河南省周口市淮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1626民初1898号原告：赵清领，男，汉族，1980年10月13日出生，住淮阳区。委托诉讼代理人：曹云华，河南洺水律师事务所律师。被告：于涛，男，汉族，1971年12月15日出生，住淮阳区城关回族镇西城区1869号，身份证号：412727197112150096。委托诉讼代理人：许飞，河南阳夏律师事务所律师。原告赵清领与被告于涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵清领委托诉讼代理人曹云华、被告于涛委托诉讼代理人许飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵清领向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还原告下余购房款191888元，并赔偿因原告买卖行为给原告造成的装修实际损失111696.55元；3、判令被告于涛向原告赵清领支付违约金133000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告赵清领（乙方）与被告于涛（甲方）在2016年10月4日签订房屋买卖合同，合同约定：1、甲方自愿将其房屋及范围内的土地，以人民币665000元的价格出售给乙方。2、甲方出售给乙方的房屋位于淮阳县××楼行政村××楼村，东邻于涛、西邻空地、南邻路、北邻于琪，土地南北长18米，东西宽10米，共180平方米，房屋为毛坯房无装修。3、甲方对产权的承诺：甲方保证在出售该房屋没有产权纠纷，出售后如有产权纠纷事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失由甲方负责赔偿……。5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如有一方擅自提出解除合同应按照购房款及以后房屋升值的市场评估价计算总房屋价款，由违约方赔偿守约方总房价的20%违约金，并赔偿乙方的房屋装修费用和实际投入的总损失……。原被告签订合同当日，原告即将全部房款665000元支付给被告。随后原告对所购买的房屋进行了装修，在房屋装修好以后由于原告平时很少在所购买的房屋处居住。在2019年12月7日，被告让原告给其再转5000元用于办理房屋产权手续，随后原告通过微信、支付宝两次转给被告5000元。但到2019年底原告回去过春节时发现，原告购买的房屋已经拆除，经原告了解后得知，原告所购买的房屋属于淮阳县拆迁范围，被告于涛将已经出售给原告的房屋又依其个人名义向当地政府办理了房屋拆迁补偿。造成了原告购买的房屋被拆除，政府安置房仍归被告，原告即没有得到政府房屋安置，被告又未全额返还购房款，被告的行为给原告造成了重大经济损失，明显违反合同约定构成违约，应当承担违约责任。经原告多次与被告交涉，被告只返回给原告478112元，下余款项迟迟不予返还。原告签订的合同目的是为了购买被告的房屋用来居住，而现在被告出售给原告的房屋又被被告与政府达成拆迁补偿协议而拆除，房屋现已不存在，原告购买房屋的目的彻底不能实现。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告于涛辩称，被告对于出售该房屋所占用土地为原房翻盖所建，该土地被告拥有合法的土地使用权，被告出售该房屋合法有效，双方签订的合同也属于合法有效合同。在合同签订后被告如实交付了房屋并且原告予以居住，被告没有任何违约的地方，原告主张解除合同没有任何法律依据和事实依据，依法应予驳回。对于房屋拆迁原告事先明知并且积极搬出其房屋内的家具家电，并不向原告所称不知道，之所以用被告的名字领取拆迁补偿款由于原告不是本村人员，但是原告与被告协商为了多得的补偿款才用被告的名字申报补偿。对于原告所主张返还购房款装修实际损失及违约金依法不应当予以支持。因为房屋补偿款给装修款项被告均以支付给原告并且超额支付。由于被告不存在违约所以违约金更不应当支持。综上，依法驳回原告的诉讼请求。另外本案已经开庭结束，举证期已超，对于被答辩人变更诉求的请求，依法不应当支持。本院经审理认定事实如下：原告赵清领（乙方）提供了与被告于涛（甲方）于2016年10月4日签订的房屋买卖合同，甲方将其位于淮阳县白楼镇付楼行政村付楼村的原告房屋，并有集体土地使用证，出卖于被告。合同约定：1、甲方自愿将其房屋及范围内的土地，以人民币665000元的价款出售给乙方（房款一次性付清，附收款收据）。2、甲方出售给乙方的房屋位于淮阳县××楼行政村××楼村，东邻于涛、西邻空地、南邻路、北邻于琪，土地南北长18米，东西宽10米，共180平方米，房屋为毛坯房无装修。