安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1385号上诉人（原审原告、执行案外人）：蚌埠恒通置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路1757号投资大厦4011室，统一社会信用代码91340300598686835D。法定代表人：管以江，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：童海生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚冰，该公司法务。被上诉人（原审被告、申请执行人）：姚文珍，女，1970年8月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审被告、被执行人）：蚌埠林泰阁道路工程有限公司，住所地安徽省蚌埠市凤阳东路348号，统一社会信用代码9134030009316365XL。法定代表人：胡子珺，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：胡子珺，男，1987年11月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。被上诉人（原审被告、被执行人）：尹星，女，1989年1月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。上诉人蚌埠恒通置业有限公司（下称恒通公司）因与被上诉人姚文珍、蚌埠林泰阁道路工程有限公司（下称林泰阁公司）、胡子珺、尹星案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2018）皖0302民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒通公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求或发回重申。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未予认定恒通公司向胡子珺邮寄解除合同通知，属事实认定错误。恒通公司与胡子珺所签订的（四套房屋）商品房买卖合同中，买受人即胡子珺通讯地址均为“蚌埠市华府天地29#-1102”，联系电话“181××××1116；130××××8888"。另附件四第十条第1款第(1)项约定“买受人确认…约定的地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址…如买受人通讯地址变更，须…通知出卖人…否则出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人”。恒通公司依照合同约定，向胡子珺通讯地址邮寄“解除合同通知书”，单号1033110345931，并由邮政速递快递员夏军于2018年10月23日进行投递，快递签收记录显示“拒收退回”。由于解除权的性质决定了解除意思表示送达即生效，不需要相对方作出承诺或意见，因此只要在寄单上明示内容便足以为对方所知悉，拒收行为是在其知悉了该内容之后的，即使拒收也不影响解除合同通知书的生效。二、恒通公司对备案在胡子珺名下的案涉四套房屋拥有所有权，足以排除任何其他权利。恒通公司在一审中已提交的案涉四套房屋的初始登记证，均载明“下列商品房产权属蚌埠恒通置业有限公司所有”，根据物权法及相关法律规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。胡子珺从未享有涉案房屋所有权，仅仅办理了商品房销售网签备案手续，未办理预告登记及产权登记，案涉房屋依然登记在恒通公司名下，所有权属于恒通公司，恒通公司对执行标的享有足以排除执行的权益。且胡子珺严重违约未偿还银行按揭贷款，导致恒通公司承担保证责任被扣划4314028.86元，已丧失请求过户权利。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条中规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但预查封不等同于正式查封，根据该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。被执行人胡子珺因违约已经不能取得案涉房屋的所有权，案涉房屋丧失了过户至被执行人胡子珺名下的可能性。本案中，由于胡子珺在取得商品房产权前，买卖合同已由恒通公司单方解除，其取得产权的依据已经不存在，则预查封永远不可能转为查封，应当予以解除。综上，案涉商品房买卖合同已解除，涉案房屋所有权归原告所有，执行法院应停止执行案涉房屋，解除相关预查封措施和拍卖措施。因此，为维护恒通公司合法权益，请二审法院判如所请。姚文珍辩称：恒通公司与胡子珺之间只是债权债务关系，对案涉房产没有所有权。关于案涉合同的解除问题，已经蚌埠市蚌山区人民法院、蚌埠市中级人民法院两审确定，驳回解除合同的诉讼请求，我方申请执行案涉房屋是合法的。林泰阁公司、胡子珺、尹星未提出答辩意见。恒通公司向一审法院起诉请求:1.撤销（2017）皖0302民初451号民事裁定书，撤销对被告胡子珺名下坐落于蚌埠恒大御景湾花园6栋1单元2层01021号、6栋1单元2层01022号、5栋1单元2层01023号、6栋1单元1层010112号房屋的查封措施。2.撤销（2017）皖0302执1144号之二执行裁定书，撤销拍卖被告胡子珺名下坐落蚌埠恒大御景湾花园6栋1单元1层010112号、6栋1单元2层01022号房屋。3.撤销（2018）皖0302执异05号执行裁定书，停止执行被告胡子珺名下坐落于蚌埠市恒大御景湾花园6栋1单元2层01021号、6栋1单元2层01022号、5栋1单元2层01023号、6栋1单元1层010112号房产，并确认上述房屋为原告所有。