江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2292号上诉人（原审被告）：陈敏，女，1978年8月24日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：唐春林，江苏东界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴玉霞，女，1969年3月18日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：刘必成，射阳县春晨法律服务所法律工作者。原审被告：王大克，男，1978年2月23日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县经济开发区。上诉人陈敏因与被上诉人戴玉霞、原审被告王大克房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法裁定发回重审或者直接改判驳回戴玉霞的诉讼请求；2.上诉费用由戴玉霞承担。事实与理由：1.陈敏受戴玉霞及唐建行的委托，以中介身份与戴玉霞签订案涉合同，而非一审判决所认定的系陈敏本人的行为。戴玉霞知晓案涉房屋为工程抵债特惠房，其在与中介及唐健行多次商谈后依然选择购买该房屋，一审判决认定戴玉霞全然不知案涉房屋系工程抵债房存在错误。案涉房屋明显低于市场价且该小区房价仍处于下滑阶段，根本不存在增值的事实。陈敏在合同签订后既不存在违约行为也没有过错，一审判决认定陈敏未尽到审查义务并判令陈敏承担损失费用5000元及违约金5万元是错误的。2.戴玉霞与唐建行在陈敏全然不知的情况下于2018年11月30日到射阳县公安局城南派出所对该笔债务重新作出了还款约定，故一审判决要求陈敏对重新作出的债务承担还款责任显然不公平。3.戴玉霞在一审中曾申请追加唐建行为被告，且戴玉霞应当提交相关的通话记录，不能以其不同意为由而不予提交，故一审审理程序违法。戴玉霞辩称，一、1.陈敏诉称其以中介身份签订合同不能成立，戴玉霞到达海韵嘉园小区售楼处与陈敏签订房屋买卖合同时，陈敏的办公地点标注着海韵嘉园售楼部，且陈敏还向戴玉霞出示了海韵嘉园置业顾问的名片，故戴玉霞有理由相信陈敏就是海韵嘉园售楼部的工作人员。陈敏在上诉状中称受戴玉霞委托与戴玉霞签订合同不符合正常逻辑。陈敏在与戴玉霞签订房屋买卖合同时，陈敏是否受唐建行委托，戴玉霞根本不知情。2.戴玉霞在订立案涉买卖合同之前根本不知道案涉房屋为工抵房，更不知道唐建行在案涉房屋买卖中究竟是什么角色。3.案涉房屋价格是否明显低于市场价不是戴玉霞的问题，双方愿买愿卖，不违反市场交易规则。海韵嘉园后期的房屋办理不到房产证是众所周知的事情，办不到房产证的房屋如果略低于市场价格出售也很正常。戴玉霞认为陈敏既然订立了房屋买卖合同，那么该合同就应当受到法律约束。在合同履行过程中，陈敏不履行约定的义务，当然要承担相关的法律责任。5000元费用和5万元违约金是陈敏自愿承诺且认可的，该承诺并不违反法律规定，应当受到法律约束。唐建行于2018年10月30日向戴玉霞出具的还款承诺是发生在戴玉霞发现陈敏“一房二卖”并向公安机关报警之后，并不影响戴玉霞向陈敏主张权利。4.如果陈敏是以中介代理人的身份签订合同，那么陈敏收取的应当是中介费用，而非全部房款。二、一审审理程序合法，没有违法之处。戴玉霞选择陈敏为主债务人是根据一审法院的释明而决定的，完全符合我国合同法第四百零三条第二款的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院维持原判。王大克述称，认同陈敏的上诉请求和理由。戴玉霞向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除戴玉霞与陈敏订立的房屋买卖合同；2.判令陈敏返还房款320000元，承担合同约定的违约金50000元、损失费用5000元，合计375000元；3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判令陈敏赔偿戴玉霞因重新购置房屋一倍的差价款酌定140000元；4.判令陈敏承担以320000元为基数，自起诉之日即2019年4月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算以及自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；5.判令王大克对陈敏上述还款义务承担连带清偿责任；6.