文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3998号上诉人（原审原告）：徐继云，女，1979年7月29日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：骆传平（系徐继云丈夫），住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：黄珍，女，1979年5月7日生，住南京市江宁区。上诉人徐继云因与被上诉人黄珍房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初12794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法由审判员张卓慧独任审理，并于2020年6月1日公开开庭审理了本案，上诉人徐继云及其委托诉讼代理人骆传平，被上诉人黄珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐继云上诉请求：一、撤销原审判决，改判黄珍再行退还徐继云租金5000元、诚意金20000元及经济损失16000元，共计41000元；二、一、二审诉讼费用全部由黄珍承担。事实与理由：一、双方签署的协议中明确约定租金为95000元/年，黄珍却收取了徐继云100000元的租金，应当退还徐继云5000元租金。在徐继云与黄珍签订的《关于南京南广学院张大嘴饼店经营约定》中，明确约定租金为95000元/年，随后在徐继云交付了三年诚意金6万元后，要求涨房租，并收取了徐继云一年100000元的租金。黄珍收取的租金超出了双方的协议约定标准，且黄珍所谓的“上涨租金”纯属欺骗，在此种情况下，租金标准应该按照双方签订的协议进行履行，徐继云理应退还徐继云5000元租金。原审法院却认定“双方约定的租金系双方真实意思表示，且达成一致并完成交付”，不予支持徐继云要求退还多收租金的诉请，是错误的。二、双方合同无法继续履行的责任在黄珍，而不在徐继云。2018年4月，黄珍与徐继云签订协议，将南广学院饼店转租给徐继云经营，经营期为3年，同时交付了3年的诚意金。但仅仅1年，因黄珍与南京市江宁区富亚餐饮有限公司（以下简称富亚公司）的一年租赁合同到期，且黄珍违反了“不得转租”规定（黄珍与富亚公司的租赁协议中约定），富亚要求黄珍腾退所有商铺，致使徐继云和黄珍的租赁协议也只能终止。黄珍明知自己与富亚公司的租赁期仅有一年，且黄珍2017年也是该铺经营者，明知“不得转租、转让等”，却与徐继云签署了三年经营期限的协议，将商铺转租给徐继云使用，导致徐继云与黄珍的协议无法完全履行，责任在黄珍，而不在徐继云。原审法院认为“黄珍有义务与徐继云共同维护与所有权方和校方的关系”是错误的。三、关于诚意金，一审法院判令仅仅返还4万元是错误的。2018年12月，富亚公司调查张大嘴掉渣饼店徐继云与黄珍之间是否存在转租行为时，黄珍强烈要求徐继云对富亚承诺二者关系是员工与老板的关系，为了店铺能正常经营，12月27日，在此种有悖事实情况下，双方达成了《补充协议》，签完后，在富亚公司餐饮办公室签署了二者是员工与老板的关系保证书。《补充协议》中，首先强调二者之间的员工与老板关系为造假。然后涉及了与2018年4月13日《关于南京南广学院张大嘴饼店经营约定》（简称“经营约定”）相关事项的约定，是对《经营约定》的修改和补充，相关事项应以《补充协议》为准。在《补充协议》中，明确约定“黄珍将房租（从不做的那天算起）及诚意金金额退还”，“从不做的那天算起”是括在房租后面，而非在“房租及诚意金金额”后面，可以得知，双方的真实意思是：房租是从不做的那天算起，但诚意金应该是全额退还。关于诚意金，因黄珍的违约造成徐继云无法经营，理应全额返还，原审法院却错误解读了《补充协议》的内容，仅仅判令黄珍返还徐继云40000元的诚意金，明显错误。四、原审法院不予支持徐继云16000元经济损失的诉请，是错误的。徐继云与黄珍签订的协议期限是三年，购置的厨具设备、食堂所需物品及加盟费，都是准备而且也是可以使用到三年协议期限结束的。