重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初4447号 原告：蒋树英，女，汉族，1976年3月28日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王天万，重庆市万州区高笋塘法律服务所法律工作者。 被告：重庆恒产房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区江南新区江南大道265号城市今典销售中心三楼，统一社会信用代码915001015814617793。 法定代表人：邓有明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋敦高，重庆思肯律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐义春，重庆思肯律师事务所律师。 原告蒋树英与被告重庆恒产房地产开发有限公司（以下简称恒产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋树英的委托诉讼代理人王天万，被告恒产公司的委托诉讼代理人唐义春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋树英向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告购房保证金（定金）50000元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由，2019年10月3日，原告路过被告公司开办的恒产锦绣江南售房部。在售房部工作人员的强力推荐和游说下，被告和原告签订了锦绣江南大定书，并交付定金50000元。大定书第五条约定，付款方式为银行按揭贷款。第六条约定乙方在签约时需携带号夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、征信报告以及大定书和定金收据到销售中心。大定书签订后，原告无法提供约定资料，原因是原告无丈夫，没有婚姻证明，没有工作，也没有收入证明。原告走遍多家银行打听，不具备按揭贷款条件，无法办理银行按揭贷款，根本无能力购买房屋，无法在2019年11月3日前与被告签订购房合同。事后，原告多次找被告讲明情况，要求退还定金。被告拒不退还。双方所签订的大定书系被告提供的格式版本。其中的格式条款双方并未达成一致意见，应当无效。同时，大定书不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，应当认定无效。原告依法提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告恒产公司辩称，原、被告于2019年10月3日签订大定书属实。原告支付的5万元系购房定金，应当适用合同法和定金罚则的条款。原告经被告催促，未按照大定书的约定与原告签订商品房买卖合同，其行为已经构成违约。原告支付的定金无权要求返还。原告诉称要求返还定金的理由不成立。原告系完全民事行为能力人，是在经过认真考虑后签订的大定书。其应当对自己的行为承担法律责任。被告的工作人员并未对原告作出退还定金的承诺。请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月3日，原告蒋树英（买方，乙方）与被告恒产供贵司（卖方、甲方）签订《恒产·锦绣江南大定书》，主要内容有“一、乙方通过充分了解后自愿认购甲方开发的恒产·锦绣江南房屋，该房屋预测建筑面积为260.18平方米（合同面积以有资质的房屋测绘机构测绘面积为准）。二、该房屋建筑面积优惠后成交单价为12010元/平方米，成交总价为3124800元。三、乙方在前述本大定书时需向甲方支付房款定金50000元，此定金将作为乙方购房的部分首付款。四、乙方须于2019年11月3日内，到甲方指定的地方与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，并同时交清购房首付款。五、乙方选择第2中付款方式……2.银行按揭贷款。六、乙方在签约时需携带好夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、征信报告以及本定书、定金收据到销售中心。七、乙方未在上述期限内与甲方前述《重庆市商品房买卖合同》，则甲方有权另行出售该套房屋。所收定金将不予退还。八、甲方须在认购期限内为乙方保留该套房屋，不得向第三方出售……十、在签订本协议时，乙方已经对甲方出具的《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议进行了全面了解，并同意其约定的内容。”同日，原告向被告支付定金50000元。定金收据载明收款事由为“购锦绣江南房定金”。 大定书签订后，原告向被告提供了个人信用报告及银行交易明细。 2019年10月14日，被告的工作人员罗某通过微信与原告联系，称银行需对原告负债情况进行回访调查。