江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1219号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京宝力豪健身有限公司，住所地南京市玄武区钟灵街50号。法定代表人：郑跃虎。委托诉讼代理人：冯超，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏香溢置业有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府西路33号。法定代表人：张育新，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘杰，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：汤梦甲，国浩律师（南京）事务所律师。原审被告：王颖，女，1982年7月11日出生，汉族，原为南京宝力豪健身有限公司法定代表人，住南京市浦口区。上诉人南京宝力豪健身有限公司（以下简称宝力豪健身公司）因与被上诉人江苏香溢置业有限公司（以下简称香溢置业公司）、原审被告王颖房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初8705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝力豪健身公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持其一审反诉请求。2.一审、二审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约，上诉人解除合同符合法律规定。案涉房屋因严重漏水且因此发生电路短路引发火灾，己严重影响正常经营及生命财产安全，经多次维修无法修复，无法实现合同目的，上诉人解除租赁合同符合法律规定，上诉人拒绝缴纳房租及物业费是行使合同抗辩权的合法行为。二、被上诉人毁灭证据，应承担不利的法律后果。一审诉讼中，经上诉人申请，法院同意对案涉房屋装潢的残存价值进行鉴定，以确定损失。2019年3月22日一审法院刚就鉴定事宜召集双方谈话，但2019年3月28日，法院及鉴定机构人员现场勘验时竟然发现现场己被被上诉人全部拆除，导致鉴定无法进行。被上诉人毁灭证据，应承担不利的法律后果，即按照上诉人主张的金额赔偿损失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。香溢置业公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人陈述的严重漏水以及引起火灾的事实没有证据证明，被上诉人未违约。二、关于房屋维修问题，案涉租赁合同约定先付租金，后使用房屋，即使按上诉人的陈述系行使抗辩权，根据合同法相关规定，其相应的权利也是要求被上诉人提供担保，在拒不提供担保的情况下，可以解除合同。但上诉人自2016年1月7日即拖欠租金，一直到2018年7月被上诉人以上诉人拖欠租金为由解除合同，在长达2年多时间里，上诉人一直在使用被上诉人的房屋正常经营。该事实足以证明被上诉人交付的房屋不存在漏水和相关的质量问题。三、关于被上诉人毁灭证据的说法，没有事实和证据证明。案涉租赁合同解除后，被上诉人为了尽快收回房屋，减少损失，对上诉人遗留的物品进行了拆除，且在拆除之前向一审法院进行了汇报。另外，从本案一审法院判决的结果来看，尽管在一审中对部分装修残值进行了鉴定，但上诉人的装修损失不可能获得支持。租赁合同约定，合同解除，上诉人搬离租赁房屋后，遗留下的物品应归被上诉人享有，被上诉人有权处分，即使造成了相关损失，损失的也是被上诉人的财产，上诉人无权主张赔偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。香溢置业公司向一审法院诉讼请求：1.宝力豪健身公司支付租金2210301元及逾期付款违约金（截至2018年7月7日，违约金金额为1260345.75元，此后违约金以2210301元为基数，按日千分之一的标准计算至实际支付之日止）；2.宝力豪健身公司支付物业管理费129328元（按每天234.29元的标准，自2017年7月1日起计算至实际交还房屋之日止即2019年1月8日）；3.