辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2418号上诉人（原审被告）：尚守俭，男，汉族，1960年5月23日出生,住址鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住址鞍山市铁东区南胜利路21号。负责人：刘德，公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。上诉人尚守俭因与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称佳兆业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020)辽0304民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尚守俭上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；不服金额9232.18元；2.判令佳兆业鞍山分公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、尚守俭已交付了12个月的物业费及2012年度的供暖费，但是没有享受到该服务，应从物业费中扣除。尚守俭拿到房屋钥匙后，由于开发商的三个原因，一是开发商违反设计标准施工，导致窗户施工不符合标准，开发商对窗户又重新施工；二是开发商交付的地热施工质量差，地热管路在本不应有接头的地方却出现了六处接头，开发商又重新返工；三是交钥匙后，尚守俭发现北侧卧室、厨房、卫生间墙壁渗水，报修后，开发商处置后长达二年后墙体才干燥，导致其无法装修入住，已交付了12个月的物业费和2012年度的供暖费，却没有享受到该服务。佳兆业鞍山分公司对此是知情的，理由是：一是当时开发商佳兆业地产（鞍山）有限公司保修办负责人海平阳是佳兆业鞍山分公司的经理；二是佳兆业鞍山分公司向尚守俭出具的《证明材料》内容：“我管区水岸华府5号楼1031房，户主尚守俭，首年取暖费已交，装修时发现地热质量问题（有接头），于2013年8月由开发商负责重新更换，房主至今没有入住。落款时间为2014年9月30日。”尚守俭于2015年3月才入住该房屋。在入住之前，尚守俭被要求交付了2012年8月16日至2013年8月15日期间的物业费、以及2012年度的取暖费。但是，尚守俭并没有入住此房屋。因此，应用已交付的物业费、取暖费抵扣应交的物业费。二、佳兆业鞍山分公司所主张物业费收取的起始时间错误。墙体漏水、窗户改建返工、地热重新安装，证明该房不具备交房的基本条件，佳兆业鞍山分公司出具的《证明材料》已表明，截止到2014年9月30日，由于非尚守俭的原因（前期物业协议第三条第二款），尚守俭一直无法入住，根本没有享受到物业服务、供暖服务，不应交纳期间的物业费、取暖费。如果要求尚守俭交纳物业费，也应从入住时间（2015年3月）之后开始计算。三、佳兆业鞍山分公司收取物业费标准过高，物业费价格与服务质量不符。1.被上诉人收费高于行业标准，依据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条规定，鞍山市区，一级标准收费为1.30元/平方米，二级为1.00元/平方米，三级为0.70元/平方米。原则上上述标准为上限标准。尚守俭所在的水岸华府小区，位于辽阳与鞍山交界，地处郊区，最多属于三级地段，按此标准物业费最多不超过0.7元/平方米，而却按1.60元/平方米的标准收取物业费，明显违反了《鞍山市物业服务收费管理实施办法》；2.收费远高于鞍山市区内较好地段的小区。据统计位于铁东区.70元/平方米；位于铁东区.00元/平方米；位于高新区高档小区的鼎祥家园小区0.70元/平方米；位于二一九公园旁边的馨园小区1.20元/平方米。这些小区的地理位置远优于尚守俭的小区，服务水平也好于所在的小区。因此，从横向比较看，佳兆业鞍山分公司收取物业费标准偏高。3.开发商承诺的硬件设施未达到，佳兆业鞍山分公司的服务也未跟上，即收费标准与服务标准不符。当初，开发商承诺小区内配备游泳池、广场喷泉、地下室通风系统。但是，从交付房屋开始，游泳池成了放置杂物的仓库；广场喷泉已经生锈、风化、破损严重，已闲置六年;地下室通风系统从未启用，楼道空气污浊异味；一楼库房潮湿、渗水，物品发霉，上诉人房间保温不达标壁纸发霉，至今未予解决。另外，小区内有些业主在公共绿地上养鸡、破坏绿地种菜，扩建一楼，地板砖破损、残缺严重，部分门厅内墙壁砖大面积脱落，门楼顶理石脱落，门禁系统经常故障。佳兆业鞍山分公司作为物业服务者，对上述问题不闻不问，业主多次反映均不予解决。可见，尚守俭所在的小区的硬件设施配套未到位，佳兆业鞍山分公司服务、管理、保障未到位。因此，按照《鞍山市物业服务收费管理实施办法》规定及实际物业服务标准，应按0.70元/平方米标准收取物业费较合理。因此，按0.70元/平方米标准，从尚守俭2015年3月入住开始收费，截止到2018年12月31日止，应收物业费为4333.48元。一审判决的物业费13565.66元-应收的物业费4333.48元=9232.18元，尚守俭对判决中的9232.18元不服。尚守俭请求用已交付的2012年的物业费及2012年的取暖费共6239元抵顶4333.48元，剩余钱款顺延抵顶后续的物业费。佳兆业鞍山分公司向本一审法院起诉请求：1.判令尚守俭支付2013年10月1日至2018年12月31日的物业管理费13565.66元及滞纳金697.66元(滞纳金暂计至2014年7月31日，应计算至付清物业费日止)，共14263.33元；2.判令尚守俭承担本案诉讼费。