天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1359号上诉人（原审原告）：冯超，男，1989年4月23日出生，汉族，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：薛英华，男，1977年8月13日出生，满族，住辽宁省绥中县。被上诉人（原审被告）：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内。法定代表人：潘国春，总经理。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。原审第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：智玉坤。上诉人冯超因与被上诉人天津福嘉春商贸有限公司（以下简称福嘉春公司）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冯超的委托诉讼代理人薛英华，被上诉人福嘉春公司的委托诉讼代理人刘云峰，第三人东鸿浩运公司的委托诉讼代理人智玉坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯超上诉请求：1.撤销天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6096号民事判决，改判解除涉诉房屋的查封或将本案发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与第三人东鸿浩运公司在查封前已经签订了合法有效的买卖合同并支付全部房款的30%，因第三人规划超越红线无法办理贷款，上诉人办理贷款时才知道。对于不能入住上诉人没有过错，上诉人除涉案房屋没有其他住房，查封涉案房屋对上诉人不公平。被上诉人与第三人之间的债务纠纷与上诉人没有任何关系，上诉人对此不存在过错。因此上诉人对被查封房屋具有部分产权或者其他财产权益，属于上诉人的部分不得处分。一审法院不顾上诉人合法权益，不仅有失法律公允，更是对购房百姓弱势群体权利的漠视。福嘉春公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。东鸿浩运公司述称，同意上诉人的上诉请求。冯超向一审法院起诉请求：1．要求依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．福嘉春公司承担诉讼费等费用。一审法院认定事实：2012年12月30日，东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收冯超1万元；2012年12月31日，东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收冯超94,848元。2015年8月23日，冯超与东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑项目购房协议合同书》，约定冯超购买东鸿浩运公司开发的绥中县金鼎嘉苑Ｂ区房屋，建筑面积96平方米，单价为3488元／平方米，价格334848元，付款方式为按揭贷款，已交首付30%即104848元；采用银行贷款方式付款，且因自身原因导致贷款不能办理，则认购方须将房款以一次性现金方式支付给出售方；认购的房屋暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面积为准，多退少补；自签署之日起生效，并于商品房买卖合同签订时由出售方收回本协议作废等内容。2016年6月15日，东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收冯超219.84元。诉讼中，冯超提交绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明一份，载明冯超及家庭成员刘丽娜截至2019年7月15日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。2011年7月11日，冯超与刘丽娜登记婚姻。福嘉春公司与案外人辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人东鸿浩运公司名下坐落于绥中县，②Ｚ-1＃2单元302室、401室、402室、601室、602室、701室、702室、801室、90ｌ室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换，查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，一审法院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，一审法院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人东鸿浩运公司名下位于绥中县房屋；查封期限为三年。冯超在一审法院执行阶段向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月28日立案。一审法院经审查后于2019年6月28日作出（2019）津0113执异93号执行裁定书，驳回冯超的异议请求，冯超对上述裁定不服，故本案呈诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：冯超是否对东鸿浩运公司名下的涉案房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，冯超在涉案房屋被查封之前仅与被执行人东鸿浩运公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书，该认购书载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该认购协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经收受部分购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据东鸿浩运公司出具的商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。根据绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证明冯超名下无其他用于居住的房屋。但截止2016年6月15日，冯起仅给付购房款105067.84元，未超过合同约定总价款即334848元的50%；且截止一审法院作出判决时，仍未履行剩余的付款义务。因此，冯超未完成付款义务，不享有足以排除强制执行的民事权益。冯超提出的执行异议理由不成立，不能排除一审法院对绥中县金鼎嘉苑Ｂ区房屋的执行行为。本案经调解未果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告冯超的诉讼请求。案件受理费80元，由原告冯超负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，冯超在涉案房屋被查封之前与东鸿浩运公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书。根据东鸿浩运公司出具的商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，能够证明上诉人名下无其他用于居住的房屋。但上诉人给付购房款未超过合同约定总价款的50%，且截止一审法院作出判决时，仍未履行剩余的付款义务。因此上诉人的执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，冯超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人冯超负担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 李 静审判员 房利甲二〇二〇年八月五日书记员 李昭钰书记员 郭光光