浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初4339号 原告（反诉被告）：陈燕燕，女，1981年10月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙孟强,浙江大公律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈公春，男，1978年5月5日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。 委托诉讼代理人（特别授权）：余香刚，江西康润律师事务所律师。 原告陈燕燕与被告陈公春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理过程中，被告陈公春提起反诉，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈燕燕及其委托诉讼代理人孙孟强，被告（反诉原告）陈公春及其委托诉讼代理人余香刚分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈燕燕向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2019年4月1日签订的《转让协议》；2.判决被告陈公春立即向原告陈燕燕双倍返还定金72000元，并赔偿以定金36000元为基数，自2019年4月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失609元，自2019年8月20日起至实际返还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；3.判决被告陈公春立即向原告陈燕燕返还转让款64000元，并赔偿该款项自2019年4月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失1082.67元，自2019年8月20日起至实际返还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；4.判决被告陈公春立即赔偿原告陈燕燕广告牌拆除和制作费损失5400元;5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和被告于2019年4月1日签订《转让协议》一份，约定被告将位于钱清镇建筑面积190平方米的店面（含装修、电器、家具和打印机等）以180000元的价格（含2019年4月1日至2019年10月31日止的租金70000元及租房押金10000元）转让给原告；原告支付定金后，被告不得再转让，否则定金双倍返还。协议签订后，原告己于当天向被告支付100000元定金，并于2019年4月2日委托第三人进场进行改装设计和施工。然而，被告于2019年4月2日傍晚即通知原告不同意转让，并对案涉房屋大门进行换锁，导致原告无法进场并继续改装。而且，被告现已将案涉房屋（含装修、电器、家具和打印机等）转让给广东星艺装饰集团股份有限公司绍兴柯桥分公司（以下简称“星艺公司”），并由星艺公司与李金英签订案涉房屋租赁合同，导致原告无法继续占有、使用案涉房屋。综上所述，被告将案涉房屋（含装修、电器、家具和打印机等）转让给第三人，导致原告合同目的不能实现，被告己构成根本违约，原告有权依法解除转让协议，要求被告双倍返还定金，并有权要求被告返还转让款，且有权要求被告赔偿己付转让款的利息损失以及原告为拆除旧广告牌、制作新广告牌而实际支付的费用。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望支持原告的全部诉讼请求。 陈公春辩称，一、陈燕燕诉请解除陈公春与陈燕燕2019年4月1日签订的《转让协议》，陈燕燕作为违约方，无权解除转让协议。陈公春租赁案外房屋所有人李金英位于浙江省绍兴市建筑面积190平方米的门面已经几年，房租都是一年提前支付。由于陈公春经营的调整，2019年10月31日到期后，不想再继续租赁，在合同未到期前，打算以二十多万元进行转让，陈燕燕知道后，做陈公春妻子工作，要求少点以180000元进行转让。转让时，在房屋所有人李金英到场的情况下，谈好以180000元进行转让，房东同意，并且合同到期后，陈燕燕与房东以每年租金120000元签订租赁合同。之后，陈燕燕委托人起草《转让协议》，明确写明转让经过房东同意，陈燕燕先支付100000元定金，水电、物业手续完成后陈燕燕付清剩余余款，乙方安排人员进场简易改造，物业费当时就是一年已缴清，当场就交给陈燕燕。在陈公春付清所有电费后，找陈燕燕完成相关手续，并要求支付剩余80000元时，发现租赁处十多万原液晶显示屏被陈燕燕拆除，屋内拆得面目全非。陈公春到城建装饰找陈燕燕，发现该公司没有陈燕燕。找到陈燕燕后，要求将信息更正并支付剩余的80000元。