宝力豪健身公司支付提前解除合同的违约金284369.4元；4．宝力豪健身公司按每天5194元的标准支付自2018年7月8日至实际交还房屋之日（2019年1月8日）期间的占有使用费，合计960890元；5.宝力豪健身公司承担香溢置业公司律师费130550元；6.王颖对宝力豪健身公司的上述债务承担连带清偿责任。宝力豪健身公司向一审法院反诉请求：1.香溢置业公司赔偿宝力豪健身公司（装修、器械、营业）损失1558581元；2.香溢置业公司支付宝力豪健身公司违约金284369.4元。一审法院认定事实：坐落于南京市的房屋（建筑面积为2343.41平方米，规划用途为商业，以下简称案涉房屋）的所有权人为香溢置业公司。案涉房屋所在小区的物业服务提供者为南京香溢物业管理有限公司（以下亦简称物业公司），案涉房屋的物业费为3元/月/平方米。2014年7月7日，香溢置业公司（出租方、甲方）与宝力豪健身公司（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁用途为开办健身房；租期自2014年7月7日起至2022年7月6日止，其中2014年7月7日至2014年12月6日期间为免租装修期；甲方于2014年7月7日将案涉房屋交付给乙方，交付前，乙方应按本合同足额交纳保证金，否则甲方有权延期交付房屋；租金交纳采用先付后用的办法，具体租金金额及支付期限：乙方应在2014年7月6日前将2014年7月7日至2015年1月6日租金70302元一次性支付给甲方，其中2014年7月7日至2014年12月6日期间为免租装修期，乙方应在2014年12月20日前将2015年1月7日至2015年7月6日租金351510元一次性支付给甲方，2015年6月7日至2015年7月6日期间为免租优惠期，乙方应在2015年6月20日前将2015年7月7日至2016年1月6日租金421812元一次性支付给甲方，乙方应在2015年12月20日前将2016年1月7日至2016年7月6日租金421812元一次性支付给甲方，乙方应在2016年6月20日前将2016年7月7日至2017年1月6日租金447121元一次性支付给甲方，乙方应在2016年12月20日前将2017年1月7日至2017年7月6日租金447121元一次性支付给甲方，乙方应在2017年6月20日前将2017年7月7日至2018年1月6日租金447121元一次性支付给甲方，乙方应在2017年12月20日前将2018年1月7日至2018年7月6日租金447121元一次性支付给甲方，乙方应在2018年6月20日前将2018年7月7日至2019年1月6日租金473949元一次性支付给甲方，乙方应在2018年12月20日前将2019年1月7日至2019年7月6日租金473949元一次性支付给甲方，乙方应在2019年6月20日前将2019年7月7日至2020年1月6日租金473949元一次性支付给甲方，乙方应在2019年12月20日前将2020年1月7日至2020年7月6日租金473949元一次性支付给甲方，乙方应在2020年6月20日前将2020年7月7日至2021年1月6日租金502386元一次性支付给甲方，乙方应在2020年12月20日前将2021年1月7日至2021年7月6日租金502386元一次性支付给甲方，乙方应在2021年6月20日前将2021年7月7日至2022年1月6日租金502386元一次性支付给甲方，乙方应在2021年12月20日前将2022年1月7日至2022年7月6日租金502386元一次性支付给甲方，乙方延期交付租金的，需按逾期金额每日千分之一计付逾期滞纳金给甲方，上述租金均不含房屋物业管理费、公共分摊费、装修期间垃圾清运费、使用税费等，前述费用由乙方另行承担；物业管理费按负责小区物业服务的物业公司公布的收费标准和交纳方式计算的实际金额由乙方承担并按时向物业公司或甲方交纳，公共分摊费用、装修期间垃圾清运费等物业公司其他收费按照实际收费金额，由乙方承担并向物业公司或甲方交纳；本合同签订的同时，乙方一次性向甲方交纳保证金20万元，作为乙方履行本合同的保证，租赁期内，乙方若违反本合同的任何规定，应向甲方支付损失赔偿金、违约金以及迟延交付费用，甲方均有权在保证金中扣减，甲方在扣减保证金后需向乙方出具相关扣款凭证，租