江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5795号上诉人（原审原告）：江苏金源置业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区虎踞北路181号11楼。法定代表人：凌剑。委托诉讼代理人：池坚，江苏盛律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏苏驰物业管理服务有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区高家堰镇工业园区A幢307室。法定代表人：段丽媛，该公司总经理。上诉人江苏金源置业有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人江苏苏驰物业管理服务有限公司（以下简称苏驰公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后,依法进行了独任审理。本案现已审理终结。金源公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、上诉人在涉案房屋上加锁，并不必然导致被上诉人已不能使用涉案房屋。事实上，被上诉人在2019年4月后，即不按合同约定缴纳房租，也不在涉案房屋办公。2019年8月18日被上诉人偷偷地搬运办公桌椅，意图逃避缴纳房租的义务。在此情形下，上诉人有权留置被上诉人的家具物品。即使加了门锁，一则是为了防止被上诉人私自转移财产，二则也对被上诉人的财产起到保护作用，防止无关人员私自进出。上诉人欢迎被上诉人继续使用涉案房屋。因此，上诉人在涉案房屋上加锁，并不必然导致涉案合同终止。2、涉案房屋不存在漏水问题。从被上诉人的举证材料上可以看出，被上诉人向上诉人提出的时间是2018年的8月17日，也就是在被上诉人的装修期间。自被上诉人正式使用涉案房屋期间，这个问题早已解决。3、被上诉人以意思表示和实际行动表明其未继续履约。被上诉人在2019年4月份之后就不再交纳房租，同年8月份悄悄搬家，上诉人加锁行为并不能必然导致被上诉人不能实际使用涉案房屋的问题。苏驰公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。因为房屋本身存在问题，且上诉人一直没有给被上诉人开具发票，还开具过假的发票。所以被上诉人不继续承租涉案房屋。被上诉人于2018年8月用一个小面包车搬了一张桌子和一台电脑，根本不是悄悄地搬走，上诉人在第二天就在涉案房屋的门上加锁，阻止被上诉人使用涉案房屋，并扣押了被上诉人的财产。双方当时还在协商租金支付问题。金源公司向一审法院提出诉讼请求：判令解除与苏驰公司签订的租赁协议；判令苏驰公司立即向金源公司交还所承租的房屋；判令苏驰公司向金源公司立即支付所欠租金（每月17500元人民币，时间自2019年4月1日起至2019年12月31日，合计157500元），并支付275天的（每天100元）违约金（自2019年4月1日至2019年12月31日）、水电费5787元（2019年1月至12月）、物业管理费22644元（2019年1月至12月），以上共计183431元；判令苏驰公司承担一审案件受理费。一审法院认定事实：南京市鼓楼区虎踞北路181号2101室（建筑面积1082.55平方米，以下简称案涉房屋）为金源公司所有。2018年8月22日，金源公司（甲方）与苏驰公司（乙方）签订一份《承租协议》，约定甲方将案涉房屋中约360平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为3年，自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金为21万元人民币，该租金不含乙方应支付的物业管理费，租金按季度支付，乙方于每年8、11、2、5月15日前向甲方支付下一季度租金，甲方收到租金后七日内提供正式租赁发票，首次交纳租金为协议签订后一周内。甲乙双方签订本协议起5日内，乙方向甲方支付租赁保证金20000元，该保证金不计利息，承租期满，乙方如无违反本协议条款且符合甲方要求的交移交条件，该保证金在期满后5日内全额一次性返还乙方。甲方应不迟于2018年8月31日前向乙方交付所述之承租房产和相关设施、用具等，2018年9月1日至9月30日为装修期，免租金一个月，租金从2018年10月1日起算。对于乙方在使用过程中所发生的水、电、空调等能源费用，根据物业公司分摊办法计量按实结算，由物业公司负责收取。甲方对承租资产及设施的定期维修保养应事先通知乙方，并尽可能在乙方认为合适的时间安排进行，以保证乙方的正常使用不受影响或干扰，由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金。乙方承租房屋后，自行增加设备或其他装修，在乙方退租时，凡能够独立拆除的乙方可以拆除拿走，无法独立拆除的乙方不可强行拆除，因乙方强行拆除而造成的对房屋的损坏由乙方承担所有经济损失。甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续15天以上的，甲方有权选择提前终止本协议，甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，乙方有权提前终止本协议。甲方未能按协议约定向乙方交付承租资产的，每逾期一日乙方有权向甲方收取保证金之千分之五的违约金，在甲方并无违约前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取保证金千分之五的违约金，直至提前终止本协议，双方另就其他事项做了约定。苏驰公司此后承租案涉房屋，并于2018年10月开始支付租金至2019年4月，此后租金未予给付。2018年8月17日，苏驰公司通过手机微信向金源公司方蔡总反映总经理室有一处漏水，8月20日再次通过手机微信要求安装中央空调和电源的开关，并再次反映了总经理室漏水的问题。2019年2月，苏驰公司通过手机微信反映金源公司开出的发票错误，要求重新开具。