浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2731号 上诉人（原审被告）:毛林焕，男，1980年1月30日出生，汉族，住宁波市奉化区。 上诉人(原审被告)：宁波鄞州区钟公庙艾娴日用百货店。住所地：宁波市鄞州区。 经营者：吴明松。 两上诉人委托诉讼代理人：蒋奋，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波城市商业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：陈斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹，浙江永为律师事务所律师。 上诉人毛林焕、宁波鄞州区钟公庙艾娴日用百货店（以下简称艾娴百货店）因与被上诉人宁波城市商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛林焕、艾娴百货店上诉请求：撤销一审判决，依法驳回宁波城市商业管理有限公司一审诉讼请求。事实和理由：宁波城市商业管理有限公司积极追求、不当促成涉案《租赁合同》解除合同条件，应视为条件不成就。一、宁波城市商业管理有限公司于2020年3月3日匆忙通知涉案《租赁合同》解约的真实原因是逃避双方约定的亏损分担，而其所称的消防问题是一借口，日用品零售店无烟火，不可能存在难以解决的消防问题，上诉人无必要违反消防法规，增加投资风险；二、涉案店铺开业于2018年，店铺面积不足300㎡，按规定属于消防免检范围。宁波城市商业管理有限公司以自行制作的《关于消防问题的函》替代鄞州消防大队于2019年11月22日作出的《责令立即改正通知书》，是假借消防大队名义欺骗上诉人，让上诉人去申请无需申请的消防安全检查合格证；三、根据鄞州消防大队于2020年1月19日作出的《不同意投入使用、营业决定书》并结合涉案商铺自2020年1月22日停业至2020年3月3日收到《解除函》的事实，上诉人未能通过整改的原因一是新冠肺炎疫情（不可抗力），二是宁波城市商业管理有限公司未能诚信履行协助义务；四、宁波城市商业管理有限公司以涉案合同已解除为由，拒绝提供任何配合，导致涉案商铺自2020年3月3日起至2020年6月3日止停业；五、宁波城市商业管理有限公司系案外人浙**茂置业发展有限公司的代理人，故本案的原告应为浙**茂置业发展有限公司，宁波城市商业管理有限公司不是适格的原告。 宁波城市商业管理有限公司辩称：一、宁波城市商业管理有限公司是涉案房屋的占有、使用、收益人，非浙**茂置业发展有限公司的代理人，涉案《宁波明州里租赁合同》（以下简称《租赁合同》）由宁波城市商业管理有限公司与毛林焕签订，故宁波城市商业管理有限公司作为原告主体适格；二、涉案《租赁合同》解除的原因是涉案商铺存在消防安全问题，且上诉人未及时整改。涉案商铺销售额结算与本案无关联性；三、根据宁波城市商业管理有限公司在一审中提交的证据施工图可知涉案商铺的实际占用面积是322㎡，应办理消防安全检查合格证。鄞州消防大队于2019年11月22日作出的《责令立即改正通知书》送达主体系上诉人，宁波城市商业管理有限公司未签收或扣留该通知书；四、涉案商铺的装修由宁波城市商业管理有限公司指定施工，但宁波城市商业管理有限公司仅起到居间作用，消防安装施工仍应由毛林焕完成，并由其承担消防安全施工责任；五、涉案商铺自2019年11月21日起应存在消防安全问题至2020年3月2日，停业共计40天。除去新冠肺炎疫情疫情闭市期间（2020年2月4日至2020年2月19日），宁波城市商业管理有限公司均履行协助义务，配合上诉人施工。结合本案的情况已满足双方约定的“连续停业达7天或每年累计停业达14天”的解除条件，故宁波城市商业管理有限公司行使解除权符合双方约定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 宁波城市商业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令确认合同编号为NBMZL-B1028的《宁波明州里租赁合同》于2020年3月3日解除；二、判令毛林焕、艾娴百货店立即腾退涉案房屋；三、判令毛林焕、艾娴百货店支付自2020年3月4日起按226.51元/平方米/月的标准计算至实际腾退之日止的涉案房屋占用费（暂算至起诉之日）。 