湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2365号原告：崔蓉，女，1976年9月17日出生，土家族，住重庆市石柱县，委托诉讼代理人：王广，湖北超视距律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘艳华，女，1956年12月22日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：程琦，湖北浩泽律师事务所律师。特别授权代理。第三人：廖艳，女，1972年3月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区，原告崔蓉与被告刘艳华、第三人廖艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告崔蓉的委托诉讼代理人王广，被告刘艳华的委托诉讼代理人程琦，第三人廖艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔蓉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2019年10月3日签订的《商铺租赁合同书》已于2020年4月19日解除；2、判令被告立即向原告退还租赁商铺押金30,000元并支付资金占用期间利息（以30,000元为基数，自2020年4月20日起至实际履行之日止同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告向原告退还2020年4月20日至2020年4月30日房屋租金，共计2,525元；4、判令被告向原告减半减免并退还2020年1月24日至2020年4月8日共计75天的房屋租金共计9,468元；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年10月3日，原告从案外人李卫民处转包商铺（巴尔郎鸡公煲）从事餐饮经营，并与被告签订《商铺租赁合同书》，约定了租赁期限、押金、租金标准及支付方式，但刘艳华并不享有案涉房屋的合法产权，该房屋也不能从事餐饮服务，无法办理卫生许可证。因疫情原因，该店铺自2020年1月中旬至今一直未能营业。今年4月16日，原告再次办理营业执照，被告知无法办理。为防止损失扩大，原告与被告电话沟通，被告明确同意与原告解除房屋租赁合同，但拒不退还房屋押金30,000元。被告在签订合同时未能如实告知商铺不能办理餐饮业营业执照和卫生许可证，原告无法从事餐饮经营，签订合同的目的不能实现，依法享有合同解除权。4月19日，原告将店铺内私人物品全部搬出，并向被告交还房屋钥匙，依约完成房屋的腾退，同时向被告发送律师函，要求其退还押金，被告应退还押金及剩余期间的房屋租金。另外，自2020年1月24日至4月8日疫情期间，原告未开门营业，该期间租金应予减免。被告刘艳华辩称，原、被告之间的租赁合同有效，合同约定的租赁期限未到期，原告是从案外人李卫民处转包的，李卫民从事的是餐饮业务，李卫民经营的三个月同样未能办理餐饮服务的相关证件，原告转包的时候是清楚的；疫情期间的房租可以协商减免；原告在2020年4月19日将钥匙给了被告，还有水电费383元没有付清；被告与第三人的合同是有效的，原告要求解除合同的理由不能成立。第三人廖艳述称，被告将应该付的租金支付给我，原、被告之间的事情处理完毕将收回房屋。本院经审理认定事实如下：廖艳与刘艳华签订《房屋租赁合同》、《续房屋租赁合同》，约定廖艳将其所有的位于汉阳区江堤中路8号水墨丹青X栋X单元X层X号商铺[合同约定的为栏江中路8-附X号X（一楼）/X（二楼）]承租给刘艳华经营，经营期限从2012年1月1日到2021年9月30日。其中《续房屋租赁合同》约定刘艳华因特殊情况需要转让，不须经廖艳同意。