2019年7月5日，苏驰公司发出微信：“您好蔡总，我这几天在出差的，想下周回去告诉您的，房子不租了，种种不合适吧，谢谢您的理解”，对方回信：“根据您的经营情况租与不租我们不好要求，协议期内请尽快书面给我退租申请，先把欠缴租金结清，我们好办手续”，苏驰公司发信：“下周给您送去”。7月17日，苏驰公司将退租申请发送给金源公司，退租申请载明：“我公司于2018年8月22日签订了《承租协议》，因我公司实际经营情况，该房屋不适合我方继续使用，由此向贵司提出退租申请”。2019年8月7日，蔡总向苏驰公司发信：“段总，请问退租一事考虑的如何，还请本周尽快前来办理手续，不要让我们难做”，苏驰公司回信：“租金剩余五万结清没有问题，主要我在想办法凑钱，垫底资金太多了，在努力想办法”，蔡总发信：“好的，解除协议我已准备好了，还请本周内签订并结清租金，拖欠了我们就不好交代了，还请理解我们的难处”。苏驰公司陈述其后与金源公司商谈签订解除租赁合同事宜，由于金源公司不同意苏驰公司分期给付剩余租金50000元，双方协商解除租赁合同不成。金源公司在庭审中提供案涉房屋物业管理部门（江苏恒久物业发展有限公司）发出的电费代收代缴通知单、费用清单等，要求苏驰公司向金源公司支付水电费5787元、物业管理费22644元，但未能提交已代缴的证据。双方就以下事实发生争议。苏驰公司陈述与金源公司解除租赁合同不成后，一直未再使用案涉房屋，2019年8月18日，苏驰公司去案涉房屋准备拖回一些物品用于其他用途，但遭到金源公司工作人员阻止，次日，苏驰公司员工发现案涉房屋被金源公司加了一把锁，导致案涉房屋彻底不能使用。金源公司认可双方租赁合同并未协商解除，后大概于2019年10月，苏驰公司回到案涉房屋准备拖回物品，由于苏驰公司尚欠金源公司租金，金源公司不允许苏驰公司在未清偿租金的情况下拖回物品，金源公司认为有权留置苏驰公司物品，遂在案涉房屋大门上加了一把锁，苏驰公司如要使用案涉房屋可知会金源公司。苏驰公司为证明上述事实，提供了手机拍摄的照片（金源公司的工作人员阻止苏驰公司搬回物品、案涉房屋加锁的大门）及苏驰公司法定代表人与其员工的微信聊天记录（员工反映进不去办公室）。金源公司认可照片的真实性，否认微信聊天记录的真实性，坚持认为在案涉房门上加锁系在2019年10月。一审法院认为，苏驰公司提供的照片属实，根据显示的拍摄日期为2019年8月18日，金源公司虽加以否认，但就此未能提供相关证据予以反驳，因此一审法院确认双方发生冲突金源公司阻止苏驰公司搬运物品的时间为2019年8月18日，根据苏驰公司法定代表人与其员工的微信聊天记录，结合事件发展的逻辑性，金源公司于次日在案涉房屋房门上加锁应属实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。金源公司、苏驰公司双方签订租赁合同，苏驰公司租用金源公司的案涉房屋，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。苏驰公司在租用案涉房屋之初确曾向金源公司提及有房屋漏水问题，金源公司承诺维修，苏驰公司在此后未再提及，后期向金源公司谈到解除租赁合同时的理由为因“种种不合适”，提交的退租申请中所称的原因为“因我公司实际经营情况，该房屋不适合我方继续使用”，因此金源公司向苏驰公司提供的案涉房屋应符合使用目的，金源公司已履行了交付义务，苏驰公司应按合同约定履行给付租金的义务。由于苏驰公司自2019年4月后未再给付租金致使双方产生矛盾，金源公司有权按约定向苏驰公司主张提前终止合同，且金源公司已于2019年8月19日在案涉房屋上加锁，导致苏驰公司实际已不能使用案涉房屋，因此根据双方合同约定，结合本案具体情形，解除双方签订的租赁协议。苏驰公司自2019年4月起未付租金，由于金源公司于2019年8月19日在案涉房屋上加锁，致使苏驰公司不能使用案涉房屋，此后再收取苏驰公司租金缺乏权利基础，因此租金计算至该日时止，经核算租金为80356元，苏驰公司预缴的20000元保证金应予扣除。由于苏驰公司逾期支付租金15天以上，违反了合同约定构成违约，苏驰公司应承担相应的违约责任，按每日100元的标准，违约金为14000元。金源公司要求苏驰公司支付水电费、物业管理费，由于双方在租赁合同中约定该部分费用由物业管理部门收取，金源公司也未提供已代缴的证据，故金源公司现主张该费用由苏驰公司支付给金源公司无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、解除江苏金源置业有限公司与江苏苏驰物业管理服务有限公司于2018年8月22日签订的《承租协议》；二、江苏苏驰物业管理服务有限公司于判决生效之日起十日内给付江苏金源置业有限公司租金60356元、违约金14000元，合计74356元；三、驳回江苏金源置业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费4501元（金源公司已预缴），因适用简易程序减半收取2250.5元，由江苏金源置业有限公司负担1225.5元，江苏苏驰物业管理服务有限公司负担1025元。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。双方均未提交新证据。本院认为，金源公司与苏驰公司于2018年8月22日签订的《承租协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法律的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应按约诚信履行。合同签订后，金源公司交付了房屋，苏驰公司应当按约给付租金。苏驰公司支付租金至2019年4月止，后未再支付租金，其行为构成违约，双方发生矛盾后金源公司在案涉房屋上加锁致使苏驰公司不能实际使用房屋，一审法院判决解除《承租协议》、苏驰公司支付金源公司租金至2019年8月19日加锁时止，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人江苏金源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东二〇二〇年八月十八日法官助理 吴伯庙书 记 员 戴 苗