吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1235号上诉人(一审原告)：贾某。委托诉讼代理人：陶某，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：延边祥和典当有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：刘某。委托诉讼代理人：司某。第三人：延边盛洲房地产开发有限公司。法定代表人：张某。上诉人贾某因与被上诉人延边祥和典当有限公司、第三人延边盛州房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾某上诉请求：撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初1400号民事判决;依法改判支持上诉人的诉请，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、上诉人有新的证据,足以推翻原判决延吉市处置盛洲案件工作组出具的《证明》能够印证上诉人的请求符合客观事实及法律规定，上诉人属于善意买受人,具体理由如下:1.由延吉市信访局联合延吉市公安局等部门成立了延吉市处置盛洲案件工作组,该工作组在2012年10月至2019年12月末负责监督和管理第三人公司的日常部分工作，包括上诉人在内的多个买受人在2018年期间陆续购买了第三人开发的该小区房屋,全部购房人均是在该工作组的监督下签订的合同及交付了相应的房款、物业费等费用,在上诉人购买房屋时该工作组及第三人并未告知上诉人案涉房屋存在查封的事实。2上诉人购买房屋的行为完全符合善意买受人的身份,结合上诉人的观点(下文具体阐述理由)及相关法律、法规的规定,再结合九民会的规定,上诉人购买案涉房屋的行为无任何过错,上诉人作为一名普通的购房人已尽到了相应的义务,况且签订合同时也是在政府指派成立的工作组监督下完成的,签订合同后第三人也按照约定交付了房屋,上诉人对案涉房屋享有物权期待权,因被上诉人的查封行为而导致不能办照的后果不应由上诉人承担。3.虽然查封作为一种保全措施,具有限制被查封人处分权的效力,人民法院作出的查封裁定一经送达给当事人就产生法律效力,但也仅是对接受送达裁定一方的当事人生效而已,且查封裁定生效后也并不当然具有对抗善意买受人的效力,除非已经完成了查封公示。就不动产查封的公示方法而言,应当通过办理查封登记的方式进行公示或在不动产本身并未登记产权的情况下,通过张贴封条、公告等方式进行公示。故查封裁定生效但未完成查封公示,被查封人处分被查封财产时,购房人属于善意买受人的仍应依法得到保护,从而排除对该标的物的执行,更何况在本案中,上诉人是基于案外人在裁定作出之前就已购买并支付全部房款后,将合同权利转让给上诉人的行为更应当得到保护,被上诉人称上诉人未支付全额购房款属于对法律的理解错误,退一步讲,上诉人与案外人之间如何约定房款的给付方式和金额亦与本案无任何关联。二、一审法院认定事实不清,存在漏查的事实1.一审对法院在房产部门查封房屋的时间未查清首先，延吉市人民法院作出(2017)吉2401执2228号查封裁定后,到房产部门送达查封裁定及协助执行通知的时间未进行审查,该院作出裁定的时间虽然为2018年1月24日,但到房产部门协助查封的时间为2019年1月30日,而该院刻意回避了房产部门协助查封时间点这一重要事实,因该事实未查清而直接导致一审法院作出了错误的判决。其次,根据《物权法》第十四条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款、第九条第二款、第十条、第二十六条第三款、第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125和127条、《不动产登记暂行条例》第二十一条第一款、《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》等法律、司法解释及法规的规定，不动产查封登记是不动产登记机构根据人民法院或者其他国家机关的嘱托,在不动产登记簿上作出记载,限制不动产权利人变更、转移不动产权属的不动产登记类型,而延吉市人民法院作出的查封裁定并未到相关部门办理包括“预查封”在内的任何查封手续,亦未在上诉人购买房屋期间,在包括案涉房屋在内的查封建筑物内张贴查封公告及封条,作为善意买受人的上诉人根本不可能对该院作出过查封裁定及查封房屋一事知晓,且盛洲公司也未曾向上诉人告知过房屋存在查封。因此该查封裁定未能达到公示效力,对上诉人的买售行为不产生任何阻却及限制交易的作用,上诉人购买房屋的行为无任何过错。