辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民再82号上诉人（一审被告）：杨文双，男，1957年10月9日出生，汉族，沈阳市土产总公司退休职工，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：韩宇，辽宁腾坤律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：沈阳市宗教房产经理公司，住所地沈阳市沈河区太清宫街4甲号。法定代表人：刘庆厚，该公司经理。委托诉讼代理人：罗树贤，女，1948年4月28日出生，汉族，辽宁省企业法律顾问协会工作人员，住沈阳市皇姑区。上诉人杨文双与被上诉人沈阳市宗教房产经理公司（以下简称宗教房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院于2017年4月26日作出（2017）辽0103民初2848号民事裁定，驳回宗教房产公司的起诉。宣判后，宗教房产公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日作出（2017）辽01民终6164号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。该裁定发生法律效力后，宗教房产公司向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2018年9月26日作出（2018）辽民再313号民事裁定，撤销本院（2017）辽01民终6164号民事裁定及沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初2848号民事裁定，指令沈阳市沈河区人民法院对本案进行审理。沈阳市沈河区人民法院于2019年11月5日作出（2019）辽0103民再10号民事判决。宣判后，杨文双不服，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨文双及其委托诉讼代理人韩宇，被上诉人宗教房产公司的委托诉讼代理人罗树贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文双上诉请求：1.撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民再10号民事判决并将本案发回重审。2.案件受理费由宗教房产公司承担。事实和理由：一审判决忽略沈阳市土产总公司（以下简称土产总公司）与宗教房产公司之间的《回迁宗教房产协议书》，直接认定杨文双与宗教房产公司签订的房屋租赁关系，并据此判令杨文双腾退房屋与实际情况严重悖离。一、土产总公司作为案涉房屋的建设者，其权益不应被忽视；杨文双作为土产总公司的职工，因内部承包而得以使用案涉房屋，应首先对土产总公司负责，不应将房屋直接腾退给宗教房产公司。1.土产总公司在规划建设中承担了动迁方、拆迁方、施工方、开发方等多重角色，付出了巨大经济代价，才能够拥有涉案房屋的使用权，这不同于社会上普通的房屋租赁关系，随意收回房屋之举是无视建设者土产总公司的付出。2.房屋竣工后，土产总公司将房屋交由土产站和畜产站使用，后分别开设了太清宫招待所和太清楼饭庄。其中太清宫招待所因经营不善，拖欠宗教房产公司8年房租，2004年宗教房产公司将房屋收回，收回的条件是免除8年的房租且另支付土产总公司人民币15万元。这说明宗教房产公司是清楚土产总公司不会轻易腾退由其建设的房屋的，但本案中宗教房产公司刻意越过土产总公司，直接起诉杨文双，显然是要回避应向土产总公司支付的补偿。二、土产总公司与杨文双虽有约定“杨文双享有永久使用权”，但并不意味土产总公司放弃了房屋的使用权。1.杨文双与土产总公司关于使用年限的约定长达20年，不合法，将会因此产生纠纷。2.在土产总公司与宗教房产公司签订的《回迁宗教房产协议书》、杨文双与土产总公司签订的承包协议尚无定论的情况下，杨文双如果腾退房屋，也只能腾退给土产总公司。3.2001年8月1日，宗教房产公司与太清宫饭庄签订公用公房租赁合同约定，租赁合同每两年签字，到期续签。结合本案事实，该“到期续签”实际上是宗教房产公司的义务。三、一审法院程序违法。杨文双与宗教房产公司虽然签订了公用公房租赁合同，但是并不等于直接宣告《回迁宗教房产协议书》的终止，本案中土产总公司是不可或缺的当事人，关于《回迁宗教房产协议书》的效力如何认定是解决本案的前提，一审法院应依职权追加土产总公司作为本案当事人参加诉讼。