江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4713号上诉人（原审被告）：江苏老乡鸡餐饮有限公司，住所地南京市雨花台区陇淮路15号01栋1层。法定代表人：束小龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王亮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：南京晋泓源投资实业有限公司，住所地南京市六合区雄州街道长江路10号。法定代表人：徐立钦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐峥嵘，南京市六合区新事业法律服务所法律工作者。上诉人江苏老乡鸡餐饮有限公司（以下简称老乡鸡公司）因与被上诉人南京晋泓源投资实业有限公司（以下简称晋泓源公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初21号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。老乡鸡公司上诉请求：撤销一审判决，改判违约金为10万元并退还已经支付的租金和保证金，或将本案发回重审；被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、案涉合同已于2019年11月17日解除，一审判决认定的合同解除时间有误，被上诉人应退还上诉人已支付但尚未使用的部分租金。上诉人先后于2019年10月18日、2019年11月7日向被上诉人送达两份解除租赁合同的函，第一份函件即己表明上诉人解除合同的意思表示，后一份函件系对解除合同后相关细节的进一步明确，并非重新作出解除合同的意思表示，因此，案涉合同于一个月后即2019年11月17日解除。一审判决以第二份函件作为解除合同的依据，无事实及法律依据。因案涉合同于2019年11月17日解除，此后上诉人亦未占用案涉房屋，无需再支付相应的租金，因此被上诉人应退还上诉人己支付但尚未使用期间（即2019年11月17日至2019年12月8日）的租金。二、一审法院判决的违约责任过重，加重了上诉人责任，应予以调整。一审判决认定被上诉人的损失为合同解除后6个月闲置期间的租金损失，但即使按一审判决认定合同解除之日起至一审判决做出之日(2020年3月30日)期间计算，案涉商铺闲置期间仅有三个月，一审判决认定的6个月闲置期间明显缺乏事实依据，远远超过被上诉人的实际损失，对上诉人明显不公。此外，一审判决将“新冠疫情”的影响认定为上诉人给被上诉人造成的损失，于法无据。三、一审判决在判决上诉人支付巨额违约金的前提下，仍认定不予退还保证金属适用法律错误，保证金应予以退还。晋泓源公司辩称：一审判决合法合规、合情合理，已经充分考虑了违约金数额，按照合同约定上诉人应承担20%的违约金，一审法院已经酌情降低了违约金数额。请求维持原审判决。晋泓源公司向一审法院起诉请求：1.解除晋泓源公司、老乡鸡公司之间的租赁合同；2.老乡鸡公司向晋泓源公司支付违约金472329元；3.本案诉讼费用由老乡鸡公司负担。一审法院认定事实：2019年4月28日，晋泓源公司与老乡鸡公司签订《泓源广场租赁合同》一份，约定晋泓源公司将位于南京市六合区房屋（面积120平方米）出租给老乡鸡公司经营餐饮，合同期限为5年，自2019年6月10日至2024年6月9日止。第一年租金为360000元，以后每年的租金在原租金之上递增5%。合同第八条第2款约定，租赁期限内，如任何一方提前终止或解除合同的，应提前一个月书面通知对方，通知到达后一个月合同自动解除。…，甲方即晋泓源公司提出提前终止或解除合同的，除应退还乙方即老乡鸡公司未履行期限内的租金和其他费用外，还应按当年租金的3倍支付乙方违约金。乙方即老乡鸡公司提出提前终止或解除合同的，应按当年月租金的3倍支付甲方违约金，已交纳的租金、保证金或其他费用不予退回。除此之外，无故提出提前终止或解除合同的一方应以剩余未能履行的合同期限（以年度为单位，不足一年的按一年计算），按照每年年租金的20%的标准，向另一方支付违约金。合同订立后，晋泓源公司按约将租赁房屋交付给了老乡鸡公司，老乡鸡公司也向晋泓源公司支付了保证金20000元，并支付了2019年12月9日前的租金180000元。2019年10月18日，老乡鸡公司向晋泓源公司发出了关于解除《商铺租赁合同》的函，内容为因公司经营战略调整，老乡鸡公司拟不再租赁案涉商铺。基于合同约定，老乡鸡公司现正式函告双方签订的《房屋租赁合同》即日起解除，双方就剩余租金、押金、合同解除、商铺返还等事宜进行交接。同年10月19日，晋泓源公司回函老乡鸡公司不同意解除双方的租赁合同。2019年11月7日，老乡鸡公司再次向晋泓源公司发出关于解除《商铺租赁合同合同》函，告知晋泓源公司因双方协商未果，其将于2019年11月15日进行撤场拆除，并愿意按本年度月租金的3倍向晋泓源公司支付违约金人民币90000元，同时放弃已付的保证金20000元，扣除其已付但尚未使用的租金24000元，还需支付违约赔偿款66000元。后老乡鸡公司于2019年11月15日腾空搬离了租赁房屋。现晋泓源公司认为老乡鸡公司的违约行为给晋泓源公司造成了较大损失，故诉讼，诉如所请。一审庭审中，老乡鸡公司提供该店自2019年5月至同年12月期间的收支情况表，以此证明该店在此期间，经营一直处于亏损状态。晋泓源公司认为该收支情况表系老乡鸡公司自行制作，无相应的税务报表予以印证，且与老乡鸡公司解除函载明的解除原因相矛盾，不能达到其证明目的，故不予认可。一审法院认为：关于合同解除。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除合同，但合同另有约定除外。本案中，晋泓源公司、老乡鸡公司订立的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容符合相关法律规定，应当合法有效。其中第八条第2款约定租赁期限内，如任何一方提前终止或解除合同的，应提前一个月书面通知对方，通知到达后一个月合同自动解除。该约定应为赋予合同双方随时解除权，解除权以书面通知的形式行使，合同自通知到达后一个月自动解除。按照约定，老乡鸡公司以解除函的方式书面通知了晋泓源公司，因此，案涉合同自老乡鸡公司解除通知到达后一个月自动解除。