贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6306号 原告：张明春，男，1975年12月10日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：王琳，女，1981年4月23日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市桂市。 委托诉讼代理人：熊书伟（特别授权代理），系贵州百进律师事务所律师，执业证号：15205198910354083。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。 原告张明春、王琳与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明春、王琳的委托诉讼代理人熊书伟、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张明春、王琳向本院提出诉讼请求：1、确认被告违约，判令被告及时给原告办理所购房屋的不动产证，并以原告所购房屋价款397622元为基数，自2017年7月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按每日万分之五的比例，支付原告逾期办证违约金18万元（暂定，最后以法庭核定的为准）。2、判令被告支付原告交房违约金欠款3748元；3、判令被告退还不应收取的电开户费529元、闭路电视开通费300元燃气开户费2500元，合计3419元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告于2013年9月7日与被告签订《商品房屋买卖合同》（简称合同），原告购买其预售的毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城第9幢26层住宅房一套，房号为9-26-1，房屋建筑面积120.37平方米，价款为397622元。原告按合同约定按揭付清了全部房款，并于2018年5月31日向被告付清了办理房屋权属登记的契税、房屋维修资金等税费。原告于2015年7月30日接收到涉案房屋。合同第二十二条三、“转移登记”（一）约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人......（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：......2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，同意按下列第（2）项处理；......（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款0.1%的违约金”。但至今，被告仍未给原告办理所购房屋的《不动产权证》，被告的逾期办证行为已构成违约。因合同约定的“按日向买受人支付已交房款0.1%的违约金”比例过高，相当于每日万分之十，原告自愿下调至每日万分之五，相当于年利率18.25%，比国家保护的民间借贷年利率24%还低，这样较为合理可行。被告所欠延期交房违约金3748元，系原被告于2015年1月8日双方通过签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，认可被告方应付原告21823元逾期交房违约金，抵扣原告费用18075元后，被告尚欠原告3748元。被告收取原告3419元三通费用，按有关规定该费用属乱收费，被告应退还原告。为此，特依法提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、原告诉请支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，应予驳回。答辩人与被答辩人签订的“补充协议”中关于违约金的计算时间为2014年6月1日至通知交房日止，答辩人已于2015年7月30日交房，据诉状所载，答辩人于2020年5月6日才向人民法院提起诉讼，故该诉请已超过三年的诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误：2019年11月19日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担3、毕节市不动产登记机关于2019年11月19日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》明确：同意办理该项目不动产登记，即涉案房屋于2019年11月19日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告未提供办证应由其提供的上述资料致使办证滞后，应由其自行承担，2019年11月19日后被告不应再支付违约金。六、原告无权诉请退还“开户费”3419元。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、依照原告的第三项诉讼请求计算，“开户费”也仅为3329元，故“开户费”明显计算错误。2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。另外，在被告未代收该费用的其他买受人要使用相关设施的，其也自行到相关部门缴纳完毕上述费用，故被告代收代缴，判决被告返还有失公平原则。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月7日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为9-26-1；建筑面积120.37平方米，套内建筑面积100.38平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款397622元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款127622元，余款270000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当自书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.12%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2015年1月8日，原、被告双方对逾期交房违约金进行了计算，原告用应得逾期交房违约金抵扣原告应缴纳的费用后，被告尚欠原告逾期交房违约金3748元。双方并签订《补充协议》，协议并约定：双方约定交房时间9号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算。原定交房日至实际交房日止按已交房款每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房之日止。违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款397622元、契税5964元、维修基金7952元，开户费3419，支付办证费用740元。2015年7月30日被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房使用权。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，违规收取费用，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出瑞丰新城第9幢首次登记审查意见，同意办理该项目的不动产登记。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2017年6月1日。合同约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方已形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案庭审之日，被告当庭通知原告提交办证资料办理不动产权证，故该违约金的截止时间应为本案开庭审理之日，即2020年6月19日。对于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为以原告已付购房款397622元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；自2019年8月20日至2020年6月19日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。 综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款397622元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年6月19日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对于原告诉请判决被告退还开户费3419的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。因被告应退还的费用为电开户费529元、闭路电视开通费300元、燃气开户费2500元，故原告诉请退还3419元，本院支持退还3329元。 就原告诉请的逾期交房违约金3748元，因原告未举证证明交房时间，而被告自认交房时间为2015年7月30日，故本院认定涉案商品房的交时间为2015年7月30日。因原、被告双方签订的《补充协议》约定，逾期交房违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。故原告逾期交房违约金请求权应于2015年7月30日开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年5月7日提起本案诉讼，其逾期交房违约金请求权已超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由成立，原告的该诉请，本院不再支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张明春、王琳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款397622元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，2019年8月20日至2020年6月19日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张明春、王琳电开户费529元、闭路电视开通费300元、燃气开户费2500元，共计3329元； 三、驳回原告张明春、王琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2016元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担878元，原告张明春、王琳负担1138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年八月六日 书记员 何梦思