山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2346号 上诉人（原审原告）：淄博红城置业有限公司，住所地淄博市张店区北西六路齐泰商城5号营业房2楼。统一社会信用代码：91370303MA3DMCKG5U。 法定代表人：荆凯，总经理。 委托诉讼代理人：毕宜国，桓台锦秋法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：周广海，男，1974年7月1日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：曲菱歌，山东正义阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东万鹏房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区中心路197号。统一社会信用代码：91370303771035738J。 法定代表人：杜吉鹏，总经理。 被上诉人（原审第三人）：淄博市张店区马尚镇马尚西南村村民委员会，住所地淄博市张店区和平路西首。统一社会信用代码54370303B47628081Y。 法定代表人：吕丕强，主任。 委托诉讼代理人:崔征，山东柳泉律师事务所律师。 上诉人淄博红城置业有限公司（以下简称红城置业）因与被上诉人周广海、山东万鹏房地产开发有限公司（以下简称万鹏公司）、淄博市张店区马尚镇马尚西南村村民委员会（以下简称西南村委）案外人执行异议之诉一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 红城置业上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决将本案改判或发回重审。二、撤销(2019)鲁0303执异160号执行裁定书，停止对涉案土地、房产的拍卖。三、依法确认位于淄博市张店区土地证号张店区集用1999字第0025号)上诉人为合法权利人。四、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院程序不合法、认定事实错误、适用法律错误，导致判决错误，依法应予以改判或发回重审。一、一审法院程序错误。理由如下：一审法院追加西南村委为第三人参加诉讼，程序违法。本案中所涉及的位于淄博市张店区土地证号张店区集用1999字第0025号)，西南村委因欠山东张店农村商业银行股份有限公司(简称张店农商行)贷款以以物抵债方式抵债给张店农商行，2002年8月22日双方签订《抵债协议书》。2005年4月1日张店农商行将涉案房产、设备、土地租赁给西南村委，双方签订租赁协议书。张店农商行、西南村委因涉案标的物发生租赁合同纠纷一案，经审理作出(2009)张商初字第182号、(2009)淄商终字第539号《民事判决书》，在上述判决书中均认定“张店农商行与西南村委签订的《抵债协议书》、《租赁协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效协议，双方均应遵照履行。”由此证明涉案标的物已经属于张店农商行，而不再属于西南村委，西南村委不再是涉案标的物的所有人，与西南村委不存在利害关系。所以，在本案中，一审法院追加西南村委作为第三人参加诉讼不符合法律规定，程序违法。二、上诉人具有对涉案执行标的足以排除强制执行的民事权益。上诉人提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。1、红城置业在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。张店农商行合法取得涉案标物所有权(由(2009)张商初字第182号、(2009)淄商终字第539号《民事判决书》证明)后，通过山东佳联拍卖有限公司对外拍卖。2010年3月24日，万鹏公司拍的涉案房产、土地及地上附属物。证明万鹏公司取得涉案标的物符合法律规定。2017年4月26日，万鹏公司将涉案标的物卖给红城置业，双方签订《买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，红城置业与万鹏公司签的书面合同合法有效，且法院第一次对涉案标的物查封时间为2018年7月30日。