江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初7069号原告：中建安装工程有限公司，统一社会信用代码913201001348910996，住所地江苏省南京市栖霞区文澜路6号。法定代表人：田强，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏剑雄，该公司员工。被告：南京海青国际贸易有限公司，统一社会信用代码91320192MA1MJ5N10A，住所地江苏省南京市南京综合保税区宝港路66号418室。法定代表人：崔拥军，该公司执行董事。原告中建安装工程有限公司（以下简称中建公司）与被告南京海青国际贸易有限公司（以下简称海青公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中建公司委托诉讼代理人魏剑雄，被告海青公司法定代表人崔拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《南京中建大厦物业租赁合同》；2、判令被告赔付所欠租金2788226.97元、利息99784.15元及滞纳金119130.46元，共计3007141.58元（暂计至2018年10月31日，实际计算至2019年1月16日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年4月20日签订《南京中建大厦物业租赁合同》（103、104、204、205号商铺）（以下简称“租赁合同”）。合同约定，原告将南京市栖霞区仙林大学城文澜路6号中建大厦一层103号、104号及二层204号、205号房屋（以下简称“该批房屋”）出租给被告。根据租赁合同，被告租赁建筑总面积1996.34平方米，其中一层103号294.04平方米，104号719.17平方米、二层204号237.61平方米，205号735.52平方米；租赁期限自2016年7月12日起至2022年7月12日；租金计算标准为：一层103号人民币4.6元/㎡·日，104号人民币3.7元/㎡·日，二层204号人民币3.2元/㎡·日，205号人民币2.7元/㎡·日，租金增幅方式为自合同第二年起以每年3%的增幅增长。租金每季度支付一次，采取先付款后使用的方式，乙方应在每季中月25日前支付下季租金。租赁合同第5.3条约定：“如乙方迟延支付，应按合同第八条承担违约和赔偿责任”；租赁合同第8.1条约定：“若乙方未能如期支付合同约定的租金、应付管理费或其它费用，甲方有权向乙方收取所欠款金额0.03%/日的滞纳金，上述滞纳金应自拖欠款到期应付之日起计……”租赁合同第1.8条约定：“合同期届满后，乙方必须将该租赁物业恢复原状或按届满前使用状况交还甲方”。上述租赁合同签署后，原告依约履行合同义务，将该批房屋交付给被告使用。2017年3月25日起，被告停止向原告支付租金，停付期间自2017年4月12日至2018年1月11日；2017年12月，被告重新开始向原告支付租金，支付期间为2018年1月12日至2018年7月11日；2018年7月12日，被告再次停止向原告支付租金至今。自2017年4月12日至2018年10月31日，被告总共欠付原告租金2788226.97元，利息99784.15元以及滞纳金119130.46元。原告多次与被告沟通，并发送书面房屋租金催缴通知，但截止目前，被告仍未向原告支付租金。为维护原告合法权益，特具状诉至法院，望依法判令。被告海青公司辩称，对原告诉称双方租赁合同的约定及部分履行事实予以认可。2017年4月12日停付租金属实，但系因原告采用断水、断电、断气等极端手段无故阻挠被告开业经营，导致被告承租房屋并装修后无法经营使用，造成被告重大损失。被告也曾委托律师致函原告，主张赔偿损失，后双方协商一致确认被告欠付原告的租金与原告应赔偿被告的损失相互抵销。故自2018年1月12日起，原、被告正常履行租赁合同直至2018年7月11日。综上，被告认为原告无权再主张2017年4月12日至2018年1月12日期间的租金。本院经审理认定事实如下：2016年4月20日，原告中建公司（出租方、甲方）与被告海青公司（承租方、乙方）签订《南京中建大厦物业租赁合同（103、104、204、205号商铺）》（以下简称租赁合同）1份，约定：第一条2租赁物业2.1楼层位置：中建大厦一层103号、104号及二层204号、205号。2.2租赁建筑面积：共计1996.34平方米；其中一层103号294.04平方米、104号729.17平方米，二层204号237.61平方米、205号735.52平方米。第二条租赁用途及交付1乙方承租用途为咖啡等休闲食品、免税店或者办公休闲等相关商业用途，不得作其他用途。……3本合同仅为物业租赁的约定，如因乙方的建设、消防、环保、卫生、营业执照等问题导致乙方无法开业或营业，乙方应提前一个月向甲方书面申请解除合同，乙方如已对出租物业进行了装修的，该装修所产生的费用甲方不予任何补偿。乙方应当在结清租金及其它费用的同时将承租物业交还甲方。