四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1702民初593号 原告（反诉被告）：达州市泰达房地产开发有限公司，住所地达州市通川区健民路**。 统一社会信用代码：91511700717562254D。 法定代表人：刘大川。 委托诉讼代理人：熊建军，四川法之缘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆迪钒房地产顾问有限公司，住，住所地重庆市壁山区碧泉街道脂山路****附**/div> 统一社会信用代码：915002277935218763。 法定代表人：赵盛臣，董事长。 委托诉讼代理人：高权，男，1980年1月1日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市长寿区。 原告达州市泰达房地产开发有限公司（以下简称泰达公司）与被告重庆迪钒房地产顾问有限公司（以下简称迪钒公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理，被告迪钒公司在诉讼中提起了反诉。依法由审判员陈宇适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。泰达公司的委托诉讼代理人熊建军，迪钒公司的委托诉讼代理人高权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）泰达公司向本院提出诉讼请求：1、迪钒公司立即退还从泰达公司处多领取的商品房代理销售佣金348777.9元；2、诉讼费和其他应由迪钒公司承担的费用由迪钒公司承担。事实与理由：因泰达公司开发建设位于达州市通川区“世纪泓瑞”小区项目，故于2013年3月14日与迪钒公司签订《商品房委托代销合同》。合同约定：迪钒公司代理泰达公司销售商品房，由迪钒公司代理泰达公司销售商品房，由泰达公司向迪钒公司支付销售金额1.5%的佣金。后因迪钒公司未完全按合同履约，经双方协商一致签订了《解除商品房委托代销合同及销售佣金支付协议》，合同经结算约定：1、泰达公司应支付迪钒公司佣金总额为933025元；2、泰达公司代扣迪钒公司应交税金50000元；3、迪钒公司因未完成的后续工作应承担违约金200000元；4、迪钒公司应赔偿泰达公司因其代迪钒公司完成了房屋后续工作所开支的工资、通讯、交通等费用158700元；5、迪钒公司应赔偿泰达公司因迪钒公司造成延期交房而由泰达公司支付业主的费用20316元；6、迪钒公司应赔偿泰达公司因迪钒公司造成业主退房而由泰达公司支付的律师费、诉讼费22755元；7、因何小映、徐安兵退房，迪钒公司应退还泰达公司已支付的何小映购房佣金6000元、徐安兵购房佣金10398.9元。综上，泰达公司共应向迪钒公司支付933025元，迪钒公司共应向泰达公司支付468169.9元，而解除协议签订后，泰达公司实际已向迪钒公司支付佣金813633元，故迪钒公司应返还泰达公司348777.9元。 原告（反诉被告）泰达公司所举证据如下：1、泰达公司营业执照及法定代表人身份证复印件；2、中国工商银行达州分行证明；3、达州农村商业银行复兴支行证明；4、达州市通川区房管所证明：5、商品房委托代销合同复印件；6、解除销售代理合同及销售佣金支付协议复印件；7、泰达公司售楼部交通费、电话费及工资发放表复印件；8、商品房预售许可证复印件两份；9、泰达公司支付迪钒公司条据复印件。 被告（反诉原告）迪钒公司辩称，根据泰达公司和迪钒公司签订的《解除商品房委托代销合同及销售佣金支付协议》，泰达公司总计应支付迪钒公司佣金933025元，扣除其已支付的783025元，还应支付150000元，含应由泰达公司代迪钒公司缴纳的税款50000元；泰达公司至今未向迪钒公司提供税票，故《解除商品房委托代销合同及销售佣金支付协议》约定应由泰达公司代迪钒公司缴纳的税款50000元泰达公司应予以退还；迪钒公司已完成全部工作，不应承担违约金；业主退房均因泰达公司未竣工验收造成，与迪钒公司无关。