云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1980号原告云南金航线商业管理有限公司。住所云南省昆明市官渡区民航路663号。法定代表人曹雷。委托诉讼代理人***、马屹然，建纬（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告赵叡，男，汉族，1988年2月8日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人高辉，云南云誉律师事务所律师。特别授权代理。原告云南金航线商业管理有限公司（以下简称“金航线公司”）与被告赵叡租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告金航线公司的特别授权代理人***、马屹然，被告赵叡及其代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金航线公司诉称：2015年5月25日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同》，被告承租原告拥有产权的位于昆明市官渡区。同时，被告与原告签订了《某广场商业管理服务协议》，被告委托原告为其租赁的广告位提供商业管理和服务，期限自2015年6月1日至2020年10月31日，商业管理费从2015年11月1日开始计租，被告应在每个租赁季度开始前7个工作日一次性足额将该季度的商业管理费支付给原告。管理费为：2015年11月1日至2017年10月31日，11447.52元／月；2017年11月1日至2018年10月31日，12248.85元／月；2018年11月1日至2019年10月31日，13107.41元／月；2019年11月1日至2020年10月31日，14023.21元／月。2015年11月7日，原、被告双方签订《某广场商铺租赁合同补充协议》，原告减免了被告2015年11月1日至2016年1月31日的商业管理费共计34342.56元，并约定被告未足额、按时缴清商业管理费的，构成对本合同的违约，原告有权解除租赁合同。2016年2月1日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同补充协议》，原告减免了被告2016年2月1日至2016年12月31日的部分管理费（九折），减免后的商业管理费为113330.45元。合同履行过程中，截止2019年12月24日，被告交纳了162276.78元的管理费。经原告多次催交商业管理费，被告既不缴纳管理费，也不同意解除合同。2019年12月，被告私自撤场，原告于2019年12月24日向被告送达了解除合同的通知。故原告诉至法院诉请判令：一、原告与被告签订的《某广场商业管理服务协议》于2019年12月24日解除；二、被告向原告支付计算至2019年12月24日的商业管理费394683.88元（应付商业管理费总额556960.66元，实际已付商业管理费162276.78元）；三、被告向原告支付69769.6元的违约金；四、被告向原告支付律师费3704.75元；五、被告承担本案诉讼费。被告赵叡辩称：一、原、被告签订的《昆明某广场商业管理服务协议》经双方协商一致已于2018年7月6日解除，解除日期非原告要求确认的2019年12月24日。庭审中，原告为支持其要求法院确认双方合同于2019年12月24日解除的诉讼主张，提交的证据仅为一份于2019年12月10日由其自己单方面出具的《关于解除商铺租赁合同及商业管理服务协议的函》和一份证明原告于2019年12月24日有过寄送行为的《公证书》，被告认为，一份原告自己出具的材料和一份对原告的某项行为进行证明的《公证书》，完全不能证明原告欲证内容。相反的，庭审中被告向法庭提交的证据——《物资出入确认单》（俗称“搬家出门条”），充分还原了这样一个事实，即被告与原告协商一致达成解除合同的合意后，被告即向原告及云南金航线商业管理有限公司、物管公司缴清所有费用，并在2018年7月6日当天安排了车辆搬走所在商铺内属于被告的物品，因为被告是经营网吧，所以搬走的物品多为大件，如桌子、椅子等，且数量较多，出门处有物业管理公司保安把守，没有上述“出门条”保安是绝对不会放行的。