云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初478号原告（反诉被告）：安宁市柏瑞八街苑幼儿园，住所地：安宁市。法定代表人：余丽。委托诉讼代理人：胡佳，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）：刘某，女，汉族，1974年11月21日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：胡佳，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：郎某某，男，汉族，1955年9月10日出生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：刘春芳，云南北上律师事务所律师，特别授权代理。原告安宁市柏瑞八街苑幼儿园（以下简称“柏瑞幼儿园”）、刘某与被告郎某某房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告郎某某与反诉被告柏瑞幼儿园、刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某的委托诉讼代理人胡佳、被告（反诉原告）郎某某及其委托诉讼代理人刘春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因租赁合同不能继续履行所造成的前期装饰装修损失1149116元、可得利益损失991900元，以上共计2141016元;2、判令被告退还原告房屋使用保证金50000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：柏瑞幼儿园于2017年1月23日经安宁市教育局颁发《民办学校办学许可证》而成立。幼儿园审批设立之前，刘某作为柏瑞幼儿园的投资人负责幼儿园设立的筹备工作，于2016年5月18日与郎某某签订《租赁合同》，约定承租郎某某位于安宁市办学使用，承租房屋面积2000余平方米，租赁期限为10年。合同签订之后，原告按照合同约定向被告交纳了50000元作为房屋使用保证金。随即，原告按照教育主管部门对幼儿园办学的相关要求对涉案房屋进行了加固和装修，最终符合办学要求取得办学许可证并于2017年3月开始公开招生办学。2019年底，被告突然通知原告所租房屋要拆迁了，要求原告在一个月内搬走。对此，原告曾多次找到被告进行协商，但被告均拒绝协商。基于双方在《租赁合同》中约定的10年租赁期，原告按照相应规划和使用期限对涉案房屋投入了巨额装修等成本，房屋加固、装修、装饰和采购设备设施共花费1641594.3元，按照10年的使用期限现在仅使用了三年，扣除30%的折旧后装修装饰损失为1149116元。按照10年的使用期限计算，结合幼儿园正常办学至今的招生情况和财务状况，若正常办学的话至2020年3月学期幼儿园招生163人，学费收入在扣除房租、教师工资、伙食费等成本后，该学期最终可结余76300元，而按照合同2026年8月31日到期来计算，即便之后各学期招生人数不再增长，原告办学至合同到期后的可得利益损失保守估算为991900元。现合同仅履行了三年却因被告的原因而不能继续履行，给原告造成了巨大的损失。被告单方面提前不再履行合同并要求原告搬走，应当向原告退还房屋使用保证金50000元，同时应承担赔偿原告因合同不能继续履行所造成的各项损失的责任。据此，原告为维护自身合法权益，特起诉至人民法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）郎某某辩称：1、原告在装修房屋时未与被告协商过，属于未经被告同意而擅自装修，故原告的装饰装修损失应该由原告承担。2、双方签订的《租赁合同》属合法有效的合同，双方应如约履行。但原告在履行合同过程中已迟延交付租金超过30天，按照双方合同约定，被告有权单方解除合同。被告于2019年7月份已明确告知原告合同终止，让其将幼儿园尽快搬出。根据法律的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。故对装饰装修物的处理，应当有利于守约的一方。3、原告是在被告装修的基础上进行的装修，而根据昆明三阳开泰房地产土地资产评估有限公司的评估，幼儿园的附属物与装修的价值是746533元，其中原告装修的价值是22万余元，故原告在其诉讼请求中主张的装饰装修损失与事实不符。4、双方的《租赁合同》未约定可得利益损失的承担，而且该合同已因原告单方违约而解除，加之本案涉案房屋系被政府依法征收，故原告要求被告赔偿可得利益损失，不应该得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）郎某某向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付2019年6月1日至2020年1月15日的租金以及2020年1月16日起至实际退还房屋之日止的房屋占用费；水费1885元、电费129.43元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年5月18日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同》，约定将反诉原告位于云南省安宁市房屋出租给反诉被告。签约后，反诉被告于2016年5月31日前支付了2年的租金，2018年开始，每年4月30日前付下一年房屋租金。