江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4408号上诉人（原审被告）：苏州当代绿建置业有限公司。委托诉讼代理人：田帅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李健。被上诉人（原审原告）：李英华。被上诉人共同委托诉讼代理人：陈斌刚，江苏百年英豪律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：李彦，江苏百年英豪律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司苏州姑苏支行。委托诉讼代理人：邰梦圆，江苏久顺律师事务所律师。上诉人苏州当代绿建置业有限公司（以下简称当代绿建公司）因与被上诉人李健、李英华、原审第三人交通银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称交行姑苏支行）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。当代绿建公司的上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回李健、李英华的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由李健、李英华承担。事实和理由：一、一审判决超出李健、李英华诉讼请求，违反法定程序。李健、李英华一审诉讼请求中没有要求当代绿建公司承担已支付款项的11.7%利息损失，一审违反了不告不理原则。二、涉案商品房买卖合同不存在欺诈的情形，一审法院认定存在欺诈进而撤销合同，存在事实认定错误。1.当代绿建公司不存在虚假宣传，房屋销售时对外的宣传均有限定条件，即仅作为要约邀请，而不作为要约，当代绿建公司的立体模型、户型图、沙盘等也均有此告知，这类宜传并不构成虚假宣传，是在合理渲染公司产品优势。2.当代绿建公司与李健、李英华签署的《放弃架空层使用声明》，应当整体看待。因为该声明实际是预先定制的业主公约，通过当代绿建公司给出的方案，全体业主同意将架空层公共区域按户分割，业主能够合理利用专属自己使用的一部分架空层，是能够达到我司宜传的目的，也能够达到购房人的预期，这不能说是欺诈。3.李健、李英华通过委托他人支付金额用于建造专属于其使用空间的物理分割，包括墙体的封堵、玻璃安装、窗户安装等，李健、李英华的行为是其真实意思表示。4.李健、李英华的行为可以看出买卖双方实际达成合理分割使用架空层的合意，当代绿建公司没有进行捏造隐匿事实也没有歪曲事实，李健、李英华没有陷入错误认识，而是真实的了解架空层的情况，还通过广告提供的可供参考的生活场景，设想了购置房屋之后的装修方案。就涉案房屋小区现状来看，小区业主已经按照依照装修效果进行装修，也按照放弃架空层使用声明的安排，对小区架空层进行了分割使用，业主均己实现自己的购房意图。三、一审法院会员费问题事实认定错误，适用法律错误。费根据李健、李英华与品源公司签订的《会员服务合同》缴纳5万元会员，李健、李英华享受购房价格优惠，与是否购买房屋无关，不签订《会员服务合同》即不享受价格优惠也可购买房屋，不存在一审法院所说的捆绑销售的问题。根据合同相对性，李健、李英华的相关费用或者解约应当与品源公司协商，与当代绿建公司并无关联。四、合同被撤销的后果，一审法院适用法律错误。1.合同撤销后，房屋须恢复原状。2.一审法院判决按照11.7%的利率支持利息损失，适用法律错误。李健、李英华二审辩称，1.一审判决并未超出诉讼请求，程序完全正确。李健、李英华一审诉讼请求包括：要求当代绿建公司就已付购房款支付利息，要求当代绿建公司参照重新购置类似房屋的差价赔偿损失等。一审法院综合当代绿建公司欺诈的情形、李健、李英华的实际损失等因素酌情对损失认定以首付款和已付贷款本息为基数按照年利率11.7%支持其利息损失，不存在判决超诉请的情形，更无任何程序违法行为。2.涉案商品房买卖合同存在欺诈情形，已被已效法律文书所确认，一审法院认定事实正确。当代绿建公司在销售房屋时，承诺赠送1F，1F包括超大花园、有庭有院，且1F可以改造成一个会客厅、一个卧室与一个卫生间，业主独家实际使用面积将远远超出产证面积。