广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10780号上诉人（原审被告）：中升房屋租赁管理（广州）有限公司。住所地：广州市天河区华穗路406号之二2406。法定代表人：韩旭东，总经理。委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广西永盛石油化工有限公司。住所地：广西壮族自治区钦州港金海湾花园海名轩、海逸轩三单元1505房。法定代表人：秦敏，董事长。委托诉讼代理人：何可，男，该公司职员。上诉人中升房屋租赁管理（广州）有限公司（以下简称中升公司）因与被上诉人广西永盛石油化工有限公司（以下简称永盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初32684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中升公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回永盛公司的全部诉讼请求；2.永盛公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院未正确适用法律，作出错误判决。双方于2018年1月签署《广州中升物业管理有限公司租房合同》NO.000347号，该份合同为双方真实意思表示，具有法律效力，双方均需严格遵守。合同中第二条约定“乙方应于每月29号交付租金至委托代理人，首期租金交付为起租时间当日。乙方如拖欠租金，应向甲方委托代理人支付滞纳金为拖欠天数乘以租金的5%。甲方委托代理人有权按实际欠租天数累计滞纳金，在乙方的押金里扣除。”现根据永盛公司致中升公司的联系函，永盛公司在租期一年内几乎每个月均拖欠租金，合计拖欠共115天。中升公司确认该事实，永盛公司实际未按照合同按时向中升公司支付租金，拖欠情况严重，不仅多次存在拖欠情况，且每月拖欠天数最高多达20日，已经严重构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”和合同第十三条、第十四条约定，中升公司可以不予退还租赁房屋押金或解除合同。因此，中升公司扣除押金的行为符合法律规定和合同约定，一审法院作出的判决存在错误。永盛公司二审答辩：同意一审判决的处理，不同意中升公司的上诉请求。永盛公司于2019年8月9日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.中升公司退还房屋押金12200元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2019年2月1日至付清之日止）；2.本案诉讼费用由中升公司承担。一审法院经审理查明：永盛公司（乙方）与案外人谭伟红（甲方，委托代理人为中升公司）签订《广州中升物业管理有限公司租房合同》，约定：乙方承租广州市天河区兴盛路12号之三A栋9层X单元（以下简称涉案房屋），每月租金6100元，乙方应于每月29日前支付租金；如拖欠租金，应向甲方支付滞纳金为拖欠天数乘以租金的5%，甲方有权按实际欠租天数累计滞纳金，在乙方的押金里扣除，乙方支付押金12200元，租赁期限从2018年1月29日至2019年1月28日；出现下列情形之一的，甲方不予退还租赁房屋押金，并追究乙方损害赔偿责任或违约责任，乙方拖欠租金达七天以上的，乙方连续三个月每月都拖欠租金达5天以上的，乙方拖欠水费、电费等杂费共计超过月租金四分之一以上的，乙方连续三个月拖欠水费、电费等的其中一项费用或多项费用的；等。合同下方甲方签章为中升公司盖章。一审庭审中，中升公司辩称永盛公司存在合同约定的拖欠租金达七天以上的及连续三个月每月都拖欠租金达5天以上的违约情形，按照合同约定中升公司可没收租赁押金。永盛公司确认中升公司主张的迟延支付租金的情形，但认为永盛公司已足额补交，不存在违约恶意，在永盛公司能够履行合同的主要付款义务的情况下，迟延支付并不影响合同目的的实现，中升公司在长达一年的租赁期间内从未提醒永盛公司支付租金及其他费用，在永盛公司迟延支付的情况下，中升公司没有采取措施防止损失扩大。中升公司、永盛公司确认永盛公司于2019年2月28日交还房屋并支付租金至当日，水电费亦已支付完毕。永盛公司提交《联系函》（落款日期2019年5月14日），载明永盛公司确认在整个租赁期限内逾期支付房租的天数总计115天，愿意以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准向中升公司支付违约金334.4元，该违约金在押金中予以扣减，要求中升公司在收到函件之日起三个工作日内返还剩余押金。在一审庭审中永盛公司明确其诉讼请求为要求中升公司返还押金11865.6元及支付相应的利息。一审法院认为：永盛公司、中升公司签订的《广州中升物业管理有限公司租房合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。从本案查明，永盛公司于2019年2月28日交还房屋，租金及水电费亦已支付完毕，虽永盛公司存在迟延支付租金的情况，但仅是各月迟延数天，在租期内已按月足额支付了每月租金，并未从根本上影响合同目的的实现，本案中亦未有证据显示中升公司曾就永盛公司的迟延支付行为提出异议并主张违约责任，租期届满后双方也已正常办理交接手续，可视为双方确认《广州中升物业管理有限公司租房合同》已正常履行完毕。押金的主要目的在于防止承租方迟延交租导致合同不能履行，现合同已履行完毕，且永盛公司亦确认愿意在押金中扣减违约金334.4元，永盛公司诉请要求中升公司返还剩余押金11865.6元，一审法院予以支持。中升公司迟延返还押金，造成永盛公司的利息损失，永盛公司诉请要求中升公司支付利息并无不妥，鉴于永盛公司向中升公司发出的《联系函》中要求中升公司在收到函件之日起三个工作日内返还押金，但并未提交证据证明中升公司收到函件的日期，一审法院酌情判令利息以11865.6元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从2019年5月24日起计至实际清偿之日止。对于永盛公司诉请超出的部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月26日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，中升房屋租赁管理（广州）有限公司向广西永盛石油化工有限公司返还押金11865.6元并支付利息（以11865.6元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从2019年5月24日起计至实际清偿之日止）；二、驳回广西永盛石油化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110元，由广西永盛石油化工有限公司负担10元，中升房屋租赁管理（广州）有限公司负担100元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，双方当事人均确认：涉案租赁合同签订于2018年1月28日或29日，中升公司在收取永盛公司租金后，依中升公司与房屋产权人的约定标准转交租金。另查明，永盛公司出具的《联系函》中载明其司支付12个月房租逾期天数分别为2、9、13、10、10、6、9、12、20、17、7、0天，合计115天，愿意承担违约金6100元×4.35%／365×4×115＝334.5元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：中升公司本案所提不予退还押金的主张是否予以支持。案件事实表明，涉案租房合同已履行完毕，中升公司与永盛公司尚余租赁房屋押金需待处理。虽依合同约定，永盛公司存在迟延支付租金的行为，中升公司主张不予退回押金，存有合同依据。但依诚实信用的基本原则，考察涉案租房合同的约定，对永盛公司出现拖欠租金情形，合同既约定依拖欠天数乘以租金的5%支付滞纳金，还约定拖欠租金达七天以上、连续三个月每月都拖欠租金达5天以上，租赁房屋押金不予退还，合同约定的违约责任偏重。考察涉案租房合同的履行情况，永盛公司支付租金虽有迟延，但均已付足，中升公司收取租金的合同目的已得满足，中升公司并未提出证据证明对永盛公司的迟延支付租金行为提出异议并主张违约责任，一审法院据此认定涉案合同正常履行完毕并无不妥。在永盛公司提出《联系函》，愿意以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准向中升公司计付迟延支付租金违约金的情况下，中升公司宜予及时处理合同善后事宜。有鉴于此，本案一审判决中升公司返还押金11865.6元并支付利息，所作处理更为公平合理，本院予以维持。综上所述，中升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中升房屋租赁管理（广州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年八月二十一日书记员  吴敏玲