中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15936号上诉人（一审被告）：廖庆云。委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄薇薇（HUANGWEIWEI）。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人廖庆云因与被上诉人黄薇薇（HUANGWEIWEI）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初33073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人廖庆云上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回黄薇薇的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清。廖庆云与黄薇薇签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》是双方真实意思的表示，且早已履行完毕，由廖庆云使用约10年。廖庆云是广州市海珠区新滘镇农民，自己名下并无其他宅基地，可以合法取得该宅基地房屋使用权，而黄薇薇不但不具备农民身份，而且还是外国国籍，在上述转让协议早已履行完毕且黄薇薇对买卖宅基地行为存在过错的情况下，根本无权要求将两宅基地回转其名下。综上所述，廖庆云上诉请求：撤销一审判决，驳回黄薇薇的全部诉讼请求。被上诉人黄薇薇辩称，一、一审判决认定事实清楚，依据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二、廖庆云在上诉状中提出的关于涉案宅基地回转情况与事实不相符。涉案宅基地现在仍然登记在黄薇薇名下，从未变更为廖庆云。三、一审判决的内容符合土地管理法的规定，涉案宅基地房屋转让协议书违反了法律强制性规定，应属无效。故一审法院判决的结果与内容符合法律规定，应予维持。黄薇薇向一审法院起诉请求：1.确认黄薇薇与廖庆云之间于2010年1月15日签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》为无效合同；2.廖庆云立即将广州市海珠区新滘镇××村×约×巷1号房【宅基地使用证：穗海新字第014797号】腾空交还给黄薇薇；3.廖庆云立即将广州市海珠区新滘镇××村×约×巷3号房屋【宅基地使用证：穗海新字第012738号】腾空交还给黄薇薇；4.廖庆云立即将穗海新字第014797号宅基地使用证原件、穗海新字第012738号宅基地使用证原件交还给黄薇薇；5.解除黄薇薇与廖庆云于2010年1月15日签订的关于广州市海珠区新滘镇××村×约×巷1号、3号房屋的《委托合同》；6.本案的诉讼费由廖庆云承担。一审诉讼中，黄薇薇撤回上述第5项诉讼请求。一审法院认定事实：广州市海珠区新滘镇人民政府于1996年向黄薇薇颁发了穗海新字第014797号、穗海新字第012738号《农村（墟镇）宅基地使用证》。其中穗海新字第014797号《农村（墟镇）宅基地使用证》载明，宅基地坐落于新滘镇沥滘村二约六巷1号，宅基地四至东至西8.5米、南至北8.3米，面积70.55平方米。建筑种类框架结构，层数叁层半，建筑面积为253.98平方米；穗海新字第012738号《农村（墟镇）宅基地使用证》载明，宅基地坐落于新滘镇沥滘村二约六巷3号，宅基地四至东至西13.1米、南至北9.7米，面积127.07平方米，建筑种类混合结构、层数叁层半，建筑面积为500平方米。2010年1月15日，黄薇薇（甲方）与廖庆云（乙方）签订《宅基地房屋使用权转让协议书》，双方约定就广州市海珠区新滘镇××村×约×巷1号、3号黄薇薇名下的房屋使用权转让事宜，自愿签订如下一致协议：1.本协议涉及房屋分别为××村×约×巷1号宅基地证《穗海新字第014797号》建筑面积253.98平方米、××村×约×巷3号宅基地证《穗海新字第012738号》建筑面积500平方米。上述2房证的性质是宅基地使用权，现因上述2房证的权利人黄薇薇已移民澳大利亚定居，故将上述2房证的使用权全部永久性转让给乙方。乙方清楚上述房屋的使用性质，且同意以现金承受上述2房证范围的使用权。2.甲乙双方确认使用权转让价为人民币壹佰叁拾伍万元。3.甲方转让使用权的现状是2010年1月份前，共有10个租户及2个地铺在对外租赁（无租赁合同），乙方应在接受甲方转让行为后（即2010年2月份）继续向各租户主张自身权利收取租金或停止租赁。4.双方交付财物为：先在广州市公证处办理，甲乙双方关于授权管理、收益、拆迁补偿款领取等的委托合同公证书，办理后甲方收取乙方定金人民币壹拾万元。待委托合同公证书出具生效日，乙方必须一次性将余款壹佰贰拾伍万元交付甲方。