吉林省吉林市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）吉02行终69号上诉人（原审原告）薛某1，女，1968年10月13日出生，住吉林省珲春市。被上诉人（原审被告）蛟河市自然资源局。法定代表人孙某，局长。委托代理人马某。原审第三人薛某2，男，1970年8月29日出生，住吉林省蛟河市。上诉人薛某1因诉被上诉人蛟河市自然资源局、原审第三人薛某2房屋行政登记一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281行初22号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审裁定认定：2004年11月19日，根据买卖双方签订的房屋买卖协议（凭证）书和奶子山街口钦村委会的介绍信等相关材料，原蛟河市建设局奶子山规划建设管理所将坐落在蛟河市××街的丘（地）号67-01丘98栋-01的房屋（砖木结构，建筑面积50平方米）、丘（地）号67-01丘99栋-01的房屋（砖木结构，建筑面积72平方米）变更登记在薛某2名下，并向薛某2发放了《房屋所有权证》（蛟河市房权证蛟奶字第XXXX号、蛟河市房权证蛟奶字第XXXX号）。2005年1月21日，根据赠与双方签订的赠与合同书和蛟河市公证处的公证书等相关材料，原蛟河市奶子山街规划建设管理所将坐落在蛟河市××街的丘（地）号67-01丘100栋-01的房屋（砖木结构，建筑面积104.4平方米）变更登记在薛某2名下，并向薛某2发放了《房屋所有权证》（蛟河市房权证蛟奶字第XXXX号）。原审法院认为：一、案涉房屋转移登记行为发生于2004年11月、2005年1月，薛祝发于2018年3月去世，其在世期间并未对案涉房屋转移登记行为提出异议或提起诉讼。薛某1作为薛祝发的近亲属不具备行政诉讼资格。二、薛某1于2019年3月知道案涉房屋转移登记行为，于2020年5月11日提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，已超过法定起诉期限。三、薛某1要求撤销薛祝发与薛某2之间的房屋转移登记，实质上是对母亲张淑兰的遗产继承问题主张权利，该权利可通过民事诉讼途径进行主张处理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）、（二）项、第三款的规定，裁定驳回薛某1的起诉。上诉人薛某1上诉称：一、一审法院未经法定程序开庭审理此案，径直作出裁定确属程序违法，二审法院应当依法予以审查，并作出实体判决，支持上诉人的诉讼请求。二、被上诉人明知薛祝发有5个儿女，却在案涉三处房屋不动产转移登记时未尽到审查、注意义务，甚至是将明显违法形成的“介绍信”“公证书”“房屋买卖协议（凭证）书”蒙混进入档案件为转移不动产登记的合法凭证，确属错误，应予撤销之：（一）父亲薛祝发名下的原奶子山街红胜村丘（地）号67-01丘98栋-01（50平方米房屋）、67-01丘99栋-01（72平方米房屋）转移登记档案中的下列“资料”系伪造、虚假事实：1.2004年3月28日的“房屋买卖协议（凭证）书”（35P、21P）：原房权所有人“薛祝发”的签名与现房权所有人“薛某2”的签名为同一人所书写，即不是薛祝发（自己会书写姓名并且书写流利）、薛某2本人签名，加盖的长条形胶皮名戳明显是为了转移登记由第三人薛某2所“刻制”，（父亲薛祝发自有方印章）伪造卖房事实，且根本不存在买卖的问题，应当予以审查并撤销之。2.2004年3月27日的“口钦村民委员会介绍信”：既然介绍薛某2等2人前往联系下列事项，为何还出现“出现后果村里负责”字样，分明是虚假资料。（1）介绍信落款日期是2004年3月27日，而前述“房屋买卖协议（凭证）书”形成时间为何是2004年3月28日，时间顺序颠倒，有违常理。既然有“买卖”双方到场，何为“介绍信”，欲盖弥彰。（2）既然是介绍薛某2等2人“到你处办理交易”，为何“房屋买卖协议（凭证）书”的原房权所有人“薛祝发”没有本人签名。且该所谓的协议书上的“薛祝发”与“薛某2”签名笔迹均出自“介绍信”的书写之人一人之手，侵害上诉人的财产权益事实成立。（3）“介绍信”的书写方式违反常理，介绍办理事项没有问题，为何“出现后果村里负责”,证明为了达到第三人侵吞薛祝发财产的目的故意而为之，被上诉人未进行审查甚至是纵容第三人提供虚假证据才达到的目的，应予撤销。以上2处房屋在同一天发生转移登记，且都没有薛祝发的到场签名确认，仅凭村委会的介绍信“出现后果村里负责”就胆大妄为的侵吞薛祝发的财产，性质恶劣、问题严重，二审法院不能视而不见，应当作出实体审判。（二）父亲薛祝发名下的原奶子山街红胜村丘（地）号67-01丘100栋-01（104.40平方米房屋）转移登记档案中的“公证书”所载明的案涉房屋赠与给原审第三人错误：2005年1月21日，父亲薛祝发将案涉房屋赠与给第三人，损害了上诉人等四名子女的合法权益。