湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4647号上诉人（原审被告）：金碧物业有限公司武汉分公司。住所地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜东路22号恒大华府A地块1栋2层5室、6室、21室、22室、23室。法定代表人：雷梦婕，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖红梅，该公司员工。委托诉讼代理人：宋倩，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄忆黎，男，1990年2月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：黄宇维，男，1964年11月17日出生，汉族，住武汉市江岸区，系黄忆黎之父。上诉人金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称金碧物业武汉分公司）因与被上诉人黄忆黎物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初4552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金碧物业武汉分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人的房屋因厨房水槽下水管反水导致被淹，下水管反水的原因是一楼排污管道被垃圾堵塞。2、一审判决据以认定房屋损害修复费用的评估报告存在严重错误。二、一审判决适用法律错误。本案实际情况是被上诉人房屋二楼以上业主排污不当导致排污管堵塞，从而导致被上诉人房屋下水管反水被淹，案件性质应为共同侵权。另，被上诉人家中长期无人居住，未能及时发现下水管道反水，自身亦存在过错。黄忆黎辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄忆黎向一审法院起诉请求：1、判令金碧物业武汉分公司赔偿黄忆黎因水淹造成的损失46750元；2、判令金碧物业武汉分公司赔偿黄忆黎后期处理费2000元；3、判令金碧物业武汉分公司赔偿黄忆黎的交通费、误工费500元；4、本案的诉讼费由金碧物业武汉分公司承担。一审法院认定事实：2013年3月19日，黄忆黎在购买了位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都二期81栋1单元2层4室商品房之后，与金碧物业武汉分公司签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：由金碧物业武汉分公司对该小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；房屋小修、急修的及时率达98%以上，险情排出的及时率达100%，有维修记录和回访记录……。2019年2月21日，因涉案房屋室内反水被淹，黄忆黎获金碧物业武汉分公司电话通知后到达现场。经查看，发现反水点位于黄忆黎家厨房水槽下水管处，即一楼排污管道被垃圾堵塞、污水无法排泄，进而从二楼黄忆黎家的厨房水槽下水管处向上反水涌出。由于涉案房屋一直空置，待黄忆黎发现时房屋的墙面、地板、门套等均已被水浸泡。黄忆黎认为，其房屋被水淹、室内装修及财物受损，完全是因为金碧物业武汉分公司疏于履行管理、维护、保养义务所致，遂多次就涉案房屋的维修和赔偿事宜与金碧物业武汉分公司进行协商，但双方未能达成一致意见，由此引发本案诉争。在审理过程中，黄忆黎向一审法院提出书面申请，要求对涉案房屋因漏水所造成的装修及财产损失依法进行评估鉴定。中衡保险公估股份有限公司在接受一审法院委托后作出的评估意见为：黄忆黎的房屋因漏水造成的财产损失费为38615元。另黄忆黎支出的鉴定费合计2000元。一审法院认为：黄忆黎与金碧物业武汉分公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规效力性强制规定，当属合法有效合同，对黄忆黎、金碧物业武汉分公司双方均具有法律约束力。通过庭审查实，本案争议的焦点在于，金碧物业武汉分公司对涉案房屋因反水被淹是否存在违约行为，对造成黄忆黎室内装修及财产损失应否承担违约责任，对此一审法院综合评判如下：根据《物业管理条例》第三十五条之规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。本案中，涉案房屋所在楼栋的一楼排污管道属于小区的公共设施，是整栋楼房同单元所有业主家的厨房污水排泄汇集之地，可能存在被异物、垃圾堵塞的安全隐患，对此金碧物业武汉分公司作为物业管理公司应当预而没有预见，未能安排工作人员定期检测和排查。正是因为金碧物业武汉分公司怠于履行该项义务，当公共排污管道中累积大量的厨房垃圾时，引发污水上流致涉案房屋被淹的损害事实。另外，金碧物业武汉分公司在排出故障时亦未能及时留存排查记录和相关证据，导致查清本案最终侵权人或适用何种责任方式均遭遇障碍，属于履行附随义务不当的情形，故金碧物业武汉分公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，虽然金碧物业武汉分公司辩解称“涉案房屋所在楼栋二楼以上的业主排污使用不当造成的管道堵塞”，但并不能据此减轻金碧物业武汉分公司对小区公共设施管理和维护的合同责任。黄忆黎明知涉案房屋暂时空置不能入住，其所尽到的注意义务必然会高于其他常住业主，应该对房屋专有范围内的水电及配套设施设备作出更为妥帖的安排。显然，黄忆黎对事故的发生亦存在一定过失，对本案所涉损失应承担相应责任，故可以适当减轻金碧物业武汉分公司的违约责任。一审法院经权衡双方当事人履行合同的情况及各自的过错程度，酌定金碧物业武汉分公司应承担黄忆黎损失90%的违约损害赔偿责任，即34754元（38615元×90%），其余损失由黄忆黎自行承担。至于黄忆黎主张的后期处理费、交通费和误工费，均无事实基础和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零条、第一百一十三条、第一百二十条、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、金碧物业有限公司武汉分公司于判决生效后五日内，赔偿黄忆黎财产损失34754元；二、驳回黄忆黎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。一审案件受理费减半收取516元、鉴定费2000元，二项合计2516元，由黄忆黎负担252元，由金碧物业有限公司武汉分公司负担2264元。二审中，当事人没有提交新证据，且对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，金碧物业武汉分公司在上诉状中已明确“该段排污管道属于公共管道，但其位置处于商铺的专有空间之内，而非处于小区公共区域，上诉人无法对该段排污管进行管理”，即金碧物业武汉分公司已认可事实上未对“该段排污水管进行管理”，而从上诉人在一审提交的照片来看，实际上能够到达排污水管处，故上诉人认为其尽到了管理义务缺乏事实依据，本院不予支持。本案为物业服务合同纠纷，上诉人所称的其他业主排污不当导致下水管道堵塞不能作为免除其合同义务的理由，故对于上诉人的该项上诉意见，本院不予支持。一审法院依法委托中衡保险公估股份有限公司对涉案房屋因漏水所造成的装修及财产损失依法进行评估鉴定，上诉人虽对鉴定意见提出异议，但未申请重新鉴定，一审采用该鉴定意见确定被上诉人的损失并无不当，本院予以维持。关于被上诉人自身应承担的责任，一审已酌情判令黄忆黎自行承担10%并无不当，本院予以维持。综上所述，金碧物业武汉分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1031元，由金碧物业有限公司武汉分公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘捷审判员  申斌审判员  张剑二〇二〇年八月二十四日法官助理陈成书记员陈成