江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终462号上诉人（原审原告）：黄文海，男，1983年10月9日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：王子健，江西翰中春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞昌市安顺客运有限公司，住所地：江西省瑞昌市黄金北路38号。统一社会信用代码：9136048178410881XW。法定代表人：詹国庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈敬仁，江西泰极律师事务所律师。上诉人黄文海因与被上诉人瑞昌市安顺客运有限公司（以下简称安顺公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2019）赣0481民初1857号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人黄文海上诉请求：一、请求依法撤销（2019）赣0481民初1857号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人安顺公司作为承租人，未经出租人黄文海同意，本案诉前与诉中多次擅自转租房屋且经催告后拒不支付租金的行为，违反法律规定。黄文海据此于2019年3月11日、3月14日向安顺公司书面发函解除租赁合同符合法律规定，人民法院应予支持。一审判决驳回上诉人黄文海的诉讼请求存在错误，具体如下：一、一审判决依据黄文海自2014年1月24日起一直担任久和公司监事，据以认定“黄文海对安顺公司转租房屋知情且未提出异议”错误，而事实上黄文海是在2018年底才知晓安顺公司转租的事实，此前并不知情。1.黄文海于2018年12月14日收到法院判决书后才知道其与安顺公司存在租赁关系，在此之前不可能知晓安顺公司存在转租行为。黄文海取得涉案101房产的所有权后，2018年8月23日向瑞昌市法院起诉，要求安顺公司以每月6万元的标准向其支付房屋占用费75万元），该案诉讼中因安顺公司提供了关于存在租赁关系的《协议书》，瑞昌市法院作出（2018）赣0481民初2089号民事判决，2018年12月14日，黄文海收到该份民事判决书。此时，黄文海才知道与被告安顺公司存在租赁关系，此前均认为安顺公司是无权占有案涉房产，且也是以无权占有为由提起的民事诉讼，试问：黄文海此前连存在租赁关系都不知道，又怎会知晓安顺公司存在转租行为呢？2.黄文海的监事身份不足以认定其对安顺公司转租房屋的事实知情。黄文海担任久和公司监事的初衷，是因为2013年11月4日久和公司向黄文海借款2000万元，2014年1月2日到期后未还，黄文海担心久和公司会恶意转移财产，便担任了其公司监事，本想以此及时了解久和公司资产动向，而实际上久和公司此时处于无人监管的状态，也没有任何经营活动，黄文海担任监事后也没能监管到久和公司，故于2014年3月31日对久和公司提起了诉讼，后来由于进入了诉讼阶段，也就没有取消监事一职。公司监事并非股东或高级管理人员，黄文海作为监事仅是挂了一个虚职，实际上没有任何实权，并且黄文海也没有参与久和公司的经营管理，更未领取过工资报酬。实践中私人企业的公司监事，几乎均是虚职，特别是像久和公司这样的小企业，完全是为了迎合公司法的规定而设立。二、一审判决认定“安顺公司拒付租金具有抗辩权”错误。一审判决认定“黄文海将出租给安顺公司约2000平方米店面中的140平方米收回后又出租给昌盛大药房，认为黄文海与昌盛大药房签订的商铺租赁合同无效，黄文海应将在昌盛大药房收取的租金返还给安顺公司”，该事实认定及适用法律均错误。1.一审判决认定“黄文海向昌盛大药房出租的140平方米商铺在安顺公司的承租范围内”事实错误。（1）一审判决认定“黄文海向昌盛大药房出租的140平方米商铺在安顺公司的承租范围内”的证据不足，且未经当事人质证。首先，关于一审判决认定“2014年1月1日，安顺公司与案外人田国新签订了《房屋租赁合同》”，黄文海在本案中并未见过该份合同，一审更未组织对该份合同进行质证；其次，黄文海从另案中了解到该份合同是田国新与“安顺客运有限公司城西客运站”签订而不是“瑞昌市安顺客运有限公司”，一审判决并未审查；再次，该份合同中并没有租赁面积，一审判决认定田国新的承租面积为140平方米没有依据；最后，安顺公司也未提供关于收取田国新租金的相关证据。