北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5592号上诉人（原审被告）：巩越折，男，1968年12月22日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京宸居物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区金沟河路19号20号楼5层506。法定代表人：胥佳琦，董事长。委托诉讼代理人：王悦石，男，北京宸居物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：赵林，男，北京宸居物业管理有限责任公司员工。上诉人巩越折因与被上诉人北京宸居物业管理有限责任公司（以下简称宸居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初44714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。巩越折上诉请求：撤销一审判决，改判我交纳三年的物业费7084．8元，或将本案发回重审。事实和理由：1．宸居物业公司提供的催缴照片是虚假的，其中未显示我的个人信息，是宸居物业公司单方填写的没有送达给我，而且是其一次性补照的，该照片不能证明宸居物业公司向我进行了催缴，2015年以前的物业费已经超过了诉讼时效；2．装修合同和水电费的缴费单能够证明我于2015年4月装修，2015年11月入住，我应当自入住后再开始交纳物业费；3．2012年1月的执行申请书不仅申请了诉讼费的执行，我也申请了交房，我于2012年4月才拿到房屋钥匙，一审法院认定执行申请书只涉及诉讼费是错误的；4．我是2014年收回的房屋，此前房屋被他人占用；5．我提供的照片可以证明宸居物业公司服务存在瑕疵，宸居物业公司主张的物业费应当减半收取，如果法院支持我上诉所主张的3年期间物业费，我同意全额支付；6．因为宸居物业公司是三级资质，在我和宸居物业公司没有书面合同的情况下，宸居物业公司的收费标准应依据《北京市物业服务收费办法管理试行》确定，即0．9元/平方米/月。宸居物业公司辩称，1．关于诉讼时效，我公司提供了详细的催缴证据，且一审中巩越折也认可我公司一直在催缴；2．我公司与房地产开发商签订的前期物业服务合同约定的物业费标准为2元/平方米/月；3．巩越折于2011年9月30日成为房屋的所有权人，其有义务交纳此后的物业费；4．巩越折就物业服务瑕疵提供的证据是片面的，我公司不认可物业服务存在瑕疵。同意一审判决，不同意巩越折的上诉请求及理由。宸居物业公司向一审法院起诉请求：1．判令巩越折向我公司支付北京市海淀区永金里小区2-1010室2011年9月1日-2018年8月31日的物业费16531．2元、公共区域照明费252元；2．判令巩越折向我公司支付逾期付款违约金8282．51元。一审法院认定事实：巩越折系北京市海淀区1010号房屋的业主，不动产登记事务中心出具的房屋所有权转移登记申请载明：该房屋的建筑面积为98．4平方米，巩越折的购房时间为2004年6月10日，申请日期为2011年9月30日，房屋转出方为北京天岳恒房屋经营管理有限公司。1997年6月6日，北京全联房地产开发有限公司（甲方）与宸居物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将永金里小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限自1997年6月起至本小区物业管理委员会正式成立之日止。宸居物业公司向法院提交了其与北京天岳恒房屋经营管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，其中约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2元/平方米/月；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时按年度一次性交纳全年的物业服务费，此后应按年度一次性交纳下一年度的全部物业服务费，交付期限为每次付款期开始的前30日内。审理中，巩越折抗辩称于2014年才收回涉案房屋，向法院提交了：1、（2009）海民初字第4827号民事判决书，该判决判令北京天岳恒房屋经营管理有限公司于竣工验收手续办理完毕后十日内向巩越折交付涉案房屋。后当事人不服一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2009年12月17日作出（2009）一中民终字第17986号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2、（2011）海民初字第18776号民事调解书，该调解书载明：当事人于2011年8月1日达成调解协议，北京天岳恒房屋经营管理有限公司于巩越折付清专项维修资金后五日内协助巩越折办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋登记至巩越折名下。3、2015年5月10日的燃气费发票。4、2015年4月18日的电费发票。5、2015年4月24日的房屋装修合同。6、2016年4月30日巩越折将涉案房屋出租的房屋租赁合同。7、巩越折于2012年1月18日提交的申请执行书，载明：执行依据是（2009）一中民终字第17986号民事判决，申请执行内容是诉讼费1034元。8、永金里7号楼建设工程关联单位通讯录，巩越折称涉案房屋被通讯录中的北京昊海建设有限公司占用至2014年。经质证，宸居物业公司对上述证据的证明目的均不认可，认为计费起始日期应以不动产登记事务中心的登记时间为准。关于诉讼时效的争议。宸居物业公司提交了催缴通知单的照片，照片显示催缴通知单张贴于1010号房屋外门，自2011年8月29日起宸居物业公司每年度进行催缴。经质证，巩越折不认可催缴通知单的真实性，称宸居物业公司自2015年之后才给其打电话催缴，之前没有与其联系过。一审法院认为：双方虽未签订书面物业服务合同，但宸居物业公司为涉案小区实际提供了物业服务，巩越折作为小区业主与宸居物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点主要在于：宸居物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效，巩越折承担物业费的起始日期如何认定，法院分别论述如下：首先，关于诉讼时效问题。诉讼时效，是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人积极行使权利，稳定法律秩序，维护交易安全。