广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9564号上诉人（原审原告）：林艳华，女，1983年12月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：罗欢平，广东竞宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱光，广东竞宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市东山城市建设开发总公司，住所地广东省广州市越秀区东川路牛乳基街2号。法定代表人：胡国新。原审第三人：伍汉荣，男，1954年5月27日出生，汉族，户籍地址广东省肇庆市高要区。上诉人林艳华因与被上诉人广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）、原审第三人伍汉荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人林艳华上诉请求：撤销一审判决，改判东山城建公司、伍汉荣协助将涉案房屋过户至林艳华名下。事实理由如下：一、已经生效的（2014）穗越法民三初字第983号民事判决确认林艳华、伍汉荣签订的《定隆居房屋转让协议》合法有效。也即法院客观上确认了伍汉荣对涉案房屋具有处分的权利，而伍汉荣有权处分涉案房屋的前提则是其与东山城建公司之间的买卖关系真实合法有效，本案一审判决对该合同的真实性不予认可，存在错误。二、林艳华已合法占有、使用涉案房屋多年，东山城建公司对此并无异议，且本案诉讼中未出庭无答辩，表明其已经认可涉案房屋的合法转让，客观上也证实了伍汉荣与东山城建公司之间的买卖合同关系的真实性、合法性。三、涉案房屋多年未办证并非林艳华的过错所致，林艳华有权代位行使权利。此前，林艳华虽起诉要求伍汉荣、东山城建公司协助办理涉案房屋过户手续，但因涉案房屋当时尚不具备办理产权登记的条件，故未支持协助办证的诉讼请求。本案中，涉案房屋已经具备办理产权登记的条件，客观事实发生重大变化，与前案不属于“一事不再理”的情形，法院应判令东山城建公司、伍汉荣协助将涉案房屋过户至林艳华名下。被上诉人东山城建公司、原审第三人伍汉荣经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。林艳华于2019年4月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：东山城建公司及伍汉荣协助林艳华办理位于广州市越秀区德政中路定安里30-41号地段定隆居东梯801房（现地址：广州市越秀区德政中路定安里31号801房）的产权登记手续。一审法院经审理查明：据2003年8月25日的穗房预字第××号广东省广州市商品房预售许可证显示，东山城建公司开发的德政中路定安里30-41号地段（第一期）预售房屋为8层。2004年10月18日，林艳华（为买方、乙方）和伍汉荣（为卖方、甲方，代理人卢美开）签订《定隆居预售房转让协议》，约定：林艳华认购定隆居东梯XX单元物业，建筑面积86.5692平方米，套内建筑面积75.6925平方米，实际建筑面积（套内面积）以广州市国土房管局测绘面积为准。付款方式：分期。成交价324634元。付款细则：1.一次性付款：定金20000元须于签署本《预售房转让协议》时付清，首期房款（含定金）227244元占楼价的70%，须于2004年12月30日前付清，房价余款97400元占楼价的30%，须于到房地产交易所办理有关手续时付清。认购条款：1.乙方须于200年月日之前或按通知时间，携带此《预售房地产转让协议》，房价余款元、应缴税款元，到广州市房地产交易所办理有关手续。本《预售房转让协议》壹式肆份，甲乙双方及中介方各执一份，鉴证办证一份，均具同等法律效力等。2004年10月18日，伍汉荣开具出收到林艳华购买广州市XX路XX号XX房房款227244元的收据。2004年12月23日，伍汉荣开具出收到林艳华购买广州市XX路XX号XX房房屋款97400元的收据。另查明，据2007年12月26日的穗规验证［2007］3030号《建设工程规划验收合格证》载明，越秀区XX路XX号地段的住宅楼1幢（回迁楼，自命名定安苑）经规划验收合格（仅含首层扣除1-5/A-B轴建筑部分、第2-8层建筑部分）。林艳华就与东山城建公司及伍汉荣就购买涉案广州市越秀区XX路XX号XX单元的纠纷，曾向一审法院起诉，要求确认林艳华与伍汉荣签订的《定隆居房屋转让协议》合法有效，及要求东山城建公司、伍汉荣立即为林艳华办理上述房屋的产权登记过户至林艳华名下的手续。