河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初9715号原告（反诉被告）：张万锋，男，汉族，1979年4月4日出生，住河南省荥阳市。原告（反诉被告）：邢晶晶，女，汉族，1987年3月12日出生，住郑州市金水区。共同委托代理人：刘旸、杨佩（实习），河南焕廷律师事务所律师。被告（反诉原告）：田雨凡，男，汉族，1986年5月6日出生，住郑州市金水区。原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶诉被告（反诉原告）田雨凡房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶共同委托代理人刘旸、杨佩、被告（反诉原告）田雨凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶诉称：原、被告于2019年7月19日签订商铺租赁合同，约定被告承租原告位于郑州市××区××北、××街区商业××号的商铺，租赁期为2019年8月1日至2022年7月31日，房租从2019年11月1日起开始缴纳，每月13696元，每次需直接交半年，在上一期租金到期前15日内预交下一期的租金。合同签订后，被告如约交纳第一期租金，原告亦按照约定履行了全部义务。2020年4月15日，被告本应按照约定交纳下一期房租，但却一直以各种理由拒不交纳，已然违反合同约定，严重损害原告的合法利益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.被告支付原告租金82176元及利息（利息以82176元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月15日起计算至实际支付完毕之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）田雨凡辩称：一、答辩人与被答辩人协商疫情导致的不可抗力原因租金问题期间，被答辩人不履行自己的义务，导致合同未到期，被答辩人要求答辩人于2020年5月31日强制撤离争议商铺，后期未对商铺进行使用，被答辩人无权要求答辩人支付后期租金。二、本案诉讼费用及被答辩人诉讼请求全部费用由被答辩人全部承担。被告（反诉原告）田雨凡反诉称：反诉人与被反诉人于2019年7月19日签订商铺租赁合同，约定反诉人承租被反诉人位于郑州市××区××北、××西，瀚海海上购物中心商业街1层140号商铺，租赁期为2019年8月1日至2022年7月31日，房租从2019年11月1日起开始收取，约定直接缴纳半年租金，第一期为2019年11月1日至2020年4月30日，每月租金13696，半年租金：82176元，物业费：3894.8元，保证金：13696元，反诉人按照合同约定履行了全部义务。在与被反诉人签订租赁协议之前，商场运营人员及被反诉人告知在10月1日商场开始正常营业，但商城实际营业和开业时间是2019年12月28日，且开业前的诸多公共营业环境和运营软、硬件设施未达到营业条件强行开业，无奈反诉人租金已经缴纳，被反诉人在签署协议前已有意隐瞒。2020年1月25日开始河南省疫情防控一级响应后，商场于2020年1月26日闭店暂停营业，时至2020年2月26日逐步恢复营业，反诉人及商铺所在商场运营人员王志鹏与被反诉人多次协商疫情导致的不可抗力原因下租金问题及租赁合同重新洽谈问题，并根据被反诉人要求提供商场、政府单位发布的公告证明，被反诉人多次以各种理由拒绝不与反诉人洽谈，拒不履行反诉人与被反诉人之间签订的《商铺租赁合同》第八条关于不可抗力情况下租金结算条件，第九条协商解决争议的方式，第十条第一项款进行合同协议补充，并在5月份反诉人与被反诉人协商没有结果的情况下，被反诉人强制要求反诉人撤离争议商铺，违反《商铺租赁合同》第七条第二项，被反诉人已然违反合同约定，严重损害反诉人合法利益。请求依法判令：1.被反诉人支付反诉人欺诈反诉人所得2019年11月、12月租金合计27392，合同违约金20000元、赔偿装修费用35000元及定制道具费用22580元、退还保证金13696元，退还2月、3月租金合计27392元以及被反诉人造成反诉人货品无法销售形成库存积压227313.01的银行利息（利息以227313.01元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月30日起计算至合同实际结束之日止）；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。