江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4255号上诉人（原审被告）：蔡金福。委托诉讼代理人：吴爽钢，江苏九胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司。委托诉讼代理人：丁永春，江苏名古城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁沁，江苏名古城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹越。被上诉人（原审被告）：黄雅静。委托诉讼代理人：曹越。被上诉人（原审第三人）：姑苏区星光居宾馆。经营者：曹越。被上诉人（原审第三人）：苏州市鸿运餐饮有限公司。被上诉人（原审第三人）：姑苏区道勤阁艺术品展示部。经营者：纪建平。两被上诉人共同委托诉讼代理人：项伟东，江苏筹胜律师事务所律师。上诉人蔡金福因与被上诉人中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司（以下简称财保苏州分公司）、曹越、黄雅静、姑苏区星光居宾馆（以下简称星光居宾馆）、苏州市鸿运餐饮有限公司（以下简称鸿运餐饮公司）、姑苏区道勤阁艺术品展示部（以下简称道勤阁展示部）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡金福的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；诉讼费用由财保苏州分公司承担。事实和理由：一、财保苏州分公司不具有本案的诉讼主体资格。案涉房屋权利人系人保投资控股有限公司，财保苏州分公司不具备本案诉讼主体资格，在财保苏州分公司在未取得房屋所有权人授权的情况下也根本无权解除案涉的蔡金福与房屋所有权人租赁合同关系，一审判决应驳回财保苏州分公司的起诉。二、一审判决认定蔡金福与财保苏州分公司之间存在房屋租赁合同关系，无事实依据。在一审中财保苏州分公司提供的房屋租赁合同系一审第三人星光居宾馆为工商登记而提供给登记机关的变造过的复印件。蔡金福在一审庭审中，对该份证据的真实性、关联性、合法性均予以否认。财保苏州分公司除此复印件之外并无证据证明蔡金福与财保苏州分公司之间存在房屋租赁合同关系。三、即使财保苏州分公司提供的房屋租赁合同复印件是真实的，该房屋租赁合同的生效也是附条件的。根据约定，财保苏州分公司与蔡金福签订的房屋租赁合同只有在蔡金福为该案被执行人偿还第一笔42万元欠款后才生效，但直至财保苏州分公司起诉之日，财保苏州分公司与蔡金福之间也未能成就上述生效条件，而且未能成就的原因是财保苏州分公司自身无法确定案涉房屋的使用性质，致使双方签订的执行和解协议和房屋租赁合同均未生效，因此财保苏州分公司与蔡金福之间根本不存在房屋租赁合同关系。四、在本案中蔡金福占有、使用房屋达八年之久，在此期间财保苏州分公司无任何证据证明其曾向蔡金福要求支付租金，其行为不符常理。由于案涉房屋当时根本无法用于开办宾馆和舞厅，双方拟定的房屋租赁合同的目的无法实现，但蔡金福已支付了68.5万元的代偿费用且对案涉房屋投入巨资进行了装修，因此在一审庭审中，蔡金福陈述当时财保苏州分公司的负责人同意蔡金福无偿使用案涉房屋以弥补蔡金福的损失应该是真实可信的，二审中蔡金福提供的合同原件可以证明。五、财保苏州分公司出具情况说明中明确暂缓支付房屋租赁合同的相关款项，因此一审判决违约金无事实和法律依据。财保苏州分公司二审辩称，一、人保苏州分公司将房屋转租给蔡金福经房屋所有权人人保投资控股有限公司的同意，故人保苏州分公司的转租行为合法有效，人保苏州分公司为适格的诉讼主体。二、人保苏州分公司与蔡金福签订的《房屋租赁合同》是真实的。1.一审庭审中，蔡金福对于其与人保苏州分公司在2011年11月29日签订的《房屋租赁合同》的质证意见为“根据合同第15条的约定，该合同要在平江区人民法院执行和解协议生效之日起生效”。可见，蔡金福认可了《房屋租赁合同》的真实存在，其只是对合同效力存在异议。2.