广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10653号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市东玉印刷有限公司，住所地广州市增城区新塘镇太平洋工业区113号（厂房A1）一楼自编C区。法定代表人：詹启东，职务：经理。委托诉讼代理人：杨薇，广东穗恒律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市长聚安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南边路43号第六栋自编之1、2、3。法定代表人：何桂珍。委托诉讼代理人：许靖怡，广东金轮律师事务所律师。上诉人广州市东玉印刷有限公司（以下简称东玉公司）因与上诉人广州市长聚安物业管理有限公司（以下简称长聚安公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东玉公司的法定代表人詹启东、委托诉讼代理人杨薇，上诉人长聚安公司的委托诉讼代理人许靖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东玉公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.依法改判支持东玉公司一审提出的诉讼请求，即判令长聚安公司立即退还东玉公司合约保证金20650元、水电保证金15000元、租赁保证金22700元及前述款项迟延利息（按年息6%计算，从2018年6月1日起计算至付清款项之日止）；判令长聚安公司承担缔约过失责任，赔偿东玉公司两个月租金22700元作为违约金；3.本案一、二审案件受理费由长聚安公司承担。事实和理由：双方签订的合同目的不能实现主要是因为长聚安公司在签订《租赁协议书》时，故意隐瞒及欺诈、故意不提示与订立合同有关的重要事实，违背了诚实信用原则所导致。根据租赁合同的性质、东玉公司签订合同目的和交易习惯，长聚安公司应在签订合同前和签订合同时主动提示东玉公司，涉案房屋属于广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告中涉及的重点河涌流域范围内，亦未告知东玉公司印刷行业属于重点查处行业。涉案房屋及土地是何桂珍以个人名义与海珠区昌岗街联星南箕经济合作社（以下简称南箕经济合作社）签订租赁合同后，又以长聚安公司的名义出租给东玉公司，长聚安公司是否有权出租涉案房屋及土地存在疑问，同时长聚安公司在与东玉公司签订合同时隐瞒了这一重要事实，长聚安公司存在欺诈。涉案房屋及土地属于农村集体所有土地，何桂珍与海珠区昌岗街联星南箕经济合作社签订的《房屋租赁合同》中并未说明可以用于工业用途，而长聚安公司为了赚取租金擅自把涉案房屋及土地出租给东玉公司用于工业用途。因长聚安公司的以上过错，导致东玉公司合同目的不能实现，长聚安公司构成根本违约，根据《合同法》第九十四条规定，东玉公司可以依法解除合同，相应的保证金、水电保证金及租赁保证金应退还给东玉公司，长聚安公司亦应承担22700元的违约金责任。另补充：双方之间的租赁合同应属无效；东玉公司并非是主观上故意不交2019年4月及5月份的部分租金和水电费，而是直接向南箕经济合作社缴纳租金，但出租人南箕经济合作社拒收东玉公司租金，故东玉公司的行为并不构成违约。南箕经济合作社并未追究东玉公司缴纳长聚安公司所称东玉公司欠缴的租金，因此东玉公司的行为并不构成违约；东玉公司并未造成长聚安公司的经济损失，东玉公司在2019年5月搬离涉案房屋之后以及之前，何桂珍均没有及时向出租人南箕经济合作社主张要求解除租赁合同的意思表示，而是继续使用涉案房屋直至2019年10月11日才提出解除合同，在此过程中，是何桂珍怠于行使合同解除权，由此造成的损失扩大应由其自行承担。