湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13097号上诉人（原审原告）：龚德明，男，1968年12月20日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，上诉人（原审原告）：汪珍，女，1970年2月20日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，被上诉人（原审被告）：李玉芳，女，1960年11月21日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，上诉人龚德明、汪珍因与被上诉人李玉芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初2365号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚德明、汪珍上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持龚德明、汪珍的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由李玉芳负担。事实和理由：一、李玉芳所购房屋是龚德明父亲的遗产，龚德明兄弟四人继承该房屋后，未完全分割清楚，该房屋属于龚德明兄弟四人共有。龚德明之妻汪珍出售房屋并未征得龚德明兄弟四人的同意，汪珍无权与李玉芳签订《售房协议》。二、双方的房屋交易没有办理任何登记手续，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该房屋交易违反国家法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。三、双方交易的房屋属于龚德明父亲的遗产，李玉芳的建房面积超过出售的范围，侵占了龚德明的兄弟的房屋面积和地基面积，一审对此未予查明。四、龚德明有严重的××史，《售房协议》签订时，龚德明正值发病期间，属于无民事行为能力人。五、双方签订《售房协议》主要是因为龚德明的弟弟在赌场上借了李玉桥五千余元无力偿还，龚德明的弟弟找到龚德明要求卖房给李玉桥才能还钱。经协商，李玉桥答应借给龚德明、汪珍3万元用于建房，但在房屋拆除后，李玉桥没有借钱，还要求把一间房屋卖给李玉桥的姐姐李玉芳。卖房款项李玉桥得到1万元，龚德明、汪珍得到3万元。六、龚德明的其他兄弟认为龚德明之妻汪珍无权卖房，要求返还属于他们的房屋份额。李玉芳辩称：一、龚德明、汪珍在一审中并未提到龚德明有精神疾病，从签订协议到房屋拆除，至今已有八年时间，现龚德明、汪珍以此为由，要求推翻《售房协议》的效力，既无法律依据，亦违背了诚信原则。如果龚德明、汪珍认为签订《售房协议》时，龚德明是××人且处于发病阶段，应提交龚德明当时不能辨认或者不能完全辨认其行为的证据材料，这时龚德明的妻子汪珍作为其监护人，也可作为龚德明的法定代理人实施民事行为。二、《售房协议》中已经明确其他兄弟不得介入此房屋的交易，该房屋是龚德明和其弟弟龚小明的，龚小明参与了整个买卖过程，从李玉芳购房到居住，龚德明的兄弟从未提出任何异议，这也充分表明所售房屋在龚德明兄弟之间进行了分割，龚德明有处分的权利，而且李玉芳支付了相应对价，即使共有人主张权利也只能向龚德明主张。三、根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。四、签订《售房协议》时，双方经过了协商，《售房协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。龚德明、汪珍向一审法院起诉请求：1、判令汪珍与李玉芳签订的《售房协议》无效；2、本案诉讼费由李玉芳承担。一审法院认定事实：2011年6月中旬，汪珍经龚德明同意与李玉芳签订了一份《售房协议》，将其位于武汉市蔡甸区蔡甸街蔡甸村小龚家岭房产的一部分出售给了李玉芳（另一部分出售给了李玉桥，另案起诉）汪珍作为协议的甲方在协议书上签了名，李玉芳作为协议的乙方在协议书上签了名。双方约定房屋售价为3万元，协议未载明售房面积及座落地址、交房时间、付款时间、方式。李玉芳将所购上述房屋拆除后原址重建了一幢1间4层的楼房，建筑面积若200平方米。一审法院同时查明，汪珍出售给李玉芳的房屋系龚德明之父龚三花生前所建，宅基地面积173.6平方米。1986年9月6日由原汉阳县人民政府颁发了《宅基地证》。1992年，根据相关政策，蔡甸村村民住宅用地包括龚三花宅基地由原村集体所有转为国家所有。1992年5月28日，原汉阳县人民政府对上述案涉用地重新进行了勘查登记并换发新证。登记档案载明：“户主姓名龚三花、宗地号1××、国有土地使用权面积171平方米、四至距离东邻路、西邻小路、南邻空场、北邻空场、土地证号汉国用（92）字第1218号”。龚三花去世后，龚德明兄弟四人对登记在其父名下的房产进行了分配。其中的一栋三间平房（建筑面积约92平方米）即案涉房屋由龚德明与其弟龚小明各继承一半。一审法院另查明，龚德明、汪珍于1998年4月17日办理结婚登记，二人分别于2011年5月3日、2002年11月4日由农业户口转为非农业户口。一审法院认为，汪珍与李玉芳签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定、合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。龚德明、汪珍诉称其与李玉芳签订的《售房协议》所售房屋的宅基地属村集体所有与事实相悖，该房屋用地在双方签订《售房协议》前已转为国有，其据此认为李玉芳非本集体经济组织成员，双方签订的《售房协议》违反了相关法律的强制性规定的理由不能成立，对龚德明、汪珍请求判令其与李玉芳签订的《售房协议》无效的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回龚德明、汪珍请求判令其与李玉芳签订的《售房协议》无效的诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取计275元，由龚德明、汪珍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：龚德明、汪珍向本院提交以下证据：证据一、龚德明的门诊病历、病情诊断证明、残疾证，拟证明龚德明无民事行为能力，《售房协议》无效。证据二、申明，拟证明《售房协议》侵占了龚德明其他兄弟的地基和房屋面积，《售房协议》无效。证据三、住院证，拟证明《售房协议》侵害了龚德明的哥哥龚大利的权利。经质证，李玉芳对龚德明、汪珍提交证据的意见为：证据一、真实性均有异议，不属于二审新证据，病历和病情诊断证明是一审判决后的，残疾证是2011年3月的，该组证据无法证明《售房协议》签订时龚德明的精神状况，不能达到其证明目的；证据二、真实性有异议，不属于二审新证据，申明不符合证据的形式要件，不能达到其证明目的；证据三、真实性有异议，不属于二审新证据，与本案无关，不能达到其证明目的。本院认为，龚德明、汪珍提交的证据一至证据三均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于龚德明、汪珍认为《售房协议》签订时，龚德明正值精神疾病发病期间，属于无民事行为能力人的上诉理由，因龚德明、汪珍对此并未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故龚德明、汪珍认为双方的房屋交易未办理登记手续，违反法律法规的强制性规定，应属无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故龚德明、汪珍主张所售房屋归龚德明兄弟四人共有，汪珍签订《售房协议》时未征得龚德明兄弟同意的上诉理由，并不产生合同无效的法律后果。对于龚德明、汪珍认为李玉芳的建房面积超过出售的范围，侵占了龚德明兄弟的房屋面积和地基面积，以及汪珍无权出售房屋，相关权利人要求返还房屋份额的上诉理由，因与本案合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予处理。一审综合本案事实，认定《售房协议》合法有效，从而驳回龚德明、汪珍要求确认《售房协议》无效的诉请，符合民事诉讼的证据采信标准，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，龚德明、汪珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由龚德明、汪珍负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年八月二十日书记员 王晓曼