山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3117号 上诉人（原审被告）：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地山东省泰安市泰山青春创业开发区。 法定代表人：葛良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓久义，男，1980年5月10日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：周长静，女，1986年6月23日出生，汉族，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：毛庆东，男，1967年11月28日出生，汉族，住东营市河口区渤海路162号13号楼2单元101室，现住山东省泰安市岱岳区。 被上诉人（原审原告）：王爱芹，女，1969年5月8日出生，汉族，住东营市河口区渤海路162号13号楼2单元101室，现住山东省泰安市岱岳区。 上诉人泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房公司）因与被上诉人毛庆东、王爱芹房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0911民初2661号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天房公司上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或径行改判。事实和理由：毛庆东、王爱芹与天房公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第三款约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，一审法院认定“买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起”即为“商品房交付使用之日起90日的次日”，属于认定错误，“买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起”是指出卖人房屋所有权登记工作的完成时间届满之次日，应为“商品房交付之日起第455天之次日”。主要理由如下：（一）一审法院判决与《山东省商品房销售条例》第四十二条相冲突。泰安市住房城乡建设局颁发的《山东省商品房销售条例》第四十二条第一款“买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内，持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。”第三款“因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因，致使商品房权属在一年内无法登记确认的，除合同另有约定外，买受人可以退房或者换房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”，根据以上规定，只有在房屋交付之日起一年内无法完成登记确认的，房地产开发企业才承担赔偿责任，一审法院的认定“买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起”即为“商品房交付使用之日起90日的次日”明显与该规定相冲突。（二）应该依据合同第二十二条第三款约定确定违约金支付的起始时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，在本案中双方对买受人完成房屋所有权登记工作的期限在第二十二条第三款有明确约定即商品房交付之日起455天内，因此应该适用合同约定，而不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。（三）《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定的“房屋交付之日起90日”是指买受人办理房屋所有权转移登记手续时间而并非出卖人完成房屋所有权登记时间。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”，无论是从字面意思理解还是从山东省商品房办证实际工作流程而言，该条约定办理房屋所有权转移登记手续的主体是买受人，主导者是买受人，并非出卖人。“自商品房交付使用之日起90日内”这一时间是买受人办理转移登记手续的时间，只有在买受人办理转移登记手续时，出卖人才应当履行其协助义务，但是本案中，买受人并未举证证明其曾经办理过房屋所有权登记手续。 毛庆东、王爱芹向一审法院起诉请求：1.依法判令天房公司为毛庆东、王爱芹办理位于天房美郡国际城16号楼2单元501号所有权转移登记手续；2.天房公司支付毛庆东、王爱芹违约金58948.17元（以643539元为基数，自2017年11月2日起，按日万分之一暂计算至2020年5月6日）至实际办理商品房所有权转移登记之日止。 一审法院认为，双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方应全面履行。根据毛庆东、王爱芹的当庭陈述涉案楼房现尚未完成初始登记，不具备办理分户产权证书的条件，对毛庆东、王爱芹要求天房公司为其办理位于天房美郡国际城16号楼2单元501号所有权转移登记手续诉讼请求，一审法院暂不支持，毛庆东、王爱芹可待涉案楼房完成初始登记后另行主张。根据合同约定和房屋交付时间，天房公司应在2017年11月2日前协助毛庆东、王爱芹办理完毕所购楼房的产权证书，因天房公司未举证证实对逾期办证存在免责事由，故其应按合同约定承担逾期办证违约责任。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、天房公司支付毛庆东、王爱芹违约金58948.17元（以643539元为基数，自2017年11月2日起，按日万分之一计算至2020年5月6日），限自本判决生效之日起十日内履行完毕；二、天房公司自2020年5月7日起，以643539元为基数，按日万分之一支付毛庆东、王爱芹逾期办证违约金至实际办理上述商品房所有权转移登记之日止；三、驳回毛庆东、王爱芹的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费637元，由天房公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。毛庆东、王爱芹与天房公司于2017年7月16日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，毛庆东、王爱芹购买天房公司开发的位于泰安市岱岳区青春创业开发区金牛路以东、卧虎山北街以北的天房美郡国际城16号楼2单元501室，房屋总价款643539元，支付首付133539元，余款510000元通过商业贷款方式已实际支付。双方约定自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，天房公司应当协助办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因天房公司原因，未能在商品房交付之日起455日内取得商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，毛庆东、王爱芹不解除合同的，自天房公司应当完成房屋所有权的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，天房公司按日计算向毛庆东、王爱芹执法全部房价款万分之1的违约金。案涉房屋于2017年8月3日交付毛庆东、王爱芹。 本院认为，从双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》对房屋登记的约定内容进行分析，天房公司应自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日）办理房屋所有权转移登记手续，如因天房公司原因未能在商品房交付之日起455日内取得房屋所有权证（不动产权证）而毛庆东、王爱芹不解除合同的，天房公司应承担违约责任，违约金的起算点为其应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日。对于上述内容的理解不应产生歧义。案涉房屋交付日期为2017年8月3日，根据合同约定，天房公司应办理房屋所有权转移登记的最后截止日为2017年11月1日，天房公司在商品房交付之日起455日内即2018年11月1日前仍未取得房屋所有权证，天房公司未举证证实存在法定免责事由，毛庆东、王爱芹不解除合同并主张天房公司承担违约责任，符合合同约定和法律规定，应予支持。一审处理并无不当。 综上所述，天房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1274元，由泰安天房泰岳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年八月七日 书记员 翟清青