云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1968号原告昆明城海房地产开发有限公司。住所云南省昆明市官渡区云南城投大厦A座2-1号。法定代表人曹雷。委托诉讼代理人***、马屹然，建纬（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告谢萍，女，汉族，1988年4月17日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。委托代理人高辉，云南云誉律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明城海房地产开发有限公司（以下简称“城海公司”）与被告谢萍租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告城海公司的特别授权代理人***、马屹然，被告谢萍的特别授权代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城海公司诉称：2017年10月17日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同》，被告承租原告拥有产权的位于昆明市官渡区，面积154.46ｍ2，租赁期限自2017年11月1日至2022年10月31日。2017年11月1日至2018年10月31日的租金为160638.4元／年，即13386.5元／月，2018年11月1日至2020年10月31日的租金为240957.6元／年，即20079.8元／月。支付方式为按季度支付，被告应在每个租赁季度开始前的20个工作日一次性足额将该季度的租金支付给原告。同时，被告向原告支付了履约保证金20079.8元。合同履行过程中，截止2019年12月31日，被告共向原告实际支付租金193074.46元。经原告多次催交租金，被告既不缴纳租金，也不同意解除合同，并一直实际占有和使用租赁商铺。故原告诉至法院诉请判令：一、解除原告与被告签订的《某广场商铺租赁合同》，并判令被告于租赁合同解除之日向原告腾退商铺；二、被告向原告支付计算至2019年12月31日的租金240958.14元（应付租金总额434032.6元，实际已付租金193074.46元），扣减被告缴纳的履约保证金20079.8元，扣减后租金合计220878.34元；并自2020年1月1日起至合同解除之日，按照月租金20079.8元／月的标准向原告支付租金；自合同解除之日起至被告腾还房屋之日，按照每月20079.8元的标准向原告支付商铺占用费；三、被告向原告支付35594.8元的违约金；四、被告向原告支付律师费5044.04元；五、被告承担本案诉讼费。被告谢萍辩称：一、原告所述“事实”与实际不符。1、原告交付的该商铺存在严重的瑕疵。（1）在商铺正门下方有一条本该作为雨水排水的沟渠，发出令人作呕的恶臭，恶臭传入店铺内严重影响了被告的正常经营。为此，被告及时通知了原告方尽快进行处理，但是出租人（即本案原告）一直没有妥善处理好这个问题；（2）店铺内一根从楼上下来的排水管长期漏水，造成了被告店内墙壁和地板多处污损，漏水严重时还从墙面缝隙处往外大量冒污水，这一情况给被告经营造成严重的影响，被告将这一情况及时告知了原告，要求其尽快履行修缮义务，但原告方要么口头应付，要么就是拖沓，总之该问题一直没有得到妥善处理。2、被告缓交租金是为了督促原告尽快履行修缮义务，非恶意拖欠。以上两个事实，虽然给被告带来极大的困扰和实际损失，但被告认为，这都是可以人为解决的问题，只要原告方多付出一点哪怕简单的关切和实际行动，该问题总能解决。被告从来没有认为原告收房租不对，被告承租使用了原告的房屋，就应该支付相应的房租，这一点毋庸置疑，但原告也应该严格履行自己相应的修缮义务。二、请求人民法院驳回原告第一项诉讼请求。双方签订的租赁合同租期有五年，直到2022年10月31日才到期，之前被告未按时向原告交纳部分房租确实有考虑不周之处，但是也实属无奈之举、情有可原，其中不乏有原告方的过错，而且双方也在为此事积极交流和沟通，原告方工作人员对房租缓交也给予了认可，同时原告因自己房屋瑕疵问题还对特定租期的房租给予被告减免优惠。另外，如果原告对该商铺就上述两处问题给予妥善处理，被告是绝对不会不按约定缴纳房租，前面说过那两处问题其实原告是完全有能力处理好的，被告也愿意积极配合处理。所以，不能因为这极小的和极易处理的一点问题，就将整个合同摧毁，被告缓交租金一事起因是原告未履行（或未完全履行）己方义务导致，原告并非恶意拖欠，被告也愿意继续缴纳租金履行合同，被告认为缓交租金一事不足以构成根本违约，合同是商业活动和社会经济的基础和保障，依法成立的合同，不应随意将其解除，如果我们生活在一个合同当事人可以随意解除合同的社会，那么无法想象这样的社会经济秩序会混乱成什么样子，更何况如今疫情当前，我国经济正面临严峻考验，毫不夸张的说，保护合同的稳定，就是保护社会的稳定。