山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁15执复81号 复议申请人（申请执行人）：中国银行股份有限公司冠县支行，住所地：冠县振兴东路122号。 负责人:谢利，该行行长。 委托诉讼代理人：李萌，男，1989年10月22日出生，汉族，住山东省冠县，系该银行职工。 委托诉讼代理人：王庆磊，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。 复议申请人（利害关系人）：周勇臣，男，1979年10月29日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：于文洋，山东智祥律师事务所律师。 被执行人：冠县三联家电有限公司，住所地：冠县红旗北路。 法定代表人：张祥利，该公司总经理。 被执行人：张祥利，男，1975年10月16日出生，汉族，住冠县。 委托诉讼代理人：张祥会，山东冠州律师事务所律师。 复议申请人中国银行股份有限公司冠县支行（以下简称中行冠县支行）、周勇臣不服山东省冠县人民法院（以下简称冠县法院）（2019）鲁1525执异118号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 冠县法院在执行申请执行人中行冠县支行与被执行人冠县三联家电有限公司（以下简称冠县三联家电）、张祥利借款合同纠纷一案中，冠县三联家电、张祥利于2019年12月1××日提出书面异议，请求冠县法院依法对冠县三联家电冠房产权证13字第××号房产（以下简称19186号房产）和冠县红旗北路156号房权证冠字第××号房产（以下简称14××06号房产）一并挂网拍卖，并中止执行程序，撤销网络拍卖。事实与理由：首先，两处房产均是商业用房，为了充分利用土地面积，两处房产设计建设为连体房，只设计了唯一的共用通道、楼梯。冠县法院在执行过程中应当对两处房产一并评估拍卖。冠县三联家电和中国银行冠县支行口头约定将上述两处房产一起评估拍卖，但法院却对两处房产分开进行了评估，只对一处房产进行拍卖。鲁产权询【2019】1818号司法询价报告书错误地称14××06号房产没有独立的商业价值，商业利用率很低。冠县法院对上述两处连体房产分开评估拍卖，严重降低了14706房产的实际商业使用价值，严重损害了冠县三联家电的利益。其次，冠县法院采取网络拍卖，并未通知冠县三联家电，未送达任何法律手续，也未取得冠县三联家电的同意。因为19186号房产和14××06号房产是一整体，均是商业用房，整体出租给他人，多户商家分租并对房产进行了隔断利用，共用通道。综上，上述两处房产是连体房，共用通道、楼梯，法院单独评估并拍卖严重违反程序，请求法院对上述两处房产重新一并评估，整体拍卖。 冠县法院查明，该院依据已经发生法律效力的(2018)鲁1525民初696号民事判决，向被执行人张祥利、冠县三联家电发出执行通知书，责令被执行人张祥利、冠县三联家电履行上述判决确定的义务。冠县法院于2019年9月29日查封了张祥利名下的冠国用2006第191号土地及19186号房产。因被执行人张祥利、冠县三联家电未履行执行通知书指定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条规定，裁定拍卖被执行人张祥利所有的冠国用2006第191号土地及19186号房产。 张祥利于2002年购买冠县红旗北路东、兴贸路北房产一处，土地证:冠国用2006第191号，土地南北宽度为15米，东西长度为36.14米；房产证：冠房权证13字第××号（登记用途为商业），该房产占用冠国用2006第191号土地长度35.82米，宽度9.44米，冠国用2006第191号土地北面剩余宽3.96米的土地。张祥利为加盟三联家电卖场经营需要，需增加营业面积，购买该房产后，张祥利紧贴在19186号楼房北面又建四层楼房，此四层楼同原楼房结构用途均为加盟经营三联家电卖场所需，并占用冠国用2006第191号土地北面剩余宽3.96米的土地。后建北楼房房产证：房权证冠字第××号（登记用途为商业）。19186号房产与14××06号房产南北相连一体，各个楼层房间相联相通如同同一楼房，消防设施、水管道、墙内电的线路均两楼同一设计共同利用，共用同一楼梯上下楼，共用19186号房产楼道出入口，经勘验，无其他出口。消防设施均在19186号房产内。2004年元月张祥利利用该前后楼房举行了三联家电卖场开业仪式并正式经营。 2019年2月，经申请执行人中行冠县支行申请，冠县法院对张祥利名下冠国用2006第191号，冠房权证13字第××号房产（土地房产抵押给申请执行人贷款680万元）的所属土地房产进行评估，评估价值为9942142.95元,评估报告书送达给张祥利。2019年5月，冠县法院对张祥利冠国用2007第121号土地及房权证14××06号房产（该土地房产抵押给华夏银行聊城支行，贷款284万元）进行评估，评估公司在评估报告书中说明，本次估价对象处于冠房权证13字第××号房产的北邻，没有独立的商业价值，现商业利用率低，评估价格为7287629元。2019年9月，冠县法院在冠县人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上对张祥利名下冠国用2006第191号、冠房权证13字第××号房产进行拍卖，拍卖公告载明：标的物说明，本次拍卖标的物中的土地上另有其他房产，并与本次拍卖房产连为一体，共用通道、楼梯。流拍后于2019年11月第二次拍卖并成交，价格为7953714.16元。