文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1514号上诉人（原审被告）：陈亚萍，女，1975年5月4日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：张晓岚，江苏择善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛良定，男，1980年12月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈乃广，江苏力海律师事务所律师。上诉人陈亚萍因与被上诉人薛良定所有权确认纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈亚萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回薛良定的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由薛良定承担。事实和理由：1.陈亚萍与薛良定买卖的标的房屋中并不包含阁楼部分，陈亚萍在一审中已经提交了证人证言、与房产经纪公司经理人电话录音，以及与薛良定妻子胡某的微信聊天记录等证据，能够证明双方买卖的标的物中不包括阁楼；2.我国现有法律法规并没有关于禁止买卖部分房产的规定，陈亚萍虽然出卖了607室房屋，但并没有出售阁楼，因此陈亚萍并未丧失对阁楼享有的合法权利；3.一审法院认为案涉阁楼没有独立的产权登记，应为607室房屋的一部分，二者属于同一房产，但薛良定并未能够举证证明其购买的房屋中包含阁楼，故一审法院认定案涉阁楼包含在出卖给薛良定的房屋中显然有误。薛良定辩称，1.陈亚萍与薛良定买卖房屋的标的中包含了阁楼，阁楼属于顶层业主房屋的附属空间，属于顶层业主专有，顶层房屋的处分应及于阁楼，阁楼的权利随着顶层房屋的权利变化而变化，依据一物一权的基本原则，阁楼属于顶层房屋的附属部分，双方之间的房屋买卖合同中包含阁楼；2.陈亚萍诉称的信息登记表、证人证言、投诉材料、胡某的微信聊天记录等证据均不能证明买卖合同不包含阁楼，事实上阁楼包含在买卖合同中；3.阁楼没有独立产权，阁楼的水电都来源于顶层业主的水电，阁楼是为顶层业主专有使用的；4.陈亚萍在开发商处购买案涉房屋时也包含了阁楼，合同中没有单独注明阁楼，但事实上陈亚萍与开发商签订的商品房买卖合同中包含了阁楼，该事实陈亚萍也认可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。薛良定向一审法院起诉请求：1.判令陈亚萍不得干涉薛良定居住使用位于盐城市亭湖区房屋上的阁楼；2.判令陈亚萍赔偿薛良定华兴嘉园2幢607室房屋楼顶保温层及阁楼墙面的损坏修复5000元（具体损失待鉴定后确定）；3.由陈亚萍承担所有的诉讼费。一审法院查明的事实：2018年5月28日，陈亚萍（甲方）与薛良定（乙方）、盐城市一帆房产经纪有限公司（丙方，以下简称一帆经纪公司）共同签订《房地产经纪合同（转让）》一份，主要内容为：甲方将其单独所有的坐落于盐城市区华兴嘉园2幢3单元607室（下称607室）的商品房（房屋建筑面积86平方米，车库面积约13平方米）以64万元的售价出售给乙方，甲乙双方约定在2018年6月15日前到房产交易中心按交易的相关流程办理房屋过户，且甲方应于乙方领取不动产权证后当天内交房。同日，陈亚萍（甲方）与薛良定（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，主要权利义务与《房地产经纪合同（转让）》相同，且经纪合同与买卖契约均未约定607室转让不包括阁楼在内。上述合同签订后，薛良定按约向陈亚萍支付了房款，陈亚萍依约将坐落于盐城市亭湖区房屋交付并过户给了薛良定，薛良定领取了苏（2018）盐城市不动产权第0047559号不动产权属证书，载明房屋建筑面积86平方米，阁楼部分没有独立产权登记。2019年3月至4月期间，陈亚萍对607室阁楼部分进行装修，薛良定提出异议，双方因此发生纠纷。一审另查明：华兴嘉园小区顶层住宅建设阁楼，形成楼中楼，开发商在顶层住宅的天花板上预留了开口，但没有设置楼梯。顶层住户购房后普遍将预留的开口封掉，通过户外楼梯通行，阁楼上没有单独的水、电，本案607室及阁楼即是如此。陈亚萍对该阁楼作为居住使用。一审中，陈亚萍提供了一帆经纪公司房产登记信息表（照片及视频）以及其与一帆经纪公司经办人电话录音及记录、证人证言等证据，以证明其在通过一帆经纪公司对外出售607室时明确表示阁楼不卖。薛良定对陈亚萍提供的上述证据以及其他相关证据均不认可。本案争议焦点是：薛良定对607室阁楼是否享有所有权。一审法院认为，薛良定与陈亚萍之间签订的房屋买卖合同合法有效，对合同双方当事人均有拘束力。关于薛良定对607室阁楼是否享有所有权，应当根据不动产权属登记以及合同的约定进行判断。本案中，607室阁楼没有独立的房屋权属证书，对其下层的住宅依附性较强，无论从使用角度还是从权属角度，都应视为住宅的一部分，属于同一房产。且双方也未在合同中明确约定案涉房屋买卖不包含阁楼在内，故一审法院确定争议阁楼属于薛良定所有。