黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2552号上诉人（原审被告）：黑龙江省鑫宇房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇中心街。法定代表人：谢广发，该公司经理。委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任玉东，女，1967年9月16日出生，汉族，东北农业大学电信学院教师，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：张晶，女，1944年3月23日出生，汉族，黑龙江省巴彦县人民医院退休医生，住巴彦县。委托诉讼代理人：任玉东，女，1967年9月16日出生，汉族，东北农业大学电信学院教师，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告）：黑龙**星房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇。法定代表人：杨成，该公司经理。上诉人黑龙江省鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）因与被上诉人任玉东、张晶、黑龙**星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126民初3697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人鑫宇公司的委托诉讼代理人顾祥国，被上诉人张晶、任玉东到庭参加诉讼。被上诉人华星公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫宇公司上诉请求：撤销一审判决，驳回任玉东、张晶全部诉讼请求。事实与理由：2011年6月20日，任玉东、任晓峰与华星公司签订协议书，该协议书签订的主体为华星公司和任玉东、任晓峰。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，涉案协议书属于合同的一种，在协议中双方主体为华星公司与任玉东、任晓峰，而非鑫宇公司，故该协议书仅在特定人之间发生法律关系，任玉东并不能向鑫宇公司提出继续履行协议的要求。鑫宇公司是在巴彦县国土资源局挂牌出让宗地BT-2015-04号地块时，通过竞买形式取得了该地块的使用权，与巴彦县国土资源局在2017年7月8日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并转给巴彦县国土资源局该地块的出让款，同时在各部门办理的审批手续。鑫宇公司在取得该地块时，地上建筑物已经拆迁完毕，取得的为净地。至于在鑫宇公司取得该地块前，地块上的建筑物被谁拆迁，以及拆迁责任和后果，均应当由当时拆迁的行为人承担，与鑫宇公司无关。鑫宇公司从县政府通过招拍挂的方式取得出让土地，并不是从华星公司转让所得，不应承担华星公司所签合同的履行责任。鑫宇公司对政府的拆迁补偿承诺，是基于维稳的需要，在华星公司没有补偿动迁户的情况下，可以予以补偿，但仅限于按政策拆一还一，并不能按照华星公司与拆迁户的协议进行履行。华星公司所动迁的土地，后来被政府分别出让，涉案任玉东的房屋一共是三套房屋，其中一套房屋不在鑫宇公司出让土地范围之内，一审中曾申请法院予以调查核实，未获准。请二审对此予以核实。如任玉东其中的一套涉案房屋，不在鑫宇公司所取得的土地范围内，鑫宇公司自然也不应当对此承担赔偿责任。任玉东、张晶辩称：一、关于任玉东与华星公司签订的《协议书》效力问题。案涉《协议书》系华星公司与任玉东的真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行，合法有效。假使巴彦县政府违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，违规将项目交由华星公司组织实施，对《协议书》的效力也不会产生不利影响。