广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15842号上诉人（原审被告、反诉原告）：林双龙，男，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：温建良，广东正诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宽源，广东正诺律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈学忠，男，汉族，住所地广东省饶平县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江鸿飞，男，汉族，住所地广东省饶平县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林泽斌，广东圣和胜律师事务所律师。原审被告：陈宏英，女，汉族，住所地广东省广州市番禺区。原审被告：温伟峰，男，汉族，住所地广东省兴宁市。委托诉讼代理人：温建良，广东正诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宽源，广东正诺律师事务所实习人员。原审第三人：广州市海珠区兴州酒店管理服务中心（以下简称兴州酒店），住所地广东省广州市海珠区。投资人：江鸿飞。上诉人林双龙因与被上诉人陈学忠、江鸿飞及原审被告陈宏英、温伟峰、原审第三人兴州酒店租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人林双龙、原审被告温伟峰的共同委托诉讼代理人温建良，被上诉人陈学忠、江鸿飞的共同委托诉讼代理人林泽斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林双龙上诉请求：改判陈学忠和江鸿飞向林双龙赔偿损失53000元，二审诉讼费由陈学忠和江鸿飞承担。事实和理由：林双龙在2014年购买的空调每台价格为4000元。2017年9月26日，林双龙与江鸿飞签订了物业租赁协议，约定2017年11月10日将涉案物业出租给江鸿飞。移交物业时，林双龙将53台空调一并交付给江鸿飞。从购买安装这些空调至交付给江鸿飞和陈学忠这53台空调使用才三年多，根据每年折旧率为20%计算，使用三年折旧率为60%，每台价值为1600元，故林双龙将每台空调的价格定为1000元合情合理。一审判决仅凭江鸿飞和陈学忠的单方陈述只有35台空调价值7000元、并无使用10年以上而向林双龙赔偿7000元，明显存在事实认定不清。陈学忠、江鸿飞辩称：关于林双龙陈述的空调方面，其无充分举证，因此一审酌情认定合理合法，林双龙的上诉理由不成立。温伟峰同意林双龙的上诉意见。陈宏英、兴州公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2018年9月11日，陈学忠、江鸿飞向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销陈学忠、江鸿飞与兴州酒店签订的《物业租赁协议》、《租赁合同》；2、林双龙、陈宏英、温伟峰立即向陈学忠、江鸿飞退还已交纳的租金人民币50万元；3、林双龙退还保证金人民币15万元；4、温伟峰退还入场费人民币105000元；5、林双龙、陈宏英、温伟峰赔偿陈学忠、江鸿飞因装修、购置用品费用导致的损失人民币470000元；6、林双龙、陈宏英、温伟峰对以上债务互相承担连带偿还责任；7、林双龙、陈宏英、温伟峰承担本案一切诉讼费用。林双龙在一审中反诉请求：1、陈学忠向林双龙支付2018年6月1日至6月30日的占用费60000元；2、若法院认定本诉讼江鸿飞是适格主体，判令江鸿飞向林双龙返还53台格力空调（53台格力空调价值53000元）；3、本案反诉费由陈学忠和江鸿飞承担。一审法院认定事实：兴州酒店为个人独资企业，原登记的投资者为林双龙，于2017年12月5日变更为江鸿飞。