陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初1364号原告：冯某某，男，汉族。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代某某，系该公司法务副经理。委托诉讼代理人：刘某某，系该公司法务专员。原告冯某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯某某及被告委托诉讼代理人刘某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冯某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的位于西咸新区XX城XX大道的两份《西咸新区商品房买卖合同》；2、请求被告返还原告交付的购房款共计388337元；3、请求被告支付原告拖延办理房产证的违约金为28348元；4、请求被告支付原告购买房屋的贷款利息自2015年7月1日至2018年7月共计55338元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年5月19日，原、被告签订了2份《西咸新区商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于西咸新区XX城XX大道XX街一期的1幢2单元1层12180号及1幢1单元1层11194号商铺两套，房屋总价分别为196212元、192125元。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的付款义务，但被告却未如期交房且不办理房产过户事宜。原告多次找被告沟通协商，被告仅支付了部分的违约金和利息后仍对房屋的交付及过户无法与原告达成一致意见，为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告华阳公司辩称，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》，但应一并解除《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议。同意退还购房款208337元，但应根据附属协议第五条规定的退款前置条件来退款。退还的同时，被告已经向原告支付的违约金56697.22元应予以扣除。拖延办理房产证的违约金不予认可，根据附属补充协议第十九条规定，商品房并未交付使用，故不存在逾期办证。房屋的贷款利息，因合同中没有约定，被告不予认可。诉讼费多余部分被告不予承担。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据还款证明以及收款收据，庭后原告提交了证据原件，经本院审查来源合法，客观真实与本案有关联，予以采信。对原告提交的告知函，与本案无关联，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月19日，原、被告签订了2份《西咸新区商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告购买被告位于西咸新区XX城XX大道XX街一期的1幢2单元1层12180号及1幢1单元1层11194号商铺两套，房屋总价分别为196212元、192125元，约定交房日期均为2015年6月30日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：“逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金...”。双方又约定：“买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接收到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款”。2017年12月26日，原、被告就交房及房屋所有权证书办理事宜又签订2份《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议，约定“乐华国际商业街未按期开业期间，出卖人承担陕西博文商业运营管理有限公司应向买受人支付的保底收益，按照当年中国人民银行公布的三到五年期商业贷款利率计算，由陕西博文商业运营管理有限公司支付给买受人”。被告已经向原告支付违约金56697.22元。原告就11194号房，2014年5月13日支付定金20000元,2014年5月19日支付购房款82125元，共计102125元，剩余房款90000元通过按揭贷款办理；原告就12180号房，2014年5月13日支付定金20000元，2014年5月19日支付购房款86212元，共计106212元，剩余房款90000元通过按揭贷款办理。被告乐华公司至今未向原告交付涉案商品房。另查明，原告冯某某在长安银行股份有限公司泾阳县支行办理的个人一手商用房按揭贷款，贷款期限为：2015年1月16日至2018年1月16日，贷款金额为180000元。以西咸新区XX城XX大道乐华城乐华国际商业街1号楼1区1层11194号、1号楼2区1层12180号商品房作为抵押物，备案登记号为：05-2014-01253、05-2014-01254。长安银行股份有限公司泾阳县支行于2015年1月16日将以上180000元按揭贷款支付给了被告。该笔贷款原告已于2018年1月16日还清全部本金和利息，共计还贷款本金180000元，归还贷款利息16957.72元，合计还款196957.72元。2018年1月24日，原告冯某某已经在陕西省西咸新区泾河新城管理委员会国土资源局办理了上述两套房的抵押注销手续。本院认为，被告逾期交房导致合同目的无法实现，原告有权请求依法解除合同，被告同意，合同及补充协议均予以解除。合同解除后，被告应当按照约定退还购房款,并承担违约责任，以违约金和利息进行惩罚和弥补。违约金按照合同约定由被告向原告以全部已付款的1%承担。原告主张被告支付购买房屋贷款利息，因原告已经向贷款银行支付利息16957.72元，故该贷款的利息应由被告返还给原告。另外，合同解除后，原告应配合被告办理备案登记注销手续，备案注销手续办理后60日内退还购房款，被告解除合同附带请求60日内退还购房款，本院予以确定。原告请求的逾期办证违约金，因涉案商品房至今未交房，双方约定的办证违约金以及按照补充协议计算的贷款利息是对继续履行合同的业主的补偿，原告要求解除合同，其请求办证违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告冯某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司之间签订的2份《西咸新区商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》；二、由原告冯某某于本判决生效之日起15日内配合被告陕西华阳天地实业股份有限公司办理《西咸新区商品房买卖合同》的备案登记注销手续；三、由被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效之日起75日内返还原告冯某某购房款388337元，并承担贷款利息16957.72元；四、由被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效之日起15日内向原告冯某某承担违约金3883.37元；五、驳回原告冯某某的其他诉讼请求。以上给付之项在执行时扣除已支付的56697.22元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8380元（原告已预交），减半收取4190元，由原告冯某某负担190元，被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  郭梨娟二〇二〇年八月三日书记员  费 苗附法律释明：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1