重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初4259号 原告：段昌庸，男，1954年5月5日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：张明乔，重庆超祥律师事务所律师（特别授权）。 原告：段森川，男，1981年9月7日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：张明乔，重庆超祥律师事务所律师（特别授权）。 被告：重庆万瑞市场经营管理有限公司，住所地重庆市万州区北滨大道54号天屿江山B幢2层，统一社会信用代码91500101304931605T。 法定代表人：蒋华荣，总经理。 委托诉讼代理人：刘峰，重庆谦和谦律师事务所律师。 被告：重庆鑫德利置业有限公司，住所地重庆市万州区龙都大道390号，统一社会信用代码91500101072304468X。 法定代表人：刘平，董事长。 委托诉讼代理人：刘峰，重庆谦和谦律师事务所律师。 原告段森川、段昌庸与被告重庆万瑞市场经营管理有限公司（以下简称万瑞公司）、被告重庆鑫德利置业有限公司（以下简称鑫德利公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段昌庸、段森川及其共同委托诉讼代理人张明乔，被告万瑞公司、鑫德利公司的共同委托诉讼代理人刘峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段昌庸、段森川向本院提出诉讼请求：1.判令被告万瑞公司向原告段昌庸、段森川支付租金273057.00元（后两年的租金84016.00元+前三年租金189041.00元），被告鑫德利公司对该债务承担连带清偿责任；2.判令被告鑫德利公司向原告段昌庸、段森川返还已付款项454550.00元（购房款441096.00元+税款13454.00元），并支付利息（其中50000.00元从2015年1月11日起，13454.00元从2017年6月8日起，200000.00元从2015年1月14日起，190820.00元从2015年2月12日起，276.00元从2015年9月10日起，分别至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算利息）；3.判令被告鑫德利公司从2020年4月21日起至第二项购房款付清之日止按每日26.255元的标准赔偿损失；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月12日，原、被告三方签订《委托经营协议》，原告为甲方、万瑞公司为乙方，鑫德利公司为丙方。协议第一条约定：甲方拥有万州国际汽车机电贸易城商业用房的产权。甲方同意将上述商铺的使用权（含经营权）授权委托乙方独家全权经营，房屋地址为万州区。协议第三条第3项约定:甲方应得的季度经营收入为15753.00元。协议第三条第4项约定:租赁经营期为5年，从2015年2月13日起至2020年2月12日。合同第六条第1项约定:前五年租赁期限内，甲方有两次以上未按时得到经营收益，则甲方可以提出退还商铺，丙方不得拒绝接受，并在一个月内退齐该商铺甲方已付价款，逾期天数丙方每天按甲方月租赁收益的千分之五赔偿甲方的经济损失。原告购买该经营商铺共向被告鑫德利公司支付购房款441096.00元。其中，被告万瑞公司于2018年度向原告支付了租金31506.00元，于2019年9月30日支付了租金5251.00元，于2020年1月22日支付了租金5251.00元。2018年2月13日至2020年2月12日期间的租金84016.00元尚未支付。由于被告万瑞公司不按期支付租金，原告于2020年3月20日按照协议约定通知被告鑫德利公司返还购房款。综上，原、被告签订的《委托经营协议》实质为租赁合同性质，原告方履行了出资义务，二被告不履行合同义务，按照协议约定应当由被告鑫德利公司向原告返还购房款，并承担违约责任，故二原告提出如上请求，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告万瑞公司辩称，被告万瑞公司作为承租人，认可原告方主张的第一项诉讼请求中的租金84016.00元，但是由于经营困难，暂时无力支付。根据《委托经营协议》约定，购买诉争房屋的总房款为630137.00元，基于该金额，被告万瑞公司才跟原告约定前三年的租金收益189041.00元抵作房款。