江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4634号上诉人（原审原告）:张林芳，女，1975年1月24日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。上诉人（原审原告）：刘忠，男，1968年8月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：翁小平，江苏温阳律师事务所律师。以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：朱博，江苏温阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京恒泉房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区顶山街道都市产业园03幢。法定代表人：吕安泰，该公司董事。委托诉讼代理人：魏晓萍，江苏金陵律师事务所律师。上诉人张林芳、刘忠因与被上诉人南京恒泉房地产开发有限公司（以下简称恒泉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法由审判员马帅独任审理，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人刘忠及上诉人张林芳、刘忠共同的委托诉讼代理人翁小平、朱博，被上诉人恒泉公司的委托诉讼代理人魏晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张林芳、刘忠上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判被上诉人向两上诉人支付面积赔偿款52800元。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提供的宣传文件明确承诺“多重阳台、露台附赠”、“客厅内接内阳台”，并通过交付示意图明确内阳台位置及面积。两上诉人提交的现场录音足以证明被上诉人一贯的宣传口径为客厅内阳台赠送一半面积。被上诉人直到案涉纠纷发生后，仍在向广大购房者宣传客厅内阳台赠送一半面积。根据最高人民法院的司法解释，被上诉人关于客厅内阳台的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被上诉人违反该约定，应当承担违约责任，向两上诉人赔偿损失。二、被上诉人抗辩宣传文件下以极小文字注明“所有约定以双方最终签署的书面文件为准”，结合该说明前半段内容，这里所指的“所有约定”仅指前文所述关于将室内家具及其他布置、部分窗户、门的位置及开启方式方面的约定，被上诉人作为该宣传文件的提供方，在该说明有不同理解的情况下，也应作对被上诉人不利之理解。另外，被上诉人故意添加该极小字样的说明企图免除自身责任，排除两上诉人主要权利，从未向两上诉人作出提示、解释或说明，应属无效。案涉合同附件2套型及分层平面位置图中在起居室下方以粗线和细线明确标示内阳台位置及范围，与被上诉人向两上诉人发放的宣传文件标示的内阳台位置及范围完全一致。任何一般购房者理解，套型及分层平面位置图中所示的该区域只能是客厅内阳台。该套型及分层平面位置图作为案涉格式合同的附件，应作对两上诉人有利的理解。然而被上诉人实际交付的案涉房屋并无上述细线所指的硬隔断，更未按承诺赠送客厅内阳台一半面积，违反合同约定，被上诉人应当依法承担违约责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。恒泉公司辩称：上诉人所称的赠送一半内阳台不是事实，没有任何事实和法律依据。在双方所签订的合同中附有户型平面图的，作为上诉人已经签字确认。被上诉人交付的房屋和上诉人所签字确认的户型图是一致的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。张林芳、刘忠向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒泉公司向张林芳、刘忠支付逾期交房违约金394519元、逾期办理房屋所有权转移登记违约金15200元，面积赔偿款52800元，共计462519元；2.判令恒泉公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月25日，张林芳、刘忠（乙方）与恒泉公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为浦口区明辉东路1号恒辉广场8幢3单元306室。建筑面积为129.91平方米。总价款2170666元。甲方应于2018年3月31日前交付房屋。该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.5/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。因一方过错导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后仍未办理的，过错方应向对方支付违约金，按每迟延50元/天计算。合同附件7约定：燃气供应设施于2018年3月31日前达到用户要求。合同签订后，张林芳、刘忠已支付购房款2167491元。恒泉公司已于2018年11月21日取得《建设工程规划核实合格书》。2019年1月4日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，同年1月9日取得《房屋测绘成果》。2019年1月，恒泉公司邮寄《交付通知书》，通知张林芳、刘忠2019年1月11日交付房屋，张林芳、刘忠收到该函。同年4月1日，张林芳、刘忠向恒泉公司发函，表示恒泉公司于1月11日通知收房，但房屋存在未开通燃气、无水电卡、渗水、漏水、改变房屋结构、迟延交房及办证损失等问题，因此拒绝接收房屋。