东玉公司于5月份的租金和水电费的结算点应是5月9日，而非是5月30日，双方在5月9日进行了水电费的抄表结算，5月9日之后东玉公司也没有继续使用涉案房屋，按照公平原则，租金和水电费的时间节点应当是在5月9日。综上，请求二审法院予以改判。长聚安公司答辩称：一、政府的关于整顿“散乱污”的情况，长聚安公司及南箕经济合作社对此是毫不知情的，正如一审判决中所认定的事实，政府的公告是对全体人民公布的，所以南箕经济合作社和长聚安公司也不存在故意隐瞒的情形。东玉公司认为何桂珍是以个人名义与南箕经济合作社签订的租赁合同，但何桂珍是长聚安公司的法定代表人，长聚安公司对涉案租赁合同项下的权利义务是承认且承担租赁的，事实上，一直以来也都是由长聚安公司参与到租赁合同的日常经营管理中。长聚安公司一直依约提供场地，也履行了合同义务。无论涉案合同的签订方是何桂珍还是长聚安公司，均不存在合同欺诈的成分，东玉公司也没有因此产生任何的损失。二、东玉公司称长聚安公司与南箕经济合作社签订的租赁合同中并未明确约定涉案场地用于工业用途，但根据长聚安公司与南箕经济合作社的租赁合同第一条约定中已经明确了涉案场地的用途为工业用途。三、关于东玉公司认为涉案合同应属无效，但本案的租赁合同并不存在合同法所规定的合同无效的几种适用情形，且涉案合同已经实际履行了长达一年，合同无效缺乏依据。四、东玉公司认为水电费并非其故意不缴纳的，但是依据双方所签订的租赁合同约定，水电费每个月都是有缴纳期限，一审至今双方进行过多次协商，在此期间东玉公司一直没有表态要予以先行支付拖欠的租金及水电费。故由此产生的滞纳金应是东玉公司任由该损失持续扩大导致。五、东玉公司认为南箕经济合作社并没有追究长聚安公司的责任，故长聚安公司也不可向其追究违约责任，这是完全不符合法律逻辑的。长聚安公司与南箕经济合作社之间的租赁合同解约是历经很长时间以及沟通很长时间才解除的，为此长聚安公司还损失了三个月的租金，长聚安公司与东玉公司是涉案租赁合同的相对方，权利义务应产生在双方之间，违约责任也应当按照双方签订的租赁合同的约定，长聚安公司与南箕经济合作社之间的租赁合同是否存在违约行为不影响长聚安公司向东玉公司追究违约责任。六、东玉公司认为何桂珍在其搬离后没有立刻向南箕经济合作社提出解除租赁合同，该说法是错误的。在东玉公司于2019年5月31日抛下钥匙及没有任何交接就搬离时，长聚安公司马上和南箕经济合作社协商合同解除以及终止。涉案房屋的空置损失也是由长聚安公司向南箕经济合作社支付的，因此该空置损失应由违法解除合同的东玉公司承担赔偿责任。东玉公司认为租金和水电费的截止日期应计算至5月9日，但依据长聚安公司在一审中提交的补充证据显示，直至5月31日，东玉公司与我方协商时，其单方丢下厂房的钥匙径直离场，故将租金和水电费应计算至东玉公司抛下钥匙径直离场的那一天。长聚安公司上诉请求：1.依法改判一审判决第一项，驳回东玉公司诉讼请求；2.纠正一审漏审漏判的行为，支持长聚安公司的第一项反诉请求中“水电费34082元及前述费用的滞纳金”的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由东玉公司承担。事实和理由：一、东玉公司要求长聚安公司退还一次性费用无法律依据，且一审法院已认定东玉公司承租了涉案场地一年，即使退还费用，也只需退还剩余使用的6个月费用，而非7个月费用。一审法院事实认定不清，判决前后矛盾，依法应予以纠正。二、一审法院存在明显的漏判行为，既未审理也未支持长聚安公司第一项反诉请求中的“水电费34082元及前述费用的滞纳金”，依法应予以改判，支持长聚安公司在一审中的反诉请求。综上，请求二审法院予以改判。东玉公司答辩称：一、长聚安公司收取了东玉公司的保证金和一次性18个月的额外租金利润，共计133986元。在该13万多元中，东玉公司认为完全足以抵扣4-5月份的租金和水电费。二、东玉公司在收到政府要求搬迁的通知后，东玉公司就一直与长聚安公司进行协商。从一审中，长聚安公司提供的财务人员与我司法定代表人的微信聊天记录中，可看出东玉公司搬走时要将厂房钥匙交付给长聚安公司，并由长聚安公司抄表。