湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终7704号 上诉人（原审被告）：蒋艳才，男，1962年3月13日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：罗琴婧，湖南琨霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于拓，湖南琨霖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：长沙市天心区教育后勤管理中心，所在地长沙市天心区湘府中路369号星城荣域九栋架空层101。 法定代表人：李志文。 委托诉讼代理人：谭梅林，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晶婧，湖南金州律师事务所律师。 上诉人蒋艳才因与被上诉人长沙市天心区教育后勤管理中心（以下简称天心区教育后勤中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初10760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蒋艳才上诉请求：1.撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初10760号民事判决；2.驳回被上诉人全部诉讼请求；3.判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定的合同解除时间有误。一审法院以长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7751号民事判决和长沙市中级人民法院（2019）湘01民终4799号民事判决的结果为依据，认定上诉人与被上诉人签订的《门面、房屋及场地租赁合同》（以下简称合同）于2018年2月9日解除。上诉人认为，合同实际于2017年10月29日解除，前述两项判决适用法律错误，不能作为本案的审理依据。上诉人已经针对前述两项判决向湖南省高级人民法院申请再审，具体理由如下：2017年10月23日，黑石铺街道办事处向长沙乐锦钢铁贸易有限公司发出了《期限拆除（搬离）通知》，通知上诉人在2017年10月29日前搬迁拆除，此时合同因不可抗力导致履行不能而解除。依据《合同法》第九十四条第（一）项规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，上诉人接到通知时合同已经履行不能。上诉人与被上诉人于2018年1月24日起对续租或者解除租赁合同进行和解协商，并向一审法院申请为期一个半月的和解期限（2018年1月24日-2018年3月11日），上诉人提出黑石铺街道办事处不影响上诉人经营且同意上诉人同意续租两年（2018年3月1日-2020年2月28日）以上才同意不解除合同的要求，若被上诉人无法实现这一要求，则合同于2017年10月29日解除。被上诉人起初不愿解除合同，后又于2018年2月9日要求解除合同，此时合同已于2017年10月29日解除。2.因合同于2017年10月29日解除，故不再产生租金等费用，上诉人无需向被上诉人支付2018年1月1日至2018年2月9日的租金4658元。3.双方此前签订了多份房屋租赁合同，因涉及拆迁补偿问题，双方曾口头约定待被上诉人支付拆迁补偿款后上诉人再缴纳租金，被上诉人未按时足额向上诉人支付拆迁补偿款，系违约在先，上诉人有权继续占有涉案房屋，无须支付场地使用费。综上，一审法院引用错误判决、认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院全面查清案件事实后予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人天心区教育后勤中心辩称：上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据。1.双方的租赁合同关系于2018年2月9日解除。上诉人主张双方合同于2017年10月29日解除与事实不符。上诉人当时并无解除合同的权利，也未向被上诉人发出解除合同的通知。双方的租赁合同到期后形成了不定期租赁合同，此后2018年2月9日，被上诉人向上诉人发出了《关于收回门面、房屋及场地的通知》，因此双方之间的租赁合同关系于2018年2月9日解除。且2019年1月7日，长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7751号民事判决书中判决双方签订的事实合同于2018年2月9日解除。上诉人不服该判决，向贵院提起上诉。2019年12月2日，长沙市中级人民法院（2019）湘01民终4799号民事判决书，以一审判决认定事实清楚、适用法律正确为由，判决驳回上诉、维持原判，该判决已生效。