从该“出门条”所记载内容看出，物业公司是经过与业主（即本案原告）电话确认后才开具该“出门条”的，也就是说，原告对被告于2018年7月6日撤场一事是事前就完全“知情”且“认可”的，被告于2018年7月6日拿着经过原告确认的“出门条”顺利撤场，是双方已达成解除合同合意的最好证明，并非原告诉状所称的被告于2019年12月私自撤场。二、被告承租涉诉商铺的商业管理费计算截止日期应为2018年7月6日，非原告诉状所称的2019年12月24日，而且截至2018年7月6日产生的费用被告已经完全缴清。原告要求被告支付计算至2019年12月24日的相应管理费没有任何依据。首先，从时间上来说，原告在庭审中并未向法庭提交被告占有使用该商铺、原告提供商业管理服务至2019年12月24日的相应证据；其次，从管理费金额上来说，原告提交了一组《付款证明》作为证据，被告认为该份资料全部均为原告自己单方面制作出具，不具有任何证明力，该份资料充其量能说明被告至少支付过相应数额的管理费，不能证明被告没有支付过相应数额的管理费。原告对其要求被告支付计算至2019年12月24日相应管理费的诉讼主张，没有完成举证责任。相反的，庭审中被告向法庭提交的证据——《物资出入确认单》（俗称“搬家出门条”）及《收款收据》，充分证明了以下2点事实：1、经双方协商一致于2018年7月6日达成解除合同的合意，被告于当日搬离该商铺，后面没有再占有、使用该商铺，原告也没有再提供过管理服务；2、被告缴清了所有的房租、商业管理费、物业管理费、水电费等费用后，才取得了上面的《物资出入确认单》（俗称“搬家出门条”），被告凭借该“出门条”于2018年7月6日搬离该商铺。且原告管理人员的办公室就在被告承租的商铺的斜对面，完全能够知道被告自搬离后再也没有使用商铺了；三、至于在庭审中法庭提出的一个疑问，即：被告为何不能提交全部完整的缴款收据？被告做以下说明：1、原、被告双方协商一致于2018年7月6日达成解除合同的合意，且被告于当日搬离该商铺后，被告以为这一事情已经完全了结，对相应收款收据的保管没有足够重视，导致有部分收据遗失的情况；2、被告认为，自己对收款收据保管不当导致遗失，确实给法庭查清案件事实带来了难度，但在原被告双方合同于2018年7月6日解除后，又过了一年多时间莫名其妙被诉，是任何人都无法预知的，这期间被告因大意遗失相应的收据，不应当成为本案中不利于自己的因素，没有任何法律条文要求作为普通人的被告在日常生活中要尽到要求如此之高的谨慎义务；3、被告提交的证据——《物资出入确认单》（俗称“搬家出门条”），从其记载的内容可以真实的反应出，被告于2018年7月6日搬走时，负责出具“出门条”的物业管理公司向原告通报过此事并得到了原告的认可，从正常人最普遍的常识来理解，租客如果没有缴清所有费用，房主在知道租客马上要搬走的情况下，怎么可能放行？因此，被告认为，在没有相应收款收据的情况下，被告提交的该证据也完全足以证明被告已经向原告缴清了所有费用。综上，请求驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕其主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对当事人对证据真实性无异议的产权证明、《某广场商铺租赁合同》、《某广场商铺租赁合同补充协议》两份、催缴证明、律师费发票，本院予以采证并在卷佐证。就原告提交的付款收据、关于解除商铺租赁合同及商业管理服务协议的函、公证书，被告持有异议，但未能提出证据予以反驳，故本院对于原告主张的被告支付的商业管理费等款项的数据予以采信；对于被告提交的《物资出入确认单》、《收款收据》，原告予以认可真实性，但不认可被告的观点、本院将在说理部分评述。根据当事人举证及陈述，本院确认本案法律事实如下：2015年5月25日，原告金航线公司（合同甲方）与被告赵叡（合同乙方）签订合同编号为ＲＣＪＪ-ＳＹＧＬ-201505-033的《昆明某广场商业管理服务协议》约定：1条乙方承租并委托甲方提供商业服务和管理之商铺位于昆明市官渡区。该商铺的承租建筑面积为453.72平方米。2.1条委托管理期限自出租方依据《某广场商铺租赁合同》将该商铺交付乙方之日即2015年6月1日起，至2020年10月31日止。