原告表示在外出差，并称钱没到位，房子不想买了。同时，原告与罗某联系退款事宜。罗某表示待被告回来再商谈。次日，原告再次通过微信与罗某联系，称资金没到位，所以决定房子不买了，要求退还定金。罗某表示，如果因原告征信问题导致揭贷款不能办理，可以退款。但因原告的个人原因，公司不能退款。2019年11月4日，罗某通过微信与原告联系，称签约时间已至，问原告何时来签约。原告表示没有钱，要求退房。罗某表示不能退。2020年1月4日，罗某再次微信联系原告，问其资金是否到位。原告称资金到不了位，让其帮忙退款。罗某仍称不能退款。 2019年12月18日，被告委托律师向原告发出律师函，主要内容有：“2019年10月3日，你与委托人签订《恒产·锦绣江南大定书》合同。该合同约定由你购买恒产·锦绣江南房屋，该房屋总价3124800元，并约定你必须于2019年11月3日前到委托人住所地签署《重庆市商品房买卖合同》，并同时付清购房首付款。委托人多次通知你本人到重庆市万州区签订《重庆市商品房买卖合同》，但你至今没有来签约，已逾期45天。依据《恒产·锦绣江南大定书》第七条‘乙方未在上述期限内与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，则甲方有权另行出售该套房屋。所收房款定金不予退还’之约定，你没有在合同约定的11月3日前与委托人签订《重庆市商品房买卖合同》，委托人有权解除合同并没收定金。鉴于上述，你的违约行为既违背了合同法的诚实信用原则，也违背了双方签订合同的真实意愿，故根据委托人的委托，现依法解除你与委托人签订的《恒产·锦绣江南大定书》合同，所交定金不予退还。本解除合同通知书自到达之日起生效。”本案庭审中，原告表示已收到该律师函。 2019年12月29日，原告委托法律服务生向被告发函，主要内容有：“蒋树英无丈夫，没有婚姻证明。没有工作，没有收入证明。蒋树英走遍多家银行，本根不具备按揭贷款条件，无法办理银行按揭贷款。该大定书并不具备合同构成要件，没有合同约束力。该大定书是在你公司工作人员误导下和游说下签订的，并不是当事人的真实意思表示。签订大定书是，你方工作人员承诺，如不能办理银行按揭贷款，公司全额退还定金。现依法函告你公司，大定书予以解除，返还蒋树英定金5万元”。 本院认为，本案争议的焦点为原、被告所签订的大定书的效力以及原告所交定金应否退还。综合已查明的事实及当事人的诉、辩称意见，本院评析如下： 一、关于原、被告所签订的《恒产·锦绣江南大定书》的效力问题。从该大定书的内容来看，其性质为预约，系双方约定将来签订本约的合同。《商品房销售管理办法》第十六条所规定的系《商品房买卖合同》（本约）所应包含的内容。而大定书无需包含相关内容。对原告提出案涉大定书不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，应当无效的理由，本院不予采纳。关于双方所争议的大定书第六条所载明的“婚姻证明、收入证明”被告无法提供的问题。因为该条款为格式条款，系针对不特定对象所制定的。其中婚姻证明并非要求被告必须提供，而是在有配偶的情况下才需提供。现实生活中也并不存在单身就不能购房，不能办理按揭贷款的情况。而收入证明等办理按揭贷款的材料，原告在决定以按揭贷款方式支付购房款进而鉴定大定书之前就应当自行了解清楚。故，虽然大定书的部分内容是格式条款，但并没有免除条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。对原告称大定书中的格式条款应当无效的理由，本院不予采纳。原告作为一个完全民事行为能力人，在签订大定书时，应当对自己的合同义务及面临的风险进行全面了解。现原告未提供证据证明其在签订大定书时存在意思表示不真实的情况。该大定书应该有效。双方均应按照约定，全面履行自己的义务。 二、关于原告所交定金应否退还的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告要求退还定金的理由为不能办理按揭贷款。被告工作人员罗某也明确向原告表示，如果因为征信问题办理办理不了按揭贷款，可以退还定金。从原告向被告提交个人信用报告及银行账户交易明细的事实以及原告与罗某的微信聊天记录可以反映，原告的按揭贷款已经进行了前期准备工作。而能否办理按揭贷款，应当以银行审核为准，而不能凭原告臆测。原告并未提供证据证明其按揭贷款未能通过银行审核的相应证据。其请求退还定金的理由不能成立。另外，从原告与罗某的聊天记录来看，其自始至终均称“没有钱，资金没到位，房子不想买了”，而对按揭贷款事宜却只字未提。由此，应当认定原告拒绝履行合同义务，其无权请求退还定金。对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告蒋树英的诉讼请求。 案件受理费1050元，因适用简易程序结案，减半收取计525元，由原告蒋树英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘彦 二〇二〇年八月三日 书记员  熊贤 书记员  朱宁