吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1256号上诉人（原审原告、执行案外人）：吉林市海集建筑工程集团有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：刘捷，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛庆宽，北京大成（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：逄锦桥，男，该公司副经理。上诉人（原审被告、申请执行人）：陈文凯，男，1973年3月15日出生，满族，吉林市财富小额贷款股份有限公司总经理，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：韩冰，吉林证律律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹春玉，女，吉林市财富小额贷款股份有限公司职员。被上诉人（原审第三人，被执行人）：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：刘湃，该公司董事长。上诉人吉林市海集建筑工程集团有限公司（以下简称海集公司）、上诉人陈文凯因与被上诉人吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海集公司的委托诉讼代理人葛庆宽、逄锦桥、上诉人陈文凯的委托诉讼代理人韩冰、尹春玉到庭参加诉讼。被上诉人兴田公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。海集公司上诉请求：撤销（2019）吉0211民初955号民事判决第二项，确认吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼网签备案在海集公司指定的刘捷(案涉房证号）、陈金樑（案涉房证号）、逢锦桥（案涉房证号）、沈宏(案涉房证号）名下共计19套房屋（以下简称案涉房屋）归海集公司所有，诉讼费用由陈文凯负担。事实和理由：原审法院查清事实并判决停止对案涉19套房屋的执行是完全正确的，但没有确认该19套房屋归海集公司所有系适用法律错误。原审法院查清“案涉19套房屋是海集公司与兴田公司签订房屋抵账合同中的合法财产，而且海集公司已经支付了全部价款给兴田公司，兴田公司将案涉19套房屋实际交付给海集公司，海集公司实际占有使用，未办理房屋产权登记的过错在于兴田公司，海集公司没有过错”。案涉房屋依法进行了网上备案登记，未办理房屋产权登记的过错在于兴田公司，海集公司没有过错，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，海集公司是案涉19套房屋的实际所有权人，法院应当予以一并确认避免其他纠纷和诉累。陈文凯辩称，海集公司对兴田公司享有的是合同债权，并非是所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条，案涉房屋未办理登记，不发生物权效力，海集公司无权请求对案涉19套房屋进行确权，应驳回其上诉请求。陈文凯上诉请求：撤销（2019）吉0211民初955号民事判决，依法改判驳回海集公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费用及保全费用由海集公司、兴田公司负担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定错误，兴田公司并未向海集公司交付涉案房屋。海集公司代理人逄锦桥在以其个人名义诉讼的案件中曾明确表示涉案房屋没有电梯，物业走了，办不了入住，与本次诉讼海集公司主张是由物业公司向其交付涉案房屋钥匙自相矛盾。兴田公司在吉林市昌邑区人民法院庭审笔录中明确表示该19套房屋仅办理了网签手续，不具备交付条件，因此尚未交付。一审法院认定是由兴田公司向海集公司交付涉案房屋的钥匙属于事实认定错误。二、一审法院遗漏部分事实未予认定。1.一审法院遗漏公证书事实未予认定。关于涉案房屋签订的房屋抵押合同与房屋抵账合同的委托代理人均为姜天然，姜天然本人在其出具的公证书中已经明确表明其为兴田公司当时的经理，其证实兴田公司与海集公司在工程未施工的情况下迫于保证冬季回迁户供热压力才与海集公司签订房屋抵押合同，在已缴费供热居民多次到政府上访的情况下才与海集公司签订房屋抵账合同。房屋抵押合同和房屋抵账合同内容并非兴田公司真实意思表示，兴田公司与海集公司之间并不是房屋买卖关系。抵押给海集公司的房屋全部为精装商业用房，其中有3套为复式房屋。