广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11058号上诉人（原审原告）：高剑成，男，1970年8月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕴秋，广东明盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区洛浦街上漖村沙滘西路49号。法定代表人：汤杏梅，职务：理事长。委托诉讼代理人：陈峰，广东华誉品智律师事务所律师。原审第三人：阮伟明，男，1962年7月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人高剑成因与被上诉人广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社（以下简称上漖村经济社）及原审第三人阮伟明土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高剑成上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上漖村经济社向高剑成支付补偿款13510993元；3.判决上漖村经济社向高剑成支付违约赔偿金405万元；4.一、二审诉讼费用由上漖村经济社承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，一审认定在涉案《土地租赁合同》期满后，上漖村经济社可无偿收回涉案房屋是错误的，应予以改判。1.高剑成与上漖村经济社租赁的是土地，并非房屋，其合同目的是在租赁的土地上建设商铺用于出租获取利益，属于在租赁物上增添附属物用于出租获取利益，并非是上漖村经济社租赁房屋用于出租获取利益。作为土地租金，双方当事人约定每平方米5元，且按一年5%的比例递增，同比同地段的租金标准已属较高范围。另上漖村经济社并未提供任何证据证明《土地租赁合同书》约定的租金标准实际远远低于同期同地段出租土地的租金标准。2.涉案房屋为高剑成、阮伟明共同兴建。高剑成与上漖村经济社签订的《土地租赁合同》第九条第2点约定：“高剑成、阮伟明单方违反本合同规定的，高剑成、阮伟明在涉诉土地上投资的全部不动产无偿归上漖村经济社所有。”该条款反映，高剑成、阮伟明投资兴建的涉诉房屋并非无偿归上漖村经济社所有，涉诉房屋无偿归上漖村经济社只有在高剑成、阮伟明违约的情形下才适用。《土地租赁合同》约定：“租赁期满后，如甲方需要将该土地改变使用性质，需要拆除该建筑物时，乙方应在租赁期满后半个月内将属于自己的动产物品全部搬迁完毕，……乙方可享有优先租赁权。”该约定明确了在合同期满后，如上漖村经济社需要将该土地改变使用性质，需要拆除该建筑物时，高剑成、阮伟明应将物业还给上漖村经济社处理，但合同并未约定租赁期限届满后如涉案物业不拆除的处理方式，也没有约定涉案物业应当由上漖村经济社无偿收回。依据《最高人民法院印发关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上添附附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”涉讼房屋的规划、报建、办证手续双方明确系高剑成、阮伟明完成，《土地租赁合同书》约定的期限届满后，上漖村经济社收回涉讼地块及地上涉讼房屋，并直接将涉讼房屋出租给第三方获取相应租金收益，因此上漖村经济社应当向高剑成补偿房屋建设投资款。3.公平原则是对等的，适用公平原则应该是所有当事人的义务，而不能采取双重标准。（二）上漖村经济社侵害高剑成的优先承租权，其应当向高剑成支付赔偿金。上漖村经济社从未将公开招租事宜通过函件方式告知高剑成和阮伟明。庭审中上漖村经济社确认对涉诉房屋公开招租开始于2018年3月，高剑成向上漖村经济社移交涉诉房屋时间是2017年12月30日，当时上漖村经济社已经完全掌握涉诉房屋，不存在高剑成继续使用的情形。上漖村经济社在庭审时亦承认，其在没有通知高剑成的情形下，将涉讼土地及涉讼房屋出租给第三方。综上所述，涉讼房屋的规划、报建、办证手续由高剑成完成，《土地租赁合同书》约定的租赁期限届满后，上漖村经济社应当向高剑成补偿房屋建设投资款，上漖村经济社违反合同约定，未通知高剑成行使优先承租权，已构成违约，应当支付违约赔偿金。