文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终198号上诉人（原审原告）：苏州善洽堂市场营销策划有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路2928号（35-307）（CY0023）工位（集群登记）。法定代表人：侯友旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑞，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏金博房地产开发有限公司，住所地镇江新区丁卯南纬二路（镇江新区丁卯城市建设投资有限公司内6号1层）。法定代表人：金鹏，该公司执行董事。被上诉人：金鹏，男，1992年12月7日出生，汉族，住镇江市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：窦健，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。上诉人苏州善洽堂市场营销策划有限公司（以下简称善洽堂公司）因与被上诉人江苏金博房地产开发有限公司（以下简称金博公司）、被上诉人金鹏商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。善洽堂公司上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初3449号民事判决，并依法改判支持善洽堂公司的诉讼请求。事实和理由：金博公司隐瞒涉案房屋无法办理贷款的事实，与客户串通阻碍善洽堂公司销售房屋。因金博公司的原因导致销售任务未完成，其应当承担全部责任，退还保证金。一审法院应当查明涉案房屋能够办理按揭贷款，若不能，原因是什么。如果没有证据证明因善洽堂公司原因导致不能办理按揭贷款，也即没有证据证明因为善洽堂公司原因导致销售任务不能完成，保证金应当退还。金博公司辩称：不能完成销售任务是善洽堂公司的原因造成的，金博公司与银行签订了合作协议，不存在任何过错。通过按揭贷款的方式购房只是诸多购房方式中的一种。善洽堂公司没有提供任何证据证明其组织过销售活动，没有出示过销售文案，也没有发布过销售广告。销售任务未能完成的原因在善洽堂公司，一审判决驳回其诉讼请求是正确的，应予以维持。善洽堂公司向一审法院起诉请求判令：1.金博公司和金鹏向善洽堂公司退还保证金200万元；2.金博公司和金鹏赔偿逾期付款利息损失（自应付之日即2018年1月17日起以200万元为基数按同期银行贷款利率计算至款项付清止，暂计至2018年11月16日为79167元）；一审法院认定事实：2017年8月3日，金博公司与善洽堂公司签订合同一份，约定：金博公司将其开发的“华康国际大厦”房地产项目委托善洽堂公司营销策划及独家代理销售，代理项目性质为商业、公寓（含平层、LOFT）（1—4层为商场，5—19层为公寓、平层、LOFT），项目可销售面积22995.84平方米，共计316套，委托销售方式为底价销售，平层底价5600元/平方米，LOFT底价为7000元/平方米，商业价格待定。双方根据剩余房源的实际情况，编制《华康国际大厦房源底价明细表》作为本合同的附件，附件中包括剩余的所有可售物业明细，具体销售底价以附件为准。当已售或已定房源发生退房退定时，此房源应当计入可售房源。非因金博公司原因造成善洽堂公司无法继续履行合同（包括项目产权、产证、抵押、银行信贷等）给善洽堂公司造成损失的，金博公司不承担任何赔偿责任。善洽堂公司负责售楼部重新装修以及精装修三套该项目可售公寓房，并承担营销所有相关费用。善洽堂公司提供代理销售服务包括：签订正式房地产买卖合同、催促购房客户在《认购协议》约定的期限内签约，协助金博公司与客户签订《购房协议》及相关文件，催促购房客户缴纳房款，负责客户在签约时办理贷款相关手续等。费用结算：1、代理销售费支付条件：客户签署买卖合同并支付首付款（首付款不低于50%），金博公司以实到房款按9%比例与善洽堂公司结佣；2、善洽堂公司代理销售费=合同实际成交价×9%+代理销售溢价×70%。