文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1406号上诉人（原审被告）：镇江宝德机械丝杠有限公司，住所地镇江市京口区汝山路东七一园艺场内。法定代表人：孙林，该公司总经理。委托诉讼代理人：任天生，江苏甘露律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江市蔬菜研究所，住所地镇江市润州区蒋乔镇嶂山村。法定代表人：吴晓东，该研究所所长。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。上诉人镇江宝德机械丝杠有限公司（以下简称宝德公司）因与被上诉人镇江市蔬菜研究所（以下简称蔬菜研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宝德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔬菜研究所的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院错误认定宝德公司与蔬菜研究所之间至今还存在着不定期的租赁关系，实际上双方之间的租赁关系在蔬菜研究所2013年12月24日发出《关于镇江市宝德机械丝杠有限公司做好搬迁工作事宜的函》时已经终止，双方之间的租赁关系已转化为拆迁安置补偿关系。双方租赁关系解除后，双方就拆迁安置补偿进行了多次谈判，但由于蔬菜研究所不愿按相关政策和约定给予宝德公司补偿，导致宝德公司至今未能得到相应的补偿，其过错在蔬菜研究所，本案不应按租赁纠纷定性进行审理，应按拆迁安置补偿纠纷来处理。2、退一步讲，即使宝德公司要承担场地使用费，也只能计算到宝德公司发函要求蔬菜研究所办理场地交接手续时为止，因为是蔬菜研究所拒绝接受房屋。被上诉人蔬菜研究所辩称：1、本案案由是租赁合同纠纷没有错误，宝德公司以自行搭建房屋向蔬菜研究所主张补偿没有事实和法律依据。2、虽然宝德公司在一审法庭辩论终结之后向蔬菜研究所发送了交接函告，蔬菜研究所也及时回函，并明确由于宝德公司未结清租金和场地占用费，没有拆除、搬离租赁场地中自建房及大型设备，交接条件尚不成熟，故无法办理交接。一审法院支持从2019年5月1日起至实际搬离之日止的场地使用费是有事实依据的。请求二审法院驳回宝德公司的上诉请求，维持原判。蔬菜研究所向一审法院起诉请求：1、解除蔬菜研究所、宝德公司之间到期后的不定期租赁关系，宝德公司立即将位于场地上的龙门架、变压器等设施搬离租赁的场地，结清水、电费用，并将租赁场地、房屋清理后完好无损交付蔬菜研究所；2、宝德公司自行拆除所有自建的房屋（详见现场图标注）；3、宝德公司缴纳拖欠的2014年7月至2019年4月的租金，共计623333元，后续场地使用费主张至实际搬离日止（按年租金130000元计算）。一审法院认定事实：座落于镇江市京口区象山七一园艺场的地号为1480019的土地使用权人为蔬菜研究所，该使用权类型为划拨，使用权面积为8056.8平方米。该土地上有1687.59平方米的房屋所有权登记在蔬菜研究所名下。2002年11月11日，宝德公司与案外人镇江市润州区委员会党校签订《租赁协议》一份，合同约定租赁范围为润州区委党校大门以西全部场地及大会堂、教学楼、原宝德公司承租的生产厂房全部，待润州区委党校搬迁后，大门以东场地及办公楼全部租给宝德公司，租赁期限自2002年11月起至2010年11月止。2010年11月30日，蔬菜研究所、宝德公司签订《协议书》一份，约定蔬菜研究所将京口象山七一园艺场院内部分土地约5000平方米出租给宝德公司使用，蔬菜研究所所属全部房屋不在租赁范围；租赁期限自2010年12月30日至2015年12月29日止；前三年的租金均为11万元，第四年租金为12万元，第五年租金为13万元，先付款后使用；宝德公司在租赁期间内如因城市规划需要征用该地，双方无条件服从，此协议终止，双方不作违约处理，蔬菜研究所的房屋及土地拆迁补偿归蔬菜研究所所有，宝德公司自建房屋拆迁补偿宝德公司得80%，蔬菜研究所得20%，全部拆迁补偿事宜由蔬菜研究所负责，宝德公司应予积极配合并无条件服从，否则蔬菜研究所有权强制拆除场地全部附属物；协议期满或因宝德公司原因导致协议提前终止，宝德公司应在一个月之内完好无损将租赁的场地归还蔬菜研究所，宝德公司自建的房屋一个月内无条件自行拆除，宝德公司在租赁期间自行添置的变压器、配电柜等电力设施等由宝德公司自行转户或拆除，蔬菜研究所不给予任何经济补偿。2013年，江苏苏信房地产评估咨询有限公司接受蔬菜研究所的委托对位于镇江市京口区象山七一园艺场科研生产综合房产及其室内外装饰装修与附属物等进行价值评估，为收储需要提供价值参考依据，该公司于同年11月20日出具了房地产估价报告。2013年12月24日，蔬菜研究所给宝德公司发送《关于镇江市宝德机械丝杠有限公司做好搬迁工作事宜的函》，内容为“根据镇江市城市建设规划建设的要求，你公司租赁的原镇江市蔬菜研究所场地在规划建设范围内，依据双方约定，协议第七条‘如因城市规划需要征用该地，双方无条件服从，协议终止’。为确保城市建设如期顺利进行，特此告知贵公司从即日起至2014年2月上旬前，积极做好搬迁工作。”