江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2009号上诉人（原审原告）：徐道荣，男，1968年6月28日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：王祥睿，男，1992年8月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人徐道荣因与被上诉人王祥睿房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。徐道荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：关于租金，双方约定租金每月500元，过期每天租金加收10元，不是处罚金。关于支付方式，约定的是押一付三，没有证据证明更改为押一付一。关于违约金，一审法院认定被上诉人承担违约金500元，不公平，也没根据。关于过期租金，上诉人先于被上诉人到场，并等候四个多小时后，现场让被上诉人交出钥匙，遭到拒绝。被上诉人理应承担该期间的租金损失。关于卫生费，被上诉人存在没及时清理的情形，一审法院认定被上诉人及时清理，不公平公正。关于机顶盒，一审法院查明事实存在错误，一审法院认为物品价值多少由提供发票决定，但双方对此约定按协议约定价格赔偿。王祥睿辩称：上诉人的主张没有依据。合同的房租为每月500元，其他费用110元，六个月房租加上500元钱押金，总共4160元，被上诉人已按期支付完毕。徐道荣向一审法院起诉请求：1.判令王祥睿向徐道荣支付拖欠房租及相关费用2362.4元；2.判令王祥睿支付过三日不付的违约金50元，退房不与房东办理交接违约金1000元，机顶盒缺失损失600元，合计1650元；3.本案诉讼费用由王祥睿承担。一审法院认定事实：徐道荣系案涉房屋业主，徐道荣将上述房屋改造后用于出租使用。徐道荣、王祥睿双方就案涉房屋签署了《租赁协议书》一份，落款时间为2019年3月25日。该协议主要内容包括：徐道荣将位于南京市摄山星城听竹苑23幢602室（以下简称案涉房屋）的一个房间出租给王祥睿，租赁形式为合租，租赁期限自2019年3月25日起至2019年9月24日中午12时止，租金每月500元，付款方式为三月一付，每次租金提前半月支付；房东提供钥匙2把，租房押金900元，钥匙押金100元；水电费用每月50元（水20元、电30元），按5人平均分摊，租期届满按照发票结算，超额补足。水电费押金50元/月，首次入住一月内必须缴纳水、电、管理、网络等费用，再次付租金时连同水电网物等费用一次支付，过期每天租金加收10元。租房管理费、垃圾费20元/月、网络30元/月，卫生清洁管理费10元/月，卫生不及时值日的承担30元/月，入住时空调电表度数为1855度，按每三月增加数或150元付费（每度0.7元）。退房不办理交接手续承担违约金1000元，物品缺失按价赔偿；各项费用过三日不付视为违约，房客支付违约金50元，经提示不交者付违约金800元；房东提供彩电、床、空调、冰箱、洗衣机、机顶盒、遥控器等，人为损坏或未归还的应按价赔偿。其中彩电价400元，机顶盒600元，空调2200元；合同备注条款另约定，空调费用、烧饭另付，卫生轮流打扫否则另承担30元/月，押金500元，6月10日610×3=1830元；租金500+水电50+其他60元=610元/月。上述合同签署后，王祥睿实际使用租赁房屋，并于2019年3月24日、3月25日、3月30日、4月10日、5月10日、6月16日分别向徐道荣支付500元、500元、110元、610元、610元、1830元，上述款项合计4160元。一审法院另查明，2019年9月24日下午，徐道荣向王祥睿发送微信：“延迟交付房屋，以（已）不诚信，违约处理。并按日租房计算，每日租金不低于100元计算。请遵守协议，再次提示”。王祥睿回复称立即返还并打扫完毕后发送视频或图片予以证明，但徐道荣事后以有事为由离开现场。当晚20时35分左右，王祥睿对房屋进行了打扫，并向徐道荣发送了室内清空、打扫完毕的照片及视频，但因徐道荣将王祥睿微信加入黑名单致使发送失败。21时11分，徐道荣向王祥睿发送微信要求发送现场照片证明房屋已搬清，房租计算至交钥匙之日为止。随后双方通过电话联系于当晚进行房屋交接，但当晚最终双方未能见面交接房屋。一审中，王祥睿称双方曾口头约定前三个月租金按月支付，后三个月租金一次性支付，徐道荣对此不予认可。此外，徐道荣陈述其于9月24日晚21时30分左右赶到案涉房屋处进行交接，但是房门关闭且王祥睿不在场导致无法交接。王祥睿对此不予认可，并提供了双方之间的电话记录，用以证明至当晚22时04分，王祥睿仍在案涉房屋处拨打徐道荣电话要求见面交接，徐道荣虽口头答应到场，但迟迟没有出现，王祥睿经等待无果才离开现场。审理中，一审法院查看徐道荣手机发现，当晚22时04分在王祥睿确实拨打了徐道荣电话，且徐道荣对电话进行了录音。王祥睿在电话中询问徐道荣到哪里了，催促其快点到场，徐道荣称正在路上。此外，双方一致确认租赁期限内，王祥睿尚应补交电费272.4元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，徐道荣、王祥睿签署的租赁协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自权利义务。