广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12001号上诉人（反诉原告，原审被告）：孙蓓，女，1956年8月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：孙昭宇，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（反诉被告，原审原告）：朱建国，男，1976年10月24日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：贾盼斐，广东安国律师事务所律师。上诉人孙蓓因与被上诉人朱建国房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。孙蓓上诉请求：1.依法撤销（2019）粤0106民初12853号民事判决书判决第一、二项。2.依法改判支持孙蓓反诉诉请第一、二、三、四、五项。3.依法驳回朱建国的本诉请求。4.本案所有诉讼费由朱建国承担。事实和理由：原审判决基本事实认定不清，证据不足，适用法律错误，孙蓓反诉提供的证据足以证明朱建国违约责任在先，原审法院完全忽略该部分内容，事实论证部分对朱建国的违约、侵权行为只字不提，一审判决对孙蓓极其不公正，一审后孙蓓发现重大新证据，该证据足以推翻一审判决，已提交法院，本案法院应当予以改判。1、原审判决未查明朱建国有无履行《承诺书》中恢复涉案商铺原状的义务。首先，孙蓓与朱建国从未就解除合同一事协商达成一致，朱建国是否已履行恢复涉案商铺原状，这一关键事实，关系到合同是否履行完毕，朱建国是否构成违约，一审并未查明；从朱建国提交的聊天记录所示，孙蓓与朱建国从未就涉案商铺是否恢复原状一事达成一致意见，截止2018年12月13日聊天可见孙蓓并未到涉案商铺进行交接，也未对朱建国的复原工作进行确认，由于孙蓓当时在国外对商铺的复原状况并不知情，孙蓓作出的同意退还押金的表示，是建立在朱建国如约复原商铺并协助找到新的租户承租之后的意思表示，而非无条件的退还押金，且不是全额返还押金，孙蓓在聊天中有过明确表示，而朱建国提供的交谈记录中将该部分删除，只保留孙蓓同意退押金的对话作为证据，可见其用心险恶，由于朱建国未履行承诺未尽到复原商铺原貌的义务，违约在先，无权要求孙蓓返还押金，还应承担违约责任，现孙蓓予以提供完整聊天记录，供法庭查验。其次，实际情况是朱建国不履行恢复涉案商铺原状的义务，未履行《承诺书》、《道歉书》、《三方协议》中的承诺与保证，2018年10月至12月期间孙蓓与朱建国经过几次的沟通，朱建国电话中虽然答应会将商铺修复，但采取消极怠工、马虎应付的方式应对，后朱建国在电话交谈中得知孙蓓该段时间不在国内，无法及时监工，便在微信、电话中催促孙蓓尽快返还押金，当时孙蓓不明所以，但一再强调需要双方现场进行交接验收确认，商铺符合交付标准后孙蓓才会返还部分押金；孙蓓返场时发现朱建国并未将商铺依约复原，孙蓓无奈之下只得联系工人将涉案商铺复原，孙蓓自行联系工人进行复原一事，朱建国完全知情，在孙蓓提交的新证据中有记载（见：2018年11月20日微信交谈记录），且电话中明确告知复原商铺装修的开支需要朱建国支付，朱建国微信聊天记录中明确表示同意并愿意支付，只需在押金中扣减即可，在聊天记录中朱建国对该部分对话进行删除，朱建国未履行《承诺书》中的承诺，导致孙蓓支付装修费进行善后，依据《合同法》第九十七条规定，朱建国理应赔偿孙蓓损失。最后，在朱建国提供的聊天记录中明确约定（见：2018年11月5日聊天记录），由于朱建国提前解约，孙蓓需要朱建国协助找到下一手承租人后才能离场，以此减少孙蓓空置费，并且在招揽承租人的过程中必将产生的中介费及空置费，孙蓓要求朱建国一并支付，朱建国明确表示同意支付中介费（见：2018年11月29日聊天记录），并愿意赔偿孙蓓一个月的空置费（见：2018年11月30日聊天记录，孙蓓未接收），该费用均属于合理止损的必要费用，且朱建国有过明确的意思表示。法院应当支持，依据《合同法》第六十一条规定，朱建国理应支付中介费与商铺空置费。