成交价格仍不足以清偿中行冠县支行的本息，被执行人应再支付50余万元才能清偿所有本息。在整个案件两次评估和两次拍卖过程中，张祥利明知后面楼房占用南面土地证的宽3.96米的土地却未告知评估机构，张祥利仅认为评估价值低，但从未书面要求法院对上述两处房产重新进行一并评估、整体拍卖。第二次拍卖成功后，张祥利才提出异议，认为法院单独评估并拍卖严重违反拍卖程序，要求法院对上述两处房产重新一并评估、整体拍卖。 冠县法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”。本案中，张祥利为加盟三联家电卖场经营所需，紧贴在冠房权证13字第××号楼房北面又建四层楼房，新建北楼同冠房权证13字第××号房产的结构用途均为加盟经营三联家电卖场所需，两楼房屋南北相连一体。北楼房（冠房权证字第××号）占用南面冠国用2006第191号土地北面剩余宽3.96米的土地，各个楼层房间相联相通如同同一楼房，消防设施、水管道、墙内电的线路均为两楼同一设计共同利用，共用同一楼梯上下楼，共用冠房权证13字第××号楼道出入口，消防设施均在冠房权证13字第××号楼房内，因此前后楼房实际已构成一个整体，不宜分割。山东博莱仕土地房地产评估有限公司对北邻房产（冠房权证字第××号）的评估报告书中说明：“本次估价对象处于冠房权证13字第××号房产的北邻，没有独立的商业价值，现商业利用率低”，进一步指明了两处楼房虽然权证独立，但实际为一个整体，单独处理其中任何一处都会降低整体的价值，进而降低了各自独立的价值，只有整体进行评估，才能体现新建北楼的商业价值，进而提升两处楼房土地的整体商业价值，也才能更好的保护双方当事人的合法利益。故单独拍卖两处房产、土地中的任何一处，均显失公平。《中华人民共和国民法总则》第一条规定：“为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，……”。依照上述法律规定，我国民法调整并保护的是当事人的合法民事权益，此“当事人”包括案件的所有诉讼参加人和参与人。不能仅仅为了维护一方的合法利益，而忽视了其他人的合法利益。本案中，如两处房产分属不同所有权人，不仅降低了所涉房产、土地的商业价值，也侵害了其他诉讼参加人的合法权益，且势必会给两处房产所有权人带来潜在的、长期的、无休止的矛盾和纠纷，这样做既未达到案结事了的效果，也未取得良好的法律效果、社会效果的统一，与上述法律规定的立法目的相违背。既然单独处理拍卖申请执行人申请拍卖的房产不能更大地体现案涉房产、土地的商业价值。为了让案涉房产房产体现出更大的商业价值，为了避免更多矛盾纠纷的发生，为了保护诉讼参加人的合法权益免于受到更大的损失，为了维护社会和经济秩序，冠县法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上将被执行人张祥利名下的冠国用（2006）第191号土地使用权、19186号房产的拍卖应予撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定：撤销冠县法院在冠县法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上对被执行人张祥利名下的冠国用（2006）第191号土地使用权、冠房产权证13字第××号房产单独拍卖。 中行冠县支行向本院申请复议，请求依法撤销冠县人民法院(2019)鲁1525执异118号执行裁定，驳回冠县三联家电、张祥利的异议请求。事实与理由：一、冠县法院对冠国用(2006)第191号土地使用权、19186号房产的网络拍卖程序合法，且案外人周勇臣业经网络拍卖成功竞买，冠县三联家电、张祥利无权提出执行异议，其提出执行异议本质是滥用异议权，妨碍执行。对网络司法拍卖行为违法提出异议的时间应在拍卖程序结束前，而本案中，冠县三联家电、张祥利于拍卖成交后提出异议，不符合时限规定。二、案涉房产不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定的拍卖多项财产使用上不可分，分别拍卖可能严重减损其价值的情形。1.涉案抵押房产的拍卖不符合“拍卖多项财产使用上不可分”的情形。本案是对设定抵押权的19186号房产的拍卖，根本不涉及“拍卖多项财产”;19186号房产与14××06号房产分属两个独立物权，虽两房产相邻，共用通道、楼梯，但并非使用上不可分，事实上，该两处房产经隔断为大小不等的摊位，出租给不同的第三人独立使用。2.案涉房产的拍卖不符合“分别拍卖可能严重减损其价值”的情形。两处房产评估价格差额近265万元，是由该两处房产所处地段、方位、建筑面积、占地面积、便利程度、商业利用率等综合因素影响。三、冠县法院撤销在阿里巴巴司法拍卖网络平台上将张样利名下19186号房产拍卖的行为，适用法律错误。本案中，冠县法院网络司法拍卖严格按照网络司法拍卖程序进行，无违反网络司法拍卖程序行为。网络拍卖不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定撤销司法拍卖的情形。 周勇臣向本院申请复议，1.请求依法撤销冠县法院(2019)鲁1525执异118号执行裁定，发回重审或责令冠县法院制作拍卖成交裁定；2.请求依法责令冠县三联家电、张祥利赔偿因错误行为造成周勇臣的经济损失。事实与理由：一、冠县法院违背“不诉不理”原则，更改异议人的请求，作出裁定程序违法。