2017年9月26日，江鸿飞作为乙方，与甲方的兴州酒店签订《物业租赁协议》，约定：江鸿飞向兴州酒店承租位于广州市海珠区xx路xx号之二xxx房屋中的二、三、四层楼，以及一楼原兴州宾馆前台大堂部分作为商业用途使用；租赁期限自2017年11月10日至2022年12月31日，前期月租金75000元；乙方需交纳给甲方保证金15万元，在租赁期满或解除合同日退回；房屋的免租期是2个月，从约定的交付时间日起计等。该协议的落款甲方处，由兴州酒店盖章，并有林双龙签字，委托代理人处有温伟峰的签字。(林双龙提供的同一内容合同的右上方有“作废江鸿飞”字样，林双龙据此认为江鸿飞已退出此次租赁协议的租赁，双方执行的是2018年5月21日与陈学忠个人所签合同，故江鸿飞不是适格的主体。一审庭审中，江鸿飞对“作废江鸿飞”为其所写不持有异议，但认为真实意思是前一份协议作废，双方按2018年5月21日的合同履行，只不过其与陈学忠是合伙关系，后一份合同实际是其与陈学忠作为共同承租人，共同履行并享有权利义务。陈学忠认同江鸿飞的说法。)江鸿飞、陈学忠先后共向林双龙支付了65万元(包括保证金15万元)，并在签约后接收了房屋用作酒店经营。2018年5月21日，陈学忠作为乙方与甲方的林双龙重新签订《房屋租赁合同》，对上述物业的承租进行重新约定，明确：甲方应向乙方出示租赁合同证明享有房屋所有权，租赁期限自2018年5月1日至2022年12月31日，2018年5月开始交纳月租金6万元，2020年4月30日前的月租金均是6万元；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意并经相关部门审批后方可施工，甲方须在10日内给予明确书面答复；乙方需在起租日前向甲方支付保证金15万元；租赁期满或合同解除后，乙方应退还该房屋及其附属设施；物业及附属设施自然损坏不计；乙方添置的新物（如空调、风扇等）可由其自行收回，而对于乙方固定的间隔、装饰、装修的部分，均不作价归甲方所有；合同期内，有下列情况之一的，可协商解除合同，包括如遇国家建设征用、部队房地产管理局征用等非甲方造成的不可抗力因素需要回收该物业的，甲方需提前六个月通知乙方，甲乙双方均须服从上级安排，但搬迁费由乙方向征收方收取；租赁期内，非政府或部队行为，而是因甲方主观因素需提前收回该房屋的单方解除合同行为，甲方应提前90日通知乙方，需要赔偿本合同内租赁保证金的两倍等。该合同的抬头甲方处打印了林双龙、陈宏英的名字；但落款甲方处仅有林双龙个人签字。(一审庭审中，林双龙表示其与陈宏英是朋友，林双龙长期在深圳市生活，那天特意来广州，借用陈宏英的办公室，用陈宏英的电脑草拟并签订合同，故抬头误标注了陈宏英的名字，实际上，陈宏英并非合同的当事人。)陈学忠、江鸿飞表示其承租涉案物业时，各房间原有共35台空调，均已使用了10年，按200元/台计算，价值7000元；期间，对物业进行了装修，投入了大量资金和设施、设备。2018年6月7日，中国人民解放军南部战区空军保障部在涉案租赁场所发布公告，要求所有租户在2018年6月30日前退场。陈学忠、江鸿飞得知后，搬走了酒店中的物品，并退出了承租物业。林双龙表示涉案物业自2018年6月30日起已由部队收回管控；并提交了现场外围照片，可见空调外挂机已全拆除。一审法院认为：关于租赁合同的主体。针对涉案物业的租赁情况，当事人先后签订了两份合同，其中，2017年9月26日的《物业租赁协议》已由江鸿飞注明作废，对方无异议，故双方的租赁关系应以2018年5月21日重新签订的《房屋租赁合同》为准，故应确认出租方为林双龙。陈学忠、江鸿飞主张陈宏英、温伟峰也是出租人的意见，因陈宏英并未在合同上签字，温伟峰仅是代理人身份，故对陈学忠、江鸿飞的该主张不予采纳。至于承租人，鉴于一审庭审中，陈学忠、江鸿飞均确认两人是合伙关系，只是前一份协议由江鸿飞代表签字，后一份合同由陈学忠代表签字，结合实际履行合同时均是陈学忠、江鸿飞共同履行的事实，故可认定承租人是陈学忠、江鸿飞。由于没有证据证明涉案物业已取得合法产权，或具有合法的使用权，故双方签订的协议、合同无效。陈学忠、江鸿飞主张涉案协议、合同因出租方存在欺诈行为而要求撤销，不予支持。关于陈学忠、江鸿飞要求退还租金50万元和租赁保证金15万元的问题。由于陈学忠、江鸿飞实际经营使用了租赁物业，故其应依约履行支付租金的义务，将承租期间(2017年11月11日至2018年6月30日,扣除2个月免租期，2018年5月1日前按照75000元/月计，之后按照60000元/月计，所产生的租金是42万元)的租金42万元支付给林双龙。