浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初5196号 原告（反诉被告）：绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道对二村雄鹅江地段福全路25-5号。统一社会信用代码：9133062155289361XW。 法定代表人：林江英。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘学军、潘志刚，浙江点金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江信禾达汽车销售服务有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道新对旗山村韩家桥牛张桥。统一社会信用代码：91330621MA289XMH67。 法定代表人：王彦清。 委托诉讼代理人（特别授权）：俞惠南、郑林波，浙江越光律师事务所律师。 原告绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司(以下简称“永胜公司”)与被告浙江信禾达汽车销售服务有限公司（以下简称“信禾达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案。案件审理过程中，被告信禾达公司提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）永胜公司的委托诉讼代理人潘学军，被告信禾达公司的委托诉讼代理人郑林波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永胜公司向本院提出本诉请求：1.请求法院判令解除原、被告2017年5月22日签订的《租赁合同》；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年5月22日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告租赁位于原绍兴中兴纺织有限公司内（浙江信禾达汽车文化创业园区）部分房屋和场地，面积10000平方米，用于二手车交易，其中室内场地5000平方米，室外场地5000平方米。租赁期限自2017年6月30日起至2022年12月30日止，共计5年半，免租半年。付款方式：首期为前三年每半年支付一次，后期为最后二年每一年支付一次，首期租金按每年、每平方米200元计算，第四年租金按每年、每平方米220元（递增10%）计算，第五年租金按每年、每平方米238元（递增8%）计算，租金总额为1058万元；原告应于签约之日支付20万元履行保证金，被告未按约提供场地、经营设施等，应减收相应的租金，原告未按约支付租金，则应承担单日2%的违约金，物业、水、电等费用由原告承担。双方对解除合同作了约定：原告逾期15日未支付租金，被告有权解除合同；因原告或被告的原因需解除合同，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按合同剩余租金总额25%计算方法向对方支付违约金，双方还就其他事项作了约定。合同生效后，原告先后四次向被告共计支付租金等费用233万元。后原告因经营收益入不敷出，导致欠付被告到期租金，被告于2019年5月24日向柯桥区人民法院提起诉讼请求原告支付租金200万元、物业费14万元等，并承担按年利率24%计算的违约金，柯桥区人民法院于同年11月14日作出（2019）浙0603民初5712号民事判决书，判决原告向被告支付租金200万元、物业费14万元和相应的违约金。2020年因新冠××疫情爆发，导致原告无法正常营业，更加加剧了原告入不敷出的经营状况。现原告的经营收入抵不上同期应支付的租金。期间原告屡次向被告提出请求减少租金等，但被告均未同意。鉴于原告目前经营发生严重困难，致使继续履行租赁合同不能，为了减少双方的损失，据此原告于2020年5月8日书面通知被告解除双方签订的《租赁合同》，并要求其在收到通知后三日内办理租赁房屋移交手续，但遭到被告拒绝。为防止租金损失进一步扩大，故原告不得己提起诉讼。原告认为，首先，合同成立后，自2020年1月中旬起至原告起诉止，原告二手车交易经营因受新冠××疫情严重影响，导致原告经营收入抵不上支付租金，原告经营发生严重困难。继续履行合同，对原告显失公平，同时因房屋租金明显过高，而被告又不愿减少租金，变更合同，鉴此原告请求解除合同符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定；其次，原被告之间在房屋租赁合同履行过程中，双方对租赁场地面积产生纠纷，并发生诉讼，且无法化解，双方形成合同僵局，若不解除合同，对双方均不利；再次，退一步讲，即使情势变更不能发生解除合同的法律后果，但原告提出解除合同符合《租赁合同》第八条第9项关于解除合同的约定；最后，被告拒绝解除合同，违反诚信原则。