湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1302民初2717号原告：陈雪琪，男，汉族，1988年2月21日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。委托代理人：曾方萍，湖南民声律师事务所律师。被告：肖四华，女，汉族，1985年3月28日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。委托代理人：李洪田，娄底经济技术开发区洪田法律服务所法律工作者。原告陈雪琪诉被告肖四华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告陈雪琪的特别授权委托代理人曾方萍，被告肖四华以及其特别授权委托代理人李洪田均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈雪琪向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告签订的《长青商业街Ａ区物业租赁合同》，由被告将位于娄底市房屋腾空后交付给原告；二、判令被告向原告支付租金9263元（暂时计算至2020年6月13日，后续租金支付至实际交付房屋之日止）；三、判令被告向原告支付逾期付款违约金（自2020年2月14日开始，按29743元租金的5‰标准即每日148元支付至实际交付房屋之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月16日，原告陈雪琪与被告签订《长青商业街Ａ区物业租赁合同》，约定被告租赁原告位于娄底市物业用于经营男装，物业建筑面积为20.05㎡，租赁期限自2019年3月13日至2020年12月30日止，同时约定租赁费已支付至2020年3月12日，从2020年3月13日起租赁费为154元／平方米／月，到2020年12月30日止租赁费用为29743元，被告应当在2020年2月13日一次性足额交付下个缴租期租金。原告按约将物业交付给被告使用，但被告在2020年2月13日前未按约缴纳租金，原告给予被告相应宽限期后于2020年3月16日向被告催讨租金，被告以受疫情影响理由拒不支付。原告与其他出租人在4月、5月多次和被告协商租金支付事宜，被告没有任何履行的意愿，期间经相关部门协调无果。因被告至今未向原告缴纳应付租金，依据合同和法律规定，原告享有解除合同的权利，同时因被告的违约行为其还应当承担逾期付款的违约责任，合同解除后被告应当按合同约定将房屋交付给原告。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼请求判决如上所请。被告肖四华辩称，一、不同意解除与被答辩人陈雪琪于2019年4月16日签订的《长青商业街A区物业租赁合同》。二、答辩人愿意支付被答辩人的部分租金，因受疫情不可抗力的影响导致答辩人无法正常经营，请求法院减免自2020年1月28日至2020年4月1日期间的租金。三、答辩人自始至终诚信履行了合同，根本不存在所谓违约行为和事实，因疫情属于不可抗力事件，根据双方签订的《长青商业街A区物业租赁合同》第12条第7款和合同法的规定，答辩人不需要承担违约责任。综上，请求人民法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。查明的事实本院根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，确认本案以下事实：2019年4月16日，原告陈雪琪与被告肖四华签订了一份《长青商业街Ａ区物业租赁合同》，双方在合同中约定：被告肖四华租赁原告陈雪琪所有权的，位于娄底市娄星区物业（商业门面）用于经营男装，物业建筑面积为20.05㎡，租赁期限自2019年3月13日至2020年12月30日止。同时约定物业租赁费每年以3%的上涨幅度比例递增，以上一年度的物业租赁费为基础。租赁费已支付至2020年3月12日，从2020年3月13日起租赁费为154元／平方米／月，到2020年12月30日止物业租赁费为29743元，被告肖四华应当在2020年2月13日一次性足额交付下个缴租期的租金。在合同签署时，被告肖四华应当向原告陈雪琪缴纳租赁保证金3008元。还约定因不可抗力因素导致本合同不能继续履行或造成损害时，合同双方均不承担违约责任。合同签订后，原、被告双方均按合同约定履行了各自义务。2020年1月，因受新冠病毒疫情的影响，娄底市长青人防物业服务公司根据湖南省重大突发公共卫生事件一级响应和娄底市人防办的要求，发出通告决定对长青商业街于2020年1月28日起开始停止营业直至2020年3月13日才通知恢复营业（初期恢复营业时间为上午10时至下午18时）。为此，至上述合同约定被告肖四华应当在2020年2月13日一次性足额交付下个缴租期的租金时，被告肖四华以其经营有受到新冠病毒疫情的影响为由，未能按合同约定期限缴纳2020年3月13日至2020年12月30日止的租金29,743元。后在原告向被告催讨租金以及相互协商租金减免和支付等事宜的过程中，双方发生纠纷且经相关部门（娄星区乐坪街道办事处、蜜蜂社区居委会、长青商业街物业公司）多次组织协调均未果，故原告陈雪琪遂起诉至本院要求判决如上所请。以上事实有原、被告身份信息、不动产权证、商品房买卖合同、微信聊天记录、证明、报警记录、暂停营业通知、恢复营业通知等证据以及双方当事人的庭审陈述在卷佐证，足以认定。