业管理费为360元，每季租金及物业管理费合计为7,200元，被告应于合同签订之日起3日内向原告支付首季租金及物业管理费，以后每季租金及物业管理费应于上一个季度届满前7日内一次性付清。被告未按期向原告支付租金、水电费或者其他相关费用的，被告应按欠付金额的日千分之三标准向原告支付违约金。自合同到期自然终止日前，被告应当将房屋交还给原告，且租金结算日期应计算至被告将符合约定条件的房屋交还原告的当日为止。上述合同签署后，原告将租赁房屋交付给被告，被告仅向原告支付了2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金及物业管理费。其后被告未按约向原告支付2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金及物业管理费，经原告多次催讨未果。为此，原告为维护自身合法权益，根据相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告（反诉原告）周云春（下称被告）辩称，一、驳回原告要求被告支付租金、物业管理费、违约金的诉讼请求。1.被告与原告房屋租赁纠纷，根本原因在于原告对被告提出的合理请求置之不理，拒不履行其作为房屋租赁方本应承担的基本义务所致。原告的行为已经违反相关规定，被告拒绝支付租金、物业管理费用的损失后果应由原告自行承担。2.原告对自身拒不履行义务的违约行为避而不谈，客观强调被告的违约行为，要求被告支付违约金的诉求有失公允，恳请法院予以驳回。二、驳回原告要求被告支付房屋占用费、交还房屋的诉讼请求。1.2020年2月，武汉市因新冠××疫情，导致全市经营场所停业无法经营，该情况属于不可抗力，非被告个人意愿，原告提出的支付房屋占用费与实际情况不符，缺乏合理依据，恳请法院予以驳回。同时依据中央、省市关于疫情防控期间减免个体经营户房租有关事项的文件规定，对于承租国资用于经营的个体工商户应按文件精神，在全市复工复产后予以租金免收和减免。2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠××民事案件的指导意见二》的解读，对于一般情况下，法院不支持解除租赁合同请求。恳请法院结合最高法指导意见的规定，对于原告提出的腾退房屋的诉讼请求不予支持。三、恳请法院要求原告及时履行义务，妥善解决租赁房屋漏水漏电问题，消除安全隐患。四、请求法院判定本案诉讼费用由原告承担。五、被告愿意在法院指导下与原告达成调解协议，如原告拒绝调解，被告要求当庭向原告提出反诉。被告（反诉原告）周云春向本院提出反诉请求：1.判令原告支付违约金3,967.20元（按房屋租赁合同，以每月2,400元为基数，按每月千分之三的比例，自2019年4月1日计算至2019年12月31日止）。2.损坏彩票设备维修费用由原告承担。3.诉讼费用由原告承担。事实与理由：1996年，被告因患乳腺癌，从武汉市金星铝制品厂办理病退后住院治疗。1998年病愈后开始彩票经营活动。被告于2005年开始承租案涉房屋作为彩票经营店从事彩票经营活动至今。2005年至2019年，被告在承租原告房屋从事彩票经营期间，每季度按照合同要求支付原告房屋租金、物业管理费、水电费。在原告向法院提出民事诉讼之前，被告从未拖欠原告任何租金费用。案涉房屋系原告宿舍楼锅炉房，经原告拆除改造后于2005年租于被告使用，2006年底原告将该楼房二楼进行改造后对外进行租赁，由于房屋修建时间久远，加上原告改造房屋排水设施未能有效解决污水排放问题。从2007年开始，该房屋出现生活污水渗漏，导致一楼墙体出现渗漏问题，被告多次向原告提出维修，但原告对被告合理要求置之不理，之后被告找人对房屋进行简单修缮。2017年，房屋渗漏问题严重，被告向原告再次反映该问题后，原告组织工人对房屋墙体进行简单的铲除和粉刷后继续交付被告使用。2019年4月初，原告租赁房屋渗浸问题再次出现，墙体因长期受生活污水浸泡导致墙体开裂，天花板和墙面石灰涂层大面积剥落，生活污水从天花板和墙面缝隙中滴落，严重影响彩票店正常经营活动。更严重的是渗浸的生活污水与彩票店一楼电源接触，导致彩票店一台彩票销售设备也因经常的短路跳闸问题出现损坏。上述情况发生后，被告多次向原告负责物业的管理人员和相关负责人反映此问题，要求原告派人对房屋进行修缮，但原告均敷衍了事，只是答应房屋修缮问题他们解决不了，要求被告搬出。被告以房屋租期未到，寻找新的房屋需要时间为由拒绝。从2019年6月起拒绝向原告支付房屋租金和物业费用。2020年1月，武汉市遭受新冠××疫情影响，全市经营活动完全停滞，彩票店也属于歇业状态，4月我市开始陆续复工复产，彩票店开始恢复经营。但由于该房屋漏水漏电问题依然未得到解决，被告只有采取建立彩民微信群，将彩民要求的彩票号码收集后集中打票再交予彩民的销售方式进行彩票销售。原告（反诉被告）农资控股公司针对反诉辩称，一、案涉房屋在2019年6月发生渗漏是因第三方侵权造成的，与原告无关，被告应另行提起侵权之诉。二、虽然案涉房屋于2019年6月发生墙体渗漏，但未造成被告完全无法使用房屋，原告无须承担违约责任。三、对于案涉房屋存在渗漏的瑕疵，被告是清楚明知且认可接受的，原告基于该瑕疵已给予被告租金优惠作为补偿，被告以房屋渗漏为由要求赔偿，违反了公平原则。四、原、被告签署的《房屋租赁合同》中并没有约定原告的违约责任条款。