福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4355号 上诉人（原审被告）：刘国浦，男，1989年6月26日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：吴春华，福建闽汀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林琼，女，1959年9月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郭凌祥，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 上诉人刘国浦因与被上诉人林琼房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘国浦上诉请求：依法撤销一审判决，改判刘国浦支付2019年4月1日至4月19日租金5700元，驳回林琼关于返还红木家具、赔偿擅自装修改造及使用不当损失70560.5元及鉴定费2000元的诉讼请求，或裁定将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定刘国浦在2019年8月2日搬离错误。林琼在与刘国浦的通话录音中多次明确表示其知道刘国浦已于2019年3月份搬离，庭审中林琼也确认2019年8月2日已将房屋租出去，其不可能在该日才知道刘国浦搬离。二、双方合同已于2019年4月19日解除，刘国浦仅应支付租金5700元。刘国浦一审时提供了2019年4月19日大门被林琼锁住的微信记录。另外在录音中，林琼也表示知道刘国浦在2019年3月已搬离，之后对房屋大门上锁。其锁门行为致使刘国浦实际上无法继续使用房屋，以实际行动解除了双方的租赁合同，双方解除租赁合同时间应为2019年4月19日。刘国浦应支付的租金为2019年4月1日至19日的租金5700元。三、一审认定房屋损失70560.5元及鉴定费2000元由刘国浦承担错误。林琼在2019年8月2日报警，但当日并未对现场原状进行证据保全。鉴定机构在2019年8月7日及2019年8月19日进行勘察核定，距离刘国浦搬离间隔五个月之久，而林琼确认其在2019年8月2日已将房屋出租，因此鉴定机构在租赁房屋现场勘察核定状况可能非刘国浦离开后一直保存的状况。鉴定时未进行证据保全，也未邀请当事人到场核定确认，该份鉴定书无法客观反映房屋损坏情况，不得作为赔偿依据使用。四、一审认定刘国浦未经过林琼书面同意进行房屋装修错误。双方在合同补充条款中约定“租赁期间甲方给乙方装修时间一个月免租期”，即林琼已同意刘国浦对租赁房屋进行装修，林琼也一直都知道刘国浦将房屋用于商业经营。五、合同上列明的家具林琼已经自行搬离，一审法院判令刘国浦返还没有依据。从刘国浦与林琼的通话录音中可知，林琼有搬走部分红木椅子，还有部分放在杂物间，刘国浦并没有将相关物件搬走。如果红木家具丢失，林琼在2019年8月2日报警确认房屋损坏情况时不可能不提及。刘国浦搬离时红木等相关物件都在租赁房屋内。六、根据双方租赁合同第三条的约定，刘国浦交付房屋后，林琼应将押金予以退还，现房屋林琼已经收回，按合同约定其应退还该笔押金，一审中刘国浦要求林琼退还押金21000元，但一审未对此进行处理。 林琼辩称，一、关于刘国浦搬离租赁房屋的时间。1.刘国浦认为林琼知晓其于2019年3月份搬离，这系其单方说法。刘国浦提供的录音形成于本案一审立案后，录音中所称“三月份”，是立案后刘国浦请求协商解决并声称自己于2019年3月份搬离时林琼才听说的，不能代表真实的搬离时间。2.双方租赁合同未正式解除前，刘国浦是否搬离、于何时搬离，是其自行处分租赁使用权的个人自由，不能因其擅自搬离就认定合同解除，其仍应当在合同期内履行向林琼支付租金的义务。二、双方租赁合同并未于2019年4月19日解除。1.刘国浦主张于2019年3月搬离，但未提供证据证明，也未事先通知林琼，未与林琼协商解除，未办理交接手续。2.刘国浦所称“大门于2019年4月19日被锁住的微信记录”，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条、第十五条的规定，因刘国浦未能提供原件、原始载体，无法核对，其真实性、合法性存在疑问。