江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6146号原告：丁林，女，1970年12月26日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：滕兆林，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：石荣王，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：韩照弟，女，1963年11月19日出生，回族，住南京市鼓楼区。被告：南京市栖霞区金芮仓储服务中心，统一社会信用代码92320113MA1WT8LJ7B，住所地南京市栖霞区尧胜社区下曹100号。经营者：韩照弟。原告丁林与被告韩照弟、南京市栖霞区金芮仓储服务中心（简称金芮中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年4月26日公开开庭进行审理。原告丁林的委托诉讼代理人滕兆林，被告韩照弟暨被告金芮中心经营者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁林向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付补偿款928147元（包括装修补偿503301元、停产补偿款91283元、设备拆除补偿146053元、移机费28460元、不可搬迁设备补偿159050元）；2.两被告向原告支付补偿款迟延支付利息（以2018年8月1日为起始计算时间，按照同期银行贷款利率计算至补偿款实际付清之日）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年10月13日，原告丁林与南京市玄武区金谷调味品厂（简称金谷调味厂）订立房屋租赁合同一份，约定由原告承租金谷调味厂位于“南京市曹东组西五桥涵南侧以东”厂房一处，用于食品加工。租期自2005年11月1日至2015年10月31日，合同订立后，原告使用房屋并进行装修。2014年7月，原告对租赁房屋进行重新装修并投入大量资金对租赁房屋进行升级改造。2015年11月15日，就租赁房屋续租一事，被告韩照弟作为金谷调味厂投资人及实际控制人与原告再次签订房屋租赁合同。2017年中旬，栖霞区政府决定对租赁房屋所在区域下曹东组进行棚户区改造，栖霞区房屋征收管理办公室（简称栖霞征收办）发布拆迁公告，涉案房屋所在区域建筑物将全部拆除。经原告与被告韩照弟协商后，原告同意配合政府工作，将厂房整体搬迁。但丁林要求被告韩照弟获得拆迁补偿款后，立即将应属于原告的拆迁补偿款支付原告，现被告迟迟不告知原告拆迁补偿款情况，也不愿将属于原告的拆迁补偿款支付原告，经原告了解，该区域房屋拆迁协议已签订，款项均已支付。被告韩照弟系拆迁补偿款的实际受偿主体，现金谷调味厂已吊销，被告韩照弟作为金谷调味厂投资人、金芮中心经营者，应当承担共同还款责任。原告认为，被告拒不向原告支付拆迁补偿款的行为严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院，望法院依法维护原告的合法权益，判如所请。被告韩照弟、金芮中心共同辩称：1.签订租赁合同是事实，房屋被拆迁也是事实，但原告主张不符合事实。第二份合同履行期间原告没有装修，且第二份合同履行期间的最后几个月原告也没有给付房租。没有拆迁之前原告与我联系，问我拆迁是不是能拆得五六百万，我说没有这么多，原告也没有提出异议，我以为她就不要了，所以最后拆迁办只给了我280多万元，我也同意了，我认为这280多万元都应该是我自己的，对于原告主张给付其92万余元，我完全不认可。因为我被拆迁的厂房有1700多平方，按说的话光我自己的拆迁补偿款都不应该只有280多万元。2.