河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初8749号原告：李岩，男，汉族，1982年3月1日出生，住郑州市金水区。委托代理人：梅晓磊，河南中锦律师事务所律师。委托代理人：赵克督，河南中锦律师事务所实习律师。被告：李云超，男，汉族，1975年12月25日出生，住郑州市金水区。委托代理人：孟戈，河南荟智源策律师事务所律师。原告李岩（以下简称“原告”）诉被告李云超（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人梅晓磊、被告委托代理人孟戈均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求如下：1、请求依法判令被告退还履约保证金124080元、水电保证金10000元、多收取的租金98208元、物业费6696元，合计238984元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月12日，被告李云超作为出租人授权祝华晶女士与原告签订《租赁协议》，约定：自2019年4月1日其承租位于郑州市××水路××商业广场××楼××号的原“耀军烩面”店，房屋建筑面积188平方（实际面积141平方），月租金为220元/平、月物业费15元/平，以租赁房屋的建筑面积为缴纳标准；另支付3个月的租金为履约保证金。在协议的履行过程中，原告共向原告支付履行保证金124080元、水电保证金10000元、一年房屋租金496320元、物业费33840元。但在2020年3月份，原告偶然得知以下情况：自己所租赁房屋与隔壁郑州每一天便利店服务有限公司（曾用名河南天岁每一天商贸有限公司）旗下超市所在房屋为同一产权证下的房屋分割后租赁的，而分割后出租给原告所租房建筑面积为188平方，隔壁房屋租赁协议所示建筑面积为146平方，二者相加远超房产建筑面积296.8平方，此后，原告即与被告及代理人祝华晶女士多次沟通，但双方矛盾越来越大，无奈之下原告在2020年4月13日电话通知被告代理人祝华晶解除租赁协议，并要求退还履约保证金及多收取的租金、物业费。后于2020年4月24日，委托律师向被告发出律师函，再次要求解除租赁协议，并向原告退还238984元（履约保证金124080元、水电保证金10000元，多收取的租金98208元、物业费6696元，具体计算方式附后），但被告仍未作出回应。无奈之下，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称:1、被告没有违约，是原告违约在先，擅自单方解除租赁合同，原告因自身经营不善，其租赁房屋经营的饭店于2020年1月就已经关店倒闭，根据被告提交的了李岩和祝华晶女士的聊天记录，2020年3月李岩就已明确告知答辩人代理人祝华晶女士店铺经营不下去，请被告帮其找转让客户，李岩也没有按照合同约定提前15日向被告支付2020年4月1日至2020年9月30日的房屋租金，拖欠至今；2、原被告双方在签订租赁协议时已经对房屋经行了确认和交接，不存在争议，本案房屋本身就是分割房屋，租赁协议中，明确注明了建筑面积188平方米和实际面积141平方米，这是按照正常商铺75%的得房率计算而出的，原告在签订租赁协议时，已经对房屋现状和协议条款进行了确认，租赁协议中第一条注明，原告对租赁场所的房屋现状均已充分了解。原告之所以以房屋面积问题提出解除合同，纯粹是为了逃避其擅自单方解除合同的违约责任；3、原告违反租赁协议约定，应当承担违约责任，无权要求退回保证金等。原告违反租赁协议第七条7.2约定：原告应如期支付租金，不得擅自停业，而原告不仅逾期支付租金，且没有通知被告擅自停业。根据租赁协议第八条违约责任的约定：原告方逾期支付租金或其他费用达七日的，被告有权单方解除合同，收回房产，没收乙方的履约保证金，同时原告还应向被告支付3个月的租金作为违约金，根据租赁协议第五条保证金的约定，如原告单方违约，被告可以将履约保证金用于抵充租金、物业费等，基于以上情形，是原告违约在先，请求法院驳回其全部诉讼请求。原告向本院提交证据如下：1、租赁协议、授权书共计9页；2、银行转款凭证、收据共计4页；3、李云超与郑州每一天便利店服务有限公司（曾用名河南天岁每一天商贸有限公司）租赁协议一份；4、原告与祝华晶（被告代理人）电话录音、律师函及邮寄单共计12页；5、2020年6月11日所拍摄租赁房屋照片2页。