四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终314号 上诉人（原审原告）：冷华，男，1981年3月29日出生，汉族，户籍地四川省自贡市大安区，现住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：吴艳，四川平扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成彦虎，四川平扬律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：伍群华，女，1982年9月4日出生，汉族，户籍地四川省自贡市大安区，现住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：吴艳，四川平扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成彦虎，四川平扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：严珊，女，1983年10月18日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：郭凌洋，四川川盈律师事务所律师。 上诉人冷华、伍群华因与被上诉人严珊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伍群华及上诉人冷华、伍群华共同的委托诉讼代理人吴艳、成彦虎，被上诉人严珊的委托诉讼代理人郭凌洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冷华、伍群华上诉请求：一、依法撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初527号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在案件事实清楚的情况下，错误理解事实和法律，适用法律不当，导致判决结果损害了上诉人的合法权益，应依法纠正。第一，一审法院认为“原、被告及居间方签订的《存量房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务”。但根据双方买卖的价格、录音证据以及实际交易对象，可以看出该合同的签订并非双方的真实意思表示，双方交易对象是包括被上诉人自行搭建的花园，而该合同的签订系被上诉人隐瞒涉案房屋的花园内曾发生过非正常死亡事件的重大信息情况下原告基于错误认识而签订的。第二，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定认为“出卖人对标的物的权属性质等负有告知义务。在本案中，被告对出卖房屋的权属、租赁、抵押、查封以及房屋内的水、电、气等附属设施负有如实告知义务，被告已依约履行了义务”，而该认定缺乏事实和法律依据。首先，法律没有明确规定房屋买卖合同过程中应当告知的信息明细，该认定为一审法院的主观认识，而一审法院未严格审查双方签订的合同，在双方签订的《存量房买卖合同》特别提示第4条中明确规定“卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息”。该条款明确了被上诉人负有合同上的告知义务包括可能影响交易的所有信息，而涉案房屋的花园内曾发生过非正常死亡事件明显属于可能影响交易的重大信息，特别需要注意的是，在交易前原告还特意询问了涉案房屋是否不吉利。其次，一审法院仅以《中华人民共和国合同法》第一百三十条来作出认定被上诉人的告知义务，实际遗漏了本案关键的两个法律依据即《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条的规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”以及《中华人民共和国民法总则》第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”，而房屋买卖作为重大的资产交易，被告的告知义务不仅仅局限于明确法律规定，同时还要符合公序良俗、交易习惯，而非正常死亡事件对房屋买卖会产生重大影响，也属于法律意义上应当告知的信息。第三，一审法院认为“如无特别约定，被告对案涉房屋以外的信息不主动披露，合乎情理，不违反法律规定”。首先，上诉人认为一审法院该认识完全忽视了本案的实际交易对象，根据一审法院查明的事实中很明确涉事花园系被上诉人自行搭建，但该花园是与产权房屋连在一起的，其中含洗衣房和厕所，是双方合同交易的一部分，因无产权不可能体现在合同上而已，但上诉人提供的相片、房屋价格信息以及现勘材料均能反映出该事实，而这一事实也符合日常生活常识、交易习惯，而作为实际交易对象的一部分，被上诉人当然负有重大信息披露的义务。其次，一审法院将信息披露局限在产权范围内，本身无法律依据，同时也是对法律适用的曲解。前面已经提到，被上诉人有合同上及法律意义上的如实告知义务，而这个告知义务的对象并未局限于产权范围内，而是以是否影响双方交易为界定标准。故，一审法院以非正常死亡事件发生在产权范围外而认定被上诉人无主动披露的义务是错误的。