江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4140号上诉人（原审原告）：周晓俊，女，1976年8月29日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：吴明和，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京恒泉房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区顶山街道都市产业园03幢。法定代表人：吕安泰，该公司董事。委托诉讼代理人：魏晓萍，江苏金陵律师事务所律师。上诉人周晓俊因与被上诉人南京恒泉房地产开发有限公司（以下简称恒泉房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初4985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法由审判员钮丽娜独任审理，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人周晓俊的委托诉讼代理人吴明和，被上诉人恒泉房地产公司的委托诉讼代理人魏晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周晓俊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决遗漏诉讼请求。上诉人请求一审法院调整被上诉人违约金计算标准的诉请被遗漏。双方之间的《南京市商品房预售合同》约定“甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.5/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金”；“乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金”。双方之间的违约金计算标准约定不统一，该不平等约定严重侵害上诉人的利益。上诉人的代理人在一审诉讼请求中、庭审中都向法庭提出了异议，要求对被上诉人的违约金计算标准按照每天万分之五计算。一审法院对上诉人的诉讼请求视而不见，庭审中对被上诉人的违约金计算标准是否予以调整只字未提，即未做审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审。”综上，一审判决遗漏上诉人的诉讼请求，二审法院应当依法改判。二、一审法院事实认定错误。一审法院认定被上诉人合同违约逾期天数错误。“2019年4月30日，原告在交付会签单上签字，领取了入户资料、办理房屋权属登记材料，并备注：与燃气公司对接，于2019年4月26日符合交付条件。”2018年10月20日，被上诉人未能如约交房，被上诉人合同违约，截止2019年4月26日，逾期交房天数为189天。一审法院认定房屋交付时间为2019年1月11日，被上诉人合同违约，逾期交房天数为114天。商品房预售合同附件7对配套基础设施及其他设施约定“上水、下水设施、供配电设施、燃气供应设施应于2018年10月20日前达到到户要求。”双方在合同中虽未将燃气设施的开通作为房屋的交付条件，但被上诉人在通知上诉人收房时，案涉房屋的燃气设施尚未开通，严重影响正常居住使用，上诉人作为买受人，有权拒绝接收。双方确认案涉房屋直到2019年4月26日燃气才正式开通。另外，商品房预售合同第十条虽然约定了房屋交付和接收手续，但全是有利于被上诉人，即被上诉人提前通知上诉人收房，上诉人必须在通知要求的时间、地点接收房屋，没有赋予上诉人必要的抗辩的权利，显然是侵害了上诉人的合法权益。综上，被上诉人应承担逾期交房的违约责任，逾期天数是189天，而不是一审法院认定的114天，一审法院认定事实错误。三、判决主文有错误。一审判决主文“驳回原告周晓俊的其他诉讼请求”。未见一审判决支持了周晓俊的哪些诉讼请求，明显存在逻辑错误。请求二审法院依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。恒泉房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。周晓俊向一审法院起诉请求：1、判令恒泉房地产公司向周晓俊支付逾期交房违约金330426元、逾期办理房屋所有权转移登记违约金5050元；2、判令恒泉房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月17日，周晓俊（乙方）与恒泉房地产公司（甲方）签订了《恒辉广场商品房预售合同》，约定由周晓俊购买恒泉房地产公司开发位于浦口区，建筑面积为128.26平方米，总价款为3655153元，周晓俊于2017年12月4日前支付定金100000元，于2017年12月4日前支付首付款1105153元，商业贷款2550000元。