湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初6962号原告：马秀芝，女，1971年7月8日生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：郭俊锋，湖北全成律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：张俊，湖北创智律师事务所律师，一般授权代理。被告：钱晖，女，1970年3月19日生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：朱云，湖北崇道律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘俊淼，湖北崇道律师事务所律师，特别授权代理。原告马秀芝诉被告钱晖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员姚紫茶担任审判长，与人民陪审员陈德平、人民陪审员陈骏组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告马秀芝的委托诉讼代理人郭俊峰、张俊、被告钱晖的委托诉讼代理人朱云、刘俊淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马秀芝向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告于2014年11月5日签订的《工业厂房买卖协议》；二、请求判令被告向原告返还购房款人民币500万元、利息人民币264万元;三、请求判令被告向原告赔偿资金占用费人民币1289303.06元（以人民币764万元为基数，按人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2016年3月3日起暂计算至2019年9月3日，应计算至全部付清之日止）；四、请求判令被告向原告赔偿装修损失、电力工程改造损失及办公用品损失人民币200万元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月5日，原被告签订了一份《工业厂房买卖协议》，约定:被告将坐落于本市洪山区武汉白沙洲企业城二期53#厂房框架结构卖给原告，价款1200万元，协议签订之日付款500万元，余款700万元在2015年3月30日前付清，从2014年12月起，按未支付余款700万元的月利率1%支付利息。其后，原告除支付了首期款500万元外，因贷款不能及时到位，在2015年7月前，累计向被告支付了利息264万元，并投入了200余万元对该厂房进行了装修改造。2016年3月，被告在未告知原告的情况下，私自将该厂房作价1338.8万元卖给了他人，并强行占有。为此，原告认为，被告将已经卖给原告并由原告实际占有使用的厂房转卖给他人，违反了有关法律规定，侵犯了原告的合法权益，原告特依法提出以上诉请。被告钱晖辩称：一、因原告根本违约，被告已于2015年7月28日通知其解除合同，被告是在合同解除后变卖的涉案厂房，原告以被告将厂房出售导致协议目的无法实现为由解除合同，属于诉请错误。第一，本案的事实是：2014年11月5日被告与原告签订《工业厂房买卖协议》，协议约定原告在协议签订之日支付500万元，余下房款700万元在2015年3月30日前付清，但原告在协议签订之日仅支付197万元，答辩人多次要求原告履行付款义务被原告以资金链断为由迟迟未付。原告最后一次付款时间为2015年7月2日，付款金额仅14万，此后再无任何付款行为，且长期拖欠水电物业费，拖欠金额高达7万多。加之原告丈夫全国政因担保追偿权纠纷被诉，标的高达350多万，其经营的公司爱丽精特也已处于停产停业状态，无能力继续履行合同义务，被告合同目的不能实现。多次催要无果后，被告遂于2015年7月28日明确告知原告解除合同，要求其立即腾退厂房。原告当日对解除合同并无异议，因设备重大暂时没有地方安置，让被告先行卖房，其找到地方安置设备后再腾退。