福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4692号 上诉人（原审原告）:李伟红，女，1977年3月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈学龙，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈若林，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市深碧房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇国宾大道589号7-20#楼。 法定代表人：周鸿强，执行董事。 委托诉讼代理人：钟彬，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李燕梅，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人李伟红因与被上诉人福州市深碧房地产开发有限公司（以下简称“深碧公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李伟红上诉请求：撤销一审判决，改判深碧公司立即向李伟红支付逾期交房违约金1335294.75元。事实和理由：一、深碧公司一审提交的《证明函》严重违反民事诉讼法及证据规则，一审法院据此作出判决，严重违反法定程序。1.该《证明函》在性质上属于证人证言，深碧公司未在举证期限届满前向一审法院递交福建中燃清洁能源投资有限公司出庭作证的书面申请，且该证据系在开庭当日才向一审法院提供并向李伟红出示。2.该《证明函》仅加盖福建中燃清洁能源投资有限公司公章，缺乏单位负责人及制作人的签名或盖章，且公章的真实性无法核实。二、一审判决根据深碧公司与福建中燃清洁能源投资有限公司签订的《管道燃气工程施工合同》以及福建中燃清洁能源投资有限公司出具的《证明函》认定讼争房屋已具备交付条件，深碧公司并未逾期交房，属认定事实不清、证据不足。1.深碧公司不能举证证明其已在合同约定期限内完成燃气等基本配套设施建设并竣工验收合格。第一，深碧公司与福建中燃清洁能源投资有限公司签订的《福州碧桂园高尔夫庄园地块一（60户）管道燃气工程施工合同》标的额为300000元，而深碧公司提交的《厦门增值税普通发票》金额为189000元，表明福建中燃清洁能源投资有限公司实际施工量远远未达到完工的标准。第二，福深碧公司提交的《居民用户管道燃气设施配套合同》约定的施工范围包含第一、二、三地块，合同落款期限是2019年10月30日，可见至少在2019年10月30日之前，地块一的燃气配套设施建设根本未完工，更未提交竣工验收报告，因此深碧公司不得不将地块一（即一期）尚未完成的燃气设施建设工程交由闽侯华润燃气公司继续施工。且福建中燃清洁能源投资有限公司的经营范围为“管道燃气经营”，并不具备“城市燃气管道工程的设计和施工”资质。2.深碧公司仅提交各种竣工验收报告，缺乏设计及施工图纸、工程完成量清单等其它证据佐证，不能证明其已完成小区内地块一的道路、水电等基本配套设施建设并竣工验收合格。3.深碧公司未提交证据证明燃气等基础设施已建设至小区外可供接通使用。三、案涉《商品房买卖合同》第四十四页第五条第二点关于“该商品房基础设施、公共配套设施的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准”的约定，系深碧公司单方面制定，未与李伟红协商，在签订合同时也未加重提示李伟红，属格式条款、霸王条款，依法应认定为无效。四、案涉《商品房买卖合同》补充协议六第五条约定应认定为无效，深碧公司向李伟红交房应按主合同第八条约定履行，而深碧公司在交房时点未完成主合同第八条约定的交房条件，应承担违约责任。 深碧公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、深碧公司一审提交的《证明函》系在收到对方的证据后提交的反驳证据，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，且一审时李伟红已对该证据发表了质证意见，对于该证据的形式要件并未提出任何异议，李伟红主张一审程序违法，缺乏事实和法律依据。二、深碧公司一审提交的证据足以证明案涉房产早已具备交房条件。1.深碧公司提交的《管道燃气工程施工合同》、《证明函》、竣工图、工程请款申请表等相关证据足以证明福建中燃清洁能源投资有限公司在2017年12月完成了福州碧桂园高尔夫庄园一期双拼住宅全部燃气工程管网建设工作，案涉房产已经具备了商品房买卖合同约定的配套设施交付标准。第一，工程款发票的开具与工程进度及是否完工之间并没有任何直接对应关系。第二，《居民用户管道燃气设施配套合同》是在案涉房屋已经具备交房条件并且绝大多数业主已经办理了交房手续之后的配套设施整改。第三，福建中燃清洁能源投资有限公司具备燃气管道的铺设安装相关资质要求，且福建中燃清洁能源投资有限公司是否有施工资质与本案无关。2.根据《商品房买卖合同》附件六第五条第1款约定，案涉房产交付条件为办理商品房建设工程竣工验收备案，深碧公司提交的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《闽侯工程档案验收合格书》及住建部门核准制作的《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》均足以证明案涉房产具备了合同约定的交房条件。三、《商品房买卖合同》附件六第五条只是对《商品房买卖合同》第八条的情形予以明确，未免除深碧公司在房屋未达到约定交付条件下所应承担的违约金，且对电话通信、燃气、有线电视不纳入交付条件作出特别提示，李伟红主张《商品房买卖合同》附件六第五条为格式条款、霸王条款，缺乏事实和法律依据。