江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6242号上诉人（原审被告）：南京闽松企业管理咨询有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区二条巷26号2幢。法定代表人：龚祖原，该公司董事长。上诉人（原审被告）：龚祖原，男，1976年6月27日生，汉族，住福建省霞浦县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：季大林，江苏宾至律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京大学附属中学，住所地江苏省南京市鼓楼区鼓楼街83号。法定代表人：李海燕，该中学校长。委托诉讼代理人：袁胜寒，江苏镜见兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李肖龙，江苏镜见兴律师事务所律师。上诉人南京闽松企业管理咨询有限公司（以下简称闽松公司）、龚祖原与被上诉人南京大学附属中学（以下简称南大附中）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闽松公司、龚祖原共同上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第五项，依法改判；2.被上诉人承担上诉费。事实和理由：1、一审法院作出（2015)鼓民初字第7731号民事判决后，双方签订了执行和解协议，但该和解协议没有履行完毕，被上诉人就解除了双方的执行和解协议，故在（2015)鼓民初字第7731号民事判决执行完毕前，南京闽松企业管理咨询有限公司有权继续承租诉争房屋。2、上诉人没有按时支付租金有正当理由，不应承担违约金。3、上诉人龚祖原不应承担相应责任。南大附中辩称，1、上诉人与被上诉人既然已经明确解除租赁关系，上诉人就无权继续承租。2、上诉人与被上诉人签订的两份协议书，已经将双方的权利义务约定得非常明确，且对上诉人的租期以及支付租金并未附加其他任何条件。上诉人于2019年8月也向被上诉人提交了一份缓交租赁的申请，确认了欠付租金的总额，并承诺了租金的支付日期，但上诉人违反协议约定，至今仍未支付租金，明显构成对被上诉人的违约。3、从双方签订的房屋租赁合同以及两份协议书，可以看出诉争房屋的承租人为闽松公司和龚祖原两人，所以上诉人龚祖原也应当承担相应的责任。南大附中向一审法院起诉请求：1、判令南大附中、闽松公司、龚祖原之间签订的房屋租赁合同及协议书于2019年12月5日依法解除；2、判令闽松公司、龚祖原向南大附中支付房屋租金1593119.63元；3、判令闽松公司、龚祖原向南大附中支付延迟支付房屋租金的违约金177992.17元；4、判令闽松公司、龚祖原返还租用房屋，并支付房屋占有使用费29324.3元（自2019年12月6日暂计算至2019年12月6日，实际计算至闽松公司、龚祖原返还房屋之日止）；5、依法判令闽松公司、龚祖原承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本市鼓楼区二条巷26号02幢房屋的所有权人为南京市鼓楼区教育局，南京市鼓楼区教育局委托南大附中管理使用。2013年10月24日，南大附中（甲方）与龚祖原（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本市鼓楼区二条巷26号02幢房屋出租给乙方用于开设酒店式公寓，出租房屋建筑面积约3060.19平方米，租赁期限自2013年12月29日起至2019年12月28日止，2013年10月29日起至2013年12月28日为甲方给乙方的房屋装修期；首年租金总额为102万元，以后每年按上年租金的2%递增；首年租金在合同签订之日起三日内一次性支付，且在合同期最后一个月内交付次年租金；租赁期间，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的相关规定；租赁期间，乙方的债权债务由乙方承担，经营许可、消防许可、社会治安、民事纠纷、房屋使用安全及维修等事项由乙方负责；乙方如改变房屋内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料、增容等方案均需报相关部门审批，获得施工许可证并征得甲方的书面同意后乙方可施工，费用由乙方承担，在乙方承租期间内所发生的所有维修费用由乙方自行承担；甲方保证租赁房屋处于正常可使用状态；双方还约定租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应该按照合同总租金的3%向甲方支付违约金，其中第四项规定：未按规定时间支付租金的应支付违约金。合同签订后，闽松公司、龚祖原按约支付了首年租金1020000元。南大附中将涉案房屋交付闽松公司进行装修后，于2015年10月1日开始营业。在合同履行过程中，双方产生争议。