江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终607号上诉人（原审被告）：新余星辉农产品批发市场开发有限公司，住所地江西省新余市新欣北大道1689号。统一社会信用代码：91360500680927423A。法定代表人：李旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：简玲，江西弘道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小云，江西弘道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新余新绿农产品市场运营管理有限公司，住所地江西省新余市新欣北大道鲜活农产品批发市场13栋。统一社会信用代码：91360500596531258F。法定代表人：熊学华，该公司总经理。委托诉讼代理人：简玲，江西弘道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小云，江西弘道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡红英，女，1970年3月26日生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：喻贤文，男，1966年1月12日生，汉族，住江西省高安市。系胡红英配偶。上诉人新余星辉农产品批发市场开发有限公司（以下简称星辉公司）、新余新绿农产品市场运营管理有限公司（以下简称新绿公司）与被上诉人胡红英合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。星辉公司、新绿公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，并改判星辉公司、新绿公司向胡红英支付以一审判决第一项确认的未付租金为基数按年利率6%计算的违约金；2．一、二审案件受理费由胡红英负担。事实和理由：一、一审判决按每日50元计算违约金，不符合法律规定。胡红英的租金为投资收益，且已经高于一般租金标准。根据民间借贷司法解释规定，对未支付的利息，最高支持年利率24%，若按每日50元标准计算，折合月利率4.5%左右，明显过高。违约金一般不得高于标的额的30%。二、一审判决第二项“2019年9月1日起的违约金和租金”内容不明确。在此之后的租金应根据合同约定的付款时间支付，未到支付时间的不应主张，更不该直接判决。胡红英辩称，违约金每日50元，有合同依据。54650元不是按照每日50元计算的。一审判决2019年9月1日之后的违约金和租金具体明确。胡红英向一审法院起诉请求：1．请求新绿公司、星辉公司立即向胡红英支付店铺返租款124563元；2．请求新绿公司、星辉公司支付逾期支付租金的违约金54650元（违约金计算到2019年8月）及支付自2019年9月1日起的违约金和租金；3．判令星辉公司立即为胡红英办理产权证并支付违约金；4．诉讼费用由新绿公司、星辉公司承担。一审法院认定事实：胡红英在2015年购买新绿公司所属集团公司的另一子公司开发的新余市鲜活农产品批发市场13-1-1135号店铺，建筑面积50.85平米。2015年8月30日，双方签订《商铺委托经营管理合同》，该合同约定，胡红英购买的新余鲜活农产品批发市场13-1-1135号店铺，委托新绿公司经营管理，期限为十年，第一年返租租金33217元，在购房款中扣除；第二年返租租金37369元，在2016年9月7日前一次性支付。合同签订后，除第一年返租租金在房款中扣除外，新绿公司第二年37369元、第三年41521元、第四年45673元的返租租金均未支付。胡红英多次找新绿公司、星辉公司催讨无果，新绿公司多次承诺都未履行，由于本商铺之前写在案外人喻清香名下，其他原因改成胡红英名下，且商铺款一直是胡红英支付，总价381996元，星辉公司一直未办理完权属登记，按商品房买卖合同第八章第二十条规定，出卖人向买受人支付以全部房价款为基数按每日万分之零点五计算的违约金。一审法院认为，本案属合同纠纷。胡红英与新绿公司、星辉公司签订的《商铺买卖合同》《商铺委托经营管理合同》《承诺函》是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，予以确认。新绿公司、星辉公司未按约定时间向胡红英支付租金，属违约行为，应承担违约责任，故对胡红英要求新绿公司、星辉公司支付店铺返租款124563元的诉讼请求予以支持。另《商铺委托经营管理合同》中“如乙方未按约定支付租金，每逾期一日，应向甲方支付违约金伍拾元整”的约定符合法律规定，故对胡红英要求新绿公司、星辉公司支付至2019年8月按每日50元计算的逾期违约金54650元及2019年9月1日起违约金和租金的诉讼请求，予以支持。由于星辉公司一直未办理权属登记，按商品房买卖合同第八章第二十条规定，出卖人向买受人每日支付全部房价款的万分之零点五的违约金，故对胡红英要求星辉公司为其办理产权证并支付至2020年2月每日按全部房价款的万分之零点五计算的违约金2660元及2020年3月1日起违约金的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、新绿公司、星辉公司应于本判决生效之日起十日内向胡红英支付店铺返租款124563元；二、新绿公司、星辉公司应于本判决生效之日起十日内向胡红英支付按每日50元至2019年8月止的违约金54650元及自2019年9月1日起的违约金和租金；三、星辉公司应于本判决生效之日起一个月内为胡红英办理产权证并应于本判决生效之日起十日内向胡红英支付按全部房价款的万分之零点五计算的违约金2660元及自2020年3月1日起至办理完产权证之日止的违约金。