安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初271号 原告：舒城孔雀城房地产开发有限公司，住舒城县杭埠镇经济开发区，统一社会信用代码：91341523MA2N2A6LX9。 法定代表人：赵威。 委托诉讼代理人：张辉，公司员工。 被告：刘昊舒，男，1984年4月20日生，汉族，住安徽省合肥市包河区紫云路滨湖世纪城临滨苑小区5幢602室。 原告舒城孔雀城房地产开发有限公司诉被告刘昊舒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。被告刘昊舒经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审判，本案现已审理终结。 原告舒城孔雀城房地产开发有限公司提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；2、请求判令被告承担其已缴首付款99581.8元不予退还的违约责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月16日签订了涉案《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的杭埠孔雀城院落印象二期B-1-G1幢1单元202号房屋一套，总房款为497909元，被告首付房款157909元，剩余房款34万元被告于安徽舒城农村商业银行股份有限公司杭埠支行办理按揭贷款。根据《个人一手房贷款合同》、《商品房买卖合同》及补充协议约定：出卖人为买受人向银行承担阶段性连带保证责任，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金及承担其他损失，且出卖人有权在买受人已付房款中扣除上述相关费用。现因被告未按银行贷款约定偿还贷款，安徽舒城农村商业银行股份有限公司杭埠支行发函要求原告承担保证责任，原告现已实际代偿贷款及利息等共计340523.82元。综上，原告为维护自身合法权利，依据相关法律规定及合同约定，诉至贵院，请求判如所请。 被告刘昊舒未作答辩亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2017年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），该合同于2017年12月11日完成备案，合同备案编号为：20178107。2017年12月12日双方签订《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定被告刘昊舒购买原告位于舒城县杭埠孔雀城院落印象二期B-1-G1幢1单元2层202号商品房一套，总房款为人民币497909元。被告已支付首付款人民币157909元，剩余房款人民币340000元被告选择以银行贷款付款方式支付。 2017年12月18日，原、被告与安徽舒城农村商业银行股份有限公司杭埠支行（以下简称：农商行杭埠支行）签订《徽舒城农村商业银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，被告向农商行杭埠支行贷款340000元，贷款期限为2017年12月18日至2047年12月18日。由原告提供连带担保责任。 2019年11月18日，农商行杭埠支行向原告发出代偿通知，被告从2019年7月1日起未能正常归还贷款，截止2019年11月30日，共拖欠贷款本金332574.63元，拖欠利息10942.01元，拖欠罚息34.86元，共计343551.5元。要求原告于2019年11月30日前将上述款项打入农商行杭埠支行账户，代为偿还被告拖欠贷款。2019年11月21日，原告向农商行杭埠支行付款343551.5元。 截止2019年7月1日，被告共支付贷款本金7425.37元。 另查明，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。” 双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十八条约定“补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 双方签订的《补充协议》第七条买卖合同第七条的补充约定二（适用于贷款支付的情形）第八款在买受人办理完毕贷款且出卖人为买受人提供保证担保责任期间，双方同意遵守以下约定“（1）若买受人逾期归还贷款的，致使出卖人承担保证责任或代买受人偿还贷款、利息的，买受人应在出卖人承担连带保证责任之日起5日内向出卖人付清上述款项，买受人还应承担上述款项千分之二／日的违约金直至买受人付清为止。出卖人有权单方解除买卖合同及本协议。出卖人选择解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担；出卖人选择继续履行合同的，买受人继续按照上述款项千分之二／日的标准向出卖人支付违约金，计至款项付清之日止。（2）如买卖合同及本协议解除，出卖人需退还购房款的，则出卖人有权在买受人已付款中扣除相应费用、违约金及损失后退还给买受人，其中买受人贷款未还清部分由出卖人直返还贷款机构。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的《补充协议》第七条买卖合同第七条的补充约定二（适用于贷款支付的情形）第八款约定，当事人约定本案双方签订的合同若买受人逾期归还贷款的，致使出卖人承担保证责任或代买受人偿还贷款的，出卖人有权单方面解除买卖合同。现原告作为出卖人实际承担保证责任，故约定的解除条件已成就。故原告关于解除合同的诉请，本院予以支持。 关于原告主张按总房价20%即99581.8元计算违约金的诉请。本院认为，违约金的性质主要在于弥补守约方的损失，本案中原告的损失主要在于重新出售的营销费用、代偿贷款后至再次出售期间的资金占用费用、处理该纠纷的费用等，按总房价20%计算明显过高。同时，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”。《补充协议》第七条的约定明显加重了被告方的义务。综上，本院根据公平和诚实信用原则，酌定违约金为扣除被告已支付贷款本金的剩余原告代偿剩余房款总额的10%较为合理，即被告应支付违约金33612.6元（343551.5元-7425.37元）＊10%。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告未实际向被告交付房屋，故被告亦无须返还；原告要求被告配合办理备案登记注销手续，本院予以支持。合同解除后，原告应将收取的房屋首付款157909元及被告已支付的贷款本金7425.37元返还被告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除原告舒城孔雀城房地产开发有限公司与被告刘昊舒于2017年11月16日签订的合同备案号为20178107的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》； 二、被告刘昊舒于本判决生效后十日内支付原告舒城孔雀城房地产开发有限公司违约金33612.6元； 三、原告舒城孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告刘昊舒房屋首付款项157909元以及被告刘昊舒银行贷款本金7425.37元； 四、被告刘昊舒应于本判决生效后十日内配合原告舒城孔雀城房地产开发有限公司办理舒城县杭埠孔雀城院落印象二期B-1-G1幢1单元2层202号商品房销售备案登记注销手续； 五、驳回原告舒城孔雀城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述第二、三项比除后，原告舒城孔雀城房地产开发有限公司应向被告刘昊舒支付款项为131721.77元。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2290元，由被告刘昊舒负担。被告刘昊舒应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，本院将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  张志国 人民陪审员  张中琴 人民陪审员  王红梅 二〇二〇年八月二十七日 法官助理廖源 书记员朱亚非（代） 引用法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。