至于盛洲公司出售房屋的行为和其与被上诉人的案件如何执行的问题,被上诉人应通过其他途径另行主张权利，这些都与上诉人及本案无任何关联性。2.一审法院对其执行部门作出《询问笔录》的内容及事实未予查明,且对该笔录未予采信上诉人在一审举证时提供了该院在被上诉人与第三人执行案件当中关于案涉房屋查封裁定的一份《询问笔录》及上诉人到房产部门拍照取证的查封时间电脑截屏,但一审法院对上述证据并未在事实当中予以审查,并且在判决书当中以与本案没有关联性而未予采信,而该组证据在庭审时,被上诉人及第三人对该证据的真实性和证明目的均无异议,但一审法院确以与本案无关为由不予认定,这本身就不符合民诉法及证据规则的规定,且该份笔录当中明确载明了被上诉人对查封裁定未向有关部门送达及不具备预查封效力的事实予以认可,再结合2019年1月30日在房产部门查封的事实,上诉人主张该查封未能达到公式效力及上诉人属于善意买受人的主张于法有据。3.一审法院对上诉人提供的政府文件的证据未予采信与客观事实不符同理，一审法院对上诉人提供的政府文件未予采信,庭审质证时被上诉人与第三人同样对该证据的真实性及证明目的未提出异议,且政府的文件直接证明除案涉房屋已具备办照条件,但因该院的查封无法办理,不能办理产权证照的原因与上诉人无关,在被上诉人和第三人均无异议的情况下,应当将组证据结合审理查明的事实体现在判决书当中。4.被上诉人未提供证据予以证明上诉人购买房屋时非善意,亦未能提供证据予以证明查封裁定已公示,一审法院对该事实部分并未查明被上诉人在一审庭审时,未向法庭提供任何证据证明上诉人与第三人之间签订买卖合同时非善意,且恶意串通帮助第三人逃避执行,同时亦未举证证明查封裁定已对外公示,上诉人对查封房屋的事实予以知晓等证据,在此情况下一审法院也未要求被上诉人对该部分事实举证证明,但却在判决书当中直接认定了上诉人具有恶意,并帮助第三人逃避执行,该认定无事实和法律依据。三、一审法院认定的法律关系错误上诉人与第三人之间的房屋买卖合同是基于案外人将房屋出售给上诉人之后,上诉人根据合同权利、义务概括性转让的法律关系与第三人签订的房屋买卖合同,合同日期倒签的行为并不是判决认定的所谓逃避执行的行为,而是基于案外人购买房屋的时间节点的延续,且案外人李某于2017年12月末签订合同后,履行了支付全部房款的义务,该事实一审法院在事实部分已查明,此时案外人已全部履行了买受人的义务,在其履行付款义务后将买受人的身份以合同权利转让的方式转让给上诉人,完全符合法律规定,即上诉人购买案外人的案涉房时间虽然在2018年6月13日,但这并不意味着上诉人要再履行一次支付全部房款的义务,该支付对价的行为是上诉人与案外人之间如何履行双方买卖合同的法律关系,与本案并无任何关联,第三人与上诉人签订合同的行为也仅是履行合同的更名义务,被上诉人亦未能提供案外人与第三人购买房屋时存在恶意串通的意思表示,故一审法院不能在没有任何证据证明的情况下,据此推定出上诉人日期倒签的合同存在恶意。四、一审法院适用法律错误首先,人民法院在审理执行异议之诉纠纷的案件当中,《执行异议、复议规定》第28、29条的规定是选择性适用的,只有在案件存在抵押物权或法定优先权等优先受偿权的情况下,才严格依照29条的规定审查异议人是否具有“消费者”的身份,这也是为了保障居住权而立法的目的及本意,结合本案当中,被上诉人与第三人之间仅存在普通债权,而上诉人的身份具有物权期待权人,在法律地位上位阶要高于被上诉人的一般债权,结合上诉人提供的证据已足以能够排除和阻却执行。其次,基于一般债权人，上诉人只要举证证明符合28条规定的情况下即应得到支持,本案当中上诉人已提供的证据不仅符合28条,且同时符合29条的全部规定,无论基于哪条规定,该院都应当支持上诉人的请求,并判决停止执行和解除查封,但一审法院却适用法律错误，驳回了上诉人的请求。通过一审庭审调查和上诉人提供的证据,不能办理不动产权登记证的原因与上诉人无关,且上诉人在购买案涉房屋时,一审法院也并未到房产部门查封房屋，上诉人根据政府作出的文件,向第三人及工作组提出办照请求后去房产部门交纳了契税及物维基金后,方得知购买的房屋被查封,随即向该院提出执行异议，一审法院不能仅凭所谓的“日期倒签”直接认定上诉人购买房屋存在过错和恶意，二审法院应予以纠正。综上,上诉人的上诉请求及阐述均符合客观事实及相关法律规定,故上诉人恳请二审法院在查清案件事实的基础上,支持上诉人的全部上诉请求。延边祥和典当有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判（其他详见书面答辩状）。第三人二审中未到庭陈述。贾某向一审法院诉讼请求：1.判令停止（2017）吉2401执2228号执行案件对延吉市水晶嘉园2号楼2单元722(建筑面积：47.74m'）、723(建筑面积：46.96m'）号房屋的执行；2.