山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1876号上诉人（原审被告）：威海纹石宝滩房地产开发有限公司，住所地山东省荣成市港西镇环海路6669号。法定代表人：车喜伦，董事长。被上诉人（原审原告）：陈盼涛，男，1990年3月23日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：王东胜，山东胜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛芸，山东胜鼎律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司荣成支行，住所地：荣成市文化东路126号。负责人：马钰东，行长。委托诉讼代理人：张军伟，山东力诺律师事务所律师。原审第三人：赵书展，女，1990年4月2日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。上诉人威海纹石宝滩房地产开发有限公司（以下简称纹石宝滩公司）因与被上诉人陈盼涛、原审第三人中国工商银行股份有限公司荣成支行（以下简称工商银行）、赵书展商品房预售合同纠纷一案，不服荣成市人民法院(2019)鲁1082民初6115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纹石宝滩公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈盼涛的起诉。事实和理由：1.一审法院判决违背了合同法促进交易形成的立法宗旨。陈盼涛在2017年7月7日出具的《借据》中写明了购买纹石宝滩公司纹石滩小区18号楼1002室，房款为351162元，银行贷款245000元，首付款106162元，其中付现金40000元，返利16000元。纹石宝滩公司垫付50162元，陈盼涛保证在2019年7月6日前分两次付清，其中2018年7月6日前付25162元，2019年7月6日前付25000元，陈盼涛至今分文未付，50162元是陈盼涛所欠购房款，不是向纹石宝滩公司借款，不应写借据，应写欠据。纹石宝滩公司与陈盼涛虽约定了交房时间，但因陈盼涛没有按约支付房款，所以纹石宝滩公司有权不交房。2.一审法院认定该50162元与交房“法律关系不属于同一法律”错误。3.一审法院适用法律错误，从而导致判决结果错误。陈盼涛辩称，借据载明的50162是借款，双方构成民间借贷法律关系，请求驳回上诉，维持原判。工商银行辩称，请求依法裁判。赵书展辩称，同意陈盼涛的意见。陈盼涛向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的商品房买卖合同；2.退还购房款335162元及利息（自实际付款之日起至实际支付之日止，按照年利率5%计算）。一审法院认定事实：2018年4月10日，陈盼涛与纹石宝滩公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定：陈盼涛购买纹石宝滩公司开发的荣成市房屋，总价款为335162元；纹石宝滩公司应当在2019年3月31日前向陈盼涛交付房屋，纹石宝滩公司交房如逾期超过15日后，陈盼涛有权解除合同，陈盼涛解除合同的，应当书面通知纹石宝滩公司；纹石宝滩公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还陈盼涛已付全部房款（含已付贷款部分），并自陈盼涛付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，纹石宝滩公司按照全部房价款的0.01%向陈盼涛支付违约金。2017年7月7日，陈盼涛向纹石宝滩公司支付涉案房屋定金20000元，2017年7月8日、2018年4月20日、2018年4月23日，陈盼涛分三次向纹石宝滩公司支付涉案房款20000元、14000元、30000元。2017年7月7日，陈盼涛向纹石宝滩公司出具借据一张，借据载明：“本人陈盼涛，身份证号：，于2017年7月7日购买威海纹石宝滩房地产开发有限公司的纹石宝滩小区18号楼1002室，总房款叁拾伍万壹仟壹佰陆拾贰元（小写351162）。威海纹石宝滩房地产开发有限公司为我办理银行按揭贷款手续，银行贷款245000元，首付款按银行规定最低应首付30%，金额为106162元。（一种已付现金4万元。返租金16000元，开发公司垫付50162元）。威海纹石宝滩房地产开发有限公司为我垫付首付款伍万零壹佰陆拾贰元（小写50162），我保证在2019年7月6日前，将所欠房款50162元分2次付清（于2018年7月6日前还清25160元，于2019年7月6日还清25000元），若逾期，视为违约，我愿意承担房款总额5%的违约金，同时还清剩余房款。立据人：陈盼涛2017年7月7日”。后陈盼涛、赵书展与工商银行申请个人一手住房购置贷款，双方签订《个人购房借款/担保合同》，编号为A:01614002852018一手贷0000517，保证人为纹石宝滩公司，合同约定贷款金额为201000元，贷款期限360个月，按月等额本金还款法，担保方式为保证、抵押，抵押人为陈盼涛、赵书展，抵押物为荣成市纹石宝滩小区18号楼1002，面积54.92平方米。2018年7月1日，工商银行向陈盼涛发放贷款201000元。2019年8月30日，陈盼涛通过EMS向纹石宝滩公司邮寄《解除合同通知》，书面通知纹石宝滩公司因其公司逾期超过15日未交付涉案房屋，解除双方签订的的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。后纹石宝滩公司工作人员王鑫予以签收。2019年9月2日，纹石宝滩公司向陈盼涛邮寄《关于不解除合同的函》，书面通知陈盼涛其邮寄的解除合同通知纹石宝滩公司已收到，经公司研究决定不同意解除合同，陈盼涛于2017年7月7日出具的借据，目前已违约，应尽早偿还，后商谈接房事宜。一审法院认为，陈盼涛、纹石宝滩公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应恪守履行合同义务。