云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3591号原告（反诉被告）：云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司，营业场所：云南省昆明市盘龙区。负责人：杨瑞雄，系该公司经理。委托代理人：张行肖、陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：赵希瑞，男，1989年2月16日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：陈秋阳、毕云龙，云南滇铭律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南锡业龙马通用设备有限公司，住所地：云南省曲靖市马龙区轻工业园区。法定代表人：李师勇，系该公司执行董事。委托代理人：岳殿强，男，1963年1月3日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，系公司员工，特别授权代理。第三人：云南锡业房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区59号。法定代表人：李师勇，系该公司董事长。原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与被告（反诉原告）赵希瑞、第三人云南锡业龙马通用设备有限公司、云南锡业房地产开发经营有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序由审判员段雯于2020年7月8日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的委托代理人陈绍艳、被告（反诉原告）赵希瑞及其委托代理人陈秋阳、第三人云南锡业龙马通用设备有限公司的委托代理人岳殿强到庭参加了诉讼，第三人云南锡业房地产开发经营有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付按合同编号为YXLM-KM-201827的《煤机厂区域场所租赁合同》约定的月租金7920元/月的标准向原告支付租赁合同到期后的场地占用费，自2019年1月10日至2019年8月7日为54912元；2、请求依法判令被告按照租赁期限内每月每平方米1元的保洁费的标准，向原告支付租赁期限届满后占用场地期间的保洁费，自2019年1月10日计算至2019年8月7日为2746元；3.请求依法判令被告立即向原告支付尚欠电费99元；4.请求判令被告立即向原告支付年租金30%的违约金28512元（计算方式为：95040元×30%=28512元）；5.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月17日，原、被告双方签订了合同编号为YXLM-KM-201827的《煤机厂区域场所租赁合同》，合同约定由被告承租原告经营的煤机厂区域场所内396平方米的房屋，月租金单价为每平方米20元，月租金总额为7920元，租期为6个月，自2018年7月10日至2019年1月9日，租金共计47520元。双方约定最后一笔租金支付时间为2018年10月9日。保洁费为每月每平方米1元，每月为396元，缴费时间按季度与租金同步支付，水费每吨5.6元，电费每度1.5元，实行月结月清制度，在每月30日前结清，被告未按照约定履行协议，有协议约定的任意违约行为，应向原告支付年租金30%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了合同项下租赁房屋，但被告未按合同约定按时足额向原告支付租金，尚欠租金3000元。被告拖欠租金的违约行为应根据《煤机厂区域场所租赁合同》的约定向原告支付年租金30%的违约金。此外，《煤机厂区域场所租赁合同》约定的租赁期限届满，合同到期终止，被告拒不按时归还房屋，并实际占用房屋至2019年8月7日。鉴于被告在租赁合同到期后实际占用原告房屋，应当参照双方签订的租赁合同中约定的租金和保洁费标准，向原告支付自2019年1月10日至2019年8月7日期间的场地占用费、保洁费及水电费。被告虽在2019年8月7日向原告归还了房屋，但被告拒不支付租赁合同期满后占用原告房屋期间的场地占用费及保洁费。经原告多次催收，被告拒绝支付。故原告为维护自己的合法权益，诉至本院主张权利。被告（反诉原告）赵希瑞答辩称：我在租期内就已经缴清全部租金及保洁费，原告称我方没有按期交纳租金和保洁费的主张不是事实。我已于2019年1月19日将房屋腾空，但是原告以躲避的形式不接受房屋，一直回复让我等通知，后原告方发出通知要求于2019年6月30日前搬离房屋，不再续签合同，此时我早已经搬离涉案房屋，没有实际经营，我积极履行了自己的义务。在整个租赁物的移交过程中需要出租人即原告方的配合，但原告方却消极处理不予配合，故意扩大损失。原告一系列的违法违约行为也给我造成了巨大损失，我也提起了反诉，要依法追究原告的法律责任。第三人云南锡业龙马通用设备有限公司答辩称：对原告的起诉无异议。第三人云南锡业房地产开发经营有限公司未答辩。被告（反诉原告）赵希瑞提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还保证金9000元；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付半年租金30%的违约金14968.8元（49896*30%=14968.8），以上费用合计23968.8元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月17日，反诉原告与反诉被告续签了《煤机厂区域场所租赁合同》，合同签订后，反诉原告依约履行了全部租金支付义务，在合同期限届满时，反诉原告亦按约积极履行房屋交还义务，但反诉被告以企业改制，暂无时间处理为由拖延，让反诉原告等候交房通知，反诉原告无奈自行搬离场地并告知反诉被告。故在合同期限届满后，反诉原告未实际占用场地，未实际经营，亦无任何违约行为，且合同已届满自行解除。