由此可证长聚安公司是同意解除合同，也同意东玉公司搬离，并且要求东玉公司交还钥匙以及抄表，因此双方对于东玉公司搬离涉案场地已经达成一致合意。在5月9日，长聚安公司派出工作人员到涉案场地抄表，但长聚安公司的工作人员突然反悔不同意东玉公司搬离并且不向东玉公司退还押金，而要将东玉公司缴纳的押金占为己有。南箕经济合作社同意东玉公司搬离时，东玉公司未交的租金和水电费是同意在保证金中予以抵扣的，长聚安公司对此也是同意的。房屋的交付并非是东玉公司的责任，而是长聚安公司拒不接收钥匙，故该责任不能推诿到东玉公司处。从常理上分析，东玉公司在5月5日搬离涉案房屋后，已经没有必要使用涉案房屋，因此不存在不与长聚安公司进行交接的问题，只是因为长聚安公司一直拖延不与东玉公司进行交接，东玉公司无奈之下才在5月31日直接放下钥匙离开，故东玉公司并不构成违约。2019年7月23日，东玉公司向一审法院起诉请求判令：1、长聚安公司立即退还东玉公司合约保证金20650元、水电保证金15000元、租赁保证金22700元、合同未履行期间的服务费29414元（75636元÷18×7＝29414）及前述款项迟延归还利息（按年息6%计算，从2018年6月1日起计算至付清款项之日止）；2、长聚安公司承担缔约过失责任，赔偿东玉公司两个月房租租金22700元的违约金;3、本案的诉讼费用由长聚安公司承担。其诉讼请求要求的服务费就是长聚安公司开具的“一次性款75636元”收据里的款项。不同意长聚安公司的反诉请求，长聚安公司出租的是违法建筑，合同本身是无效的。长聚安公司反诉请求：1、东玉公司按照《租赁协议书》支付2019年4、5月的租金及管理费共计22680元（每月场地占用补偿款10500元＋卫生费840元共11340元×2）、水电费共计34082元（4月份水电费总额31190元，5月份水电费总额2892元）及前述费用的滞纳金（从2019年4月6日起计至实际清偿之日止，按欠款总金额每天0.2%的标准计算）；2、东玉公司支付长聚安公司因租赁协议解除而产生的直接经济损失共计34020元（每月租金11340元损失×3）；3、东玉公司承担本案的全部诉讼诉讼费用。长聚安公司收取的按金即合同中约定的保证金。一审法院经审理查明：2018年5月24日，广州市海珠区昌岗街联星南箕经济合作社（出租方、甲方）与乙方签约代表徐倩倩（承租方何桂珍）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方房屋座落在海珠区南箕路冲边东新街南箕工业区C16-17，租赁面积共420平方米，使用用途为工业；租赁期为二年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止；每月场地占用补偿款10500元，每月管理费840元共11340元；等。2018年6月1日，东玉公司（乙方）与长聚安公司（甲方）签订《租赁协议书》，约定，座落在广州市海珠区南箕路冲边东新街南箕工业区C16-17，使用用途为工业，乙方必需根据房屋用途进行合法使用；每月租金、管理费合计人民币11340元，乙方应在每月1日到5日到广州市海珠区昌岗街联星南箕经济合作社付清租金、管理费、水电费，如乙方不按时付款，应按总金额每天0.2%计算向甲方交纳滞纳金；超过一个月不交租金，甲方有权终止合约，不退回按金，其责任由乙方自负；乙方向甲方交付贰个月的租金人民币20650元，作为合约保证金；水电费保证金人民币15000元；期满后甲方不计利息退回给乙方；乙方向甲方交贰个月的租金保证金人民币22700元；期满后甲方不计利息退回给乙方；乙方向甲方一次性交付壹拾捌个月的金额合计人民币75636元；本协议从2018年6月1日至2020年5月31日；等。2018年5月7日长聚安公司向东玉公司开具两个月按金20650元、水电按金10000元的收据，2018年6月1日开具水电按金5000元、两个月按金22700元、2018年6月1日-2019年11月30日一次性款75636元的收据。