辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4895号上诉人（原审被告）：大连长者小镇养老发展有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区。法定代表人：马振福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志勇，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯尉，男，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王雅莲（冯尉母亲），女，住辽宁省大连市甘井子区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行，住所地辽宁省大连市甘井子区。负责人：李传华，该支行行长。委托诉讼代理人：孙则，北京融商（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娜，北京融商（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连中誉房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。法定代表人：林运丰。上诉人大连长者小镇养老发展有限公司（以下简称“长者小镇公司”）因与被上诉人冯尉、原审第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称“农行甘井子支行”）、大连中誉房地产经纪有限公司（以下简称“中誉房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长者小镇公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回冯尉该项诉讼请求。事实和理由：一审判决判令上诉人在向被上诉人返还首付款及利息的同时还需要支付其逾期交付违约金当属适用法律错误，上诉人不应再向被上诉人支付逾期交房违约金。一审判决中认定冯尉主张的违约金系合同解除违约金而非延期交房违约金，但上诉人与被上诉人在商品房销售合同中并未有任何关于合同解除违约金的约定。而一审法院径行判决上诉人以820614元为基数，并按每日0.015%的标准向被上诉人支付违约金明显缺乏法律及合同依据。退一步讲，即使是需要支付违约金，也应当按照商品房销售合同补充协议第七条第6款的标准进行计算。在上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》附件四第七条第6款中明确约定“违约金总额不得超过购房合同所约定房款的2%，涉及本项目一切信息以此书面合同约定为准，任何与本合同不一致之承诺均属无效行为。”可见，如果判决上诉人承担违约金，也应按照该约定标准予以支付。冯尉辩称，不同意上诉人的上诉请求。冯尉购买案涉房屋后，长者小镇公司一直不交房，理应按照合同约定承担违约金，且长者小镇公司还向购房人发送了“告知函”，该函件是长者小镇公司对商品房买卖合同违约条款的最后确认。现长者小镇公司将案涉房屋变成养老用房，属于违约。因房价大幅上涨，冯尉损失巨大。农行甘井子支行述称，上诉人的上诉请求与农行无关。中誉房地产公司未到庭，亦未提交书面意见。冯尉向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《旅顺口区商品房买卖合同》；终止原告与第三人农行甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告返还原告已交付购房首付款520614元；3.赔偿原告首付款从2013年8月4日至实际给付之日止的利息，按同期银行贷款利率计算；4.被告支付违约金，从2014年7月1日起计算，按照总房款的日万分之一点五支付至实际给付之日止；5.被告返还原告已经支付给第三人农行甘井子支行房屋贷款本金及利息至实际给付之日（目前已还本金35138.26元，利息92778.44元，两项合计127916.7元。还贷自2013年10月3日至2020年5月3日）；6.被告赔偿因房屋没有交付，已支付银行贷款127916.7元的利息损失，自2013年10月4日起计算，按照同期银行贷款利率（127916.7元×0.06/年）至实际给付之日止；7.终止原告支付第三人农行甘井子支行剩余本金及利息，原告贷款本金余额由被告清偿；8.被告赔偿原告支付给第三人中誉房地产公司及第三人农行甘井子支行各项税费损失16446元；9.被告赔偿原告各项税费16446元的利息损失至实际给付之日，按照同期银行贷款年利率6%计算；10.自判决生效十日内被告及第三人农行甘井子支行撤销其在旅顺口区房屋登记管理中心的全部备案信息，包括①原告名下本案房屋一套的查询登记信息，②他项权登记信息，预告抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行，③预告登记信息，④商品房合同备案信息，所有权合同号WHT201305027；11.被告如未按期支付以上所有款项，被告加倍支付迟延履行期间的债务利息；12.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月4日，原告冯尉与被告长者小镇公司（时名大连中冶渤海置业有限责任公司，2017年2月27日更为现名）签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201305027）及其补充协议，原告购买被告开发的坐落于大连市旅顺口区商品房（以下简称案涉商品房）一套，建筑面积82.16平方米，总价款820614元。合同约定，原告于2013年8月4日前交清首期房款520614元，余款300000元原告申请银行按揭付款；被告于2014年6月30日交付案涉商品房。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日0.015%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……。”