河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4318号原告：罗艳伟，女，1977年9月29日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：薄云照，河南千业律师事务所律师。被告：郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地新郑市孟庄镇中华路北段西侧（与新107国道交叉口向北50米）。法定代表人：郭京愔，董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘鲜艳，女，汉族，河南省睢县，系该公司员工。原告罗艳伟与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗艳伟的委托诉讼代理人薄云照，被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司（以下简称“旭天盛公司”）的委托诉讼代理人刘鲜艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗艳伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金7290元（以总房款946795元为基数，按日万分之一为标准，自2019年7月1日起计算至交付符合合同约定条件的商品房之日止，暂计至起诉之日为7290元）；2、判令被告对园区绿化、墙面、配套设施等部位进行整改，并达到其承诺标准；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月13日签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告商品房一套，被告应在2019年6月30日前将验收合格并符合约定的房屋交付原告使用。如逾期交房，逾期60日内，应当按照已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同同时约定，被告应当书面通知原告办理交付手续，出示房屋验收合格手续，并签署房屋交接单，如果被告不出示房屋验收合格手续，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。但被告所交付的房屋不符合法定和约定条件，具体情况如下：1、被告交房证件不齐全，未达法定和约定交房条件。2019年6月30日交房时，被告未能向原告出示合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《竣工验收备案表》。经从相关部门得知，被告未依法将相关资料报行政主管部门备案，即被告未取得“三书一证一表”，达不到房屋交付条件。在不符合交房条件下，被告强行交房及收取物业费，严重侵犯了原告的合法权益。2、房屋结构质量不达标，消防工程未经验收擅自使用。被告交付的房屋管道漏水，造成楼下地面被浸泡，连廊部分存在重大安全隐患，铁栏杆晃动严重，不能起到防范风险的作用，且楼顶开裂严重，地面施工及楼房建造质量粗糙，外保温空鼓，主体结构和二次砌体质量存在严重问题。房顶抹灰漏水脱落，存在大量空鼓，房屋内部工程粗糙，公共墙面需要整改到位，小区内排水管道堵塞严重，造成污水排泄不畅。另外，被告交付车库占用消防通道，各个楼层消防栓不符合交房标准，未经消防验收就擅自交付，小区存在重大安全隐患。3、园区配套设施、绿化、公共配套设施虚假宣传，严重误导原告。被告在前期宣传中承诺的小区内建设五重立体景观、多功能草坪、健身场站、儿童乐园、学校等具体配套设施与交房时严重不符。现原告提出如上诉讼请求，请人民法院判如所请。被告旭天盛公司辩称，1、根据原被告签订的商品房买卖合同约定，合同第八条明确约定了交付标准为该涉案房屋验收合格，被告开发建设的涉案房屋已于2019年6月27日经五大主体验收合格，被告也已于2019年6月27日通过EMS邮寄的方式向原告邮寄交房通知函及其他材料，在此之后又邮寄了一次交房通知函及其他材料，因此不存在原告主张的被告逾期交房行为，即使存在逾期交房，也是因不可抗力性因素造成，被告在开发建设过程中被多次责令停工，因此被告不存在原告主张的逾期交房行为，被告现交付房屋已经验收合格并符合国家标准。2、根据原被告签订的商品房买卖合同，原告所购房屋已经五大主体验收合格，园区配套设施、绿化、公共配套设施已经完全达到原被告签订的商品房买卖合同和补充协议的约定标准。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月13日，罗艳伟与旭天盛公司签订编号为17001933963的《商品房买卖合同》，合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新郑市孟庄镇环南路北侧、纵二路东侧阳光城丽景湾15号楼1单元5层504号房。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8730.24元，总金额（人民币）玖拾肆万陆千柒百玖拾伍元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式约定金额：286795元，付款方式：现金，交纳比例30.29%；约定金额：660000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：69.71%。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、详见附件四。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按本合同约定的商品房交房标准、交付时间和交付方式交付给买受人商品房，商品房及其附属物的风险责任随之转移给买受人，房屋保修期从约定的交付时间次日起开始计算，买受人并须自本合同约定交房之日起交纳物业管理等费用。……附件四：《合同补充协议》(一)承诺与保证3、出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同文件的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入合同文件之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员(包括销售人员)和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员)所出具或签署的与合同文件有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同文件不一致的或超出合同文件约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于合同文件的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同文件中。