原告主张的装修等明细，与事实不符，因为这个明细是拆迁办的人随便分的，只是根据总额280万元随便算的，所以说280万元是一个整体，并不是明细所列明的。即便按照明细算，我也不认可原告所主张的这些项目都归其所有。3.关于为何以金芮中心名义拆迁，当时是拆迁办人员让我这么办理的，这样方便将钱直接打入我注册的公司，故金芮中心并没有实际经营，实质上是为拆迁而注册的。4.拆迁协议未签订时，原告给我通电话，我将此事告知了她，她也没有提出异议，且只有两年，我以为她不要了，就同意了与拆迁办签订协议，后原告将涉案房屋交还给我时，除了水泥构筑再无其他，原告将东西全部拆走了，我交给拆迁办的就是空架子。5.我拿到280多万元的拆迁款后已用于投资，但因投资平台非法，款项已被骗，现家庭困难。本院经审理认定事实如下：2000年1月10日，韩照弟投资注册金谷调味厂。2003年4月18日，金谷调味厂与南京市栖霞区人民政府尧化街道尧胜村民委员会（简称尧胜村委会）签订《用地协议书》1份，协议书约定由尧胜村委会将下曹东组位于西五桥涵南侧以东的一块三角地，面积近贰亩，提供给金谷调味厂经营调味厂使用，使用期限20年，自2003年5月1日起至2023年4月30日止，金谷调味厂支付用地补偿金110000元。2005年10月13日，金谷调味厂（出租方，甲方）就上述协议用地中的一处厂房与丁林（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方承租的房屋坐落于桥涵南侧以东的厂房一处（简称涉案房屋），建筑面积约1046.4平方米（厂房700平米、门面房二间3.8平米*6平米=22.8*2=45.6平米，宿舍22.8平米*2=45.6平米，洗手间10平米，办公室25.2平米，生活用房二套220平米），租赁期限自2005年11月1日起至2015年10月31日止，共计10年，年租金53500元。双方在合同中关于甲乙方责任、免责条件等约定，甲方必须无偿在该房屋乙方指定位置安装电容量为现有装机容量的独立供电专线机接驳口、出水口直径为壹寸的水表，以保证乙方正常使用。在乙方装修期限，甲方负责把旧有的厂房及生活用房等粉刷，包括安装防盗门窗、卷闸门等。在租赁期间内，该房屋经市或区政府有关部门批准动迁，所获房屋赔偿归甲方所有，有乙方投资的装修费归乙方所有。合同另就其他事宜作出了约定。该份合同签订后，双方按约履行了合同，丁林于2005年12月15日注册登记南京市豪享来食品配送中心（简称豪享来中心）在涉案房屋经营中央厨房、食堂业务。上述合同期限届满后，由韩照弟（出租方、甲方）与丁林（承租方，乙方）签订落款时间为2015年11月15日的《房屋租赁合同》1份，本合同约定仍由丁林承租涉案房屋，租赁面积增至1256.4平方米（厂房910平米、宿舍22.8平米*4=91.2平米，洗手间10平米，办公室25.2平米，生活用房二套220平米），租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，共计5年，年租金230000元，合同中关于甲乙方责任、免责条件等事宜的约定，同前述合同约定，未作变更。另查明，2017年9月4日，栖霞征收办发布关于“王子楼东、王子楼西、上曹、中曹、下曹东组和下曹西组棚户区改造项目旧房拆除公告”。2018年6月29日，韩照弟登记注册金芮中心，韩照弟为该仓储中心经营者。2018年7月1日，栖霞征收办（甲方）与金芮中心（乙方）签订《搬迁补偿协议》1份，协议载明乙方座落于栖霞区尧化街道尧胜村下曹100号的房屋、建筑物、设备位于搬迁范围，房屋建筑面积1677.67，本次搬迁货币补偿总额2845484元，韩照弟在乙方负责人处签名落款。在该协议所附《南京市非住宅房屋征收测算汇总表》中详细载明了停业补偿款91283元、设备搬迁费146053元、移机费28460元、附属物、装修补偿费503301元，不可搬迁设备补偿款205222元等各项补偿项目及补偿金额。《固定资产及附属设施评估明细表》中列明：1.