广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10793号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈慧嫦，女，1976年12月22日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：程笑欢，女，1950年5月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛洪星，该公司员工。委托诉讼代理人：杨笑君，该公司员工。上诉人陈慧嫦因与被上诉人程笑欢、广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初14237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。陈慧嫦上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审案件诉讼费由程笑欢、德才公司承担。事实和理由：1.涉案《房屋买卖合同》是基于卖方房屋情况符合办理银行住房贷款要求的前提下签订的，合同上买方选取的付款方式为首期加上按揭付款，而不是一次性全款支付。2.因涉案房屋楼龄35年，致使最终无法办理商业住房贷款，这是合同无法继续履行的主要原因。2019年3月中国农业银行委托广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司对该房进行估价，并出具初评答复书，注明楼龄“约35年”。3.在农业银行因“涉案房屋楼龄超35年”为由拒绝为买家提供住房贷款后，其他银行拒绝贷款。4.中介方提供的查册以及卖家提供的房地产权证均没有显示涉案房屋楼龄，买方追问到房屋的楼龄时，卖方及中介方都说以房地产权证为准。此时房地产权证件上显示日期是1999年7月2日，经计算至签订房屋买卖合同的年限也是20年。当时中介方告知已把房地产资料传到合作银行查看，对方答复做住房贷款可以做（提供与中介通话记录，上有提及）。5.能否办理银行住房贷款是买方决定买下房屋的首要条件。综上，因卖家和中介方提供的资料或表述并未如实告知涉案房屋的真实楼龄，本案房屋买卖交易是基于“重大误解”所签订的合同，故请求二审撤销一审判决第二项。程笑欢辩称，同意一审判决，请求二审予以维持。2018年10月29日，卖方程笑欢、买方陈慧嫦及中介方德才公司第一次就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，双方以62万元成交该房产，买方在签订合同前，己多次实地考察过该物业的具体情况，如该物业的坐向、面积、楼龄、楼层、质量装修及周边环境等，并查阅卖方当时提交的房产证等所有资料。卖方己知悉一切关于房屋买卖相关政策，如限购政策、贷款政策等；后卖方与买方于2019年3月8日在中介方办理网签手续，双方认真阅读了《广州市存量房买卖合同说明》及《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）确认并签名。卖方提供真实房产情况，双方约定以总额62万元价格成交涉案房屋，并确认《广州市存量房买卖合同》第三条，如银行不批准买方贷款申请，双方当事人同意以现金或转账方式向程笑欢补足差额。根据《广州市存量房买卖合同》第十条违约责任第2点：陈慧嫦不按本合同约定买入该房地产的，应当向程笑欢支付违约金，违约金为该房地产成交价的10％及相应的违约金。卖方对买方上诉理由第一条并不知情，只知道买方母亲林××在三元里有一间房屋，要以“一买一卖”的方式置换本案涉案房屋，以便母女互相照应。据买方上诉理由第二条、第三条提及涉案房屋35年楼龄是没有依据的。广州市海珠区法院已经调查过广东腾业资产评估有限公司是外地的金融机构，且只是初评答复报告，该公司没有房屋鉴定资质，更不是法院指定的鉴定部门，此报告不成立。针对买方上诉理由第四条，卖方已如实告知涉案房屋情况。卖方曾经决定购买该涉案房屋时没有考虑楼龄问题，认为合用就买。一审判决基本合情合理合法，但不同意判决卖方负担部分受理费。另，卖方对于买方与德才公司的通话并不知情。综上，请求二审依法判决。德才公司辩称，同意一审判决。陈慧嫦于2019年6月20日向一审法院起诉请求判令：1.解除其与程笑欢签订的《广州市存量房买卖合同》（编号××），程笑欢返还购房定金50000元；2.德才公司对程笑欢返还定金50000元承担连带清偿责任,并按中介服务费3倍的标准赔偿陈慧嫦39000元；3.程笑欢、德才公司承担本案的诉讼费。程笑欢反诉请求判令：1.陈慧嫦向程笑欢支付相当于涉案房屋成交价10%的违约金62000元；2.本案诉讼费由陈慧嫦承担。一审法院认定事实：粤（20××）广州市不动产权第××号《不动产权证》记载，涉案房屋的权属人是程笑欢，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为22.73平方米，房屋所有权取得方式为购买，已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从1999年7月22日起；房地产平面附图上盖有广州市房地产测绘所绘制91年8月19日；等。