江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1501号上诉人（原审被告）：田建青，男，1976年9月13日出生，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建龙，江苏正伍律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：肖士纯，男，1968年9月20日出生，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：孙志，江苏律轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋磊，江苏律轩律师事务所律师。上诉人田建青因与被上诉人肖士纯房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初16836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田建青上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2019年4月份，上诉人在筹款时得知案涉房屋已被他人保全，故将保全情况告知被上诉人，但被上诉人称其不知保全事项。后经调查取证，案涉房屋被（2017）苏1322财保143号民事裁定保全。保全裁定是一种公示性文书，在2017年9月22日已经作出，至2018年3月31日双方签订案涉房屋买卖协议时已经长达半年之久，法律上视为被上诉人已经知道该保全事项。被上诉人故意隐瞒案涉房屋有保全的情况下，与上诉人签订合同，致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款规定，虽然上诉人未及时付款，但违约责任不在上诉人一方，被上诉人应承担违约责任。一审法院推定被上诉人在卖房时不知道有保全情况，无事实和法律依据。2.上诉人与被上诉人在2019年2月25日签订还款协议，虽未约定案涉房屋装修赔偿问题，但并不表示若合同解除，上诉人就不主张装修损失赔偿，法律规定实际损失大于约定款项，当事人可以主张实际损失。虽然2018年签订的合同约定房款付清之前，房屋所有权及使用权归被上诉人所有，但被上诉人在签订合同当日就把房屋钥匙及房票交给上诉人，权属随着交付而转移，一审法院判决该房屋增值部分与上诉人无关，缺乏事实和法律依据。3.一审第一次开庭时，被上诉人的代理人在庭审中承认已经付款80000元整，但在第二次开庭时，被上诉人拿出转账记录只有79800元，剩余200元是否已经给付或者上诉人与被上诉人之间是否有其他经济往来，一审法院没有进一步确认。在代理人拥有特别授权时，其在法庭上的自认，视为其委托人的自认，一审法院按照79800元进行判决，缺乏事实和法律依据。4.案涉房屋买卖合同仍可继续履行，只要解决案涉房屋保全问题，上诉人即可支付剩余房款。一审法院判决上诉人违约，返还房屋，缺乏事实和法律依据。5.虽然上诉人与被上诉人在合同中约定，被上诉人不负责为上诉人办理房产证，根据实际交易习惯，在房屋无其他权利瑕疵情况下，上诉人拿房票找开发商办理过户手续，被上诉人出面说明实际情况即可，但该约定并不表示被上诉人就不需要承担因为房屋权利瑕疵，造成上诉人无法过户的责任。一审法院判决被上诉人不承担为上诉人过户义务，缺乏事实与法律依据。肖士纯辩称，关于付款是80000元还是79800元的问题，一审法院第一次开庭时被上诉人本人没有到庭，其告诉代理人是80000元，但是开完庭后，经查询付款的银行流水仅有79800元，如果上诉人认为已付款80000元，上诉人应当承担举证责任。上诉人在2019年2月25日出具的还款协议已经明确约定如果逾期付款，合同解除只要扣除20000元并将剩下购房款退给上诉人。在出具还款协议的时候，案涉房屋已经装修完毕，虽然上诉人多次称房屋装修有十几万元，但是没有提供证据。被上诉人在一审中陈述签过合同交房子指的是交房票给上诉人，上诉人自行去找开发商拿钥匙。在签订买卖协议之前，上诉人已经得知案涉房屋被查封，并告知被上诉人。上诉人多次陈述查封具有公示力，那么上诉人在案涉房屋所在小区就有房屋，也应知道案涉房屋被查封。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。肖士纯向一审法院起诉请求：1.解除肖士纯、田建青于2018年3月31日签订的房屋买卖协议；2.田建青向肖士纯返还沭阳县室房屋，田建青向肖士纯支付的购房款扣除20000元后退还田建青；3.