四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1322民初1928号 原告：周承英，女，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：何辉，四川辽原律师事务所律师。 被告：营山泰合商贸有限公司，住所地：营山县西干道泰合新天地3幢4楼36-40号。 法定代表人：王艳林，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陶春阳，行政经理。 委托诉讼代理人：熊红明，四川红彤律师事务所律师。 原告周承英与被告营山泰合商贸有限公司（以下简称泰合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告周承英及委托诉讼代理人何辉，被告泰合公司的委托诉讼代理人陶春阳、熊红明到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告周承英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的购房合同并退还已交购房款80871元；2.判令被告返还定金及赔偿共计40000元3.诉讼费由被告负担。事实及理由：2019年4月30日，原告在被告泰合公司开发的位于营山县朗池镇西干道“泰合新天地”购买商铺一间，总价款为243334元，付款方式为分期。原告于当天缴纳定金20000元和房款40871元，又于2019年7月1日向被告支付首付款40000元，剩余款项约定于2020年6月1日前付清，原告购买该房屋后，被告拒不向原告给付合同。原告到房管部门查询得知被告未将案涉房屋进行备案登记。被告的行为已经违反合同约定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告泰合公司答辩称，根据双方签订的购房合同，原被告负有共同申请办理房屋权属转移登记义务。且双方约定因被告的原因，原告未能在交付房屋之日起500日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房。现期间尚未届满，原告无权请求解除合同，退还房屋。请法院驳回原告的诉讼请求。 原告周承英围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告公司营业执照信息表、购铺推荐表、委托经营合同、产权情况记载表、收款收据、商品房买卖合同，被告泰合公司围绕答辩意见提交了认购协议书、商品房买卖合同等证据。对原被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月13日，原告周承英与被告泰合公司签订《认购协议书》，原告认购被告开发的位于营山县朗池镇西干道“泰合·新天地”购买房。双方约定认购价为243000元，其中前三年租金抵扣购房款的18%，即43740元，故合同价为199260元。原告应于2019年4月30日前支付房款40871元，2019年6月30日前支付房款40000元（含大修基金1241元）并签订商品房买卖合同，剩余99630元于2020年4月30日前付清。该协议签订当日，周承英支付定金20000元。2019年4月30日，周承英支付购房款40871元。 2019年6月30日，周承英与营山县新天地商贸城有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，周承英将案涉商品委托该公司经营管理，委托期限为十年，从2019年6月30日起至2029年6月29日止。其中，前三年即2019年9月30日至2022年9月29日，该公司支付周承英固定租金43740元，该款在周承英与泰合公司签订商品房买卖合同时一次性支付并用于抵扣购房款。 2019年7月1日，周承英向泰合公司支付购房款40000元，并与泰合公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条约定：该商品房位于项目中，建筑面积31.04平方米；第十一条约定：商品房的交付时间为2016年3月31日前；第十三条约定：泰合公司未按照第十一条的约定交付房屋，逾期30日内，每日按照已交购房款的万分之三向周承英支付违约金。逾期30日后，周承英有权退房；第二十条约定：（一）初始登记，泰合公司应当在2017年5月26日前取得案涉房屋的权属证明。逾期未取得，周承英有权退房。（二）转移登记，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。因泰合公司的原因，周承英未能在交付房屋之日起500日内取得房屋所有权证书的，有权退房；第二十条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效；第二十九条约定：自本合同生效之日起30日内，由泰合公司向营山县房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续，泰合公司自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，周承英可以申请预售登记。《商品房买卖合同补充协议》约定，周承英分两次支付案涉房屋购房款，即签订该协议时支付99631元，2020年6月30前支付99631元。周承英在该合同上签名并捺印，泰合公司未签名也未加盖公司印章。此后，因泰合公司拒不向原告给付《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，也不就案涉房屋进行备案登记，原告遂向本院起诉，要求解除合同。 另查明，案涉房屋建成于2015年，于2016年1月14日进行产权登记，现登记的产权人为泰合公司。 庭审中，原被告均认可双方约定的案涉房屋交付时间为2019年6月30日，均认可《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》合法有效。原告认为被告未在2019年6月30日交付案涉房屋并办理备案登记，致使其无法实现合同目的，故应当解除合同。 本院认为，虽然案涉《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》仅有原告周承英单方的签名捺印，但原被告当庭均认可其效力，且系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应受其约束。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，被告泰合公司采取“售出+返租”的模式出售商铺，即泰合公司以分零方式向原告等业主销售商铺后，由泰合公司指定的营山县新天地商贸城有限公司整体返租经营，原告用前三年的固定租金收入抵作购房款。2019年6月30日，原告与营山县新天地商贸城有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》中约定的委托经营管理期限从2019年6月30日起，原告从该日即享有了该门市的收益，并用前三年的租金抵偿了部分购房款，因此，应当认定案涉门市已经于2019年6月30日交付给了原告。原告关于被告尚未交付案涉门市的意见，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人。”之规定，当事人请求解除合同，要基于对方拒不履行主要债务和无法实现合同目的两个方面的因素。本案中，被告泰合公司作为房屋销售企业，已经履行交付案涉房屋的主要债务。泰合公司拒不履行给付《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，拒不办理预售登记、产权变更登记，不符合导致商品房买卖合同不能实现的法定情形。同时，根据双方约定，办理转移登记由双方共同向有关部门申请，在被告逾期未申请预告登记时，原告可以申请预告登记，故原告以被告拒不交付合同和拒不办理预售登记为由，主张解除合同，本院不予支持。若泰合公司有违反合同约定的行为，原告可以依法主张违约责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条的规定，判决如下： 驳回原告周承英的全部诉讼请求。 本案案件受理费1550元，由原告周承英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  廖万军 二〇二〇年八月十一日 书记员  王小军