江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终4435号上诉人（原审原告）：曹旭明，男，汉族，1974年3月9日生，住江苏省姜堰市。上诉人（原审原告）：储建萍，女，汉族，1976年9月15日生，住江苏省姜堰市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：**泉，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京润银丰商业管理有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路498号2043室。法定代表人：王俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：相建秋，男，系该公司员工。上诉人曹旭明、储建萍因与被上诉人南京润银丰商业管理有限公司（以下简称润银丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院作出的（2019）苏0102民初7498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹旭明、储建萍上诉请求：1、撤销（2019)苏0102民初7498号民事判决，改判被上诉人润银丰公司向上诉人曹旭明、储建萍立即支付自2015年9月18日始至2019年5月18日止的商铺占有使用费337128.88元。2、本案一、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：―、一审法院认定事实错误。1、一审法院以被上诉人提交的36份《委托经营管理合同书》中的租金标准作为本案的房屋占有使用费标准错误。理由：首先，被上诉人未提交该36份《委托经营管理合同书》、购房发票原件及合同生效后的履行流水等证据佐证，上诉人对三性均不予认可，一审法院对该36份合同予以认定没有法律依据。其次，该36份《委托经营管理合同书》即使查证属实，也只能约束该合同的双方当事人，对上诉人不具约束力。一审法院错误地大篇幅引述（2018)苏01民终4460号民事判决，4460号民事判决案由为侵权纠纷，本案为房屋租赁合同纠纷，4460号民事判决撤销了原一审判决，对租金标准未进行认定。相反，上诉人在一审中提交的(2018)苏01民终617号民事判决，案由与本案相同，均为房屋租赁合同纠纷，该判决对房屋占有期间按有合同约定及无合同约定的租金标准如何认定均作了说明，为此上诉人就租金标准提交了鉴定申请书，但一审法院却置若罔闻。2、上诉人与江苏华海投资实业有限公司解除合同的时间为2015年9月17日，既然一审法院己认定被上诉人之后接手商铺经营管理，装修后又对外转租，那么就应该认定2015年9月18日为租金起算时间，一审法院认定被上诉人2016年5月18日正式接管“未来城”B座，2016年11月18日为租金起算时间错误。二、一审法院适用法律错误。本案系房屋租赁合同纠纷，双方己经形成事实上的租赁关系，争议焦点为租金标准及计算时间起始节点。双方就涉案商铺的租金标准不能达成补充协议，故应按照履行地的市场租金价格、评估公司的评估结果确定。润银丰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求，维护未来城B座商场全体业主的利益。曹旭明、储建萍向一审法院提出诉讼请求：要求润银丰公司给付2015年9月18日起至2019年5月18日止占有使用曹旭明、储建萍商铺的费用人民币337128.88元。一审法院认定事实如下：2005年10月31日，曹旭明、储建萍（买方、乙方）与南京高宏投资置业有限公司（卖方、甲方）签订一份“高宏未来广场”商品房买卖契约，双方约定：乙方向甲方购买位于南京市玄武区房屋，建筑面积为26.81平方米，套内建筑面积为14.45平方米，房款总计835000元，该房屋主体建筑总层数为11层，其中地下2层、地上9层，交付时间为2005年10月31日。曹旭明、储建萍提供的一份房屋所有权证书载明：房屋所有权人为储建萍等，房屋坐落于，建筑面积为27.59平方米，设计用途为非住宅，建筑年代为2005年，产权来源为买受。2008年3月18日，曹旭明、储建萍（甲方）与华海电脑数码通讯广场股份有限公司（乙方，抬头处注明为“江苏华海投资实业有限公司”）签订一份委托经营管理合同，双方约定：甲方将南京珠江路438-588号“未来城”B座第1层067号商铺交给乙方租赁并经营管理，用于开设IT商场，委托期限为8年，自委托开始日计算，委托开始日为甲方交付标的物后6个月。首年度管理费每月为3370元，第二年每月为3791元，第三至五年每月为4212元，第六年至第七年每月为4633元，第八年每月为5055元，支付方式为季付。2015年8月3日，华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司通知曹旭明、储建萍解除双方合同关系，自2015年9月17日停止经营未来城B区。此后润银丰公司接手商铺经营管理，装修后又对外转租，且通知曹旭明、储建萍领取经营管理费和签订委托经营管理合同。2016年5月16日，润银丰公司书面告知“未来城”B座商场商铺产权人：征求产权人投票和签约工作已基本完成，超过三分之二产权人投票并签订委托协议，同意由该公司经营管理，因此决定在2016年5月18日正式接管“未来城”B座商场，此后升级改造并重新开业；要求产权人在收到函件后3日内携带资料至该公司投票签约。