沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初9176号原告：曹猛，男，1976年7月20日出生，汉族，住址湖南省醴陵市原告：黄敏，女，1984年8月23日出生，汉族，住址湖南省醴陵市东富镇潭湾村被告：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区法定代表人：赵钰琛，系该公司董事长。委托代理人：王大可、赵庆波，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告曹猛、黄敏诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法由审判员陈巍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹猛、黄敏与被告委托代理人王大可均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，1、要求被告给付从2017年6月5日到2020年6月5日，由于被告原因造成逾期办理产权登记造成的延期违约金141427元（以总房款645788元为基数，按照日千分之二的标准计算）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原商品房买卖合同约定的违约责任承担方式为继续履行，如原告现变更违约责任的履行方式则诉讼时效应从行为开始之日起计算，如按原告所述于2013年3月22日入住，根据合同约定被告应于交付后的360个工作日将办理权属登记的资料登记备案，也就是被告违约行为开始之日为2013年3月22日之后的475天，根据当时行之有效的民法通则规定，显然已经超过诉讼时效已经丧失胜诉权，另原告所称，本案存在持续违约行为故诉讼时效应从立案之日起向前推3年，显然没有法律依据，因为本案不存在持续违约，本案违约造成的原因是铁西区人民政府违反招商协议的约定拒不出具备案文书，对被告而言属于不可抗力。2、案涉合同虽为格式合同，但格式合同并非无效，格式合同属于法律所允许的书面合同，格式合同是由当事人一方事先拟定，但在双方当事人签字确认后就成为双方当事人一致的意思表示，合同即成立，双方当时如果对格式合同条款的理解有争议，则按照通常的理解与解释如果解释有两种以上应当采取不利于提供格式条款的理解解释，故格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时才能宣告无效，原被告之间商品房买卖合同第15条约定违约责任清晰明确，不存在任何争议，仅是原告单纯的不想适用该条，且该条属于合同第107条规定的三种违约责任承担方式之一，合法有效，另外本合同第15条是双方当事人意思自治的结果，明确了被告的违约责任，不构成显失公平且根据合同法第55条第一款规定，行使撤销权的除斥期间为1年已经届满。3、原告以商品房买卖合同解释的第18条为依据要求被告支付违约金，显然适用法律错误。第18条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人特殊约定外出卖人应当承担违约责任。这是适用第18条前提，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细约定，即当事人双方有约定的按约定履行，没有约定的或损失数额难以确定的则以本条规定确定，原被告双方的买卖合同第15条，显然已经对违约责任作出约定，不应适用该条。4、关于违约金的计算方式，原告一方面认为合同第15条约定的违约责任承担方式无效，要求以法定代替约定，另一方面又不认可法定的违约金计算方式，以所谓的日万分之二计算违约金，没有法律和事实依据。5、关于原告主张的经济损失，实际上原告并没有经济损失，原告购买案涉商品房时，每平米单价仅为4000元，现市场价为每平方米11000-12000元，房屋的市场增值足以弥补，原告即使存在损失。6、法院之前针对此类案件对我方作出的不利判决是因为被告法人曾在2018年向贵院作出承诺，将在2018年办理完毕房屋产权登记，但因为实现该承诺，贵院才一改之前对我方的有利判决，现房屋产权登记已经办理完毕，情况与之前已有不同，望贵院依据现有情况独立审判，我方提供2018年之前判决供贵院参考。7、原告主张的日万分之二的利率没有事实和法律依据。经审理查明，2013年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积124.19平方米，总价645788元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2013年向原告交付房屋。另查明，原、被告均认可原告已于2020年6月20日办理了房屋所有权证书。上述事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同、购房发票、维修基金物业费、准入住通知单、入伙通知书、承诺书、业主临时公约、业主临时管理规约、前期物业管理服务协议，住宅小区竣工综合验收备案书、关于沈阳国际纺织服装城住宅（景星花园）验收意见、辽宁省建设工程规划核实合格证、防空地下室竣工验收备案表、建设工程竣工档案初验合格证、工程质量监督报告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。现原告要求被告给付自2017年6月5日到2020年6月5日止的违约金，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，因其违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，被告向原告支付违约金的起始时间应自立案之日起向前追溯3年即2017年7月28日，现原告主张被告支付违约金的截止时间为2020年6月5日，故被告应向原告支付自2017年7月28日至2020年6月5日的逾期办证的违约金。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，故对于被告向原告支付的违约金的标准应参照上述法律规定予以计算，但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2017年7月28日起至2019年8月19日，以原告已付购房款645788元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月5日，以原告已付购房款645788元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告曹猛、黄敏逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年7月28日起至2019年8月19日，以645788元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月5日，以645788元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1565元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满七日内预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审判员  陈巍二〇二〇年八月七日法官助理胡沙莉书记员梁艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。