福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初2097号 原告：肖秀琴，女，1964年10月4日出生，汉族，住厦门市海沧区。 原告：陈玉兴，男，1959年3月29日出生，汉族，住仙游县。 原告：肖福锦，男，1964年12月2日出生，汉族，住仙游县。 原告：肖梅英，女，1966年3月18日出生，汉族，住仙游县。 原告：肖鹏飞，男，1988年10月17日出生，汉族，住仙游县。 原告：肖莉，女，1986年11月6日出生，汉族，住仙游县。 上述六原告共同委托诉讼代理人：温光忠，福建九雍律师事务所执业律师。 被告：林娟，女，1974年1月26日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：卢清泉，福建屯蒙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：卢鹏飞，福建屯蒙律师事务所实习律师。 原告肖秀琴、陈玉兴、肖福锦、肖梅英、肖鹏飞、肖莉与被告林娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告肖秀琴、陈玉兴、肖福锦、肖梅英、肖鹏飞、肖莉（以下称“六原告”）的共同委托诉讼代理人温光忠、被告林娟及其委托诉讼代理人卢清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 六原告向本院提出诉讼请求：一、判令林娟立即支付给六原告拖欠的租金81000元（其中2020年上半年租金63000元、2019年上半年租金5000元、2019下半年租金13000元）并支付滞纳金（滞纳金计算方法：以租金63000元为基数，自2020年3月14日起按月利率2%计至付清之日止）；二、租赁押金20000元归六原告所有；三、由林娟承担本案的诉讼费用。事实和理由：仙游县一层店面属于肖秀琴、陈玉兴、肖福锦、肖梅英共同所有【国有土地使用证：仙国用（2014）第174127号；房屋所有权证：仙游房权证鲤字第××号、20101408-××号、20101408-××号、20101408-××号】；二层房屋属于肖鹏飞所有【国有土地使用证：仙国用（2005）第151537号、房屋所有权证：仙游房权证鲤字第××号】；三层房屋属于肖秀琴、陈玉兴所有【国有土地使用证：仙国用（2014）第1741286号、房屋所有权证：仙游房权证鲤字第××号、第××号】；四层房屋属于肖莉所有【国有土地使用证：仙国用（2005）第151539号、房屋所有权证：仙证房权证ＬＣ字第××号】；五层至七层属于肖福锦、肖梅英所有【尚未申领不动产权证】。2017年9月24日原告的代表肖秀琴与林娟签订了一份《房屋租赁协议书》，协议书约定：六原告将坐落于仙游县底层中间一坎店面包括楼梯下的卫生间及二层至七层房屋出租给经营使用；租赁期限自2017年9月23日至2022年10月14日，2017年9月23日至2017年10月14日为装修期，租金从2017年10月15日起算；租金标准及支付方法：2017年10月15日至2019年10月14日的租金为12万元；2019年10月15日至2020年10月14日的租金为12.6万元；2020年10月15日至2021年10月14日的租金为13.23万元；2021年10月15日至2022年10月14日的租金为13.8915万元。合同签订之日，林娟须交纳押金3万元（其中水电押金1万元，房屋押金2万元）及2017年10月15日至2018年4月14日的半年租金6万元；以后的租金按半年交纳一次，每次应提前30天一次性付清，若不按时支付，六原告有权收回出租房屋，押金归六原告所有，林娟不得提出异议；租赁期间如拖欠租金，则每天按拖欠租金部分的8%加收滞纳金，拖欠时间超过半个月，六原告有权解除合同，收回房屋，取消房屋押金，并有权追回所拖欠的租金和滞纳金。合同签订后，林娟并未按约支付租金。林娟尚拖欠2019年上半年租金5000元、2019年下半年租金13000元、2020年上半年的租金至今仍未支付。虽经六原告多次催讨，但林娟编造种种理由拒绝支付。 林娟辩称，一、六原告主张林娟欠其2019年上半年租金5000元、2019年下半年租金13000元缺乏事实和法律依据，依法应驳回该诉讼请求。根据林娟与肖秀琴于2019年9月24日签订的《房屋租赁协议书》约定的租金计算方式，林娟应支付2019年上半年租金6万元，林娟于2019年3月中旬以信用卡支付给肖秀琴5.5万元，尚少5000元；林娟应支付2019年下半年租金6.15万元，林娟于2019年9月17日经银行转账支付给肖秀琴52500元，尚少9000元。2019年下半年，因林娟租赁房屋所处的街道改造，影响了林娟正常商业经营，经林娟与肖秀琴协商，肖秀琴同意对2019年度林娟尚未支付的上半年租金5000元及下半年租金9000元予以免除，有林娟与肖秀琴录音记录、微信聊天记录等证据可以证实。林娟已交纳租金至2020年4月14日止，现肖秀琴对其已经放弃的租金权利又主张要求支付，于法无据，应驳回肖秀琴该项诉讼请求。