江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1177号上诉人（原审被告）：吴艳，女，1965年11月30日生，汉族，南京市鼓楼医院会计，住南京市鼓楼区。上诉人（原审第三人）：龚大健，男，1966年4月22日生，汉族，江苏省委办公厅干部，住南京市鼓楼区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李萱，江苏苏延律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：周阳，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴华，男，1963年12月3日生，汉族，江苏省委办公厅干部，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：傅家祥，江苏森远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周桂云，江苏森远律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：乔正芳，女，1944年1月26日生，汉族，南京家具总厂退休工人，住南京市鼓楼区。原审第三人：吴高林，男，1940年1月10日生，汉族，南京发动机配件厂退休工人，住南京市鼓楼区。上诉人吴艳、龚大健因与被上诉人吴华、乔正芳以及原审第三人吴高林所有权确认纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴艳的委托诉讼代理人李萱、周阳，被上诉人吴华及委托诉讼代理人傅家祥、周桂云，被上诉人乔正芳，原审第三人吴高林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴艳、龚大健上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回吴华一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审全部诉讼费用由吴华承担。事实与理由：一、一审判决程序严重违法，应撤销一审判决，依法判决驳回吴华在一审的诉讼请求或将本案发回重审。1、从诉讼法律关系看，本案系本市鼓楼区××金阜雅苑1幢608室（以下简称608室）房屋所有权确认之诉。原审原告为吴华，其诉请一审法院确认其对608室享有50%的产权份额，要求吴艳协助其办理50%产权份额的变更登记手续。吴华提出本案诉请所依据的事实和主要证据，是2013年11月18日吴华与吴艳、乔正芳未能达成合意的协议书，并非是依据无独立请求权第三人乔正芳和吴高林在本案对案涉房屋拥有所有权的抗辩。一审法院基于该协议的往来要约和反要约未达成合意的事实，既然已依法认定该协议不成立，吴华单方提出的对案涉608室拥有50%产权的要约，没有与吴艳和乔正芳达成合意，该协议不具备任何法律效力，吴华的诉请无合法的事实依据，就应依法判决驳回吴华的一审诉讼请求。2、一审法院在本案中非法认定无独立请求权第三人乔正芳对608室拥有100%的过户请求权，不仅超越了本案的审理范围，严重违反民诉法“不诉不理”的规定，且彻底违反了二审终审原则。本案一审中，乔正芳和吴高林并非是原告。依照民诉法规定，其作为无独立请求权第三人，针对案涉608室所有权对吴艳不能提出任何独立的诉讼请求，事实上，其对吴艳也未提出过任何诉请。一审中，虽经承办法官反复释明，乔正芳和吴高林始终不同意以有独立请求权第三人的身份加入本案诉讼，不同意有独三诉讼与本案基于牵连管辖的规定进行合并审理。乔正芳和吴高林仅是以无独立请求权第三人的身份，帮助原告吴华进行抗辩。一审庭审笔录可以证明，两人在抗辩中，时而对608室主张四分之一的所有权，时而主张100%的所有权。在此情况下，依照民诉法规定，既然乔正芳和吴高林不同意以有独立请求权第三人的身份对608室的所有权和过户权提出独立的诉请，一审法院就不能根据乔正芳和吴高林作为无独立请求权第三人对608室享有所谓100%所有权的抗辩，对其抗辩理由进行实体确权，而应依法告知其另案起诉，进行确权诉讼，而且，一审法院也无权超出本案的审理范围，替另案的受诉法院作出确权判决或事实认定。但是，一审法院却超出本案审理范围，非法认定了无独立请求权第三人乔正芳和吴高林在离婚前对303室（以下简称303室）共同共有，离婚后归乔正芳所有，继而认定乔正芳对吴艳置换购买的608室享有100%的过户请求权，不仅明显违反了“不诉不理”的民诉法规定，且非法地为另案受诉法院作出了裁判。需要提请法庭注意的是，本案一审中，吴艳从未认可过案涉303室房屋属于乔正芳和吴高林共同共有，也从未认可608室归乔正芳所有。故，如果乔正芳和吴高林提起另案确权诉讼，假设其诉请被一审法院支持，但也必须依法保护和救济所有权人吴艳二审上诉的诉讼权利，该案也必须经过二审终审判决，即对乔正芳诉请的对案涉608室享有所谓100%所有权的过户请求权，进行二审确权判决，才能对本案的一、二审产生既判力。但是，本案中，因一审法院的上述程序严重违法，导致乔正芳对案涉608室享有所谓100%所有权的另案确权判决，因一审法院严重违反“不诉不理”和二审终审法律规定，由本案一审法院以事实认定的方式，进行了一裁终局，替本应另案审理的受诉法院作出了非法裁判，将非法认定的既成事实呈现给本案的二审法院。3、一审法院正是基于非法认定无独立请求权第三人乔正芳拥有案涉608室100%所有权的前提，基于乔正芳关于吴华和吴艳对该房产各享有一半产权的当庭陈述，非法认定乔正芳已将另案中对吴艳的产权过户请求权转让给了本案吴华，并将转让的性质认定成所谓赠与，据此最终错误判决吴华在本案中就608室产权对吴艳享有50%份额的过户请求权，这是又一次严重的程序违法。首先，如前所述，无独立请求权第三人乔正芳对608室享有所谓100%所有权的确权，没有依法经过另案二审终审判决，是本案一审法院在对另案没有审判权的情况下，越俎代庖和非法认定的事实。