陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申1463号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵强，男，1983年5月8日出生，汉族，住榆林市榆阳区。 委托诉讼代理人：高丹丹，陕西正北律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：榆林市盛景房地产开发有限公司，住所地榆林市榆阳区。 法定代表人：朱国军，该公司总经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国农业银行股份有限公司榆林城区支行（现合并于“中国农业银行股份有限公司榆林青山支行），住所地榆林市榆阳区。 负责人：马永平，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭倩，陕西富能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佩，陕西富能律师事务所律师。 再审申请人赵强因与被申请人中国农业银行股份有限公司榆林城区支行（以下简称农行城区支行）、榆林市盛景房地产开发有限公司（以下简称盛景公司）合同纠纷再审一案，不服榆林市中级人民法院（2019）陕08民终2506号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 赵强申请再审称，1.一审、二审法院认定事实不清，证据不足，判决错误，应当依法撤销。一、二审法院均认定被申请人盛景公司已完成交付房屋，申请人的合同目的能够实现，被申请人盛景公司未构成根本违约，该事实认定错误。被申请人盛景公司违法修建地下2层，导致涉案房屋存在重大安全隐患，至今无法办理消防及竣工验收手续，被申请人盛景公司交付房屋不符合合同约定，导致无法通过消防及竣工验收手续，涉案房屋至今无法办理房屋产权登记，无法实现合同根本目的，被申请人盛景公司已经构成违约。申请人与被申请人盛景公司签订的《商品房预售合同》第三条约定“该商品房的用途为住宅，属钢精混凝土结构，层高为2.9，建筑层数地上15层，地下1层”。但被申请人盛景公司未经依法规划审批，违反《建筑法》《消防法》等一系列强制性法律规定修建地下2层，导致涉案房屋存在重大安全隐患，至今无法办理消防及竣工验收手续，对此申请人已提交证据证明，但一、二审法院认定被申请人盛景公司交付房屋符合合同约定。申请人与被申请人盛景公司签订的《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但被申请人盛景公司并未按照约定向产权登记机关备案，且其因违法修建地下2层建筑，导致无法通过消防及竣工验收手续，涉案房屋至今无法办理房屋产权登记，无法实现合同根本目的。被申请人盛景公司已无实际经营场所，且被法院纳入失信人员名单，已无法为申请人办理涉案房屋产权登记事宜，无法实现合同根本目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，申请人有权依法解除与被申请人盛景公司签订的《商品房预售合同》《XX城XX购房合同补充条款协议书》，并要求被申请人盛景公司返还已支付房款本息、申请人已向中国农业银行股份有限公司榆林青山支行（以下简称农行青山支行）的房屋按揭贷款本息以及相应损失。2.一审、二审法院适用法律错误，以致作出错误判决，应当予以撤销。一审、二审判决书所适用最高法院商品房买卖合同解释第十五条“解除权应当在发生之日起一年内行使”规定的是“出卖人迟延交付房屋”情形，而本案中，申请人是因盛景公司“未办理房屋所有权登记”“违规加建地下二层”致使合同根本目的无法实现才请求解除合同的情形，所依据法条为最高法院商品房买卖合同解释第十九条以及《合同法》九十四条第四款，一、二审判决适用法律错误。本案中的一切诉争皆因被申请人盛景公司无法办理房屋所有权登记所致。因此，申请人依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。以及《合同法》第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。以上述两条规定解除与盛景公司的《商品房预售合同》。因此，一、二审法院明显适用法律错误，对于“未办理房屋所有权登记”这一违约行为，申请人的解除合同请求权是基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十九条而来，同样，因被申请人盛景公司“违规加建地下二层”致使“无法办理房屋所有权登记”，构成根本违约致使上诉人不能实现合同目的，《合同法》第94条赋予了申请人解除合同的权利。综上，一、二审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，致使判决错误，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九及第二百条之规定申请再审，请求：1.依法撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初3285号民事判决书与榆林市中级人民法院（2019）陕08民终2506号民事判决书；2.依法判令解除申请人与被申请人盛景公司签订的《商品房预售合同》《XX城XX购房合同补充条款协议书》；3.依法判令解除申请人与被申请人农行城区支行签订的《借款担保合同》；4.依法判令被申请人盛景公司返还申请人已付购房首付款276000元及自2012年11月8日起至判决生效之日止申请人已向农行城区支行偿还的贷款本金；5.依法判令被申请人盛景公司赔偿申请人自2012年8月29日起首付款276000元按银行同期贷款利率计算的利息及自2012年11月8日起按揭贷款利息损失；6.依法判令被申请人盛景公司向被申请人农行城区支行偿还申请人自判决生效之日起借款合同项下剩余的借款本息；7.