四川省绵阳经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）川0793执异35号异议人（案外人）：邓绍莉，女，1972年10月11日出生，汉族，住四川省三台县芦溪镇。申请执行人：中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行，住四川省绵阳市富乐路17号。负责人：王晓江，该支行行长。委托诉讼代理人：刘旭，该行员工。委托诉讼代理人：段剑，该行员工。被执行人：绵阳海怡公司有限责任公司，住四川省绵阳市涪城区长虹大道中段128号怡海明珠1幢22楼1-3号。法定代表人：李琼珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪旭，该公司员工。特别授权。被执行人：李琼珍，女，1964年8月18日出生，汉族，住四川省三台县，现住四川省绵阳市。被执行人：李晓芳，女，1974年2月18日出生，汉族，住广东省珠海市，现住四川省绵阳市。在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行（下文简称：工行新华支行）与被执行人绵阳海怡公司有限责任公司（下文简称：海怡公司）、李琼珍、李晓芳借款合同纠纷一案中，案外人邓绍莉对本院执行怡海明珠1栋1单元6层3号、5号房屋（以下简称：案涉房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于7月28日进行了听证，异议人邓绍莉、申请执行人中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行之委托诉讼代理人刘旭、段剑、被执行人绵阳海怡公司有限责任公司之委托诉讼代理人洪旭、法定代表人李琼珍到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人邓绍莉称，请求法院不要对怡海明珠1栋1单元6层3、5号房屋进行查封、冻结、拍卖等。事实和理由：因该房屋属于异议人所有，异议人于2018年7月13日跟原产权人李晓芳签订了该房屋的订购合同，并于2018年7月17日全额支付了购房款，共计1254142.50元。该款是通过异议人邓绍莉的账户转账到原产权人李晓芳的账户里面的，李晓芳用售房所得的款项还了该房屋的抵押贷款。此事可以向申请执行人和李晓芳两方核实。异议人提交了房屋订购合同复印件、房产证复印件、土地使用证复印件、中国工商银行业务回单复印件、中国工商银行往来户历史明细清单、收据复印件、转账凭证。申请执行人工行新华支行称，1、我行没有同意过他们卖房子，他们咨询过我们，找我们说过这个事，但是我行没有同意他们支付房款我们就解除抵押物，我们的原话是：海怡公司把工行的贷款还完我们就退抵押物。异议人并不知道海怡公司具体贷款金额和具体抵押物的范围，海怡公司是多套房子办理的一个产权证、一个他项权证，不能区分其中一套房屋的具体贷款金额；2、没有证据证明异议人把购房款直接付给了工行，他们的付款依据只能证明他们把购房款转给李晓芳，李晓芳到底是用的什么钱来还款我们不清楚；3、转款金额对不上，金额有出入。请求驳回异议人的请求。被执行人海怡公司称，异议人所述是事实。买房转款的行为工行是知道的，钱打入工行账户的。李晓芳以前是海怡公司法人，房子登记在她名下，她通过个人中介李纯、海怡公司员工冯平二人卖的房子，卖了房子后购房款转给公司，公司又把购房款存入工行贷款账户。何海英、邓绍莉、邓晓娟购买的房子在订立合同时已出租，他们的实付购房款在合同价的基础上扣除了海怡公司已收取的预付房租。何海英、邓绍莉、邓晓娟、张鑫瑞四人购买的房屋共计七套，实付购房款共计5487792元，海怡公司扣除了已支付给李纯、冯平二人的七套房屋中介费100000元，扣除了预留的七套房屋过户税费50000元，其余5337792元均存入海怡公司的工行贷款账户用于批量扣款偿还抵押贷款。其余抵押房屋价值1000多万，足以偿还贷款了。请求支持异议人的请求。海怡公司提交了刘芳证人证言。被执行人李琼珍称，同意海怡公司意见。请求支持异议人的请求。