2、红城置业在法院查封之前己合法占有涉案标的物。红城置业与万鹏公司签订合同后，万鹏公司法定代表人杜吉鹏将《拍卖成交确认书》、《集体土地使用证》交付给红城置业。案外人李一川、沈剑、万鹏公司法定代表人杜吉鹏三人共同到涉案标的现场查看。案外人李一川代表红城置业接收涉案标的物，随后，派出工作人员进行看管。红城置业一审期间提交的证据一、沈剑的证人证言足以证明红城置业与万鹏公司买卖合同及行为的真实性、合法性。证明红城置业在法院查封之前已合法占有涉案标的物。3、红城置业已全部支付价款。一审期间上诉人提交的万鹏公司出具的收款收据六份(证据六)及证据七至证据十一证人证言、银行流水证明红城置业已经按照约定足额支付购头价款2140万元。4、涉案标的物未办理过户登记非自身原因。涉案房产土地未变更到红城置业名下，责任不在红城置业，在于当时张店农商行没有与万鹏公司将涉案标的物办理过户登记，但并不影响万鹏公司已取得涉案标的物所有权及土地使用的转移。导致万鹏公司转让给红城置业未办理产权转移登记。由此证明涉案标的物未办理过户登记并不是红城置业自身原因造成。但这并不影响红城置业取得土地使用权、房产、地上附属的所有权转移。5、依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，造成涉案标的物没有办理过户，责任不在红城置业，红城置业不存在过错。综上，上诉人具有对涉案执行标的足以排除强制执行的民事权益。三、一审法院适用法律错误。1、一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修订)第43条，第63条认定红城置业与万鹏公司签订的《买卖合同》无效，适用法律错误。因为万鹏公司取得涉案标物不违反法律、法规强制性规定，属于合法有效行为。《物权法》第182条对“房随地走，地随房走”作出规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物并抵押。《担保法》第36条规定乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。结合本案，万鹏公司已通过拍卖取得涉案房产土地及地上附属物，万鹏公司转让给红城置业的标的物也是按照拍卖成交确认书标的物转让(但中间不包括万鹏公司因政府工程占地已经让出的部分，并且万鹏公司也已经取得因被占地的补偿款)。2、本案涉案标的物的土地使用权，西南村委已经在2002年8月份合法转移给张店农商行，其土地使用权已不属于西南村委。综上，一审法院以认定交易时间为2017年，必须符合当时法律法规关于农村集体土地流转的相关规定，适用2004年8月22日修正《上地管理法》第43条，第63条认定红城置业与万鹏公司签订的《买卖合同》无效，属于适用法律错误。3、第三人西南村委提交的与淄博老杨家食品有限公司签订的《租赁经营协议》无效，其租赁行为完全是一种不合法的侵权行为。在红城置业提交的证据五(2009)淄商终字第539号民事判决书查明，张店农村信用合作社租赁给西南村委，但西南村委与张店农村信用合作社租赁关系在该案件中已经解除。所以，西南村委对外出租行为不合法，属于侵权行为。4、一审法院适用《物权法》第6条、第9条认定上诉人对涉案标的物不享有物权错误。在本案中，红城置业通过一审提交的证据证明已经实际取得涉案标的物。四、第三人西南村委与张店农商行因确认合同无效纠纷一案，第三人西南村委以集体上地使用权不能转让为由主张《抵债协议》无效起诉，张店区法院作出(2019)鲁0303民初5152号民事裁定，裁定驳回西南村委的起诉。西南村委不服提起上诉，二审法院作出(2020)鲁03民终513号民事裁定，维持原裁定。通过上述案件证明在本案中，涉案标的物土地使用权转移并不违反法律和法规的强制性规定，所以，一审法院认定红城置业与万鹏公司《买卖合同》无效错误。五、假设按照一审判决认定，以集体土地使用权不能转让为由，认定红城置业与万鹏公司签订的买卖合同无效。那么，以此推论张店农商行与万鹏公司之间转让行为也是无效，法院就不能因周广海案件而查封、拍卖涉案标的物。综上所述，一审判决程序错误，适用法律不当，认定事实错误，导致判决错误，依法应予以改判或发回重审。 