江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3104号上诉人（原审原告）：张东，男，1966年11月18日生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：张青，女，1963年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王志平，男，1968年10月2日生，汉族，户籍地江苏省句容市开发区。委托诉讼代理人：陈友春，江苏巨荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜琼，江苏巨荣律师事务所实习律师。上诉人张东、张青因与上诉人王志平返还原物纠纷一案，不江苏省服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序的独任制公开开庭进行了审理。上诉人张东、张青的委托诉讼代理人高洁，被上诉人王志平的委托诉讼代理人陈友春、杜琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东、张青上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求；2、由王志平承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、王志平一方面声称己经在2019年5月24日己经交付了门面房，一方面又无理霸占门面房不肯向上诉人交付房屋，采取种种无赖行为阻止上诉人正常使用、出租门面房，王志平恶意占有、使用案涉门面房长达173天，其“老赖”行为给上诉人造成了严重损失，应当予以相应赔偿。二、根据案外人衣笠与王志平签订的《续租协议》，2019年5月24日2020年5月23日期间的年租金应当为26万元，租金为26万元/365天=712元/天。王志平恶意霸占案涉门面房长达173天，给上诉人造成了123176元（712*173)的损失，即使一审法院为王志平考虑到了种种少支付房屋占有使用费的理由，至少也应当按照118505元(685*173)的标准判决王志平支付房屋占有使用费。王志平的行为阻碍了上诉人的正常使用、出租，侵害了上诉人合法利益。根据《侵权责任法》第十九条的规定，王志平就应当按照123176元支付房屋占有使用费。一审法院还考虑到红山路和燕路快速化改造道路施工对该区域商户的影响，这完全是在偏袒王志平。案涉房屋的门口根本就没有进行施工，附近的商户也是正常经营。综上，请求法院撤消一审错误判决，支持上诉人的诉讼请求。王志平针对上诉人张东、张青的上诉辩称：1、王志平已经如期将腾空的房屋转交给了承租人衣笠，王志平是次承租人，没有义务将承租房屋的钥匙交付张青和张东。2、张青在接收房屋的过程中，王志平从来没有任何的阻止接收行为。当张青和张东在接收房屋的时候，因涉及到房屋有添附，以及房屋的大门是王志平安装的，涉及到这一块的财产所有权问题，双方产生纠纷。王志平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由张东、张青承担。事实与理由：一、一审法院判决所依据的事实与本案诉请的事实不是同一事实，不是同一法律关系，属认定事实错误。1、出租人张东起诉王志平要求支付占用费的法理基础是基于占有，但实际上次承租人王志平已按转租赁合同的约定履行了门市房腾空并退还给承租人衣笠的义务，该事实有王志平与衣笠之间的微信截屏、视听资料、江苏增值税电子普通发票、江苏省电力公司通用机打发票核查票等证据证实，本案行使占有返还请求权的事实基础根本不存在，一审法院“王志平主张2019年5月24日已如期腾空交付房屋给承租人衣笠的事实不予采信”，属事实认定错误。2、一审法院以“王志平在2019年5月23日租期届满后虽未再以继续经营的方式占有使用涉案房屋，但王志平与案外人衣笠之间基于租赁产生的矛盾阻却了张东换锁收房，确实造成了原告损失”为理由，要求王志平承担房屋占有使用费不当，依据法律规定，支付占用费与基于租赁产生的矛盾阻却了张东换锁收房产生损失不是同一法律关系，故本案属事实认定错误，一审法院未按照诉请审理，显然程序不当。