安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0802民初886号 原告：郝西文，男，1990年11月19日出生，汉族，住安庆市光彩大市场四期Ｄ区。 委托诉讼代理人：郝祥炎（郝西文的父亲），男，1968年10月20日出生，汉族，住安庆市潜山市。 委托诉讼代理人：徐友根，安徽雷城律师事务所律师。 被告：陈明晖，男，1990年4月2日出生，汉族，住安庆市大观区。 第三人：安庆市翔云房产营销策划有限公司，住所地安庆市迎江区人民路296号。统一社会信用代码91340800MA2RFF3581。 法定代表人：谢远征，经理。 原告郝西文与被告陈明晖、第三人安庆市翔云房产营销策划有限公司（以下简称翔云房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告郝西文的委托诉讼代理人郝祥炎、徐友根，被告陈明晖到庭参加诉讼；翔云房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝西文向本院提出诉讼请求：1.判令解除郝西文与陈明晖于2019年12月19日签订的关于安庆市迎江区房屋的《安庆市存量房屋买卖合同》；2.判令依法解除郝西文、陈明晖与翔云房产公司于2019年12月19日签订的关于安庆市迎江区房屋的《居间服务合同》；3.判令陈明晖支付郝西文违约金154800元；4.本案案件受理费由陈明晖承担。事实与理由：郝西文、陈明晖及翔云房产公司于2019年12月19日签订了《安庆市存量房屋买卖合同》与《居间服务合同》，约定由陈明晖购买郝西文位于安庆市迎江区房屋（面积为178.14㎡），总价款为1548000元；陈明晖应于2020年2月10日前将首付款缴存至存量房资金托管部，并办理按揭贷款和相关产权变更手续。若有一方违约，违约方应向守约方支付违约金154800元。因陈明晖未按合同约定履行付款等义务，经郝西文及翔云房产公司多次催告，陈明晖均置之不理，后明确拒绝购买房屋。陈明晖的行为构成根本性违约，郝西文诉至法院。 陈明晖辩称，1.事情发生经过：陈明晖的朋友在翔云房产公司上班，陈明晖告知其想购买房屋一套。该朋友将郝西文的房屋信息介绍给陈明晖，并电话约定了看房时间。2019年11月底，翔云房产公司带陈明晖现场看房。期间，陈明晖跟翔云房产公司说自己在银行有一笔100000元的无息贷款，且每月的流水只有四五千元，为确定能够办理贷款，需要先去银行询问一下。2019年12月19日晚上，陈明晖在未去银行询问的情况下，与郝西文签订了《安庆市存量房屋买卖合同》。2020年2月份，陈明晖在中国人民银行打印了流水，发现数额不够，且存在多期逾期，银行工作人员告知陈明晖无法办理贷款。陈明晖将情况告知了翔云房产公司，翔云房产公司让陈明晖将征信报告交给他们，称贷款的事情他们来解决，但并无回复。后来，郝西文电话联系陈明晖，陈明晖告知郝西文因贷款不能，无法购买房屋。2.买卖合同第四条第四款的付款方式约定是不合理的，在签订合同前，陈明晖就跟郝西文与翔云房产公司说，陈明晖经济能力有限，只能通过向银行按揭贷款支付尾款，但郝西文、翔云房产公司未向陈明晖说明，在被催促的情况下，陈明晖签了字，不是陈明晖的本意；3.陈明晖对郝西文诉求解除《安庆市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》均无异议，但对违约金有异议，无法购买房屋是翔云房产公司造成的，与陈明晖无关。若法院认定与陈明晖有关，那么陈明晖认为违约金数额过高。 翔云房产公司未到庭，亦未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝西文为证明其诉讼主张，向本院提交了以下6组证据： A1.郝西文的身份证、户口本、陈明晖的身份证、翔云房产公司的企业信息查询单，证明目的:各方的身份信息及主体资格，郝西文委托授权出售房屋的代理人郝祥炎与郝西文系父子关系。 A2.房产证，证明目的：案涉房屋系郝西文所有，郝西文有权处置房屋且符合法律规定。 Ａ3.《安庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》，证明目的：陈明晖通过翔云房产公司购买郝西文位于安庆市迎江区房屋，并约定了房屋价款、首付款及尾款支付时间与方式、违约责任及合同解除等事项。郝西文履行了合同义务，但陈明晖未履行合同义务，构成根本性违约，郝西文有权解除合同，并要求陈明晖承担违约金154800元。 A4.《告知函》、快递单及物流信息、电话录音（附光盘及纸质版本），证明目的：郝西文为减少双方经济损失，多次督促陈明晖履行合同义务，但陈明晖均置之不理，以行为表达不予购买，构成根本性违约，依约应承担违约责任。 A5.证明，证明目的：郝西文守约，陈明晖构成根本违约。 A6.《安庆市住房公积金个人住房贷款结清证明》、安庆市住房公积金管理中心提前还款申请表、公积金还款记录，证明目的：郝西文依约履行义务，将案涉房屋银行按揭款余款全部还清。陈明晖的违约行为给郝西文造成了实际经济损失。 经质证，陈明晖对A1、A2无异议。对A3的真实性无异议，但认为违约金过高。对A4的真实性无异议。对A5的证明目的有异议，认为翔云房产公司并未多次催促陈明晖，也没有带陈明晖查询流水、征信情况，陈明晖若知道征信存在问题，就不会签订合同。对A6无异议。 陈明晖为证明其答辩主张，向本院提交了以下1组证据： B1.中国人民银行信贷交易信息明细打印件、收据，证明目的：因陈明晖在交通银行有6次信用卡逾期，故无法办理贷款。另外，陈明晖支付了20000元定金给翔云房产公司。 经质证，郝西文对明细真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为该明细不能作为陈明晖拒绝买房的理由。根据合同约定，陈明晖需先支付首付款，然后再提供银行贷款所需材料给翔云房产公司，翔云房产公司协助陈明晖办理贷款，若因陈明晖自身原因无法办理贷款，则陈明晖需自筹款项支付余款。