第四，一审法院认为“根据三方签订买卖合同及特别提示……也有足够的条件了解案涉房屋周围的信息”，该认识更是在没有事实和法律依据的基础上给房屋买受人增加了义务，该错误认识应予以纠正。第五，一审法院认为“坠亡的行为和结果均未发生在涉案房屋内，坠亡事件与案涉房屋无直接的关系，也不影响房屋的使用价值”。请二审法院注意，在前面上诉人已经提到上诉人与被上诉人的交易对象不仅仅是产权房屋还包括花园，公安的现勘报告也明确了中心现场在被上诉人的花园内，该坠亡事件与案涉房屋无直接关系的认识不知如何说起，更重要的是不影响房屋使用价值的认定并不是法院审查的范围，本案需要审查的只是被上诉人有没有欺诈行为，有没有隐瞒影响交易的重大信息，只要有就符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，双方签订的合同就应依法解除。一审法院未在法律的基础上去审查和认定事实，在脱离法律为准绳的法律原则情况下，作出不利于上诉人的认定，更重要的是严重损害了上诉人的财产权益。上诉人基于错误认识，以高于市场价的价格购买了被上诉人的房屋，房屋作为我国家庭重大资产项，其价值体现不仅仅为使用价值，还具有实际的财产价值，一审法院仅以不影响使用价值而作出不解除合同的判决，那么因此给上诉人带来财产损失，应由谁来承担呢。 严珊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。第一，案涉房屋不是凶宅。第二，被告没有主动向购房人进行披露的特定义务。第三，上诉人并没有就特别情形要求被告特别披露。第四，上诉人本身居住于诉争房屋所在小区，距离诉争房屋直线距离只有几十米，其自述通过中介在小区内看过多套住房，经多方研判最终买下诉争住房，可以推定小区物业、中介及上诉方对坠楼事件是知情的。上诉人的陈述都是对一审的简单重复。 冷华、伍群华向一审法院起诉请求：1.撤销原、被告于2019年5月30日签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房款520,000．00元及自2019年7月19日起以520,000.00元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的利息；3.被告赔偿原告已经支付的中介服务费2,500.00元、房屋契税13,400.00元、房屋装修费48,794.00元、搬家费2,460．00元；4.被告支付原告律师费15,000.00元。 一审法院认定事实：2019年5月30日，原、被告及居间方自贡家裕房地产经纪有限公司共同签订了《存量房买卖合同》，约定被告将其所有的坐落于自贡市自流井区某街某社区居委会第五居民小组某小区X-X-X号房屋出售给原告，房屋建筑面积为83.13平方米，房屋总价为520,000.00元；原告于2019年5月30日支付被告购房定金20,000.00元，原、被告于2019年6月30日前向银行提交贷款申请的相关资料，由原告向银行申请按揭贷款250,000.00元，银行发放该笔贷款后，用作原告支付给被告的第二期购房款，剩余购房款250,000.00元原告于2019年7月20日前支付给被告，被告于同日前将房屋腾空，并将房屋钥匙及配套设施交付给原告。合同第一部分其他情况还约定：1.4经协商，卖方愿将上述房屋出售给买方，卖方对上述房屋信息的真实性、准确性负责，并保证房屋交付买方时的状况与买方实地看房时的状况保持一致……。1.5买方确认，对该房屋已做了充分了解并实地看过房屋，对房屋现状没有异议，愿意购买该房屋等其他内容约定。同日，三方还签订了特别提示“……四、买方在签订本合同前，建议对本合同所涉房产进行实地考察；并对房产周围的环境、交通、学校、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。……。”等其他事项。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，原、被告于2019年7月18日办理了房屋过户手续，被告将上述房屋所有权转移登记至二原告名下，由原告缴纳了契税、个人所得税共计13,400.00元。嗣后，原告对上述房屋进行装修并于2020年春节前入住该房屋。在居住期间，原告得知他人于2015年5月7日从同单元X楼XX号房客厅坠落至所购房屋旁的露天花园内而亡，后搬离该房屋，遂与被告协商未果。原告故提出上述诉讼请求诉至一审法院。 本案在审理过程中，一审法院根据原告的申请调取了自贡市高新分局学苑街派出所于2015年5月7日的接（处）警登记表及现场勘验工作记录。接（处）警登记表及现场勘验工作记录分别载明，处警情况：2015年5月7日23时：03分许，死者从某小区2栋X单元X楼XX号家中坠入楼底而亡，经现勘及法医工作，排除他杀。现场工作勘验记录载明：中心现场位于自贡市自流井区某小区X栋X单元X号房的露天花园内，该花园位于房屋北侧……尸体南侧有一蓝色变形雨棚散落于地面。 另查明，该涉事花园系被告此前自行搭建，并不属于案涉房屋产权范围。二原告也曾于2015年购买了同位于某小区的另一房屋并居住其间。 