2017年8月11日，润银丰公司书面通知曹旭明、储建萍：该公司已经于2016年11月18日、2017年2月18日、5月18日，分别支付三个季度的经营管理费，全部打入已签约的产权人银行账户中；现在要求曹旭明、储建萍在5个工作日内与润银丰公司联系，带齐相关资料前来签约并领取前三季度的经营管理费。2018年8月10日，润银丰公司又书面通知了曹旭明、储建萍：从2016年11月18日至2018年5月18日，分别支付相应季度的经营管理费，要求曹旭明、储建萍在5个工作日内与润银丰公司联系，带齐相关资料前来签约并领取前三季度的经营管理费，合计83400元。此后，2018年11月8日、2019年2月11日、5月8日，润银丰公司又连续多次的书面通知曹旭明、储建萍，通知内容与前一次的通知基本相同，经营管理费的数额不断增加。另查明：1、南京市中级人民法院（以下简称市法院）（2018）苏01民终4460号民事判决书，载明：（1）上诉人（原审原告）为济南拓展物业发展有限公司，被上诉人（原审被告）为南京珠江路创业大街科技发展有限公司、润银丰公司、深圳市鹏基物业管理服务有限公司南京分公司。因返还原物、占有物损害赔偿纠纷一案，上诉人不服一审法院一审判决，上诉至市法院。上诉人认为：该案属于侵权纠纷，被上诉人赔偿的应当是房屋占用费而非使用费；自2016年7月18日、8月15日起，该案13间商铺已给被上诉人实际占用，该占用行为未与上诉人签订合同或者经过许可，也未委托润银丰公司经营管理，因此被上诉人构成侵权；润银丰公司经营管理“未来城”B座，应当获得“未来城”全座业主委托，并非仅有B座业主，即使全座业主委托也不能借此来排除上诉人自营；（2）市法院认为，在业主购买商铺后，由开发商或其指定的管理公司整体返租和对外出租，部分业主以未经同意为由要求停止侵害的，从个人利益和整体利益的平衡角度出发不予支持。上诉人在购买该案商铺时，所签订的产权人公约中载明，同意将商场整体委托专业经营公司统一经营管理，被上诉人已提交证据证明三分之二以上业主同意润银丰公司经营管理“未来城”B座商场，可以认定润银丰公司享有经营管理权，且对全体B座业主具有约束力，如果单独处置将对整体格局、其他大多数业主利益造成影响，所以上诉人要求返还商铺的诉请不予支持。被上诉人占用该案商铺，具有合同依据、并非非法占有，上诉人以侵权为由要求支付占用费的诉请，应予驳回。2、润银丰公司与“未来城”B幢的36户业主签订的委托管理合同，从负一层至四层的226户业主中间抽取的部分合同，每层按照优、中、差的位置选取，签约日期从2015年9月11日至2019年8月14日，委托期限为15年，每满五年有三个月免租改造期。审理中，曹旭明、储建萍补充表示：（1）润银丰公司享有“未来城”B幢商场整体运营管理权限属实，关于涉案商铺曹旭明、储建萍未与润银丰公司签订租赁合同，但是润银丰公司占有使用至今，因此应当支付房屋使用费。虽然三分之二业主已经授权润银丰公司，但是合同应在双方平等自愿基础上签订，润银丰公司不应无限扩大自身权利；（2）如果润银丰公司能够提供证据证明：经过业主委员会三分之二以上决定，曹旭明、储建萍愿意服从大多数业主的整体意愿，现在除了整体经营以外，润银丰公司是与每位业主单独签订合同、约定租金数额，所以曹旭明、储建萍主张应按购房总价的10%确定租金标准，这个标准的租金数额也是市场价格。即使其他业主均按购房款4%与润银丰公司签订合同，该项约定也仅对于签订双方具有约束力，而对曹旭明、储建萍没有法律效力。同时，润银丰公司补充表示：（1）商铺业主至今没有成立业主委员会，前期是由物业公司通知召开业主大会，但是人数无法达到法定要求，所以业主大会未能召开。业主代表、物业公司提出，在选票超过三分之二的情况下，就将商场委托给润银丰公司运营管理。因此如果愿意润银丰公司运营管理，每位业主应先提供一份选票，然后再与润银丰公司签订正式合同。在选票和合同数量均超过三分之二以后，2016年5月18日润银丰公司开始接手管理“未来城”B幢商场，此后半年时间是装修免租期，从2016年11月18日开始支付租金，每年分为4次给付相应季度租金；（2）在委托经营合同中，约定的商铺租期是15年，第1、2年的租金数额，是按照每间商铺业主购买总价款的4%计算，第3、4年是4.5%、第5-8年是5%、第9-13年是5.5%，最后两年是6%。除了润银丰公司自身以外，现在已经签约的业主占到全部业主数量的93%。曹旭明、储建萍最终的购房总价为1010933.30元，年租金（运营管理费）数额应为40437元，所以截止2018年11月18日的金额就是94773元。一审法院认为，从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，产权式商铺作为一种新型的产权形式，应当符合物权法的一般规律。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好的获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多的需要从整体性上考虑，为了保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。整体利益的具体判断，应根据物权法律规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或者过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二业主同意，判断是否符合整体利益。