湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7363号上诉人（原审被告）：李佳先，女，1967年11月8日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区。委托诉讼代理人：储著斌，湖北文意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘健，男，1985年9月10日出生，汉族，户籍地武汉市江夏区。上诉人李佳先因与被上诉人刘健房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。李佳先上诉请求：1.撤销一审判决第二项。2.依法改判刘健向李佳先支付2019年4月6日至2020年5月18日的房屋租金44790元。3.刘健承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决依据双方所签房屋租赁合同认定合同不能履行，且由双方各自承担由此造成的损失是错误的。武汉城市职业学院张贴相关通知主要是为维护学校对教师公寓管理，消除安全隐患，并未采取实际强制手段对案涉房屋进行整改拆除，也无相关行政主管部门进行过整改拆除。刘健因改变房屋结构造成安全隐患、未办理营业执照无证经营而导致其不能继续承租所产生的损失只能由其自己负责。案外人张鹏在学校教师公寓第四栋经营超市超过三年且仍在继续经营，故只要承租人依法依规使用房屋，不违反法律强制性规定，刘健可以继续承租使用。一审中双方均同意解除合同，但截至2020年6月3日，刘健一直占用房屋，未归还承租房屋及钥匙，故刘健支付的租金应计算到一审判决作出之日2020年5月18日止，共计44790元。刘健由于自己的原因不继续履行房屋租赁合同，按照合同约定，应用他自己承担损失，李佳先不应向刘健返还房屋租金、押金及装修押金。刘健辩称，双方签订合同时李佳先违反公平原则，隐瞒案涉房屋不能用于商业经营的事实，后来学校通知刘健停止装修、案涉房屋不能用于从事经营行为。刘健改变房屋结构经过了李佳先的同意，李佳先收取了补偿金。案涉房屋未装修完毕，未挂牌营业，不属于无证经营，不是刘健导致的损失。李佳先的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘健向一审法院起诉请求：1.判令依法解除刘健、李佳先于2018年4月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李佳先返还刘健房屋租金36000元、押金10000元、拆墙费用15000元、房屋装修押金800元，合计61800元，并支付自李佳先收取费用以来按照中国人民银行同期贷款利率标准的利息损失，至本息还清之日止；3.判令李佳先赔偿刘健房屋装修损失以及其他损失等合计177633元；4、判令李佳先承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月6日，刘健、李佳先签订一份《房屋租赁合同》，约定李佳先将其位于武汉城市职业学院南校区门牌号为××的教师公寓出租给刘健使用，租期为2018年4月6日至2021年4月5日共三年，月租金3000元；刘健所租房屋只能用作生活超市，在租赁期间必须遵守学校的一切规章制度，遵纪守法；因学校政策致使本合同不能继续履行，使双方造成损失的，互不承担责任；刘健拆除隔墙须一次性支付人民币15000元给李佳先作为拆墙补偿，刘健支付的押金与拆墙补偿无关；合同还就双方其他权利义务做了约定。合同签订后，刘健于2018年4月19日向李佳先支付了押金10000元、一年的租金36000元及拆墙费15000元，2018年4月25日向李佳先支付装修押金800元。2018年4月29日开始，刘健对租赁房屋进行装修。2018年5月16日，武汉城市职业学院后勤（基建）处在校内张贴通知：为维护我校对教师公寓管理的合法权益，消除部分安全隐患，洪山大队综治办要对我校教师公寓违规经营用房进行拆除清理，请各住户在本周五（5月25日）之前自行拆除，逾期后果自负，请相互转告，谢谢合作。刘健看到该通知后到武汉城市职业学院后勤（基建）处了解了相关情况，得知学校从2013年以来已多次发出类似通知，严禁将住房作为商业门面从事经营活动。后刘健与李佳先协商合同解除事宜，期间刘健曾欲将涉案房屋转租给案外人张鹏,并签订过转让协议，但未能履行，与李佳先协商解除房屋租赁合同事宜亦未能达成一致。庭审中经询问李佳先是否同意解除与刘健签订的《房屋租赁合同》，李佳先表示同意解除。一审法院另查明，本案中刘健就武汉城市职业学院关于禁止教师公寓用于商业经营活动出具的通知、告示等向一审法院申请了调查取证，因一审法院（2019）鄂0111民初4671号刘健作为原告将宋祥丽作为被告、李佳先作为第三人的合同纠纷案已作出一审判决,该案中，刘健也提出了同样的调查申请，一审法院于2019年9月4日就上述事宜到武汉城市职业学院后勤（基建）处调查查明：案外人武汉城市职业学院分别于2013年4月、2013年7月、2013年10月、2015年9月、2018年5月向案涉房屋所在的教师公寓张贴了“通知”、“告示”、“告教师公寓住户书”，同时，该后勤（基建）处工作人员表示学校虽张贴了上述文件材料，但学校未对案涉房屋采取具体的强制性整改措施。