为维护原告的合法权益，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉诸贵院，请依法受理并判如所请。 被告信禾达公司辩称，1.被告认为原告无权解除合同，不管是依据法定条件还是约定条件，原告都无权解除，首先,被告认为,原告要求解除合同，是不符合合同法解释第二十六条关于情势变更的这个规定，情势变更这个前提是发生了不属于商业风险的一个重大变化。原告的诉称是由于新冠疫情的影响，导致生意不好。那么这个重大变化，实际上从原告诉称当中是生意不好，这个重大变化完全是属于一个商业风险，生意不好、商业风险是不符合情势变更的一个前提。其次，新冠疫情目前已经过去，原告早就可以正常使用租赁物，合同目的目前已经完全可以实现，也不符合情势变更的条件。再者，不管是最高院还是全国人大法工委都已经明确，新冠疫情是属于不可抗力情势变更的，这个条件规定当中明确是因非不可抗力造成的，不属于商业的重大变化，是非不可抗力。我们认为原告所称的这个法定解除完全是不符合相关规定的。2.我们认为原告也无权依据租赁合同第八条第九款约定来解除合同，合同约定是要协商一致的情况下，并且要支付剩余租金的25%这个违约金情况下，经过协商一致，可以解除合同，本案中，原告是直接发函过来，要求解除合同。被告予以拒绝，原告在前期的租金均未支付的情况下，通过这样一种方式，双方根本无法协商一致。原告也从未提起向被告赔偿违约金。这是事实。3.被告认为,原告是严重违反诚实信用原则。在之前也就是柯桥区人民法院审理的(2019)浙0603民初5712号案件中，原告以租赁面积不符合合同约定为由拒不支付租金。经一审、二审人民法院审理查明，实际租用面积是跟合同约定面积是一致的，因而支持了被告的全部诉请，在该判决生效后，原告拒不履行生效判决。本案中，原告又提出说是因为新冠疫情导致生意不好，然后也来拒绝支付租金，并且以此为由提出解除合同。原告陈述显然前后矛盾，我们认为原告严重违反了诚实信用原则，就是不想支付租金。3.我们也请法庭能够慎重审查，被告认为,原告涉嫌了一个刑事犯罪，在拒不履行法院生效判决的前提下，又在外重新租用场地，重新进行花钱装修，一边有钱装修，一边拒不履行生效判决。 反诉原告信禾达公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告支付到期租金人民币200万元，物业费18万元，并支付其中100万元租金自2019年12月31日起至款清之日止、按年利率24%计算的违约金。另外100万元租金自2020年4月1日起至款清之日止、按年利率24%计算的违约金。2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年5月22日，反诉原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定反诉被告承租位于原绍兴中兴纺织有限公司（浙信禾达汽车文化创业园区内）部分房产和空地，面积10000平方米（其中室内场地5000平方米，室外场地5000平方米），租赁期限自2017年6月30日起至2022年12月30日止，共计5年6个月，其中免租期为6个月，前三年租金标准为200元／平方米／年，第三次租金的支付时间为2018年12月30日，物业费收费标准1.5元／平方米／年，水费收费标准6.6元／吨，电费收取标准1.4元／度。上述合同签订后，反诉被告仅支付前两次租金及部分物业费。截止2019年6月30日的200万元租金及14万元物业费已经法院判决生效，目前已在执行中。尚有200万元租金及18万元物业费未起诉。为此，为维护反诉原告合法权益，特向贵院呈诉，请求依法判如所请。 反诉被告永胜公司辩称，反诉被告认为双方在2020年6月14日已经解除合同并办理交接，反诉被告在实际没有使用租赁物的情况下，反诉原告要求反诉被告支付2020年6月15日之日的租金，我们认为没有事实及法律依据。然后他认为延期支付租金，违约金按照月百分之二计算。我们认为也不符合法律规定，我们认为这个月百分之二是远远高过了它的实际损失，不能参照民间借贷借款合同最高限24%来计算违约金，应该按照合同法113条的规定，按照它的实际损失计算，所以我们认为它要求按照24%支付违约金是过高的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交的《租赁合同》（该证据反诉原告同时提交）、（2019）浙0603民初5712号、（2019）浙06民终5048号民事判决书各一份（该两份判决书反诉原告同时提交）、（2020）浙0603执1445号之一执行裁定书一份、日期为2020年5月7日的《解除合同通知书》一份、邮戳日期为2020年5月8日的邮件交寄单一份、日期为2020年5月13日的《关于〈解除合同通知书〉的回函》一份、营业执照复印件一份，双方当事人对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对下列有争议的事实和证据，本院分析认证如下： 原告（反诉被告）有无交还租赁房屋、场地及日期。