陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0728民初341号 原告张某成，男，汉族。 委托诉讼代理人冉清海，系陕西汉钟律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告陕西日新达房地产开发有限公司（以下简称日新达公司）。住所地：陕西省汉中市汉台区西环路268号（第二燃料公司院内）。 法定代表人刘肇宇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人殷冀中，系该公司员工。代理权限为特别授权。 原告张某成诉被告陕西日新达房地产开发有限公司（以下简称日新达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某成及其委托诉讼代理人冉清海，被告日新达公司委托诉讼代理人殷冀中到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张某成向本院提出诉讼请求：1、由被告赔偿原告违反双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中约定的安置定远茗居小区二楼房屋一套的楼层差价款损失481200（安置在三楼房价3188元/㎡,二楼改为商铺，房价是8000元/㎡，错差4682元/㎡，按100㎡补差价）2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，原告张某成在镇巴县城向阳街有旧房100平方米一处。2010年5月14日，被告对向阳街及马王庙街连片拆迁改造，双方签订了房屋拆迁安置补偿协议及房屋拆迁面积认定书，约定给原告补偿二楼1套六楼3套房屋。房屋建成后，被告未按照约定支付完过渡费，更没有为原告安置二楼住房，被告已违约，现二楼被更改为商铺，被告应按物价局的指导价8000元/㎡与三楼住房指导价3188/㎡差价4682元/㎡进行损失赔偿。 被告日新达公司辩称，原告诉称所应由被告支付的拆迁安置房已由镇巴县人民法院作出（2019）陕0728民初65号、汉中市中级人民法院(2019)陕07民终1127号民事判决书确定，原告张某成已按拆迁协议选定房屋4套，分别为定远茗居小区一单元301、302、402、504号房屋，双方已就安置住房变更为上述4套房屋，应视为合同的变更，被告已按变更后的合同履行义务，原告于2015年8月27日已入住四套房屋，故请人民法院驳回原告的诉讼请求。 （一）原告围绕诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、2010年5月14日双方签订的房屋拆迁安置补偿协议1份，主要内容是;①张某成旧房屋面积100平方米拆除。②采取产权调换补偿方式，拆迁户根据所选房屋楼层比例拆算房屋总建筑面积，超出部分双方按市场价互补。③日新达公司每年给付张某成过渡用房过渡费2400元，因不可抗力或乙方原因不能按时回迁的，由日新达公司按每月200元支付过渡费。④如发生违约，另一方有权要求违约方赔偿由此造成的一切损失。 2、2010年5月24日，日新达公司与张某成签订了房屋拆迁面积认定书，主要约定：①张某成选定二楼一套、六楼三套住房。②拆迁前原房屋建筑面积100/㎡，调换房屋总建筑面积200㎡。③变更为：拆迁面积暂定为240㎡，日新达公司为张某成办理经适房肆套，超出面积按市场价30%首付，剩余款项以按揭方式支付，每办理壹套暂定面积减10平方米，肆套经适房办齐后原合同不变。④拆迁户最终凭此认定书兑换房屋。 3、本院2019年7月1日作出的（2019）陕0728民初65号民事判决书及汉中市中级法院2019年12月30日作出的（2019）陕07民终1127号民事判决书，确认以下事实：①2010年5月14日双方签订的房屋拆迁安置补偿协议。②张某成实际调换占用的4套房屋一单元301、302、402、504号房屋。③房屋拆迁面积认定书确认张某成应选房屋为：2楼1套、6楼3套。④镇巴县物价局于2013年3月2日作出镇价房备字（2013）2号文件对日新达公司开发的定远茗居一期商住楼商品房价格备案基准价格为3188/平方米。营业房二层8000/平方米。备案价格有效期至少在12个月以上，不得随意变动。⑤张某成不服本院一审判决，以日新达公司不履行协议，擅自将价值较大的二楼更换为价值较小的楼层，理应补给差价为由提出上诉，汉中市中级人民法院终审判决认为张某成的上诉请求超出一审范围，是以通过二审程序提出反诉，不属二审审理范围，可另外主张，遂驳回上诉，维持原判。 以上证据，经被告质证，对上述3组证据无异议，应予采信。 （二）被告为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、本院（2019）陕0728民初65号民事判决书、汉中市中级人民法院（2019）陕07民终1127号民事判决书，与原告所举一致。 2、2012年5月25日镇巴县住建局（2011）34号建筑工程施工许可证，证明日新达公司开发定远茗居一期12层，开工日期2012年5月25日，竣工日期2013年6月30日。 3、定远茗居一期二层商铺设计图纸。 经原告质证，对2份民事判决书无异议，对施工许可证、设计图纸不予认可，经审查该2份书证来源合法，与本案有关联，客观真实，应予采信。 