吉林省桦甸市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0282民初637号 原告：李某1，住吉林省桦甸市。 委托诉讼代理人：梅某，吉林达博律师事务所律师。 被告：桦甸市金穗房地产开发有限公司。 法定代表人：周某，执行董事。 委托诉讼代理人：李某2，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。 原告李某1与被告桦甸市金穗房地产开发有限公司（以下简称金穗公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人梅某，被告金穗公司的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某1向本院提出诉讼请求：1.判令金穗公司给付李某1违约金60万元(违约金以补偿款200万元的30%计算);2.判令金穗公司返还李某1测绘费、分割费、登记费、手续费共计46114元(其中税款21302元，A26-2门市2584元，A26-3门市2905元，A26-5门市4042元，A31-5门市4989元，A31-6门市5303元,A31-7门市4989元)。事实与理由：应政府建设规划要求，李某1新安大街与环城路桦甸市××街永信豆制品厂需要拆迁，拆迁方为金穗公司。为合理弥补李某1损失，2019年9月25日，李某1与金穗公司达成《协议书》，约定金穗公司给付李某1滨河国际小区六个门市房(即A26-2、A26-3、A26-5、A31-5、A31-6、A31-7)作为拆迁补偿，签订协议之日起两个月内办理房屋产权证，如有违约行为，金穗公司应向李某1承担违约责任，赔偿相关损失并支付补偿款200万元的30%违约金。协议签订后，李某1多次找金穗公司要求为其办理房产证，金穗公司以各种理由多次拖延。2020年4月14日和4月19日金穗公司让李某1交纳上述房屋税款、房屋分割费、测绘费、登记费、手续费等其他费用共计12笔。2020年4月20日李某1到政务大厅办理了上述6个门市房的房产证。根据双方签订的《协议书》第二条约定，以上房屋在办证过程中产生的所有税由金穗公司承担，除税之外的所有费用由李某1承担。现应由李某1承担的费用李某1已经自行交纳。根据相关法律规定，房产测绘所需费用应当由金穗公司支付，故金穗公司应当返还向李某1收取的税款、测绘费、分割费、登记费、手续费。李某1办理房屋产权证之日距签订协议之日已近7个月，远远超过协议中约定的两个月，金穗公司的拖延行为已经构成违约，并且给李某1造成了巨大经济损失。为了维护自身的合法权益，李某1诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 金穗公司辩称，1.本案的立案案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，房屋拆迁安置补偿合同是指“拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。但金穗公司不是李某1房屋被征收的拆迁人，金穗公司与李某1之间签订的《协议书》无效;2.金穗公司之所以与李某1签订《协议书》，是因为政府在征收李某1房屋过程中，李某1上访告状，政府为了平息李某1上访，让金穗公司与李某1私下签订的该份《协议书》，金穗公司给了李某1898.85平方米的商业用房。但李某1146.29平方米的被征收房屋在被政府征收时，政府的房屋征收部门也与李某1签订了“产权调换协议书”，给李某1安置了191.35平方米的商业用房。李某1的1处146.29平方米的房屋被国家征收时得到了两份补偿，而且补偿的房屋总面积为1090.20平方米(898.85平方米+191.35平方米);3.虽然金穗公司与李某1于2019年9月25日签订了《协议书》，但由于金穗公司不是李某1房屋被征收的拆迁人，况且签订《协议书》也并不是金穗公司的真实意思表示，金穗公司与李某1所签订的《协议书》无效，李某1依据无效的《协议书》要求金穗公司给付其违约金60万元的请求依法不能得到支持;4.金穗公司与李某1于2019年9月25日签订的《协议书》中，虽然约定的违约金是60万元，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，因为《协议书》中约定的违约金60万元明显过高，在李某1没有遭受任何损失的情况下，李某1要求金穗公司给付其违约金60万元的请求也不能得到支持；5.