2019年3月8日，广州市海珠区环境保护局向东玉公司发出《环境问题整改通知书》，发现东玉公司未依法报批建设项目环境影响报告书、报告表，擅自开工建设；需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者验收不合格，建设项目即投入生产或者使用，或者在环境保护设施验收中弄虚作假；产生含挥发性有机物废气的生产和服务活动，未在密闭空间或者设备中进行，未按照规定安装、使用污染防治设施，或者未采取减少废气排放措施；将危险废物提供或者委托给无经营许可证的单位从事经营活动；设置四色印刷机1台，产生的废气未经处理直接排放；废油墨罐、废油墨必须交由有资质公司回收，使用，严禁私自排放；责令东玉公司改正以上环境违法行为并将整改措施书面报告该局。2019年3月18日，广州市生态环境局海珠区分局、广州市海珠区人民政府南石头街道办事处向东玉公司发出《限期停产停业、搬迁通知》，内容为，根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》（穗府规[2017]12号）工作的要求，经核查，你单位（场所）属于重点河涌流域“散乱污”场所，存在（不符合当地产业布局规划；未办理工信、发改、土地、规划、环保、工商、质监、安监、电力等相关审批手续；无污染防治设施或污染防治设施不完备，污染物不能稳定达标排放）问题，应于2017年10月31日前自行停产停业、搬迁或拆除，已逾期；现请你单位（场所）在2019年4月15日24:00前停产停业、搬迁或拆除处理；逾期未按照要求处理，将依照上述《通告》和相关法律法规强制关停；等。东玉公司称其于2019年4月30日前就迁出了涉案场地，但没有证据证实。长聚安公司对此予以否认，称东玉公司于2019年5月31日到长聚安公司处单方把场地钥匙交给长聚安公司，东玉公司就认为已经交接了。长聚安公司称涉案场地已于2019年10月10日交还给广州市海珠区昌岗街联星南箕经济合作社，但没有办理交接手续，东玉公司对此予以确认。诉讼中，对东玉公司交租的截止日期，东玉公司称其交租至2019年5月份，并向一审法院出示了2019年4月25日的水电费31190元、5月场地占用补偿款10500元和2250元、5月卫生费1020元的收据复印件。上述水电费及场地占用补偿款收据显示缴纳人为C16何桂珍、C16-17何桂珍、C20何桂珍、C16-17、20。东玉公司不能出示单据的原件以供一审法院核查。长聚安公司对上述证据予以否认，称东玉公司租金只缴纳至2019年3月份，之后，其公司帮东玉公司向合作社代缴了4、5月份的租金和管理费，东玉公司的上述收据均是其公司缴纳的，不知道东玉公司如何取得单据的复印件，并向一审法院出示了上述单据的原件及补充了4月场地占用补偿款10500元、（C16-17、20）4月卫生费1020元（4月C16-17840元/月）、2019年5月30日水电费2892元的收据及上述费用的转款证明，并称4月份卫生费的收据是包括C20档的，所以金额是10500元。对长聚安公司收取的一次性款75636元的性质，长聚安公司称由于其公司每月要向合作社缴纳租金1134元，其公司每月也只收长聚安公司1134元租金，没有利润，故转租时一次性收取东玉公司额外的租金75636元。东玉公司对此予以确认。另外，广州市海珠区昌岗街联星南箕经济合作社向一审法院出具了广州市海珠区工业大道中南箕冲边东新街8号之1的《集体土地房产证》，显示上述地址的权属人为广州市海珠区联星南箕经济合作社。该社向一审法院出具情况说明，称该社于2018年5月24日与何桂珍签订了《房屋租赁合同书》上所列的地址南箕路冲边东新街南箕工业区C16-17号场地，属产权证海珠区工业大道中南箕冲边东新街8号之1的范围内。该社还向一审法院出具一份《关于南基路冲边东新街南箕工业区C16-17号场地权属及出租情况的说明》，主要内容为，我社于2018年5月24日与何桂珍签订了《房屋租赁合同书》，约定我社将上述房屋出租给何桂珍使用，租赁期限至2019年5月31日，每月场地占用补偿款及管理费共11340元，合同履约保证金22700元。