故被告请求人民法院驳回原告第一项诉讼请求。三、请求人民法院调整原告要求支付租金的第二项诉讼请求。依上所述，因为有房屋瑕疵的事实存在，且一直未得到解决，给被告造成了巨大的经济损失，在合同履行期间，双方曾达成通过减免房租弥补被告损失的合意。具体而言，双方达成了将2018年度租金下调为125元/㎡/月、将2019年度租金下调为120元/㎡/月的合意，未缴租金应按该数额计算。而且，在原告未解决上述商铺瑕疵问题前，若双方继续履行合同，应按照不高于120元/㎡/月的标准执行。四、基于上述事实，被告不存在违约的情况，因此不应该承担任何违约金。被告也不应承担原告所要求的律师费和诉讼费。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕其主张向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对当事人对证据真实性无异议的产权证明、《某广场商铺租赁合同》、付款证明以及被告提交的商铺所在地现场拍摄的照片原件一份及光盘一份、银行转账记录，本院予以采证并在卷佐证。就相关待证主张争议，本院另行评述。根据当事人举证及陈述，本院确认本案法律事实如下：2017年1月17日，原告城海公司（合同甲方、出租方）与被告谢萍（合同乙方、承租方）签订合同编号为ＲＣＪＪ-ＳＰＺＬ-2017-071的《某广场项目商铺租赁合同》，3条约定甲方将位于昆明市官渡区房屋出租给乙方经营使用，房屋建筑面积为154.46平方米，记租面积为154.46平方米。甲乙双方确认在本合同履行过程中以建筑面积作为租金、商业管理费、物业管理费计算费用或款项的计算依据。4.1.1条约定甲方向乙方出租房屋的期限为自该商铺交付之日起的5年，即自2017年11月1日起至2022年10月31日止。7.1条约定乙方应以每月固定租金方式支付每月租金，第一年2017年11月1日至2018年10月31日，计租面积154.46平方米，第一年租金160638.4元，2017年11月、2018年1月、4月、7月各支付40159.6元；第二年2018年11月1日至2019年10月31日，计租面积154.46平方米，130元／平方米／月，第二年租金240957.6元，每季度支付60239.4元；第三年2019年11月1日至2020年10月31日，计租面积154.46平方米，130元／平方米／月，第三年租金240957.6元，每季度支付60239.4元；第四年2020年11月1日至2021年10月31日，计租面积154.46平方米，137.8元／平方米／月，第四年租金255415.08元，每季度支付63853.77元；第五年2021年11月1日至2022年10月31日，计租面积154.46平方米，146.07元／平方米／月，第五年租金270743.64元，每季度支付67685.91元。7.3条约定本合同项下的租金支付方式为以一个季度为一个交租期，除第一期和第二期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。首期租金根据乙方在该期实际租赁的天数（自该商铺起租日其至该期最后一个月月底）计算。最后一期的租金根据乙方在该期实际租赁的天数（自该期第一个月的首月起至合同终止或解除之日止）计算。7.4条约定本合同项下第一期租金应于本合同签订过后5个工作日内支付，租金期间为2017年11月1日至2018年1月31日，应交租金为40159.6元。10.1条约定本合同签署后的5个工作日内，乙方应当向甲方支付20079.8元作为履约保证金。合同终止，乙方依约把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30日内，如不存在本合同第18条规定情形的，履约保证余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足保证金。17.4条约定乙方延迟交纳租金、商业管理费、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方、商业管理公司或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履约违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金、商业管理费或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含）甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。合同还约定了其他权利义务。