由陈敏和王大克承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2018年3月29日，戴玉霞的女儿李艳（由其父亲李某代签）与陈敏签订房屋订购合同，通过银行汇款向陈敏支付20000元定金。同年8月6日，陈敏（甲方、出售方）与戴玉霞（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容：一、甲方自愿将其坐落于射阳县朝阳街与幸福大道交汇处的海韵嘉园小区29#-303室，建筑面积139.49平方米，30#-53号储藏室建筑面积11.06平方米及其附属设施、设备出售给乙方；乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币502164元，乙方于本合同签订之日起，首付定金320000元，剩余182164元购房款待合同更名后即时一次性支付给甲方，同时办证凭证等全部交给乙方；甲方确保在合同签订之后三个月内完成更名手续。三、甲方保证上述房地产权属清晰，有网签的《商品房买卖合同》，有售房、储藏室收据、办证凭证等，无争议；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。四、该房屋在办理过户手续完成后及合同等全部交给乙方，由乙方自行办理房产证，自此该房屋一切与甲方无关（甲方协助）。五、违约责任：1.甲方如未按期如实提供合同等有效证件，因此导致过户不成，在得到确认的情况下，甲方必须退回乙方已付的购房款，并承担总房款10%的违约金。……八、购房款发票由乙方自行办理（甲方协助）。担保人：王大克。同日，陈敏向戴玉霞出具收条一份，载明：今收到海韵嘉园29#-303室及储藏室30#-53号定金叁拾贰万元（￥320000.00）。2018年10月11日，陈敏、唐建行出具承诺书一份，载明：承诺于2018年11月26日前将房款叁拾贰万元（￥320000.00）、违约金伍万元（￥50000.00）、损失费用伍仟元（￥5000.00），合计：叁拾柒万元伍仟元（￥375000.00），退给戴玉霞。同年11月30日，唐建行出具承诺书一份，载明：由于资金紧张，经戴玉霞认可于2018年12月26日前支付房款叁拾万元（￥300000.00另贰万元在陈敏处）、违约金伍万元（￥50000.00）、损失费用伍仟元（￥5000.00）、2018年11月26日至2018年12月26日补贴利息5000元，合计：叁拾陆万元（￥360000.00），退给戴玉霞。2019年2月3日，唐建行向戴玉霞丈夫李某发送微信，内容：36万从打条日期起算按二分计算利息。同日，唐建行通过网上银行转账10000元给戴玉霞。2019年2月19日，唐建行通过网上银行转账5000元给戴玉霞。戴玉霞因向陈敏、唐建行、王大克索款未果，诉讼来院。一审另查明，李某发现涉案29号楼303室房屋被他人购买，于2018年10月11日向射阳县公安局城南派出所报警。戴玉霞陈述其于当日知晓该房屋是唐建行的，陈敏受唐建行委托出售房屋。案件一审过程中，经一审法院审判人员释明，戴玉霞选择陈敏作为相对人主张其权利。一审法院认为，1.戴玉霞与陈敏签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。戴玉霞按合同约定向陈敏交付房款320000元，陈敏未按约履行，致使与戴玉霞签订的合同已履行不能，故戴玉霞主张解除其与陈敏签订的房屋买卖合同具有事实和法律依据，一审法院予以支持。2.陈敏未按约履行构成违约，戴玉霞在本案选择陈敏作为相对人主张其权利，因履行房屋买卖合同产生的法律责任应由陈敏承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。戴玉霞与陈敏之间的房屋买卖合同解除后，根据陈敏作出的承诺应偿还戴玉霞房款320000元、违约金50000元、损失费用5000元，扣减唐建行偿还的款项15000元，陈敏还应偿还戴玉霞360000元。关于合同约定的违约金问题，违约金系以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案不属于法律规定的违约金过分高于实际损失而需要调整的情形。3.王大克自愿提供保证担保，双方未约定保证方式，应对陈敏的还款义务承担连带责任。4.