云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1963号原告云南金航线商业管理有限公司。住所云南省昆明市官渡区民航路663号。法定代表人曹雷。委托诉讼代理人***、马屹然，建纬（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告周雨薇，女，汉族，1966年3月24日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托代理人高辉，云南云誉律师事务所律师。特别授权代理。原告云南金航线商业管理有限公司（以下简称“金航线公司”）与被告周雨薇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告金航线公司的特别授权代理人***、马屹然，被告周雨薇及其代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金航线公司诉称：2015年8月27日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同》，被告承租昆明市官渡区民航路某广场地下室-1层1-11号商铺及加工间，面积84.26㎡、加工间10㎡。同时原、被告签订《某广场商业管理服务协议》约定被告委托原告为其租赁的商铺及加工间提供商业管理和服务，期限自2015年9月1日至2019年3月31日。商业管理费从2016年4月1日开始收取，支付方式为按半年度支付，被告应在每个半年度开始前的7个工作日一次性足额将该半年度的管理费支付给原告。2016年4月1日至2018年3月31日的商业管理费为5190.42元/月，2016年4月1日至2018年3月31日的加工间商业管理费为560元/月。合同履行过程中，截止2018年2月28日，被告实际支付的商业管理费14,147.44元。经原告多次催交租金，被告拒不缴纳租金。2018年2月28日，因被告私自撤场，原告收回了该商铺。故原告诉至法院诉请判令：一、确认原告与被告签订的《某广场商业管理服务协议》于2018年2月28日解除；二、被告向原告支付计算至2018年2月28日的商业管理费112,361.8元（应付商业管理费总额126,509.24元，实际已付商业管理费14,147.44元）；三、被告向原告支付80,420.73元的违约金；四、被告向原告支付律师费3704.75元；五、被告承担本案诉讼费。被告周雨薇辩称：一、原告所述“事实”与实际不符。1、本案合同早在2015年8月27日就签订，合同的期限应在去年（2019年）3月31日届满，被告早于2018年2月底前搬离商铺。原告在被告搬离后将该商铺租给了其他人。原告未向法庭说明为何迟迟没有起诉，是因为原告隐瞒了一个事实：原告的该商铺存在严重漏雨的情况，因此给被告造成巨大损失，双方在此期间一直协商如何赔偿处理的问题，最终达成了以减、免房租方式处理的合意。2、原告诉状中称，自被告2015年入住该商铺至2018年2月底搬离期间内，仅支付过14,147.44元管理费（合同约定的首期管理费都高达34,502.5元），但是被告从2015年8月底至2018年2月底期间（长达30个月）一直使用该商铺，原告在此期间没有采取任何行动原因，也只有一个解释，即：原告的该商铺存在严重漏雨的情况，因此给被告造成巨大损失，双方在此期间一直协商如何赔偿处理的问题，最终达成了以减免管理费方式处理的合意。二、请求人民法院驳回原告第一项诉讼请求。基于上述事实，漏雨问题一直未得到有效解决，被告经营难以持续，所以在合同履行到第30个月时（2018年2月底），在得到原告允许的前提下，被告搬离所在商铺，后经双方协商一致，达成了原告免除被告未缴管理费的合意，双方所签订的合同已经履行完毕，故原告要求确认合同于2018年2月28日解除不应得到支持。三、请求人民法院驳回原告要求支付租金的第二项诉讼请求。依上所述，因为有房屋漏水的事实存在，且一直未得到解决，给被告造成了巨大的经济损失，在合同履行期间，双方就相继达成了通过减免管理费弥补被告损失的合意。而且，在被告搬离后，原告给被告发来了互不承担金钱支付义务的最终处理方案，被告对该方案表示了认可。四、基于上述事实，被告不存在违约的情况，因此不应该承担任何违约金。被告也不应承担原告所要求的律师费和诉讼费。综上，请求驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕其主张向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对当事人对证据真实性无异议的《某广场商铺租赁合同》、《昆明某广场商业管理服务协议》、付款证明、停电告知函、律师费发票及被告提交的微信聊天记录截屏复印件、处理方案、通话录音文字记录及音频光盘四份、中国移动通话详单记录一份，本院予以采证并在卷佐证。