周勇臣收到冠县三联家电、张祥利异议请求的事项为中止执行程序依法对19186号房产和14××06号房产一并挂网拍卖，裁定书中记载的申请事项却变成了撤销网络拍卖。二、冠县法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定的适用基础是已经有多项财产处于执行阶段，但是本案中14××06号房产并未在执行程序中，没有合并拍卖的现实基础。三、冠县三联家电、张祥利的提出异议不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条第一款规定的时限要求。四、冠县三联家电、张祥利的理由不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，依法不应撤销司法拍卖。五、冠县法院的裁定未处理周勇臣的资金损失不当，如果撤销拍卖，周勇臣的损失应予赔偿。 冠县三联家电、张祥利称，冠县法院(2019)鲁1525执异118号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。事实与理由：中行冠县支行、周勇臣陈述不属实，复议理由不成立。1.冠县院网络拍卖程序不合法，法院未向答辩人送达任何拍卖手续。冠县三联家电、张祥利得知案涉房产在网络上进行拍卖，即向冠县法院提出执行异议，因多方面因素，法院未予受理。冠县法院明知案涉两处房产是连体房，共用通道、楼梯，单独进行拍卖会严重损害冠县三联家电、张祥利的合法利益，迫于执行期限的压力，进行单独拍卖，反法定程序，损害了冠县三联家电、张祥利的合法利益。2.冠县法院组织双方当事人和案外人对案涉两处房产进行了现场勘验，两处房产确实属于连体房，共用通道、楼梯，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第十八条规定的“拍卖多项财产使用上不可分及分别拍卖严重减损其价值”的情形。虽然涉案两处房产有独立的土地使用权证和房产权证，但建筑结构不可分，分开拍卖势必严重减损另一处房产的价值。冠县法院单独对房产进行评估本来就降低了房产的实际商业使用价值，并且评估报告中陈述没有独立商业价值，对房产单独拍卖，严重损害了冠县三联家电、张祥利的利益。3.在上述商业用地上还有与拍卖房产连体的约200平方米房产。因未办理房产登记未评估、拍卖的房产的通道是该200平方米房产的唯一出口通道，该房产也是营业经营场所。4.在网络拍卖成功后，竞买人周勇臣提交申请书，请求法院将竞买成功的房产过户到某公司名下。由此看出，周勇臣并非实际的竞买者，不排除中行冠县支行和竞买者恶意串通，严重损害冠县三联家电、张祥利房产的整体利益。冠县三联家电、张祥利知道网络拍卖成功后，随即向冠县法院提出异议，案外人周勇臣主张的损失不应由冠县三联家电、张祥利承担。 本院对冠县法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为案涉网络司法拍卖应否撤销。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持:（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外;(二)由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的;(三)竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的;(四)买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的;(五)违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的;(六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，冠县法院网络司法拍卖并未违反程序，不存在上述规定可以撤销网络司法拍卖的情形。关于单独拍卖还是整体拍卖的问题，案涉两处房产分别被冠县三联家电、张祥利为中行冠县支行、华夏银行柳园支行设定了抵押，冠县法院曾征求华夏银行意见是否同意整体拍卖，但是，华夏银行柳园支行不同意一并处置。冠县法院就对中行冠县支行享有抵押权的19186号房产启动网络司法拍卖，并在拍卖公告中载明拍卖标的物中的土地上另有其他房产，并与本次拍卖房产连为一体，共用通道、楼梯。冠县法院网络司法拍卖考虑并保留了14××06号房产与拍卖的19186号房产连为一体，共用通道、楼梯的事实现状，以达到两处房产使用价值最佳利用的效果。本案两处房产虽然连为一体，由于两处房产有独立的土地使用权证和房产权证，并分别为不同的债权人设定了抵押，19186号房产因本案债权人中行冠县支行行使抵押权需要处置，14××06号房产抵押权人华夏银行不同意处置，故不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定的拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖的情形。中行冠县支行与周勇臣复议理由成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 撤销山东省冠县人民法院（2019）鲁1525执异118号裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张广军 审判员  史兆锋 审判员  张绍方 二〇二〇年八月十四日 法官助理陆军 书记员杨念南