江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3647号上诉人（原审被告）：周飞，男,1982年10月4日出生,汉族，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：高鹏，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴晓雪，女,1986年1月10日出生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：胡旭，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋岚，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。上诉人周飞因与被上诉人吴晓雪合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周飞上诉请求：一、撤销一审判决，撤销（2019)苏0113民初5408号民事判决，改判驳回吴晓雪的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费吴晓雪承担。事实和理由：一、双方当事人不存在低价房屋买卖的合意。1.一审中，鉴定机构对于三年前书证上的“周飞”字样和周飞一审中预留的比对样本给出的意见是倾向性认为同一人书写，而在一审过程中，周飞对《房产过户协议》的多处不合理之处均提出了异议，坚持认为《房产过户协议》非其本人书写，该份协议不是周飞的真实意思表示；2.一审法院认为双方签订《房产过户协议》约定的是周飞将案涉房屋低价出售给吴晓雪，原因是要对吴晓雪进行补偿，低价买卖亦是买卖合同的一种，并不因买卖低价就使合同的性质发生变化……但周飞认为，既然认定低价买卖合同，就应当对低价买卖合意的形成背景进行审查。吴晓雪主张，之所以低价买卖是因为周飞导致其出售吴晓雪名下原有的位于南京市和燕路329号26幢512室住房后，房价上涨导致买不起房、无家可归。但吴晓雪除了该房屋外，至少还有两处住处，分别位于南京市和燕路329号26幢925室和南京市建宁路61号02幢1311室，再主张因周飞的原因导致“无家可归”、并进一步主张“补偿”，完全没有事实依据。周飞对于吴晓雪出售和燕路329号26幢512室住房一事完全不知情，也从未染指售房价款，将《房产过户协议》的形成与吴晓雪售房关联起来没有任何道理。从结果来看，吴晓雪售房所得价款已经全部或者部分转化为其他形式的多处不动产，其售房的相应损失金额极低，一审法院判令周飞补偿90万元，有违公平原则。二、即便根据鉴定意见认定《房产过户协议》中“周飞”签名是周飞本人所写，该协议的意思亦应理解为赠与。1.从交易价款的角度来看，案涉房屋在《房产过户协议》落款之日的市场价值接近200万元，协议约定周飞以100万元的价格将房屋出售给吴晓雪，明显不应理解为市场交易行为，而是基于双方特殊关系的一种赠与。在赠与行为未完成之前，赠与人以实际出售的方式撤销的，不应承担赔偿责任。如果认为这是一个市场交易行为，则是显失公平的，明显违反了公平、等价有偿的原则。2.从《房产过户协议》的内容来看，该协议仅约定了转让价格，但对于房屋的交付、违约责任、定金、付款方式等合同主要内容均未进行约定，与正常买卖的常理相悖。《房产过户协议》的字里行间一味强调低价过户，对于周飞的核心权利，即购房款的支付却只字不提，看上去更像是一份吴晓雪向周飞索要财产的账单。3.从《房产过户协议》的履行情况来看，自2016年9月8日协议形成之日起至人民法院受理本案诉讼，吴晓雪从来没有要求履行过该协议。此前吴晓雪与周飞的纠葛中，吴晓雪则会采取到周飞的公司和家中搅闹等方式索要财物。吴晓雪对于《房产过户协议》约定的100万元购房款实际上根本没有支付的意愿，也没有支付的能力、更不可能向周飞支付，该《房产过户协议》并无履行的可能性。三、从《房产过户协议》的内容来看，双方的权利义务并不对等。协议约定，周飞将案涉房屋以100万元净得价过户给吴晓雪作为一定程度的补偿，但如按一审判决，则是以90万元的房产差价作为补偿，有违协议约定和双方真实意思表示。