黑龙江省北安市人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑1181民初788号原告：王洪印，男，1980年3月6日出生，住黑龙江省北安市。原告：王庆达，男，1979年12月21日出生，住黑龙江省北安市。二原告委托诉讼代理人：黄金光，男，黑龙江天平律师事务所律师。被告：高瑞霞，女，1969年7月8日出生，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：丁震，男，北安市兆麟法律服务所法律工作者。本院在审理原告王洪印、王庆达与被告高瑞霞确认合同有效纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洪印、王庆达及二原告委托诉讼代理人黄金光、被告高瑞霞及其委托诉讼代理人丁震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王洪印、王庆达向本院提出诉讼请求：1．要求依法确认2019年4月22日王洪印、王庆达与高瑞霞签订的《买卖协议》有效；2.要求高瑞霞依法履行《买卖协议》，向王洪印、王庆达交付房屋及土地，并承担违约金23620.68元（450000.00元×年利率4.9%÷365天×391天，自2019年4月22日至2020年5月18日）；3．要求高瑞霞承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月22日，王洪印、王庆达与高瑞霞签订《买卖协议》，协议约定：高瑞霞将其自有的房屋（坐落在北安市××××村面积为998平方米、院落面积3000平方米，无房照）及林地出售给王洪印、王庆达，总价款为450000.00元。协议签订后，王洪印给高瑞霞转账225000.00元，王庆达给高瑞霞现金225000.00元。高瑞霞给王洪印、王庆达出具了收到450000.00元《收据》。王洪印、王庆达履行了协议的全部义务。但高瑞霞违反了协议约定，没有将房屋、院落及林地交付给王洪印、王庆达。2019年11月，高瑞霞将王洪印、王庆达购买的房屋、院落及林地出租给了郑献嘉，租期5年，每年租赁费10000.00元，郑献嘉一次性交给高瑞霞50000.00元。王洪印、王庆达多次找高瑞霞，高瑞霞即不履行协议也不退还房款，还声称“我能卖给你们俩，我也能卖给别人，合同的时间我可以往前写。”高瑞霞的行为特别恶劣，属于严重违约，应承担违约责任。现王洪印、王庆达向法院起诉，请求维护其合法权益。高瑞霞委托诉讼代理人丁震辩称，王洪印、王庆达与高瑞霞之间不存在房屋买卖关系。本案涉及的房屋及土地属于集体所有制所有，双方签订的房屋买卖协议无效，王洪印、王庆达无权要求高瑞霞交付房屋及土地。双方之间的法律关系实为民间借贷关系，高瑞霞实际借款为225000.00元，请求法院驳回王洪印、王庆达的诉讼请求。王洪印、王庆达为证明其主张向本院提供的证据有：1.2008年6月28日高瑞霞与双青村民委员会签订的《房屋买卖合同》复印件1份及2009年10月24日高瑞霞与双青村民委员会签订的《协议书》复印件1份。旨证明，双青村民委员会将本案争议的房屋（原合作社机库，面积998平方米）、院落土地（面积3000平方米）、原合作社厂房东侧耕地（林地，面积8000平方米）均出卖给了高瑞霞，出卖土地系经乡党委、村委会及村民代表大会研究决定的，该买卖行为合法有效。高瑞霞委托诉讼代理人丁震质证意见：对该证据真实性无异议。高瑞霞经北安市政府招商引资购买了房屋、院落及耕地，买卖行为有效。根据该证据，高瑞霞所拥有的上述财产现在价值远远超过了450000.00元。2.2019年4月22日王洪印、王庆达与高瑞霞签订的《买卖协议》1份及2019年4月22日高瑞霞给王洪印、王庆达出具的《收据》1份。旨证明，高瑞霞将其所有的房屋、院落土地、耕地出售给了王洪印、王庆达，约定价款为450000.00元。