福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1574号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王瑞梅，女，1987年10月13日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：袁庆华，福建威明律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人王瑞梅房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人王瑞梅的委托诉讼代理人袁庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王瑞梅一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由王瑞梅承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成王瑞梅所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。讼争商品房违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。碧桂园公司已及时履行交房通知义务，不应承担讼争商品房实际交付前的责任。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 王瑞梅辩称，1.碧桂园公司不具有逾期办证的免责事由。碧桂园公司若认为其是因为第三人原因导致逾期办证，依法仍然应当向合同相对方承担违约责任，并无可免责的依据。根据《合同法》及《合同法解释二》有关不可抗力的规定，碧桂园公司在本案一审起诉前从未按法律规定的向王瑞梅主张过因不可抗力要求解除或变更合同，更从未提供证据证明其主张的不可抗力事实的发生。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后房屋权属登记变化的情况有所预判并做好充分准备，其关于“政策调整”的理由不具备“不可预见性”，不能作为其适用不可抗力的理由。2.碧桂园公司关于办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的主张于法无据，不应采纳。3.本案交房时间应按双方合同约定的交房时间确定，一审判决依照案涉合同关于“由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房”的约定，做出的交房时间认定正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 王瑞梅向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即支付给王瑞梅逾期办理商品房权属登记违约金21437元；2.本案的诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 1.当事人双方对《商品房买卖合同》约定的内容、购房款的交付、违约责任等事实没有争议。 2.2017年12月4日，三明市不动产登记中心为梅列区碧桂园1号4幢（王瑞梅商品房所在楼栋）办理了首次登记(总确权)；2018年3月31日，碧桂园公司将碧桂园1号4幢负二层192号商品房（车位）交付给王瑞梅使用；2019年2月24日，碧桂园公司与王瑞梅办理了办证资料移交手续；2019年2月28日，王瑞梅取得碧桂园1号4幢负二层192号商品房（车位）不动产权证书。 一审法院归纳双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于本案商品交付时间从何起算的问题 王瑞梅主张，因自己原因未按时收房，按合同约定视为出卖人已按期交付，故按合同约定的交付时间是2017年1月13日；碧桂园公司认为实际交付时间2018年3月31日计算。 经查，碧桂园公司提供的“三明碧桂园物业及资料移交书”证明碧桂园公司于2018年3月31日向王瑞梅交付商品房。而根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2017年1月13日前向买受人交付该商品房”“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房”。对此，究竟是何原因导致该商品迟延交付，双方当事人均未提供证据证明。但王瑞梅自认是自己的原因而导致未能按期接收该商品房。一审法院认为，按王瑞梅的自认和合同约定并无违法。王瑞梅没有及时收房，不能免除碧桂园公司及时履行告知王瑞梅办证的义务。因此，按合同约定，可以视为是2017年1月13日碧桂园公司向王瑞梅交付了讼争商品房。 二、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行。三明市实施不动产登记是在2016年10月。碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。本案商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响，及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。客观讲，房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，不予采纳。 三、关于车位违约金约定是否过高的问题 违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基础。王瑞梅和碧桂园公司对“由于出卖人的原因而违约逾期办证”所造成的损失，双方都未能举证证明，而客观上这种违约行为所造成的损失数额是难以确定的。但违约金又具有督促、制裁以确保债权人实现的作用。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，此种情形可依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。碧桂园公司的意见，予以采纳。 四、关于违约金计算的问题 《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2017年1月13日将符合约定条件的商品房交付买受人使用。依照该约定，碧桂园公司逾期交付商品房责任应2017年1月14日起算。上述《商品房买卖合同》第二十条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人从自逾期之日起向买受人支付每日50元的违约金。依此约定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。买受人主张从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，予以确认。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致买受人不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。因此逾期办理不动产登记违约金应从碧桂园公司交付商品房的次日（即2017年1月15日）起的第91日（即2017年4月15日）计算至通知买受人领取资料前往不动产管理部门配合办理产权证止。碧桂园公司对逾期办证违约金要求应扣除办理不动产权证前置工作（“权籍调查成果”）时限30日的抗辩理由，缺乏依据，不予采纳。碧桂园1号4幢负二层192号车位的违约金从2017年4月15日起至2019年2月23日止，共680天，按已付款45200元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期同类贷款年利率4.75%加收30％）计算，即45200×4.75%×（1+30％）÷365天×680天＝5200元。 综上所述，一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系王瑞梅与碧桂园的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。王瑞梅要求碧桂园公司对碧桂园1号4幢负二层192号按每逾期一天支付人民币50元违约金的诉讼请求，因违约所造成的损失数额难以确定，依法予以调整。王瑞梅的其余诉讼主张，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给王瑞梅逾期办理商品房权属登记违约金5200元；二、驳回王瑞梅的其他诉讼请求。案件受理费291元，因适用简易程序审理，减半收取146元，由王瑞梅负担46元，碧桂园公司负担100元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交付车位时间为2017年1月13日前（实际交付时间为2017年1月13日），碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年12月4日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给王瑞梅时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律依据。涉案《商品房买卖合同》约定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算，即商品房交付使用的时间既是逾期交房违约责任的终止日，亦是逾期办证责任的起始日，该起算时间具有唯一性，若因业主自身原因未能及时办理车位交付手续，则碧桂园公司逾期交房的违约责任得以减轻或者免除，但并不影响碧桂园公司所应承担的逾期办证违约责任。碧桂园公司主张以案涉车位实际交付的时间（即2018年3月31日）作为逾期办理权属登记违约责任的起算时间，其主要理由是碧桂园公司已及时履行交房通知义务、不应承担讼争商品房实际交付前的责任，该主张混淆了逾期交房责任与逾期办证责任的界限，本院不予采纳。因王瑞梅自认碧桂园公司于2017年1月13日通知其交付案涉车位，在碧桂园公司未能提交证据予以反驳的情况下，一审法院确定案涉车位交付时间为2017年1月13日并无不当，本院予以确认。本案逾期办理商品房（车位）权属登记的违约金应自碧桂园公司交付商品房之次日起第91日（即2017年4月14日）计算至碧桂园公司交付办证所需资料前一日（2019年2月23日）止，共计681天。一审法院对案涉车位逾期办理权属登记违约责任的天数确定有误（少一天），导致违约金数额计算错误，因王瑞梅对此未提出上诉，视为没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故本院对一审判决确定的涉案车位逾期办理商品房权属证书违约金的数额不作变更。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费291元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。