如果乔正芳或吴高林另案起诉吴艳或龚大建，吴艳或龚大建作为被告，应当是在另案中，对该案的原告乔正芳或吴高林的诉请进行答辩和抗辩，而不是在本案中，对无独立请求权第三人乔正芳或吴高林进行答辩和抗辩。其次，本案一审中，吴华对案涉608室诉请50%份额过户请求权，依据的事实和相关证据是基于2013年的三方协议，而不是根据所谓乔正芳拥有100%所有权或乔正芳转让50%过户请求权的事实起诉。况且，吴华也不能基于未经另案终审判决的上述结果在本案中向吴艳主张50%的过户请求权。吴艳不需要也不可能对吴华没有主张的事实进行答辩或抗辩。故，一审法院对无独立请求权第三人乔正芳拥享有608室所谓100%所有权的非法确权，导致无独立请求权第三人乔正芳或吴高林变成了有独立请求权第三人，本案一审法院对两案非法进行了合并审理。再次，假设乔正芳或吴高林100%所有权的另案诉请得到二审法院支持，对此后的案件产生既判力。假设本案一审法院非法认定的所谓转让50%产权过户请求权或财产赠与能够成立，吴华也必须基于新的法律事实再次另案起诉。该案的受诉法院基于乔正芳对案涉608室享有100%所有权的终审判决，还需要对转让的权利能否成立、实体财产权利转让的法律性质是否为赠与、该案被告吴艳基于上述新的法律事实的答辩能否成立等一系列问题，在依法审查和认定后，方能作出该案的一审判决。就是在程序上，另案的被告或无独立请求权第三人也并非完全是本案的诉讼主体，吴艳作为所有权人和另案被告，还依法拥有提出管辖权异议、重新答辩和重新举证质证等诉讼权利，其共有权人龚大健在另案中也并非是无独立请求权第三人。假设乔正芳所谓100%的所有权能够成立，在吴华另案起诉前，乔正芳也还有撤销所谓赠与或在608室产权过户后将房屋另行处分的权利。综上，一审法院在诉讼程序上严重违法，所作判决依法应予撤销。二、一审判决认定事实错误，非法剥夺了吴艳和龚大健对案涉房屋的所有权。二审法院应撤销一审判决，依法改判驳回吴华的一审诉讼请求。1、案涉303室的房屋所有权，系吴艳依法购买并进行了产权登记，与丈夫龚大健形成共同共有关系。一审法院非法认定该房产在乔正芳和吴高林离婚前共同共有，离婚后归乔正芳所有，无事实和法律依据。第一、从案涉房屋的流转来看，1996年房改购买的303室所有权，是由女儿吴艳使用父亲吴高林的工龄抵扣3805.04元购房款后，由吴艳另行出资16221.46元购买，吴艳同时还支付了维修基金486.08元、两证工本费120元，并支付了一个月的公租房租金44元。吴艳为购买303室合计支付了16871.54元，该购房款在当时相当于吴艳3-4年的工资总收入。吴艳依法取得了对303室房屋合法的所有权，并进行了所有权登记。为了尽孝，吴艳和龚大健将303室无偿地供父母共同居住到终老。需要说明的是，无论是上述303室，还是该房屋拆迁后吴艳另行置换购买的608室，吴华从未出过任何购房款或费用。第二、本案中，针对吴艳为购买303室支付的上述购房款和费用，吴高林和乔正芳作为无独立请求权第三人，为支持原审原告吴华的诉讼请求，竟然无中生有地抗辩吴艳支付的上述购房款，是两人向吴艳的借款，并已偿还给吴艳。但是，依据最高院证据规则，吴高林和乔正芳既然抗辩是向吴艳的借款，两人作为还款义务人，就应承担已还款的举证义务，而在无任何证据证明的情况下，一审法院应依法推定为没有还款，才符合法律规定。但一审法院以吴艳从未向父母主张过还款为由，错误推定两人已还款的可能性较大，并据此认定吴高林和乔正芳是向吴艳借款购买了303室，该房屋在吴高林和乔正芳离婚前为两人共同共有，完全无视303室是吴艳签约购买、支付购房款和相关费用并进行产权登记的法律事实。首先，吴艳从未主张或承认过其支付的购房款是父母向其借款，该事实根本就不存在。一审证据已证明，吴艳支付的是购房款，作为303室的购房人和所有权人，其有何必要或有何理由要向父母主张偿还所谓借款？一审法院认定，因父母主张上述款项是向吴艳的借款，既然吴艳没有向父母主张过债权，则吴艳向房改单位支付的购房款就是父母向吴艳的借款，而且推定父母已偿还吴艳的可能性较大。其次，1996年房改前吴高林和乔正芳均已退休，其有何证据证明还款来源？又提供了什么样的银行提款记录，能间接证明其已履行了所谓还款义务？故，在无任何证据证明的情况下，吴高林和乔正芳主张的所谓借款事实，根本不能成立。本案中，一审法院既已认定吴高林在1996年就已预见到国家20年后要征收遗产税而让吴艳挂名购买303室，该抗辩依法不能成立；对吴艳主张的房改时家庭成员已约定谁出资购房，所有权就归谁的法律事实，也不予采纳；对吴华及其妻子和子女对303室享有居住权的抗辩，也不予支持。在此情况下，依照物权法第九条、第十四条之规定，根据本案吴艳签约购买303室、支付房款和依法登记所有权的法律事实，一审法院就应依法认定303室的房屋所有权是吴艳和龚大健共同共有，否则，物权登记的公示公信效力还有何法律意义？2、一审法院违反合同相对性原则，对离婚协议第一条的约定断章取义，仅凭该约定就主观推断303室吴艳是挂名登记，实际产权人为乔正芳和吴高林，且乔正芳因离婚享有该房屋全部产权，才给吴高林支付6万元钱款等，实属认定事实和适用法律错误。第一、吴高林与乔正芳离婚的原因和签订离婚协议的背景，是因吴高林有外遇，并在2000年除夕提出与乔正芳离婚，并要求离婚后仍居住在303室。当时，吴华为此与吴高林发生激烈的肢体冲突。吴华当即表示，不会管吴高林，随他怎么作。而吴高林当时已决意离婚，甚至在2000年上半年提起离婚诉讼。为尽快平息父母的离婚闹剧，吴艳夫妇才不得不居中调解父母的离婚事宜，并帮两人代书离婚协议。第二、离婚协议的合同相对人是吴高林和乔正芳。离婚协议内容是龚大健根据乔正芳的表述代书的。根据合同相对性原则，无论从事实认定还是从法律约束力上看，离婚协议并非是吴艳和龚大健的真实意思表示，而是乔正芳和吴高林达成的合意。乔正芳在一审中也明确陈述不识字。故，乔正芳并不具有当时表述303室归其所有，究竟是其拥有房屋所有权还是由其居住终老的法律认知能力。关键是，乔正芳的上述表述，是针对吴高林对吴艳另购的房屋享有居住权而作出的意思表示。