广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14165号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆惠芳，女，1954年11月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黄秉红，女，1980年9月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黄秉纲，男，1975年2月5日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈仕培，广东君信律师事务所律师。原审第三人：林小宗，女，1969年7月7日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄振雷，男，1972年10月8日出生，汉族，住址同上，系林小宗配偶。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，职务：行长。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产公司）因与被上诉人陆惠芳、黄秉红、黄秉纲、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人林小宗、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初38023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人信达资产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.由陆惠芳、黄秉红、黄秉纲承担本案二审诉讼费。事实和理由：（一）一审判决第二项要求信达资产公司协助办理广州市x房（以下简称涉案房屋）过户手续，无异于变相用司法强制力要求信达资产公司涂销合法享有抵押权，严重损害抵押权人权益，属于认定事实和适用法律错误。即便林小宗、国龙公司之间关于涉案房屋的《商品房预售合同》被最终确认无效，信达资产公司亦属于善意抵押权人，有权就林小宗、国龙公司及农行淘金支行签订《购房担保贷款合同》约定担保债权范围对涉案房屋享有优先受偿。在未清偿完毕担保债权情况下，信达资产公司有权拒绝协助办理涉案房屋过户手续，并就依据涉案房屋实现担保物权。1.信达资产公司对涉案房屋的抵押权经登记合法有效，系善意抵押权人，其有权就林小宗、国龙公司及农行淘金支行签订《购房担保贷款合同》约定担保债权范围对涉案房屋享有优先受偿。涉案房屋在广州市国土局房地产管理局办理了预购商品房抵押登记，抵押人为林小宗，抵押权人为农行淘金支行，抵押期限自2001年5月至2021年5月。农行淘金支行已依法取得涉案房屋的抵押权，系善意抵押权人。2016年6月22日，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部（甲方）与信达资产公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人林小宗的1笔债权转让给乙方；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告，信达资产公司已经合法承继农行淘金支行抵押权人地位。2.抵押权的设立在陆惠芳、黄秉红、黄秉纲与国龙公司签订《商品房买卖合同》之前，抵押权登记具有公示公信效力，无论陆惠芳、黄秉红、黄秉纲是否取得涉案房屋所有权，都不影响抵押权人行使抵押权，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条的规定，抵押权人仍可行使抵押权。（二）一审判决就信达资产公司对涉案房屋是否享有抵押权及涉案房屋抵押担保债权范围等问题进行了审理，已经严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房屋享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在2004年7月21日原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第778号已生效《民事调解书》得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房屋所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，应当告知申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。因此，一审法院在未撤销上述调解书的情况下，应受其约束，不得就确认事实再次作出判决。一审判决第二项事实上系要求抵押权人主动涂销抵押，违反了已经发生既判力的民事调解书，严重违反了法定程序，应当予以撤销。请求二审法院判如所请。被上诉人黄秉纲二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达资产公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。答辩意见与一审判决内容一致，要求国龙公司协助办理房产证，诉讼费由国龙公司承担。被上诉人陆惠芳未到庭陈述答辩意见。被上诉人黄秉红未到庭陈述答辩意见。原审被告国龙公司述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达资产公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人林小宗述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达资产公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人农行淘金支行未到庭陈述意见。陆惠芳、黄秉红、黄秉纲向一审法院起诉请求：国龙公司立即为陆惠芳、黄秉红、黄秉纲办理广州市x房的房产证。一审法院认定事实：2001年11月23日，黄x与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认陆惠芳、黄秉红、黄秉纲接收国龙大厦裕兴阁x单元大门钥匙。2003年1月22日，国龙公司向黄x出具收据，写明收到黄x现金100000元。2006年12月9日，陈中兴出具借据，写明兹借到黄x200000元，借期1个月，到期本息归还220000元。2006年12月29日，陈中兴出具借据，写明兹借到黄x100000元，借期1个月，到期本息归还110000元。2006年12月30日，陈中兴出具借据，写明兹借到黄x100000元，借期1个月，到期归还本息110000元等。2018年2月1日，黄x因病在本市死亡。2019年10月25日，广东省广州市白云公证处出具编号为（2019）粤广白云第25926号《公证书》，写明：黄秉纲是陆惠芳、黄x的儿子，是黄秉红的哥哥。一审另查明，涉案国龙大厦裕兴阁x房于2001年5月8日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为林小宗，房屋使用性质为住宅，建筑面积128.28平方米，成交价格873330元，签约时间2001年4月1日。