海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初3936号原告：杨某2，女，1983年7月13日生，汉族，住所地：辽宁省海城市。原告：杨某3，男，1982年5月18日生，汉族，住所地：辽宁省海城市。原告：杨某1，男，2004年12月12日生，汉族，住所地：辽宁省海城市。法定代理人：杨某3，系杨某1父亲。法定代理人：杨某2，系杨某1母亲。共同委托代理人：任柏琪，辽宁江公律师事务所律师。被告：王家宝，男，1971年4月20日生，汉族，住所地：辽宁省海城市。被告：崔秀艳，女，1970年12月6日生，汉族，住辽宁省海城市。共同委托代理人：孙大雷，辽宁海清律师事务所律师。原告杨某2、杨某3、杨某1诉被告王家宝、崔秀艳确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告杨某2、杨某3、杨某1的共同委托代理人任柏琪，被告王家宝及被告王家宝、崔秀艳的共同委托代理人孙大雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:2019年2月8日，被告崔秀艳在一个叫“薇姐”的网络平台发布的售房广告称：代千有一大院2000平，另有房屋170多平，三相电，适合建厂，整体出租出售。原告杨某2看到后，当天就联系被告去看房子，被告出售的房产包括房子三间、彩钢房三间和一个大院，被告王家宝和崔秀艳在介绍该房屋、彩钢房三间和大院的过程中，表示房屋暂时没房证，但是他们能办下来，因为他们很多亲戚是村委会成员或在政府的不同部门工作，承诺买房后需要办理房证的一切手续和原告在该大院土地上建造房子所需要的一切手续都能帮助办理，原告相信了被告的承诺，同意了被告的出卖房屋三间、彩钢房三间和大院整体的价款为52万元。原告根据双方的口头约定，在没有签订书面房屋买卖合同的情况下，于2019年2月10日、2月11日向被告支付房款25万元、27万元，共计52万元。房款付清一个月以后，被告向原告整体交付了房屋和整个大院。因为双方房屋买卖交易时，被告王家宝承诺过原告可以在院子里盖房子，他可以帮助原告办理房证和大院的土地上建房的手续，所以原告接收房屋和大院后，立即购买钢材等材料，雇人工人干活，盖一个钢结构的仓库。此后，被告多次以办理房证和大院土地建房手续需要为名，向原告索要钱款，前后共要了20万元。被告将房屋以及大院交给原告后不久，海城市自然资源局就也给王家宝送达两份《行政处罚决定书》，贴在诉争房屋的大门上，对于被告王家宝卖给原告的房屋，《行政处罚决定书》（海自然资罚字2019第T111号）认定属于非法占用土地上的建筑物；对于被告卖给原告的大院，《行政处罚决定书》（海自然资罚字2019第T112号）认定非法占有土地建设库房以及硬化地面，责令限期退还非法占有的434平米土地，责令期限拆除在非法占用土地上的新建的建筑物以及其他设施，恢复土地原状。在原告盖房期间，收到了海城市王石镇执法局《限期拆除决定公告》，认定是未经规划部门批准，擅自建设房屋违法，要求限期拆除，否则，执法部门将强行拆除。原告十分震惊，只好将正在建设的库房拆除。至此，由于被告说可以在院子里盖房虚假承诺，导致原告盖房投入的15万元全部损失，经过原告了解才知道，被告自己买房时就没有合法手续，属于非法占用土地建房，将该房屋转卖给原告是属于违法的；被告卖给原告的大院以前是池塘，其私自将池塘填平后硬化了地面，变成了大院，也属于未经审批手续违法占用土地。原告觉得被骗了，向公安机关报案，控告王家宝诈骗，在公安机关压力下，王家宝把以办证为名骗取原告的20万元还给了原告，但关于原告支付被告的那52万元房款和被欺骗建房的15万元经济损失，公安机关解释说这属于经济纠纷，让原告到法院起诉解决。以上事实经过证明，被告王家宝和崔秀艳夫妻俩，采取欺骗的手段，将没有任何建房手续的违建房屋和违法将池塘填平硬化成的大院卖给原告，海城市政府执法部门已经认定该房屋是违法建筑和违法占地，认定下达处罚通知书需要拆除和恢复土地原状，人民法院也做出生效的行政裁定书，准予行政执法部门予以强制执行《行政处罚书》；因此，原被告之间的房屋买卖合同违法了《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违法法律、行政法规的强制性规定”，据此规定，被告将违建的房屋和违法占地的大院卖给原告的行为，属于法律禁止的行为，买卖合同无效。故原告请求人民法院依法确认被告和原告之间房屋和大院整体买卖合同无效，被告应返还原告的购房款52万元以及支付其占有期间相应的利息5万元（利息自2019年2月11日起至按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止，为了方便法院立案时计算诉讼费，利息暂时计算至本案立案之日）。由于被告明知该房屋不能办房证和大院不能办理土地使用权证以及合法的建房手续，而欺骗原告说通过他可以办下来，诱导原告与被告达成房屋和大院整体买卖交易合同，并欺骗原告可以在大院土地上建设库房，虚假承诺其可以办理建房合法手续，对此，被告对合同无效应该承担全部责任，属于有过错一方。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，据此，被告作为有过错的一方应赔偿原告建仓库的经济损失15万元。