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，甲方已认可，在乙方将房屋交回甲方后十五个工作日内，甲方将保证金无息退还给乙方；合同期内，乙方在不改变租赁房屋内部主要结构和功能的前提下，可以根据实际经营需要，对租赁房屋局部进行装修与改造，费用由乙方承担，但在装修和改造前须将方案及装修设计图报甲方，取得甲方的书面同意并由乙方自行办理政府审批手续，但甲方并不因同意而承担任何责任，乙方可根据经营需要在租赁房屋内部自行添加辅助设备，费用由乙方承担，房屋装修的消防验收，以及租赁期限内的消防年检、消防整改、消防设施器材的维保责任等，由乙方负责，相关手续由其自行办理，甲方予以配合；在使用期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，并按本合同解除时年租金总额的30%追究甲方违约责任，因此而造成乙方损失的，甲方应当按乙方的损失额继续予以赔偿：（1）未经双方另行约定，擅自将房屋出租、转借给他人使用，或擅自将乙方租赁的房屋调换。（2）甲方提供的本合同或附件内容存在虚假、欺骗或隐瞒，导致乙方无法正常使用租赁房屋的。（3）逾期两个月未能按本合同约定的标准交付房屋；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前解除本合同，收回房屋，留置房屋内的乙方（或实际使用主体）物品，并按本合同解除时年租金总额的30%追究乙方违约责任，因此而造成甲方损失的，乙方应当照价赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自改变房屋使用用途。（2）未经甲方书面同意，擅自改动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未恢复原状的。（3）利用该房屋进行违法活动的或对房屋进行破坏性使用的（包括但不限于在房屋内隐匿武器、弹药、汽油、酒精等易燃易爆物品和其他非法或危险物品的）。（4）未经甲方书面同意，擅自将房屋部分或全部转租给他人，或通过合租、承包经营、授权经营、50%以上的股权转让等任何实际将房屋交由第三方使用的。（5）逾期交付租金或本合同项下其他款项超过两个月的；本合同期满或提前解除时，乙方应在期满或解除时撤出并归还房屋，将所有权属于乙方的装修以外物品清除出租赁房屋，乙方的装修无偿归甲方所有，如因清除给甲方财产（包括乙方的装修）造成损失的，乙方应予以赔偿。乙方如迟延归还，须按归还前租金标准的双倍按日赔偿甲方损失，且甲方有权强制性清场，收回租赁房屋。搬离期结束后，租赁房屋内乙方未撤离的物品视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置；因本合同发生的争议，双方协商解决。协商不成时，可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。诉讼以及执行各阶段律师费可作为请求事项提出并由败诉方承担；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，香溢置业公司依约将案涉房屋交付给宝力豪健身公司，宝力豪健身公司向香溢置业公司支付了保证金20万元，随后对案涉房屋进行了装修，添置了健身器械等。宝力豪健身公司向一审法院陈述，自2015年起，案涉房屋遇雨天就会漏雨，无法正常使用，还发生过火灾，为此，宝力豪健身公司与其会员客户解除了合同并退还了客户的健身费用，给其造成巨大的损失。香溢置业公司认可有漏雨（水）的事实，但仅是一两处漏雨（水），并不严重，不影响房屋的正常使用，物业公司也进行了维修。2018年6月29日，宝力豪健身公司委托江苏省南京市钟山公证处对案涉房屋的渗漏水情况进行现场公证，江苏省南京市钟山公证处于2018年7月3日出具了（2018）宁钟证民内字第3201号公证书。2018年7月3日，宝力豪健身公司向物业公司工作人员陈波邮寄了《解除合同通知》,内容如下：2014年7月7日，我公司与贵司订立《租赁合同》，约定我公司租赁南京市鼓楼区幕府西路29-302室房屋，用于开办健身房。我公司在履行合同中发现，上述房屋有多处漏水，特别是下过雨之后，漏水特别严重，已严重影响健身房的正常使用。更为严重的是，漏水导致配电房出现电路短路，发生火灾，造成安全事故，危及人身财产安全。