同期市场销售均价平层为7000元/㎡左右，复式均价12,000元/㎡左右。2.一审法院遗漏吉林市昌邑区人民法院2017年9月15日陈文凯诉兴田公司、沈宏、海集公司债权人撤销权纠纷庭审笔录部分事实未予认定。庭审笔录中兴田公司陈述与海集公司签订的抵押合同约定以网签形式提供担保，并且在抵押合同签订的同时就约定将19套房屋网签给海集公司指定的4人名下。抵押所担保的欠款数额与房屋价值相距甚远，并非兴田公司真实意思表示。抵押行为是违法的应当认定为无效合同，同时又由于其中8套房屋在签署抵账合同时明确约定了继续作为抵押担保，抵押期满未能还款房屋自动归海集公司所有，属于流质契约，且在该抵账合同之后兴田公司未对该8套房屋形成新协议，因此该8套房屋的约定是无效的。该19套房屋仅办理了网签手续，不具备交付条件，因此尚未交付。三、海集公司作为异议人主体不适格，其不是本案的适格“案外权利人”。逄锦桥、沈宏分别以个人名义提起案外人执行异议，主张其与第三人兴田公司之间存在房屋买卖关系。主要依据为网签合同和海集公司出具的加盖公章的房屋购房款收据，案件经过一审、二审、发回重审，最终一审法院判决准许执行涉案房屋，二审法院驳回上诉维持原判，刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏又分别向吉林省高级人民法院申请再审均被驳回，案件目前已经发生法律效力。在刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏未能得逞的情况下海集公司又以自己的名义提起案外人执行异议之诉属于藐视司法权威、浪费司法资源。海集公司已经明确否认了自己是涉案房屋的实际权利人，根据禁止反言原则，海集公司无权提起案外人执行异议。海集公司在起诉书中主张所建工程并未竣工则无权行使优先受偿权，如其按照建设工程合同约定的竣工之日计算，则已经超过了六个月内主张优先受偿权的期限。金钱债权执行中，案外人认为其对作为执行标的物的不动产享有抵押权或对作为执行标的物的不动产享有建设工程价款优先受偿权的，应当在执行分配程序中主张优先受偿或者根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定主张权利，其提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院应当不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。海集公司不是执行案件中的权利人，无权作为案外人提起执行异议之诉。四、房屋抵押合同与房屋抵账合同内容违反法律强制性规定，属于无效合同。兴田公司虽与海集公司之间存在建设工程施工合同关系，但房屋抵押合同和房屋抵账合同内容并非兴田公司真实意思表示，合同中约定债务履行期届满海集公司未受清偿时，抵押物的所有权转移为海集公司所有的内容违反法律强制性规定是无效的。五、在陈文凯申请执行兴田公司一案已经进入执行阶段的情况下，兴田公司与海集公司在工程未实际施工且工程款数额无法确定的情况下以不合理低价抵账行为属于恶意串通，侵犯第三人合法权利，属于无效行为。海集公司与兴田公司签订抵账合同时工程未实际施工，工程承包合同第三条明确约定最后结算价款以实际工程量为准。海集公司施工工程目前并未竣工验收，也未进行决算，工程量等数据无法确定导致无法计算工程款数额，不具备支付工程款的条件。同时海集公司主张的抵账价格亦远低于法院委托评估的价格（估价结果19套房屋市场价格为6,850,932元），故海集公司提供的房屋抵押合同与房屋抵账合同是无效的，不能对抗人民法院的查封。综上所述，兴田公司与海集公司不存在房屋买卖关系，海集公司并未合法占有该不动产，也未支付房屋价款，主张房屋并非用于居住，截至目前涉案房屋的所有权人仍为兴田公司。不动产以物抵债的受让人未办理不动产登记的，抵债协议仅能产生债法上的效力，不享有物权期待权。根据债权保障的平等性原则，陈文凯有权对涉案房屋申请执行。应撤销原审判决，驳回海集公司全部诉讼请求。海集公司辩称，一、一审法院认定案涉房屋已经交付没有错误。陈文凯称逄锦桥在另案中表述房屋没有电梯，物业走了，办不了入住，与海集公司主张物业向其交钥匙相矛盾。兴田公司办理了网签，不具备交付条件因此尚未交付。关于此节，一审法院已经查明，海集公司为兴田公司进行了实际施工，双方有工程款还款计划，有抵押合同、抵账协议、房屋买卖合同、海集公司给兴田公司开具的工程款发票，在此背景下兴田公司的物业将案涉房屋钥匙交给海集公司，海集公司占有了该房屋，与兴田公司的债权债务履行完毕，兴田公司债务消灭。一审法院认定的是海集公司从兴田公司取得钥匙，可以认定为兴田公司向海集公司交付了房屋，海集公司已实际占有案涉房屋。同时，一审法院也清楚地论证了“占有”不应仅限于对房屋的实际居住使用，只要案涉房屋处于权利人的实际管控之中即可。