江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2279号上诉人（原审被告）：于利庆，男，1966年10月1日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。被上诉人（原审被告）：夏正霞，女，1979年3月29日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：陶天春，建湖县钟庄法律服务所法律工作者。上诉人于利庆因与被上诉人夏正霞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院(2019)苏0925民初4111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于利庆上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持夏正霞承担房款总价18%的违约金；一、二审诉讼费用由夏正霞承担。事实与理由：一、房屋过户的先决条件是还清贷款，申请还贷与房屋过户是整体行为。于利庆与夏正霞明确约定夏正霞名下的涉案房屋贷款由于利庆代为偿还，于利庆按月足额准时还贷，从未逾期。房屋买卖协议签订约一年后，于利庆意欲办理过户手续，过户的先决条件就是还清贷款，而还清银行贷款必须要由贷款人或其公证授权的委托人到银行申请办理。而于利庆却无法联系到夏正霞，于利庆没有办法于2018年3月13日向夏正霞公证送达通知书。一审法院判决遗漏了还清贷款必须要夏正霞协助的事实。二、夏正霞属于恶意违约。夏正霞与于利庆的房屋买卖协议是合法有效的。夏正霞因见建湖房价从2016年以后略有涨幅而觉得心里不平衡，各种不配合在知晓于利庆向法院提起诉讼后，夏正霞诬告诽谤于利庆，并到公安机关报案，试图扰乱法庭审理程序。夏正霞辩称，一、夏正霞与于利庆分手后，双方存在非常尖锐的矛盾，导致夏正霞要逃离。二、于利庆至今没有还清银行按揭贷款，是造成不能过户的根本原因。至今于利庆未将剩余按揭贷款打入夏正霞的银行账户还款，在2020年4、5月份，于利庆仍有两个月的贷款未予偿还，严重影响了夏正霞的征信，此前于利庆也有三期贷款没有偿还。且根据夏正霞在一审中提交的通话录音、微信、支付宝等相应记录可以证明于利庆不要求过户。在2019年4月夏正霞从外地回来办理过户时，于利庆又说房屋还给夏正霞，不办理过户，于利庆是以房屋过户为手段对夏正霞不断进行骚扰。请求驳回上诉，维持原判。于利庆向一审法院起诉请求：依法判决夏正霞立即履行房屋买卖协议书办理房屋过户手续；诉讼费和违约金（协议约定按照房屋总价的18%计算）由夏正霞承担。一审法院经审理查明，2016年12月26日，于利庆（乙方）与夏正霞（甲方）签订《协议书》一份，主要内容为：甲方有住房一套，坐落在建湖县（商品房买卖合编号：YS0000626520150514），截止2017年1月尚欠银行按揭贷款33.4万元，现考虑自身经济状况，决定将该房屋处置，乙方自愿购买，经双方协商，达成协议如下：一、房屋总售价人民币62万元整，甲方尚欠银行按揭贷款33.4万元由乙方代为偿还（并将还贷银行卡交于乙方，卡号：45×××03，户名：夏正霞，开户行为中国银行），剩余28.6万元，在签订该协议前甲方欠乙方人民币6.6万元抵充房款，乙方将迈锐宝轿车一辆作价11万元抵充房款（该车辆现已过户甲方名下，车牌号：苏Ｊ×××××），乙方再付11万元给甲方（该款已由乙方在中国农业银行卡号62×××78转入甲方中国农业银行卡号62×××78账户），甲方出具凭证说明，甲方在2016年12月28日前交付房屋。二、室内设施及附属随房，含在房价内。三、甲方所卖房屋必须无债权债务纠纷，如有此纠纷，由甲方负责，并保证除上述抵押银行外，无抵押、出租、出售、诉讼保全等限制权利。如出现该情况，赔偿乙方的损失及一切费用。如在乙方代为甲方偿还上述贷款期间被他人查封、限制权利仍由甲方赔偿乙方的损失及一切费用。四、乙方在代为偿还甲方贷款期间，不得逾期还款，如造成甲方征信不良，承担违约责任。五、房产转户手续，乙方为甲方还清上述贷款时，通知甲方办理《不动产权证书》，再办理过户手续，甲方必须在收到通知三十日内协助办理完毕，办证及过户中涉及的各项税费、维修基金由乙方承担，双方均认可。六、签订该协议（截止2016年12月26日18时），双方一切的经济往来帐全部结清（欠条、借条、收条等字据全部作废）。七、违约责任。上述协议条款甲乙双方必须严格履行，如有一方违约，承担18%违约金。八、此协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，公证处一份，签字、按手印之日起生效，具有同等法律效力。同日，夏正霞向于利庆出具收条一份，载明：“收条，今收到于利庆购买本人位于御景城5号楼1606室房款贰拾捌万陆仟元整￥286000元（其中欠条抵充66000元、苏Ｊ×××××轿车壹辆抵充110000元、农行卡转账110000元，合计286000元）。