文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12009号上诉人（原审原告）：深圳市超鹏投资有限公司，住所地深圳市福田区益田路5033号平安金融中心第79层01-G。法定代表人：张健，董事长。委托诉讼代理人：唐高翔，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区英豪花园业主委员会，住所地广州市海珠区盈丰路英豪花园5期（馨润尚寓）业委会办公室。法定代表人：严桂梅，主任。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。上诉人深圳市超鹏投资有限公司（以下简称超鹏公司）因与被上诉人广州市海珠区英豪花园业主委员会（以下简称英豪花园业委会）业主撤销权纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。超鹏公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判撤销英豪花园小区第三次业主大会决定“英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，业主大会授权英豪花园业委会与该公司商议并签订新物业服务合同”的内容；2．本案一、二审诉讼费用由英豪花园业委会承担。事实和理由：一、第三次业主大会决定违反法定程序，一审判决认为英豪花园业委会送达选票基本符合相关法律法规属于认定事实错误。（一）第三次业主大会的组织召开违反程序。1.第二次业主大会关于不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司（以下简称兰花物业公司）的表决面积为109851.9537平方米，占建筑物总面积的48.51％，并未过半，故就兰花物业公司的续聘、解聘问题并未作出有效决定。英豪花园业委会在此情况下召开第三次业主大会选聘新物业公司，程序不合法。2.第三次业主大会于2018年12月1日召开，不符合《议事规则》第二十五条有关“每年3月开一次定期会议”的规定，亦无证据显示符合该条有关“经30％以上业主委员会委员提议召开临时会议”的规定。（二）第三次业主大会决定违反了《议事规则》关于“逐户派送”送达选票程序的规定，未将投票表格送达给超鹏公司及车位业主等，也不告知、不送达选票给海珠区教育局(南武小学)，接近一半的业主未能参与投票，违反法定程序。（三）英豪花园业委会未调取不动产登记簿面积，未确认全部业主信息，统计小区业主总人数和建筑物总面积程序违法，导致最终公告的业主总人数与实际人数存在重大差错，公告的小区表决投票的面积206989.1201平方米与不动产登记簿载明的建筑物总面积226421.0857平方米存在重大差错。（四）英豪花园业委会组织召开第三次业主大会未书面通知业主，直接导致深圳市超鹏投资有限公司、海珠区教育局（即南武小学）等部分业主未收到通知无法表决投票，剥夺业主权利，亦违反了表决程序。二、第三次业主大会决定侵犯了超鹏公司等未被送达表决票的业主的投票表决权，侵犯了未被通知的业主的知情权、投票表决权、监督权，以及选聘物业服务企业等有关共有和共同管理权利的重大事项共同决定权，应当依法予以撤销。三、根据《物权法》和《议事规则》的相关规定，英豪花园业委会选聘上海永升物业管理有限公司的决定未达“双过半”，且不符合从众原则的适用条件，一审判决对此认定错误。四、英豪花园业委会应对第三次业主大会决定作出书面记录并存档，并对第三次业主大会会议的选票、表决票和书面委托书负有妥善保管至少五年的义务，故应由英豪花园业委会承担证明第三次业主大会决定程序合法且未侵犯业主合法权益的举证责任。五、关于兰花物业公司诉海珠区住建局行政处罚纠纷一案，广州铁路运输法院于2020年3月10日作出（2019）粤7101行初5235号行政判决书，撤销了海珠区住建局对兰花物业公司的行政处罚决定书。六、第一次业主大会对所有车位业主均未通知及送达选票，剥夺了所有车位业主的投票表决权、选举权与被选举权、共同决定权等全部业主权利，业主深圳市超鹏投资有限公司已向法院提起撤销第一次业主大会决定的诉讼，现该案正在二审审理过程中，案号为(2020)粤01民终13919号。七、按照一审法院查明事实，现任业委会委员邱清纯的投票面积为111089.2447平方米，约占建筑物总面积的49.06％，并未过半。第一次业主大会中提交的业主委员会候选人名单均未通过筹备组投票确定，违反了英豪花园业委会公布的《首次业主大会业委会候选人产生规则》相关规定。此外，根据兰花物业公司提交的物业服务费发票可知，现任业主委员会委员邱琼文、邱清纯在当选业委会委员之前，一直拖欠物业服务费，不符合当选条件。八、《英豪花园业主大会议事规则》与会议召开方案均没有延长投票时间的规定，但第一次业主大会筹备组违反法律规定延长投票时间，第二次业主大会又违规延长投票时间。如果没有延长投票时间，两次业主大会决定投票人数和面积应均未过半，不能形成有效决议。九、英豪花园业委会在（2019）粤0105民初11523号案中述称有产权的车位纳入有表决权的范围，议事规则记载的是人防车位是没有表决权的。然而超鹏公司的部分车位是人防车位，其同样有产权证，故英豪花园业委会的上述说法明显不成立。