江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初2034号 原告：李亚西，男，1976年7月4日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 原告：姜井文，男，1958年9月10日出生，汉族，住江苏省涟水县。 两原告共同委托诉讼代理人：刘汝军，江苏维世德律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李飞，江苏维世德律师事务所律师。 被告：黄娟，女，1980年12月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：庄羡，男，1973年2月4日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：杨云，男，1958年11月4日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 三被告共同委托诉讼代理人：李杰，江苏融悦律师事务所律师。 原告李亚西、姜井文与被告黄娟、庄羡、杨云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告李亚西、姜井文的委托诉讼代理人刘汝军，被告黄娟（第一次庭审）及三被告的共同委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李亚西、姜井文向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告连带支付两原告购房款、损失634041.20元及利息（利息以478151元房款为基数，按照中国人民同期贷款利率自2016年9月5日计算至实际给付之日）；2.判令三被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2009年11月3日，两原告与南京马会置业有限公司（简称马会公司）签订《商品房预售合同》，合同约定两原告购买某某路XX号某某苑XX幢四单元XXX室房屋（简称案涉房屋），总价1007894元。2009年11月16日，该预售合同经南京市房地产市场管理处登记备案。2010年11月12日，两原告与被告杨云、庄羡签订《房屋转让协议》，约定上述房屋总价款为1400000元，其中现金支付824000元，剩佘房屋贷款578000元（不含利息）由杨云、庄羡还贷，还款时间为2010年11年15日起（每月15日前）。2011年1月3日，杨云向两原告出具收条一份，收条载明杨云收到房屋门禁卡、钥匙、住房维修说明书、等物品。2011年4月22日两原告与被告杨云及桑某（系杨云妻妹）签订《房屋转让协议》，约定上述房屋总价1400000元，付款方法：2011年4月20日前付450000元，2011年5月20日前付250000元，余款在房产过户前一次付清。此前两原告与被告杨云、庄羡所签转让协议作废，已付款冲抵房款，由杨云、庄羡与桑某结算。桑某向原告支付了房款450000元，2011年5月至11月，丁某甲、杨云、丁某乙等人归还房屋银行贷款共计28151元。2013年11年15日，庄羡签字的收款收条的情况说明内容：由于配合黄娟购房过户需要，此前已付700000元收条作废，以2013年11月15日收据为准。说明：原来桑某和丁某甲支付给姜、李（即两原告）的房款转给黄娟，由黄娟出具手续给杨云。黄娟系庄羡妻子。2015年8月27日，杨云与庄羨签订权利转让协议，协议约定2010年11月12日签订的《房屋转让协议》作废，双方一致同意将上述房屋的购买人变更为黄娟，并由黄娟与甲方（两原告）办理此房的产权和土地使用权相关权证，此房过户后，所有的债权债务均与甲方无关。同日，杨云出具收条一份：今收到姜井文退还桑某和丁某甲用于购买“钟山晶典”（某某路XX号XX幢四单元XXX室房）房款肆拾万元整，担保人为庄羨。2015年9月16日，原告与被告黄娟签订《南京市存量房买卖合同》，2015年9月16日上述房屋登记至黄娟名下。