陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终902号上诉人（原审被告）：汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX。法定代表人张顺军，该公司执行董事。委托代理人邓婕，该公司员工。被上诉人（原审原告）：党鹏，男，1988年1月22日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区，居民身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXX，。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称为泽顺公司）因与被上诉人党鹏商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽顺公司上诉请求：1、撤销汉台区人民法院(2020)陕0702民初2188号民事判决。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定基本事实错误，上诉人已经按照双方签订的《商品房预售合同》第十六条的约定，于房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原审认定上诉人未履行该项义务，与事实不符。本案中，被上诉人党鹏于2015年9月25日接收房屋，上诉人于2017年1月11日取得卡斯迪亚小区XX号楼的产权证（大证），考虑办证需要的合理期限，上诉人已经在合同约定的期间内报送了资料。二、案涉《商品房预售合同》并未约定党鹏的房屋产权证应当由上诉人代办，上诉人为其代办房产证，系双方重新建立了另一委托合同关系，上诉人在取得授权委托后及时履行了代办义务，因此无责。三、原审法院对违约金的调整，没有事实和法律依据。违约金的调整应当根据实际损失为基础，实际损失的举证责任在于被上诉人，应当由被上诉人自行举证证明实际损失数额，进而衡量违约金是否过低。四、一审判决事实部分认定不符合事实与法律。一审庭审中，上诉人已经提出被上诉人除办证相关费用外，并未提交任何办证所需材料，而被上诉人也无证据证明其提交相关办证资料。一审忽略这一事实，将所有责任全部归责给上诉人，与事实不符。党鹏辩称，一、虽然合同中未约定代办房产证的义务，但是上诉人在交房时要求交纳契税和维修基金，就应当视为上诉人同意代办房产证。二、上诉人在取得XX号楼的产证后，并未告知业主提交材料、办理授权等事宜。三、合同中约定的购房款0.005%的违约金不符合交易习惯和常理，一审法院予以调整并无不当。四、截至目前，上诉人仍未将房屋产权证以及契税发票交予被上诉人。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。党鹏向一审法院起诉请求：1、请求判令泽顺公司立即为其办理房屋所有权证；2、请求判令泽顺公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金28765.8元；3、请求判令泽顺公司对预收的房屋契税、大修基金等费用承担银行贷款利息3364元；4、本案诉讼费由泽顺公司承担。一审法院认定事实：2014年3月28日，双方当事人签订《商品房预售合同》一份，合同约定：党鹏购买泽顺公司开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚XX#楼XXXX室住房一套，房屋建筑面积为94.87平方米，房屋每平方米单价为3531.15元，合同总价款为335000元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2014年3月28日交首付房款165000元，余款170000元办理银行按揭贷款，最终以银行审批为准；关于买受人逾期付款的违约责任，第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.005%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。”；关于房屋的交付期限，合同第九条约定，出卖人应当于2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在具备以下两个条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；……5、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于出卖人逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”；合同签订当日，党鹏按照合同约定向泽顺公司支付首付款165000元；2015年9月25日，党鹏向泽顺公司缴纳办理产权证书用的维修基金9652元、契税5112元及其他费用合计15282元，泽顺公司向党鹏出具金额为15282元的收款收据一张，泽顺公司向党鹏交付了所购房屋，同时向党鹏开具了金额为340827元的《销售不动产统一发票》一张。期间泽顺公司一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向相关部门缴纳党鹏预交的大修基金、契税等费用，导致党鹏无法办理房屋权属登记手续，党鹏多次催促无果后诉至法院。另查明，泽顺公司于2017年1月11日取得案涉XX号楼的权属证书（证号：陕（2017）汉台区不动产权第XXXXXXX号）。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，党鹏按照约定向泽顺公司支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，泽顺公司应当按照约定，向党鹏交付房屋，并协助党鹏办理房屋权属证书。泽顺公司虽然于2015年9月25日向党鹏交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定将需由泽顺公司提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，并向相关部门移交党鹏预交的大修基金、契税等费用，致使党鹏无法办理房屋权属登记证书，鉴于案涉XX号楼的权属证书已经办理，一审法院酌定由泽顺公司在判决书生效后一个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收党鹏的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助党鹏办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，首先，泽顺公司于2015年9月25日向党鹏交付了房屋，根据案涉《商品房预售合同》第十六条之规定，泽顺公司最迟应当于2016年9月25日将建昌卡斯迪亚小区XX号楼办理权属证书的相关资料报房产部门登记备案，从而达到为党鹏办理其所购买的XX号楼XXXX室房屋权属证书的前置条件，而本案中，泽顺公司于2017年1月11日取得建昌卡斯迪亚XX号楼的权属证书（证号：陕（2017）汉台区不动产权第XXXXXXXX号），比合同约定迟延了108天；其次，案涉《商品房预售合同》虽未明确约定党鹏的房屋产权证是否由泽顺公司代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用，泽顺公司收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证，泽顺公司收取该项费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜，告知委托办证应当提交的相关资料，但是泽顺公司在2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚XX号楼的权属证书后，并未通知党鹏，亦未在小区内张贴公告告知住户办理相关委托办证手续，故泽顺公司对于迟延办证具有过错，其理应按照合同约定承担延迟办证的违约责任；再次，关于违约金的计算方式及标准，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日泽顺公司应支付违约金金额仅为17元，确实有失公平，也不能弥补党鹏因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，结合《商品房预售合同》第八条约定“买受人逾期付款，自逾期之日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”，根据公平原则，酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金，即泽顺公司应当自2016年9月25日起，以购房款340827元为基数，按照每日万分之0.5的标准向党鹏支付逾期办证违约金至泽顺公司将办理党鹏购买的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字建昌卡斯迪亚小区XX号楼XXXX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止。