安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终173号上诉人(原审原告)：中山市宜德物业管理有限公司明光分公司，住所地明光市。负责人：卢锐祥，该公司经理。委托诉讼代理人:赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。委托诉讼代理人:何威，安徽赵天广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范昊娟，女，1979年12月11日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：阚雪松，男，汉族，1976年7月28日出生，住安徽省明光市，系范昊娟丈夫。委托诉讼代理人：丁德仁，安徽神州行律师事务所律师。上诉人中山市宜德物业管理有限公司明光分公司（以下简称宜德明光分公司）因与被上诉人范昊娟物业服务合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2019）皖1182民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人宜德明光分公司的委托诉讼代理人赵天广，被上诉人范昊娟的委托诉讼代理人阚雪松、丁德仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜德明光分公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持宜德明光分公司一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认为宜德明光分公司作为分公司签订物业服务协议,从事物业管理活动合法性存疑。宜德明光分公司认为,民法上对民事法律行为只应当评判是否合法,不存在“存疑”的概念,以所谓的“存疑”作出裁判没有法律依据。何况分公司施行该民事行为完全合法。2.一审判决认为案涉房屋是否实际交付或视为交付不明,与事实不符。开发商已书面通知范昊娟收楼,按照合同约定,范昊娟只要收到通知无论是否办理接收手续均视为已经交付房屋,即应当缴纳物业费。何况即使存在房屋质量争议也与宜德明光分公司及本案无关,那是范昊娟与开发商之间的买卖合同纠纷。3.一审判决认为案涉房屋未明确为别墅,且收费未经物价部门批准,收费标准的合法性合理性不明。该评判不能成立，范昊娟购买的为别墅是客观事实,且别墅的物业费实行市场价,无需政府批准。范昊娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，分析评判正确，判决结果合法，宜德明光分公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宜德明光分公司向一审法院起诉请求：1.判令范昊娟给付2018年3月1日至2019年2月28日物业管理费4797.94元；2.判令范昊娟按照每日千分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年2月28日应支付违约金8756.23元；3.范昊娟承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月13日，范昊娟与明光正德房地产开发有限公司签订了《明光市商品房预售合同》，范昊娟购买明光正德房地产开发有限公司开发的天水湖商住小区27栋8-37-4室房产，并约定于2017年12月31日前交付。2016年6月21日，宜德明光分公司与范昊娟签订《前期物业管理服务协议》，该协议第六条约定“自乙方(范昊娟)收楼或按《明光市商品房预售合同》约定视为收楼之日前，乙方按以下标准向甲方(宜德明光分公司)缴纳当年物业管理费：商铺2.5元/㎡·月，别墅2.2元/㎡·月，别墅外花园0.5元/㎡·月；高层住宅0.9元/㎡·月，综合费用0.6元/㎡·月，物业管理服务收费按买卖合同约定的建筑面积计算，办妥房产证后按房产证上的建筑面积计算。空置房按建筑面积的100%收取物业管理服务费。每次交纳费用时间：每年缴一次，于每年二月份前交纳当年物业服务费(乙方须于收楼或按《明光市商品房预售合同》约定视为收楼之日预交一年物业管理服务费，预交管理服务费存到甲方账户)。逾期未交，将按本协议条款收取每日千分之五的滞纳金。”、“物业服务费标准参照政府制定的指导标准以及日后管理服务质量的提高及市场价格的变化按此协议或业主大会同意后，予以调整。”该协议未明确物业服务等级，也未明确范昊娟所购房产的系商铺、别墅或高层住宅。本案所涉房产建成后，因质量问题范昊娟与明光正德房地产开发有限公司发生纠纷，范昊娟拒收房屋，至今仍未实际入住。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宜德明光分公司系分公司，不具有独立的法人资格，其与范昊娟签订《前期物业管理服务协议》从事物业管理活动的合法性存疑。范昊娟因涉案房产质量问题与开发商发生纠纷，拒收房屋，至今未入住，涉案房产是否实际或应视为交付不明。