云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1960号原告云南金航线商业管理有限公司。住所云南省昆明市官渡区民航路663号。法定代表人曹雷。委托诉讼代理人***、马屹然，建纬（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告黎梅，女，汉族，1981年9月23日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。原告云南金航线商业管理有限公司（以下简称“金航线公司”）与被告黎梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告金航线公司的特别授权代理人***、马屹然，被告黎梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金航线公司诉称：2016年7月8日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同》，被告承租原告拥有产权的位于昆明市官渡区，面积326.34㎡。同时，被告与原告签订了《某广场商业管理服务协议》，被告委托原告为其租赁的商铺提供商业管理和服务，期限自2016年7月15日至2025年7月15日止。约定从2017年7月16日起开始计收管理费，2017年7月16日至2018年7月15日的管理费8484.84元／月，2018年7月16日至2019年7月15日的商业管理费为9790.2元／月，2019年7月16日至2020年7月15日的商业管理费为11095.56元／月。支付方式为按季度支付，被告应在每个租赁季度开始前的7个工作日一次性足额将该季度的商业管理费支付给原告。合同履行过程中，截止2019年12月31日，被告共向原告实际支付商业管理费25454.52元。经原告多次催交商业管理费，被告既不缴纳商业管理费，也不同意解除合同，并一直实际占有和使用租赁商铺。故原告诉至法院诉请判令：一、解除原告与被告签订的《某广场商业管理服务协议》；二、被告向原告支付计算至2019年12月31日的商业管理费254692.58元（应付商业管理费总额280147.1元，实际已付商业管理费25454.52元），自2020年1月1日起至腾还商铺之日，按照11095.56元／月的标准向原告支付商业管理费；三、被告向原告支付61901.47元的违约金；四、被告向原告支付律师费3704.75元；五、被告承担本案诉讼费。被告黎梅辩称：因为原告消防控制室的原因，导致被告租赁铺面的消防与总体消防无法连接，致被告准备开办的舞蹈培训不能通过消防部门验收，所以被告的投资一直处于亏损状态。被告同意解除合同并退还商铺，但不认可原告的其他诉讼请求。被告黎梅为证明其主张，向本院申请向消防部门调取了相关材料。当事人围绕其主张向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对当事人对证据真实性无异议的产权证明、《某广场商铺租赁合同》、《某广场商铺租赁合同补充协议》、付款证明、律师费发票以及情况说明、安全情况检查通知书、租房合同及收条，本院予以采信并在卷佐证。《补偿情况说明》系被告单方出具，为被告欲证明其停业损失但未得到原告认可。其来源及数据真实因无法核实且关联性无法确定，故本院对被告的该主张不予认可。对于昆明市官渡区消防救援大队的《复函》，本院予以采信。根据当事人举证及陈述，本院确认本案法律事实如下：2016年7月8日，原告城海公司（合同甲方、出租方）与被告黎梅（合同乙方、承租方）签订合同编号为ＲＣＪＪ-ＳＰＺＬ-201607-051的《某广场商铺租赁合同》约定3.1条甲方将坐落于昆明市官渡区的某广场第Ｉ区第1层1-8号商铺出租给乙方使用。4.3条乙方在该商铺内的经营活动，须取得政府有关部门要求的执照、批准证书或许可证等（遵照相关法律、法规的要求），甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担。2016年7月8日，原告金航线公司（合同甲方）与被告黎梅（合同乙方）签订合同编号为ＲＣＪＪ-ＳＹＧＬ-201607-051的《昆明某广场商业管理服务协议》约定：第一条乙方承租并委托甲方提供商业服务和管理之商铺位于昆明市官渡区。该商铺的承租建筑面积为326.34平方米。2.1条委托管理期限自出租方依据《某广场商铺租赁合同》将该商铺交付乙方之日即2016年7月15日起，至2025年7月15日止。2.4自该商铺交付乙方使用之日起至2017年7月15日止，甲方不计收乙方商业管理费。该期限届满之次日起，乙方应按本协议约定向甲方支付商业管理费。6.1条商业管理费按每月固定金额计算，如下表所示：第一年2017年7月16日至2018年7月15日，每月商业管理费26元／月／㎡×326.34㎡＝8484.84元；第二年2018年7月16日至2019年7月15日，每月商业管理费30元／月／㎡×326.34㎡＝9790.2元；第三年2019年7月16日至2020年7月15日，每月商业管理费34元／月／㎡×326.34㎡＝11095.56元；第四年2020年7月16日至2021年7月15日，每月商业管理费38元／月／㎡×326.34㎡＝12400.92元；第五年2021年7月16日至2022年7月15日，每月商业管理费41.04元／月／㎡×326.34㎡＝13392.99元；第六年2022年7月16日至2023年7月15日，每月商业管理费44.32元／月／㎡×326.34㎡＝14463.39元；第七年2023年7月16日至2024年7月15日，每月商业管理费47.87元／月／㎡×326.34㎡＝15621.9元；第八年2024年7月16日至2025年7月15日，每月商业管理费51.7元／月／㎡×326.34㎡＝16871.78元。