湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4513号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北泰塑置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区流芳街大舒村。法定代表人：凌志，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡金明，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：左琼，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：辛彪，男，1988年2月6日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：易玲燕，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。上诉人湖北泰塑置业有限公司（以下简称泰塑公司）因与被上诉人辛彪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰塑公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持泰塑公司的全部诉讼请求，驳回辛彪的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由辛彪承担。事实与理由：一、一审法院认定合同于2016年4月21日解除不仅认定事实错误，亦无法律依据。泰塑公司不同意辛彪提前于2016年4月21日解除租赁合同。二、一审判决对于泰塑公司主张于2015年8月24日向辛彪交付商铺不予采信，没有事实依据。虽然双方租赁合同的签约日期为2015年9月23日，但合同第二条约定租赁期限为2015年8月25日至2016年8月24日，即双方的租赁期限从2015年8月25日起算。另外，辛彪也没有提交证据证明泰塑公司逾期交付商铺。辛彪辩称：一、辛彪在与泰塑公司达成解除合同的一致意见，并在泰塑公司多次要求上交房屋钥匙、押金条、电卡的情况下，将上述物品上交，表明合同已经解除。泰塑公司主动要求收回房屋也是想将房屋出租，实际上很快将涉案房屋出租给第三方。二、泰塑公司于2016年9月23日交付商铺的行为，有《商铺租赁合同》、《装修合同》、《收据》等证明，房屋交付行为的证据提交方为泰塑公司而不是辛彪，一审判决房租从2015年9月23日起算合理。三、一审法院在考虑合同未到期的情况下，双方协商解除，没有要求泰塑公司向辛彪支付装修等损失，已是综合公平原则判决。泰塑公司向一审法院起诉请求：判令辛彪支付租金40450元和滞纳金（以租金40450元为基数，自2015年9月23日按年利率24%计算至判决确定的给付之日止）。辛彪向一审法院提起反诉请求：1.判令泰塑公司赔偿财产损失10000元；2.判令泰塑公司折价返还房屋装修款45000元；3.判令泰塑公司返还押金5000元。一审法院认定事实：2015年9月23日，泰塑公司（甲方）与辛彪（乙方）签订编号为TW20162-124的《商铺租赁合同》一份，合同约定的与本案相关内容如下：1.甲方将商铺综合楼2楼124号商铺门面（面积162平方米）出租给乙方经营餐饮项目；2.租赁期限为2015年8月24日至2016年8月24日，合同期内全年租金共计79400元，在合同签订之日一次性交清；3.乙方在合同生效之日交纳一年门前三包费，交费标准1.50元/平方米，应交纳门前三包费共计2430元；4.乙方有下列情形之一时，甲方有权单方终止合同，并视情节轻重进行处罚：……；③如乙方逾期或者拒绝缴纳合同约定的租金、水费、门前三包费；……；⑥乙方不按时交纳租金、水费、门前三包费，经甲方催缴期限仍无结果，甲方有权对乙方停水、停电；同时，按逾期天数收取应收款的5％滞纳金，逾期超过30天合同终止。上述合同签订后，辛彪向泰塑公司交付租金38950元、门前三包费2430元、押金5000元，并在装修商铺后经营餐饮。2016年4月，因差欠租金且生意亏损，辛彪与泰塑公司数次协商解除合同、退还门面及以商铺内的物品抵付租金等事项。2016年4月21日，辛彪将商铺钥匙交给物业管理人员，并电话告知泰塑公司。2016年8月25日，泰塑公司将商铺另行出租。在本案审理过程中，辛彪申请对商铺的装修造价进行评估。一审法院委托湖北天宇工程造价咨询有限公司（以下简称天宇公司）评估后，于2017年12月21日天宇公司出具报告书，确认装修造价为51721.06元。辛彪为此支付鉴定费3000元。一审庭审中，泰塑公司认为案涉商铺在合同签订前于2015年8月24日交付给辛彪，但未向一审法院提供证据。辛彪认为由于生意亏损，辛彪与泰塑公司协商后，于2016年4月21日将商铺钥匙交给物业人员，故合同已解除。一审法院认为，泰塑公司与辛彪签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行。辛彪未按合同约定支付租金79400元，已构成违约。辛彪在与泰塑公司协商以商铺内的物品、押金及门前三包费等抵付欠付的租金后，停止经营，于2016年4月21日将商铺钥匙交给物业人员，并电话告知泰塑公司。