后高剑成补充上诉事实与理由：（一）高剑成与上漖村经济社签订的涉案《土地租赁合同》约定仅是将涉案土地进行出租，土地上的物业“华南商业城”均由高剑成、阮伟明投资建设，属于增添的附属物，而上漖村经济社对涉诉物业没有任何投入。（二）高剑成以上漖村经济社的名义报建及办证，并非默认涉诉物业“华南商业城”归属于上漖村经济社。高剑成、阮伟明兴建华南商业城并取得产权登记，花费了很高成本及人力，不但使华南商业城保值增值，而且使涉案土地及同地段的上漖村其他土地保值增值，而上漖村经济社没有任何付出。上漖村经济社辩称：1.高剑成出资建设地上建筑物并不代表高剑成就是地上建筑物的所有权人，因为这只是其合同义务。在合同期限届满后，上漖村经济社有权决定地上建筑物的保留或者拆除。2.涉案建筑物建成后所有权就归上漖村经济社，本案的地上建筑物有生效判决作出认定，根据广州市中级人民法院（2020）粤01民终639号案件，法院认为高剑成使用权只在于地上建筑物，地上建筑物的所有权归属于上漖村经济社。涉案合同第11条不仅仅是明确地上建筑物所有权归属，更多的是合同期限届满后关于地上建筑物占有转移的约定。3.地上建筑物归高剑成所有将导致法律关系混乱。4.关于本案法律依据问题，本案适用的法律是民通意见关于添附物规定。添附制度解决添附物归属的问题，该条规定财产返还时附属物有约定按约定，不涉及到补偿问题。高剑成请求补偿是不当得利的请求权，本案是地上建筑物与土地的附和，是否适用添附制度存疑。本案地上建筑物的归属可以根据双方合同明确，所以不能适用添附规则对地上建筑物的归属进行划定。上漖村经济社获得地上建筑物有合法依据，不构成不当得利，无需补偿。而且添附制度中，是从物的角度去判断是否可以拆除，对不能拆除的物才发生添附物的物权转移和补偿。本案中是否拆除显然不是对物的利用的客观判断，是当事人处分财产的选择。所以，本案合同约定的保留建筑物不能作为考量适用添附制度的要件。本案高剑成出资代上漖村经济社建设地上建筑物，其获得的是使用权，使用15年，所以上漖村经济社要取得地上建筑物是基于双方的约定，而不是因为添附规则。高剑成向上漖村经济社主张补偿请求权是债权性质的补偿，该主张既没有约定又没有法定依据，应当予以驳回。阮伟明经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。高剑成向一审法院起诉请求：1.判令上漖村经济社向高剑成支付补偿款20911220元；2.判令上漖村经济社向高剑成支付违约赔偿金600万元；3.本案诉讼费用由上漖村经济社承担。在案件审理过程中，高剑成变更第一、二项诉讼请求为：1.判令上漖村经济社向高剑成支付补偿款13510993元；2.判令上漖村经济社向高剑成支付违约赔偿金405万元。一审法院认定事实：2000年9月19日，上漖村经济社作为出租方（甲方）与阮伟明、高剑成作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市至市桥105国道上漖村路段以西南侧、上漖村华海大酒楼以西侧、洛溪新城开源房地产公司售房部以东侧的村自留地（以下简称涉讼土地）出租给乙方作商业用途,租赁土地面积为9120平方米；租赁期限为15年，自2001年10月1日起甲方将涉讼土地交付给乙方使用至2016年9月30日；租金第一年按5元/平方米的标准，从2002年10月1日开始每年递增5%，如此类推，直至合同期满；乙方应于每月5日前将当月租金一次性全部交齐给甲方，乙方逾期缴交租金，则按欠缴总额每天1%的标准计付滞纳金偿付给甲方，逾期三个月仍未交清的，甲方可按乙方违约依法解除合同；鉴于乙方租用此地需要时间进行基建、装修等原因，甲方同意乙方在2001年9月30日前土建装修期，基建期为6月，在基建期间甲方不收取乙方任何费用；从2001年10月1日起收取乙方租金（从甲方交地给乙方使用开始计算基建时间）；甲方负责将涉讼土地的附属物清除完毕后把土地交给乙方使用，负责出具证明给乙方到工商行政管理部门办理申请营业执照，及提供需办理相关证件的所需资料，负责提供建设用地许可证及建设用地批准书等有关报建资料；乙方负责支付该场地内的全部投资款，包括土建、水电安装、下水道及所需配套全部设施的投资款；甲方单方违反本合同规定的，甲方向乙方赔偿在土地上建筑总额的双倍赔偿给乙方；乙方单方违反本合同规定的，乙方在该地上投资的全部不动产无偿归甲方所有，并没收保证金，甲方同时有权收回土地自行处理；租赁期满后，如甲方需要将该土地改变使用性质，需要拆除该建筑物时，乙方应在租赁期满后半个月内将属于自己的动产物品全部搬迁完毕，到期仍未搬迁的物品，视作乙方自动放弃处理；不动产物品全部归甲方所有；租赁期满后，如甲方继续保留该建筑物对外招租时，同等条件，同等租金，乙方可享有优先租赁权。