第六条关于房屋交付和接收条件约定，甲方应于2018年10月20日前交付房屋；房屋交付条件：甲方已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.5元/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。第七条关于配套基础设施和其他设施的约定，其中上水、下水设施、供配电设施、燃气供应设施应于2018年10月20日前达到到户要求，如延迟，甲方可以采取补救达到到户要求；案涉房屋交付后，如上述配套基础设施迟延，经周晓俊催告后60天内仍未达到的，周晓俊有权解除合同。第十条关于房屋交付和接收手续的约定：一、商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。二、双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件。三、双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接受该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天150元向甲方支付逾期交接期间的违约金，乙方收到甲方书面交房通知后超过10日未办理房屋交接手续的，视为甲方已交付该商品房且已满足约定条件，乙方须承担相应的物业费等费用，超过27天，视为乙方自愿将商品房占有、使用、收益权利转为甲方所有。第十五条关于合同备案手续和权属登记手续的约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记，甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处。因一方过错导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后仍未办理的，过错方应向对方支付违约金，按每迟延一天50元计算。2018年11月21日，南京市江北新区管委会规划与国土局向恒泉房地产公司出具了包含案涉房屋在内的房屋建设工程规划核实合格书，2019年1月4日，恒泉房地产公司向南京市浦口区建工局报送案涉房屋的工程竣工验收备案文件，该局经审查符合要求，同意备案。2019年1月9日，南京市浦口区新浦房产测绘队对案涉房屋出具了测绘登记表，确认了案涉房屋的建筑面积、套内面积、阳台面积及共摊面积。2019年1月7日，恒泉房地产公司向周晓俊邮寄了交付通知书，定于2019年1月11日交付房屋。2019年4月30日，周晓俊在交付会签单上签字，领取了入伙资料、办理房屋权属登记材料，并备注：与燃气公司对接，于2019年4月26日符合交付条件。当天，双方签订了房屋钥匙托管声明，周晓俊将房屋钥匙交付物业公司委托保管。周晓俊领取了恒泉房地产公司延迟交付82天（延期至2019年1月10日）的违约金14986元。截至交房时，周晓俊已经支付了全部房款3655153元。一审法院在审理期间到案涉房屋进行了现场勘查，经查看案涉房屋的水、电已经开通，入户燃气管道已经安装。周晓俊在庭审中陈述，收到了恒泉房地产公司于2019年1月7日邮寄的交付通知书，但其在2019年1月20日自行验房时燃气没有开通，不符合房屋交付条件，直到燃气开通了才办理了收房手续。周晓俊在2019年4月30日接收到办理房屋权证材料，但由于自身原因，未在90天内办理产权证，恒泉房地产公司在此期间并未阻碍周晓俊办理产权证。恒泉房地产公司在庭审中陈述，只有在实际交房后90日内才可以提供办理房屋产权证的材料。上述事实，有周晓俊提供的南京市商品房预售合同、发票、通话录音，恒泉房地产公司提供的建设工程规划核实合格书、竣工验收备案、关于给与恒辉广场公安门牌号的建议、测绘报告书、交付通知书、顺丰快递邮寄单、交付问题告知函、交付会签单、入伙资料领签收单、恒辉假日广场赔偿款明细表、付款明细、建设工程规划核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案表、转账凭证、交付通知书以及原、恒泉房地产公司当庭陈述等证据在卷证明。一审法院认为，周晓俊与恒泉房地产公司签订的商品房预售合同系合法有效，各方应按照约定履行各自义务。关于周晓俊要求逾期交房违约金330426元，根据合同约定，恒泉房地产公司应于2018年10月20日向周晓俊交付房屋，而恒泉房地产公司直到2019年1月11日才向周晓俊交付房屋，因此存在迟延交付房屋的违约行为，应当承担相应的违约金。但恒泉房地产公司在2019年1月7日已经向周晓俊邮寄了交付通知书，且周晓俊已经收到。而恒泉房地产公司在2019年1月11日前已取得了合同第六条的约定《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。因此，恒泉房地产公司交付房屋的条件和接收手续符合合同第十条的约定，周晓俊应当及时办理房屋交接手续，其逾期办理该手续，对于其主张的损失，并非恒泉房地产公司违约行为造成的。