杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初3432号 原告：杭州云峰食品有限公司，住所地杭州市萧山区进化镇王家闸村（沈家埭自然村）。 法定代表人：姚云峰，公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄春江，浙江法君律师事务所律师。 被告：周东芳，女，1972年7月20日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：陈加曹，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林维钢，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州云峰食品有限公司（以下简称“云峰公司”）诉被告周东芳不当得利纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法决定适用普通程序审理，于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告云峰公司的委托诉讼代理人黄春江，被告周东芳及其委托诉讼代理人林维钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云峰公司向本院提出诉讼请求：1.周东芳支付云峰公司萧山区进化镇王家闸村沈家埭自然村厂房（以下简称“进化厂房”）带租拍卖差价得利14200000元；2.周东芳支付云峰公司萧山区层房屋（以下简称“农业大厦房产”）带租拍卖差价得利8972680.70元。事实与理由：2016年期间，云峰公司因受互保单位金融借款纠纷诉讼牵连，进化厂房及农业大厦房产均系本院执行案件中处置的财产。为保留不动产使用权，云峰公司在上述不动产上分别设定了租赁合同，其中进化厂房的租赁期为2014年10月1日至2029年9月30日，农业大厦房产的租赁期为2015年1月28日至2030年1月27日。由于上述不动产均设有长期租赁权，致使法院在拍卖时，不动产价值大幅缩水，进化厂房不带租赁的市场价值为13946763元，带租赁市场价值仅为10856763元；农业大厦房产不带租赁的市场价值为14990000元，带租赁的市场价值仅为6820000元。2017年9月25日及同年12月18日，本院分别在淘宝网公开拍卖上述二处不动产。周东芳作为云峰公司互保单位的相关人员，在明知上述二处不动产带租赁拍卖的情况下参加竞买，并分别以11510000元、9160000元竞得上述二处不动产。2017年12月18日，因云峰公司在上述拍卖不动产上设定虚假租赁被公安机关查获，云峰公司及其法定代表人姚云峰等以拒不执行判决裁定罪被刑事拘留。2018年7月13日，本院作出（2018）浙0109刑初869号刑事判决书，以拒不执行判决裁定罪判处云峰公司罚金300000元，判处云峰公司法定代表人姚云峰有期徒刑一年三个月。周东芳在云峰公司及其法定代表人等接受刑事处罚期间，强行将云峰公司员工及设备清退，提前对进化厂房进行了启用。2019年1月10日，周东芳提起民事诉讼，要求农业大厦房产的8位实际承租人腾退房屋，并支付租金778634.68元。该案经本院调解，当事人达成（2019）浙0109民初34112号民事调解书，约定农业大厦房产由实际承租人周军杰继续使用，2018年1月2日至2023年1月1日的租金需全部向周东芳交纳，其中2018年1月2日至2019年7月1日租金的859156元，周东芳已实际收取；2019年7月2日至2022年12月31日的租金2100648元，由周军杰分期向周东芳交纳。云峰公司认为，本院在拍卖云峰公司上述两处不动产时，明确披露了不动产带租赁的事实，且起拍价格为带租赁评估价值。按照法定程序计算，周东芳竞买时也明知不动产带长期租赁的事实。虽然相关租赁合同后被司法机关确认为虚假，但周东芳无权提前对上述不动产行使占有、使用和收益的权利，因为其支付的购房款并不包括上述不动产租赁期内的使用权。现云峰公司尚需清偿大额执行案款，上述不动产上保留的租赁权为云峰公司唯一可供执行的财产，如果由周东芳单独享有，必将侵害云峰公司其他债权人的合法利益。