广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10785号上诉人（原审原告）：广州市顶驾营销策划有限公司。住所地：广州市天河区天河路490号4016单元A008。法定代表人：盛军秋，总经理。委托诉讼代理人：张锡海，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈必成，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘沛均，男，1972年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。委托诉讼代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡秀英，广东华瑞兴律师事务所实习律师。广州市顶驾营销策划有限公司（以下简称顶驾公司）与刘沛均租赁合同纠纷一案，顶驾公司、刘沛均双方当事人均不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顶驾公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认顶驾公司与刘沛均于2015年11月5日签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》无效；2.撤销一审判决第二、三项，改判刘沛均在判决书生效之日起十日内向顶驾公司支付场地建设损失6212121.62元、返还押金300000元。事实与理由：一、刘沛均串通地方基层组织广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，隐瞒真实情况，欺诈顶驾公司于2015年11月5日签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》（以下简称租赁合同）。该行为己构成欺诈，据以形成的合同既违反强制性规定又损害国家利益，应属无效。一审法院在查明相关事实的基础上，未认定“合同欺诈”这一客观事实，错误适用法律，作出错误判决，恳请贵院依法予以撤销并改判。（一）刘沛均串通地方基层组织广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社蓄意欺诈，使顶驾公司陷入错误认识，违反真实意思签订租赁合同。租赁合同订立期间，刘沛均一再承诺顶驾公司其本人有权出租涉案土地。为打消顶驾公司对涉案土地产权的疑虑，刘沛均找来涉案土地所在地的基层组织广州市增城区新新塘镇塘美村村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，三方联合向顶驾公司申明涉案土地出租不存在法律障碍。为进一步加深顶驾公司的错误认识，刘沛均提出在签订合同当天提供土地所有权证并自愿作出兜底承诺，即如刘沛均无权出租则刘沛均赔偿顶驾公司因此投入的全部资金和无条件退还双倍押金。其后，广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社为协助确认产权，表示对本次租赁的支持，愿意作为合同监管方盖章确认合同内容。基于刘沛均与广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社的层层确认和保证，顶驾公司误以为刘沛均有权出租涉案土地，于是签署了租赁合同。经一审法院查明，广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社在一审期间取得一份面积为69890.67干方米的不动产权证【粤（2019）广州市不动产第10800036号】。该不动产权证面积虽大于涉案土地（涉案土地为61938平方米），但是经广州市规划局和自然资源局复函确认，涉案土地仅有36898.99平方米与不动产权证重合，其余25039.01平方米已于2015年6月8日移交广州市增城区土地开发储备中心储备运营。也就是说顶驾公司与广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社在租赁合同订立过程中明知自己无涉案土地完整权证而利用似是而非的土地权证蒙骗顶驾公司。