湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13117号上诉人（原审原告）:匡建桥，男，1986年8月1日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：戴志良，湖北扶轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂利安，湖北扶轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯帅，男，1993年4月27日出生，汉族，住武汉市硚口区。原审第三人：武汉信城美居房地产经纪有限公司，住所地武汉市硚口区汉西新村保利香槟国际3栋1层S5室-2。法定代表人：刘威，该公司经理。上诉人匡建桥因与被上诉人侯帅、原审第三人武汉信城美居房地产经纪有限公司（以下简称信城美居房产经纪）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初5217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。匡建桥上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判侯帅向匡建桥支付解除合同违约金278000元。2.本案的二审诉讼费用由侯帅承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。一、一审认定事实自相矛盾，未能查清事实。1.匡建桥在申请贷款未获得审批通过（未通过原因系侯帅故意阻挠）后，愿意全款购房；侯帅认为匡建桥未能全款支付。一审法院在此未能查明明确到底是匡建桥未付款，还是侯帅不卖房（不收款），匡建桥愿意付全款但最后未付款的原因是什么。一审事实认定模棱两可，自相矛盾。2.贷款未获审批通过并非合同无法履行的原因。侯帅在一审中的辩称理由无法成立。匡建桥作为买方，可以按合同约定办理银行贷款，也可以付全款。在贷款未获得审批后匡建桥立即表达了可以支付全额购房款履行合同。显然本案房屋买卖合同可以继续履行，只是侯帅与其家人协商后，未同意继续履行合同。二、一审适用法律错误，应予改判。1.一审认为匡建桥至今也未能付清房屋全款，匡建桥在合同未能履行的过程中也有一定过错。侯帅已经明确表示不履行合同，匡建桥无法向侯帅付款，匡建桥此时无付款义务，一审据此认为匡建桥有一定过错无事实根据。2.匡建桥指定由其弟弟匡志桥来实际购房，匡志桥已通过贷款资格预审，已向中国工商银行汉阳支行递交了贷款申请资料（提交的个人资料及填写表格均留存在银行），侯帅得知涉案房屋可能即将被征收，立即向贷款银行提出该房屋不能办理贷款，也不会配合办理贷款手续，工商银行汉阳支行随即停止该贷款审批，并非贷款申请人匡志桥贷款未获得审批通过。显然购房人是明确的，贷款未获得审批通过但匡建桥可以全款支付购房款，匡建桥并无任何过错，而全额支付房款更快速便捷、更利于交易进行，侯帅无权拒绝配合办理过户。3.侯帅不遵守契约，恶意破坏交易进行，阻挠贷款审批，企图以匡建桥贷款不能通过审批、匡建桥无力付款为由来达到其解除合同的目的，属于严重违约，应根据双方合同附加条款第5条承担违约责任。4.一审判决侯帅承担30000元违约金，属不依法裁判，无视合同当事人的约定，滥用自由裁量权。本案《存量房居间（买卖）合同》系完整、有效的合同，根据合同法第八条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。一审判决侯帅承担30000元违约金不足以惩戒其严重违约行为，不利于维护守约方的合法权益，有损公平正义。根据合同法第一百一十四条，双方合同关于一方无正当理由拒不履行合同的违约处理的约定完全符合合同法规定，在当事人有约定、约定符合法律规定的情况下，一审判决属滥用裁量权，应依法改判。侯帅辩称，1.匡建桥从开始履行合同时即存在违约行为，最终致使合同无法继续履行。匡建桥签署合同时口头约定购房人为自己妹妹，双方与中介均在签订合同现场和一审庭审中确认，但匡建桥是用自己弟弟的名义办理贷款，与合同附加条款约定的购房人不符，并且最后贷款审批也没有通过。2.匡建桥称其未成功办理贷款手续是因侯帅恶意阻挠，但其并未提供有效证据并且也不符合侯帅此次交易的主观目的。第一，匡建桥没有任何证据可以证明是侯帅与银行工作人员恶意串通阻挠匡建桥在银行正常办理贷款审批流程，并且侯帅也没有能力干涉银行内部审批手续。因此要么是匡建桥自己撤回贷款申请要么是因自身原因无法继续办理贷款申请所致。第二，侯帅出售房屋是为了尽快拿到房款购置婚房急用，双方签订该房屋买卖合同目的明确，侯帅并非恶意违约破坏双方交易。3.匡建桥称其无法办理贷款，承诺可以一次性全款支付房屋价款，但是未实际履行承诺。从2019年6月18日侯帅收到匡建桥无法通过贷款审批消息至2019年9月11日一审开庭当天中间将近3个月时间，匡建桥没有积极寻找其他银行办理贷款手续，而是以拖延时间的形式导致侯帅被迫违约。匡建桥仅仅是口头表达可以通过全款支付的方式购房的内心意愿，并没有实际行动，在一审开庭当天被质问时，匡建桥也未能明确表明付款时间和付款方式，在一审开庭时还表示要一个月时间付清全款，表明其在当时并无全款可支付。因此匡建桥称其能够全款支付购房款的说辞不具有信服力。4.一审判决要求侯帅向匡建桥支付30000元违约金，是一审法官结合双方过错程度以及合同履行情况所做的自由裁量，符合立法精神。匡建桥懈怠履行积极寻求资金支付购房款的首要义务，导致侯帅丧失合理信赖拒绝继续履行合同后，反而要求侯帅承担带有惩罚性的赔偿责任，有违公平。并且匡建桥并未提供有效证据证明其此次交易的实际损失。因此匡建桥要求侯帅承担278000元违约金，于法无据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。