有一份形成于2017年11月14日的《蒋艳才租赁欠款清单》，该清单中租金计算至2017年12也31日，这也与上诉人所主张的合同于2017年10月29日解除不符。因此，双方签订的合同已于2018年2月9日解除，上诉人须支付2018年1月1日至2018年2月9日拖欠的租金并支付之后的场地使用费。2.被上诉人提出解除合同是依法行使解除权，无须向其支付拆迁补偿款，不存在违约情形。关于拆迁补偿款，因拆迁事实未实际发生，故上诉人要求被上诉人支付拆迁补偿款无事实和法律依据，且长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7751号民事判决书驳回了上诉人关于支付拆迁补偿款的诉讼请求，长沙市中级人民法院（2019）湘01民终4799号民事判决书维持了该判决。因此被上诉人不存在违约情形，无需向上诉人支付拆迁补偿款。此外，上诉人应当支付拖欠的租金及场地使用费，并立即将原披塘中学传达室及空坪场地返还。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的主张缺乏法律和事实依据。请贵院查明事实，驳回上诉人全部诉讼请求，依法维护被上诉人的合法权益。 天心区教育后勤中心向一审法院请求：1.判令蒋艳才立即将原披塘中学传达室及空坪场地返还给天心区教育后勤中心；2.判令蒋艳才向天心区教育后勤中心支付拖欠的租金4658元（2018年1月1日至2018年2月9日之间的租金）、违法占用期间的使用费74175元（非法占用期间的使用费自2018年2月9日暂计算至2019年10月31日，其后继续计算至蒋艳才实际搬离之日止）总计78833元；3.本案的诉讼费用由蒋艳才承担。 一审法院认定事实：2007年7月5日，长沙市天心区校办产业管理办公室（以下简称天心区校办产业办）与蒋艳才订立《门面、房屋及场地租赁合同》。双方在该合同中约定，天心区校办产业办将披塘中学原传达室及空坪租赁给蒋艳才，面积为300平方米；用途为生产、销售、储存；租赁时间为2007年3月1日至2012年2月28日；租金为：第一年35000元、第二年37000元、第三年39000元、第四年41000元、第五年43000元；租金交付方式为：蒋艳才在领取房屋钥匙时，应先交半年租金，以后每提前10天交纳下半年的租金；第四条第2款约定，蒋艳才拖欠租金累计1个月以上（含1个月），天心区校办产业办有权终止合同，收回房屋。双方还约定了其他事项。订立该合同后，双方即开始履行该合同，天心区校办产业办将披塘中学原传达室及空坪交付给蒋艳才。2014年3月3日，天心区校办产业办变更为天心区教育后勤中心。2017年11月14日，天心区教育后勤中心与蒋艳才经核对，双方确认蒋艳才已向天心区校办产业办交纳2007年3月1日至2010年2月28日日期间的租金111000元，蒋艳才尚欠天心区教育后勤中心2010年3月1日至2017年12月31日期间的租金334833元。蒋艳才在天心区教育后勤中心出具的《蒋艳才租赁欠款清单》上签署“情况属实，核对无误”。因蒋艳才未付该334833元租金，2017年11月17日，天心区教育后勤中心向一审法院起诉，要求蒋艳才支付2010年3月1日至2017年12月31日期间的租金334833元及资金占用费。2018年1月1日，一审法院作出（2017）湘0103民初7363号民事判决书，一审法院在该民事判决中考虑到新开铺封闭修路的影响，酌情减少了蒋艳才部分租金，遂判决蒋艳才支付天心区教育后勤中心租金298283元及资金占用损失。该民事判决已生效。2017年12月20日，蒋艳才向一审法院起诉天心区教育后勤中心及长沙市天心区黑石铺街道办事处，要求判令确认位于披塘中学原传达室及空坪的《门面、房屋及场地租赁合同》的事实合同于2017年10月29日解除；判令天心区教育后勤中心支付蒋艳才建设投入补偿费650000元、搬迁费150000元、押金2000元等共计802000元。2018年4月20日，一审法院作出（2017）湘0103民初8321号民事判决书，判决：1、蒋艳才与天心区教育后勤中心于2007年7月5日签订的《门面、房屋及场地租赁合同》的事实合同在2018年2月9日解除；驳回蒋艳才的其他诉讼请求。蒋艳才不服该判决，向长沙市中级人民法院提出上诉。2018年8月28日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终4954号民事裁定书，以原判决事实不清、程序违法为由，裁定：1、撤销长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初8321号民事判决；2、本案发回长沙市天心区人民法院重审。一审法院在对该案重审后，2019年1月17日，一审法院作出（2018）湘0103民初7751号民事判决书，判决：1、蒋艳才与天心区教育后勤中心于2007年7月5日签订的《门面、房屋及场地租赁合同》的事实合同在2018年2月9日解除；驳回蒋艳才的其他诉讼请求。