电缆80米，评估净值10240元；2.水泥道路287.30平米，评估净值41371元；3.电线杆4根，评估净值4800元；4.配电箱6台，评估净值6480元；5.冷库421.199平米，评估净值142330元，上述五项合计金额205222元。在《房屋装修、附属设施及其他补助测算表》（简称补助测算表）中逐一列明了装修综合补偿款为503301元，数量1677.67平米，单价300元，另有电话2部620元、空调26台5200元，太阳能2台400元、有线电视2户800元、宽度端口2处1000元，80KW电增容20440元，除装修补偿款外剩余款项合计28460元。庭审中，韩照弟认可已经领取拆迁补偿款280余万元。丁林主张其应当获得其中928147元的补偿款，具体包括装修补偿款503301元、停产补偿款91283元、设备搬迁费146053元，移机费28460元以及不可搬迁设备补偿款中的159050元（即电缆80米10240元、配电箱6台6480元、冷库421.199平米142330元），并举证了豪享来中心与装饰工程公司订立的室内装潢《协议书》、《装饰工程合同》，与制冷设备厂订立的《冷库安装合同》、《冷库地面硬化合同》及对应支付凭证，用以证明其对承租厂房、房屋支出了装修费100余万元，装修范围包括地面、门窗、强弱电等并花费20余万元安装、改造了不可搬迁设备款中列明的冷库设备。丁林另提交了数份豪享来中心与多名雇员在2018年6月至7月期间签署的解除劳动合同协议书，证明因厂房拆迁需迁移新址，豪享来中心多名雇员不愿迁移遂与其解约，产生实际损失解约金248100元。2018年8月13日，丁林委托南京市公证处对涉案厂房、房屋现状进行了保全证据公证，证明除可搬迁移动设备外，剩余门窗、冷库等属于丁林的财产只能等待拆迁。韩照弟对丁林主张装修费用不予认可，并称承租房屋交付丁林时房屋基本构筑、基础装修已存在，厂房可以直接投入使用且其也按照合同约定负责了水电到位、安装了电容量即补助测算表中的电增容设备，在涉案房屋交付拆迁办时厂房内并无大型设备。因丁林与韩照弟就拆迁补偿事宜未能达成相关协议，丁林遂以韩照弟、金谷调味厂、金芮中心为被告具状诉至本院，因审理中查明金谷调味厂已于2019年1月4日经南京市玄武区市场监督管理局核准吊销，丁林遂于庭审中申请撤回了对金谷调味厂的起诉。本院认为：丁林与韩照弟订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按约履行各自义务。在合同履行期间，案涉租赁房屋被拆迁，双方租赁合同解除，丁林依法、依约享有相应的拆迁补偿。一、关于丁林主张503301元装修补偿款问题。因双方在《房屋租赁合同》中已约定如遇动迁，由丁林投资的装修费归丁林，故丁林有权主张相应补偿。根据涉案《搬迁补偿协议》可以明确，此次动迁是对1677.67平米拆迁范围按照每平米单价300元，给予了装修综合补偿款503301元，而丁林承租的厂房、房屋面积共计1256.4平米，即该面积对应的装修补偿款应为376920元（1256.4平米*300元/平米）。通过丁林举证的装修合同及对应款项支付凭证可证明其就涉案厂房、房屋投入了装修费用，但韩照弟交付丁林租赁厂房、房屋时该厂房、房屋已完成基础构建及基本的装修（包括合同约定把旧有的厂房及生活用房等粉刷、安装防盗门窗、卷闸门等），因此韩照弟确有装修款项支出，亦应享有部分装修补偿款。鉴于上述情况，本院酌情认定丁林享有1256.4平米装修补偿款的80%，即301536元（376920元*80%）。二、关于丁林主张停产补偿款91283元、设备拆除补偿款146053元、移机费28460元和不可搬迁设备补偿款159050元的问题。因双方合同中仅约定如遇政府动迁，所获房屋赔偿归韩照弟所有，丁林投资的装修费归丁林所有，而并未对上述涉及的款项作出明确约定，应当视为双方对拆迁补偿问题约定不明，故具体的补偿情况应据实认定。对此本院认为：1.关于丁林主张停产补偿款91283元问题。