由于陈燕燕既不愿更正信息，又不支付剩余转让款，陈公春才不让陈燕燕继续拆除。陈燕燕违约，不履行合同义务，其无权解除合同。二、陈燕燕诉请要求陈公春返还定金72000元，要求按定金36000元支付利息及损失，无任何事实与法律依据，相反因其违约行为给陈公春造成的损失应当予以赔偿。陈公春与陈燕燕签订的《转让协议》，并非仅仅是定金合同，陈公春仅要求陈燕燕支付80000元转让款，其交纳定金超出部分转入房屋转让款，已经扣除多余的定金部分，陈燕燕不支付转让款，已构成违约，无权要求陈公春返还定金。陈公春交付陈燕燕转让房屋后，陈燕燕将转让房屋包括液晶显示屏、门头，室内价值十多万装修部分拆除后，依然不同意支付剩余80000元转让款。双方在当地相关行政部门协调下，陈燕燕依然不愿意支付剩余的80000元转让款，协调未果。后陈燕燕向法院起诉要求继续履行合同，陈公春同意但要求其必须付清剩余80000元转让款，不存在不同意转让事实，此后陈燕燕变更诉请要求解除合同并主张双倍返还定金等相关费用，后于2019年6月26日撤诉。之后陈燕燕既不履行转让合同，又不行使解除合同，在陈公春通知其房东要求续签租赁合同的情况下，一直不与房东签订租赁合同，致使房东在合同到期后另行以150000元价格租给其他人，完全是陈燕燕违约所致，不利后果由其承担。正因陈燕燕的上述行为，致使陈公春损失60000元的复原费用，7个月的房租70000元，门头损失32000元。因陈燕燕违约，其无权要求陈公春返还定金及损失，相反应当承担给陈公春造成的损失，法院应当驳回陈燕燕的所有诉讼请求。 陈公春向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《转让协议》；2.判令反诉被告不履行转让协议赔偿反诉原告造成的各项损失共计人民币162,000元，并支付自反诉起诉之日起以162,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清为止的利息；3.本案的诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2019年4月1日，反诉原告与反诉被告在房东业主夫妻两人在场并同意转租的情况下，反诉被告拟定《转让协议》，明确载明经过原房东同意，双方进行签署，该协议系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据协议规定，共计转让款180,000元(包含反诉原告已经支付给原房东的租金70,000元和10,000元押金)，反诉被告仅支付100,000元定金，剩余80,000元转让款未支付，交付反诉被告进行简易改造，然而在反诉原告交清物业费(签订协议前就支付)、水电费后，要求反诉被告付清剩余的80,000元转让款时，发现反诉被告已经将转让门面门头、房屋大量拆除，并将液晶显示屏拆除变卖，反诉原告到城建公司寻找反诉被告，发现信息不对，查无此人。找到反诉被告后，要求更正信息并支付剩余80,000元转让款，反诉被告拒绝支付。后来，在当地有关部门组织双方、房东进行协商，反诉被告既不同意支付剩余80,000元继续履行合同，又不同意反诉原告提出解除协议，拆除部分不追究，退还定金的调解意见，调解未果。之后，反诉原告将房东要求签订房屋租赁合同信息通知到反诉被告，反诉被告表示签订转让协议后，签订房屋租赁是其与房东之间的事情，与反诉原告无关。2019年4月26日，反诉被告向法院起诉，于2019年6月4日又向法院变更诉讼请求，于2019年6月26日向法院申请撤诉。此后，反诉被告既不履行协议，又不解除协议，反诉原告为防止扩大损失，将反诉被告房屋内拆除部分进行恢复，花去60,000元。反诉被告继续拖着不理，加之与房东租赁期限即将届满，无法转租来弥补损失，导致因租赁期限届满，被房东收回，退回押金。反诉原告本可以以250,000元的价格转让的情况下，却以180,000元的价格转让给反诉被告，反诉被告既不履行转让协议，又不同意解除协议，导致反诉原告直接经济损失162,000元，还不包括液晶显示屏等被反诉被告处理掉的其他损失。现因反诉被告既不履行协议，又不与房东签订租赁协议，导致房屋被房东收回，重新租赁他人，致使反诉原告《转让协议》的合同目的无法实现，特提起反诉，请求解除《转让协议》，并请求反诉被告承担因其违约给反诉原告的造成损失，望判如所请。 陈燕燕辩称，陈公春认为是陈燕燕不履行支付剩余80,000元转让款的违约行为，导致转让协议不能继续履行而要求反诉被告承担违约责任，不符合客观事实。首先，当时签订转让协议的时候是房东一个人到场，没有夫妻二人在场；其次，转让款协议当天已经支付100,000元定金，剩余80,000元是陈公春与原房东之间剩余租期的租金以及押金，原来说好是等到双方全部履行之后再支付。由于陈公春无正当理由要求终止协议，经过司法调解陈公春仍不同意继续转租给陈燕燕，并擅自转租给了星艺公司，之后由星艺公司与李金英签订了租赁合同导致陈燕燕无法再继续使用店面，合同目的不能实现。