广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13318号上诉人（原审被告）：广州市盛邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇兴南大道P2北部分。法定代表人：麦景生，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄健容，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑鹏生，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区德舜房地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇迎宾路段万博中心11幢。法定代表人：陈钜昌，职务：董事长。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：文凯，广东仲衡律师事务所律师。上诉人广州市盛邦房地产开发有限公司（以下简称盛邦公司）因与被上诉人广州市番禺区德舜房地产有限公司（以下简称德舜公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛邦公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并改判驳回德舜公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由德舜公司承担。事实和理由：（一）盛邦公司提前终止与德舜公司的租赁合同关系的最终目的是用于土地的整体开发。根据涉案合同的约定，双方之间的租赁合同期限至2019年10月28日。结合盛邦公司发出的《关于提前终止土地租赁合同的申请函》中载明“……根据番府办函【2013】448号《对南村镇政府关于将南村镇“盛邦商业大厦”建设项目纳入区政府重点项目请示的批复》的文件指导精神，区委常委、公安局局长黎宇轩、政协副主席夏绍国挂点的督办小组对“盛邦商业大厦”整体布局的开发作出了重新的设计规划调整，把原定的两期规划合并为整体地块开发……”及2014年8月19日发出的《关于提前终止土地租赁合同的申请函》，足以证实盛邦公司提前收回土地的目的是依据当地政府的相关文件，对涉案土地进行整体开发。（二）德舜公司存在隐瞒案外人违法建设建筑物及未完全将涉讼地块移交给德舜公司的事实，导致盛邦公司合同目的无法实现。1.根据上述《解除租赁关系协议书》载明涉讼地块的面积为14562㎡，即德舜公司应全部移交14562㎡的涉讼地块给盛邦公司后，才是履行完毕合同义务。截止目前为止，德舜公司仍有7403.2㎡的地块未移交。2.依据双方当事人于2014年9月15日签订的《解除租赁关系协议书》第三条约定：“本协议签订之日起，乙方（德舜公司）就该宗地及地上所有的地上建筑物及其附着不可拆除的配套设备、设施全部按现状归甲方（盛邦公司）所有……”及该合同附表，足以证实德舜公司在签订该协议书时，并未告知案外人在涉案土地上违法建设了3000多平方米的建筑物，且该建筑物并非德舜公司所有，德舜公司无权处理。而在双方签订上述协议后，盛邦公司已依约履行了支付第一期款项的义务，但盛邦公司在办理收回土地的过程中，才发现存在上述案外人等情况，导致盛邦公司一直无法完整的收回土地。3.《解除租赁关系协议书》第四条约定：“德舜公司应在签协议之日起30日内将宗地及地上建筑，配套设施移交我方，移交完成后双方签署移交确认文件”。截止目前，德舜公司仍未移交全部土地及资料给盛邦公司，双方亦未办理全部的移交手续。综上，盛邦公司依法享有行使不安抗辩权的权利。（三）一审判决的逾期付款违约金错误及计算日期错误，标准也过高。依据双方签订的《解除租赁关系协议书》第六条第5款约定，计算违约金的前提是：1.合同一方当事人存在违约的事实；2.从守约方发出需对方配合的通知书满十个工作日起计算赔偿金。本案中，盛邦公司享有不安抗辩权，并不存在违约事实。即使需要计算违约金，依据德舜公司提供的2015年6月18日《关于支付补偿款余款和偿还借款的函》，也应从2015年7月2日起计算。