合同履行过程中，反诉被告未按合同约定于2018年4月30日前付清，经反诉原告多次催讨，反诉被告才于2018年6月28日支付10万元，2019年3月18日支付20万元，2019年6月1日至本案诉讼后的租金尚未支付，其已经构成违约，依法应该承担违约责任。在履约过程中，因反诉原告的房屋被列入拆迁范围，反诉原告于2019年11月8日通知了反诉被告，但反诉被告不但没有搬离，至今任占用反诉原告的房屋，并提出无理诉求，故此反诉人特依法提起反诉，敬请依法支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某针对被告（反诉原告）郎某某提出的反诉辩称：1、反诉被告在履行合同过程中并不存在违约。反诉被告经了解得知，本案的房屋在2018年初就已经被纳入拆迁的范围，但反诉原告却没有明确说过这个房子要拆迁了，也没有说合同履行要怎么样来处理。反诉被告基于合同履行的不确定性，虽然迟延了几天交付房租，但最终还是按照反诉原告的要求支付了2018年6月1日到2019年5月31日期间的房租，反诉原告当时未提出异议，双方仍然在正常履行合同。2、2019年以来，安宁市教育局、安宁市连然街道办事处就多次通知反诉被告，称涉案房屋要拆迁了，让幼儿园停止办学搬离涉案房屋。因此反诉被告在完成2019年下半年学期的教学任务后，就遣散了招收的幼儿学生。2020年1月份，幼儿园放假后已经没有再使用房屋，反诉原告派了保安每天都在幼儿园门口守着，他实际上已经把这个房屋收回了。2020年2月11日，反诉被告请了搬家公司去搬幼儿园的家具、教学、设备、用具等，当时大门是被反诉原告锁着的，经反诉原告同意，反诉被告才得以进去搬物品。至于水电费，反诉被告一直都在按照反诉原告的要求按时交纳，而且反诉被告于2020年2月份搬出去之后，已经把水电费都结清了。根据以上的事实，反诉被告已经把房屋返还给了反诉原告，而且已经交清了水电费，所以反诉原告要求反诉被告支付房租、房屋占用费以及水电费的请求，并没有事实依据。3、反诉被告从来没有接到过反诉原告关于终止合同的正式通知，反诉被告是在教育局要求停止办学后，才把这个房子收空后搬走的。综上，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求依法驳回其全部的反诉请求。本院经审理认定事实如下：刘某作为柏瑞幼儿园的投资人为筹备幼儿园的设立，于2016年5月18日与郎某某签订《租赁合同》约定：甲方（郎某某）将位于云南省安宁市房屋租给乙方（刘某）用于开办幼儿园，租赁期限为10年，自2016年6月1日起至2026年8月31日止；房屋租金为2016年6月1日至2017年5月31日280000元，2017年6月1日至2018年5月31日280000元，2018年6月1日起每年在上一年租金基础上递增20000元；乙方在签订本合同之日交纳50000元作为房屋使用保证金；签约后于2016年5月31日前支付2年租金合计560000元，2018年6月开始，每年4月30日前付下一年房屋租金；任何一方因违约造成提前终止合同的应向对方赔偿违约金50000元。双方在《租赁合同》中还约定合同解除的条件：1、出现不可抗力造成房屋损毁的；2、政府强制征收或拆除该房的；3、乙方迟延交付房租超过30天的。合同签订后，郎某某履行了交付房屋的义务，刘某也履行了支付房屋使用保证金和租赁期内前两年租金的义务。之后柏瑞幼儿园按照办学要求，对租赁的房屋进行了加固和装饰装修。2017年1月23日，柏瑞幼儿园取得民办学校办学许可证，便使用租赁房屋开展办学活动。因本案的租赁房屋被纳入拆迁范围，郎某某于2019年11月7日与安宁市连然街道办事处签订了拆迁协议书。柏瑞幼儿园得知租赁房屋被纳入拆迁范围后，遂于2020年1月以后停止招生办学活动，并经郎某某同意后于2020年的2月11日将其教学设备和物品从租赁房屋内搬离。此后，租赁房屋一直由郎某某派人看守。柏瑞幼儿园在使用租赁房屋期间，于2018年6月28日支付租金100000元，于2019年3月18日支付租金200000元，均为2019年5月31日以前的租金，此后便未向郎某某支付租金。经云南华云工程造价咨询有限公司鉴定，柏瑞幼儿园固定装饰装修租赁房屋的工程造价为1100656.56元。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《租赁合同》、《民办学校办学许可证》、房屋加固工程合同书、银行交易流水明细清单、付款证明单，以及本院依柏瑞幼儿园的申请委托云南华云工程造价咨询有限公司鉴定后出具的司法鉴定意见书等证据予以证实，本院予以确认并收集在卷佐证。柏瑞幼儿园和刘某出示的《租赁合同》，其中第三条第一项所写“2019年6月1日起每年在上一年租金基础上递增20000元”和第三项所写“2019年6月开始，每年4月30日前付下一年房屋租金”的内容，根据合同中对不同时间段租金的约定来看，其中的“2019年”应属笔误，故本院认定实际应为“2018年”。柏瑞幼儿园和刘某出示的采购物品和设备的淘宝订单截图，因与其诉讼请求中主张的装饰装修损失并无关联，本院不予采信。郎某某出示的照片，因仅能证明租赁房屋内放置物品，而不能证明该物品系柏瑞幼儿园和刘某继续占用租赁房屋所放置的，本院不予采信。据此，郎某某主张柏瑞幼儿园和刘某仍占用租赁房屋至今的事实，本院也不予认定。此外，郎某某提交的水电费单据，因已被柏瑞幼儿园和刘某已提交的付款证明单予以推翻，故本院也不予采信。