样板间、宣传册、沙盘模型及销售人员的陈述均能印证此事实，此外绿建置业虚假宣传的情况，已由行政部门认定且做出行政处罚，也正是因为绿建置业的虚假宣传，才诱导了李健、李英华与其签订购房合同。一审法院受理本案件的同时，还同时受理了其他两个类似案件，其他两案判决书均已经生效，当代绿建公司也主动履行了判决义务。3.一审法院对于会员费事实认定清楚，这同样也被生效判决认定。4.李健、李英华至今没有收房，房屋仍保存毛坯状态，李健、李英华从未对涉案房屋进行装修，也没有主动委托第三人对架空层进行处理。一层架空层虽有隔断，这是因为李健、李英华所购房屋正好处于联排的中间户，左右邻居为了入住，邻居因共用墙而一并处理，以保持外立面的一致性，这并非是李健、李英华的主动行为，架空层目前仍未封闭起来，而是处于可以随意进入的状态，且目前的隔断对房屋价值无任何不利的影响，故不需要恢复原状。原审第三人交行姑苏支行二审辩称，1.一审法院判决超出李健、李英华的诉讼请求。李健、李英华提出的四项诉讼请求中并未要求解除与第三人之间的《个人房产抵押贷款合同》。一审法院直接判令解除案涉《个人房产抵押贷款合同》，违反了不告不理原则。2.若二审依法撤销原判，应当改判李健、李英华继续履行与原审第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》。李健、李英华向一审法院起诉请求：1.依法撤销李健、李英华与当代绿建公司于2018年5月26日签订的《苏州市商品房买卖合同》；2.当代绿建公司返还李健、李英华已支付的购房款人民币4172648元，并赔偿李健、李英华会员费损失5万元，并支付上述款项的利息，其中购房款利息明确为：以本金10万元从2018年1月14日起、以本金1172648元从2018年4月16日起、以本金290万元从2018年6月12日起均按照同期银行贷款利率计算至实际退还之日止，会员费利息以5万元为本金自2018年1月16日按照同期银行贷款利率计算至实际返还之日止；3.当代绿建公司赔偿李健、李英华损失人民币1424316元；4、诉讼费用由当代绿建公司承担。一审法院认定事实：李健、李英华于2018年1月14日向当代绿建公司支付购房定金10万元。2018年4月16日，李健（乙方）与苏州品源信息技术有限公司（以下简称品源信息公司）（甲方）签订《品源会员服务协议》一份，约定乙方通过向甲方支付5万元作为预存的会员服务费用，并提供相关个人资料后成为甲方会员，在甲方合作楼盘享受甲方所争取的购房优惠，以及后续增值服务，每笔会员服务费仅可享受一套房源优惠，会员服务费不抵充房款；乙方支付的会员费与甲方合作商无关（购房活动中，活动服务费不计入且也不抵扣选购房屋的购房款）；乙方理解，甲方并非相关合作商的代理或委托中介机构，并未接受开发商委托销售相关房源等内容。协议签订当日，李健、李英华向品源信息公司支付5万元，品源信息公司出具收据，载明收款事由为会员服务费。庭审中，当代绿建公司确认品源信息公司是与其合作的电商，负责对外拉客户来购房，但认为其不支付电商任何费用，业主给电商的费用也不交给被告公司。当日，李健、李英华又向当代绿建公司支付房款1172648元。2018年5月24日，李健、李英华与当代绿建公司签订了《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201805240002），约定：李健、李英华购买该公司开发的位于相城经济开发区，所属自然层为2-3层（主管部门提示，如存在4层、13层、14层等不编层和有架空层、地面车库等，所属自然层应作相应处理，架空层、地面车库算自然层次，半地下车库不算自然层次），建筑面积共210.84平方米，毛坯房，总价款暂定4172648元；出卖人定于2018年10月30日前将该商品房交付给买受人等内容。合同第二十条（逾期交房违约责任）约定，出卖人如未按本合同第17条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别作以下处理。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金。造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。