本院查明，中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行与绵阳海怡商贸有限责任公司、李琼珍、李晓芳金融借款合同纠纷一案，绵阳市涪城区人民法院于2019年5月23日作出了（2019）川0703民初912号民事判决书，判决：绵阳海怡商贸有限责任公司向中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行归还借款本金2449659.80元及利息；李琼珍、李晓芳承担连带清偿责任；中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行对李晓芳名下的怡海明珠1栋1单元6层6-2#至6#室（案涉房屋为其中3号、5号）、1栋1单元7层2室、1栋1单元20层5室、1栋1单元21层2室共8套房屋［房屋产权证号：绵房权证市房监字第200903128号，国有土地使用权证号：绵城国用（2009）第04979号］，1栋1单元23层2室、1栋1单元22层1室、1栋1单元24层3室共3套房屋［房屋产权证号：绵房权证市房监字第200903129号，国有土地使用权证号：绵城国用（2009）第05003号］,1栋2单元16层1室、1栋2单元17层2室、1栋2单元18层3室共3套房屋［房屋产权证号：绵房权证市房监字第200903130号，国有土地使用权证号：绵城国用（2009）第05004号］的折价或者拍卖、变卖后的价款，分别以369.6万元、227.2万元、214.2万元为限，享有优先受偿权。该判决已于2019年8月31日发生法律效力。因被执行人未履行还款义务，中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行向涪城区人民法院申请执行，该院立（2019）川0703执3525号案件执行。后绵阳市中级人民法院指定本院执行该案，本院于2020年5月20日立（2020）川0793执524号案件执行，并裁定对被执行人绵阳海怡商贸有限责任公司、李琼珍、李晓芳的银行存款3050000元予以冻结、扣划，或对其相应金额的财产予以查封、扣押、评估、拍卖、变卖。另查明，李晓芳曾任海怡公司法人。2013年8月21日，上述房屋［房屋产权证号：绵房权证市房监字第200903128号，国有土地使用权证号：绵城国用（2009）第04979号；房屋产权证号：绵房权证市房监字第200903129号，国有土地使用权证号：绵城国用（2009）第05003号；房屋产权证号：绵房权证市房监字第200903130号，国有土地使用权证号：绵城国用（2009）第05004号］办理了抵押登记，他项权证号分别为绵房他证他权字第300080216号、绵房他证他权字第300080219号、绵房他证他权字第300080223号，他项权证上载明的债权数额分别为3696000元、2772000元、2142000元。海怡公司偿还了部分贷款，工行新华支行申请执行标的额为2664610.8元，本院裁定以3050000元为限查封、扣押、冻结海怡公司的财产。2018年7月13日，案外人何海英（乙方）通过个人中介李纯、冯平与被执行人李晓芳（甲方）签订了《房屋定购合同》，合同编号为1-1-7-2，约定：李晓芳将怡海明珠1栋1单元7层2号房屋出售给何海英，建筑面积170.94平方米，单价7125元每平方米，总金额1217947.50元；付款方式为2018年8月12日付清全款；鉴于订购房屋已经出租，故本协议签订之日即视为甲方已经交付乙方；甲方出售该房屋时有银行抵押贷款，无其它债权债务纠纷；乙方按约定付清全部款项后，待解除银行抵押产权时应在365个工作日内办理过户手续。扣除李晓芳已收的房租预付款90256元后，何海英于7月13日向李晓芳转账支付500000元，于7月17日向李晓芳转账支付627691.50元，共计1127691.5元。2018年7月13日，异议人邓绍莉通过个人中介李纯、冯平与被执行人李晓芳（甲方）签订了《房屋定购合同》，合同编号为1-1-6-3/5，约定：李晓芳将怡海明珠1栋1单元6层3、5号房屋出售给邓绍莉，建筑面积176.02平方米，单价7125元每平方米，总金额1254142.5元；付款方式为2018年8月12日付清全款；其余约定与何海英1-1-7-2号合同相同。扣除李晓芳已收的房租预付款92938元后，邓绍莉于7月13日向李晓芳支付500000元，于7月17日向李晓芳转账支付661204.5元，共计1161204.5元。