天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终687号上诉人（一审被告）：孙佩莹，女，1974年5月31日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙玲玲，女，1980年3月20日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：王荣贵，天津博专律师事务所律师。一审第三人：盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区黄河道永基花园2-10-101号。法定代表人：王秀霞，董事长。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。上诉人孙佩莹因与被上诉人孙玲玲及一审第三人盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初9189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙佩莹、被上诉人孙玲玲的委托诉讼代理人王荣贵、一审第三人盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司和上诉人孙佩莹共同的委托诉讼代理人何梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙佩莹上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审，或者改判孙佩莹与孙玲玲继续履行《房屋买卖合同》；2．一、二审诉讼费由孙玲玲负担。事实和理由：双方签订合同时孙玲玲对涉诉房屋现状、非居住用途均已明知。盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司与孙玲玲的合同已经解除，法律关系消灭。孙佩莹并无保证孙玲玲购房落户的约定义务。一审判决认定孙佩莹与盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司财产混同，没有事实和法律依据，超出本案审理范围。故《房屋买卖合同》不存在因合同目的落空需要解除的情形。房屋交付已经三年，孙玲玲不存在损失。孙玲玲辩称，不同意孙佩莹的上诉请求。其主要答辩意见是：涉诉房屋未经消防验收不具备使用条件，而且无法办理落户，合同目的落空。孙玲玲尚未付清房款，故从未实际控制涉诉房屋。双方合同解除后，涉诉房屋的登记产权人对房屋行使权利，孙玲玲无异议。孙玲玲同意一审判决。盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司述称，同意孙佩莹的上诉请求。孙玲玲向一审法院起诉请求：1．判决解除孙玲玲与孙佩莹2017年11月5日签订的《房屋买卖合同》；2．判决孙佩莹向孙玲玲返还购房款511837元,并以511837元为基数，按照同期银行贷款利率向孙玲玲支付自2018年4月19日起至实际付清止的利息；3.诉讼费用由孙佩莹承担。一审法院认定事实：2016年7月25日，孙玲玲与盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司签订《房产预售买卖协议》，约定孙玲玲以1902304元价款购买由盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司代理出售的天津市南开区永基花园2-28G号房屋，后盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司授权孙佩莹与孙玲玲签订《房屋委托运营管理代理合同》，孙玲玲与盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司另于2016年10月3日签订《补充协议》，《补充协议》中约定盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司无偿为购买2-28G号房屋的孙玲玲办理落户手续。期间，孙玲玲向盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司合计支付购房款1031640元，盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司向孙玲玲退款19804元。2017年4月28日，孙玲玲与盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司签订《购房合同解除合同》，约定双方解除2016年7月25日签订的《房产预售买卖协议》、《服务协议》、《房屋租赁协议》，盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司委托孙佩莹于2017年6月30日前退还孙玲玲购房款及所交税金1011837元。2017年5月5日,孙佩莹向孙玲玲退款200000元,2017年5月11日,孙佩莹向孙玲玲退款300000元。2017年11月5日，孙玲玲和孙佩莹签订《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容为：孙佩莹向孙玲玲转让坐落天津市南开区房屋一套，用途为城镇住宅用地／非住宅，建筑面积112.38平方米，使用年限至2044年7月26日；经双方实地查勘，房产实物状况及相关设施符合双方约定，该房产约定交付状态为现房，房屋转让总价款为2049017.80元，双方同意以一次性付款方式支付全部购房款，孙玲玲付款时间为本合同签订之日起30日内，双方达成一致，1.孙玲玲认可孙玲玲支付给盛京公司2016年的511837元由盛京公司转交给孙佩莹，孙佩莹认可孙玲玲已交购房款，孙玲玲认可和盛京公司不存在任何债权债务和经济纠纷，2.孙玲玲欠孙佩莹1537180.80元由孙玲玲在2017年11月30日前打入孙佩莹账户；该合同还约定，孙佩莹已应孙玲玲要求就该预定房屋及相关情况向买方进行了充分解释与说明，孙玲玲对此均无异议；孙玲玲在签署本协议前已经充分了解了本项目的总体规划、配套设施、周边环境同时对该房屋在小区中的具体位置、立面、平面布局、结构、交房标准等状况已确认。