如果购房总款是441096.00元，当初就不会约定若此高的租金收益，故被告万瑞公司不应当支付前三年的租金收益189041.00元。综上，被告万瑞公司请求依法裁判。 被告鑫德利公司辩称，1.被告鑫德利公司对第一项诉讼请求中支付租金84016.00元的债务承担连带清偿责任的请求无异议，有合同约定；2.根据被告鑫德利公司与原告签订的房屋买卖合同，利息计算时间应当从要求退房后一个月后（即2020年4月20日）开始计算，因为原告方从合同签订之日起开始享受了受益，这个期间不应该在主张利息，并且原告在2020年3月20日才开始主张退房；3.被告鑫德利公司收到原告实际支付的房款441096.00元、税款13454.00元。原告享受了租金收益，就不能再主张资金占用利息。《委托经营协议》已经到期没有续签，到期后不能以原合同约定计算租金损失，故原告主张的损失赔偿的诉讼请求不应得到支持；4.根据《委托经营协议》约定，购买诉争房屋的总房款为630137.00元，前三年的租金收益189041.00元抵作房款。如果购房总款是441096.00元，当初就不会约定若此高的租金收益，并且被告鑫德利公司转租出去的金额也远远低于原告方的租金收益。综上，被告鑫德利公司请求依法裁判。 本院经审理认定事实如下：原告段昌庸分别于2015年1月11日、2015年1月14日向被告鑫德利公司支付购买万州国际汽车机电贸易城房屋（商铺）的定金50000.00元、200000.00元，共计250000.00元。 2015年2月12日，原告段森川、段昌庸（甲方）与被告万瑞公司（乙方）、被告鑫德利公司（丙方）签订《委托经营协议》，该协议主要约定如下内容：1.甲方拥有万州国际汽车机电贸易城商业用房（商铺）的产权。甲方同意将商铺的使用权（含经营权）授权委托乙方独家全权运营，在委托期间乙方有权以乙方的名义将商铺自营或者指定第三方经营。委托经营期限为两个阶段，前五年采取固定收益方式由乙方承担甲方商铺的租赁收益，即从2015年2月13日至2020年2月12日止，此期间内为不可撤销委托，在此租赁期限内，甲方对商铺无使用权。后五年由甲、乙双方根据市场行情变化重新确定租赁收益，协商一致后另行签订委托经营协议；2.前五年经营收入计算公式：商铺总价款×10%（税后）÷12×3=季度经营收益。甲方所购商铺总金额为（人民币）630137.00元整。本协议签订后甲方实际支付金额为441096.00元。甲方应得的季度经营收入为15753.00元。甲方经营收入计算起始时间为甲方签署《委托经营协议》并且付清该商铺房款后第二天起至第五年期满，即从2015年2月13日至2020年2月12日。本协议签订时，乙方一次性向甲方支付1-3年（共计三年）的委托经营收益189041.00元。第4-5年的委托经营收益，乙方在每季度第一个月的前十个工作日之内，将上季度甲方应得的委托经营收益存入甲方指定的账户；3.前五年租赁期内，甲方有两次以上未能按时得到经营收益，则甲方可以提出退还商铺，丙方不得拒绝接受，并在一个月内退齐该商铺甲方已付价款，逾期天数丙方每天按甲方月租赁收益的千分之五赔偿甲方的经济损失。丙方承诺，如前五年乙方经营商铺的收益不足以向甲方支付约定的经营收益，且不足部分乙方未予以补足时，不足部分由丙方用其拥有的【万州国际汽车机电贸易城】自持部分作资产担保向甲方补足。（3）、丙方承担担保责任后，对其所造成的损失丙方有权要求乙方据实承担。7、协议期间，除本协议第三条、第六条第1款、第十条已有明确约定外，甲、乙双方任何一方违反本协议即构成违约，均应承担违约责任，违约方向守约方支付违约金，违约金金额为所购商铺总价款20%，并赔偿因此向守约方造成的一切经济损失。同日，原告段昌庸向被告鑫德利公司支付购房款190820.00元。2015年9月10日，原告段昌庸又向被告鑫德利公司支付购房款276.00元。2017年6月8日，原告段昌庸向被告鑫德利公司交付契税、印花税13454.00元。 2015年11月25日，被告鑫德利公司（甲方）与原告段森川（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方购买由甲方开发的坐落于万州区龙都大道的房屋，建筑面积47.89平方米，总价款为441096.00元；乙方一次性向甲方支付商铺价款441096.00元整。该合同还对其他方面进行了约定。 2018年5月31日，被告万瑞公司向原告段昌庸支付租赁收益（租金）15753.00元。