（2）盛以斌与安顺公司签订的《协议书》约定，安顺公司承租面积仅限于经营瑞昌城西客运站所使用的面积。2012年5月10日，案外人久和公司原法定代表人盛以斌作为甲方与作为乙方的安顺公司签订《协议书》，从该约定内容分析，2000平方面积仅是一个预估的面积，实际租赁面积为瑞昌西客站用多少租多少面积。并且经久和公司确认，安顺公司的实际承租面积约为1900平方米，这其中并未包含西客站以外的其他面积。（3）安顺公司得知黄文海与昌盛大药房签订租赁合同后近两年时间内并未提出异议。自2017年10月19日黄文海与昌盛大药房签订租赁合同至起诉安顺公司直至执行阶段，时隔近两年时间，安顺公司均未提出任何关于“黄文海向昌盛大药房出租的140平米房产在安顺公司的承租范围内，应抵扣租金”的抗辩主张，而是在黄文海于2019年7月3日再次起诉安顺公司确认解除租赁合同之后，安顺公司才于2019年7月5日以起诉的方式提出上述抗辩主张。2.一审判决认定“黄文海与昌盛大药房签订的商铺租赁合同无效，黄文海应将在昌盛大药房收取的租金返还给安顺公司”适用法律错误。三、黄文海就安顺公司拒付租金的行为另案向法院申请强制执行，一审判决“将申请执行视为要求继续履行合同，从而认定黄文海发出解除合同通知不符合法定解除权”适用法律错误。瑞昌市法院（2018）赣0481民初2089号民事判决生效后，安顺公司未主动履行判决义务，黄文海向法院申请执行，目前仍在执行过程中。鉴于安顺公司经过执行程序仍未支付租金，应视为安顺公司以自己的行为表明不履行合同义务，致使合同目的不能实现，黄文海根据《合同法》自然有权解除合同，并且于2019年3月11日、3月14日向安顺公司书面发函解除了租赁合同。黄文海之前的申请执行是为了拿到生效判决已判令的租金，之后解除租赁合同是因为合同目的不能实现，两者之间并不矛盾，一审判决又怎能认定黄文海不具备法定解除权呢？明显属于适用法律错误。四、黄文海第一次发函解除租赁合同后，安顺公司再次陆续转租房屋的行为，又一次违反了《合同法》第二百二十四条关于禁止转租的规定，一审判决对黄文海提交的证据置之不理有失公平。鉴于安顺公司转租多个商铺，黄文海得知后于2019年3月11日、3月14日第一次向安顺公司书面发函解除租赁合同。本案一审诉讼过程中，黄文海发现安顺公司在其第一次发函解除租赁合同之后，未经黄文海同意的前提下，于2019年6月又存在转租商铺的事实，分别向何晓江（瑞昌市德民乐超市有限公司）、江西华洵物流有限公司、江西华洵汽车修理厂违法转租了部分商铺。安顺公司明知黄文海不同意其转租的情形下，仍多次违反“未经出租人同意禁止转租”的规定，黄文海于2019年12月9日，再次发函要求安顺公司禁止向和何晓江、江西华洵公司等转租，并向一审法院提交了相关证据，而一审判决却对该证据置之不理，无视安顺公司的违法转租行为，一审判决存在偏袒安顺公司而有失公平。综上所述，请求二审法院依法确认黄文海与安顺公司之间的租赁合同于2019年3月20日之前已解除，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。被上诉人安顺公司答辩称，1、黄文海上诉称其是在2018年才知晓安顺公司转租的事实，以前并不知情，不是事实。实际上2014年1月24日黄文海自己亲自办理久和公司变更登记材料，自己担任监事，将久和公司法人代表变更为他的朋友，其朋友从未过问过公司的事宜，全部由黄文海操控，每年收取安顺公司的租金并对安顺公司一直将租赁的门面转租经营状态一清二楚，因此黄文海提出在2018年底才知晓转租事实没有依据；2、黄文海认为一审判决认定安顺公司具有租金抗辩权是错误的，没有事实和法律依据。2014年1月1日，安顺公司与案外人田国新签订了《房屋租赁合同》，面积为280平米，一审法院仅认定昌盛租赁的范围140平方米在原租赁范围内。实际上黄文海在昌盛大药房隔壁占用的另一间140平米也在原租赁范围内（在另一案件中处理）。2017年黄文海在安顺公司与田国新合同未到期的情况下以产权人的身份强行与昌盛大药房签订了租赁合同，其行为不仅违反了与我公司租赁合同的约定，更违背了《合同法》第66、67条规定。安顺公司已将租金支付至2017年12月之前，而黄文海却在2017年10月17日强行与昌盛大药房签订租赁合同占用另一间140平米的门面至今。因此一审法院认定事实和适用法律没有任何错误。3、黄文海发出解除通知上具有法律效力，黄文海本身就是违约方，违约方发出解除通知不能达到解除合的目的。《合同法》及最高院法官会议纪要都确立了这一法律原则。综上请求维持原判。