河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1797号上诉人（原审被告）：河南春华集团房地产开发有限公司，住所地：平顶山市新华区联盟路中段春光金世纪小区办公楼三楼，统一社会信用代码：91410400732463959U。法定代表人：许亚军，总经理。委托诉讼代理人：李少营，男，公司员工。委托诉讼代理人：许涛，河南博识律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：褚秋红，女，1967年7月8日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：党根元（褚秋红之夫），住平顶山市湛河区。上诉人河南春华集团房地产开发有限公司（以下简称春华集团）因与被上诉人褚秋红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初4912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人春华集团的委托诉讼代理人李少营、许涛，被上诉人褚秋红及其委托诉讼代理人党根元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春华集团上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回褚秋红的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、涉案商铺已在平顶山市房产管理局登记备案，根据办理产权证的有关流程，褚秋红需要携带原房地产买卖契约、交款收据以及其本人及配偶身份证原件、户口本原件配合上诉人到房产局进行办理。然而,被上诉人接到通知后拒不协助，致使其至今没有取得产权证书，因此没有办理房产证的责任在褚秋红。一审法院认为是春华集团的原因明显错误。2、《房地产买卖契约》第三条约定的2008年5月31日由甲方将上述房地产“证实”交付乙方，“证实”两字是笔误应是“正式”，褚秋红已在诉状内说明，而一审法院却将其理解为房地产证的交付时间，并以此认为一年后即2009年5月31日起承担违约责任，明显错误。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定不适用本案。该条规定:由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。而涉案的房屋是可以办理房屋所有权登记的，不符合本条规定的无法办理登记的情形。因此一审法院依据该条规定认定褚秋红解除合同明显错误。三、一审判决称春华集团2019年10月20日发放《通知》给褚秋红，认为起诉未超过诉讼时效,明显错误。褚秋红的诉讼请求是解除《房地产买卖契约》及支付违约金。而双方是2008年7月9日签订的《房地产买卖契约》，从合同签订至褚秋红起诉长达11年时间，褚秋红从来没有找过春华集团要求解除合同及承担违约责任，春华集团发放的《通知》也仅仅是通知其来办证，也未有解除合同及承担违约责任的内容，因此不存在诉讼时效中断的情况。综上所述,一审法院认定事实和适用法律错误,褚秋红一审诉讼请求早已超过诉讼时效,请求二审法院依法改判，驳回褚秋红的诉讼请求。褚秋红辩称，一、一审认定事实清楚。截止褚秋红一审起诉前，春华集团一直说无法办证，从未通知褚秋红办证。实际情况是，春华集团是在收到法院传票后才与褚秋红和党根元联系的，其书面通知也是在起诉之后才发出的。在2019年8月5日、22日，褚秋红的代理人党根元先后两次到春华集团询问不能办证的原因，春华集团专门负责金世纪小区办证事宜的李培都说具体不清楚，反正现在不能办理，让回去等。后来根据李培提供的领导电话打过去，一直不接，发短信也未回复。后来李培回电话说5号楼、6号楼是商住楼，必须把大证分割后才能办商铺。褚秋红在一审开庭前的2019年11月7日下午从行政审批中心查的，5号楼确实从2015年下半年就开始办证了，但查不到任何商铺的信息，至于春华集团所说办证分割问题，审批中心的三个窗口均不知道此项规定。春华集团以前说不能办证，起诉快2个月了又说能办证，前后矛盾，要么是假话，要么是恶意违约。关于违约金起算点，应从2008年8月30日起，即2008年5月31日交房后90天，而不是一年。根据《商品房买卖解释》第十八条，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，按此规定违约金应为银行同期贷款的1.3-1.5倍，因此，应当按照利率上限1.5倍赔偿，最低也应是1.3倍，不应该是1倍。二、一审判决适用法律正确。到一审开庭时，涉案房屋交付已达11.5年，期间催问过无数次，依据合同法第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，以《商品房买卖司法解释》第十八条规定的90天为起点，合理期限应当以《商品房买卖司法解释》第十九条规定的一年为准，一年就可解除合同，11.5年更应该可以解除合同。三、一审关于诉讼时效的认定是正确的。在2019年11月1日，褚秋红还收到了春华集团要求携带资料去办理房产证的通知，根据《民法总则》第192条，“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。”因此，春华集团提出的诉讼时效抗辩不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。褚秋红向一审法院起诉请求：1．解除双方所签订的《房地产买卖契约》；2．判令春华集团退还褚秋红购房款506800元，在春华集团付清违约金、房款、加倍迟延履行利息（若有）等各款项之后褚秋红退还房屋；3．判令春华集团按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付因春华集团原因致使褚秋红无法办理房产证的违约金（或损失），暂估为93200元（违约金应计付至本合同所涉及的违约金、房款等款项全部付清为止）；4．