江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4481号上诉人（原审原告）：刘辛，女，1972年1月8日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）：刘嘉颖，女，2001年1月25日生，汉族，住南京市建邺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴恩雅，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人刘辛、刘嘉颖因与被上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商管公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法由审判员夏海南独任不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘辛、刘嘉颖上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未通知上诉人要求交付商铺，一审认定“被上诉人已经履行通知交付商铺的义务，上诉人应及时办理交接手续”错误。二、案涉商铺采取的系售后返租的交易模式，《委托经营管理合同书》系《商品房预售合同》的补充协议，预售合同关于交付标准的约定对本案同样适用。案涉商铺不符合合同约定的交付标准。三、从商铺的现状来看，包括上诉人在内的业主根本无法确认自身商铺的具体位置，更谈不上实际接收商铺。综上所述，一审法院仅以发函确认被上诉人完成了交付商铺的义务显属错误，故上诉，请求判如所请。嘉业商管公司、嘉业房地产公司辩称：一，嘉业商管公司已经履行了商铺的返还义务。二、从案涉商铺的原状，商品房预售合同的合同相对性，委托经营管理合同的具体约定来看，上诉人均无权与商铺不符合买卖合同的约定为由拒绝接收。首先案涉商铺是虚拟产权式商铺，并非独立的商铺，各个商铺客观上是一个整体的空间，相互之间原本就没有实体的隔断，上诉人也未举证证明案涉商铺在初始交付的时候是存在隔断的。其次，嘉业商管公司并不是商品房预售合同的合同当事人，根据合同的相对性原则，嘉业商管公司并不受到上诉人和嘉业房地产之间买卖合同关于交付标准的约束，上诉人也无权以买卖合同约定的交付标准象向嘉业商管公司提出任何的主张。再次，根据委托经营管理合同的约定，上诉人将案涉商铺的结构改造和装修的权限委托给了嘉业商管公司，同时合同也没有约定返还的标准。在发送告知函之前，嘉业商管公司已经委托南京市房管局测绘大队根据各商铺的位置四至进行了现场标点，并且标明了商铺的编号。根据虚拟式产权商铺的特殊性，以这种方式明确产权界限也符合相关规定。结合商品房买卖合同的附图以及产权证的附图，上诉人是足以知晓案涉商铺的具体位置。三、被上诉人在实际向业主邮寄告知函的过程中，均是按照委托经营管理合同中的地址予以投递，且已经向法院递交了相应快递底单及邮寄出具的正式快递单号的情况明细。该事实已经足以证明被上诉人已经妥善尽到了通知义务。且部分业主也均进行了相应回函。鉴于本案系系列案件，说明对于我方出具告知函的事宜，所有业主均应明确知晓。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。刘辛、刘嘉颖向一审法院起诉请求：1.判令嘉业商管公司支付店铺占用费47856.01元（该费用为自2018年8月1日起至2019年5月13日的占用费，并要求支付至实际按照约定和标准返还商铺之日止）及利息（自起诉之日至实际付款之日止）；2.判令嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令嘉业房地产公司、嘉业商管公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年10月11日，刘辛、刘嘉颖与嘉业房地产公司签订一份《嘉业国际城》商品房预售合同，约定：刘辛、刘嘉颖购买南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢220室，房款1500015元，建筑面积72.06平方米。双方还对装饰装修、设备标准、配套基础设施等作了约定，即外墙为进口陶板及玻璃幕墙、内墙为轻质隔墙及玻璃隔断、分户门为玻璃门、顶棚为批白、供配电等。2009年12月23日，刘辛、刘嘉颖取得一份购房发票，金额为1500639.49元。后刘辛、刘嘉颖取得产权证，载明面积72.09平方米，坐落为庐山路158号嘉业国际城5幢4-44室。