至于合同解除时间，老乡鸡公司前后发出的两份解除函，后函应为对前函的进一步明确，因此，合同解除时间应当以后一份函到达晋泓源公司的日期往后推一个月为准，后一份函于2019年11月8日到达晋泓源公司处，因此，合同解除时间为同年12月7日。对于租赁合同第八条第2款后半段即“除此之外，无故提出提前终止或解除合同的一方应以剩余未能履行的合同期限（以年度为单位，不足一年的按一年计算），按照每年年租金的20%的标准，向另一方支付违约金。”的约定，其内容与该条前半段相一致，约定无故解除方需加重支付违约金，但仍享有合同解除权，其内容进一步印证了双方在合同中约定的随时解除权，老乡鸡公司行使解除权，提前解除双方的租赁关系符合合同的约定。关于老乡鸡公司解除合同是否构成合同约定的无故情形，以及晋泓源公司损失的认定。诉讼中，老乡鸡公司提供该店自2019年5月至同年12月期间的收支情况表，以此证明该店在此期间，经营一直处于亏损状态，其解除合同不构成恶意解除。由于该收支情况表系老乡鸡公司自行制作，无相应的税务报表相印证，且与其解除函载明的解除原因“因公司经营战略调整”相矛盾，晋泓源公司未予认可，因此，收支情况表不能达到其证明目的，不能证明老乡鸡公司公司在经营该店过程中因严重亏损不得已解除合同，故在考虑合同解除后双方利益的平衡上，应当维护非解除方即晋泓源公司的利益。对于违约金的计算，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金作为赔偿损失额的预定，理应与因违约造成的损失相当，其参照标准为造成的实际损失数额。本案中，晋泓源公司因租赁合同的解除而产生的损失为租赁房屋闲置期间的租金损失，其主张的违约金明显存在过高情形，老乡鸡公司请求予以减少，理由成立，一审法院予以采纳，故结合晋泓源公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、2020年春节后“新冠疫情”对房屋租赁市场的影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为案涉房屋自合同解除后6个月闲置期间的租金损失，每月损失标准为合同第一年的月租金，共计180000元。晋泓源公司超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。另，老乡鸡公司交纳的保证金按照约定不再予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二之规定，一审法院判决：一、解除南京晋泓源投资实业有限公司与江苏老乡鸡餐饮有限公司于2019年4月28日签订的《泓源广场租赁合同》；二、江苏老乡鸡餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向南京晋泓源投资实业有限公司支付违约金180000元；三、驳回南京晋泓源投资实业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4192元，由南京晋泓源投资实业有限公司负担2515元，江苏老乡鸡餐饮有限公司负担1677元。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实亦均无异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2019年10月18日，老乡鸡公司向晋泓源公司发出了关于解除《商铺租赁合同》的函，晋泓源公司当日收到该函。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，晋泓源公司与老乡鸡公司于2019年4月28日签订的《泓源广场租赁合同》约定：租赁期限内，任何一方提前终止或解除合同的，应提前一个月书面通知对方，通知到达后一个月合同自动解除。2019年10月18日，老乡鸡公司向晋泓源公司发出了关于解除《商铺租赁合同》的函，晋泓源公司当日收到该函。因此，双方签订的租赁合同于晋泓源公司收到该函之日起一个月后即2019年11月18日解除。一审法院认定合同解除时间为同年12月7日不当，本院予以纠正。一审法院判决解除合同错误，本院予以撤销。合同解除后，当事人应依照合同约定及法律规定承担相应责任。根据双方签订的《泓源广场租赁合同》约定：晋泓源公司提出提前终止或解除合同的，除应退还老乡鸡公司未履行期限内的租金和其他费用外，还应按当年租金的3倍支付违约金；老乡鸡公司提出提前终止或解除合同的，应按当年月租金的3倍支付违约金，已交纳的租金、保证金或其他费用不予退回。无故提出提前终止或解除合同的一方应以剩余未能履行的合同期限（以年度为单位，不足一年的按一年计算），按照每年年租金的20%的标准，向另一方支付违约金。对于违约金，一审法院结合晋泓源公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、2020年春节后“新冠疫情”对房屋租赁市场的影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为案涉房屋自合同解除后6个月闲置期间的租金损失，每月损失标准为合同第一年的月租金，共计180000元，并无不当。老乡鸡公司上诉主张一审法院判决的违约责任过重，与事实不符，本院不予采信。老乡鸡公司上诉主张退还交纳的租金、保证金，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，老乡鸡公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初21号号民事判决第二、第三项；二、撤销南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初21号号民事判决第一项；三、驳回上诉人江苏老乡鸡餐饮有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取4192元，由被上诉人南京晋泓源投资实业有限公司负担2515元，上诉人江苏老乡鸡餐饮有限公司负担1677元；二审案件受理费2780元，由上诉人江苏老乡鸡餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 龚 达二〇二〇年八月十三日书记员 汪海燕