2015年12月3日，一审法院受理南大附中诉龚祖原、闽松公司房屋租赁合同纠纷一案，南大附中主张:龚祖原、闽松公司向南大附中支付2014年12月29日至2016年12月28日租金2101608元，并按同期银行贷款利率支付逾期利息；闽松公司反诉要求南大附中赔偿各项经济损失2018553.31元（包括垫付设计费116000元，水、电、气改造费用61110.72元、7000元、6100元，住建委罚款8680元，垫付维修费7850元，人员成本241500元，增建疏散楼梯费用156000元、加固楼板费用10500元，延迟开业造成装修损失1403812.59元）。一审法院经审理，于2017年8月24日作出（2015）鼓民初字第7731号民事判决书判决：一、龚祖原、闽松公司支付南大附中租金266390.47元；二、南大附中支付闽松公司垫付水、电、气及太阳能改造维修费用82060.72元；三、南大附中支付闽松公司装修损失1717689元；四、上述第一项、第二项、第三项折抵后，南大附中应支付闽松公司1533359.25元；五、驳回南大附中的其他诉讼请求；六、驳回闽松公司的其他反诉请求。南大附中不服上述民事判决书，上诉于南京市中级人民法院。在上诉期间，龚祖原、闽松公司（乙方）与南大附中（甲方）在2017年9月18日签订一份协议书，约定：“甲乙双方就鼓楼区二条巷26号02幢房屋租赁合同纠纷诉至南京市鼓楼区人民法院，2017年8月28日鼓楼区人民法院下达（2015）鼓民初字第7731号民事判决书，甲方不服提起上诉，现双方为解决纠纷经协商后订立协议如下：1.签署本协议后，甲方撤回对乙方的上诉，如有相关上述费用由甲方自行承担。2.甲乙双方确认不再执行2017年8月28日鼓楼法院下达（2015）鼓民初字第7731号民事判决书，双方权利义务关系在本协议中另行约定。3.乙方自2015年10月1日起计算租期，原租赁合同期限为2013年12月29日至2019年12月28日，现调整为2015年10月1日至2021年9月30日，其他租金支付标准、递增比例、缴纳时限等均按原合同执行。4.在本房屋租赁过程中，甲方确认乙方在房屋改造、消防楼梯的增设、相邻业主的维权纠纷等均出力较多，在本合同到期后，南大附中承诺按照原《房屋租赁合同》第六条第4项约定，给予乙方享有优先承租权。5.乙方已付房租款比照现有租赁期间对应扣减，未付款按照原合同约定交付期间顺延后按时支付。6.甲方应支付乙方代垫的水、电、气费用82060.72元在房租中冲抵。7.尚在鼓楼法院被强制执行恢复结构的201、701、702、703室，该四间房屋现仍由乙方继续使用，双方通力配合化解法院执行纠纷，如将来房屋确需恢复原状，乙方无法使用，则到时再根据乙方对房屋的实际使用时间，按比例重新确定装潢损失由甲方折价支付，乙方正常使用房屋期间该部分房租仍正常缴纳。房屋恢复原状减少的面积相应扣减房租标准。8.一审诉讼产生的诉讼费、评估费、律师费等，甲乙双方各自承担。9.其他租赁合同权利义务仍按原合同执行，未尽事宜双方协商解决。10.本协议一式两份。”上述协议签订后，南大附中撤回上诉。上述协议履行至2019年3月16日，龚祖原、闽松公司（乙方）与南大附中（甲方）再次签订了一份协议书，协议内容为：“甲方将鼓楼区二条巷26号2幢房屋（柠檬公寓）出租给乙方，房屋建筑面积3060.19平方米，租赁期限原为2013年10月29日至2019年12月28日，首年租金总额为1020000元（以后每年按照4上年租金的2%递增）：后调整为2015年10月1日至2021年9月30日，首年租金总额为1061208元（以后每年按照上年租金的2%递增）。其中涉案房屋的201（136.83平方米）、701（136.83平方米）、702（70.04平方米）、703（124.25平方米）室经鼓楼区人民法院判决恢复原状，恢复原状前由乙方使用，恢复原状后由甲方收回，造成的装修损失为657688.89元，水、电、气费用82060.72元。甲乙双方关于鼓楼区二条巷26号2幢房屋租赁合同纠纷一事进行了友好协商，现达成协议如下：1.201、701、703室装修损失657688.89元在房租中予以抵扣。2.111室、116室、122室装修损失112400元在房租中予以抵扣。3.2018年由乙方支付的停车场垃圾费用6000元在房租中予以抵扣。4.201、701、702、703室由甲方收回，由此涉案房屋共计减少面积467.95平方米，该部分面积在房租中按相应比例扣减（扣减后剩余面积为2592.24平方米，扣减计算的时间节点为甲方与丁小明等人相邻关系纠纷案二审判决恢复原状之时，即2017年5月9日，恢复原状之前房屋为乙方所使用，正常计算租金）。5.涉案房屋恢复原状费用269220.38元，审计费3000元，共计272220.38元，由甲方承担。6.经计算，乙方仍需向甲方支付租金1689394.14元，此款项乙方须在本协议签订后30日内支付。