二、一审法院适用法律不当本案不存在占有的事实，王志平已如期向承租人衣笠腾空并交付房屋，王志平没有将租赁房屋直接交付被上诉人的法定义务；一审法院因认定租赁矛盾产生的纠纷阻却被上诉人收房造成了损失，而判决王志平支付占有房屋的使用费没有法律依据，且所谓阻却收房的事实也未经法庭审理和当事人庭审质证，故一审法院依据物权法第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条判决王志平支付房屋占有使用费，显然适用法律不当。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，导致作出错误判决。因此，上诉人特依法提起上诉，请二审法院依法查明事实，予以改判。张东、张青针对王志平的上诉辩称，一审法院已查清涉案房屋是于2019年11月13日，在警官的协助下张雨思才得以收房。王志平与衣笠的房屋租赁合同期满已经173天，而这173天内，王志平没有与衣笠或者是张青、张东达成任何租赁的意思表示，其就是非法侵占张东、张青的房屋，严重阻碍二人对房屋的占有使用，给其造成了严重的经济损失，就应当予以赔偿。现在房屋出租的租金为783元/天，施工不影响店面的经营，一审行使自由裁量权，没有相应的依据。张东、张青向一审法院起诉请求：1、请求法院判令王志平立即腾退和燕路295号商铺；2、王志平支付从2019年5月24日起至收回房屋止的房屋占用费，按市场价每日986.3元计算；3、本案诉讼费用由王志平承担。一审法院认定事实：张东、张青系同胞姐弟关系。南京市栖霞区和燕路295号一层部分（产权证房屋坐落）房屋原由案外人张仁昌（张东、张青之父）、张东共有，其中张仁昌享有95%份额、张东享有5%份额。后因张仁昌于2014年2月14日去世，张东、张青经一审法院（2016）苏0113民初1357号民事调解书确认上述房屋由张东享有99%份额、张青享有1%份额。后张东、张青据此办理了产权证。2013年4月24日，案外人张仁昌、张东与案外人衣笠签订《门面房租赁协议》一份，约定张仁昌、张东将南京市和燕路295号一层中间一间的门面房（以下简称案涉门面房）出租给衣笠，租期三年自2013年5月24日至2016年5月23日止，前两年每年租金17万元，第三年为19万元。2014年12月6日，张东再次和衣笠签订《门面房租赁协议》一份，约定张东将案涉门面房出租给衣笠，租期三年自2016年5月24日至2019年5月23日，前两年每年租金19万元，第三年为20万元。2013年4月30日，案外人衣笠与王志平签订《门面转让协议书》一份，约定“转让方（甲方衣笠），顶让方（乙方王志平）；甲方将承租的位于和燕路295号（中间）门面房转让给乙方使用，建筑面积80平方米左右，张仁昌和张东为上述转让门面的所有人和出租方，现就张仁昌、张东与衣笠的合同约定，甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；租期三年自2013年5月24日起至2016年5月23日止，年租金22万元；乙方于本合同签订之日向甲方支付转让费12万元，上述费用已包括所述的装修、装饰、设备及其他相关费用。甲方在合同签订后20天向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付租金22万元……”。2015年4月28日，衣笠与王志平签订《续租协议》一份，约定“甲方（衣笠），乙方（王志平）；甲、乙双方经协商一致，同意按原合同条款续租叁年，时间自2016年5月24日至2019年5月23日止；2016年5月24日至2017年5月23日年租金23万元，2017年5月24日至2018年5月23日年租金24万元，2018年5月24日至2019年5月23日年租金25万元”。王志平承租案涉门面房后用于经营销售鞋子、鲜花等。