本院认为，刘某与郎某某签订了《租赁合同》，柏瑞幼儿园后期又参与了《租赁合同》的履行，故刘某、柏瑞幼儿园与郎某某均应为该合同的当事人。该合同属依法成立且有效的合同，对其中的当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”柏瑞幼儿园租赁房屋的目的在于招生办学，但在履行合同的过程中，因租赁房屋被征用而面临拆迁，致使其目的不能实现，其遂于2020年的2月11日搬离了租赁房屋。其搬离时已获得了郎某某的同意，表明双方已就解除房屋租赁合同达成一致意见，故双方的合同已于2020年的2月11日解除。柏瑞幼儿园和刘某基于租赁期限为十年的预期，投资对租赁房屋进行加固和装饰装修，因提前解除合同，必然对其投资造成损失，故其请求判令郎某某赔偿加固和装饰装修损失的诉讼请求，本院予以支持。郎某某主张加固和装饰装修未经其同意的事实，因其不能提供证据证明，本院不予认定。柏瑞幼儿园和刘某加固和装饰装修的工程造价，经鉴定为1100656.56元，本院予以认定。鉴于1100656.56元仅为工程造价，其并未考虑加固和装饰装修工程经使用后的折旧因素，故本院结合加固和装饰装修工程已被使用的事实，以工程造价折旧20%后，认定柏瑞幼儿园和刘某加固和装饰装修损失为880525.25元[1100656.56×(1-20%)]。郎某某收取的房屋使用保证金50000元，因合同已经解除，应由其退还承租方。故柏瑞幼儿园和刘某请求判令郎某某返还房屋使用保证金的诉讼请求，本院也予以支持。至于柏瑞幼儿园和刘某主张的可得利益损失991900元，因不属于合同解除造成的直接损失，而且仅为预期利益，具有不确定性，本院不予认定。故柏瑞幼儿园和刘某请求判令郎某某可赔偿可得利益损失的诉讼请求，本院不予支持。根据双方合同的约定，2018年6月1日起每年的租金为300000元。柏瑞幼儿园和刘某仅支付2019年5月31日以前的租金，对于2019年6月1日起至合同解除之日即2020年的2月11日止的租金，至今未支付。故郎某某请求判令柏瑞幼儿园和刘某支付租金的反诉请求，本院予以支持。但柏瑞幼儿园和刘某应支付的租金只应计算至合同解除之日止，本院据此认定柏瑞幼儿园和刘某应支付租金的期间为8个月零11天，应支付租金的金额为209041.1元（300000元/12个月×8个月＋300000元/365天×11天）。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”柏瑞幼儿园和刘某未按合同约定的期限支付租金，已经构成违约，依法应承担违约责任。故郎某某请求判令柏瑞幼儿园和刘某支付违约金的反诉请求，本院予以支持。但违约金应自双方约定的支付期限届满之日的次日即2019年5月1日起计算，且2019年5月1日至2019年8月19日期间的违约金应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算，自2019年8月20日起至租金付清之日止的违约金应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。郎某某主张的违约金，超过上述计算标准的部分，本院不予支持。由于柏瑞幼儿园和刘某于合同解除后就搬离了租赁房屋，加之郎某某提供的证据也不能证明柏瑞幼儿园和刘某至今仍占用租赁房屋，故对于郎某某请求判令柏瑞幼儿园和刘某支付房屋占用费的反诉请求，本院不予支持。郎某某提出的请求判令柏瑞幼儿园和刘某支付水电费的反诉请求，因无事实依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）郎某某于本判决生效后立即赔偿原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某损失880525.25元。二、由被告（反诉原告）郎某某于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某房屋使用保证金50000元。三、由原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）郎某某租金209041.1元。四、由原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）郎某某违约金（以209041.1元为本金计算违约金，2019年5月1日至2019年8月19日期间的违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算，2019年8月20日起至租金付清之日止的违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算）。五、驳回原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）郎某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费12164元、保全费5000元合计17164元，由原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某承担9874.44元，由被告（反诉原告）郎某某承担7289.56元，并入上款执行；反诉诉讼费3440元，由被告（反诉原告）郎某某承担1044.66元，由原告（反诉被告）柏瑞幼儿园和刘某承担2395.34元，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二〇年八月十二日书记员 奎婉媛