江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4639号上诉人（原审原告）：朱金霞，女，1975年9月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：翁小平，江苏温阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱博，江苏温阳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王朝明，男，1963年1月8日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：翁小平，江苏温阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱博，江苏温阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京恒泉房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区顶山街道都市产业园03幢。法定代表人：吕安泰，该公司董事。委托诉讼代理人：魏晓萍，江苏金陵律师事务所律师。上诉人朱金霞、王朝明因与被上诉人南京恒泉房地产开发有限公司（以下简称恒泉房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法由审判员许云苏独任审理，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人王朝明及上诉人朱金霞、王朝明共同的委托诉讼代理人翁小平、朱博，被上诉人恒泉房地产公司的委托诉讼代理人魏晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱金霞、王朝明上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持两上诉人的原审诉讼请求，或依法将本案发回重审。2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审错误认定2019年1月11日案涉房屋具备交付条件，遗漏被上诉人违反法律规定和合同约定交付未开通燃气房屋的事实，被上诉人通过格式条款排除两上诉人主要权利应属无效,被上诉人应依法承担违约责任。2.原审错误认定两上诉人主张合同违约金标准过低没有依据,被上诉人迟延交房、要求交付不符合交付条件的房屋造成两上诉人损失严重，却通过格式条款约定过低的迟延违约金，故迟延交付违约金的标准应依法调整到日万分之五。3.原审错误认为上诉人主张的是4月29日之后的迟延办证违约金，错误认定被上诉人已于2019年4月17日电话通知两上诉人领取办证材料，实际上因被上诉人过错导致两上诉人迟延办证，被上诉人仍应按约向两上诉人支付迟延办证违约金。4.原审未依法认定被上诉人实际未赠与原承诺的内阳台一半面积的事实，被上诉人通过宣传文件和口头陈述向两上诉人承诺客厅内阳台在内赠送一半面积，应视为合同内容，被上诉人违反该合同内容，应依法承担违约责任。综上，原审认定事实和适用法律存在错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。恒泉房地产公司辩称：1.被上诉人交付房屋时，具备了合同所约定的交付条件，对于煤气开通的问题，合同上有明确的约定，我方在交付时已经符合了合同约定，上诉人要求我方承担违约责任与事实不符。2.上诉人认为合同约定的违约金标准过低，但是其在法律规定的时间内没有行使相应的权利，向法院主张变更或者解除，其现在要求变更调整违约金没有法律依据。3.上诉人要求被上诉人支付迟延办证违约金的起始时间不符合合同的相关规定，也没有事实依据。4.双方签订的合同中，所交付房屋的平面图是附在合同里面的，也经上诉人签字确认了。我方交付的房屋和合同约定一致。上诉人要求我方给付一半赠送面积的阳台，没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。朱金霞、王朝明向一审法院起诉请求：1.判令恒泉房地产公司支付逾期交房违约金385822元、逾期办理房屋所有权转移登记违约金8350元、面积赔偿款79566元，共计473738元；2.判令恒泉房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月5日，朱金霞、王朝明（乙方）与恒泉房地产公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为浦口区明辉东路1号恒辉广场1幢1单元301室。建筑面积为129.92平方米。总价款3271256元。甲方应于2018年8月31日前交付房屋。该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.5/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。