合同签订后，我社按约将该房屋交给何桂珍使用，何桂珍也按合同约定交纳场地占用补偿款及管理费至2019年5月，自2019年6月起未交纳场地占用补偿款及管理费。2019年10月11日，何桂珍要求提前退租，我社与其协商后，同意其提前退租，其所交纳的合同履约保证金抵扣2019年6、7月份的场地占用补偿款及管理费，剩余场地占用补偿款及管理费无需交纳。至此，我社与何桂珍就上述房屋的租赁合同已经解除。我社未将上述房屋租赁给广州市长聚安物业管理有限公司，也未收取过该公司的租赁保证金。至于何桂珍与广州市长聚安物业管理有限公司的关系，我社并不了解。一审法院认为：东玉公司与长聚安公司签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，每月租金、管理费合计人民币11340元，东玉公司应在每月1日到5日到广州市海珠区昌岗街联星南箕经济合作社付清租金、管理费、水电费，如东玉公司不按时付款，应按总金额每天0.2%计算向长聚安公司交纳滞纳金；超过一个月不交租金，长聚安公司有权终止合约，不退回按金，其责任由东玉公司自负；东玉公司向长聚安公司交付贰个月的租金人民币20650元，作为合约保证金；水电费保证金人民币15000元；期满后长聚安公司不计利息退回给东玉公司；东玉公司向长聚安公司交贰个月的租金保证金人民币22700元；期满后长聚安公司不计利息退回给东玉公司；东玉公司向长聚安公司一次性交付壹拾捌个月的金额合计人民币75636元；等。之后，东玉公司缴纳了合同约定的费用给长聚安公司并已使用了场地。根据现有证据，东玉公司只缴纳租金至2019年3月，2019年4、5月的租金和相关费用是由长聚安公司向广州市海珠区昌岗街联星南箕经济合作社垫付的，故东玉公司已违反合同约定。对于东玉公司提前搬迁的原因，根据东玉公司提交的证据，是因为东玉公司自身原因不符合环保要求而被责令搬迁，并非其所称的是因租赁房屋处于重点河涌流域“散乱污”场所范围内致使协议无法继续履行。且东玉公司作为一个有污染的企业，使其设备设施生产流程符合环保要求是其应尽的企业义务，东玉公司所列举的《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》（穗府规[2017]12号）是对社会公布的，不存在长聚安公司故意隐瞒的情形。综上，东玉公司因自身原因导致合同无法继续履行，且东玉公司拖欠租金，违反合同约定，故东玉公司要求长聚安公司退还合约保证金20650元、水电保证金15000元、租赁保证金22700元及前述款项迟延归还利息（按年息6%计算，从2018年6月1日起计算至付清款项之日止）、赔偿东玉公司两个月房租租金22700元的违约金的诉讼请求无理，一审法院予以驳回。至于东玉公司要求长聚安公司退还合同未履行期间的服务费29414元（75636元÷18×7＝29414）的请求，长聚安公司称75636元是一次性收取东玉公司的租金，但东玉公司提前迁出，没有继续使用场地，根据公平合理的原则，长聚安公司应向东玉公司退还多收取的租金。东玉公司、长聚安公司之间的租期为两年，东玉公司只使用了一年，现东玉公司只要求长聚安公司退还29414元是对其权利的自行处分，并无不妥，一审法院予以支持。本案提前终止合同的责任是由东玉公司引起的，且东玉公司欠付租金，导致长聚安公司为其垫付费用，另长聚安公司也因此而损失合同约定的租金收益，故长聚安公司反诉要求东玉公司支付2019年4、5月的租金及管理费共计22680元及前述费用的滞纳金（从2019年4月6日起计至实际清偿之日止，按欠款总金额每天0.2%的标准计算）、支付因租赁协议解除而产生的直接经济损失共计34020元（每月租金11340元损失×3）的请求有理，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院作出如下判决：一、长聚安公司于本判决生效之日起三日内，退还东玉公司人民币29414元;二、东玉公司于本判决生效之日起三日内，支付2019年4、5月的租金及管理费共计22680元及该费用的滞纳金（从2019年4月6日起计至实际支付之日止，每月按累计欠款总金额的每天0.2%的标准计算）给长聚安公司；三、东玉公司于本判决生效之日起三日内，支付因租赁协议解除而产生的直接经济损失共计34020元给长聚安公司；四、驳回东玉公司其余的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3823元（其中本诉2536元，反诉1287元）由东玉公司负担3156元，长聚安公司负担667元。