贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6309号 原告（反诉被告）：路登会，女，1960年12月18日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告（反诉被告）：唐兴民，男，1957年2月12日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：熊书伟（特别授权代理），系贵州百进律师事务所律师，执业证号：15205198910354083。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。 原告（反诉被告）路登会、唐兴民与被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告路登会、唐兴民的委托诉讼代理人熊书伟，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路登会、唐兴民向本院提出诉讼请求：确认被告违约，并以同期银行贷款利率为标准，以房屋价款271538.00元为基数，从2012年5月13日起至2018年7月6日止，按日计算，支付原告逾期办理房屋不动产权证违约金1.3万元（暂定，以法庭核定的为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告于2009年12月15日与被告签订《商品房屋买卖合同》（简称合同），原告购买其预售的毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城15栋1单元15层4号住宅房一套，房屋建筑面积119.52平方米，价款271538.00元。原告按合同约定按揭付清了全部房款，并于2011年5月向被告付清了办理房屋权属登记的契税、房屋维修资金等税费。原告于2011年5月13日接收到涉案房屋。合同第十五条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理......3、出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。但直至2018年7月，被告才办理了原告所购房屋的《不动产权证》，被告的逾期办证行为已构成违约。因合同约定的“已付房款的0.1%”违约金比例过低，按照该违约金计算方法，无论被告违约的时间长短，都只支付原告271.54元的逾期办证违约金。请求人民法院参照逾期付款违约金按同期银行贷款利率计算逾期办证违约金。为此，特依法提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、被告不存在违约行为，且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。ｌ、涉案楼栋于2014年6月5日就已经取得了商品房备案证明书，涉案房屋于该日起可办理房屋权属证书，故被告不存在违约行为。2、被告于2016年5月4日就已经为唐兴民、路登会办理了《房屋所有权证》（证号：毕房权证毕节字第××号），后因不动产登记政策的变化（二证合一），毕节市不动产登记中心将原《房屋所有权证》收回，并为原告换发了涉案房屋的《不动产权证书》（证号：黔2018毕节市0007536号）。故即便存在违约，2016年5月4日已经办理完毕《房屋所有权证》、且《商品房买卖合同》约定的违约金并非持续计算的情形下，原告于2020年5月7日（据诉状）才向人民法院起诉，也已超过诉讼时效。二、即便未超过诉讼时效，原告诉请以同期银行贷款利率为标准按日计算支付违约金也没有事实依据。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，若应出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。原告已付购房款金额为271538元，按照合同约定，即便未过诉讼时效，违约金数额也仅为271.58元。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，故违约金由低调高的前提条件是合同约定的违约金低于实际造成的损失，且违约金调整是以实际损失为限。本案中，合同已经明确约定了违约金计算标准，原告主张按照以同期银行贷款利率为标准按日计算，其应当举证证实其产生了实际损失及损失的具体数额，否则其主张调高违约金无事实依据，应当驳回其诉讼请求。另外，其他购房业主诉瑞丰公司同类案件中，买受人主张调高违约金，毕节市七星关区人民法院、毕节市中级人民法院均以该请求无事实依据而判决驳回了主张调高违约金的购房业主的诉讼请求。综上，原告的诉请无事实依据且已经超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告路登会、唐兴民支付反诉原告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第15幢1单元15层4号商品房面积差价款2545.23元及资金占用费（以2545.23元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付自2016年5月4日起至面积差价款付清之日止）。 事实及理由：2009年12月15日，反诉被告路登会、唐兴民与反诉原告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，反诉被告路登会、唐兴民购买瑞丰公司开发建设的位于毕节市，建筑面积为118.41㎡，按建筑面积计算房价款，单价为2293.2元／㎡，房屋总价为271538元，后路登会、唐兴民向瑞丰公司支付了购房款271538元。瑞丰公司于2016年5月4日为唐兴民、路登会办理了《房屋所有权证》（证号：毕房权证毕节字第××号），建筑面积121.23㎡，后因不动产登记政策的变化，毕节市不动产登记中心换发了涉案房屋的《不动产权证书》（证号：黔2018毕节市0007536号），《不动产权证书》房产分户明确“房屋建筑面积119.52㎡”按照《不动产权证书》实际登记的建筑面积比合同约定的建筑面积多1.11㎡。