补充协议第四条关于合同终止处理第2款中约定“合同生效后，因出卖人原因导致《合同》解除，出卖人应按《合同》规定承担违约金，但不包括买受人已付税费、贷款利息、保险费用及其他办理产权的相关费用。”补充协议第七条关于交房第6款中约定“出卖人未能按本合同约定的时间交付该房屋的，须按合同约定向买受人支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%……。”合同签订时，原告冯尉已交付被告长者小镇公司首期房款520614元。2013年8月20日，原告冯尉与第三人农行甘井子支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：冯尉向农行甘井子支行借款300000元用于购买案涉商品房；借款期限360个月，自2013年8月20日起至2043年8月19日；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率相应进行调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款直接发放至被告长者小镇公司账户，冯尉以案涉商品房提供抵押担保。2013年8月22日，原告冯尉与被告长者小镇公司就案涉商品房办理预购商品房预告登记。2013年8月28日，原告冯尉与第三人农行甘井子支行就案涉商品房办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年9月3日，第三人农行甘井子支行向被告长者小镇公司账户转入300000元。原告冯尉自2013年10月3日开始偿还借款，截至2020年5月3日已偿还第三人农行甘井子支行借款本金35138.26元、利息92778.44元，合计127916.7元。第三人农行甘井子支行提交的业务凭证亦记载，截至2020年5月8日原告冯尉未偿还借款本金为264861.74元（300000元-35138.26元）。2013年9月5日，被告长者小镇公司为原告冯尉开具一张金额为820614元的销售不动产统一发票。2014年6月25日，被告向原告发送告知函，通知原告交房日期变更为2014年10月31日，其将依据《商品房买卖合同》承担逾期交房违约责任。之后，被告因开展居家养老经营业务未向原告交付案涉商品房。2019年11月28日，原告向被告长者小镇公司和第三人农行甘井子支行邮寄解除合同通知书，被告长者小镇公司于11月30日收到通知书。庭审中，原告冯尉主张其已向第三人农行甘井子支行交付各项税费16446元，第三人农行甘井子支行对此不予认可，原告提交个人住房按揭贷款业务代收代缴费用清单，记载第三人中誉房地产公司收取原告包括契税、办理权证费、代办费、印花税等费用共计16446元。一审法院认为，原告冯尉与被告长者小镇公司签订的《商品房买卖合同》、与第三人农行甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》，内容均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，依法合同有效，对当事人具有法律约束力。关于原告冯尉要求解除商品房买卖合同和终止个人购房担保借款合同的诉讼请求问题。按照商品房买卖合同的约定，被告长者小镇公司应于2014年6月30日交付案涉商品房，超过60日未交房，原告冯尉有权解除合同。被告未交房，原告于2019年11月28日向被告邮寄解除商品房买卖合同通知书，被告于11月30日收到，依据法律规定《商品房买卖合同》于被告收到通知书时即2019年11月30日已解除，故一审法院确认原告冯尉与被告长者小镇公司间的《商品房买卖合同》于2019年11月30日解除；原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》目的是为购买房屋，商品房买卖合同解除后，《个人购房担保借款合同》已无继续履行必要，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，原告要求终止个人购房担保借款合同即为解除个人购房担保借款合同，该请求一审法院予以支持。关于原告冯尉要求被告长者小镇公司返还首期房款及利息、返还其已偿还第三人农行甘井子支行的借款本息，并要求被告赔偿其已偿还第三人农行甘井子支行的借款本息的利息，以及第三人农行甘井子支行要求原、被告偿还借款剩余本金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，本案，原告冯尉于合同签订前已向被告长者小镇公司支付首期房款520614元，之后通过第三人农行甘井子支行按揭贷款支付剩余房款300000元，至2020年5月3日原告偿还借款本金和利息127916.7元，依据上述规定，合同解除后被告应当将已收取的购房款返还原告及第三人农行甘井子支行，并赔偿原告和第三人农行甘井子支行由此产生的损失，故原告要求被告返还首期房款520614元、支付该款自2013年8月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并要求被告返还原告已偿还第三人农行甘井子支行的按揭贷款本息127916.7元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持；原告已偿还第三人农行甘井子支行的按揭贷款本息127916.7元，系原告履行《个人一手住房贷款合同》而发生的支出，原告要求被告赔偿该款利息，没有法律依据，不予支持；截至2020年5月3日原告已偿还借款本金35138.26元，剩余借款本金264861.74元，依据上述规定被告应当将该款返还第三人农行甘井子支行，第三人农行甘井子支行要求原告偿还该款，亦没有法律依据，一审法院不予支持。关于原告冯尉要求被告长者小镇公司支付违约金的问题。原、被告间商品房买卖合同因被告未能交房而解除，原告要求被告自逾期交房之日2014年7月1日起按已交房款总额820614元每日0.015%向其承担违约金，符合双方合同第九条和补充协议第四条第2款的约定，双方合同于2019年11月30日解除，被告承担违约金截止日应至2019年11月30日，原告要求被告承担违约金至实际给付日不当，一审法院予以调整。