该买卖协议是双方的真实意思表示，合法有效。王洪印、王庆达向高瑞霞支付了450000.00元，履行了协议义务，高瑞霞给王洪印、王庆达出具了《收据》。现高瑞霞未交付上述财产，构成违约，应承担违约责任。高瑞霞委托诉讼代理人丁震质证意见：对该证据无异议，对其要证明的问题有异议。双方签订的《买卖协议》缺少合同主要条款，没有交付时间、转让房产户籍、四邻的签字及交易税款的规定，该协议是无效的。协议第四条约定：“交易方式现金”。《收据》不能证实双方是现金交易，依据诉状，王洪印、王庆达实际转账225000.00元，另225000.00元未实际交付。该《买卖协议》掩盖了双方实际为借贷关系的事实。3.客户简易明细账查询单1份、中国建设银行个人账户（王洪印）支出交易明细（复印件）1份、微信转账记录1份。旨证明，王庆达在银行提取的现金，王庆达是有钱交付给高瑞霞的。王洪印是通过中国建设银行北安支行向高瑞霞转账190000.00元，又通过微信转账35000.00元。高瑞霞委托诉讼代理人丁震质证意见：对该证据真实性无异议，对王洪印转账的225000.00元无异议。对王庆达查询单有能力支付225000.00元有异议，2019年4月22日，王庆达的账户上没有支出225000.00元的记录，且王庆达未将225000.00元现金交付给高瑞霞。王庆达明细账上的2000000.00元并不是王庆达的个人财产，王庆达没有能力给付高瑞霞225000.00元。高瑞霞为证明其抗辩意见向本院提供的证据有：1.2020年4月11日谈话录音1份。旨证明，高瑞霞与王洪印、王庆达之间是民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。王庆达质证意见：对该证据的真实性无异议。该录音中王庆达、王洪印、高瑞霞、贺某四人是协商过还款事宜，但录音中没有提过借贷关系，我们只是协商不卖房子就把钱退回来。我们就是买卖协议，不存在借贷关系，对录音中的300000.00元不作解释。王洪印质证意见：录音中提到300000.00元，当时说5月20日还我是认可的，但是没有还，我们之间就是买卖关系。王洪印、王庆达委托诉讼代理人黄金光质证意见：该录音证明不了双方是借贷关系，对抗不了协议和收条。2.证人贺某的出庭证言。贺某证实：高瑞霞在王洪印处拿了225000.00元，是手机微信转账。王洪印、王庆达委托诉讼代理人黄金光质证意见：该证据是孤证，证人证言不属实，证实的问题前后矛盾，不具有法律效力。证人证言不能证明本案是民间借贷纠纷。高瑞霞委托诉讼代理人丁震质证意见：证人证言客观真实，能够证明本案双方之间是借贷关系。根据当事人的陈述及庭审举证、质证，本院确认如下案件事实：2019年4月22日，王洪印、王庆达与高瑞霞签订《买卖协议》，协议约定：甲方高瑞霞现将坐落于北安市××××村一屯自有房屋及院落、林地出卖给乙方王洪印、王庆达二人，现经双方协商达成以下协议：一、出卖方式：甲方高瑞霞永久性出卖给乙方王洪印、王庆达二人。二、出卖房屋及院落、林地具体位置如下：位于城郊乡××屯。东邻董林承包田，南邻孙凤霞、高自影房屋，西邻双青村一屯井房，北邻通往双青二屯主干路。三、房屋面积998平方米，院落面积3000平方米，林地面积8000平方米。四、交易方式：现金。五、出卖价格：总合计人民币肆拾伍万元整（450000.00元）。六、此协议一式二份，双方各执一份，签字后生效。甲方（卖方）签字：高瑞霞；乙方（买方）签字：王洪印、王庆达。同日，高瑞霞给王洪印、王庆达出具450000.00元《收据》1份。王洪印提供中国建设银行个人账户支出交易明细及微信转账记录证明给高瑞霞转账225000.00元，王庆达则提供客户简易明细账查询单证明其有能力给付高瑞霞现金225000.00元。现王洪印、王庆达向本院提出诉讼请求：1．要求依法确认2019年4月22日王洪印、王庆达与高瑞霞签订的《买卖协议》有效；2.