相反，反诉被告未积极履行义务，及时配合办理租赁物交还手续，恶意制造损失并意图使损失持续扩大，现反诉原告为维护自身合法权益，请求法院支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司答辩称：请求驳回反诉原告的所有诉讼请求，诉讼费用由反诉原告承担。对于反诉原告主张返还保证金9000元的诉请，依据双方签订的租赁合同第八条第二款的规定，乙方未按约定履行合同义务，有协议约定的任意一种违约行为，甲方有权解除合同，另外乙方应支付年租金30%的违约金，同时甲方不予退还支付的租金和保证金。鉴于反诉原告存在以下至少四项的违约行为，故反诉被告不应当返还相应的保证金。具体的违约行为体现为：依据双方签订合同的约定，水电费月结月清，但反诉原告存在拖欠水电费的情况；其次，腾房期限为10日，但反诉原告在2019年1月9日合同到期终止以后，直至2019年8月才予以腾房；依据合同约定，逾期交还房屋还应当比照租金标准支付占用费，但反诉原告占用场地期间的占用费至今未予交纳且至今不予支付相关的保洁费，反诉原告至少存在以上四项违约行为，反诉被告有权依据双方合同约定，不予退还保证金。合同是双方基于真实意思表示签订的，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定执行，反诉被告没有返还相应质保金的义务。对于反诉原告起诉要求承担违约金的情况，没有事实依据，也没有法律和合同依据。从我方提交的公证书、限期腾房通知以及本次诉讼可以看出我方是极力要求反诉原告腾还房屋的，并且相关的案件是批量案件，只有不予配合腾房或者是不予支付租金的情况，才会走到诉讼的程序。我方积极地处理接收房屋的事宜，不存在违约行为，且该违约金的主张没有相应的合同依据，不应当得到支持。第三人云南锡业龙马通用设备有限公司答辩称：不认可，反诉被告不应该返还反诉原告保证金。第三人云南锡业房地产开发经营有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，本院对云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司提交的赵希瑞身份证、第三人云南锡业龙马通用设备有限公司营业执照、第三人云南锡业房地产开发经营有限公司工商登记信息、昆明市中衡公证处公证书、云南国信拍卖有限公司拍卖确认书、拍卖标的简介、清单、昆明煤矿机械总厂破产资产评估说明[天赢评估字(2008)第37号]、授权经营管理协议、关于设立云锡龙马公司昆明分公司及有关负责人任职的通知、《煤机厂区域场所租赁合同》（YXLM-KM-201827）、（2019）云昆明信证经字第21219号公证书、（2019）云昆明信证经字第32894号公证书、房屋腾退确认协议、银行收款凭证及收款收据、水电费催缴通知、对赵希瑞提交的煤机厂区域场所租赁合同（编号YXLM-KM-201728）、中国人民银行交易流水明细单、合同变更协议、收款收据、中国人民银行交易明细单、补充协议（编号：YXLM-KM-201728-1）、煤机厂区域场所租赁合同（编号YXLM-KM-201827）、收款收据、借记卡账户历史明细清单、账单详情、限期腾空房屋办理通知、收款收据（电费）、催缴通知书、腾房协议的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。对赵希瑞提交的照片的关联性不认可。对赵希瑞提交的情况说明将结合其他证据予以综合认定。经审理查明：2012年8月31日，第三人云南锡业房地产开发经营有限公司拍卖取得昆明煤矿机械总厂破产财产，云南国信拍卖有限公司出具《拍卖成交确认书》，昆明市中衡公证处出具（2012）云昆中衡证字第5646号公证书对拍卖过程做了相应的公证。2016年8月30日，第三人云南锡业房地产开发经营有限公司与第三人云南锡业龙马通用设备有限公司签订《授权经营管理协议》，约定：第三人云南锡业房地产开发经营有限公司将其拍得的昆明煤矿机械总厂破产财产及相关事务授权给第三人云南锡业龙马通用设备有限公司进行经营、管理和统一协调。2017年5月31日，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与案外人吴雯羽签订《煤机厂区域场所租赁合同》，约定吴雯羽承租云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司煤机厂区域场所，房屋建筑面积396平方米，月租赁单价每平方米20元，每月租金7920元，年租金为95040元。租赁期为1年，自2017年7月10日起至2018年7月9日止，合同还对租金缴纳、双方权利义务、违约责任等事宜进行了约定。2017年10月9日，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司、赵希瑞与吴雯羽三方签订《合同变更协议》，约定把2017年5月31日云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与吴雯羽签订的《煤机厂区域场所租赁合同》的合同主体由吴雯羽变更为赵希瑞，由赵希瑞继续履行变更前签订的《煤机厂区域场所租赁合同》。2018年8月17日，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与赵希瑞签订《煤机厂区域场所租赁合同》，约定赵希瑞承租云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司煤机厂区域场所，房屋建筑面积396平方米，月租赁单价每平方米20元，每月租金7920元，一个租赁期（6个月）内租金47520元。租赁期为6个月，自2018年7月10日起至2019年1月9日止，租金实行季度一付的支付制，赵希瑞缴费金额（含保洁费）49896元，第一次缴费时间为2018年8月17日，缴费金额（含保洁费）24948元，第二次缴费时间为2018年10月9日，缴费金额（含保洁费）24948元，赵希瑞必须按照约定时间向云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司缴纳租金，如拖欠，赵希瑞须按拖欠总租金每天5‰的标准支付滞纳金；为保证租赁合同的履行，赵希瑞在签订租赁合同时应向云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付10000元作为保证金；水电费执行月结月清制度，在每月30日前，必须结清当月水电费，水费每吨5.6元，电费每度1.5元，若昆明地区水电价格变动时，按变动价格同等幅度调整，赵希瑞未按约足额缴纳时，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司将每日按未缴水电费总额的5‰的标准收取滞纳金；保洁费按季度与租金同步缴纳，按照承租面积每月每平方米1元计算，每月缴纳保洁费396元，合同还对双方权利义务、违约责任等事宜进行了约定。