范昊娟与明光正德房地产开发有限公司所签订的《明光市商品房预售合同》及与宜德明光分公司所签订的《前期物业管理服务协议》均未明确涉案房产属于别墅，宜德明光分公司按别墅标准来收取物业费亦无物价部门的批准或认可，其收费标准的合法性、合理性不明。综上，对宜德明光分公司的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回宜德明光分公司的诉讼请求。案件受理费139元，减半收取69.50元，由宜德明光分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。为支持其上诉理由，宜德明光分公司举证下列证据证据一，照片打印件两张，证明：案涉房屋系别墅。范昊娟质证称：证据一无法看出是否为范昊娟所有房屋，照片上确实是小区里的房子，其家的房子跟照片上房屋的外观差不多；仅从照片也无法证明案涉房屋系别墅，其认为仅是普通住房；小区内垃圾成堆，物业服务质量低下很明显，无法达到宜德明光分公司的证明目的。证据二，邮件查询单打印件、快递封面一组，证明：明光正德房地产开发有限公司已于2018年9月29日向范昊娟第二次发出收楼通知书。范昊娟质证称：上面没有范昊娟本人签名，快递封面照片上也没有邮政公司的盖章，对真实性其不予认可，不能证明宜德明光分公司向范昊娟发出了书面通知，而且该份证据也没有具体书面内容，无法达到宜德明光分公司的证明目的。证据三，收据一组，证明：小区里其他购买别墅的业主均按照约定和要求支付物业费用，范昊娟与其他业主是同样情况，收费的标准是2.2元/㎡·月。范昊娟质证称：1.超出举证期限不属于法定新证据，不同意质证，该组证据不能作为定案依据；2.该组证据均为复印件，不具有证据的三性。3.物业费收据与本案无关联，不能达到宜德明光分公司的证明目的。证据四，《说明》一份、1077225627927范昊娟签字快递封面（复印件）一份、1077225627927邮件全程跟踪查询单一份，证明：明光正德房地产开发有限公司已于2017年12月20日向范昊娟邮寄送达收楼通知，范昊娟于2017年12月21日签收该收楼通知书。范昊娟质证称：1.1077225627927邮件全程跟踪查询单最后一行注明“他人收”并不能证明范昊娟签收；2.对该组证据的三性均不认可，不能达到宜德明光分公司的证明目的，宜德明光分公司均无原件，均无范昊娟签名或认可，范昊娟从未收到这些快递及相关材料，不能证明宜德明光分公司及开发商向范昊娟履行了案涉房屋交房义务，不能证明范昊娟有物业费交付义务。证据五，《说明》、《图纸》、《住宅使用说明书及质量保证书》、《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》一组，证明范昊娟购买的房屋系别墅，案涉房屋符合交付条件。范昊娟质证称：该组证据与本案无关联性，均不能证明宜德明光分公司的证明目的。竣工验收备案表的工程名称栏证明案涉房屋属于多层住宅，属于普通住宅的一种，不属于别墅。宜德明光分公司主张按照别墅的市场标准收费没有事实和法律依据，范昊娟主张应当按照普通住宅的政府指导价标准收费有事实和法律依据。宜德明光分公司始终没有依法取得政府收费许可，范昊娟有权拒交物业费。竣工验收报告只是验收房屋主体，没有注明验收全部楼梯、院墙，不能证明开发商和范昊娟履行了交付合格房屋和质量保修义务。住宅使用说明书和质量保证书范昊娟从未收到。当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见同于一审。本院认为，一审中宜德明光分公司举证的证据一、二，因范昊娟对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对于其证明目的本院将结合其他证据综合认定。宜德明光分公司举证的证据三，因范昊娟对证据三中的开发商向范昊娟邮寄通知单真实性提出异议，但不能提供证据予以推翻，本院对证据三的真实性予以确认，对于其证明目的本院将结合其他证据综合认定。一审中范昊娟举证的证据一、二，因宜德明光分公司对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认，对于其证明目的本院将结合其他证据综合认定。二审中宜德明光分公司举证的证据一、二、四、五，因证据四、五中的《说明》系单方制作，本院对其证明效力不予确认；除此以外证据四、五中的其他证据以及证据一、二，虽范昊娟对其真实性提出异议，但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认，对于其证明目的本院将结合其他证据综合认定。宜德明光分公司举证的证据三，因真实性无法确认，本院对其证明效力不予确认。二审查明：2016年6月13日，范昊娟与明光正德房地产开发有限公司签订《明光市商品房预售合同》，范昊娟购买明光正德房地产开发有限公司开发的天水湖商住小区37栋8-37-4室房产，建筑面积为181.74㎡，并约定于2017年12月31日前交付。2016年6月21日，宜德明光分公司（甲方）与范昊娟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议第六条约定“自乙方收楼或按《明光市商品房预售合同》约定视为收楼之日前，乙方按以下标准向甲方缴纳当年物业管理费：商铺2.5元/㎡·月，别墅2.2元/㎡·月，别墅外花园0.5元/㎡·月；高层住宅0.9元/㎡·月，综合费用0.6元/㎡·月，物业管理服务收费按买卖合同约定的建筑面积计算，办妥房产证后按房产证上的建筑面积计算。