辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9296号上诉人（原审原告）：苏捷，女，1957年3月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李伟，男，1985年5月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审被告）：徐壮，男，1949年7月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人苏捷因与上诉人徐壮房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0102民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏捷上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人返还原告押金1300元，房屋租金650元，下水道疏通费80元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：原告接到被告给付房屋钥匙后，在清理没有居住房屋短短的十多天里，下水就返粪便2次，邻居和街道社区都能作证。10月10日下水返粪便，我雇人疏通下水花费80元。原告认为房屋无法居住，请求解除房屋租赁协议，退还租金，被告以原告违约为由扣除原告押金1300元，半个月房屋租金650元，并以缴纳取暖费为由从房屋租金扣原告1000元取暖费（被告说待房屋重新租赁后再退给原告），共计2950元。原告因90多岁的母亲不能自理，需要其护理，没有太多时间耽误就要求算账退租金。事后，经原告查实，被告在退款之前就已经办理了停供，被告明知没缴纳取暖费，还在退款时扣除取暖费。徐壮上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判原告支付房租2600元、管道疏通费150元、申请退取暖费而产生的费用200元并赔偿扔掉的真皮大沙发款1500元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：管道疏通师傅讲地漏反水原因是有人往下水道内乱扔杂物造成的，又由于一楼把下水管道改道直接接入污水井，并把主管道（俗称立杠）一楼的下水管道口封死，造成我家下水道地漏反水，此次堵塞的位置大约在距我家地漏口30米以外，可见地漏反水与我家的房屋结构和设施无关，其地漏反水一事的原因和责任都不在房东。况且地漏返水是多少年来首次，因此根据《房屋租赁协议》中《乙方责任》的第6条原告应承担1个月又20天的房租（根据贯例房租计算方法是不足半月按半月计算，超过半月不足1个月按1个月计算）1300*2=2600元）。根据《房屋租赁协议》的《乙方责任》的第1项管道疏通费用150元应由原告支付。取暖费是通过找人帮忙给了人家200元，才退了回来。原告应承担该费用。原告在9月26日拿到钥匙后的9月28日上午9点钟左右向我提出让我必须在28日当天把沙发搬走，当时我很为难，因为沙发实在没有地方放，扔掉八成新的真皮沙发很心痛，有的租房人还提出要有沙发等要求，但考虑到租房合同已签，亦收到15600元房租，故考虑再三决定让原告自行处理。结果原告只住了20天后就违约退房了，造成扔掉沙发的损失理所应当给予赔偿。我已于2019年10月19日把除房租1950元和暂扣的1000元取暖费之外的13950元返还给原告。我根本没收原告违约金，只是在中介提议下，在原告认可下，收了原告房租1950元。150元管道疏通费有微信转账截图为证。打点办事人的200元一事没有任何佐证。沙发一套是2008年花16000余元购买的，现在其成色很好有7-8成新，价值为1500元不过分。苏捷向一审法院起诉请求：1.被告返还原告押金1300元，房屋租金650元，取暖费1000元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2019年9月26日，原告苏捷（乙方，租用方）与被告徐壮（甲方，出租方）签订《房屋租赁协议》，内容载明“出租地址：沈阳市和平区南京南街60巷1号楼323；出租日期：自2019年9月26日至2020年9月26日；月租金1300元，年16900元；甲方责任：必须给乙方在租用期间的正常居住和使用权。负责交取暖费与使用权需付的房产费；乙方责任：乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线（数字电视）费用，并承担因房屋漏水、漏电、漏气、失火、下水道堵塞而发生的一切费用，并提前30天交纳下期房租。出租房屋如有电话、水、电、煤气、室内物品等需乙方留押金1300元，租用期满后多退少补。如合同租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。