至于逄锦桥说过没有电梯，物业走了，办不了入住，只是阐述没有实际入住的原因，且物业走了也不能说就没有留守人员，也存在交钥匙后过一段时间走了，与海集公司称是物业交给其钥匙并不矛盾。兴田公司办理了网签，不具备交付条件因此尚未交付。这里通常理解应当是不具备入住条件，所以没办理交房入住手续，并不能否认物业已经将案涉房屋钥匙交给海集公司的事实。二、一审法院没有遗漏部分事实。关于姜天然证明抵押合同、抵账协议是迫于保证冬季回迁户供热和迫于已交费供热居民多次到政府上访情况下才与海集公司签订了这两份合同。姜天然的证词所证明的事实，不管存在与否，与本案无关，不是本案事实，证词本身也缺乏真实性。上访户都没有入住，怎么会因为冬季取暖去上访，兴田公司迫于上访户的压力才和海集公司签合同的说法更和本案没有关联性。合同法五十二条规定当事人采取胁迫手段签订合同，损害国家利益的合同才能无效。上访户不是当事人，同时因为兴田公司迟迟交不了房才上访也不是胁迫行为，法院对无关本案的证词不予评判没有错误，更不属于遗漏事实。兴田公司在吉林市昌邑区人民法院其他案件的庭审笔录，是一个未生效撤诉案件的陈述证据，不是本案事实。三、关于抵押合同、抵账协议是否有效问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《中华人民共和国担保法》第六十六条规定：出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。本案中抵押合同、抵账协议均无此表述。抵债协议是双方真实意思的表示，是按双方商定一致价格进行的以物抵债，并不是抵押物直接归了海集公司。四、关于是否恶意串通的问题。首先，海集公司没有与兴田公司恶意串通的事实，网上报备的是精装修的价格，房屋当时并未精装修；其次，双方签订抵押合同和抵账协议时，陈文凯并未查封案涉房屋；第三，当时海集公司想要工程现款，并不想要房屋，所以在抵债协议中开始只要了11套，给兴田公司三个月宽限期，如能在此期间内付清工程款，另外8套就不需要作价抵债了；第四，陈文凯在一审及上诉状第二个大标题下，明确承认姜天然证明抵押合同和抵账协议是迫于回迁户和居民上访兴田公司才被迫与海集公司签订的合同，并非兴田公司的真实意思。恶意串通和被迫签订的说法本身就自相矛盾，且均无事实和证据支持。陈文凯的其他上诉理由，如海集公司主体资格问题等，一审法院在判决书中已经论述的十分清楚。陈文凯放贷的行为都是财富小额贷公司的放贷行为，同一天、同一法院、同一法官、同一当事人，分四个案件各500万债权，全部高息高违约金的条件下达成调解结案，其案件事实的真实性令人怀疑。请求驳回陈文凯的上诉请求。兴田公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。海集公司向一审法院起诉请求：1.请求停止对吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼网签在海集公司指定的刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏名下案涉19套房屋的执行，解除对上述房产的查封；2.请求确认上述19套房屋归海集公司所有；3.诉讼费、查封费由陈文凯承担。一审法院认定事实：2013年9月30日，陈文凯向一审法院提起四起民事诉讼，要求兴田公司偿还借款本息合计2,000余万元。2013年12月26日，陈文凯与兴田公司达成调解协议，一审法院分别下发了（2013）吉丰民一初字第399、400、401、402号民事调解书，双方约定：兴田公司于2014年7月1日前偿还陈文凯借款本金合计2,000万元，并给付相应利息。2014年9月17日，因兴田公司未能如期履行上述协议，陈文凯依据（2013）吉丰民一初字第399-402号民事调解书向一审法院申请执行。一审法院于2016年7月26日作出（2016）吉0211执恢105-108号之二执行裁定书，裁定查封被执行人兴田公司开发建设的坐落于吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼下列房屋产权:2.网签在刘捷名下，共5套，详见房屋明细表。3.网签在逄锦桥名下，共5套，详见房屋明细表。4.网签在陈金樑名下，共5套，详见房屋明细表。5.网签在沈宏名下，共4套，详见房屋明细表。上述19套房屋即为本案涉案房屋。刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏分别向一审法院提起案外人执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。