此外，土地收储涉及到对当地村民的补偿，作为本地村民和村民组织，刘沛均及广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社不可能不知道发生了土地收储，但是他们刻意隐瞒真实情况，诱骗顶驾公司。顶驾公司系在知悉一审法院查明的事实后才意识到自已被欺诈。（二）广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社所持不动产权证系以划拨方式取得，非经依法审批并补缴土地出让金，出租划拨土地违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，损害了国家和社会公共利益，该部分合同无效。根据刘沛均一审中提交的广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社取得的粤（2019）广州市不动产第10800036号《不动产权证书》，该地块权利性质为划拨。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”，刘沛均以欺诈方式诱骗顶驾公司就划拨土地签订租赁合同，以租赁形式处分划拨土地使用权，未履行上述法定程序，依法为无效合同。（三）刘沛均以欺诈的方式诱骗顶驾公司承租广州市增城区土地开发储备中心储备运营的土地，损害国家利益，该部分合同无效。经一审查明，涉案土地中25039.01平方米已于2015年6月8日移交广州市增城区土地开友储备中心储备运营。作为当地村民及村民组织，刘沛均及广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社应当知悉这一事实，但是刻意隐瞒，于2015年11月5日对外出租牟利。刘沛均在储备运营的土地尚未经合法程序流入市场前，侵占该地块并谋取非法利益，该行为严重损害国家利益，破坏国家土地管控制度，该行为属无效法律行为。因租赁合同无效，顶驾公司依法保留要求刘沛均返还已收取的租金的权利。二、顶驾公司在多次要求刘沛均依约履行场地交付义务而不得的情况下，延期支付租金系正当行使先履行抗辩权，不属于违约行为。一审法院适用法律错误，将正当抗辩行为视为违约行为，该错误认定应予纠正。一审法院查明租赁合同约定刘沛均应当交付的场地标准为“场地有三厢电箱及水源接水口，保证场地通水通电和地面平整（通电标准力功率70Kw，电流380A，场地地面水平落差不大于50cm）”。但刘沛均交付的场地照明标准为220V，不符合合同约定。租赁合同第五条第四款约定“刘沛均未按照约定提供场地或者用水用水用电（70Kw、380A）等设施或者条件……应当减收租金，顶驾公司有权要求刘沛均继续履行协议或解除协议，并要求刘沛均赔偿相应的损失。”据此，场地通电条件系顶驾公司切实履行合同的关键要素，双方特别就此约定了合同解除权。事实上，顶驾公司租赁土地系用于举办汽车赛事，专业级汽车赛事对用电有严格要求，场地通电标准决定顶驾公司能否实现订立合同的经营目的。就刘沛均未能依约履行场地交付义务事宜，顶驾公司曾多次提出异议要求改正，且合同履行期间顶驾公司试图以切实履行交租义务的好意行为换取刘沛均的纠正，但是刘沛均始终拒不改正。为此，顶驾公司决定依据合同法第六十七条之规定行使先履行抗辩权，督促刘沛均依约履行义务。顶驾公司不仅不切实纠正合同履行行为，而且借此发难单方解除合同，强行封闭租赁场所。顶驾公司收到解除通知书后再次表现了足够的诚意指明会依约交付租金并再次提出通电问题影响场地经营，要求刘沛均依约补正场地通电标准。此后，因刘沛均一意孤行强制封闭租赁场所导致合同无法继续履行。刘沛均的行为严重违反合同约定，违背诚实信用原则。在刘沛均违约导致顶驾公司无法充分实现合同利益的情况下，苛责顶驾公司继续及时、足额支付租金缺乏合理性。法律应当保护顶驾公司依法行使抗辩权，以实现合同目的。三、刘沛均单方解除合同并封闭场地的行为属违约，其目的一是为了逃避合同责任，二是为了侵占顶驾公司投资建设的场地并以此牟利。一审法院错误适用法律，错误归责，视刘沛均违约行为为正当的合同行为，该错误认定应予纠正。