山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1322民初4254号 原告：牛庆颖，男，1982年7月11日出生，汉族，山东省郯城县村民，现住郯城县。 委托诉讼代理人：王永亭，山东师郯律师事务所律师。 被告：徐娜娜，女，1989年3月20日出生，汉族，山东省郯城县村民，住该村。 被告：蔺兴强，男，1988年3月14日出生，汉族，山东省郯城县村民，住该村。 被告：郯城百事通房地产营销策划有限公司，住所地：郯城县建设路与郯东路交汇处路口。 法定代表人：徐亮。 原告牛庆颖与被告徐娜娜、蔺兴强、郯城百事通房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告牛庆颖及其委托诉讼代理人王永亭、被告徐娜娜、被告蔺兴强、被告郯城百事通房地产营销策划有限公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛庆颖向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告蔺兴强、徐娜娜立即支付购房款255000元及至今利息，被告郯城百事通房地产营销策划有限公司承担连带支付责任；2.请求诉讼费、房屋交易费及相关费用由被告徐娜娜、被告蔺兴强、被告郯城百事通房地产营销策划有限公司负担。事实和理由：原告牛庆颖因出售郯西路139号锦城公寓308室房产一套，被告蔺兴强弟弟联系购买。2019年12月7日，被告蔺兴强、徐娜娜夫妻二人联系中介公司与牛庆颖委托的代理人谢舰艇签订了房屋买卖合同，房屋价款300000元，约定所有产生的税费由蔺兴强、徐娜娜承担，牛庆颖己将涉案房产交付给蔺兴强、徐娜娜。牛庆颖收到购房款定金40000元，郯城百事通房地产营销策划有限公司收到牛庆颖交易押金10000元。2020年6月15日，蔺兴强通过微信转给牛庆颖5000元。蔺兴强、徐娜娜、郯城百事通房地产营销策划有限公司负责人徐亮相互之间恶意串通，且已对涉案房产进行了改造，对剩余购房款拒绝支付。徐娜娜、蔺兴强、郯城百事通房地产营销策划有限公司的合谋、恶意串通行为，严重欺骗了牛庆颖的善良、诚信，且已给牛庆颖造成精神伤害和经济损失。鉴于上述事实，为维护原告合法权益，现依法对上列被告提起民事诉讼，请法院依法判决上列被告连带支付剩余购房款255000元及利息、费用。 被告徐娜娜、蔺兴强共同辩称，1、原告与二答辩人签订房屋买卖合同属实，涉案楼房总价300000元，合同签订后，答辩人先支付原告购房款40000元(第二条第二项)。合同第二条第2项规定，剩余房款260000元，待以该房产办理按揭贷款后，答辩人将银行贷款260000元支付原告。后因涉案房产性质系商业分割用房，银行拒绝为涉案房产办理按揭贷款。经原告与答辩人协商，将房屋买卖合同作废，答辩人与原告又重新签订了二手房买卖协议书，该协议书第4条规定，“由乙方向甲方支付45000元人民币的定金”，于是在签订二手房买卖协议书时，答辩人又支付原告房款5000元，剩余房款为255000元(协议书第5条)；2、答辩人与原告签订了二手房买卖协议书并未规定涉案房产过户费有哪方承担，根据公平原则和房产过户的一般规定，双方都应当承担各自的过户费用，因此，原告的诉求第二项要求答辩人承担全部过户费用无事实依据；3、2014年10月23日郯城新佳美置业有限公司与原告就涉案房产签订了锦诚公寓房买卖协议书，涉案房产登记在郯城新佳美置业有限公司的法定代表人姚惠平名下，原告又将涉案房产出售给答辩人，答辩人与原告签订的二手房买卖协议书中并没有规定双方履行协议的先后顺序，根据法律规定，原告与答辩人应当同时履行协议，然而涉案房产尚且没有过户到答辩人名下，原告不享有先诉抗辩权，所有原告无权要求答辩人先支付剩余购房款；4、至于原告诉状中所称，答辩人与徐亮恶意串通，欺骗原告，纯属原告编造谎言。 郯城百事通房地产营销策划有限公司辩称，我公司确实收到原告10000元押金，约定在房屋过户后和房屋交付后退还押金10000元。