一审法院于2017年4月25日分别受理了四人的执行异议，并分别作出（2017）吉0211执异41-44号执行裁定书，裁定中止对案涉网签在刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏名下共19套房屋的执行。陈文凯对上述裁定不服向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。一审法院于2017年10月分别以(2017)吉0211民初1210号、1211号、1215号、1216号民事裁定书，裁定驳回陈文凯的起诉。陈文凯不服裁定，上诉于吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院裁定指令一审法院审理。一审法院于2018年5月22日分别作出（2018）吉0211民初413号、422号民事判决书，判决驳回了陈文凯的诉讼请求。陈文凯不服一审判决，上诉于吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院将案件发回一审法院重审，一审法院于2018年10月29日分别作出(2018)吉0211民初2603号及2605号民事判决，于2018年9月21日作出（2018）吉0211民初1594号、1595号民事判决，判决准许执行涉案房屋。刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏不服，分别上诉于吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院分别作出（2018）吉02民终61号、73号、2547号、2675号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏又分别向吉林省高级人民法院申请再审，均被驳回。2019年3月11日，海集公司以案外人身份向一审法院提出执行异议，请求中止对（2016）吉0211执恢105-108号之二执行裁定书中涉案19套房屋的执行，解除对上述房屋的查封。一审法院于2019年3月15日作出（2019）吉0211执异5号执行裁定书，裁定：驳回案外人海集公司的异议请求。海集公司在法定期限内向一审法院提起本案诉讼。另查明，2013年11月12日，兴田公司与海集公司签订《工程施工合同》，合同约定由海集公司为兴田公司开发建设的吉林市兴田上城小区建设供热工程。2014年3月20日，双方又签订《工程承包合同》，合同约定由海集公司为兴田公司完成“吉林省兴田置业有限公司热计量系统安装工程”，2014年11月28日，双方签订《房屋抵押合同》，约定因兴田公司欠付海集公司上述两项工程的工程款，兴田公司将其开发的兴田上城小区7号楼中19套住房向海集公司抵押担保。19套房屋网签备案至海集公司指定的4人名下，分别为：刘捷、逄锦桥、陈金樑、沈宏。同日，刘捷、逄锦桥、陈金樑、沈宏与兴田公司签订了19份涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，并到房地产登记部门进行了合同备案登记。2015年10月29日，兴田公司与海集公司又签订《房屋抵债合同》一份，合同约定：因兴田公司没有履行《房屋抵押合同》义务，兴田公司同意将抵押合同中约定的19套房屋中的11套房屋作价1,318,291元(585.07平方米，每平方米2,253.22元)抵债给海集公司。按照抵押合同中约定的预售合同（网签备案）的人员、房号、价格签订商品房买卖合同，开具不动产发票，在2016年1月30日前办理完入户的一切手续。《房屋抵债合同》同时还约定:19套房屋中的另8套房屋继续作为抵押物，如兴田公司3个月内不能偿还欠款余款931,996元，同意将8套房屋直接按照合同约定价格抵账给海集公司，并签订商品房买卖合同，开具不动产发票，办理入户一切手续。2015年11月16日，海集公司为兴田公司开具了1,318,291元的工程款发票。2015年12月23日，为兴田公司开具了931,996元的工程款发票。兴田公司向海集公司交付了涉案19套房屋的钥匙。再查明，在刘捷、逄锦桥、陈金樑、沈宏四人提起执行异议之诉期间及案件审理期间，案件承办法官均对涉案19套房屋进行了现场勘查。承办法官于2019年11月21日对涉案19套房屋进行现场勘查时，海集公司持有的19套钥匙中有9套房屋能够打开房门，室内并无人居住使用，且存在重新敷设地热的迹象，此外有9套房屋未能打开，但从房门外观看，并无居住使用迹象，另有1户门被撬开并重新更换门锁，室内有一老年女子在未装修的情况下居住使用，经承办法官询问，未能提供居住使用该房屋的相关手续。