湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初896号原告：黄石万达广场投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道30号万达广场写字楼B座6楼，统一社会信用代码9142020007079394XX。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。被告：冯进飞，男，1974年6月13日出生，汉族，居民身份证登记住址阳新县。被告：金素梅，女，1976年8月16日出生，汉族，居民身份证登记住址阳新县。委托诉讼代理人：鄂彬，湖北易圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪金昌，湖北易圣律师事务所实习律师。原告黄石万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）与被告冯进飞、金素梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达广场的委托诉讼代理人叶宇昆，被告冯进飞及被告冯进飞、金素梅的委托诉讼代理人鄂彬、汪金昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达广场向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付购房款290660元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年10月16日，原告和被告经平等、友好协商后签订了《黄石市商品房买卖合同》及补充协议，被告自愿购买原告投资建设的黄石万达广场第1#2#3#商幢1单元1层外铺117室商品房。该房屋单价为37264.14元/平方米，预测建筑面积为50.62平方米，实测建筑面积为58.42平方米。双方在合同中对于各自的权利和义务等均作出了明确的约定，被告应据实结算购房款。原告曾以多种形式催告，要求被告补交面积差购房款，被告一直拒不支付。被告的行为违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。据此，原告诉至法院，望判如所请。被告冯进飞、金素梅辩称，在签订房屋买卖合同前，原告应当对出售的房屋面积具有清楚预测，补充协议的约定违反了司法解释的规定，强制了被告在不清楚实测面积的情况下继续履行合同，违反了合同法意思自治的规定；产权面积不应对合同约定面积存在较大出入；产权面积不能严重影响房屋销售价格；合同约定的销售价格应为包干价；根据法律规定超过3%可以解除合同，案涉房屋的面积差达到了15.4%，补充协议中没有面积差异过大可以解除合同的约定，系利用开发商的强制地位强迫交易无效约定。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告及被告提交的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议、购房发票，系原件或与原件核对无异，双方当事人均在合同及协议上盖章或签字确认，对其真实性本院予以确认。2、对原告提交的案涉房屋不动产登记信息，系不动产登记部门出具的信息，对其真实性本院予以确认。3、对原告提交的律师函、EMS快递单、短信记录、报纸公告等，用以证明原告向被告主张过案涉房屋面积差价的事实，被告予以承认，本院亦予以确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2014年10月16日，原告与被告签订一份《黄石市商品房买卖合同》，合同主要约定：被告购买原告投资建设的黄石万达广场第1#2#3#商幢1单元1层外铺117室商品房；该商品房合同约定建筑面积50.62平方米，其中套内建筑面积49.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.46平方米；该商品房计价方式及价款按照建筑面积计算，单价为每平方米37264.14元，总金额1886311元；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第3种方式（双方按照补充协议的相关约定执行）进行处理。该合同附件六系《合同补充协议》，该协议第十条“关于办理产权登记手续的补充约定”中第4条载明：“双方一致同意将本合同第八条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。买受人不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利。”合同签订后，被告按照合同约定的建筑面积50.62平方米付清了总价款1886311元。原告根据合同约定，要求被告按照不动产登记中心出具的案涉房屋实测建筑面积58.42平方米补齐面积差价290660元。被告则以案涉房屋面积差异过大超出订立合同预期为由拒不支付面积差价。当事双方遂自成诉。本院认为，原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定的部分，应为合法有效并生效。案涉《黄石市商品房买卖合同》第八条关于面积确认及面积差异处理方式中约定：“根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第3种方式（即双方按照补充协议的相关约定执行）进行处理。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，原、被告在合同中既就产权登记面积差异情况如何处理做出约定，在该约定不违反法律、法规禁止性、强制性规定的情况下，当事人因此产生的纠纷应当依照合同约定处理。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，案涉合同的补充协议第十条系格式条款，该条第四项第二款内容为：“买受人不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利。”一方面，原告未提供充足的证据证明其采用足以引起被告注意的文字、符号、字体等特别标识对免除或者限制被告责任的该条款进行了提示；另一方面，原告提供的该格式条款明显免除了己方责任、加重了对方责任和排除了对方主要权利。因此，该条款应为无效。原、被告双方虽约定以补充协议之约定执行面积确认及面积差异处理方式，但该约定因违反法律规定无效，故原、被告双方应按照相关法律规定对案涉房屋的面积差异进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３%以内（含３%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，案涉房屋面积误差比为14.41%[（58.42平方米-50.62平方米）/50.62平方米×100%=15.41%]，超过了3%的误差比。根据法律规定，本案中，对于3%的面积误差比部分即1.52平方米（50.62平方米×3%）的房价款可以要求被告承担。故对于原告要求被告按照合同约定的价格支付面积差异房款56641.49元（1.52平方米×37264.14元/平方米）的诉讼请求，本院予以支持，超过部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：被告冯进飞、金素梅于本判决生效后十日内支付原告黄石万达广场投资有限公司购房款面积差价56641.49元。驳回原告黄石万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2829元（减半收取），由原告黄石万达广场投资有限公司负担2269元，被告冯进飞、金素梅负担560元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  许卫武二〇二〇年八月十日法官助理何雷书记员余松泉