成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初5888号 原告：周定金，男，1967年12月7日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：左皓天，四川律盾律师事务所律师。 被告：孙玲，女，1978年10月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周向阳，四川维信律师事务所律师。 第三人：孙瑞成，男，1948年12月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周向阳，四川维信律师事务所律师。 原告周定金与被告孙玲、第三人孙瑞成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周定金及其委托诉讼代理人左皓天，被告孙玲的委托诉讼代理人周向阳、第三人孙瑞成及其委托诉讼代理人周向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周定金向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告房产溢价损失650808.76元、后续损失104500元，合计755308.76元。事实和理由：被告为成都市桐梓林中路1号7栋1单元203号房屋原产权所有人，其委托第三人委托代为出租、出卖该房产。原告为承租该房产，与第三人于2015年9月16日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年1月5日至2018年1月8日，租赁期间内第三人未通知原告其要出卖该房产，在原告不知情的情况下就随时叫人前来看房，严重干扰了原告正常使用房屋，导致原告在该房产处经营的茶坊生意每况愈下，造成后续损失104500元，原告于2017年4月3日与第三人电话联系表示愿意购买该房产，但第三人答复说不卖了。2017年4月15日，第三人突然短信通知原告该房产已经出卖给案外人闫惠，成交总价1130000元，而该房产市场总价约为1780808.76元，两者价差650808.76元。为维护自身合法权益，故特诉至法院。 被告孙玲辩称，双方于2015年9月16日签订房屋租赁合同，因出租房屋并非第三人所有，是由被告委托第三人与原告签订，授权委托书的存在反映了第三人有权出租房屋，也表明房屋一开始就准备出售，原告对此也是知情的，原告租用房屋是开设麻将馆且未办理营业执照，之后相关部门也发出了《建筑项目执法调查通知书》，且原告还在外面进行了广告宣传，故原告诉称的损失本身就不合法，不应受到法律保护。原告将经营损失归结为中介带人来看房是不真实的，中介带客户看房是事先征得原告同意的，被告房屋买卖合同签订时间为2017年3月23日，在此之前第三人多次跟原告联系是否有意愿购买案涉房屋，原告声称无资金购买，法律上的优先购买权还要考虑到成都市的房屋限购政策，原告并不具备购买房屋的限购资格，故原告的优先购买权无法实现。对原告诉称的溢价，购房人实际支付价格是159万元，合同约定的价格实际上是为了避税需要。 第三人孙瑞成述称，第三人代被告出租房屋时就告知了原告房屋要进行出售，也问了原告是否购买，原告当时称没有钱购买案涉房屋，所以卖房原告是知情的，在卖房之前还和原告商量过，让他配合。从2月9日挂牌开始中介安排了三次看房都是和原告联系过的，所以原告所称不知情是不成立的。当中介带人去看房时，原告也未提出要购买案涉房屋，房屋的挂牌价为160多万元，后来的实际成交价为159万元，原告所称的溢价是不存在的。被告急需卖房，原告也不具备成都市的限购政策，故原告不具备优先购买权，原告开的麻将馆生意本身就不好，且房屋为住宅，故不存在经营损失。 经审理查明，2013年3月1日被告孙玲公证委托第三人孙瑞成将位于成都市武侯区桐梓林中路1号7幢1单元2楼3号房屋代为出售、收取售房款；代为出租、签订房屋租赁合同和收取租金等事宜，委托期限至上述事宜办结为止。2015年9月16日第三人孙瑞成与原告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给原告周定金，租赁期限为2016年1月5日至2018年1月8日，租金为3600元/月，任何一方均不得无故终止合同，如发生违背情况，违约方应支付给守约方一个月的违约金。