广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2574号上诉人（原审被告、反诉原告）：冼耀文，男，汉族，1957年3月9日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘杨灏，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市生态环境局，住所地广州市越秀区环市中路311号。法定代表人：杨柳，局长。委托诉讼代理人：朱雁，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏，广东正平天成律师事务所律师。上诉人冼耀文因与被上诉人广州市生态环境局（以下简称生态环境局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。冼耀文上诉请求：1.判决支持冼耀文一审提出的全部诉讼请求；2.驳回生态环境局一审的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费全由生态环境局承担。事实和理由：一、冼耀文无需缴纳租金。（一）冼耀文是执行迁入到涉案房屋的，要求冼耀文支付租金属于强迫消费。（二）白某房地产公司违约在先才导致冼耀文拒办回迁手续。冼耀文认为其仍属于临迁状态，因为安排到的回迁房还不如临迁房。冼耀文在执行后五年才验收涉案房屋的，且对验收是有异议的。二、冼耀文是最先入住产权属于生态环境局的拆迁楼的，该楼拆迁后是有机会可以房改的，但是生态环境局没有通知冼耀文可以进行房改，导致冼耀文丧失了房改的机会。涉案房屋还遭受到了非人为的房屋损坏，应当由生态环境局修理并无需冼耀文缴纳租金来弥补冼耀文无房改的损失。三、冼耀文在2016年至2017年间为低保户，即使法院判决要求冼耀文需缴纳涉案房屋的租金，也应当按低保待遇支付房租，即按照每平方米1元的政策标准。四、环境生态局应对房屋搬迁纠纷中所缺失的二分之一阳台进行补偿。生态环境局辩称：不同意冼耀文的诉讼请求，冼耀文的上诉请求、事实与理由没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回冼耀文的上诉请求，维持原判。针对本诉部分，一、冼耀文认为其无需缴纳租金是因为其是执行迁入的，我方认为不论冼耀文是因何种原因入住涉案房屋，不影响房屋使用费的缴纳，按照公平原则和等价有偿的原则，冼耀文只要使用了涉案房屋就应当向我方支付房屋使用费。关于冼耀文与案外人白某房地产公司之间的关系，我方认为与本案无关。二、关于冼耀文主张涉案房屋没有进行房改，与本案无关，本案是租赁合同纠纷，冼耀文所称房改的问题与本案无关。三、冼耀文认为涉案房屋遭到非人为的损坏，所以无需缴纳租金，我方认为根据谁主张谁举证的原则，冼耀文应当提供证据予以证明，但是至今为止，冼耀文一直没有提供相应证据予以证明，而是上诉过程中为了推脱交纳租金的义务的说辞。四、关于低保待遇，冼耀文并没有提供证明，而我方提交的三份证据证明涉案房屋不符合享受优惠的条件，生态环境局的拆迁房屋不应按优惠租金条件。针对反诉的部分，冼耀文与案外人白云公司所签订的安置协议约定的面积是21.58平方米，实际上安置33.6182平方米，并不存在安置房屋面积减少，也不存在冼耀文所主张的安置房屋功能不如之前的房屋。冼耀文与案外人白云公司之间的法律关系，与本案的租赁关系是两个不同的法律关系。我方认为只要冼耀文实际使用了涉案房屋，就应当支付房屋使用费，所以我方认为冼耀文的请求没有事实和法律依据。生态环境局于2019年1月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令冼耀文向生态环境局支付广州市越秀区某某某号512房的租金（自2002年9月1日起算至判决生效之日止，每月按照3.5元/平方米/月×建筑面积33.6182平方米计算，暂计至2019年1月31日为23179.75元）；2.判令冼耀文向生态环境局支付迟延支付租金的利息，以23179.75元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年1月21日起计算至付清之日止。冼耀文提起反诉，诉请：判令生态环境局就原广州市越秀区某某某号302房搬迁纠纷中所缺失的二分之一阳台向冼耀文支付补偿款80000元。一审法院经审理查明：1994年4月4日，广州市环境监理所（乙方）与白某房地产公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（92）房拆字第××号房屋拆迁许可证批准，需拆除产权属乙方所有的房屋，乙方同意甲方拆除座落在越秀区仓边路××号××楼的房屋及其附属物，建筑面积52.52平方米；甲方将自有的座落在越秀区仓边路某某某地段新建大楼A幢第五层建筑面积52.52平方米的房屋划归乙方所有，作为拆除乙方原址房屋的产权调换，并于1996年12月30日交付给乙方；甲方调换给乙方的房屋，乙方同意按广州市房屋拆迁管理有关实施办法的规定交由甲方安排被拆迁人承租，乙方应与其签订新的租赁合约；本协议生效后，甲方将原承租户妥善安置，即可将乙方的原址房屋拆除；乙方回迁入补偿的房屋后，应向广州市房地产登记所办理房地产登记手续，甲方应给予协助，所需的登记费用由乙方负责支付等。