如果乙方不续租此房，必须配合甲方看房。另，在房屋合同期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。合同签订当日，被告徐壮向原告苏捷交付房屋钥匙。后，原告向被告支付房屋租金15600元，房屋押金1300元。庭审中，原、被告双方均确认涉案房产卫生间出现两次反水问题。原告称反水的时间分别为2019年10月7日和2019年10月14日，被告称反水的时间分别为2019年10月8日和2019年10月15日。因出现反水问题，原告提出提前解除房屋租赁合同，原告认为解除合同的时间为2019年10月14日，被告辩称解除合同的时间为2019年10月15日。另，2019年10月19日，被告向原告返还了13950元。其自述扣除的2950元中包括2019年9月26日至2019年10月19日的房租款1950元（按一个半月房租计算）和采暖费1000元。采暖费同意返还800元，同时被告要求原告苏捷承担违约责任和管道疏通费150元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。关于原告提出的退还取暖费1000元问题。根据合同约定，甲方即被告徐壮应负责交付取暖费，现其违反约定扣押原告取暖费1000元未予返还，无法律及合同依据，故其应予返还；关于原告提出的退还房屋租金650元问题。经查，2019年9月26日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，当日被告即向原告交付房屋钥匙。原告所述其于2019年10月14日提出解除房屋租赁合同请求，至此，其占有、使用涉案房屋已20余日，应向被告交付该期间房屋租金。庭审中，被告自述“按照房屋中介讲，20天应按照1个月计算房费，但我是按照半个月计算的房租”，即其按照650元计算的该期间的房租，符合法律规定，故对于原告要求退还该期间房租的诉求，不予支持；关于原告提出的退还押金1300元问题。本案中，原告提前解除房屋租赁合同系违约，根据合同约定需向被告赔偿一个月房租。但涉案房屋交付后出现了2次下水道反水问题，亦给原告的居住、生活带来诸多不便，故一审法院结合案件实际，酌情确定原告承担违约金800元，即被告向原告返还违约金500元（1300元-800元）；关于被告徐壮提出的管道疏通费150元问题。庭审中，被告未提交证据予以佐证，故对于该项诉求，不予支持。一审法院判决：一、被告徐壮于判决生效后十日内返还原告苏捷取暖费1000元；二、被告徐壮于判决生效后十日内返还原告苏捷违约金500元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告徐壮负担25元。二审中，徐壮提交照片证明沙发是皮沙发，对方把我三人大沙发扔了，付款记录证明我方给疏通管道的人支付费用150元。苏捷认为我方扔沙发是对方同意的，对方付了20元人工费，把沙发搬到一楼窗户下面，对方一直没拿走。第二次粪便堵后，我方提出不能住了，对方也没有把沙发搬回屋。对方确实是花150元疏通管道。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审中，苏捷表示同意一审判决，徐壮表示同意返还采暖费1000元。双方均一致认为押金已经返还，徐壮扣留的一个半月房租包括苏捷实际占有使用20余天的租金按半个月租金计算650元和徐壮主张的苏捷在租期未到不租此房时未按合同约定提前30天通知的一个月租金1300元，故苏捷提出诉讼请求中要求徐壮返还1300元实为该一个月租金，并非押金。本院认为，上诉人苏捷与徐壮上诉人签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。现双方均同意解除合同。关于徐壮扣除的一个月房租应否返还的问题，因虽苏捷系在租期未到情况下提前解除合同，但一审考虑到案涉房屋下水堵塞影响苏捷居住使用的情形，故酌定苏捷应支付违约金800元并无不当。关于徐壮主张要求苏捷给付管道疏通费150元、申请退取暖费而产生的人情费用200元并赔偿扔掉的真皮大沙发款1500元问题，因该管道疏通费发生于案涉合同解除之日，徐壮作为案涉房屋所有权人，其疏通堵塞的管道后自己使用案涉房屋，该费用应由其自身承担。徐壮未能举证证明其申请退取暖费而产生费用200元，且即便该费用客观发生，亦应由其自身承担。因真皮大沙发系徐壮提出由苏捷自行处理，故徐壮现要求苏捷赔偿沙发损失缺乏事实和法律依据，一审对徐壮上述主张未予支持并无不当。综上，上诉人苏捷和徐壮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苏捷负担50元，上诉人徐壮负担50元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年八月十二日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。