租得房屋后，原告将该房屋作为茶楼使用，庭审中原告确认从2017年3月份开始第三人有安排房屋中介带人到案涉房屋处看房。 2017年4月7日，第三人孙瑞成与案外人闫惠签订《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给案外人，合同约定的房屋成交价格为113万元。案涉房屋买卖的税收缴款书载明的计税金额为113万元。2017年4月15日，第三人孙瑞成通过短信方式通知原告，案涉房屋已经在2017年4月11日出售会案外人闫惠，有新的产权人继续承接原被告之间租赁合同关系。2017年4月17日案涉房屋办理了不动产产权登记，登记的权利人为闫惠。 被告提供孙瑞成与案外人闫惠就案涉房屋的买卖于2017年3月23日签订的《房屋买卖合同》一份，约定房屋售价为159万元。2017年4月10日，孙瑞成收到闫惠转账支付的房款69万元，于2017年4月19日收到银行发放的房屋贷款85万元，以上共计154万元。 2017年5月6日，原告与案外人签订《房屋租赁合同》，从案涉房屋搬离至新承租房屋处。该合同约定的租金标准为首年21600元。 原告另出具收据一张，拟证明搬家费用2500元；有四川律盾律师事务所财务专用章印鉴的收据两张，拟证明支付律师费6000元；交通发票4张，拟证明搬家产生交通费600元；自行记载的经营收入记录，拟证明生意损失9万元；在“中国房价行情”网站打印的网页一份，拟证明成都市武侯区桐梓林中路芳草地片区在2017年4月房价为11052元/平方米；通话录音一份，拟证明原告在2017年4月3日通过电话向第三人孙瑞成表示愿意购买案涉房屋，但第三人表示房屋暂不出售。 另，被告申请本院调取了原告的社会保险缴纳记录，载明原告2015年未缴纳社会保险，2016年全年缴纳社会保险，2017年暂未缴纳社会保险，拟证明原告不符合成都市的购房条件。 上述事实有公证书、《房屋租赁合同》、《成都市存量房买卖合同》、短信记录截屏、税收缴款书、《房屋买卖合同》、转账凭条、账户明细、不动产登记信息摘要、发票、收据、社会保险缴费信息等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告与第三人签订《房屋租赁合同》时，有知晓第三人系得到被告的公证委托授权代为出租房屋，同时亦知晓第三人有代为出售房屋的代理权限，同时原告在庭审时确认有看到第三人委托的房屋中介带人看房，即可以推断原告作为承租人是知晓被告欲出售房屋的情形的，被告与案外人虽在2017年4月7日签订《成都市存量房买卖合同》，但二人实际在2017年3月23日即先行签订了《房屋买卖合同》，即被告在2017年3月23日已经将案涉房屋出售。而原告在自知晓房屋欲出售至房屋实际出售期间均未向被告或第三人表示过欲购买房屋，故无法证明被告出售房屋给案外人存在过错，损害了原告的优先购买权。 另外对原告向被告主张的损失，其中溢价损失是在假设案涉房屋由原告以被告出售给案外人闫惠的价格买得后，再行出售所获得的差价为依据。首先该溢价损失系原告在假设条件成就下作出的预估，并非给原告造成的实际损失，其次即使假设原告以同等价格条件行使优先购买权获得案涉房屋所有权，其再行出售房屋的价格并无法确定，原告提供的通过网站查询的该片区房屋价格，系该片区房屋均价，而且无法证明该均价计算的依据，因此不能由此推导出案涉房屋的价格标准，由此得出的价差也就缺乏事实依据，因此对该损失部分本院不予支持。对原告主张的其他经营损失、交通费损失、搬家损失、律师费、违约金等部分，首先原告提供的经营损失证据系其自行记载的营业收入，并无其他相应证据予以佐证被告的行为影响了原告经营，造成了经营损失。交通费、搬家费、临时租赁费等费用，系其自行搬离案涉房屋所支出的费用，而被告出售案涉房屋发生在原被告租赁关系成立之后，因此并不影响原告继续租赁使用案涉房屋，其自行搬离案涉房屋的行为所产生的费用不应由被告承担。双方在租赁合同中并未对律师费进行约定，因此原告主张律师费亦缺乏依据。合同中约定的违约金条款系针对一方无故解除合同的违约行为所作的约定，而现在原告搬离案涉房屋系其自行搬离，并未被告解除合同要求原告搬离，因此原告主张违约金亦不符合合同约定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告周定金的诉讼请求。 案件受理费11353元，减半收取计5676.5元，由原告周定金负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 奕 二〇一七年九月十日 书记员 周小燕