文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1948号上诉人（原审被告）：赵宏福，男，1953年10月22日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：娄志华，江苏苏尊容大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程从宝，男，1961年8月8日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：祁敏，江苏龙蟠律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦士栋，江苏龙蟠律师事务所实习律师。原审被告：王光余，男，1969年9月22日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人赵宏福因与被上诉人程从宝、原审被告王光余房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初19787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵宏福上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回程从宝的原审诉请；2、一、二审诉讼费用由程从宝承担。主要事实及理由：一、一审判决程序违法。1、据以定案的证据未经庭审质证，未经双方发表质证意见和辩论意见，剥夺了当事人的辩论权，严重违反程序，应将本案发回重审。一审判决提到的（2019)苏0106民监352号民事裁定书，未经庭审质证，未经上诉人发表质证意见和辩论意见，却被作为证据采信，且该证据对判决结果有重大影响，违反了法定程序。同时，该裁定仅仅是撤销原判决，但还没有做出新的判决，而一审法院却抢在该案作出判决前，裁定书都来不及质证就匆忙下判，意图形成既判事实，导致上诉人对司法不公存在合理的怀疑。2、上诉人并非王光余和程从宝房屋买卖合同的当事人，不是适格的被告，应当是第三人，而一审判决却错列为被告，程序违法。二、一审判决适用法律错误，应予改判。1、上诉人与王光余的借贷合同合法有效，抵押权合法有效，应受法律保护。上诉人与王光余形成了民间借贷法律关系，上诉人已依照合同约定真实、全面履行了向王光余出借钱款的义务，双方亦办理了房屋抵押登记。2、即便程从宝与王光余签订的房屋买卖合同有效,程从宝仍然尚未取得物权，而上诉人取得的抵押权属于合法登记的物权，理应受到《中华人民共和国物权法》的保护。在我国，不动产物权采取的是登记公示制度，案涉房屋登记于王光余名下，其系《中华人民共和国物权法》上的房屋所有权人，上诉人基于对物权登记的信任，有理由与王光余签订借款合同、办理抵押登记。即便程从宝与王光余签订的房屋买卖合同有效，程从宝取得的也仅仅是物权期待权，在性质上仍属于债权，并非物权。但上诉人取得的是抵押权，属于物权。根据物权优先于债权的理论，上诉人的抵押权优先于程从宝的债权。3、一审法院将争议焦点归纳为“王光余是否有权用已售案涉房屋抵押借款”，是错误的。王光余与程从宝虽然签订了房屋买卖合同，但房屋既没有过户，也没有办理房屋买卖登记备案，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都还没有发生效力，何来“已售”？如果一审判决先入为主地认定该房屋“已售”，那任何公民都可以判断出王光余无权抵押，本案也就失去了审判的意义。王光余并非形式上的产权人，是实实在在的、法律认可并予以保护的产权人。而一审判决又错误理解了“房屋登记状态与实际状态不符”的规定，本案显然并非登记错误。4、一审判决认为上诉人并非善意第三人，没有事实和法律依据。一审判决认为，上诉人未现场查勘，未对房屋进行评估，其行为不符合善意取得的条件。上诉人认为，没有任何法律规定抵押权人的查勘义务，因此，查勘现场并非法定义务。上诉人取得的是抵押权，并非所有权。如果购买金额巨大的不动产，购买人应当慎重，应当现场查勘不动产的状况、周边的环境等等，如果不看现场就直接付款可能不符合常理。但是，作为抵押权人，并不是说借款人不还款该不动产就归抵押权人所有，抵押权人取得的是拍卖、变卖该不动产后在抵押权范围内的优先权，也即抵押权人的核心利益是该不动产变现的价值，而所有权的购买者的核心利益是物的占有、使用、收益，两者关注的核心利益不同，对待不动产的态度和谨慎程度自然不同。抵押权人只要考虑该不动产将来拍卖、变卖的大概价值超过抵押权就可以了，现场查勘并非抵押权人作为一般社会人应尽的注意义务。关于未对案涉房屋进行评估的问题。首先，法院的司法拍卖尚且可以根据市场行情认定市场价，说明根据市场行情完全可以判断出案涉房屋的市场价，无需经过评估程序。其次，案涉房屋的市场价约七八十万元，案涉房屋抵押的主债权只有30万，没有必要去评估。5、程从宝违背国家政策购买经济适用房，过错明显。根据国家政策，案涉房屋系经济适用房，取得房屋后的五年内不得上市交易，也就意味着不得过户。程从宝明知这一政策，仍甘冒风险，其对最终无法办理产权变更存在明显的过错。程从宝辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，王光余无权将已出售给程从宝的房产进行抵押，赵宏福在办理抵押时，也未尽到合理的注意义务。请求法院驳回上诉。王光余未作陈述。