如前所述，刘沛均置顶驾公司的合法抗辩于不顾，拒不切实履行合同，还借此发难解除合同。因顶驾公司不存在约定或法定的违约情形，该合同解除行为无效。刘沛均发出解除通知后立即封闭场所，导致合同无法履行的行为属违约行为，应当赔偿顶驾公司损失，退还收取的押金。刘沛均封闭涉案场所后，当即利用顶驾公司投资建设的场地再行出租牟利。一审法院认可刘沛均的解约行力，并将合同无法履行的过错归责于顶驾公司，是非颠倒，助长了诚实不守信，违反民法基本原则。刘沛均违约而单方中止租赁合同，应按照合同第六条第二款之规定双倍返还押金并免租六个月。顶驾公司依法保留上述追讨权利。四、刘沛均联合地方基层组织行欺诈之事损害国家利益后，又单方终止合同侵占顶驾公司的投资建设成果，而后在此非法获益的基础上再次牟利。刘沛均应当对顶驾公司遭受的全部损失承担全部赔偿责任。一审法院错误适用法律，违反公平合理原则，对此错误应予纠正。如前所述，合同订立过程中刘沛均联合地方基层组织以欺诈的方式诱骗顶驾公司签订租赁合同，系损害发生的最重要诱因。其后合同履行过程中，刘沛均逃避合同义务，强行终止合同，形成最终的损害结果。更恶劣的是，刘沛均侵占顶驾公司的投资建设成果，再次出租牟利。刘沛均的前后行为均应受法律谴责。双方合作关系的终止和顶驾公司的损失均系因刘沛均的过错，刘沛均应负全部责任。二审诉讼中，顶驾公司对其所提第一项上诉请求表示：因涉案部分土地为政府收储用地，要求对该部分合同确认为无效，其他部分因对方存在欺诈行为，要求予以撤销。刘沛均上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回顶驾公司要求刘沛均赔偿顶驾公司场地建设损失的诉讼请求；3.本案诉讼费由顶驾公司承担。事实与理由：一、顶驾公司要求赔偿装修或投入残值损失是没有法律依据的，合同解除是因顶驾公司逾期缴纳房租的违约行为才导致的，因此关于顶驾公司的场地建设损失的请求，应按有关规定驳回，具体规定是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”二、在一审程序中，刘沛均已表明在交付场地时其已提供了用于通电的设施，移交确认书上也明确列明电力设施是提供发电机，顶驾公司并没有异议，顶驾公司使用过程中也并没有因此产生任何损失。三、刘沛均在庭审过程中已经明确对水泥地不同意利用，刘沛均也没有因出租行为而额外获益。针对顶驾公司的上诉，刘沛均二审答辩称：不同意顶驾公司的上诉请求。针对刘沛均的上诉，顶驾公司二审答辩称：不同意刘沛均的上诉请求。顶驾公司于2018年4月9日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、确认顶驾公司与刘沛均签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》于2018年3月16日解除；二、刘沛均返还押金30万元；三、刘沛均赔偿顶驾公司场地建设损失6212121.62元；四、本案诉讼费由刘沛均承担。一审法院经审理查明：2015年11月5日，刘沛均（出租方、甲方）与顶驾公司（承租方、乙方）签订《三源色广州新塘场地租赁合同》，约定：“……第一条承租场地的位置、面积与期限1.乙方承租甲方场地的位置位于广州市增城区新塘镇永宁街塘美村，场地地面面积约为93亩（或61938平方米）（以土地证为准）。2.场地租赁期限为10年，租赁时间为2015年11月1日至2026年1月31日。3.甲方交付场地之日起90个自然天后开始计算租金，……双方交付场地以《场地租赁交付确认书》为准，……第二条租金、押金、支付方式及递增方式1.乙方承租甲方场地，租金为每月每平方米肆元伍角（￥4.50元/㎡/月）（不含税）……最终租金按《场地租赁交付确认书》的土地证面积计算。租金每年递增一次，每次在上一年的租金基础上递增伍角整（￥0.50元）。2.……场地总押金为人民币叁拾万元整（￥300000.00），租赁期满5个工作日内甲方无息退还乙方押金。3.租金实行按季支付制，即首年季度租金为人民币捌拾叁万陆仟壹佰陆拾叁元整（￥836163.00），支付期为每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，每季度15日前支付下季度租金。