善洽堂公司在本协议签订后自愿向金博公司缴纳200万元保证金，考核制度按照销售节点铺排，在规定时间点内每完成总套数销售任务的40%，退还100万元，善洽堂公司完成销售任务总套数80%退还剩余保证金100万元，如果销售目标未达成，已退还部分还须补足200万元人民币保证金。保证金期限即为善洽堂公司销售起点2017年8月6日至善洽堂公司销售终止节点2018年1月16日。因善洽堂公司的原因未完成销售目标，善洽堂公司不得以任何理由向金博公司索要已交纳的保证金。本合同自善洽堂公司保证金打入金博公司指定账户起生效，合同期限为2017年8月6日至2018年1月16日。签订合同当日，善洽堂公司通过上海善洽堂市场营销策划有限公司向金博公司交纳保证金200万元。2016年8月1日，金博公司与镇江农村商业银行签订关于华康大厦商品房销售贷款合作协议一份，约定由镇江农村商业银行为符合贷款条件的购房人购买华康大厦商品房发放个人住房贷款，合作期限为两年。在审理过程中，善洽堂公司于2019年10月22日向原审法院申请调查令向镇江市不动产登记交易中心调查购房者何杰（徐玲）、季君羊、王国明、孙倩、孙永军（葛爱春）与金博公司申请注销华康大厦有关房屋网签合同信息、房屋买卖信息、不动产登记信息以及2017年8月6日至2019年10月21日期间关于华康大厦房屋网签注销的材料。镇江市不动产登记交易中心于2019年10月22日向调查申请人善洽堂公司出具了关于华康大厦房屋的买受人何杰（徐玲）（1709室）、季君羊（1611室）、孙倩、孙永军（葛爱春）（1710室）、王跃忠（施菊俊）（1806室）、陈衍（饶楠）（1608室）、徐阳（钱日红）（1622室）已注销网签合同的查询证明。庭审中，金博公司认可善洽堂公司在委托代理销售房屋的合同期限内，即2017年8月6日至2018年1月16日期间，善洽堂公司共与16户购房者签订《房屋买卖合同》17份。一审法院认为：善洽堂公司与金博公司签订的委托销售房屋的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。善洽堂公司与金博公司签订的上述合同中，约定了在合同履行过程中，非因金博公司原因造成善洽堂公司无法继续履行合同，包括项目产权、产证、抵押、银行信贷等，给善洽堂公司造成损失的，金博公司不承担任何赔偿责任，故双方在签订该合同时，均注意到案涉房屋的银行信贷问题，且善洽堂公司作为专业的房屋中介及销售代理机构，在接受委托销售房屋时即应考虑所销售房屋的按揭贷款事宜。再者，金博公司于2016年8月即与相关银行签订了为期两年的关于销售华康大厦商品房发放个人住房贷款的合作协议，作为金博公司在与善洽堂公司签订委托销售合同时，没有认为其所销售的房屋无法办理银行按揭贷款，故也就没有需要隐瞒无法办理银行按揭贷款的意识。综上，对善洽堂公司认为在签订委托销售合同时，金博公司就隐瞒了案涉房屋无法办理银行按揭贷款的诉称意见，证据不足，原审法院不予采纳。根据善洽堂公司提供的相关购房者退房资料，申请退房的时间在2018年9月13日-2019年9月23日期间，根据委托销售合同的约定，善洽堂公司的合同履行期间为2017年8月6日-2018年1月16日，故对善洽堂公司认为金博公司同意有关购房者退房以及退房后又有重新签订购房合同的行为，是系绕开善洽堂公司，与客户恶意串通，导致善洽堂公司无法正常销售房屋的违约行为的诉称意见，与事实不符，原审法院不予采信。关于保证金退还条件是否成就。依据合同约定：善洽堂公司在规定时间点内每完成总套数销售任务的40%，金博公司退还保证金100万元，善洽堂公司完成销售任务总套数80%退还剩余保证金100万元，如果销售目标未达成，已退还部分还须补足200万元人民币保证金，保证金期限即为善洽堂公司销售起点2017年8月6日至善洽堂公司销售终止节点2018年1月16日，因善洽堂公司的原因未完成销售目标，善洽堂公司不得以任何理由向金博公司索要已交纳的保证金。善洽堂公司在合同履行期间内，销售合同项下的房屋未能达到合同约定的总套数销售任务的40%，至于能否完全实现上述销售目标，受到所销售楼盘自身价格、品质、地段、营销策略以及国家房地产调控政策等多重因素的影响，本身存在一定的不确定性，善洽堂公司作为专业的房屋中介及销售代理机构，在接受委托时即应考虑到相关商业风险。