河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1944号 上诉人（原审原告）：承德永诚盛邦物业服务有限公司，住所地:承德县下板城镇东窑村二组。 法定代表人：艾晓旭，执行董事。 委托诉讼代理人：李昕颖，河北华川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:何书军，男，1975年5月20日出生，汉族，农民，住河北省承德县。 委托诉讼代理人：田淑贤（系其妻子），女，1977年5月27日出生，汉族，农民，住河北省承德县。 上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司因与被上诉人何书军物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2020）冀0821民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司的委托诉讼代理人李昕颖、被上诉人何书军的委托诉讼代理人田淑贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德永诚盛邦物业服务有限公司上诉请求：撤销原判，发还重审或查清事实后依法改判。事实和理由：一、一审法院仅以被上诉人提供的几张照片和被上诉人陈述认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵有失偏颇，上诉人提供了物业服务合格的证据却没有被采纳；二、《前期物业服务合同》约定预付费制，被上诉人拖欠物业费长达二年之久，给上诉人带来经营困难，据此被上诉人理应承担违约后果。一审过程中认为上诉人的物业服务管理质量存在瑕疵，但是并未提供合法有效的证据予以证明，亦未提供证据证明上诉人提供的物业服务影响被上诉人的正常生活，给其造成切实影响，一审法院无权要求减少被上诉人应支付的物业服务费用；三、上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务合同》，双方建立了物业服务合同关系，上诉人一直按照《前期物业服务合同》约定的服务内容履行自身义务，在平时的日常服务中、新冠疫情期间的防疫工作中均全面履行协议约定的义务并得到了相关部门的认可，上诉人对于其提供的服务内容亦留存了证据予以证明，至此上诉人的物业服务义务已经全面履行完成，被上诉人亦应按照《前期物业服务协议》的约定按时向上诉人支付物业费用，被上诉人无故拒绝支付物业费用的行为构成严重违约，导致上诉人在提供物业服务的过程中无充足的经费，给上诉人造成了巨大的经济损失，被上诉人应按照协议内容向上诉人足额支付物业服务费并支付违约金。 何书军辩称，我们与物业没有签订合同，我不承认他们物业公司，一审判决让我承担费用，他给我服务了，一审判决80%物业服务费我同意，但是他让我承担违约金我拒绝，因为我们没有正规合同，小区服务也不完善。 承德永诚盛邦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付2018年7月1日至2020年6月30日止物业费2378.00元，并按日千分之三支付违约金1300.00元；2、由被告承担诉讼费用，邮寄费40.00元，起诉费25.00元。 一审法院认定事实：2018年6月12日，原告承德永诚盛邦物业服务有限公司与承德富豪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由承德永诚盛邦物业服务有限公司负责承德县富豪国际一期、二期的物业服务，服务期限自2018年6月12日至2021年6月12日。原告提供的前期物业服务为以下内容：“2、负责本物业共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外面墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；3、负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化肥池沟渠、道路、公共照明、高压泵房、楼内消防设施设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等；属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外；4、负责本物业共用绿地、花木、体育文化设施等的维护和管理，5、负责对本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；6、负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施维护；7、协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗值勤等；”服务等级为三级；物业服务费及电梯日常维护费按年交纳，业主应在物业服务费到期前30日内交纳，逾期则自逾期之日按欠交费用的日千分之三收取滞纳金，共用设施的照明按实际发生额由业主按专有面积比例分摊。合同约定物业服务费实行上交制，业主应在物业服务费到期前30日内履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费及电梯日常维护费的，从逾期之日起按欠缴费用的日千分之三收取滞纳金。原告向承德县住建局和物价局备案的收费标准为物业服务费0.60元/建筑平方米/月，其中0.10元/平米/月为二次加压费；电梯日常运行维护费14层以下（含14层）0.40元/平米/月，15层以上（含15层）0.45元/平米/月；被告何书军系富豪国际一期3号楼1单元502室楼房业主，该房屋建筑面积104.55平方米，被告房屋不需要二次加压。自2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费和电梯日常运行维护费及公摊电费被告一直未予交纳。被告对以上事实没有异议，但对于原告的服务质量不认可，没有达到三级服务标准，认为原告存在服务不到位、新冠疫情期间没有做防疫工作等问题，收费标准过高，不应交纳物业费，如果按0.4元/平米/月,被告就缴纳物业费。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原告承德永诚盛邦物业服务有限公司与承德富豪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力，合同当事人均应积极全面履行合同。原告提供了物业服务，被告何书军作为小区业主应当按照合同约定和相应的收费标准履行交纳物业费的义务。被告何书军辩称原告在履行物业服务合同过程中存在诸多问题并提交照片予以证明。原告作为服务企业，应努力提高服务质量，来赢得业主的理解、信任和支持。虽服务工作不可能做到尽善尽美，但对于业主反映的主要问题应及时有效的予以解决。虽然被告当庭提交的证据可以证明原告在履行合同提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但对原告已做出的服务工作，被告应缴纳相应的物业服务费。原告要求被告给付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院为了保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告何书军于本判决生效后十日内给付原告承德永诚盛邦物业服务有限公司2018年7月1日至2020年6月30日的物业服务费、电梯日常运行维护费、公摊电费合计2378.00元的80%，即1902.4元；二、驳回原告承德永诚盛邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交两份证据：证据1、光盘一张，证据二、2020年物业服务工作年度评价，证明我方提供的物业服务符合标准，我方认真履行合同，达到了服务标准要求，被上诉人应当全额支付物业费。被上诉人发表质证意见为照片是小区的，但是有地下停车库，不认可上诉人提交的证据，不属于事实。被上诉人提交小区现状的照片，上诉人与我没有规范的物业合同，更不要说违约金。电梯属于业主，上诉人将电梯私自上锁不让用。上诉人按照三级物业标准收费，但是没有达到三级物业标准，我不交物业费是合理的。上诉人发表质证意见为合同本身就是预交合同形式，电梯扣问题能证明被上诉人一开始就没有交电梯费，被上诉人拖欠物业费两年，导致公司经营困难所以采取了这些措施。双方当事人提供的证据因不属于一审庭审后新发现的证据，本院依法不予审查。 本院认为，承德永诚盛邦物业服务有限公司与承德富豪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。该合同对何书军具有约束力。何书军不认可物业服务达到合同约定的标准，其提供的照片、信访局的反映情况及另案中业主的陈述可以证实承德永诚盛邦物业服务有限公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故一审法院酌情扣除20%物业费等费用并无不当。本案被上诉人为何书军，一审法院书写错误，本院予以纠正。 综上所述，承德永诚盛邦物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人承德永诚盛邦物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 钱丽艳 二〇二〇年八月十八日 法官助理 刘明喆 书 记 员 李云骐