浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1491号上诉人（原审原告）：王新德，男，汉族，1971年7月6日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：陆琦云，浙江中锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡忠超，浙江金九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈阿根，男，汉族，1945年12月24日出生，住嘉善县。上诉人王新德与被上诉人陈阿根房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新德上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判支持王新德一审诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，王新德与陈阿根签订的《购房协议书》可以继续履行，陈阿根应当将案涉房屋交付王新德，具体理由如下：首先，一审法院仅以陈阿根未取得所有权登记为由判断其不具有案涉房产的所有权，缺乏依据。案涉房产为农村公寓安置房，具有特殊性，若仅以是否进行了权属登记认定是否为所有权人不符合实际和情理。王新德在一审中提交了陈阿根与案外人嘉善县开泰房屋拆迁有限责任公司签订的《拆迁房屋补偿协议书》，案外人将对其坐落于和合村善面桥24房屋进行拆迁安置，后经其抽签，安置房确认为和合港小区112幢1单元201室、106幢3单元402号、106幢2单元102号，且陈阿根在一审庭审时也自认其己领取了上述房产，并且现在案涉房产己办理了不动产产权初始登记，能够确认案涉房产的所有权人即为陈阿根及其家庭成员，可以排除案涉房产有其他权利人。事实上陈阿根已经取得了案涉房产的所有权，是否登记只是形式要件，并不影响本案中所有权的认定。其次，将案涉房产转让与王新德，系有权处分，不存在侵害其他家庭共同人员合法权益的情形。从王新德提交的《拆迁房屋补偿协议书》可以看出，陈阿根作为家庭的户主，其代表家庭对外发生民事法律行为，其在与王新德签订的《购房协议书》亦是如此，一审庭审中陈阿根也自认其家庭成员对此是知情且同意的，若称其家庭成员对此不知情不同意，明显悖于常理。双方签订《购房协议书》也有十余年，其家庭成员并未提出过异议，况且自王新德提起诉讼至今，其家庭成员也未提出异议，在上述情况下，一审法院以案涉《购房协议书》还需要其他家庭成员的书面确认，对于王新德来说显然有失公平，在一定程度上助长了商事交易活动中不诚信的行为。再次，一审以陈阿根未完全取得案涉房产的所有权为由认定《购房协议书》能否继续履行不能确定，缺乏依据。《中华人民共和国合同法》规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三）债权人在合理期限内未要求履行”，结合本案，王新德要求陈阿根继续履行《购房协议书》，显然不存在前规定中的第二、三情形。本案也不存在法律上或者事实上不能履行的情形。“事实上不能履行”即为合同丧失了履行的基础，比如标的物灭失，“法律上不能履行”即为继续履行合同会违反法律规定。本案中案涉房屋并未灭失，陈阿根继续履行合同也不会违反法律规定，一审认定合同能否继续履行尚不能确定的理由显然不成立。最后，退一步讲，即使不能确认陈阿根为案涉房产的所有权人，《购房协议书》也可以继续履行。王新德为向陈阿根购买案涉房产支付了合理的对价，对于剩余房款也具备履行能力，且王新德与陈阿根为同村居民，陈阿根为家庭的户主，王新德有理由相信陈阿根是有权利处分案涉房产，其庭审中也自认其他家庭成员对此事是知情且同意的，王新德的信赖利益应受到保护，可以参照善意取得制度要求陈阿根继续履行合同。若其他权利人认为陈阿根无权处分的行为损害了其合法权益，应当通过其他诉讼向陈阿根主张权利。综上所述，王新德与陈阿根之间签订的《购房协议书》能够继续履行，陈阿根应当继续履行合同。陈阿根二审答辩称其不同意将房屋过户至王新德名下。王新德一审诉讼请求：判令陈阿根继续履行《购房协议书》，立即将和合港小区二期安置房（和合港小区112幢1单元201号、和合港小区106幢3单元402号、和合港小区106幢2单元102号）及钥匙交付给王新德；陈阿根取得上述房产不动产产权证后，协助王新德办理上述房产过户手续。一审法院经审理认定：陈阿根家庭因拆迁而获得农村公寓房安置260平方米。2015年12月29日，王新德与陈阿根口头约定，陈阿根将安置公寓房260平方米，以3060元/平方米的价格出售给王新德。双方签订《购房协议书》一份，协议书中载明“一、甲方（陈阿根）将拥有的和合港小区二期安置房（临江景苑河西）共260平方米，以人民币5385元/平方米的价格出售给乙方（王新德），合计人民币140万元。二、甲方承诺1、保证对其出售房屋权属清楚，无任何家庭纠纷。2、自签订本协议起，将该房屋按约定价格出售给乙方。3、甲方收屋后，立即交付乙方，由乙方自行处置，甲方配合签字。三、乙方承诺，甲方将房屋交付乙方后办理所有权证所产生的费用都由乙方承担，甲方配合签字。”协议尾部，由卖房方（甲方）陈阿根、购房方（乙方）王新德签名。王新德在签名后的落款日期为2015.12.29。同日，王新德支付给陈阿根现金60000元，代陈阿根向嘉善县罗星街道和合经济合作社缴纳“收回购安置房款预交款”240220元，陈阿根出具“今收到王新德购房款人民币壹佰肆拾万元正。经双方协商达成违协协议如下：1、如甲方违协，全额归还乙方人民币壹佰肆拾万元正。如乙方违协，此据不作证，不作法律依据，以社区交款收据为准”的《收条》一份。