黄文海向原审法院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的租赁合同已于2019年3月20日之前解除；2、判令被告支付2018年12月7日至2019年3月20日期间尚欠租金17500元；3、判令被告每月以60000元标准支付自2019年3月20日至返还租赁物期间的占用费；4、本案诉讼费用由被告负担。原审法院经审理查明事实如下：2012年5月10日，案外人久和公司法定代表人盛以斌作为甲方与作为乙方的原告安顺公司签订了《协议书》，该协议主要有以下约定：1、因乙方经营不善，造成对外负债过重、无周转金独自开发，甲方同意参与开发，并全额承担土地成本、开发税费、建筑成本等一切开发费用；2、乙方以现有的有效资金城西客运站1号楼、4号楼及瑞昌市黄金北路38号地块作价壹亿捌仟万元（其中一号楼1.1亿元，四号楼0.3亿元，黄金北路38号地块0.4亿元）出售给甲方，作为参与开发本金；3、甲方在本合同签订并取得土地后十六个月内必须交付价值两亿元的（不含费税为净值）合格商品房给乙方还债；4、合同签订后，在乙方将1号楼、4号楼过户前，甲方必须支付与本条第二项有效资产相关联的银行贷款，借款及过户费税计币肆仟玖佰万元给乙方；5、一号楼、四号楼目前抵押债务为肆仟壹百万元，甲方必须在合同签订时予以偿还，并支付过户费捌佰万元，过户税费超出捌佰万元部分仍由甲方承担；6、因考虑乙方经营需要，甲方同意1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房约2000平方米在十五年内返租给乙方使用，租金每年陆万元，租金不变，在合同生效履行五年内乙方要求回购的，甲方必须无条件按每平方米壹万元卖给乙方。2012年5月11日，久和公司取得了位于瑞昌市环路北侧1号楼101房产的所有权。2014年1月24日，被告黄文海开始担任久和公司监事。2017年8月7日，江西省南昌市中级人民法院作出（2015）洪中执字第373-5号执行裁定书，将被执行人久和公司名下的位于九江市瑞昌市环路北侧1号楼101（产权证号为：瑞房权证湓城字第××号）的拍卖财产，作价2639万元，交付抵押权人黄文海抵偿被执行人欠抵押权人黄文海同等价值的欠款，该房屋所有权自交付时起转移给抵押权人黄文海。2018年9月4日，黄文海向原审法院起诉，要求安顺公司支付租金750000元（自2017年8月8日至2018年8月22日，以每月60000元为标准）。2018年12月6日，原审法院作出（2018）赣0481民初2089号民事判决，该判决认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，黄文海通过拍卖方式，以物抵债获得安顺公司占用房产的所有权，安顺公司与久和公司的租赁合同有有效期为15年，该房产仍在租赁关系存续期间内，对租赁关系不产生任何影响，对黄文海要求安顺公司支付租金的诉请予以支持，遂判决安顺公司于判决生效之日起十日内向黄文海支付2017年8月8日至2018年12月6日期间的租金90000元。宣判后，安顺公司和黄文海均服从判决，该判决已发生法律效力，但因安顺公司未履行判决书所确定的义务，黄文海已向法院申请强制执行，目前该案仍在原审法院执行过程中。原告认为同时被告安顺公司擅自转租涉案房产，违反了合同约定，原告黄文海于2019年3月11日、2019年3月14日书面向被告发函，要求解除租赁合同。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告黄文海向原审法院起诉要求安顺公司支付案涉房屋占用使用费，原审法院于2018年12月6日判决安顺公司向黄文海支付租金，确认了原告黄文海与被告安顺公司自2017年8月7日起形成了租赁合同关系，原告黄文海在原审法院判决后服从该判决，未提出上诉，可视为黄文海认可其与安顺公司之间存在租赁合同关系的事实。本案争议的焦点：一、关于被告安顺公司的转租行为是否违反了原、被告之间的合同约定，符合合同的解除条件。原告于2012年5月10日与久和公司法定代表人盛以斌签订协议书，被告安顺公司将瑞昌市客运站1号楼、4号楼及瑞昌市黄金北路38号地块出售给久和公司，久和公司以每年60000元的低价将城西客运站1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房（约2000平方米）在十五年内返租给被告安顺公司使用。被告自2011年9月20日起至原告黄文海取得该房屋的所有权之前，一直将租赁物转租给他人进行经营，久和公司未提出异议，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六十条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，法院不予支持。