广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初1892号原告：清远市华俊物业管理有限公司。住所地为清远市清新区太和镇清和大道中28号广硕上城花园别墅区。法定代表人：黄志强。委托诉讼代理人：刘小勇，系该公司员工。被告：阮俊业，男，汉族，1991年8月5日出生，住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。被告：周裕财，男，汉族，1972年7月13日出生，身份证住址为湖南省隆回县。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：成丰丽，广东鸿商律师事务所工作人员。原告清远市华俊物业管理有限公司（以下简称华俊物业公司）诉被告阮俊业、周裕财物业服务合同纠纷一案,本院于2017年6月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，根据被告阮俊业的申请，本院依法追加了周裕财作为被告参与诉讼。原告的委托代理人刘小勇、被告阮俊业的委托代理人郑志文、被告周裕财的委托代理人贺佐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华俊物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告向原告缴交拖欠的物业（A19商铺、A20商铺、A21商铺、A22商铺）管理费19877.20元；2、请求人民法院判决被告从欠款之日起按银行利率的四倍向原告支付违约金至付清所有款项之日止；3、请求人民法院判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告阮俊业是清远市清新区太和镇清和大道28号广硕上城A19、20、21、22四间商铺业主，2009年5月21日，原告与广硕花园（清新）房地产开发有限公司签订了《广硕上城物业管理委托合同书》，合同约定开发商委托原告对“广硕上城”实行前期物业管理，有效期至广硕上城业委会成立并签订新的物业管理合同时止，双方约定了物业管理费标准为商铺每平方米3元/月，联排住宅每平方米1.50元/月。被告收楼后与原告签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），协议第一条第一款第6项和第一条第二款第4项分别明确约定原告依据本协议向被告收取物业管理费用、被告每月按时向原告交纳物业管理费用，同时在协议第三条第二款第1项约定了物管费为住宅1.20元/平方米/月，商铺2.00元/平方米/月，在协议第八条第四款明确约定如果被告违反本协议原告有权要求被告交纳并从逾期之日起按日交纳欠缴费用千分之三的滞纳金（即违约金）。但被告自2014年6月起就无故拒缴物管费，被告欠缴物业管理费至今年5月长达36个月，拖欠的物管费达到19877.20元。原告曾经公示并发函催交，被告一直无动于衷，至今仍不肯履行前期物业管理协议向原告缴纳物业管理费。被告的行为使原告的经济受到严重损失，严重地影响了原告的正常运作。原告认为，原告是受开发商聘请委托对广硕上城进行物业管理的合法单位，具有相关部门核发的资质证书和营业执照，被告又与原告签订了前期物业管理协议，原告在日常物业管理工作中已积极履行自己的义务，并不存在物管不到位的情形。被告履行合同，缴纳物业管理费是其应尽的义务和责任。被告的所作所为严重侵犯了原告的合法权益，根椐《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国民法通则》第九十三条、第一百三十五条的规定，向法院提起诉讼，请求法院同意原告的请求。原告华俊物业公司提交的证据：1、身份证、法人代表证明书、资质证书、营业执照正本、营业执照副本、物业管理合同；拟证明原告主体适格；2、身份证、前期物业管理服务协议、欠费清单，拟证明被告主体适格、被告欠费事实；3、被告缴费收据、其他无欠费业主缴费收据，拟证明被告曾经缴纳物管费、其他住户仍在缴纳物管费并不存在物管不到位的情况；4、告示、邮寄回单，拟证明原告多次向被告催收欠费。被告阮俊业答辩称：1、我方于2014年7月1日开始将涉案的四卡铺位租给了被告周裕财，根据双方签订的租赁合同约定，租赁期间的物业管理费由被告周裕财承担，如果被告周裕财拒交物业管理费的理由成立，则被告阮俊业亦无需支付拖欠的物业管理费；2、原告诉求的2015年6月23日前的物业管理费已经超过诉讼时效；3、原、被告并没有约定就拖欠的物业管理费支付违约金，所以原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。庭审过程中，被告表示原告的资质证书已过期，无权收取物业服务费。被告阮俊业向本院提交如下证据：1、《租赁合同》，拟证明被告阮俊业与周裕财签订的《租赁合同》约定，商铺在租赁内所需缴纳的一切税费均由乙方自行承担（如…物业管理费…）；2、《企业信用信息公示报告》，拟证明周裕财为广硕上城A19商铺、A20商铺、A21商铺、A22商铺四间商铺物业使用人。被告周裕财答辩，1、原告诉请我方交物业管理费无依据，原告自我方进驻涉案商铺后就没有向我方或业主方提供物业管理服务，现在也没有向我们提供物业管理。我方自2014年7月1日承租了被告阮俊业的四卡商铺，是涉案商铺的实际使用人，自我方进驻涉案四卡商铺后，原告没有提供物业管理服务，根据我方提供的证据2亦能证明，涉案的一整条商铺的消防设施没有维护以及绿化花草没有养护，原告没有尽到物业管理服务的义务，并没有向涉案物业提供物业管理，因此我方不应向原告交物业管理费，不存在拖欠物业管理费的事实；2、根据谁主张谁举证原则，原告提交的证据无法证明原告已为涉案商铺提供了物业服务；3、由于原告没有提供物业管理，导致我方商铺经常被盗，我方保留追究原告的权利。被告周裕财向本院提交如下证据：1、身份证，拟证明被告主体资格；2、图片，拟证明原告没有提供涉案商铺物业管理服务事实。本院经审理认定事实如下：原告于2009年5月21日与案外人广硕花园（清新）房地产开发有限公司签订《广硕上城物业管理委托合同书》，约定由原告从2009年5月21日起对广硕上城提供前期物业服务至广硕上城业主委员会成立并签订新的物业管理合同时止，联排住宅的物业服务费按建筑面积1.5元/月/平方米计收，商铺的物业服务费按建筑面积3元/月/平方米计收，物业服务费按月度计收。