被上诉人周广海辩称，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人西南村委辩称，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人万鹏公司未提供书面答辩意见。 红城置业向一审法院起诉请求：一、请求法院依法撤销（2019）鲁0303执异160号执行裁定书，停止对涉案土地、房产的拍卖；二、请求依法确认位于淄博市张店区土地证号张店区集用1999字第0025号)为原告所有。 一审法院认定事实：1、执行异议之诉案件由来。2018年5月17日，本案被告周广海以民间借贷纠纷为案由对万鹏房产公司、罗汉强提起诉讼，一审法院于2018年7月30日查封了产权人为西南村委及案外人淄博罐头食品厂的房屋及土地，房产证号为张店区集字第××号、土地证号为张集用1999字第0025号，房屋坐落于张店区首（即涉案争议标的物）。一审法院于2018年11月26日作出(2018)鲁0303民初3886号民事判决，判决被告万鹏房产公司偿还周广海借款本金1300000元、利息524663元(截至2018年3月26日)及今后发生的利息。该判决书生效后，万鹏房产公司未履行法律文书所确定的义务，周广海遂向一审法院申请执行，2019年3月20日，一审法院向被执行人万鹏房产公司及其他相关案外人送达(2019)鲁0303执79号通知，通知他们一审法院将依法对被执行人万鹏房产公司所有的位于淄博市张店区土地证号张店区集用1999字第0025号)采取评估、拍卖措施。一审法院责令被执行人万鹏房产公司及其他占有人从上述房地产中迁出。 一审法院认为，案外人执行异议之诉案件的审理重点在于案外人对案涉执行标的是否享有实体权益及该实体权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据原告提供的土地买卖合同、收款凭证等交易证据，不能证明其对涉案执行标的享有排除执行的物权权益。 一、涉案土地买卖合同无效。涉案交易对象为农村集体土地，交易时间为2017年，必须符合当时法律法规关于农村集体土地流转的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。” 依据上述法律规定，禁止农村集体土地流转，禁止城镇居民购买农村房屋，依然是国家法律和政策的基本原则。前已查明，涉案土地性质为集体土地，禁止除上述法律规定用途外的流通和转让。因此，该土地买卖合同违背上述法律强制性规定，扰乱农村集体土地管理、控制秩序，应为无效合同。原告据此不可能取得涉案土地使用权。 本案审理执行异议之诉案件，只对异议人是否具有排除强制执行的民事权益予以审查，当事双方及其他利害关系人因无效合同产生的债权债务关系，可另案处理。 二、退一步而言，即使上述土地转让合同有效，但从涉案土地买卖合同的具体履行现况分析认定，原告亦不享有对涉案执行标的足以排除强制执行的民事权益。以下分析论证均建立在合同合法有效的前提之上。 （1）原告对涉案土地仅享有普通的债权请求权。案外人提起执行异议之诉，人民法院首先判断案外人对案涉执行标的是否享有实体权益及实体权益的性质作出认定。从涉案合同的履行状况看，原告除支付部分土地款（收据注明2140万元），并持有涉案土地使用权证书外，未办理土地使用权登记转让、变更手续，也未实际占有、使用、收益、处分，物权的四项基本权能都不具备，现原告仅享有要求出卖人交付土地及土地附着物并办理土地使用权转移登记的债权请求权，与申请执行人周广海因民间借贷形成的普通金钱债权一样同属一般债权，一般债权，均应平等保护，没有给予优先保护的权利基础和依据。 （2）原告对涉案土地并不享有物权权利，其要求确认涉案土地归其所有，不符合物权法物权变动的有关规定。《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，依照法律规定应当交付。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案系通过合同交易方式转让土地，属于典型的法律行为，根据物权法第二十八条、第二十九条的规定，除因法律行为以外的原因如征收决定、法律文书、继承和遗赠等发生的物权变动无需登记外，其余因法律行为导致的物权变动应当依法履行登记程序，始能产生物权变动的效力。