但因为黄珍的原因，致使徐继云无法再继续经营，不得不低价售出上述物品及设备，产生了16000元的损失。原审法院却认定“购置的厨具设备、食堂所需物品己使用一定时期且已随加盟费售出”，就不予支持徐继云关于经济损失的诉请，是错误的。黄珍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。关于租金的问题是我们当初协商一致的，他也是同意的，无法履行合同的责任不在于我，我方都有报警出警记录，关于诚意金的问题，是因为他的原因导致我的损失，是因为他拖欠员工工资，并且没有交水电费，闹的事情很大，学校不愿意跟我继续合作了，诚意金应该返还4万元，因为已经做了一年了，关于损失问题应该由徐继云自己承担。徐继云向一审法院起诉请求：1.判令黄珍向其退还租金25000元、诚意金60000元及保证金20000元，并赔偿其经济损失16000元；2.黄珍承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2018年4月13日，徐继云与黄珍签订《关于南京南广学院张大嘴饼店经营约定》1份。双方约定，黄珍将南广学院饼店交由徐继云经营，经营期3年；租金每年95000元，由徐继云按每年付给黄珍转交所有权人或由徐继云直接付给所有权人（租金随行情变动）；徐继云每年付给黄珍诚意金20000元，计60000元；黄珍有义务与徐继云共同维护与所有权人和校方的关系；若徐继云无故转让给别人做，诚意金翻倍给予黄珍；若徐继云无故不做，黄珍有权转让给他人，诚意金不退。合同签订后，经双方协商一致，徐继云付给黄珍1年租金100000元。徐继云按约付给黄珍诚意金60000元、食品安全保证金20000元。徐继云为履行合同，购置厨具设备支出10247元，加盟费5000元，合计15247元。2018年12月27日，徐继云与黄珍达成《补充协议》。双方约定，若徐继云无法经营，黄珍将房租（从不做的那天算起）及诚意金金额退还；徐继云付给黄珍20000元，用于学校的安全食品保证，在两人合作结束时，若徐继云无任何安全问题，则黄珍应全额退还食品安全保证金。诉讼过程中，徐继云自认其处理了设备及加盟费共收取买受人8000元，故将其主张的损失变更为16000元。对于合同不履行的原因，徐继云称黄珍颠倒因果，系因其于2019年5月才得知学校不准备与黄珍续约，致使其无法经营，与黄珍产生纠纷，故其不交纳5月份水电费。关于合同解除的时间，徐继云认为学校与黄珍的合同于2019年6月到期，设备于2019年黄珍认为系于2019年6月30日。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐继云与黄珍约定，将南广学院饼店交由徐继云经营三年，黄珍有义务与徐继云共同维护与所有权方和校方的关系。一审审理中，根据双方陈述，校方与黄珍的合同于2019年6月到期后未续约并要求双方退出，一审法院予以确认。因该事实致使徐继云客观上无法继续经营，故双方签订的《关于南京南广学院张大嘴饼店经营约定》于2019年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因双方已经履行满1年，故根据履行情况，黄珍应返还诚意金40000元、保证金20000元。对于徐继云主张的损失，因其购置的厨具设备、食堂所需物品已使用一定时期且已随加盟费售出，故对于该部分诉讼请求，一审法院不予支持。双方约定的租金系双方真实意思表示，且达成一致并完成交付，故徐继云要求退还多收的租金的诉讼请求，无法律依据，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、黄珍于判决发生法律效力之日起10日内向徐继云返还诚意金40000元、保证金20000元；二、驳回徐继云的其他诉讼请求。一审案件受理费2882元，减半收取1441元，由徐继云负担771元，黄珍负担670元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，徐继云提交：证据1、微信记录打印件3页，拟证明富亚公司不与黄珍续租的原因是转租，时间为5月初。