辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2217号上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，住所地：海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。法定代表人：杜爽，负责人。委托诉讼代理人：刘艳，公司工作人员。被上诉人（原审被告）：范秀霞，女，1954年10月23日出生，汉族，退休工人，户籍所在地海城市。被上诉人（原审被告）：刁鹏，男，1994年2月18日出生，汉族，个体户，户籍所在地为海城市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刁世荣，男，1956年11月19日出生，汉族，退休工人，户籍所在地为海城市环城东路15号楼1单元4层8号。上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下简称物业公司）因与被上诉人范秀霞、刁鹏物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：1、请求撤销海城市人民法院作出的（2019）辽0381民初4929号民事判决书中的第一项判决，依法发回重审或直接改判由范秀霞、刁鹏向物业公司全额交纳物业费2694.51元；2、请求由范秀霞、刁鹏承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，完全主观臆断且未能现场实际勘察，不能由此认定物业公司存在严重违约行为，物业公司在合同约定的范围内提供了相关服务，满足了园区广大业主的需求，环境保洁、园林绿化、车辆秩序等服务均得到了广大业主的认可。海城上海城小区在海城市内区域物业服务的整体质量名列前茅、口碑良好，获得了较多荣誉，收取的物业费交费率也较高。本案中，物业公司有权按照合同约定收取相关费用，而范秀霞、刁鹏没有全面客观、真实有效的提供证据证明物业公司存在重大违约行为。退一步讲，物业服务是动态管理过程，即使某一时刻某一空间存在瑕疵也不足以否定物业服务的整体质量，某个环节某项服务存在的误差更不足以认定合同整体履约存在重大违约状况。物业服务涉及每一位业主，而每一位业主的感受和认知又不相同，且园区建设需要物业、业主共同维持和保护。部分业主拒不履行义务无故拖延或拒绝缴费，不仅影响物业园区保养更是对已缴费的业主权益的严重侵害。照此发展，已缴费业主就会认为未按时缴费不属于违约情节而且还能少交费用或者不交费，从而诱发或者变相鼓励更多业主不缴费、少缴费，这种情况不仅损害全体业主自身利益，更是浪费司法资源、导致诉讼不断，亦是破坏诚信契约精神。物业服务应该不断完善和提高，积极投入园区建设、切实满足业主需求。虽然没有绝对的完美存在，但物业公司认为物业服务企业要有达到完美状况的态度、追求完美状况的目标。而物业服务本身存在多重因素，确实需要各方配合。现一审法院未能全面客观认定物业公司的物业服务质量的整体情况，主观臆断偏听偏信被上诉人的阐述，缺乏基本的事实认定。2、审法院适用法律错误，肆意不顾合同约定，滥用自由裁判，严重侵害上诉人及广大业主的正当合法权益，严重破坏法治的公正性和公信力。一法院在未能清晰认定本案基本事实、全面了解合同履约情况的前提下，无故减免范秀霞、刁鹏30%的物业费用，擅自滥用自由裁判权，无视物业公司提供全面整体物业服务良好的事实、无视广大业主已缴费的事实、无视如此无底线的荒唐判决。作为物业服务企业深知良好的物业服务是根基，势必要不断的提高服务品质，但面对恶意欠费无故中伤的业主，物业公司更要维护自身及广大业主的合法正当权益。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请贵院维护物业公司及广大业主的正当合法权益及法律的公平正义。范秀霞、刁鹏辩称，我方没有说不交物业费，是有原因的。物业公司向一审法院起诉请求：1、判令范秀霞、刁鹏支付拖欠物业费2694.51元，电梯费840元，违约金酌情收取3845.45元，共计7379.96元；2、诉讼费用由范秀霞、刁鹏承担。一审法院认定事实：范秀霞、刁鹏（乙方，买方）与辽宁上海城置业有限公司（甲方，卖方）于2013年6月30日签订《辽宁上海城会员商品房协议》一份，约定乙方自愿认购位于海城市海州管理区环城东路上海城一期项目2号楼1单元701号房屋；范秀霞办理入住手续后一直在该房屋居住至今。另查，范秀霞（甲方）与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（乙方，以下称芸琦海城分公司）签订《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，主要内容为：“第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。……第四条乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）公共绿化养护服务；（三）物业公共区域的清洁卫生服务；（四）公共秩序的维护服务；（五）物业使用禁止性行为的管理；（六）物业其他公共事务的管理服务。……第六条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.4元（电梯运行费另计）及商业面积每月每平方米2.5元计收（电梯运行费另计）。合计该物业的房屋建筑面积为91.65平方米；电梯运行费为：40元/户/月；底层住宅业主有地下车位的电梯费20元/户/月。按上述计算方式、标准，甲方应按168.31元/月向乙方交纳物业服务费。……第八条物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：（一）自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。（二）乙方应向甲方公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向甲方公布物业服务资金的收支情况。……第十四条乙方违反本协议的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权决绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方返还。……第十六条本协议中下列词语的定义是：（一）业主，是指物业的所有权人。（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。（三）物业买受人，是指物业出售协议中确定的物业购买人。（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的通道、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部分。……第二十二条本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止。第二十三条本协议终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。第二十四条本协议经甲乙双方签字/盖章后生效”。另查，辽宁上海城置业有限公司通知范秀霞于2015年3月20日持《上海城一期》住宅交付通知书到上海城物业管理办公室办理房屋交付使用等相关手续。同时在该通知书中注明“3、下列费用由物业服务公司收取物业服务费按二年预收（2015.4.1-2017.3.31），计3079.44元（建筑面积＊1.4元/平方米/月）；装修管理费按建筑面积＊7元/平方米收取（含建筑垃圾清运费），计641.55元；装修保证金按户收取，计1000.00元/户；2-17层业主电梯费按户预收二年（2015.4.1-2017.3.31）计960元（电梯费40元/月/户）”。范秀霞交纳相关费用办理了交付手续。