上述事实，有原告提供的身份证、结婚证复印件、被告户籍信息、存量房买卖合同、转账明细、银行按揭资料、定金收条、收款收据、不动产权登记证、接处警记录、现勘记录、电话录音、聊天记录、房屋图片、完税证明、中介代办费、装修合同及庭审记录等附卷证实，有关证据经庭审质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，原、被告及居间方签订的《存量房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并合法有效,双方当事人均应当按约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告亦按约腾空房屋并协助办理了房屋过户手续，双方之间的权利义务已经全部完清。现原告以被告在签订合同时未如实告知花园内存在非正常死亡事件构成欺诈为由，要求撤销双方签订的《存量房买卖合同》并要求被告返还购房款并赔偿其他损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，出卖人对标的物的权属性质等负有告知义务。在本案中，被告对出卖的房屋的权属、租赁、抵押、查封以及房屋内的水、电、气等附属设施负有如实告知义务，被告已依约履行了义务。如无特别约定，被告对案涉房屋以外的信息不主动披露，合乎情理，不违反法律的规定。案涉房屋以外的信息，是否影响交易原告应当主动询问、自行了解。根据三方签订的买卖合同及特别提示，原告已对房产周围的环境、交通、学校、户口等情况进行充分了解，且原告长时间居住在同一小区，也有足够的条件了解案涉房屋周围的信息。至于他人自X楼室内坠落，砸到雨棚坠落至地面花园，并非案涉房屋住户；坠落的地点并非案涉房屋产权范围，不能认定为属于案涉房屋。因此，坠亡的行为和结果均未发生在涉案房屋内，坠亡事件与案涉房屋无直接的关系，也不影响房屋的使用价值。综上，原告以被告未告知非正常死亡事件构成欺诈为由，请求撤销合同、返还房款并赔偿损失缺乏相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告冷华、伍群华的诉讼请求。 本院二审期间，冷华、伍群华围绕上诉请求提交了三组证据。第一组证据：光盘一张、涉案房屋出售时的状况图片二张，内容为涉案房屋布局状况及所处位置。拟证明被上诉人隐瞒每天进出房间必经之地发生过非正常死亡事件，上诉人在得知非正常死亡事件后，造成上诉人一家人心理恐惧。第二组证据：都市森林小区平面分布图一张、房产证一件，拟证明上诉人居住的位置在小区靠汇川路方向及南面，而涉案房屋位于靠小区南边悬崖处，上诉人日常生活进出都不会经过涉案房屋地区。且上诉人购房入住小区时间在2015年11月，非正常死亡事件发生时间在2015年5月。一审判决主观臆断上诉人知道涉案房屋发生过非正常死亡事件是不符合客观事实的。第三组证据：58同城上的房屋价格截屏（同地段同时段房屋网上挂牌价格对比情况表），拟证明2019年同地段、同时段房屋买卖网上挂牌的价格，与当时同地段同类型房屋相比，明显看出带有花园的房屋价格高于没有带花园的房屋。经庭审质证，严珊认为：1.案涉房屋位置与小区平面图中的位置大致相同，但不存在悬崖，与本案没有关联性，也不能达到其证明目的。房屋在小区内所处的位置并不必然和是否知情存在必然联系。被上诉人认为上诉人推定知情是由于上诉人自述对房屋在交易时进行了全面的了解并且通过中介机构签订合同，小区邻居、中介、物业都对相关情况知情。而不是基于两个房屋的绝对位置。2.对58同城的打印截图（同地段同时段房屋网上挂牌价格对比情况表）三性均不认可，也不能达到其证明目的。任何人都可以进行打印，并且商业网站价格并不具有权威性。3.对房产证的真实性、合法性没有意见，关联性有异议。与本案无关，不能达到其证明目的。4.对光盘的真实性、合法性没有意见，关联性有异议，不能达到其证明目的。视频中的门也连通花园其余部分，均是违章建筑，不属于产权的专属范围。上诉方询问楼上是否掉了东西，按照常理来讲楼上是否有东西掉下来，被上诉人首先考虑的是花盆等物品。对方到目前都没有举证证明其对是否有非正常死亡事件进行特别关注和询问。本院对冷华、伍群华提交的证据认证如下：对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但是否能够达到其证明目的，应结合在案的其他证据综合予以认定。对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，该组证据能够证明冷华、伍群华在案涉房屋小区另外购买的房屋与案涉房屋之间存在一定的距离。对第三组证据的三性不予确认。 本院经审理查明：上诉人、被上诉人及居间方自贡家裕房地产经纪有限公司共同签订的《存量房买卖合同》分为两部分，第一部分为：关于房屋买卖，第二部分为：关于居间服务。严珊于2019年7月18日向冷华、伍群华出具收款收据，收据上载明其收到冷华、伍群华交来的购房款25万元，同时兼作最后一期房款。冷华、伍群华向银行借款25万元用于向严珊支付购房款，该款的借款起始时间为2019年7月25日。冷华、伍群华因案涉房屋交易于2019年5月30日向自贡家裕房地产经纪有限公司支付中介服务费2500元，冷华、伍群华因搬入、搬出案涉房屋分别于2020年1月12日、2020年3月7日向自贡老兵搬家服务有限公司支付搬家费各1230元。冷华、伍群华接收案涉房屋后，对案涉房屋花园装修产生装修费48790元。在案涉房屋出售以前，事发地露天花园与案涉房屋相连，经过严珊修建改造形成相对封闭的空间，与小区其他公共区域相隔离，由严珊家人使用。