贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6786号 原告：谢林均，男，汉族，1987年12月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹泽永（特别授权代理）。执业证号：32406181100002。 委托诉讼代理人：梁松（特别授权代理）。执业证号：32406181100008。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告谢林均与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曹泽永，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢林均向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证书；二、判决被告支付因逾期为原告办理涉案房屋的不动产权证产生的违约金暂计40,000.00元，违约金以327,612.00元为基数，按日万分之三的标准，从2017年6月1日起计算至被告为原告办理完毕涉案房屋的不动产权证并交付给原告之日止；三、判令被告承担案件受理费。 事实及理由:2013年6月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告修建于毕节市碧阳大道（2012年东出口棚户区改造项目一期工程）的住房，总房款为327,612.00元，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用;被告在合同中承诺于商品房交付使用后2017年5月31日前取得初始登记并向原告交付转移登记的有关文书，约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1%的标准支付违约金;但是，直至如今，被告尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应当支付违约金，因双方约定的违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，以按日万分之三进行计算，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予10000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。四、原告诉请的违约金计算终期错误:2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期。1、就办证过程中各方权责问题:依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是:原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1.2、3、4幢首次登记确认书》明确:启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告未提供办证应由其提供的上述资科政使办证滞后，应由其自行承担，2018年11月29日后被告不应再支付违约金。五、被告再次当庭通知原告:涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件，请原告履行其提交相关资料、缴纳相关税费的义务予以办证，若经通知原告依然不履行上述义务，该责任由其自行承担。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2013年6月22日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的暂定名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2幢7层4号房，该商品房总价款327,612.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款327,612.00元并缴纳了契税、维修基金及办证费等费用。 2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，同意启动为5号地块1、2、3、4幢住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 庭审时，被告当庭告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，通知原告提供相关资料进行办证。 原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2012年12月7日，毕节市七星关区城乡规划局出具证明，载明：兹证明由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司报审的“瑞丰铭城5号地”项目已更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定“买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，现涉案房屋所属楼幢已于2018年11月29日经产权登记部门同意启动为其办理涉案商品房住宅的《不动产权证书》，表明其已经符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照日万分之三的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额327,612.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额327,612.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，2020年7月6日庭审时，被告提交了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，并当庭通知原告提交相关办证资料进行办证，其在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2017年6月1日计算至2020年7月6日止。由于为了深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款327,612.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年7月6日，以原告已付购房款327,612.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告谢林均交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的部分）之日起九十日内为原告谢林均办理涉案房屋的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢林均逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款327,612.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年7月6日，以原告已付购房款327,612.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告谢林均的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费655.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月五日 书记员  葛红霞