江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初8940号原告：昆山乐成置业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇苇城南路**新江南大厦**，统一社会信用代码91320583796538614M。法定代表人：裘建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吉蕾，该公司员工。委托诉讼代理人：潘春，该公司员工。被告：周霞萍，女，1969年7月26日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：周嘉豪，男，1996年6月14日生，汉族，住江苏省昆山市。原告昆山乐成置业有限公司与被告周霞萍、周嘉豪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案，依法适用简易程序，后转为普通程序，并依法组成合议庭于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告昆山乐成置业有限公司的委托诉讼代理人潘春到庭参加诉讼，被告周霞萍、周嘉豪经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告昆山乐成置业有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、被告向原告立即支付2013年4月至2016年12月拖欠的物业管理费2764元，电梯、水泵等公摊能耗费2812元，计5576元，并承担逾期付款滞纳金，暂计4459元（按合同约定的0.3%计算，请求计算至物业费实际支付之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月7日，原被告之间签订了一份前期物业管理服务协议，原告受昆山城市建设投资发展集团有限公司的选聘委派，担任朝阳支路澞和苑的前期物业管理服务，而被告自取得该房屋后即入伙该小区，所在房屋位置在该小区X幢XX室，建筑面积89.27平方米。按双方订立的协议约定，该住宅物业服务费为住宅0.8元/月·平方米，小高层、高层住房另行收取电梯、水泵运行费0.7元/月·平方米，自入伙之日起计算，按月支付，逾期不能支付的，按日千分之三加收滞纳金。但被告自2013年4月份开始即拖欠原告物业服务费、电梯、水泵等公摊能耗费未交，经原告电话、信函多次催要，被告至今仍不愿支付，被告的此行为有违诚信，侵犯了原告的权利，损害了原告的利益，因此原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法庭支持原告的诉请。被告周霞萍、周嘉豪未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年9月7日，原告（甲方选聘的物业服务企业）与被告周霞萍、周嘉豪（乙方）及昆山城市建设投资发展有限公司（甲方）签订了《昆山市前期物业管理服务协议》，约定乙方所购房屋位于XX小区X幢XX室，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业服务企业负责本区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为0.8元/月/平方米，高层、小高层另行收取电梯、水泵运行费0.7元/月/平方米；前期物业管理费从甲方通知乙方入伙之日起计算；乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。2012年9月22日，被告周嘉豪办理了涉案房屋的交付验收、入住手续等，并预交2012年10月至2013年3月期间的物业费用计803元。同日，被告周霞萍、周嘉豪签署《澞和苑小区业主临时管理规约》，其中第十四条约定，“……物业管理费每半年收取一次，在半年结束后的次月的前十日内收取，业主应在该期限内缴纳物业费，逾期不缴纳者，每天按千分之三的比例向物业管理公司支付滞纳金”。位于昆山市玉山镇XX小区X幢XX室房屋现登记所有人仍为昆山城市建设投资发展有限公司，房屋建筑面积为89.27平方米。上述事实，由《昆山市前期物业管理服务协议》、《澞和苑小区业主临时管理规约》、交房验收清单、业主资料表、钥匙交接、缴费记录表、收据及当事人陈述予以证实。本院认为：原告、被告与昆山城市建设投资发展有限公司签订的《昆山市前期物业管理服务协议》合法有效，受法律保护。原告已依约实际履行了物业服务行为，被告亦办理了入伙手续，并享受了原告提供的物业服务，故被告作为该物业服务范围内的业主有义务按物业服务合同支付物业管理费用。本案原告主张尚欠物业费的期间为2013年4月起计算至2016年12月，原告主张的期限虽然超出协议中约定的前期物业管理服务期限，但原告一直在提供物业服务，被告亦一直在享受物业服务，因此被告应当向原告支付物业管理服务费及电梯、水泵运行费，收费标准仍应按照原协议中约定的标准。经核算，被告应支付的物业费为6025.73元【89.27平方米×（0.8元/月/平方米+0.7元/月/平方米）×45个月】，原告主张5576元符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，《澞和苑小区业主临时管理规约》约定，物业管理费每半年收取一次，在半年结束后的次月的前十日内收取。业主应在该期限内交纳物业费，逾期不交，应该按照该约定按照每日千分之三的标准承担滞纳金。被告应负担的半年度物业费用为803.43元，应支付日期分别为每年度的4月10日、10月10日前（自2013年4月起算至2016年4月）,2016年10月至2016年12月的物业费用应为401.72元，应付日期为2016年10月10日前。关于滞纳金标准，双方约定的标准过高，本院酌情调整为每日万分之三，故滞纳金应该以拖欠物业费为基数，按照每日万分之三的标准，自逾期之日起（2013年4月至2016年12月期间每年度的4月11日和10月11日）计算至被告实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告周霞萍、周嘉豪于本判决生效之日起十日内支付原告昆山乐成置业有限公司物业管理费5576元（2013年4月至2016年12月）及滞纳金（自2013年4月起至2016年9月期间，均以803.43元为基数，分别自2013年4月11日、2013年10月11日、2014年4月11日、2014年10月11日、2015年4月11日、2015年10月11日、2016年4月11日起按照每日万分之三的标准计算至被告实际给付之日止；以401.72元为基数每日万分之三的标准自2016年10月11日起计算至被告实际给付之日止，按照并将上述各个时间段的计算结果累加求和）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费690元，合计740元，由被告周霞萍、周嘉豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 张 伟人民陪审员 金 秀人民陪审员 周 萍二〇一七年九月二十七日书 记 员 徐丹丹附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。