本院二审期间，东玉公司向本院提交了以下证据材料：1.广州市人民政府关于清理整重点河涌流域“散乱污”场所的通知，拟证明：涉案房屋所在地的企业属于“散乱污”政策整顿范围。2.照片（海珠区环保分局、南石头街“停产停业、搬迁”通知签收表）、证明（2020年3月21日海珠区南石头街道环境保护监督检查中队）、租赁合同（2019年3月19日），拟证明：（1）证明因政策整顿，东玉公司与其他企业被一起要求停产停业、搬迁；（2）2019年5月5日前已停止经营，并把所有设备搬离到新址。3.2019年5月9日何桂珍手抄电、水表记录，拟证明：东玉公司与长聚安公司、何桂珍在搬离后（2019年5月9日）进行了水电费的结算，其行为表示同意解除合同。4.东玉公司租赁纠纷的调查回复（广州市海珠区南石头环境保护监督检查中队），拟证明：（1）东玉公司位于南箕工业区内，属于“散乱污”政策整顿场所范围之内；（2）东玉公司承租的涉案地址不具备升级改造的条件，搬离属于不可抗力；（3）整顿范围之内的企业按时清退搬离，可退还押金。5.广州市房屋租赁合同（2018年5月1日）、收据，拟证明：（1）东玉公司承租了南箕工业园内的自编C座4号房屋作为厂房使用，涉案房屋（自编××号）在其对面，作为仓库使用。（2）东玉公司承租C座4号房屋2019年4月份至搬离之日的租金是在退场之时进行结算，并退还了押金。6.证明（广州市出版印刷行业协会）、介绍证明函（广州市出版印刷行业协会）、调查记录（广州市出版印刷行业协会），拟证明：（1）因国家环境保护局政策的要求，广州市区内所有印刷企业，包括海珠区、天河区内的印刷工厂需统一搬到周边地区继续开展生产经营活动；（2）因上述政策原因，广州市东玉印刷有限公司与其他同行业企业需要整体搬迁，属不可抗力，不构成单方违约；（3）在东玉公司搬离涉案房屋之后，二手房东何桂珍仍然可以做仓库使用，并未造成经济损失。7.微信聊天记录、商事登记基本信息，拟证明：东玉公司未交2019年4月的房租和水电费，并非主观上不缴，而是管理处要求退房时一并结算（东玉公司一直代二手房东何桂珍直接向南箕经济合作社交租），并不构成违约。8.广州市生态环境局海珠区分局《关于广州市东玉印刷有限公司环境问题整改及关停搬迁的情况说明》2020.6.12，拟证明：政府进行“散乱污”场所整治，东玉公司与其他多家位于广州市海珠区南箕工业园内部具备改造升级条件的企业，配合政府工作及履行企业责任，积极搬迁，于2019年5月5日已搬迁完毕，南箕经济合作社支持退还押金。长聚安公司质证称：一、对证据1真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。从通告内容来看，东玉公司之所以被要求停业搬迁是因为其无法在环保手续上达标所致；长聚安公司与南箕经济合作社对该公告的内容及范围并不知情，不存在欺诈；二、对证据2中的照片、证明真实性予以确认，关联性不予确认，对租赁合同真实性、合法性及关联性不予确认，该合同是东玉公司与第三方签订的合同；三、对证据3的真实性、合法性及关联性不予确认，经公司法定代表人何桂珍辨认，该纸条并非何桂珍的字迹，何桂珍也从未与东玉公司进行水电费结算；四、对证据4真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，该证据是南石头街道环境保护监督检查中队出具的，其证明内容与东玉公司想要证明的内容恰好相反；五、对证据5真实性、合法性及关联性不予确认，