北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4912号上诉人（原审被告）：北京蓝琼环保科技有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路3号院3号楼18层2105房。法定代表人：陈昭，执行董事。委托诉讼代理人：程荣鑫，男，北京蓝琼环保科技有限公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡佳，女，1978年5月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张跃超，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡古，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人北京蓝琼环保科技有限公司（原名称北京慧则通贸易有限公司，以下简称蓝琼公司）因与被上诉人蔡佳返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初63090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝琼公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回蔡佳的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由蔡佳承担。事实和理由：1.蔡佳竞拍北京市海淀区1002号房屋（以下简称涉诉房屋）时，就对涉诉房屋存在租赁、租期自2014年7月18日至2029年7月17日且租金已用于抵偿欠款的事实是明知的，其自愿接受并以远低于市价的价格拍得涉诉房屋，一审判决违背公平、正义和诚实信用原则；2.租金抵欠款是蓝琼公司与北京泰沙投资有限公司（以下简称泰沙公司）签订的租赁合同约定的租金支付方式，该约定合法有效，双方均无异议，租赁合同不存在两个独立的合同关系；3.蓝琼公司应当支付的租金已与欠款相抵，蔡佳无权要求解除合同；4.蓝琼公司依据租赁合同合法占有涉诉房屋，租金亦已经一次性支付，一审判决蓝琼公司支付使用费没有法律依据。蔡佳辩称，同意一审法院判决，不同意蓝琼公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.蔡佳购买涉诉房屋支付的对价为不考虑《房屋租赁合同》影响下的市场价格，并取得了涉诉房屋所有权，依照拍卖关系蔡佳有权收取租金；2.泰沙公司与蓝琼公司之间存在房屋租赁合同关系及以租金抵偿债务的合同关系，其中以租金抵偿债务的合同关系具有相对性，只在蓝琼公司与泰沙公司之间发生抵偿租金效力，不能约束蔡佳；3.蓝琼公司拒绝交付租金，蔡佳依法解除租赁合同，有权收回涉诉房屋；4.蓝琼公司应支付自2019年6月13日起的租金及占有使用费。蔡佳向一审法院起诉请求：1.判令蓝琼公司立即将涉诉房屋腾空后返还给蔡佳；2.判令蓝琼公司按每月34000元的标准支付自2019年7月1日起至实际腾退房屋之日止的占用使用费；3.本案诉讼费由蓝琼公司承担。一审法院认定事实：涉诉房屋建筑面积261.88平方米。2014年5月7日，泰沙公司取得了涉诉房屋的所有权证，所有权人登记为泰沙公司。2014年9月17日，珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）取得他项权证，在涉诉房屋上设立了总额17387545元的最高额抵押权。后华润银行依据（2015）深中法商初字第221号民事判决申请执行，广东省深圳市中级人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台对涉诉房屋进行拍卖。在2019年5月4日的拍卖中，蔡佳以17415020元竞得涉诉房屋。此竞拍公告列明涉诉房屋“有租赁，租期自2014年7月18日至2029年7月17日，租金已用于抵偿欠款，详见评估报告。本次拍卖起拍价采用不考虑租约影响下的房屋评估价值。起拍价17415020元”，公告所附深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司出具的《房地产评估报告》列明涉诉房屋“不考虑房屋租赁合同的影响，完全市场商品房的公开市场价值为24878600元，考虑租约限制条件影响下，并且新买受人在租约期间未能取得租金收益情况下的价值为16191517元。”