田建青支付违约金100000元。一审法院认定事实：2015年12月11日，肖士纯以房屋抵充工程款的形式从江苏众润投资有限公司（以下简称众润公司）处获得案涉沭阳县XXXX小区7号楼二单元2601室房屋购房款专用收款收据（以下简称房票）一张。2018年3月31日，肖士纯（甲方）与田建青（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定1.甲方自愿将位于沭阳县房屋一套（建筑面积137.7平方米）出售给乙方。2.房屋出售价格为人民币428800元。3.付款方式：乙方签合同时先付40000元，今年12月之前付190000元整，剩余房款198800元整于2019年10月1日前一次性付清（注：打有相应的两张欠条）。4.乙方支付甲方房款时甲方须把此房买卖原件及相关票据交由乙方保管，用于办理相关手续。甲方不负责为乙方办理房产证等，当如果需要可以提供必要的证明，房屋的产权和使用权在乙方房产付清之前归甲方所有，乙方不拥有产权及使用权等任何权利。5.房屋买卖协议签订后，甲方反悔不出售此房的，甲方退还已收取的乙方购房款外，另支付100000元违约金；乙方未在规定的时间内将购买此房的款项全部支付给甲方的，甲方有权解除本协议，定金40000元不再退还，并有权再次出卖本房屋，并且乙方另支付100000元违约金给甲方。6.补充协议，在乙方收取相关票据及原件时，打两张相应的欠条给甲方，当第一批款项190000元付清时，乙方收回第一批欠条，当第二批款项198800元付清时，乙方收回第二批欠条，当欠条在协议期内完成，即完成交易，房屋产权开始归乙方所有。7.本协议一式两份，将双方签字后生效，各执一份。同日，田建青向肖士纯支付40000元，并向肖士纯出具借条两张，分别载明借到肖士纯现金190000元、198800元。肖士纯于当天将案涉房屋及房票交付田建青。2019年2月25日，田建青向肖士纯中国农业银行账户先后存入共计79800元，并于当天向肖士纯出具还款协议一份，载明“在2019年6月6日把剩余房款全部付清，如不付清，把房票退回，在已付款扣除贰万元退回，房屋归还给肖士纯”。后因田建青未按照约定履行付款义务，肖士纯诉至沭阳法院要求处理。该院另查明，案涉房屋于2017年9月22日由该院作出（2017）苏1322财保143号民事裁定书，裁定予以查封，查封期限三年。田建青于2019年12月26日在沭阳县不动产登记服务中心查询案涉房屋保全情况。沭阳法院认为，本案的争议焦点为：田建青未支付剩余购房款是否属于行使不安抗辩权？该院认为，虽然案涉房屋买卖合同签订时，案涉房屋处于查封状态，但买卖被查封房屋不违反法律强制性规定。肖士纯与田建青之间的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，双方均应当依据诚实信用原则全面行使权利、履行义务。根据肖士纯与田建青签订的房屋买卖合同以及田建青出具给肖士纯的还款协议约定的购房款支付时间，田建青本应当在2018年12月之前向肖士纯支付190000元购房款，但田建青未能按照协议履行，而是于2019年2月25日才向肖士纯支付购房款79800元，后双方协商对于房屋买卖协议约定的购房款支付期限进行了变更，由田建青在2019年6月6日前付清全部购房余款。但田建青之后亦未按照约定期限支付购房款。田建青辩称其于2019年6月6日付款期限届满前发现案涉房屋在签订买卖合同前已经被查封，肖士纯的处分权存在瑕疵，为了避免损失，故行使不安抗辩权，待案涉房屋查封解除后，同意继续付款。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”根据上述规定，不安抗辩权的行使应当满足两个要件：一是应当先履行债务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是符合前一条件的情况下，中止履行合同时应当及时通知对方当事人。首先，根据肖士纯与田建青签订的房屋买卖协议约定内容看，肖士纯作为案涉房屋的出售方，其合同义务系将案涉房屋买卖原件及相关票据交由田建青保管，用于办理相关手续，肖士纯不负有为田建青办理案涉房屋产权证等义务，仅系在需要时提供必要证明。田建青从肖士纯处购买涉案房屋时即知晓案涉房屋系肖士纯以抵充工程款方式取得案涉房屋的房票作为权利凭证。肖士纯已经将其持有的案涉房屋权利凭证即众润公司开具的房票交付田建青，且已经将案涉房屋交付田建青，全面履行了合同约定的义务。肖士纯将案涉房屋房票交付田建青，即将其从众润公司处取得的对案涉房屋的权利义务转让给田建青，田建青可持有案涉房票向开发单位众润公司主张权益。