原告（反诉被告）针对自己提出的主张，提供以下证据佐证：拍摄于2020年6月14日的视频资料1份、日期为2020年6月14日的《接收涉案房屋通知书》1份、照片4份、《房屋、车位腾空告知》2份、收条3份、原告法定代表人林江英与季延林的两次通话录音及文字资料、原告法定代表人林江英与被告法定代表人王彦清的五次通话录音及文字资料，用以证明原告已经于2020年6月14日腾空租赁房屋及场地的事实。被告（反诉原告）对《接收涉案房屋通知书》1份、照片4份、《房屋、车位腾空告知》2份、收条3份的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为不能证明原告（反诉被告）主张的事实。本院认证认为，原告（反诉被告）于2020年6月14日拍摄的视频，证据来源真实合法，内容反映原告（反诉被告）已经腾空租赁房屋及场地，并由绍兴柯桥中兴纺织有限公司门卫季延林进行验收、钥匙已经交付的事实，此节事实与录音内容能互相印证，可以证实原告（反诉被告）已于该日腾空租赁房屋及场地并移交给绍兴柯桥中兴纺织有限公司门卫的事实，对其证明力本院予以确认。原告（反诉被告）提交的《接收涉案房屋通知书》1份、照片4份、《房屋、车位腾空告知》2份、收条3份，其真实性无法确认，对其证明力本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月22日，信禾达公司（甲方）与永胜公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于福全镇金山角经济开发区原绍兴中兴纺织有限公司（浙江信禾达汽车文化创业园区内）部分房产和空地，面积10,000平方米（其中：室内场地5000平方米，室外场地5000平方米），用以二手车交易市场经营用途，具体租赁范围双方另行约定后作为本合同的补充合同；租赁期限自2017年6月30日起至2022年12月30日止，共计5年6个月，其中免租期为6个月；租金按前三年半年支付一次，后两年一年支付一次，前三年租金标准为200元/平方米/年，第四年租金标准为220元/平方米/年（递增10%），第五年租金238元/平方米/年（递增8%），合同租金总额为1058万，第一次租金的支付时间为2017年6月30日，支付金额为100万元，第二次租金的支付时间为2018年6月30日，支付金额为100万元，第三次租金的支付时间为2018年12月30日，支付金额为100万元，第四次租金的支付时间为2019年6月30日，支付金额为100万元，第五次租金的支付时间为2019年12月30日，支付金额为100万元，第六次租金的支付时间为2020年6月30日，支付金额为100万元，第七次租金的支付时间为2020年12月30日，支付金额为220万元，第八次租金的支付时间为2021年12月30日，支付金额为238万元；合同签订之日，乙方应支付20万元（第一年全年租金的10%）的履约保证金，作为履行合同的担保；甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金2%的违约金；承租物业实用其他相关费用约定如下：物业费收取标准1.5元/平方米/月，水费收取标准6.6元/吨，电费收取标准1.4元/度。双方还约定了其他事项。 双方签订《租赁合同》后，信禾达公司共收到永胜公司款项233万元，分别为2017年7月10日10万元（林国新汇付），当月22日38万元（林国新汇付），2017年11月22日永胜公司通过詹建新向财通公司汇款160万元，当月23日通过詹建新向财通公司汇款25万元，其中汇至财通公司的款项已转为本案的租金。 同时查明，双方事后未就具体租赁范围签订补充合同。2017年12月22日，永胜公司向绍兴市柯桥区市场监督管理局提出申请，要求变更市场地址、市场负责人、营业面积、营业期限。市场地址由原来的绍兴市柯桥区华舍街道329以北柯华路以西变更为绍兴市柯桥区福全镇新对旗山村韩家桥牛张桥，市场负责人由原来的胡伟变更为林国新，营业面积由原来的3300平方米变更为10,000平方米，营业期限延长至2030年3月31日。2017年12月25日，永胜公司向绍兴市公安消防支队柯桥区大队申报建设工程消防设计备案登记，其中所涉单体建筑名称为1#车间、2#车间，装修面积为8072.6平方米，装修层数2号车间1层、1号车间1-2层，使用性质为厂房。 另查明，涉案厂房所有权人及土地使用权人均系原绍兴县中心纺织有限公司（现已更名为绍兴柯桥中兴纺织有限公司），该公司已将位于福全镇新对旗山村（韩家桥村、对二村）的厂房、土地整体出租给财通公司，而财通公司系信禾达公司股东，其又将涉案厂房及土地的出租权转给了信禾达公司。