广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9528号上诉人（原审原告）：**珍，女，1961年3月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：吴洁银，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠翠，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州东湛房地产开发有限公司。住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。法定代表人：何建信，职务：经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州珠江实业开发股份有限公司。住所地广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼。法定代表人：答恒诚，职务：总经理。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，广东四端律师事务所实习律师。上诉人**珍因与被上诉人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。**珍上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法判决珠江实业公司对一审判决第一项承担连带责任；3.东湛公司、珠江实业公司立即将位于广州市**区**盛世*区**栋***号房屋抵押登记涂销并在抵押涂销登记后协助**珍办理房屋产权登记；4.本案一、二审诉讼费用由东湛公司、珠江实业公司承担。事实和理由：1.珠江实业公司是东湛公司的股东，占有30.23%的股份。东湛公司在2019年7月8日因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务被列入失信黑名单。根据公司法解释二的规定，公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。珠江实业公司并没有缴纳出资，东湛公司的财产已经不足以清偿债务。2.在珠江实业公司办理涉案房产的抵押登记时，珠江实业公司已经是东湛公司的股东。本案的认购书签订时间在2017年，珠江实业公司作为东湛公司的股东对于涉案房产已经出售并且收取了全部房款的事情应是知情的，在此情况下，珠江实业公司与东湛公司仍签订抵押合同是恶意串通损害**珍的合法利益。根据合同法的规定应认定为无效。3.包括涉案房屋在内共有270多套房屋是同样的情况，**珍已经全部支付了房款，东湛公司应遵守合同约定向**珍交付房屋并办理产权登记，以体现法律的公平、诚实信用原则。东湛公司辩称，同意将涉案房屋完成涂销抵押登记并协助**珍办理产权登记，但是要在珠江实业公司同意涂销后才能完成。另外，对于**珍所述的还存在200多套房屋存在抵押，这是**珍根据一审中珠江实业公司提交的借款合同中的抵押物清单来推断的，且部分抵押房屋的情况与**珍的情况是不一致的。珠江实业公司辩称，不同意**珍的上诉请求，理由如下：一、**珍要求珠江实业公司对东湛公司的债务承担连带责任没有合同和法律依据。2018年10月10日，天健会计师事务所广东分所出具《广州东湛房地产开发有限公司验资报告》显示：截至2018年6月26日止，东湛公司已收到珠江实业公司缴纳的新增注册资本（实收资本）6500万元。珠江实业公司作为东湛公司的股东已出资完毕，该事实在（2020）粤01民终3507号案中已予以查明。根据我国《公司法》的规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。东湛公司的性质为有限责任公司，珠江实业公司作为东湛公司的股东，已履行全部出资义务，对东湛公司的债务无需承担任何责任。另外，**珍要求珠江实业公司承担连带责任的上诉请求超出了一审诉讼请求的范围，二审依法应不予审理。二、东湛公司与珠江实业公司没有恶意串通。第一，涉案房屋已经办理了初始登记，且一直登记在东湛公司名下。珠江实业公司与东湛公司签订《抵押合同》时，涉案房屋并未办理网签和预告登记，亦未交付给**珍。涉案房屋对外公示的唯一产权人为东湛公司，产权登记上也未出现任何**珍的购买信息。第二，**珍并未将购房款支付给东湛公司的关联公司广州**房产策划代理有限公司。第三，珠江实业公司于2018年6月25日经过工商变更成为东湛公司的股东，但仅持有30.23%的股权，非控股股东，并且不参与东湛公司的销售等具体业务管理，对东湛公司的具体经营情况并不掌握。综上，请求二审法院驳回**珍的上诉。**珍于2019年1月10日向一审法院提起本案诉讼，确认其诉讼请求为：1.判决东湛公司、珠江实业公司立即将位于广州市**区**盛世*区**栋***号房屋抵押登记涂销；2.判令东湛公司在抵押涂消后协助**珍办理房屋产权登记；3.判决东湛公司向**珍支付因延迟办证给**珍造成的经济损失25000元。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市**区**盛世*街**号***房，已经办理初始登记至东湛公司名下。2017年9月6日，东湛公司（发展商、甲方）与**珍（认购方、乙方）签订《**盛世认购书》，约定，乙方认购位于**盛世*区**栋***号住宅，该房地产价格为1286785元，乙方选择一次性付款方式，获一口价折扣，优惠后总房价为844887元，乙方于2017年9月11日前付清全部房款，该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年6月30日前交付乙方使用。