安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终464号上诉人（原审被告）：枞阳县华金房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江北路。法定代表人：李宝华，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：方可，安徽枞杨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余庆华，男，1967年12月11日出生，汉族，住安徽省枞阳县，经常居住地安徽省枞阳县枞阳镇莲花路绿岛家园4幢4单元408室。被上诉人（原审原告）：叶美燕，女，1979年3月19日出生，汉族，户籍地安徽省池州市石台县，经常居住地安徽省枞阳县。被上诉人（原审原告）：余某，男，2012年4月28日出生，汉族，住安徽省枞阳县，经常居住地安徽省枞阳县枞阳镇莲花路绿岛家园4幢4单元408室。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：钱旭轩，安徽枞城律师事务所律师。上诉人枞阳县华金房地产开发有限责任公司（以下简称华金公司）因与被上诉人余庆华、叶美燕、余某房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院（2019）皖0722民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华金公司的委托诉讼代理人方可，被上诉人余庆华、叶美燕、余某的共同委托诉讼代理人钱旭轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华金公司的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回余庆华、叶美燕、余某全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由余庆华、叶美燕、余某承担。事实和理由：一审法院在余庆华、叶美燕、余某未主张对案涉房屋履行保修责任的情况下，判决华金公司赔偿余庆华、叶美燕、余某所谓的损失缺乏事实和法律依据。根据《商品房销售管理办法》第三十三条以及双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第一款约定，对于确属于华金公司保修范围内的质量问题，且尚在保修期内的，余庆华、叶美燕、余某仅能要求华金公司履行保修责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，在华金公司配合且愿意对案涉房屋履行保修责任的情况下，余庆华、叶美燕、余某是无权直接要求华金公司赔偿所谓的维修责任的。另外，本案发生的所谓的质量问题并非余庆华、叶美燕、余某的产权房，而是阁楼，如果对合同的理解有歧义，充其量只能表明阁楼是赠送给余庆华、叶美燕、余某的，赠予的物品，出赠人无需对质量负责。余庆华、叶美燕、余某答辩认为：1.一审判决认定事实清楚。余庆华、叶美燕、余某实际在购房以后，在装修期间就发现房屋质量存在问题，要求华金公司予以维修，华金公司一直拖延拒绝履行维修义务。余庆华、叶美燕、余某装修入住后，墙面渗水问题一直未能解决，华金公司认为是装潢所致，拒绝维修，故才提起诉讼；2.一审判决适用法律正确。华金公司交付的房屋存在严重质量问题，影响余庆华、叶美燕、余某的正常居住，并拒绝履行保修义务，故余庆华、叶美燕、余某主张自行维修，费用由华金公司承担，符合法律规定；3.关于阁楼问题，华金公司上诉状中并未提出，不能成立。根据双方签订的房屋买卖合同约定，阁楼是正常买卖范围，相关图纸可以证实。余庆华、叶美燕、余某原审的诉讼请求：1.判令华金公司赔偿余庆华、叶美燕、余某因房屋质量问题造成的损失78600元；2.本案的诉讼费用及鉴定、评估费用由华金公司承担。原审法院经审理查明：2015年10月28日，余庆华、叶美燕、余某与华金公司签订《商品房买卖合同》，约定余庆华、叶美燕、余某购买华金公司开发建设的枞阳县枞阳镇绿岛家园4幢4单元408室房屋，该商品房单价为每平方米4881.71元，合同价款65万元，并就其他事项进行了约定。双方予以签字或盖章确认的合同附件一“房屋平面图”中在对余庆华、叶美燕、余某购得的4幢4单元408室的面积统计已将其上面阁楼面积包含在内，且明确载明阁楼为408室阁楼。合同签订后，余庆华、叶美燕、余某按照合同约定支付了购房款，并办理了房产证，房产证登记号为房地权证枞阳字第××号等。余庆华、叶美燕、余某在取得房屋后遂装修入住。因发现该房屋屋面及墙面渗水等质量问题且造成家具、装潢财产损失，余庆华、叶美燕、余某多次要求华金公司维修及赔偿未果，遂诉讼至法院。审理中，依余庆华、叶美燕、余某申请并经原审法院依法委托，安徽省建筑工程质量第二监督检测站对枞阳县枞阳镇绿岛家园4幢4单元408室房屋墙体裂缝及室内渗漏进行鉴定，北京通程泛华建筑工程顾问有限公司出具防水工程方案，2020年3月3日北京华瑞行房地产评估资询有限公司对枞阳县枞阳镇绿岛家园4幢4单元408室房屋维修费用及房屋财产损害赔偿涉及的部分资产出具评估报告书，评估意见是评估对象在评估基准日2019年12月27日的评估市场价值为78600元。余庆华、叶美燕、余某支出鉴定及评估费47000元。原审法院认为,余庆华、叶美燕、余某与华金公司签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方都应严格履行。