原、被告合同于2019年11月30日解除，原告主张合同解除违约金不超过诉讼时效；原告主张的违约金为合同解除违约金而非逾期交房违约金。故被告主张违约金已过诉讼时效以及应按补充协议第七条第6款逾期交房违约金标准计算的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。被告主张商品房买卖合同解除不能同时适用违约金和利息的抗辩意见，没有法律依据，一审法院亦不予采纳。关于原告冯尉要求被告长者小镇公司给付原告赔偿其已支付给第三人中誉房地产公司及第三人农行甘井子支行各项税费损失16446元及利息的问题。原告提交个人住房按揭贷款业务代收代缴费用清单仅表明第三人中誉房地产公司代为收取各项税费16446元，不能证明已发生各项税费16446元，故原告要求被告长者小镇公司赔偿该款及利息，一审法院不予支持。关于原告冯尉要求被告长者小镇公司及第三人农行甘井子支行撤销其在旅顺口区房屋登记管理中心的备案信息问题。由于原告与被告长者小镇公司及第三人农行甘井子支行签订合同时依法律规定到相关部门进行备案登记，合同解除后，也应依诚实信用原则履行附随义务，配合进行撤销备案登记。故原告该项请求一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，一审法院判决：一、原告冯尉与被告大连长者小镇养老发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201305027）于2019年11月30日解除；二、被告大连长者小镇养老发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告冯尉购房首付款520614元及利息（以首付款520614元为基数，自2013年8月4日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告大连长者小镇养老发展有限公司于判决生效之日起十日内给付原告冯尉逾期交房违约金（以820614元为基数按日0.015%自2014年7月1日起计算至2019年11月30日止）；四、被告大连长者小镇养老发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告冯尉自2013年10月3日至2020年5月3日已偿还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的贷款本金35138.26元、利息92778.44元，合计127916.7元；五、解除原告冯尉与第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行签订的《个人一手住房贷款合同》；六、被告大连长者小镇养老发展有限公司于判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行至2020年5月8日原告冯尉未偿还的贷款本金264861.74元，并按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定给付利息；七、被告大连长者小镇养老发展有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行于判决生效之日起十日内协助原告冯尉办理撤销预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记手续。八、驳回原告冯尉的其他诉讼请求；九、驳回第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18792元，由被告大连长者小镇养老发展有限公司负担。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合长者小镇公司的上诉请求，本案二审的争议焦点为一审判决第三项中长者小镇公司应向冯尉给付的逾期交房违约金数额问题。根据合同约定，“出卖人逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日0.015%向买受人支付违约金。”可见，双方对于因出卖人逾期交房导致的合同解除已约定了违约责任的承担方式，现冯尉根据双方的约定要求长者小镇公司承担违约金，符合合同约定，一审判令长者小镇公司承担合同约定的违约金并无不妥。至于长者小镇公司提出一审判令其返还首付款及利息的同时还需支付违约金错误一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现案涉的合同因长者小镇公司违约导致解除，冯尉要求返还其已支付的首付款及利息，符合法律规定。至于违约金，是双方当事人约定对于因一方违约导致合同解除时需承担的违约责任，此与合同解除后违约方应承担的返还责任及赔偿损失责任不同，故对上诉人此项主张不予支持。关于长者小镇公司提出双方在案涉合同中并未约定解除合同违约金一节，与本院查明的事实不符，对其主张不予支持。关于长者小镇公司提出应按照商品房销售合同补充协议的约定支付违约金一节，本院认为，从商品房销售合同补充协议载明的内容显示，该协议约定“出卖人未能按本合同约定的时间交付该房屋的，须按照合同约定向买受人支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%。”上述约定系在出卖人违约逾期交房且合同继续履行情况下，对于出卖人应承担的违约金总额的限制，而本案中，买受人冯尉在长者小镇公司逾期交房超过60日的情况下，已根据约定要求解除合同，不应适用上述补充协议的约定，故对上诉人此项主张亦不予支持。综上所述，长者小镇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人大连长者小镇养老发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年八月二十一日书记员  郭一颖