同日，孙玲玲和孙佩莹就涉诉房屋签署房屋交接文件，该文件记载涉诉房屋的钥匙、入户门、防盗门、室内装修（毛坯）、配套设施上下水在当日交接时状态完好、面积准确、交付接收达标、可以使用，双方还约定在交接后，孙玲玲自行做好房屋的防火防盗工作。另查，孙佩莹于2016年12月16日取得天津市南开区黄河道永基花园2-29层E房屋的不动产权证书，该证书记载涉诉房屋用途为城镇住宅用地/非居住。再查，原审于2018年4月19日在一审法院立案。在本案一审审理期间，经孙玲玲申请财产保全，一审法院依法作出裁定冻结被申请人孙佩莹名下银行存款550000元或查封、扣押被申请人名下其他等值财产，保全费3270元由申请人孙玲玲预付。一审法院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，各方当事人签署了多份合同，部分合同仅能通过其他合同内容及当事人的陈述推定其存在，故一审法院依据现有证据及当事人陈述相互佐证，还原相关事实及合同内容。通过盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司工商档案材料所载股东信息及银行账户交易信息可以认定，孙佩莹虽非盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司法定代表人，但其与盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司存在财产混同的情况，孙佩莹仅以股东身份而无任何协议的情况下，即将孙玲玲向盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司所支付的购房款直接转为孙佩莹收取孙玲玲2-29层E房屋的购房款，与有限责任公司的管理规定不符。结合孙玲玲与盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司所签订的《补充协议》中关于盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司无偿为购买2-28G号房屋的孙玲玲办理落户手续的约定，可认定孙玲玲购买永基花园项目房屋的真实意思表示是基于盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司能够为其办理落户而购房。孙佩莹在明知孙玲玲购房目的的情况下与孙玲玲签订了变更房号后的《房屋买卖合同》，但孙佩莹仅从盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司处转得购房款，却以变更后的合同未约定落户事宜，规避为孙玲玲办理落户的合同义务，使孙玲玲该合同目的无法实现，且涉案房屋还存在未经消防验收等不符合交付条件的情况，故孙玲玲诉请解除与孙佩莹签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，孙玲玲主张孙佩莹退还购房款及按中国人民银行同期同类贷款利率向孙玲玲支付自孙玲玲主张解除涉案合同之日，即2018年4月19日起至实际付清本金之日止的利息损失符合法律规定，但返还的购房款数额应认定为511836元（1031640元减去19804元）。综上所述，孙玲玲主张解除孙玲玲和孙佩莹2017年11月5日签订的《房屋买卖合同》并返还购房款及支付利息损失的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：“一、解除原告孙玲玲与被告孙佩莹于2017年11月5日签订的《房屋买卖合同》；二、本判决生效后三十日内，被告孙佩莹返还原告孙玲玲购房款511836元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告孙玲玲支付自2018年4月19日至实际付清该款项之日止的利息损失；三、本判决生效后三十日内，被告孙佩莹给付原告孙玲玲财产保全费3270元；四、驳回原告孙玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8918元，由被告孙佩莹负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙佩莹提交四组二十七份证据，主要包括孙佩莹与其他购房人的裁判文书、永基花园一期续建工程开工报告及回复、相关会议纪要复印件、孙佩莹咨询天津市其他非居住公寓项目能否落户的录音及对应文字整理资料、《关于对红桥分局请示为虹都中心1号楼、2号楼申请办理落户问题的批复》复印件，用以证明孙佩莹对解除合同无过错，非居住项目可以办理天津市户籍。被上诉人孙玲玲质证称，对录音证据的合法性、真实性、关联性不认可，对其他证据的证明目的不认可。被上诉人孙玲玲未提交新证据。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：1．关于户籍问题并非本案争议焦点。《房屋买卖合同》并未约定办理户籍事宜，其他非居住项目是否可以办理户籍与本案无关。对孙佩莹提交的与户籍办理有关的证据，因缺乏关联性，本院不予采信。2．关于合同解除的原因，孙佩莹认为责任不在己方，其该项主张与本案并非同一法律关系。本案对相关事实不作认定，本院对不具关联性的证据不予采信。孙玲玲主张未实际接收房屋，对房屋所有权人行使权利不持异议，本院照准。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：一是双方合同能否继续履行；二是如果合同解除，孙佩莹是否应向孙玲玲返还购房款并支付利息损失。关于争议焦点一。涉案房屋欠缺法律规定的必备手续而无法投入使用，《房屋买卖合同》因此无法继续履行，一审判决认定正确。本院对孙佩莹要求继续履行合同的上诉请求不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，孙佩莹失去占有款项的法律依据，除返还本金外，还应当支付至返还日止的利息。孙玲玲主张的利息起算点不违反法律规定，一审判决并无不当。本院对孙佩莹不返还房款及利息的上诉请求不予支持。综上所述，孙佩莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8918元，由孙佩莹负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年八月七日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……