江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2228号上诉人（原审被告）：何云，男，汉族，1986年8月11日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：赵英芳，江苏融畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王捷，江苏融畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林青美，女，汉族，1961年4月5日出生,住常州市金坛区。被上诉人（原审原告）：王和俊，男，汉族，1962年1月29日出生，住常州市金坛区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张小亮，江苏钟鸣（金坛）律师事务所律师。上诉人何云因与被上诉人林青美、王和俊房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019)苏0413民初7964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何云上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回林青美、王和俊的诉讼请求或者将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由林青美、王和俊承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清。（一）一审对于双方是否存在口头协议及口头协议的内容未予查明。双方之间没有就常州市金坛区南洲花园86幢1102室不动产（以下简称1102室房屋）达成口头房屋买卖协议。2017年7月17日，我与林青美就我父亲何小平被动迁的方边村委何家棚4号所获得安置房签订协议一份，因协议所涉不动产所有权人为何小平，而非我，买卖的房屋没有取得房产证，且是安置房，该份协议事前未有何小平的委托，事后也未得到何小平的追认，因此双方所签订的协议应为无效。协议中虽谈及拿南洲花园房屋的事情，但因该协议无效，对双方均无法律约束力。因林青美已支付了部分房款给何云，林青美为保资金安全，同意将房款转为借款并要求我将南洲花园的房子抵押给她，于是双方签订了《借款抵押合同》，并将已付房款转为借款。因此，借款抵押才是双方的真实意思，双方并未就1102室房屋的买卖达成口头协议。林青美、王和俊未能证明口头协议的存在及其主要内容，中介人员也不知道所谓的口头协议价款数额及其主要内容。合同各方均不知道涉案房屋的成交价是多少，还是在一审庭审中经过核对才明确了63.9万元的数额。综上，买卖双方及中介方均不知道买卖合同的价款及主要内容，另外，林青美、王和俊作为买方，在买房前都没有去房子里面看一下，明显与一般购房习惯不同。（二）一审对于双方之间办理《借款抵押合同》的事实未予查明，属于认定事实不清。《借款抵押合同》是双方真实意思，合法有效，一审对此未予认定；《借款抵押合同》签订后，双方依法办理了抵押登记，并已实际履行，就是将林青美、王和俊此前所付的35万元购房款转作借款，并于当天给付25万元，实际出借给我60万元，基本接近约定的数额。虽然我按林青美的意思出具了收条，但林青美确实是按《借款抵押合同》约定的转账方式向我提供了借款。双方约定将购房款转作借款，不违反法律规定，且已实际履行。二、一审判决适用法律错误。一审未按《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，确认口头房屋买卖协议无效，适用法律错误。涉案房屋未按照法律规定签订书面合同。一审法院未按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定确认涉案不动产不得转让。涉案不动产虽然登记在我名下且登记为单独所有，但根据婚姻法的有关规定，涉案不动产属于我与妻子束云的夫妻共有财产，转让未经共有人同意，因此该房屋属于法律规定的不得转让的房地产。在所谓的“口头协议”发生的2017年7月17日，我并未取得不动产权证，当时处于“未依法登记领取权属证书”的状态，因而不得转让。一审法院适用《中华人民共和国合同法》而不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，我认为，就房屋买卖而言，合同法属于一般法，房地产管理法属于特别法，当特别法与一般法发生冲突时，应优先适用特别法。林青美、王和俊答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。