一审法院另查明，同日，刘辛、刘嘉颖与嘉业房地产公司、嘉业商管公司就案涉商铺签订一份《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：刘辛、刘嘉颖委托嘉业商管公司对该商铺进行长期管理，管理期限自商铺交付日起20年；刘辛、刘嘉颖另将该商铺5年的经营权委托给嘉业商管公司，委托管理权包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造和装修权等；嘉业商管公司应支付5年经营期内的经营收益金，第一、二年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三、四、五年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的8%计算；经营期满前三个月，刘辛、刘嘉颖可与嘉业商管公司协商自营或者继续委托该公司行使经营权；嘉业房地产公司同意作为嘉业商管公司的担保方，对嘉业商管公司向刘辛、刘嘉颖支付经营收益金的义务承担连带担保责任；双方在合同中所述的联系地址、联系人均是真实准确的，送达有关书面文件均以该地址为准；该合同是预售合同的补充协议等。2012年9月21日，双方又签订一份委托经营管理合同补充协议，约定将委托经营的期限调整至2018年7月31日，并约定，从第六年度开始，原告每年的保底经营收益金为购买房屋总价的百分之八。庭审中，双方确认五年委托经营期至2018年7月31日届满，嘉业商管公司已向原告结清截至该日的所有经营收益金。一审法院又查明，嘉业商管公司提供一份落款日期为2018年5月31日的《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》（函内抬头为：致刘辛、刘嘉颖），其主要内容为：根据约定，我司与贵方的委托合同将于2018年7月31日届满，经营合同届满后，请贵方于2018年7月31日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还。庭审中，嘉业商管公司称其于2018年5月31日向刘辛、刘嘉颖预留的地址邮寄该告知函，并提供快递公司的收件明细、发票等为证。刘辛、刘嘉颖的质证意见为：认可收到该函件，但不认可其内容；从被告的《告知函》内容来看，未明确办理相关交接手续及办理交接手续的具体明细；该告知函单方面确定如逾期未签署视为房屋已返还，该条款属于被告单方面强加给原告的义务，对原告不产生法律效力；嘉业商管公司未列明联系人、联系地址，刘辛、刘嘉颖无法办理交接手续。庭审中，刘辛、刘嘉颖称嘉业商管公司有权在不影响整体结构的情况下进行合理装修、改造和布局，但其擅自改变结构，已构成违约；虽然嘉业商管公司在该商铺贴了编号，但未作隔断，故刘辛、刘嘉颖无法确定具体位置，无法收房；虽然委托经营管理合同未约定返还的标准，但该合同系预售合同的补充协议，故应根据预售合同约定的有关标准，由嘉业商管公司恢复改造部分后交还。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据案涉《委托经营管理合同》及补充协议的约定，一审法院认定嘉业商管公司已在2018年7月31日经营期届满后将案涉商铺交还给刘辛、刘嘉颖。根据嘉业商管公司于2018年5月31日邮寄的《告知函》内容，可以确认其已向刘辛、刘嘉颖履行了告知义务并给予原告办理案涉房屋交接手续的充足时间，故刘辛、刘嘉颖应及时与其办理交接手续，并对刘辛、刘嘉颖的相关抗辩意见，依法不予支持。根据双方的约定，一审法院认定嘉业商管公司对案涉房屋有结构改造、装修的权利，并对刘辛、刘嘉颖有关“嘉业商管公司擅自改造结构，构成违约”的意见，依法不予支持。虽然《委托经营管理合同》是预售合同的补充协议，但该合同并未约定经营期满后的返还标准，故不能推定适用预售合同约定的标准进行返还。并且，案涉商铺系产权式商铺，其特点和性质决定了进行实体隔断必然会损害其他业主的合法利益，故一审法院对刘辛、刘嘉颖“应恢复后返还”的意见，依法不予支持，并认定嘉业商管公司有权按照该商铺的现状进行返还。因嘉业商管公司已标注了该商铺的编号，故一审法院认定可以确认其具体位置、四至等，并对刘辛、刘嘉颖“无法收房”的意见，依法不予支持。鉴于嘉业商管公司已于2018年7月31日向刘辛、刘嘉颖完成了案涉房屋的交接手续，故对刘辛、刘嘉颖主张嘉业商管公司还应支付自2018年8月1日起至商铺归还之日的占用费，因无事实及法律依据，一审法院不予支持；并对刘辛、刘嘉颖要求嘉业房地产公司就嘉业商管公司的支付义务承担清偿责任之诉请，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：驳回刘辛、刘嘉颖的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费996元，减半收取498元，由刘辛、刘嘉颖负担。