2019年1月15日，陈阿根经抽签确认，选择公寓房安置的房号分别为：和合港小区112幢1单元201号，建筑面积84.75平方米；和合港小区106幢3单元402号，建筑面积104.97平方米；和合港小区106幢2单元102号，建筑面积87.9平方米。陈阿根取得上述安置房后，王新德即要求陈阿根交房。陈阿根认为，《购房协议书》是假的，双方约定买卖的房屋为和合村村建房而并非是王新德所说的安置房，不愿意交房，双方发生争议，王新德遂向一审法院提起本案诉讼。诉讼过程中，陈阿根申请对王新德提交的双方于2015年12月29日签订的《购房协议书》中卖房人处“陈阿根”的签名及公民身份号码是否为直接书写形成进行鉴定。一审法院依法委托杭州明皓司法鉴定所进行了鉴定。2020年1月6日，该所出具杭州明皓〔2019〕文鉴字第421号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：标称日期为“2015年12月29日”的《购房协议书》中落款卖房方（甲方）处“陈阿根”签名字迹及身份证号“3304211945××××××××”字迹，是黑色笔书写形成。一审另查明，陈阿根并未获得由村里建造的安置房的安置。其取得的安置房仅为由其选择的公寓房：和合港小区112幢1单元201号、106幢3单元402号、106幢2单元102号，上述房屋的产权尚未登记在陈阿根的名下。一审法院经审理认为，陈阿根家庭获得的拆迁安置房仅为本案所涉的和合港小区260平方米，其并未获得除上述安置房外的其他安置房，双方签订的《购房协议书》中也明确载明交易的房屋为“和合港小区二期安置房”。陈阿根认为其出售的是和合村的村建房而并非是案涉中的拆迁安置房的辩解，一审不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”王新德与陈阿根于2015年12月29日所签订的《购房协议书》，王新德称该协议书中将双方约定的房屋买卖价格3060元/平方米虚标为5385元/平方米，及《收条》中将陈阿根实际收到购房款60000元虚标为140万元，其目的是为了当陈阿根违约时，可以要求陈阿根返还140万元。陈阿根也认为双方所约定的房屋真实交易价格为3060元/平方米，其实际收到王新德的款项为现金60000元。一审法院认为，《购房协议书》系双方双方亲笔签名订立，双方之间的房屋买卖法律关系依法成立。王新德为达到其他目的，在《购房协议书》的书面合同中将双方约定的房屋单价3060元/平方米虚假标注为5385元/平方米，故双方的房屋买卖的单价应以实际约定的3060元/平方米为准。本案中，陈阿根出卖的是其家庭因拆迁而获得的农村公寓房安置，目前公寓房项目已竣工验收，陈阿根方已进行抽签选房，但上述房屋的所有权均尚未依法登记在陈阿根名下，其未取得完全的不动产所有权，且该房屋的安置对象为其家庭共同人员，故合同能否继续履行尚不能确定。王新德诉请由陈阿根协助办理不动产所有权转移登记手续客观上存在障碍，经一审法院释明后，王新德坚持由陈阿根交付房屋并协助办理过户手续，故王新德的诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回王新德的全部诉讼请求。案件受理费40元，申请保全费4498元，合计4538元，由王新德负担，鉴定费7720元（已由陈阿根预交）由陈阿根负担。双方在二审中均未提交新的证据。在二审中本院对陈阿根之子陈连中、陈建中进行了调查，其陈述被拆迁安置的原宅基地房屋的申请人包括其父母和陈连中、陈建中，陈连中、陈建中对和合港小区二期安置房享有所有权，其不同意将房屋产权过户至王新德名下。王新德质证后对证据真实性没有异议，但认为陈连中、陈建中陈述不属实，陈新根陈述其家庭成员知情并同意，而且陈新根作为户主有权代表家庭成员出卖房屋。陈阿根质证后无异议。本院认证意见：上述证据为本院为查明案件事实依职权所作的调查笔录，真实性予以认定。在二审中陈阿根自认涉案三套房屋在一审判决后已登记在其名下。陈新根儿子陈连中、陈建中接受本院调查时表示不同意将涉案房屋产权转移给王新德。本院认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议为王新德要求陈阿根继续履行合同应否得到支持。王新德与陈阿根所签合同约定的转让标的物为和合港小区二期安置房共260平方米，该安置房系陈阿根与其家庭成员共同所有的宅基地房屋拆迁安置所得，系家庭共有房屋拆迁安置转换取得。王新德认为陈阿根系户主，其可以代表家庭成员对外作出民事法律行为，但房产属于价值重大的财产，重大财产转让不属于家事代理权的范围，王新德以陈阿根系户主为由主张陈阿根系有权转让，本院不予支持。王新德认为陈阿根的家庭成员对此知情并同意，但王新德家庭成员接受本院调查时陈述其不知晓房屋出售的事实，而王新德对其主张不能提交证据证实，其支付的款项也未直接支付给陈阿根家庭成员，故难以认定陈阿根家庭成员知晓并认可陈阿根将房屋出售给王新德的事实。虽然房屋在本案诉讼过程中登记在陈阿根名下，但并无相应证据证明陈阿根家庭成员放弃所有权。因此，王新德转让涉案三套房屋的行为构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该规定，若不存在违反合同法第五十二条规定的情形，则无权处分所签订合同的成立不以出卖人对于买卖标的物享有所有权为要件，合同自签订之日生效，而物权变动的处分行为则处于效力待定状态，需要房屋共同共有人的同意。本案中陈阿根与王新德订立房屋买卖合同的行为为无权处分，在房屋共有人未表示同意将房屋产权转让给王新德的情况下，王新德要求将房屋交付并过户至其名下的请求应予以驳回。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王新德负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年八月十七日书记员 赵婉沁10-3