贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9344号 原告：葛枝连，女，汉族，1977年6月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；2、依法判决被告立即支付逾期交付转移登记有关文书违约金（该违约金从合同约定日期以原告已支付总房款286335.00元为基数，按合同约定的标准从2017年8月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止）,暂计：80000.00元；3、本案所涉诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第1项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由：原、被告于2012年7月13日签订了《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市七星关区洪南路瑞丰新城7栋2单元512号房出售给原告，总房价款286335.00元。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起X日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的X承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2)项处理：(1)、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。原告已经按照合同约定向被告付清购房款以及办证相关费用，被告未在合同约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已经构成违约，应承担违约责任。本案中，被告在约定日期2017年5月31日起，至今已经超过60日以后，仍未能为原告交付办理商品房转移登记的有关文书，违约金应当按原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（二）项（2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已将付房价款0.1%的违约金。从2017年8月1日暂计算至2020年5月31日，共计1035天，即为286335.00元×0.1÷100×1035=292649.35元（暂计80000.00元）。 被告辩称，一、答辩人诉请支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金存在已过诉讼时效期间的情形，应不予支持。 ：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，被答辩人过高的按日万分之十的标准诉请支付违约金的请求应不予支持。参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。三、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。二、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，被答辩人过高的按日万分之十的标准诉请支付违约金的请求应不予支持。参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。三、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。 四、答辩人要求从2017年8月1日开始计算违约金，属于对其权利的处分，法院应予尊重。五、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。本院经审理查明，2012年7月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买瑞丰新城第7幢2单元5层12号房，房屋总价款为286335.00元，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告至今未向原告办理房屋产权转移登记。 另查明，涉案房屋未取得所有权初始登记，暂不具备办 理转移登记的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年5月31日前向原告办理房屋产权转移登记，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，按合同约定被告应向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院酌情对涉案违约金予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%予以支持。因此，违约金的计算方式为以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。由于原被告之间存在委托办证关系，且涉案房屋未取得所有权初始登记，故计算违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案房屋转移登记的有关资料至办证部门并通知原告之日止。 综上所述，被告应向原告支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2017年8月1日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记的有关资料至办证部门并通知原告之日止违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告葛枝连逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款286335.00元为基数，从2017年8月1日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告葛枝连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年八月一日 书记员  邓 頔