江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初982号原告：苏果超市（常州金坛）有限公司，住所地常州市金坛区华城中路1-3号。法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：申德龙，该公司员工。被告：常州市欣来购超市有限公司，住所地天宁区丽华路西侧、中吴大道北侧（原常州纺织院西侧）。法定代表人：黄国民，该公司董事长。.被告：黄国民，男，汉族，1973年2月16日生，住江苏省常州市钟楼区。被告：江苏鸿锦兴安淘购超市管理有限公司，住所地常州市天宁区诺诚高第商务广场8-101号。法定代表人：万炳松，该公司董事长。原告苏果超市（常州金坛）有限公司（以下简称金坛苏果公司）诉被告常州市欣来购超市有限公司（以下简称欣来购公司）、黄国民、江苏鸿锦兴安淘购超市管理有限公司（以下简称安淘购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行审理。原告金坛苏果公司的委托诉讼代理人申德龙到庭参加诉讼，被告欣来购公司、黄国民、安淘购公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金坛苏果公司提出以下诉讼请求：1、请求法院判令欣来购公司支付拖欠费用2969439.71元；2、请求法院判令欣来购公司以上述拖欠费用为基数按照日万分之二点五支付违约金直至其付清欠款之日止（暂计至2019年9月30日为392717.42元，其中2018年4月1日至2018年4月21日期间租金192739.7元对应的滞纳金自2018年3月20日起算，暂计至2019年8月6日为26887.19元。其余2776700元部分对应的滞纳金自2018年4月21日起算，暂计至2019年8月6日为365830.23元）；3、请求法院判令欣来购公司支付合同违约解除的违约金500000元；4、请求法院判令欣来购公司支付房屋占用费3551483.84元（自2018年4月22日至2019年5月30日）；5、请求法院判令欣来购公司赔偿原告租赁房屋闲置期间的损失共计1524707.8元；6、请求法院判令黄国民对欣来购公司的债务承担连带责任；7、请求法院判令安淘购公司对上述诉请1、诉请2、诉请4、诉请5中被告欣来购公司的债务承担连带责任；8、请求法院判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：苏果超市（常州）有限公司（以下简称常州苏果公司）与常州嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏公司）于2005年10月签订《资产租赁合同》，由常州苏果公司承租嘉宏公司位于常州市国道北侧（原常州纺院西侧）地上一、二、三层（面积共计6543平方米）的房屋。后常州苏果公司经嘉宏公司同意，将房屋转租给安淘购公司，并与安淘购公司签订了《租赁合同》，租赁期限为被告三超市计租日起算6年4个月，合同约定了租金的数额、计算方式，载明了每季度应缴租金及缴纳时间，同时就商铺租赁事宜约定了双方的权利、义务和经济责任等。后双方分别于2017年5月、2017年10月签订了两份《补充协议》，其中2017年10月签订的《补充协议》将原《租赁合同》出租方由常州苏果公司变更为原告，将承租方由安淘购公司变更为黄国民。2017年10月25日，原告与欣来购公司、黄国民签订了《三方协议》，将黄国民承租的原告位于常州市国道北侧（原常州纺院西侧）地上一、二、三层转租给欣来购公司，转租期限为2017年9月17日至2022年12月31日，约定黄国民向原告缴纳的租金可由欣来购公司缴纳，其中2018年1月1日至2019年12月31日间被告一应缴纳给黄国民的租金由欣来购公司支付至原告账户，2020年1月1日以后的租金由欣来购公司分别支付给原告和黄国民，并且在三方协议付款明细表中载明了具体付款方式和金额。在协议履行中，欣来购公司未按照约定于2017年12月20日向原告支付租金1125000元，截止2018年1月5日，欣来购公司仅支付了200000元，尚欠925000元。后经原告多次催告，欣来购公司始终未履行付款义务，依据《三方协议》第六条之约定，二被告未按约支付租金的行为已构成根本违约，故原告于2018年4月20日分别给欣来购公司、黄国民发出《解约函》，告知欣来购公司：1、解除原告与欣来购公司、黄国民于2017年10月25日签订的《三方协议》；2、欣来购公司应于2018年5月1日前撤出涉诉房屋，交还场地。