湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终856号上诉人（原审原告）:刘为佳，女，汉族，1984年4月8日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：庞炜、赵颜艳，湖北楚韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄高霞，女，汉族，1980年11月24日出生，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：崔荆东，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。原审第三人：贺晶，女，汉族，1989年10月13日出生，住荆州市沙市区。上诉人刘为佳因与被上诉人黄高霞、原审第三人贺晶房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘为佳及委托诉讼代理人赵颜艳，被上诉人黄高霞及委托诉讼代理人崔荆东，原审第三人贺晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘为佳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。主要事实和理由：被上诉人确实委托我爱我家房产中介公司代售房屋，委托时间三个月，而上诉人与我爱我家中介公司签订的合同恰好在委托期内。被上诉人接收了上诉人的购房款，说明被上诉人是认可中介公司代售房屋行为的，因此中介公司与被上诉人的委托售房行为在本案中应当有效，当然中介公司代被上诉人与上诉人所签的房屋买卖协议也有效。上诉人依合同约定支付了购房定金及首付款，被上诉人也依合同约定履行了部分义务，将车位办理至上诉人的名下，而且被上诉人出售房屋的钥匙已交付给上诉人。从交易习惯上看，上诉人不可能在没有购房的情况下去单独购买附属品车位。刘为佳向一审提出诉讼请求：1、判决确认原被告2016年12月5日签订的《房屋买卖协议书》有效；2、判令被告继续履行《房屋买卖协议书》，协助原告办理房屋产权过户手续；3、判令被告向原告支付违约金56000元；4、判决诉讼费由被告承担。黄高霞辩称：一、被上诉人从未将其位于楚天都市佳园的房屋出售给上诉人，被上诉人不应承担上诉人的诉求义务；二、上诉人要求被上诉人履行房屋产权的过户手续并支付违约金56000元于法无据。第三人贺晶陈述：被上诉人委托我们卖房子,期限了三个月,我们公司也给被上诉人转过钱。一审认定：2016年12月5日，原告与我爱我家房产服务有限公司签订房屋买卖协议书，约定将被告所有的，位于楚天都市佳园一期28栋2单元1602号房屋作价56万元售于原告，并约定以10万元的价格购得被告B023号车位使用权，被告未在前述协议上签字确认。同日，原告向第三人贺晶支付购房定金2万元，2016年12月21日、22日分两笔向第三人贺晶支付9万元。2016年12月21日，原被告签订车位使用权转让协议，约定被告将楚天都市佳园28幢2单元楼下，编号B023的车位转让给原告，被告认可收取中介公司95000元车位转让款。现原被告双方就房产过户产生争议，故而成讼。一审认为，原告提交的证据，并不足以证明我爱我家房产服务有限公司取得了被告出售楚天都市佳园一期28栋2单元1602号房屋的委托授权，原告与我爱我家公司签订的房屋买卖协议的效力不及于被告，原告要求确认合同有效，要求被告履行过户登记义务并支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告可另案向相关责任人主张权利。据此，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘为佳的诉讼请求。案件受理费10460元，减半收取5230元，保全费1922元，合计7152元，由原告刘为佳负担。二审中，上诉人向法庭提交了下列证据：1、被上诉人和中大豪盛签订的车位协议。证明车位必须和房屋一起转让，不能单独转让。说明上诉人是购买了这个房屋。2、收条。证明被上诉人收到中介公司负责人徐俊杰转交的2万元购房款。被上诉人的质证意见是：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。该协议证实作为车位使用权人是可以将车位单独转让给小区内业主。并且被上诉人是将房屋和车位一起交给中介公司代为出售的。对证据2真实性无异议。被上诉人是应徐俊杰要求书写的收条，但这2万元最终是作为了车位款。被上诉人将车位转让协议交给上诉人时双方到楚天都市家园物业部门办理了相关变更登记手续。原审第三人没有质证意见。本院认为，上列证据符合本案的证据特征，可作本案证据使用。本院认定，2016年11月期间，被上诉人委托中介公司我爱我家房产服务有限公司出售位于荆州市沙市区××区××号房屋，期限三个月，并将案涉房屋的购房合同、购房发票及房屋钥匙交付于该中介公司。2016年12月5日，上诉人与我爱我家房产服务有限公司签订房屋买卖协议书，约定将被上诉人所有的位于楚天都市佳园一期28栋2单元1602号房屋作价56万元售于上诉人，并约定2016年12月5日上诉人支付定金2万元，同年12月20日办理合同更名手续并支付9万元，剩余房款办理二手房按揭；交房期限定为2017年2月1日前；约定违约方向守约方支付房款10％的违约金；同时约定以10万元的价格转让B023号车位使用权。同日，上诉人向第三人贺晶支付购房定金2万元，2016年12月21日、22日分两笔向第三人贺晶支付9万元。2016年12月21日，被上诉人书写了《车位使用转让协议》，该协议上没有上诉人的签名。在此期间，被上诉人出售房屋的钥匙由我家我家房产服务有限公司交付给上诉人。2017年8月间，被上诉人办理了该房屋的不动产登记。二审中双方当事人争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖的民事法律关系。本院认为，上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖的民事法律关系。其理由是：一、本案中，被上诉人委托我爱我家房产服务公司代售房屋，委托时间三个月，双方建立了委托合同法律关系。而上诉人与我爱我家房产服务公司签订的合同在此委托期内，我爱我家房产服务公司有权代表被上诉人与上诉人签订房屋买卖协议。该协议不违反我国法律法规的强制效力性规定，应认定为有效合同，双方当事人应遵照执行。二、被上诉人接收了上诉人预付的购房定金2万元，表明被上诉人是认可我爱我家房产服务公司代售房屋行为的。被上诉人辩称该款是购车位款没有事实依据。三、上诉人依合同约定支付了购房定金及首付款，被上诉人也依合同约定履行了部分义务，将合同中约定的车位办理至上诉人的名下，而且被上诉人出售房屋的钥匙已交付给了上诉人。合同约定是车位一并出售，上诉人不可能在没有购房的情况下去单独购买附属品车位。对此，一审认定“原告人提交的证据不足以证明我爱我家中介房产服务中介公司取得了被上诉人出售楚天都市佳园一期28栋2单元1602号房屋的委托授权，原告与我爱我家公司签订的房屋买卖协议的效力不及于被告”与本案事实不符，由此作出的判决结果不正确。此外，被上诉人是否与我爱我家房产服务公司解除了委托关系，因没有证据证明告知了上诉人，其合同履行的义务仍应由被上诉人承担。在案涉协议没有解除的情况下，被上诉人没有履行合同义务，应承担相应的违约责任。对于违约责任的承担，在上诉人没有损失的情况下，上诉人要求被上诉人支付违约金56000元过高，本院酌定为20000元。综上，上诉人的部分上诉理由成立。一审认定本案事实不全面，实体处理不正确，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初2049号民事判决；二、确认上诉人刘为佳与被上诉人黄高霞于2016年12月5日签订的《房屋买卖协议书》有效；上诉人刘为佳与被上诉人黄高霞继续履行该《房屋买卖协议书》；三、在本判决生效之日起十五日内由被上诉人黄高霞向上诉人刘为佳支付违约金20000元。四、驳回上诉人刘为佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7152元，由上诉人刘为佳负担1152元，由被上诉人黄高霞负担6000元；二审案件受理费10460元，由上诉人刘为佳负担2460元，由被上诉人黄高霞负担8000元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年八月十三日书记员  程 瀛