栖霞征收办给予的停产补偿款共计91283元，因本次动迁对于出租方韩照弟与承租方丁林均会造成停业损失，在租赁合同对此约定不明的情况下，本院酌情认定双方对91283元的停产补偿各应享有50%，即丁林享有的停产补偿款为45641.5元。2.关于丁林主张设备拆除补偿款146053元问题。因韩照弟认可丁林搬离承租的涉案厂房、房屋时已将大部分设备拆除迁移，在其向栖霞区拆迁办交付时除少量小型设备外已无大件设备，即丁林因本次动迁拆除设备系客观事实，韩照弟亦未举证证实其应享有该款项，故对丁林主张设备拆除补偿款146053元，本院予以支持。3.关于丁林主张移机费28460元问题。该移机费包含项目有电话、空调，太阳能、有线电视、宽度端口和电增容，其中电增容补偿款20440元，韩照弟认可丁林的厂房有电话、空调、宽带，但称电增容系其根据合同约定添置，丁林对此并未提供证据证明电增容系其添置，对丁林主张该部分20440元，本院不予支持，故本院认定丁林享有的移机费为8020元。4.关于丁林主张不可搬迁设备补偿款159050元问题。栖霞区拆迁办给予的不可搬迁补偿款共计205222元，丁林主张享有其中的电缆10240元、配电箱6480元及冷库142330元，根据《冷库安装合同》、《冷库地面硬化合同》可证实其对该部分已产生实际支出费用20余万元，故丁林应当有权享有关于冷库部分的补偿款，但根据韩照弟所述可知冷库配置原已存在，因此即便丁林未更新置换冷库设备，补偿款中亦将包含该设备款项，故综合考量上述情况，本院酌情认定丁林对冷库补偿款享有80%，即113864元（142330元*80%），剩余电缆、配电箱补偿款16720元，因韩照弟无证据证明系归其所有，再结合丁林为涉案房屋、厂房支出的费用，本院认定该部分款项系丁林享有，故丁林享有的不可搬迁设备补偿款为130584元（113864元+16720元），本院予以确认。综上，丁林共计享有的补偿款应为631834.5元，对于韩照弟辩称因丁林未与其协商拆迁补偿事宜，故其认为丁林放弃拆迁补偿的抗辩意见，因无证据佐证，本院不予采信。本案所涉的《拆迁补偿协议》系由个体工商户金芮中心与栖霞征收办订立，并由该中心取得了涉案拆迁补偿款，故对于丁林应当享有的补偿款，其应承担给付义务。韩照弟本人虽非该协议的相对方，但鉴于个体工商户的经营性质，作为该中心的经营者其对该中心取得的拆迁补偿款系实际享有自主的处分权，是该款项的实际受益人，而《房屋租赁合同》亦系其与丁林订立，故韩照弟亦应当承担上述拆迁补偿款的给付义务。三、关于丁林主张被告向其支付补偿款迟延支付利息问题。本院认为，丁林未能充分举证证明被告实际领取拆迁补偿款时间，亦未提交充分证据证明其之前向被告主张过相应补偿款及利息，故本院酌情确定被告自丁林起诉之日即2019年9月29日起应当向丁林支付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告韩照弟、南京市栖霞区金芮仓储服务中心于本判决生效之日起七日内给付原告丁林各项搬迁补偿款合计631834.5元及迟延支付利息（以631834.5元为基数，自2019年9月29日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告丁林的其他诉讼请求。本诉案件受理费13081.5元，减半收取6540元，由原告丁林负担1481元，被告韩照弟、南京市栖霞区金芮仓储服务中心负担5059元，被告韩照弟、南京市栖霞区金芮仓储服务中心应负担的款项限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××66），逾期不缴本院将依法强制执行；原告丁林预缴的案件受理费中的11600.5，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  丁 旦二〇二〇年八月三日法官助理  程 洁书 记 员  潘明珠