广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10778号上诉人（原审被告）：吴馀瑞，男，1955年4月17日出生，汉族，住广州市越秀区文明路167号。委托诉讼代理律师：苏国柱，广东尚道律师事务所律师。委托诉讼代理律师：李海燕，广东尚道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市住房保障办公室，住所地广州市越秀区豪肾路193号。法定代表人：王宏伟。委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。原审第三人：广州市农业农村局，住所地广州市白云区麓景路388号大院。法定代表人：袁桂扬，系局长。委托诉讼代理人：高永新，系该局员工。委托诉讼代理人：谢演来，系该局员工。上诉人吴馀瑞因与被上诉人广州市住房保障办公室（以下简称广州住保办）及原审第三人广州市农业农村局（以下简称广州市农业局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初26244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。吴馀瑞上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回广州住保办要求吴馀瑞向其腾空交还广州市越秀区文明路167号房屋的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由广州住保办承担。事实和理由：依据吴馀瑞与广州市农业局于1983年8月26日签订的《征用原延安二路351号协议书》，吴馀瑞租用的广州市越秀区文明路167号房屋是广州市农业局1983年征用吴馀瑞租住的公房后，回迁安置给吴馀瑞租用至今，正因为这是征用协议，而不是征收协议（在《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国土地管理法》中均有征用和征收的不同定义〉，所以吴馀瑞租赁权来源如下：一、吴馀瑞基于政府征用后补偿回迁取得上述房屋的使用权；二、本案的租赁关系并非纯粹的平等民事租赁或政府单纯福利租赁，而是有充分证据证明租赁关系的基础是建立在广州市农业局对原有公租房征用而作出合理合法换取的。故案涉回迁给吴馀瑞的出租房屋是征用吴馀瑞的合理补偿。广州住保办一审提交《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》，述说案涉房屋于2010年12月7日经第三人广州市财政局无偿划拨给广州住保办管理，广州住保办因行政指令而调整划拨取得案涉房屋的管理权。因此，2018年4月25日，广州住保办向吴馀瑞发出的《限期腾退告知书》告知吴馀瑞案涉房屋已无偿调拨给了广州住保办，现属于广州住保办物业，为加强存量公房管理，广州住保办按照国家法律政策决定收回该房屋（从广州住保办的主体资格并依据国家法律政策而行使权利应定性为行政主体，并非民事主体，此有行使行政行为而不是民事行为的可能）。吴馀瑞是基于第三人的征用后补偿而取得案涉房屋租赁使用权，并非仅单纯依据租赁合同，更不是纯粹民事租赁合同。现广州住保办从第三人处承接了案涉物业的利益和权利，就应当同时承接第三人的债务和义务，不因第三人与广州住保办的物权变动，就改变广州住保办的租赁关系，更因此严重损害吴馀瑞的合法权益。所以，广州住保办不能仅凭《限期腾退告知书》将吴馀瑞赶走。故广州住保办无权随意解除与吴馀瑞的租赁关系，要求吴馀瑞腾退房屋，而是既受权利也承担义务的与吴馀瑞续签租赁合同。综上，一审法院判决吴馀瑞腾退房屋无事实和法律依据，请求法院查明事实，支持吴馀瑞的上诉请求。吴馀瑞二审期间增加上诉请求如下：1.依法撤销一审判决第二项；2.依法判决吴馀瑞自2015年1月1日起，按照每月1300元向广州住保办交纳租金。吴馀瑞另行补充意见如下：一、吴馀瑞现租住的案涉房屋属于存量公房，其租赁权来源于上世纪90年代，由第三人以公房形式出租给吴馀瑞。1994年11月24日，双方签订《协议书》，约定吴馀瑞作为房屋的承租人向第三人申请将房屋改作铺面作个体经营使用，第三人同意吴馀瑞将房屋改作铺面。2007年7月，第三人与吴馀瑞就案涉房屋再次签订《协议书》，约定合同期限至2011年12月31日，2011年1月1日至2011年12月31日的月租金为1300元。广州住保办于2010年12月7日通过广州市财政局无偿划拨的方式获得案涉公房的管理权责。