河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2489号 上诉人（原审被告）：张建刚，男，1958年12月17日出生，汉族，住河北省保定市南市区。 委托诉讼代理人：王焕苹，女，1960年1月3日出生，汉族，住河北省保定市南市区。 被上诉人（原审原告）：保定市满伊物业管理有限公司，住所地河北省保定市东方家园D区21号楼2单元4层。 法定代表人：蔺泉田。 委托诉讼代理人：刘雯雯，该公司员工。 上诉人张建刚与被上诉人保定市满伊物业管理有限公司（以下简称满伊物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张建刚的委托诉讼代理人王焕苹、被上诉人满伊物业公司的委托诉讼代理人刘雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。（一）物业服务重大瑕疵是减免收取物业费的依据。上诉人提出因被上诉人管理缺失导致上诉人汽车被砸车内物品被盗、房屋防盗网在夜间被破坏、卫生间反味无法正常使用而影响正常生活，多次向被上诉人反映一直未获解决，均足以说明被上诉人无法保障业主基本生命、财产安全，属于物业服务重大瑕疵。一审法院仅认为上诉人“拒交物业费事出有因”，被上诉人“存在过错”，但没有全面认定物业服务瑕疵的内容即作出由上诉人承担全部物业费的判决不符合公平原则，也不符合法律规定。（二）一审法院对被上诉人并未通过法定程序积极主张拖欠的物业费及取暖费的事实未予查明。1、按照《物业管理条例》第六十七条的规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期缴纳，逾期仍不缴纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明被上诉人督促上诉人限期缴纳物业费及暖气费，同时也没有任何证据证明上诉人在收到被上诉人督促后仍然拒绝缴纳上述费用。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司应当履行法定的通知缴纳义务，且送达方式为直接送达，本案一审诉讼过程中，被上诉人并未提供证据证明向上诉人书面催缴了物业费及暖气费。（三）诉讼时效的问题。一审法院依据被上诉人“提供物业服务一直连续未间断”为理由来认定本案物业费和暖气费未超过诉讼时效错误。被上诉人于2019年3月6日提起诉讼，根据三年诉讼时效的规定，其主张2011年暖气费以及2006年至2016年物业费已超过诉讼时效，且上述第三项中上诉人已经说明被上诉人从未积极书面催缴相关费用，适用对于超过三年诉讼时效部分，法院不应予以支持，上诉人只需承担2017年物业费。（四）被上诉人称的“调整收费标准是已征求超过三分之二业主同意”与事实不符。被上诉人并非按照《物业管理条例》选聘的物业公司。自东方家园交房之日起，从未通过业主大会选聘被上诉人管理本小区物业，且被上诉人称“已征求超过三分之二业主同意”并未提交相关证据证明，所以被上诉人提高收费标准不符合法律规定。一审法院未查明事实，仅依据被上诉人所称要求上诉人承担6749元物业费于法无据。二、一审法院审判程序存在瑕疵。1、《民事诉讼法》第六十四条的规定，在一审开庭时，上诉人曾试图将证明被上诉人服务存在重大瑕疵的照片提供给一审法院看，但法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致认定被上诉人服务存在重大瑕疵不够全面。2、一审判决未能考虑案件社会影响，仅不予支持被上诉人滞纳金的判决幅度过低。根据《合同法》第六十七条的规定，人民法院应判决大幅减免物业费，方能刹住物业服务不正之风。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 满伊物业公司辩称，一、双方存在物业合同关系，上诉人应按规定缴纳相关费用，原审法院认定事实清楚，证据充分。首先，一审被上诉人提交了《物业服务管理协议》，合同合法有效，该协议明确约定了双方的权利义务、物业费交费时间及收费标准；其次，被上诉人提交多项证据证明已尽到合同义务，根据《物业服务管理协议》的规定，原审判决上诉人交纳物业费及取暖费认定事实清楚，证据充分。二、本案诉讼请求没有经过诉讼时效。根据我方提交的2007年、2009年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2017年催缴记录，包括说明通知照片、电话、上门催收记录等，均能证明我方在欠费期间不间断向上诉人催要。其次，被上诉人作为物业服务企业，每年定期向欠费业主催收物业费、取暖费合情合理。另外，物业服务合同是不间断的合同，被上诉人自2005年一直提供物业服务，若从每一期服务费的届满期间届满之日分别计算诉讼时效，不仅分裂合同的整体性，且将导致我方频繁主张权利，动摇双方信任，故我方要求上诉人支付物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行届满之日。