河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初1109号原告：樊杰文，女，1990年6月23日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：丁力，河南师大方正律师事务所律师。被告：德鸿置业有限公司，住所地郑州市上街区新乡路28号院D2号楼6层6001号。法定代表人：王水夫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。被告：郑州购房帮网络科技有限公司，住所地郑州市二七区航海路北、兴华南街西8号楼24层2411/2412。法定代表人：王博士，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王欢，男，系该公司员工。原告樊杰文与被告德鸿置业有限公司（以下简称：德鸿公司）、郑州购房帮网络科技有限公司（以下简称：购房帮公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊杰文及其委托诉讼代理人丁力，被告德鸿公司委托诉讼代理人郭水林、被告购房帮公司委托诉讼代理人王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊杰文向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还购房“团购费”25000元及利息；2、依法判令被告德鸿置业有限公司向原告支付违约金10000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，樊杰文明确其诉讼请求第一项中的利息为：以25000元为本金，自2017年9月28日至实际清偿之日止，按中国人民银行同期拆借中心贷款利率4.5%计算。其诉讼请求第二项的违约金10000元包含逾期交房违约金3163元和绿地率违约的违约金6837元，其中逾期交房违约金计算方式为：房款为287090元，自2018年12月31日起至2020年7月4日，按日万分之0.2计算。事实和理由：2017年12月2日，原告与被告德鸿置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003720593），约定原告购买被告位于郑州市××街区××东路××号院德鸿现代城9幢3单元4层413号房（以下简称“涉案房屋”），购房总金额为287090元整，被告应于2018年12月31日前向原告交付符合法律及合同约定的涉案房屋，至今仍未为原告办理房屋所有权证。2017年9月28日购房合同签订前，被告郑州购房帮网络科技有限公司以受被告德鸿置业有限公司委托的名义在被告德鸿置业有限公司售楼部处向原告收取“团购费”25000元，并出具加盖有郑州购房帮网络科技有限公司财务专用章的《收据》一份。原告认为被告德鸿置业有限公司的行为明显违反住建部2016年《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》禁止性规定。同时，其行为亦违反《商品房销售管理办法》的有关规定，该笔“团购费”应向原告予以返还，并支付利息。同时，被告德鸿置业有限公司在对外宣传时宣传德鸿现代城的绿地率为35%，这是原告选择购买其房产的根本原因所在。被告德鸿置业有限公司实际交房时，其绿地率未达到其对外宣传时承诺的绿地率标准，严重侵害了原告的相关权益，应对此承担违约责任。故原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，依法诉至贵院，望判如所请。德鸿公司辩称，1、该公司没有向原告退还团购费的合同义务和法律义务。2、该公司已经完成小区设计的绿化率，原告要求赔偿绿化率不足违约金没有事实依据。原告要求该公司承担逾期交房违约金与本案事实不符，缺乏相应的事实依据，依法不能成立。购房帮公司辩称，原告交付25000元是在原告完全知情的情况下交付的，原告享受了64000元优惠，其中包含了交25000元享受60000元的购房优惠，因此该项费用不用退还。房地产经纪是以收取佣金为目的，为促使他人房地产交易而从事居间代理等经纪业务，该公司作为房地产中介机构，是经过主管部门备案的专业房地产机构，销售过程中付出劳动并收取佣金是合法的，因此原告所诉的退还佣金和利息不应支持。经审理查明，德鸿公司系房地产开发商。2016年4月28日，德鸿公司与郑州海天房产经纪有限公司签订《全案营销代理合同》，由海天公司对德鸿公司开发的位于郑州市上街区汝南路新乡路东南角的德鸿·现代城项目进行营销策划、销售代理。2017年9月28日，樊杰文签订德鸿·现代城认购协议书一份，载明的房屋位置为上街区汝南路与新安路交汇处向东200米路北9幢楼3单元4层413户，暂测建筑面积为48.52㎡，房价为7236/㎡，房款总价为351091元，交纳定金10000元。2017年10月1日，樊杰文签订签约确认单一份，载明购房房号为9-3-413，面积为48.52㎡，优惠前单价为7236元，优惠前总价为351091元，成交单价为5916.94元，成交总价为287090元。2017年12月2日，樊杰文与德鸿公司签订《商品房买卖合同》，樊杰文购买由德鸿公司开发的位于上街区新安东路16号院的德鸿·现代城小区9幢3单元4层413号房，房屋建筑面积为48.52平方米，单价为每平方米5916.94元，总金额为287090元整，首付款58090元，剩余229000元以商业贷款方式支付。该合同第八条约定出卖人应当在2018年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房；其中第3项约定：遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人自出卖人通知交房之日起七日内办理交接手续，逾期不来办理者，视为出卖人已将合同所指商品房交付。