江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终4681号上诉人（原审被告）：孙美华，女，1969年12月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵修涛（系上诉人丈夫）,男，住址同上。被上诉人（原审原告）：董杰，男，1984年5月17日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：吴晨曦，女,1985年9月22日生，汉族，住南京市江宁区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：薄文雯，江苏品映律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：夏雨，江苏品映律师事务所实习律师。上诉人孙美华因与被上诉人董杰、吴晨曦房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙美华上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，驳回被上诉人对上诉人主张违约金的请求，上诉人不承担违约责任。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没有违约行为，一审判决认定事实错误。上诉人没有违约。导致合同不能履行的根本原因是政达经纪公司隐瞒不具资质、合同欺诈引起，被上诉人不愿按实际成交价签订《存量房买卖合同》、单方面解约所致，故违约责任应由中介和被上诉人承担。二、被上诉人催告不合法，不符合解除权。9月30日签约当天上诉人没有根本违约，合同目的可以实现。被上诉人当晚明确表明即日解除与上诉人签订的《房屋买卖中介合同》不合法，且没有催告。三、合同未能及时履行是中介公司造成，理应承担违约责任。四、民事诉讼法第三十三条第一款规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。五、虽然被上诉人无权要求解除合同，但其出尔反尔，态度恶劣，客观上继续履行合同不现实，故上诉人被迫同意与被上诉人解除《房地产买卖中介合同》，但不承担违约责任，并保留追究对方违约责任的权利。综上所述，一审判决认定事实不请，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法判决支持上诉人的上诉请求。董杰、吴晨曦辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确。原审法院对于上诉人的违约行为已经认定非常清楚，被上诉人要求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。董杰、吴晨曦向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《房地产买卖中介合同》；2、孙美华退还董杰、吴晨曦定金3万元；3、判令孙美华支付董杰、吴晨曦违约金20.48万元;4、诉讼费由董杰、吴晨曦承担。一审法院认定事实：2019年9月7日，孙美华作为甲方，与乙方董杰、吴晨曦及丙方政达经纪公司一起签署了一份《房地产买卖中介合同》（合同编号为001566号）及一份《补充协议》。《房地产买卖中介合同》约定：甲方孙美华将江宁区天景山公寓如意苑8幢1207室房屋（以下简称1207室房屋）出售给乙方，总价204.8万元；甲方协助乙方办理该房屋的产权交易过户手续，提供相应的证件资料，并按本合同中约定的交付日期腾空房屋；甲、乙双方无正当理由不履行合同的、未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的、相互或与他人串通损害丙方利益的、未能按合同约定支付佣金和代办费的以及其他造成丙方无法完成委托事项的，应当以20.48万元作为违约金，分别支付给各守约方，给各守约方造成的其他损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。