2018年8月29日，被告万瑞公司又向原告段昌庸支付租赁收益（租金）15753.00元。2019年9月30日，被告万瑞公司又向原告段昌庸支付租赁收益（租金）5251.00元。2020年1月22日，被告万瑞公司又向原告段昌庸支付租赁收益（租金）5251.00元。至此，被告万瑞公司尚欠原告段昌庸委托经营受益（租金）84016.00元（2018年2月13日至2020年2月12日期间）。2020年3月20日，原告段昌庸以被告万瑞公司未按照约定支付租赁收益为由要求被告鑫德利公司退还购房款及税款，但被告鑫德利公司至今未予退还。 庭审中，原告段森川、段昌庸述称第1-3年的委托经营收益（租金）189041.00元已抵作购买诉争房屋的房款。另外，被告万瑞公司未向原告段昌庸、段森川实际支付诉争房屋第1-3年的委托经营收益（租金）189041.00元，亦未直接支付给被告鑫德利公司。 本院认为，原告方与被告万瑞公司、鑫德利公司签订的三方《委托经营协议》约定，原告方将诉争房屋提供给被告万瑞公司使用，被告万瑞公司定期给付租金，故该协议名为“委托经营协议”，实为房屋租赁合同，双方据此产生的纠纷为房屋租赁合同纠纷。本案中，被告万瑞公司未按照协议约定定期支付租金，其行为构成违约，应当承担继续履行的违约责任。被告万瑞公司对后两年欠付的租金84016.00元无异议，本院予以确认。庭审中，被告鑫德利公司认可原告方要求其对被告万瑞公司应支付租金84016.00元的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，属于自认，本院予以确认。 关于第1-3年委托经营收益（租金）189041.00元的性质问题。原、被告双方在诉讼过程中均明确第1-3年委托经营收益（租金）189041.00元已抵作购房款。同时，从两份协议上看，三方签订的《委托经营协议》中约定的购房总金额为630137.00元，原告段森川与被告鑫德利公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的购房总金额为441096.00元，《委托经营协议》签订在前，《重庆市商品房买卖合同》签订在后，两份协议约定的购房款总款差额刚好为189041.00元，并且在签订《重庆市商品房买卖合同》之前，原告段昌庸已实际支付房款（含税款）441096.00元，故原、被告双方关于第1-3年委托经营收益（租金）189041.00元抵作购房款的述辩主张，符合情理与客观事实，应当予以认定。因此，本院认定双方买卖诉争房屋的总价款为630137.00元，一部分由原告段昌庸实际支付，另一部分由三方一致认可将第1-3年委托经营收益（租金）189041.00元抵作房款。虽然万瑞公司否认实际支付，被告鑫德利公司否认实际收取，但并不影响该委托经营收益（租金）189041.00元已转化为房款的事实。综上，第1-3年委托经营收益（租金）189041.00元抵作房款已经完成，其性质属于被告鑫德利公司收取的原告方交付的房款，原告方再行主张该委托经营收益（租金）189041.00元的相关请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 原告方主张的关于返还已付购房款、赔偿损失的相关诉讼请求问题。该部分请求是建立在解除房屋买卖合同关系的基础之上，属于房屋买卖合同纠纷所调整的范畴。虽然三方在《委托经营协议》中约定，若被告万瑞公司未按期给付租金，原告方有权提出退还商铺、退款，并主张赔偿损失，但是该条款系房屋买卖合同关系解除的特别约定，不是本案房屋租赁合同纠纷所调整的范围，故该部分请求本案不予调整，原告方可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、由被告重庆万瑞市场经营管理有限公司于本判决生效后七内向原告段森川、段昌庸支付租金84016.00元； 二、被告重庆鑫德利置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告段森川、段昌庸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11076.00元，减半收取5538.00元，由原告段森川、段昌庸负担3500.00元，被告万瑞公司负担2038.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 张文勇 二〇二〇年八月三日 法官助理 聂登超 书 记 员 冉蕴晗