与一审的认定恰恰相反，如果离婚时乔正芳拥有303室所有权，而吴高林对吴艳另购房屋仅拥有居住权，两人何以能达成协议？故，乔正芳的所谓303室“归其所有”，是相对于吴高林对吴艳另购房屋享有居住权，而作出的对303室同样享有居住权的意思表示。龚大健作为女婿，为尽快平息二老的离婚纠纷，才会在自身法律意识不高和没有咨询专业法律人士的情况下，简单机械地以两位老人的表述，代书了主谓宾不全、意思表示不清晰的离婚协议。故，对离婚协议，不能将303室“归乔正芳所有”如一审认定的，是房屋所有权归乔正芳，而应结合上下文，采用目的解释和系统解释的方法确定其真实意思。第三、结合离婚协议的上下文看。首先，第一条关于吴艳购买并拥有所有权的303室“归乔正芳所有，吴高林不得挤占和支配”。前提是：吴艳作为303室产权人，该房屋之前供父母共同居住，在父母离婚的情况下，吴艳需另购一处住房，并作为该房屋产权人，供父亲吴高林居住。此处的303室“归乔正芳所有”，真实意思是归乔正芳单方居住，而非乔正芳是该房屋的所有权人。更不能如一审认定的，据此倒推303室房改时吴艳是挂名购房。该条约定与第二条和第四条约定，即“以吴艳为产权人，共付吴高林购房款6万元，另购居住房一处归吴高林居住，乔正芳不得挤占和支配”，在权利义务上是完全相互对等的。按照离婚协议的上述约定，两处房产均是吴艳出资购买并成为产权人，均分别归父亲或母亲一方居住，且离婚后对方均不得挤占和支配。这就从根本上解决了父母离婚后的单独居住问题。一审无视303室由吴艳出资购买并进行物权登记的事实，在无其他证据佐证的情况下，仅根据离婚协议中303室“归乔正芳所有”这个所谓的唯一事实，采用倒推的方法，认定1996年303室房改时吴艳是挂名购买登记，产权归乔正芳所有，无任何事实和法律依据。第四、依照2017年江苏省高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第23条的规定，本案中，原审原告吴华和第三人吴高林、乔正芳，既无证据证明吴高林和乔正芳与吴艳购买的303室存在出资关系，也无证据证明对吴艳购买303室存在借名买房的合意。一审中，乔正芳、吴高林、吴华及其代理人也从未作出过303室全部归乔正芳所有的陈述。吴华代理人在2019年8月9日第三次庭审，仅主张303室系房改房，产权应当归乔正芳、吴高林、吴华、吴艳等4个家庭成员共有，并据此主张2013年11月18日签订的协议书合法有效，案涉608室产权应归吴华和吴艳一人一半的辩论意见。承办法官询问乔正芳，与吴高林在离婚协议中约定303室是归其所有，还是归其居住，乔正芳并没有确认是约定归其所有，而是陈述“没有约定给谁，房屋拆迁到哪里，我就住到哪里”？故，乔正芳和吴高林经过三次庭审，在一审承办法官不断释明的情况下仍作出上述陈述，足以证明所谓吴艳对303室为挂名登记，乔正芳为实际产权人的认定，根本不能成立。第五、基于吴艳出资购买303室并进行产权登记的事实，退一步讲，假使认定离婚协议中，303室“归乔正芳所有的表述”是吴艳和龚大建对乔正芳的赠与，因本案中乔正芳作为无独立请求权第三人帮助吴华非法抢夺303室的所有权，依照合同法第一百八十六条第一款的规定，赠与合同为实践合同，在303室产权过户登记给乔正芳之前，吴艳和龚大建也有权随时撤销对乔正芳的赠与。第六、在离婚协议履行中，尽管吴艳按约向父亲吴高林支付了6万元购房款，但吴高林并未按约将另购的房产登记在吴艳名下，吴艳对此也没有与父亲计较。3、吴艳和丈夫龚大健对拆迁置换购买的案涉608室，在婚姻关系存续期间构成共同共有关系。一审判决将该房屋50%的产权份额过户至吴华名下，侵害了吴艳和龚大健合法的所有权。一审法院认定，案涉608室系由303室被拆迁后产权调换取得，吴艳虽支付了部分差价款和缴纳了相关税费，但上述补差款和税费相对于303室的拆迁安置补偿款数额来说，显然较低，据此认定吴艳购买608室不足以与乔正芳形成共有关系。如此认定的错误之处在于：首先，吴艳购买登记的303室与608室绝不是等面积和相同价值的产权置换。在面积上，303室的产权面积为70.67平米，吴艳置换购买登记的608室产权面积为115.62平米。其次，303室拆迁的变价款为1493319元，吴艳购买608室的购房总价款为1410564元。吴艳为608室装修投入了将近18万元，加上吴艳为购买608室另行支付的契税2257.35元、维修基金13874元和手续费80元，合计16211.35元。即使按照一审认定的吴艳为608室的面积补交了26676元，吴艳为换购608室也支付了22万多元。两处房产之间如此大的面积差，加之吴艳为此支付的费用，在一审判决中竟然被认定为吴艳补交的差价款数额“显然较低，由此认定吴艳购买608室，不足以与乔正芳形成共有关系”。再次，案涉608室系303室拆迁置换购买，没有吴艳为303室房改购房支付了相当于3-4年工资收入的16871.54元，何来608室的置换购买？当年的303室购房款16871.54元在今天应折算为多少钱？303室拆迁时已增值变价为1493319元，该变价款又该归属于谁。假设如一审认定的303室所有权归乔正芳所有，完全无视吴艳购买608室补交差价款和费用的事实，一审法院也非法剥夺了吴艳和龚大健与乔正芳对608室的按份共有权。吴华辩称，吴艳、龚大健的上诉理由没有任何事实和法律依据，具体理由如下：一、一审法院程序合法，并没有违反我国民事诉讼法不告不理的原则，更没有枉法裁判。所谓不告不理原则是指没有原告的起诉，法院就不能进行审判，但是人民法院依职权原则，在审判中可以发挥积极主动作用，不消极地受起诉范围的限制，以便使案件得到正确、合法、及时的解决。本案中，吴华已经起诉，具有独立请求权的第三人乔正芳、吴高林也参加了诉讼，且均没有放弃各自的权利。一审法院正是依法履行自己的职责，根据当事人的诉求，对案件的真实情况进行了全面的调查取证后作出的公正判决，不存在所谓的不告不理一说，也不存在剥夺吴艳、龚大健的诉讼权利。吴艳、龚大健的辩解没有任何事实和法律依据。