河南省柘城县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1424执异42号案外人：郭志鑫，男，1991年5月25日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址为柘城县建业新城联盟一期20栋。委托诉讼代理人：唐建宁，河南心诚律师事务所律师。申请人：李心杰，男，1966年2月15日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址与上述地址一致。申请人：李长青，男，1965年11月2日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址与上述地址一致。申请人：李传军，男，1968年7月13日出生，回族，住河南省柘城县，确认地址与上述地址一致。三申请人共同委托诉讼代理人：赵宇靖，河南华豫律师事务所律师。被执行人：李慧贞，女，1963年6月26日出生，汉族，住郑州市金水区。被执行人：李志国，男，1967年7月13日出生，汉族，住河南省柘城县。被执行人：河南金珠置业有限责任公司，住所地商丘市南京路东段北侧，统一社会信用代码：91411400670092071L。法定代表人：吴文理，职务：经理。委托诉讼代理人：白荣萍，女，1968年12月20日出生，汉族，住河南省柘城县，系该公司员工。利害关系人：河南柘城农村商业银行股份有限公司，住所地柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码：9141142400587724X2。法定代表人:吴月英,职务:理事长。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。在本院审理申请人李心杰、李长青、李传军与被执行人李慧贞、李志国、河南金珠置业有限责任公司（以下简称金珠置业公司）民间借贷纠纷一案中，本院依申请人李心杰、李长青、李传军提出的财产保全申请，查封被执行人金珠置业公司名下位于柘城县和谐大街20幢103号商铺（房产证号：20××83）、47幢105号商铺（房产证号：20××87）、47幢106号商铺（房产证号：20××88）、47幢107号商铺（房产证号：20××89），案外人郭志鑫对本院执行柘城县和谐大街20幢103号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭志鑫称，请求撤销（2020）豫1424执保619号执行裁定书，并中止对柘城县和谐大街20幢103号商铺的执行。事实和理由：2016年7月16日，案外人与被执行人签订商品房买卖合同，购买和谐大街20幢103号商铺（面积为738.29平方米），并支付全部购房款。涉案房产交付后，案外人缴纳了各种税费，并占有使用4年之久。现本院查封涉案房产，侵害了案外人的合法权益，故其向本院提出异议申请。申请人李心杰、李长青、李传军辩称，案外人的异议请求不能成立，应依法驳回。被执行人李慧贞、李志国、河南金珠置业有限责任公司均未发表答辩意见。利害关系人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）辩称，案外人称其于2016年7月16日与被执行人金珠置业公司签订房屋买卖合同，购买涉案房产不属实，涉案房产至今仍登记在金珠置业公司名下，且办理有抵押登记。根据担保法规定，柘城农商行对涉案房产的变价款享有优先受偿权。本院查明,在本院审理李心杰、李长青、李传军与李慧贞、李志国、河南金珠置业有限公司民间借贷纠纷一案中，本院依申请人李心杰、李长青、李传军提出的财产保全申请，于2020年6月18日作出（2020）豫1424执保619号执行裁定书，裁定查封被执行人金珠置业公司名下位于柘城县和谐大街20幢103号商铺（房产证号：20××83）、47幢105号商铺（房产证号：20××87）、47幢106号商铺（房产证号：20××88）、47幢107号商铺（房产证号：20××89）。另查明，2016年7月17日，案外人与金珠置业公司签订商品房买卖合同，约定以3839000元的价格购买涉案房产。同年5月20日，案外人之母邢素云向李慧贞转账900000元、1660000元。2016年10月9日，案外人交纳维修资金22149元。2017年1月12日，案外人交纳非住房转让手续费10968元、契税146247.62元、测绘费1107元、房屋登记费400元。金珠置业公司将涉案房产交付给案外人后，案外人将涉案房产对外出租，年租金为150000元，刘士文分别于2019年7月20日、2020年7月23日以转账方式支付给案外人租金100000元、60000元。又查明,涉案房产因自建行为于2016年4月26日登记在金珠置业公司名下，产权证号为20××83。2015年6月23日，柘城农商行（原柘城县农村信用合作联社）享有在建工程坐落于柘城县和谐大街东侧20#、47#的抵押权【产权证号：20150005号】，抵押期限为2014年6月26日至2016年4月26日，该笔抵押贷款已于2016年4月22日得到清偿。2017年11月28日，柘城农商行享有柘城县和谐大街20#101、103、105、107、19幢101号商铺的抵押权【产权证号：（2017）0000943号】，抵押期限为2016年4月29日至2018年10月29日，该笔抵押贷款已于2018年10月14日得到清偿。2018年10月19日，柘城农商行享有柘城县和谐大街19幢101号商铺、20幢101、103、105、107号商铺的抵押权【产权证号：（2018）0001071号】，抵押期限为2018年10月18日至2019年10月18日，该登记为第二顺位抵押，该笔抵押贷款至今未清偿。本院认为，本案的争议焦点为案外人对本院执行涉案房产提出的异议能否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人对执行标的主张异议的基础一定是实体权利，且系实体权利的权利人。具体在本案中，第一，商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。合同的签订日期是2016年7月17日，而查封日期是2020年6月18日，系法院查封之前签订。第二，案外人提供的租赁合同、租金支付凭证等证据能够证明案外人合法占有涉案房产的时间亦是在法院查封之前。第三，已支付全部购房款。案外人之母通过银行转账、现金等方式支付购房款3839000元，有案外人提供的转账凭证、收据等予以证明。最后，关于利害关系人主张其享有优先受偿权的问题，柘城农商行作为抵押权人【产权证号分别为：20150005、（2017）0000943】，其享有的主债权分别于2016年4月22日和2018年10月14日得到清偿，根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条同样规定，主债权消灭的，担保物权消灭。柘城农商行享有的抵押权随着主债权得到清偿后，而消灭。案外人购买涉案房产的时间早于柘城农商行于2018年10月19日设立的抵押权，结合本院查明的事实，在人民法院查封前和抵押前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有涉案房产，且支付全部购房款、缴纳了各项税费，故未办理过户登记非案外人自身原因所致。综上，案外人请求撤销（2020）豫1424执保619号执行裁定书，并中止对柘城县和谐大街20幢103号商铺的执行，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于柘城县和谐大街20幢103号商铺（房产证号：20××83）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  韩倩倩人民陪审员  刘运娥人民陪审员  董迎起二〇二〇年八月十一日书 记 员  陈雅倩