辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2453号上诉人（原审原告）：鞍山众华房地产经纪有限公司。住所地鞍山市铁东区越岭路68栋12层S8号法定代表人：李跃洋，系该公司经理。委托诉讼代理人：王新宇，系该公司职工。委托诉讼代理人：宋晓蕾，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜明芝，女，汉族，1955年3月20日出生，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：侯剑兰，辽宁弘扬律师事务所律师。上诉人鞍山众华房地产经纪有限公司（以下简称众华经纪公司）因与被上诉人姜明芝居间合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众华经纪公司上诉请求1、请求撤销（2020）辽0304民初1725号民事判决，改判被上诉人支付上诉人违约金21000元；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律严重不当。一审法院事实査明不清，上诉人为被上诉人提供产权人的房源（鞍山市立山区房屋），并陪同被上诉人姜明芝和袁丽实地看房，对房屋情况进行介绍，之后，上诉人便沟通双方成交意向，最后上诉人没促成双方成交的原因是，被上诉人女儿袁丽不满意价格问题，此时，上诉人在本案居间合同中己经向被上诉人履行了居间合同的主要义务，并没有收取被上诉人任何费用。之后，被上诉人的女儿袁丽却为了免付中介费，私下和产权人交涉，以其儿子也就是被上诉人外孙子李泓滨的名义，与产权人完成了该套房屋的买卖成交，并办理了产权过户手续。如果没有上诉人之前做的工作，产权人和被上诉人外孙子是不可能认识的，双方更不可能达成房屋买卖成交，被上诉人的行为明显违反双方签订的《看房确认书》中的第四条和第五条，被上诉人存在违约。综上，上诉人有证据证明被上诉人存在违约行为，恳请二审法院能够查清案件事实，撤销原判依法改判，支持上诉人的上诉请求。姜明芝辩称，服从一审判决。众华经纪公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令姜明芝支付众华经纪公司违约金21000元；2、案件诉讼费由姜明芝承担。事实与理由：众华经纪公司于2020年1月11日与姜明芝达成《看房确认书》，该确认书中带有居间服务内容。确认书签定当日，众华经纪公司工作人员蔡某便带领姜明芝及其女儿袁丽到鞍山市立山区房屋看房。看完房屋后姜明芝表示有购买意向，与众华经纪公司商议协调购买价格。众华经纪公司便开始与房屋所有权人进行价格商谈，在此期间，姜明芝违反居间服务约定，绕过众华经纪公司，单独与房屋所有权人协商房屋购买事宜。最终姜明芝以其外孙子李泓滨名义与房屋所有权人达成房屋购买事实，房屋购买价格为70万元，并于2020年3月9日完成变更登记。根据众华经纪公司与姜明芝之间签定的《看房确认书》中第四条、第五条约定，姜明芝行为违约居间服务约定，应当承担违约责任。众华经纪公司与姜明芝协商未果下，众华经纪公司诉至人民法院。一审法院认定事实：众华经纪公司、姜明芝双方于2020年1月11日签订《看房确认书》，委托方为姜明芝，即合同甲方；受托方为众华经纪公司，即合同乙方。合同约定主要内容：众华经纪公司于2020年1月11日14时40分带姜明芝到马德里三楼房屋实地验看并进行相关居间介绍；姜明芝或姜明芝之亲属、代理人等与业主签订租赁或买卖合同时，姜明芝需承担本次交易所产生的服务费用，购买房屋居间服务费为房产成交价的2%-2.5%；姜明芝（包括但不限于姜明芝的代理人、被代理人及各关联方）如与众华经纪公司所曾介绍的房东（业主、交易对象）再签订确认书后一年内无论以何种方式及任何价格私下成交，姜明芝应向众华经纪公司支付购买房屋同地区同类型房产市价的3%作为违约金；本确认书中关联方是指与姜明芝关系密切的人员包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹、关联公司及姜明芝方员工等。原姜明芝签订《看房确认书》后，于2020年1月11日14时40分，众华经纪公司工作人员带姜明芝到马德里皇家花园小区7号楼3单元302号房屋进行实地验看。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。众华经纪公司、姜明芝签订的《看房确认书》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，其合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。在本案中，房地产公司未提供证据证明姜明芝存在违约行为，其主张无事实及相关法律依据，故众华经纪公司要求姜明芝支付21000元违约金的诉讼请求，该院不予支持。待众华经纪公司有新证据证明其主张时，另行提出诉讼。