2019年8月7日，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与赵希瑞签订《房屋腾退确认协议》，协议明确赵希瑞已于2019年8月7日按照原始状返还房屋及其附属物品、设备设施，确认退还房屋的面积为396平方米。赵希瑞一直向云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付电费至2019年5月，2019年6月、7月电费未支付。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与赵希瑞签订的《煤机厂区域场所租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。对于云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司主张的各项费用：1.从2019年1月10日至2019年8月7日场地占用费，根据《煤机厂区域场所租赁合同》的约定，双方的租赁期限为2019年1月9日，后赵希瑞于2019年8月7日将房屋腾退给云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司，则赵希瑞需支付自2019年1月10日起至2019年8月7日止的场地占用费，合同约定每月的租金为7920元，则场地占用费为：7920元÷30天×210天=55440元，现云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司只主张54912元，则本院予以确认；2.保洁费，合同约定每月的保洁费为396元，则自2019年1月10日至2019年8月7日的保洁费为：396元÷30天×210天=2772元，现云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司只主张2746元，则本院予以确认；3.尚欠的电费99元，根据云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司提交的证据可看出，赵希瑞在2019年5月交完电费后电表的读数为2881，单价为1.5元，2019年7月电表的读数为2947，则电费为（2947-2881）×1.5元=99元，则赵希瑞需向原告支付电费99元。根据《煤机厂区域场所租赁合同》中记载的“乙方未按照约定履行协议，有本协议约定的任何一项违约行为的，除解除合同外，还应支付甲方年租金30%的违约金，同时甲方不予退还乙方已经支付的全部租金和保证金。”可看出甲方不退还乙方保证金也是双方对违约责任的一种约定，双方约定的违约金实则为年租金30%的违约金及9000元的保证金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的损失实为资金占用的利息损失，故违约金本院调整为以赵希瑞拖欠云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的租金及场地占用费54912元为基数，从起诉之日即2020年5月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司应向赵希瑞退还保证金9000元。对于赵希瑞主张云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付违约金的反诉请求，由于赵希瑞提交的证据不能证明云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司存在违约行为，故其主张云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付违约金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，判决如下：一、被告（反诉原告）赵希瑞于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付2019年1月10日至2019年8月7日的场地占用费人民币54912元、保洁费人民币2746元；二、被告（反诉原告）赵希瑞于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付电费人民币99元；三、被告（反诉原告）赵希瑞于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付违约金（以人民币54912元为基数，从2020年5月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；四、原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司于本判决生效之日起十日向被告（反诉原告）赵希瑞支付保证金人民币9000元；五、驳回原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）赵希瑞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2032元，减半收取1016元由被告（反诉原告）赵希瑞负担657元，原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司负担359元。反诉费人民币200元由原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司负担76元，被告（反诉原告）赵希瑞负担124元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 段 雯二〇二〇年八月七日书记员 侯金丹