金穗公司为李某1办理房证，需要交纳70余万元的税金，因为金穗公司资金周转困难，金穗公司与李某1协商，李某1也同意金穗公司在2020年春节过后再给其办理房证，由于受疫情影响，春节过后，办理房证的市民服务中心没有对外办理业务，“新冠肺炎疫情”属于不可抗力，金穗公司在市民服务中心开始对外办理业务后，及时给李某1办理房产证，不属于违约，李某1要求金穗公司承担违约责任的请求于法无据。况且，金穗公司在与李某1于2019年9月25日签订《协议书》的当日，金穗公司就将六个门市房交给李某1占有、使用和管理，李某1也根本不能因为办理房证的时间事宜而遭受任何经济损失；6.金穗公司和李某1于2019年9月25日签订的《协议书》第二条约定，金穗公司只是负担办理房证过程中产生的所有税，除税之外的所有费用由李某1承担，金穗公司应当承担的税金，金穗公司已经承担了，李某1要求金穗公司返还的21302元税款并不是《协议书》中六个门市房的税款，李某1要求金穗公司承担该款没有依据。李某1要求金穗公司返还的测绘费、分割费、登记费、手续费没有依据。综上金穗公司请求法院驳回李某1的诉讼请求，保护金穗公司的合法权益。 李某1向本院提交如下证据： 证据1，2019年9月25日协议书。证明金穗公司对李某1的位于桦甸市启新街的永信豆制品厂进行拆迁，并同意给李某1六个门市房进行补偿。该协议第二条约定，以上房屋在办证过程中产生的所有税，由金穗公司承担，除税之外的所有费用由李某1承担。第三条约定，双方就本协议签订之日起两个月内办理房证，如有违约，金穗公司应向李某1承担违约责任，赔偿相关损失并支付补偿款200万元的30%违约金。经质证，金穗公司对该份证据的真实性没有异议，称因李某1的房屋被征收时，金穗公司并不是实际征收人，双方之所以签订该份协议书是因为李某1的房屋被征收时李某1上访，政府为了让金穗公司帮助政府平息李某1上访事宜，双方签订的该份协议书，协议书的内容并不是金穗公司真实意思表示。协议书签订之后，金穗公司已经按照约定，给李某1办理了房产证，并承担了应当缴纳的税金，虽然该份协议书第三条中约定了违约金，但由于双方签订的该份协议书无效，李某1依据无效的协议书要求金穗公司承担违约金的请求不能支持，况且在签订协议书当日，金穗公司已将六个门市房交付给李某1占有、使用和管理，李某1并没有因办理房产证时间延迟而遭受任何经济损失。根据合同法第一百一十四条的规定，双方约定的违约金赔偿数额过高，李某1要求金穗公司承担60万元违约金的请求不能得到支持。本院认为，李某1对该份证据真实性无异议，且该证据具有客观性，故本院对该份证据及该证据载明的内容予以采信。 证据2.收据（其中税款收据一张）。证明2020年1月14日金穗公司向李某1收取税款21302元，收取六个门市房的测绘费、登记费、手续费、分割费24812元，合计46114元。根据双方签订的协议书约定，税款应当由金穗公司承担，测绘费用应是由金穗公司委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘时向测绘单位支付的，上述税款和费用不是为李某1办理房产证时发生的费用，金穗公司应予返还。经质证，金穗公司对上述证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，称上述所有费用是李某1应当承担的费用，否则李某1也不可能自愿交纳上述费用。李某1所主张的税金21302元，与协议书中的六个门市房无关，而是双方在签订协议书时，李某1又另行要求以30万元的价格购买金穗公司的位于桦甸市新城国际小区A26栋145.72平方米的1号门市房，税金21302元是李某1自愿交纳的该门市房税款。按照协议书的约定，在办理协议书中六个门市房房产证过程中，除税金之外的费用，应当由李某1承担，所以李某1交纳了分割费、测绘费等相关费用，李某1交纳了之后再要求返还没有事实和法律依据。本院认为，金穗公司对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据真实性予以采信，但对于李某1交纳的税款21302元，因李某1说不清交纳的税款21302元是什么款项，金穗公司称该款是李某1缴纳的其购买的另一个门市房的税金，与本案无关，李某1对其主张未提供证据予以证明，故本院对21302元税款收据与本案的关联性不予采信。 证据3.吉林省住宅专项维修资金票据。证明在办理房证过程中应由李某1交纳的费用只有住宅专项维修基金。经质证，金穗公司对上述证据的真实性无异议，但称该组证据与本案没有关联性。本院认为，金穗公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。 证据4.房产证、结婚证。证明金穗公司为李某1办理六个门市房房产证的时间是2020年4月20日，李某1和于成艳是夫妻，其中登记在李某1名下的是A31-5、A31-6，登记在其妻子于成艳名下的是A26-2、A26-3、A26-5，登记在李某1亲属单世凯名下的是A31-7。