《补充协议》约定：组合贷款40万元，由丙方协助乙方办理；乙方在签约时支付给甲方定金3万元，乙方于产权送件当日向甲方支付首付款160万元；甲、乙双方承诺，接到丙方通知后2个工作日共同去贷款银行办理相关签字手续，如因不能按时签字影响交易进程，由甲、乙双方承担相关责任；甲方承诺于2019年10月31日前将房屋内所有户口清空，每逾期一天，甲方按100元/天支付乙方违约金；甲乙双方约定于银行下款后一周内办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款1.8万元。同日，董杰、吴晨曦、孙美华及政达经纪公司工作人员还签订了一份《关于合同号为001566号的补充协议》，约定《房地产买卖中介合同》约定的成交价为204.8万元，现应乙方要求，为合理避税，双方协商一致，同意将该物业的产权申报价格以及网签合同价格约定为174.8万元，网签合同不作为房款支付的依据。上述合同签订当日，董杰、吴晨曦向孙美华支付了定金3万元。2019年9月10日，董杰、吴晨曦与政达经纪公司工作人员及孙美华夫妇一起至银行办理网签手续，孙美华以政达经纪公司提供的《南京市存量房买卖合同》所载明的丙方名称系“南京中升房地产经纪有限公司”（以下简称中升经纪公司）为由，拒绝签订该合同。2019年9月15日，孙美华未能在南京网上房地产的网站上查询到政达经纪公司的名称，遂告知董杰、吴晨曦政达经纪公司不具备二手房交易相关资质，其不得不终止委托，并拟于将3万元定金退还给董杰、吴晨曦，但董杰、吴晨曦指出，无论是卖方原因还是中介原因，现在提出解约，违约金要按照合同的约定支付，其作为守约方，不接受仅退还3万元定金的请求。孙美华认为，导致交易无法完成的原因是丙方，故相应的责任应由丙方承担。2019年9月17日，董杰、吴晨曦委托江苏品映律师事务所向孙美华发送了律师函，明确2019年9月10日孙美华以中介公司网签资质有问题为由，拒绝办理网签手续，中介公司解释了品牌加盟店的网签流程，并提供了包括组织双方到市民中心直接办理网签合同的解决方案，但孙美华均拒绝，并明确表示拒绝履行合同，该所认为双方及政达经纪公司签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，孙美华拒绝履行合同的行为构成违约，故要求孙美华在受到该函后三日内按照《房地产买卖中介合同》的约定办理网签及贷款审批手续，逾期将追究其法律责任。2019年9月17日，孙美华告知董杰、吴晨曦，其从未拒绝履行房屋买卖合同，如政达经纪公司具备网签资格、能够以自己的名义签订合同，其可以继续办理。董杰、吴晨曦称，中介仅起居间作用，且中介已经提出带双方至市民中心打网签，根本不影响双方之间的交易，如其不按照律师函规定的时间一起去办理网签，其将追究孙美华的法律责任。2019年9月23日，孙美华提出另行寻找一个具有网签资质的中介，一同办理网签。董杰、吴晨曦称，中介说过南京嘉航房地产经纪有限公司具有网签资质，其不想因此而拖延，故要求孙美华于次日办理网签和贷款手续。孙美华称其明天有会议，后天可以办理，但其坚持不用政达经纪公司所介绍的公司。次日，董杰、吴晨曦明确告知其不同意更换中介公司，但孙美华认为其要求更换中介公司的请求合情合理。董杰、吴晨曦明确告知孙美华，其不同意解除现有的《房地产买卖中介合同》而与孙美华另行签订合同，并告知孙美华中介于本周即可以自己的名义出具网签合同，并询问孙美华是否同意继续交易。孙美华于2019年9月26日确认了政达经纪公司可以自己的名义签订网签，并表示同意继续交易。2019年9月27日，政达经纪公司的工作人员将其公司的营业执照、备案证明等发送给了孙美华。上述证件显示政达经纪公司于2017年6月13日取得营业执照，于2019年9月26日取得了备案证明。2019年9月28日，董杰、吴晨曦通知孙美华于2019年9月30日办理网签，若其不能按时签字，将视为其不能继续履行合同。次日，政达经纪公司工作人员询问孙美华何时有时间，以方便其与董杰、吴晨曦确定时间，孙美华告知次日下午4时，后双方约定次日下午3时。该业务员还告知孙美华，需要其夫妻双方共同到场签字。2019年9月30日，董杰、吴晨曦、孙美华双方及政达经纪公司业务人员均到达银行，但孙美华的丈夫赵修涛未到，孙美华称其丈夫尚未回国。当日，董杰、吴晨曦通过短信告知孙美华：“即日起解除与你方所签署的《房地产买卖中介合同》，请你方在收到信息后将购房定金退还予我方，并按照合同约定支付违约金”。孙美华在收到该信息后，未予支付。孙美华的丈夫赵修涛系于2019年9月20日前往加拿大的，并于2019年10月18日回国。孙美华在其丈夫回国后，没有告知董杰、吴晨曦其丈夫回国的事实，亦没有要求继续签订网签备案合同。