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告交付租赁物。原告提交的某广场商业租赁合同交款明细表载明被告支付了2017年7月16日至2017年10月15日商业管理费25454.52元。在合同履行过程，被告认为其消防不能验收，导致其不能正常经营，故被告未支付商业管理费。经被告黎梅申请，本院向昆明市官渡区消防救援大队发函协助调查，昆明市官渡区消防救援大队昆官消函【2020】4号关于对《协助调查函》的复函载明：“一、2016年9月27日，云南舞姿文化传播有限公司负责人黎梅首次到我单位窗口申请办理公众聚集场所营业前消防安全检查，大队依法予以受理。随后，大队消防监督员在对该场所进行实地消防安全检查时，发现其不符合公众聚集场所营业前消防安全标准，要求其整改完毕后重新申报并退回申报材料。2017年10月30日，该单位负责人黎梅在确认整改完毕后，再次申报公众聚集场所营业前消防安全检查，大队予以受理。后大队消防监督员对该场所开展实施消防安全检查，在该场所基本符合营业前消防安全条件后，于2017年10月31日制作了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（昆（官）公消安检自【2017】第0085号），并电话通知负责人黎梅到大队领取。二、云南金航线商业管理有限公司、云南金航线商业管理有限公司2016年7月至2017年10月期间均无我大队消防行政处罚的相关记录。”另查，2016年10月26日，当地派出所到被告经营场地检查并发出《安全检查情况通知书》，提出1、场所还未通过消防验收，无消防意见；2、未到公安机关办理公共场所登记备案；3、办齐上述两项方可营业。原告现主张如上。2020年1月17日，原告向本院提起本案诉讼主张前述诉请，并委托建纬（昆明）律师事务所代理本案诉讼，因此支出代理服务费3704.75元。本院认为，原、被告签订的《昆明某广场商业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规的规定，合法成立，双方应按合同约定履行合同义务。原告主张解除合同,庭审中被告亦表示同意解除合同，双方达成解除合同的合意，本院予以支持原告主张解除合同，解除合同的时间以开庭时间为准（2020年5月13日）。原告将涉案商铺租赁给被告自行装修作为舞厅及配套服饰、酒水茶点品牌产品（或服务）的经营之用。在被告使用租赁物并属于自主经营需要的许可、审批，根据《某广场商铺租赁合同》4.3条约定为被告承担的责任，被告抗辩因原告原因导致消防不过，但未提交证据予以证明其主张，本院不予采纳。被告仅支付了2017年7月16日至2017年10月15日商业管理费25,454.52元，被告尚欠原告2017年10月16日至2019年12月15日期间的商业管理费249,323.76元及2019年12月16日至腾还房屋之日止的商业管理费，原告在诉讼请求第二项主张按11,095.56元/月的标准计算至腾还商铺之日止，原告自愿按照上一年度租金标准主张其实体权利，不损害被告权益，属于当事人自主处分权利的表现，不损害被告权益，本院予以支持2019年12月16日至腾还房屋之日止的商业管理费按11,095.56元/月计算。被告未按约支付商业管理费，其行为构成违约，原告主张被告支付违约金，本院予以支持。但原告主张的按月息2％计算仍然过高。本院按照6％年息进行计算。律师费为原告实现债权的费用，原告主张律师费有事实和合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告云南金航线商业管理有限公司与被告黎梅于2016年7月8日签订的《昆明某广场商业管理服务协议》于2020年5月13日解除；二、由被告黎梅于本判决生效之日起十日内向原告云南金航线商业管理有限公司支付商业管理费249,323.76元及自2019年12月16日至腾还房屋之日止按11,095.56元/月计算的商业管理费；三、由被告黎梅于本判决生效之日起十日内向原告云南金航线商业管理有限公司支付违约金，按249,323.76元、自2017年10月16日起至付清全部款项之日为止，按照年息6％计算的违约金；四、由被告黎梅于本判决生效之日起十日内向原告云南金航线商业管理有限公司支付律师代理服务费3704.75元；五、原告云南金航线商业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6104元，由被告黎梅承担6000元；由原告云南金航线商业管理有限公司承担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  林胜华二〇二〇年八月十二日书记员  李彦霈