至今陈明晖分文未付，存在违约。对收据无异议。 翔云房产公司未质证，亦未举证。 经审查，对A1～A6、B1的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郝祥炎系郝西文的父亲，郝西文口头委托郝祥炎出售其位于安庆市迎江区的房屋。2019年12月19日，郝祥炎代理郝西文（甲方）与陈明晖（乙方）、翔云房产公司（丙方）签订《居间服务合同》一份，主要载明：由翔云房产公司为甲乙双方的房屋交易提供居间服务，居间代理费为24768元，其中甲方承担12384元，乙方承担12384元。另外，乙方应向丙方支付贷款服务费500元、过户服务费500元、水电气过户服务费500元。同时合同还约定了权利义务及违约责任。 同日，在翔云房产公司的主持下，郝祥炎代理郝西文（甲方）与陈明晖（乙方）签订《安庆市存量房屋买卖合同》一份，主要载明：甲方出售其坐落于安庆市迎江区房屋给乙方，房屋建筑面积为178.14㎡；本合同签订时，该房屋贷款余额为390000元，甲方于2020年1月30日前向银行申请提前还贷并提交相关资料，并于2020年1月31日前办理完毕抵押注销手续。房屋成交价格为1548000元，乙方于2019年12月19日向甲方支付定金20000元（不包含在房屋价款内），该笔定金由翔云房产公司代郝西文保管，乙方同意交易房屋完成过户时，该笔定金优先冲抵过户税费及居间代理费、服务费；甲方支付20000元房证押金，过户当天扣除居间代理费后可退。乙方于2020年2月10日前将第一笔购房款608000元以资金托管的方式支付给甲方；甲乙双方于2020年1月10日前共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接存入资金托管账户，乙方拟贷款金额为940000元，若乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，乙方应自首次贷款未获得批准之日起五个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款获得批准（继续贷款次数不得超过3次），如仍未获得批准和未按照前述拟贷金额批准的，乙方应自贷款未获得批准之日起十五日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给甲方。甲方款清交房。甲乙双方应于2020年2月10日前共同向房屋权属登记部门申请办理转移登记手续。在履行合同过程中，乙方拒绝购买该房屋或者逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向甲方支付违约金。 合同签订后，郝西文按约支付了20000元押金给翔云房产公司（已退还），陈明晖支付了20000元购房定金给翔云房产公司。 2020年3月12日，安庆市住房公积金管理中心出具《安庆市住房公积金个人住房贷款结清证明》，确认案涉房屋的住房公积金个人贷款已全部结清。 因陈明晖未在2020年2月10日向郝西文支付608000元的首付款，也未能办理银行贷款。2020年3月31日，郝西文向陈明晖发出《告知函》，要求陈明晖收到此告知函五天内按照合同约定将首付款支付到位，并继续履行合同，如不能继续履行，务必在4月5日前给出明确答复。 2020年4月9日，郝祥炎电话联系陈明晖，要求陈明晖明确是否继续购买案涉房屋，陈明晖未给予明确答复。2020年4月21日，郝祥炎再次电话联系陈明晖，陈明晖确认无法办理贷款，默认无法履行合同，并要求找翔云房产公司解决。现郝西文诉至法院。 本院认为，位于安庆市迎江区房屋的所有权人为郝西文，郝祥炎受郝西文委托进行出售，与陈明晖签订《安庆市存量房屋买卖合同》，不违反法律规定。该《安庆市存量房屋买卖合同》代表郝西文与陈明晖的真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。郝西文已将案涉房屋剩余贷款结清，并办理完毕抵押注销手续，而陈明晖一直未将第一笔购房款608000元支付给郝西文，亦未办理贷款手续，经郝西文一方一再询问，陈明晖以自己的行为表示不再继续履行合同，已构成违约。根据合同约定及法律规定，郝西文有权要求解除合同，并主张违约金。故对郝西文要求解除其与陈明晖于2019年12月19日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》的诉求，本院予以支持。对郝西文要求支付154800元违约金的诉求，陈明晖辩称无法继续履行合同系翔云房产公司造成，无事实依据，理由不能成立。关于违约金的具体数额，综合合同其他履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整违约金数额为40000元。对郝西文要求解除郝西文、陈明晖与翔云房产公司签订的《居间服务合同》的诉求，因不符合解除的条件，对该诉求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告郝西文与被告陈明晖于2019年12月19日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》； 二、被告陈明晖于本判决生效之日起七日内赔付原告郝西文违约金40000元； 三、驳回原告郝西文的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3396元，减半收取1698元（原告郝西文已预交），由原告郝西文负担498元，被告陈明晖负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  顾正浪 二〇二〇年八月十三日 书记员  何雅琪 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。