辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1398号上诉人（原审被告）：辽阳方宏房屋开发有限公司，住所地辽阳市白塔区东红星小区新华路北五组团34。法定代表人：吴新龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：廉昊，辽宁跃重合律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞莹，辽宁跃重合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈自亮，男，1982年1月30日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：刘柏彤，女，1990年出生，汉族，住辽阳市白塔区，村民委员会推荐人员。被上诉人（原审原告）：刘炯言，女，1983年10月23日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：刘柏彤，村民委员会推荐人员，自然信息同上。上诉人辽阳方宏房屋开发有限公司（以下简称“方宏公司”）因与被上诉人陈自亮、刘炯言合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭,于2020年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳方宏房屋开发有限公司的委托诉讼代理人廉昊、庞莹，被上诉人陈自亮、刘炯言及其共同委托诉讼代理人刘柏彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳方宏房屋开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初345号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费等相关费用均由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人诉上诉人房屋买卖合同纠纷一案，原审认定事实不清，程序违法，依法应予以撤销，具体理由如下：本案被上诉人并未接到相关开庭通知，原审法院在未通知上诉人基本权利的情况下，做出对上诉人不利的判决，严重损害上诉人的合法权益，剥夺了上诉人陈述、申辩、举证、质证等权利，属于程序违法，依法应予以撤销。本案被上诉人所述上诉人逾期交房的情况不属实，上诉人逾期交房存在不可抗力的理由，按照双方合同约定，不属于违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。另外，原审将被上诉人的租房租金认定为被上诉人的实际损失严重损害上诉人的合法权益。上诉人同被上诉人所签订的《商品房买卖合同》预售中明确约定了违约金，属于双方的意思自治，应当予以尊重，而被上诉人单方面提出的实际损失与事实严重不符，不应予以支持。综上所述，请求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。陈自亮、刘炯言辩称：一、一审法院审理程序合法。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第八十一条规定，向法人或者其他组织送达诉讼文书，法人的法定代表人、该组织主要负责人或者办公室、收发室、值班室等人完成签收或盖章的，即视为法院直接送达完毕。一审法院的送达地址确认书和送达证可证明上诉人已接到相关诉讼材料及开庭传票。签收人是上诉人公司经理吴新凤，该人是公司法定代表人吴新龙的胞妹。根据上述法律规定，一审法院送达义务已履行完毕。另，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，人民法院依法可以缺席判决。上诉人在收到一审法院传票后，无正当理由拒不到庭，一审法院有权缺席判决，该行为符合法律规定。上诉人放弃自己的答辩权利后又以其权利受到侵害为由提出上诉系浪费司法资源的无理行为。二、上诉人逾期交房事实客观存在，应承担相应违约责任。首先，二答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定交房时间为2017年10月31日前，交房条件为该商品房验收合格后交付。但时至今日，上诉人所建设的房屋仍未综合验收，达不到双方约定的及法定的交付房屋条件。上诉人未在约定的时间内向答辩人交付经验收合格的房屋，其行为已构成违约。其次，上诉人根本不存在不可抗力导致逾期交房的事由。答辩人一审提交的辽阳市住房和城乡建设委员会的通告和通知以及工作情况报告证明上诉人违规超期不交房系上诉人自身违规行为造成，不存在不可抗力事由。上诉人对其逾期交房所造成的答辩人的实际损失应承担违约赔偿责任。虽上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约金，但上诉人的违约行为造成答辩人的实际损失已经远远超出了约定的违约金的数额。依据《合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，赔偿损失是承担违约责任的一种形式，只要合同一方违约，守约方即有权要求对方赔偿损失。另，依据《合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定可知，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，而非仅限于违约金的数额。答辩人在一审中已经向法院出示了租房合同、社区证实、租房房照、房主身份证、租金收条、及因租赁房屋缴纳的煤气、水、电费等证据，充分证明了原告主张的租赁事实和损失客观存在。上诉人作为违约方承担违约责任时应当填平守约方因其违约行为所遭受的损失，答辩人的实际损失已经远远超出了购房合同中约定的违约金的数额，答辩人有权要求上诉人对其实际损失承担赔偿责任。一审法院对此进行判决有事实依据和法律依据。综上，答辩人认为，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，上诉人上诉无理，请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。