上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4979号上诉人(原审原告、反诉被告)：常磊，男，1980年7月5日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海向氏实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：向忠良，总经理。委托诉讼代理人：阳胜，上海禹众律师事务所律师。原审第三人：上海尤氏实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：尤正明，经理。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。上诉人常磊因与被上诉人上海向氏实业有限公司(以下简称向氏公司)、原审第三人上海尤氏实业有限公司(以下简称尤氏公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初11647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常磊上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，将本案发回重审或改判支持其一审全部诉请。事实和理由：一、一审法院判决常磊应支付租金至2017年6月11日属事实认定错误。1．向氏公司隐瞒其出租的上海市青浦区北青公路XXX号厂房(以下简称系争厂房)的产权信息，故合同无效的后果应由向氏公司承担；2．2017年3月30日，华新镇生态环境综合治理领导小组办公室(甲方)、新木桥村民委员会(乙方)、尤氏公司(丙方)签订的腾地协议约定，自协议签订之日起，包含系争厂房在内的土地租赁协议终止履行。因此，向氏公司应仅收取至2017年3月30日的租金；3．包含向氏公司、尤氏公司在内的多家公司及政府职能部门在2017年2月、3月期间，多次通过停电方式影响常磊的正常经营。二、向氏公司应当赔偿常磊的实际损失。常磊对系争厂房进行了装修、添置了冷库设备，在一审中已提供了相应证据加以证明。一审法院却以常磊对合同无效存有过错为由不予支持该部分诉请，于法无据。综上，常磊请求二审法院支持其上诉请求。向氏公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。尤氏公司述称，其不同意常磊的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。常磊向一审法院起诉请求：1．向氏公司向常磊返还租金人民币(以下币种均为人民币)31万元；2．向氏公司向常磊支付占有租金期间利息，以31万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月25日起计算至判决生效之日止；3．向氏公司向常磊赔偿损失651，304.25元；4．向氏公司向常磊返还押金100，000元。向氏公司提出反诉请求：1．常磊向向氏公司支付水电费23，985元；2．常磊向向氏公司支付违约金24，237元。一审法院认定事实：2016年5月13日，向氏公司向尤氏公司承租系争厂房。常磊(乙方)向向氏公司(甲方)承租系争厂房签订了《租赁合同》。第二条约定，租赁期限自2016年7月10日起至2022年7月9日止。第三条约定，第一年厂房年租金62万元。双方签约时，乙方向甲方支付押金10万元整，与首期租金同时交付。第五条约定，由于不可抗拒国家征用土地及其他不可抗拒因素造成本合同无法执行时，双方应无条件解除合同，甲方不赔偿乙方任何费用。国家赔偿搬迁费、装修费等给乙方的费用，甲方全额支付给乙方。2017年2月24日，新木桥村民委员会发出通知，内容为：“根据上级要求，请各企业于2017年3月20日之前全部腾空并搬离，如未按时腾空，镇政府将采取强制断电断水措施，并于3月30日之后政府有可能采取强制拆除，如不按时间节点腾空的企业到时强拆所造成的一切损失由自己承担。”2017年3月30日，华新镇生态环境综合治理领导小组办公室(甲方)、新木桥村民委员会(乙方)、尤氏公司(丙方)签订腾地协议，第一条约定，丙方用地位于北青公路XXX号用地面积5.48亩，建筑面积2，473.78平方米；第二条约定，本协议签订之日起，双方同意终止乙、丙双方于2012年11月16日所签订的租赁土地协议。第四条，经协商，丙方获得协议地块整理总补偿为1，870，361.85元。第六条约定，丙方承诺：本协议第四条确认的总补偿费用包含了甲乙方及政府对丙方及地块内承租方(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行与承租方(次承租方)协商解决，并有丙方承担。