并提起反诉，要求泰达公司支付迪钒公司佣金100000元及索要佣金产生的职工工资4000元，全部诉讼费由泰达公司承担。 被告（反诉原告）迪钒公司所举证据如下：1、迪钒公司及法定代表人营业执照复印件；2、商品房买卖合同复印件；3、商品房委托代销合同复印件；4、工资表复印件；5、解除销售代理合同及销售佣金支付协议；6、短信截图2张；7、徐安兵退房协议申请复印件；8、（2015）通川民初字第3949号民事判决书复印件；9、2014年12月31日前未签合同明细表复印件。 本院经审理认定事实如下，泰达公司为促进其开发的达州市通川区世纪泓瑞小区商品房销售，于2013年3月14日与迪钒公司签订《商品房委托代销合同》，约定：泰达公司委托迪钒公司销售世纪泓瑞小区商品房，并按销售金额的1.5%向迪钒公司支付佣金，若迪钒公司超额完成销售任务，泰达公司按不超过2%的比例支付佣金，若迪钒公司未完成销售任务，泰达公司按不低于1%的比例支付佣金，迪钒公司第一年每月销售任务为20套，次年开始每月销售任务为10套，若迪钒公司连续2至3个月完不成销售任务，泰达公司有权单方面终止合同等。2014年12月31日，倪海荣和高权分别代表泰达公司和迪钒公司签订《解除销售代理合同及销售佣金支付协议》，约定：双方解除原签订的销售代理合同，同时约定：一、迪钒公司应提取的佣金总额为933025元，泰达公司于2014年11月1日前已预付520000元，下欠佣金413025元，所欠佣金支付方式如下：1、迪钒公司自认扣除50000元佣金由泰达公司开票交税；2、协议签订3日内泰达公司支付迪钒公司100000元佣金；3、如迪钒公司不依约按时办理按揭（住房**，其中8户于2015年1月31日前）及收回分期付款，迪钒公司承担违约金200000元；4、迪钒公司在2015年1月31日前办理完结14户按揭，并将按揭款支付到泰达公司账户，泰达公司在4笔按揭款发放完毕3日内支付迪钒公司63025元，待迪钒公司将14户按揭办理完毕，泰达公司在7日内再支付100000元佣金；5、凡在2014年12月31日前签订购房合同的分期付款业主，由迪钒公司负责催收欠款，迪钒公司将欠款收回90%视为迪钒公司完成所有工作，泰达公司在7日内再支付100000元佣金。二、凡在2014年12月31日前定购而未签订购房合同的业主（签订认购书并交定金的16户），由迪钒公司指派人员协助签订购房合同和完善按揭手续，每完善一户住房泰达公司在收到总合同款之日起3日内按总价款的1%向迪钒公司支付佣金。三、迪钒公司指派人员负责完成2014年12月31日前尚未完成的销售工作，不再参与泰达公司项目销售有关工作。四、泰达公司应按照本协议向迪钒公司支付销售佣金，如泰达公司拖欠应付款超过30天，每超出一天按3%向迪钒公司支付逾期付款违约金。截止泰达公司起诉时，泰达公司先后共向迪钒公司支付佣金813633元，其中783025元系《解除销售代理合同及销售佣金支付协议》第一条约定的佣金，另外的30608元系该协议第二条中约定的佣金。 同时查明，泰达公司于2013年10月29日对世纪泓瑞2号、3号楼项目取得商品房预售许可证。2017年3月29日，达州市通川区房地产管理所出具证明，证明泰达公司开发的达州市通川区世纪泓瑞小区项目自2015年1月1日起办理商品房买卖合同的备案登记、预告抵押权登记等相关手续均系泰达公司的工作人员。同日，中国工商银行达州分行和达州农村商业银行复兴支行各出具证明一份，证明泰达公司开发的达州市通川区世纪泓瑞小区项目自2015年1月1日起办理购房客户银行按揭合同等相关手续均系泰达公司的工作人员。 另查明，世纪泓瑞小区的购房户何小映于2015年11月9日向本院提起诉讼，要求解除其与泰达公司签订的《商品房买卖合同》，泰达公司返还购房款及赔偿违约金等。因泰达公司开发的世纪泓瑞小区项目当时尚未竣工验收，2016年1月11日，本院判决解除何小映与泰达公司签订的《商品房买卖合同》，泰达公司返还何小映的购房款及赔偿何小映违约金。2016年10月9日，世纪泓瑞小区的购房户徐安兵因自身原因，无法支付购房款，自愿撤销与泰达公司签订的《商品房买卖合同》，并承担相应的违约责任，后泰达公司同意解除与徐安兵的《商品房买卖合同》。 