裁判理由及结果根据双方当事人的诉辩主张、举证与质证的情况，经征询双方当事人意见，综合庭审调查的基本事实，本案争议的焦点主要有：一、新冠病毒疫情的发生是否属于不可抗力情形?对此经审查后本院认为，新型冠状病毒是一种新型病毒，它的发生属于一场重大突发的公共卫生事件，在爆发之前人类对其缺乏了解，新冠病毒在短时间内大面积爆发是在我国及世界目前的公共医疗卫生水准下所不能有效预见、不能避免，并不能迅速克服的客观情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定：“…不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而今年年初在我国并此后在世界范围内开始大规模爆发的新冠病毒疫情，已具备了上述条款所描述的不可抗力所有的法定构成要件，故新冠病毒疫情的发生属于不可抗力。二、本案是否适用不可抗力条款？被告肖四华要求减免部分物业租赁费用以及不承担延期付款违约责任的主张，能否成立？对此经审查后本院认为，受新冠病毒疫情的影响，被告肖四华所租赁原告位于xxx号物业在经营过程中，为响应全市疫情防控的需要，根据长青商业街物业公司的安排，于2020年1月28日起开始停止营业直至2020年3月13日才恢复营业，共计停止营业45天。对此事实，双方当事人均无异议。根据2020年4月16日颁布实施的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条的规定，人民法院在审理受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小的原则，准确适用不可抗力条款。本案中，受新冠病毒疫情的影响，被告肖四华经营服装店面所在的长青商业街根据湖南省重大突发公共卫生事件一级响应和娄底市人防办的要求，自2020年1月28日起开始停止营业至2020年3月13日止，此情形已构成了合同履行中的不可抗力，因不可抗力导致租赁合同无法履行期间所造成的损失，应当根据公平原则由承租人和出租人分担，现作为承租方的被告肖四华提出，要求由出租方陈雪琪对其给予减免部分物业租赁费用，与理于法有据，本院予以支持。综合本案的实际情况，本院认为可酌情由原告方为被告减免停止营业期间1个月的租金为宜，即：20.05㎡×154元/㎡/月＝3,087.70元/月。除免除期间的租金之外，被告肖四华对其他所欠付的租金应当按合同约定如数支付与原告。另根据原、被告双方在所签订的租赁合同中约定，因发生不可抗力因素导致合同不能继续履行或造成损害时，合同双方均不承担违约责任。本案中，被告肖四华未能按合同约定的期限，即2020年2月13日一次性足额交付下个缴租期租金的事实存在，但由于该缴租期正好处于疫情防控停业期间，后双方就疫情停业期间的租金如何减免等事宜一直处于协商未果状态。故现被告方主张，其无需承担因疫情原因而延期支付租金的违约责任，符合双方合同约定，且于法有据，故本院予以采纳。三、原告方要求解除双方所签订的《长青商业街A区物业租赁合同》之主张，能否成立？对此经审查后本院认为，原告陈雪琪与被告肖四华于2019年4月16日所签订的《长青商业街A区物业租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并符合公平自愿、等价有偿、诚实信用的原则，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方的物业租赁关系受法律的保护。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定：“依法妥善审理合同纠纷案件…（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持…。”本案中，被告肖四华未能按合同约定的期限，即2020年2月13日一次性足额交付下个缴租期租金的事实虽然存在，但由于该缴租期正好处于疫情防控停业期间，后双方就疫情停业期间的租金如何减免等事宜一直处于协商未果状态，故延期支付租金并非被告肖四华的主观故意所致。目前，被告所租赁原告方的物业门面恢复了正常营业，已不存在合同履行困难的阻却，故原、被告双方的合同目的均可以实现。综上，对原告方以被告在疫情期间延期支付租金为由，要求解除合同的主张，因于理无据，且与法不符，故本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定,判决如下:一、被告肖四华应于本判决生效后三日内将所欠付xx号物业门面租金26,655.30元，支付与原告陈雪琪（注：租赁费用计算日期为2020年3月13日至2020年12月30日止，共计29,743元，应减免1个月的租金3,087.70元，故还应实付26,655.30元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈雪琪其他的诉讼请求。案件受理费按法律规定减半收取25元，由原告陈雪琪负担10元，由被告肖四华负担15元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  石婕二〇二〇年八月十四日法官助理肖海纯书记员廖伟豪附：本判决书所适用的相关法条----《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。第三条依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。