丙方及承租方(次承租方)不再向甲乙方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持等主张。2017年4月18日，常磊出具承诺书，内容为：“北青公路XXX号，尤正明做蔬菜的厂房，在此承诺在4月30日之前全部腾空，如有不腾空，一切损失自负。”2017年10月17日，新木桥村民委员会出具证明，内容为：北青公路XXX号尤氏公司厂房因政府“五违四必”整治，拆违厂房，在2016年12月4日已通知承租人常磊，在2017年前撤离厂房，承租人常磊本人也承诺在2017年4月30日前全部腾空并承诺如不腾空，一切损失自负，但承租人常磊却迟迟不动，直至政府在2017年5月10日强行停水停电后还不肯搬走，后政府在2017年6月11日强行拆除。一审法院认为，双方均未举证证明系争厂房的建造经合法审批，故本案租赁合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，常磊支付的押金100，000元，向氏公司应予返还。直至系争厂房被拆除之日，常磊一直未搬离厂房，常磊仍应自行承担截至2017年6月11日止的房屋使用费，故向氏公司应当向常磊返还剩余房屋使用费48，222.16元。虽然常磊表示使用费应当计算至2017年3月30日，但没有提供证明其于2017年3月30日前将系争厂房返还给向氏公司，系争厂房被拆除后，向氏公司应及时返还剩余的厂房使用费，向氏公司未及时返还，应当承担利息损失，故对常磊主张的利息，法院认定自2017年6月12日起算。使用厂房期间产生的水电费应当由常磊自行负担，向氏公司已经与相关部门结清，故常磊应当向向氏公司付清水电费。向氏公司要求常磊支付因逾期付清水电费的违约金，缺乏合同依据，法院不予支持。常磊提供了冷库制作安装项目合同、工程分包合同及收条以证明其所产生的损失，向氏公司、尤氏公司均对其不予认可，常磊亦未进一步提供证据予以证明，故法院不予采信。且系争厂房租赁合同无效，常磊亦存在过错，故对其主张的装修损失及冷库损失，法院不予支持。一审法院作出判决：一、上海向氏实业有限公司于判决生效之日起十日内向常磊返还押金100，000元；二、上海向氏实业有限公司于判决生效之日起十日内向常磊返还2017年6月12日起至2017年7月9日的房屋使用费48，222.16元及利息，以48，222.16元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2017年6月12日起至实际支付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；三、驳回常磊的其余诉讼请求；四、常磊于判决生效之日起十日内向上海向氏实业有限公司支付水电费23，985元；五、驳回上海向氏实业有限公司的其余诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，常磊提供一组于2017年4月底拍摄的照片，以证明其对系争厂房进行了装修以及冷库安装情况。对此向氏公司认为该照片并未显示拍摄日期，对其真实性、关联性均不予认可；尤氏公司认为照片中显示的皆为可移动物，对该证据真实性、关联性皆不予认可。本院认为该组照片并未显示拍摄日期，且照片内容无法直接证明冷库安装及装修损失，无法达到证明目的。二审期间，向氏公司向本院出具情况说明，认为停产停业损失及搬迁费等应当另案主张，不应在本案处理；尤氏公司亦向本院出具情况说明，确认本案一审审理的赔偿损失部分不包括停产搬迁费、职工遣散费。本院认为，直至2017年6月11日即系争厂房被拆除之日，常磊仍未将系争厂房内包括冷库设备等物品搬离，并将系争厂房交还向氏公司，故截止系争厂房被拆除之日止的房屋使用费，常磊仍应负担。常磊于本案所提损失组成为冷库设备及装修损失两部分。关于冷库设备的损失赔偿问题，经查，常磊于2017年4月18日书面承诺“2017年4月30日之前全部腾空，如有不腾空，一切损失自负。”按其承诺，常磊在拆除时仍留存于系争厂房内包括冷库设备等物品，应视作常磊已放弃权利，其无权再就此以损失为由向向氏公司主张赔偿。关于装修损失的问题，常磊所提证据并不足以充分证明该部分损失的存在。一审法院对此未予支持，并无不当。综上所述，常磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，170.67元，由上诉人常磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  彭 辰审 判 员  徐 江二〇二〇年八月十日法官助理  黄一鹤书 记 员  吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……