四川省乐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川11执异23号 异议人（被执行人）：成都中鹏房地产开发有限公司，住所地，四川省成都市青羊区广富路168号7栋5层1号，统一社会信用代码：91510100214398894A。 法定代表人：宁钦海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李南，四川凯盈律师事务所律师。 申请执行人：峨眉山市金坤小额贷款有限公司，住所地，四川省峨眉山市绥山镇清音桥红华苑小区A15幢-4号，统一社会信用代码：91511181582199776M。 法定代表人：伍明健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄晓波，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳，四川迪扬律师事务所律师。 在本院执行峨眉山市金坤小额贷款有限公司（以下简称金坤公司）与成都中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司）借款合同纠纷一案中，异议人中鹏公司对本院变卖中鹏公司所有的产权证号为：新津国用（2006）第040148号的土地使用权及地上在建工程不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 中鹏公司称，请求法院立即停止对我司位于成都市新津县在建工程的变卖程序。事实和理由，一、法院在执行程序处置财产过程中，未将备案登记的87套房屋一并拍卖、变卖，严重侵害了我司的利益。二、变卖财产范围与评估范围不一致，加之加重司法拍卖、变卖竞拍人的责任，严重影响标的物变现的可能性及价值。三、在评估、拍卖程序中，我司一直向法院反映选择评估机构的程序问题及评估报告内容的实体问题，但法院并未对我司反映的问题进行审查，仍然以存在问题的评估报告为依据将标的物进行拍卖、变卖。四、变卖依据已超过一年，并且国务院批准新津撤县设区，土地的价值已经发生变化。 金坤公司称，拍卖、变卖公告并未确认买受人交付房屋办理权证的具体对象，也未确认备案客户对备案房屋享有物权。因87套房屋及对应土地的价值与整宗土地及在建工程的价值无法区分，故评估报告未将87套房屋及对应土地排除在外。拍卖公告中要求竞买人承担后续开发建设相对应的交房、质保以及办证义务，系执行法院基于综合考虑，既保障抵押权人在建工程施工单位的合法权益，又兼顾备案房屋的交付办证问题，并在两次确定起拍价时，降低了起拍价。2019年评估报告过期后，金坤公司、中鹏公司向执行法院提交修正评估结果申请，执行法院委托四川万信房地产评估有限责任公司评估。关于中鹏公司对评估报告所提异议，四川万信房地产评估有限责任公司已经给予了书面回复。评估报告的使用期限是2019年4月3日至2020年4月2日，执行法院在2019年8月27日发布第一次拍卖公告，变卖结束时也未超过评估报告有效期六个月，符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第三款，“人民法院议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律行政法规、司法解释另有规定的除外”的规定。如果执行法院最终裁定应将备案登记的87套房屋纳入拍卖范围，并组织重新拍卖，则在重新拍卖过程中就不应当再因备案登记相关的执行异议中止拍卖。综上，本次拍卖、变卖范围，评估拍卖程序均符合法律规定以及客观实际情况。 本院查明，金坤公司恢复执行中鹏公司一案，原执行案号为（2017）川11执145号，原案执行中本院依法对中鹏公司所有的位于新津县土地及地上建筑进行了查封，随后进入评估程序。2018年2月5日，评估公司向本院出具评估报告，评估总价为79098万元。 2018年7月6日，峨眉山市金坤小额贷款有限公司以双方正在协商和解为由向本院提出撤回执行申请，本院于2018年7月17日作出（2017）川11执145号案终结本次执行。因双方未能协商一致，金坤公司于2019年1月12日向本院申请恢复执行，并提出对涉案抵押查封财产按照评估价降价30%在淘宝司法拍卖平台进行拍卖。本院委托四川万信房地产土地评估有限责任公司对位于成都市新津县价值评估。四川万信房地产土地评估有限责任公司于2019年4月3日出具四川万信房评报（2019）估字第002号房地产司法估价报告：“确定估价对象在价值时点（2019年3月19日）满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为人民币捌亿伍仟柒佰贰拾贰万元整（857220000.00元整）。