十、在侯海若等九名业主诉英豪花园业员会(2018)粤0105民初6649号业主撤销权纠纷中，一审法院认为第二次业主大会表决结果第2项决议未达到经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，故撤销了该项决议。二审法院在(2019)粤01民终274号民事判决书中对此予以确认。上述判决中均未适用从众原则，而是以人数与面积比例未达到2／3以上的法定标准而撤销第2项决议，故对第三次业主大会决定同样不应当适用从众原则。十一、按照一审法院在(2019)粤0105民初11524号民事判决书中认定的建筑物总面积226421.0857平方米计算，同意选聘上海永升物业管理有限公司的面积为99363.42平方米，面积占比仅为43.88％，并未过半，且不适用从众原则，故对是否选聘上海永升物业管理有限公司作为英豪花园的物业服务公司并未形成有效决议，第三次业主大会表决结果应予撤销。十二、本案不应适用从众原则。1.《议事规则》仅约定业主放弃权利不进行投票的该部分表决的人数和面积计入已投票的多数票，对于其他情形下未参与表决的业主投票数是否可以计入已表决的多数票并未进行约定，而根据《广州市物业管理暂行办法》第四十八条第二款规定：“业主大会议事规则应当由约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票”，该部分表决的人数和面积不得计入已表决的多数票。2.英豪花园小区就业主大会投票表决问题，将业主分为五种类型：①已送达已投票的业主(业委会表决明细中已有统计数据)；②已送达未投票的业主(业委会对该部分人数与面积未举证)；③未送达未投票的业主(如超鹏公司)；④主动向英豪花园业委会索要选票，遭拒绝的业主(如广州市兰花物业管理有限公司员工类的业主)；⑤应纳入投票范围，但英豪花园业委会予以排除的业主(如南武小学，其业主海珠区教育局)。其中，只有已送达未投票的业主才能视为放弃权利，其他业主均不能视为放弃权利，该部分未参与表决的业主人数和面积，均不得计入表决多数票。英豪花园业委会对此未尽举证责任，应承担举证不能的不利后果。最终所有决议项目均应以实际投票人数、面积计算得票率。被上诉人英豪花园业委会二审答辩称，一、英豪花园业委会已充分履行通知、送达义务。在第三次业主大会期间，英豪花园业委会在英豪花园宣传栏等明显位置张贴《关于筹备英豪花园第三次业主大会文件公示的通知》《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》《英豪花园第三次业主大会表决票送达公告》《英豪花园第三次业主大会表决票送达公告》等关于第三次业主大会的文件，并组织志愿者在英豪花园小区内派发《开展英豪花园第三次业主大会的宣传单》，还在英豪花园微信公众号内发送《关于筹备英豪花园第三次业主大会文件公示的通知》《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》《英豪花园第三次业主大会表决票送达公告》《英豪花园第三次业主大会表决票送达公告》等关于第三次业主大会的文件。英豪花园业委会也将选票及通知进行上门送达。此外，根据《英豪花园业主大会议事规则》第七条规定，英豪花园业委会履行送达义务可选择上述条款中的送达方式进行送达，而非一定要寄挂号信进行送达，现英豪花园业委会已通过公告、上门送达等送达方式送达相关公告。故英豪花园业委会在第三次业主大会期间充分履行通知、送达义务，保障业主的知情权、投票权、监督权。二、英豪花园业委会选聘上海永升物业管理有限公司适用从众原则并无不当。英豪花园业委会在第三次业主大会召开前已经通过在明显位置、微信公众号、上门送达等方式送达关于召开第三次业主大会的相关公告，已充分向全体业主送达选票。《议事规则》和《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》并未违反法律禁止性规定，合法有效。根据《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》第四条第六项、《议事规则》第二十条规定，英豪花园业委会在第三次业主大会投票表决中适用从众原则并无不当。三、英豪花园业委会组织召开第三次业主大会的前提条件成立。第二次业主大会投票面积为207075.8400㎡、人数为2736人，关于同意续聘兰花物业公司面积的表决如下：同意续聘广州市兰花物业管理有限公司的面积为4709.7975㎡、人数为58人：不同意续聘兰花物业公司的面积为109851.9537㎡、人数为1430人；不做选择的面积为8696.6049㎡、人数为118人；未进行投票的业主面积为83817.4839㎡、人数为1130人。根据《英豪花园第二次业主大会投票表决细则公告》第四条第六项，不同意续聘兰花物业公司的面积为193669.4376㎡，人数为2560人。即便按照一审法院认定的总面积为226421.0857㎡，不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司的面积占建筑物总面积的85.54％。故英豪花园业委会组织召开第二次业主大会作出不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司面积的表决有效，即并不存在英豪花园业委会召开第三次业主大会决定选聘新的物业公司的前提条件不成立的情形。