沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初8701号原告沈阳市欧文物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人刘敏，系该公司总经理。委托代理人于思颖，系辽宁新霁律师事务所律师。被告武启越，男，1969年10月20日生，住址沈阳市铁西区。公民身份号码：2207231969××××××××。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉被告武启越物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告沈阳市欧文物业管理有限公司委托代理人于思颖、被告武启越东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉称，本公司于2017年1月1日起入住雍添金园小区，与前物业沈阳金碧物业管理有限责任公司签订了债权转让合同，合同规定，沈阳金碧物业管理有限公司将转让前的一切应收费用一并转让给本公司，前物业公司（金碧物业）与沈阳金路房屋开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，后期园区业主委员会成立，跟业主委员会签订了物业服务合同，并约定按建筑面积0.8元／㎡收取物业管理费，电梯费按照12元每人每月收取，一楼车库仓库按照每平方米0.4元一个月收取，门市房按照0.4元每平收取。前公司（沈阳金碧物业管理有限公司）和本公司（沈阳欧文物业管理有限公司）在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。1、请求法院判决被告给付2013年1月1日-2018年12月31日物业管理费5785元。2、请求判令被告承担诉讼费用。2016年9月末原物业服务公司向我们提出不再继续服务，询问我方是否同意接手，我们同意后就签订了协议，据我了解，我公司曾以别的公司从事相关物业服务，虽然当时没有资质，类似民间试运行的方式，转让协议这事是已经由小区办备案同意的，我可以提供相关证据。按照转让的相关法律规定应由原债权人向债务人告知，本案涉及的债权转让是由金碧物业公司通知的相关债务人，我们已经向金碧公司索得了相关通知手续已向法庭提供。被告提到的房屋漏雨问题，该问题属于房屋质量问题，应当启动维修基金，物业没有修理的义务。关于诉讼时效，被告处于持续拖欠物业费的状态中，且原告一直在催缴，不存在诉讼时效的问题。关于原告进驻的问题，原告与业主委员会有合法的物业服务合同，至于被告提出的业主大会未通过的问题，属于业主大会与业主委员会之间的内部问题，与原告无关。被告武启越辩称，2013年1月1日-2018年12月31日物业管理费我交过1年半，我2012年11月搬进小区，2013年交了一整年物业费，2014年交了半年的物业费，是2014年1月1日-2014年6月30日的。2014年7月1日后没交物业费，原因是房屋漏雨，物业不给维修。原告主张2013年1月1日-2017年9月30日之前的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，2017年原告与业主委员会签订的物业服务合同未经过业主大会授权签订，属于无效合同。在原告进入我的园区之后，于2017年5月8日在园区公告《说明情况》，情况内容大致是，该物业公司与原物业公司没有任何交接，故原告现在提出债权转让协议一事，依法无据，自相矛盾。2017年-2018年该物业公司在我园区物业管理不到位，园区垃圾四处可见，物业存在不作为。物业费与门禁卡、电梯卡捆绑，限制业主进出园区，所以2017年、2018年的物业费请法院酌情予以减免。我家住顶楼，七楼。七楼外面的公共部位是属于物业公司维修范围内的，并不是我家专属的部位，即原告有维修义务。原告主张从2013年到2018年的物业费，2013年-2017年9月30日之前，我没有收到过任何原告催缴的通知。关于原告代理人所说的原告与业主委员会有合法的物业服务合同，该合同是2017年1月1日形成，恰恰2016年10月-2017年2月我园区是没有业主委员会的，前业主委员会在此期间已经解散，后业主委员会还未成立。故原告与业主委员会于2017年1月1日签订的物业服务合同是后补的。经审理查明，被告武启越系沈阳市铁西区贵和街“雍添金园”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区贵和街9-2号1-7-1。雍添金园住宅小区业主委员会与沈阳金碧物业有限公司分别于2012年9月1日、2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日签订物业服务合同，自签字之日起生效，同时物业服务合同对业主与物业服务企业等的相关权利义务进行了约定。另查，原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日的《转让协议书》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司协商甲方转让乙方经营铁西区雍添金园小区的经营管理收费等一切的物业服务管理事项，转让前的一切应收费用一并转让给乙方，自双方签字或盖章后生效，有效期与乙方雍添金园小区提供物业服务合同的期限一致。原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日、落款签署单位为沈阳金碧物业有限公司的《转让协议书补充说明》一份，内容为“因乙方沈阳市欧文物业管理公司营业执照未正式下发，待正式营业执照下发后，签署正式合同，届时正式合同生效，具备法律效力，本公司与乙方签订的转让协议书作废，不具备法律效力。特此说明！”原告公司另出具签署日期2016年12月25日的《转让合同》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司自双方签字或盖章后生效，一切正常经营该小区产生的收入及利益均归乙方所有。被告辩称转让协议这事是已经由小区办备案同意，但未向本院提供证据证明。原告公司出具编号2017084、加盖物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室公章的物业服务合同备案回执，内容有“项目名称雍添金园，合同委托方园区业主委员会，物业服务企业沈阳欧文物业管理有限公司，合同起止日期2017年1月1日至2022年12月31日”。庭审中被告质疑原告公司接管的合法性。再查，原告沈阳市欧文物业管理有限公司经由沈阳市于洪区市场监督管理局登记成立日期为2016年12月20日，营业期限自2016年12月20日至长期。另查沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会与原告签订了物业管理合同，约定住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。合同期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止，同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。上述事实，有原、被告陈述笔录、物业服务合同复印件、转让协议书复印件等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对双方具有约束力。原告与业主大会签订的物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于原告公司为被告所居雍添金园小区提供物业服务起止期限问题，原告公司与沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会签订了物业管理合同，约定物业服务合同期限自2017年1月1日起算，且经当地物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室予以备案。本院对原告公司主张的要求被告给付拖欠的自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费予以支持。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，本院认为有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告可在后续服务中加以改进，如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。因原告只能证明其2017年1月1日起算的物业服务合同，而对于2017年1月1日之前的物业服务合同无法提供，结合本案庭审双方当事人陈述及相应举证、质证情况以及关联案件的审理情况，又因原告主张所涉时间较为久远，固定证据困难，不足以形成充分完整的证据链条证明原告所主张的被告应给付其拖欠的2017年1月1日前的物业服务费的诉讼请求成立，故本院对此部分无法支持。原告与沈阳市铁西区雍添金园小区业主大会于2017年1月1日签订的物业服务合同约定住宅物业费0.8元/平方米/月，非住宅房屋物业费0.4元/平方米/月，故就2017年1月1日至2018年12月31日期间被告武启越应交纳物业服务费1928元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告武启越于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告沈阳市欧文物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币1928元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告沈阳市欧文物业管理有限公司、被告武启越各承担25元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  温权国审 判 员  陈 赫人民陪审员  安晓燕二〇二〇年八月七日书 记 员  岳 明