进化厂房不当得利14200000元计算如下：按平均年租金1200000元计算，自2017年12月1日起至2029年9月30日，计11年10个月。农业大厦房产不当得利8972680.70元计算如下：其中2018年1月2日至2019年7月1日周东芳已收取租金859156元，2019年7月2日至2022年12月31日带租差价为2100648元；2023年1月1日至2030年1月27日，计7年零27天，按平均年租金850000元，带租差价为6012876.70元。 周东芳辩称：本案不属于不当得利纠纷。首先，周东芳与云峰公司之间就案涉二处不动产不存在法律关系，周东芳系通过执行司法拍卖程序竞价取得二处不动产所有权，且该所有权合法完整。其次，当二处不动产之上的虚假租赁被生效判决消灭后，周东芳因物权扩张性自然取得依附于物权之上的所有利益。最后，姚云峰及云峰公司不得因其违法行为获利，云峰公司主张的不当得利计算方式无任何事实和法律依据。 云峰公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.进化厂房竞买公告、拍卖成交确认书、农业大厦房产竞买公告、（2016）浙0109执9159号之四裁定书复印件一组，欲证明案涉二处不动产在司法拍卖时均为带租拍卖，其中进化厂房租期至2029年9月30日止，农业大厦房产租期至2030年1月27日止，周东芳以11510000元竞得进化厂房，以9160000元竞得农业大厦房产；2.本院《情况说明》复印件一份，欲证明因案涉二处不动产系带租赁拍卖，致使成交价格远低于市场价，同时致使云峰公司未能清偿相应的执行案款；3.（2018）浙0109刑初869号刑事判决书复印件一份，欲证明云峰公司因在案涉二处不动产上设立虚假租赁，构成拒不执行判决裁定罪的事实；4.照片打印件一组，欲证明周东芳提前启用云峰公司进化厂房的事实；5.周东芳诉周军杰等人排除妨碍民事起诉状及证据清单、（2019）浙0109民初3411号民事调解书复印件一组，欲证明周东芳提前启用农业大厦房产，并向实际承租人收取2018年1月2日至2023年1月1日期间租金2959804元的事实；6.被执行案件财产分配呈批表复印件一份，欲证明云峰公司在本院有被执行案件10件，尚有未履行债务2400余万元的事实。上述证据经庭审质证，周东芳对证据1、3、5无异议。对证据2的真实性要求法院核实，同时对云峰公司待证事实有异议。对证据4有异议，认为照片未载明拍摄时间及场地。对证据6的真实性有异议。本院审查后认为：证据1、3、5系客观、真实的，且与本案事实具有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。证据2经本院与存档于（2018）浙0109刑初869号案卷原件核对无误，故证据是客观真实的，且与本案有关联，对该证据的证明力予以确认。对证据4真实性无法确定，对其证明效力不予确认。证据6经本院与存档于（2016）浙0109执9164号案卷原件核对无误，故证据是客观真实的，且与本案事实有关联，对该证据的证明力予以确认。 周东芳为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.拍卖成交确认书、（2016）浙0109执9159号之二执行裁定书复印件各一份，欲证明周东芳参与司法拍卖竞得进化厂房及机器设备，并于2017年10月10日签署《拍卖成交确认书》，本院于2017年10月12日作出裁定确认厂房及设备所有权归属周东芳的事实；2.拍卖成交确认书、（2016）浙0109执9159号之四执行裁定书复印件各一份，欲证明周东芳参与本院的司法拍卖竞得农业大厦房产，并于2017年12月27日签署《拍卖成交确认书》，本院于2018年1月2日裁定确认房产归属周东芳的事实。上述证据经庭审质证，云峰公司对证据的真实性、合法性无异议。本院审查后认为上述证据系客观、真实的，与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力均予以确认。 本院为查明案件事实，依法调取了以下证据：杭萧检民（行）执监【2018】330109000011号检察建议书、本院（2019）浙0109执监5号《检察建议回复函》各一份。上述证据经庭审质证，云峰公司及周东芳均无异议。