河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初2752号原告李宏波，女，1973年4月1日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人张帆、李航，河南方邦律师事务所律师。被告郑州航空工业管理学院，住所地河南省郑州市二七区大学中路2号。法定代表人李勇，校长。委托代理人崔鹏飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托代理人左朝，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。被告郑州郑航物业管理有限公司，住所地郑州市二七区大学南路2号。法定代表人崔如义，总经理。委托代理人崔鹏飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托代理人左朝，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。原告李宏波与被告郑州航空工业管理学院（以下简称郑州航院）、被告郑州郑航物业管理有限公司（以下简称郑航物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2017年11月16日作出（2015）开民初字第4431号民事判决书。原告李宏波及被告郑州航院均不服该判决并向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终1850号民事裁定书，将该案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2018年7月26日作出（2018）豫0191民初8960号民事判决书。原告李宏波及被告郑州航院均不服该判决并向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终14881号民事判决书，对该案件进行了改判。郑州航院不服该判决，并申请再审。郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民再841号民事裁定书，将该案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宏波委托代理人张帆、被告郑州航院、被告郑航物业委托代理人崔鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月24日，原告与被告郑州航院签订《郑州航院东校区专家公寓临街门面房租赁合同》，约定被告郑州航院提供给原告经营用房一间，建筑面积305平方米，房屋用途为商业服务与经营，房屋位于郑州市郑东新区××园区××城路，合同期限为2012年6月1日至2015年7月31日，经营范围为药店、诊所。合同签订后，原告向被告郑州航院支付了一年房租308050元及押金30000元。被告郑航物业是由被告郑州航院设立和管理的专门管理学校物业管理事务的物业公司，是郑州航院的下属单位。原告租赁该房屋的目的是为了开设诊所经营，办理开设诊所的相关手续要求营业地点必须按照开设诊所的要求进行装修，且医师、护士、医疗设备等也必须到位齐全。合同签订后，原告为了向主管部门申请设立“郑东宏波中医门诊部”，按照诊所的要求对承租房屋进行了装修，购买了医疗设备、医疗耗材及办公用品，聘请了医师和护士。但原告在申请设立门诊部的过程中，由于被告郑州航院的原因无法办理房屋租赁证，导致原告因缺少房屋租赁证而无法办理开设诊所所需的相关许可证照，不能开设诊所进行经营，无法实现合同目的。被告还在临街房门外安装栏杆把租赁房屋圈到了航院校园内。原告多次与被告郑州航院协商，其承诺办理房屋租赁证让原告等待，并免收原告两年房租。期间原告一直支付着雇佣医师和护士的工资。截至起诉之日，被告郑州航院就涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证，未给原告办理房屋租赁证，其对于合同的无效存在重大过错。故请求判令：1、确认原告与被告郑州航院于2012年5月24日签订的《郑州航院东校区专家公寓临街门面房租赁合同》无效；2、二被告退还原告已支付的房屋租金308050元、押金（履约保证金）30000元以及利息（以338050元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2012年5月24日暂计算至2015年4月13日为59925.63元，并继续计算至实际还清之日）；3、二被告连带赔偿原告经济损失1549570元；4、二被告连带向原告支付违约金10000元。二被告辩称：1、被告郑州航院与原告签订的租赁合同合法有效，被告对案涉房屋拥有划拨土地证书及相关规划审批意见。2、即使合同无效，郑州航院在租赁合同履行过程中不存在任何过错，签订租赁合同时明确约定郑州航院不对出租房屋现有条件作出任何承诺，且合同约定的房屋用途为开办药店、诊所，并非仅限于诊所。