告知黄国民：1、解除原告与其签订的《租赁合同》以及原告与欣来购公司、黄国民于2017年10月25日签订的《三方协议》；2、黄国民应于2018年5月1日前撤出涉诉房屋并交还场地；3、截止2018年4月19日，黄国民应付租金3276700元，设备费500000元。同时，原告向常州市天宁区法院起诉，法院作出判决，确认：1、原告与欣来购公司的租赁关系于2018年4月21日解除；2、原告与欣来购公司、黄国民之间的三方协议于2018年4月21日解除；3、三被告于判决发生法律效力之日起15日内向原告返还房屋。该判决书已发生法律效力，但三被告一直未返还房屋，原告直至2019年5月30日方才通过法院强制执行收回房屋。由于租赁合同及补充协议解除的原因系欣来购公司、黄国民的根本违约，因此参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，故被告应赔偿原告租赁房屋闲置期间的租金损失，具体金额参照原租赁合同2019年6月1日至2019年11月30日期间租金共计1524707.8元。此外，三方协议约定黄国民向原告缴纳的租金及其他拖欠费用由被告支付给原告，因欣来购公司未按上述约定履行支付义务，黄国民仍应按照原合同及补充协议的约定向原告付款，故黄国民应对欣来购公司的债务承担连带责任。同时，黄国民系安淘购公司实际控制人，故请求法院判令安淘购公司对黄国民债务承担连带责任。综上，原告金坛苏果公司为维护其的合法权益，现特向法院提起诉讼。被告欣来购公司、黄国民、安淘购公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月31日，常州苏果公司与黄国民签订一份租赁合同，合同约定由黄国民承租位于常州市上的建筑物、附属结构和设备，其相应的国有土地使用证号为常国用2005第××号。租赁期限自计租日起算6年4个月，合同还约定了租金的数额、计算方式，载明了每季度应缴租金及缴纳时间，以及因黄国民过错导致黄国民未按本合同第三条约定的期限支付租金（包括但不限于租金、水、电等能源费），且经常州苏果公司书面催告7个工作日仍未支付，黄国民应自上述书面催告期限届满之日起按应付未付部分金额的万分之五／日向常州苏果公司支付违约金。该租赁合同还约定其他事项。该租赁合同的房屋即为常州市国道北侧（原常州纺院西侧）地上一、二、三层房屋。2017年5月31日，常州苏果公司、黄国民签订一份补充协议，约定租金支付方式及金额等事项。2017年10月25日，常州苏果公司、金坛苏果公司、黄国民、欣来购公司签订一份《补充协议》，约定常州苏果公司基于双方租赁合同及补充协议所享有和承担的全部权利和义务均转归金坛苏果公司享有、行使和承担，黄国民基于双方租赁合同及补充协议所享有和承担的全部权利和义务均转归欣来购公司享有、行使和承担。2017年10月25日，金坛苏果公司与安淘购公司、欣来购公司签订一份《三方协议》，约定：甲方金坛苏果公司，乙方欣来购公司，丙方安淘购公司。甲乙双方就乙方承租甲方常州市国道北侧（原常州纺院西侧）地上一、二、三层（面积共计16443平方米）于2016年3月31日签订租赁合同，且双方于2017年5月22日就该合同签订了补充协议。现因乙方超市经营不善、难以为继，将前述物业14647.2平方米（具体位置在平面图中明确标注，由三方签字盖章认可，作为本协议补充协议）转租丙方。经三方协商一致，约定如下：1、甲方同意乙方将上述物业有偿转租给丙方作为商业用途使用，转租期限为2017年9月17日至2022年12月31日。转租期内，丙方有权根据经营需要将承租房屋部分转租给他人使用，但未经甲乙双方书面同意，丙方转租给他人使用部分不得超过本协议承租物业建筑面积的40%。否则，甲方有权责令乙方及丙方在30天内改正；逾期未改正的，甲方有权单方面解除甲乙双方原租赁合同及本协议，收回场地；2、经甲乙双方协商，乙方同意在合同期内补交补充协议减免的80万元租金。截至协议签订时，乙方尚欠甲方2017年9月16日前租金45万元、设备费500000元及应补交的800000元以及2017年9月17日至2017年12月31日的租金1026700元；3、三方协商同意：乙方应向甲方缴纳的租金由丙方代付，2018年1月1日至2019年12月31日丙方应交纳给乙方的租金，由丙方支付至甲方指定账户（账户信息：苏果金坛公司账号：10×××88，开户行：农行常州金坛城东支行），2020年1月1日以后的租金，乙方同意丙方分别支付给甲方及乙方，具体支付方式及金额见附表（三方协议付款明细表）；4、甲方收到上述费用后，视为乙方已结清第二条所述的各项欠款以及完成合同期内向甲方的租金支付义务、丙方已完成合同期内向乙方的租金支付义务；5、甲方在收到丙方缴纳的租金后需向乙方开具发票，另由乙方在丙方缴纳租金后十五日内向丙方开具房屋租赁增值税专用发票；6、丙方应当按期支付租金，若未能按期支付，每途期一天，丙方应按应付未付款的万分之五支付违约金。