2、朱建国篡改、节选的视听资料不得作为认定案件事实的依据，一审结束后孙蓓发现完整的微信聊天记录，足以驳斥朱建国的谎言。一审时朱建国提供的微信聊天记录存在大面积删减，无法还原当时沟通情景，该证据断章取义，属于伪证，法庭应当排除，庭后经过孙蓓的不懈努力取得2018年10月17日至2018年12月13日的完整微信聊天记录，该证据与朱建国提交的微信聊天记录部分可以相互印证，足以显示朱建国提交的微信聊天记录存在节选、篡改、二次创作。一审判决事实认定与适用法律均存在错误，朱建国不但未遭受损失，通过篡改微信聊天记录，反而因诉讼非法获利，朱建国没有证据能证明其有遭受损失，原审判决不仅支持不劳而获，而且违反公平原则。朱建国辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孙蓓的诉讼请求；2.孙蓓提交的微信聊天记录不符合民事诉讼法关于新证据的规定，微信聊天记录一审开庭已经经双方质证，且在一审质证环节，在孙蓓提出朱建国提交的微信记录不完整的情况下，一审法院给予了孙蓓充分的举证时间，孙蓓经一审法庭反复核对之后，向一审法庭陈述，没有涉及双方聊天记录的证据材料提交。同时，一审法庭对朱建国提交的微信聊天记录载体，朱建国的手机经当庭出示并经质证，孙蓓向一审法庭确认，朱建国提交的微信聊天记录真实性。3.孙蓓与朱建国之间的租赁合同关系经双方协商一致终止，朱建国在按照孙蓓的要求恢复租赁物并交付给孙蓓，孙蓓于2018年11月7日即将涉案房屋出租给第三人，同时朱建国基于多年的合作关系，孙蓓以多种理由拒绝退还朱建国的押金，朱建国认为没有事实与法律依据。朱建国向一审法院起诉请求：1、孙蓓退还朱建国押金15000元；2、本案受理费由孙蓓负担。孙蓓反诉请求：1、朱建国赔偿损毁承租房屋修复及恢复原状造成的损失14000元；2、朱建国支付擅自解除合同的违约金15000元；3、朱建国因违约行为造成孙蓓房屋空置期间的损失6000元（涉讼商铺空置一个月，按一个月租金计算）；4、朱建国承担该房屋另租他人的中介费3000元；5、本案诉讼费用由朱建国承担。一审法院查明事实：2013年5月，朱建国向孙蓓承租了天河区龙口东路331-337号首层4号之B商铺（以下简称涉讼商铺），租赁期限五年，租期至2018年5月31日届满。朱建国承租涉讼商铺同时，亦承租了涉讼商铺隔壁龙口东路331-337号首层5号商铺（以下简称5号商铺），并将两个商铺中间的隔墙拆除、将5号商铺的招牌移动到涉讼商铺门前，将与5号商铺之间转角外墙外移约50公分宽、将5号商铺内楼梯占用涉讼商铺门前的公用位置、5号商铺背面门口绿化地面占用公用位置。2018年5月14日，朱建国出具《道歉书》及《承诺书》给孙蓓，将其对涉讼商铺以及５号商铺之间的改动予以明确，并承诺如不继续承租涉讼商铺将予以恢复原状。上述合同期限届满前，朱建国向孙蓓支付了保证金15000元，双方并于2018年6月1日签订《房产租赁合同》，约定：甲方（出租方，即孙蓓）同意将涉讼商铺，建筑（或使用）面积约25平方米，出租给乙方（承租方，即朱建国）作商业用途使用；租期为三年，从2018年6月1日至2021年5月31日，月租金额为6000元；租金按月结算，双方约定在每个月的01号前结清下月租金，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；乙方交付租金方式为银行转账方式，也可用甲方指定的微信或支付宝账号支付；乙方已向甲方交付押金15000元；租赁期满，乙方付清租金及结清其它相关费用并按期迁出，甲方即将押金无息退还乙方；若乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从押金中扣除相关费用；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋：……3、拖欠租金超过三天的……；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，如逾期2天交纳，每日按租金额2%交纳滞纳金，承租人无正当理由未付租金，出租人以书面形式催告承租人，限当月支付租金和违约金，经催告，承租人仍逾期不支付租金且没有正当理由的，承租人可以解除合约，收回商铺，不返还押金；出租人在承租人未违反签署第八条款项的情况下，不可单方面在合同期内解除合约，否则须赔偿承租人的实际损失等条款。