陈自亮、刘炯言向一审法院起诉请求：二原告系夫妻关系。2017年1月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，原告购买被告开发建设的左岸智慧城65-20幢2单元4层23号商品房，房屋总价款为人民币600,708.00元，双方约定该商品房交付时间2017年10月31日前，逾期交付的应按日计算支付全部房屋价款万分之0.1的违约金。《商品房买卖合同》签订后原告依约履行了交付房款义务，而被告至今也没有按期交付房屋。因被告没有按期交房，导致原告目前仍租房居住，造成租金损失。截止到2019年10月31日，被告已逾期交房730天，造成原告租金损失24,000.00元，而按双方签订的《商品房买卖合同》计算违约金为4,385.17元，不能弥补原告的实际损失。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效，受法律保护。被告应按合同约定履行相关义务，现被告逾期交房已构成违约，应依法承担违约责任，因双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过低，不足以弥补原告的实际损失，故被告应按原告租房产生的实际损失向原告支付违约赔偿金。为此，原告诉至贵院,请依法裁判。判决被告支付原告逾期交房损失24,000.00元；诉讼费由被告承担。方宏公司一审未出庭，亦未答辩。一审法院认定事实，2017年1月10日，陈自亮、刘炯言与方宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》，其二人购买位于左岸智慧城65-20幢2单元4层23号、面积132.90平方米房屋一处，房屋总价款600,708.00元，约定付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年1月10日前支付首期房价款120,708.00元，余款480,000.00元申请贷款支付。合同中约定出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。2018年6月13日，方宏公司为陈自亮、刘炯言出具不动产商品房销售发票。另查，2017年10月1日起，陈自亮、刘炯言与案外人王延东签订租赁合同，租金每月1,000.00元，陈自亮、刘炯言签订租赁合同后在租赁房屋居住至今。一审法院所确认的上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋租赁合同、收条、社区证明、电费交款明细、微信转款记录及陈自亮、刘炯言陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，陈自亮、刘炯言与方宏公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，一审法院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。本案中陈自亮、刘炯言与方宏公司双方约定的房屋交付时间为2017年10月31日前，陈自亮、刘炯言已经交付房款，方宏公司为陈自亮、刘炯言出具购房发票，而方宏公司至今仍未将涉案房屋交付给陈自亮、刘炯言，构成违约，且逾期已超过90日，按照合同约定，方宏公司应当向陈自亮、刘炯言支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，按照双方签订的商品房买卖合同的约定，违约金一年为2,192.58元，通过陈自亮、刘炯言与案外人签订的租赁合同及参考本地实际租赁情况可以看出，约定的违约金低于陈自亮、刘炯言的实际损失，故陈自亮、刘炯言主张违约金过低，请求法院予以增加，有事实及法律依据，一审法院予以支持。考虑陈自亮、刘炯言的租房情况方宏公司应当支付给陈自亮、刘炯言的违约金应为每月1,000.00元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：辽阳方宏房屋开发有限公司向陈自亮、刘炯言支付逾期交付房屋的违约金人民币24,000.00元（2017年11月1日-2019年10月31日）。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200.00元（已减半收取），由辽阳方宏房屋开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈自亮、刘炯言与方宏公司2017年1月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》关于商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列3、4项所列条件，即“3、该商品房经验收合格；4、买受人已经付清全部房款。”，并约定出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。现陈自亮、刘炯言已经付清全部购房款，案涉房屋尚未办理完毕消防验收、综合验收手续，故案涉房屋不符合交付条件，方宏公司构成违约，方宏公司关于其逾期交房系因不可抗力因素，应当免除责任的抗辩，无事实依据，本院不予支持，故方宏公司应当依法承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，逾期交房违约金为2,192.58元每年，因方宏公司未如期交付房屋导致陈自亮、刘炯言确实租房居住，参考其二人房租情况，陈自亮、刘炯言关于约定违约金低于违约损失应当予以增加，应当按照实际房租支付违约金的请求，本院予以支持。方宏公司关于一审未接到开庭通知，一审法院未向其送达的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。综上，辽阳方宏房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人辽阳方宏房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年八月二十一日法官助理王首智书记员胡子健