根据当事人举证及陈述，本院确认本案法律事实如下：2015年8月27日，原告金航线公司（合同甲方）与被告周雨薇（合同乙方）签订合同编号为ＲＣＪＪ-ＳＹＧＬ-201508-037的《昆明某广场商业管理服务协议》约定：1条乙方承租并委托甲方提供商业服务和管理之商铺位于昆明市官渡区及加工间。该商铺的承租建筑面积为84.26平方米；加工间建筑面积为10平方米。2.1条委托管理期限自出租方依据《某广场商铺租赁合同》将该商铺交付乙方之日2015年9月1日起，至2019年3月31日止。2.4自该商铺交付乙方使用之日起至2016年3月31日止，甲方不计收乙方商业管理费。该期限届满之次日起，乙方应按本协议约定向甲方支付商业管理费。6.1条商业管理费的计算和支付方式：第一年2016年4月1日至2017年3月31日，每月商业管理费61.6元／月／㎡×84.26㎡＝5190.42元；第二年2017年4月1日至2018年3月31日，每月商业管理费61.6元／月／㎡×84.26㎡＝5190.42元；第三年2018年4月1日至2019年3月31日，每月商业管理费65.91元／月／㎡×84.26㎡＝5553.58元。加工间租金方案：第一年2016年4月1日至2017年3月31日，每月商业管理费56元／月／㎡×10㎡＝560元；第二年2017年4月1日至2018年3月31日，每月商业管理费56元／月／㎡×10㎡＝560元；第三年2018年4月1日至2019年3月31日，每月商业管理费59.92元／月／㎡×10㎡＝599.2元。每月商业管理费从第三年起按照7%递增。合同还约定了其他权利义务。合同签订过后，原告向被告交付租赁物。原告提交的《某广场商业租赁合同交款明细表》载明被告交付租金的情况为：2016年4月1日至2016年4月30日商业管理费4147.44元；2017年1月1日至2017年4月30日的商业管理费10000元。以上共计支付商业管理费14147.44元。2017年12月1日，金航线公司和昆明城海房地产开发有限公司向被告发出《停电告知函》载明：根据贵司／阁下与我公司签订的《某广场商铺租赁合同》、《昆明融城金阶商业管理服务协议》的约定，贵司／阁下需缴纳到期商铺租金、商业管理费共计人民币26958.36元，现已逾期。现请贵司／阁下于2017年12月1日下午17时前向我司财务缴清各类费用。否则，根据《某广场商铺租赁合同》17.2条的约定。将于2017年12月1日下午5时起，通知物业管理公司采取停止供应或使用水、电、燃气或其他设施的措施，并解除本合同并收回商铺，我司将采用法律途径追究贵司的违约责任，届时贵司将承担不利后果。在合同履行过程中，因租赁物漏雨，被告曾多次与原告工作人员协商并于2018年2月28日搬离租赁物。但原、被告就合同的终止等相关事宜未形成书面协议。原告认为，被告尚欠截止2018年2月28日的商业管理费，被告则认为原、被告已达成以减免未缴商业管理费的合意，双方签订的租赁合同已经履行完毕。双方产生争议，原告诉至法院，诉请如上。2020年1月17日，原告向本院提起本案诉讼主张前述诉请，并委托建纬（昆明）律师事务所代理本案诉讼，因此支出代理服务费3704.75元。本案争议焦点为：《昆明某广场商业管理服务协议》是否已解除？原、被告是否合意结清了相关费用？本院认为，经过庭审，本案租赁物在被告使用期间确存在漏雨问题，原、被告就此问题多次沟通联系处理，被告使用租赁物受到影响，被告于2018年2月28日搬离了租赁物。就未付商业管理费问题，被告与原告的员工在微信、电话、短信来往中商议减免的问题。原告现起诉按照合同约定计算商业管理费，并扣除原告已付商业管理费，要求被告支付剩余商业管理费，被告则抗辩认为双方合意减免了未付商业管理费，且原告从被告搬离后到2020年才起诉主张权利。最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”庭审中本案被告提交了证据反驳原告主张并就合同履行过程所发生问题进行了描述，应当能够认定被告与原告的管理人员达成了合意，被告搬离租赁商铺且费用已经结清。原告主张被告欠付商业管理费的事实，就现有证据不能予以证明，对原告主张被告支付商业管理费、违约金、律师费的诉请，本院不予支持。《昆明某广场商业管理服务协议》约定的租期届满且被告已经搬离，原告对于被告辩称的该商铺在被告搬离后原告又出租给他人的陈述并未抗辩，现原告主张解除合同，已无现实意义。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告云南金航线商业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4230元，由原告云南金航线商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审判员  林胜华二〇二〇年八月七日书记员  李彦霈