辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1934号上诉人（原审被告）：张文学，男，1947年2月21日出生，汉族，盖州市人，退休干部，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人:张宇航，辽宁明哲律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：齐彤然，男，1970年1月15日出生，汉族，沈阳市人，个体业主，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人:何素梅，被上诉人齐彤然配偶。上诉人张文学因与被上诉人齐彤然租赁合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张文学及其委托诉讼代理人张宇航，被上诉人齐彤然的委托诉讼代理人何素梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张文学的上诉请求：请求撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2019)辽0804民初1368号判决书第二、第三判项，并依法改判。1、判决齐彤然付给张文学2016年和2017年少付房屋租金2万元，2018年和2019年两年房屋租金13万元，总计15万元。2、判决齐彤然付清租房期间所欠水电费，物业费，具体金额以水务公司、供电局、物业公司计算为准。3、判决齐彤然承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人于2016年和2017年拖欠上诉人房屋租金2万元，上诉人多次催要未果，被上诉人在未与上诉人协商一致的情况下，于2017年10月28日自行搬离租用的房屋，被上诉人违约在先，是过错方，是合同违约责任人，应当承担合同违约责任。2、上诉人于2017年11月13日张贴广告对外出租房屋，只是对该房屋进行预租的广告发布。该房屋实际上仍由被上诉人使用杂物占据，该房屋至今并未出租给他人，上诉人事实上一直在履行与被上诉人的原租房合同，因此双方的租房合同不能依法履行的责任在于被上诉人。3、被上诉人自2016年以来，以自身经营不善为由，拖欠房屋租金、物业费、水费、电费，上诉人多次催要未果，被上诉人自行搬离租用房屋，不履行合同义务，应当承担违约责任，支付合同期内上诉人房屋租金及物业费、水电费等。二、一审判决适用法律错误。1、依照《中华人民共和国合同法》第九十四条被上诉人采取各种手段拒绝、迟延履行合同义务及主要债务，明显适用第九十四条第（二）、（三）、（四）项条款，而不是第（五）项条款。2、被上诉人应当承担违约责任，支付合同期内上诉人房屋租金及物业费、水电费等。三、被上诉人违约在先，是过错方，合同违约责任人，应当承担合同违约责任。而一审判决不但未追究被上诉方违约责任,却判决上诉方返还给被上诉方部分房租，根据民法基本原则，显失公平。齐彤然辩称，一、本案上诉人与被上诉人关于租金的协商情况为2016年8月21日租金为6万元，2017年8月21日租金为5万元是事实，一审否认该事实，按每年均为6.5万元的租金计算已经是倾向了上诉人的利益；二、2017年10月15日开始上诉人给被上诉人所租房屋开始断电导致无法经营，直到2017年10月28日被上诉人被赶出所租房屋，合同按2017年10月28日解除，但退租金却按被上诉人提供的2017年11月13日所拍的上诉人贴的对外出租的照片日期算的。被上诉人还多损失了这28天租金；三、上诉人于2017年10月28日把被上诉人店内物品（电视，电脑，点钞机，手机配件，展柜）强制搬走被私自扣留,但一审却称没有证据证明；四、一审说被上诉人与上诉人没商量好自行搬离店面的，所以未赔偿被上诉人一审要求赔偿的被强行赶出店所造成的18761元损失。齐彤然向一审法院起诉请求：一、判决确认解除原被告双方签订的租房协议；二、判决被告返还原告租金40685元；三、判决被告返还原告经营物品；四、判决被告赔偿原告损失18761元（暂计）；五、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年8月21日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订租房协议。协议约定：一、房屋地址：海天市场东门321号门市（一二楼连体）。