该合同签订后，朱建国向孙蓓支付至2018年10月份的租金，其中2018年8月租金6000元于2018年8月10日支付、9月租金6000元于2018年9月10日支付、10月租金6000元于2018年10月8日支付。2018年6月25日，朱建国、孙蓓、案外人王瑞标（即5号商铺的出租人）签订《三方协议书》，对前述朱建国对涉讼商铺及5号商铺的改动予以明确，并明确朱建国若不继续承租该物业，则出资恢复原状，否则孙蓓、王瑞标均有权不退还保证金。2018年11月7日，孙蓓就涉讼商铺与案外人杨康栋签订《房产租赁合同》，约定租赁期限为2018年11月20日至2021年11月19日，租金为每月6000元。根据孙蓓为此提交的由案外人广州市富生房地产代理有限公司开具的《收款收据》原件显示，孙蓓于2018年11月9日向该公司支付了出租涉讼商铺的中介费3000元。朱建国表示，双方于2018年10月17日达成一致解除合同，其在2018年10月底已经将涉讼商铺的钥匙根据孙蓓的指示交到涉讼商铺隔壁中介处，其按照孙蓓的要求恢复了涉讼商铺的原状，搬离了涉讼商铺内的物品，并在2018年11月6日告知了孙蓓，且孙蓓在2018年11月7日已经将涉讼商铺另行出租。根据朱建国提供的微信聊天记录内容显示：2018年10月17日19时10分，朱建国向孙蓓提出要求解除合同，表示按照上次协议约定一样将墙体恢复原状，孙蓓表示同意，双方并就如何恢复原状进行了讨论；2018年10月21日22时18分，孙蓓向朱建国提出要求赶紧实施恢复原状的工程，否则无法招租；2018年10月22日13时41分，朱建国答复因装修师傅没有时间，所以暂未开始处理；2018年10月28日10时53分，孙蓓向朱建国提出，要求门口砌的墙体也要拆恢复成门，而且是两重的玻璃转闸门；门口搞得不平整，要重新处理；从2018年10月28日的对话过程中，双方于当天下午在涉讼商铺碰面；2018年11月1日上午，孙蓓提出，门口拆下的余泥很多；招牌拆完之后里面的东西都露出来，要搞完整；朱建国答复现在叫工人在清，当天都会清理干净；孙蓓随后提出里面砖砌了之后没有批荡，朱建国表示别人承租后装修时会批荡的，但孙蓓要求还是必须批荡；2018年11月2日，朱建国问孙蓓下午几点过去涉讼商铺，孙蓓表示大概下午一点多，从对话来看，当天双方又一起到了现场；2018年11月5日，孙蓓提出朱建国也可以带客户过去，她一样支付中介费，可以帮朱建国减少一点损失；2018年11月6日，朱建国向孙蓓提出，其已到现场看过，全部都搞好了，门口也用水泥搞平了；2018年11月8日，朱建国问孙蓓有否去现场看过，孙蓓表示在外地有点急事，过几天才回；2018年11月16日，孙蓓向朱建国提出，问水电度数是不是正确的、是不是都是付清的，过两天就会把账给你（指朱建国）结了；朱建国表示已经全部付清了包括这两个月的管理费已经付清；孙蓓表示其过两天就把余额转给朱建国，要求朱建国把押金收据拍一张给她看；2018年11月20日，孙蓓向朱建国提出，快点把那个（指押金收据）发给她，双方经过沟通确定当时交纳的押金金额为15000元。孙蓓对朱建国提供的聊天记录真实性没有异议，但认为该记录不完整，存在删减。一审法院告知孙蓓可提供其自身聊天记录或其他证据予以反驳，但孙蓓均未能提供。孙蓓表示，其同意解除合同，但解除的条件是铺位复原且找到新的租户；涉讼商铺租赁事宜是委托隔壁的中介帮忙处理，当时其并不在广州没有进行交接；因朱建国对涉讼商铺进行破坏而未恢复原状，其请工人修复而支出修复费用14000元。