对于徐道荣主张的王祥睿违约责任及应支付的费用，一审法院具体认定如下：1.关于徐道荣主张的延付租金产生的加收租金1610元及过三日不付的违约金50元。徐道荣提出王祥睿未支付租金、押金以及相关费用，已构成违约，应当按照合同约定支付上述费用。王祥睿辩称双方曾口头约定前三个月租金按月支付，后三个月一次性支付，押金已经支付完毕。对此，一审法院认为，王祥睿提供的支付记录显示，王祥睿前三个月租金及相关费用均系按月支付，徐道荣并未提出异议，应当视为双方对于合同约定的租金支付方式进行了变更，王祥睿在前期租金支付上不存在违约情形。按照协议约定，王祥睿应于被6月10日一次性支付下期租金及费用1830元，但其实际于6月16日方才支付，在延期支付的6天中王祥睿应向徐道荣支付6天的加收租金即60元。对于徐道荣要求按照161天的期限加收10元/天的租金，一审法院不予支持。徐道荣另主张王祥睿未按约支付500元押金，但根据一审庭审查明的事实，租赁期限内的租金、相关费用及押金总额为4160元，王祥睿也实际向徐道荣支付了4160元，可以确认王祥睿已支付了500元押金。因一审法院已确认王祥睿应承担延期支付租金加收的60元，故对于徐道荣另要求王祥睿承担过三日不付违约金50元，一审法院不予支持；2.关于补交水电费272.4元，王祥睿对此不持异议，一审法院依法予以确认；3.关于卫生费用180元。徐道荣主张王祥睿未按约定打扫卫生应另行承担180元（30元/月×6月）的卫生费用，并提供了微信聊天记录加以证明。一审法院认为，徐道荣提供的微信聊天记录中均系其单方表示卫生不合格，王祥睿并未予以认可，徐道荣提供的证据不能证明其所提出的该项诉讼主张，故一审法院依法不予支持；4.关于延迟交房租金800元。一审法院认为，王祥睿虽未于2019年10月24日中午12点交付房屋，但双方事后已通过电话协商于当晚到场进行交接。王祥睿打扫完毕后通知徐道荣到场收房并向其发送了现场拍摄的微信视频，因徐道荣将王祥睿微信拉黑致使发送失败。随后，双方又通过电话联系到场交接。虽然徐道荣称其于当晚21点30分赶到现场时王祥睿不在场，致使双方无法办理交接。但根据一审法院在徐道荣手机中发现的电话录音，王祥睿于22时04分拨打电话时徐道荣仍未到场，其自行录制的电话录音内容与徐道荣的当庭陈述明显不符。虽徐道荣随后改口称对于到场时间存在记忆偏差，其实际到场时间为22时30分，但徐道荣对此未能举证证明，故可以认定徐道荣未按双方后期电话约定到场办理房屋交接，王祥睿不应再承担徐道荣提出的800元延迟交房租金；5.关于退房未办理交接的违约金。根据一审庭审查明的事实，王祥睿于庭审当日才将房屋钥匙交还徐道荣，故一审法院综合案件有关情况，酌定由王祥睿向徐道荣支付违约金500元；6.关于机顶盒缺失损失600元。王祥睿于当晚拍摄的视频及照片显示室内存有电视机顶盒，但其直至庭审当日方才将房屋钥匙交还徐道荣，故其对于机顶盒的丢失负有相应责任。因徐道荣无法提供机顶盒购买发票，故一审法院酌定王祥睿赔偿徐道荣机顶盒损失200元。上述各项费用合计1032.4元，王祥睿缴纳的押金500元冲抵上述费用后，王祥睿尚应向徐道荣支付532.4元（60元+272.4元+500元+200元-500元）。关于王祥睿要求徐道荣退回6个月的垃圾费、卫生清洁费180元[(20元/月+10元/月)×6月]的答辩意见，因双方在协议中已对上述费用进行了明确约定，故对于王祥睿的该项答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、王祥睿于判决发生法律效力之日起三日内向徐道荣支付各项费用及损失合计532.4元；二、驳回徐道荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王祥睿负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，徐道荣主张王祥睿延付租金产生的加收租金1610元及过三日不付的违约金50元，但王祥睿提出双方已就前三个月租金按月支付达成口头变更，并提供支付记录予以证明，而该期间，徐道荣并未提出异议，故一审法院认定双方对于合同约定的租金支付方式进行了变更，王祥睿在前期租金支付上不存在违约情形，符合客观事实。因此，一审法院对于徐道荣要求按照161天的期限加收10元/天的租金的诉讼请求不予支持，并无不当。因一审法院已确认王祥睿应承担延期支付租金加收的60元，故对于徐道荣另要求王祥睿承担过三日不付违约金50元不予支持，亦无不当。关于延迟交房租金。现有证据不能证明徐道荣主张的王祥睿存在延迟交房，且可以认定徐道荣未按双方后期电话约定到场办理房屋交接，故一审法院对徐道荣要求王祥睿支付延迟交房租金的主张不予支持，并综合案件有关情况，酌定由王祥睿向徐道荣支付违约金500元，并无不当。关于机顶盒遗失，应当以实际损失计算赔偿数额，一审法院酌定王祥睿赔偿徐道荣机顶盒损失200元，基本合理，应予维持。关于徐道荣要求王祥睿支付卫生费的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，徐道荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐道荣负担。本判决为终审判决。审判员 龚 达二〇二〇年八月十三日书记员 杨文艳