吉林市昌邑区住房和城乡建设局于2019年11月20日出具情况说明表明，兴田公司在承建兴田上城小区过程中由于内部管理混乱，资金链断裂，于2014年下半年停工，收尾工程没有完工，导致精装商品房购房者874户逾期三年未能入住，引发社会极大的不稳定。为切实解决兴田上城收尾工程建设问题，2017年市委、市政府多次召开协调会，责成昌邑区成立兴田上城项目组推进后续工程建设等相关问题。2017年11月至次年6月，兴田上城7#A、B座住户由于之前供热停供两年，导致所有住户室内管线出现大面积鼓胀、破裂，需进行拆除原供热管线并重新敷设。敷设施工前住户的进户门全部呈开启状态并进行拆除及敷设。经承办法官到兴田上城7号楼A、B座所在物业公司了解，该两座楼房住户办理入住手续需持有昌邑区信访局出具的准许办理入住手续证明材料，物业公司方予办理入住手续，但现在此楼中存在个人强行入住的情况。经承办人到昌邑区信访局了解，昌邑区信访局表示对经与房产部门核实无查封且无其他争议状态的房屋，由信访局出具证明材料后到兴田上城小区物业公司可办理入住手续。刘捷、逄锦桥、陈金樑、沈宏四人于2020年1月4日向一审法院出具书面说明，表示本案网签备案至四人名下的房屋系海集公司抵账来的合法财产，同意由海集公司作为案外人主张权利。一审法院认为，一、海集公司具备提起本案诉讼的主体资格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”海集公司提供的工程施工合同、工程承包合同、房屋抵账合同、工程款发票等一系列证据均能够证实兴田公司与海集公司之间因存在建设工程施工合同关系，兴田公司以房屋作价抵顶工程款的事实存在，海集公司基于房屋抵账合同主张对涉案被查封房屋享有权利，符合该规定中权利人的范畴。海集公司具备提起本案诉讼的主体资格。至于陈文凯抗辩称此前海集公司曾在刘捷、逄锦桥、陈金樑、沈宏提出执行异议时出具过财务结算凭证、董事会决议及证明等证据证实上述四人已向海集公司交付购房款，该主张已被此前生效的执行异议之诉判决所否认，并未认可四人完成了交付购房款的义务。另海集公司在刘捷等四人提起执行异议之诉案件中并非当事人，不适用当事人禁止反言的规定，仅存在其提供的证据能否被法院采信的问题。故对陈文凯关于海集公司不具备提起诉讼主体资格的抗辩主张，不予支持。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，海集公司与兴田公司签订的19份《商品房买卖合同》，虽然签订之初具有保证兴田公司按时支付工程款的意思，但此后由于兴田公司未能支付工程款，双方又签订了房屋抵账合同，在具体履行抵账行为的过程中，双方均认可了此前签订的商品房买卖合同，包括刘捷等四人在内的涉事各方对此均无异议。故应当认定海集公司与兴田公司间存在合法有效的书面买卖合同，且从时间上看，该书面买卖合同签订于涉案房屋被查封前。其次，对于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的理解不应仅限于对房屋的实际居住使用，只要案涉房屋处于权利人的实际管控之中即可。本案中，海集公司持有兴田公司向其交付的涉案房屋钥匙，虽然该19把钥匙无法全部打开涉案房屋，但由于涉案房屋争议涉诉时间较长且根据吉林市昌邑区住房和城乡建设局的情况说明可知，房门曾因施工需要被打开过，海集公司表示房门不是海集公司打开，而是施工过程中强行撬开。另因兴田公司向海集公司交付房屋钥匙时房屋尚有收尾工程未完成，且兴田公司停止施工，后由政府部门组织施工并协助办理后续入住手续，在可实际入住之前涉案房屋已被查封，无法办理入住手续不是海集公司的过错导致。综上，海集公司从兴田公司处已实际取得涉案房屋钥匙，可以认定兴田公司向海集公司交付了涉案房屋，海集公司已实际占有涉案房屋。再次，海集公司与兴田公司签订的房屋抵账协议中约定的房屋抵顶工程款数额及抵账房屋价款明确，同时，海集公司也按照双方约定的价款数额为兴田公司开具了工程款发票。兴田公司向海集公司交付了抵账房屋，双方已按房屋抵账协议的内容履行了各自的义务，产生了兴田公司与海集公司间相应工程款结算完毕的结果。海集公司与兴田公司以双方互负债务抵销的方式完成了支付商品房买卖合同价款的义务。至于陈文凯抗辩称，海集公司与兴田公司间抵账价格过低及海集公司支付的购房款价款与商品房买卖合同备案登记的价款不一致的问题。执行异议之诉中审查的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”应理解为买受人按照双方约定的价款，全额支付购房款，而本案中，海集公司与兴田公司约定的购房款价款即房屋抵账合同中约定的价款，而非备案的商品房买卖合同中体现的价款。故应当认定海集公司全额支付了购房款。抵账价格是否过低的问题不是本案执行异议之诉的审查范围。如陈文凯认为海集公司与兴田公司的行为侵犯其民事权益，其可另觅途径解决。