一审法院审理认定事实：2018年10月23日，宁波城市商业管理有限公司与毛林焕签订的合同编号为NBMZL-B1O28的《租赁合同》一份，约定：由毛林焕承租明州里室内地下[1]层,铺位/位置为[B1OO6+B1OO7+B1OO8+B1D－3+B1D－5+B1D－8+B1D－9]区域，计租面积为266平方米，用以经营“NOME”品牌商品。租赁期限60个月，自2018年12月1日起至2023年11月30日止。装修期内，毛林焕无需承担租金、物业管理服务费，但需承担装修管理费等，开业日为2018年12月1日。租金标准为抽成租金和固定租金，抽成租金＝月营业额×抽成比例，即租赁期内NOME月销售低于35万（含35万）时，宁波城市商业管理有限公司同意免交该月租金及物业管理费，月销售35万－40万（含40万）时，宁波城市商业管理有限公司同意免交租金，但需缴纳物业管理费；月销售40万－60万（含60万）时，宁波城市商业管理有限公司抽成比例为8%；月销售60万－100万（含100万）时，固定租金标准为每月每平方米250元；月销售100万以上时，宁波城市商业管理有限公司抽成比例为8%。本合同项下承租人应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体或个体工商户，如毛林焕不符合前述要求，应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替毛林焕成为本合同的承租人，毛林焕对该主体履行本合同承担连带保证责任。租赁期间（每年12月1日－次年11月30日为一个年周期计算），NOME年销售未满600万，宁波城市商业管理有限公司同意给毛林焕补贴扶持，补贴金额＝（600万－NOME实际年销售）×10%。毛林焕在开业前必须取得消防部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》或相关证明文件并向宁波城市商业管理有限公司备案，否则宁波城市商业管理有限公司有权拒绝开业。毛林焕对房屋的装饰装修进行任何形式的消防设施、设备的改动及空调风机盘管机组、风口的安装，均必须事先取得宁波城市商业管理有限公司书面同意并由宁波城市商业管理有限公司指定或认可的公司来实施完成，费用及相关责任均由毛林焕自行承担。毛林焕应当遵守宁波城市商业管理有限公司制定的商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店；应严格执行消防法律法规及商业广场消防相关规范，服从商业广场消防管理，不得以任何理由拒绝或拖延执行宁波城市商业管理有限公司有关消防管理和整改要求。未经宁波城市商业管理有限公司书面批准，毛林焕不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为严重违约，宁波城市商业管理有限公司有权提前解除合同。毛林焕连续停业七天或每年累计停业达十四天的，宁波城市商业管理有限公司有权单方终止本合同，毛林焕应承担导致本合同提前终止的违约责任。毛林焕违反合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，宁波城市商业管理有限公司有权书面通知其限期改正，经宁波城市商业管理有限公司书面通知，仍不改正的，如宁波城市商业管理有限公司发出第二次书面通知后15日内仍未改正，宁波城市商业管理有限公司有权解除合同，毛林焕承担导致合同提前终止的违约责任。合同因毛林焕违约而提前终止的，毛林焕应在合同解除后7日内向宁波城市商业管理有限公司赔偿不低于相当于该租赁年三个月租金及三个月物业服务费的违约金等。合同签订后，宁波城市商业管理有限公司按约将商铺交付给毛林焕。2018年11月1日，吴明松与毛林焕签订《租赁合同》一份，约定毛林焕将明州里的上述涉案商铺租赁给吴明松。2018年11月21日，毛林焕将登记的经营者为吴明松的艾娴百货店的营业执照发给宁波城市商业管理有限公司。2018年11月25日，艾娴百货店经营NOME品牌商品的商铺在明州里商场开业，相关事宜一直由毛林焕同宁波城市商业管理有限公司联系。 