江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民再14号二审上诉人（一审原告）：南京中浩物业管理有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区窑岗村30号。法定代表人：朱文俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁巍，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁雨晴，江苏宁创律师事务所实习律师。二审被上诉人(一审被告)：雷春云，男，1955年6月1日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：居国培，江苏宁诚律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：薛福阳，女，1971年5月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：居国培，江苏宁诚律师事务所律师。二审上诉人南京中浩物业管理有限公司（以下简称中浩物业公司）与二审被上诉人雷春云、薛福阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2018）苏01民终8540号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年12月25日作出（2019）苏01民监42号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。二审上诉人中浩物业公司的委托诉讼代理人袁巍、丁雨晴、二审被上诉人雷春云及雷春云、薛福阳的委托诉讼代理人居国培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷春云、薛福阳称，请求撤销原审判决，改判驳回中浩物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.根据《江苏省物业管理条例》第七条、第九条的规定，物业的配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。南京有很多小区中的商业用房与住宅楼在同一规划核准图上，但分属于两个物业管理区域。雷春云、薛福阳购买的涉案房屋仅楼顶与住宅结构相连，有独立的大门、配电间、物管部门，与中浩物业公司服务范围是两个物业管理区域。2.雷春云、薛福阳从物业主管部门调取了涉案小区业主委员会成立的备案资料，证明涉案小区总计708户业主，并不包含商业用房，14幢业主名单中也没有雷春云、薛福阳。中浩物业公司在原二审中提供的物业服务合同是伪造的。3.南京凯腾科技有限公司（以下简称凯腾公司）未曾缴纳物业服务费。当时是因楼上的下水管破裂，殃及雷春云、薛福阳的房屋，需要中浩物业公司修理，凯腾公司迫于无奈支付了维修费用，并非物业服务费。中浩物业公司在近十年中从未向雷春云、薛福阳要求缴纳物业服务费。中浩物业公司辩称，1.涉案小区和雷春云、薛福阳所拥有的涉案房屋属于同一个物业管理区域。2.中浩物业公司基于与涉案小区业主委员会签订的物业管理合同，为全小区提供物业服务，向雷春云、薛福阳提出支付物业服务费的要求是合理合法的，雷春云、薛福阳应当予以支付。3.中浩物业公司原审主张的物业服务费的数额有误，主要是将雷春云、薛福阳的三处房产按照同一个起算时间计算了物业服务费，实际上三处房产并非同一时间交付，故中浩物业公司对诉讼请求进行了相应调整，变更原一审诉讼请求为：请求判令雷春云、薛福阳支付物业服务费709582.36元，其中15幢101室物业服务费236917.6元（面积1575.25平方米，2009年1月1日至2015年10月31日按1.2元/月/平方米计算，2015年11月1日至2017年12月31日按2元/月/平方米计算）；15幢201室物业服务费285317.82元（面积1897.06平方米，2009年1月1日至2015年10月31日按1.2元/月/平方米计算，2015年11月1日至2017年12月31日按2元/月/平方米计算）；15幢301室物业服务费215346.94元（面积1885.7平方米，2011年7月7日至2015年10月31日按1.2元/月/平方米计算，2015年11月1日至2017年12月31日按2元/月/平方米计算）；合计737582.36元，扣除承租人已支付的28000元。4.原二审判决认定2800元/月的物业服务费标准缺乏依据。中浩物业公司向一审法院起诉请求：1.