福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4065号 上诉人（原审被告）：张熔芳，女，1985年12月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：林文魁，福建锐熙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马彪，男，1994年8月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：汤丽娟，福建君顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘荣信，福建君顺律师事务所律师。 原审第三人：福州家天下房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区高桥路31号高雅花园3#楼一层1#店面。 法定代表人：黄少华。 委托诉讼代理人：邓隽杰，男，该公司员工。 原审第三人：闽侯县甘蔗滨城家天下房产中介所，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道滨城大道88号闽侯世茂滨江新城A4地块商业楼1单元107商铺。 经营者：胡宗武。 上诉人张熔芳因与被上诉人马彪、原审第三人福州家天下房产代理有限公司、闽侯县甘蔗滨城家天下房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张熔芳上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审，或改判驳回马彪的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定张熔芳违约是错误的，也违背公平原则。1.一审庭审中各方已确认签订合同后买卖双方已履行了前期义务，包括张熔芳支付了5万元保证金给第三人、支付了30万元购房款给马彪，马彪将房产交付给张熔芳。2.因马彪办理案涉房屋产权证未满2年，为节省税费，双方口头约定待办证满2年后再进入实质的交易流程，包括解押、评估、指定产权人按揭贷款等，但一审未查明该事实。3.合同附件1第3条约定，卖方自行申请担保公司对房产进行解押，买方以商业按揭贷款购房的，需同意在担保公司指定的银行办理按揭贷款。根据该约定，张熔芳办理银行贷款的前提是马彪或第三人明确通知担保公司指定哪家贷款银行，但在2020年5月28日一审第二次庭审调查中，第三人明确陈述据其所知马彪根本就没有联系担保公司，该事实关系到张熔芳办理贷款迟延是否具备合理阻却违约责任的事由，但一审未对该事实予以认定。4.在马彪没有履行上述向担保公司贷款解押并由担保公司指定贷款银行之义务的情况下，第三人通知办理贷款时，张熔芳也及时配合，向第三人引荐的中间人所介绍的农业银行提出申请，为此还向中间人支付了1万元服务费，虽然此次贷款因张熔芳无法接受中间人提出的贷款成功后需再支付9万多元服务费的要求，最终没有办妥，但张熔芳为保证交易继续进行，已积极履行合同义务，不存在违约。5.在农业银行申请贷款终止后，张熔芳还按约定时间主动找到闽侯邮储，以指定产权人黄成的名义申请贷款，也不存在违约事实。第一，张熔芳已于2019年10月21日前往邮储银行办理贷款审批手续，该事实已经第三人确认属实，且贷款材料当日已收集提供，除房产报告外，张熔芳不知道尚缺什么贷款材料，第三人也未明确告知。第二，根据交易程序第2条约定，第三人代张熔芳委托评估，但从张熔芳一审提交的评估报告可以证实，委托报告至2019年11月20日才制作完成。第三，张熔芳虽未收到第三人发出的两份函件，但事后通过电话联系得知时，立即通过第三人工作人员邓隽杰展开协商，以代马彪承担迟延期间的房产月供为条件，提出继续履行，马彪同意后，张熔芳已通过邓隽杰向马彪转交了第一月的月供款。第四，张熔芳在领取评估报告后已及时于2019年12月3日向闽侯邮储银行继续申请贷款，包括指定产权人黄成在内的三方当事人也共同至贷款银行签了相关手续，即使张熔芳履行合同贷款义务存在瑕疵，也已实际得到解决。第五，等待邮储银行审核批准贷款期间，张熔芳仍然通过邓隽杰向马彪支付了第二个月的月供款，但马彪拒绝接收并单方表示合同已经解除，不再配合办理后续办贷事宜，直接要求张熔芳支付违约金60万元，张熔芳多次沟通并表示愿意另行补偿两三万元请求马彪继续配合办理，但马彪坚持索要不低于40万元的违约金，双方协商无果才产生本案纠纷。