贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3927号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉虎，男，1972年9月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人张玉虎商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。2.在逾期交房违约责任问题上，本省相关判决将违约金从约定的日万分之二调减至日万分之零点二五，故上诉人请求将本案逾期交房违约金调减至合同约定的10%。被上诉人张玉虎答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。张玉虎向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期办理不动产权属证书违约金20547元（违约金以684913元为基数，按日万分之一的标准，从2019年1月9日起计算到2019年10月9日止）；2、判决被告支付逾期交房违约金11951元（违约金以684913元为基数，按日万分之零点五的标准从2017年10月30日计算至2018年10月19日）；3、判决被告退回不应由原告承担的各项开户费3285元及利息，利息以3285元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年1月6日计算至被告实际退还之日止。一审法院认定事实：2016年1月6日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第31幢2单元6层2号房；总价款684913元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加；”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2016年1月6日，原告向被告交纳各项开户费及交易费3285元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费3285元的收据。2018年10月19日，原告办理了入住手续。毕节市住房和城乡建设局于2019年4月25日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋交付使用备案证明书》。2019年5月14日，被告通知原告提交办证资料。一审法院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金请求是否得到支持；三、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效；四、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；五、原告请求被告退还“三通费”及利息的请求是否得到支持。关于焦点一，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2017年10月31日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。双方确认被告于2018年10月19日向原告交付涉案房屋。因此原告于2020年1月20日提起诉讼要求被告支付上述违约金未超过3年诉讼时效，故原告请求被告支付上述违约金的请求未超过诉讼时效。关于焦点二，被告未依约按时向原告交付涉案房屋，构成违约。根据合同约定，违约金按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款684913元为基数，从2017年11月1日起计算至2018年10月19日止，计算为12054.47元（684913元×0.005%/日×352日），原告主张11951元，予以支持。关于焦点三，双方约定以日为单位计算逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该违约金属于继续性债权，内容和范围受时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年1月20日提起诉讼，请求被告承担2019年1月9日起逾期办证违约责任未超过诉讼时效。关于焦点四，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年10月19向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2018年10月19日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2018年10月19日后的360日内即2019年10月14日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2019年10月14日前办理，被告应自2019年10月14日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。被告主张虽办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2019年5月14日通知原告提交办证资料，没有超过合同约定的时间2019年10月14日，不应承担违约责任。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，不予支持。关于焦点五，根据合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。原告与被告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张玉虎逾期交房违约金11951元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张玉虎开户费共计3285元；三、驳回原告张玉虎的其他诉讼请求。案件受理费347元，由原告张玉虎负担257元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担90元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.被上诉人主张的“开户费”应否返还？2.逾期交房违约金应否调减？关于焦点1，一审对于上诉人应返还代收的各项“开户费”说理详实、充分，本院不再赘述。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点2，双方约定逾期交房违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之零点五的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费694元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月六日书记员 高 进