黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2273号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街243号。负责人：李晓林，行长。委托诉讼代理人：张百灵，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程宏伟，男，1966年8月28日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街副102号。法定代表人：杜非，董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行(以下简称工商银行)因与被上诉人程宏伟、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。工商银行上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回程宏伟的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、依据《合同法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，地泰公司没有给程宏伟办理案涉房屋产权登记，程宏伟对案涉房屋不具有所有权，其与地泰公司之间仍是普通的债权债务关系。地泰公司将涉案房屋抵押给工商银行并办理了抵押登记手续，工商银行对案涉房屋享有抵押权，该抵押权应优先于债权予以保护。一审判决地泰公司协助程宏伟办理案涉房屋的产权登记，前提就是解除工商银行的抵押权，该判决损害了工商银行的合法权益；二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人的债权，而本案中地泰公司并未将案涉房屋另行出卖给第三人，而是将案涉房屋抵押给工商银行，一审法院对该条法律规定进行了不合理的扩大解释。程宏伟辩称，同意一审判决。地泰公司未提交答辩意见。程宏伟向一审法院起诉请求：1.判令地泰公司协助程宏伟办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园××号房屋权属登记；2.判令地泰公司和工商银行办理解除抵押登记手续。一审法院认定事实：案外人程学武与地泰公司于2006年6月15日签订购房协议书，地泰公司以其开发的鸿朗花园B02栋7层5号房屋及货币补偿款125,536元拆迁安置了程学武的私产房屋，并约定自协议签订之日起18个月内建成进户，确保房屋按照商品房销售程序办理合法的产权证明。2008年3月2日，程学武与地泰公司另行签订了协议书，程学武向地泰公司补交了楼层及房屋面积差价款，并于2009年10月20日办理了进户手续，开始占有、使用案涉房屋。2020年1月9日，哈尔滨国信公证处出具（2020）黑哈国证内民字第211号公证书，查明被继承人程学武于2019年2月26日在哈尔滨市因病死亡，程学武的配偶王惠珍于2013年8月19日在哈尔滨市因病死亡；继承人程宏伟申请继承被继承人程学武遗留的位于哈尔滨市××××号，建筑面积：98.46平方米，购房协议书编号40474号，新房地址：南岗区学府三道街鸿朗小区B02栋7层5号，使用面积：35.10平方米，建筑面积：72.76平方米的房产权益一处；据被继承人程学武的所有继承人长子程宏伟、长女程秀娟称，被继承人程学武生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议；被继承人程学武的父母姓名不详均先于其死亡，程学武的配偶王惠珍于2013年8月19日在哈尔滨市因病死亡，王惠珍的父亲姓名不详、母亲王李氏均先于其死亡，程学武与王惠珍是原配夫妻，生有二名子女：长子程宏伟、长女程秀娟，被继承人的所有继承人有程宏伟、程秀娟；现被继承人程学武的长子程宏伟要求继承被继承人的上述遗产，被继承人的长女程秀娟表示放弃继承被继承人程学武的遗产继承权。依据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》的规定，兹证明被继承人程学武遗留的上述遗产由程宏伟一人继承。另查明，2007年1月31日，地泰公司与工商银行签订《中国工商银行房地产业借款合同》及《抵押合同》，约定地泰公司向工商银行借款8000万元用于鸿朗花园小区二期房地产项目开发建设，地泰公司以南岗区鸿朗花园1.2.3.5.6.7.8.9.10.11.12栋（含案涉房产）为工商银行提供上述贷款的抵押担保，并于2007年2月13日在房产部门设定了抵押登记。一审法院认为，案外人程学武与地泰公司签订动迁购房合同，该合同合法成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因地泰公司没有为案外人程学武办理案涉房屋产权登记，故案外人程学武对案涉房屋尚不具有所有权。现案涉房产由案外人程学武的被继承人程宏伟继承并且其对案涉房产实际占有、使用，其主张对案涉房屋享有权利，合法有据。由于地泰公司隐瞒将案涉房屋抵押给工商银行的事实，导致程宏伟享有的对案涉房屋的权利与抵押权发生冲突。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置补偿房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。本案地泰公司与案外人程学武按照所有权调换形式订立的拆迁补偿协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋，当抵押权与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，程宏伟对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于抵押权得到保护。对程宏伟要求地泰公司协助办理产权登记的诉请，予以支持。工商银行与地泰公司签订抵押合同，地泰公司以其名下房产为其贷款提供担保，且该抵押经登记，抵押权已经设立。现无证据证明该抵押合同有应当认定无效的事实，抵押权有效。程宏伟并非合同当事人，无权解除合同。判决：一、地泰公司于本判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助程宏伟程宏伟办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园××号房屋权属登记；2.驳回程宏伟的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，双方明确约定案涉房屋用于拆迁安置，且程宏伟已实际占有案涉房屋，依据上述法律及司法解释的规定，程宏伟基于拆迁安置对案涉房屋享有的权利优先于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的消费者基于商品房买卖合同关系享有的物权期待权，而该批复规定的消费者基于商品房买卖合同关系享有的物权期待权优先于工商银行的抵押权，工商银行的上诉理由与上述法律及司法解释的规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  李妮娜审判员  赵 晟()二〇二〇年八月二十日法官助理胡渤书记员周小倩