浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初841号 原告：陈明明，女，1975年8月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 委托诉讼代理人：王成东，浙江道佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍煌英，浙江道佳律师事务所律师。 被告：叶素群，女，1976年1月31日出生，汉族，住浙江省宁海县。 委托诉讼代理人：褚康强，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐能权，浙江太安律师事务所律师。 第三人：陈苗根，男，1973年3月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 原告陈明明与被告叶素群、第三人陈苗根确认合同效力纠纷（经审理，本案案由变更为共有纠纷）一案，于2018年11月15日向本院提起诉讼，本院于2019年6月28日作出（2018）浙0226民初8036号民事判决，原告陈明明、被告叶素群不服上诉。2019年11月5日，宁波市中级人民法院作出（2019）浙02民终3432号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月29日公开开庭进行审理，原告陈明明的委托诉讼代理人王成东，被告叶素群的委托诉讼代理人褚康强、徐能权到庭参加诉讼，第三人陈苗根经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈明明向本院提出诉讼请求：1.确认被告叶素群与第三人陈苗根于2006年8月30日所签订的《存量房屋买卖中介合同》为无效合同；2.确认坐落于宁海县为原告与第三人陈苗根共同共有（该房屋预估价格为800000元，具体以实际为准）；3.判令被告叶素群与第三人陈苗根协助原告办理坐落于宁海县的产权变更登记手续，登记产权人为原告和第三人陈苗根共同共有；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与第三人陈苗根经自由恋爱于1999年2月1日在民政局登记结婚。婚后，原告出资于1999年12月份购买坐落于宁海县的房屋，并办理了相应的购房手续，取得了该房屋的产权证书，其中宁海县私有房屋所有权登记申请书载明家庭成员情况为原告、第三人以及女儿。原告在长沙市经营企业，原告与第三人长期定居于长沙市，因当时被告叶素群在宁海县城一直无房居住，且与第三人系嫡亲兄妹关系，第三人与原告商量并取得原告同意后，决定让被告看管该房屋同时借住在此。2004年，因原告工作、身体等原因突发疾病并被送入医院住院治疗，而第三人对原告不闻不问，加之第三人经常参与赌博，挥霍大量财产，为此原告与第三人产生矛盾，原告为了保全共同共有的财产，于2004年12月7日与第三人协商签订协议一份，该协议明确约定双方名下所有的财产无偿赠与女儿陈橙，并在协议里列明双方的共同共有财产，其中包括本案诉争房产。2018年8月，第三人隐瞒原告欲将坐落于长沙市天心区房屋出售给他人，被原告发现。后原告通过异议登记及诉讼方式，确认了该房屋系原告与第三人共同共有财产的事实。在该次诉讼过程中，原告查询得知其坐落于宁海县的诉争房产早在2006年8月30日就被第三人转移给了其亲妹妹，即本案被告。原告认为，本案诉争房产是原告与第三人在婚姻存续期间购买，系双方共同财产，被告作为第三人的嫡亲妹妹对该房屋的产权显然是明知的，被告与第三人在房屋过户期间并没有告知原告亦没有取得原告的同意，另被告没有交付购房款，显然被告与第三人恶意串通以虚构买卖关系的方式将诉争房产转移至被告名下，损害了原告的合法权益，被告与第三人签订的《存量房屋买卖中介合同》系无效合同。为此，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告叶素群答辩称，本案诉争房产原属于第三人陈苗根的婚前个人财产。