北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6713号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司，住所地北京市西城区长椿街甲18号13幢101室。法定代表人：牛均，总经理。委托诉讼代理人：廖家存，男，北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司员工。委托诉讼代理人：朱颖，北京市京广律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国通用机械工程有限公司，住所地北京市大兴区海子角村1号院4幢1层。法定代表人：马长春。委托诉讼代理人：陈爱君，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司（以下简称裕硕昌隆公司）因与被上诉人中国通用机械工程有限公司（以下简称通用机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初19564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人裕硕昌隆公司之委托诉讼代理人廖家存、朱颖，被上诉人通用机械公司之委托诉讼代理人陈爱君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕硕昌隆公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回通用机械公司的诉讼请求并支持我公司的反诉请求；本案一、二审诉讼费由通用机械公司承担。事实和理由：1.在履行合同过程中，因通用机械公司未依合同约定协助我公司办理营业所需执照，导致我公司在租赁期间内经营活动受限，从而产生了营业损失，一审法院在审理过程中以证据不足不予支持，属于认定错误。对于经营性租赁合同而言，可得利益损失主要表现为“经营利润损失”。实践中法院通常以“纯利润”作为可得利益损失的计算依据，一审法院未依法对我公司主张的因通用机械公司违约造成的营业损失予以支持，系错误的。2.虽然在房屋租赁合同中约定了违约金的计算方式，但依据《合同法》的相关规定，根据诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”，本案房屋租赁合同第12条第3款规定的违约金明显过高，但一审法院未依法对我公司的违约金损失予以调整，违背了诚实信用原则。通用机械公司辩称，同意一审判决，不同意裕硕昌隆公司的上诉请求。1.裕硕昌隆公司主张的3000000元营业损失没有任何事实依据，其要求我公司承担赔偿责任没有合同依据和法律依据。按照合同约定，裕硕昌隆公司应于2016年4月30日之前取得经营批准手续包括营业执照的相关变更，但其未向我公司提及过办理营业执照的变更手续。根据裕硕昌隆公司在一审提交的证据可知，其办理不了营业执照变更是由于其不能获得经营公寓的前置审批手续。在2017年11月大火后，其被有关部门查封的原因也是由于没有公寓的经营资质。按照合同约定，我公司对此不承担任何责任。在大火后裕硕昌隆公司又以他人的资质开始经营，故其所说的存在经营损失与事实不符。2.合同约定的违约金标准远远低于地区的市场行情，不属于《合同法》第114条及合同法解释二第29条的可调整范围。合同约定的违约金计算方法，即使不考虑土地面积而只计算房屋的承租价格，按照原有承租价格的2倍即每日每平方米0.86元计算，也远远低于同地区一般房屋租赁市场价格每日每平方米3至4元的价格水平。因此，本案违约金不属于法院可调整的范围。通用机械公司向一审法院起诉请求：1.请求裕硕昌隆公司将租赁的房屋、场地腾空并交还给我公司；2.请求裕硕昌隆公司按照每天2740元的标准向我公司支付违约金，违约天数从2019年3月11日起计算，至裕硕昌隆公司腾空交还我公司房屋、场地时止，现暂计算至起诉之日，计73天，共计200020元；3.要求裕硕昌隆公司将未经我公司同意且没有批准手续的扩建面积恢复原状；4.本案诉讼费用由裕硕昌隆公司承担。裕硕昌隆公司向一审法院反诉请求：判令通用机械公司赔偿因其违约造成的营业损失3000000元、支付扩建租赁房屋的费用（具体金额以鉴定评估为准），并承担本案的诉讼费用及鉴定评估费用。