该事实本案中予以确认。一审法院认为，本案系刘健承租李佳先房屋发生的房屋租赁合同纠纷，该合同是双方真实意思表示，不违反我国法律和法规的强制性规定，合法有效。现刘健诉请解除合同，李佳先亦表示同意，故刘健的该项诉讼请求一审法院予以支持。涉案房屋所在学校自2013年以来曾多次张贴告示、通知等，教师住房不能作为商业门面进行经营活动。李佳先作为该校教师及该教师公寓的业主，应当知道学校的相关规定。学校后勤处发出的通知、告示等是执行学校的政策和规定，虽然至今仍有少量住户将其房屋用于经营，但此不能作为将房屋用于经营是合规的依据。本案刘健尚未开展经营即被告知不允许进行经营，现双方合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方签订的房屋租赁合同中约定“因学校政策致使本合同不能继续履行，使双方造成损失的，互不承担责任”。根据该条约定，现因学校政策致使合同不能履行而解除，因此造成的李佳先房租损失应当由其自己承担，李佳先收取的刘健的租金等费用而获取利益有违公平原则，故李佳先应当退还刘健支付的房屋租金36000元、押金10000元以及装修押金800元共计46800元；刘健诉请的15000元拆墙费用已经发生，该损失依据合同约定由刘健自行承担；关于刘健诉请的装修损失，其提交的相关证据无法确认发生费用的真实性，具体金额不能确定，刘健也表示不申请进行鉴定，依据合同约定该损失也应由刘健自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条的规定，判决：一、解除刘健与李佳先于2018年4月6日签订的《房屋租赁合同》；二、李佳先返还刘健房屋租金36000元、押金10000元及装修押金800元；三、驳回刘健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2446元，由李佳先承担475元，刘健承担1971元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李佳先向本院提交以下新的证据：证据一、武汉城市职业学院后勤（基建）处2018年5月16日发布的通知，证明学校只是清理违规用房，并不清理涉案房屋。证据二、教师公寓业主微信聊天记录，证明刘健违规装修造成安全隐患，是刘健的原因导致房屋租赁合同不能履行。证据三、刘健与李佳先微信聊天记录，证明根据合同约定应当由刘健承担责任。刘健质证认为：对证据一的真实性无异议，但不能达到证明目的。对证据二的真实性无异议，但是与本案无关，达不到证明目的，拆除经过李佳先同意。证据三达不到证明目的。刘健向本院提交一份证据：前两任承租人的《转让合同》（照片打印件），证明案涉房屋无法办理营业执照，不能用作经营。李佳先质证认为该份证据不是原件，真实性无法核实。本院认为，李佳先提交的证据不能达到其证明目的，刘健提交的证据真实性无法核实，本院均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：双方签订的房屋租赁合同明确约定刘健承租房屋是用于经营生活超市，而武汉城市职业学院曾多次张贴了“通知”、“告示”等，严禁将包括案涉房屋在内的住房作为商业门面从事经营活动。特别是刘健承租后一个多月又再次张贴通知，称将对违规经营用房进行拆除清理，因此刘健继续承租案涉房屋不能实现合同目的。李佳先主张该学校张贴相关通知主要是为维护学校对教师公寓的管理，并未采取实际强制手段对案涉房屋进行整改拆除，仍有他人继续在该教师公寓经营超市，因此刘健可以继续承租案涉房屋经营超市。本院认为，武汉城市职业学院已明确严禁案涉房屋作为商业门面从事经营活动，虽暂未采取整改拆除行动，但不代表该学院同意案涉房屋作为商业门面进行经营活动。仍有他人继续租赁教师公寓经营超市，也不是案涉房屋可以作为经营用房的依据。因此，李佳先的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方所签房屋租赁合同约定，因学校政策致使本合同不能继续履行，使双方造成损失的，互不承担责任。案涉房屋在承租前学校即已公告不能用于从事经营活动，因此造成的房租损失应由李佳先自己承担。因此，一审法院判决李佳先向刘健返还房屋租金、押金及装修押金并无不当。综上所述，李佳先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4892元，由李佳先负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二〇年八月二十一日法官助理邱冠群书记员邱冠群