久和公司在此期间未提出异议，故本期间的店铺租赁合同有效。2017年8月7日，原告黄文海通过法院执行拍卖以物抵债取得了瑞昌市客运站1号楼101房产的所有权。本案审理中，原告黄文海表示在执行拍卖时根本不知道案涉房屋存在租赁的事实，但根据被告安顺公司提供的久和公司变更登记材料，原告黄文海自2014年1月24日起一直担任久和公司的监事，其对久和公司财产状况和经营情况应当知情，对原告对涉房屋转租知情的事实，原审法院予以确认。二、关于被告安顺公司拒绝交付租金的行为是否为履行抗辩权的行为。被告安顺公司辩称，被告未履行（2018）赣0481民初2089号民事判决书中的租金，是因原告直接与被告应当收取租金的门店签订租赁合同并收取租金，是原告违约在先，被告是履行抗辩权。经原审法院查明，2014年1月1日，被告安顺公司与案外人田国新签订了《房屋租赁合同》，约定由田国新承租位于瑞昌市客运站售票厅）房屋（两间，每间均是140平方米），2017年2月21日，田国新将其承租的上述房屋（其中一间，140平方米）转租给昌盛大药房。2017年，被告黄文海与被告昌盛大药房签订了商铺租赁合同，致使田国新与昌盛大药房合同未到期的情况下未履行合同交付房租的义务。2018年9月4日，黄文海以租赁合同纠纷将原告起诉至原审法院，瑞昌市人民法院作出（2018）赣0481民初2089号民事判决书，该判决书认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，黄文海通过拍卖方式以物抵债获得安顺公司占用房产的所有权，安顺公司与久和公司的租赁合同有效期为15年，该房产仍在租赁关系存续期间内，对租赁关系不产生任何影响，从而驳回了黄文海的诉讼请求。原审法院于2018年12月6日判决安顺公司向黄文海支付租金，确认了黄文海与安顺公司自2017年8月7日起形成了租赁合同关系，黄文海在原审法院判决后服从该判决，未提出上诉，可视为黄文海认可其与安顺公司之间存在租赁合同关系的事实。2017年10月19日，黄文海在明知其与安顺公司存在租赁合同关系的情况下，将昌盛大药房作为次承租人承租安顺公司出租的商铺收回，此时昌盛大药房与田国新的租赁合同期限尚未届满，而黄文海仍与昌盛大药房重新签订商铺租赁合同，黄文海的行为不仅违反了其与安顺公司租赁合同的约定，而且有违诚实信用原则，根据法律规定，黄文海与昌盛大药房签订的商铺租赁合同为无效合同，原告黄文海应将在昌盛大药房收取的租金返还给被告安顺公司，被告安顺公司履行抗辩权的答辩意见，原审法院予以采纳。原、被告应继续履行合同中的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民民事诉讼法》第一百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告瑞昌市安顺客运有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄文海支付自2018年12月7日至2019年7月7日期间的租金35000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8763元，由原告黄文海负担。本案二审期间，上诉人黄文海提供以下证据材料：第一组证据（黄文海不知晓安顺公司与久和公司的租赁关系，更不知晓安顺公司对外转租的事实）。证据1、瑞昌市久和公司《情况说明》、《营业执照》各1份。证明目的：黄文海担任瑞昌市久和公司监事，纯粹就是为了及时了解久和公司贷款情况，从而偿还黄文海的借款。黄文海并非久和公司股东或高级管理人员，作为监事仅是挂了一个虚职，实际上没有任何实权，并且黄文海也没有参与久和公司的经营管理，也未领取过工资报酬。黄文海担任久和公司监事起，久和公司的公账上就没有任何资金往来情况，更没有所谓的店面租金收入。证据2、2018年8月23日的《民事起诉状》1份、《受理案件通知书》1份证明目的：黄文海于2018年8月23日第一次起诉瑞昌市安顺公司时，是以“无权占有”为由对其提起的诉讼，要求其支付房屋占用费而不是租金。黄文海之前不知道安顺公司与久和公司存在租赁关系，更不知晓安顺公司对外转租。该案诉讼阶段瑞昌市安顺公司出具了其与瑞昌市久和公司签订的具有租赁内容的《协议书》，黄文海方才知晓瑞昌市安顺公司与瑞昌市久和公司之间存在租赁关系，最终法院以“买卖不破租赁”为由判令安顺公司向黄文海支付租金。