郑州航院内就有正在经营的药店，并不存在合同目的无法实现，另郑东新区行政服务中心医疗机构设置及执业登记窗口明确告知提供租赁证或租赁合同均可申请医疗机构设置及执业登记。3、原告未取得执业医师资格证书和设置医疗机构批准书才是导致无法开办郑东宏波中医门诊部的真实原因。4、在取得设置医疗机构批准书后，申请执业登记时才需要提供医护人员名录、设备、装修设计平面图等，而原告并未取得设置医疗机构批准书，也未经审批机构批准同意，即擅自组织装修、招聘人员、采购设备等，由此导致的损失扩大与被告无关。5、原告未提供任何转账凭证及发票以证明其实际支付了大额装修费、采购费、员工工资，收款人也未出庭接受质证确认收款收据签名的真实性，员工工资发放时间也明显不符合逻辑，有伪造嫌疑。故请求依法将本案移送公安机关，以确认是否存在虚假诉讼和伪造证据等违法犯罪行为；6、被告在案涉房屋租赁期间也产生了巨大损失，原告使用案涉房屋5年，仅交纳60多万元租金，被告损失了几百万租金，即使原告所称损失确实存在，也与被告产生的租金损失相抵消。综上，原告的诉讼请求没有任何事实基础和法律依据，故请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年5月30日，原告作为承租方（甲方），被告郑州航院作为出租方（乙方），签订《郑州航院东校区专家公寓临街门面房租赁合同》一份，约定：被告郑州航院提供给原告位于郑州市郑东新区××园区××城路的经营用房一间，房屋建筑面积为305平方米，房屋用途为商业服务与经营，经营范围为药店、诊所。合同期限为3年，自2012年6月1日至2015年7月31日止（含两个月装修期）。双方均同意续约的，应至少在合同到期前30日续签合同。合同期满，被告郑州航院有权收回经营用房，原告应如期交还。合同期满后，在同等条件下原告享有优先承租权。合同签订之日，原告应向被告郑州航院支付履约保证金30000元整，在承租期内，原告未出现违约行为且对外没有负债，合同到期后，被告郑州航院无息全额退还保证金。原告每年交纳租金308050元，第一年度租金应在合同签订时交纳，之后应在每年度届满前十日内支付下一年度房屋租金。水、电、气、暖、电话、物业费及其他由原告租房而发生的费用由原告承担。逾期交纳租金及其他费用的，逾期一日，按逾期金额的1%向被告郑州航院支付违约金，逾期超过一个月的，被告郑州航院可解除合同，合同解除后，原告还应承担违约责任。装饰、装修期为两个月，不得改变房屋结构及其用途。承租期内所发生的装修费用自理，垃圾清运费及其他费用按照学校物业管理相关规定由原告按标准缴纳。被告郑州航院对出租房屋及设施享有所有权。被告郑州航院不对招租房屋的现有条件做出任何承诺。原告对承租房屋在许可经营范围内享有使用权。原告须提供合法的经营证件和相关证明。合同期内，原告不得擅自将房屋进行转包、转租、转借或改变其经营方式、经营范围，不得出店经营，如有上述情况，视为违约，被告郑州航院有权终止合同，收回房屋，并从履约保证金中扣除违约金10000元。原告可以对承租房屋进行装修，但不允许改变房屋结构、室内装修方案、室外门头标识及广告的制作安装、室外设施设备的安装须符合市政管理部门相关要求并经被告郑州航院书面同意后方可施工。合同期内原告单方面终止合同或合同期满后，装饰装修物无论是否形成附合，均归被告郑州航院所有。原告与被告郑州航院任何一方违约，须支付给对方违约金人民币10000元，违约金不足以赔偿给对方造成的经济损失的，还应赔偿该损失。2012年5月24日，原告与被告郑航物业另签订《郑州航院东校区专家公寓临街门面房前期物业服务合同》，约定：被告郑航物业按照双方约定的物业服务标准为原告提供服务，前期物业服务期限自2012年6月1日至2013年7月31日。物业费缴纳标准为商户租赁面积305平方米，1元/平方米/月，月物业费为305元。合同另对双方的权利义务等相关内容进行了约定。同日，原告交纳了房屋租金308050元、押金30000元、垃圾清运费915元、2012年6月1日至2012年8月31日的物业管理费915元，被告郑航物业并向原告出具收据四份予以确认。上述合同签订后，被告郑州航院向原告交付了上述房屋。2012年8月17日，原告与郑州市郑东新区瑞鑫玻璃不锈钢商行签订《工程室内装饰装修工程施工合同》，对上述房屋进行了装修。该合同约定开工日期为2012年8月17日，竣工日期为2012年9月17日，合同总造价为410000元。原告分别于2012年8月15日、9月2日、9月15日、10月11日向郑州市郑东新区瑞鑫玻璃不锈钢商行支付装修首期款123000元、中期款164000元、三期款102500元、尾款20500元，以上共计410000元。原告提交的出库单及收据显示其于2012年10月15日从郑州金榕信息技术有限公司处购买点钞机、打印机、台式电脑、办公桌椅等办公用品，共计花费22560元。原告提交的销售单及收据显示其于2012年10月17日从河南阿斯利尔医疗设备销售有限公司购买血压计、听诊器、诊断床、采血管、采血针等医疗设备及耗材，共计花费393710元。