辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6748号上诉人（原审原告）：姜威威，女，1982年4月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：高文龙，男，1980年9月9日出生，汉族，住沈阳市铁西区。二上诉人的委托诉讼代理人：李娜，系辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳华昇美联房地产经纪有限公司，住所地沈阳市大东区辽沈二街57号（3-27-1）。法定代表人：赵凯，系该公司总经理。上诉人姜威威、高文龙因与被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司（以下简称华昇公司）委托合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院作出的（2019）辽0104民初12661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。姜威威、高文龙共同上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判，判决被上诉人退还上诉人会员服务费2万元及利息；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误,请求法院依法发回重审或依法改判。1、一审法院认定上诉人向被上诉人交付2万元会员服务费，用以折抵购房款3万元，与事实不符。被上诉人在上诉人购房时，要求上诉人交纳2万元会员服务费，称上诉人在购房时可以享受到2万抵3万的购房优惠，但是2万元并不是折抵房款，也不包括在上诉人所交纳的购房款中。而且双方签订的《会员申请书》第六条明确写明:会员服务费并非购房款，并非商品房认购定金，不抵扣房款。所以一审法院认定事实错误。2、一审法院认定案涉房屋的地产项目被恒大地产整体收购，上诉人自愿与恒大地产达成了退房赔偿协议，与事实不符。恒大地产集团(沈阳)投资有限公司于2018年4月28日成为沈阳万盈置业有限公司投资人，持股比例为9.5%，所以并不能主导万盈公司的经营策略，更不是整体收购。上诉人是与万盈公司达成了解除商品房买卖合同的协议，并不是与恒大地产解除的退房赔偿协议。上诉人并非自愿达成解除协议，是被迫无奈同意。因为上诉人与万盈公司签订商品房买卖合同后，万盈公司一直未给上诉人办理房屋备案手续并拖延施工，上诉人及其他业主预见到万盈公司无法正常在交房日期交房，到万盈公司处询问才得知:万盈公司销售的案涉房屋在实际建设过程中，与规划设计部门备案的图纸不一致，案涉房屋无法进行竣工验收，更无法办理产权备案、登记等相关手续，故无法正常向上诉人交房及办理房证。经与万盈公司多次沟通协商,万盈公司认可因其自身过错导致无法履行商品房买卖合同，故与上诉人协商解除商品房买卖合同，并在审核上诉人的购房资料后办理退房退款手续。二、一审法院认为被上诉人与万盈公司的会员服务售房营销方式应视为一个整体，与事实不符。被上诉人在协助万盈公司销售案涉房屋时，万盈公司并不具备实际的售房资格，在万盈公司起诉业主及其他案件中已经自认及经于洪区人民法院生效判决确认:万盈公司销售的案涉房屋在实际建设过程中，与规划设计部门备案的图纸不一致，案涉房屋无法进行竣工验收，更无法办理产权备案、登记等相关手续。所以无法竣工验收的房屋是不可以销售的，而且也不可能具备真正履行商品房买卖合同的能力。万盈公司是基于自身存在问题，给上诉人造成损失，故给上诉人进行赔偿，但解除协议中标明购房款未包括案涉会员服务费2万元，而且赔偿款是万盈公司支付，而非被上诉人支付。被上诉人称已经促成上诉人与万盈公司签订了认购协议及商品房买卖合同，服务义务履行完毕。但是认购协议是在上诉人购房时，在房屋销售人员(也有可能是被上诉人的员工)要求下签署了一系列的文件:包括会员申请书、内部人员购房协议、无理由退款协议、认购协议书，所以认购协议并不是由被上诉人促成签订的，上诉人也不是被上诉人的内部员工，所以会员服务费就是一项变相的捆绑消费。双方签订的商品房买卖合同，也是不能备案的商品房买卖合同，所以并不是有效的商品房买卖合同。综上，上诉人与被上诉人签订的会员协议目的是由被上诉人促成上诉人与万盈公司之间的房屋买卖关系成立并享受优惠，但现在由于万盈公司存在问题，房屋无法实际购买成功，优惠也并未享受，故双方签订会员协议的目的并没有实现，被上诉人并未完成服务义务，应当返还上诉人会员服务费。三、会员申请书第5条明确写明了经开发商审核通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员服务费给予退还，但一审法院并未对为何不适用此条协议约定进行论述。该退费条款约定的前提是经开发商审核通过符合退房要求的，而非被上诉人的服务义务是否履行完毕，或者有其他的前提条件，故只要是开发商审核认为.