湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0381民初1632号原告：谭卫红，女，汉族，1979年10月7日出生，湘乡市人，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：彭小燕，湖南法至律师事务所律师，一般代理。被告：周新强，男，汉族，1958年1月27日出生，湘乡市人，住湖南省湘乡市。被告：喻竹香，女，汉族，1962年10月3日出生，湘乡市人，住址，系被告周新强之妻。委托诉讼代理人：周梦城，女，汉族，1987年10月18日出生，湘乡市人，住湖南省湘乡市，系两被告之女，特别授权。第三人：湘乡嘉联房地产中介服务有限公司，住所地湖南省湘乡市东山办事处东山村、城东村滨江豪庭11幢1单元113号。法定代表人：彭青松，董事长。委托诉讼代理人：陈新飞，湖南法至律师事务所律师，特别授权。原告谭卫红与被告周新强、喻竹香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，在诉讼过程中，被告周新强、喻竹香向本院申请追加湘乡嘉联房地产中介服务有限公司（下文简称“嘉联公司”）作为本案第三人参加诉讼，本院经审查认为，被告周新强、喻竹香的申请符合法律规定，遂依法追加嘉联公司作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告谭卫红及委托诉讼代理人彭小燕、被告周新强、喻竹香的委托诉讼代理人周梦城、第三人嘉联公司的委托诉讼代理人陈新飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭卫红向本院提出如下诉讼请求：一、请求判决解除原、被告之间的《二手房买卖合间》及《杂屋转让协议》；二、判决被告双倍返还原告定金共计4万元；三、判决被告承担诉讼费用。事实和理由:原、被告于2020年6月9日签订了一份《二手房买卖合同》，约定原告购买被告名下的一套房屋（该房屋位于湘乡市，产权证号为湘房权湘乡市第022725号，建筑面积为98.06平方米），总房款为246920元，一次性付款，合同签订当日，原告先期支付定金20000元，余款于过户当日付给被告，双方于2020年6月15日之前，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，同时签订了《杂屋转让协议》，约定该房屋所附属的杂屋一并转让给原告。原告依约于2020年6月9日支付了20000元定金，但直至2020年6月15日，因被告产权方面的瑕疵，无法办理产权转移登记手续。综上，原告认为被告的行为，给原告造成了损失，依约应当承担相应的民事责任。现原告根据有关法律规定，特提起诉讼，请求依法判决，以维护自己的合法权益。被告周新强、喻竹香辩称：一、本案不属法院受理范围。原、被告签订《二手房买卖合同》中第十四条明确约定“向仲裁委员会申请仲裁”的方式解决纠纷，故该纠纷不属于法院受理范围。二、原告所诉不实。其诉讼请求依法应予驳回。被告方依照《二手房买卖合同》第八条“买卖双方须在2020年6月15日之前，共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续”。被告方于2020年6月15日按约定已前往湘乡市不动产登记中心办理不动产转移登记手续，但由于原权利人周华光的国有土地使用证未随房产转移同步办理国有土地使用权转移登记，须先行办理不动产权证书转移登记公告的程序，对该房屋的买卖并没有造成任何障碍。同时第六条约定“余款人民币贰拾贰万陆仟玖佰贰拾元(￥:226920.00元)于过户当日付给卖方”。所以说明2020年6月15日之前向房地产权登记机关办理转移登记手续，并不是说当天就会将该房屋产权过户到原告名下。综上所述，原告的起诉违背了双方约定仲裁的条款，且其理由不成立。故法院依法应予驳回其诉讼请求。第三人嘉联公司述称：一、依据合同法规定第三人作为居间人依法履行为原被告交易提供服务创造条件促成合同成立的义务，在本案中第三人已促成原被告合同的成立，已履行完义务；二、原告诉称的事实不真实，不完整。原、被告订立履行合同的过程是2020年6月9日双方签订了一份价格为25万元的二手房买卖合同，该合同订立后，原告以涉诉房屋土地性质是划拨土地为由要求被告降低房款，在合同约定的申请办理产权登记手续的日期是6月15日，双方在向不动产登记部门申请时，获知涉诉房屋土地使用权尚在被告父亲（已亡）名下，登记部门按规定需要进行异议公示，公示期为15天，为此，经过第三人与原、被告双方磋商在原价25万元的基础上降低3088元，原、被告双方即签订了原告在诉状中陈述的二手房买卖合同，该合同的日期是打印的，内容采用的是原合同的版本，在该合同签订后，不动产部门公示期间，原告又多次向第三人提出再次降低房款，要求总共降低3888元。被告未予同意。在不动产权公示期满后，第三人的业务员多次向原告通知催促原告履行合同，原告未予履行。综上，第三人认为，自己已经履行了法定的居间义务。原、被告的二手房买卖合同依法成立有效，原告不履行合同已经构成违约，应当承担继续履行，并支付违约金，还应当向第三人支付约定的佣金。如果原、被告自愿同意解除合同，第三人无异议，但要求原、被告向第三人支付佣金各3000元人民币。原告谭卫红与被告周新强、喻竹香、第三人嘉联公司均围绕各自的诉讼请求及答辩意见提交了相关证据，三方当事人对合同价款为25万元的二手房买卖合同、合同价款为246920元的二手房买卖合同、杂屋转让协议、被告周新强、喻竹香出具的2万元定金收据、不动产登记中心申请发证花名册、不动产权转移登记—缮证、不动产权证书转移登记公告、不动产权证，的真实性均无异议，本院依法予以确认。对三方当事人有争议的证据，本院认定如下：对被告周新强、喻竹香提交的第三人嘉联公司出具的1万元收据，被告周新强、喻竹香认为可证明被告方只收到原告1万元的定金，另一万元系第三人收取作为保证金。