云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4554号原告（反诉被告）：张晓东，男，汉族，1978年12月29日出生，住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：孙惠琴，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：陈燕斌，男，汉族，1977年5月11日出生，住址云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张登莲、陈冠豪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。张晓东与陈燕斌房屋租赁合同纠纷一案，张晓东于2018年6月5日起诉至本院后，陈燕斌在法定期间内提出反诉，本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭进行了合并审理。张晓东及其委托诉讼代理人孙惠琴，陈燕斌及其委托诉讼代理人张登莲、陈冠豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张晓东向本院提出诉讼请求：1、请求确认2019年7月31日签订的《商铺转租协议书》于2020年4月3日解除；2、陈燕斌向张晓东返还支付的商铺租赁押金人民币70000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方于2019年7月31日签订了《商铺转租协议书》（以下简称“协议”），约定陈燕斌将位于昆明市盘龙区的商铺租赁给张晓东，租赁用途为餐饮。实际租期自2019年10月19日起至2021年10月17日止。协议签订当日，张晓东依协议约定交付了半年房租105000元（2019年10月19日至2020年4月18日期间）及押金70000元。自2020年1月以来，因受新冠肺炎疫情影响，国家对餐饮行业进行管制。张晓东在疫情期间无法营业，生计难以维持，已无法实现协议目的，于2020年3月向陈燕斌提出解除协议，并于2020年4月3日送达了《解除租赁通知书》。张晓东系依《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项情形规定行使法定解除权，根据双方协议第五条的约定，被告应在租赁关系终止时向原告返还押金，但经多次协商，陈燕斌态度蛮横，拒不返还。为维护自身的合法权益，起诉至法院，主张上述诉讼请求。被告（反诉原告）陈燕斌答辩称：一、张晓东要求解除合同的理由不成立，双方间的《房屋转租协议》没有解除；二、张晓东要求解除协议的理由不成立;三、双方之间的租赁关系没有终止;四、《商铺转租协议》第五条约定：押金70000元，租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。本案原告没有付清欠付的租金、违约金和中途退租的违约金，还有商铺的欠付的水电、卫生、通讯等费用，物业费等应当由张晓东承担的费用，因此，在其结清支付相应费用前，押金不得要求退还。被告（反诉原告）陈燕斌向本院提出反诉请求：1、张晓东向陈燕斌支付欠付的租金87500元；2、张晓东因逾期未支付租金应向陈燕斌支付的违约金35000元；3、张晓东因违反合同约定，擅自中途退租应向陈燕斌赔偿35000元；4、由张晓东承担案件本、反诉产生的诉讼费用。事实和理由：双方在2019年7月31日签订的《商铺转租协议》合法有效，未经双方协商同意或法院判决认定，合同不得解除；合同没有解除，张晓东逾期支付租金应向陈燕斌支付违约金35000元；张晓东违反合同约定，擅自中途退租应当向陈燕斌赔偿35000元。原告（反诉被告）张晓东答辩称：张晓东已经依约支付了房屋租金，不存在欠付租金的情形，也不存在违约行为，陈燕斌主张的欠付租金、违约金及赔偿金没有法律依据和合同依据。经审理，本院确认案件事实如下：张晓东（承租方）、陈燕斌（出租方）于2019年7月31日签订了《商铺转租协议书》，约定出租方陈燕斌将位于昆明市盘龙区的商铺租赁给承租方张晓东用于餐饮经营；租赁期限自2019年8月1日起至2021年10月17日止，其中2019年8月1日至2019年10月18日期间出租方同意该段时间作为承租方筹备和装修时间，不计入正式租期；租金双方约定为每年210000元，首次为半年一付（2019年7月31日支付首次半年租金105000元），第二次开始为一年一付（首次年付租金后出租方应免承租方一个月租金），第三次为年付至租期届满；商铺租赁押金70000元，交付商铺时由承租方支付给出租方。租赁关系终止时，出租方收取的商铺租赁押金除用以抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息归还承租方。租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯等费用、物业费日常费用等均由承租方承担。协议同时约定，租赁期间内非因合同约定情况擅自退租的，承租方应向出租方支付2个月租金作为赔偿。协议签订当日，张晓东即将首次半年租金105000元及押金70000元支付给陈燕斌，陈燕斌出具收条确认收到上述款项。2020年新冠疫情爆发，张晓东所经营的餐饮行业受到影响，遂向陈燕斌提出解除上述租赁协议，双方协商未果。2020年4月3日张晓东向陈燕斌通过微信送达《解除租赁合同通知书》。2020年4月18日，张晓东通过邮寄向陈燕斌送达腾房现场照片、腾房交还钥匙告知书、房屋钥匙，陈燕斌于2020年4月19日签收后退还至丰巢快递柜。在张晓东租赁房屋期间未支付2019年8月1日至2019年12月31日的物业费1800元。2020年1月28日昆明市防控工作领导指挥部发布关于禁止举办群体性餐饮经营（服务）活动的公告。