原告诉我们三被告恶意串通，我公司认为不存在。我公司不应该承担连带责任，我们公司是居间人，只是代出合同。原告诉求我公司连带支付购房款不合理，我公司未在购房合同上盖章，我们只是打出合同供双方签署，故不应承担连带责任。购房双方最早达成购房意向，找到我们打份购房合同，合同内容大意为：买房支付首付款4万元，剩余房款双方协助办理按揭贷款支付卖方。后发现房产不在卖方名下，卖方常年不在本地，房产登记在房产公司法人代表姚惠平名下，原告与法人代表之间有房屋买卖协议约定过户费用由姚惠平和原告分别承担，承担比例为7:3，原、被告双方签订合同也是按照这个比例来，所以导致双方之间第一份合同作废，又另行签订新的购房合同。当时贷款无法办理，原因系权属属于商业服务不是住宅类型，后签订第二份合同，双方同意先过户后抵押贷款，贷款手续由所在楼盘开发公司在汉源银行办理先过户后抵押贷款，后因为要过户，姚惠平因合同中签订面积与现实户型面积不符，要求原告补交7平方差额才给过户，原告后提出税费由被告承担，双方遂致纠纷。 原告为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告双方签订合同真实性，同时房屋价款300000元，合同明确约定税费由被告承担；2、购房定金协议复印件一份，证明原告的购房委托代理人与被告徐娜娜签订，该房屋面积、位置及价款、首付定金40000元；3、郯城百事通房地产营销策划有限公司中介专用收据一份，证明郯城百事通房地产营销策划有限公司自始至终参与原、被告房产买卖并收取押金，并不是代书行为，而是实质参与买卖行为；4、原告与蔺兴强微信聊天截图一份，证明蔺兴强拖延缴纳购房款的事实；5、视频光盘一份，证明郯城百事通房地产营销策划有限公司的工作人员与原告通话内容，证明三被告相互串通恶意拖欠购房款的事实；6、原告与姚惠平签订的房屋买卖协议，证明原告对房屋有所有权、使用权及处置的权利。 上述证据经三被告质证，共同发表质意见如下：对于证据六，无法证明原告与姚惠平之间的纠纷已经解决，该协议日期、姚惠平签字处与原告此前给我们的复印件不符；对于证据一，该合同已经解除，是原告提出的，有视频为证，合同中未明确约定税费由我们承担；对于证据二，无异议；对于证据三，郯城百事通房地产营销策划有限公司公司收取的是押金并非中介费；对于证据四，真实性无异议；对于证据五，无法证实我们三方恶意串通，是正常沟通。 被告为证实其主张，向本庭提交证据如下：1、聊天记录一份，标注了过户费约定问题；2、视频光盘一份，证明原告承认解除第一份合同的事实；3、买卖合同一份，证明双方第二次签订的房屋买卖合同内容；4、原告向我们提供的其与姚惠平签订的购房协议复印件一份，证明原告现提供的原件中该协议日期、姚惠平签字处与原告此前给我们的复印件不符。 上述证据经原告质证，发表质证意见如下：对于证据一，真实性无异议，只能证明我与姚惠平之间的过户费用约定问题，与被告之间的买卖合同无关；对于证据二，真实性无异议；对于证据三，内容属实，是第一份合同的补充，同时证明对于过户税费承担，是由被告承担，原、被告无异议；对于证据四，姚惠平的签字是2020年6月底签订的，但是是19年10月份付清的房款，所以日期写的是19年10月份。 被告蔺兴强向本庭申请证人蔺某出庭作证。 对于证人蔺某的证人证言，经原、被告双方质证，原告发表质证意见：证人与原、被告有利害关系，证人与蔺兴强是叔兄弟，证人始终在郯城百事通房地产营销策划有限公司与原、被告进行房产交易买卖，第一份合同，证人说没有实际履行不属实，第一份合同签订后，原告已经将涉案房产交付被告，被告进行了房屋重新装修，因被告迟迟不付房款，故在证人主持下，又签订第二份补充合同，并不是第二份合同否定了第一份合同，对于税费过户费约定应以第一份合同为准，姚惠平与原告签订的协议合法有效，不适用于原告与被告之间的房屋买卖协议。被告徐娜娜、蔺兴强、郯城百事通房地产营销策划有限公司，对证人证言均无异议。