认购书约定了其他权利义务。2017年12月30日，**珍向东湛公司支付定金20000元，2018年4月29日，**珍向东湛公司支付824887元，房款已经全部付清。2018年5月5日，**珍（乙方、买方）与东湛公司（甲方、卖方）签订《协议书》，约定，乙方购买**区**镇**村**盛世花园*街**号**栋***房，该商品房的总价款为844887元，鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。本协议生效后，乙方不得要求解除本协议，若乙方执意要解除本协议的，须取得甲方同意，并按以下两种方式办理：1.如该商品房尚未交付的，乙方应向甲方支付该商品房总价款的20%的违约金；2.如该商品房已交付给乙方使用，乙方按房屋总价的20%向甲方支付房屋损耗费，并同时将该商品房恢复至交楼前的原状。3.甲方有权在扣除上述全部费用后，将剩余房款无息返还给乙方。合同并对其他权利义务进行了约定。2018年6月30日，东湛公司将涉案房屋交付**珍使用至今。广州市天河区不动产登记中心于2019年2月26日出具《购房资格证明》，载明**珍具备本市住房限购区域内住房的购房资格。一审另查，2018年6月21日，东湛公司（甲方、借款人）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定，乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》中载明了包含涉案房屋在内的278套房屋。2018年12月29日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为珠江实业公司。一审诉讼中，**珍与东湛公司一致确认并未签订《商品房买卖合同》，亦未办理网签。**珍陈述，双方没有约定何时办证以及逾期办证的违约金，东湛公司与**珍签订的《协议书》是东湛公司提供的格式版本，里面写的**珍不具备购房资格，但**珍一直具备广州市购房资格。对此，**珍提交居民户口簿、结婚证、个人名下房地产登记情况查询证明拟证明其签订认购书时具备购房资格，上述证据显示**珍的户籍于1980年迁来广州市，**珍与罗*象是夫妻关系，二者生育了罗*飞，2019年12月30日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示罗*象与**珍名下均无房产，罗*飞名下有位于广州市增城区的房产一套。东湛公司与珠江实业公司陈述，不清楚何时可以涂销抵押，双方正在协商用新的抵押物来进行置换。一审庭审中，一审法院向**珍释明，涉案房屋目前无法涂销抵押，办证存在障碍，**珍可以变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，在此情况下，**珍是否变更诉讼请求。**珍表示其不变更诉讼请求。一审法院认为，根据**珍的举证，**珍于签订认购书之前就具备广州市购房资格，故**珍与东湛公司签订的《协议书》中载明“鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续”并非事实，除此之外，**珍与东湛公司签订的《认购书》、《协议书》均是双方当事人的真实意思表示，成立有效。**珍已经付清了房价款，东湛公司应当为**珍办理权属证书，东湛公司在**珍支付完毕全部款项并将涉案房屋交付**珍使用后，办理了抵押登记至今未能涂销，涉案房屋现在过户存在障碍，故**珍请求东湛公司、珠江实业公司涂销抵押及请求东湛公司过户，不予支持。双方未约定办证期限和逾期办证的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。东湛公司存在逾期办证的违约行为，**珍请求东湛公司赔偿逾期办证的损失，应当以总房价款844887元为基数支付利息，支付从2018年9月29日（房屋交付之日起90日）起的利息，至本案法庭辩论终结，尚无法确定涉案房屋可以办证的时间，故本案只处理截至本案法庭辩论终结之日即2019年12月27日止的损失，之后的损失由当事人另案解决。利息标准：2018年9月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日至2019年12月27日以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。综上，**珍诉讼请求中的合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2020年1月14日判决如下：一、东湛公司于本判决发生法律效力之日起十日内向**珍支付逾期办证的损失，标准为：以总房价款844887元为基数支付利息，2018年9月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日至2019年12月27日以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；二、驳回**珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由东湛公司负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，**珍在一审庭审过程中述称，其主张的25000元损失是其自行估算的金额，因房屋不能办证不能进行任何处分，**珍遭受了比较严重的经济损失，请法院酌情判决。二审过程中，**珍向本院提交如下证据：1.