黑龙江省嫩江市人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑1121执异12号案外人何锁金，男，1974年1月10日出生，汉族，无职业，现住嫩江市。申请执行人李晶晶，女，1992年1月29日出生，汉族，住黑龙江省嫩江市。被执行人吕保玲，男，1984年12月13日出生，汉族，现住嫩江市。在本院执行李晶晶与吕保玲借款纠纷执行一案中，案外人何锁金于2020年8月5日对本院执行中查封吕保玲位于嫩江市嫩江镇铁西社区宝宏家园030402室，提出书面异议。本院受理后，依法送达《案外人异议申请书》及相关材料，申请执行人李晶晶和被执行人吕保玲向本院提交答辩意见。本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人何锁金称，请求贵院撤销（2020）黑1121执619号之二执行裁定书，解除对嫩江市宝宏家园5号楼3单元402室的查封。事实和理由：2018年2月5日异议人何锁金与吕保玲签订房屋买卖合同，吕保玲将其所有的位于嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室64.63平方米住宅房屋出卖给异议人何锁金，房屋总价款180000.00元，何锁金以现金形式交付的购房款129300.00元，预留10000.00元作为押金，在该房屋办理过户后将押金支付给吕保玲，剩余40700.00元购房款由何锁金负责偿还其购买的嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室64.63平方米住宅房屋时剩余的房屋贷款（贷款期至2021年3月，至今还有8期未偿还，共计约10400.00元）。在签订房屋买卖合同后异议人何锁金便取得该房屋并入住该房屋。因购买该房屋时嫩江县宝宏家园无法办理房屋产权证书，所以在购房后至今未办理房屋过户手续。但在2020年7月24日异议人得知该房屋因吕保玲与李晶晶因债务纠纷，其在吕保玲处购买的嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室64.63平方米住宅房屋被嫩江县人民法院查封。现异议人何锁金为嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室64.63平方米住宅房屋的所有权人，该房屋不能作为吕保玲的财产被执行。综上，请求中止对嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室的执行，解除对嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室住宅房屋的查封。案外人为了证明自己的主张，提交了如下证据：1、2018年2月5日，案外人与吕宝玲签订的《房屋买卖合同书》复印件一份。2、提供中国银行股份有限公司嫩江支行现金取款、存款回执复印件7张及存折复印件4张3、2018年2月5日中国建设银行现金取款回单复印件一份，金额为40000.00元。4、提供2020年4月6日名为吕宝玲（何锁金）《改造费收据》复印件一份。5、提供吕宝玲2020年-2021年《供热费收据复印件》和《停止用热协议书》复印件各一份6、提供何锁金2020年3月29日物业费、卫生费收款收据复印件一份。申请执行人李晶晶称，不同意案外人的执行异议请求及原案被执行人吕保玲的答辩意见。案外人的执行异议请求及原案被执行人的答辩意见缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一、案外人提供的证据不足以证明涉案房屋在嫩江市人民法院查封之前就已签订了合法有效的书面买卖合同。案外人何锁金与原案被执行人吕保玲签订的《房屋买卖合同书》系虚假合同，该合同系原案被执行人吕保玲为了转移财产、逃避执行，与案外人恶意串通倒签涉案房屋的买卖时间伪造的合同，二人伪造该合同的行为本身已涉嫌拒执罪（案外人应认定为共犯），该合同不但无效，而且违法。首先，涉案房屋的所有权人系嫩江亿宝房地产开发有限公司，不动产权证书号为：黑（2019）嫩江县不动产权第0003104号，产权登记时间为2019年3月21日。原案被执行人吕保玲2011年1月21日购买了涉案房屋并在嫩江市不动产登记中心办理了该房的预告登记。