江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初1706号原告：程余子，女，汉族，1980年12月20日生，居民身份证号码32040219801220252Ｘ，住常州市。委托诉讼代理人：李玉泗，江苏维世德律师事务所律师。被告：常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司，住所地常州市和平中路388号1幢136号。负责人：丁鑫康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张曦恬，该公司律师。原告程余子与常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司（以下简称万都居然之家商业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告程余子及其委托诉讼代理人李玉泗，被告万都居然之家商业分公司的委托诉讼代理人张曦恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程余子向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《居然之家招商合同》于2018年10月31日解除；2、判令被告退还原告租金307907元；3、判令被告赔偿原告装修费用128576.7元；4、判令被告支付原告违约金52935.3元；5、判令被告退还原告保证金40000元；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月21日原告与被告签订了《居然之家招商合同》，合同约定被告将位于常州市.7平方米、摊位号为74-1-1-018）的场地出租给原告用于商业经营，租赁期限自2017年4月22日至2020年3月31日。2018年10月居然之家公司撤出了同济桥店的管理，导致同济桥店处于无人管理状态，原告承租的店铺亦无法经营下去。2018年10月底原告向被告提出撤场即解除合同。因此，被告的行为严重违反了招商合同中约定的其应尽的合同义务，给原告造成了巨大损失。为此，原告特提起诉讼。被告万都居然之家商业分公司辩称，1、被告依然是居然之家的加盟店；2、原告与被告签订的招商合同中，对于同济桥店与居然之家本部的加盟方式并不存在具体的约定，所以也不存在违约的行为；3、原告从未向被告提出过任何书面的解除，原告也依然在被告处经营，现在物品也依然摆放在租赁场地中。原告也确实在持续经营，被告在2020年3月5日开始持续地对原告的店面拍照及摄像，并且原告在2020年3月5日还充了两次电费；4、原告不履行合同约定的义务在先，也就是说原告违约在先，原告也无权解除合同；5、原告要求被告赔偿装修费用，也无事实依据和法律依据，原被告双方签订的合同在2020年3月31日已经届满，在签订合同时，原告自愿投入装修，也在预见的范围内，在租赁期间及占有使用期间享受到了租赁带来的收益，因此原告要求被告赔偿装修费用无依据；6、原告要求被告支付违约金，但被告无任何违约行为；7、原告要求被告退还保证金40000元，根据合同第八条保证金第一款和第三款的约定，目前，保证金还不符合退还的条件，满足退还条件后原告可以要求被告退还。综上所述，请驳回原告的所有诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司（以下简称万都居然之家物业分公司、甲方）与程余子（乙方）签订《居然之家招商合同》一份，合同约定甲方将位于常州市，面积为534.7平方米，摊位号为ＪＭ74-1-1-018的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理，乙方的产品经营类别为其他（地板），经营品牌为得高，租赁期限自2017年4月22日至2020年3月31日，共计1075天，乙方按下列标准向甲方支付租金：自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日租金1.65元，共计948429.00元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方租金684633.76元；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日物业管理费0.17元，共计97717.5元；租金及物业管理费的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。市场管理费自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日市场管理费1.35元，共计775983.49元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方市场管理费560171元。租金、物业管理费、市场管理费均为每三个月一付。乙方上期合同的保证金可以转作本合同的保证金；本合同期满后，双方正常续约，乙方本合同期的保证金自动转作下个合同期的保证金。若甲、乙双方不再续约，则甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不计利息）返还乙方。按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元。……甲方系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局，统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度；乙方租赁的场地只允许自己使用，不得以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，否则，甲方视同乙方违约并终止合同；甲、乙任何一方欲提前终止合间，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任等内容。合同签订后，程余子支付了保证金40000元，万都居然之家物业分公司向程余子交付租赁商铺，程余子将租赁商铺作为经营得高地板使用。按合同约定程余子向万都居然之家分公司支付了部分租金、市场管理费、物业费。2018年8月被告未能按约支付租金、市场管理费、物业费。合同到期后，万都居然之家物业分公司向程余子发出《律师函》，要求程余子结清拖欠的费用，腾退商铺。从2019年1月开始持续到2020年3月5日，原告程余子的商铺充电费次数42次，费用15900元。诉讼中，程余子向本院提供了万都居然之家物业分公司与无锡居然之家投资有限公司（现更名为无锡居然之家生活广场有限公司）签订的《补充协议》及王某的证人证言，证明万都居然之家物业分公司与无锡居然之家投资有限公司之间为委托加盟管理及证明无锡居然之家投资有限公司于2018年10月撤出对该店的管理，程余子于2018年10底向王某提出撤场及解除合同，后遭到原告阻止。诉讼中，万都居然之家商业分公司提供了无锡居然之家生活广场有限公司于2020年5月11日出具的《情况说明》一份，称“我公司（原无锡居然之家投资有限公司）与万都集团有限公司从2016年开始一直处于合作关系中，同济桥居然之家店（常州万都广场店）为居然之家的加盟店，加盟方式为自行管理。”另查明，2020年4月2日，万都居然之家物业管理分公司变更为万都居然之家商业分公司。本案争议焦点为：原告是否有权单方解除合同并要求赔偿损失。本院认为：原告要求单方解除租赁合同的理由为“2018年10月居然之家公司撤出了同济桥店的管理，导致同济桥店处于无人管理状态，原告承租的店铺亦无法经营下去，因被告有违约行为，原告依法有权解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，以一方存在违约行为要求单方解除合同的，违约方的违约行为应导致合同目的不能实现，另一方才有权单方解除合同。本案中，原告程余子向本院提供了无锡居然之家公司与被告签订的《补充协议》复印件一份，协议载明“同济桥店加盟模式为加盟委托管理模式，万都居然之家商业分公司按年度营业收入的的5%向无锡居然之间公司支付委托管理费。除第一个自然年按实际营业收入收取权益金和委托管理费外，万都居然之家商业分公司每年支付给无锡居然之家公司的权益金和委托管理费总和不得低于人民币300万元。”被告虽否认该份《补充协议》的真实性，但认可同济桥店加盟模式由委托管理模式变更为自行管理。综合无锡居然之家公司出具的《情况说明》，本院认定同济桥店自2016年一直是无锡居然之家公司的加盟店，但由先期的委托加盟模式变更为自行管理模式。加盟模式的转变是否导致原告合同目的不能实现？本院认为，原告提供的证据不足以证明被告自行管理后致使租赁合同目的不能实现。虽然万都居然之家商业分公司变更了加盟模式，但同济桥店持续对外开放营业，被告对同济桥店实施了管理。且根据本院查明的事实，原告一直在租赁的店铺内持续进行经营，在从2019年1月开始持续到2020年3月5日，原告充电费次数42次，费用15900元。原告也未举证证明加盟模式变更后，致使合同目的不能实现。对于王某的证明，其作为证人证言，未出庭作证，本院不予采纳。且按合同约定，任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任。原告程余子未能提供证据证明征得原告的同意情况下解除合同，故其提出2018年10月31日解除合同，本院不予支持。故原告无权单方解除合同并要求被告退还租金及赔偿装修费用及违约金。对于原告要求退还保证金40000元的诉讼请求，因不符合按合同约定的退还条件，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回程余子的诉讼请求。案件受理费9095元，减半收取4547.5元，由程余子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  蒋魁山二〇二〇年八月二十四日书记员  童安琪