第三人于1996年向宁海县第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）购买了诉争房产，并于1997年收房后开通水电等，但由于历史政策原因，第三人当时因农业户口而无法办理产权证，直至政策调整后，才于1999年12月办理产权证，购房款也是依靠第三人的父母亲卖海鲜积累的资金，以1万元、2万元金额不等分多次支付，并由二建公司出具多份收款收据，后收款收据统一交付给二建公司，换取宁海县房地产销售统一发票，用于办理诉争房产的产权证，而原告与第三人常年生活在长沙市，该房产实际由第三人的父母和被告居住使用。第三人预将诉争房产出卖给他人，但第三人的父母出于对该房产的感情不同意，故为满足父母心愿，被告于2006年8月30日向第三人购买诉争房产，其中首付款30万元通过银行按揭贷款方式支付，余款20万元后期通过银行汇款方式支付，原告诉称的被告未付购房款与事实不符，并称被告与第三人虚构房屋买卖合同关系，转移资产，更是匪夷所思。因此，被告与第三人之间的房屋买卖合同关系合法有效。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人陈苗根未作答辩。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人陈苗根未举证，亦未到庭质证，视为放弃质证权利。对原告提供的结婚证，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交1999年12月6日宁海县私有房屋所有权登记申请书、房屋产权转移过户批准书、契证、契税缴款书、宁海县房地产销售统一发票复印件各一份，拟证明坐落于宁海县是原告与第三人婚后购买，其中申请书中载明家庭成员为原告、第三人及其女儿陈茶（女儿陈橙的曾用名）的事实。被告对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该房产系第三人婚前购买，产权证办理于婚后，申请书载明的内容不能证明该房产是家庭共有财产，而该内容是被告代第三人办理产权证时写上去的，陈茶也是被告书写错误所致。本院对该组证据真实性予以认定。 原告提交宁海县第二建筑工程有限公司房地产开发分公司的主体信息打印件一份，拟证明诉争房产的开发商成立于1999年1月12日，在此之前不可能发生房屋买卖行为的事实。被告对真实性无法确认，认为该证据即使真实，公司成立的目的是便于购房人办理产权证。本院认为，用于办理产权证的宁海县房地产销售统一发票虽由二建公司房地产开发分公司开具，但二建公司房地产开发分公司由二建公司设立，不具有法人资格，其民事责任亦由二建公司承担，故该公司的成立时间与诉争房产的开发建设及交付使用无关，本院对该证据不予认定。 三、原告提交协议复印件一份，拟证明原告与第三人均认可诉争房产系夫妻共同财产的事实。被告对其真实性请法院予以核实，认为该协议系第三人与原告多次争吵后，在情绪波动、失去理智情况下，约定将双方所有的房产赠与给女儿，但未仔细分辨诉争房产是婚前还是婚后财产。本院认为，第三人对该证据的真实性未提出异议，本院对真实性予以认定。 四、原告提交《存量房屋买卖中介合同》、宁海县房屋权属登记申请书（换证）、宁海县房屋权属登记申请书（转移登记）、宁海县房屋产权发证登记收件收据、已注销的浙宁房权证宁城字第××号房屋所有权证及宁国用（2000）字第××号国有土地使用权证复印件各一份，录音及文字翻译一份，拟证明被告与第三人于2006年8月30日同时实施房屋买卖合同签订与房产过户登记行为，并未发生交易金额，其行为符合合同法第五十二条关于合同无效的情形，因此房产过户登记行为也无效的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为不存在被告与第三人虚构房屋买卖合同关系的事实，原告仅截取部分录音，被告在录音中讲话很随意，提到的120万元也是指其在宁波购房的价格，并非指诉争房产的价格，原告说“那他骗我说是他的房子”，无意中流露出诉争房产是第三人婚前购买的事实。本院对该组证据真实性予以认定。 五、原告提交《购房借款合同》一份、叶素群银行交易明细、陈苗根银行交易明细各一组，拟证明被告在原审的一审中称其分别于2010年4月3日、2012年9月28日、2013年4月7日支付购房款30万元、15万元、5万元，合计50万元，又在原审的二审中称其在房屋买卖合同签订的次月签订《购房借款合同》，首付款按揭贷款30万元，对购房款余款20万元的支付方式未作说明，而在录音中却称其购房金额为120万元，前后三种对购房款项的陈述，违反了民事诉讼禁止反言原则的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为法院作出裁判应依据客观事实，而非当事人个人陈述，被告为购买诉争房产贷款30万元是事实。