文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5140号上诉人（原审被告）：杨金玲，女，1984年11月28日生，蒙古族，住内蒙古兴安盟。委托诉讼代理人：季洁，北京市康达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:南京市浦口区张王王快餐店，住所地江苏省南京市浦口区天润城第十一街区24号商业楼尚客优品。经营者：张云峰，男，1976年4月16日生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。上诉人杨金玲因与被上诉人南京市浦口区张王王快餐店（以下简称张王王快餐店）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨金玲上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判杨金玲无需支付张王王快餐店租金17479.45元，张王王快餐店应退回杨金玲租赁保证金4520.55元；2、本案上诉费由张王王快餐店承担。主要事实和理由：杨金玲与张王王快餐店2018年3月签订《店面铺位租赁合同》，约定杨金玲承租张王王快餐店承租的位于南京市浦口区铺的商铺，用于食品经营。合同签订后，杨金玲缴纳了当期租金以及22000元租赁保证金。2018年6月开始，张王王快餐店就案涉租赁房屋是否能够继续租赁一直摇摆不定，影响了杨金玲的经营。2018年11月27日杨金玲向张王王快餐店发出解除租赁合同的通知，并交还案涉房屋钥匙。2018年12月，张王王快餐店起诉至法院，要求杨金玲支付租金、经营损失、装修赔偿等。一审判决认定张王王快餐店存在违约行为导致双方租赁合同无法继续履行，张王王快餐店应当退还杨金玲22000元租赁保证金。杨金玲在一审中提出与租金相抵扣，但一审法院未予抵扣。张王王快餐店辩称，对一审判决认定张王王快餐店违约有异议，具体违约情形没有说明，应当依法改判。关于保证金的问题，张王王快餐店向杨金玲催要房租多达7次，但杨金玲以各种理由逃避缴纳房租，杨金玲没有和张王王快餐店签订任何退场的手续，而是擅自在双方没协商同意的情况下偷偷搬离，按合同约定，保证金应该不予退还。张王王快餐店向一审法院起诉请求：1、判令杨金玲支付房租86625元（自2018年10月1日至2019年6月30日，按照9625元/月的标准计算），空置损失59000元（按照每天1000元计算营业损失，自2018年11月27日起至2019年1月25日）；2、恢复玻璃隔档墙面及地面地板；3、解除租赁合同。一审法院查明事实：2015年9月17日，张云峰与案外人南京强胜投资管理有限公司浦口分公司（以下简称强胜公司浦口分公司）签订《租赁合同》一份，约定：强胜公司浦口分公司将位于南京市浦口区用房出租给张云峰，该房屋一楼面积为217平方米（建筑面积）；张云峰承租该房屋用于经营尚客优品中式快餐；该房屋租赁期限为6年，暂定自2015年12月25日起至2021年12月24日止，具体交付日期以出租方书面通知为准，迟延交付的，租赁期限相应顺延；年租金（含5‰税）为人民币475000元，第二年起年租金每年递增5%，采取先付后租的方式；未经强胜公司浦口分公司同意，张云峰不得将该房屋转租、转让、转包、转借、分租、调换给第三方，或委任特许第三方经营和管理，经其书面同意转租的，转租合同终止期不得超过本合同的终止期，且张云峰应保证该房屋不再行转租。2015年11月28日，双方签订补充协议，将年租金变更为430000元。