为此，孙蓓提供了以下证据：1、显示为“黄庆*”（字迹潦草无法辨析）于2018年11月12日所开具的收据一张，内容为：收到孙小姐太阳广场4号铺B装修工程款共13050元【1、打地面1800元；2、放水泥沙800元；3、**（字迹潦草无法辨析）2560元；4、拆地砖3890元；5、换大门2200元；6、门头外墙修复1100元；7、清余泥700元】，共收13000元；2、显示为“邓森*”（字迹潦草无法辨析）所出具的收条一张，内容为“太阳广场4号门口拆地砖收到业主孙小姐1000元，2018年11月6日”；经质证，朱建国对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据由孙蓓单方制作提供，无法核实其真实性；孙蓓在2018年11月7日已经和下一手租户签订了租赁合同，但收据确是2018年11月12日出具的，上面的内容是装修工程款。一审法院认为：朱建国、孙蓓就涉讼商铺形成了租赁合同关系。根据朱建国的起诉、孙蓓的反诉及各自的答辩，本案争议焦点在于：1、双方是否协商一致解除合同；2、朱建国有无履行恢复涉讼商铺原状的义务。关于双方是否协商一致解除合同。朱建国提供了微信聊天记录书面整理资料及作为原始载体的手机，已经当庭播放并核对了相应的内容，孙蓓对该聊天双方的身份没有异议、对聊天记录真实性没有异议，仅对聊天记录完整性有异议但未能提供其自身手机所保留的微信聊天记录予以比对或其他证据予以反驳，应当承担对其不利的法律后果，对于朱建国所提供的聊天记录的真实性、合法性、关联性以及其完整性，一审法院均予以确认。从聊天记录可以反映，双方于2018年10月17日就合同解除已经达成一致，孙蓓的要求仅是必须根据双方之前的约定将商铺恢复原状，此后的沟通过程也是围绕孙蓓要求做好恢复原状提出具体细节方面的要求，孙蓓从未向朱建国提出其自行委托他人装修、恢复原状；根据孙蓓自己的举证，其于2018年11月7日已另行与他人签订了租赁合同，但此后的2018年11月16日、20日主动提出要退押金朱建国，从未提出其另行找人装修、恢复原状。综上，朱建国述称其于2018年10月17日与孙蓓就合同解除达成一致合法有据，一审法院予以确认。关于朱建国有无履行恢复原状的问题。如前所述，根据微信聊天记录内容显示，朱建国在2018年10月28日前已雇请工人开始涉讼商铺的恢复原状工作，此后又根据孙蓓的要求继续完善、清理现场；2018年11月7日涉讼商铺孙蓓已另行出租给他人，此后直至2018年11月16日、20日孙蓓主动提出退还押金给朱建国，都未再要求朱建国继续完善、清理涉讼商铺，整个过程双方沟通是顺畅、和谐的，孙蓓从未提出其要求自行雇请他人恢复原状。孙蓓提供的其另行委托他人恢复原状亦仅有出具人签名潦草不清的收据两张，未有相应的合同或其他银行转账、微信、支付宝等付款凭证，相应的收款人亦未到庭证实，朱建国对此证据亦不予确认，故对于其为此提供的证据一审法院不予采纳，对于孙蓓所述其为此另行委托他人恢复原状并支付14000元的主张，一审法院不予确认。如前所述，朱建国、孙蓓就合同解除达成一致，朱建国亦将商铺恢复原状后交还给孙蓓，故朱建国现要求孙蓓返还押金15000元合法有据，一审法院予以支持。孙蓓反诉要求朱建国赔偿修复、恢复原状的损失14000元、没收押金15000元、赔偿房屋空置损失费6000元及中介费3000元均缺乏依据，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、孙蓓于一审判决发生法律效力之日起10日内返还押金15000元给朱建国。二、驳回孙蓓的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费180元及反诉受理费375元，均由孙蓓负担。二审期间，孙蓓提交证据两份：证据1.2018年10月17日-2018年11月29日微信语音聊天的完整整理。拟证明：朱建国对于修复商铺所需的费用、合同解除后需要支付的商铺空置费、中介费均有明确的约定，对于违约赔偿的事宜，均有自认及明确的意识表示，一审事实认定不清，应予以改判。证据2.2018年10月17日-2018年12月13日微信聊天截图。