要求高瑞霞依法履行《买卖协议》，向王洪印、王庆达交付房屋及土地，并承担违约金23620.68元（450000.00元×年利率4.9%÷365天×391天，自2019年4月22日至2020年5月18日）；3．要求高瑞霞承担本案诉讼费用。庭审中，高瑞霞称，本案涉及的房屋及土地属于集体所有制所有，双方签订的买卖协议无效，王洪印、王庆达无权要求高瑞霞交付房屋及土地。王洪印、王庆达与高瑞霞之间不存在房屋买卖关系，双方实为民间借贷关系。本案欠款实际是高瑞霞向王洪印、王庆达借款300000.00元，因当时扣除了75000.00元的利息，实际到手的只有225000.00元。双方之间没有借条，但实际上有一份《借款合同》，该合同在王庆达的手中，高瑞霞没有。该合同中约定了高瑞霞用其房子作抵押，约定还款期限是2020年2月22日还款。合同中未约定利息，但双方口头约定利息是月利率2.5%。高瑞霞之所以签订《买卖协议》及出具《收据》是出于对王庆达的信任。高瑞霞用房子为其借款提供担保，王洪印、王庆达说不会要高瑞霞的房子，如果高瑞霞未按约定的时间还款会产生逾期利息，这450000.00元包含了借款本金和利息，且高瑞霞在案涉房屋院内又加盖了1000平方米的砖瓦房，现在的房屋总价值要比450000.00元高。高瑞霞实际借款为225000.00元，请求法院驳回王洪印、王庆达的诉讼请求。高瑞霞为证明其主张向本院提交了2020年4月11日王庆达、王洪印、高瑞霞、贺某四人之间的谈话录音1份，该录音中贺某提到：“别吵吵，这不就是300000.00元钱吗”。王洪印当庭表示对录音中提到的300000.00元，当时说5月20日还钱是认可的，但是没有还。王庆达则表示对录音中的300000.00元不作解释。同时，高瑞霞向本院申请贺某出庭作证。庭审中贺某称：本人系本案双方之间的借款中间人，因贺某与本案双方当事人均是朋友关系，高瑞霞要偿还别人的借款，贺某就帮高瑞霞找到王洪印、王庆达，当时看到王洪印给高瑞霞转账225000.00元，但没有看到王庆达给付高瑞霞现金225000.00元。2019年双方协商还款300000.00元，高瑞霞实际拿了225000.00元，扣了75000.00元的利息。借款时双方约定的利息是月利率2.5%，还款期限是2020年2月20日左右，双方借款有书面的合同，但具体是什么不清楚。因高瑞霞借款还不上，双方就商量用房子顶底。且双方之前也有过一次借贷关系，借款金额大约是100000.00元。本院认为，本案中，一方面，双方签订的买卖协议对于房屋的交付时间、房屋的过户等重要条款均未明确约定，不符合常理；另一方面，王洪印当庭表示双方于2020年4月11日协商还款时，对高瑞霞于5月20日还款300000.00元是认可的，这与双方签订的买卖协议中价款数额相差了150000.00元，显然亦与常理不符。王庆达亦未对协商过程中提到的300000.00元作出合理解释。本案通过高瑞霞提供的证人贺某的证言可证实双方借贷关系的完整经过，高瑞霞借款系为偿还他人借款，双方对借款本金、借款利息及还款期限均有约定，且双方之间不只发生本案一次借贷关系。该证人证言足以证明双方当事人之间的真实法律关系为民间借贷法律关系，本案系以买卖协议为民间借贷提供的担保。对本案的证人证言本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本案王洪印、王庆达与高瑞霞之间应当按民间借贷法律关系审理。庭审过程中，王洪印、王庆达经本院释明，仍坚持自己的诉讼请求，故本院依法驳回王洪印、王庆达的起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告王洪印、王庆达的起诉。案件受理费8404.00元，减半收取计4202.00元（原告已预交），退还给原告王洪印、王庆达。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员  刘秀丽二〇二〇年八月五日书记员  赵志辉