贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9511号 原告：顾记，男，汉族，1988年11月11日出生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 原告：翁亚娟，女，汉族，1989年6月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款283846元为基数，从2017年5月31日起按日万分之三计算至被告实际交付办理涉案房屋转移登记有关文书之日止）;2、判令被告向原告退还已收取的电开户费、闭路电视开通费829.00元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的毕节市七星关区房屋，总价款283846.00元。被告应在2017年5月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，若被告在2017年5月31日起60日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告应从2017年5月31日起按日向原告支付已交付房屋价款千分之一的违约金，违约金计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。原告已经按照合同约定履行了相应义务，但被告至今未办理房屋不动产权证书。 原告认为，被告未按照合同约定履行义务，已构成违约，应承担违约责任；同时，电开户费、闭路电视开户费，应属于房屋开发商的开发成本，不该额外收取，故被告违法收取的电开户费、闭路电视开通费，应予退还。被告辩称，一、答辩人诉请支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金及退还电开户费、闭路电视开通费存在已过诉讼时效期间的情形，应不予支持。且被答辩人诉请支付违约金起算时间错误。二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，被答辩人过高的按日万分之三的标准诉请支付违约金的请求应不予支持。参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、答辩人已尽通知义务，逾期办证违约金应予截止：答辩人自2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今未提供，加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由被答辩人自行承担，若2018年11月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至迟也应参照同幢其余户。同时，答辩人于庭审之日再次通知被答辩人提供资料予以办证，故违约期限应予截止。 五、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。因××疫情期间，对应产生的违约期限应作相应扣减。 六、开户费不应退还：被答辩人主张的电开户费、闭路电视开通费不包含在商品房价格中，答辩人若已收取，也仅是将前述费用代收代交至相应实际收款部门，被答辩人无权要求答辩人予以退还并承担资金占用费。七、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。本院经审理查明，2014年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买瑞丰铭城1号楼1单元B19层5号房屋，房屋总价款为283846.00元，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告至今未向原告办理房屋产权转移登记。 另查明，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《瑞丰铭城第1、2、3、4幢首次登记审查确认书》，同意为该项目办理不动产登记。 再查明，因受××疫情影响，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产和生活秩序。 最后查明，2014年5月2日，原告向被告缴纳电开户费和闭路电视开通费共计829.00元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年5月31日前向原告办理房屋产权转移登记，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，按合同约定被告应向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院酌情对涉案违约金予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%予以支持。因此，违约金的计算方式为以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。由于原被告之间存在委托办证关系，且涉案房屋已经取得首次登记确认书，故计算违约金的截止时间应为被告通知原告涉案房屋符合办理转移登记之日，但本案中被告并未提供相应的证据予以证明本案开庭审理之前其已经履行前述通知义务，故计算违约金的截止时间以本案开庭审理之日为准即2020年7月27日。 综上所述，被告应向原告支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2017年6月2日起计算至2020年7月27日止，但应扣除受××影响的时间33日（2020年1月24日至2020年2月26日），经计算，共计：283846元×4.75%×1.3（年利率）÷365日×1119日＝53734.96元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 对于被告收取原告的电开户费和闭路电视开户费，无事实及法律依据，理应退还。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告顾记、翁亚娟逾期办证违约金53734.96元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告顾记、翁亚娟电开户费、闭路电视开通费829.00元； 三、驳回原告顾记、翁亚娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1077.00元，原告顾记、翁亚娟负担486.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担591.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年八月一日 书记员  邓 頔