被告向本院提交证据如下：1、原被告双方租赁协议一份；2、李岩与祝华晶女士的微信聊天记录；3、被告与每一天商贸有限公司之间终止协议；4、涉案房屋平面图；5、被告与一手房东终止协议。经审理查明：2018年12月12日，被告李云超作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订《租赁协议》一份，主要载明，自2019年4月1日起，甲方将位于郑州市××水路××商业广场××楼××号的原“耀军烩面”店即房屋建筑面积188平方（实际面积141平方米）出租给乙方独立经营。乙方就上述租赁场所的房屋现状均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需。双方同意由甲方出面和房东及物业方洽谈租赁续约和物业管理等相关事宜。根据甲方李云超与房主付喜珍于2015年3月6日签订的房屋租赁合同中第一部分第2条和物业方签订的管理合同约定：凭租赁房屋建筑面积作为缴纳租金、商业、物业管理费等费用的计算依据。甲方同意乙方使用该房屋的期限为24个月，自2019年4月1日至2021年3月31日。每年租金在上年租金的基础上递增5%，租金交付方式和交付时间依据租房合同的约定标准执行。2019年4月1日至2020年3月31日止每月租金为220元/平方米，计￥41360元/月；2020年4月1日至2021年3月31日止每月租金为231元/平方米，计￥43428元/月；以上租金标准为不含税价。三、交租时间和周期，乙方必须在2019年3月1日前交纳首期租金￥248160元。以后总是以每期提前15天向甲方预付六个月租金的形式预付下月租金，遵循“先付租金后使用”的原则。4.1租赁期间，乙方需缴纳的商业管理费由甲方委托的公司统一收取，随租赁周期交纳，目前执行的物业公司的管理费标准为15元/平方米，第4.3条约定租赁期间电费、水费的使用需交纳保证金1万元，该水电保证金合同签订之日交给被告，合同终止结清所有手续后5日内无息退还。5.1原告应于本合同签订之日支付被告履约保证金124080.00元，该保证金含原告经营过程中的质量信誉保证金和正常使用租赁房产保证金；5.2合同期满或甲方原因提前终止合同时，乙方结清所有应付费用，在无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在5个工作日后将履约保证金无息一次性全部退还给乙方；5.3如乙方出现单方违约情况，为保证甲方自身的合法权益，则甲方可将履行保证金用于充抵租金、物业（商业）管理费用、水费、电费、天然气、违约金、罚金或其他应都费用等。若履约保证金不足以充抵以上费用，则甲方有权继续向乙方追讨差额部分。如履行保证金不足时，乙方应在接到甲方通知后5日内将履约保证金数额补足，每逾期一日，应按欠交金额的日0.5%向甲方支付滞纳金，直至付清为止。7.2乙方保证按合同规定如期支付租金、物业（商业）管理费、水电费、公摊费及其它根据合同应向甲方支付的费用。乙方保证根据甲方物业约定的商户营业作息制度的规定正常营业（若有规定时），不得擅自停业；8.1、8.2乙方逾期支付租金或其它费用达七日，且未向甲方书面说明理由并征得甲方书面同意的，甲方有权单方解除本合同，收回该房产，并没收乙方的履约保证经，同时乙方还应全额向甲方支付3个月的租金（以合同终止日上季度月租金金额为标准）作为违约金，并赔偿甲方的其它损失。十、付款方式为，银行账户：李云超，账号：62×××30，开户行为中国民生银行郑州心怡路支行等内容。同日，原告通过其尾号为7229的账户向被告李云超尾号为5530的中国民生银行账号转款124080.00元、10000元。同时，被告向原告出具《收据》两张，主要载明，兹收到李岩交来曼哈顿商业广场G-115履约保证金124080元、水电保证金10000元。2019年3月4日，原告通过案外人董姗萍尾号为7825的账户向被告尾号为5530的账户转款265080元；2019年9月3日，原告通过其案外人赵梓羽尾号为4652的账户向被告尾号为5530的账户转款248185.00元；2019年9月9日，原告通过其案外人赵梓羽尾号为4652的账户向被告尾号为5530的账户转款16920.00元。