在“未来城”B幢中，除了润银丰公司自身以外，已与润银丰公司签订委托管理合同的业主，已经占到全部业主数量的93%。所以“未来城”B幢全部商铺，全部委托给润银丰公司进行整体运营管理，符合商铺全体业主的整体利益。为了保证商铺物业整体功能的发挥，曹旭明、储建萍选择合同相对方以及协商费用标准的权利，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。在润银丰公司已经享有“未来城”B幢整体运营管理权限的前提下，曹旭明、储建萍应与润银丰公司签订与其他业主内容相同的委托管理合同，润银丰公司应支付给曹旭明、储建萍的费用标准也应与其他业主完全相同。在润银丰公司已经实际管理曹旭明、储建萍涉案商铺的情况下，双方之间已经形成事实上的房屋租赁合同，润银丰公司应按照与其他业主的费用标准给付曹旭明、储建萍委托管理费用。参考润银丰公司与其他业主的约定，第1、2年是按购房总价4%的比例支付，从第3年起按照4.5%比例支付，从2016年5月18日起至2019年5月18日止，合计已履行租期3年，则自2018年5月19日起，润银丰公司应当按照购房总价4.5%的比例向各承租人支付费用。曹旭明、储建萍购买涉案商铺的最终总价为1010933.30元，前两年参考4%比例每年的运营管理费（租金）数额为40437.33元，在扣除半年免租期后，2016年11月18日至2018年5月18日的金额应为60656元；第3年起参考4.5%比例，2018年5月19日至2019年5月18日的金额应为45492元。上述金额，合计为106148元。故曹旭明、储建萍要求润银丰公司给付106148元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持；超出该数额的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、南京润银丰商业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付曹旭明、储建萍委托管理费人民币106148元；二、驳回曹旭明、储建萍的其它诉讼请求。本案案件受理费6357元，由曹旭明、储建萍负担4000元，润银丰公司负担2357元。曹旭明、储建萍预交案件受理费的剩余部分2357元由一审法院退回，润银丰公司应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向一审法院交纳。二审中，被上诉人润银丰公司提交36户业主的租金发票一组，证明其一审中提交的36份合同是实际存在的，所有的租金标准是一致的，是房屋总价的4.5%。上诉人对该证据的三性都不予认可，认为该36份发票无法与被上诉人在一审时提交的36份合同一一对应，该发票只能证明案外人向被上诉人出具发票，无法体现被上诉人所陈述的租金标准。本院认为，被上诉人提交的租金发票与一审中提交的委托经营合同可以互相映证，本院予以采信。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，一、关于案涉商铺占有使用费标准应如何确定的问题。案涉产权式商铺的特点决定了整个商场只有统一规划布局、统一经营管理，才能获得更好的收益。当个人利益与整体利益发生冲突时，为了保证物业整体功能的发挥，从利益平衡的角度，需要更多的从整体性上考虑，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制，接受整个市场规划布局的限制和约束。为了保证案涉商铺物业整体功能的发挥，曹旭明、储建的相关权利，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。双方虽未订立合同，在被上诉人润银丰公司已经享有“未来城”B幢整体运营管理权，已经实际管理曹旭明、储建萍所有的涉案商铺的情况下，一审法院判令润银丰公司参照与其他业主签订的委托经营合同约定的费用标准给付曹旭明、储建萍占有使用费106148元并无不当。（2018）苏01民终617号民事判决查明事实与本案并不相同，上诉人主张涉案商铺的租金标准应类推适用前述判决的相关认定按照市场租金价格或评估结果确定的上诉主张，本院不予支持。二、关于占有使用费的起算时间问题。2016年5月16日，被上诉人润银丰公司书面告知各位业主，超过三分之二产权人投票并签订委托协议，同意由该公司经营管理，决定在2016年5月18日正式接管“未来城”B座商场，此后升级改造并重新开业。一审法院根据被上诉人润银丰公司取得多数业主委托、接管商场的时间，结合装修改造等实际情况，判令被上诉人从2016年11月18日开始支付租金，并无不当。上诉人虽对一审中被上诉人提交的36份《委托经营管理合同书》三性均不予认可，但被上诉人在二审中提交的租金发票一组，与委托经营合同二者之间可以互相映证，故对其称对该36份合同予以认定没有法律依据的上诉主张，本院不予支持。综上所述，曹旭明、储建萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4765元，由上诉人曹旭明、储建萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年八月六日法官助理 闫宇虹书 记 员 戴 苗