黑龙江省鸡西市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)黑03执异37号案外人：李卉，女，1968年3月11日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。申请执行人：深圳市首脑美容美发艺术有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道莲花北村富莲大厦一栋三层FL-303号。法定代表人：高颖，总经理。委托诉讼代理人：孙维涛，黑龙江仁大律师事务所律师。被执行人：鸡西市汇鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红双喜住宅-1-1号。法定代表人：丁文友，该公司董事长。委托诉讼代理人：朴永建，该公司法律顾问。本院在执行深圳市首脑美容美发艺术有限公司（以下称深圳首脑公司）申请执行鸡西市汇鑫房地产开发有限公司（以下称汇鑫公司）企业借贷合同纠纷一案中，案外人李卉对本院（2016）黑03执40号之一执行裁定查封的坐落于鸡西市鸡冠区龙山国际小区（以下称龙山国际小区）7号楼负X层地下库房（面积575.80平方米）提出书面异议。本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人李卉称，2015年9月7日，汇鑫公司将龙山国际小区7号楼负X层地下库房（面积575.80平方米）以1151600元价格有偿转让给案外人，与案外人签订了购房合同并开具了收据，案外人已支付全部价款并实际占有。案外人对于不能办理产权过户手续，无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，请求解除对案涉不动产的查封。案外人提交的证据是：1、2012年9月3日姜辉、于国志、夏德龙与汇鑫公司及李卉签订的《清算协议》；2、2015年9月7日汇鑫公司为李坤岭出具的房款收据；3、2015年9月7日汇鑫公司与李卉签订的《抹账协议》。4、2015年9月7日汇鑫公司与李坤岭签订的《龙山国际商品房认购协议》；5、2015年9月30日李坤岭的《用电申请表》；6、2015年12月鸡西市自来水公司的《用水告知书》；7、2016年10月19日李卉与汇鑫公司签订的《庭外和解协议》；8、2016年10月19日李卉与汇鑫公司签订的《协议》；9、2017年7月25日李坤岭的水费收据；10、2017年8月29日鸡西市众鑫物业公司的《证明》；11、2017年8月29日鸡西市众鑫物业公司的电费收据；12、2017年8月31日李坤岭的购电证；13、2019年8月20日李坤岭电费交款凭证；14、鸡西市中级人民法院（以下称鸡西中院）（2019）黑03执异238号执行裁定书；15、鸡西中院（2019）黑03执17号之二执行裁定书。申请执行人深圳首脑公司称，案外人异议理由不成立。理由是：1、案外人是否取得案涉房屋的所有权无法确定；2、法院查封的房屋登记在汇鑫公司名下，查封不存在错误问题。3、案外人的证据均为复印件，无法确认真实性。4、在认购协议及商品房销售预收款专用票据中体现的结算方式是抵账，案外人并非支付全款购买。案外人主张其已付全款并实际占有，缺少事实和法律依据。请求驳回案外人异议请求。申请执行人未提交证据。被执行人汇鑫公司称，对案外人异议请求和理由没有意见，房屋出售事实存在，且其他执行案件中，案外人就案涉房屋曾提出执行异议，经法院审查，对房屋买卖事实予以认定，请求对案涉房屋解除查封。本院查明，深圳首脑公司诉汇鑫公司企业借贷合同纠纷一案，本院于2016年2月23日作出（2016）黑03民初3号民事判决，判令：一、汇鑫公司于判决生效之日起十日内给付深圳首脑公司借款本金360万元及逾期利息（逾期利息以本金360万元为基数，按照年利率6%，自2014年1月1日起计算至判决指定给付之日止）；二、汇鑫公司于判决生效之日起十日内给付深圳首脑公司借款利息500万元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82441元，深圳首脑公司负担7165元，汇鑫公司负担75276元，此款深圳首脑公司已垫付，汇鑫公司在给付上述款项时一并给付深圳首脑公司。深圳首脑公司依生效判决申请执行，本院于2016年5月11日立案执行。2017年5月6日，本院作出（2016）黑03执40号之一执行裁定查封的坐落于鸡西市鸡冠区龙山国际小区（以下称龙山国际小区）的504户房屋（详见财产查封清单）。包括案涉的：7#楼-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-21X、-21X、-21X、-21X、-21X室。另查明，2011年2月25日，李卉特别授权李坤岭（李卉之父）全权处理李卉在龙山国际楼盘股份及股权的一切事宜。2012年9月3日，姜辉、于国志、夏德龙作为甲方，汇鑫公司作为乙方，李卉作为丙方，三方签订《清算协议》，约定：汇鑫公司支付给李卉600万人民币元的经济补偿，三方的债权债务关系全部结清。