若丙方单次逾期支付租金天数达到30天的，甲方有权单方面解除甲乙双方租赁合同及本协议，收回场地；7、因丙方违约导致甲方或乙方可以解除租赁合同及本协议的，甲方直接行使合同解除权的，甲方应向乙方和丙方发出解约通知，丙方应在收到解除合同通知后30日内撤离场地，同时乙方和丙方无权向甲方主张房屋装修费用等任何索赔。若乙方欲解除与丙方租赁合同的，应事先征得甲方书面同意，否则解约行为无效；8、甲、丙两方均应严格履行合同义务，不得随意提前解除本协议，否则违约方应按玖拾万元向守约方承担违约责任，若违约金不足以弥补损失的，违约方应补足；9、本协议与甲乙双方原租赁合同、乙丙双方间租赁合同及补充协议一同构成有效的合同文件，具有同等的法律效力。如两份租赁合同及补充协议与本三方协议条款内容有冲突，以本三方协议约定为准。除本协议约定外，一切以租赁合同及补充协议的条款为准；10、本协议履行过程中产生的争议三方协商解决，协商不成的可向房屋所在地人民法院提起诉讼；11、本协议于2017年10月2日签订。本协议一式陆份，三方各执贰份，经三方签字盖章后生效。《三方协议付款明细》载明租赁期限、欣来购公司应付款金额、安淘购公司付款截止日期、安淘购公司向金坛苏果公司付款金额，安淘购公司向欣来购公司付款金额。三方协议付款明细并加盖金坛苏果公司、安淘购公司、欣来购公司的印章。其中租赁期限2018.01.01-2018.03.31、欣来购公司应付款金额826027.40元，安淘购公司付款截止日期2017年12月20日、安淘购公司向金坛苏果公司付款金额1125000元，安淘购公司向欣来购公司付款金额为0元。在协议履行中，安淘购公司未按照约定于2017年12月20日向金坛苏果公司支付租金1125000元，截止2018年1月5日，安淘购公司仅仅支付了200000元，尚欠925000元。2018年2月26日，金坛苏果公司提起诉讼，本院出具（2018）苏0402民初979号判决书，依法判决：一、江苏鸿锦兴安淘购超市管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给苏果超市（常州金坛）有限公司租金925000元及违约金（自2017年12月20日起付清之日止，按每日万分之2.5标准计算）；二、如江苏鸿锦兴安淘购超市管理有限公司不能支付上述租金中的626027.4元及相应部分违约金，则由常州市欣来购超市有限公司支付给苏果超市（常州金坛）有限公司租金626027.4元及违约金（自2018年2月26日起付清之日止，按每日万分之2.5标准计算）；三、黄国民对常州市欣来购超市有限公司应承担上述债务承担连带责任。2018年5月21日，金坛苏果公司再次提起诉讼，本院出具（2018）苏0402民初979号判决书，依法判决：一、苏果超市（常州金坛）有限公司与常州市欣来购超市有限公司于2016年3月31日签订的租赁合同于2018年4月21日解除；二、苏果超市（常州金坛）有限公司与江苏鸿锦兴安淘购超市管理有限公司、常州市欣来购超市有限公司于2017年10月25日签订的三方协议于2018年4月21日解除；三、常州市欣来购超市有限公司、黄国民将涉诉房屋转租给案外人的即现在为华莱士餐饮店、药店、火锅店、原动漫城的四处房产所签订的房屋租赁合同由苏果超市（常州金坛）有限公司继续履行；四、江苏鸿锦兴安淘购超市管理有限公司、常州市欣来购超市有限公司、黄国民于本判决发生法律效力之日起十五日内将涉诉房屋交付给苏果超市（常州金坛）有限公司。另查明，金坛苏果公司于2018年12月1日申请强制执行，2019年5月30日通过本院强制执行收回房屋。以上事实，有租赁合同、补充协议、三方协议、判决书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，金坛苏果公司与安淘购公司、欣来购公司签订的《三方协议》，约定金坛苏果公司认可欣来购公司向安淘购公司转租部分房屋，还约定欣来购公司向金坛苏果公司缴纳的租金，由安淘购公司缴纳，其中2018年1月1日至2019年12月31日间，安淘购公司应缴纳给欣来购公司的租金，由安淘购公司支付至金坛苏果公司账户，2020年1月1日以后的租金，由安淘购公司分别支付给金坛苏果公司和欣来购公司。