二、广州住保办和第三人作为对存量公房的管理部门，理应依法依规对案涉公房进行管理。但在合同期内及合同到期后，第三人和广州住保办均拒绝收取吴馀瑞的租金，长期对案涉房屋怠于管理。广州住保办作为保障房管理部门，主要职责就是贯彻执行国家、省、市住房保障的法律、法规和政策，负责住房保障资格审核、保障性住房的筹集、租售分配和后续监管等。因此，广州住保办在行使管理职权时，应当依据国家政策法律对吴馀瑞租住保障房的资格进行审核，按照审核结果作出是否要求吴馀瑞恢复住房性质居住或作安置到其他公租房租住的决定。吴馀瑞在广州市没有其他房屋，其经第三人许可在房屋内搭了一个阁楼，平时也居住在此，吴馀瑞一直延续历史形成的状况合法依约使用房屋，不存在违约或违规使用房屋的情况。案涉房屋因历史遗留问题形成临时性住改商，但仍然属于住宅性质的存量公房。吴馀瑞表示同意改回住宅的性质继续租住或接受另安排保障性住房。因此，广州住保办在没有对吴馀瑞的居住情况进行调查、核实的情况下，直接要求吴馀瑞腾退房屋缺乏事实和法律依据。三、根据《广州市住房保障办公室关于存量公房移交国有独资住房租赁公司管理的通知》，广州住保办于2019年1月1日前将案涉存量公房移交案外人广州珠江住房租赁发展投资有限公司（下称“珠江公司”）管理。该通知第三条规定，租赁合同期满需要重新签订合同的，租赁合同由住房租赁公司作为出租方续签，审查流程、续签程序、合同版本等仍参照直管公房政策执行。据此，珠江公司于2020年5月向吴馀瑞发出了《关于重新签订租赁合同通知书》，通知吴馀瑞就文明路167号重新签订合同，吴馀瑞已按通知要求领取《公房资格审核表》并提交审核资料，吴馀瑞是否具备重新签订合同的资格或安置到其他公房租住，要待珠江公司审核后方可作出决定。广州住保办2018年4月25日要求吴馀瑞限期腾退的处理意见业经珠江公司向吴馀瑞发出重新签订租赁合同的通知而改变，故广州住保办要求吴馀瑞限期腾退的请求已不存在。四、一审判决吴馀瑞自2015年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费按2476.8元计；2017年1月1日以后按2201.6元计，缺乏事实和法律依据。据广州住保办代理人庭上陈述，广州住保办仅有对住房的管理权责，并没有商铺的管理权责。广州住保办在划拨取得案涉房屋产权后因案涉房屋存在历史遗留问题，过去是第三人允许吴馀瑞按照商铺租金1300元给吴馀瑞租住，现在没有商业用途，是用来作住房的。因此，吴馀瑞按与第三人签订的租赁合同约定的每月1300元租金标准支付租金符合案涉房屋历史形成至今的事实，一审判决吴馀瑞自2015年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费按2476.8元计；2017年1月1日以后按2201.6元计，理据不足。广州住保办辩称：我方同意原审判决，不同意吴馀瑞的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。1.广州市财政局2010年12月将涉案房屋调拨给广州住保办，广州住保办已取得涉案房屋、占有使用和收益。广州住保办是涉案房屋物权权利人有权要求吴馀瑞将涉案房屋腾空交还给广州住保办。2.吴馀瑞与第三人广州市农业局的租赁合同已经在2011年12月合同到期。涉案房屋调拨给广州住保办之后，根据国有资产有关规定不再续签租赁合同，自2011年开始已不再收取吴馀瑞的租金，第三人以实质行动终止了合同。现在涉案房屋属于广州住保办，吴馀瑞应腾空交还房屋。3.涉案房屋属于存量公房，根据相关规定，吴馀瑞将涉案房屋用作商铺使用显然不存在住房困难问题，不符合相关规定。4.关于征用，被征用的涉案房屋地址是163号，属于国家公房，并非私产。按照当时的政策，无需进行经济赔偿。由于吴馀瑞当时家庭困难，作为过渡期的措施，第三人出租了一套面积38平方米的房屋给吴馀瑞住。后来吴馀瑞家庭不存在困难，广州市将38平方米的房屋收回来。吴馀瑞与第三人因租赁合同而签订的合同，租赁合同已经到期，所以吴馀瑞无权再需用涉案房屋。5.涉案房屋由广州住保办委托广州市珠江租房租赁发展投资有限公司运营管理。公房的承租是需要经过资格审查的，珠江公司委托金安公司签合同是需要经过资格审查的，所以该证据不能作为同意续签合同，对公租房和存量公房，对吴馀瑞要资格审查的。广州市农业局述称：权利已转让给广州住保办，具体意见以广州住保办为准。广州住保办向一审法院起诉请求：1.吴馀瑞向广州住保办腾空交还广州市越秀区文明路167号房屋。2.