庭审中，董杰、吴晨曦提供了南京嘉航房地产经纪有限公司的授权书、政达经纪公司以及中升经纪公司的营业执照，以证明政达经纪公司系南京嘉航房地产经纪有限公司的授权门店，可以以南京嘉航房地产经纪有限公司的名义办理网签，而中升经纪公司与政达经纪公司之间的法定代表人系同一人，该两公司之间具有关联关系，亦可以以中升经纪公司的名义办理网签。但是，孙美华认为，政达经纪公司没有网签资质，不能因为其他公司的授权而取得资质，而中升经纪公司与政达经纪公司虽系同一法定代表人，但董杰、吴晨曦与孙美华双方之间于中升经纪公司之间并无合同关系，其有权拒绝与中升经纪公司签订网签备案合同。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当在合同的履行中遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。一、关于《房地产买卖中介合同》的效力问题首先，政达经纪公司在签订《房地产买卖中介合同》时虽未取得网签备案资质，但已经取得了营业执照，故其从事房地产居间业务，并不违反法律的规定。其次，即使其不具备网签备案资质，但董杰、吴晨曦与孙美华双方在其居间下已经对买卖1207室房屋达成了一致的意思表示，且该意思表示不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均产生法律约束力，双方当事人均应按照《房地产买卖中介合同》中所约定的内容履行自己的义务。再次，政达经纪公司在签订《房地产买卖中介合同》时虽未取得网签备案资质，但在2019年9月26日获得了该资质，孙美华亦表示愿意继续履行合同，故《房地产买卖中介合同》已经发生法律效力。最后，孙美华虽称其有权撤销《房地产买卖中介合同》，但其并未提供证据证明其实施了该行为，且在其已经与董杰、吴晨曦对买卖1207室房屋达成一致的意思表示的情况下，其仅能撤销其与政达经纪公司之间的居间协议，而不能解除其与董杰、吴晨曦之间的买卖关系。因此，孙美华辩称三方之间所签订的《房地产买卖居间合同》未发生法律效力，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于《房地产买卖中介合同》的解除问题首先，孙美华在《房地产买卖中介合同》签订后虽曾向董杰、吴晨曦表示希望退回3万元定金，但该表示仅系意向性的表示，并非肯定性的决定，故该行为并不构成违约。另外，因中升经纪公司并非《房地产买卖中介合同》的相对人，故孙美华拒绝在丙方为中升经纪公司的合同上签字，并无不当。但是，因孙美华与董杰、吴晨曦达成了买卖房屋的意思表示，故孙美华应与董杰、吴晨曦协商确定具备网签资质的中介机构以协助双方办理网签手续或者双方之间自行办理网签手续，而孙美华在双方未能就另行选择中介机构达成一致的情况下，拒绝去市民中心办理网签备案手续，其行为违背了合同法所规定的诚信义务和协助义务，构成违约。其次，政达经纪公司于2019年9月27日通知孙美华于2019年9月30日至银行签订《南京市存量房买卖合同》，且告知孙美华需与其丈夫一起至银行办理网签手续，而孙美华在收到该信息后并未告知对方其丈夫不在国内，亦未申请变更原合同所约定的日期，而是同意于2019年9月30日办理网签手续，而其于2019年9月30日到达银行后才告知对方其丈夫不在国内，该行为违反了诚信义务，构成违约。孙美华虽辩称《房地产买卖中介合同》未约定其丈夫必须至现场签字，但其系房屋的出售人，在其已经与其他两方签订《房地产买卖中介合同》，且其他两方当事人均已到场的情况下，其应协助对方签订合法有效的网签合同，二期并未履行该义务，因此三方之间未能签订网签备案合同的责任应由其自己承担，而不应由其他当事人承担。因此，一审法院对其提出的该项抗辩，不予采纳。再次，孙美华虽辩称银行要求三方将房屋总价调整为204.8万元，并因此而导致三方未能签订《南京市存量房买卖合同》，但并未提供充分的证据予以证明，且董杰、吴晨曦不予认可，故一审法院其主张的该项事实，不予认定。综上，因董杰、吴晨曦在《房地产买卖中介合同》签订后多次催告孙美华积极履行合同义务，而孙美华并未履行，故其行为构成违约，董杰、吴晨曦于2019年9月30日通知孙美华解除《房地产买卖中介合同》，符合法律规定。