安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖02民终2088号上诉人（原审被告）:晋英忠，男，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审原告）:芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市。法定代表人：吕林，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人晋英忠因与被上诉人芜湖市鸠江宜居投资有限公司（以下简称鸠江宜居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服芜湖市鸠江区人民法院(2020)皖0207民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晋英忠上诉请求:1.撤销一审判决，改判或将本案发回重审;2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2016年1月1日上诉人晋英忠和被上诉人芜湖市鸠江宜居投资有限公司之间的租赁关系解除，双方未再续签合同，但被告仍继续使用该房屋，鸠江建投也未提出异议，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鸠江建投虽然于2015年12月28日在被告租赁的房屋处张贴尽快腾空合同已到期房屋的通知书，要求上诉人于2015年12月31日前腾空房屋，但上诉人的确未收到此通知书，也并未签字予以确认，而且此后上诉人继续使用此租赁房屋，被上诉人也没有提出异议，因此，上诉人并不存在违约行为，不存在支付违约金。二、上诉人在房屋租赁初期缴纳了3000元保证金，被上诉人应该在应收租金中扣除其保证金。鸠江宜居公司辩称：关于违约的问题。上诉人存在这两点违约，一是不按时缴纳房租；二是没有按期腾让房屋，所以理应承担违约责任。缴纳3000元保证金的问题。上诉人在一审的时候也没有提出反诉，上诉人把租金缴纳完毕后，我们会主动的退还保证金。针对上诉人提到的修路问题，我们在2015年底的已经发出了要求腾房的通知。鸠江宜居公司向一审法院起诉请求：1.确认晋英忠与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除；2.判令晋英忠向鸠江宜居公司支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费用40274元（2年）；3.判令晋英忠按照20137元/年＊2的标准向鸠江宜居公司支付自2016年1月1日起至2019年1月18日止的房屋占用费122808.1元（1113天）；4.判令晋英忠支付违约金10068.5元。以上第二、第三、第四项暂合计为173150.6元。5.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月27日，鸠江建投（甲方）与晋英忠（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定乙方承租甲方的金湾小区45幢7-8号门面房，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期满即合同终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；合同第四条约定，全年共计租金20137元；合同第五条约定，乙方于本合同签订时交付履约保证金3000元，当合同终止，甲方将该保证金退还乙方，乙方于合同签订时交纳全年年租金，先交后租；合同第十二条约定，本合同届满时，乙方应在届满日前向甲方腾空返还房屋，在本合同被依法或者依据本合同约定提前终止或者解除的，乙方均应在十日内向甲方腾空返还房屋；合同第十四条约定，乙方未按照第十二条约定腾空返还租赁房屋的，甲方有权终止本合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金；合同第十五条约定，在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金。合同签订后，鸠江建投依约将案涉房屋交付给晋英忠使用，晋英忠先后缴纳了2013年度、2014年度租金。租赁期限届满后，双方未续签合同，晋英忠继续占有、使用案涉房屋直至2019年1月18日。另查明：1、鸠江建投于2015年12月28日在案涉房屋处张贴《尽快腾空合同已经到期房屋的通知书》，要求晋英忠于2015年12月31日前腾让租赁房屋，张贴时晋英忠也在现场：2、涉案门面房的所有权人为鸠江建投，2016年11月，鸠江建投已将案涉金湾小区门面房整体委托给鸠江宜居公司管理。3、因205国道芜屯北路段拓宽改造，晋英忠承租的门面房长期无法正常经营。以上事实，有《鸠江区国有资产委托管理表》、《房屋租赁合同》、《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》及其张贴照片、房屋交接单、票据等书证及原、被告的当庭陈述予以证实，原审法院予以确认。一审法院认为，一、晋英忠与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均有约束力。因鸠江建投已将案涉房屋委托给鸠江宜居公司管理，鸠江宜居公司作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定以及房屋租赁合同的约定以自己的名义向晋英忠主张相关权利。二、关于案涉《房屋租赁合同》解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，合同约定的租赁期限届满后，晋英忠继续占有、使用租赁房屋，但没有证据证明鸠江建投或鸠江宜居公司对此提出过异议，故自2014年1月1日起，在鸠江建投与晋英忠间形成不定期租赁关系，当事人可随时要求解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鸠江建投曾于2015年12月28日在案涉房屋处张贴《尽快腾空合同已经到期房屋的通知书》，要求晋英忠于2015年12月31日前腾让租赁房屋，可视为已经在合理期限内通知了晋英忠，故可认定鸠江建投与晋英忠之间的不定期租赁关系于2016年1月1日解除。