湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初7212号原告：陈宏伟，男，1978年8月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘灏兵，湖南全觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晗晔，湖南全觉律师事务所实习律师。被告:长沙市芙蓉区三久餐馆，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路239号。经营者：张强。委托诉讼代理人：夏伟中，湖南激扬律师事务所律师。第三人：长沙三九楚云大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路239号。法定代表人：黄琼。原告陈宏伟与被告长沙市芙蓉区三久餐馆（以下简称三久餐馆）、第三人长沙三九楚云大酒店有限公司（以下简称楚云酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈宏伟及其委托诉讼代理人刘灏兵、卢晗晔，被告三久餐馆的委托诉讼代理人夏伟中到庭参加诉讼。第三人楚云酒店经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告陈宏伟向本院提出诉讼请求:1.请求判令确认原告与被告之间的《商铺租赁合同》已于2020年5月17日解除；2.请求判令被告返还原告店铺押金9万元；3.请求判令被告返还原告店铺转让费5万元；4.请求判令被告赔偿因被告违约造成原告无法经营的加盟许可费5万元；5.请求判令由被告承担本案受理费等全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月10日，被告与长沙市果凤农产品有限公司（以下简称果凤公司)签订《商铺租赁合同》，原本果凤公司打算租赁该商铺开设水果店，合同签订当日，果凤公司不想继续履行上述《商铺租赁合同》并准备解除该合同。同日，经原告、果凤公司、被告三方口头协商，被告同意果凤公司将原合同的权利义务转让给原告，由原告进行店铺的租赁、经营和管理并由原告缴纳租金和押金。基于办理营业执照的需要，同日，原告与被告签订了一份与真实意思表示存在差异的《商铺租赁合同》，合同的内容除了租金及押金数额不是真实意思表示外，其余均与原合同一致。自此，原告和被告之间形成了房屋租赁合同关系。同日，原告向被告支付了店铺转让费10万元和店铺租赁押金9万元，原告还向果凤公司支付了“果唯伊”加盟许可费10万元。在租赁合同仍在有效期限内，原告租赁的店铺就因业主楚云酒店进行消防整改而强行拆除后墙面，该行为导致原告无法正常经营，并于2020年5月17日完全停止经营。被告的行为构成违约，故被告应当退还原告店铺租赁押金9万元和剩余的2.5年租赁期间对应的店铺转让费5万元，被告还应当赔偿原告剩余的2.5年无法经营的租赁期间对应的“果唯伊”加盟许可费5万元。原被告双方经协商无法达成一致意见,故诉至法院。被告三久餐馆辩称，1.原告与被告之间没有租赁合同关系，被告涉案商铺是租赁给果凤公司，原告是与果凤公司之间的转租，与被告没有形成租赁关系。2.被告没有违约行为，原告因经营不善于2020年5月9日清空库存产品自行离开，擅自解除了合同。根据被告与果凤公司的租赁合同约定，承租人擅自解除合同的，所收取的租金不予退还。同时，承租人应当支付守约方违约金2万元。3.2020年1月至5月底，原告欠付租金3个月，共计9万元。4.原告的诉请所基于的事实和理由属于第三人侵权行为，原告应当向侵权人主张侵权责任，与被告无关。第三人楚云酒店未参加庭审，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2017年11月10日，三九餐馆的经营者张强（甲方）与果凤公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于湖南省长沙市芙蓉区门面（以下简称涉案商铺）。租赁期限为2017年11月30日起至2022年11月30日止，共5年。租金第一年为36万元，每月租金为3万元整，第二年起租金逐年递增5%。乙方提前10天预付下一期租金，每月为一个支付期。乙方在签订合同时支付9万元给甲方，作为押金。合同期满后，押金退还。2017年11月10日，三九餐馆的经营者张强（甲方）与陈宏伟（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于湖南省长沙市芙蓉区门面。租赁期限为2017年11月10日起至2018年11月10日止，共5年。租金第一年为18万元，每月租金为1.5万元整，第二年起租金逐年递增5%。乙方提前10天预付下一期租金，每月为一个支付期。乙方在签订合同时支付4.5万元给甲方，作为押金。合同期满后，押金退还。楚云酒店在合同上盖章并签字同意转租。