江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6150号上诉人（原审被告）：李瑛，女，1961年1月29日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：南京嘉美酒店管理有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道109号7幢106室。法定代表人：颜明，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丽萍，女，该公司员工。上诉人李瑛因与被上诉人南京嘉美酒店管理有限公司（以下简称嘉美酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初894号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月16日立案受理后，依法由审判员汪德全独任审理。本案现已审理终结。李瑛上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认减免被上诉人租金4350元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决上诉人全额减免被上诉人一个半月房屋租金8700元，实际超出上诉人应承担的责任范围。政府行政命令从2020年2月5日起公寓民宿暂停营业，直到被上诉人2020年3月7日恢复营业，被上诉人实际停业时间为一个月零几天，而一审法院在被上诉人诉请三个月基准上，采取折半一刀切方式，判令上诉人承担8700元，按该处理结果，上诉人实际上单方面承担了被上诉人停业期间的全部损失。基于公平原则，被上诉人一个半月停业损失，应由双方分担。故上诉人仅需承担4350元。二、一审未判决被上诉人承担扩大损失的责任。双方签订《房屋出租委托合同》第三十四条约定，因不可抗力致使本合同不能继续履行的，租赁双方有权终止和变更合同。在疫情出现初期，上诉人曾主动向被上诉人提出把房子暂时退还给上诉人，从而减少彼此之间的损失，达到止损目的，但被上诉人拒绝退还房屋，实际上是放任和捆绑双方之间的损失扩大，责任不能由上诉人一方承担。被上诉人以酒店被封闭不能自由出入为由，臆想上诉人目的为收回房屋，与事实根本相悖。一审法院仅单一考虑被上诉人利益，未让被上诉人承担扩大损失的责任。三、一审判决没有达到真正和彻底解决社会矛盾的实际效力。疫情期间，租赁双方利益均受损，本人是一个孤寡失独且大病在身的老人，情况特殊，生存困难，而一审判决以双方提出的其它诉辩意见与本案无关为由，作出不予采纳的认定，没彰显本案判决的公平、公正，缺乏人性化。综上，请求二审法院作出公平、公正的裁决。嘉美酒店公司二审要求维持一审判决。嘉美酒店公司向一审法院起诉请求判令：1.李瑛免除冠状病毒疫情期间3个月的租金17400元，并且继续履行剩余房屋租赁合同；2.李瑛承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：李瑛系南京市雨花台区软件大道109号6幢218室、219室（以下简称雨花客厅218室、219室）房屋产权所有人。嘉美酒店公司、李瑛签订《房屋出租委托合同》，载明李瑛将雨花客厅218室、219室房屋委托嘉美酒店公司代理出租或由嘉美酒店公司以自己名义出租，委托期72个月，自2018年3月1日起至2024年3月1日止；李瑛对每套房屋每月固定收取房屋租金2900元，房屋租金支付方式为按三个月支付；李瑛应于2017年12月23日将该房及设施在正常使用状态下交割与嘉美酒店公司；在委托期内，李瑛承诺该房屋符合安全标准及公安、环保、卫生等主管部门的有关规定；因不可抗力致使本合同不能继续履行的，双方可以变更或者终止合同，房租按照实际使用时间计算等。合同签订后，李瑛将房屋交付嘉美酒店公司使用至今。2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染××疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。2020年2月5日，南京市公安局雨花台分局铁心桥派出所上门通知涉案房屋所在小区公寓式民宿暂停营业。后嘉美酒店公司通过微信要求李瑛免除自2020年1月25日起至疫情结束（以南京电影院开业为准）期间的房屋租金，遭到李瑛的拒绝。嘉美酒店公司举证了案涉房屋门锁开门记录截图和去年同期的营收对比图，欲证明2020年1月20日至3月31日没有客人入住，嘉美酒店公司在2020年3月的收入远低于去年同期。李瑛则认为嘉美酒店公司在1月仍有盈利，3月已正常营业，仅认可2月收入受疫情影响下降。李瑛举证了与嘉美酒店公司的微信聊天记录截图，证明曾与嘉美酒店公司协商将房屋暂时返还，遭到嘉美酒店公司拒绝，也证明嘉美公司在2020年3月7日恢复营业。