本院对该组证据真实性予以认定。 六、被告提交其对吴则铨、章家跃所作的调查笔录二份，拟证明诉争房产系第三人于1996年前购买，因当时受户口所限无法办理产权证，直至国家政策调整后（无需居民户口且有税费减免政策），第三人于1999年12月才将付款收据交给二建公司，换取正式发票后办理产权证的事实。原告对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该组证据不能证明诉争房产系第三人的婚前财产。本院对该组证据真实性予以认定。 七、被告提交水电费票据一组、装修费票据一组、卫生费票据一张、有线电视开户费票据二张，拟证明诉争房产至少于1997年2月前已购买并交付，1997年3月进行装修，并于1998年7月前实际入住使用，该房产为第三人婚前个人财产，与原告无利害关系的事实。原告对关联性及证明目的有异议，认为水费票据仅能证明诉争房产开工建设时自来水接通，与权属无关，部分票据缺少公章，部分票据缺少缴款的用户地址，部分票据显示地址为望海路14弄东2，与诉争房产地址不一致；电费票据中的用户地址系手写，并非机打，电费保证金票据缺少与诉争房产相关信息；装修费票据缺少开具主体，不具有证明效力；卫生费票据与本案无关联性；有线电视开户费票据缺少交款日期。本院经审查认为，该组证据来源真实，内容合法，且显示水电、有线电视等交款户名均为第三人，而原、被告亦确认第三人在宁海仅有诉争房产这一套房屋，故该组证据之间相互关联，能够证明诉争房产于1997、1998年水电、有线电视等接入并装修的事实，故本院对该组证据的真实性、合法性及该待证事实予以认定。 八、被告提交《购房借款合同》、税收缴款书及发票、银行交易清单各一份、评估费发票二份，拟证明2006年9月14日，诉争房产经第三方评估，价值为50万元，被告通过银行按揭贷款方式向第三人支付了30万元购房款，余款20万元于2010年4月3日通过银行汇款方式支付的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该组证据的待证事实与被告在原审中陈述不一致，银行交易清单中的30万元支付方为第三方，不能证明该款项系购房款。本院对该组证据真实性予以认定。 九、被告提交浙（2016）宁波市（江北）不动产权第××号不动产权证一份、购房税费票据一组，拟证明被告在宁波市江北区另购买一套商品住房，价格近120万元，录音中其所称的120万元并非指诉争房产的价格，而是该套房屋价格的事实。原告对关联性有异议，认为该组证据与本案无关。本院认为，原告异议成立，本院对该组证据不予认定。 十、被告提交2005年7月17日的《商品房买卖合同》、长房权证天心字第××号房屋所有权证、长国用（2007）第××号国有土地使用权证、定金收条、（2018）湘0103民初5596号民事判决书、（2018）湘0204民初1276号民事判决书复印件各一份，拟证明第三人将诉争房产出售给被告后，第三人仍在添置房产，且第三人与原告均存在未经对方同意出售各自名下房产的情形，故第三人与被告不存在恶意串通转移财产的事实。原告对关联性有异议，认为该组证据与本案无关。本院认为，原告异议成立，本院对该组证据不予认定。 十一、本院对吴则铨所作的询问笔录，吴则铨表示其为第三人的邻居，居住的房屋与诉争房产是二建公司于1993年开发的，当时因户口原因直至2000年初才办理产权证，其于1998年住进来时，第三人的父母就已在诉争房产内居住。原告对合法性、关联性无异议，对真实性有异议，认为吴则铨的陈述与被告对其作的调查笔录中陈述，在产权证办理时间、付款收据去向等方面不相符合，而且其在未看到第三人父母出资购买房屋的情况下，作出“陈苗根年龄轻，应该没有钱，买不起，是其父母买的”的判断，其陈述的客观性存疑；被告对真实性、合法性及关联性无异议。本院认为，吴则铨能够客观陈述诉争房产开发及交付使用、办理产权证的客观事实，且该证据与证据六、七基本可以相互印证，因事隔久远，其在两次陈述中记忆略有出入也属正常现象，但该出入不足以否定其陈述的客观性，故本院对该证据予以认定。 经审理，本院认定以下事实： 原告陈明明与第三人陈苗根于1999年2月1日在民政局登记结婚，双方系夫妻关系。