江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4554号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏圣梵瑞电子商务有限公司，住所地南京市秦淮区永丰大道8号三号楼102A室。法定代表人：孙亦青，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭英杰，江苏苏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋进，江苏泽栖律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏天华文化传媒有限公司，住所地南京市玄武区洪武北路129号。法定代表人：张继平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：羌晓莉，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅珊珊，上海市海华永泰（南京）律师事务所实习律师。上诉人江苏圣梵瑞电子商务有限公司（以下简称圣梵瑞公司）因与被上诉人江苏天华文化传媒有限公司（以下简称天华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣梵瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项以及第七项判决，并依法改判；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定双方租赁合同自2018年2月1日起解除，没有依据。圣梵瑞公司在2017年6月29日向天华公司发送的解除函件中，不仅表明圣梵瑞公司解除合同的意思表示，也明确告知天华公司圣梵瑞公司已经在2017年6月24日搬离案涉租赁房屋。虽在一审中法院并未支持依据该解除函使案涉合同得以解除，但圣梵瑞公司不再继续使用案涉租赁房屋的客观事实已经明确，且从天华公司的回函中也可以认定天华公司明知圣梵瑞公司自2017年6月25日起不再使用案涉租赁房屋。即使二审法院仍然认定圣梵瑞公司2017年6月29日的解除通知无法达到解除合同的目的，也应该适用案涉合同13.2条之约定，基于圣梵瑞公司已经搬离并通知的客观事实，认定案涉合同的解除时间为2017年8月29日。二、天华公司存在违约、止损不及时等行为，理应承担相应责任。在圣梵瑞公司与天华公司发生租赁纠纷的同时期，案涉园区内的众多租户同样与天华公司产生租赁纠纷，能够侧面印证天华公司作为出租方在履行合同过程中存在各种不当行为，对于承租方反映的各项问题不能积极协调、处理，另一方面又以签订的案涉合同钳制承租人接受难以达标的服务。具体到本案中动辄就断电、锁门、不及时履行维修义务、消防不过关，而这些基础的服务本就是天华公司应尽义务。天华公司在2017年6月29日知晓圣梵瑞公司已经搬离，但一直到2018年2月1日才发通知要求解除双方案涉合同，期间时间长达近8个月之久，明显放任房屋空置的事实不顾，一味纵容损失加剧，并未采取积极措施防止损失的进一步扩大。三、一审法院认定的违约金数额过高。一审法院不仅支持了合同解除前圣梵瑞公司所应支付租金对应的违约金，还支持了自2018年2月1日起至实际支付之日止的违约金，上述两种违约金均是对于承租方未依约缴纳租金的惩罚措施，而天华公司对于未能及时收取租金的损失仅仅是相对应区间的利息损失，现原审法院将该损失所对应的违约金重复计算，不仅数额过高，也与事实情况不符。作为平等的商事行为主体，案涉租赁双方均应善意的履行案涉合同，在案涉合同履行过程中天华公司种种不合规的行为，加之其并未采取任何止损措施，一审法院认定圣梵瑞公司仍需向天华公司支付196279元的违约金，该认定明显不当。四、天华公司在一审中藐视司法的行为应承担相应法律责任。在一审法院现场勘查的过程中，明确告知天华公司，在法院组织的装修残值鉴定完成之前，天华公司不得擅自改变案涉房屋现有状态。