一审法院经审理后，查明:据林艳华提交的伍汉荣（为买受人）与东山城建公司（为出卖人）于2003年9月5日签订的《商品房买卖合同》复印件载明：伍汉荣向东山城建购买XX路XX号XX单元，建筑面积86.5692平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.88平方米，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3150元，总金额279692元。买受人分期付款：（1）2003年9月15日前支付96811元。（2）2003年10月15日前支付182881元。出卖人应当在2003年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同没有经房管部门备案。东山城建公司表示不清楚上述合同复印件的真实性。据《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》显示，XX路XX号地段（第一期）定隆居的预售证号为0XXXX3，申报单位为东山城建公司，预售总建筑面积为4300平方米，总可售面积2818平方米，备注：（1）住宅编号：西梯1-8层XX房；东梯5层X房、7层X房、8层X房。（2）本证含部分回迁房。原广州市国土资源和房屋管理局于2014年12月29日作出《关于查询定隆居1座东梯XX房房屋情况的复函》，内容为：定隆居项目由广州市东山城市建设开发总公司开发建设，已领取了编号为0XXXX3号的预售许可证，该项目整体未申请办理初始登记，经查，暂无定隆居东梯XX房的预售合同备案（预告登记）、查封、抵押、产权登记信息。定隆居东梯XX房是否属于拆迁征用补偿房屋需待产权登记后方可予以确认。林艳华为证明伍汉荣已向东山城建公司付清了购房款项，在该案中提交了2003年9月8日的收据复印件，该收据内容为收到伍汉荣认购定隆居东梯801房房款279692元。该收据盖有东山城建公司财务专用章。东山城建公司不确认该收据的真实性，并表示经核查伍汉荣从未支付过任何购房款项。庭审中，林艳华表示：在签订转让协议之前，伍汉荣因为资金紧张，且与我丈夫是朋友关系，故向我表示有房屋出售，并带我们到房屋查看，当时东山城建公司已经将房屋交给伍汉荣使用，而东山城建的办公室也是在涉案大楼，后我们找到当时东山城建公司的负责人张春平，张春平表示可以办证到我们名下，所以我们就放心向伍汉荣购买房屋了，当时张春平是口头告知，并没有出具任何书面同意房屋转由林艳华买受及同意为林艳华办证的相关资料；我分别于2004年10月18日、2004年12月23日以现金方式在广州永泰路太和的伍汉荣当时居住的家里给付房款的，由于我丈夫是从事建筑工程工作，经常有现金来往，故就直接在家里拿了现金支付给伍汉荣；次日，伍汉荣便将涉案房屋交付给我使用至今。东山城建公司在该案中称并不清楚林艳华与伍汉荣签订了《定隆居预售房转让协议》。一审法院遂于2015年11月19日作出（2014）穗越法民三初字第983号民事判决书，认定林艳华与伍汉荣签订的《定隆居预售房转让协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，对签订双方均有约束力，林艳华要求确认该协议是合法有效的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。关于产权登记问题，首先，本案涉及两个买卖合同关系，一是伍汉荣与东山城建公司之间就涉案房屋形成的买卖关系，二是林艳华与伍汉荣之间就涉案房屋形成的买卖关系。涉案房屋是由东山城建公司开发建设的，在东山城建公司没有表示同意房屋买受人由伍汉荣转为林艳华且已办理相关合同权利转移手续的情况下，林艳华要求东山城建公司协助办理涉案房屋的产权登记手续缺乏依据。林艳华虽称东山城建公司曾表示同意房屋转由林艳华买受及同意为林艳华办证，但未能提供证据证明，一审法院不予采信。因涉案房屋至今尚未登记在伍汉荣名下，即伍汉荣尚未取得涉案房屋的产权，林艳华要求伍汉荣为其办理涉案房屋的产权登记手续的诉讼请求缺乏依据。其次，根据房管部门的复函，现涉案房屋所在的大楼定隆居尚未办理初始登记，不具备办理涉案房屋产权登记的条件。综上分析，一审法院对林艳华要求东山城建公司及伍汉荣为其办理涉案房屋的产权登记的诉讼请求不予支持。