一审法院认定事实：佳兆业鞍山分公司为水岸华府小区的物业服务公司，尚守俭系该小区280栋3层5号业主，该房屋的建筑面积为134.58平方米。佳兆业鞍山分公司、尚守俭签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为洋房房屋收费按每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日1%承担滞纳金。合同签订后，佳兆业鞍山分公司对小区实施了相应的物业管理及服务，尚守俭自2013年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠63个月物业服务费。另查，2012年6月29日，双方签订入伙资料确认表，尚守俭领取入户门钥匙。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。佳兆业鞍山分公司与尚守俭签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佳兆业鞍山分公司自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，尚守俭应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。尚守俭欠缴时间为2013年10月1日至2018年12月31日，尚守俭应交纳物业费为1.6元/月/平×134.58平×63个月=13565.66元，故该院对佳兆业鞍山分公司要求尚守俭告缴纳13565.66元物业费的主张予以支持。关于佳兆业鞍山分公司主张尚守俭支付其滞纳金一节，佳兆业鞍山分公司与尚守俭约定以欠费总额的日1%标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，改自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于尚守俭辩称因重做窗户致使入住延期一节，本案佳兆业鞍山分公司主张的债权系基于佳兆业鞍山分公司与尚守俭间存在的物业服务合同关系，而尚守俭抗辩的重做窗户问题，系与房屋建设单位间的商品房买卖合同关系或与实际侵权人间的侵权关系，与物业服务合同无关，故对其抗辩意见该院不予采信，尚守俭可另行主张权利。关于尚守俭辩称墙体渗水、发霉、地热有金属接头一节，佳兆业鞍山分公司已实际提供物业管理服务，双方签订入伙资料确认表、尚守俭领取入户门钥匙系属办理入住手续，即应按照物业合同约定履行缴纳物业费的义务。此外，尚守俭房屋漏水问题应属房屋质量问题，而非物业服务存在问题，故对其抗辩意见，还院不予采信，尚守俭可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、尚守俭于该判决发生法律效力后十日内给付佳兆业鞍山分公司自2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业费13565.66元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回佳兆业鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费157元(佳兆业鞍山分公司预交)，减半收取79元，由尚守俭承担。尚守俭未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于尚守俭上诉主张已交付了12个月的物业费及2012年度的供暖费，但是没有享受到该服务，应从应交物业费中扣除一节。尚守俭于2012年6月29日与佳兆业鞍山分公司签订入伙资料确认表，领取入户门钥匙，即视为尚守俭已经办理入住，接受物业服务，应交纳物业费。造成其未实际入住的原因是开发商的原因，与佳兆业鞍山分公司的物业服务无关，如尚守俭却有证据证明因其未能实际入住造成损失，可另诉开发商赔偿。故尚守俭的该项上诉主张，本院不予支持。关于尚守俭上诉主张佳兆业鞍山分公司所主张的物业费收取的起始时间错误问题。本案中，佳兆业鞍山分公司诉请尚守俭给付物业费的时间为2013年10元1日起至2018年12月31日止；尚守俭同意物业费的起算时间为从2015年3月起算。尚守俭主张从2015年3月起算的理由是佳兆业鞍山分公司于2014年9月30日出具的证明材料，未入住的原因为装修时发现地热质量问题（有接头），于2013年8月由开发商负责重新更换。尚守俭拒付物业费的理由是因房屋质量问题未实际入住，而非物业服务存在问题，不能成为尚守俭不交物业费的理由，故尚守俭的该项上诉主张，本院亦不予支持。关于尚守俭上诉主张佳兆业鞍山分公司收取物业费标准过高、物业费价格与服务质量不符问题。本案中，尚守俭与佳兆业鞍山分公司签订的前期物业管理服务协议约定，尚守俭所居住的房屋物业费为1.6元/平/月，故尚守俭应按协议约定向佳兆业鞍山分公司支付物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。佳兆业鞍山分公司的服务虽然在这些方面可能存在一定的瑕疵，但佳兆业鞍山分公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务，不存在重大瑕疵的情形，尚守俭以此拒绝交纳物业服务费理由不当，故对尚守俭的此项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，尚守俭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尚守俭负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年八月二十日书记员 赵婷婷