湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初427号原告（反诉被告）：夏辉，男，1981年09月18日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县通羊镇双泉社区民运小区128号，现住，原告（反诉被告）：夏婷，女，1995年01月16日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县通羊镇双泉社区民运小区128号，现住。原告（反诉被告）：夏佛心，男，1991年08月10日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县通羊镇南门桥社区圣庙小区288号，现住。三原告共同委托诉讼代理人：李木相，湖北名卓律师事务所律师。被告：郭海军，男，1970年12月12日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告（反诉原告）：阮声旺，男，1973年09月03日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：邱守凡，通山县通羊法律服务所法律工作者。被告：湖北声旺置业有限公司，住所地：通山县通羊镇洋都大道通山县审计局西侧。统一社会信用代码：91421224550660468W。法定代表人：袁玉洁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮淑敏，女，1969年2月19日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县，系该公司股东。原告夏辉、夏婷、夏佛心与被告郭海军、阮声旺、湖北声旺置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告夏辉、夏婷、夏佛心共同委托诉讼代理人李木相，被告郭海军，被告阮声旺委托诉讼代理人邱守凡，被告湖北声旺置业有限公司委托诉讼代理人阮淑敏到庭均参加了诉讼。现本案已审理终结。原告（反诉被告）夏辉、夏婷、夏佛心向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即交付位于通山县××羊镇洋都村××至通道、××至××、西至××墙、北至水泥路宗地）上新建设八层楼房中一楼、二楼房屋，同时判令三被告在一个月内办好在原告名下的不动产登记证并交付给原告；2、判令被告立即向原告支付补偿款人民币20万元，利息从2016年4月23日起算，以月利率15‰算至2019年10月23日（42个月）为126000元，后续利息按同等利率计算至被告偿清之日止。3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告夏辉、夏婷在通羊镇××组有使用权面积94.5平方米住宅用地及住房，原告夏佛心相邻也有同等使用权面积及住房。因被告多次以响应政府城中村改造为由，找原告的父亲做思想动员工作，将原告房屋拆除，重新规划并建设新房，被告将新建房屋一楼和二楼置换原告土地使用权和旧房，并于2014年4月22日签订有《房屋改建协议书》，《协议书》第二条第1款约定“甲方（被告）承担该房屋改建手续的一切费用和税费，如设计费、办证费、土地出让金、城市配套费等费用，甲方将一楼、二楼共两层置换给乙方，并办好产权证，土地分证交付给乙方，办证费用由甲方承担。”“甲方另补偿乙方人民币33万元。分三次付清：第一次付款在合同签订之日付13万元；动工后本栋楼房第四层封顶时付乙方10万元；还有10万元按月息1.5分计算，本栋楼房封顶时连本带息付清”。该协议第五条同时约定“本协议建房工期不超过24个月，否则甲方违约。”协议签订后，原告方将土地使用证交付给被告，被告将原告房屋拆除重建。被告在建成该栋楼房后将房屋对外出售或出租，但迟迟没有向原告交付一楼和二楼。被告应付补偿费也仅支付原告13万元，剩余20万元迄今未予支付。原告多次同被告交涉，要求交付房屋和支付补偿费，被告虽口头答应尽快落实，然至今仍未落实。被告阮声旺签订《房屋改建协议书》时系被告湖北声旺置业有限公司法定代表人和最大股东，被告阮声旺与原告方洽谈时多次表示以被告湖北声旺置业有限公司名义开发。