辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1787号上诉人（原审被告）：鞍山金都房地产开发有限公司，住所地：鞍山市立山区北胜利路186号甲。法定代表人：全威，系公司总经理。委托诉讼代理人：马岩，辽宁盛通律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：鞍山市永佳物业管理有限公司，住所地：鞍山市立山区环山路111甲1号。法定代表人：丑述文，系公司总经理。委托诉讼代理人：李士奇，鞍山市立山区深南街道法律服务所法律工作者。上诉人鞍山金都房地产开发有限公司（以下简称金都房产公司）因与鞍山市永佳物业管理有限公司（以下简称永佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初3621号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。金都房产公司上诉请求：1、撤销（2019）辽0304民初3621号民事判决书，金都房产公司不承担物业费425563元；2、请求判令一审诉讼费4346元、二审诉讼费7684元、保全费2984元、共计15014元由永佳物业公司承担。事实和理由。1、金都房产公司与永佳物业公司未签订物业服务合同，其物业服务收费标准过高，如让金都房产公司全额支付显失公平；2、如果依永佳物业公司与业主委员签订的合同，永佳物业公司履行合同存在严重瑕疵，金都房产公司有权拒绝交纳物业费。根据金都房产公司提供的物业服务合同第三条规定，物业服务企业应对物业共用部位的日常维护、养护和管理，提供消防服务，包括公共区域的维护以消防管理制度的建立等。但因永佳物业公司严重违约，导致小区消防设施频出问题，并因此有业主将金都房产公司作为被告起诉至法院。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，永佳物业公司应该是首先要履行好服务而收费，而不是因为签订了合同而收费，如不能证明自己己按服务合同的全部约定履行了物业服务，其请求无事实根据。综上，请二审法院查清事实后改判。永佳物业公司辩称：一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回金都房产公司的上诉请求。永佳物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令金都房产公司立即支付所欠物业费492791元(时间2018年7月1日-2019年7月30日)。2、案件受理费、保全费由金都房产公司承担。一审法院认定事实：金都名苑小区为金都房产公司开发建设。2015年12月27日，永佳物业公司与鞍山市立山区金都名苑业主委员会签订物业服务合同，合同约定自2016年1月1日起至2020年12月31日止，永佳物业公司向金都名苑小区提供物业服务，服务面积116146.52平方米，服务费用为高层住宅0.9元月每平方米，商业物业1.6元月每平方米。金都房产公司确有房源未出售事实，金都房产公司未向永佳物业公司缴纳2018年7月1日至2019年7月31日的物业费。案件审理过程中，双方就未售房源面积引发争议，但永佳物业公司最终同意按照金都房产公司提供的未售房源清单所标注的房屋建筑面积20773.08m(其中住宅面积为716.07，网点面积为20057.01m)计算物业费合计总额425563元。上述事实有起诉状、房屋面积出现异议情况说明、双方当庭陈述在卷佐证。永佳物业公司提供的证据有：物业管理合同一份，该证据真实合法，且与本案具有关联性，一审法院予以采信。永佳物业公司提供的(2016)辽0304民初2902号民事判决书一份因未生效，金都房产公司提供的调解书一份，因与本案无关联性，一审法院对该两份证据不予采信。永佳物业公司提供的未售出房屋具体情况一份，因永佳物业公司庭审中同意按照金都房产公司提供的未出售房源表标注的面积进行计算，系永佳物业公司对自身权利的处分，一审法院予以准许，故一审法院对永佳物业公司提供的该份证据不予审查。同理一审法院对金都房产公司提供的金都名苑未售房源清单亦不予审查，但对该房源清单所标注的建筑面积数额予以采纳。一审法院认为，依法成立的民事法律关系受法律保护。本案中，永佳物业公司为金都房产公司建设开发的房产所在金都名苑小区提供服务，虽然案涉房产未售出，但根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，金都房产公司作为未出售房源的建设单位，应向永佳物业公司承担物业费，故永佳物业公司有关金都房产公司向其支付物业费的诉请有法律及事实依据，一审法院对永佳物业公司要求金都房产公司支付物业费的诉请予以支持。关于金都房产公司应向永佳物业公司给付物业费数额一节，一审法院认为，永佳物业公司与金都名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。