……第三条甲方权利和义务……2.甲方清空场地后交付给乙方使用，甲方保证该场地有三厢电箱及水源接水口，保证该场地通水通电和地面平整（通电标准为功率为70kw，电流380A，场地地面水平落差不大于50CM）；……第五条违约责任1.乙方未按照约定时间支付甲方该场地押金、租金的（节假日除外），每迟延一日，按照租金的1‰支付违约金；乙方逾期15个工作日后，甲方有权解除该合同，甲方不退还乙方已交租金、押金。……4.甲方未按约定提供场地或用水用电（70kw、380A）等设施或条件致使乙方不能正常使用水、电的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失。如乙方用电过大造成变压器不能承受，乙方自行增容安装变压器，费用由乙方出资。造成的经济损失由乙方自行承担。第六条特殊情况的处理……3.若因乙方自身原因或者市场环境因素导致无法继续经营该场地，须提前三个月书面通知甲方，撤出时视为自愿放弃场地独家经营权及场地建设的投入资金，因此而造成的损失概与甲方无关，并且同意甲方不退还乙方已支付的租金、押金。4.甲方承诺对出租土地及建筑物有出租权和处分权，如甲方无权出租导致合同解除或提前终止，甲方应赔偿乙方因此投入的全部资金和无条件退回双倍押金。……”。广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社作为监管方在该合同中盖章。2015年11月6日，刘沛均与顶驾公司签订《场地租赁交付确认书》，确认位于广州市增城区新塘镇永宁街塘美村93亩土地交付时间是2015年11月6日，交付状况是场地平整、通路、提供发电机照明（照明标准为220V）。2018年3月16日，刘沛均出具《解除租赁合同通知书》，通知：顶驾公司尚欠2018年第一季度的租金790993元未付，已逾期超过75天，特通知解除双方签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》，自本通知到达合同记载的地址解除，请顶驾公司即时付清欠付的租金及违约金并搬离场地，否则将采取法律措施追究法律责任。该通知于2018年3月19日送达给顶驾公司。2018年3月23日，顶驾公司出具《沟通函》，称：因刘沛均未能按照协议约定保证场地通电，导致顶驾公司在这两年期间因租赁发电机而额外支出租赁费及油费达103702元，同时因没有通电导致该场地无法举行大型场地活动，严重限制了顶驾公司的招商规模与范围；刘沛均亦未能按照约定提供场地的所有权及相关使用权证明文件，已构成违约；2018年第一季度租金届期时，正值春节期间，顶驾公司的应收账款未能及时回笼，导致现金流不足进而发生逾期支付租金的情况，对此顶驾公司的对接人员也及时向刘沛均的沟通代表刘波伟进行了解释；对于逾期的款项，顶驾公司表示歉意，如刘沛均能给予补救及继续合作的机会，顶驾公司承诺在2018年3月31日前将之前欠的租金、逾期违约金与第二季度的租金一并付清；合作以来顶驾公司投入千万资金打造场地，以期长期合作，现单方解约给顶驾公司带来巨大损失，顶驾公司无法接受。该函于2018年3月25日送达给刘沛均。另查明，2018年7月5日，广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社出具《情况说明》证明：位于新塘镇塘美村广惠高速公路以北地块约93亩的地块是刘沛均以广州市增城港昌纺织厂向新塘镇塘美村委会、塘美第二、三、四、五、六、七、九、十经济合作社承租的地块，属于2007年3月31日签订的《租地合同》项下的地块。同日，广州市增城港昌纺织厂出具《情况说明》证明：刘沛均是该厂的投资人，位于新塘镇塘美村广惠高速公路以北地块约93亩地块是刘沛均以该厂名义向新塘镇塘美村委会、塘美第二、三、四、五、六、七、九、十经济合作社承租的地块，属于2007年3月31日签订的《租地合同》项下的地块。