具体计算方式如下：2015年10月1日至2016年9月30日租金为1061208元，2016年10月1日至2017年5月9日租金为644390.43元（共计221天，以年租金1082432.16元计算），2017年5月10日至2017年9月30日租金为361740.5元（共计144天，以年租金916911.68元），2017年10月1日至2018年9月30日租金为953954.91元，2018年10月1日至2019年9月30日租金为953954.91元。以上租金共计3967543.75元，扣除已经支付的1420000元，和水、电、气费用82060.72元、装修损失770088.89元，停车场垃圾费用6000元，乙方仍需支付1689394.14元。7.本协议签订后，除本合同约定的权利义务外双方再无纠纷。2019年10月1日至2020年9月30日租金为973034.01元，2020年10月1日至2021年9月30日租金为992494.69元，乙方到时须按期交纳。其他租金合同权利义务仍按照原合同及相关协议执行，未尽事宜双方协商解决。8.本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，于签字盖章后生效。”2019年11月25日，南大附中向闽松公司发出《律师函》，告知闽松公司截止2019年9月30日，扣除2019年3月16日《协议书》中第五、第六条约定南大附中承担的相应费用，要求闽松公司向其支付租金1417173.76元及2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金973034.01元，共计2390207.77元，否则追究其法律责任。2019年12月5日，南大附中向闽松公司发出“解除《房屋租赁合同》通知书”，函告闽松公司自通知送达之日起，双方签订的《房屋租赁合同》及相关协议解除等等。2019年12月11日，闽松公司依据（2015）鼓民初字第7731号民事判决书向一审法院申请执行，一审法院于2020年1月2日立案执行，对此，南大附中提出执行异议。后一审法院作出（2020）苏0106执异28号执行裁定书，裁定驳回南大附中异议请求。一审法院另查明，2015年10月19日，涉案租赁楼房其他部分产权人诉至法院，要求鼓楼区教育局和闽松公司将租赁房屋中的201室、701室、302室、703室恢复原状（闽松公司将上述四套房屋分割成单室套进行出租），一审法院于2016年4月20日作出（2015）鼓民初字第6666号民事判决书，判决鼓楼区教育局、闽松公司对本市鼓楼二条巷26号02幢201室、701室、702室、703室房屋隔墙及公共管道按照规划设计图纸予以恢复；南京市中级人民法院于2017年5月11日作出（2016）苏01民终4305号民事判决书，维持原判。一审再查明，2019年8月，闽松公司曾向南大附中提交租金缓交申请一份。申请内容为：“南京大学附属中学：我公司根据（2015）故民初字第7731号民事判决，贵校将不能经营面积收回自用，拆除，装修期间导致我公司经营期间多数租客退房，直接影响我公司经营收入，根据之前租金以及相关费用合计1689394.14元，其中我公司代付恢复和审计费用共计272220.38元，剩余所欠费用合计1417173.76元，我公司承诺分两次付清，于2019年10月底付70万元整，剩余部分于2020年春节前一次结清。特此承诺”。案件审理中，双方均同意解除涉案租赁合同及两份协议书，解除时间为2019年12月5日。本案南大附中、闽松公司、龚祖原双方就南大附中是否应当按照（2015）鼓民初字第7731号民事判决书确定的装修赔偿款对闽松公司给予赔偿；闽松公司、龚祖原是否应当支付南大附中涉案房屋租金产生争议。对此，一审法院认为，一审法院作出（2015）鼓民初字第7731号民事判决书后，南大附中、闽松公司、龚祖原于2017年9月18日达成协议，双方明确约定不再执行上述民事判决书内容，双方涉案权利义务关系在该份协议中另行约定，且双方在该协议以及其后签订的协议书基础上建立的租赁关系一直持续至2019年12月5日。因此，闽松公司上述抗辩理由，无事实依据，一审法院不予采信。南大附中、闽松公司、龚祖原双方先后签订的两份协议书，从内容看，2017年9月18日的协议书系在不执行（2015）鼓民初字第7731号民事判决书基础上，对原房屋租赁合同的租赁期限进行了调整，即租赁期限调整为2015年10月1日至2021年9月30日。2019年3月16日的协议书主要系确定由南大附中应支付的各项费用在涉案租金中予以抵扣数额，并确定截止2019年9月30日，闽松公司、龚祖原应支付南大附中的房屋租金数额，以及2019年10月1日至2021年9月30日的房屋租金数额。根据该份协议书约定，经计算，截止2019年9月30日，扣除闽松公司、龚祖原已支付款项和应抵扣款项，及代付恢复和审计费用，闽松公司、龚祖原应支付南大附中房屋租金1417173.76元。此与闽松公司向南大附中出具的缓交租金申请所载明的欠费数额相符。综上，依据涉案房屋租赁合同及两份协议书，闽松公司、龚祖原应支付南大附中剩余的房屋租金。关于房屋租金数额。