辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1552号上诉人（原审原告、反诉被告）：辽阳县首山镇马伊屯村民委员会。地址：辽阳县首山镇马伊屯村。法定代表人：王洪清，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：马强，辽宁玉乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）辽阳县荣海物业有限公司。地址：辽阳县首山镇胜利街8栋13号。法定代表人：杨振宇，该公司经理。委托诉讼代理人：石忠余，辽宁石忠余律师事务所律师。上诉人辽阳县马伊屯村民委员会（以下简称马伊屯村委会）因与被上诉人辽阳县荣海物业有限公司（以下简称荣海物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2019）辽1021民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马伊屯村委会的委托诉讼代理人马强，被上诉人荣海物业的委托诉讼代理人石忠余到庭参加诉讼。本案现审理终结。马伊屯村委会向本院提出上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，依法改判上诉人承担物业费57170.26元。2、请求判决两审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由一审法院认定的部分网点的物业费应由承租商户承担，而不应由上诉人承担。因为上诉人与被上诉人签订的《合同书》第一条第二款明确约定“对于小区网点的物业费，已经租出的由经营者负责”，而上诉人将案涉网点出租后，已将商铺租赁合同交付被上诉人，而上诉人与租户之间商铺租赁合同第五条第一款也均明确约定，物业费由租户承担。并且在2018年5月3日之前已出租的网点的物业费被上诉人也实际向租户收取，故一审法院将已出租的商业网点物业费判决由上诉人承担，应属错误。案涉网点不应由上诉人承担的物业费的明细附后。综上，请贵院审查，支持上诉人的上诉请求。荣海物业二审答辩称，1、本案在一审庭审过程中，上诉人没有提供案涉网点商铺已出租的任何相关证据，更没有提供其将网点商铺出租合同交付或通知答辩人的相关证据。故上诉人提出的主张不成立。2、由于上诉人从2013年11月4日起至2018年5月3日止，上诉人累计拖欠答辩人网点物业费778616.52元。后经辽阳县人民法院（2018）辽1021民初1319号民事判决书判决确认，本案一审判决是在延续该判决书确认拖欠物业费时间节点2018年5月3日之后，即2018年5月4日至上诉人通知解除合同之日2019年5月6日期间的物业费，因此，上诉人诉称不符合客观事实。3、答辩人不具备向所谓的已出租商铺经营者收取物业费的客观条件。根据双方签订的《辽阳县马伊新村服务管理承包合同书》约定：“承包费付款方式为承包期内每年11月底前一次性支付当年物业费”，本案由于上诉人在2018年5月6日单位通知解除合同，致使答辩人不得不撤离，同时由于上诉人在答辩人之后经过村民代表会议决定，将出租的商铺物业费调整为每平方米0.5元，即使商铺已出租，答辩人也已无法向经营者收取物业费。综合上述事实，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告马伊屯村委员会向一审法院提出诉讼请求:1.请求判决解除原、被告于2015年12月8日签订的《合同书》；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月8日，原、被告签订合同书一份，合同约定原告将马伊屯新区小区的物业承包给被告管理，承包期限为十年，从2013年11月1日至2023年10月31日终止，合同约定居民的物业费由县政府承担。合同第三条第3款约定“如果县财政中断物业费拨付，本合同自动终止，双方互不负责任，自行承担损失”，合同第七条第2款约定，被告如果没有做到所应尽服务，居民反映强烈，原告劝导后，被告仍不改进，经原告村民代表大会讨论通过后，原告有权终止合同，并不承担任何损失。合同签订后，2019年3月25日开始被告所安排的保安人员停止服务，门岗道闸杆立起，进门监控断电，小区大门无人看管，任何车辆及人员随意进出。2019年4月13日保洁也停止服务，为此居民反映强烈，原告也多次要求被告履行物业应尽的义务，但被告仍不履行，2019年4月16日，原告召开村民代表大会，参与村民代表一致同意解除原被告之间的合同。因被告不履行合同义务已具备合同的解除条件，故原告依据《合同法》第93条之规定具状起诉，要求解除原、被告于2015年12月8日签订的《合同书》。被告荣海物业一审辩称，一、本案原告违约在先，没有按照合同约定按时给付物业费。二、对于原告要求解除物业合同，被告不同意。因为其提出解除合同不符合事实与相关法律规定。反诉原告荣海物业向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人支付2018年5月4日-2019年5月6日期间所欠的物业费427,977.71元；2.本案的案件受理费用由被反诉人承担。事实与理由：2013年11月4日，反诉人与被反诉人共同协商，并经马伊屯村民代表大会同意，签订了被反诉人隶属辖区回迁小区共计20.43万平方米和475个车库的物业服务承包管理《合同书》。反诉人负责该区域的物业管理及日常维护等全部工作。《合同书》约定:承包期为十年，从2013年11月4日起至2023年11月3日止。