庭审中，田建青亦陈述合同约定不要求肖士纯为其办理产权证是因为田建青可以持有房票到开发单位处办理相关手续。目前案涉房屋因开发单位众润公司的原因被法院查封，而非肖士纯原因导致。肖士纯根据肖士纯与田建青签订的房屋买卖合同约定已经履行了其合同义务，不存在因肖士纯缺乏履行债务能力给田建青先期履行债务造成妨碍的情形。其次，肖士纯与田建青签订的案涉房屋买卖合同约定的价格较低，不足3200元/平方米，远低于当时沭阳县境内的房地产市场销售价格，肖士纯主张田建青在购买案涉房屋之前即知晓案涉房屋被查封的情形且告知了肖士纯，从双方的交易价格来看，肖士纯该陈述具有较大的可能性。再者，田建青辩称其系于2019年6月6日付款期限届满前不久得知案涉房屋被查封，并且通知肖士纯要求协助解除查封，肖士纯对此不予认可，田建青对该事实应当承担举证证明责任。庭审中，田建青提供的证据显示其查询案涉房屋查封情况的时间是2019年12月26日，且田建青未提供证据证明其在肖士纯于2019年11月27日提起本案诉讼前曾通知过肖士纯要求行使不安抗辩权且要求肖士纯提供相应的担保，田建青对此应当承担举证不能的法律后果。综上，田建青在明知案涉房屋系由众润投资有限公司开发建设，且肖士纯仅是获得案涉房屋房票的情况下仍选择购买涉案房屋，且不要求肖士纯为其办理产权登记。现以案涉房屋被查封可能导致其购买房屋合同目的无法实现为由主张其享有不安抗辩权，亦未能提供证据证明其在知晓案涉房屋被查封后及时通知过肖士纯并要求肖士纯提供相应的担保，故田建青现抗辩其未支付剩余购房款系行使不安抗辩权，不符合法律规定，不予支持。田建青未能按照双方约定履行付款义务，构成违约，且现以其享有不安抗辩权为由不同意继续履行付款义务，导致肖士纯合同目的无法实现，肖士纯要求解除案涉房屋买卖合同，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现肖士纯要求田建青返还案涉房屋，沭阳法院予以支持。同时，肖士纯应向田建青退还已收取的购房款，并可以要求赔偿损失。对于肖士纯已经收取的购房款，虽然肖士纯委托诉讼代理人在第一次庭审时认可于2019年2月份收到田建青80000元，但庭后提交的证据显示仅收到田建青支付的79800元，田建青也未能合理解释其另外200元款项的支付情况，故应以现有证据能够证明的款项交付进行认定。肖士纯称其收到的79800元中包含田建青归还的10000元借款，并提供了肖士纯与田建青于2019年4月4日至4月5日期间的微信聊天记录、银行存款凭证用于证明田建青向肖士纯借款10000元。田建青向肖士纯支付79800元的时间早于田建青向肖士纯借款10000元的时间，现肖士纯主张田建青于2019年2月25日支付的79800元中包含田建青归还的10000元借款，明显不合常理，对肖士纯该主张不予采纳，可以认定肖士纯共收取田建青购房款119800元。田建青辩称其对案涉房屋进行了装修且房屋购买后存在增值部分，如合同解除，均应当由肖士纯进行补偿。对于案涉房屋增值部分，鉴于肖士纯、田建青在房屋买卖合同中明确约定在田建青付清购房款之前案涉房屋的所有权和使用权均归肖士纯所有，田建青未能按照约定付清购房款，未获得案涉房屋产权，且因田建青原因导致案涉房屋买卖合同被解除，田建青现要求肖士纯补偿其房屋增值部分，不予支持。对于田建青对案涉房屋的装修，确实对案涉房屋的价值产生影响，根据田建青陈述其于2018年3月接收房屋后花了3个多月的时间进行装修，可以说明田建青于2019年2月25日向肖士纯出具还款协议时涉案房屋已经装修完毕，此时田建青向肖士纯承诺于2019年6月6日付清全部余款，并约定了逾期付款的违约责任，即田建青向肖士纯退还房屋及房票，肖士纯已经收取的购房款扣除20000元退还田建青，说明肖士纯、田建青根据当时的房屋状况对于案涉房屋买卖合同因田建青未按约支付购房款导致合同解除的后果已经进行了明确约定，该约定属于合同解除后的清算条款。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。综上，案涉房屋买卖合同解除后，田建青应向肖士纯退还案涉房屋及房票，肖士纯向田建青退还购房款99800元。田建青所主张的装修价值已经包含在田建青向肖士纯出具的还款协议所约定的违约责任内，不再重复考量。