今收人：夏正霞，2016.12.26.18:00时”。同月28日，于利庆、夏正霞对上述《协议书》在建湖县公证处办理了（2016）盐建证民内字第1288号公证书。2018年3月13日，于利庆向建湖县公证处提出申请，对其向夏正霞送达《通知》的行为及过程进行保全证据。同年5月16日，建湖县公证处出具（2018）盐建证民内字第707号公证书。《通知》内容为：“夏正霞女士：你与本人于二○一六年十二月二十六日签订的《协议书》，经江苏省建湖县公证处公证具有法律约束力，《协议书》中约定，位于建湖县房屋，你以人民币62万元的价格转让给我，并已交付房屋，该房屋涉及的你未还贷款33.4万元由我偿还，该房屋的《不动产权证书》在我处，现我将贷款余额全部准备好，偿还你的未还银行贷款，与你联系，迟迟无音讯、发你信息不回，现书面通知你，在一个月内，协助办理偿还你的未还银行贷款，解除房屋抵押手续，便于协助我办理房屋过户手续，否则你除承担《协议书》中约定的违约金、赔偿金外，还要承担法律后果。特此通知。通知人：于利庆，二○一八年三月十三日。”一审法院另查明，2017年2月16日夏正霞对案涉房屋办理了不动产权证书，登记信息为：证号（苏2017）建湖县不动产权第0000941号，房屋坐落建湖县城御景城5幢1606室，房屋建筑面积103.90㎡。在一审审理中，于利庆向建湖县公安局提出控告，该局来一审法院调取材料，一审法院已将被告反映的相关线索材料移送公安机关。一审法院认为，于利庆与夏正霞于2016年12月26日签订的位于建湖县城御景城5幢1606室房屋买卖《协议书》，并经建湖县公证处公证，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。于利庆起诉要求夏正霞办理案涉房屋权属转移手续，不违反法律规定，一审法院予以支持，该房屋尚欠银行按揭贷款由于利庆偿还，相关办理费用由于利庆负担。关于于利庆主张18%的违约金。房屋买卖《协议书》约定的房屋过户手续，于利庆为被告还清贷款时，通知夏正霞办理《不动产权证书》，夏正霞必须协助办理。于利庆虽提交了向夏正霞送达《通知》的公证文书，但于利庆未能按约定还清案涉房屋的贷款，故一审法院对其主张违约金的诉讼请求不予支持。夏正霞辩称将该案驳回诉请移送公安机关处理。本案系房屋买卖合同纠纷，一审法院对夏正霞反映的相关线索材料在公安机关调卷时已作移送，不应全案移送。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、夏正霞协助于利庆办理坐落在建湖县城御景城5幢1606室房屋的权属转移手续，该房屋尚欠银行按揭贷款由于利庆偿还，相关办理费用由于利庆负担。上述事项有执行内容的均于判决发生法律效力后十日内履行。二、驳回于利庆的其余诉讼请求。案件受理费80元，由夏正霞负担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。本院二审另查明，根据于利庆在庭后提交给本院其中国农业银行尾号为6978的银行卡交易明细，2018年3月13日前，于利庆银行账户余额不足偿还案涉房屋剩余贷款数额，2018年3月14日至3月18日上述银行账户余额大于案涉房屋房贷余额，但在2018年3月19日之后数月于利庆上述银行账户余额低于案涉房屋房贷余额。在2020年3月9日于利庆向一审法院起诉时至2020年6月19日，其所提交的上述银行账户余额亦不足以偿还案涉房屋按揭贷款。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，2016年12月26日，夏正霞与于利庆签订的协议书，夏正霞虽陈述上述协议书不是其真实意思表示，是受到于利庆的胁迫，但是其未能提供充足的证据证明其主张，且未主张撤销，并同意协助于利庆进行过户，故本院认定上述协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据案涉协议第五条的约定，于利庆为夏正霞还清上述贷款时，通知夏正霞办理不动产权属证书，再办理过户手续，夏正霞必须在收到通知三十日内协助履行完毕，关于于利庆起诉要求夏正霞协助履行过户的诉讼请求，一审法院已经支持，夏正霞也明确表示认可，现于利庆主张因夏正霞不配合办理提前还贷手续，要求夏正霞承担合同约定的房款总额的18%的违约金，就此，经本院审查，于利庆与夏正霞之前为男女朋友关系，双方分手后，矛盾十分尖锐，于利庆亦存在不当行为，且于利庆在在向夏正霞公证通知时，其银行账户余额并不足以偿还案涉房屋按揭贷款，在2019年7月16日于利庆向一审法院起诉时至2020年6月19日，其所提交的上述银行账户余额长期不足以偿还案涉房屋按揭贷款，故本院对于利庆要求夏正霞承担违约责任的诉讼请求不予支持。综上所述，于利庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2532元，由上诉人于利庆负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年八月十三日书记员  周亚梅