依法判令被申请人向申请人赔偿装修损失费；8.依法判令被申请人向申请人返还申请人缴纳的专项维修基金10575元、契税13748元；9.本案所有诉讼费用均由被申请人承担。 被申请人盛景公司未提交意见。 被申请人农行青山支行提交意见称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）之规定，应裁定驳回其再审申请。事实与理由：1.一、二审法院认定事实正确，不存在认定基本事实缺乏证据证明的情形。再审申请人已经实际入住了涉案房屋，故涉案房屋可以满足其居住要求，且其在接收房屋后法定期限内对房屋的质量问题没有提出过任何异议，视为其对房屋现状认可。涉案房屋不存在主体结构质量不合格不能交付使用或者交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的情形。故再审申请人诉请依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条解除合同不能适用于本案。从再审申请人举证可知，盛景公司已经向再审申请人提供过住宅质量保证书，证明该房屋质量合格，且没有相反证据证明该房屋的主体结构质量不合格，故其请求解除合同没有事实根据，解除合同的理由不成立。再审申请人主张盛景公司交付的房屋存在巨大安全隐患、无法办理消防及竣工验收无相关证据证明，应承担举证不能的法律后果，故其以“交付的房屋不符合约定”“合同的目的无法实现”，无法办理房屋产权证书为由要求解除合同没有事实与法律依据。再审申请人与盛景公司之间签订的《商品房预售合同》关于产权登记约定，在商品房交付使用后90日内，出卖人按约定只需进行所有权证的备案登记即可，再审申请人错误理解为要在90日内办理好房地产权属证书明显加重了盛景公司合同义务。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定。依照《商品房预售合同》此条款约定，为涉案房屋办理产权登记并非盛景公司的合同义务，当然不能成为《商品房预售合同》的合同目的，就更不存在因无法实现合同目的而导致解除合同的法定情形。2.再审申请人以一、二审法院适用法律错误为由申请再审的理由也不能成立。再审申请人以“不能办理房屋产权证”作为合同目的不能实现主张解除合同不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”结合本案，再审申请人主张解除合同，应当受一年解除权消灭期间的限制。涉案房屋于2014年8月29日交付使用，按照合同约定，再审申请人自2014年11月28日即已享有合同解除权，但其至2018年4月4日才提出解除合同，显然已经超过一年的除斥期间，其享有的合同解除权已经消灭。3.其与再审申请人签订的《个人购房担保借款合同》是双方真实意思的表示，其已按照合同约定履行了发放贷款的义务，借款合同中仅约定了被申请人的单方解除权，再审申请人不享有单方解除合同的权利，且在履行借款合同的过程中也没有法定解除的事由发生，再审申请人没有解除该合同的事由和法律依据，故诉请解除借款合同更不应当得到支持。 本院经审查认为，本案争议的焦点是案涉商品房预售合同及有关补充协议等是否符合合同解除条件。关于申请人赵强所称案涉房屋存在重大安全隐患，至今无法办理消防及竣工验收手续，至今无法办理房屋产权证书，无法实现合同根本目的，被申请人已经构成违约，符合合同解除条件的意见。经审查认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”依据上述规定，出卖人交付的房屋存在质量问题严重影响居住使用，或者由于出卖人的原因没有办理房屋所有权登记达到一定期限的，买受人可以请求解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任。”本案中，由于再审申请人赵强和被申请人盛景公司没有就案涉房屋质量问题和未能办理房屋所有权登记等情形约定解除条件，现再审申请人赵强主张合同解除，应就其主张的有关事实符合上述法定解除条件承担举证证明责任。根据审查情况，盛景公司将涉案房屋于2014年8月29日交付给赵强。赵强按照约定向盛景公司交纳了首付款及办理了房屋按揭贷款，对涉案房屋进行了装修并实际入住，赵强在接收房屋时及接收房屋后较长期限内均未就案件质量问题提出异议，应视为对房屋现状的认可。虽然再审申请人赵强提供有关照片和合同约定内容，证明被申请人盛景公司将案涉房屋地下部分改为地下两层，不符合原合同约定，但依据现有证据无法证明该变更设计是否经过审批，是否对房屋质量有重大安全隐患，是否影响再审申请人赵强正常居住，另其也未提供证据证明，未能办理房屋所有权登记的原因系被申请人盛景公司原因造成，故再审申请人赵强提出的解除合同的请求不能成立。 另经审查，本案一、二审判决所适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条所规定的解除权行使期限针对的是“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”情形，而本案中申请人是以被申请人未办理房屋所有权登记、交付房屋不符合合同约定致使合同根本目的无法实现为由请求解除合同，因此，原审法院适用上述规定不当，应予纠正。但是，合同解除权是形成权，可以单方引起法律关系的变动。按照民法诚实信用原则，为避免法律关系长期处于不稳定状态，权利人应当在合理期限内行使解除权。本案中，被申请人盛景公司于2014年8月29日将房屋交付再审申请人赵强，再审申请人赵强接收房屋后将房屋装修并使用至今，其对于房屋现状及未能按照合同约定办理房屋所有权登记的情况应当知道，但其在长时间内不行使解除权，直至2018年4月才提起本案诉讼，有违诚实信用原则，不符合解除权行使的有关法律精神。综上，赵强的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回赵强的再审申请。 审判长 尤 青 审判员 王琪轩 审判员 闫 涛 二〇二〇年八月二十五日 书记员 卫 琳 1