2016年桑某向法院起诉要求两原告退还其支付的购房款494551元及利息623570并承担经济损失103万元，南京市栖霞区人民法院（简称栖霞法院）于2017年6月28日作出（2016)苏0113民初4744号（简称4744号）判决：一、解除原告桑某与被告姜井文于2011年4月20日签订的房屋转让协议。二、被告姜井文于本判决生效之日起15日内返还原告桑某房款450000元。三、驳回原告桑某其他诉讼请求。桑某不服一审判决提起上诉，南京市中级人民法院（简称南京中院）于2018年3月28日作出（2018)苏01民终724号（简称724号）判决：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2016)苏0113民初4744号民事判决；二、李亚西、姜井文于本判决生效之日起十五日内向桑某返还478151元，并以此数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向桑某支付自2012年5月19日起至2016年9月5日止的利息。2018年5月23日原告李亚西向栖霞区人民法院履行判决义务，支付634041.20元。两原告认为，两原告与被告杨云、庄羡之间的房屋买卖虽经几多波折，有其亲属参与，购房人多次变迁，但是对支付的房款一直都由被告杨云、庄羨及他们的亲属之间结算，不应向两原告主张。现桑某已通过诉讼将其支付的房款要回，那么购房人及担保人等应支付两原告的购房款及承担两原告的经济损失。综上，为了维护两原告的合法权益，现提起诉讼，请依法裁决。 被告黄娟、庄羡、杨云共同辩称：1.两原告起诉被告庄羡、杨云违反合同法相对性原则，本案涉案主体是两原告和被告黄娟，被告庄羡、杨云是合同外第三人，两原告不应向与其无合同关系的第三人提出基于合同关系的诉请，更不应向他们主张损失赔偿；2.原被告双方最终确认的合同为2015年9月16日订立的买卖合同，双方已经履行完毕，两原告与被告黄娟之间不存在任何纠纷，两原告起诉被告黄娟并且查封被告黄娟的房屋是无理诉讼；3.两原告与案外人桑某就本案涉案房屋达成二卖合同，对合同无法履行结果有过错，因此法院在以前的判决中判决产生的损失应由两原告自行承担，与三被告无关，请求法院驳回两原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 两原告系朋友。被告黄娟与庄羡系夫妻，被告庄羡与杨云系朋友，被告杨云系案外人桑某的姐夫，案外人丁某甲与桑某系夫妻。 2009年11月3日，原告李亚西、姜井文与马会公司签订《商品房预售合同》1份。合同约定马会公司将案涉房屋以1007894元预售给两原告，2009年11月16日，该预售合同经南京市房地产市场管理处登记备案。 2010年11月12日，两原告（甲方）与被告杨云、庄羡（乙方）签订《房屋转让协议》1份，协议约定：甲方将案涉房屋以1400000元价格转让给乙方，其中现金支付824000元（协议签字之日起5日内付100000元定金，余款724000元于2010年11月30日前付清，否则定金不予退还，本协议自动作废），剩余房屋贷款576000元（本金不含利息）由乙方还贷，还贷时间为2010年11月15日起（每月15日前）；此房转让价为净得价，所有房屋过户发生的费用均由乙方负担；如因乙方原因造成贷款不及时按月还贷，给甲方造成的一切损失将由乙方承担；若乙方丧失还贷能力，此协议作废，甲方将于三个月内归还乙方本协议房价所支付的房款，其中100000元定金不予返还，甲方收回房屋；乙方还贷结束后一个月内，甲方无条件配合乙方办理证件过户。 2011年1月3日，被告杨云向两原告出具收据一份，收条载明杨云收到案涉房屋门禁卡、钥匙、住房维修说明书、可视对讲机等物品。 之后，杨云、庄羡未依约向两原告支付购房款，但涉案房屋一直由杨云、庄羡租赁使用。按杨云陈述称，后因房屋降价，杨云、庄羡遂不再愿意购买案涉房屋。2011年1月9日，两原告（甲方）与被告杨云、庄羡（乙方）草拟《房屋转让及租赁协议》1份，庄羡、杨云未在该房屋转让及租赁协议中签名。