本案诉讼费用由春华集团承担。一审法院认定事实：涉案争议的房产为位于平顶山市××区联盟路春光××世纪小区××楼商铺××商铺一间。2008年7月9日，平顶山市大春光房地产开发有限公司（现更名为河南春华集团房地产开发有限公司）作为甲方（卖方）与褚秋红作为乙方（买方）签订《房地产买卖契约》，该契约的主要内容为：“由于甲方已收到乙方预付的购买定金人民币肆拾万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在新华区联盟路春光金世纪5号楼商铺E1009号的房地产（房屋建筑面积42.66㎡）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币506800元，乙方由2008年7月9日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次性付款时冲抵，付款方式为一次性付款；三、双方同意于2008年5月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并移交乙方；五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起30日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约乙方向对方给付相当于上述房地产价款千分之0.1的违约金。”2019年10月20日，春华集团向褚秋红发出《通知》一份，该通知的主要内容为：“尊敬的禇秋红业主有关金世纪小区业主房屋产权证办理事宜，经过公司多方协调，现已经可以办理。请携带下列手续到联盟路金世纪小区河南春华集团房地产开发有限公司办公室办理。1、业主本人持原房地产买卖契约、原购房交款收据；2、业主本人及其配偶身份证原件、户口本原件；3、登记时间：每周一至周五全天。收到通知后，请业主务必在2019年11月31日前及时来我公司办理以上手续，超过上述时限，公司不再办理房产证相关手续，由此造成的一切后果，我公司概不负责。”现禇秋红以涉案房屋不能办理房产证为由，故引起诉讼。一审法院认为，涉案争议的房产为位于平顶山市××区联盟路春光××世纪小区××楼商铺××商铺一间，春华集团于2008年7月9日与褚秋红签订《房地产买卖契约》，且约定于2008年5月31日由春华集团将上述房地产证实交付给褚秋红，但是截至2019年10月20日涉案房产仍然未办理房屋产权证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”春华集团的该行为已经违反了双方的合同约定及其法律规定，虽然春华集团辩称褚秋红的诉讼早已超过法律规定的诉讼时效，但是春华集团在2019年10月20日仍向褚秋红发放《通知》一份，要求褚秋红提交办理房产证的相关手续，一审法院认为褚秋红的起诉并未超过诉讼时效，故依据双方的合同约定以及法律规定，对于褚秋红要求解除双方所签订的《房地产买卖契约》并退还购房款506800元的诉讼请求，予以支持。对于褚秋红要求春华集团按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付因其原因致使褚秋红无法办理房产证的违约金的诉讼请求，一审法院认为违约金以506800元为基数自2009年5月31日（《房地产买卖契约》约定的房地产证实交付时间后一年）起按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算至2019年8月20日，之后的违约金以506800元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款清偿完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决：一、解除河南春华集团房地产开发有限公司与褚秋红签订的《房地产买卖契约》；二、河南春华集团房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还向褚秋红购房款506800元并支付违约金（违约金以506800元为基数自2009年5月31日起按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算至2019年8月20日，之后的违约金以506800元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款清偿完毕之日止）；三、河南春华集团房地产开发有限公司将前述款项清偿完毕后十日内褚秋红将平顶山市××区联盟路春光××世纪小区××楼商铺××商铺一间予以退还；四、驳回褚秋红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由河南春华集团房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。春华集团共提供九份证据，证据一、二、三是2015年3月1日春华集团向金世纪小区业主发出的通知照片，上述照片显示，通知张贴在小区广告栏，内容是要求金世纪小区业主办理房产登记；证据四、五、六是2017年6月1日春华集团再次在金世纪小区张贴的通知，内容是催促业主尽快办理房产登记；证据七是2017年6月5日春华集团在平顶山晚报刊登的通知，内容是要求金世纪小区业主办理房产登记。春华集团拟通过上述证据证明春华集团已多次通知包含褚秋红在内的小区业主办理房产登记手续。证据八、九是2015年7月30日办理的金世纪2号楼2单元1层03号铺的房屋权属证书及2016年1月19日办理的金世纪5号楼3单元3层北户房屋权属证书，春华集团拟通过该两份证据证明2015年之后就可以办理房屋产权证书了。褚秋红对上述证据的质证意见为：对证据七的真实性无异议，对证据一、二、三、四、五、六的真实性无法确认，自己不知道上述通知；对证据八、九其认为与本案无关。