贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6417号 原告（反诉被告）：沈波，男，1981年12月28日出生，汉族，住所地：贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 原告（反诉被告）：石开梅，女，1984年1月12日出生，毛南族，住所地：贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师，执业证号：15205201911148124。 委托诉讼代理人：曾勇（一般授权代理），系贵州锐腾律师事务所实习律师，实习证号：230713011110685。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。 原告（反诉被告）沈波、石开梅与被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈波、石开梅的委托诉讼代理人魏浪、曾勇，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈波、石开梅向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，（违约金计算以原告已付购房总款215433.00元为基数，按日万分之零点五计算至被告将办理产权登记2020年4月14日止，）暂计：15000.72元；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告。住房建筑面积为84.55平方米，套内面积为71.21平方米，计价方式按照套内计算，总房款215433.00元。付款方式为按揭方式。合同第八条约定出卖人应当在2013年3月31日前交付房屋给买受人；第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3.买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。合同签订后，原告已按约定向被告支付购房款，并支付房屋办证费。按合同约定被告应于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，实际被告交付产权证是2020年4月14日，故被告应该向原告支付相应的违约金。综上所诉，原告根据《商品房买卖合同》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回；二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记机关于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，其后原告一直未向被告提交办证应当由其提交的资料，直至2020年4月14日，其才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，被告于2020年4月14日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。因此，即便被告担责，违约金计算终期截止至涉案房屋达到办证条件之日（2019年4月29日），最迟截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止（2020年4月14日）若计算至2020年的，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间的违约金。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告沈波、石开梅支付反诉原告州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第4幢1单元9层7号商品房面积差价款968.10元及资金占用费（以968.10元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付自2020年4月14日起至面积差价款付清之日止）。 事实及理由：2012年12月28日，反诉被告沈波、石开梅支付反诉原告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，反诉被告沈波、石开梅购买瑞丰公司开发的位于毕节市，建筑面积为84.55㎡，套内建筑面积为71.21㎡，按套内建筑面积计算房价款，单价为3025.32元／㎡，房屋总价为215433元，后沈波、石开梅向瑞丰公司支付了购房款215433元。瑞丰公司于2020年4月14日将办理房屋权属转移登记的有关资料提交至产权登记机关备案，毕节市不动产登记中心颁发了涉案房屋的《不动产权证书》。《不动产权证书》房产分户明确“专有建筑面积（套内建筑面积）71.53㎡”实际登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多0.32㎡，根据商品房买卖合同第四、五条的约定，沈波、石开梅应当向瑞丰公司被交0.32㎡的房屋价款968.10元，并支付自《不动产权证书》颁发之日起至面积差价款付清之日止的资金占用费。为此，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 原告（反诉被告）沈波、石开梅针对反诉答辩称：对事实无异议。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月28日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第4幢1单元907号房；建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3025.32元，总金额215433元；个人住房公积金贷款付款：2012年1月3日，首付（48.94%）￥：105433元，余额（51.06%）￥：11万元，由毕节地区公积金管理中心提供个人住房公积金贷款。出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第五条面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意以合同单价为依据，房价款多退少补。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款215433元、契税2154.33元、维修基金4309元、支付办证费用632元。2013年7月10日，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房的使用权。2020年4月14日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托原告办理不动产权证。现涉案商品房不动产权证已办理完毕，不动产权证载明的专有建筑面积为71.53平方米。因被告违约办证，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。被告认为因面积差异原告应支付被告面积差异款968.10元，故提起反诉。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2013年7月10日被告向原告交付涉案商品房，故被告应在2013年7月10日后的730日即2015年7月10日前将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年7月11日。就此，原告提出诉讼时效抗辩，本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月7日）往前倒推三年，即2017年5月7日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月7日起计算。本案中，原告收取被告的办证费用且与原告已出具委托书委托被告办证，双方已形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案中，被告已于2020年4月14日将办理涉案商品房不动产权证的资料提交办证部门，故该违约金的截止时间应为2020年4月14日。对于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期提交涉案商品房转移登记资料违约金的请求，应以原告已付购房款215433元为基数，按日万分之零点五的标准，从2017年5月7日计算至2020年4月14日，违约金为11557.98元（215433元×0.005%/日×1073日）。 对被告提出的要求原告补付房屋面积差异款968.10元的反诉请求，因涉案合同约定，对房屋面积差异，双方同意以合同单价为依据，房价款多退少补。涉案合同约定的套内面积为71.21平方米，实际被告交付原告的涉案商品房套内面积为71.53平方米，原告应支付被告房价款为（71.53平方米-71.21平方米）×3025.32元/平方米=968.10元。因此，被告要求原告支付商品房面积差价款968.10元的反诉请求，本院予以支持。对被告诉请的该部分利息，无合同及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈波、石开梅逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金11557.98元； 二、原告沈波、石开梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房面积差价款968.10元； 三、驳回原告沈波、石开梅的其他诉讼请求。 四、驳回被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费88元，反诉案件受理费25元，共计113元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担88元，原告沈波、石开梅负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年八月六日 书记员 何梦思