文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1645号上诉人（原审原告）：陈建城，男，1991年2月24日出生，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：芮伟，江苏众恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁进中，江苏众恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城10栋3层2室。法定代表人：戚小明，该公司董事长。上诉人陈建城因被上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公（以下简称新城悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。陈建城上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人物业费254.31元（2019年1月8日至2019年3月31日）；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决无法律依据，认定事实和适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定被上诉人拒绝退出、移交的，无权以事实物业服务合同为由主张物业服务费，不存在以被上诉人主观上是否存在恶意为标准。原审法院以被上诉人不存在恶意为依据，收取物业费无法律依据。2、原审法院根据公平、权利义务一致的原则，认为上诉人应当按约交纳物业服务费也无法律和事实依据，上诉人认为，只有在法律法规无明文约定的情况下法院才可以根据公平原则予以判决，本案中有明确的法律依据，原审法院适用公平原则属于适用法律错误。另自2019年1月7日之后上诉人与被上诉人并无合同关系，不存在按约支付物业费，故原审法院认为按约应当支付物业费无事实依据。3、原审法院以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定认为上诉人应当交纳物业费属于适用法律错误，上诉人认为该解释第九条与第十条无法并列适用，原审法院判决同时适用了第九条与第十条属于适用法律错误。二、被上诉人存在主观恶意。1、被上诉人严重违约已达到合同解除条件。2、上诉人已通过业主委员会告知了被上诉人因违约解除合同，要求被上诉人立即撤场，明确拒绝了被上诉人提供物业服务，并告知了已选聘了新的物业公司，已做好了被上诉人退场的准备。3、被上诉人小区业主委员会已于2019年1月7日将全部的业主投票原件出示给了被上诉人，被上诉人再无任何理由拖延撤场。被上诉人无权对业主大会的投票提出异议，只有上诉人小区业主认为其权利收到侵犯时，才能对业主大会的投票产生质疑，被上诉人应当在看到业主大会的投票后立即撤场，而非等待判决结果。4、业主委员会与被上诉人产生争议后，并非只能选择继续履行合同，被上诉人认为业主委员会解除合同有误，可以采取先行退场后按照物业服务合同的约定追究业主委员会违法解除的违约责任，而非采取不退场方式解决问题。被上诉人在起诉或者至迟在业主委员会反诉时知晓或者应当预判到法院判决的解除日期所带来的后果。其仍然选择以不撤场的方式解决纠纷应当承担不利后果。三、原审法院认为“被告在一审判决做出后按照规定时间退场移交相关材料，故认定被告不存在主观恶意”属于认定事实错误。被上诉人并未按照一审判决做出的时间退场，（2018）苏1183民初7176号判决为判决生效后30天撤场，但一审判决并未生效被镇江市中级人民法院改判，一审法院的该项判决已无实际意义，故原审法院认定按照该规定时间退场无事实依据。解聘物管公司的行为是业主大会依法享有的自治权利，业主大会解聘告知后被上诉人已然丧失继续管理小区的合法性。被上诉人继续管理小区物业，有强买强卖之嫌，违背了公平、诚信原则。四、既然被上诉人选择通过诉讼途径确认上诉人与被上诉人之间物业服务合同的解除日期，那么就应当承担判决的结果，不能因为被上诉人有权提出异议就认定其不具有主观恶意。五、原审法院的判决将带来极大社会危害性，会造成任何物业公司都可能通过诉讼的途径迟延退场并收取物业费的后果，也违背了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的立法本意。新城悦物业公司辩称：一、被上诉人没有拒绝撤场的行为。1、被上诉人因与上诉人所在小区业委会就物业服务合同的履行以及效力争议而产生诉讼，且业委会侵犯被上诉人合法权益在先，故被上诉人依法行使解除异议权，向句容市人民法院提起诉讼{（2018）苏1183民初7176号}，自进入诉讼程序后，双方的合同纠纷已经由私权利争议转为司法审判公权力介入，业委会虽在诉讼中重新召开了符合法定程序的业主表决大会，但业委会并未在其解除权利瑕疵得到修正后通知被上诉人，而选择用反诉的方式，要求法院对合同解除效力以及被上诉人撤场问题予以依法判决，故业委会及被上诉人均认可应当由人民法院对合同履行及效力进行依法判定，而该诉讼一审法院判决被上诉人于判决生效后三十日内（即2019年7月3日前）撤出该小区，被上诉人于2019年6月18日提前撤出小区并移交撤场材料，完全遵从了一审判决。2、二审法院对物业服务合同解除日期予以改判时，被上诉人已实际按照一审判决履行了撤场义务，且该案中二审法院对撤场相关事宜的描述为“因物业公司已于2019年6月18日撤离案涉小区，故本院对一审判决第二项关于撤离的判决内容进行相应变更……西藏新城悦物业股份有限公司于本判决生效后三十日内向句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会移交业主信息、设施设备等相关材料”，由此可见，二审法院已不再对已发生的撤场事实予以裁决，并同时依法驳回了业委会要求支付延期撤场违约金的诉请。上诉人将二审法院认定的合同解除日期等同于被上诉人的撤场日期，明显是对二审判决的错误解读。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。也就是说，对于物业企业已经事实上提供的物业服务，物业企业有权收取相应物业费。根据《江苏省高院人民法院关于印发的〈关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见〉的通知》第五条，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应物业服务费用的，人民法院应予支持。