经质证，金穗公司对该份证据无异议，故本院对该份证据予以采信。 证据5.银行卡交易明细、对账单、微信截图及聊天记录、光碟（欠条七张）、证人吕某1证言。证明李某1生产经营需要资金，因金穗公司没有按约定给李某1办理房产证，李某1不能用房屋抵押贷款，只好以月息2分的高利向吕某1借款155万元，并已向吕某1支付利息9.6万元，该利息损失是金穗公司违约造成的，微信记录、银行卡交易情况能证明双方之间是借贷关系。证人吕某1证明其与李某1是同学关系，李某1说房子没下来需要钱做生意，2019年9月份至2020年4月30日期间，李某1分七次向吕某1借款155万元，约定的利息是月息2分，李某1出具借款凭证的时间是借款凭证落款的时间，李某1共给付利息16.5万元。经质证，金穗公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议，称该组证据证明不了李某1的主张，李某1提供的银行卡交易情况只能证明其与吕某1之间有资金往来，但证明不了双方之间存在真实的借贷关系，没有证据证明吕某1取出款后是否给付了李某1，微信记录中的“健康就好”证明不了就是证人吕某1，如果没有涉案的房屋就能够影响到李某1资金周转，金穗公司认为不具有客观性和真实性。证人吕某2在李某1主张的本案七笔借款之前，双方之间根本没有借贷往来，但在2019年9月25日，也就是签订协议书的当天开始，双方存在大笔经济往来，金穗公司认为是虚假的，金穗公司将对原始的借款凭证的书写时间做司法鉴定，如果李某1所提交的借款凭证是虚假的，我们将追究李某1虚假诉讼的刑事责任。本院认为，李某1庭审中的陈述与证人吕某1的陈述存在诸多相互矛盾之处，本院对李某1待征事实产生合理怀疑，李某1未提交其他证据进一步举证证明，故本院对上述证据及上述证据欲证明的事实不予采信。 证据6.借款合同、抵押合同、房产登记信息。证明2020年6月18日李某1用金穗公司补偿的登记在李某1名下的两栋门市房在建设银行抵押贷款145万元，抵押的两栋房产价值总计2921261元。2020年6月28日李某1用登记在其妻子于成艳名下的门市房在桦甸市××镇银行抵押借款40万元，抵押房屋价值627480元。经质证，金穗公司对证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，称该组证据证明不了李某1的实际损失数额。本院认为，金穗公司对证据的真实性没有异议，故本院对该证据真实性予以采信。 证据7.情况说明。证明李某1对借条形成的时间和相关证据进行核对，对借条形成时间作出说明，以这次为准。这些借条均是李某1本人所书写，并辅助银行交易明细、微信聊天记录，证明双方存在借贷关系，所以对金穗公司提出对欠条真实性和形成时间做鉴定，李某1认为没有必要。经质证，金穗公司称该份情况说明属于李某1的自述，不能作为证据使用，情况说明中的内容与证人吕某3审时出庭所证明的内容相互矛盾。本院认为，该份证据系李某1自行书写，金穗公司不认可，该证据形式、来源不符合法律规定，本院不予采信 金穗公司向本院提交如下证据： 证据1.桦甸市人民政府房屋征收决定一份。证明李某1房屋所在区域征收的主体是桦甸市人民政府，金穗公司并不是李某1房屋被征收的拆迁人，双方所签订的协议书是无效的。经质证，李某1称虽然该房屋名义上征收人是桦甸市人民政府，但实际拆迁人是金穗公司，实际拆迁人和被拆迁人达成的协议并不违反国家法律强制性的规定，是合法有效的，并且已经实际履行。本院认为，李某1对该份证据真实性未提出异议，故本院对该份证据真实性予以采信。 证据2.产权调换协议书一份。证明李某1房屋被国家征收时，房屋的面积是146.29平方米，国家征收时已经与李某1于2019年9月27日达成了拆迁补偿协议，为李某1安置了191.35平方米的房屋。由此可见，双方签订协议书中所安置的六个门市房是无效的，金穗公司没有义务再给李某1安置898.85平方米的房屋。经质证，李某1称该产权调换协议书是与金穗公司达成拆迁补偿协议后，李某1和房屋征收部门签订的，如果李某1与金穗公司之间没有签订本案的协议书，李某1就不会和房屋征收部门签订该份产权调换协议书，所以该两份协议书均是签订双方的真实意思表示，是合法有效的。本院认为，李某1对证据真实性无异议，本院对证据真实性及该证据载明的内容予以采信。 证据3.桦甸市政务服务局出具的情况说明一份、周某与李某1通话录音光盘一张。证明因金穗公司与李某1签订协议书，给李某1安置的房屋缴纳税款较多，李某1同意金穗公司2020年春节过后给其办理产权证。由于春节过后至2020年3月25日，政务服务局一直没有正常工作，而是开展网上办理、预约办理等为群众办理业务，疫情得到控制时，市政服务中心才对外开始办理业务，给李某1逾期办理产权证，是由于疫情不可抗力的原因所致，金穗公司不应承担违约责任。