蔡金福在2019年12月26日的一审庭审中，当庭举证了其与人保苏州分公司、新阳光娱乐餐饮俱乐部有限公司于2011年11月29日签订的《执行和解协议》，该协议第五条明确约定“人保苏州分公司(申请人)与蔡金福(第三人)就本涉案及的租赁房屋签订为期十年的租赁合同，租赁合同内容由人保苏州分公司(申请人)蔡金福(第三人)另行协商签订，租赁合同与本协议同时签订，同时生效”。这进一步印证了2011年11月29日《房屋租赁合同》的真实性。3.一审中曹越向法院提交了租赁合同复印件，曹越陈述该份租赁合同复印件是蔡金福将房屋转租给黄飞时提供。4.房屋租赁合同在原苏州市平江区人民法院（2012）平执字第165号案件中有存档备案，足以说明租赁合同的真实性。三、人保苏州分公司与蔡金福签订的《房屋租赁合同》已于2011年11月30日生效。四、涉案房屋不存在任何用途上的障碍，蔡金福在上诉状中声称涉案房屋的使用性质不能用作开办宾馆、舞厅不符合事实。姑苏区星光居宾馆早已于2012年5月7日申请设立并于2012年12月12日通过消防验收，可见涉案房屋性质可以用作开办宾馆。涉案房屋于2001年和2016年均有舞厅装修并通过了消防验收，可见涉案房屋性质可以用作开办舞厅。蔡金福对房屋正常占有、使用、收益至今，并未因房屋性质影响到正常使用，蔡金福的上诉陈述有违诚信。曹越、黄雅静、星光居宾馆二审辩称，房屋租赁事宜是黄飞办理的，当时是经过财保苏州分公司领导认可的，为了办理营业执照，曹越去财保苏州分公司领取了租赁合同复印件，一审中已经提供了法院。鸿运餐饮公司、道勤阁展示部二审辩称，当时承租房屋是经过财保苏州分公司一位刘姓领导认可，后向蔡金福租赁的房屋。对于蔡金福上诉所涉的情况，鸿运餐饮公司、道勤阁展示部不清楚。财保苏州分公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡金福、曹越、黄雅静立即腾退涉案房屋，第三人星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部共同腾退其实际所占用的部分；2.判令蔡金福、曹越、黄雅静向财保苏州分公司支付拖欠的房屋租金3501369.86元，并支付逾期利息858202.01元（以中国人民银行同期贷款利率为标准，以欠款金额分期分段暂计至2019年4月1日，此后以3501369.86元为基数计算至实际清偿之日），违约金3369123.96元（以年利率24%为标准，以欠款金额分期分段暂计至2019年4月1日，此后以3501369.86元为基数计算至实际清偿之日）；3.判令蔡金福、曹越、黄雅静按照租金标准向财保苏州分公司支付房屋占有使用费（自2019年2月2日起计算至腾房之日止，每日1369.86元）；4.判令蔡金福、曹越、黄雅静赔偿房屋闲置期间的租金损失25万元；5.本案诉讼费用由蔡金福、曹越、黄雅静承担。诉讼中，财保苏州分公司撤回诉讼请求第3项。一审法院认定事实：苏州市姑苏区牛角浜46号2170.94平方米房屋权利人为人保投资控股有限公司。财保苏州分公司向人保投资控股有限公司承租而得。财保苏州分公司因与苏州市新阳光城娱乐餐饮俱乐部有限公司（以下简称新阳光城公司）房屋租赁合同纠纷，在该案的执行过程中，申请人财保苏州分公司与被执行人新阳光城公司、第三人蔡金福于2011年11月29日达成执行和解协议，第三人自愿代被执行人偿还申请人欠款80万元，其中42万元于2011年11月30日前一次性付清，另余38万元由第三人自2012年起十年内分19期付清，每年7月1日、12月31日前各一次性支付2万元；申请人与第三人就本案涉及的租赁房屋签订为期十年的租赁合同，租赁合同内容由申请人、第三人另行协商签订，租赁合同与本协议同时签订，同时生效；本协议经三方签字（盖章）日起成立，自第三人为被执行人偿还第一笔42万元欠款之日起生效。2011年11月29日，财保苏州分公司（甲方，出租方）与蔡金福（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定出租房屋坐落于苏州市，建筑面积2170平方米，租赁期限为10年，从2012年2月1日起至2022年1月31日止，年租金50万元（不含税），每半年支付一次，每次支付25万元，先付后租，提前一个月支付，合同签订后乙方在2011年11月30日前支付首次半年房租25万元，此后每年7月1日前、12月31日前支付半年房租金25万元。