贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9356号 原告：吴志，男，彝族，1981年9月15日出生，住贵州省大方县。 原告：谢丹，女，白族，1983年10月4日出生，住贵州省大方县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判令被告为原告延迟办理瑞丰新城第4幢1单元2304号房屋产权证的违约金，从2015年4月1日暂计算至2020年5月31日止，共计1885天，每日按总房款313956.00元的万分之0.5标准计算，为人民币29590.35元；2、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第1项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由：2011年12月29日，原告吴志、谢丹与瑞丰房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人吴志、谢丹向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2015年3月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款313956.00元（其中首付94956.00元，银行按揭21.9万元），但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。被告辩称，一、本案约定的报产权登记机关备案的期限是交房后730日内，故被答辩人诉请逾期办证违约金存在已过诉讼时效期间的情形，应不予支持。 被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，被答辩人过高的按日万分之三的标准诉请支付违约金的请求应不予支持。参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、答辩人已尽通知义务，逾期办证违约金应予截止：答辩人自2019年4月29日取得《首次登记确认书》（具备“收信办证条件）起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人于2020年6月19日才以出具《委托书》的方式向答辩人提供了办证所需资料，答辩人于2020年6月29日将办证所需资料提交至产权登记机关，并已办理了《不动产权证书》，故答辩人已履行了通知义务，不应担责任。若答辩人担责，本案违约金的截止日期为2019年4月29日，至迟也应参照同幢同单元其余户，若法院不采信前述截止时间，至少也应当以被答辩人向答辩人出具《委托书》的时间作为答辩人履行通知义务的时间，违约金截止时间至迟应为2020年6月19日。被答辩人所诉终期错误。五、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。因新冠肺炎疫情期间，对应产生的违约期限应做相应扣减。六、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明，2011年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，总房款313956.00元，被告承诺于在商品房交付后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理......，3.买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房价款万分之0.5违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2013年3月31日，被告向原告交付了涉案房屋，2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具瑞丰新城项目首次登记确认书，该确认书载明：瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2020年6月19日，原告向被告出具授权委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证书。 上述事实，有原被告陈述以及双方提交的各项证据在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在涉案房屋交付使用后730日内将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋时间为2013年3月31日，故被告应于交付使用后730日内亦即是2015年3月31日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而毕节市不动产登记中心于2019年4月29日才出具瑞丰新城项目首次登记确认书，证明涉案房屋才符合办理转移登记的条件，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年3月31日之前履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2015年4月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年6月1日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年6月1日为起点，考察原告要求被告支付逾期办证违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2020年6月1日为起点倒推超过3年部分，即2015年4月1日起至2017年5月31日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张逾期办证违约金部分已超过诉讼时效的理由，本院予以采信。故应从2017年6月1日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金。本案中，被告取得涉案房屋所在幢首次登记确认书后，并未提供相应的证据予以证明其已经履行告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的披露义务，故应以原告向被告出具授权委托书委托办证的时间作为被告履行告知义务的时间。因此，计算违约金的截止时间应为2020年6月19日，故被告应当支付的违约金为：313956.00元×0.5÷10000×1082日=16985.02元。对原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴志、谢丹逾期办证违约金16985.02元； 二、驳回原告吴志、谢丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270.00元，原告吴志、谢丹负担158.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担112.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年八月一日 书记员  邓 頔