证据3、南昌中院《调查笔录》1份。证明目的：瑞昌市安顺公司与瑞昌市久和公司于2012年5月10日签订的具有租赁内容的《协议书》未经瑞昌市人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。违反了相关规定，不具有公示效力，不能对抗黄文海对案涉房产享有的所有权，黄文海更无从知晓该租赁关系。第二组证据（瑞昌市交通局已取缔安顺客运西站及黄文海已要求安顺公司不得转租等）证据4、《公告》1份。证明目的：2019年3月20日起中止瑞昌城西客运站的营运行为，现瑞昌城西客运站已被取缔，返租目的已不存在。证据5、黄文海与詹国庆之间的《录音笔录》1份（附照片1张）证明目的：1.2019年3月18日，黄文海在瑞昌城西客运站与安顺公司法定代表人詹国庆沟通租赁事宜，黄文海再次明确其与安顺公司的租赁合同已解除，要求瑞昌市安顺公司不能对外转租；2.詹国庆知道黄文海不清楚1号楼101房产出租情况，当时瑞昌市久和公司向黄文海借款时，久和公司的实际控制人李斌向黄文海隐瞒了店面出租情况；3.安顺公司不向黄文海支付租金的原因是案外人冯天鹏向其收取了租金，而不是因为昌盛大药房和手机店的租赁关系存在争议，且安顺公司法定代表人詹国庆表示其只有三个商铺，不包括昌盛大药房、手机店和另一件空置店面。第三组证据（黄文海明确强调不得转租后安顺公司仍对外转租）证据6、瑞昌市安顺公司与何晓江签订的《房屋租赁合同》1份、江西华洵物流有限公司及江西华洵汽车修理厂的《照片》1份（4张）。证明目的：2019年6月11日，瑞昌市安顺公司又向何晓江（瑞昌市德民乐超市有限公司）转租了1233平方米，同时期，又将剩余产权面积转租给了江西华洵物流有限公司和江西华洵汽车修理厂。至此，瑞昌市安顺公司已向第三人转租了其承租全部面积。证据7、《关于禁止转租的函》1份、顺丰速运查询单1份证明目的：黄文海在得知瑞昌市安顺公司向何晓江及江西华洵物流有限公司和江西华洵汽车修理厂转租后，于2019年12月9日又向瑞昌市安顺公司发函，再次强调不得向第三人转租。第四组证据（安顺公司拒不履行生效判决向黄文海支付租金）证据8、《执行申请书》1份、《执行通知书》1份、《报告财产令》1份证明目的：2019年1月11日，因瑞昌市安顺公司未向黄文海履行（2018）赣0481民初2089号民事生效判决所确定的9万元给付义务，黄文海向瑞昌市法院申请了强制执行，至今瑞昌市安顺公司尚未向黄文海履行支付租金的义务。证据9、《土地登记申请书》、《土地登记审批表》、《土地使用权证》、“瑞昌市恒盛房产测绘图”各1份证明目的：1.瑞昌市原城西客运站1号楼101房产的土地使用权面积为3913.5平方米；2.关于该1号楼101房产（第一层）的房产面积，根据瑞昌市房管局下属部门瑞昌市恒盛房产测绘队出具的测绘图显示，经过计算该101房产总面积为3902.928平方米，与瑞昌市久和公司一审出具说明确认的1900平方米完全吻合，进一步印证瑞昌市安顺公司实际承租面积（如图阴影部分）为1900.608平方米。由此证明“九江昌盛大药房’（146.334平方米）”、“手机店’（60.75平方米）”、“另一空闲店面（140.94平方米）”均不在瑞昌市安顺公司的承租范围内，否则其租赁面积已达到2243.238平方米而远远超过了《协议书》约定的约2000平方米。第五组证据（黄文海依法按评估价取得案涉房产，反而不能正常行使权利）证据10、《房地产估计报告》1份。证明目的：黄文海2017年8月7日是以评估价2639万元取得的案涉1号楼101房产（该1号楼共有七层，抵偿给黄文海的仅是一楼的部分），表明黄文海完全是合法、善意取得该101产权，并未因此获益，相反，黄文海取得该产权后不能正常行使权利恰恰属于受害者。被上诉人安顺公司质证意见：第1份证据：对营业执照无异议，与本案无关。但对《情况说明》的真实性有异议。因为公章就在黄文海处保管，法人代表**的私章也在黄文海处。黄文海出借款项给久和公司后，其要求过户久和公司股权，在办理转让手续时，是黄文海办理的，股权过户给其朋友**，**担任执行董事、经理，黄文海担任监事（提供工商登记资料予以佐证）。久和公司曾委托本代理人收取安顺公司的房租，公章在南昌，盖公章要黄文海盖，但公章在黄文强处，黄文强是通过黄文海借钱给李斌（久和公司第二任实际控制人）的人。久和公司的实际控制人就是黄文海，《情况说明》不属实。黄文海针对上述质证意见补充：黄文强也借钱给久和公司，其名下1号楼第二层也是抵债过来的，我和黄文强没有任何亲属关系。**与黄文强是朋友关系，与黄文海没有任何关系，久和公司的公章不在我处，我也没有碰过公章。