辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1009号上诉人（原审被告）：锦州医科大学，住所地锦州市凌河区松坡路4号。法定代表人：丁维光，该校校长。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴永延，男，1967年5月5日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：刘瑞年，辽宁卫华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州古塔房屋拆迁安置有限公司，住所地锦州市古塔区人民街三段2号。法定代表人：杜梁，该公司经理。上诉人锦州医科大学因与被上诉人吴永延、锦州古塔房屋拆迁安置有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人锦州医科大学委托诉讼代理人高杨、被上诉人吴永延委托诉讼代理人刘瑞年、锦州古塔房屋拆迁安置有限公司法定代表人杜梁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。锦州医科大学的上诉请求：撤销(2019)辽0702民初392号判决书判决，驳回吴永延对上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不全面。1.2018年9月10日，上诉人作为原告与被上诉人吴永延作为乙方签订协议，约定甲方同意向乙方出借人民币捌仟元整(8000元)，用于解决乙方自签字之日起两年的租房问题。此款待甲方与开发公司之间的权利义务明确后，乙方同意从甲方或开发公司方应给付其的款项中扣除。此款一次性支付。收到借款后，乙方将通过法律途径解决与学校的纠纷问题，不再采取到校上访的方式解决问题。同日，吴永延向上诉人出具借条一份，载明：吴永延向上诉人借款人民币捌仟元整(8000元)，借款期限两年，到期后偿还或按协议中有关规定执行。此节事实一审法院未予认定，假设上诉人应当承担赔偿责任，此8000元借款亦应当从赔偿款中予以抵顶。2.一审法院并未查清回迁房屋未能建成的根本原因，事实上，本案诉争房屋不能建设的原因系世博城公司资金链断裂，且土地的补偿费用亦应由世博城公司负担，此乃认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。本案应将锦州市世博城房屋开发有限公司(以下建成世博城公司)追加为被告，上诉人虽然作为工学里小区拆迁人，碍于其并不具备建设资质，将“工学里项目”的整体建设包括小区动迁、拆迁、投资、建设、安置等工作交由世博城公司负责。世博城公司作为代建单位全权负责项目建设的全过程，其自行开发建设，通过专业化项目管理形式控制项目投资风险，从此角度出发，世博城公司应在代建工作范围内对外独立承担民事责任。由于世博城公司擅自挪用建设资金，导致项目资金链断裂，剩余房屋不能完成建设，进而导致诉争房屋在内的数十户回迁房无法建成，由此产生的赔偿责任应当由世博城公司承担。综上，一审法院认定事实不全面、适用法律错误，将本应由世博城公司承担的责任判归上诉人承担，请求二审法院撤销一审判决驳回吴永延对上诉人的诉讼请求。吴永延辩称，对一审判决认定事实准确，一审判决正确，应予维持。锦州古塔房屋拆迁安置有限公司辩称，无意见。吴永延向一审法院提出诉讼请求：1.因被告未能建设产权调换房屋，故依法解除与被告签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》；2.要求被告赔偿因不能安置产权调换房而给原告造成的房屋损失140244元（根据协议书回迁面积45平方米×暂时按照4500元最终以评估报告数字为准-产权调换借款87750元-货币补偿金额25494元）；3、因被告未能如期安置产权调换房，故要求被告给付逾期的房屋安置补助费96390元(2011年11月25日至2018年12月8日共计84个月×应安置面积45平方米×每月17元×延期1.5倍的安置费，以后另计)；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：锦州医科大学于2010年4月6日因棚户区改造项目建设，取得锦州城乡规划建设委员会颁发的房屋拆迁许可证（锦拆许字【2010】5号），拆迁范围为锦州市古塔区工学里规划拆迁红线范围内，拆迁实施单位为锦州古塔房屋拆迁安置有限公司。期限2010年4月7日至2010年10月7日。第六条：乙方应向甲方提交有关房屋产权证（原件）、身份证复印件、营业执照复印件等有关证件。第七条：乙方应凭此交款通知书及交款凭证，于一个月来公司签订正式职工购买经济适用房协议书（此通知书序号与协议书序号一致）。第八条：最终价格以实际面积、实际团购价格、实际楼层差价为准，多退少补。过期限后果自负。