因此，合同于2016年4月21日解除。合同解除后，辛彪不应支付后续租金。但因辛彪违约导致合同解除，对其要求泰塑公司赔偿商铺内物品及装修损失的反诉主张，一审法院不予支持。泰塑公司主张于2015年8月24日向辛彪交付商铺，但未提供证据证实。一审法院对此不予采信。辛彪应从2015年9月23日支付租金至合同解除之日（2016年4月21日）止，按年租金79400元计算，应付租金45875.56元（79400元÷12月×6月+79400元÷12月÷30天×28天）。辛彪已付38950元，还应支付6925.56元（45875.56元-38950元）。合同解除后，泰塑公司应向辛彪退还押金5000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、辛彪向湖北泰塑置业有限公司支付租金6925.56元；二、湖北泰塑置业有限公司向辛彪退还押金5000元；三、驳回湖北泰塑置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回辛彪的其他反诉请求。上述一、二项合并履行，辛彪于一审判决生效之日起十日内向湖北泰塑置业有限公司支付1925.56元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费558元，由湖北泰塑置业有限公司负担；反诉案件受理费650元、鉴定费3000元，由辛彪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：辛彪向本院提交2016年4月18日的录音证据一份，证明泰塑公司主动要求辛彪上交房屋钥匙，主动要求解除合同，留下所有的装修物品，合同于2016年4月21日解除。经质证，泰塑公司对于辛彪提交证据的意见为：该证据不属于新证据，不予质证。若法院允许辛彪提交，质证意见为：一、该证据仅仅是手机播放，泰塑公司无法核实是否属于原始载体，且录音使用的手机软件程序并非正规的录音程序，不排除该录音存在被篡改的可能。二、从录音的内容来看，不能达到证明目的。录音中没有反映双方达成收回商铺的共识，仅凭该录音不能证明辛彪向泰塑公司交还了商铺。本院认为，辛彪向本院提交的证据不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，本院对于该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，泰塑公司与辛彪签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。泰塑公司上诉认为双方的租赁期限从2015年8月25日起算。虽然泰塑公司与辛彪签订《商铺租赁合同》的日期为2015年9月23日，但该合同明确约定租赁期限为2015年8月24日至2016年8月24日，故租赁期限本应从2015年8月24日起算。现泰塑公司主张租赁期限从2015年8月25日起算，系其自行处分权利，本院予以照准，租赁期限从2015年8月25日起算。泰塑公司的该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以采纳。泰塑公司上诉认为其不同意辛彪提前于2016年4月21日解除租赁合同。本案中，辛彪已经提交充分的证据证明2016年4月，双方数次协商解除合同、退还门面以及2016年4月21日，辛彪将商铺钥匙交给物业管理人员，并电话告知泰塑公司。一审法院综合上述事实，认定《商铺租赁合同》于2016年4月21日解除并无不当。泰塑公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因此，辛彪应从2015年8月25日支付租金至合同解除之日（2016年4月21日）止，按年租金79400元计算，应付租金52051.11元（79400元÷12月×7月+79400元÷12月÷30天×26天），扣除辛彪已支付的38950元，辛彪还应支付13101.11元（52051.11元-38950元）。因《商铺租赁合同》中没有关于押金没收的约定，现《商铺租赁合同》解除，故一审判决泰塑公司向辛彪返还押金5000元并无不当，本院予以维持。综上所述，泰塑公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初783号民事判决第二项、第四项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初783号民事判决第三项；三、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初783号民事判决第一项为：辛彪于本判决生效之日起十日内向湖北泰塑置业有限公司支付租金13101.11元；四、驳回湖北泰塑置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费558元，由湖北泰塑置业有限公司负担377元，辛彪负担181元；反诉案件受理费650元、鉴定费3000元，共计3650元，由湖北泰塑置业有限公司负担54元，辛彪负担3596元。二审案件受理费558元，由湖北泰塑置业有限公司负担377元，辛彪负担181元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年八月十九日书记员 何 瑛