黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10303号上诉人（原审原告）：刘宝松，男，1987年1月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：金霞，黑龙江林大人文律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞春丽，黑龙江林大人文律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李季，男，1975年4月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。上诉人刘宝松因与被上诉人李季房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。刘宝松上诉请求：撤销一审判决，支持刘宝松的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1.刘宝松与李季签订的租房协议合法有效，李季违背了诚实信用原则，违约在先，给刘宝松造成了损失。2.一审法院适用法律错误，双方在租赁合同中约定的5万元并非实际损失，而是双方就违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘宝松作为承租人对装修进行了大量的投入，所以双方约定，出租人不得以任何借口收回房屋，只赋予承租人解除合同的权利，同时约定出租人如违约，应承担装修费用5万元，此处的5万元并非指真正装修实际花销的损失，而是双方就因违约产生损失赔偿额的计算方法。这种赔偿额不必考虑当事人是否真的受到损失及损失的大小，更不必提供任何损失证明。李季辩称：同意一审判决。案涉房屋查封以及刘宝松搬走，刘宝松均未告知李季。李季在签订租赁协议时告知刘宝松房屋涉及民事纠纷。案涉租赁协议中的“5万元”系刘宝松单方填写，李季不在场也不同意给付。刘宝松向一审法院起诉请求：解除合同，李季返还剩余房租费7056元，房屋装修损失5万元，营业损失4万元，合计97056元。一审法院查明：2017年11月13日，刘宝松与李季签订租房协议，李季将坐落于阿城区永泰广胡同132号房屋出租给刘宝松，约定租金、租期及各项权利义务，2018年11月23日到期后，续租1年。2019年7月，该房屋被法院司法拍卖，2019年7月15日刘宝松搬离。一审法院认为，刘宝松以承租房屋被司法拍卖影响使用为由主张解除合同，李季同意解除合同，因此刘宝松请求李季返还剩余房租款7056元的诉讼请求一审法院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘宝松以租房协议约定为由，向李季主张装修损失5万元，李季对手写部分存在异议，且租房协议原件一直保存于刘宝松处，刘宝松未举示其他证据予以佐证其发生的装修损失，故刘宝松请求李季返还房屋装修损失5万元的诉讼请求一审法院不予支持。对于刘宝松主张的营业损失4万元元，因其未提供任何证据，故刘宝松请求李季返还营业损失的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：一、李季于判决生效后十日内向刘宝松返还剩余房租款7056元；二、驳回刘宝松的其他诉讼请求。本院二审期间，刘宝松举示如下证据：证据一，证人陈某出庭出具证人证言。拟证明：后修改的5万元为刘宝松与李季合意后签署，是双方真实意思表示。租赁协议一式两份，刘宝松一份，李季一份。李季质证意见：证人是刘宝松的合伙人。当时签合同的时候已经过期了。李季当时没有协议书，李季说签最后1年，李季就不拿合同了，把合同都交给刘宝松。刘宝松后填写的5万元，李季不知道该情况。证据二，装修合同、佳鑫广告的收款专用票据、刘宝松装修后的房屋照片。拟证明：刘宝松承租涉案房屋投入大量的装修及广告费用，合计110820元。李季质证意见：真实性无法核实，证明问题不认可。证据三，微信收入账单。拟证明：因李季违约，给刘宝松造成营业损失。李季质证意见：真实性无法核实，证明问题不认可。本院认证意见：对证据一，案涉协议约定合同一式两份，刘宝松作为出租人举示不出租房协议，有违常理，本院对该证人证明刘宝松有协议一份予以采信，其他问题本院将结合案件其他事实予以综合评判。对证据二，该证据能够证明刘宝松对案涉房屋进行了装修与投入，本院仅对刘宝松对案涉房屋进行过装修这一事实予以确认。