河北省唐山市曹妃甸区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)冀0209执异14号 案外人：董艳茹，女，1961年9月26日出生，汉族，住唐山市丰南区。 案外人：刘春雷，男，1963年7月6日生，汉族，住唐山市丰南区。 申请执行人：马永芬，女，1974年9月12日出生，满族，现住唐山市曹妃甸区。 被执行人：孙磊，男，1989年4月19日出生，汉族，住唐山市丰南区。 在唐山市中级人民法院执行申请执行人马永芬与被执行人孙磊民间借贷纠纷一案中，案外人董艳茹、刘春雷于2020年7月24日对查封唐山市丰南区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 董艳茹、刘春雷向本院提出执异议，请求中止唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初1774号民事裁定书对位于唐山市丰南区房屋的查封。事实与理由：异议人与被申请人经唐山凤巢房地产经纪有限公司居间介绍，于2018年11月3日和2018年11月8日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被申请人将位于唐山市丰南区的房屋一套出售给异议人，合同签订后，被申请人将房屋交付给异议人合法占有。异议人按照《房屋买卖合同》约定，于2018年11月11日向被申请人支付购房款634859.43元，剩余银行贷款在被申请人结清之前，由异议人每月还贷。但被申请人至今仍未结清银行剩余贷款，未解除房屋抵押，导致不能办理过登记。根据双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，被申请人未结清银行贷款剩余本金前，由异议人每月还贷。因此，被申请人与银行之间的债务关系已转移给异议人，相当于异议人以债务承担的方式，付清了被申请人的全部房款。若异议人向法院交付剩余购房款，涉案房屋银行贷款将无人偿还，无法解除抵押，异议人的合法权益，无法得到保障。因此，异议人对该套房享有的物权期待权优先于申请人的债权，且丰南区人民法院（2019）冀0207民初4151号民事判决书已发生法律效力，判决不得执行异议人已合法购买并占有的唐山市丰南区房产。 本院查明，在（2019）冀0209民初1774号马永芬与孙磊民间借贷纠纷一案中，本院于2019年5月28日作出民事裁定，裁定“查封孙磊名下位于唐山市丰南区房产，自2019年5月28日至2022年5月27日止，期间不得对该房产进行买卖、抵押等变更房产所有权的行为”。2019年6月25日本院作出（2019）冀0209民初1774号民事判决，判决“被告孙磊于本判决生效之日起十日内偿还原告马永芬借款10万元，并以10万元为基数，按年利率24%支付自2018年11月6日起至实际还清之日止的利息。”之后马永芬向唐山市中级人民法院申请强制执行。 另查明，在（2019）冀0207民初4151号案件中，董艳茹、刘春雷以孙荣辉为被告、孙磊为第三人向唐山市丰南区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求：1、确认唐山市丰南区房屋归原告所有；2、停止对唐山市丰南区房屋的执行，解除查封；3、被告承担诉讼费用。唐山市丰南区人民法院经审理认定：2018年11月3日，董艳茹、刘春雷为买受人，孙磊为出卖人，经唐山凤巢房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》，主要约定：出卖人将位于唐山市丰南区的房屋一套出售给买受人，该房屋产权人姓名为孙磊；该房屋有银行贷款，贷款期限自2013年12月10日至2033年12月10日止，截止2018年11月3日剩余银行贷款本金约535140.57元，买受人应当在符合还贷银行政策的情形下将房屋剩余贷款全部还清，出卖人在还清后5个工作日内办理抵押注销手续；双方协商后该房屋的实际成交价格为1190000元；该房屋产权变更方式为过户；…出卖人在过户前始终保持权属清晰，双方应当在过户前将符合过户条件所需的双证、文件、证明等相关材料准备完毕。以保证该房屋过户／改名正常进行。