湖南省南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0921执异5号 异议人：南县益民机动车驾驶员培训学校（普通合伙），住所地为湖南省南县三仙湖镇柴码头社区（原下柴市乡企业办原精麻厂）。 执行事务合伙人：**、高荣华。 申请执行人：中国银行股份有限公司南县支行。 负责人：邓明辉，男，该行行长。 被执行人：南县洞庭彩印有限公司，住所地为南县南洲镇新颜村（南县工业园内）。 法定代表人：徐斌，该公司董事长。 被执行人：徐斌，男，1976年3月16日出生，汉族，住南县。 被执行人：程敏，女，1976年9月12日出生，汉族，住南县。 被执行人：徐石保，男，1949年11月24日出生，汉族，住南县。 本院在执行中国银行股份有限公司南县支行（以下简称中国银行南县支行）与南县洞庭彩印有限公司（以下简称洞庭彩印）、徐斌、程敏、徐石保借款合同纠纷一案中，异议人南县益民机动车驾驶员培训学校（以下简称益民驾校）于2020年7月20日提出书面异议，请求裁定中止对益民驾校承租土地的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人益民驾校称，南县人民法院执行程序违法，损害了异议人的合法权益，并给异议人造成一百多万元的经济损失。1、南县人民法院于2018年6月1日对异议人承租的南县洞庭彩印名下位于南县南洲镇新颜村土地进行了查封，但异议人从未见到南县人民法院在查封现场张贴查封公告；2018年6月28日，在被执行人及人民法院均未告知土地被查封的情况下，异议人与被执行人签订了《土地租赁合同书》；而在异议人投资120万元对租赁物进行长达三个多月维护改造时，南县人民法院也没有工作人员告知异议人租赁土地被司法查封之事，南县人民法院的不作为，是导致异议人不知租赁物被查封而承租的重要原因之一；2、南县人民法院拍卖上述执行标地物前，也未在标地物所在地张贴拍卖公告，导致异议人错失行使承租人的优先购买权的机会，严重损害了异议人的财产权益；3、异议人是上述土地的实际使用人，且已经支付了十年的租赁使用费，并为此投入了120万元，异议人与被执行人之间签订的租赁合同，其效力最终只能由法院裁决。在未经法院生效法律文书认定之前，异议人的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。人民法院对租赁物进行强制执行，异议人作为租赁土地的实际使用权人，有提出执行异议的权利，在长达数年的时间内，南县人民法院故意不告知租赁土地已被申请强制执行之事，导致异议人在整个执行程序中应享有的权利被剥夺，无法及时提出执行异议，剥夺了申请人的救济途径，导致申请人的权利失去法律保护，给异议人造成一百多万元的经济损失。4、评估报告未注明土地实际占有人，未注明评估结果有效期，未向异议人提交价格评估报告，评估范围不准确，异议人对地面的硬化等投入未列入评估范围。5、权利与义务相一致，南县人民法院明知强制执行的土地被异议人承租，却一直当异议人是空气，无视异议人存在，在整个强制执行程序中毫无道理地剥夺了异议人依法应享有的一切法定权利，南县人民法院如此漠视人民群众的利益，到最后却要求申请异议人30日之内腾退该承租土地，是错误的，也是违法的。综上，南县人民法院在对异议人承租的南县洞庭彩印有限公司的土地强制执行中程序违法，严重损害了异议人的合法权益，现异议人不服南县人民法院对异议人承租的南县洞庭彩印有限公司名下的土地强制执行，根据民事诉讼法第二百二十五条之规定，依法提出异议，请求裁定中止对异议人承租土地的强制执行，以减少异议人因此所致损失。 本院查明，中国银行股份有限公司南县支行与南县洞庭彩印有限公司、徐斌、程敏、徐石保借款合同纠纷一案，经南县人民法院审理于2017年9月30日作出（2017）湘0921民初653号民事判决，判决第一项内容：限南县洞庭彩印有限公司于判决生效后30日内偿还中国银行股份有限公司南县支行借款本金680万元，支付至2017年4月24日的利息375361.23元（后段利息按合同约定计算至实际还清之日），并支付原告律师代理费11.63万元；第二项内容：拍卖、变卖南县洞庭彩印有限公司位于南县国用（2012）第1147号项下的国有土地使用权，以及坐落在该土地上房屋所有权证编号分别为南房权证南洲镇字第××号、第××号、第××号的房屋，其变价款优先清偿上述第（一）项确实的债务。抵押物变价后超过债权数额部分归还南县洞庭彩印有限公司所有。民事判决生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中国银行南县支行向本院申请强制执行，本院于2018年5月25日立案执行。