上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6950号上诉人(原审原告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。上诉人(原审被告)：徐昊，男，1992年2月7日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：邱静(系徐昊母亲)，1966年6月20日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)、上诉人徐昊因居间合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初5333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中原公司上诉请求：撤销一审判决并发回重审或改判徐昊向中原公司支付居间服务佣金人民币240，000元(以下币种均为人民币)；一、二审诉讼费由徐昊负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1．《中华人民共和国合同法》四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬。双方签署的《房地产买卖居间协议》第六条亦约定，徐昊应在《房屋买卖合同》成立时支付佣金，因此，一审法院认为“居间只有全部完成服务内容后才可以收取全部佣金”与法律规定和双方当事人约定不符。2．中原公司并没有主观过错。由于徐昊与案外人毛某某不再继续交易，造成中原公司不能继续提供居间服务，应视为徐昊放弃中原公司的后续服务，不影响徐昊支付佣金。徐昊无证据证明中原公司存在过错，一审法院酌情将居间服务佣金降低为20，000元，显失公平。3．合同主义务为居间人撮合交易，促成买卖合同成立，同时委托人支付佣金。现中原公司已经撮合成功，完成主义务，徐昊亦应履行主义务，一审法院将居间服务佣金大幅降低为20，000元，与中原公司已经提供的居间服务不符。4．依据法律规定和《房地产买卖居间协议》约定，被上诉人支付佣金的时间是《房屋买卖合同》成立时，也即支付时间为中原公司向徐昊提供服务前，故不应因为以后履行的服务未完成而降低佣金金额。徐昊辩称，其与案外人毛某某之间的《房屋买卖合同》无法继续履行的原因是限购，也即毛某某并无购买房屋资格，中原公司本应对房屋买受人是否具有购买资格进行审核，但因中原公司未履行审核义务而导致《房屋买卖合同》无法履行，故徐昊不应支付居间服务佣金。徐昊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中原公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由中原公司负担。事实与理由：1．根据《房地产买卖居间协议》，中原公司必须完成服务内容后，才可以收取佣金。中原公司并未完成全部居间服务，所以无权主张佣金。2．根据《房地产买卖居间协议》第六条，违约方应支付本次交易的全部佣金。而案外人毛某某系买卖合同的违约方，中原公司应当向案外人毛某某主张本次交易的全部佣金。3．《房地产买卖居间协议》第五条5.5约定，故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。现中原公司故意隐瞒案外人毛某某不具备购房资格的事实，未尽居间义务，由此导致徐昊遭受严重经济损失，中原公司应该承担相应责任。4．在中原公司业务员带案外人毛某某看房之前，徐昊并未委托中原公司销售房屋，《房地产买卖居间协议》系在该业务员带看房屋之后方才签订，故带看房屋时中原公司并未得到徐昊的授权。中原公司辩称，徐昊并未提供证据证实案外人毛某某不具备购买房屋的资格，以及中原公司故意隐瞒毛某某不具备购买房屋资格的事实。虽然双方在未签订《房地产买卖居间协议》的情况下中原公司业务员有带看行为，但其后徐昊与中原公司签订上述协议，故可视为徐昊存有委托行为。中原公司向一审法院起诉请求：判令徐昊支付中原公司居间服务佣金240，000元。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。一审法院判决：徐昊于判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金20，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐昊提交2019年12月16日至17日其母邱静(即本案徐昊委托诉讼代理人)与“柒公子”(中原公司业务员)微信聊天记录截图、2019年12月17日邱静与“苏苏”(案外人毛某某之妻)微信聊天记录截图各一份，旨在证明本案所涉《房屋买卖合同》因案外人毛某某一方之原因无法继续履行，同时证明徐昊已将买卖合同无法继续履行的事实告知中原公司。中原公司发表如下质证意见：不认可聊天记录的真实性，且不认为上述证据属于新证据，对徐昊的证明目的不予认可。对于徐昊提供的微信聊天记录截图，本院认为，上述证据内容可与双方当事人陈述及徐昊在本案一审阶段提供的由案外人毛某某出具的书面说明相互印证，故本院认可徐昊所提供证据的待证事实。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年12月17日，案外人毛某某向徐昊出具书面说明称，放弃购买宝山区美丹路XXX弄XXX号房屋，故徐昊与案外人毛某某之间签订的《房屋买卖合同》因买受人毛某某一方原因不再继续履行。本院认为，居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同，居间人为委托人提供其与第三人订立合同的信息、机会以及相关协助服务。居间服务内容应当包括成立《房屋买卖合同》之后由居间方协助买卖双方完成买卖交易、产权过户等全部程序，仅在居间服务内容全部完成时，居间人方可主张全部居间服务费用，居间人未完成全部居间服务费用时，居间服务佣金的金额应依据中原公司已确实履行的居间服务内容以确定。本案中，徐昊、案外人毛某某与中原公司签订《房地产买卖居间协议》，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。同时，中原公司促成徐昊与案外人毛某某之间于2019年12月15日签订《房屋买卖合同》，完成了居间服务中撮合双方签订合同之内容，但并未完成协助网签、办理房屋产权过户及房屋验收服务等后续内容。此外，《房屋买卖合同》于2019年12月17日即因案外人毛某某一方原因不再继续履行，故上述合同仅在签订之后第三日即已协商解除，《房地产买卖居间协议》及其余居间服务内容亦无法继续履行。因此，对于居间服务佣金，应结合中原公司已经提供的居间服务内容予以确定。中原公司称双方签订的《房地产买卖居间协议》第六条约定，徐昊应在《房屋买卖合同》成立时支付佣金，因此，一审法院认为“居间只有全部完成服务内容后才可以收取全部佣金”与法律规定和双方当事人约定不符。对此，本院认为，上述协议系中原公司单方制作，且没有证据表明中原公司已向买卖双方明示上述内容；由于该内容实际上排除了买卖双方的权利，免除了中原公司的合同责任，故应为无效格式条款。对于中原公司主张全部居间服务佣金的意见，本院难以采信。据此，中原公司要求徐昊全额支付居间服务佣金，徐昊主张中原公司需在完成全部居间服务后才可收取居间服务佣金，均无事实和法律依据，本院不予支持。根据公平原则，徐昊应在合理范围内支付《房地产买卖居间协议》所约定佣金的一部分。一审法院在综合考虑中原公司已完成的居间服务内容的基础上，酌定徐昊支付中原公司居间服务佣金20，000元，于法不悖，本院认可，予以维持。综上所述，上海中原物业顾问有限公司、徐昊的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，900元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担人民币4，600元，由上诉人徐昊负担人民币300元。本判决为终审判决。审 判 长  费 鸣审 判 员  易苏苏审 判 员  孙 斌二〇二〇年八月十七日法官助理  徐丹阳书 记 员  姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……