对于陈公春陈述的2019年4月26日的起诉，我们也是要求继续履行转让协议的，并不存在陈燕燕不同意支付剩余款项而要求解除的情形。因2019年6月4日第一次开庭时，陈燕燕知道陈公春已经将店面另行转租给了星艺公司后，遂撤诉另行起诉。关于陈公春提出的损失，从陈公春另行转让给星艺公司之后，事实上是由星艺公司进行了重新的装修，并不存在陈公春所称其将陈燕燕拆除部分进行复原所支出的费用。根据双方签订的《转让协议》约定，陈燕燕在《转让协议》签订后就可以安排人员进行简单的改造，因此，陈燕燕在《转让协议》签订支付定金后进场改造也不属于违约情形，陈公春要求陈燕燕赔偿损失没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月1日，陈公春（甲方）与陈燕燕（乙方）签订《转让协议》一份，双方约定甲方将位于钱清镇，建筑面积190㎡的带装修、带家具的店面以总价180000元的价格经过原房东同意后转让给乙方继续经营，其中含2019年4月1日至2019年11月1日的房租，内部所有电器、家具（一张1.6ｍ×2.8ｍ实木茶台除外）、打印机等及租房押金1万元全部归乙方；协议签订乙方付定金后，甲方不得再转让给第三方，否则定金双倍返还；原有房子的水电、物业费及原有房东签订认可等手续全部完成后，乙方全款付给甲方后，视为正式交付（期间乙方可以安排人进场简单改造）；双方约定定金100000元，于2019年4月1日晚19点前转账支付。合同签订当天，陈燕燕通过银行转账方式向陈公春支付100000元。次日，陈燕燕组织人员入场对案涉房屋进行改造，遭到陈公春阻挠，双方产生纠纷，陈公春将案涉房屋上锁阻止陈燕燕继续施工。2019年4月8日，双方至钱清街道司法调解中心调解未果。2019年5月，陈燕燕起诉要求陈公春交付案涉房屋，后于2019年6月26日撤诉。现陈燕燕以陈公春将案涉房屋转让给案外人导致合同目的无法实现为由，要求解除《转让协议》，遂成讼。 同时查明，案涉房屋系陈公春向案外人李金英租赁，租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日。陈公春与陈燕燕签订《转让协议》后，陈公春未与李金英解除租赁关系。 另查明，2019年4月18日，星艺公司负责人微信联系陈燕燕，告知陈燕燕陈林（即陈公春）决定与星艺参股形式继续使用店面，星艺公司准备以星艺公司的名义承租自2019年4月18日至2020年10月30日期间该店面的使用权，要求陈燕燕于当天上午前与陈林协商解决纠纷，否则星艺公司当天中午会与房东签订协议。2019年5月，案涉房屋广告牌已变更为广东星艺装饰集团。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。陈公春与陈燕燕于2019年4月1日签订的《转让协议》，除定金数额超过《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的主合同标的额百分之二十应认定无效外，其余条款内容系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。针对双方要求解除《转让协议》的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人均以对方违约导致合同目的无法实现为由要求解除《转让协议》。本院认为，根据双方《转让协议》约定，协议签订陈燕燕支付定金后，陈公春不得将案涉房屋再转让给第三方，且应履行付清水电、物业费及房东签字认可手续等合同义务。合同签订当天，陈燕燕即已支付定金，陈公春理应按约履行合同义务，付清水电、物业费并提供房东签订认可的手续，但陈公春并无证据证明其已按约履行了上述合同义务，而根据陈燕燕提供的视频资料及其与星艺公司负责人的微信聊天记录，在《转让协议》尚未解除且原租赁期间尚未届满情况下，案涉房屋实际已由案外人星艺公司占有使用，不论星艺公司系从陈公春处转租获得案涉房屋使用权，还是直接从原房东处租赁使用案涉房屋，陈公春均已违反《转让协议》关于不得转让第三方及办理房东签字认可手续的约定，显属违约，陈燕燕据此要求解除《转让协议》，理据充分，本院予以支持，协议应自本案起诉状副本送达之日即2020年5月19日起解除。陈公春主张陈燕燕未付清余款擅自拆除房屋装修且不与房东签订协议构成违约。首先，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据双方《转让协议》约定，陈公春在要求陈燕燕付清余款前，应先履行付清水电、物业费及房东签字认可手续等合同义务，然其并无证据证明其已履行完上述义务；其次，陈燕燕支付定金后安排人员入场施工并未违反《转让协议》约定，相反陈公春收取定金后却阻止陈燕燕施工，有违《转让协议》关于“期间乙方可以安排人进场简单改造”的约定；第三，《转让协议》签订时陈公春的租赁期限尚未届满，转让款中也已包含剩余租期内的租金，《转让协议》仅约定需要房东签字认可，并未明确约定陈燕燕必须与房东签订来年的租赁协议，且陈公春此后亦未与房东解除租赁关系，故陈燕燕未与房东签订租赁协议并未违反双方合同约定。