2004年，农行淘金支行以林小宗未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月15日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第778号民事调解书，载明当事人自愿达成如下协议：一、农行淘金支行与林小宗、国龙公司于2001年4月26日签订的《购房担保贷款合同》，及农行淘金支行与国龙公司签订的《购房担保贷款回购保证协议书》继续履行；四、林小宗如不履行上述协议时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述合同，要求林小宗清偿合同项下的全部借款本金（包括到期和未到期的本金）、利息、罚息；农行淘金支行有权从拍卖、变卖林小宗名下的广州市越秀区x号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁x房的房产所得价款中优先受偿等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈x决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市x号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈x的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧x等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖x对国龙公司的破产清算申请。再查明，2016年6月22日，农行淘金支行（甲方）与信达资产公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人林小宗的1笔债权转让给乙方；2016年3月20日，共计本金人民币567342.58元，利息417275.37元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。本案审理过程中，陆惠芳、黄秉红、黄秉纲与国龙公司确认陆惠芳、黄秉红、黄秉纲购买涉讼房屋的价格为540000元，陆惠芳、黄秉红、黄秉纲表示其愿意支付房款44万元及利息。一审法院认为，黄x生前与国龙公司确认黄x以540000元的价格向国龙公司购买涉讼裕兴阁17A房，双方就买卖该房屋达成口头协议。黄x向国龙公司支付购房款10万元，国龙公司将涉讼房屋交付其使用，双方之间构成商品房买卖合同关系。国龙公司至今未协助黄x办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。因黄x在本案诉讼期间死亡，其于前述商品房买卖合同关系项下的权利义务应由其法定继承人即陆惠芳、黄秉红、黄秉纲承受。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、林小宗的陈述，国龙公司与林小宗虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但林小宗既未向国龙公司支付首期房款，也未实际占有房屋，可见，国龙公司与林小宗签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与林小宗签订的商品房预售合同为无效合同，林小宗无权以该合同对抗陆惠芳、黄秉红、黄秉纲的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，陆惠芳、黄秉红、黄秉纲表示同意支付购房余款44万元及利息。考虑到陆惠芳、黄秉红、黄秉纲在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令陆惠芳、黄秉红、黄秉纲在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人，以尽量弥补抵押权人损失。陆惠芳、黄秉红、黄秉纲在向涉案房屋目前的抵押权受让人即信达资产公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、林小宗及信达资产公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，陆惠芳、黄秉红、黄秉纲要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2020年3月6日作出如下判决：一、陆惠芳、黄秉纲、黄秉红在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款44万元及该款自2001年11月23日起至实际付清之日止的利息支付给信达资产（其中自2001年11月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、国龙公司在陆惠芳、黄秉纲、黄秉红完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助陆惠芳、黄秉纲、黄秉红到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁17A房所有权转移登记至陆惠芳、黄秉纲、黄秉红名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；林小宗、农行淘金支行及信达资产公司对此须予以协助。一审案件受理费12533元，由国龙公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达资产公司的上诉请求，认定如下：信达资产公司上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，不能涂销涉案房屋的抵押登记。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与林小宗虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但林小宗既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与林小宗就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明黄x在与国龙公司买卖涉案房屋的过程中存在过错，且无证据证明黄x未支付全部购房款应归责于黄x，因此一审法院认定黄x与国龙公司构成商品房买卖合同关系，以及在黄x去世后该合同关系项下的权利义务由陆惠芳、黄秉红、黄秉纲继承，理据充分。国龙公司至今未协助陆惠芳、黄秉红、黄秉纲办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用林小宗名义签订商品房预售合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明黄x在与国龙公司的买卖合同的过程中存在过错。黄x、陆惠芳、黄秉红、黄秉纲已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令陆惠芳、黄秉红、黄秉纲向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，信达资产公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年八月十八日书记员 李志康谢金泽