2020年3月11日昆明市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部发布《关于恢复昆明市餐饮单位厅面服务的通告》，自2020年3月13日起恢复昆明市餐饮单位厅面服务。上述事实，有《商铺转租协议书》、收条、《解除租赁合同通知书》、《解除租赁合同通知书》送达情况微信截图、腾房后房屋现场照片、房屋交接确认书送达情况微信截图、腾房交还钥匙告知书、中通快递邮寄单、中通快递送达证明、昆明市防控工作领导指挥部关于严禁举办各类群体性餐饮经营活动的公告、关于恢复昆明市餐饮单位厅面服务的通告、欠费凭证等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点在于：1、租赁合同是否已经解除？2、双方诉讼请求是否成立？针对租赁合同是否解除的争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，签订《商铺转租协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同依法成立并生效，双方应自觉遵守不得擅自解除或变更。据此，张晓东认为其2020年4月3日向陈燕斌通过微信送达《解除租赁合同通知书》时合同已经解除的主张不符合租赁合同中约定的解除条件也无法定情形，本院不予支持。庭审中，张晓东主张解除合同，陈燕斌同意解除，本院依法予以确认，解除时间为开庭当日2020年7月8日。关于张晓东认为受疫情影响导致其无法继续经营，属于因不可抗力导致合同目的不能实现而行使法定解除权解除合同的主张，没有法律及事实依据，本院依法不予支持，理由如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在租赁合同中出租方的合同义务是交付租赁物；承租方的义务是支付租金，是单纯的金钱给付义务。出租方陈燕斌已向承租方张晓东交付了房屋，履行了合同义务；承租方实际占有并使用房屋，合同目的已经实现。疫情确实属于订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但禁止举办群体性餐饮经营（服务）活动的公告于2020年1月28日开始执行，2020年3月13日餐饮单位厅面服务已经恢复。疫情对张晓东生产经营造成的影响是经营收益的减损，导致其支付能力的降低，但支付能力与支付义务无关，与租赁合同本身无直接关联性，疫情的发生并不导致合同目的不能实现，故方张晓东据此主张解除合同本院不予支持。针对双方诉讼请求是否成立的争议焦点，本院认为应先明确违约方及违约责任。本案中，双方在租赁合同中明确租赁期限内承租方不得擅自退租，否则视为违约，应支付2个月的租金作为赔偿。张晓东在合同租赁期间内擅自退租，违反合同约定应承担违约责任，按照合同相关约定应支付两个月租金的违约金35000元，因此，对于陈燕斌要求张晓东支付35000元的反诉请求，本院依法予以支持。关于陈燕斌要求张晓东支付逾期支付租金而应承担的违约金的诉讼请求，按照双方的合同约定，张晓东应当于首次支付的租金到期即应当支付第二次的租金，但出现客观情况，在协商不能达成一致的情况下，张晓东应当在餐饮服务恢复之日的合理期限内支付租金，而其却在一个月后以单方解除合同的方式拒绝支付租金构成违约。对于该项违约金的支付，因前述两个月的违约金35000元已足以弥补陈燕斌的损失，对于该违约行为就不再重复判处违约金。关于陈燕斌要求张晓东支付欠付租金的反诉请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿……”本案中，张晓东于2020年4月3日通过微信送达《解除租赁合同通知书》，于2020年4月18日，通过邮寄送达腾房现场照片、腾房交还钥匙告知书、房屋钥匙，张晓东的上述行为已经明确了其退租并不再履行合同的意思表示。在张晓东违约后，陈燕斌拒绝接收出租房屋，造成后续损失扩大，应对扩大损失自行承担责任，不得就扩大的损失要求赔偿。对于陈燕斌要求张晓东支付欠付租金87500元的诉讼请求，因张晓东实际缴纳租金至2020年1月31日，而其退房的时间为2020年4月18日，在此期间的租金仍应当由其承担，考虑到确实发生了不能避免并不能克服的客观情况，在政府发布公告禁止举办群体性餐饮经营活动期间的租金应当由双方各承担一半，因庭审中陈燕斌明确表示其主张的租金从2020年3月1日起算，属当事人处分自己的权益，则张晓东应承担3452元（2020年3月1日至2020年3月12日共12天，按每天575.34元计算），2020年3月13日至2020年4月18日期间36天的租金为20712元，故张晓东应当向陈燕斌支付租金24164元，对于陈燕斌主张的其余部分属于其扩大损失，本院不予支持。关于张晓东要求陈燕斌退还押金70000元的诉讼请求，根据前文所述，该70000元押金应先扣除因其违约而应支付的违约金35000元，再扣除其应当支付的租金24164元，剩余部分10836元还应扣除张晓东应承担的费用，根据陈燕斌提交的证据，张晓东尚欠物业费1800元，扣除该费用后陈燕斌应返还张晓东9036元。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张晓东与被告（反诉原告）陈燕斌签订的《商铺转租协议书》于2020年7月8日解除；二、被告（反诉原告）陈燕斌于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张晓东返还9036元；三、驳回原告（反诉被告）张晓东的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈燕斌的其他诉讼请求。本诉案件受理费775元，由张晓东承担400元，陈燕斌承担375元；反诉案件受理费3450元，由陈燕斌承担2700元，张晓东承担750元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  谢劲梅二〇二〇年八月十三日书记员  张 熙