一审法院认定事实：北京市大兴区海子角村1号院1幢等8幢楼的房屋权利人为通用机械公司，共有情况：房屋单独所有；权利性质：出让；用途：工业用地/工交；面积共有宗地面积9288.6㎡/房屋建筑面积3328.02㎡。2015年9月15日，通用机械公司作为甲方与乙方裕硕昌隆公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为：租赁标的物范围为甲方位于北京市大兴区黄村镇海子角的主厂房、辅房及院内土地，具体租赁范围详见本合同附件；标的物的用途约定标的物现状用途为工业生产用地，甲方同意乙方承租后作为物流经营场所使用，除双方另有约定外，乙方不得改变使用性质亦不得转租第三方；租赁期限2015年10月1日至2019年1月31日或从2015年10月1日至收到有关部门拆迁公告（或拆迁通知等）之日止，以二者先到日为租赁期满日。同时，双方还约定了租金的支付、装修改变房屋结构、双方的责任义务、合同的终止、提前解除等其他内容。2015年10月19日，裕硕昌隆公司向通用机械公司发送《关于调整租赁厂房及场地用途的函》，该函主要内容为：为继续履行承租合同，我公司计划将办公场地和职工宿舍搬迁至标的物。经设计和施工团队的多次现场勘查和周边调研，为满足公司办公和职工住宿要求，我公司计划投资3000000元左右，对标的物的给排水、供暖、消防、供电、门窗、绿化等进行改造。同时，对标的物我公司未能使用完的房屋，我公司承诺，再和第三方合作时签订合同的所有条款，同我公司和贵公司签订的合同的所有内容一致，包括年限。本着互惠互利和长期发展的原则，恳请贵公司理解并同意我公司以上请求以达到双方共赢。2015年11月6日，通用机械公司出具《关于贵司“请求调整租赁厂房及场地用途函”的复函》，主要内容为：贵司《关于请求调整租赁厂房及场地用途的函》及草图收悉，鉴于新方案在对标的物的使用上，与贵我双方之前签订的厂房租赁合同（2015年9月15日签订）存在实质性变化，故贵司对下述问题作进一步澄清后再提交我司研究。一、新方案能否取得政府相关部门的批准文件，包括：1.在主厂房内加层的规划批文及施工证；2.部分房屋如作为公寓出租的特行许可批文；3.消防许可批文；4.卫生许可批文；5.市政基础设施接入许可批文等。二、新方案需进一步明确的事项，包括：1.符合资质要求的设计单位出具的主厂房内加层设计图纸；2.现厂房的基础。3.现厂房的基础是否允许加层（需有计算数据支持）；4.整体改建（含水、电、气、暖）和装修预算方案；5.需细化对标的物改建和装修方案，如：主厂房及辅房的改建及装修部位，需增加哪些设施，施工期间的安全及扰民问题如何解决等。6.需细化改建后标的物的用途，如：除自用外，与第三方合作是指“个人”还是“单位”，改建后的标准间是否面向社会人员出租、停车位是否对外出租，对物业及入住人员怎么进行管理等；7.现状水、电容量是否能满足新方案的要求。请尽可能考虑周全并给予书面回复。2015年12月14日，裕硕昌隆公司出具《关于对贵司“请求调整厂房及场地用途函”的复函回复》，该回复写明：关于新方案是否取得政府相关部门的批准文件及新方案需进一步明确的事项。2016年3月1日，通用机械公司作为甲方与乙方裕硕昌隆公司签订《终止协议》，约定：一、因乙方提出继续租用北京大兴区黄村镇海子角1号院用于其他经营活动，甲方即同意乙方与甲方所属企业北京中通兴达机械厂（以下简称兴达机械厂）另行签订新的房屋租赁合同；二、乙方按合同要求已支付给甲方的200000元履约保证金及212500元租金作为新合同的履约保证金和房屋租金；三、至本合同终止协议签订之日起，甲、乙双方签订的房屋租赁合同除本协议第一、二条款所涉及的内容外，双方不再存在未尽事宜。2016年3月1日，兴达机械厂作为甲方与乙方裕硕昌隆公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为:甲方在取得上级主管及不动产产权单位通用机械公司授权后,经与乙方友好协商,就乙方承租甲方上级单位通用机械公司厂房、场地事宜签订本合同，租赁标的物范围：北京大兴区黄村镇海子角1号院（以下简称涉案院落），详见本合同附图。标的物的用途：标的物的现状用途为工业生产用房，甲方将标的物出租给乙方使用；除双方另有约定外，乙方不得改变使用性质，亦不得转租第三方。