江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2485号上诉人（原审原告，反诉被告）：江苏五星办公产业集团有限公司，注册地南京市江宁区东山街道上元大街427号，实际经营地南京市玄武区童卫路4号1号楼303室。法定代表人：严红荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张庆，江苏宁通律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：南京晴舍酒店管理有限公司，住所地南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园A栋办公楼1-104。法定代表人：张海星，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：张海星，男，1982年6月5日生，汉族，南京晴舍酒店管理有限公司总经理，住南京市玄武区。上诉人江苏五星办公产业集团有限公司（以下简称五星公司）与上诉人南京晴舍酒店管理有限公司（以下简称晴舍公司）、被上诉人张海星房屋租赁合同纠纷一案，因五星公司、晴舍公司均不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五星公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第五项，改判张海星对晴舍公司应支付的全部占有使用费和违约金承担连带给付责任；2、本案上诉费用由张海星承担。事实和理由：1、案涉房屋租赁合同签订后，晴舍公司未能按约支付租金，存在多次违约，故由张海星出具付款承诺书，目的为确保案涉房屋租赁合同能继续履行。因晴舍公司与张海星均未按约支付租金致合同解除，张海星应与晴舍公司一起承担连带责任。2、即使张海星仅对767000元租金未按期支付承担责任，其也应对晴舍公司迄今为止尚未支付的租金317000元承担给付责任。张海星辩称，张海星系代表晴舍公司签字，是职务行为，不认可其承担连带责任。晴舍公司同意张海星的答辩意见。晴舍公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回五星公司的诉讼请求，支持晴舍公司的一审全部反诉请求，或将本案发回重审；2、本案全部诉讼费由五星公司承担。事实和理由：1、案涉房屋租赁合同应予撤销。五星公司与晴舍公司实际签订过两份租赁合同。第一份合同租期为八年，第二份合同系五星公司明知晴舍公司已经开始装修设计、施工采购之后利用优势地位要求晴舍公司签订。该份合同显失公平，应予以撤销。2、五星公司在缔约中存在欺诈。案涉房屋于2017年5月19日纳入拆迁公告范围，租赁合同约定的租期起始时间为5月5日，仅相距不到半个月。五星公司不可能不知道案涉房屋即将纳入拆迁。国资委工作人员亦表示在4月份即告知了五星公司拆迁事宜。五星公司从未告知晴舍公司案涉房屋将要拆迁一事，而导致晴舍公司不断用资金填补租金缺口。案涉合同因五星公司的欺诈行为应予撤销。3、五星公司知道或应当知道案涉房屋将要拆迁，却并未告知晴舍公司，其对此存在过错，应当对其导致晴舍公司的房屋装修、涉及等损失承担赔偿责任。4、即使合同未撤销，2017年5月19日以后的占有使用费应减少收取，一审法院按原合同标准收取，与类似案件司法尺度不一。5、五星公司与江宁国资集团的房屋租赁合同于2018年12月26日终止，其对于在此之后的房屋租金不再有权利主张。一审法院推定五星公司在租期到期后仍享有合法占有案涉房屋的权利，系适用法律错误。五星公司辩称：1、五星公司在签订合同中并不存在欺诈，案涉合同亦不存在显失公平的情况，不应撤销。双方虽曾于2016年12月22日签订过合同，但后又于2016年12月23日重新签订合同，晴舍公司亦支付了保证金。该合同系双方真实意思表示，不存在显失公平的内容。五星公司与江宁国资集团的租赁合同补充协议中明确了案涉房屋无须拆除，且书面同意五星公司转租，五星公司基于此与晴舍公司签订了案涉租赁合同。五星公司是在2017年7月才收到江宁国资集团书面告知案涉房屋将要拆除。此时案涉合同已因晴舍公司违约而解除。五星公司并不存在欺诈。2、案涉合同系由于晴舍公司多次未按约支付租金而解除，其装修损失亦是由于其自己违约所致，损失后果应由其自行承担。3、案涉房屋虽然在2017年5月9日发布的征收公告范围内，但公告内容为不予增加补偿费用和申购征收安置房面积套数，并非终止案涉房屋租赁合同的依据。江宁区政府于2019年4月26日发布的征收决定才是合同终止的法律依据。五星公司在2018年12月27日后仍实际占有案涉房屋，形成不定期租赁关系。且五星公司与江宁国资集团租赁补充合同的履行与本案系两个法律关系。