党鹏要求泽顺公司支付缴纳的契税、维修基金等费用的利息损失，无合同依据，不予支持。泽顺公司辩称党鹏的起诉超诉讼时效，但是没有提供证据证明其在达到为党鹏办理房产证的条件时曾向党鹏履行了通知和告知义务，无法证明党鹏从何时起知道其权利受到了侵害，故对泽顺公司的辩解理由不予采信。综上所述，判决如下:一、由汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后一个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助党鹏办理“建昌·卡斯迪亚”小区XX号楼XXXX室房屋权属证书。二、汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三十日内，以购房款340827元为基数，自2016年9月25日起，按照每日万分之0.5的标准，至汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止，向党鹏支付逾期办理房屋权属证书的违约金。三、驳回党鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费702元，减半收取351元，由汉中泽顺房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泽顺公司提交了一份汉中市中级人民法院作出（2019）陕07民终1378号判决书，系被上诉人党鹏同一栋楼的业主段XX与泽顺公司同一案由的判决，以证明该案应该类案同判。党鹏对该证据真实性予以认可，但证明目的不认可，认为这只是个案，不能适用本案的判决。二审中，党鹏未提交证据。对泽顺公司二审提交的证据本院认定如下：汉中市中级人民法院作出（2019）陕07民终1378号判决书已经发生法律效力，其真实性、合法性均予以认定。二审另查明，涉案该栋楼房包括前述业主段XX在内的部分业主已经取得房屋产权证，而党鹏截至本案二审辩论时仍未将需要自己提交的办证材料交至上诉人处。二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为泽顺公司是否应该支付党鹏迟延办理房产证的违约金以及违约金调整为每日万分之0.5的计算标准是否适当。首先，上诉人泽顺公司于2015年9月25日向党鹏交付了房屋，根据案涉《商品房预售合同》第十六条之规定，上诉人最迟应当于2016年9月24日将建昌卡斯迪亚小区XX号楼办理权属证书的相关资料报房产部门登记备案，从而达到为被上诉人办理其所购买的XX号楼XXXX室房屋权属证书的前置条件，而本案中，上诉人于2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚XX号楼的权属证书，比合同约定迟延了107天。其次，案涉《商品房预售合同》虽未明确约定党鹏的房屋产权证是否由上诉人代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用。上诉人二审中认可，收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证。上诉人收取该项费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜，然而上诉人在2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚XX号楼的权属证书后，并未通知被上诉人党鹏，亦未在小区内张贴公告告知住户办理相关委托办证手续。故上诉人对于迟延办证具有一定过错，上诉人理应按照合同约定承担延迟办证的违约责任。再次，关于违约金的计算方式及标准，双方对于合同第十六条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”的理解产生争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，现双方对案涉《商品房预售合同》中违约金条款的理解发生争议，从双方的解释看，被上诉人主张“按已付房价款的0.005%，按日支付违约金”，与案涉《商品房预售合同》第八条“购房者逾期付款违约金”的约定一致，更符合通常的理解和交易习惯。另，上诉人泽顺公司作为格式条款的提供者，在双方对条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故原审法院将违约金调整为按已付房价款的0.005%每日计算支付违约金，合理合法，本院依法予以支持。最后，关于迟延办证的期间及承担违约责任的方式。上诉人于2015年9月25日向党鹏交付房屋并收取了房屋契税及维修基金，按照《商品房预售合同》约定，上诉人最迟应当于2016年9月24日达到为住户办理房产证的条件，而本案中上诉人于2017年1月11日取得建昌·卡斯迪亚XX号楼的权属证书，才达到为住户办理各户房产证的条件。从2016年9月24日至2017年1月11日共计107天，系上诉人单方违约，被上诉人党鹏不存在任何过错，故此期间的违约金为：340827*0.005%*107=1823.42元。从2017年1月11日之后，上诉人理应及时着手履行为住户办理房产证的义务，明确告知住户委托办证还需交纳的相关材料，但上诉人并未履行通知及告知义务。而被上诉人党鹏作为购房者，也应积极与上诉人联系并协调配合，在同栋楼其他业主已经成功办理产权证的情况下，党鹏截至二审辩论时需要自己提交的相关办证材料仍未提交至上诉人处，亦存在一定的懈怠过错，故本院确定2017年1月12日至取得案涉房屋产权证的前一天，该时间段的违约金应由双方各自承担50%，即上诉人应当按已付房价款的0.0025%，按日支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初2188号民事判决主文第一项、第三项；二、变更汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初2188号民事判决主文第二项为：由汉中泽顺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，向党鹏支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币1823.42元（2017年1月11日之前的违约金），以及以购房款340827元为基数，自2017年1月12日起，按照每日万分之0.25的标准，至汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止，向党鹏支付逾期办理房屋权属证书的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费200元，由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司承担，多预交的二审受理费，持据到本院办理退费手续。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年八月十三日法官助理 王雅泽书 记 员 王韵捷1