2010年5月30日，被告锦州医科大学作为拆迁建设单位委托锦州古塔区拆迁安置有限公司发布拆迁须知，内容：经市政府批准，古塔区工学里104-119号列入拆迁改造计划，并下发《房屋拆迁许可证》，依据《城市房屋拆迁管理条例》、《锦州市城市房屋拆迁管理办法》《关于印发〈拆迁非公益事业房屋附属物货币补偿标准〉的通知》等法律法规，公示了拆迁单位、拆迁范围、产权调换安置地点、拆迁补偿安置政策及方式、被拆迁人享受补助和奖励、房屋验收标准等，其中有照（证）房屋产权调换办法规定该区域产权调换价格为1750元/㎡出资，在原产权证所载建筑面积基础上增加10㎡、按1750元/㎡，上靠户型不足部分按优惠商品价2350元/㎡出资，增加10㎡后未达到45㎡的，不足部分按1750元/㎡出资，商品价增加面积2950元/㎡出资。产权调换新楼出资金额=新建楼房价格-被拆迁人应得货币补偿金额。用于产权调换楼房，严格执行国家建筑规范和质量安全标准。无照（证）房屋拆迁补偿安置方法为拆迁用于居住的无照房屋，所有人具备下列全部条件的，由拆迁人按照房屋的重置价格给予所有人购房补助。（1）持有2001年11月1日前迁入的独立户口；（2）房屋用于所有人自住；（3）所有人在市内他处无合法房屋居住的；（4）房屋檐高2米以上，建筑面积15㎡以上，具备独立生活条件。对符合上述条件的无照房，可以安置45㎡户型，安置1950元/㎡出资。不符合上述条件的无照房，均为违章建筑，不予补偿。不予安置由使用人自行拆除，逾期不搬迁的，由拆迁人拆除，以料顶工。同时发布拆迁奖励办法。另产权调换住宅房屋，按被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米8元支付租房补助费。2010年11月24日，被告锦州医科大学作为拆迁人即甲方与原告作为被拆迁人即乙方、被告锦州古塔房屋拆迁安置有限公司作为被委托拆迁人即丙方签订城市房屋拆迁产权调换安置协议。内容为，房屋地址：锦州市古塔区工学里114-6号，无照房屋，建筑面积39平方米住宅房屋。拆迁补偿金额：货币补偿金额39×550=21450元；搬迁补助费300元；房租补助费39×8×12=3744元，金额合计25494元。产权调换房屋必须符合国家有关规定，标准，安置地点在原区内，面积45平方米，该房屋设计用途为住宅，暂定2011年11月23日前交付乙方。产权调换房屋的价款总额：45×1950=87750元。实际出资金额=应出资金额合计-补偿金额合计=87750-300-3744-21450=62256元，实际出资金额62256元。协议还约定，超期交付产权调换房屋的按拆迁政策有关规定执行。协议签订后，原告如约迁出房屋，被告锦州医科大学因故不再建设9、10号楼，上述协议不能履行。另原告提供锦州金衡土地房地产估价有限公司对锦州市古塔区汉口街102-1号的住宅房地产的评估结论计算损失，评估结论为单价4100元/平方米，被告对参照评估结论计算损失没有异议。另查，2004年4月1日起实施的《锦州市城市房屋拆迁管理办法》规定，按照被拆迁房屋建筑面积核定的租房补助费每平方米每月8元；实行产权调换的，搬迁和租房费按过渡期限支付；实行产权调换的过渡期限为：自被拆迁入迁出之日起，多层住宅建筑规模5万平方米以上，10成平方米以下的不得超过24个月，该拆迁项目为多层住宅，建筑规模在5万平方米以上，10万平方米以下。拆迁人应按照被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米每月8元支付租房补助费，实行产权调换的过渡期按照24个月计算。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自延长之日起增加过渡期租房补助费50%，增加的过渡期租房补助费，拆迁人应当自延长之日起按月支付给被拆迁人。一审法院认为，被告锦州古塔房屋拆迁安置有限公司接受被告锦州医科大学委托与原告签订的城市房屋拆迁产权调换安置协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议履行。现因被告锦州医科大学不能建设原因导致上述协议不能履行，原告请求解除该协议，符合法律规定，予以支持。协议解除后，鉴于被告不能按照协议将安置房屋回迁给原告,原告有权要求赔偿损失。赔偿损失的价值应参照被安置房屋同等地段同等楼层相近面积的房屋按照产权标准进行评估,评估价格扣除应缴纳的购买产权的费用予以赔偿。诉讼过程中，原告请求参照评估机构对坐落于锦州市古塔区汉口街102-1号住宅房屋的评估价值赔偿，双方对参照评估结论计算损失没有异议，故按此计算。关于被告锦州医科大学提出的赔偿主体责任问题，因被告锦州古塔房屋拆迁安置有限公司系接受被告锦州医科大学委托以自己名义，在委托人授权范围内实施的行为，与原告签订协议，原告在订立协议时知道其二被告之间的代理关系，故其赔偿责任应由委托人被告锦州医科大学承担，关于二被告之间的争议，与本案不属于同一法律关系，可另行处理。关于原告请求的逾期房屋补助费，按照拆迁须知及相关法律规定，拆迁人应按照被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米每月8元支付租房补助费，实行产权调换的过渡期按照24个月计算，此后由于拆迁人被告锦州医科大学的责任延长过渡期，自延期之日起，支付原规定标准1.5倍的临时安置费。