安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1523民初2853号原告：舒城县自然资源和规划局，住所地安徽省舒城县城关镇桃溪路，统一社会信用代码113414250032387789。法定代表人：方贤荣，该局局长。委托诉讼代理人：秦继忠，安徽龙鼎律师事务所律师，特别授权。被告：舒城金诚房地产开发有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇经济开发区纬二路，统一社会信用代码9134152333668547XF。法定代表人：赵焕铨，该公司经理。被告：舒城成辉工贸有限公司，住所地安徽省舒城县工业园区，统一社会信用代码913415237773518899。法定代表人：金雪梅，该公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师，特别授权。原告舒城县自然资源和规划局（以下简称舒城资源规划局）与被告舒城金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）、舒城成辉工贸有限公司（以下简称成辉公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦继忠以及二被告共同委托诉讼代理人黄学用均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒城资源规划局向本院提出诉讼请求：1.判令金诚公司向原告补缴土地出让金以及社区用房配套资金计3069882元及逾期付款违约金（违约金以3069882元为基数，自起诉之日起，按日千分之一计算至本清之日止）。2.判令成辉公司对上述应缴款项以及违约金承担连带清偿责任。3.判令原告在成辉公司提供的抵押物价值范围内享有优先受偿权。4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年8月20日，原告与两被告签订了《舒城“金仕佳缘”项目土地出让金等费用缴付暨担保协议书》。协议约定由原告对金诚公司开发的“金仕佳缘”小区项目进行规划核实，依据核实结果，由金诚公司在六个月内向原告据实缴付超容积率土地出让金和社区用房配套资金，协议暂定380万元。并约定如逾期缴款应按应缴款额每日千分之一向原告支付违约金。合同同时约定，由成辉公司对金诚公司上述应缴款项和违约金承担保证责任，担保期限为应缴款项到期后两年。同时成辉公司以自己抵押在安徽舒城农商行银行的土地和房产余值提供了抵押担保。合同签订后，原告委托了六安世纪不动产评估登记代理有限公司对“金仕佳缘”地块调整容积率补缴土地出让金价格进行评估。2019年12月20日，评估公司做出估价报告。该项目规划计容积率建筑面积不大于105371.925平方米，最终确认为总建筑面积为139897.62平方米，计容积率建筑面积为106267.59平方米，超出规划许可计容积率建筑面积895.665平方米。按评估楼面地价2311元／平方米计算，金诚公司应向原告补缴土地出让金为2069882元。另外，根据六安市人民政府关于六安市城区社区用房规划建设管理的若干意见要求，总建筑面积为10万至15万平方米的小区应按500平方米标准无偿提供社区用房配套资金，每平方米2000元，金诚公司应向原告补缴配套资金1000000元。两项合计3069882元。至起诉之日，两被告未能按协议约定承担相应的缴付义务和担保责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。金诚公司、成辉公司共同辩称，1、原、被告之间关于土地估价行为属于民事行为，对于原告来说，不具有行政强制力，故原、被告之间的民事行为应按照双方合意进行。双方虽然在协议书中提到了由原告方对项目进行规划核实，只是由原告方启动评估程序，但不代表原告可以单方委托且结果后单方认可而不需要通知被告，明显违反程序性原则，故原告提供的估价报告来源不合法。且在该份证据上载明的土地总价款和原土地出让合同上确定的土地总价款差异明显，所以不存在原告所述的虽然在2019年评估但依照的是三年前标准。因此原告所依据的评估报告主张的2069822元是错误的。2、虽然原、被告在合同上约定违约金为日千分之一，但依据合同法及相关司法解释，违约金是以实际损失为基础而确定的，且法庭可以依据实际情况调整违约金系数。被告方没有及时支付案涉款项，但导致原告的损失仅仅是存款利息，从生效的判决文书中可以看出是按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的。但自2019年8月20日起，已调整为应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。综上，请求法庭支持的数额为土地出让金1343497.5元，配套资金1000000元，并从起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，舒城县自然资源和规划局提交的证据为：证据一:原告事业单位法人证书、单位负责人身份证明、负责人身份证复印件，意在证明原告诉讼主体适格。证据二:两被告企业信息，意在证明两被告的身份状况。证据三:《舒城“金仕佳缘”项目土地出让金等费用缴付暨担保协议书》、《土地估价报告》(备案号3407920IA0012)、《关于金仕家缘规划情况说明》、《六安市人民政府关于六安市城区社区用房规划建设管理的若干意见》，意在证明:1、2019年8月20日,原、被告签订了舒城“金仕佳缘”项目土地出让金等费用缴付暨担保协议书，协议约定:由原告对金诚公司开发的“金仕佳缘”小区项目进行规划核实,依据核实结果,由金诚公司在六个月内向原告据实缴付超容积率土地出让金和社区用房配套资金,协议暂定380万元。并约定如逾期缴款应按应缴款额每日千分之一向原告支付违约金;同时约定,由成辉公司对前述应缴款项和违约金承担保证责任,担保期限为应缴款项到期后两年,成辉公司并以自己的抵押在安徽舒城农商行银行的土地和房产余值提供抵押担保。2、六安世纪不动产评估登记代理有限公司对“金仕佳缘”地块调整容积率补缴土地出让金价格进行评估。该项目最终确认超出规划许可计容积率建筑面积895.665平方米,按评估楼面地价2311元/平方米计算,金诚公司应向原告补缴土地出让金为2069882元。另外,根据六安市人民政府关于六安市城区社区用房规划建设管理的若干意见要求,总建筑面积为10万至15万平方米的小区应按500平方米标准无偿提供社区用房配套资金,每平方米2000元,金诚公司告一应向原告补缴配套资金1000000元,两项合计3069882元。证据四:抵押物清单、不动产登记证明，意在证明成辉公司抵押担保物的登记情况。金诚公司、成辉公司围绕抗辩理由，共同提交的证据为：证据一、国有建设用地使用权出让合同，意在证明约定的楼面地价1500元/平方米。证据二、5至8号楼及1至4号楼预售许可证，意在证明案涉项目超容积率的事实在2016年就已形成。