江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终510号上诉人(原审被告)：江苏省乐丰种业有限公司，住所地灌云县城向阳路大转盘东侧。法定代表人：李树宽，该公司董事长。被上诉人(原审原告)：江苏华景投资实业有限公司，住所地灌云县建设中路6号康斋院原人防办一楼。破产管理人：江苏华景投资实业有限公司破产清算组。诉讼代表人：苏建军，该企业清算组组长。委托代理人：陈尧，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人江苏省乐某种业有限公司（以下简称乐某公司）因与被上诉人江苏华某投资实业有限公司（以下简称华某公司）确认合同效力纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初4706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。因案情复杂，本案依法报请延长审限。本案现已审理终结。上诉人乐某公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2011年11月20日上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订《借款协议》，其中协议第七条约定：借款到期后，乙方必须按时还款。乙方未能按时还款，又未获得甲方同意续借，所抵押的商住房3800㎡归甲方全权处置，乙方无条件协助甲方办理处置所抵押房屋相关手续。该《借款协议》的约定是被上诉人将其合法所有的房产与上诉人签订的抵押协议，根据物权法第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第60条的规定，不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。故双方签订合同后虽未办理抵押登记，但抵押权应当成立。协议第七条约定借款期限届满后案涉抵押房屋交由上诉人全权处置，并不是约定了房屋的所有权的归属，也并没有约定所有权直接归上诉人所有。这里的处置存在多种方式，也可能存在对抵押财产的拍卖、变卖等情形。双方约定的处置并不能达到将案涉抵押房产直接过户到上诉人名下的目的。一审法院对处置的认定、理解存在错误。被上诉人适用《担保法》第四十条的规定请求确认合同无效明显不当。该《借款协议》是当事人双方达成的真实意思表示，不违反法律和行政法的强制性规定，一审法院根据《合同法》《物权法》的相关规定作出合同无效的判决属于适用法律错误。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人对于如何清偿债务作出的安排，以物抵债协议的效力、履行等问题应当尊重当事人的意思自治为基本原则。《收房通知书》是被上诉人董事会研究并报县政府领导小组同意的，符合法律规定。被上诉人在约定的借款期限届满后，不能偿还到期债务，于2013年3月14日将其开发的案涉房屋主动交付给上诉人，冲抵上诉人的债权，该通知书所载明的房产系被上诉人合法所有的财产，被上诉人对自己合法的财产具有处分的权利，是被上诉人经过最终结算达成的，包括面积、欠款金额都作出了详细的说明，是被上诉人的真实意思表示，是基于对抵押财产折价结算而来，并不是由《借款协议》衍生而来。该《收房通知书》在性质上应属于折价协议，是被上诉人对如何清偿债务作出的安排，独立于《借款协议》，是不能偿还到期债务后作出的一种处分行为。该《收房通知书》实际表明了案涉借款到期后，重新达成的以物抵债的协议。一审法院认定该《收房通知书》是《借款协议》的衍生无事实和法律依据。二、蔡某的陈述与事实不符。《收房通知书》是经过董事会研究并报县领导小组同意后发出的，蔡某是被上诉人的股东、副董事长，其对此知情并实际参与。当时，《收房通知书》上的印章（即被上诉人的印章）分别由有董事长董某派人、副董事长蔡某派人、档案员邰某、公司法律顾问吴富某四人共同保管，并经县政府领导小组同意后四个人才能取得印章。县领导小组组长由县政协主席孙汝军担任、副组长由县政府副县长张某担任，对此经过他们研究并同意。具体工作由县委政法委副书记钱诗亚牵头负责。蔡某向一审法院作了虚假陈述，后蔡某又向一审法院作出了更正，但未被一审法院采纳，请求二审法院依法核实。同时蔡某的证言也不属于法院应当调取的证据，如果法院认为应当调取蔡某的证言，那么上诉人认为也应当调取县政府领导小组的意见，以证明蔡某向法院作了虚假陈述。