本院认为，合法的民事合同关系受法律保护，合同双方当事人应按合同约定切实履行合同义务。本案中，泰达公司与迪钒公司签订的《商品房委托代销合同》和《解除销售代理合同及销售佣金支付协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效，当事人均应全面履行各自义务。本案中，泰达公司对《解除销售代理合同及销售佣金支付协议》第一条第四项约定:迪钒公司在2015年1月31日前办理完结14户按揭，并将按揭款支付到泰达公司账户，泰达公司在4笔按揭款发放完毕3日内支付迪钒公司63025元，待迪钒公司将14户按揭办理完毕，泰达公司在7日内再支付100000元佣金。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，迪钒公司未依约办理按揭、收回分期付款等事项，泰达公司有权拒绝迪钒公司要求继续支付佣金的请求，故迪钒公司要求泰达公司继续支付佣金的请求，本院不予支持。 《解除销售代理合同及销售佣金支付协议》约定迪钒公司应按时办理按揭、收回分期付款等事项，但根据达州市通川区房地产管理所和相关银行的证明，从签订该协议的次日起，商品房买卖合同的备案登记、预告抵押权登记、办理购房客户银行按揭合同等相关手续均系泰达公司的工作人员办理，迪钒公司客观上已违约，依法应向泰达公司支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，泰达公司提供的其自行制作且未盖章的工资表不足以证实泰达公司损失的具体数额，故无法以实际损失为标准衡量双方约定的违约金是否过高。在此情况下，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为140000元。 泰达公司主张迪钒公司赔偿泰达公司自行完成但合同约定应由迪钒公司完成的工作所开支的人员工资、通讯费、交通费158700元，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”因泰达公司已主张违约金，其再主张赔偿损失属于重复主张，且其未提供充分的证据证明其损失的具体情况，故对原告的该项诉请本院不予支持。 迪钒公司主张泰达公司支付因索要佣金产生的职工工资4000元，但其提供的未盖章的工资表不足以证实其因索要佣金产生的损失情况，且无法证实该工资表与其索要佣金之间的关联性，故对迪钒公司诉请泰达公司赔偿相关损失的请求本院不予支持。 泰达公司作为世纪泓瑞小区项目的开发商，应依约将竣工验收合格的房屋交付给消费者，但其销售给何小映的房屋尚未竣工验收，本院依法判决解除何小映与泰达公司的《商品房买卖合同》，泰达公司退还售房款等。迪钒公司作为受委托销售方，对何小映因房屋未竣工验收而退房的行为无过错，而徐安兵退房系其自身无力继续支付房款，且经泰达公司同意，故泰达公司要求迪钒公司退还佣金及赔偿相关损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）重庆迪钒房地产顾问有限公司赔偿原告（反诉被告）达州市泰达房地产开发有限公司违约金140000元； 二、驳回原告（反诉被告）达州市泰达房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）重庆迪钒房地产顾问有限公司的反诉请求。 上述款项限判决生效后二十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6532元，减半收取3266元，由原告（反诉被告）达州市泰达房地产开发有限公司负担1266元，被告（反诉原告）重庆迪钒房地产顾问有限公司负担2000元。反诉案件受理费2380元，减半收取1190元，由被告（反诉原告）重庆迪钒房地产顾问有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  陈宇 二〇一七年九月三十日 书记员  柏维