广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10776号上诉人（原审被告）：陈香梅，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：方忠坤，广东比拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁皓明，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张静,广东合拓律师事务所律师。原审被告：杨俊海，住广东省广州市越秀区。上诉人陈香梅与被上诉人梁皓明、原审被告杨俊海物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈香梅及其委托诉讼代理人方忠坤，被上诉人梁皓明的委托诉讼代理人张静，原审被告杨俊海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈香梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁皓明的诉讼请求。事实与理由：一审判决陈香梅将涉讼房屋腾空交还给梁皓明，并自2018年10月24日起向梁皓明支付租金，理由包括两点：一是陈香梅与杨俊海之间是否存在真实合法的债权债务关系存疑；二是陈香梅与杨俊海之间因涉讼房屋的租金没有实际支付。陈香梅认为一审判决的前述两个理由均属事实认定错误。本案一审庭审过程中，陈香梅的代理人已经向一审法院表明，如果一审法院需要查明陈香梅与杨俊海之间的债权、债务关系，陈香梅将按要求提供证据，但一审法院对陈香梅代理人的前述陈述没有回应，导致陈香梅没有向一审法院提交陈香梅与杨俊海之间存在债权、债务的证据。另外，根据最高人民法院在有关判决、裁定中所体现的观点，足以表明最高人民法院将债权人与债务人之间的债务抵扣，视为实际支付。因陈香梅与本案杨俊海之间存在真实、合法的债权、债务关系，陈香梅与杨俊海之间因涉讼房屋租赁的租金已经抵扣了陈香梅对杨俊海的债权，视为已经实际支付。被上诉人梁皓明辩称：同意一审判决处理，不同意陈香梅的上诉请求。原审被告杨俊海述称：同意陈香梅的意见。涉案房屋有十年期限的租赁合同，杨俊海将房屋出租给陈香梅，以十年的租金抵扣杨俊海欠陈香梅的债务。梁皓明于2019年3月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈香梅、杨俊海立即搬离广州市越秀区站西路百兴街43号701房，将房产归还梁皓明；2.陈香梅、杨俊海连带向梁皓明支付租金10000元（租金按每月2500元为标准，该标准是梁皓明根据自己了解的情况估算得出的，自2018年9月16日起计算至陈香梅、杨俊海实际搬离涉案房产之日止）。一审法院经审理查明：2018年10月24日，一审法院作出（2018）粤0104执319号之二执行裁定书，其中载明申请执行人彭耿彬，被执行人杨俊海；中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第2577号裁决书已经发生法律效力，于2018年9月15日依法网络拍卖被执行人杨俊海名下所有的广州市越秀区站西路百兴街43号701房。2018年9月16日，买受人梁皓明以人民币1090974元的最高价竞得。故裁定广州市越秀区站西路百兴街43号701房的房屋产权及相应的其他权利归买受人梁皓明所有，买受人梁皓明可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续等。梁皓明于同日取得该裁定书。2018年12月12日，广州市国土资源和规划委员会向梁皓明核发了涉案房屋的《不动产权证》，其中记载房屋建筑面积71.9平方米，用途为住宅。梁皓明为证明涉案房屋曾设定抵押权，向一审法院提供了查册时间为2018年4月26日的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，其中载明权利人为中国工商银行股份有限公司广州流花支行，登记时间为2012年4月5日，权利部位为全部，债权数额500000元，他项案号为2012登记010254。陈香梅、杨俊海为证明陈香梅、杨俊海之间的租赁合同关系，向一审法院提供了如下证据：1.签订日期为2017年2月14日、出租方为杨俊海、承租方为陈香梅的《房屋出租合同书》，其中约定内容为：涉案房屋经双方协商同意租用，并订立以下协议，租用时间为10年，自2017年2月14日至2027年2月18日止，乙方只能自用，不得转租或转让他人，不论有无住用，要按时付清租金；十年租金定为300000元，每10年一付款，先付后住用等。2.广州祥兴达物业管理有限公司于2019年7月24日出具的《证明》及该公司的工商登记公示资料，其中《证明》记载：我司是负责管理广州市百兴苑小区物业的物业管理公司，广州市越秀区站西路百兴街43号701房位于百兴苑范围之内，属我司管理之下的物业。杨俊海于2017年2月搬离上述房屋，并2017年2月将该房交给陈香梅占有、使用至今。梁皓明对上述证据1的真实性、合法性不予确认，认为涉案房屋在2012年4月5日设立抵押权，在2017年5月23日被查封，杨俊海知道涉案房屋被拍卖后故意签订租赁合同，且10年的租金300000元约定一次性支付，也未提交租金凭证，不符合常理，规避法院强制执行的意图明显，梁皓明认为该租赁合同未实际履行，是虚假的，即使是真实的，也不能对抗此前的抵押权。对证据2，认为物业公司无权出具该证明，不能证明涉案房屋租赁合同的情况。