经质证，李某1对证据有异议，称首先该情况说明上没有负责人签字，程序不合法，该情况说明的内容也不真实，李某1在2020年2月25日就正常到政府大厅缴纳过维修基金，所以情况说明上3月25日开始对外办理业务，应当是指的全部开放，但是未全部开放之前，也不影响正常办理业务。录音当中，李某1从未承认过同意金穗公司延期办房产证，只能证明李某1多次找金穗公司办理房产证。本院认为，经到桦甸市政务服务局核实，虽政务服务局于3月25日前通过网上、预约等方式为群众办理业务，但并不影响正常办理业务，对金穗公司欲证明的因疫情原因未办理房产证的主张，本院不予采信。通话录音中对李某1同意春节后金穗公司为其办理房产证的事实予以采信， 根据当事人的陈述及所提供的证据，本院认定事实如下：2019年9月25日，金穗公司（甲方）与李某1（乙方）签订协议书，载明：应政府建设规划，要求乙方新安大街与环城路桦甸市××街永信豆制品厂需要进行拆迁，拆迁方为甲方金穗公司，为合理弥补乙方损失，现双方本着公平、自愿、合理等原则，对拆迁事宜达成一致，订立协议如下：一、甲方将六个门市房转让给乙方作为补偿，29号楼北侧三个门市，分别为14号门市156.87平方米，12号门市104.29平方米，11号门市89.48平方米，总计350.64平方米，A31号楼爱国者东侧三个门市，分别为5号门市178.43平方米，6号门市191.35平方米，7号门市178.43平方米，总计548.2平方米。二、以上房屋在办理房产证过程中，产生的所有税由甲方金穗公司承担，以上房屋在办理房证过程中产生的除税之外的所有费用由乙方承担。三、甲乙双方就拆迁事宜签订协议之日起两个月内办理房证，如有违约行为，甲方应向乙方承担违约责任，赔偿相关损失并支付补偿款200万元的30%违约金。签订协议后，金穗公司将上述六个门市房交付李某1占有、使用。后李某1同意金穗公司春节后为其办理房产证。金穗公司缴纳了上述房屋的税款，李某1缴纳了房屋住房维修基金，另外李某1向金穗公司交纳了上述房屋测绘费、分割费、登记费、手续费合计24812元。金穗公司于2020年4月20日为李某1办理了上述房屋房产证。 本院认为，金穗公司作为拆迁人与李某1作为被拆迁人签订协议书是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。金穗公司未按合同约定的期限为李某1办理房产证，已构成违约，应承担相应的违约责任，故李某1要求金穗公司给付违约金的诉讼请求，本院予以支持。依据协议书约定，金穗公司为李某1办理房产证的期限至2019年11月25日。后李某1同意金穗公司春节后为其办理房产证，金穗公司承担违约金的起止时间应为2020年2月3日起至2020年4月20日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中金穗公司逾期办理房产证的行为的确构成违约，应当支付违约金，但金穗公司签订协议书后依约已将上述房屋实际交付，李某1也实际占有使用上述房屋，且李某1因金穗公司延期办证并未造成明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，本院酌定违约金为15万元。金穗公司辩解其不是拆迁人，协议书不是其真实意思表示，系无效合同，但其未提供证据予以证明，故对其辩解，本院不予支持。李某1主张其交纳的测绘费、分割费、登记费、手续费，金穗公司应予返还，但在双方签订的协议书中明确约定上述房屋在办理房产证过程中，产生的所有税由金穗公司承担，产生的除税之外的所有费用由李某1承担，李某1未提供证据证明其主张的上述费用不是双方协议书中约定的费用，故对李某1此项请求，本院不予支持。李某1虽主张金穗公司逾期为其办理房产证给其造成多项损失，但并未提供证据证实，本院不予采信。至于金穗公司提出对李某1为吕某1出具的七张借据中文字内容的书写时间进行鉴定的申请，本院认为，是否进行鉴定，并不足以影响本案判决结果，为减少诉累，避免扩大双方当事人的损失，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、桦甸市金穗房地产开发有限公司于本判决生效之日给付李某1延期办理房产证违约金15万元； 二、驳回李某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5129元，由桦甸市金穗房地产开发有限公司负担1650元，李某1负担3479元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  郝振萍 二〇二〇年八月十四日 书记员  荆成成