湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初4746号 原告：郑某求，男。 委托代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。 委托代理人：郑悦峰，湖南教正律师事务所律师。 被告：徐某，女。 原告郑某求与被告徐某租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9、7月30日两次公开开庭进行了审理。原告郑某求及其委托诉讼代理人郑悦峰到庭参加诉讼，被告徐某第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑某求向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除被告与原告于2018年5月26日签订的猪场出租合同；2、依法判令被告腾空猪场交付给原告，并自2020年6月1日起至实际腾空猪场交付之日起按月租金1500元的标准向原告支付租金；3、依法判令被告支付违约金50000元；4、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年，被告与原告在平等自愿的基础上，经协商签订猪场出租合同。约定，原告将所有的位于耒阳市南阳镇盐沙村四组占地面积12000平方米的猪场（含3栋栏舍、12个产床位、1台饮料粉碎机、1台高压洗车机、1台空调、2台水泵）租赁给被告经营管理使用；租赁期限5年，即2018年6月1日至2023年5月31日；每年租金为18000元整，一年一次性支付租金，一方违约另一方赔偿未违约方5万元整。现合同尚未到期，被告即不向原告交纳租金，也不与原告协商解除合同并交付猪场给原告，故为保护原告合法权益，特具诉状。请求依法判令如请。 被告徐某答辩称:同意解除合同；其在2020年2月28日已将猪场腾空，要求原告退还三个月的租金4500元；其猪场发生了非洲猪瘟，属不可抗力的客观事件，具有法定免责事由；其并没有违约，不应当支付50000元违约金；要求原告退还10000元固定财产保证金；请求法院驳回原告诉请。 经审理查明:2018年5月26日,原告郑某求作为甲方与被告徐某作为乙方签订了一份《猪场出租合同》，其中与本案相关的内容有：甲方自愿将自己所有的养猪场租赁给乙方管理使用，租赁期限为5年，即2018年6月1日起至2023年5月31日止。每年租金18000元整，乙方进猪场日一次性给甲方一年租金；乙方在签订合同之日起应向甲方交纳猪场固定财产保证金，金额为10000元整；如甲方要收回猪场自己养殖，需提前2个月通知乙方，乙方做好搬迁准备，如续租，在同等条件下，乙方享有优先承租权；该合同经甲乙双方签订后立即生效，双方应自觉遵从认真履行，如有一方违约，违约方应赔偿另一方经济损失费五万元整。2018年6月2日，被告将一年（2018年6月2日至2019年6月1日）的租金18000元交与原告，同日，被告还交纳了10000元猪场保证金。2019年6月2日，被告交纳了第二年（2019年6月2日至2020年6月1日）的租金18000元。2020年2月26日，被告与原告微信联系，提出因瘟疫不想再租猪场，要求原告去猪场看看，原告答复要找专业人士解决。次日，被告再次与原告微信联系，提出不再租赁猪场，并告诉原告稍微打扫了一下卫生，把钥匙放在窗户上层，原告回复被告应把合同履行完毕。2月28日，被告又提出养不了猪了，原告提醒被告还在合同期内。被告于当日离开了猪场。 另查明，案涉郑必能养猪场持有动物防疫条件合格证。郑必能系郑某求父亲，委托郑某求管理、经营该猪场。 上述事实有原告提交的《猪场出租合同》、《动物防疫条件合格证》、委托书、收条、微信聊天记录等证据在卷佐证，经本院核实，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《猪场出租合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的，本院予以确认。原被告双方应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告虽向原告提出解除合同的请求，但在未取得原告合意的情况下擅自离开猪场，也未交纳其后的租金，被告违约，应承担相应的违约责任。原告主张解除与被告之间的猪场出租合同，被告亦表示认可，本院予以支持。原告要求被告腾空猪场，被告辩解已行腾空。经查，原、被告的微信聊天记录证实，被告告知原告已将猪场打扫，把钥匙放在窗户上层，并要求原告到猪场查看。原告予以拒绝。猪场是开放式场所，因原告拒绝去猪场查看，被告把门锁上后将钥匙放在一个相对隐蔽的地方并告知原告，应视为已腾空。本院对被告的辩解意见予以采纳，对原告的该项诉请不予确认。被告辩解发生了不可抗力的事件，具有法定免责事由。原告质证：案涉猪场没有非洲猪瘟的记录，被告也未向主管部门报告；该瘟疫也不是不可抗力的法定情形；发生瘟疫只是猪场经营过程中的经营风险，这个风险应由被告承担。经查，被告自认未向主管部门报告瘟疫情况，其疫情未得到动物检疫部门的认可，且被告向原告提出解除合同时也一直没有提供证据证明，被告主张不可抗力缺乏事实、法律的支撑，本院不予采纳。被告抗辩要求原告退还三个月租金4500元，不予支持。原告依据合同约定请求被告支付违约金50000元，本案中，原告因被告违约的主要损失为租金收入。原告起诉前，被告几次微信原告请求解除合同，原告均予以拒绝，被告遭拒后锁上猪场门离开，并告知原告钥匙放置的位置。原告已知被告离开的事实，但未及时采取适当措施防止损失扩大，对此应承担一定的责任。再者，原、被告的租赁合同解除后，不影响猪场继续租赁。综观本案的客观情况，50000元违约金约定过高，本院酌定违约金为15000元。原告请求被告按月租金1500元的标准支付自2020年6月1日起至实际腾空猪场交付之日止的租金，本院已认定被告腾空猪场的事实，且诉请的租金应涵盖在违约金之内，不应重复计算，本院不予支持。原被告就猪场固定财产特别约定了10000元保证金，原告并未提交财产损失的相关证据。被告抗辩要求原告退还10000元固定财产保证金，本院对该抗辩理由予以采纳。以上两项抵扣后，被告实际应支付给原告的款项为5000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告郑某求与被告徐某签订的《猪场出租合同》予以解除； 二、被告徐某在本判决生效之日起三日内向原告郑某求支付5000元违约金。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1050元，减半收取525元，由原告郑某求负担475元，被告徐某负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  谷莉萍 二〇二〇年八月十日 代理书记员  朱建云 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。