文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5158号上诉人（原审被告）：许进，男，1973年8月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：**，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许凤城，男，1982年4月23日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：汤旭东，江苏德善律师事务所律师。原审第三人：中煤科工集团南京设计研究院有限公司，住所地南京市浦口区浦东路20号。法定代表人：郝栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。上诉人许进因与被上诉人许凤城、原审第三人中煤科工集团南京设计研究院有限公司（以下简称中煤设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许进上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院事实没有查清。一审法院对案涉房屋现在由谁实际承租没有查清。上诉人一审陈述“案涉房屋现在由一家土菜馆使用，被告己经搬走”，上诉人与实际承租人曾于2018年4月27日签订案涉房屋的《房屋租赁合同》。如案涉房屋实际承租人不是上诉人，那么一审法院判决由上诉人腾空案涉房屋就不具备事实基础。二、被上诉人主体不适格。第三人中煤设计院与被上诉人许凤城房屋租赁合同纠纷一案，法院于2018年12月12日作出（2018)苏0111民初7454号民事判决：许凤城于判决生效之日起三十日内腾空并返还承租中煤科工集团南京设计研宄院有限公司位于南京市浦口区浦东路20号的10#-15#共六间门面房。根据这份生效法律文书，许凤城在本案一审诉讼时对案涉房屋已无任何权利而言，故许凤城在一审中作为原告并无法律依据。三、中煤设计院与许凤城房屋租赁合同纠纷一案中，人民法院应当查清案涉房屋实际承租人，如当时实际承租人是上诉人或他人，人民法院应当依职权或者由当事人申请追加实际承租人作为第三人参加诉讼，而不是判决许凤城承担责任后，再由中煤设计院起诉案涉房屋实际承租人房屋迁让纠纷。以此逻辑类推，假使许凤城主体适格，那么案涉房屋实际承租人现在不是上诉人，是否意味着再由上诉人与案涉房屋实际承租人进行房屋租赁合同纠纷诉讼。许凤城辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中煤设计院述称，涉案房屋已经由法院通过执行交还中煤设计院，中煤设计院的意见与一审意见一致，没有新的意见。许凤城向一审法院起诉请求：1、判令许进将位于南京市浦口区浦东路20号（10-11）2间门面腾空并返还许凤城；2、判令许进向许凤城支付房屋占用费暂定65000元（每月5000元，自2018年9月1日暂计算至2019年9月30日，实际计算至许进腾空、返还房屋之日止）；3、许进承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2016年3月1日，许凤城、许进签订《租赁合同》和《房屋租赁责任书》，约定：出租房屋地址为南京市浦口区浦东路20号（10-11）2间门面；租赁期限为2年，自2016年3月1日起至2018年3月1日止；年租金为60000元，半年付款一次，付款日期为每年的3月1日和9月1日，每次支付30000元，另加电费1000元。许凤城自第三人中煤设计院处承租了南京市浦口区浦东路20号10#-15#共六间门面房。2018年2月28日，许凤城与中煤设计院签订末期《门面房租赁协议》，约定：租赁期限自2018年1月1日起至2018年6月30日止，租赁费标准为4500元/月。2018年5月28日，中煤设计院书面通知许凤城到期后不再续租，同年6月27日、7月5日，中煤设计院又书面通知其腾空、返还房屋，均遭拒绝。中煤设计院遂向法院起诉许凤城，要求许凤城腾空并返还上述门面房，支付逾期房屋占有使用费。该案经法院审理，于2018年12月12日作出（2018）苏0111民初7454号民事判决：一、许凤城于判决生效之日起三十日内腾空并返还承租中煤科工集团南京设计研究院有限公司位于南京市浦口区浦东路20号的10#-15#共六间门面房；二、许凤城于判决生效之日起三十日内支付中煤科工集团南京设计研究院有限公司房屋占有使用费，自2018年7月1日起按4500元/月的标准支付至实际迁出之日止。一审庭审中，许进提交了《租赁合同》复印件一份，该份合同载明的租赁期限为2018年3月1日起至2028年3月1日止（租赁起止年份上有明显改动痕迹），但其后又写明承租期为“贰年”，且落款时间为2016年3月1日。