辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2661号上诉人（原审被告）：王健丽，女，1966年12月1日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁东区南胜利路21号。法定代表人：廖传强，经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。上诉人王健丽因与被上诉人佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司（以下简称佳兆业物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王健丽上诉请求：撤销一审判决，驳回佳兆业物业诉讼请求。事实和理由：物业公司主体不适格，不是招标取得的，佳兆业物业不是当地房地产管理部门批准的物业管理企业，前期物业服务合同的甲方应当是佳兆业地产公司，物业管理合同是强制性规定，根据格式合同约定，应当作出不利于条款一方的解释，现该协议的甲方主体有两种解释，该协议又是格式合同，合同的甲方应当是佳兆业地产，而不是佳兆业物业，其授权不明，佳兆业物业没有按照协议要求完成管理的任务。佳兆业物业辩称，请求驳回王健丽各项上诉，王健丽提出的物业公司主体资格是否适格，我方提交的前期物业管理协议，营业执照以入驻园区提供相应服务至今，均证明我方有主体资格，不存在授权的问题，物业公司按照协议完全履行了自己的义务。佳兆业物业向一审法院起诉请求：1、判令王健丽支付2014年10月1日至2018年12月31日的物业管理费12209.81元及滞纳金969.60元(滞纳金暂计算至2015年7月31日，应计算至付清物业费日止），共计13179.41元。2、判令王健丽承担诉讼费。一审法院认定事实：佳兆业物业为鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，王健丽系该小区288栋3层6号业主,该房屋的建筑面积为149.58平方米。2012年4月22日，佳兆业物业与王健丽签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为洋房每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.1%承担滞纳金。合同签订后，佳兆业物业对小区实施了相应的物业管理及服务，王健丽自2014年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠佳兆业物业51个月物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2012年4月22日，佳兆业物业与王健丽签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佳兆业物业自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，王健丽应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定洋房物业费为每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。王健丽欠缴时间为2014年10月1日起至2018年12月31日，王健丽应缴纳物业费为1.6元/月/平×149.58平×51个月=12205.73元，故该院对佳兆业物业要求王健丽缴纳12205.73元物业费的主张予以支持，对过高部分该院不予支持。关于佳兆业物业主张王健丽支付滞纳金（按日0.1%计算）一节。该院认为，按日0.1%标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于王健丽辩称交房标准与承诺标准不一致，绿化水系等都没达到实际宣传效果一节。王健丽在庭审中自认宣传册是由佳兆业房地产制作的，而佳兆业房地产与该案佳兆业物业系两个民事主体，王健丽应向佳兆业房地产主张权利，现王健丽以不交纳物业费来对抗佳兆业物业提供的服务，显系不妥。故该院对王健丽的该项辩称不予支持。关于王健丽辩称没有按照1.6元的物业标准执行，管理服务不到位，有私自种菜、违建的现象一节。该院认为佳兆业物业已实际提供物业服务，如佳兆业物业在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，佳兆业物业作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现王健丽以不交纳物业费来对抗佳兆业物业提供的服务，显系不妥。故该院对王健丽的该项辩称不予支持。关于王健丽辩称佳兆业物业主体不适格一节。该院认为，《前期物业管理服务协议》系佳兆业物业与王健丽自愿签订，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行相应义务。现王健丽未按合同约定缴纳物业费，佳兆业物业作为合同一方当事人，有权依合同约定向王健丽主张权利，且王健丽并未提供证据证明佳兆业物业不具有物业服务的资质，故对佳兆业物业该项辩称该院不予支持。关于王健丽辩称房屋及车库存在质量问题一节。该院认为，佳兆业物业主张的债权系基于佳兆业物业与王健丽间存在的物业服务合同关系，而王健丽抗辩的房屋质量问题，应向开发商主张权益，佳兆业物业物业公司应当尽到沟通协调的职责，积极向开发商反映，努力为业主解决问题。现王健丽以此为由不交纳物业费，显系不妥。故该院对王健丽该项辩称不予支持。关于王健丽提出佳兆业物业欠付佣金7000元及多收取取暖费2167元一节。该院认为，王健丽上述主张与本案不属于同一法律关系，王健丽可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王健丽于判决发生法律效力后十日内给付佳兆业物业自2014年10月1日起至2018年12月31日止的物业费12205.73元及滞纳金（以12205.73元为基数，自2020年6月4日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回佳兆业物业其他诉讼请求。案件受理费130元（佳兆业物业已预缴），减半收取65元，由王健丽负担。应退佳兆业物业65元。王健丽未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。王健丽提交的证据有：光盘一张，欲证明小区存在问题，与一审反应的问题一致。佳兆物业质证认为，对该证据的三性均不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于王健丽上诉提出佳兆业物业主体不适格，物业合同系格式合同，前期物业服务合同签订的甲方应为佳兆业地产公司一节。佳兆业提供的《前期物业管理服务协议》系佳兆业物业与王健丽签订，协议甲方注明单位及盖章均为佳兆业物业，并非佳兆业地产公司。故对王健丽提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于王健丽上诉提出佳兆业物业没有按照协议完成管理责任一节。佳兆业物业与王健丽签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。一审法院对于佳兆业物业主张滞纳金过高部分未予支持，属于对佳兆业物业服务存在问题的处理。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，佳兆业物业的服务虽不能达到令王健丽满意的程度，但王健丽不满意不等同于小区其他业主的意见，王健丽可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。如果佳兆业物业在服务中对王健丽造成了损失，王健丽可另行起诉主张赔偿责任。王健丽以拒交物业费的办法消极对抗物业公司服务的不满，是对其他已经交纳物业费业主的不公平，故对王健丽提出的上诉理由，本院不予支持。综上所述，王健丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105.14元，由上诉人王健丽负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年八月二十日书记员 王 娇