三、租期：自2015年8月21日至2020年8月21日。四、租金：一年6.5万元。五、租金自本协议签订时一次性付清。（一年租金）。六、乙方负责承租期内所发生的一切费用，如水、电、取暖等。八、不经甲方同意，乙方不得转租、经营非法产品、搞违法活动。九、本协议到期时，乙方应及时搬出，如需续租应提前一个月同甲方协商，另签租房协议。协议签订后，被告将房屋交付给原告，原告以其妻子“何素梅”为经营者注册“营口经济技术开发区天信恒讯通讯器材经销处”营业执照。2017年8月1日，营业执照被注销。另查，2015年8月27日，以“何素梅”名义支付房租6.5万元，2016年7月21日支付房租6万，2017年7月11日，支付房租5万元。房屋出租期间，因电费拖欠问题，被告曾切断该房屋电源。2017年10月28日，原告搬离该房屋。被告更换了该房屋门锁。2017年11月13日，被告在该房屋张贴出租广告，对外出租。一审法院认为，原告与被告签订的租房协议，是双方的真实意思表示，双方均应遵照执行。按协议约定，房屋租金每年6.5万元，2016年和2017年原告分别交付租金6万元和5万元，原告认为是和被告口头协商的，但被告否认，并坚持按协议履行，原告又无其他证据佐证其主张，故应按协议约定确定每年租金一为6.5万元，2016年和2017年共少付租金2万元。因原告于2017年10月28日搬离该房屋，原告于2017年11月13日张贴广告对外出租，双方的合同已不能履行，故双方签订的租房合同应予以解除。合同解除后，尚有部分房租被告应返还给原告。按原告搬离该房屋和被告对外出租的实际情况，房屋租期确定为2017年11月13日结束，剩余房租扣除原告少付的房租2万元为29863他得双方5月抱怨，一元(2017年11月13日至2018年8月21日共计280天，6.5万元÷365天×280天-2万元)，该款被告应返还给原告。对于原告主张的返还经营物品的诉讼请求，因原告未提供相关有效的证据，本院不予支持。对于其提出的赔偿其店员工资及房租损失的请求，因原告系在未与被告协商一致的情况下自行搬离租用的房屋，无证据证明被告的行为导致其损失的发生，故对该请求本院亦不予以支持。判决：一、解除原告齐彤然与被告张文学于2015年8月21日签订的租房协议。二、被告张文学于本判决生效后10日内返还给原告齐彤然剩余租金29863元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1286元，由被告负担643元，原告负担643元。本院二审期间，张文学提交一组照片，证明上诉人尚有桌椅等办公用品在上诉人的房屋内，没有搬走，并且上诉人的房屋至今未出租给任何人。齐彤然质证意见为第一张关于门头的照片，这个是没问题，里面屋里这三张说里面有物品，有桌子，在2017年10月28日上诉人强制找人搬走的时候就已经搬空了，这些都搬走了。如果看视频能看出来完整的过程，都搬走之后把卷帘门换了锁锁上的。然后他在搬的东西之前他还打110报警，他让警察用执法记录仪记录一下这个过程，警察说他不给他记录，然后他自己才弄的，我们自己录的像交给法庭了。张文学提交电费明细一张，证明切断电源并非是上诉人造成的，是被上诉人拖欠电费，导致电业部门将其停电。齐彤然质证意见为从电费清单上体现2017年10月14日欠费是239.5元，已经交了。交完了之后余额是零，也不欠费，也没有预存，我们在10月14日的时候交，一分都不欠，然后从15号开始他就三天两头的停电，证据里面都有，然后直到10月28日，并不存在我们欠电费。我们本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张文学与齐彤然所签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背社会公序良俗，该合同合法有效，因当事人双方已无继续履行该租赁合同之意愿，故案涉租赁合同应予解除，承租人应及时腾退房屋，出租人应将承租人交付的未到租期部分的房租退回承租人，故本案中，一审法院判令张文学返还齐彤然租金29863元并无不当。至于张文学上诉主张因齐彤然违约导致合同不能履行一节，由于其并未提供充分证据予以佐证，不予支持。综上所述，上诉人张文学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张文学负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年八月七日法官助理狄荣书记员张莹