2000年1月31日，原番禺市人民政府核发《建设用地批准书》（番国土建用字[2000]第0055号），载明用地单位为上漖村经济社，用地批准文号为番国土地转字[1999]第0287号，用地地点为番禺市村迎宾路侧，批准用地面积为7109平方米，有效期自2000年1月至2002年1月。2002年8月2日，广州市番禺区人民政府核发《集体土地使用证》，载明土地使用者为上漖村经济社，土地坐落于村迎宾路侧，用途为商业，类型为划拨，用地面积为9120平方米。2002年9月12日，原广州市城市规划局番禺分局核发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为上漖村经济社，用地项目名称为华南商业城，用地位置为村迎宾路侧，用地面积为1757.5平方米。2002年9月12日，原广州市城市规划局番禺分局核发《建设工程规划许可证》（穗规番工证字[2002]第02466号），建设单位为上漖村经济社，建设项目名称为华南商业城，建设位置为村迎宾路侧，建设规模为框架结构3层、5343.7平方米。2002年11月12日，上漖村经济社向广州市番禺建设工程招标中心发出《华南商业城自行组织招标申请》。2002年11月25日，该中心审核批准同意。2005年5月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《房地产权证》（粤房地证字第××号），载明权属人为上漖村经济社，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为集体，土地使用权来源为拨用，土地使用权性质为集体，房地座落为广州市（华南商业城）（以下简称涉讼房屋），层数为3层，建筑面积为伍仟贰佰伍拾陆点陆平方米，土地用途为商业，使用面积为玖仟壹佰贰拾点零平方米；房屋用途为商铺。2018年7月3日，上漖村经济社在番禺农村集体资产交易和管理平台上发布招租公告，定于2018年7月12日下午3点在洛浦街资管理交易中心512室对华南商业城进行竞投，租赁年限为10年，交易底价为36万元/月，每年的租金在前一年的租金基础上递增5%，产权情况为已办理房地权证，交易保证金为400万元，标的物的使用范围为教育、创业园、办公、休闲产业、汽车展销之用，不能做餐饮、工厂，等等。2018年7月12日，在洛浦街资管理交易中心举办的竞投中，由案外人侯亚娟竞得华南商业城的经营使用权，合同年限为10年，成交单价为370000元/月，一周年后每年递增5%。高剑成提供了杜炽佳说明及其公民身份证复印件、华南商业城规划、报建、办证手续、消防工程、变压器、水电工程费用收据发票（共25份）拟证明(1)涉诉租赁土地之地上建筑物规划、报建，办证手续均是由高剑成完成的；(2)涉诉华南商业城报建、规划办证、消防工程、水电、变压器工程共花费100万元，该费用由高剑成垫付。经质证，上漖村经济社认为，杜炽佳说明及其公民身份证应该是证人证言，杜炽佳应该出庭接受询问，对此我方无法核实真实性。对华南商业城规划、报建、办证手续、消防工程、变压器、水电工程费用收据发票的真实性、合法性确认，关联性经我方核实费用约90万元。高剑成提供了重置费询价评估表拟证明重置涉诉华南商业城费用为19911220元。该报告载明：涉讼房屋包括建筑面积为5256.6平方米的房屋及户外水泥地面7335.1平方米在价值时点2018年7月26日的重置价格为19911220元。经质证，上漖村经济社认为，对评估表的三性不予以确认，而且该证据评估机构明确评估目的是供高剑成内部决策使用，而且他们采用的是重置价格，是指重新获得地上建筑物的价值，目前地上建筑物已经使用多年，该证据与高剑成提供的证据四对比，高剑成对该工程支出是100万，现在高剑成主张地上建筑物的补偿款是约2000万元，这个增值接近20倍。在案件审理过程中，高剑成申请对广州市番禺大石镇105国道上漖村段90号（华南商业城）及户外水泥地的价值进行评估。一审法院经摇珠选定深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，该公司于2019年9月4日出具编号为A/GZ/1908/2224/MF的《房地产估价报告》，载明：估价对象为广州市（华南商业城）建筑物，财产范围包括建筑物（含室内装修及不可移动的房屋附属设施设备，不包含可移动的室内商业用设施设备等动产以及土地使用权），评估建筑面积为5256.6平方米，价值时点为2017年12月30日，估价方法为成本法，估价结果为市场价值为人民币12952300元。