江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5006号上诉人（原审原告）：南京市浦口区江城文化补习学校，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号。法定代表人：张峰，校长。委托诉讼代理人：褚家华，江苏石城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦口靖发村镇银行股份有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道文德东路24号。法定代表人：印翠萍，董事长。委托诉讼代理人：周易，男，该公司员工。原审第三人：张峰，男，1969年9月10日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人南京市浦口区江城文化补习学校（以下简称浦口江城学校）因与被上诉人南京浦口靖发村镇银行股份有限公司（以下简称浦口靖发银行）、原审第三人张峰执行异议之诉一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浦口江城学校上诉请求：1.撤销（2019）苏0111民初7574号民事判决，发回重审或改判撤销（2018）苏0111执3896号之二涤除张峰与浦口江城学校的房屋租赁关系裁定。2.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认为：“本院（2018）苏0111执3896号之二裁定书第一项裁定涤除张峰与浦口江城学校之间的租赁关系是否适当，不属本案裁判范围”是错误的。2.浦口江城学校作为一个民办教育机构办学场所是其不可或缺的必备开办条件，租赁关系事关民办教育机构生存问题。涤除浦口江城学校的房屋租赁关系也就变相地否定了这一事关民办学校的存在，就是取消浦口江城学校的办学资格。3.一审法院认为“原告要求终止拍卖上述房产缺乏依据，本院不予支持。”并进而判决驳回全部诉讼请求，更是以偏概全。4.一审判决程序严重错误。浦口靖发银行辩称，对一审判决没有意见，请求予以维持。张峰未答辩。浦口江城学校向一审法院提出诉讼请求：一、撤销一审法院作出的（2018）苏0111执3896号之二执行裁定书，改判驳回浦口靖发银行在（2018）苏0111执3896号执行案件中提出的执行异议申请；二、终止拍卖南京市浦口区产；三、判令由浦口靖发银行承担案件诉讼费用及律师费。事实和理由：2019年5月27日，一审法院在浦口江城学校经营场所大门上张贴了（2018）苏0111执3896号之二执行裁定书，裁定涤除张峰与浦口江城学校之间的房屋租赁关系，继续拍卖张峰名下所有的位于南京市浦口区产。浦口江城学校认为上述裁定书存在事实认定错误、适用法律不当、程序违法的情形：一是浦口江城学校自2011年4月2日成立后，即一直在南京市浦口区凤凰大街10号经营至今，租赁关系的发生时间在浦口靖发银行所设抵押权之前；二是浦口靖发银行申请拍卖浦口区凤凰大街10号501室房产，执行局却连带将与案件无关的401室房产租赁关系也一并涤除，构成违法；三是执行局涤除浦口江城学校的承租权系对浦口江城学校实体权利的处分，却在作出裁定前未依法通知浦口江城学校行使相应抗辩权，构成违法。综上，浦口江城学校为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。一审法院查明事实如下：2013年7月24日，浦口靖发银行与张峰签订合同编号为“（080108）靖发村银高借字[20130724]第0001号”的《最高额借款合同》，合同约定自2013年7月24日起至2016年7月15日止，由浦口靖发银行根据张峰的需要、资信状况和担保情况等向张峰提供最高贷款余额不超过450万元的人民币贷款，张峰在该贷款期限和贷款额度内可循环使用。同日，浦口靖发银行与张峰、吴明香签订了《最高额保证合同》，约定由吴明香为张峰上述借款提供担保。此外，张峰还与浦口靖发银行签订了《南京市房地产抵押合同》，约定：张峰用其名下位于浦口区501室的不动产为借款提供抵押担保（所有权证号：宁房权证浦转字第××号、土地权证号：宁浦国用2013第03309号），抵押担保的主债权为（080108）靖发村银高借字[20130724]第0001号《最高额借款合同》，抵押担保的借款本金为4500000元，抵押担保的期限自2013年7月24日起至2016年7月15日止。2013年7月26日，双方办理了不动产抵押登记。2015年7月17日，浦口靖发银行向张峰发放贷款4000000元。因张峰对上述借款未能足额按时归还，2018年1月，浦口靖发银行向一审法院起诉张峰、吴明香，要求判令：张峰立即归还借款本金3180000元及利息；对张峰名下位于浦口区501室的抵押房地产享有优先受偿权；吴明香承担连带保证责任。该院经审理，于2018年9月29日作出（2018）苏0111民初690号民事判决书，判决：一、张峰于判决生效之日起十日内支付浦口靖发银行借款本金及相应利息3883401.63元；二、张峰于判决生效之日起十日内支付浦口靖发银行自2018年1月19日至贷款本金还清之日止的利息（按年利率11.76%计算利息）；三、浦口靖发银行对张峰名下位于浦口区501室房产享有优先受偿权；四、吴明香对张峰上述给付之款在抵押物权不能清偿部分承担连带责任。该判决生效后，因张峰、吴明香未按时履行该判决所确认的债务，浦口靖发银行向一审法院申请强制执行，形成了该院（2018）苏0111执3896号执行案件。