安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1126号 上诉人（原审原告）：寿县天健房地产开发有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇箭道巷96号，统一社会信用代码913404227865352178。 法定代表人：姬海轮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海沛峰建筑装饰有限公司，登记住所地上海市奉贤区星火开发区莲塘路251号14幢30528室，实际经营地安徽省寿县明珠大道与通淝路交叉口锦绣广场小区2号楼109商铺，统一社会信用代码91310115MA1H71021G。 法定代表人：张滨洋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张莹，安徽繁星律师事务所律师。 上诉人寿县天健房地产开发有限公司（以下简称天健公司）因与被上诉人上海沛峰建筑装饰有限公司（以下简称沛峰公司）返还原物纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 天健公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持天健公司一审中的诉讼请求。事实和理由：一、天健公司主张返还的房屋明确具体，就在109号商铺上面，一审法院经现场勘察后，认为208号房屋不确定，明显错误。二、一审判决依据不足，有失公允。沛峰公司侵占涉案房屋，天健公司并不知情，即使以《商铺营销协议》抗辩，该协议只是具体到109号商铺，不涉及208号房屋。天健公司已将该房屋出卖，并收取了买受人定金，因沛峰公司不腾房，导致天健公司对外产生违约。沛峰公司的行为明显构成侵权，应返还房屋并赔偿损失。三、一审判决适用法律错误，判决不当。依照物权法相关规定，天健公司享有涉案房屋所有权，有权要求沛峰公司返还房屋，恢复原状，赔偿损失。一审判决适用民法总则的规定，明显错误。 沛峰公司未作书面答辩。 天健公司向一审法院起诉请求：一、依法判令沛峰公司立即腾空、返还位于寿县房屋，并要求恢复原状；二、依法判令沛峰公司立即支付自2018年10月至2020年3月期间占有该房屋的占用使用费5万元，后续占用使用费以每月3000元的标准顺延计算至沛峰公司实际返还房屋为止。 一审法院认定事实：天健公司是位于寿县交口南侧“锦绣广场”建设项目的开发商，该项目的1＃、2＃、4＃楼于2012年7月10日经寿县房地产管理局批准进行商品房预售。2018年6月26日，天健公司（甲方）与安徽道可到劳务有限公司（乙方，以下简称道可到公司）签订《商铺营销协议》，约定：甲方委托乙方对其现有商业（楚都新天地1号楼105-111号、2号楼全部、锦绣广场109铺）进行市场运营、租售一体或以租代售，具体时间为2018年6月1日至2018年11月1日。 2018年11月20日，道可到公司以天健公司的营销管理公司的名义与张滨洋签订《租赁合同书》，合同书首部的出租方（甲方）打印为“寿县天健房地产开发有限公司营销管理公司安徽道可到劳务有限公司”；承租方（乙方）填写“张滨洋”。该合同书尾部甲方签章处加盖道可到公司的合同专用章，委托代理人栏有道可到公司的法定代表人吴成签名，乙方签名处有张滨洋的签名。合同约定：甲方将位于寿县寿春镇楚都新天地2号楼109号商铺租赁给乙方作为经营场所，从事公司办公经营活动；租赁期自2019年1月1日起至2021年2月10日止，年租金41000元；租赁期间如甲方由于出售等原因须收回房屋，应按月均摊乙方未用时间的装修费；租赁期间，甲方确需收回（租赁物）的，必须提前两个月书面通知乙方终止合同，乙方因特殊情况确需退租的，必须提前两个月书面通知甲方终止合同（甲方赔偿乙方装修经营产生的一切费用）；租赁期满未能续租或因合同解除等原因提前终止的，乙方必须在租赁期满之日或合同终止后一周内将租赁的房屋恢复至接收商铺时的状态交还甲方，乙方未恢复原状的，甲方可代表恢复，由此产生的费用由乙方承担。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。合同期限未满甲方要求收回房屋的赔偿乙方一切经济损失。合同签订后，道可到公司即将该109号商铺（含二层房屋）交于沛峰公司进行装修装饰。2018年12月28日，张滨洋向前述《商铺营销协议》中约定的天健公司账户缴款42000元，银行的《现金缴款单》上的缴款部门栏填写的是张滨洋，款项来源栏填写的是租金。 2019年6月6日，安徽昌淮律师事务所向沛峰公司发出律师函，称该所受天健公司委托，指派夏圣兵律师代理天健公司与沛峰公司之间房屋租赁事宜的处理，要求沛峰公司接到此函七日内与天健公司取得联系，协商沛峰公司非法占有商铺一事，逾期该所将按照委托人的要求提起诉讼，要求沛峰公司赔偿损失。