证据2、微信记录打印件5页，证明目的：黄珍拒收对帐单。证据3、照片打印件3张，微信记录打印件2张，微信转帐记录3张，证明目的：徐继云自己交付的水电气和货款。证据4、微信记录2页，证明目的：是黄珍拖欠工人工资造成不良影响。证据5、微信记录打印件6页，证明目的：证明黄珍与富亚公司的关系，而且黄珍被多次罚款。证据6、短信记录2页，证明目的：证明黄珍明知富亚公司不得转租的情况下，再次转租给他的工人。证据7、录音文件一份，为2019年5月20日晚上，骆传平和黄珍以及黄珍的姐姐三人在富亚餐饮公司办公室的谈话录音，拟证明骆传平请富亚公司经理出面调解，因为富亚公司在2019年5月20日之前已经明确说过不再将涉案房屋续租给黄珍，因为当时黄珍没有参加餐饮公司的会议。黄珍对证据1、4、7的真实性不认可，认可证据2、3、5、6的真实性，但不认可证明目的。二审中黄珍提交：证据1、黄珍和徐继云2018年12月份至2019年3月7日至21日的微信聊天记录13页打印件，证明目的：徐继云承认经营不善。证据2、照片和转帐记录以及相应的销售收入结算统计表和微信记录打印件，证明目的：微信和支付宝张贴在店的玻璃上，学校是同意黄珍转租给徐继云的。证据3、2019年7月23日微信记录4张，证明目的：学校清场之后，徐继云撒谎。证据4、2019年3、4月份的微信聊天记录10张，证明目的：徐继云自己求着黄珍要做店铺。证据5、2019年1月24日至2019年8月16日部分微信聊天记录14张，证明目的：徐继云虽然跟我闹矛盾了，但黄珍还是帮忙把机器处理掉的。证据6、2019年7月21日的微信聊天记录。证明目的：2019年5月10日下午，黄珍向徐继云发微信，但是已经被拒收了，证明黄珍被徐继云在微信中拉黑了，在没有办法的情况下，黄珍才向徐继云要水电费，在2019年7月21日经过派出所处理之后我们的微信聊天记录才恢复的。徐继云对证据1-5的真实性均不认可，对证据6的真实性认可，但认为其只拉黑了2天，没有2个多月，在2019年5月20日之后就没有继续拉黑了，但黄珍没有和徐继云聊天过，徐继云也没有和黄珍聊天。二审中，徐继云陈述称，徐继云的女儿和黄珍的儿子是同学，徐继云的女儿还认黄珍为干妈。其嫂子在黄珍的店铺做了10天就不做了，说每天给她吃剩饭剩菜。水电费是水饺店及张大嘴饼店一起交的。其非常信任黄珍，从来没有看水电费数字，都是黄珍让其交多少钱，其就交多少钱。其之所以向黄珍支付100000元租金，是因为签订完协议后当天晚上黄珍告诉其租金涨价了，其不同意就吵了起来，但因其认为如果不交其就违反了协议，后来只能交了。补充协议是富亚公司知道黄珍转租的情况后，黄珍来找徐继云签了承诺书，但徐继云不肯签，因为徐继云不是给黄珍打工的，后来黄珍就到家里闹，还到学校闹，于是徐继云就和黄珍先签了补充协议，后在学校签了一份老板和员工关系承诺书，是黄珍逼迫其签的，其不知道学校不让转租。徐云就是徐继云。该协议书由黄珍手写了一份给徐继云，然后由徐继云手写了一份给黄珍，徐继云写的协议中写的是全额。徐继云和黄珍签订协议时，没有看黄珍与出租方的协议。因为当时黄珍提交了2018年水饺窗口富亚公司机打的收银单，所以徐继云认为黄珍有权出租。在2019年7月23日派出所调解时，黄珍拿出了其持有的原件。徐继云的物品出售给了黄珍的员工，因为当时黄珍把店里的东西拖回家，每天打电话给徐继云要把东西拖到徐继云家里还给徐继云，而徐继云家里只有80平方，店里的东西没法放，其没有办法，所以就以8000元的价格处理给黄珍的工人了。其主张的损失包括厨具、加盟费等损失。黄珍陈述称，黄珍的儿子和徐继云的女儿是同学，徐继云的女儿还认黄珍是干妈，徐继云的嫂子是在其店里打过一个月的工，当时生意很好。徐云就是徐继云，黄珍签协议时不知道徐继云的真实名字，是报警后派出所才查出来的真实名字的。黄珍和富亚公司的合同已被富亚公司因过期不合作销毁，黄珍于2017年7月8日至2019年6月，在富亚公司经营的中国传媒大学南广学院一食堂一楼餐厅，与富亚公司合作经营掉渣饼窗口和吉祥馄钝窗口。