肖士纯另主张违约金100000元，鉴于双方于2019年2月25日已经对合同解除后的法律后果进行了约定，变更了二人签订的房屋买卖协议中约定的违约责任，肖士纯现依据房屋买卖协议要求田建青支付违约金100000元，不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除肖士纯与田建青于2018年3月31日签订的关于沭阳县室房屋买卖协议；二、田建青于本判决发生法律效力之日起十日内向肖士纯返还沭阳县室房屋及江苏众润投资有限公司出具的该房屋的专用收款收据一张；三、肖士纯于本判决发生法律效力之日起十日内向田建青退还购房款99800元；四、驳回肖士纯的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审判决查明的事实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.案涉房屋买卖协议是否因田建青违约应予以解除？2.如因田建青违约导致合同解除，双方应承担什么法律责任？3.肖士纯是否应当返还给田建青案涉房屋装潢费用？本院认为，关于争议焦点1，双方于2018年3月31日签订房屋的买卖协议是双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。虽然案涉房屋在签订买卖协议前已经被法院查封，但不影响买卖合同的效力。该买卖协议中已经对买卖标的、双方的权利义务等进行了明确约定，根据该协议，肖士纯的义务为在田建青支付房款时将案涉房屋“买卖原件及相关票据”交给田建青保管，不负责为田建青办证，“如果需要可以提供必要的证明”，田建青的义务为“签订合同时先付40000元，在2018年12月之前付190000元，剩余房款198800元于2019年10月1日之前一次性支付”，在签订该协议当天，肖士纯将案涉房屋相关票据交给田建青，已经履行完毕协议约定的义务。而田建青仅按期支付第一笔40000后，第二笔款项未能如期支付，并在2019年2月25日另行向肖士纯出具还款协议，重新对付款时间进行约定，但其仍未按照还款协议约定支付剩余款项，因此，能够认定田建青在履行案涉房屋买卖协议时存在逾期付款的违约行为，肖士纯据此要求解除合同并无不当。田建青主张其在还款协议约定的付款期限之前得知案涉房屋被法院查封，故行使不安抗辩权中止履行付款义务，但根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，不安抗辩权的行使须由主张行使一方承担举证责任，证明对方有合同法第六十八条规定的几种情形，且中止履行合同应及时通知对方，在对方提供适当担保时，应当恢复履行。本案中，田建青未提供证据证明其在2019年6月6日前已经知晓案涉房屋被查封，亦未提供证据证明其曾通知肖士纯并要求肖士纯提供必要的担保，因此，在肖士纯于2018年3月31日已经履行完买卖协议约定的义务的前提下，田建青主张行使不安抗辩权，不符合法律规定。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋买卖协议解除后，一审法院判决田建青向肖士纯返还案涉房屋及众润公司出具的专用收款收据，并无不当。需要说明的是，因案涉房屋已经被沭阳法院查封，一审判决田建青返还房屋系基于买卖协议解除后按照法律规定判决田建青承担相应的义务，并不能证明田建青可以据此要求沭阳法院解除查封，如田建青主张对案涉房屋享有排除执行的权益可以另行向沭阳法院提出执行异议。根据肖士纯在一审中提交的银行流水能够证明田建青在2019年2月25日存入肖士纯账户共计79800元，田建青主张其另外支付200元现金给肖士纯，与正常交易习惯不符，且未提供证据证明，故对于田建青的该主张，不予采信。因田建青已向肖士纯支付购房款119800元，按照2019年2月25日的还款协议约定，肖士纯应在扣除20000元后，将98000元返还给田建青。关于争议焦点3，田建青主张案涉房屋装潢费用应由肖士纯予以赔偿，但其并未提供证据证明房屋装潢价值。根据双方买卖协议第4条约定，房屋的产权和使用权在田建青房款付清之前归肖士纯所有，田建青不拥有产权及使用权等任何权利。在案涉房屋购房款尚未付清的情况下，田建青对案涉房屋进行装潢，并在装潢后于2019年2月25日承诺“如不付清，把房票退回，在已付款扣除20000元退回，房屋归还给肖士纯”，该承诺能够认定双方已经对如田建青未付清购房款导致合同解除的后果进行了明确约定，一审法院按照约定未支持田建青装潢费用，并无不当。综上，田建青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2295元，由上诉人田建青负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年八月十二日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。