租赁期限：鉴于本标的物可能被拆迁，双方同意本合同的租赁期限为三年（即2016年3月1日至2019年2月28日，其中2016年3月1日至2016年4月30日为装修免租期）或从2016年3月1日至收到有关部门拆迁公告（或拆迁通知等）之日止，以两者先到者为租赁期满日。租金及支付时间：1.租金：标的物年租金人民币500000元。2.支付方式：乙方先付后用，每次支付6个月的租金。鉴于第一期应付租金250000元，乙方以实付甲方212500元，其差额37500元，乙方应于本合同签订之日起5日内支付给甲方。第二期及以后，租金应于每期到期前5日内支付给甲方。交付租赁物的期限：甲方应于本合同生效后5日内将标的物的主体部分交给乙方，其余部分在2016年4月30日前将标的物交给乙方。关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修，对房屋内部结构有影响时，应事先征得甲方同意，并将改造后图纸等相关资料提交给甲方，相关费用应由乙方承担。因乙方使用不善造成房屋损坏，乙方应承担相应赔偿责任。乙方原则上不得在厂房内新搭建临时设施，若因需要确需搭建时，应事先征得甲方同意，且在取得政府管理部门的批准后，双方另行签订补充协议。双方的责任和义务：1.乙方按当地政府有关规定自行解决用水用电、燃气和采暖。2.乙方负责办理经营所需的批准文件，包括但不限于经营许可批准文件，房屋临建批准文件、配套设施接入批准文件、消防设施批准文件、环评批准文件等。甲方有义务，全力配合乙方办理上述文件，并提供办理上述文件所需的产权证及相关证明材料。如果乙方未在2016年4月30日之前取得经营批准文件，甲方有权终止本合同，且不退还本合同约定的履约保证金。3.乙方负责在承租期间的安全生产、设备保管、防火防盗等工作，并处理好与周边单位和居民的关系，做到文明生产经营，若因乙方经营行为造成的责任和费用由乙方自行承担。4.乙方在承租期间应合法经营，若发生违规等问题，由此发生的责任和费用由乙方承担。合同的终止：按本合同租赁期限中约定的租赁期限，本合同终止分为“到期终止”和“拆迁终止”两种情况：1.到期终止时：（1）乙方须在租赁期限届满之日起10日内无条件将房屋土地退还给甲方，乙方承诺不以任何理由方式要求甲方补偿，包括但不限于改建装修补偿等。（2）乙方已完成的改建、装修（仅限于不动产部分）无偿给甲方；乙方自行购置的动产部分由乙方无条件自费迁走。2.拆迁终止时：（1）乙方应接到拆迁公告之日起一个月内无条件将房屋、土地退还给甲方，乙方完成的改建、装修（仅限于不动产部分）无偿留给甲方；乙方自行购置的动产部分，由乙方无条件自费迁走。（2）按照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法201118号）文件规定，与月租金相关的补偿归甲方所有，其他补偿归乙方所有。除此之外，乙方承诺不再主张任何其他补偿，包括但不限于改建装修补偿等，也不得以任何理由拒绝腾退承租的房屋和土地。乙方在承租期间需向甲方缴纳履约保证金200000元，如果乙方在承租期内发生违约行为，甲方不需退还乙方履约保证金；如果乙方在承租期内没有发生违约行为，在本合同终止或提前解除、且乙方腾退完成后5日内由甲方一次性退还给乙方履约保证金。违约责任：1.甲方应在本合同规定的时间内，将出租标的物交给乙方使用；若甲方逾期交付，每延期一天，按当年租金的万分之四支付违约金给乙方。2.乙方应在本合同规定的时间内，向甲方交纳租金；若乙方逾期交纳，每延迟1天，按当年租金的万分之四支付违约金给甲方。3.乙方应在本合同规定的租赁期满之日起（到期终止10日内，拆迁终止1个月内）向甲方交还房屋和土地；乙方若逾期交还，按“年租金÷365天×逾期天数×2”支付违约金给甲方。4.任何一方违约，守约方有权提前解除本合同，除要求违约方赔偿相应的经济损失外，守约方可免除本合同的约定的相应责任。2016年12月7日，兴达机械厂出具《工作联系函》，主要内容为：2015年10月，中通公司（通用机械公司）与裕硕昌隆签订房屋租赁合同，2016年3月签约主体变更为大兴厂（兴达机械厂），至今有1年多了。厂区房屋改造工程进展顺利，甲、乙双方严把安全关、防火防事故。公司主管领导和裕硕昌隆公司的领导亲临现场，遇到问题协商解决合作融洽，做了大量工作。至此，厂区基础建设已初见端倪，大部分公寓开始启用并已入住。要求裕硕昌隆公司提供相关图纸资料如下：1.房屋装修改造、翻建的全部土建装修图纸。2.