四、第三次业主大会的表决程序、结果未违反法律规定。关于一审法院认定第三次业主大会统计的建筑物总面积应当以广州市不动产查册表查询的建筑面积226421.0857㎡为准。英豪花园业委会认为海珠区盈丰路72号(注：南武小学)6078.1154㎡场地不应当纳入第三次业主大会投票的总面积。关于英豪花园第三次业主大会表决参与人数及投票面积，该组数据是英豪花园业委会向街道办事处、住建局等政府部门调取相关资料统计得出的，且参与投票面积及人数比例均达到了“双过半”要求，即便是按照一审法院认定的建筑面积进行统计结果，参与投票面积及人数比例也均达到了“双过半”要求，故该投票程序没有违法。五、英豪花园业委会举证充分。英豪花园业委会已向一审法院提供充分的证据证明第三次业主大会表决程序、结果等的合法性。如超鹏公司认为英豪花园业委会侵犯其合法权益的应当承担举证责任，并提供相应的证据予以证明。综上所述，请求二审法院依法查明事实并驳回超鹏公司的全部诉讼请求。超鹏公司向一审法院起诉请求：1.撤销第三次业主大会决定，请求撤销内容为：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，业主大会授权英豪花园业委会与该公司商议并签订新物业服务合同；2.本案受理费由英豪花园业委会承担。一审法院经审理查明：一审法院查明事实：据查册时间为2019年7月22日的广州市不动产登记查册表记载，超鹏公司系海珠区盈丰路30号之七地下一层B119（12.1平方米）、120（12.1平方米）、124（12.1平方米）、130（12.9平方米）、132（12.2976平方米）、164（10.8平方米）、182（12.1958平方米）、183（12.1958平方米）、185（12.1958平方米）、1115（12平方米）、1124（9.84平方米）、114（11.7平方米）、111（12.6平方米）；地下2层B241（12.3平方米）、242（12.3平方米）、243（12.5平方米）、244（12.3平方米）、249（12.3平方米）、250（12平方米）、252（12平方米）、253（12平方米）、257（12.5平方米）、258（12.5平方米）、279（11.5平方米）、280（12平方米）、281（12平方米）、282（12平方米）、285（12.4平方米）、287（12.5平方米）、289（12.5平方米）、290（12.5平方米）、291（12.5平方米）、292（12.5平方米）、259（12.5平方米）、231（12.3平方米）、272（12.5平方米）、271（11.2平方米）、293（12.48平方米）、297（12.5平方米）、267（11.22平方米）、268（11.6平方米）、269（12.2平方米）、278（11.5平方米）、298（12.5平方米）、296（12平方米）、215（11.5平方米）、219（12.6平方米）、220（12.6平方米）、221（12.6平方米）、229（12.5平方米）、230（12平方米）、2139（12平方米）、2137（12.1平方米）、2135（12.1平方米）、2136（12.3平方米）、2126（12平方米）、2125（12.5平方米）、2123（12.5平方米）、2122（12.2平方米）、2116（12.0048平方米）、2115（12.0048平方米）、2114（12.2平方米）、2113（12.5平方米）、2112（12.5平方米）、2130（12平方米）、2133（12平方米）、2134（12平方米）、2111（12.5平方米）、2108（11.6平方米）、240（12.3平方米）、232（12.3平方米）、233（12.5平方米）、234（12.3平方米）、236（12.3平方米）、237（12.3平方米）、238（12.3平方米）、239（12.5平方米）、2117（12.0048平方米）、2122（12.2平方米）车位的权属人,登记时间为2015年11月16日。据《英豪花园业主大会议事规则》记载：业主大会召开程序：第七条，回收统计意见，业主委员会或召集人员可通过设立投票箱、上门、寄挂号信、其他法律法规认可的电子（网络）投票等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督、或请公证处公证；第十六条，业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人；投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）；第二十条，业主如果放弃权利、不进行投票，该部分表决的人数和面积，计入已投票的多数票；第二十四条，表决投票的面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿的面积计算：尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；地下防空洞（车位）、公共区域等空间不计入表决面积；（二）业主人数，一个专有部分按一人计算：建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算；第二十五条，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年3月开1次定期会议……有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）30%以上业主委员会提议……，等。