湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3345号原告：王小龙，男，1988年6月20日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：朱传斌，男，1965年8月8日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告王小龙诉被告朱传斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小龙，被告朱传斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小龙诉讼请求：1.从2020年起2月1日起计，终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告房屋租赁押金人民币5500元;3.被告返还原告预付租金14850元；4.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告在2019年8月18日签订房屋租赁合同。租赁房屋为武汉市洪山区街道口阜华大厦C座701室，租赁期自2019年8月21日起至2020年8月21日止，租金和押金为押一付四，原告支付给被告押金5500元，每4个月支付后4个月租金22000元。原告在2019年8月18日提前支付给被告从2019年8月21日至2019年12月21日的租金22000元和押金5500元，原告在2019年12月19日提前支付给被告从2019年12月22日至2020年4月21日22000元租金。租赁期开始后，被告将多种杂物继续存放在租赁房屋中，原告要求被告将杂物搬离被告未履行，至今仍有被告的公司财务档案锁在租赁房屋内。被告在2019年8月18日承诺维修租赁房屋的厕所门，至2020年1月19日仍未履行，原告自行修缮后被告未支付维修款项。2020年1月23号，武汉关闭离汉通道，原告因疫情无法复工。原告在2020年1月23号和2020年1月27号2次告知被告疫情的不可抗力发生，并停止使用租赁房屋，被告多次称以后再说。2020年2月1日被告称减免二月房租，三月再议。2020年3月1日原告提出按合同第七条第一款、第三款和第四款和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条终止合同，请被告将2020年1月23日至4月21日的租金和租金共21633元退还至原告的银行账户或支付宝。被告同意解除合同，但未退还押金和租金。被告提供一联系人但原告无法联系，无法拿到被告退还的租金和押金。被告持有租赁房屋备用钥匙，原告将租赁房屋两把钥匙退还至租赁房屋并通过微信通知被告，但被告以自己不在武汉，本人没拿到钥匙为由，拒绝按照租赁合同相应条款退还押金和房租。2020年4月4日，租赁房屋仍然处于疫情防控管制状态中，因被告欠缴租赁房屋的物业代缴的水费，物业方阻拦原告进入租赁房屋取回原告个人财产。原告因无法取回个人财物曾报警并通过电话要求被告向物业支付水费，被告拒支付水费并拒绝原告取回个人财物。4月20日原告代被告支付水费，并由租赁房屋物业方开具证明，证明指出原告遵从政府疫情防控要求在疫情防控小区封闭期间停工未进入租赁房屋。维护原告的合法权益，特诉至法院。被告朱传斌辩称：不同意原告的诉讼请求。原被告于2019年8月21日签订合同，但实际于2019年8月18日交房，合同终止日期为2020年8月20日。被告朱传斌于2019年12月23日前往深圳，2020年6月5日返汉。原告所称房屋内未搬走物品，被告交房后已前往取回杂物，其中丢失茶砖四块价值2000元，其余未搬走物品被告已明确告知原告不搬走，原告也已同意。后又为原告更换新空调产生花费。被告朱传斌于2月1日同意减免2月房租，后原告再次提出减免，被告同意房租打五折，减免2月房租，但3月不减免，原告即称要求解除合同，被告同意解除合同，但原告未退还钥匙。后原告物品搬走后，未交还钥匙也拒接电话。经审理本院确认事实如下：原被告于2019年8月18日签订了《房屋租赁合同》，被告将位于武汉市街道口阜华大厦C座701房屋出租给原告，房屋建筑面积141.15平米；房屋租赁期限为1年，自2019年8月21日至2020年8月21日止；租赁用途为办公用途；房屋租金每月5500元，支付方式为“押一付四”。合同并约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付了押金5500元及8个月的房屋租金，支付的租金对应的租期至2020年4月20日。因新冠××疫情爆发，武汉市采取了多种防疫管控措施，并于2020年1月23日暂时关闭了离返汉通道，在疫情期间，原告未能在租赁房屋办公。2020年4月8日，因疫情缓解，武汉市重新开放了部分离返汉通道，疫情管控措施逐步降级。