庭审中，善洽堂公司认为系金博公司无法办理银行按揭贷款的原因造成的，而在房屋销售中，无法办理银行按揭贷款的原因诸多，有银行办理贷款的政策原因、购房者的原因、开发商信用担保原因等，另善洽堂公司代理销售的不是期房，办理银行贷款时也可以考虑以所买房屋进行抵押贷款等，故对善洽堂公司这一诉称意见，原审法院不予采纳。一方面，善洽堂公司的销售未能达到合同约定的目标，另一方面，也没有充分的证据证明未完成销售任务非因善洽堂公司的原因，故依据合同的约定，保证金退还的条件没有成就，对善洽堂公司主张金博公司和金鹏退还保证金200万元并赔偿逾期付款利息损失的诉讼请求，原审法院不予支持。一审法院判决：驳回善洽堂公司的诉讼请求。二审中，善洽堂公司向本院申请调查令向中国农业银行有限公司镇江新区支行和江苏镇江农村商业银行股份有限公司北府路支行调查涉案房屋在上述银行的贷款情况。江苏镇江农村商业银行股份有限公司普惠金融事业部出具回复载明“该行未为‘华康国际大厦’房屋办理过按揭贷款，未办理原因是不符合该行对开发商准入要求”。金博公司和金鹏对该证据不予认可。善洽堂公司提供《中国农业银行关于印发〈中国农业银行个人住房贷款操作流程〉的通知》，拟证明金博公司与银行签订的合作协议不符合相关规定。金博公司和金鹏对该证据不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合法的债权受法律保护。善洽堂公司与金博公司签订的委托销售合同合法有效，双方的权利义务应当按照该合同的约定进行分配。善洽堂公司依约向金博公司支付200万元用以保证涉案委托销售合同的履行。现善洽堂公司要求金博公司返还该200万元，是否应当支持需审查双方合同的约定。涉案委托销售合同第三条第6项约定：“本协议签订后，善洽堂公司自愿向金博公司缴纳200万元保证金，考核制度按照销售节点铺排，在规定时间点内每完成总套数销售任务的40%，退还100万元，善洽堂公司完成销售任务总体量80%退还剩余保证金100万元，如果销售目标未达成，已退还部分须补足200万元人民币保证金。保证金期限即为善洽堂公司销售起点2017年8月6日至善洽堂公司销售终止节点2018年1月16日。因善洽堂公司的原因未完成销售目标，善洽堂公司不得以任何理由向金博公司索要已交纳的保证金。”第二条第（一）款第7项约定：“在履行本合同过程中，非因金博公司原因造成善洽堂公司无法继续履行合同（包括项目产权、产证、抵押、银行信贷等）给善洽堂公司造成损失的，金博公司不承担任何赔偿责任。”根据现有证据可以确定，善洽堂公司曾与购房者签订《房屋买卖合同》17份（部分终止履行），与涉案委托销售合同约定的销售任务相差甚远，善洽堂公司在未能完成合同约定的销售任务的情况下，要求返还保证金200万元，需证明其未能完成销售任务系金博公司原因所致。善洽堂公司主张“其未能完成销售任务系金博公司原因所致”的主要依据是“因金博公司的原因导致购房者无法办理银行按揭贷款”。首先，从一审法院向相关银行人员调查的情况和相关银行在二审中进行的回复可以看出银行按揭贷款能否顺利办理受到诸多因素的影响而非唯一。其次，通常购买房屋需经认购和签约的过程，事实上，涉案委托销售合同也有关于认购的相关内容。认购行为受按揭贷款事项的影响较小，本案中，并无证据显示善洽堂公司与众多购房者签订了《认购协议》后因无法办理按揭贷款至未能签订购房合同。再次，按揭贷款购房并非购房唯一形式。因此，善洽堂公司提供的证据不足以证明“其未能完成销售任务系金博公司原因所致”。另，善洽堂公司提供的证据亦不足以证明“金博公司与客户串通阻碍善洽堂公司销售房屋”。故，善洽堂公司要求金博公司返还200万元保证金，依据不足，本院难以支持。综上，善洽堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23434元，由苏州善洽堂市场营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年八月十三日书记员 王 琦