2018年8月2日，英豪花园业委会发布了《英豪花园第二次业主大会最终决议公告》，内容为：英豪花园第二次业主大会均已完成投票、计票、异议处理及投票结果公示等一系列工作。投票结果于2018年7月3日至8月1日重新公示期间未收到业主的异议；经业委会讨论决定，将本次大会最终决议公告如下：1.不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司；2.在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会的名义签署相关文件资料。有效期为本届业委会任期内；3.同意授权及委托业主委员会决定共用部位/共用设施设备的经营方式；4.同意授权业委会管理本小区公共利益（包括但不限于开设独立账户管理公共收益、对前期物业服务企业历史上收取的公共收益进行追索）；5.同意业委会登记本小区车位的所有权人的信息；6.同意《物业服务合同（征求意见稿）》；7.同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业；以上决议将公示七天，至2018年8月8日止；公示结束后业委会将按照本次大会决议执行后续工作；等。2018年11月8日，英豪花园业委会发出《关于召开英豪花园第三次业主大会的通知》，主要内容为，经业委会讨论决定月2018年12月1日早上9时召开广州市海珠区英豪花园第三次业主大会；届时，将投票表决产生英豪花园物业服务采购项目的最终中标单位。并公布了会议召开形式、投票办法、投票具体细则和联系业委会委员方式。同日，英豪花园业委会发出《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》，其中公告了表决票填写注意事项、业主身份确认方式细则、委托细则、投票表决规则，其中投票表决规则载明：1.专有部分面积、业主人数按照《英豪花园业主大会议事规则》规定计算；地下防空洞、公共区域等空间不计入表决面积；2.同一业主有多处无物业的，人数按一人计算；专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应当自行协商确定一名投票代表人；任何一名所有权人进行的投票，都代表该专有部分全部所有权人的决定；3.住宅共2495户，非住宅共776户；4.投票表决总人数2736人，总面积206989.1201平方米；5.如业主在表决前有交易过户等情况，以产权证明或者合同为准；6.业主大会决策投票按照面积和人数应达到双过半（专有部分面积过半和人数过半），投票最终决议将采用从众原则（按照未参与投票面积及人数计入多数票），经统计后获得双过半票数的选项形式决议；业主如不进行投票，该部分表决的面积和人数计入已投票的多数票。附件为海珠区英豪花园第三次业主大会表决票（样本）、英豪花园第三次业主大会表决投票委托书（样本）、英豪花园第三次业主大会表决投票委托书（仅限委托亲属）（样本）及该三样本下载的二维码。2018年11月18日，英豪花园业委会发出《关于修改英豪花园第三次业主大会议题的公告》，其中载明，经业委会讨论研究决定对议题内容进行修改，修改内容如下：原议题“您同意选聘以下哪个候选物业公司为海珠区英豪花园的物业服务公司”变更为“请在下列物业企业选项中勾选一家成为海珠区英豪花园的物业服务公司，并授权业委会与该投票选出的中标单位商议并签订新物业服务合同”。现将修改后的表决票重新公示。本公告将在小区显著位置公示10天，自2018年11月19日起至2018年11月28日止。该公告附件一为《海珠区英豪花园第三次业主大会表决票》。2019年1月18日，英豪花园业委会发出《英豪花园第三次业主大会表决票领取送达公告》，其中载明，英豪花园第三次业主大会会期是在2018年12月1日至2019年1月26日上午10时，业主会采取了在公告栏及各栋大堂张贴公告、微信公众号、微信群、QQ群、上门宣传扫楼等多种方式通知业主，但现在仍有部分业主无法及时参与表决并投票……业委会于公告之日起将未领取的选票派送至物业使用人或派送至物业使用区域；未能派送至物业使用人或者物业使用区域的，视为公告送达；等。同日，英豪花园业委会还发出《英豪花园第三次业主大会唱票、计票、监票人员报名通知》，邀请业主或业主亲属报名参与唱票、计票、监票工作。2019年1月28日，英豪花园业委会发出《关于英豪花园第三次业主大会表决结果的公告》反映，英豪花园第三次业主大会发放选票3271张，回收选票1703张，其中有效选票1701张，无效票2张（多于一个选项），废票2张（缺业主签名），按此统计本次大会参与投票面积及人数比例分别为58.03%和56.10%，达到投票面积及人数比例双过半要求，投票结果有效；根据《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》第四条第6点规定：投票最终决议采用从众原则，即未参与投票面积及人数均计入多数票；由于上海永升物业管理有限公司在本次大会投票中得票最多，按上述规定未参与投票面积及人数均计入该公司。