安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终425号上诉人（原审原告）：查昊宇，男，1992年10月27日出生，汉族，住铜陵市。委托诉讼代理人：陶然亭，安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雨佳，安徽创元律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:中国邮政集团有限公司铜陵市分公司，住所地铜陵市长江西路47号。负责人：金小胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙卫东，安徽豪迪律师事务所律师。上诉人查昊宇因与被上诉人中国邮政集团有限公司铜陵市分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。查昊宇向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，支持查昊宇的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由铜陵邮政公司承担。事实与理由：1.涉案租赁合同不应视为不定期租赁合同，一审认定当事人可以随时解除合同，缺乏事实依据。2.铜陵邮政公司在此前的诉讼中只是要求解除合同，并未要求交还房屋，也未提出返还房屋钥匙。一审法院错误认定未归还房屋钥匙的责任在查昊宇，如果铜陵邮政公司愿意归还钥匙和房屋，查昊宇不会阻止,也无法阻止。3.铜陵邮政公司自认其在2018年7月24日提出解除合同之后至2019年3月交还钥匙之前未提出过交还钥匙和房屋，而事实上涉案房屋也没有办理交接。铜陵邮政公司提出解除合同，但拒不返还钥匙和房屋，继续占有、使用房屋，由此造成的占用费应由其承担。铜陵邮政公司答辩：查昊宇方严重违背诚实信用原则，请求驳回其上诉请求。1.租赁合同到期后，双方未续订书面租赁合同，根据合同法第215条规定，视为不定期租赁。2.出租人名义上虽是查昊宇，但实际上都是其父母办理租赁事宜，在租赁合同履行及诉讼过程中，查昊宇从未露面，因此，铜陵邮政公司有理由相信查昊宇的父母具有代理权。2018年元旦后，铜陵邮政公司的工作人员岳强告知查昊宇母亲方艳，营业网点将要搬迁，租赁合同3月24日到期后需继续使用房屋1-2个月，方艳表示同意。2018年5月3日，将房屋腾空并通知方艳接收房屋，方艳没有表示不同意接收，只表示其不在铜陵无法接收。后铜陵邮政公司多次通知查昊宇父母接收房屋，其都以不在铜陵或者拒接电话的方式不接收房屋，而且，铜陵邮政公司在2018年7月18日向查昊宇发出了解除合同通知书，查昊宇在知道邮寄的是解除合同通知书后，拒收邮件，之后就拒接邮递员的电话。查昊宇及其父母为拖延接收房屋，故意造成交房条件不成就，应当视为交房条件已成就。2.双方之间的房屋租赁合同纠纷已经处理完毕，查昊宇的诉讼请求不应得到支持。查昊宇向一审法院提起诉讼，请求判令：1.铜陵邮政公司向查昊宇支付延期占用房屋租金382620元（2018年7月25日至2019年3月12日，七个半月）；2.铜陵邮政公司承担违约金81000元（铜陵邮政公司应付查昊宇违约金172万元，查昊宇按已判决生效的比例将违约金降至81000元）；3.本案诉讼费用由铜陵邮政公司承担。一审审理查明：2017年3月24日,查昊宇（甲方）与铜陵邮政公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于铜陵市义安大道北段一层1173号和1175号两间房屋出租给乙方使用，合同租赁期为2017年3月25日至2018年3月24日，年租金为612200元，租金为税后租金。租金支付方式：合同签订后5日内付清，2017年3月25日至2017年9月24日的租金306100元，2017年7月25日前付清，2017年9月24日至2018年3月24日的租金306100元。违约责任约定：1.甲方延期交付房屋或乙方延期归还房屋的，违约方除每日按合同租赁费用总额的2%支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；2.租赁期满若乙方不继续租赁，应当在租赁期满前3个月书面通知甲方；3.乙方未按约定支付租金或其他应缴费用的，每日按拖欠金额的2%支付违约金；4.对前三项规定的违约行为以及其他所有的违约行为，守约方有权选择要求违约方赔偿损失或按合同租赁费的20%支付违约金；5.如合同到期乙方不续租，乙方在租赁合同期满前三个月未书面通知甲方的视为按原租赁价格续租一年。2017年8月29日，铜陵邮政公司支付查昊宇租金306100元，2017年9月24日之后的租金未付。