就涉案房屋的拍卖情况，梁皓明陈述：涉案房屋的拍卖公告记载房屋有人使用，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场、房屋的腾退迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决。就涉案房屋的租金支付情况，杨俊海陈述：杨俊海原来欠陈香梅750000元的债务，故将涉案房屋出租给陈香梅使用，作为偿还上述债务的一部分，故300000元的租金是没有发生转账支付，是在欠陈香梅的债务中直接扣除。涉案房屋现由陈香梅使用。一审法院认为:梁皓明经拍卖取得涉案广州市越秀区站西路百兴街43号701房的不动产权，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。一审中，梁皓明确认在参加拍卖前梁皓明已得知涉案房屋内有人使用及按现状拍卖，房屋的腾退、迁出等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。而陈香梅、杨俊海主张涉案房屋由杨俊海于2017年2月出租给陈香梅使用，并提供了二人签订的《房屋出租合同书》予以证明。从该合同内容来看，双方约定十年租赁期限内的租金300000元一次性付清，并不符合常理；而杨俊海对此解释称系因其欠陈香梅75万元的债务，故以涉案房屋出租给陈香梅用于偿还上述债务，故实际并没有发生转账支付租金的情形，陈香梅、杨俊海对于该笔债务是否真实存在及有关履行情况等并未提供相应证据证明。因此，在未能确定陈香梅、杨俊海签订上述《房屋出租合同书》的真实意图的情况下，该《房屋出租合同书》对梁皓明不产生约束力。故梁皓明现要求陈香梅腾空交还涉案房屋并计付腾空交还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求合法合理，一审法院对此予以支持。惟房屋使用费应自上述执行裁定书送达之日起计，且应参照《2018广州市房屋租金参考价》规定的同地段住宅房屋租金参考价即26元/平方米×71.9平方米计算。至于梁皓明要求杨俊海承担本案责任的诉讼请求，因杨俊海并无实际使用涉案房屋，故无须承担交还房屋及计付房屋使用费的责任，对梁皓明该项请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，一审法院于2019年11月18日作出一审判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，陈香梅应迁出广州市越秀区站西路百兴街43号701房，将该房屋腾空交还给梁皓明；二、自判决发生法律效力之日起十日内，陈香梅应向梁皓明支付自2018年10月24日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照《2018广州市房屋租金参考价》规定的住宅房屋租金参考价即26元/平方米×71.9平方米计算）。自判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，陈香梅应参照按上述标准逐月向梁皓明支付至腾空交还房屋之日止；三、驳回梁皓明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈香梅负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，陈香梅向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.借款合同，拟证明陈香梅与杨俊海之间存在债务关系，涉案房屋的租金已经抵扣陈香梅对杨俊海的债权；证据2.微信聊天记录，拟证明陈香梅与杨俊海的债务关系发生的时间早于涉案租赁合同的签订时间。梁皓明质证表示：对证据1-2的真实性、合法性、关联性均不予认可。《借款合同》约定租期10年，租金三十万一次性付清不符合常理，况且没有实际发生转账支付租金的情形，真实性存疑。即便存在租赁合同的关系，《租赁合同》在2017年签订，涉案房屋的抵押权是2012年设立的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，所以是否有该债务以及是否有该租赁关系均不影响本案一审判决。杨俊海质证表示：杨俊海欠陈香梅钱，杨俊海把10年的租金抵扣所欠负债务。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：陈香梅对于案涉房屋享有的租赁权,能否对抗梁皓明对案涉房屋享有的物权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。本案中,案涉房屋在出租前已设定抵押权且因实现抵押权而发生了所有权的变动,依据上述法律规定,陈香梅以其享有的租赁权对抗梁皓明对于案涉房屋享有的物权,缺乏法律依据,本院不予支持。因此,在梁皓明已享有案涉房屋所有权的情况下,其主张陈香梅腾空交还案涉房屋并计付腾空交还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求合法合理,本院予以支持，一审法院关于房屋使用费的计算标准处理正确，本院予以维持。至于陈香梅二审所提交的《借款合同》及微信聊天记录，属于陈香梅与杨俊海之间的债权债务关系，依法不能对抗梁皓明所享有的物权，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈香梅的上诉请求不成立，本院均不予支持。一审认定事实清楚，处理并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈香梅负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年八月十日书记员 冯冠豪郭丽淳