山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0203执异177号异议人（案外人）：陈福志。委托代理人：陈志强，北京大成（青岛）律师事务所律师。申请执行人：常胜。申请执行人：许留法。被执行人：杨兴根。被执行人：矫香云。本院在执行申请执行人常胜、许留法与被执行人矫香云、杨兴根民间借贷纠纷一案中，案外人陈福志以其享有执行标的物即登记在被执行人杨兴根名下位于青岛市崂山区XX路XXX号XX号楼X单元XX户房产（以下简称涉案房产）的实体权利为由向本院提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈福志提出执行异议称，2012年5月19日，陈福志与杨兴根、矫香云枪钉房屋买卖合同，以70万元购买涉案房产，至2012年6月15日已支付购房款65万元，约定余款5万元在办理过户手续当日支付，陈福志与家人已实际入住至今。因整个小区存在办证障碍，直至2020年6月5日才具备过户条件，此时发现被查封。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈福志在执行案件发生前就已经按照购房合同约定支付了几乎全部房款并实际占有使用，愿意配合执行法院将剩余房款5万元交付执行，虽未办理过户登记，但陈福志对此并不存在过错，请求解除对涉案房产的查封并停止执行。异议人陈福志提交了以下证据：一、陈福志与杨兴根、矫香云于2012年5月19日签订的《房屋买卖合同》，记载陈福志向杨兴根、矫香云购买涉案房产，约定成交总价为70万元，应于2012年6月15日前支付65万元并办理房屋交接，办理过户手续当日支付余款5万元。二、交易票据、收条，记载杨兴根、矫香云于2012年5月20日收取陈福志购房款40万元、于同年6月13日收取陈福志购房款25万元并确认累计收取65万元；交易票据第一张张显示自陈福志之妻申桂芬招商银行账户中向尾号6157银行账户存款20万元，第二张显示自陈福志之妻申桂芬招商银行账户中向尾号6157银行账户存款25万元，第3张指认为农业银行汇款20万元的票据已经完全褪色.无法辨认。三、陈福志、申桂芬、陈亮明户口簿索引栏复印件、结婚证复印件，待证事实为陈福志、申桂芬系夫妻关系，陈亮明为二人儿子。四、物业费、停车费单据数份、陈亮明和陈福志车辆的行驶证复印件，待证事实为陈福志、陈亮明在涉案房产所在小区办理了车位使用手续并一直缴纳车位费、物业费。五、网页截图，显示的内容为“左岸风度小区居民买房近十年没办下来房产证”。六、房产证原件，记载涉案房产权证号为鲁（2018）青岛市崂山区不动产权第XXXXXX号，权利人为杨兴根，初始登记日起为2018年6月4日。七、陈亮明支付宝账户信息手机截屏、生活缴费凭证截屏6份，待证事实为异议人实际缴纳涉案房产的水电费等。八、加盖“崂山区左岸风度青岛大学商品房业主委员会”公章的《证明》一份，内容为“证明青岛市崂山区XX路XXX号XX号楼X单元XX户房屋自2012年至今一直由陈福志、陈亮明及家人以业主身份实际居住并行使业主权利、履行业主义务”。申请执行人常胜、许留法发表意见称:一、陈福志提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条第一项的规定：1、涉案房产是青岛大学解决教职工住房困难的合作建房，只有青岛大学符合一定条件的教职工才有资格购买，杨兴根作为青岛大学教师购买房屋后不能对外买卖；2、2012年5月19日双方签订房屋买卖合同时，涉案房产还不能办理房屋产权证，此时房屋也是不能买卖的；3、2018年6月5日，涉案房产取得房产证后，虽然可以对外销售，但由于青岛市政府限定两年后才能进行买卖，因此只能是2020年6月5日之后才能进行房屋买卖。应申请执行人的申请，执行法院于2019年查封了涉案房产，所以陈福志并没有在查封前签订合法有效的房屋买卖合同，不能满足第二十八条第一项的规定。二、陈福志明知房屋产权存有瑕疵还进行买卖，导致其不能办理产权过户登记，其本身是有过错的，正如最高人民法院（2020）最高法民申1860号案件判例，由于违反当地房屋限购政策导致不能办理产权登记而被法院查封、购买人存在过错、不能实现物权取得期待权，因此陈福志的异议不符合第二十八条第四项的规定。综上，陈福志不能排除申请执行人对涉案房产的执行请求。被执行人杨兴根、矫香云表示，陈福志陈述的向我方购买涉案房产的事实属实，其提交的证据也是真实的。涉案房产确实在2012年就已经出售给陈福志了，已经收到购房款65万元，并当即向陈福志交付了房产，陈福志及其家人已经实际居住八年多了。尾款还有5万元，约定在办理过户手续至陈福志名下时再交付。整个小区存在多年未能办理房产证的情况，居民多年上访，最终在2017年至2018年期间陆续办证。涉案房产于2018年6月4日办理至杨兴根的名下，2020年6月5日，我们和陈福志约好一起去办过户，才发现房产登记被查封不能办过户。我们认为为人应该守信，这个房子确实已经在2012年卖给陈福志了，不应该再拍卖偿还我们的债务。查明，申请执行人常胜、许留法与被执行人矫香云、杨兴根民间借贷纠纷一案，于2019年4月29日作出（2019）鲁0203民初1795号民事调解书，确认双方的调解协议如下：杨兴根、矫香云应分期偿还常胜、许留法借款本金3134000元及利息等，任何一期逾期三日即可就全部借款本金及利息申请强制执行。诉讼中本院作出财产保全民事裁定书并于2019年3月4日查封了杨兴根、矫香云名下位于青岛市市南区XX路X号X号楼X单元XX户房产的登记。该民事调解书生效后，常胜、许留法向本院申请执行，本院于2020年2月4日以（2020）鲁0203执513号案件立案执行，并于2020年3月12日查封了涉案房产的登记。2012年5月19日，陈福志与杨兴根、矫香云签订涉案房产的买卖合同，约定陈福志以70万元购买涉案房产，并已支付购房款65万元、实际居住至今，同意将购房尾款5万元交付到执行法院或者按照执行法院的通知随时交付。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人陈福志在本案查封涉案房产之前，与被执行人杨兴根签订书面买卖合同，支付了百分之九十以上的购房款且同意将购房尾款5万元交付到执行法院，并实际居住至今，其排除执行异议符合上述法律规定，应予支持。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。第三百一十六条规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。案外人排除执行异议成立的，执行异议审查程序中不对执行标的物直接予以解除查封，依照上述法律规定办理。三、被执行人仍存在其他可供执行财产且已采取控制措施，执行异议非诉审查程序中不认定陈福志存在较大过错足以导致其失去居住八年之久的房产用于司法处置偿还前房主的债务。申请执行人如仍坚持要求处置该涉案房产的，可依法如下主张权利。四、案外人陈福志以对涉案房产享有实体权利提出执行异议，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。不服本裁定的，可依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第十五章、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉，在诉讼程序中进一步举证和主张权利。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十四条规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、案外人陈福志对本案执行标的物即杨兴根名下位于青岛市崂山区XX路XXX号XX号楼X单元XX户房产提出的排除执行异议成立。二、中止对青岛市崂山区XX路XXX号XX号楼X单元XX户房产的执行。不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。审判长  曲永青审判员  周桂莲审判员  林爱英二〇二〇年八月十一日书记员  于程程