店里的电、气都是两个表，一个总表、一个分表，水是按月固定缴费，水饺店一个月75元，张大嘴饼店一个月75元。气的分表是黄珍购买安装的，电表是徐继云安装的。电表、气表都在一个房间里，平时都能看到。其在2018年12月之前从来没有和出租方富亚公司签订协议，在2018年12月与富亚公司补签了协议，租期从2018年9月到2019年9月。其不知道其持有的由徐继云书写的补充协议是不是真实意思，黄珍不受其所持有的补充协议内容条款的约束。本院二审审理过程中，对于补充协议，黄珍在庭审中先表示其没有原件，经法庭一再释明，黄珍又表示双方在2019年7月23日调解时，其确实出具了持有的补充协议原件。经法庭再次询问，黄珍先多次表示其持有的原件上应该是“金”额，后又表示应该是“全”额。二审中，双方均提交了2018年12月17日的补充协议原件，两份原件中一致的内容为：“为了配合学校食堂的管理规定，徐云与黄珍签了一份员工与老板的关系。在此声明，两人所签的协议内容不实。在此申明，给学校的那份协议所有内容无效，两人继续遵守2018年6月的协议。另给学校的这份协议，如发生后续徐云无法经营，黄珍把房租（不做的那天算起）以及诚意金……”。两份协议内容不一致的内容为：黄珍持有的补充协议原件中记载“…全额退还。…”。该协议落款为：签订人：黄珍、徐云。徐继云持有的补充协议原件中记载“…金额退还。…”其中“诚意金”之后的“金额”两字，均写错后进行了涂改。该协议落款为：“同意此协议：徐云、黄珍。”双方认可，徐云就是徐继云。本院二审还查明，一审中，黄珍提交了与徐继云的微信聊天记录，该微信记录中，徐继云表示：你前天告诉我，说好多人想做饼，严老师也想做。那你问问她，要是真的想做，我们可以坐下来谈，诚意金4万元她给我，我可以让他做。黄珍回复称：你什么意思？徐继云回复：她想做，你可以让她做，我就退出。黄珍回复称：你蛮搞笑的。徐继云回复：如果没人做，我还是坚持做。黄珍认为根据上述聊天记录，徐继云认可诚意金退4万元。徐继云表示，因经营不好，徐继云曾经想不做，因是徐继云想主动退出，才同意认诚意金，但双方之后并未谈妥，所以现在仍应该按照协议来。以上事实，有协议、录音、微信记录打印件、当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为，一、黄珍是否应退还徐继云租金5000元，赔偿损失16000元；二、黄珍是否应全额退还徐继云缴纳的诚意金60000元。本院认为，本案中，黄珍与徐继云在2018年4月13日签订的《关于南京南广学院张大嘴饼店经营约定》（以下简称案涉合同）是双方真实意思表示，双方均应按约履行。案涉合同明确约定由徐继云经营该店三年，并按年支付租金，黄珍与徐继云就案涉合同成立房屋租赁合同关系。一、关于黄珍是否应退还徐继云租金5000元，赔偿损失16000元的问题。当事人协商一致，可以变更合同，双方在案涉合同中约定租金为每年95000元，但徐继云认可在黄珍告知其学校要涨房租时，认为如果不交会违反协议约定，所以就交了100000元租金，故双方已对租金变更达成一致。徐继云在支付100000元租金后也已按期使用了案涉店铺，其现上诉主张黄珍应退还已支付租金中的5000元，并无事实依据，本院不予支持。承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。双方在一审中已确认黄珍与学校租赁合同为一年一签，二审中黄珍也认可其与出租方富亚公司补签的合同租期也仅为1年。黄珍与徐继云签订的案涉合同超出了黄珍自承租人富亚公司处承租案涉店铺的期限，出租人富亚公司之后也未与黄珍续签合同，故双方就案涉合同超出黄珍与出租人富亚公司约定的租期部分应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人签订合同时，负有审慎注意的义务。黄珍明知其租期仅为一年，且并未提交证据证明在与徐继云签订案涉合同时出示了其与出租人签订的合同，徐继云也认可与黄珍签订案涉合同时并未要求查看黄珍有权出租案涉店铺的证明，双方对超出案涉合同约定期限部分无效，均负有责任。