2.4自该商铺交付乙方使用之日起至2015年10月31日止，甲方不计收乙方商业管理费。该期限届满之次日起，乙方应按本协议约定向甲方支付商业管理费。6.1条商业管理费按每月固定金额计算，如下表所示：第一年2015年11月1日至2016年10月31日，每月商业管理费28元／月／㎡×408.84㎡＝11447.52元；第二年2016年11月1日至2017年10月31日，每月商业管理费28元／月／㎡×408.84㎡＝11447.52元；第三年2017年11月1日至2018年10月31日，每月商业管理费29.96元／月／㎡×408.84㎡＝12248.85元；第四年2018年11月1日至2019年10月31日，每月商业管理费32.06元／月／㎡×408.84㎡＝13107.41元；第五年2019年11月1日至2020年10月31日，每月商业管理费34.3元／月／㎡×408.84㎡＝14023.21元。每月商业管理费从第三年起按照7%递增。合同还约定了其他权利义务。2015年11月7日，原、被告签订《某广场商业管理服务补充协议》约定：根据《服务协议》第二条、第六条约定，乙方应于2015年11月1日起向甲方支付商业管理费。为支持乙方在某广场加大营销力度，营造商业气氛，实现持续经营，经甲、乙双方协商约定，甲方同意在2015年度给予乙方一定的商业管理费减免。具体减免条件为：1.1甲方同意减免乙方2015年11月1日至2016年1月31日的商业管理费，共计34342.56元。1.2乙方承诺在2016年2月1日前支付2016年2月1日至2016年4月30日的商业管理费给甲方，共计34342.56元。1.3自2016年2月1日起，乙方仍然应按照《服务协议》中约定的商业管理费标准、支付方式向甲方支付商业管理费。2.1乙方违反本协议1.2条款，未按时、未足额缴清商业管理费的，构成对本协议违约，应承担违约责任，甲方有权单方面解除本协议。2.2因乙方违约造成甲方单方面解除本协议的，甲方不再给予乙方商业管理费减免，乙方仍应按照《服务协议》之约定承担相应商业管理费，即本协议1.1条款中的商业管理费金额。第三条本协议是甲乙双方《服务协议》之补充，如果与《服务协议》产生矛盾，则一切以《服务协议》之约定为准。2016年2月1日，原、被告签订《某广场商业管理服务补充协议》约定：1.1甲方同意，2016年2月1日至2016年12月31日期间，乙方按照《服务协议》约定的支付方式支付商业管理费的，商业管理费按《服务协议》约定价格的90%支付。如下表所示：2016年2月1日至2016年4月30日，减免后商业管理费（90折）30908.3元；2016年5月1日至2016年7月31日，减免后商业管理费（90折）30908.3元；2016年8月1日至2016年10月31日，减免后商业管理费（90折）30908.3元；2016年11月1日至2016年12月31日，减免后商业管理费（90折）20605.54元。2.1乙方违反本协议1.1条款，未按时、未足额缴清商业管理费的，构成对本协议违约，应承担违约责任，甲方有权单方面解除本协议。2.2因乙方违约造成甲方单方面解除本协议的，甲方不再给予乙方商业管理费减免，乙方仍应按照《服务协议》之约定承担相应商业管理费。第三条本协议是甲乙双方《服务协议》之补充，如果与《服务协议》产生矛盾，则一切以《服务协议》之约定为准。上述合同签订过后，原告向被告交付租赁物。原告提交的《某广场商业租赁合同交款明细表》载明被告交付商业管理费的情况为：2016年2月1日至2016年4月30日商业管理费30,908.3元；2016年5月1日至2016年7月31日的商业管理费30,908.3元；2016年8月1日至2016年8月31日的商业管理费10,302.77元；2016年9月1日至2016年9月30日商业管理费11,447.52元；2016年10月1日至2016年10月31日商业管理费11,447.52元；2016年11月1日至2016年12月31日的商业管理费20,605.54元；商业管理费21,750.29元；2017年9月2日至2017年12月31日的商业管理费10,188.3元；2018年1月1日至2018年2月28日的商业管理费14,718.24元。