在上述案件执行过程中，一审法院于2019年2月28日作出（2018）苏0111执3896号执行裁定书，裁定：评估、拍卖、变卖被执行人张峰名下的位于南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号501室不动产。之后，浦口江城学校以上述房产已经由该学校承租使用为由，要求停止对上述房产的执行。为此，浦口江城学校还提供了其与张峰签订的“房屋租赁协议”，该协议主要约定：张峰将位于浦口区房屋无偿“出租”给江城文化学校使用；“租赁”期间自2014年1月1日至2024年1月1日。浦口靖发银行则认为浦口江城学校与张峰通过制造虚假租赁关系，规避对上述房产的执行，故向一审法院提出继续执行，并涤除租赁关系的执行异议。一审法院收到浦口靖发银行异议申请后，进行了审查，于2019年5月21日作出了（2018）苏0111执3896号之二执行裁定书，认为抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，故裁定：一、涤除张峰与浦口江城学校的房屋租赁关系；二、继续拍卖张峰名下位于南京市浦口区的房产。张峰收到上述裁定后不服，向该院起诉，形成本案诉讼。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人主张对执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不许对该标的实施执行的诉讼。本案所涉执行标的为南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号501室不动产，浦口江城学校要排除执行，则应当就其对该不动产享有足以排除强制执行的民事权利进行举证证明。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同应具备双务、有偿的特征。本案中，张峰与浦口江城学校签订所谓的“房屋租赁协议”，将其名下位于南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号401室和501室房屋无偿交由浦口江城学校使用，该学校无需支付租金或其他对价，不符合租赁合同的有偿特征。因此，该院确认张峰与浦口江城学校之间并不构成房屋租赁合同关系，而是房屋无偿借用合同关系。该院（2018）苏0111执3896号之二执行裁定书认定张峰与浦口江城学校构成房屋租赁关系，并裁定涤除双方间房屋租赁关系，确有不当。但本案系执行异议之诉，浦口江城学校提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，本案应围绕浦口江城学校是否就南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号501室房屋享有足以排除执行的权益进行审理，并作出不得执行该执行标的或驳回诉讼请求的裁判，该院（2018）苏0111执3896号之二裁定书第一项裁定涤除张峰与浦口江城学校之间租赁关系是否适当，不属本案裁判范围。因上述房产系被执行人张峰所有，张峰逾期未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院依法有权对其名下财产采取查封、拍卖、变卖等措施。浦口江城学校主张其自2011年4月2日成立后即在浦口区经营，但即使浦口江城学校陈述属实，其无偿借用该房产并不能足以排除对该房产强制执行。该院（2018）苏0111执3896号之二裁定书第二项裁定“继续拍卖张峰名下位于南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号501室房产”并无不当，浦口江城学校要求终止拍卖上述房产缺乏依据，该院不予支持。该院依法应当判决驳回浦口江城学校的诉讼请求。判决：驳回南京市浦口区江城文化补习学校的诉讼请求。一审案件受理费40000元，由南京市浦口区江城文化补习学校负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦未提出异议，因此，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案执行标的系南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号501室不动产，（2018）苏0111民初690号民事判决主文第三项明确浦口靖发银行对该不动产享有优先受偿权。根据查明事实，本案执行标的于2013年7月26日办理了抵押登记，权利人为浦口靖发银行，该抵押登记日期早于浦口江城学校对本案执行标的所主张租赁权的起始日期2014年1月1日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，浦口江城学校对本案执行标的主张的租赁权不得对抗已登记的浦口靖发银行抵押权。浦口江城学校主张自其2011年4月2日成立后，对南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号501室不动产的租赁关系的发生时间在设立抵押权之前，但未能提供证据证明其事实主张，故其应承担不利的后果，即不得排除本案的强制执行。浦口江城学校对本案执行标的之外的权益主张，非本案执行异议之诉的受理范围，一审对此不予理涉并无不当，本院予以认可。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40000元，由南京市浦口区江城文化补习学校负担。本判决为终审判决。审判长  迟红宁审判员  黄建东审判员  金 鑫二〇二〇年八月十九日书记员  李 好