4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月14日，原告恒通公司与被告胡子珺签订了四份《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被告胡子珺购买原告开发建设的蚌埠市恒大御景湾花园6栋1单元2层01021号、6栋1单元2层01022号、5栋1单元2层01023号、6栋1单元1层010112号预售商品房。被告胡子珺为购买上述房屋，与妻子尹星共同向银行申请了按揭贷款，原告为贷款购房人提供了阶段性连带责任担保。其中《商品房买卖合同》所附《补充协议》中约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同收回商品房等。合同签订后，双方办理了合同网上备案手续。2017年3月1日，蚌埠市龙子湖区人民法院作出（2017）皖0302民初451号民事裁定书，预查封了上述四套房屋。在该案执行阶段，原告作为案外人对案涉四套房屋作为执行标的提出了执行异议，蚌埠市龙子湖区人民法院于2018年10月19日作出（2018）皖0302执异05号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告为此提出本次执行异议之诉。另查明，因被告胡子珺和尹星未按期归还银行按揭贷款，中国建设银行陆续从原告的保证金账户扣划了相应的保证金。恒通公司曾据此分别以（2018）皖0303民初3011号和（2018）皖0303民初3532号案件起诉至蚌埠市蚌山区人民法院，申请解除与胡子珺签订的案涉《商品房买卖合同》，并要求胡子珺支付相应的违约金，协助恒通公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续。蚌埠市蚌山区人民法院对两案进行审理后，判决支持了恒通公司的违约金请求，但驳回了恒通公司关于解除与胡子珺签订的《商品房买卖合同》等其他诉讼请求。一审法院认为，被告胡子珺通过支付首付款和银行按揭贷款方式，已经完全履行了案涉四套商品房的合同付款义务。因胡子珺逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证义务被扣划了相关款项，原告因此获得的担保追偿权仅是债权请求权。原告与胡子珺在《商品房买卖合同》所附的《补充协议》里虽约定了相应的合同解除权，但原告向蚌埠市蚌山区人民法院起诉关于解除其与胡子珺之间的案涉《商品房买卖合同》，协助办理合同备案登记注销手续两案的诉讼请求均已被受诉法院驳回，其与胡子珺之间的商品房买卖合同关系并未依法解除。况且该诉讼行为发生在本院（2017）皖0302民初59号财产保全裁定书之后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本院根据当事人申请作出的（2017）皖0302民初451号民事裁定书合法有效，（2018）皖0302执异05号执行裁定书关于驳回原告的执行异议亦无不当。故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决：驳回原告蚌埠恒通置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告蚌埠恒通置业有限公司负担。二审中,恒通公司、姚文珍均未提交新证据，对一审查明的事实均无异议；林泰阁公司、胡子珺、尹星经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利。本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明，恒通公司（另案原告）因与胡子珺（另案被告）商品房（案涉四套商品房）销售合同纠纷，曾分两次诉请安徽省蚌埠市蚌山区人民法院判令：解除案涉商品房买卖合同，并由胡子珺协助办理合同备案登记注销手续。案经两审终审，均判决驳回恒通公司的该诉讼请求。该节事实有已经生效的安徽省蚌埠市中级人民法院（2019）皖03民终2145号、（2019）皖03民终2161号民事判决书等证据证实，足以认定。本院认为，本案案由系案外人执行异议之诉，争议焦点为：一、案涉商品房买卖合同是否已经解除。二、恒通公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院结合当事人的诉辩主张，根据本案查明的事实和有关法律规定，综合评析如下：关于争议焦点一。因本院生效判决已经驳回了恒通公司关于解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求，故案涉商品房买卖合同并未解除。恒通公司关于一审法院对其向胡子珺邮寄解除合同通知的事实未予认定一节上诉理由，不属于本案的审理范围，其可以通过审判监督程序予以救济。关于争议焦点二。本案中，作为申请执行人的姚文珍对作为被执行人的胡子珺享有的是金钱债权，性质上属于一般债权请求权的范畴。由于恒通公司与胡子珺之间签订的案涉商品房买卖合同并未依法解除，故恒通公司对案涉房屋并不享有物权性质的返还请求权，仅对胡子珺享有担保追偿权，权利属性也为一般债权请求权，二者之间并无履行先后顺序之分，因此，恒通公司对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，蚌埠恒通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14717元（已预交），由蚌埠恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  洪增余审判员  罗正环审判员  耿 杰二〇二〇年八月二十四日法官助理梅莹书记员陈冉附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。