案件受理费1942元，由新绿公司、星辉公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院确认一审法院查明的案件事实。本院另查明，胡红英起诉请求星辉公司、新绿公司支付违约金54650元是从2016年9月1日至2019年8月31日期间按每日50元计算得来；胡红英起诉请求“星辉公司、新绿公司支付2019年9月1日起的违约金和租金”是指星辉公司、新绿公司应向胡红英支付2019年9月1日至租金全部付清之日止按每日50元计算的违约金及第五年至第十年的租金，其中第五年的租金为49826元，第六年至第十年的租金均按购房款总价的8%计算，即33217元（415213元×8%=33217元）；胡红英起诉请求“判令星辉公司立即为胡红英办理产权证，并支付违约金”中的违约金是以全部购房款为基数按每日万分之零点五计算。2016年9月2日，新绿公司向喻清香出具《承诺函》，该函载明：新绿公司应于2016年9月7日之前支付第二年返租款37369元，因新绿公司资金周转困难，承诺2016年12月31日前支付一半，2017年3月31日前全部付清。本院认为，本案属合同纠纷。综合星辉公司、新绿公司的上诉请求、事实和理由，结合胡红英的答辩意见，本案二审的争议焦点为：本案约定违约金是否过高，应否调整；一审判决2019年9月1日之后的违约金和租金是否明确具体。关于第一个争议焦点。本案中，当事人约定违约金为每日50元。现星辉公司、新绿公司称违约金过高，应予调整。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”星辉公司、新绿公司未向本院提交证据证明违约金过高，星辉公司、新绿公司依法应承担举证不能的法律后果。因此对星辉公司、新绿公司主张违约金过高的理由不予支持。关于第二个争议焦点。胡红英向一审法院请求星辉公司、新绿公司支付2019年9月1日之后的违约金和租金的诉讼请求不明确，一审法院在未向当事人释明的情况下，径行判决不妥当。一审判决载明的2019年9月1日之后的违约金和租金未载明计算方式、金额等，致使判项不明确、不具体，应予以纠正。经释明，胡红英陈述2019年9月1日之后的违约金是指星辉公司、新绿公司应向胡红英支付2019年9月1日至租金全部付清之日止按每日50元计算的违约金，租金是指第五年至第十年的租金，其中第五年的租金为49826元，第六年至第十年的租金均按购房款总价的8%计算，即33217元（415213元×8%=33217元）。如前所述，2019年9月1日之后的违约金仍按合同约定执行，但2019年9月1日之后的租金应分段：第五年的租金因胡红英起诉时已到期，星辉公司、新绿公司应依约向胡红英返还第五年的租金49826元，但第六年至第十年的租金履行期限尚未届满，胡红英可在租金履行期限届满后依法另行主张。另胡红英主张的54650元违约金是从2016年9月1日至2019年8月31日期间按每日50元计算得来，但根据《商铺委托经营管理合同》约定，第二年租金应于2016年9月7日前向胡红英支付，因此，违约金应从2016年9月8日开始计算。新绿公司于2016年9月2日出具《承诺函》，载明因新绿公司资金周转困难，对2016年9月7日之前支付的第二年返租款37369元，承诺2016年12月31日前支付一半，2017年3月31日前全部付清。该《承诺函》由胡红英提交至一审法院，表明胡红英接受《承诺函》所涉内容，因此第二年返租租金的支付时间变更为2016年12月31日前支付一半，2017年3月31日前全部付清。到期后，新绿公司未支付，因此违约金应从2017年1月1日开始计算，截至2019年8月31日，违约金为48650元（50元×973天=48650元）。胡红英主张违约金是从2016年9月1日开始计算，没有事实依据。综上所述，星辉公司、新绿公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清楚，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初622号民事判决第一项、第三项；二、变更江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初622号民事判决第二项为：新余星辉农产品批发市场开发有限公司、新余新绿农产品市场运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向胡红英支付违约金48650元（暂算至2019年8月31日，2019年9月1日至租金付清之日止的违约金按每日50元计算）、2019年9月1日至2020年8月31日的租金（第五年的返租租金）49826元；三、驳回胡红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1942元，二审案件受理费2252元，合计4194元，由新余星辉农产品批发市场开发有限公司、新余新绿农产品市场运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 欢审判员 甘致易审判员 艾小红二〇二〇年八月十一日法官助理吴娜书记员邹慧贤