文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初3582号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风2幢3单元3-2号，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人:夏于书，系该公司经理。委托诉讼代理人：张锦杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：张帮强，男，1977年2月19日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：陈贤（系被告张帮强之妻），女，1978年1月20日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告张帮强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托诉讼代理人张锦杰、被告张帮强的委托诉讼代理人陈贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司提出诉讼请求：1、被告立即支付2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2899元，违约金580元，合计3478元；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：被告是重庆市南川区XXXX小区X-X-X-X号房业主，其房屋建筑面积为108.6㎡，根据原告与重庆市南川区XXXX小区2010年10月21日签订的《物业管理服务协议》第六条和第七条约定，被告从2016年1月1日起至2019年12月31日止，共计下差原告物业服务费2899元，根据《物业管理服务协议》第二十六条约定，被告应向原告支付违约金580元。经原告多次催收，被告以各种理由拒不支付物业服务费，遂起诉至人民法院，请求支持原告方诉求。被告张帮强辩称：1、业主委员会在未履行催缴程序的前提下起诉被告缺乏法律依据。2、客厅窗户外墙渗水，下雨天渗水严重，物业多次推脱、拒绝维修。3、单元楼梯栏杆常坏，无人维修，小孩差点摔漏，只做了简易防护。4、在一号楼一单元的消防通道口处，只要下雨就有墙渗水严重问题，会造成地滑的安全隐患，一直不见整改。5、保安巡逻没有到位，没有24小时值守，一号楼监控如同虚设，业主没有安全感。6、保安室被占用，未告知业主。7、物业公司3次上涨物业费，是否通过业委会和业主大会同意表决不知道。经审理查明，2010年10月21日，原告与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。该合同约定：由原告对该小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年10月21日至2013年10月20日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准为多层住宅0.4元/月·平方米，2011年0.46元/月·平方米，2012年0.52元/月·平方米，2013年0.58元/月·平方米。高层住宅2011年0.7元/月·平方米，2012年0.8元/月·平方米，2013年0.9元/月·平方米。公共照明电费按5元/月·户；电梯运行费按30元/月·户，三楼以上每增加一层加收0.3元/月·户；二次供水七楼以上15元/月·户；物业服务费按月交纳，每月前10日内履行交纳义务。2014年1月15日，原告又与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订《重庆市南川区XXXX物业服务合同》。该合同约定，由原告继续对该小区提供物业服务，合同期限为五年，自2014年1月10日至2019年1月10日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准为高层物业服务费：2015年12月30日前按0.65元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），2016年1月起为0.7元/月·平方米；2017年1月起为0.75元/月·平方米；2018年1月起为0.8元/月·平方米；多层物业服务费：2015年12月30日前收取物业服务费为0.46元/月·平方米（不含公共能耗费），2016年1月起为0.51元/月·平方米，2017年1月起为0.56元/月·平方米，2017年1月起为0.56元/月·平方米，2018年月起为0.61元/月·平方米。电梯运行费70平方米以下20元/月·户，70-90平方米25元/月·户，90平方米以上30元/月·户；二次供水用户二次供水能耗收取70平方米以下6元/月·户，70-90平方米7元/月·户，90平方米以上8元/月·户；公共能耗费按5元/月·户；物业服务费按季度交纳，交纳费用的时间为当季度第一个月的1-15日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交纳的管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。另查明，被告系重庆市南川区XXXX小区X-X-X-X号房屋业主，建筑面积为108.6平方米，系楼梯房。原告主张被告从2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费（包括公共能耗费）为2899元、违约金为580元。由于被告未交纳上述期间的相关费用，原告提起了前述诉讼。在审理中，原告主张2016年以前多层楼房物业费按0.46元/平方米/月计算，2016年1月1日起至2019年12月31日止多层楼房物业费按0.51元/平方米/月计算；公共能耗费为5元/户/月，违约金系物业费起诉金额的20%计算。本院在审理原告诉XXXX小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供照片，拟证明原告对XXXX小区进行物业管理服务时，存在部分公共场地清洁卫生不到位、垃圾收集、清运不及时以及对小区内车辆的停放疏于管理等服务不够全面，服务质量不够优质的情况存在。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区XXXX物业服务合同》、催收通知、《重庆市商品房买卖合同》及被告提交的照片等证据在案佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查予以认定。本院认为，原告与XXXX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》和《重庆市南川区XXXX物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同对XXXX小区的全体业主具有约束力。原告签订物业服务合同后，能够按照合同约定对小区物业进行管理、服务，只是在此过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，但并未构成根本性违约，被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。本案在庭审中，原告自愿降低物业服务费计算标准，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。故被告自2016年1月1日起至2019年12与31日期间的物业服务费（包含公共能耗费）应2899元（0.51元/平方米·月×108.6平方米×48个月+5元/户/月×48个月），原告主张上述期间费用为2899元，本院予以支持。对于被告提出的不缴纳物业费的抗辩理由，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采信。由于原告为XXXX小区提供物业服务管理时存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告张帮强于本判决生效后立即向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费（包含公共能耗费）2899元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已交纳），由被告张帮强负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇二〇年八月五日法官助理 彭恒瑶书 记 员 滕 瑶