因赠与时，该房屋属于父母共同财产，母亲张淑兰去世后的那一部分财产未发生法定继承或者子女们明确表示放弃继承权后方能产生赠与，为此，作为被上诉人明知道薛祝发有五名子女的情况下，依然没有尽到审查、注意义务，再一次将薛祝发之最后一处房屋非法转移登记，二审法院应予作出实体审判。三、上诉人不知道被上诉人对案涉不动产作出的具体行政行为内容，且因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起未超过二十年，人民法院应予受理并作出实体裁判。1.一审法院以行政诉讼法解释第六十四条驳回起诉确属错误，二审法院应予纠正。（1）2020年1月26日武汉疫情爆发，接着全国性的疫情防控，法院持续不立案，导致不可抗力的因素发生，疫情防控形势稍有缓解告知可以立案，才有了本诉发生，不存在超出“最长不得超过一年”的规定。（2）“因不动产提起的行政诉讼”涉及最长起诉期限。上诉人认为，一般是指因行政行为直接针对不动产而引起的行政纠纷，而不应当扩大解释为与不动产有任何联系的行政纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九条第一款进一步作出界定：“《行政诉讼法》第二十条规定的‘因不动产提起的行政诉讼’是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。”所谓“因行政行为导致不动产物权变动”，是指因行政行为直接导致不动产物权设立、变更、转让、消灭等法律效果。原审第三人通过非法手段或者在被上诉人授意伪造、虚假资料情况下，作出不动产转移登记的具体行政行为，侵害了上诉人等人的财产权益，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条（十二）项“认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的”行政起诉条件。且被上诉人未尽到不动产转移登记的审查注意义务，应予撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九条第一款虽然是对《行政诉讼法》第二十条的解释，但也同样适用于第四十六条第二款，适用二十年最长保护期限的案件，仅限于因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。本案中，案涉房屋不动产转移登记时间分别是2004年11月19日、2005年1月21日，距离上诉人因不动产提起的行政诉讼时间2020年5月11日未超过20年，人民法院应予受理并作出实体裁判。2.被上诉人及其第三人在一审中并未对诉讼时效作出抗辩，法院主动以诉讼时效作出裁定驳回起诉确属错误。即便是提出诉讼时效一般性抗辩，该诉讼请求也不超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的最长保护期限的规定，亦应审理并作出实体判决而不是驳回起诉。四、被上诉人对案涉三处房屋作出不动产转移登记的行政行为没有按照《城市房屋权属登记管理办法》第十条“房屋权属登记依以下程序进行”履行法定职责以及其他应当履行的法定审查注意义务，案涉3处不动产转移登记的具体行政行为侵害了上诉人的财产权益，应予撤销。为此，上诉人依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条、第四十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九条第一款之规定提起上诉，依法维护上诉人等人的合法权益。请求依法撤销（2020）吉0281行初22号行政裁定书，对本案进行实体审理并判决确认被上诉人将上诉人之父亲薛祝发名下的原奶子山街红胜村丘（地）号67-01丘98栋-01（50平方米房屋）、67-01丘99栋-01（72平方米房屋）、67-01丘100栋-01（104.40平方米房屋）三处房屋变更登记在第三人名下的行政行为违法并予以撤销。由被上诉人承担一、二审案件受理费。二审经审理查明的事实与一审一致，对此事实本院予以确认。本院认为：一、上诉人在一审时所起诉的行政行为为三处房屋的变更登记，为三个不同的行政行为，且被诉房屋变更登记的原因有赠与和买卖，无法在同一案件中一并审查。二、从上诉人起诉及上诉的理由来看，虽然上诉人是对房屋变更登记中的材料真实性提出异议，但实际是对被诉房屋变更登记所依据的基础民事行为即房屋买卖及赠与行为存在异议，认为基础民事行为侵害了上诉人的财产权。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。”上诉人应先行处理作为房屋登记基础的民事法律关系，而不应直接对涉案房屋变更登记行为提起行政诉讼。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，上诉人的上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  郭娟娟审判员  张海啸审判员  张 薇二〇二〇年八月十日书记员  隋雨桐