相应该净得价也应是吴晓雪还清贷款和税费之后，由周飞取得100万元的净得价。案涉房屋被周飞出售给案外人**之时，还欠691200元贷款，由90万元扣除该贷款后，剩余的20万元是补足了吴晓雪所称的售房损失。此外，一审法院审查事实不清，案涉房屋实际系周飞与前妻张燕共同所有，周飞一人没有相应处分权。综上，周飞认为二审法院应改判其方向吴晓雪赔偿损失20万元。吴晓雪辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，应当予以维持。一、案涉《房产过户协议》是双方当事人的真实意思表示。其中周飞的签名经鉴定认为倾向于由周飞本人所签，且鉴定报告提出的是倾向性意见的原因在于周飞本人无法提供与《房产过户协议》同时期形成的书写样本。结合其他证据，已能达到民事证据的高度盖然性标准。二、一审法院认为《房产过户协议》是双方真实意思表示，认定正确的。协议明确约定，周飞应积极配合吴晓雪过户，否则赔偿吴晓雪损失和市场差价，也明确约定了周飞应保证享有案涉房屋的所有权、土地权等，没有任何纠纷，否则承担相应责任。三、一审法院认定90万元房产损失，是基于双方之间真实意思表示的明确约定，该90万的损失并非吴晓雪出售自有房产的损失，而是周飞违约不履行协议给吴晓雪造成的损失，即案涉房产的增值部分。四、周飞曲解了协议中关于净得价100万元整的约定。案涉房屋的贷款是周飞与银行之间的合同关系，与《房产过户协议》没有因果关系，从协议中并没有相应贷款应由吴晓雪偿还的约定。五、周飞称其对于案涉房屋没有完全的所有权，但双方在协议中已明确约定了，周飞应当保证对房产享有完全的处分权利。即便案涉房屋并非周飞一人所有，也是周飞构成违约，仍然应当承担全部的赔偿责任。吴晓雪向一审法院起诉请求：一、判令解除其与周飞签订的《房产过户协议》；二、周飞赔偿吴晓雪因违约造成的损失120万元；三、由周飞承担本案诉讼费。一庭中，吴晓雪变更第二项诉讼请求为：周飞赔偿吴晓雪因违约造成的损失90万元（计算依据为以案涉房屋的成交价190万元为基数，减去周飞应该支付给吴晓雪的房款100万元）；其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：吴晓雪与周飞原系男女朋友关系，双方于2015年11月恋爱，2016年中旬分手。2016年2月20日，吴晓雪与案外人张颖签订《房地产卖卖中介合同》，吴晓雪将其名下的位于栖霞区和燕路329号大地雅特花园26栋512室房屋出售给案外人张颖，房屋售价77万元。位于南京市浦口区房屋（即案涉房屋）原产权人系周飞，后周飞将该房屋出售给他人，售价为190万元。吴晓雪为证明其主张，向一审法院提交《房产过户协议》一份，协议甲方（卖方）：周飞，乙方：（买方）吴晓雪，主要内容：乙方吴晓雪在2016年初因要与甲方周飞完婚，故把乙方个人名下一套房产急卖，两人打算当时共同购置婚房所用。不久甲方公司分红买下房产，两人商量继续卖掉乙方房产可用于新房装修费用。不料，下半年甲方因个人原因要求分手，乙方房产当时刚过户出去，无地方可去，且半年时间南京房价上涨迅速，造成了一定经济损失。经过协商，甲方周飞愿意把名下一套江北威尼斯水城第十二街区04-1-801室房产以100万元净得价过户给乙方吴晓雪作为一定程度补偿，在甲方2016年9月底办好房产相关手续后，共同走法律程序去办理正规过户流程，甲方不得随意反悔。一、甲方自愿将座落在南京浦口区天华东路104号北外滩水城第十二街区04-1-801室房产（建筑面积110.87平方米）出售给乙方；二、上述房屋成交价为净得价100万元整；三、甲方应积极协助乙方办理，提供过户过程中的一切便利，若因甲方不配后，造成乙方损失和市场差价，甲方要补偿乙方。协议落款时间为2016年9月8日，甲方（卖方）处签名：周飞，乙方（买方）处签名：吴晓雪。吴晓雪陈述该协议中除了“周飞”签名及时间落款外，其余文字均由吴晓雪书写。周飞对该协议不认可，否认协议中的“周飞”签名系其所签，申请笔迹鉴定，并支付鉴定费10400元。经南京东南司法鉴定中心鉴定：倾向认为《房产过户协议》上甲方（卖方）处签名字迹“周飞”，是周飞所写。一审中，周飞另提出如下意见：1.本案名为房屋买卖，实为赠与。