嘉美酒店公司认为聊天记录真实但不完整，不同意暂时返还房屋是因为疫情期间不能随意进出大楼，且李瑛并非要暂时保管房屋而是想终止合同；嘉美酒店公司认可在2020年3月7日恢复营业，但认为2020年3月7日后自己的生意仍然惨淡。李瑛认为因嘉美酒店公司需要装修，自己在2017年12月23日交付房屋，从2018年3月1日起才收取租金，已减免过租金。嘉美酒店公司认为该段租金减免与本案无关。嘉美酒店公司还提出李瑛经常去案涉房屋敲门，影响客人入住，李瑛对此不认可。李瑛又举证自己患病，属于计划生育家庭特别扶助人员，嘉美酒店公司认为与本案无关。一审庭审中，嘉美酒店公司明确本案中主张减免三个月的租金为整个疫情期间的诉讼请求，即使之后仍受疫情影响也不再向李瑛主张。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本案中，嘉美酒店公司与李瑛签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。新型冠状病毒感染××疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，嘉美酒店公司、李瑛双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从嘉美酒店公司所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。因不可抗力致使合同无法履行，不能归责于本案任何一方。嘉美酒店公司在疫情防控期间无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对嘉美酒店公司的经营产生了一定影响，而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故一审法院结合疫情的影响程度和发展情况及嘉美酒店公司、李瑛双方的实际损失等综合因素，酌定李瑛就涉案房屋应免除嘉美酒店公司一个半月的租金即8700元。虽因不可抗力致使涉案房屋之前短期内无法用于正常经营，但不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行，故嘉美酒店公司、李瑛应继续履行剩余房屋租赁合同。嘉美酒店公司、李瑛提出的其他诉辩意见与本案无关，一审法院均不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认免除南京嘉美酒店管理有限公司关于南京市雨花台区软件大道109号6幢218、219室房屋应向李瑛支付的租金8700元，并继续履行上诉人南京嘉美酒店管理有限公司与李瑛签订的《房屋出租委托合同》。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费315元减半收取157元，由南京嘉美管理有限公司、李瑛各负担78.5元。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。另，双方当事人二审未提交新的证据。本院认为，上诉人李瑛与被上诉人嘉美酒店公司签订的房屋出租委托合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方应遵照执行。但双方在该合同履行过程中，因政府及有关部门为新型冠状病毒感染××疫情防控而采取行政措施，直接导致被上诉人无法正常使用涉案房屋，该情况属于当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，被上诉人依据不可抗力相关法律规定要求变更合同，应予支持。双方合同约定的租赁期限自2018年3月1日起至2024年3月1日止，在“新冠疫情”发生时，剩余租期尚有四年，被上诉人因新冠疫情的影响只是暂时不能正常使用房屋，该情况并不必然导致合同终止，上诉人要求暂时收回房屋，缺乏依据，其主张被上诉人拒绝退还房屋存在扩大损失的意见，本院不予采纳。从江苏省人民政府为强疫情防控于2020年1月24日决定启动突发公共卫生事件一级响应之日起，至目前疫情仍未结束，虽然被上诉人在2020年3月7日经行政部门允许就涉案房屋恢复了经营，但持续疫情对被上诉人经营活动所产生的影响并未消除，而上诉人主张租金损失计算截止时间为2020年3月7日，与客观事实不符。本案一审庭审中，被上诉人明确了“减免三个月的租金为整个疫情期间的诉讼请求，即使之后仍受疫情影响也不再向上诉人主张”的意见，一审法院结合疫情的影响程度和发展情况，按照公平原则，免除被上诉人一个半月租金，该酌定数额并无不当。综上所述，李瑛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由上诉人李瑛负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二〇年八月二十日书记员  储 娜