江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5030号上诉人（原审被告）：胡艳红，女，1974年3月15日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审被告）：周玉田，男，1953年6月7日生，汉族，住江西省九江市修水县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市秦淮区贡院街13-2号。负责人：储立，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈丹，女，该公司员工。上诉人胡艳红、周玉田因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司南京分公司（以下简称雅居乐服务公司南京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济开发区人民法院（2020）苏0191民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序的独任制公开开庭进行了审理。上诉人胡艳红、周玉田的委托诉讼代理人麻万鹏，被上诉人雅居乐服务公司南京分公司的委托诉讼代理人陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡艳红、周玉田上诉请求：1、请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查清案件关键事实,未就被上诉人提供的合同是否经过备案登记，物业服务等级及收费标准未调查清楚。本案中关于被上诉人提供的合同是否备案登记，其收费标准对应的服务等级是否获得备案许可均未向法院出示。如果未备案其收费的合法性将不存在。二、关于公共能耗费的计算依据何来，被上诉人未提供详细的计算依据。如果存在公共能耗如何分摊需要被上诉人提供详细证据加以证明，但被上诉人未出示。一审法院的认定没有说服力。三、关于车位管理费计算存在明显的事实不清。车位实际交付到业主才具备收费的前提条件，本案中被上诉人未提供证据证明什么时间交付了车位，未交付如何计算车位费。另外被上诉人长时间占用上诉人的车位。综上所述，一审法院在审理过程中有意将案件简单化，请二审法院在查清事实的基础上合理判决。雅居乐服务公司南京分公司辩称：1、双方签订的前期物业服务合同就物业费的收费标准作出了明确约定，即1.9元/平方米的收费标准，经过江宁区物价部门的备案确认，所以对双方有约束力。上诉人提出的物业服务合同未经备案，并非物业服务合同生效的要件。2、合同亦约定公共能耗费采取由被上诉人代收代缴的形式，为0.9元/平方米，并且约定了物业费的最后收取采取多退少补的形式。3、被上诉人诉请的四个车位的物业管理费，四个车位均属于由上诉人购买的产权车位，根据上诉人与案涉房屋开发商签订的南京市机动车位销售专用合同，车位的交付时间分别为2017年10月30日（两个车位）、2016年4月30日、2014年9月30日。开发商在合同约定的时间已向被上诉人发送收取车位的收楼通知书，被上诉人已实际使用车位，所以在前期物业服务合同对车位管理费有明确规定70元/月/车位，且物价部门进行了核价，上诉人应该向被上诉人缴纳车位管理费，所以一审法院认定事实清楚。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。雅居乐服务公司南京分公司向一审法院提出诉讼请求：依法判令胡艳红、周玉田支付物业服务费（2016年4月至2019年12月）共计27900元（1.9元/月/㎡×326.55㎡×45个月）；公共能耗费（2016年4月至2019年12月）共计7335元（0.5元/月/㎡×326.55㎡×45个月）；395号车位管理费（2017年12月至2019年12月）共计1750元（70元/月×25个月）、396号车位管理费（2017年12月至2019年12月）共计1750元（70元/月×25个月）、427号车位管理费（2014年10月至2019年12月）共计4410元（70元/月×63个月）、497号车位管理费（2016年5月至2019年12月）共计3080元（70元/月×44个月）。一审法院认定事实：2012年12月18日，南京市江宁雅居乐房地产开发有限公司与雅居乐物业管理服务有限公司签订物业前期物业服务合同，约定将碧堤湾畔花园小区的物业委托给雅居乐物业管理服务有限公司进行服务管理，后由雅居乐物业管理服务有限公司名下子公司雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司提供实际管理服务。物业前期物业服务合同约定：“物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算……高层住宅：1.9元/月/平方米，公共能耗费用预收0.9元/月/平方米，按实际分摊，多退少补……”自物业前期物业服务合同签订至今，雅居乐服务公司南京分公司一直为碧堤湾畔花园小区实施物业管理服务。