山东省临沂市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁13民终1115号 上诉人（原审原告）：张立芝，女，1967年10月25日出生，汉族，农民，住费县经济开发区。 委托诉讼代理人：桑印章，山东钟罗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闵祥来（曾用名王群），男，1984年3月30日出生，汉族，农民，住费县经济开发区。 被上诉人（原审被告）：王俊英，女，1957年7月4日出生，汉族，农民，住费县经济开发区。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。 原审第三人：崔玲玉，男，1968年5月4日出生，汉族，农民，住费县经济开发区。 上诉人张立芝因与被上诉人闵祥来、王俊英及原审第三人崔玲玉确认合同无效纠纷一案，不服山东省费县人民法院（2019）鲁1325民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法进行了审理，本案现已审理终结。 张立芝上诉请求：1.依法查明事实，撤销（2019）鲁1325民初632号民事判决，对本案进行改判或发回重审，支持上诉人张立芝的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人闵祥来、被上诉人王俊英承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决以涉案房屋登记在闵祥来名下，闵祥来户口已经登记在涉案房屋所在村为由，认为涉案房屋及宅基地买卖行为有效，驳回张立芝诉求错误。原审第三人崔玲玉将其房屋及其所占用的宅基地转让给闵祥来时，闵祥来的户口并不在费县经济开发区，依法不应享有该村的宅基地使用权及其房屋。根据相关法律规定及最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议关于农村宅基地买卖案件形成的意见，该房屋买卖合同应认定无效。由此可见，本案原审第三人崔玲玉及闵祥来买卖涉案房屋的行为违反了法律的强制性规定，相关登记部门的登记行为不合法，不应作为本案的判决依据，该买卖宅基地行为依法应为无效行为。根据相关法律规定，原审第三人崔玲玉无权处分宅基地。本案中，涉案房屋系农村住宅，建设该房屋的宅基地系费县经济开发区集体所有，该宅基地的所有集体，原审第三人崔玲玉只是使用权人，虽然原审第三人崔玲玉对该宅基地有使用权，但无处分权，无权转让涉案房屋占用的宅基地。2.本案涉案房屋系张立芝与原审第三人崔玲玉共同生活期间所改建，系夫妻共同财产，原审第三人崔玲玉无权在未经张立芝同意的情况下单独处分夫妻共同财产；原审第三人崔玲玉擅自转让给闵祥来、王俊英涉案房屋及宅基地的行为应为无效。3.从张立芝提交的证据来看，虽然第三人于2005年6月16日将涉案房屋转让给王俊英，但未到房屋登记部门变更登记，后原审第三人又于2008年10月22日将涉案房屋转让给王群，且到房屋登记部门办理了变更登记，由此可见，原审第三人与王俊英的转让行为已被房屋登记部门的登记行为所否定，该转让行为无效。涉案房屋现登记在王群名下，不是登记在闵祥来、王俊英名下，且第三人在房屋登记部门备案的转让合同中转让价格明显低于以前的转让价格，明显存在低价转让、恶意串通逃税漏税、损害国家利益的行为，其转让行为依法应为无效。4.一审判决认定涉案房屋所在村宅基地为城镇住宅用地错误。经到国土部门查档，本案涉案房屋所在地的宅基地为集体用地，并非城镇住宅用地，一审判决认定事实错误。5.原审第三人崔玲玉与闵祥来、王俊英签订的房屋买卖合同书中房屋用地面积为217.76平方米，而原审第三人崔玲玉及张立芝共同共有的宅基地面积为257.54平方米，多出的39.78平方米仍应属张立芝及原审第三人崔玲玉所有并享有权利。二、一审判决适用法律错误。因一审判决认定事实错误，导致其适用法律错误。 被上诉人闵祥来、王俊英辩称，一、一审认定事实清楚，判决公正。1.一审判决认定涉案房屋买卖合同为有效合同正确，房屋买卖行为合法。不论上诉人主张的原审第三人崔玲玉将其房屋及其土地转让给被上诉人时答辩人的户口是否在西洪沟，答辩人应否享有该村宅基地，但因西洪沟村已经纳入城市规划区，所属土地已经变更为国有土地，通过原审中被上诉人提交的房屋确权证书等证据证实上诉人与被上诉人达成了房屋买卖合同并已经实际交付房屋，同时房屋已经办理过户登记手续，被上诉人实际已经取得涉案房屋的所有权。被上诉人对涉案房屋进行改造，改变了房屋原有的状况，且本案涉及的房屋所在地为西洪沟村，西洪沟村系在城镇规划区内，土地性质为国有，并非上诉人主张的农村集体所有，房屋性质为城市私房，同时根据双方签订的过户手续红契第四条明确规定，甲方将房屋所有权转移，房屋项下的土地使用权转移。根据《物权法》第九条、十四条、十七条的规定，因被上诉人已经办理了过户登记手续，上诉人起诉受生效的行政行为的效力约束，房屋所有权由被上诉人享有，该房屋买卖合同已经生效。3.本案不适用《土地管理法》，应适用《房地产管理法》，申请土地应当符合土地申请条件，但是一旦建设房屋，根据地随房走原则，房屋一旦转让，房屋项下的土地使用权一同转让，在建设了房屋后不能独立适用《土地管理法》。二、本案不具备《合同法》第五十二条规定的无效条件，上诉人主张该合同违反法律、行政法规的强制性规定应为无效合同的主张不能成立。上诉人所适用的最高院第八次全国法院民事审判工作会议关于农村宅基地买卖案件所形成的意见并不是司法解释和法律规定，不能作为认定本案事实的证据采信。三、本案涉案房屋因拆迁获得较多补偿，上诉人反悔才要求确认合同无效，该诉讼主张显然不能成立。上诉人此举违反合同法诚实守信的基本原则。 原审第三人崔玲玉未予答辩。 张立芝向一审法院起诉请求：1.依法确认房屋转让行为无效（涉案价值100000元）；2.本案的诉讼费用由王俊英、闵祥来承担。 