德舜公司辩称：（一）本案中盛邦公司和德舜公司签订《解除租赁关系协议书》的目的和性质为提前解除双方的土地租赁合同关系，盛邦公司按现状收回涉案土地，以及由盛邦公司弥补德舜公司因提前解除租赁合同关系的可得利益损失。涉案土地如何进行整体开发与本案无关。该协议约定：自签订协议之日起，德舜公司、盛邦公司双方解除租赁关系，基于租赁产生的权利义务终止，盛邦公司向德舜公司支付700万元解约补偿金，盛邦公司按现状接收租赁土地，德舜公司与第三方签订的《商铺租赁合同》《租赁合同》中出租方的权利义务由盛邦公司享有和承担。签订《解除租赁关系协议书》的合同目的应根据当时的环境及该协议书的文义内容理解，而不是事后作为推卸责任、拒绝支付解约补偿金的挡箭牌，故盛邦公司上诉所称其合同目的为对土地进行整体开发无事实依据。（二）从盛邦公司与德舜公司签订、履行《解除租赁关系协议书》的整个过程来看，盛邦公司完全清楚知道其收回涉案土地时的相关情况，并一直按照《解除租赁关系协议书》的约定自行处理及解决其与案外人之间的纠纷。第一，从盛邦公司于2014年7月8日向德舜公司发出的《关于提前终止土地租赁合同的申请函》可见，盛邦公司向德舜公司提出提前终止土地租赁合同时，已对涉案土地的现状及租赁情况清楚了解并进行相应处理，且盛邦公司承诺将与剩余租户处理好解除租赁合同等相关事宜。此外，从《解除租赁关系协议书》附表可见，在双方签订《解除租赁关系协议书》前，双方已对涉案土地上德舜公司与案外人的原租赁关系进行梳理汇总，同时德舜公司也将其与案外人的原租赁关系的相关文件材料移交给新的出租方即盛邦公司。第二，从《解除租赁关系协议书》的相关内容来看，相关条款也充分体现了德舜公司与盛邦公司租赁关系终止后，德舜公司作为出租方的权利义务由盛邦公司享有和承担，因与第三方履行租赁合同产生的纠纷、责任和风险均由盛邦公司承担。此外，从盛邦公司于2015年3月19日向德舜公司发出的《要求配合应诉的函》可见，盛邦公司已按照《解除租赁关系协议书》第六条第3款约定自行处理及解决其与案外人之间的纠纷。第三，从盛邦公司与德舜公司的来往函件可见，盛邦公司多次承认因其自身原因未能及时支付剩余解约补偿金350万元，并多次承诺付款，从未提出过因无法完整收回土地，继而不支付解约补偿款的抗辩。事实上，截止至德舜公司提起本案一审诉讼前，盛邦公司从未向德舜公司提出过其因案外人的原因不支付剩余解约补偿金350万元。（三）盛邦公司主张不安抗辩权错误。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。据此，成立先履行抗辩权需要当事人双方互负债务且有先后履行顺序，主张不安抗辩权也要符合上述规定的情形。但从本案双方签订的《解除租赁关系协议书》来看，并未约定德舜公司需先履行相关义务，盛邦公司后支付解约补偿款。因此，本案不存在先履行债务的问题。而不安抗辩权的行使只能针对合同相对方，不能以案外人作为理由进行抗辩，且行使不安抗辩权的前提是有确切证据证明对方根本违约。本案中，德舜公司与盛邦公司并未互负债务；盛邦公司也无任何证据能证明德舜公司存在丧失履行能力等违约的情形；盛邦公司在整个《解除租赁关系协议书》履行过程中从未向德舜公司履行相关抗辩“通知”。（四）一审法院根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依据公平合理原则确定违约金的标准及起算时间，认定事实清楚，法律适用正确。德舜公司向一审法院起诉请求：1.盛邦公司向德舜公司支付拖欠的解除租赁关系补偿金人民币350万元及违约金（违约金以补偿金总额人民币700万元为本金，按每天万分之三计算，从2014年12月15日起计算至实际清偿之日止）；2.盛邦公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2001年10月23日，案外人梁连稳与番禺万博房地产有限公司签订《租用土地合同书》，约定梁连稳将位于南大路旁南面与番禺万博房地产有限公司用地相连的约14562平方米土地即涉案土地租给万博房地产有限公司使用，租赁期为19年（即自合同生效之日起计，租赁期由2001年10月28日至2019年10月28日）。上述《租用土地合同书》还对其他事项进行约定。2009年6月30日，梁连稳、广州番禺万博房地产有限公司与德舜公司签订《补充协议》，约定梁连稳与番禺万博房地产有限公司签订《租用土地合同书》后在涉案土地上投资修筑了道路和43间临时商铺等设施，现广州番禺万博房地产有限公司同意将该批设施的管理使用权转让给德舜公司，经三方协商一致，就该用地转租事宜达成协议，德舜公司同意继受原合同中番禺万博房地产有限公司的全部权利和义务。