执行过程中，本院于2018年5月29日作出（2018）湘0921执256号执行裁定书，裁定查封被执行人南县洞庭彩印有限公司位于南县国用（2012）第1147号项下的国有土地使用权以及坐落在该土地上房屋所有权证编号分别为南房权证南洲镇字第××号、第××号、第××号的房屋（以下简称涉案房地产）。2018年6月，本院依法委托湖南志成房地产评估有限公司（以下简称志成评估公司）对被执行人洞庭彩印所有的南县房地产进行司法鉴定评估。志成评估公司接受委托后开展了相关的评估工作，并于2019年5年10日出具志成估字（2018）第0607ＨＦＡＬ号房地产估价报告。2019年7月5日，本院向申请执行人及被执行人送达了评估报告。2019年7月12日，本院作出（2018）湘0921执256号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案房地产。2019年7月17日，本院依法向申请执行人及被执行人送达了（2018）湘0921执256号之三执行裁定书（拍卖）及网络司法拍卖通知书。2019年7月19日，本院在洞庭彩印公司门口张贴了拍卖公告、竞买须知。后因评估报告漏评执行标的物，本院于2019年8月1日作出（2018）湘0921执256号执行决定书，撤回对涉案房地产的拍卖委托。2019年9月11日，志成评估公司出具志成估字（2019）第0819ＨＦＡＺ号房地产司法鉴定报告。2019年9月17日，本院向申请执行人及被执行人送达该补充评估报告书。2019年9月20日，本院作出（2018）湘0921执256号之四执行裁定书，裁定拍卖涉案房地产以及一栋未进行产权登记的钢构厂房，并作出（2018）湘0921执256号网络司法拍卖通知书、拍卖公告、竞买须知，并于同日在人民法院网络司法拍卖平台发布拍卖公告，依法确定第一次拍卖的起拍价为850.8万元。同日，本院将（2018）湘0921执256号之四执行裁定书、网络司法拍卖通知书送达给申请执行人及被执行人,并在洞庭彩印公司门口张贴了拍卖公告。2019年10月22日，本次涉案房地产拍卖因无人竞买而流拍。2019年11月15日，本院再次发布拍卖公告，定于2019年11月30日10时至2019年12月1日10止对涉案房地产以及一栋未进行产权登记的钢构厂房进行拍卖，起拍价为690万元。公告载明：对标的权属有异议者，请于2019年11月22日12时前与南县法院执行局联系;与本标的物有关人员［案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等］均可参加竞拍;本标的物暂无已查明优先购买权人。如有未知优先购买人，请于2019年11月22日前与本院执行局联系，并提交相关证明材料等内容。同日，本院在洞庭彩印公司门口张贴了拍卖公告、竞买须知，并以照片的形式进行记录。2019年12月1日，竞买人戴鹏查以人民币690万元竞得涉案房地产以及一栋未进行产权登记的钢构厂房，并将拍卖款付至执行法院执行款账户。本院于2019年12月12日作出（2018）湘0921执256号之五执行裁定书，裁定解除对涉案房地产以及一栋未进行产权登记的钢构厂房的查封，涉案房地产以及一栋未进行产权登记的钢构厂房的产权归买受人戴鹏查所有。戴鹏查可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年12月19日，本院向被执行人送达拍卖成交确认书，并于2019年12月31日向被执行人送达解封、过户执行裁定书，向买受人送达解封、过户执行裁定书及拍卖成交确认书。2020年5月18日，本院张贴腾空公告，并向相关人员送达腾空通知书。后异议人益民驾校不服本院对异议人承租的被执行人洞庭彩印名下的土地强制执行，认为本院执行程序违法，损害了异议人的合法权益，并给异议人造成一百多万元的经济损失，于2020年7月20日向本院提出执行异议，请求中止对异议人承租土地的强制执行。 另查明，2018年6月28日，异议人益民驾校与被执行人洞庭彩印签订《土地租赁合同书》，合同约定被执行人洞庭彩印将位于新颜村洞庭彩印有限公司院内空余土地租赁给异议人益民驾校使用，租赁期限为10年，从2018年6月30日起至2028年6月30日止。租金为每年租金伍万元整，此后不再有涨幅。租赁费用共计伍拾万元。签订合同之日即付80%租金，正常开业运转即付余下20%租金。 本院认为，被执行人洞庭彩印、徐斌、程敏、徐石保未履行生效法律文书确定的义务，本院根据申请执行人中国银行南县支行的申请立案执行，依法拍卖涉案抵押房地产以清偿债务，于法有据。本院依据涉案房地产以及一栋未进行产权登记的钢构厂房拍卖成交的事实，发布公告责令被执行人及案外占有人限期腾空，符合法律规定。 关于异议人主张其未见到南县人民法院在查封现场张贴查封公告；在被执行人及法院均未告知土地被查封的情况下，异议人与被执行人签订了《土地租赁合同书》；南县法院的不作为，是导致异议人不知租赁物被查封而承租的重要原因之一，且南县法院拍卖执行标的物前，未在标的物所在地张贴拍卖公告，导致其错失行使承租人的优先购买权的机会，南县法院执行程序违法的问题。