合同第八条约定，租赁房屋于本合同签订之前已经处于乙方掌管之下，本合同生效后视为已经将租赁房屋交付于乙方。合同第十条约定，租赁期间内，乙方拖欠租金1个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任；乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的5%。合同第十五条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起成立，自苏州市平江区人民法院（2010）平民初字第0596号执行和解协议生效之日起生效。2011年11月30日，蔡金福至财保苏州分公司履行42万元支付义务，因所涉房屋的使用性质能否用作开办宾馆、舞厅尚不确定，故财保苏州分公司同意蔡金福暂缓支付。2012年3月27日，蔡金福（甲方）与黄飞（乙方）签订租赁合同，约定甲方将牛角浜46号2楼约600㎡和3楼整层1075㎡用房租给乙方使用，租期2012年6月1日起至2022年1月31日止，并对租金等其他事项作了约定。黄飞在财保苏州分公司与蔡金福签订的房屋租赁合同首部“乙方（承租人）”蔡金福下面添加了“黄飞，身份证号：342623196302172516”，在合同尾部“承租方：蔡金福（签名）”后面签名“黄飞138××××6855”，并据此办理了星光居宾馆的个体工商登记，登记开业日期为2013年1月23日。黄飞户籍于2014年10月30日因死亡而注销。星光居宾馆的经营者于2015年3月19日由黄飞变更为黄雅静，于2015年4月16日由黄雅静变更为曹越，组成形式均为家庭经营。星光居宾馆实际使用牛角浜46号三楼整层，鸿运餐饮公司使用牛角浜46号二楼约600㎡，道勤阁展示部使用牛角浜46号二楼约400㎡。庭审中，星光居宾馆陈述，其于2012年4月份向蔡金福承租，6月份开始向蔡金福支付租金，租金已支付至2020年5月31日，最后一次支付时间是2019年11月初。鸿运餐饮公司陈述，其使用部分中600㎡于2013年5月1日从黄飞处承租，租金均支付给黄飞，黄飞去世后就由曹越收取，另有400㎡于2012年4月从蔡金福处承租，租金均已支付至2020年4月30日，最后一次支付是2019年11月初。道勤阁展示部陈述，其使用的即为鸿运餐饮公司向黄飞承租的600㎡中的部分。蔡金福对于其与妻子赵程程收取租金的事实不持异议。曹越对于其收取租金的事实亦不持异议。2019年1月30日，财保苏州分公司向蔡金福、星光居宾馆、曹越、黄雅静发出关于解除《房屋租赁合同》的通知暨催告函，通知双方签订于2011年11月29日的《房屋租赁合同》于本函送达之日起解除，告知于本函送达之日起十五日内将该房屋腾退并恢复原状，返还房屋，按约定标准支付合同解除之日前的房屋租金和违约金，自合同解除之日起按照市场价支付占有使用费。蔡金福于2019年2月1日拒收，曹越、黄雅静分别于2019年1月31日、2月1日签收，星光居宾馆于2019年1月31日签收。上述通知暨催告函于2019年1月30日邮寄纪建平，1月31日由他人签收。2019年2月1日财保苏州分公司工作人员吴金虎将上述通知催告函以短信形式发送至蔡金福。至今，涉案房屋由星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部使用，且均正常经营中，财保苏州分公司未收到过租金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。在财保苏州分公司与新阳光城公司、蔡金福签订的执行和解协议中，财保苏州分公司与蔡金福达成签订租赁合同的意向，并签订了房屋租赁合同，该合同约定执行和解协议生效之日起生效，执行和解协议自蔡金福偿还第一笔42万元欠款之日起生效，蔡金福于2011年11月30日至财保苏州分公司履行42万元欠款的支付义务，因财保苏州分公司的原因未收取，应视为该生效条件已成就，财保苏州分公司与蔡金福签订的房屋租赁合同自2011年11月30日生效。上述房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守。蔡金福关于与财保苏州分公司之间没有房屋租赁合同的抗辩意见。与事实不符，一审法院不予采纳。关于黄飞的法律地位。