贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔0302民初字5806号 原告：苏德磊，男，1974年9月8日生，汉族，河南省泌阳县人，现住遵义市红花岗区。 原告：孙青敏，女，1977年6月19日生汉族，河南省泌阳县人，住址同上， 二原告共同委托代理人：郑勇，贵州于道律师事务所律师。 二原告共同委托代理人：赵德阳，贵州于道律师事务所律师。 被告：遵义市美的房地产发展有限公司，住所地：遵义市新蒲新区礼仪新城平庄大道美的城，统一社会信用代码：91520390090335655L。 法定代表人：徐传甫，董事长。 委托代理人：许春光，男，1985年2月20日出生，汉族，山西省天镇县人，系遵义市美的房地产发展有限公司工作人员。 第三人：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地遵义市红花岗区中山路82号。 负责人：朱勇，行长。 委托代理人：刁洪伍，男，1965年5月5日出生，汉族，遵义市人，系中国建设银行股份有限公司遵义市分行工作人员。 原告苏德磊、孙青敏与被告遵义市美的房地产发展有限公司（以下简称美的公司）、第三人中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏德磊及其与孙青敏的共同委托代理人郑勇、被告美的公司的委托代理人许春光、第三人建设银行的委托代理人刁洪伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏德磊、孙青敏向本院提出诉讼请求：1、判决解除二原告与被告签订的《房屋买卖合同》，并退还原告已付购房款438755元，并支付该款自2015年4月7日起至付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率进行计算）；2、判决解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同剩余按揭贷款由被告偿还；3、判决被告赔偿原告损失共计157423.92元（其中代收款1190元，房屋维修基金4452元，已付银行按揭款151781.92元）。事实及理由：2015年3月底，二原告到被告公司询问购买营业房时，被告工作人员对二原告允诺涉案营业房具有较大商业前景，预期利益较大，邀请二原告与其签订购买合同。2015年3月31日，二原告鉴于被告所称涉案营业房位置较好，存在巨大商业前景，营业房利益较大，便向被告支付了购买定金50000元；2015年4月7日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了涉案营业房，合同约定购房价款为788755元（约定付款方式为：首付款438755元，余款350000元通过银行按揭的形式进行支付），合同签订当日，二原告支付被告首付款差额部份388755元。2015年7月27日，二原告将涉案门面房向第三人建设银行进行抵押，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就涉案营业房在第三人处办理按揭贷款350000元，并依约每月归还贷款，至今还款金额总计为151781.92元。2017年3月30日，被告通知原告办理交接手续时，二原告发现涉案营业房前的广场远没有当初被告允诺的大，且由于营业房前公路上设有上拉式立交桥公路，该立交桥严重高于涉案营业房，遮挡营业房的视线，使营业房无形中处于凹槽地势中，而被告允诺的公路过街天桥也无法修建，造成所涉营业房严重贬值，严重影响了涉案营业房的预期购买利益。综上，由于被告在销售营业房过程中，隐瞒所处位置等真实情况，通过虚假承诺，向原告夸大涉案营业房的预期利益，诱使原告与其签订购买合同，严重损害了原告的合同利益，二原告为维护自身合法利益，故向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告美的公司辩称，二原告无权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，也无权要求解除与第三人建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告更不应该赔偿原告的损失。原、被告双方于2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实有效的合同。根据合同约定被告交房时间为2017年3月30日，被告在交付时间前已通知二原告收房，但二原告以涉案营业房前设有上拉式立交桥公路为由拒绝收楼。但该立交桥系市政道路，修建行为系政府行政行为，不属于被告修建、管理范围，被告也无权干涉该道路的修建。其次，原告并未实际使用该营业房，营业房的贬值并未体现出来，也未能影响营业房的预期购买利益，如产生损失，也不是被告造成的。另按照双方签订的合同及法律规定的解除情形，原告并未达到解除权，因此，原告无权解除合同，更无权解除与第三人签订的合同。综上，请求依法驳回二原告的诉讼请求。 第三人建设银行述称：原告购买房屋时向我行办理了按揭贷款，目前，已经清偿了部份贷款，双方借款合同也未到期，剩余部分本金利息未偿还。另在还贷过程中，原告无拖欠贷款的情况。关于是否解除借款合同，由被告美的公司偿还借款本息，由法院判决决定。 本院认定事实如下：1、2015年4月7日，原告苏德磊、孙青敏与被告美的公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告以总价人民币788755元，购买由被告开发所有的位于贵州省××新区××大道遵义市美的城市综合体美的城S-2栋1-10号营业房，约定房屋交付时间为2017年3月30日，其中合同第十六条约定双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公告服务设施等规划许可的内容的变更，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，买受人选择退房的，出卖人应当退还买受人购房款并按照银行同期活期存款利率付给利息，合同第十七条约定，建筑工程施工图设计文件的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的设计变更影响到商品房质量或使用功能的，出卖人应当在批准变更之日起10日内书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人收到通知后可以选择退房，出卖人应退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息；合同签订后，二原告又与被告签订补充协议，对按揭方式、期限等作了补充说明；2、二原告向被告分别于2015年3月31日交纳50000元定金，2015年4月7日交纳购房首期款388755元，共计交纳购房首付款438755元，余款350000元以按揭方式支付；2015年4月7日，被告收取了二原告交纳的维修基金4452元及其他代收费用1190元；3、2015