鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初1988号原告：浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市高新区千山路268号。法定代表人：刘立新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈权，系辽宁律鑫律师事务所律师。被告：吴昊，男,1977年06月09日出生，住所地：鞍山市。原告浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称“华夏物业公司”）与被告吴昊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员迟晓娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告华夏物业公司委托代理人陈权及被告吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告向原告支付2015年1月1日起至2019年12月31日止共5年物业费4124元，合计金4124元：二、请求贵院依法判令被告向原告支付2015年1月1日起至2019年12月31日止物业费逾期滞纳金4516.2元（根据物业服务合同第五章第二十一条约定：鞍山市绿色智慧城小区业主逾期未交纳本合同第二十一条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金）。三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告吴昊系原告所管理的鞍山市绿色智慧城小区业主，原告于2013年4月16日与鞍山市绿色智慧城小区委员会签订《鞍山市绿色智慧城小区物业服务合同》，合同约定被告所居住的小区（鞍山市绿色智慧城小区）的物业由原告提供服务并管理，原告向被告收取物业服务费每月0.7元/平方米、电梯费360元/年，合同并明确约定“业主应于2013年4月16日之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年的四月份开始交纳下一年度的物业服务费，履行交纳义务。”按合同约定，被告自2015年1月1日起至2019年12月31止拖欠原告5年物业费4124元以及物业费逾期产生的滞纳金共计4516.2元（根据物业服务合同第五章第二十一条约定：鞍山市绿色智慧城小区业主逾期未交纳本合同第二十一条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金），合计金额8640.2元。原告多次催要未果，现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判令被告支付原告物业服务费以及物业费逾期滞纳金合计金额8640.2元。被告辩称：第一、请求中止审理，本案是物业费纠纷，作为业主，我们认为物业公司的服务存在很多问题，并不符合《物业管理合同》的约定。目前，业主委员会已经起诉了物业公司，法院可以通过那个案子查明物业公司违反物业合同的情况，单独的业主跟物业公司的纠纷中查明这些事实浪费时间，而且大量证据并不在业主手中。本案中，关于物业公司的服务是否满足合同要求，是依赖于另外的案件的审理的。所以，根据民诉法的规定，请求中止审理。待通过另外的案件查明有关事实后，再审理本案以及其他物业费纠纷的案子，节省司法资源。第二、对于超过诉讼失效的部分，请求法院驳回其诉讼请求。从今天开始，回溯三年时间。三年之前的，超过诉讼时效了。对方发的所谓催款文件没有收到，不清楚是什么时候制作的。本案不存在诉讼时效中止或者中断的情况。第三、物业公司在提供服务的过程中存在大量不符合物业合同约定的行为。经审理查明：原告浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司为鞍山市绿色智慧城小区的物业服务公司，被告吴昊系原告提供物业服务的绿色智慧城小区C3-142室的业主，房屋面积为98.2平方米。被告所在小区的绿色智慧城业主委员会与原告在2013年、2018年分别签订了《物业管理服务合同》，协议主要约定：原告为被告居住小区提供合同约定的物业服务项目，并约定收费标准为普通住宅为0.7元每平米，被告欠费时间2015年1月1日起至2019年12月31日。原告向本院递交申请，变更其主张物业费的期限为2017年6月1日至2019年12月31日。上述事实有原告起诉状，被告答辩状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：绿色智慧城《物业管理服务合同》二份、催费函三份、图片一组。被告的质证意见为：催费函是新打的，原告造假。图片其中大部分照片系2013年之前的照片，从会所、篮球场可以看出，系列照片非原告公司提供服务期间的照片。因为会所在2013年已经售出并有围挡，在此之后都在装修修缮，由此可见原告性质及其恶劣，提供虚假照片。对二份物业服务合同真实性有异议，原告法人刘立新职务不详，对该原告公司资质有异议。本院认为，物业管理服务合同系原件，予以采信。图片均为原告提供物业服务的事实，予以采信。催费函三份，仅为原告单方形成，未能证明被告收到催缴的事实，不予采信。被告提供的证据有：提供图片九张（A4纸）、书面陈述自述一份三张，证明原告在该小区没有提供服务。原告的质证意见为：自述的真实性、关联性、合法性均有异议，被告所提出的证据应当符合《最高院证据规则》的规定，其中内容很多不属实。图片真实性、关联性有异议，被告应当向法院提供证据原件及相应载体，复印件不能够进行质证。本院认为，被告所提供图片证据，仅能证明图片中小区当时现状，不能证明原告未提供服务，且被告未提供其他证据，故不予采信。对于被告自述，未提供其他证据与其作证，不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告所在小区业主委员会与原告签订的两份《物业管理服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告在合同约定期间，按合同约定为绿色智慧城小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告欠缴时间为2015年1月1日起至2019年12月31日，共计60个月，但原告主张的期限为2017年6月1日至2019年12月31日，共31个月，被告应缴纳物业费为0.7元/月/平×98.2平方米×31个月=2131元。本院对原告要求被告缴纳2131元物业费的诉讼请求予以确认。关于原告主张被告支付4516.2元的滞纳金（按欠费总额的千分之三计算一节，本院认为，原告要求欠费总额的千分之三支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于被告辩称本案应中止审理一节，庭审被告并未就本案存在中止审理的情况进行举证，故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称对于超过诉讼时效的部分，请求法院驳回其诉讼请求一节，原告变更后所主张物业费的期限为2017年6月1日至2019年12月31日，原告的主张并未超时效，故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称原告在提供物业服务的过程中存在大量不符合物业合同约定的行为一节，本院认为原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。但被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴昊于本判决发生法律效力后十日内给付原告浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司自2017年6月1日至2019年12月31日止的物业费2131元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预缴50元），由被告吴昊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  迟晓娜二〇二〇年八月二十日书记员  邸诗棋