该合同附件四《合同补充协议》第1条载明：在签订合同及补充协议前，出卖人已经向买受人明示了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及相关政策规定，以及该《商品房买卖合同》（含附件）、《临时管理规定》、《前期物业服务合同》等资料。买受人对前述文件、合同等已仔细阅读并对条款表达之内容理解完全一致，买受人对房屋及周边环境的状况予以认可。该合同附件五《补充协议》第2条约定：合同第十一条中的“书面通知”，包括买受人接到出卖人电话通知后到出卖人处签收书面通知或出卖人按合同中所签地址向买受人特快专递寄发书面通知，另外出卖人亦可在《大河报》上发布公告进行集中通知。樊杰文于2017年9月28日交纳25000元，购房帮公司为其出具收据。樊杰文已将房款287090元全部支付完毕。2017年10月23日，德鸿公司取得的建设工程规划许可证载明德鸿生活广场绿地率为25.65%，2018年12月28日郑州市上街区住房和城乡规划建设局就德鸿公司申请的德鸿生活广场9#楼规划核实事项，作出建设工程竣工规划核实意见书（核发），该建设工程基本符合城乡规划要求，其中绿地率为25.21%。自2017年11月15日至2018年11月4日，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市上街区住房和城乡规划建设局、郑州市人民政府办公厅、上街区新安路街道办事处等政府部门，多次对辖区内各类建筑工程等项目下达限土令、停工通知，要求停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、建筑工地室外作业。经核算，自2017年12月2日樊杰文与德鸿公司签订合同至2018年11月4日，涉案房屋小区停工累计152天。2019年5月24日，德鸿公司在《大河报》（A1.07社会版下方）发布《交房公告》载明：德鸿·现代城9#楼定于2019年5月31日在德鸿现代城营销中心集中办理交房手续。2019年6月5日樊杰文完成收房。庭审过程中，樊杰文与购房帮公司共同确认樊杰文购买涉案住宅交纳25000元可抵扣房款60000元，抵扣后总房价为287090元。本院同期受理的同类案件（2020）豫0106民初993号中查明德鸿公司在其官网就涉案小区进行宣传时将绿化率描述为30%，海天公司及购房帮公司员工在朋友圈对涉案小区楼房进行销售宣传，并称绿化率为35%。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于本案原告樊杰文的各项诉讼请求，本院做如下认定：1．关于退还团购费。依据原告樊杰文签订《商品房认购协议书》、《签约确认单》中载明的房屋单价、房屋总价款及原告樊杰文与被告德鸿公司签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋单价、房屋总价款，结合原告樊杰文与被告海天公司、购房帮公司确认内容，应当认定原告樊杰文已按照认购协议书、签约确认单及双方约定内容对其购买的涉案房屋享受了购房房价优惠措施，故原告樊杰文主张被告返还其团购费及利息，无事实与法律依据，本院不予支持。2．关于向其支付迟延交房违约金3163元。依据原告樊杰文与被告德鸿公司签订的《商品房买卖合同》，被告德鸿公司应于2018年12月31日前将符合合同约定交付条件的商品房交付原告樊杰文。由于在施工过程中，遇政府部门下达封土令、停工通知等客观原因致使原告樊杰文购买的房屋无法进行施工，该原因符合《商品房买卖合同》第八条的约定，属城市人民政府重大城市规划等影响房屋建设，交房日期可以顺延。根据查明的累计停工时间，原告樊杰文的交房日期顺延至2019年5月2日。德鸿公司在《大河报》（A1.07社会版下方）发布《交房公告》通知德鸿·现代城9#楼定于2019年5月31日在德鸿·现代城营销中心集中办理交房手续，原告樊杰文于2019年6月5日完成收房，被告德鸿公司共逾期交房33天。被告德鸿公司逾期交房，存在违约，应按《商品房买卖合同》约定按日向原告樊杰文支付已交付房价款万分之0.2的违约金，经计算被告德鸿公司应向原告樊杰文支付的违约金为189.48元。3、关于向其支付因绿化率不足违约金6837元。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同约定的内容对双方具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告德鸿公司及其委托的营销代理公司对小区绿化面积等所作的宣传，为要约邀请式广告，未明确为合同内容的一部分，宣传内容对绿化率等作出了说明，但原告樊杰文的证据不足以证明被告德鸿公司及购房帮公司曾以广告宣传内容作为向原告樊杰文出售房屋的允诺，亦无法证明上述广告宣传对合同的价格产生重大影响，另根据2017年11月份至2018年1月份郑州市上街区商品房房地产市场数据分析显示，该楼盘的销售价格与同期该地住宅销售均价相比，无显著差别。因此，被告的广告宣传，虽有夸大之嫌，但对楼盘情况作出的说明不符合“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的规定，不应视为要约，在该说明未明确为合同构成时，不应视为合同内容。原告樊杰文要求被告支付违约金并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：一、被告德鸿置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告樊杰文支付逾期交房违约金189.48元；二、驳回原告樊杰文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元（已减半收取），由原告樊杰文负担380元，被告德鸿置业有限公司负担2元。本判决为终审判决。审判员  徐丽叶二〇二〇年八月二十四日书记员  马鲜草