徐继云接手案涉房屋后购置了设备、支出了加盟费，上述费用为履行合同所必须的投入。虽在双方发生争议后为解决相关设备的存放问题，徐继云已将设备及加盟费以8000元转让，但其低价转让仅使用1年的设备，确有损失。考虑到本案双方对部分期限无效的责任以及徐继云购置的设备已经使用1年，且已转让获得部分补偿的实际情况，本院酌定黄珍赔偿徐继云损失3000元。二、关于黄珍是否应全额退还徐继云缴纳的诚意金60000元的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。黄珍在本案庭审过程中，在徐继云提出黄珍持有补充协议原件，且其中记载内容为“全额退还”的情况下，先否认其持有该补充协议原件，且认为其中约定为“金额退还”，在本院一再释明当事人如实陈述事实义务，且徐继云提出有相关证据可以证实的情况下，黄珍认可其确实持有补充协议原件，且其持有的原件中记载的诚意金内容约定为“全额退还”，黄珍在本案庭审时对相关事实的在先陈述，有违诚信。双方签订的补充协议，系在徐继云配合黄珍与学校食堂签订员工与老板关系声明时所签，而徐继云与黄珍并非员工与老板关系，双方所签声明实为通谋虚伪，并无法律效力。双方之后所签补充协议，其中对于租金、诚意金退还的补充约定，是独立存在的有关解决争议的方法的约定，双方均应按约履行。双方持有的补充协议对于诚意金退还内容记载并不一致。此时应通过协议签订情况、文字意思表示、上下文关系等内容综合确定当事人的真实意思表示。从黄珍、徐继云提交的补充协议原件来看，徐继云提交的原件中虽记载：“诚意金金额退还”，但该“金额”两字均写错并进行了涂改、修正，且从正常文意表述来看，“诚意金金额退还”并不通顺，对于具体数额也未明确。而黄珍所持有的补充协议原件所记载的：“诚意金全额退还”的表述，既未进行过修改，且文意通顺，金额确定。综合双方签订补充协议的情况，应当认定双方真实意思为黄珍所持有的补充协议约定内容，即“如果发生后续徐云无法经营，黄珍把房租（不做的那天算起）以及诚意金全额退还”。黄珍持有约定内容为“诚意金全额退还”的补充协议原件，但却认为不受其所持有的该补充协议约定拘束，其主张与约定不符，亦不符合法律规定，本院不予支持。徐继云虽曾在与黄珍在微信聊天中表示如黄珍将店铺转让他人，其只收取4万元诚意金，但黄珍并未将店铺转让他人，黄珍认为徐继云已经认可诚意金为4万元，本院不予采信。合同具有相对性，黄珍与出租人富亚公司签订租赁合同，黄珍应向出租人富亚公司按约履行其合同义务。黄珍抗辩称因徐继云原因造成学校不愿与其合作，所以应只返还部分诚意金，并无事实及法律依据，对其该抗辩意见，本院不予采纳。案涉补充协议中针对房租的退还约定特别加注了括号，注明“不做的那天算起”，但对诚意金并未进行期限的约定，且约定金额为全额，而徐继云支付的诚意金全额为60000元，根据该约定，因出租人富亚公司未与黄珍续签，徐继云无法经营，黄珍应将徐继云剩余房租以及全额诚意金退还徐继云。徐继云并未预交房租，故黄珍应按约将徐继云已经缴纳的诚意金60000元，全额退还给徐继云。一审法院认定黄珍仅应退还徐继云诚意金40000元有误，本院二审予以纠正。双方对黄珍应返还徐继云20000元食品安全保证金并无异议，本院二审予以维持。综上所述，因二审当事人提交新证据，导致一审查明的事实出现变化，徐继云的上诉请求部分有事实及法律依据，本院二审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初12794号民事判决；二、黄珍于本判决发生法律效力之日起10日内向徐继云返还诚意金60000元、保证金20000元，赔偿损失3000元；三、驳回徐继云的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1440元，由徐继云负担451元，黄珍负担989元；二审案件受理费2880元，由徐继云负担902元，黄珍负担1978元。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年八月十七日书记员  刘 东