2012年年底，胡艳红、周玉田购买了南京市江宁区清水亭西路200号藏龙御景2幢701室房屋，该房面积为327.74㎡。在雅居乐服务公司南京分公司为该小区提供物业服务期间，胡艳红、周玉田拖欠2016年4月至2019年12月期间的物业服务费及公共能耗费；395号、396号、427号、497号车位管理费共计10990元。自2018年3月起，雅居乐服务公司南京分公司多次向胡艳红、周玉田催缴物业费，并于2019年10月向胡艳红、周玉田出具了费用催缴通知单及律师函一份。另查明，2017年9月6日，雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司变更公司名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司南京分公司。前期物业服务合同中载明的碧堤湾畔花园小区与藏龙御景小区系同一小区。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。本案中，南京市江宁雅居乐房地产开发有限公司作为建设单位与雅居乐服务公司南京分公司签订了《前期物业服务合同》，在江宁雅居乐小区成立业主委员会之前，该合同对江宁雅居乐小区所有业主具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。雅居乐服务公司南京分公司作为藏龙御景的物业服务公司已为胡艳红、周玉田提供了相应的物业服务，胡艳红、周玉田作为该小区的业主，应履行交纳物业服务费用的义务。雅居乐服务公司南京分公司主张按照1.9元/月/㎡计算物业费、按照0.5元/月/㎡计算公共能耗费、按照70元/月计算车位管理费，不违反合同约定，予以支持。对胡艳红、周玉田的辩称，于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，一审判决：胡艳红、周玉田应于判决发生法律效力之日起10日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司南京分公司支付物业服务费、公共能耗费及车位管理费共计46225元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取478元，由胡艳红、周玉田负担。二审中，被上诉人雅居乐服务公司南京分公司提交以下证据，证据1、物价部门对于车位管理费和小区服务费的核价文件一份，证明物业服务合同中物业服务费的收费标准经过了江宁物价部门的核价。证据2、上诉人与案涉房屋开发商签订的车位销售合同四份，车位销售合同对于车位的交付时间进行了明确约定，开发商也发送了催收的通知书，证明在车位合同约定的交付时间内开发商已经对车位的接受进行了催收，系因被上诉人的原因没有办理相应的书面接收手续，但两上诉人实际已经使用了车位。胡艳红、周玉田质证认为：1、物价局核准文件系复印件，真实性无法核实。关于有效期的问题，该文件明确本批复自房屋正式交付之日止之日起实行，实行期限至业主委员会成立，或者是委托合同期限届满时止。现在委托合同是不是届满，被上诉人是不是有权继续按照批复文件的标准收取相应的费用。另外一个就是物业合同就收费标准批的是一块九每月每平方，但是相对应的服务标准在这个批复文件并没有明确。关于收费标准，公共能耗费是预收，预收应按照实际的标准进行多退少补，但是截至目前，被上诉人并没有计算出来，这个是公共能耗费到底是多少钱。2、关于车位的情况。本案车位是上诉人自己购买的，但是车位的实际交付并不是严格按照合同约定时间交付的。另外如果是法院判决需要交纳相应的费用，被上诉人也应该开具相应的发票。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人作为前期物业服务企业与上诉人所居住小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，该合同对上诉人具有法律约束力，上诉人应当按照合同约定履行其相应义务。被上诉人起诉主张上诉人应按照合同约定的收费标准支付拖欠的物业费、公共能耗费、车位管理费，具有事实和法律依据，原审法院判决予以支持，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张公共能耗费系预收，但上诉人并未按预收标准实际缴纳，被上诉人在合同约定的标准之下主张按0.5元/月/平方米预收，具有合同依据，如有证据证明实际发生的费用低于该标准，上诉人可以另行主张返还。关于停车位管理费，车位已实际交付，上诉人应当按照合同约定支付相应费用。综上所述，胡艳红、周玉田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费956元，由上诉人胡艳红、周玉田负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年八月十日书记员  戴 苗