晴舍公司应向五星公司支付占有使用费至征收决定发布之日。综上，晴舍公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。张海星同意晴舍公司的上诉意见。五星公司向一审法院起诉请求：1.确认其与晴舍公司之间签订的房屋租赁合同于2017年5月18日解除；2.判令晴舍公司立即返还租赁房屋；3.判令晴舍公司支付占有使用费（按6822元/天自2017年5月18日计算至实际返还房屋之日止）；4.判令晴舍公司支付违约赔偿金300000元；5.判令张海星对其第3、第4项诉讼请求承担连带责任；6.判令晴舍公司承担本案诉讼费。晴舍公司向一审法院提起反诉请求：1.撤销双方签订的房屋租赁合同；2.判令五星公司返还租金928000元；3.判令五星公司返还保证金300000元；4.判令五星公司赔偿经济损失3332000元；5.判令五星公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月23日，五星公司（甲方）与晴舍公司（乙方）就南京市江宁区东山街道上元大街415号房屋签订房屋租赁合同，合同约定：出租房屋建筑面积约为4000平方米，具体以房屋实际面积为准（增加附件，平面图标注，见附件一）；租赁期限为2年，自2017年5月5日起至2019年5月4日止，甲方免三个月装修期的房租费用，自2017年2月5日起至2017年5月4日止，甲方应于2017年2月5日前将房屋现状交付给乙方；甲方同意乙方将房屋用于宾馆经营，而不作任何其他用途，乙方不可以与第三方合作经营，也不可以将租赁房屋的全部或部分转租给第三方；乙方所租赁的房屋租金标准为2490000元/年；租金的支付方式采用先付后用原则，每半年支付一次，乙方须在每次租金支付届满日30日前（每年的4月5日和10月5日）预付下期租金，乙方须在2017年2月5日前向甲方缴付第一期租金1245000元，第二期租金1245000元乙方在2017年10月5日前支付给甲方，逾期支付视为违约，所收租金和保证金不予退回，甲方有权将该房屋另行对外出租，乙方每次支付租金后30日内，甲方应开具相应房产税发票，具体开票单位根据酒店在工商实际注册公司名称开具；乙方须在本合同签订当日向甲方缴付履约保证金人民币300000元，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，在承租期内乙方不得以保证金折抵乙方应付租金及其他应付费用，当本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用并且按本合同之约定归还租赁房屋后，履约保证金由甲方无息退还给乙方；甲乙双方经过协商达成一致可以以书面方式修改、变更及提前终止本合同；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，预收租金及保证金不予退还，给甲方造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任：……逾期未缴纳房租或乙方承担的其他费用超过15日的；乙方的装修方案未通过甲方书面同意进行装修的；向第三方透露本合同房屋租赁协议内容的；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；合同期内，如因政府需要拆除或改造已租赁的房屋，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任，国家对于乙方酒店的资产赔偿或补贴归乙方所有；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2017年3月4日，张海星向严红荣出具付款承诺书一份，内容如下：我司晴舍公司和贵方于2016年12月22日签订租赁合同，合同约定2017年2月5日付清贵方第一次租金人民币1245000元，经贵方多次催告，目前仍有767000元租金未付，本公司承诺于2017年3月10日之前付清所欠全部款项，如2017年3月10日之前仍未能付清所欠款项，本人承担所有违约责任。张海星在该承诺书承诺方处签字，保证方处有“陈杰”的签字。