天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4384号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室，统一社会信用代码：911103027642031909。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：张磊，男。委托诉讼代理人：马风芳，女。被告：刘澍，男，1971年3月28日出生，汉族，住天津市津南区。原告北京金地格林物业管理有限公司与被告刘澍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张磊和被告刘澍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费9367.68元和滞纳金2069.76元，共计11437.44元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系津南区双港镇金地格林小城橄榄苑C-20-01-0201号房屋的业主，该房屋建筑面积为139.4平方米。2006年6月26日，原告和该小区的开发建设单位签订了《天津市前期物业服务合同》，约定原告为小区提供物业服务，被告按1.4元/月/平方米交纳物业费。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告未交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，经原告索要未果，故呈讼。被告辩称，被告系金地格林小城橄榄苑C-20-01-0201号房屋的业主，该房屋建筑面积为139.4平方米，我的欠费期间应为2017年1月1日至2019年12月31日。未交纳物业费的理由如下：2015年开始我家的厨房发生返水现象，第一次返水是我家邻居发现的，和物业联系后，物业也派人进行了维修，但返水现象至今未解决。因返水造成我家装修损失和家电损失，每次物业都来人修，但至今未修好。最后维修工人建议我改成独立下水，因楼上住户意见不统一，造成改造下水工作未进行。后我把我家的下水截门堵死了，但没有下水我家做饭用水成了问题，没有办法只好去厕所刷碗。之后3楼开始返水，3楼住户进行了管道改造，顺道我也改造了管道，花费了一定的费用。至今不知道管道堵在哪，物业也没有给出一个说法。开始物业的服务很好，但后来物业管理越来越差。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《天津市前期物业服务合同》。2、物业服务照片20张，以此证明原告提供了物业服务。被告对原告提交的证据1、2未发表质证意见。原告提交的证据1符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据2的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、照片6张，以此证明下水管道返水及管道改造的情况。2、微信记录1份，以此证明因改造管道被告支付了费用1500元。3、李霞出具的证明材料1份，以此证明管道返水已影响到一楼的住户。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但认为损失不应由物业承担。对证据3的真实性无异议。本院对被告提交的证据1-3的真实性予以确认。结合双方当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：被告系津南区双港镇金地格林小城橄榄苑C-20-01-0201号房屋的业主，该房屋面积为139.4平方米。2006年6月26日，原告和双港金地格林小城（橄榄苑和棕榈苑）开发建设单位金地集团天津房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定：“原告为金地格林小城项目提供物业服务，期限自2006年6月26日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。本案涉及的房屋收费标准为1.4元/月/平方米，业主每月7日前交纳，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金”。上述合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费。经本院主持调解，双方未能达成一致意见。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：排水管道返水，物业公司表示理解并会继续跟进该问题。物业公司的责任是按期对污水井和化粪池进行清掏，并可以协助业主进行排查查明堵塞原因。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同约定的物业费标准1.4元/月/平方米向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。关于管道堵塞返水问题，现无确切证据证明系原告的责任造成的，故被告不能以此为由拒交物业费，其可以另行主张权益。被告称已交纳了2016年度的物业费，但未向法庭提交相关证据。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合被告的抗辩、整体交费比例、物业费服务等级和标准等因素，本院认定原告提供的物业服务有不完善之处，故本院对原告主张的物业费不予全部支持。综合考虑本案的实际情况，本院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2016年1月1日至2019年12月31日的物业费8430.91元。原告主张被告支付滞纳金2069.76元，虽被告存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该项诉请不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、刘澍于本判决生效之日起十日内给付北京金地格林物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业费8430.91元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如刘澍未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费43元，由原告负担4.3元，由被告负担38.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年八月九日书记员  张 玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。