二、案涉合同完全可以继续履行，且继续履行符合各方利益，一审判决解除合同违背公平原则。1.张熔芳具备继续履行合同的能力，且始终坚持继续履行合同，甚至一审第二次庭审时明确表示愿意再先行支付30万元购房款，余款在不动产权过户时一次性付清。2.即使认定张熔芳在此前的贷款办理过程中存在瑕疵，该瑕疵也未达到根本违约、可以单方解除合同的程度。且案涉房产已交付张熔芳，张熔芳已投入近十万元进行装修。3.房地产市场近几年持续低迷，房价一直走低，如果解除合同，马彪再想以本案成交价格出售房产也实属困难。三、马彪一审未提供任何证据证明其存在损失及损失金额，张熔芳接受一审法庭释明并明确申请调低违约金，但一审法院以张熔芳未提供证据证明马彪的损失明显低于60万元为由，径直判决张熔芳支付违约金60万元，系将马彪的举证责任强加于张熔芳，举证责任分配错误。 马彪辩称，一、一审判决认定事实清楚，张熔芳主张其办理贷款申请手续需要担保公司指定贷款银行与客观事实不符，且自相矛盾。二、依据《房屋买卖合同》约定，合同已具备解除条件，马彪主张合同解除，符合合同约定。三、张熔芳的违约行为给马彪造成了巨大的损失，其主张调低违约金的上诉主张不能成立。 福州家天下房产代理有限公司述称，请求法院依法判决。 闽侯县甘蔗滨城家天下房产中介所未作陈述。 马彪向一审法院起诉请求：1.判令解除马彪、张熔芳于2018年9月6日签订的《房产买卖合同》；2.判令张熔芳将闽侯县房屋腾空后返还给马彪；3.判令张熔芳向马彪支付物业费、公摊电费、垃圾处理费等合计3313.26元，实际按月256.06元计算至张熔芳向马彪返还房屋之日止；4.判令张熔芳向马彪支付违约金600000元（其中300000元从马彪收取的履约保证金中直接扣除）；5.判令张熔芳向马彪支付律师代理费20000元。 一审法院认定事实：2018年9月6日，马彪（甲方）与张熔芳（乙方）签订《房产买卖合同》，约定马彪将坐落于福州市甘蔗街道滨城大道88号闽侯世茂滨江新城（现世茂上游墅）62#楼601复式单元房屋出售给张熔芳，该房屋成交价为甲方实收2120000元。合同第九条约定自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此产生的责任由应提供地址方承担）。第十条约定双方约定本合同签订后乙方违约须向另一方支付违约金600000元整。该合同附件1第二条约定......乙方自愿同意于2018年9月14日先行支付部分履约保证金100000元给甲方。以抵作乙方部分购房款，甲方开具收据乙方，待2018年9月20日领取到上述房产《委托公证书》当日再行支付部分履约保证金200000元给甲方，以抵作乙方部分购房款，甲方开具收条给乙方，丙方已如实告知该行为对于乙方存在风险，由此产生的责任由甲乙双方依法承担......。第六条约定经甲乙双方协商：甲方同意于2018年10月1日或之前将上述房产先行交付给乙方使用，使用期间所产生的水、电、物业等费用均由乙方承担。第七条约定上述房产交易过程中，若甲方违约，则甲方须赔偿乙方违约金600000元（违约金不包含已支付的部分履约保证金，无息全部返还履约保证金完毕，须甲方另行支付600000元整）及因装修实际已产生的费用；若乙方违约，则乙方须赔偿甲方违约金600000元整（违约金除先行支付的部分履约保证金300000元外，乙方须另行支付300000元），装修的费用，甲方则无须另行赔偿。 附件1商业按揭贷款交易程序第一条提交材料约定，甲乙双方须在签订本合同之日起五个工作日内将办理按揭购房的材料交给丙方。第二条按揭评估约定，在甲乙双方将合同所规定的材料交至丙方后二个工作日内，丙方代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估，五个工作日内评估事务所出具评估报告，评估时甲方应配合评估人员现场看点。第三条贷款审批约定，乙方须于2019年10月21日或之前到贷款银行签署该房产之《借款/抵押合同》，并将首付款按银行规定存入乙方首付款账户，甲方配合办理按揭手续并按银行规定签署相关文件，贷款银行将对乙方进行资信审核。 合同签订后，马彪于2018年9月6日将诉争房屋的《不动产权证书》交由闽侯县甘蔗滨城家天下房产中介所保管。张熔芳已向马彪支付履约保证金300000元抵作部分购房款。马彪于2018年9月29日交付张熔芳使用，张熔芳已对讼争房屋进行简单装修。2019年11月19日，张熔芳委托福建财经房地产估价有限公司对诉争房屋进行评估。