涉案交易对象为不动产土地，交易行为为法律行为，因此，该交易项下物权的取得、设立必须依法登记，才产生物权设立、转移之法律效果。它属于当事人依法申请登记即可取得物权的范畴，换言之，在法律行为项下的物权变动，当事人可以经其申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，其基于不动产登记即可取得案涉土地所有权，它不属于人民法院以司法确权的形式取得物权的范围和方式，当事人不能将其应当履行的申请物权登记的责任和义务转嫁给司法机关，对此，人民法院不予支持。 同时，《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”涉案土地转让合同尚处于履行阶段，当事双方争议尚属于合同履行问题，并非因物权归属和内容而产生的争议，也不符合人民法院司法确权，判断权属的法律情形。故原告认为其享有涉案土地所有权，并要求确认涉案土地归其所有的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。 (3)原告也不享有物权期待权，没有给予优先保护的权利依据和事实依据。物权期待权，我国法律并未作出明确规定，其系指在买卖等交易情形下，买受人已经支付全部价款并实际占有、使用标的物，享有请求出卖人协助办理物权登记转移手续，进而取得完全物权的权利。 该物权期待权，从债权过渡而来，处于物权取得预备阶段的权利状态。本质上属于债权，但已具有物权的部分属性与效力，具备了物权的基本权能。如：占有、使用、收益及有限的处分权。在物权期待权状态下，出卖人已丧失对标的物的控制、处分及使用、收益权，标的物已不再属于出卖人的责任财产。因此，相对于普通债权而言，物权期待权具有优先保护的现实需要和权利基础。 综观本案，前已查明，原告仅支付了购地款，并未实际占有、使用标的物，其权利仍停留在一般的债权请求权状态，而非物权期待权。 至于原告主张的已经派人控制涉案土地的事实，该行为即使存在，也是单方占有交易标的物的行为，非正常履行合同项下的权利义务行为，不产生法律意义上的法律效果。其据此主张已经占有使用涉案争议标的物，不予支持。 另，一审法院进一步阐明，当事人必须厘清“物权与债权请求权”的关系，两者不能混同。债权仅是引起物权变动的原因，债权请求权本身不属于物权。换言之，债权有效，并不一定取得或者享有物权。物权的设立、变更、转让、消灭必须遵守物权法的规定。即遵循动产交付，不动产登记的基本规则。某些情形下，即使债权合同有效，但如果存在法律或事实上不能履行的情况，当事人亦不能取得物权，只能选择解除合同，赔偿损失等救济措施。因此，原告认为自己履行了付款义务，就享有交易标的物的物权，混淆了物权与债权两者之间的关系。 综上，依据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告淄博红城置业有限公司的本案全部诉讼请求。案件受理费148800元，由原告淄博红城置业有限公司承担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人红城置业二审中提供桓台县公安局刑事侦查大队对被上诉人万鹏公司法定人杜吉鹏所做的询问笔录一份、询问通知书一份，该证据来源于桓台县公安局因杜吉鹏涉嫌诈骗案件所形成的刑事卷宗。拟证明涉案土地使用权及地面附属物详见山东佳连拍卖有限公司拍卖成交确认书物资内容，涉案标的物已实际交付给上诉人。万鹏公司法定代表人杜吉鹏在该询问笔录第一页明确表明万鹏公司与红城置业对涉案标的物买卖行为。在第三页倒数第八行杜吉鹏明确说明与李一川签订的土地买卖合同真实性无异议，土地转让价格2100万元，合同中虽然是签订2650万元，但该宗土地及房产实际价格为2100万元，该内容属于万鹏公司法定代表人杜吉鹏明确表示与上诉人诉讼期间所说的涉案标的物交易价格2140万元是相对应的。在询问笔录第三页中倒数第一段杜吉鹏明确表示涉案标的物已经对李一川进行了实际交付。并且杜吉鹏在该询问笔录中明确表明案外人沈剑是该买卖行为的介绍人和知情人。该证据证明对涉案标的物万鹏公司与上诉人之间已经进行了实际交付，上诉人并已经实际交付2140万元的事实。因为该笔录中杜吉鹏认可收到李一川给其转款的行为，所以该证据能够证明上诉人与万鹏公司之间的买卖行为是真实合法的，不违反法律规定。