沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初8699号原告沈阳市欧文物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人刘敏，系该公司总经理。委托代理人于思颖，系辽宁新霁律师事务所律师。被告潘东华，女，汉族，1976年1月25日生，住址：辽宁省沈阳市铁西区。委托代理人张健伟，系潘东华丈夫。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉被告潘东华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告沈阳市欧文物业管理有限公司委托代理人于思颖、被告委托代理人张健伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉称，本公司于2017年1月1日起入住雍添金园小区，与前物业沈阳金碧物业管理有限责任公司签订了债权转让合同，合同规定，沈阳金碧物业管理有限公司将转让前的一切应收费用一并转让给本公司，前物业公司（金碧物业）与沈阳金路房屋开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，后期园区业主委员会成立，跟业主委员会签订了物业服务合同，并约定按建筑面积0.8元／㎡收取物业管理费，电梯费按照12元每人每月收取，一楼车库仓库按照每平方米0.4元一个月收取，门市房按照0.4元每平收取。前公司（沈阳金碧物业管理有限公司）和本公司（沈阳欧文物业管理有限公司）在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。要求法院判决被告给付2009年9月1日-2018年12月31日物业费7750元。2016年9月末原物业服务公司向我们提出不再继续服务，询问我方是否同意接手，我们同意后就签订了协议，据我了解，我公司曾以别的公司从事相关物业服务，虽然当时没有资质，类似民间试运行的方式，转让协议这事是已经由小区办备案同意的，我可以提供相关证据。按照转让的相关法律规定应由原债权人向债务人告知，本案涉及的债权转让是由金碧物业公司通知的相关债务人，我们已经向金碧公司索得了相关通知手续已向法庭提供。1、今天被告在庭上陈述的全部内容均无任何证据予以证明，因此无法核实其真实性。2、关于原告与前物业交接问题，当时是由于前物业公司急于退园，为了避免雍添金园小区成为弃管小区，原告才提前进驻，之后已经与业委会签订了物业服务合同，至于被告所提业委会与业主的关系，是业主内部矛盾，与原告无关。原告与业委会的物业服务合同有业委会的公章以及业委会成员签字，内容没有违反合同法第52条约定，因此该份合同合法有效。债权转让合同也是同样，没有违反法律强制规定，也是合法有效的。通知义务已由原物业公司履行。关于诉讼时效，物业公司一直在该园区进行服务，且对该小区业主持续催费，因此没有过诉讼时效。关于招投标问题，根据辽宁省物业管理条例第50条规定，国家只是提倡通过招投标方式选聘物业公司，因此招投标并不是物业进驻的必要程序，如果个别业主对物业进驻有疑问，应当询问业委会。被告潘东华辩称，2009年9月1日-2018年12月31日物业管理费，其中2009年9月1日-2011年9月1日期间物业费我交过，之后的物业费没交，不交的原因是后来金碧物业放弃管理了，没有业委会，没人管，监控坏了，草地园区没人清理，垃圾无人清理，只有办公室有两个人。大家都没交，后来小区业主自己收拾的，后来听说原告公司过来了。门口抬杆时好时坏，门禁不好使。房子里面发霉，二层三层往下掉石头，都没人管。基本就是这些情况。车被别人刮了没人管，办公室的两个人口头说给我减免一年的物业费，我有出险维修记录。原告公司我不清楚怎么进驻园区的，原告与金碧物业的交接我认为不合法，没经过业委会同意，当时没有业委会。原告公司先进驻园区，后签的合同。一进来就催缴物业费，实际上没有多少改善，坏的门禁也没有进行更换，只是维修，也总坏，不好使。监控根本没修或换，园区环境没有改善。原告收费的时候我们说可以给，但是提出要补齐以前的物业费，我认为以前的物业费是金碧物业的，跟原告没有关系，原物业公司没有管理、服务，所以我不同意补缴以前的物业费。原告从哪天进来的园区，我可以从哪天开始交物业费。原告不同意，说必须补缴齐。金碧物业公司已经超过诉讼时效，金碧答应我减免一年物业费，我不同意补缴之前的。一直到欧文物业被业委会赶走，欧文也不同意，我不是不交。是欧文不要。欧文物业入园不合法，因为根据物业管理法，应该是由业委会进行三家以上物业招标，原告与前物业签订的继续服务的合同没有征求广大业主意见，在业主不知情的情况下匆忙入园。其中有些业委会签字的，其实当时没有成立业委会。我质疑原告进驻园区的合法性，没有经过业委会的同意。经过推敲，我认为原告所有的证据都是空的，我需要原告将签字的业主代表出来证明，我认为原告没有权利起诉我，本身进入不合法。还有诉讼时效的问题，门上贴的催缴通知单我不承认，照片证明不了是当年那个时间分别贴的。债权转让委托书也是不合法的，是金碧与欧文之间签的。原告走的原因是服务不好被解聘的。金碧物业在管理上不到位，已经形成事实上的弃管小区多年。2、关于欧文与金碧物业签订的债权转让协议，是他们签订的双方协议，未通过业委会，原告提供的证据协议也没有小区业委会的盖章和代表签字，我认为该债权转让不合法。3、关于前物业即金碧物业，后期已经不再催缴物业费，后期是指2010年以后，之前我们都是正常缴纳物业费。自原告欧文进驻时起，我们开始主动上交物业费，但欧文物业拒绝接收，理由是清欠前期欠款。而且我多次到欧文物业办公室交物业费，均被拒收。以上业主陈述无法形成具体的文字材料作为证据提交法庭，因为这些管理方面和物业费牵涉的具体问题都是业主共同的体验和感受，并未我一家一户的特殊原因。招标是必须而不是提倡。物业管理条例第三章第24条有规定。