广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7110号上诉人（原审原告）：雷元良，男，1956年5月27日出生，汉族，住广州市天河区金钗一巷7号二楼。委托诉讼代理律师：魏素琼，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理律师：欧玲君，广东海际明律师事务所律师，实习律师。被上诉人（原审被告）：袁波（曾用名：袁王波），男，1978年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：卢阳，女，1982年11月16日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人雷元良因与被上诉人袁波（曾用名：袁王波）、卢阳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。雷元良上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二、三、四项，改判支持雷元良的全部诉讼请求。2.本案一审案件受理费、二审诉讼费由袁波、卢阳承担。事实与理由：一、双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第二款已明确约定违约金为物业成交价的10%。双方签订的合同明确约定，卖方逾期交付该物业，应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金，一审法院毫无依据将违约金降为400000元，极不合理，应依法撤销，严格按照合同约定内容，判决袁波、卢阳支付违约金670000元。二、合同签订时袁波、卢阳接收了雷元良定金670000元，但拒不履约，应双倍返还定金。雷元良向袁波、卢阳购买了涉案房屋，并且依约向袁波、卢阳支付了房款定金670000元，但在雷元良多次催促袁波、卢阳履约的情况下，二人拒不履行，给雷元良造成难以弥补的财产损失。依据《合同法》第一百一十五条的规定，袁波、卢阳除返还已支付的670000元定金外，还应当返还一倍定金670000元。综上所述，请二审法院依法改判。袁波、卢阳经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。雷元良向一审法院起诉请求：1.雷元良与袁波、卢阳签订的《房屋买卖合同》解除；2.袁波、卢阳向雷元良双倍返还定金并支付成交价10%的违约金，共计2010000元；3.本案诉讼费用由袁波、卢阳承担。一审法院查明事实：广州市白云区同和路828号锦山街12号803房（以下简称涉案房屋）于2015年8月11日登记在袁波、卢阳名下，为袁波、卢阳共同共有。2017年7月11日，雷元良（乙方，买方）与袁波、卢阳（甲方，卖方）、广州连家地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖房屋为涉案房屋，总金额6700000元；买方于本合同签订之日向经纪方支付180000元作为咨询及中介服务费或以《咨询及中介费确认书》为准。付款方式为涂销抵押按揭付款，签订本合同时支付670000元作为定金，本合同签订后45天内交付部分楼款3000000元，卖方签订本合同后即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；部分楼款1690000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120工作天内完成；剩余楼款1340000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；等等。2017年7月12日，雷元良向袁波、卢阳转账支付定金670000元。同日，案外人广州连家地产代理有限公司向雷元良开具中介费100000元的收款收据。2017年10月25日，雷元良向袁波、卢阳作出履约督促函，记载2017年7月11日，雷元良与袁波、卢阳签订了《房屋买卖合同》，袁波、卢阳在签订合同后一直以各种出差等原因，未配合办理银行贷款手续，导致交易无法正常进行；现通知袁波、卢阳于2017年11月3日上午11点整到南湖半山豪庭门口旁的连家地产代理有限公司配合雷元良办理银行贷款手续，否则由此导致的一切责任均由袁波、卢阳承担；等等。雷元良为证实该函已向袁波、卢阳发出，出示顺丰快递单两张，但未能提供快递单对应的妥投证明。雷元良为证实袁波、卢阳一直未配合办理交易手续，出示短信及微信聊天记录，短信记录显示“袁生山水”于2017年10月10日向雷元良称在国外出差、2018年6月14日及2018年7月18日未接听雷元良电话，雷元良在2017年11月30日催问“卢小姐山水”不办理手续的原因；微信记录显示雷元良向“中国梦”询问不办理手续的原因，对方回复系其前妻不合作。