青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异203号案外人：青海东海房地产开发股份有限公司，统一社会信用代码916300007574270815（1-1），住所地：青海省西宁市城东区德令哈路167号1号楼1单元111室。法定代表人：洪继煌，该公司总经理。委托诉讼代理人：许宁、魏静仪，青海宁辉律师事务所律师。申请执行人：青海省信用担保集团有限责任公司，统一社会信用代码9163000005911837XG（1-1），住所地：青海省西宁市城北区纬二路18号201室（生物科技产业园管委会大楼二楼）。法定代表人：肖玉海，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁岩、费裕林，青海致坤律师事务所律师。被执行人：青海豪龙宾馆有限公司，统一社会信用代码91630100710590332U，住所地：西宁市城东区建国路17号。法定代表人：冶生龙，该公司董事长。被执行人：青海豪龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710428618E，住所地：西宁市城东区建国路17号。法定代表人：冶生龙，该公司董事长。被执行人：冶生龙，公民身份号码×××，男，回族，1962年7月3日出生，住青海省化隆县。被执行人：马买然，公民身份号码×××，女，回族，1962年7月18日出生，住青海省化隆县。被执行人：冶敬鹏，公民身份号码×××，男，回族，1986年3月5日出生，住青海省化隆县。被执行人：谭玉梅，公民身份号码×××，女，回族，1990年1月5日出生，住青海省化隆县。被执行人：冶敬斌，公民身份号码×××，男，回族，1987年10月15日出生，住青海省化隆县。被执行人：阿迪力亚巴吐尔，公民身份号码×××，女，维吾尔族，1989年2月16日出生，住乌鲁木齐市。被执行人：冶敬峰，公民身份号码×××，男，回族，1991年10月20日出生，住青海省化隆县。在本院执行青海省信用担保集团有限责任公司（以下简称信保集团）与青海豪龙宾馆有限公司（以下简称豪龙宾馆）、青海豪龙房地产开发有限公司（以下简称豪龙房地产）、冶生龙、马买然、冶敬鹏、谭玉梅、冶敬斌、阿迪力亚.巴吐尔、冶敬峰合同纠纷一案中，案外人青海东海房地产开发股份有限公司对本院查封冶敬鹏名下位于青海省西宁市××区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人青海东海房地产开发股份有限公司称，异议人与被执行人冶敬鹏于2019年6月17日签订《商品房认购协议》后，被执行人未能在约定期限内履行签订正式合同以及足额支付购房款的合同义务，构成根本违约，异议人解除合同的条件已经成就。同时，双方通过网签系统打印的《商品房买卖合同（预售）》已自动备案，但双方未在该买卖合同上签字盖章。2020年4月17日，西宁市城东区人民法院作出（2020）青0102民初1512号民事调解书，确认解除案涉商品房的《商品房认购协议》，撤销买卖合同的网签备案登记手续。该房屋所有权自始归属于异议人，与被执行人无关，被执行人对该房屋仅享有合同债权债务关系并不享有物权，且该合同关系现已解除。故请求撤销对西宁市城东区德令哈路18号9号楼2单元2163室商品房的查封、扣押的强制措施。本院经审查查明，信保集团与豪龙宾馆、豪龙房地产、冶生龙、马买然、冶敬鹏、谭玉梅、冶敬斌、阿迪力亚巴吐尔、冶敬峰、第三人上海浦东发展银行股份有限公司西宁分行合同纠纷一案，本院作出（2017）青01民初131号民事判决，豪龙宾馆于判决生效后十日内向信保集团偿还贷款本金5278741.32元，支付罚息985365.05元（计算截止至2017年5月11日），2017年5月12日以后的罚息以尚欠的借款本金为基数，以年利率7.5%支付至全部款项付清之日止；豪龙宾馆于判决生效后十日内向信保集团支付律师费107349.28元，保全担保费8056.32元；豪龙房地产、冶生龙、马买然、冶敬鹏、谭玉梅、冶敬斌、阿迪力亚.巴吐尔、冶敬峰在上述款项范围内承担连带保证责任，承担责任后有权向豪龙宾馆追偿。判决生效后，因豪龙宾馆、豪龙房地产、冶生龙、马买然、冶敬鹏、谭玉梅、冶敬斌、阿迪力亚.巴吐尔、冶敬峰未履行义务，信保集团于2018年3月16日向本院申请强制执行。本院于2018年3月22日作出(2018)青01执76号执行裁定，冻结、划拨被执行人豪龙宾馆、豪龙房地产、冶生龙、马买然、冶敬鹏、谭玉梅、冶敬斌、阿迪力亚.巴吐尔、冶敬峰存款6865625.97元（包含执行费59566元及自2017年5月12日起按年利率7.5%计算至2018年3月22日的利息340587.28元、自2018年2月15日起按日万分之一点七五计算至2018年3月22日的逾期利息32332.29元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2019年9月25日，本院向西宁市不动产登记服务中心发出（2018）青01执字第76号之四《协助执行通知书》，查封了冶敬鹏位于青海省西宁市××区房产。2020年5月8日，青海东海房地产开发股份有限公司与冶敬鹏商品房预约合同纠纷一案，青海省西宁市城东区人民法院作出（2020）青0102民初1512号民事调解书，解除双方签订的《商品房认购协议》；冶敬鹏配合青海东海房地产开发股份有限公司办理撤销涉案不动产（《商品房买卖合同（预售)》合同编号:YS01002019066778，房屋代码:60496693）的网签备案手续；撤销网签备案手续后，冶敬鹏退还青海东海房地产开发股份有限公司订金10000元。另查明，本案执行卷宗中附有青海东海房地产开发股份有限公司于2019年6月17日、7月8日出具的票据编号为YFJ1290、YFJ1430，交款人冶敬鹏，支付方式POS机，10万元、47万元的二张票据。本院认为，本案异议人基于对案涉房屋的实体权对执行标的的查封行为提出撤销查封异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本案被执行人所购的预售商品房被本院预查封并无不当，预查封效力为限制房屋所有权转移至被执行人以外的第三人，其执行对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利。当被执行人发生违约情形，开发商以其已与被执行人达成解除合同合意，房屋产权归其所有为由要求解除预查封措施的请求，在排除双方恶意串通、规避执行的前提下法院应予支持。本案已有生效的民事调解书确认了被执行人购房违约事实，解除了异议人与被执行人签订的案涉房屋的认购协议，并撤销了备案预售合同，故本案案涉房屋不再继续查封，应予解除。申请执行人可就该合同解除后出卖人返还的订金以及调解书未确认的已交购房款等财产权主张其相关权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院》第十六条第二款规定，裁定如下：中止对被执行人冶敬鹏名下位于青海省西宁市××区房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 司世江 二○二○年八月十二日书记员 王 佳附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。