辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执异808号案外人：朱勇，男，1972年5月28日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。申请执行人：胡旻华，男，1970年1月20日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被执行人：于乐平，女，1969年4月4日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被执行人：辽宁伊莱诚房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。法定代表人：于乐平。被执行人：沈阳商国物资贸易有限公司，住所地沈阳市东陵区百态堡镇白塔街66号。法定代表人：于乐平。被执行人：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号（904室）。法定代表人：张乐，该公司经理。被执行人：沈阳天益同禄房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵乡八家子村。法定代表人：单成华。在本院执行申请执行人胡旻华与被执行人于乐平、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司、沈阳商国物资贸易有限公司、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司、沈阳天益同禄房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人朱勇对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱勇请求解除对位于沈阳市于洪区××北大街××甲××号房屋（以下简称案涉房产）的查封，理由为：案外人于2013年9月29日向银行贷款40万元，结合手中一些现金购买案涉房产，后开发商迟迟不能交房，不在房产局备案，不能办理房产证。案涉房产系案外人在沈阳市××唯一住处，案涉房产系案外人在法院查封之前购买，且已经装修入住，缴纳物业费、水电、采暖等费用。经审查查明，上列当事人民间借贷纠纷一案，依据本院（2014）沈中民一初字第1号民事判决书，本院于2014年10月13日立案执行，执行案号为（2014）沈中执字第444号。在执行中，本院于2015年4月23日查封被执行人沈阳天益同禄房地产开发有限公司位于沈阳市于洪区××北大街××甲××房屋，其中包含案涉房产。另查明，上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与沈阳天益同禄房地产开发有限公司、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司、沈阳乐安投资咨询有限公司、于乐平、张乐、于礼志金融借款纠纷一案，本院于2016年4月12日做出（2015）沈中民四初字第300号民事判决书，该民事判决书主文内容记载：“……五、原告上海浦东发展银行股份有限公司对沈阳天益同禄房地产开发有限公司名下的位于沈阳市于洪区黄河北大街西-2地块的476套在建房产及分摊土地使用权，在本判决第一、二、三、四项欠款本息范围内享有优先受偿权。”其中，上述抵押房产中包含案涉房产。上述法律文书生效后，依申请执行人申请，本院于2016年6月16日立案执行，执行案号为（2016）辽01执319号。在该案执行过程中，本院于2016年11月28日轮候查封被执行人沈阳天益同禄房地产开发有限公司位于沈阳市于洪区××北大街××甲××房屋，其中包含案涉房产。本院于2019年3月1日做出（2016）辽01执319号商请移送函，将（2014）沈中执字第444号案件所查封的被执行人沈阳天益同禄房地产开发有限公司位于沈阳市于洪区××北大街××甲××房产（含分摊土地使用权）移送（2016）辽01执319号案件中予以执行。上述财产移送执行后，本院于2019年3月7日做出（2014）沈中执字第444号及（2016）辽01执319号公告，主要内容为：“本院受理的申请执行人胡旻华与被执行人于乐平、沈阳天益同禄房地产开发有限公司、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公沈阳商国物资贸易有限公司民间借贷纠纷一案,执行依据为(2014)沈中民一初字第1号民事判决,执行案号为(2014)沈中执字第444号。该案于2015年4月23日预查封(第一顺位)被执行人沈阳天益同禄房地产开发有限公司名下的位于沈阳市于洪区××北大街××房屋共××套,面积合计24358.80平方米。房屋具体地址如下:1-2层1-11门门市;1层101-1042层201-206;3层301-306、308-309、329332；4层401-409、411-413、424-427、429-430;5层501、503-505、507、510、512-513、524-527、532;6层601-605、607、610、612、614-619、621、623、626;7层701-705、711-713、715、718、722-724；8层802-803、805、807、809、811、814、816-820、822-824、826;9层901-905、908、911-912、916-917、919-926；10层1001、1003-1006、1008-1011、1014-1025;11层1103-1104、1107-1122、1124;12层1201-1205、1207-1226；13层1301-1326;14层1401-1426;15层1501-1520;16层1601-1612、1614-1626;17层1701-1726;18层1801-1826；19层1901-1926;2001-2026;21层2101-2126;22层2201-2226；23层2301-2326。本院受理的申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被执行人沈阳天益同禄房地产开发有限公司宁伊莱诚房地产开发有限公司、沈阳顺意福莱荚房地产开发有限公司、沈阳乐安投资咨询有限公司、于乐平、张乐金融借款合同纠纷一案,执行依据为(2015)沈中民四初字第300号民事判决,执行案号为(2016)辽01执319号。该案于2016年11月28日轮候预查封了前述476套房产,但生效判决确认申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行对上述在建房屋及分摊土地使用权享有优先受偿权。上述两起案件,本院已依法向被执行人送达执行通知书,至今被执行人未履行生效法律文书确定的义务。本院将于近期依法对上述房产进行处置。上述房产占用人须在十日内自行腾空,逾期本院将强制腾退,相关费用由占用人承担,并将视情节予以罚款、拘留处罚,直至追究刑事责任。如占用人认为其行为有合法依据,须在期限内将相关证据提交本院审查,但任何人不得以任何方式妨碍或变相妨碍执行,否则本院将依法追究其法律责任。”再查明，案外人提供的无落款日期的《房屋买卖合同》中记载：朱勇以288261元向沈阳天益同禄房地产开发有限公司购买案涉房产。案外人提供的《收据》中记载：沈阳天益同禄房地产开发有限公司于同日向朱勇开具金额为1602610元及80000元、20000元、20000元的收据。案外人还提供刘丽（案外人爱人）向于乐平400000元的转账凭证。此外，案外人还提供物业费、电费、垃圾处理费、供热收据等证据，时间为2018年。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于后续异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人未能提供在法院查封案涉房产之前已经实际合法占有使用的证据，故现有证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”所规定情形。综上，案外人的异议主张在形式上不符合法律规定能够排除执行的情形，故在本次程序中本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人朱勇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  曲阿翔审判员  张 健审判员  史永成二〇二〇年八月二十六日法官助理连峰书记员金铭