2017年11月10日，陈宏伟向三久餐馆支付店铺转让费10万元、店铺押金9万元。同日，陈宏伟向果凤公司支付加盟费10万元。陈宏伟自2017年11月10日至2019年12月，一直以3万元的月租金标准向三久餐馆支付租金。陈宏伟向三久餐馆支付2020年1月至2020年4月租金合计9万元。通过本院现场查看及被告提交的照片证据显示，2020年5月14日，陈宏伟将店内的水果等产品已全部处理，只剩下清空的货架。2020年5月17日，楚云酒店对涉案租赁门面的后墙面（仓库）进行了消防整改，整改没有对原告店面正常经营造成实质性影响。2020年5月23日，被告三久餐馆向果凤公司发出租金催缴函，载明：“根据贵我公司2017年11月10日签订《商铺租赁合同》，贵公司应缴纳2020年元月20日-2月20日、4月20日-5月20日、5月20日-6月20日的租金，贵公司至今尚未缴纳，已构成违约，对我公司造成巨大损失，请贵公司在2020年5月20日前足额缴纳，否则我公司将依法收回商铺。并保留追究贵公司违约责任的权利。”另查明，涉案商铺的所有人为楚云酒店。现三久餐馆已将涉案商铺转租给他人。根据原告陈宏伟的申请，本院依法追加楚云酒店为本案第三人参加诉讼。本院认为：一、本案租赁关系认定。本案原告陈宏伟提交了两份租赁合同，一份是被告三久餐馆与原告陈宏伟签订，一份是被告三久餐馆与果凤公司签订。现原告认为其与被告签订的合同非真实意思表示，其系承继的被告与果凤公司签订的合同；而被告只认可其与果凤农签订的租赁合同系真实意思表示。本院认为，通过原告陈宏伟与被告三久餐馆实际履行的租赁行为来看，关于租金、租赁期限、门面转让费的约定等都是承继的被告三久餐馆与果凤公司签订的合同。因此，本院依据被告与果凤公司签订的《商铺租赁合同》来判断原、被告之间的权利义务关系。二、关于租金标准及支付期限的问题。1.被告辩称根据其与果凤公司签订的合同约定，2020年的月租金应该为33750元。本院认为，陈宏伟从2017年11月10日起，便一直以月租金3万元的标准向三久餐馆支付租金。对于原告陈宏伟一直以3万元的标准支付租金，三久餐馆没有提供证据证明其在此期间提出过异议，应当视为默认。因此，本院认定本案的租金标准为月租金3万元。2.关于租金支付问题，原被告双方对2019年12月以前原告按照月租金3万元标准已经支付，没有异议。被告对原告提交的银行流水显示陈宏伟于2020年4月5日向长沙市岳麓区美意添箱包店支付1.5万元，提出异议。原告诉称该1.5万元系支付三久餐馆2020年4月的租金，而三久餐馆对此不予认可。本院认为，三久餐馆在新冠疫情后，一直未对陈宏伟未支付租金提出任何异议，直至陈宏伟搬走后的2020年5月23日，三久餐馆才向果凤公司发出租金催缴函，视为其默认已经收到由陈宏伟支付的该1.5万元租金。因此，经本院认定，原告已向被告支付的2020年前三个月租金合计9万元。受新冠肺炎疫情影响，陈宏伟承租的涉案商铺有近2个月未正常营业，其营业收入必然受到影响。综合考虑本案实际情况，根据公平原则，本院酌情认定由被告分摊一个月租金损失。由于陈宏伟已经支付三个月租金，同时被告分摊一个月租金，因此，2020年1月-4月之间的租金，陈宏伟已经全部支付完毕。三、关于加盟费、转让费的问题。本案中，原告诉请被告返还加盟费，根据合同相对性原则，原告系向果凤公司支付的加盟费，属于另外的法律关系，本院在本案中依法不予处理。关于转让费，原告支付被告门面转让费10万元。门面转让费系一次性支付，并非约定分期限；陈宏伟已经使用涉案商铺，实现了承租涉案商铺的合同目的，因此原告诉请被告应返还转让费，没有法律依据，本院不予支持。四、关于合同解除及本案的处理意见。原告诉称由于楚云酒店整改消防通道，造成其无法经营。对此，本院通过现场查看后认为，楚云酒店整改消防通道只对陈宏伟租赁的涉案商铺的仓库有影响，没有对其租赁门面的正常经营造成实质性的影响，未影响到其房屋租赁合同目的的实现，属于陈宏伟单方面解除合同。原告陈宏伟如果认为因消防通道施工对其造成损失，可以就侵权行为另行主张权利。考虑到三久餐馆在陈宏伟搬走之后就接手涉案租赁门面并将门面转租给他人，应当视为同意原告解除房屋租赁关系。因此，双方的租赁关系自2020年5月解除。原告应当向三久餐馆支付2020年5月份的租金，从9万元押金中扣减3万元租金后，剩下的押金6万元三久餐馆应当返还给陈宏伟。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈宏伟与被告长沙市芙蓉区三久餐馆的房屋租赁合同关系于2020年5月解除；二、被告长沙市芙蓉区三久餐馆向原告陈宏伟返还押金6万元，限本判决生效后三日内履行；三、驳回原告陈宏伟的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，已经减半收取，原告陈宏伟承担1402元，被告长沙市芙蓉区三久餐馆承担648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年八月十九日法官助理刘玥书记员廖沙