此外，办理工商登记时，**本人也到场签字，出资人决定、法人代表信息、股权转让协议等都是**本人签字。久和公司委托对方律师收取租金，是在我取得涉案房产产权之前的事情，当时房产的产权人是久和公司。证据2质证意见：对真实性无异议，与本案无关，该案正在执行过程中。证据3质证意见：调查笔录的真实性无法确认。但是我方与久和公司的租赁合同未经备案是事实。证据4质证意见：公告是事实，但与本案无关。证据5质证意见：录音是视听资料，但不是事实，无法确认其真实性，是否合法必须符合证据规则的规定，且与本案事实也不符，不能作为本案的定案依据。证据6质证意见：真实性没有异议，但是关联性有异议，因为房屋转租不仅是从2019年6月才开始，而是从2012年签订租赁合同时就开始了，在此之前还转租给过别人。因为与原产权人盛以斌（久和公司第一位法人代表）就有合同，当时合同约定15年（2012年至2027年），所以我方在2019年仍有权转租出去。2019年3月份黄文海发过一次函要求解除合同，我方复函说房屋租赁没有到期，我方有权转租，且上诉人违约在先，2017年11月19日强行与我方的租赁房（昌盛大药房）签订租赁合同，收取租金。对方在2017年10月份就知道我方转租的事情。证据7质证意见，我方没有收到。证据8质证意见，真实性无异议，但和本案无关。因为黄文海已经收取了昌盛大药房的租金，但是法院没有终结执行，而是要我方重新起诉。所以才有另案的处理，在另案中我方诉请是要求确认黄文海与昌盛大药房的租赁合同无效，并返还其与昌盛大药房租金及占用的另一间140平米的门面。黄文海针对该质证意见补充：在已生效的2089号案件审理过程中，安顺公司没有提出或主张过昌盛大药房在其承租范围内，只是以冯天鹏收取租金进行抗辩，到了执行阶段才提出昌盛大药房在其承租范围内的抗辩，说明安顺公司拒不支付租金的根本目的不是昌盛大药房在其承租范围内。证据9质证意见：手机店本不在我方承租范围内。但是昌盛大药房和另一空置门面在我方原承租范围内，这两间本是一间，被田国新隔成了两间。该组证据不能达到上诉人的证明目的。证据10质证意见：评估报告与本案无关。上诉人黄文海后补充提供以下证据：证据11：顺丰公司签收单一份，补强证明安顺公司于2019年12月10日收到黄文海向其发出的《关于禁止转租的函》，黄文海在得知安顺公司向何晓江及华洵物流公司、华洵汽车修理厂转租后，于2019年12月9日再次向安顺公司发函，再次强调不得转租。证据12：瑞昌市久和公司于2019年7月31日的《情况说明》及营业执照一份。证明：案涉租赁物原所有权人久和公司明确表示，安顺公司所租店面不得改变使用性质，更不允许转租。安顺公司质证认为，证据11，我公司是有姓罗的副总，刚才和他核实，没有收到。我公司向江西华洵公司出租房产早在2019年4月份就出租了，有合同为证。证据12，证据的真实合法关联性均不认可，久和公司现由黄文海实际控制，在一审时就向法庭提供了工商变更情况，**只是挂名法人，其在另案中出庭作证了。所以黄文海控制久和公司公章，他想怎么盖章都行。而且这份说明也与久和公司原法人代表盛以斌的证词是相矛盾的，应以盛以斌证词为准。可以向法庭提供另案中盛以斌与李斌的证词。被上诉人安顺公司没有提供新的证据材料。本案在审理过程中，本院就另案作出了（2020）赣04民终369号民事判决，双方当事人对该判决发表了质证意见。本院经审理查明：一、安顺公司与盛以斌（久和公司）之间合同情况。2012年5月10日，案外人瑞昌市久和贸易有限公司（以下简称“久和公司”）原法定代表人盛以斌作为甲方与作为乙方的安顺公司签订了《协议书》，该协议主要有以下约定：乙方以现有的有效资金城西客运站1号楼、4号楼及瑞昌市黄金北路38号地块作价壹亿捌仟万元（其中一号楼1.1亿元，四号楼0.3亿元，黄金北路38号地块0.4亿元）出售给甲方，作为参与开发本金；因考虑乙方经营需要，甲方同意1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房约2000平方米在十五年内返租给乙方使用，租金每年陆万元，租金不变，在合同生效履行五年内乙方要求回购的，甲方必须无条件按每平方米壹万元卖给乙方。2012年5月11日，久和公司取得了位于瑞昌市环路北侧1号楼101房产的所有权。二、黄文海与久和公司之间诉讼执行情况。2013年11月4日，久和公司向黄文海借款2000万元，借款期限自2013年11月4日至2014年1月2日。期间，在2014年1月24日，久和公司的股东由刘方辉变更为**，**担任久和公司的法人代表，黄文海担任久和公司的监事。