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月23日，原告牛庆颖与郯城新佳美置业有限公司签订《锦诚公寓房买卖协议书》，双方约定郯城新佳美置业有限公司将其位于郯西路西侧、团结路以南的锦诚公寓3层308室公寓式商住房出卖给原告牛庆颖，原告分期付清全部房款后三个月内办理房产登记、过户手续，费用按照有关规定各自承担。后郯城新佳美置业有限公司按照协议约定向原告牛庆颖交付房产。至2019年10月3日，原告牛庆颖分期付清全部房款，截至法庭辩论终结之前，该处房产仍未办理过户，尚登记在郯城新佳美置业有限公司法定代理人姚惠平名下。 后原告牛庆颖意出售郯西路139号锦诚公寓308室房产，经证人蔺某介绍与被告徐娜娜、蔺兴强达成买卖意向，2019年12月7日，由被告郯城百事通房地产营销策划有限公司根据原告牛庆颖与被告徐娜娜、蔺兴强的意思表示，拟具《房屋买卖合同》：该处房屋售价总额为300000元，付款方式为银行贷款，买方于本合同签订之日起向卖方支付定金人民币40000元（可转购房款），剩余房款260000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付卖方，交易税费由买方承担。合同签订后，被告蔺兴强依约向原告牛庆颖的代理人谢舰艇支付定金40000元，原告牛庆颖亦于2020年春节前将该处房屋交付被告徐娜娜、蔺兴强。 2019年12月7日，被告郯城百事通房地产营销策划有限公司收取原告牛庆颖代理人谢舰艇交纳的房屋买卖押金人民币10000元。 后锦诚公寓3层308室因故无法办理银行按揭贷款业务，被告徐娜娜、蔺兴强未能依照《房屋买卖合同》约定申请银行贷款支付剩余购房款。 2020年6月16日，原告牛庆颖与被告徐娜娜、蔺兴强另行签订《二手房买卖协议书》，协议约定：甲方：牛庆颖乙方：徐娜娜、蔺兴强甲方转让的二手房位于郯城假日1幢308室（原锦诚公寓），建筑面积87.34㎡；该二手房转让总价格为人民币叁拾万元（小写¥300000元）；甲、乙双方一致同意签订本合同前，由乙方向甲方支付45000元人民币的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金自动转为房价款，甲方在收取定金后，将10000元定金交丙方暂存，甲、乙双方完成该房产交易后，丙方立即将该款项转到甲方指定账户；本房产未支付的房款共计255000元，甲方同意乙方申请银行贷款并一次性支付给甲方，如贷款额度不够，甲、乙双方另行协商分期还款。《二手房买卖协议书》中对于税费承担问题、履行顺序均未予约定。原告牛庆颖、被告徐娜娜、蔺兴强作为买卖双方均在协议书上签字捺印，担保人蔺某亦签字捺印。 《二手房买卖协议书》签订后，被告徐娜娜、蔺兴强按照合同约定再次支付原告牛庆颖5000元定金。协议中约定丙方暂存10000元押金，丙方即被告郯城百事通房地产营销策划有限公司。 另查，根据被告提交的视频光盘显示，原告曾向被告确认第一份《房屋买卖合同》已解除。 本院认为，本案争议焦点：一、案涉《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议书》效力问题；二、房屋买卖交易税费应由谁负担问题；三、原告能否请求被告支付剩余购房款；四、被告郯城百事通房地产营销策划有限公司是否应承担连带责任。 关于案涉《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议书》效力问题。原告牛庆颖依《锦诚公寓房买卖协议书》向郯城新佳美置业有限公司支付完毕全部购房款，因此享有了对案涉房屋的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，案涉房产虽尚未过户至原告名下，但原告已实际占有案涉房屋，具备了物权的实质性要素，故原告与被告徐娜娜、蔺兴强签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议书》，在订立时均属有效。