宝德公司在收到该函后陆续开始进行搬离工作，但未实际全部搬离，目前租赁场地没有实际生产经营，仅留人员看管。2016年4月2日及5月3日，蔬菜研究所两次寄送催告函给宝德公司，告知不再续签租赁协议，租赁关系终止，要求宝德公司交纳拖欠租金及使用费，并要求宝德公司自行拆除自建房屋、一个月内自行搬迁。宝德公司两次回函蔬菜研究所，称双方租赁协议于2013年底或2014年2月上旬就已终止，已进入拆迁阶段，宝德公司已为此做了配合工作，但蔬菜研究所久拖不决。一审庭审中，蔬菜研究所、宝德公司均认可宝德公司在2017年5月份不再经营使用。截止本案一审法庭辩论终结，本案所涉租赁场地及房屋并未实际进行土地收储或拆迁；宝德公司的龙门架、变压器仍放置于本案所涉租赁场地内。本案一审庭审结束后，2019年7月26日，宝德公司致函蔬菜研究所要求办理场地交接手续。2019年8月8日，蔬菜研究所函复称：由于宝德公司未结清租金和场地占用费；也未拆除租赁场地中自建房以及设备，在诉讼中进行交接条件不成熟，故无法办理交接。一审法院认为，蔬菜研究所与宝德公司签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反有关强制性、禁止性法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。蔬菜研究所于2013年底，即双方租赁合同到期前以租赁场地在规划建设范围内为由向宝德公司发出做好搬迁工作的函，但蔬菜研究所未能提供证据证明当时该场地已在规划建设范围内。宝德公司收到蔬菜研究所通知后同意搬离，但在租赁合同到期后该地块并未实际进行拆迁或收储，双方亦未能就搬迁事宜达成一致，宝德公司迟迟未实际全部搬离，蔬菜研究所、宝德公司双方未再签订新的租赁合同，故蔬菜研究所、宝德公司之间存在着不定期租赁合同关系，蔬菜研究所现要求解除与宝德公司之间的不定期租赁合同关系，宝德公司搬离场地内的龙门架及变压器并支付拖欠租金及场地使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。蔬菜研究所多次发函要求宝德公司搬离，但宝德公司一直未实际全部搬离，蔬菜研究所应当全额支付2014年7月至2015年12月29日的租金190000元。合同到期后，宝德公司继续使用本案所涉场地，其应当按照合同约定的租金标准支付场地使用费。但考虑到蔬菜研究所先行发函要求宝德公司做好搬迁工作，宝德公司亦实际停工并着手搬离事宜，宝德公司在2017年5月份对该场地不再实际进行生产经营等情况，一审法院对蔬菜研究所主张的场地使用费自2017年5月1日始予以酌减，按每年50000元标准计算场地使用费。宝德公司发函要求蔬菜研究所进行交接，蔬菜研究所回函予以拒绝，但宝德公司在发函时并未将租赁场地内的龙门架及变压器搬离，故场地使用费应当计算至宝德公司将上述龙门架及变压器搬离之日止。蔬菜研究所要求宝德公司付清水电费，但未提供证据证明宝德公司拖欠水电费，故蔬菜研究所的该项主张，一审法院不予支持。蔬菜研究所要求宝德公司拆除自建房屋，因涉及违章建筑，一审法院不予理涉。一审法院判决：一、解除蔬菜研究所与宝德公司之间的不定期租赁合同关系；二、宝德公司于判决发生法律效力之日起十日内搬离位于租赁场地内的龙门架及变压器，并将租赁场地及登记在蔬菜研究所名下的房屋交付给蔬菜研究所；三、宝德公司于判决发生法律效力之日起十日内给付蔬菜研究所自2014年7月1日至2015年12月29日的租金190000元；四、宝德公司于判决发生法律效力之日起十日内给付蔬菜研究所自2015年12月30日至2019年4月30日的场地使用费273333元，自2019年5月1日起至宝德公司实际搬离之日止的场地使用费按每年50000元标准计算；五、驳回蔬菜研究所的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，蔬菜研究所与宝德公司之间签订有租赁协议，约定租赁期至2015年12月29日；期满后宝德公司亦未全部搬离、并生产经营至2017年5月份；后直至本案一审法庭辩论终结，宝德公司的龙门架、变压器仍放置于案涉场地内。依据上述事实，一审法院认定蔬菜研究所与宝德公司之间存在不定期租赁合同关系，宝德公司应支付场地使用费至搬离上述龙门架及变压器之日止，并无不当。宝德公司辩称“双方之间的租赁关系已于2013年12月24日蔬菜研究所发出《关于镇江市宝德机械丝杠有限公司做好搬迁工作事宜的函》时终止，此后双方之间已转化为拆迁安置补偿关系”，本案系蔬菜研究所要求宝德公司解除租赁关系并支付租金，需要重点审查的是宝德公司占有、使用案涉场地的相关事实，至于双方在租赁过程中因承租人自建房屋补偿等问题产生争议，并不直接导致租赁这一基础法律关系的终止或转变，且案涉场地至今仍未有充分证据证明涉及拆迁事宜，故宝德公司的上述辩称意见无事实和法律依据，本院不予支持。综上，宝德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8250元，由上诉人镇江宝德机械丝杠有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年八月十一日书记员 朱玉岑