河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8508号上诉人（原审被告）：河南省金土地实业发展有限公司，住所地河南省郑州市金水区纬五路12号院。法定代表人：潘殿臣。上诉人（原审被告）：河南省供销合作总社，住所地河南省郑州市金水区纬五路12号。法定代表人：刘延生。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴天阔，河南程功律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗梦瑶，河南程功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑州市悦百氏餐饮管理有限公司，住所地河南省郑州市金水区纬五路12号院1号楼。法定代表人：马朝阳。委托诉讼代理人：贺威，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙乐，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人河南省金土地实业发展有限公司（以下简称金土地公司）、河南省供销合作总社（以下简称供销社）因与被上诉人郑州市悦百氏餐饮管理有限公司（以下简称悦百氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金土地公司、供销社上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉的诉讼请求，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。原审认定“上诉人改变用途用于商业经营，违反《河南省房屋租赁办法》”，没有事实及法律依据。二、原审法院判决上诉人退还10万元押金与承担50%装修损失系适用法律不当且无事实依据。三、涉案房屋由上诉人金土地公司独立自主经营，因经营产生的法律责任要求上诉人供销社连带承担，无事实依据。悦百氏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。悦百氏公司向一审法院起诉请求：1、判令被告金土地公司向原告返还租房押金10万元，返还租金30万元，支付违约金36万元以及赔偿损失105.12万元；2、判令被告供销社对上述请求共计人民币181.12万元承担共同责任。3、判令由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月15日，被告河南省金土地实业发展有限公司（作为出租方、甲方）与原告郑州市悦百氏餐饮管理服务有限公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方的房屋坐落在郑州市××院××楼××层部分房屋（以下简称该房屋），建筑面积876平方米，其中：一楼142平方米，二楼734平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营使用。租赁期限为2018年9月15日至2023年9月30日止，其中：2018年9月15日至2018年9月30日为装修期。租赁期满，乙方若继续承租该房屋，应在租赁期满前三个月向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。2018年9月15日至2018年9月30日为装修期，免租金；2018年10月1日至2021年9月30日每年租金为人民币720000元，租金按季度结算，每季度租金总计人民币180000元；2021年10月1日至2023年9月30日每年租金为人民币792000元，租金按季度结算，每季度租金总计198000元。先付租金后使用房屋，每次由乙方提前15日交付给甲方。付款方式为转账或现金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金标准为一个月的租金和物业费等，即2018年10月1日至2021年9月30日期间保证金为人民币拾万元整；2021年10月1日至2023年9月30日期间保证金为人民币壹拾壹万元整。租赁关系终止时，保证金除冲抵应由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应立即向甲方返还该房屋及其附属设施。乙方不得就装修费、改造费、转让费等问题向甲方或甲方该房屋的新承租方提出任何补偿要求。乙方在交清所欠甲方的一切费用后，其添置的可以移动的设备设施由乙方收回，不能移动、拆除的设备设施及装修、装饰归甲方所有；否则，甲方有权依照本合同第十条第一款约定执行。甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2018年9月3日，被告河南省供销合作总社出具《证明》一份，载明：郑州市纬五路12号院1号楼，房屋产权归河南省供销合作总社所有。该楼委托省供销社下属河南省金土地实业发展有限公司负责对外出租管理事宜。原告提交的房屋他项权证载明：房屋所有权××为河南省供销合作总社；房屋坐落于金水区纬五路12号院1号楼，设计用途为办公。该他项权证上加盖有被告河南省供销合作总社公章。2018年8月20日，被告河南省供销合作总社出具收据一份，载明：今收到马朝阳交来保证金拾万元整。该收据加盖有被告河南省金土地实业发展有限公司财务专用章。