1995年1月21日，白某房地产公司（甲方）与冼某（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除仓边路某某某号302房，乙方是该屋的使用人，承租面积21.58平方米，乙方同意1995年2月20日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的某某大街X号三楼301房的房屋作临时居住；甲方应于1995年12月30日前在仓边路某某某地段新建大楼第A幢第五层东向阳台，产权属于市环保监理所、使用面积21.58平方米的房屋安置给乙方回迁居住，甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方须依期回迁，在回迁之日签订新的租赁合约。协议签订后，白某房地产公司拆除了上述302房。2002年8月回迁楼建成，白某房地产公司于2002年8月12日通知冼某户入住某某某15号（新建大楼A幢）512房（建筑面积33.6182平方米）。为明确冼某户回迁房的管业权，生态环境局与白某房地产公司于2005年9月23日签订《回迁安置管业的补充协议》，约定生态环境局自2005年10月1日起对回迁房某某某15号512房行使管业权等。2005年5月11日，白某房地产公司向生态环境局发出《通知》称：我公司于1994年4月4日与广州市环境监察所签订的《房屋拆迁补偿协议书》后拆除的某某某25至27号三楼房屋现已于2002年8月竣工交付使用。其中冼某于2002年8月12日领回迁通知入住某某某15号512房（建筑面积33.6182平方米）等。另查明：广州市环境监理所于2003年7月28日更名为广州市环境监察支队。广州市环境监察支队后于2010年6月6日被撤销，成为广州市环境保护局的内设机构。此后，广州市环境保护局因机构改革更名为广州市生态环境局。2003年1月14日，徐某来、徐某杭向广东省广州市白云区人民法院起诉冼某及冼耀文，要求二人立即搬出广州市某某某号301房并计付租金。该院经审理后查明：冼某与冼耀文是父子关系。广州市仓边路某某某号302房是冼某承租的公房，承租面积21.58平方米，该房由冼某与妻子及儿子冼耀文居住。1995年白某房地产公司因征地拆迁安置临迁户需要，与徐某来签订《房屋租赁协议书》，由白某房地产公司租赁徐某来的广州市白云区某某某号301房。……此后，冼某与妻子及儿子冼耀文迁出广州市仓边路某某某号302房，冼耀文搬入上述301房居住。……租赁期满后，徐某来与白某房地产公司双方确认白云公司承租301房到2001年4月30日。2002年8月12日，白某房地产公司向冼某发出回迁通知，内容为贵户回迁安置的某某栋大厦第A座东梯512房已可交付使用，请贵户于2002年8月15日到某某栋拆迁安置办公室办理回迁安置各项手续。该通知书由冼耀文签收。冼某、冼耀文认为白某房地产公司安置的回迁房，不符合冼某与白某房地产公司签订的《房屋拆迁安置协议》约定的回迁房屋条件，无到某某栋拆迁安置办公室办理回迁安置各项手续。该院于2003年4月14日作出（2003）云法民一初字第170号民事判决书，判决冼耀文迁出上述301房，将房屋交还徐某杭管业。搬迁时，冼耀文按房管部门评定的同期私房租金标准，向徐某杭支付判决生效之日起至迁出之日止的房屋使用金等。该判决生效后，徐某杭向该院申请强制执行。2004年4月5日，经广东省广州市白云区人民法院强制执行，冼耀文迁入涉案512房。2005年7月21日，广州市环境监察支队向一审法院起诉白某房地产公司，要求确认广州市某某某号512房、805房归其所有，白某房地产公司立即为其办理上述房屋的房地产权证。一审法院经审理后，于2005年10月20日作出（2005）越法民三初字第1221号民事判决书，判决确认上述房屋归广州市环境监察支队所有，白某房地产公司应会同广州市环境监察支队共同前往房管部门办理广州市某某某号512房、805房的产权过户登记手续等。该判决已发生法律效力。目前生态环境局尚未取得涉案512房的不动产权证。2005年7月21日，广州市越房房地产价格评估有限公司作出《广州市房地产估价答复书》，载明：涉案512房计价面积33.6182平方米等。2019年1月21日，生态环境局向冼耀文发出《广州市环境保护局办公室关于补交所欠房屋租金的函》称：广州市越秀区某某栋A栋805、512房为白某房地产公司补偿我局原监察支队拆迁房，其中805房、512房两套住房中各有26.26平方米产权属我局原监察支队。经查，从2005年10月起至2018年12月，上述512房承租人从未向我局缴纳房屋租金(根据《广州市审计局审计报告》（穗审农报[2018]19号）文件要求，按照26.26平方米计算，154个月应收房屋租金14521.78元)，请于2018年8月27日前完成该笔欠缴租金的缴纳工作，逾期未缴纳的，我局将通过法律途径予以追缴。