辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5794号上诉人（原审被告、反诉原告）：王金东，男，1975年12月24日生，汉族，住内蒙古赤峰市。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴玉光，女，1976年10月2日生，汉族，住内蒙古赤峰市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王静（二上诉人女儿），女，1998年7月7日生，汉族，住内蒙古赤峰市敖汉旗宝国吐乡宝国吐村二组。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹、王小溪，辽宁利金律师事务所律师。上诉人王金东、吴玉光因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王金东、吴玉光共同上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，支持上诉人在原审的反诉请求，并判令被上诉人退还多收住宅前期物业费用1877.4元。主要事实和理由：1.物业服务费采用政府指导价和政府定价，案涉物业合同关于物业收费2.8元/平方米/月的约定违反了价格法、辽宁省物业管理条例、辽宁省定价目录的规定，当属无效。小区业主因物业服务不到位，普遍认为物业标准应定为0.7元/平方米/月。2.被上诉人未按合同约定提供特极标准的服务，构成违约，应当向上诉人承担违约责任，故要求被上诉人将多收取的物业费予以退还。被上诉人二审未参加诉讼。大连远洋基业物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令给付原告2018年7月1日起至2020年12月31日止的物业服务费6258元；2.判令给付拖欠该物业费的违约金1877.40元。王金东、吴玉光向一审法院提出如下反诉请求：1.依法确认2.8元/平/月物业费约定无效；2.依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价0.7元/平/月。一审法院经审理查明，1.原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区A2-3-1502号业主，房屋面积74.5平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2018年7月1日起至2020年12月31日的物业服务费6258元。2.被告及同小区其他业主提供了照片，显示案涉小区存在电梯地面等不整洁、楼梯内有堆放的杂物、绿地植被缺失等状况。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，因此现原告要求被告给付拖欠2018年7月1日起至2020年12月31日的物业服务费6258元(2.8元/月/平方米×74.5平方米×30个月)，有事实和法律依据，予以支持。关于被告提出的小区内卫生差、设施不全、未做到人车分流；绿化及景观建筑均不达标；公共区域部分被公建占用、无固定活动场馆；小区配置未达标；房屋配套管理不到位、存在私搭乱建现象的辩论意见，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。至于被告主张原告出售业主的公共面积的意见，本案系物业服务合同纠纷，若业主认为物业公司有侵权行为，应根据法律规定另行诉讼。关于被告主张的未竣工就交房的意见，被告该节意见所指向的行为主体是房屋的开发单位，故该意见无法作为对原告主张物业费诉请的抗辩意见。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告提出的确认2.8元/平/月物业费标准无效的反诉请求，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对于被告要求确认收费标准2.8元/平/月无效的诉讼请求，不予支持。关于被告提出的要求降低收费标准，执行0.7元/平/月的物业费标准的反诉请求，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，原、被告均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平/月，被告要求收费标准降至0.7元/平/月的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王金东、吴玉光于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币6258元(自2018年7月1日起至2020年12月31日止)。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王金东、吴玉光的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元(原告已预交，已减半收取)，由被告王金东、吴玉光负担。反诉费25元，由反诉原告王金东、吴玉光承担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。案涉物业合同是二上诉人与被上诉人之间签订的，系双方当时真实意思表示，内容合法，当属有效。二上诉人主张2.8元/平方米/月的收费标准违反了《中华人民共和国价格法》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》相关规定，应认定为无效。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，影响合同效力的是效力性强制性法律规定。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。该法第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。从上述规定可以看出，《中华人民共和国价格法》第十二条并非能够导致合同无效的效力性强制性规定，而属管理性规定。另外，《辽宁省物业管理条例》和《辽宁省定价目录》均不属于法律、行政法规，违反其规定不能导致合同无效。因此，二上诉人主张确认案涉物业合同收费标准条款无效于法无据，不能得到支持。二上诉人还要求本院确认被上诉人应按照0.7元/平方米/月标准收取物业费。对此本院认为，物业费标准是双方合意结果，司法不宜干预。二上诉人应当通过业主大会或业主委员会与被上诉人协商更改物业费标准，故其此项上诉请求亦不能得到支持。二上诉人在二审中增加了退还多收物业费的上诉请求，被上诉人不同意二审就二上诉人新增主张一并审理，双方亦不能就此达成和解，故对二上诉人退还多收物业费的主张本院不予审理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王金东、吴玉光共同负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年八月二十六日书记员  王 亮