雷春云、薛福阳支付物业服务费968437.9元；2.诉讼费由雷春云、薛福阳负担。事实和理由：2005年6月14日，江苏中浩房地产有限公司（以下简称中浩房产公司）与雷春云、薛福阳签订《商品房买卖契约》三份，约定中浩房产公司向雷春云、薛福阳销售雨花台区长虹路439号（即南京市锦虹美苑住宅小区）14幢一、二、三层房屋。2004年11月8日，中浩房产公司与中浩物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：委托中浩物业公司对上述小区实现一体化管理，期限为一期交付前一个月起至整个小区全部交付之日止（即自2004年11月至2009年5月）。2009年5月15日，中浩物业公司与锦虹美苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业费用为每平方米1.2元，合同期限自2009年5月15日起至2012年5月14日止。嗣后，中浩物业公司与锦虹美苑业主委员会又签订物业管理服务合同四份，合同期限至2018年11月1日止。上述合同签订后，中浩物业公司依据合同履行管理服务义务，但雷春云、薛福阳除由承租人代交部分物业服务费外，至2017年12月31日尚欠物业服务费968437.9元。经中浩物业公司多次催收，雷春云、薛福阳仍未支付欠款，已构成违约。雷春云、薛福阳一审辩称，雷春云、薛福阳与中浩物业公司之间没有物业委托关系，且雷春云、薛福阳购买的房屋是与江苏正泰房地产开发有限公司（以下简称正泰房产公司）签订的合同，与正泰房产公司口头约定该房屋独立，不参加正泰房产公司委托的物业公司管理。长虹路439号商业用房不在锦虹美苑里面，是临街而建的，雷春云、薛福阳一直由租赁方自己进行物业管理，水、电、燃气是完全独立的，涉案房屋的电梯维护、保洁及保安费用由雷春云、薛福阳自行承担，中浩物业公司从未提供具体的物业管理服务，小区的安保、用水等与雷春云、薛福阳无任何关系；2008年承租人缴费是因为14幢住宅楼污水管开裂导致涉案房屋受损，是承租人临时达成的协议，并非代雷春云、薛福阳交物业服务费；即使按照诉状陈述的，依据法律规定，从雷春云、薛福阳2005年购买房屋至今已有13年，中浩物业公司主张权利已过诉讼时效。中浩物业公司没有提供任何物业服务，雷春云、薛福阳与其之间未达成物业服务协议，请求驳回中浩物业公司的诉请。一审法院认定事实如下：2005年6月14日，雷春云、薛福阳与中浩房产公司、正泰房产公司签订《锦虹美苑商品房买卖契约》两份，雷春云、薛福阳购买南京市雨花台区长虹路439号14幢一、二层房屋，房屋使用功能为“商业”，建筑面积分别为1605.09平方米、1912.02平方米，房屋主体建筑总层数为11层。2011年7月7日，雷春云、薛福阳与中浩房产公司、正泰房产公司签订《锦虹美苑商品房现售合同》，购买南京市雨花台区长虹路439号14幢三层房屋，建筑面积1885.7平方米。雷春云、薛福阳取得上述一至三层房屋后，与凯腾公司签订《关于房产租赁及股权合作的协议》，将上述房产租赁给凯腾公司使用。一审法院另查明，2004年11月8日，中浩房产公司与中浩物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将锦虹美苑委托给中浩物业公司实行一体化物业管理，物业类型为“住宅”（不含商业用房），坐落位置为南京市长虹路439号，委托管理期限为一期交付前一个月起至整个小区全部交付之日止。2009年5月15日、2012年5月15日、2014年11月30日、2016年3月1日，中浩物业公司与南京市锦虹美苑住宅小区业主委员会分别签订物业服务合同，约定“办公用房、商业用房”的物业服务费用收费标准为1.2元/月/平方米。上述物业服务自2009年5月15日起，至2018年11月1日止。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：雷春云、薛福阳作为南京市雨花台区长虹路439号14幢一至三层房屋所有权人，其提供的证据可以证明其所有的商业用房与中浩物业公司管理的区域相对独立，与锦虹美苑小区无连接通道，且门卫、安保、保洁、电力设施、电梯维护保养等均由雷春云、薛福阳方独立委托人员进行管理。中浩物业公司提交的证据不足以证明其为雷春云、薛福阳提供了管理服务。一审审理中，一审法院向锦虹美苑业主委员会调查遭拒绝，中浩物业公司亦未能提供开发商相关信息供一审法院进一步核实。一审法院认为，中浩物业公司与中浩房产公司签订《物业管理委托合同》约定的管理区域为住宅，并不包含涉案商业用房；中浩物业公司与锦虹美苑住宅小区业主委员会签订物业服务合同，将商业用房纳入收费范围，但未提供证据证明雷春云、薛福阳授权业主委员会将商业用房委托给中浩物业公司进行管理。