评估费用为31928元。经质证，高剑成对评估报告的三性予以认可。上漖村经济社认为，1、评估报告23页第3.7价值类型是用市场价值，其表述是一种公开交易的价格，但本案中的地上建筑物和土地是连在一起的，而且是一个房产证，不存在转让地上建筑物的情况，也就是说，不能作为一个商品看待应作为一个建筑物看待，作为建筑物就需要考虑其工程造价，但在工程造价方面这个评估报告是没有引用的；2、评估报告出具市场价值，但没有相应的数据来印证其计算的过程；3、评估报告的评估基准日是2017年12月30日，上漖村经济社认为这是有问题的：一是该建筑物建设时间是2001年，测算其价值应以当时的物价水平作为基础数据，二是双方对于建筑物的归属是根据合同的约定，合同是在2000年形成，故交易也是在2000年的时候达成，并非在2017年12月30日才达成交易，出现这个评估时点的问题，上漖村经济社认为是评估机构误认为这个评估时点是经过法院裁判的，法院又认为通过评估只有一种结果或许是没有考虑到评估时点对于评估价值的影响，对评估时点如何确定，是一个法律的评判问题，不是由鉴定机构可以单方决定，尤其本案的评估时点是没有经过双方质证和辩论的基础上由高剑成单方申请，故上漖村经济社认为以这方式出具的评估，可能会出现以鉴代审，希望法院注意。此外，高剑成还申请对户外7355.1平方米水泥地、填土方（1500m3，其中角石层200m3）、下水道(300M)、钢管护栏(80M)、石堤(lOOm3)、花槽(200㎡)、绿化植物（200㎡）、化粪池两个(50m3*2)、消防池及配套设施、供电房配套设施[变电器(315KW)、外接电缆线、高低压电配套]的价值进行评估。一审法院经摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行评估。该公司于2019年12月3日出具穗安价（估）字【2019】PF214号价格评估结论书，载明：评估基准日为2017年12月30日，评估方法为成本法，标的概况为标的水泥地用作停车场经营使用，化粪池、消防水池及花槽分布在华南商业城前后，钢管护栏和石堤位于东侧，下水道分布在水泥地下并附有沙井盖。本次评估标的水泥地厚度根据相关当事人现场陈述确认，确认靠近迎宾路边一侧的水泥地厚0.2米，背向建筑一侧的水泥地厚0.15米，均采用C20混凝土铺设。价格评估结论为上述项目在评估基准日的价值为558693元。评估费用为16000元。经质证，高剑成对评估报告的三性没有异议。上漖村经济社认为，该评估报告是假设机械设备可以使用的前提下评估的，这个上漖村经济社认为有问题。其余意见与《房地产估价报告》的意见一致。此外，在已经生效的（2020）粤01民终639号案件中经查明，2016年7月28日，上漖村经济社曾委托原广东华誉律师事务所向高剑成、阮伟明发出《律师函》，告知合同期限即将届满，上漖村经济社将无偿收回租赁的土地及地上建筑物、构筑物等不动产，要求如期交还上述不动产，并告知继续租赁的，可通过农村集体资产公共交易平台参与竞标。上述律师函于2016年8月11日签收。一审法院认为：阮伟明、高剑成与上漖村经济社签订的《土地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。阮伟明表示其自愿放弃对本案诉求作为共同高剑成的权利，一审法院予以准许。本案争议焦点一是上漖村经济社是否有权无偿收回涉讼房屋，二是上漖村经济社有无损害高剑成的优先承租权。第一，关于上漖村经济社是否有权无偿收回涉讼房屋的问题。首先，高剑成、上漖村经济社双方签订的《土地租赁合同》虽未明文约定合同期满后华南商业城的归属情况，但结合合同全文来看，合同约定租赁期满后的财产处理办法为“如甲方继续保留该建筑物对外招租时，同等条件，同等租金，乙方可享有优先租赁权”，从该条款可看出，在租赁期限届满后，高剑成、阮伟明享有的权利仅为同等条件、同等租金的优先承租权，据此可推断双方对于华南商业城的权属默认为属于上漖村经济社，高剑成、阮伟明并非涉案租赁物的所有权人。该理解也符合一般土地租赁交易习惯。其次，涉讼房屋由高剑成、阮伟明出资建成后登记在上漖村经济社名下，报建及办证手续均由高剑成、阮伟明办理，双方亦未另行约定该物业的实际权属与登记权属不一致可见双方当事人当时对于上漖村经济社享有涉讼房屋的登记产权清楚且同意。