湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1452号原告（反诉被告）：单瑜，男，1988年1月12日出生，汉族，住湖南省衡东县。被告（反诉原告）：魏娴，女，1987年4月28日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：谭思睿，湖南衡州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，湖南衡州律师事务所律师。原告（反诉被告）单瑜（以下简称原告）与被告（反诉原告）魏娴（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案，被告魏娴于2020年7月8日向本院提出反诉，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告单瑜、被告魏娴及其委托诉讼代理人谭思睿、李刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告单瑜向本院提出如下诉讼请求：1、判令原、被告之间签订合同存在欺诈行为而无效；2、被告立即退还原告的房屋押金8000元；3、被告立即退还原告已经缴纳的房租16373元；4、被告赔偿原告因装修、购买设备及人工费用等投资损失8000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告魏娴辩称，原、被告之间签订的合同有效，不属于无效合同，原告支付被告押金8000元和房租16373元之外未支付任何房屋租金，应当按照合同继续履行支付租金的义务。原告诉请购买的设备及投资损失8000元是其自身经营的需要，并且没有损坏，可以自行搬离，被告不承担损失。被告前两次撤诉都是想与原告进行调解，并且为了调解在反诉中也将租金调低至2100元，本案诉讼费应由原告承担。被告魏娴向本院提出如下反诉请求：1、判令原告单瑜立即搬离租赁房屋，并将承租房屋恢复原状或者向被告魏娴支付房屋清扫费用1000元；2、判令原告单瑜立即向被告魏娴支付2019年3月10日至2010年10月10日期间的房屋租金16800元（2100元／月×8个月）；3、判令原告单瑜立即向被告魏娴支付2019年10月11日至2020年7月11日期间的房屋占有使用费18900元（2100元／月×9个月）；4、本案诉讼费由原告单瑜负担。原告单瑜对于被告魏娴的反诉请求辩称，原告于2019年2月底已经搬离，设备拆了并且门面的钥匙也放在门面里面，原告将房屋归还给房屋所有权人即银行是正当行为，无需支付清扫费。涉案门面属于银行所有，被告并无银行的授权将房屋转租给原告，属于侵占国有资产，原告无需支付房屋租金。被告要求原告支付门面占有使用费没有事实和法律依据，不应得到支持。被告之前已经两次起诉后撤诉，都没有办法证明其对涉案门面享有转租的权利等，增加了诉累，诉讼费应由被告承担。原告于2019年4月底与被告沟通要求其退还原告押金，但是被告没有退还。另外被告虚构租赁事实造成原告损失，应当赔偿原告损失并退还已经交纳的费用。本院经审理认定的事实如下：被告魏娴与案外人罗印于2014年结婚，于2017年3月离婚，之后于2019年8月7日复婚。2016年12月23日，中国人民银行衡阳市中心支行（以下简称银行）作为甲方与案外人罗印作为乙方签署《门面租赁合同》。约定：甲方将位于衡阳市间面积为31平方米的临街门面租赁给乙方,作经营饮食使用；租期从2016年12月23日至2017年3月31日；月租金为1480元；乙方于每月五日前一次性向甲方交清上月租金，但甲方必须提供税务发票。同时，合同还约定：租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将该房屋租给第三方，或者改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前1个月与甲方协商等。租赁合同到期后，双方未续签合同，但向银行交纳租金至2018年6月30日止。2018年10月11日，被告魏娴（甲方）与原告单瑜（乙方）签署《门面租赁合同》，合同主要约定：经双方协商一致，甲方将案外人罗印承租的位于衡阳市间面积为31平方米的临街门面转租给乙方做经营饮食使用；租期从2018年10月11日至2019年10月10日止；门面租金为3500元／月，乙方于每月3日前一次性向甲方支付当月租金；租赁期间，电话费、物业费、卫生费、水、电、燃气等其他由乙方租赁产生的费用由乙方负责，租赁结束时，乙方交清欠费；承租押金8000元（不计利息），该费用作为门面内所有物品保证金；合同期满且乙方不续租门面时，经甲方检查无人为损坏后，押金予以退回；合同期内，甲乙双方需解除合同，则需提前一个月告知对方，并向对方支付三个月租金作为补偿等等。在庭审中，原告单瑜认可其在签署上门面述租赁合同时知晓涉案门面产权人为银行。上述租赁合同签署后，原告单瑜根据合同约定向被告魏娴交付押金8000元，并开始使用涉案门面，陆续支付了2018年10月至2019年2月的租金。2019年3月14日，房屋所有权人即银行向其所有的门面使用人发出《解除租赁合同通知书》要求于2019年3月31日前归还租赁门面。银行发出解除通知后，原告单瑜要求被告魏娴与银行沟通租赁事宜，表示若银行不强行收回涉案门面，被告单瑜继续承租。2019年3月25日，原告单瑜在未通知被告魏娴的情况下自行搬离涉案门面，亦未就门面内相关物品与被告魏娴办理交接手续。