湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7964号上诉人（原审原告）：刘祥生，男，1965年10月18日出生，汉族，湖北省监利县人，无固定职业，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：陈晓华，湖北良朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林隆鹏，男，1982年4月5日出生，汉族，住武汉市东西湖区。原审第三人：李嘉，男，1978年9月5日出生，汉族，武汉市人，无固定职业，住武汉市青山区。上诉人刘祥生因与被上诉人林隆鹏、原审第三人李嘉租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初639号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘祥生上诉请求：1、撤销武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初639号民事判决书，依法改判支持刘祥生一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由林隆鹏承担。事实及理由：一审判决认定刘祥生和林隆鹏签订的商铺租赁合同，以及刘祥生与李嘉签订的商铺租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。刘祥生与林隆鹏签订的商铺租赁合同第三条中约定：合同期满后，如出租方继续出租房屋，承租方享有优先权。同时租赁合同中也约定了，租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作调整。刘祥生认为，租赁合同双方当事人的上述约定就是赋予刘祥生享有优先承租权。优先续租权虽不是法定民事权利。但出租人与承租人在订立房屋租赁合同时约定此项权利亦不违反法律规定，在缔约双方当事人之间应该具有约束力。2020年5月28曰，十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”这也说明优先承租权受法律保护。为了租下这个商铺，刘祥生向该商铺的上一个承租人李红支付了75000元店铺转让费，刘祥生之所以愿意支付高额转让费，是因为刘祥生想长期租用该商铺经营餐饮行业，只要能长期租用该商铺，刘祥生支付的转让费才能慢慢收回成本。也正因为刘祥生有这个目的，所以刘祥生在与林隆鹏签订商铺租赁合同时，曾要求签更长的租期，但林隆鹏不答应，经双方协商，遂在合同中明确约定：合同期满后，如出租方继续出租房屋，承租方享有优先权；租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作调整。在合同期满前，刘祥生联系林隆鹏，表示想续租该商铺，林隆鹏说他要收回商铺做自己用。但是刘祥生事后得知林隆鹏把商铺租给了李嘉，刘祥生欲找林隆鹏理论，但是林隆鹏拒接刘祥生的电话，刘祥生无法联系上林隆鹏。因为此事，刘祥生报了警，警察出面进行协调，未果。自刘祥生租赁期满到现在，该商铺一直由李嘉使用，李嘉每月向林隆鹏支付租金。综上所述，林隆鹏的行为不仅有违诚信原则，而且已构成违约，其行为给刘祥生造成了损失。林隆鹏答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李嘉述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘祥生向一审法院起诉请求：1、判令林隆鹏支付违约金88500元；2、由林隆鹏承担本案诉讼费用。一审查明事实：2016年3月22日，刘祥生与林隆鹏签订商铺租赁合同，约定：出租方（以下称甲方）林隆鹏；承租方（以下称乙方）刘祥生。甲方同意将商铺出租给乙方。一、房屋地址。甲方出租的商铺坐落于八大家红坊里XX街坊XX号楼XX号，建筑面积20.9平方米。二、租赁期限。双方商定房屋租期为叁年，自2016年4月1日起至2018年10月1日止。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，回收房屋：1、承租方不得擅自将房屋转租、转让或转借。（此条款后林隆鹏手写备注：承租方在与出租方经过协商后，同意后有权将房屋转租、转让或转借）；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作调整。四、租金、押金及交纳方式。1、押金为7500元。2、第一年月租金为2500元；每半年租金为人民币15000元。3、第二年月租金为2700元。每半年租金为人民币16200元。4、第三年月租金为3000元。每半年租金为人民币18000元。5、承租方以转账形式向出租方支付租金，该租赁合同对具体交租日期进行了约定。6、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，出租方将有权向承租方按月租金的1%加收滞纳金。