宁夏回族自治区隆德县人民法院   民事判决书   （2020）宁0423民初696号   原告：宁夏隆德县阳光小区业主委员会。   负责人：陈某。   委托诉讼代理人：赵某，宁夏六盘山律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何某，宁夏六盘山律师事务所律师。   被告：仇某，住宁夏隆德县。   原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会与被告仇某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会委托诉讼代理人何某，被告仇某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳2013-2020年度阳光花园9号商住楼20107、20207号门店物业费5220元；2.判令被告向原告交纳2014-2020年度阳光花园9号商住楼20108、20208号门店物业费4476元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年8月4日，由宁夏阳光物业有限公司为隆德县阳光小区提供物业服务。该公司因经营不善，物业管理陷入瘫痪。经报隆德县住房和城乡建设局、原隆德县城关镇六盘山街道东关社区居委会同意，由阳光小区业主选举陈某等7人组成业主委员会，负责阳光小区的物业管理。2016年12月20日，原告以书面形式通知与宁夏阳光物业有限公司终止合同。因此，原告成立程序合法，且书面通知原物业公司终止合同并进行了合法交接，故原告依法对隆德县阳光小区物业享有管理权。现被告长期拖欠物业费，经原告催要拒不交纳。   被告辩称：1.9号商住楼107号、108号门店是县政府赔偿给被告的拆迁安置半成品房，当时该门店就存在缺水、缺电、下水不通、房屋漏水、墙皮脱落等问题，被告多次找县政府、城建局、城关镇、门店开发商均没有解决，给被告造成了严重的经济损失。2.自门店交付至今一直没有任何物业公司和被告签订物业管理合同，物业公司起诉被告要物业管理费，没有依据和理由。3.原告没有和被告签订物业管理合同，是因为物业管理公司不合法，并且物业公司害怕签订合同后要承担107号、108号门店遗留的工程维修问题。4.物业公司未给我提供过服务，被告不同意交纳物业费。   本院经审理认定事实如下：2016年11月20日，经报隆德县住房和城乡建设局、原隆德县城关镇六盘山街道东关社区居民委员会同意，由阳光小区业主选举陈某等7人组成业主委员会，负责阳光小区的物业管理。原告依法成立后与原宁夏阳光物业有限公司终止合同并进行了交接。门店物业费收费标准为每平方米每月0.5元，被告所有的的位××县商住楼20107、20207号门店面积为124.26平方米，被告尚欠原告2013年至2019年度物业费5220元。被告所有的的位××县商住楼20108、20208号门店面积为124.26平方米，被告尚欠原告2014年至2019年度物业费4476元。   上述事实有当事人的陈述、会议决定、阳光小区业主委员会成员名单、终止物业合同通知书、阳光物业结算明细表、物业自管申请报告、《隆德县普通住宅小区物业服务费试行标准说明》、《阳光小区物业管理收费标准》、不动产登记信息佐证。   本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，原告作为阳光小区业主委员会具有对该小区物业服务管理的职责，原、被告虽然没有签订书面的物业合同，但原告已实际履行了物业服务义务，被告也予以接受，双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，该合同对双方均具有法律约束力。被告不按合同约定履行其义务的行为构成违约，应承担违约责任。因此，对原告要求被告交纳物业费9696元的诉讼请求应予以支持。关于被告辩称原告未向其提供服务为由拒绝交纳物业费，因物业费包含全体业主应当分摊的物业管理的必要成本与支出，不能等同于服务对价，业主不能因原告未向其提供物业服务而拒交物业费，原告与业主应就存在的问题协商改进，共同促进小区物业服务品质的提升，拒交物业费并不利于物业服务的改善，因此被告的辩解意见，本院不予采纳。被告主张其所有的门店属于政府拆迁安置的半成品房存在漏水、墙皮脱落等问题不属于本案审理范围，被告可另行解决。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：   被告仇某于判决生效后十日内支付原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会物业费9696元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告仇某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判员 宋慧慧     二○二○年八月十七日   法官助理 赵 婕   书记员 蒋经芳   附法律条文：   1.《中华人民共和国物权法》   第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。   对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。   2.《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   执行提醒：   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果：   1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。   2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。   3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。   4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。   单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。