宗教房产公司辩称，一审判决正确，请求二审法院予以维持。我方与杨文双签订的公用公房租赁合同已经到期，我方要求杨文双腾房，杨文双不同意，请求法院支持我方诉讼请求，诉讼费由杨文双承担。宗教房产公司向一审法院起诉请求：1.判令杨文双立即腾退其所占用的为沈阳市道教协会所有、由宗教房产公司受托负责经营管理的位于沈阳市沈河区之房屋；2.判令杨文双向宗教房产公司支付2017年7月1日至今的房租每月按12000元计算共计21万元；3.由杨文双承担本案的诉讼费用。沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民再10号民事判决查明：1993年12月20日，宗教房产公司与土产总公司签订了《协议书》，约定：同意土产总公司拆除沈阳市道教协会租给企业用的房产1138平方米。在靠太清宫西侧带户砍块还给宗教房产公司1138平方米企业用房的产权。1996年7月18日，宗教房产公司与土产总公司签订《回迁宗教房产协议书》，约定：土产总公司同意在靠太清宫西侧带户砍块还给宗教房产公司，即：太清宫街4号、4甲、4甲1、4甲1-1号楼，1138平方米；另外给空房1-4-3套间一个100平方米。另查明，1996年7月23日，宗教房产公司与沈阳太清楼招待所签订房屋承租协议，约定宗教房产公司将沈河区太清宫街4号房屋一栋，间栋号4甲、4甲1间号，4甲1-1，建筑面积1138平方米，租赁给沈阳太清楼招待所做商业用房，租赁期限两年，时间从1996年8月1日至1998年7月31日止，租金每月11380元。1998年4月27日，杨文双与土产总公司下属企业沈阳畜产品采购供应站签订《协议书》，约定：将坐落在沈河区太清宫街4甲1号的太清楼饭庄（房产权属沈阳市宗教房产公司）房产使用权及饭庄全部设施一次性转让给杨文双。后双方签订补充协议，约定：土产总公司职工杨文双将土产总公司畜产站所属太清楼饭庄买断承包经营，杨文双享有永久使用权（经双方测量其房产使用面积为265平方米左右，房屋实际使用面积以有关房产部门测量为准）。沈阳畜产品采购供应站同意等到九八年八月份时，由饭庄单独签订使用权手续，使用负责人为杨文双。2001年8月1日，宗教房产公司与沈阳市沈河区太清楼饭庄签订公用公房租赁合同，约定：宗教房产公司将坐落沈河区太清宫街4甲1-1号，建筑面积244.8平方米的房屋出租给太清楼饭庄，用于三产自营。租赁期二年，月租金2448元。租赁合同每二年签字，到期续签。2012年6月1日，宗教房产公司与杨文双签订公用公房租赁合同，约定：宗教房产公司将坐落沈河区太清宫街4甲，建筑面积244.8平方米的房屋出租给杨文双。租赁期三年，月租金3000元。2016年12月6日，宗教房产公司向杨文双发出解除房屋租赁合同通知书，通知解除与杨文双所签订的包括前述公用公房租赁合同，限杨文双于2017年1月1日前结清所欠付的全部房屋租金，并随即腾空现所承租的全部房屋。宗教房产公司为要求杨文双腾房于2017年3月起诉来院。再查明，沈阳道教协会出具声明，对委托宗教房产公司代为管理和经营涉案房产予以认可。杨文双已支付房屋租金至2017年6月。（2019）辽0103民再10号民事判决认为，本案的争议焦点为，宗教房产公司与杨文双是否存在房屋租赁关系；宗教房产公司的腾房请求及支付房屋占有使用费的诉求是否符合法律规定。关于宗教房产公司与杨文双是否存在房屋租赁关系。涉案房屋系由土产总公司回迁给沈阳市道教协会的，沈阳道教协会对委托宗教房产公司代为管理和经营涉案房产予以认可。而且回迁协议及之后的房屋租赁协议、公用公房租赁合同都是由宗教房产公司作为出租方签订的，承租方一直向宗教房产公司支付租金。2012年6月1日，宗教房产公司与杨文双又签订公用公房租赁合同，此后杨文双向宗教房产公司支付租金至2017年6月。故宗教房产公司与杨文双形成了房屋租赁合同关系。关于宗教房产公司的腾房请求及支付房屋占有使用费的诉求是否符合法律规定问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，宗教房产公司与杨文双签订的公用公房租赁合同合法有效，且该合同已于2015年5月31日到期。合同期满后双方并没有续签合同。根据上述规定，宗教房产公司可以随时解除合同。现宗教房产公司已通知杨文双，故宗教房产公司的腾房请求，符合法律规定，予以支持。对宗教房产公司要求腾退房屋面积为596平方米，因双方签订的租赁合同约定出租房屋的面积为244.8平方米而非596平方米，宗教房产公司也未向法院提供相关证据证明杨文双占有使用除租赁合同约定的244.8平方米以外的房屋，故对其提出的超过244.8平方米以外的腾房请求，无事实依据，不予支持。