因为法律、行政法规的强制性规定分为效力性强制性规定和规范性强制性规定，“禁止建设单位参与搬迁活动”无疑归属对行政行为的规范性强制性规定范畴，并非涉及民事合同的效力性强制性规定，对《协议书》的效力不构成任何影响。二、关于鑫宇公司对任玉东应否承担回迁安置义务的问题。本案中，华星公司转让尚未完成拆迁补偿的“金桥怡园小区”建设项目，经巴彦县政府职能部门同意后，对涉案宗地重新采取“招拍挂”程序，挂牌转让给鑫宇公司开发建设，项目更名为“鑫宇尚城小区”。从证据角度看，巴彦县国土资源局发布的《国有土地使用权宗地挂牌出让公告》（巴国土告字[2015]4号）中明确载明：“上述宗地上房屋征收回迁房补偿款等,由竞买人先行存入专户”，实质上就是要求买受人承继相应拆迁安置义务；鑫宇公司提交《竞买申请书》承诺：“我方若能竞得该地块,我方保证按照国有土地使用权挂牌方案文件的规定和要求履行全部义务”，可见鑫宇公司知情并同意承继华星公司的权利义务关系。而政府职能部门对涉案地块拆迁项目转让的操盘手法，丝毫不影响鑫宇公司概括承受华星公司的权利义务的效力问题，政府《会议纪要》内容即为明证，充分证实鑫宇公司对任玉东负有回迁安置的法定义务。涉案项目不应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而应继续沿用原有的规定办理，即依照《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定办理。《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。”就法律层面而言，对于任玉东的诉讼请求，鑫宇公司作为涉案建设项目的受让人，肯定责无旁贷。鑫宇公司称任玉东有一套房屋不在鑫宇公司所建设的土地范围之内，鑫宇公司所指的是虚拟的一套安置房。在案涉《协议书》中任玉东需要安置的是两套5号楼房屋，正是鑫宇公司把绿地建成车库的那部分，是5号楼的位置，不存在鑫宇公司所称不一致的问题。任玉东、张晶向一审法院起诉请求：1.鑫宇公司履行协议书内容，将任玉东、张晶与华星公司签订的协议书中的5-7-201室（78㎡）及5-8-302室（78㎡）两套安置房屋按原格局定位、交付任玉东、张晶。如不能安置，则按照合同约定折价赔偿任玉东、张晶房屋补偿款2880元*78㎡*2=449280元；2.要求鑫宇公司赔偿任玉东、张晶由于延期交房造成的房屋租金损失（按同等地段、相同房屋的租金标准或司法鉴定认定的租金标准计算，自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止）约1000*12*6*2=144000元。一审法院查明：2011年6月20日，任玉东、任晓峰作为乙方，华星公司作为甲方，双方签订《协议书》，约定采取产权调换的方式，甲方将乙方位于巴彦县巴彦镇石桥街的房屋拆迁，并为乙方回迁安置房屋。甲方在安置乙方部分房屋后，剩余两套房屋[5-7-201室（78平方米）、5-8-302室（78平方米）]承诺于2014年12月末前交付。协议签订后完成拆迁，但华星公司至今未履行回迁协议约定的义务。2015年3月5日,巴彦县人民政府“依法收回巴彦镇石桥街西直路西侧、南直路北侧地块，东至西直路,南至南直路,西至龙江路,北至金桥怡园小区范围内城镇国有土地33947平方米土地使用权并依法注销该宗地土地使用证”，即收回了任玉东、张晶拆迁房屋所在区域的华星公司建设用地权利。2015年7月8日，巴彦县人民政府批复同意鑫宇公司以出让方式使用巴彦县巴彦镇石桥街国有土地27261平方米，鑫宇公司与巴彦县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号BT-2015-04），缴纳了土地出让金，并相继取得了《建设用地规划申请书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划申请书》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》。2014年5月12日，与华星公司签订回迁补偿协议的一方任晓峰死亡，其妻斯琴高娃另案调解放弃继承权，张晶是任晓峰的母亲，为其第一顺位唯一继承人。