第三十六条（解除合同的违约责任）约定：买卖双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格执行。本合同生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求解除合同的，构成违约，除双方另行约定外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%赔偿对方损失。补充条款第九条第1项约定：买受人清楚并确认，出卖人在销售商品房时设置有样板房的，买受人在此确认出卖人已明确告知买受人该商品房实际交付时的商品房质量、设备及装修与样板房是不一致的，买受人对此无任何异议。出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。补充条款第十五条约定：1、出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同的约定为准，出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。2、买受人清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、样板房、模型及其他宣传资料中明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响。另据该网签合同后面附图显示，李健、李英华实际购买了11号楼地下储藏室3及自然层2-3层，李健、李英华确认该地下室价格也包括在总房款中。嗣后，李健、李英华（共同作为借款人、抵押人），贷款人交行姑苏支行、保证人当代绿建公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：因李健、李英华购买涉案房屋并以该房屋向交行姑苏支行申请个人房产抵押贷款金额为290万元，贷款期间312个月，贷款以等额本息还款方式，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人当代绿建公司为本合同项下的贷款提供连带责任保证。后交行姑苏支行于2018年6月12日全额发放了贷款290万元。自此起，李健、李英华逐月向交行姑苏支行归还贷款本息至今。至当代绿建公司向包括李健、李英华在内的业主交房时，李健、李英华认为其交付房屋不符合双方约定，一直未予收房至今。另查明，2019年3月11日，苏州市相城区市场监督管理局对当代绿建公司作出了相市监案字[2019]43号行政处罚决定书，该处罚决定书查明：当代绿建公司从事开发位于苏州相城经济开发区的当代万国墅房地产项目，2017年4月开盘销售中叠和下叠户型时，以发放的户型图、展示的楼盘独立立体模型等方式，把一楼架空层作为有居住功能的房间对外进行宣传和展示；2017年7月其在小区的7号楼设立样板房，把一楼架空层装饰布置成有居住功能的房间作为叠加户型整体的一部分对外进行展示；在4幢楼房前规划有车位的情况下，其为了整个小区沙盘的美观性，把沙盘上的车位改变成绿化对外展示；期间，户型图宣传册是委托苏州市墨客纸制品包装有限公司制作印刷的，总的费用27850元；涉及样板房的装饰费用无法计算；由于经手人员调动频繁，沙盘和立体模型的制作单位和制作费用无法查实。至案发，其共销售叠加户型房产65套。该局认为，当代绿建公司在销售房产时，以样板房、立体模型、户型图、沙盘等形式发布与实际情况不符的虚假广告，并对消费者的购买行为产生实质性的影响，其行为应当予以处罚，由于其虚假广告费用无法计算，经集体讨论，决定对其发布违法广告的行为按广告费用无法计算的违法行为予以处罚。当代绿建公司的上述行为构成了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（二）项所列行为。该局根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款之规定，责令其改正违法行为，停止发布违法广告，消除影响，并决定对其处罚款250000元，上缴国库。上述事实，有商品房买卖合同、POS机签单、收据、《个人房产抵押贷款合同》、行政处罚决定书、品源会员服务协议及收据、及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以确认。