原告也是出于对该洽谈承诺的信任而同意拆房改建。被告阮声旺作为法定代表人代理公司促成双方签约，被告湖北声旺置业有限公司对缔约负有不可推卸责任。原告认为，被告为谋求利益对原告旧房进行拆除改建，其系主动行为。原告方因基于对被告信任同意拆房交地改造，系善意行为。被告自己目的达到后不履行之前承诺，属背信弃义，丧失诚信的表现。原告房子被拆多年自行交涉返回置换及补偿无果情况下，为了维护原告的合法权益，特具文起诉。被告郭海军辩称：协议是签订了，按照道理是应该按照协议执行的，但是现在这个项目亏损了。交付原告一层楼房屋没有问题，二层房屋已经出售给他人，交付二层房屋有困难。被告（反诉原告）阮声旺辩称及反诉请求：答辩人于2014年4月22日与原告父亲签订了《房屋改建协议书》是真实的，这份协议书打印时打了郭海军的名字，是答辩人一个人签订的，并没有让郭海军参加，签订协议书后，答辩人便按协议支付了原告先期13万元的房屋补偿款。后原告父亲收到答辩人支付的13万元房屋补偿款后，未经答辩人同意，将他们持有的那份协议书让郭海军在答辩人后面签了名，并将《土地使用证》交给了郭海军，由郭海军个人独自开发，将答辩人一脚踢开，答辩人为此曾多次找过原告父亲，原告的父亲说是被告搞的。虽然答辩人在《房屋改建协议书》中签了字，但由于原告毁约，没有让答辩人进行开发，那么因原告房屋改建产生的一切民事责任，应由实际开发人承担，与答辩人无关。反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告支付的房屋补偿金13万元，并依法支付利息；2、判令反诉被告支付违约金10万元给反诉原告。事实与理由：1、反诉原告交给了反诉被告父亲13万元补偿款，只有在双方实际履行了《房屋改建协议》，反诉原告获得房屋改建开发后，反诉被告才属于合法取得，而实际上被告毁约，反诉原告并没有获得房屋改建开发权。那么反诉被告应该无条件返还原告的补偿款，并应按民间借贷利率支付占用期间利息；2、既然双方签订了《房屋改建协议》，根据合同诚实信用原则，应信守合同的约定。而反诉被告竟瞒着反诉原告，将土地使用证单方交给郭海军，让郭海军改建开发，将反诉原告踢开，这种行为严重违反了诚实信用原则，反诉被告应支付反诉原告违约金10万元。原告夏辉、夏婷、夏佛心围绕其诉讼请求，被告阮声旺围绕其诉讼主张及反诉请求分别向本院提交了证据，结合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下。2014年4月22日，原告夏辉、夏婷父亲夏尊清、原告夏佛心父亲夏尊平（乙方）与被告阮声旺、郭海军，签订《房屋改建协议书》，协议将原告房屋拆除，由被告将新建房屋一层和二楼置换给原告，协议主要内容为：一、乙方房屋四至和现状：乙方拥有土地使用证两本，面积共189㎡，东至通道，南至庆红禾场边，西至郭庆福墙，北至水泥路，旧老房一栋，协议签字当日，乙方将土地使用证交付甲方，甲方便可拆除、报建、施工；二、甲乙双方的权利、义务和责任：1、甲方承担该房屋改建手续的一切费用和税费，如设计费、办证费、土地出让金、城市配套费等费用，甲方将一楼二楼共两层砖混结构置换给乙方，并办好产权证、土地分证交付给乙方，办证费用由甲方承担。房屋质量监督站验收为准，甲方另补偿乙方人民币33万元。分三次付清：第一次付款在合同签订之日付13万元；动工后本栋楼房第四层封顶时付乙方10万元；还有10万元按月息1.5分计算，本栋楼房封顶时连本带息付清。2、乙方不得干涉甲方和四周邻里的建房层数，一楼层高为3.5米，为单间门档，面积不得低于10×11.5×2=230㎡，二楼层高为3米，每层面积不低于10×13×2=260㎡，超出面积归乙方所得，电到每层电梯，水管到每层厨、厕，其余所有房屋由甲方任意处置。3、乙方同意甲方用乙方名义进行办理该房屋的手续，甲方申报改建手续和处置余下房屋时，乙方夫妇无条件到相关部门签字认可，并提供身份证、结婚证、户口簿等有效证件和复印件。乙方也同意将本宗土地使用权过户于湖北声旺置业公司进行小区整体开发。三、工期、本协议建房工期不超过24个月，否则甲方违约。原告夏辉、夏婷父亲夏尊清、原告夏佛心父亲夏尊平与被告阮声旺、郭海军均在《房屋改建协议书》中签字。另双方就其他事项也达成了相应约定。