双方虽未签订书面合同，但就1102室房屋，双方事前达成了买卖合意，事后也已实际履行。一、2017年7月17日签订的协议中约定“如果乙方要拿南洲花园的房子，差价由乙方补贴”，在2017年7月31日的收条和2017年8月22日的收条中均注明“购南洲花园房款”，被动迁人分户审批表中可以看出将拆迁的房屋换成了1102室房屋，双方已经明确购买的房屋为1102室。二、2017年10月20日的收条中注明“还有壹万伍仟元整未付过户后付清”，在2018年8月2日、9月17日、11月11日，林青美分别转账给何云5000元，合计15000元，何云在微信中确认房款已全部付清，这是正常的房屋交易习惯，而非民间借贷。林青美已通过转账将房款全部转给了何云。三、何云在微信中多次明确表示同意将南洲花园的房屋卖给林青美，同意无条件过户。在2019年7月11日的借条中，何云及其妻子束云声明，南洲花园房屋必须在林青美要求过户时过户，不得有任何理由推诿。这些都是何云的真实意思表示，同意过户。四、林青美是通过中介购买房屋的，林青美和何云分别向中介支付了3000元中介费（有相应的微信转账记录），且中介也明确，本案的借款抵押合同就是在中介的建议下办理的，目的就是为了保证我方的合法权益。五、我方为了保证自己的合法权益，防止对方不诚信导致我权利受损，才在涉案房屋上设定了抵押权，符合交易习惯。何云以借款抵押合同抗辩双方间存在借款而非房屋买卖，但一审询问何云“借款的第一笔支付是什么时候？”何云回答“当时63万元不是一次性给的，是在做了抵押之后陆续给我的。”法官又问“借款都是在做了抵押之后给的吗？”何云认可。法官又问“为何有几笔款项是在7月17日、7月31日、8月20日支付的？”何云称“九州里的房款转为了借款”，何云的这些回答完全不合常理，如果房款转为借款，双方会重新办理手续，而非何云在办理抵押之后通过微信向林青美催要剩余的房款15000元，并多次在微信中表示会无条件协助林青美过户。2019年7月11日的15万元借条中何云注明“以前的借条作废”，这些与何云所称涉案款项均是借款相违背，不合常理。事实上，15万元借条中的款项均有相应的转账记录，林青美借钱给何云的目的主要是为了让何云按时协助过户。林青美此前并不认识何云，是通过中介才认识的，借款抵押合同中的利率为月利率0.51%，在彼此不认识的情况下，是不可能以这么低的利率出借给何云两年的，且借款抵押合同约定“借款人收受借款后，向借款人出具借据”，如果本案款项是借款，需要有相应的借据，而非林青美提供的房款收据。六、林青美付清购房款后，为了让何云到期能协助过户，此后何云曾多次以各种理由向林青美借款，林青美均借给了他，林青美一直未催促其还款及利息，就是为了让何云协助其过户，何云均表示同意。七、何云在一审中称林青美威胁他，称“就是向我要钱，我怕她问我要利息”，何云的回答不符合常理。林青美一直要求何云协助过户，并未催要过借款及利息。八、涉案房屋的价款符合当时的正常交易价格，现在由于房屋价格上涨，何云找各种理由推脱不愿按照约定协助林青美过户。林青美、王和俊向一审法院起诉请求：判令何云将1102室房屋过户至我方名下；本案诉讼费用由何云承担。一审法院查明，2017年7月17日何云（甲方）就其父亲何小平被动迁的方边村委何家棚4号所对应的安置房屋与林青美（乙方）签订协议书一份，主要内容为“兹有何小平九洲里二区5幢1205室89.64㎡，转让给乙方，甲方已付肆万陆仟陆佰壹拾贰元，归乙方，如果乙方要拿南洲花园的房子，差价由乙方补贴，甲方房款总得叁拾柒万元整，此协议签订后，双方不得反悔。若反悔，任一方支付定金的双倍违约金，定金五万元整，此房由何小平全权委托其儿子何云代为处理，公证过户手续由何云全权配合办理，追究责任何云全部承担，办证前压50000元尾款，公证过户或者改名后尾款结清，其余都由乙方承担。后何小平夫妇就被动迁的方边村委何家棚4号选择安置房屋地址为涉案的1102室房屋，且明确房屋登记人为儿子何云，房屋于2017年10月10日登记在何云名下。2017年7月17日，何云出具收到林青美购买九洲里二区5幢1205室房屋定金5万元的收条；2017年7月31日何云出具收到林青美购买南洲花园房款20万元整的收条；2017年8月22日何云出具收到林青美购买南洲花园86幢1102室房款30万元的收条（包含2017年7月31日的20万元）；2017年10月20日，何云出具收到林青美25万元，还有1.5万元未付，过户后付清的收条。在2018年8月2日、9月17日、11月11日，林青美分别转账给何云5000元，合计1.5万元，何云在微信中确认房款已全部付清。支付相应房款后，林青美安排他人入住，并支付了南洲花园86幢1102室房屋2017年9月30日至2018年9月29日的物业费、电梯费、装修服务费及部分期间的水、电、煤气费。