审理中，李健、李英华为证明其诉讼请求，另外举证：1、查茨沃斯庄园F户型图宣传册复印件一份，证明开发商承诺此套型业主独享使用面积远超建筑面积。这是李健、李英华所购买的户型。2、售楼处沙盘模型照片黑白打印件6张、彩打2张，证明沙盘模型明确显示该套型实际使用部分共有4叠，-1F、1F、2F、3F四个楼层均可连成一个整体，并由业主独享使用。3、1F实地照片打印件2张，证明1F只有支撑的立柱，其余部分完全空空荡荡，1F无任何内墙，亦无封闭的外墙，更未分割成整套房屋的独享封闭空间。4、开发商承诺赠送面积的附件照片打印件一份3张，证明开发商承诺赠送面积的附件，签署时同时要求购房者签署放弃其购房产以外部分1F使用权。其提供的是其他业主的复印件，原件均在当代绿建公司。5、实景VR图片网页打印件1张，证明开发商的VR宣传视频显示赠送的1F均可由业主独享使用。6、相城区澄阳街道对于架空层性质给业主的回复网站截屏打印件1页，当时是有业主在寒山闻钟上去投诉这个事情，相城区澄阳街道在寒山闻钟上公开回复业主，认为架空层搭建是违法建设，但暂缓处理。7、城管执法照片打印件四页，业主群中的其他业主拍摄后上传至群里的，由李健、李英华打印出来的，证明对象是2019年4月城管街道联合在万国墅查处违建情况，业主只要在一楼架空层按照样板间样式搭建卫生间的，发现搭建的一律拆除。而且这个是拆了好多次，有的业主还不止搭建了一次，反正只要搭建就被拆除。8、售楼处的照片打印件三页，业主群中的其他业主拍摄后上传至群里的，由李健、李英华打印出来的，当时的沙盘模型是可以清晰地看出一楼部分业主可以完全封闭使用。9、光盘一份，视频可以清楚地看出开发商的样板房一楼里面的格局是一个客厅、一个房间、一个卫生间，全部是封闭使用。10、户型图宣传册原件一份，这个是李健、李英华所购户型当时的宣传资料。当代绿建公司质证后认为，1、复印件的真实性无法确认，本宣传册不能作为本案定案的依据，宣传册中明确列明了所有户型展示均为改造装修后的效果图，而双方实际上在合同中约定为毛坯房交付，同时在上面已经标示出原始平面与改造空间平面，也就是说在宣传册中以普通人常识判断，宣传册中改造后的房屋并不是实际销售的房屋，也并非当代绿建公司最终交付的房屋结构、房屋平面、房屋户型，再次广告中可以反映出开放商在宣传中并没有隐瞒架空层，并没有虚构架空层的事实，只是在广告宣传中提到后期房屋交付后李健、李英华进行装修时可以对房屋进行类似的改造装修，这种改造装修的实施是李健、李英华完成的，而并非在这个里面明确是由当代绿建公司进行改造和交付的，这一点对李健、李英华并没有造成误导，最多是被告方对外广告宣传中有引导原告进行房屋装修后改造可能性的展示，并没有隐瞒、虚构的事实，特别强调宣传册中最后一页最下面有免责声明，声明了本宣传册是要约邀请，该声明在双方的合同的中进一步的重申，说明当代绿建公司在广告宣传及后期合同签署也没有做虚构事实、隐瞒真相的行为。2、无法确认照片的真实性、关联性，不能看到李健、李英华具体所在的楼幢、楼层区位，对李健、李英华的证明目的不予确认。3、不能反映拍摄的位置及区域，所以对证明目的不予确认。4、对于共同共有的主体可以以约定的方式按份共有，所以开放商就小区公共面积的使用让购买业主签署相应的权利放弃的有关申明，并不违反法律法规的强制性规定，该申明进一步印证李健、李英华在购买房屋时已经明知1层为架空层的事实，该1层并不是当代绿建公司实际交付的房屋空间，也没有隐瞒、虚构1层的使用性质，所以不存在欺诈。5、证据三性均不确认，无法判断。6、8、9，李健、李英华无法提供原始载体，故对于该类证据缺乏法律规定的合法形式，对其真实性不予确认。7、城管执法照片无法确认与本案的关联性，从照片本身无法清晰地看到与李健、李英华所购房屋及小区有直接的关联性。综上李健、李英华补充的相关证据真实性无法确认，关联性和合法性也无法确认。10、对宣传册的真实性不持异议，但是宣传册中所反映的内容已经清晰地告知了李健、李英华所展示的内容属于装修改造后的内容而不是实际交付以及购买的房屋。在关于1F的描述中左下角明确属于架空层平面。同时在右下角写的是装修建议四个字，说明在宣传册当中已经明确告知李健、李英华，该空间属于架空层。现在李健、李英华又以该宣传册、虚假宣传误导自己，形成欺诈来主张，不能成立。