福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0427民初1018号 原告：陈水泉，男，1979年5月17日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐湄，女，1991年8月2日出生，汉族，住福建省沙县，系原告妻子。 被告:三明市中驰房地产开发有限公司，住所地沙县洋坊沙尤公路东侧**，统一社会信用代码913504276628402794。 法定代表人：郭朋娟。 委托诉讼代理人：丁传琦，福建枫桦律师事务所律师。 原告陈水泉与被告三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄书明、徐湄，被告委托诉讼代理人丁传琦到庭参加诉讼。本院依原告陈水泉的申请，于2017年7月5日作出(2017)闽0427民初1018号民事裁定书，冻结三明市中驰房地产开发有限公司银行存款人民币143521元或查封、扣押三明市中驰房地产开发有限公司相应价值的财产。本案现已审理终结。 陈水泉向本院提出诉讼请求：1.中驰房产公司立即支付违约金143521元（截止2017年4月28日）以及自2017年4月29日至实际交房之日对已付款780220元按月利率0.65%计算的违约金）；2.中驰房产公司立即将沙县杨帆新城B区B2号楼7层701室商品房（以下简称诉争房）楼板的裂缝维修至符合商品房的合格质量为止;3.本案诉讼费、财产保全费用由中驰房产公司承担。事实和理由：陈水泉、中驰房产公司于2013年4月13日签订“商品房买卖合同”（0500291），约定陈水泉向中驰房产公司购买诉争房，总价款780220元，中驰房产公司应于2014年12月31日前交房。后陈水泉支付价款780220元。但中驰房产公司所建诉争房质量不符合规定，至今未向陈水泉交付无质量问题的商品房。 中驰房产公司辩称，其开发的诉争房于2014年12月22日已具备交付条件，并邮寄通知陈水泉交房，按合同约定视为陈水泉已接受了商品房，陈水泉无权要求其承担违约责任；双方约定的交房时间为2014年12月31日，陈水泉向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，其应在2016年12月31日前主张权利，逾期不主张视为放弃权利，陈水泉的起诉已超过诉讼时效。请求驳回陈水泉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对事实认定如下： 1、2013年4月13日陈水泉与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，约定陈水泉向中驰房产公司购买诉争房，价款780220元。合同第八条同时约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。” 2、陈水泉按约定向中驰房产公司支付了全部购房款。 3、2014年8月27日中驰房产公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对诉争房所在的扬帆新城B2号楼进行竣工验收，该竣工验收报告评定“扬帆新城B2号楼”工程“合格”。并于2014年12月在沙县住房和城乡规划建设局备案。 4、2014年12月22日中驰房产公司向陈水泉寄达了交房通知。但陈水泉认为诉争房存在质量问题，未与中驰房产公司办理房屋交接手续。 5、2015年5月5日受沙县住房和城乡规划建设局委托，福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出“检查鉴定报告”，结论第4点为“鉴于该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。” 6、2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房产公司进行整改。2015年6月13日中驰房产公司与福州科胜建设工程有限公司签订“沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同”，约定由福州科胜建设工程有限公司对沙县扬帆新城B1#-B8#R的裂缝进行修补。福州科胜建设工程有限公司具备“结构补强工程施工”资质。 7、2015年8月10日由设计单位福建超平建筑设计有限公司监理单位三明市工程建设监理有限公司、施工单位福州科胜建设工程有限公司对“沙县扬帆新城B区裂缝修补工程”进行验收，检查评定“合格”、验收意见“符合要求” 上述事实有商品房买卖合同、发票联、个人住房借款合同、通知、检查鉴定报告、民事判决书、民事裁定书、商品房买卖合同及补充协议、邮政快递、入伙通知书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品使用说明书、沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同、混凝土裂缝修补工程分部（子分部）工程质量验收记录、营业执照、建筑业企业资质证明、工程质量监督报告、身份证、截图企业法人营业执照、截图组织机构代码证以及陈水泉、中驰房产公司的庭审陈述证实。 本院认为，陈水泉与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行。陈水泉按时交款，中驰房产公司应按约定交房。中驰房产公司所建诉争房虽于2014年竣工验收并进行了备案，中驰房产公司并向陈水泉寄送了交房通知，但中驰房产公司所建诉争房所在楼“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”。诉争房不符合交房条件，陈水泉拒绝收房符合约定与法律规定。中驰房产公司未能在约定时间2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付陈水泉，显属违约，中驰房产公司应当承担违约责任。对于违约金计算的截止时间认定问题。诉争房所在楼存在质量问题，虽经维修并验收合格，但通知买受人知晓可以交房是中驰房产公司的义务。中驰房产公司未及时再次通知陈水泉交房，应继续承担违约责任。但陈水泉起诉时提供了本院认定该楼已经维修合格可以交付的判决书，证实陈水泉已知诉争房可以交房，而未接收房屋。故违约金计至起诉日即2017年5月2日，之后不再计算。违约金的标准认定问题。合同约定若中驰房产公司违约应按已付款的日万分之五向陈水泉支付违约金。根据法律规定，约定的违约金高于造成的损失，可以适当调整；当事人通过抗辩的方式是为调整违约金形式。陈水泉未提供具体的损失，对约定的日万分之五的违约金予以调整，按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算。自2015年5月1日至2017年5月2日按月利率0.65%计算违约金为121714.32元[780220元×0.65%×24个月]。超过部份不予支持。诉争房如有其他质量问题，仍应按合同的约定与法律的规定处理。中驰房产公司认为诉争房虽存在瑕疵，但符合交房条件，买受人应先行接受再行维修的主张。因诉争房“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，未达“国家和地方人民政府的有关规定”，不符双方约定的交房条件，也不符商品房应可正常使用的基本要求。故中驰房产公司的该主张不予采纳。中驰房产公司认为，陈水泉向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，其应在2016年12月31日前主张权利，逾期不主张视为放弃权利，陈水泉的起诉已超过诉讼时效，因中驰房产公司在诉争房修复后并未通知陈水泉可以交房，属诉讼时效中断，其该项主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及相关法律规定，判决如下： 一、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内向陈水泉支付违约金121714.32元。 二、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内支付陈水泉诉讼保全费1238元。 三、驳回陈水泉要求三明市中驰房地产开发有限公司支付其他违约金的诉讼请求。 四、驳回陈水泉的其他诉讼请求。 本案受理费3170元，由三明市中驰房地产开发有限公司承担。该项费用应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  曹阿光 人民陪审员  邓金雨 人民陪审员  邱惠珍 二〇一七年九月二十八日 书 记 员  林 宏 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院 关于适用《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》若干问题的解释（二）： 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。