江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1534号上诉人（原审被告）：农工商超市（集团）有限公司，住所地上海市金沙江路1685号。法定代表人：王雪松，该单位负责人。委托诉讼代理人：邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师委托诉讼代理人：孙颖，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛小琳，女，1966年9月24日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：谭夕忠，江苏强仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张靖川，江苏强仕律师事务所律师。上诉人农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商超市）因与被上诉人盛小琳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2019）苏0922民初5901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农工商超市上诉请求：1.依法改判驳回盛小琳关于支付2019年1月16日至2019年3月15日期间租金之外的其他诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由盛小琳负担。事实与理由：一、一审法院对盛小琳损失赔偿的事实认定不清，适用损失赔偿的原则及标准随意，且无法律依据。1.关于闲置租金的认定。一审法院认为从闲置时间来看，盛小琳积极主动出租房屋，力求将闲置时间降低到最短积极降低损失，尽到了止损的义务，遂判决农工商超市承担案涉房屋闲置租金时间应为6个月。但在本案及前案的审理过程中，盛小琳已经确认：自2017年4月起即已知道农工商超市已经停止在案涉房屋内的全部经营活动，且农工商超市于2018年1月15日依盛小琳身份证地址向其寄送了解除合同通知函并附上案涉房屋的钥匙，在此期间，双方一直就合同解除相关事宜进行协商，盛小琳自始至终对农工商超市解除租赁合同并撤场交房的事实知情且无异议。但一审法院不仅忽略该一系列事实，而且否认案涉房屋出租与否，系受到诸多因素影响的客观事实，仅以案涉房屋被另行完成出租，盛小琳尽了止损义务为标准来认定6个月闲置损失，显然属认定事实错误。2.关于预期可得利益的认定。一审法院以盛小琳与案外人赵乾坤签订的租赁合同租赁期限与讼争合同租赁期限存在时间重合点为由，认为两份租赁合同的差价均为盛小琳购买房屋时预见的可得利益，同时，又认为盛小琳将案涉房屋再次出租收取的租金金额是其真实意思表示，故综合考虑酌定由农工商超市承担盛小琳预期可得利益的标准为5个月租金，一审法院该理由是错误的。因为在本案中，盛小琳系以其与案外人赵乾坤签订的房屋租赁合同作为依据，主张其与杨乾坤签订的房屋租赁合同的年租金价格低于案涉租赁合同的年租金价格为由，从而得出其遭受租金损失的结论，但在前案中，盛小琳系以其与案外人中国移动通信集团江苏有限公司滨海分公司签订的房屋租赁合同作为依据，因此，房屋租赁合同是通过当事人之间的合意约定的，租金存在差异具有偶然性。因此，盛小琳提供的与杨乾坤之间的租赁合同不具有支持其所谓“差价”补偿的证明效力。3.一审法院错误适用“法官依法独立判断证据”证据规则。前案在判决讼争租赁合同解除时，已明确合同解除的原因系农工商超市经营难以维系，可见，农工商超市并非恶意解除合同，应在合理范围内承担盛小琳的解约损失。在此情况下，应当妥善适用证据规则，从公平合理的角度认定盛小琳的损失，而不应以缺乏依据、相互矛盾的事实和理由判决农工商超市承担高额解约代价。4.根据我国法律与司法实践，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的责任，但出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，如具体损失数额不能确定，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月，本案中，盛小琳未尽合理止损义务，也未提供证据证明其遭受巨额损失，故据上述法律规定，其可获得的租金损失合计不应超过6个月。