辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2801号上诉人（原审原告）：魏晓堂，女，1979年11月16日出生，汉族，住辽阳县。被上诉人（原审被告）：鞍山佳仁房地产开发有限公司，住所地：鞍山市铁西区千山西路128号。法定代表人：王忠伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：石磊，该公司员工。上诉人魏晓堂因与被上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏晓堂的上诉请求：1、逾期办理房产证违约金计算应以340775.00元为基数计算，违约金额为人民币1,704.00元整而非人民币1,100.00元，要求二审法院判定被上诉人支付逾期办证违约金差额人民币604.00元整。2、第四期迟延返还首付款本金18069.00元的违约金应参照合同约定执行，并于2019年12月16日起计算违约金，被上诉人应承担违约金为18069元的1‰即18069元×152天=2747.00元，补还违约金2,427.00元整（暂计算至2020年5月15日）。2020年5月15日至支付之日止逾期支付违约金则按日千分之一计算至支付之日。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《合同》标的房屋总价款为340775.00元。1、《合同》第15.2条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2、《合同》及《补充协议》释明，上诉人购房款首付款人民币120,775.00元整，贷款人民币220,000.00元整，已付房价款总计金额为人民币340,775.00元整。（辽宁增值税普通发票两张，鞍山市住宅专项维修基金认证单）3、被上诉人应支付违约金额为人民币1,704.00元整，被上诉人应补违约金差价人民币604.00元整。二、一审法院对被上诉人迟延返第四期首付款违约金数额酌情判减无法律依据。1、《合同》中约定的违约条款合法有效，其约定并未违反国家法律、法规的强制性规定，故应按《合同》约定履行。2、一审法院在被上诉人无主张的情况下脱离《合同》约定酌情判定违约金数额。《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因为违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故说，约定违约金的幅度以双方意志为基础，法律并未规定违约金计算方式不可超过实际损失。根据法不禁止即自由的原则，只要双方意思表示真实，违约条款就应合法有效。3、一审法院称上诉人未提供因延迟返还第四期首付款而遭受损失的证据。对于被上诉人的违约事实，只需依照《合同》违约条款中的约定处理，上诉人并不负有对损失的举证责任，举证责任应当由对约定提出异议及提出调整违约金的一方承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证一方的当事人承担不利后果。”对此，被上诉人不能对违约金超过上诉人实际遭受的损失作出举证的，应承担不利后果。三、法院应同案同判。《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》第九条规定：“检索到类案为指导案例的，人民法院应当参照作出判决”；第四条规定：“检索案例一般包括……（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。除指导案例以外，优先检索近三年的案例或者案件”。根据《指导意见》的精神，法院在判案时应当同案同判。恳请二审法院参照（2020）辽03民终1558号、（2020）辽03民终1554号、（2020）辽0303民初810号、（2020）辽0303民初628号案件对本案作出判决。双方均为具有完全民事行为能力人的主体，根据诚实信用原则，双方应履行《合同》及《补充协议》中所约定的一系列权利与义务。一审中，被上诉人明确表示不承担违约金，其行为视法律为无物，严重背离民法初衷与契约精神，扰乱社会主义市场经济的交易秩序。一审法院判定参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金比对《合同》约定金额相差甚远，并且对违约方来说违约成本过低，并不能令违约方在今后的交易中屈就于合同的约束。如此一来违背了公平原则，同时严重违背了《补充合同》中关于首付款迟延给付对违约金的约定。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，违背了以事实为依据、以法律为准绳的司法原则，严重损害了上诉人的合法权益。为此，特向贵法院提出上诉，恳请贵法院保护弱势群体的合法权益，以340,775.00为基数计算迟延给付房产证的违约金；以合同约定为依据，以日千分之一为标准支付第四期返款18069.00元的违约金人民币2,747.00元，补还违约金2,420.00元整。剩余违约金按18069.00元的1‰计算，从2020年5月15日起至被上诉人实际给付之日止。被上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司辩称，对一审法院认定的逾期办证违约金的房款基数没有异议，但是对于一审法院判令被上诉人给付逾期返还首付款的违约金有异议，被上诉人认为不应给付上诉人逾期返还首付款违约金。