第三人嘉联公司对其关联性有异议，认为收据是第三人向被告收取保证金，与原告起诉的诉求无关。本院认为第三人的质证意见正确，对该收据依法不予认定。对第三人提交的证人王某的证言及王某与原告微信聊天截图6张，第三人认为可证明原告知道涉诉房屋土地是划拨土地，并与被告以此为由协商降低房价变更合同价款，划拨土地使用权登记至被告名下后第三人多次敦促原告履行合同，原告无正当理由不履行合同，第三人依法完成了居间义务，促成了原、被告合同的成立。合同未能履行与第三人无关。被告无异议，原告则认为该证据不符合证据的形式，对其三性均有异议。本院结合原告在庭审中的陈述，对前述证据的真实性依法予以认定。根据上述有效证据，结合原告的陈述，本院查明如下事实:2020年6月9日,原告谭卫红（买方）经第三人嘉联公司（居间方）介绍与被告周新强、喻竹香（卖方）协商,签订了《二手房买卖合同》，周新强、喻竹香同意将其所有的位于湘乡市的房屋（现该房屋不动产权登记地址为新湘路办事处东山路湘检集资房04栋2-601号）,以成交价25万元出售给谭卫红,其中合同第八条约定：买卖双方须在2020年6月15日之前,共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续、卖方不配合转移登记，买方有权要求卖方承担违约责任：有权解除合同并要求卖方支付该房地产已付款百分之二十的违约金。第十二条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，买方违约无权要求返还定金，卖方违约应当双倍返还定金。第十四条约定：因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取向仲裁委员会申请仲裁的方式解决。原告谭卫红于签订合同当日向被告周新强、喻竹香支付了20000元购房定金,被告周新强、喻竹香出具了收条给原告谭卫红。期间，原告谭卫红获知涉案房屋土地为划拨性质，遂与被告周新强、喻竹香、第三人嘉联公司沟通要求降低房屋转让价款，被告周新强、喻竹香、第三人嘉联公司同意降低价款。2020年6月15日,三方重新订立二手房买卖合同，将房屋转让价款变更为246920元，合同其余内容均与第一份合同内容一致。当日下午，原告谭卫红与被告周新强、喻竹香、第三人嘉联公司一同前往房产登记部门办理房屋所有权转移手续时,获知涉案房屋的国有土地使用权证尚登记在周新强之父周华光（已故）名下，未随房产转移同步办理国有土地使用权转移登记，须先行办理不动产权证书转移登记公告，公告期为15天。周新强、喻竹香遂先行办理不动产权证书转移登记公告，原告谭卫红要求降价500元，被告周新强、喻竹香同意。2020年7月9日，涉案房屋的不动产权证登记在周新强、喻竹香名下。此后，周新强、喻竹香即通过第三人嘉联公司多次通知谭卫红一同去办理涉案房屋的过户手续,谭卫红表示拒绝。原告谭卫红与被告周新强、喻竹香、第三人嘉联公司经多次协商未果,谭卫红遂诉至本院。本院认为，原告谭卫红与被告周新强、喻竹香经第三人嘉联公司（居间人）介绍签订的《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》,系各方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。本案争议的焦点有：一、本案是否属于法院受理范围：被告周新强、喻竹香辩称原、被告签订《二手房买卖合同》中第十四条明确约定“向仲裁委员会申请仲裁”的方式解决纠纷，故本案不属于法院受理范围。《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”本案原、被告签订的《二手房买卖合同》中对仲裁委员会的约定不明，仲裁协议条款无效，本案属于法院受理范围，对被告周新强、喻竹香的该答辩意见，本院依法不予采纳。二、关于《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》是否应当解除、被告是否应当双倍返还原告定金：原告谭卫红在2020年6月15日得知涉案房屋须进行不动产权证书转移登记公告时,谭卫红未表示要求解除合同，亦并未要求周新强、喻竹香应在2020年6月15日前办理好转移登记手续，而仅与被告周新强、喻竹香协商达成降价500元的口头协议。在周新强、喻竹香办理好涉案房屋不动产权证书转移登记公告手续后,谭卫红向第三人嘉联公司表示要求解除合同，明确拒绝履行合同。原、被告签订的《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》的合同目的已无法实现，原告谭卫红要求解除原、被告之间的《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案原、被告在合同中已明确约定，买方违约无权要求返还定金，因本案系原告谭卫红单方要求解除合同，系原告违约，被告没有违约行为，原告要求被告双倍返还定金，本院依法不予支持。第三人嘉联公司述称要求原、被告给付佣金，因其与本案不属同一法律关系，对第三人嘉联公司的该项述称，本院依法不予采纳，第三人嘉联公司可另诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十四条第（二）项、第一百一十五条，《中华人民共和国仲裁法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告谭卫红与被告周新强、喻竹香签订的《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》；二、驳回原告谭卫红的其他诉讼请求。案件受理费880元，减半收取440元，由原告谭卫红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  刘智毓二〇二〇年八月十日代理书记员  刘 健附判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。