甲方必须在收款同一天内将上述2房的文件及房匙交予乙方正常使用和收益，交付清单以双方收据为准。5.甲方保证上述2房证的使用权益在转让乙方前无以其作为抵押物或保证债务的方式向他人抵值上述房屋的使用权利。6.本协议双方签署后，不得反悔。在双方转让行为完成后，任何一方若反悔违约，守约一方有权向违约一方追讨违约金，且双方约定本协议违约金限人民币50万元。7.上述2房证是甲方唯一合法财产，不存在他人共有的权利，甲方应以婚前财产公证文件复印件交予乙方收存。8.特别约定：今后若因国家政策允许和具备条件将上述2房证更名乙方时，甲方需无条件返国协助乙方完成更名，乙方承担甲方的往返机票和承担更名的一切费用。2010年1月15日，黄薇薇、廖庆云双方当事人签订了《委托合同》，由黄薇薇委托廖庆云全权代表执行和处理涉案的两处宅基地相关事项，二人并办理了（2010）粤穗广证内字第1250号的公证。同日，黄薇薇向廖庆云出具《具结书》，内容为：“有关广州市海珠区新滘镇××村×约×巷1号、3号二处房产在我转让给廖庆云后，凡有我名下产生的一切债权、债务我均独资承担责任，与廖庆云无关。”2010年1月15日，黄薇薇向廖庆云出具《收据》，内容为：“收到廖庆云交来人民币壹拾万元正（定金）。”2010年1月20日，廖庆云向黄薇薇转账1250000元，同日廖庆云向黄薇薇出具《收款收据》，内容为：“现收到廖庆云交来广州市海珠区新滘镇××村×约×巷1号、3号二处宅基地房屋转让款人民币壹佰贰拾伍万元（定金壹拾万元除外），合计壹佰叁拾伍万元整。”2010年1月20日，廖庆云出具《收楼（房屋）清单》，内容为“现收到广州市海珠区新滘镇××村×约×巷1号、3号二处宅基地房屋，合计753.98平方米，另收到上述二处房产（黄薇薇名下）的宅基地使用证贰本原件。”诉讼中，为证明其为海珠区新滘镇的农民，廖庆云提交了：1.瑞宝经济联合社股权证（编号400058），该股权证载明持股人为廖庆云，所属经济合作社为瑞宝第四经济合作社；2.穗海新字第002006号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证所载使用人为罗少容，宅基地坐落于新滘镇××北××号。廖庆云称罗少容系其母亲，廖庆云与其母亲不属于同一户，廖庆云名下没有宅基地；3.新滘结字第0338号结婚证，该结婚证持有人为廖庆云和李惠贤；4.海珠区人民政府关于原新滘镇辖管的各村委会及其属下单位企业房地产登记问题的函，该函主要内容为，海珠区原新滘镇辖管的所有村委会已经于2002年10月1日撤销，成立了过渡时期的各村改制工作办公室，建立了居民委员会。这些村有包括瑞宝村、沥滘村等20个村，其中，瑞宝村属于海珠区瑞宝街管辖、沥滘村属于海珠区南洲街管辖；同时明确保留了海珠区农村社区经济合作组织，经济合作社和经济联社是农村集体生产资料的所有者，原村委会的集体资产（包括土地、物业）归属经济联合社所有，其属下的单位企业（包括社一级经济实体）予以相应更名，如“海珠区新滘镇赤沙村委会”更名为“海珠区官洲街赤沙经济联社”。因黄薇薇起诉请求法院确认双方签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》无效，经法院两次释明，廖庆云均表示即便法院认定《宅基地房屋使用权转让协议书》无效，廖庆云不在本案就协议无效的法律后果提起反诉，廖庆云会另案起诉处理。诉讼中，廖庆云表示涉案两个宅基地上盖房屋用于对外出租，在法院判决要求廖庆云腾空交房的情况下，廖庆云方愿意自行在一年内清理与租客之间的租赁关系，本案无须追加上述房屋的实际使用人为第三人。黄薇薇表示如果廖庆云自行清理与租客之间的租赁关系，黄薇薇也同意不追加房屋实际使用人为第三人参加诉讼，但是廖庆云清理租客应在2020年2月之前完成。一审法院认为，黄薇薇系澳大利亚人，本案属于涉外案件，应按涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，由于本案是因买卖农村宅基地房屋而起，属于不动产引发的纠纷。因涉案的农村宅基地房屋位于广州市，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。考察黄薇薇、廖庆云双方当事人签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》约定的内容，黄薇薇实质是将其作为使用人的两块宅基地上盖房屋以转让的形式变相出售给廖庆云，故本案案由定为农村房屋买卖合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案双方争议焦点在于：一、《宅基地房屋使用权转让协议书》的效力问题；二、如《宅基地房屋使用权转让协议书》为无效产生何种法律后果。关于《宅基地房屋使用权转让协议书》的效力问题。宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。《中华人民共和国土地管理法》第九条、第八十二条明确规定，宅基地属于农村集体所有，不得擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设。本案黄薇薇将其名下的两块宅基地使用权连同上盖房屋转让给非同村集体经济组织的廖庆云，违反了土地管理法的强制性规定，二人签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》无效。故黄薇薇请求确认上述协议书为无效合同，理据充分，一审法院予以支持。关于《宅基地房屋使用权转让协议书》无效后的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，黄薇薇主张廖庆云返还穗海新字第014797号宅基地使用证原件、穗海新字第012738号宅基地使用证原件、腾空交还广州市海珠区新滘镇××村×约×巷1号及3号房屋，理由成立，一审法院予以支持。因廖庆云陈述上述两房屋由其对外出租，且黄薇薇亦同意给予廖庆云时间清理涉案房屋上的租赁关系，一审法院酌定由廖庆云在本判决生效之日起4个月内向黄薇薇腾空交还上述房屋。基于廖庆云经法院释明后坚持不在本案提起反诉，故《宅基地房屋使用权转让协议书》无效后黄薇薇应向廖庆云返还的财产或承担的责任，廖庆云可另循途径处理。因黄薇薇、廖庆云双方当事人对本案纠纷的产生均有过错，本案案件受理费16950元应由双方各自负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，一审法院判决如下：一、确认黄薇薇与廖庆云之间于2010年1月15日签订的《宅基地房屋使用权转让协议书》无效；二、廖庆云应在判决发生法律效力之日起四个月内将广州市海珠区新滘镇××村×约×巷1号房屋[宅基地使用证：穗海新字第014797号]、广州市海珠区新滘镇××村×约×巷3号房屋[宅基地使用证：穗海新字第012738号]腾空交还给黄薇薇；三、廖庆云应在判决发生法律效力之日起十五日内将穗海新字第014797号《农村（墟镇）宅基地使用证》、穗海新字第012738号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交还给黄薇薇；四、驳回黄薇薇的其他诉讼请求。案件受理费16950元，由黄薇薇负担8475元，由廖庆云负担8475元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，而黄薇薇是澳大利亚公民，故本案为涉外不动产纠纷，因涉案不动产位于我国境内，故一审法院适用我国法律作为处理本案争议的准据法，符合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，且各方当事人对此均无异议，故本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于涉案《宅基地房屋使用权转让协议书》是否有效的问题。涉案《宅基地房屋使用权转让协议书》签订于2010年1月15日，实质上涉及宅基地使用权及上盖房屋的转让问题。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第二条、第六十二条、第六十三条等规定可知，宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利的主体具有特定性、专属性，即仅限于本集体经济组织成员，故相应的宅基地使用权价值亦具有身份性的特殊性质，其出让、转让等权益均应受法律的限制。本案中，廖庆云并非涉案宅基地所在的经济联合社组织成员，故双方转让涉案宅基地使用权的行为违反了上述法律的禁止性规定，涉案《宅基地使用权转让协议书》应认定为无效合同。一审法院对此认定正确，本院予以维持。廖庆云上诉主张上述协议合法有效且已经履行完毕，依据不足，本院不予采纳。关于黄薇薇是否有权要求廖庆云返还涉案房屋及宅基地使用权证原件的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案《宅基地房屋使用权转让协议书》应为无效合同，根据上述规定，黄薇薇有权要求廖庆云返还涉案房屋及相关的宅基地使用权证。虽然黄薇薇对涉案合同无效负有相应的过错，但此并不构成廖庆云拒绝返还涉案房屋及相关证件的合法理由。如廖庆云认为因黄薇薇的过错行为而造成其损失的，廖庆云可另寻法律途径解决。综上所述，廖庆云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16950元，由上诉人廖庆云负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年八月十七日书记员  王嘉宝陈晓君王涵