空置房按建筑面积的100%收取物业管理服务费。每次交纳费用时间：每年缴一次，于每年二月份前交纳当年物业服务费(乙方须于收楼或按《明光市商品房预售合同》约定视为收楼之日预交一年物业管理服务费，预交管理服务费存到甲方账户)。逾期未交，将按本协议条款收取每日千分之五的滞纳金。”2017年12月20日，2018年9月29日明光正德房地产开发有限公司分别两次向范昊娟邮寄案涉房屋收楼通知书。案涉房屋因质量问题范昊娟与明光正德房地产开发有限公司发生纠纷，范昊娟拒收房屋，至今仍未实际入住。综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点为：范昊娟对宜德明光分公司主张的物业服务管理费、违约金是否应当承担给付责任，若承担，具体金额是多少。本院认为，本案中，2016年6月21日，宜德明光分公司与范昊娟签订了《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宜德明光分公司按照《前期物业管理服务协议》约定向小区提供物业服务，范昊娟作为小区的业主，理应根据上述协议的约定向宜德明光分公司交纳物业服务管理费。关于案涉房屋是否符合交付问题。范昊娟认为案涉房屋因院墙开裂等质量问题拒绝收楼。经查，根据范昊娟与明光正德房地产开发有限公司签订《明光市商品房预售合同》第十条规定，该房屋的交付必须符合第叁种方案所列条件，即该商品房验收合格。结合宜德明光分公司二审提供的案涉房屋《住宅使用说明书及质量保证书》、《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》等证据，案涉房屋符合交付条件。且2017年12月20日明光正德房地产开发有限公司向范昊娟邮寄案涉房屋收楼通知书，二审时范昊娟丈夫阚雪松认可邮政快递单号1077225627927上的“范昊娟”系范昊娟本人所签。根据《明光市商品房预售合同》第十五条规定，乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。故案涉房屋已视为交付给范昊娟。关于案涉房屋院墙开裂等质量问题，应属范昊娟与开发商之间的经济纠纷。关于案涉房屋物业服务管理费问题。范昊娟认为案涉房屋应按照最低等级0.3元/㎡·月。经查，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第六条约定，自乙方收楼或按《明光市商品房预售合同》约定视为收楼之日前，乙方按以下标准向甲方缴纳当年物业管理费：商铺2.5元/㎡·月，别墅2.2元/㎡·月，别墅外花园0.5元/㎡·月；高层住宅0.9元/㎡·月，综合费用0.6元/㎡·月，物业管理服务收费按买卖合同约定的建筑面积计算，办妥房产证后按房产证上的建筑面积计算。空置房按建筑面积的100%收取物业管理服务费。而案涉房屋非商铺，也不是高层住宅，根据排除法、一般生活常识也能推理出案涉房屋应按照别墅收费2.2元/㎡·月，符合《明光市普通住宅小区物业服务收费管理办法》第七条的规定，非普通住宅小区（含非住宅物业、公寓、别墅）的物业服务费，实行市场调节价。故范昊娟应交纳的自2018年3月1日至2019年2月28日物业服务管理费为4797.94元（181.74㎡Ｘ2.2元/㎡·月Ｘ12个月），但考虑范昊娟未办理入住，根据案件实际情况，确定按照约定标准交纳50%的物业服务管理费，即2398.97元。关于违约金问题。虽范昊娟拒交物业服务管理费的理由不成立，但其并非恶意拖欠物业服务管理费，而是因对宜德明光分公司所提供的服务不满意，作为物业服务企业理应从自身的服务意识、服务效率及服务质量多加考虑并不断完善，故对宜德明光分公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。宜德明光分公司的上诉理由部分成立，二审予以支持。对宜德明光分公司的上诉其他理由因无事实依据，二审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、撤销安徽省明光市人民法院（2019）皖1182民初4660号民事判决；二、被上诉人范昊娟于本判决生效后十日内支付上诉人中山市宜德物业管理有限公司明光分公司物业服务管理2398.97元；三、驳回上诉人宜德物业管理有限公司明光分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费139元，减半收取69.50元，由上诉人宜德物业管理有限公司明光分公司负担44.50元，由被上诉人范昊娟负担25元；二审案件受理费139元，由上诉人宜德物业管理有限公司明光分公司负担89元，由被上诉人范昊娟负担50元。本判决为终审判决。审判长  葛敬荣审判员  邓见阁审判员  田 祥二〇二〇年八月十四日书记员  张玉格附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。