辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5766号上诉人（原审被告）：王卓清（曾用名王景真），男，1984年1月6日生，汉族，住大连市普兰店区。被上诉人（原审原告）：大连亿泉程达物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，该公司职员。委托诉讼代理人：任丽萍，辽宁住邦律师事务所律师。上诉人王卓清因与被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王卓清上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1.安邦北湾一期、二期成立的业主委员会，不包括案涉房屋所在的安邦北湾三期，该业委会无权代表安邦北湾三期业主与被上诉人签订物业服务合同，该合同对包括上诉人在内的三期业主没有约束力。2.物业管理条例除提及一个物业管理区域成立一个业委会，还规定自然形成的独立物业管理区域可以实行业主自治，并明确规定物业管理区域的调整需要取得相应区域业主的同意。业委会于2017年将三期纳入其代表范围，未取得三期业主的同意，也未召开业主大会，其行为违反相关规定，对三期业主不具有约束力。业委会并未提交证据证明三期业主在物业红线内，事实上，2017年以前，安邦北湾三期与胜景家园小区同属一个物业管理区域。3.上诉人调取了备案物业合同，发现业委会成员签字存在巨大漏洞，部分签字系虚假的。被上诉人在另案中又提交了另一份只有一个人签字的合同，上面两个骑缝章被上诉人加盖的，明显造假。4.案涉合同是由业委会代签形成的，一审法院未考查代签方的权限与程序是否合法，即认定合同有效不当。2016年底，业委会改选失败，说明业委会已不存在，其没有代表业主签署合同的权利，合同应当无效。5.上诉人在一审时已举证证明，被上诉人服务期间，安邦北湾三期的电梯出现多种安全隐患，足以说明被上诉人提供服务不作为的状态，要求上诉人全额缴费不公平。6.案涉物业合同签订于2013年7月14日，早于物业招标结果公布时间，说明被上诉人与业委会有相互串通的违法行为。7.被上诉人的法定代表人和投资人在招投标时不具备从事物业服务的资质，其行为系典型骗标。其不给漏雨业主维修房屋，不提供电梯、消防等设施的理由是开发商遗留问题和其不具有相关作业资质，所以被上诉人从事物业服务是抱有机会主义思想，其违法行为不应由业主买单。8.被上诉人法定代表人、投资人与业委会主任有利益关系或亲属关系，被上诉人与业委会个别成员间存在多次的违法行为，导致小区无法得到正常的物业服务。9.物业人员工资、日常维修、绿化费用等都已从本该归业主所有的公共收益中进行支取，再向业主收取明显属于重复收费，业主有权拒绝缴纳。10.对被上诉人不满并非上诉人一人的行为，被上诉人在一审起诉了数百个业主，足以说明问题。一审法院认定上诉人拒交物业费属个别行为，认定不当。11.安邦北湾一、二、三期都属于未竣工验收项目，物业费应由建设单位承担，被上诉人以开发商遗留问题为由不提供各项服务，同时又要求业主缴纳物业费于法无据。12.被上诉人未举证证明其已履行了物业服务职责，要求上诉人全额交纳物业费不公平。13.被上诉人称多次催要物业费，未能举证，上诉人也并未曾收到过催缴通知。被上诉人不具备物业服务资质，却与业委会串通签订案涉物业合同，不服务却收取物业费和侵占公共收益，其恶人先告状的行为构成虚假诉讼。被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司不同意上诉人王卓清的上诉请求，同意原审判决。主要答辩意见如下：1.上诉人所在三期小区因原物业公司弃管，后街道和业委会沟通，召开业主大会决定将三期一并委托被上诉人管理，至于业委会的印章与签字，都是业委会内部行为，与被上诉人无关，被上诉人已按约为三期小区提供了物业服务，上诉人理应交费。2.被上诉人接管三期三栋楼后，因业主将对前物业公司的不满情绪继续存在，都拒绝交费，被上诉人在未收到任何物业费的情况下，斥资为三栋楼提供维修电梯等物业服务，已尽到服务职责。3.上诉人所述恶意串通、骗标串标等都不是事实，上诉人是无端揣测，法院不应采信。大连亿泉程达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币2594元（期限为2017年1月26日至2019年7月28日）及违约金人民币2075元，共计人民币4669元。一审法院经审理查明，1、大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年1月24日，安邦北湾小区业委会与原告签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》，决定：此三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由安邦北湾小区的签约服务单位即本案原告履行管理服务职责，此临时协议依据安邦北湾小区业委会和原告签署的《合同》服务内容进行服务。2019年7月25日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2、2017年3月20日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。3、2019年6月28日，原告在案涉小区张贴《告知》一份，确认了21号楼、22号楼及25号楼的电梯直到2018年12月份才实行了双电梯运行。原告同意上述三栋楼的物业费自2017年3月1日开始计算，并做出因在一年零十个月间仅有一部电梯在运行而给予每户减免184元电梯运行费的承诺。4、被告王卓清系案涉小区樱花北园22号楼1-18-2号业主。本院在审理过程中，被告自认其房屋面积为86.19平方米，以及在本案原告主张的期间内未支付过物业费。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的业委会于2013年5月19日成立，其与原告签订了物业服务合同及代管协议，且原告亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。原告在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。原告现要求被告支付在原告对案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持，但因原告向21号楼、22号楼、25号楼的业主做出自2017年3月1日起收取物业费，且减免184元的承诺，因此被告应向原告缴纳2017年3月1日至2019年7月28日的物业费2309.76元（86.19平方米×1元/平/月×28个月+28天×86.19平方米×1元/平/月÷30天-184元）。原告要求的其他期间的物业费，因无据证明，不予支持。