另，诉争房屋与中浩物业公司管理的小区相对独立，亦没有通道可从雷春云、薛福阳房屋直接通向小区内部，雷春云、薛福阳自行委托人员对其所属区域进行管理。中浩物业公司主张雷春云、薛福阳事实上接受了其部分公共物业服务，但根据已有证据显示，即使存在因住宅楼部分的原因影响到雷春云、薛福阳，也是基于相邻关系，因中浩物业公司管理区域给雷春云、薛福阳造成了一定影响，与雷春云、薛福阳房屋是否纳入中浩物业公司管理区域无涉，故中浩物业公司提供的证据不足以证明双方之间存在物业服务合同关系。综上，中浩物业公司主张雷春云、薛福阳支付物业服务费无事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，南京市雨花台区人民法院于2018年7月16日作出（2018）苏0114民初553号民事判决：驳回南京中浩物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费13484元，由中浩物业公司负担。中浩物业公司不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由雷春云、薛福阳承担。事实及理由：（一）一审法院查明事实存在遗漏。1.2016年3月10日，中浩物业公司与锦虹美苑小区业主委员会签订的物业服务合同，约定对“办公用房、商业用房”的物业服务费用收费标准为2.0元/月/平方米及其他内容等。2.中浩物业公司一审提交的东南大学建筑设计研究院设计的室内消防栓、喷淋系统总平面图显示，涉案商业用房所在14幢属于锦虹美苑小区范围内，根据《江苏省物业管理条例》第七条的规定，涉案商业用房应与该小区为同一物业管理区域，而一审判决对此并未提及。3.一审法院认定2004年《物业管理委托合同》中物业类型为“住宅（不含商业用房）”，但“不含商业用房”系一审法院无端添加的内容。（二）一审法院认定雷春云、薛福阳的商业用房与中浩物业公司管理的区域相对独立，与锦虹美苑无连接通道，且门卫、安保、保洁、电力设施、电梯维护保养等均由雷春云、薛福阳独立委托人员进行管理，该上述认定不是事实。实际情况为：锦虹美苑小区不仅有通道通向该商业用房，而且该商业用房有电梯通向小区的负一层，楼顶平台有门通向整幢楼的第四层，该商业用房在消防、供水、电梯等诸多方面与小区存在共用的情况。雷春云、薛福阳独立委托人员进行门卫、安保、保洁、电力设施、电梯维护保养，是其为使用和出租而进行的内部管理，与中浩物业公司对整个小区的公共区域、共有部分进行的物业管理不是同一概念，如中浩物业公司不提供供水、消防等物业服务，雷春云、薛福阳也无法正常生活和经营，现中浩物业公司提供了公共物业服务，雷春云、薛福阳应该履行缴费义务。（三）一审法院不支持中浩物业公司主张物业服务费的三点裁判理由不能成立。1.一审法院认定中浩房产公司与中浩物业公司签订《物业管理委托合同》，明确管理区域为住宅而不包含涉案商业用房问题，该认定流于形式而罔顾内容。该合同虽然载明“物业类型：住宅”，但第二十条第1款明确约定了门面房（通常理解为商业用房）由中浩物业公司按建筑面积1.2元/月/平方米向业主或物业使用人收取。对此，中浩物业公司不仅对包括雷春云、薛福阳在内的其他商业用房的业主进行了服务，更有小区其他商业用房的所有人或物业使用人缴纳物业服务费发票等证据为证。2.一审法院认定中浩物业公司后与锦虹美苑业主委员会签订物业服务合同，将商业用房纳入收费范围，但未提供证据证明雷春云、薛福阳授权业主委员会将商业用房委托给中浩物业公司进行管理的问题。中浩物业公司认为，锦虹美苑业主委员会与中浩物业公司签订物业服务合同，对小区全体业主都具有约束力，无需每位业主授权、同意。3.一审法院认定雷春云、薛福阳的商业用房相对独立，无通向小区的通道和自行委托人员进行内部管理的问题，该认定缺乏事实基础。雷春云、薛福阳二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回中浩物业公司的上诉请求，维持原判。本院原审认定事实如下：2016年3月10日，中浩物业公司与锦虹美苑业主委员会签订物业管理服务合同，该合同约定物业服务费收费标准为“商业及办公2元/月/平方米”，其他条款与2016年3月1日物业管理委托合同相同。另两份合同载明的委托管理期限均为“自2015年10月31日起至2018年11月1日止”，签字时间均为倒签。涉案房屋所在第14幢楼与锦虹美苑小区其他建筑，经南京市规划局核准为同一规划红线范围之内，小区总建筑面积72165平方米；消防、用水等设施与小区其他建筑共同配套；涉案房屋有多个通道与小区相通；该幢楼有五部电梯，其中一部电梯为雷春云、薛福阳专用。