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：驳回众华经纪公司对姜明芝的诉讼请求。案件受理费325元（众华经纪公司预缴），适用简易程序，减半收取，返还众华经纪公司162.50元，由众华经纪公司承担162.50元。二审中，众华经纪公司向本院提供证据：1、姜明芝的女儿袁丽微信主页一张、众华经纪公司业务员蔡某微信主页一张、双方微信聊天截屏一张，原房主姐姐高女士微信主页一张，蔡某和高女士微信聊天截屏三张，用以证明原房主的姐姐高女士委托众华经纪公司出售案涉房屋，蔡某沟通买卖双方，履行居间合同义务。3月27日，高女士告知案涉房屋已经出售。2、鞍山市立山区不动产交易中心电脑截屏拍照一张，用以证明案涉房屋已经转移至姜明芝的外孙子李泓滨名下。3、意向金协议书2张，返还意向金微信截屏2张，用以证明收取3000元意向金后又返还。4、光碟1张，用以证明众华经纪公司带领姜明芝及其女儿袁丽看房，介绍房屋情况，姜明芝和原房主私下成交后，袁丽承认是其男朋友买给其儿子的，承认私下成交。5、袁丽给众华经纪公司业务员王新宇发微信截屏1张，用以证明袁丽承认房屋是其男友买给儿子的见面礼。6、证人蔡某出庭证实，在签订《看房确认书》时，对合同的第四条、第五条进行了提示并说明，履行了条款提示义务，履行了居间义务。姜明芝认为，证据1、该组证据不能证明姜明芝违约，将3000元退还可以证明双方之间已经解除了《看房确认书》。证据2，该证据不符合房产登记中心出具证据的形式，对证据的真实性、合法性和关联性均有异议。证据3的真实性和关联性均没有异议，证明众华经纪公司无法按照姜明芝的要求完成居间合同义务，双方已经解除居间合同关系。证据4视频仅证明众华经纪公司带看过房，通话仅能证明袁丽男友为李泓滨购买房屋，不能认定为违约行为。证据5可以证明房屋系男友购买，与姜明芝无关。证据6蔡某是众华经纪公司的雇佣人员，与众华经纪公司存在雇佣关系，其证人证言不应被采纳。姜明芝向二审法院提供视频，用以证明案涉房屋原房主在其他网站卖房的信息，姜明芝的外孙与原房主联系并非通过众华经纪公司得到房源信息，且原房主在其他网络平台也公开发布了卖方信息。该房源信息并非众华经纪公司一方独家享有，买房行为与众华经纪公司无关，不能解释为姜明芝的跳单行为。众华经纪公司对姜明芝此视频的质证意见认为，对视频中网上信息真实性无异议，对关联性有异议，涉案的房屋之前在中介机构挂牌出售，在行业实属正常现象，但不能对抗众华经纪公司与姜明芝双方签订的看房确认书的条款内容。现没有其他证据证明是哪家中介机构给买卖双方提供房源，或带领姜明芝看过该套案涉房屋，若根据其他中介机构成交案涉房屋也违背《看房确认书》第一条的内容。本院对证据的认证意见是，众华经纪公司提供的上述证据可以证明众华经纪公司履行了《看房确认书》中的看房义务，但众华经纪公司提供上述证据的目的是用以证明姜明芝违约。由于是否违约的前提是《看房确认书》中第四条约定内容的效力问题，本判决在本院认为部分予以论述，故对众华经纪公司提供的上述证据不做评判。姜明芝提供的证据证明其可以通过其他中介机构获得原房主的信息，众华经纪公司向姜明芝提供的信息不具有唯一性，本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是姜明芝是否对众华经纪公司构成违约。众华经纪公司虽与姜明芝签订《看房确认书》，但众华经纪公司并没有与原房主签订独家代理销售协议，没有取得独家代理销售案涉争议房屋的资格。就《看房确认书》中约定的看房内容是本案双方当事人真实意思表示合法有效，但因众华经纪公司没有取得独家代理销售案涉争议房屋的资格，故《看房确认书》中第四条关于“甲方（包括但不限于甲方的代理人、被代理人及各关联方）如与乙方所曾介绍的房东（业主、交易对象）在签订本确认书后的一年内无论以何种方式及任何价格私下成交，甲方应向乙方支付：承租同地区同类型房产月租金的二倍；购买同地区同类型房产市价的3%作为违约金”的约定，属于限制和剥夺姜明芝权益的条款。该《看房确认书》为众华经纪公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该格式条款中的第四条排除了姜明芝自由选择其他中介机构以及其他方式购买案涉房屋的主要权利属无效条款，对姜明芝不具有法律效力。基于《看房确认书》中的有效条款，众华经纪公司为姜明芝提供了看房服务，但因众华经纪公司没有达到姜明芝的要求，故将3000元意向金予以返还，双方《看房确认书》即解除。上诉人众华经纪公司未能举证证明姜明芝的外孙子李泓滨系通过其提供的信息与原房主协商并履行购买案涉房屋，不能证明被上诉人姜明芝违反《看房确认书》中的有效条款，故姜明芝不构成违约，不应承担违约责任。综上所述，鞍山众华房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由上诉人鞍山众华房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年八月二十四日法官助理单琬甜书记员王佳策