另查明，在协议书签订后，原房屋经改建开发成八层房屋，协议书中约定“第一次付款在合同签订之日付13万元”，其中13万元由被告阮声旺和被告郭海军分别支付9万元和4万元。后原告将涉案房屋土地证交给被告郭海军，被告郭海军出具收条一份，内容为：“收到通集用《二〇〇一》字第24237号集体土地使用证壹本，集用《二〇〇一》字第24238号集体土地使用证壹本，共计使用面积189㎡土地证贰本”。房屋改建协议书甲方代表人签字：郭海军，2014年4月22日。该房屋被拆除后，该房屋实际由被告郭海军开发，但被告并未将重新开发的房屋一楼、二楼及剩余补偿款20万元交付给原告。为此，原告遂诉至本院。同时查明：原告夏辉系夏尊清儿子，原告夏婷系夏尊清女儿。原告夏佛心系夏尊平儿子。原告夏辉、夏婷及夏佛心为该涉案房屋所有权人。2014年4月20日，夏辉、夏婷及夏佛心分别出具授权委托书一份，分别授权委托夏尊清、夏尊平与被告郭海军、阮声旺签订《房屋改建协议书》等相关事宜。本院认为，原告夏辉、夏婷父亲夏尊清，原告夏佛心父亲夏尊平与被告阮声旺、郭海军签订《房屋改建协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。原告将涉案房屋交付给被告郭海军、阮声旺改建开发，被告郭海军、阮声旺理应按协议约定将改建后的房屋一楼、二楼及补偿款33万元交付原告。本案中，对原告要求被告湖北声旺置业有限公司承担违约责任的诉讼请求，因在《房屋改建协议书》签订过程中，被告湖北声旺置业有限公司并未在该协议书中加盖公司公章，也未实际参与该涉案房屋的开发，故对原告要求被告湖北声旺置业有限公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。另对原告要求被告郭海军、阮声旺交付房屋并支付20万元补偿及利息的诉讼请求，庭审中，被告郭海军对该涉案房屋由其个人独自改建开发并由其承担相应违约责任事实予以自认，本院亦予以认可，且签订协议后被告阮声旺并未参与该涉案房屋改建开发，故向原告交付房屋并支付20万元补偿款及利息应由被告郭海军承担。另关于利息问题，因原告与被告约定“动工后本栋楼房第四层封顶时付乙方10万元；还有10万元按月息1.5分计算，本栋楼房封顶时连本带息付清”。该改建房屋第四层封顶时应给付原告10万元，因未约定利息，故按照资金占用期间年利率6%计算较为适当，对本栋楼房封顶给付的10万元，因双方约定按月息1.5分计算利息，该利息未超过法律规定的利率标准，本院予以认可。另对反诉原告阮声旺要求反诉被告夏辉、夏婷、夏佛心返还支付的房屋补偿金13万元，并依法支付利息及支付违约金10万元的诉讼请求，因签订协议后，该房屋补偿款13万元实际由阮声旺支付9万元和郭海军支付4万元，该事实庭审中已予以确认，虽阮声旺未实际参与涉案房屋改建开发，但基于签订协议时郭海军、阮声旺系合伙关系，故对其给付的房屋补偿款9万元，阮声旺可另行向郭海军主张相应权利，故对反诉原告阮声旺的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、由被告郭海军于本判决生效后30日内向原告交付位于通山县通羊镇洋都村五组郭家庄（东至通道、南至庆红禾场边、西至郭庆福墙、北至水泥路宗地）上新建八层楼房中一楼、二楼房屋并办好不动产登记证交付给原告夏辉、夏婷、夏佛心；二、由被告郭海军于本判决生效后30日内支付原告夏辉、夏婷、夏佛心补偿款人民币20万元及利息（其中第四层封顶时应给付10万元，按照年利率6%计算；楼房封顶给付的10万元，按月利率15‰计算，上述利息均自违约之日起2016年4月23日开始计算，计算至补偿款实际清偿之日止）；三、驳回被告阮声旺的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6190元，由原告夏辉、夏婷、夏佛心负担945元，被告郭海军负担5245元；反诉案件受理费4100元，由被告阮声旺负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈定远人民陪审员  黎 敏人民陪审员  成传授二〇二〇年八月十七日书 记 员  黎世发附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项…未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。