程从宝向一审法院起诉请求：1、判令王光余将位于南京市江宁区房屋（以下简称建南苑2幢1002室房屋）过户登记至程从宝名下；2、确认王光余与赵宏福签订的借款合同及有关涉及上述房屋的抵押合同无效，要求王光余与赵宏福注销上述房屋的抵押登记；3、王光余、赵宏福承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年10月26日，王光余向程从宝出具一份定金收条，该收条载明：“今本人王光余（320121……）收到程从宝（320121……）购买麒麟紫荆城建南苑2幢1002室定金贰仟元人民币，房款总价为柒拾陆万贰仟元整人民币（￥762000）。两人商定于2017年10月27日下午到司法局办理两房协议并转房款。注：此房交易中介费壹万捌仟元整由王光余支付。”2017年10月27日，程从宝与王光余及案外人薛有美签订一份安置房转让协议，约定：“安置房转让方：江宁区麒麟街道泉水社区小湖头村民王光余（以下简称甲方），安置房受让方：江宁区麒麟街道麒麟铺社区马家桥200号程从宝（以下简称乙方）。甲方于2015年获得安置房，乙方需购房居住，现经双方协商就安置房转让一事达成协议如下：1、甲方自愿将己方名下座落在麒麟紫荆城建南苑2幢1002室63.7平方米的安置房转让给乙方。2、安置房转让价款及付款方式：转让价款为柒拾陆万贰仟元人民币，付款方式：签订本协议时乙方付给甲方柒拾壹万贰仟元。余款伍万元待安置房产权过户到乙方名下时，乙方随即付清。3、甲方在收到柒拾壹万贰仟元房款后，应于2017年10月28日将转让方及相关涉房资料交付给乙方。4、今后安置房初次登记领证费用由甲方承担，过户到乙方名下的过户费用由乙方承担。甲方有责任的无条件的提供相关材料协助乙方将转让房产权过户到乙方名下或乙方指定实际购买人名下。5、本协议经双方签字后生效，不得反悔，若有反悔违约方按转让价款的双倍数额作为违约处理。”同日，程从宝支付王光余、薛有美710000元。王光余、薛有美向程从宝出具一份收条，该收条载明：“今本人王光余收到程从宝购紫荆城建南苑2幢1002室房款柒拾壹万元整人民币（￥710000）。”目前，程从宝尚有50000元房款未付。此后，王光余将房屋交付给程从宝。目前，建南苑2幢1002室房屋由程从宝对外出租给他人使用。另查明，建南苑2幢1002室房屋系王光余作为被拆迁人在原有房屋拆迁后申购取得的拆迁安置房屋。2017年2月9日，建南苑2幢1002室房屋办理了权利人为王光余的不动产权登记，建筑面积63.7平方米。又查明，2018年5月8日，赵宏福（借款人甲方）与王光余（出借人乙方）签订《借款合同》，约定：甲方向乙方借款金额为80万元整，借款期限6个月，自2018年5月8日至2018年11月7日止，月利率为1.5%。甲方同意将锁石苑房屋/建南苑房屋抵押给乙方，作为甲方在借款期限内偿还借款金额的担保。抵押担保范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、逾期利息、公证费、邮寄通讯费、律师费等实现债权的各项费用。还款方式按月结息，借款到期时利随本清。如甲方未能按约定还本付息，还应当按借款金额的千分之一/日计付罚息。若借款期限内甲方连续两次利息逾期支付的情况，乙方即可单方宣告上述借款提前到期并要求甲方在乙方通知后十五天内归还本金、利息、罚息、其他各项费用。同日，赵宏福通过民生银行分两次向王光余转账20万元、60万元。王光余向赵宏福出具借条和收条各2份，借条：“今借赵宏福人民币20万元，借款期限6个月，定于2018年11月9日还清借款。收条：今收到赵宏福人民币20万元，借款期限6个月，定于2018年11月9日还清借款。”；借条：“今借赵宏福人民币60万元，借款期限6个月，定于2018年11月9日还清借款。收条：今收到赵宏福60万元，借款期限6个月，定于2018年11月9日还清借款。”王光余将包含建南苑2幢1002室在内的两套房屋抵押给赵宏福，并办理了抵押登记。《不动产登记证明》（苏2018宁江不动产证明第0026430号）载明：证明权利或事项：抵押权；权利人（申请人）：赵宏福；义务人：王光余；坐落：江宁区麒麟街道天麒路150号麒麟紫荆城锁石苑9幢807室；其他：产权证号：苏（2017）宁江不动产权第0027224号，抵押方式：一般抵押，被担保主债权数额：90万元，债务履行期限2018年05月08日起2018年11月07日止，抵押建筑面积：88.48平方米。《不动产登记证明》（苏2018宁江不动产证明第0026427）载明：证明权利或事项：抵押权；权利人（申请人）：赵宏福；义务人：王光余；坐落：江宁区麒麟街道北湾营街169号麒麟紫荆城建南苑02幢1002室；其他：产权证号：苏（2017）宁江不动产权第0039271号，抵押方式：一般抵押，被担保主债权数额30万元，债务履行期限2018年05月08日起2018年11月07日止，抵押建筑面积63.70平方米。2018年9月，赵宏福诉至鼓楼法院，要求判令王光余归还欠款本金800000元及利息，并要求对王光余用于抵押的上述两套房屋折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿等。2019年1月7日，鼓楼法院作出（2018）苏0106民初10480号民事判决，判决王光余归还赵宏福借款本金800000元及利息，支付赵宏福律师费40000元，并确认赵宏福有权就上述债权对位于江宁区麒麟街道天麒路150号麒麟紫荆城锁石苑9幢807室的房产在900000元内，江宁区麒麟街道北湾营路168号麒麟紫荆城建南苑2幢1002室的房产在300000元内折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿。2019年4月，程从宝将赵宏福、王光余诉至鼓楼法院，要求撤销鼓楼法院作出的（2018）苏0106民初10480号民事判决的第三项第二款。2019年7月，鼓楼法院作出（2019）苏0106民初4902号民事判决，判决驳回程从宝的诉讼请求。2019年10月，鼓楼法院作出（2019）苏0106民监352号民事裁定书，认为其于2019年1月10日作出的（2018）苏0106号民事判决书已经发生法律效力，经审判委员会讨论认为原审有误，应予提起再审，裁定如下：“一、本案有本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决书的执行。”2018年11月，程从宝向一审法院提起诉讼，要求王光余协助将紫荆城建南苑2幢1002室房屋过户至其名下，并要求确认王光余、赵宏福签订的借款合同、抵押合同，王光余、赵宏福注销房屋的抵押登记。审理中，因王光余未到庭参加诉讼，致调解未成。上述事实，有安置房转让协议、收条、银行客户凭条、业务凭证、不动产登记资料查询结果证明、鼓楼法院（2018）苏0106民初10480号民事判决书、（2019）苏0106民初4902号民事判决书、（2019）苏0106民监352号民事裁定书及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、王光余是否有权用已售案涉房屋抵押借款，王光余、赵宏福是否应当注销房屋的抵押登记；二、房屋过户能否得到支持。关于争议焦点一。本案中，程从宝于2017年10月就依约支付了应付的购房款并实际使用房屋，对房屋已经享有实际的占有、使用、收益等权益，按照合同约定，王光余在房屋符合登记条件时须办理过户登记，而实际却将房屋登记在自己名下未履行协助办理过户的义务。王光余虽然取得房屋的不动产权证书，但其仅是形式上的产权人，房屋登记状态与实际状态不符。王光余、赵宏福没有证据证明程从宝同意王光余以紫荆城建南苑2幢1002室房屋作为抵押进行借款，王光余无权以已经出售给程从宝的房屋进行抵押。赵宏福作为紫荆城建南苑2幢1002室房屋登记的抵押权人，无论其是否长期从事借贷生意，在借款和抵押时，都应尽到合理的注意义务。而赵宏福在出借款项、办理抵押时未至紫荆城建南苑2幢1002室房屋内查勘，也未对案涉房屋进行评估，其行为不符合善意取得的要件，不能认定为善意第三人，故不能依法取得案涉房屋的抵押权。王光余、赵宏福应当将紫荆城建南苑2幢1002室房屋的抵押予以注销。关于程从宝要求确认王光余、赵宏福签订的借款合同及抵押合同的效力问题，一审法院在本案中不予理涉。关于争议焦点二。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程从宝与王光余等签订的安置房转让协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。程从宝按约支付了应当支付的房款，房屋也已交付给了程从宝实际使用。现在案涉房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。王光余作为卖方及目前登记的权利人应当配合程从宝办理紫荆城建南苑2幢1002室房屋的产权变更登记手续，故对程从宝要求王光余协助办理产权变更登记的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定过户税费由程从宝承担，一审法院予以确认。程从宝未付的剩余房款50000元，由安置房转让协议的相关权利人另行予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：一、王光余、赵宏福于判决发生法律效力之日起十日内注销位于南京市江宁区不动产的抵押登记；二、王光余于上述抵押登记注销后十日内协助程从宝将位于南京市江宁区不动产产权变更登记至程从宝名下，变更登记的税费由程从宝承担；三、驳回程从宝的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，案涉房屋系拆迁安置房屋，程从宝与王光余、薛有美签订的安置房转让协议合法有效。当事人均应按照约定履行各自的义务。程从宝已按约支付购房款，王光余亦将房屋交付给程从宝，双方之间的房屋买卖关系真实、有效，依法应予保护。王光余将案涉房屋出售及交付后，已无权再就该房屋设定抵押权用于向他人借款，否则有违公平及诚实信用的法律原则。赵宏福在本案中陈述与王光余并不相识，仅是通过中介出借款项。本院认为，赵宏福向陌生人出借大额款项，即使按照赵宏福上诉主张其作为抵押权人仅需关注抵押物变现的价值，赵宏福亦应对案涉房屋状况、使用情况等基本要素进行了解或查勘，但赵宏福一审中陈述其未对案涉房屋进行现场查看，亦无证据证明赵宏福对房屋使用等情况进行过必要了解，故一审法院认定赵宏福设定抵押权不构成善意，本院亦予以认定。据此，一审法院判令王光余、赵宏福注销案涉房屋的抵押登记，并无不当。本院予以维持。综上所述，赵宏福的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5880元，由赵宏福负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二○二○年八月十七日书记员  郭旭冬