房屋租赁合同系财保苏州分公司与蔡金福之间达成的合意，黄飞在该房屋租赁合同上添加自己的名字，仅为办理工商登记所用，财保苏州分公司据此认定黄飞为共同承租人，与事实不符，一审法院不予采信。蔡金福承租涉案房屋后将其中部分转租黄飞，黄飞在本案所涉房屋租赁关系中处于次承租人的地位。蔡金福承租涉案房屋后，未按约定支付租金，经催告仍未履行，财保苏州分公司有权解除房屋租赁合同，自解除函送达之日即2019年2月1日，房屋租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。财保苏州分公司要求蔡金福返还承租房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。黄飞去世后，曹越继续作为次承租人，收取租金，并经营星光居宾馆实际使用涉案房屋，星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部作为实际使用人，无权再使用涉案房屋，故亦应承担腾房返还的义务，财保苏州分公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。财保苏州分公司要求蔡金福按照房屋租赁合同支付租金并承担违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因房屋租赁合同于2019年2月1日解除，故租金期间为2012年2月1日至2019年1月31日，按年租金50万元标准，计350万元。关于违约金，因房屋租赁合同中对此有明确约定，现财保苏州分公司以年利率24%主张，分段计算，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于租金逾期支付利息，因违约金已足以补偿逾期利息，故对该诉讼请求，一审法院不再支持。关于房屋闲置期间的租金损失，因蔡金福的根本违约导致房屋租赁合同解除，房屋闲置租金损失亦系必然发生的损失，财保苏州分公司要求赔偿，符合法律规定，一审法院予以支持，综合本案实际及本次诉讼，一审法院对租金损失酌定为8万元。蔡金福关于租金已过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，主张租金的诉讼时效应自租赁期限届满之日起计算，故财保苏州分公司要求支付租金的诉讼请求，并未超过诉讼时效期间，该抗辩意见一审法院不予采信。财保苏州分公司要求曹越、黄雅静支付租金及承担违约责任的诉讼请求，因黄飞并非2011年11月29日房屋租赁合同的承租人，曹越、黄雅静与财保苏州分公司之间亦未建立租赁关系，故该诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、蔡金福、姑苏区星光居宾馆、苏州市鸿运餐饮有限公司、姑苏区道勤阁艺术品展示部于判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区牛角浜46号二层、三层承租房屋腾空后返还给中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司。二、蔡金福于判决生效之日起十日内支付中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司房屋租金350万元，并支付违约金（以25万元为基数，分别自2011年11月30日、2012年7月1日、2012年12月31日、2013年7月1日、2013年12月31日、2014年7月1日、2014年12月31日、2015年7月1日、2015年12月31日、2016年7月1日、2016年12月31日、2017年7月1日、2017年12月31日、2018年7月1日起计算至租金实际支付之日止，按年利率24%计算）。三、蔡金福于判决生效之日起十日内赔偿中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司房屋闲置租金损失8万元。四、驳回中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司的其他诉讼请求。案件受理费67651元，保全费5000元，合计72651元，由中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司负担9362元，蔡金福负担63289元。