该证据与本案无关；六、对证据6的真实性、合法性及关联性不予确认，该协会并非官方组织，对内部会员所发生的纠纷往往会提供协助，企业与协会之间有经济往来，故协会自始就不具备中立性，该证据真实性、合法性值得怀疑；七、对证据7真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，从该证据的微信记录可知，东玉公司未与长聚安公司办理退房交接手续，与其主张的在2019年5月5日便搬离交接一说相互矛盾；八、对证据8真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该份说明更进一步证明东玉公司是因自身环境问题被要求关停搬离。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，东玉公司陈述涉案《租赁协议书》无效的理由：何桂珍在向出租人南箕经济合作社承租涉案房屋时，其并未表明是履行长聚安公司法定代表人的行为，故长聚安公司无权处分涉案房屋，事后也没有得到南箕经济合作社的追认和同意。根据南箕经济合作社一审提交的情况说明显示，南箕经济合作社没有承认长聚安公司将涉案房屋转租给我方的事实。长聚安公司称：与南箕经济合作社签订租赁合同的确实是何桂珍，但我司对于何桂珍在租赁合同中的签字是予以确认的，无论是我方与南箕经济合作社签订的租赁合同，还是我方与东玉公司签订的租赁合同，两份租赁合同均已履行了一年，各方对此均未产生过争议。关于长聚安公司主张的2019年4、5月份的水电费34082元，东玉公司称：对于长聚安公司垫付该水电费的数额没有异议，水电费确实计算至2019年5月9日，我方对于租金、管理费、卫生费的截止日期有异议。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，根据双方的上诉请求和理由，本案二审争议焦点如下：（一）涉案《租赁协议书》的效力，以及东玉公司是否存在违约行为；（二）东玉公司主张长聚安公司退还合约保证金20650元、水电费保证金15000元、租金保证金22700元应否得到支持，以及长聚安公司反诉请求东玉公司支付2019年4、5月份的水电费34082元应否支持；（三）长聚安公司应否退还一次性款项75636元。关于焦点（一）。根据本案的证据显示，涉案《租赁协议书》租赁物的权属人为广州市海珠区联星南箕经济合作社，已取得《集体土地房产证》，故不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的租赁合同应当无效的情形。关于东玉公司上诉认为长聚安公司无权出租的问题，根据本案查明的事实，向南箕经济合作社承租涉案房屋的是长聚安公司的法定代表人何桂珍，何桂珍对于长聚安公司的出租行为并无提出异议，应视为其对长聚安公司该行为的追认。至于南箕经济合作社出具的情况说明中所称未将房屋租赁给长聚安公司，以及不清楚长聚安公司与何桂珍的关系问题。涉案合同自签订至双方发生纠纷已实际履行近一年，在此期间，本案并无证据证实南箕经济合作社对长聚安公司的转租行为提出异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人无权主张转租合同无效。因此，东玉公司以此为由主张涉案《租赁协议书》无效亦不能成立。综上，一审法院认定涉案《租赁协议书》有效正确，本院予以确认。关于东玉公司主张其提前搬迁是因政策原因，属于不可抗力的问题。从本案的事实看，涉案《租赁协议书》签订于2018年6月1日，环保部门于2019年3月份向东玉公司发出整改以及限期停产停业、搬迁通知，但在此之前，《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》【穗府规（2017）12号】已于2017年9月19日作出，明确对印刷、制革、印染等17类行业的经营场所开展“散乱污”清理整顿工作。东玉公司作为从事印刷行业的商事主体，应对于相关政策充分了解，正确选址。