陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初11332号 原告李宏，男，汉族，1976年9月11日生，住陕西省丹凤县，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告西安华岳实业有限公司。法定代表人汪冬明，系该公司总经理。委托代理人魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原告李宏与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后适用普通程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告李宏、被告委托代理人魏广玉、杨玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告华岳公司开发了位于西安市长安区兴隆街办北雷村以西1号锦岭老年公寓项目，2017年3月底，原告与被告就锦岭老年公寓1-2009号房屋达成商品房买卖的意向（该房屋建筑面积83.35平方米，商品房单价为4559.09元每平方米，总价380000元实际缴纳330000元，剩余5万元，交房时交付）。2017年5月26日原告与被告西安华岳实业有限公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定“原告购买被告华岳公司位于西安市长安区兴隆街办北雷村以西1号锦岭老年公寓1幢1单元20层09号房，”房屋单价为4559.09元每平方米，总价为380000元。该房屋于2017年10月30日前交付原告，出卖人按买受人已交付房款万分之一每日支付逾期交房的违约金。支付期限为：最后交付期限第二天起至实际交付之日止，原告已于合同签订前完全履行了自己的付款义务，但被告至今未履行交房义务，给原告造成重大经济损失。故诉至法院请求： 1、请求法院依法判决被告尽快将房屋移交给原告；2、请求法院判决被告因逾期交房支付原告违约金人民币20064元整（按已交付房价款330000元万分之一每日，自2017年10月31日-2019年7月1日）；3、请求法院判决被告因逾期交房支付原告自2019年7月1日起-实际交房日止违约金（违约金按已交付房价款330000元万分之一每日计算）。被告辩称，依据原告起诉状所述事实与理由部分，原告并未全部交纳购房款，经华岳账户查询，原告仅交纳315000元房款，依据先履行抗辩权，原告应承担逾期付款违约责任，其无权向被告主张逾期交房的违约责任；且华岳公司、荣朗公司、业主代表三方在2018年10月15日就项目停工、交房问题协商一致，形成会议纪要，因荣朗公司及部分业主未按照会议约定履行，将房款支付至华岳公司账户，导致房屋至今未交付，华岳公司在此过程中不存在过错，即使存在违约责任，荣朗公司是承担违约责任的主体。 根据双方当事人当庭陈述以及举证质证，本院查明以下事实：2017年5月26日，原告李宏与被告华岳公司签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的锦岭老年公寓第1幢1单元20层12009号房，房屋建筑面积83.35平方米，单价每平米4559.09元，总价款为380000元。其中合同主要条款约定如下：第八条，交付期限。出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时合同对保修责任、争议解决方式等均作出了约定。合同订立期间，原告在被告所属售楼部通过刷卡陆续向被告支付了330000元。原告李宏持有载明房号为锦领公寓1-12009的收款收据五份，该五份收据上均加盖有内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。合同签订后，被告未按合同约定时间向原告交付房屋。涉案房屋现状为主体竣工，基础设施尚未完善，未经验收尚不具备交付条件。另查明，被告华岳公司与荣朗公司为合作开发房地产关系。又查明，2017年3月22日，原告在被告所属售楼部前台预交2000元，收据上加盖有雍盛科技团购专用条章，该笔款项未计算入购房款中。上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋买卖合同、收款收据等予以佐证，并在案可查。本院认为，原、被告达成的商品房买卖合同是其双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律法规，合法有效。该合同对双方均具有约束力，原、被告应依约履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告依约履行了合同主要义务，被告应依约向原告交付房屋。被告在庭审中辩称，原告未按照合同约定履行房款的给付义务以及逾期交房并非被告原因造成，系案外人荣朗公司与大部分业主未将购房款支付至被告公司账户导致，并提供了会议纪要、公告予以证明。对于该辩解意见以及两份证据，经合议庭评议后认为，原告在被告所属售楼部与被告达成房屋买卖意向并签订了书面合同，同时在被告售楼部刷卡支付了330000元房款，该售楼部作为被告销售场所与实际交易地点，原告在此场所支付了购房款能够认定原告履行了合同主要义务，原告支付的房款是否到被告账户是被告在销售过程中的内部事务。根据合同相对性原则，被告与他人纠纷导致合同不能履行不能对抗合同的相对方，故对于被告在庭审中的辩解意见本院不予采纳，被告应依约承担逾期交房的违约责任，被告主张原告应承担逾期付款的违约责任，其可另行主张，本案不涉。因该合同第九条约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，所以对原告李宏的赔偿金额的计算，应该依据此项约定确定为：自2017年10月31日至2017年11月25日止共26天，以190000元为基数，按照日万分之一计算为494元；自2017年11月26日至2018年9月26日止共305天，以230000元为基数，按照日万分之一计算为7015元；自 2018 年9月27日起至实际交付房屋之日止，以330000元为基数，按照日万分之一计算确定。根据原告诉求，其2019年7月1日前（含该日）的违约金金额为16683元。对于原告要求被告尽快向原告交房的诉请，因涉案房屋至今未完成验收并达到交付条件，交付期限尚不能确定，故对于该诉请本院不予支持。对于原告在被告售楼部预交的2000元，因原告在本案中没有主张，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告西安华岳实业有限公司在本判决生效后十日内赔付给原告李宏2019年7月1日前（含该日）的逾期交房违约金16683元。二、由被告西安华岳实业有限公司向原告李宏赔偿2019年7月1日之后的逾期交房违约金：以330000元为基数、按照日万分之一的标准、自2019年7月2日起计算至实际交付房屋之日止，每半年给原告李宏赔付一次。三、驳回原告李宏其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后十日内给付原告李宏。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    姚可选 二〇二〇 年 八 月 十九 日 书 记 员  邱祥姗  1