该协议由姜辉、于国志、夏德龙在甲方处签名，汇鑫公司法定代表人夏德龙在乙方处签名；李卉的代理人李坤岭在丙方处签名。2015年9月7日，汇鑫公司与李卉签订《抹账协议》，约定：汇鑫公司用龙山国际二期7#楼负X层库房，面积575.80平方米，单价2千元每平方米，房款总价1151600元抵债给李卉；李卉同意进户时将房屋产权办理为房主姓名李坤岭。该协议加盖了汇鑫公司公章，由汇鑫公司负责人孙彦福、李卉的代理人李坤岭签名。同日，李坤岭与汇鑫公司签订《龙山国际商品房认购协议》，约定：李坤岭认购龙山国际7栋负X层库房，参考建筑面积575.80平方米，单价2千元每平方米，总价款1151600元。该协议加盖了汇鑫公司合同专用章，由卖方汇鑫公司的孙凌和王博雅、买方李坤岭签名。同日，汇鑫公司向李坤岭出具了加盖汇鑫公司合同专用章1151600元房款收据。2015年12月，鸡西市自来水公司向李坤岭发出龙山国际7号楼负X层《用水告知书》，李坤岭于2017年7月25日向鸡西市自来水公司交纳案涉不动产水费300元。2015年9月30日，李坤岭向鸡西市众鑫物业公司提交龙山国际7号楼负X层仓库的《用电申请表》，于2017年8月29日向鸡西市众鑫物业公司预交龙山国际7号楼负X层电费500元。2017年8月29日鸡西市众鑫物业公司给鸡西矿业集团电力公司出具证明，证实：龙山国际7号楼负X层从2015年9月至今供电由物业公司负责供给并缴纳电费（已缴纳电费500元）。从新装表分户供电后由李坤岭负责缴纳电费。2017年8月30日案涉房屋取得鸡西矿业集团电业公司颁发的案涉不动产的购电证。汇鑫公司于2015年9月7日向李卉交付了案涉不动产。汇鑫公司于2019年7月发布网络公告，通知龙山国际小区7号楼业主办理可以不动产发票，因汇鑫公司原因，龙山国际小区业主不能办理不动产过户登记。再查明，本院在执行黑龙江省二建建筑工程有限责任公司（以下称省二建公司）申请执行汇鑫公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院依省二建公司申请于2015年11月4日作出（2015）鸡立保字第4号民事裁定，查封汇鑫公司位于龙山国际小区房产及地下库房1138套（详见查封清单），查封期限为三年。该案二审诉讼期间，黑龙江省高级人民法院（以下称省法院）依省二建公司申请，于2018年10月30日作出（2018）黑民终663号民事裁定，查封汇鑫公司位于龙山国际小区房产及地下库房595套（详见查封清单），查封期限自该裁定送达房屋权属登记部门之日起至2019年11月1日止。其中，本院（2015）鸡立保字第4号民事裁定及省法院（2018）黑民终663号民事裁定所查封的财产，均包括案涉的：7#楼-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-21X、-21X、-21X、-21X、-21X室。该诉讼保全查封转为执行查封措施。在该案执行过程中，案外人李卉对案涉房屋提出异议，本院于2019年8月23日作出（2019）黑03执异238号执行裁定，中止案涉房屋的执行。案外人和当事人在法定期限内未对本院（2019）黑03执异238号执行裁定提起诉讼。2019年11月27日，本院作出（2019）黑03执17号之二执行裁定，解除对案涉房屋的查封。本院认为，省二建公司申请执行汇鑫公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院2015年11月4日作出（2015）鸡立保字第4号民事裁定对案涉不动产诉前保全查封，省高院二审中2018年10月30日作出（2018）黑民终663号民事裁定对案涉不动产诉讼保全查封。深圳首脑申请执行汇鑫公司企业借款纠纷一案中，本院于2017年5月6日作出（2016）黑03执40号之一执行裁定，轮候查封案涉房屋的事实清楚。2019年11月27日本院（2019）黑03执17号之二执行裁定解除对案涉房屋的查封后，本案的查封已发生查封效力的事实清楚，案外人可以对案涉标的提出实体权利异议。案外人以房抹账的基础事实有《清算协议》、《抹账协议》等证据证实。依案外人对李坤岭的特别授权及在抹账协议中的约定，李坤岭可以以自己名义在案涉不动产认购交易过程中，代案外人行使权利。案外人与汇鑫公司于本院查封前签订商品房认购协议，并以抹账方式支付全部价款，且实际占有案涉不动产的事实清楚。案涉不动产未能办理不动产过户登记系汇鑫公司原因所致，非案外人过错。案外人对案涉执行标的提出的排除强制执行的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对本院（2016）黑03执40号之一执行裁定中查封的鸡西市汇鑫房地产开发有限公司位于龙山国际小区房产及地下库房，其中的：7#楼-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-21X、-21X、-21X、-21X、-21X室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。审判长  尚士波审判员  张卫东审判员  **刚二〇二〇年八月五日书记员  秦玉凤