安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初1304号原告：关启元，男，1981年3月3日生，汉族，个体户，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：宋建强，来安县新安法律服务所法律工作者。被告：梅修玉，女，1976年2月14日生，汉族，住安徽省来安县。原告关启元与被告梅修玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，适用简易程序进行审理。因被告梅修玉下落不明,需要公告送达,本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。原告关启元及其委托诉讼代理人宋建强到庭参加诉讼，被告梅修玉经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。关启元向本院提出诉讼请求：1.确认其与梅修玉签订的租房合同无效；2.判令梅修玉返还租金46000元并赔偿其经济损失1000元；3.本案的诉讼费用均由梅修玉承担。事实与理由:2019年10月6日,梅修玉在隐瞒事实的情况下,未经原房东徐玉祥、倪前芳夫妻二人书面同意,擅自将原房东租赁给梅修玉的坐落在中央大街17幢201室、202室的房屋转租给其使用(经营小吃),合同租赁期限三年,自2019年10月6日至2022年11月6日止。房屋租金每年46000元,租金一年一付。合同签订后,其将第一年房屋租金46000元通过微信支付给梅修玉,并对其租赁的房屋进行装修布置,花去装修费用5950元，其接受房屋后筹备购买机械设备、餐具等材料。在经营到2019年12月1日时,该房原房东徐玉祥、倪前芳夫妻二人找到其说,房屋是他们租给李成军使用的,并且在与李成军签订租赁合同时明确约定,未经原房东书面同意,不得将房屋转租，转租情况,原房东不清楚。现梅修玉、李成军无法联系,已欠原房东一年的房租费没有付,原房东要收回房屋,并要求其立即搬离该房,同时原房东以极端的方式强行将其租赁的房屋断电,导致其无法经营,并造成其重大经济损失(所有肉类变质、新鲜蔬菜损坏)。经其报警,派出所出警多次调解无果,建议走司法程序。无法,其将经营的店内设配拆除雇佣车辆搬走。至此,为了维护其合法权益,诉请法院依法判决。梅修玉未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，倪前芳、徐玉祥作为出租方（甲方）与承租方李成军（乙方）签订《租房合同》，合同主要内容：甲方将自有的坐落在中央大街17幢101、201、202室的房屋出租给乙方使用；租赁期共120个月,甲方从2018年12月1日起将出租房屋交付乙方使用,至2028年12月1日收回；本房屋年租金为人民币伍万贰仟元（小写52000元），按年结算，每年须在房租到期前一个月以上，乙方向甲方支付全年租金，押金为贰仟元，租赁结束无相关费用拖欠,押金退还；乙方应于本合同生效之日起3日内,将该房租交付给甲方；乙方不得随意损坏房屋设施,如需装修或改造,需先征得甲方同意,并承担装修改造费用,租赁结束时,乙方须将房屋设施恢复原状；乙方未征得甲方书面同意而擅自转租的,以及租用房屋进行违法活动的，产生一切法律责任由乙方承担，同时甲方可提前终止合同,乙方押金不予退还……2019年10月6日，梅修玉作为出租方（甲方）与承租方（乙方）关启元签订《租房合同》，合同主要内容：甲方将自有的坐落在中央大街17幢201、202室的房屋出租给乙方使用；租赁期共3年，甲方从2019年10月6日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年11月6日收回；本房屋租金为人民币肆万陆仟元一年，按年结算，每年必须在房屋租期到前三个月以上，乙方向甲方支付全年租金；乙方租赁期间，水电、燃气、电话、物业及其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状；乙方未征得甲方书面同意而擅自转租的,以及租用房屋进行违法活动的,产生一切法律责任由乙方承担，同时甲方可以提前终止合同,乙方押金不予退还……合同签订后，关启元购买机器设备，在所租赁的房屋经营来安县昕源小吃店。2019年9月30日,关启元通过微信向梅修玉转账支付租金46000元。2019年12月6日，关启元向来安县公安局城北派出所报警，城北派出所出警记录载明：2019年12月6日16时40分27秒接关启元电话报警称，在中央大街17栋101室报称：租房纠纷（房东不在场，把其店门关了），我单位赶到现场，经查：租房的人是从别人手上转租的不是从房主手上租的，转租的人收了房租跑了，房主要收回房子。后关启元将店内设备拆除运走，为此支付运输1000元。另查明，案涉房屋所有权人为倪前芳、徐玉祥。关启元在庭审中陈述其租赁房屋时知晓房屋所有权人并不是梅修玉。李成军与梅修玉于2018年2月27日在来安县民政局办理离婚登记。上述事实，有原告陈述及关启元提交的租房合同，微信聊天、转账记录，接处警情况登记表，房地权证复印件等证据在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，梅修玉既非案涉房屋的所有权人也非实际承租人，却将房屋租给关启元并签订书面租房合同，梅修玉的行为即属于无处分权的人处分他人财产，事后也未取得权利人即房屋所有权人倪前芳、徐玉祥的同意,故梅修玉与关启元于2019年10月6日签订的租房合同无效；梅修玉明知自己无处分权仍处分他人财产有重大过错，同时考虑到关启元已实际使用案涉房屋达二个月时间，综上，本院酌定梅修玉返还关启元费用38333.33元（46000元÷12个月×10个月）；而关启元在租赁案涉房屋时明知房屋所有权人并非梅修玉，仍与梅修玉签订租赁合同，其也存在一定的过错，故其经济损失1000元由其自行承担。梅修玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了对关启元的陈述和提供的证据进行答辩和质证的权利，由此造成的不利后果由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告关启元与被告梅修玉于2019年10月6日签订的租房合同无效；二、被告梅修玉于本判决生效后十五日内返还原告关启元费用38333.33元；三、驳回原告关启元的其他诉讼请求。（上述款项汇至：户名：来安县人民法院账号：34×××62开户行：中国建设银行来安支行）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，公告费560元，合计1535元，由原告负担235元，被告梅修玉负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  付春燕人民陪审员  王传友人民陪审员  郑春雷二〇二〇年八月二日法官助理纪红林代理书记员  孙 凌附：适用的法条《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款承担民事责任的方式主要有：(四)返还财产；《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同元首得被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。