湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初1969号原告：李艳，女，1979年7月25日出生，汉族，户籍所在地武汉市江夏区，现住武汉市江岸区。被告：黄勇，男，1974年11月16日出生，汉族，户籍所在地武汉市黄陂区，现下落不明。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区云霞路185号、云霞路187号、淮海路249号泛海国际中心办公A单元16层3、4、5号。法定代表人：杨立峰，总经理。委托诉讼代理人：夏晶（特别授权代理），女，系该公司员工，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：石秀城（特别授权代理），男，系该公司员工，住武汉市江汉区。原告李艳与被告黄勇、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称武汉链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，因被告黄勇下落不明，本院于2020年5月24日以公告方式向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、授权委托书及开庭传票等诉讼材料。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳、第三人武汉链家公司的委托诉讼代理人夏晶、石秀城到庭参加诉讼。被告黄勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.判令黄勇立即返还我支付的定金10,000元，并赔偿违约金102,680元（含合同约定的违约金及其他经济损失）；3.本案诉讼费用由黄勇承担。事实和理由：2018年10月15日，我与黄勇经武汉链家公司居间服务，签订一份《武汉市存量房买卖合同》，约定由我购买黄勇名下位于武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前二期9栋1单元8层4室房屋一套，合同签订后，我依约向黄勇支付了定金10,000元。后黄勇由于自身原因，迟迟不能按照合同约定解除涉案房屋的抵押登记手续，虽然黄勇不断承诺及武汉链家公司居中调停，双方就解除抵押登记事宜一再达成补充协议，但黄勇仍不能解除抵押登记，其行为已构成根本违约，严重损害我的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。审理中，李艳明确其诉讼请求主张中的《武汉市存量房买卖合同》包括2018年10月5日《武汉市存量房买卖合同》、2018年11月13日《合同变更协议（买卖）》、2018年11月13日《补充协议》、2019年1月13日《补充协议》。被告黄勇未在法定期间提交书面答辩意见及证据，亦未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证与质证、法庭辩论、最后陈述等诉讼权利。第三人武汉链家公司述称，李艳的第一、二、三项诉讼请求都没有指向我公司，与我公司无关，并且我公司已经退还了李艳居间服务费，且垫付了10,000元的诉讼相关费用，这是我公司与李艳另外的协议，与本案无关，我公司对李艳的诉讼请求不发表意见。2018年10月5日，李艳、黄勇在我公司的居间服务下针对涉案房屋签订《武汉市存量房买卖合同》，根据约定，该合同签订后，因为涉案房屋存在抵押，黄勇称自己会结清涉案房屋抵押后再办理过户，在结清办理抵押的过程中，黄勇原本准备找外面的垫资公司结清自己的抵押贷款、注销抵押，但由于其征信存在问题，此种垫资途径没有达成，签订合同时黄勇也隐瞒了征信问题，后黄勇让我公司与客户协商同意其延长办理注销抵押的时间，李艳同意后，双方再次约定注销抵押的时间节点为2018年12月31日，但到了约定时间还是没有完成，后期我公司工作人员通过电话微信、实地走访，都无法与黄勇联系上，所以李艳就通过诉讼途径来主张其诉讼请求，请求法院依法裁判。经审理查明，涉案房屋位于武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前二期9栋1单元8层4室，登记权利人为黄勇、熊翠红。2018年10月5日，黄勇（房屋出卖人）与李艳（房屋买受人）签订《武汉市存量房买卖合同》载明，出卖人所售房屋坐落为武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前二期9栋1单元8层4室，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2018年10月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2018年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续，该房屋按套转让，转让价为1,510,000元，双方约定定金为10,000元，买受人应于签订本合同当日将第一笔定金10,000元以自行支付的方式支付给出卖人，买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋转让价万分之五的违约金，出卖人若出现下列情形之一的（逾期履行本合同约定的义务超过十五日的、其他根本违约情形等），出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项。