最后，涉案房屋未办理产权过户登记手续并非海集公司自身原因导致。涉案房屋客观上不具备办理产权登记的条件是由于兴田公司的原因导致，而非海集公司的自身的原因。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与第二十八条之间属于选择适用的关系，只要符合其中一条，权利人的异议就应当得到支持，而不是应当同时符合以上两条的规定。综上，海集公司请求对涉案房屋停止执行符合法律规定，应予支持。三、海集公司要求确认涉案房屋归其所有，无法律依据,不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中19套房屋并未进行产权变更登记至海集公司名下,海集公司对涉案房屋不享有所有权，仅对兴田公司享有合同债权。故海集公司要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，无法律依据,不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决：一、停止对吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼备案在刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏名下共计19套房屋的执行。二、驳回海集公司的其他诉讼请求。案件受理费24,803元，由海集公司及陈文凯各负担12,401.5元,保全费5000元，由海集公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为海集公司对位于吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼网签备案在刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏名下共计19套案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于海集公司是否具备诉讼主体资格问题。海集公司提供的证据能够证实兴田公司与海集公司之间存在建设工程施工合同关系，兴田公司以案涉房屋作价抵顶工程款等事实，海集公司基于房屋抵账合同主张对涉案被查封房屋享有权利，具备提起本案诉讼的主体资格。关于海集公司对19套案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。首先，兴田公司与海集公司先后签订《工程施工合同》《工程承包合同》《房屋抵押合同》《房屋抵债合同》等，约定兴田公司将案涉11套房屋抵债给海集公司，后因兴田公司在约定时间内不能偿还欠付工程款，另8套案涉房屋也根据约定抵账给海集公司。海集公司为兴田公司开具了工程款发票，发票数额为兴田公司欠付工程款数额，也即为案涉19套房屋抵账价格。以上事实均发生于一审法院根据陈文凯的申请查封案涉房屋之前，故应当认定海集公司针对案涉房屋在人民法院查封之前签订了合法有效的买卖合同，并已支付全部价款。关于海集公司在人民法院查封前是否对案涉房屋实现合法占有的问题。根据一审法院实地踏查及吉林市昌邑区住房和城乡建设局的情况说明，海集公司持有的兴田公司向其交付的涉案房屋钥匙虽仅能打开部分案涉房屋，但案涉房屋因重新敷设供热管线，敷设施工前住户的进户门需全部呈开启状态并进行拆除，故应认定兴田公司已向海集公司交付了案涉房屋。此外，经原审承办法官到兴田上城7号楼A、B座所在物业公司、吉林市昌邑区信访局了解，该两座楼房住户办理入住手续需持有昌邑区信访局出具的准许办理入住手续证明材料，物业公司方予办理入住手续。经到吉林市不动产登记中心咨询，吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼因开发商手续不全，现不能办理房屋产权证，案涉房屋客观上不具备办理产权登记的条件，并非海集公司的自身原因导致。综上，海集公司对19套案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。陈文凯的上诉请求不成立，本院不予支持。关于海集公司上诉请求确认案涉19套房屋归其所有的问题。本案中19套房屋无法办理产权登记，并未变更登记至海集公司名下，故对海集公司该项上诉请求,不予支持。综上所述，海集公司、陈文凯的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计49,605元，由吉林市海集建筑工程集团有限公司负担24,802元，由陈文凯负担24,803元。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年八月二十四日书记员  王 健