且该微信记录是刘国浦单方制作，对话主体是身份不明、也未到庭作证的案外人，所述内容无法核实，与本案没有关联性。依常理，若刘国浦认为门被锁导致其无法使用，应通知林琼协商解决，但其不仅拒不缴纳租金，更恶意拉黑躲避林琼，该微信记录不排除是刘国浦与第三人串通制作的。三、一审判决认定由刘国浦承担房屋损坏的经济损失及其鉴定费用正确。1.林琼于2019年8月2日报警后就联系具有鉴定评估资质的机构进行司法鉴定评估，该鉴定评估意见客观真实、合法有效。2.刘国浦称“林琼确认其在2019年8月2日已将房屋出租”无证据证明，林琼从未表示于该日期将房屋出租。3.依据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百二十二条规定，本案租赁物经过双方清点确认并交付刘国浦使用，其未经林琼书面同意而擅自装修、不当使用，造成房屋损坏，无论是其或第三人原因造成，均应向林琼承担赔偿责任。四、一审判决认定刘国浦未经过林琼书面同意进行房屋装修正确。《房屋租赁合同》第八条明确约定，乙方对该房屋进行装修或转租应事先征得甲方的书面同意。虽然《房屋租赁合同》补充条款约定了一个月免租期，但该免租期系林琼给予的租金优惠，以及若需装修的合理时间，不代表同意刘国浦无限制、不合理的装修甚至破坏，实际具体的装修内容、装修标准仍须遵循合理适当原则并征得林琼的书面同意。在录音证据中，刘国浦也自认造成房屋损坏。五、一审判决判令刘国浦返还《房屋附属设备清单》中的家具正确。1.双方签订《房屋租赁合同》时已共同对附属设施设备清点确认，刘国浦擅自上述设施设备搬离，据为己有，给林琼造成财物损失，应予以返还。2.刘国浦称物品由林琼搬走，但未提供证据证明。在录音证据中，刘国浦明确自认是另一个股东搬走，同时又在录音及一审庭审中自认其将物品搬到了仓库储藏室。若存于仓库储藏室，其可直接拿出返还，但其无法提供。刘国浦提交的《微信记录截图》可以证明其可以从小门进出，并搬离相关物品设备。3.本案房屋附属设备经过双方清点确认并交付刘国浦使用，无论是其或第三人原因造成，均应向林琼承担返还原物或赔偿损失的责任。六、因刘国浦违约，林琼有权没收押金，不予退还，且刘国浦的该项理由不属于二审审理范围。1.押金的法律性质系履约保证的性质，本案刘国浦自2019年4月1日起未按约定支付租金，且擅自装修及不当使用造成租赁房屋损坏，未能返还《房屋附属设备清单》中的家具等设备，均构成违约，林琼均有权对押金予以没收。2.根据本案《房屋租赁合同》第三条关于押金退还的约定，及刘国浦一审中自认“在林琼、刘国浦就本案相关费用结清后，林琼应将押金予以退还给刘国浦”，因刘国浦未结清租金、物业费，也未经林琼验收房屋，未支付房屋损坏的经济损失，未返还《房屋附属设备清单》中的家具等设备，其要求退还押金不符合合同约定。3.刘国浦要求“退还押金”的主张独立于林琼一审诉讼请求，依法属于“反诉”，刘国浦在一审中并未提出反诉，故其该项理由不属于二审的审理范围，应予驳回。 林琼向一审法院起诉请求：1.解除林琼与刘国浦于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》；2.刘国浦立即向林琼支付房屋租金66000元、物业费3800.7元，合计69800.7元（暂计至2019年11月30日，实际计付至判令合同解除之日止）；3.刘国浦以上述欠付的每月房屋租金为基准，按每日百分之三的标准向林琼支付逾期支付租金违约金226320元（暂计至2019年11月30日，实际计付至还清之日止）；4.刘国浦立即向林琼返还承租房屋附属设备：红木饭桌（1.2米直径）1套、红木三人椅1张、红木二人椅1张、红木单人椅4张、大茶桌1张、小茶桌2张、电视（索尼牌）3台、一楼大厅大吊灯（1.2米直径，文行灯具，全紫铜制造）l个；5.刘国浦立即赔偿林琼因刘国浦擅自装修改造及使用不当造成承租房屋损坏的财产损失70560.5元及其鉴定评估费用2000元；6.由刘国浦承担本案诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用。 