5.盛小琳主张的租金利息不符合案涉租赁合同的约定，不应得到支持，因为双方合同已经约定农工商超市支付租金的前提条件是盛小琳提供合法有效的房租发票，但盛小琳至今未能开具并提供相应的租金发票。盛小琳辩称，1.农工商超市是单方违约解除双方的租赁合同，其对盛小琳的实际损失应当予以赔偿。2.双方之间的租赁合同已经通过生效判决确认2019年3月15日为终止时间。3.盛小琳一直在积极止损并通过多方努力将案涉房屋对外出租，该房屋实际空置时间是170天，现一审法院判决农工商超市承担该期间的租金并无不当。4.盛小琳购买案涉房屋时，系因该房屋上存在租赁合同，有稳定收益才决定购买，现案涉房屋再次出租，两次租赁合同差价达600万元，故一审法院酌定5个月租金作为价差损失，对此，盛小琳认为一审法院酌定的价差损失太少，盛小琳才是损失的主要承担者。由于案涉房屋周边租金情况具有一定参考性，故一审法院按照本案所涉租赁物实际出租情况进行酌定价差损失是有依据的。5.盛小琳在2018年就发函给农工商超市，要求其提供开票资料，但是农工商超市拒不提供，故无法开具发票的责任不在盛小琳，对于2019年1月16日至2019年3月15日期间的租金，农工商超市早就应该支付，但其并未主动支付，为此一审判决其承担利息并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。盛小琳向一审法院起诉请求：1.判决农工商超市立即支付2019年1月16日至2019年3月15日期间的租金364242元，并从起诉之日起按银行同期贷款利率承担利息至履行完毕之日止；2.判决农工商超市赔偿盛小琳因提前解除合同各项损失5682180元；3.本案全部诉讼费用由农工商超市负担。一审法院认定事实：2008年8月17日，江苏锦峰房地产开发有限公司（以下简称江苏锦峰公司）与农工商超市签订《房产租赁合同》，合同约定：江苏锦峰公司将位于江苏省滨海县阜东南路（56号原糖厂）锦峰苑综合楼建筑面积约为一层2350平方米、二层2570平方米、三层2570平方米（以上均为估算面积）的房屋，以及该房屋（如果有）所附属的停车广场、通道、楼梯、设施等一并出租给农工商超市使用；租赁期限为20年，自2008年12月1日起至2028年11月30日止；该房产年租金为人民币贰佰万元整，第四年起租金每三年环比递增3%，租金按年度支付，即每年租金起算之日后第七个月的15日前。2009年1月5日，双方签订了《补充协议》，将租赁期限调整为2009年1月16日起至2029年1月15日止，约定2008年9月27日至2009年1月15日为农工商超市的免租金施工装修期，租金起算日期为2009年1月16日，每年租金按年度支付，即每年7月15日前。2011年10月18日，盛小琳与农工商超市及江苏锦峰公司三方签订《协议》，协议约定：因盛小琳于2010年8月28日购买了江苏锦峰公司的上述房产，三方将上述房产租赁合同的出租方变更为盛小琳，其他内容不变；盛小琳认可上述房产租赁合同的全部内容，且农工商超市、江苏锦峰公司均认可盛小琳享有上述房产租赁合同中约定的全部权利；自2011年1月16日起，江苏锦峰公司将上述房产租赁合同中的一切权利义务转让给盛小琳。2018年盛小琳因农工商超市没有按期支付房租，提起诉讼，要求判决农工商超市支付2018年1月16日至2019年1月15日期间的房租，并承担利息。农工商超市提起反诉，要求请求确认房产租赁协议和补充协议于2018年1月15日解除。一审法院审理后，作出（2018）苏0922民初4737号民事判决，农工商超市不服提起上诉，盐城市中级人民法院审理后作出（2019）苏09民终2514号民事判决，判决：1.撤销一审法院（2018）苏0922民初4737号民事判决；2.确认农工商超市与盛小琳之间的《房产租赁合同》及《补充协议》于2019年3月15日解除；3.农工商超市支付盛小琳2018年1月16日至2019年1月15日期间房屋租金2185454元，并承担相应利息；4.驳回盛小琳的其他一审本诉诉讼请求；5.驳回农工商超市的其他一审反诉请求。盐城市中级人民法院在该判决书中载明，关于未主张的租金、合同解除后的损失，盛小琳依法可另行主张。现盛小琳于2019年9月11日提起本案诉讼。