2012年11月9日，郑州市郑东新区管理委员会社会事业局向原告下达《申请材料补正通知书》，载明：“经审查，你单位所提交的关于设置郑东宏波中医门诊部的申请材料不齐全，要求原告补交房屋租赁证”。原告提交的郑州市卫生局印发的《郑州市卫生行政审批便民服务手册》中记载有：“门诊部以下医疗机构选址报告应包括以下内容：……4）筹建医疗机构场所的房屋产权证明，租用医疗用房提供房屋产权证明和房屋租赁意向书（合同）”。庭审中原告称“之前投资过别人开的诊所，但没有具体去申请过，当时不知道开设诊所需要房屋租赁证。开办诊所的第一步需要医疗机构设置审批，在进行形式审查时就因为没有租赁证而无法进行”。被告郑州航院称“申请医疗机构批准书时还需要提供申请设置人的执业医师资格证书，且需满五年，提供租赁合同就可以申请办理设置医疗机构批准书”。原告提交有张渤海、邓军、潭丽华出具的书面证明各一份，均载明：“由于郑州航空工业管理学院的原因无法办理房屋租赁证，导致李宏波因缺少房屋租赁证无法办理开设门诊部所需的相关许可证照，李宏波无法开设门诊部进行经营。李宏波多次找郑州航院和郑航物业进行协商，郑州航院和郑航物业多次说房屋租赁证正在办理当中，让李宏波再等等”。庭审中被告称“该三人曾经是郑航物业的工作人员，但现在不排除已经有离职的情况，在合同履行期间其是否是郑航物业的工作人员，代理人不清楚”。原告因无法办理相关执业手续而一直未能开办诊所，其自2014年5月起以“郑州市郑东新区考拉服装店”及“郑州市郑东新区男左女右服饰店”的名义在涉案房屋内卖鞋子及饰品，已实际使用了该房屋。庭审中原告称涉案房屋系按照开设诊所的要求进行的装修，后因未能成功设立诊所，其将墙隔断、货架等拆除，拆除后还有地砖、刷的墙、灯、吊顶等，其利用拆除后的装修在上述房屋内卖鞋子及饰品。2014年11月7日，原告将其于2012年10月15日所购办公用品、2012年10月17日所购医疗器械分别以11280元、179516.5元的价格转让给了惠济博爱门诊部。该门诊部并出具证明二份，载明：“经协商我单位最终以11280元的价格收购了李宏波这批办公用品；以179516.5的价格收购了李宏波的这批医疗器械”。另查明，原告为开办诊所，分别于2012年6月1日和医生黄旭、陈宝昌、金顺姬，技师李宏霞签订聘用合同；于2012年7月1日和医生徐明霞签订聘用合同；于2012年8月1日和技师任慧敏、护士吴雯雯签订聘用合同；于2012年9月1日和医生焦淑萍、护士宋巧阁、代怡丹签订聘用合同；于2012年10月1日和护士蒋丽娟签订聘用合同。原告提交的工资表显示其向上述人员发放工资至2014年6月，累计发放工资709300元，所发工资包含有岗位工资、午餐补助、全勤奖、基础绩效，所有人员每月均出勤30日。就该诊所未能设立以上人员为何持续发放工资，经本庭询问原告称“用了以上医护人员的执业证，被告多次承诺房屋租赁证正在办理中，让再等等，且申请资料中也是这些人，以上工资都是现金发放”。再查明，涉案房屋所占用土地性质为划拨用地，该房屋至今尚未取得建设工程规划许可证。庭审中原告称因出租的房屋办不了相关营业执照，被告郑州航院向所有租户承诺免租两年；被告郑州航院称确实存在两年免租，但系因原告持续影响学校正常经营，其被迫承诺。以上事实，有原告提交的临街门面房租赁合同、前期物业服务合同、郑州市卫生行政审批便民服务手册、申请材料补正通知书、张渤海、邓军、潭丽华出具的情况说明、室内装饰装修工程施工合同、垃圾清运费收据、物业费收据各一份、出库单、货款收据、惠济博爱门诊部出具的证明、清单、医疗机构执行许可证复印件、身份证复印件一组、销售单、医疗器械款收据、河南阿斯利尔医疗设备销售有限公司出具的证明、税务登记证复印件、惠济博爱门诊部出具的证明、清单、医疗机构执业许可证、身份证复印件一组、聘用合同、身份证复印件、执业医师证、工资表一组、庭审笔录复印件、银行交易记录各一份、收据四份、照片六份、装修费收据四份、被告提交的租赁合同一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有租房协议一份、书面证人证言二份，因上述证据真实性无法确认，故对上述证据本院不予采纳。被告提交有药店照片四份、诊所照片四份，因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。被告提交有视频一份，欲证明租赁合同也可以作为医疗机构设置的证明使用。因原告提交的申请材料补正通知书中记载有要求补交的材料，故该证据不能证明其该证明目的，对该证据本院不予采纳。被告提交有网页截屏、设置医疗机构批准书、设置医疗机构申请书各一份、执业证书复印件一组，欲证明原告的损失与其无关。因上述证据并不足以证明其该证明目的，故对上述证据本院不予采纳。被告提交有（2019）豫01民终5450号民事判决书一份，因该证据与双方本案纠纷关联性不足，故对该证据本院不予采纳。