蒋艳才不服该判决，向长沙市中级人民法院提出上诉。2019年12月2日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终4799号民事判决书，以一审判决认定事实清楚、适用法律正确为由，判决驳回上诉、维持原判。该判决已生效。2018年2月9日，天心区教育后勤中心向蒋艳才发出《关于收回门面、房屋及场地的通知》。天心区教育后勤中心在该通知中载明，在该通知送达之日起解除与蒋艳才的租赁关系，并要求蒋艳才腾空搬迁。蒋艳才收到该通知后，未将租赁场地腾空搬迁，未将场地交还给天心区教育后勤中心。2019年8月27日，天心区教育后勤中心向蒋艳才送达《退还场地并支付相应费用的函》。天心区教育后勤中心在该函中要求蒋艳才退还场地并支付拖欠的租金及违法占有期间的使用费。蒋艳才至今未将场地退还给天心区教育后勤中心、未支付天心区教育后勤中心租金及场地使用费。 一审法院认为：天心区教育后勤中心（原天心区校办产业办）与蒋艳才订立的《门面、房屋及场地租赁合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。该合同于2012年2月28日到期后，双方未重新订立租赁合同，双方继续履行该合同。蒋艳才与天心区教育后勤中心的租赁关系于2018年2月9日解除后，蒋艳才应将租赁物披塘中学原传达室及空坪返还给天心区教育后勤中心，蒋艳才并应支付天心区教育后勤中心2018年1月1日至2018年2月9日期间的租金4658元（租金标准按每年43000元计算）及场地使用费（自2018年2月10日起至实际搬离之日止，场地使用费参照租赁合同约定的每年43000元的标准计算）。关于蒋艳才的天心区教育后勤中心系重复起诉的抗辩。天心区教育后勤中心本次起诉要求蒋艳才支付租金的起止时间为2018年1月1日至2018年2月9日，而天心区教育后勤中心在此前向一审法院起诉蒋艳才的（2017）湘0103民初7363号案件中，系要求蒋艳才支付2010年3月1日至2017年12月31日期间的租金，故本案与（2017）湘0103民初7363号并未重复计算租金，故一审法院对蒋艳才的该抗辩，不予支持。关于蒋艳才的天心区教育后勤中心应支付蒋艳才拆迁补偿款的抗辩。一审法院在（2018）湘0103民初7751号民事判决中，驳回了蒋艳才的该项诉讼请求，天心区教育后勤中心无需支付蒋艳才补偿费650000元、搬迁费150000元。长沙市中级人民法院终审维持了一审法院该判决。一审法院对蒋艳才的该抗辩，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、蒋艳才于本判决生效后三十日内将披塘中学原传达室及空坪返还给长沙市天心区教育后勤管理中心；二、蒋艳才于本判决生效后十日内给付长沙市天心区教育后勤管理中心租金4658元；三、蒋艳才于本判决生效后十日内给付长沙市天心区教育后勤管理中心场地使用费（自2018年2月10日起至实际搬离之日止，场地使用费参照租赁合同约定的每年43000元的标准计算）。案件受理费2012元，减半收取1006元，由蒋艳才承担。 双方当事人在二审中均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2007年7月5日签订的《门面、房屋及场地租赁合同》系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。租赁期间届满后，双方在未签订书面租赁合同的情况下仍继续履行合同，双方构成不定期租赁关系，双方都有权随时解除合同。上诉人主张涉案合同已于2017年10月29日因不可抗力导致履行不能而解除，但事实上，上诉人一直占有该房屋，其主张的不可抗力因素并未实现，故一审法院依据被上诉人向上诉人发出解约通知的时间来认定涉案合同于2018年2月9日解除并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。关于上诉人的“被上诉人应支付上诉人拆迁补偿款后再缴纳租金”的抗辩。本院认为，（2018）湘0103民初7751号民事判决已经驳回了上诉人关于要求被上诉人支付拆迁补偿费的诉讼请求，该判决已生效，故上诉人的该上诉理由亦不能成立，上诉人应当返还涉案房屋并按照涉案合同约定向被上诉人支付合同解除前的租金以及合同解除后实际占有房屋期间的占有使用费。 综上所述，蒋艳才的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费2012元，由蒋艳才负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨文滔 审判员  程 婧 审判员  谢 晋 二〇二〇年八月三日 书记员  田佩瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。