山西省运城市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）晋08行终385号 上诉人（原审原告）刘怀堂，男，1959年4月25日出生，汉族，住河津市。 上诉人（原审原告）邵淑绒，女，1958年4月5日出生，汉族，住址同上。 二上诉人委托诉讼代理人：王赟，山西飞翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河津市自然资源局，住所地：河津市建新街24号。 法定代表人史文江，该局局长。 出庭负责人文霞霞，该局副局长。 委托诉讼代理人胡玉琴，系该局不动产登记中心主任。 委托诉讼代理人原颖，山西聪锐律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）马电科，男，1963年4月28日出生，汉族，现住河津市。 上诉人刘怀堂、邵淑荣因不动产登记一案，不服山西省临猗县人民法院（2019）晋0821行初43号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原判认定，2019年6月3日，被告收到原告刘怀堂、邵淑绒与原永峰、刘珍的不动产转移登记申请，请求将登记在原告刘怀堂、邵淑绒名下的坐落在河津市××以南别墅小区××、第三家证号分别为：晋（2019）河津市不动产权第0000712号、晋（2019）河津市不动产权第0000711号的房产转移登记到原永峰、刘珍名下。被告经审查，认为涉案房产存在尚未解决的权属争议，根据《不动产暂行条例》第二十二条的规定，决定不予转移登记，并于2019年6月18日作出编号为：20190001号《不予登记告知书》送达给原告，原告不服，于2019年10月10日向本院提起行政诉讼，请求：1、撤销编号为20190001号的不予登记告知书并判决被告依法办理涉案两套房屋的转移登记。举证期间，双方当事人均提交了河津市人民法院（2018）晋0882民初1171号民事判决书和运城市中级人民法院（2019）晋08民终76号民事判决书，判决认定：涉案房屋位于河津市××以南别墅小区××、第三家，涉案房屋的土地系第三人刘怀堂于2002年12月25日与河津市国土资源局签订河津市国有土地使用权出让合同书取得，刘怀堂于2006年2月15日取得中华人民共和国建设工程规划许可证，2013年10月8日取得山西省建设工程竣工规划认可证，2013年9月18日取得土地使用证。2011年6月9日，原告刘怀堂作为乙方与第三人马电科作为甲方签订了涉案房屋的《房屋买卖协议书》，双方约定乙方将涉案的两座毛坯房以150万元的价格卖给甲方，协议第三条约定了“付款方法”。2012年9月3日，被告刘怀堂收取马电科购房款75万元，2013年11月16日，被告刘怀堂收取马电科购房款75万元，2013年11月17日马电科通过银行转账支付刘怀堂65万元。判决确认刘怀堂于马电科签订的房屋买卖合同有效。不予支持马电科主张办理土地变更和房产证登记手续的诉求，是因为双方转让已建成的房地产时应当持有房屋所有权证书，刘怀堂于马电科签订的房屋买卖合同内容违反了未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定。运城市中级人民法院审理结束后，2019年5月16日原告申请办理了涉案房产的不动产权证书，2019年4月左右第三人马电科找到被告提交了一审和二审的判决，明确告知其与原告之间存在争议，不同意刘怀堂做变更登记。庭审中，双方当事人各自陈述了证明观点和质证意见，原告认为根据物权法第九条，原告与第三人之间的房屋买卖合同不属于《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的“权属争议”，被告不予登记是扩大了适用范围。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”马电科与刘怀堂签订的房屋买卖协议虽然有效，由于涉案的两套房屋没有变更登记到马电科名下，该协议不能当然引起涉案两套房屋产权变更到马电科名下的法律后果，房屋买卖协议不能作为认定存在尚未解决的权属争议的理由。第三人认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”涉案不动产，第三人与原告刘怀堂存在有效房屋买卖协议，可以引起物权变动，且第三人已经装潢。被告认为，在马电科与二原告关于涉案两处不动产仍存在争议的情况下，根据《不动产暂行条例》第二十二条的规定，决定不予转移登记，作出编号20190001的《不予登记告知书》，并送达二原告，符合法律规定。另查明，涉案两处不动产，第三人马电科装潢，原告刘怀堂持有房门钥匙，第三人基于与原告刘怀堂签订的房屋买卖协议书支付的购房款，刘怀堂未返还。 原审认为，一、人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。根据《不动产登记暂行条例》，国家实行不动产统一登记制度，不动产登记由不动产所在地县级人民政府不动产登记机构办理。河津市不动产登记中心是河津市自然资源局的一个部门，本案被告河津市自然资源局具有办理不动产登记的职责与权限，为本案适格被告。