按此统计上海永升物业管理有限公司本次最终得票的面积及人数比例分别为89.91%和89.99%。本次大会表决结果公示如下：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。现将表决结果和表决票明细在小区内进行公示，公示期为2019年1月28日起至2019年2月26日止，共30天。公示期间如有业主对本人表决结果有异议的可向英豪花园业委会提出书面查验……如出现选票中表决意见与公示表决结果确实不一致的情况，业委会将于公示结束后更新表决结果并重新公示。附件为《英豪花园第三次业主大会投票情况统计表(2019.1.26)》[其中记载参与投票总计（排除废票）户数为52%、人数为56.10%、面积为120122.4352平方米]、《英豪花园第三次业主大会选票明细(2019.1.26)》。2019年2月27日，英豪花园业委会发出《关于英豪花园第三次业主大会决议的公告》，公布该次大会的最终决议：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。另查，《广州市不动产查册表》记载如下：            地址              建筑面积      （平方米）                  海珠区盈丰路10至30号（双）、22号之一、28号之一至之七、30号之一至之八，东晓南路1275至1299号（单）、1281号之一、1283号之一、1295号之一至1295号之九（除地下二层B262、B273房，地下一层B160、B172至B174房共6套外）              59894.839                  海珠区盈丰路32-60 （双号），56之1-之5，58之1-之5，60之1-之5，英豪一街39-47号（单号）（抵押部位除外）21306.52平方米；所扣除抵押部位：39号201-401，202-402，701-l101，702，805，902-1102，1005，41号101--1001，302，303，402,1103,1105，43号201，202，401-501，701，802-1002、1003，1103, 1105，45号201，202，401，402，501，701，1101，1102，1105，47号201，202，401，7Ol，901,1101房合计7159.3561平方米              28465.8761                  海珠区东晓南路英豪一街49-117（单号）              24150.0824                  海珠区盈丰路英豪二街1号，3号（除抵押部分外）7538.55平方米，所扣除抵押部位：1号101、501、701、801、803、901, 1001、1002、1102房、3号1103房合计1129.8183平方米              8668.3683                  海珠区盈丰路英豪二街5号，7号，9号，11号              21024.65                  海珠区盈丰路英豪三横街1-5号              11042.8225                  海珠区盈丰路英豪三横街6-10号              11024.886                  海珠区盈丰路124-178号（双），盈中路50-70号（双），英豪五横街1-19号（单）              56071.446                  海珠区盈中路72号（注：南武小学）              6078.1154                  合计              226421.0857      诉讼中，英豪花园业委会表示：《议事规则》记载的是人防工程的车位没有表决权，即有产权的车位才有表决权，在第三次业主大会表决过程中，将有产权的车位纳入有表决权的范围；其根据街道办要求兰花公司提供的业主清册进行计算，也去了房管部门查册。英豪花园业委会为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、上门送达选票现场照片、公示照片及光盘；微信公众号第三次业主大会表决票送达公告、投票表决细则公告、大会召开通知等截图；3、召开第三次大会的宣传单。超鹏公司质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均有异议。一审法院认为:对于选票送达问题，英豪花园业委会表示其通过上门送达，公告送达、微信公众号发布等多种方式进行了送达。从英豪花园业委会提交的证据看，英豪花园业委会已做好投票的预告、发放选票、验票等通知，明确表达异议途径，基本符合相关法律法规的要求，故对超鹏公司主张未将选票有效送达给涉案小区业主的意见，一审法院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律规定，涉案小区第三次业主大会的决议项目应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，超鹏公司对该次大会统计的建筑物总面积提出异议，认为应以广州市不动产查册表查询的建筑面积226421.0857平方米为准。