冼耀文于同日签收该函件。本案一审诉讼期间，冼耀文向一审法院陈述：冼耀文在入住被拆迁房302房前，房屋阳台的一半就被分割出来由邻居使用，面积大约为3平方米；冼耀文居住的302房包括一半阳台的面积合共21.58平方米。冼耀文于2002年8月12日收到白云房地产发出的回迁通知书后前往看房，但发现房屋与拆迁协议约定的回迁条件不一致，故没有入住。直至2004年4月5日，白云法院强制执行时将冼耀文的物品搬至512房，冼耀文才签收了钥匙。2002年看房时冼耀文并没有拿钥匙，当时冼耀文是拒绝回迁的。生态环境局则认为冼耀文收到回迁通知之日就应视为接收涉案回迁房，就应计付租金。此外，生态环境局认为白某房地产公司于2002年8月28日与生态环境局签订补充协议时就视为将房屋的管业权移交给生态环境局。生态环境局与冼耀文未就涉案512房签订过租赁合同或收、交过租金。一审法院认为：根据上述生效的(2005)越法民三初字第1221号民事判决书查明的事实，生态环境局作为被拆迁房原广州市越秀区仓边路××号××楼302房的产权人，在与白某房地产公司签订《房屋拆迁补偿协议书》后，已从白某房地产公司处取得回迁房广州市越秀区某某某15号512房的管业权，该判决亦已确认涉案512房的产权属生态环境局所有。因此，生态环境局依法对该512房享有占有、使用、收益、处分的权利。冼耀文入住涉案512房后，未与生态环境局签订租赁合同或收、交过租金，根据公平合理、等价有偿的原则，冼耀文作为512房的使用人，应向生态环境局支付涉案房屋的使用费。故生态环境局现要求冼耀文计付涉案房屋的租金合法有理，一审法院对此予以支持；惟费用性质应为房屋使用费。因生态环境局于2019年1月21日向冼耀文发函要求支付租金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，生态环境局自该日起倒计三年前的房屋使用费的诉讼请求已超过诉讼时效期间，一审法院对此不予支持。冼耀文应向生态环境局支付自2016年1月22日起的房屋使用费。关于生态环境局主张迟延支付租金的利息的诉讼请求，因目前未有证据证明涉案512房的实际面积，即房屋租金额并未能确定，在此情况下，并不存在冼耀文延付租金的情形，故生态环境局该项诉讼请求依据不足，一审法院对此不予支持。关于冼耀文的反诉请求，根据冼耀文的陈述，冼耀文在入住被拆迁房302房前，房屋阳台便已被分割出一半由邻居使用，即冼耀文从未使用该部分阳台面积；而冼耀文使用的包括一半阳台在内的被拆迁房面积为21.58平方米，现有证据并未能表明涉案512房的面积小于21.58平方米，故冼耀文要求生态环境局支付因被拆迁房302房搬迁纠纷中所缺失的二分之一阳台面积的补偿款80000元的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，一审法院于2019年8月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，冼耀文应向广州市生态环境局支付广州市越秀区某某某号512房的房屋使用费（自2016年1月22日起至本判决发生法律效力之日止，参照广州市房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价标准计付；其中2016年1月22日至2016年12月31日期间按29元/平方米计付，2017年1月1日至2018年12月31日期间按30元/平方米计付，2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止按30元/平方米计付）。二、驳回广州市生态环境局的其他诉讼请求。三、驳回冼耀文的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费380元，反诉受理费900元（免予收取），由广州市生态环境局负担368.43元，冼耀文负担11.57元。二审诉讼过程中，冼耀文要求将其在一审中向广州市房地产档案馆调取的三套资料作为二审证据提交：1.仓边路某某某25、27号房屋1-2楼房屋所有权申请登记、证件、收据等；2.仓边路某某某25、27号房屋3-6楼所有权申请登记、证件、收据等；3.仓边路某某某25、27号房屋的产权登记档案材料。拟证明生态环境局违章规划把邻居301房的阳台改成飘楼以后，占用了其原租住的302房的一半阳台。生态环境局确认上述材料的证实性，但认为与本案无关。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：根据冼耀文一审中提供的《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》显示，广州市越秀区民政局于2015年12月28日核定冼耀文自2016年1月起至6月止，每月可领取低保救济金650元。