后杨云告知桑某称杨云、庄羡已放弃购买涉案房屋。 2011年4月20日，在杨云在场的情形下，原告姜井文与案外人桑某签订《房屋转让协议》1份，该协议载明：“甲方：李亚西、姜井文；乙方：桑某。经甲乙双方友好协商达成以下约定，甲方案涉房屋转让给乙方。1.房屋总价：140万元，此款为甲方净得价款。2.付款办法：2011年4月20日前付45万元，2011年5月20日前付25万元；余款在房产过户前一次付清。3.此前甲方(李亚西、姜井文)与杨云、庄羡所签转让协议作废，已付款充抵房款，由杨云和庄羡与本协议中乙方结算。原协议乙方签字：（空白）4.未尽事宜，双方协商解决。此协议一式五份，甲方和原甲乙方各一份。甲方：姜井文；乙方：桑某”。协议签订后，桑某分别于2011年4月20日、2011年5月20日向被告姜井文支付房款200000元、250000元。2011年5月至11月，桑某先后以丁某甲、杨云、丁某乙等人名义归还案涉房屋银行贷款共计28151元。 2013年11月15日，两原告出具收条1份，载明：今收到黄娟购案涉房屋购房款700000元。同日，庄羡出具《说明》1份，载明：关于2013年11月15日收款收条的情况说明，由于配合黄娟购房过户需要，此前已付700000元收条作废，以2013年11月15日收据为准。杨云在该《说明》中补充说明：原桑某和丁某甲支付给姜、李的房款转给黄娟，由黄娟出具手续给杨云。 2015年8月27日，杨云与庄羡签订《权利转让协议》1份，协议约定：双方于2010年11月12日签订的关于案涉房屋《房屋转让协议》约定如下：双方一致同意将案涉房屋的购买人变更为黄娟，并由黄娟与“甲方”办理案涉房屋的产权和土地使用权相关权证，此房过户后，所有的债权债务均于杨云无关。同日，两原告出具收条1份，载明：收到黄娟购房款100000元。同日，另由杨云作为收款人、庄羡作为担保人出具收条1份，载明：今收到姜井文退还桑某和丁某甲用于购买案涉房屋房款40万元。 2015年9月9日，两原告出具收条1份，载明：今收到黄娟购房款600000元。2015年9月10日，两原告与被告黄娟签订《南京市存量房买卖合同》1份，约定：两原告将案涉房屋以1400000元价格转让给被告黄娟；付款方式和期限为：黄娟支付定金100000元，在递件成功后支付购房款1280000元，在房屋交付后支付尾款20000元；黄娟承担过户税费。2015年9月16日，案涉房屋登记至黄娟名下。 2016年9月5日，桑某以李亚西、姜井文为被告，具状诉至本院，提出诉讼请求：1.判令解除桑某与李亚西、姜井文签订的房屋转让协议，退还桑某已经支付的购房款494551元并支付利息损失623570元；2.判令李亚西、姜井文向桑某赔偿其他经济损失103万元；3.诉讼费用由李亚西、姜井文承担。2017年6月28日，本院作出4744号民事判决书，判决：一、解除桑某与姜井文于2011年4月20日签订的房屋转让协议；二、姜井文于判决生效之日起15日内返还桑某购房款45万元；三、驳回桑某的其他诉讼请求。一审案件受理费23745元，桑某承担11872元，姜井文承担承担11873元。 本院判决后，桑某不服，向南京中院提起上诉。2018年3月28日，南京中院作出724号判决书，判决：一、撤销栖霞法院（2016）苏0113民初4744号民事判决；二、李亚西、姜井文于判决生效之日起十五日内向桑某返还478151元，并以此数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向桑某支付自2012年5月19日起至2016年9月5日止的利息；三、驳回桑某的其他诉讼请求。一审案件受理费23745元，由桑某承担14247元，姜井文、李亚西承担9498元；二审案件受理费23745元，由桑某负担14247元，由姜井文、李亚西承担9498元。 2018年5月23日，李亚西向本院汇款634041.20元，履行了南京中院（2018）苏01民终724号判决书确定的金钱给付义务。后，李亚西、姜井文提起本案诉讼。 