山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1725号 上诉人（原审被告）：展延林，男，1969年2月25日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：仉凯，山东求新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丛光帅，山东求新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市五马实业总公司，住所地泰安市泰山区灵山大街。 法定代表人：王兆友，主任。 委托诉讼代理人：高兆山，山东岱青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵美玲，山东岱青律师事务所律师。 上诉人展延林因与被上诉人泰安市五马实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 展延林上诉请求：依法撤销原判，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：《租赁合同》约定的租赁时间为2009年3月1日到2019年2月28日，到了今年2月28日合同到期之后，上诉人与被上诉人进行过协商，被上诉人同意上诉人继续租赁使用该场地，关于此事实，被上诉人的负责人、村两委成员均知情认可。另外根据《租赁合同》第十三条的明确约定“租赁期满后，同等条件下承租方享有优先承租权”，所以合同到期后，不管是不是双方转为不定期租赁关系，还是双方解除租赁关系，被上诉人继续出租，上诉人方均是有权利继续优先承租的，基于此被上诉人就无权要求解除合同腾退房屋。关于上诉人未足额交付租金及相关费用问题，上诉人在一审过程中已经陈述，村两委的领导班子都非常清楚。当时2009年我承租的时候，该楼房根本无法正常使用，是上诉人花费了巨大的人力和财力进行修缮，然后辛苦经营才有了目前的现状。而且，在上诉人承租之后，在门头的废旧电梯问题，一直没有解决，严重影响了正常经营，上诉人多次反映问题都没有回应，给经营造成了严重的不利影响。上诉人不是不交租金，也不是无辜故意拖延租金，而是对被上诉人的行为非常的气愤和失望。上诉人承接租赁了无马家具城，这十年来，辛辛苦苦诚信经营，将一个毫无生气的场所变成了现在五马家具市场，给国家税收做了贡献，也给五马村的经济发展做了巨大贡献，安置五马村村民就业，系五马村村办企业。将五马家具城做成了泰城的名片。但是被上诉人对上诉人的辛苦贡献和成绩熟视无睹，恶意和我解除合同并要我腾退房屋，上诉人认为法院应当站在公平正义的立场上，与其它村办企业一视同仁，综合本案的全部案件情况，给予一个公正的裁判。以上上诉理由，恳请二审法院依法核实，并予以采纳。 泰安市五马实业总公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。1、上诉人辩称其享有优先承租权，被上诉人无权要求解除合同腾退房屋。该辩解不成立，被上诉人现在只是收回房产，涉案房产后期是否对外出租，被上诉人并没有明确表示，所以说上诉人并不存在优先承租权。同时，租赁合同第11条明确约定“乙方（上诉人）有下列情形之一的，甲方（被上诉人）可采取合理停水、停电、解除合同、收回院落等措施”（4）拖欠租金三个月的。上诉人拖欠租金的事实已经在一审中审理确认，被上诉人有权依据合同第11条第4项的约定行使合同解除权并要求上诉人腾退房屋。2、上诉人称其未足额交付租金和相关费用的原因是其承租后花费巨大人力和财力进行的修缮，并称门头上的废旧电梯严重影响其正常经营。被上诉人认为该辩解也不成立，合同第8条维修养护责任，乙方（上诉人）负责房屋、设施的修缮并承担费用。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损害，应承担赔偿责任。承租后的修缮义务也是上诉人的合同义务之一。至于废旧电梯，上诉人在承租涉案房屋时应是明确看到其实际存在的，应视为其对租赁物现状的认可，否则，上诉人也不会与被上诉人签订租赁合同。3、上诉人称其安置五马村村民就业，为五马村的经济发展做了巨大贡献。被上诉人认为上诉人提供就业岗位也是合同第7条明确约定的合同义务之一。综上所述，上诉人脱离其与被上诉人签订的租赁合同约定，混淆责任，故意拖延支付租金及腾退房屋。请依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 泰安市五马实业总公司向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付拖欠租金3040000元及逾期利息548942元（按同期银行贷款基准利率的双倍计算，暂计算至2019年3月31日），共计3588942元；2.被告立即恢复原状并向原告返还位于虎山路路西的营业楼1至5楼及南2层小楼及场地、设施；3.诉讼费由被告承担。诉讼中原告增加一项诉讼请求，要求解除原被告之间的房屋租赁合同。 一审法院认定事实：泰安市泰山区虎山路西侧五马家俬城于2013年11月8日登记于泰安市岱庙办事处五马村村民委员会。2019年5月17日该村委会出具《委托经营管理证明》，内容为：“泰安市五马实业总公司属于泰安市岱庙办事处五马村村民委员会的集体所有制村办企业，五马村村民委员会名下的房地产自1992年9月18日始一直全部委托泰安市五马实业总公司来经营管理，包括但不限于对外租赁、投资等。”2009年2月23日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定乙方（即被告）租赁甲方（即原告）位于虎山路路西营业楼一至三层、五层、南二层小楼，用于商业经营，租赁期限自2009年3月1日至2019年2月28日；租金第一年至第十年分别为16万元、18万元、20万元、23万元、26万元、30万元、30万元、35万元、40万元、40万元，场地、设备使用费每年为20万元；付款方式：年租金和场地、设备使用费均分四次缴纳，每三个月首月5日内足额缴纳；维修养护责任：乙方负责房屋、设施的修缮并承担费用。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损害，应承担赔偿责任；解除合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可采取合理停水、停电、解除合同、收回院落等措施……1、擅自将承租的房屋整体转租……4、拖欠租金三个月……7、故意损坏承租房屋的；院落返还：合同解除或期满，乙方须将保持房屋、设备完好，处于正常使用状态返还甲方；违约责任：乙方逾期交付租金，按同期银行贷款利率的两倍支付利息。租赁该房屋后，被告一至三层卖家具，四层、五层开宾馆。原被告一致认可被告已缴纳租金179万元，尚欠期内租金99万元，未支付过场地、设施使用费200万元。被告另主张其因修缮房屋花费29万余元，要求该费用在租金或相关费用中予以扣减。本院依法询问被告其要求原告赔偿瑕疵履行造成的损失及修缮房屋费用，是否提起反诉，被告明确表示不提起反诉。庭审中，原告明确租金系合同期内欠付的租金及2019年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（参照2018年租金40万元计算）拖欠租金逾期利息的计算方式为以99万元为基数，自2017年1月31日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算。