因此，被告主张原告支付违约金没有事实依据。五、被告的彩票设备正常使用，未发生损坏，不存在维修，被告主张彩票设备维修费用没有事实依据。综上所述，被告主张的反诉请求没有事实与法律依据，恳请法院依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：案涉房屋的所有权人为农资控股公司。周云春自2005年开始承租案涉房屋作为彩票代售点从事彩票经营。2018年11月26日，出租方农资控股公司（甲方）与承租方周云春（乙方）再次签订《房屋租赁合同》。双方约定，案涉房屋建筑面积42平方米。甲方同意将合同约定的房屋出租给乙方用于彩票代售点。租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日共计壹年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按合同第十一条约定返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应在合同到期前60日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。每月租金及物业管理费含税价为2,400元，其中租金含税价为2,040元（价款1,942.86元，税金97.14元）；物业管理费含税价为360元(价款339.62元，税金20.38元)；租金及物业管理费每季为柒仟贰佰元整（7,200元）；租金及物业管理费按季提前支付，乙方应于本协议签订之日起3日内向甲方支付首季租金及物业管理费，以后每季租金及物业管理费应于上一个季度届满前7日内一次性付清。押金由上一年度签订的房屋租赁合同押金壹仟柒佰伍拾元整（1,750元）转入本合同，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后进行维修。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修并承担维修费用，给甲方造成损失的，乙方还应当承担赔偿责任。3.乙方使用房屋水、电、燃气等相关设施，不得超过该水、电、燃气等相关线路核定容量。违约责任：（一）乙方未按期向甲方支付租金、水电费或者其他相关费用的，乙方应按欠付金额的日千分之三标准向甲方支付违约金。（二）因乙方原因导致合同解除的，租金按实际租期结算，且甲方有权要求乙方赔偿不低于相当于二个月租金的违约金，乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该违约金和相关费用。（三）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，甲乙双方互不承担违约责任。自甲方发出解除合同通知书之日起三日内或合同不续签等自然终止日前，乙方须在保留该房屋墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门、灯箱及甲方所有的设施设备等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物；或恢复至甲方初始交付乙方时房屋和设施设备的状态，并将房屋和设施设备交还甲方；否则，甲方有权自行进行上述清除工作，并在乙方所缴纳的押金中扣除相关费用（包括但不限于甲方代乙方进行上述清除工作的费用以及甲方所遭受的其他损失），乙方无权因此向甲方主张任何权利，由乙方自行承担全部损失。租金结算日期应计算至乙方将符合约定条件的房屋交还甲方的当日为止。2019年3月19日，周云春向农资控股公司交纳2019年1月至3月的房屋租金、物业费7,200元。合同履行至2019年4月初，案涉房屋发生渗漏水情况，周云春向农资控股公司反映后，农资控股公司未予答复。此后，周云春未再交纳2019年4月至12月的租金、物业费。2019年12月31日，农资控股公司向周云春送达《房屋租赁合同到期终止通知书》，周云春拒绝接收后，农资控股公司将该通知书张贴于案涉房屋内墙上。通知书载“致周云春：农资控股公司于2018年11月26日与贵方签署了《房屋租赁合同》，合同约定：贵方承租我公司所有的案涉房屋，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；每季租金及物业管理费合计为7,200元，租金及物业管理费按季支付，贵方应于上一个季度届满前7日内一次性付清下一季度的租金及物业管理费；如贵方未按期支付租金及物业管理费的，贵方因按欠付金额的日千分之三标准向我公司支付违约金；租赁期届满，合同自动终止，贵方应当将房屋交还给我公司。现我公司郑重通知贵方如下：上述《房屋租赁合同》于2019年12月31日到期终止，我公司将不再与你续租，请贵方在租赁期限届满后立即将该房屋交还给我公司，并向我公司付清拖欠的租金、物业管理费以及支付违约金。”另查明，为做好疫情防控工作，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日，湖北省疫情防控指挥部发出通告，从3月25日零时起，武汉市以外地区解除离鄂通道管控；从4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通；外省来鄂来汉人员凭外省健康码或湖北健康码“绿码”，在全省范围内安全有序流动；武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时，有条件复工复产。