一审法院认定事实：2016年6月26日，林琼（甲方）与刘国浦（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：林琼将坐落于福州市闽侯县的房屋出租给刘国浦并保证刘国浦能够正常居住使用，租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止；租赁押金21000元；租金按月于每月15日前支付，合同期第一、第二年月租金为7000元（2016年7月1日至2018年6月30日）；第三年月租金为9000元（2018年7月1日至2019年6月30日），第四、第五年月租金为9900元（2019年7月1日至2021年6月30日）；该合同第七条约定在租赁期间内，因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋及其附属设备发生损坏或故障的，乙方应及时予以维修，因自然属性致使该房屋及其附属设备发生损坏或故障的，甲方应及时予以维修。补充条款约定经甲乙双方协商，租赁期间甲方给乙方装修免租期45天。双方对租赁物附属设施设备进行了清点确认，并在合同“附属设备清单”中确认列明了林琼交付给刘国浦承租的房屋包含空调、彩电、机顶盒、热水器、洗衣机、电冰箱、微波炉、电磁炉、燃气灶、抽油烟机、床、衣柜、桌一张、沙发、茶几、烤箱、红木家具椅子、茶几大几、小几、花架、红木八仙桌、带靠背椅、供台、红豆杉根雕、寿山石。 合同签订后，林琼按约定向刘国浦交付了承租房屋供其使用。自2019年4月1日起刘国浦未按约定支付林琼的房屋租金和物业费。2019年8月2日，林琼以租赁房屋被破坏为由向当地公安派出所报警，林琼陈述于该天知道刘国浦搬离诉争租赁房屋。刘国浦搬离诉争租赁房屋并未与林琼办理交接手续。2019年8月7日，林琼自行委托福建立信价格鉴定评估有限公司对租赁房屋直接损失进行了司法评估，经评估林琼该诉争房屋直接财产损失为70560.5元。诉争房屋目前尚未进行修复。2019年12月17日，福州亚江物业管理有限公司闽都大庄园物业站出具《业主已缴纳物业费证明》，证明居住在闽都大庄园125#的业主林琼已缴纳物业费至2019年11月30日，共计3800.7元。另查，该诉争房屋所有权人为林琼。 一审法院认为，林琼与刘国浦签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。刘国浦在租赁期内于2019年4月1日起未按约定支付林琼租金，已构成违约，现林琼要求解除与刘国浦于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》并支付租金的诉求，一审法院予以支持，刘国浦主张其于2019年3月已搬离，但刘国浦擅自搬离租赁场地并未事先通知林琼，且搬离时并未与林琼办理交接手续，刘国浦提交的证据不足以证明其该项主张，林琼于2019年8月2日知道刘国浦已搬离，故本案租金应从2019年4月1日起计算至2019年8月2日，根据双方对租金的约定，该期间的租金应分段计算，2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金为27000元（9000元/月×3个月），2019年7月1日起至2019年8月2日止的租金为10230元（9900元/月÷30天×31天）。 关于林琼要求刘国浦按每日百分之三支付逾期支付租金的违约金至租金实际付清之日止，因双方约定的违约金标准明显高于法律规定，一审法院予以适当调整，调整为按月利率2%计算违约金至刘国浦实际还清租金之日止，该违约金应分段计算，双方约定租金每月15日前支付，其中2019年4月1日起至2019年6月30日期间逾期支付租金的违约金均以9000元为基数，分别从2019年4月16日起、2019年5月16日起、6月16日起计算至款项付清之日止，2019年7月1日起至2019年8月2日期间逾期支付租金的违约金以10230元为基数，从7月16日起计算至款项付清之日止。 关于林琼要求刘国浦返还承租房屋附属设备：红木饭桌（1.2米直径）一套、红木三人椅一张、红木二人椅一张、红木单人椅四张、大茶桌一张、小茶桌两张、电视（索尼牌）三台、一楼大厅大吊灯（1.2米直径，文行灯具，全紫铜制造）一个的诉讼请求。一审法院认为，一楼大厅大吊灯并未约定在清单中，其余物品双方在合同附属设备清单中均有列明，刘国浦在承租房屋时林琼将清单中的附属设备交由刘国浦，故刘国浦在搬离时应将清单中列明的物品归还。 