沈阳经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0191执异68号案外人孙靖旭，男，1995年2月26日出生，满族，住址辽宁省宽甸满族自治县。申请执行人尹志刚，男，1972年11月24日出生，汉族，住址辽宁省喀左县。委托代理人吕涛，辽宁航盛律师事务所律师。被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇新兴东街。统一社会信用代码91210624574264910H。法定代表人张国芝，系该公司经理。委托代理人刘世冰，辽宁方圣律师事务所律师。被执行人丹东市第五建筑工程公司，住所地振兴区港湾街3号。统一社会信用代码912106031200693440。法定代表人叶毅，系该公司经理。本院在执行（2020）辽0191执恢87号申请执行人尹志刚与被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司、丹东市第五建筑工程公司劳务合同纠纷一案中，案外人孙靖旭于2020年8月7日向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人称，贵院依据生效法律文书（2018）辽0191民初3751号判决文书做出执行裁定书查封被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司名下15套房产，其中12#2-1003房产是被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司抵顶给案外人的，且房屋早已实际取得并入住。2017年4月26日被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司与案外人签订《协议书》，由案外人承包宽甸翰霖房地产开发有限公司开发的朝鲜族风情度假村院面硬化工程，工程款由被执行人开发建设的睿××小区××＃××、××＃××、××＃××号房屋抵顶案外人全部工程款1298191.5元。案外人已完全实际履行完合同义务，于2017年4月26日从被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司处取得了涉案房屋，并办理了入住手续，因楼盘2单元消防检查未通过，尚不能办理房屋备案登记。其中12#1-503、12#1-1401已符合备案登记。案外人认为，自己合法且以合理对价取得房屋，并且实际入住，未办理房产备案登记也并非案外人的原因，所以请求法院中止对位于辽宁省丹东市宽甸满族自治县东环路睿华园12#2-1003房屋的查封。本院查明，本院于2018年11月27日作出（2018）辽0191民初3751号民事判决书，对原告尹志刚与被告宽甸翰霖房地产开发有限公司、丹东市第五建筑工程公司劳务合同纠纷一案判决：一、被告丹东市第五建筑工程公司、被告宽甸翰霖房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告尹志刚劳务费1850289元；二、被告丹东市第五建筑工程公司、被告宽甸翰霖房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告尹志刚自2016年6月11日起至实际支付之日止的1732009元劳务费的利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款利率的五倍计算）；三、被告丹东市第五建筑工程公司、被告宽甸翰霖房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告尹志刚垫付的材料款1876190元；四、驳回原告尹志刚其他诉讼请求；后被告宽甸翰霖房地产开发有限公司不服提出上诉，2019年7月15日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终6276号民事判决书，判决：一、维持辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初3751号民事判决第一、三项；二、撤销辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初3751号民事判决第二、四项；三、被上诉人丹东市第五建筑工程公司自本判决生效之日起十日内支付被上诉人尹志刚1732009元劳务费的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率五倍计算，自2016年6月11日起至实际支付之日止；四、上诉人宽甸翰霖房地产开发有限公司对本判决第三项的利息，在1732009元本金的中国人民银行同期同类贷款利率范围内承担连带责任，利息计息自2016年6月11日起至实际支付之日止；驳回上诉人宽甸翰霖房地产开发有限公司其他上诉请求；驳回被上诉人尹志刚其他诉讼请求。该判决书生效后，被告未履行生效文书确定的义务，故申请执行人尹志刚于2019年9月10日向本院申请执行、2020年6月11日向本院恢复执行。另查，在本院审理阶段，根据原告的申请，本院审判部门于2017年5月15日作出（2017）辽0191民初17号民事裁定书，裁定：冻结被申请人丹东市第五建筑工程公司、宽甸翰霖房地产开发有限公司银行存款4065599元或查封其相应价值的财产。2017年5月22日，宽甸满族自治县不动产登记中心协助本院查封了被告宽甸翰霖房地产开发有限公司名下位于东环路睿华园12#楼2-2103、2-1903、2-1403、2-1303、2-1203、2-1402、2-1103、2-1003、2-903、2-703、2-503、2-403、2-303、1-1101、1-1001共15套房屋。执行过程中，本院执行部门于2019年9月20日作出（2019）辽0191执1811号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司银行存款4083472元或查封被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司相当于4083472元的财产（详见查封清单）。并于同年9月23日继续查封上述房屋。案外人故提出本次异议。另查，案外人与被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司于2017年4月26日签订《朝鲜族风情度假村院面硬化工程承包合同》，约定由被执行人以二期楼房按4000元/价格支付案外人作为工程款，并负责配合进行房产备案事宜。具体房号见房源表。同时房源表载明：共三套房屋，其中有案涉12#2-1003房屋。现案外人已使用该房屋。上述事实，有本院（2018）辽0191民初3751号民事判决书、（2019）辽01民终6276号民事判决书、（2017）辽0191民初17号民事裁定书、协助执行通知书、（2019）辽0191执1811号执行裁定书、承包合同、房源表、照片等证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据现有的证据证明的事实，案涉房屋登记在被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司名下。故从物权公示的角度看，宽甸翰霖房地产开发有限公司是案涉房产的所有权人。虽然案外人实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定案外人取得案涉房屋所有权。其次，本案案外人现系通过诉讼排除人民法院对执行标的的强制执行。案外人与被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司之间的《承包合同》仅仅是以物抵债协议，并不是书面的房屋买卖合同，该协议的目的在于消灭案外人对被执行人的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。同时案外人与被执行人之间的以房抵债协议在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。该协议的订立并不能排除本案申请执行人基于生效法律文书申请强制执行。再者，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现本案案外人与被执行人宽甸翰霖房地产开发有限公司仅签订了工程承包合同，虽已占有该房屋。但双方之间并未签订书面买卖合同，即使将上述工程承包合同视为房屋买卖合同的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用的规定，上述第二十八规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。故在现有法律规定下，对案外人在执行程序中提出的此排除执行异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人孙靖旭的异议。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 杨 松人民陪审员 姜 楠人民陪审员 赵 丹二〇二〇年八月二十日书 记 员 陈凌倩