云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2168号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶园小区46号。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，云南省会泽县人，系云南宇辰物业服务有限公司员工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：王贞宪，男，1982年1月3日生，汉族，云南省会泽县人，农民，户籍登记地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称云南宇辰物业）与被告王贞宪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼、被告王贞宪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年12月31日期间应缴纳的物业服务费1733元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告王贞宪购买了泽润龙都二期1栋s-4号商铺（面积123.79平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2018年11月1日至2019年12月31日期间共拖欠物业服务费1733元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。王贞宪辩称，1、被告的铺面在小区的外围，面向抚军街，没有门窗开向小区内部，商铺并没有享受到小区的物业服务，但收费标准反而比小区内住房还要高（小区住房物管费每平方米0.6元，商铺的物管费每平方米1元），物业费不是房产税，应按照服务的多少来收取。2、物管公司应在公示栏不定期公示物业服务项目，收费标准，实行明码标价。物管公司必须符合所有的条件，才能向业主收取相应的费用。3、我们的垃圾是倒在街面上的，每年向城市清运公司交费，有收费凭证。4、2018年12月中旬，下水道堵塞，我去找物管公司帮忙解决，物管公司只给我一个电话号码让我自己打电话找人，为此支付费用200元，但二楼至七楼的下水是从这里通过的，他们是交了物管费的。5、商铺门口铺石板的地方，应由物业公司打扫，可从未见物管公司的人员打扫过一次。6、2018年12月，茗泽苑及芳泽苑小区业委会已申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交相关资料，可云南宇辰物业会泽分公司不办移交手续，会泽县人民法院（2019）云0326民初2182号判决书已判决云南宇辰物业会泽分公司退出会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）物业管理。原告强行入住已经违法，更没有资格向业主收取物业服务费。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业提交了以下证据：1、营业执照复印件2份及企业名称变更核准通知书1份，欲证实原告是适格的主体；2、《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订《前期物业服务协议》；3、昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书、物业服务管理移交书各1份，欲证实昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司退出小区及向云南宇辰物业移交物业管理，具有合法性；4、拖欠物业清单、催费照片各1份，欲证实被告未按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的义务。经质证，王贞宪对云南宇辰物业提交的证据认为，对第1组证据有意见，只能证明有这个公司；对第2组证据有意见，物业服务已经到期了，物管公司不能在小区内进行物业服务活动；对第3组没有意见；对第4组证据中拖欠物业费清单有意见，收费过高；对催费照片没有意见。王贞宪向法庭出示以下证据：1、照片1张，欲证实7楼下水道管道排在外面，水往外面排，遇到下雨及刮风天气，水会溅到我店里面，我们找到物管公司，物管公司叫我与业主自行协商；2、证据材料1份（被告提交的证人证言），欲证实2018年12月中旬被告的下水道被堵，被告找物业公司，物业公司推脱不管，被告自己出钱找人去疏通，有证人证实；3、垃圾清运费缴费凭证1份，欲证实被告的垃圾是倒外面，垃圾清运费是交给城市垃圾清运公司。经质证，云南宇辰物业对王贞宪提交的证据认为：对第1组证据有意见，是1栋二单元6楼的业主排的管子，物管公司也跟业主沟通过好多次，物业只能起到沟通协调的作用；对第2组证据认为，下水道是被告跟楼上6家人共有的下水管道，不是公共部位，不在物管公司的服务范围内；对第3组证据认为垃圾清运费跟物管公司没有关系，物管公司没有向被告方收取过任何垃圾清运费。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业公司提交的第1、2、3、4组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。王贞宪提交的第1组证据，能够证实物管公司在管理服务过程中存在瑕疵，本院予以采信；王贞宪提交的第3组证据，本院予以采信；王贞宪提交的第2组证据，不能证明其待证事实，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都小区一期进行物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；物业服务范围为对管理区域内的房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理；对共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理；对公共环境卫生负责，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运和公共设施的清洁计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、高层（电梯房）住宅每月0.8元／平方米、商铺每月1元／平方米、私家车库每月20元／个、二次加压费每月20元／户、电梯运行电费每月20元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。王贞宪系泽润龙都二期1栋S-4号商铺的业主，商铺面积为123.79平方米。王贞宪至今未对2018年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费等共计1733元进行交纳。另查明，会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）成立首届业主委员会，该业主委员于2018年12月14日与会泽创安物业服务有限公司签订物业服务过渡期协议。会泽创安物业服务有限公司现还未对会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）提供物业服务，至今该小区是云南宇辰物业在提供物业管理服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据云南宇辰物业提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽云南宇辰物业提交的其与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》中落款处时间为空白，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认云南宇辰物业公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托于2018年5月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力，且根据昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与云南宇辰物业公司的约定，王贞宪作为涉案小区业主，依法应向其缴纳相关的费用。王贞宪辩称，涉案小区已成立业主委员会，业主委员已申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交相关资料，是原告不办理移交手续，故原告不再有资格向被告收取物业管理服务等费用，对此辩解王贞宪未提交相应的证据予以证实业主委员会已经解除了与云南宇辰物业之间的《前期物业服务协议》，其提交的（2019）云0326民初2182号民事判决书，经本院核实该判决书尚未生效，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律、司法解释的规定，作出解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行。《中华人民共和国物权法》第七十六条中关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的事项，有明确的程序要求。针对此规定王贞宪未提交证据予以证实，且庭审中双方当事人均认可云南宇辰物业至今还在为王贞宪商铺所在的小区提供物业服务。故王贞宪拒不交纳物业服务等费用的辩解理由本院不予支持。鉴于云南宇辰物业在提供的物业服务中存在一定瑕疵，对王贞宪应交纳的物业服务费可酌情予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及其《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由王贞宪于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付自2018年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计1560元；二、驳回云南宇辰物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由王贞宪负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年八月四日书记员  宋 慧