湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初4776号原告：武汉量地行房地产经纪有限公司。住所地：武汉市汉南区纱帽正街518号。法定代表人：吴淑华，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖文军，武汉市黄陂区城关法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：湖北昌锐房地产开发有限公司。住所地：武汉市黄陂区武湖农场庙咀队。法定代表人：陈合善，该公司经理。委托诉讼代理人：李兰，湖北天泓律师事务所律师（特别授权）。原告武汉量地行房地产经纪有限公司（简称原告量地行房产经纪公司）诉被告湖北昌锐房地产开发有限公司（简称被告昌锐房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员刘建东担任审判长、人民陪审员胡思慧、人民陪审员刘义锁参加的合议庭，于2019年9月2日、2019年11月27日、2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告量地行房产经纪公司的委托诉讼代理人肖文军，被告昌锐房产公司的委托诉讼代理人李兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告量地行房产经纪公司诉称，2015年8月2日，原告与被告签订《房地产代理销售合同》，约定被告开发的位于黄陂武湖××××山路的“双怡丽景”建设工程项目的房屋，由原告代理房屋销售。房屋销售面积34300平方米，被告按房屋销售均价价款2.7%的比例，支付原告代理费用。合同签订后，原告依约为被告代理销售房屋298套，房屋价款合计286146333元。被告应支付原告代理费用7725924元，已付5033388元，下欠费用2692536元未付，被告的行为违约。根据《房地产代理销售合同》第10条第一款、第二款的约定，被告应承担违约责任。为此，原告依法起诉，请求：1、判令被告支付原告代理费2692536元；2、判令被告按《房地产代理销售合同》第10条第1款约定，支付原告违约金100000元；3、判令被告按《房地产代理销售合同》第10条第2款约定，支付原告逾期付款利息（自2015年8月25日至付清之日止，以代理费2692536元为基数，按每日万分之五计算）；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告昌锐房产公司辩称，1、原告主张的佣金，没有事实和法律依据，双方虽然签订合同，但原告没有提交合同履行、结算，确认代理佣金欠款的依据；2、被告没有违反合同约定，不应承担2项违约金；3、原告与被告双方没有进行结算，是否欠代理佣金没有依据。经审理查明：原告量地行房产经纪公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产买卖、租赁、调换等流通领域的经纪及代理活动等业务。被告昌锐房产公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。2015年，被告昌锐房产公司在武汉市黄陂区武湖农场立山路，开发“双怡丽景”房屋建设工程项目。2015年8月2日，原告量地行房产经纪公司（乙方）与被告昌锐房产公司（甲方）签订《房地产代理销售合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方开发的位于黄陂武湖××××山路的“双怡丽景”房屋，房屋销售面积约34300平方米，代理期限24个月。自国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等5证办齐，并正式开盘后，开始计算销售代理时间。房屋销售价格，代理住宅销售均价每平方米4100元（不含商业部分）。代理佣金及结算，乙方的代理佣金为销售均价的2.7%。乙方实际销售价格超出销售基价的溢价部分，代理佣金为溢价部分的30%。代理佣金每月按期结算。违约责任，甲方或乙方违约，违约方向守约方支付100000元违约金。如甲方不按期向乙方支付代理费，则每延期一日，甲方向乙方每日支付万分之五的滞纳金，超过30日支付，视为甲方违约，甲方除支付拖欠的款项外，还应按第一款，向乙方支付违约金。合同签订后，原告量地行房产经纪公司为被告昌锐房产公司开发的“双怡丽景”房屋，对外代理销售。2015年8月25日，原告量地行房产经纪公司（乙方）与被告昌锐房产公司（甲方）签订《房地产代理销售补充协议》，约定原告量地行房产经纪公司为被告昌锐房产公司代理销售的“双怡丽景”房屋中，甲方还建、冲抵工程款及关系户住宅，数量不得多于10套，房源结算代理费为销售均价的2.7%，销售价格不得低于每平方米4200元，低于每平方米4200元的房源，按每平方米4200元的销售基价结算代理费。《房地产代理销售补充协议》签订后，原告量地行房产经纪公司继续为被告昌锐房产公司开发的“双怡丽景”房屋，对外代理销售。合同履行期间，自2016年7月11日起至2018年2月23日止，被告昌锐房产公司已付原告量地行房产经纪公司代理费5033388元。事后，原告量地行房产经纪公司多次要求被告昌锐房产公司支付代理费无果。为此，原告量地行房产经纪公司依法起诉，请求：1、判令被告支付原告代理费2692536元；2、判令被告按《房地产代理销售合同》第10条第1款约定，支付原告违约金100000元；3、判令被告按《房地产代理销售合同》第10条第2款约定，支付原告逾期付款利息（自2015年8月25日至付清之日止，以代理费2692536元为基数，按每日万分之五计算）；4、由被告承担本案的诉讼费用。