综上，原告请求法院依法确认原告与被告的房屋和大院整体的买卖合同无效；要求被告返还原告的购房款52万元以及支付其占用期间的利息5万元（利息自2019年2月11日起至按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止，为了方便法院立案时计算诉讼费，利息暂时计算至本案立案之日）;要求被告赔偿原告直接经济损失15万元；要求被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：签订合同的双方是崔秀艳与杨某1，所以合同的主体应为崔秀艳与杨某1，原告诉状中载明的原被告主体不适格；本案涉及租赁承包坑塘、买卖房屋以及原告的建房经济损失三个法律关系，不应一并审理；本案中租赁承包合同有效，房屋买卖合同无效，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年2月8日，原告杨某2与被告王家宝、崔秀艳商量买卖房屋一事，被告王家宝、崔秀艳承诺可以建房，2019年2月11日，原告杨某1与被告崔秀艳签订转租合同一份，约定“代千村村民崔秀艳将代千小学南坑塘2.5亩转租给杨某1，承包30年（2018年4月至2047年4月止）转让金一次性付清，签字后生效。以后代千小学南坑塘归杨某1所有”。原告杨某1与被告崔秀艳签订农村房屋转移登记申请书一份，载明“坐落海城王石镇代千村瓦房三间，采钢房三间，此房无土地使用证，无房照，无占地收据，转卖杨某1，房款一次性付清，特此为证”。二份协议签订后，原告杨某2向被告支付合计52万元。后原告在该地进行建设。2019年5月8日，海城市自然资源局向王家宝下达行政处罚决定书海自然资罚字2019年T111号和海自然资罚字2019年T112号，载明本案中涉案的房屋违反《中华人民共和国土地管理法》，责令退还非法占用的土地，限期拆除非法占用的土地上的建筑物；责令限期退还非法占用的434平方米土地；责令限期拆除在非法占用的土地上的新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；并处以每平方米10元罚款，合计4340元。2019年11月30日，海城市王石镇综合执法大队向杨某2送达了责令限期拆除通知书，要求其三日内自行拆除违法建筑。2019年12月4日，海城市王石镇综合执法大队向杨某2下达了限期拆除决定公告，责令其3日内自行拆除违法建筑物。2020年1月5日，海城市人民法院2020辽0381行审3号行政裁定书裁定，准予执行申请执行人海城市自然资源局作出的2019第T111号行政处罚决定。2020年1月6日，海城市人民法院2020辽0381行审3号行政裁定书裁定，准予执行申请执行人海城市自然资源局作出的2019第T112号行政处罚决定。上述事实，除原、被告当庭陈述外，原告向本庭提供的证据有：房屋转移登记申请书、产权交易合同、转款凭证、行政处罚决定书、行政裁定书、限期拆除决定公告、责令限期拆除通知书以及录音录像等证据。以上证据经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为:《中华人民共和国土地管理法》第十四条明确规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。本案中原被告合同中约定的为二项标的物，三间瓦房及坑塘，因该三间瓦房并未办理相关权属证照，故该瓦房所占用的土地及坑塘均应属于集体所有，由本集体经济组织经营管理，与特定身份相联系，不允许任意向非集体经济组织成员转让，原被告双方虽未签订明确的书面合同，但双方签订的房屋转移登记申请书及转租合同，足以证明原被告双方就该三间瓦房及坑塘达成一致意见，转让价款为52万元，现原告已支付完毕并实际占有该处房屋及坑塘，买卖行为已结束。但因原告不是该集体经济组织的成员，故对原告要求确认买卖契约无效的诉讼请求予以支持。关于被告提出的原被告双方主体不适格的意见，因原告杨某1系未成年人，原告杨某3、杨某2是其父母，而且在整个交易过程中被告王家宝、崔秀艳均全程参与，故对该意见不予采信。关于被告提出的原被告双方之间对该三间瓦房是买卖合同关系，对于坑塘部分是租赁合同关系，不应一并处理的意见，因原被告双方就该二部分财产作为一整体作价52万元并实际交易，故对该意见不予采信。因原告方不是海城市王石镇代千村村集体经济组织成员，原被告双方转让位于代千村的土地坑塘及房屋，违法法律强制性规定，该合同无效。被告依照该合同取得了52万元的对价，原告依照该合同取得了房屋及场地，均应予以返还。关于原告要求的被告赔偿其因违法建筑被拆除造成的经济损失的请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，判决如下：一、原告杨某2、杨某3、杨某1与被告王家宝、崔秀艳于2019年2月11日买卖坐落于间以及代千小学南坑塘2.5亩合同无效；二、被告于本判决生效后三十日内将购房款52万元返还给原告；三、原告于本判决生效后三十日内将所购买的房屋、坑塘及相关手续返还给被告；四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费11000元，由被告王家宝、崔秀艳承担。此款原告已垫付，被告在履行前项义务时，加付11000元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费，按未提出上诉处理。审判长  刘长宽审判员  凌 丹审判员  郑玉霞二〇二〇年八月二十八日书记员  刘晓桐