北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7232号上诉人（原审被告）：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号1号楼18至19层B座18-19A。法定代表人：付瑞宇，总经理。委托诉讼代理人：董鹏飞，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街（科技大厦）31号7层31-6。法定代表人：韩光，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘其宽，男，1984年2月7日出生，汉族，包神铁路集团有限公司员工，住北京市大兴区。上诉人北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）、北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）与被上诉人刘其宽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。易鸿悦公司、美丽屋公司共同上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回刘其宽全部诉讼请求，诉讼费由刘其宽负担。事实和理由：易鸿悦公司、美丽屋公司共同主张刘其宽和易鸿悦公司、美丽屋公司签订的《北京市房屋出租委托合同》约定支付房屋租金系易鸿悦公司的合同义务，合同约定的美丽屋公司承担担保责任系对易鸿悦公司对外出租过程中租客产生责任的担保，故本案不应判决美丽屋公司承担租金及违约金的连带责任；根据合同约定免租期已经使用，且合同已经约定违约金，一审法院不应判决易鸿悦公司、美丽屋公司支付违约金的同时再支付免租期租金；美丽屋公司与刘其宽系委托管理关系，因房屋无法租出去产生的损失应由刘其宽承担，一审判决认定的违约金数额过高。刘其宽提交书面答辩状称，同意一审判决，不同意易鸿悦公司、美丽屋公司的上诉请求；刘其宽和易鸿悦公司、美丽屋公司签订的《北京市房屋出租委托合同》明确约定美丽屋公司对易鸿悦公司按时足额向刘其宽支付租金及其他租赁费用承担保证责任，一审判决美丽屋公司承担连带责任完全正确；合同约定以租期5年为前提为易鸿悦公司装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期提供免租期，但因易鸿悦公司、美丽屋公司根本违约造成合同实际仅履行了3个月，一审判决支付免租期租金公平合理；一审认定的违约金符合法律精神及合同约定。刘其宽向一审法院起诉请求判决：1.解除《房屋租赁委托合同》；2.易鸿悦公司、美丽屋公司支付违约金9600元（2400元/月×400%）；3.易鸿悦公司、美丽屋公司支付免租期租金12400元（2400元/月×5+2400元/30天×5）；4.易鸿悦公司、美丽屋公司支付自2019年9月1日起至2019年11月18日期间的租金6240元；5.易鸿悦公司、美丽屋公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月18日，刘其宽（甲方）和美丽屋公司（乙方）、易鸿悦公司（丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，载明：甲乙丙各方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋委托乙方进行管理并同意乙方在进行房屋出租时授权丙方提供经纪服务达成协议；房屋坐落于北京市大兴区育胜街36号院3-2-1401；甲方授权乙方的委托期限为2019年6月1日至2024年5月31日，委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致；甲方应于2018年12月18日将房屋交付乙方管理；乙方监督丙方按照其所签署合同的约定全面履行合同义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任；乙方对丙方按时足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任；甲方允许乙方授权丙方或允许承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物；甲方同意在出租委托期限内预留免租期，作为丙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金；租金标准为：第一年2019年6月1日起2400元/月合同总租金共计28800元，其中2018年12月19日至2019年5月31日为免租期共计5月13天；丙方支付方式为季付；丙方未按照约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同；乙丙方有未按照约定支付租金达5日情形的，应按照月租金的200%向甲方支付违约金；出租委托期内甲方或乙丙双方需要提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%向守约方支付违约金，如甲方违约时还须赔偿乙丙双方为房间添置设施及装修的费用。合同有刘其宽签字、有美丽屋公司及易鸿悦公司签章。刘其宽于2018年12月18日交付房屋，于2019年11月18日收回房屋。刘其宽收到2019年6月1日至2019年8月31日的租金7200元，美丽屋公司、易鸿悦公司未支付2019年9月1日至2019年11月18日的房屋租金。刘其宽、美丽屋公司及易鸿悦公司均同意三方签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年11月18日解除。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。刘其宽、美丽屋公司及易鸿悦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》是各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。刘其宽、美丽屋公司及易鸿悦公司均同意三方签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年11月18日解除，对此法院不持异议；易鸿悦公司未按照合同约定及时交纳租金，应当承担相应的违约责任，美丽屋公司应当按照合同约定承担保证责任，因未约定保证方式，按照法律规定其应当承担连带保证责任，故刘其宽要求美丽屋公司及易鸿悦公司支付2019年9月1日至2019年11月18日的房屋租金6240元（按每月30天计算）的诉讼请求及支付违约金4800元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持；法院综合合同约定的委托期限、免租期的期限及合同实际履行的期限确定美丽屋公司及易鸿悦公司的免租期为一个月零十三天，故对刘其宽要求美丽屋公司及易鸿悦公司支付免租期租金12400元的诉讼请求，法院仅支持9600元，其他部分法院不予支持；刘其宽要求美丽屋公司及易鸿悦公司支付提前终止合同违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2020年6月判决：一、刘其宽、北京易鸿悦房地产经纪有限公司、北京美丽屋资产管理有限公司于2018年12月18日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年11月18日解除；二、北京易鸿悦房地产经纪有限公司、北京美丽屋资产管理有限公司支付刘其宽房屋租金6240元（于判决生效后七日内履行）；三、北京易鸿悦房地产经纪有限公司、北京美丽屋资产管理有限公司支付刘其宽违约金4800元（于判决生效后七日内履行）；四、北京易鸿悦房地产经纪有限公司、北京美丽屋资产管理有限公司支付刘其宽免租期租金9600元；五、驳回刘其宽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，依法订立的合同对各方当事人均有约束力。刘其宽与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系各方真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，以上三方均应按照合同约定履行各自义务。现三方均认可上述合同于2019年11月18日解除，法院不持异议。因易鸿悦公司在合同履行期间未按照合同约定支付租金，且合同约定美丽屋公司对易鸿悦公司支付租金及其他租赁费用承担保证责任，一审法院判决易鸿悦公司支付租金及违约金，美丽屋公司承担连带责任，并无不当；一审法院根据上述合同的实际履行期间及履行的客观状况，判决易鸿悦公司支付部分免租期租金，并由美丽屋公司承担连带责任，亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316元，由北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二〇年八月十七日法官助理  方浩然书 记 员  王远征