河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2464号 上诉人（原审原告、反诉被告）：苗丽芳，女，1974年8月9日出生，汉族，住临漳县。 委托诉讼代理人：常玉河，河北照天律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北金博园房地产开发有限公司，住所地临漳县人民路路南。 法定代表人：薛海山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾凤翔，河北十力（广平）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：薛海山，男，1974年11月16日出生，汉族，住临漳县。 委托诉讼代理人：薛思俊，男，1963年9月11日出生，汉族，住临漳县。 上诉人苗丽芳、河北金博园房地产开发有限公司、薛海山因民间借贷纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2019）冀0423民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苗丽芳上诉请求：一、请求二审法院撤销（2019）冀0423民初2138号民事判决书，依法判决：二被上诉人负连带责任向上诉人退还房款383333元，并自2018年1月5日起依已交房款543333元按月利率2%给付利息；二被上诉人负连带责任赔偿上诉人损失479781.5元；二被上诉人负连带责任向上诉人承担已付房款一倍的赔偿责任。二、一、二审讼费、保全费由二被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决确定本案案由为“民间借贷纠纷”错误，本案案由应为“商品房买卖合同纠纷”。1、上诉人与被上诉人河北金博园房地产开发有限公司虽曾存在民间借贷关系，但双方已于2018年1月5日对民间借贷进行清算后，双方又进行了重新协商，将被上诉人河北金博园房地产开发有限公司应给付上诉人的本金及利息5433333元转为了上诉人向被上诉人河北金博园房地产开发有限公司购买磁县万和苑小区2号楼1单元15层1501室及3号楼1单元8层801室的购房款，双方并于当日签订了030号、031号《商品房预订单》，被上诉人河北金博园房地产开发有限公司并向上诉人出具了房款收据，收款收据上的“抵”仅标明房款系由借款本息转化而来，一审判决其是作为实现偿还借款目的的担保无事实和法律依据，且双方的民间借贷已清算终结，又如何会产生“商品房预订单”是作为实现偿还借款目的的担保？显然，一审判决对该事实的认定是不能成立的，更何况如果是为了“担保”一套商品房足以，上诉人是根本不会购买两套商品房的。2、因河北金博园房地产开发有限公司违约将上诉人购买的两套房屋另售他人，二被上诉人于2018年10月8日给上诉人出具了退还房款及利息保证书，因二被上诉人未按保证书履行，二被上诉人又于2019年6月12日给上诉人出具了3个月退清房款及利息保证书，并保证：如未按保证履行，视为任何未到期还款均已到期，并承担房屋另售违约给上诉人造成的差价损失及赔偿责任。由此可见，本案系双方借款合同关系经清算终结后，双方又建立了商品房买卖合同关系，建立商品房买卖合同关系并非为双方已终结的借款合同提供担保，双方又建立商品房买卖合同关系的行为并不为法律所禁止，且二被上诉人对商品房买卖合同及保证书违约的行为，也不应该成为一审判决认定本案案由为“民间借贷纠纷”的理由，一审判决确定本案案由为“民间借贷纠纷”错误，二审应将本案案由确定为“商品房买卖合同纠纷”。二、一审判决认定事实及适用法律错误。1、上诉人与被上诉人河北金博园房地产开发有限公司虽然签订的是“商品房预订单”，但该两份预订单的条款具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人河北金博园房地产开发有限公司已按约定收取了上诉人的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，上诉人与被上诉人河北金博园房地产开发有限公司于2018年1月5日签订的两份“商品房预订单”应当认定为商品房买卖合同。2、上诉人与被上诉人河北金博园房地产开发有限公司于2018年1月5日签订“商品房买卖合同后”，因被上诉人河北金博园房地产开发有限公司违约将上诉人购买的商品房另售他人，致使上诉人购买商品房的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被上诉人河北金博园房地产开发有限公司应当向上诉人返还购房款及利息、赔偿损失并承担不超过购房款一倍的赔偿责任。3、因河北金博园房地产开发有限公司违约将上诉人购买的两套房屋另售他人，致使上诉人的购房目的无法实现，二被上诉人于2018年10月8日给上诉人出具了退还房款及利息保证书，因二被上诉人未按保证书履行，二被上诉人又于2019年6月12日出具了3个月退清房款及利息保证书，并保证：如未按保证履行，视为任何未到期还款均已到期，并承担房屋另售违约给上诉人造成的差价损失及赔偿责任。现二被上诉人未按保证书履行，也应当按保证书约定向上诉人承担：返还购房款383333元并依购房款543333元自2018年1月5日按月利率2%给付利息、赔偿商品房差价损失、赔偿上诉人已付1倍购房款。4、一审时上诉人曾申请房屋差价损失鉴定，但一审法院并未进行鉴定。5、一审时上诉人曾申请诉讼保全，依法律规定二被上诉人不仅应承担本案诉讼费，而且还应负担保全费，但一审判决仅对诉讼费承担进行了判决，而未对上诉人交纳的5000元保全费未作出判决。综上所述，一审判决认定事实错误，作出的判决显失公平、公正，望二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。 