江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4890号上诉人（原审被告）：孟蕾蕾，女，1986年11月3日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审被告）：李志刚，男，1977年4月6日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：亓天华，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范仕平，男，1963年7月4日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：薛陈陈，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡樟文，江苏东银律师事务所实习律师。上诉人孟蕾蕾、李志刚因与被上诉人范仕平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法于2020年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人孟蕾蕾、李志刚的委托诉讼代理人亓天华、被上诉人范仕平的委托诉讼代理人薛陈陈、胡樟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟蕾蕾、李志刚上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付购房款及违约金10万元。事实与理由：一、一审判决违约金标准过高，应予以调整。违约金的标准应当以实际损失为限，根据谁主张谁举证的原则。一审中，被上诉人并未举证自身的实际损失，却主张了41万元违约金。一审法院未采纳上诉人的合理抗辩，随意酌定37万损失。上诉人在合同履行过程中的确存在违约行为并愿意承担10万元违约损失。二、上诉人愿意还款，愿与被上诉人协商还款时间。上诉人目前资金周转困难，并非有意拖欠不还，希望给予合理的还款时间。范仕平辩称：一审法院判决违约金数额合理。被上诉人与上诉人孟蕾蕾约定，由孟蕾蕾于2019年5月6日前，与贷款银行签订借款合同后，将剩余款项支付被上诉人。但双方2019年4月24日办理完过户手续后，孟蕾蕾于2019年5月将案涉房屋抵押给某某小贷公司，办理了最高额抵押贷款，数额是500万元，并将该款故意挪作他用，而非按照合同约定支付给被上诉人范仕平，其主观恶意明显。本案的违约金仅为主合同标的额的10%，一审法院酌情考量违约金合理。范仕平向一审法院起诉请求：1.判令孟蕾蕾、李志刚向范仕平支付267万元的购房款及利息（自2019年12月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令孟蕾蕾、李志刚向范仕平支付违约金41万元；3.本案诉讼费、保全费由孟蕾蕾、李志刚承担。一审中，范仕平变更诉讼请求，不再主张利息，要求孟蕾蕾向范仕平支付267万元购房款及违约金41万元，并要求李志刚对孟蕾蕾的付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：2019年4月21日，范仕平（出售方、甲方）、孟蕾蕾（买受方、乙方）、南京标点置业顾问有限公司（中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：乙方以410万元购买甲方名下位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园05幢801室房屋，乙方应于2019年4月21日向甲方支付购房定金1万元，于2019年4月26日前向甲方支付首期购房款122万元，第二期房价款287万元，乙方应于2019年5月6日前与贷款银行签订借款合同，通过银行贷款方式支付给甲方，具体以贷款银行放款时间为准；甲方应在全款到账后30日内腾空房屋，并通知乙方、丙方办理交付的具体时间；甲、乙双方同意在签署本合同后6日内即2019年4月26日前签订《南京市存量房交易合同》(经纪机构版)并办理过户手续；合同关于违约责任的约定为：甲乙无正当理由不履行合同或毁约的，按标的额的10%，计人民币41万元作为违约金支付给守约方；双方还补充约定：若乙方向银行申请的商业贷款受国家政策影响或个人原因不能贷款，乙方需在接到银行通知后向甲方支付287万元，乙方支付此款最晚不得晚于2019年12月20日，逾期一天按日万分之五的利息作为补偿支付给甲方或者按合同中约定的违约条款来执行。范仕平、孟蕾蕾分别于甲、乙方落款处签名并摁捺手印，李志刚于乙方委托人处签名并摁捺手印。签订上述合同后，孟蕾蕾共向范仕平支付房款143万元（含定金在内），范仕平已协助办理了案涉房屋的过户手续，房屋自2019年4月24日已登记于孟蕾蕾名下。一审审理中，孟蕾蕾自认因其办理贷款时其作为被执行人牵涉其他案件正在法院执行，故未能成功办理贷款。一审法院另查明，孟蕾蕾将案涉房屋于2019年5月24抵押于南通和信科技小额贷款股份有限公司，被担保主债权数额/最高债权数额500万元；于同年6月5日抵押于华粉银，被担保主债权数额/最高债权数额80万元。该房还于同年10月25日被句容市人民法院查封。2019年11月9日，孟蕾蕾、李志刚共同向范仕平出具承诺，内容为“2019年4月21日孟蕾蕾购买范仕平通淮街111号高尔夫西花园5幢801室房屋，已支付143万元整，尚剩267万元整，承诺于2019年12月20日前支付完毕，如未履行承诺，同意将将军大道20号翠屏国际城银杏苑7幢402室的房屋抵押给范仕平，同时李志刚以个人资产作为担保”。一审审理中，范仕平称房屋实际买受人即为李志刚，根据上述承诺的内容，李志刚承担的应是担保责任。范仕平将其诉讼请求变更为：不再主张利息，要求孟蕾蕾向范仕平支付267万元购房款及违约金41万元，并要求李志刚对孟蕾蕾的付款义务承担连带责任。李志刚认为其作为保证人只对房款承担连带给付责任。一审中，双方调解意见分歧较大，未能调解成功。一审法院认为，范仕平与孟蕾蕾之间的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，各方均应诚信、全面履行合同义务。范仕平已依约将房屋过户登记于孟蕾蕾名下，孟蕾蕾应承担支付房款的责任。关于剩余房款267万元的支付时间双方已作出约定，孟蕾蕾逾期未付应承担违约责任。故对范仕平要求孟蕾蕾支付购房款267万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于范仕平主张的违约金41万元，孟蕾蕾、李志刚抗辩过高，一审法院结合本案双方买卖合同关于违约责任的约定以及孟蕾蕾的具体违约行为，对范仕平主张的违约金41万元酌定按37万元予以部分支持。李志刚系保证人，各方没有约定具体担保方式，依照法律规定应为连带责任保证。范仕平主张孟蕾蕾、李志刚共同支付房款、利息、违约金时，李志刚认可房款、利息，仅认为违约金过高，可以认为是关于保证范围的自认，故其再变更认为仅对房款承担保证责任的主张，一审法院不予采信。范仕平起诉主张权利亦在保证期间，故对于其要求李志刚对孟蕾蕾的付款义务承担连带责任的诉讼请求，一审法院依法予以支持。保证人承担保证人责任后，有权向债务人追偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、孟蕾蕾于判决生效之日起十日内向范仕平支付购房款267万元及违约金37万元，合计304万元；二、李志刚对孟蕾蕾的前述付款义务承担连带给付责任；三、驳回范仕平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31440元，减半收取15720元，保全费5000元，合计20720元，由范仕平负担270元，由孟蕾蕾、李志刚负担20450元。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，范仕平已依约将房屋过户登记于孟蕾蕾名下，孟蕾蕾应按照合同约定支付房款，孟蕾蕾逾期未付应承担违约责任。根据双方签订的合同约定，违约金为41万元。一审法院结合本案双方买卖合同关于违约责任的约定以及孟蕾蕾的具体违约行为，将违约金数额由41万元酌定调低为37万元，并无不当。孟蕾蕾、李志刚上诉主张一审法院判决的违约金数额过高，应认定为10万元，该主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，孟蕾蕾、李志刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人孟蕾蕾、李志刚负担。本判决为终审判决。审判员 龚 达二〇二〇年八月十八日书记员 陈晓君