福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1343号 上诉人（原审被告）：林金华，女，1981年11月20日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被上诉人（原审原告）：陈文锦，男，1958年10月2日出生，汉族，住福建省尤溪县。 上诉人林金华因与被上诉人陈文锦房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省尤溪县人民法院（2019）闽0426民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林金华、被上诉人陈文锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林金华上诉请求：撤销福建省尤溪县人民法院（2019）闽0426民初3455号民事判决，发回重审；或改判驳回陈文锦的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院于2019年11月6日受理本案，适用简易程序审理，于2020年3月25日作出判决，并于2020年4月1日向双方当事人送达判决书，程序严重违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，应撤销原判决，发回重审；2.陈文锦未提供任何证据证明林金华对租赁房造成损坏及损坏的程度，林金华在租赁期间已全部交纳清租金、水电费、物业费，相关的水电费和物业费未曾口头约定由陈文锦代缴，一审法院在未有证据的支持下判决陈文锦代缴错误；3.一审法院在无证据支持下作出林金华自认进行相关判决错误。 陈文锦辩称，林金华应补交其拖欠的水电费435元、物业费184元；林金华应赔偿林金华损坏的租赁房屋及财产的损失12710元。因林金华退房时，不仅拖欠水电费和物业费，还损害房屋以及屋内家具。 陈文锦向一审法院起诉请求：1.林金华偿付陈文锦为其垫付的水电费435元、物业费184元；2.林金华赔偿因租赁房屋及财产被损坏损失计12710元。 一审法院认定事实:2012年12月14日，陈文锦作为出租方与林金华作为承租方签订了一份《房屋出租协议》。该协议约定的主要内容为：陈文锦将位于尤溪县城关水东锦鸿佳园11号405室（注：房屋所有权证标注的房屋坐落为尤溪县出租给林金华居住使用；租期为一年，租金为每月1600元，每季度前交清；套内原有的家具、电视机一台、洗衣机一台、空气能热水器一台、抽油烟机一台等电器暂归林金华使用，但林金华在使用期间如有损坏，须及时维修，期满后应完好归还陈文锦；林金华在租期内须保证房屋在租赁期内的各项安全，如有损失，照价赔偿；林金华须维护好套内的装修，并负责交纳水电费、有线电视费、小区物业管理费等费用。租赁期限届满后，陈文锦与林金华于2013年12月13日续签了一份《房屋出租协议》，该协议约定的主要内容：陈文锦将位于尤溪县城关水东锦鸿佳园11号405室（注：房屋所有权证标注的房屋坐落为尤溪县出租给林金华居住使用；租期为一年，租金为每月1600元，每季度前交清；套房内原有的家具、电视柜、机顶盒、实木沙发一套（包括茶几桌）、六位圆餐桌、空调机一台、1.5米床铺两床、电视机一台、洗衣机一台、空气能热水器一台、两个卫浴洗脸台各一套及淋浴设施、抽油烟机一台以及厨房设施和内外晾衣架、布板橱一个、鞋柜一张等以及整套房窗帘布配套设施，暂归林金华使用，但林金华在使用期间如有损坏，必须由林金华及时维修，期满后应完好归还陈文锦；林金华须维护好套内的装修，并负责交纳水电费、有线电视费、小区物业管理费宽带费等费用。租赁期间届满后，林金华继续承租案涉租赁房屋，其于2014年12月13日、2015年12月15日、2016年12月15日在双方签订的《房屋出租协议》签署“按原协议续租房屋一年”的意见。此后，林金华继续按协议租住在案涉租赁房屋，并于2018年11月15日退出承租。另查明，案涉租赁房屋的水电费及小区物业管理费双方在履行协议过程中达成口头协议：上述费用的交纳先由出租人陈文锦先行交纳，陈文锦缴款后凭票据向林金华收取，其中案涉租赁房屋的电费发票的地址开具为：尤溪县东一路锦鸿佳园小区安置房11幢楼305，水费发票的地址开具为：水东新区锦鸿佳园11＃楼405。陈文锦于2018年10月5日、11月7日、12月4日分别交纳案涉租赁房屋同年9月份、10月份、11月份的水费与电费，其中电费分别为142.57元、88.70元、48.34元，合计279.61元，水费分别为38.90元、53元、39元，合计130.9元，二项合计410.51元。案涉租赁房屋物业费每月为46元，该房林金华在承租期间因拖欠2018年8月至11月的物业费184元，尤溪县城关锦鸿佳园业主委员会于2019年3月15日向陈文锦发出催缴通知，后陈文锦于2019年11月15日向尤溪县城关锦鸿佳园业主委员会交纳了上述费用。再查明，案涉租赁房屋承租期间，因房屋墙体有被损坏，2018年11月7日，陈文锦与林金华双方到租住房屋进行确认，双方因对赔偿数额无法达成一致意见，致协商未果。次日，林金华以发送短信的形式告知陈文锦，短信内容主要有：一、2018年度因没有续签合同为无固定期限，本人已于10月15日电话告知租到11月15日止，12月份租金1800元应予以退还。租赁押金3000元也应退还。