（六）、对规划、设计变更的补充约定1、买受人同意，下列规划及/或设计变更时出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任(1)根据本合同、附件、补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的更改；(2)出卖人对该商品房进行的优化设计的(比如：优化阳台设计、窗户或门的开口尺寸变化、立面设计、颜色、景观变化等)；(3)在合同文件生效之日前发生的规划及/或设计变更的；(4)虽然属于主合同第十条列明的规划/设计变更事项，但未对买受人购买的该商品房的建设工程质量及使用功能造成实质性的、不可修复或不可弥补的不良影响，未严重影响商品房质量或使用功能的，未影响到买受人正常使用该商品房；2、本合同所指的小区平面布局变更，仅指小区中住宅建筑在小区中坐落位置的变化。因本项目分期规划、分期开发建设，出卖人依据规划对其他后期地块进行开发，不视为出卖人变更本小区平面布局。（九）、对该商品房交付的补充约定1、双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：(1)自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；(2)因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；(3)法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；(4)非出卖人原因出现市政配套设施批准或安装延误或市政规划变更导致工程拖期或逾期交房的；(5)施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；(6)政府行为(如戒严等)、群众集会或重大活动(如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会)期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的；(7)非出卖人原因导致的工程拖期或逾期交房，出卖人不承担责任。……合同签订后，罗艳伟向旭天盛公司支付首付款286795元，并通过商业贷款的方式向旭天盛公司支付第二期房款660000元。另查，新郑市住房保障和房地产管理中心出具一份《关于高永超信访问题的回复函》：“高永超：你好，2019年8月7日，您向河南省信息网上投诉反映：华南城阳光城丽景湾小区应于2019年6月30日交房，但实际不具备交房条件，现强制交房，要求按合同整改，并赔付违约金。针对你所反映的问题，我中心做出如下回复：经调查，阳光城丽景湾位于新郑市××镇××与××城××交叉口向××西，该小区按合同约定将在2019年6月30日向业主交房。阳光城丽景湾业主反映孟庄镇阳光城丽景湾在2019年6月30日交房时未达到交房标准，并且没有取得《商品房竣工备案证》。2019年7月1日该小区业主到新郑市房管中心反映以上问题。2019年7月1日新郑市我中心对该公司下发停止交房责令整改通知,2019年7月2日我中心工作人员时光辉到阳光城丽景湾小区现场核实，该项目仍然在向部分业主交房，中心领导对该问题非常重视，在2019年7月4日上午，房管中心主任冯军强、常务副主任史亚敏，副主任司宏亮约谈该项目负责人于楠。该项目负责人于楠承认未能达到交房条件交房，并承诺立即停止交房行为，整改到位后再进行交房，由此造成的违约责任，公司会按合同约定履行到位。公司承诺加快工程进度，按合同约定交房，交房时让业主满意收房，我中心已于2019年7月2日停止办理网签手续，督促该项目尽快整改。我中心工作人员时光辉2019年8月12日电话联系你告知该项目的进展和对该项目处理情况，你对回复情况表示满意。新郑市住房保障和房地产管理中心2019年8月13日。”。新郑市住房和城乡建设局建筑业监管科出具一份《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》：“收到业主郑俊强反映问题后，我局高度重视，申请人关于对新郑市阳光城丽景湾工程是否办理竣工手续的问题，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第三项之规定，现将情况告知如下：新郑市阳光城丽景湾工程截止目前未向我科室提供任何竣工备案手续。新郑市住房和城乡建设局建筑业监管科2019年10月15日。”2019年11月18日，案涉的阳关城丽景湾15-17号楼、19-24号楼取得《工程竣工验收备案表》。庭审中，旭天盛公司称其取得《工程竣工验收备案表》后通知原告收房，向本院提交了邮寄单（邮寄日期为2019年6月27日）和《大河报》（2019年6月29日）。上述事实有原告的陈述，原告罗艳伟提供的收据、商品房买卖合同、新郑市住房保障和房地产管理中心、新郑市住房和城乡建设局出具的回函、《工程竣工验收备案表》等证据为证。本院认为，郑州市旭天盛房地产开发有限公司、罗艳伟签订合同编号为17001933963的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定，罗艳伟向旭天盛公司履行了购房款的全部付款义务，无违约行为，旭天盛公司亦应按照合同约定，于2019年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，旭天盛公司不能按照约定的期限将验收合格的商品房交付原告，应承担相应的违约责任。旭天盛公司向本院提交的关于政府部门的相关文件可以认定，自2016年以来，因大气污染多次红色预警，政府多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量，旭天盛作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，对于双方合同约定的2019年6月30日前交付房屋的实际交付日期可以顺延，顺延天数本院酌定为65天，即旭天盛公司应当于2019年9月3日前向罗艳伟交付符合合同约定的房屋，逾期应承担相应的违约责任。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件，当事人之间的约定不能与该法定条件相抵触，即意味着商品房未经竣工验收的，不能交付使用。旭天盛公司在应当交房时并不具备交房条件，应当按照合同约定承担相应的违约责任，对原告罗艳伟请求旭天盛公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。旭天盛公司在2019年6月27日、29日通知原告收房，案涉房屋于2019年11月18日取得《工程竣工验收备案表》，故即旭天盛公司应支付违约金截止日期应为2019年11月18日。违约金的计算方式为：截至2019年11月18日，逾期天数76天，旭天盛公司应当承担的违约金应当以总房款946795元为基数，按日万分之一为标准，自2019年9月4日计算至2019年11月18日，即7196元（四舍五入保留整数）。被告在前期对小区内景观、草坪等配套设施的宣传，应视为要约邀请，且原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未对案涉房屋所在小区的绿化、墙面等作出约定，对罗艳伟要求旭天盛公司对涉案小区内园区的绿化、墙面、配套设施进行整改、达到旭天盛公司前期宣传标准的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告罗艳伟支付违约金7196元。二、驳回原告罗艳伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  敬志敏二〇二〇年八月十七日书记员  唐晨红