信城美居房产经纪述称，信城美居房产经纪对一审判决没有意见，只是中介费看最后谁来承担。匡建桥向一审法院起诉请求：1．判令解除匡建桥、侯帅及信城美居房产经纪签订的《存量房居间（买卖）合同》；2．判令侯帅向匡建桥返还购房定金30000元；3．判令侯帅向匡建桥支付解除合同违约金278000元；4．本案的诉讼费由侯帅承担。一审法院认定事实：2019年5月24日匡建桥与侯帅签订《武汉市存量房（买卖）合同》，协议约定侯帅将位于武汉市硚口区解放大道201号123栋2单元5层2室的房屋（建筑面积74.01平方米）房屋出售给匡建桥；房屋总价款139万元整，乙方（即匡建桥）于房产过户当天支付首付款51万元，余款88万元经银行贷款向甲方支付。甲方、乙方应在贷款银行签订贷款合同后，五个工作日内补齐贷款所需资料，经银行审核通过后，再办理过户手续。合同附件约定，乙方于2019年5月24日向甲方支付购房定金3万元，其中1万元暂存于丙方（即信城美居房产经纪）。同时附加条款约定，乙方指定第三人来购房，甲方不予干预，甲方要求乙方指定第三人在十个工作日内签定贷款；……如遇不可抗的原因，甲乙双方互不担责，合同和平解除，若因个人原因违反合同或遇到征收导致不能交易，甲方承担违约责任；乙方若违约，甲、乙协商，若任何一方违约，违约方赔偿守约方百分之二十的房价作为赔偿款。匡建桥在签订购房合同之前，未进入房屋实际看房，其特别注明要求由匡建桥指定第三人来购房。合同签订当日，匡建桥向侯帅支付了购房定金3万元。此后匡建桥到银行办理贷款审批手续，但未获得贷款审批许可。2019年6月29日，匡建桥致电给侯帅，告知其愿意直接全款购房，侯帅因需与家人商量，约好见面沟通。现匡建桥认为侯帅不愿意出售房屋，违反合同约定，致使合同无法履行，要求解除合同，返还购房款，支付违约金。侯帅认为匡建桥未能贷款成功，也未能全款支付，合同无法履行，同意解除合同，返还购房定金。一审法院认为，匡建桥与侯帅签订的《存量房居间（买卖）合同》中系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该协议合法有效，应受法律保护，但该合同在附加条款中明确约定由匡建桥指定第三人来购房，而在实际履行过程中又是匡建桥去办理贷款，贷款未获审批通过。侯帅基于实际购房人不明确及贷款未获得审批通过，从而拒绝配合匡建桥办理过户。在匡建桥表示可以全款支付购房款时，侯帅与其家人协商后仍未同意继续履行合同，并要求解除合同。侯帅未按合同约定履行相应义务，导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任，故对匡建桥要求解除合同，返还购房款及承担违约责任的请求，予以支持。结合本案合同未能继续履行的原因除了侯帅不配合过户外，匡建桥在合同中约定的实际购房人与贷款人并非匡建桥，造成在合同履行过程中容易产生矛盾，且贷款也未获得审批通过，匡建桥至今也未能付清房屋全款，匡建桥在合同未能履行的过程中也有一定过错，故一审法院酌情认定，侯帅向匡建桥承担30000元的违约金较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除匡建桥与侯帅签订的武汉市硚口区解放大道201号123栋2单元5层2室房屋的《存量房居间（买卖）合同》。二、侯帅于本判决生效后三日内向匡建桥返还购房款30000元；三、侯帅于本判决生效后三日内向匡建桥支付违约金30000元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3210元、保全费2070元，均由侯帅负担（该款项匡建桥已预付，侯帅在本判决生效之日起三日内支付给匡建桥）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：匡建桥向本院提交2019年6月5日武汉市硚口区人民政府的硚口区宗关枢纽西片A旧城改建范围基础设施落后认定结果征求意见公告和硚口区宗关枢纽西片A旧城改建范围图，这些证据都是到案涉房屋附近墙面拍摄的公告，拟证明侯帅得知案涉房屋被列入被征收范围后恶意违约。侯帅质证认为该组证据是真实的，在前几年都出现过类似公告，但小区都没有拆迁，这不是案涉小区就会被拆迁的依据。信城美居房产经纪质证认为该证据是真实的，但没有拆迁正式文件出现，是否拆迁都是传言。本院对该组证据的真实性予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，匡建桥与侯帅签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。匡建桥到银行办理贷款审批手续未获批后，表示可以全款支付购房款，此时案涉合同可以继续履行。侯帅与其家人协商后不同意继续履行合同，并要求解除合同，应承担相应的违约责任。一审法院酌情认定侯帅向匡建桥承担30000元的违约金，与侯帅的违约行为、过错程度及可能造成匡建桥的损失并不匹配，属行使自由裁量权不当，但合同约定的房屋总价20%的违约金亦存在过高情形，考虑到侯帅的违约行为、过错程度及匡建桥的预期利益，本院酌情调整违约金为13.9万元。综上所述，匡建桥的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初5217号民事判决第一项、第二项；二、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初5217号民事判决第三项为：侯帅于本判决生效后三日内向匡建桥支付违约金139000元；三、驳回匡建桥的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审案件受理费、保全费的负担。二审案件受理费5020元，由匡建桥负担2510元，由侯帅负担2510元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇二〇年八月十七日法官助理杜文书记员杜文