关于林琼主张刘国浦未经林琼书面同意而擅自装修及使用不当造成房屋损坏的经济损失70560.5元及其鉴定费2000元的诉讼请求。一审法院认为，刘国浦未经林琼书面同意而擅自装修以及在使用过程中存在不当造成房屋损坏，经林琼自行委托具有鉴定评估资质的机构进行司法鉴定评估，经评估，林琼房屋损坏的损失为70560.5元，并产生评估费2000元，刘国浦的委托代理人虽然对此有异议，但未举出相应足够的证据予以反驳，故对林琼的此项请求，一审法院予以支持。 关于林琼主张物业费3800.7元的诉讼请求，一审法院认为，虽然林琼向一审法院举证了由物业公司出具的《已缴纳物业费证明》，但林琼未向一审法院举证正式票据及汇款记录予以佐证，且该证明没有物业公司的负责人或经办人签名确认，不能证明其已实际支付该笔物业费，故对林琼的此项请求，一审法院不予支持。综上，判决：一、解除林琼与刘国浦于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》；二、刘国浦应于本判决生效之日起十五日内向林琼支付租金37230元；三、刘国浦应于本判决生效之日起十五日内向林琼支付逾期支付租金的违约金（该违约金应分段计算，2019年4月1日起至2019年6月30日止逾期支付租金的违约金按月利息2%以9000元为基数，从2019年4月16日起、2019年5月16日起、6月16日起计算至款项付清之日止，2019年7月1日起至2019年8月2日止逾期支付租金的违约金按月利息2%以10230元为基数，从当月16日起计算至款项付清之日止）；四、刘国浦应于本判决生效之日起十五日内向林琼支付房屋直接损失计70560.5元以及鉴定费2000元；五、刘国浦应于本判决生效之日起十五日内返还林琼房屋附属设备清单中的物品：红木饭桌（1.2米直径）一套、红木三人椅一张、红木二人椅一张、红木单人椅四张、大茶桌一张、小茶桌两张、电视（索尼牌）三台；六、驳回林琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13358元，减半收取6679元，由刘国浦负担2492元，林琼负担4187元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于租金计算的截止时间。刘国浦主张林琼知道其已于2019年3月搬离，且林琼于4月19日将大门锁住，故租金应计算至2019年4月19日，但刘国浦提供的证据并不能证明其在2019年3月已搬离讼争房屋，亦不能证明林琼于4月19日将大门锁住导致其不能继续使用房屋。结合刘国浦搬离讼争房屋既未与林琼协商，亦未办理房屋交接手续的情况，一审法院认定刘国浦应支付租金至2019年8月2日并无不当，予以维持。刘国浦主张林琼已于2019年8月2日将房屋出租给他人，缺乏事实依据，不予采纳。 关于刘国浦应否承担房屋损失70560.5元、鉴定费2000元。刘国浦主张鉴定机构系在2019年8月7日及2019年8月19日进行的鉴定，距离其搬离时间间隔5个月之久，价格评估意见书无法客观反映房屋的损坏情况，该损失及鉴定费不应由其承担。如前所述，刘国浦提供的证据并不能证明其搬离时间，在案证据亦不能证明林琼在鉴定之前已将房屋出租他人，刘国浦亦未对哪些损失不属于由其造成的损失进行具体说明，故刘国浦以此为由主张其不应承担房屋损失和鉴定费，依据不足，不予支持。 关于刘国浦应否返还林琼诉请的案涉《附属设备清单》中的物品。案涉《附属设备清单》已经对林琼移交给刘国浦的物品进行了明确约定，现刘国浦在搬离讼争房屋时并未与林琼交接，亦未提供证据证明其已将上述物品归还，故一审法院认定刘国浦应向林琼归还相应物品正确，予以维持。 刘国浦主张林琼应向其退还押金21000元，但刘国浦在一审中并未就此提起反诉。且刘国浦系违约方，其亦未举证证明本案已符合合同约定的押金退还条件，一审法院对此不予处理，亦无不妥。 综上所述，刘国浦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13358元，由刘国浦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年八月十三日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