二审对一审查明事实予以确认。二审中查明，2011年11月30日，财保苏州分公司出具《情况说明》，具体内容为：根据我司与蔡金福先生在平江法院达成的关于（2010）平民初字596号判决书的执行和解协议书，蔡金福先生应于2011年11月30日前支付欠款42万元，蔡金福先生已于2011年11月30日至我司并携带相关的履行款项，鉴于对旧学前55号房屋的使用性质能否用作开办宾馆、舞厅尚不能确定，我司同意蔡金福先生暂缓支付执行和解协议和房屋租赁合同约定的应于2011年11月30日前支付的款项，待房屋使用性质确定后再行处理上述款项。财保苏州分公司员工刘蓬建、沈辉作为说明人签字。2012年12月6日，财保苏州分公司向蔡金福发送联系函，要求蔡金福自接到联系函之日起10日内前往财保苏州分公司支付第一期款项42万元，逾期视为放弃相关权利。蔡金福二审中向本院提交了该联系函。另查明，关于案涉房屋的坐落，财保苏州分公司、蔡金福均认可租赁房屋原系旧学前55号，后因公安编号变更，改为牛角浜46号。二审中，财保苏州分公司向本院提交了2011年11月29日财保苏州分公司与蔡金福签订的《房屋租赁合同》复印件，该租赁合同是原苏州市平江区人民法院（2012）平执字第165号案件中的存档备案，主要证明蔡金福与财保苏州分公司之间真实的房屋租赁关系。蔡金福质证认为，该合同为复印件，与蔡金福二审提交的合同原件不一致，应以原件为准。曹越、黄雅静、星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部均认为对于执行案件情况不清楚，不发表质证意见。二审中，蔡金福为证明其主张向本院提交了2011年11月29日财保苏州分公司与蔡金福签订的《房屋租赁合同》原件一份，该合同第四条后手写添加了“双方另行约定：因乙方已支付代偿款68.5万元投入装修132万元，如甲方无法提供有关部门对房屋使用性质和用途的证明，乙方在租赁期限内无需向甲方支付租金。”，证明当时因财保苏州分公司无法确认房屋的性质和用途，向蔡金福承诺免费使用房屋。财保苏州分公司质证认为，蔡金福没有在一审限期内提交给证据，应承担不利的后果，二审中提交不属于新证据，超过举证期限，不能作为定案依据。对该证据的真实性、合法性均不认可，该证据明显属于蔡金福自行变造而成，案涉房屋所签订的合同应以二审中财保苏州分公司提交的房屋租赁合同为准，财保苏州分公司提交的房屋租赁合同来源于原执行案卷，与曹越、黄雅静一审提交的房屋租赁合同完全一致，一审中财保苏州分公司提交了星光居宾馆的工商登记中黄飞当时提交的一份租赁合同复印件，此合同是根据财保苏州分公司二审提交的租赁合同变造而成，但与财保苏州分公司二审提交的租赁合同主要内容完全一致。蔡金福二审提交的房屋租赁合同，与财保苏州分公司提交的合同存在差异，具体表现在手写添加了“双方另行约定，因乙方已经支付代偿款68.5万元，投入装修132万元。如甲方无法提供有关部门对房屋使用性质和用途的证明，乙方在租赁期限内无需向甲方支付租金。”，蔡金福一审中对于财保苏州分公司一审提交的合同真实性并无异议，对于合同生效问题有异议，一审中蔡金福明确陈述与财保苏州分公司只是实际占有房屋关系，没有和财保苏州分公司签订过合同，因此不存在解除合同，二审中又提交所谓的合同原件，明显违反诚实信用原则，蔡金福提交的证据是单方篡改而成，并非双方协商一致的结果。曹越、黄雅静、星光居宾馆质证认为，我方承租具体事项是黄飞办理的，我方持有的合同复印件是当时去财保苏州分公司一位姓刘的主任那里拿的。鸿运餐饮公司、道勤阁展示部质证认为，蔡金福提供的是合同原件，真实性认可，至于其提供的与财保苏州分公司提供的合同有区别，具体原因我方不清楚。至今财保苏州分公司并未提供与蔡金福租赁合同原件，财保苏州分公司提供两个合同都是留存在第三方的复印件，财保苏州分公司应当提供合同原件。二审中，财保苏州分公司向本院出具情况说明，案涉房屋财保苏州分公司一直安排办公室副主任刘蓬建负责具体的日常管理、维护、对外出租事宜，刘蓬建与蔡金福针对案涉房屋的出租进行了洽谈、签订了协议，并向蔡金福催讨了租金。2013年4月份刘蓬建突发疾病死亡，财保苏州分公司办公场所搬迁，刘蓬建手上的工作及文件资料没有进行交接，从而导致合同原件、催收记录等材料缺失。