…；买受人于2018年11月3日交付购房定金50000元；买受人采取顶名还贷的付款方式支付购房款，出卖人收款后应当向买受人出具“收款凭证”…付款方式具体为：（1）买受人自2018年11月13日起按月顶替出卖人名义偿还该房屋剩余银行贷款本金（以实际银行查询数额为准），分期付款金额根据银行政策相应增减）及利息。（2）买受人应当在签订购房合同时向该房屋还贷银行卡账户预存人民币4170.13元作为保证金，并应当在每月25日之前将月还贷金额4170.13元转入出卖人名下制定的还贷银行卡账户（中国银行，账号60×××26）…（3）经三方在所载贷款银行查询出卖人剩余未结清房款总金额为人民币535140.57元，…（6）此房屋的产权证下发后，涉及到过户时仍有银行贷款未结清的，双方约定由买受人结清所剩贷款后出卖人出具结清证明后进行办理过户手续；出卖人同意于支付首付款后15日内配合乙方办理入住和物业更名手续，…2018年11月3日，二原告向唐山凤巢房地产经纪有限公司交购房定金50000元，由该公司向原告出具收条。2018年11月8日，双方又签订《补充协议》对上述《房屋买卖合同》作出补充和修订，主要约定：原合同中关于结清银行贷款剩余本金以及过户时间的相关约定，均调整为由出卖人结清银行贷款剩余本金，并在出卖人结清银行贷款所剩本金并解除抵押后，出卖人10个工作日内将房屋无条件过户到买受人或买受人指定人名下；出卖人未结清银行贷款剩余本金前，由买受人每月以出卖人名义还贷；本补充协议与原合同具有同等法律效力。2018年11月12日，董艳茹、刘春雷儿媳李晓梅向孙磊转账支付购房款584259.43元，当日，孙磊向董艳茹出具收条，载明其当日收到董艳茹的案涉购房款634859.43元。此后，自2018年11月13日由李晓梅账户按月向孙磊账户转款用于董艳茹、刘春雷所购房产的银行还款。其中2018年11月13日还款8400元，2018年12月27日还款4200元，2019年1月23日还款4200元，2019年2月25日还款4200元，2019年3月24日还款4200元，2019年4月27日还款4200元，2019年5月28日还款4200元。此后，因孙磊名下的还款账户被法院冻结，李晓梅停止还款。 2018年11月30日，李晓梅通过银行账户向唐山德盈物业服务有限公司交付该房产物业费7787.52元；2019年8月24日，李晓梅账户第二次交付房产物业费（2019年7月1日-2020年6月30日）3893.76元；2019年3月24日，李晓梅账户向丰南区自来水公司转账支付该房产水费138元；李晓梅系董艳茹、刘春雷之子刘一的妻子；上述事实能印证董艳茹、刘春雷2018年11月已经实际入住所购买的上述房产。 2019年12月23日唐山市丰南区人民法院作出（2019）冀0209民初4151号民事判决，判决“一、原告董艳茹、刘春雷对登记在第三人孙磊名下坐落于唐山市丰南区产享有的物权期待权优先于申请执行人孙荣辉的债权，不得执行；二、驳回原告董艳茹、刘春雷其他诉讼请求。”该判决已于2020年1月13日生效。 本院认为，异议人董艳茹、刘春雷基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，其法律地位为案外人。唐山市丰南区人民法院（2019）冀0209民初4151号民事判决书已于2020年1月3日生效，该生效判决书所确认的事实，本院予以认定。案外人董艳茹、刘春雷于2018年11月3日、2018年11月8日与孙磊签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，董艳茹、刘春雷并已按照合同约定向孙磊交付全部首付款634859.43元，剩余价款亦按约定采取顶名还贷的方式向银行履行分期还贷的义务，且在本院查封之前买受人董艳茹、刘春雷已经合法占有了案涉房产，案涉房屋虽未办理过户但并非买受人自身原因所致。故案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利，能够排除本案强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止唐山市中级人民法院对唐山市丰南区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 周汉强 审 判 员 韩叶清 审 判 员 张 超 二〇二〇年八月十日 法官助理 陈 伟 书 记 员 刘红莲