合同签订过后，原告向被告交付租赁物。被告向原告支付了20079.8元的履约保证金，并支付租金情况如下：2017年11月1日至2017年12月31日租金26773.06元；2018年1月1日至2018年3月31日的租金38306.07元；2018年4月1日至2018年4月30日的租金12768.69元；2018年5月1日至2018年6月30日租金25537.38元；2018年7月1日至2018年7月31日租金12768.69元；2018年8月1日至2018年8月31日的租金12768.69元；2018年9月1日至2018年10月31日的租金25537.38元；2018年11月1日至2018年11月31日的租金19307.5元；2018年12月1日至2018年12月31日的租金19307元。上述共计支付租金193074.46元。在合同履行过程中，因涉案商铺门前的排水沟排水及发出恶臭以及商铺内下水管漏水等问题，原、被告多次协商，在原、被告的微信来往中可以明确原告将2018年租金标准调整为125元／平方米／月。原告主张2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金免租4个月后分摊。被告认为原、被告之间达成合意将2018年度租金下调为125元／㎡／月、将2019年度租金下调为120元／㎡／月。庭审中，原告不认可2019年下调金额，原告诉请中认为自2020年1月1日之后的租金应按照每月130元／平方米／月计算（月租金20079.8元／月）。双方对于合同是否继续履行、租金以何种标准计算产生分歧。2020年1月17日，原告向本院提起本案诉讼主张前述诉请，并委托建纬（昆明）律师事务所代理本案诉讼，因此支出代理服务费5044.04元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，原、被告签订的《某广场项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规的规定，合法成立，双方应按合同约定个合同义务。双方争议为租赁物门前水沟恶臭、租赁物内墙壁渗水问题是否解决。原告认为在被告反映上述问题后，原告修缮了租赁物，并且将租金调整为125元/平方米/月，2019年后租赁物修缮之后应按合同约定支付租金。被告则认为上述影响承租人使用的问题尚未解决，并且原、被告就达成合意下调2018年、2019租金，原告对被告的主张不予认可。本院认为，租赁商铺存在影响被告使用的情形，原告主张已经修缮好，但对于修缮事实，原告未举证证明，故对原告的该主张，本院不予采纳。在被告使用租赁期间，原、被告协商将租金调整为125元/平方米/月，就现有证据不能证明租赁物已经修缮达到不影响承租人使用标准，被告提出下调租金的要求，本院结合现有证据确认2019年后租金标准按125元/平方米/月计算。原告主张解除合同，本院认为虽本案租赁物存在影响使用的情形，但原、被告就修缮及下调租金等问题曾协商过处理。根据《某广场项目商铺租赁合同》约定租金按季度支付，从被告向原告支付租金情况来看，确实存在拖延，但此与原告未能及时解决问题有一定联系。原告签订租赁合同、出租商铺系为获取租金，被告租赁商铺开办餐饮业，因为商铺瑕疵存在影响经营问题。但是，双方合同租期五年，被告租赁毛房投入装修，现合同仅履行过半就解除将导致装修损失等问题，也不利于社会稳定。被告答辩迟延支付租金的理由有其合理部分。故本院对于原告主张解除合同的诉请不予采信。合同没有解除，被告应及时向按125元/平方米/月（即每月19,307.5元）的标准向原告支付租金，即被告向原告支付自2019年1月1日至腾还房屋之日止的租金（至2019年12月31日为231,690元（扣除履约保证金后支付给原告）及自2020年1月1日起至约定下一期交付租金房屋之日止的租金）。被告亦应及时解决被告提出的问题。原告主张违约金已自行调整为按年利率24%计算，合同有违约金条款约定，但因原告怠于及时修缮、解决问题，原告也有未能确保租赁物消除瑕疵的责任，故原告的该主张，本院不予以支持。原告主张的律师费，由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条之规定，判决如下：一、被告谢萍于本判决生效之日起十日内向原告昆明城海房地产开发有限公司支付租金211,610.2元及自2020年1月1日至合同约定的下一期支付租金之日止按19,307.5元/月的标准计算的租金；二、原告昆明城海房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5524元，由被告谢萍承担4524元，由原告昆明城海房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  林胜华二〇二〇年八月六日书记员  李彦霈