因一方过错导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后仍未办理的，过错方应向对方支付违约金，按每迟延50元/天计算。合同附件7约定：燃气供应设施于2018年8月31日前达到用户要求。合同签订后，朱金霞、王朝明已支付购房款3271256元。恒泉房地产公司已于2018年11月21日取得《建设工程规划核实合格书》，2019年1月4日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。朱金霞向恒泉房地产公司出具《收据》一份，载明“本人于2016年7月5日与贵公司签订了购房合同，房号是1栋301室。按合同约定，该合同项下房屋应于2018年3月31日交付给本人。按购房合同的相关约定，现已逾期，在贵公司交房时，应该按实际逾期时间计算支付本人的逾期违约金。本人现因个人原因向贵公司申请借款人民币10000元。本人承诺将在收到贵公司交付通知书后，按通知书的约定的日期与贵公司办理交付手续，并请贵公司将此借款从本人应得的违约金中扣除，多退少补”。该收据中备注：“支付前期部分逾期交房的违约金，并不是借款”。2018年12月7日，恒泉房地产公司向朱金霞转账10000元。2019年1月，恒泉房地产公司邮寄《交付通知书》，通知朱金霞、王朝明2019年1月11日交付房屋，朱金霞、王朝明收到该函。同年4月9日，朱金霞、王朝明向恒泉房地产公司发函，表示2019年3月11日，双方谈判时燃气未开通，但房屋存在渗水、改变房屋结构、迟延交房及办证损失等问题，因此拒绝接收房屋。朱金霞、王朝明直至2019年4月29日接收房屋，但至今未领取办理不动产权证资料。2019年5月16日，恒泉房地产公司已开具购房发票。庭审中，朱金霞、王朝明主张小区直到2019年4月26日才通气，通气通电是交付的必备条件。迟延交房违约金应按已收价款的万分之五/天计算至2019年4月29日，迟延办证违约金计算至2019年5月16日。为此提供了燃气公司的回复。经质证，恒泉房地产公司表示回复加盖的是业务章，使用过程中很随意，且回复中陈述2019年3月6日才申请通气，3月11日进行工程验收不是事实。涉案工程通知1月11日交房时已取得竣工验收备案表，取得该表的前提是所有项目验收合格，故对其真实性不认可。对朱金霞、王朝明主张的违约金不认可。2019年4月17日，恒泉房地产公司电话通知朱金霞、王朝明领取办理不动产权证资料。为此，提供了通话清单。经质证，朱金霞、王朝明对通话清单不认可。上述事实，有当事人当庭陈述、《南京市商品房预售合同》、发票、《建设工程规划验收合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、发票、收据、转账凭证、告知函、交付通知书、交付会签单、邮寄面单、通话清单、燃气供应时间回复等证据在卷证明。一审法院认为,朱金霞、王朝明、恒泉房地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。朱金霞、王朝明主张迟延交房违约金385822元，一审法院认为合同约定，恒泉房地产公司应当在2018年8月31日前交付房屋，交付时已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。本案中，恒泉房地产公司未在合同约定的交付期限内交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。但恒泉房地产公司在合同约定的交付条件具备情况下，已通知朱金霞、王朝明2019年1月11日交付房屋，朱金霞、王朝明亦在2018年12月7日承诺在收到交付通知书后按通知书约定的日期办理交付手续，而朱金霞、王朝明以未开通燃气、房屋质量瑕疵等问题为由拒绝接收房屋，直至2019年4月29日才接收房屋，故一审法院认为2019年1月11日至4月29日期间房屋未能交付的原因在于朱金霞、王朝明，恒泉房地产公司不应当承担此期间的违约责任。但2018年9月1日至2019年1月10日期间，系由于恒泉房地产公司的原因造成的迟延交付，恒泉房地产公司应当支付违约金。合同约定的违约金标准为按已收价款的万分之0.5/天计算。朱金霞、王朝明主张合同约定违约金标准过低，应按已收价款的万分之五/天计算，因朱金霞、王朝明主张没有依据，一审法院不予采信。恒泉房地产公司迟延交付132天，已付总房款为3271256元，故应当支付迟延交付违约金21590.28元（3271256元×万分之0.5/天×132天），扣除已付10000元，还应当给付11590.28元。朱金霞、王朝明主张逾期办理房屋所有权转移登记违约金8350元，一审法院认为合同约定商品房交付后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记。