2019年3月27日，刘艳华（合同甲方、出租方）与案外人李卫民（合同乙方、承租方）签订《商铺租赁合同书》，该合同书约定甲方将位于武汉市汉阳区江堤中路水墨丹青8-附X号X（一楼）/X（二楼）商铺租赁给乙方作商业经营用途；租赁期2019年5月1日至2021年9月31日，付款方式每月6,000元，每半年支付一次，下次提前十天付清；乙方向甲方交纳门面押金30,000元，租赁期后，结清所有费用，甲方还给乙方；2019年每月租金7,146元，2020年至2021年9月，每月租金7,575元；合同期内，该商铺的治安费、卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用由乙方负责；甲方为乙方办理营业执照提供有效的房产证明或相关手续；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约，违约方必须在15天内向守约方一次性赔付50,000元违约金，且一切镶嵌在房屋结构内的经营设施、装修归守约方，造成额外经济损失的，要在15天内一次性给予赔偿；因人力不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，甲方应将乙方已预交的租金条款退还给乙方，乙方在租赁房屋内装修之物品归乙方所有；因甲方原因使乙方不能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失；甲方需提供有效房产证明复印件作为本合同的附件；合同还对甲方双方的其他权利义务进行了约定。李卫民向刘艳华支付了押金30,000元，并承租上述房屋用于经营“巴尔郎鸡公煲”。后李卫民与崔蓉对巴尔郎鸡公煲店经营转让达成一致，李卫民不再经营该店，由崔蓉经营。2019年10月3日，崔蓉作为承租方，与刘艳华签订一份《商铺租赁合同书》，该合同书条款内容和刘艳华与李卫民于2019年3月27日签订《商铺租赁合同书》相同。崔蓉将合同约定的押金30,000元支付给李卫民，刘艳华未退还李卫民支付的30,000元押金，刘艳华同意崔蓉以该种方式支付押金。2019年10月21日，崔蓉向刘艳华支付半年租金44,592元，刘艳华于次日收到该租金。后刘艳华在经营过程中，需办理营业执照，但行政管理部门告知该房屋无法办理餐饮服务类营业执照。2020年4月19日，崔蓉通过微信告知刘艳华“我把商铺和住房钥匙交给你代收的人手上了，之后商品门面和住房和我再无关系了。”崔蓉将案涉商铺钥匙交给案外人李春兰，并注明了水表止码02254，电表止码81180。刘艳华自认收到该钥匙。4月20日，崔蓉委托湖北超视距律师事务所向刘艳华邮寄一份律师函，律师函载明“自本函送达之日（微信、邮寄送达均可），解除双方所签订的《商铺租赁合同书》；立即退还案涉房屋押金叁万元；若你未及时退还押金，委托人有权依据合同及相关法律规定，向你要求退还部分房屋租金、支付资金占用期间利息以及违约金。”次日，刘艳华收到该邮件。2020年6月10日，刘艳华向案外人武汉雅佳物业管理有限公司支付了2019年12月至2020年5月16日的电费306元（电表起止码80812-81180）、水费33元（水表起止码2240-2246）。6月28日，刘艳华又支付水费44元（水表起止码2246-2254）。崔蓉与刘艳华协商未果，引起诉讼。本院认为，崔蓉与刘艳华签订的《商铺租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，刘艳华虽非案涉商铺的所有权人，但其从廖艳处承租该商铺，且廖艳同意其转租的情形下，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。刘艳华向崔蓉交付了案涉商铺，崔蓉应当按照合同约定向刘艳华支付相应的租金。2020年4月19日，崔蓉将案涉商铺钥匙交予刘艳华指定之人，并表明不再租赁案涉商铺，但崔蓉未提交充分证据证明其与刘艳华就解除双方之间的《商铺租赁合同书》达成一致，刘艳华在庭审中也明确表明未同意崔蓉解除该合同，故崔蓉主张其与刘艳华协商一致解除该合同的事实本院不予认可。崔蓉还主张因案涉商铺不能从事餐饮经营无法办理餐饮服务相关证照，导致其签订案涉《商铺租赁合同书》的目的无法实现为由，可以解除该合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”崔蓉自认刘艳华在签订案涉《商铺租赁合同书》时已向其出示了案涉商铺的所有权证书，且根据崔蓉提交的微信聊天记录可知其明知刘艳华并非该商铺所有权人，故崔蓉主张刘艳华隐瞒其并非案涉商铺所有权人的事实，本院不予认定，且该情节与其合同目的是否实现并无关联。