张王王快餐店与杨金玲签订《店面铺位租赁合同》一份，约定：张王王快餐店将位于南京市浦口区铺出租给杨金玲，用于餐饮食品经营使用；租期为2年，张王王快餐店于2017年9月1日起将店面交与杨金玲使用，2019年8月30日收回；租金为110000元/年，每半年支付55000元，保证金为年租金的20%即22000元，第二年租金按第一年租金的5%递增，保证金不递增，房租应提前2个月向出租方交纳，否则出租方有权终止合同，没收保证金；杨金玲租赁期间，自行自费装修，并达到出租方的相关标准，开业后不得擅自改造装修，如确需改造则与出租方协商，征得出租方同意后，方能动工，杨金玲如若无法经营要求解除租赁或租赁到期，前期所有装修设施归出租方所有，应保持完整完好交与出租方（可移动设施除外）；原铺半年转让，现杨金玲签2年，现合同延期半年为合同期内，杨金玲经营品种须得到出租方书面认可方可经营，否则出租方可以终止合同，没收保证金。2018年3月19日，张云峰向强胜公司浦口分公司出具“商场入驻申请”，内容为：兹有原张云峰租用强盛邻里广场101铺，申请分租入驻，一夫茶和奶香铺子，一夫茶经营范围以茶饮料为主，奶香铺子以酸奶现制品为主。2018年7月26日，强胜公司浦口分公司向法院起诉张云峰，要求其退还承租房屋，赔偿损失170000元，自2018年6月20日起按照2869.5元/天的标准支付占用费至实际腾空房屋时止。该案经法院审理于2018年12月25日作出一审判决：驳回强胜公司浦口分公司的全部诉讼请求。一审宣判后，强胜公司浦口分公司不服判决，向南京市中级人民法院提起上诉，但未在法院指定期限内补齐其应预交的二审案件受理费。南京中院遂于2019年3月21日作出（2019）苏01民终1300号民事裁定：本案按强胜公司浦口分公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。案涉房屋所有权人为南京天华百润投资发展有限责任公司。张王王快餐店在第一次庭审中陈述：案涉商铺位于南京市浦口区，实际起租时间是从2018年3月1日开始的，因为杨金玲是从丁旺处承接的，丁旺的合同里没有装修期，所以杨金玲的承租期应当从2018年3月1日起算；张王王快餐店系自强胜公司浦口分公司承租该房屋，并经同意后转租给杨金玲，租金是根据前一个租户的协议延续租半年，按照前一个租户的时间，租金每年递增5%，起始租金是110000元/年，杨金玲已支付第一个租赁年度的下半年租金55000元，另支付保证金22000元；强胜公司浦口分公司向法院起诉张王王快餐店，其在没有与张王王快餐店办理解除手续的情况下向第三方出租，要收回商铺，但张王王快餐店与其之间的纠纷没有影响杨金玲的经营，杨金玲一直经营到2018年11月27日，且在未与我协商解除合同的情况下私自搬离、歇业，杨金玲没有与张王王快餐店进行任何协商，将钥匙经过他人转交给张王王快餐店员工，系单方违约；张王王快餐店也没有实施停水停电等各种影响杨金玲经营的行为；杨金玲是在2018年11月27日搬离房屋的，主张房租持续计算是因为双方之间一直没有协商解除合同；目前房屋是空置的，由于杨金玲承租的房屋是我们的门面房屋，其空置会让大众误认为我们的主营业务也歇业了，导致我们营业下滑，因此要求杨金玲予以赔偿；张王王快餐店现在不主张解除合同，杨金玲在房屋玻璃上使用了玻璃胶，并破坏了原有设施，擅自配备设施，导致原玻璃幕墙无法恢复。为此，张王王快餐店提供了其出具的通知和杨金玲向其发送的“解除合同”通知、微信聊天记录、照片等证据。张王王快餐店出具的通知，落款时间为2018年11月22日，内容为要求杨金玲在2日之内交清房租并补齐保证金，否则将收回房屋，终止合同，并追究所造成的损失。杨金玲出具的“解除合同”通知，落款时间为2018年11月27日，内容为：由于六月份起张云峰与强盛邻里商场彭总因租赁与转租问题协商未果，导致其经营环境一直不稳定，张云峰多次告知重新找店，后其已重新出去找到店面，现于2018年11月27日清空房屋交回张云峰手中，钥匙张云峰已经收到，特此解除合同。微信聊天记录中，张王王快餐店亦要求杨金玲交纳房租。