2019年6月13日，蔡佳取得涉诉房屋的房屋所有权证，所有权人登记为蔡佳。2019年6月26日，蔡佳向蓝琼公司提出收回涉诉房屋的要求，遭蓝琼公司拒绝。现涉诉房屋仍由蓝琼公司占有使用。庭审中，蓝琼公司主张其与泰沙公司订立了租赁合同，并据租赁合同合法占有涉诉房屋。就此，蓝琼公司提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，显示：2014年7月14日，泰沙公司（甲方）与蓝琼公司（乙方）约定由乙方承租涉诉房屋，租期自2014年7月18日至2029年7月17日，甲方应于2015年3月15日前将涉诉房屋交付乙方，租金第一年至第五年为每年28万元，第六年至第十年每年32万元，第十一年至第十五年租金每年36万元，15年租期的租金总额为480万元；双方商定，本合同中乙方应付的租金总额以甲方所欠乙方的借款420万元、利息60万元，本息合计480万元一次性冲抵；本合同签订的同时双方另行签订以租金抵偿欠款协议，作为本租赁合同不可分割的组成部分；押金30万元，应在签订之日支付。2.《租金抵偿欠款协议》，显示：泰沙公司（甲方）与蓝琼公司（乙方）约定2013年7月18日甲方因流动资金需要，向乙方申请借款420万元，双方签订了借款协议；双方协商一致将甲方出租给乙方的涉诉房屋应收的15年租金480万元直接抵偿所欠乙方该笔借款本息约480万元，相抵后，乙方就该笔借款本息和甲方应收租金互不相欠；本协议生效后，甲方向乙方开具租金收据，乙方向甲方开具还款收据，双方凭收据进行交割。3.转账记录，显示2013年7月18日蓝琼公司向泰沙公司转账420万元。4.收据，显示2014年7月14日蓝琼公司向泰沙公司交纳押金30万元，2014年7月18日蓝琼公司向泰沙公司交纳租金480万元。蔡佳认可租赁合同的真实性，但不认可其合法性和证明目的，不认可抵偿欠款协议、转账记录和收据的真实性。蔡佳主张蓝琼公司与泰沙公司存在关联关系，双方不存在真实的借款及租赁关系，双方的租赁合同系恶意串通的无效合同，且租赁合同本身实为以房屋使用权抵债的合同，不适用买卖不破租赁的规则。就此，蔡佳提交如下证据：蓝琼公司2013年至2017年的年度报告，蓝琼公司、北京市金江汇聚贸易有限公司（以下简称金江汇聚公司）、泰沙公司的工商登记档案等证据，显示蓝琼公司2013年至2015年的资产总额分别为100.05万元、99.79万元、99.75万元，盈利均为负值；泰沙公司曾于2018年3月向蓝琼公司提供其名下位于朝阳区西大望路的房屋用于工商登记；陈昭原系金江汇聚公司的股东（出资比例20%），2014年4月，泰沙公司曾将名下万柳星标家园的房屋提供给金江汇聚公司用于工商登记；2019年1月，蓝琼公司成为金江汇聚公司的唯一股东；2019年1月，金江汇聚公司成为泰沙公司的唯一股东。蓝琼公司对上述证据的证明目的不予认可。蔡佳还主张涉诉房屋的租金标准应为每月34000元，并就此提交网络截图等证据，蓝琼公司对上述证据不予认可。另查，2013年6月，金江汇聚公司成为泰沙公司的股东（持股比例30%）；2014年4月，陈昭退出金江汇聚公司，金江汇聚公司的股东变更为郑某1、郑某2。虽经释明，蓝琼公司仍明确拒绝向蔡佳支付涉诉房屋的租金，蔡佳则于2019年12月13日当庭表示：如租赁合同有效，现蓝琼公司拒绝支付租金，其主张解除该租赁合同。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，蓝琼公司与泰沙公司签订了租赁合同，并持续占有、使用涉诉房屋至今，而蔡佳在上述租赁合同约定的租期内拍得涉诉房屋，竞拍之时对涉诉房屋的出租状态系属明知，故应认定蓝琼公司与泰沙公司的租赁合同继续有效，新产权人蔡佳仍应受该租赁合同约束。蔡佳主张租赁合同应属无效或蓝琼公司与泰沙公司之间并无真实的租赁关系等，但未就其主张提交充分证据，法院对此不予采信。然而，蓝琼公司签订的《房屋租赁合同》实际包含两个合同关系，即房屋租赁合同关系及以租金抵偿债务的合同关系。依据合同相对性规则，其中以租金抵偿债务的合同仅约束蓝琼公司及泰沙公司，与蔡佳无关。“买卖不破租赁”的规则旨在保护实际使用人的合法权益、维护交易安全、最大限度地发挥物的效用，但并未剥夺新产权人的收益权，新产权人有权依据合同请求承租人支付租金，并可依法、依约行使合同解除权。现经法庭询问，蓝琼公司拒绝向蔡佳交纳租金，蔡佳亦已当庭作出解除合同的意思表示，则双方的租赁合同已于2019年12月13日解除。