另查明，在4474号案件审理过程中，杨云于2017年4月27日接受本院询问时陈述，其和庄羡与李亚西、姜井文签订房屋转让协议后，因为房价下跌，庄羡告知其不想要涉案房屋了，杨云说其小姨子桑某想买房，之后就带桑某去找姜井文，姜井文就与桑某签订了房屋转让协议。签协议前，姜井文给李亚西打了电话，李亚西怎么说的其不知道，应该是同意了。签合同后，其与姜井文、桑某、丁某甲一起去银行取了20万元支付给姜井文。2013年11月15日的关于2013.11.15收款收条的情况说明中所载“此前已付700000元收条作废”的意思是李亚西和姜井文已经收到桑某给付的45万元房款和黄娟给付的房款25万元，不包括贷款。“原桑某和丁某甲支付给姜井文、李亚西的房款转给黄娟，由黄娟出具手续给杨云”是其写的，因为其认为桑某的45万元转给黄娟，黄娟应该出具收条给其，但是之后黄娟并未出具收条。2016年9月29日，4474号案件庭审中，桑某提交了通话记录及移动电话单各一份，李亚西对上述证据的真实性没有异议，姜井文则称当时杨云确实打电话给其，但其正与朋友吃饭，没听清杨云说了什么。上述证据显示：2016年8月15日19时13分55秒杨云与姜井文通过手机通话，杨云称“我给庄羡打电话不接，请姜总你催一下，抓紧把有关事情解决”，姜井文表示“庄羡讲钱被你拿走”，杨云称“打官司和桑某买房没有关系，我小姨把钱汇给你是真的”、“你写的条子，庄羡担保，钱已收，实际你应该把收我小姨房款退给我小姨，庄羡给你钱就对了吗？确实没有给钱对不对？”姜井文回复“对”。杨云问“条子原件在李亚西对吧？”姜井文称“对”，杨云表示“你让亚西把条子原件传给你看一下，反正我没有拿到钱”…… 本案审理过程中，两原告提交了2018年5月1日两原告及被告杨云、庄羡的谈话录音1份，录音中显示：李亚西对杨云称“……你能明确的，然后什么时候能把钱还给老庄，老庄能把钱还给我们，能给个明确的日期，比如说今天你给个明确的日期，你写一个还款协议给老庄，老庄写个还款协议给我们，不就行了嘛；我们也不是天天没事干，然后的话告来告去的，有意思吗？没意思”，杨云问“那你现在跟我小姨子说利息还有本金多少钱？”，李亚西称“判下来470000多，再加个利息，差不多，我没有仔细算，七八万，五十六七万，分段算……老杨，你写一个还款协议，还款给老庄，老庄的话写个东西给我们”，庄羡回复“我哪有精力，老杨有精力陪你们玩，我跟老杨钱要到了才能给你，老杨，我讲这话对不对，等我跟老杨起诉赢了过后，你们再起诉我，肯定不是这么回事……必须老杨给我钱，我才能有钱给你们”，杨云称“我想要得到一个总数字，你要现在按照570000，我老庄那570000我来，我什么时候还给老庄，我有条子，对不对”，杨云还称“我只能12月份给一部分，给1/3至2/3……你就按照600000，我1/3就200000，亚西我跟你讲，我这么大岁数，明确跟你讲，我这一次，小姨子没给我面子，没接我电话，我是很痛苦的，第一个，她不想讨你们巧，第二个，假如我钱到了，我不可能拖这时间，这个钱就该我还给老庄，老庄给你，跟我小姨子没有关系，对不对？我如果能跟小姨子接上头，叫你们分批付钱”，李亚西称“老杨，我现在希望一个，就一年的时间，现在不是5月份，4月底，5月1日，在明年的5月1日前，你把五十七八万、或者五十六七万……全部给老庄，老庄给我们，行不行？”杨云称“这块和老庄没得关系，等于我把钱给老庄，老庄也不可能用这个钱”，庄羡称“老杨在电话里和我沟通了，经济有点困难，讲句实在话，你最好放宽一点，我认为一年半的时间，更准确一点”；李亚西称“好，我们也同意，到19年10月份你把这个钱要全部付清，给老庄，老庄给我，但中间过程你要给老庄钱，然后老庄你打个电话给我们，或者你要付钱的时候，你打个电话给我们也行”，杨云称“我不会打电话给你们，我把钱给老庄，老庄打电话给你们”，后李亚西称“今年年底12月付200000，到19年5月付200000，最后的尾款在10月1日付完，行不行？三个节点”，庄羡让问老杨，杨云称“没有问题”，之后杨云又称第一批付款时间定为春节前，李亚西、姜井文表示同意。对于上述录音，三被告质证称，被告杨云、庄羡对录音不知情，无法证实录音时间为2018年5月1日，录音应该是发生在合同履行完毕前，否则有如此多的纠纷，不可能产生买方付款和卖方同意过户的最终结果。 