广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14049号上诉人（原审被告）：林善红，男，1957年11月16日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：李文杰，男，1963年8月17日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：张少琼，女，1966年2月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘汉斌，广东合拓（南沙）律师事务所律师。上诉人林善红因与被上诉人李文杰、张少琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初26939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人林善红上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：本案双方当事人，均非涉案宅基地所属村集体经济社组织成员，签订的合资建房合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，故涉案的合资建房协议书是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效撤销后，合同款项应返还或者折价补偿，双方在事实上都有责任，因此受到的损失，应由双方各自承担。林善红在建房的投入上比李文杰、张少琼支付的合同款大几十倍，损失惨重，合同之间是双方民事平等行为，林善红根本无法赔偿李文杰、张少琼的损失，其所称的损失和债务利息依法无据，双方应当各自负担损失。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人李文杰、张少琼辩称：一审判决事实清楚，适用法律准确。在一审诉讼中，由于林善红未出庭，因此李文杰、张少琼在一审诉讼均向法庭出示了相关合同、协议书、转账记录等相关证据，一审法官多次核实本案相关证据；另外，林善红仅提交了上诉书，未提交任何上诉证据，其上诉无事实和法律依据，请求驳回林善红的上诉请求。李文杰、张少琼向一审法院起诉请求：1.林善红向李文杰、张少琼返还合资建房款人民币220000元；2.向李文杰、张少琼支付租金人民币44100元；3.向李文杰、张少琼支付资金占用费（以220000元为本金，从2016年4月10日起计至实际清偿之日止按年息6%的标准计算）；4.本案受理费由林善红承担。一审法院认定事实：2016年12月4日，李文杰（乙方）、林善红（甲方）在广东泰扬律师事务所陈汉原律师的见证下，签订合资建房协议书，约定：甲方愿意提供林善红在南村十三社的宅基地建房用地与乙方合资兴建楼房。建房地址位于广州市白云区南村十三社周焯佳宅基地地面建房用地199平方米，建筑每层楼面约240平方米。宅基地证号：穗龙字第362995/362996号，购置费用由甲方负责，该用地属甲方所有……合资楼建成后，乙方占有本幢楼房的六楼（602房、603房），乙方委托甲方承建合资楼房，委托面积为148平方米，合计总工程款370000元。签订合同第一期付246250元，验收交付后付清；甲方收到乙方建房款后需在一年（即十二个月内）按约定将装修好的房产按时交付给乙方。如甲方不能如期交楼给乙方，由乙方在原南村十古队林善红（一杰公寓）选择二楼（每层190平方米）作为甲方对乙方的赔偿，甲方承租，根据乙方要求考虑设计间隔，由甲方进行相同的标准出资装修好交给乙方。甲方以约好的价钱向乙方返租该房屋。后张少琼分期向林善红支付了建房款总计220000元，林善红出具收据确认收到该款项。该律所作出了《律师见证书》。2016年12月4日，李文杰（出租方、乙方）、林善红（承租方、甲方）签订《承租协议》，约定出租房屋位于广州市白云区龙归镇南村乡十三队高路大巷18号林善红（一杰公寓），楼面面积190平方米，第二层，租赁期限自2016年9月8日起至2036年9月7日止，租金总金额370000元、承租方已一次性付清出租方已确认。2017年6月17日，张少琼（乙方）与林善红（甲方）签订《补充协议》，约定至2017年12月31日止，甲方要把房子建成或在建，否则，甲方将赔偿乙方支付合资建房款和租金合计264100元。过期不还，李文杰、张少琼将收取林善红每月本金20%的滞纳金。一审庭审中，李文杰、张少琼确认涉案承租协议未实际履行，涉案房屋没有建成，房屋所在土地属村集体所有土地，李文杰、张少琼、林善红均不是房屋所在地村集体经济组织的成员，李文杰、张少琼是夫妻关系，在涉案合同履行中是共同缔约主体。以上事实，有《律师见证书》、银行转账记录、收款收据、《承租协议》《补充协议》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：李文杰与林善红签订的合资建房协议书约定在宅基地上建房并将所建房屋第六层出售给李文杰、张少琼，实际是以“合资建房”之名行宅基地房屋买卖之实，且双方均非涉案宅基地房屋所属村集体经济组织成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，故涉案合资建房协议书为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李文杰、张少琼已经将建房款220000元支付给林善红，林善红取得的购房款依法应当予以返还。故李文杰、张少琼主张林善红返还建房款220000元的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。李文杰与林善红于2016年12月4日签订的《承租协议》并非双方当事人真实意思表示，且双方均未按照该协议实际履行义务。李文杰、张少琼主张林善红支付租金44100元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。张少琼与林善红于2017年6月17日签订《补充协议》约定，林善红在2017年12月31日未能建房，则返还合资建房款220000元，过期不还，李文杰、张少琼将收取林善红每月本金20%的滞纳金。协议约定期满，林善红未返还李文杰、张少琼合资建房款220000元，故林善红自2018年1月1日起实际占用了李文杰、张少琼资金220000元，李文杰、张少琼主张按年利率6%的标准支付占用资金期间的费用至实际清偿之日止，并无不当，一审法院予以支持。林善红经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、于判决生效之日起三日内，林善红返还李文杰、张少琼建房款220000元；二、于判决生效之日起三日内，林善红支付李文杰、张少琼资金占用费（资金占用费以220000元为本金，自2018年1月1日起按年利率6%的标准计算至占用费实际返还之日止）；三、驳回李文杰、张少琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5658元，由李文杰、张少琼负担945元，林善红负担4713元（于判决生效之日起三日内向一审法院缴纳）。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明，上诉人林善红于2020年6月22日向本院提交《申请书》，以其因被限制人身自由、确有困难，无法缴交上诉费为由，请求免交或者缓交上诉费。本院经审查后，同意林善红缓交上诉费的申请。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：林善红是否应向李文杰、张少琼返还合资建房款220000元及支付资金占用费的问题。《中华人民共和国土地管理法》（2004年）第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，李文杰与林善红签订的合资建房协议书约定在涉案宅基地上建房并将所建房屋第六层出售给李文杰、张少琼，一审法院认定涉案合资建房协议书是以“合资建房”之名行宅基地房屋买卖之实正确，本院予以确认。因李文杰、张少琼与林善红合资建房用地属于村集体土地性质，而李文杰、张少琼与林善红均非涉案宅基地房屋所属村集体经济组织成员，故一审法院根据前述法律规定，认定涉案合资建房协议书为无效合同，并无不当，本院亦予确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现李文杰、张少琼已将建房款220000元支付给林善红，因合同无效，林善红应将该款项及占用利息返还给李文杰、张少琼。林善红上诉认为其依据涉案合资建房协议书在建房上的投入很大，但其在一、二审期间均未向本院提供证据证实，其应承担举证不能的不利后果。一审法院判决林善红向李文杰、张少琼返还建房款220000元及自2018年1月1日起按年利率6%的标准支付资金占用费，依法有据，本院予以维持。关于林善红向本院申请免交上诉费的问题，因其提交的申请不符合《最高人民法院关于对经济确有困难的当事人提供司法救助的规定》第二条、第三条中关于免交诉讼费的规定，故本院对其关于免交上诉费的申请不予准许。综上所述，上诉人林善红的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予采信，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人林善红负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年八月十九日书记员  郭 俏古文娜