后黄文海与久和公司因借贷纠纷发生法律诉讼，该案经南昌市中级人民法院审理并于2015年5月18日作出（2014）洪民二初字第233号《民事调解》，主要内容为：久和公司在本调解书生效之日起二十日内向黄文海归还借款本金2000万元及利息7200000元（利息结算至2015年5月8日）。该案后进入执行程序，2017年8月7日，南昌市中级法院作出（2015）洪中执字第373—5号《执行裁定书》，将被执行人瑞昌市久和贸易有限公司名下的位于九江市瑞昌市环路北侧1号楼101（产权证号为：瑞房权证盆城字第××号）的拍卖财产人作价2639万元，交付抵押权人黄文海抵偿被执行人欠抵押权人黄文海同等价值的欠款，该房屋所有权自交付时起转移给抵押权人黄文海。三、黄文海与安顺公司之间诉讼情况2018年9月4日，黄文海向原审法院起诉，要求安顺公司支付租金750000元（自2017年8月8日至2018年8月22日，以每月60000元为标准）。2018年12月6日，原审法院作出（2018）赣0481民初2089号民事判决，该判决认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，黄文海通过拍卖方式，以物抵债获得安顺公司占用房产的所有权，安顺公司与久和公司的租赁合同有效期为15年，该房产仍在租赁关系存续期间内，对租赁关系不产生任何影响，对黄文海要求安顺公司支付租金的诉请予以支持，遂判决安顺公司于判决生效之日起十日内向黄文海支付2017年8月8日至2018年12月6日期间的租金90000元。宣判后，安顺公司和黄文海均服从判决，该判决已发生法律效力，但因安顺公司未履行判决书所确定的义务，黄文海已向法院申请强制执行，目前该案仍在原审法院执行过程中。2019年7月8日，安顺公司作为原告将九江昌盛大药房有限公司、黄文海作为被告起诉至原审法院（2019）赣0481民初1877号民事判决。请求判令：1、责令被告黄文海停止侵害、立即归还位于瑞昌市客运站售票大厅两间门面（面积280平方米）的使用权归原告所有，并要求被告黄文海赔偿原告2017年8月7日至2019年8月6日两年房租损失201600元；2、依法确认两被告于2017年10月19日签订的商铺租赁合同为无效合同。原审法院经审理作出判决，主要内容为：1、确认黄文海与九江昌盛大药房有限公司于2017年10月19日签订的商铺租赁合同无效；2、黄文海向瑞昌市安顺公司赔偿损失93950元。该案后经九江中院二审维持原判（2020）赣04民终369号，该判决已发生法律效力。四、黄文海向安顺公司要求解除合同的情况2019年3月11日，黄文海向安顺公司发出《解除租赁合同通知书》，内容为：关于贵司承租的本人黄文海位于瑞昌市环路北侧1号楼101房产事宜，贵司擅自对外转租已违反了法律规定，根据江西省瑞昌市人民法院（2018）赣0481民初2089号《民事判决书》所确定的内容，贵司又拖欠本人租金拒不支付，致使合同目的不能实现，现本人依法解除与贵司之间的租赁合同。2019年3月20日安顺公司作出《回复函》，载明：我公司于2019年3收到你寄来的解除租赁合同通知书，根据（2018）赣0481民初2089号《民事判决书》所确定的内容：你无权解除租赁关系。关于租金我方查实，你已经无理收取本应由我公司收取的租金，并超出了我应向你交纳的每年6万元租金额。该《回复函》由“罗贤主138××××5508江西省九江市瑞昌市南环路168号”寄出。2019年12月9日黄文海再次向安顺公司邮寄《关于禁止转租的函》，载明：贵司作为承租人未经本人同意，分别向何晓江（瑞昌市德民乐超市有限公司）、江西华洵物流有限公司、江西华洵汽车修理厂出租了房产，已侵害本人合法权益，现本人再次要求贵司停止转租行为，不得向任何第三人转租。但安顺公司拒绝承认收到该份函件。五、安顺公司对外签订租赁合同的情况1、2019.7.1安顺公司与德民乐超市签订合同，期限至2024.6.31，面积1233平方米，每年租金22万元；2、2019年4月、2020年1月1日与柯元花签订转租合同；3、2019年4月、2020年1月1日与徐尤南签订合同；4、2019.4.14与唐洵签订租赁合同，无期限约定，出租五间办公室。5、其他安顺公司自用。本院认为，本案二审审理的焦点问题：黄文海是否有权解除与安顺公司之间的租赁合同，以及解除租赁合同的范围。本院认为，一、黄文海诉请法院要求解除与安顺公司的租赁合同关系，应予支持，理由如下：（一）安顺公司存在违约行为，符合法定的合同解除条件。1、不及时向黄文海交纳租金，拒不履行生效判决。