四川省乐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川11执异24号 利害关系人：王素涛，男，1945年10月20日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：黄芸，四川恒成律师事务所律师。 申请执行人：峨眉山市金坤小额贷款有限公司，住所地，四川省峨眉山市绥山镇清音桥红华苑小区A15幢-4号，统一社会信用代码：91511181582199776M。 法定代表人：伍明健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄晓波，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳，四川迪扬律师事务所律师。 被执行人：成都中鹏房地产开发有限公司，住所地，四川省成都市青羊区广富路168号7栋5层1号，统一社会信用代码：91510100214398894A。 法定代表人：宁钦海，该公司总经理。 在本院执行峨眉山市金坤小额贷款有限公司（以下简称金坤公司）与成都中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司）借款合同纠纷一案中，异议人王素涛对本院变卖中鹏公司所有的产权证号为：新津国用（2006）第040148号的土地使用权及地上在建工程不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 王素涛称，请求确认变卖执行行为错误，终止对中鹏公司名下位于成都市新津县的土地使用权【新津国用（2006）第04148号】以及地上在建工程的变卖。事实和理由，异议人作为中鹏公司的债权人，债权本金及利息12000万元，异议人已在四川省成都市中级人民法院申请了强制执行，执行案号：（2018）川01执158号，并轮后查封了拟变卖标的物。此标的物的变卖与异议人能否受偿具有直接的利害关系，异议人认为四川省乐山市中级人民法院的变卖的执行行为存在以下问题：一、变卖公告存在明显错误。1．变卖公告的变卖范围与评估报告的评估范围相矛盾，使变卖的起拍价依据错误。四川省乐山市中级人民法院委托评估的范围与变卖的财产存在矛盾，委托评估的价值包含了在建的已网签备案的87套房屋（车位），但变卖时又不包括87套房屋（车位），若变卖不包括87套房屋（车位），则应将其价值从评估价值中予以扣减，再以扣减过后的价值作为变卖参考价。2．变卖公告中要求“该在建工程拍卖的买受人须承担上述已网签备案的房屋（车位）后续开发建设相对应的交房、质保以及在具备办证条件时负责协助办证的法律责任”，法院在执行过程中，不能将需要通过诉讼确认的实体权利直接以执行行为予以确认。二、由于四川省乐山市中级人民法院上述执行行为直接错误处分实体权利，且程序违反法律规定，使债权人的权利不能得以实现。1．上述87套房屋（车位）中的所谓“购房者”存在较多的不是真实购房者的情形，法院直接以执行行为确认其权属，严重损害异议人的权益。异议人认为四川省乐山市中级人民法院应当将上述87套房屋（车位）一并纳入变卖，若上述商品房的购房者享有排除执行的而权力，也应由其自行依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定向法院提出执行异议，若有能阻却执行的事项，才能对其购买的房屋中止执行，若购房者未提出异议，则不应将其房屋排除在变卖范围以外。2．由于法院错误的执行行为，导致标的物变现的可能性大幅降低，同时标的物的价值也受到较大影响。法院在变卖公告中要求买受人要承担后续开发建设相对应的交房、质保以及在具备办证条件时负责协助办证的法律责任，直接导致无买受人敢参与竞拍，因为没有人愿意对无任何法律文书确认的权利承担责任。因此，四川省乐山市中级人民法院的执行行为错误，影响了变卖资产的价值，使本来作为查封顺序在前的异议人也无法通过处置该标的物而受偿。3．送达评估报告的执行行为违反法律程序，侵害异议人的合法权利。异议人作为中鹏公司的债权人，该评估报告应当依法送达异议人，四川省乐山市中级人民法院明知标的物的财产存在四川省成都市中级人民法院的轮候查封，未向异议人送达评估报告，违反了法定送达程序。剥夺了异议人的实体权利，使异议人无法对评估报告的评估方式、价格等提出异议。