拟证明：朱建国在一审过程中提交的证据存在大篇幅删减、对证据节选举证，属于二次创作，现孙蓓提交完整的微信聊天记录，予以反驳其提供的伪证。证据3.2018年10月17日-2018年11月29日的微信聊天音频。拟证明：朱建国均是亲口承认，证据确凿，一审事实认定不清，应予以改判。微信聊天记录有原件。朱建国对上述证据质证如下：真实性、关联性、合法性有异议。1.不符合民事诉讼法关于新证据的规定。2.孙蓓提交的证据材料中第5页（11月16日11：30分）可以显示出孙蓓是同意双方协商一致解除合同，接收涉案房屋，并同意退还押金。到事后，朱建国要求退还押金时，孙蓓才找理由要求扣除朱建国的押金，并且基于多年的合作关系，朱建国在微信聊天记录中所作出的承担部分租金及中介费等是基于沟通的立场，而不是由孙蓓所称的承诺，并且上述内容，孙蓓与朱建国之间当时也没达成一致，所以说孙蓓证明的目的是有异议的。关于上述证据，经审核与一审出示的证据内容基本一致，仅是增加了部分内容。由于上述微信来往内容均源自同一微信号码，朱建国作为一方微信号当事人有能力证实该微信内容的真伪，但其并未提供相反证据予以推翻，故本院采信上述微信内容。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点为应否支持孙蓓主张朱建国赔偿损失14000元、违约金15000元、空置期间的损失6000元、中介费3000元。本案双方对于朱建国不再继续租赁案涉房屋即解除案涉合同并无异议，但对于是否追究朱建国提前解约的责任双方存在争议。根据双方聊天记录，2018年10月17日，朱建国提出不再续租，孙蓓提出“你要贴个招租出去才行，因为今天都过了半个月，你才说退租”，从这可知孙蓓是有条件的解除合同，并无免除朱建国违约责任的意思表示。随后一段时间，双方协商恢复商铺的事宜并找中介出租案涉房屋，孙蓓于11月7日另行出租房屋。2018年11月16日，双方协商退押金的事情，因孙蓓在外地而未能最终协商一致。至2018年11月20日，孙蓓因对朱建国恢复商铺不满意，双方发生争议，并再次相约去做商铺恢复原状的收尾。2018年11月24日双方到商铺。2018年11月29日，朱建国再次提出退押金，孙蓓表示其有损失不应退押金，朱建国表示同意承担空置的租金及中介费。从上述整个事实经过可知，1、孙蓓从未提出其另行找人装修、恢复原状，在此期间均由朱建国恢复原状，孙蓓提供的其另行委托他人恢复原状亦仅有出具人签名潦草不清的收据两张，未有相应的合同或其他银行转账、微信、支付宝等付款凭证，相应的收款人亦未到庭证实，朱建国对此证据亦不予确认，故一审对孙蓓主张14000元的装修商铺的费用不予支持正确；2、孙蓓同意朱建国退租后，双方并未就造成的损失如何承担协商一致，根据合同约定及公平原则，朱建国应承担违约责任，因合同解除，孙蓓另行支付了3000元中介费及因房屋空置导致租金损失3800元（6000/30*19），上述费用应由朱建国承担，故孙蓓的上述主张应予以支持，一审对此处理欠妥，予以纠正。对孙蓓超出的上述请求的部分予以驳回。依合同约定上述损失应在押金中扣除，故孙蓓应退还给朱建国的押金为8200元（15000-3800-3000）。综上，孙蓓的部分上诉请求成立，予以采纳，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12853号民事判决第一项为，孙蓓于本判决发生法律效力之日起10日内返还押金8200元给朱建国；二、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12853号民事判决第二项；三、驳回朱建国、孙蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费175元，由朱建国承担79元，由孙蓓承担96元。反诉受理费375元，由孙蓓承担308元，由朱建国承担67元。二审案件受理费750元，由朱建国承担134元，孙蓓承担616元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月十二日书记员 王日平古文娜