2018年7月13日，案外人邓晓娟通过个人中介李纯、冯平与被执行人李晓芳（甲方）签订了《房屋定购合同》，合同编号为1-1-6-2/4/6，约定：李晓芳将怡海明珠1栋1单元6层2、4、6号房屋出售给邓晓娟，建筑面积346.96平方米，单价7125元每平方米，总金额2472090元；付款方式为2018年8月12日付清全款；其余约定与何海英1-1-7-2号合同相同。扣除李晓芳已收的房租预付款183194元后，邓晓娟于7月5日向绵阳海怡商贸有限责任公司会计刘芳转账支付购房款200000元，李晓芳于7月13日向邓晓娟出具了收据，邓晓娟于7月18日向绵阳海怡商贸有限责任公司在工行的贷款账户转账支付购房款2088896元，李晓芳于7月13日向邓晓娟出具了收据。两次转账共计2288896元。2018年7月13日，案外人张鑫瑞通过个人中介李纯、冯平与被执行人李晓芳（甲方）签订了《房屋定购合同》，合同编号为1-2-16-1，约定：李晓芳将怡海明珠1栋2单元16层1号房屋出售给张鑫瑞，建筑面积166.39平方米，单价5470元每平方米，总金额910000元；付款方式为2018年7月13日前付清全款；其余约定与何海英1-1-7-2号合同基本一致。张鑫瑞于7月13日向李晓芳转账支付910000元。以上四个案外人何海英、邓绍莉、邓晓娟、张鑫瑞的实付购房款共计5487792元。另，海怡公司陈述，李晓芳将上述购房款转入海怡公司，海怡公司将上述购房款存入其在工行的对公贷款账户。异议人提交的中国工商银行往来户历史明细清单表明：海怡公司于2018年7月13日存入1100000元、910000元（合计2010000元），于7月17日存入1100000元，于7月18日存入138896元、2088896元（合计2227792元），共计存入5337792元。2018年7月13日，中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行从绵阳怡海商贸有限责任公司账户对公贷款批量自动扣款2010000元，7月17日自动扣款1100000元，7月18日自动扣款2227792元，共计扣款5337792元。以上事实，有房屋定购合同、房屋产权证复印件、土地使用证复印件、中国工商银行业务回单、中国工商银行往来户历史明细清单、收据、转账凭证、证人证言、当事人陈述等证据经质证后在卷佐证。本院认为，（2019）川0703民初912号民事判决书中确定，海怡公司的借款是李晓芳以其名下的房屋作为抵押办理的贷款，李晓芳对海怡公司的借款本息承担连带清偿责任，故李晓芳出售其名下的抵押房屋后将相应购房款转入海怡公司，由海怡公司存入工行贷款账户用于偿还贷款，不违悖常理。2018年7月13日、17日、18日，海怡公司工行贷款账户自动扣款的时间和金额，海怡公司将款项存入工行贷款账户的时间和金额，与李晓芳、海怡公司收取四个案外人何海英、邓绍莉、邓晓娟、张鑫瑞购房款的时间和金额基本吻合。李晓芳、海怡公司将异议人邓绍莉的购房款用于清偿抵押贷款具有高度可能性。但由于案涉房屋与其他数套房屋共用同一权证，设立担保债权时没有分别确定每套房屋各自具体的担保债权金额，异议人邓绍莉购买的案涉房屋上设立的担保债权金额不明，故本院暂无法单独认定异议人何海英购买的案涉房屋已经清偿完毕担保债权。根据《物权法》一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，以本案现有证据无法证明工行新华支行同意转让案涉房屋并商定了案涉房屋的具体担保债权金额，亦暂无法认定受让人邓绍莉已代为清偿债务消灭抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，对异议人邓绍莉的排除执行异议本院不予支持。另外，（2020）川0793执524号案件中海怡公司尚需要给付的案款约为3050000元，除案涉四个案外人购买的七套争议抵押房屋外，尚有多套抵押房屋可供处置，有可能足够清偿债权，故案涉房屋暂不宜处置，申请执行人可申请先行处置其他抵押房屋以受偿。综上所述，异议人邓绍莉提出的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》一百九十一条，《中国华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人邓绍莉提出的执行异议。异议人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  贾 羽审 判 员  张 莉审 判 员  涂 欣二〇二〇年八月十二日法官助理  马睿婕书 记 员  王杜灵