2011年1月2日，被告与原告签订了四份《前期物业管理服务协议》,协议内写明被告所有的四件商铺，建筑面积分别为70.99㎡、70.99㎡、70.99㎡、69.50㎡，约定每月10号前交纳物业管理服务费，逾期未交者，每天加收欠1%的滞纳金。收费标准为住宅1.2元/平方米/月，商铺3元/平方米/月(现暂收2元/平方米/月)，原告从2009年5月21日起在广硕上城小区提供物业服务至今。2014年7月1日，被告阮俊业与被告周裕财签订《租赁合同》，约定涉案四间商铺租给被告周裕财使用，使用期间从2014年7月1日至2019年6月30日止，商铺在租赁期内所需缴纳的一切税费均由被告周裕财自行承担（如房屋租赁税、实际使用的煤气费、电话、网络、有线电视、保安、保洁、物业管理费等）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告与开发商签订《广硕上城物业管理委托合同书》，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，均是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。关于被告周裕财答辩称原告未提供物业服务，因其未能提供证据予以证实，本院不予认可。关于被告称涉案商铺存在漏水现象，可在查明原因后直接向相关责任人主张权利。对于被告阮俊业当庭提出的原告的资质证书已过期问题，原告庭后补充了一份证据，广东省住房和城乡建设厅于2015年7月3日出具粤建房函[2015]1359号《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》，明确自2015年6月8日起，我省全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级资质审批工作。2017年8月16日，清远市住房和城乡建设管理局出具清建[2017]207号《关于做好取消二级及以下资质和资信等级认定后物业服务企业后续监管工作的通知》，明确对于30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，我市任何单位和个人不得再以上述企业资质、资信等级作为条件限制企业承接。原告的三级物业服务企业资质证书有效期至2015年11月17日，且持有经营范围包括物业管理的营业执照，具备物业管理资质，被告阮俊业的抗辩不成立，本院不予认可。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题，1、物业服务费，对于被告阮俊业抗辩称2015年6月23日前的物业管理费已经超过诉讼时效问题，由于物业服务合同具有延续性，原告从2009年5月起在广硕上城小区提供物业服务至今，涉案的物业服务合同履行时间延续至今，不存在超过诉讼时效的问题，对此辩解不予采纳。原告诉称被告从2014年6月起未支付物业服务费，故计算至2017年5月的物业服务费为20337.84元（2元/㎡/月×[70.99×3＋69.50]㎡×36个月），原告主张19877.2元物业服务费，是其对其权利的处分，应予准许；2、违约金，参照《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第25条规定，业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。被告阮俊业抗辩称滞纳金与违约金是两个概念，只有公权力部门有权收取滞纳金，本院认为，双方约定的滞纳金即为逾期付款的违约金，原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定，被告逾期支付物业服务费，按日1%计算滞纳金。被告阮俊业、周裕财认为此约定过高，请求法院予以降低。考虑到被告阮俊业将涉案商铺出租给被告周裕财，被告周裕财是因涉案商铺出现漏水以及认为原告提供的物业管理服务形同虚设才拒交物业费，并非恶意拖欠物业服务费，且原告未能举证其因此造成的损失，本院对双方约定的违约金进行调整，按银行同期贷款利率计算，被告应当向原告支付违约金（以564.94元为基数，从2014年7月10日起每月递增564.94元至2017年5月10日止，按中国人民银行同期贷款利率标准分段计算至上述费用支付完毕之日止，违约金不得高于所欠物业服务费总额）。三、关于责任主体如何分摊，因被告阮俊业是涉案商铺的业主，其与被告周裕财签订了《租赁合同》，约定涉案四间商铺租给被告周裕财使用，商铺在租赁期内所需缴纳的一切税费（包括物业管理费）均由被告周裕财自行承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。原告庭审过程中要求被告阮俊业承担支付物业服务费的责任，据此，本院认为，被告周裕财应向原告清远市华俊物业管理有限公司支付物业服务费19877.2元及违约金（以564.94元为基数，从2014年7月10日起每月递增564.94元至2017年5月10日止，按中国人民银行同期贷款利率标准分段计算至上述费用支付完毕之日止），被告阮俊业对上述款项承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告周裕财应于本判决生效之日起十日内向原告清远市华俊物业管理有限公司支付物业服务费19877.20元及违约金（以564.94元为基数，从2014年7月10日起每月递增564.94元至2017年5月10日止，按中国人民银行同期贷款利率标准分段计算至上述费用支付完毕之日止），被告阮俊业对上述款项承担连带责任；二、驳回原告清远市华俊物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148元，由被告阮俊业、周裕财负担。此款原告清远市华俊物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被告阮俊业、周裕财在履行上述判决时迳付给原告清远市华俊物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 韩 雯二〇一七年九月十五日书记员 胡俊辉附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。