东湛公司的失信信息，拟证明东湛公司已被列入失信黑名单，没有偿还能力；2.**珍的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》及《广州市不动产登记查册表》，拟证明**珍名下的房产在2015年已经出售，其与东湛公司签订合同时有购房资格;3.**珍丈夫罗*象的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，拟证明罗*象名下亦无房产。对于**珍提交的证据，东湛公司表示，对失信信息材料的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，与本案无关。对于证据2和3，东湛公司未发表意见。珠江实业公司表示，对证据1的真实性合法性予以确认，但关联性不确认，该份证据并不完整，且失信名单是指东湛公司有履行能力而拒不履行，并不能证明东湛公司没有履行能力。对证据2、3的真实性、合法性予以认可，但关联性不认可，即使**珍在认购时具备购房资格，但在签订认购书至涉案房屋被抵押前，**珍未积极主动联系东湛公司网签、办理产权登记，其自身存在过错，应承担相应责任。珠江实业公司向本院提交（2019）粤0114民初2178号及（2020）粤01民终3507号民事判决书，拟证明珠江实业公司作为东湛公司的股东已经出资完毕。对于珠江实业公司提交的证据，**珍表示对真实性、合法性予以确认，但关联性不确认，因为没有具体的银行转账明细，无法核实判决书上所陈述的事实是否真实。东湛公司对证据的三性予以确认。上述证据均与本案二审争议事实有关，且对方当事人均未对证据真实性提出异议，故本院均予以采纳；至于每份证据能否证明举证人拟证明的事实，本院将结合具体案情进行分析认定。上述证据显示，**珍和配偶罗*象名下曾有位于广州市**区**东路****号大院**号***房，该房在2015年8月已出售，**珍和罗*象名下无其他房产。本院认为，本案二审双方争议焦点为**珍请求涂销涉案房屋抵押登记和办理过户手续能否成立。对此，具体分析如下：首先，根据**珍在一、二审期间提供的其和家人名下房产情况查询资料显示，**珍在签署案涉《协议书》时并不存在《协议书》中所记载的不具有广州市购房资格的情况，一审法院认定《协议书》该部分内容与客观事实不符，并无不当，本院予以确认。**珍在购买案涉房屋时，其和配偶名下均无房产，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，故**珍属于消费者购房人。其次，**珍和东湛公司签订《认购书》和《协议书》，向东湛公司支付了全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在东湛公司将涉案房产抵押给珠江实业公司之前，东湛公司作为涉案物业的开发商，在明知该物业已经出售给**珍、其已经收取**珍全部购房款并将房屋实际交付给**珍的情况下，仍将该房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其股东之后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗**珍对涉案房屋的物权期待权，**珍现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。再次，**珍另主张珠江实业公司对东湛公司应向其支付的延迟办证违约金承担连带清偿责任，**珍该主张系在二审过程中增加的诉讼请求，其在一审阶段并未提出该诉讼请求，珠江实业公司虽然对此提出了答辩意见但始终坚持该项诉讼请求超出一审诉讼请求范围，不同意在二审阶段一并处理，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，当事人可另行起诉，本院对此不予处理。最后，**珍提起本案诉讼主张东湛公司向其赔偿案涉房屋不能办证导致的经济损失25000元，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定**珍的损失有理，但判令东湛公司赔偿的范围不能超出**珍的诉讼请求，现按照一审判决的计算方式计算出的损失已经远远超出**珍在本案诉请的25000元，虽然并无当事人针对一审判决第一项提出上诉，但人民法院审理民事案件应以当事人的诉讼请求为限，故本院对此一并予以改判。综上所述，**珍的上诉请求部分有理，本院对该有理部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初957号民事判决第二项；二、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初957号民事判决第一项为：广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向**珍支付逾期办证的损失25000元；三、广州东湛房地产开发有限公司与广州珠江实业开发股份有限公司于本判决生效之日起三十日内为**珍办理广州市**区**盛世*区**栋***号房屋的涂销抵押手续；四、广州东湛房地产开发有限公司在本判决第三项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助**珍办理广州市**区**盛世*区**栋***号房屋产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各425元,均由广州东湛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年八月十二日法官助理白晶眭翘书记员郭蔚琳