另查，截止2019年8月13日，涉案房屋于2018年9月28日被广州市天河区人民法院查封，查封时效自2018年9月28日至2021年9月27日；之后陆续被多家人民法院分别轮候查封；另涉案房屋于2015年8月11日被登记抵押权，债权数额为3390000元，权利人为中国银行股份有限公司广州白云支行。审理中，雷元良称合同虽约定雷元良需在合同签订后45天内支付部分楼款3000000元，但因袁波、卢阳未配合办理网签故未支付。以上事实，有《房屋买卖合同》、房地产权证、银行交易明细、收款收据、履约敦促函、快递单、聊天记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，雷元良与袁波、卢阳签订《房屋买卖合同》、系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同当事人均应依约履行合同义务。现雷元良主张解除《房屋买卖合同》，袁波、卢阳未到庭提出异议，且经审查，涉案房屋已被多次查封，暂不具备交易过户条件，现袁波、卢阳经催告后仍未就继续交易提供可行性方案，雷元良主张解除合同合理，一审法院予以支持。关于返还定金670000元，雷元良出示履约敦促函及短信记录，主张袁波、卢阳经催告后仍未履行合同义务，袁波、卢阳未到庭提出异议亦未到庭提出相反证据予以反驳；另，根据合同约定，袁波、卢阳需在合同签订后即时向抵押银行申请涂销抵押手续，现查实截至2019年8月13日涉案房屋的抵押权仍未被涂销，故袁波、卢阳违反约定属实。现合同解除，雷元良要求袁波、卢阳返还已支付的定金670000元合法合理，一审法院予以支持。关于多返还一倍定金及违约金。因定金与违约金不可同时主张，雷元良经一审法院释明后未作出选择，故一审法院仅选择雷元良主张的违约金进行处理，对雷元良主张的多一倍定金予以驳回。现袁波、卢阳违约属实，雷元良要求袁波、卢阳支付合同标的违约金合法合理，一审法院予以支持。但因雷元良未能举证证实因袁波、卢阳违约给雷元良造成的损失，综合考虑雷元良为本次交易需支付的中介服务费以及诉讼维权成本等，一审法院酌情调整违约金为400000元。雷元良诉请超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、雷元良与袁波、卢阳于2017年7月11日签订的《房屋买卖合同》解除；二、于本判决生效之日起五日内，袁波、卢阳共同向雷元良返还定金670000元；三、于本判决生效之日起五日内，袁波、卢阳共同向雷元良支付违约金400000元；四、驳回雷元良的其他诉讼请求。一审受理费22880元，由雷元良承担受理费18327元，由袁波、卢阳承担受理费4553元。袁波、卢阳承担的受理费应在本判决生效之日起五日内直接向一审法院缴纳。二审期间，当事人未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于应否支持雷元良主张双倍返还定金。本案当事人诉请解除合同双倍返还定金，案涉合同约定的定金条款并未明确定金的性质，根据法律规定应解释为违约定金，而违约定金具有预付违约金的性质，因此，其与违约金在目的、性质、功能等方面相同，为避免义务人因同一行为承受两种不利后果以及债权人双重获利，合同法据此规定不可并罚。我国合同法上的违约金是以“补偿性为主，惩罚性为辅”的违约金，在违约金与损失数额不一致时，可根据权利人请求及举证，增加或减少违约金数额，而定金并无此类规定，两者相比，选择适用定金条款可免除实际损失的举证责任，因此，在违约金约定的数额与定金返还的数额一致时，从诉讼经济、保障当事人民事权益出发，在当事人未作选择时，应选择定金条款优先适用。本案当事人在一审法院释明时，未作出选择，其意思表示无非是在法律规定范围内想尽可能的得到更多的赔偿，亦不属于恶意诉讼情形，并未违反法律禁止性的规定，法院一并审查亦并无不可。根据前文分析，一审选择赔偿数额较低的违约金条款处理不当，予以纠正，故二审对于雷元良上诉请求双倍返还定金予以支持。需要指出的是，因当事人在法院释明下还坚持选择定金和违约金同时适用，故其理应承担未获得支持的违约金的诉讼费用。综上，雷元良的上诉请求成立，予以采纳，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29030号民事判决第一项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29030号民事判决第二项为，于本判决生效之日起五日内，袁波、卢阳共同向雷元良双倍返还定金1340000元；三、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29030号民事判决第三、四项；四、驳回雷元良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费22880元，由雷元良承担受理费7627元，由袁波、卢阳承担受理费15253元。二审案件受理费5350元，由袁波、卢阳负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月十一日书记员 王日平古文娜