辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5767号上诉人（原审被告）：张野山，男，1956年12月24日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨慧春（张野山妻子），女，1955年3月10日生，汉族，住大连市金州区。被上诉人（原审原告）：中连瑞金（大连）资产管理有限公司，住所地大连市甘井子区榆水街11号1单元1层2号。法定代表人：魏坤，该公司董事长。原审第三人：大连大管家物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区盐岛北园24#1-1-4号。法定代表人：刘新海，该公司总经理。委托诉讼代理人：王萍，女，该公司职员。上诉人张野山因与被上诉人中连瑞金（大连）资产管理有限公司、原审第三人大连大管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张野山上诉请求：撤销一审判决，发回重审。主要事实和理由：原审第三人服务期间未履行物业服务职责，一审判决认定按90%的标准确定第三人应收缴的物业费不合理。小区卫生环境差，垃圾清理不及时，致上诉人妻子受伤，所花医疗费应由被上诉人和原审第三人承担。被上诉人中连瑞金（大连）资产管理有限公司不同意上诉人张野山的上诉请求，同意原审判决。主要答辩意见如下：上诉人代理人受伤与本案并非同一法律关系，应当另案解决。上诉人称原审第三人物业经理曾答应用物业费抵偿赔偿款，上诉人没举证证明，被上诉人不予认可。原审第三人大连大管家物业管理有限公司不同意张野山的上诉请求，同意中连瑞金（大连）资产管理有限公司的答辩意见。中连瑞金（大连）资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2015年5月31日至2017年6月30日期间的物业费2757元（1元每月每平方米×110.31平方米×25个月）；2.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，被告系大连市甘井子区贤林园86号楼3-10-2号房屋的业主，原、被告及第三人均认可该房屋面积为110.31平方米。庭审中，原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中约定：合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止；管理服务费用标准为按照建筑面积1元/平方米/月（含电梯费用）。被告提供的另案（原告大连大管家物业管理有限公司与被告大连市甘井子区机场街道金寓花园四期第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案）中大连大管家物业管理有限公司提交的签订日期为2014年6月1日的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条显示，合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。2019年6月30日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《债权转让协议》，约定：“一、乙方从2018年6月30日将大管家物业管理有限公司与金寓花园物业管理合同体现的对部分业主的拖欠物业费债权（见合同以及物业明细）全部转让给甲方。同时给甲方出具债权转让通知书。由甲方以债权人的身份全权办理对拖欠物业费的催交、收取以及在法院的诉讼以及案件执行等债务追索事宜，甲方不做任何损害乙方利益事。二、甲方负责以债权人的身份办理债务的索要包括诉讼以及执行工作直到完结的全部事宜。乙方全力配合甲方的物业费的催要、诉讼以及执行工作；乙方确保提供给甲方的债权以及证据是证实有效的，负责对出现有争议的事实进行解释以及处置。协议签订后甲方向乙方交付债权转让对价款，乙方委托律师与甲方在法院办理债权转让法律手续。……”庭审中，原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出了案涉小区，不再为案涉小区提供物业服务，但未举证证明。被告提供了《“6.6”会议及会后入户调查的情况》，证实2017年6月6日晚，业主委员会召开业主议事会，决定不再与第三人续签物业服务合同，面向社会公开招聘物业服务企业，并以通报方式告知全体业主。现原告主张被告拖欠2015年5月31日至2017年6月30日期间的物业费2,757元，被告仅认可其拖欠2015年5月31日至2017年5月31日期间的物业费。被告另提供案涉小区生活垃圾清理不及时、消防设施缺损、植被破坏、乱搭违建等照片，证实第三人在为案涉小区提供物业服务的过程中存在诸多问题，严重违约，被告等业主拒交物业服务费。一审法院认为，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间。原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出案涉小区，物业服务至2017年6月30日终止；业主认为，物业服务合同期限至2017年5月31日止。