2019年11月22日，宁波城市商业管理有限公司向毛林焕发函称，2019年11月21日，鄞州消防大队对NOME商铺进行检查中发现该商铺未取得消防安全检查合格证，要求毛林焕在2019年12月7日前完成消防问题整改并取得商铺消防安全合格证。2020年3月20日，鄞州消防大队向艾娴百货店出具回复函称，2019年11月22日该大队据举报对NOME商铺占用疏散通道问题进行现场检查，并发《责令立即改正通知书》，责令该店立即拆除卷帘门，消除消防隐患，该举报当日处理完毕。2020年1月17日，鄞州消防大队据艾娴百货店申请，对NOME商铺进行消防安全检查，并于同年1月19日作出鄞消安不字〔2020〕第0006号《不同意投入使用、营业决定书》，称经消防安全检查，该店存在试衣间区域未设置烟感和喷淋、部分区域烟感位置不符合要求、仓库隔墙未分隔到位且未设置防火门和喷淋、排烟口损坏的消防安全问题，决定不同意该商铺投入使用、营业。2020年1月22日，宁波城市商业管理有限公司发函给毛林焕、艾娴百货店，要求自收到上述消防部门通知之日起至2020年1月30日10时停业整改，消除安全隐患，取得《消防安全检查合格证》及相关同意投入营业的证明文件，尽快恢复营业。2020年1月22日开始，NOME商铺停业，至今未开业。2020年1月28日至30日，请木工对NOME商铺的仓库隔墙进行了施工整改。2020年2月4日至19日，明州里商场因疫情原因闭市。2020年2月25日，毛林焕在给宁波城市商业管理有限公司方黄经理的微信答复中称还有烟感和喷淋两项整改未做完，消防施工队晚上进场两个小时改管，防火门已订购，因疫情物流停运月底才能发货，门到货安装，就全搞完了。2020年2月27日下午，毛林焕告知黄经理进场材料已准备齐全。次日，黄经理告知毛林焕称已通知施工方今天办手续，毛林焕请的施工队即对NOME商铺的烟感和喷淋等进行了施工整改。2020年3月3日，宁波城市商业管理有限公司向毛林焕、艾娴百货店送达《解约函》，指出因未按要求整改完毕且未恢复营业，据租赁合同约定被告连续停业达7天或每年累计停业达14天的，宁波城市商业管理有限公司有权单方解除合同，告知毛林焕、艾娴百货店自收到《解约函》之日起正式解除双方于2018年签订的编号为NBMZL－BIO28的《租赁合同》。次日，艾娴百货店回函给宁波城市商业管理有限公司，称宁波城市商业管理有限公司的解约函属无效解约行为。2020年3月20日，宁波市公安消防支队鄞州区大队出具情况说明称，2019年3月2日艾娴百货店向其申请开业检查，后又以该店与商场存在纠纷为由，撤回申请。 一审法院认为：宁波城市商业管理有限公司与毛林焕签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约全面实际履行。合同签订后，宁波城市商业管理有限公司已将约定房屋交付给毛林焕使用，毛林焕承租宁波城市商业管理有限公司房屋后，应严格执行消防法律法规及商业广场消防相关规范，服从商业广场消防管理，不得以任何理由拒绝或拖延执行宁波城市商业管理有限公司有关消防管理和整改要求，在鄞州消防大队对NOME商铺进行消防安全检查并作出《不同意投入使用、营业决定书》及宁波城市商业管理有限公司两次发函要求毛林焕整改并取得《消防安全检查合格证》后，毛林焕和艾娴百货店未按约及时完成整改，取得消防部门出具的《消防安全检查合格证》或相关同意投入营业的证明文件，致使NOME商铺从2019年1月22日起停业至今，这虽然有疫情影响原因，但店铺停业的原因是存在消防安全问题，过错在毛林焕。《租赁合同》约定连续停业七天或每年累计停业达十四天的，宁波城市商业管理有限公司有权单方终止合同，2020年3月3日宁波城市商业管理有限公司向毛林焕、艾娴百货店送达《解约函》时《租赁合同》约定的宁波城市商业管理有限公司有权单方解除合同的条件已成就，宁波城市商业管理有限公司有权解除《租赁合同》，该《租赁合同》已于2020年3月3日解除。合同解除后，毛林焕、艾娴百货店应尽快将涉案房屋腾退给宁波城市商业管理有限公司。宁波城市商业管理有限公司要求确认涉案《租赁合同》已解除及毛林焕、艾娴百货店腾退房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。