三、关于上诉人的法定代表人李树宽担任被上诉人总经理的问题。上诉人认为该事实与本案没有关联性，一审法院刻意将该事实写入判决书，结合全案容易引起他人的误解。实际上被上诉人主要由董事长、股东董某和副董事长、股东蔡某实际控制，重大决策均由二人决定，如本案以房抵债协议即《收房通知书》就是先由董事会研究决定，再报县政府领导小组同意后才实施的。李树宽仅负责公司日常事务协调工作，对被上诉人的重大事项无决策权。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条的规定，合同司法解释（二）第14条将合同法第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”，而在本案中《借款协议》《收房通知书》均是由双方达成的真实意思表示，并不违反合同法的强制性规定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人华某公司辩称，双方当事人签订的《借款协议》第七条属于典型的流质条款，依法应当认定无效。《收房通知书》是在被上诉人不能偿还借款本金利息时与上诉人签订，是属于借款到期后订立的以物抵债的书面通知，在《借款协议》认定无效的同时，《收房通知书》也应认定无效。《借款协议》被认定无效后，就不存在诉讼时效问题。请求二审法院驳回上诉请求。华某公司向一审法院起诉请求：确认2011年11月20日双方签订的《借款协议》第七条无效；确认2013年3月14日华某公司向乐某公司所发清偿债务的《收房通知书》无效。一审法院认定事实：2011年11月20日,华某公司（乙方）与乐某公司（甲方）签订《借款协议》，约定：一、乙方向甲方本次借款人民币伍佰万元整（5000000.00）经全体股东会同意，借款用途用于工程投资，借款期限为六个月，从2011年11月21日起至2012年5月20日止。二、乙方必须于每月21日前向甲方支付30万元业务费。三、借款人用江苏华某投资实业有限公司开发的房地产《华某•温州商贸城》建筑楼（11号楼），座落名称销售楼2号楼商住房3至5层其中3800㎡（按1500元/平方米），作为该借款抵押物。（附抵押物照片）。四、借款期间，乙方可以预售该房屋但须征得甲方同意后方可销售。五、借款期间乙方可以按约定时间提前还清甲方借款。乙方还清借款之日《借款协议》终止，借款收据等同时终止作废。六、甲方在本协议书签订后十日内将借款交付乙方，以乙方收到实际款项日期为凭。七、借款到期后，乙方必须按时还款。乙方未能按时还款，又未获得甲方同意续借，所抵押的商住房3800㎡归甲方全权处置，乙方无条件协助甲方办理处置所抵房屋相关手续。八、乙方根据实际情况，借款期限需延长的，必须征得甲方同意并须有文字依据。九、本协议未尽事宜，经甲、乙双方共同协商可另作补充，所定补充协议与主协议有同等法律效力。十、本协议经甲方、乙方、签名并盖章后生效。十一、本协议一式二份，甲方、乙方、各执一份。李树宽代表甲方在协议落款处签名，华某公司时任法定代表人董某代表乙方在协议落款处签名并加盖公司章印。协议签订后乐某公司于当日交付华某公司3000000元，当月28日交付华某公司500000元,2012年1月9日双方口头约定按《借款协议》条款乐某公司再次借给华某公司5000000元并已交付。2013年3月14日，华某公司向乐某公司发出《收房通知书》，载明：依据2011年11月20日双方签订的《借款协议》约定，借款清偿期限以届满，因本公司运营不善不能按时还款，现依据《借款协议》第七条之约定将商贸城2号楼3-5层其中的5660平方米按1500元/平方米冲抵与贵公司的850万元借款本金债务，自此双方债权债务结清，互不相欠。现将该部分房屋交付于贵公司。该《收房通知书》落款处加盖华某公司公司章印但无负责人或经办人签名。一审法院另查：出借款项从乐某公司自有帐户转帐支付，双方认可借款协议第二条30万元业务费实际是借款利息，华某公司于2012年4月27日支付600000元，于2012年12月21日支付300000元。抵押物未办理抵押登记、未办理产权变更，目前上述抵押物由华某公司破产清算组实际掌控。乐某公司法定代表人李树宽于2011年12月份任某公司总经理，2012年年初，华某公司因经营管理不善导致很多社会不稳定因素,向灌云县县委、县政府请求帮助解决问题,2012年3月26日,灌云县县委、县政府决定成立专项领导小组,2013年9月24日华某公司债权人李金某向某公司送达破产申请书，同月领导小组根据华某公司现状,决定进行破产清算。