二审中，上诉人认为一审法院漏查明案涉商铺现状，并提交光盘一份，证明被上诉人承认商铺截至2017年11月15日并未交付，亦无四至，并认可其有义务对商铺进行隔断。且承诺会在第一次起诉的案件二审生效判决出具之后，对商铺进行隔断，并对四至进行明确，然后交付给业主。被上诉人质证认为：对证据真实性不持异议，但对证据的关联性及证明目的不予认可。视频中业主的身份不明，周琳琳是物业公司的工作人员，并非嘉业商管公司的员工，且已从物业公司离职，其陈述的内容不能代表嘉业商管公司。且根据合同相对性，业主要求恢复商铺为有隔断状态，与上诉人诉请嘉业商管公司给付占有使用费无关。该视频系双方就商铺交付事宜在案外协商，被上诉人并未对商铺的交付标准进行过任何的承诺。本院经审查认为，上诉人不能证明该视频光盘中系被上诉人工作人员，且无法证明2018年5月31日嘉业商管公司发函时的相关事实，故对其证明目的本院不予采信。二审中，被上诉人提交房屋面积测绘成果书，证明2015年时，被上诉人已经委托测绘大队对案涉商铺进行测绘并确定四至并予以标点。上诉人质证认为，该份证据仅能证明被上诉人委托第三方测绘的事实，以及测绘的时间，但无法证明标点的事实和时间，无法证明被上诉人在发函前已经将商铺按照房产证的位置对四至进行了标点。本院经审查认为，被上诉人提交的证据可以证明其已经委托案外人对案涉商铺的四至进行了测绘标注。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人主张的房屋占有使用费计算期限的截止时间应当何如确定。从本案查明的事实看，上诉人等业主与两被上诉人就案涉商铺产生的纠纷早已存在，本案中双方为案涉商铺的交付问题发生争议。一、关于交付的状态问题。上诉人主张案涉商铺装修情况不符合商品房预售合同约定的条件、四至不明，故其无法接收商铺。（一）关于案涉商铺的装修约定。嘉业房地产公司与上诉人签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日上诉人与嘉业商管公司签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商管公司有权对案涉商铺进行装修改造，本协议是案涉《南京市商品房预售合同》之补充，与该预售合同具有同等法律效力。上诉人在一审中陈述，预售合同签订后，嘉业房地产公司并未将案涉商铺交付给上诉人，其对案涉商铺当时的状态不清楚，应按预售合同约定的交付标准进行交接。以上情况表明，虽然上诉人与被上诉人嘉业房地产公司约定了商铺的装修状态，但是上诉人并未实际收房，且在同日与被上诉人嘉业商管公司签订委托经营管理合同，授权被上诉人嘉业商管公司对案涉商铺进行装修改造，亦未约定商铺交还时的状态，故上诉人主张案涉商铺应恢复至预售合同中约定的状态没有依据，本院对此不予支持。（二）关于商铺的四至问题。从本案查明的情况看，目前商场确实存有大量之前承租人留下的装修，但被上诉人已委托案外人进行了点位测量并且张贴了号码纸，上诉人亦未在本案中举证证明案涉商铺存在无法确定四至的现实障碍，故上诉人以此为由认为商铺不符合交接的条件没有依据，本院对此不予支持。二、关于交付的时间问题。双方当事人于2012年9月21日签订的补充协议，约定将案涉商铺委托经营的期限调整至2018年7月31日，并约定，从第六年度开始，每年的保底经营收益金为购买房屋总价的百分之八。庭审中，双方确认五年委托经营期至2018年7月31日届满。根据一审法院查明的事实，嘉业商管公司已于2018年5月31日的向刘辛、刘嘉颖发函，通知将于2018年7月31日委托经营期届满后交换案涉商铺，其已经履行了通知义务，并给予了刘辛、刘嘉颖充足的办理交接手续的时间，且亦已结清截至该日的所有经营收益金。但此后，上诉人长时间未能与被上诉人就商铺的接收问题进行沟通协商，亦未在本案中举证证明存在其无法接收商铺的实质性障碍，故一审法院认定嘉业商管公司已于2018年7月31日向刘辛、刘嘉颖完成了案涉房屋的交接手续并无不当。综上，本案可以视为被上诉人已经在2018年7月31日向上诉人履行了商铺交付，上诉人无权向被上诉人主张该日期之后的房屋占有使用费。虽然本院依据本案存在的特殊情况认定案涉商铺视为已经交付，但恢复原状交付系合同终止履行的应有之义，而案涉商铺目前并未实际交付，故在后续处理过程中，上诉人和被上诉人应当相互配合做好案涉商铺的交接工作。综上，刘辛、刘嘉颖上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，判决如下：二审案件受理费996元，由刘辛、刘嘉颖担。本判决为终审判决。审判员  夏海南二〇二〇年八月十三日书记员  孙雪松