杨金玲在第一次庭审中陈述：案涉商铺位于南京市浦口区铺，起租时间应从2018年4月1日开始计算，杨金玲在2018年3月17日添加张云峰为好友，开始商谈租赁事宜；张王王快餐店所述租金计算方式正确，且杨金玲已支付第一个租赁年度的下半年租金55000元、保证金22000元；从2018年6月开始，张王王快餐店一直在反复，并要求杨金玲出去找店，杨金玲经营受到影响，因此，双方一直在协商解除事宜，对杨金玲而言，与张王王快餐店之间的租赁合同已经在客观上无法达到合同目的，就没有续租，并且张王王快餐店店铺的租金比旁边店铺租金高很多，且不同意优惠；杨金玲是在2018年11月27日搬离案涉商铺的，并已将钥匙通过隔壁商铺转交张王王快餐店；杨金玲没有张贴过任何招租信息，杨金玲在网络上进行招租是经过张王王快餐店允许的，但杨金玲从未在门上张贴过转租公告，张王王快餐店已在2018年11月29日就案涉商铺对外招租；杨金玲所有装修都是经过张王王快餐店同意的，张王王快餐店在杨金玲经营过程中从未提出过这样的问题，在协商过程中也从未提出，而且，也无法证明地板损坏是杨金玲造成的。为此，杨金玲提交了微信聊天记录、电话录音、转账截图、照片等证据，并申请证人李某,4到庭作证。微信聊天记录中，从2018年6月开始，双方为房屋租赁事宜多次协商。证人李某,4陈述：我在2018年3月22日开始和张王王快餐店签订租赁合同经营奶茶店，2018年4月28日开始试营业，6月份的时候，张王王快餐店和我说门店租赁有问题，让我走，我是在8月18日左右搬走的，张王王快餐店说租金20000元和押金24000元会退给我；由于无法稳定经营，没有及时补充物料，无法进行宣传，导致我无法经营，张王王快餐店一直拖着不和我解约，我们的合同约定要提前2个月收房租，但是张王王快餐店也没有说什么时候收房租，也一直没有提这件事，后来我因为无法稳定经营就搬离了；杨金玲经营的奶香铺子是在2018年4月1日经营的；张王王快餐店说让我走的具体原因是商场的问题，说是商场要收回房屋。张王王快餐店认为：上述证人证言说明张王王快餐店与杨金玲从6月到7月就因商场要收回商铺进行了协商，而杨金玲坚持不拿到一定赔偿就不离场，期间杨金玲属于正常经营，张王王快餐店并没有影响杨金玲的经营。张王王快餐店在第二次庭审中陈述：现在要求解除与杨金玲之间的租赁合同，对于案涉商铺起租时间为2018年4月1日予以认可；张王王快餐店是整个商场的招商负责人之一，张王王快餐店在空置的位置上进行一些招商并不代表与杨金玲之间的合同解除，而且，杨金玲的位置一直是搁置的。杨金玲在第二次庭审中陈述：认可案涉商铺的起租时间为2018年4月1日；张王王快餐店在2018年11月29日就已对外招租，其行为确认了双方之间的合同已经解除，张王王快餐店只是商场的一个普通承租人，而且与商场还有纠纷。一审法院认为，张王王快餐店与杨金玲签订的《店面铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据合同法的规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，张王王快餐店作为案涉商铺出租人，应在租赁期间使杨金玲能够正常使用案涉商铺进行经营，但张王王快餐店因其与强胜公司浦口分公司之间的房屋租赁合同纠纷，致杨金玲不能确定案涉商铺是否能由其继续承租，而且，张王王快餐店在与杨金玲沟通过程中，不仅没有明确表示继续由杨金玲承租，反而有诸如“这商场留下来也没啥意义”等表述，并在杨金玲搬离案涉商铺后，即张贴了招租的告示，故应认定张王王快餐店未能在租赁期间使杨金玲能够正常使用案涉商铺进行经营，存在违约行为。张王王快餐店主张解除租赁合同，根据庭审查明的事实，张王王快餐店发出通知要求杨金玲交纳租金、保证金，否则“终止合约”，而杨金玲已于2018年11月27日搬离案涉商铺，并发出“解除合同”的通知，之后，张王王快餐店即张贴了招租告示，故一审法院认定双方已就合同解除达成一致意见，案涉商铺租赁合同已于2018年11月27日解除，张王王快餐店再诉请解除合同，没有法律依据，一审法院不予支持。