3、甲方对产权的承诺甲方保证在出售该房屋没有产权纠纷，出售后如有产权纠纷事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。4、本协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如有一方擅自提出解除合同，应按照购房款及以后房屋升值的市场评估价计算总房屋价款，由违约方赔偿守约方总房价的20%违约金，并赔偿乙方的房屋装修费用和实际投入的总损失。6、本协议自双方签字之日起生效。原告向被告于涛支付了665000元购房款，后原告因购买被告房屋原告又给付被告5000元现金。被告于涛将房屋交付原告占有使用，原告对此进行了装修并购置了物品。后涉案房屋在淮阳××西城区海洋公馆工程整治的范围，在此范围内在集体土地内的房屋按正常标准进行补偿。另查明，被告于涛在自己的宅基地上建三层楼房出售给原告。原告赵清领提供的淮阳县海洋公馆地上房屋及附属物征收项目评估分户报告单、淮阳县海洋公馆地上附属物征收项目评估分户报告单显示：原告赵清领室内装修及物品，评估清单总金额应为111696.48元，对被告于涛出卖于原告的房地产及建筑物（含砖混门楼、4楼简易建筑、围墙）评估清单总金额应为298495.22元、拆迁补助款为49920元，由于评估时上述评估项目均登记在于涛名下，故补偿补助款均补偿给了于涛，后被告于涛给付原告赵清领相关补偿补助款478112元。本院对原告赵清领提供的房屋征收项目评估清单显示进行了核实，情况属实。本院认为，原告赵清领与被告于涛签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意愿表示。原告赵清领给付被告于涛购房款等670000元，被告于涛将自建的房屋出卖给原告居住、使用，双方各自履行了合同的主要义务。原告赵清领作为完全民事行为能力人，知道被告于涛出售的房屋只有集体土地使用证，且无房屋规划许可证、建筑许可证，即所谓的“小产权房”而进行购买，且购买房屋的价格明显低于同期的淮阳县商品房市场价格；虽然约定了等过户条件成熟时，被告于涛协助原告办理房产过户手续，但该约定未明确期限，应属于约定不明。根据现行的法规及政策规定，该套交易的房屋也不能办理产权登记或变更登记手续，也未约定因拆迁后造成的损失如何赔偿。结合本案查明的事实，被告于涛作为淮阳区白楼镇付楼行政村付楼村村民，在城镇规划区内自建房屋出售给本村以外的成员，未经过有关部门批准，其对外销售房屋的民事行为应属无效民事法律行为。致使合同标的灭失的原因，客观上由于淮阳县西城区海洋公馆工程整治的范围需对所谓的“小产权房”进行整治，主观上因为原、被告交易的房屋属于违规建筑，再加之原、被告明知而进行交易，原、被告对此纠纷的发生均负有同等责任。鉴于原告购买的房屋已拆迁，返还原物已不可能，综合考虑原被告双方的过错程度及房屋折旧等因素，扣除原告应得的拆迁补偿补助后，由被告于涛对原告的购房款等670000元与拆迁补偿补助的差额部分按60％给予补偿。本案中，登记在被告于涛名下的房地产及建筑物（含砖混门楼、4楼简易建筑、围墙）评估清单总金额298495.22元及拆迁补助款为49920元，合计为348415.22元，由被告于涛领取，返还给原告，作为应返还购房款的一部分；另外，原告的购房款与返还的拆迁补偿补助之间的差额为321584.78元，原告自己承担损失的40％，即128633.91元，被告于涛再赔偿原告赵清领损失192950.86元；两项合计金额为541366.08元。由于原告赵清领室内装修及物品，评估清单总金额应为111696.48元已由被告于涛领取，被告于涛亦应返还原告。扣除被告于涛已给付原告的现金款项478112元，本院依据查明的事实并结合双方的过错程度、房屋折旧等因素，被告于涛应再返还原告购房款174950.56元,本院予以部分支持。综上所述，原告赵清领要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，因双方签订的房屋买卖合同无效，对此本院不予支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵清领与被告于涛于2016年10月4日签订的房屋买卖合同无效；二、被告于涛于判决生效后10日内再返还原告赵清领购房款174950.56元；三、驳回原告的其他诉讼请求；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3924.38元，由原告赵清领负担2351.78元，被告于涛负担1572.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  申建立二〇二〇年八月十日书记员  崔奇伟附：淮阳区人民法院账户、账号及开户行（打款时注明当事人及案号）账户名：淮阳区人民法院账号：41×××86开户行：中国建设银行淮阳支行