另查明：一、本案依据原告量地行房产经纪公司的申请，依法委托司法审计确定：（一）、可确定部分：原告量地行房产经纪公司为被告昌锐房产公司代理销售“双怡丽景”商品房合计275套。1、根据原告量地行房产经纪公司提供的材料，商品房275套代理销售佣金7235760元；2、根据被告昌锐房产公司提供的材料，商品房275套代理销售佣金6243587元。确认依据，核对原告量地行房产经纪公司为被告昌锐房产公司提交的证据，“双怡丽景”商品房的房屋套数、面积、实收单价、销售总价均一致。（二）、不可确定部分：原告量地行房产经纪公司为被告昌锐房产公司代理销售“双怡丽景”商品房23套，应支付代理销售佣金490164元。不可确定原因，原告量地行房产经纪公司未提交确实、完整的证据，且被告昌锐房产公司不认可。由原告量地行房产经纪公司用去审计费50000元。二、诉讼期间，原告量地行房产经纪公司提出，原告量地行房产经纪公司为被告昌锐房产公司代理销售房屋275套外，另外为被告昌锐房产公司代理销售房屋23套的诉讼主张。因原告量地行房产经纪公司未提交确实、充分、有效的证据证实，且被告昌锐房产公司不认可。本院认为：原告量地行房产经纪公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产买卖、租赁、调换等流通领域的经纪及代理活动等业务。被告昌锐房产公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。因此，原告量地行房产经纪公司与被告昌锐房产公司签订的《房地产代理销售合同》合法、有效，并具有约束力。一、关于支付代理费《房地产代理销售合同》签订后，原告量地行房产经纪公司为被告昌锐房产公司代理销售房屋，履行了合同义务。被告昌锐房产公司未按合同约定，向原告量地行房产经纪公司支付代理费，其行为违约，应依法承担违约责任。因此，被告昌锐房产公司应按司法审计确定的，原告量地行房产经纪公司为被告昌锐房产公司已经代理销售商品房合计275套，且经被告昌锐房产公司认可的代理销售佣金6243587元，向原告量地行房产经纪公司支付销售商品房代理费6243587元，扣减已付代理费5033388元，还应支付代理费1210199元。原告量地行房产经纪公司提出，判令被告支付原告代理费的诉讼请求，本院予以支持。二、关于支付违约金《房地产代理销售合同》约定，违约责任，甲方或乙方违约，违约方向守约方支付100000元违约金。该约定是双方人的真实意思表示，且不违法，确认有效。被告昌锐房产公司未按合同约定，向原告量地行房产经纪公司支付代理费，其行为违约，属于违约方，应承担违约责任，依法向守约方原告量地行房产经纪公司支付违约金100000元。原告量地行房产经纪公司提出，判令被告按《房地产代理销售合同》第10条第1款约定，支付原告违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于支付逾期付款利息合同约定，如甲方不按期向乙方支付代理费，则每延期一日，甲方向乙方每日支付万分之五的滞纳金。超过30日支付，视为甲方违约，甲方除支付拖欠的款项外，还应按第一款，向乙方支付违约金。1、该约定的滞纳金，实为逾期付款利息。因合同约定的逾期付款利息过高，应当依据公平原则，依法予以调整。基于原告量地行房产经纪公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，调整为每日按欠付代理费1210199元的万分之二标准，支付逾期付款利息。2、《房地产代理销售合同》约定，代理佣金及结算，乙方的代理佣金为销售均价的2.7%。乙方实际销售价格超出销售基价的溢价部分，代理佣金为溢价部分的30%。代理佣金每月按期结算。且双方未对代理佣金进行每月结算。因此，认定原告量地行房产经纪公司起诉立案之日2019年8月9日，为代理费结算日。即被告昌锐房产公司应自2019年8月9日起至付清之日止，以代理费1210199元为基数，按日万分之二的标准，向原告量地行房产经纪公司支付逾期付款利息。原告量地行房产经纪公司提出，判令被告支付原告逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。三、关于代理销售房屋23套的诉讼主张诉讼期间，原告量地行房产经纪公司提出，原告量地行房产经纪公司为被告昌锐房产公司代理销售房屋275套外，另外为被告昌锐房产公司代理销售房屋23套的诉讼主张。因原告量地行房产经纪公司未提交确实、充分、有效的证据证实，且被告昌锐房产公司不认可，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百六十一条、第一百六十二条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告湖北昌锐房地产开发有限公司支付原告武汉量地行房地产经纪有限公司代理费1210199元；二、由被告湖北昌锐房地产开发有限公司支付原告武汉量地行房地产经纪有限公司逾期付款利息（自2019年8月9日起至付清之日止，以代理费1210199元为基数，按日万分之二标准计算）；三、由被告湖北昌锐房地产开发有限公司支付原告武汉量地行房地产经纪有限公司违约金100000元；四、驳回原告武汉量地行房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。上述款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38877元，保全费5000元，审计费50000元，合计93877元，由被告湖北昌锐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘建东人民陪审员  胡思慧人民陪审员  刘义锁二〇二〇年八月五日书 记 员  陈 伶