双方意见一致后被告当日就去供电部门将原告所欠电费代缴，并于当日在涉案厂房大门及周围张贴售卖广告，此后定期去更换广告纸，原告同意被告售卖厂房并也知晓被告公开售卖厂房的事实，售卖期间有多个意向客户曾去看房，原告均开门许可。被告解除合同的意思表示早在2015年7月28日已到达原告，双方合同早已解除。被告解除合同属于合法解除，根据合同法94条、96条，最高法司法观点集成民事卷1136页，答辩人解除合同属于合法解除合同，合同解除属形成权，解除合同的通知可以口头也可以书面，解除通知到达时即发生合同解除的效力。故原被告早已于2015年7月28日解除合同。售卖厂房在合同解除之后，被告未违约，违约方是原告。第二，合同解除权有一年除斥期间，原告早在2016年3月已经知晓涉案厂房已经卖给戴忠，2017年7月原告向法院起诉主张解除双方的协议，显然已超过一年除斥期间的规定。二、被告没有返还购房款500万元及利息264万的法定义务。第一，返还财产属于合同解除的法律后果承担问题，本案系因原告根本违约被告通知解除合同，被告不存在任何违约行为，故无需承担任何违约后果。第二，2014年11月5日签订《工业厂房买卖协议》后，原告累计付款仅220万，原告主张返还500万及利息264万，没有事实和法律依据。第三，资金占用费的性质属于损失赔偿，本案合同解除的原因系原告违约，被告作为守约方没有赔偿违约方损失的法定义务，原告的诉请没有法律依据。三、原告主张承继付军在协议项下的全部权利义务，付军向被告的支付视为原告的支付，属于付军的单方意思表示，与事实不符，对被告也不产生法律效力。第一，原告没有提供任何其在2014年11月签订协议时与付军之间存在权利义务转让的证据，唯一的证据备忘录也没有任何关于权利义务概括转让的内容。仅凭付军在原一审中表述其付款视为原告付款，不能证明2014年被告与原告签订厂房买卖协议时，付军与原告存在权利义务概括转让的事实。第二，权利义务概括转让必须经债权人同意方可发生转让的效力。被告与原告签订有书面的《工业厂房买卖协议》，协议签订时根本不存在所谓的权利义务概括转让，被告也从未同意过权利义务转让，协议中也没有任何关于权利义务概括转让的约定。不能单凭付军的单方意思表示即认为其权利义务概括转让，询问笔录中付军表述其付款全部视为原告付款，被告认为付军作为合同的违约方，有承担400万违约责任的法定义务，其作出的“付款全部视为原告付款”的财产处置行为侵犯了被告的合法权益，属于无效，对被告不具有约束力。本案不存在权利义务概括转让的事实，原告也没有证据证明存在有效的权利义务概括转让行为，因此，应当认定付军与被告之间的买卖协议与原告无关。根据合同具有相对性的原则，付军的合同履行行为与本案无关，其付款也不能视为原告的付款，付军是否装修以及装修损失也与本案无关。四、原告违约行为给被告造成巨大损失，应按照协议约定承担违约责任500万元。第一，原告一直占有使用涉案厂房，虽2015年7月28日被告通知原告解除合同，但合同解除后原告并未实际腾退，原告仅支付220万，但实际占有使用价值1200万的厂房近2年。按照协议约定剩余尾款按月息1%标准支付利息，原告剩余房款971万未付，2年利息为230多万。第二，原告占有使用期间拖欠的水电物业费共计75314.55元，该费用应当由原告承担，但原告拒绝支付，相关款项系由被告垫付。第三，按照双方协议约定，原告违约，应当支付违约金500万元，但原告累计付款仅220万，尚不足以覆盖违约金的数额。综上，因原告根本违约，请求依法驳回原告的全部诉请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证；对当事人有异议的证据，本院认为，结合当事人陈述可以确认被告钱晖先后与付军、马秀芝建立过房屋买卖合同关系，收条及付款凭证能够证明双方当事人原告及付军向被告付款的客观事实，对于付款的性质，本院认为应当结合各方之间的法律关系以及法律关系的变动予以综合认定。原告提交的装修合同、电力工程合同及付款凭证，不足以认定原告的装修损失，对该组证据本院不予认可。被告提交的增值税发票、证明等仅能证明被告代案外人武汉爱丽精特彩印包装有限公司支付过费用，与本案无关。结合上述对证据的认定，本院查明事实如下：2012年9月6日，被告钱晖与案外人付军就坐落于武汉市洪山区武汉白沙洲企业城二期53号厂房框架结构售卖事宜签订了《工业厂房买卖协议》，协议约定将上述厂房以1200万元的总价由甲方钱晖出售给乙方付军。