物业费按辽阳县住宅小区物业服务最低标准每月0.6元/平方米的标准收取，三级标准主张小区物业管理费每月不超过0.7元/平方米，网点按每月不超过1.0元/平方米的标准收取，住宅小区电梯每户360元，住宅小区公共照明每户25元/年，物业费按0.6元/平方米的标准收取。承包费付款方式为承包期内每年11月底前一次性支付当年物业费。合同签订后，反诉人按约履行物业管理及日常维护工作。但被反诉人未按约足额交纳物业管理费用，后经辽阳县人民法院于2018年7月25日依法做出(2018)辽1021民初字1319号民事判决书，判决被反诉人支付2013年11月4日起至2018年5月3日所欠物业管理费769,997.70元。但是从2018年5月4日-2019年5月6日期间，被反诉人所欠反诉人商业网点的物业管理费，按每平方米1元计算，共计185,687.71元;欠住宅物业管理费，从2019年1月1日至2019年5月6日，按每平方米0.60元计算，共计242,290元，两项共欠物业费合计为427,977.71元。综上所述，反诉人为了维护自己合法权益，依法向贵院提起反诉。反诉被告马伊屯村委员会一审辩称，一、反诉人无权向被告主张网点部分物业费，因为物业合同第一条第二款明确约定物业费由经营者承担，因反诉原告主张的大部分房屋均已出租，该物业费应由承租者承担，还有一部分房屋至今未交付，未交付房屋的物业费应由反诉人与县政府协调。二、原告主张物业费网点按一元一平计算，无事实与法律依据，双方签订的合同中也不包括网点。三、关于住宅部分物业费，该笔费用由政府拨付，即使政府拨付到反诉被告处，因反诉原告欠反诉被告借款，被告有权利用拨付的款项与反诉原告欠反诉被告的欠款抵消。一审法院经审理查明：2015年12月8日，原、被告签订合同书一份，合同约定原告将马伊屯新区小区的物业承包给被告管理，承包期限为十年，从2013年11月1日至2023年10月31日终止，合同约定居民的物业费由县政府承担。合同签订后，被告对原告的小区进行了物业管理服务。2019年4月16日，原告召开村民代表大会，参与村民代表要求解除原、被告之间的合同。被告于2019年5月6日撤离了管理服务的原告小区。原、被告签订的合同约定住宅小区物业管理费最低标准每月0.6/平方米，网点每月按不超过1.0元/平方米。原告欠被告住宅小区物业费241,838.7元。被告在2018年5月4日至2019年5月6日期间为原告所有的D2#网点面积为913.37m2、D3#网点面积为1711.66m2、D4#网点面积为1155.58m2、A9#(A-B)网点面积为2912.95m2、A9#(C-D)网点面积为2985.33m2、B17#楼房面积为3480.22m2、B18#网点面积为2288.86m2的楼房提供了物业服务，反诉原告为其服务的网点的面积为15447.97m2。上述事实，有原、被告当庭陈述及2015年12月8日原、被告双方签订的承包合同、村民代表大会会议记录、2019年4月29日被告给原告出具的解除通知等证据材料在卷为凭，上述证据经庭审举证、质证和审查，予以确认。一审法院认为，原、被告签订合同后，被告为原告提供了物业管理服务，在合同履行期间，原告要求与被告解除合同后，被告离开了原告的物业小区，应视为被告同意解除原、被告签订的合同，故原告请求判决解除原、被告于2015年12月8日签订的《合同书》予以支持。关于反诉原告请求被反诉人给付2018年5月4日至2019年5月6日期间所欠的物业费427,977.71元一节，反诉原告为反诉被告提供了物业管理服务，反诉被告应给付反诉原告物业费，反诉原、被告对住宅小区物业费的标准无异议，依原、被告签订的合同，反诉被告应给付反诉原告截止至2019年5月6日期间住宅小区物业费241,838.7元；反诉原告请求反诉被告给付商业网点物业费的诉讼请求，反诉原、被告签订的合同约定了物业费每月不超过1.0元/平方米计算，反诉原告为反诉被告提供了建筑面积为15447.97m2的物业服务，反诉被告应给反诉原告服务期间的物业费177,947.01元，反诉原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，为维护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，判决：一、解除原告辽阳县首山镇马伊屯村民委员会与被告辽阳县荣海物业有限公司于2015年12月8日签订的合同书；二、反诉被告辽阳县首山镇马伊屯村民委员会给付反诉原告辽阳县荣海物业有限公司物业费419,785.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由被告辽阳县荣海物业有限公司负担。反诉案件受理费3860元，由反诉被告辽阳县首山镇马伊屯村民委员会负担。二审期间，双方当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订物业服务合同，被上诉人为上诉人提供了物业管理服务，在合同履行期间，上诉人要求与被上诉人解除合同后，被上诉人也于2019年5月撤离了上诉人的小区，应视为双方就此解除合同，但因上诉人自2018年5月至2019年5月6日期间没有交纳物业费，被上诉人请求给付应予支持。对于上诉人上诉称已经出租的网点的物业费应由网点承租人交纳的问题，因物业服务合同是上诉人与被上诉人签订的，且上诉人未提供有利的证据证明在被上诉人服务期间上诉人向被上诉人提供了哪些网点已经出租、何时出租，加之上诉人现已对服务费进行了下调，被上诉人已经撤离上诉人的小区，因此，对上诉人的主张本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由上诉人辽阳县首山镇马伊屯村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  艾德玲二〇二〇年八月十四日法官助理侯是羽书记员任玥