另外，原告单瑜搬离时，银行尚未采取断水断电措施。再查明，被告魏娴收到银行的上述《解除租赁合同通知书》后，其于2019年4月30日向银行出具《承诺函》，可看出：1.银行因国家政策等原因已向租户送达了《解除租赁合同通知书》；2.银行要求租户于2019年3月31日前归还门面确实存在较大困难，同意延长至2019年12月31日；2、搬迁缓冲期即2018年7月1日至2019年12月31日，门面由租户罗印管理，期间按原合同约定的门面租金按时交纳房屋占有使用费；3、若逾期不归还门面，则由租户补交期间的房屋占有使用费，并承担停水、停电所造成的一切后果。另外，由于诉争租赁合同事宜，银行于2019年11月18日向本院出具证明一份，该证明记载：“罗印与中国人民银行衡阳市中心支行于2016年12月23日签订了衡阳市蒸湘区常胜西路10号西面第13间临街门面的租赁合同，该合同于2017年3月31日到期，因国家政策要求收回此门面，期满后虽未与我行续签书面租赁合同，仍继续缴纳门面租金至2018年6月30日。2018年7月1日至2019年12月31日，属于中国人民银行衡阳市，期间该门面由罗印管理”。另查明，2019年10月12日，被告魏娴作为原告主体单独向本院起诉，要求单瑜支付其2019年3月至10月的租金。之后于2019年11月11日主动撤诉。2020年1月6日，被告魏娴与案外人罗印再次就同一事由向本院提起诉讼，之后于2020年5月15日撤诉。上述事实，有原、被告之间《门面租赁合同》、银行与案外人罗印签订的《门面租赁合同》、承诺函、证明、结婚证、（2019）湘0408民初2796号民事裁定书、（2020）湘0408民初138号民事裁定书、（2020）湘0408民初138号案件的开庭笔录等证据以及当事人的庭审陈述予以证实并在卷佐证。本院认为，根据已查明的事实，银行与罗印签订的租赁合同中明确约定罗印不得转租涉案门面，罗印妻子魏娴将涉案房屋转租给单瑜，银行未予直接追认，故魏娴属于无权转租行为，但该无权转租行为并不属于合同法定无效之情形，并不会必然导致合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。结合本案具体情形，罗印虽未与银行续签书面的门面租赁合同，但其向银行支付租金直至2018年6月30日，已超过双方签订的书面租赁合同所约定的租赁期间，故在原合同租赁期届满后，罗印与银行构成事实上的不定期房屋租赁合同关系。根据银行向本院出具的证明，可知银行在明知魏娴与单瑜因转租发生纠纷诉至法院时，在出具的证明中对魏娴、罗印的转租行为不置可否，且未提出合同无效，可视为其对涉案门面转租已知情，并且单瑜在与魏娴签订合同时知晓涉案门面所有权人为银行。另外，银行出具的证明内容显示罗印、魏娴在搬迁缓冲期2018年7月1日至2019年12月31日期间对涉案门面具有管理权和使用权，而魏娴与单瑜所签的转租合同期限未超过搬迁缓冲期。故本院综合上述情况认为，魏娴的转租行为有效，因此，对于原告单瑜诉请确认涉案门面租赁合同无效，本院依法不予支持。被告魏娴与原告单瑜签署门面租赁合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故双方均应按照协议约定的内容履行各自义务，然而单瑜未与魏娴办理房屋交接、物品清点、费用结算等手续，于2019年3月25日悄然搬离门面，此等行为显然构成违约，并非双方合意解约，应承担相应的违约责任，故单瑜要求魏娴退还已经交纳的租金及赔偿损失8000元，本院依法不予支持。对于魏娴反诉要求单瑜支付2019年3月10日至2019年10月10日期间的租金16800元（自愿调低为2100元／月×8个月=16800元），有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于魏娴反诉要求单瑜支付自2019年10月11日至2020年7月11日期间的占用门面的租金，由于魏娴及罗印对涉案门面搬迁缓冲期间的管理权仅截至2019年12月31日，之后应将门面退还给房屋所有权人银行，并且单瑜在2019年3月已经搬离门面，故本院对魏娴的该项反诉请求依法不予支持。对于魏娴反诉要求单瑜腾空房屋并恢复原状或者不恢复原状应支付清扫费1000元，鉴于单瑜已经于2019年3月搬离房屋，魏娴原承租时的设备存放在该门面中，故对于魏娴的该项反诉请求，本院依法不予支持。另外，单瑜向魏娴交付了押金8000元，应依法在上述应交纳的租金中予以核减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏娴于本判决生效之日起十日内向原告单瑜（反诉被告）退还押金8000元；二、原告（反诉被告）单瑜于本判决生效之日起十日内向被告魏娴（反诉原告）支付租金16800元；三、驳回原告（反诉被告）单瑜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）魏娴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取305元，由原告（反诉被告）单瑜负担；反诉受理费减半收取359元，由被告（反诉原告）魏娴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年八月三日法官助理付平书记员赵湘斌附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。