二、第三人乔正芳、吴高林自始至终没有放弃房屋的所有权。一审审理中，第三人乔正芳、吴高林自始至终目的都是为了把自己的房屋产权均分给吴华和吴艳一人一半，至于没有缴纳诉讼费用，只是为了省钱，但始终没有放弃涉案房屋的产权和独立请求权。三、涉案房屋始终是属于房改房，而我国对房改房政策规定是，一个家庭享受相应面积的一套房屋。本案的焦点是：1、303室是不是第三人吴高林、乔正芳名下的承租房？2、303室是不是用吴高林工龄购买的房改房？3、涉案房屋是不是303室的拆迁安置房？答案均是肯定的。本案中，无论吴艳和龚大健怎么辩解，但始终改变不了涉案房屋属于房改房的事实，而房改房的房产证上为什么只写吴艳的名字，是当时房改房政策所致，有第三人吴高林在庭审中多次阐述和房管部门提供的证据予以证实。根据1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条的规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次。吴艳、龚大健已经享受了省委安排在改房的政策，绝不能再享受以吴艳名义购买的房改房。四、离婚协议不仅是第三人吴高林、乔正芳的真实意思表示，且没有违反我国法律法规和禁止性规定，协议内容合法有效。由于离婚协议是龚大健拟定，吴华对协议内容认可，因此协议约定303室归乔正芳所有符合客观事实，依法有效。吴高林和乔正芳的离婚协议是龚大健代书的，协议内容是按照双方当事人的要求所书写的，吴艳、龚大健在上诉状中已经承认。其中离婚协议中明确写到“303室归乔正芳所有”，这不仅说明所写的内容是乔正芳和吴高林的真实意思表示，也是吴艳、龚大健当时的真实意思表示，否则吴艳和龚大健不可能在长达20年时间内不提出异议。而且也充分说明乔正芳和吴高林当时对房改房的真实想法。虽然乔正芳不识字，但是不影响真实意思表示，离婚协议合法有效。五、购买房改房款项和涉案房屋装修等费用的支出，不影响涉案房屋属于房改房的性质，更不影响涉案房屋所有权的性质。本案中，购买房改房时吴艳垫付的款项，第三人乔正芳、吴高林已经归还。即使吴艳不承认已经归还，但也不能改变303室是房改房的性质。再说，涉案房屋增加面积所支付的款项以及装修费用是在用拆迁款支付的。即使吴艳不承认，也同样不能改变涉案房屋是房改房的性质。无论是谁出钱购买房改房和房改房拆迁后的安置房，其产权的归属依照法律规定应当是共同共有或按约共有，而绝不是写谁的名字产权归谁。因此，涉案房屋的产权不属于吴艳、龚大健。乔正芳辩称，涉案房屋吴华和吴艳一人一半，如果吴艳不同意，我准备收回房屋。吴高林述称，吴艳、龚大健所述不是事实。当时吴艳陪我们去房产部门咨询，如果要购买的话，凭我的工龄需要支付一万多元。我和乔正芳说，等有钱了再购买。吴艳说如果我们要买房，她有钱先给我们垫付了，等我们有钱再还给她，所以就把房屋购买了。我听说遗产过户要交一笔钱才能过户到儿女的名下，为了规避遗产过户费，就想把房屋产权放在吴华和吴艳两个人头上。房产部门具体办事的人员说，我家住房是四个人，政策是一个家庭只能写一个人的名字，因为当时吴艳陪我们去的，所以就上了吴艳的名字。房屋买下来，我就和吴华、吴艳说，只要我们两个人活着，房子是我们两个人的，等我们两个人去世了，你们两个人一人一半。过了六、七个月以后，我和乔正芳把买房的钱还给了吴艳。我让乔正芳找吴艳要房产证（房改房），乔正芳向吴艳要了几次，吴艳都不愿意给。我和乔正芳离婚的时候，乔正芳给了我6万元，房屋就归乔正芳所有了。后来听说要拆迁了，可以把家庭成员的名字加上去，吴艳不让把乔正芳的名字加到房屋上面。后来拿到608室以后，我和吴艳要房产证，要把吴华的名字加上去，吴艳也不愿意给。房屋的产权是属于我们两老人的，不属于吴艳，用吴艳的名字就是为了免遗产过户费。吴华向一审法院起诉请求：1.确认吴华对南京市鼓楼区××金阜雅苑一幢608室的房屋享有50%的产权份额，吴艳协助吴华办理该部分产权份额的变更登记手续；2.诉讼费由吴艳承担。一审法院查明的事实：一、当事人之间的亲属关系以及吴华和吴艳参加房改购房的事实吴华和吴艳系兄妹关系，第三人吴高林和乔正芳分别系其二人的父亲和母亲，第三人龚大健系吴艳的丈夫，其与吴艳于1991年4月30日登记结婚。吴华和吴艳两个家庭均参加了房改购房。吴华自认其系1996年参加的房改。吴艳和龚大健自认其二人系于2000年参加的房改，因政策仅允许使用一个人的工龄，故房改时仅使用了龚大健一个人的工龄。二、吴艳获得房屋产权登记的事实乔正芳原系南京市家具总厂职工，南京市家具总厂于1977年12月将鼓楼区马台街43-8号的房屋分配给乔正芳一家（吴高林、乔正芳、吴华、吴艳）居住使用。该房屋被拆迁后，吴高林作为承租人承租了303室的公租房用以居住使用。1996年8月29日，吴艳作为购买人向南京市鼓楼区房产经营公司提交了《购买直管公有住房申请表》，请求购买303室的房屋，该表载明房屋内的同住家庭成员包括吴高林、乔正芳、吴华、吴艳、包某、吴某某、龚某等共计7人。同日，吴高林亦向房管部门提交了《购买直管公有住房申请表》，该表载明的信息与吴艳提交的审批表所载明的信息一致，但该表下方有一个差号。房管部门因出售该房作出了《出售直管公房审批表》，该表载明吴艳在用吴高林的工龄抵扣部分房款后，仍应支付16221.46元的房款。1996年10月5日，吴艳与南京市鼓楼区房产经营公司签订了《南京市直管公有住房买卖契约》，约定以16221.46元的价格购买303室的房屋。协议签订后，吴艳缴纳了该房屋的购房款、维修基金及相应的税费，该房屋被登记至吴艳名下。2010年5月31日，吴艳因证件遗失申请补办了该房屋的产权登记证书。三、吴高林和乔正芳离婚的事实2000年6月23日，吴高林和乔正芳协议离婚。该协议约定：子女均已成家，无负担；双方共同住房303室归乔正芳所有，吴高林不得挤占和支配；以女儿吴艳为产权人，购居住房一处供吴高林居住，共付吴高林购房款陆万元人民币；此购房款在办理离婚手续时首付三万元，余额明年起平均分三年等额付清；所购吴高林住房，乔正芳不得挤占和支配。