2016年8月5日，巴彦县人民政府县长主持召开了《研究关于原华星房地产开发公司建设项目有关信访事宜》的巴彦县处理信访突出问题及群体性事件联席会议。会后，巴彦县处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室出具了〔2016〕第4次《会议纪要》，记载了2014年6月28日，华星公司将金桥小区四期地块的拆迁安置等权利义务问题，转让给鑫宇公司。2016年9月9日，巴彦县住房和城乡建设局文件（巴住建呈〔2016〕214号）关于鑫宇尚城项目基础设施配套扶持资金的请示记载，2014年6月28日，华星公司将金桥小区地块未建设部分的拆迁安置等权利义务问题，转让给鑫宇公司。2015年7月8日，鑫宇公司取得该地块的土地使用权，项目取名为鑫宇尚城小区。2014年11月23日，华星公司工作人员王淑娟代表公司与时任鑫宇公司法定代表人谢广财签订了交接动迁户名单。华星公司将其未回迁的房屋交接给了鑫宇公司，鑫宇公司承接并由公司法人签字确认，其中包括本案中任玉东、张晶要求鑫宇公司回迁的两套住宅房屋。2015年4月17日，巴彦县国土资源局公布了《巴彦县拟出让三宗地BT-2015-03、BT-2015-04、BT-2015-06号的挂牌方案》，其中出让的BT-2015-04号地块包括任玉东、张晶被拆迁的房屋位置。该方案第四项规定：“上述三宗地上房屋征收回迁房补偿款等，由竞买人另行支付”。2015年5月22日，巴彦县国土资源局发布《巴彦县国土资源局国有土地使用权宗地挂牌出让公告》（巴国土告字〔2015〕4号），公告第七项规定“其他需要公告的事项，上述宗地上房屋征收回迁房补偿款等，由竞买人先行存入专户”，其中出让的BT-2015-04号地块包括任玉东、张晶被拆迁的房屋位置。2015年6月24日，鑫宇公司向巴彦县国土资源局提交《竞买申请书》，承诺“若能竞得该地块，我方保证按照国有土地使用权挂牌出让文件的规定和要求履行全部义务”。其中出让的地块包括任玉东、张晶被拆迁的房屋位置。后鑫宇公司竞买了BT-2015-04号地块，并办理了相关手续，开发建设了巴彦县巴彦镇鑫宇尚城小区。该项目于2015年6月10日开工建设，预计竣工日期为2016年10月31日，实际竣工日期2017年12月31日，交付使用日期2018年2月7日。经任玉东、张晶申请，一审法院依法委托黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司对任玉东、张晶要求的延期交房损失进行了鉴定，鉴定结论为：2015年1月1日至2020年1月31日，按租金计算损失为88600元。一审法院认为，本案的焦点问题是：一、任玉东、张晶与华星公司所签订房屋调换安置协议的效力；二、鑫宇公司对任玉东、张晶的诉讼主张是否承担回迁安置义务；三、任玉东、张晶要求赔偿逾期进户损失的请求是否应予保护。一、关于任玉东、张晶与华星公司所签订房屋调换安置协议的效力问题。一审法院认为，华星公司作为专业的房地产开发公司，拟对任玉东、张晶居住区域进行开发建设，与任玉东、张晶签订的产权调换安置协议，系双方真实意思表示。关于如何确认任玉东、张晶与华星公司签订协议的效力，该协议是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题。华星公司作为一家专业房地产开发公司，在对任玉东、张晶居住的区域进行改造，并对其房屋进行拆迁时双方签订的《协议书》，系双方合意后的自愿行为。《合同法》第52条规定，违反法律、行政性强制性规定的合同无效。另《合同法解释（二）》第14条规定，《合同法》第52条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。根据该规定，并非所有违反强制性规定的合同均无效，只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效。如果违反某项强制性规定将导致公共利益受到损害，则该规定属于效力性规定。结合本案查明的事实，分析认定如下：首先，违反效力性规定的结果是对公共利益造成直接、现实性的损害，如果仅仅是间接的、可能的损害，则一般不属于效力性规定。