江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1672号上诉人（原审被告）：郑晓兰，女，汉族，1984年5月21日生，住江苏省盐城市区。委托诉讼代理人：王精坤，盐城市盐都区龙湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郝萍，女，汉族，1991年9月4日生，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：吴文权，盐城市城南新区新都法律服务所法律工作者。上诉人郑晓兰因与被上诉人郝萍买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑晓兰上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判上诉人不承担返还义务（或驳回被上诉人的诉讼请求）。事实和理由：1.一审判决书第4页最后一行及第5页前四行认为：“本院认为，原、被告在协商商铺转让事宜时，被告在夏某明确告知其已与孙某解除了租赁合同、其将重新招租的情况下，未将该情况告知原告，隐瞒重要事实，致原告在支付转让费后，未能进行使用案涉房屋实际经营，被告存在欺诈行为。”一审该事实上存在认定错误，其具体理由是：首先：虽然房东夏某在二月份与上诉人聊天时谈过，但首先聊天时夏某并未提供解除协议，上诉人不能也不应该仅凭聊天来确认事实；其次，通过一审双方提供的证据已证实，此聊天内容并不属实。在三月份，上诉人与夏某通话时明确询问过夏某租赁事宜，夏某讲，只要孙某按时缴纳房租，租赁继续。且在4月15日与夏某的通话中再次谈到此事，夏某的回答是孙某不付房租才锁门的。也就是说，解除合同原因不是因为已于2019年2月与孙某解除合同，而是孙某未交纳房租。在谈到锁门原因时，夏某在2019年4月17日的询问笔录中讲他是在4月15日听说有一间商铺被转出去了，当时商铺搬空了，他就将大门锁了。如果按解除协议，也应是4月25日才协议解除，但夏某却提前了十天锁门。且尤其在4月30日的笔录中更清楚，夏某明确认可，一来上诉人的确电话问过他是否解除合同了，夏某的回答只要交房租就续租；二来夏某明确承认，蔡某的确找他谈过房租事宜，且夏某是明确承认只要继续交房租还是继续租赁的。以上事实证据见上诉人与夏某的录音、夏某分别于4月17日和4月30日的询问笔录、蔡某4月30日询问笔录。由此可见，虽然夏某和上诉人在2019年2月在聊天时谈过解除事宜，但在后来上诉人与夏某的通话及询问笔录中完全可以证实，夏某于2月份与上诉人聊天谈到的解除合同已被后来夏某同意继续租赁所代替。既然经上诉人确认了仍继续租赁，自然夏某与上诉人在2月份的聊天内容已无实际意义。其次：在孙某与王某签订租赁协议时孙某作为合同当事人更应如实告之，如果让上诉人承担隐瞒责任，那孙某的隐瞒该如何定性？而一审不顾及这些客观事实与证据，断章取义地将曾经已不具有实际意义聊天内容作为认定案件事实，违背了证据规则第64条之依照法定程序，全面、客观地审核证据的规定。是完全错误的！二、适用法律上存在错误。1.一审判决违背了合同相对性原则：首先,根据合同相对性原则之主体相对性法律理论，权利、义务只能发生在合同相对人之间，不应在合同相对人之外。双方之间是买卖合同，郝萍与孙某之间是租赁合同。这二者之间是独立的。虽然上诉人与被上诉人是口头合同，但在对租赁事宜上当时讲得也十分清楚（可见4月I7日对王某的询问笔录,王某与郝萍是合伙人），上诉人就是收取设备、设施及转让费35000元，要是租房子的话要联系二房东孙某的。由此，上诉人对转让和租赁的事实都交待得非常清楚。在转让部分不存在欺诈、隐瞒。对房子租赁事宜的不欺诈、不隐瞒的责任应是租赁合同相对人孙某，而不是上诉人。更何况，上诉人也的确不知道具体孙某与夏某之间到底是如何商谈。而一审法院将租赁合同相对人的责任归责于转让合同的上诉人，本身就是错误的；其次，从相对性原则的内容相对性看，合同当事人以外的第三人不享有合同中的权利，更不负担合同中的义务。而一审将本是孙某承担的如实告之义务由上诉人承担也是错误的；再次，从责任的相对性来看，违约责任只能在特定的合同当事人之间发生，合同关系之外的人不负违约责任。本案中，导致被上诉人不能履行合同的原因是孙某出现了违约，当然也应承担因违约而导致被上诉人损失的后果。2.一审判决违背了公平、诚信原则。被上诉人与孙某签订了租赁合同。现因孙某违约而导致被上诉人不能实现合同目的和利益（即不能经营）。