上述离婚协议的内容系由龚大健拟写的，吴艳未对该协议的内容提出异议，且其自认系其要求龚大健书写的。乔正芳离婚后一直居住在的房屋内。吴高林离婚后搬至他处居住，乔正芳在2000年6月至2003年11月期间向吴高林支付了离婚协议中所约定的6万元，吴高林向乔正芳出具了收条。四、吴艳签署拆迁补偿协议的事实2010年12月起，南京鼓楼房地产拆迁有限公司开始对湖南路片区进行拆迁，但拆迁单位一直未能与吴艳就拆迁303室房屋达成一致协议。2013年2月26日，南京市住房和城乡建设委员会作出了宁房裁字（2013）第0028号《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，裁决南京市土地储备中心和南京市鼓楼区建设局应按照评估机构出具的估价款1078131元，计算303室的货币补偿金额，且应当提供钟阜路29号05幢504室（建筑面积96.11平方米，评估价1633390元）的住房等。但是，该双方最终并未按照该裁决书的内容履行，而是于2013年3月30日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》及《产权调换补充协议》。拆迁补偿协议约定，双方同意按照评估结果确定303室拆迁的货币补偿金额为1078283元、各项补助费用及搬家奖励、交房奖、置换房装修补贴、过渡补贴等共计257036元，吴艳选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受拆迁方提供的坐落于钟阜路29号7栋608室建筑面积为114.06平方米的房屋。产权调换补充协议约定，吴艳的房屋拆迁补偿款不能支取、不计利息，用于调换钟阜路29号7栋608室的房屋，价值相等不结算差价，该户除房屋拆迁补偿款以外的各项补偿费合计257036元，以划拨方式出具专项存款凭证。2013年5月31日，吴艳开具了233432元的银行本票，用以支付钟阜路29号7栋608室房屋的补差款。2013年6月3日，南京鼓楼房地产拆迁有限公司出具了收到该款的收据。五、吴华与吴艳及乔正芳签署三方协议的事实吴艳签署上述拆迁补偿协议后，吴华与吴艳及第三人乔正芳之间对该房屋的分割产生了重大争议，经案外人乔某,4协调，吴华与吴艳及乔正芳于2013年11月18日分别在一份协议上签署了自己的姓名。该协议共有四条，前三条系由吴艳的朋友庄伟雯代为起草的，该前三条的内容为：一、钟阜路29号7幢608室房产一套，由乔正芳老人居住，其居住期间，不可用于他用，如因特殊情况需要变更，应由吴艳和吴华协商同意达成一致后，方可进行，该房产的产权拥有人为吴艳和吴华，乔正芳老人去世后，该房产可上市交易，吴华和吴艳各自享有50%的产权；二、本协议签署前，由吴艳承担了乔正芳的一切赡养义务，今后无需再承担任何法律义务，一切随愿，自本协议签署之日起，乔正芳由吴华承担其全部赡养义务，费用由吴华承担；三、18万元装修补偿款中，12万元为吴艳应得，6万元用于该房产装修。庄伟雯拟好上述条文后，首先由乔正芳和吴华签字，但吴华签字时在条文中拟写了“草签协议”四个字。乔正芳和吴华签字后，乔某,4携该条文与乔正芳一起至吴艳家，交给吴艳签字，吴艳在签字的同时在上述第三条后添加了第四条，内容为“该房吴艳有权监管，若三室吴艳留用一间，若两室，有使用权”。吴高林在上述协议签订时不在现场。六、吴艳取得本案所涉房屋产权登记的事实2013年12月20日，南京鼓楼房地产拆迁有限公司向吴艳发送了房屋交付通知书，明确××（金阜雅苑）的房屋已竣工，原工程编号××7幢608室，现公安核定门牌号为××1幢608室，定于2014年1月2日下午进行房屋交接。2013年12月29日，深圳市开元国际物业管理有限公司南京开发分公司金阜雅苑小区物业服务中心向吴艳出具了收条，明确其收到吴艳交付的“一栋二单元608室”的房屋钥匙一把。2014年12月23日，吴艳与南京湖南路苏宁置业有限公司（以下简称苏宁置业公司）签订了《金阜雅苑商品房现售合同》，约定以1410564元的价格购买××一幢二单元608室的房屋。同日，吴艳又缴纳了一笔补差款26676元。南京湖南路苏宁置业有限公司向吴艳出具了总额为1410564元的购房发票。另外，吴艳还缴纳了该房屋的契税、维修基金、不动产登记费、物业费、装修管理费、公共能耗费等费用。2016年12月6日，该房屋被登记在吴艳名下，产权证所载明的建筑面积为115.62平方米，房屋用途为“城镇单一住宅用地（产权调换房）/一般住宅”。一审法院法庭辩论终结前，该房屋仍登记在吴艳名下。庭审中，双方及第三人一致确认××一幢二单元608室的房屋就是原拆迁协议上所载明的钟阜路29号7栋608室的房屋。七、证人出庭作证及吴艳提供谈话笔录及录音的事实证人乔某,4称，2013年11月16日，吴华、吴艳及乔正芳开始发生矛盾，18日其赶到现场，当时乔正芳比较激动；当时吴华、吴艳均各自在自己的家里，协议系其通过电话沟通后分别签的字，协议是由吴艳的朋友庄伟雯代为草拟的，因为协议上涂改的较多，所以是草签的协议；吴华告知其整理后重新签订新协议，但是后来吴华告知其乔正芳有新的想法，想加名字，否则全部收回；其告知乔正芳，吴艳的钱已经准备好了，假期也准备好了，但乔正芳称让吴艳先上班；装修的钱是吴艳向其交付的，其参与了材料的购买；乔正芳对吴艳比较排斥，不愿意见吴艳，此次生病，吴艳一直照顾乔正芳；吴艳签署协议时很伤心，当时吴艳讲未签订正式的协议就作废了，第二天其将此事告知了吴华和乔正芳。吴艳为证明事发过程，向一审法院提供了其律师与乔某,4的谈话笔录。乔某,4在该笔录中称“我娘（姑妈）他们一开始有个单位分房，后来被吴艳买下来了，我娘（姑妈）说买房的钱给吴艳了，至于她有没有给，我就不清了……17号下午，我接到吴艳女儿的电话，说其奶奶不吃饭，再跟我妈闹……庄伟雯在吴华家起草的协议……吴华拿到这份协议后说，等我把这个协议重新打印一下，你把打印好的协议拿过去给吴艳签字，然后你把钱交给我，吴华就在协议上补签了‘草签协议’这几个字，后来大概过了半个月，吴艳那边主动联系我，说钱准备好了，然后我就给吴华打电话，吴华说我娘（姑妈）又有点想法，让我跟她联系吧……我娘（姑妈）又说‘我辛苦了一辈子了，房子到头来没有我的名字，要么把我名字加上去，要么我全部收回’，吴艳当时说执行就执行，不执行就作废”。