广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1402民初1399号 原告:张海芬，女,1979年1月11日出生,壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 被告:南宁长江企业投资集团有限公司，住所地:南宁市金湖路49号圣展独立公社大厦,统一社会信用代码:91450100MA5K9RDF2。 法定代表人:覃万丰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所执业律师。 原告张海芬与被告南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江投资集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张海芬、被告长江投资集团的委托诉讼代理人欧兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方所签订的崇左跨境电商产业城《认购协议书》及《补充协议书》;2.请求判令长江投资集团退还购房款10.5万元;3.请求判令长江投资集团承担2017年6月1日至2020年4月29日的逾期交房违约金1063天×52.5元/每日，为55807.5元。事实和理由：张海芬与长江投资集团于2016年10月1日签订【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》（编号：A0131），双方约定由张海芬向长江投资集团购买位于中国·崇左跨境电商产业城A栋2层2296、2327号商铺，商铺面积为6㎡，每平米单价15000元,共计90000元,并约定如不能按约定交房,则按成交总价款万分之五每日承担违约金；2016年11月9日,双方又签订一份【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》，约定由张海芬购买位于中国·崇左跨境电商产业城A栋1层1278、1301号商铺,商铺面积为6平米，每平米单价20000元,共计120000元,并约定如不能按约定交房,则按成交总价款万分之五每日承担违约金。 张海芬、长江投资集团于2016年12月30日签订了两份《补充协议》，双方对价款及办理房屋产权登记等事项进行了重新约定。张海芬购买的二层商铺合并为一个商铺,总价为45000元;张海芬购买的一层商铺也合并为一个商铺,总价为60000元。补充协议约定长江投资集团于2017年6月1日前协助完成《商品房买卖合同》的签订,并于合同签订后360个工作日内为张海芬办理产权登记。张海芬依约缴纳购房款后，长江投资集团至今未能办理涉案商铺的产权登记。2018年以来,张海芬多次沟通，要求尽快交付,长江投资集团均无法交付涉案商铺。2019年3月28日，长江投资集团向张海芬邮寄了《圣展汇豪城3mr商铺认购处理方案》，仍未能确定何时交房。张海芬为维护自身合法权益，要求法院判如所请。 长江投资集团答辩称：1.双方签订的《认购协议书》及双方承诺销售返还的协议都是无效的，应该按合同无效来处理，故协议不存在解除的基础；2.长江投资集团收受的购房款自愿返还给张海芬，并按银行同期贷款的利率支付相应的逾期交房违约金。 综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年10月1日，张海芬与长江投资集团签订了【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》（编号：A0131），约定的主要内容有：1.出卖人（甲方）为长江投资集团，买受人（乙方）为张海芬；2.乙方认购由甲方开发建设的“中国崇左跨境电商产业城”A栋/幢2层2296、2327号商铺；该商铺面积为6平方米，单价15000元，总价款90000元；3.该商铺的交付时间为2017年5月31日前，如因甲方原因而逾期交房的则甲方需按照成交总价款*万分之五/日的标准向乙方支付违约金；4.乙方在签订本《认购协议书》并缴清全部购房款项（含银行放款)后，则乙方即可持本《认购协议书》及付款凭据到甲方指定的地点签署《商品房买卖合同》、《中国·崇左跨境电商产业城委托经营管理协议》及《中国·崇左跨境电商产业城股权协议书》等文件。此后，张海芬就上述商铺，向长江投资集团交付了10000元定金及35000元购房款； 2016年11月9日，张海芬与长江投资集团签订了【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》（编号：A0131），约定的主要内容有：1.出卖人（甲方）为长江投资集团，买受人（乙方）为张海芬；1.出卖人（甲方）为长江投资集团，买受人（乙方）为张海芬；2.乙方认购由甲方开发建设的“中国崇左跨境电商产业城”A栋/幢1层1278、1301号商铺；该商铺面积为6平方米，单价20000元，总价款120000元；3.该商铺的交付时间为2017年5月31日前，如因甲方原因而逾期交房的则甲方需按照成交总价款*万分之五/日的标准向乙方支付违约金；4.乙方在签订本《认购协议书》并缴清全部购房款项（含银行放款)后，则乙方即可持本《认购协议书》及付款凭据到甲方指定的地点签署《商品房买卖合同》、《中国·崇左跨境电商产业城委托经营管理协议》及《中国·崇左跨境电商产业城股权协议书》等文件。此后，张海芬就上述商铺，向长江投资集团交付了60000元购房款。 2016年12月30日，张海芬与长江投资集团签订了两份【中国·崇左跨境电商产业城】《补充协议书》，约定：双方对2016年10月1日签订的【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》达成以下补充协议：1.出卖人（乙方）认购的“中国崇左跨境电商产业城”A栋/幢2层2296、2327号商铺；该商铺面积为6平方米，现单价22500元/套，总价款45000元；2.甲方承诺在2017年6月1日前协助乙方完成《商品房买卖合同》的签订，并于签订合同后的360个工作日内办理完成产权登记。 对2016年11月9日签订的【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》达成以下补充协议：1.