湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4536号上诉人（原审被告）：湖北现代基业商品砼有限公司，住所地武汉市黄陂区横店前进大街72号。法定代表人：朱典香，总经理。委托诉讼代理人：张展才，湖北法辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周一冰，湖北法辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周亚斌，男，1963年10月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：邓军超，湖北武北律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨明建，男，1962年11月26日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原审第三人：武汉市黄陂区横店街道百花村村民委员会，住所地武汉市黄陂区横店街道百花村梅店村。法定代表人：杨文俊，主任。委托诉讼代理人：严迪，该村委会村支委委员。上诉人湖北现代基业商品砼有限公司（以下简称现代基业公司）为与被上诉人周亚斌、杨明建，原审第三人武汉市黄陂区横店街道百花村村民委员会（以下简称百花村委会）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初4440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。现代基业公司上诉称：一、原审判决认定事实错误。(一)本案现代基业公司并不存在违约行为，原审法院认定事实错误。现代基业公司之所以暂时没有支付租金，是因为现代基业公司预见到周亚斌存在丧失或者可能丧失履行合同义务能力的情形，现代基业公司签订《土地租赁合同》的目的有可能落空，现代基业公司因此行使不安抗辩权，暂时中止履行合同义务，以免给自己造成更大的损失。1.案涉土地为黄陂区横店街百花村集体所有，黄陂区横店街百花村杨簸箕湾村民已经向周亚斌发出《解除合同通知书》，提出解除周亚斌与村民之间于2014年4月ll日签订的《土地承包经营权转让合同》。前述通知村民同时向现代基业公司送达，现代基业公司因预见到与周亚斌签订的《土地租赁合同》无法顺利进行，所以才暂时中止履行合同，但并没有拒绝履行合同或者故意拖延给付租金。2.收到村民集体发出的《解除合同通知书》以后，现代基业公司及时与周亚斌进行沟通，要求周亚斌消除阻碍《土地租赁合同》继续履行的障碍，待障碍消除以后，现代基业公司愿意继续履行合同。同时，现代基业公司还通过邮件的方式向周亚斌送达《合同中止履行通知书》，要求周亚斌在通知书送达之日起的一个月内办理好村民同意周亚斌将涉案地块转租的协议书并送达现代基业公司单位。但截止至周亚斌起诉之日，现代基业公司并没有见到前述协议书或者任何村民同意转租的材料。3.在此期间，因周亚斌拒绝向武汉市黄陂区国土资源管理所交“土地复垦保证金”，为确保现代基业公司的生产生活能够继续进行，由现代基业公司替周亚斌代缴其本应由周亚斌缴纳的土地复垦保证金222400元，前述保证金应当在租金中予以扣减。据当事人所陈述，以前的土地复垦保证金都是由周亚斌来缴纳，同时周亚斌也是土地出租的受益人，土地复垦保证金应当由其自行缴纳。(二)一审判决认定《土地租赁合同》当事人为周亚斌和现代基业公司，杨明建仅在《土地租赁合同附件》尾部“甲方(盖章)”处与周亚斌共同签字，合同约定的权利义务均与杨明建无关联等一系列事实，明显属于事实认定错误。1.根据2016年4月8日签订的《土地租赁合同附件》第六条约定，“本附件与土地租赁合同具有同等法律效力”。周亚斌、杨明建也认可其签字。杨明建明显系租赁合同一方当事人。而且在租赁合同中，杨明建也享有合同权利与义务，这也与杨明建在庭审中的陈述相符，一审判决认定事实明显错误，应当依法予以纠正。2.2019年3月30日，现代基业公司与杨明建签订《武汉市建设工程预拌混凝土供应合同》，约定通过现代基业公司向周亚斌与杨明建所共同承建的项目供应混凝土来冲抵现代基业公司租赁周亚斌场地费(即租金)。合同签订以后，现代基业公司严格按照合同约定向周亚斌供应混凝土，截止至2019年3月26日，现代基业公司共计向杨明建供应混凝土622方，合计金额255020元，但杨明建一直拒绝与现代基业公司进行结算，现代基业公司同意给付租金，但必须扣除双方约定的以混凝土冲抵租金部分的金额。