因永胜公司未支付到期租金及相关物业费、水电费，信禾达公司遂于2019年5月24日向本院起诉，其诉讼请求为：一、判令永胜公司立即向信禾达公司支付到期租金人民币2000000元，截止2019年6月30日的物业费140000元、水电费49342.88元，并支付到期租金人民币1000000元自2019年1月1日起至款清之日止按年利率24%计算的违约金，另一笔到期租金人民币1000000元自2019年6月30日起至款清之日止按年利率24%计算的违约金；二、本案诉讼费由永胜公司承担。该案审理期间，本院组织双方当事人对涉案厂房及土地进行了现场勘验，确认：涉案厂房及土地座落于浙江信禾达汽车文化创业园内，双方讼争厂房涉及8号楼、9号楼及15号楼，三幢楼均为东西走向，其中9号楼即绍房权证福全字第××号中的1幢，也即建设工程消防设计备案情况登记表上的1＃车间，该厂房共三层，建筑面积4430.95平方米，其中一楼现由永胜公司出租给其他二手车商户使用；9号楼东面系停车场，面积约502.25平方米，现由永胜公司使用；15号楼座落于9号楼西面，中间相隔一通道，该栋楼共三层，面积约1045平方米，15号楼南面系机动车查验岗钢棚，棚内面积约428平方米，15号楼与机动车查验岗中间系过道，面积约220.4平方米，15号楼、机动车查验岗及过道现均由永胜公司使用；8号楼座落于9号楼南面，该厂房即绍房权证福全字第××号中的2幢，也即建设工程消防设计备案情况登记表上的2＃车间，该厂房共一层，建筑面积3696平方米，为敞开式建筑，内分南北两排空间，其中北面一排东边约500平方米现由案外人租用，剩余约1348平方米为空置状态；9号楼与8号楼中间为停车场及通道，面积约1932平方米，停车场均由永胜公司在使用。 本院于2019年11月14日作出（2019）浙0603民初5712号民事判决，该判决认为，截止2019年6月30日，去掉免租期6个月，永胜公司共应支付租金400万元，物业费27万元（1.5元／平方米／月×10000平方米×18个月），永胜公司至今共支付233万元，扣除履约保证金20万元，已付的213万元信禾达公司主张根据先付租金后付物业费的顺序进行抵扣，本院予以支持，故截止2019年6月30日永胜公司尚应支付信禾达公司租金200万元，物业费14万元。关于信禾达公司主张逾期支付租金的违约金，根据《租赁合同》第九条第3项约定，永胜公司未按照约定支付租金的，应每日向信禾达公司支付迟延租金2%的违约金。现永胜公司逾期支付租金的行为，显已构成违约，信禾达公司要求其支付逾期付款违约金，理由正当，其合理部分应予支持。对于违约金标准，双方约定的计算标准过高，现信禾达公司主动调整为按照年利率24%的标准计算，系信禾达公司对其自身权利作出的合理处分，也未加重永胜公司的责任，本院予以认可。据此判决如下：一、被告永胜公司应支付原告信禾达公司截止2019年6月30日的租金2000000元，并支付该款中1000000元自2019年1月1日起算、1000000元自2019年7月1日起算均至本判决确定履行之日止按年利率24%计算的逾付违约金，上述款项均限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告永胜公司应支付原告信禾达公司截止2019年6月30日的物业费140000元，款限于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告信禾达公司的其他诉讼请求。永胜公司不服，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2020年2月26日作出（2019）浙06民终5048号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案已经本院立案执行。2020年5月8日，永胜公司向信禾达公司邮寄《解除合同通知书》，主要内容：你公司与本公司于2017年5月22日签订的《租赁合同》尚未履行完毕，因自2020年1月中旬起至发送通知止本公司二手车交易经营受新冠××严重影响，且因房屋租金明显过高，导致经营收入抵不上支付租金，并发生本公司欠付你司租金。期间尽管本公司屡次向你司提出请求减少租金，但你司未予准许。因情事变更等事由继续履行租赁合同对本公司明显不公，本公司特通知你公司解除上述签订的《租赁合同》，请你司收到本通知后三日内派员前来办理接收租赁房屋的手续，并双方协商解决因不可归责于本公司的原因而解除合同后的相关事宜等，逾期未办理接收租赁房屋致使租金损失扩大，应由你司承担。本合同解除后，本公司另行向他人租赁房屋。信禾达公司收到后于同月13日书面回复永胜公司，主要内容，本公司就贵公司关于《解除合同通知书》的有关事项答复如下：一、本公司不同意贵公司关于解除租赁合同的请求，同时贵公司亦无权单方解除租赁合同，贵公司应严格按照与本公司签订的租赁合同，继续履行。新冠疫情并非贵公司解除双方租赁合同的法定或约定情形。二、鉴于贵公司截止今日仍未履行由浙江省绍兴市中级人民法院作出的（2019）浙06民终5048号民事判决书确定的房屋租金200万元、物业费14万元及相关违约金。