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”实践中，考虑到物业服务具有一定的持续性和公共服务性，在适用诉讼时效制度时不宜过于苛刻，本案中，宸居物业公司主张自2011年9月1日至2018年8月31日期间的物业费，提交了催缴通知照片，可以证明其并未明显怠于行使权力，故对巩越折提出的诉讼时效抗辩，法院不予采纳。其次，关于巩越折承担物业费的起始日期问题。巩越折虽抗辩称其于2014年才收回涉案房屋，但就该抗辩意见并未提供充分的证据，根据其提交的民事判决书、民事调解书并结合不动产登记事务中心出具的房屋所有权转移登记申请，可以认定巩越折于2011年9月30日取得涉案房屋的产权登记，是涉案房屋的所有权人。根据《物业管理条例》第六条及第四十二条的规定，房屋的所有权人为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故自2011年9月30日起，巩越折是诉争物业服务费用的交纳义务人。巩越折提交的证据不足以证实涉案房屋在2011年9月30日之后被他人占用，故对巩越折的抗辩意见，法院不予采纳。另外，关于巩越折抗辩物业服务质量不合格一节。巩越折提交的证据不足以证实宸居物业公司提供的物业服务存在严重质量问题，故对该抗辩意见法院不予采纳。但需进一步说明的是，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取改进措施，及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。综上，对宸居物业公司主张的物业费及公共区域照明费，法院支持自2011年9月30日至2018年8月31日期间的部分，对2011年9月30日之前的部分，法院不予支持。对宸居物业公司主张的违约金，因双方并未签订书面合同约定违约金，而且巩越折欠缴物业费系因双方对费用承担主体、物业服务质量等有争议所致，并非恶意拖欠，故对宸居物业公司主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、巩越折于本判决生效后七日内向北京宸居物业管理有限责任公司交纳自2011年9月30日起至2018年8月31日止的物业费16334．4元、公共区域照明费249元，以上共计16583．4元；二、驳回北京宸居物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，巩越折提交了以下证据：1．《北京市物业服务收费办法管理（试行）》和附件，用于证明按照该文件政策，三级资质的物业服务企业，对于带电梯房屋的物业费收费标准应为0．9元/平方米/月；2．小区内照片若干张，用于证明小区物业服务务存在瑕疵。宸居物业公司认可《北京市物业服务收费办法管理（试行）》的真实性，但不认可关联性及证明目的，主张该文件没有对于物业服务强制定价，只是提出了政府指导价。对于照片的真实性、证明目的均不认可，认为照片中为存放建筑垃圾的固定地点，不能证明小区物业服务存在瑕疵。巩越折另主张，依据本案中一审法院发布的开庭公告，证明宸居物业公司开始向其主张的物业费标准接近0．9元/平方米/月。宸居物业公司对此称其在起诉书的事实与理由部分对于物业费数额的书写出现了笔误，其已经及时进行了更正，且诉讼请求数额正确。本院经审理认定：巩越折提供的执行申请书中，申请执行内容除诉讼费1034元外，还手写有“北京市海淀区五孔桥永金里小区6号楼10J房屋一套”。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，巩越折虽未与宸居物业公司签订物业服务合同，但宸居物业公司依据其与北京天岳恒房屋经营管理有限公司签订的《前期物业服务合同》向巩越折提供了物业服务，巩越折享受物业服务的同时，应当依约支付物业服务费。巩越折依据《北京市物业服务收费办法管理（试行）》主张物业服务费标准为0．9元/平方米/月，但该文件中所涉政府指导定价标准对于宸居物业公司不具有强制性，宸居物业公司有权依据合同约定标准主张物业费用。宸居物业公司在起诉状中事实理由部分所载明的物业服务费及公共区域照明费用的数额与其诉讼请求金额不一致，宸居物业公司对此错误进行了解释，且其在庭审中对于诉讼请求的具体数额进行了固定，故宸居物业公司的诉讼请求应以庭审所述为准，其在起诉书中事实理由部分的错误表述不能成为巩越折主张物业费用标准的依据。巩越折针对宸居物业公司的诉讼请求提出了诉讼时效抗辩。对此本院认为，因物业服务具有持续性和公共服务性质，对于物业公司追索物业服务费用的请求，在适用诉讼时效时不宜过苛。本案中，宸居物业公司提供了催缴物业费用的照片，巩越折在一审期间亦认可2015年底宸居物业公司曾向其催要，故可以认定宸居物业公司并未明显怠于行使权利。对于巩越折提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。关于巩越折负有支付物业费义务的起始时间问题。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，巩越折于2011年9月30日登记为涉案房屋的所有权人，取得该房屋业主身份，故巩越折自此负有交纳物业服务费用的义务。巩越折所持其2014年收回房屋、2015年4月进行装修，但上述事实并不构成对交纳物业费义务的有效抗辩。此外，尽管执行申请书中载有“北京市海淀区五孔桥永金里小区6号楼10J房屋一套”的申请执行内容，但该申请书系巩越折单方意思，巩越折并未提供其他证据对于该项申请是否实际执行、执行完毕时间等事实提供证据，故对于巩越折所持其于2012年4月取得房屋钥匙的事实主张，本院亦不予采信。关于巩越折上诉提出的物业服务瑕疵抗辩。巩越折就其主张所提供的证据并不能证明宸居物业公司的服务构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。同时，物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。此外，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，对于巩越折以物业公司存在瑕疵为由要求减半收取物业费用的上诉的请求，本院不予支持。综上所述，巩越折的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费427元，由巩越折负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二〇年八月十四日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