江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1504号上诉人（原审被告）：范平，男，汉族，1963年8月2日出生，现被羁押于江苏省浦口监狱。委托诉讼代理人：王莹莹，江苏衡圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昌来，江苏衡圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄德华，男，汉族，1964年1月4日出生，住福建省南安市。委托诉讼代理人：王畅，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：索明瑜，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人范平因与被上诉人黄德华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。范平上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决上诉人支付45万元违约金没有事实和法律依据。双方当事人于2015年1月13日签订的《协议书》并没有约定具体的房款交付时间和过户时间，上诉人不存在违约行为。上诉人虽有四次逾期支付房贷，但并非出于恶意，实际也未给被上诉人造成经济损失，不应当支持被上诉人要求支付违约金的诉讼请求。被上诉人主张45万元违约金是依据2014年1月签订的《房地产买卖中介合同》中“无正当理由不履行合同或者毁约的”的条款，而本案不符合该情形。即便按照一审法院认定上诉人应支付违约金，其判决的违约金数额亦明显过高，应依法予以调整。根据法律规定，因违约所造成的损失应当相当于损失赔偿额。被上诉人无损失，判决违约金对上诉人显失公平。被上诉人在合同签订后即收到上诉人支付的260万房款，余款为银行贷款，涉案房屋未过户，没有给被上诉人造成损失。上诉人承担了贷款利息40-50万元，如再承担违约金45万元，对上诉人显失公平。黄德华辩称：双方2014年1月签订的《房地产买卖中介合同》约定除首付款以外的房款支付时间是2014年3月31日前，因上诉人违约，被上诉人有权解除合同并没收违约金，但被上诉人迫于上诉人身份，同意上诉人提出的两年后过户以降低税费的方案。但其后上诉人多次逾期支付房贷，不良信息记录达4次，实际违约次数超过10次，给被上诉人造成了很大的困扰。在一审中被上诉人本来起诉请求是要求解除合同，经一审法院多次做工作，被上诉人变更了诉讼请求，要求赔偿损失。现案涉房屋已增值了500至600万元，如被上诉人坚持要求解除合同，该部分升值利益就属于被上诉人，现被上诉人同意继续履行合同，上诉人实际得到该升值利益。相比之下，一审法院判决的违约金明显过低。由于违约金数额系合同约定，故被上诉人没有提起上诉。黄德华向一审法院起诉请求：1.解除黄德华、范平于2014年1月20日签订的《房地产买卖中介合同》，同时解除黄德华、范平于2015年1月19日签订的为该合同提供担保的《借款合同》和《南京市房地产抵押合同》;2.范平协助黄德华涤除南京市鼓楼区不动产上相应的抵押权；3.范平将南京市鼓楼区不动产返还给黄德华，并承担返还之前的银行还款；4.范平向黄德华支付违约金450000元；5.范平承担本案全部诉讼费用。一审中，黄德华对诉讼请求提出补充：如不能解除合同，要求范平立即偿还剩余价款，并承担违约金。一审法院认定事实如下：2014年1月20日，黄德华、范平签订《房地产买卖中介合同》，约定由范平购买黄德华名下位于南京市鼓楼区房屋，建筑面积为274.73平米，售价为4500000元；约定的付款方式包括：1.范平于2014年1月28日前向黄德华支付首付款950000元（不包括已支付的定金50000元），余款10万元于房屋交付当日支付；2、范平于2014年3月31日前将剩余房款3400000元支付给黄德华，以非资金监管的方式支付。合同第九条第三款约定，一方违约的，应当向对方支付违约金以房款的10%计算为450000元。合同签订后，范平已向黄德华支付房款260万元，黄德华于2014年年底将案涉房屋交付范平使用。后范平因故未能按时支付剩余房款，双方于2015年1月13日再次签订一份补充协议，约定：1.乙方（范平）承诺每月20日之前（不能超过三天）必须按时存入甲方（黄德华）房贷还款账户中的应还款数额，若逾期不还，乙方必须按每日以总房款的千分之五作为补偿；2.乙方不得在此房过户之前，做任何银行抵押及个人融资，若做了银行抵押及个人融资的话，与甲方没有任何关系，乙方负有所有法律责任，并赔偿甲方总房款的20%作为赔偿；3.甲方承诺在2015年3月31日之前将此房交付给乙方，若甲方逾期，甲方必须按每日以总房款的千分之五作为补偿支付给乙方……。为了保证合同的履行，双方以借贷的形式为案涉房屋设定了抵押，于2015年1月19日签订《借款合同》以及《南京市房地产抵押合同》,并于2015年1月23日办理了抵押登记。2016年6月范平被刑事拘留，2016年10月10日范平因非法持有毒品罪被鼓楼法院判处有期徒刑8年。在一审审理中，范平称从2014年底或2015年初开始向黄德华贷款账户汇款，部分以现金偿还，并提供了2016年10月12日至今的汇款记录。根据黄德华提交的银行还款记录显示，黄德华在购置该房产时用该房进行按揭贷款2100000元，期限为22年，自2012年7月24日到2034年7月23日，截至2014年12月尚欠本金1978819.25元，到2019年11月24日还款后，尚余本金1635797.83元，采用递减式还款方式。自2014年11月24起共发生四次逾期还款记录。