吴馀瑞按照同期同地段临街商铺的广州市房屋租金参考价标准向广州住保办支付自2015年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（截至2018年6月30日的房屋占用费共99072元，2018年7月1日起至实际交还房屋之日止每月按2201.6元计）。一审法院查明事实：涉案广州市文明路167号房屋的原产权人为第三人。1994年11月24日，吴馀瑞与第三人签订《协议书》，约定吴馀瑞作为上述房屋的承租人向第三人申请将房屋改作铺面作个体经营使用，经市农业局同意吴馀瑞将上述房屋改作铺面，双方达成如下协议：1.文明路167号改作铺面，建筑面积为13.76平方米，在用作商业经营期间，不得破坏和改变房屋建筑结构。2.租金按广州市现行的铺面租金标准核定，以建筑面积计算······租金按月计收，并于每月10日前交纳，今后有关部门对铺面租金如有新的规定，租金按新的规定调整。3.吴馀瑞不得随意将承租铺面转让他人经营，或自行改变经营项目，如确需要更改经营项目，必须事先征得产权单位同意······等。2007年7月，广州市农业局机关服务中心（甲方）与吴馀瑞（乙方）再次就涉案房屋签订《协议书》，约定甲方将涉案房屋（使用面积9平方米）租给乙方用于百货经营，期限从2007年8月1日至2011年12月31日止，如需延期，合同另议；2007年8月1日至2007年12月31日的月租金为1100元······2010年1月1日至2010年12月31日的月租金为1250元；2011年1月1日至2011年12月31日的月租金为1300元，乙方应在每月10日前向甲方缴交当月租金，逾期每天罚纳月租金的3%作为滞纳金。如逾期两个月交纳租金，则视为乙方违约，甲方有权终止协议并即时收回本店铺；乙方在经营期间如需变更经营项目，必须征得甲方同意，并由乙方向有关部门申报，费用自理。甲方有义务协助乙方出具相关证明。2010年12月7日，广州市财政局向第三人作出穗财资〔2010〕384号《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》，记载根据相关规定，同意第三人将南坑东17号大院北楼104房等151套剩余存量公房（总建筑面积约6703.4平方米）无偿调拨给广州住保办。该复函附件二《国有资产调拨明细表》记载的调出资产包括涉案文明路167号房屋。2018年4月25日，广州住保办向吴馀瑞发出《限期腾退告知书》，其中载明为了加强存量公房管理，广州住保办按照国家法律政策决定收回涉案房屋，要求吴馀瑞于2018年5月30日之前结清水电费等有关费用并搬离房屋。吴馀瑞于同年5月10日签收了上述告知书。庭审中，吴馀瑞陈述现涉案房屋由吴馀瑞其用于经营杂货店。吴馀瑞一直向第三人按公租房的标准支付租金至2011年，其曾向广州住保办交纳租金，但广州住保办未收取。另在广州市没有其他房屋。并向一审法院提交了：1.第三人与吴旭签订的《征用原延安二路351号协议书》及《补充协议》（复印件），约定了第三人经批准征用原延安二路351号（文明路163号）公房及对该公房住户吴旭的回迁安置等相关事宜。2.广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明吴馀瑞名下查无房地产情况记录。广州住保办对证据1补充协议的真实性不予确认，并认为即使协议书真实，该协议也被后来的协议书内容所取代；证据2不能证明吴馀瑞家庭没有其他住房。一审法院认为：根据广州市财政局作出的穗财资〔2010〕384号《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》显示，广州市财政局于2010年12月7日同意第三人无偿调拨包括涉案房屋在内的151套存量公房给广州住保办，故广州住保办自2010年12月7日起无偿取得涉案文明路167号房占有使用和收益的权利。广州住保办承受涉案房屋权益，即承受租赁合同中第三人的权利义务，吴馀瑞的租赁合同于2011年12月届满后，广州住保办、吴馀瑞双方没有续签租赁合同，但吴馀瑞仍继续使用涉案房屋，现广州住保办作为涉案房屋的权利人，要求吴馀瑞将涉案房屋腾空交还并缴纳房屋使用费的请求合法合理，一审法院予以支持。