2011年8月15日，广州市人民政府作出的穗府办【2011】33号《关于低收入居民消费性减免政策的通知》中明确，具有本市户籍、持有区（县市级）民政局核发的《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》的低收入居民可凭证享受租住市直管公房或各单位自管公房（不含宗教产房），按每月每平方米1元的标准缴纳住房租金。本院认为，冼耀文原租住生态环境局的302房被拆迁后，生态环境局基于拆迁补偿协议取得涉案512房所有权，冼耀文基于拆迁安置协议得以回迁至涉案房屋，双方之间的租赁关系继续存续，故本案为租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：1.冼耀文应否向生态环境局支付自2016年1月22日起至本判决发生法律效力之日止的租金？如应支付则应按何标准支付？2.冼耀文所主张的80000元补偿款应否予以支持？如上所述，生态环境局与冼耀文间构成租赁合同关系，冼耀文自2004年4月5日开始占有使用涉案房屋至今，应向生态环境局支付租金。已查明事实表明，直至2019年1月21日，生态环境局才向冼耀文发函催讨租金，在冼耀文对涉案债务提出诉讼时效抗辩的情况下，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，确定冼耀文应向生态环境局支付自2016年1月22日起的房屋租金，合法有据，本院予以维持。冼耀文以其是被执行迁入涉案房屋，白某房地产公司违反拆迁安置协议、生态环境局没有通知其房改为由拒付租金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于租金支付标准，涉案房屋属于公有房产，生态环境局所主张3.5元/平方米/月的标准并未超出公产类公房基准租金平均标准，但根据冼耀文提供的证据显示自2016年1月起至6月止其仍是低保户，按照广州市人民政府穗府办【2011】33号《关于低收入居民消费性减免政策的通知》（有效期为五年），冼耀文在此期间可享受优惠租金，即按照1元/平方米/月的标准计付租金，2016年7月之后的租金则应按照生态环境局所主张的3.5元/平方米/月的标准计算。一审法院判令按照广州市房管部门公布的同期同地段同类型租金参考标准计付占用费，没有考虑到涉案房屋的公房性质以及冼耀文曾为低保户的特殊情况，也超出了当事人诉请范围，处理不当，本院予以纠正。关于租金计算面积，在涉案房屋尚未办理产权登记的情况下，生态环境局依据2005年7月21日广州市越房房地产价格评估有限公司作出的《广州市房地产评估价答复书》，主张按照答复书载明的33.6182平方米的面积计算涉案房屋租金，具有其合理性，本院对其该主张予以采纳。因此，从2016年1月22日起至2016年6月30日止冼耀文应按照每月33.6182元（33.6182×1=33.6182）的标准支付租金给生态环境局，自2016年7月1日起至本判决生效之日止的租金按照每月117.66元（33.6182×3.5=117.66）标准计付。关于冼耀文所主张的80000元补偿款应否予以支持的问题。首先，冼耀文该项补偿款诉请是针对被拆迁302房搬迁纠纷中所缺失的二分之一阳台的主张而提起的，根据冼耀文的本人陈述，该二分之一阳台在入住被拆迁的302房之前已被分割出去，并不在其实际承租的使用范围内，故不存在因回迁侵害其权益的问题。其次，现亦无证据显示现回迁的涉案512房屋面积小于原302房的面积从而侵害了冼耀文的实际权益。因此，冼耀文二审中所提交的三份档案材料并不能证明其主张事实，其关于80000元补偿款的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院驳回该项诉请，并无不当，故本院予以维持。综上所述，冼耀文的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6622号民事判决第二项；二、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6622号民事判决第三项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6622号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，冼耀文向广州市生态环境局支付自2016年1月22日起至本判决生效之日止的租金（租金自2016年1月22日起至2016年6月30日止，按照每月33.6182元的标准计算；自2016年7月1日起至本判决生效之日止按照每月117.66元的标准计算）；四、驳回广州市生态环境局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费380元，由广州市生态环境局负担317元，冼耀文负担63元；反诉受理费900元，免予收取。二审受理费1800元，免予收取。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年八月二十一日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