2019年7月12日，天健公司以沛峰公司非法占有109号、110号商铺为由提起诉讼，经一审法院审理，支持了对110号商铺的诉讼请求，驳回了对109号商铺的诉讼请求。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，天健公司委托道可到公司对案涉109号商铺进行“租售一体或以租代售”经营活动，委托时间为2018年6月1日至2018年11月1日，道可到公司在委托期限外将109号商铺租出，承租人将租金转入天健公司账户后，天健公司也未退回，且天健公司在第一次诉讼案件庭审中陈述，其在沛峰公司（张滨洋）使用商铺后，曾派员向张滨洋表示愿意将案涉房屋租赁给沛峰公司（张滨洋），并要求沛峰公司（张滨洋）与其订立租赁合同。由此可以看出，道可到公司在委托期限外将109号商铺出租给张滨洋，并不违背天健公司的委托目的；道可到公司持有《商铺营销协议》，并将案涉109号商铺交付给张滨洋进行装修，张滨洋有理由相信道可到公司有权代理天健公司出租该109号商铺，道可到公司的行为构成表见代理，该代理行为有效。张滨洋承租109号商铺后将其作为沛峰公司的营业门店，不违背租赁合同约定的用途，应为合法有效。道可到公司在与沛峰公司签订租赁合同时明确商铺两层是连体的，是在一起租赁的，天健公司在知晓109号商铺的租赁信息后，也没有表示208号商铺是独立的一套房屋，甚至在第一次起诉沛峰公司侵害109号、110号商铺时均未提出还有208号房屋，应当认为是对109号商铺两层连体租赁的认可。本案庭审后，一审法院偕同双方当事人到房屋现场进行了实地勘察，发现109号商铺一层属于挑高房屋（现已分隔为两层），天健公司所称的208号房屋位于该商铺的上方，除从109号商铺内的楼梯通行外没有其他通道，在相邻房屋均已销售的情况下，根本没有其他设立通道的可能性，也就没有单独销售或租赁的可能性。天健公司虽提交了关于208号房屋的测绘报告，但内容不清晰，也未提供该房屋的方位图以及销售备案登记资料等证据证明该208号房屋的确切位置，无法确认该208号房屋是否就是109号商铺内的二层房屋。判决：驳回寿县天健房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由寿县天健房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，天健公司围绕上诉请求提交了一组证据，双方举证、质证意见及本院认证意见如下： 沛峰公司给予天健公司的律师函一份，拟证明：沛峰公司自认只是承租涉案房屋109商铺，而沛峰公司却非法占用天健公司所有的208号房屋，其行为侵犯了天健公司的物权，进一步证明天健公司的上诉请求成立。沛峰公司质证意见：对真实性认可，对关联性不认可，对证明目的有异议。本案中的208号房屋自始至终都没有提及过，且天健公司提供的房产证系其开发的另一楼盘，对其证明目的不予认可。本院认证意见：对证据真实性予以认定，对证明观点结合相关事实在后文加以分析。 对双方争议的事实，本院认定如下：一审判决认定基本事实清楚，二审予以确认。二审另查明，一审法院作出的（2019）皖0422民初3040号民事判决认定，道可到公司在委托期限外将涉案109号商铺出租的行为构成表见代理，该代理行为有效。该判决已发生法律效力。在该案庭审过程中，道可到公司法定代表人吴成认可商铺是两层连体租赁。 本院归纳本案二审争议焦点为：天健公司主张沛峰公司非法占用涉案208号房屋的理由能否成立，一审判决未予支持其诉讼请求是否妥当。 本院认为，根据一审法院已发生法律效力的（2019）皖0422民初3040号民事判决认定，道可到公司将寿县寿春镇楚都新天地2号楼109号商铺出租给沛峰公司张滨洋的行为构成表见代理，其代理行为有效。因此，沛峰公司张滨洋根据其与道可到公司签订的《房屋租赁合同》取得涉案109号商铺的使用权于法有据，其合法权益依法应受到法律保护。关于天健公司上诉主张的208号房屋，虽然天健公司提交了证据用以证明其主张，但因道可到公司法定代表人吴成已在一审法院（2019）皖0422民初3040号民事案件庭审中认可商铺是两层连体租赁，因此，即使涉案208号房屋位于沛峰公司使用的涉案109号商铺上方，沛峰公司占有使用该房屋也是基于租赁合同而合法取得该房屋的占有使用权，并未侵犯天健公司的物权，天健公司提交的证据并不足以证明其主张的事实存在。因此，天健公司主张沛峰公司非法占有使用涉案208号房屋的上诉理由不能成立，一审判决未予支持其各项诉讼请求并无不当，予以确认。 综上所述，天健公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由寿县天健房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 永 审判员 张 晨 审判员 魏 宁 二〇二〇年八月十一日 书记员 倪龙书