沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初4601号原告：闫英，女，汉族，1963年3月9日出生，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：**森，系辽宁盛恒律师事务所律师。被告：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人：赵钰琛，系该公司经理。委托代理人：王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告闫英诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、被告给付逾期未给原告办理房产证得违约金49032.24元（自2016年12月30日起至被告实际支付之日止，按每日万分之二点一计算，暂计算至2019年12月30日）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原商品房买卖合同约定的违约责任承担方式为继续履行，如原告现变更违约责任的履行方式则诉讼时效应从行为开始之日起计算，原告应于2013年3月6日入住，原告出示的入住单是我们盖完章之后，原告自己手填的，2012年4月份的时候房子还没有竣工，根据合同约定被告应于交付后的360个工作日大约为475个自然日，将办理权属登记的资料登记备案，也就是被告违约行为开始之日为2014年8月份前后，根据当时行之有效的民法通则规定，民事诉讼时效为2年，显然已经超过原告已经丧失诉讼权，因为本案不存在持续违约，本案违约造成的原因是铁西区人民政府违反招商协议的约定拒不出具备案文书，对被告而言属于不可抗力。2、案涉合同虽为格式合同，但格式合同并非无效，格式合同属于法律所允许的书面合同，格式合同是由当事人一方事先拟定，但在双方当事人签字确认后就成为双方当事人一致的意思表示，合同即成立，双方当时如果对格式合同条款的理解有争议，则按照通常的理解与解释如果解释有两种以上应当采取不利于提供格式条款的理解解释，故格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时才能宣告无效，原被告之间商品房买卖合同第15条约定违约责任清晰明确，不存在任何争议，仅是原告单独的不想适用该条，且该条属于合同第107条规定的三种违约责任承担方式之一，合法有效，另外本合同第15条是双方当事人意思自治的结果，明确了被告的违约责任，不构成显失公平且根据合同法第55条第一款规定，行驶撤销权的除斥期间为1年已经届满。3、原告以商品房买卖合同解释的第18条为依据要求被告支付违约金，显然适用法律错误。第18条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人特殊约定外出卖人应当承担违约责任。这是适用第18条前期，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细约定，即当事人双方有约定的按约定履行，没有约定的或损失数额难以确定的则以本条规定确定，原被告双方的买卖合同第15条，显然已经对违约责任作出约定，不应适用该条。4、现在已经完成初始登记，并且原告已经办理的证件按现有房产的市场价已经发生明显增至，约市场价11000元-12000元左右，虽然被告存在违约行为，不仅持续在按照约定的违约责任予以承担，且原告并未因该违约行为的持续而遭受损失，而是因时间持续房屋房产的价值增值，也证明了被告的履约行为是客观存在的，在此前发生的案件中作出了对我方不利的判决，原因是被告向法院做出了承诺，在2019年年末之前完成初始登记，因未完成而被法院判决承担责任，其根本的指导思想在于我方无法完成涉案房屋的初始登记的备案工作，故此被判决承担了不利的后果，而现在初始登记已经完成，说明我方义务已经履行完毕，不是不能办理产权登记，因此请求法庭按照本案的独立的事实来判决被告不承担原告的主张债权，而不应该参考之前的案件判决结果。根据本案实际情况来确定如果原告诉求成立而应当享有的违约金权利；第二，本案事实来讲，诉讼时效已经超过了，并且按民法总则确定时效并且支持原告主张是存在法律适用问题。原告适用该条是错误的，原因是双方已经约定了违约的承担方式，且该约定的方式按照合同法第107条规定，继续履行属于违约责任的承担方式之一，为此在已经明确违约责任承担方式的情况下不存在适用司法解释第18条，同时违约责任承担的法定基础条件是违约行为造成相对人权益损害并以实际损失为准，而原告现有房产的价值并未因为房产证未及时取得而产生连锁，相反房屋价值已经明显增值，在我方取得初始登记之前，2016年-2018年之间法院的生效判决均是支持被告的抗辩主张，本次住宅楼发生的多起诉讼案件，不利与被告的判决结果，是因为被告在相关诉讼案件中按照于政府商谈的进度情况做出了2019年年底前完成初始登记的承诺，因为被告与铁西区政府之间存在的合同上的权益的争议，过而与疫情叠加而延期取得初始登记，被告持续承担约定的违约责任方式，并且完成了第15条约定的义务，恳请法院依照本案独立的证据和事实，做出支持被告抗辩主张的判决。3年诉讼时效不适用于2017年10月1日之前的债权。本案涉及逾期贷款利率的适用问题，原告提及的司法解释是以基本利率上浮30%-50%，而不是日万分之二点一，现有判决均以适当期间上浮30%为准，而本案原告诉讼期间还包括市场报价利率。经审理查明，2011年3月3日原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告出售的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积50.29平方米，总价213230元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。合同签订后，原告于2012年7月20日付清全部购房款。被告下发准住通知单，原告于2012年9月18日办理入住。现案涉房屋于2020年6月4日完成初始登记。针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告向原告交付商品房的时间为2012年7月20日。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。现原告要求被告给付2016年12月30日到实际付清时止的违约金，即自登记立案之日起向前追溯3年，既自2016年12月30日起计算，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，但因其违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。违约行为至2020年6月4日初始登记批复颁发时终止。关于违约金的数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，关于违约金，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2016年12月30日起至2019年8月19日，以原告已付购房款213230元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以原告已付购房款213230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告闫英逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2016年12月30日起至2019年8月19日，以213230元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以213230元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元（已减半），由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  高燕玲二〇二〇年八月十二日书记员  刘明杭本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。