2018年6月28日，查昊宇向法院提起诉讼，请求判令：铜陵邮政公司支付租金612200元（2017年9月24日至2018年9月24日）；2.铜陵邮政公司承担违约金388747元；3.本案诉讼费用由铜陵邮政公司承担。案件审理期间，铜陵邮政公司向法院提出反诉请求：1.自2018年7月24日起解除查昊宇与铜陵邮政公司的《租赁合同》；2.查昊宇承担诉讼费用。法院经审理后认为,查昊宇与铜陵邮政公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,应属有效。查昊宇已按合同履行义务，铜陵邮政公司未按合同约定期限支付租金构成违约，应承担支付租金及逾期付款违约责任。故对查昊宇要求铜陵邮政公司支付租金612200元的诉讼请求，应予支持。对查昊宇要求铜陵邮政公司承担违约金388747元，合同约定，未按期支付租金每日按拖欠金额的2%支付违约金，本案中按该比例计算逾期付款违约金明显过高，查昊宇虽放弃部分违约金，但违约金388747元金额仍过高，根据公平及合理原则，酌定180000元。对铜陵邮政公司反诉要求解除合同的诉讼请求，因双方签订的租赁合同中明确约定：“如合同到期乙方不续租，乙方在租赁合同期满前三个月未书面通知甲方的视为按原租赁价格续租一年”，铜陵邮政公司未在合同约定的期限，书面通知查昊宇解除合同，仅有该员工陈述与查昊宇达成解除合同口头协议，而查昊宇对此不予认可，故铜陵邮政公司反诉解除合同的证据效力不足，对反诉请求不予支持。2018年10月8日，铜官区法院作出（2018）皖0705民初2943号民事判决：一、铜陵邮政公司在本判决生效后十日内支付查昊宇租金612200元，并承担违约金180000元；二、驳回查昊宇的其他诉讼请求；三、驳回铜陵邮政公司的反诉请求。宣判后，查昊宇与铜陵邮政公司均不服，提出上诉。二审期间，铜陵邮政公司将涉案房屋的钥匙于2019年3月6日交至法院，查昊宇方于2019年3月12日接收该房屋钥匙。二审法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方于2017年3月24日签订的租赁合同中，约定的租赁期为2017年3月25日至2018年3月24日，合同到期后，双方并未订立书面的租赁合同，故应视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，综合本案证据看，铜陵邮政公司于2018年7月18日向查昊宇发出解除合同通知书，并于2018年7月23日当庭向一审法院提起反诉，请求判决自2018年7月24日起解除双方的租赁合同，因此，双方的不定期租赁合同于2018年7月24日解除，租金应支付至2018年7月24日，租金总额为510167元。关于违约金数额，铜陵邮政公司主张违约金过高，一审法院依据公平合理原则，酌定180000元，并无不当，故对查昊宇要求增加违约金的上诉请求，不予支持。2019年3月21日，二审法院作出（2018）皖07民终977号民事判决：一、维持（2018）皖0705民初2943号民事判决第二项；二、撤销（2018）皖0705民初2943号民事判决第三项；三、变更（2018）皖0705民初2943号民事判决第一项，即“铜陵邮政公司在判决生效后十五日内支付查昊宇租金510167元，并承担违约金180000元”；四、双方于2017年3月24日签订的租赁合同自2018年7月24日解除;五、驳回查昊宇其他诉讼请求。鉴于生效判决认定双方的房屋租赁合同于2018年7月24日解除，而铜陵邮政公司于2019年3月6日将房屋钥匙交付至法院，合同解除至返还钥匙期间的房屋租金是否应当支付及支付的标准，查昊宇与铜陵邮政公司未能协商一致，查昊宇遂诉至法院。另查明，2017年11月，铜陵邮政公司租赁了铜冠?一品江山1号楼7-1号商铺，用于经营中国邮政银行。2017年12月19日，铜陵邮政公司义安路营业所名称变更为邮储铜陵市一品江山营业所，地址迁至铜陵市俞家村路66号。2018年5月4日，邮储铜陵市一品江山营业所名称变更为邮储铜陵市长江二路营业所。一审法院认为：查昊宇与铜陵邮政公司租赁合同的性质及合同解除等事宜已经生效判决确认，综合查昊宇的诉讼主张以及铜陵邮政公司的答辩意见，本案双方当事人争议的焦点问题是：合同解除至返还钥匙期间的房屋租金，铜陵邮政公司是否应当支付。针对该问题，首先，铜陵市中级人民法院（2018）皖07民终977号案件已经认定查昊宇与铜陵邮政公司系不定期租赁关系，作为承租人，铜陵邮政公司可以随时解除租赁合同并与查昊宇办理房屋交接手续，而铜陵邮政公司也是在（2018）皖0705民初2943号案件中提出了反诉主张解除合同。