江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1528号上诉人（原审原告）：刘昌雨，男，1989年8月15日出生，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。上诉人（原审原告）：仲济红，女，1989年7月4日出生，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘飞，江苏传扬律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐斌（实习），江苏传扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港融辉置业有限公司，住所地江苏省连云港市云台山风景区学林路东、学院路西、屏竹路北。法定代表人：付景辉，该公司副总裁。被上诉人（原审被告）：林之辉，男，1968年8月24日出生，汉族，住福建省福清市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：董淑远，江苏海郡律师事务所律师。上诉人刘昌雨、仲济红因与被上诉人连云港融辉置业有限公司（以下简称融辉公司）、林之辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘昌雨、仲济红上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审过度采用主观心证权利，认定了一个违法且没有依据的事实。一、一审中，上诉人提供了收据、商品房买卖合同及转账凭证等证据证明上诉人在被上诉处购买的涉案房屋多付了12万元的事实。2017年7月12日，上诉人在被上诉人融辉公司售楼处向其工作人员林之辉交付了定金12万元，林之辉向上诉人出具了定金收条，2012年7月16日，上诉人在融辉公司售楼处签订了商品房买卖合同，约定房屋总价款为1163469元，采取首付加分期的方式。上诉人按照被上诉人的要求支付了首付款233449元及分期款930000元，共计1163469元。在此期间，被上诉人未将上诉人2017年7月12日支付给林之辉的定金12万元计入总房款内，亦未就该部分金额向上诉人出具相应的发票，上诉人购买涉案房屋按照双方约定超额支付了12万元。上诉人要求返还，被上诉人双方推脱。同时，根据网上公示的房屋备案价格记录，涉案房屋的最高销售单价为12601元/m2，被上诉人向上诉人销售该房屋的价格为12600元/m2，已经是最高价格，上诉人购买涉案房屋时按照涉案房屋的最高房价计算亦是超出了12万元，按照法律及政府关于商品房预售现价政策的相关规定，被上诉人均应将该部分款项予以返还。二、上诉人购买的房屋形式上是商品房预售，实际上已经是二手房转让，实际出售人是施工方福建卓越建设工程开发有限公司（以下简称卓越公司）。首先，一审认定以物抵债，对于此认定暂且不论是否属实，从法理上就站不住脚。以物抵债协议的本质是债权，是对未来债权无法履行时，用物进行的一种让与担保。这种协议本身是否有效还未有定论，更不要说就直接能产生物权转让的效果。更何况还是未开始建设的商品房，只有取得了相应商品房预售资格的单位才能预售，卓越公司取得了相应的资格吗？无论从哪方面讲，卓越公司都无权对该商品房进行销售及销售宣传，否则就是违法行为。同时，上诉人的购房流程如上述所述，并非被上诉人所述及法院认定的这般。由此可见，一审认定的事实是违反法律规定的。其次，通过双方提交的以房抵债时间上看，明显系伪造。四季金某三期1号楼预售资格的取得在2017年4月19日，交付时间在2019年5月30日，16号楼的预售资格取得时间是在2018年12月18日等，协议中约定的这些抵债房屋都还未建设或者正在建设，施工工程款都未进行最终结算，如何进行抵债？债尚不确定，物尚在建设。这样一份经不起推敲的协议最终被一审法院认定并采纳，是以法院判决的形式保护开发商恶意哄抬房价。综上，请求二审法院查明事实发回重审或者依法改判。被上诉人融辉公司、林之辉辩称，一、上诉人在《商品房买卖合同》之外所支付的12万元系上诉人完全自愿的行为，现请求返还没有法律依据，也违反了诚实信用的基本原则。1、上诉人是通过连云港盛某房地产经纪有限公司（以下简称盛某公司）联系施工方卓越公司会计林之辉，然后与林之辉谈好价格并支付12万元。上诉人在支付12万元时并没有要求融辉公司开具收据。在签订合同时所签订的《商品房买卖合同》所约定的房款与其实际支付的房款存在巨大差距，但上诉人在签订时并没有提出异议，按正常逻辑应拒签。在合同签订后近两年时间也没有向融辉公司主张该款项。上诉人在一审起诉书中陈述“在支付首付款时被告不同意将定金折抵，原告只能按照被告要求支付了房屋首付款233449元”，不符合客观事实和常理，该事实恰恰也证明了上诉人是同意在合同之外支付12万元的。以上均表明上诉人向林之辉支付转让费是完全自愿不存在任何误会的。2、融辉公司抵售给施工方卓越公司共81套房产均按上述方式由卓越加价出售，其中包括上诉人在内只有7位业主进行了诉讼。在本案之后的6个案件中，6位原告当庭陈述了通过中介盛某公司联系到卓越公司林之辉等人然后谈好价格并支付了转让费的全部购房过程，并认可支付时是完全自愿的，只是认为超过了政府限价而要求返还。