理由为：双方当事人曾经是男女朋友关系，曾共同生活居住，周飞多次向吴晓雪交付钱款，达数十万元；《房产过户协议》签订至吴晓雪起诉之日，已长达近三年，在此期间，任何一方没有以任何形式履行或催告对方履行；该协议的内容片面强调周飞的义务，却没有对吴晓雪主要义务和付款方式、时间等关键性内容进行明确；因此，《房产过户协议》的本意为：吴晓雪要求周飞在2016年房价普遍上涨后，将案涉房屋及相关财产利益赠与吴晓雪，故本案应依照赠与的有关法律规定处理。2、如经审理确属房屋买卖关系，周飞仍不应承担赔偿责任。理由：《房产过户协议》是预约合同，非本约合同，不能引发可得利益损害赔偿。本案《房产过户协议》一味强调周飞必须过户，对于购房款的付款方式、时间没有约定，成立合同本约的核心条款缺失；如《房产过户协议》确系双方所签且真实有效，双方之间必然存在重新订立格式合同以完成交易、换领新证的一致意思，《房产过户协议》是预约在将来订立格式合同的契约，仅表达了将来订立本约的意思，不能认定为本约合同，即使周飞存在违约，吴晓雪也无权主张可得利益损失。退一步说，即便《房产过户协议》为本约合同，因本案的特定身份关系，双方签订的该协议是周飞无过错的前提下对吴晓雪的赠与承诺，非一般意义上的市场交易行为，亦不宜要求周飞参照市场交易价格进行赔偿。一审法院认为，周飞否认《房产过户协议》上的签名系其所签，但经鉴定已倾向性认定“周飞”字迹系周飞所签，故一审法院认定上述协议系双方真实意思的表示，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。周飞因鉴定支付的鉴定费10400元应由其自行承担。周飞将案涉房屋出售他人，致吴晓雪房屋过户的合同目的不能实现，吴晓雪主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。《房产过户协议》明确约定：甲方应积极协助乙方提供过户过程中的一切便利，若甲方不配合，造成乙方损失和市场差价，甲方要补偿乙方。现周飞违反合同约定，将案涉房屋出售给他人，给吴晓雪造成了损失，周飞应承担赔偿责任。吴晓雪主张参照周飞出卖房屋价款190万元作为市场价计算其因合同不能履行造成的损失，不违反法律规定，一审法院予以支持，即确定由周飞赔偿吴晓雪90万元（市场价190万元-吴晓雪购买房屋应支付的对价100万元）。周飞抗辩称，双方当事人之间名为房屋买卖，实为赠与的意见，一审法院认为：买卖合同系指出卖人转移标的物所有权为买受人，买受人支付价款的合同；赠与合同指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，双方当事人签订的《房产过户协议》约定的是周飞将自有的一套房屋低价出售给吴晓雪，低价的原因是要对吴晓雪进行补偿，低价买卖亦是买卖合同的一种，并不因买卖低价就使合同的性质发生变化，即由买卖合同转化为赠与合同；另对照赠与合同法律规定，该协议的内容与赠与合同的构成要件亦不相符；故周飞这一抗辩意见不能成立，本院不予采纳。周飞抗辩《房产过户协议》是预约合同，非本约合同，一审法院认为，判断合同是本约还是预约的根本标准是当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的权利义务关系。本案中，双方当事人签订的《房产过户协议》的协议内容已包含了明确的买卖标的物、价款、履行方式、违约责任等合同条款，房屋买卖的权利义务关系已明确具体，已具备合同本约的相关要件，从该协议并不能看出双方有意在将来再订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖关系，故该协议系本约而非预约；若将来过户、办证过程中需再行签订备案合同，亦系履行房屋变更登记过程中的程序性要求，并非是在将来订立一个新的合同，用以最终明确双方房屋买卖关系的具体内容。综上，周飞这一抗辩意见亦不能成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除吴晓雪与周飞于2016年9月8日签订的《房产过户协议》；二、周飞赔偿吴晓雪损失90万元，于判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费15600元，减半收取7800元，财产保全费5000元，合计12800元，由周飞负担。