尽管双方签订的合同中未明确将阁楼让与余庆华、叶美燕、余某，但合同附件一“房屋平面图”中在对余庆华、叶美燕、余某购得的4幢4单元408室的面积统计已将其上面阁楼面积包含在内，且明确载明阁楼为408室阁楼；况且阁楼作为房屋的从物，其不能独立存在，须随房屋一并转移，华金公司在出卖时未就此另行约定，按交易习惯，408室阁楼也应是随408室房屋一并转移给余庆华、叶美燕、余某。余庆华、叶美燕、余某已履行支付购房款义务，华金公司应向余庆华、叶美燕、余某交付符合质量要求的房屋不仅为408室房屋，也应包括408室阁楼，否则应承担相应的违约责任。故余庆华、叶美燕、余某有权就其阁楼渗水等质量问题及由此造成的财产损失主张权利。余庆华、叶美燕、余某因房屋渗水等质量问题及由此造成的财产损失找华金公司解决长期未果，华金公司并未提供余庆华、叶美燕、余某不配合维修的证据，其对余庆华、叶美燕、余某房屋名为同意进行维修，实则是拖延修复。法院委托的有相应资质的第三方对余庆华、叶美燕、余某已发生的家具、装潢等财产损失及必然发生的房屋维修费用进行的鉴定、评估符合实际，余庆华、叶美燕、余某依该评估意见主张赔偿不违反法律规定且切实可行，法院予以支持。余庆华、叶美燕、余某申请对房屋质量进行鉴定及对房屋维修费用及财产损失进行评估,均是依法维权举证的必要手段,为此产生的鉴定费、评估费应由华金公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：被告枞阳县华金房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告余庆华、叶美燕、余某房屋维修费及财产损失费计78600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1765元，减半收取882.5元，鉴定及评估费47000元，均由枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华金公司向法庭提交如下证据：施工单位负责人和华金公司工作人员高悦乐、熊飞的视频聊天记录、监理单位和高悦乐、熊飞的视频聊天记录，证明余庆华、叶美燕、余某是装修以后出现的质量问题，找到公司，就是要赔钱。施工单位代表华金公司对外墙进行过维修，室内是余庆华、叶美燕、余某不同意维修。余庆华、叶美燕、余某质证认为：1.对两份证据的真实性、合地性均不予认可。上述两份证据的录音资料一个是施工单位的，一个是监理单位的，都与本案房屋的质量问题有利害关系；2.余庆华、叶美燕、余某不同意华金公司予以维修的说法不能成立；3.从华金公司提供的证据内容看，能反映出在房屋出现质量问题后，余庆华、叶美燕、余某要求维修的事实，且对于造成房屋渗漏的原因双方是有异议的。本院认证如下：对于上述两份证据，由于施工单位和监理单位均于案涉房屋的质量问题有利害关系，余庆华、叶美燕、余某对于该证据的真实性、合法性均不予认可，华金公司亦无其他证据相印证，故对于上述证据的真实性、合法性均不予确认。对于原审所提交的证据，双方均坚持原来的证明观点和质证意见。华金公司补充认为，对于一审出示的商品房销售合同，当中附有一平面图，只表明一个平面现状，不能说明任何产权，平面图不能代表阁楼是出售给余庆华、叶美燕、余某的。余庆华、叶美燕、余某认为，原件图纸上对于余庆华、叶美燕、余某的购买范围都用红线进行了标注，其中四层和五层图纸上都有相对应的红线范围。案涉房屋出现质量问题，余庆华、叶美燕、余某要求华金公司维修，华金公司认为是余庆华、叶美燕、余某装修造成的而拒绝维修。对于原审经审理查明的事实，余庆华、叶美燕、余某无异议。华金公司认为合同里关于房屋面积没有包括阁楼，另外对于一审判决认定408室墙体渗水有异议，出现问题的都是阁楼，不是408室。本案二审争议焦点：华金公司是否应当承担案涉房屋经鉴定确认的维修费用78600元？本院认为：1.双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效。合同中第三条关于买受人所购商品房的基本情况描述为“第4幢4单元408号房，…框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上四、五层…”，合同后所附平面图为“五层＆四层阁楼”，并将余庆华、叶美燕、余某的购买范围都用红线进行了标注，华金公司在出售该房产时明显是将四层与阁楼进行捆绑销售，华金公司现以阁楼为赠送为由拒绝维修的理由不能成立；2.双方约定的交房日期是2015年7月31日，余庆华、叶美燕、余某在取得房屋遂装修入住，华金公司二审所提交的录音资料及庭审中也认可余庆华、叶美燕、余某在装修后向其提出维修，故华金公司认为余庆华、叶美燕、余某应当先要求维修，不应直接诉讼要求赔偿的主张不能成立；3.华金公司主张余庆华、叶美燕、余某不准其进屋维修，未提供相应证据证明，应当承担举证不能的责任。案涉房屋经过一审法院委托司法鉴定部门，最终确认了维修的数额，其过程符合法律规定，一审法院据此要求华金公司承担78600元的维修费用并无不当。综上，华金公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1765元由上诉人枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 方   彤审判员 朱 小 文审判员 盛 丽 娜二〇二〇年八月十三日书记员 汪颖（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。