配电室、锅炉房、咖啡厅、健身房、土建结构、图纸。3.所有房屋建筑的电路、配电图。4.消防系统图。5.供暖系统图。6.给排水系统图。7.进厂区的电缆管路、燃气管路。8.改建、装修方案及不动产支出的合同、预算，以及相应的发票复印件。由于进度和其他原因，燃气管道、总电缆两条线路的铺设工作未能如期完成，可将方案上报。请贵方尽快安排，做好此项工作，以便我们能及时向公司上报、备案相关资料。2016年12月14日15时，通用机械公司、兴达机械厂、裕硕昌隆公司三方召开会议，形成会议纪要，主要内容为：一、关于基础设施的新建、改建事宜。通用机械公司、兴达机械厂再次重申，裕硕昌隆公司对所有基础设施的新建、改建（包括但不限于水电、气暖、污水管道、消防设施院、墙通道等）必须局限于厂区范围内使用，不得接入第三方设施或与第三方共享。裕硕昌隆公司对此承诺，严格遵守，否则承担违约责任。二、关于承租方应向出租方提供的备案材料事宜通用机械公司、兴达机械厂强调，裕硕昌隆公司应当认真履行《房屋租赁合同》中的相关条款，及时提供备案材料。对此，兴达机械厂已于2016年12月7日就相关事宜，向裕硕昌隆公司发出了《工作联系函》，请裕硕昌隆公司尽快备案。裕硕昌隆公司承诺在2017年3月31日前完成。2017年11月3日，裕硕昌隆公司向通用机械公司发送恳请贵司减免租金的说明函，请求减免停业及复业空房期期间的租金。2018年9月6日，裕硕昌隆公司向通用机械公司发送《关于协助办理工商变更登记的函》，主要内容为：你公司与我公司签有房屋租赁合同，我公司投入了9300000元对房屋进行了装饰装修。2017年11月，因大兴西红门火灾殃及我方经营被责令停业，造成我公司巨大经济损失。我公司在严重亏损经济极度困难的情况下，仍按合同约定给你方交纳租金。现因中非合作论坛严管时期，各部门联合检查，然后因此处没有营业执照已被关停，现需要你公司配合办理工商变更登记相关协助工作，我公司于8月30日提出办理手续，但贵公司9月3日明确答复，拒不配合办理，已严重违反合同约定给我方带来较大经济损失。为维护你公司商誉和双方合作关系，现特函告你公司请求你公司配合办理工商变更登记等相关协助工作，否则将由贵公司承担全部经济损失。由通用机械公司的潘英志签收。2019年1月16日，通用机械公司书面通知裕硕昌隆公司：双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日租赁期满，我司决定该厂房、场地不续租。届时请你司按照合同规定提前做好“合同到期终止”准备，按期将租赁的全部厂房、场地移交我司。裕硕昌隆公司的牛均于2019年1月16日签收该文件。裕硕昌隆公司依约支付租金至2019年2月28日，并一直占有使用涉案院落至今。2019年4月22日，通用机械公司给裕硕昌隆公司《告知书》，主要内容为：我公司与你单位于2016年3月1日签订的房屋租赁合同于2019年2月28日租赁期满。我公司决定该房屋、场地不续租，收回自用。请你单位按照合同规定在4月30日前做好腾退工作，按期将租赁的全部房屋、场地移交我公司。如逾期未腾退，我公司将按合同向房屋所在地法院提起诉讼，并按合同规定追偿违约金。裕硕昌隆公司的廖家存于2019年4月23日签收该《告知书》。2019年5月20日，通用机械公司向裕硕昌隆公司发送《告知书》，主要内容为：我公司与你单位于2016年3月1日签订的房屋租赁合同于2019年2月28日租赁期满。我公司决定该房屋场地不再续租收回自用。我公司已于2019年1月16日正式告知你单位提前做好合同到期终止准备，按期将租赁的全部房屋场地移交我司。由于你方未按期腾退，故我公司又于2019年4月22日书面告知，请你单位务必于4月30日前腾退完毕，按期将租赁的全部房屋场地移送我公司。如今限期已过，你方未如期腾退。现特再次正式告知如你方仍不腾退，将所租赁房屋及场地全部移交我公司。另将采取停水、停电及其他一些可能的措施且按照合同规定追偿违约金。望你单位接函后立即按双方协议及函告执行。裕硕昌隆公司的牛均于2019年5月22日签收该《告知书》。一审审理中，法院组织双方于2019年12月6日进行现场勘查，双方认可裕硕昌隆公司的扩建面积562.83平方米，且未办理相应的规划建设审批手续。裕硕昌隆公司提出新装供暖管线、燃气、院内辅路、景观、排水、供电线路。经一审法院与北京市大兴区黄村镇人民政府规划部门联系，确认涉案院落已经列入拆腾范围。