被上诉人周广海质证称，对询问通知书和询问笔录的真实性无异议，对证明内容有异议，我方对此并不知情。被上诉人西南村委质证称，需请上诉人明确证据的来源。刑事卷宗属于国家机密，从证据材料上看不出调取人员的手续，故对该证据的真实性不予确认，对证据不予质证。 经法庭向上诉人红城置业询问，其明确该份询问通知书和询问笔录来源于红城置业实际控制人李一川的报案，李一川怀疑杜吉鹏有诈骗行为报案，公安机关调查后认为未构成诈骗行为，未作为刑事案件立案。 对当事人争议的事实本院认定如下：上诉人红城置业二审中提供的李一川报案后公安机关依据李一川报案所作询问的询问通知书及询问笔录，该两组书面材料加盖了有关公安机关的印章，从证据的真实性上并无存疑处，应予确认。但该份笔录性质上属于案外人所作个人陈述，在缺乏有关客观证据互相印证的情况下，案外人李一川及杜吉鹏所作说明，不能作为认定本案所涉有关基本法律事实的依据，本院对此不予采信。 二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、上诉人红城置业请求确认案涉被执行房屋及土地归上诉人所有、停止对案涉土地拍卖的执行程序有无事实及法律依据；二、一审法院追加西南村委作为本案第三人参加诉讼程序是否违法的问题。 关于上诉人红城置业请求确认案涉被执行房屋及土地归上诉人所有、停止对案涉土地拍卖的执行程序有无事实及法律依据的问题。上诉人红城置业主张其系通过买卖方式取得案涉房屋及土地所有权，因目前该房屋所在土地性质仍为集体所有土地，其在进行买卖时未进行充分审查，向未实际取得案涉土地使用权、未被依法登记为权利人的万鹏公司购买案涉厂房土地并签订买卖合同的行为应为无效，原审对此所作认定正确，应予维持。上诉人红城置业另主张其对前述买卖合同已实际履行，主张通过其二审提供的询问笔录能够确认上诉人公司的实际控制人李一川与万鹏公司法定代表人杜吉鹏之间对案涉买卖合同进行了履行，如前所述，相应询问笔录内容性质上为案外人李一川和被上诉人万鹏公司法定代表人杜吉鹏所作陈述，需结合其他客观证据对有关内容作出确认，另外，即使上诉人红城置业一审中提供的银行流水明细真实，在案涉买卖合同为无效的情形下，上诉人亦不能据此取得涉案土地使用权。对上诉人红城置业主张的该合同履行事实，本院不予采纳认定。上诉人红城置业另主张其对案涉土地进行了占有即万鹏公司向其交付了案涉房屋、土地，首先，其提供的照片未经其他当事人确认，本院不予认定；其次，上诉人红城置业本案中对案涉房屋、土地的权利来源主张为与万鹏公司的交易行为，在案涉不动产买卖合同无效的情况下，有关交付行为并不能影响案涉不动产物权的实际变动。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因上诉人红城置业提供的证据尚不足以证明其为案涉房屋、土地的实际权利人，一审驳回其确认案涉被执行房屋及土地归其所有、停止对案涉土地拍卖的执行程序的诉讼请求，并无不当。上诉人红城置业的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于一审法院追加西南村委作为本案第三人参加诉讼程序是否违法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，具有当事人的诉讼权利义务。”故对于第三人的标准应由人民法院根据案件所涉基本事实、当事人之间的法律关系进行审查确定。本案中，西南村委在将案涉场地抵债给案外人张店农商行后仍为案涉场地的租赁人，一审法院为查明本案涉及的有关法律事实，通知西南村委作为第三人参加诉讼，符合法律规定。上诉人红城置业关于一审法院通知西南村委作为第三人参加诉讼属程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人红城置业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费148800元，由上诉人淄博红城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李兴民 审 判 员 王 娜 审 判 员 李灵福 二〇二〇年八月十三日 法官助理 庞风华 书 记 员 苏银银