经审理查明，被告潘东华系沈阳市铁西区贵和街“雍添金园”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区贵和街9-5号2-5-1。雍添金园住宅小区业主委员会与沈阳金碧物业有限公司分别于2007年12月1日、2010年12月1日、2012年9月1日、2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日签订物业服务合同，自签字之日起生效，同时物业服务合同对业主与物业服务企业等的相关权利义务进行了约定。另查，原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日的《转让协议书》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司协商甲方转让乙方经营铁西区雍添金园小区的经营管理收费等一切的物业服务管理事项，转让前的一切应收费用一并转让给乙方，自双方签字或盖章后生效，有效期与乙方雍添金园小区提供物业服务合同的期限一致。原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日、落款签署单位为沈阳金碧物业有限公司的《转让协议书补充说明》一份，内容为“因乙方沈阳市欧文物业管理公司营业执照未正式下发，待正式营业执照下发后，签署正式合同，届时正式合同生效，具备法律效力，本公司与乙方签订的转让协议书作废，不具备法律效力。特此说明！”原告公司另出具签署日期2016年12月25日的《转让合同》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司自双方签字或盖章后生效，一切正常经营该小区产生的收入及利益均归乙方所有。被告辩称转让协议这事是已经由小区办备案同意，但未向本院提供证据证明。原告公司出具编号2017084、加盖物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室公章的物业服务合同备案回执，内容有“项目名称雍添金园，合同委托方园区业主委员会，物业服务企业沈阳欧文物业管理有限公司，合同起止日期2017年1月1日至2022年12月31日”。庭审中被告不认可原告所述债权转让行为。再查，原告沈阳市欧文物业管理有限公司经由沈阳市于洪区市场监督管理局登记成立日期为2016年12月20日，营业期限自2016年12月20日至长期。另查沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会与原告签订了物业管理合同，约定住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。合同期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止，同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。上述事实，有原、被告陈述笔录、物业服务合同复印件、转让协议书复印件等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对双方具有约束力。原告与业主大会签订的物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于原告公司为被告所居雍添金园小区提供物业服务起止期限问题，原告公司与沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会签订了物业管理合同，约定物业服务合同期限自2017年1月1日起算，且经当地物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室予以备案。本院对原告公司主张的要求被告给付拖欠的自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费予以支持。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，本院认为有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告可在后续服务中加以改进，如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。因原告只能证明其2017年1月1日起算的物业服务合同，而对于2017年1月1日之前的物业服务合同无法提供，结合本案庭审双方当事人陈述及相应举证、质证情况以及关联案件的审理情况，又因原告主张所涉时间较久远，固定证据困难，不足以形成充分完整的证据链条证明原告所主张的被告应给付其拖欠的2017年1月1日前的物业服务费的诉讼请求成立，故本院对此部分无法支持。原告与沈阳市铁西区雍添金园小区业主大会于2017年1月1日签订的物业服务合同约定住宅物业费0.8元/平方米/月，非住宅房屋物业费0.4元/平方米/月，故就2017年1月1日至2018年12月31日期间被告潘东华应交纳物业服务费1620元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告潘东华于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告沈阳市欧文物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币1620元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告沈阳市欧文物业管理有限公司、被告潘东华各承担25元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  温权国审判员  刘晓蕾审判员  陈 赫二〇二〇年八月七日书记员  岳 明