文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5595号上诉人（原审被告）：南京逆向方程商业管理有限公司，住所地南京市建邺区螺丝桥大街101室。法定代表人：焦冶方，总经理。委托诉讼代理人：丁晓俊，江苏振泽律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：苏果超市有限公司江心洲连锁店，住所地南京市江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心二楼。负责人：白康志。委托诉讼代理人：黄晶，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会，住所地南京市江心洲贤坤路1号科创中心2楼。负责人：张学虎，主任。被上诉人（原审原告）：南京洲岛现代服务业发展有限公司，住所地南京市建邺区贤坤路1号。法定代表人：潘宇龙，该公司董事长。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：乔文标，北京市盈科（南京）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡越，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原审第三人：南京市建邺区普吉美发美容店，住所地南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心2-05号铺位。个体经营者：郑立韩。原审第三人：南京市建邺区沫沫手作烘焙店。住所地南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心2-7号铺位。个体经营者：王姝。原审第三人：南京市建邺区李稚雅母婴生活馆，住所地南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心2-3A号铺位。个体经营者：李稚雅。原审第三人：南京市建邺区姿衣轩服装店，住所地南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心2-02号铺位。个体经营者：宁帮莉。原审第三人：南京同和堂大药房有限公司江心洲店，住所地南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心2-01。负责人：李子亭。原审第三人：南京市建邺区邻仕怡百货经营部，住所地南京市江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心二楼。负责人：王宝娣。原审第三人：南京市建邺区七里餐饮店，住所地南京市江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心二楼2-8号铺位。个体经营者：于玉祥。上诉人南京逆向方程商业管理有限公司（以下简称逆向方程公司）、上诉人苏果超市有限公司江心洲连锁店（以下简称苏果超市江心洲店）因与被上诉人江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会（以下简称科技岛管委会）、南京洲岛现代服务业发展有限公司（以下简称洲岛公司）、原审第三人南京市建邺区普吉美发美容店、原审第三人南京市建邺区沫沫手作烘焙店、原审第三人南京市建邺区李稚雅母婴生活馆、原审第三人南京市建邺区姿衣轩服装店、原审第三人南京同和堂大药房有限公司江心洲店、原审第三人南京市建邺区邻仕怡百货经营部、原审第三人南京市建邺区七里餐饮店房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法由审判员殷源源独任审理。上诉人逆向方程公司的委托诉讼代理人丁晓俊，上诉人苏果超市江心洲店的委托诉讼代理人黄晶，被上诉人科技岛管委会、洲岛公司的委托诉讼代理人乔文标、胡越，南京市建邺区七里餐饮店的个体经营者于玉祥到庭参加诉讼；原审第三人南京市建邺区普吉美发美容店、原审第三人南京市建邺区沫沫手作烘焙店、原审第三人南京市建邺区李稚雅母婴生活馆、原审第三人南京市建邺区姿衣轩服装店、原审第三人南京同和堂大药房有限公司江心洲店、原审第三人南京市建邺区邻仕怡百货经营部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人逆向方程公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实和理由：逆向方程公司与科技岛管委会、洲岛公司签订的租赁协议中未约定不支付租金的情况下出租人可解除合同，故一审判决错误。