许进于第一次庭审中陈述：目前，房屋仍由许进使用，在建房之前，许进和许凤城说明要签一份长期的合同；许进的房租已交到了2018年8月31日，许凤城在7月1日就停了电，而且，许凤城已经和设计院解除了合同，无权要求许进交房、支付房屋占用费；许凤城应赔偿许进7月1日至7月16日期间的停业损失，返还两个月房租和接电的费用。第二次庭审中，许进许进陈述：案涉房屋现在由一家土菜馆使用，许进已经搬走；第三人已经向法院起诉许凤城，且许凤城已在该案诉讼中败诉，现许凤城再起诉许进要求交房并支付房屋占用费不合理，而且，如果许进将房屋返还许凤城并支付使用费之后，第三人再向许进主张怎么办，如果许凤城支付了使用费是否代表许进与许凤城之间的合同又续签了一年。庭审中，许凤城陈述：根据生效的判决书，许凤城应在判决生效之日起30日内向第三人交付房屋并支付自2018年7月1日起的占有使用费，许进每占用房屋一天，许凤城就要向第三人支付一天的房租，因此，许进应向许凤城支付房屋占有使用费；许凤城主张参照合同约定的租金标准5000元/月支付自2018年9月1日起的房屋占有使用费；不清楚案涉房屋现在由谁使用；如果法院认定房屋租赁合同无效，仍坚持原诉讼请求。庭审中，第三人中煤设计院陈述：案涉房屋是上世纪九十年代建设的临时建筑，没有办理房屋产权证，但取得了临时建设的许可，目前相关的材料找不到了；不清楚案涉房屋现在由谁使用，但是没有任何人与第三人交接；房屋占有使用费以法院认定为准，要求许进尽快将房屋返还许凤城，只有将房屋返还许凤城之后，第三人才能要求许凤城返还房屋；前次案件已经进入强制执行阶段，不会存在第三人与许凤城续签合同的可能。一审法院认为，案涉房屋既无建设工程规划许可证，亦无临时建筑手续，且在本案法庭辩论终结前亦未能提交上述材料，故案涉房屋租赁合同无效。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人，故本案许凤城主张许进腾空并返还租赁房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。许进虽于第二次庭审时抗辩案涉房屋现已由他人使用，但其作为案涉房屋租赁合同的承租人，应向许凤城返还案涉房屋。许凤城主张参照租金标准5000元/月自2018年9月1日起支付房屋占有使用费，对此，一审法院认为，法院生效判决已确认许凤城须将包括案涉房屋在内的六间门面房腾空并返还第三人，并按照4500元/月的标准支付房屋占有使用费，故本案应参照上述标准支付房屋占有使用费，据此，一审法院认定许进自2018年9月1日起按照1500元/月的标准支付房屋占有使用费，超过部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院作出判决：一、许进于判决生效之日起三十日内将位于南京市浦口区浦东路20号10#-11#的两间门面房腾空并返还许凤城；二、许进于判决生效之日起三十日内支付许凤城房屋占有使用费，自2018年9月1日起按照1500元/月的标准支付至实际迁出之日止；三、驳回许凤城的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。上诉人对案涉房屋已被法院通过执行收回的事实没有异议。经审理查明，一审法院查明的事实属实。上述事实，有《租赁合同》、《房屋租赁责任书》、（2018）苏0111民初7454号民事判决书以及当事人庭审陈述等证据证实。本院认为，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，根据法院查明的事实，许凤城自第三人中煤设计院处承租了包括案涉房屋在内的南京市浦口区浦东路20号10#-15#共六间门面房，又将案涉房屋转租给许进。虽因案涉房屋既无建设工程规划许可证，亦无临时建筑手续，房屋租赁合同被确认无效，但基于前述许凤城承租又转租的相关事实，许凤城属于与本案有直接利害关系的公民，许凤城依据与许进之间的房屋租赁合同关系提起本案诉讼，符合法律规定。生效民事判决判令许凤城腾空并向中煤设计院返还案涉房屋，一审法院对许凤城要求许进腾空并返还案涉房屋的请求予以支持并无不当，且案涉房屋已经由法院通过执行交还中煤设计院。关于房屋占有使用费，生效判决已判令许凤城向中煤设计院支付房屋占有使用费，故一审法院依据合同的相对性，参照相同标准要求许进向许凤城支付房屋占有使用费亦无不当。就许进二审中提出其曾将案涉房屋再转租他人实际使用的情况，不属于本案审理范围，许进可依法另行主张权利。综上所述，许进的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由许进负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  汪德全审判员  李任飞二○二○年八月十三日书记员  朱亚芳