上诉人符合退房要求，在办理退房手续后，被上诉人亦应退还会员服务费。而上诉人提供的其与开发商解除房屋买卖合同的协议足以证明被上诉人认为上诉人符合退房要求，才经双方协商一致退房，故上诉人的退款要求符合合同约定的退款条件，被上诉人应退还会员服务费。综上，请求二审法院查明事实，给予上诉人一份公平公正的判决结果。华昇公司未到庭亦未发表书面辩论意见。姜威威、高文龙向一审法院起诉请求：1.判令被告退回会员服务费（购房团购费）2万元及2019年8月16日以后到给付期间所产生的银行同期利息；2.请求诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月18日，原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的位于沈阳市于洪区粤泰城一处房产与被告签订了《会员申请书》，并向被告交付了2万元的会员服务费，用以折抵购房款3万元。同日，原告又与案外人沈阳万盈置业有限公司签订了商品房认购协议，并支付了购房首付款50790元。一年后，2019年7月，因该地产项目被“恒大地产”整体收购，原告自愿与“恒大地产”达成了退房赔偿协议，并获得补偿款15.3万元。一审法院认为，原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的房产自愿与被告签订了《会员申请书》，所交纳的2万元会员服务费用以折抵购房款3万元，该条款约定并不损害其合法权益，被告与案外人沈阳万盈置业有限公司的“会员服务”售房营销方式应视为一个整体，也正基于此，原告获得了认购资格，后因合同履行发生了变化，涉案地产项目被“恒大地产”整体收购，原告因前合同整体行为而获得了所支付全部房款（含会员服务费2万元）一倍以上的赔偿，足以弥补其因履行合同所遭受的实际损失。故应驳回原告的诉讼请求。判决如下：驳回原告姜威威、高文龙的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告承担。二审中，双方当事人没有提供新证据，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，上诉人为购买商品房时能获得优惠，向被上诉人提交会员申请书，并缴纳了2万元的会员服务费，被上诉人接受了上诉人的申请，在上诉人的会员申请书上加盖公章予以确认。会员申请书第5条约定：“经开发商审核通过符合退房条件的，在办理退房手续后，会员服务费将在申请人提交申请、回收收据后30个工作日内予以退还”。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应严格履行各自的义务。现上诉人已与案外人沈阳万盈职业有限公司解除了商品房买卖合同，在上诉人向被上诉人申请退回会员服务费时，被上诉人应依约定向上诉人返还会员服务费。关于被上诉人提出双方会员优惠合同因履行完毕而终止，不再具备解除条件，另外，退房应当是个别业主在发生法定或约定条件时做出退房申请，并非全部退房，而且上诉人因解除购房合同已获得了巨额补偿，基于损失填补原则，上诉人也无权要求退回会费等问题。本院认为，上诉人缴纳会员费用的目的是在购买商品房时享受“2万抵3万”的优惠并最终取得商品房所有权。本案中，虽然上诉人与开发商之间签订了商品房买卖合同，但双方最终解除了商品房买卖合同，在解除商品房买卖合同后，开发商退还给上诉人的预付款中并不包含案涉的会员费用，即便开发商对上诉人进行了一定的补偿，但该补偿是开发商因解除合同对上诉人造成的经济损失的补偿，并非上诉人因解除合同获得的利益，更非因取得会员资格而获得的利益。综上，上诉人缴纳会员费用申请会员资格的目的未能实现，上诉人有权向被上诉人主张返还会员费用。本院对被上诉人的上述主张不予支持。因被上诉人对上诉人与开发商间买卖合同解除并不存在过错，不应承担上诉人的利息损失。对于上诉人主张利息的诉请，本院不予支持。综上所述，姜威威、高文龙的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院作出的（2019）辽0104民初12661号民事判决；二、被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还上诉人姜威威、高文龙缴纳的会员服务费20000元；如被上诉人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人姜威威、高文龙的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元及二审案件受理费300元，均由被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周啟星审判员  关宇宁审判员  林 红二〇二〇年八月十四日法官助理赵琳书记员吴晓彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；