自协议生效之日起，梁连稳与番禺万博房地产有限公司双方之间的权利义务终止。上述《补充协议》还对其他事项进行约定。2014年4月28日，梁连稳与德舜公司及盛邦公司签订《权利义务转让合同》，三方经友好协商，就梁连稳承租的位于南大公路以南，塘步东村牌坊对面的一宗土地（面积为14562平方米）租赁合同权利义务转让给盛邦公司等事宜，三方达成以下协议：一、梁连稳自愿将其与万博公司签订的《租用土地合同书》（于2001年10月23日签订）、与万博公司、德舜公司签订的《补充协议》（于2009年6月30日签订）所约定的权利义务转让给盛邦公司。其中包括但不限于以下权利：1、盛邦公司有权向德舜公司收取租金；2、梁连稳与番禺万博房地产有限公司签订的《租用土地合同书》约定的租期届满后归梁连稳所有的地上建筑物及配套设备、设施全部归盛邦公司所有。德舜公司应于租赁合同期满之日向盛邦公司移交地上建筑物及配套设备、设施。三、德舜公司对梁连稳与盛邦公司《租用土地合同书》权利义务转让一事清楚了解，自合同生效之日起，梁连稳与德舜公司之间的权利义务终止，原合同约定的权利与义务由盛邦公司和德舜公司享有和承担。四、德舜公司确认：土地租期于2019年10月28日届满后，地上建筑物及其配套设备、设施的处理全部归盛邦公司所有。五、德舜公司自2014年4月1日起按原合同约定的时间和金额向盛邦公司支付租金。上述《权利义务转让合同》还对其他事项进行约定。因涉案土地要进行整体开发，盛邦公司于2014年7月8日向德舜公司发送《关于提前终止土地租赁合同的申请函》，并提出以下申请：“一、我公司郭远文、罗勉名下的22间商铺从七月份起停止交租金，林进茂先生名下的22间商铺从七月份起停止交租金，林进茂先生名下的9间商铺从六月份停止交租金；二、先由贵公司发出告知书给余下商铺和地块租户，再将万博街商铺和地块租户租赁合同全部转给我公司，我司承诺将与剩余租户处理好解除租赁合同等相关事宜；三、请贵公司按相关的合同条款计算好提前终止此块土地租赁合同的补偿方案。”，后盛邦公司又于2014年8月19日向德舜公司发送《关于提前终止土地租赁合同的申请函》向德舜公司申请提前终止涉案地块的租赁合同。2014年9月15日，德舜公司作为乙方，盛邦公司作为甲方签订《解除租赁关系协议书》双方就解除涉案土地的租赁关系达成以下协议：一、自本协议签订之日起，解除甲乙双方就该宗地建立的租赁合同关系，甲乙双方就该宗地租赁的权利义务终止。二、甲方向乙方支付解约补偿金人民币柒佰万元（￥7000000元）。自签订本协议之日起十个工作日先支付叁佰伍拾万元（￥3500000元），三个月再支付剩余款项叁佰伍拾万元（￥3500000元）。若甲方逾期支付，每逾期一天甲方应向乙方支付补偿金总额的万分之三的违约金。上述补偿金已考虑本协议第七条以及第八条甲方为万博中心处理管线迁移及出入口道路等费用。三、本协议签订之日起，乙方就该宗地及地上所有的地上建筑物及其附着不可拆除的配套设备、设施全部按现状归甲方所有。甲方必须配合乙方对现有租户解释用地情况。六、对于乙方就该宗地的土地及地上建筑与第三方签订了《商铺租赁合同》、《租赁合同》，按以下方式处理：1、自本协议签订之日起，乙方与第三方《商铺租赁合同》、《租赁合同》中出租方的权利义务由甲方享有和承担，与乙方无关，乙方配合甲方办理租赁变更手续。自甲方变更为《商铺租赁合同》、《租赁合同》的出租方之日起，视为乙方已向甲方完成了对应建筑物的移交。2、若作为承租方的第三方不配合变更甲方为《商铺租赁合同》、《租赁合同》的出租方，则甲方同意仍由乙方代甲方作为名义上的出租人向该第三方收取租金，乙方须在收到租金后五个工作日内将租金转交甲方，若乙方逾期不向甲方转交租金的，则每逾期一日按乙方代收租金总额的万分之三向甲方支付违约金。……3、乙方对于《商铺租赁合同》、《租赁合同》仅承担作为名义出租人代收租以及按时向甲方转交租金的责任，如因履行《商铺租赁合同》产生任何纠纷及乙方代为收取所产生的一切税费，责任及风险由甲方承担，造成乙方损失的，乙方有权向甲方追偿。若因《商铺租赁合同》、《租赁合同》与承租方发生纠纷时，乙方同意甲方以乙方名义参加仲裁、诉讼，乙方向甲方出具全权授权委托书，并全力配合甲方。