山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2668号上诉人（原审原告）：孙扬扬，男，1992年6月18日出生，汉族，住德州市陵城区。上诉人（原审原告）：张海娇，女，1990年11月19日出生，汉族，住德州市陵城区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王希平，德州开发进取法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：高士俊,女，1959年10月15日出生，汉族，住德州市陵城区。委托诉讼代理人：解光松，山东涵诺律师事务所律师。原审被告：德州宅邦房地产经纪有限公司，住所地德州市德城区新湖大街1218号。法定代表人:张国星，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：孙贤娴，女，该公司员工。上诉人孙扬扬、张海娇因与被上诉人高士俊、原审被告德州宅邦房地产经纪有限公司（以下简称宅邦公司）确认合同效力纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙扬扬、张海娇上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初719号民事判决书，改判孙扬扬与高士俊签订的《房屋买卖合同》为无效合同或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由高士俊承担。事实和理由：一审程序违法，认定事实不清。1.一审开庭时未查清高士俊身份，两个名字、两个身份证号相差十多岁左右，这些基本信息高士俊未提供有效证据证明。2.涉案房屋一直未下发不动产权证，无证据证明涉案房屋是孙扬扬个人财产，该情况下，张海娇又不知情，孙扬扬无权一人处置房屋，宅邦公司为中介机构，应予以把关，造成该种情况有不可推卸的责任。高士俊辩称，1.孙扬扬、张海娇认为一审法院没有查清高士俊的身份与事实不符。高士俊在诉讼期间由于出生日期变更，而变更了身份证号，高士俊已提交了由公安机关出具的户籍证明信，该证据充分证明高士俊原来使用的身份证号码与变更后的身份证号码都同为一人。因此高士俊的主体身份没有任何问题。2.涉诉房屋没有产权证，这不是双方合同无效的理由和依据，根据我国合同法的相关规定，双方签订的房屋买卖合同完全符合合同应当具备的主要要素。张海娇并不知情与事实不符，双方签订买卖合同时张海娇正在医院待产，张海娇的舅舅与孙扬扬均认可张海娇知道并同意出售，该事实在一审中高士俊已提交了录音证据，庭审时孙扬扬本人也予以认可，另外涉诉房屋是孙扬扬个人于2015年10月份在乐陵市盛泰房地产开发有限公司购买，买卖合同上买受人也是孙扬扬个人，孙扬扬、张海娇的结婚日期为2015年12月29日，由此可见涉诉房屋是孙扬扬婚前购买，应属于孙扬扬个人财产。张海娇是否知情与同意均不影响双方买卖合同的效力，孙扬扬本人具有处置权。在购买房屋时，因买卖合同上仅是孙扬扬个人签字，因此高士俊也完全有理由相信这是孙扬扬个人财产且孙扬扬有权处分，从该意义上讲高士俊也属于善意取得。3.双方签订合同后对该合同已正常履行，孙扬扬已交付了涉诉房屋，高士俊已实际占有两年有余，而且涉诉房屋在占有期间的水电费、物业费全部由高士俊支付，孙扬扬、张海娇也全部接收了购房款。从双方实际履行来看，张海娇对双方的买卖合同是认可的，之所以又出现确认合同无效本质原因是认为房屋卖的便宜了，目的是毁约。宅邦公司述称，孙扬扬当时因急需用钱，委托宅邦公司为其出售房屋，签约当天张海娇因在医院待产，由孙扬扬来宅邦签的买卖合同，购房合同上也是署名的孙扬扬一人。孙扬扬自己说家人同意出售。孙扬扬、张海娇向一审法院起诉请求：1.请求确认孙扬扬、张海娇与高士俊之间于2017年4月签订的《房屋买卖合同》无效并予以解除；2.本案的诉讼费由高士俊承担。一审法院认定事实：2015年10月15日，孙扬扬与乐陵市盛泰房地产开发有限公司签订《德州市商品房买卖合同》，约定孙扬扬购买乐陵市盛泰房地产开发有限公司开发的德州市经济开发区房屋一套，房屋价款478900元。2015年12月29日，孙扬扬、张海娇登记结婚。2017年4月19日，孙扬扬、高士俊以及宅邦公司签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，主要约定高士俊购买孙扬扬位于德州市经济开发区房屋一套，总计价款57万元。合同签订当日高士俊支付定金3万元，“自合同签订后六十天内，甲方将房屋交付乙方居住”，“甲方交该房屋钥匙当日乙方向甲方支付房款32万元”，“剩余尾款220000元，由乙方每年向甲方支付60000元，连续支付两年，合计120000元，在契税发票过两年无营业税后，过户当天支付剩款100000元”。2017年4月19日高士俊付款3万元，2017年6月21日高士俊付款32万元，2018年6月高士俊付款6万元，高士俊共计支付房款41万元。