福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2319号 原告：福州祥华物业管理有限公司，住所地福州市台江区台江路47号华联商厦10楼，统一社会信用代码913501037531144673。 法定代表人：王雪梅，总经理。 委托诉讼代理人：陈峰，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林众超，福建大中律师事务所律师。 被告：张瑞英，女，汉族，住福州市晋安区。 原告福州祥华物业管理有限公司与被告张瑞英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福州祥华物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈峰，被告张瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州祥华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付其自2014年9月起至2020年2月止拖欠的物业服务费2901.2元、水电公摊费1122元及以被告于2016年11月至2020年2月间每月所欠物业服务费72.53元为基数，按日万分之五标准，分别从欠费当月的6日起逐月计算至被告实际付清上述拖欠的物业服务费之日止的违约金。事实和理由：被告系坐落在福州市晋安区的房屋所有权人。2010年12月4日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告为君临香格里小区业主提供物业服务，高层带电梯住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取（被告房产面积为90.92㎡）。本小区物业服务费，不包含由业主使用的公共水电费用，公共水电费用单独按实由业主分摊，每月公布一次。业主或物业使用人应于每月5日前向原告交纳物业服务费用，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，每天应交纳欠费总额千分之五的滞纳金。同时，协议第九条还约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，等等。截至2020年2月，被告共拖欠原告物业服务费2901.2元、水电公摊费1122元。原告履行了物业服务义务，然而被告却未依约履行交纳物业服务费等之义务，原告因此起诉。 被告张瑞英辩称，其所在的君临香格里小区A区的物业管理情况“脏、乱、差”，垃圾成山，苍蝇乱飞。其所有的物业的相关问题如2017年3月因厨房烟囱堵塞、2017年7月阳台下水道管堵塞（因三楼装修造成的）、2018年8月楼下水果店广告牌遮挡到其房屋窗台上等，这些事情本应由物业处出来呢协商、沟通，但是物业却以“找专业人士、找城管、没权处理”等理由挂断电话，物业经理林雷还告知被告新店派出所段警陈锦生的电话，让被告自己与警察联系，以此威胁被告。2017年11月6日，物业一名张姓女子到被告家中对账，双方就2016年其中一个月的账目有出入，仅被告账上有。后因被告要去探亲就告知该张姓女子改日再对账，但至今未有反馈。被告的物业服务费已交纳至2016年11月份止，原告的起诉状内容有误。其次，原告主张水电公摊费按每月17元收取，但物业并没有公示出来。A区既没有电梯也没有水泵，为何每月还按包干制17元收取。按照《物业服务合同》第十二条约定，物业服务实行酬金制方式计费的，物业应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每年应向全体业主公布物业服务资金的收支情况并接受专业机构审计监督，然而君临香格里小区自成立至今没有一次公布过报表。《福建省物业管理条例》于2018年9月30日经福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，其中第四十七条规定物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况等。物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况，但是君临物业从没有通知过我们业主有关财务资金的收支情况。A区原是一个很规范、漂亮的小区，但是现在由于违规违建，逐步沦为“城中村”。同时，因原告不能适当履行物业服务给其带来诸多不便，迫于无奈其自掏腰包花费720元维修烟囱及下水道。综上，在原告纠正错误履约行为、整改到位前，其有权拒绝支付物业服务费用，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告系位于福州市晋安区君临香格里，该房屋建筑面积为，。2010年12月4日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告为君临香格里小区提供物业服务；服务期限为自2010年12月14日至本小区业主委员会成立止；服务事项为：1．物业管理区域内物业共用部位、共用设备设施维护保养，2．物业共同部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾清运，3．公共绿化的养护和管理，4．物业管理区域内维护公共秩序，协助安全防范，5．装饰装修管理服务，6．物业档案资料管理，7．组织、配合开展社区文化活动等；物业服务费应于每月5日前缴纳，逾期交纳物业服务费的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金；电梯运行电费由该梯业主共同分摊，小区公共用水用电由全体业主或物业使用人分摊。2011年12月1日，福州煌星房地产开发有限公司与原告分别作为合同的甲、乙两方签订了一份《物业服务合同》，合同约定多层住宅按建筑面积0.8元／月·平方米收取，合同期限自2011年12月1日起至业主委员会成立。此后，原告依约开始为君临香格里小区提供物业服务至今。 庭审过程中，被告自认其并未缴纳自2014年9月起至2020年2月止的水电公摊费。原告提供《欠费明细表》主张被告拖欠自2016年11月起至2020年2月止的物业服务费，被告予以否认。被告主张其已缴纳物业服务费至2016年11月止，但未提供证据证明，故本院认定被告未向原告支付自2016年11月起至2020年2月止的物业服务费。 被告为证明原告提供的物业服务不符合约定，提供了若干张小区内部环境照片和两张分别载明清理厨房烟囱和疏通下水道支出维修费用的收款收据。根据上述照片显示，小区确有存在垃圾杂物未清理、住宅外墙瓷砖脱落和路面损坏未修复、水潭青苔丛生等现象。收款收据载明的内容仅可以证实被告确有上述维修费用支出，但并不能直接证明原告的物业管理不作为，本院不予采纳。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。原告在为案涉小区提供物业服务过程中，小区存在垃圾杂物清理不及时、住宅外墙瓷砖脱落和路面损坏未及时修复、水潭青苔丛生等现象，对照双方之间的物业服务合同对服务事项的约定，上述情形应属于瑕疵履行。被告据此拒绝向原告支付物业服务费，缺乏依据。因原告在提供服务过程中存在瑕疵，被告有权主张减少相应的物业服务费，根据原告提供的物业管理服务的内容和质量，本院酌情扣减物业服务费30%。被告未向原告支付自2016年11月起至2020年2月止共40个月的物业服务费应为2,909.44元（0.8元/月·平方米×90.92平方米×40月），扣减30%后被告仍应支付给原告物业服务费2,036.61元［2,909.44元×（1-30%）］。原告主张被告应向其支付水电公摊费，仅提供自制的水、电公摊费用明细表，未有其他证据佐证该部分费用的具体金额，亦未提供证据证明其曾向被告公布，故其请求被告支付该部分水电公摊费，本院难以支持。如前所述，原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，被告未依约按时向原告支付物业服务费事出有因，因此，本院对原告主张的违约金请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张瑞英应于本判决生效之日起十日内向原告福州祥华物业管理有限公司支付自2016年11月起至2020年2月止的物业服务费2,037元； 二、驳回原告福州祥华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取计25元，由原告福州祥华物业管理有限公司负担10元，由被告张瑞英负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年八月三日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。