2020年4月23日，原告通过EMS向被告李云超邮寄律师函一份，主要载明，李云超，河南惠发律师事务所律师接受李岩先生的委托，指派本履行就您拖欠租房履约保证金及多收租金、物业费一事为其提供法律帮助，现就有关事宜向您进行提示：2018年12月12日，您作为出租人授权祝华晶女士与承租人李岩先生签订《租赁协议》，约定：自2019年4月1日其承租位于郑州市××水路××商业广场××楼××号的原“耀军烩面”店，房屋建筑面积188平方（实际面积141平方），月租金为220元/平、月物业费15元/平，以租赁的建筑面积缴纳为标准；另支付3个月的房租为履约保证金，在协议履行过程中，委托人李岩共向你支付履约保证金124080元、水电费10000元、一年房租租金496320元、物业费33840元，但在2020年3月份，委托人李岩先生偶然得知以下情况：自己所租赁房屋与隔壁郑州每一天便利店服务有限公司（曾用名河南天岁每一天商贸有限公司）旗下超市所在房屋为同一产权证下的房屋分割后租赁的，而分割后出租给委托人李岩先生所租房建筑面积为188平方，隔壁房屋租赁协议所示建筑面积为146平方，二者相加远超房产建筑面积296.8平方，此后，委托人李岩先生即与您（代理人祝华晶女士）多次沟通，但双方矛盾越来越大，无奈之下原告在2020年4月13日电话通知您（代理人祝华晶女士）解除租赁协议，并要求退还履约保证金及多收取的租金、物业费。直至本律师函发出之日，您仍未做出回应。鉴于上述事实清楚，法律依据明确……特致函要求您于收到本律师函之日起三日内，与委托人李岩先生解除租赁协议，并退回李岩先生238984元（履约保证经124080元、水电保证金10000元、多收的租金98208元、物业费6696元，具体计算方式附后）……在委托人向法院提起诉讼前，请您于收到本律师函之日起三日内，与委托人李岩先生解除租赁协议，并退还李岩先生238984元等内容。2020年4月27日，该EMS于2020年4月27日由他人签收“韩民选”。另查明，被告提交郑房权证字第××号房产证载明，房屋所有权人为付喜珍，共有情况：与贾富源共有；房屋坐落：金水区××水路××区××房××号，建筑面积为296.77平方米、套内建筑面积为250.20平方米。被告李云超作为出租方（甲方）、案外人河南天岁每一天商贸有限公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁协议》一份，主要载明，自2018年7月15日起，甲方将位于郑州市××水路××商业广场××楼××号的房屋出租给乙方独立经营。房屋建筑面积约为146平方（实际面积110平方米）。乙方就上述租赁场所的房屋现状均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需。根据物业管理合同的约定，租赁房屋建筑面积作为乙方缴纳租金、商业、物业管理费等费用的计算依据。甲方同意乙方使用该房屋的期限为33个月，自2018年7月15日至2021年3月31日等内容。2020年6月24日，被告李云超与案外人河南天岁每一天商贸有限公司签订《关于李云超与河南天岁每一天商贸有限公司提前终止租赁协议的补充协议》一份，主要载明，2020年6月24日，经双方友好协商，就提前终止李云超与河南天岁每一天商贸有限公司租房协议事宜达成如下约定：1、2018年7月11日签订的《租赁协议》双方同意合同时间截止2020年6月30日。自2020年7月1日起解除双方的租赁关系。租赁协议对双方不再具有法律约束力等内容。被告提交2020年6月24日，被告李云超与房屋所有权人付喜珍签订《关于付喜珍与李云超提前终止租赁协议的补充约定》一份，主要载明，2020年6月24日，经双方友好协商，就提前终止付喜珍与李云超位于郑州市××水路××广场××号，面积296.58平方米的《房屋租赁合同》事宜达成如下约定：1、2015年2月17日签订的《房屋租赁合同》双方同意于2020年6月30日提前终止。自2020年7月1日起解除双方的租赁关系。租赁协议对双方不再具有法律约束力等内容。被告提交2020年5月3日，房屋所有权人贾富源作为甲方、案外人张楠、张聪洁作为乙方，双方签订《租赁协议》一份，主要载明，自2020年6月1日起，甲方将位于郑州市××水路××商业广场××楼××号的房屋出租给乙方独立经营。乙方就上述租赁场所的房屋现状均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需。双方同意由甲方出面和房东及物业方面洽谈租赁续约和物业管理等相关事宜，甲方同意乙方使用该房屋的期限为72个月，自2020年6月1日至2026年5月31日等内容。