因吕保玲在中国银行股份有限公司嫩江支行办理了购房贷款，2011年1月26日中国银行股份有限公司嫩江支行又将涉案房屋抵押预告登记在其名下，不动产登记证明号为YT20110088。另外，吕保玲与王立萍的结婚登记时间为2011年1月，并且二人一起偿还房贷至2018年2月，该房应系吕保玲与王立萍的夫妻共同财产，吕保玲个人对该房没有完全处分权，即使卖房，也应征得王立萍的同意。故案外人与吕保玲签订的《房屋买卖合同》没有王立萍的签字确认应为无效合同，案外人作为买房人不要求房屋共有人在合同上签字确认更不符合常理。综前所述，现涉案房屋的权利人应为中国银行股份有限公司嫩江支行。吕保玲在没有还清贷款解除抵押权登记之前是没有权利处置涉案房屋的，否则就侵犯了中国银行股份有限公司嫩江支行的抵押权益。再则，吕保玲未经房屋共有人王立萍在房屋买卖合同上签字确认私自出卖共有房屋的行为应认定为案外人与吕保玲签订的房屋买卖合同无效。故案外人何锁金与原案被执行人吕保玲签订的《房屋买卖合同书》应为无效合同。其次，案外人何锁金在明知涉案房屋的抵押权人系中国银行股份有限公司嫩江支行，该房的办理产权过户登记存在风险，案外人却不一次性偿还贷款后先办理吕保玲的产权证，然后立即办理该房的产权过户手续。案外人何锁金却冒着该房被法院查封的风险与吕保玲签订《房屋买卖合同书》，并约定预交首付款、代偿房贷行为不符合常理。另外，从案外人何锁金在《执行异议申请书》“事实和理由”中的表述“何锁金以现金的形式支付的购房款129300.00元”。正常情况下房屋买卖因支付金额较大，通常都选择银行转帐交易，但何锁金却选择现金支付，这也不符合常理。从何锁金提供给法院的证据“2018年2月5日何锁金帐号为6217001120000441609建设银行账户当日的交易记录”看，当日的支取金额为40000.00元，但交首付款的金额是129300.00元，其中89300.00元不能说明其来源，就无法认定2018年2月5日何锁金向吕保玲交纳了129300.00元购房款。综前所述，故可以认定案外人何锁金与原案被执行人吕保玲签订的《房屋买卖合同书》系虚假的，系原案被执行人吕保玲为了转移财产、逃避执行，与案外人恶意串通倒签涉案房屋的买卖时间伪造的合同，该合同不但无效，而且违法。二、案外人提供的证据不足以证明涉案房屋在嫩江市人民法院查封之前就已合法占有该房屋。案外人向法院提供的吕保玲交纳房贷的凭条、取暖费收据、停止用热协议书、外挂改造费收据均登记的系吕保玲的名字，上述证据均不能证明案外人在涉案房屋被嫩江市人民法院查封之前就已合法占有该房屋。案外人提交的交纳物业费收据的业主姓名为案外人何锁金更为异常，因为按照《黑龙江省物业管理条例》第六条明确规定，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主，现涉案房屋预告登记权利人仍是吕保玲，吕保玲即为涉案房屋的业主，物业费收据上交款人也应是吕保玲，物业公司出具非业主姓名的物业费收据是违规的。故该物业费收据不能证明案外人在嫩江市人民法院查封之前就已合法占有该房屋，只能证明案外人替吕保玲交纳了物业费，要求物业公司将交款人的姓名写成案外人的姓名。三、案外人提供的证据不能以证明涉案房屋已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人在《执行异议申请书》“事实和理由”中的表述“房屋总价款180000.00元，何锁金以现金的形式交付购房款129300.00元，预留10000.00元作为押金，剩余40700.00元由何锁金负责偿还……”。该表述首先证明案外人没有付清涉案房屋的全部价款，且证明案外人没有将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人2020年7月24日在得知涉案房屋被嫩江市人民法院依法查封后需将剩余价款（含押金）按照人民法院的要求交付执行（剩余房贷按法律规定则应由吕保玲偿还），但案外人没有履行该法定义务。四、案外人提供的证据不能证明涉案房屋未办理过户登记系非买受人（案外人）自身原因。涉案房屋现在的所有权人系嫩江亿宝房地产开发有限公司，不动产权证书号为：黑（2019）嫩江县不动产权第0003104号，产权登记时间为2019年3月21日。原案被执行人吕保玲在嫩江市不动产登记中心办理涉案房屋的预告登记的时间2011年1月21日。