根据合同法规定，应由违约人孙某对被上诉人的损失承担赔偿责任，这完全符合法律规定。当被上诉人与孙某租赁合同成立时，上诉人与孙某的租赁合同随即解除，解除后，双方不再具有合同的权利、义务关系。一审如此判决，让本应由孙某承担的违约责任改由上诉人承担，且上诉人承担后无法向孙某追偿（因租赁合同已解除）。让守约的上诉人为违约的孙某买单（承担违约责任)，显然违反了公平和诚信原则，亦于法无据！通过一审证据，本案能认定的基本事实为：上诉人与孙某签订了至2020年4月25日的门市租赁协议，根据协议约定可转让。2019年2月，房东夏某在与上诉人聊天时告之孙某已于2019年2月与其解除合同，但未提供解除协议。在郑晓兰与孙某核实否认后，于2019年3月初又通过电话与夏某联系，在得到夏某确认市面房仍然继续租赁的情况下，郑晓兰于2019年3月底转让门市，4月初与王某（被上诉人合伙人）谈具体内容时，明确告之自己只收取门市转让费35000元，要是租赁房子要与二房东孙某联系。被上诉人同意后随即支付一万元定金，并约定待与孙某签订租赁合同后支付完另25000元。4月7日，上诉人将孙某约与被上诉人当面谈租赁事宜并签订租赁合同。上诉人同时也与孙某解除了之前的租赁合同。租赁合同签订后，因上诉人多用了五天，还另支付给被上诉人一千元租金。4月15日，夏某锁门。后被上诉人报警，在4月17日和4月30日的二次派出所的询问笔录中夏某提交了2019年2月与孙某签订的解除协议，但同时，通过蔡某及夏某的询问笔录，均可证实，蔡某的确于3月份又与夏某商谈并确定了继续租赁的客观事实。据夏某陈述，蔡某应在2019年4月25日前交付房租，因蔡某未交房租，才锁的门。但事实上夏某锁门的时间是4月15日,比双方约定提前了十天。后才发生此次诉讼。综上所述，夏某虽然在2019年2月与上诉人聊天时谈过解除事宜，但被孙某与夏某同意继续租赁的事实所推翻。通过派出所的询问笔录也的确如此。由此可见，作为转让方的上诉人已尽到了自己的充分义务，也根本不存在隐瞒一说。且根据合同相对性原则，房屋租赁中的欺诈、隐瞒的责任在于孙某与王某（即合同签订双方），而不在上诉人。合同法54条也明确规定的是合同当事人一方，而不是第三方。如果没有租赁合同且上诉人承诺被上诉人租赁事宜，上诉人有相应责任，但在本案中，上诉人在签订合同前已充分核实，并明确告知被上诉人房屋租赁事宜要找二房东孙某。故在此情况下，判决让上诉人承担责任显然于法无据，也是错误的。郝萍答辩称：一、一审法院认定的事实清楚、证据充分。一审法院在审理过程中查明，2019年2月1日，房东夏某与孙某签定了解除协议，夏某于2月3日到上诉人门市上告知了与孙某解除协议的情况，2月20日夏某又与上诉人在微信中再次告知孙某没钱交房租，不再续租，将在2月25日重新招租。这些事实足以证明上诉人故意隐瞒重要事实，未将这些情况如实告知被上诉人，导致被上诉人支付了案涉转让费后未能取得门市房的租赁经营权，上诉人的行为已构成欺诈。二、一审法院适用法律准确。上诉人郑晓兰在2019年4月22日的公安询问笔录中回答：我对王某说如果要确定租下这处商铺，我要收转让费35000元，先付给我10000元钱的定金，我就和这处商铺的二房东孙某谈一谈的。这足以说明案涉口头转让合同与门市房的出租不是两个孤立的合同，是紧密联系在一起、不可分割的。如脱离租赁门市房的目的，被上诉人向上诉人支付转让费购买上诉人店内物品是没有任何意义的，更不符合被上诉人想取得案涉门市房租赁经营权这一合同目的。上诉人明知房东已与孙某解除了案涉门市房租赁合同，故意隐瞒事实、欺骗被上诉人，致使被上诉人在违背自己真实意思的情况下向上诉人支付了案涉转让费。一审法院根据查明的事实作出的判决所适用的法律准确无误。郝萍向一审法院提起诉讼请求：1、撤销双方的口头财产转让合同；2、郑晓兰立即返还郝萍支付的34000元；3、郑晓兰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案外人夏某系盐城市凤凰汇聚龙中心20-133号商铺的所有权人。2017年4月10日，夏某与蔡某签订《商铺租赁合同》一份，约定夏某将位于盐城市凤凰汇聚龙中心20-133号118.80平方米的商铺租赁给案外人蔡某，租赁期限三年，租金每年170000元，在租赁期间双方可根据经济发展情况，就租金涨跌比例进行友好协商，上下幅度不得超过上一年的15%，并约定蔡某每六个月向夏某支付一次半年的房租，每次必须提前两个月。蔡某租赁期间内可以部分面积招租或招商，夏某不得以任何理由干涉。