湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初6237号原告:胡志圭，女，1980年11月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：湖南新纪元投资开发有限公司，住所地长沙市天心区跃进路135号省石化行办第三办公楼，统一社会信用代码91430103722594437A。法定代表人：汤先忠。第三人：湖南伊佳人酒店有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道桐梓坡西路168号南枫时光苑6栋3层-7层，统一社会信用代码91430104MA4L131R4J。法定代表人：谭晓皓，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖昀芸，湖南弘一律师事务所实习律师。原告胡志圭与被告湖南新纪元投资开发有限公司（以下简称“新纪元公司”）、第三人湖南伊佳人酒店有限公司（以下简称“伊佳人公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡志圭，第三人委托诉讼代理人李丽娜、廖昀芸到庭参加了诉讼，被告新纪元公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告胡志圭向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《返租协议》，并判决自协议解除之日起，原告可收回房屋，房屋所有装修归原告所有；2.判令被告立即支付原告租金33772元，并支付逾期租金的违约金11131元（暂计算至2020年7月22日，应计算至被告实际支付之日）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月30日，原告与被告签订了合同编号为71531158717的《长沙市商品房买卖合同》，原告采用一次性付款的方式购买了被告位于岳麓区。当日，原告向被告支付了房款619272元，被告于2018年11月2日向原告开具了发票；当日原告还向被告支付了维修基金等其他款项共计7645元，该笔费用被告向原告开具了收据。2018年10月31日，原告缴纳了购买该套房屋的印花税、契税共计23900.91元。因原告购买的该套房屋目前由被告租赁给了第三人经营的伊佳人生态环保酒店整体运营，故原告与被告签订商品房买卖合同的当天同时与被告签订了《返租协议》，约定将原告购买的该套房屋自2018年12月1日至2026年4月30日期间租赁给被告，租金标准第一年为57元／月／平方米，第二年至第四年为60.5元／月／平方米，第五年至第七年为64.4元／月／平方米，第八年为68.7元／月／平方米，第一次返租支付时间为2019年3月10日，租金由被告每三个月支付一次至原告指定账户。该《返租协议》第四条“特别约定”第三款约定：如乙方未按时支付租金：逾期超过15个工作日乙方每日按应付而未付的租金的万分之五赔偿给甲方，逾期超过30个工作日乙方每日按应付而未付的租金的万分之八赔偿给甲方，逾期超过60个工作日，甲方可立即终止合同，房屋所有装修归甲方所有。自原告与被告签署《返租协议》后，被告从未按时向原告支付过租金：按照协议约定，被告应于2019年3月10日向原告支付2018年12月1日至2019年2月28日累计三个月的首笔租金，但被告拖延了近一个月，直至原告发律师函后被告才支付；第二笔租金被告本应于2019年6月10日支付，但被告整整拖延了三个月，直至2019年9月10日才支付。按照协议约定，被告本应于2019年9月10日、12月10日、2020年3月10日分三次支付自2019年6月1日至2020年2月29日期间的租金，但被告至今未支付分文给原告。被告逾期支付原告租金已达7个多月，按照双方协议约定，原告可立即终止合同，房屋所有装修归原告所有，被告应支付原告租金共计35137元：2019年6月1日至11月30日：52.88平方米×57元／月／平方米×6月＝18085元：2019年12月1日至2020年5月10日：52.88平方米×60.5元／月／平方米×5.33月＝17052元，并支付逾期支付租金的违约金9557元：35137×0.008%×340天＝9557元。被告新纪元公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。第三人伊佳人公司述称：1.原告房屋位于第三人酒店的顶层，目前第三人已经将其作为套间办公室使用，其上楼的电梯是酒店内电梯，该房屋不适宜单独解除租赁合同；2.第三人从被告处承租了1楼的一部分，2—7楼的全部房屋，其中一楼作为酒店大厅，二楼是办公和会议室，三到七楼全部是酒店房间，其中七楼的房屋租金为2020年3月至2022年2.28日为35.5元每平米，目前第三人租金已经支付至2020年8月底；3.因被告资金问题，部分门面及房间的业主已与被告解除合同由第三人向其支付租金；在保持租金不变的情况下第三人愿意与原告重新签订租赁合同，根据重新签订的租赁合同履行租金支付义务。经审理查明：2018年10月30日,原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号715311587717），约定：原告采用一次性付款方式购买被告位于岳麓区，该商品房的设计用途为商业，建筑面积共52.88平方米，其中套内建筑面积40.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.15平方米。该商品房单价为11710.89元，总房款619272元。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告出具了增值税发票。2018年10月31日，原告交纳了涉案房屋的物业维修资金6895.03元，契税23900.91元。