贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3928号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周杰，男，1967年12月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：余洪芳，女，1969年2月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人余洪芳、周杰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由被上诉人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如被上诉人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.如法院坚持认定上诉人应承担违约责任，请求将违约金调减至10%。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。被上诉人余洪芳、周杰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。余洪芳、周杰向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期办理不动产权属证书违约金48722元（违约金以339663元为基数，按日万分之一的标准，从2015年10月13日起计算到2019年9月24日止）；2、判决被告退还房屋平方差价26535.43元，其中套内面积差1.39平方米×单价3194.42元=4440.24元；建筑面积差6.74平方米×单价每平方2619.43元=17654.95元，合计22095.19元；3、判决被告退回各项开户费3249元及利息，利息以3249元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2012年7月26日计算至被告实际退还之日止。一审法院认定事实：2012年7月26日，原告、被签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第8幢2单元11层5号房；建筑面积129.67平方米，套内建筑面积106.33平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3194.42元，总价款339663元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人登报通知交房之日起90日内买受人不提出书面异议的，视为该商品房已完成交付；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加；”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款，交纳各项开户费及交易费4474元。之后，被告退还了原告水表开户费800元、交易费和多收的闭路电视开户费。2015年7月13日，原告办理了入住手续。毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年1月15日，被告在原告所有的涉案房屋楼房8栋2单元入口处张贴通知，要求原告提交办证资料。2018年9月12日，被告向原告出具的购房发票，金额为335222元。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效；二、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；三、原告请求被告退还“三通费”及利息的请求应否支持；四、原告诉请被告支付房屋平方差价款应否支持。关于焦点一，逾期办证违约责任属于债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及稳定社会秩序的角度，违约责任请求权应当适用诉讼时效的规定。原、被告约定以日为单位累计计算违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该违约金应以每个个别债权分别适用诉讼时效。双方约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年1月19日提起诉讼，原告请求被告承担2017年1月19日之前逾期办证违约责任的请求已超过3年诉讼时效期间。关于焦点二，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2015年7月13日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2015年7月13日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记所需的相关资料，被告应当于2015年7月13日后的360日内即2016年7月8日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2016年7月8日前办理，被告应自2016年7月8日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年1月15日通知原告，超过合同约定的时间2016年7月8日，应承担违约责任。综上，逾期办理房屋权属证违约金应以原告已付购房款335222元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月19日计算至2018年1月15日，为12101.52元（335222元×0.01%/日×361日）。关于焦点三，根据双方合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。原告与被告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，不予支持。关于焦点四，因涉案房屋不动产权属证书尚未办理，原告提交的证据不能证明房屋的实测面积与合同面积存在面积差异，其要求被告返还房屋面积差价款，不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告余洪芳、周杰逾期办证违约金12101.52元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告余洪芳、周杰开户费3249元；三、驳回原告余洪芳、周杰的其他诉讼请求。案件受理费881元，由原告余洪芳、周杰负担790元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担91元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1762元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月六日书记员 高 进