纹石宝滩公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定应在2019年3月31日前向陈盼涛交付房屋，逾期超过15日后，陈盼涛有权解除合同。现纹石宝滩公司逾期交房已超过15日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，陈盼涛据此行使合同解除权，符合约定，应与支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，陈盼涛要求纹石宝滩公司返还已付购房款134162元及已还贷款本金、利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。纹石宝滩公司辩称陈盼涛购买涉案房屋时向其借款50162元，至今未偿还，因陈盼涛未偿还该借款导致纹石宝滩公司未交付房屋，但该借款所依据的法律关系与本案的法律关系不属于同一法律，纹石宝滩公司可以另案诉讼，故不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同解除的，纹石宝滩公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和陈盼涛。本案中，陈盼涛、赵书展与工商荣成支行签订的《个人购房借款/担保合同》的合同目的已无法实现，故该合同应予以解除，纹石宝滩公司应向工商荣成支行返还自判决生效之日起剩余贷款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除陈盼涛与威海纹石宝滩房地产开发有限公司就荣成市房屋签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、解除陈盼涛、赵书展与中国工商银行股份有限公司荣成支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、威海纹石宝滩房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陈盼涛返还房款134162元及自2018年7月1日起至判决生效之日止陈盼涛已向中国工商银行股份有限公司荣成支行归还的贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司荣成支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、威海纹石宝滩房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陈盼涛已支付房款的利息（以20000元为本金，自2017年7月7日起至实际支付之日止，以20000元为本金，自2017年7月18日起至实际支付之日止，以14000元为本金，自2018年4月20日起至实际支付之日止，以50162元为本金，自2018年4月22日起至实际支付之日止，以30000元为本金，自2018年4月23日起至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率计算）；五、威海纹石宝滩房地产开发有限公司于判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司荣成支行偿还陈盼涛、赵书展自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款。自清偿上述贷款之日起七日内，中国工商银行股份有限公司荣成支行办理荣成市房屋上抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6328元，由被告威海纹石宝滩房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。纹石宝滩公司提交回款一览表两张及申请、银行电子回执各一份，拟证明陈盼涛仅向纹石宝滩公司支付房款54000元，余款中有30000元系房屋中介郭纪昌的中介佣金转让的。陈盼涛质证称，对回款一览表和银行回单的真实性无异议，中介郭纪昌的申请应属证人证言性质，应当由证人出庭接受质证，陈盼涛的中介费并非由郭纪昌收取，而纹石宝滩公司已就该30000元房款向陈盼涛出具了收据，应认定纹石宝滩公司认可陈盼涛支付该笔房款的事实。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：陈盼涛对纹石宝滩公司提交的回款一览表及银行电子回单的真实性均无异议，本院予以确认。对郭纪昌出具的声明，因陈盼涛不予认可，且该声明系证人证言性质，证人应予出庭，对该证据的真实性本院不予确认，即使属实，应属案外人对陈盼涛的债务承担行为。另查明，陈盼涛与纹石宝滩公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定，陈盼涛采贷款方式付款：陈盼涛应当于2018年4月30日前支付首期房款134162元，余款201000元向银行贷款。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，陈盼涛、纹石宝滩公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，合同有效，双方应恪守履行。关于陈盼涛之交纳首付款的行为是否符合合同约定的问题。陈盼涛首付款134162元，从纹石宝滩公司已向陈盼涛出具134162元房款收据的行为来看，无论陈盼涛的付款方式系现金，还是借款或债务承担，均系得到纹石宝滩公司许可的付款方式，并且纹石宝滩公司亦认可收到陈盼涛上述数额的房款，故应认定陈盼涛已依约履行付款义务，并无违约之处。现因纹石宝滩公司未能如期交房导致合同解除，一审判令其向陈盼涛返还收据数额的首付款并无不当，至于陈盼涛与纹石宝滩公司之间的借款纠纷、陈盼涛与案外人的债务承担纠纷，均可另行解决。综上所述，纹石宝滩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6328元，由上诉人威海纹石宝滩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年八月十四日法官助理马文姣书记员刘金凤