从原始户型平面图的展示以及用虚线的形式标识出这属于装修可利用空间，并不属于当代绿建公司承诺的交付的房屋。根据双方买卖合同体现的内容，该1F并不属于双方买卖合同所确定的购买内容，也就是说合同和广告已经可以清晰的对比出1F属于改造装修，并不属于购买的交付标准，所以基于这个广告宣传册，李健、李英华主张应当交付或者说认为存在交付的房屋不一致不能成立。当代绿建公司为反驳李健、李英华的诉请，另外补充举证李健、李英华所购房屋的一楼架空层在3月18日的实景照片打印件8张，证明李健、李英华完成了其一楼架空层的门窗安装、墙体搭建，从李健、李英华的搭建行为，也可以说明装修行为应当由李健、李英华自行完成的，双方之前所约定的不包括这一部分，李健、李英华已经完成了部分装修行为，不能据此提出撤销合同。同类案件也是开发商交付房屋，搭建行为不属于开发商的实际行为，属于买房人的搭建行为。李健、李英华质证后认为，对于照片真实性无异议，但是证明目的不予认可，李健、李英华并未收房，那个地方并不是李健、李英华搭建，是左右邻居搭建，房屋是联栋，我所购房屋是中间户，左右邻居需要砌墙、安装窗户居住，墙是公共部分，门窗是互相挨着的，都是邻居搭建的，我什么也没有做，门窗是邻居买的，工人也邻居找的，邻居要我承担了几千块钱的费用，搭建好问我要钱，我也不好翻脸。本案争议焦点：一、涉案商品房买卖合同是否存在应当撤销情形。解决该争议焦点的前提是当代绿建公司是否存在虚假宣传，且对李健、李英华是否构成欺诈。对此，一审法院认为，首先，根据行政处罚决定书的记载，当代绿建公司在销售涉案房产时，以发放的户型图、展示的楼盘独立立体模型等方式，把一楼架空层作为有居住功能的房间对外进行宣传和展示，以样板房、立体模型、户型图、沙盘等形式发布与实际情况不符的虚假广告，并对消费者的购买行为产生实质性的影响。当代绿建公司虚假宣传的违法行为已经依法确认，毋庸置疑。其次，根据宣传册中对于一楼架空层装修建议、功能定位的描述，如“阳光阔绰的待客之道”、“附赠南北双花园让绿色风景无处不在”，均具体和明确，虽然系装修建议，但该建议在楼盘销售时作出，显而易见就是当代绿建公司为达到房屋热销的目的，在其明知该架空层属于公共部位的情况下故意模糊概念、隐瞒事实、虚构一层架空层可以装修、改造成花园、待客厅的事实，误导购房者相信该1层就是开发商赠送其可以作为其自有独立空间的专享部分。第三，涉案楼盘大多为改善性的叠墅型商品房，消费群体的起点高、需求多，尤其是当代绿建公司制作的专门针对涉案房屋的F1宣传册，将地下储藏室、一楼架空层、二楼和三楼依序而排，四层叠加，虚假宣传，捆绑销售，对于购房者诱惑极大，而且从结果来看，李健、李英华确实一并购买了地下储藏室和2-3层，而现在一楼架空层不能如其宣传成为自有空间，显然有悖李健、李英华当初真实的购买意愿，此结果均系当代绿建公司故意欺诈造成。因此，根据以上分析足以认定当代绿建公司的虚假宣传存在欺诈的故意，使李健、李英华在违背其真实意思的情况下签订了涉案商品房买卖合同。现李健、李英华要求撤销合同，具备事实基础和法律要件，应予支持。对于当代绿建公司辩称其行使撤销权超过除斥期间的说法，根据双方合同约定，当代绿建公司应当在2018年5月至10月之间交付房屋，李健、李英华最早也系在此期间可能知晓被欺诈的情形，李健、李英华于2019年4月份提起本案诉讼，并未超出一年的除斥期间，该辩解不予采信。对于当代绿建公司另外抗辩称李健、李英华已经对一层架空层进行了装修，李健、李英华回应认为系因邻居对架空层进行装修因共用墙而一并处理，并承担了部分费用，一审法院认为李健、李英华该辩解符合人之常情，并不能据此认为李健、李英华认可并接收了该房屋等事实。至此，一审法院认定对李健、李英华与当代绿建公司签订的《商品房买卖合同》予以撤销。二、商品房买卖合同撤销后的相应处理。一审法院认为，涉案商品房买卖合同因当代绿建公司欺诈而被撤销后，李健、李英华已支付的购房款理应由当代绿建公司返还给李健、李英华，并赔偿李健、李英华因此所产生的损失。同时，因商品房买卖合同被撤销，致使按揭贷款合同目的无法实现，李健、李英华与第三人交行姑苏支行签订的《个人房产抵押借款合同》理应解除，解除后，李健、李英华应当一次性返还第三人剩余借款本金并结清贷款利息（故李健、李英华在本案判决后仍应继续按期向第三人支付贷款本息直至判决生效之日），当代绿建公司对此承担连带清偿责任。