陈亚萍提供的一帆经纪公司房产登记信息表以及其与一帆经纪公司经办人电话录音及记录、证人证言等证据，不能证明双方具有将住宅与阁楼区分为两个标的物进行交易的合意，其关于阁楼未出售的抗辩意见，理由不成立，一审法院不予支持。综上，薛良定提出陈亚萍不得干涉其居住使用争议阁楼的诉讼请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。薛良定提出的陈亚萍赔偿607室房屋楼顶保温层及阁楼墙面的损坏修复费用5000元（具体损失待鉴定后确定）的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，薛良定可以在本案争议阁楼权属关系确定后另行主张，本案不予理涉。陈亚萍认为薛良定捏造事实、虚假诉讼，请求驳回薛良定诉请并移送公安机关处理的主张，无事实依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十三条规定，一审法院判决：薛良定对位于盐城市亭湖区华兴嘉园2幢3单元607室的阁楼部分享有所有权，陈亚萍不得干涉薛良定居住和使用。案件受理费80元，由陈亚萍负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明：薛良定妻子胡某与陈亚萍在2018年10月9日的微信聊天记录，载明：“胡：我现在把水电给你房客结清？陈：房客已经走了，你把账算好发我手机上。胡：水没有水表怎么算？陈：你想怎么算就怎么算，好发给我就行。胡：水是一个月多9天的，他以前每个月是多少就多少，水费上两个月交了160，每家80，这一个月就是40，电是46度，46的电费+40水费。陈：46电费是几月到几月？胡：9月15日到今天，今天你才说搬走，所以今天抄的电表。陈：再给你86结清了吗？胡：是的。陈：你把电线、水线都封了。胡：电能关，水关不了，没有水表。陈：找水电工封了。胡：你的水和我们连在一起的，水阀关掉我们也用不了。陈：不是封闸，封线，怕你不放心；反正家里没人，没电还能住人吗？胡：你从哪接的我们还没有找到，除非找个水电工，等你住的时候找个水电工封掉。”一审中，陈亚萍提交2018年5月27日与一帆公司经纪人吴某的通话录音，其中陈亚萍已经告知6楼卖价65万，如连阁楼一起，卖价85万。一审中，陈亚萍还申请证人吴某出庭作证，吴某证明其系薛良定与陈亚萍买卖案涉房屋的经纪人，双方在看房后到一帆公司签合同，当时卖方说楼上那一层不在房产证上，不连着房子一起出卖，后双方另外就此签订了协议，薛良定看房时没有看楼上一层。本案的争议焦点为：薛良定与陈亚萍签订的房屋买卖合同是否包含案涉阁楼部分。本院认为，民事所里从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于薛良定与陈亚萍之间的房屋买卖合同是否包含案涉阁楼的问题。本院认为，1.陈亚萍一审提交了2018年5月27日与一帆公司经纪人吴某的通话录音，其中陈亚萍已经告知6楼卖价65万，如连阁楼一起，卖价85万，结合吴某在一审庭审中证言的内容，薛良定看房时没有看阁楼，双方签买卖合同当天另签协议明确阁楼不卖，能够证明陈亚萍与薛良定买卖的房屋不包含阁楼，亦与陈亚萍所称双方签订阁楼不卖的协议后丢失的情况相印证。2.阁楼原承租人张某明系于2018年10月7日将房屋交还陈亚萍，并结算水电费、房租，而陈亚萍早在2018年7月即已经将6楼房屋交给薛良定，如陈亚萍与薛良定买卖房屋包含阁楼部分，则张某明应当向薛良定结算交还房屋，但事实并非如此。且从陈亚萍与薛良定妻子胡某的微信聊天记录中可看出，薛良定、胡某对承租人张某明何时搬离的情况并不知情。3.从陈亚萍与薛良定妻子胡某的微信聊天记录能看出，双方当时一致认可阁楼由陈亚萍控制使用，且薛良定、胡某不提供水、电线路给陈亚萍使用，说明双方当时关系并不十分友好，不存在薛良定所称阁楼暂借给陈亚萍使用的可能。4.薛良定与陈亚萍于2018年5月28日签订的物资清单数量上仅为6楼房屋内的物品，对于阁楼内承租人正在使用的洗衣机、空调、床并未包含在内。5.阁楼在陈亚萍购房时虽然属于607室房屋的赠送部分，但在双方买卖房屋时阁楼与6楼在物理空间上系分开且独立的，出卖人仅出卖6楼而保留阁楼自行使用有一定合理性。综上，根据证据的高度盖然性标准，陈亚萍提交的数份证据能够形成锁链，足以证明陈亚萍与薛良定买卖房屋中不包含阁楼。据此，案涉阁楼虽原为607室房屋的附属部分，薛良定亦无权要求对案涉阁楼确权归其所有。薛良定如认为陈亚萍破坏阁楼地面给其造成损失，可另案主张权利。综上，陈亚萍的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5830号民事判决；二、驳回被上诉人薛良定的一审诉讼请求。一审案件受理费80元，由被上诉人薛良定负担；二审案件受理费80元，由被上诉人薛良定负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年八月十三日书记员 施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2.《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。