庭审中，原、被告均认可原告在租赁涉案房屋时位于金水区××水路××区××房××号房屋就被分割成两部分。原告称其在2020年4月10日已经搬离房屋，2020年4月13日电话联系被告要求解除合同，4月23日向被告发的有律师函，被告没有提异议，其认为被告同意解除。被告称按照建筑面积多收取的物业费、水电费保证金可以退还原告。本院认为：原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《租赁协议》的约定，原、被告凭租赁房屋建筑面积作为缴纳租金、商业、物业管理费等费用的计算依据，现根据原告与被告签订的《租赁协议》载明的建筑面积为188平方米（实际面积为141平方米）、被告与案外人河南天岁每一天商贸有限公司签订的《租赁协议》载明的建筑面积为146平方米（实际面积为110平方米）、涉案房屋的房产证载明建筑面积为296.77平方米、套内建筑面积为250.20平方米，上述的实际面积与房产证的套内建筑面积为250.20平方米基本一致，但总计的建筑面积明显高于房产证载明的建筑面积，原告认可涉案房屋的实际面积为141平方米，对应的建筑面积应为167.24平方米［141÷（250.20÷296.77）］，故被告应退还原告多收取的租金为54806.4元（12×220×20.76）、多收取的物业费为3736.8元（12×15×20.76），原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉称因被告签订《租赁协议》时隐瞒实际建筑面积，存在违约，要求解除《租赁协议》且其在2020年4月10日已搬离涉案房屋并在2020年4月13日电话通知被告解除合同，但根据《租赁协议》的内容，原告对涉案租赁场所的房屋现状已充分了解，且原告亦认可涉案房屋的实际面积，该房屋的建筑面积并不影响原告使用涉案房屋的合同目的的实现，同时，原告亦未提交证据证明其搬离时间，故原告据此要求解除合同，本院不予采信。介于原告于2020年4月23日通过EMS向被告李云超邮寄律师函一份，被告于4月27日签收后未提交证据证明对此有异议、2020年5月3日房屋所有权人贾富源将涉案房屋租赁给案外人张楠、张聪洁，故双方已实际上无法继续履行涉案《租赁协议》，本院酌定双方于2020年4月27日解除《租赁协议》且原告于同日搬离涉案房屋，原告应向被告支付自2020年4月1日至4月27日的租金34769.20元（231/月×167.24×27天）、物业费2257.74元（15/月×167.24×27天）。根据《租赁协议》的约定，合同期满或被告原因提前终止合同时，原告结清所有应付费用，在无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，被告在5个工作日后将履约保证金124080.00元无息一次性全部退还给原告，现因原告在合同期限未届满前要求解除合同、被告在签订《租赁协议》明知建筑面积与实际建筑面积不一致，双方对于合同无法继续履行均存在过错，本院依据合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应退还原告履约保证金87287.2元（124080.00元-167.24×220），原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。关于水电保证金10000元，被告在庭审中同意退还给原告，故原告的该项诉请，本院予以支持。综上所述，被告李云超应向原告李岩退还多支付的租金20037.2元（54806.4元-34769.20元）、多收取的物业费1479.06元（3736.8元-2257.74元）、履约保证金87287.2元、水电保证金10000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李云超于本判决生效后十日内向原告李岩退还多支付的租金20037.2元、多支付的物业费1479.06元、履约保证金87287.2元、水电保证金10000元；二、驳回原告李岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2442元，由原告负担1104元，被告负担1338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  崔全琪二〇二〇年八月六日书记员  李彬彬