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。通用机械公司与裕硕昌隆公司于2016年3月1日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，本案中2019年2月28日合同期满，2019年1月16日，通用机械公司已经向裕硕昌隆公司发送了通知，告知合同到期终止，2019年3月22日、5月20日，通用机械公司两次通知裕硕昌隆公司合同期满终止，裕硕昌隆公司腾退房屋和场地移交通用机械公司，对通用机械公司要求裕硕昌隆公司将租赁的房屋、场地腾空并交还的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对通用机械公司要求裕硕昌隆公司支付违约金（按照每天2740元违约金标准，违约天数从2019年3月11日起计算，至腾空交还给房屋、场地时止，现暂计算至起诉之日，计73天，共200020元）的诉讼请求，符合合同的约定，且不明显过高，法院予以支持；根据双方关于请求调整租赁厂房及场地用途的往来函件、2016年12月14日的会议纪要和2016年12月7日的《工作联系函》，可以证明裕硕昌隆公司虽然没有批准手续对涉案房屋及院落进行扩建，但可以证明裕硕昌隆公司已经书面通知通用机械公司，且通用机械公司已经认可厂区基础建设已初见端倪，大部分公寓开始启用并已入住，故对通用机械公司要求裕硕昌隆公司将未经通用机械公司同意且没有批准手续的扩建面积恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。对裕硕昌隆公司提出对于扩建费用没有约定情况下，合同履行完毕，没有取得合法手续的，如果是出租人错误，由出租人承担扩建费用，如果是承租人错误，由承租人承担扩建费用，如果双方有过错，应该由双方按比例承担费用的答辩意见，因法律规定未办理合法建设手续的，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，扩建造价费用由双方按照过错分担，虽然裕硕昌隆公司要求对扩建部分进行鉴定确定扩建损失，考虑涉案房屋及院落已经纳入拆腾范围，法院不再启动鉴定程序，对于裕硕昌隆公司要求通用机械公司赔偿扩建租赁房屋的费用的反诉请求，法院不予支持，双方可在拆腾完成以后，另行解决。对于裕硕昌隆公司要求通用机械公司赔偿营业损失3000000元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司于判决生效后30日内将位于北京市大兴区黄村镇海子角1号院的房屋及场地腾空交还中国通用机械工程有限公司；二、北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司于判决生效后30日内支付中国通用机械工程有限公司违约金（自2019年3月11日起，按照合同约定“年租金÷365天×逾期天数×2”的标准，支付至房屋及场地实际腾空交还中国通用机械工程有限公司之日止）；三、驳回中国通用机械工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。裕硕昌隆公司就其主张的3000000元营业损失，解释为政府查封时的退房损失、水电维护损失及网费损失；同时，提交3组证据。第1组证据是其2018年度资产负债表，欲证明其2018年全年无收入；第2组证据为11月20日至12月15日的退房退定支出明细，欲证明其2017年11月20日被政府查封后产生的损失；第3组证据为“乐乎AB栋”2016年9月至2017年11月的收入状况，包括房租收入、水电费收入、网费收入及各月收入汇总，证明其查封前的收入状况。通用机械公司质证后认为：1.上述证据均是裕硕昌隆公司自行打印，不能证明真实性，没有任何法律效力；2.上述证据均不能作为二审新证据；3.裕硕昌隆公司在发生大火被查封时没有营业执照，合同约定办理营业执照的时间是2016年4月30日前，但其一直没有要求我公司提供房产证办理营业执照。2017年大火发生时，裕硕昌隆公司以公寓的名义在经营，其承认将涉案院落转租给其他人，我公司对其转租的事情不知情，且合同中约定不能转租，其现在提交的上述证据证明有转租的情况存在。裕硕昌隆公司则主张其与北京乐乎公寓物业管理有限公司系托管关系，不是转租，由该公司在涉案院落经营“乐乎公寓”，并提供了其与该公司于2014年4月3日签订的托管协议。