江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3533号上诉人（原审被告）：上海恒耀房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明县横沙乡富民支路58号D1-2050室。法定代表人：李国清，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁明月，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭春，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡师哲，男，1998年3月7日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨红军，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张君峰，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人上海恒耀房地产营销策划有限公司（以下简称恒耀公司）因与蔡师哲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初4128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒耀公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人并非无正当理由拒不到庭，仅是出庭时未携带部分材料，一审法院不允许参与庭审。之后上诉人提交了书面答辩意见，一审法院对上诉人陈述的事实不予采纳，对被上诉人提交的证据不加审核即进行采纳，剥夺了上诉人的诉讼权利，判决结果有失公允。2.一审法院对租赁关系终止日期认定有误，上诉人实际使用涉诉房屋至2018年1月19日，且上诉人己不继续缴纳租金并以微信告知的方式通知被上诉人终止租赁，并同意被上诉人扣留3000元押金作为违约金，故双方租赁关系实际终止于2018年1月19日，即便需要一个月的通知期，也应认定截止时间为2018年2月19日。3.一审法院判决的相关费用认定错误。双方于2018年1月19日实际解除《房屋租赁合同》后，上诉人并未使用涉诉房屋，未产生任何费用，一审法院要求上诉人承担直至2018年4月19日的租金及其他费用极不合理。被上诉人扣留上诉人押金3000元己实际冲抵被上诉人损失，被上诉人并未存在额外损失，上诉人己承担违约责任，一审法院要求上诉人赔偿5000元违约金没有依据。另外，被上诉人所提交“南京浦口自来水总公司通用机打缴费凭证”中“用户地址”显示为“玉兰苑小区08-405室”，显然不是本案所涉房屋，一审法院支持被上诉人以此为凭证要求上诉人支付水费令人费解。《房屋租赁合同》第八条第9项约定“有线电视交费至2017年12月，物业费交至2017年”，所以上诉人仅需再支付2018年1月1日至2018年1月19日的有线电视费和物业费即可。虽然上诉人遗失钥匙，但被上诉人作为房东，理应保留出租房屋备用钥匙，合同也未约定遗失钥匙需赔偿或支付开锁费，一审法院支持被上诉人开锁费的诉请既无法律依据及合同依据，且不符合常理。四、一审开庭时实际参与庭审的人民陪审员与传票记载不符，一审程序存在重大瑕疵，一审法院涉嫌程序违法。蔡师哲辩称，1.一审中上诉人提起了管辖异议，表明其公司熟知相关的诉讼程序，却在一审开庭时拒不提交完备的委托手续等，明显是滥用诉权，故意拖延时间。上诉人开庭时不携带委托手续，却认为一审法院剥夺了其诉讼权利，没有事实和法律依据。2.一审判决对合同解除日期的认定有事实和法律依据。3.被上诉人提供的部分单据上地址与案涉房屋门牌号不一致是因为建筑的门牌号与公安门牌号不同，所以有部分费用法院未予支持，因为金额不大，考虑到诉讼效率才没有提起上诉。4.关于程序方面，一审法院已经明确告知组成人员，即便开庭时有所变化，但是由于上诉人缺席因此应当视为其放弃包括诉讼程序方面的权利，综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求予以维持。蔡师哲向一审法院起诉请求：1.判令恒耀公司立即支付到期租金27000元；2.判令恒耀公司支付水电、燃气、有线电视、物业、换锁等费用合计1737.2元；3.判令恒耀公司支付违约金5000元；4.判令恒耀公司支付第一次诉讼费158元；5.本案诉讼费由恒耀公司承担。