三、四川省人民政府于2020年6月在其官网公布了关于同意撤销新津县设立成都市新津区的批复，新津土地的价值因为撤县设区有较大幅度的增长，而评估时点至今已过一年，房地产市场行情已发生重大变化，变卖标的物价值远远大于变卖的价格，因此，为维护债权人的利益应当重新对标的物进行评估。异议人认为，四川省乐山市中级人民法院对案涉标的委托评估及变卖的执行行为违反法律规定，评估的范围与拍卖的范围不一致，并通过执行中的变卖公告直接确认了87套备案房屋（车位）的权属，同时要求买受人承担上述备案房屋的交房、办证等责任，导致上述标的物的价值大幅降低，变现可能性也极小，该执行行为严重侵害异议人的实体权利，导致异议人的债权可能得不到实现，因此望法院支持异议人的请求，立即停止对案涉标的物的变卖措施。 金坤公司称，拍卖、变卖公告并未确认买受人交付房屋办理权证的具体对象，也未确认备案客户对备案房屋享有物权。因87套房屋及对应土地的价值与整宗土地及在建工程的价值无法区分，故评估报告未将87套房屋及对应土地排除在外。拍卖公告中要求竞买人承担后续开发建设相对应的交房、质保以及办证义务，系执行法院基于综合考虑，既保障抵押权人在建工程施工单位的合法权益，又兼顾备案房屋的交付办证问题，并在两次确定起拍价时，降低了起拍价。2019年评估报告过期后，金坤公司、中鹏公司向执行法院提交修正评估结果申请，执行法院委托四川万信房地产评估有限责任公司评估。关于中鹏公司对评估报告所提异议，四川万信房地产评估有限责任公司已经给予了书面回复。评估报告的使用期限是2019年4月3日至2020年4月2日，执行法院在2019年8月27日发布第一次拍卖公告，变卖结束时也未超过评估报告有效期六个月，符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第三款，“人民法院议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律行政法规、司法解释另有规定的除外”的规定。如果执行法院最终裁定应将备案登记的87套房屋纳入拍卖范围，并组织重新拍卖，则在重新拍卖过程中就不应当再因备案登记相关的执行异议中止拍卖。综上，本次拍卖、变卖范围，评估拍卖程序均符合法律规定以及客观实际情况。 本院查明，在本院执行金坤公司与中鹏公司借款合同纠纷一案中，本院委托四川万信房地产土地评估有限责任公司对位于成都市新津县价值评估。四川万信房地产土地评估有限责任公司于2019年4月3日出具四川万信房评报（2019）估字第002号房地产司法估价报告。“确定估价对象在价值时点（2019年3月19日）满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为人民币捌亿伍仟柒佰贰拾贰万元整（857220000元整）。其中：（1）在建工程香榭湾独栋别墅（不含土地使用权价值）评估价值为：人民币壹仟玖佰陆拾万元整（19600000元整）（2）在建工程香榭湾二期多层叠拼14幢（不含土地使用权价值）评估价值为：人民币伍仟贰佰陆拾叁万元整（52630000元整）（3）土地使用权评估价值为：人民币柒亿捌仟肆佰玖拾玖万元整（784990000元整）”。2019年9月2日，本院作出（2019）川11执恢2号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人中鹏公司所有的产权证号为：新津国用（2006）第040148号的土地使用权及地上建筑物（不含87套已销售备案的房屋产权及其对应的土地使用权）。2019年9月29日，第一次拍卖流拍，10月25日，第二次拍卖流拍。本院于2020年5月28日作出变卖公告，“一、变卖标的位于：成都市新津县。土地为国有出让住宅用地，土地使用权面积：115520平方米（最终面积以新津县政府部门颁发国土证记载的面积为准），土地证号：新津国用（2006）第04148号，登记日期：2013年4月27日，终止日期：2068年12月30日。在建工程建筑主要为“香榭湾一期”独幢别墅20幢，建筑面积约8901.67平方米，“香榭湾二期”多层叠拼14幢，已建可计建筑面积约32644.50平方米。以上数据来源于评估报告，仅供参考，最终以实测为准。特别提示：根据新津县不动产登记中心反馈的查询结果，该在建工程存在网签备案情况【即：87套房屋（车位）】。本院的拍卖标的物不包含上述已网签备案的房屋（车位）以及对应的土地使用权。