本院审查后认为上述证据系客观、真实的，与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力均予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年8月22日，本院淘宝网司法拍卖栏目下发布《竞买公告》。公告载明，于2017年9月25日10时至2017年9月26日10时在本院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，拍卖标的物为云峰公司所有的位于杭州市萧山区，建筑面积共计4332.82平方米的房屋（其中有证建筑面积1163.4平方米，红线外无证建筑面积42.54平方米）、室内装修、地上附属物、面积10272.26平方米的国有土地使用权【房产证号：杭房权证萧字第××号，设计用途：工业附房、工业厂房，国有土地使用权证号：杭萧国用（2011）第1900037号，地类用途工业用地，使用权类型出让，终止日期2054年2月27日】及机器设备一批（封口机1台、风选机1台、烘干机5台、80ＫＶＡ变电设备1套）。瑕疵说明：1、上述房屋存在租赁同，租期2014年10月1日至2029年9月30日，租金已付清，详见附件房屋租赁协议；2、机器设备有流失风险，以最后拍卖现状为准，买受人以机器设备流失悔拍或者退款的，本院不予支持；3、法院只提供过户裁定及协助执行通知书，起拍价7650000元，保证金1500000元，增价幅度20000元。周东芳参与竞拍，以11510000元竞得上述标的物，本院于2017年10月12日裁定上述拍卖标的物于确权裁定书送达之日起归于周东芳。 2017年11月16日，本院淘宝网司法拍卖栏目下发布《竞买公告》。公告载明，本院将于2017年12月18日10时至2017年12月19日10时在本院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，拍卖标的物为杭州市萧山区，建筑面积1308.19平方米的房屋、室内准修及相应分摊面积90.7平方米的国有土地使用权【房产证号：杭房权证萧字第××号，用途非住宅，使用期限至2049年11月13日，登记日期2014年9月4日，国有土地使用权证号：杭萧国用（2014）第010866号，用途商务金融用地，登记日期2014年10月14日，使用期限至2049年11月13日。瑕疵说明：1、房屋由租赁户居住使用，其租赁期限15年，从2015年1月28日至2030年1月27日，租金已一次性付清。房屋租赁协议详见附件。租赁在抵押之前签署，故法院不负责腾退。2、房屋相关的车库、车位未查明，不在本次拍卖范围内。上述内容仅供参考，具体以现场实物及实际为准。起拍价6820000元，保证金1200000元，增价幅度20000元。周东芳参与竞拍，以9160000元竞得上述拍卖标的物。本院于2018年1月2日裁定上述拍卖标的物于确权裁定书送达之日起归于周东芳。 2018年1月17日，本院出具《情况说明》一份，载明“位于萧山区的房屋、室内装修、地上附属物、国有土地使用权及机器设备一批。云峰公司实际在浙江萧山农村商业银行股份有限公司城南支行（以下简称“农商银行城南支行”）的抵押贷款金额为13500000元及相关利息。经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司杭州分公司评估，带租赁市场价值10856763元，不带租赁的市场价值为13946763元。本院于2017年8月7日裁定准予拍卖。以公告方式说明带租赁的形式拍卖，2017年9月25日10时至9月26日10时第一次拍卖，并以11510000元成交，2017年10月10日买受人周东芳缴纳所有拍卖款。优先扣除执行费76029元，诉讼费39940元，申请执行人受偿11394031元，仍有2105969元及相关利息未能执行到位。2、位于萧山区屋的房产及国有土地使用权，云峰公司实际在农商银行城南支行的抵押贷款金额为11500000元及相关利息。经北京仁达房地产评估有限公司的评估，带租赁的市场价值为6820000元，不带租赁的市场价值为14990000元。本院于2017年10月31日裁定准予拍卖。以公告方式说明带15年租赁的形式拍卖，2017年12月18日至12月19日第一次拍卖并成交，成交价为9160000元。2017年12月27日买受人周东芳缴纳所有拍卖款。