晋英忠抗辩其并未收到《尽快腾空合同已经到期房屋的通知书》且不清楚通知书的内容，案涉合同应于2019年1月18日腾退房屋时解除，与事实不符，该院不予采纳。三、关于鸠江宜居公司诉请判令晋英忠应向其支付2014年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费40274元的问题。由于2014年1月1日起至2015年12月31日止，鸠江建投与晋英忠之间形成不定期租赁关系，晋英忠应当按照原合同约定的租金标准缴纳该期间的租金。晋英忠抗辩其已经缴纳2014年度租金20137元，有其提供的徽商银行现金缴款书予以佐证，且经鸠江宜居公司核实，确认晋英忠缴纳了2014年度租金20137元，该院对被告该抗辩意见予以支持，故晋英忠应向鸠江宜居公司缴纳的租金仅为20137元。晋英忠答辩应在其应缴纳的租金中扣除其已经缴纳的3000元履约保证金，由于被告并未就此提出反诉，且鸠江宜居公司也未对此进行确认，故在本案中不对此进行处理，晋英忠可另行主张。四、关于鸠江宜居公司诉请判令晋英忠按照20137元/年*2的标准向其支付自2016年1月1日起至2019年1月18日止的房屋占用费122808.1元以及判令晋英忠支付违约金10068.5元的问题。晋英忠与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》虽约定了晋英忠无权占有期间的房屋占用费按双倍租金计算，但考虑到晋英忠违约行为给鸠江宜居公司造成的损失实际为租金利益损失，晋英忠占用案涉房屋期间因道路改造不能正常经营，且没有证据证明在合同解除后鸠江建投或鸠江宜居公司曾主动要求晋英忠退还房屋，双方约定的违约赔偿金标准明显过高，应予调整。故该院根据晋英忠减免租金的请求，依据公平原则和诚实信用原则酌情确定晋英忠应按照原租金标准向鸠江宜居公司支付自2016年1月1日起至2019年1月18日止的房屋占用费61404.1元（20137元/365天*1113天）。对鸠江宜居公司要求晋英忠以2倍租金标准支付该期间房屋占有费的诉讼请求，该院不予支持。晋英忠与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》约定逾期支付租金超过1个月，按照半年租金金额承担违约赔偿金，晋英忠自2015年1月1日起拖欠鸠江宜居公司房屋租金属实，故鸠江宜居公司诉请判令晋英忠支付违约赔偿金10068.5元，合法、有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认晋英忠与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2016年1月1日解除；二、晋英忠于本判决生效之日起十日内支付芜湖市鸠江宜居投资有限公司租金20137元、房屋占用费61404.1元、违约金10068.5元，合计91609.6元；三、驳回芜湖市鸠江宜居投资有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明2013年3月27日，鸠江建投（甲方）与晋英忠（乙方）签订《房屋租赁合同》第十四条约定，乙方逾期交付租金超过1个月，甲方有权终止本合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金。其他查明事实同一审认定的事实。本院认为，本案二审争议焦点为一审判决晋英忠支付鸠江宜居公司违约金10068.5元是否适当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，合同约定的租赁期限届满后，晋英忠继续占有、使用租赁房屋，鸠江建投或鸠江宜居公司对此未提出过异议，双方从2014年1月1日起形成不定期租赁关系，当事人可随时要求解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据一审法院查明事实，鸠江建投曾于2015年12月28日在案涉房屋处张贴《尽快腾空合同已经到期房屋的通知书》，要求晋英忠于2015年12月31日前腾让租赁房屋，并提供张贴照片予以证明，上述张贴通知书的行为可视为出租人已经在合理期限内通知了承租人晋英忠。一审判决认定鸠江建投与晋英忠之间的不定期租赁关系于2016年1月1日解除正确，本院予以维持。晋英忠上诉称其并未收到《尽快腾空合同已经到期房屋的通知书》且不清楚通知书的内容，与事实不符，本院对其上诉理由不予以采纳。晋英忠使用案涉房屋直至2019年1月18日，租金缴纳时间截止到2014年度。根据鸠江建投（甲方）与晋英忠（乙方）签订《房屋租赁合同》第十二条约定，本合同届满时，乙方应在届满日前向甲方腾空返还房屋，在本合同被依法或者依据本合同约定提前终止或者解除的，乙方均应在十日内向甲方腾空返还房屋；合同第十四条约定，乙方未按照第十二条约定腾空返还租赁房屋的，甲方有权终止本合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金；乙方逾期交付租金超过1个月，甲方有权终止本合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金。晋英忠既没有按照合同约定期限腾房，也没有按期交纳房屋租金，一审判决根据双方合同约定由晋英忠按照半年租金金额10068.5元承担违约赔偿金，并无不当。晋英忠认为其不构成违约的上诉主张不能成立。对于晋英忠上诉主张缴纳的3000元保证金应在租金中扣除的问题，晋英忠在一审中并未提起反诉。二审中，在鸠江宜居公司认可收到晋英忠3000元保证金的情况下，晋英忠同意在本案纠纷解决后另行向鸠江宜居公司主张退还，对此本案不进行处理，由晋英忠另行向鸠江宜居公司主张退还。综上所述，晋英忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127元，由晋英忠负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年八月四日书记员 冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。