刘沛均提交穗国土规划地证[2019]44号《建设用地规划许可证》（记载用地单位为广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，位于广州市增城区永宁街陂头村、简村村、九如村、白水村，新塘镇塘美村，地上面积69890.67平方米），粤（2019）广州市不动产权第1080036号《不动产权证书》（记载权利人广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，权利类型为国有建设用地使用权，工业用地，69890.67平方米）拟证明涉案刘沛均出租给顶驾公司的土地是建设用地。本案一审审理期间，刘沛均委托广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院对涉案刘沛均出租给顶驾公司使用的土地进行测绘，经双方指界，该研究院于2019年11月7日作出《示意图》。一审法院去函询问上述《示意图》中红线范围内的土地权属及性质。广州市规划和自然资源局于2019年12月17日作出穗规划资源协查[2019]1425号《广州市规划和自然资源局关于红线范围内土地权属情况的复函》，该函称：（2019）广州市不动产权第1080036号《不动产权证书》的宗地权属人是广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，土地用途是工业用地，该宗地的《建设用地规划许可证》编号为穗国土规划地证[2019]44号；《示意图》与（2019）广州市不动产权第1080036号《不动产权证书》红线南边存在部分重叠，重叠面积36898.99㎡，重叠位置及面积详见《重叠示意图》，《示意图》未与该《不动产权证书》红线重叠部分未查询到权属登记情况。所附《重叠示意图》记载（2019）广州市不动产权第1080036号《不动产权证书》与指界示意图红线重叠部分面积为36898.99㎡。一审法院再次去函询问上述未重叠部分土地的权属与性质。广州市规划和自然资源局于2019年12月30日作出穗规划资源协查[2019]1501号《市规划和自然资源局关于有关情况的复函》，该函称：《重叠示意图》中未重叠部分为增城区2014年度第三十一年批次城镇建设用地，已于2015年6月8日移交广州市增城区土地开发储备中心储备运营。一审法院依顶驾公司申请依法委托广东天栋工程造价事务有限公司（2019年4月15日经核准变更登记为广东天栋建设管理有限公司）对涉案租赁土地的工程造价进行鉴定，顶驾公司预交了现场勘察费4320元及评估费用102290元。广东天栋建设管理有限公司于2019年8月12日作出TD造字[2018]第0375号《评估报告》，报告记载：根据法院委托我司对位于广州市增城区新塘镇三源色新塘试驾基地施工工程进行造价评估，评估计价基准日为2018年3月16日，经核定本案工程造价评估金额为6212121.62元。顶驾公司提交其工作人员叶守超与刘波伟的部分微信聊天记录：2018年1月24日，刘波伟：“今天有消息吗？”叶守超：“有，今天财务找我了，说在安排，应该周五会付了”。2018年1月26日，叶守超：“非常抱歉，今天还付不了款”“昨天我找总部财务经理回复我说，钱还了银行贷款，还有一笔款还没有到账，付不了后，我就跟叶总反馈了，……要我们再缓一缓，下周安排”。刘波伟：“再没确定时间我也顶不住了”。2018年3月7日，刘波伟：“叶总，这个星期租金的事一定要支付了”。叶守超：“收到，刘总，我追下公司”。刘波伟：“10号快到了……不然我们要收地了”。叶守超：“肯定会付的，真是短期资金紧张”。刘波伟：“好吧”。2018年3月12日，刘波伟：“公司决定把你们地块收回来了”。叶守超：“刘总，我们还要安排租金啊，这两天还会付10万元啊，我那天打电话给你，也没有接通啊，后续我们按月支付”。刘波伟：“不行了，已经开会决定了，文件已经下来了，拖欠太长时间了”。刘沛均提交多份付款单据拟证明涉案土地的平整、开挖、置弃、回填等工程由其完成而不应计算入顶驾公司的工程造价中。顶驾公司对该部分付款单据均不予确认，且表示评估报告中的土地平整是其做水泥路面硬化时作的平整。