湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3263号上诉人（原审原告）：武汉鑫广电物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区汉阳大道402号。法定代表人：贺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑志敏，湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘昱，男，汉族，1992年11月8日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：潘金炎（系潘昱之父），住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：李伊苓，湖北正信律师事务所律师。上诉人武汉鑫广电物业管理有限公司（以下简称鑫广电公司）因与上诉人潘昱物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初7503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫广电公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判支持鑫广电公司诉讼请求，即判令潘昱支付物业服务费33428.6元，水费196元，并依约承担违约责任，按每天千分之三支付违约金，从2016年11月1日起计算至付清之日止；2.本案一、二审诉讼费用由潘昱承担。事实和理由：一、一审判决认定自2017年11月1日起，潘昱未缴纳物业服务费，与事实不符。2016年5月1日，潘昱向鑫广电公司支付12157.9元费用，其中包括2016年5月1日至10月31日期间的物业服务费5278.2元，鑫广电公司当场开具收据。后鑫广电公司发现收据开错，通知潘昱用收据更换发票，但潘昱不予配合。二、一审判决依据潘昱不属恶意拖欠物业费用，不支持鑫广电公司违约金的诉求有误。潘昱违约拖欠物业服务费，应当承担违约责任。三、一审判决认为水费不属于物业合同审理范畴有误。由鑫广电公司代缴水费的义务约定在《前期物业服务协议》中，属于物业合同审理范畴。潘昱辩称：一、潘昱已交2017年10月31日的物业服务费，有鑫广电公司出具的0121513号收费凭证为证，该凭证上清楚记载收费区间为2016年5月1日至2017年10月31日。二、鑫广电公司主张的每月每平方米8元的物业服务收费价格，既缺乏依据，也不符合实际服务质量水平。第一，鑫广电公司提交的《前期物业管理服务协议》的价格约定不明。潘昱持有的《前期物业管理服务协议》中物业管理服务费价格栏是空白的，而鑫广电公司提交的《前期物业管理服务协议》手填部分，与曾经提交的内容不一致，明显有问题。第二，鑫广电公司履行《前期物业服务协议》中约定的义务严重不到位，质量严重达不到要求。商业街公共场所清洁卫生状况非常差，几乎没有公共绿化，对公共区域非机动车乱停乱放不加管理。从2016年9月开始，消防管道经常漏水，鑫广电公司没有及时处理。第三，广大商户对鑫广电公司物业服务质量评价不高。三、鑫广电公司称潘昱恶意拖欠物业费不符合事实。2017年12月，潘昱到鑫广电公司交物业费，鑫广电公司要求将2016年11月至2017年10月期间已交的物业费重复交一遍，否则拒收。2019年11月，潘昱再次找到鑫广电公司，要求交2017年11月以后的物业费，又被拒收。四、鑫广电公司所称潘昱拖欠水费196元，不符合事实。2019年11月，潘昱就交纳了水费，且潘昱在收房时就交了1000元水费保证金。潘昱上诉请求：1.撤销原判第一项，驳回鑫广电公司的诉讼请求；2.判令一审案件受理费由鑫广电公司承担；3.判令鑫广电公司赔偿因严重不履行应尽的物业服务义务给潘昱造成损害的损失、退还违法强行多收的电费和水费，并根据《前期物业管理服务协议》的约定退还利息，支付违约金。事实和理由：一、根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条，前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理，但鑫广电公司主张的物业服务收费价格并没有提供符合该条款的依据。二、一审法院忽略了鑫广电公司严重违反《前期物业管理服务协议》，服务质量严重不符合约定的服务数量及质量要求，违约在先并给潘昱造成严重损害等关键事实。三、一审法院忽视了潘昱要求鑫广电公司赔偿因严重不履行应尽的物业服务义务给其物业造成损害的损失请求。四、一审法院忽视了潘昱要求鑫广电公司退还违法强行多收的电费及水费并根据《前期物业管理服务协议》的约定退还利息、支付违约金的请求。五、由于开发商交付的物业不满足水、电一户一结算表的要求，前期物业服务费应由开发商承担。鑫广电公司辩称，一、鑫广电公司并未伪造合同，对比《武汉市商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》，两份合同上潘昱签名是一致的，且《前期物业管理服务协议》的装订没有变动过。二、潘昱未提交证据证明因物业管理服务不到位造成其损害。三、鑫广电公司对水电是按照一户一结算的标准，且根据《前期物业管理服务协议》约定代收水电费，并未违反法律法规的规定。鑫广电公司向一审法院起诉请求：1.判令潘昱支付物业服务费33428.6元，水费196元；2.潘昱依约承担违约责任，按每天千分之三支付违约金，从2016年11月1日起计算至付清之日止；3.本案诉讼费用由潘昱承担。一审法院认定事实：潘昱系武汉市硚口区广电兰亭荣荟商业楼18-2-1号的业主，房屋建筑面积为109.96平方米。2015年8月31日，潘昱与武汉广电海格房地产开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，该合同附件五约定物业服务质量及价格鑫广电公司对广电兰亭荣荟前期物业管理服务根据《前期物业服务协议》内容进行管理。商铺：10元/㎡/月，从首年至第五年按照8元/㎡/月收取。