关于被告主张上述物业合同无效的辩论意见，案涉合同并不存在《中华人民共和同合同法》第五十二条中规定的无效的法定情形，安邦北湾小区业委会于2013年5月19日成立，其有权与原告签订物业服务合同，因此被告主张合同无效的意见，于法无据，不予采信。关于被告主张21号楼、22号楼、25号楼属于案涉小区三期，一期和二期业委会无权代表三期业主委托原告进行物业管理的意见，《物业管理条例》第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因案涉小区三期与一、二期同属一个物业管理区域，故由同一个业主委员会选聘同一物业进行管理于法有据。对于被告的该项抗辩意见不予采纳。关于被告主张安邦北湾小区业委会已于2016年12月换届选举失败，自2016年12月起安邦北湾小区已不存在业委会，故而2017年3月20日业委会与原告签署的物业服务合同应属无效的意见。《住房和城乡建设部关于印发的通知》第三十二条规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。安邦北湾小区业主委员会自2013年5月19日成立，至2017年3月20日，尚在任期之内，其有权与原告签订物业服务合同。而安邦北湾小区业委会在2016年12月的换届选举是对小区下一届业委会成员进行选举，该选举是否成功并不会对本届业委会的存在以及权利义务造成影响，因此，对被告的该项辩驳意见不予采纳。关于被告主张根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号），其不应为物业费承担主体的意见。因本院认定案涉合同合法有效，据此原告有权依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，并依据物业服务合同向被告主张物业费。且依据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制业服务为的通知》（大价发【2016】19号），《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止。据此，被告的该节抗辩意见于法无据，不予采纳。关于被告主张，本案原告提交的2017年3月20日签订的物业服务合同中业委会成员签字与社区备案的合同不一致的意见，故合同无效的意见。经查，原告提交的物业服务合同内容与社区备案的物业服务合同内容一致，但业委会成员的签字不一致。对此，因物业服务合同加盖的业委会公章合法有效，业委会亦未提起过相关诉讼确认案涉合同系属无效合同，据此，原告提供的物业服务合同与社区备案合同的业委会成员签字情况不一致的瑕疵并不影响该合同真实性。对于被告提出的该项辩驳意见不予采纳。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，一审法院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告王卓清于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2017年3月1日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币2309.76元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告王卓清负担。二审中，上诉人提交三张照片作为新证据，拟证明北湾三期与一、二期不在一个红线内，物业红线只是证明我们财产的物业范围，并不代表物业管理区域的范围，所以被上诉人在一审提出的三期与一、二期在一个物业红线范围内的主张不成立。被上诉人对照片真实性认可，关联性不认可，理由如下：按照市政道路进行物业管理区域划分没有法律依据，与《辽宁省物业管理条例》的规定相悖，安邦北湾一、二、三期同时开发建设，物业设施共用，应划分在一个物业管理区域内。且业主委员会的决定对全体业主有约束力，案涉合同对上诉人有效。本院采信被上诉人的质证意见，对上诉人提交的新证据不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，本院做出的（2020）辽02民终2225号和（2020）辽02民终3507号民事判决都已生效，两份判决均认定安邦北湾业委会与大连亿泉程达物业管理有限公司签订的物业服务合同的效力均予以肯定。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（六）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。安邦北湾业委会与被上诉人签订的物业服务合同业经生效判决认定为合法有效，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故本院对该合同效力予以确认。在安邦北湾三期原物业公司撤离后，安邦北湾业委会将安邦北湾三期委托给被上诉人代管，后双方又签订了书面的物业服务合同，被上诉人从2017年1月25日起至2019年7月28日为安邦北湾三期唯一的物业服务单位，在其服务期间，上诉人作为安邦北湾三期的业主受该物业合同的约束，理应按约向被上诉人缴纳物业费。现上诉人对一审判决认定的房屋面积及欠缴期间并无异议，本院经审查，对一审判决认定的上诉人应缴物业费金额予以确认，故一审判令上诉人向被上诉人给付所欠物业2309.76元并无不当。关于上诉人主张被上诉人在服务期间不作为，无权全额收取物业费一节，物业服务存在瑕疵不是业主拒付物业费的合法理由，上诉人如认为被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，应当依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干解释》第三条之规定，另案诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不应以拒缴物业费的方式表达不满情绪，故其此项上诉理由不能得到本院支持。关于上诉人提出的案涉房屋在未竣工情况下交付使用，物业费应由开发商承担的主张，这是上诉人与开发商之间的纠纷，不能以此对抗履行对被上诉人应负的合同义务，故上诉人此项上诉主张不能成立。关于案涉物业合同签订程序与形式存在的瑕疵是否影响合同效力、安邦北湾业委会是否有权代表安邦北湾三期业主与被上诉人签订物业服务合同及该合同对上诉人所在的安邦北湾三期业主是否有约束力等问题，一审判决已作出详述，本院予以确认并不再赘述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王卓清负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年八月二十八日书记员  陈彩虹