2018年10月29日，陈慧嫦（乙方、买方）与程笑欢（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖位于海珠区革新路和乐二巷12号首层的物业达成一致协议；（第一条）乙方确认己查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解故不得借此拒绝交易；该物业建筑面积为22.73平方米，《不动产权证书》名称及号码为03222000，成交价为620000元，楼款交付方式详见“付款细则”；（第二条）甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任；（第五条）乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；（第八条）付款细则：乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金；楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，⑴乙方应在签署本合同后180天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；⑵首期楼价款（含定金）共计310000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；⑶310000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；双方已知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税和社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续，本合同与网签合同不一样的，以本合同内容为准；经甲乙双方协商，乙方于2018年10月28日支付定金人民币10000元整，剩下人民币40000元整于2018年11月8日之前支付给甲方，乙方有权决定最终房产证落户名人，甲方无异议；等。陈慧嫦分别于2018年10月28日、2018年11月8日向程笑欢支付定金10000元、40000元。同日，陈慧嫦和程笑欢签署《中介方告知客户的国家购房政策告知书》，确认知悉楼龄长短（涉及银行按揭时间长短）并了解所提示的风险等。陈慧嫦和程笑欢还在查询时间为2018年10月28日的涉案房屋查询结果上签名，该查询结果载明：房屋结构为混合结构，建筑面积为22.7259，建筑时间-；等。2018年10月29日，陈慧嫦（乙方）、程笑欢（甲方）和德才公司（丙方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖涉案房屋提供中介服务事宜；中介服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；乙方权利和义务：签订合同前查阅上述物业的权属证明文件，实地查看及了解上述物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等；签署本协议后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获得银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以协商解决；等。陈慧嫦签署《咨询服务费确认书》，确认德才公司提供了中介咨询服务，成功促成其签署涉案房屋的买卖合同，同意支付13000元咨询服务费等。陈慧嫦为证明其主张还提交了以下证据：1.林××（乙方）与程笑欢（甲方）于2019年3月5日签订的《补充协议》，约定：由于买卖双方均不委托中介推荐的按揭服务公司办理上述手续，现补充约定如下：买卖双方自行委托农业银行按揭机构办理按揭贷款及过户手续（按揭机构联系人：王敏，联系电话：159××××××××）；由于本次交易由买卖双方自行办理或自行委托其他公司、代理人办理相关手续，中介方无法作监管，故买卖双方愿意承担因此产生的交易风险；买卖双方已知悉须选择具有较高信用度和实力的按揭公司/银行办理按揭手续，以防逾期或无法向业主支付房款/无法收取房款等交易风险；等。拟证明陈慧嫦委托办理的按揭银行。2.合同解除通知书，拟证明陈慧嫦曾向程笑欢要求解除房屋买卖合同。程笑欢质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，没有收到该通知书。德才公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议。证据2的真实性、合法性由法院认定，不清楚。一审诉讼中，德才公司表示：其通过现场查看、查册、走访、询问合作单位（专业鉴定机构）形式调查房屋的楼龄，因房屋建设年代较早，对房屋具体楼龄不清楚，同时告知陈慧嫦房屋建筑年代较早，房屋楼龄会影响按揭贷款金额多少、年限时长，且陈慧嫦与程笑欢已在告知书上签字确认；陈慧嫦未获得银行的按揭贷款，经了解相关政策，其认为并非仅楼龄一个原因造成，陈慧嫦母亲超年龄贷款，也是贷款未获得银行批准的重要原因之一。陈慧嫦向一审法院申请对涉案房屋的楼龄（建筑时间）进行鉴定。一审法院认为：陈慧嫦与程笑欢签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，陈慧嫦向程笑欢支付了定金50000元，故陈慧嫦和程笑欢的房屋买卖关系成立。陈慧嫦表示程笑欢、德才公司未告知其涉案房屋楼龄超出35年，致其无法进行商业按揭贷款，故要求解除合同。从本案查明的事实可见，签订合同时程笑欢已向陈慧嫦出示房产证，德才公司也已向陈慧嫦提供房屋查册信息，程笑欢、德才公司已尽到诚实、谨慎的义务，陈慧嫦未提供证据证明程笑欢、德才公司存在刻意隐瞒的情形，也未提供证据证明因涉案房屋楼龄过长导致其无法办理商业按揭贷款，故对陈慧嫦的上述主张，一审法院不予采纳。陈慧嫦未举证证明程笑欢对房屋买卖合同不能继续履行存有过错，在此情况下，陈慧嫦未按照合同约定履行义务已构成违约。现陈慧嫦要求解除合同，该合同事实上已经无法继续履行，故一审法院确认双方签订的房屋买卖合同解除。