协议约定付款方式为1、协议签订之日付款60万元；2、协议签订后当月底即9月30日前支付340万元；3、在2012年10月30日前支付房款余额800万元的息钱8万元，以后每月30日前按余额的1%支付息钱。协议约定违约责任为：若甲方违约，退还乙方400万元，另加赔违约金400万元。若乙方违约，则不用退还已付房款400万元。协议还对其他事项作了约定。协议签订当日，付军向钱晖支付了32万元；2012年10月17日，付军通过原告马秀芝向被告钱晖转账支付340万元，被告钱晖向案外人付军出具收条一张，确认收到付军厂房首付款400万元整。2012年11月12日，付军又通过原告马秀芝向被告钱晖支付了利息8万元。2013年12月20日，付军向钱晖支付了10万元；2014年5月31日，付军向钱晖支付了10万元。2014年11月5日，被告钱晖与原告马秀芝就上述厂房签订了《工业厂房买卖协议》，约定被告钱晖将上述厂房以1200万元的总价出售给原告马秀芝。付款方式为1、协议签订之日付款500万元；2、余下的房款700万元在2015年3月30日前付清；3、自2014年12月开始，每月按1.0%付息钱，即每月付息钱7万元。乙方马秀芝付清房款后，甲方钱晖协助乙方在开发商处更改合同的受让方。协议约定违约责任为：若甲方违约，退还乙方500万元。若乙方违约，则不用退还已付房款500万元。协议还对其他事项作了约定。协议签订后，马秀芝于当日向被告钱晖转账支付了197万元；案涉厂房也由钱晖交付给马秀芝使用。2015年1月6日，原告向被告支付了7万元；2015年5月27日，马秀芝向钱晖支付了9万元；2015年7月2日，马秀芝向钱晖支付了14万元利息。以上马秀芝在2014年11月5日至2015年7月2日期间共计向被告钱晖支付购房款及利息234万元。此后，原告由于资金紧张再未向被告支付任何购房款或利息。另查明，2015年1月28日，案外人付军向被告钱晖支付了款项14万元。2016年3月3日，被告钱晖与案外人戴忠签订了房屋转让协议，约定由钱晖将上述案涉厂房以13388000元的价格出售给戴忠。当月，戴忠通知原告从案涉厂房搬离。原告于2016年9月完全从案涉厂房搬离。本院认为，案涉《工业厂房买卖协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行协议。原告马秀芝未按照协议约定在最后付款期限内足额支付购房款，构成违约；原告发生违约后，被告钱晖又将案涉厂房出卖给案外人戴忠，由此可知，被告以自己的行为表明不再继续履行与原告的合同，原告并于2016年9月搬离案涉厂房，原告此举表明，双方已于2016年9月以各自的行为表明不再履行合同，双方自此对合同解除已达成合意，因此，本院认为，案涉《工业厂房买卖协议》已于2016年9月解除，不存在继续解除的问题。本院认为双方的争议焦点为：原告马秀芝代案外人付军付款的行为能否视为原告就原被告之间的《工业厂房买卖协议》对被告的付款。本院认为，根据合同法的相关规定，合同义务的转让必须经过权利人的同意，被告钱晖对于付军所陈述的债权债务的概括转让是否认的，也无证据表明三方对此权利义务的概括转让达成了合意；其次，通过付军的陈述和被告钱晖此后将厂房转卖给原告的行为可知，付军与被告钱晖的房屋买卖合同并未继续履行下去，双方均以自己的行为表明了不再履行房屋买卖合同，因此付军与钱晖之间的房屋买卖合同实际也已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）款，合同解除是合同终止的原因之一，付军不能在未经合同相对方同意的情况下，将已经终止的合同所对应的权利义务的内容转移给原告。若付军与被告就合同解除另行约定有结算条款或违约责任，双方应另行结算，不应将两份合同的权利义务强制混同。由于在2014年11月5日以前，马秀芝支付的348万元是代付军向钱晖所付的购房款，此时马秀芝与钱晖之间既未形成合同关系，又无证据证明三方之间形成了意定的债权债务概括转让，故原告基于原被告之间的《工业厂房买卖协议》要求被告返还在2014年11月5日以前所付的348万元，本院不予认可。