魏晓堂向一审法院起诉请求：1、申请法院判令鞍山佳仁房地产开发有限公司给予逾期办理产权证违约金1710元，依据商品房买卖合同第十五条。2、申请法院判令鞍山佳仁房地产开发有限公司给予2018年未按时返首付的违约金1023元，依据鞍山佳仁房地产开发有限公司返还首付款补充协议第三条。3、申请法院判令鞍山佳仁房地产开发有限公司给予2019年返首付金额18069元。4、申请法院判令鞍山佳仁房地产开发有限公司给予2019年未按时返首付的违约金2747元，依据鞍山佳仁房地产开发有限公司返还首付款补充协议第三条，共23549元。5、本案诉讼费全部由鞍山佳仁房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2016年12月13日，魏晓堂与鞍山佳仁房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定魏晓堂购买鞍山佳仁房地产开发有限公司开发的阳光金郡第5幢5单元10层2号房（公安号为铁西区千山西路116栋10层108号，产籍号为2-50-338-5102），房款总价340775元。2016年12月13日，魏晓堂与鞍山佳仁房地产开发有限公司签订返还首付款补充协议，约定乙方购买（阳光金郡）5号楼5单元10层2号商品房，成交单价4300元/㎡，相应的总价款为340775元。二、返款金额：贷款，返款金额为首付款（不超过总房款的25%），即90345元，贷款22万元正常办理银行按揭支付。协议第三项第三条约定，签署正式购房合同后，如甲方（鞍山佳仁房地产开发有限公司）未能按规定期限支付分期返款超过30日的，乙方（魏晓堂）有权要求甲方按该期返款金额的1‰计算支付违约金，因乙方解除购房合同的，已支付的购房款（包括定金）不予退还，甲方有权将该商品房出售给第三方。2016年12月13日，魏晓堂与鞍山佳仁房地产开发有限公司签订返款计划，约定魏晓堂2016年12月13日，贷款购买阳光金郡项目，第5栋5单元10楼2号商品房，建筑面积为79.25平方米，并签订了《商品房买卖合同》和《返还首付款补充协议》，业主与开发商约定分期返款，开发商按照以下计划进行返款。首付款共分五期返清，分期付款自2016年12月13日至2020年12月15日止，共返还首付90345元，按返款协议违约条款执行。返款计划如下：第一期：开发商于签约返款当日返还20000元专用款，用于房主补充购房首付款。第二期：开发商于2017年12月15日返款16138元。第三期：开发商于2018年12月15日返款18069元。第四期：开发商于2019年12月15日返款18069元。第五期：开发商于2020年12月15日返款18069元。鞍山佳仁房地产开发有限公司按已经返还第三期之前的款项，尚未支付第四、五期款项。另查，鞍山佳仁房地产开发有限公司2019年2月1日支付魏晓堂第三期返还款9000元，2019年2月20日支付7601元。其他第三期未付款项抵顶物业费及代缴电费。至魏晓堂起诉，魏晓堂未取得房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定一节写明，自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，4双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按己付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。一审法院认为，魏晓堂与鞍山佳仁房地产开发有限公司签订商品房买卖合同、返还首付款补充协议、返款计划系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应当按照约定履行各自义务。合同第十五条约定了逾期办理权属证书的责任，魏晓堂购买的是现房，在鞍山佳仁房地产开发有限公司交房90日内，魏晓堂没有取得房屋权属证书，已经违约，应当支付违约金，即房款5%，考虑到鞍山佳仁房地产开发有限公司承诺返还魏晓堂首付款，魏晓堂实际支付的购房款为220000元，违约金应当为1100元，对于魏晓堂请求的合理部分，该院予以支持。关于魏晓堂主张第四期返款及违约金一节，返款计划约定第四期开发商于2019年12月15日返款18069元，现鞍山佳仁房地产开发有限公司仍未返还魏晓堂，已经超过约定的期限，显属违约，鞍山佳仁房地产开发有限公司应当返还该款项。在返还首付款补充协议中虽约定，如甲方（鞍山佳仁房地产开发有限公司）未能按规定期限支付分期返款超过30日的，乙方（魏晓堂）有权要求甲方按该期返款金额的1‰计算支付违约金，该约定的违约金和年利息36.5%，在魏晓堂没有提供证据证明实际损失的情况下，应当适当调整，该院认为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，鞍山佳仁房地产开发有限公司应当以此利率支付自2019年12月16日起至实际付清之日止的利息。魏晓堂请求的合理部分，该院予以支持。