逆向方程公司对苏果超市的上诉请求无意见，请求法院依法裁判。上诉人苏果超市江心洲店上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法予以改判或者发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由:上诉人认为一审判决书第二项内容超出了科技岛管委会、洲岛公司的诉讼请求，且无事实与法律依据，应当予以纠正。一、被上诉人对于上诉人与逆向方程公司之间签订的《房屋租赁合同》明知并认可，且一审庭审过程中也明确表示可与上诉人之间直接签订房屋租赁合同，上诉人有权使用案涉房屋，该案一审判决内容的第二项无事实与法律依据。上诉人与逆向方程公司于2016年9月9日签订了《房屋租赁合同》，合法有效。在两被上诉人与逆向方程公司之间于2016年8月签订的《洲岛家园邻里中心2F超市租赁协议》中的第八条的第四款明确约定“根据甲乙双方约定，乙方租赁区域用途为超市及其他商业经营,其中经营超市品牌为‘苏果超市社区店’，经营面积为1159平方米；其他商业经营内容须经甲方认可，经营面积为776平方米。若在租赁期间内，乙方的经营业态、经营品牌在未经甲方认可的情况下，发生调整或更改，直接视为乙方违约，甲方可提出无条件终止本合同。”故而被上诉人对于上诉人承租江苏省南京市江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心二楼的房屋用于超市经营，且品牌为苏果超市都是知情且同意的，故被上诉人对上诉人的租赁事宜是认可的，另外在该案一审开庭过程中被上诉人与上诉人都明确表态愿意彼此之间直接签订房屋租赁合同，后续事宜可自行协商处理，基于此上诉人有权合法使用位于江苏省南京市江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心二楼面积为1159平方米的区域经营超市，该案一审判决书的第二项内容无事实与法律依据。二、该案一审判决书第二项内容超出了科技岛管委会、洲岛公司的诉讼请求，应当予以纠正。该案一审判决书第二项内容要求上诉人腾空房屋是有误的，不具有事实与法律依据，且作为被上诉人的诉讼请求中也并未要求，根据不告不理原则，该案一审法院判决内容的第二项属于超出诉讼请求范围，应当予以纠正。我方按照租赁合同约定正常交纳租金，不存在任何违约行为，被上诉人要求解除涉案租赁合同没有法律依据。针对逆向方程的上诉请求，请求法院依法裁判，并希望与两被上诉人和解解决纠纷。科技岛管委会、洲岛公司辩称，逆向方程公司的上诉请求、事实及理由没有事实依据。涉案合同第九条已经明确约定了出租人解除合同、收回房屋的条件，即承租人拖欠租金，经出租人催告通知后30日内仍不支付租金的，出租人有权解除合同。一审期间被上诉人已提交了向逆向方程公司催要租金的相关证据，证明逆向方程公司拖欠出租人租金及物业、水电费的事实。关于苏果超市的上诉请求、事实及理由，苏果超市作为实际承租人，在一审判决后已经与被上诉人进行了和解沟通，其无需担心续约问题，上诉理由也不能成立。普吉美发店述称，请求法院依法裁判。南京市建邺区沫沫手作烘焙店、南京市建邺区李稚雅母婴生活馆、南京市建邺区姿衣轩服装店、南京同和堂大药房有限公司江心洲店、苏果超市有限公司江心洲连锁店、南京市建邺区邻仕怡百货经营部、南京市建邺区七里餐饮店未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。科技岛管委会、科技岛公司向一审法院起诉请求：1、判令逆向方程公司向科技岛管委会、洲岛公司支付拖欠的租金2114923元(租赁期间为2018年8月1日暂计算至2019年11月15日)；其后自2019年11月16日起至合同实际解除之日止的租金，按每天4584元计算；2、要求逆向方程公司支付拖欠的物业管理费115614元（自2019年4月1日暂计算至2019年11月15日）；其后自2019年11月16日起至合同实际解除之日止的物业费，按每月23220元计算；3、要求逆向方程公司支付拖欠电费211021.2元（自2019年1月4日暂计算至2019年10月16日）；4、要求逆向方程公司支付公摊电费19259.1元（2019年全年）；5、判令逆向方程公司向科技岛管委会、洲岛公司支付逾期违约金92079元；6、判令解除科技岛管委会、洲岛公司与逆向方程公司租赁合同；7、请求确认逆向方程公司与第三人之间签订的房屋转租合同无效；8、判令逆向方程公司承担全部诉讼费、保全费。