但在本案确定的鉴定机构进驻现场前，天华公司擅自将案涉房屋出租并进行装修，导致本案装修残值鉴定无法正常进行，不仅导致圣梵瑞公司无法主张权益，也是对法院权威的藐视，侧面证实天华公司正常行事风格蛮横。综上，恳请贵院依法查明事实，综合认定，依法支持圣梵瑞公司上诉请求。天华公司辩称：一、一审法院认定被上诉人发出通知的解除时间为本案讼争合同的解除时间，符合合同的约定及法律规定。虽然上诉人2017年6月29日通知被上诉人其要求解除合同，但根据一审查明的事实，上诉人属根本违约一方，在合同履行过程中，被上诉人不存在根本违约，上诉人无权解除合同。一审中上诉人一直坚称其依据的是法定解除，只是被上诉人2018年2月1日通知解除前，其并未主动援引13.2条的任意解除权条款，且被上诉人在启动本案诉讼后，上诉人选择的也是法定解除权。二、被上诉人不存在上诉人所称的违约行为,一审法院认为被上诉人应当采取措施止损，故对与上诉人提出的未止损而要求调整违约金的诉求，已经得到法院的支持，一审法院也酌定调整了违约金。三、上诉人认为违约金过高，主要包括两点，一个是合同解除之前的逾期付款的违约金，一个是合同解除之后的房屋占用使用费的。逾期支付租金，依据合同约定应当按照万分之五来支付违约金。一审被上诉人在一审起诉时，实际上已经参照了同期银行贷款利率的四倍进行了调整，虽然上诉人在一审没有举证违约金过高，而一审法院也酌定调整到同期银行贷款利息，考虑到息诉止争，所以我们尊重了一审法院的判决。在合同解除之后，因为上诉人给被上诉人造成了房屋空置期间的租金损失，上诉人从被上诉人2018年2月1日发出解除通知，一直到2018年6月份将涉案房屋对外出租，其实空置的时间长达四个多月，同样其实上诉人也未能举证证明按照合同的14.2条其支付了六个月的违约金过高的情形之下，法院酌定的是两个月的违约金，就是空置期的违约金，实际上不足以弥补被上诉人空置期间的租金损失，但是被上诉人也是基于同样的考虑，尊重法院的判决。四、关于鉴定未能装修的部分。对外出租避免了损失的扩大，并且上诉人也与法院进行过沟通。一直到2019年3月，是因为申请方也就是上诉人一方未缴纳鉴定费用，导致鉴定不能。即便可以进行鉴定，上诉人主张的残值也不会得到法院的支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人全部诉讼请求。天华公司向一审法院起诉请求：1.确认双方合同于2018年2月1日解除；2.圣梵瑞公司向天华公司支付2017年6月14日至2018年1月31日期间的租金830141元及违约金（截止2018年1月31日为111625.50元，自2018年2月1日起至实际清偿租金之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算）；2.圣梵瑞公司向天华公司支付装修免租期租金147209元；3.圣梵瑞公司向天华公司支付物业费66003元、水费756元、电费4761元；4.圣梵瑞公司向天华公司支付违约金588836元；5.圣梵瑞公司向天华公司支付律师费65000元；6.圣梵瑞公司向天华公司支付担保服务费5400元。圣梵瑞公司向一审法院反诉请求：1.确认双方合同于2017年7月1日解除；2.天华公司返还履约保证金294418元及滞纳金88325元；3.天华公司返还物业管理费押金43020元、物业费34894元、停车费4880元；4.天华公司赔偿装修损失300000元。一审法院认定事实：坐落南京市玄武区洪武北路129号三幢房屋系江苏省演艺集团有限公司所有，所有权证丘（地）号为114300-1。2014年7月，天华公司与江苏省演艺集团有限公司签订《委托经营管理合同》，约定江苏省演艺集团有限公司将南京市玄武区洪武北路121号及129号相关场所及附属设施委托天华公司经营管理，委托期限自2015年2月1日起至2025年1月31日，有关房屋、设备、设施正常维护费、物业管理费、水电气费、经营管理费、广告宣传费等经营管理产生的所有费用由天华公司承担等条款。