年5月25日，二原告以上述涉案门面房为抵押，与第三人建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二原告向第三人共计借款440000元，借款期限为2015年5月25日至2020年5月25日止，借款利率为浮动利率即在基准利率水平上上浮35%，罚息利率为借款利率的水平上上浮100%，合同签订后，第三人于2015年5月26日按合同约定发放了借款350000元至被告美的公司的账户；截止2017年7月18日二原告共计向第三人偿还借款本金131761.30元，偿还利息为40575.87元；尚欠借款本金218238.70元；4、被告美的公司拟交付的位于贵州省××新区××大道遵义美的城第S-2幢1层营业房外围修有台阶，而原、被告双方签订的《商品房销售合同》中所附房屋平面图中未显示有台阶且被告美的公司售房部沙盘中呈现的房屋模型中并未有台阶，沙盘中的模型与实际交付房屋时周边环境不符，另外，购房时被告美的公司的置业顾问向原告介绍涉案营业房与公路距离有十七米左右，但现在涉案营业房与公路距离为十二米左右，被告美的公司工作人员称原规划图纸显示涉案营业房与公路的距离为十七米左右，后规划变更才导致距离缩短为十二米左右。综上，二原告在被告通知其接收房屋时，认为其与当初被告所允诺环境不符，因此为保护自身合法权益，二原告拒绝接收上述房屋，并要求解除与被告及第三人分别签订的合同，但被告不同意解除上述合同，遂酿成讼争。 审理中，二原告提出因已偿还第三人的借款金额有变动，故诉请中涉及其要求被告返还的已偿还建设银行借款本息金额和尚欠的建设银行借款金额以最新的建设银行对账单为准。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述、二原告提交的照片、《商品房买卖合同》、收据、视听资料、预售登记证、备案表、《个人住房（商业用房）借款合同》、银行流水、支付凭证、被告提交的《商品房买卖合同》及第三人提供的对账单等，经庭审质证，认证、足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为被告准备交付给二原告的涉案营业房是否符合合同约定，原、被告双方签订的购房合同是否达到解除条件。二原告与被告于2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。且二原告已按约履行了付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告理应交付与合同约定及楼盘模型相吻合营业房给二原告，本案中被告在推销营业房时作出了该营业房离公路的有十七米多的允诺，被告售房部所呈现的沙盘模型中营业房外部系平坦的人行道、无台阶，且被告向原告提供的建设工程设计方案总平面图中，也并未标注所涉营业房前有修建的台阶，但被告拟交付给原告的营业房外部修有台阶外围的环境，且离公路距离只有十二米左右。营业房的外围环境将会影响所购商品房使用功能及价值，对营业房的价格有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告的沙盘模型以及销售时所作的说明应依法作为合同的组成部分。被告违反其在销售时的允诺和说明，已构成违约，现被告已不可能兑现其允诺的营业房外部环境，其允诺事实上已不可能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，对二原告要求解除与被告的《商品房买卖合同》，退还二原告已付购房款438755元，支付该款自2015年4月7日起至付清之日止的利息，并返还原告已支付银行按揭贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于利息计算的标准，虽然双方合同约定合同解除后，按照银行同期活期存款利率付给利息，但二原告主张按银行同期贷款利率标准计算利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，关于利息损失，本院酌定按中国人民银行发布的同期贷款基准利率标准计算。对二原告要求解除与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，本院对该诉讼请求予以支持。对二原告要求由被告向第三人清偿尚欠借款及利息诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，对二原告的该项诉讼请求本院予以支持，截至2017年7月18日，二原告已清偿第三人的借款本金为131761.30元，利息40575.87元，应由被告返还给二原告；二原告尚欠第三人借款本金218238.70元及利息应由被告返还给第三人，利息按《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率标准上浮35%计算；对二原告要求被告返还的代收款1190元，房屋维修基金4452元的诉讼请求，因房屋维修基金系房屋产权登记部门收取，原、被告双方签订《商品房买卖合同》解除后，原告可向房屋产权登记申请退回，而不能要求被告予以赔偿，因此本院对此不予支持。关于被告收取的其他代收费用1190元，因该款系被告收取，虽然注明是代收费用，但并未明确系代收的何种费用，故被告应予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告苏德磊、孙青敏与被告遵义市美的房地产发展有限公司于2015年4月7日签订《商品房买卖合同》； 二、解除原告苏德磊、孙青敏与第三人中国建设银行股份有限公司遵义市分行于2015年5月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 三、由被告遵义市美的房地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告苏德磊、孙青敏已付购房款人民币438755元，并承担该款自2015年4月7日起至付清之日止的利息（按中国人民银行发布银行同期贷款基准利率标准计算）； 四、由被告遵义市美的房地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告苏德磊、孙青敏截至2017年7月18日已偿还的按揭款本金人民币131761.30元，利息40575.87元、其他代收款1190元，共计173527.17元； 五、由被告遵义市美的房地产发展有限公司偿还给第三人中国建设银行股份有限公司遵义市分行原告苏德磊、孙青敏尚欠的按揭贷款本金218238.70元及该款从2017年7月19日起至付清款之日止的利息（按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率上浮35%计算）； 六、驳回原告苏德磊、孙青敏的其余诉讼请求。 案件受理费9700元，减半收取计4850元，由被告遵义市美的房地产发展有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员  田应雪 二〇一七年九月十九日 书记员  刘贵亮