其中：（1）在建工程香榭湾独栋别墅（不含土地使用权价值）评估价值为：人民币壹仟玖佰陆拾万元整（19600000.00元整）；（2）在建工程香榭湾二期多层叠拼14幢（不含土地使用权价值）评估价值为：人民币伍仟贰佰陆拾叁万元整（52630000.00元整）；（3）土地使用权评估价值为：人民币柒亿捌仟肆佰玖拾玖万元整（784990000.00元整）”。 本院于2019年9月2日作出(2019)川11执恢2号之一执行裁定，拍卖被执行人成都中鹏房地产开发有限公司所有的产权证号为：新津国用（2006）第040148号的土地使用权及地上建筑物（不含87套已销售备案的房屋产权及其对应的土地使用权）。经两次网络司法拍卖，均因无竞拍人而流拍。 本院于2020年5月28日作出《四川省乐山市中级人民法院关于变卖成都市新津县在建工程变卖的公告》（以下简称：变卖公告），“一、变卖标的位于：成都市新津县。土地为国有出让住宅用地，土地使用权面积：115520平方米（最终面积以新津县政府部门颁发国土证记载的面积为准），土地证号：新津国用（2006）第04148号，登记日期：2013年4月27日，终止日期：2068年12月30日。在建工程建筑主要为“香榭湾一期”独幢别墅20幢，建筑面积约8901.67平方米，“香榭湾二期”多层叠拼14幢，已建可计建筑面积约32644.50平方米。以上数据来源于评估报告，仅供参考，最终以实测为准。特别提示：根据新津县不动产登记中心反馈的查询结果，该在建工程存在网签备案情况（即：87套房屋（车位））。本院的拍卖标的物不包含上述已网签备案的房屋（车位）以及对应的土地使用权。该在建工程拍卖的买受人须承担上述已网签备案的房屋（车位）后续开发建设相对应的交房、质保以及在具备办证条件时负责协助办证的法律责任。变卖价为：54862.4万元，保证金：5487万元，增价幅度：274万元”。 本院认为，本案争议的焦点是本院（2019）川11执恢2号之一执行裁定拍卖中鹏公司所有的产权证号为：新津国用（2006）第040148号的土地使用权及地上建筑物，但不含87套已销售备案的房屋产权及其对应的土地使用权是否正确。 因中鹏公司怠于履行生效法律文书确定的义务，金坤公司向本院申请强制执行。本院于2017年9月28日对被执行人中鹏公司所有的位于新津县的产权证号为：新津国用（2006）第040148号的土地使用权及地上建筑物进行了查封。在本案执行过程中，被执行人中鹏公司仍未履行，本院有权采用拍卖的方式处置上述资产。但是，被处置的土地仅有一个产权证，即新津国用（2006）第040148号，土地使用权与地上建筑物无法分割，登记在被执行人中鹏公司名下，系中鹏公司所有。该87套销售备案的房屋，是房屋买受人对中鹏公司享有合同之债，并未发生物权变动。且在本案执行程序中，该87套销售备案的房屋的买受人作为案外人，未经法定程序，无法对房屋买卖合同进行实质审查，该房屋买卖合同的性质及效力未经生效法律文书确定。因此在拍卖被执行人中鹏公司案涉土地使用权时，主动将87套已销售备案的房屋产权及其对应的土地使用权排除的措施不当，应予纠正。 本院依据（2019）川11执恢2号之一执行裁定，对中鹏公司所有的产权证号为：新津国用（2006）第040148号的土地使用权及地上建筑物进行拍卖，经过两次拍卖，均因无竞拍人而流拍。因此，本院于2020年5月28日作出变卖公告，对案涉土地使用权及地上建筑物进行变卖。现因作出该变卖公告的依据有误，所以该变卖公告应一并撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下： 一、撤销四川省乐山市中级人民法院（2019）川11执恢2号之一执行裁定书； 二、撤销《四川省乐山市中级人民法院关于变卖成都市新津县在建工程变卖的公告》。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。 审 判 长 肖伟勋 审 判 员 王永红 审 判 员 伍 健 二〇二〇年八月五日 法官助理 刘 丹 书 记 员 李聪颖 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： (一)异议不成立的，裁定驳回异议； (二)异议成立的，裁定撤销相关执行行为； (三)异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； (四)异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。