4房屋租赁期限，本合同租赁期为6年，起租日自2016年7月12日起计至2022年7月12日届满。第五条房屋租金、保证金、首期租金、其它各项费用及支付方式1.1租金按每日每平方米计，一层103号人民币4.6元/㎡·日，104号人民币3.7元/㎡·日，二层204号人民币3.2元/㎡·日，205号人民币2.7元/㎡·日，以上租赁物业年租金总计为人民币2480905元。1.2租金增幅方式：自合同期第二年起以每年3%的增幅增长。1.3租金每季支付一次，采取先付款后使用的方式。合同签订时，乙方须一次性支付首期租金620225元，以后各期租金乙方在每季中月25日前支付下季租金。甲方于收到租金的15天内向乙方开具租赁费发票。2.1合同签订时，乙方需向甲方交纳履约保证金人民币206742元。2.2如乙方出现本合同约定的违约行为，甲方根据本合同双方约定的违约条款，并以书面形式通知乙方后，扣留全部或部分保证金用于抵偿违约金；双方对违约金进行协商一致后，可以直接用保证金冲抵违约金，保证金不足补偿的部分，由乙方不足，且乙方须在接到甲方通知七日内将保证金补缴到2.1款约定的数额。3延迟支付：如乙方延迟支付，应按合同第八条承担违约和赔偿责任。第六条义务与权利，二乙方的义务与权利1.9乙方指派谈某作为租赁物业现场负责人，及时处理装修管理、物业协调、款项交纳等租赁期间相关事宜。第七条合同的变更和解除3乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止通知自发出后立即生效。3.4未按本合同第五条之规定交纳租金，且收到甲方书面通知后合理期限内仍未交纳的。第八条违约和赔偿责任1若乙方未能如期支付合同约定的租金、应付管理费或其它费用，甲方有权向乙方收取所欠款金额0.03%/日的滞纳金，上述滞纳金应自该拖欠款到期应付之日起计，并从保证金中给予扣除，乙方应在应支付之日起30日内补足履约保证金。5本合同任何一方有第七条3.1、3.2、3.3、3.4、3.5、4.1、4.2之行为，经另一方书面通知后三十日内未予改正，守约方除可要求违约方赔偿损失外，可解除本合同，由此引发的调查费、诉讼费、律师费等所有费用由违约方承担。租赁合同附件包括：一、租赁物业平面图；二、南京中建大厦入住交接单，载明2016年4月13日，出租方、承租方及物业三方共同办理了103、104、204、205室的交验工作，中建公司依约向海青公司交付了租赁房屋。三、授权委托书，载明海青公司法定代表人崔拥军授权委托谈某作为代理人，办理中建大厦物业租赁合同的签署，及处理与之有关的一切事务。租赁合同履行过程中，被告海青公司于2017年10月26日向原告中建公司发送《房租分期给付计划》，载明：因前期投资较大，资金回流未达到预期计划，特申请分10期给付自2017年4月12日至2018年1月11日的剩余房租共1677892元。2017年10月30日，中建公司复函海青公司，称：不同意分期给付申请，除口头催缴租金外，已于2017年10月16日发出书面催缴通知且你司已收悉；根据合同约定，你司违反了合同规定的租金缴纳义务并在收到我司书面通知后的三十日内未作改正，我司有权解除合同；根据合同，你司应在9月25日前缴纳租金，我司多次催促，你司一直未缴纳，故最后通知你司必须于2017年11月16日前足额缴纳租金，否则，由此产生的违约责任，将由你司承担。此复函由谈某于2017年10月31日签收。2017年11月16日，中建公司再次向海青公司致函，称：截止2017年11月15日，你司并未就上缴租金事宜做任何表示和沟通，还欠我司应交租金1477889元，抵扣保证金后，还欠应交租金1271147元，我司认为你司将自动解约而终止合同，在2017年11月20日，你司承租的商铺将被安排停水停电，由此产生的后果，你司自行承担。谈某于2017年11月16日签收该函件。2017年12月15日，海青公司向中建公司发送《关于租金问题的通告函》，称：关于我司承租的205室房屋，鉴于你司自2017年6月起采用断水、断电、断气等极端手段无故阻挠我司开业经营，导致我司承租的房屋装修后至今无法经营，造成我司重大损失等事实，特就房屋租金及物业费用问题通告如下：一、立即停止通过任何手段任何形式的阻挠我司正常经营的行为；二、对造成的我司2017年6月-12月期间的各项损失（包括但不限于装修损失、营业损失、员工和工作人员工资及费用损失等）予以确认；三、你司予以确认我司各项损失后，双方就2017年6月-12月期间的房屋租金及物业费用问题再行协商解决；四、为了不影响双方继续合作，2018年第一季度的租金及物业费用我司将正常按期支付。2018年1月25日，中建公司就上述通告函向海青公司复函，称：一、根据物业合同和租赁合同要求整改是物业公司正常的物业管理行为，你司经营行为出现障碍是由于未按规定整改，故我司并未干扰你司正常经营。二、为不影响双方租赁合作关系，我司已作出让步，屡次书面函告，望你司及时补交所欠租金并正常交付租金履约。