贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7197号 原告：聂开梦，男，汉族，1978年8月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：王丽莎，女，汉族，1986年1月24日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：陆平（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15224201711590582。 二原告委托诉讼代理人：周盛君（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。实习证号：230713012110629。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713011110736。 原告聂开梦、王丽莎与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陆平，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂开梦、王丽莎向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告办理并交付位于毕节市转移登记的有关文书，并支付违约金暂计120000.00元（违约金的计算：以已付购房款394811.00元为基数，从2017年6月1日起按日万分之三标准计算至实际办理并交付商品房转移登记有关文书之日止）；二、请求判令被告支付原告逾期交付位于毕节市的违约金人民币24662.00元；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告聂开梦、王丽莎系夫妻关系。2013年4月13日，原告聂开梦、王丽莎与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2328），合同约定：买受人聂开梦、王丽莎向出卖人瑞丰房开公司购买位于毕节市房屋；瑞丰房开公司应当在2014年9月30日前向二原告交付涉案商品房；在2017年5月31日前取得上述房屋的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（2）处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款394811.00元。因被告未能按照合同约定向二原告交付涉案商品房，2014年12月24日，原告聂开梦与被告瑞丰房开公司签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定：“8号楼的交房时间为2015年7月30日交房，违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”2015年10月22日，被告瑞丰房开公司将涉案商品房交付给原告使用，且当日经双方结算，被告应向原告支付逾期交房违约金共计人民币42640.00元。后经协商，涉案房屋所应缴纳的契税和维修金等费用从上述违约金中抵扣了17978.00元，据此被告瑞丰房开公司还应向原告支付逾期交房违约金24662.00元。另，被告瑞丰房开公司至今未将涉案商品房转移登记的有关文书交付给二原告。综上，原告认为，被告未按照合同约定的期限向二原告交付涉案商品房、办理并交付商品房转移登记有关文书的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。为了维护自己的合法权益，原告现依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉讼至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求为谢。 庭审中，原告明确要求被告办理并交付的转移登记的有关文书是指涉案商品房的不动产权证书。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之0.2，安顺市系每户给予1000元至2000元的补,偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年10月17日取得《首次登记审查意见》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年10月17日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2019年10月17日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢其余户(2020年4月9日)。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人原因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。六、原告诉请支付逾期交房违约金24662元的诉讼请求不应得到支持。根据原告在起诉状中自述，该违约金结算于交房之日2015年10月22日，原告于2020年5月11日向人民法院提起诉讼(据民事起诉状)，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，该请求权诉讼时效期间已经届满，不应得到支持。 本院经审理查明：2013年4月13日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房总价款394811.00元；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款394811.00元并缴纳了契税、维修基金及办证费等费用。 2014年12月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》载明：甲乙双方于2013年4月13日签订了商品房购买合同，合同约定的交房时间因各种原因不能按期交房，现经甲乙双方友好协商，就交房等相关事宜达成以下协议:一、因延期交房时间较长，原签订的商品房买实合同十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下；二、双方约定交房时间:8号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算。三、违约金支付标准;1、原定交房日至实际交房日止按已交房款(合按揭款到位)每日万分之三支付，计算时间从2014年起10月1日至通知交房日止。2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。 2015年10月22日，被告将涉案房屋交付原告使用。 2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，予以办理该项目的不动产登记。 庭审时，被告当庭告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，通知原告提供相关资料进行办证。 原告认为被告未按合同约定期限向原告交付涉案房屋并交付涉案房屋办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定“买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，现涉案房屋所属楼幢已于2019年10月17日经产权登记部门同意办理该项目的不动产登记，表明其已经符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书并交付的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照日万分之三的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额394,811.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额394,811.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，2020年7月20日庭审时，被告提交了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，并当庭通知原告提交相关办证资料进行办证，其在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2017年6月1日计算至2020年7月20日止。由于为了深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款394,811.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年7月20日，以原告已付购房款394,811.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告诉请的逾期交付涉案商品房违约金的诉请，因原、被告双方在签订的《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》中约定“1、原定交房日至实际交房日止按已交房款(合按揭款到位)每日万分之三支付，计算时间从2014年起10月1日至通知交房日止。2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”被告于2015年10月22日将涉案房屋交付原告使用，则应于当日向原告支付该项违约金，未支付，则诉讼时效于当日起算，而原告提供的证据不能证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，原告于2020年5月13日向本院提起诉讼主张该项违约金，已经超过3年的诉讼时效保护期间，被告对原告该项诉请提出的诉讼时效抗辩主张成立，本院予以采纳，故，对原告提起的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告聂开梦、王丽莎交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的部分）之日起九十日内为原告聂开梦、王丽莎办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂开梦、王丽莎逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款394,811.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年7月20日，以原告已付购房款394,811.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告聂开梦、王丽莎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,597.00元（已减半收取），由原告聂开梦、王丽莎负担778.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担819.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月十日 书记员  邵 立