湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3439号上诉人（原审被告）：刘洪成，男，1967年10月18日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘洋（系刘洪成之子），1990年10月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江夏区。委托诉讼代理人：张航，湖北晴川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：聂先艳，女，1968年10月24日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘洋（系聂先艳之子），1990年10月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江夏区金口大道8号35栋2单元3楼301室，公民身份号码420115199010013614。委托诉讼代理人：张航，湖北晴川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张五毛，男，1968年1月25日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：洪文恕，湖北中和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周桂梅，女，1967年10月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：洪文恕，湖北中和信律师事务所律师。上诉人刘洪成、聂先艳因与被上诉人张五毛、周桂梅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘洪成、聂先艳上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。事实与理由：一、一审法院以《洪山区青菱街整村储备房屋拆迁还建安置补偿方案解释说明》中关于还建房回购价款作为签约时涉案房屋的市场价格，没有事实和法律依据。1、双方履行的定金条款是60000元，即使取定金的20%上限，双方约定的房屋总价款也是300000元，超过了单价每平方米3000元。2、还建房回购价款带有政策性和强制性，不能作为市场价格，确定签约时的市场价格应按照法律规定，以当时同地段同性质房屋的平均价格来确定。3、张五毛、周桂梅诉请的房屋增值价格为每平方米4000元，一审按照每平方米4500元计算增值，超过了张五毛、周桂梅的诉请；二、一审法院认定刘洪成、聂先艳明确表示要依照现在的市场价格出售该房屋构成根本违约，并认定按60%的过错比例赔偿张五毛、周桂梅的损失，没有事实和法律依据。刘洪成、聂先艳没有违约，是张五毛、周桂梅拖延付款、待价而沽造成了本案纠纷。张五毛、周桂梅辩称，涉案房屋的还建价格是每平方米3000元，如遇政府回购，价格为每平方米8000元，刘洪成、聂先艳的行为构成违约，按照《还建房买卖合同》的约定，违约赔偿标准本应是市场评估价的两倍，但张五毛、周桂梅实际仅请求了一倍，而一审考虑利益平衡仅支持了20余万元，张五毛、周桂梅是为了息事宁人才未上诉，请求二审驳回上诉，维持原判。张五毛、周桂梅向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《还建房买卖合同》；2、判令刘洪成、聂先艳返还购房款160000元；3、判令刘洪成、聂先艳赔偿张五毛、周桂梅损失360000元（房屋增值4000元/平方米×90平方米）；4、判令刘洪成、聂先艳承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年6月23日，张五毛（买方，乙方）与刘洪成（卖方、甲方）签订《还建房买卖合同》，合同第一条约定：甲方自愿将合法取得的位于渔牧场地还建房一套出售给乙方。合同第四条第3款约定：甲方售给乙方本套房屋的实测发证面积大于或小于90平米时，所需补交及退还的房款与甲方无关。合同第六条约定：如甲方擅自将房屋出售、出租给他人或其他因甲方原因导致乙方无法取得房屋产权的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方按乙方主张权利时该房屋的市场评估价格的2倍赔偿乙方损失。但合同未对房屋的总价款、房款的支付时间及过户时间进行约定。合同签订当日，刘洪成向张五毛出具收据，确认收到60000元定金。2016年9月21日，聂先艳向张五毛出具收条，确认收到40000元购房款。2016年10月22日，聂先艳向张五毛出具收条，确认收到10000元购房款。2017年5月25日，刘洪成向张五毛出具收条，确认收到50000元购房款。2016年11月26日，刘洪成（被拆迁人，乙方）与武汉市昌茂房屋征收服务有限公司（拆迁人，甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议确定刘洪成的房屋坐落于渔牧场，被拆迁房屋建筑面积68.08㎡。