此后，天华公司将该地块用于“洪武文化创意产业园”进行经营。2016年3月12日，天华公司（甲方）与圣梵瑞公司（乙方）签订《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》，约定：(1)乙方承租南京市洪武北路129号的房屋，面积为717平方米（含园区公摊面积，综合得房率为71%，具体以实际测量为准），租赁用途为婚纱礼服定制，乙方的一切与经营相关的手续办理以及营业期间的所有相关事宜（消防、工商、税务、公安、环保、文物及其他有关部门等）均由乙方自行解决，如因乙方未能及时解决由此造成的一切违法行为的后果及损失由乙方自行承担；(2)租期自2016年3月14日起至2019年3月13日止，乙方享受装修免租期45天，自2016年3月14日起至2016年4月27日止，此期间乙方无须支付租金，但应承担因装修而发生的物业管理费及实耗水、电费用；(3)租金单价为4.5元/平方米/天，年租金1177673元，以季为收缴周期，每季交租金294418元，先付后用；租金递增方式为第二年在上一年的基础上递增6%，第三年在上一年的基础上递增7%；(4)乙方于合约签订之日向甲方支付履约保证金294418，合约期满双方不再续约，甲方于三个月内无息退还给乙方，履约过程中乙方违反本合约相应条款的，该保证金不再退还；(5)园区内物业将委托第三方具有一级资质的物业公司全面管理，并可委托或自行收取物业管理费、公摊水电费等相关费用，物业管理费为20元/平方米/月，总计172080元/年，按半年支付，乙方入驻时需缴纳3个月物业管理费押金43020元；(6)乙方按季支付租金，首付租金应于合同签订之日起5日内支付，租金期满，应在下一期租金期满前30天内缴纳；乙方应于合同签订之日起5日内支付首付物业管理费及管理费押金，以后半年度物业管理费应在下一期物业管理费期满前30天向甲方缴纳；乙方承担实际经营发生的电、水、空调等费用（电费计算方式1.2元/KWH），甲方或物业管理公司代收费时，提供结算清单并开具收据；(7)按先付后用的原则，乙方须于每交付租金周期结束前30日支付下一周期的租金、管理费、物业费、公共设施费等费用给甲方和/或物管公司，如未提前缴纳相关费用，甲方有权在租金到期日解除合同，随时收回物业，并不退还租赁押金；乙方逾期的，则每延迟一日，乙方应支付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金，同时甲方或物业管理公司有权依约停止各种专项服务，如断水、断电等；经甲方或物业公司书面催款后超过30日仍不予以提供履约保函或支付前述款项中任一款项的，甲方有权立刻解除本合约，押金不予退还；(8)甲方协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等；(9)装修免租期是基于双方签订的长期租赁合约，甲方给予乙方的优惠条款，如乙方提前提出解除本租赁合同或因乙方违约甲方提出解除本租赁合同，则装修免租期间所产生的房租则必须按正常缴付；(10)无论因何种原因导致本合约终止，乙方均应在本合约终止之日起20日内（交还期）自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态，同时将通向该租赁物及园区可通行部分的钥匙交还甲方和/或物管公司；因乙方违约导致合约终止，在交还期内，乙方应按合约终止时的月房租标准及实际天数向甲方和物业公司支付房租；无论因何种原因引起的本合约终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按本合约终止时月房租两倍的标准及实际天数向甲方支付房租；(11)任何一方因自身原因若需要单方面提前终止本合约的，应提前两个月通知对方，并向对方支付违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）；乙方出现逾期10日不支付合约项下任一项费用等违约行为的，甲方有权单方面终止本合约，并要求乙方支付违约金作为乙方对甲方的赔偿（违约金数额为三个月房租的2倍）；甲乙双方非因合同约定的，不得以任何原因单方面解除本合同，如一方违约，违约方应承担违约责任；乙方违反本合约任何条款，甲方有权立即终止本合同，乙方须承担违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）外，还须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、诉讼费），或甲方因行使本协议项下任何权利而引起的一切合理损失费用等。