2013年10月8日该院立案受理李金某破产申请，2013年10月9日该院作出（2013）灌商破字第0001号民事裁定书，受理华某公司破产申请并指定华某公司破产清算组为管理人，李树宽不再负责具体工作。乐某公司陈述收房通知书经办人是华某公司股东蔡某，华某公司认为与蔡某核实求证，其从未参与收房通知书的签发送达。该院经与蔡某本人核实，蔡某陈述：对收房通知书不知情，2017年前房子一直是我们公司管理的，并认为房子被法院查封，做这事要坐牢的。华某公司举证案涉房屋照片十一张，主张案涉房屋消防、水电均未施工、未验收、未实际交付，与乐某公司陈述的房屋现状不符，案涉房屋3-5层50多套房屋均未安装单元门，共计15个进户门洞，乐某公司在2019年5月私自安装4-5个进户门后即被管理人制止。华某公司还举证2013年年底2014年年初乐某公司破产债权申报登记表，证明在2013年年底2014年年初进行企业破产债权集体登记时该债权依然存在没有发生以房抵债的效果，乐某公司质证认为华某公司单方陈述与事实不符，未达到交房条件不妨碍华某公司方向乐某公司方交房，华某公司不按时还款，乐某公司也是迫不得已接受华某公司房屋，否则借款不能得到偿还保证，华某公司要求收房如再不接收债权将无法保障。案涉进入住宅楼梯的单元门均已安装后交付，且说明中陈述“李树宽2019年5月左右私自安装”，如果房屋未交付，乐某公司不可能私自安装单元门，该陈述明显证明案涉房屋已实际交付。对破产债权申报登记表真实性无异议，但该债权申报表并不是在破产债权申报时登记的，根据县领导小组、清算组及法院要求，2015年所有华某公司债权人全部申报债权，其中既包含破产债权，也包含在破产前已经实现的债权，有一个债权的汇总表，在汇总表中有认定情况栏，对债权的性质做了确认，由律师提出意见，清算组报县政府领导小组，由领导小组组织债权人、清算组及公安法院部门参加，对债权做最后认定，要求华某公司提供汇总表。该院认为华某公司诉求为确认协议效力，华某公司主张案涉房屋未实际交付，因本案中房屋是否交付不影响案涉协议及通知书效力认定，故以上证据与本案不具有关联性。华某公司举证商品房买卖合同三份（复印件），主张商品房合同为3号楼、6号楼，与案涉2号楼是同一地块，土地性质相同。2011年案涉房屋市场价约2266元，而借款协议及收房通知书上约定的1500元每平的单价远低于市场价的30%。乐某公司认为真实性由法庭核实，证明目的不予认可，该房屋是三号楼，性质是商业楼，案涉房屋是住宅用房，价值不同，实际抵债时，债权本息折合案涉房屋达每平米2200元-2800元之间，不存在华某公司所称价格偏低的问题，收房通知书按照1500元每平是按本金计算，未含6年利息。该院认为借款协议签订于2011年11月，约定抵押物价值按每平米1500元计价，该价格明显低于同一地块商品房价格。乐某公司举证（2016）苏0723民初1025号民事判决书、（2019）苏07民申154号民事裁定书，主张徐某所涉房产也是华某公司开发的，与本案案涉房产性质一样的，该案可作为本案参考的依据。华某公司认为该组证据均为华某公司与案外人徐某之间的债权债务关系，与本案无关联。该院认为该案是华某公司与案外人徐某房屋买卖合同纠纷，与本案不是同一性质法律关系，该组证据与本案不具有关联性。一审法院认为，本案争议焦点是：1.借款协议第七条是否属于流质条款；2.收房通知书是否是双方在借款到期后订立的以物抵债；3.本案是否超过诉讼时效。对争议焦点一。一审法院认为，“流质条款”，是通常对直接流转抵押物的条款的俗称，是指债务人在担保时事先约定，“在不能偿还债务的情况下，担保物直接归债权人所有。本案《借款协议》第七条约定：借款到期后，乙方必须按时还款。乙方未能按时还款，又未获得甲方同意续借，所抵押的商住房3800㎡归甲方全权处置，乙方无条件协助甲方办理处置所抵房屋相关手续。如履行该约定，甲方可以据此取得抵押房屋“占有、使用、收益、处分权”的权利，因此该约定应视为包含对抵押房屋所有权转移的约定。乐某公司辨称“华某公司方已将案涉房屋交付乐某公司，乐某公司已实际占有案涉房屋，案涉房屋的所有权应当属于乐某公司。目前华某公司尚未完成将案涉房屋过户到乐某公司名下的义务，乐某公司保留要求华某公司继续履行合同的权利。请求法院依法驳回华某公司的诉讼请求”，该辨称也足以证明乐某公司也认为案涉房屋的所有权属于乐某公司。