三、我司重申鉴于你司未整改到位且严重拖欠租金的行为，已致我司签订合同目的无法实现，按照合同法规定，我司将采取必要措施维护利益，由此产生的一切后果由你司承担。当日，戎某代表海青公司签收该函件。2018年1月12日至2018年7月11日期间，海青公司依约支付租金，并正常使用租赁房屋，2018年7月12日起，海青公司即停止支付租金。2019年1月16日，双方签订移交单，约定海青公司于2019年1月16日至17日搬走中建大厦一层103、104，二层204内所有物品，由此该三间租赁房屋全部清空，交接完毕。次日，中建公司自行将二层205房屋收回。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告中建公司和被告海青公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约履行各自的义务。本案中，双方签订合同后，原告已向被告交付租赁房屋，被告应当按照合同约定按时交纳房屋租金。现被告经原告催告后仍未履行交纳房屋租金的合同义务，其行为构成违约，原告起诉主张解除租赁合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付欠付租金的问题。根据租赁合同约定的租金计算方式，2017年4月12日至2018年1月12日的租金数额为1906630元[（4.6元*294.04㎡+3.7元*729.17㎡+3.2元*237.61㎡+2.7元*735.52㎡）*91天+（4.6元*294.04㎡+3.7元*729.17㎡+3.2元*237.61㎡+2.7元*735.52㎡）*1.03%*184天]。关于被告辩称该期间的租金，双方已协商一致，与原告应赔偿被告的2017年6至12月期间的各项损失相互抵销的意见，被告并未就此提交证据加以证明，即便被告曾就上述期间的各项损失向原告发函主张过权利，但原告复函已明确要求整改系正常物业管理行为，故并无干扰被告正常经营甚至造成损失的事实，同时重申被告应依约补交欠付租金，综合以上事实，可以认定双方并未就租金与损失的抵销达成一致意见，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。2018年7月12日起，被告即停止支付租金，直至2019年1月17日双方才办理完毕租赁房屋的返还事宜，故2018年7月12日至2019年1月17日期间租赁房屋仍由被告占有使用，被告应支付该期间的租金，鉴于原告主张欠付租金至2018年10月31日，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院对此予以确认，经计算2018年7月12日至2018年10月31日的租金数额为800387元[（4.6元*294.04㎡+3.7元*729.17㎡+3.2元*237.61㎡+2.7元*735.52㎡）*1.03%*1.03%*111天]。综上，被告应支付原告欠付租金合计2707017元。关于原告主张被告以欠付租金的0.03%/日支付滞纳金至2019年1月17日止的诉讼请求，符合租赁合同约定，结合以上欠付租金数额，确定滞纳金为229553元（1906630元*369天*0.03%+800387元*77天*0.03%）。关于原告参照借款合同利息的约定，主张被告支付逾期利息的诉讼请求，滞纳金及利息性质均为违约金，在滞纳金请求已支持的情况下，重复主张利息损失，缺乏合同依据和法律依据，本院对此不予支持。根据租赁合同约定，保证金可直接冲抵违约金，故抵扣履约保证金206742元后，被告还应支付原告滞纳金22811元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中建安装工程有限公司与被告南京海青国际贸易有限公司于2016年4月20日签订的《南京中建大厦物业租赁合同（103、104、204、205号商铺）》；二、被告南京海青国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中建安装工程有限公司欠付租金2707017元；三、被告南京海青国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中建安装工程有限公司滞纳金22811元；四、驳回原告中建安装工程有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费30857元，减半收取15429元，保全费5000元，合计20429元，由被告南京海青国际贸易有限公司负担，被告南京海青国际贸易有限公司应于本判决生效之日其十日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院；开户银行：中国农业银行南京尧化支行；开户账号：62×××60），逾期不交，我院将移交执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  朱 睿二〇二〇年八月七日法官助理  徐 艳书 记 员  蒋文雯