本案一审庭审期间，顶驾公司陈述：1、我方确实存在延迟支付租金行为，因为刘沛均存在违约在先，导致我方对其履约诚意产生合理怀疑，我方向其申请了延迟付款，其已经同意，但却在沟通过程中突然提出解约；2、根据合同第五条第四项的约定，因刘沛均违约在先，故要求其返还押金30万元，刘沛均还违反了合同第三条第二款、第五款的约定；3、我方第一次报警当天刘沛均进来将我方工作人员强制清出涉案场地后用他的锁把大门锁住了，我方报警后公安人员锁了大门，告诉双方在事情没有解决前双方不能进入场地，但是第二天我方到涉案场地看到刘沛均的人员已经进入涉案场地，我方想把场地内的设备清出但受到阻挠；4、涉案场地在刘沛均收回后还是原貌，场地本来只是做了水泥硬化，没有建筑物；刘沛均所说土地平整与我方建设场地进行路面硬化的平整是两个概念，我方在地面硬化前还要进行平整，评估报告中的平整是我方施工的；5、我方申请延期支付租金时与刘沛均有微信沟通过，其同意我方延期支付。刘沛均陈述：1、我方交付场地时已提交了发电机和照明，这是双方认可的，也是通电的一种形式，权属证明双方在租赁时都清楚，我方也出示了场地的证明文件，这也是顶驾公司愿意继续合作的前提；2、我方没有强制将顶驾公司清出场地，2018年3月26日我方进入场地，因为场地大门旧打开的，我方直接进去了，当天我方请公证处的人员对场地现场的状况做了公证，因为我方发出了解除通知书送达了给顶驾公司，因此当天直接收回场地；收回场地后，有人员要求取回涉案场地的物品及设备，但由于没有提供委托手续，身份不明，我方拒绝了，但是我方同意其取回涉案场地的物品和设备；3、场地交付给顶驾公司时没有硬化，顶驾公司对场地只是做了硬化，但没有达到10㎝这么厚；我方交付场地给顶驾公司时土地已经平整，通路，通电，顶驾公司不需要去做土地平整就可以施工；4、我方不同意继续利用水泥硬化场地，顶驾公司可以拆除；我方收回场地后已再出租，但仅用于停车，不需要利用涉案工程的硬底化；现场地没有改变，只是把顶驾公司的东西堆放一边；5、与顶驾公司工作人员微信沟通的不是刘沛均，是刘波伟，其只是代刘沛均传达，微信聊天记录不能表明刘沛均表达了同意延迟交租金。一审法院认为：顶驾公司与刘沛均于2015年11月5日签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于租赁合同解除及押金的问题。租赁合同明确约定：“乙方未按照约定时间支付甲方该场地押金、租金的（节假日除外），每迟延一日，按照租金的1‰支付违约金；乙方逾期15个工作日后，甲方有权解除该合同，甲方不退还乙方已交租金、押金。”而顶驾公司在2018年3月仍未支付2018年第一季度的租金（该租金按约定应2018年1月15日前支付），已构成违约，且逾期超过15个工作日，因此，刘沛均于2018年3月19日向顶驾公司送达《解除租赁合同通知书》符合合同约定和法律规定，故一审法院确认租赁合同于2018年3月19日已解除。顶驾公司请求退还押金30万元，理据不足，一审法院不予支持。对于顶驾公司称其已取得刘沛均同意延期支付租金，刘沛均予以否认，且顶驾公司亦未提交充分有效证据予以佐证，故一审法院不予采纳。关于顶驾公司的场地建设损失问题。虽然顶驾公司的上述违约行为导致租赁合同解除，但是刘沛均未按合同约定交付（70kw、380A）的用电给顶驾公司使用的行为亦存在一定过错，且顶驾公司的拖欠租金的行为并非租赁合同第六条第三款约定的情形，且刘沛均收回涉案场地后已实际利用涉案场地再出租获取利益，因此，从公平合理的角度考虑，综合评估报告、场地的折旧、剩余租赁期限、双方当事人的过错程度等因素，一审法院酌定刘沛均应赔偿顶驾公司涉案场地建设损失100万元。顶驾公司预交的现场勘察费及评估费用合计106610元由刘沛均与顶驾公司各负担一半。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年2月26日作出一审判决：一、确认广州市顶驾营销策划有限公司与刘沛均于2015年11月5日签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》于2018年3月19日解除；二、刘沛均在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿广州市顶驾营销策划有限公司场地建设损失100万元；三、驳回广州市顶驾营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费57385元，由广州市顶驾营销策划有限公司负担43585元，由刘沛均负担13800元。