证据三、柏林春天楼盘楼面地价表，意在证明2016年底舒城土地市场中楼面地价是1500元/平方米。证据四、（2018）皖1523民初3525号民事判决书、（2018）皖15民初64号民事判决书、（2019）皖民终8号民事判决书各一份，意在证明约定的日千分之一违约金过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的证据一、二、四的真实性、合法性、关联性，被告提供的证据二、四的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据三以及被告提供的证据一、三经本院核实，其证据来源合法、客观真实，但与本案是否具有关联性以及是否能达到其证明目的，本院将综合予以考虑。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月26日，舒城县国土资源局与金诚公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，总用地面积为42148.77平方米，容积率不大于2.5，规划总计容积率建筑面积为105371.925平方米。金诚公司受让上述土地后，用于开发“金仕佳缘”项目。2019年3月13日，舒城县国土资源局更名为舒城县自然资源和规划局。2019年8月13日，舒城县城乡规划服务中心出具舒规函（2019）26号，确认金诚公司开发的“金仕佳缘”项目超出规划许可计容积率建筑面积895.665平方米，舒城县国土资源局与金诚公司、成辉公司签订《舒城“金仕佳缘”项目土地出让金等费用缴付暨担保协议书》。协议约定的内容与舒城县国土资源局诉称的内容一致。2019年8月20日2019年8月26日，舒城资源规划局委托六安世纪不动产评估登记代理有限公司对金诚公司调整容积率条件下应补缴土地出让金进行估价。2019年12月20日，六安世纪不动产评估登记代理有限公司做出估价报告，估价结果为：增加建筑面积895.665平方米，楼面地价为2311元／平方米，金诚公司应补缴土地出让金为2069882元。另查明，2018年3月9日，国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知附件6.4已出让土地补缴地价款（1）估价期日的确定。估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。（2）调整容积率补缴地价。楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确认。该规范自2018年4月9日起施行。六安世纪不动产评估登记代理有限公司出具的《土地估价报告》按上述规范作为估价依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中金诚公司对欠付舒城资源规划局配套资金100万元以及超出规划许可容积率建筑面积895.665平方米无异议，成辉公司对其为金诚公司提供担保及抵押的事实亦无异议。本案争议焦点在于：一、对金诚公司超出规划许可容积率建筑面积如何确定土地出让金问题；二、金诚公司是否存在违约行为以及应当如何承担违约责任问题。关于争议焦点一，六安世纪不动产评估登记代理有限公司出具的《土地估价报告》，系按国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知中规定的估价期日和调整容积率补缴地价要求作为评估技术规范，估价依据合法，其估价结果能够作为本案的定案依据。金诚公司应向舒城资源规划局补缴土地出让金2069882元。关于争议焦点二，依照原、被告双方签订的《舒城“金仕佳缘”项目土地出让金等费用缴付暨担保协议书》约定，依据核实结果，由金诚公司在六个月内向舒城资源规划局据实缴付超容积率土地出让金和社区用房配套资金。但至起诉之日，金诚公司未向舒城资源规划局支付任何土地出让金和社区用房配套资金，显然违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故舒城资源规划局要求金诚公司自起诉之日承担逾期付款利息符合法律规定，应予支持。至于舒城资源规划局提出的违约金比例应按合同约定的日1‰予以计算，但金诚公司认为违约金过高应按全国银行间同类拆借利率调整问题。从《中华人民共和国合同法》可以看出，违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。金诚公司未按合同约定向舒城资源规划局及时支付土地出让金及社区用房配套资金，必然会产生损失，但除贷款利息损失外，舒城资源规划局并未提供有其他损失的证据。因此，本院根据法律规定，以舒城资源规划局实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整违约金比例为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。综上所述，金诚公司应向舒城资源规划局支付土地出让金2069882元、社区用房配套资金1000000元，合计3069882元；并以3069882元为基数，自起诉之日即2020年6月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息至本清之日止。成辉公司自愿为金诚公司的案涉土地出让金及社区用房配套资金提供担保及抵押，应承担连带清偿责任，且舒城资源规划局对成辉公司抵押在安徽舒城农村商业银行的土地和房产余值在抵押价值范围内享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、被告舒城金诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告舒城县自然资源和规划局支付土地出让金、社区用房配套资金合计3069882元；并以3069882元为基数，自2020年6月19日日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息至本清之日止。二、被告舒城成辉工贸有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、原告舒城县自然资源和规划局对被告舒城成辉工贸有限公司抵押在安徽舒城农村商业银行的土地和房产余值（产证号为：皖（2018）舒城县不动产权第0018319号、第0018320号、第0018321号、第0018322号、第0018323号）在抵押价值范围内享有优先受偿权。四、驳回原告舒城县自然资源和规划局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31359元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司、舒城成辉工贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  凤维来人民陪审员  李宗叶人民陪审员  黄文圣二〇二〇年八月二十日法官助理付逸书记员陆韵韬