关于崔蓉主张案涉商铺无法办理餐饮服务相关证照的问题，崔蓉系从案外人李卫民处转包该商铺，李卫民在崔蓉签订案涉《商铺租赁合同书》之前已经在该商铺从事餐饮服务，崔蓉转包后并未改变李卫民所经营的餐饮服务项目，仍为“巴尔郎鸡公煲”。崔蓉作为完全民事行为能力人，租赁商铺用于经营餐饮服务，其应当根据其承租目的对其租赁承担合理的注意义务，考察租赁物是否符合租赁目的。崔蓉在签订案涉《商铺租赁合同书》前，应当从李卫民处了解其是否办理餐饮服务相关证照，在李卫民未办理情形下，应当了解该商铺是否能够用于经营餐饮服务。现崔蓉主张案涉商铺无法从事餐饮经营，其自身存在过错，而案涉《商铺租赁合同书》仅约定刘艳华为崔蓉办理营业执照提供有效的房产证明或相关手续，在崔蓉未明确刘艳华提供何种手续的情形下，刘艳华并无违反合同约定的违约情形，崔蓉无权依据上述法律规定行使解除权。但崔蓉已腾退案涉商铺，刘艳华已收到其交还的钥匙，崔蓉明确不再租赁案涉商铺，以实际行动放弃合同期限内继续租赁案涉商铺并使用的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定，刘艳华要求崔蓉继续租赁案涉商铺不宜强制履行，在崔蓉不再租赁案涉商铺的情形下，仍要求崔蓉按照合同约定支付租金，对崔蓉明显不公，且造成社会资源的浪费。结合本案实际情况，本院对崔蓉主张案涉《商铺租赁合同书》于2020年4月19日解除的诉讼请求，予以支持。但案涉《商铺租赁合同书》解除系崔蓉违约造成，刘艳华在本案中未对崔蓉违约导致合同解除主张相应违约责任，本院在本案中不予处理，刘艳华可另案主张崔蓉的违约责任。关于崔蓉主张刘艳华退还押金30,000元并支付占用期间利息的诉讼请求，鉴于案涉《商铺租赁合同书》已经解除，该合同未明确押金的担保范围，结合刘艳华在收到房屋钥匙后至今未主张房屋设施设备存在损害的事实，该押金应予退还崔蓉，故本院对崔蓉要求刘艳华退还押金30,000元的诉讼请求，予以支持。案涉《商铺租赁合同书》约定结清所有费用后刘艳华退还崔蓉押金，根据本院查明的事实，崔蓉尚未结清其租赁期间的水电费，故其要求刘艳华支付押金被占用期间的利息，本院不予支持。关于崔蓉主张刘艳华应退还租金的金额问题，根据案涉《商铺租赁合同书》约定，租金半年支付一次，提前十天付清，结合崔蓉支付租金的时间及金额，崔蓉向刘艳华支付的租金为2019年10月31日至2020年4月30日期间的租金44,592元。案涉《商铺租赁合同书》于2020年4月19日解除，刘艳华应退还崔蓉4月20日至4月30日期间的租金2,525元（7,575元÷30天×10天）。崔蓉对刘艳华支付其租赁期间尚未结清的水电费383元的事实无异议，该水电费应由崔蓉支付，故该水电费应从上述刘艳华应退还租金中予以扣减，即刘艳华还应退还崔蓉租金2,142元。关于崔蓉主张2020年1月24日至4月8日期间，因××××××影响导致其案涉商铺无法经营期间租金应予减免的诉讼请求，刘艳华认可上述崔蓉无法经营的事实，且崔蓉与刘艳华当庭对该期间租金减半收取达成一致，故该期间刘艳华应退还崔蓉应的租金为9,468元（7,575元÷30天×75天÷2），本院对崔蓉的该诉讼请求予以支持。刘艳华应退还崔蓉租金共计11,610元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十条第（二）项、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、崔蓉与刘艳华于2019年10月3日签订的《商铺租赁合同书》于2020年4月19日解除；二、刘艳华退还崔蓉押金30,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、刘艳华退还崔蓉租金11,610元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回崔蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，已减半收取，崔蓉已预交，由崔蓉负担5元，刘艳华负担420元。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二〇年八月三日法官助理伊雅茜书记员李杰