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条第一款、最高人民法院关于商品房买卖《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、解除原告吴永延与被告锦州医科大学、锦州古塔房屋拆迁安置有限公司于2010年11月24日签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》；二、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内赔偿原告吴永延因房屋不能回迁安置的经济损失122244元［45平方米×4100元-实际出资金额（87750元-21450元-300元-3744元）］；三、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告吴永延逾期安置房屋补助费3744元（自2011年11月24日计算至2012年11月23日按照被拆除住宅房屋建筑面积39平方米×8元/月标准计算），此后按照被拆除住宅房屋建筑面积39平方米×8元/月×1.5倍标准计算至本判决第二项损失实际付清之日止；四、驳回原告其它诉讼请求。二审中，上诉人及被上诉人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年9月10日，锦州医科大学作为甲方与吴永延作为乙方签订协议，内容为：鉴于乙方系原工学里小区的动迁户，由于种种原因，造成后续楼房没有建成，致使乙方现在仍然没有固定居所。考虑乙方的实际困难，以及对弱势群体的社会关照，依据动迁协议，现甲方同意向乙方出借人民币捌仟元整（8000.00元），用于解决乙方自签字之日起两年的租房问题。此款待甲方与开发公司之间的权利义务明确后，乙方同意从甲方或开发公司方应给付其的款项中扣除。此款一次性支付。收到借款后，乙方将通过法律途径解决与学校的纠纷问题，不再采取到校上访的方式解决问题。特别约定：乙方承诺动迁协议真实有效。一旦发现有弄虚作假行为，乙方涉嫌侵占国有资产，甲方将保留追究其法律责任的权权利。同日，吴永延向锦州医科大学出具借条一份，载明：吴永延向锦州医科大学借款人民币捌仟元整（8000.00元）。借款期限两年，到期后偿还或者按协议中有关约定执行。本院认为，本案争议的焦点为，对于因拆迁补偿协议解除后吴永延因回迁不能造成的经济损失，应当由谁承担赔偿责任。因案涉拆迁行为发生于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以前，拆迁主体及责任认定应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。本案中，依据锦州市城乡规划建设委员会颁发的拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证，可以认定，上诉人锦州医科大学为拆迁人。另据当事人提交的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》，甲方辽宁医学院为拆迁人，乙方吴永延为被拆迁人，丙方锦州古塔房屋拆迁安置有限公司为被委托拆迁人。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称的拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称的被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条例第十条第一款规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。”根据上述规定，锦州医科大学取得了拆迁许可证，为拆迁人，负有对被拆迁人予以补偿、安置的法定义务，因其与吴永延签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》解除而产生的法律后果应当由锦州医科大学承担。对此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人主张本案应当追加锦州市世博城房屋开发有限公司作为当事人参加诉讼缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但一审对于2018年9月10日锦州医科大学作为甲方与吴永延作为乙方签订协议、向其出借8000元的事实未予认定，二审过程中，锦州医科大学与吴永延对上述事实均无异议，吴永延同意将该8000元在本判决中予以扣除，对此，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初392号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初392号民事判决第二项为“上诉人锦州医科大学于本判决生效后10日内赔偿被上诉人吴永延因房屋不能回迁安置的经济损失114244元［45平方米×4100元-实际出资金额（87750-21450-300-3744）-8000］；”三、驳回上诉人锦州医科大学的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4850元，由上诉人锦州医科大学负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  赵洪全审判员  郭慧峰二〇二〇年八月二十五日法官助理范玲书记员暴思洋