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《城市房屋管理租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。本案所涉房屋虽未取得建设工程规划许可证，但双方合同履行期限早已届满，双方租赁合同关系已实际终止，且（2019）豫01民终5450号民事判决书已认定“依法成立的合同，受法律保护”，故在此情况下对原告确认合同无效的诉讼请求，本院不再予以支持。关于原告要求退还房屋租金、保证金并支付利息的诉讼请求。本院认为，原告虽未能开办药店诊所，但其自2014年5月起即以“郑州市郑东新区考拉服装店”及“郑州市郑东新区男左女右服饰店”的名义在涉案房屋内卖鞋子及饰品，其已实际使用了涉案房屋，故对其请求退还租金的诉讼请求本院不予支持。对于保证金，双方合同约定为“在承租期内，原告未出现违约行为且对外没有负债，合同到期后，被告郑州航院无息全额退还保证金”，现双方合同关系已实际终止，故被告郑州航院应将该30000元保证金退还给原告。对于原告所主张利息部分，本院不予支持。原告与被告郑州航院所签租赁合同约定有“房屋用途为商业服务与经营，经营范围为药店、诊所”，故根据该合同约定用途，以及原告提交的装修合同、销售单、出库单、收据、惠济区博爱门诊部出具的证明，本院对原告为履行本案合同支出的装修费用为410000元、医疗设备及耗材费用为393710元（转让价格为179516.5元）、办公用品费用为22560元（转让价格为11280元）予以确认。本案中，原告订立合同的目的系为开办药店诊所，后在手续办理过程中因缺少房屋租赁证而未能继续办理，其作为申请办理一方，在签订合同前应对开办诊所对房屋的要求条件及本案房屋是否具备相应条件进行审慎审查，但原告疏于履行该义务，且此后仍长期使用该房屋，故其对该诊所未能开设具有主要责任；被告郑州航院在涉案房屋未取得建设工程规划许可证及产权证的情况下即将该房屋对外出租收益，且双方所签合同明确约定用于开办药店诊所，故其对该诊所未能开设亦具有一定责任。综合考虑上述情形以及双方的过错程度，本院认定原告对该诊所未能开设以及相应损失承担60%的责任，被告郑州航院承担40%的责任。原告为装修涉案房屋产生有装修费用410000元，综合考虑合同约定的租期（三年），原告在诊所未能设立的情况下仍以其他名义继续使用该房屋，以及原告以开设诊所为目的进行装修但此后以卖鞋子及饰品进行经营的具体情况，本院酌定就双方合同实际终止时该房屋的装修残值部分按该装修费用的50%计算即205000元。就该装修残值部分，应由被告郑州航院向原告赔偿40%，经计算为82000元。原告为开设诊所购买办公用品及医疗器材共计花费416270元，其转让上述物品的价款为190796.5元，就差额部分225473.5元属于其损失，应由被告郑州航院向其赔偿40%即90189.4元。原告提交的聘用合同及工资发放记录显示其向相关医护人员发放工资至2014年6月共计为709300元，原告称“开设诊所需聘请医师，且召开评审会需要专业技术人员参加，申请资料里也是这些人”。综合考虑原告开设诊所的相应准备工作，以及张渤海、邓军、潭丽华出具证明中所记载的“郑州航院和郑航物业多次说房屋租赁证正在办理当中，让李宏波再等等”，本院认为原告该主张本身具有合理性，但其所支付工资的期间（近两年）、数额（含岗位工资、午餐补助、全勤奖、基础绩效，所有人员每月均为出勤30日）明显不合理，并明显有人为扩大部分。故根据本案的实际情况，就上述人员工资的合理部分本院酌定按50%计算为宜即354650元。就该部分费用应由被告郑州航院向原告赔偿40%即141860元。就原告所请求的医护人员房租部分，其该请求依据并不充分，对此本院不予支持。就原告所请求的物业费及垃圾清运费部分，因该费用已实际产生并消耗完毕，故对原告该请求本院不予支持。就原告所请求的违约金部分，因在该租赁合同履行过程中，原告及被告郑州航院对该诊所未能开设均具有责任，故对原告该违约金请求本院不予支持。综上，被告郑州航院应退还原告保证金30000元、赔偿各项损失共计314049.4元。对于原告请求数额过高部分，本院不予支持。原告请求被告郑航物业承担连带赔偿责任，因被告郑航物业与被告郑州航院均系独立的法人，且被告郑航物业对原告上述损失的发生并无过错，故原告该请求不具有法律依据，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州航空工业管理学院于本判决生效后10日内，退还原告李宏波保证金30000元。二、被告郑州航空工业管理学院于本判决生效后10日内，赔偿原告李宏波损失314049.4元。三、驳回原告李宏波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22418元，由原告负担15958元，由被告郑州航空工业管理学院负担6460元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  陈晓菲审判员  汪 涛审判员  申晓娟二〇二〇年八月十二日书记员  薛森阳