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的；”本案原告刘怀堂二人向被告不动产登记中心提出涉案两处不动产的转移登记申请，关于涉案两处房产，原告刘怀堂与第三人马电科签订的房屋买卖协议为有效合同，已经运城市中级人民法院（2019）晋08民终76号民事判决书确认，被告认为涉案两处不动产符合上述法律规定，作出编号20190001不予登记告知书，并送达原告，事实清楚、证据充分。原告请求判决撤销河津市自然资源局编号20190001不予登记告知书，本院不予支持。关于原告请求判令被告为其办理涉案两处不动产的转移登记申请，无事实和法律依据，依法应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告刘怀堂、邵淑绒的诉讼请求。 上诉人刘怀堂、邵淑荣诉称，一、原审判决认定，关于涉案两处房产，原告刘怀堂与第三人马电科签订的房屋买卖协议为有效合同，系《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的存在尚未解决的权属争议的情形。属于适用法律错误。具体理由如下：1、涉案的两套房屋不存在权属争议的情形。房屋的权属争议是房屋的物权权属争议，也就是房屋的物权人到底是谁的争议。本案中，涉案两处房屋的物权人是上诉人刘怀堂和邵淑绒，有涉案两处房屋的产权证证明。第三人马电科仅是与刘怀堂签订了房屋买卖协议，但涉案两处房屋的共有权人邵淑绒坚决不同意将房屋出售给第三人马电科，马电科不是涉案两处房屋的物权人，目前，涉案两处房屋的物权归属清晰，不存在权属争议。2、房屋买卖合同不能等同于房屋的权属存在争议。根据物权法、物权法司法解释等规定，房屋买卖合同仅是不动产物权登记基础的一种行为，房屋买卖合同不能引起房屋的物权变动，也不是房屋的物权归属的象征。刘怀堂与马电科签订的涉案房屋买卖协议，虽然合同有效，但由于没有办理不动产变更登记，不能引起不动产权属变更。涉案的两套房屋的物权人是上诉人刘怀堂和邵淑绒共有，并没有登记在马电科名下，因此，被上诉人提交的刘怀堂与马电科签订的房屋买卖协议，即使有效也不能引起不动产权属变更，不属于涉案不动产存在权属争议的情形。综上，原审判决认定涉案的两处房屋存在权属争议，适用法律错误。一、原审判决认定：关于原告请求判令被告为其办理涉案两处不动产的转移登记申请，无事实和法律依据。属于认定事实和适用法律错误。上诉人申请被上诉人将涉案两处房屋转移登记到原永峰和刘珍名下，按照被上诉人的规定将涉案两处房屋的不动产权属证书、买卖合同、相关税费缴纳凭证及其他材料全部交给被上诉人，被上诉人不给上诉人办理转移登记的理由是涉案的两处房屋存在权属争议，不是没有提交相关材料或者提交的材料不齐全。因此，原审判决认定关于原告请求判令被告为其办理涉案两处不动产的转移登记申请，无事实和法律依据。属于认定事实和适用法律错误。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法查清事实后改判。故请求依法撤销山西省临猗县人民法院（2019）晋0821行初43号行政判决书，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人河津市自然资源局辩称，一、涉案房屋存在权属争议。就马电科诉刘怀堂房屋买卖合同纠纷一案，河津市人民法院查明，刘怀堂于2002年12月25日与河津市国土资源局签订《河津市国有土地使用权出让合同书》，取得了西环线以南别墅小区第14排土地使用权，于2006年2月15日取得了中华人民共和国建设工程规划许可证，于2013年10月8日取得了山西省建设工程竣工规划许可证，于2013年9月18日取得了土地使用权证。2011年6月9日，马电科与刘怀堂签订房屋买卖协议，其中协议第三条约定，“付款方法，房屋装修完之后，甲方付乙方房屋款50%，乙方负责办理土地房产证等有关手续（手续费甲方负责，包括甲方现有东边20米的土地房产证等一切手续），手续办完后再付余款的50%”，2012年9月3日，刘怀堂收取马电科购房款75万元，2013年11月16日，刘怀堂收取马电科购房款75万元。2013年11月17日，马电科通过银行转账支付刘怀堂65万元。河津市人民法院认定，刘怀堂、马电科所签订的合同为有效合同，但合同内容违反了未依法登记领取权属证书的房产不得转让、转让房地产时房屋已经建成的应当持有房屋所有权证书的规定，驳回了马电科要求刘怀堂办理土地变更和房产证登记手续的诉讼请求。马电科上诉后，运城市中级人民法院经审理，认为一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，于2019年3月19日判决驳回马电科的上诉，维持原判。2019年5月16日，刘怀堂、邵淑绒申请办理了涉案房屋的不动产权证，涉案不动产登记在该二人名下。本案一审庭审时，二被答辩人的代理人承认马电科支付了涉案购房款，房屋装修是马电科完成。刘怀堂、邵淑绒本次上诉时称，马电科仅是与刘怀堂签订房屋买卖协议，但涉案房屋的共有权人邵淑绒坚决不同意将房屋出售给马电科，涉案房屋已经登记在其二人名下，马电科不是涉案两处房屋的物权人。但是，生效判决已经认定马电科与刘怀堂就涉案房屋的买卖协议有效，二被答辩人的这些理由均不能否认马电科依据生效判决主张自己对涉案房屋的权利，不能否认马电科涉案房屋存在权属争议事实。答辩人不予办理涉案不动产转移登记的行为符合法律规定。《不动产登记暂行条例》第八条第二款规定，“不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项”。第二十二条第（二）点规定，“存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人”。