乔某,4对其与吴艳律师之间的谈话的真实性不持异议。吴华对于吴艳在庄伟雯拟写的条文后添加的第四条，亦表示不持反对意见。吴艳对证人乔某,4的证言不持异议。乔正芳称吴艳在签署第四条时没有向其宣读，其不知道第四条的内容，其不同意吴艳与其一起居住，若该条文系在其签字前已经拟好，则其是不会在协议上签字的。另外，乔正芳确认，其的确在签字后告知乔某,4，要么在产权证上加上自己的名字，要么收回房屋产权。吴艳为证明其系受胁迫签署的协议，还向一审法院提供了其代理人与乔某,4的母亲稽美英的谈话笔录以及其代理人与庄伟雯的电话录音。稽美英在笔录中称，关于协议的签订过程与乔某,4的陈述一致。电话录音中记载“协议是我写的没错，但是内容是他们商议好的，草签协议是吴艳要求的，说只是草签而已……草签协议这四个字我不敢确认，当时乔某,4在的，后来就一直为了这个房产的事，没有达成共识……我觉这个案子最主要的是要搞清楚这个房子的性质……但毕竟没有打印签字，那这个东西从法律上来讲也没有效力”。吴华认为稽美英和庄伟雯均未到庭作证，故其对上述书面证词及录音的真实性，不予确认。八、其他事实2014年3月2日，吴艳报警，民警至现场发现系吴艳与乔正芳因房产发生纠纷，遂告知双方至法院通过诉讼解决。2019年1月12日，吴艳再次报警，民警至现场发现其房门被人用胶水堵住，遂联系开锁人员上门开锁。吴高林和乔正芳在庭审中称，房屋原系其夫妻共同财产，对于本案所涉房屋其要公平分配，吴华和吴艳各得该房屋一半的产权份额。本案经一审法院组织调解，双方当事人未能达成调解协议。上述事实，有双方提供的证据以及一审法院的庭审笔录、谈话笔录等在卷予以佐证，一审法院予以认定。庭审中，双方及第三人对乔正芳、吴高林是否偿还了吴艳垫付的购买房屋的购房款产生了争议。乔正芳、吴高林称其在购买的房屋后已将吴艳垫付的一万余元款项全部偿还完毕，吴华对此予以确认，但吴艳表示乔正芳、吴高林并未将一万余元购房款偿还给自己。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的除外，未经登记，不发生法律效力。债权人可以将自己的债权全部或者部分转让给第三人。一、关于房屋的权利人问题首先，吴高林主张其以吴艳的名义购买房屋系为了规避吴华和吴艳在将来继承遗产时会发生的遗产税，因该主张无相关的证据予以证明，且吴艳不予认可，故一审法院对吴高林主张的该项事实，不予认定。其次，吴艳主张其在购买该房屋时，其与吴华、吴高林、乔正芳等约定谁出资购买，该房屋就是谁的，因其并未提供证据证明该主张，且吴华、吴高林、乔正芳等对此不予认可，故一审法院对其主张的该项事实，不予认定。再次，吴华虽主张其与吴高林及乔正芳均系拆迁安置的对象，但吴华及其妻子在1996年也参加了房改购房，故吴华及其妻子和子女等均不应再享有房改购房的居住权。最后，的房屋虽在公房改革后就登记在了吴艳名下，但吴艳和龚大健在吴高林和乔正芳离婚时分别见证和书写了此房屋归乔正芳所有的内容，且乔正芳一直居住在房屋内，上述事实可以使一审法院认定吴艳仅系房屋的名义持有人，该房屋在吴高林和乔正芳离婚前，实际系吴高林和乔正芳的夫妻共同财产，否则其二人不可能在离婚时对该房屋的产权进行约定，吴艳及龚大健亦不可能在离婚协议上载明该财产归乔正芳所有，乔正芳亦不可能在未获得财产份额的情况下，另行给付吴高林6万元钱款。因此，一审法院认定房屋在吴高林和乔正芳离婚后，实际应归乔正芳所有，乔正芳享有要求吴艳将房屋过户至自己名下的权利。吴艳和龚大健虽辩称房屋归乔正芳所有的意思是该房屋由乔正芳居住，但并无相应的证据予以证明，且吴华、吴高林、乔正芳等均不予认可，故一审法院对吴艳和龚大健主张的该项事实，不予认定。二、关于吴高林和乔正芳在购买房屋后是否偿还了购房款的问题吴高林和乔正芳虽未提供证据证明其在购买房屋后将吴艳支付的购房款偿还给了吴艳，但吴艳在确认该房屋归乔正芳所有的同时，并未向乔正芳和吴高林主张偿还过该款，亦未在本案中陈述其曾向吴高林和乔正芳主张过该款，故该款已经偿还完毕的可能性较大，一审法院予以认定。另外，即使该款未偿还，基于吴艳与吴高林和乔正芳存在父母子女关系的事实，以及其在长达20余年的时间里未主张偿还的事实，亦应认定其实际已经放弃了该权利。三、关于本案所涉房屋的所有权人问题因吴艳对于房屋的产权登记仅系代持，而非真实的权利人，故基于产权调换所获得的本案所涉房屋，亦应归乔正芳所有，乔正芳享有要求吴艳将本案所涉房屋过户给自己或将该过户请求权转让给他人的权利。吴艳虽在获得本案所涉房屋时另行支付了部分补差款，并缴纳了相关的税费，但该补差款和税费的数额相对于拆迁安置补偿款的数额来说显然较低，不足以使一审法院认定其与乔正芳之间形成了共有关系，且乔正芳和吴高林始终陈述基于房屋进行产权置换后的房屋属于其夫妻共同财产，故吴艳缴纳的补差款等不构成对该房屋的共同出资，其不应获得对该房屋的所有权。四、关于三方协议的效力问题吴艳主张该协议系受胁迫而签订的，因吴艳提供的证据不足以证明其主张，且该协议系在乔某,4等人的协调下签订的，故一审法院对其主张的该项事实，不予认定。因吴华和乔正芳在签订协议时，该协议中的条文仅有前三条，并无第四条，故应认定乔正芳和吴华对该协议中的前三条并无异议。吴华在签字时虽签署了“草签协议”这四个字，但并未对协议中的前三条内容进行更改，故该四个字并不影响其对前三条内容的确认，因此亦不影响合同的效力。但是，吴艳在乔正芳和吴华签字确认的条文后另行增加了第四条，该条文并未获得乔正芳的许可，且乔正芳在吴艳签字后明确告知中间人要求在安置房的房产证上增加自己姓名，否则吴艳将安置房返还给其本人，故结合乔正芳在本案中所陈述的，其不同意跟吴艳住在一起，若该条（第四条）在其签字前已经拟好，则其不会在该协议上签字等内容，一审法院认定本案中的三方协议并未成立。