2019年8月12日，原告与被告金土地公司签订《协议书》一份，载明：甲方：河南省金土地实业发展有限公司；乙方：郑州市悦百氏餐饮管理服务有限公司；经协商，甲乙双方就解除2018年9月15日签订的《房屋租赁合同》，达成如下协议：一、双方同意在2019年8月12日解除该《房屋租赁合同》。二、乙方截止2019年8月12日，欠甲方租金324000元，分三次付清：2019年10月份付10万元，11月份付10万元，12月份付清剩余欠款。乙方如不能按期支付欠款，甲方有权要求乙方支付所欠全部租金，并可以要求乙方支付2019年8月12日之后欠款的利息，利息按月息2分计算。2020年1月7日，河南省金土地实业发展有限公司诉郑州市悦百氏餐饮管理有限公司、马朝阳房屋租赁合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初32416号民事判决书，2020年2月17日，河南省金土地物业管理服务有限公司诉郑州市悦百氏餐饮管理有限公司、马朝阳物业服务合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初33901号民事判决书。庭审中，原被告称上述两案件已上诉，案件正在审理中，现以上案件均被郑州市中级人民法院维持原判。2018年9月16日，原告作为发包人（甲方）与北京京豫东升金属结构安装有限公司作为承包人（乙方）签订《装饰装修工程施工合同》一份，主要约定：1、工程名称为爵士牛排西餐厅郑州纬五路店店铺装修工程。2、工程地点为郑州市纬五路12号院1号楼。3、承包范围为餐厅内部装修（不包括室外门头）。4、承包方式为乙方包工、包料。5、总工期为63日（以实际进场日期为准：日历工期，并包括法定节假日）。开工日期为2018年9月28日，竣工日期为2018年11月30日。6、本工程按照建筑面积876平方米计算，每平方米1200元。工程价款总计人民币1051200元。北京京豫东升金属结构安装有限公司于2018年9月30日向原告出具编号为NO.1205534工程款为10万元的收据。于2018年10月15日向原告出具编号为NO.1205539工程款为20万元的收据。于2018年10月27日向原告出具编号为NO.1205547工程款15万元的收据。于2018年11月10日向原告出具编号为NO.1205555工程款20万元的收据。于2018年11月27日向原告出具编号为NO.1205562工程款15万元的收据。于2018年12月22日向原告出具编号为NO.1205569工程款10万元的收据。于2019年1月29日向原告出具编号为NO.1205575工程款151200元的收据。北京京豫东升金属结构安装有限公司在装修期间对外支付装修工程材料费用总计770948元，转款附言信息均与涉案公司装修有关。2018年12月26日，郑州市公安局金水路分局向原告送达《责令整改通知书》，载明：经调查，发现你（单位）存在下述违法行为：1、未取得消防证件，2、灭火器缺失。根据《消防法》之规定，现责令你（单位）立即停业整改。如未在规定期限内整改完毕，我局将依法严肃处理。2019年5月13日，郑州市金水区城市综合执法局向原告送达《行政告诫书》金综告诫字[2019]第05087号，载明：郑州市悦百氏餐饮管理有限公司（营业执照编号：91410105MA45QYDJ1T），我局在执法过程中，发现你（单位）擅自改变房屋性质用于商业经营已违反《河南省房屋租赁管理办法》第十条第（四）项之规定，鉴于你（单位）违法情节轻微，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条有关规定，先向你（单位）提出告诫，责令你（单位）于2019年5月24日18时前改正违法行为，逾期不纠正的，将依法予以处罚。2019年7月20日，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区花园路街道办事处向原告以及马朝阳送达《限期搬离通知》，载明：按照市委市政府关于推进“三项工程、一项管理”改进城市管理与改善人居环境的工作安排，全市开展重点道路两侧改变房屋使用性质的行为进行整治。经郑州市自然资源与规划局先期核实，你（单位）所使用的位于纬五路12号院1号楼的建筑原为办公性质，现出租用于商业经营，违反了《河南省房屋租赁管理办法》第十条之规定，现通知你（单位）自接到本通知之日起10日内自行搬出房屋内的一切财物，主动配合将房屋恢复原有使用性质及原始结构，逾期未恢复的，将对你（单位）违法行为进行查处，由此产生的后果由你（单位）自行负责。被告河南省金土地实业发展有限公司提供与中国银行股份有限公司郑州花园支行（位置在原告东邻和上下邻）房屋租赁合同两份；与郑州银行股份有限公司（位置在原告隔大楼大门出口西邻，上下两层）房屋租赁合同两份；与郑州市绿茵阁餐饮有限公司（前承租人）房屋租赁合同及相关照片证明房屋正常使用中。一审法院认为，原告自愿与被告金土地公司签订《房屋租赁合同》租用被告供销总社名下涉案房屋，是双方当事人的真实意思表示，各方均应及时有效地履行。根据《房屋租赁合同》约定，原告租赁该房屋用于经营使用，但涉案房屋产权证载明属被告供销社名下位于金水区纬五路12号院1号楼的房产设计用途为办公。故在涉案房屋实际使用过程中，涉案房屋先后以改变办公用途用于商业经营，违反《河南省房屋租赁管理办法》等为由被郑州市公安局金水路分局责令停业整改，被郑州市金水区城市综合执法局责令限期整改；被郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区花园路街道办事处联合责令限期搬离。