因涉案房屋在出售给原告时，被告已将涉案房屋与该楼栋的其他房屋一并出租给第三人伊佳人公司经营酒店，故原告（甲方）与被告（乙方）又在当日签订了《返租协议》一份，该协议约定：原告将被告购买的长沙市桐梓坡西路168号南枫时光5、6栋7层717房出租给被告，乙方实际支付租金自2018年12月1日至2026年4月30日，租金标准为实际租金支付的第一年为57元/月/平方米，第二年至第四年为60.5元/月/平方米，第五年至第七年为64.4元/月/平方米，第八年为68.7元/月/平方米。租金支付的方式为：第一次返租支付时间为2019年3月10日，原告租金由被告每三个月支付一次至原告指定账户。该协议第四条约定：1.甲方所购上述房产，在租赁期限内，只能用于投资，甲方不能以任何理由影响酒店整体经营。否则甲方将被乙方免除半年租金收益。3.如乙方未按时支付租金：逾期超过15个工作日乙方每日按应付而未付的租金的万分之五赔偿给甲方，逾期超过30个工作日乙方每日按应付而未付的租金的万分之八赔偿给甲方，逾期超过60个工作日，甲方可立即终止合同，房屋所有装修归甲方所有。7.租赁期满后，如甲、乙双方未达成续租协议，则甲方可自主选择经营模式。8.如在签订“长沙市商品房买卖合同”7个工作日内未签订本协议，则甲乙双方所签的“长沙市商品房买卖合同”不能成立。本协议如与甲、乙双方签订的长沙市商品房买卖合同相关内容不一致时，以本协议为准。合同第五条约定：甲乙双方任何一方违反本协议约定，则违约方向守约方赔偿相关损失。协议签订后，被告根据合同约定向原告支付了2018年12月1日至2019年8月30日止的租金，自2019年9月1日未向原告支付租金，故原告诉至本院。本院于2020年5月25日向被告送达了本案的起诉状副本、开庭传票等应诉材料。另查明，第三人与被告所签租赁合同约定租期为2014年1月16日至2026年2月28日，第三人已按照第三人与被告所签订的房屋租赁合同依约向被告支付租金至2020年8月30日止，该房屋自原告购买至今均由第三人使用。第三人在庭审中表示愿意继续租赁该房屋，并按与被告所签订的房屋租赁合同所约定的租金支付给原告，原告要求第三人提高租金才同意出租。上述事实有原告及第三人的当庭陈述，原告胡志圭提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、增值税普通发票、税收完税证明、长沙市物业维修资金交存证明，返租协议，第三人提交并经庭审质证的房屋状态照片、华夏银行、中国工商银行电子银行回单、收据等证据予以佐证，上述证据经审查，本院予以确认。被告新纪元公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，原告胡志圭与被告湖南新纪元投资开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》、《返租协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。原告与被告签订商品房买卖合同后，原告已一次性支付了购房款，并将涉案房屋返租给被告，但被告自2019年9月1日起未向原告支付租金，现原告诉请解除双方所签订的《返租协议》，具有事实及法律依据，本院根据本案起诉状副本送达给被告的时间，确认原、被告所签订的《返租协议》自2020年5月25日予以解除。对原告提出收回房屋的诉请，本院认为，原告在购买该房屋时，涉案房屋即已由被告出租给本案第三人，原告对此明知，根据“买卖不破租赁”原则，第三人对该房屋应继续享有承租的权利。虽然本院确认原、被告双方的《返租协议》解除，但原告并无权收回该房屋，现第三人同意继续租赁该房屋，并将与被告所签订的房屋租赁合同所约定的租金支付给原告，对此，本院予以确认，原告应根据被告及第三人所签订的《房屋租赁合同》继续履行合同义务，对原告提出收回房屋的诉请，本院不予支持。对房屋内的装修，亦应根据被告及第三人所签订的《房屋租赁合同》的约定予以履行，对原告要求确认装修归原告所有的诉请，本院亦不予支持。对原告所主张的房屋租金及利息，本院认为，现第三人已将2020年8月30日之前的租金支付给被告，被告应当将此前的租金按照原、被告所签订的《返租协议》约定向原告进行支付。现原告根据起诉的时间仅主张至2020年5月10日，为减少当事人诉累，本院根据本案实际情况，确定被告应向原告支付2019年9月1日至2020年8月30日之日止的租金37835.64元（57×52.88×3+60.5×52.88×9）。对原告所主张的违约金，根据合同约定，被告应在第二个季度的前十日支付上一个季度的租金，逾期超过15个工作日乙方每日按应付而未付的租金万分之五支付违约金，逾期超过30个工作日应每日按应付而未付租金的万分之八支付违约金，据此，本院根据逾期时间及被告应支付2020年8月30日之前租金的时间（2020年9月10日）确定被告应向原告支付违约金为4086元（9042.5×0.08%×274天+9598×0.08%×183+9598×0.08%×91），对原告主张的超出部分，本院不予支持；对2020年9月11日之后的违约金本院根据本案的违约情况及法律规定酌定为以37835.64元为基数按照日利率万分之五计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、确认原告胡志圭与被告湖南新纪元开发投资有限公司于2018年10月30日所签订的《返租协议》自2020年5月25日予以解除；二、限被告湖南新纪元开发投资有限公司于本判决生效后十五内向原告胡志圭支付2019年9月1日起至2020年8月30日止的房屋租金37835.64元及违约金4086元，并自2020年9月11日起以37835.64元为基数按照日利率万分之五计算违约金至实际履行支付之日止；三、驳回原告胡志圭的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取459元，由原告被告湖南新纪元开发投资有限公司予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年八月十三日法官助理李余庆书记员杨明