确认上述房屋归原告所有；3.判令由被告承担本案的诉讼费等相关费用。一审法院认定如下事实：位于延吉市长白路南侧、南南岗街东侧的水晶嘉园为第三人开发建设。2017年12月21日，案外人李某向第三人支付水晶嘉园2号楼2单元722、723号两套房屋的房款20万元。2018年1月24日，因被告与第三人之间典当纠纷案的执行，本院作出（2017）吉2401执2228号执行裁定，查封了包括上述房屋在内的8套房屋。2018年3月15日，李某又向第三人支付了水晶嘉园2号楼2单元722、723号两套房屋的房款10万元。2018年6月13日原告向李某付款6万元。原告与第三人签订《商品房预售合同》两份，约定原告购买水晶嘉园2号楼2单元722、723号的房屋，房款总计30万元，合同日期倒签为2017年12月26日。原告分别在2018年6月13日和15日，交纳了两套房屋的物业费、电梯费、上料费、电费、卫生费、垃圾费等相关费用。后原告又交纳了诉争房屋的取暖费、电费、和契税。到2020年5月7日为止，原告在本市房产部门没有登记的房产。原告对诉争房屋的查封向本院提出执行异议，2019年12月31日，本院以（2019）吉2401执异293号执行裁定驳回了原告的异议。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院是2018年1月24日作出执行裁定查封了诉争房屋。根据原告的陈述，其是2018年6月13日购买了诉争房屋，原告与第三人签订的两份《商品房预售合同》的日期2017年12月26日为倒签。第三人在本院查封诉争房屋后仍与原告签订《商品房预售合同》，即使是将合同由李某更名到原告名下，仍是逃避执行的行为。因此，可以确定原告与第三人在本院查封之前并未签订合法有效的书面合同。故原告的主张不成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告贾某的诉讼请求。案件受理费6,550元（原告贾某已预交），由原告贾某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：查封作为一种保全措施，查封裁定一经作出送达给当事人就产生法律效力，被查封的当事人其后所为的任何处分行为均构成无权处分，原则上不能产生预期的法律后果。查封裁定生效后，并不当然具有对抗善意第三人的效力，除非已经完成了查封公示。因此查封裁定生效但未完成查封公示，被查封人处分被查封财产，构成善意取得的，相对人仍可依法取得物权，从而排除对该标的物的执行。善意第三人以及善意取得的认定，应当根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条至第二十一条的规定予以综合认定。涉案查封裁定自送达给本案第三人延边盛州房地产开发有限公司后已经发生法律效力，被查封后所为的任何处分行为均构成无权处分。本案中，贾某自认其是在一审法院即执行法院作出执行裁定查封诉争房屋的几个月后，才购买了诉争房屋，其与第三人签订的两份《商品房预售合同》的日期为倒签。第三人延边盛州房地产开发有限公司在涉案查封裁定生效后，再行与贾某就涉案已查封的房屋签订商品房预售合同的处分行为无效。因贾某就涉案争议房屋所拥有的权利其性质仅属于债权请求权（该请求权性质属以移转财产权属为目的的债权请求权。无权处分只是不能产生物权变动之结果，并不影响作为原因行为的合同的效力。但因无权处分致使标的物有关物权权利不能转移或物权权能不能移转行使的，无权处分人应当承担违约责任，相对人可以要求解除合同、返还已支付的房屋价款并赔偿损失），贾某与第三人签订涉案房屋买卖预售合同后，并未办理完成涉案诉争买卖房屋的不动产物权转移登记，并不符合前述法律规定中构成善意取得的善意第三人的法律要件，故而不能取得案涉诉争房屋的所有权，依法不能排除案涉查封的执行。如前所述，贾某与第三人是在涉案诉争房屋被依法查封后才签订的商品房预售买卖合同，故并无适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以排除对涉案诉争房屋的查封执行之余地。上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上，贾某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有部分瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由贾某负担。本判决为终审判决。审判长  张新颜审判员  咸柱英审判员  张 丽二〇二〇年八月二十四日书记员  安丽莲