因未成立的合同，不发生法律效力，故吴华以该协议已载明其享有50%的产权份额为由，要求一审法院确认其对本案所涉房屋享有50%的产权份额，并请求吴艳过户至自己名下，无事实和法律依据。五、关于应否确认吴华为本案所涉房屋的所有权人问题因不动产物权的所有权以登记为准，未经登记，不发生法律效力。本案中，吴华与吴艳及乔正芳签署协议后，吴艳并未将50%的产权份额变更至吴华名下，故即使该协议有效，吴华亦仅能在产权变更登记后请求一审法院确认其对该房屋享有50%的产权份额，而无权直接请求确认该房屋50%的产权份额归其所有。因此，吴华在未获得产权登记前，请求判令本案所涉房屋50%的产权份额归其所有，无事实和法律依据，一审法院不予支持。六、关于吴艳是否应将50%的产权份额过户至吴华名下的问题本案中，吴华与吴艳及乔正芳所签订的三方协议虽未生效，但乔正芳在庭审中作出了该房屋的产权份额由吴华和吴艳各自享有一半的陈述，该行为可以使一审法院认定其已将自己对吴艳的产权过户请求权亦转让给了吴华，因该转让行为无需支付对价，因此事实上构成了赠与。吴艳基于该行为产生了对吴华转让50%产权份额的义务，因此吴华请求判令吴艳将50%的产权份额过户至自己名下，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、吴艳于判决生效之日起十日内协助吴华将南京市鼓楼区××金阜雅苑一幢608室房屋中50%的产权份额过户至吴华名下；二、驳回吴华的其他诉讼请求。案件受理费24000元，由吴艳承担。本院审理期间，吴艳对一审法院查明的如下事实有异议：1、“1996年8月29日，吴艳作为购买人向南京市鼓楼区房产经营公司提交了《购买直管公有住房申请表》”，主张该申请表是吴高林以吴艳作为购买人向鼓楼区房产部门提交的，表格的内容是吴高林填写的，一审中吴高林认可该事实。2、“吴高林亦向房管部门提交了《购买直管公有住房申请表》”，主张该点不应作为查明的事实写进判决书。3、“上述离婚协议内容系由龚大健拟写的”，主张一审判决没有如实记载当时吴艳陈述的内容，吴艳陈述协议内容是龚大健书写的，但协议本身内容是吴高林、乔正芳达成一致，龚大健仅仅是代书，应不能说内容是龚大健书写的。4、“乔正芳在2000年6月至2003年11月期间向吴高林支付了离婚协议中所约定的6万元，吴高林向乔正芳出具了收条”，主张6万元是龚大健和吴艳支付，并非乔正芳支付。5、“吴艳还缴纳了该房屋的契税、维修基金……等费用”，主张一审没有记载装修费用，装修费用约18万元由吴艳出资的，吴艳缴纳契税2257.3元、维修基金13874元、不动产登记手续费80元、物业费923.89元×2次、公共能耗费444.83元×2次、装修管理费399.21元。吴艳对一审查明的其他事实无异议。吴华对一审法院查明的事实无异议。针对吴艳所提异议，吴华表示：1、购房申请表由谁提交，对本案没影响。2、关于离婚协议，当时是两个老人的真实意思表示，龚大健代书，当时龚大健和吴艳对两个老人提出的要求是认可的。3、6万元是乔正芳支付给吴高林的，并非吴艳和龚大健支付，一审认定正确。4、吴艳缴纳的费用不影响房改房的性质以及涉案房屋的性质是共同共有，或者按照约定来处理产权，不论怎么算都是在拆迁的款项当中，吴艳个人并没有拿出一分钱，并且还赚了钱。乔正芳对一审法院查明的事实无异议，并表示6万元钱是自己出资给吴高林的。吴高林对一审法院查明的事实无异议。二审中，吴艳提交证据如下：1、乔某,4、稽美英、史某,4、康有荣证人证言，证明2013年拆迁之前，乔正芳在与吴艳关系较好时，向亲戚以及老邻居、老领导均表示湖南路的房屋是吴艳出资购买的，就是吴艳的，吴华没有出资，和吴华没有关系；2013年11月份湖南路的房屋拆迁后，乔正芳的态度就发生了很大的转变，所有的说法都向着吴华；608室由吴艳负责装修并付款。2、龚大健银行卡查询清单及银行流水，证明乔正芳与吴高林在离婚协议中约定的6万元是由龚大健在其银行卡中取款支付给吴高林。3、装修费单据及空调照片，证明吴艳为608室房屋装修支出费用合计134535.87元。吴华对上述证据质证意见如下：1、对证人证言的真实性均有异议，证人证言与本案不具有关联性，也达不到吴艳的证明目的，只能说明乔正芳与吴高林、吴华、吴艳家庭产生矛盾。2、银行流水不完整，进账和余额不对等，对该证据的真实性以及关联性有异议，不予认可，只能证明龚大健在此期间取过钱，但钱用于何处无法证实，部分的取款时间与吴高林收条上的时间不能相互印证，即使6万元中有部分款项是龚大健支付给吴高林，也仅能够说明吴艳、龚大健完全认可吴高林、乔正芳离婚协议的约定，而且按照离婚协议的约定帮助乔正芳履行，进一步说明涉案房屋归乔正芳所有是吴艳、龚大健的真实意思，也反映涉案房屋的客观登记情况。况且乔正芳有工资收入，湖南路房屋一直都在出租，而且当时的租金2万元一年，比工资收入都高。3、对装修单据中的收据和发票、照片的真实性没有异议，对南京悦格装饰工程有限公司工程预算书中金额较大的47000元真实性有异议，该预算书是装修人员前期商谈时报的预算，最终的价格和预算会有较大的差额，该份预算书也没有加盖公章，真实性无法确认。涉案房屋的装修费用虽然是由吴艳支出的，但是该装修费在拆迁补偿款中已经由吴艳领取了，而且拆迁补偿的装修费大于吴艳实际支出的装修费。无论装修费实际发生多少，房屋拆迁补偿款远远大于所使用的费用，使用完以后还剩18万多元，在协议当中提出来，12万归吴艳个人，6万归乔正芳，尽管当时的协议是这样写的，但是吴艳仍然没有落实，所以吴艳所说的费用，与本案没有关联性。乔正芳质证意见如下：1、对证人证言不认可，不符合事实。2、六万元钱是我给吴高林的，不是龚大健给吴高林的。3、装修款是吴艳用湖南路拆迁补偿款出的。吴高林质证意见如下：1、对证人证言的真实性不认可，我不认识证人史某,4。2、6万元都是乔正芳给的，其中有一次是乔正芳把钱给龚大健，龚大健给我的。3、对房屋的装修问题不清楚。吴艳同时申请证人乔某,4到庭作证，证明303室房屋是由吴艳出资购买，608室由吴艳出资装修。