四、李伟红所主张的不具备交付条件的燃气管道，属于商品房的公共配套设备，根据《商品房买卖合同》附件六第五条约定，违约金为每项每天50元，李伟红以每日购房总价款的万分之三来主张1335294.75元逾期交房违约金，缺乏合同依据。 李伟红向一审法院起诉请求：深碧公司立即向李伟红支付逾期交房违约金1335294.75元。 一审法院认定事实：2018年2月27日，李伟红与深碧公司签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：李伟红向深碧公司购买其开发的位于闽侯县，建筑面积423.79平方米，商品房价款按套计算，总金额为8901965元。《商品房买卖合同》第六条约定买受人按第2种方式按期付款：2.分期付款2018年2月27日前支付全部购房款的30%，计2670590元整，2018年5月27日前支付全部购房款的70%，计6231375元整。第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的范围的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。附件六合同补充协议第五条第一款约定该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。第二款约定该商品房基础设施、公共配套设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。 合同签订后，李伟红于2019年1月9日支付完毕全部购房款8901965元。深碧公司向李伟红开具上述购房款的《福建增值税普通发票》。深碧公司已为李伟红所购买的房屋办理了预告登记。 深碧公司开发的讼争房屋于2017年8月25日通过竣工验收，于2018年1月2日竣工验收消防备案合格。深碧公司于2018年12月28日通过EMS向李伟红寄送《期楼收楼通知书》，通知李伟红办理收房手续。李伟红确认收到该函件。但李伟红未办理收房手续。后深碧公司于2020年4月10日再次向李伟红寄送《交房催告函》，催告李伟红办理收房手续，李伟红签收该函件，但至今尚未办理收房手续。 2017年7月31日，深碧公司与福建中燃清洁能源投资有限公司签订福州碧桂园高尔夫庄园地块一（60户）《管道燃气工程施工合同》，约定由福建中燃清洁能源投资有限公司对福州碧桂园高尔夫庄园一期的双拼住宅的管道燃气管网进行施工、安装。2020年5月22日，福建中燃清洁能源投资有限公司出具《证明函》，确认2017年12月已完成福州碧桂园高尔夫庄园一期的双拼住宅全部燃气工程管网建设工作。 一审法院认为，李伟红与深碧公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。李伟红主张诉争房产的燃气设施至今仍未完成建设，不符合房屋交付条件，要求深碧公司支付逾期交房违约金。附件六合同补充协议第五条第二款约定买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。根据深碧公司与福建中燃清洁能源投资有限公司签订的《管道燃气工程施工合同》以及福建中燃清洁能源投资有限公司出具的《证明函》，可以确认诉争房屋在交付前已经完成燃气工程的管网的建设，而且讼争房屋已于2017年8月25日通过竣工验收,2018年1月2日通过消防验收备案,此时讼争房屋已经具备交付条件，且深碧公司已于2018年12月28日通知李伟红于2018年12月31日前交房,故深碧公司并未逾期交房，李伟红诉请深碧公司支付逾期交房违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李伟红诉讼请求。案件受理费16818元，因适用简易程序审结，减半收取计8409元，由李伟红负担。 二审中，深碧公司向本院提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：对深碧公司提交的上述材料的证明力，本院将结合在案其他证据，进行综合认定。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。李伟红与深碧公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案双方争议的焦点为深碧公司是否按合同约定履行了交房义务。根据合同约定，深碧公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，其中附件六合同补充协议第五条第二款约定买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。李伟红主张附件六第五条为格式条款，但该条款已对电话通信、燃气、有线电视的交付条件作出特别提示，且未免除深碧公司在房屋未达到约定交付条件下所应承担的违约责任，应属合法有效。 本案中,讼争房屋已于2017年8月25日通过竣工验收,2018年1月2日通过消防验收备案,此时讼争房屋已经具备交付条件，且深碧公司已在约定的交房期限前通知李伟红收房。李伟红主张讼争房产的燃气设施至今仍未完成建设，不符合房屋交付条件，但深碧公司与福建中燃清洁能源投资有限公司签订的《管道燃气工程施工合同》以及福建中燃清洁能源投资有限公司出具的《证明函》，可以确认福建中燃清洁能源投资有限公司在2017年12月完成了福州碧桂园高尔夫庄园一期双拼住宅全部燃气工程管网建设工作，案涉房产已经具备了商品房买卖合同约定的配套设施交付标准。 综上，李伟红诉请深碧公司支付逾期交房违约金，不符合合同约定，一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16818元,由上诉人李伟红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年八月十九日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君