庭审中，科技岛管委会、洲岛公司变更诉讼请求为要求逆向方程公司支付租金、物业费（租金、物业费计算至2019年11月15日）、电费（电费计算至2019年10月16日）、公摊电费（公摊电费计算至2019年12月31日）和违约金，共计2551162.92元。一审法院认定事实：2016年8月，科技岛管委会、洲岛公司与逆向方程公司签订《洲岛家园邻里中心2F超市租赁协议》，约定科技岛管委会、洲岛公司把南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心，面积1935平方米，现用途超市（其中超市部分面积1159平方米，超市以外其他商业经营部分776平方米）。租赁期限共五年，从2016年8月1日至2021年7月31日，其中超市经营部分免租期为18个月，即2016年8月1日至2018年1月31日，超市以外其他商业经营部分免租期为12个月，即2016年8月1日至2017年7月31日。科技岛管委会、洲岛公司将房屋出租给逆向方程公司作超市及其他商业经营用途使用。另约定房屋租金2.3元每天每平方米，每年按照365天计算，租赁期内第一年、第二年、第三年租金不变，第四年在此基础上涨幅3%，第五年在第四年租金基础上涨幅3%。第一年2016年8月1日至2017年7月31日，租金0元，2017年8月1日至2018年7月31日租金1137942元。2018年8月1日至2019年7月31日租金1624433元，2019年8月1日至2020年7月31日租金1673166元，2020年8月1日至2021年7月31日租金1723360元。租金采取一年一付形式，每年7月31日前支付下一年度全部租金。第五条约定签约时收取逆向方程公司两个月的租金271481元。第九条约定：租赁期限内，逆向方程公司有下列行为之一，科技岛管委会、洲岛公司有权解除本合同，收回房屋。逆向方程公司由此给科技岛管委会、洲岛公司造成的损失的，逆向方程公司应承担赔偿责任，同是逆向方程公司所投入的动产由逆向方程公司自行处理，不动产无偿归科技岛管委会、洲岛公司所有….（4）拖欠租金，经科技岛管委会、洲岛公司催告通知后30日内仍不支付租金的。另查明，逆向方程公司租赁房屋之后，将案涉房屋的部分面积转租给了本案八位第三人。后逆向方程公司从2018年8月1日开始未能向科技岛管委会、洲岛公司支付租金、物业费用等费用。再查明，2019年1月10日起科技岛管委会、洲岛公司多次向逆向方程公司发出催缴函，要求逆向方程公司支付拖欠租金。2019年7月15日，科技岛管委会、洲岛公司又向逆向方程公司发出催缴函，要求逆向方程公司支付：1、2018年8月1日至2019年7月31日租金1624433元；2、2018年7月1日至2019年6月30日物业费及公摊水电费303021元；3、由司代收代缴的15个月的户内电费349818.6元（2018年4月1日至2019年6月13日）。请于2019年7月22日前及时支付。2019年7月25日，逆向方程公司向科技岛管委会、洲岛公司回函载明：1、将于2019年8月2日支付保证金271481元；2、将于2019年8月2日前支付部分租金壹佰万元，租金剩余部分将于2019年10月31日前付清；3、我司将于2019年12月31日前付清所欠物业费及公摊水电费303021元；4、将于2019年12月31日前付所欠户内电费349818.6元。后逆向方程公司未能按约履行。上述事实，有科技岛管委会、洲岛公司提供的文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、移交证明文件、租赁协议及补充协议、租金发票、催缴函等及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按约履行合同。逆向方程公司未能按约支付租金，科技岛管委会、洲岛公司要求解除与逆向方程公司之间的房屋租赁合同，符合双方约定，一审法院予以支持。因科技岛管委会、洲岛公司与逆向方程公司之间合同解除，故实际使用租赁房屋的第三人应腾空交还房屋。因本案所涉第三人人数众多，且多数第三人均表示愿意直接与科技岛管委会、洲岛公司签订租赁合同，故对于后续事宜科技岛管委会、洲岛公司与第三人可以自行协商处理。科技岛管委会、洲岛公司要求确认逆向方程公司与第三人之间签订的房屋转租合同无效。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故对科技岛管委会、洲岛公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。