乔某,4陈述：乔正芳和吴艳都给我说过303室房屋的事情，当时家庭聚会，好多人都在，乔正芳说房屋是吴艳买的，就是吴艳的；303室要拆迁时，吴艳也当着家人的面说虽然是她买的房屋，但她给乔正芳住到百年，肯定要给乔正芳保障；我不清楚303室由谁出资购买，我听我妈说，乔正芳跟我妈说钱还给吴艳了，吴艳说她没有拿过；大概2010年左右，303室拆迁前，乔正芳和吴华为房屋怎么分配发生争吵，乔正芳说房屋是吴艳的，2013年不知什么原因，乔正芳转变了，就想要给吴华，乔正芳和吴艳就闹起来了；2014年房屋装修，有一部分材料是我在网上购买的，吴艳给的钱，基础装修部分的钱没经我手，应该是吴艳给的。吴艳对乔某,4证言的真实性，合法性，关联性予以认可。吴华对乔某,4证言的真实性不持异议，但认为乔某,4的证言不能达到吴艳的证明目的。乔正芳认为乔某,4所述不实，对乔某,4的证言不予认可。吴高林表示对乔某,4所要证明的内容不清楚。吴华提交家具订货单两份，证明吴华为乔正芳购买的红木家具价格为83000元，所购家具现放置在608室内。吴艳对上述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可，主张装修过程吴华没有参与，该证据与拆迁款无关，仅能证明吴华对父母的孝心，吴华购买家具是在吴艳对608室装修完毕并购买所有家具及家用电器以后，是为了投资。乔正芳认可上述红木家具均放置在608室，由其使用。吴高林表示其对购买家具情况不清楚。本院审理中，吴高林陈述，购买303室时没有开过家庭会议，只是其想购买，后告诉吴华房屋买了，没说谁出资，至于有没有讲登记谁的名字记不清楚了，只说产权属于吴高林和乔正芳，等将来俩人去世了，才给吴艳和吴华。吴华表示，购买303室房屋时其不知情，也没有和其商量，拆迁时才知道房屋登记在吴艳名下；303室是房改房，根据规定只能登记一个人的名字，吴艳是作为家庭代表登记，代表吴高林、乔正芳、吴华和吴艳四人，303室产权应归四人共同共有；608室是303室拆迁安置房，其性质仍属于房改房演变而来，房屋产权不应当归吴艳所有，一审中乔正芳和吴高林表示将其两人各自持有的四分之一分给吴艳和吴华，因此涉案房屋的产权应是吴华和吴艳各自占50%。吴艳则对吴华所称的303室为四人共同共有不予认可，其认为，吴高林亲自填写购买直管公房申请表，注明购买人是吴艳，可以证明家庭已经协商由吴艳出资并购买303室，且买卖契约也载明经该房承租人与同住成年人协商一致，同意由吴艳购买303室房屋，吴高林、乔正芳与吴艳之间也未达成借名买房的意思表示，吴艳购买公有住房后，房屋所有权归吴艳所有，303室产权是吴艳个人的，因产权置换取得的608室所有权和添附都属于吴艳。本院认为，不动产物权的取得一般以依法登记、取得不动产权属证书为准，但有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的除外。本案中，303室房屋原以吴高林名义承租，并由吴高林、乔正芳、吴华、吴艳居住使用，1996年按房改政策购买时，以吴艳作为购房申请人，在使用吴高林工龄抵扣部分购房款后，由吴艳缴纳了购房款等费用，303室登记在吴艳名下。南京市鼓楼区房产经营公司与吴艳签订的《南京市直管公有住房买卖契约》虽载明“经该房承租人与同住成年人协商一致，同意由乙方购买上述房屋……。乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有”，但因303室系按房改政策购买，具有福利性质，且根据国务院有关职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次的政策规定，在家庭成员对房屋权属存在争议，且吴高林、乔正芳、吴华、吴艳在购房前后对于房屋权属问题未作出书面约定的情况下，仅凭缴纳购房款、证人证言尚不足以认定303室房屋所有权归吴艳个人所有，况且吴高林、乔正芳、吴艳对于购房款是否返还的陈述不一。据此，303室房屋应认定为吴高林、乔正芳、吴华、吴艳家庭购买。2000年6月23日吴高林与乔正芳协议离婚时，离婚协议由龚大健代书，吴艳见证，吴高林与乔正芳在离婚协议中对303室所有权进行了约定，即303室房屋归乔正芳所有，此后乔正芳也按离婚协议约定支付给吴高林购房款6万元。吴艳和龚大健对吴高林和乔正芳在离婚时处分303室房屋是明知的，其没有对此提出异议，吴华对离婚协议中关于303室房屋归乔正芳所有亦未提出异议，上述离婚协议在婚姻登记机关备案，因此，离婚协议对303室房屋所有权的约定也应视为家庭成员之间对该房屋权属进行了分配，一审认定303室房屋在吴高林与乔正芳离婚后，实际归乔正芳所有并无不当。吴艳上诉称离婚协议中约定“303室归乔正芳所有”的真实意思是“303室归乔正芳单方居住”，因“所有”与“居住”是两个不同的概念，吴艳和龚大健作为离婚协议的见证人和代某,4，应当知晓该约定所产生的法律后果，其称自身法律意识不强，没有咨询专业法律人士，只是简单机械地以老人的表述而代书的上诉理由不能成立，本院不予采纳。608室房屋所有权虽登记在吴艳名下，但608室房屋系基于303室房屋被拆迁，通过产权置换方式而取得，故608室房屋所有权仍应归乔正芳所有。2013年11月18日乔正芳、吴华、吴艳所签订的三方协议第一条有关608室房屋产权的内容，也与离婚协议中对于303室房屋所有权分配的约定相互印证，进一步说明303室以及产权置换后的608室房屋所有权虽登记在吴艳名下，但并非归吴艳个人所有。乔正芳作为608室的实际所有权人，其在法院审理期间明确表示608室产权份额由吴华和吴艳各自享有一半，是其真实意思表示，不违反法律规定。鉴于608室房屋所有权现登记吴艳名下，一审判令吴艳协助吴华将608室房屋50%的产权份额过户至吴华名下并无不当，因所有权变更登记而产生的税费，应按国家规定负担。综上所述，吴艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24000元，由吴艳负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  钮丽娜审判员  白文虎二〇二〇年八月七日书记员  朱亚芳