上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0151民初6818号原告：上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王柳枝，总经理。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。被告：朱泉元，男，1959年10月2日生，汉族，住上海市崇明区。被告：吴娟娟，女，1959年5月1日生，汉族，住上海市崇明区。原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司与被告朱泉元、吴娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司(以下简称：“瀛南轻纺市场”)的委托诉讼代理人周木山、被告朱泉元、吴娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瀛南轻纺市场向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告2016年12月8日至2017年12月7日止的租金人民币11,800元(以下币种均为人民币)及逾期支付违约金(以11,800元为基数，按每日千分之一计算，自2016年12月8日起计算至实际清偿之日止)；2、判令两被告支付原告2016年12月8日至2017年12月7日止的物业管理费600元及逾期支付违约金(以600元为基数，按每日千分之一计算，自2016年12月8日起计算至实际清偿之日止)；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月19日，原、被告签订《经营合同》一份，合同约定由两被告向原告租赁市场内137号铺位用于经营服装，租期自2015年12月8日起至2016年12月7日止，铺位年租金为11,800元，租金一年一付，先付后用；物业管理费按每间铺位每年600元向原告交纳，先交后用。合同第6条约定不按时交纳铺位租金的，违约金按应交费用的日千分之五计算，合同同时还约定了续租、优先承租和铺位的交还条款，但被告经原告多次催告仍未与原告续签合同，也未将租赁的铺位归还原告，至今仍占有铺位进行经营，并拒绝支付租金及物业管理费。原告认为，原、被告合同约定的租期届满后，被告未将租赁物返还原告，继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，被告未按原合同约定支付租金及物业管理费，属违约，故向法院提起诉讼。朱泉元、吴娟娟辩称，原、被告之间的租赁合同期满后，未签订新的租赁合同，不存在租赁关系，被告也重新与他人签订了商铺租赁合同，而且原告在2016年11月9日向被告发的通知中明确告知被告已无续租权，市场将对铺位进行调整，就不存在支付租金和解除合同的问题，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海瀛南轻纺市场坐落于上海市崇明区城桥镇北门路XXX号，原告租赁该处房屋后用于对外招租经营。原告与两被告自2012年12月8日起即建立铺位租赁合同关系，双方之间的合同一年一签。双方订立的2016年度的《经营合同》约定，由原告将坐落于上海市崇明区城桥镇北门路XXX号上海瀛南轻纺市场内137号铺位出租给被告用于缝纫经营，租赁期自2015年12月8日起至2016年12月7日止，铺位年租金为11,800元，租金一年一付，于签订合同当日一次性付清，先付后用；每一间铺位保证金为500元，于合同签订时付清，租赁期满结清各项费用后，保证金一个月后退还被告；被告按每间铺位每年600元向原告交纳物业管理费，先交后用。合同第四条第4项约定，原告因经营需要进行市场格局调整时，有权对被告位置作相应调整。合同第六条第2款约定，有下列情况之一的，原告有权解除合同，并由被告承担违约责任及赔偿原告的经济损失，被告交纳的未到期租金、保证金原告不予退还，并有权处理被告铺位内遗留的物品，该款第(2)项约定，不按时交纳铺位租金和其他规定费用的，违约金按应交费用的日千分之五计算。合同第八条约定，合同期满，被告要求续租铺位的，应当在租赁期满前90天向原告提出书面申请，双方另行商定合同内容，并在租赁期满前30天重新签订租赁合同，否则视被告自动放弃续租权处理。合同第九条约定，因合同解除等本合同约定的原因提前终止合同或租赁期满未续租的，被告应于合同终止或租赁期满最后一日将租赁铺位及原告提供的配套设施以良好、完整的状态交还给原告，固定装修设施不得拆除，应无偿归原告所有，否则影响原样的由被告负责赔偿。被告无正当理由拒不交还铺面的延期租金照付，另应承担相当于延期期间双倍租金的违约金。嗣后，原告于2016年10月28日向被告发出书面通知，明确2017年度被告拟承租商铺房租为11,800元，物业费600元，合计为12,400元，要求被告于2016年11月8日之前办理续签手续，并一次性交清房租，截止12月8日未签订合同，未交清房租者，视为自动放弃铺位，原告将另作招租。