辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5781号上诉人（原审被告）：刘美娟，女，1978年6月26日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：陈明显（刘美娟丈夫），男，1978年11月25日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连鸿诚物业服务有限公司，住所地大连市西岗区大同街189号。法定代表人：于国成，该公司经理。委托诉讼代理人：赵跃，辽宁泰海律师事务所律师。上诉人刘美娟因与被上诉人大连鸿诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘美娟上诉请求：撤销原审判决，拒绝支付5280.55元物业服务费及滞纳金，待被上诉人正确履行物业义务及职责后支付4061.96元。主要事实和理由：被上诉人未履行物业服务合同职责，具体事宜如下：未公布物业费收支情况，未及时履行房屋修缮和对公共设施维护的义务，未履行对业主有车库的要入库停放的约定，未对花坛、绿地尽养护管理职责，私自将部分花坛、绿地变成停车场，未阻止违章建筑的建设等。对于被上诉人的不作为，业主有权不交或少交相应物业费。被上诉人大连鸿诚物业服务有限公司不同意上诉人刘美娟的上诉请求，同意原审判决，认为被上诉人是依据与业委会签订的物业合同提供服务，而上诉人上诉主张的依据是前期物业合同，与本案无关。大连鸿诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付所欠物业费4061.96元及欠费期间滞纳金2443元（按日万分之三计算）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，1、被告系大连市甘井子区悦岭街83号4-4-1的业主。2007年9月21日，南岭新城·二期业主委员会（甲方）与大连鸿诚物业管理有限公司（乙方）签订《南岭新城·二期物业管理合同》。合同约定，甲方将南岭新城·二期住宅小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2007年10月8日起至2010年10月7日止，物业管理服务费的标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.40元向业主或使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或使用人收取，收费时间为双月的16-20日。合同中还规定了双方的其他权利和义务等内容。2011年3月25日，大连市甘井子区南岭新城二期住宅小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《南岭新城住宅小区物业服务管理委托合同》，合同约定，乙方提供服务管理，委托管理期限为5年，自2010年10月（合同签订之日）至2016年2月（合同签订之日）日止，住宅房屋的服务管理乙方实行包干制，按建筑面积每月每平方米0.40元向业主、使用人收取，对于延期交纳的物业费，物业收取滞纳金，滞纳金按日千分之三收取，物业服务费用按双月或年交纳。后，大连市甘井子区南岭新城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《南岭新城住宅小区物业服务委托合同》，合同约定，乙方提供服务管理，住宅房屋的服务，乙方实行包干制，按建筑面积每月每平方米0.40元向业主、使用人收取，对延期交纳的物业费，物业收取滞纳金，滞纳金按日千分之三收取，物业服务费用按双月或年交纳，委托管理期限为5年，自2016年2月（合同签订之日）至2021年2月（合同签订之日）。同时合同还规定了双方的权利义务、物业管理服务范围和标准、管理期限等内容。现原告已提供了相应的物业管理服务。被告入住后，自2008年1月至2019年12月，欠交物业服务费用4061.96元。2、原告于2007年2月12日将公司名称由“大连宏成物业管理有限公司”变更为“大连鸿诚物业管理有限公司”；于2008年12月15日，将公司名称由“大连鸿诚物业管理有限公司”变更为“大连鸿诚物业服务有限公司”。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自的义务。原告作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，被告作为业主，亦应按合同约定履行交纳物业费的义务，借故拖欠不妥。现原告要求被告给付2008年1月至2019年12月拖欠的物业服务费用，予以支持。对于原告主张滞纳金一节，因原告亦有服务需提高之处，其主张滞纳金数额过高，依法予以调整至欠付物业费金额的30%，即1218.59元。关于被告辩称原告提供物业服务不合格一节，原告已经提供了相应的物业服务，其不能达到业主完全满意实属在所难免，应当加强管理，提高物业服务质量。但是，依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被告不得以此拒绝支付物业费用。对其辩称，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,之规定，判决如下：一、被告刘美娟自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连鸿诚物业服务有限公司物业服务费用4061.96元及滞纳金1218.59元，合计5280.55元。二、驳回原告大连鸿诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告刘美娟负担。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉《南岭新城住宅小区物业服务委托合同》合法有效，上诉人作为案涉小区业主，权利义务受该合同约束，理应遵照履行。上诉人对于被上诉人是小区业委会依法选聘的物业服务单位和一审查明其欠费事实均未提出异议，被上诉人要求上诉人缴纳所欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当。关于上诉人主张案涉小区长期存在脏、乱、差和私搭乱建无人管理等问题，被上诉人无权收取物业费一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，对于物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对此，上诉人可以另行起诉。上诉人以服务不到位为由拒交物业费的行为，不能有效地提升物业服务质量，反而会加重物业公司的经济负担，也不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，不能得到支持。关于滞纳金一节，被上诉人提供服务很难做到尽善尽美，上诉人并非无故恶意拖欠物业费，本院考虑到被上诉人还要继续为案涉小区提供物业服务，双方矛盾不宜激化，故对被上诉人滞纳金的主张不予支持。希望被上诉人在今后能不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境，同时希望上诉人依法履行合同义务，以合法方式提出自己的主张，切莫再以拖欠物业费的方式维权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3832号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3832号民事判决第一项为：刘美娟自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连鸿诚物业服务有限公司物业服务费用4061.96元三、驳回大连鸿诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费25元，由刘美娟负担16元，由大连鸿诚物业服务有限公司负担9元；二审案件受理费50元，由刘美娟负担39元，由大连鸿诚物业服务有限公司负担11元。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年八月十九日书记员  张 鑫