本案中，华星公司取得了被拆迁范围的土地使用权并相继取得建设工程规划许可证等证照，佐证了华星公司取得了案涉土地的使用权等相关权利，可见华星公司开发建设案涉小区并不违法，故不能以脱离违法的层面而单以利益作为判定合同无效的标准。华星公司作为专业的房地产开发公司，具备开发建设资质并且合法开发建设案涉小区，不存在对公共利益造成一定程度损害的结果；其次，辩识效力性规定还应当综合把握公共利益与交易安全、信赖利益等利益关系的平衡。本案中，任玉东、张晶和华星公司之间自愿签订协议，而合同法鼓励交易、创造财富的精神，诚实信用、公序良俗的原则，是对任玉东、张晶基于通过回迁安置补偿改善居住生存条件，华星公司通过开发建设获得利益升值的诠释。双方利益取向为自愿基础上的合意，可见其仍然局限于任玉东、张晶、华星公司之间的利益关联，并不必然产生公共利益的损害；第三、虽然2011年1月21日施行的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确了为了公共利益的需要在国有土地上征收房屋与土地的主体为市县级人民政府，并由政府作为主体与百姓签订补偿协议，严格禁止开发建设单位参与拆迁补偿安置，并且案涉协议发生在此行政法规之后，但未有证据佐证本案华星公司的开发建设行为属非商业开发形式，亦未有当地政府适用该行政法规接手案涉小区拆迁安置的事实，而是华星公司完全按照商业运行模式在进行拆迁。因此，在已将原应就地安置的产权人的房屋完成了拆迁后，抛开自愿达成的协议内容再行引用行政法规去论证协议违法，是对该行政法规的曲解，也是对被拆迁权利人的侵害；第四、依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，民事法律行为违反强制性规定无效有一种例外，即当该强制性规定本身并不导致民事法律行为无效时，民事法律行为并不无效。违反该法律规定的后果应由违法一方承担，对没有违法的当事人不应承受一方违法的后果。综上，华星公司与任玉东、张晶签订的产权调换安置协议，系双方真实意思表示，合法有效。二、关于鑫宇公司对任玉东、张晶的诉讼主张是否承担回迁安置义务问题。一审法院认为，合同承受，是指一方当事人与他人订立合同后，依照其与第三人的约定，并经对方当事人的同意，将合同上的权利义务一并转移于第三人，由第三人承受自己在合同上的地位，享受权利并负担义务。本案中，华星公司与任玉东、张晶签订拆迁安置协议后并未对涉案小区进行开发建设，而另一专业的房地产开发公司鑫宇公司通过土地招拍挂合法途径获得涉案小区开发建设资质，工程已竣工并进行销售，由此华星公司实际已经不能履行为任玉东、张晶等被拆迁人进行安置的合同义务。但鑫宇公司在竞买拆迁地块时已承诺按照招标文件中规定，将房屋征收回迁房补偿款存入专户。并且，巴彦县处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室出具的〔2016〕第4次《会议纪要》和巴彦县住房和城乡建设局文件（巴住建呈〔2016〕214号）均记载了2014年6月28日，华星房地产开发公司将金桥小区四期地块的拆迁安置等权利义务问题，转让给鑫宇公司。另外，2014年11月23日，华星公司工作人员王淑娟代表该公司与时任鑫宇公司法定代表人谢广财签订了交接动迁户名单，华星公司将其未回迁房屋的回迁义务交接给了鑫宇公司，鑫宇公司承接并由公司法人签字确认。该交接单记载，鑫宇公司已承诺给任玉东、张晶回迁安置两套78平方米住宅房屋。综上，鑫宇公司应当履行对任玉东、张晶的回迁安置义务。如果不履行，则按照合同约定折价赔偿任玉东、张晶房屋补偿款2880元*78㎡*2=449280元。三、对于任玉东、张晶要求赔偿逾期进户损失的请求是否应予保护问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，鑫宇公司开发建设的巴彦县巴彦镇鑫宇尚城小区已竣工并交付使用，但其未履行对任玉东、张晶的回迁安置义务，已构成违约，应赔偿任玉东、张晶逾期进户损失。按照巴彦县住房和城乡建设局颁发的《建筑工程许可证》要求，鑫宇公司开发建设的巴彦县巴彦镇鑫宇尚城小区于2015年6月10日开工，应于2016年10月31日竣工。