2017年10月20日，林青美、王和俊与何云签订金额为65万元的借款抵押合同一份，将涉案房屋抵押给林青美、王和俊，并办理了抵押登记。一审另查明，2019年7月11日，林青美与何云就另外发生的借款（包括转让债权）汇总后，由何云向林青美出具15万元借条一份，何云对借款事实予以认可。一审中，中介人员靳旭东出庭作证，其证言的主要内容为：2017年7月17日何云和林青美在我的见证下签订了购房协议……先是购买九洲里房子，我们签订了协议，林青美说不喜欢这个房子，能否换成南洲花园的房子，何云说可以，后来他们去拆迁办签订协议…当时房管所有规定，不满两年不能过户，要保证买房的安全，我当时建议他们做了一个抵押…他们去九洲里看的房子后来就换成了南洲花园的房子…。林青美、王和俊对证人证言的三性均无异议，何云对证人证言的真实性无异议，但认为不能证明双方就1102室房屋达成了购买协议。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、林青美、王和俊与何云是否就1102室房屋达成过房屋买卖合意？二、若达成，合同是否有效？关于争议焦点一，双方达成了买卖合意。首先在2017年7月17日的购房协议中约定了“如果乙方要拿南洲花园的房子，差价由乙方补贴”，也即林青美有购买1102室房屋的合意，后为促成合同履行，何云父母选择1102室房屋作为拆迁安置房，并将房屋登记至何云名下；其次，何云出具的收条中除2017年7月17日的外，其余均明确载明房款系1102室房屋，这一点能够与证人关于先是购买九洲里房屋后换成南洲里房屋的陈述相印证，而且何云在与林青美的微信聊天中也多次明确表示南洲花园房屋同意卖给林青美，同意无条件过户；再次，双方之间的借款抵押合同借款并未实际发生，其目的是为双方的房屋买卖合同提供担保，因为常州市人民政府相关文件明确规定，从2017年4月9日开始购买的商品住房，在取得产权证后2年后方可上市交易，林青美、王和俊为保证其合法权益，在涉案房屋上设定抵押权符合当地的交易习惯，而何云陈述借款抵押合同是针对双方之间真实借款的陈述，却在款项交付时间上存在不合理之处。关于争议焦点二，双方虽未就1102室房屋签订明确的房屋买卖协议，但根据双方的初步意向及后期履行情况，可知双方已达成了口头的房屋买卖协议，且已实际履行，根据《合同法》第36条“法律、行政法规规定或者当事人采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经实际履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，双方之间的房屋买卖合同成立。同时，双方之间的口头房屋买卖协议，并不违反《合同法》第52条的相关规定，因此双方之间的房屋买卖协议有效。当事人的合法权益受法律保护，在买方已支付全部房款，且房屋满足过户条件的情况下，买方何云应履行协助将1102室房屋过户至林青美、王和俊名下的义务。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：何云于判决生效之日起30日内协助林青美、王和俊办理南洲花园86幢1102室房屋的过户手续。案件受理费减半收取5095元，由何云负担（该款林青美、王和俊已预交，何云应于判决生效之日起30日内迳付林青美、王和俊）。二审中，何云提交江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具的房地产预评估报告，该报告系以2017年10月20日为时点作出的评估，认为涉案1102室房屋评估价是100万元。证明双方当初如果是买卖关系，价值100万的房子是不可能以63万元成交的，该价格显失公平，属于不合理的低价，合同应当可以撤销。如果卖房是何云的真实意思，其不可能以明显的低价卖出。林青美质证称，不认可该证据，该证据是何云当庭提交的单方证据，本案购买的是拆迁安置房，房屋价格要比从开发商处购买房屋的价格低。二审中，林青美称已付房款63.9万元，分别为2017年7月11日5万元，7月31日20万元，8月22日30万元（包含7月31日的20万元），9月20日2万元，10月20日25万元,11月11日4000元，2018年8月2日、9月17日、11月11日的三笔5000元计1.5万元。二审查明，2017年10月10日，1102室房屋登记至何云名下，房屋性质属于市场化商品房，该房屋系何云单独所有，他项权利人为林青美、王和俊，债权确定期间为2017年10月10日起至2019年10月11日止；2019年6月25日，该房屋被溧阳市人民法院查封。一审法院2020年3月18日再次查询时，涉案房屋已被解封，涉案不动产无限制权力信息，无预告信息，无异议信息，无地役信息，无锁定信息。