青岛市市南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0202执异158号 异议人毛芝琴（案外人），女，1956年4月12日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托代理人胡永真，系山东华爱律师事务所律师。 申请执行人王一帆，女，1981年12月29日生，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人范志强，系山东万桥律师事务所律师。 委托代理人孙心琳，系山东万桥律师事务所律师。 被执行人王军，男，1966年12月23日生，汉族，住青岛市市北区。 被执行人隋松珍，女，1972年2月6日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托代理人朱珊，系山东元衡律师事务所律师。 被执行人山东康诚伟业集团有限公司，住所地青岛崂山区香港东路69号凯旋山庄34号楼（甲）13号网点。 法定代表人王军，职务总经理。 本院在执行申请执行人王一帆与被执行人王军、被执行人隋松珍、被执行人山东康诚伟业集团有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人毛芝琴向本院提出异议，本院于2020年7月29日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人毛芝琴称，2011年1月22日，异议人毛芝琴与被执行人隋松珍签订《房地产买卖契约》，购买被执行人隋松珍所有的位于青岛市市南区沂水路XXXXXXXXXXXX户房屋。购买房屋时房产中介以及被执行人隋松珍均向异议人毛芝琴隐瞒了房屋已经抵押的事实。异议人毛芝琴按约定支付房款并实际占有涉案房屋，但因涉案房屋设定抵押无法办理过户手续。2012年10月9日，异议人毛芝琴以110万元的价格从抵押人处购买了抵押权人对被执行人隋松珍的债权，双方约定将部分债权抵顶剩余房款，异议人毛芝琴对被执行人隋松珍没有任何的付款义务。故请求法院依法中止对青岛市市南区沂水路XXXXXXXXXXXXX户房屋的执行。 申请执行人王一帆辩称，对异议人毛芝琴的异议依法处理。 被执行人隋松珍陈述，1、2012年12月15日签订《协议书》，异议人毛芝琴购买青岛市市南区沂水路XXXXXXXXXXX户房屋的尾款41万元从被执行人隋松珍欠异议人毛芝琴的110万元款项中进行抵顶；2、（2013）南民初字第10228号民事调解书确认被执行人隋松珍于2013年1月29日前办理涉案房屋的过户手续。异议人毛芝琴于2013年1月22日前已经付清全部购房款。 本院查明，2014年4月2日，本院作出（2013）南民初字第70585号民事判决书，判令：一、被告王军、隋松珍于本判决生效之日起十日内偿还原告王一帆借款本金40万元及自2012年10月1日至判决生效之日按银行同期贷款利率的四倍计算借款本金40万元的逾期利息；二、被告王军、隋松珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告王一帆律师费损失1万元；三、被告山东康诚伟业集团有限公司对被告王军的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告王一帆的其他诉讼请求。因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，2014年8月29日，申请执行人王一帆向本院申请强制执行。案号为（2014）南执字第11997号。 坐落于青岛市市南区沂水路XXXXXXXXXXXXXXX户房屋权利人为被执行人隋松珍。2010年12月1日办理抵押登记手续，他项权利人为戴丕宏，债权金额为110万元。2013年7月23日，本院依据（2013）南民初字第70585号民事裁定书予以查封，2015年7月10日、2018年6月28日，依据（2014）南执字第11997号执行裁定书予以续封。 异议人毛芝琴提供以下证据证明其主张： 1、2011年1月22日，异议人毛芝琴与被执行人隋松珍签订《房地产买卖契约》。约定被执行人隋松珍将涉案房屋以219万元的价格出售给异议人毛芝琴。申请执行人王一帆对证据的真实性不清楚；被执行人隋松珍对证据的真实性确认。 2、被执行人隋松珍出具的收条三张及银行付款凭证。证明2011年8月28日前，异议人毛芝琴已支付给被执行人隋松珍购房款及定金178万元。申请执行人王一帆、被执行人隋松珍对证据的真实性确认。 3、《债权抵押权转让协议书》、抵押借款合同、借条、他项权证、房产证、付款凭证、收款收据及原抵押权人出具的声明。证明2012年10月9日，异议人毛芝琴、被执行人隋松珍与戴丕宏签订《债权抵押权转让协议书》，戴丕宏对被执行人隋松珍享有的110万元债权转让给异议人毛芝琴。申请执行人王一帆对房产证、他项权证、付款凭证及收款收据的真实性无异议。但对债权债务关系是否真实存在有异议。被执行人隋松珍对证据的真实性确认。 4、2013年1月22日作出的（2013）南民初字第10228号民事调解书。证明该民事调解书确认被执行人隋松珍应协助办理涉案房屋的过户手续。申请执行人王一帆、被执行人隋松珍对证据的真实性确认。 5、被执行人隋松珍签字的《结算确认证明》。证明异议人毛芝琴于2013年1月22日前已全部支付完毕购房款。申请执行人王一帆对证据的真实性不予确认。被执行人隋松珍对证据的真实性确认。 6、门窗协议、房屋租赁合同、供热证及供热费发票。证明2012年，异议人毛芝琴已实际占有使用涉案房屋。申请执行人王一帆对供热证及供热费发票的真实性认可，但认为不能证明异议人毛芝琴实际居住的主张。被执行人隋松珍对证据的真实性确认。 7、青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212执异字4号执行裁定书。证明涉案房屋青岛市崂山区人民法院于2012年10月查封，异议人毛芝琴提出执行异议，经审查中止对涉案房屋的执行。申请执行人王一帆、被执行人隋松珍对证据的真实性确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”本案中，2011年1月22日，异议人毛芝琴与被执行人隋松珍签订《房地产买卖契约》，被执行人隋松珍将青岛市市南区沂水路XXXXXXXXXXXX户房屋出售给异议人毛芝琴，但涉案房屋于2010年12月1日办理了抵押权登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。抵押是担保的一种形式，被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，房屋转让行为是可以有效的。2012年10月9日，异议人毛芝琴、被执行人隋松珍与戴丕宏签订《债权抵押权转让协议书》，抵押权人戴丕宏将其对被执行人隋松珍的债权转让给异议人毛芝琴，异议人毛芝琴已将转让款110万元支付给抵押权人戴丕宏，因此应认定异议人毛芝琴与被执行人隋松珍签订的《房地产买卖契约》合法有效。异议人毛芝琴已支付全部购房款并实际占有涉案房屋。涉案房屋没有办理过户手续，异议人毛芝琴本身不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对青岛市市南区沂水路XXXXXXXXXXXX户房屋的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 董 梅 审判员 李 光 审判员 孙兴文 二〇二〇年八月四日 书记员 王泽珊