再次，高剑成、阮伟明承租土地后利用部分土地建设房屋并对外出租属于投资行为，建设投入费用应为其取得租金收益的必要成本，如高剑成、阮伟明仅向上漖村经济社支付相对较低的土地租金，而无需承担投入成本，却获得使用房屋的租金收益并最终取得房屋所有权，则高剑成、阮伟明与上漖村经济社的权利义务明显不对等，有违公平原则。综上，一审法院对于高剑成要求上漖村经济社向其补偿房屋建设投资款的诉讼请求不予支持。第二，关于上漖村经济社有无损害高剑成的优先承租权问题。一审法院认为，优先承租权是一项通过租赁合同产生的约定权利，并不是一项法定权利，优先承租权是指租期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。上漖村经济社在此期间依法定程序将涉讼土地及地上建筑以竞价形式向社会公开招租，不违反法律、行政法规的禁止性规定。据生效法律文书确认的事实可见，上漖村经济社曾将公开招租的事宜通过函件的方式提前告知高剑成，高剑成在该期间仍继续使用华南商业城，却称不清楚华南商业城公开招租的事宜，亦与常理不符，一审法院不予采纳。高剑成、阮伟明应与其他竞标人一同参与竞价并遵守竞标规则，其未参与竞标或最终未中标则丧失优先承租权。因此，高剑成以上漖村经济社侵害其优先承租权并要求上漖村经济社予以赔偿，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。涉诉物业权综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回高剑成的全部诉讼请求。一审案件受理费127166元、评估费用为47928元，由高剑成承担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是：一、上漖村经济社收回涉诉土地后，是否需要就地上建筑物补偿给高剑成；二、上漖村经济社是否侵害高剑成的优先承租权。关于焦点一。上漖村经济社与高剑成、阮伟明签订的《土地租赁合同》第十一条约定：“租赁期满后财产处理办法。1、租赁期满后，如甲方需要将该土地改变使用性质，需要拆除该建筑物时，乙方应在租赁期满后半个月内将属于自己的动产物品全部搬迁完毕，到期仍未搬迁的物品，视作乙方自动放弃处理。不动产物品全部归甲方所有。”合同该条款约定的是租赁期满后财产处理办法。从合同条款文义看，第一句话的文义是租赁期满后，如上漖村经济社需要将该土地改变使用性质，且需要拆除该建筑物时，高剑成、阮伟明应将属于自己的动产物品全部搬走。第二句话的文义是租赁期满后，不动产物品全部归上漖村经济社所有。上述《土地租赁合同》期满后，高剑成、阮伟明所租赁的土地应返还给上漖村经济社。基于“房地一体”规则，涉案土地与该土地上的建筑物应视为同一财产。在涉案土地应返还给上漖村经济社时，涉案土地上的建筑物也全部归上漖村经济社所有，既符合合同约定，也符合法律规定。高剑成、阮伟明在合同未约定合同期满后上漖村经济社需对其租赁的地上建筑物补偿的情况，请求判令上漖村经济社对其进行补偿，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。关于焦点二。上漖村经济社与高剑成、阮伟明签的《土地租赁合同》第十一条约定：“租赁期满后财产处理办法。……2、租赁期满后，如甲方继续保留该建筑物对外招租时，同等条件，同等租金，乙方可享有优先租赁权。”根据该约定，租赁期满后，同等条件下，高剑成享有优先承租权。在双方合同期限届满前的2016年7月28日，上漖村经济社已经通过发《律师函》的形式通知高剑成，其可通过农村集体资产公共交易平台参与竞标。该《律师函》已于2016年8月11日签收，上漖村经济社已经在合理期限内履行了通知义务。上漖村经济社将涉案土地及地上物以竞价的形式向社会公开招租，采价高者得的结果。高剑成未参与竞标或未最终中标，表明其未能在同等条件下取得承租权而丧失优先承租权。高剑成上诉主张上漖村经济社侵害其优先承租权并要求上漖村经济社支付赔偿金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，高剑成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127166元，由上诉人高剑成负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年八月四日法官助理戴巧利书记员周蓓