后鑫广电公司与潘昱签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定鑫广电公司为潘昱提供物业服务，按每月每平方8元收取物业管理费。自2017年11月1日起，潘昱未缴纳物业管理费。鑫广电公司经催要未果，故向一审法院提起诉讼。一审法院认为，鑫广电公司系具有资质的物业管理企业，其与潘昱签订的《前期物业管理服务协议》合法、有效，潘昱应该按照合同约定标准支付物业服务费。鑫广电公司依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了一定的维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了一定的维护，潘昱应按合同约定向鑫广电公司交纳物业服务费。潘昱作为业主与鑫广电公司是共存共荣的关系，一方面鑫广电公司作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会；另一方面潘昱与鑫广电公司之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以继续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。鑫广电公司诉讼请求部分有理，有理部分一审法院依法予以支持。故对于鑫广电公司要求潘昱支付2017年11月1日至2019年12月31日的物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。另鑫广电公司要求潘昱支付滞纳金的诉讼请求，因物业公司与业主欠缺沟通，潘昱不属恶意拖欠物业费用，故鑫广电公司要求潘昱支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不适宜，一审法院依法不予支持。关于鑫广电公司请求潘昱支付2016年11月至2017年10月的物业费，因潘昱庭审中出示收款凭证证明已缴纳2016年11月至2017年10月的物业费，故一审法院对此期间的物业费请求不予支持。关于鑫广电公司请求的水费，此项请求不属于物业合同审理范畴，故一审法院对此不予审理。关于潘昱辩称的鑫广电公司物业服务不到位给其造成的损失，可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、潘昱于本判决生效之日起十日内向鑫广电公司支付2017年11月1日至2019年12月31日止的物业服务费22871.70元（8元＊109.96平方米*26个月）。二、驳回鑫广电公司其他诉讼请求。案件受理费318元，由潘昱负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，鑫广电公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。鑫广电公司提交POS单和三张收款凭证，拟证明2016年5月1日潘昱交纳的物业服务费5278.2元，实际是2016年5月至10月期间的物业服务费。潘昱对真实性无异议，但不认可证明目的。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认。鑫广电公司不认可一审判决查明潘昱从2017年11月1日起欠付物业服务费，潘昱对一审判决查明事实无异议。关于当事人争议从何时欠付物业服务费的问题，潘昱在一审期间已提交了鑫广电公司出具的收款凭证，载明2016年5月1日至2017年10月31日期间物业管理费为5278.2元，表明双方当事人当时已就2016年5月1日至2017年10月31日期间物业管理费进行了确认。现鑫广电公司上诉称该收款凭证开错，当时收取的是2016年5月至10月期间的物业服务费，但其提交的证据不足以支持其主张，本院不予采信。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，潘昱与武汉广电海格房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》附件五载明，前期物业服务企业为鑫广电公司，物业管理费从首年至第五年按照8元/㎡/月收取。潘昱又与鑫广电公司签订《前期物业管理服务协议》，双方约定的物业服务费标准与前述商品房买卖合同一致。潘昱称《前期物业管理服务协议》上的物业服务费标准系鑫广电公司事后手写上去，就此，本院认为，潘昱作为完全民事行为能力人，应当知晓合同内容不完整时在合同首部、尾部签名可能对其造成的不利后果，故本院对《前期物业管理服务协议》的真实性予以采信。《前期物业管理服务协议》系潘昱、鑫广电公司真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。鑫广电公司要求按照8元/㎡/月标准收取物业服务费，有合同依据，本院予以支持。潘昱称鑫广电公司提供物业服务达不到合同约定的标准，但其提交的证据不足以证实其主张，就其抗辩，本院不予支持。鑫广电公司已依据合同约定提供了物业服务，潘昱应依约支付2017年11月1日至2019年12月31日止的物业服务费。因潘昱主动与鑫广电公司沟通交纳物业服务费，其未交纳物业费并非恶意，故对鑫广电公司主张的违约金，本院不予支持。关于鑫广电公司主张的水费196元，鑫广电公司并未提交证据证明其为潘昱代垫了水费196元，其要求潘昱返还，无事实依据，本院不予支持。关于潘昱上诉请求鑫广电公司赔偿因严重不履行应尽的物业服务义务给潘昱造成损害的损失、退还违法强行多收的电费和水费，并根据《前期物业管理服务协议》的约定退还利息，支付违约金，潘昱一审期间并未提出相应的反诉请求，该项属于二审期间提出反诉，但其诉讼请求金额不明，且双方当事人亦未达成调解，不属于本院二审审理的范围。就其主张，潘昱可另案主张。综上所述，鑫广电公司、潘昱的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1252元，由武汉鑫广电物业管理有限公司负担636元，潘昱负担616元。本判决为终审判决。审判长  任文审判员  黄浩审判员  鲍刚二〇二〇年八月三日法官助理黄旭东书记员程玉