最后，可以参考《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第26条、《江苏省高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件若干问题的意见》第15条及《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第5条的规定。本案债务未超过诉讼时效。三、被上诉人已经合法流程调整物业费收费标准，上诉人应按该标准交纳物业费。被上诉人按照正常流程调整了2013年后的物业收费标准，并将调整结果报备政府相关部门，此事实由2015保民四终字第189号民事判决认定。2015年被上诉人与业主协商将2016年后的收费标准调整为0.55元/月/平方米，根据业主签字汇总结果显示同意的业主已经达到过半的标准，一审已提供证据。四、上诉人所提上诉理由不符合先履行抗辩权的规定。根据《物权法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》相关规定可知，只有在物业公司未履行合同主要义务时，业主才有可能以此拒交物业费。本案中，上诉人所述不足以证实被上诉人存在重大违约行为，所以其抗辩不符合法律规定。综上所述，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 满伊物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令张建刚给付暖气费2850.8元、物业管理费6749元及违约金3000元，共计12599.8元；2.本案全部诉讼费由张建刚承担。 一审法院认定事实：满伊物业公司是经保定市莲池区工商行政管理局注册登记的企业法人，经营范围为物业管理等。2005年7月20日，满伊物业公司与张建刚签订了物业管理服务协议。合同签订后，满伊物业公司为小区的业主提供物业服务。张建刚是东方家园D区17号楼2单元101室业主，建筑面积为142.54平方米。满伊物业公司提供关于调整物业费收费标准的报告证明调整物业费收费标准已征求超过三分之二业主同意并向住建局物管科进行了报备。东方家园小区2006-2012年物业收费标准为0.25元/月/平方米，2013-2015年收费标准为0.45元/月/平方米，2016-2017年收费标准为0.55元/月/平方米，地下室清扫费1元/月，公共路灯电费2.5元/月，暖气费20元/平方米/年。满伊物业公司认为物业已经依约履行了合同约定的相关权利和义务，为张建刚提供了物业管理服务，但张建刚拖欠满伊物业公司2011年暖气费、2006年上半年、2007年上半年、2008年、2010-2017年的物业管理费共计9599.8元，按照合同约定自逾期之日起按每天百分之十的标准收取滞纳金即违约金，现满伊物业公司自愿主张3000元。经满伊物业公司多次催缴，张建刚仍拒绝缴纳相关费用。张建刚不认可满伊物业公司的上述陈述，称满伊物业非按《物业管理条例》选聘的物业管理公司。提高物业费等项目收费标准，未通过业主大会和多数业主投票，满伊物业未履行基本的服务义务，供暖不达标，满伊物业管理的松散，安保职责缺失，无法保障基本的业主人身、财产安全，满伊物业从未向业主公示物业费使用明细、时隔多年也未向答辩人出具物业费催缴通知，已超出诉讼时效，请求驳回满伊物业公司的起诉。经法院进行调解，双方未能协商解决。 一审法院认为，双方签订了物业服务协议，满伊物业公司为东方家园小区的业主提供物业服务及供热服务，各业主也实际享受了满伊物业公司提供的物业服务以及供热服务，双方形成了事实上的供热服务和物业服务关系。该合同体现了双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应确认为有效合同。满伊物业公司提供的物业服务及供暖服务也一直连续多年未间断，物业服务行为具有连续性。张建刚以满伊物业公司的诉讼请求已超诉讼时效为由不同意交纳物业费及取暖费，抗辩理由不能成立，张建刚应承担继续履行的民事责任。张建刚拖欠满伊物业公司2011年暖气费按照每平米20元标准计算为2850.8元；张建刚拖欠2006年上、2007年上、2008年、2010-2017年的物业管理费，共计金额为6749元，张建刚应当向满伊物业公司继续履行支付义务。张建刚对于满伊物业公司提供物业服务的质量等提出异议，并不属于满伊物业公司根本违约的事实，张建刚及业主可以督促物业公司完善物业服务工作，以此拒交物业管理费的依据不足。张建刚主张的供暖不达标的依据不足；张建刚所主张的车辆被盗、车辆被砸等情形，张建刚应当及时向公安机关报案，物业公司应当加强安全防范并协助公安部门维护物业区域内的公共秩序，但上述情形并不成立张建刚可以据此不缴纳物业管理费的理由。