同时还对租赁期间房屋修缮、各项费用的缴纳、出租方与承租方的变更、违约金和违约责任、免责条件、争议的解决方式等事项进行了约定。当日，刘祥生向林隆鹏缴纳了商铺租赁押金7500元以及半年（自2016年4月1日至2016年10月1日止）的商铺租金1.5万元。同日，刘祥生与李嘉签订了另一份商铺租赁合同，约定：出租人（甲方）刘祥生；承租人（乙方）李嘉。一、经甲乙双方自愿将位于武汉市八大家XX栋XX商铺出租给乙方使用。双方暂定租期为一年，即从2016年4月1日起至2017年3月31日止。二、按半年交付使用。每半年交付人民币2万元，押金0.75万元。三、乙方在租赁期间，按时交纳房租、水电费、物业费等相关费用，每次应提前交纳房租。四、乙方在租赁期间无转让、转租权。不得利用租用商铺从事违法活动，否则产生的一切后果和损失均由乙方承担。五、乙方逾期不交纳房租或违反本合同的二、三、四任意一条款时，甲方有权要求终止合同。合同期满后，乙方有权续租。刘祥生与林隆鹏签订商铺租赁合同后，租赁期间的全部租金已向林隆鹏缴纳，租赁合同到期后，双方未续签新的租赁合同。林隆鹏未向刘祥生退还押金7500元。刘祥生与李嘉签订商铺租赁合同后，租赁期间的全部租金已向刘祥生缴纳，租赁合同到期后双方未续签租赁合同，刘祥生未向李嘉退还押金7500元。李嘉与林隆鹏之间也未签订商铺租赁合同，案涉商铺现由李嘉继续使用，租金由林隆鹏收取。一审另查明，刘祥生在承租案涉商铺前，向其上一家承租人李红支付了门面转让费7.5万元。2016年2月29日，李红向刘祥生出具了收条，载明：今收到八（大）家花园XX栋XX门面转让费柒万伍仟元整。一审法院认为，刘祥生、林隆鹏签订的商铺租赁合同，以及刘祥生与李嘉签订的商铺租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。刘祥生、林隆鹏签订的商铺租赁合同第三条中约定：合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。该合同中所约定的承租方的优先权，法律对此并无相关规定。且刘祥生、林隆鹏双方并未对损害该优先权的责任进行约定。故刘祥生主张林隆鹏违约缺乏事实及法律依据。一审过程中，刘祥生明确诉讼请求第一项由三部分构成。第一部分为刘祥生向案外人李红支付的门面转让金7.5万元；第二部分为林隆鹏向刘祥生收取的门面押金7500元；第三部分为按1000元/月计算，半年的营业损失6000元。对于刘祥生要求林隆鹏支付门面转让金7.5万元以及半年营业损失6000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于林隆鹏向刘祥生收取的商铺押金7500元是否应当退还，虽然租赁合同中双方对此并未明确约定，现双方签订的商铺租赁合同已履行完毕，根据交易习惯以及公平原则，林隆鹏应将商铺押金7500元退还刘祥生。综上，刘祥生的部分诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决如下：一、林隆鹏于本判决生效之日起十日内向刘祥生退还商铺押金7500元；二、驳回刘祥生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费1006元，由刘祥生承担案件受理费921元，由林隆鹏承担案件受理费85元。二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明事实均不持异议，经查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，刘祥生、林隆鹏签订的商铺租赁合同，以及刘祥生与李嘉签订的商铺租赁合同，均属各方当事人真实意思表示，依法成立并生效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。刘祥生、林隆鹏签订的商铺租赁合同第三条约定刘祥生于合同期满后享有优先承租权。虽然刘祥生与林隆鹏约定了优先承租权，但双方签订商铺租赁合同当日，刘祥生就将案涉商铺转租给李嘉，刘祥生承租期间实际占有使用商铺的主体为李嘉，刘祥生并未实际占有并利用商铺进行经营活动。同时，一审过程中，刘祥生明确诉讼请求第一项“判令林隆鹏支付违约金88500元”由三部分构成：第一部分为刘祥生向案外人李红支付的门面转让金7.5万元；第二部分为林隆鹏向刘祥生收取的门面押金7500元；第三部分为按1000元/月计算，半年的营业损失6000元。刘祥生向案外人李红支付门面转让金与林隆鹏不具关联性；刘祥生并未利用商铺进行经营活动，不存在营业损失。因此，一审法院对于刘祥生要求林隆鹏支付门面转让金7.5万元及半年营业损失6000元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，刘祥生的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2013元，由刘祥生负担。本判决为终审判决。审判长  鲍刚审判员  黄浩审判员  任文二〇二〇年八月十九日法官助理李健伟书记员程玉