天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终792号上诉人（一审被告）：天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司，住所地天津市南开区长江道356号。法定代表人：甄军，总裁。委托诉讼代理人：苏子乐，北京法曌律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市激光技术研究所，住所地天津市南开区科研西路6号（科技园）。法定代表人：温劲苇，所长。委托诉讼代理人：韩康，天津四方君汇律师事务所律师。一审被告：北京阳光嘉诚投资有限公司，住所地北京市东城区藏经馆胡同17号1幢A106室。法定代表人：甄军，执行董事。上诉人天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司（以下简称天津嘉诚）因与被上诉人天津市激光技术研究所及一审被告北京阳光嘉诚投资有限公司（以下简称北京嘉诚）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初15197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津嘉诚上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人不需支付被上诉人律师费；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人出租给上诉人的房屋以及全部院落存在规划控制线限制，导致上诉人承租后无法办理相应的改造施工审批手续，被上诉人未保障上诉人的合法合理使用权；2．被上诉人出租、改变土地用途违反法律强制性规定，涉案房屋租赁合同依法应认定为无效；3．上诉人不存在无故逾期支付租金情形，不应承担被上诉人一审律师服务费；4．一审未按照法定程序通知上诉人并提供答辩期，程序违法。天津市激光技术研究所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。北京嘉诚未作陈述。天津市激光技术研究所向一审法院起诉请求：1．判令被告一向原告支付律师费265000元；2．判令被告二对上述款项承担连带保证责任；3．判令二被告承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告系天津市南开区科研西路6号房屋的所有权人。2016年6月，原告与被告天津嘉诚签订《房屋租赁合同》，该合同约定：约定原告将其拥有的位于天津市南开区房屋及全部院落（以下简称出租物业）整体租给被告天津嘉诚使用，其中有房产证的建筑3幢，建筑面积为7671.63平方米，无房产证的建筑面积为400平方米，出租物业占地面积为12195.5平方米。租赁期限共15年，自2016年7月1日起至2031年6月30日止（实际交接日早于或晚于2016年7月1日，均以实际交接日为起租日）。出租物业租金为肆佰万元/年（此价格不包括相关税费），租金按季度支付，被告天津嘉诚应在起租日后三日内支付首期租金壹佰万元给原告，自第二期开始，租金支付时间为每季度到期前15日支付（即每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前支付下一季度租金）。合同第三条第3项约定：被告天津嘉诚若无故逾期支付租金，除依约支付租金外，每逾期一天，应另行按月租金的0.5‰支付滞纳金。后，天津嘉诚实际入驻上述出租物业。该合同第十一条约定：守约方因主张权利而支出的合理费用由违约方负担，合理费用包括但不限于守约方因主张权利产生的诉讼费、律师费、交通费等费用。2017年9月，北京嘉诚作为保证人与原告、天津嘉诚签订《保证合同》，约定被告北京嘉诚自愿为被告天津嘉诚在主合同项下的全部责任向原告提供连带责任保证担保，保证范围为主合同全部应付款项，包括但不限于全部租金、利息、罚息、被告天津嘉诚应支付的违约金、催收费用、损害赔偿金以及为实现债权所花费的必要费用，该费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等，其中聘请律师的费用一项，只要不超过受聘律师注册执业地的最高收费标准，皆属合理。保证期间为自主合同项下债务履行期限届满之日起两年。原告（甲方）提交2019年9月28日与天津四方君汇律师事务所（乙方）签订的《委托合同》，载明甲方因与天津东方嘉诚公司、北京阳光嘉诚公司租赁合同纠纷一案，委托乙方指派律师为代理人。甲方应于本合同签订之时一次性向乙方支付律师服务费265000元。2019年11月7日，天津四方君汇律师事务所向原告开具上述金额的发票。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告抗辩因其受到原告欺诈才订立的《房屋租赁合同》，且该合同属于无效合同，因无事实及法律依据，一审法院不予认可。本案中，原告与被告天津嘉诚签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告将房屋交付给被告天津嘉诚使用，被告天津嘉诚理应按照合同约定的期限和金额向原告支付租金及税费等各项费用，现被告天津嘉诚逾期未支付，应承担相应的违约责任。被告北京嘉诚以保证人的名义于2017年9月与原告和被告天津嘉诚签署《保证合同》，承诺为被告天津嘉诚与原告订立的《房屋租赁合同》项下全部应付款项向原告承担连带保证责任，保证期间为自《房屋租赁合同》项下债务履行期限届满之日起两年。现已过双方约定的还款期限，被告天津嘉诚未履行《房屋租赁合同》项下约定的款项，故被告北京嘉诚应在上述范围内对被告天津嘉诚所欠债务承担连带保证责任。因此，原告主张的律师费一节，如前所述，被告确存在拒付租金的违约情况，且被告提出的不支付律师费的理由不成立，故原告的这一主张可以适用《房屋租赁合同》、《保证合同》中关于律师费的约定，现原告有证据证明已经实际支出该笔费用，且该费用未超过天津市律师服务收费标准。故对于原告提出的诉讼请求，本院予以支持。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司给付原告天津市激光技术研究所律师费265000元；二、被告北京阳光嘉诚投资有限公司对本判决第一项金钱给付债务承担连带责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5274元，减半收取计2637元，由被告天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司、被告北京阳光嘉诚投资有限公司共同负担。二被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市激光技术研究所。二审中，上诉人向本院提交规划红线图、情况报告、通知书等证据，用于证明被上诉人故意隐瞒存在规划控制红线，导致上诉人无法办理改造施工手续，其不应支付律师费。经本院组织质证，被上诉人质证意见为不认可上述证据的证明目的。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。上诉人主张被上诉人改变土地用途，未经国家主管机构备案和审批，违反了法律法规的强制性规定，合同应被认定为无效。但在本案中双方当事人签订的系房屋租赁合同，被上诉人以出租房屋的使用权、获得相应租金为合同目的，因此涉案土地性质与涉案房屋租赁合同的效力并无关联，上诉人以此为由主张房屋租赁合同无效，本院不予支持。上诉人提出被上诉人出租给其的房屋和院落存在控制规划红线，导致其无法办理改造施工审批手续，但双方的合同中对此并未有明确约定，上诉人对涉案房屋进行加建、扩建等改造施工并非其合同权利，因此上诉人主张被上诉人违约，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。上诉人未按合同约定支付租金，致被上诉人产生本案诉争律师服务费，其要求上诉人支付该费用符合合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持并无不妥，本院予以确认。一审时上诉人已依法委托其员工出庭并发表辩论意见，其关于一审程序违法的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5275元，由天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年八月二十日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……