杨明建也认可了供应混凝土的方量与实际金额，根据《武汉市建设工程预拌混凝土供应合同》第四条第三款明确约定“结算办理完成后，全部商砼款直接冲抵乙方租赁甲方场地费”，加上杨明建在《租赁合同》(附件)中与周亚斌一起作为共同的出租方在上面签字，现代基业公司完全有理由相信以混凝土冲抵租金的事实。综上所述，现代基业公司主张以混凝土货款冲抵部分租金于法有据，理应得到支持。二、原审判决在证据的质证及采用方面违反法律规定，很多事实缺乏证据支撑，对现代基业公司提供的证据不予认可也未陈述理由。《解除合同通知书》、《通知函名单》、《合同中止履行通知书》、《中国邮政物流单据查询结果》对于现代基业公司为什么暂时支付租金以及行使不安抗辩权都有明确说明，一审法院却在判决书中对于前述证据的认定与采信方面只字未提，直接认定现代基业公司违约，这不符合相关法律关于民事证据的认定规则。《武汉市建设工程预拌混凝土供应合同》中明确约定了以混凝土款抵部分租金，一审法院不予采信于法无据。杨明建在《土地租赁合同附件》以及《武汉市建设工程预拌混凝土供应合同》上签字，足以证明杨明建作为《土地租赁合同》相对方，以混凝土折抵部分租金是其真实意思表示，应当认定其法律效力。三、原审判决适用法律错误。《合同法》第六十八条明确规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。现代基业公司已经向周亚斌发出《合同中止履行通知书》，合同履行暂时进入中止状态；且造成合同无法正常履行的原因在周亚斌，因此周亚斌要求解除合同及支付违约金的诉请不应当得到法律支持。四、一审判决明显超出了现代基业公司对合同履行风险的预估。(1)现代基业公司前期投入与本案中涉及的土地租金相比，差距悬殊。周亚斌认为现代基业公司故意拖欠租金，不履行合同义务完全不符合常理。事实上是因为周亚斌有丧失或者可能丧失履行合同义务能力的情形，现代基业公司不得已暂时中止支付租金。现一审法院在错误认定事实、适用法律的情况下，判决解除合同，完全超出了现代基业公司对合同履行风险的预估，给现代基业公司带来了巨大的损失。(2)本案中周亚斌存在明显不符合法律规定的行为，周亚斌已经在《土地租赁合同》中收取“协调费”，还特地另行签订《土地租金合同附件》，要求现代基业公司每年另行缴纳高达l00万元的“协调费”。现代基业公司为了已经建成的混凝土站能够正常经营，迫于无奈缴纳不符合法律规定的“协调费”，明显不符合诚实信用原则与公平原则。五、合同约定的违约金过高，应当予以扣减。一审判决截止至2019年11月9日，现代基业公司应当向周亚斌支付租金435000元以及违约金144000元，违约金明显超过法律规定标准。且现代基业公司未违约，不应支付违约金。综上，原审判决认定事实错误，证据采信违反法律规定，适用法律错误，判处结果有失公允。请求二审法院：一、依法撤销原审判决，改判驳回周亚斌的全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案的一二审案件受理费由周亚斌承担。周亚斌答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。杨明建未陈述答辩意见。百花村委会陈述对上诉没有意见。周亚斌向一审法院起诉请求：1.解除周亚斌、现代基业公司之间的《土地租赁合同》；2.判令现代基业公司在上述合同解除后，即时完成腾退，并向周亚斌支付场地使用租金，从2019年5月10起计算至现代基业公司实际腾退之日止，场地使用租金参照《土地租赁合同》约定的标准计算，即每月72500元。暂计算至2019年7月10日，金额为145000元；3.判令现代基业公司向周亚斌支付逾期支付租金违约金，按照每逾期一日800元的标准计算，从2019年5月10日起计算至现代基业公司履行租金支付义务，现暂计算至2019年7月10日，金额为48000元；4.判令现代基业公司向周亚斌支付腾退后的场地空置损失费，按每月72500元的标准计算，计算期限为6个月，金额为435000元。一审法院查明，2014年4月11日，黄陂区横店街百花村杨簸箕湾村民杨汉生等人分别与周亚斌签订《土地承包经营权转让合同》，将其各自在百花村杨簸箕湾（原鸿亮砖厂）承包经营的土地流转给周亚斌从事搅拌站生产经营。2015年3月18日，周亚斌(甲方)、现代基业公司（乙方）签订《土地租赁合同》一份，合同约定周亚斌将位于黄陂区横店街百花村杨簸箕湾29亩土地出租给现代基业公司从事生产经营活动。