二审中蔡金福陈述，2014年左右刘蓬建将房屋租赁合同原件给蔡金福时，合同上已经有了手写添加部分，该手写部分是谁添加的，蔡金福不清楚。财保苏州分公司陈述刘蓬建于2013年4月11日去世，并提交了刘蓬建的户口注销证明。以上事实，由蔡金福提供的房屋租赁合同原件、财保苏州分公司提供的房屋租赁合同复印件、情况说明、户口注销证明以及调查笔录予以佐证。本院认为，关于财保苏州分公司与蔡金福之间是否存在租赁合同关系以及双方权利义务应以哪一份房屋租赁合同为准。蔡金福一审主张其与财保苏州分公司之间不存在租赁合同关系，但二审向法院提交了其与财保苏州分公司签订的房屋租赁合同原件，蔡金福一、二审做出矛盾陈述，违反了民事活动中应遵守诚实信用的原则，结合执行和解协议、情况说明中均有双方签订房屋租赁合同的内容、二审中财保苏州分公司向本院提交了执行案卷中调取的房屋租赁合同以及蔡金福二审也认可签订过房屋租赁合同等的情况，足以认定财保苏州分公司与蔡金福之间存在房屋租赁合同关系。关于财保苏州分公司、蔡金福之间的权利义务以哪一份租赁合同为准。蔡金福主张财保苏州分公司在租赁合同中手写添加部分的内容可以证明财保苏州分公司承诺其在租赁期限内免费使用房屋。财保苏州分公司不认可，并主张该手写添加部分系蔡金福自行变造，未经双方协商一致。本院认为，财保苏州分公司虽向本院提交的是房屋租赁合同的复印件，但与蔡金福提交的房屋租赁合同原件除了手写部分之外其他内容完全一致，蔡金福提交的租赁合同原件手写添加部分财保苏州分公司并未加盖印章对其内容予以确认。蔡金福解释系刘蓬建主任于2014年交给蔡金福时已经添加上的，对于谁添加的手写部分蔡金福不清楚，但经审理查明刘蓬建于2013年4月份去世，蔡金福无法做出合理解释。另曹越、黄雅静、星光居宾馆一审中向法院也提交了房屋租赁合同复印件，该复印件上也没有手写添加内容，蔡金福对于房屋租赁合同上手写添加部分是否是后期添加以及是否经过其与财保苏州分公司协商一致后添加并未提供进一步的证据加以证明，故对于蔡金福二审中主张财保苏州分公司承诺其在租赁期限内免费使用房屋本院不予采信。关于房屋租赁合同是否生效。本院认为，财保苏州分公司与新阳光城公司、蔡金福在另案中达成执行和解协议，上述协议中约定，财保苏州分公司与蔡金福就案涉房屋签订为期十年的租赁合同，租赁合同内容由财保苏州分公司与蔡金福另行协商签订，租赁合同与和解协议同时签订，同时生效，执行和解协议自蔡金福偿还第一笔42万元欠款之日起生效。蔡金福于2011年11月30日至财保苏州分公司履行42万元的欠款支付义务，因房屋性质问题财保苏州分公司同意蔡金福缓交款项，但蔡金福实际占有了案涉房屋并将房屋转租获取收益，蔡金福也认可财保苏州分公司向其送达过联系函要求其履行42万元的欠款支付义务，因此本院认为房屋租赁合同已经生效，蔡金福以42万元欠款未实际缴纳为由主张房屋租赁合同未生效，该理由不成立。财保苏州分公司与蔡金福签订的房屋租赁合同自2011年11月30日生效，双方应按照租赁合同内容全面履行各自义务。蔡金福承租案涉房屋后未按约支付租金，经催告后仍未履行，财保苏州分公司有权解除租赁合同并要求承租人蔡金福及各次承租人星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部腾空并搬离房屋。蔡金福应向财保苏州分公司按照合同约定支付租金并承担相应的违约金、损失，一审认定并无不当，本院予以维持。关于财保苏州分公司是否是本案适格主体。本院认为，财保苏州分公司与人保投资控股有限公司签订了租赁合同，由财保苏州分公司实际承租案涉房屋，人保投资控股有限公司对于房屋转租给蔡金福是知情的，根据财保苏州分公司与蔡金福签订的房屋租赁合同，财保苏州分公司基于合同相对性原则也有权向蔡金福主张权利，故财保苏州分公司是本案适格主体。综上所述，蔡金福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67651元，由上诉人蔡金福负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年八月三日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