一审法院认为，鉴于南大附中、闽松公司、龚祖原双方确定涉案租赁关系在2019年12月5日解除，故2019年9月30日之前的租金为1417173.76元，2019年10月1日至2019年12月5日期间的租金，根据双方约定租金递增比例计算，该时间段的租金应为175945.87（973034.01元÷365天×66天），合计1593119.63元，闽松公司、龚祖原应予支付南大附中。关于房屋占有使用费问题。2019年12月5日解除租赁关系后，闽松公司、龚祖原仍控制涉案房屋，依法应按租金标准支付房屋占有使用费。故2019年12月6日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费应为391879.45元（973034.01元÷365天×147天）。但自2020年1月以来，我国遭受新冠病毒影响，闽松公司、龚祖原系经营酒店式公寓，受疫情影响较为严重，故依照相关规定，一审法院酌定2020年2月份房屋占有使用费予以免除，3月份、4月份房屋占有使用费减半收取。据此，2020年2月1日至4月30日期间，减免租金数额为158617.86元，故截止2020年4月30日，实际所欠房屋使用费为233261.59元。之后的房屋占有使用费按照双方约定的租金标准，即2019年10月1日至2020年9月30日期间，按973034.01元计算，以后每年以973034.01元为基数按2%递增，至闽松公司、龚祖原交还涉案房屋为止。另，一审庭审中，闽松公司、龚祖原抗辩的水费2114元及电费15576元应由南大附中承担，但未提交证据证明，一审法院不予以采信。综上所述，一审法院认为，南大附中、闽松公司、龚祖原之间签订的房屋租赁合同以及两份协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据前述理由，南大附中、闽松公司、龚祖原均同意于2019年12月5日解除涉案房屋的租赁关系，对此，一审法院予以准许。租赁关系解除后，闽松公司、龚祖原理应将涉案租赁房屋返还南大附中，并支付剩余租金1593119.63元和房屋占有使用费233261.59元。关于违约金问题，一审法院认为，闽松公司、龚祖原未按约定支付租金，依照双方约定应当支付违约金。双方约定违约金按合同总租金3%的标准支付，未超过法律规定，一审法院予以准许，根据2019年3月16日的协议书，案涉租赁期间的总租金为5933072.45元，故违约金应为177992.17元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决:一、南京大学附属中学与南京闽松企业管理咨询有限公司、龚祖原签订的房屋租赁合同及两份协议书于2019年12月5日解除；二、南京闽松企业管理咨询有限公司、龚祖原于判决生效之日起十五日内腾空并搬出南京市鼓楼区二条巷26号02幢房屋，返还南京大学附属中学；三、南京闽松企业管理咨询有限公司、龚祖原于判决生效之日起十五日内支付南京大学附属中学房屋租金1593119.63元；四、南京闽松企业管理咨询有限公司、龚祖原于判决生效之日起十五日内支付南京大学附属中学房屋占有使用费233261.59元；并继续支付房屋占有使用费至房屋交还时止（2020年5月1日至2020年9月30日按973034.01元标准计算；此后房屋占有使用费以973034.01元为基数，每年按2%递增）；五、南京闽松企业管理咨询有限公司、龚祖原于判决生效之日起十五日内支付南京大学附属中学房屋违约金177992.17元；六、驳回南京大学附属中学其他诉讼请求。本诉案件受理费24103元，由南京大学附属中学负担3472元，由南京闽松企业管理咨询有限公司负担20631元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中,被上诉人提交其向上诉人主张损失的民事起诉状，证明一审法院（2015）鼓民初字第7751号民事判决的执行与本案无关，被上诉人已经就该争议向人民法院提起诉讼。上诉人称其至今未收到该民事起诉状，该民事起诉状与本案没有关联。上诉人只对一审判决第二项、第五项有异议。以上事实，有民事起诉状及本院询问笔录在案证实。本院认为，南大附中、闽松公司、龚祖原确认涉案房屋的租赁关系于2019年12月5日解除，租赁关系解除后，闽松公司、龚祖原占有涉案房屋没有合法理由，故一审法院判决闽松公司、龚祖原将涉案房屋返还南大附中，有事实与法律依据。闽松公司、龚祖原以南大附中未履行一审法院（2015）鼓民初字第7731号民事判决为由而要求占有房屋，无事实与法律依据。闽松公司、龚祖原二审中对一审法院判决返还的房屋租金及房屋占有使用费无异议，本院予以确认。闽松公司、龚祖原未按约定支付租金，导致合同提前解除，给南大附中造成损失，一审法院判决闽松公司、龚祖原给付177992.17元违约金，未超出合理范围，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3960元，由上诉人南京闽松企业管理咨询有限公司、龚祖原负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年八月十七日法官助理 吴伯庙书 记 员 朱亚芳