陈公春的上述主张理据不足，本院不予采纳。 针对陈燕燕提出的双倍返还定金及支付利息的诉求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现《转让协议》因陈公春违约导致合同解除，陈燕燕主张适用定金条款，本院予以支持。至于定金数额，《转让协议》虽约定该100,000元为定金，但该定金数额已超过主合同标的额百分之二十，现陈燕燕主张定金数额按照合同标的额的百分之二十即36,000元计算，于法无悖，本院予以照准。至于陈燕燕主张定金利息，本院认为，双倍返还定金已足以弥补其因合同相对方违约造成的损失，其再主张定金利息，于法无据，本院不予支持。 针对陈燕燕提出的返还转让款、支付利息及赔偿广告牌拆除和制作费损失的诉求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《转让协议》签订后，陈燕燕已向陈公春支付64,000元转让款并已开始入场改造，事实清楚。现《转让协议》已解除，陈燕燕要求返还已付转让款并支付该款被占用期间的利息，符合法律规定，本院依法予以支持。至于广告牌拆除和制作费损失，根据双方庭审陈述一致的事实，案涉房屋原广告牌确系陈燕燕拆除，故其主张广告牌拆除费用600元本院予以支持。而对于其主张的广告牌制作费，因陈燕燕提交的《万通数码印刷制作、结算清单》并不足以证明其已实际制作广告牌并支出相关费用，故对其主张的该项费用，本院不予支持。 因在本诉中本院已支持陈燕燕要求解除《转让协议》的诉请，陈公春再在反诉中要求解除合同，理由不成立，本院不予支持。针对陈公春要求赔偿损失的诉求。本院认为，陈公春主张的各项损失，缺乏事实和法律依据。首先，对于陈公春主张剩余租期内的租金损失，《转让协议》签订后，陈公春并未与房东解除租赁关系，支付租金本系陈公春自身义务，现《转让协议》因其违约而解除，故该租金不应认定为合同解除造成的损失。其次，关于陈公春主张装修的损失，其既无充分证据证明所涉被拆除部分装修的价值，亦无证据证明已对案涉房屋装修进行修复，其提供的落款时间为2019年5月10日的《钱门大道208、210号装修恢复报价清单》乙方为“章小林”，双方认可章小林系星艺公司员工，结合陈燕燕提供的视频资料及其与星艺公司负责人微信聊天记录，该报价清单并不足以证明陈公春对案涉房屋装修进行了修复。此外，陈燕燕虽对案涉房屋进行了部分拆除改造，但其实施该行为系基于合同约定所享有的权利，如前所述，案涉《转让协议》解除系因陈公春自身违约所导致，对此陈公春应自行承担违约导致合同解除造成的不利后果，故本院据此对其提出的损失赔偿诉求不予支持。 综上，陈燕燕诉求的合理部分，本院依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。陈公春的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈燕燕与被告（反诉原告）陈公春于2019年4月1日签订的《转让协议》自2020年5月19日起解除； 二、被告（反诉原告）陈公春应双倍返还原告（反诉被告）陈燕燕定金72,000元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）陈公春应返还原告（反诉被告）陈燕燕转让款64,000元，并支付该款自2019年4月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算的利息（以1082.67元为限），及该款自2019年8月20日起至本判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告（反诉原告）陈公春应赔偿原告（反诉被告）陈燕燕广告牌拆除费用600元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告（反诉被告）陈燕燕的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告（被告）陈公春的反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3162元，减半收取1581元，由原告（反诉被告）陈燕燕负担53元，由被告（反诉原告）陈公春负担1528元，陈公春应负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。反诉案件受理费3540元，减半收取1770元，由反诉原告（被告）陈公春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  张丽燕 二〇二〇年八月十三日 书记员  曹颖颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。