一审法院另查明，2019年9月3日，盛小琳和案外人赵乾坤签订《房屋租赁合同》，约定：将案涉房产出租给赵乾坤，租赁期共十二年四个月，从2019年9月3日起至2031年12月31日止，其中2019年9月3日起至2019年12月31日止为赵乾坤装修期，免收租金；第1、2、3年的租金分别为160万元/年，第4、5、6年的租金分别为165万元/年，第7、8、9年的租金分别为170万元/年，第10、11、12年的租金分别为175万元/年，2020年1月1日至2020年12月31日为第一年度租期。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。一审法院另案判决盛小琳和农工商超市之间的房产租赁合同及补充协议于2019年3月15日解除。农工商超市在合同解除时，对2019年1月16日起至2019年3月15日止两月期间案涉房屋的租金364242元应当及时支付，但在盛小琳提起本案诉讼时，农工商超市仍未支付，故盛小琳主张农工商超市从起诉之日起承担利息，一审法院予以支持。根据有关规定利息标准应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院另案判决盛小琳和农工商超市之间租赁合同解除，主要基于农工商超市经营难以为继，不愿意继续履行合同，而该义务又不宜强制履行，且合同履行已无积极价值，故案涉合同的解除是农工商超市违约行为导致的，其应当承担盛小琳因合同解除造成的损失。案涉合同解除后，盛小琳于2019年9月3日将案涉房屋重新对外出租，对于该大面积房屋来讲出租的难度大，从闲置的时间来看，盛小琳积极主动出租力求将闲置的时间降到最短积极降低损失尽到了止损的义务，案涉房屋于2019年3月16日至2019年9月2日期间170日处于闲置状态，该期间的租金损失2185454元×170÷365=1017883元应当由农工商超市承担。盛小琳将房屋出租给案外人赵乾坤，且自愿放弃2019年9月3日至2019年12月31日期间的租金，是其对自身权利的放弃，扩大其损失范围，扩大的损失不应当由农工商超市承担。故一审法院对盛小琳主张由农工商超市承担2019年9月3日至2019年12月31日期间的租金损失不予支持。盛小琳还主张前后两次租赁合同的租金差价损失3860969元,对于该部分，根据一审法院测算，2020年1月1日至2029年1月15日前后两次租金的差价近6000000元，结合本地市场同类房屋出租情况，案涉房屋面积大，以高租金出租比较困难，盛小琳确实存在损失而且损失金额巨大，当初盛小琳是代租购买，租金的收入也是影响购买房屋的价格因素，考虑到原本合同到期日为2029年1月15日，后合同到期日为2031年12月31日，两合同重合日期十年左右，存在巨大的时间重合点，如果农工商超市不违约，其两份合同的差价均为盛小琳在购买房屋时预见的可得利益，违约行为是农工商超市，其应当承担违约带来的不利后果，但盛小琳将案涉房屋再次出租收取的租金金额是其自身意思表示，其据此要求租金差额全部由农工商超市承担，一审法院认为欠妥，综合考虑一审法院酌定以5个月的租金标准计算盛小琳的价差损失，即182121*5=910605元。综上，农工商超市应赔偿盛小琳因合同解除造成的损失910605+1017883=1928488元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、农工商超市于判决生效之日起十五日内支付盛小琳2019年1月16日至2019年3月15日期间租金364242元，并承担此款从2019年10月30日起至履行完毕之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、农工商超市于判决生效之日起十五日内赔偿盛小琳损失1928488元。三、驳回盛小琳其他诉讼请求。农工商超市如未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54125元，减半收取27062.5元，由盛小琳承担16801.5元，农工商超市承担10261元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，江苏锦峰公司与农工商超市签订《房产租赁合同》及《补充协议》，约定江苏锦峰公司将案涉房屋出租给农工商超市使用。