2017年3月22日，严洪荣（甲方）、晴舍公司（乙方）签订违约赔偿协议一份，内容如下：甲方严洪荣与乙方晴舍公司于2016年12月22日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定乙方须在2017年2月5日前向甲方缴付第一期租金1245000元整，经甲方多次催告，截止至2017年3月21日，乙方仍有617000元租金未付，根据《房屋租赁合同》约定，甲方有权解除合同，收回房屋，预收租金628000元及保证金300000元不予退还，给甲方造成的损失，乙方还应向甲方支付赔偿金，经过友好协商，就本次乙方违约事宜达成以下协议：截止至2017年3月31日，乙方支付未付清的租金617000元，否则，甲方有权解除合同，收回房屋，预收租金及保证金不予退还，乙方还须支付给甲方赔偿金300000元；乙方承诺做好该房屋主体消防设施建设，该房屋主体消防设施是指主水箱、泵房、稳压水箱、酒店消防设施、中医馆一至二楼的接入口，乙方预留好临街门面一至二楼消防主管接入口，保证设施满足未来一至二楼中医馆经营接入消防的容量要求，该房屋主体消防配套设施建设费用由乙方承担，乙方须于2017年5月10日前完成整个大楼的消防配套设施建设施工，且达到主体消防标准；本协议经甲方、乙方盖章签字后生效，一式两份，各执一份。2017年5月9日，五星公司工作人员乔雷向张海星发送信息：张总，1.严总让我正式通知你解除合同，承担该承担的违约责任；2.以目前的情况分析，我认为你再做下去的风险真的太大的，越往后走，你的投资越多，如果你的资金后面跟不上，半路死掉，你的损失会更大，对于我们的影响也会更大；3.和你们合作这么久，我个人真的也累了，别的我不想再多说了。张海星回复：乔经理，明天，消防也进场了。另查明，2008年3月24日，南京市江宁区国有资产经营（控股）有限公司（甲方，以下简称江宁区国资公司）与严红荣（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将坐落在江宁区东山街道上元大街419-429号门面房（以下简称该门面房）整体出租给乙方使用，为明确双方权利义务，经协商一致订立本合同，并共同遵守；乙方承租建筑面积为771平方米；该门面房以现状交付，乙方需对室内的水电按相关要求进行改造；该门面房出租期限为10年，自2008年1月1日起至2018年12月26日止；乙方承租该门面房作商业经营使用，并对该门面房内部已老化的消防、水、电设施进行全面升级改造，其费用由乙方承担，甲方将在房屋租金中给予适当优惠，同时甲方应根据市容部门的相关要求和规定，进行整体外部亮化，内、外部改造及亮化施工期间免租金（时间从2008年1月1日至2008年5月31日计5个月），被免租金在第一年所交租金中予以扣除；租赁期满，甲方有权收回该门面房，乙方须如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；乙方可以将该门面房对外分租，但不得将该门面房整体转租，且分租户对该门面房的使用应符合本合同的规定，分租期限不得超过乙方对该门面房的租赁期限，乙方对分租须提前30日将分组户及其经营内容告知甲方，经甲方同意后方可分租，分租合同必须提供给甲方备案，乙方违反本合同约定对外分租的，其分租合同无效。2016年11月8日，南京江宁国有资产经营集团有限公司（甲方，以下简称江宁国资集团）与严红荣（乙方）签订租赁补充合同，补充合同约定：江宁区国资公司（甲方原名称）与乙方于2008年3月24日签订了一份《租赁合同》，在该《租赁合同》履行过程中，甲方于2013年11月26日以租赁标的物将被征收须拆除为由通知乙方商谈提前终止合同及搬迁，乙方据此提前解除了与次承租人之间的转租合同并承诺对次承租人的损失进行补偿，目前《租赁合同》约定的租赁标的物无需拆除，甲、乙双方就《租赁合同》履行之事宜达成如下补充条款：甲、乙双方继续履行于2008年3月24日签订的《租赁合同》；甲方为了充分发挥财产的价值，租赁标的物除《租赁合同》约定之外，甲方另将上元大街415号二层至五层的房屋（江宁区中医院原使用的房屋）出租给乙方，租赁期限自2016年12月27日至2018年12月26日，甲方应于2016年12月27日前将房屋交付给乙方，因租期较短且无论补充协议是否到期，遇有征迁无补偿，甲方尽到提醒义务：乙方装潢费用不宜过大；在《租赁合同》履行过程中，甲方因租赁标的物需征收拆除曾通知乙方搬迁，乙方据此提前解除了与次承租人之间的转租合同并仅实际占有使用一间门面，经协商甲方同意免收乙方2013年12月27日至2016年12月26日期间的未使用的三面门面房租金，乙方在签订本补充协议一个月内需向甲方支付其实际占有的一间门面房租金550000元；双方一致确认原《租赁合同》约定的租赁标的物2016年12月27日至2018年12月26日期间的租金为每年820000元，上元大街415号二层至五层的房屋的房屋租赁期间租金为每年400000元，合计1220000元，因该房屋因拆迁门窗已大部分拆除，存在一定安全隐患，乙方须及时对房屋严重破损的外观及内部进行修缮以消除安全隐患，甲方将免收乙方整栋楼2016年12月27日至2017年6月26日租金610000元；租赁期满后，本补充合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，须提前三个月书面向甲方提出，在无不可