辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8902号上诉人（原审被告）：吴慧忠，男，1962年11月3日出生，汉族，天津市和平区。委托诉讼代理人：刘刚，系抚顺市顺城区正皓法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）:胡晓燕，女，1963年6月29日出生，满族，辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：刘刚，系抚顺市顺城区正皓法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：李庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于福惠、系辽宁保兴律师事务所律师。上诉人吴慧忠、胡晓燕因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浑南区人民法院（2020）辽0112民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴慧忠、胡晓燕上诉请求：1、二审法院改判上诉人不承担物业费64267.97元。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：。一审法院认定事实错误：1、一上诉人起诉前从来也没有接到交物业费通知。2、诉讼时效已过。被上诉人5-6年从没有通知收物业费。3、被上诉人强占业主会所至今用于卖房展厅做盈利性业务。4、小区内保安形同虚设，根本没有进出登记。以上事实部分一审法院应当予以认定。被上诉人在一审庭审中明确表示物业没有《住宅小区物业服务费收费标准。审（备案）批表》，没有政府价格主管部门核定的收费标准的文件，没有物价部门的《经营性收费许可证》没有实行亮证收费，业主有权拒付物业费。综上所述被上诉人应当承担物业费，被上诉人没有收费资质，恳请二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求，保护上诉人的合法权益。辽宁保利物业管理有限公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。二、关于上诉人主张的未收到物业费催缴通知一事，被上诉人自上诉人拖欠物业费之日，便通过电话通知上门催缴以及在业主入户门即园区公告栏内张贴催费通知等方式，多次向上诉人催要物业费用，已尽到催缴义务。三、关于上诉人主张私占会所一事，上诉人所述的会所系由开发公司所有，由开发公司售楼处使用，也就是上诉人所说的用于卖房展厅使用，并非是由被上诉人使用。上诉人在建筑案涉园区之时已经在与开发公司签订《前期物业服务合同》第17条中约定开发公司向物业公司提供建筑面积为413平方米的物业管理用房，由物业公司无偿使用。该物业管理用房位于售楼处一侧，并非如上诉人所述私自占用。四、关于上诉人称小区保安形同虚设一事，案涉园区实行封闭式管理小区业主出入口实行24小时安防人员执勤，所有外来人员应明确说出所访问业户的姓名、单元名称等，确认后凭有效证件再《来人来访登记表》上登记后进入。安保人员熟知服务区的楼宇业主及车辆情况。上诉人作为园区业主，被上诉人工作人员对作为园区业主的上诉人及其车辆熟知，因此才对其准予入园，这更体现我们工作人员的尽职尽责。五、关于上诉人所称物业收费无许可一事，辽宁省物价局于2015年2月3日转发《国家发展改革委、财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（辽价发[2015]6号）规定明确自2015年1月1日起，全省统一停止行政事业性收费许可证年度审验工作，统一取消经营服务性收费许可证，已核发的收费许可证和经营性服务价格收费证自2016年1月1日起自行作废。另外，在取消政府核定和收费许可证制度后，沈阳市推行市场化收费机制，物业服务收费价格通过招投标竞争机制形成，并且在一审中我们已向法院提交了“沈阳保利十二橡树庄园前期物业服务项目中标通知书”，就物业公司收费标准已作出明确规定，并有政府行政主管部门及房产局的公章认可。综上所述，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。辽宁保利物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求被告支付拖欠的物业管理费用65076.8元；2、请求被告支付物业费违约金2000元；3、以上合计67076.8元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：房屋地址为沈阳市东陵区双园路108-22号（102）。房屋面积为225.66平方米。收费标准为物业费3.2元/平方米/月。欠费时间为2012年8月1日至2019年12月31日，订立了物业服务合同，提供了物业服务。一审法院认为，2017年8月16日，保利物业管理沈阳有限公司变更为辽宁保利物业管理有限公司即原告。2010年10月1日，沈阳官田房地产开发有限公司与原告签订了前期物业服务合同，将位于东陵区，保利.十二橡树庄高档别墅区的物业委托原告管理,并提供413平方米物业用房。原告系取得营业执照的物业管理服务公司，其物业服务行为具有合法性。2011年8月12日原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定了由原告为被告提供物业服务，联排别墅物业服务收费金额为3.2元/平方米/月。原告物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告业主享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。被告拖欠原告2012年8月1日至2019年12月31日物业费64267.97元（89个月×3.2元/平方米/月×225.66平方米）。关于被告提出原告在物业服务不到位、占用会所等问题，根据被告提供的视频资料不足以证明。此外，被告作为业主，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故被告以物业服务不到位为由拒交物业费的主张，不予支持；关于原告主张沈阳广田房地产开发有限公司延期交房违约金问题，与本案不是同一主体，是不同的法律关系，在未与原告协商一致的前提下，不宜直接折抵物业费。关于原告请求被告给付滞纳金2000元的诉讼请求，因被告不交物业费，除上述理由外，还因原告对被告所住房屋面积未能核准，并非被告恶意拖欠，故对该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第七条之规定，一审法院判决：一、被告胡晓燕、吴慧忠自本判决发生法律效力之日起10日内向原告辽宁保利物业管理有限公司支付自2012年8月1日至2019年12月31日期间的物业费64267.97元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1477元，由原告辽宁保利物业管理有限公司承担70元，由被告胡晓燕、吴慧忠承担1407元。二审期间，上诉人提交了一份光盘证明：物业管理松散、有瑕疵；一份录音证明开发商欠我方违约金，用违约金抵顶物业费，但是物业和开发商现在分开了，物业可能不知道开发商所承诺的用违约金抵顶物业费。被上诉人质证称光盘真实性没有异议，上诉人所说的会所其实是开发公司的售楼处是售卖房屋的，并非是物业公司占用，答辩中我方提出开发公司在物业进驻时，合同明确约定开发公司为物业无偿提供413平物业管理用房，该用房并非上诉人所说的售楼处，是在其隔壁，上诉人所说保安工作懒散，园区保安对所有外来人员进行《来人来访登记》保安人员熟知服务区域内业主及车辆情况，因此才对上诉人予以准予入园，体现了我们工作的认真。录音三性均有异议，无法明确通话双方身份主体，通过内容可知其表述的是保利地产和保利物业是两个上市主体，上诉人主张的逾期交房违约金应向出售房屋的开发公司主张，合同相对性要求的，与我方无关。对证据本院将综合论述。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案双方签订了《前期物业服务协议》，约定了由被上诉人为提供物业服务，上诉人按照3.2元/平方米/月交纳物业服务费，双方应当依约履行义务，现被上诉人提供了服务，一审法院判决上诉人交纳尚欠的物业服务费，并无不当。关于上诉人提出本案已过诉讼时效问题，因被上诉人已在一审提交了诉讼时效期限内催缴物业费的证据，故对该项请求不予支持；被上诉人强占业主会所至今用于卖房展厅做盈利性业务及小区内保安形同虚设等问题，因上诉人未提供充分证据予以证明，本院不予采信。上诉人的其它上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴慧忠、胡晓燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1477元，由上诉人吴慧忠、胡晓燕负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年八月十二日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；