因此乐某公司辩称《借款协议》第七条并未约定“抵押物的所有权转移为债权人所有”的主张不成立，《借款协议》第七条属于流质条款，《中华人民共和国物权法》规定为担保债务的履行，债务人可以不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务时债权人有权就该财产优先受偿。但禁止在债务履行期届满前，与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。依据该规定，上述约定违反《中华人民共和国物权法》禁止性规定，属无效条款。对争议焦点二。一审法院认为，《收房通知书》载明：。现依据《借款协议》第七条之约定将商贸城2号楼3-5层其中的5660平方米按1500元/平方米冲抵与贵公司的850万元借款本金债务，自此双方债权债务结清，互不相欠。现将该部分房屋交付于贵公司。《收房通知书》中房款价格与《借款协议》一致，《借款协议》约定借款500万元实际出借850万元，面积5660平方米实为因不能清偿850万元借款而按《借款协议》约定的抵押物价格折算形成，依据该内容,《收房通知书》为华某公司因未偿还到期债务而履行《借款协议》第七条之约定向乐某公司发出的履约通知书，乐某公司辩称《收房通知书》是事后达成的以房抵债协议的主张不成立。基于《借款协议》第七条无效，该《收房通知书》当然无效。对争议焦点三。一审法院认为，在合同无效的场合，该合同自始对所有人不发生效力并且保持其不发生效力的状态。无须当事人或他人主张，也不必经过法定程序予以确认即无法律效力，因此无效合同并非诉讼时效的客体。本案不适用诉讼时效法律规定。综上，对华某公司诉求该院予以支持，为此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条,《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十六条之规定，一审法院遂判决：一、2011年11月20日江苏华某投资实业有限公司与江苏省乐某种业有限公司签订的《借款协议》第七条无效；二、2013年3月14日江苏华某实业投资有限公司向江苏省乐某种业有限公司所发清偿债务的《收房通知书》无效。本案案件受理费200元，由江苏省乐某种业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、《借款协议》第七条是否有效；二、《收房通知书》是否有效。关于争议焦点一。本院认为，《借款协议》第七条为无效条款。理由：《借款协议》第七条为：“借款到期后，乙方必须按时还款。乙方未能按时还款，又未获得甲方同意续借，所抵押的商住房3800㎡归甲方全权处置，乙方无条件协助甲方办理处置所抵房屋相关手续。”该条明确约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人“全权处置”，该约定虽未明确具体的处置方式，但不论最终是按哪种方式进行处置，均不能改变“全权处置”的表述中包含有将抵押物的所有权转移为债权人所有这一处置方式。而我国担保法和物权法均明确规定抵押双方不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。事实上，案涉《收房通知书》本质上也是按该条约定在债务人不履行到期债务时将抵押财产转移为债权人所有。上述约定违反了法律禁止性的强制性规定，依法应认定为无效条款。关于争议焦点二。本院认为，《收房通知书》无效。理由：1.收房通知书形式上系被上诉人单方制作形成，现有证据不能确认在出具该通知书时双方已事先达成合意。2.被上诉人对《收房通知书》持有异议，即使该通知书系被上诉人真实意思表示，从中也可以看出，被上诉人出具该通知书系依据《借款协议》第七条之约定，系主动履行该条约定义务，将抵押财产转移为上诉人所有，而《借款协议》第七条系无效条款，故因此进行的处分也当然无效。综上，上诉人的上诉请求及理由依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费71300元（华景公司预交200元），二审案件受理费71300元（乐丰公司已预交），均由上诉人乐丰公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹守军审 判 员 任 慧审 判 员 周文元二〇二〇年八月十一日法官助理 江 君书 记 员 江亦涵法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……