合同签订后，圣梵瑞公司对案涉房屋进行装修施工，并依约向天华公司交纳租金押金294418元、物业押金43020元。2017年6月29日，圣梵瑞公司向天华公司发送书面律师函，主要内容为：1.虽然圣梵瑞公司偶有逾期交付租金的行为，但天华公司采取断电的措施侵害了圣梵瑞公司对租赁场地的正常使用权；2.2017年6月10日因大雨发生漏水，造成圣梵瑞公司损失，原因系天华公司出租的房屋年久失修或防水层未做好，天华公司未履行出租人对出租房屋的修缮义务，是一种严重的违约行为；3.6月21日，圣梵瑞公司的大门被锁，电梯被停运，锁眼被堵，致使圣梵瑞公司无法正常营业，天华公司对此置之不理，天华公司的不作为态度无疑使圣梵瑞公司失去能顺利完成三年租赁期的信心；4.小区物业服务公司服务滞后，数次与圣梵瑞公司的客户发生冲突，影响圣梵瑞公司的形象，同时天华公司与物业公司收费项目不清，水电费不出具发票，存在不实收费现象；5.天华公司在未通过消防安检情况下对外招租，存在欺诈情形，天华公司目前仍未完成消防安检流程，且入驻商户的消防安检均未通过。为此，圣梵瑞公司于2017年6月24日完全从租赁房屋搬离，于2017年7月1日解除合同，要求天华公司按实结算退还相关费用等。2017年7月10日，天华公司向圣梵瑞公司及其委托的律师事务所发函，告知圣梵瑞公司所述违约行为不实，要求继续履行合同并交纳租金、滞纳金、水电费等，如需单方解除合同应提前2个月通知并支付天华公司违约金等。2018年2月1日，天华公司向圣梵瑞公司发函，言明天华公司在2017年7月10日要求圣梵瑞公司继续履行合同及缴纳相关费用后，圣梵瑞公司未按约缴纳任何款项，现通知解除双方合同，并要求圣梵瑞公司交纳房租、电费、水费及滞纳金合计1799786.34元等。天华公司因本案诉讼，委托上海市海华永泰（南京）律师事务所代理并签订合同，约定代理费65000元。天华公司因申请诉讼保全，支付江苏苏信诉讼保全担保有限公司担保服务费5400元。另查明，圣梵瑞公司支付天华公司的租金至2017年6月13日；圣梵瑞公司向物业公司支付物业费至2017年9月13日，其中2017年3月14日至9月13日的物业费为86040元；圣梵瑞公司于2017年5月3日支付天华公司停车费7200元（2017年5月3日至11月2日）。审理期间，圣梵瑞公司于2018年5月2日向一审法院提起反诉，于同月22日向一审法院申请对案涉房屋的装修残值进行评估鉴定。一审法院于2018年5月18日组织双方至现场勘查并办理房屋交接，在勘查时圣梵瑞公司陈述已于2017年6月24日搬走可移动物品，现场仅留有白色长桌。一审法院委托南京中信资产评估事务所（普通合伙）进行资产评估，该所于2019年3月以申请方未支付评估费（联系申请人律师，解释说是因为本案天华公司未经协商，擅自重新装修改动现场，已无法现场勘查和评估）为由作退案处理；后一审法院委托江苏金证通资产评估房地产估价有限公司进行评估，该公司于2019年7月以装修已被拆除，不具备现场勘察条件及工程量无法核实为由作退案处理。审理中，天华公司陈述案涉房屋已于2018年6月出租给他人。双方均以对方违约为由主张对合同的法定解除权;双方均同意如果圣梵瑞公司存在违约，其交纳的租赁保证金及物业费押金予以做相应冲抵。双方主要争议事实为：一、双方均主张对方存在违约行为。1.天华公司主张圣梵瑞公司存在迟延支付及拖欠租金等，其行为构成违约，并提供证据：（1）圣梵瑞公司的法定代表人孙亦青分别于2016年7月、12月书写的《交房租延期申请》《情况说明》，主要内容为圣梵瑞公司向天华公司申请迟延支付房租。