贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4586号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨剑平，女，1963年3月27日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人杨剑平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人诉请办证违约金只计算至2020年1月5日，而一审认定并判决计算至2020年4月16日超裁；本案中，《补充协议》约定被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。一审违反意思自治原则，摒弃双方真实意思，判决上诉人承担逾期办证违约责任错误；案涉房屋于2020年1月18日具备办理转移登记条件，且上诉人已电话通知被上诉人提交办证资料，被上诉人也委托了上诉人办证，一审将办证违约金计算至2020年4月16日错误。2.案涉房屋已交付被上诉人使用，产权登转移记对被上诉人使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失。且判决上诉人承担巨额违约金，上诉人生产经营势必面临困境，不利于本地经济社会和谐、健康、有序发展。根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际状况，请求对逾期办证违约金调减至10%。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人与被上诉人就各项开户费及交易费是代收代缴关系，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。4.在逾期交房违约责任问题上，《补充协议》5.6约定，买受人在收房时必须提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，否则出卖人有权拒绝交房并不承担任何逾期交房责任。本案中，被上诉人在收房时并未提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，上诉人依据约定可免除逾期交房违约责任。一审无视双方约定，认定上诉人承担逾期交房违约责任错误。被上诉人杨剑平答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨剑平向一审法院起诉请求：1、判令被告退还各项开户费及交易费4584元及利息(利息以3692元为基数，按照中国人民同期贷款利率从2014年11月10日起计算至上述费用全部返还完毕之日止)；2、判令被告支付逾期交房违约金(违约金以购房款385534元为基数，按日万分之零点五从2017年1月2日计算至2018年3月11日止)；3、判令被告支付逾期交付不动产权证违约金暂计11758.79元(违约金以购房款385534元为基数，按日万分之一从2019年3月6日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止)；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人位于毕节市碧阳国际城第1幢1单元10层1号房；总价款385986元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2013年1月12日，原告向被告交纳各项开户费及交易费4584元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4584元的收据。2018年3月11日，原告办理入住手续，取得涉案房屋使用权。2019年9月26日，被告向原告出具的涉案房屋贵州增值税普通发票，注明金额为385534元。2019年9月24日，被告向原告的手机号码138××××0086发送提交办证资料短信。2019年9月26日，原告向被告出具办证委托书。毕节市不动产登记中心于2020年1月13日向被告出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年3月11日，构成违约，应承担逾期交房违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案诉讼时效应从2018年3月11日起开始计算，原告于2020年1月6日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。逾期交房违约金计算为22457.36元（385534元×0.5?/日×1165日）。《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年3月11日办理入住手续，被告应当于2019年3月6日前为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约，应承担违约责任。原告于2020年1月6日提起诉讼未超过诉讼时效，对被告的诉讼时效抗辩主张不予以采纳，违约金应从2019年3月6日起计算。对于违约金计算截止日期，如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在取得涉案房屋可以办理首次登记后未及时通知原告，故违约金时间应计算至本案开庭之日2020年4月16日视为通知原告之日止。根据《补充协议》约定，逾期办理房屋权属证书违约金应以原告已付购房款385534元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年3月6日计算至2020年4月16日，为15691.23元（385534元×0.01%/日×407日）。根据合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨剑平逾期办理房屋权属证书违约金15691.23元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨剑平逾期交房违约金22457.36元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告杨剑平开户费共计4584元；四、驳回原告杨剑平的其他诉讼请求。案件受理费167元，保全费233元，合计400元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.(一)对于办证。商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋具备办理转移登记条件的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”，此处的“产权过户相关手续”以被上诉人提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”应认定为案涉房屋不动产权证书，而非办理不动产权证书所需的相关资料。因被上诉人主张上诉人承担的逾期办证违约责任为“违约金从2019年3月6日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止”，同时，上诉人通知被上诉人提交办证所需资料时，并不具备办理转移登记的条件，上诉人也未举证证明其于何时向办证部门提交办理案涉商品房转移登记的有关文书，一审据此并结合被上诉人的诉求，认定上诉人承担逾期办证违约责任至开庭之日2020年4月16日并无不当，上诉人主张一审计算逾期办证违约金至2020年4月16日错误且超裁的理由不成立，不予采纳。(二)对于交房。根据《商品房买卖合同》的约定以及相关法律规定，商品房出卖人负有向买受人交付商品房的义务，出卖人履行房屋交付义务与买受人是否交付办证资料以及办证所需费用无关，《补充协议》第5.6条将被上诉人提交办证资料及付清办证所需相关费用作为上诉人履行交房义务的前提，属不合理的加重买受人的责任，排除买受人的主要权利。根据《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，《补充协议》第5.6条的约定对双方不具有约束力。双方关于房屋交付的权利义务应以《商品房买卖合同》约定的为准。据此，一审法院以《商品房买卖合同》的约定认定上诉人的交房义务及其违约责任，并无不当，本院予以确认。上诉人主张其不承担逾期交房违约责任的理由不成立，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付。上述违约金条款系双方自愿缔结，且不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月六日书记员 高 进