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉房屋在出售时,与其相连的相对封闭的露天花园已经存在，而实际也是由严珊家人在使用，虽然严珊对该花园不具有合法的所有权，也未将其纳入双方当事人签订的《存量房买卖合同》约定的范围内。但该露天花园客观上为案涉房屋的使用提供了区别于小区其他公共区域所能提供的方便，事实上已经与案涉房屋形成了一体。冷华、伍群华购买案涉房屋时将该花园作为一个重要的考量因素符合日常的交易习惯。因此，对于该花园中是否发生过非正常死亡事件自然会影响案涉房屋的交易。不能因该花园不属于双方当事人房屋产权交易范围而对该花园中发生的非正常死亡事件视而不见，认为对案涉房屋的交易不产生影响。对于本案中是否存在违法修建，露天花园是否系违法建筑的问题，应由相关行政部门依法予以处理，但严珊不能以此为由不履行自己如实告知的义务。 冷华、伍群华购买案涉房屋是用于居住生活，除了对房屋产权、环境、交通等基本要求外，对于居住在购买房屋中不会对其产生精神上的不利影响，造成心理上的恐惧和负担理应属于对所购房屋应有的要求，从而作为冷华、伍群华决定是否购买案涉房屋的重要考量因素。根据生活经验和常情、常理，一般人对于房屋内（包括房屋花园内）发生非正常死亡是非常忌讳的，它会造成人们心理上的恐惧，因此也会直接影响房屋的交易。冷华、伍群华在知道上述情况后，虽然自己在购买案涉房屋后又投入了一定资金进行装修改造，但还是立即搬离案涉房屋，说明上述情况对其身心的影响是非常大的。 房屋买卖系人们日常生活中的重大交易活动，交易双方均应秉持谨慎的态度，进行充分的沟通，特别是对于卖方，其对于所出售房屋的情况更加了解和熟悉，应当对涉及房屋的重要信息如实地告知对方，让对方在知悉后作出自己的真实意思表示。在案证据表明，案涉房屋花园内曾发生非正常死亡事件是确定的，该事件发生在严珊家人居住使用案涉房屋期间，严珊对于该情况应当知道。而该事件属于直接影响案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同约定的严珊负有的告知义务还是根据诚实信用原则，严珊在出售案涉房屋时均应向冷华、伍群华告知上述信息，由冷华、伍群华自己决定是否购买。但严珊并没有将上述信息告知冷华、伍群华，故意隐瞒了真实情况，从而影响冷华、伍群华的正确判断，最终做出违背自己真实意思的表示。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条的规定，严珊的行为构成欺诈。在案证据并不能证明双方在签订合同时冷华、伍群华知道上述情况，同时也不能以《存量房买卖合同》特别提示第四条约定的对冷华、伍群华提出的建议内容为由免除严珊如实告知的义务。 冷华、伍群华在知道案涉房屋花园内曾经发生过非正常死亡事件后，在法律规定的期间内，向一审法院请求撤销双方当事人于2019年5月30日签订的《存量房买卖合同》符合法律规定，依法应予支持。由于该合同中既有双方房屋买卖的约定，又有涉及案外人居间协议的内容，本案撤销的范围仅限于案涉房屋买卖部分，对于居间协议的内容不属本案撤销的范围，各方当事人对居间协议部分若有异议可另行依法处理。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，严珊故意隐瞒真实情况，存在欺诈行为具有过错，冷华、伍群华在本案中无过错。对于严珊取得的购房款52万元，应当返还给冷华、伍群华。对于冷华、伍群华已经支付的中介服务费2500元、案涉房屋契税13400元、搬家费2460元，应当认定为冷华、伍群华的损失，应由严珊予以赔偿。冷华、伍群华向严珊支付购房款52万元，必然产生资金占用的利息损失，该损失也应由严珊赔偿，根据本案查明的事实，对该款利息损失应自2019年7月25日起至严珊付清该款时止，以52万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。冷华、伍群华主张的房屋装修费、律师费应由严珊赔偿缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，冷华、伍群华的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初527号民事判决； 二、撤销上诉人冷华、伍群华与被上诉人严珊于2019年5月30日签订的《存量房买卖合同》中的第一部分； 三、被上诉人严珊于本判决生效之日起十日内返还上诉人冷华、伍群华购房款52万元，并以52万元为基数，自2019年7月25日起至购房款还清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向上诉人冷华、伍群华支付利息； 四、被上诉人严珊于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人冷华、伍群华其他各项损失18360元； 五、驳回上诉人冷华、伍群华的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9821.5元，减半收取4910.8元，由被上诉人严珊负担；二审案件受理费9821.5元，由被上诉人严珊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖四春 审 判 员 谭爱华 审 判 员 黄 涛 二〇二〇年八月十日 法官助理 陈章琴 书 记 员 唐 丽