6位当事人的陈述充分证明上诉人在支付12万元时是完全自愿，不存在上诉人所述直接从融辉公司购房的事实。二、上诉人以超过政府限价为由请求返还12万元没有事实及法律依据。1、上诉人是将12万元直接支付给卓越公司会计林之辉，现请求融辉公司返还没有法律依据。2、林之辉作为卓越公司职工，代表卓越公司将涉案房屋的期待权益转让给上诉人并收取加价款是双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，请求返还没有事实和法律依据。3、导致合同无效的仅限于法律、行政法规。本案中，政府在特定时期对房屋买卖市场进行限价调控的政策性文件，并非法律和行政法规，况且《商品房买卖合同》所约定的价格并没有超过政府限价。三、融辉公司与案外人卓越公司所签订的《以房抵款协议》客观存在且合法有效。1、融辉公司与卓越公司作为长期的合作单位，所签协议约定的工程范围（包括在建的）工程款不止是涉案的81套房的总价款，双方在最终结算后抵扣该部分房款并不矛盾，也缓解了融辉公司支付进度款的压力，是建筑市场的正常现象。2、融辉公司与卓越公司在签订《以房抵债协议》时，涉案房屋已经取得了预售许可证，该物权已经产生了期待的权益，因此融辉公司与卓越公司签订抵售协议是合法有效的。否则上诉人与融辉公司所签订的商品房买卖合同就不合法，也不能网签。3、在本案之后的6个案件中，6位原告当庭陈述购房过程，其中部分原告是将加价款或定金直接支付给中介盛某公司，足以证明《以房抵款协议》是真实有效的。上诉人是从卓越公司购买了案涉房屋，融辉公司根据卓越公司的指示与上诉人签订商品房买卖合同只是为履行以房抵款协议所承担的附随义务，也是协助上诉人顺利购房必须要履行的一个环节。综上，上诉人的上诉人理由不能成立，请求驳回其上诉请求。刘昌雨、仲济红向一审法院起诉请求：1、依法判令融辉公司、林之辉返还刘昌雨、仲济红购房款120000元及利息（自立案之日起按照年利率6%计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由融辉公司、林之辉承担。一审法院认定事实：2017年7月16日，刘昌雨、仲济红与融辉公司签订《商品房买卖合同》，约定刘昌雨、仲济红以1163449元的价格向融辉公司购买其开发的四季金某小区第1#楼1单元1-704室房屋，该合同约定刘昌雨、仲济红应于签约当日付清房款233449元，余款930000元以按揭贷款的方式支付。刘昌雨、仲济红按合同约定于签约当日向融辉公司支付了首付款233449元，并以按揭方式支付了剩余房款。融辉公司也向刘昌雨、仲济红交付了涉案房屋。另查明，2017年，融辉公司（甲方）与案外人卓越公司（乙方）签订《以房抵款协议》，该协议约定：1、双方同意，乙方整体打包购买1号楼，共计81套房源，总建筑面积:7891.56平方米，房屋总价99991150元。双方同意以下列工程款冲抵所购上述商品房的房款:甲方欠付的四季金某三期1#、2#、3#、12#、13#、15#、16#楼及人防地下室建筑安装总承包施工工程款99991150元。甲方同意乙方可以乙方指定的其他单位、个人的名义购买上述商品房。乙方以其指定的其他单位、个人购买上述商品房的，仍视为乙方购买了上述商品房，甲乙双方有关购房款支付、工程抵付之事宜仍执行本协议的约定。2、甲方同意乙方上述商品房购房款全额以上述工程款抵付。双方同意于《商品房买卖合同》签订当日分别向对方出具房屋收款发票(乙方或乙方指定的第三方)、工程款收款正式发票。3、双方同意在本协议签订之日起90日内，乙方须就本协议第1条所述的81套房屋并提供与之对应的购房者名单后与甲方签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》一经签订，即视为乙方已支付了相应的房款总额，也视为甲方已向乙方支付了与房屋总价款等额的工程款。本协议签订后，甲方即可暂停支付与该房款等额的工程款。该部分房屋的《商品房买卖合同》一经签订，即视为乙方已支付了相应的房款总价，也视为甲方已向乙方支付了与房屋总价等额的工程款。4、本协议约定之商品房单价、总价款仅指商品房本身之价格及价款，并不包括购买商品房所需承担的税费以及购买、使用该商品房所需由购房者承担的其他费用。……,双方还就其他事项进行了约定。2017年5月25日，卓越公司的员工张某(甲方、委托方)与案外人连云港盛某房地产经纪有限公司（乙方、受委托方）签订《委托协议书》，双方约定由甲方委托乙方独家承销融辉公司抵售给卓越公司的四季金某三期1号楼81套房屋。在代理销售过程中，卓越公司指定该公司会计林之辉等与盛某公司对接，销售方式为以抵售价为基准，由林之辉等根据房屋楼层位置确定加价款并由林之辉等收取该部分加价款，然后由业主与融辉公司按抵售价签订《商品房买卖合同》，盛某公司每套收取3000元中介费。2017年7月12日，林之辉向刘昌雨、仲济红出具收条一份，内容为：今收到四季金某三期1#楼1单元704室定金120000元整，以银行汇款为准。同日，仲济红分三次通过支付宝向林之辉中国农业银行的银行卡汇款120000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。