湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初179号原告：雷泉芳，女，1972年6月18日出生，汉族，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：童威，湖北开成律师事务所律师。被告：湖北美斯奇酒店餐饮管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区。法定代表人：汪奇，美斯奇酒店董事长。被告：汪奇，男，1987年5月18日出生，汉族，住武汉市硚口区。上述二被告的委托诉讼代理人：柳俊，男，1978年2月9日出生，汉族，美斯奇酒店总经理，住武汉市武昌区。原告雷泉芳与被告湖北美斯奇酒店餐饮管理有限公司（以下简称美斯奇酒店）、被告汪奇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张朝武适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷泉芳的委托诉讼代理人童威，被告美斯奇酒店、被告汪奇的委托诉讼代理人柳俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷泉芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、依法判令被告承担解除合同的违约金10万元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：被告原名武汉美斯奇酒店管理有限公司，2012年8月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于咸宁武广高铁北站旁咸宁壹.未来B号楼121室作为酒店经营使用，租赁期为10年，自2014年1月1日起至2023年12月30日止；约定任何一方不得提前解除合同，否则合同解除方(违约方)需向对方（守约方）支付全部购房款的30%违约金等事宜。2016年9月1日,被告以经营效益差为由将酒店关门停止营业，并协商与原告解除合同，原告予以拒绝。事后，被告便停止支付原告房屋租金。原告遂向咸安区人民法院起诉要求被告继续履行合同并支付租金，咸安区法院作出（2018）鄂1202民初301号民事判决书认定被告单方解除合同行为有效，双方签订的房屋租赁合同于2016年9月1日终止，但未对合同是否存续进行裁判，同时以原告未主张违约责任为由未判令被告承担违约金，为此为了维护原告的合法权益，根据我国《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律规定，请求人民法院依法判如所请。被告美斯奇酒店、被告汪奇共同辩称，一、被告美斯奇酒店、被告汪奇同意解除双方的房屋租赁合同。二、根据我国法律规定，违约金应以实际损失数额为确认基础，在计算实际损失数额时应当以未能履行合同给对方造成的损失为基础。另外违约金是以补偿为性质，而不是以惩罚为目的，不然与公平原则相违背。结合本案的实际情况，被告认为应支付3个月租金作为违约金为宜，请求法院对原告主张的违约金予以适当核减。根据依法认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2012年8月20日原告雷泉芳为甲方与被告美斯奇酒店为乙方签订了位于咸宁市××区××渡船村（××.未来城风情街区)B幢1层121号房屋（房权证号为咸宁市房权证咸安字第××号）即《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》约定：甲方将B幢1层121号房屋（面积113.09㎡、购房总价618000元）租给乙方作为酒店经营使用，租期为10年，前7年的年租金为房屋总价的7%计算即3605元/月、后3年的年租金为房屋总价的8%即4120元/月，租金在每月到期3天前乙方直接汇至甲方指定卡号。在租赁期内，若2个月乙方未向甲方支付租金，除乙方应支付甲方租金外，还应按日向甲方支付甲方的年度租金的0.5‰违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月或每年度逾期累计超过4个月，甲方有权解除合同；本合同在有效期内，除本合同第十条合同的变更和解除约定之外，任何一方不得提前解除合同，否则违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款30%的违约金。因国家政策法规导致该房屋不具备乙方经营的条件，双方均可变更可解除合同等事项。由于开发商在2013年底才将原告雷泉芳购买的房产予以交付，原告雷泉芳所购的房产只得于2014年1月起才交给被告美斯奇酒店出租，被告美斯奇酒店也只从2014年1月开始支付原告雷泉芳租金3382元/月（已扣除物业费223元/月）至2016年8月止，被告美斯奇酒店以经营困难为由，于2016年9月1日将酒店关门停止营业，并向壹.未来物业管理处及业主下发《停业告知书》，声明“美斯奇酒店因周边配套设施不完善，经营三年，亏损惨重无法坚持下去，酒店于2016年9月1日起停业……请业主尽快与酒店方联系处理后续事宜”，被告美斯奇酒店于2016年9月3日以内容为“定于2016年9月1日开始解除合同，将租赁房屋返还，请速与公司办理房屋交接事宜，被告美斯奇酒店同意支付租金至2016年11月30日止”的短信形式告知原告雷泉芳。事后原告雷泉芳没有与被告美斯奇酒店办理房屋交接事宜，被告美斯奇酒店于2016年9月1日开始停止支付后续租金给原告雷泉芳，随后被告美斯奇酒店以在小区张贴公告、短信告知形式告知原告雷泉芳解除合同，原告雷泉芳予以拒绝；为防止损失扩大，被告美斯奇酒店并于2016年11月将原告雷泉芳房屋恢复原状。于是双方产生纠纷，原告雷泉芳于2018年1月向咸安区人民法法院提起诉讼，2018年3月24日咸安区人民法院作出（2018）鄂1202民初301号民事判决书判决被告支付从2016年9月至11月的租金10146元，原告不服该判决，向咸宁市中级人民法院提起上诉，2018年11月2日咸宁市中级人民法院作出（2018）鄂12民终873号民事判决维持原判决。