抗力条件下自动续租，每次续租期限为一年，续租期间房租不变；本补充合同房屋外立面除乙方自身经营门头广告等业务宣传使用外，其他外立面广告收益权归甲方所有；在《租赁合同》及本补充合同履行过程中，因国家建设及区政府规划建设需要或发生房屋征收拆迁时，甲方提前三个月书面通知乙方，由于甲方是国有公司必须服从政府管理，乙方接到通知后无权要求政府部门基于征迁或拆迁补偿，乙方在接到甲方通知三个月内必须无条件腾空房屋交付甲方，无论协议是否到期，乙方均不得要求任何征迁或者拆迁补偿，包括装潢费用、经营损失等各项费用，不得以任何理由拒不腾空房屋及拒绝交付，甲方依照约定，在通知乙方以后，有权对房屋及各种设施、物品进行处置；本补充合同作为主合同组成部分与原《租赁合同》具有同等法律效力；本合同经甲方盖章、乙方签字后生效，一式两份，各执一份。2016年12月12日，江宁国资集团向严红荣出具《关于同意房屋转租的函》，内容如下：因我单位于2016年11月8日与严洪荣签订了租赁补充合同，另将我单位所有的位于江宁区中医院原使用的房屋）出租给严红荣使用，现我单位同意严红荣就所承租的房屋对外进行转租，上述房屋租赁合同及补充合同所约定的承租人的义务（支付房租和水电费等）仍然由严红荣承担和履行。2017年5月19日，南京市江宁区房屋征收管理办公室发布公告，内容如下：根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号令）、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府第318号令）等相关规定，我区相关部门已对土山路片区房屋征收范围进行了论证，现将有关事项公告如下：征收范围为土山路两侧；征收范围公告后，存在下列情形的，不予增加补偿费用和申购征收安置房的面积、套数：1.新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途的；2.房屋所有权或者建设用地使用权转让、分割、赠与的；3.新增、变更工商营业登记的；4.法律、法规、规章和区人民政府规定不当增加补偿费用和申购征收安置房面积、套数的其他情形。2019年4月6日，南京市江宁区人民政府发布江宁府征字〔2019〕第2号房屋征收决定，该征收决定载明的征收目的为土山路两侧片区棚户改造，征收范围为东至东沟巷、南至上元大街、西至土山以东、北至文靖路（具体房屋征收范围以征收红线为准）……双方一致认可涉案房屋属于该次征收范围。2018年1月，五星公司诉至一审法院。晴舍公司提起反诉并于2018年7月申请对其在案涉租赁房屋内的装饰装修造价进行鉴定。南京茗洋土地房地产资产评估造价咨询有限公司接受委托进行鉴定，并于2019年2月28日出具鉴定报告，鉴定结果为晴舍酒店精装修工程造价为1861691.92元。双方对鉴定报告及鉴定结果均无异议。审理中，双方一致认可：晴舍公司实际承租的是位于南京市江宁区的房屋（以下简称涉案房屋）；上述房屋于2017年2月5日交付晴舍公司；晴舍公司于2016年12月23日支付保证金300000元，分别于2017年2月14日、2月20日、3月10日、4月1日、4月28日支付租金178000元、300000元、150000元、200000元、100000元。对于晴舍公司未按违约赔偿协议约定于2017年3月31日前支付未付租金617000元的原因，晴舍公司陈述是因为当时有一部分资金没有到位。对于其要求五星公司返还已付租金928000元、保证金300000元、赔偿损失3332000元的依据，晴舍公司陈述是基于合同撤销后的相互返还其赔偿损失。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，晴舍公司以五星公司存在欺诈为由要求撤销双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同，一审法院认为其该主张不能成立，理由如下：1.就其主张的五星公司存在欺诈，晴舍公司虽提交聊天录音两份，但五星公司对聊天记录的真实性不认可，晴舍公司亦未能明确聊天对方人员身份，录音亦不能证明五星公司在2016年年底即知道涉案房屋将被拆迁。2.根据晴舍公司提交的证据，与涉案房屋有关的拆迁公告是在2017年5月19日发布的，系在双方签订合同之后。3.根据晴舍公司认可的证据，五星公司的法定代表人严红荣于2016年11月8日与江宁国资集团签订的租赁补充合同中明确载明“目前《租赁合同》约定的租赁标的物无需拆除”，晴舍公司关于五星公司在2016年年底即已知道涉案房屋将被拆迁、且隐瞒该事实与其签订租赁合同的主张，与其认可的证据不符。4.根据晴舍公司陈述的房屋租赁合同签订情形，双方就涉案房屋签订的租赁期限为两年的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并非基于其所主张的五星公司隐瞒承租期限及涉案房屋即将被拆迁。