一审法院认定的事实：2017年10月19日，出租方蔡师哲（甲方）与承租方薛铮、恒耀公司（乙方、加盖公章），中介方南京优丰居房产中介服务中心签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的座落在浦口区江浦街道公园北路26号象山花园8幢405室出租给乙方使用。房屋租赁期为壹年，自2017年10月20日起至2018年10月19日止。房屋的月租金为叁仟元整，租金以转账方式支付；双方议定首期付叁个月，另付壹个月（3000元）押金，以后按每叁个月结算一次，提前15天支付下次房租。乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、车辆停用费、有线电视费、物业管理等费用由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任。违约处理：1.甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前1个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退费手续。如违约，则向对方支付违约金人民币伍仟元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。……补充条款：2.如不租房，相关费用按租房时结清。3.打款账号……持卡人：蔡继明。2017年10月23日，恒耀公司通过银行汇入蔡继明账户12000元。一审另查明，蔡师哲父亲（下称蔡父）与恒耀公司员工部分微信记录如下：2017年10月19日，蔡父：黄总好！麻烦贵公司能在下周二前把款打到我卡上，以便下周二我们办理相关事宜，谢谢！公司黄：嗯，好的。2017年10月23日，蔡父：黄总好！款已收到，不知租房合同明天下午能否拿到？公司黄：合同的，要过两天等杜总那边开完会回来就可以了。2018年1月10日，蔡父：杜总好！黄总领的东西（如门钥匙和小区车牌等）交给薛总了吗？房屋的安全有保障吗？……公司杜：我之前过去打扫卫生，全部关好了。蔡父：钥匙都收回来了吗？请你一到南京就与我联系，我要去房子看看。公司杜：钥匙，我这里一套其他的全部在房间里，您一共给我三套是吧！2018年1月19日，蔡父：杜总好！你到南京了吗？何时打款给我？公司杜：抱歉呀！我现在还在福建哪，这几天有一些事情，没有回来，请您放心我这几天一会来就马上解决你的事情，因为没有我的签字财务是不可能打款的。2018年3月6日，蔡父：杜总，你好！至今未收到房屋租赁款，现已逾期近两个月;作为《房屋租赁合同》甲方，可谓仁至义尽；你及贵公司的行为已影响我的生活，如本周仍未见到租赁款，我方便启动诉讼程序，一切后果由你方承担。……2018年3月15日，蔡父：梁小姐好！我是贵公司租赁南京浦口区象山花园8幢405室的出租人（甲方），贵公司租金只付至2018年元月19日，水电煤气费物业费等已处于滞交状态，更为严重的是，贵公司员工杜春丰一直在协调此事，我有详细的催促记录，昨天与他联系，他讲他辞职了，但他手上有租赁房的钥匙，希望贵公司尽快处理此事，我担心如目前出租房出现不可预见情况，贵公司将承担一切后果……公司梁：我和他联系了，他说会把费用结算清楚，钥匙过两天给你寄过去。一审又查明，2018年3月27日，蔡师哲户名缴纳电费204元、缴纳水费76元、缴纳半年物业费288.6元、燃气费为0。2018年6月19日，缴纳有线电视基本收视维护费、互动基本服务费共计220元。2018年8月23日，缴纳水费15元。2018年10月21日，蔡继明开具开锁换锁芯发票，金额为300元。一审再查明，一审法院受理的（2018）苏0111民初5709号案件中原被告分别是蔡师哲和恒耀公司，2019年2月28日因蔡师哲无正当理由拒不到庭，一审法院按其撤诉处理，案件受理费158元由蔡师哲负担。以上事实有蔡师哲庭审陈述及《房屋租赁合同》，银行汇款凭证，微信记录，水、电、物业、燃气、有线电视、开锁换锁芯等发票、收据等证据在卷予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同加以全面履行。现恒耀公司未按合同约定及时支付租赁费，已构成违约，理应承担相应违约责任。故对蔡师哲要求恒耀公司按合同约定支付违约金5000元，理应予以支持。合同约定如终止合同，须提前一个月通知对方，通过蔡师哲父亲与恒耀公司员工的微信记录以及恒耀公司迟延支付租赁费的行为可以看出，至2018年3月，蔡师哲已明知恒耀公司实际终止租赁，根据双方约定一个月的通知期，一审法院认定租赁关系截止为2018年4月19日，故恒耀公司仍需支付三个月的租赁费9000元，故对蔡师哲要求恒耀公司支付到期租金27000元的请求，一审法院部分予以支持。