重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民初1380号原告（申请人）：吕科，男，1983年1月12日出生，汉族，住重庆市江北区建新西路。委托诉讼代理人：冯婷，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周弘懿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告（案外人）：孙晓艳，女，1985年6月5日出生，汉族，住四川省富顺县互助镇力和村。委托诉讼代理人：娄义民，重庆钧睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，重庆钧睿律师事务所律师。被告（被申请人）：重庆首成房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区空港大道699号2#附5号3-13，统一社会信用代码91500000096000063C。法定代表人：王万英，执行董事。委托诉讼代理人：娄义民，重庆钧睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，重庆钧睿律师事务所律师。原告吕科与被告孙晓艳、重庆首成房地产开发有限公司（以下简称首成房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕科的委托诉讼代理人冯婷、周弘懿；被告孙晓艳和首成房地产公司的委托诉讼代理人娄义民、赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结，原告吕科向本院提出诉讼请求：一、继续执行重庆市渝北区园港路1号负1商业房屋；二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：一、孙晓艳与首成公司具有关联关系，不能合理排除孙晓艳与首成公司存在恶意串通，制造虚假证据的可能性。根据孙晓艳的转款时间以及其登记成为首成公司股东的时间，结合房屋面积、房屋性质看，孙晓艳支付的200万元应系其向首成公司支付的出资款；二、即使孙晓艳提供《商铺认购书》真实，该认购书已经解除，其无权提起执行异议申请。根据孙晓艳提供证据看，其并未在2019年12月30日前向首成公司付清全房款，违背《商铺认购书》约定，其《商铺认购书》已解除，孙晓艳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权；三、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部构成要件。《商铺认购书》并非正式的书面买卖合同，此外双方已明确约定了签订商品房买卖合同的时间及要求，进一步说明《商铺认购书》仅属于预约合同性质。孙晓艳提供的《商铺租赁收益权转让协议》和《通告函》并非房屋已交付其占有的证据。四、孙晓艳未按期缴足房款，导致其未能与首成公司签订《商品房买卖合同》，进而无法办理过户登记，系其自身原因造成。综上，孙晓艳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。孙晓艳和首成房地产公司答辩称：一、孙晓艳按约支付房屋总价款已达80%，剩余尾款未支付是由于原告提请法院保全查封了该房屋，致使交易出现争议。原告认为《商铺认购书》已解除，无权提起执行异议申请的说法是不符合逻辑的；二、原告认为孙晓艳与首成房地产公司恶意串通制造虚假证据，没有任何证据支持。至于孙晓艳支付200万元款项是股东出资还是购房金，首成房地产公司开具的收据载明的非常清楚为负一商业房款，因此该款项的用途是非常清楚的；三、孙晓艳与首成房地产公司签订的《商铺认购书》约定的内容可以看出，该合同就是真实的房屋购买合同。被告提供的《商铺租赁收益权转让协议》和《通告函》等证据完全可以证明孙晓艳已占有使用案涉房屋。孙晓艳与首成房地产公司约定2019年12月30日前付清房款，但在2019年12月30日的截止期限到达之前，原告已经于2019年12月6日完成了对案涉房屋的保全查封，从正常的逻辑上看，也正是因为原告的行为导致了孙晓艳害怕继续按照合同约定支付尾款并与首成房地产公司之间完成不动产转让，因此变更登记程序无法进行是符合正常生活行为的。未办理案涉房屋过户登记完全不是因为孙晓艳自身原因所致。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，其理由不成立，孙晓艳的异议是成立的，案涉房屋应当解除保全查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述证据和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：吕科与首成房地产公司等诉讼保全一案，本院于2019年12月6日以（2019）渝05执保193号执行裁定书及协助执行通知书，保全查封了首成房地产公司名下位于重庆市渝北区园港路1号包含附1商业在内的多套房屋。