李艳还持有同日黄勇出具的《收条》载明，今收到李艳交来购买江岸区解放大道2805号美联·公园前二期9栋1单元8层4室物业之定金，金额10,000元，另附微信转账截图打印件。2018年11月13日，黄勇（卖方）与李艳（买方）签订《合同变更协议（买卖）》载明，原合同中第二条（四）款变更为出卖人最迟应于2018年11月27日前办理完毕解除抵押登记手续，原合同中第八条（一）款变更为出卖人收到全部购房款后1个工作日内将房屋交付给买受人，其他内容略。2018年11月13日，黄勇（卖方）与李艳（买方）签订《补充协议》载明，如卖方未在2018年11月27日前办理完毕解除抵押手续，视为卖方违约，违约时间以2018年10月15日起算需支付每日万分之五违约金给予买方，双方知悉并无异议，其他内容略。2019年1月13日，黄勇（卖方）与李艳（买方）签订《补充协议》载明，卖方承诺在不晚于2019年1月18日前完成此交易房屋的解抵押手续以及跟买方完成该房屋过户手续，如未在此时间截止日前完成则视为卖方违约，买方有权解除此合同并要求卖方按照原合同违约赔偿条款进行赔偿，其他内容略。审理中，经本院询问，李艳陈述其主张的违约金102,680元，系按照《武汉市存量房买卖合同》约定的逾期日万分之五标准、以购房总金额1,510,000元为基数、从2018年10月15日起计算至其提交起诉状的时间2019年5月24日所得。李艳还陈述其于2019年4月份左右在同一个小区购买了房屋，但价格上涨了。以上事实，有当事人的身份信息、《武汉市存量房买卖合同》、《收条》、微信转账截图打印件、《合同变更协议（买卖）》、《补充协议》、《不动产权证书》拍照打印件及当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。审理中，本院调取涉案房屋《武汉市不动产权登记信息查询单》、《武汉市不动产抵押信息单》显示，涉案房屋抵押状态为已抵押，抵押设定日期为2017年7月12日。本院认为，李艳、黄勇签订《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效民事行为，应受法律保护。合同签订后，双方应积极履行各自义务。李艳于合同签订当日即依约向黄勇支付定金10,000元，从后续《合同变更协议（买卖）》、《补充协议》签订内容来看，系黄勇未依约履行合同义务、构成违约，现李艳要求解除涉案合同符合约定，本院予以照准。关于李艳主张的违约金问题。《武汉市存量房买卖合同》约定如逾期履行，每逾期一日按日支付房屋转让价万分之五的违约金，若出现逾期履行合同约定的义务超过十五日等根本违约情形时，李艳有权要求黄勇双倍返还定金或支付房屋转让价20%的违约金，双方2019年1月13日《补充协议》还约定，若黄勇未在2019年1月18日前完成解除抵押手续和房屋过户手续，李艳有权解除合同并要求黄勇按照原合同违约赔偿条款进行赔偿，同时要求黄勇退还已支付的其他款项。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。李艳已支付黄勇定金10,000元，现黄勇违约，李艳选择主张违约金，结合涉案合同的违约金条款及李艳自述涉案房屋买卖事宜中其仅支出定金10,000元且已于2019年4月份左右购买同小区房屋，本院酌定黄勇应返还李艳定金10,000元并支付违约金损失54,360元，具体计算方式为以1,510,000元为基数、自2019年1月19日起至2019年3月31日止、按照日万分之五标准计算，对李艳主张过高的违约金部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李艳与被告黄勇签订的《武汉市存量房买卖合同》（2018年10月5日）、《合同变更协议（买卖）》（2018年11月13日）、《补充协议》（2018年11月13日）、《补充协议》（2019年1月13日）；二、被告黄勇于本判决生效之日起5日内返还原告李艳定金10,000元；三、被告黄勇于本判决生效之日起5日内支付原告李艳违约金损失54,360元；四、驳回原告李艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,554元减半收取1,277元、公告费260元，由原告李艳负担572元、被告黄勇负担965元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郭奕君二〇二〇年八月二十一日书记员  杨月明