另外，周晓俊已经领取了恒泉房地产公司支付的82天的逾期交房违约金，且该违约金计算标准符合合同约定，故对周晓俊要求恒泉房地产公司支付延期交付违约金330426元的诉请，一审法院不予支持。周晓俊认为案涉房屋的燃气开通是房屋交付的前提条件，恒泉房地产公司在2019年1月11日交房时不符合基本的交房条件，一审法院认为，根据合同第十条约定，交房的前提条件是恒泉房地产公司提供合同第六条第二款的证明文件或其他交付条件，并未将燃气开通作为交房的前提条件，同时，根据合同第七条约定，燃气供应设施应当于2018年10月20日达到到户要求，恒泉房地产公司在延期交房后，已经采取了补救措施，于2019年1月11日前办理了交房的相关文件及条件，符合第七条第二款的约定。燃气开通并与合同约定的燃气供应设施并非同一合同履行内容，因此对周晓俊的上述主张，一审法院不予支持。周晓俊主张逾期办理房屋所有权转移登记违约金，一审法院认为，2019年4月30日，周晓俊在办理房屋交付手续时，已经在恒泉房地产公司处领取了办理房屋权属登记材料，周晓俊在2019年7月30日前未办理房屋权属登记，系个人原因，并非恒泉房地产公司原因导致逾期办证。故对周晓俊该项诉请，一审法院不支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：驳回周晓俊的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3156元，由周晓俊负担。本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，周晓俊提交证据如下：1、借款合同一份，证明周晓俊向银行申请贷款，年利率是5.635%，根据约定开发商违约的年利率折合下来是1.8%，周晓俊违约的年利率是18%，民间借贷司法解释规定资金占用期间利息的年利率是6%，结合这四个年利率对比来看，合同约定的逾期交房违约金计算标准过低。2、2019年12月26日南京中燃城市燃气发展有限公司（以下简称中燃公司）出具的关于恒辉广场二期燃气供应时间的回复一份，证明2019年4月24日案涉房屋正式开通燃气。恒泉房地产公司质证意见如下：1、对借款合同真实性无异议，银行贷款年利率是5.635%，但银行存款不是这个标准，相差很大，按照周晓俊的理论这样也是不合理的。借款合同时间是2018年3月5日，签订购房合同时间是2017年12月17日，如果不公平，周晓俊可以向法院申请变更或解除合同，但周晓俊没有行使这个权利，是认可了合同效力，按照合同执行没有任何问题。2、对2019年12月26日中燃公司出具的回复真实性不予认可，回复第二项2019年3月6日恒泉房地产公司才向中燃公司申请通气不是事实，第三项即验收中发现漏气以及抢修的相关内容恒泉房地产公司都不了解，恒泉房地产公司和中燃公司签订的合同从设计到安装到售后维修都是由中燃公司完成，合同约定是根据恒泉房地产公司整体工程同步实施到位，房屋交付时必须达到通气条件；该回复上加盖的是业务章，应由中燃公司加盖公章出具证明才有效力。另外，该回复系周晓俊持一审法院调查令获取的，但是在一审判决以后才提交的，恒泉房地产公司没有看到过。恒泉房地产公司提交2020年5月6日中燃公司出具的回复一份，证明在案涉房屋交付时已经具备了燃气通气条件，由业主自行去燃气公司申请开通即可，该回复上加盖的是中燃公司的公章。周晓俊对上述回复的真实性认可，但对关联性不认可，主张回复内容是对管网漏气和维修作出的解释，周晓俊在2019年4月30日签收房屋时注明了2019年4月26日燃气开通，恒泉房地产公司称2019年1月10日通知周晓俊收房时已经通气显然不可能。针对上述两份回复以及案涉小区具备燃气通气条件的时间问题，本院至中燃公司珠江办事处进行了调查，该办事处工作人员称：2019年12月26日和2020年5月6日的两份回复均是其办事处出具，之所以加盖的印章不一致，是因为2019年12月26日回复出具时，公章因故不在办事处内，周晓俊的代理人要的比较急，所以加盖了业务章；2020年5月6日回复是应恒泉房地产公司的要求，根据实际情况出具的，当时公章在办事处内，所以加盖的公章，两份回复的内容都是事实，并不矛盾；中燃公司与恒泉房地产公司于2017年8月15日签订了天然气配套供应合同，天然气管道铺设是与案涉工程的土建施工配套进行的，土建工程施工完毕后，管道铺设也完成了，但此时因还需要进行道路和绿化工程施工，故还无法通气，根据相应的安全操作规范，会在管道内注入一定量的空气以保持管道内部的压力，便于后续进行检查和通气工作；2019年3月6日，恒泉房地产公司向中燃公司申请通气，中燃公司在3月11日对天然气管道进行检查时，发现管道内存在漏点，经排查系在道路或者绿化工程施工过程中对管道造成破坏所导致，经中燃公司维修，2019年4月24日案涉小区具备天然气开通的条件，在此之前，即使业主申请，也无法开通燃气。