（2）2017年2月15日催缴通知，主要内容为天华公司向圣梵瑞公司催缴第5期（2017年3月14日至6月13日）租金327687.41元、截止2016年11月的电费9817元、截止2016年12月的水费266元。（3）2017年3月22日的催缴通知，主要内容为天华公司向圣梵瑞公司催缴第5期（2017年3月14日至6月13日）租金312083.25元（截止缴纳期2017年2月12日）及2017年3月14日至3月29日的滞纳金23406.3元（截止缴纳期2017年3月29日）。（4）2017年5月14日的催缴通知，主要内容为天华公司向圣梵瑞公司催缴第6期(2017年6月14日至9月13日)租金312083.25元、第5期滞纳金23406.3元、2017年2月至3月电费12536元、2017年2月至3月的水费564元，圣梵瑞公司法定代表人孙亦青在该通知书上写明承诺在5月30日前到账。经质证，圣梵瑞公司对证据的真实性予以认可，但认为延期支付系天华公司的园区服务不到位所致，且圣梵瑞公司在短时间内进行了补交，而第6期延期支付系要解除合同所致。一审法院根据天华公司提供的证据，依证据规则，认定圣梵瑞公司在合同履行过程中有迟延支付及拖欠租金的行为。2.圣梵瑞公司认为天华公司未尽维修义务及保证案涉房屋正常经营使用的义务，严重影响圣梵瑞公司的正常经营，同时，天华公司因未能及时通过消防验收，导致圣梵瑞公司不具备开业条件，被消防部门处罚，故主张天华公司存在违约行为，并提供证据：（1）房屋漏水照片，证明案涉房屋防水层质量问题导致在暴雨天气漏水，造成圣梵瑞公司的财产损失。（2）2017年6月21日圣梵瑞公司法定代表人孙亦青与天华公司的廖经理、物业公司孙经理、姜明凯（一楼承租人）的通话录音，内容主要为圣梵瑞公司在发生房屋漏水后与天华公司、物业公司及楼下承租户进行协调，包括就电梯被停运及案涉房屋的门锁被堵之事进行质询。（3）城管执法大队的录像，反映执法部门对天华公司的违章建筑进行了查处。（4）证人王某,4（圣梵瑞公司的职员）出庭作证的证言，证人陈述物业公司曾有两次拉电行为，也锁过公司的正门，将公司后门的钥匙孔堵住，经与天华公司协调，天华公司不承认拉电，也不同意恢复供电，不认可曾因下雨漏水导致室内的婚纱受损等。经质证，天华公司对证据1的真实性无异议，但经了解系圣梵瑞公司装修不当，室内未做防水层及室外的水管没有接到地上等原因致渗水到楼下，天华公司并无责任；对证据2的真实性不予认可，且即使真实，就录音内容而言也无法证明系天华公司的责任；对证据3的真实性不予认可，并认为圣梵瑞公司承租区域不存在违建情况；对证据4不予认可，证人无法证明圣梵瑞公司受损系天华公司所致。天华公司亦提供反驳证据：（1）物业公司于2016年5月24日向装饰公司发送的书面函，主要内容为提醒装饰公司在拆除墙体等设施时可能对原有防水及供水管路产生影响，且前期已发生两次漏水到一楼的情况，要求在装修时注意安全用水，做好防水措施，切勿发生漏水现象等。（2）物业公司于2016年6月15日向圣梵瑞公司发送的书面函，主要内容为要求圣梵瑞公司承担其在装修中渗水导致一楼商户的损失约3千余元等。（3）圣梵瑞公司法定代表人于2016年6月10日向物业公司出具的过道改动申请书，主要内容为圣梵瑞公司因原设计方案不符合消防要求，经与消防部门交涉后更改设计方案，向物业公司申请修改等内容。（4）双方于2016年3月28日签订的《消防备忘录》，主要内容为天华公司同意在园区取得一装消防许可证之前，商户在消防检查中接受到未申报消防而擅自经营或使用的罚款由天华公司承担等内容。（5）消防部门网站信息网页截屏，反映天华公司的“soloone.1913私人制街区”消防改造工程于2016年9月2日通过消防验收合格。经质证，圣梵瑞公司对除证据2外的其余证据的真实性予以认可，并认为：证据1-2在函件中所指漏水与圣梵瑞公司主张的漏水部位并不一致，且也无法证明漏水就是圣梵瑞公司装修行为造成的；证据3-5证明案涉房屋在签订合同时不符合交付条件，且天华公司的园区通过消防验收的时间与圣梵瑞公司了解的不一致。