河北金博园房地产开发有限公司、薛海山辩称，案由就是民间借贷，我们是借款关系，最开始的本金是20万元，金博园公司陆续还款265750元，还差54250元，一审认定双方之间是民间借贷关系正确。 河北金博园房地产开发有限公司、薛海山上诉请求：1、请求依法撤销河北省临漳县人民法院（2019）冀0423民初2138号民事判决书；2、请求二审人民法院查清本案全部事实，依法撤销基于重大误解签订的编号为030、031《商品房预订单》；3、请求二审人民法院查清本案全部事实，依法撤销基于重大误解出具的编号为0001444、0001445、0001446、0001447、0001448、0001449六份收据；4、请求二审人民法院查清本案全部事实，依法撤销基于重大误解出具的保证书；5、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人反诉请求不予支持，认定案件事实错误，适用法律不当。通过一审开庭审理，一审法院已经查明上诉人河北金博园房地产开发有限公司实际向被上诉人苗丽芳借款本金仅为20万元。2015年10月29日经双方对账，扣除上诉人已经偿还的利息，河北金博园房地产开发有限公司下欠被上诉人苗丽芳本息合计32万元，并约定以后不再支付利息。上诉人河北金博园房地产开发有限公司法定代表人薛海山在未和公司会计核查来往账目、单据的情况下，由于自身主观上存在重大误解，误认为需要支付被上诉人利息，错误的为被上诉人苗丽芳出具了计算利息的6份收款收据。在此错误基础之上，又错误的于2019年6月12日为被上诉人苗丽芳出具了保证书。截至一审开庭时止，上诉人实际偿还借款本金265750元，下欠被上诉人借款本金54250元。由此可以清楚地看出，编号分别为030、031《商品房预订单》、编号为0001444、0001445、0001446、0001447、0001448、0001449六份收据、2019年6月12日为被上诉人苗丽芳出具的保证书，上诉人薛海山及公司在主观上是存在重大误解情况下出具的。依据《民法总则》第一百四十七条之规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”由于上诉人是河北金博园房地产开发有限公司、薛海山是在被上诉人苗丽芳向一审法院提出民事诉讼后，二上诉人通过对双方来往账目、票据等核对后才发现的上述问题，故本案根本不存在超过撤销期限之情况存在。二、一审判决上诉人支付被上诉人本金383333元及利息认定事实错误。通过上诉人河北金博园房地产开发有限公司、薛海山在一审开庭时的举证，一审法院已经查明2015年10月29日经双方对账，扣除上诉人已经偿还的利息，河北金博园房地产开发有限公司下欠被上诉人本息合计32万元，并约定以后不再支付利息。同时，一审法院还查明截至一审开庭时止，上诉人河北金博园房地产开发有限公司、薛海山实际偿还被上诉人苗丽芳借款本金265750元，下欠被上诉人苗丽芳借款本金54250元。但令上诉人不解的是，一审法院面对上诉人河北金博园房地产开发有限公司、薛海山所举证据，在被上诉人没有相反证据否认存在重大误解的情况下，一审法院没有任何事实及理由的不予采信。上诉人认为，一审法院对证据的审核存在主观臆断，判决结果违背了以事实为根据，以法律为准绳的办案基本原则。请二审人民法院依法查清本案全部事实，依法撤销一审判决，对本案依法予以改判。 苗丽芳辩称，苗丽芳和金博园公司存在民间借贷关系，在2018年1月5日已经清算终结，并建立新的商品房买卖合同，该行为并不违反国家强制性法律规定，商品房买卖合同应当依法确认有效，在原来民间借贷清算完毕后，无论金博园还是薛海山对原来民间借贷法律关系，再提出任何诉求均于法无据不应支持。2、在原来民间借贷关系中，双方发生的转账以及现金最高峰时达到了70万元，因民间借贷法律关系中清算终结，苗丽芳已将金博园公司出具的债权凭证借据全部交付给金博园，而且类似的苗丽芳这样情况的案子在临漳法院有很多，绝对不是如上诉人金博园公司所说的重大误解显失公平。3、金博园公司跟苗丽芳签订的商品房预订单、6份收据、保证书均是双方自愿的情况下签订的，都是在金博园售楼部出具的，是金博园公司的意思表示。4、一审认定的383333元应是购房款不是借款本息。 苗丽芳向一审法院起诉请求：1、依法判决金博园公司、薛海山退还房款383333元及自2018年1月5日起依总交款按月利率2%给付利息；2、依法判决金博园公司、薛海山赔偿损失479781.5元，并承担已付房款一倍的赔偿责任；3、诉讼费用由金博园公司、薛海山负担。 河北金博园房地产开发有限公司、薛海山向一审法院反诉请求：1、依法撤销基于重大误解签订的编号为030、031《商品房预订单》；2、依法撤销金博园公司基于重大误解出具的编号为0001444、0001445、0001446、0001447、0001448、0001449《收据》；3、依法撤销基于重大误解出具的《保证书》；4、诉讼费由苗丽芳负担。 一审法院认定事实：金博园公司、薛海山多次向苗丽芳借款，2018年1月5日，经结算，金博园、薛海山下欠借款543333元，双方经协商，将所欠借款543333元用于抵顶房款，以金博园公司为甲方、苗丽芳为乙方，签订了《商品房预定单》两份，编号030商品房预定单约定：乙方自愿认购甲方开发的磁县万和苑小区暂定2号楼1单元15层1501室，建筑面积约149.58平方米，预定房屋单价为4700元/平方米，总房价款合计为703026元，储藏间2-2号，金额82380元，地下车位041号，金额13000元，总金额计915406元，已收到房款279293元，剩余房款等费用交房之前一次性交清或另行通知……。金博园公司出具收款收据三份，编号0001444号收款金额为66913元，编号0001445号收款金额为82380元，编号0001446号收款金额为130000元，总金额为279293元。