此外，满伊物业公司向张建刚提起诉讼，主张张建刚缴纳物业服务费，张建刚拒交物业费事出有因，双方未能及时有效沟通解决，均存在过错，因此满伊物业公司主张张建刚支付滞纳金的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、被告张建刚于本判决生效后十五日内，向原告保定市满伊物业管理有限公司支付物业费6749元，取暖费2850.8元，共计9599.8元。二、驳回原告的保定市满伊物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费115元，适用简易程序收取58元，由被告张建刚负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。满伊物业公司提交了如下证据：1.物业催费人员催费的汇总及每户具体情况的复印件，拟证明张建刚向物业反映是由于地漏反味的问题没有缴纳物业费；2.张贴在单元楼门口催费的照片的复印件，拟证明向张建刚催费的情况；3.业主在征求意见表上签字同意的手机录像，拟证明物业费涨价征求了业主意见；4.已生效的河北省保定市中级人民法院（2015）保民四终字第189号民事判决书、河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初2693、2697号民事判决书，拟证明2013年物业费调整为0.45元/月/平方米，从2016年已经过业主意见物业费调整为0.55元/月/平方米。张建刚质证称没有见过证据1及证据2，被上诉人没有给过我，但在院里面工作人员向我们催要过；对证据3不认可，没有见过证据3，没有签字；对证据4拒绝质证。对满伊物业公司提交的上述证据，证据1及证据2均为复印件且张建刚不认可真实性，故对证据1及证据2本院不予采信；证据3不能证实形成时间且张建刚主张并未进行过签字，故对证据3本院不予采纳；对证据4予以认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，满伊物业公司为证明其与张建刚之间的物业合同关系，向一审法院提交了《物业管理服务协议》，张建刚对该协议及与满伊物业公司之间的物业合同关系均无异议，故本案双方当事人之间的物业服务合同关系依法成立并持续至今，满伊物业公司向张建刚提供了物业服务，张建刚应当向满伊物业公司支付相应物业费用。张建刚以物业服务存在瑕疵为由主张应减免其物业费，其主张的物业服务瑕疵为车辆被盗、房屋防盗网被破坏及卫生间反味。对此，双方签订的《物业管理服务协议》第三条“物业管理服务质量”第六项“公共秩序维护、安全防范”中约定“1、门岗执勤、安全防范；2、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；3、不负责个人财产的看管。”根据上述约定，张建刚应举证证明满伊物业公司未做好协议中约定的安全维护工作，或举证证明其个人财产的损坏满伊物业公司应承担相应责任；张建刚亦未举证证明其卫生间反味系满伊物业公司服务不当引起，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，张建刚应承担举证不能的不利后果，故张建刚主张减免物业费没有依据。张建刚以2011年的取暖费及2006年至2016年的物业费已超诉讼时效主张其不应再向满伊物业公司支付上述费用。双方的物业合同自签订《物业管理服务协议》后一直持续至今，张建刚未缴纳2011年的取暖费及2006年至2016年的物业费，满伊物业公司一直按照双方的协议向张建刚提供物业服务。一审中满伊物业公司提交了催交记录，催交记录中载明多次催交拒交。张建刚质证意见：认可催缴过费用。二审中张建刚亦认可满伊物业公司向其要过物业费，故张建刚主张本案所涉费用已过诉讼时效的主张不能成立。 张建刚以满伊物业公司调整物业收费标准不符合法律规定为由主张满伊物业公司主张的物业费数额没有依据。一审中满伊物业公司提供关于调整物业费收费标准的报告证明调整物业费收费标准已征求超过三分之二业主同意并向住建局物管科进行了报备，且已生效的判决书已认定物业费调整和事实，故张建则主张满伊物业公司主张的物业费没有依据，不能成立。张建刚主张一审法院未按法律规定查看其欲提交的证据，程序存在瑕疵。根据一审卷宗中的庭审笔录，在满伊物业公司提交证据并质证后，法庭要求张建刚针对焦点陈述并列举证据，张建刚明确表示：“没有书面证据提交。”且张建刚的代理人按照规定在笔录中签字确认。故应当认定张建刚在一审中并未主张提交证据，其关于一审审理程序存在瑕疵的主张不能成立。 综上所述，张建刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张建刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 郭 潇 二〇二〇年八月四日 法官助理 杜斯妹 书 记 员 边 塞