因双方之间的房屋买卖合同关系已经于2019年9月30日解除，故董杰、吴晨曦再行请求一审法院判令解除双方之间的《房地产买卖中介合同》，无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于定金的返还问题因孙美华在合同签订后未积极、诚实地履行合同义务，致使董杰、吴晨曦解除了双方之间的房屋买卖合同关系，故董杰、吴晨曦请求孙美华返还定金3万元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。四、关于违约金问题《房地产买卖中介合同》虽约定甲方无正当理由不履行合同的、未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的，应当以20.48万元作为违约金支付给守约方，但董杰、吴晨曦并未举证证明其损失达到了20.48万元，且孙美华要求调低违约金，故董杰、吴晨曦请求判令孙美华承担违约金20.48万元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。但是，因孙美华的行为已经构成违约，且给董杰、吴晨曦造成了一定的损失，故根据孙美华的违约程度、违约时间以及董杰、吴晨曦可以要求孙美华在其丈夫回国后继续履行合同以避免损失扩大的事实，一审法院酌定孙美华向董杰、吴晨曦支付违约金3万元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、孙美华于本案判决生效之日起五日内向董杰、吴晨曦返还定金3万元；二、孙美华于本案判决生效之日起五日内向董杰、吴晨曦支付违约金3万元；三、驳回董杰、吴晨曦的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24882元，减半收取为12441元，由董杰、吴晨曦负担3441元，由孙美华负担9000元。本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据1、南京链家房地产经纪公司刘贇微信的聊天记录打印件，证明配偶一方不能到达银行，可以采取到当地大使馆做全权委托公证，或者是视频面签等方式办理房贷等手续。证明孙美华9月29日认为可以通过网络视频、使领馆公证等方式办理的想法合情合理，其没有提前告知的理由成立，该行为没有违反诚信义务也不构成违约。证据2、中国银行客户经理陈蛟的聊天记录打印件2份，证明目的同上。证据3、外交部领事服务网截图打印件，证明驻外使领馆可以办理委托书，也可以办理文书的签名，文件的属实等公证，孙美华认为可以通过使领馆网络视频等方式的想法，符合客观事实，其没有提前告知的理由成立，该行为没有违反诚信义务，也不构成违约。被上诉人质证称：证据1，在上诉人手机里有该聊天记录，但是无法确认与其聊天人的身份，而且只是简单的业务介绍，其聊天时间是2020年6月份，双方签订买卖合同是2019年9月份，不能证明当时也可以办理这个业务。证据2，上诉人手机里也有该聊天记录，但是无法确认聊天人的身份，聊天的时间也是2020年6月5日和12日，签订买卖合同是2019年9月份，不能证明当时是可以办理这个业务的，办理相关的业务是有一定的条件的，微信视频办理和办理公证都需要人在国外，需要去领事馆公证，当时双方约定网签合同是孙美华自己约定的时间，而且并未提前通知其配偶并不在国内，并且在办理的现场也没有提及，直到签字的时候才陈述了这个事实，当时已经无法具备当天就能签订合同的条件。证据3，对该证据的真实性无异议，但是驻外领事馆的公证只是核实文件印章的属实，需要上诉人自己去办理，其提供的证据1中的聊天记录也有到当地大使馆全权委托公证，然后邮寄到国内的内容，但当时已经不具备这个条件了。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方当事人就涉案房屋达成的房屋买卖合同并未违反法律规定，合法有效。双方约定2019年9月30日办理相关手续，但是上诉人的丈夫当时在国外，但上诉人并未将该情况提前告知被上诉人和中介机构，造成相关手续无法办理，上诉人丈夫回国后，上诉人亦未向被上诉人和中介机构告知，其行为已构成违约，一审法院判决其支付违约金3万元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人孙美华负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 龚 震审判员 王 路二〇二〇年八月十三日书记员 朱亚芳