第一，庭审中原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》第三条明确约定：“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止”，但此处的“三年”与“2014年6月1日起至2017年11月15日止”的期限存在明显矛盾。相反，与业主提供的另案（第三人作为原告的）中2014年6月1日签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止”相吻合。第二，从该小区业主提供的《“6.6”会议及会后入户调查的情况》中可以看出，案涉小区业主委员会系于2017年6月6日召开会议研究决定不再与第三人续签物业服务合同，从客观条件上，第三人在此后亦不可能正常再为案涉小区提供物业服务，且第三人就其主张的退出案涉小区的时间亦未举证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，第三人就此应承担对己方不利的诉讼后果。综上，一审法院认定，第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间为2017年5月31日。关于第三人提供物业服务的标准，业主和物业单位之间是平等主体，第三人应按照上述物业管理服务合同的约定，为被告等业主提供保洁、垃圾清运、电梯、消防等公共设施维护、绿化养护、安保等物业服务。通过本案庭审调查查明的事实，第三人确存在公共设施维修养护管理不到位、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，第三人亦因多数业主对其服务不满，小区业主委员会与案外人另行签订物业服务合同，被强行要求撤出案涉小区，据此，第三人向案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，且第三人已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，因此其要求被告按照合同约定全额支付物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，一审法院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以按上述合同约定计算的尚欠物业费为基数，以90%的标准确定第三人应收缴的物业服务费较为合理。关于被告提出的诉讼时效抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中并未约定物业费的缴纳时限，结合上述一审法院认定的第三人为案涉小区提供物业服务的2017年5月31日的终止时间，本案原告提交诉状日期为2020年1月10日，因此，原告的物业费请求没有超过诉讼时效。综上，被告应向第三人缴纳2015年5月31日至2017年5月31日期间的物业费2,383元[（1元/月/平方米×110.31平方米×24个月）×90%]。因2019年6月30日第三人与原告签订《债权转让协议》，将业主陈欠的物业费债权转让给原告，故原告要求被告给付物业费2,383元的诉讼请求，于法有据，理由正当，予以支持。关于被告抗辩的人身损害赔偿问题，与本案并非同一法律关系，被告可另案诉讼主张；关于被告抗辩中要求第三人返还多收取的物业费的问题，应由多缴费的业主自行主张；关于被告抗辩中要求第三人退还侵占业主的停车费、欠款等各项费用的问题，这些均属于全体业主的公共利益问题，被告无权代表全体业主在本案中主张。据此，对被告所提上述问题本案中均不予处理。判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告张野山给付原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司2015年5月31日至2017年5月31日期间的物业费人民币2383元。二、驳回原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告张野山负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，金寓花园四期业委会与原审第三人签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》合法有效，对包含上诉人在内的小区业主都具有约束力。在原审第三人提供物业服务期间，上诉人理应按照合同约定时间和约定标准缴纳物业费。现上诉人对一审判决认定的房屋面积及欠缴期间均未提出异议，本院经审查，对一审判决认定的上诉人应缴物业费金额予以确认，一审判决并无明显不当，予以维持。关于上诉人主张被上诉人在服务期间未履行合同约定义务，一审判令上诉人按照90%标准交纳物业费不合理一节，一审法院已经考虑到原审第三人提供服务存在一定瑕疵和上诉人并非无故恶意拖欠物业费的事实，酌定上诉人按照90%比例缴纳所欠物业费，并无明显不当，本院不予调整。关于上诉人妻子受伤索赔的问题，因与本案非同一法律关系，上诉人应当另案起诉。上诉人主张以案涉物业费相抵偿，但债务抵销需双方自愿，现上诉人无据证明原审第三人同意以案涉物业费抵偿其对上诉人妻子的赔偿款，原审第三人亦否认同意两相抵销的事实，故上诉人应当承担举证不能的法律后果，本院对其抵销的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张野山负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年八月二十四日书记员  任建芳