另查，金地格林物业公司（乙方）与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（甲方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲方承认乙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协议乙方进行相关事宜的交接。2、甲方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给乙方。3、乙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式两份，甲、乙双方各持1份，自双方签字盖章之日其生效”。又查，金地格林海城分公司（乙方）与海城市海州管理区上海城一期业委会（甲方）于2018年8月15日签订《海城上海城（一期）物业服务合同》，主要内容为：“第二条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工作图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维护、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细详见附件四、4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规的有关规定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、无业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。……第四条物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日。第五条本物业区域物业服务收费方式为：包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[多层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户；[高层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户。第六条业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为物业服务费到期当月的15日7前。……第二十条业主逾期未交纳无业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金”。又查，在物业公司提供物业服务与管理范围内存在“住改商”从事经营活动、违建、部分共用设施破损未及时维修、公用部分大小便未及时清理以及非业主低年级子女在园区内打闹喧哗等情况。再查，范秀霞未交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业费和电梯费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，物业公司提供的证据能够证明范秀霞与前期物业公司建立物业服务合同法律关系以及自2018年8月15日由其收取在该节点之前未交纳物业费及电梯费的案件事实，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向范秀霞主张物业费和电梯费的权利。经归纳，双方的争议焦点主要为：第一，范秀霞、刁鹏应交纳物业费和电梯费的金额；第二，物业公司提出的要求范秀霞、刁鹏给付经其酌情确定的违约金的诉讼请求是否能够得到法律支持。关于本案的第一个争议焦点即范秀霞、刁鹏应交纳的物业费和电梯费的金额问题，双方对物业费的收费标准为1.4元/平方米/月以及范秀霞、刁鹏房屋的建筑面积为91.65平方米两项事实没有异议，该院予以确认。范秀霞、刁鹏提出其不交纳物业费的理由是物业公司在物业管理与服务方面存在一定问题且经其多次反映未能解决的辩解意见，物业公司在举证与陈述过程中对小区内存在违建、住改商以及存在噪音等问题没有异议，但称因其没有执法权不能采取相应的强制措施，已经将如上问题向相关管理部门多次进行反映，已经尽到了管理与协助义务。该院认为，物业公司作为物业服务公司，依照合同约定向区域内的业主提供物业服务，但因其服务未能达到约定的内容影响业主的日常生活，确属违约行为，故该院依其违约行为确定范秀霞、刁鹏可适当少交纳一定数额的物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，该院依法确定范秀霞应当交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间内的物业费1886元（1.4元/平方米/月×91.65平方米×21个月×70%）。另，范秀霞、刁鹏购买的是七楼，属于合同中电梯费另行计收和高层住宅每月按40元交纳电梯费的约定，在未违反相关法律规定的情况下，范秀霞、刁鹏应另行交纳电梯费840元（40元/月×21个月）。关于本案的第二个争议焦点即物业公司提出的要求范秀霞、刁鹏给付经其酌情确定的3845.45元违约金的诉讼请求是否能够得到法律支持的问题，庭审已经查明，范秀霞、刁鹏拒绝交纳物业费的重大影响因素是物业公司在物业服务与管理方面存在问题，对其本人和小区内的其他业主的日常生活影响甚大，物业公司针对本案中范秀霞、刁鹏所提及的管理瑕疵与服务未达标准的行为属持续违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，该院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、范秀霞于本判决生效后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费1886元和电梯费840元共计2726元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由范秀霞负担。此款原告已垫付，范秀霞在履行本判决确定的给付义务时，加付50元给北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。关于物业公司主张在履行物业服务合同中不存在严重违约行为，不应减免30%物业费的问题。本案中，物业公司在一审庭审中陈述其作为物业合同的当事人应当承担保安、保洁、公共区域维修，日常维护，绿化及其他管理服务，而案涉小区存在违建、住改商及小区环境不良好的情形，物业公司对此也不予否认，案涉小区出现上述问题与物业公司管理不到位存在一定关系。从现有证据看，可以认定物业公司在物业服务方面存在一定的不足，未能达到令全体业主都满意的程度。另查，案涉小区的某些业主对物业费或电梯费的收取存在异议要求只交一种费用，而物业公司要求业主必须一起交纳两种费用否则不予收取，因此造成了这些业主没有及时交纳物业费从而引发争议和诉讼。因在物业服务合同中并未约定两种费用的收取方式必须捆绑交纳，物业公司在未征得业主同意的情况下强行要求必须同时交纳没有法律依据。因物业公司对于要求分开交纳两种费用的业主的门禁卡进行设限，三天一升级，否则将无法正常使用门禁卡或电梯。这种做法是其单方制定未与业主进行协商，没有任何法律依据，而这种处理方式极大的影响了业主的生活，造成诸多生活上的不便和问题，物业公司对此负有责任。物业公司对于欠缴电梯费的问题应当通过协商、调解、诉讼等正当方式进行解决，而不应强行捆绑交费对业主生活设限，因物业费欠缴的事实是物业公司捆绑收费造成，其存在过错，故一审判令减免30%物业费并无不妥，本院予以支持，对于物业公司的该项上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京金地格林物业管理有限公司海城分公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年八月十九日法官助理霍健书记员赵婷婷