甲乙双方一致同意，仲裁、诉讼的结果全部由甲方承担。5、除出现不可抗力等因素，若任何一方不配合对方开展上述工作，从守约方发出需对方配合的书面通知书满十个工作日起，对方应按解约赔偿金的每日万分之三向守约方支付违约金。上述《解除租赁关系协议书》还就其他事项进行约定。2014年9月26日德舜公司向盛邦公司出具《收款收据》，确认收到盛邦公司支付的第一期解约补偿金3500000元。2015年2月10日，盛邦公司向德舜公司出具《承诺书》，申请暂缓支付剩余补偿金额并向德舜公司借款人民币壹佰伍拾万元用于解决租户租赁问题。2015年6月18日德舜公司向盛邦公司发送《关于支付补偿余款和偿还借款的函》，催促盛邦公司支付剩余补偿款项及偿还借款。2016年8月19日德舜公司再向盛邦公司发送《关于支付补偿余款和偿还借款的函》，催促盛邦公司支付剩余补偿款及偿还借款并支付违约金。2016年10月26日，盛邦公司向德舜公司回函，称因前期德舜公司与徐伟卿女士和广州市维景大酒店的租地合同盛邦公司正在协商归还土地中及盛邦公司公司的股东内部调整等原因，未能及时付款，并承诺在2016年12月31日前付清双方签订的《解除租地合同》和《借款协议》所约定的款项。后盛邦公司又于2017年3月1日向德舜公司回函，承诺在2017年10月1日前付清相关款项。因盛邦公司未能按时支付相关款项，德舜公司于2017年4月26日和2018年6月20日，又向盛邦公司发送《催款通知书》和《关于支付补偿余款及偿还借款的律师函》催促盛邦公司支付剩余补偿款及违约金。因经德舜公司多次催促盛邦公司支付剩余补偿款未果，德舜公司遂于2019年1月11日向一审法院提起诉讼，在一审法院所立案号为（2019）粤0113民初974号，德舜公司起诉要求盛邦公司支付剩余补偿款3500000元及支付违约金。盛邦公司到庭应诉，盛邦公司在该案中主张案外人在涉案土地上建造了三层建筑物，目前盛邦公司无法使用涉案土地，由于处理该建筑物涉及到报建等行政审批，应该在行政机关处理后，德舜公司另案处理才为妥当，故盛邦公司请求一审法院驳回德舜公司的起诉。一审法院对该案经开庭审理后，认为“德舜公司的诉请涉及该建筑物的处理，故德舜公司的诉请应先由行政主管部门处理后，再循法律途径解决为宜。”，一审法院并于2019年7月18日作出（2019）粤0113民初974号民事裁定驳回德舜公司的起诉。盛邦公司不服一审法院作出的（2019）粤0113民初974号民事裁定，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院经审查后认为：根据上述条款的内容约定，合同中所涉的土地和地上建筑物及附着不可拆除的配套设备、设施全部按现状归盛邦公司所有，德舜公司与第三人的权利义务由盛邦公司享有和承担，与德舜公司无关。这表明德舜公司签约起不再拥有主张涉案土地及附着物权属及使用的权利。案外人在涉案土地上所建的建筑物权属亦应按合同的约定由盛邦公司与案外人解决，德舜公司协助处理。且德舜公司提起本案诉讼并未涉及上述权利的主张，只是请求履行合同补偿未的给付，不需要先行通过行政处理，原审驳回起诉不当，一审法院予以纠正。2019年11月7日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终18862号民事裁定撤销一审法院作出的（2019）粤0113民初974号民事裁定，指令一审法院审理。2020年1月8日，一审法院对原、盛邦公司之间的土地租赁合同纠纷，重新予以立案，案号为（2020）粤0113民初696号，即本案。2020年4月9日，一审法院对本案公开开庭进行了审理，盛邦公司在本案中辩称其合同目的未有实现，其有权行使不案抗辩权，有权依法暂停支付剩余款项。盛邦公司并在本案庭询中辩称：“我方认为德舜公司主张的逾期付款违约金过高，且计算的本金基数应按照剩余未付款350万元为基数进行计算，且起算应当从德舜公司最后一次向盛邦公司发送律师函次日即2018年6月21日起算。至于逾期付款违约金的计算标准由法院依法处理。”另查明：在本案庭询中，原、盛邦公司对（2019）粤0113民初974号民事裁定及（2019）粤01民终18862号民事裁定分别发表如下意见：德舜公司认为：“我方对（2019）粤0113民初974号民事裁定书中查明事实部分没有意见，但是我方对该裁决的一审法院认为部分有意见。