我公司多次与贵司协调，要求维修处理，但贵司至今也未维修好。上述房屋已无法正常使用且可能危及人身财产安全，我公司只好停止营业。严重漏水造成我公司装潢、健身器材重大损失，停止营业产生营业损失。鉴于上述租赁房屋已不能继续使用，合同目的已无法实现，我公司依照相关法律规定，通知贵司，解除我公司与贵司订立的关于南京市鼓楼区幕府西路29-302室房屋《租赁合同》，请贵司三日内与我公司办理上述房屋的交接。物业公司签收后，于2018年7月5日将《解除合同通知》转交给香溢置业公司。2018年7月5日，香溢置业公司向宝力豪健身公司发出了《关于的回函》，载明“就贵司落款日期为2018年7月2日的《解除合同通知》以及贵我双方于2014年7月7日所签《租赁合同》提前解除事宜，现书面回复及函告如下：1.贵司《解除合同通知》上所称的漏水问题并不属实，我司亦不予认可，故贵司解除合同的行为毫无事实和法律依据，该《解除合同通知》并不产生解除《租赁合同》的效力。2.鉴于自2016年1月7日起的租金，贵司至今未付，为此，依据《租赁合同》第9.2条，我司依法行使合同解除权，本函送达之日，《租赁合同》正式解除，并请贵司务必按《租赁合同》第9.3条于本函送达时撤出并归还房屋。3.请贵司务必于2018年7月7日前将拖欠的租金、逾期付款违约金、第9.2条的赔偿金等全额汇至我司银行账户内（账名：江苏香溢置业有限公司，账号：10×××47，开户行：农业银行虹桥支行），否则，我方将通过诉讼方式依法主张相关权利”。2018年7月7日，宝力豪健身公司签收此函。2018年7月31日，宝力豪健身公司在搬离案涉房屋的过程中，物业公司以其拖欠物业费为由，进行了阻拦，双方发生纠纷，宝力豪健身公司向南京市公安局鼓楼分局宝塔桥派出所报警，处警民警调解未果。2018年8月4日，宝力豪健身公司将案涉房屋的钥匙邮寄给物业公司工作人员陈波，2018年8月5日，物业公司拒收并退回。2019年1月8日，宝力豪健身公司将案涉房屋内的健身器械等物品腾空。2019年1月30日，香溢置业公司向物业公司支付2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业费133545.3元。为本案诉讼，香溢置业公司与国浩律师（南京）事务所签订了《委托代理协议》，并支付律师费130550元。一审法院另查明，宝力豪健身公司未支付自2016年1月7日起的租金及物业费。香溢置业公司与物业公司系关联公司，宝力豪健身公司自2016年1月4日至2019年6月6日期间系一人公司，该期间内，股东及法定代表人均为王颖。香溢置业公司以王颖与宝力豪健身公司存在财产混同为由，要求王颖对宝力豪健身公司的债务承担连带责任。在审理过程中，宝力豪健身公司申请对案涉房屋内装饰装修的现值进行鉴定，因装饰装修的原状被香溢置业公司拆除，仅存一小部分，鉴定机构对该部分的价值鉴定为20.08万元。香溢置业公司同意宝力豪健身公司交纳的定金20万元在本案中一并处理，予以抵销宝力豪健身公司的债务。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，香溢置业公司与宝力豪健身公司就案涉房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于合同解除及案涉房屋交付时间问题。合同解除是指合同当事人一方或双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。合同的解除分为法定与合意解除，而合意解除又分为约定解除与协议解除。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，该规定系法定解除的情形之一。本案中，案涉房屋即便存在渗漏雨（水）等情况，但作为承租人，宝力豪健身公司有权要求出租人香溢置业公司对其进行维修，或者自行维修，在房屋租金中予以扣减维修费用或者延长租期，但宝力豪健身公司自2016年1月7日起，房屋租金即未向香溢置业公司支付，直至2018年7月，宝力豪健身公司才向香溢置业公司发出解除合同的通知，宝力豪健身公司也未向一审法院提交在此期间自行对案涉房屋进行维修或者案涉房屋一直无法使用导致一直处于停业状态的相关证据，故宝力豪健身公司向香溢置业公司发出的《解除合同通知》并不发生合同解除的法律效力。