山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1521民初2930号原告(执行案外人）：蒋文明，男，1982年3月9日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：孙丽茹，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温珊珊，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被告（申请执行人）：山东阳谷农村商业银行股份有限公司，住所地：阳谷县谷山北路。法定代表人：杨茂合，董事长。委托诉讼代理人：孙颖，女，1988年12月17日出生，汉族，系该公司职工。第三人（被执行人）：刘士锋，男，1967年3月6日出生，汉族，聊城市晟源食品有限公司法定代表人，住阳谷县。第三人（被执行人）：楚凤改，女，1976年12月11日出生，汉族，住址同上。原告蒋文明与被告山东阳谷农村商业银行股份有限公司（以下简称：阳谷农商行）、第三人刘士锋、楚凤改案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋文明的委托代理人孙丽茹、温珊珊，被告阳谷农商行的委托代理人孙颖到庭参加诉讼，第三人刘士锋、楚凤改经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决立即停止对原告购买的位于聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼东户191室的查封；2.请求依法确认涉案房屋聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼191室的所有权归蒋文明所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院在执行申请执行人阳谷农商行与被执行人聊城市晟源食品有限公司、刘士锋、楚凤改等金融借款合同纠纷一案中，原告向贵院提出书面执行异议申请，请求法院终止对聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼191室的查封。贵院受理后，于2020年6月29日作出(2020)鲁1521执异58号执行裁定：驳回异议人蒋文明的异议请求。原告对该裁定不服，现依据民事诉讼法第二百二十七条之规定提起执行异议之诉，理由如下：2018年3月4日，原告蒋文明经聊城聚佳房地产经纪有限公司介绍与第三人刘士锋签订《房屋买卖合同》，约定刘士锋将位于聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼191室的房屋卖给原告，房屋价款135万元。合同签订前，为确保二手房交易安全，原告与聊城聚佳房地产经纪有限公司一起去不动产登记中心查询涉案房屋的查、解封登记信息，当时的查询结果显示，该房屋无查封信息，原告才同刘士锋签订房屋买卖合同，即原告与刘士锋是在涉案房屋被查封之前签订的房屋买卖合同。合同签订后，原告支付房款85万元，剩余房屋按揭贷款由蒋文明偿还，即原告蒋文明向第三人刘士锋支付了全部的房屋价款。合同约定2018年5月1日交房，但刘士锋没有按合同约定履行交房义务，原告于2018年6月7日向法院起诉刘士锋，要求刘士锋继续履行房屋买卖合同，交付涉案房屋。刘士锋在2018年6月份向原告交付了房屋，自此原告在涉案房屋居住至今。贵院依据(2018)鲁1521执208号执行裁定查封涉案房屋的时间为2018年7月2日，即原告在涉案房屋被人民法院查封之前已合法占有该不动产。因涉案房屋自原告2018年3月签订合同购买至起诉之日，尚不具备办证条件，开发商至今还没发放办证材料，即涉案房屋至今未办理过户登记非因买受人蒋文明自身原因。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案房屋享有的权利能够排除执行，人民法院应予支持。为维护原告的合法权益，现原告对(2020)鲁1521执异58号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向贵院提起诉讼，望判如所诉。被告阳谷农商行辩称，一、本案中阳谷县人民法院（2018）鲁1521执208号执行裁定书，即阳谷县人民法院在执行（2017）鲁1521民初3307号民事判决书内容的过程中，依据执行程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护申请执行人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。蒋文明与被执行人刘士锋于2018年3月4日签订房屋买卖合同是在该房产被有效查封期间内签订的，属于无效合同，不能作为对抗有效查封的依据。根据《城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。据此被法院查封的房产是不能转让的。