需扣除评估费用共计83213元后，申请执行人可受偿案款9076787元，仍有5923213元利息未能执行到位。 2018年5月16日萧山区检人民检察院（以下简称“萧山检察院”）以杭萧检民（行）执监【2018】330109000011号检察建议书向本院提出检察建议，认为本院在执行申请执行人浙江萧山农村商业银行股份有限公司城南支行与被执行人云峰公司、姚云峰、王文兰、姚云龙金融借款合同纠纷的（2016）浙0109执9159号案件过程中，根据云峰公司与案外人朱水忠的虚假租赁合同，对被执行人云峰公司所有的位于杭州市萧山区面积为10272.26平方米的国有土地使用权【国有土地使用权证号：杭萧国用（2011）第1900037号】、房产证号为杭房权证萧字第××号项下的建筑面积为3126.88平方米房屋以及位于杭州市萧山区，建筑面积1308.19平方米的房屋、室内装修及相应分摊面积90.7平方米的国有土地使用权【房产证号：杭房权证萧字第××号，国有土地使用权证号：杭萧国用（2014）第010866号】带15年租赁拍卖的执行行为不当，建议本院依法纠正。 2018年6月12日，萧山检察院就云峰公司、姚云峰、朱水忠、王文兰拒不执行判决、裁定罪向本院提起公诉。本院经审理后于同年10月13日作出（2018）浙0109刑初869号刑事判决书，认定“本院执行（2016）浙0109民初6185号、6186号、6187号、6189号共4份民事判决书期间，姚云峰在明知上述判决已生效的情况下，为保留前述房产，结伙朱水忠，以云峰公司的名义与朱水忠签订了虚假的租赁协议，虚构了云峰公司在向农商银行城南支行抵押贷款之前已将云峰公司进化厂房和农业大厦房产租赁给朱水忠，租期15年的事实。姚云峰、王文兰分别伪造了相应的收款确认书。2017年2月22日，姚云峰、朱水忠将上述虚假材料递交给本院执行人员，并做了虚假陈述，声称朱水忠是云峰公司厂房和云峰公司农业大厦房产的承租人，要求本院在执行过程中保留其租赁权利。因姚云峰、朱水忠、王文兰提供的虚假租赁合同、虚假收款确认书及所作之虚假陈述，本院于2017年8月7日、2017年10月11日分别作出执行裁定书，裁定拍卖云峰公司进化厂房、农业大厦房产，并以公告方式说明云峰公司进化厂房、农业大厦房产均以带15年租赁的形式拍卖。期间，姚云峰、朱水忠于2016年12月共同出面将云峰公司农业大厦房产出租给周军杰。姚云峰通过其控制的朱水忠及其儿子姚中哲名下的银行卡，收取相应房租、押金等共计人民币381604元转至他人账户，未先予履行生效判决，本院分别判处云峰公司、姚云峰等犯拒不执行判决、裁定罪以及相应刑罚。 2019年1月周东芳以排除妨害为由向本院提起诉讼，要求周军杰、杭州奕程资产管理有限公司、浙江骏璟实业有限公司、上海中远海运航空货运代理有限公司杭州分公司、浙江中裕装饰工程有限公司、杭州两盈投资管理有限公司、杭州品实科技有限公司、杭州一隅文化创意有限公司从农业大厦房产中腾退，并支付相应占有使用费。2019年4月2日经本院主持调解，周东芳与周军杰达成调解协议“一、周军杰继续租赁使用周东芳所有的位于杭州市萧山区的房屋，期限自2018年1月2日至2023年1月1日。二、周军杰就前述房屋租金的支付方式为：自2018年1月2日至2019年1月1日的租金572904元在2019年4月12日前付清；自2019年1月2日至2019年7月1日的租金286252元在2019年7月12日前付清；自2019年7月2日至2021年1月1日的租金859356元在2020年1月12日前付清；自2021年1月2日至2022年1月1日的租金620646元在2021年1月12日前付清；自2022年1月2日至2023年1月1日的租金620646元在2022年1月12日前付清”。 2019年12月31日，本院经审查后作出（2019）浙0109执监5号检察建议回复函，认为本院在案涉二处不动产网络司法拍卖过程中，已经按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》依法履行了职责，案涉二处不动产已经拍卖成交并已裁定交付买受人，案涉标的物的执行程序已经终结，相关当事人、利害关系人也未提出异议请求撤销网络司法拍卖，且相关当事人、利害关系人可通过另案诉讼获得权利救济，故对该院建议本院纠正不予采纳。 