关于魏晓堂主张第三期返款的违约金一节，魏晓堂收到的返款数额并非约定数额，说明魏晓堂对于抵顶物业费、代缴电费是认可的，鉴于上述费用发生在返款期限前，应当视为在返款期限前魏晓堂已经收到返款，即鞍山佳仁房地产开发有限公司没有违约，无须支付违约金，魏晓堂的该项请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院据此判决：一、鞍山佳仁房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还魏晓堂未返还的首付款18069元，并支付自2019年12月16日起至实际付清之日止的利息，利率参照国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、鞍山佳仁房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付魏晓堂逾期办证违约金1100元；三、驳回魏晓堂其他的诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元（魏晓堂已预交），由魏晓堂承担110元，鞍山佳仁房地产开发有限公司承担279元，鞍山佳仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付魏晓堂。二审中，魏晓堂提供商品房买卖合同、发票、增量房申报表和鞍山市住宅专项维修基金认证单，拟证明案涉房屋已交付房款340775元，按照商品房买卖合同约定应按该数额的5%计算逾期办证违约金。鞍山佳仁房地产开发有限公司的质证意见为：对该组证据的真实性没有异议，但是同意一审法院对逾期办证违约金房款基数的认定。魏晓堂提供鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初628号民事判决、本院（2020）辽03民终1554号民事判决，拟证明生效判决认定的已付房款为372681元，该案与本案案情相同，应该同案同判。鞍山佳仁房地产开发有限公司的质证意见为：对该组判决的真实性没有异议，但与本案没有关联。本院认为，因鞍山佳仁房地产开发有限公司对魏晓堂提供的证据的真实性均无异议，本院予以采信。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院认定的计算逾期办证违约金的房款基数是否正确；二、被上诉人逾期返还第四期首付款应否支付违约金，如需支付，违约金数额应如何计算。针对焦点问题，本院分述如下：关于争议焦点一，魏晓堂与鞍山佳仁房地产开发有限公司于2016年12月13日签订的商品房买卖合同约定房款总价为340775元，首付款120775元，贷款金额为220000元。魏晓堂按照合同约定支付了首付款并对贷款部分房款办理了银行按揭。因此，魏晓堂已经向鞍山佳仁房地产开发有限公司支付了全部房款340775元，且魏晓堂按此房款数额交纳了相关住宅专项维修资金等费用。虽然魏晓堂与鞍山佳仁房地产开发有限公司于同日签订返还首付款补充协议，但是在该补充协议中并未明确约定案涉房屋的总价款发生变化，且鞍山佳仁房地产开发有限公司作为营销手段返还的首付款为90345元，与商品房买卖合同中约定的首付款120775元并不一致，故魏晓堂支付的房款数额为340775元，一审法院认定魏晓堂已付房款数额为其办理贷款部分的220000元有误，本院予以纠正。因此，根据案涉商品房买卖合同第十五条的约定，鞍山佳仁房地产开发有限公司应支付给魏晓堂的逾期办证违约金为340775元×5%=17038.75元。关于争议焦点二，魏晓堂和鞍山佳仁房地产开发有限公司签订的返还首付款补充协议第三项第三条约定：“签署正式购房合同后，如甲方（鞍山佳仁房地产开发有限公司）未能按规定期限支付分期返款超过30日的，乙方（魏晓堂）有权要求甲方按该期返款金额的1‰（按日千分之一）计算支付违约金，因乙方原因解除购房合同的，乙方已支付的购房款（包括定金）不予退还，甲方有权将该商品房出售给第三方”。现鞍山佳仁房地产开发有限公司未按约定返还第四期首付款，应当向魏晓堂支付违约金。虽然鞍山佳仁房地产开发有限公司在二审抗辩主张魏晓堂在收款收据上承诺“同意延期付款免收违约金”，但是其对一审法院判令支付魏晓堂逾期返还首付款违约金未提起上诉，应视为其服从该项判决。因此，一审法院判令鞍山佳仁房地产开发有限公司向魏晓堂支付逾期返还首付款违约金并无不当，本院予以确定。关于逾期返还首付款违约金的数额问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中返还首付款补充协议约定的违约金为日千分之一，相当于年利息36.5%，在魏晓堂没有提供证据证明实际损失的情况下，该约定确属过高，可以适当调整。故一审法院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期返还首付款的违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人魏晓堂的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初1637号民事判决第一项、第三项；二、变更鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初1637号民事判决第二项为：鞍山佳仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付魏晓堂逾期办证违约金17038.75元。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费389元，由魏晓堂负担100元，鞍山佳仁房地产开发有限公司负担289元；二审案件受理费50元，由魏晓堂负担40元，鞍山佳仁房地产开发有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 马 宁二〇二〇年八月二十七日书记员 王晓溦