为此判决确认林艳华与伍汉荣签订的《定隆居房屋转让协议》合法有效，并驳回林艳华的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审法院认为：上述生效判决已认定林艳华与伍汉荣签订的《定隆居房屋转让协议》为合法有效合同，一审法院在此不再赘述。林艳华在本案中主张伍汉荣向东山城建公司购买涉案广州市越秀区XX路XX号地段定隆居东梯XX房后，又转售给林艳华并收取了林艳华的全部房款及将房屋交付给林艳华使用，并据此要求东山城建公司为林艳华办理涉案房屋的不动产权登记手续。如上述生效判决所述，本案涉及两个买卖合同关系，一是伍汉荣与东山城建公司之间就涉案房屋形成的买卖关系，二是林艳华与伍汉荣之间就涉案房屋形成的买卖关系。但无论在上述（2014）穗越法民三初字第983号民事诉讼，或在本案诉讼中，林艳华均仅提供了伍汉荣与东山城建公司签订的《商品房买卖合同》复印件及东山城建公司开具的房款收据复印件，且东山城建公司在上述民事诉讼中对该合同、收据的真实性不予确认，该合同亦未办理预售备案登记手续。因此，伍汉荣与东山城建公司就涉案房屋是否存在真实的商品房买卖合同关系及具体履行情况，目前尚未有确切证据证实，从而导致伍汉荣是否有权将涉案房屋出售给林艳华亦未能确定。因此，林艳华现主张伍汉荣怠于行使权利故行使代位权要求东山城建公司协助林艳华办理涉案房屋的不动产权登记手续的诉讼请求，依据不足，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用》第九十条第二款的规定，一审法院于2019年12月9日判决如下：驳回原告林艳华的诉讼请求。一审案件受理费11300元，由原告林艳华负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，一、林艳华向法院提交房产地址为东山区XX路XX号地段（第一期）的广州市不动产登记查册表，拟证明涉案房屋已具备办理产权登记的条件，同地段、同小区、同栋楼已有业主成功办理产权证。二、林艳华二审明确其本案诉请与前案诉请基本一致，但基于涉案房屋已取得初始登记这一新事实提起本案诉讼，故不属于重复诉讼；至于林艳华为何不持有伍汉荣与东山城建公司的合同及收据原件，其回复是基于法律意识淡薄。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。本案二审审查的焦点为:林艳华诉请东山城建公司、伍汉荣协助其办理涉案房屋过户手续能否成立。对此，本院认定如下：林艳华上诉主张已经生效的（2014）穗越法民三初字第983号民事判决认定其与伍汉荣签订的《定隆居预售房转让协议》合法有效，可确认生效判决认定伍汉荣对涉案房屋享有合法处分权，更进一步可推定生效判决已认定东山城建公司与伍汉荣之间的房屋买卖合同关系真实合法有效。但事实上，生效的（2014）穗越法民三初字第983号民事判决仅仅是对林艳华、伍汉荣之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。该判决明确林艳华、东山城建公司、伍汉荣之间存在两层买卖合同关系，一是伍汉荣与东山城建公司之间就涉案房屋形成的买卖关系，二是林艳华与伍汉荣之间就涉案房屋形成的买卖关系。至于伍汉荣与东山城建公司之间的买卖合同关系因伍汉荣未到庭，林艳华亦仅能提供合同和收据的复印件，法院无法对合同的真实合法性进行审查认定，亦无法认定该合同的履行情况。因涉案房屋由东山城建公司开发建设的，林艳华在向伍汉荣购房时伍汉荣未取得涉案房屋产权登记亦未办理预售登记备案，林艳华也未能提供证据证明东山城建公司表示同意房屋买受人由伍汉荣转为林艳华且已办理相关合同权利转移手续，东山城建公司并不具有为林艳华办理涉案房屋过户的义务。因此，相应不利风险应由其自行承担。林艳华诉请东山城建公司协助其办理涉案房屋产权登记手续，缺乏合同依据。虽林艳华现称涉案房屋所在的大楼定隆居已经办理了初始登记，但涉案房屋至今尚未登记在伍汉荣名下，涉案房屋是否具备办理过户的条件尚不明确，林艳华诉请伍汉荣为其办理涉案房屋的产权登记手续，缺乏事实基础。因此，林艳华本案诉请东山城建公司及伍汉荣为其办理涉案房屋的产权登记，依据不足，不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人林艳华的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人林艳华负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年八月十八日书记员  纪惠敏黄晶晶