刘昌雨、仲济红主张林之辉在融辉公司售楼处收取其购房定金系基于融辉公司的授权行为，但融辉公司举证的《以房抵款协议》以及林之辉举证的房源价格表、委托协议书和民事起诉状等相关证据已形成完整的证据锁链，足以证明涉案房屋系卓越公司从融辉公司处通过以房抵工程款的方式获得房屋的处置权，并委托连云港盛某房地产经纪有限公司予以销售，通过各方所举证、质证的证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断可以得出林之辉收取定金的行为，与融辉公司无关。故刘昌雨、仲济红要求融辉公司承担共同返还定金的诉讼请求，无事实依据，不能成立。买房是人生之大事，刘昌雨、仲济红作为完全民事行为能力人对此应当尽到谨慎义务，在没有辨明林之辉的身份的情况下，其直接向将120000元汇至林之辉的个人银行账户，事前未要求林之辉向其出具定购单以及书面合同，事后也又未要求林之辉出具加盖融辉公司公章的正规收据或发票，其行为明显违背日常生活经验。同时，刘昌雨、仲济红与融辉公司签订的《商品房买卖合同》中载明涉案商品房单价为12600.99元，该价格远低于与2017年同地段同类型商品房成交价格，而涉案商品房合同价格加上收取的定金120000元【（1160000元+120000元）/92平方米】后，涉案商品房单价13900元/平方米，与当时的市场价格较为相符。结合，林之辉还就四季金某1#楼的其他抵售房屋收取转让金的行为，可以认定刘昌雨、仲济红给付林之辉120000元的真实意思表示是在涉案商品房抵售价的基础上予以加价购买，刘昌雨、仲济红与融辉公司、林之辉就涉案房屋达成的真实交易价格为1283449元。退而言之，即便该120000元是定金，因刘昌雨、仲济红与融辉公司间的涉案商品房买卖合同已经履行完毕，刘昌雨、仲济红已实际接收涉案房屋，根据相关法律规定，该120000元已抵作购房款，故刘昌雨、仲济红要求林之辉返还定金120000元，显然违反了诚实信用的原则，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条的规定，一审法院判决驳回刘昌雨、仲济红的诉讼请求。一审案件受理费1350元（刘昌雨、仲济红已预交），由刘昌雨、仲济红负担。二审期间，上诉人刘昌雨、仲济红向本院提交以下证据：1、四季金某三期房屋的备案表，证明涉案房屋备案最高价是12601元每平方米；2、四季金某三期楼房预售许可证信息，证明四季金某三期16号楼是在2018年12月18日通过预售许可，得到预售许可证，一审法院认定以房抵债协议是在2017年签订的，以房抵债中对16号楼进行的抵债不符合相应法律规定。经质证，被上诉人融辉公司、林之辉发表质证意见为：对证据1的三性予以认可；证据2，16号楼与本案无关，以房抵款协议所约定的是1号楼。被上诉人融辉公司、林之辉向本院提交以下证据：连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初1846-1851号案件开庭笔录，证明81套房产均是由卓越公司委托中介盛某公司进行销售，各业主缴纳合同之外的款项均是自愿的，且对从谁购房的房屋也是知悉的。经质证，上诉人刘昌雨、仲济红发表质证意见：对证据真实性认可，但和本案没有关联性，不能证明被上诉人的观点，需要注意的是被上诉人称涉案房屋交给盛某公司进行销售，但本案出现了林之辉进行的房屋洽谈行为，和被上诉人称的委托销售矛盾。经审查，本院对以上证据认证如下：对上诉人及被上诉人提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人刘昌雨、仲济红交纳的12万元是否属于购买涉案房屋的购房款，被上诉人融辉公司、林之辉是否有返还义务。本院认为，上诉人刘昌雨、仲济红主张林之辉系融辉公司的员工，但未能举证证明其主张，结合本案证据，应当认定林之辉系盛某公司员工。上诉人刘昌雨、仲济红交纳的涉案12万元系其与被上诉人融辉公司签订《商品房买卖合同》前支付至卓越公司会计林之辉账户内，收条亦由林之辉以其个人名义出具，而刘昌雨、仲济红与融辉公司签订合同后，刘昌雨、仲济红未将该款项冲作购房款，而是按照合同约定方式支付了价款。现上诉人刘昌雨、仲济红主张该12万元为购房定金，但未在商品房买卖合同内进行抵扣，与常理不合。关于融辉公司与卓越公司签订的以房抵款协议，该协议并不违反法律规定，上诉人关于卓越公司无权销售涉案房屋的上诉理由不能成立。结合其他购房人与融辉公司的诉讼案件庭审情况，可以认定上诉人在购买涉案房屋时知晓该房屋系由卓越公司对外销售，故其才在购房前将12万元支付至卓越公司会计林之辉账户内，并在签订正式购房合同时也未抵扣该12万元。因此该12万元应为上诉人自愿支付给林之辉的款项，而非支付给融辉公司的购房款，故上诉人主张被上诉人返还其交纳的12万元购房款无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人刘昌雨、仲济红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人刘昌雨、仲济红负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年八月十三日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。