周晓俊对本院调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，认为根据该调查内容，结合相应的证据可以证明2019年4月24日案涉小区才具备供气的条件，至于是谁的原因造成无法按时通气，与周晓俊和恒泉房地产公司之间商品房预售合同没有关系。恒泉房地产公司对于中燃公司工作人员有关燃气管道是依据土建工程实时配套到位的陈述予以认可，但认为其他陈述不是事实，2019年3月6日，恒泉房地产公司按照中燃公司2019年3月4日提供的用户资料模板填写后发送给中燃公司，2019年3月11日，中燃公司要求恒泉房地产公司将用户信息表盖章后发回；关于燃气管道铺设，在中燃公司进行庭院管道施工过程中，还有雨污分流等其他管道交叉施工，恒泉房地产公司2018年6月发现燃气管道破坏后，请中燃公司维修，2018年7月4日维修完毕，燃气未开通与恒泉房地产公司无关。恒泉房地产公司为此提供其公司员工与中燃公司员工聊天记录及案涉小区现场维修照片数张。周晓俊对恒泉房地产公司提交的照片真实性和关联性不予认可，表示无法看出照片反映的系案涉房屋所在小区的真实情况；对聊天记录形式上的真实性予以认可，对聊天内容的真实性和关联性不予认可，并认为聊天记录也只是反映恒泉房地产公司与中燃公司之间的法律关系，与买房人和开发商之间的房屋买卖合同没有法律关系。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，恒泉房地产公司与周晓俊在协商一致基础上签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，恒泉房地产公司交付房屋时，应当已取得《建设工程规划核实合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒泉房地产公司未在合同约定的交付期限内取得上述资料，其应按合同约定承担逾期交房的违约责任。鉴于恒泉房地产公司在通知周晓俊2019年1月11日交付房屋时已取得上述资料，故此时案涉房屋即已符合合同约定的交付条件。商品房预售合同约定燃气供应设施应当于2018年10月20日前达到到户要求，双方虽未将燃气开通作为房屋的交付条件，但燃气作为基本的生活保障设施，如在房屋交付时尚未开通，将严重影响购房人正常居住使用。根据现有证据，恒泉房地产公司在2019年1月11日交房时，燃气尚不具备开通的条件，周晓俊作为买受人，可以拒绝接收房屋。根据中燃公司出具的回复，案涉房屋所在小区至2019年4月24日完成燃气通气工作，至此，影响房屋正常居住使用的障碍消除，周晓俊应当接收房屋。因案涉房屋至2019年4月24日才具备正常的居住使用条件，故恒泉房地产公司应承担此日前迟延交房的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在合同中约定恒泉房地产公司迟延交付房屋，按照已收价款的万分之0.5/天计算，向周晓俊支付迟延期间的违约金。周晓俊主张该标准与迟延付款违约金计算标准不统一，侵害其利益，要求按照迟延付款违约金标准万分之五/天计算。对此本院认为，虽然双方对于迟延付款违约金与迟延交房违约金计算标准约定不一，但迟延付款违约金系按未付到期价款计算，迟延交房违约金系按已收价款计算，两者计算基数并不相同。周晓俊亦未提供证据证明约定的违约金低于其因迟延交房所造成的损失，故对于周晓俊要求按照万分之五/天标准计算违约金的上诉请求，本院不予支持。鉴于周晓俊已领取了恒泉房地产公司支付的截至2019年1月10日前的迟延交房违约金，故恒泉房地产公司还应按合同约定的标准向周晓俊支付自2019年1月11日截至2019年4月23日的迟延交房违约金19007元（3655153元×万分之0.5/天×104天）。周晓俊要求恒泉房地产公司支付迟延交房违约金的上诉请求，本院予以部分支持。一审法院对于周晓俊主张逾期办理房屋所有权转移登记违约金诉请的认定正确，周晓俊无证据证明逾期办证系恒泉房地产公司所致，故对其要求恒泉房地产公司支付逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。案件受理费按诉请所获支持比例，由双方分担。综上所述，周晓俊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初4985号民事判决；二、南京恒泉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付周晓俊迟延交房违约金19007元；三、驳回周晓俊的其他诉讼请求和其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3156元，由周晓俊负担2976元，恒泉房地产公司负担180元；二审案件受理费6312元，由周晓俊负担5952元，恒泉房地产公司负担360元（一、二审案件受理费均已由周晓俊预付，恒泉房地产公司于支付周晓俊迟延交房违约金时一并给付）。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二〇年八月十日书记员  尹 琪