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《租赁合同》的约定，宝力豪健身公司逾期支付租金或合同项下其他款项超过两个月的，香溢置业公司有权提前解除合同。宝力豪健身公司自2016年1月7日起的租金，至今尚未向香溢置业公司支付，超过合同约定的期限，因而，香溢置业公司解除合同的条件成就，有权单方解除合同，香溢置业公司于2018年7月5日向宝力豪健身公司邮寄的《关于的回函》，宝力豪健身公司于2018年7月7日签收，故双方签订的《租赁合同》于2018年7月7日解除。合同解除后，宝力豪健身公司应将案涉房屋腾空、返还给香溢置业公司，结合双方的书面函件及接处警工作登记表，一审法院认定宝力豪健身公司交付案涉房屋的时间为2018年7月31日。关于租金、占有使用费、物业费问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，宝力豪健身公司未支付自2016年1月7日起的房屋租金和自2017年7月1日起的物业费，应承担继续履行的违约责任。而双方的租赁合同已于2018年7月7日解除，故宝力豪健身公司应支付2016年1月7日至2018年7月7日期间的房屋租金、自2018年7月8日至2018年7月31日期间的占有使用费以及自2017年7月1日至2018年7月31日期间的物业费，香溢置业公司主张的租金2210301元，未超过合同约定，一审法院予以支持。经计算，占有使用费为61819.43元（合同约定双倍的租金标准）、物业费为91607.39元（以香溢置业公司主张的234.29元/天的标准计算），香溢置业公司主张的上述两项费用的超出部分，没有事实依据，一审法院不予支持。关于租金逾期付款违约金、提前解约违约金问题。违约金是指按照当事人约定或者法律规定，一方当事人违约的，应向另一方当事人支付一定数额金钱的制度。香溢置业公司主张的逾期支付房屋租金违约金及解约违约金均为违约方给对方造成的损失。因宝力豪健身公司未按合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。但根据《租赁合同》的约定，承租人迟延交付租金的，需按逾期金额每日千分之一计付逾期滞纳金给出租人，宝力豪健身公司逾期交付租金或合同项下其他款项超过两个月的，香溢置业公司有权提前解除合同，并按合同解除时年租金总额的30%追究宝力豪健身公司的违约责任。宝力豪健身公司以香溢置业公司主张的违约金过高为由，申请一审法院予以调整。一审法院以实际损失为基础，结合案涉房屋的确存在渗漏雨（水）的事实、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，一审法院酌定宝力豪健身公司向香溢置业公司一次性支付违约金400000元（已包含逾期付款违约金损失）。关于律师费问题。香溢置业公司与宝力豪健身公司在合同中明确约定了律师费的负担，香溢置业公司为本次诉讼已实际支出律师费130550元，该标准并未超出《江苏省律师服务收费管理办法》的规定，亦符合相关的法律规定，一审法院予以支持。关于王颖承担连带责任问题。根据法律规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，在2016年1月4日至2019年6月6日期间，宝力豪健身公司系一人有限责任公司，王颖作为唯一的股东，应举证证明宝力豪健身公司的财产独立于其个人的财产，但王颖未到庭应诉，亦未向一审法院提交证据证明宝力豪健身公司的财产独立于其个人财产的事实，应承担举证不能的法律后果，且在本案审理期间，王颖将其股份转让，故香溢置业公司要求王颖对宝力豪健身公司的债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于宝力豪健身公司的反诉请求问题。如前所述，宝力豪健身公司作为案涉房屋的承租人，向出租人支付房屋租金系其最重要的合同义务，但自2016年1月7日起的房屋租金，宝力豪健身公司并未向香溢置业公司支付，至2018年7月，宝力豪健身公司已使用案涉房屋长达两年半之久，其提交的证据不足以证明案涉房屋两年多来的持续损坏已达到足以解除合同的程度，且针对案涉房屋的渗漏雨（水）情况，在酌定违约金额时已予以考虑，故宝力豪健身公司的赔偿损失、支付解约违约金的反诉请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。