依据蒋文明提供的资料，蒋文明与被执行人刘士锋签订房屋买卖合同的时间为2018年3月4日，在此之前，该争议房产已被聊城市东昌府区人民法院依据（2016）鲁1502执2383号执行裁定书查封，查封期限为2016年10月24日至2019年10月24日，刘士锋在房屋查封期间内出售该房屋，与蒋文明签订的房屋买卖合同违反了法律、法规、的强制性规定，应当认定为自始无效，不能对抗人民法院的有效查封。被执行人刘士锋与异议人蒋文明签订的房屋买卖合同不符合能够排除执行的情形。根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件司法解释》第二十八条的规定，异议人蒋文明与被执行人刘士锋的买卖合同签订于2018年3月4日，晚于聊城市东昌府区人民法院的查封期，不符合第一款规定；根据聊城市东昌区人民法院2019年2月13日作出的（2018）鲁1502民初7395号判决书判决第一项内容显示：限被告刘士锋于本判决生效后十日内将位于东昌府区古楼街道办事处新东方龙湾在水一方30号楼1单元9楼东户191号房屋交付原告蒋文明，恰恰证明在2019年2月13日被执行人刘士锋仍未将该房产实际交付给蒋文明，蒋文明也未实际占有该房产，甚至可以进一步推测，截至目前为止蒋文明都未实际占有案涉房产，而阳谷县人民法院的查封在2018年7月2日，故不符合在第二款人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定；根据蒋文明提供证明显示，该争议房产全款为135万元，蒋文明仅向被执行人刘士锋交付了85万元，后续价款也未全部付清，不符合第三款的规定；根据蒋文明的陈述，蒋文明没有选择及时将后续房款付清后及时办理过户手续，而是选择继续用被执行人刘士锋的名义偿还按揭贷款，不符合第四款的规定。综上所述，蒋文明提出的异议不符合法律规定的排查执行的情形，不能对抗阳谷县人民法院的有效查封。三、蒋文明在2018年3月4日与被执行人刘士锋签订房屋买卖合同前，知道或应当知道该房屋上存在查封情形，蒋文明存在过错。1.在蒋文明购买被执行人刘士锋的房产前，应当对该房产的使用、权属、有无查封冻结等信息进行了解、查询、核实。但其未发现该房产已被查封，导致被执行人刘士锋将已被法院有效查封的房产被出售，其本身存在过错。2.根据在聊城市不动产登记中心查询的该房屋的查解封登记信息，2018年7月31日，针对涉案房产，依据蒋文明的申请，聊城市东昌府区人民法院查封了该套房产（查封文件（2018）鲁1502执保571号，查封文号（2018）鲁1502执保字第571号），说明在2018年7月31日或者更早之前蒋文明就已经知道或应当知道在该房产上存在着两轮查封，与其在执行异议申请书中提到2020年6月份在房管局查询时才发现该房产在2018年7月被阳谷县人民法院查封明显不符。综上所述，蒋文明与被执行人签订的买卖合同自始无效，且不符合法律规定的排除执行的情形，应继续执行（2017）鲁1521民初3307号民事判决书、（2018）鲁1521执208号执行裁定书的内容，维护申请执行人的合法权益，维护法律的神圣尊严。第三人刘士锋、楚凤改未答辩。经审理，本院认定如下案件事实:被告阳谷农商行与聊城市晟源食品有限公司、第三人刘士锋、第三人楚凤改等金融借款合同纠纷一案，阳谷农商行依据发生法律效力的（2017）鲁1521民初3307号民事判决书，于2018年1月16日向本院申请强制执行，本院于2018年1月18日立案执行，案号为（2018）鲁1521执208号。2018年6月15日，本院做出（2018）鲁1521执208号执行裁定，并于2018年7月2日依据该裁定轮候查封了登记在刘士锋名下的位于聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼东户191室的房产。该房产的首次查封案件为聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502执2383号案件，查封期限为2016年10月24日至2019年10月24日。另查明，2018年3月4日，蒋文明经聊城聚佳房产经纪有限公司介绍与刘士锋签订《房屋买卖合同》一份，约定：刘士锋将聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼东户191室房屋出售给蒋文明；房屋总价款为135万元，蒋文明分三次给付刘士锋定金、首付款85万元，剩余房屋按揭贷款由蒋文明偿还；刘士锋于2018年5月1日前将房屋交付给蒋文明。双方在合同中签名按手印，楚凤改作为房屋共有人亦在合同中签名。合同签订后，蒋文明按合同约定分三次向刘士锋名下的银行卡转款共计85万元，并自2018年3月19日起，每月向刘士锋银行卡转款4470元用于偿还房屋按揭贷款。刘士锋未按照合同约定向蒋文明交付房屋。2018年6月7日、7月16日、9月25日，蒋文明三次将刘士锋起诉至聊城市东昌府区人民法院，要求刘士锋继续履行与蒋文明签订的房屋买卖合同，交付位于东昌府区古楼街道办事处新东方龙湾在水一方30号楼1单元9楼东户191号房屋，案号分别为（2018）鲁1502民初4405号、（2018）鲁1502民初5470号、（2018）鲁1502民初7395号。