同年4月30日，张林芳、刘忠接收涉案房屋并领取了办理不动产权证资料。2020年1月，张林芳、刘忠办理了不动产权证。恒泉公司于2019年1月10日向张林芳、刘忠支付逾期交房285天赔偿款30932元。另外，恒泉公司已支付张林芳、刘忠面积差及赔偿款34107元。一审庭审中，张林芳、刘忠主张小区直到2019年4月26日才通气，通气通电是交付的必备条件。迟延交房违约金应按已收价款的万分之五/天计算至2019年4月26日。为此提供了燃气公司的回复。经质证，恒泉公司表示回复加盖的是业务章，使用过程中很随意，且回复中陈述2019年3月6日才申请通气，3月11日进行工程验收不是事实。涉案工程通知1月11日交房时已取得竣工验收备案表，取得该表的前提是所有项目验收合格，故对其真实性不认可。对张林芳、刘忠主张的违约金不认可。2019年4月18日，恒泉公司电话通知张林芳、刘忠领取办理不动产权证资料。为此，提供了通话清单。经质证，张林芳、刘忠对通话清单不认可。一审法院认为，张林芳、刘忠与恒泉公司签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行。张林芳、刘忠主张迟延交房违约金394519元，一审法院认为合同约定2018年3月31日交房，交付时已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《房屋测绘成果》。恒泉公司迟延交房的，按已收价款的万分之0.5/天支付违约金。本案中，恒泉公司未在合同约定的交付期限内交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。但恒泉公司在合同约定的交付条件具备情况下，通知张林芳、刘忠2019年1月11日交付房屋，张林芳、刘忠以未开通燃气、房屋质量瑕疵等问题为由拒绝接收房屋没有依据。现恒泉公司已按合同约定支付截止2019年1月10日的迟延交房违约金30932元，张林芳、刘忠主张合同约定违约金标准过低，违约金应已收价款的万分之五/天计算至2019年4月26日没有依据，一审法院不予支持。张林芳、刘忠主张迟延办证违约金15200元，一审法院认为合同约定商品房交付后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记。因一方过错，导致上列手续迟延办理，经对方催告后仍未办理的，过错方应按每迟延一天50元的标准向对方承担违约责任。本案中，张林芳、刘忠已于2019年4月30日接收房屋、领取办理不动产权证资料，但直至2020年1月才办理不动产权证，张林芳、刘忠未能提供证据证明迟延办证的原因应归结于恒泉公司，故对此诉请一审法院不予支持。张林芳、刘忠主张恒泉公司承诺赠送内阳台一半面积，但实际未赠与，要求支付面积赔偿款52800元，一审法院认为张林芳、刘忠对其主张未能举证证明，该项诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回张林芳、刘忠的诉讼请求。本案受理费8238元，减半收取4119元，保全费3370元，合计7489元，由张林芳、刘忠承担。二审中，被上诉人向本院提交以下证据：1、规划图一份；2、双方签订的合同附页；3、宣传彩页（二期工程宣传彩页、未标注客厅内阳台），证明上诉人在庭审中所称的合同附页中客厅内阳台的位置实际是空调机位，不属于套内面积。上诉人质证认为：1、该规划图不是原件，真实性不予认可，且在正常房产交易中，开发商不可能向买房人展示详细的规划图，普通购房人也没有专业能力阅读规划图。且被上诉人提交的该规划图并非涉案房屋所在楼栋的规划图，与涉案房屋无关。2、双方签订的合同附页已经进行过质证，上诉人认为该附页能够证明被上诉人向上诉人销售房屋时，始终宣传该房屋存在内阳台，内阳台面积赠送一半。3、上诉人未提供宣传彩页的原件，对该证据的真实性不予认可，且上诉人购房时被上诉人提供的宣传彩页并非该份宣传彩页，而是上诉人一审时提交的宣传彩页。此前的庭审程序中，被上诉人亦称二期并无宣传册。一审查明的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，上诉人称被上诉人承诺赠送客厅内阳台一半面积但未赠送，要求被上诉人赔偿52800元，无事实和法律依据，本院不予支持。理由如下：首先，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同合法有效，为确定双方权利义务的重要依据。该商品房预售合同文本中仅对涉案房屋的面积和单价、总价进行了约定，并无有关于客厅内阳台赠送一半面积的特别约定。上诉人称合同所附平面图中起居室下方的部位为内阳台，被上诉人予以否认并认为系空调机位，因合同所附的平面图中明确标注了餐厅内阳台，但未明确标注客厅内阳台，上诉人亦未提交充分证据证明该附图上述部位为客厅内阳台，本院对上诉人该主张，不予支持。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上诉人一审提供的A6户型的宣传册中，虽然户型图上在客厅位置标注有内阳台字样，但该户型图上存在多处阳台、内阳台、露台的标注，宣传图册“多重阳台、露台附赠，空间自然舒展”、“客厅外接内阳台”等宣传用语尚不能视为被上诉人明确允诺客厅内阳台赠送一半面积。再次，上诉人与被上诉人签署商品房预售合同的时间为2015年8月25日，但上诉人一审提交的售楼人员与其他购房人的通话录音的时间为2019年，且录音中购房人称购买的是85平方米的房屋，与涉案房屋面积亦不相同，不足以证明被上诉人销售涉案房屋之时承诺上诉人客厅内阳台赠送一半面积。综上所述，上诉人张林芳、刘忠的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由上诉人张林芳、刘忠负担。本判决为终审判决。审 判 员  马 帅二〇二〇年八月十二日法官助理  高 峥书 记 员  陈晓君