科技岛管委会、洲岛公司要求逆向方程公司支付的租金、物业费（租金、物业费计算至2019年11月15日）、电费（电费计算至2019年10月16日）、公摊电费（公摊电费计算至2019年12月31日）和违约金，共计2551162.92元，逆向方程公司予以认可，对科技岛管委会、洲岛公司的该诉讼请求，一审法院予以支持。科技岛管委会、洲岛公司要求2019年11月16日起的租金按每天4584元计算至合同解除之日止，2019年11月16日起的物业费按每月23220元计付至合同解除之日止，逆向方程公司均予以认可，对科技岛管委会、洲岛公司的该诉讼请求，一审法院亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，一审判决：一、解除江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司与南京逆向方程商业管理有限公司签订的关于南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心的房屋租赁合同。二、南京逆向方程商业管理有限公司及第三人南京市建邺区普吉美发美容店、南京市建邺区沫沫手作烘焙店、南京市建邺区李稚雅母婴生活馆、南京市建邺区姿衣轩服装店、南京同和堂大药房有限公司江心洲店、苏果超市有限公司江心洲连锁店、南京市建邺区邻仕怡百货经营部、南京市建邺区七里餐饮店于判决生效后三十日内将上述第一项租赁房屋腾空交还给江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司。三、南京逆向方程商业管理有限公司于判决生效后十日内支付江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司租金、物业费（租金、物业费计算至2019年11月15日）、电费（电费计算至2019年10月16日）、公摊电费（公摊电费计算至2019年12月31日）和违约金，共计2551162.92元。四、南京逆向方程商业管理有限公司于判决生效后十日内支付江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司从2019年11月16日起至合同解除生效之日止的租金（按每天4584元计算）、物业费（按每月23220元）。五、驳回江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司其它诉讼请求。一审案件受理费10124.5元、保全费5000元，由南京逆向方程商业管理有限公司承担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人科技岛管委会、洲岛公司提交了租赁合同解除函一份，证明其于2019年已向逆向方程公司发函，要求逆向方程公司支付租金，且通知逆向方程公司解除租赁合同并腾空房屋返还。逆向方程公司对该证据的真实性无异议，上诉人苏果超市江心洲店、原审被告普吉美发店请求法院依法审核。本院对其真实性依法予以确认，对关联性、证明力根据案件情况综合予以认定。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法对一审查明的事实予以确认。本院认为，科技岛管委会、洲岛公司与逆向方程公司之间签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性线强制性规定，合法有效，各方均应全面履行其合同义务。现承租方逆向方程公司未能按约支付租金，出租方要求解除双方之间房屋租赁合同，一审判决合同解除并无不当；双方之间的租赁合同应自判决生效之日起解除。出租方主张承租方支付欠付租金、物业费、公摊电费及违约金等诉请符合合同约定，一审法院予以支持，具有事实与法律依据，本院予以维持。逆向方程公司上诉称合同并未约定以不支付租金作为解除条件，其上诉理由不能成立。苏果超市江心洲店上诉称一审不应判决其迁出，但其作为实际承租人，应当承担返还房屋之责，两被上诉人亦同意就续租事宜与其善加协商，故本院对其上诉请求不予支持。综上，逆向方程公司、苏果超市江心洲店的上诉请求不能成立。原审第三人南京市建邺区普吉美发美容店、原审第三人南京市建邺区沫沫手作烘焙店、原审第三人南京市建邺区李稚雅母婴生活馆、原审第三人南京市建邺区姿衣轩服装店、原审第三人南京同和堂大药房有限公司江心洲店、原审第三人南京市建邺区邻仕怡百货经营部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10124.5元，由南京逆向方程商业管理有限公司负担10044.5元，由苏果超市有限公司江心洲连锁店负担80元。本判决为终审判决。审判员  殷源源二〇二〇年八月十三日书记员  孙雪松