江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5008号上诉人（原审被告）：江苏融侨置业有限公司，住所地南京市江北新区惠达路9号C座102-7室。法定代表人：林茂松，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭心宇，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩刚，男，1989年2月7日生，汉族，住南京市玄武区。原审被告：南京万科物业管理有限公司，住所地南京市江宁区苏源大道19号九龙湖企业园B2幢4楼。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：偰莲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：曹登云，女，该公司员工。上诉人江苏融侨置业有限公司（以下简称融侨置业公司）因与被上诉人韩刚、原审被告南京万科物业管理有限公司（以下简称万科物业公司）合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初9393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。上诉人融侨置业公司的委托诉讼代理人彭心宇、被上诉人韩刚到庭参加诉讼，原审被告万科物业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。融侨置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人不存在违约行为，是因第三人原因导致履行不能，一审法院对事实查明不清，仅判决上诉人履行维修义务没有意义，无法达到解决问题的目的。根据被上诉人一审提供的证据材料，能证明各方当事人均认可以下几点事实：1、涉案房屋漏水原因为楼上902室卫生间水管漏水;2、被上诉人报修后，上诉人已履行维修义务积极排查漏水原因，并同意进行漏水水管维修及维修后受损区域恢复；3、上诉人与物业公司多次联系902室对漏水进行维修，902室业主均不予理会。因此，上诉人已经按合同约定履行合同义务，是因第三人拒不配合，导致无法维修，不存在违约行为，不应当承担违约责任。二、涉案房屋仅局部墙体渗水，并不能导致房屋无法居住使用，被上诉人一审主张的房屋空置费用不存在，一审法院判决上诉人赔偿韩刚损失4000元无事实与法律依据。法院应当在当事人诉讼请求范围内作出判决，被上诉人一审诉求中涉及到金钱赔偿的为第三项诉讼请求:“赔偿房屋空置费20000元。”除此之外并未主张其他损失，而一审法院经实地查看已在一审判决书中确认“因少部分墙体渗水并不能导致房屋无法居住使用，故韩刚主张整个房屋空置损失，依据不足，本院不予支持。”一审法院在被上诉人一审诉讼请求外酌定上诉人赔偿损失4000元，一是超出了当事人诉讼请求的范围，违反了“不告不理”原则，而被上诉人也不能举证其存在实际损失，因此该项判决无事实与法律依据。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，发回原审人民法院重审，追加第三人以确保判决可履行；或者查清事实后依法改判，驳回被上诉人一审诉求。韩刚辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。对方让我起诉902室，我联系了902室后，902室称其没住人也没有装修。韩刚向一审法院起诉请求：一、判令融侨置业公司修复案涉房产漏水处，排除对韩刚房屋的漏水妨害；二、判令融侨置业公司修复韩刚因漏水损坏的天花板、墙面、地板，使其恢复原状；三、判令融侨置业公司赔偿韩刚自2018年11月至2019年9月的房屋空置费20000元；四、判令万科物业公司与融侨置业公司承担共同赔偿责任；五、判令由融侨置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：韩刚与融侨置业公司签订《商品房预售合同》，从该公司处购买了南京市浦口区江浦街道海院路88号3栋1单元702室房屋，双方于2016年6月30日办理了房屋交付手续，该房屋系装修后交付。韩刚与融侨置业公司在《商品房预售合同》中附件9“保修范围及保修期”约定：“房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年（不低于5年）”。2018年下半年，韩刚发现家中房屋墙面发生渗水现象，于是向小区物业公司万科物业公司反映。万科物业公司经查证后，认为系韩刚同栋902室房屋卫生间水阀漏水所致，故与该户业主协商维修事宜，因经济损失赔偿事宜未协商达成一致，该栋902室业主拒绝开发商及物业人员进入房间进行维修。在本案审理过程中，2019年12月20日，一审法院前往涉案房屋实地查看受损情况，发现房屋部分屋顶及墙面存在渗水痕迹。以上事实，有双方在法庭上的陈述及书面意见，韩刚提交的投诉情况说明、照片、问题解决告知函等证据，融侨置业公司提交的商品房预售合同、交房通知，万科物业公司提交的前期物业服务合同等证据在卷予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，韩刚作为购房人，从融侨置业公司处购买了南京市浦口区江浦街道海院路88号3栋1单元702室房屋，双方在合同中明确约定了房屋防水的保修期为5年，现韩刚所购买的房产在防水保修期内出现了部分墙体渗水、屋顶及墙面受损的情况，融侨置业公司应当依照合同约定履行保修义务，修复韩刚的受损天花板及墙面，并对韩刚的合理损失进行赔偿。韩刚主张被告赔偿其房屋空置损失20000元，因少部分墙体渗水并不能导致房屋无法居住使用，故韩刚主张整个房屋空置损失，依据不足，不予支持。但一审法院考虑到房屋渗水客观上影响房屋正常使用，以及后期修复过程也会对韩刚使用房屋产生不利影响，酌定融侨置业公司赔偿韩刚损失4000元。至于韩刚主张万科物业公司承担共同赔偿责任，缺乏法律及事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十三条的规定，一审判决：一、江苏融侨置业有限公司应于判决发生法律效力之日起二十日内修复韩刚所购买的南京市浦口区江浦街道海院路88号3栋1单元702室房屋渗水处，以及因渗水损坏的房屋天花板、墙面，使之恢复原状；二、江苏融侨置业有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内赔偿韩刚损失4000元；三、驳回韩刚的其他诉讼请求。如果未本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取150元，由韩刚负担100元，由江苏融侨置业有限公司负担50元。二审中融侨置业公司提交录音及文字整理稿一份，系万科物业员工曹云与902业主金平录音，时间为2020年3月16日，证明在一审判决下来后上诉人再次联系902业主金平，其仍然以不在南京为理由拒绝上诉人进行维修，我方携带原始载体，可以当庭播放。被上诉人韩刚质证认为，我不需要听录音，对于录音的真实性无异议，但我方认为录音与我无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，被上诉人韩刚所购买的涉案房屋在防水保修期内出现了部分墙体渗水、屋顶及墙面受损的情况，上诉人融侨置业公司作为出卖方，应当依照合同约定履行保修义务并承担相应的赔偿责任。考虑到房屋渗水以及后期修复过程客观上影响房屋正常使用，一审酌定上诉人赔偿被上诉人损失4000元，并无不当。故一审判令上诉人对涉案房屋渗水处及天花板墙面进行修复，并赔偿上诉人损失4000元，有事实与法律依据，本院予以维持。上诉人主张系案外人导致不能进行维修，可以另案主张权利。综上所述，融侨置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏融侨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年八月五日书记员  戴 苗