在疫情期间，原告通过微信要求被告减免租金，被告同意免除原告二月份租金，并表示“三月之后再看”，2020年3月1日，原告要求被告暂停计算租期及租金，被告未同意，原告遂于2020年3月2日要求解除《房屋租赁合同》，被告同意，但对解除合同后交接房屋、退还租金及押金的问题，双方并未达成一致。在双方协商解除合同期间，被告因不在武汉，其委托胞弟代为处理房屋退租交接事宜，原告要求先返还租金后退还钥匙，被告要求先查验交接房屋再根据情况多退少补，原告坚持与被告本人当面交接，被告表示已委托其弟弟处理此事，双方就此产生争议并持续交恶，致使房屋交接一直未能顺利进行。上述事实，有《房屋租赁合同》、租金及押金收条、支付宝付款记录、网上银行转账记录、原被告微信聊天截图、湖北一曦物业服务有限公司阜华大厦物业服务中心出具的证明、湖北一曦物业服务有限公司武汉市分公司水费收款收据及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格遵守。新冠××疫情虽属于不可抗力，但新冠××疫情并未使原被告签订的《房屋租赁合同》之目的从根本上无法实现，原告仅以合同履行困难为由请求解除合同，本院不予支持。受新冠××疫情爆发以及防疫措施的影响，原告在疫情期间未能在案涉房屋内办公，原告虽然在2020年3月2日向被告提出解除合同，被告亦表示同意，但原被告并未就合同解除后已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容达成一致，因此，并不构成协商解除。合同的协商解除是指双方当事人通过协商致将原合同加以解除，即通过双方当事人重新订立的合同消灭基于原合同形成的债权债务关系，解除合同协议的有效成立，也必须满足合同成立的一般要件，即在合同的订立方式上，要通过要约和承诺的方式订立，也就是合同的内容上要具体确定，合同中不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理的内容。本案中，虽然原告在2020年3月2日向被告协商解除合同，被告表示同意，但原被告并未就合同解除后已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容达成一致，故双方当事人协商解除合同的合意并未有效成立。原告解除合同既不符合法定解除的条件，也不满足约定解除的条件，在此情况下，原告执意退租已构成违约。原告虽无合同解除权，但庭审中，双方当事人对解除《房屋租赁合同》并无异议，双方互信合作的基础已丧失，合同事实上也已不可能继续履行。故本院确认《房屋租赁合同》已解除。关于《房屋租赁合同》解除的具体时间，考虑到被告在原告违约后有及时止损的义务，以及原被告双方在房屋交接过程中均存在消极应对之过错，结合《房屋租赁合同》剩余的租赁期限，故不能以原告主张的2020年3月2日为合同解除之日，也不能以被告实际收房的6月15日为合同解除之日。在2020年4月8日，武汉市开放部分离返汉通道，并逐步降级了部分管制措施，双方具备房屋交接的现实条件，故本院酌定2020年4月8日为《房屋租赁合同》的解除之日。合同解除之前，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除原告支付房租的责任，本院酌定原告在2020年1月23日至2020年4月7日期间的租金减半支付，该期间为2个月又16天，租金总计为13933元，该期间租金被告已经收取，故被告应退还原告6966.5元。合同解除后，被告应退还原告预先支付的2020年4月8日至2020年4月20日的租金，该期间共13天，租金共计2383元。因合同解除，被告应退还原告租房押金5500元。因原告违约导致合同解除，客观上造成了被告房屋空置期损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告应给予被告赔偿，因合同解除之后的剩余租期较短，本院酌定原告应向被告支付一个月空置期损失，标准参照《房屋租赁合同》中租金，即5500元。原被告互负债务相抵后，被告还应向原告支付9349.5元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条的规定，本院判决如下：一、确认原告王小龙与被告朱传斌在2019年8月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；二、被告朱传斌于本判决生效之日起十日内向原告王小龙退还9349.5元；三、驳回原告王小龙其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费154元，由被告朱传斌负担71元，由原告王小龙承担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年八月二十日书记员  陈 畅