因此，原审法院判决被上诉人应当按照被上诉人与上诉人原签订的物业服务合同中约定的物业费标准向被上诉人缴纳物业费，于法有据，并符合民法公平、权利一致的原则，原审判决并无不妥。三、关于上诉人在上诉状中提出的“物业公司任意利用诉讼手段拖延服务期限”事宜。被上诉人认为，被上诉人作为长期服务于上诉人所在小区的物业公司，在物业服务期间投入大量财力物力，业委会未经业主大会表决而解聘被上诉人，侵犯了被上诉人的合法权益，被上诉人因此向句容市人民法院提起合同解除异议权诉讼，不存在上诉人陈述的“利用诉讼手段拖延服务期限”的情形。综上，一审判决正确，要求维持原判。陈建城向一审法院起诉请求：1、判令新城悦物业公司返还多交的2018年11月20日至2019年3月31日期间的物业费及停车费750.83元；2、诉讼费由新城悦物业公司承担。诉讼过程中，陈建城变更第1项诉请为：判令新城悦物业公司返还多交的2019年1月8日至2019年3月31日期间的物业费254.31元，并撤销要求新城悦物业公司退还停车费的诉请。一审法院认定事实：2017年1月20日，陈建城所在仙林悦城小区与新城悦物业公司签订物业服务合同，约定由新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月20日至2020年1月19日，物业服务费收费标准高层住宅为1.4元/月/平方米。双方还在合同中对服务内容与质量、物业的经营与管理标准、物业的使用和维护、权利与义务、违约责任等进行了约定。陈建城为仙林悦城5栋1805室业主，物业服务费交至2019年3月31日。2018年8月13日，仙林悦城小区召开业主代表大会临时会议，会议表决通过了解聘新城悦物业公司的议案。2018年8月19日，业委会将表决结果进行公告。2018年8月20日，业委会向新城悦物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，载明新城悦物业公司在履行合同约定内容及承诺条款方面不到位，即日起解除双方的聘用关系。2018年11月18日，业委会召开业主大会临时会议，对业主代表大会有关决议予以确认，并于2018年12月10日将表决结果进行公示。2018年11月6日，新城悦物业公司向本院起诉，要求业委会继续履行双方的物业服务合同，并要求业委会以公示方式消除因其擅自解除合同给新城悦物业公司造成的不利影响。2019年1月7日第一次开庭过程中，业委会提起反诉，明确要求解除双方的物业服务合同。2019年5月25日，本院判决双方物业服务合同于判决生效之日予以解除，新城悦物业公司于判决生效后三十日内撤出仙林悦城小区并移交相关资料。2019年6月18日，新城悦物业公司撤出仙林悦城小区。业委会因不服一审判决于2019年7月25日向镇江市中级人民法院提起上诉。镇江市中级人民法院于2019年10月24日作出终审判决，判决双方物业服务合同于2019年1月7日解除，新城悦物业公司于终审判决生效后三十日内向业委会移交相关资料。2019年3月25日，陈建城向本院起诉，要求新城悦物业公司返还2019年1月8日至2019年3月31日期间的物业费。另查明，新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业服务至2019年6月17日，支付了相应的维保费、保洁费、保安费、公共能耗等费用。一审法院认为，本案的争议焦点为：陈建城、新城悦物业公司之间在2019年1月7日至2019年6月17日期间是否形成事实物业服务关系？陈建城认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，新城悦物业公司应当返还合同解除后的物业费。新城悦物业公司认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，人民法院应予支持。新城悦物业公司在合同解除后继续为仙林悦城小区提供物业服务，并支出了相应的费用，新城悦物业公司不应返还相应的物业费。本院认为，法律在保障一方行使解除权时，同时赋予另一方异议权，即解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。本起纠纷中，仙林悦城业委会在2018年8月20日提出与新城悦物业公司解除物业服务合同，新城悦物业公司对解除有异议，在异议期届满前以起诉的方式提出异议，要求业委会继续履行合同，业委会亦在该案中提起反诉，请求解除双方之间的物业合同并要求新城悦物业公司撤场。此时合同解除是否产生效力，应由人民法院依据合同约定、履行情况等情形作出判断。新城悦物业公司是希望通过裁判方式来确认合同解除的效力，而非是出于主观恶意强行霸占小区，拒不交接，且新城悦物业公司在一审判决作出后按照规定时间退场、移交相关材料，故认定新城悦物业公司不存在主观恶意。新城悦物业公司在合同权利义务终止后，即2019年1月7日至2019年6月17日期间继续提供物业服务，陈建城亦享受相应服务，双方形成事实上物业服务关系。根据民法公平、权利义务一致的原则，陈建城应当按约交纳物业服务费。综上，对陈建城要求新城悦物业公司返还物业费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条等规定，判决驳回陈建城的诉讼请求。案件受理费50元，由陈建城负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据新城悦物业公司与陈建城所在仙林悦城小区签订的物业服务合同的约定，由新城悦物业公司为该小区提供物业管理服务，期限自2017年1月20日至2020年1月19日。2018年8月20日，陈建城所在小区业委会未经小区业主大会同意，要求解除与新城悦物业公司之间的物业服务合同，违反了我国物权法第76条的规定。2018年11月6日一审法院立案受理新城悦物业公司诉句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会物业服务合同纠纷案，本院2019年10月24日作出终审判决，确认物业服务合同于2019年1月7日解除。诉讼期间，新城悦物业公司仍然为陈建城小区提供物业服务至2019年6月17日，并支付了相应的维保费、保洁费、保安费、公共能耗等费用，陈建城亦接受新城悦物业公司提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，陈建城理应支付约定的物业服务费。陈建城要求新城悦物业公司返还物业费没有依据，一审判决驳回其诉讼请求有事实及法律依据。综上，上诉人陈建城的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈建城负担。本判决为终审判决。审判长  冷德华审判员  黄 甦审判员  杨道骏二〇二〇年八月十日书记员  王思倩