以上事实说明吕保玲2011年1月21日办理了涉案房屋的预告登记后，开发商嫩江亿宝房地产开发有限公司于2019年3月21日办理了涉案房屋的不动产权证书。故可以认定自2019年3月21日后涉案房屋就可以办理产权过户登记，如果案外人与吕保玲房屋买卖关系属实，案外人完全可以通过一次性偿还房贷后将该房先办理吕保玲的产权证后再办理涉案房屋的产权过户登记。如果吕保玲不配合案外人办理产权过户登记，案外人可以通过诉讼主张权利。依据以上事实可以认定涉案房屋未办理产权过户登记手续系买受人即案外人的自身原因。综上，案外人提出的执行异议申请均不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定的四种情形，故案外人不能排除答辩人原案的依法执行，案外人请求撤消（2020）黑1121执619号之二执行裁定书无事实和法律依据，依法不能成立。案外人与吕保玲的房屋买卖关系若真实存在，案外人的损失可以另案向吕保玲主张权利。请法院查明事实后依法驳回案外人的执行异议请求。申请执行人为了证明自己的主张，提交了如下证据：1、嫩江市不动产登记中心《预告登记信息》。2、嫩江市不动产登记中心《房地产权登记信息》。3、嫩江市不动产登记中心《查解封登记信息》。被执行人何锁金称：1、同意中止对嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室住宅房屋的执行；并同意解除对嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室住宅房屋的查封。2、虽黑龙江省嫩江县人民法院（2020）黑1121民初187号原告李晶晶诉被告吕保玲民间借贷纠纷一案的民事判决书已发生法律效力，但答辩人吕保玲在该案审理过程中从未收到过举证、应诉通知书及开庭传票，且黑龙江省嫩江县人民法院未将（2020）黑1121民初187号民事判决书送达给答辩人吕保玲。在李晶晶申请执行后，执行法官联系答辩人后，答辩人吕保玲才知道该案已经判决并进入执行程序。另外，李晶晶与吕保玲合伙承包鱼塘，根本不存在借贷关系，答辩人正在准备对（2020）黑1121民初187号原告李晶晶诉被告吕保玲民间借贷纠纷一案申请再审，以维护答辩人的合法权益。3、答辩人在2018年2月5日与异议人何锁金签订房屋买卖合同纠纷，答辩人吕保玲将其所有的位于嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室64.63平方米住宅房屋出卖给异议人何锁金，房屋总价款180000.00元，何锁金以现金形式交付的购房款129300.00元，预留10000.00元作为押金，在该房屋办理过户后将押金支付给吕保玲，剩余40700.00元购房款由何锁金负责偿还其购买的嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室64.63平方米住宅房屋时剩余的房屋贷款，贷款期至2021年3月，至今还有8期未偿还，共计约10400.00元（具体数额以贷款合同为准）。在签订房屋买卖合同后异议人何锁金便取得该房屋并入住该房。因购买该房屋时嫩江县宝宏家园无法办理房屋产权证书，所以在购房后至今未办理房屋过户手续，此事李晶晶完全知晓。综上，争议房屋于2018年2月5日答辩人已出卖给异议人，并将房屋交付给异议人，异议人一直居住至今；且异议人交付了房屋部分价款，剩余价款双方约定由异议人负责偿还争议房屋的贷款；未办理房屋过户手续是因该房屋在买卖时无法办理过户手续。李晶晶在完全知晓该房屋买卖过程的前提下，仍对该房屋进行查封，损害了异议人的合法权益。答辩人同意中止对嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室住宅房屋的执行；并同意解除对嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室住宅房屋的查封。请求人民法院查明案件事实，依法作出裁判。本院查明，吕保玲因借款未还，李晶晶于2020年1月8日向法院提起诉讼，嫩江县人民法院于2020年4月22日作出（2020）黑1121民初187号民事判决书。判决由吕保玲向李晶晶还款付息，逾期李晶晶于2020年5月26日向嫩江县人民法院申请强制执行。