故原告与被告金土地公司于2019年8月12日签订《协议书》解除该《房屋租赁合同》，符合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项之规定。关于返还房屋押金。结合庭审查明情况，合同双方对收取租房押金10万元没有异议。结合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告要求返还该租房押金10万元原审法院予以支持。关于返还租金。原告在2018年9月15日至2019年8月12日实际占用房屋，2019年8月12日《协议书》明确约定了欠付租金及租金的具体支付形式，且（2019）豫0105民初32416号民事判决书和（2019）豫0105民初33901号民事判决书已经郑州市中级人民法院维持原判。故原告要求返还租金30万元没有依据，原审法院不予支持。关于原告要求被告向其支付违约金36万元及赔偿损失105.12万元。结合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋产权证载明位于金水区纬五路12号院1号楼的房产设计用途为办公。原告、被告均在应知或明知房屋设计用途的情况下，将涉案房屋约定用于商业经营，双方对此均有过错，原告主张被告违约，缺少事实及法律依据，原告要求被告支付违约金36万元证据不足，原审法院不予支持。关于损失，结合原告提交关于装修费用的《装饰装修工程施工合同》、收据以及具体装修花费单据、转账记录、装修前后情况照片，原告通过装修公司以转账形式支出部分系实际支出，原告主张装修损失原审法院对该770948元部分予以确认；且原审法院确定原、被告双方各承担以上损失50％的责任，故原告主张被告赔偿损失原审法院支持385474元，原告主张其他过高部分，证据不足，原审法院不予支持。被告河南省供销合作总社以对外出具的证明为证，将涉案房屋登记在被告供销社名下，且对外进行出租系其真实意思表示，原告要求被告河南省供销合作总社承担共同责任，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、河南省金土地实业发展有限公司于判决生效后向原告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司退还押金100000元；二、河南省金土地实业发展有限公司于判决生效后向原告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司支付损失385474元；三、被告河南省供销合作总社对以上前两项的判决款项承担共同还款责任；四、驳回原告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21101元，由被告河南省金土地实业发展有限公司负担8582元；原告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司负担12519元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审期间，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区花园路街道办事处均向本院回函称其2019年7月20日未向被上诉人发出限期搬离通知书。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，关于上诉人称不应支付被上诉人房屋装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。生效判决已认定本案系因被上诉人欠付租金导致双方协议解除房屋租赁合同，且双方《房屋租赁合同》第七条第2款明确约定，租赁期满或合同解除后，乙方不得就装修费、改造费、转让费等问题向甲方或甲方该房屋的新承租房提出任何补偿要求。故原审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋装修损失没有事实及法律依据，本院予以纠正。关于上诉人称不应返还被上诉人所交押金问题。《房屋租赁合同》第五条约定，租赁关系终止时，保证金除冲抵应由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。上诉人虽称被上诉人仍欠其54万元房租、物业费未支付，但生效判决已对双方房屋租金及其他费用作出处理，上诉人的权利已为生效判决所确认，故上诉人在本案中应退还被上诉人所交押金。综上所述，金土地公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1484号民事判决第一项、第四项；二、撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1484号民事判决第二项、第三项；三、河南省供销合作总社对郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1484号民事判决第一项的判决款项承担共同还款责任；四、驳回河南省金土地实业发展有限公司、河南省供销合作总社的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费21101元，由河南省金土地实业发展有限公司、河南省供销合作总社负担1101元，由郑州市悦百氏餐饮管理有限公司负担20000元本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年八月二十四日书记员 李苗苗