二、当前发生新冠××疫情及政府部门采取的防疫措施构成情势变更，导致林娟租赁合同履行不能，肖秀琴应免除林娟的三个月租金。林娟与肖秀琴于2017年9月24日签订《房屋租赁协议书》，从该合同内容可以看出林娟承租的租赁物是用于商业经营。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”及第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”之规定，当前发生新冠××疫情属于不可抗力，林娟积极响应政府要求，自2020年1月25日至2020年3月30日一直关闭向肖秀琴租赁房屋，停止经营，给林娟造成了巨大的经济损失。因受疫情影响，导致林娟履行合同不能，双方当事人在疫情发生期间就租金支付、减免问题进行协商，肖秀琴只同意免除一个月的租金，林娟要求免除三个月的租金，因双方意见不一，导致肖秀琴提起诉讼。林娟提出减免三个月的租金，符合法律规定，应予支持。 在本案审理过程中，六原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 一、房屋权属证明一份，其中5-7层尚未办理不动产权证书，欲证明涉案房屋属于六原告共同所有，六原告有权出租涉案房屋。 二、2017年9月24日肖秀琴与林娟签订的《房屋租赁协议书》，欲证明肖秀琴将涉案房屋租赁给林娟使用，租赁期限5年，其他证明内容详见《房屋租赁协议书》。 林娟对六原告提供的对证据一的质证意见：对房屋权属证明真实性没有异议，但是2层房屋属于肖鹏飞所有，3层属于肖秀琴、陈玉兴所有，4层属于肖莉所有。肖秀琴未得到其他房屋所有权人的授权，与林娟签订的其他所有权人的房屋协议无效。林娟对六原告提供的对证据二的质证意见：真实性和关联性无异议，合法性有异议。5-7层是违章建筑，按照法律规定不能出租，肖秀琴并未得到其他房屋所有人的授权，超越自己的权限与林娟签订合同，法院应当确认除了肖秀琴之外的其他房屋租赁协议书无效。 本院审查认为，六原告提供的房屋权属证明，林娟对证据的真实性没有异议，本院予以采信。虽然涉案房屋并非全部属于肖秀琴所有，但六原告是亲戚关系，其他五原告有授权给肖秀琴与林娟签订《房屋租赁协议书》，且事后也得到其他五原告的追认。虽然租赁物第5-7层未取得房屋权属证明，但也无法认定为违章建筑物，故肖秀琴与林娟签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的证实意思表示，合法有效。 在本案审理过程中，林娟在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 一、林娟身份证，欲证明林娟主体适格。 二、存款明细账，欲证明林娟于2019年9月17日经银行转账支付给肖秀琴下半年租金52500元。 三、微信录音、微信聊天记录、文字资料光盘，欲证明肖秀琴同意2019年度租金按105000元收取，林娟已付清2019年度的租金。 六原告对林娟提供的证据的质证意见：对证据一无异议； 对证据二的真实性无异议，但林娟尚欠2019年下半年租金10500元；对证据三的真实性无异议，但是应当连在一起，不能断章取义，虽然微信聊天记录肖丽琴有承认如果林娟及时支付租金，疫情期间可减免一个月至今，但林娟没有及时支付租金，所以不同意予以减免。微信、录音没办法证明肖丽琴有同意减免租金。 本院审查认为，六原告对林娟提供的证据一、二、三的真实性均没有异议，本院对上述证据的真实性予以采信。至于林娟是否尚欠六原告2019年下半年租金10500元及肖秀琴是否同意减免租金问题，待争议问题一并予以分析。 根据是双方事人的庭审陈述及双方的举证、质证和本院的认证情况，对本案的主要事实，本院认定如下： 仙游县一层店面属于肖秀琴、陈玉兴、肖福锦、肖梅英共同所有【国有土地使用证：仙国用（2014）第174127号；房屋所有权证：仙游房权证鲤字第××号、20101408-××号、20101408-××号、20101408-××号】；二层房屋属于肖鹏飞所有【国有土地使用证：仙国用（2005）第151537号、房屋所有权证：仙游房权证鲤字第××号】；三层房屋属于肖秀琴、陈玉兴所有【国有土地使用证：仙国用（2014）第1741286号、房屋所有权证：仙游房权证鲤字第××号、第××号】；四层房屋属于肖莉所有【国有土地使用证：仙国用（2005）第151539号、房屋所有权证：仙证房权证ＬＣ字第××号】；五层至七层属于肖福锦、肖梅英所有【尚未申领不动产权证】。2017年9月24日，肖秀琴出租给林娟的租赁物位于仙游县底层中间一坎店面包括楼梯下的卫生间、二层至七层房屋，肖秀琴作为甲方（出租方）与林娟作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议书约定：1、租赁时间自2017年9月23日至2022年10月14日止。