现场勘察费及评估费用合计106610元，由广州市顶驾营销策划有限公司负担53305元，由刘沛均负担53305元（该款在本判决发生法律效力之日起十日内迳付给广州市顶驾营销策划有限公司）。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，刘沛均表示：涉案场地转租给顶驾公司前，广州市增城港昌纺织厂未予实际使用；涉案租赁合同签订时，场地尚未办取不动产权利证书；涉案场地刚收回时确实另行出租他人作停车场使用，后出租他人作物流仓库使用，现承租人进行围蔽已填土准备建设。刘沛均表示，场地交付时，对合同约定的通电条件是以提供发电机作为替代的。顶驾公司则表示，对方提供的发电机不能满足合同约定标准，已口头向对方提出要求，顶驾公司后来另行采购了供电设施。双方当事人均确认，涉案租赁合同约定的30万元押金，顶驾公司已向刘沛均支付，双方对2018年之前的租金支付不存争议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案租赁合同的效力及合同解除责任主体认定、租赁押金及场地建设损失处理。案件事实表明，刘沛均与顶驾公司2015年11月5日所签场地租赁合同的履行，双方当事人在2018年之前并无争议。顶驾公司在合同签订时对涉案场地尚未办领不动产权证书、场地使用情况应属明知，在次日接收场地时对刘沛均提供发电机作为替代合同约定的三厢电箱的事实也予接受。依（2019）广州市不动产权第1080036号《不动产权证书》及广州市规划和自然资源局对一审法院的复函，涉案租赁场地中36898.99平方米属于广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社不动产权证书范围，另25039.01平方米已纳入政府储备。但该项事实并未影响顶驾公司对承租场地的使用，并无证据显示相关部门对广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社场地出租予以禁止处理。顶驾公司作为涉案场地的次承租人，在使用权已得保障、提起本案诉讼也主张合同解除的情况下，上诉另行主张涉案租赁合同部分无效、部分应予撤销，与本案事实不符，也有违诚信原则，本院不予支持。顶驾公司上诉所提《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均未明确规定违反该条文的行为无效，不应理解为效力性强制性规定。一审判决对涉案合同效力的认定，本院予以维持。本案争议源于顶驾公司迟延支付租金，2018年第一季度的租金按约定应2018年1月15日前支付，依顶驾公司工作人员叶守超与刘波伟的微信聊天记录反映，欠付租金是因为资金紧张。顶驾公司在收到刘沛均所发《解除租赁合同通知书》，在2018年3月23日出具的《沟通函》中，也明确逾期支付租金的原因在于自身的资金问题。因顶驾公司并未提出充分证据证明涉案租赁合同因刘沛均未提供使用权证明文件及通电问题不能履行，顶驾公司在其欠付租金之前也未就此向刘沛均提出减收租金、解除合同的抗辩，因此顶驾公司本案上诉主张其司延期支付租金系行使合同先履行抗辩权，事实和法律依据并不成立。因顶驾公司逾期支付租金，一审法院认定涉案租赁合同于刘沛均2018年3月19日向顶驾公司送达《解除租赁合同通知书》之时解除，30万元租赁押金不予退还，处理有据。至于顶驾公司本案主张的场地建设损失，经评估鉴定涉案场地工程造价评估金额为6212121.62元。因涉案租赁合同因顶驾公司违约而解除，顶驾公司要求刘沛均支付该项损失，与租赁合同的约定并不相符。鉴于刘沛均收回场地后另行出租他人作停车场、物流仓库使用，已实际利用涉案场地获取利益，一审法院酌情判决刘沛均赔偿顶驾公司涉案场地建设损失100万元，所作处理并无不当，本院予以维持。综上所述，顶驾公司与刘沛均的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71185元，由广州市顶驾营销策划有限公司负担57385元，由刘沛均负担13800元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年八月二十一日书记员  吴敏玲