河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初9117号原告:程宽，男，1981年1月2日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：张红晓，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔丹丹，河南豫尊律师事务所实习律师。被告:郑州纷呈游乐文化产业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区金梭路33号1幢1单元21层993号,统一社会信用代码为914101000962633147。法定代表人：耿剑波，董事长。委托诉讼代理人：温泉，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫孟，河南光法律师事务所律师。原告程宽诉被告郑州纷呈游乐文化产业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程宽委托代理人张红晓、乔丹丹，被告郑州纷呈游乐文化产业有限公司委托代理人温泉、闫孟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付租金38400元、物业费4500元，共计42900元；3、被告支付原告迟延履行违约金94608元；4、被告支付原告恢复房屋工程费用900元；5、案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年7月16日，被告授权其员工张夺与原告签订《房屋租赁合同》，该合同约定租期5年，自2019年9月1日起，租金缴纳采用先付后用的方式。合同还约定，承租人未交付租金，每逾期一日，应按当年年租金总额0.5%的标准按日向出租方支付迟延履行违约金，承租方退租时，应当对租赁房屋恢复原状或者向原告缴纳恢复工程所需费用。在合同履行过程中，被告多次违约，以各种理由拖延交付租金及物业费，后私自搬离。原告认为被告的该行为严重违约，遂提出本案诉讼。被告辩称：自2020年1月26日起，郑州市进入疫情防控时期，被告为校外培训机构，由于所处行业特殊，直到2020年5月17日郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控小组办公室才下达了关于印发校外培训机构等行业复工复产复学工作指南的通知，被告所处行业在2020年5月18日之后才可以陆续恢复线下培训，被告未能按时支付房屋租金，××疫情的不可抗力，并且被告在搬离房屋前已经就房屋租赁问题与原告进行沟通，虽然双方未达成一致意见，但被告是基于降低原告损失的考虑，将部分物品先行搬离房屋，本打算继续与原告协商解除合同，该行为并不代表被告单方解除租赁合同，但原告已经于2020年5月22日通知被告解除本合同，被告也同意解除本合同，故双方系一致同意解除本合同，只是就合同解除后，双方需再向对方支付多少金额未达成一致意见，故被告不存在违约情形，不应当支付迟延履行违约金，且原告已经在双方解除合同后将房屋租给了第三方，如原告认为双方并未一致同意解除本合同，那么原告在合同有效期间将房屋租给第三方系严重违约，即使原告认为被告违约，合同约定的违约金也过高，被告逾期支付租金并不会给原告造成很大损失，原告主张94608元违约金显然于法无据。因不可抗力因素，本着公平原则，双方应对2020年1月26日-2020年5月18日期间的租金、物业费共同分担，被告受不可抗力影响的期间为114天，双方应各自承担57天的租金及物业费，而被告已于2019年12月将2020年1月26日-2020年2月29日共35天的租金支付给原告，被告只需再向原告支付22天的租金即可，疫情期间被告未营业，也无物业提供服务，不应支付物业费。即使需要支付物业费，原告应提供已缴纳物业费的凭证，同时该物业费应由双方共同承担。原告尚欠被告押金14600元未返还，被告主张以押金抵扣租金及物业费，就抵扣后的剩余部分，被告保留追回的权利。被告装修经原告同意，且涉案房屋现租户与被告所处行业相同，认可直接使用被告装修后的房屋，并且也实际正在使用，并未对该房屋进行整改或恢复，故被告不应支付恢复房屋工程费用。本院经审理查明：2019年7月16日，程宽作为出租方（委托经办人谢雪丽）、被告作为承租方（委托代理人张夺），共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、房屋坐落于电厂路国家大学科技园东区16号楼B座三楼西北户，建筑面积为300平方米，房屋用途为办公（培训），承租期限为2019年9月1日至2024年8月31日；2、租金标准为1.6元/平/天，每期房租到期前30日交纳下期房租，截止最晚付款日未付款的，每逾期一日，则需支付该房屋应付未付款项租金1%的违约金；3、该房屋租金采用先付后用的形式，押一付三，押金为14600元，第一次缴费为2019年7月19日前缴纳押金14600元，与2019年9月1日到2019年11月30日房租43800元，共计58400元，2019年9月1日至2021年8月31日租金为14600元/月；4、本合同自签订之日起至2019年8月31日为装修免租期，合同签订后，所产生的水电费、物业费、装修费用均由承租方承担。