杨文双在租赁合同期满后仍占用租赁房屋，应支付占用期间的使用费。对宗教房产公司提出按每月12000元支付占用596平方米房屋的使用费，鉴于合同期满后，宗教房产公司对杨文双于2015年6月至2017年6月占用期间的使用费仍按每月3000元收取，故应视为宗教房产公司对此予以认可。且双方签订的租赁合同约定的出租房屋面积为244.8平方米为非596平方米，故宗教房产公司主张按每月12000元支付房屋的使用费，无事实依据。杨文双应按每月3000元支付从2017年7月起至腾退房屋时止的房屋使用费。一审法院判决：一、杨文双于判决发生法律效力之日起三十日内，将其承租的坐落于沈阳市沈河区太清宫街4甲，建筑面积244.8平方米的房屋腾空交付给沈阳市宗教房产经理公司；二、杨文双于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性给付沈阳市宗教房产经理公司房屋使用费（从2017年7月1日起至将房屋腾空交付沈阳市宗教房产经理公司之日止，按照每月3000元计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由杨文双承担。本院二审经审理查明的事实与沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民再10号民事判决查明的事实一致。本院认为，土产总公司（甲方）与宗教房产公司（乙方）于1993年12月20日签订的《协议书》第一条约定：“乙方为了支持城市规划改造，同意甲方拆除乙方道教租给企业用的房产1138平方米。甲方负责动迁安排沈阳农产品采购供应站的临时用房，新楼建成后，按有关规定在靠太清宫西侧砍块还给乙方1138平方米企业用房的产权，安置被动迁单位回迁使用，交乙方管理。”土产总公司与宗教房产公司于1996年7月18日签订的《回迁宗教房产协议书》中约定：“根据一九九三年十二月沈阳市土产总公司与沈阳市宗教房产经理公司签订的动迁协议规定，经双方协商，市土产公司同意在靠太清宫西侧代户砍块还给宗教房产经理公司，即：太清宫街4号，4甲，4甲1,4甲1-1号楼1138平方米；另外给空房1-4-3套间一个100平方米。协议签后一切管理工作如房产租赁协议的签订、房租收取由沈阳市宗教房产经理公司负责。关于托管维修事宜由市土产总公司负责。”从上述两份协议约定的内容来看，对于回迁后的1138平方米房屋，由宗教房产公司管理和经营，土产总公司仅负责“托管维修事宜”，并无所有权或使用权。故对于杨文双提出的土产总公司作为案涉房屋的建设者享有永久使用权，进而杨文双从土产总公司处承包案涉房屋亦应享有永久使用权，一审法院未依职权追加土产总公司为本案第三人参加诉讼程序违法的上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。同时，宗教房产公司曾先后就案涉房屋与沈阳太清楼招待所、沈阳市沈河区太清楼饭庄、杨文双签订租赁合同，杨文双亦承认其承包太清楼饭庄之前由土产总公司向宗教房产公司交纳租金，其承包太清楼饭庄之后由杨文双向宗教房产公司交纳租金，故原审认定宗教房产公司与杨文双形成了房屋租赁合同关系并无不当，对于杨文双提出的其应向土产总公司腾退房屋的上诉请求，本院不予支持。因杨文双与宗教房产公司签订的《公用公房租赁合同》于2015年5月31日租期届满，在双方未续签租赁合同的情况下，杨文双仍占有使用案涉房屋至今，应视为不定期租赁，宗教房产公司可以随时解除合同，故一审判决支持宗教房产公司要求杨文双腾房的诉讼请求正确。对于杨文双提出的宗教房产公司应在租赁合同期满后与杨文双续签合同的上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。因在租赁合同期满后的2015年6月至2017年6月，杨文双仍按照每月3000元的租金标准向宗教房产公司交纳房屋使用费，原审依此标准判令杨文双向宗教房产公司给付从2017年7月起至实际腾退房屋时止的房屋使用费并无不当。综上所述，杨文双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由杨文双负担。本判决为终审判决。审判长  安一凌审判员  罗冠杰审判员  石 兴二〇二〇年八月二十六日法官助理邹运书记员胡志辰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。