本案根据原告与被告举证，当事人陈述、经质证与认证，认定本案事实如下： 陕西日新达房地产开发有限公司因在镇巴县泾洋街道办事处向阳街开发商住楼，需对向阳街、马王庙街旧房拆除，于2010年5月14日与拆迁户张某成签订了一份房屋拆迁安置补偿协议，主要内容是：①由日新达公司拆除张某成所有的房屋建筑面积为100平方米，②被拆迁房屋采取产权调换补偿方式，按比例拆迁调换房屋。拆迁户根据所选房屋楼层比例拆算房屋总建筑面积，超出部分双方按市场价互补。③日新达公司每年给付张某成租房过渡费2400元。④如发生违约，另一方有权要求违约方赔偿由此造成的一切损失。同时，双方签订了房屋拆迁面积认定书，主要内容：1、张某成拆迁前房屋面积100㎡，调换房屋建筑面积200㎡；2、张某成选定二楼1套、六楼3套住房；3、拆迁户最终凭此认定书兑换房屋。协议签订后，张某成搬离住房，由日新达公司对此房拆除。2012年5月25日，镇巴县住建局向日新达公司下发（2011）34号建筑工程施工许可证，由日新达公司开发定远茗居一期12层小高层电梯房，由向拆迁户承诺建七层而变更扩容至12层。同时，日新达公司对二楼变更设计成商铺后进行建设。建成竣工后，因日新达公司未及时支付张某成过渡费及二楼未建有住房等原因，张某成组织家人在先期支付房款12万元后，于2015年8月27日抢占住房4套，具体是：1、一单元301号住房建筑面积117.53㎡，由张某成孙女张洪居住使用；2、一单元302号住房建筑面积117.66㎡，由张某成居住使用；3、一单元402号住房建筑面积117.66㎡,由张某成孙子张辉居住使用；4、一单元504号住房建筑面积116.56㎡，由张某成之女张明香居住使用。2016年9月19日，定远茗居一期商住楼经陕西天雄建设工程项目管理有限公司验收合格。张某成占用的4套住房因下欠房款，日新达公司向本院提出诉讼，本院于2019年7月1日作出（2019）陕0728民初65号民事判决书，判决张某成应支付给日新达公司购房款698479.08元。张某成不服，提出上诉，以日新达公司不履行拆迁补偿协议，擅自将价值较大的二楼更换为价值较小的楼层，理应补偿差价为由上诉，汉中市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）陕07民终1127号民事判决书，认为张某成的上诉请求超出一审审理范围，系以通过二审程序提起反诉，不属二审审理范围，可另外主张，遂判决驳回上诉，维持原判。2020年2月，日新达公司将二楼商铺全部对外出租收益。现原告张某成提起民事诉讼，要求被告赔偿因违约导致的楼层差价损失481200元。 本院认为，原告张某成与被告日新达公司签订的房屋拆迁安置补偿协议及拆迁面积认定书不违反国家强制性法律法规，应为合法有效合同。被告日新达公司单方将2楼住房变更为商业用房并已建成，导致原告采取自救选房在3楼以上。通过审理，本案争议焦点为：1、被告将二楼变更为商业用房的行为是否违约，原告自占房行为是否视为双方变更合同行为；2、被告违约行为给原告是否造成损失。现评析如下，针对第一争议焦点，根据《合同法》第七十七条，当事人协商一致，可以变更合同。被告日新达公司擅自将二楼住宅房变更为商业房，未与原告协商一致，且原告采取自救行为占用被告所开发的三楼以上房屋，被告表示同意，不能视为双方协商一致变更合同，被告未按合同约定给原告交付二楼住房，应视为违约行为。针对第二个争议焦点，被告的违约行为是否给原告造成损失，主要从以下几点考量，一是原告如选定二楼或三楼住房，房屋价格相等，原告并不能少支付价款，且是电梯房，上二楼或三楼、四楼、五楼并无影响登楼。二是被告违约后将二层改为商业用房并对外出租，是一种违约获利行为，违背诚实信用原则，应向原告支付违约金损失。双方在拆迁安置补偿协议中未约定违约金支付标准，只约定了如发生违约，另一方有权要求违约方赔偿由此造成的一切损失。根据《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿款应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。本案中，原告损失应如何认定。假设原告分得二楼住宅一套，该房有被改造成商业用房的可能，其价值会高于三楼以上住房，会导致原告预期收益减少。另被告将二楼改造成商铺，对外出租，已经获利，并使原告居住环境和使用条件变差，被告应支付相应违约损失。现被告将二楼改建成商铺已明显获利，原告主张按100平方米楼层差价计算损失481200元，视为被告违约获得的利益。原告在未与被告协商变更合同的前提下，采取抢占自救行为，有一定过错，对该损失当事人双方可各自承担一半责任，即为240600元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下： 一、被告陕西日新达房地产开发有限公司应支付给原告张某成因其违约造成的经济损失240600元。限本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告张某成其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8500元，由原告张某成承担4500元、被告陕西日新达公司承担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。 审 判 长  唐 平 人民陪审员  唐凤英 人民陪审员  张友翠 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  杜菲菲