承租方应于合同签署当日支付押金，租期届满后双方未达成续租协议或双方在租期内协商解除本合同，则承租方应按照本合同约定交还该房屋、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项，办理完毕工商变更或注销手续后5日内，出租房向承租方退还剩余押金（不计利息）；5、承租方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得出租方书面同意。退租时，出租方有权要求承租方按原状恢复或向出租方交纳恢复工程所需费用；6、承租方不按期交纳租金的，出租方可终止合同并收回房屋，没收承租方押金，造成损失的，由承租方负责赔偿；7、租赁期间，任何一方提出终止合同，提前解约的一方需赔偿守约方一个月房租，任何一方违反本合同规定，必须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，承租方应按当年年租金总额的0.5%按日向出租方支付迟延履行违约金。合同签订后，被告缴纳了押金14600元，并足额缴纳了2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金。因新冠肺炎疫情原因，被告所从事的线下培训业务不能开展，被告也未再向原告缴纳租金，双方曾就减免房租一事进行过协商，但未达成一致意见。2020年5月18日晚，被告搬离涉案房屋。2020年5月22日，原告微信告知被告“自你公司搬离之日起双方之间的《房屋租赁合同》解除，请于本书面通知后2日内将房屋剩余物品搬走并对所租房屋恢复原状”。2020年7月1日原告将涉案房屋出租给了其他人。庭审中，原告称物业费的标准是2.5元/平/月，被告要求原、被告双方共同负担。原告称其诉请的恢复房屋工程费用就是打扫卫生费用，并当庭出示了2020年7月15日支付给保洁人员900元打扫卫生费用的微信转账记录，被告提出异议，认为2020年7月1日前原告已经将房屋出租给第三人了，7月15日的打扫卫生费用不合理。原告庭后又提交了李风云的身份证复印件及李风云出具的收到条，写明是7月2日至7月3日打扫卫生。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《房屋租赁合同》、不动产权证书；2、原、被告之间的相关微信聊天记录；3、郑州市有关疫情防控的通告；4、物业费缴费发票、打扫卫生费用支付记录。本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告依约交纳了租房押金和2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金，但受新冠肺炎疫情的影响，被告无法进行正常的经营，于2020年5月18日搬离涉案房屋，原告也通过微信通知被告双方的合同自搬离之日解除，故《房屋租赁合同》已经于2020年5月18日解除，原告又起诉要求解除合同，已无事实依据，故本院不予支持。综合考虑疫情对被告经营的影响以及原告曾有要减免房租的表示，对于合同解除之前的房屋租金，应酌情予以减免。原告收取了被告押金14600元，相当于一个月的租金，用以抵扣2020年3月1日至3月31日的租金后，被告只拖欠2020年4月1日至2020年5月18日不到两个月的租金，该部分租金酌情予以减免，被告无需再支付原告租金。关于物业费，因物业公司并未给原告减免，而原、被告双方的合同约定物业费由被告承担，故被告应向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业费4500元。对于原告诉请的打扫卫生费用，被告的辩称较为合理，本院予以采纳。对于迟延履行违约金，减免租金后并不存在迟延履行问题，故对该项请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州纷呈游乐文化产业有限公司于本判决生效后10日内支付原告程宽物业费4500元。二、驳回原告程宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1525元，由原告程宽负担1500元，由被告郑州纷呈游乐文化产业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二〇年八月十二日书记员  王艳玺