庭审中，王志平为证明其已于2019年5月24日向案外人衣笠腾空交付了案涉门面房及钥匙，王志平举证了：1、王志平与衣笠之间2019年5月23日的微信聊天记录截图一张，其中王志平陈述“衣总，约好23号你来，你什么时间到门面房”，衣笠回复“下午吧，大概3、4点的样子，早上事情多”，王志平“好的，等你”，当日下午15时衣笠发送“我稍微晚点到，有的事情耽误”，当日晚上23时王志平发送鞋店视频给衣笠并称“撤离，保证金？转让费？期待合作”，衣笠回复“明天再说”；2、视频2段，王志平称第一段视频为2019年5月23日微信中发送的鞋店清空视频，第二段视频为2019年5月24日中午王志平打电话给衣笠要求收房的视频；3、电费发票及王翠银出具的水费结清说明，王志平陈述其于2019年5月23日结清案涉门面房的水电。张东、张青质证王志平举证的微信聊天记录与张东、张青无关；2段视频无日期时间显示，无法确定王志平已经将案涉门面房腾退交付给衣笠；张东、张青对王志平举证的电费发票及水费结清说明无异议，但张东、张青认为与本案无关。为此，张东、张青提交了衣笠出具的《情况说明》一份进行反驳，该《情况说明》内容为“1、我与王志平在合同截止前曾多次商谈续签合同事宜，他也说想继续承租南京市栖霞区和燕路295号商铺，但因修地铁北延线围挡问题希望不要涨房租。直到5月下旬租约到期前，他一直拖着不签协议。我因在工作中比较繁忙，与张东合同也快到期，就让他自己去找房东张东协商，所以王志平从未将房屋交付于我。2、南京市和燕路295号商铺一开始就是由我父亲衣苏宁承租的，在承租以后就进行了添附，我在后期将房屋转租给王志平的时候，添附房屋已经建好，王志平在租赁房屋期间，没有对涉案房屋进行过添附修建。特此说明”。王志平质证衣笠未出庭其证言不能作为证据采信。同时，张东、张青为反驳王志平陈述的“2019年5月24日之后王志平就未再去过案涉门面房”，张东、张青称“2019年7月31日曾在案涉门面房被隔成花店的房屋内和王志平商谈要求其退还钥匙，原告可以给付王志平3万元，但是王志平不同意。当时花店里还有很多花，另外售卖鞋子的店门没有打开，不清楚里面是否清空。后原告打电话要求王志平返还钥匙，王志平也没有给”。王志平反驳“原告陈述不是事实，双方确实在7月份商谈过，但是是在门外商谈。花店是空置状态，当时王志平也没有钥匙，都交给衣笠了”。另，因张东、张青没有案涉门面房钥匙，张东及其委托诉讼代理人张雨思于2019年9月4日第一次庭审休庭后至案涉门面房换锁收房，遭王志平及其亲友以对案涉门面房形成添附要求补偿为由阻拦，引发张东、张雨思报警，但当日张东、张雨思终未能换锁收房。2019年11月13日第二次庭审闭庭后，因王志平坚持其已向衣笠腾空交付案涉门面房及钥匙，故张雨思再次至案涉门面房处要求换锁收房，又遭王志平以拆除卷帘门为由阻拦，引发张雨思二次报警。经公安机关接警派员处理后，张雨思自费进行了换锁并完成了收房，后张东、张青在案涉门面房张贴了招租告示。2020年1月2日，张东、张青向一审法院提交情况说明、照片称案涉门面房被人用红色油漆在玻璃门处喷涂“此房有纠纷”等字样，阻碍张东、张青出租，张东、张青为此再次报警。2020年1月8日，王志平向一审法院提交说明、照片称张东在案涉门面房张贴告示（内容为：本房无纠纷，已解决，前房客差六个月房租，赖着不走，经法院诉讼，已被强行清场，前房客乱涂乱写，严重危害社会秩序，现已报警。警告前房客）对其进行诽谤。上述事实，有《门面房租赁协议》、《门面转让协议书》、《续租协议》、（2016）苏0113民初1357号民事调解书、照片、双方当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，予以认定。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，张东与案外人衣笠及衣笠与王志平之间的房屋租赁合同的租期均于2019年5月23日届满，张东、张青遂以物权主张王志平腾空交付案涉门面房并支付房屋占有使用费，王志平抗辩其已于2019年5月24日向衣笠腾空交付了案涉门面房及钥匙，但其就本案的举证仅能证明王志平与衣笠在2019年5月23日租期届满后就返还案涉门面房或是继续租赁进行沟通，王志平举证的当日其向衣笠发送的微信“撤离，保证金？