裕硕昌隆公司自认通用机械公司在签订合同之后确给其提供了房产证，因房产证信息错误致其无法办理营业执照；其主张通用机械公司在2018年10月中旬变更房产证信息后未再给其使用，但并未就此提供相应的证据。且双方一致确认2019年7月裕硕昌隆公司在涉案院落注册成立了北京均存共建物业管理有限公司；涉案院落现由裕硕昌隆公司占用，仍有租户使用；双方在《房屋租赁合同》中并未约定合同到期后，裕硕昌隆公司未履行腾退义务应支付的占用费及占用费标准；裕硕昌隆公司扩建的部分经一审法院确认，通用机械公司表示若扩建部分在拆腾后有相应的补偿款，会将该部分补偿款支付给裕硕昌隆公司，若扩建部分被认定为违章建筑，则无法向裕硕昌隆公司进行补偿。另，通用机械公司解释其主张的违约金实际包含裕硕昌隆公司租赁合同期满后继续占用涉案院落期间的占有使用费，并明确表示不会再向裕硕昌隆公司主张实际腾退之前的占有使用费。本院认为，双方当事人对于一审判决认定双方之间合同关系已经到期终止、裕硕昌隆公司负有腾退义务均予以认可，对一审法院关于裕硕昌隆公司扩建房屋部分在拆腾完成后双方另行解决的处理意见亦无异议，本院对此不再赘述。本案双方争议的焦点之一是一审判决确定的违约金是否过高。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人原定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先，合同明确约定了在合同期限届满或遇拆迁两种情形下，裕硕昌隆公司应当向通用机械公司履行交还租赁物义务的具体期限，及迟延履行腾退义务应承担的违约责任，即按照合同约定的租金标准的双倍及迟延时间支付违约金。裕硕昌隆公司在合同期限届满后履行交还租赁物的义务系其作为承租人的法定义务，此违约金的目的是防止其故意拖延不及时交还租赁物。其次，即便合同中没有约定承租人迟延交还租赁物应当支付占有使用费，但由于合同履行期限届满，承租人丧失了继续使用租赁物的合法依据，其占用租赁物，就应向出租人支付对价。本案合同中虽未约定裕硕昌隆公司应当支付迟延交还涉案院落期间的占有使用费，但不等于其不应承担此项义务。再次，通用机械公司明确表示其主张的违约金中包含裕硕昌隆公司合同期满后继续占用涉案院落期间的占有使用费，不会再向裕硕昌隆公司主张实际腾退之前的占有使用费。由此可见，通用机械公司主张的违约金中真正体现违约责任的占比仅相当于合同约定的租金标准，而裕硕昌隆公司又未能提供同类地区租金标准。故裕硕昌隆公司主张一审判决确定的违约金标准过高，本院实难采信。本案双方争议焦点之二系裕硕昌隆公司主张的经营损失3000000元是否应当得到支持。裕硕昌隆公司解释其主张的损失构成为未办理营业执照导致政府查封产生的租金损失、水电费、公共区域维护费及网费等。首先，裕硕昌隆公司明知涉案房屋的产权性质和规定用途，合同约定标的物现状用途为“工业生产用房”，且明确约定其不得转租、不得改变使用性质。虽然裕硕昌隆公司在履约过程中与通用机械公司协商调整涉案院落的用途，但通用机械公司对其提出了具体要求，其需要按照调整后的业态办理营业执照，应当自行承担可能的风险。现裕硕昌隆公司认可通用机械公司为其提供了产权证，但因产权登记信息错误，直至2018年10月中旬之后，通用机械公司才办理完相关手续。而裕硕昌隆公司没有证据证明通用机械公司随后拒绝向其提供产权证，且其于2019年7月在涉案院落注册成立了新公司，也说明其持有办理营业执照所需相关证明文件，能够说明其所述通用机械公司拒绝为其提供相关产权证明的主张不能成立。其次，从裕硕昌隆公司提供的其与案外人的托管协议可以看出，其早已经将涉案院落交给第三方经营，政府查封也是因其无照经营，现其仍有租户在使用涉案院落。再次，其自行制做的材料不足以证明其主张的租金损失，而公共区域水电管理费、网费是其经营支出，是否能够收回此项成本，与其房屋出租率相关，但房屋出租率受多种因素影响。因此，在现有证据情况下，裕硕昌隆公司主张损失3000000元，本院实难支持。综上所述，裕硕昌隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32401元，由北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年八月十二日书记员 刘 荧书记员 韩 铮