2019年1月9日，本院组织双方现场勘验，涉案第14幢楼的地下车库卫生较差，部分通道、拐角等部位堆放较多杂物和垃圾。本院原审另查明，在2004年11月8日中浩物业公司与中浩房产公司签订的《物业管理委托合同》中，并未约定商业用房的收费标准。再查明，中浩物业公司在本案一审提交了限额发票、银行进账单等证据，凯腾公司就涉案三层房屋于2008年2月19日向中浩物业公司补缴2007年7月1日至8月31日（2个月）物业服务费5600元；于2008年12月18日分三笔共计补缴2008年5月1日至12月31日（8个月）物业服务费22400元，累计28000元。缴费标准为2800元/月。还查明，一审中，中浩物业公司向一审法院提交凯腾公司与雷春云、薛福阳签订的《关于甲乙方2007年3月19日签订的〈关于房屋租赁及股权合作的协议〉的补充协议》（以下简称补充协议），载明：“一、实际总合作面积不足5800平方米的问题。1、合作的一至三层房产实际建筑总面积为5369.37平方米…”。又查明，中浩物业公司要求雷春云、薛福阳给付968437.9元物业服务费的主要构成为：涉案第14幢雷春云、薛福阳所有一至三层房屋的总建筑面积5146.89平方米，其中2006年1月1日至2015年10月31日期间（共118个月），按1.2元/月/平方米计算，共计728799.62元；自2015年11月1日至2017年12月31日期间（共26个月），按2元/月/平方米计算，共计267638.28元；两项合计后再扣减凯腾公司已缴纳的28000元，欠付968437.9元。本院原审对一审法院查明的其他事实予以确认。本院原审认为，涉案房屋与小区其他建筑在同一规划核准图上，同属一个物业管理区域，虽然雷春云、薛福阳为其自身经营需要，独立委托人员对其所属内部房屋实施了一定的物业管理行为，但中浩物业公司对于公共区域、公用设施等也进行了相应的物业管理和服务，且雷春云、薛福阳的前承租人凯腾公司也实际向中浩物业公司缴纳了相应的物业服务费。故一审法院全部驳回中浩物业公司主张，存在不当。关于物业服务费起算时间、标准及数额问题。根据中浩物业公司一审提交补充协议签订的时间及凯腾公司物业服务费缴费期间，应自2007年7月1日起向雷春云、薛福阳计取费用，现中浩物业公司主张从2006年6月1日起算，依据不足。因凯腾公司于2007年、2008年期间系按2800元/月标准向中浩物业公司缴纳物业服务费，中浩物业公司予以接受且未提出异议，表明中浩物业公司认可该价格。经本院现场勘验的情况来看，中浩物业公司针对涉案房屋的物业管理服务确有瑕疵，同时考虑雷春云、薛福阳也存在一定的自行物业管理行为，基于上述因素，故本院参照凯腾公司物业服务费缴费标准作为本案定案依据，中浩物业公司要求按1.2元/月/平方米或2元/月/平方米标准计取费用，本院不予支持。因此，自2007年7月1日起至2017年12月31日止（共计126个月），雷春云、薛福阳应缴费数额为352800元（2800元/月×126月），扣除凯腾公司已付28000元，雷春云、薛福阳欠缴费数额为324800元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院于2019年6月10日作出（2018）苏01民终8540号民事判决：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初553号民事判决；二、雷春云、薛福阳于判决生效之日起三十日内给付南京中浩物业管理有限公司324800元；三、驳回南京中浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13484元，由中浩物业公司负担8962元，由雷春云、薛福阳负担4522元；二审案件受理费13484元，由中浩物业公司负担8962元，由雷春云、薛福阳负担4522元。再审期间，双方当事人均提交了新的证据。中浩物业公司提交如下证据：1.锦虹美苑维修资金使用分摊明细表复印件、《南京市住宅专项维修资金使用审批单》复印件、锦虹美苑路牙安装工程竣工验收证明书复印件，欲证明涉案房屋在锦虹美苑小区红线范围内，与小区具有共用设施设备，属于同一物业区域。2.2015年至2016年中浩物业公司为涉案房屋承租户代缴水费记帐联存根复印件、南京聚微企业管理有限公司工商信息复印件、中浩物业公司给涉案房屋业主提供消防供水的通知复印件、《南京市住宅专项维修资金使用申请表》复印件、南京市住宅专项维修资金使用方案复印件，欲证明中浩物业公司为包含涉案房屋在内的整个小区提供了物业服务。雷春云、薛福阳发表质证意见称，对上述证据的真实性、关联性均有异议，中浩物业公司从未对涉案房屋提供物业服务；《南京市住宅专项维修资金使用申请表》是用于住宅维修，涉案房屋是商业用房，不属于中浩物业公司的服务范围；涉案房屋的水电都是雷春云自己交的，只是以前用的中浩房产公司的帐户，2018年以后才分户。