期间，蒋文明向聊城市东昌府区人民法院申请查封涉案房产，聊城市东昌府区人民法院作出（2018）鲁1502执保571号执行裁定，于2018年7月31日依据该裁定在聊城市不动产登记中心轮候预查封了涉案房产。蒋文明在（2018）鲁1502民初7395号案件的审理中增加诉求，要求判令被告协助办理过户手续，该案在2018年11月13日开庭审理时，蒋文明陈述，对涉案房屋“目前状况是否有没有人居住不清楚”。2019年2月13日，聊城市东昌府区人民法院作出（2018）鲁1502民初7395号民事判决，判决：“一、限被告刘士峰于本判决生效后十日内将位于东昌府区古楼街道办事处新东方龙湾在水一方30号楼1单元9楼东户191号房屋交付原告蒋文明；二、驳回原告蒋文明的其他诉讼请求”。认定以上事实的证据有：《房屋买卖合同》一份、刘士锋出具的购房定金收到条、购房首付款收到条、购房款收到条各一份、蒋文明银行账户交易明细一份、查解封登记信息一份、（2018）鲁1502民初4405号、（2018）鲁1502民初5470号裁定书各一份及（2018）鲁1502民初7395号民事判决书一份。本院认为，本案争议的焦点问题是蒋文明是否对涉案房屋拥有合法所有权，蒋文明与刘士锋签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋的行为能否排除本院对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一、关于蒋文明是否在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同问题。聊城市东昌府区人民法院作出的（2018）鲁1502民初7395号民事判决书已经生效，该判决书确认了蒋文明与刘士锋签订的《房屋买卖合同》合法有效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”聊城市不动产登记中心涉案房产查解封登记信息显示，聊城市东昌府区人民法院查封登记的时间是2018年10月15日，该信息虽然显示查封期限为2016年10月24日至2019年10月24日，但根据上述法律规定，在2018年10月15日前聊城市东昌府区人民法院对涉案房产的查封并未发生法律效力。阳谷县人民法院依据（2018）鲁1521执208号执行裁定查封涉案房产的时间为2018年7月3日，查封期限为2018年7月2日至2021年7月2日，蒋文明与刘士锋签订《房屋买卖合同》的时间为2018年3月4日，故应认定蒋文明在涉案房屋被人民法院查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同。二、关于蒋文明是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。蒋文明提交的2017年12月7日、2018年12月21日物业收费流转单业主签名均为刘士锋、其提交的电费账单均显示是通过刘士锋的账号交纳、其提交的交纳电费的账单截图，显示2018年5月2日-2019年3月12日，通过花呗、交通银行（尾号0068）交纳电费，但该证据不能证明系蒋文明本人所交纳，以上证据不能充分证明其在2018年7月2月日之前已实际占有涉案房产，结合其在2018年6月7日、7月16日、9月25日三次将刘士锋起诉至聊城市东昌府区人民法院，要求刘士锋交付涉案房屋,在2018年11月13日开庭审理时还陈述不清楚房屋是否有人居住的情况，本院认为，蒋文明未在本院（2018）鲁1521执208号案件查封前合法占有涉案房屋。证人杨某不能证实蒋文明入住涉案房屋居的具体时间，证人范某的证言，并不是自己亲眼所见、亲身经历的事实，且二位证人的证言与蒋文明在聊城市东昌府区人民法院开庭审理时的陈述及聊城市东昌府区人民法院判决结果相互矛盾，对杨某、范某出庭作证证言，本院不予采信。蒋文明向本院提出执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产不享有排除本院对该房产的执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法通则第》七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定，按照合同或其它合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时其转移，法律另有规定或者第三人另有约定的除外”。根据上述法律规定，涉案房屋既未依法登记领取权属证书，在人民法院查封之前亦未交付，蒋文明请求确认涉案房屋聊城市东昌府区新东方龙湾小区30号楼1单元9楼191室的所有权归其所有的诉讼请求本院不予支持。第三人刘士锋、楚凤改经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告蒋文明的诉讼请求。案件受理费16950元，由原告蒋文明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  胥凤莲人民陪审员  孙永凯人民陪审员  王振安二〇二〇年八月十七日法官助理张波书记员杨莉