上述证据，一审法院依据证据规则，对证据的真实性予以认定。一审法院认为，根据圣梵瑞公司提供的案涉房屋漏水照片及证人证言，结合天华公司提供的反驳证据，可以认定圣梵瑞公司的证据不足以证明系天华公司交付的案涉房屋本身存在防水质量问题；圣梵瑞公司提供的录音、录像及证人证言，并不能充分证明天华公司提供的案涉房屋存在违章建筑物，也不足以证明天华公司存在未尽保障义务的行为；圣梵瑞公司主张因天华公司未及时通过消防验收导致其被处罚，圣梵瑞公司未能提供相关证据，且天华公司提供证据亦予充分反驳。故圣梵瑞公司主张天华公司存在违约行为，证据不足，不予采纳。二、主张因装修案涉租赁房屋而支付设计费、施工费等累计200余万元，并提供证据：（1）2016年4月26日圣梵瑞公司与南京柏泉装饰工程有限公司签订的《装修合同》，主要内容为案涉房屋装修面积为531平方米+露台，工程总价103万元，工期为2016年4月26日至6月26日等。（2）2016年3月14日圣梵瑞公司与江苏宁兴建设工程有限公司签订的《建设工程设计合同》，约定面积为537平方米，设计费为96660元等。（3）银行交易明细，反映圣梵瑞公司支付部分工程款。（4）装修照片一组，反映圣梵瑞公司已实际装修案涉房屋。经质证，天华公司认可圣梵瑞公司对案涉房屋进行装修，但认为其没有违约，不应承担装修费用。一审法院根据证据规则，对圣梵瑞公司提供的证据的真实性予以认定，但因圣梵瑞公司仅提供支付部分工程款项的证据，故对天华公司主张支付费用200余万元，不予认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在本案中，双方签订的房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行合同。双方在履行过程中均认为对方存在违约行为而发生争议，从庭审查证来看，天华公司已充分举证证明圣梵瑞公司存在迟延支付及拖欠租金等费用的行为，而圣梵瑞公司在本诉中抗辩及在反诉中并无充分证据证明天华公司存在违约行为，且圣梵瑞公司在2017年6月24日搬离案涉房屋并于此后向天华公司发函解除合同的行为，属于根本违约，故天华公司在本诉中主张解除双方的合同及圣梵瑞公司承担相应违约责任，符合法律规定，应予支持。在本诉中，关于天华公司主张合同解除时间为2018年2月1日，于法有据，予以支持；圣梵瑞公司抗辩双方的合同解除时间为2017年7月1日，证据及法律依据均不足，不予采纳。关于天华公司主张圣梵瑞公司支付2017年6月14日至2018年1月31日期间的租金830141元，一审法院经审查圣梵瑞公司实际应支付租金为794078.50元，对天华公司主张的超出部分不予支持；天华公司依合同约定的日千分之五的标准，主张圣梵瑞公司支付截止2018年1月31日止的逾期付款违约金，并主张圣梵瑞公司按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准自2018年2月1日起继续支付至租金付清时止，圣梵瑞公司抗辩双方在2017年6月发生纠纷后，圣梵瑞公司已实际搬离承租的案涉房屋并提出解除合同，天华公司理应采取积极措施防止损失扩大，一审法院认为圣梵瑞公司的抗辩理由成立，故对天华公司主张的逾期付款违约金标准，一审法院酌定按中国人民银行的利率标准自2017年6月14日起计算至租金付清时止。关于天华公司主张圣梵瑞公司支付装修免租期的租金147209元、物业费66003元，水费756元、电费4761元，于法有据，应予支持。关于天华公司主张圣梵瑞公司支付物业费66003元，经查圣梵瑞公司应实际支付天华公司65686元，对超出部分不予支持。关于天华公司依约主张圣梵瑞公司支付因合同解除而产生的违约金，显属过高，一审法院酌定圣梵瑞公司按二个月租金的标准支付违约金。关于天华公司依约主张圣梵瑞公司支付律师费65000元，因天华公司未提供相关证据证明其已实际支付该笔费用，故天华公司的此项主张，不予支持。关于天华公司依约主张圣梵瑞公司支付担保服务费5400元，符合双方约定，应予支持。