湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初1203号原告：冯腊爱，女，汉族，1951年12月26日出生，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：李桂玲，女，1986年3月7日出生，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。系原告冯腊爱之女。被告：余桂菊，女，汉族，1973年5月8日出生，汉族，湖北麻城人，住武汉市新洲区，被告：王秋兰，女，汉族，1963年7月19日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。原告冯腊爱与被告余桂菊、被告王秋兰房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼中，原告冯腊爱自愿撤回对被告王秋兰的起诉，本院对此予以准许。原告冯腊爱及其委托诉讼代理人李桂玲、被告余桂菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告冯腊爱和被告余桂菊的房屋租赁关系于2020年5月28日解除；2.依法判令被告余桂菊腾退租赁房屋；3.判令被告余桂菊按照5000元/月的标准支付自2019年11月20日至实际腾退之日期间的房租；4.要求被告余桂菊还原原先房屋现状，如不还原房屋原状判令被告偿还35000元房屋损坏费用；5.要求被告余桂菊支付租赁房屋从2019年8月20日至房屋实际腾退之日止期间的实际水电费；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月20日，原被告双方签订一份租房协议，协议明确规定了双方的义务，按照协议第二、第三条的规定，二被告于2019年8月20日租期已满。应无条件的将房屋返还给被告，并按照第四条的规定还原房屋原有的结构现状。2019年8月20日，我和我丈夫与被告就房屋租期已满进行商议，要求被告退还房屋给我，被告称现在去找门面需要时间，提出延期一段时间，当时商议，我丈夫同意被告三个月后再退还房屋，被告当时也同意了，并支付了三个月的租金，当时按双方商议起草了一份协议，被告拒不签字，还是在占用原告的房屋。被告在原签订的租房协议（2016年8月20日）到期后拒不退还房屋给我，无论从人情和法律上被告毫无道理。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告余桂菊辩称，我不同意解除双方的房屋租赁关系，我和原告口头约定了房屋要长期租赁十年，合同上的租赁期限是固定房租不涨价的期限，不是房屋租赁期限。另外我对租赁房屋进行了装修，我不同意退还两间门面，也不同意支付房屋损失费35000元，原告将房屋出租给我的时候房屋是毛坯。我只同意按照合同约定的每年30000元租金支付后续租金。要求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原被告提交的租房协议一致，且开庭中原告自认是其本人将协议第六条删除划去，故本院经审查认为，被告余桂菊提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人李柏树和原告于桂菊系夫妻关系。被告余桂菊、被告王秋兰为合伙作房产中介生意，租赁李柏树所有的位于武汉市新洲区邾城街城南村六组的一楼房屋用作门面，2016年8月20日原告冯腊爱（甲方）和被告余桂菊、被告王秋兰（乙方）签订了《租房协议》一份，约定：“年租金叁万元，押金壹佰，乙方一次性付清租金叁万元租用期至少三年，租用期为2016年8月21日至2019年8月20日止，乙方退房时退还押金，乙方必须保证甲方房屋整体结构和家电设备、窗和其他物品的安全和完整；如有损坏，由乙方负责赔偿，水电费由乙方负责交纳；甲乙双方不得违约，如有违约，按租金50%赔偿对方。乙方租用期间不得转让他人；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签证后生效”。该协议签订后，被告于每年的8月18日向原告冯腊爱支付门面一年租金30000元，租赁期内的租金被告已履行完毕。2019年8月20日涉案房屋租赁期间届满前，被告余桂菊于2019年8月18日按照原租赁标准向原告冯腊爱支付了后续一年的门面租金30000元，原告冯腊爱认为依据市场行情租金应当上涨，故仅收取了其中的三个月的租金7500元，另外22500元退还给了被告余桂菊。原、被告双方因为租金问题产生分歧，截至2020年5月28日，被告余桂菊仍使用涉案租赁门面且后续租金再未交纳，故原告冯腊爱诉至法院，诉讼请求如前所述。另查明，2017年下半年，被告王秋兰退出房屋中介合伙生意，此后的租金由被告余桂菊一人交纳。租赁期内的租金被告已履行完毕。本案在审理过程中，本院为达到平息矛盾，案结事了的社会效果，多次促成原、被告调解，但因双方调解差距太大，致调解失败。本院认为，原、被告于2016年8月20日签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该租赁合同合法、有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，《租赁协议》继续有效，且为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，…视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案合同期限届满后，被告仍在使用租赁物，视为不定期租赁，故当事人可以随时解除合同，且本案被告在庭审中已陈述双方因租金未达成一致意见未能签订新的租赁合同，原告已要求其走人退房，应视为原告已在合理期限内通知承租人（解除合同），故原告冯腊爱要求确认其和被告余桂菊之间房屋租赁关系于2020年5月28日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，原告冯腊爱至此有权收回该房屋并要求被告余桂菊支付应付租金。鉴于案涉商铺租金计算期间部分处于新冠××疫情期间，被告余桂菊为服从抗疫大局于2020年1月23日关闭门面暂停营业并于2020年4月18日重新开店营业，出于公平原则考虑，本院酌定按照相关政策予以减免两个月租金费。综上，自2019年11月19日至2020年5月28日租赁合同解除之日期间，被告余桂菊应当按30000元/年的标准，向原告冯腊爱支付拖欠房屋租金10767元〔30000元/年÷365天×（191天-60天）〕。至于合同解除后商铺占用期间的费用，原告主张按照5000元/计算，但未提交相关证据予以佐证此数据的合理性，本院酌定按照原租赁合同最后一年租金标准3000元/月支付占用商铺期间给原告造成的房屋租金损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。”的规定，经过承租人同意的装饰或者扩建，出租人不得请求承租人恢复原状或赔偿损失，除非双方合同另有约定。本案中，原、被告签订的《租赁协议》仅要求保证房屋整体结构，并无恢复原状或者赔偿损失的约定，余桂菊的装饰装修是经过冯腊爱的同意而为的，不构成对冯腊爱的侵权，尽管装饰装修可能会对冯腊爱继续行使财产权造成限制，但是这是其为了获取租金而付出的代价，是其对自己财产的处分，出租人冯腊爱以同意承租人余桂菊装饰装修为代价借以换取租金，此时装饰装修给房屋造成潜在损失已通过获取租金补偿完毕。综上，原告冯腊爱要求余桂菊恢复原状或赔偿损失的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告冯腊爱与被告余桂菊于2016年8月20日签订的《承租合同》于2020年5月28日解除；二、限被告余桂菊于本判决生效之日起三十日内腾退原告冯腊爱所有的位于武汉市新洲区邾城街城南村六组的一楼商铺；三、限被告余桂菊于本判决生效之日起三十日内支付原告冯腊爱租金10767元和房屋占有使用费（以每年30000元的标准，自2020年5月29日计算房屋实际腾退之日止），原告冯腊爱向被告余桂菊退还押金100元；四、被告余桂菊据实承担房屋腾退之前水电费；五、驳回原告冯腊爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1458元减半收取729元，由被告余桂菊负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  邬小丹二〇二〇年八月二十日书记员  隗 岚