本院认为：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得利。本案中，周东芳通过网络司法拍卖竞得本院执行案件中依法处置的云峰公司名下的进化厂房、农业大厦房产二处不动产，应当认定其已获得上述二处不动产的所有权。同时，根据本院网络司法拍卖过程中发布的拍卖公告，二处不动产的处置均为带租赁拍卖，起拍价以带租赁的评估价设定。根据“买卖不破租赁”原则，拍卖成交后拍卖公告载明的租赁合同应当对周东芳继续有效。周东芳在行使上述两处不动产相关的占有、使用、收益、处分等权利的过程中，应受拍卖公告载明的租赁合同的限制。现拍卖公告载明的租赁合同已经生效刑事判决书认定为虚假的租赁合同，二处不动产上设定的租赁合同系属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，归于无效。故现周东芳在行使上述二处不动产物权及相关的占有、使用、收益、处分等权利的过程中，已无需再受拍卖公告载明的租赁合同的限制。2019年1月，周东芳以排除妨害为由向本院提起诉讼，要求农业大厦房产相关实际使用人腾退房屋，支付相应占有使用费的主张，已表明其作为二处不动产的所有权人在行使物权相关权利过程中，已不再受拍卖公告载明的租赁合同限制。故应当认定，周东芳以带租赁的拍卖成交价格获得了案涉二处不动产及相关附属设施无任何租赁限制的所有权，已获得的物权利益大于其支付的竞买价款，实际已获得了额外的利益。 云峰公司作为被执行人，协同他人虚构租赁合同妨害执行，致使案涉二处不动产以带租低价起拍并成交，进而致使本院在执行过程中未能向相关申请人支付应得案款的事实属实。现云峰公司及相关责任人员虽已承担了相应的刑事责任，但云峰公司因自身故意过错而遭受损失属实，特别是该损失亦致使相关执行案件申请人未得到应有的受偿。纠纷出现后，既要对云峰公司的违法犯罪行为作出合理的否定评价，避免其因违法犯罪行为而获益；又要维护无程序错误网络司法拍执行行为的稳定性，保护周东芳作为买受人的合法权益；更应当保护相关执行案件申请人的合法利益，以实现实质公平。综合以上考虑，并结合相关部门已明确处置进化厂房、农业大厦房产的网络司法拍卖执行行为无法定理由予以撤销的事实，本院认为周东芳返还相应实际获得的额外利益用于清偿云峰公司执行案件债务，更为符合公平原则，更彰显司法公正。故本院认定周东芳超出竞买价款之外获得的物权利益为不当利益，应予返还。 关于周东芳已取得的不当利益认定问题，本院审查后认为，进化厂房不带租赁的市场评估价为13946763元，带租赁的市场评估价为10856763元，成交价为11510000元，故可估算不带租成交价为14785921.19元（带租成交价11510000元÷带租评估价10856763元×不带租评估价13946763元）。周东芳获利部分为14785921.19元-11510000元=3275921.19元。 农业大厦房产带租赁的市场评估价为6820000元，不带租赁的市场评估价为14990000元，成交价9160000元。故可估算不带租成交价20133196.48元（带租成交价9160000元÷带租评估价6820000元×不带租评估价14990000元）。据此，本院认定周东芳获利部分为20133196.48元-9160000元=10973196.48元。因云峰公司自愿主张周东芳就农业大厦房产获得的不当利益为8972680.70元，其作为受损失的债权人主张返还的不当得利金额小于本院认定的实际损失金额，该主张不违反法律规定，本院予以准许。综上，周东芳没有法律依据，获得的不得利益共计12248601.89元，此款应向云峰公司返还。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下： 一、周东芳在本判决生效后十日内返还杭州云峰食品有限公司不当得利款12248601.89元； 二、驳回杭州云峰食品有限公司的其余诉讼请求。 如周东芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费157663元，由杭州云峰食品有限公司负担62371元，由周东芳负担95292元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙立军 人民陪审员  陈月芳 人民陪审员  项建根 二〇二〇年八月十日 书 记 员  董向勇