本案宁波城市商业管理有限公司、毛林焕、艾娴百货店约定的租金标准是抽成租金和固定租金，具体金额需以NOME商铺月销售额为依据，月销售额小于40万元的免收租金，宁波城市商业管理有限公司要求毛林焕、艾娴百货店按226.51元/平方米/月的标准支付自2020年3月4日起至实际腾退之日止的涉案房屋占用费，没有依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、确认宁波城市商业管理有限公司与毛林焕2018年10月23日签订的编号为NBMZL-B1028的《宁波明州里租赁合同》于2020年3月3日解除；二、宁波鄞州区钟公庙艾娴日用百货店、毛林焕于判决生效之日起十五日内将明州里室内地下[1]层[B1OO6+B1OO7+B1OO8+B1D－3+B1D－5+B1D－8+B1D－9]房屋腾退给宁波城市商业管理有限公司；三、驳回宁波城市商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费208元，减半收取104元，由宁波城市商业管理有限公司负担25元，由宁波鄞州区钟公庙艾娴日用百货店、毛林焕共同负担79元。 二审中，毛林焕、艾娴百货店向本院提交个体工商户开业登记申请书、浙**茂置业发展有限公司授权委托书、场地权属证明各一份，拟证明宁波城市商业管理有限公司与浙**茂置业发展有限公司是委托代理关系，不是本案的适格原告。 二审中，宁波城市商业管理有限公司未向本院提交新证据，其对毛林焕、艾娴百货店提交的证据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，其经质证认为上述证据不属于二审新证据，且不能证明上诉人待证事实。 本院经审查认为，毛林焕、艾娴百货店提交的证据不是二审新证据，且不能证明待证事实，本院不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：宁波城市商业管理有限公司与毛林焕签订的《租赁合同》合法有效，双方均应遵守履行。毛林焕、艾娴百货店上诉称宁波城市商业管理有限公司积极追求、不当促成涉案《租赁合同》解除条件成就，应视为条件不成就，但未提供充分的证据予以佐证，本院难以采信。根据一审查明的事实，双方《租赁合同》第18.2.1条、第20.5条、第20.5.7条、第20.6条约定“毛林焕应严格执行消防法律法规及商业广场消防相关规范，服从商业广场消防管理，不得以任何理由拒绝或拖延执行宁波城市商业管理有限公司有关消防管理和整改要求；其连续停业七天或每年累计停业达十四天的宁波城市商业管理有限公司有权单方终止合同；毛林焕违反合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，宁波城市商业管理有限公司有权书面通知其限期改正，经宁波城市商业管理有限公司书面通知，仍不改正的，如宁波城市商业管理有限公司发出第二次书面通知后15日内仍未改正，宁波城市商业管理有限公司有权解除合同。”在鄞州消防大队对涉案商铺进行消防安全检查并作出《不同意投入使用、营业决定书》及宁波城市商业管理有限公司两次发函要求毛林焕、艾娴百货店整改后，毛林焕、艾娴百货店未按约及时完成整改，取得消防部门出具的《消防安全检查合格证》及相关同意投入使用、营业的证明文件，涉案商铺停业至今，已符合双方约定的解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。涉案《租赁合同》已于2020年3月3日解除。涉案合同由宁波城市商业管理有限公司与毛林焕签订，由双方享受权利承担义务，毛林焕、艾娴百货店上诉称宁波城市商业管理有限公司不是本案适格被告，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人毛林焕、艾娴百货店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费416元，由上诉人毛林焕负担208元，由上诉人宁波鄞州区钟公庙艾娴日用百货店负担208元。 本判决为终审判决。 ? 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二〇年八月四日 法官助理 汪学良 书 记 员 杨丽丽 ??12? ??13?