该在建工程拍卖的买受人须承担上述已网签备案的房屋（车位）后续开发建设相对应的交房、质保以及在具备办证条件时负责协助办证的法律责任。变卖价为：54862.4万元，保证金：5487万元，增价幅度：274万元”。 另查明，本案异议人王素涛与成都中鹏环保工程有限公司、曾骁、中鹏公司、成都市中鹏实业有限公司、成都中联恒泰商贸有限公司、朱勤借款合同纠纷一案，四川省成都市中级人民法院于2017年7月28日作出（2016）川01民初481号民事判决书，“一、成都中鹏环保工程有限公司于本判决生效之日起十日内向王素涛支付借款本金4000万元及利息、违约金；二、成都中鹏环保工程有限公司于本判决书生效之日起十日内向王素涛支付律师费12万元；三、曾骁、中鹏公司、成都市中鹏实业有限公司、成都中联恒泰商贸有限公司对成都中鹏环保工程有限公司的上述支付义务承担连带责任，其承担连带责任后，有权向成都中鹏环保工程有限公司追偿；四、若成都中鹏环保工程有限公司未在指定期限内履行上述第一、二项支付义务，则王素涛有权对中鹏公司登记于新房他证他权字第××号、第0208361-2号、第0208361-3号、第0208361-4号、第0208361-5号他项权证中的房产行使抵押权，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；五、驳回王素涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343300元、公告费520元，由成都中鹏环保工程有限公司、曾骁、中鹏公司、成都市中鹏实业有限公司、成都中联恒泰商贸有限公司负担”。该判决发生法律效力后，由于成都中鹏环保工程有限公司、曾骁、中鹏公司、成都市中鹏实业有限公司、成都中联恒泰商贸有限公司没有履行判决书确定的义务，王素涛向四川省成都市中级人民法院申请强制执行，四川省成都市中级人民法院查封了中鹏公司位于成都市新津县的新津国用（2006）第040148号、第040149号、第040150号土地使用权。 以上事实有四川万信房评报（2019）估字第002号房地产司法估价报告、四川省乐山市中级人民法院变卖公告、四川省成都市中级人民法院（2016）川01民初481号民事判决书、四川省成都市中级人民法院（2018）川01执158号协助执行通知书予以证实。 本院认为，本案争议焦点，本院作出的变卖公告是否违反法律规定。 因中鹏公司怠于履行生效法律文书确定的义务，金坤公司向本院申请强制执行。本院于2017年9月28日对被执行人中鹏公司所有的位于新津县的产权证号为：新津国用（2006）第040148号的土地使用权及地上建筑物进行了查封。在本案执行过程中，被执行人中鹏公司仍未履行，本院有权采用拍卖的方式处置上述资产。但是，被处置的土地仅有一个产权证，即新津国用（2006）第040148号，土地使用权与地上建筑物无法分割，登记在被执行人中鹏公司名下，系中鹏公司所有。该87套销售备案的房屋，是房屋买受人对中鹏公司享有合同之债，并未发生物权变动。且在本案执行程序中，该87套销售备案的房屋的买受人作为案外人，未经法定程序，无法对房屋买卖合同进行实质审查，该房屋买卖合同的性质及效力未经生效法律文书确定。因此在拍卖被执行人中鹏公司案涉土地使用权时，主动将87套已销售备案的房屋产权及其对应的土地使用权排除的措施不当，应予纠正。 本院依据（2019）川11执恢2号之一执行裁定，对中鹏公司所有的产权证号为：新津国用（2006）第040148号的土地使用权及地上建筑物进行拍卖，经过两次拍卖，均因无竞拍人而流拍。因此，本院于2020年5月28日作出变卖公告，对案涉土地使用权及地上建筑物进行变卖。现因作出该变卖公告的依据有误，所以该变卖公告应一并撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下： 一、撤销四川省乐山市中级人民法院（2019）川11执恢2号之一执行裁定书； 二、撤销《四川省乐山市中级人民法院关于变卖成都市新津县“香榭湾”在建工程变卖的公告》。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。 审 判 长 肖伟勋 审 判 员 伍 健 审 判 员 王永红 二〇二〇年八月七日 法官助理 刘 丹 书 记 员 李聪颖 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。