戴玉霞主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，要求陈敏赔偿其因重新购置房屋一倍的差价款140000元无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，戴玉霞要求解除其与陈敏订立的房屋买卖合同；陈敏偿还其360000元，承担以320000元为基数，自2019年4月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算以及自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；王大克对陈敏的还款义务承担连带责任的诉讼请求部分具有事实与法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第四百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、解除戴玉霞与陈敏于2018年8月6日签订的房屋买卖合同；二、陈敏于判决生效之日起十日内偿还戴玉霞人民币360000元，并承担以320000元为基数，自2019年4月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算以及自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、王大克对陈敏的上述还款义务承担连带责任；四、王大克承担保证责任后有权向陈敏追偿；五、驳回戴玉霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10025元，保全费2520元，合计12545元，由戴玉霞承担3100元，陈敏、王大克承担9445元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈敏提交了（2018）苏0924民初6574号生效民事判决书以及唐建行于2020年1月18日向陈敏出具的承诺书各一份，证明陈敏替唐建行销售多套房屋中的另一套房屋也引发诉讼，唐建行对该房款进行了承诺，故唐建行可能存在多套房屋涉嫌“一房二卖”的情形，本案应当移交公安机关先行处理。经质证，戴玉霞对该民事判决书的“三性”无异议，但对承诺书的“三性”有异议，其认为即使该承诺书是真实的，也与戴玉霞无关。王大克则对上述两份证据的“三性”均无异议。经审核，本院对于（2018）苏0924民初6574号民事判决书的真实性和合法性均予以确认；对于承诺书的真实性予以确认，但该承诺书系唐建行向陈敏所出具，对戴玉霞并无约束力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实可知，陈敏受案外人唐建行的委托出售案涉房屋，并与戴玉霞签订了买卖合同。但后因案涉房屋被他人购买而导致案涉房屋买卖合同无法履行，故戴玉霞作为买受人，其可以要求解除房屋买卖合同并追究相关当事人的违约责任以及主张损失赔偿。本案的争议焦点为给付责任承担的主体如何认定的问题。陈敏主张戴玉霞在签订合同时就已知晓案涉房屋系工抵房且陈敏系受委托卖房的情况，但戴玉霞不予认可，戴玉霞认为其在案涉房屋被出售给他人而报警后在派出所才知晓陈敏是受唐建行委托出售房屋的。对此，首先，陈敏主张其在戴玉霞签订房屋买卖合同之前就告知了卖房人系唐建行、其与唐建行之间系委托关系，但戴玉霞对此不予认可，陈敏也未能举证证明其陈述，故陈敏辩称其在签订合同时就告知委托人系唐建行缺乏依据，本院不予采信。其次，陈敏与戴玉霞之间签订了房屋买卖合同，且陈敏与唐建行在双方发生矛盾后共同出具了还款并承担违约责任的承诺书，据此戴玉霞有权向陈敏和唐建行主张合同权利。虽然唐建行在时隔一个月之后又书写了承诺内容，但是该个人承诺内容并不能代表戴玉霞就放弃了对陈敏追要购房款及追究违约责任、损失赔偿的权利，且戴玉霞亦未明示放弃对陈敏的权利主张，所以戴玉霞仍可将陈敏和唐建行作为相对人主张相应权利。结合一审审理情况，戴玉霞选择陈敏作为被告主张权利既符合法律规定，亦未侵害国家、集体或他人合法权益，故一审判决并无不当，本院予以维持。关于一审审理程序是否违法的问题。本案中，陈敏主张一审法院未予追加唐建行为第三人且未要求戴玉霞提交通话记录等证据系审理程序违法。本院认为，戴玉霞起初将唐建行作为被告提起诉讼，后在一审法院的释明及要求下才撤回对唐建行的起诉，该诉讼行为并没有违反法律规定。即使一审法院未要求戴玉霞提交通话记录，也不能认定其审理程序违法，故本院对于陈敏主张一审审理程序违法的上诉理由不予支持。综上所述，陈敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8950元，由上诉人陈敏负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年八月七日书记员  唐 舒