湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5860号原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所长沙高新开发区麓天路28号金瑞麓谷科技产业园A4栋1201号。法定代表人：刘鲲鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，系该公司法务（特别授权）。被告：鲁新蕊，女，1982年7月2日出生，汉族，住湖南省。被告：任作舟，男，1981年8月2日出生，汉族，住湖南省。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称“鲲鹏物业公司”）与被告鲁新蕊、任作舟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告鲲鹏物业的委托诉讼代理人钟波、被告鲁新蕊、任作舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲲鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费4572元，违约金500元，共计5072元；2、判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2013年8月11日，原告与湖南中核置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向湖南中核置业有限公司的小区提供物业管理服务，合同期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，2017年9月28日原告与宁乡县湘核华府首届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告向宁乡县湘核华府首届业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。2018年7月31日原告与湘核华府业主委员会解除物业服务合同关系，终止为该小区提供物业服务。被告系上述物业9-2-1304号的业主，物业面积136.06平方米，收费标准为1.4元/月/平方米计算，按照约定被告应向原告缴纳从2016年8月1日至2018年7月31日的物业管理费4572元，违约金500元。被告一直拒绝交费。现原告依法提起诉讼，请支持原告前述诉讼请求。被告鲁新蕊、任作舟辩称:1、答辩人认为其并未与被答辩人签订《前期物业服务合同》，不存在有合同纠纷且被答辩人的起诉已经过了三年的诉讼时效，基于合同的相对性，被答辩人应该找湖南中核置业有限公司要物业费；2、宁乡县湘核华府首届业主委员会与被答辩人签订《湘核华府小区物业管理服务合同》的时间为2017年9月28日，答辩人与被答辩人的合同关系是从2017年9月28日开始的，答辩人不认可合同签订以前的相关事项，合同签订后湖南中核物业管理有限公司可以委托被答辩人进行相关管理，但管理责任仍在中核置业，应该由湖南中核物业管理有限公司向答辩人主张有关权利；3、物业公司服务不到位，存在水管爆裂、鸿美噪音扰民、门禁设置、监控失修、绿化衰败、环境脏乱、外墙渗水、客房房顶缝渗水、电梯故障等问题，小区电梯故障常年失修、监控室无人值班，导致我婆婆和侄儿被关电梯无人施救，还有我怀孕的时候被故障电梯撞到肚子；4、关于缴纳金额，我不认可被答辩人在起诉状中要求的金额，我已经向被答辩人支付了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费，有收据作为凭证，由于被答辩人毁约，我要求退回多缴纳的费用，十个月物业费按照其他业主前期协调的折扣八折计算，已缴费762.8元，至于2017年9月28日前的物业费用我认可的是和我签订合同的中核置业管理有限公司，本人2016年8月1日至2017年9月28日未缴纳的物业费与被答辩人无关。本院认为，基于庭审查明的事实，被告系原告所服务的位于宁乡××××西路（湘核华府）9栋2单元1304室的业主，房屋建筑面积136.06㎡。原告方与开发商于2013年8月11日签订的《湘核华府前期物业服务合同》，及于2017年9月28日与湘核华府首届业主委员会签订的《湘核华府小区物业管理服务合同》均对被告具有约束力。根据两份合同的约定，对于电梯房，物业服务费收费标准均为每月每平方1.4元。合同签订后，原告自2013年8月1日起进场为湘核华府提供了物业服务，于2018年7月31日退出小区。被告作为该小区业主，理应按照约定交纳相应的物业费。关于缴费金额，被告辩称2016年8月1日至2017年9月28日未缴纳的物业费与原告无关，本案中，原告一直在小区提供服务，在原告提供服务期间，业主委员会并未与其他物业公司签订物业服务合同或要求原告退场，对于合同期限内及退场前的物业服务费，原告应当按照约定缴纳，对于被告的上述辩论意见本院不予采信。被告辩称已经缴纳了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费，因其提供了收据，本院予以采信，并在实际计算物业费时核减2286元，但就被告提出水管爆裂、鸿美噪音扰民、门禁设置、监控失修、绿化衰败、环境脏乱、外墙渗水、客房房顶缝渗水、电梯故障等问题，原告未能提供证据证明其向开发商反馈了情况并积极沟通处理，同时参照原告所服务的湘核华府小区在本院涉及的其他物业服务合同纠纷案件，原告在服务协议的实际履行过程中，未能尽全力对小区进行全面管理服务，其提供的服务存在瑕疵，故对于被告所欠缴的物业费，酌情予以减少为1829元（1.4元×136.06㎡×24月-2286元）×80%。被告并非无故不缴纳物业服务费，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未交证据证明实际发生了公告费，故对原告要求被告支付公告费的诉讼请求本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告鲁新蕊、任作舟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告湖南鲲鹏物业服务有限公司支付物业服务费1829元；二、驳回原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南鲲鹏物业服务有限公司负担16元，被告鲁新蕊、任作舟负担9元。本判决为终审判决。审判员  谢细珍二〇二〇年八月十一日书记员  徐佳莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和4交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。