在反诉中，因天华公司不构成违约，故圣梵瑞公司主张双方合同于2017年7月1日解除，并主张天华公司返还、物业费34894元、停车费4880元及赔偿装修损失300000元，证据及法律依据均不足，不予支持。圣梵瑞公司主张天华公司返还履约保证金294418元及物业费押金43020元，天华公司予以同意，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、江苏天华文化传媒有限公司与江苏圣梵瑞电子商务有限公司签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》于2018年2月1日解除；二、江苏圣梵瑞电子商务有限公司应于判决生效之日起十五日内支付江苏天华文化传媒有限公司房屋租金794078.50元及违约金14900.51元（自2017年6月14日至2018年1月31日止），并支付自2018年2月1日起至付清时止的违约金（2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算,2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的标准计算）；三、江苏圣梵瑞电子商务有限公司应于判决生效之日起十五日内支付江苏天华文化传媒有限公司装修免租期租金147209元、物业费65686元、水费756元、电费4761元；四、江苏圣梵瑞电子商务有限公司应于判决生效之日起十五日内支付江苏天华文化传媒有限公司违约金196279元，并应赔偿江苏天华文化传媒有限公司因诉讼产生的担保费4500元；五、驳回江苏天华文化传媒有限公司的其他诉讼请求。六、江苏天华文化传媒有限公司于判决生效之日起十五日内返还江苏圣梵瑞电子商务有限公司履约保证金294418元及物业费押金43020元；七、驳回江苏圣梵瑞电子商务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费21178元，由江苏天华文化传媒有限公司负担6885元，江苏圣梵瑞电子商务有限公司负担14293元；本诉保全费5000元，由江苏圣梵瑞电子商务有限公司负担；反诉受理费5728元，由江苏圣梵瑞电子商务有限公司负担2524元，江苏天华文化传媒有限公司负担3204元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，上诉人圣梵瑞公司在合同的履行中多次迟延支付租金，并在2017年6月24日搬离案涉房屋后向被上诉人天华公司发函解除合同，上诉人的上述行为已构成根本违约，被上诉人有权行使法定解除权解除合同。双方的合同自通知到达对方时解除，故一审法院确认双方之间的房屋租赁合同自解除通知到达之日即2018年2月1日解除，有事实与法律依据。圣梵瑞公司上诉主张，基于其实际搬离并通知对方的事实，合同的解除时间应为2017年8月29日，于法无据，本院不予支持。关于合同解除后的法律后果。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现涉案合同因上诉人违约而解除，被上诉人有权请求其支付欠付的租金、结清实际发生的水电物业费及承担相应的违约责任。一审考虑到双方发生纠纷后，上诉人已实际搬离承租的案涉房屋并提出解除合同，被上诉人理应采取积极措施防止损失扩大等因素，对于迟延支付租金违约金标准及解除合同违约金均予以酌定减少，并无不当。上诉人主张一审认定的违约金数额仍然过高，未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。综上所述，圣梵瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16817元，由上诉人江苏圣梵瑞电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 震审判员  张卓慧二〇二〇年八月十二日书记员  戴 苗