二、2018年11月7日晚，经水泥漆师傅及租赁双方确定全套喷为4000元，属于本人责任的约占面积5分之1，承担800元。三、收到本通知之日三日内协商答复，未答复视为同意等。此后，陈文锦与林金华因案涉租赁房屋水电费、物业费及财产损坏赔偿等问题产生争执，为此，引起纠纷。又查明，林金华与陈文锦因房屋租赁中关于合同押金与房屋租金发生纠纷，林金华于2019年2月14日向本院起诉，要求陈文锦退回押金3000元及一个月的租金1800元，本院作出了（2019）闽0426民初404号民事判决书，后林金华不服本院判决，向三明市中级人民法院提起上诉，三明市中级人民法院作出（2019）闽04民终1514号的民事判决。依二审终审判决认定，林金华对案涉房屋租赁期限至2018年11月15日止。 一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案系双方在履行合同过程中针对合同约定的水电费、物业费及财产损坏赔偿等问题产生争执，故，本案双方纠纷应定性为房屋租赁合同纠纷。陈文锦与林金华签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方签订的《房屋出租协议》的约定，林金华作为案涉租赁房屋的承租方负有及时交纳其在承租期间发生的水电费及物业管理费的义务，但其在承租期间（截止日期为2018年11月15日止），陈文锦根据双方口头约定的方式先行交纳了案涉租赁房屋2018年9月至11月间的电费279.61元、水费130.9元、物业费184元，三项合计594.51元，因林金华未提供已返还上述费用给陈文锦的证据，故陈文锦要求林金华支付水电费、物业费594.51元的诉讼请求，予以支持，对于陈文锦关于水电费与物业费超出部分的请求与事实不符，不予支持。林金华关于陈文锦主张水电费及物业费的抗辩，合理的部分予以采纳，不合理的部分不予采纳。关于陈文锦提出的要求林金华赔偿案涉房屋财产被损坏造成的损失12,710元的诉讼请求一节，就墙体损坏部分，从林金华向陈文锦回复的短信内容看，其在承租期间确有造成了案涉房屋墙体的部分损坏，对于该事实本院依法予以确认；鉴于林金华对墙体损坏修复费用在短信回复中已同意赔偿800元，对其自认的部分林金华应予赔偿，其他墙体损坏因陈文锦无法举证证实确系林金华承租期间所损坏，故超出部分的诉讼请求事实依据不足，不予支持；就其他财产损坏部分，因陈文锦对该财产损坏未提供充分证据证实系林金华承租期间所损坏，该财产确系案涉租赁房屋屋内的物品，故该部分的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林金华应于判决生效之日起五日内向陈文锦返还水电费、物业费计594.51元；二、林金华应于判决生效之日起五日内向陈文锦赔偿因墙体损坏造成的损失800元；三、驳回陈文锦其他的诉讼请求。案件受理费133元，减半收取计66.5元，由陈文锦负担33.5元，林金华负担33元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，陈文锦与林金华签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人于2012年12月14日、2013年12月13日先后签订的《房屋出租协议》及续租意见约定的房屋租赁期间至2017年12月15日止，但租赁期间届满，林金华继续租用房屋，陈文锦没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，则双方当事人于2013年12月13日签订的《房屋出租协议》继续有效，双方当事人应按照该《房屋出租协议》履行相应的义务。因《房屋出租协议》关于涉案房屋及家具损坏的相关约定为“乙方（林金华）在使用期间如有损坏，必须由乙方及时维修，期满后应完好归还甲方（陈文锦）。”“乙方（林金华）在租赁期内须保证房屋的各项安全，如有损失，造价赔偿。”故林金华对其造成涉案房屋或者家具损坏的，应依约予以维修或者赔偿。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”因林金华租赁陈文锦房屋从2012年12月14日至2018年11月15日，租赁时间较长，存在造成部分财物损坏的可能，陈文锦亦有提供相关照片予以证实涉案房屋财物存在损坏的情况，但陈文锦提供的证据无法证明林金华在租赁期间损坏相关财物的价值，故一审法院根据林金华短信承诺确认林金华赔偿陈文锦相关损失800元，并无不当，本院予以确认。林金华在二审庭审中确认其拖欠相关的水电费和物业费，故一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。林金华主张一审法院违反法定期限超期审理本案，因新型冠状病毒疫情属于不可抗力的原因，一审法院依法延长审理期限，符合法律规定。 综上所述，林金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费133元，由林金华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何善坚 审 判 员 程哲明 审 判 员 林玮玮 二〇二〇年八月六日 法官助理 谢明珠 书 记 员 王 倩 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。