同时三方协议付款明细还约定金坛苏果公司与安淘购公司、欣来购公司之间给付租赁房屋租金的给付数额、给付时间。因此，三方协议是金坛苏果公司与安淘购公司、欣来购公司之间的真实意思表示，不违反法律规定。故原告金坛苏果公司根据《三方协议》第2条以及《三方协议付款明细》要求欣来购公司支付2017年9月16日前的租金450000元、2017年9月17日至2017年12月31日的租金1026700元、2018年4月1日至2018年4月21日的租金192739.71元（835205.4/91*21）、设备费500000元、应补交费用800000元，合计2969439.71元，符合法律规定，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人在合同中既约定了违约金，又约定了滞纳金，属于重复要求赔偿，鉴于原告金坛苏果公司已在其他案件中选择给付拖欠费用的违约金形式，故原告金坛苏果公司要求被告欣来购公司以2969439.71元为基数按照日万分之二点五支付违约金直至付清之日止的诉请（暂计至2019年9月30日，合计392717.42元），符合法律规定，予以支持。对于原告要求被告欣来购支付合同违约解除的违约金500000元的诉请，属于重复要求赔偿，本院不予支持。对于原告主张的2019年6月1日至2019年11月30日的租金1524707.8元，租赁合同于2018年4月21日已解除，原告主张该期间的租金于法无据，本院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。原告金坛苏果公司直到2019年5月30日通过本院强制执行才收回房屋，被告欣来购应当赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，故原告金坛苏果公司要求被告欣来购公司支付自2018年4月22日到2019年5月30日的房屋占用费即租金损失3551483.84元，符合法律规定，予以支持。金坛苏果公司与安淘购公司、欣来购公司三方关系中，除三方协议约定的权利义务外，还存在金坛苏果公司与安淘购公司租赁法律关系，安淘购公司、欣来购公司租赁法律关系。合同法规定当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。由于三方协议约定欣来购公司向金坛苏果公司缴纳的租金，由安淘购公司支付至金坛苏果公司。因安淘购公司未按照三方协议约定足额履行支付义务，欣来购公司仍应按常州苏果公司、金坛苏果公司、黄国民、欣来购公司签订的补充协议的约定，履行其支付租金义务。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。由于黄国民未提供证据证明欣来购公司财产独立于其个人财产，故应当对欣来购公司的债务承担连带责任。综上，原告金坛苏果公司的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予采纳。被告欣来购公司、黄国民、安淘购公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、常州市欣来购超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向苏果超市（常州金坛）有限公司支付拖欠费用2969439.71元。二、常州市欣来购超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向苏果超市（常州金坛）有限公司支付违约金392717.42元(算至2019年9月30日)并支付自2019年10月1日至实际付清全款之日止（按上述第一项判决义务的费用为基数按日万分之二点五）计算的违约金。三、常州市欣来购超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向苏果超市（常州金坛）有限公司支付房屋占用费3551483.84元。四、黄国民和江苏鸿锦兴安淘购超市管理有限公司对常州市欣来购超市有限公司应承担的上述债务承担连带责任。五、驳回苏果超市（常州金坛）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74181元，公告费600元，合计74781元，由常州市欣来购超市有限公司、黄国民和江苏鸿锦兴安淘购超市管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  张小军人民陪审员  居尔岵二〇二〇年八月七日法官 助理  符 诗书 记 员  童安琪