张王王快餐店主张杨金玲支付房租86625元，其计算至2019年6月30日，对此，一审法院认为，双方之间的租赁合同已于2018年11月27日解除，杨金玲亦已搬离案涉商铺，故租金应计算至2018年11月27日，超过部分一审法院不予支持。根据合同约定的租金标准计算，2018年10月1日至11月27日的租金应为17479.45元（110000元/年÷365天×58天）。张王王快餐店主张杨金玲赔偿空置损失59000元，实际系因杨金玲搬离所导致的营业损失。对此，一审法院认为，根据庭审查明的事实，系张王王快餐店存在违约行为，致合同解除，更何况，张王王快餐店并未提供证据证明杨金玲搬离案涉商铺与其营业额减少之间的因果关系，不能仅凭营业额出现波动即认为系杨金玲搬离案涉商铺所致。故张王王快餐店上述诉请，没有事实依据，一审法院不予支持。张王王快餐店主张杨金玲恢复玻璃隔档墙面，根据合同约定，租赁期间，杨金玲自行自费装修，并达到张王王快餐店相关标准，开业后不得擅自改造装修。杨金玲已实际使用案涉商铺半年多，且案涉商铺紧邻张王王快餐店，张王王快餐店对于案涉商铺的装修情况应系明知并同意，现其再行主张恢复，没有合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零九条、第二百一十六条的规定，一审法院作出判决：一、杨金玲于判决生效之日起十日内给付南京市浦口区张王王快餐店租金17479.45元；二、驳回南京市浦口区张王王快餐店的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。另查明，一审中，张王王快餐店陈述收取杨金玲支付的保证金22000元，杨金玲一审中同意将保证金与租金进行抵扣。上述事实，有《租赁合同》、《店面铺位租赁合同》、（2018）苏0111民初5554号民事判决书、（2019）苏01民终1300号民事裁定书以及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。张王王快餐店与杨金玲签订的《店面铺位租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同履行过程中，因张王王快餐店与强胜公司浦口分公司之间的房屋租赁合同纠纷，致杨金玲不能确定案涉商铺是否能由其继续承租经营，一审法院综合本案事实认定张王王快餐店存在违约行为，并认定案涉商铺租赁合同已于2018年11月27日解除，并无不当。张王王快餐店在一审判决作出后未提出上诉，故对其主张一审法院认定其存在违约行为有误，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。案涉商铺租赁合同已经解除，杨金玲在合同的履行及解除过程中不存在违约行为，故张王王快餐店主张扣除杨金玲保证金，缺乏依据。杨金玲一审中已抗辩以保证金与其应支付的租金进行抵扣，应当予以支持。一审法院认定杨金玲应支付2018年10月1日至11月27日的租金为17479.45元，依据充分，本院予以认定。保证金与该租金抵扣后，杨金玲不欠付张王王快餐店租金，故张王王快餐店的诉讼请求本院予以驳回。因杨金玲在一审中对退还保证金没有提出反诉，对保证金抵扣租金后的剩余部分，本院不予处理。综上所述，杨金玲的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9424号民事判决；二、驳回南京市浦口区张王王快餐店的全部诉讼请求。一审案件受理费3860元，二审案件受理费350元，均由南京市浦口区张王王快餐店负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二○二○年八月十三日书记员  朱亚芳