河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初9712号原告：杨丹，女，1981年5月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：余海舟，河南高端律师事务所律师。被告：马建霞，女，1985年4月8日出生，汉族，住河南省郑州市。原告杨丹诉被告马建霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨丹委托代理人余海舟到庭参加诉讼；被告马建霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨丹向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告于2019年5月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告房屋租金10800元及利息648元（利息以10800为基数，按照年利率24%计算，自2020年2月29日开始计算，暂计至2020年5月29日，此后不停止计算，直至清偿完毕之日止）；3、判令被告支付物业管理费2235元；3、判令被告将租赁房屋恢复原状；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年5月29日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于郑州市郑东新区天赋路39号2号楼1层6号、建筑面积93.91㎡的房租出租于被告，租赁期限共计12个月，自2019年5月29日至2020年5月29日止；租金每月3800元，租金按季度结算，租金到期提前10日缴纳。被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金5%，以天数计算向原告交付违约金。在租赁期间，物业管理费由被告自行负担。在实际支付过程中，被告认为租金过高，后双方口头约定协商按照每月3600元实际支付，截止到目前被告仍未按照合同约定支付最近一个季度（自2020年2月29日至2020年5月29日）的租金，且目前合同已经到期，故提起诉讼，望判如所请。被告马建霞未答辩。经审理查明，2019年5月29日，原告杨丹（作为甲方、出租方）与被告马建霞（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于郑州市郑东新区天赋路39号2号楼1层6号房屋出租给乙方，租期2019年5月29日至2020年5月29日，租金3800元/月；乙方向甲方缴纳租房物品及费用押金为一个月房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；乙方逾期交付租金，除应补缴欠租外，并应按租金5%，以天数计算向原告交付违约金。租赁期间内的物业管理费应在租赁结束时由乙方交清等。原告提交的银行流水显示：2019年6月19日，案外人叶凯通过其银行账户（账户号：62×××77）向原告杨丹银行账户（账户号：62×××41）转账10800元；2019年9月23日，案外人赵军锋通过其银行账户（账户号：62×××36）向原告杨丹银行账户（账户号：62×××41）转账10800元；2020年1月13日，案外人赵军锋通过其银行账户（账户号：62×××36）向原告杨丹银行账户（账户号：62×××41）转账10800元。原告称，被告通过案外人叶凯在2019年6月19日支付10800元租金（2019年5月29日至2019年8月29日租金）；被告通过案外人赵军锋（应该是原告老公）在2019年9月23日支付10800元（2019年8月30日至2019年11月29日租金）；被告通过案外人赵军锋（应该是原告老公）在2020年1月13日支付10800元（2019年11月30日至2020年2月29日租金）；被告剩余最后一个季度（2020年3月1日至2020年5月29日）的租金10800元未支付，并且被告在2015年7月10日支付了2270元押金未予以退还。2020年6月11日，河南民航物业管理有限公司出具收据一张载明：兹收到33-822杨丹交来物业费2235.05元（2019.4.1-2020.5.31）1.7元标准。原告提交的中国银行微信消费支付存根显示2020年6月11日消费2235.05元。原告称，被告从2015年起都在租赁涉案房屋，原被告在2019年5月29日最后一次签订续租合同前，已经拖欠了部分月份物业费，在2020年6月份对涉案房屋进行清理时去物业处询问，被告物业费自2019年4月1日起拖欠物业费，故原告诉请2019年4月1日至2020年5月31日的物业费2235元。庭审中原告称，原被告在2015年起租赁涉案房屋，之前正常支付房屋租金。在之前的租赁合同到期后，在2019年5月29日续签，约定租赁期限为2019年5月29日至2020年5月29日，约定租金未3800元/月。后在实际履行支付过程中双方口头协商将租金变为3600元/月，按季度支付，物业费2235元/年。该房屋是作为被告美容店的员工宿舍使用，该份租赁合同被告最后一次支付租金是在2020年1月13日，支付的是2019年11月29日至2020年2月29日的租金，该租赁合同最后一个季度的租金未支付，之前的租金全部支付完毕。并且该合同中的物业费被告从2019年4月1日至今未支付。并且被告自2020年春节之后未进入涉案的房屋，并且在该租赁合同到期后联系被告搬离涉案房屋内的物品，无法联系上被告，原告在2020年6月中下旬对涉案房屋内的物品进行清除出去，涉案房屋内没有贵重物品，仅有员工上下铺的床，也没被告员工的生活物品，仅些生活垃圾。被告在2015年7月10日支付了押金2770元，原告尚未退还给被告以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》一份、银行转账房租记录一份、物业公司收据及银行单据一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。根据原告向本院提交的证据及原告庭审陈述，本院认定原告已履行了《房屋租赁合同》中约定的交付房屋义务。庭审中原告称，被告通过案外人叶凯在2019年6月19日支付10800元租金（2019年5月29日至2019年8月29日租金）；被告通过案外人赵军锋（应该是原告老公）在2019年9月23日支付10800元（2019年8月30日至2019年11月29日租金）；被告通过案外人赵军锋（应该是原告老公）在2020年1月13日支付10800元（2019年11月30日至2020年2月29日租金）；被告剩余最后一个季度（2020年3月1日至2020年5月29日）的租金10800元未支付，并且被告在2015年7月10日支付了2270元押金未予以退还。被告未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，××感染肺炎疫情发生突然，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地防疫情况等酌定时免除被告60日租金。故原告诉请被告支付最后一个季度的租金10800元，扣除60日租金及2270元押金，本院予以部分支持1330元。原告诉请判令被告支付利息648元（利息以10800为基数，按照年利率24%计算，自2020年2月29日开始计算，暂计至2020年5月29日，此后不停止计算，直至清偿完毕之日止）。本院认为，原被告签订的租赁合同中约定有违约金，原告诉请判令被告支付利息，本院不予支持。关于原告诉请物业费，合同约定租赁期间内的物业管理费应在租赁结束时由乙方交清。庭审中原告，被告从2015年起都在租赁涉案房屋，原被告在2019年5月29日最后一次签订续租合同前，已经拖欠了部分月份物业费，在2020年6月份对涉案房屋进行清理时去物业处询问，被告物业费自2019年4月1日起拖欠物业费，故原告诉请2019年4月1日至2020年5月31日的物业费2235元。根据原告向本院提交了河南民航物业管理有限公司于2020年6月11日出具的收据，原告向物业公司交纳了2019年4月1日至2020年5月31日的物业费2235.05元。故本院对原告该项诉请予以支持。原告诉请判令解除原告与被告于2019年5月29日签订的《房屋租赁合同》。原被告签订的《房屋租赁合同》约定：租期2019年5月29日至2020年5月29日。现该合同履行期限已经届满，故对原告该项诉请本院不予支持。关于原告诉请被告将租赁房屋恢复原状，不明确、不具体，本院不予支持。被告马建霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、被告马建霞本判决生效后十日内向原告杨丹支付租金1330元、物业管理费2235元；二、驳回原告杨丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中民人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元（已减半收取），由原告杨丹负担46元，被告马建霞承担25元。本判决为终审判决。审判员 彭 磊二〇二〇年八月十四日书记员 桑金波