同日，渔牧场（甲方）与被告刘洪成（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，约定：乙方实际还建总面积90㎡。2019年6月18日，刘洪成通过摇号确定还建房位于武汉市洪山区菱湖雅居17栋2单元2603号，建筑面积89.8㎡。张五毛、周桂梅与刘洪成、聂先艳均认可涉案房屋现在的市场价值为每平方米7500元。一审法院另查明，张五毛、周桂梅系武汉市洪山区青菱街渔牧场职工。刘洪成、聂先艳系武汉市洪山区青菱街渔牧场外来户。一审法院认为，本案的争议焦点在于合同对房屋价款约定不明。张五毛、周桂梅认为双方达成了口头协议认定房屋的价款为300000元。刘洪成、聂先艳认为双方只是达成了意向性的合同，对价款并未进行明确的确定。本案中，虽双方对价款可能达成过一致意见，否则张五毛、周桂梅不会按照刘洪成、聂先艳的要求在两年内连续向刘洪成、聂先艳支付房款共计160000元。然，张五毛、周桂梅并未提交充分的证据证明双方房屋价款系300000元，亦无法充分举证证明双方对价款已协商一致，且在支付房款长达两年的时间里，张五毛、周桂梅一直未要求刘洪成、聂先艳将具体房款填入《还建房买卖合同》，亦未要求刘洪成、聂先艳在《还建房买卖合同》签名处签名确认，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院认定双方签约时对房屋的总价款约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，合同价款约定不明，又无法达成补充协议的，按照交易习惯或订立合同时履行地的市场价格履行。本案中，双方均确认购买的是还建后的房屋，故一审法院酌情按照《洪山区青菱街整村储备房屋拆迁还建安置补偿方案解释说明》中关于还建房回购价款作为签约时涉案房屋的市场价格，即每平方米3000元。现刘洪成、聂先艳明确表示要依照现在的市场价格出售该房屋，已构成根本违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，张五毛、周桂梅要求解除合同退还房款、赔偿损失的诉讼请求，一审法院依法予以支持。一审法院综合考虑刘洪成、聂先艳的违约情况及张五毛、周桂梅的审慎责任等情况，酌定刘洪成、聂先艳应赔偿张五毛、周桂梅损失为（现市价-签约时市价）×60%。其中现在的房屋市价为673500元（7500元×89.8平方米），签约时的房屋市价为270000元（3000元×90平方米）综上，刘洪成、聂先艳应向张五毛、周桂梅返还购房款160000元，并赔偿张五毛、周桂梅损失242100元[（673500元-270000元）×60%]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认解除张五毛与刘洪成于2016年6月23日签订的《还建房买卖合同》；二、刘洪成、聂先艳于一审判决生效之日起十日内向张五毛、周桂梅返还购房款160000元；三、刘洪成、聂先艳于一审判决生效之日起十日内向张五毛、周桂梅赔偿242100元；四、驳回张五毛、周桂梅的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8050元，保全费2770元，共计10820元，由张五毛、周桂梅负担4000元，由刘洪成、聂先艳负担6820元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。刘洪成、聂先艳在二审中称双方在买卖房屋时约定的房价是300000元起步，随行就市，刘洪成、聂先艳的两个儿子准备结婚，如果当时一次性给300000元就出售，如未付清，就有增值，则按市场价格来出售。张五毛、周桂梅对此不予认可，认为刘洪成、聂先艳的主张不符合交易习惯。本院认为，张五毛、周桂梅系武汉市洪山区青菱街渔牧场职工。刘洪成、聂先艳系武汉市洪山区青菱街渔牧场外来户。2016年6月23日，刘洪成与张五毛签订《还建房买卖合同》，约定刘洪成将自己的还建房出售给张五毛，该房屋买卖是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘洪成、聂先艳陆续收取张五毛支付的购房款160000元，并出具了收条。虽然上述《还建房买卖合同》对购房价款未作约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，合同价款约定不明，又无法达成补充协议的，按照交易习惯或订立合同时履行地的市场价格履行。故刘洪成、聂先艳主张房价是300000元起步，随行就市，如有增值，就按市场价格来出售，既不符合法律规定，也不符合交易习惯。一审综合本案事实，认定刘洪成、聂先艳构成根本违约，并酌定刘洪成、聂先艳赔偿张五毛、周桂梅损失242100元，符合民事诉讼的证据采信标准，亦未超出张五毛、周桂梅主张赔偿损失360000元的诉请，实体处理并无不当。刘洪成、聂先艳上诉请求将本案发回重审，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘洪成、聂先艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由刘洪成、聂先艳负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年八月十四日书记员  于 宁