王颖经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京宝力豪健身有限公司于判决生效之日起十日内向江苏香溢置业有限公司支付租金2210301元、占有使用费61819.43元、物业费91607.39元（南京宝力豪健身有限公司在支付上述费用时扣除已交的保证金200000元）；二、南京宝力豪健身有限公司于判决生效之日起十日内向江苏香溢置业有限公司支付违约金400000元；三、南京宝力豪健身有限公司于判决生效之日起十日内向江苏香溢置业有限公司支付律师费130550元；四、王颖对南京宝力豪健身有限公司的上述债务承担连带的清偿责任；五、驳回江苏香溢置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回南京宝力豪健身有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费38572元，减半收取19286元，反诉案件受理费10730元，保全费5000元，鉴定费90000元，合计125016元，由江苏香溢置业有限公司负担9000元，南京宝力豪健身有限公司、王颖负担116016元（本诉、反诉案件受理费、保全费、鉴定费均已预交，宝力豪健身公司应负担部分在履行上述义务时加付此款）。二审中，当事人未提交新的证据。一审中宝力豪健身公司为证明其损失，提交了会员退卡清单，载明退卡时间从2018年5月7日至2018年8月22日不等，退款差额最多1347元，最少80元。上述事实，一审法院已组织质证，本院予以确认。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人宝力豪健身公司与被上诉人香溢置业公司签订的《租赁合同》合法有效，香溢置业公司应当提供适租的房屋，宝力豪健身公司应当按约支付租金。现宝力豪健身公司自2016年起未再支付租金，其抗辩案涉房屋存在严重漏水问题无法使用，其未交租金系行使合同抗辩权，应当提供证据予以证明。根据宝力豪健身公司于2018年6月29日委托江苏省南京市钟山公证处出具的公证书，案涉房屋内确实存在多处渗水痕迹，但仅凭该公证书并不能证明房屋发生渗漏水的时间，亦不足以证明其因渗漏水问题导致无法正常使用房屋。宝力豪健身公司主张因房屋漏水导致发生火灾，并未提供火灾发生原因的认定依据，亦未得到香溢置业公司的确认，本院不予采纳。宝力豪健身公司还认为其因房屋漏水导致区域性停业及会员退会，均未提供相应的证据证明，且根据其提供的退卡记录来看，退卡均发生在2018年5月至8月期间，反而证明其至少至2018年5月仍在正常经营。宝力豪健身公司还提供了另案民事判决书一份，认为其相邻商家因房屋渗漏水问题导致损失，起诉后得到人民法院支持，证明案涉房屋屋顶因结构设计等问题，普遍存在渗漏水问题。对此本院认为，从公证书内容及另案查明的事实情况看，案涉房屋应当确实存在一定的渗漏水问题，但渗漏水发生的时间及严重程度无从确认，宝力豪健身公司实际使用房屋4年，自2016年后就未再缴纳过租金，至双方2018年7月相互解除合同时已达两年半之久，在此期间宝力豪健身公司并无证据证明其就房屋渗漏水问题请求香溢置业公司修理，或者自行修理后向香溢置业公司主张相应权利，结合其所退会员卡金额大多与总价相差不多，说明其在2018年仍在销售会员卡，也能证明案涉房屋即使存在一定的渗漏水问题，亦未严重到足以影响其正常经营，故其以房屋存在渗漏水为由拒交租金及物业费，理由不能成立，一审法院未予支持并无不当。宝力豪健身公司欠租导致合同解除，应承担逾期付款及合同解除的违约责任，一审法院结合案情实际，依据公平和诚实信用原则酌定宝力豪健身公司支付相应违约金，有事实和法律依据，本院予以确认。宝力豪健身公司违约导致合同解除应自行承担装修损失，香溢置业公司在一审法院司法鉴定期间拆除部分装修，确有不当，但并未额外增加宝力豪健身公司的损失，宝力豪健身公司要求香溢置业公司赔偿其装修损失，本院不予采纳。综上所述，宝力豪健身公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38652元，由南京宝力豪健身有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  涂 甫审判员  徐聪萍二〇二〇年八月七日书记员  郭旭东