3.终止反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》。原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶辩称：一、首先答辩人未存在欺诈情形，已按照合同约定如实履行了自己的义务。被答辩人主张商场实际营业时间为2019年12月28日，和答辩人先前告知的时间不一致，首先瀚海海尚购物中心是由主商场（MALL）和街区商业构成，主商场是由开发商自持并对外招租运营，疫情期间开发商的帮扶政策只是针对主商场的租户，而街区商铺则是出卖给个人，属于商户自主管理，街区商铺在合同签订后就交付给被答辩人使用，可以随时营业。其次，街区商铺周围的营业环境、运营软硬件设施、客流量等属于被答辩人选择商铺地理位置时应考虑的因素，租赁合同是双方在平等自愿的基础上签订的，说明被答辩人对相关情况已有清楚了解。第三，双方签订的是租赁合同，仅就租赁合同上所约定的事项承担各自的权利和义务，答辩人已按照合同约定的时间将合格的房屋交付给被答辩人使用，已经完成了应该履行的合同义务，被答辩人作为承租方应该按时支付租金，未按时缴纳，就属于违约。二、被答辩人主张答辩人违反《商铺租赁合同》约定，在2020年5月份强制要求其撤离商铺，与事实不符。三、被答辩人主张因新冠肺炎疫情影响导致店铺暂停营业，属于不可抗力因素，要求减免相应的房租，但其不可抗力因素与双方约定的不可抗力因素不符。四、在疫情期间虽然政府出台了很多关于疫情防控的文件，但从未有相应的文件强制性要求房屋减免租户的房租。五、该租赁合同是双方的真实意思表示，答辩人已按合同约定履行了自己的义务。经审理查明：原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶于2017年8月31日购买位于郑州市××区××北、××街区商业××商铺××套。2019年7月19日，原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶与被告（反诉原告）田雨凡签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：张万锋、邢晶晶将瀚海美尚项目140号铺位出租给田雨凡作为商用场地使用，租赁期从2019年8月1日至2022年7月31日止，租赁保证金为13696元，月租金13696元，支付方式为半年支付。租赁期满后，双方未达成商铺续租协议时，张万锋、邢晶晶同意田雨凡拆除室内固定装饰物和搬离可移动设施、装备，田雨凡承担隔墙及室内设施恢复责任。田雨凡拖欠房屋租金累计30日以上，张万锋、邢晶晶有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还。张万锋、邢晶晶不得无故提前终止合同，若张万锋、邢晶晶需要提前终止合同应提前三个月以书面形式通知田雨凡，经双方同意方可终止合同，但张万锋、邢晶晶应向田雨凡一次性支付两万元的违约金，并赔偿田雨凡装修损失。田雨凡合同期内要求终止合同，经双方同意方可终止合同，但田雨凡缴纳的租金经不予退还。另约定免租期从2019年8月1日至2019年10月31日止。2019年7月19日、2019年7月27日，被告（反诉原告）田雨凡分别向原告（反诉被告）邢晶晶转账20000元、79766.8元。被告（反诉原告）田雨凡提交的微信聊天记录显示，2020年5月27日，原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶称“你如果继续租就交5、6、7三个月的房租，如果不交房租我们就算是解除租赁合同了”、“这个月月底你不继续租的话，请提前撤店，我要招租”；2020年5月27日，原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶称“这个月底没收到房租我肯定是要收回房子的”。被告（反诉原告）田雨凡称其2020年5月30日从案涉租赁房屋搬走，并将钥匙交付给商场工作人员王志鹏。2020年7月23日，经本院询问，王志鹏认可收到了被告（反诉原告）田雨凡交付的案涉租赁房屋的钥匙，王志鹏拿到钥匙后未通知原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶，钥匙仍在王志鹏的办公室。本院认为，原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶与被告（反诉原告）田雨凡签订的《商铺租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。