因具体装修金额并无银行流水等凭据佐证，本院对此不予评判。对证据三，该证据不能体现与案涉房屋的关联性，仅以该微信月账单不足以证明系刘宝松经营案涉房屋所产生的收益，本院对此不予采信。本院另查明：2017年11月13日，双方签订的《租房协议》第一条约定，租房从2017年11月24日起至2018年11月23日止，后补充约定，延期一年，到期2019年11月23日。第二条约定，年租金为2万元。第三条第四项约定，每年甲方不得以涨房租，租与别人等借口收回租房。每年只能乙方不想租用才可解除合同；如果甲方非要解除合同收回房子，甲方需要承担乙方装修损失费用5万元。（数字5系涂改后填写）第四条约定，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。第五条约定，本合同一式两份，自双方签字之日起生效。2019年7月，阿城区人民法院作出（2018）黑0112执756号公告，内容为“本院在执行阿城区农村信用合作联社与李季借款合同纠纷一案中，经本院评估、拍卖了被执行人李季所有的哈尔滨市阿城区金城街和平街樱花楼3-101，建筑面积103.86平方米的房屋，……，责令被执行人李季在2019年7月16日前迁出该房屋，到期仍不履行，本院将依法强制执行。”本案二审询问过程中，法庭要求李季明确案涉房屋抵押给案外人的时间。庭审后，李季向法庭提交哈尔滨市阿城区农村信用合作联社红星信用社于2020年8月11日出具的证明一份，作为法庭审理的参考材料。该证明内容为“借款人于长顺于2015年11月13日在我社借款98万元，到期日为2016年11月12日。抵押人为李季，抵押物为金城街和平街樱花楼3-101建筑面积103.86平方米、金城街和平街樱花楼3-102建筑面积87.70平方米两套房产。房屋至今未收回。”本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于刘宝松要求李季给付5万元装修损失及其他经济损失4万元，依据是否充分的问题。在双方签订《租房协议》之前，李季就将案涉房屋抵押给了案外人。李季作为房屋出租人不能举示证据证明其向刘宝松告知了房屋存在抵押的事实，在《租房协议》中也未体现房屋存在抵押的情况。因案外人主张实现抵押权，法院在另案中查封案涉房产，并责令相关人员限期迁出案涉房屋，导致刘宝松的合同目的无法实现，李季作为出租人违反租赁物权利瑕疵担保义务，应当承担违约责任。案涉协议约定，甲方解除合同收回房屋，需承担乙方装修费用5万元。虽然该数字有涂改填写的痕迹，但刘宝松作为出租人举示不出其应掌握的协议来否定该事实。且李季在二审中举示了装修合同及相关票据、照片，能够初步证明李季对案涉房屋进行了装修，产生装修损失。但本院考虑到，案涉合同租期为两年，年租金2万元，剩余4个月未履行，合同解除的原因也并非是甲方要解除合同提前收回房屋，合同约定的装修损失全部由刘宝松负担显失公平，李季作为承租人未履行审慎注意、核查房屋相关信息的义务，也应承担相应的合同风险。本院综合双方履行合同的实际情况、过错程度以及协议约定的租金标准、剩余期限、解除原因等因素，酌定由李季承担1万元装修损失。另，关于刘宝松主张的其他损失。因其举示的微信月账单，不足以证明系其租赁案涉房屋所产生的经营收入，且案涉合同中并未约定以经营收入作为违约金承担的依据。案涉协议约定，在租赁期间，任何一方违反规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。本院参照该约定，由李季再给付刘宝松2000元，作为违约金。综上，刘宝松的上诉请求部分成立，对有证据佐证及合理的部分，本院予以支持。一审判决结论不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初3799号民事判决第二项；二、变更黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初3799号民事判决第一项为：李季于本判决生效之日起十日内给付刘宝松剩余房租款7056元、装修损失1万元、违约金2000元，共计19056元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费2226元，由李季负担552元，由刘宝松负担1674元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年八月十八日书记员  于文娟