沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初9175号原告：赵化通，男，1991年9月16日出生，汉族，住址山东省曹县侯集回族镇被告：辽宁高科能源集团地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西。法定代表人：赵文邦。被告：韩琦，男，1961年1月19日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。公民身份号码：2101061961××××××××。原告赵化通与被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司（以下简称高科能源地产公司）、韩琦商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法由审判员陈巍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵化通到庭参加了诉讼。被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司、韩琦经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月4日，原告在被告高科能源地产公司处购买位于沈新东路1号西部汽配新城1B35、1B36号档口，由于出现面积差额，被告高科能源地产公司需赔付原告149202元。经双方协商，在房屋面积差额款的基础上，原告再付87853元购买位于沈新东路1号西部汽配新城4A29号档口（即本案标的房屋）。2017年8月16日，原告补齐尾款87853元，但被告仅向原告出具收款收据及认购协议书，并未出具《商品房买卖合同》。至2019年12月4日，原告才得知被告高科能源地产公司因向盛京银行借款，已将原告购买的案涉房屋抵押登记给盛京银行，盛京银行因被告高科能源地产公司未按期还款而对其提起诉讼。法院在审理过程中对房屋进行了查封。原告曾向沈阳市中级人民法院提出书面异议，中院于2020年5月22日作出（2020）辽01执异226号裁定书，驳回了原告的执行异议申请。为维护原告的合法权益，现诉至法院，1、请求法院依法判令二被告连带赔偿原告237055元购房款，并支付面积差额款149202元所产生的利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2013年7月4日起计算至实际给付之日止）；2、由被告承担本案诉讼费用。被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司、韩琦未答辩。经审理查明，2017年8月16日，赵化通、时静静与被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司签订《高科西部汽配新城认购协议书》一份，约定由赵化通、时静静购买被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司开发的位于沈新东路1号西部汽配新城4A29号档口，档口总价款237055元。原告向被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司支付了全部价款。在庭审中，原告自述购房款中149202元系其于2013年7月4日在被告高科能源地产公司处购买位于沈新东路1号西部汽配新城1B35、1B36号档口由于出现面积差额，被告高科能源地产公司需赔付原告的费用。后经双方协商，该笔费用冲抵本案案涉档口的价款。原告提供证据证明被告向原告出具收款收据三张，确认共计收到原告支付的购房款237055元，其中收款日期2017年8月16日的收据记载收款金额为80000元；收款日期2017年8月18日的收据记载收款金额7853元；收款日期2017年8月23日的收据记载收款金额149202元。三张收款收据上均加盖了辽宁高科能源集团地产开发有限公司的公章。另查明，2020年5月22日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01执异226号执行裁定书。该裁定书查明，辽宁高科能源集团地产开发有限公司与盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行签订借款合同的同时，还签订了借款抵押合同，抵押物为辽宁高科能源集团地产开发有限公司所有的位于沈阳市铁西区建筑面积21756.27平方米的在建工程房屋及所占用的土地使用权，并为上述抵押物办理了抵押登记。本院于2019年3月13日依法保全查封了上述房屋，其中包括案外人主张的涉案房屋。2020年1月6日，案外人提出异议。该裁定书认定，申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行对案外人主张的涉案房屋享有优先受偿权，且该房屋并非消费性的住宅房屋，因此案外人的异议不能成立。再查明，在庭审中，原告陈述，辽宁高科能源集团地产开发有限公司于2017年8月23日将案涉档口交付原告使用。原告同意在协议解除后，返还案涉档口。上述事实，有原告的陈述，《高科西部汽配新城认购协议书》、收款收据、（2020）辽01执异226号裁定书、委托证明等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司、韩琦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。我国法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的认购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，且被告收取了原告的房款，故双方成立商品房买卖合同关系。我国法律还规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。现被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司未告知原告又将案涉房屋抵押给案外人，导致原告的合同目的无法实现。且本案在审理过程中，原告明确提出要求解除认购协议，同意将房屋返还给被告，故对于原告要求解除协议的诉请，因有法律依据，本院予以支持。关于返还购房款的问题，因原告举证被告出具了收款收据，且上述收据能够证明原告支付了237055元购房款的情况，故对原告的该诉请，本院予以支持。关于返还案涉房屋的问题，因原告同意返还，本院予以确认。关于原告主张的149202元利息的问题，因未能履行合同系被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司原因，原告的该诉请有法律依据，本院予以支持。依据原告现有证据，本院仅能依据收款收据中记载的时间作为计算利息的起始时间，但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故利息计算标准应自2017年8月23日起至2019年8月19日，以149202元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；自2019年8月20日起，以149202元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付。关于原告要求被告韩琦承担连带责任的问题，因原告系与被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司签订的认购协议书，收款收据亦加盖的辽宁高科能源集团地产开发有限公司的公章，同时原告承认韩琦系辽宁高科能源集团地产开发有限公司的员工，故对于原告要求韩琦承担连带责任的诉求，因没有事实及法律依据，本院不予支持。案涉档口另一共同买受人时静静出具委托书，将其关于案涉房屋的权利义务转移给赵化通，故本案原告赵化通有权向被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司主张相应的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退回原告赵化通购房款237055元；二、被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告赵化通购房款利息（自2017年8月23日起至2019年8月19日，以149202元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以149202元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准）；如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告赵化通于收到被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司退回的全部购房款后10日内将位于沈新东路1号西部汽配新城4A29号档口返还给被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司；四、驳回原告赵化通的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2428元，由被告辽宁高科能源集团地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  陈巍二〇二〇年八月二十五日法官助理胡沙莉书记员梁艳本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。