云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1871号原告昆明城海房地产开发有限公司。住所云南省昆明市官渡区云南城投大厦A座2-1号。法定代表人曹雷。委托诉讼代理人***、马屹然，建纬（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告何文俊，女，汉族，1983年3月12日生，身份证登记住址云南省曲靖市麒麟区。委托代理人高辉，云南云誉律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明城海房地产开发有限公司（以下简称“城海公司”）与被告何文俊租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告城海公司的特别授权代理人***、马屹然，被告何文俊及其代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城海公司诉称：2016年10月9日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同》，被告承租原告拥有产权的位于昆明市官渡区，面积86.54㎡，租赁期限自2016年11月1日至2022年4月30日。约定从2017年5月1日开始计租，2017年5月1日至2019年4月31日的租金为7788.6元／月，2019年5月1日至2020年4月31日的租金为8411.69元／月。支付方式为按季度支付，被告应在每个租赁季度开始前的7个工作日一次性足额将该季度的租金支付给原告。同时，被告向原告支付了履约保证金38943元。2019年6月21日，原、被告双方签订《某广场商铺租赁合同补充协议》，减免了被告部分租金，2018年1月1日至2019年12月31日，减免后的租金为71655.12元／年，即5971.26元／月，2020年以后的租金不调整。并约定被告未足额、按时缴清租金的，构成对本合同的违约，原告有权解除租赁合同。2019年7月31日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同补充协议》，由于下水道返水给被告造成一定损失，原告给予被告1926.21元的租金免除。合同履行过程中，截止2019年12月31日，被告共向原告实际支付租金145906.44元。经原告多次催交租金，被告既不缴纳租金，也不同意解除合同，并一直实际占用和使用租赁商铺。故原告诉至法院诉请判令：一、解除原告与被告签订的《某广场商铺租赁合同》，并判令被告于租赁合同解除之日向原告腾退商铺；二、被告向原告支付计算至2019年12月31日的租金57786.39元（应付租金总额203692.83元，实际已付租金145906.44元），扣减被告缴纳的履约保证金38943元，扣减后租金合计18843.39元；并自2020年1月1日起至合同解除之日，按照月租金8411.69元／月的标准向原告支付租金；自合同解除之日止被告腾退商铺之日，按照每月8411.69元／月的标准向原告支付商铺占用费；三、被告向原告支付7635.24元的违约金；四、被告向原告支付律师费5044.04元；五、被告承担本案诉讼费。被告何文俊辩称：一、原、被告双方于2016年10月9日签订的《某广场商铺租赁合同》应属无效合同。从本案庭审中查明的事实来看，原告出租给被告的商铺处于相邻两栋建筑物之间缝隙的正下方，也就是说，该商铺正中上方是相邻两栋建筑物的缝隙，该商铺“横跨”了两栋建筑物。原告将这样的商铺出租给被告，并与被告签订房屋租赁合同，存在两个方面的问题：第一，原告是否是该“横跨”两栋建筑物的商铺的合法所有权人？在庭审中原告并没有提供房屋权属证明来证明原告是该商铺的合法所有权人；第二，假设原告是“该商铺部分占用区域”的合法所有权人，那么原告联通相邻两栋建筑物（包括占用两栋建筑物间空隙部分）使之成为一个商铺，这个商铺是不是按照建设工程规划许可证的规定来建设的，庭审中原告并没有正面回答这个问题，也没有提交其合法取得该商铺的相关证据。因此，原、被告双方签订上述租赁合同时，作为国有企业的原告，没有对该商铺的权属和是否符合建设规划等基本问题向被告进行展示说明和确认，甚至在本案庭审中，原告也没有提交足够的证据来证明出租给被告的所谓“自家商铺”，是否拥有合法所有权或符合建设规划。所以，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双方所签订的房屋租赁合同应属无效合同。二、因原告出租给被告的该商铺存在严重瑕疵，导致该商铺毁损。（1）原告明知该商铺处于两栋建筑物之间缝隙的正下方，每逢下雨会有雨水入侵，属于有严重瑕疵的房屋，原告却仍将该商铺出租给被告，导致被告在使用该商铺经营过程中不断遭受雨水侵袭，该商铺里里外外大面积严重毁损，被告的经营活动已不能正常开展。（2）该商铺除上述严重问题外，商铺内部也有严重主水管反水的问题，导致被告店铺内仓库区域和经营区域经常被水淹，不仅给被告带来严重经济损失，还让本就严重毁损的商铺雪上加霜。