本案审理中，被告黄娟称1400000元房款有部分为现金部分为转账支付，其中多少现金记不清了；就房款的支付，黄娟除提交3份收条外，未提交其他支付凭证予以佐证。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，最终由被告黄娟与两原告签订《南京市存量房买卖合同》，购买了原为两原告所有的案涉房屋，该合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的合同义务。现两原告依约向被告黄娟交付了案涉房屋，且案涉房屋的不动产权已经转移登记至被告黄娟名下，被告黄娟应当依约向两原告支付全部房款。纵观两原告先签订协议将案涉房屋转让给被告杨云、庄羡，在杨云、庄羡放弃购买后又将案涉房屋转让给桑某，而与桑某解除合同后又将房屋出售给被告黄娟的全过程，以及李亚西、姜井文、杨云、庄羡均为较为熟悉的朋友，庄羡与黄娟系夫妻、杨云系桑某的姐夫的身份关系，再结合几次收条、情况说明的情况来看，应当认定两原告转让案涉房屋始终未变更房屋价款，房价一直为1400000元的净得价，而实际付款形式为杨云、庄羡未付款，桑某支付了45万元现金，并按约偿还了28251元贷款本息，而桑某与两原告解除合同后，案涉房屋由黄娟购买，黄娟向两原告支付了剩余房款以及偿清了相应贷款，故桑某的已付款项可由黄娟向其返还，现桑某通过诉讼向两原告主张返还了其购房款本息，即可以认定黄娟未完全履行其支付购房款义务，故两原告就此未付购房款部分和损失要求被告黄娟予以支付，本院予以支持。关于被告黄娟提交的3份收条辩称其已经实际支付全部1400000元房款，其未提交全部的付款凭证，且与杨云、庄羡出具的情况说明、房屋买卖合同约定的付款时间等均不相符，本院不予采信。关于两原告主张的利息问题，因南京中院的724号判决中仅支持了截止2016年9月5日桑某起诉之日的利息，且两原告无证据证明其在之后向庄羡、黄娟主张付款的过程中主张过利息，故本院对其主张自2016年9月5日起支付利息，本院不予支持，但自两原告提起本案诉讼之日起，被告黄娟应当及时向两原告支付478151元房款，其拒不支付，应当支付相应利息。关于两原告主张被告庄羡系共同购房人，应当与黄娟承担共同付款义务问题，本院认为，尽管案涉《南京市存量房买卖合同》系黄娟个人签订，且案涉房屋登记在黄娟个人名下，但庄羡与黄娟系夫妻，且最初庄羡即案涉房屋的购买人，庄羡对之后桑某购买房屋及黄娟购买房屋均知情，且从其出具的情况说明以及其与杨云签订的《权利转让协议》来看，庄羡应同为案涉房屋权利的最终受让人，而在2018年5月1日的谈话中庄羡对其应承担付款义务也未提出任何异议，故应当认定庄羡亦为共同购房人，应对黄娟的付款义务承担共同还款责任。关于两原告要求杨云承担担保责任问题，本院认为，在两原告与黄娟的房屋买卖关系中，认定杨云承担担保责任的依据不足，本院不予支持。而庄羡、黄娟与杨云的其他法律关系，本案中不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄娟、庄羡于本判决生效之日起七日内给付原告李亚西、姜井文购房款、损失合计634041.2元及利息（以其中478151元购房款为基数，自2019年4月1日期至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告李亚西、姜井文的其他诉讼请求。 案件受理费10140元，保全费5000元，合计15140元，由被告黄娟、庄羡负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××68），逾期不交，本院将予以强制执行，原告李亚西、姜井文预缴的案件受理费15140元，本院予以退还； 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 丁 旦 人民陪审员 夏 春 人民陪审员 马津津 二〇二〇年八月十日 法官 助理 程 洁 书 记 员 潘明珠