据此，李健、李英华请求判令当代绿建公司一次性返还购房款4172648元，理论上应予支持，但由于该总房款中包含了第三人的房贷，而《个人房产抵押借款合同》解除后李健、李英华应当向第三人支付剩余房贷本金，同时当代绿建公司也负有连带清偿责任，故为了减少不必要的环节和徒生的风险，根据相关司法解释规定，实际可以由当代绿建公司一次性偿还第三人剩余的贷款本金及当期未付利息（以第三人出具的结算清单为准），同时由当代绿建公司返还李健、李英华首付款1272648元及李健、李英华已付贷款本金、利息。对于李健、李英华主张的已付购房款的利息损失及索赔损失1424316元，一审法院认为应作为李健、李英华的损失一并予以确定，李健、李英华因为购买该套房屋造成的实际损失就是其已经支付的首付款和已付贷款本息的资金占有期间的费用，由于从李健、李英华购房至今，房屋价格总体走势平稳，并未发生明显波动，且因李健、李英华所预购房屋没有可供类比、参考的，对于李健、李英华申请评估重新购置的差价也无法进行，因此一审法院依据当代绿建公司欺诈的情形、李健、李英华的实际损失等因素酌情对此部分损失认定以首付款和已付贷款本息为基数按照年利率11.7%支持其利息损失，具体如下：以10万元为基数从2018年1月14日起，以1172648元为基数从2018年4月16日起，均按照年利率11.7%计算至当代绿建公司实际返还款项之日止；另外对于已付贷款本息，也以各笔已付贷款本息为基数从各自实际支付之日起均按照年利率11.7%计算至当代绿建公司实际返还款项之日止。对于李健、李英华主张赔偿5万元会员费并支付利息损失，虽然该会员费并非由当代绿建公司收取，但其也确认品源信息公司系其合作单位，该笔费用的收取与购买该商品房紧密相关，从现实生活中看也系捆绑销售，现因当代绿建公司欺诈导致合同被撤销，该会员费作为损失应当由当代绿建公司当代绿建公司予以赔偿，对于该部分利息同样从2018年4月16日起按照年利率11.7%计算至当代绿建公司实际返还款项之日止。另外，由于涉案商品房买卖合同已经被依法撤销，故李健、李英华也应协助当代绿建公司办理网签备案注销手续。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及其他相关法律规定，判决：一、撤销李健、李英华与苏州当代绿建置业有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201805240002）。二、解除李健、李英华与第三人交通银行股份有限公司苏州姑苏支行签订的《个人房产抵押贷款合同》。三、苏州当代绿建置业有限公司返还李健、李英华购房首付款1272648元并赔偿利息损失（以10万元为基数从2018年1月14日起，以1172648元为基数从2018年4月16日起，均按照年利率11.7%计算至被告实际返还款项之日止）。四、苏州当代绿建置业有限公司应返还李健、李英华已向第三人交通银行股份有限公司苏州姑苏支行支付的贷款本金和利息（以交通银行股份有限公司苏州姑苏支行出具的还款明细清单为准），并赔偿李健、李英华贷款本息的利息损失（以每笔已付贷款本息为基数从各自实际支付之日起，均按照年利率11.7%计算至当代绿建公司实际返还款项之日止）。五、苏州当代绿建置业有限公司应向第三人交通银行股份有限公司苏州姑苏支行偿还李健、李英华《个人房产抵押贷款合同》剩余的贷款本金及未付的当期利息（以交通银行股份有限公司苏州姑苏支行出具的还款明细清单为准）。六、苏州当代绿建置业有限公司赔偿李健、李英华会员服务费损失人民币50000元及该款自2018年4月16日起按照年利率11.7%支付至被告付清之日止的利息损失。上述第三至六项，苏州当代绿建置业有限公司均应于判决生效之日起十日内履行。七、李健、李英华于判决生效之日起十日内协助苏州当代绿建置业有限公司办理《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201805240002）的网签备案注销手续。八、驳回李健、李英华的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币40581元，保全申请费5000元，合计人民币45581元，由苏州当代绿建置业有限公司负担。