田雨凡向张万锋、邢晶晶支付保证金及2019年11月1日至2020年4月30日的租金，张万锋、邢晶晶依约向田雨凡交付案涉租赁房屋。受疫情影响，案涉房屋所在商场为缓解商户压力采取多项帮扶政策，田雨凡提交的微信聊天记录显示其积极与张万锋、邢晶晶沟通房租减免的问题，但是张万锋、邢晶晶作为承租人没有必须减免租金的义务。田雨凡经营的商铺因疫情影响经营收益减少，疫情防控期间田雨凡未按时足额支付相应租金，不宜认定为根本违约。田雨凡提交的2020年5月28日与张万锋、邢晶晶的微信聊天记录显示，如果田雨凡不交房租就算双方解除租赁合同并要求田雨凡提前撤店。现田雨凡已经从案涉租赁房屋搬走，合同实际无法继续履行，本院认定张万锋、邢晶晶与田雨凡2019年7月19日签订的《商铺租赁合同》予以解除。田雨凡从案涉租赁房屋搬走后未将钥匙直接交付给张万锋、邢晶晶，田雨凡辩称因张万锋、邢晶晶拒绝见面无法交付钥匙但是未提交相应的证据予以佐证，故田雨凡未完成向张万锋、邢晶晶返还案涉租赁房屋的义务。2020年7月22日本案开庭审理过程中，本院向张万锋、邢晶晶释明因田雨凡已经搬离案涉租赁房屋，张万锋、邢晶晶可自行使用案涉租赁房屋。因田雨凡尚欠张万锋、邢晶晶5月份房租，田雨凡应向张万锋、邢晶晶支付2020年5月1日至2020年7月22日的房屋租金。××肺炎疫情的影响，2020年1月25日河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，政府及有关部门采取相应疫情防控措施，且案涉租赁房屋所在的商场2020年1月26日至2020年2月25日闭店暂停营业，田雨凡确系因不可归责于自身的原因导致其无法使用租赁房屋，本院根据公平原则减免田雨凡一个月房租，田雨凡应向张万锋、邢晶晶支付房租23739.73元（13696元×2个月+13696元÷30天×22天-13696元=23739.73元）。田雨凡提交的微信聊天记录显示其一直与张万锋、邢晶晶微信沟通房租的相关事宜，考虑到田雨凡尚未构成根本违约的情形，案涉租赁合同已经实际解除，故本院支持张万锋、邢晶晶应退还田雨凡保证金13696元。张万锋、邢晶晶不属于无故提前终止合同，田雨凡主张的合同违约金20000元本院不予支持。田雨凡庭审中认可装修道具已经拆走，故其主张的定制道具费用本院不予支持。关于田雨凡主张的装修费用35000元，田雨凡提交的《建筑装饰装修工程施工合同》显示：合同价款35000元，承办范围：清单内。田雨凡提交了装修费28000元的收据，但是未提交工程项目清单，考虑到田雨凡使用案涉租赁房屋的时间及田雨凡未约定支付房租的违约情形，本院酌定张万锋、邢晶晶返还田雨凡装修费10000元。关于田雨凡主张的欺诈其所得2019年11月、12月租金，田雨凡不能举证证明张万锋、邢晶晶存在欺诈情形，证据不足，本院不予支持。关于田雨凡主张的货品无法销售形成库存积压227313.01的银行利息，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶与被告（反诉原告）田雨凡于2019年7月19日签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）田雨凡于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶房租23739.73元；三、原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）田雨凡保证金13696元；四、原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）田雨凡装修费10000元；五、上述二至四项相互折抵，被告（反诉原告）田雨凡于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶43.73元；六、驳回原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）田雨凡的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费927元，由原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶负担659元，被告（反诉原告）田雨凡负担268元；反诉案件受理费1611元，由原告（反诉被告）张万锋、邢晶晶负担262元，由被告（反诉原告）田雨凡负担1349元。本判决为终审判决。审判员  张卫国二〇二〇年八月十九日书记员  胡利平