四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川10民终616号 上诉人（原审被告）：陈小梅，女，1969年12月27日出生，汉族，住四川省内江市资中县。 委托诉讼代理人：胡林轩，四川平新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:朱武生，男，1963年2月13日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 原审第三人：内江市市中区白马镇司马桥社区居民委员会，住所地内江市市中区白马镇关圣殿137号附8号。 法定代表人：肖正法，主任。 统一社会信用代码：55511002MEA230374L。 委托诉讼代理人：刘益来，男，1948年12月14日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系居民。 上诉人陈小梅因与被上诉人朱武生、原审第三人内江市市中区白马镇司马桥社区居民委员会（简称司马桥社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2020)川1002民初888号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人陈小梅及其委托诉讼代理人胡林轩，被上诉人朱武生，原审第三人的委托诉讼代理人刘益来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回朱武生的诉讼请求或发回一审法院重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，判令上诉人退还观音阁场地（元宝山）无事实及法律依据，既使被上诉人有权收取租金，租金也不应3,000元/年，应远低于3,000元/年。 朱武生辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，应当予以维持，上诉人的诉讼请求应予驳回。 原审第三人司马桥社区居委会辩称，一审判决正确应该维持原判。 朱武生向一审法院起诉请求：1.判令被告陈小梅将其占用的位于内江市观音阁场地（小地名元宝山）腾退给原告朱武生；2.判令被告陈小梅向原告朱武生支付2017年-2020年（租金按20000元／年计算）占用场地租金80000元；3.案件受理费由被告陈小梅承担。 一审法院认定事实：1995年8月17日，原告朱武生与和平村村委会签订《承包合同》，约定原告朱武生承包和平村村委会开办的内江市和平建筑构件厂，该厂坐落于原内江市市中区的元宝山（小地名），期限三年，承包费6000元／年，土地租用费为2850元／年。1998年1月15日，双方续签合同，约定承包期限为三年，承包费金额为每年5000元，土地租赁费仍为2850元／年。合同约定的承包期限届满，双方未续签新的承包合同，仍按照1998年1月15日签订的合同继续履行到2005年1月20日，双方才签订《承包协议》，约定承包期限为四年，承包费5000元／年。2009年1月1日，双方又续签承包协议，约定承包期限自2008年12月31日起至2020年12月31日止，承包费用为4000元／年。 2004年8月4日，原告朱武生与被告陈小梅签订《租房协议》，约定被告陈小梅承租原告朱武生所承包的内江市和平建筑构件厂中的办公用房一幢及周边全部空地，租期三年，租金约定为第一年3,600元，第二、三年均为3,000元。合同签订后，原告朱武生向被告陈小梅交付房屋及相关场地供被告陈小梅使用。租期届满，双方未签订新的租赁合同，被告陈小梅继续使用原承租的房屋及场地，并按3,000元/年的租赁费向原告朱武生支付租金至2016年底。之后，被告陈小梅没有再向原告朱武生缴纳租赁费，但一直使用原有的房屋及场地继续进行经营。2018年，原告朱武生收回了出租给被告陈小梅的办公用房一幢，但向被告陈小梅催收2016年后的租金未果。原告朱武生现向法院起诉提出上述请求。 另查明，原内江市市中区白马镇和平村村民委员会现已并入内江市市中区白马镇司马桥社区，纳入第三人司马桥社区居委会管理。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告朱武生与和平村村委会签订的《承包合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应当受法律保护。原告朱武生签订《承包合同》后，取得了内江市和平建筑构件厂的承包权和案涉土地的使用权。原告朱武生将自己承包的构件厂部分房屋及土地转租给被告陈小梅使用，和平村村委会并未表示反对，该转租行为视为经和平村村委会同意转租。原被告签订的《租房协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，也应受法律保护。原被告签订《租房协议》的租赁期届满后，双方并未续签新的租赁协议，根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告之间的租赁关系转为不定期租赁，双方可以随时解除租赁关系。被告陈小梅不向原告朱武生缴纳已租场地的租金，原告朱武生有权解除双方的租赁关系。现原告朱武生提出被告陈小梅退还其占用原告朱武生转租的场地的请求合法有据，一审法院予以支持。被告陈小梅应当向原告朱武生支付不定期租赁期间的租赁费。原告朱武生提出被告陈小梅按20,000元/年的标准支付2017年至2020年的占用租金80,000元的请求，因原被告在合同期限届满前的租赁费为3,000元/年，原告朱武生提出按20,000元/年的标准支付占用租金过高，一审法院支持被告陈小梅按3,000元/年的租赁费标准支付2017年至2020年6月期间的租赁费，即3,000元/年×3.5年＝10,500元，对原告朱武生提出过高部分，一审法院不予支持。被告陈小梅辩称提出和平村村委员会不是案涉土地的所有权人主张，根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，所有权的权属变动并不影响本案原被告之间租赁合同的效力。被告陈小梅辩称的主张一审法院不予采纳。被告陈小梅提出漏列诉讼当事人的主张，因本案涉及的是租赁合同，原被告系签订合同的主体，根据合同的相对性原则，没有漏列诉讼当事人，被告陈小梅提出的该主张，一审法院不予采纳。 一审法院判决：一、被告陈小梅于本判决生效之日起三十日内退还其向原告朱武生租赁的内江市观音阁场地（小地名元宝山，原内江市和平建筑构件厂内）；二、被告陈小梅于本判决生效之日起三十日内向原告朱武生支付2017年至2020年6月30日的租金10500元。 二审中，陈小梅提交陈荣谦的证词及司马桥社区居委会的情况说明，欲证明朱武生未向村委会交付承包费。上述两份证据经朱武生、原审第三人司马桥社区居委会质证后，所证与本案无关，不能达到其证明目的，本院不予采信。 陈小梅在二审中向本院申请证人刘某1、王某、刘某2出庭作证，欲证明原审第三人司马桥社区居委会与内江市市中区白马镇和平村村民委员会的关系及本案所涉场地权益等情况。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，陈小梅申请证人出庭作证的证明目的与本案无关，故本院对其申请证人出庭作证的申请不予准许，予以驳回。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点系陈小梅是否应退还租赁的内江市观音阁场地（小地名元宝山，原内江市和平建筑构件厂内）给朱武生及是否应向朱武生支付2017年至2020年6月30日间的租金10500元。 根据一、二审查明的事实，朱武生与原内江市市中区白马镇和平村村民委员会于1995年8月17日起前后签订数份《承包协议》，租赁包括案涉场地在内的原内江市市中区的元宝山（小地名），租期至2020年12月31日止。朱武生于2004年8月4日与陈小梅签订《租房协议》，将案涉场地租赁给陈小梅使用。陈小梅亦按双方约定向朱武生支付租金至2016年底后，再也没有向朱武生缴纳租金，但却一直使用案涉场地至今。据此，一审法院根据朱武生的诉讼请求，判决陈小梅返还案涉场地给朱武生，并向朱武生支付2017年至2020年6月30日间的租金10500元并无不当，本院予以支持。陈小梅的上诉请求不能成立。 综上所述，陈小梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由陈小梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶  波 审 判 员 易 小 峰 审 判 员 裘 南 晶 二〇二〇年八月二十日 法官助理 苏  月 书 记 员 钟  凯 书 记 员 周杨静寒