由于原告在前述一审判决中未请求被告承担违约责任，故前述一、二审判决并未对违约责任部分进行裁判。后经双方多次协商无果，故原告雷泉芳再次诉至本院，请求判如所请。同时查明，2016年11月30日，武汉美斯奇酒店管理有限公司变更为自然人独资公司湖北美斯奇酒店餐饮管理有限责任公司，被告汪奇为股东，系自然人独资公司，应对公司债务承担连带责任。本院认为，本案争议的焦点：一、《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》是否应当解除的问题。二、被告是否应当支付解除合同的违约金10万元。一、关于《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》是否应当解除的问题。本院认为，原、被告双方签订了《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》后，被告履行租赁合同至2016年8月底，被告于同年9月1日在小区张贴公告、于同年9月3日以短信告知形式告知原告要求解除合同，随后为防止损失扩大，被告美斯奇酒店并于2016年11月将原告雷泉芳房屋恢复原状，但原告雷泉芳对解除合同予以拒绝。被告向原告明确表示及以自己的行为表明不再履行合同，咸安区人民法院作出的（2018）鄂1202民初301号民事判决书及咸宁市中级人民法院作出的（2018）鄂12民终873号民事判决的判决主文中没有直接判决解除合同，但已经实际认定该合同不能再实际履行，现原告起诉要求解除双方签订的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》符合法律规定，依法应当解除。二、关于被告是否应当支付解除合同的违约金10万元的问题。本院认为咸安区人民法院作出的（2018）鄂1202民初301号民事判决书及咸宁市中级人民法院作出的（2018）鄂12民终873号民事判决书均认定被告美斯奇酒店在双方签订的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》的履行期内向原告明确表示及以自己的行为表明不再履行合同，并先提出解除合同且不再支付租金，而原告始终不同意解除并要求依约履行合同，故应认定被告美斯奇酒店存在违约行为，应当向原告支付违约金。根据原、被告双方签订的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》第八条违约责任第4项约定：“任何一方均不得提前解除合同，否则，违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款30%的违约金。”此条款是双方对违约责任的约定，故原告请求被告支付违约金10万元。但被告美斯奇酒店则认为原告请求的违约金过高，要求核减违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，本院确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额为确认的基础，在计算实际损失数额时，应当以被告因违约方未能履行的合同，给守约方原告造成的实际损失为基础进行计算，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，双方在合同中可以约定高于实际损失的违约金，但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方原告的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金约定与公平原则存在冲突。本案中，原告在合同解除后虽依《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》约定有一定租金损失，但并不会因此降低原告房屋的使用价值，该房屋仍可通过占有、使用、经营而获取收益，当然这对原告来讲需一定的延缓时间期限。根据双方当事人合同履行的实际情况，原告依双方合同对违约金的约定请求被告支付违约金10万元的数额过高，依法应予以调整，结合本案实际情况及参照同类案件处理结果，本院按被告美斯奇酒店解除合同时从第1年至第7年应交纳的租金标准3605元承担4个月租金作为其违约金为宜，即被告美斯奇酒店应支付原告解除合同违约金3605元×4=14420元。综上所述，原、被告双方签订的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》因被告明确表示及以自己的行为表明不再履行合同，并先提出解除合同且不再支付租金，该合同依法应当予以解除。由于被告美斯奇酒店不再支付租金且单方解除合同，其行为属违约，应当向原告支付解除合同的违约金，结合本案实际，被告美斯奇酒店应支付原告解除合同违约金14420元。湖北美斯奇酒店餐饮管理有限责任公司系自然人独资公司，被告汪奇为其股东，应以其个人财产对公司债务承担无限责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第二项和第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告雷泉芳与被告湖北美斯奇酒店餐饮管理有限公司签订的位于咸宁市咸安区官埠桥镇渡船村(壹.未来城风情街区)B幢1层121号房屋的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》。二、被告湖北美斯奇酒店餐饮管理有限公司、被告汪奇应当在本判决生效后三十日内支付原告雷泉芳解除合同违约金14420元。三、驳回原告雷泉芳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，义务人必须自觉履行义务，义务人未如期履行义务的，权利人应于本判决书确定给付之日两年内向本院申请强制执行，否则本判决书丧失法律的强制力。本案案件受理费2300元，减半收取为1150元，由被告美斯奇酒店负担161元，由原告雷泉芳承担989元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  张朝武二〇二〇年八月十三日书记员  戴仟明