贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7307号 原告：黄佑昌，男，汉族，1969年7月13日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄阳（一般授权代理），系原告之子。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713011110736。 原告黄佑昌与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄佑昌，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄佑昌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款316,159.00元为基数，按照日万分之零点五的标准，从2015年7月26日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书至不动产登记部门之日止）暂计算至2020年5月13日，违约金为27,237.09元；2、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2012年4月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买贵州省毕节市瑞丰新城第4幢1单元2604号房；该商品房建筑面积110.16平方米，套内建筑面积92.78平方米，按套内建筑面积计算，每平方米3407.62元，该商品房总价为316159.00元，出卖人应当在2013年3月31日前交付房屋给买受人；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同还约定了其他事项，合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款316159.00元。2013年7月26日，被告将涉案商品房交付给原告。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。原告已按合同约定全额支付了购房款，但被告未按时履行合同义务，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，望判如所请! 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之0.2，安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若该终期主张未被法院采信，2020年5月19日，原告经被告再次通知，向被告出具委托书并提交其持有的有关资料及办理不动产权证的相关事宜，被告随之在2020年5月22日为涉案房屋申请转移登记，截止2020年5月19日，因出卖人原因未能办证的原因已经消除，此后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约责任不应再由被告承担。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理查明：2012年4月15日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房总价款316159.00元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款316159.00元。 2013年7月26日，被告将涉案商品房交付原告使用。 2019年4月29日,毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，同意办理瑞丰新城第4幢不动产首次登记。2020年5月19日，原告出具委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书。 原告认为被告未按照合同约定的期限为原告办理涉案商品房的不动产权登记，构成违约，遂以前述诉请诉来本院。 另查明，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2013年7月26日交房，根据原、被告双方合同：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后730日内，即于2015年7月26日前能够提交相关办证资料。同时，原告委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2020年5月19日，原告出具委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书，表明被告在具备办理转移登记条件后，至迟在2020年5月19日通知了原告；但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。原则上违约金应从约定期限之次日即2015年7月27日起算，但被告提出诉讼时效抗辩主张，因原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算；而原告于2020年5月13日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年5月13日）回溯三年即2017年5月13日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2017年5月13日起计算至2020年5月19日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请的违约金，以原告已付购房款316,159.00元的日万分之0.5的标准，从2017年5月13日起计算至2020年5月19日止（1102天）；经计算，该项违约金为17,420.36元（316,159.00元×0.05‰/天×1102天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄佑昌支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金17,420.36元； 二、驳回原告黄佑昌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费240.00元（已减半收取），由原告黄佑昌负担122.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担118.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月十日 书记员  邵 立