二审对一审查明事实予以确认。二审中，当代绿建公司向本院提交了李健一户将架空层实施围挡的视频，证明李健、李英华对架空层一事是明知且认可的；当代绿建公司不存在虚构事实或者隐瞒真相的行为，不是欺诈性销售。李健、李英华质证认为，对视频拍摄的现状予以确认，但对绿建置业的证明目的不予认可。从视频现状可以看出李健至今没有收房，房屋仍然处于毛坯状态，李健从未对涉案房屋进行装修。因李健所购房屋正好位于联排中间户，左右邻居为了入住主动隔断形成的共用墙，而并非是李健的主动行为。一层架空层虽有隔断，但从视频可以清晰看出，北侧隔断虽有门，但门并未上锁，可以随意进入；南侧隔断施工尚未结束，至今为止南侧的门都没有，也可以随意进入。这是邻居在隔断共用墙时一并处理的，为了保持外墙立面一致性而作的隔断。从隔断的毛坯状态、隔断未施工完毕、南侧门都没有的现状、一楼架空层可以随意进入这些细节来看，也印证了李健从未收房。邻居收房并对架空层现状的认可，无法推断出李健认可架空层的现状，更无法推定李健已经收房。绿建置业销售房产时存在虚构事实，隐瞒真相，才会引起本案诉讼。本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，当代绿建公司在销售房屋时以样板房、立体模型、户型图、沙盘等方式将一楼架空层作为有居住功能的房间对外宣传和展示，在宣传册上将地下储藏室、一楼架空层、二楼、三楼依序排列，四层叠加，虚假宣传、捆绑销售，误导购房者相信一楼架空层是开发商赠送给购房者作为自有独立空间的专享部分，李健、李英华一并购买了地下储藏室和二、三层，现在一层架空层不能作为李健、李英华的专有空间使用，当代绿建公司以欺诈性销售手段使李健、李英华在违背真实意思的情况下订立的合同，李健、李英华要求撤销合同，本院予以支持。当代绿建公司主张其不存在虚假宣传，不构成合同欺诈。本院认为，当代绿建公司虚假宣传的违法行为已被相关部门依法确认并处罚，其主张宣传是合理渲染产品优势，只是邀约邀请缺乏依据，本院不予支持。当代绿建公司主张其与业主签订了《放弃架空层使用声明》，该声明实际上是业主公约，全体业主同意将公告区域按户分割，故当代绿建公司与李健、李英华就房屋真实情况达成一致，业主能够实现自己的购房目的。本院认为，当代绿建公司对于与业主签订的《放弃架空层使用声明》在一、二审中均未向法院提供，其认为全体业主同意将公告区域按户分割，业主能够实现购房目的缺乏事实依据，本院不予采信。案涉商品房买卖合同因当代绿建公司原因导致撤销，当代绿建公司应将购房款返还给李健、李英华，并赔偿其产生的损失。李健、李英华一审诉讼请求中要求返还购房款及利息，并要求赔偿其损失，一审法院综合当代绿建公司的欺诈行为和李健、李英华的实际损失等，将李健、李英华的利息损失与索赔损失一并确认，酌定李健、李英华的损失为首付款和已付贷款本息为基数按照年利率11.7%的利息损失，并未超出李健、李英华的诉讼请求，本院予以确认。李健、李英华主张当代绿建公司赔偿期为购买房屋支付的5万元会员费及利息损失，当代绿建公司认为支付会员费并非购买房屋所必须的支出，另根据合同相对性当代绿建公司不应承担该笔费用。对此本院认为，会员费虽不是当代绿建公司直接收取，但其也确认了品源信息公司是其合作单位，李健、李英华支付会员费的目的是为了购买房屋，现因当代绿建公司欺诈行为导致合同被撤销，该会员费及利息作为李健、李英华的损失应当由当代绿建公司予以赔偿，一审对此认定正确，本院予以确认。当代绿建公司主张李健、李英华已经对一层架空层装修，对于架空层的情况是认可的，李健、李英华否认其对架空层进行了装修，陈述系因邻居对于架空层进行装修故对共用墙体一并处理，本院认为，李健、李英华因邻居对于架空层进行装修故对共用墙体一并处理的陈述也符合常理，当代绿建公司与李健、李英华双方均确认案涉案涉房屋一直没有交付，不能据此认定李健、李英华认可并接受了房屋。综上所述，苏州当代绿建置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40581元，由上诉人苏州当代绿建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年八月七日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