雷春云、薛福阳提交锦虹美苑小区第三届业主委员会备案资料，欲证明锦虹美苑小区业主名册中并未包含涉案房屋及其所有权人。中浩物业公司对该证据未发表质证意见。本院再审查明，涉案房屋买卖合同中“锦虹美苑14幢”于2006年9月18日经公安部门核准为“南京市雨花台区长虹路439号15幢”。原审法院认定的其他双方当事人无异议的事实，本院再审予以确认。本院再审认为，双方当事人的争议焦点为：1.雷春云、薛福阳所有的商业用房与锦虹美苑小区其他住宅用房是否属于同一物业管理区域；2.涉案房屋承租人是否缴纳过物业服务费，物业服务费的标准如何确定；3.中浩物业公司的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效期间。关于第一个争议焦点：根据《江苏省物业管理条例》第七条第三款、第八条、《南京市住宅物业管理条例》第二十八条规定，同一规划红线范围内，配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定不同的物业管理区域，划定的物业管理区域应当向物业管理行政主管部门备案；已投入使用但尚未划分物业管理区域的，确定物业管理区域应当征求相关业主意见，经双过半数的业主同意可以分立或者合并物业管理区域。根据双方当事人在原审中提交的证据，本院认定雷春云、薛福阳所有的房屋与锦虹美苑小区其他建筑虽然在同一规划红线范围内，但没有证据证明整个小区经过物业管理行政主管部门备案为同一物业管理区域。雷春云、薛福阳购买的长虹路439号15幢一至三层房屋事实上是可以独立分割使用的，长期以来其也自行承担了房屋的安保、保洁以及电梯的维修保养等物业管理服务费用，客观上属于业主自行管理。中浩物业公司再审中提交的新证据不足以证明维修资金使用分摊明细表向全体业主公示过，不能认定雷春云、薛福阳同意分摊该专项维修资金。雷春云、薛福阳再审提交的新证据可以证明锦虹美苑小区业主委员会备案资料中，14幢、15幢业主名单中没有雷春云、薛福阳，故锦虹美苑小区业主委员会与中浩物业公司签订的物业服务合同对雷春云、薛福阳没有约束力。关于第二个争议焦点：中浩物业公司在原审中提交了2008年1月6日22400元的银行进账单和2008年2月21日5600元的银行进账单。中浩物业公司开具的发票记帐联载明：2007年7月、8月物业服务费5600元，开票日期为2008年2月19日；2008年5月1日至2008年7月30日物业服务费8400元，2008年8月1日至2008年10月30日物业服务费8400元、2008年11月1日至2008年12月31日物业服务费5600元，开票日期均为2008年12月18日。上述证据只能证明涉案房屋的承租人凯腾公司曾于2008年1、2月份向中浩物业公司支付过28000元，中浩物业公司单方出具的发票记帐联并不能证明凯腾公司支付的是物业服务费。综上，本院再审认定，中浩物业公司在原审中提供的证据不足以证明雷春云、薛福阳按每月2800元的标准缴纳过物业服务费。关于第三个争议焦点：雷春云、薛福阳在一审时即提出了关于诉讼时效的抗辩。本院再审中，中浩物业公司主张其一直在向雷春云、薛福阳催要，且根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》及上述指导意见适用的前提是双方当事人明确有约定分期履行或者约定有履行期限，而本案中雷春云、薛福阳与中浩物业公司并无合同约定，锦虹美苑业主委员会与中浩物业公司签订的物业服务合同对雷春云、薛福阳也没有约束力，故不能适用上述规定。自雷春云、薛福阳2005年购买涉案房屋至中浩物业公司2018年1月18日向一审法院起诉，确实超出了法律规定的诉讼时效期间。综上所述，中浩物业公司原审的诉讼请求不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2018）苏01民终8540号民事判决；二、维持南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初553号民事判决，即驳回原审原告南京中浩物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费13484元、二审案件受理费13484元，合计26968元，由南京中浩物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杭 鸣审 判 员  杜 燕审 判 员  邹小戈二〇二〇年八月十日法官助理  赵丽楠书 记 员  储 娜