安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1204民初2074号原告：张海涛，男，汉族，1993年1月29日出生，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：韦宝昌，安徽皖北律师事务所律师。委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。被告:阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区阜阳临沂商城B2座6楼，统一社会信用代码91341200570410191A（1-1）。法定代表人：顾凤伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。原告张海涛与被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年7月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员李璜独任审判，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告张海涛委托诉讼代理人韦宝昌，被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司的委托代理人沈西顺、王春丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海涛向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金45.66*396=18081元（自2015年12月2日暂计算至2016年12月31日，以后违约金计算至实际办理之日）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2013年5月3日签订商品房买卖合同，合同中约定：原告购买被告开发位于颍泉区周棚办事处红星路777号水岸明珠18#住宅楼1402室商品房，面积98.66㎡，房价总额456588元。同时规定被告应当在2014年12月16日前，将购买的商品房交付买受人使用，并在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记。合同签订后，原告积极履行合同义务支付房款，被告于2014年12月1日将商品房交付给原告使用。但由于被告的过错，直至2016年12月31日才通知办理房屋所有权登记，依据双方签订的《阜阳市商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。由于被告自合同约定办讫房屋所有权登记的期限届满至2016年12月31日，已逾期396天，构成严重违约，应当支付违约金18081元。基于上述事实，原告依据《中华人民共和国合同法》的规定，向贵院提起诉讼，望贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益，判如所请。被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人未及时获得房产证，是因政府有关部门对房地产开发项目有关内容进行政策重大调整，从而影响了办理房屋产权证，属于不可抗力，依法应予免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”本案中，在答辩人与被答辩人签订房屋买卖合同之后，阜阳市城市建设指挥部也于2015年10月10日发布了《阜阳城区新建住宅小区综合查验办法》。上述文件规定，房屋产权证必须完成竣工验收、消防、规划、环保、配套设施、绿化等综合验收之后方能办理，办理产权证的条件因政府对房产项目验收标准的调整发生了重大实质性的变化。对于答辩人来说，上述情况属于不能预见、不能避免的客观情况，属于不可抗力，依法应予以免责。二、本案的被答辩人自行与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司（以下简称嘉祥公司）签订委托协议，由嘉祥公司负责为被答辩人办理房产登记。与答辩人无关。本院经审理认定的事实如下：2013年2月5日被告取得预售商品房资格。2013年5月3日，原、被告签订一份《阜阳市商品房买卖合同》，合同编号：FY2013011252,约定原告购买被告开发的位于颍泉区周棚办事处红星路777号水岸明珠18#商住楼1402室，房屋建筑面积98.66平方米，房屋总价款459588元。该合同主要内容为：“…第六条，付款方式及期限，3、其他方式，买受人采用首付款加银行按揭贷款方式支付房款：本合同签订当日买受人缴纳首期购房款人民币156588元整，余款30万元整办理银行按揭贷款，并于30个工作日缴清尾款。该合同第七条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出售人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期预付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。…第十五条，房屋登记，（二）、2、如因出卖人的责任，买售人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记，…买售人不解除合同的，自买售人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。…”合同签订后，买受人缴纳首期购房款人民156588元整，余款30万元整办理商业银行贷款。庭审时，被告提供一份原告与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司委托代理协议，被告承认阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司与被告单位无关联。本院认为：2013年5月3日，原、被告双方签订《阜阳市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，原、被告双方具有民事行为能力，且该合同不违反法律的强制性规定，该合同依法有效。合同签订后，即对双方具有法律效力。合同生效后，原、被告双方均应当按照合同履行。被告应当在合同的约定期限2014年12月16日内交付房屋，被告应于2015年12月16日前为原告办理产权登记手续。被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司于2016年8月15日方为原告办理产权登记手续，与原被告签订合同约定办理产权登记手续的日期超出243天，被告未能在合同约定的期限内办理产权登记手续，自买售人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，按照约定支付按已付款459588元的每日万分之一的比例,应支付给原告违约金11167.98元。庭审时，被告提供因政府有关部门对房地产开发项目有关内容进行政策重大调整，从而影响了办理房屋产权证，属于不可抗力，依法应予免责的观点及被告提供原告与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司委托代理协议，称被告与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司无关联，不符合有关法律的规定，故本院不予确认。庭审时，被告提起反诉，因未交纳反诉费用，故本院不予一并审理，被告有证据证明原告违约可另行主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给原告张海涛逾期办理房屋所有权登记违约金11167.98元；二、驳回原告张海涛其他的诉讼请求；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费252元，减半收取126元，由原告张海涛负担50元，被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司负担76元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 李   璜二〇一七年九月十一日书记员 王帅（代）附：（2017）皖1204民初2074号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入：开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院账号：20×××08