湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终756号上诉人（原审原告）：张连，女，土家族，住湖南省保靖县。上诉人（原审被告）：湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司。住所地：湖南省吉首市。法定代表人：杨微，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓辉，湖南喳哂呔律师事务所律师。上诉人张连与上诉人湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司（以下简称“湘西州正琦公司”）商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省保靖县人民法院（2020）湘3125民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张连上诉请求：1.改判湘西州正琦公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金64625.62元（违约金自2017年6月6日起至2018年7月26日止共计415日，按日利率万分之3.75计算）；2.本案诉讼费由湘西州正琦公司承担。事实和理由：1.一审判决的违约金过低；2.逾期办证对于买房人权利的实现有重大影响。湘西州正琦公司辩称，1.湘西州正琦公司不存在违约情形，2016年6月2日办理完成了保房权证ＢＹ801字第××号房产总证；2.关于550元的测绘费用，根据双方签订的《合同补充协议》第六条第一项、第二项约定由买受人承担。湘西州正琦公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费由张连承担。事实和理由：1.湘西州正琦公司不存在逾期办证的违约责任；2.本案中550元测绘费应由张连承担；3.一审适用法律不当。张连辩称，1.据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释；2.湘西州正琦公司应该给张连提供不动产证，房产总证对于张连来说是没有任何意义，保靖县不动产中心从2016年成立之后就一直在开办业务；3.本案中550元的测绘费，根据湘法改价费（2017）264号文件第五条登记费交纳，房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担。张连向一审法院起诉请求：1．判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金64625.62元（违约金自2017年6月6日起至2018年7月26日止共计415日，按日利率万分之3.75计算）；2．判令被告退还无依据收取的房屋测绘费用550元；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月19日，原告张连与被告湘西州正琦公司签订《保靖县商品房买卖合同书》，该合同约定原告以总价款415265元购买被告开发的位于保靖县房屋一套，双方在该合同中就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式、房屋交接、保修责任等作出约定。其中该《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按同日签订的《合同补充协议》第六条处理，即“如因出卖人原因未能在合同约定的时间内办理好房屋权属登记，则需由出卖人对买受人进行一次性违约补偿，补偿标准为买受人已付房价款的万分之二。若因房管单位和国土单位原因停办或者其他原因未办理业务而延长时间以及职能部门审批办证时间过长等原因，出卖人不承担违约责任。”2015年6月19日，原、被告完成上述房屋的交接验收。2016年6月2日，被告取得含涉案房屋在内的11栋总计120套房屋的保房权证ＢＹ801字第××号房屋所有权证。2018年1月30日，被告向保靖县不动产登记中心申请对其开发的金域龙湾11栋房产进行首次登记。2018年2月8日，被告取得含涉案房屋在内的11栋总计120套房屋的湘（2018）保靖县不动产权第××号不动产权证书。2018年7月27日，原告取得涉案房屋的湘（2018）保靖县不动产权第××号不动产权证书。另查明，2017年12月28日，被告湘西州正琦公司委托浙江海源地理信息技术有限公司湖南分公司对其开发的金域龙湾11栋进行实测绘，后该公司向被告出具了不动产测量报告，该测量报告中的其中一份交由被告向保靖县不动产登记中心申请不动产权属登记。2018年8月28日，浙江海源地理信息技术有限公司湖南分公司向原告出具一份收据，该收据载明收到原告所交11栋901室转移登记测绘费550元。2019年8月12日，原、被告进行房价款、税、费、基金结算，经结算，原告需支付维修基金5089元及办理《不动产证》费用160元，两项费用共计5249元，因原告前期已预交10000元税费，故被告需退还原告4751元。因房屋存在面积误差，经核算，被告还需退还原告购房款513.45元，即被告应实际退还原告5264.45元。2019年9月10日，被告在扣除上述测绘费550元后向原告实际退款4714.45元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告湘西州正琦公司是否违约，原告张连请求被告赔偿64625.62元的诉请应否支持；二、涉案房屋因测绘产生的测绘费用应当由谁承担。