张熔芳指定黄成为产权人，黄成于2019年12月3日向中国邮政储蓄银行申请贷款，但未审批成功。2019年11月1日，福州家天下房产代理有限公司按合同约定地址向张熔芳寄送《告知函》，告知张熔芳于2019年11月4日或之前将办理贷款审批手续的相关材料交至公司，否则视为违约，马彪可单方解除合同，并要求张熔芳支付违约金。2019年11月11日福州家天下房产代理有限公司受马彪委托向张熔芳寄送《合同解除通知》，通知张熔芳因其贷款银行无法对其进行资信审核，故双方合同无法继续履行，现解除双方签订的相关合同。 另查明，张熔芳实际为讼争房屋支付一个月贷款月供。 一审法院认为，马彪与张熔芳签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，张熔芳向马彪支付了300000元购房款，马彪将诉争房屋交付张熔芳，张熔芳在收房后对讼争房进行简单装修。根据附件1商业按揭贷款交易程序第三条贷款审批约定张熔芳须于2019年10月21日或之前到贷款银行签署该房产之《借款/抵押合同》，并将首付款按银行规定存入张熔芳首付款账户，但张熔芳未在约定时间办理上述手续，经马彪催告后仍未履约，已构成违约应承担违约责任，故马彪要求解除双方于2018年9月6日签订的《房屋买卖合同》，符合合同约定，一审法院予以支持。合同解除之后，张熔芳应将诉争房屋腾空后返还马彪。马彪要求张熔芳支付物业费、公摊电费、垃圾处理费等合计3313.26元，但其提供的证据不足以证明已实际支付该笔费用，故一审法院对该诉求不予支持，马彪可于实际交纳该费用后另行主张。马彪要求张熔芳支付合同约定的违约金600000元及律师费20000元，符合合同约定，一审法院予以支持，张熔芳申请调低违约金，但未提供证据证明，一审法院不予采信，合同约定张熔芳支付的履约保证金300000元可抵扣违约金，故张熔芳还需向马彪支付违约金300000元。为减少诉累，张熔芳为讼争房屋支付的一个月贷款月供可抵扣上述费用。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决：一、解除马彪与张熔芳于2018年9月6日签订的《房屋买卖合同》；二、张熔芳应于合同解除后十五日内将坐落于闽侯县房屋腾空并返还马彪；三、张熔芳应于本判决生效之日起十五日内向马彪支付违约金600000元及律师费20000元（张熔芳已支付的履约保证金300000元及一个月贷款月供可予以抵扣）；四、驳回马彪其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23760元，因适用简易程序审结，依法减半收取计11880元，由张熔芳负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《房产买卖合同》及附件1系马彪与张熔芳的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。根据约定，张熔芳须于2019年10月21日或之前到贷款银行签署该房产之《借款/抵押合同》，并将首付款按银行规定存入张熔芳首付款账户，张熔芳未在约定时间办理上述手续，2019年11月1日，福州家天下房产代理有限公司按合同约定地址向张熔芳寄送《告知函》，告知张熔芳于2019年11月4日或之前将办理贷款审批手续的相关材料交至公司，嗣后张熔芳仍未履约，已构成违约。张熔芳以马彪负有解押并指定贷款银行等合同义务为由主张其未按期办理贷款的责任在马彪，缺乏合同依据，本院不予采信。如前所述，张熔芳已构成违约，马彪有权解除合同，并要求张熔芳支付违约金。张熔芳要求继续履行合同，缺乏法律依据，不予支持。根据《房产买卖合同》第十条约定，违约方须向另一方支付违约金600000元，故马彪诉请张熔芳支付违约金600000元，符合合同约定，因张熔芳已支付了购房定金300000元，为避免讼累及便于执行，一审法院将其抵扣违约金处理正确，本院予以维持。张熔芳上诉主张违约金过高，但未能提供证据予以证实，应承担举证不能的后果。 综上，张熔芳的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23760元，由张熔芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年八月三日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君