贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6308号 原告：金晓月，女，1990年3月15日出生，汉族，住所地：广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：熊书伟（特别授权代理），系贵州百进律师事务所律师，执业证号：15205198910354083。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。 原告金晓月与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金晓月的委托诉讼代理人熊书伟、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金晓月向本院提出诉讼请求：1、确认被告违约，并以同期银行贷款利率为标准，以房屋价款178899.00元为基数，从2013年4月30日起至2018年7月6日止按日计算，支付原告逾期办理房屋不动产权证违约金9000元（暂定，以法庭核定的为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告于2012年1月1日与被告签订《商品房屋买卖合同》（简称合同），原告购买其预售的毕节市七星关区瑞碧阳大道瑞丰新城15栋1单元25层5号住宅房一套，房屋建筑面积84.85平方米，价款178899.00元。原告按合同约定一次性付清了全部房款，并于2016年5月向被告付清了办理房屋权属登记的契税、房屋维修资金等税费。合同约定交房时期是2011年4月30日，合同第十五条第一款约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理......3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金......”。但直至2018年7月，被告才办理了原告所购房屋的《不动产权证》，被告的逾期办证行为已构成违约。因合同约定的“已付房款的万分之零点五违约金”比例过低，按照该违约金计算比例，相当于年利率1.825%。请求人民法院参照逾期付款违约金按同期银行贷款利率计算逾期办证违约金。为此，特依法提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、涉案房屋已于2014年6月5日取得《商品房备案证明书》，于该日起可办理权属相关证书，2018年6月20日，原告向被告出具了办证委托书、提交了相关资料，被告于当月21日将办理房屋权属转移登记的相关资料报产权登记机关备案。因此，即便被告担责，违约金计算终期截止至涉案房屋达到办证条件之日（2014年6月5日），最迟截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止（2018年6月20日）。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第15幢1单元2505号房；建筑面积85.76平方米，套内建筑面积70.27平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款178899元；买受人应于2011年10月12日一次性支付房款178899元；出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同签订后，原告按约定支付购房款178899元、维修基金3578元等费用。2014年7月20日被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房使用权。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，违规收取费用，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告实际于2014年7月20日被告向原告交付涉案商品房，按合同约定，应当于2014年7月20日后（即2016年7月20日前）为被告办理房屋权属证书，被告未按约定为原告办理房屋权属证书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约责任的起算时间为2016年7月20日。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年5月7日提起本案诉讼，已超过三年的诉讼时效期间，而原告未提供证据证明有诉讼时效中断、中止的情形，故被告的诉讼时效抗辩理由成立，其逾期办证违约金请求权已超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由成立，因此，原告的该诉请，本院不再支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告金晓月的其他诉讼请求。 案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由原告金晓月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年八月六日 书记员 何梦思