我方对（2019）粤01民终18862号民事裁定书没有意见。”，盛邦公司认为：“我方对（2019）粤0113民初974号民事裁定书及（2019）粤01民终18862号民事裁定书均没有意见。”以上事实，有原、盛邦公司双方提供的证据及本案庭审笔录、（2019）粤0113民初974号民事裁定书、（2019）粤01民终18862号民事裁定书等可予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据一审法院查明的事实及广州市中级人民法院作出的终审裁定，德舜公司在本案中主张履行合同补偿款的给付，不需要先行通过行政处理，德舜公司从签订《解除租赁关系协议书》起不再拥有主张涉案土地及附着物权属及使用的权利，案外人在涉案土地上所建的建筑物权属问题亦应按合同的约定由盛邦公司与案外人解决，德舜公司协助处理。故此，承诺应当履行，盛邦公司应按《解除租赁关系协议书》的约定向德舜公司支付完剩余解约补偿款，一审法院对德舜公司要求盛邦公司支付剩余解约补偿款350万元的诉求，应当予以支持。盛邦公司未按约定支付剩余解约补偿款，理应按照《解除租赁关系协议书》的约定支付逾期付款违约金给德舜公司，但《解除租赁关系协议书》约定逾期付款违约金按补偿款总额700万元为本金计算明显不符合公平合理原则，一审法院酌情予以调整为按剩余未付解约补偿款350万元为本金计算。《解除租赁关系协议书》中约定的逾期付款违约金的计算标准、起止时间符合法律规定，一审法院应予确认，但累计逾期付款违约金应当以剩余未付补偿金人民币350万元为限。德舜公司主张逾期付款违约金的超出部分，一审法院则不予支持。盛邦公司在本案中的辩解，除主张逾期付款违约金的计算本金应为350万元以外，其他均缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、广州市盛邦房地产开发有限公司应当于该判决发生法律效力之日起七日内支付解约补偿金人民币350万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以剩余未付补偿金人民币350万元为基数，按每天万分之三的标准从2014年12月15日起计算至实际清偿完毕之日止，累计逾期付款违约金以剩余未付解约补偿金人民币350万元为限）给广州市番禺区德舜房地产有限公司。二、驳回广州市番禺区德舜房地产有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34800元、财产保全费5000元，均由广州市盛邦房地产开发有限公司负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是：盛邦公司是否应当支付剩余解约补偿金给德舜公司。盛邦公司与德舜公司签订《解除租赁关系协议书》，约定终止双方的土地租赁关系，由盛邦公司支付解约补偿金700万元给德舜公司等。该协议书是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，除约定逾期付款违约金按补偿金总额即700万元计算不符合公平原则外，其余部分合法有效。盛邦公司上诉主张德舜公司存在隐瞒案外人违法建设建筑物及未完全将涉讼地块移交给德舜公司的事实，导致盛邦公司合同目的无法实现。盛邦公司主张德舜公司仍有7403.2㎡的地块未移交，但盛邦公司在诉讼中未就此举证，《解除租赁关系协议书》亦未约定该等事项系盛邦公司支付解约补偿金的前提条件。故盛邦公司上诉主张其不应支付剩余解约补偿金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于逾期付款违约金问题，《解除租赁关系协议书》明确约定：“若甲方逾期支付，每逾期一天甲方应向乙方支付补偿金总额的万分之三的违约金。”因盛邦公司在约定期限内未依期支付剩余解约补偿金350万元，一审法院判令盛邦公司从2014年12月15日起以350万元为本金，按每天万分之三的标准支付逾期付款违约金给德舜公司，并无不当，本院予以维持。综上所述，盛邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由上诉人广州市盛邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年八月十二日法官助理戴巧利书记员周蓓