合同约定：租赁期限为20年（2015年5月1日—2035年4月30日）；约定租金及支付方式：乙方租用甲方土地面积共计29亩，按每亩每年2万元核算租金，每年共计58万元。租金自甲方将租赁场所交付乙方，且乙方开始动工兴建厂房之日起计算。乙方应在租金计收起始日向甲方付清当年租金，之后，每年的5月10日前一次性付清58万元。前四年（2015年5月—2019年4月）每年每亩2万元不变;后三年（2019年5月—2022年4月）每年每亩增至3万元不变；再从第八年开始2023年5月至第二十年即2035年4月每年每亩增至4万元不变。合同对“违约责任”约定：乙方未按照本合同约定及时向甲方支付租金的，乙方构成违约。逾期超过2个月未支付租金的，乙方应按照每日800元向甲方支付违约金，同时，甲方有权单方面解除合同。2016年4月8日，周亚斌（甲方）、现代基业公司（乙方）签订《土地租赁合同附件》，《附件》约定甲方不干预乙方对原材料的自行采购权和生产经营权，其自行采购权在乙方，其他任何一方干预乙方自行采购权和生产经营权，乙方有权拒绝支付甲方相关协调费用。当地村民有干扰闹事的情况下，甲方有协调解决义务。乙方愿意每年支付100万元给甲方，以此作为甲方的协调费用，并约定了付款时间、方式。《附件》“甲方（盖章）”处有周亚斌、杨明建签字。合同签订后，周亚斌将上述地块交付现代基业公司经营，根据合同约定，现代基业公司应于2019年5月10日前，按每年每亩3万元一次性支付2019年5月1日至2020年4月30日的年度租金87万元，但现代基业公司至今未支付，故周亚斌诉至法院。一审法院另查明，2016年6月6日，周亚斌（甲方）、百花村委会（丙方）签订《土地租赁协议书（补充）》，对租赁期限、付款方式及金额、违约责任作了其他约定，但该合同上乙方现代基业公司未签字盖章。2019年3月30日，杨明建（甲方）与现代基业公司（乙方）签订《武汉市建设工程预拌混凝土供应合同》,合同约定杨明建向现代基业公司购买商品混凝土。一审法院认为，周亚斌、现代基业公司签订《土地租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同双方应依合同约定全面履行合同义务。一审审理中，现代基业公司对拖欠周亚斌2019年5月1日至2020年4月30日的年度租金无异议；对周亚斌参照合同计算标准按每月72500元计算租金无异议；对违约标准无异议，法院均予以确认。现代基业公司应当依约支付周亚斌2019年5月1日至2020年4月30日的年度租金。根据《土地租赁合同》违约责任“乙方未按照本合同约定及时向甲方支付租金的，乙方构成违约。逾期超过2个月未支付租金的，乙方应按照每日800元向甲方支付违约金，同时，甲方有权单方面解除合同”约定，现代基业公司已逾期超过2个月未支付租金，显属违约，故周亚斌请求解除双方《土地租赁合同》，符合合同约定，且不违反法规定，法院予以支持；合同解除后，现代基业公司应在合理期限内腾退租赁场地，交付周亚斌。因现代基业公司违约，周亚斌请求现代基业公司依约支付场地租金，并按每逾期一日800元的标准支付违约金，均符合合同约定，且不违反法律规定，法院予以支持。根据合同约定，经折算,29亩土地每月租金为72500元（30000÷12×29），自2019年5月10日起计算至2019年11月9日，计6个月，其租金为435000元（72500×6），其余租金按上述标准自2019年11月10日起计算至现代基业公司实际腾退之日止。自2019年5月10日起至2019年11月9日，共180天，按每逾期一日800元的标准计算，现代基业公司应支付违约金为144000元（800×180），其余违约金自2019年11月10日起计算至租金付清之日止。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。周亚斌请求现代基业公司向其支付腾退后的场地空置损失费，无法律依据，法院不予支持。关于现代基业公司主张“应扣除双方约定的以混凝土冲抵租金部分金额”问题。现代基业公司认为周亚斌、杨明建同时作为甲方在合同上签字，现代基业公司有理由相信周亚斌、杨明建是共同出租人，继而主张和杨明建约定的以商砼款折抵租金有事实依据。