对于原告在2014年11月5日以后的付款，本院认为，由于原被告双方的合同已于2016年9月解除，故原告支付的234万元购房款及利息被告应当予以返还。对于案外人付军在2014年11月5日以后向被告钱晖所付款项，本院认为，2014年11月5日以后，付军对钱晖不存在支付购房款的合同义务，若被告钱晖认为此后付军的付款系因其他法律原因而支付，被告钱晖应当说明并举证证明此后付军付款的性质，但被告钱晖既未说明也未举证，本院认为，诉讼参加人在诉讼中的陈述，应当结合相应的证据来判断其陈述的真伪，在被告未举证2014年11月5日以后付军的付款性质的情况下，付军作出的其付款视为马秀芝付款的意思表示，本院对2014年11月5日以后的部分予以认可。同时，马秀芝也曾代付军支付过购房款，现付军表示其代马秀芝付款并作出了实际的支付行为，符合常理，故对于2014年11月5日至2015年7月2日期间付军代马秀芝向钱晖付款的行为，本院予以认可。经审理查明，2014年11月5日至2015年7月2日期间，付军共向钱晖支付了14万元，且在银行流水支付摘要一栏中明确注明了该14万元为所支付的购房款，根据付军原审时向本院的陈述，结合付军在2014年11月5日以后确实未再继续购买被告房屋的事实，可以认定付军支付的该14万元是替原告马秀芝支付的购房款或利息。因此，被告钱晖应当将此14万元返还给原告马秀芝。关于2015年5月26日武汉爱丽精特彩印包装有限公司支付的5万元，本院认为，庭后调取的银行账户流水上该笔费用中客户摘要一栏明确注明：该笔费用为“支付房租”，而非购房款，本院认为，原告庭后向本院提交武汉爱丽精特彩印包装有限公司的情况说明仅能视为案外人陈述，其证据证明效力明显低于银行转账流水上所记载的内容，同时本院认为，款项支付之时当事人的履行行为及意思表示能够最真实的还原案件事实，原告仅凭案外人陈述欲推翻银行流水上所载明的内容，依据不足，本院不予认可。关于被告辩称的原告违约的问题，本院认为，原告未能在案涉工业厂房买卖协议约定的期限内向被告支付全部购房款，存在违约情形，但被告未举证证明其因原告违约而产生的损失，且被告在未通知原告合同解除的情形下将案涉厂房转卖给了案外人，因此，双方对于合同的履行均存在过错。故对被告的该抗辩本院不予采纳。关于被告陈述的为原告代付水电费及物业管理费的陈述，本院认为，武汉爱丽精特彩印包装有限公司具有独立的法人主体资格，被告若确实代付了武汉爱丽精特彩印包装有限公司的水电费或物业费，应为被告与案外人武汉爱丽精特彩印包装有限公司的法律关系，与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予处理。综上，被告应向原告返还的款项共计为234万元+14万元=248万元；因原被告之间的房屋买卖协议已于2016年9月解除，而双方对于具体日期双方均不清楚，故本院酌定被告应自2016年9月16日起以248万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付资金占用利息至本息全部付清之日止。对于原告提出的装修损失、电力工程改造损失及办公用品损失，因案涉厂房已交付案外人戴忠占有使用，已不具备评估鉴定上述损失的条件，原告也表示不提出相关鉴定评估事宜，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钱晖于本判决生效之日起十日内向原告马秀芝返还款项248万元；二、被告钱晖于本判决生效之日起十日内向原告马秀芝支付上述款项的利息（以248万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月16日起支付至本息全部付清之日止）；三、驳回原告马秀芝的其他诉讼请求。案件受理费79280元，由原告马秀芝负担58667元，被告钱晖负担20613元；保全费5000元，由被告钱晖负担1300元，原告马秀芝负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  姚紫茶人民陪审员  陈德平人民陪审员  陈 骏二〇二〇年八月四日书 记 员  付 锦书 记 员  贾 锐书 记 员  乔鸿尧