现有证据显示陈学忠、江鸿飞已付的租金为50万元，故林双龙应将多收的租金8万元退还给陈学忠、江鸿飞。陈学忠、江鸿飞表示因林双龙未能依约履行租期，导致房屋被提前收回，造成损失，而要求退还全部已付租金，缺乏理据，不予采纳。因合同无效，且陈学忠、江鸿飞中途已撤场，故陈学忠、江鸿飞要求退还租赁保证金15万元，有理，予以支持。关于陈学忠、江鸿飞要求退还入场费105000元的问题。陈学忠、江鸿飞虽主张先后共向林双龙等人支付了入场费105000元，但双方在合同中并未约定有入场费，陈学忠、江鸿飞所提交的转账记录中亦不能证明有入场费的交易，在林双龙亦予否认的情况下，对陈学忠、江鸿飞所主张的该事实不予确认，对该项请求不能支持。关于陈学忠、江鸿飞要求赔偿装修、购置物品损失的问题。虽然陈学忠、江鸿飞主张其接收房屋后进行了装修，但并未提供相关证据证明；在起诉后，陈学忠、江鸿飞虽申请了装修造价评估，但后来又撤回了申请，故在没有证据证明陈学忠、江鸿飞投入了多少装修金额及购置物品价值，现林双龙又否认的情况下，对其该项请求，不予支持。基于上文已认定出租方只是林双龙一人，故陈学忠、江鸿飞要求陈宏英、温伟峰承担本案的连带责任，不予支持。关于林双龙要求江鸿飞赔偿空调损失的问题。林双龙主张交付出租物业时附有53台空调，但江鸿飞撤场时未交还该空调，故要求赔偿残值损失53000元。对此，江鸿飞表示承租时仅接收过35台空调，在撤场时并未拆走，是由原业主拆走的。由于林双龙不能举证证明实际交付给江鸿飞的空调数量，故可按照江鸿飞确认的35台来确认。因林双龙提交的照片显示租赁物的空调已灭失，而江鸿飞又不能举证证明其撤场时该空调仍存在，之后是由原业主拆除，故其应对该空调的灭失承担赔偿责任。林双龙现未举证证明空调的残值，可酌情由江鸿飞赔偿7000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，于2020年5月27日作出判决如下：一、原告江鸿飞与被告林双龙、广州市海珠区兴州酒店管理服务中心签订的《物业租赁协议》，及陈学忠与林双龙签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告林双龙在本判决生效之日起10日内向原告陈学忠、江鸿飞退还租金8万元及保证金15万元；三、原告江鸿飞在本判决生效之日起10日内向被告林双龙赔偿7000元；四、驳回原告方的其他诉讼请求；五、驳回被告方的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费15825元、反诉受理费1280元，由原告方负担本诉受理费12854元、反诉受理费79元；由被告林双龙负担本诉受理费2971元、反诉受理费1201元。上述本诉受理费已由原告方预交，原告方同意对方在履行本判决时将其应承担的受理费直接向原告支付。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十五条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”本案中，上诉人林双龙主张其交付出租物业时附有53台空调，但被上诉人江鸿飞撤场时未交还该空调，故要求赔偿残值损失53000元。但是，上诉人林双龙在一审中对其上述主张并未举证证明，其在二审中亦未能提交相关证据证明，依法其应承担不利的法律后果。被上诉人江鸿飞在本案中承认其承租时仅接收过35台空调，价值7000元，在撤场时并未拆走，一审判决鉴于上诉人林双龙不能举证证明实际交付给被上诉人江鸿飞的空调数量及价值、被上诉人江鸿飞又不能举证证明其撤场时该空调仍存在，故按照被上诉人江鸿飞确认的35台认定并酌情由被上诉人江鸿飞赔偿7000元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人林双龙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人林双龙负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年八月十九日书记员  彭文悦书记员  区敏儿