综上，晴舍公司未举证证明五星公司存在欺诈故意或欺诈行为，且根据其陈述，其与五星公司就涉案房屋签订的租赁合同亦未违背其真实意思表示。现其以五星公司存在欺诈为由主张撤销双方签订的房屋租赁合同，依据不足，不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方于2017年3月22日签订的违约赔偿协议约定截至2017年3月31日晴舍公司支付欠付的租金617000元，否则，五星公司有权解除合同，晴舍公司还须支付违约赔偿金300000元。晴舍公司辩称违约赔偿协议系在被胁迫的情形下签订，但未举证证明，对其该抗辩意见不予采纳。晴舍公司未按违约赔偿协议约定支付欠付租金，已构成违约，五星公司按违约赔偿协议约定通知晴舍公司解除房屋租赁合同，并主张违约赔偿金300000元，符合双方约定，对五星公司主张违约赔偿金300000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋租赁合同解除时间，根据五星公司提交的证据及陈述，其办公室主任乔磊已在2017年5月9日通过微信的方式正式通知晴舍公司解除合同，且其明确陈述乔磊的该行为系代表其公司的职务行为，晴舍公司对微信聊天记录的真实性亦予以认可，双方签订的房屋租赁合同已于2017年5月9日解除。五星公司主张房屋租赁合同于2017年5月18日解除，虽提交相应的函件等证据，但相应函件的邮寄地址既非晴舍公司住所地，亦非张海星的住址，五星公司主张系张海星告知相应的函件邮寄至该地址，但张海星不予认可，五星公司亦未举证证明，且根据其提交的签收记录亦看不出是张海星本人或者是晴舍公司的人员签收，现五星公司主张解除时间为2017年5月18日，依据不足，且与其提交证据不符，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的房屋租赁合同解除后，晴舍公司应将涉案房屋返还给五星公司，对五星公司要求返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，晴舍公司未及时返还涉案房屋，五星公司按租赁合同约定租金标准主张占有使用费，符合法律规定。但政府已于2019年4月26日对涉案房屋所属片区正式发布征收决定，晴舍公司亦未将涉案房屋用于经营，故占有使用费应计算至2019年4月26日。扣除晴舍公司预付租金，晴舍公司应支付占有使用费金额为3990602.74元，对五星公司主张的该部分占有使用费予以支持。五星公司主张的其他占有使用费，依据不足，一审法院不予支持。根据张海星出具的付款承诺书，张海星仅是对租赁合同约定的第一期租金中尚欠付的767000元在晴舍公司未能于2017年3月10日前付清所欠付租金时承担违约责任，现五星公司主张张海星对其占有使用费和违约赔偿金的诉讼请求承担连带责任，与其提交的付款承诺书不符，一审法院不予支持。晴舍公司要求撤销双方租赁合同的请求不能成立，现其基于合同撤销要求五星公司返还租金928000元、保证金300000元、赔偿损失3332000元的反诉请求，依据不足，且除其应承担的租金外，其余租金已抵扣其应承担占有使用费，对晴舍公司的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院据此判决：一、确认江苏五星办公产业集团有限公司与南京晴舍酒店管理有限公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同于2017年5月9日解除；二、南京晴舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将承租的位于南京市江宁区的房屋返还给江苏五星办公产业集团有限公司；三、南京晴舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付江苏五星办公产业集团有限公司占有使用费3990602.74元；四、南京晴舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付江苏五星办公产业集团有限公司违约赔偿金300000元；五、驳回江苏五星办公产业集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回南京晴舍酒店管理有限公司的反诉请求。本院二审期间，晴舍公司向本院提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。晴舍公司提交：1、国家企业信用信息公示报告，以证明五星公司的经营范围包含了房屋租赁，其作为专业房屋租赁企业应当知道房屋拆迁的事实。