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。超鹏公司的该主张合法有理，一审法院予以采纳。即使按照上述建筑物总面积，对于该次业主大会决议项目的投票，已经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。因此，对超鹏公司要求撤销该次业主大会的决议项目的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回深圳市超鹏投资有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由深圳市超鹏投资有限公司共同负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭询时，英豪花园业委会没有提交证据；超鹏公司提交如下证据：1.本案以及（2019）粤0105民初10508、11523号三案的一审开庭笔录，拟证明英豪花园业委会在三案的庭审过程中均表示未将南武小学（业主是海珠区教育局）计入选票的人数和面积，且英豪花园业委会在10508号案有关“30%以上业主委员会委员同意召开第三次业主大会”的陈述并未举证证明，也没有采取寄挂号信等有效送达方式通知超鹏公司，英豪花园业委会认为选票的总面积与涉案小区总的建筑面积不是同一概念的说法与法不符，其未依法统计涉案小区总的建筑面积，导致第三次业主大会决定最终表决结果出现重大差错；2.广州市南方公证处于2019年11月5日出具的（2019）粤广南方第054902号公证书，拟证明广州市海珠区住房和建设局（以下简称海珠区住建局）违法将兰花物业公司盖章签收的《责令改正违法行为通知书》提供给英豪花园业委会，并由该业委会公示在其公众号上；3.海珠区住建局于2019年6月20日向兰花物业公司作出的《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字【2019】1号）；4.广州铁路运输法院于2019年11月20日作出的（2019）粤7101行初3131号行政裁定书；5.广州铁路运输法院于2020年3月31日作出的（2020）粤71行终239号行政裁定书；6.（2020）粤7101行初2048号案的开庭传票；7.《行政处罚法》第二十三条、《行政诉讼法》第七十条规定，以上证据3-7拟证明海珠区住建局对兰花物业公司作出的《责令改正违法行为通知书》，被法院终审裁定认为是结果行为，将接受广州铁路运输法院审理，该通知书在法律上属于应当撤销的行政行为；8.海珠区住建局于2019年9月30日作出的行政处罚决定书（穗海建物字【2019】1号），拟证明海珠区住建局于2019年9月30日作出《行政处罚决定书》，对兰花物业公司罚款15万元；9.广州铁路运输法院于2020年3月19日作出的（2019）粤7101行初5235号行政判决书，拟证明海珠区住建局作出的《行政处罚决定书》被广州铁路运输法院一审判决撤销；10.一审法院于2019年11月20日作出的（2019）粤0105民初12898号民事裁定书以及于2020年4月21日开具的生效证明，拟证明英豪花园业委会诉兰花公司撤出物业管理区域一案，法院裁定驳回英豪花园业委会的起诉；11.尚未生效的《广州市物业管理条例》（2020年征求意见稿）打印件，拟证明根据该意见稿第二十五条第三款、第三十二条第二款规定可知，依法属于业主大会决定事项不得授权、委托业委会行使，未投票表决业主的投票权数也不得计入已表决票中；12.穗人防建〔2006〕109号《防空地下室建设意见书》及穗民防〔2011〕471号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，拟证明超鹏公司的部分车位就是人防工程，平时作为汽车库，战时用于二等人员掩蔽所，有产权证。英豪花园业委会在（2019）粤0105民初11523号案中有关“有产权的车位纳入有表决权的范围，议事规则记载的是人防工程的车位是没有表决权的，即有产权的车位才有表决权。”的说法不成立，违法剥夺了车位业主的投票表决权。超鹏公司确认英豪花园业委会在一审中提交过上述证据3、8。经本院组织质证，英豪花园业委会发表以下质证意见：确认证据1开庭笔录的真实性、合法性，但无法证明超鹏公司的证明目的，英豪花园业委会亦认可该两案的事实认定及法律适用；证据2不属于新证据，与本案无关；证据3在一审已经质证过，不属于新证据；证据4、5与本案无关；确认证据6的真实性，但不确认关联性；证据7是法条不属于新证据；确认证据8行政处罚决定书的真实性、合法性，不确认关联性，且一审已提交，不属于二审新证据，该份行政处罚决定书的依据之一就是业主大会的表决；确认证据9的真实性，但超鹏公司没有举证证明该判决是否已生效；确认证据10裁定书的真实性、合法性，不确认关联性；确认证据11征询意见稿的真实性，但不确认关联性、合法性；对证据12，超鹏公司没有提供原件核对，也没有说明地下防空室的具体业主。二审庭询后，超鹏公司向本院提交了落款日期在2019年5月30日至6月12日期间的《支持改选业主委员会或撤销业主委员会的声明》复印件共106页，以及落款日期为2020年4月16日的《关于（2019）粤民申121721号案的情况汇报》复印件、业主身份证复印件等共47页，拟证明英豪花园小区多数业主同意撤销业主委员会，多数业主在（2019）粤民申12172号业主撤销权之诉中反映希望老物业即兰花物业公司继续管理英豪花园小区。