金都房产公司未售房源亦坐落在永佳物业公司提供物业服务的小区内，依照《物业管理条例》第四十二条的规定，建设单位就未出售房源应承担物业费系法律常识，建设单位并未与物业公司就服务标准达成协议，其亦未提供证据证明永佳物业公司与金都名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的标准超出法律、行政法规或物业服务行业标准，故该案可参照永佳物业公司与金都名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》的标准（其中住宅每平0.9元/月、商业每平1.6元/月）计算物业费。庭审中，金都房产公司对金都房产公司未售房源面积产生争议，但永佳物业公司在审理过程中，同意按照金都房产公司提供的面积计算，系永佳物业公司对自身权利的处分，一审法院对此予以准许。经核算，金都房产公司应向永佳物业公司支付2018年7月1日-2019年7月30日的物业服务费为425563.8（716.07㎡×0.9元/月×13个月+20057.01㎡×1.6元/月×13个月=425563.8元），永佳物业公司认可金都房产公司向其支付物业费总额为425563元，故一审法院对该数额予以确认。关于金都房产公司辩称：“永佳物业公司提供的物业合同系与业主委员会签订，收费标准过高，如让金都房产公司全额支付显失公平，且金都房产公司所有未售出的商业网点因未产生其他管理费用，永佳物业公司无权主张相应的收费”一节，一审法院认为，当事人有义务对自己提出的主张提供证据加以证明，否则应承担举证不能的不利后果。本案双方当事人之间虽未签订物业服务合同，但金都房产公司未出售房源确坐落于金都名苑小区，物业公司势必对小区公共部位提供综合性服务，金都房产公司亦从中获益，故金都房产公司应向永佳物业公司支付服务对价。现永佳物业公司、金都房产公司之间未就物业服务价格签订协议，其亦未提供证据证明永佳物业公司与金都名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》的物业服务价格违反法律、行政法规及物业服务行业标准的规定，故永佳物业公司主张按照其与金都名苑小区签订的《物业服务合同》约定的服务标准计算物业费并无不妥，一审法院对金都房产公司的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：金都房地产公司于该判决发生法律效力后三十日内支付永佳物业公司物业费425563元。以上款项，金都房地产公司如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8692元（永佳物业公司已预缴8692元），适用简易程序减半收取4346元，保全费2984元（永佳物业公司已预缴），均由金都房地产公司负担。多收4346元诉讼费，退回永佳物业公司。二审中，永佳物业公司提供金都房产公司、永佳物业公司及金都名苑小区业主委员会三方签订的协议书一份，协议书第11项约定：“消防管道于2017年7月30日前整改完成”。拟证明消防管道应该由金都房产公司承担维修责任。金都房产公司主张该份证据的时间为2017年4月30日前，与本案案涉的时间（2018年7月1日至2019年7月30日）不一致，对该份证据不予认可。本院认为,永佳物业公司提供的证据与本案不具有关联性，本院不予认可。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。鞍山市立山区金都名苑业主委员会与永佳物业公司签订物业服务合同,该合同系双方真实意思表示,属依法签订的有效合同,双方应严格按照约定履行自身义务。永佳物业公司为涉案小区提供了物业服务,金都房产公司作为涉案小区的建设单位，其对尚未售出的房产应当按照物业合同约定缴纳物业费，因此，金都房产公司关于与永佳物业公司未签订物业合同、物业服务收费标准过高的上诉主张，本院不予支持。金都房产公司上诉认为物业服务存在严重瑕疵，消防问题频出，有权拒绝缴纳物业费一节。一方面金都房产公司未提供证据证明永佳物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵足以达到拒绝缴纳物业服务费的事实,另一方面业主仅因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业费用也会导致无法保障物业服务质量的恶性循环,并由此影响到全体业主的利益,金都房产公司应当通过正当途径合理表达诉求,其拒绝交纳物业费并不利于问题的解决。故金都房产公司的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述,金都房产公司的上诉请求不成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7684元，由鞍山金都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  许爱军审判员  张 滨二〇二〇年八月十八日书记员  王 逍