可见，相关的政策已在东玉公司签订合同之前存在，因此，不属于不能预见的不可抗力情形。东玉公司二审提交证据均不能证明其主张，本院不予采信。关于东玉公司未支付2019年4、5月租金是否构成违约的问题。根据双方约定，东玉公司应在每月1到5日到南箕经济合作社付清租金、管理费、水电费，超过一个月不交租金，长聚安公司有权终止合约，不退回按金。东玉公司未依约向南箕经济合作社支付2019年4、5月租金，导致长聚安公司垫付该费用，故依据合同约定，东玉公司已构成违约。东玉公司抗辩称并非其故意不缴纳租金，而是南箕经济合作社拒收，但未能举证证明，本院不予采纳。综上，一审法院认定涉案《租赁协议书》的解除系东玉公司违约导致的，应承担相应违约责任，并无不当。关于焦点（二）。《租赁协议书》约定了三项保证金，分别是合约保证金20650元、水电费保证金15000元和租金保证金22700元。《租赁协议书》约定“东玉公司超过一个月不交租金，长聚安公司有权终止合约，不退回按金”，该“按金”指的是哪一项保证金或是三项保证金的总和，双方对此发生争议。本院认为，从合同其他条款看，合同对此并无进一步作出约定，从该条款的前后文也无法得出结论。但从上述三项保证金的字面及目的理解，合约保证金应为对合同依约履行的保证，而水电费保证金、租金保证金应为对相关水电费、租金如期缴纳的保证。现双方合同已因东玉公司违约而解除，长聚安公司的合同目的无法实现，故长聚安公司有权没收合约保证金。至于水电费保证金、租金保证金应在抵扣相关的欠费后予以返还。因此，一审法院认为长聚安公司有权不予返还水电费保证金15000元、租金保证金22700元不当，应予以纠正。对于东玉公司反诉请求长聚安公司支付2019年4、5月水电费34082元，一审遗漏处理，属于程序瑕疵。但鉴于东玉公司对于该水电费数额没有异议，且水电费为实际使用产生的费用，为减少当事人的诉累，本院二审对此一并予以处理，上述水电费保证金15000元可用于抵扣该费用。另，对于东玉公司欠付的租金、管理费，本案已判处东玉公司向长聚安公司支付，故租金保证金22700元应予以返还东玉公司，该款可抵扣东玉公司欠付的其他费用后返还。上述两项保证金经抵扣水电费34082元后，尚余3618元由长聚安公司予以返还。关于长聚安公司主张的赔偿损失34020元即三个月租金的问题。涉案《租赁协议书》因东玉公司违约而解除，东玉公司已实际退场，但长聚安公司另寻承租人需要时间，故该期间场地的空置损失应由违约方承担。因此，一审支持长聚安公司该主张并无不当。关于焦点（三）。关于长聚安公司收取的一次性款项75636元，合同约定为18个月的金额，根据长聚安公司的陈述，该款实质为其转租获得的利润。现合同提前解除，东玉公司也已承担了违约责任，故一审法院根据公平合理原则，经折算，判处长聚安公司向东玉公司返还合同未履行期间的费用，并无不妥。综上，东玉公司、长聚安公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求不能成立，本院不予支持。一审部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17602号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17602号民事判决第四项；三、广州市长聚安物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向广州市东玉印刷有限公司返还3618元；四、驳回广州市东玉印刷有限公司其他的诉讼请求；五、驳回广州市长聚安物业管理有限公司其他的反诉请求。一审案件受理费3823元，由广州市东玉印刷有限公司负担2739元，广州市长聚安物业管理有限公司负担1084元；二审案件受理费3823元，由广州市东玉印刷有限公司负担2739元，广州市长聚安物业管理有限公司负担1084元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年八月七日书记员  张 旭彭诗敏