湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0922民初1283号 原告：桃江县工业中等职业技术学校，住所地桃江县桃花江镇育才路17号。 法定代表人：彭新平，该校校长。 委托诉讼代理人：彭楚良，湖南湘资律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何汉珍，湖南桃花江律师事务所律师。 被告：吴建春，男，1954年1月22日出生，汉族，住桃江县。 原告桃江县工业中等职业技术学校(以下简称桃江工业学校)与被告吴建春共有物分割纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃江工业学校的委托诉讼代理人彭楚良、何汉珍，被告吴建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桃江工业学校向本院提出诉讼请求：1、依法分割位于桃花××镇芙蓉路××工业学校综合楼××层的第7间房屋；2、责令被告向原告支付该门面使用费和对外出租获利租金44750元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求标的为支付2014年6月至2019年6月租金为53850元，评估费6632元。事实与理由：原告系桃江县科学技术和工业信息化局（原称桃江县经济委员会）下属的中等职业技术学校，被告为该校教师。1993年2月，原告为解决学校的实习场地和校舍，决定在自己的校园内修建综合楼，综合楼的土地为原告所使用的国有划拨土地。经有关部门审批后确定综合楼第一层为学校实习车间，二层及以上房屋为校舍。综合楼于1994年修建完工后，本应属于学校实习车间的第一层由被告与当时学校的12人占用，分割成12间门面，1人占用1间并出租谋利，使用至今。为确认产权，原告向法院提起诉讼，经桃江县、益阳市两级法院审理，确定原、被告对讼争的门面各占50%的产权。为分割共有财产，原告曾于2019年4月8日向法院提起诉讼，后因需补充部分证据撤回起诉。虽原、被告对门面各占50%的产权，但原、被告无法共同使用、共同管理，被告对该房屋一直占有使用，对外出租获利，所以必须以分割或相互交易买下房屋产权的方式处理，且被告在20余年间因该门面获取的收益应支付给原告50%。 被告吴建春辩称，诉争房屋是原告桃江工业学校发动教师职工集资建设的具有保障性质的政策性住房，是他们教职工全额出资建设，学校应遵守诚实信用的原则，继续履行建房时的约定。故请求法院驳回原告的全部诉求，房屋所有权判归其所有，且无需向原告支付任何费用。诉讼费由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2016年10月19日，原告桃江工业学校以与被告房屋所有权纠纷为由，向本院提起民事诉讼，本院受理后，于2018年4月13日作出（2016）湘0922民初1946号民事判决书，判决“确认位于桃江县的第7间房屋由原告桃江县工业中等职业技术学校享有50%的产权，被告吴建春享有50%的产权”；双方当事人均不服判决上诉，益阳市中级人民法院于2018年11月23日作出（2018）湘09民终1266号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年4月8日，原告桃江工业学校又以共有物分割纠纷向本院提起诉讼，审理过程中，原告桃江工业学校就案涉房屋价值及租金价格水平申请评估，本院依法委托湖南求是土地房地产评估有限公司进行评估，该公司于2019年8月12日作出湘求是房评报字［2019］第Ｂ-147号房地产估价报告，在时点（2019年6月17日）包含土地使用权价值在内的市场价值为42.74万元（权证号码00000619、房屋坐落桃江县桃花××镇××房、建筑面积53.36㎡、评估单价8009元／㎡、其中包含土地价值2.02万元）；该机构同时作出湘求是房评报字［2019］第Ｂ-159号房地产估价报告，2014年-2018年租金价格合计为8.95万元（2018年1.82万元、2017年1.82万元、2016年1.78万元、2015年1.78万元、2014年1.75万元）。以上房地产评估报告及另11案房地产评估报告共计花费评估费80000元,已由原告垫付。2019年11月19日，原告以共有物所占地需要政府办理出让审批手续为由提出撤诉申请，本院裁定准许撤诉。庭审中，原、被告对以上价格评估报告均无异议。 另查明，案涉房屋土地权性质为划拨用地，桃城规小（2020）2号桃江县城乡规划委员会规划小例会关于《二十九宗国有出让地规划条件方案》等项目的审查意见决定，同意本案讼争门面的土地转为出让地。 以上事实，有原告提交的（2016）湘0922民初1946号民事判决书、（2018）湘09民终1266号民事判决书、桃城规小（2020）2号桃江县城乡规划委员会规划小例会关于《二十九宗国有出让地规划条件方案》等项目的审查意见、湘求是房评报字[2019]第B-147号房地产估价报告、湘求是房评报字[2019]第B-159号房地产估价报告等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案所涉房屋权属，生效的判决书已作确认，生效判决对当事人具有当然的强制力、约束力，也具有终局性，非经法定程序不得撤销，故本案所涉房屋权属，以生效判决确认的“由原告桃江县工业中等职业技术学校享有50%的产权，被告吴建春享有50%的产权”为准；被告主张案涉房屋非共有财产，非各占50%的产权，本院在本案中不再重复审查与评述。 本案系共有物分割纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，原、被告之间并无不得分割共有物的约定，同时，多年来双方为房屋权属、分割问题纠纷不断，数次诉争，双方互不信任，共有基础缺失，故原告分割共有房产的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。现原、被告无法就该房屋的实际分割达成一致意见，因该房屋为商铺，不宜实物分割，故应当以折价或者拍卖、变卖取得的价款的方式予以分割；又案涉房屋土地性质为国有划拨，拍卖、变卖成本相对较高，故以折价方式分割更符合双方利益。原、被告双方均有折价取得房屋的权利，原告对按评估结论折价受让房屋有明确意愿，但被告自始不认可共有关系，对是否受让又未明确表态，为均衡评估作价与实际交易价可能形成的差异等利益，可以给予被告斟酌、选择的权利。 关于租金问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有收益和处分的权利。故原、被告作为案涉房屋的产权人，有权对房屋产生的收益按照确定的份额主张权益。本案中，湘求是房评报字[2019]第B-159号房地产估价报告仅能证明预期收益，无证据证明被告实际取得了该收益，不能以该报告作为确定房租实际收益的直接依据，同时考虑被告有实际出租房屋的事实，为减少当事人诉累，本院酌情认定被告应支付给原告自2014年6月至2019年6月的房租收益为15000元。 关于评估费问题，对于因分割所产生的评估费用，是分割共有财产过程中合理费用，应由共有人共同负担。本案房地产评估报告及另11案房地产评估报告共计花费评估费80000元，原告主张本案评估费用为6632元,相对合理，本院予以认可。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下： 一、被告吴建春于本判决生效之日起四十五日内给付原告桃江县工业中等职业技术学校213700元，则位于桃江县的第7间房屋由被告吴建春享有100%的产权； 二、被告吴建春未能在上述期间内履行给付义务，位于桃江县的第7间房屋由原告桃江县工业中等职业技术学校享有100%的产权，由原告桃江县工业中等职业技术学校在上述第一款履行期限届满之日起四十五日内给付被告吴建春213700元； 三、被告吴建春于本判决生效后十五日内给付原告桃江县工业中等职业技术学校支付租金收益15000元，评估费3316元，合计18316元； 四、驳回原告桃江县工业中等职业技术学校的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8382元，减半收取4191元（缓交未交），由原告桃江县工业中等职业技术学校、被告吴建春各承担2095.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  刘辉球 二〇二〇年八月七日 法官助理李卓敏 书记员陈晓娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。