至于恒耀公司按合同约定应承担租赁期内的水、电、燃气、有线电视、物业等费用，一审法院根据蔡师哲缴纳发票，认定水费为76元、电费204元、燃气费0元、有线电视费110元、物业费288.6元。对蔡师哲主张的开锁换锁费用300元，因恒耀公司未归还钥匙所造成，应由恒耀公司承担此损失。至于蔡师哲主张第一次诉讼费，该费用系蔡师哲自身原因所造成，其请求无任何法律依据，理应不予支持。至于恒耀公司书面辩称中关于合同主体及公章真伪，通过合同签订及履行情况来分析，恒耀公司是认可租赁行为，并为此支付租赁费，即使公章存疑，也不影响合同效力，同时从其后蔡师哲父亲与恒耀公司员工的微信记录也可以看出，恒耀公司从未提出过异议，故对该辩称，一审法院不予采信。恒耀公司书面辩称中称蔡师哲签名系伪造，一审法院审查诉状及授权委托书，笔迹一致，恒耀公司无端猜忌，不予采信。至于恒耀公司书面辩称中主张的合同解除、租赁期限、违约金支付、费用计算等等，均与事实不符，其辩称亦不予采信。另恒耀公司无正当理由拒不到庭，应自行承担其不能举证、质证的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、恒耀公司于判决生效之日起十日内支付蔡师哲租金9000元；二、恒耀公司于判决生效之日起十日内支付蔡师哲水、电、燃气、有线电视产、物业、开锁换锁等费用978.6元；三、恒耀公司于判决生效之日起支付蔡师哲违约金5000元；四、驳回蔡师哲的其他诉讼请求。一审案件受理费646元，由蔡师哲负担361元，由恒耀公司负担285元。本院审理期间，上诉人恒耀公司对一审法院查明的“缴纳水费76元”有异议，对一审法院查明的其他事实无异议；被上诉人蔡师哲对原审查明的事实无异议。对于双方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，蔡师哲提交南京浦口自来水有限公司出具的证明，证明该自来水公司系统内用户地址“玉兰苑小区08-405室（户号00028024）”即抄表地址象山花园08-405。恒耀公司质证认为，对该证据真实性无异议，但认为一审中蔡师哲并未提交该证据，一审法院在此情况下认定水费由上诉人承担有误。本院认为，关于上诉人主张的合同已经于2018年1月19日终止的观点，根据双方合同约定的内容，如一方需提前终止合同，需要提前一个月通知对方并经对方同意。本案中恒耀公司在未征得对方同意的情况下，未按合同约定支付租金，系违约行为，恒耀公司将其自身违约行为视为双方租赁合同终止，明显不符合法律规定及合同约定。一审法院根据双方合同约定及微信聊天记录等证据，认定双方合同于2018年4月19日解除，并判令恒耀公司支付租金、违约金，具有事实和法律依据。关于应由恒耀公司承担的费用，双方合同约定，租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、物业等费用均由承租人负担，且蔡师哲已经提交证据证明部分费用实际由出租人缴纳，现蔡师哲要求承租人恒耀公司向其支付水费、电费、有线电视费、物业费，具有事实依据且符合合同约定，一审法院予以支持并无不当。恒耀公司虽上诉称水费缴费单据中记载的地址与案涉租赁房屋地址不一致，但浦口区自来水公司出具的证明已经明确说明，该单据上载明的地址即案涉租赁房屋，故本院对恒耀公司的该上诉理由不予采纳。关于开锁换锁费用，因承租人在合同解除后未返还钥匙，导致蔡师哲实际发生了开锁、换锁费用，一审法院支持蔡师哲该项诉请亦无不当。关于恒耀公司主张一审剥夺其诉讼权利的问题，上诉人明确一审审理中其公司出庭人员未携带授权委托书，一审法院在此情况下未准许其出庭人员参加庭审并无不当，恒耀公司认为一审法院剥夺其诉讼权利无事实和法律依据。关于恒耀公司提出的一审庭审合议庭成员与传票记载的合议庭成员不一致的问题，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，对恒耀公司以此为由要求将本案发回重审的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人恒耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174.5元，由上诉人上海恒耀房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钮丽娜审 判 员 李 斐审 判 员 白文虎二〇二〇年八月十九日法官助理 李映碧书 记 员 戴 苗