对此，英豪花园业委会提交书面质证意见如下：不确认上述证据的真实性、合法性、关联性，其中《支持改选业主委员会或撤销业主委员会的声明》不是二审新证据，《关于（2019）粤民申121721号案的情况汇报》与本案无关，且其中丁国良的身份证复印件上显示“维修基金用”。二审另查明，针对侯海若、蔡军、柏桦、王子原、王麟德、郑裕平、赵红兵、赵红燕、林晓红等九位业主要求撤销英豪花园第二次业主大会作出的决定的诉讼请求，一审法院于2018年11月13日作出（2018）粤0105民初6649号民事判决，判决：一、撤销英豪花园业委会第二次业主大会第2项决议内容；二、驳回侯海若等九位业主的其他诉讼请求。侯海若等人不服，提起上诉，本院于2019年5月9日以（2019）粤01民终274号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对超鹏公司的上诉请求及理由，二审争议焦点为超鹏公司对英豪花园业委会第三次业主大会决议行使业主撤销权的理由能否成立，英豪花园第三次业主大会的决议是否程序违法以及是否侵害了超鹏公司的合法权益，具体分析如下：一、关于超鹏公司能否以其他业主（南武小学等）未收到书面通知为由要求撤销第三次业主大会决议。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法定程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。据此，业主撤销权诉讼是对合法权益受到侵害业主的救济，即救济的对象是特定的受侵害业主，而非赋予业主代表诉讼或公益诉讼，因此，有权提起业主撤销权之诉的主体应为认为其本人合法权益受到侵害的业主。目前并无证据证明小区其他业主委托超鹏公司代表其提出业主撤销权之诉，其他业主如认为其未收到通知，导致其合法权益受到侵害的，可依法在知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使业主撤销权。在此情况下，超鹏公司以其他业主未收到书面通知为由而要求撤销第三次业主大会决议，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、英豪花园第三次业主大会作出的决议是否程序违法。认定业主大会所作出的决议是否违法，需审查决议作出的程序，而该程序主要是指投票表决程序，投票表决程序的合法性判断则包括投票是否采取了法定形式，票数是否达到了法定要求，以及投票的真实性和有效性。对于投票数量的要求，从《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定来看，须经过“双过半业主”同意。对于投票形式的要求，从《物业管理条例》第十二条第一款的规定来看，业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式。本案中，首先，针对投票程序的形式审查。英豪花园业主大会在2018年12月1日至2019年1月26日期间，采取书面征求意见的形式，以上门送达、现场张贴、公告送达及微信公众号发布等多种方式向全体业主发放了《海珠区英豪花园第三次业主大会表决票》，对“是否从广东金发物业股份有限公司、上海永升物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司中选择一家成为海珠区英豪花园的物业服务公司，并授权业委会与之商议签订新的物业服务合同”的事项进行表决。虽然超鹏公司主张英豪花园业委会未将选票有效送达给包括其在内的部分涉案小区业主，但从英豪花园业委会提交的证据看，英豪花园业委会已做好投票的预告、发放选票、验票等通知，明确表达异议途径，基本符合英豪花园小区《议事规则》及相关法律法规的要求。故超鹏公司主张英豪花园业委会未向其有效送达表决票，侵犯了其投票表决权、知情权、监督权及重大事项共同决定权的上诉理由缺乏理据，本院不予采纳。关于第三次业主大会决议是否达到法定的“双过半”条件问题。一方面，从英豪花园业委会统计并公布的投票结果汇总情况以及表决结果公示情况看，即使按照一审法院查明并认定的建筑面积计算，及不将南武小学计入从众票数，按照《议事规则》从众原则亦已经符合法律规定的“双过半业主”同意。同时，从海珠区住建局先后向兰花物业公司作出《责令改正违法行为通知书》及《行政处罚决定书》的行为来看，相关政府主管部门亦对英豪花园业委会的第三次业主大会决议的形成及效力予以认可。至于兰花物业公司针对行政机关出具上述通知、决定书的行为而提起的行政诉讼，与本案分属不同法律关系，行政案件的处理结果并不必然对本案处理产生实质性影响。另一方面，关于能否适用从众原则问题。超鹏公司在二审中提交的《广州市物业管理条例》（2020年征求意见稿）并未生效，而根据《广州市物业管理暂行办法》第四十八条第二款规定：“业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票”，《议事规则》及《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》并未违反现行法律规定，故对案涉小区全体业主仍具有约束力，且在上述投票表决细则的公示期内，并无业主对此提出任何异议，故英豪花园业委会据此将未投票业主人数及面积计入已投票的多数票中，即适用了从众原则，合理有据，亦对解决目前社会实践中普遍存在的因小区业主对于小区自治事项漠不关心而导致的小区自治效率低下的情形具有一定积极意义。