拖欠场地设施使用费利息的计算方式为第一年以20万元为基数，自2010年3月1日起至实际给付之日止，第二年以20万元为基数，自2011年3月1日起至实际给付之日止，第三年至第十年以此类推，均按照中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自义务。现原被告一致认可，被告尚欠期内租金99万元及场地、设施使用费200万元，故对于原告要求被告支付租金99万元及场地、设施使用费200万元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于逾期支付租金的利息损失，因涉案合同中约定“乙方逾期交付租金，按同期银行贷款利率的两倍支付利息”，该约定不违反法律规定，对原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算逾期支付租金的利息损失，一审法院予以认可。合同约定年租金分四次缴纳，每三个月首月5日内足额缴纳。原告已缴纳租金179万元，2009年3月1日至2016年2月28日的租金为163万元，2016年3月1日至2017年2月28的租金为35万元，则至2016年6月起被告未足额缴纳租金，被告尚欠该期间租金19万元，该期间第四期租金被告应于2016年12月5日前缴纳，原告主张自2017年1月31日起计算利息，系其对自己权利的处分，本院依法予以支持。该期间利息损失应以19万元为基数，自2017年1月31日起计算。2017年3月1日至2018年2月28日的租金为40万元，该期间第一期、第二期、第三期、第四期租金利息损失均以10万元为基数，分别自2017年3月6日、2017年6月6日、2017年9月6日、2017年12月6日起计算。2018年3月1日至2019年2月28日的租金为40万元，该期间第一期、第二期、第三期、第四期租金利息损失均以10万元为基数，分别自2018年3月6日、2018年6月6日、2018年9月6日、2018年12月6日起计算。上述利息损失均按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际给付之日止；对于场地及设施使用费逾期利息，因涉案合同未对该损失进行约定，故对原告要求的计算方式，一审法院不予认可，但因被告逾期支付款项确给原告造成资金占用期间的损失，故被告应以200万元为基数，自原告起诉之日起即2019年4月1日起按照月利率6%向原告支付利息。关于房屋修缮产生的费用及履行瑕疵产生的损失，被告明确表示不提起反诉，故对该主张一审法院不予处理。关于是否解除原被告之间的《租赁合同》及房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告之间的租赁合同已于2019年2月28日到期，原告称起诉前曾口头通知被告解除合同，但无证据证实，因此自2019年3月1日起原、被告之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但合同出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告向本院提起诉讼，主张解除合同，应视为已通知被告，因此原告主张解除《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，被告应向原告腾退涉案房屋，并支付合同解除后至实际腾退之日的房屋占有使用费，原告主张被告支付自2019年3月1日起至合同解除之日的租金（标准参照双方合同约定的上一年份2018年度租金标准40万元）于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、原告泰安市五马实业总公司与被告展延林于2009年2月23日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告展延林于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市五马实业总公司2019年3月1日之前欠付的房屋租金99万元，场地及设备使用费200万元；三、被告展延林于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市五马实业总公司自2019年3月1日起至合同解除之日止的租金及合同解除后的房屋占有使用费（因两项费用均按照40万元/年计算，自2019年3月1日起至实际腾退房屋之日止）；四、被告展延林于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市五马实业总公司逾期支付租金利息损失（以19万元为基数，自2017年1月31日起；以10万元为基数，分别自2017年3月6日、2017年6月6日、2017年9月6日、2017年12月6日起；以10万元为基数，分别自2018年3月6日、2018年6月6日、2018年9月6日、2018年12月6日起；均按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际给付之日止）；五、被告展延林于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市五马实业总公司逾期支付场地及设施使用费利息损失（以200万元为基数，自2019年4月1日起至实际给付之日止，按照月利率6%计算）；六、被告展延林于本判决生效之日起二十日内向原告泰安市五马实业总公司腾退位于泰安市泰山区小楼及场地、设施；七、驳回原告泰安市五马实业总公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17755.77元，由被告展延林负担16055.77元，原告泰安市五马实业总公司负担1700元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人于2009年2月23日签订的租赁合同是否应当予以解除，上诉人是否享有优先承租权。 上诉人与被上诉人所签订的租赁合同，已于2019年2月28日到期，但在租赁合同到期后，上诉人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但对租赁期限没有约定，应视为双方成立不定期租赁关系，被上诉人可随时主张解除合同，现被上诉人通过诉讼主张解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。虽然上诉人与被上诉人在合同中约定了租赁期满后，同等条件下上诉人享有优先承租权，但上诉人行使权利的前提是在租赁合同届满时，被上诉人继续出租涉案房屋，上诉人仅在同等条件下才享有优先于第三人承租涉案房屋的权利，现上诉人无证据证明被上诉人违反了该约定。因此上诉人行使该权利的条件未成就，其提出有权利继续优先承租，被上诉人无权要求解除合同腾退房屋的理由，本院不予采纳。 综上所述，展延林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35511.54元，由展延林负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年八月五日 书记员  马 鑫