此外，贵公司另需支付本应在2019年12月30日的租金100万元、物业费（2019.7.1-2019.12.31）9万元，请贵公司即刻支付上述应付款项，并承担逾期支付的一切法律责任。2020年6月2日，永胜公司向本院提起诉讼。诉讼过程中，2020年6月8日，绍兴市柯桥区市场监督管理局核准永胜公司住所地变更为绍兴市柯桥区对二村雄鹅江地段福全路25-5号。2020年6月14日，永胜公司在腾空租赁房屋及场地后将房屋钥匙交付给绍兴中兴纺织有限公司门卫季延林，经季延林验收无误。 本院认为，永胜公司与信禾达公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点主要是：1.《租赁合同》能否继续履行，应否解除；2.违约方的违约责任该如何承担，现分述如下： 关于焦点一，本院认为，本案《租赁合同》无法继续履行，应予解除。理由在于：《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十八条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案中，双方签订的《租赁合同》租期为5年半，属于长期性合同，原告因未按期交纳租金、物业费，2019年5月被被告诉至法院，本院判决生效后，原告经本院强制执行，只履行部分，受今年疫情影响，原告以经营难以为继为由要求解除合同，因被告不同意解除合同，在此情况下，原告起诉请求解除合同，不属于恶意违约，鉴于原告在诉讼中已经腾空租赁房屋及场地，如果继续履行合同，对原告有失公平，也不利于保障被告的债权，故原告要求解除合同，理由正当，本院应予支持。具体解除合同的日期，应以本案起诉状副本送达之日即2020年6月9日为准。 关于焦点二，《合同法》第九十七条规定：“?合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”上述纪要也规定，人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。关于反诉被告应支付的租金数额，根据生效判决认定结合本案当事人庭审中的陈述，（2019）浙0603民初5712号民事判决解决的是2019年12月30日前反诉被告拖欠的租金，2019年12月31日开始的租金属于第三租赁年度，租金为200元/平方米/年，反诉被告尚未支付，如上所述，本案合同于2020年6月9日解除，考虑受疫情影响，酌情减少一个月的租金，该期间的租金计717,808元（10,000㎡×200元/天÷365天×131天，四舍五入，取整数，下同），再加上合同解除后反诉被告的继续占有使用费21,918元（10,000㎡×200元÷365天×4天），合计739,726元,物业费为68,000元（同样减少一个月，10,000㎡×1.5元÷30天×136天）,违约金，根据合同约定，反诉被告应于2019年12月30日支付100万元，反诉被告实际没有支付，属于违约行为，应向反诉原告承担违约责任，对于违约金标准，双方约定的计算标准过高，现反诉原告主动调整为按照年利率24%的标准计算，系反诉原告对其自身权利作出的合理处分，也未加重反诉被告的责任，本院予以认可，违约金金额计108,953元（739,726元×24%÷365×224天）。对于反诉原告请求过高部分，本院不予支持，反诉被告该项抗辩理由，其合理部分成立，本院予以采纳，其不合理部分本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、2017年5月22日原告绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司与被告浙江信禾达汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》于2020年6月9日起解除； 二、反诉被告绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司应支付给反诉原告浙江信禾达汽车销售服务有限公司房屋租金、占有使用费、物业费、违约金合计916,679元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回反诉原告浙江信禾达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告浙江信禾达汽车销售服务有限公司负担，反诉案件受理费减半收取计12,120元(预交7382元)，由反诉原告浙江信禾达汽车销售服务有限公司负担7024元，反诉被告绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司负担5096元，均限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇二〇年八月十一日 书记员  钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。