编号031商品房预定单约定：乙方自愿认购甲方开发的磁县万和苑小区暂定3号楼1单元8层801室，建筑面积约149.35平方米，预定房屋单价为4690元/平方米，总房价款合计为700451元，储藏间3-2号，金额74040元，地下车位063号，金额130000元，总金额合计为904491元，已收到房款264040元，剩余房款等费用交房之前一次性交清或另行通知……。金博园公司出具收款收据三份，编号为0001447号收款金额为60000元，编号为0001448号收款金额为74040元，编号为0001449号收款金额为130000元，总金额合计为264040元。 合同签订后，因金博园公司将上述房屋另售他人，2018年10月8日，薛海山、金博园公司向苗丽芳出具保证一份，内容为：“保证保证2018年11月底前退回苗丽芳所购磁县万和苑小区3号楼1单元8层801室和2号楼1单元1501室所交的预订款及利息，逾期不全部退还，愿负法律责任。薛海山2018年10月8日”。薛海山在保证书上签字，并加盖了“河北金博园房地产开发有限公司”印章。 出具保证书后，薛海山于2019年1月10日给付苗丽芳现金3万元，于2019年2月3日向苗丽芳转账1万元，于2019年4月3日向苗丽芳转账5万元，于2019年4月13日向苗丽芳转账2万元，于2019年4月18日向苗丽芳转账3万元，于2019年5月30日向苗丽芳转账2万元。以上金额共计16万元。 2019年6月12日，金博园公司、薛海山向苗丽芳出具保证书，内容为：“保证书保证分三个月退清苗丽芳所购河北金博园房地产开发有限公司开发的磁县万和苑小区3号楼1单元801室和2号楼1单元1501室所交的预定房款伍拾肆万叁仟叁佰叁拾元整及利息（已分期退回壹拾陆万元整，利率按2分/月算，未结）剩余房款保证六月份还捌万元，七月份还壹拾万元，八月底还壹拾万元，九月份还壹拾万元。任何一期未按保证还款视为未到期还款均已到期。如果没按还款保证履行，愿承担因房屋零售违约给苗丽芳造成的差价损失及赔偿责任。保证人：薛海山河北金博园房地产开发有限公司2019年6月12日”，薛海山签名按手印并加盖了“河北金博园房地产开发有限公司”印章。截至目前，下欠借款本金383333元及利息未还。 金博园公司、薛海山还款明细如下：                            借款本             金（元）                       还款时间                       应还利息（元）                       还款本金（元）                       未还利息（元）                       下欠本金（元）                               543333                       2019.1.10                       13215（2018.1.5-2019.1.10）                       30000                       132152                       513333                               513333                       2019.2.3                       8054（2019.1.11-2019.2.3）                       10000                       8054                       503333                               503333                       2019.4.3                       20061（2019.2.4-2019.4.3）                       50000                       20061                       453333                               453333                       2019.4.13                       3022（2019.4.4-2019.4.13）                       20000                       3022                       433333                               433333                       2019.4.18                       1444（2019.4.14-2019.4.18）                       30000                       1444                       403333                               403333                       2019.5.30                       11033（2019.4.19-2019.5.30）                       20000                       11033                       383333                               合计                                             175766                       160000                       175766                                      根据当事人陈述和经审查确认的证据，反诉事实与本诉事实一致。 