合同约定，陈慧嫦签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向程笑欢支付成交价10%的违约金，程笑欢应退还陈慧嫦已付的所有款项。故程笑欢要求陈慧嫦支付成交价10%的违约金62000元符合合同约定，一审法院予以支持，但应将陈慧嫦已付的50000元定金退还给陈慧嫦。陈慧嫦要求德才公司对程笑欢退还定金承担连带清偿责任,并按中介服务费3倍的标准赔偿39000元的诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。陈慧嫦向一审法院申请对涉案房屋的楼龄（建筑时间）进行鉴定，该鉴定并非必要，故对陈慧嫦的该申请，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年2月28日作出如下判决：一、解除陈慧嫦与程笑欢就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》；二、陈慧嫦在本判决生效之日起十日内向程笑欢支付违约金62000元；三、程笑欢在本判决生效之日起十日内退还定金50000元给陈慧嫦；四、驳回陈慧嫦的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费2025元，由陈慧嫦负担887元，程笑欢负担1138元；反诉受理费675元，由陈慧嫦负担。经二审审查，一审法院查明基本事实无误，本院予以确认。本院二审另查明，涉案房屋是房改房，程笑欢购买时已是二手房，程笑欢在二审庭询中述称其购买涉案房屋时一次性付清房款，没有关注楼龄的问题，也没有注意房产证平面附图上载明的绘制时间。陈慧嫦承认程笑欢出示房产证时其没有注意到房产证平面附图上载明的绘制时间。二审期间，陈慧嫦补充提交了如下证据：1.广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司于2019年3月21日出具的《房地产估价初评答复书》（以下简称初评答复），委托方为中国农业银行股份有限公司，评估楼龄约35年；2.2019年4月19日下午陈慧嫦与德才公司工作人员的通话录音，德才公司在录音中表示其不知楼龄，因涉案房屋资料已经过审核，也无法再办理购房贷款。程笑欢质证认为证据1不正规，不具有证明力；证据2与程笑欢没有关联。德才公司质证认为上述证据不属于二审新证据，不应采纳。对于录音的真实性，德才公司表示庭后提交关于录音的书面意见，但至本案审理终结前并未提交。本院认为陈慧嫦补充提交的上述证据与一审证据可以相互映证，程笑欢与德才公司均没有相应证据予以反驳，本院予以采信。本院认为，依据陈慧嫦的上诉主张，结合二审各方诉辩意见，本案二审争议的焦点为陈慧嫦是否具有解除涉案房屋买卖合同的权利、应否向程笑欢支付违约金。对此，本院分析如下：第一，根据陈慧嫦与程笑欢签订的《房屋买卖合同》约定，双方通过存量房网上交易系统签订《广州市存量房买卖合同》与上述《房屋买卖合同》具有同等效力，不一致时以《房屋买卖合同》为准。而《房屋买卖合同》约定的买方付款方式是按揭付款。可见，涉案房屋买卖合同能正常办理按揭贷款，是买卖双方的合理预期，也是合同得以履行的重要条件。第二，陈慧嫦二审补充提交的证据与其一审提交的证据及各方陈述相互印证，可以证实因涉案房屋楼龄太长而无法办理按揭贷款手续，程笑欢与德才公司均没有证据证明是因买方的资信不能办理按揭。对于涉案房屋的楼龄，陈慧嫦确认签订合同时没有注意到房产证平面附图的测绘时间是1991年，程笑欢亦陈述其原来是一次性付款购买房屋，对楼龄不知情，也未注意房产证附图测绘时间，而德才公司亦始终无法明确涉案房屋的具体楼龄，可见，房屋买卖各方对涉案房屋的楼龄均没有尽到主动询问、披露和调查提示的义务，各方在合同中约定买方以按揭方式付款，是基于对涉案房屋能够办理按揭的认识和预期。现因为涉案房屋楼龄问题不能办理按揭贷款，不可单方归责于买方陈慧嫦。虽然涉案《广州市存量房买卖合同》第三条约定如银行不批准陈慧嫦贷款申请，双方当事人同意以现金或转账方式向程笑欢补足差额。但《房屋买卖合同》已明确约定《广州市存量房买卖合同》与上述《房屋买卖合同》不一致时以《房屋买卖合同》为准。而《房屋买卖合同》并没有若银行不批准贷款则买方以现金或转账补足差额的约定，反而在合同中约定因金融政策性调整导致按揭抵押贷款未获银行批准，而买方不能一次性补足全部楼款给卖方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。因此，本案因房屋楼龄问题不能办理按揭贷款，不可单独归责于买方，买方亦不负有以现金补足楼款的约定义务。本案属于合同因不可归责于一方的事由而无法履行，当事人均可主张解除合同，且不需要承担违约责任。现陈慧嫦请求解除合同，陈笑欢对解除合同亦无异议，本院予以确认。但一审认定陈慧嫦违约解除合同不当，本院予以纠正。程笑欢应当向陈慧嫦返还已支付的房款（定金），陈慧嫦无需向程笑欢支付违约金。陈慧嫦要求德才公司承担赔偿责任亦不予支持。综上所述，陈慧嫦的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初14237号民事判决第一项、第三项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初14237号民事判决第二项、第四项；三、驳回陈慧嫦的其他诉讼请求；四、驳回程笑欢的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件本诉受理费2025元，由陈慧嫦负担775元，程笑欢负担1250元；反诉受理费675元，由程笑欢负担；二审案件受理费675元，由程笑欢负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年八月二十五日法官助理白晶刘丹红书记员苏劲丹