涉案房屋于2019年4月29日交付，恒泉房地产公司提供的通话清单证明2019年4月17日电话通知朱金霞、王朝明领取办证材料。朱金霞、王朝明主张4月29日至5月16日的违约金，因未能提供证据证明迟延办证的原因应归结于恒泉房地产公司，故对此诉请一审法院不予支持。朱金霞、王朝明主张恒泉房地产公司承诺赠送内阳台一半面积，但实际未赠与，要求支付面积赔偿款79566元，一审法院认为朱金霞、王朝明未能举证证明，该项诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告南京恒泉房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内给付原告朱金霞、王朝明迟延交付违约金11590.28元。二、驳回原告朱金霞、王朝明的其他诉讼请求。本案受理费8406元，减半收取4203元，保全费3020元，合计7223元，由原告朱金霞、王朝明负担7078元,被告南京恒泉房地产开发有限公司负担145元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人朱金霞、王朝阳提交：1.南京市江北新区管委会建设与交通局出具的《关于恒辉假日广场二期燃气配套设施竣工验收情况的回复》，证明截止2020年4月17日，案涉房屋所在的恒辉假日广场二期仍未通知该局进行燃气配套设施竣工验收，该主体建筑竣工验收也并未对燃气设备进行验收，也并未移交档案资料。被上诉人对证据形式上的真实性无异议，但认为不能证明上诉人的主张。煤气是特殊商品，有专门的机构来进行设计施工以及竣工验收。在本案中，就是由南京中燃城市燃气发展有限公司进行设计施工和竣工验收的，相应的材料是否要送到江北新区管委会建设与交通局不清楚，因为该单位是新成立的，房屋开发初期的时候还不属于他们管，现在单位之间如何进行交接不太清楚，并不能证明是煤气没有经过竣工验收。被上诉人恒泉房地产公司提供：1.2020年5月6日南京中燃城市燃气发展有限公司出具的《关于浦口区恒辉广场二期燃气供应时间的回复》一份，证明案涉房屋在开发商交付时已经就具备了供气条件，该回复上加盖的是该公司的公章。2.规划图一份、双方签订的合同附页、宣传彩页（二期工程宣传彩页、未标注客厅内阳台），证明上诉人在庭审中所称的合同附页中内客厅阳台的位置实际是空调机位，不属于套内面积。上诉人质证认为，对证据1的真实性没有异议，恰恰证明了通气时间应该在4月24日，一审时上诉人提供的回复是根据法院调查令调取，应以上诉人调取的回复为准，公章不存在矛盾，都是代表该公司的意见。对证据2，该规划图不是原件，真实性不予认可，且在正常房产交易中，开发商不可能向买房人展示详细的规划图，普通购房人也没有专业能力阅读规划图。且被上诉人提交的该规划图并非涉案房屋所在楼栋的规划图，与涉案房屋无关。双方签订的合同附页已经进行过质证，该附页能够证明被上诉人向上诉人销售房屋时，始终宣传该房屋存在内阳台，内阳台面积赠送一半。上诉人未提供宣传彩页的原件，对该证据的真实性不予认可，且上诉人购房时被上诉人提供的宣传彩页并非该份宣传彩页，而是上诉人一审时提交的宣传彩页。此前的庭审程序中，被上诉人亦称二期并无宣传册。针对涉及两份回复以及案涉小区具备燃气通气条件的时间问题，关联生效案件中[本院（2020）苏01民终4140号案件]，本院至南京中燃城市燃气发展有限公司珠江办事处进行了调查，该办事处工作人员称：2019年12月26日和2020年5月6日的两份回复均是其办事处出具，之所以加盖的印章不一致，是因为2019年12月26日回复出具时，公章因故不在办事处内，周晓俊的代理人要的比较急，所以加盖了业务章；2020年5月6日回复是应恒泉房地产公司的要求，根据实际情况出具的，当时公章在办事处内，所以加盖的公章，两份回复的内容都是事实，并不矛盾；南京中燃城市燃气发展有限公司、恒泉房地产公司于2017年8月15日签订了天然气配套供应合同，天然气管道铺设是与案涉工程的土建施工配套进行的，土建工程施工完毕后，管道铺设也完成了，但此时因还需要进行道路和绿化工程施工，故还无法通气，根据相应的安全操作规范，会在管道内注入一定量的空气以保持管道内部的压力，便于后续进行检查和通气工作；2019年3月6日，恒泉房地产公司向南京中燃城市燃气发展有限公司申请通气，南京中燃城市燃气发展有限公司在3月11日对天然气管道进行检查时，发现管道内存在漏点，经排查系在道路或者绿化工程施工过程中对管道造成破坏所导致，经该公司维修，2019年4月24日案涉小区具备天然气开通的条件，在此之前，即使业主申请，也无法开通燃气。二审期间，本案的争议焦点为：1.2019年1月11日时案涉房屋是否具备交付条件，被上诉人是否应当承担逾期交付的违约责任，如应承担，违约金标准应如何认定；2.被上诉人是否应向上诉人承担迟延办证违约金；3.被上诉人是否应向上诉人支付面积赔偿款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。