2017年9月23日至2017年10月14日为装修期，租金从2017年10月15日算起，租赁期为五年整；2、租金标准及支付方法：经甲乙双方商定，押金为30000元整，其中水电押金10000元，房屋押金20000元。2017年10月15日至2019年10月14日每年租金为120000元整，从2019年10月15日起租金每年递增5%。即：2019年10月15日至2020年10月14日的年租金为126000元整；至2021年10月14日的年租金为132300元；至2022年10月14日的租金为138915元整。自签订之日乙方须即付押金30000元整和2017年10月15日至2018年4月14日的半年租金60000元。以后的租金按每半年一次交付，每次应提前30天一次付清（即分别于每年3月14日、9月14日）。若不按时支付，则视同乙方放弃租赁权，甲方有权立即收回所出租房屋，押金归肖秀琴所有，林娟不得以任何理由提出异议。……5、租赁期间乙方如拖欠租金，则每天按拖欠租金部分的8%加收滞纳金，拖欠时间超过半个月的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，取消房屋押金，并有权追回所拖欠的租金和滞纳金。合同另行约定了其他事项。合同签订后，林娟缴纳押金3万元并将租赁物进行了装修后投入使用。按合同约定，林娟应支付2019年上半年租金6万元，林娟于2019年3月中旬以信用卡支付给肖秀琴5.5万元，尚少5000元；林娟应支付2019年下半年租金6.15万元，林娟于2019年9月17日经银行转账支付给肖秀琴52500元，尚少9000元。林娟应支付2019年下半年租金6.3万元，林娟于2019年9月17日经银行转账支付给肖秀琴52500元，尚少10500元。因林娟未向六原告如数支付租金，双方因疫情租金是否予以减免产生异议至双方发生争执。为此，六原告于2020年4月10日诉来本院请求处理。 另查明，林娟因租赁房屋门前修路及疫情影响生意要求减少租金与肖秀琴微信聊天通话录音时，肖秀琴提及：“那房租按合同里面我们原来订的给你减疫情期间的房租一个月。”“合同不改，你别想再改合同，去年9月份的3000元我就不算你的，去年9月份少拿的3000元就算了。按理说你也要给我，我退一步去年的3000元就算了。今年的按你到时候就给我53000元，你合得来就做，不合得来就不要做了。” 对于双方当事人争议的如下问题，本院予以分析并作认定如下： 一、本案所涉及的房屋租赁协议书是否有效？六原告要求立即支付2020年4月14日以后半年的租金63000元及滞纳金。林娟现撤回反诉且同意继续履行合同。本院审查认为，原、被告双方同意按合同继续履行，双方所签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，该《房屋租赁协议书》合法有效，依法受法律保护。林娟应按合同约定向六原告支付租金。 二、至起诉时，林娟尚欠六原告租金多少？六原告主张林娟尚拖欠2019年上半年租金5000元、2019年下半年租金13000元、2020年上半年的租金至今仍未支付。林娟认为，林娟应支付2019年上半年租金6万元，林娟于2019年3月中旬以信用卡支付给肖秀琴5.5万元，尚少5000元；林娟应支付2019年下半年租金6.15万元，林娟于2019年9月17日经银行转账支付给肖秀琴52500元，尚少9000元。2019年下半年，因林娟租赁房屋所处的街道改造，影响了林娟正常商业经营，经林娟与肖秀琴协商，肖秀琴同意对2019年度林娟尚未支付的上半年租金5000元及下半年租金9000元子以免除，有林娟与肖秀琴录音记录、微信聊天记录等证据可以证实。林娟已交纳租金至2020年4月14日止。本院审查认为，根据《房屋租赁协议书》约定，2019年上半年（即2019年4月15日至2019年10月14日）的租金应为120000元÷2=60000元，林娟于2019年3月中旬以信用卡支付给肖秀琴5.5万元，尚少5000元；2019年下半年的租金（即2019年10月14日至2020年4月14日）的租金应为126000元÷2=63000元，林娟于2019年9月17日经仙游县农村信用合作联社转账支付给肖秀琴52500元，尚少10500元。2019年下半年，因林娟租赁房屋所处的街道改造，影响了林娟正常商业经营，经林娟与肖秀琴协商，肖秀琴同意对2019年上半年的租金予以减免3000元，有林娟与肖秀琴录音记录、微信聊天记录等证据可以证实，本院予以采信。林娟主张肖秀琴同意对2019年度下半年9000元予以免除，证据不足，且肖秀琴予以否认，本院不予采信。故林娟尚欠六原告租金为（60000元-55000元-3000元）+（63000元-52500元）=12500元。 三、关于疫情期间房租减免问题。双方当事人在疫情发生期间就租金支付、减免问题无法达成一致意见。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因受突发新冠××疫情影响，造成林娟租赁六原告房屋而无法正常经营。