2020年4月8日起，武汉市开始陆续复工复产，周云春经营的彩票店开始恢复经营。周云春采取建立彩民微信群，将彩民要求的彩票号码收集后集中打票再交予彩民的销售方式进行彩票销售。2020年4月10日，湖北省市场监管局等七部门联合下发《关于应对疫情影响加大力度扶持个体工商户发展的通知》，通知要求“对承租国有资产类经营用房的个体工商户，3个月房租免收，6个月房租减半。”上述事实，有经过举证、质证的房屋租赁合同、现金交款单、湖北省增值税普通发票、照片、房屋租赁合同到期终止通知书以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。经本院主持调解，双方未能达成一致意见。本院认为：农资控股公司与周云春签订的《房屋租赁合同》，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，周云春租赁的案涉房屋在2019年4月初发生渗漏水情况，农资控股公司虽抗辩系第三人侵权所致，但农资控股公司作为出租人仍负有维修义务。而周云春以案涉房屋发生渗漏水，农资控股公司不予维修为由，拒交租金、物业费，同样缺乏合同和法律依据。关于本诉。1.案涉《房屋租赁合同》已到期，双方未续签合同，农资控股公司亦不同意再向周云春出租，周云春继续占有案涉房屋已无合同和法律依据，故周云春应腾退案涉房屋并交还给农资控股公司。2.合同约定“租金及物业管理费每季为柒仟贰佰元整（7,200元）”，周云春应按合同约定支付租金、物业费。周云春虽未举证证明维修费用或维修如何影响其使用，但案涉房屋渗漏水的情况确有发生，本院综合考虑案涉房屋的用途、双方履行合同的相关情况，酌定延长租期10天，即周云春仍应向农资控股公司支付2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金、物业费合计21,600元。3.合同到期后，周云春仍在使用案涉房屋，应向农资控股公司支付房屋占用费。因疫情防控工作需要，武汉市自2020年1月23日至2020年4月7日，离汉通道关闭、全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。根据湖北省应对疫情影响的相关政策，本院调整房屋占用费的计算时间、标准为2020年1月11日至2020年1月22日，按48.57元/月/㎡（2,040元/月÷42㎡）计算；2020年4月23日起至腾退之日止，前6个月按1,020元/月（2,040元/月×50%）计算，此后按2,040元/月计算。4.周云春拒交租金、物业费，属违约行为，根据合同约定，应支付相应违约金。本院综合考虑双方履约情况及过错程度，酌定周云春支付违约金500元。关于反诉。因本院已就案涉房屋渗漏水问题酌定延长租期10天，且租赁合同中未约定该情形的违约责任，故周云春主张农资控股公司支付违约金的请求，缺乏合同依据。周云春未举证证明案涉房屋渗漏水造成彩票销售设备受损的事实，该项请求缺乏事实根据。综上，农资控股公司的本诉请求，本院予以部分支持。周云春的反诉请求，本院不予支持。因双方均未提出押金主张，如有押金退还、抵扣事项，双方可在庭外协商处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周云春于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区台北街澎湖村14栋45-47号1层1室商铺并向原告（反诉被告）湖北省农业生产资料控股集团有限公司返还；二、被告（反诉原告）周云春于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北省农业生产资料控股集团有限公司支付租金、物业费合计21,600元（2019年4月1日至2019年12月31日）；三、被告（反诉原告）周云春于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北省农业生产资料控股集团有限公司支付房屋占用费（2020年1月11日起至2020年1月22日止，按48.57元/月/㎡计算；2020年4月23日起至实际腾退之日止，前6个月按1,020元/月计算，此后按2,040元/月计算）；四、被告（反诉原告）周云春于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北省农业生产资料控股集团有限公司支付违约金500元；五、驳回原告（反诉被告）湖北省农业生产资料控股集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周云春的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费439元减半收取219.50元，由原告（反诉被告）湖北省农业生产资料控股集团有限公司负担50元，被告（反诉原告）周云春负担169.50元。反诉受理费25元（已减半），由被告（反诉原告）周云春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 罗 松二〇二〇年八月六日书记员 林慧娟