根据商品房买卖合同第四、五条的约定，路登会、唐兴民应当向瑞丰公司被补交1.11㎡的房屋价款2545.23元，并支付自《不动产权证书》颁发之日起至面积差价款付清之日止的资金占用费。为此，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 原告（反诉被告）路登会、唐兴民针对反诉答辩称：面积补差款不持异议，因为原告是在2020年以后才得到房产证，也没有听反诉原告即被告提出过面积超出1.11㎡的请求，以房产证上的面积和合同中的差价为准，该补多少就补多少。至于反诉方提出差价款的资金占用费，无合同依据和法律依据，不应支持。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月15日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第15幢1单元1504号房；建筑面积118.41平方米，套内建筑面积99.31平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2293.20元，总金额271538元；付款方式：银行按揭方式：2009年12月15日，首付（20%）￥54538元，余额（80%）￥：21.7万元，由银行提供20年按揭。合同第五条面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意多退少补：出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。3、出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，但买受人自身原因导致不能办理《房屋所有权证》的责任由买受人自负；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款271538元、契税、维修基金等费用。2011年5月13日，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房的使用权。2014年6月5日，被告取得毕节市洪南大道瑞丰新城15幢商品房备案证明书。2016年5月4日，涉案商品房的《房屋所有权证》（证号：毕房权证毕节字第××号）办理完毕。后毕节市不动产登记中心为涉案商品房换发《不动产权证》（证号：黔2018毕节市0007536号），原告于2020年4月2日领取了涉案商品房的《不动产权证》。《不动产权证》载明的专有建筑面积为98.61㎡、分摊建筑面积20.91㎡。原告认为被告违约办证，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。被告认为因面积差异原告应支付被告面积差异款2545.23元，故提起反诉。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2011年5月13日被告向原告交付涉案商品房，故被告应在2011年5月13日后的365日即2012年5月13日前将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年6月5日，被告取得毕节市洪南大道瑞丰新城15幢商品房备案证明书，具备办理涉案商品房权属转移登记条件。原告于2016年5月4日为涉案商品房办理《房屋所有权证》时，已构成违约，应承担违约责任，被告承担违约责任的期间为2012年5月14日至2016年5月4日。为此，被告提出诉讼时效抗辩，因该期间系《中华人民共和国民法总则》实施之前，根据《中华人民共和国民法通则》二年诉讼时效的规定，原告就该部分逾期由被告提供资料报产权登记机关备案的违约责任请求权，已超过诉讼时效，且原告未举证证明对该项违约金的请求权存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张成立，原告已丧失胜诉权。 本案中，关于产权登记，合同约定的是被告逾期将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任，而未约定办证后出卖人向买受人交付房屋权属证书的时间以及逾期交付房屋权属证书的违约责任，因此，本案被告向产权登记部门提交办理房屋权属转移登记的有关资料为原告办理完毕《房屋所有权证》后，即履行了合同约定的义务，而该合同义务原告已于2016年5月4日履行完毕。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》发布日期为2016年9月20日，被告根据该公告为原告办理换发涉案商品房《不动产权证》，并未损害原告利益，原告诉请被告承担违约责任至其领取《不动产权证》之日，无事实和法律依据，本院不予支持。 对被告提出的要求原告补付房屋面积差异款2545.23元的反诉请求，因涉案合同约定，对房屋面积差异，双方同意多退少补。建筑面积118.41平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2293.20元，实际被告交付原告的涉案商品房建筑面积为119.52平方米（专有建筑面积为98.61㎡、分摊建筑面积20.91㎡），原告应支付被告房价款为（119.52平方米-118.41平方米）×2293.20元/平方米=2545.45元。因此，被告要求原告支付商品房面积差价款2545.23元的反诉请求，本院予以支持。对被告诉请的该部分利息，无合同及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告路登会、唐兴民于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房面积差价款2545.23元； 二、驳回原告路登会、唐兴民的诉讼请求； 三、驳回被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费63元，反诉案件受理费25元，共计88元，由原告路登会、唐兴民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年八月六日 书记员 何梦思