一审法院认为：本案的争议焦点是：1、苗丽芳要求金博园公司、薛海山退还房款383333元及利息，并赔偿房款差价损失479781.5元以及已付房款543333元的一倍的赔偿金有何事实及法律依据？2、金博园公司、薛海山要求撤销编号为030、031号《商品房预定单》，编号为0001444、0001445、0001446、0001447、0001448、0001449《收款收据》及《保证书》有何事实及法律依据？ 金博园公司、薛海山向苗丽芳借款，双方之间存在民间借贷关系，2018年1月5日，经双方结算，下欠借款543333元未还，金博园公司、薛海山与苗丽芳签订了《商品房预定单》两份，约定用房屋抵顶偿还借款，并向苗丽芳出具了收款收据六份，收款收据上均注明结算方式为“抵”。后因金博园公司将房屋出售给案外第三人，交付房屋的目的不能实现，双方未能实际履行《商品房预定单》，金博园公司、薛海山向苗丽芳出具了保证书，保证偿还房款543333元及利息，并约定利息按月息2分计算。因此，双方签订《商品房预定单》的真实目的不是将双方之间的民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系，而是作为实现偿还借款目的的担保，系以物抵债行为，故本案应按基础法律关系民间借贷纠纷进行审理。 金博园公司、薛海山应履行还本付息的义务。截至目前，下欠借款本金383333元及利息未还，故苗丽芳要求金博园公司、薛海山给付383333元及自2018年1月5日按月利率2%支付利息，于法有据，应予支持。因本案系民间借贷纠纷，苗丽芳依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，以房屋买卖合同纠纷请求金博园公司、薛海山赔偿损失、承担已付房款一倍的赔偿责任，赔偿差价损失，不予支持。苗丽芳申请鉴定房款均价，确定差价损失，没有依据，不予支持。 金博园公司、薛海山反诉称因重大误解向苗丽芳出具了编号为030、031号《商品房预定单》，编号为0001444、0001445、0001446、0001447、0001448、0001449《收款收据》及《保证书》，要求予以撤销，没有提供充足证据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）河北金博园房地产开发有限公司、被告（反诉原告）薛海山于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）苗丽芳借款本金383333元及利息，利息按月利率2%自2019年5月31日起计算至借款实际给付完毕之日止； 二、被告（反诉原告）河北金博园房地产开发有限公司、被告（反诉原告）薛海山于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）苗丽芳利息175766元； 三、驳回原告（反诉被告）苗丽芳的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）河北金博园房地产开发有限公司、被告（反诉原告）薛海山的反诉请求。 案件受理费12431元，减半收取6215.5元，其中3525元由被告（反诉原告）河北金博园房地产开发有限公司、被告（反诉原告）薛海山负担，2690.5元由原告（反诉被告）苗丽芳负担。反诉费减半收取6215.5元，由被告（反诉原告）河北金博园房地产开发有限公司、被告（反诉原告）薛海山负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，案件事实与原审查明一致。 本院认为，苗丽芳与河北金博园房地产开发有限公司和薛海山之间所涉及的本案纠纷系由前期借款转化而来。虽然双方经结算后将剩余借款543333元用于抵顶房款，并签订了《商品房预定单》，但苗丽芳并未支付全部房款，双方也未签订正式的购房合同。在金博园公司将约定的房屋另售他人后，金博园公司和薛海山又向苗丽芳出具了退还预订款及利息的保证书，并先后退还16万元，之后，经苗丽芳催要，金博园公司和薛海山又于2019年6月12日再次出具了退清剩余房款的保证书，根据上述事实可以表明，在交付房屋目的不能实现的情况下，双方具有继续履行结算后的所欠借款543333元的意思表示，故原审认定双方之间系民间借贷纠纷并无不当。苗丽芳称双方应系商品房买卖合同纠纷，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。对于苗丽芳在原审时支付的保全费用5000元，系苗丽芳实现债权支付的合理费用，该费用应由河北金博园房地产开发有限公司和薛海山承担。金博园公司和薛海山上诉称030、031号《商品房预定单》，编号为0001444、0001445、0001446、0001447、0001448、0001449六份收据及2019年6月12日出具的保证书，是在重大误解的情况下出具的，与事实不符，本院不予采信。关于本案借款本息的认定，经查审，原审根据双方结算时间、金博园公司和薛海山出具的保证书及还款16万元的事实认定借款本息并无不当，金博园公司和薛海山称下欠借款本金54250元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费12431元，减半收取6215.5元，由河北金博园房地产开发有限公司和薛海山负担3525元、苗丽芳负担2690.5元。反诉费减半收取6215.5元，由河北金博园房地产开发有限公司和薛海山负担。一审保全费用5000元，由河北金博园房地产开发有限公司和薛海山负担。 二审案件受理费18780元，由苗丽芳负担9390元、河北金博园房地产开发有限公司和薛海山负担9390元。 本判决为终审判决。 审判长  陈志明 审判员  冯 雪 审判员  张增民 二〇二〇年八月十四日 书记员  李明明