2019年7月20日，首成房地产公司（甲方）与孙晓艳（乙方）签订《商铺认购书》，约定：1、乙方自愿购买位于重庆市渝北区空港大道699号鼎尚名都第负1商业房屋，成交面积623.1平方米，总成交金额2212005元；2、付款方式为一次性付款，乙方在签订本协议时须向甲方支付所购买商铺的定金20000元，剩余房款2192005元，乙方承诺在签订本协议1个月内付至房屋总价的80%，并于2019年12月30日前全部支付完毕后，与开发商签订网签《商品房买卖合同》和补充协议、《前期物业服务合同》及签署《业主临时公约》，乙方支付的定金将不计利息全数转为买卖合同规定的购房付款。同年7月20日，首成房地产公司出具一张收据，载明：交款单位孙晓艳，收款方式为现金，金额为20000元，收款事由为负1商业房定金。同年8月3日，孙晓艳向首成房地产公司转账2000000元，并提交了网上银行电子回单，首成房地产公司出具一张收据，载明收到孙晓艳转账支付的负1商业房款2000000元。2019年5月28日，首成房地产公司作为委托方与受托方重庆茂嘉物业管理有限公司签订委托租赁协议，约定首成房地产公司将所持有的鼎尚名都裙楼商铺委托重庆茂嘉物业管理有限公司对外招租。重庆茂嘉物业管理有限公司据此与贾国平签订《商铺招商租赁合同》，约定了贾国平承租重庆市渝北区空港大道699号负一楼商业，建筑面积623.10平方米，用于超市百货经营，租期为15年，合同租期前2年内月租金为18693元，租期满2年后递增等内容。合同签订后，贾国平及其妻子邓莉向重庆茂嘉物业管理有限公司支付了相应租金。2019年7月20日，首成房地产公司（甲方）与孙晓艳（乙方）签订《商铺租赁收益权转让协议》，约定：1、鉴于甲乙双方于2019年7月20日签订《商铺认购书》，约定第负1商业成交面积623.1平方米，成交总价2212005元，甲方于2018年11月与贾国平（租赁方）签订《商铺招商租赁合同》，约定租赁方租赁上述房屋，用于超市、百货经营，租期15年，自2018年11月16日起至2033年11月31日止；2、乙方按甲乙双方在2019年7月20日签订的《商铺认购书》约定，在乙方向甲方付至房屋总款的80%后，甲方应在收款的当天将该商铺的使用权让渡给乙方，则该商铺的租赁收益自动让渡给乙方，同时甲方将该商铺使用权及收益权转让事宜通知租赁方；3、在甲乙双方网签《商品房买卖合同》及乙方交清全部购房款之前，相关租赁方租金由甲方代乙方向租赁方收取，在乙方完成网签且全部购房款支付完毕后，在结清购房款的当天甲方一次性向乙方付清。2019年8月3日，首成房地产公司向鼎尚名都第负1商铺承租方贾国平出具通告函，通报：1、孙晓艳出资购买首成房地产公司位于重庆市渝北区空港大道699号鼎尚名都第负1商铺（面积623.1平方米）；2、首成房地产公司根据2019年7月20日与孙晓艳签署的《商铺租赁收益权转让协议》将该商铺的使用权及收益权让渡给孙晓艳；3、该商铺使用权及收益权转让给孙晓艳后，贾国平的租赁权及经营权不受影响；4、在首成房地产公司与孙晓艳完成网签《商品房买卖合同》前，贾国平的租金由首成房地产公司代孙晓艳收取；5、首成房地产公司与孙晓艳完成网签《商品房买卖合同》后，首成房地产公司与贾国平签订的《商铺招商租赁合同》解除，由贾国平与孙晓艳另行签订《商铺租赁合同》，该租赁合同全部按照首成房地产公司与贾国平签署的《商铺招商租赁合同》条款执行，不进行任何调整。2020年4月18日，孙晓艳通过其在中国农业银行开立的银行账户向本院账户转入192005元，备注为“支付购买鼎尚名都负一层商业剩余尾款”。重庆市渝北区园港路1号负1商业房屋与重庆市渝北区空港大道699号鼎尚名都第负1商业房屋系同一标的物。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人孙晓艳在本院保全查封前即与首成房地产公司就案涉商铺签订了《商铺认购书》，该商铺认购书载明了所购房屋的基本情况、成交价格、付款方式、付款时间等，具备了商品房买卖合同的基本内容，应当认定为商品房买卖合同。虽然孙晓艳与首成房地产公司签订的《商铺认购书》约定了在2019年12月30日前付清全部房款并签订网签《商品房买卖合同》，但由于案涉房屋在2019年12月6日被本院保全查封而未完成，吕科就此认为《商铺认购书》已经解除，本院不予支持。孙晓艳与首成房地产公司签订《商铺认购书》，并按约支付房屋总价款的80%后，首成房地产公司将案涉房屋的使用权及租赁收益让渡给孙晓艳，且向承租人书面通报了转让事宜，应视为孙晓艳在本院保全查封前已间接占有了案涉房屋。孙晓艳已按照《商铺认购书》约定向首成房地产公司支付了2020000元购房款，并将剩余价款192005元支付至本院账户内。吕科认为孙晓艳支付的2000000元属于出资款而非购房款，但从吕科提交的首成房地产公司工商档案载明的内容可以看出，孙晓艳受让王万英股份成为首成房地产公司股东的时间为2019年8月5日，孙晓艳认缴出资时间为2020年4月20日，故吕科认为孙晓艳在2019年8月3日向首成房地产公司的转款为出资款，显然不成立，本院不予支持。案涉房屋被本院保全查封，致使其无法办理产权过户登记手续，不可归责于孙晓艳一方。综上，孙晓艳对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，吕科的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告吕科的诉讼请求。案件受理费24496.04元，由原告吕科负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 段晓玲审 判 员 周 舟审 判 员 夏兴芸二〇二〇年八月十九日法官助理 赵 曦书 记 员 赵中雪