一审法院认定事实：张立芝与第三人崔玲玉系夫妻关系，登记于1989年9月30日，均系费县经济开发区村民，一直在该村居住生活。王俊英是闵祥来的母亲。闵祥来曾用名王群，于2016年将户口转移登记在涉案房屋所在村。涉案房屋位于费县经济开发区，原登记于第三人崔玲玉名下。涉案房屋是第三人的父母于第三人婚前所建设，第三人与张立芝婚后对于该房屋进行了修缮（换房顶）。该房屋的土地使用权人为第三人崔玲玉，于1992年4月准予登记发证。2005年6月16日，第三人崔玲玉与王俊英签订《房屋买卖合同书》，约定将涉案房屋卖给王俊英，房屋价款4.5万元。后王俊英交付了房款，第三人将房屋交付给了王俊英。王俊英户口不在涉案房屋所在村。王俊英取得涉案房屋后赠与闵祥来。为办理产权登记，2008年10月22日，第三人崔玲玉与闵祥来签订《房屋买卖合同书》，闵祥来与第三人在费县房地产管理局签订了房屋买卖契约（红契、白契），主要约定：“崔玲玉将涉案房屋出售给闵祥来（曾用名：王群），闵祥来一次性付清购房款22600元，双方同意于2009年1月15日由第三人崔玲玉将涉案房屋正式交付给闵祥来”。第三人崔玲玉与闵祥来在红契、白契上签字按手印。费县房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，依申请将涉案房屋登记在闵祥来名下。2016年10月15日，闵祥来将户籍迁至涉案房屋所在村。闵祥来占有、使用、建设涉案房屋。诉讼中，张立芝提交涉案房屋所在村即费县经济开发区村民委员会出具的证明，证实闵祥来在涉案房屋所在村即费县经济开发区是空挂户，不是本村集体经济组织成员。此外，涉案房屋所在村位于费县城区。一审法院另案审理的（2018）鲁1325民初2941号张立芝孟凡军、郭寿莲与窦玉香、刘玉振确认合同无效纠纷一案中显示，2011年12月30日登记在刘玉振名下的集体土地使用证载明土地用途系城镇住宅用地；上述案件的房屋所在地与本案的房屋所在地为同一村。因该村拆迁引发的同类案件显示，涉案房屋所在村的此类房屋的交易登记适用了《中华人民共和国城市房地产管理法》的法律。 一审法院认为，本案为请求确认买卖行为无效发生的纠纷，案由应为确认合同无效纠纷。一审法院认为，张立芝的诉讼请求不能够成立，理由如下：一、涉案房屋已经交付并登记在闵祥来名下。此事实已经查明，不再重复。根据第三人与闵祥来签署的《房地产买卖契约》表明，交易行为适用“山东省费县城市房地产交易监理文书”，费县房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定将涉案房屋登记在闵祥来名下，用途为住宅。二、张立芝并非涉案房屋土地使用权登记人。涉案房屋所占用的土地使用权，登记在第三人名下，该第三人一直未对本案的诉讼陈述意见。三、张立芝主张的对于涉案买卖行为不知情的意见不能成立。张立芝与出卖人即第三人为夫妻关系，涉案房屋又在其夫妻居住的所在村，涉案房屋买卖行为已经十余年，王俊英、闵祥来已经在涉案房屋居住并建设，张立芝对此推说不知情，显然有违正常生活经验，一审法院实在难以采纳。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”四、没有证据证明涉案买卖行为显失公平。涉案房屋真实的交易价格为4.5万元，张立芝没有证据证明此价格在行为发生时显失公平；与涉案房屋所在村因拆迁引发的其他房屋交易纠纷载明的价格比较，该价格属于公允。五、闵祥来的户口已经登记在涉案房屋所在村。综上理由，请求确认民事法律行为无效，应当遵循法律的规定；对此，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”张立芝请求确认的涉案第三人与王俊英、闵祥来的买卖行为是否有效，亦应当遵循上述规定；一审法院认为，涉案行为发生时，没有证据证明涉案行为人不具有相应的民事行为能力、意思表示不真实；涉案交易行为的标的已经物权登记，登记适用了《中华人民共和国城市房地产管理法》的法律,“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”故张立芝的诉讼请求不能成立。参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩。本案系确认合同无效纠纷，张立芝的诉讼请求不属于债权请求权,故一审法院对王俊英、闵祥来辩称已过诉讼时效的意见不予采纳。综上所述，张立芝要求确认当事人间的转让行为无效的请求不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》第一条的规定，判决：驳回张立芝的诉讼请求。案件受理费2300元，由张立芝承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明上诉人张立芝与原审第三人崔玲玉婚姻登记时间为1990年5月4日，本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，原审第三人崔玲玉经一审、二审法院依法传唤均未到庭参加诉讼并陈述相应观点，上诉人张立芝于本案诉讼中认可涉案房屋系原审第三人崔玲玉婚前所建，婚后上诉人张立芝与原审第三人崔玲玉翻盖涉案房屋屋顶并进行装修，上诉人张立芝并未取得涉案房屋的所有权，上诉人张立芝的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，对上诉人张立芝的起诉应予驳回，一审法院裁判结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销山东省费县人民法院（2019）鲁1325民初632号民事判决； 二、驳回张立芝的起诉。 一审案件受理费2300元，退还张立芝；张立芝预交的二审案件受理费2300元予以退回。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王建伟 审 判 员 崔岩梅 审 判 员 杨建义 二〇二〇年八月七日 法官助理 孙德敏 书 记 员 杨金亭