综上述，英豪花园小区第三次业主大会的决议无论是投票形式还是投票数量均符合《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的要求，并未明显违反法律规定的程序。其次，针对投票真实性的实质审查。《广州市物业管理暂行办法》第四十三条规定：“业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会决定。采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。”由于业主大会作为全体业主的自治性组织，其职权主要在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同事务制定共同规则。因此，物业管理区域的选举、投票等活动均属于小区业主的自主管理行为，对于形成统计结果的有关选票、表决票的真实性逐一进行核查，属于小区自治管理活动的范围，应采取业主共建共治原则。业主对于自身利益密切相关的公共事务以及共同管理的权利，均需要本人关心并积极参与、及时有效的行使。业主对于表决结果存在异议的，应当由异议人本人实名在表决结果的公示期限内向业主委员会查验选票、表决票的真实性，并可以要求重新统计、公示表决结果，反之，公示期限届满后表决结果则生效。对于业主异议不处理或业主委员会重新统计的表决结果处理不服的，则应依照《业主大会和业主委员会指导规则》及时寻求行政管理部门的指导和监督途径，业主可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府投诉，由上述行政管理部门对于有异议的表决结果责令限期改正，并通告全体业主。如此规定，既是监督受侵害业主及时行使权利，同时也是通过行政职能部门的管理手段，有效监督和维护业主自治程序的稳定性。本案所涉第三次业主大会的表决结果在公示期满时已经生效，超鹏公司二审举证并不足以推翻已经生效的公示表决结果，对其该项上诉理由，本院不予采信。三、英豪花园第三次业主大会决议是否侵害超鹏公司的合法权益。所谓业主合法权益受到侵害，主要包括两方面内容：一是侵犯了业主对建筑物共有部分的共有权及对专有部分的专有权；二是侵犯了业主参与建筑物共同管理的权利，此权利主要表现为业主参与决定和管理的程序性权利。首先，审查第三次业主大会的决议内容，是在第二次业主大会所作决议的基础上进行的明确选聘具体物业公司，并授权业委会代表协商签订物业服务合同，内容具体明确，体现了民主议定程序的立法精神，亦符合全体业主的共治共享原则，并不存在侵犯超鹏公司对建筑物共有部分的共有权和对专有部分的专有权的情形。目前并无生效判决撤销第一次和第二次业主大会决议，且第一次、第二次业主大会决议纠纷并非本案审理范围，超鹏公司第一次、第二次业主大会应予撤销并以此为由主张撤销第三次业主大会决议，理据不充分，本院亦不予采信。其次，虽然超鹏公司认为其未收到相关书面通知，但审查第三次业主大会决议形成的过程，如前所述，第三次业主大会从召开到形成决议，英豪花园业委会已举证证明其以上门送达、张贴、公告及微信公众号公示等多种形式做好了有关投票的预告、发放选票、验票等通知工作，明确表达异议途径，并对表决结果予以公示，整个过程基本符合英豪花园小区《议事规则》及相关法律法规的要求。即使存在小区建筑面积统计上的瑕疵，亦未实质影响第三次业主大会决议的表决结果，而超鹏公司因自身原因而未积极参与小区自治，亦未在案涉决议公示期内及时提出异议，故超鹏公司以表决票未有效送达为由，认为第三次业主大会决议侵害了其程序权益而主张撤销，缺乏充分理据，本院不予支持。至于延长投票时间问题，实际上给予了业主更多时间参与小区管理和自治，从现有证据看，英豪花园业委会亦在延长投票时间的同时作出了相应说明，并未从实质上构成对业主实体权益的侵害，故超鹏公司以此为由要求撤销第三次业主大会决议，理据不充分，本院不予采纳。最后，关于举证责任分配问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人应对自己诉请所依据事实或反驳对方诉请所依据事实提供证据证明，但法律另有规定的除外。因此，在没有法律另行规定的情况下，超鹏公司应对其合法权益受损承担举证责任。超鹏公司认为英豪花园业委会应对第三次业主大会决议是否侵害超鹏公司的合法权益承担举证责任，有违举证责任分配的合理性原则，本院不予采纳。至于超鹏公司其余二审举证及其在二审庭询后提交的《支持改选业主委员会或撤销业主委员会的声明》及落款日期为2020年4月16日的《关于（2019）粤民申121721号案的情况汇报》，经审查，均对本案处理不构成实质影响，亦不属于本案二审新证据，本院均不予采纳。综上所述，超鹏公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由深圳市超鹏投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月二十四日书记员 王日平古文娜