被告叶素群系第三人陈苗根的妹妹。第三人陈苗根向宁海县第二建筑工程有限公司购买坐落于宁海县的房产，价款为75293元。1999年12月6日，宁海县第二建筑工程有限公司房地产开发分公司向第三人陈苗根开具一份60000元的房地产销售统一发票。同日，第三人陈苗根申请对上述房屋的产权登记（申请书中载明：家庭成员为陈苗根、陈明明、陈茶），并分别于1999年12月29日取得房屋所有权证（证号：浙宁房权证宁城字第××号），于2000年1月11日取得国有土地使用权证［证号：宁国用（2000）字第××号］。2004年12月7日，原告陈明明与第三人陈苗根签订一份协议，载明：陈明明、陈苗根婚前婚后所有财产经双方自愿，无偿赠与其共同的女儿陈橙所有......。附：陈苗根、陈明明共同财产有浙江宁海望海路三层半房屋一套，......。2006年8月18日，第三人陈苗根申请对坐落于宁海县的房产按原房屋地址换证。同日，原浙宁房权证宁城字第××号房屋所有权证、宁国用（2000）字第××号国有土地使用权证注销。2006年8月30日，第三人陈苗根作为卖方、被告叶素群作为买方、宁海县三诚房地产经纪有限公司作为中介方签订《存量房屋买卖中介合同》一份，第三人陈苗根将坐落于宁海县的房屋作价500000元出卖给被告叶素群。同日，坐落于宁海县的房屋权利人由第三人陈苗根变更为被告叶素群。2006年9月14日，被告叶素群及其配偶与中国银行股份有限公司宁海支行签订一份《购房借款合同》，宁海县三诚房地产经纪有限公司在上述合同的保证人处盖章，被告叶素群为购买宁海县的房产，向中国银行股份有限公司宁海支行抵押贷款300000元。次日，中国银行股份有限公司宁海支行向第三人陈苗根发放贷款300000元。之后，被告叶素群于2010年4月3日向第三人陈苗根转账300000元。 本院认为，本案主要争议焦点为坐落于宁海县的房产是否属于原告陈明明与第三人陈苗根的夫妻共同财产，第三人是否有权处分该房产。本案中，第三人陈苗根于1999年2月1日与原告陈明明登记结婚，于1999年12月6日申请对诉争房产的所有权登记，并于1999年12月29日取得房屋所有权证。原告主张诉争房产系其婚后出资购置，被告主张该房产购置于第三人婚前，不属于第三人与原告的夫妻共同财产。本院认为，根据相关法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。原告提交的录音中，其在与被告的通话中自述“那他（第三人）骗我说是他的房子”，原告显然并不知晓诉争房产的购置情况，与其诉称该房产由其婚后出资购置的事实自相矛盾。而根据被告提交的调查笔录以及本院所作的询问笔录，被询问人对望海路4弄的房屋开发建设及购置、办证时间均能够较为完整、清晰的陈述，并对购置时无法办理权属证作出合理说明，且符合当时的历史政策背景，同时结合被告提交的诉争房产在1997、1998年水电接入、预付（支付）水费票据、装修销货清单以及宁海有线电视开户票据等，本院认定诉争房产购置时间早于办理权属证时间，第三人于婚前即已购置该房产的事实，而产权登记在第三人一人名下，故该房产应属于被告的婚前个人财产。第三人对自己的财产，依法享有自由处分的权利，不存在恶意串通，损害原告利益等导致《存量房屋买卖中介合同》无效的法定情形。原告称第三人已通过签订协议的形式将诉争房产无偿赠与其女儿，本院认为，该协议并非基于解除婚姻关系等有关身份关系的协议，在该房屋权利转移之前，第三人享有任意撤销权。不动产物权转移以登记为要件，而第三人未将诉争房产的权利转移至其女儿名下，并于2006年8月30日将该房产的权利转移至被告名下，即其已通过产权转移登记的方式撤销了对女儿的赠与，故对原告的上述意见，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人陈苗根经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告陈明明的诉讼请求。 本案受理费11800元，财产保全费4520元，合计16320元，由原告陈明明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  魏 巍 人民陪审员  陈余活 人民陪审员  陈雪芳 二〇二〇年八月十日 书 记 员  林爱蓉 ??2? ??12?