这一重大突发公共卫生事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二条规定，林娟受新冠疫情防控措施的影响，出现一段时间停止营业以及营业受限制的情形，符合不可抗力的法定条件，2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案租赁合同履行中的不可抗力因素。本案可以根据公平原则适当核减租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受一球影响出行经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院予以支持。承租费国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明细减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，林娟要求免除三个月租金，六原告不同意。肖秀琴在与林娟微信聊天中同意予以减免一个月房屋租金。参照莆财资函【2020】2号《莆田市财政局关于新冠××疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》第一条：“疫情期间，对承租市级行政事业单位国有资产类经营性房产的中小微工业企业，房租给予免收，其他行业房租减半。承租户为个体工商户的，鼓励产权单位为租户减免租金，具体由双方协商解决。减免租期原则上为2020年2月1日至4月30日”的规定，从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，全免三个月租金会导致之一重大突发公共卫生事件引发的不肯抗力的后果完全有六原告分担，势必导致利益失去均衡。故此，本院酌情考虑对林娟予以减免两个月房屋租金（126000元÷12×2）＝21000元。 综上，本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。肖秀琴与林娟所签订《房屋租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，该《房屋租赁协议书》合法有效，依法受法律保护。租赁期间，林娟尚少六原告2019年上半年（即2019年4月15日至2019年10月14日）的租金5000元。因林娟租赁房屋所处的街道改造，影响了林娟正常商业经营，经林娟与肖秀琴协商，肖秀琴同意对2019年上半年的租金予以减免3000元，有林娟与肖秀琴录音记录、微信聊天记录等证据可以证实，本院予以采信。林娟尚少六原告2019年下半年（即2019年10月14日至2020年4月14日）的租金10500元，林娟主张肖秀琴同意对2019年度下半年9000元予以免除，证据不足，且肖秀琴予以否认，本院不予采信。即至2020年4月14日，林娟尚欠六原告租金12500元，本院予以认定。因受突发新冠××疫情影响，造成林娟租赁六原告房屋而无法正常经营。这一重大突发公共卫生事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。林娟受新冠疫情防控措施的影响，出现一段时间停止营业以及营业收限制的情形，符合不可抗力的法定条件，2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案租赁合同履行中的不可抗力因素。本案可以根据公平原则适当核减租金。经调解双方无法达成调解协议，本院酌情考虑对林娟予以减免两个月房屋租金21000元。故林娟应再支付给六原告至2020年10月14日的租金（12500元+63000元-21000元）＝54500元。因这与突发新冠××疫情这一不可抗力因素有关，故虽然林娟没有按约定支付租金，但无需承担合同约定的违约责任。六原告请求林娟继续支付租金，同时要求租赁押金2万元归六原告所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。六原告合理的部分诉讼请求，本院予以支持，不合理的部分诉讼请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三条规定，判决如下： 一、2017年9月24日肖秀琴与林娟签订的《房屋租赁协议书》继续履行。林娟应在本判决生效之日起十日内再支付给肖秀琴、陈玉兴、肖福锦、肖梅英、肖鹏飞、肖莉至2020年10月14日止的房屋租金54500元； 二、驳回肖秀琴、陈玉兴、肖福锦、肖梅英、肖鹏飞、肖莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2333元，由林娟负担1162.5元，肖秀琴、陈玉兴、肖福锦、肖梅英、肖鹏飞、肖莉共同负担1170.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈伟斌 人民陪审员  刘春桥 人民陪审员  李金模 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  李 双