根据已生效的（2018）赣0481民初2089号民事判决（以下简称“2089号判决“）确认安顺公司应当自2017.8.8开始按每年6万元标准给付黄文海租金。从该判决所确认的时间可以认定安顺公司自2017年8月8日起即开始违约，没有向黄文海交纳租金，虽然安顺公司认为2017.8.8不到其交租金的日期，且黄文海违约在先，但该抗辩理由并不能对抗生效判决；另，安顺公司认为，黄文海强行与安顺公司的次租赁户昌盛大药房签订租赁合同并收取租金，其可以此为理由不履行“2089号判决”，但黄文海与昌盛大药房的合同直到2020年5月份本院（2020）赣04民终369号民事判决（以下简称“369号二审判决”）二审判决才最终确认无效，安顺公司不能在2018年就以上述理由拒不执行生效判决。至于369号二审判决确认黄文海赔偿安顺公司的损失，而2089号判决安顺公司向黄文海支付租金，也是两个案件分别执行的问题，安顺公司不能在2018年就拒不履行生效判决，不得自行主张抵销。2、安顺公司在黄文海发函后仍对外进行转租。2017年8月7日黄文海取得涉案房产所有权之前，其作为久和公司的监事，根据生效的369号二审判决，可以认定应当知晓久和公司财产和经营情况。但是在2017年8月7日之后，涉案房产的所有权人已经变更为黄文海，黄文海有权以所有权人、新出租人身份，要求承租人安顺公司不得转租涉案房产。黄文海于2019年3月11日即向安顺公司发出《解除租赁合同通知书》，要求安顺公司不得擅自对外转租涉案房产，但安顺公司在收到函件后，仍在2019年4月份、2020年1月份对外进行转租。故根据《合同法》第224条第2款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。第227条：“承租人无正当理由拒不支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。黄文海有权主张解除合同，解除合同的时间自本案判决生效之日起。（二）原盛以斌与安顺公司之间的《协议书》是一份合作协议，并不单纯是租赁合同。盛以斌将2000平方米的房屋租赁给安顺公司使用，月租金仅5000元，期限却长达15年（2012—2027），并且租金一直不变，是因双方在租赁关系外，在《协议书》中还明确了盛以斌与安顺公司合作开发瑞昌市黄金北路地块，并且明确安顺公司租用涉案2000平方米房产系用于客运运输。后黄文海2017年取得涉案2000平方米的房产，其并不享有《协议书》中的其他权益，如果在安顺公司有违约违反法律规定的情况下，仍要求黄文海按照《协议书》的约定履行租赁期限至2027年，对其有失公允。二、解除合同的范围。根据生效的369号二审生效判决，黄文海与昌盛大药房的租赁合同确认为无效合同，黄文海擅自在租赁范围内与昌盛大药房签订租赁合同，属于违反法律规定与合同约定的行为，故本案解除黄文海与安顺公司之间租赁合同的范围应当剔除现昌盛大药房经营的140平方米门面，该140平方米门面按照黄文海与安顺公司之间的原租赁合同继续履行，自1860平方米房产（不含现由昌盛大药房经营的140平方米门面外）返还之日起，按每月350元租金标准（140/2000*5000=350元）继续履行。黄文海上诉认为自合同解除之日起应当按照每月60000元标准支付租金，本院认为，该请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以改判。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省瑞昌市人民法院（2019）赣0481民初1857号民事判决；二、上诉人黄文海与被上诉人瑞昌市安顺客运有限公司之间的租赁关系（除现由昌盛大药房经营的140平方米门面外）自本判决生效之日起解除；三、被上诉人瑞昌市安顺客运有限公司向上诉人黄文海支付自2018年12月7日至涉案1860平方米房产（不含现由昌盛大药房经营的140平方米门面外）返还之日止，按每月5000元标准支付租金；四、自涉案1860平方米房产（不含现由昌盛大药房经营的140平方米门面外）返还之日起，被上诉人瑞昌市安顺客运有限公司向上诉人黄文海按照每月350元支付租金。五、驳回上诉人黄文海的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计17526元，由上诉人黄文海负担7526元，由被上诉人瑞昌市安顺客运有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长  游勇审判员  罗乐审判员  李进二〇二〇年八月三日书记员  黄勇