2017年6月21日孙扬扬出具证明一份“孙扬扬从2017.06.21-2017.07.21日，一个月之内把嘉诚盛世B16号楼1单元1804钥匙交给买主高士俊”。对该份证明孙扬扬当庭称系本人签字，但不认可该证明内容，钥匙一直没给高士俊，不清楚高士俊是怎么住进去的。高士俊称2017年7月份搬进房屋居住，并开始交纳水电费物业费等费用。一审法院经审查认为，孙扬扬、高士俊于2017年4月19日签订《房屋买卖居间合同》，双方存在合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，孙扬扬主张房屋买卖合同无效，对上述合同无效的法定情形负举证责任。孙扬扬以出售房屋未经张海娇同意为由主张合同无效，经查，本案涉案房屋系孙扬扬婚前购买，涉及房屋的商品房买卖合同、购房发票、完税证明中房屋所有权人均系孙扬扬个人，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”孙扬扬、张海娇以出售房屋未经张海娇同意为由主张合同无效，没有法律和事实根据，一审法院不予支持。孙扬扬以涉案房屋在2017年4月19日对外出售时未取得不动产权手续为由主张合同无效，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，涉案房屋未取得产权证书进行物权登记，不影响房屋买卖合同的效力，孙扬扬、张海娇的该项主张，一审法院不予支持。综上，孙扬扬、张海娇主张2017年4月签订的房屋买卖合同无效并予以解除的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决：驳回孙扬扬、张海娇的诉讼请求。案件受理费50元，由孙扬扬、张海娇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。高士俊提交证据1.转款记录两份，证明双方诉讼期间买卖合同仍在履行，高士俊将涉诉房屋的尾款16万元支付给了孙扬扬，孙扬扬也已收取涉诉房款。2.物业费缴费单据原件两份，证明涉诉房屋近两年的物业费全部由高士俊支付，结合一审中提交的电费收据充分证明涉诉房屋已经交付达近3年的时间。3.房屋租赁合同原件一份，证明涉诉房屋由高士俊占有。4.户籍证明原件一份，证明因高士俊出生日期发生变更，前后使用的两个身份证号都是高士俊一人，高士俊是合格的诉讼主体。孙扬扬、张海娇质证称，证据1不属于证据，是高士俊自己制作的，没有加盖金融系统的公章。该卡号是孙扬扬留给涉案房屋按揭银行的卡号，孙扬扬个人没有控制权。对证据2和证据3不予认可，均是2020年的时间，不能证明高士俊实际入住的主张。对证据4户籍证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据没有出具证明的机关负责人的签字并且载明的身份证号为17位。高士俊出生日期只能存在一个，不可能差距10年。宅邦公司质证称，对高士俊提交证据的真实性予以认可。本院对高士俊提交的证据认定如下：证据1系打印件，高士俊未提交电子证据的原始载体，仅凭该打印件无法确认该证据的真实性，本院对该证据不予采信；证据2和证据3形式合法，能够证明高士俊于2020年4月18日起将涉案房屋租赁给案外人曹建辉的事实，但房屋是否交付与涉案房屋买卖合同是否无效无关联性，本院对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予采信；证据4户籍证明加盖派出所公章及户籍警姓名章，形式合法，本院对该证据予以采信。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，高士俊提交的户籍证明能够证明高士俊原身份证号3714211969××××××××已变更为现身份证号3714211959××××××××，《房屋买卖居间合同》高士俊以3714211969××××××××签订，该高士俊与本案上诉人高士俊系同一人。孙扬扬、张海娇主张孙扬扬签订《房屋买卖居间合同》的行为系无权处分，对于该主张孙扬扬、张海娇并未举证证明。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张无效的，人民法院不予支持”的规定，物权登记与合同效力系两个法律关系，涉案房屋未进行物权登记并不影响《房屋买卖居间合同》的效力。涉案《房屋买卖居间合同》意思表示真实且不违反法律的强制性规定，孙扬扬、张海娇未举证证明该合同存在无效的法定情形，一审法院认定合同有效，并驳回孙扬扬、张海娇的诉讼请求并无不当。综上所述，孙扬扬、张海娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙扬扬、张海娇负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 高红梅审判员 宋珊珊二〇二〇年八月十九日法官助理王一琪书记员袁博宇