马电科取得(2018)晋0882民初1171号民事判决书、(2019)晋08民终76号民事判决书后，即将该两份判决送给答辩人，并向答辩人提出，其与刘怀堂的房屋买卖协议为有效合同，有效的房屋买卖合同应受法律保护，刘怀堂无权将前述两处不动产转移给其他人。在马电科与二被答辩人关于前述两处不动产仍存在争议的情况下，答辩人依据该两条规定，做出《不予登记告知书》（编号：20190001）并送达二被答辩人，符合法律规定。综上，涉案房屋存在权属争议，答辩人依据法律规定，对二被答辩人申请将涉案房屋进行转移登记的申请，做出《不予登记告知书》（编号：20190001）并送达二被答辩人，符合法律规定。恳请贵院依法查明事实，驳回二被答辩人的上诉请求，维持原判。 被上诉人马电科辩称，一、山西省临猗县人民法院第(2019)晋0821行初43号行政判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求贵院驳回上诉，维持原判。2011年6月9日，答辩人与上诉人刘怀堂签订房屋买卖合同，约定将两处涉案房产以150万元的价格出售给答辩人，并由上诉人负责将房屋手续办理齐全。合同签订后答辩人不仅全额交付了150万元的购房款，而且还支付了65万元的办理土地过户及房产登记的相关费用，上诉人将涉案房屋交付给答辩人，答辩人早在2012年出资300余万元将购买的房屋予以完工并装潢，对此上诉人在一审中也予认可。由此可见，本案所涉房屋上诉人早已出售给答辩人，且该房屋买卖合同经运城市中级人民法院(2018)晋08民终76号判决书认定有效。有效合同依法受法律保护。根据《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，上诉人应当按照约定尽快协助答辩人办理房屋变更登记。如今，上诉人刘怀堂不仅不履行合同义务，甚至欲将涉案房产转移到其女儿名下，这显然是恶意损害答辩人合法权益的行为。在答辩人向被上诉人（一审被告）河津市自然资源局说明情况并递交证据后，经被上诉人调查，认定本案涉案房产具有权属争议，并根据《不动产登记暂行条例》第二十二条之规定向上诉人作出《不予登记告知书》。综上所述，涉案房屋答辩人早已支付全部购房款，上诉人依法应给答辩人办理房产过户手续，但上诉人不仅违约而且欲将房产过户给其女儿，导致涉案房屋权属争议的事实客观存在，因此，被上诉人所作的因涉案房屋存在权属争议而不予登记的决定完全合法、合理。据此，一审判决驳回上诉人的诉讼请求于法相符。另外，关于上诉人所称“共有权人邵淑绒坚决不同意将房屋出售给马电科，因此马电科不是物权人”，系恶意损害答辩人合法权益。本案中房屋买卖合同签订日期为2011年6月9日，双方发生纠纷时间约为2018年5月25日（答辩人向河津市人民法院提起诉讼的时间）。如果说协议签订后经过七年的时间（且此间答辩人对房屋进行大规模装修），上诉人邵淑绒作为妻子都不知刘怀堂将房屋卖给答辩人，显然是欺人之谈。因此，答辩人签订合同时完全有理由相信上诉人刘怀堂系有权处分，上诉人邵淑荣的“恶意反对”并不能使房屋买卖合同陷入履行不能。第二，答辩人希望上诉人遵守合同约定，尽快履行合同义务，将两处涉案房屋登记到答辩人名下。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。它要求在合同的订立、履行过程中，缔约人应当诚实守信、遵守诺言、不能规避法律和曲解合同。随着我国市场经济的发展，房地产领域发生类似的案件并不罕见，但值得欣慰的是，实践中大量的判例均旨在保护交易安全，促进合同履行。本案中，上诉人将双方自愿签订的合同视作一张废纸，毫无顾忌地挑战法律的权威，给答辩人造成了巨大的损失。市场信用体系的建立需要法律的支持，当事人维护合法权益依赖法律的力量。为此，答辩人恳请贵院依法驳回上诉，维持一审判决。 经审理查明，本案当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。根据二上诉人刘怀堂、邵淑荣在一审时的诉讼请求及查明的事实，本案审查的行政行为是被上诉人河津市自然资源局于2019年6月18日作出的编号为20190001号《不予登记告知书》的行政行为是否合法。《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款第（二）项规定，登记申请存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。本案中，二上诉人向被上诉人河津市自然资源局不动产登记中心提出涉案两处不动产的转移登记申请，但涉案的两处不动产，经河津市人民法院（2018）晋0882民初1171号民事判决、运城市中级人民法院（2019）晋08民终76号民事判决，认定本案上诉人刘怀堂与被上诉人马电科签订的房屋买卖协议为有效合同，被上诉人河津市自然资源局依照上述事实及法律规定，对二上诉人作出编号20190001号不予登记告知书，认定事实清楚，适用法律法规正确。原审判决驳回刘怀堂、邵淑荣的诉讼请求，符合法律规定。综上，二上诉人所诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘怀堂、邵淑荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓波 审判员  张 伟 审判员  田 力 二〇二〇年八月二十一日 书记员  刘 萌