根据公平合理、等价有偿的原则，广州住保办主张吴馀瑞参照广州市房屋租金参考价同期同地段商铺的租金标准支付房屋使用费于法有据，根据2015年至2018年的《广州市房屋租金参考价》的规定，涉案房屋所在地段2015年至2016年的房屋使用费标准为每月180元每平方米，2017年为每月160元每平方米，2018年为每月168元每平方米，现广州住保办主张吴馀瑞按每月160元每平方米的标准支付2018年至实际交还房屋之日止的房屋使用费，该标准低于上述规定的标准，属其自主处分权利，一审法院予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，作出如下判决：一、吴馀瑞自本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区文明路167号房屋腾空交还给广州市住房保障办公室；二、吴馀瑞自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将广州市越秀区文明路167号房屋从2015年1月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费支付给广州市住房保障办公室（其中2015年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费按照每月2476.8元计；2017年1月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费按每月2201.6元计）；自本判决发生法律效力之次日起至吴馀瑞交还上述房屋之日止的房屋使用费，由吴馀瑞按每月2201.6元的标准逐月支付给广州市住房保障办公室。吴馀瑞如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2276.8元，由吴馀瑞负担。二审期间，吴馀瑞提交证据四份：证据1.广州住保办关于存量公房移交国有独资住房租赁公司。拟证明：涉案房屋为存量公房，广州住保办将涉案房屋移交广州市珠江实业集团有限公司接管（以下简称：珠江公司）。证据2.珠江公司工作人员与吴馀瑞微信沟通内容。拟证明：2020年4月13日，珠江公司公房管理工作人员通过微信通知吴馀瑞，涉案房屋已由广州住保办移交给珠江租赁公司管理及重新签订租赁合同事宜。证据3.关于重新签订租赁合同通知书。拟证明：珠江公司委托广州市金誉安物业管理有限公司（以下简称：金誉安公司）对涉案房屋进行管理服务；金誉安公司向吴馀瑞发出《关于重新签订租赁合同通知书》。证据4吴馀瑞手机收到珠江租赁公司短信通知。拟证明：2020年5月26日，珠江租赁公司发短信通知吴馀瑞2020年5月27-28日到天河北路412号1楼怡桥大厦广州珠江住房租赁发展投资有限公司重新签订租赁合同。广州住保办对上述证据质证如下：证据1、2、3、4真实性均认可、合法性、关联性不予认可。我们系委托珠江公司进行管理案涉房屋，但承租的前提是应通过公房资格审核后才能签合同的。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于广州住保办是否有权收回案涉房屋以及房屋使用费的标准。根据一审查明事实，2007年第三人广州市农业局与吴馀瑞签订《协议书》，约定广州市农业局出租案涉物业给吴馀瑞作为商铺使用，期限自2011年12月31日止，如需延期，合同另议。租赁期间，广州住保办根据广州市财政局作出的穗财资〔2010〕384号《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》，取得案涉房产占有使用和收益的权利，即承继案涉房屋租赁协议的出租人主体权利。案涉合同到期后，双方并未达成新的协议，广州住保办作为涉案房屋的权利人要求吴馀瑞将涉案房屋腾空交还并缴纳房屋使用费的请求合法合理，一审判决并无不当，本院予以维持。关于房屋使用费，由于案涉房屋实际用途为商铺，且双方原租赁合同亦约定按现行铺面租金标准计付，故一审参照《广州市房屋租金参考价》计付租金并无不当，予以维持。至于吴馀瑞二审提交的其与珠江公司协商签订租赁合同的意见，因双方并未就案涉房屋的租赁协商一致，故不影响本案的判决结果。同时，根据本案事实可知，吴馀瑞原为案涉房屋的公房承租户，在与第三人广州市农业局协议将案涉房屋的住宅性质变更为商铺后，依靠案涉房屋经营维持生计且并无其他住房居住，广州住保办作为保障住房的主管部门，应根据住房保障的相关规定，履行安置义务。综上，吴馀瑞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2276.8元由吴馀瑞负担。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月二十日书记员 王日平古文娜