原告主张被告已经缴清了2016年的商业管理费。2016年9月、10日按原合同约定多收取了2289.5元的商业管理费，该部分多收取的商业管理费用于抵扣2017年商业管理费，2017年仅支付了48,946.33元之后的商业管理费被告未予支付。2019年12月16日，原告金航线公司委托公证人员进行租赁物现状证据保全，云南省昆明市中衡公证处（2020）云昆中衡证字第907号公证书记录了租赁物现状情况，并附有照片。2019年12月24日，原告向被告邮寄送达《关于解除商铺租赁合同及商业管理服务协议的函》，2020年1月16日作出（2020）云昆中衡证字第908号公证书公证送达情况。被告提交的物资出入确认单载明2018年7月6日，A座1-6、1-7已结清费用结算，出入物资为点吧柜、椅子、桌子。被告认为2018年7月6日，原、被告之间的《某广场商铺租赁合同》已经解除，截止至2018年7月6日的费用已经全部缴清。双方产生争议，原告诉至法院，诉请如上。2020年1月17日，原告向本院提起本案诉讼主张前述诉请，并委托建纬（昆明）律师事务所代理本案诉讼，因此支出代理服务费3704.75元。本院认为，原、被告签订的《昆明某广场商业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规的规定，合法成立，双方应按合同约定履行合同义务。履行过程中，原、被告均有解除合同的意思表示，双方合意解除《昆明某广场商业管理服务协议》，且被告已经搬离租赁物，故本院予以支持原告要求解除《昆明某广场商业管理服务协议》的诉请。但原、被告对解除日期产生争议，本院认为解除合同应根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定应通知对方解除合同，被告虽提交了物资出入确认单，但该物资出入确认单仅证明了被告在2018年7月6日有从租赁物中搬运物品的行为，被告不能提交其通过短信、微信或张贴通知的方式告知原告其提前解除合同的主张。被告辩称其已经结清商业管理费，并提交了物资出入确认单证明，但该证明上并无原告签章，原告否认被告结清商业管理费，被告提交证据不能充分证明其主张，故本院不予采纳被告辩称。但是，被告搬离经营物品的行为以及搬离后并未使用商铺的客观情况，能够认定被告系擅自退租。依据双方合同17.3.2条款，承租人擅自退租的，应向甲方（原告）支付六个月租金和六个月商管费。综合本院查明情况，本院采纳被告主张的2018年7月6日为合同解除的日期，但被告须向原告支付六个月的租金作为违约金。原告主张2016年的商业管理费被告已经支付，被告虽提出异议，认为已经全部付清商业管理费，但被告未能提交证据予以反驳，对比双方提交的收款收据数据，原告的数据有详细的收支日期，结合合同履行过程中的变更，在被告不能提供详尽数据的情况下，原告自认了被告多交部分用于扣减2017年5月8日前的商业管理费。该主张本着实事求是的态度且对被告有利，故该主张本院予以采信。本院予以支持原告主张。被告擅自退租已经构成违约，已经判令被告支付六个月商业管理费为违约金，原告再主张按年利率24%计算，系重复计算，本院不予支持。对原告诉请被告承担的律师服务费3704.75元，双方间订立合同有实现债权费用负担约定，原告主张费用有实际支出依据且属合理范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告云南金航线商业管理有限公司与被告赵叡于2015年5月25日签订的《昆明某广场商业管理服务协议》于2018年7月6日解除；二、由被告赵叡于本判决生效之日起十日内支付原告云南金航线商业管理有限公司2017年5月9日至2018年7月6日商业管理费73,493.1元、违约金23,681.11元、律师代理服务费3704.75元，合计100,878.96元；三、原告云南金航线商业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8322元，由被告赵叡承担2318元，由原告云南金航线商业管理有限公司承担6004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  林胜华二〇二〇年八月十七日书记员  李彦霈