该商铺严重的漏雨、反水等问题，属于商铺本身存在严重瑕疵导致，均非被告方自身原因导致，也非被告方自己能解决。被告自发现该商铺瑕疵后不停向原告反应，要求原告履行修缮义务，但原告一直以各种理由拖延和推脱，没有妥善处理上述问题。被告承租原告商铺是用于经营使用，但上述严重瑕疵问题已导致该商铺毁损，被告自2019年2月起无法正常开展经营活动。根据我国《合同法》第231条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。被告认为，上述问题原告不应回避而是应及时履行房屋修缮义务，若法庭认定双方签订的租赁合同有效，那么，被告请求法庭本着保护交易的原则责成原告及时履行房屋修缮义务，待该商铺恢复到可以正常经营后，被告愿意继续将该合同履行完毕。针对被告问及的商铺处分权问题，原告提交了《施工许可证》、《规划许可证》、《预售许可证》等文件，证明该地产项目系由原告开发、建设，在没有销售出去的时候，原告保留有所有权并且能够堆成出租。当事人围绕其主张向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对当事人对证据真实性无异议的《某广场商铺租赁合同》、《某广场商铺租赁合同补充协议》两份、付款证明、律师费发票，本院予以采证并在卷佐证。被告提交了与被告方达成的《管理服务补充协议》以及照片、视频若干以及通过原告的微信公众号投诉承租商铺漏水、淹水等事实的微信记录，欲证明其所承租的商铺存在上述问题，但是原告并未解决。对此，原告代理人表示与公司联系。根据当事人举证及陈述，本院确认本案法律事实如下：2016年10月9日，原告城海公司（合同甲方、出租方）与被告何文俊（合同乙方、承租方）签订合同编号为ＲＣＪＪ-ＳＰＺＬ-201610-057的《某广场商铺租赁合同》约定，3条甲方将坐落于昆明市官渡区的某广场第Ｂ座1层1-17号商铺出租给乙方使用。该商铺的承租建筑面积为86.54平方米。乙方租用该商铺的期限为：自甲方依据本合同约定向乙方交付该商铺之日即2016年11月1日起至2022年4月30日止。4.1条约定该商铺只供乙方作为化妆品品牌产品（或服务）的经营之用，甲方保证该商铺能够作为乙方的该用途使用。5.1条租金及商业管理费的计算方式：5.1.1每月固定租金：第一年2017年5月1日至2018年4月30日，每月租金90元／月／㎡×86.54㎡＝7788.6元；第二年2018年5月1日至2019年4月30日，每月租金90元／月／㎡×86.54㎡＝7788.6元；第三年2019年5月1日至2020年4月30日，每月租金97.2元／月／㎡×86.54㎡＝8411.69元；第四年2020年5月1日至2021年4月30日，每月租金104.98元／月／㎡×86.54㎡＝9084.97元；第五年2021年5月1日至2022年4月30日，每月租金113.38元／月／㎡×86.54㎡＝9811.91元。每月固定租金从第三年起按照8%递增。5.2.1条首期租金支付方式：计租日前7个工作日向甲方支付首期租金，首期租金为23365.8元。5.2.2条以后每期租金支付方式：由乙方按自然季度向甲方支付固定租金，乙方应于每个租赁季度开始前的7个工作日一次性足额将季度的租金支付给甲方。5.5.2该履约保证金38943元。7.1条约定自该商铺交付之日起至2017年4月30日为乙方的免租装修期。17.1条在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费及水、电、燃气费之一或全部的，每逾期一日，须按应付但未付金额的2‰支付违约金。17.3.1条租赁期限内，因乙方经营原因确需提前退租的，应提前三个月向甲方及商业管理公司提出书面申请，并经甲方及商业管理公司书面同意后方可退租。同时，乙方已支付的履约保证金不予退还。乙方因此退租的，乙方仍应按本合同约定履行相应义务（包括但不限于商铺的退还、费用的结算等）。乙方未按约履行相应义务而造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。合同还约定了其他权利义务。2019年6月21日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同补充协议》约定：为支持乙方在某广场加大营销力度，营造商业气氛，实现持续经营，经甲、乙双方协商约定，甲方同意给予乙方一定的租金减免。具体减免条件为：1.1自2018年1月1日起至2018年12月31日，甲方同意调整乙方的租金标准为69元／㎡／月，自2019年1月1日起至2019年12月31日，甲方同意调整乙方的租金标准为69元／㎡／月。1.2乙方应按照《租赁合同》约定的交纳的时间向甲方缴纳租金。1.3乙方应缴纳2018年减免后租金合计为71655.12元，应缴纳2019年减免后租金合计71655.12元，自2020年1月1日起，乙方仍然应该按照《租赁合同》中约定的租金标准、支付方式向甲方支付租金。2.1乙方违反本协议1.2条款，未按时、未足额缴清租金的，构成对本协议违约，应承担违约责任，甲方有权单方面解除本协议。