后蔡某将商铺分成四间，一间自己经营，其余均转租他人，其中位于盐城市凤凰汇聚龙中心20-133-1号门市由蔡某的妻子孙某于2018年10月转租给郑晓兰。2019年2月1日，夏某与孙某签订《解除租赁合同协议书》一份，约定双方原于2017年4月25日签订的合同，经双方友好协商一致，同意该合同于2019年4月25日予以解除。2019年物业费由出租人交纳。2019年4月10日，孙某与王某签订《房屋租赁合同》一份，约定孙某将位于盐城市凤凰汇聚龙中心20-133-1出租给王某，租赁期1年，自2019年4月10日至2020年4月10日。2019年4月1日，案外人王某与郑晓兰商谈商铺转让事宜，后双方达成口头转让协议，转让费为35000元，转让物品有：沙发、收银台、桌子一张，椅子两把，6个架子，水晶灯两个，更衣室凳子一个，镜子两面，挂烫机一台，摄像头两个，价格软件一个，空调一台，模特模型两个，圆椅两把，衣架裤架若干，现均在郝萍处。2019年4月3日、2019年4月14日、2019年4月15日，郝萍分别向郑晓兰转账10000元、20000元、4000元。因郑晓兰多占用商铺5天，故双方协商转让后扣减1000元租金。因盐城市凤凰汇聚龙中心20-133-1商铺被夏某锁上，郝萍及王霞于2019年4月17日向盐城市公安局城南新区分局新都派出所（以下简称新都派出所）报案，新都派出所与夏某、蔡某、郑晓兰及王某均作了询问笔录。在2019年4月30日与夏某的询问笔录中载明，夏某陈述一直没有同意郑晓兰转租商铺。另查明，郝萍与王某在租赁案涉房屋时系合伙经营关系。2019年2月20日，夏某与郑晓兰的微信聊天中，郑晓兰询问蔡某与夏某租金交纳情况，夏某明确告知郑晓兰租赁到期时间是2019年4月25日，其将于2019年2月25日重新招租。在2019年8月20日庭审中，夏某到庭作证，陈述其在2019年2月1日、2月3日均曾告知郑晓兰其已与孙某签订了解除房屋租赁协议，且在2019年2月20日微信告知郑晓兰。一审法院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，郝萍认为郑晓兰存在欺诈行为，郑晓兰否认。根据双方当事人的陈述及各自提供的证据，一审认为，双方在协商商铺转让事宜时，郑晓兰在夏某明确告知其已与孙某解除了租赁合同、其将重新招租的情况下，未将该情况告知郝萍，隐瞒重要事实，致郝萍在支付转让费后，未能进行使用案涉房屋实际经营，郑晓兰存在欺诈行为，故对郝萍要求撤销双方达成的口头转让协议的诉讼请求应予支持。依据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对郝萍要求郑晓兰返还34000元的诉讼请求法院依法予以支持。因双方达成的口头转让协议被撤销，故对转让的物品，郝萍亦应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关法律法规之规定，一审法院判决如下：一、撤销郝萍与郑晓兰之间达成的口头转让协议。二、郑晓兰于判决发生法律效力之日起十日内返还郝萍转让费34000元。三、郝萍在判决发生法律效力之日起十日内返还郑晓兰转让的全部物品（包括：沙发、收银台、桌子一张，椅子两把，6个架子，水晶灯两个，更衣室凳子一个，镜子两面，挂烫机一台，摄像头两个，价格软件一个，空调一台，模特模型两个，圆椅两把，衣架裤架若干）。案件受理费650元，由郑晓兰负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审主要争议焦点，上诉人郑晓兰是否存在欺诈行为，被上诉人要求撤销案涉买卖合同是否有事实依据。本院认为，本案房主夏某已经于2019年2月向上诉人郑晓兰告知了其与孙某之间签订解除租赁合同的事实，故上诉人郑晓兰对案涉商铺于2019年4月25日到期是知晓的。此后，上诉人转让商铺物品与被上诉人达成口头买卖合同，并在未确定孙某是否有权转租案涉商铺的情形下，要求郝萍（王某）与孙某而非房主夏某商谈商铺租赁事宜，隐瞒了重要事实，致郝萍未能使用案涉商铺实际经营，一审认定上诉人存在欺诈有事实依据，本院对此予以维持。综上所述，上诉人郑晓兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人郑晓兰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 娴审判员 钟红梅审判员 张 雷二〇二〇年八月十二日书记员 朱 滢