该主张属于异议人作为利害关系人提出的执行行为异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。根据执行案卷记载，本院查封涉案房地产后，发出查封公告；本院执行人员在执行过程中向涉案房地产所有人进行了调查，在拍卖涉案房地产前，在涉案房地产门口张贴了拍卖公告，告知依法享有优先购买权或其他合法权益的权利人相关拍卖事宜，并限期向执行法院主张权利，同时又在网络司法拍卖平台公告并公开拍卖涉案房地产。异议人主张执行法院未在涉案房地产处张贴查封、拍卖公告，其不知情涉案房地产执行情况，缺乏相应的证据证实，亦不符合客观事实，不予支持。本院对涉案房地产查封在先，异议人与被执行人洞庭彩印签订土地租赁合同在后，异议人未审查涉案房地产已抵押、查封的状况下签订租赁合同，理应承担由此产生的法律风险。 关于异议人提出其是租赁土地的实际使用人，且已经支付了十年租赁费用，并为此投入了120万元，异议人与被执行人签订的租赁合同，在未经法院生效法律文书认定之前是合法有效的，应受法律保护。现法院对租赁物进行强制执行，给异议人造成了一百多万元经济损失的问题。首先，异议人未提供其交付租金、进行投入及造成100多万元经济损失的证据。其次，即使其有证据证明损失存在，该损失也不属于本次执行异议审查范围。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。就本案而言，涉案房地产于2016年4月5日由被执行人洞庭彩印抵押给申请执行人中国银行南县支行，并办理了抵押登记。即便异议人有承租权，其承租涉案土地的时间为2018年6月28日，涉案土地属于先抵押后出租的状况。涉案土地在设立抵押权的情况下出租，不适用“买卖不破租赁”的规则，异议人涉案土地的租赁权不能对抗中国银行南县支行实现抵押权。且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案被执行人洞庭彩印将已经抵押的涉案土地出租给异议人，该租赁关系不能影响中国银行南县支行抵押权的实现，不能阻却执行法院对该抵押物进行强制拍卖，抵押物受让人也不受该租赁合同约束。异议人承租涉案土地，若因被执行人洞庭彩印未明确告知租赁物已抵押及被查封的事实，导致遭受损失，可依租赁合同另循法定途径向出租人主张。 关于异议人提出评估报告未注明土地实际占有人、未注明评估结果有效期、未向异议人提交评估报告、评估范围不准确的问题。本院认为，本院在处置涉案财产时，依法应当向本案的当事人告知评估机构及评估结果，法律并未规定本院在处分涉案财产时需要告知其他人员，异议人并非本案执行当事人，无须向其提交评估报告，异议人的该项主张缺乏法律依据。评估报告书向执行当事人送达后到拍卖成功前，本案执行当事人未对估价报告书提出任何质疑和异议，估价报告书早已发生法律效力。评估报告书载明评估报告自出具之日起一年内有效。本院在处置财产过程中，利用生效的评估报告书作为执行依据进行处置，程序正当，并无不妥之处。 关于异议人提出南县人民法院明知强制执行的土地被异议人承租，无视异议人存在，在整个强制执行程序中毫无道理地剥夺异议人依法享有一切法定权利，法院要求异议人30日之内腾退承租土地错误且违法的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。异议人所主张的涉案土地查封在先，租赁在后，异议人与被执行人洞庭彩印在设定抵押登记及法院查封之后所形成的租赁关系不能对抗已登记的抵押权及本院对涉案房地产采取的执行措施。另《最高人民法院》第六条第（五）项规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当通知优先购买权人。但因异议人的租赁合同不能对抗成立在先的抵押权，其不是法律规定的优先购买权人，故本院并没有通知的义务。本院在执行过程中依法对涉案房地产进行拍卖，在拍卖成交后依法发布腾空公告，要求异议人腾退、交付涉案土地，该执行行为符合法律规定。 综上所述，异议人益民驾校提出的异议理由均不能成立，其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条、第二十七条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回异议人南县益民机动车驾驶员培训学校（普通合伙）的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向益阳市中级人民法院申请复议。 审判长  陈伯准 审判员  蔡佳伟 审判员  黄 琳 二〇二〇年八月十七日 书记员  张 彦