河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9470号上诉人(原审原告)：胡红亮，男，1975年12月5日出生，汉族,住河南省郑州市。委托诉讼代理人：郭一锐、黄宇豪，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区中原中路82号中晟银泰国际中心A、B座裙楼一层、三层、四层、五层、A座六层至二十六层。法定代表人：王亚峰，执行董事。委托诉讼代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。上诉人胡红亮因与被上诉人郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称卡莱顿公司）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称中晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。郑州中晟置业集团有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。胡红亮上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：案涉合同约定的“物业使用费”实质上系租金，一审法院未予支持不当。郑州卡莱顿酒店管理有限公司辩称，案涉房屋并未实际交付，依据合同法约定，出租方应当提供适租标的物，上诉人并未履行该义务，故上诉人的上诉理由不能成立。胡红亮向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告向原告支付房屋租金48553.5元；2、请求判令二被告向原告支付A幢21层04号房屋租金逾期违约金3815.1元（每日逾期违约金按照年租金的0.5‰暂计至2020年5月13日，并按此标准计至实际支付之日止）；3、请求判令二被告向原告支付A幢21层05号房屋租金逾期违约金4098.25元每日逾期违约金按照年租金的0.5‰暂计至2020年5月13日，并按此标准计至实际支付之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月8日，原告胡红亮（××）与河南金伟置业公司（作为出卖人）签订合同编号为D130××××5936、D130××××5929《商品房买卖合同》两份，载明：河南金伟置业公司将郑东新区心怡路、商都路北A幢21层04、05号房屋出售给胡红亮，用途为办公司，房屋价格分别为607592元、606250元；出卖人应当在2014年8月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用等。原告胡红亮已按约支付房款，并缴纳了契税。2013年8月8日，原告胡红亮（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-364《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按42531元/年计，共计85063元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费，即2017年4月16日至2017年4月30日期间支付2017年5月1日--2017年7月31日物业使用费,2017年7月16日至2017年7月31日期间支付2017年8月1日-2017年10月31日物业使用费,以此类推。2017年5月1日—2021年4月30日期间按48607元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按54683元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按60759元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按72911元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方缴纳违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人于2013年8月8日出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人胡红亮于2013年8月8日于卡莱顿酒店签订《物业经营管理合同》合同编号ZKLD-JY-2013-364，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿酒店作为委托代理人全权委托人于2013年8月8日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号D130××××5929）项下房屋交付手续办理事宜。2013年8月8日，原告胡红亮（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）、中晟公司（作为保证人）签订合同编号ZKLD-JY-2013-365《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按42437.5元/年计，共计84785元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费，即2017年4月16日至2017年4月30日期间支付2017年5月1日--2017年7月31日物业使用费,2017年7月16日至2017年7月31日期间支付2017年8月1日-2017年10月31日物业使用费,以此类推。2017年5月1日—2021年4月30日期间按48500元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按54563元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按60625元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按72750元/年计。其他约定同ZKLD-JY-2013-364《物业经营管理合同》。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人于2013年8月8日出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人胡红亮于2013年8月8日于卡莱顿酒店签订《物业经营管理合同》合同编号ZKLD-JY-2013-365，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿酒店作为委托代理人全权委托人于2013年8月8日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号）项下房屋交付手续办理事宜。原告提交的2019年5月7日交通银行流水显示，代付款业务专户（账号41×××01****）向原告胡红亮交通银行账户（账号62×××**）分两笔转账12152元、12125元。2019年12月4日交通银行流水显示，卡莱顿酒店（账号41×××**）向原告胡红亮交通银行账户（账号62×××**）分两笔转账12151.84元、12125元。庭审中原告称，涉房屋自2013年8月8日双方签订物业经营管理合同后一直由被告卡莱顿占有使用，原告并不清楚现在的使用情况，被告卡莱顿也从未向原告返还房屋，也未按照双方合同的约定解除合同。双方在合同中明确约定，A幢21层04号房屋租金为每年48607元，A幢21层05房屋租金为每年48500元；付款周期为每3个月支付一次，被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司提前15天支付下一个付款周期的费用；若逾期支付物业使用费，应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰支付违约金。但到2019年被告多次未按照合同约定支付费用，其中2019年4月30日需支付的费用，但5月7日被告才支付，逾期7天。2019年10月31日需支付的费用，其中A幢12层04号房间的12月4日被告才支付，逾期34天；A幢12层05号房间的12月16日被告才支付，逾期46天。2020年1月31日需支付的费用，但截至2020年5月13日被告仍未支付，逾期103天。2020年4月30日需支付的费用，但截至2020年5月13日被告仍未支付，逾期13天。被告称，对被告卡莱顿已经支付的租金数额及支付时间没有异议，原告一直没有交付涉案房屋，被告当然未收到，也一直未占有使用。2015年5月1日至2017年5月1日的租金是以租金抵房款，被告卡莱顿为了承租涉案房屋已经投入巨额资金，后期虽然一直未收到原告交付的房屋，被告卡莱顿一旦出现未按期支付租金的情况导致整个物业所有业主包括原告在内出现围堵被告卡莱顿西区正在经营酒店情况，被告卡莱顿迫于无奈才一直按照合同约定支付租金至2020年1月份。以上事实由原告提交的商品房买卖合同2份（原件）契税完税证4张（原件）、销售不动产发票（原件）、物业经营管理合同2份（原件）、胡红亮交通银行账单3张（原件）；被告提交的合同诉争房屋现状照片11张、河南省郑州高新技术产业开发区人民法院判决书下载件两份（2020）豫0191民初2184号、（2020）豫0191民初2194号、被告卡莱顿向原告于2020年5月29日送达的《解除合同通知书》及送达回执（原件）及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原被告签订的《物业经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。根据《物业经营管理合同》约定，被告卡莱顿酒店应当向原告支付物业使用费。本院认为，物业使用费并不等同于租金，故原告诉请被告支付房屋租金、房屋租金逾期违约金，无事实依据，本院不予支持。被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告胡红亮的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，首先，2013年8月8日，上诉人胡红亮（作为甲方）与被上诉人卡莱顿公司（作为乙方）、中晟公司（作为保证人）签订《物业经营管理合同》，合同载明：“……甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。”由此可以看出，双方约定案涉款项性质为“物业使用费”。其次，《中华人民共和国合同法》第216条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”依据双方当事人陈述，案涉房屋至今尚未实际交付。综上所述，上诉人胡红亮上诉称双方约定的“物业使用费”即租金的上诉请求无事实和法律依据。综上所述，胡红亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元，由上诉人胡红亮负担。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二〇年八月十三日书记员 刘宇浩