辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2207号上诉人（原审被告）：蔡兵，女，1970月4月14日出生，锡伯族，住鞍山市高新区。委托诉讼代理人：王泰禄，辽宁瀛如律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舒，辽宁瀛如律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新世界(鞍山)物业管理有限公司，住所地鞍山市铁东区科技路57号。法定代表人：陈耀豪，董事长。委托诉讼代理人：杨富生，辽宁正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：许楠，辽宁正方圆律师事务所律师。上诉人蔡兵因与被上诉人新世界（鞍山）物业管理有限公司（以下简称新世界物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡兵上诉请求：撤销一审判决，驳回新世界物业起诉，由新世界物业承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、根据双方签订的前期物业服务合同附件四，物业服务标准即《鞍山市物业服务收费管理办法》的规定，对于一级物业收费标准的规定，新世界物业在履行时其实际提供的物业服务连政府指导价一级1.3元每平都达不到，日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六项基本方面的物业服务都达不到政府标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，新世界物业作为物业服务企业在履行合同存在重大瑕疵是蔡兵拒绝交纳物业费的正当理由，应予支持。2、根据《物业管理条例》和《鞍山市物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，但物业公司存在其服务不匹配的高收费现象，同一小区内同等类型房屋，应适用相同的收费标准，而案涉小区有区分标准收费的情况存在，有的业主被免除10-20年不等的物业费，同等房屋收费不同违反了合理公开及费用与服务水平相适应的原则。3、根据合同法第一百一十一条规定，新世界物业存在物业服务不到位，部分业主对其服务不满意的情形，履行服务与质量不相符的重大瑕疵，蔡兵可以要求新世界物业承担减少不相符的违约责任。4、根据合同法第一百二十二条规定，新世界物业在履行前期物业服务合同中，对蔡兵家庭院物品损坏，物业人员擅闯庭院等行为，侵害了蔡兵的财产权益，应承担违约责任。蔡兵主观上并无拖欠物业费的故意，而是新世界物业违约在先，且向其主张违约责任无果的做法，请求驳回新世界物业诉讼请求。新世界物业辩称，蔡兵上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求，新世界物业按照物业服务合同，履行了相关义务，蔡兵未按照物业服务合同履行给付物业费义务，应依照物业管理条例及物业服务合同给付物业费并承担利息。新世界物业向一审法院起诉请求：1、要求蔡兵支付2017年3月1日至2019年3月26日物业费46134元；2、要求蔡兵给付2017年3月2日至2019年3月26日逾期付费滞纳金52546.63元；并按日千分之三的标准承担2019年3月26日起至实际给付之日的滞纳金；3、判决蔡兵承担该案诉讼费用。一审法院认定事实：新世界物业为御龙豪庭小区的物业服务公司，蔡兵系该小区311栋4号的业主，该房屋的建筑面积为366.15平方米。蔡兵入住时，新世界物业与蔡兵签订《前期物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米3.5元/月。物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知物业公司的，视为业主委员同意续聘，服务期限自动延续1年。合同签订后，新世界物业对小区实施了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等管理及服务，蔡兵自2017年3月1日至2019年3月26日未向新世界物业交纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。蔡兵入住时，新世界物业与蔡兵签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对新世界物业与蔡兵具有约束力。新世界物业自业主入住起按合同约定为新世界御龙豪园小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，蔡兵应按合同约定履行交纳物业费的义务。蔡兵对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故该院对蔡兵欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米3.5元/月，蔡兵欠缴时间为2017年3月1日起至2019年3月26日，共计25个月，蔡兵应缴纳物业费为3.5元/月·平×366.15平×25个月=32038元，故该院对新世界物业要求蔡兵缴纳32038元物业费的诉讼请求予以支持，对新世界物业过高的诉讼请求不予支持。关于新世界物业主张蔡兵支付52546.63元的滞纳金(按日0.3%计算)及按日0.3%承担2019年3月26日起至实际给付之日的滞纳金一节。该院认为，新世界物业要求欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于蔡兵辩称物业公司应赔偿其庭院破损物品损失、精神损失一节。蔡兵庭审中表示已报警处理，如蔡兵有证据可依财产损害赔偿民事法律关系向实际侵权人主张权利，故该院对蔡兵该项辩称不予采信。关于蔡兵辩称物业公司应给予与其它高价购房业主房同样的屋降价补偿一节。该院认为蔡兵该项主张应由蔡兵与房屋开发公司间的房屋买卖合同关系所调整，蔡兵可另行主张权利，故该院对蔡兵该项辩称不予采信。关于蔡兵辩称会馆关闭一节。庭审中，蔡兵提供证人证言予以证明，经查该别墅区会馆系经营性质的供业主消费的独立企业，如业主与会馆有服务合同纠纷，可另行主张权利，故对蔡兵该项辩称不予采信。关于蔡兵辩称其他业主擅自圈占绿地，小区卫生和积雪清扫不及时，小区设施外墙维修不及时，小区水池不清洁一节。新世界物业应及时向擅自圈占的业主发出通知限期整改，如不整改，应及时向有关行政管理部门申请强制拆除清理。业主可通过成立业主大会或业主委员会另行提起诉讼，以保证广大业主的合法权利。新世界物业现已实际提供物业服务，如新世界物业在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，新世界物业作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现蔡兵以不缴纳物业费来对抗新世界物业提供的服务，显系不妥。故该院对蔡兵该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、蔡兵于判决发生法律效力后十日内给付新世界物业自2017年3月1日至2019年3月26日止的物业费32038元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回新世界物业其他诉讼请求。案件受理费案件受理费2267元(新世界物业已预缴)，减半收取1134元，由蔡兵承担369元，由新世界物业承担765元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。蔡兵提交了两份判决及鞍山市物业服务收费管理办法，请求调整物业费及不支持新世界物业违约金的请求。新世界物业质证认为，蔡兵提交的两份判决与本案无关，物业服务收费管理办法中，对于别墅项目可以双方协商定价。新世界物业提交的证据有：照片一组，欲证明物业公司履行了物业服务合同中应尽的义务。蔡兵质证认为，对照片的真实性、关联性不予认可，系物业公司单方制作，是2020年之后的照片，印证此前物业服务管理不达标不正规。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于蔡兵上诉提出新世界物业提供的服务与收费不符，服务中存在瑕疵，要求新世界物业对收费标准进行调整一节。物业费的收费标准属于物业服务合同约定的内容，应由双方协商或经业主大会决定后与物业公司签订合同时约定，单方无权作出变更。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形，蔡兵提出新世界物业存在的问题，均不属于物业公司不履行合同义务或履行合同中存在重大瑕疵情形。如新世界物业在服务方面达不到令业主满意，也是物业公司服务水平能力水平差、服务意识欠缺的表现。一审法院对于新世界物业主张滞纳金请求过高部分未予支持，则属于对新世界物业服务存在瑕疵的处理。故对蔡兵提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于蔡兵上诉提出新世界物业对其存在侵权行为，应由物业公司承担违约责任一节。如新世界物业对蔡兵存在侵权行为，蔡兵可以另行起诉。故对蔡兵提出的上诉理由，本院不予支持。综上所述，蔡兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费601元，由上诉人蔡兵负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年八月十四日书记员 王 娇