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”《土地租赁合同》当事人为周亚斌和现代基业公司，杨明建仅在《土地租赁合同附件》尾部“甲方（盖章）”处与周亚斌共同签字，合同约定的权利义务均与杨明建无关联，现代基业公司以此主张周亚斌、杨明建是共同出租人，无事实依据；现代基业公司与杨明建所签《武汉市建设工程预拌混凝土供应合同》与本案无关联，合同内容亦不涉及商砼款折抵租金问题，现代基业公司主张“应扣除双方约定的以混凝土冲抵租金部分金额”的抗辩意见，无事实依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、周亚斌与现代基业公司所签《土地租赁合同》于判决之日解除；二、现代基业公司于判决生效后二十日内腾退租赁场地；三、现代基业公司支付周亚斌场地租金435000元（租金计算至2019年11月9日，并支付自2019年11月10日起至实际腾退完毕之日止，按每月租金72500元计算的其余租金）；四、现代基业公司支付周亚斌违约金144000元（违约金计算至2019年11月9日，并支付自2019年11月10日起至租金付清之日止，按每日800元计算的其余违约金）；五、驳回周亚斌的其他诉讼请求。上述给付款项于判决生效后二十日内付清。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10080元，减半收取计5040元，由现代基业公司负担。二审期间，周亚斌向本院提交工商资料一份，拟证明现代基业公司所称的村民与案外人签订合同，该案外人的实际控制人和现代基业公司经营期间的实际控制人是同一人。现代基业公司认可真实性，但认为与本案无关，不能达到证明目的。杨明建未陈述意见。百花村委会陈述没有意见。本院对该工商资料的真实性予以采信。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，按照周亚斌、现代基业公司签订《土地租赁合同》约定“现代基业公司应于2019年5月10日前支付至2020年4月30日的年度租金87万元。”而现代基业公司所称涉案的解除合同通知书系“杨汉生、杨新久、杨大钧”等村民代表于2019年5月31日发出，现代基业公司所称的其向周亚斌发出的合同中止履行通知书系于2019年6月13日发出，均在上述合同约定的付款节点（2019年5月10日）之后。且在2019年6月22日，周亚斌与杨汉生、杨新久、杨大钧又签订了《土地租赁合同补充协议》，就有异议的租用期限达成一致。另，并无权利人要求现代基业公司停止经营或腾退清场，现代基业公司仍在正常经营。故现代基业公司称其预见到周亚斌存在丧失或者可能丧失履行合同义务能力的情形，涉案《土地租赁合同》的合同目的有可能落空才不交租金的上诉理由无事实依据。关于现代基业公司抗辩“有约定以混凝土货款冲抵了租金，所以不存在不依约交纳租金情形”的问题。现代基业公司所称的“有约定”即现代基业公司与杨明建签的《武汉市建设工程预拌混凝土供应合同》中第四条第三项“结算办理完毕后，全部商砼款直接冲抵乙方（现代基业公司）租赁甲方（杨明建）场地费。该合同并无周亚斌的签字认可，周亚斌事后亦未追认。依据合同相对性原则，该合同的条款对周亚斌无约束力。现代基业公司还称杨明建和周亚斌共同在涉案的《土地租赁合同附件》尾部“甲方（盖章）”处签字，所以现代基业公司有理由相信杨明建与周亚斌系一个整体。《土地租赁合同附件》排头“出租方”处仅列有周亚斌一人，现代基业公司在与周亚斌的租赁关系履行期间，亦从未向杨明建缴纳过租金或有其他事宜的联系，且此前现代基业公司、杨明建、周亚斌之间并无以货款抵扣租金的交易习惯，故现代基业公司称可用其与杨明建间的货款，冲抵现代基业公司与周亚斌间租金的说法既无事实依据，又无合同依据，不能成立。既然无用货款抵扣租金的约定，亦不存在不安抗辩的因素，那么现代基业公司不依约向周亚斌交纳租金的事实成立，现代基业公司构成违约。案涉《土地租赁合同》约定“乙方未按照本合同约定及时向甲方支付租金的，乙方构成违约。逾期超过2个月未支付租金的，乙方应按照每日800元向甲方支付违约金，同时，甲方有权单方面解除合同。”周亚斌享有合同约定的解除权，现代基业公司应承担支付租金的责任和违约责任。经核算，本案的月租金72500元，折算为一天约2416元。合同约定“违约金按800元每日”计算，该约定符合法律规定。故现代基业公司认为合同约定的违约金过高的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，现代基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10080元，由湖北现代基业商品砼有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年八月二十一日书记员 陈喜兰