关于焦点一，涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系原、被告真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第六条系双方关于涉案房屋权属登记及逾期办证违约责任的具体约定，依据该条款，被告湘西州正琦公司负有在商品房交付使用后365日内，将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。原、被告于2015年6月19日办理涉案房屋的验收交接手续，即被告应于2016年6月19日之前将办证的相关资料交至房屋产权登记机关。因国家政策调整，保靖县不动产登记中心于2016年6月6日方才设立并开办业务，被告在保靖县不动产登记中心成立之前无法履行上述合同约定的办证义务，故根据原、被告合同约定，被告将办理不动产权证的相关资料交至保靖县不动产登记中心的截止日期应为2017年6月6日。经查询，被告向保靖县不动产登记中心申请对其开发的含涉案房屋在内的金域龙湾11栋房产进行首次登记时间为2018年1月30日，其取得含涉案房屋在内的11栋总计120套房屋的湘（2018）保靖县不动产权第××号不动产权证书时间为2018年2月8日，该日期明显超过双方约定的被告向产权登记机关提交相关登记资料的日期，故被告构成违约，其应当承担违约责任。针对原告诉称合同约定的违约金明显过低，请求按照相关法律规定予以调整，即按银行逾期贷款利率每日万分之3.75计算赔偿其违约金64625.62元的问题，因原、被告已就因被告违约产生的损失赔偿额的计算方法进行约定，且原告无证据证实约定的违约金低于其实际损失，故被告赔偿原告的违约金应当按照双方约定的计算方法予以确定，即被告按原告已付房价款415265元的万分之二赔偿原告违约金83.053元。关于焦点二，虽被告湘西州正琦公司辩称其与原告张连约定涉案房屋产生的测绘费550元由原告承担，测绘公司已向原告出具收据，但该测绘公司所出具的《不动产测量报告》系被告办理其开发的金域龙湾11栋房产首次登记所用，即该测绘费实际应由被告承担，而被告却以代扣的方式将办理涉案房产首次登记因提供测绘资料所产生的测绘费转嫁给原告承担。根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记……”及《房产测绘管理办法》第六条“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋……”，第十条“房产测绘所需费用由委托人支付”以及发改价格规［2016］2559号《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条“房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担……”规定，被告作为涉案房产的开发企业，负有委托房产测绘单位对涉案房产进行测绘并支付因测绘所需费用的义务，而其将上述测绘费用分散转嫁给购房人承担的行为明显违反上述规定，故被告辩称理由不成立，不予采纳，原告请求被告退还550元测绘费的理由成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，并参照发改价格规［2016］2559号《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条第二款规定。判决：一、被告湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张连违约金83.053元；二、被告湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张连房屋测绘费550元。案件受理费1430元，依法减半收取715元，由被告湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，一审依据当事人提交的证据及庭审陈述，认定了案涉合同签订的过程、合同的主体、合同的内容、合同的履行情况、合同主体的违约情形等案件基本事实，同时，一审鉴于张连对其所主张的实际损失证据不足，而对损失的事实未予确认，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，张连无充分证据证明其主张的实际损失以及损失赔偿金额，一审依据案涉合同约定的违约金金额，判令湘西州正琦公司向张连支付违约金，并无不当。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，案涉合同未就房屋测绘费的承担主体进行明确约定，一审认定援引相关规定确认湘西州正琦公司系房屋测绘费承担主体，并认定湘西州正琦公司存在将房屋测绘费承担义务转嫁给购房户的情形，据此，判令湘西州正琦公司向张连返还房屋测绘费，并无不当。综上所述，张连和湘西州正琦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1430元，由上诉人张连负担430元，上诉人湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭 俊审判员  龙少松二〇二〇年八月四日法官助理李伟书记员张清香附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......