转让费？期待合作”也印证了上述事实，王志平也并未能提交其与衣笠就案涉门面房完成交接的直接证据，且正是因王志平与衣笠之间因租赁产生的种种矛盾，致张东、张青在换锁收房时，王志平以各种原因进行阻拦，故一审法院对王志平主张其于2019年5月24日已向衣笠腾空交付了案涉门面房及钥匙的说法不予采信。张东、张青有权要求无权占有人依法返还，但张东、张青已于2019年11月13日收回了案涉门面房，故张东、张青主张王志平返还案涉门面房已无必要，一审法院对此诉请亦不支持。至于张东、张青主张王志平支付房屋占有使用费，王志平作为负有腾房义务的次承租人，前述王志平并未能完成其已向衣笠交房的证明责任，且王志平在2019年5月23日租期届满后虽未再以继续经营的方式占有使用案涉门面房，但其以与案外人衣笠之间基于租赁产生的矛盾阻却作为产权人的张东、张青换锁收房，确实对张东、张青造成了损失。综合上述因素、考虑到张东、张青在诉讼中已收回案涉门面房、结合王志平的实际占有情况、参考张东与衣笠之间的租金标准及红山路和燕路快速化改造道路施工对该区域商户的影响，酌定王志平向张东、张青支付房屋占有使用费3万元。王志平抗辩其对案涉门面房进行了扩建，要求张东、张青进行补偿，但王志平既未能证明确有扩建且系其个人出资所建，也未能证明该扩建部分取得了建设工程规划许可证或产权证，故不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、王志平于判决生效之日起十日内支付张东、张青房屋占有使用费3万元。二、驳回张东、张青的其他诉讼请求。一审案件受理费1187元，减半收取593.5元，由张东、张青负担393.5元，由王志平负担200元。二审中，上诉人张东、张青提交以下证据，证据1、租赁合同两份，证实了案涉的房屋现在的租金是23500元/月，即783元/天。涉案房屋附近周围的状况与去年的状况是一样的，施工对涉案房屋的出租没有任何影响，甚至价格还比原来上涨了。证据2、照片三份，证明王志平对涉案房屋内新租客进行骚扰，阻碍张东、张青对于房屋的出租。上诉人另申请衣笠出庭作证，证明王志平并没有于2019年的5月23日向衣笠或者是任何人交付案涉房屋，也证明王志平在一审当中陈述扩建，并非其所建，而是衣笠的父亲及舅舅在王志平承租房屋之前，早已进行了一个修扩建。上诉人王志平质证认为，租赁合同与本案无关，租赁合同的真实性不予认可。该组照片不能反映张东、张青所案涉的房屋在重新装修施工过程中王志平出面阻碍的事实，房屋已经租给人家了，这是人家在搞装潢。证人证言不是新证据，不应采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人张东与案外人衣笠及衣笠与上诉人王志平之间就涉案房屋的租赁合同均于2019年5月23日届满，租赁期届满后，双方并未签订新的租赁合同，双方租赁合同终止，王志平应按约返还房屋。现王志平未履行房屋返还义务，继续占有涉案房屋，张东、张青作为房屋的权利人，有权请求无权占有人王志平返还房屋及支付房屋占有使用费用。王志平上诉主张，2019年5月23日租赁期满后，其已如期将房屋腾空交付衣笠。本院认为，王志平就房屋交接事宜并未提交充足的证据予以证明，并且与一审中其阻碍张东接收房屋的事实相悖，故对其上诉主张，本院不予支持。一审参照合同约定的租金标准，考虑到王志平的实际占有情况及红山路和燕路快速化改造道路施工对该区域商户的影响，酌定王志平向张东、张青支付房屋占有使用费3万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，张东、张青、王志平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人张东、张青负担275元，上诉人王志平负担275元。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年八月四日书记员  戴 苗