在执行过程中，于2020年7月20日嫩江县人民法院作出（2020）黑1121执619号之二执行裁定书，查封了吕保玲位于嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室。案外人何锁金于2020年8月5日向本院提出案外人异议，主张争议的嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室是其购买，并提供了与吕保玲签订的《房屋买卖合同书》、《提供中国银行股份有限公司嫩江支行现金取款、存款回执复印件7张及存折复印件4张》、《改造费收据》、《供热费收据复印件》、《停止用热协议书》、《物业费、卫生费收款收据》，请求撤销（2020）黑1121执619号之二执行裁定书，解除对位于嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室的查封。申请执行人李晶晶主张：一是案外人提供的证据不足以证明涉案房屋在嫩江市人民法院查封之前就已签订了合法有效的书面买卖合同；二是案外人提供的证据不足以证明涉案房屋在嫩江市人民法院查封之前就已合法占有该房屋；三是案外人提供的证据不能以证明涉案房屋已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是案外人提供的证据不能证明涉案房屋未办理过户登记系非买受人（案外人）自身原因。并提供了嫩江市不动产登记中心《预告登记信息》、《房地产权登记信息》、《查解封登记信息》，请求依法驳回。被执行人吕保玲主张自己与案外人签订了《房屋买卖合同书》，案外人取得了房屋所有权，应当解除对嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室住宅房屋的查封，中止对该房屋的执行。经查吕保玲与嫩江亿宝房地产开发有限公司签订购楼合同后，于2011年1月21日办理了《预售商品房买卖预告登记》，权利人为吕保玲。2011年1月26日，吕保玲与中国银行股份有限公司嫩江支行办理《预售商品房抵押权预告登记》，进行按揭贷款。经查嫩江县宝宏家园5号楼于2019年3月21日开始办理不动产权登记证书。本院认为，房屋属于不动产，不动产权属的设立，应以依法登记才能发生法律效力。本案争议的嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室，在嫩江县人民法院查封时，预告登记仍登记在被执行人吕保玲名下，并没有登记在案外人何锁金名下，人民法院依法查封合法。在执行过程中，案外人何锁金提出执行异议，主张争议的嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室是其购买，并提供了与吕保玲签订的《房屋买卖合同书》、《提供中国银行股份有限公司嫩江支行现金取款、存款回执及存折复印件》、《供热费收据复印件》、《改造费收据》、《停止用热协议书》、《物业费、卫生费收款收据》。从时间上看，案外人签订的《房屋买卖合同书》，时间为2018年2月5日，法院查封时间为2020年7月20日，在人民法院查封之前，案外人已签订合法有效的书面购房合同。从《房屋买卖合同书》第二条内容和《提供中国银行股份有限公司嫩江支行现金取款、存款回执及存折复印件》上看，案外人已按合同约定支付了相应价款。从《供热费收据》、《停止用热协议书》及《物业费、卫生费收款收据》上看，仍登记在吕保玲名下，不能证明在法院查封之前，已实际合法占有并管理了争议房屋。特别是争议的嫩江县宝宏家园5号楼于2019年3月21日就已经开始办理不动产权登记证书，案外人何锁金在长达一年零四个月内，能办而不办，属于因自身原因未办理过户登记，案外人何锁金主张自己对争议的嫩江县宝宏家园5号楼3单元402室享有所有权，所提供的证据不享有足以排除强制执行的权益，不能对抗执行查封的效力，案外人的异议不成立。申请执行人李晶晶第四项主张本院予以支持。被执行人的主张因于法无据，本院不予支持。被执行人的其它主张本院不予维护。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：异议不成立，驳回案外人何锁金的异议请求。案外人、当事人如对本裁定不服，可以在本裁定送达之日起十五日内向嫩江市人民法院提起诉讼。审判长  陈金龙审判员  姚树全审判员  霍立臣二〇二〇年八月十八日书记员  孙 聪