但按照任玉东、张晶与华星公司签订的回迁协议书约定，华星公司应于2014年末安排入户，并且鑫宇公司已同意接受华星公司未给付任玉东、张晶的回迁安置房屋义务，因此应按照任玉东、张晶与华星公司协议约定的入户时间计算损失数额。即期限应当自2015年1月1日起至至2020年1月31日止，数额应以鉴定结论为标准，按租金计算损失为88600元。综上所述，任玉东、张晶的诉讼请求部分成立，对成立部分予以支持。鑫宇公司抗辩主张部分有理，对有理部分予以支持。据此判决：一、鑫宇公司在位于巴彦县××小区为××、任玉东安置两套78平方米住宅房屋；二、如果鑫宇公司不履行判决主文第一项中关于对张晶、任玉东房屋安置义务，则按照合同约定折价赔偿张晶、任玉东房屋补偿款449280元；三、鑫宇公司赔偿张晶、任玉东逾期进户损失88600元；上列一、二、三项于判决书生效15日内履行。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭举示。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于任玉东、张晶要求鑫宇公司履行案涉《协议书》中的义务，依据是否充分的问题。任玉东、任晓峰与华星公司签订的《协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。任玉东、任晓峰履行了协议中的义务，但尚有两套房屋未得到安置，该合同利益应受到保护。张晶作为任晓峰的继承人，承继了任晓峰所享有的合同权利。本案中，华星公司无力建设案涉项目，鑫宇公司取得该地块开发使用权。鑫宇公司主张其并非案涉《协议书》中的合同相对人，鑫宇公司通过竞买取得案涉地块使用权，前述拆迁行为的责任与后果与其无关。针对此，第一，案涉项目属于尚未拆迁安置的建设项目，该项目的后续开发建设有政府管理、协调等因素。2016年9月9日巴彦县住房和城乡建设局给巴彦县政府的《关于鑫宇尚城项目基础设施配套扶持资金的请示》巴住建呈〔2016〕21号记载：“2014年6月28日华星公司将金桥小区地块未建设部分的拆迁安置等权利义务问题，转让给鑫宇公司，2015年7月8日鑫宇公司取得该地块的土地使用权，项目取名为鑫宇尚城小区”“为了解决回迁户能及时回迁，防止出现新的大规模信访问题，根据巴彦县信访联席办〔2016〕第4次会议议定内容，由财政审核兑现出让金部分的扶持政策。”巴彦县信访联席办〔2016〕第4次会议纪要记载“华星公司资金链断裂，导致无力对已拆迁的四期地块进行建设，83户被拆迁户无法回迁安置，多次群体上访要求回迁。2014年6月28日，华星公司将金桥小区四期地块的拆迁安置等权利义务问题，转让给鑫宇公司。”通过上述政府文件的记载可以认定鑫宇公司承继了华星公司未完成的案涉地块拆迁安置义务，鑫宇公司应承担相应责任。第二，案涉协议具有拆迁安置补偿性质，被拆迁人的相关利益不仅表现为财产权，还具有基本生存权的属性。任玉东、任晓峰的房屋已被拆迁，该拆迁行为不可逆，其受到损失后应享有的拆迁安置利益不仅是一种债权，还具有一定的物权性的优先效力，应予特别保护。第三，鑫宇公司作为案涉项目的承继人，应审慎注意并了解项目前期拆迁事宜与安置情况，鑫宇公司获得项目开发的机会与利益后却不履行所承继的前期拆迁安置的义务，损害了被拆迁人应予特别保护的生存利益，导致利益失衡与合同风险的不当承担，不符合诚实信用原则与公平原则。第四，鑫宇公司在二审中提出安置任玉东的一套房屋不在鑫宇公司出让土地范围内，其作为案涉地块的开发使用权人应对此负有举证证明的责任。相关证据当事人可自行收集，不属于法院调取证据的范围。鑫宇公司未举示证据证明该事实，也未对该房屋的具体位置与其出让的土地位置进行细化与比对，应承担举证不利的后果，本院对该上诉主张不予采纳。因此，一审判决鑫宇公司履行《协议书》中的义务，并无不当。综上，鑫宇公司的上诉请求不能成立，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9179元，由黑龙江省鑫宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年八月十七日书记员  于文娟