从（2018）皖07民终977号案件最终的认定来看，铜陵邮政公司解除不定期租赁合同是符合法律规定的；其次，就不定期租赁合同而言，承租人提出解除合同，除具有对合同关系进行处理的意思表示以外，还具有要求出租人接收房屋并办理交接手续的意思表示。查昊宇在本案中称铜陵邮政公司一直没有交付房屋钥匙，但从本案查明的事实来看，在不定期租赁合同解除前，铜陵邮政公司已经将义安路营业所进行了变更，并将地址迁至铜陵市俞家村路66号，其继续占用涉案房屋并无必要，如依查昊宇所述，铜陵邮政公司在（2018）皖0705民初2943号案件中既主张解除合同又不愿意返还房屋钥匙，既不符合常理，也互相矛盾，且查昊宇主张铜陵邮政公司不返还钥匙并无证据证明；第三，从（2018）皖0705民初2943号案件来看，铜陵邮政公司在该案中提出解除合同，查昊宇主张双方租赁期限尚未届满不同意解除合同，铜陵邮政公司直至2019年3月份才将钥匙交至法院，造成钥匙无法返还的原因在于查昊宇始终认为双方的租赁期限尚未届满，责任在于查昊宇并非铜陵邮政公司。综上所述，一审法院认为查昊宇要求铜陵邮政公司支付合同解除以后的租金及违约金的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。铜陵邮政公司关于其不应再继续支付租金的答辩意见，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决：驳回查昊宇的诉讼请求。案件受理费8254元，减半收取4127元，由查昊宇负担。本院二审期间，双方均未提出新的证据。对一审证据的举证、质证、认证意见同于一审。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：铜陵邮政公司应否向查昊宇支付自合同解除至交付房屋期间的房屋占有损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，查昊宇与铜陵邮政公司的房屋租赁合同关系于2018年7月24日解除。此时，租赁物仍在铜陵邮政公司管理和控制之下，铜陵邮政公司负有主动向查昊宇返还租赁物的义务，但其未履行该项义务。铜陵邮政公司直至2019年3月6日才向查昊宇交付房屋。对迟延交付造成的房屋占用损失，铜陵邮政公司应当承担责任。考虑到铜陵邮政公司于2018年5月16日微信通知查昊宇家人，请求交接房屋，但查昊宇以租赁合同延期一年，租期尚未届满为由，一直未与铜陵邮政公司办理交接手续。生效判决认定双方的租赁合同于2018年7月24日解除，未支持查昊宇的这一主张。因此，查昊宇对房屋延迟交付亦存在一定责任。故铜陵邮政公司与查昊宇对扩大的损失各承担50%责任。对于房屋占用损失的认定如下:由于双方合同已解除，不能以双方约定的租金为标准计算。铜陵邮政公司一审提供的安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司出具的租金评估报告，是取定2018年11月10日为价值时点，采用市场比较法对涉案房屋进行评估，得出结论：商业营业用房房产租赁租金底价为143元/m2/月。查昊宇未提供证据推翻该份评估报告。故对该份评估报告的真实性、合法性、关联性应予认定。因此，143元/m2/月×103.9m2×7个月零10天＝108956.5元。铜陵邮政公司承担50%责任，即108956.5元×50%＝54478.3元。关于查昊宇提出的违约金上诉请求，缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，查昊宇的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但处理不当，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销（2020）皖0705民初723号民事判决；二、中国邮政集团有限公司铜陵市分公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿查昊宇房屋占用损失54478.3元。三、驳回查昊宇其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8254元，减半收取4127元，由查昊宇负担3508元，中国邮政集团有限公司铜陵市分公司负担619元；二审案件受理费8254元，由查昊宇负担7016元，中国邮政集团有限公司铜陵市分公司负担1238元。本判决为终审判决。审判长 方 彤审判员 朱小文审判员 盛丽娜二〇二〇年八月十三日书记员 汪 颖附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。