河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初8970号原告郑州市高择置业有限公司，住所地郑州市郑东新区夏令街6号龙之梦东苑19号楼1层102号。法定代表人徐春元，总经理。委托代理人连尚桥，北京市京悦律师事务所律师。委托代理人周娜，北京市京悦律师事务所实习律师。被告凌霄宁，女，1987年9月3日出生，汉族，住郑州市。委托代理人周春晓，河南良承律师事务所律师。委托代理人王向宁，河南良承律师事务所实习律师。第三人中信银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市郑东新区商务内环路1号。负责人方萍，行长。委托代理人尹朔，女，1994年10月7日出生，汉族，住福建省闽侯县，系公司员工。原告郑州高择置业有限公司诉被告凌霄宁、第三人中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人连尚桥、周娜，被告凌霄宁委托代理人周春晓、王向宁到庭参加诉讼。第三人中信银行经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月8日，原告与凌霄宁签订商品房买卖合同，由凌霄宁购买原告位于郑东新区××中××、××街××院××单元××房屋住宅一套，房屋总价5178411元，付款方式为签约当日支付总房款的20.05%作为首付款，即1038411元，剩余79.95%的购房款以商业贷款方式支付，贷款金额为4140000元，凌霄宁与中信银行于2016年7月29日签订中信银行个人购房借款合同，原告为被告提供阶段性担保，承担连带保证责任。自2019年5月起，凌霄宁违反中信银行个人购房借款合同，未按期还款。因其屡次违约，自2019年5月9日至2019年9月30日，中信银行扣划原告226789.73元保证金，原告承担连带保证责任。原告于2019年10月17日向凌霄宁发函，要求其收到告知函后支付代垫款及违约金。且原告在函告凌霄宁后，其继续违反合同约定，导致原告于2019年11月6日、2019年12月6日分别再次被扣划25131.6元、25089.29元。2019年11月20日，原告向凌霄宁发送解除通知，原告有权要求凌霄宁协助办理注销商品房买卖合同的备案登记手续。现诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同已经解除；2、被告协助原告办理商品房买卖合同的备案登记撤销和预告登记撤销手续；3、被告凌霄宁腾空郑东新区××中××、××街××院××单元××房屋；4、被告凌霄宁向原告支付代偿银行款项产生的补偿金364608.49元及产生的补偿金（以277010.62元为基数，自2019年5月9日，按日万分之五的标准计算至实际支付之日止，暂计算至2019年12月24日为21182.84元；以87597.87元为基数，暂计算至2020年7月7日为6350元）；5、被告向原告支付合同总金额20%的违约金，即1035682.2元；6、本案律师费50000元，由被告承担；7、本案诉讼费用由被告承担。被告凌霄宁辩称，1、涉案商品房买卖合同已经履行完毕，凌霄宁事实上已经依法享有涉案房屋的所有权，买卖合同的权利义务已经终止，原告无权解除涉案商品房买卖合同；2、凌霄宁与原告、中信银行之间的借款担保关系，原告仅能依据保证合同享有追偿权，应当提起追偿权诉讼，无权请求解除商品房买卖合同；3、商品房买卖合同附件四第三条、第九条属于格式条款，该约定部分应属无效，凌霄宁不应承担高额违约金、律师费等；4、原告要求支付违约金标准为日万分之五远超其受到的实际损失。标准过高不应支持，且其同时主张两部分违约金，属于重复主张，不应支持。被告中信银行书面答辩称，根据相应法律规定，若清偿诉争房屋项下贷款本息，中信银行同意配合办理房屋解押手续。经审理查明：2016年4月28日，原告与凌霄宁签订商品房买卖合同约定，凌霄宁购买原告位于郑东新区××中××、××街××院××单元××房，总价款为5178411元，签约当日支付1038411元，剩余4140000元为商业贷款。商品房买卖合同附件四合同补偿协议第三条第6项载明，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人未按第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。2016年7月29日，原告（保证人）与凌霄宁（借款人）、中信银行（贷款人）签订中信银行个人购房借款合同约定，凌霄宁向中信银行贷款4140000元，贷款期限为360月，自2016年7月29日至2046年7月29日。凌霄宁贷款所购买并作为抵押物的房屋具体为：坐落于郑东新区××中××、××街东××楼××单元××402；原告对贷款承担连带责任保证。中信银行转账凭证显示原告于2019年5月9日代凌霄宁偿还逾期贷款100497.21元、6月6日偿还25343.11元、7月6日偿还25300.81元、8月6日偿还25258.5元、9月6日偿还25216.2元、10月6日偿还25173.9元、11月6日偿还25131.6元、12月6日25089.29元、2020年1月6日偿还25047元、2月6日偿还25004.7元、3月6日偿还24962.4元、4月6日偿还12583.77元，以上共计364608.49元。庭审中，双方确认涉案房屋已于2016年9月8日交付，由凌霄宁一直居住使用,凌霄宁同意两个月内将之前的所有代偿款付清，后续按时归还贷款。以上案件事实由商品房买卖合同、中信银行个人购房借款合同、转账凭证及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于是否解除商品房买卖合同问题，原告与凌霄宁签订商品房买卖合同，约定涉案房屋总价款为5178411元，合同签订后凌霄宁依约支付首付款1038411元及按揭尾款，付款义务履行完毕且涉案房屋已交付凌霄宁，由其占有使用。因凌霄宁未按时偿还分期银行按揭贷款，原告代偿了364608.49元。本案中，虽凌霄宁存在违约行为，但原告代垫款项约占总房款的7.04%，且凌霄宁愿意在两个月内将之前所有代偿款付清，后续按时归还贷款。根据合同权利义务的一致性及结合鼓励交易、维护合同稳定性的原则，本院认定涉案《商品房买卖合同》不宜直接解除。故对原告解除合同，撤销登记及要求被告凌霄宁腾空房屋的诉请，本院不予支持。对于垫付款364608.49元及补偿金（以垫付款为基数，其中100497.21元自2019年5月9日起，25343.11元自2019年6月6日起，25300.81元自2019年7月6日起，25258.5元自2019年8月6日起，25216.2元自2019年9月6日起，25173.9元自2019年10月6日起，25131.6元自2019年11月6日起，25089.29元自2019年12月6日起，25047元自2020年1月6日起，25004.7元自2020年2月6日起，24962.4元自2020年3月6日起，12583.77元自2020年4月6日起，按照日万分之五的标准计算至实际付款之日止），根据合同约定，应由凌霄宁支付。对于违约金、律师费，因本院已经支持垫付款补偿金，原告损失可以得到适当弥补，故对该两项费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告凌霄宁于本判决生效后十日内支付原告郑州市高择置业有限公司垫付款364608.49元及补偿金（以垫付款为基数，其中100497.21元自2019年5月9日起，25343.11元自2019年6月6日起，25300.81元自2019年7月6日起，25258.5元自2019年8月6日起，25216.2元自2019年9月6日起，25173.9元自2019年10月6日起，25131.6元自2019年11月6日起，25089.29元自2019年12月6日起，25047元自2020年1月6日起，25004.7元自2020年2月6日起，24962.4元自2020年3月6日起，12583.77元自2020年4月6日起，按照日万分之五的标准计算至实际付款之日止）；二、驳回原告郑州市高择置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10813元，由被告凌霄宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年八月二十六日书记员  杜敏敏