出卖人（乙方）认购的“中国崇左跨境电商产业城”A栋/幢1层1278、1301号商铺；该商铺面积为6平方米，现单价30000元/套，总价款60000元；2.甲方承诺在2017年6月1日前协助乙方完成《商品房买卖合同》的签订，并于签订合同后的360个工作日内办理完成产权登记。 另查明，张海芬与长江投资集团签订了上述《认购协议书》及《补充协议书》后，至今仍未签订《商品房买卖合同》，长江投资集团亦未按照约定交付涉案商铺。2019年3月28日，长江投资集团向张海芬出具了一份《圣展汇豪城3㎡商铺认购处理方案》，声明内容为：1.愿意退款的客户，我司在2019年12月31日前一次性退还客户实际交款的本息,利息按年利率12%计息（利息双方可再协商，利息不重复计息)。2.对于认购合计面积较大的客户，愿意要铺的可以选铺认购，但必须按规划局批复的商铺规划方案来选铺，按原来实际交款金额和认购时所确定的单价计算。少量面积差异的，房款多退少补。3.对于认购面积较小的客户，可以自由组合成整体大铺，但必须按规划局批复的商铺规划方案来选铺，按原来实际交款金额和认购时所确定的单价计算。少量面积差异的，房款多退少补。4.如客户愿意购买我司其他产品（住宅、公寓、车位)，客户原交3㎡的认购款（以实际交款和利息)，可以冲抵现购房款。5.同意从3月29日起在工作日上班时间内客户方派代表到我司对接洽谈细节。 张海芬与长江投资集团为此多次协商，但没达成任何协议。为此，张海芬遂向法院起诉，请求判如所请。 上述事实，有张海芬提交的【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》、《补充协议书》、收款收据及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.张海芬与长江投资集团签订【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》及《补充协议书》是否可以解除；2.张海芬要求长江投资集团退回退还购房款及支付逾期交房违约金是否有事实和法律依据。 本院认为：按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，张海芬和长江投资集团签订的【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》及《补充协议书》明确约定，双方同意按本认购书的条款签订商品房买卖合同。可见，双方当事人在将来还需签订商品房买卖合同。因此，该认购书，在性质上符合在将来还需订立一个新的明确双方之间形成某种法律关系的具体内容的预约合同的特征，应为预约合同。 一、关于张海芬与长江投资集团签订的【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》及《补充协议书》是否可以解除的问题。上述预约合同是当事人的真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当是合法有效的合同。合法有效的合同对合同各方均具约束力，合同相对人应当按照合同约定全面履行权利义务。本案中，双方在协议中约定应当与2017年5月31日前交付涉案商铺，但是从双方约定的期限至今，长江投资集团未能按时向张海芬交付涉案商铺；且张海芬已明确表示，双方之间签订的合同目无法实现，不愿再继续履行合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，由于长江投资集团的违约行为导致双方合同目的并未能实现，继续履行显然对张海芬不公平，且对于预约合同，在协议相对方不再有继续履行意愿的情况下，其不具有强制履行性质。故张海芬起诉请求解除双方签订的《认购协议书》及《补充协议书》有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于张海芬诉请的退回购房款及支付逾期交房违约金的问题。 1.《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于涉案《认购协议书》及《补充协议书》已经解除，长江投资集团应返还张海芬已交的商铺转让款，张海芬诉请退回购房款105000元有事实和法律依据，本院予以支持。 2.根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。由于长江投资集团存在不按时交付涉案商铺的违约行为，张海芬可以要求其赔偿损失即支付逾期交房违约金。张海芬主张按照双方签订《认购协议书》的约定计算逾期交房违约金即已交房款的日万分之五计算，长江投资集团认为应当按照其出具的《声明书》即年利率12%计算，由于《认购协议书》的本质仍属于预约合同，对于涉案商铺的相关条款亦处于协商状态，本院根据案件的实际情况，结合实际损失，确定逾期交房违约金的计算方式为：以105000元为基数，自2017年6月1日起，按照年利率12%计算至实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 解除张海芬与南宁长江企业投资集团有限公司于2016年10月1日签订的【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》及2016年12月30日签订的【中国·崇左跨境电商产业城】《补充协议书》；解除张海芬与南宁长江企业投资集团有限公司于2016年11月9日签订的【中国·崇左跨境电商产业城】《认购协议书》及2016年12月30日签订的【中国·崇左跨境电商产业城】《补充协议书》； 二、南宁长江企业投资集团有限公司在本案判决生效之日起十五日内退还给张海芬购房款105000元； 三、南宁长江企业投资集团有限公司在本案判决生效之日起十五日内向张海芬支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以105000元为基数，按照年利率12%计算，自2017年6月1日计至付清全部款项之日止）； 案件受理费1758元（张海芬已预交），由南宁长江企业投资集团有限公司负担。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  许 欢 二〇二〇年八月十七日 法官助理  谢 云 书 记 员  向莹仙 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。