褚秋红提供证据两份，证据一是2019年8月22日的视频录像，证据二是通过党根元手机向春华集团领导许刚强拨打电话的记录及发出的短信，其拟通过上述证据证明是春华集团恶意违约致使褚秋红无法办证，无论春华集团是否取得大证，都属于“由于出卖人原因，致使买受人无法办理房屋所有权登记”的情形。春华集团对证据一的真实性无异议，但认为视频中的工作人员系春光物业公司的工作人员，且双方对话中并未提到不能办证；对证据二的真实性无异议，但认为许刚强也并非春华集团的工作人员，是春光物业公司的经理，电话和短信均无回复，不能证明褚秋红办不了房产证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、2015年2月5日，春华集团办理了涉案金世纪5号楼的初始登记【平房权证新华字第××号】。2、2015年3月1日、2017年6月1日，春华集团在金世纪小区张贴通知，通知金世纪小区业主办理房屋产权证。3、2017年6月5日，春华集团在平顶山晚报刊登通知，通知没有办理房屋产权证的金世纪小区业主尽快办理房屋产权证。4、金世纪小区2号楼2单元1层03号铺于2015年7月30日办理了房屋产权证，金世纪小区5号楼3单元3层北户于2016年1月19日办理了房屋产权证。5、褚秋红自认在2019年8月22日之后向春华集团提出解除合同及延期办证损失。6、褚秋红于2010年12月21日与平顶山市汇通经贸公司签订《房屋租赁合同》，将涉案商铺租给该公司，租期五年。7.春华集团持有的房地产买卖契约》中，留有褚秋红联系电话，褚秋红认可该电话号码系其使用的电话，后来不用了。除此之外，对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于：一、褚秋红以未办理房屋产权证为由要求解除合同是否有合同依据或法律依据；二、褚秋红要求春华集团赔偿其延期办证违约损失的主张是否应当支持。对此，本院分别评析如下：一、关于褚秋红以未办理房屋产权证为由要求解除合同是否由合同依据或法律依据的问题。本案中，褚秋红与春华集团签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且不违法法律法规的规定，合法有效。根据法律规定，褚秋红作为合同一方当事人主张解除合同，必须有符合双方约定的事由或法定事由。对此，本院分别从合同约定和法定事由两方面予以评析：（一）褚秋红主张解除合同的事由不符合双方合同约定。经查，双方在合同签订时并没有对办理房产证的时间进行约定，原审认定“约定于2008年5月31日由春华集团将上述房地产证实交付给褚秋红”系一审认识错误，合同中的条款应为“将上述房地产正式交付给褚秋红”，即约定交付的是案涉房屋而非“房地产证”；且褚秋红在一审庭审中也自认“考虑到。合同中也没有对办理房屋权属证书（房产证）的时间进行约定，一直按照被告（春华集团）说的，等待该小区开发完毕办完相应手续后通知业主办证。”因此，褚秋红以春华集团未办理房屋产权证为由要求解除合同没有合同依据。（二）褚秋红要求解除合同的事由并非法定事由。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有在未办理案涉房屋产权证会致使褚秋红购买案涉房屋用于经营的合同目的不能实现，构成根本违约的情形下，才可解除合同，但从查明事实看，双方于2008年7月签订案涉协议后，春华集团已经将案涉房屋交付给了褚秋红，褚秋红还将案涉房屋对外出租，其对房屋已经占有、使用、收益，已经实现了合同的主要目的，房屋没有办理房屋产权证，并未影响褚秋红对房屋行使所有权。办理房产证是本案房屋买卖合同中卖方的随附义务，未办理房屋产权证并不构成根本违约。关于褚秋红要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定解除合同的主张，经查，春华集团在2015年已经办理了案涉5号楼的楼房大证，并通过在小区张贴通知、报纸刊登通知等形式通知业主办理房屋产权证，且褚秋红认可其在春华集团持有的《房地产买卖契约》中预留的电话已经不能使用，故应认定春华集团已经尽到了通知办证责任，在褚秋红起诉要求解除合同时，案涉房屋已经具备办证条件，已不存在适用该条规定的情形。褚秋红提供的证据仅能证明其在要求春华集团协助办理房屋产权证过程中，春华集团委托的人员态度不积极、服务不到位，不能认定春华集团恶意拖延协助褚秋红办理房屋产权证。综上，褚秋红主张解除合同没有合同依据或法律依据，本院不予支持。二、关于褚秋红春华集团赔偿其延期办证的违约损失的主张是否应当支持问题。由于双方在合同中没有约定办理房屋产权证的时间，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。”且春华集团在2008年将房屋交付后，一直未能为褚秋红办理房屋产权证，确实应承担违约责任。但在2015年2月5日，春华集团办理了涉案金世纪5号楼的大证，并于同年3月1日开始在金世纪小区张贴通知时，违约情形已经消灭，而褚秋红自认在2019年8月22日之后才就延期办证和解除合同向春华集团提出主张，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应予认定其提出延期办证违约责任已经超过二年的诉讼时效。春华集团在2019年10月20日向褚秋红发放办理房屋产权证的《通知》，是对办理房屋产权证事宜的通知，并非对延期办证违约责任的追认或认可，不能构成就延期办证违约责任诉讼时效的重新计算。因此，褚秋红主张延期办证违约损失的请求，因超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，春华集团的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初4912号民事判决；二、驳回褚秋红的诉讼请求。一审案件受理费9800元，二审案件受理费9800元，均由褚秋红负担。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员李双双审判员李泉钦二〇二〇年八月十日法官助理雷东书记员吕翼鹏