一审法院认定的事实有相应证据在卷作证，本院依法予以确认。二审中，周飞新提交证据如下：一、链家网截图打印件一份，用于证明：1.2016年3月至9月期间，与吴晓雪出售的房产同面积相近楼层的成交价格，并进一步证明，吴晓雪售房时不仅没有损失，反而还是以相对高价的方式出售；2.2016年9月与上述房屋同小区同面积相近楼层的其他房屋成交价，用于证明上述房屋售后增值不超过20万元，进一步印证案涉《房产过户协议》中关于弥补吴晓雪售房差价的实际情况。此外，吴晓雪清楚案涉房屋还有贷款。二、不动产登记证复印件一份，用于证明案涉房屋系周飞和其前妻张燕的共有财产，周飞没有处分权。三、银行明细单一份，用于证明2017年7月3日，周飞收取买房人的房款后，立即在中国银行鼓楼支行通过pos刷卡的方式，支付了剩余贷款691200元。吴晓雪质证认为，周飞提交的上述三组证据，均非新证据，法院均不予采纳：一、对截图打印件的真实性、合法性认可，但该打印件与本案无关。意图证明吴晓雪出售自有房产时并无损失，但一审法院判决支持吴晓雪主张的损失的依据，是吴晓雪未能依照案涉《房屋过户协议》取得涉案房产，并非之前吴晓雪出售自有房产的损失。吴晓雪出售的房屋确实在2016年下半年出现了增值，能够印证《房产过户协议》中的约定，《房产过户协议》是双方当事人的真实意思表示，基于当时双方当事人的特殊身份关系和特殊情况所签。二、因不动产登记证复印件的骑缝章不完整，请法院认定真实性。但该登记证与本案无关。涉案房屋即使并非周飞一人所有，也只能证明周飞确实不具备履行协议的能力，存在根本性违约，应当承担相应赔偿责任。三、对银行明细单的真实性、合法性予以认可，但仍与本案无关。相应贷款是周飞与银行之间的合同关系，与吴晓雪无关。二审中，本院询问周飞，其何时与张燕离婚、离婚时对于案涉房屋的权属如何约定。周飞回复，其于2015年7月16日与张燕离婚，案涉房屋约定归男方所有，但案涉房屋是期房，其认为其离婚时案涉房屋还没有交房，贷款也未还清，故对于案涉房屋产权的确认需要等到不动产登记簿登记后才能确定。2016年9月8日的案涉《房产过户协议》签订时，其对案涉房屋没有处分权。以上事实，有网页截图、不动产登记证复印件、明细单以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、吴晓雪要求解除《房产过户协议》的主张能否成立；二、周飞应否向吴晓雪承担赔偿责任以及损失数额的确定。对于争议焦点一，本院认为，案涉《房产过户协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效。根据约定，周飞应将案涉房屋过户给吴晓雪，但协议签订后，周飞却违反约定将案涉房屋另售他人，导致案涉《房产过户协议》已实际履行不能，吴晓雪签订协议的目的亦因此无法实现，据此，吴晓雪要求解除案涉《房产过户协议》，符合法律规定，应予支持。关于争议焦点二，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如前所述，周飞将案涉房屋另售他人，违反了案涉《房产过户协议》的约定，并导致协议的最终解除，吴晓雪有权依法要求周飞赔偿其应此遭受的损失。根据约定，吴晓雪本可向周飞支付100万元对价以获得案涉房屋，却因周飞违约而无法实际取得案涉房屋的所有权，一审法院依据周飞另行出售案涉房屋的实际交易价格190万元与上述100万元的差额，即90万元认定吴晓雪的实际损失，有相应事实和法律依据。周飞上诉认为，案涉《房屋过户协议》中约定的100万元净得价意为吴晓雪还清案涉房屋原有贷款后再向其支付100万元。对此，本院认为，双方当事人并未在案涉《房屋过户协议》中约定，偿还案涉房屋原有贷款的责任在吴晓雪一方，吴晓雪对于周飞的该项上诉理由亦不予认可，因此，周飞的此项上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上，周飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人周飞负担。本判决为终审判决。审 判 员  孙 伟审 判 员  王 路审 判 员  龚 震二〇二〇年八月十二日法官助理  高礼慧书 记 员  戴 苗