原告主张《二手房买卖协议书》系《房屋买卖合同》的补充协议，被告主张《房屋买卖合同》已作废，《二手房买卖协议书》为现双方交易的有效合同依据。本院认为，根据被告向本院提交的录像，原告认可视频中系其本人的陈述，该陈述的意思表示为原告向被告确认《房屋买卖合同》已解除，可以视为原、被告双方已协商解除《房屋买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故约定解除后的《房屋买卖合同》中规定的权利义务终止，原、被告双方的房屋买卖交易活动应依据另行签订的《二手房买卖协议书》中的约定进行。 关于房屋买卖交易税费应由谁负担问题。因《房屋买卖合同》已解除，故该合同中约定的“交易税费由买方负担”不再履行。《二手房买卖协议书》中未就交易税费负担进行书面约定，根据合同漏洞的补充规则，当事人没有约定或者约定不明确，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条处理，首先，协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告双方就税费负担问题未达成一致意见，合同中亦未有相关条款，而我国有关税收法律法规对不动产买卖时过户税费负担有明确的规定，故原、被告双方应按照国家有关法律法规负担相应的税费。 关于原告能否请求被告支付剩余购房问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”原、被告之间的《二手房买卖协议书》系双务合同，转移房屋所有权是出卖方的合同义务，支付房屋价款是买受方的义务，但该合同中并未约定出卖方转移所有权的义务与买受方支付价款义务的先后履行顺序及支付时间，故任何一方均得以对方未履行合同义务而行使同时履行抗辩权，拒绝履行己方义务。当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果。原告牛庆颖要求被告徐娜娜、蔺兴强支付剩余购房款，被告徐娜娜、蔺兴强以案涉房产尚未办理房屋所有权转让登记为由，拒绝先行支付剩余购房款，提出同时履行抗辩权，符合法律规定，本院予以采纳。再者，合同中约定“本房产未支付的房款卖方同意买方申请银行贷款并一次性支付给卖方”现因双方产生纠纷，房屋贷款尚未办理，支付剩余房款的条件亦未成就，故原告要求被告徐娜娜、蔺兴强先行支付剩余购房款的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告郯城百事通房地产营销策划有限公司是否应承担连带责任。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告郯城百事通房地产营销策划有限公司在原、被告双方订立合同过程中，未曾接受任一方委托代为销售房屋、登记售房信息、代为寻找房源、提供住房信息，亦未曾协商收取报酬，故被告郯城百事通房地产营销策划有限公司无偿依照原、被告双方意愿及意思表示拟定房屋买卖合同并代管押金的行为并非居间行为。居间行为的目的在于通过居间活动获取报酬，不要报酬促进他人订立合同的行为，不是居间行为，而是一种服务性活动，行为人不承担居间合同中的权利义务。被告郯城百事通房地产营销策划有限公司并非本案居间人，且其依照原、被告双方意愿及意思表示拟定房屋买卖合同并代管押金的行为并无过错，故原告要求被告郯城百事通房地产营销策划有限公司承担连带支付剩余购房款责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款的规定，判决如下： 驳回原告牛庆颖的诉讼请求。 案件受理费5125元，由原告牛庆颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王利涛 人民陪审员  樊 雪 人民陪审员  姜 艳 二〇二〇年八月五日 书 记 员  张雪莹