被上诉人与上诉人在协商一致基础上签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点1，根据合同约定，恒泉房地产公司交付房屋时，应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒泉房地产公司未在合同约定的交付期限内取得上述资料，其应按合同约定承担逾期交房的违约责任。鉴于恒泉房地产公司在通知上诉人2019年1月11日交付房屋时已取得上述资料，故此时案涉房屋即已符合合同约定的交付条件。但商品房预售合同同时约定，燃气供应设施应当于2018年8月31日前达到到户要求，双方虽未将燃气开通作为房屋的交付条件，但燃气作为基本的生活保障设施，如在房屋交付时尚未开通，将严重影响购房人正常居住使用。根据现有证据，恒泉房地产公司在2019年1月11日交房时，燃气尚不具备开通的条件，上诉人作为买受人，可以拒绝接收房屋。根据南京中燃城市燃气发展有限公司出具的回复，案涉房屋所在小区至2019年4月24日完成燃气通气工作，至此，影响房屋正常居住使用的障碍消除，上诉人应当接收房屋。因案涉房屋至2019年4月24日才具备正常的居住使用条件，故恒泉房地产公司应承担此日前迟延交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方在合同中约定被上诉人恒泉房地产公司迟延交付房屋，按照已收价款的万分之0.5/天计算，向上诉人支付迟延期间的违约金。上诉人主张该标准与迟延付款违约金计算标准不统一，侵害其利益，要求按照迟延付款违约金标准万分之五/天计算。对此本院认为，虽然双方对于迟延付款违约金与迟延交房违约金计算标准约定不一，但迟延付款违约金系按未付到期价款计算，迟延交房违约金系按已收价款计算，两者计算基数并不相同。上诉人亦未提供证据证明约定的违约金低于其因迟延交房所造成的损失，故对于上诉人要求按照万分之五/天标准计算违约金的上诉请求，本院不予支持。自2018年9月1日至2019年4月23日期间，被上诉人构成迟延交付236天，应当向上诉人支付违约金，鉴于上诉人已领取了恒泉房地产公司支付的迟延交房违约金10000元，故恒泉房地产公司还应按合同约定的标准向上诉人支付迟延交房违约金28601元（3271256元×万分之0.5/天×236天-10000元）。上诉人要求恒泉房地产公司支付迟延交房违约金的上诉请求，本院予以部分支持。关于争议焦点2，一审法院对于上诉人主张逾期办理房屋所有权转移登记违约金诉请的认定正确，上诉人无证据证明逾期办证系恒泉房地产公司所致，故对其要求恒泉房地产公司支付逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点3，上诉人称被上诉人承诺赠送客厅内阳台一半面积但未赠送，要求被上诉人赔偿79566元，无事实和法律依据，本院不予支持。理由如下：首先，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同合法有效，为确定双方权利义务的重要依据。该商品房预售合同文本中仅对涉案房屋的面积和单价、总价进行了约定，并无有关客厅内阳台赠送一半面积的特别约定。上诉人称合同所附平面图中起居室下方的部位为内阳台，被上诉人予以否认并认为系空调机位，因合同所附的平面图中明确标注了餐厅内阳台，但未明确标注客厅内阳台，上诉人亦未提交充分证据证明该附图上述部位为客厅内阳台，本院对上诉人该主张，不予支持。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上诉人一审提供的A6户型的宣传册中，虽然户型图上在客厅位置标注有内阳台字样，但该户型图上存在多处阳台、内阳台、露台的标注，宣传图册“多重阳台、露台附赠，空间自然舒展”、“客厅外接内阳台”等宣传用语尚不能视为被上诉人明确允诺客厅内阳台赠送一半面积。再次，上诉人与被上诉人签署商品房预售合同的时间为2016年7月5日，但上诉人一审提交的售楼人员与其他购房人的通话录音时间为2019年，且录音中购房人称购买的是85平方米的房屋，与涉案房屋面积亦不相同，不足以证明被上诉人销售涉案房屋之时承诺上诉人客厅内阳台赠送一半面积。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5221号民事判决；二、南京恒泉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付朱金霞、王朝明迟延交房违约金28601元；三、驳回朱金霞、王朝明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4203元、保全费3020元，合计7223元，由朱金霞、王朝明负担6790元，南京恒泉房地产开发有限公司负担433元；二审案件受理费8232元，由朱金霞、王朝明负担7903元，南京恒泉房地产开发有限公司负担329元。本判决为终审判决。审 判 员  许云苏二〇二〇年八月十三日书 记 员  陈晓君法官助理  谢新辉