沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初2694号原告：盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行。负责人：信忠欣。委托诉讼代理人：易秀石。被告：沈阳军辉房地产开发有限公司。法定代表人：马建平。被告：孙运忠。原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行与被告沈阳军辉房地产开发有限公司、孙运忠金融借款合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易秀石、孙运忠到庭参加诉讼，被告沈阳军辉房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告一立即偿还原告借款本金人民币196,305.75元，利息、罚息人民币7,254.49元（暂计至2020年03月24日；2020年03月24日之后的利息、罚息、复利按合同约定年利率计算至借款结清之日止）；2、判令被告二对上述债务与被告一承担连带保证责任；3、请求法院确认原告对被告一提供的抵押物享有优先受偿权；4、本案发生的诉讼费、财产保全费等实现债权的全部费用均由上述各被告负担。事实与理由：2017年10月09日，原告与被告一、被告二签订了合同编号为3441192317000661号的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）（以下简称“借款合同”)，借款合同第四条约定了被告一购买被告二开发的坐落于**房屋，借款合同第五条、第六条、第七条约定了被告一向原告借款人民币22万元，年利率为4.9%，如遇利率调整则按规定作相应调整，借款期限自2017年10月09日至2029年10月09日。借款合同第十条、第十一条约定了还款总期数为144期，还款方式为等额本息，每月20日还款。借款合同第四十条第四项约定了被告一未按期归还贷款本息构成违约的，原告有权要求提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。借款合同第十七条约定了被告一用购买的上述房屋抵押给原告。同时借款合同第二十五条、第二十六条、第二十七条约定了被告二自本借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告代为保管之日止对被告一的违约行为所引起的全部债务承担阶段性连带责任保证，保证范围包括被告一的借款本金、利息（包括罚息）、被告一应支付的赔偿金以及。原告为实现债权而发生的相关费用等。上述合同签订后，原告履行了放款义务，但被告一未按照借款合同约定的期限归还借款本息。截至2020年03月24日，尚欠本金196,305.75元，利息、罚息合计7,254.49元。上述合同一经签署对合同各方均具有约束效力，依据《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款)第十一条、第四十条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十九条等赋予了原告向借款人、保证人主张借款本金、利息、逾期利息、复利、赔偿金及实现债权费用的权利。综上，为维护原告合法权益，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告孙运忠辩称:借款属实，后期做生意赔了所以没有还上，现在要求继续履行，我来承担原告的一切损失。被告沈阳军辉房地产开发有限公司未答辩，亦未提供任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）、放款合同、个人借款借据、不动产登记证明、不动产登记查询证明对账单等证据材料佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告沈阳军辉房地产开发有限公司、孙运忠于2017年10月9日签订《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》，被告孙运忠向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民22万元，借款期限自2017年10月9日至2047年10月9日止；借款利率为年利率为4.9%。被告孙运忠以其购买的位于****房屋设定预告抵押登记。被告沈阳军辉房地产开发有限公司为被告孙运忠的上述借款提供保证担保，保证期间为由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产抵押登记，并将房屋他项权利证有关资料交乙方代为保管之日止。保证方式为连带保证。另，目前案涉房屋没有办理产权证及他项权利证。借款合同签订后，原告依约发放了贷款人民币22万元。但被告孙运忠未能按约定还款，出现多次逾期，截至2020年3月24日，被告孙运忠尚欠贷款本金196,305.75元，利息、罚息人民币7,254.49元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告沈阳军辉房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告沈阳军辉房地产开发有限公司、孙运忠签订的借款合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告孙运忠未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。贷款人有权要求借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息、罚息等相关费用。因此，对原告要求判令被告孙运忠偿还所欠贷款本金、利息、罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳军辉房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳军辉房地产开发有限公司在与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定了保证方式为连带保证且约定了保证期间，现原告的请求未超过保证期间，故本院对原告的上述主张应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙运忠于本判决发生法律效力后10日内偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行借款本金196,305.75元，利息、罚息人民币7,254.49元（截止2020年3月24日）；二、被告孙运忠于本判决发生法律效力后10日内偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行利息及罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2020年3月25日起以本金196,305.75元为基数至借款本金付清之日止）；三、被告沈阳军辉房地产开发有限公司对本判决第一、二项承担连带给付责任，但沈阳军辉房地产开发有限公司替被告孙运忠偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行上述款项后，有权向被告孙运忠追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4354元，减半收取2177元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  刘倩二〇二〇年八月十二日书记员  王宁