现蔡佳作为所有权人请求返还房屋，具备事实及法律依据，法院予以支持。蔡佳另主张2019年7月1日至2019年12月13日的占用使用费，而上述费用实属租赁合同项下租金，对此法律概念的认识错误，法院予以纠正，蔡佳请求蓝琼公司支付上述租金具备事实及法律依据，法院予以支持。双方合同解除后，蓝琼公司尚未返还涉诉房屋，蔡佳请求蓝琼公司支付自2019年12月14日起至房屋实际返还之日止的占用使用费具备事实及法律依据，法院亦予以支持。至于上述租金及占用使用费的标准，蔡佳的主张缺乏依据，法院不予支持，并据双方合同予以核算。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第二百二十九条规定，判决：一、北京蓝琼环保科技有限公司于本判决生效后十日内将北京市海淀区1002号房屋腾空并返还蔡佳；二、北京蓝琼环保科技有限公司于本判决生效后七日内给付蔡佳2019年7月1日起至2019年12月13日的租金143671.2元，并按每日877元的标准向蔡佳给付自2019年12月14日起至房屋实际腾退之日止的占用使用费；三、驳回蔡佳的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。针对涉诉房屋，蓝琼公司与泰沙公司于2014年7月14日签订有《房屋租赁合同》，在租赁期间，蔡佳通过竞拍，于2019年6月13日取得涉诉房屋的所有权证，成为涉诉房屋新的所有权人。但是，所有权的变动，不影响租赁合同的效力。蓝琼公司与泰沙公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。所有权变动后，《房屋租赁合同》继续有效，蔡佳自2019年6月13日取得所有权后自动承继了泰沙公司在《房屋租赁合同》中出租人的一切权利和义务。蔡佳以所有权人的身份提起本案返还原物纠纷一案，要求蓝琼公司返还涉诉房屋并支付占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。当事人互负债务，经双方协商一致，可以抵销。泰沙公司与蓝琼公司在签订《房屋租赁合同》的同时还签订《租金抵偿欠款协议》，双方协商一致以泰沙公司的债务抵偿蓝琼公司的租金债务，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。相互抵销后，相应的债权、债务关系消灭。泰沙公司与蓝琼公司相互抵销后，蓝琼公司在全部租期的租金既已支付完毕。对于《房屋租赁合同》而言，抵销只是租金的一种支付方式，一旦抵销成立，承租人租金就已支付完毕。所有权变动后，蓝琼公司作为承租人在所有权变动前已经履行的合同义务对所有权变动后的新所有权人蔡佳继续有效，一审法院有关抵销仅约束蓝琼公司和泰沙公司进而与蔡佳无关的观点错误，本院予以纠正。蔡佳在竞拍涉诉房屋时，对涉诉房屋有租约、租金、租金支付情况是明知的，拍卖的起拍价采用不考虑租约影响下的房屋评估价值，并不是说买受人在购买房屋后可以不受租约的影响，而是说房屋交易价格中未考虑租金的实际交付情况，在无其他约定的情况下，蔡佳购买房屋后因蓝琼公司已经实际交付租金而给其造成的租金损失可向房屋出卖人主张。因蓝琼公司不存在拖欠租金的事实，蔡佳无权要求蓝琼公司重复交纳租金，一审法院释明蓝琼公司交纳租金不当，蓝琼公司在法院释明后拒绝交纳租金合理合法，蔡佳并不能因此取得法定解除权，一审法院确认《房屋租赁合同》已于2019年12月13日解除，没有事实根据，本院予以纠正。一审法院据此判决蓝琼公司返还蔡佳涉诉房屋并支付蔡佳租金和占有使用费错误，本院予以撤销。综上所述，蓝琼公司的上诉请求成立，应予支持。一审适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第三款、第一百条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初63090号民事判决；二、驳回蔡佳的全部诉讼请求。一审案件受理费63699.5元，由蔡佳负担（已交纳892元，余款62807.5元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费127152元，由蔡佳负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年八月七日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