2、录音一份，系2020年2月26日张海星与江宁国资集团资产管理科陆主任的对话录音，以证明五星公司在2016年底即已经知道房屋面临拆迁，不能对外出租，江宁国资集团在2017年4月已经告知五星公司停止对外租赁，在2017年6月发送书面通知。3、五星公司乔磊发送的邮件、严红荣入股协议，以证明严红荣在2017年5月8日还在与晴舍公司准备签订入股协议以迷惑晴舍公司，晴舍公司签订的不平等承诺书应于此时终止。4、张海星与五星公司乔磊微信聊天记录两组，以证明2017年4月27日，五星公司在已知房屋拆迁的情况下，向晴舍公司催逼租金，但未告知拆迁信息，故意隐瞒；2017年5月9日装作不知情，以严红荣入股的方式迷惑晴舍公司。经质证，五星公司对证据1的真实性没有异议，但认为该证据仅载明五星公司的经营范围包括房屋租赁，而并非专门从事房屋租赁的企业，不能证明五星公司早已得知案涉房屋将拆迁的事实。对证据2中谈话人的身份无法确认，录音中谈话人的说法与五星公司、江宁国资集团签订的租赁合同补充约定中说租赁标的物无需拆除是矛盾的。五星公司是在2017年7月才被告知案涉房屋将被征收，且录音中谈话人也并未说会解除合同。对证据3的真实性予以认可，双方曾就该问题商谈过，但因晴舍公司未能按期支付租金，故并未最终签订合作协议。对证据4、5的真实性予以认可，但对证明目的不认可。该两份证据仅能证明五星公司向晴舍公司催要租金，并不能证明五星公司已知案涉房屋将被征收的情况。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、案涉合同是否存在可撤销事由；2、晴舍公司是否存在违约行为；3、一审法院判决的占有使用费数额是否正确；4、张海星应否对晴舍公司支付的占有使用费承担连带偿还责任。关于争议焦点1，晴舍公司上诉主张五星公司在明知案涉房屋将要拆迁的情况下，仍向其出租，其行为构成欺诈，案涉合同应予以撤销。经查，案涉房屋系五星公司法定代表人严红荣向江宁区国资公司租赁而来，约定租期至2018年12月26日。双方于2016年11月8日签订的租赁补充合同中明确了案涉房屋无需拆除，且江宁国资集团于2016年12月12日向严红荣出具的《关于同意房屋转租的函》中明确同意严红荣将案涉房屋对外转租。故，严红荣任法定代表人的五星公司在征得江宁国资集团同意的前提下，将案涉房屋转租给晴舍公司，案涉转租合同合法有效。晴舍公司主张五星公司在转租房屋前即已得知案涉房屋将要拆迁，而未告知其，无证据证实，其要求撤销合同，于法无据，本院不予支持。晴舍公司基于撤销合同而主张的返还租金及赔偿损失的一审反诉请求，亦不应予以支持。关于争议焦点2，晴舍公司未能按约定时间向五星公司交纳租金。晴舍公司于2017年3月22日与严红荣签订的违约赔偿协议中明确约定了交纳租金的宽限期，及逾期未交纳则解除合同、支付违约金的后果。现晴舍公司亦未能按照违约赔偿协议约定的时间交纳租金，其行为明显构成违约。五星公司据此解除合同，于法有据。一审法院认定案涉租赁合同于2017年5月9日解除，并根据双方在违约赔偿协议中的约定判令晴舍公司支付欠付租金及300000元违约金，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点3，合同解除后，晴舍公司未及时返还案涉房屋，应向五星公司支付房屋占有使用费。关于占有使用费计算标准，南京市江宁区房屋征收管理办公室虽于2017年5月19日发布公告，但实际征收系于2019年4月26日作出征收决定后才开始，故一审法院考虑晴舍公司实际占用房屋情况、经营情况、征收情况等因素判令晴舍公司按租赁合同约定的租金标准支付占有使用费至2019年4月26日，并无不当，应予维持。关于争议焦点4，案涉房屋租赁合同系由五星公司与晴舍公司签订，合同权利义务均应由五星公司与晴舍公司享有、承担。张海星虽于2017年3月4日出具付款承诺书，但明确系对晴舍公司在2017年3月10日前未能付清767000元租金情形而承担的违约责任。严红荣此后与晴舍公司签订的违约赔偿协议在事实上改变了此前其与张海星的约定，故双方之间责任承担应以违约赔偿协议为依据，五星公司上诉主张张海星依据付款承诺承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，五星公司、晴舍公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63462元，由南京晴舍酒店管理有限公司负担40616元，由江苏五星办公产业集团有限公司负担22846元。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南审 判 员 徐聪萍审 判 员 涂 甫二〇二〇年八月十二日法官助理 徐琨玉书 记 员 汪海燕