第三条本协议是甲乙双方《租赁合同》之补充，如果与《租赁合同》产生矛盾，则一切以《租赁合同》之约定为准。上述合同签订过后，原告向被告交付租赁物。被告向原告支付了38943元的履约保证金。2019年7月31日，原、被告再次签订《某广场商铺租赁合同补充协议》约定：因2019年5月15日和2019年5月21日两次主下水道返水，导致仓库和经营区域被淹，经甲、乙双方协商约定，甲方同意给予乙方一定的租金减免。具体减免为：2017年5月1日起至2017年5月10日，甲方同意免除乙方的租金，免除金额为1926.21元；2019年5月11日至2019年5月31日应缴纳的租金为4045.05元。乙方应按照《租赁合同》约定的交纳租金的时间向甲方缴纳租金。第二条本协议签订后，乙方不得再以相同事由向甲方追索任何损失。原告提交的《某广场商业租赁合同交款明细表》载明被告交付租金的情况为：2017年5月1日至2017年6月30日的租金15,577.2元；2017年7月1日至2017年8月31日的租金15,577.2元；2017年9月1日至2017年10月31日的租金15,577.2元；2017年11月1日至2017年12月31日的租金15,577.2元；2018年1月1日至2018年4月30日的租金23,885.04元；2018年5月1日至2018年6月30日的租金11,942.52元；2018年7月1日至2018年7月31日的租金5971.26元；2018年8月1日至2018年9月30日的租金11,942.52元；2018年10月1日至2018年11月20日的租金10,000元；2018年11月21日至2018年12月31日的租金7913.78元；2019年1月1日至2019年2月28日的租金11,942.52元。以上共计支付145,906.44元。被告未支付后期租金，故原告诉至法院，诉请如上。2020年1月16日，原告向本院提起本案诉讼主张前述诉请，并委托建纬（昆明）律师事务所代理本案诉讼，因此支出代理服务费5044.04元。审理中，被告表示租期为五年，自己承租后将该商铺由毛房进行了装修，已经投入大量资金。自己也是愿意按照合同履行的。但是因为商铺存在室内、屋顶漏水的问题，在向原告反映要求解决、未能解决的情况下，自己才没有按时交纳房租的。原告解决了这些问题，自己马上就将差欠的房租等费用交清。本院认为，原、被告签订的《某广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规的规定，合法成立，双方应按合同约定履行合同义务。在合同履行过程中，曾因下水道返水问题，原、被告签订补充协议约定减免租金：2017年5月1日起至2017年5月10日，甲方同意免除乙方的租金，免除金额为1926.21元；2019年5月11日至2019年5月31日应缴纳的租金为4045.05元。在原告提交的《昆明城海房地产开发有限公司租赁合同纠纷》计算单中，原告明确是2019年5月1日至5月10日免除租金1926.21元，结合被告支付租金情况及原告主张并未损害被告利益，本院确认更正补充协议上2017年5月1日起至2017年5月10日为2019年5月1日至5月10日。被告向原告交清至2019年2月28日的租金，后期的租金未支付，被告辩称因房屋仍存在需要修缮问题，故被告拖延支付租金，且希望继续履行合同，结合被告提交的微信记录以及照片、视频，至开庭之日，并未见到原告组织施工，解决实际存在的问题。原告负有对出租物保证能够正常使用的义务，故被告辩称因原告未能及时修补导致自己一方迟延支付租金的抗辩本院予以采信。被告也明确表示会在原告修补了漏水问题后，按照合同约定交纳租金、履行自己的义务等，该观点本院予以采纳。双方合同约定租期五年，原告投入资金进行装修，开始经营。原告出租目的为收取租金，在被告能够支付租金的情况下，原告的利益能够得到保障。提前解除租赁合同，导致被告装修无法撤离等损失，将使纠纷愈演愈烈。故本院对于原告主张的解除合同的主张不予采纳，本案由原告及时修补出租商铺的漏水问题，同时被告向原告交清差欠费用，合同继续履行。原告主张违约金7635,24元，本院不予采纳。对原告诉请被告承担的律师服务费5044.04元，由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何文俊于本判决生效之日起十日内支付原告昆明城海房地产开发有限公司截止至2019年12月31日的租金18,843.39元以及自2020年1月1日起至交接之日、按照合同约定应付租金；原告昆明城海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将本案商铺漏水问题处理完毕；二、原告昆明城海房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2866元，由被告何文俊承担2000元，原告昆明城海房地产开发有限公司承担866元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  林胜华二〇二〇年八月五日书记员  李彦霈