二审还查明，2018年11月11日，林青美与何云微信聊天记录显示，林青美称“南洲花园顶层房款都打给你了，到时候你一定来鉴（签）字。不要以任何理由退（推）迟。你能做到吗？”何云答“好的，我到时一定过来签字”。2019年3月30日，何云通过微信向林青美保证“南洲花园卖给林青美，无条件过户。”2019年7月11日何云、束云向林青美出具借条，明确借到林青美15万元，注明：南洲花园必须在林青美要过户时过户，不好有任何理由堆迟（推迟），以前借条作废。2019年7月11日，林青美问“我问你南洲花园你卖给我到十月一号保证无条件过户吗？”何云答“无条件给你，这个没有变化啊。”二审另查明，一审法院询问案外人陈兆根，陈兆根陈述其于2017年通过中介向林青美购买了1102室房屋用作儿子的婚房，签订了购买协议，售价为91.8万元，已付41.8万元，余款于过户时付清。房屋购得后就进行了装修，2019年实际入住。买房之前并未核实过房产登记信息。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决正确，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于双方就1102室房屋是否存在买卖合同的问题。双方在2017年7月17日的购房协议提及“如果乙方要拿南洲花园的房子，差价由乙方补贴”，即林青美有购买1102室房屋的合意。2017年7月17日之后何云出具的收条均明确系1102室房屋房款，证明双方确定交易的房屋已由九州里的房屋变更为1102室房屋。对于《借款抵押合同》，分析中介人员的证言，结合林青美与何云在签订《借款抵押合同》之后的微信聊天以及2019年7月11日出具的借条内容，二审认为，林青美所持“抵押系为保证买卖权益”的主张，具有合理性，二审予以采信。何云与林青美之间的微信聊天记录明确双方就1102室房屋的买卖达成了一致意见，并且林青美已经支付全部款项，何云同意“无条件过户”。林青美也于2017年实际占有使用1102室房屋。鉴于前述分析，林青美、何云之间房屋买卖合同成立。二、关于涉案房屋买卖合同的效力。林青美、王和俊与何云虽未就1102室房屋签订书面的买卖合同，但林青美、王和俊已经实际支付了全部价款，何云也已将房屋交由林青美控制、使用。何云称合同无效，涉案房屋属于法律规定的不能转让的不动产，主要理由：1.双方因未签订书面合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定；2.涉案房屋属于何云与妻子束云的夫妻共有财产，转让未经共有人同意，因此该房屋属于法律规定的不得转让的房地产。3.在所谓的“口头协议”发生的2017年7月17日，何云并未取得不动产权证，当时处于“未依法登记领取权属证书”的状态，因而不得转让。何云在二审还主张，即使双方存在房屋买卖合同，房屋的成交价格远低于市场价，显失公平，合同依法应予撤销。二审认为，违反法律效力性禁止性规定的合同，应认定为无效，前述法条并非效力性禁止性规定，因此，不能以此认定涉案房屋买卖合同无效。根据查明的1102室房屋的权属情况，涉案房屋系何云单独所有，何云主张该房屋系其夫妻共有财产，缺乏事实和法律依据，二审不予采信。何云已于2017年10月10日登记为涉案房屋的所有权人，“口头协议”达成时何云有无登记成为房屋的所有权人，不影响本案买卖合同的履行。关于何云所持“房屋成交价款过低、合同显失公平”的主张，二审认为，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销之日起一年内行使撤销权。本案中，2018年11月11日，林青美就明确告知何云“南洲花园顶层房款都打给你了”，即何云已经知道1102室的成交价款，但其至今未行使撤销权，房屋买卖合同有效。据此，林青美、王和俊与何云之间的房屋买卖合同合法有效。三、关于一审适用法律的问题。本案双方之间存在买卖合同关系，一审法院适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定正确，何云的该部分上诉主张，依法不能成立。四、关于林青美、王和俊的诉讼请求。房屋买卖合同真实、有效，双方均应按约履行。涉案房屋的交易过户目前并无法律障碍，一审法院判决何云协助林青美、王和俊办理1102室房屋的过户手续，符合法律规定。综上，何云的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10190元，由何云负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年八月十七日书记员  朱羲玲