因两被告未按通知要求与原告续签2017年度租赁合同，原告于2016年11月9日，再次书面通知被告，明确因被告截止2016年11月8日未与原告签订续约合同，已自动放弃2017年度铺位的续租权。以上事实，有双方当事人签订的《经营合同》、原告发给被告的二份《通知》等证据证实，双方当事人没有争议，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实认定如下：1、租金按什么标准支付及物业管理费是否减免不收；原告认为，双方在签订的书面合同中明确约定铺位年租金为11,800元，每一间铺位的物业管理费为600元。被告认为，双方自2012年12月8日至2016年12月7日止，四年共签订四份合同，合同中虽然约定租金为11,800元，物业费600元，但经过双方协商，更改了合同的约定，其中2013年、2014年的租金按9,000元的标准支付，2015年、2016年的租金按8,100元支付,物业管理费是减免的，并提供了租金收据。原告认为，被告提供的租金收据，并不代表原告放弃按照合同约定的租金标准向被告收取租金的权利，双方之间不存在减免租金及物业费的约定。本院认为，原告主张的租金标准及物业管理费有双方当事人无异议的《经营合同》为证，可以认定。被告提供的2013年至2016年的租金收据，只是证明被告未按合同约定的租金标准支付租金，并不能证明双方之间存在下调租金及减免物业费的约定，被告关于双方存在下调年租金并减免物业费约定的陈述，无确切证据予以证实，不予采信。2、对被告是否已归还铺位的认定；被告在庭审中陈述，2017年3月底，被告即从所租赁的铺位中搬离，被告随即向原告归还铺位并要求退还保证金，原告说保证金不退了，租金也不要了，且原告提供的照片也证明被告所租赁的铺位是空的，被告并提供了与他人所签订的租赁合同，以证明被告在2017年4月已搬往别处。原告对此不予认可，原告陈述其市场管理人员确实看到被告搬东西，即问被告是否不再租赁铺位了，被告回答铺位可以空在那里，但是不能动。嗣后，原告同被告交涉铺位归还事宜，但被告拒绝交出铺位。虽然被告现已从租赁的铺位中搬离，但被告未将铺位归还原告，被告与他人签订租赁合同，并不影响原、被告之间的关系。本院认为，双方的陈述及提交的证据只证明被告现已从租赁的铺位搬离，但不能证明被告已将铺位归还给了原告，被告未提供其已在2017年3月底将涉案铺位归还原告的确切证据，故对被告关于已于2017年3月底将铺位归还了原告的陈述不予采信。诉讼过程中，原告考虑到被告情况，表示同意将被告所交保证金在铺位占有期间的租金中进行抵扣，并放弃原告在本案中主张的违约金。本院认为，原、被告签订的名为《经营合同》，实际为铺位租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。合同约定的租赁期限届满前，因被告未按原告的通知与原告签订2017年度的租赁合同，原告即以书面通知的方式明确告知被告已自动放弃了2017年度铺位的续租权，被告也无异议，应认定原、被告的租赁合同于期限届满后已到期终止，被告应按合同约定及时将铺位交还给原告，被告在合同终止后，未归还铺位，理应向原告支付延期归还期间的铺位占有使用费及物业管理费，原告要求被告返还铺位并按原合同约定的标准支付被告实际占用铺位期间的租金(使用费)及物业管理费的请求可予支持，但原告要求被告支付2016年12月8日至2017年12月7日止的租金及物业管理费的请求不当，本院予以调整。被告辩称与原告之间不存在合同关系，不应支付租金，要求驳回原告的诉讼请求之意见与查明的事实及相关法律的规定不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告朱泉元、吴娟娟于本判决生效之日起十日内将租赁的上海瀛南轻纺市场内137号铺位归还给原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司；二、被告朱泉元、吴娟娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司自2016年12月8日起至铺位归还之日止的铺位使用费(按年租金人民币11,800元的标准计算，被告朱泉元、吴娟娟已交纳的保证金人民币500元从应支付的使用费中予以扣除)；三、被告朱泉元、吴娟娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司自2016年12月8日起至铺位归还之日止的物业管理费(按年物业管理费人民币600元标准计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币90元，减半收取计人民币45元，由被告朱泉元、吴娟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 丰二〇一七年九月二十二日书记员 蔡榆柠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。