之后盛小琳与农工商超市及江苏锦峰公司三方签订《协议》，约定因盛小琳已购买上述房产，三方将上述房产租赁合同及补充协议的出租方变更为盛小琳，江苏锦峰公司将上述房产租赁合同中的一切权利义务转让给盛小琳。据此，盛小琳与农工商超市之间建立的房屋租赁合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。由于农工商超市未能按期支付房租，盛小琳曾于2018年提起诉讼，该案虽经本院终审判决，确认农工商超市与盛小琳之间的《房产租赁合同》及《补充协议》于2019年3月15日解除，同时判决农工商超市支付盛小琳2018年1月16日至2019年1月15日期间房屋租金并承担相应利息等。但该案就农工商超市差欠的2019年1月16日至2019年3月15日期间的租金并未处理。因此，盛小琳提起本案诉讼要求农工商超市支付该期间的租金，符合合同约定及法律规定，依法应予支持。关于农工商超市因提前解除合同是否应向盛小琳赔偿相关损失，及其上诉理由能否成立的问题。本院认为，1.我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，首先，案涉租赁合同因农工商超市单方违约且经诉讼确认于2019年3月15日解除，后事实上盛小琳直到2019年9月3日才将案涉房屋重新对外出租并与案外人赵乾坤签订租赁合同，根据案涉房屋的面积规模及房屋租赁市场状况，能够认定盛小琳已经尽到积极的止损义务。因此，对2019年3月16日至2019年9月2日房屋闲置期间的租金损失依法应当由农工商超市承担。其次，虽然盛小琳与案外人赵乾坤所签合同约定的租期从2019年9月3日起算，但至2019年12月31日止为赵乾坤装修期且免收租金，从案涉房屋装修规模等因素考虑，该装修及免租金期间系合理的，在此期间盛小琳因未能实际收取租金，其也存在一定的经济损失。再者，根据盛小琳与案外人赵乾坤所签租赁合同约定的年租金标准，与双方当事人原先租赁合同租金标准，结合租赁期限，两者在租金总额上确实存在一定的差距，无证据证明盛小琳与案外人赵乾坤之间就租金标准问题存在恶意串通故意降低合同租金标准谋求不当利益的情形。因此，盛小琳重新招租因前后租赁合同租金标准差距造成的可得利益损失也是客观存在的，且与农工商超市单方原因致合同解除的原因具有关联性。综合上述因素，一审法院据现有证据及查明的事实，判决农工商超市在赔偿盛小琳房屋闲置租金损失的同时，酌情判决农工商超市赔偿盛小琳相当5个月租金的租金差价损失，具有事实依据且未超出合理的范畴。2.农工商超市因自身原因要求解除合同不符合双方合同的约定，其主张自2017年至2018年已通知解除案涉租赁合同并不具有合同解除的法律效力。案涉租赁合同之所以被另案判决确认于2019年3月15日解除，系考虑到农工商超市经营难以为继，其单方不愿意继续履行合同，双方当事人形成合同僵局，合同无法继续履行，故该合同最终被判决确认解除，其实质是农工商超市违约导致的，依法不能减少或免除其违约责任。因此，农工商超市以盛小琳于2018年接到解除合同通知时即具有止损义务为由，主张本案不应再判决其承担闲置损失，其理由并无事实与法律依据，本院不予采纳。3.由于案涉租赁合同为长期合同即租赁期限较长，履行中途因农工商超市单方原因导致合同被解除，对此，农工商超市作为违约方对盛小琳将案涉房屋重新招租且因租金降低导致的可得利益损失应当能够预见，而在此过程中盛小琳并不存在过错。因此，一审法院酌情判由农工商超市赔偿盛小琳相应的租金差价损失具有事实与法律依据且符合公平原则。农工商超市主张本案在判决其承担闲置损失的情况下，不应再判决其承担租金差价即可得利益损失，其理由并无法律依据，本院不予采信。4.一审法院根据农工商超市拖欠租金的事实，判决其承担盛小琳自起诉之日起的相关租金利息符合法律规定，且未加重农工商超市的负担，至于盛小琳是否提供相应的租金发票不影响本案的正确处理，故农工商超市以此为由主张其不应承担相应的租金利息无法律依据，依法不予支持。综上，农工商超市的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54125元，由上诉人农工商超市（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年八月五日书记员  周 洋