一审法院认为，黄德华、范平之间签订的房屋买卖合同及补充协议是当事人真实意思表示，合法、有效应受法律保护。黄德华主张双方签订合同后范平长期未能按照合同约定支付剩余价款已构成根本违约，具备解除合同条件，并请求解除合同。一审法院认为，黄德华提交的《房地产买卖中介合同》是明确约定了房产的具体金额及支付方式和时间，但范平提交的补充协议对还款方式进行了实质性改变，由原确定的还款时间和金额更改为由范平代替黄德华偿还按揭贷款的方式，这也是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。由于补充协议并未约定具体的截止期限，加之贷款期限长达22年，导致双方对期限的陈述各执一词。黄德华称原约定的缓冲期为2年，曾经签订过书面协议，协议因丢失无法提供。范平称原双方确实约定过期限，但时间在3-4年间。如按照黄德华陈述，黄德华主张的合同解除权显然已超过合理的期间，丧失了解除权。按范平陈述，范平已构成违约的事实。因此，黄德华主张解除合同的诉讼请求已失去法律依据，一审法院不予支持。经一审法院释明黄德华同意范平立即偿还剩余价款，并承担违约金。关于剩余价款如何确定的问题，一审法院认为双方在补充协议签订时并未对当时的贷款本金进行明确结算，而双方又均不能确定具体的交接时间，一审法院结合双方陈述的时间段的2014年底前后的银行本金的实际情况，此时间段剩余本金与欠款金额之间存在一定的差距，但范平代为偿还的有本金也包含利息，一审法院可将其视为双方约定由范平以代为偿还按揭贷款本、利的方式作为剩余价款的一揽子方案，最后结算时根据剩余本金来确定应还本金。关于黄德华主张的违约金45万元是否应当支持的问题，一审法院认为，通过考虑以下几个方面因素可以支持黄德华该项诉讼请求：其一、黄德华之所以与范平再次签订补充协议，更多的因素是因范平不能按时偿还原合同约定的还款义务，是黄德华做出妥协的结果；其二、如果范平能如原合同约定按时支付价款，黄德华可以及时将其收到的房款用于偿还银行贷款，从而避免为银行背负利息，也就是说范平虽在补充协议中未就利息的承担归属做出约定，但其承担利息也是因范平未及时付款所致，黄德华是被迫承担的利息，范平理应对银行按揭贷款产生的利息负责。如果扣除范平承担的利息看起来黄德华并未受损失，但黄德华长期贷款资源、购房资格被占用以及银行失信记录的影响，致使黄德华所受损失虽是无形的，但也是客观存在的事实。其三、由于黄德华合同解除权的丧失，导致黄德华的损失与范平因对房产使用和房产升值所获得收益之间存在一定的利益失衡；其四、违约金除了补偿性外，还存在惩罚性一面，黄德华也应当从中受益；其五、根据范平陈述的还款时间确定的黄德华按揭贷款剩余的欠款本金比范平尚欠黄德华剩余房屋价款两者相差约80000元，虽一审法院做出上述一揽子解决方案的酌定，但同时将此因素作为支持违约金的考量因素也并无不当。还需要说明的是，如范平仍不能按照判决结果及时偿还剩余房款，黄德华仍将被迫背负利息损失，而该损失仍将由范平承担，在结算时以双方实际支付的凭证作为结算依据。考虑到双方的合同目的，范平在还款时可以选择向贷款行还款，以尽早实现合同目的，也可选择直接向黄德华支付。如黄德华接到款项后未及时偿还贷款而产生的利息由黄德华自行承担。自范平全部款项还清后双方的抵押合同解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、范平于判决生效之日起十日内向黄德华支付截止2019年11月24日尚欠房屋价款1635797.83元，并继续承担黄德华因涉案房产担负的按揭贷款利息至欠款还清时止；二、范平于判决生效之日起十日内向黄德华支付违约金45万元；三、自范平还清上述欠款之日起黄德华与范平之间就涉案房产的抵押合同解除；四、驳回黄德华其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46400元，减半收取23200元，由范平负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：范平是否应当承担违约责任及违约金的数额如何确定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，范平与黄德华签订《房地产买卖中介合同》约定范平于2014年3月31日前将剩余房款支付给黄德华，但因范平未能按时支付剩余房款，双方通过签订补充协议，将原确定的还款时间和金额更改为由范平代替黄德华偿还按揭贷款的方式。但在履行中，范平自2014年11月24起共发生四次逾期还款记录。根据上述事实，一审法院认定范平逾期付款行为构成违约，应承担违约责任，并无不当。范平上诉主张其不存在违约行为，本院不予采信。关于违约金的数额的认定问题。因范平未能按照《房地产买卖中介合同》约定于2014年3月31日前将剩余房款支付给黄德华，致使其后还款方式变更，且该变更造成黄德华长期贷款资源、购房资格被占用，而范平数次逾期还款造成黄德华产生银行失信记录。虽然黄德华未举证证明其损失，但综合以上因素，考虑黄德华合同解除权丧失的损失与范平对房产使用和房产升值所获得收益之间的利益失衡情形，一审法院对黄德华要求范平支付违约金45万元的诉讼请求予以支持，并无不当。对于范平请求调整违约金数额的上诉意见，本院不予采纳。因范平承担还贷利息系因范平未及时付款变更还款方式所致，不能抵消其应承担的违约责任，故范平关于其已承担贷款利息，不应再承担违约金的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，范平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人范平负担。本判决为终审判决。审判员 龚 达二〇二〇年八月三日书记员 朱亚芳