河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1537号 上诉人（原审被告）：衡水泰隆房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区和平中路58号。统一社会信用代码：911311027302429920。 法定代表人：谢曙光，执行董事。 委托诉讼代理人：刘淑玲，女，1968年9月13日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：丁向雨，河北中衡诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭威，男，1980年8月29日出生，汉族，户籍所在地：河北省保定市博野县，现住河北省衡水市安平县。 原审被告：刘秀梅，女，1976年4月23日出生，汉族，现住河北省衡水市安平县。 上诉人衡水泰隆房地产开发有限公司（以下简称：泰隆公司）因与被上诉人郭威、原审被告刘秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2020）冀1125民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人泰隆公司委托诉讼代理人刘淑玲、丁向雨，被上诉人郭威、原审被告刘秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰隆公司上诉请求：1.撤销（2020）冀1125民初591号民事判决书中的本院认为“原告郭威与被告泰隆公司之间系房屋买卖合同关系，”及“原告向被告泰隆公司交纳了维修基金2193元。原告交纳了维修基金可要求泰隆公司办理相关不动产手续，”；2.改判“原告郭威与被告泰隆公司之间不存在房屋买卖合同关系，”及“原告没有向被告泰隆公司交纳了维修基金2793元。原告没有交纳维修基金不可要求泰隆公司办理相关不动产手续，”。事实与理由：一、上诉人与被上诉人不存在商品房买卖合同关系。上诉人将诉争的房产售予案外人吴博丹。案外人吴博丹与原审被告刘秀梅在2016年5月31日也签订了金港湾小区购房协议书，约定购买金港湾小区9-1-1301室，原审被告刘秀梅受雇于案外人王麟，案外人王麟将购房协议复印件交予上诉人。后来，案外人吴博丹与上诉人合作伙伴安平县金水湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，约定的就是购买安平县。二、上诉人没有收取被上诉人维修基金2793元，也没授权其他人代为收取，也没有授权王麟刻制金港湾销售中心专用章。通过法庭审理，也是原审被告刘秀梅收取了维修基金2793元，至于刘秀梅所称，交给了案外人王麟，没有证据证实。另王麟在职务侵占案中，吴博丹并没有说将维修基金钱交给了王麟，王麟也没有认可收到了维修基金。也就说，一审法院认定“原告向被告泰隆公司交纳了维修基金2793元”证据不足。请求二审法院予以纠正。 被上诉人郭威答辩称：法律认可的应该是正式商品房买卖合同，故应以商品房买卖合同为准，我和上诉人签订合同了，购房款都交够了，按揭贷款都交到位了，目前房屋已经交付入住，就是没有办理产权证。我对一审判决认可。上诉人称没有收取我交的维修基金，我有预定书为证，维修基金我已经交了，至于他们公司内部的关系，我毕竟不是内部人员，只是购房户，我不知道。当时，王麟和刘秀梅代表公司售楼，因为是在他们在售楼部，售楼处有具体售楼的地址。 庭审中郭威辩称：预定书上的日期是2016年5月31日，当时买的房子就是泰隆房地产公司的，售楼部工作人员有王麟、刘秀梅等。预定书上已写清交过什么款项，包括维修基金，都交给售楼部了。至于当时他们的内部关系谁和谁开发的这个楼盘我不知道。只认在金港湾售楼部买的，当时我交的有现金也有银行转账。王麟刑事案发后，（公安机关）找的我妻子吴博丹作了口供，她说了购房的维修基金，储藏间款项都已交清了。（庭审）这两天我们想调取当时口供笔录，但公安机关说我们没有权限。 原审被告刘秀梅答辩称：当时（2016年5月31日）吴博丹和郭威一起来到我们售楼处，他俩是一家子，（写了两份购房预定书）有一份交的是定金，交首付款的时候又签了一个（预定书）。张娜也是售楼员，王麟是我们的售楼部经理，当时交定金时买方写的是吴博丹的名字，郭威直接交的首付。我们的售楼部就在育才路上，离着本楼盘不远，上面有牌子。当时收钱的时候有售楼部经理王麟，还有张娜也是售楼员都在场。转账转到谢世业的个人银行账户上了，也是公司的。现金是交给了王麟。他们的储藏间是优惠了2000元，最后实收18780元，但预定合同上写着20780元，有个减2000元的字样。维修基金当时应该是他交了2793元，没有开票，就开了个首付的票，经理当时说没有收据了。庭审中刘秀梅述称：他们的维修基金是我收的2793元，款交给王麟了，当时没开收据，但在购房预定书上都注明交清了。郭威和泰隆公司确实有买卖合同关系，购买房屋的房号是该小区9-1-1301室。后续泰隆公司与金水湾公司分家的事我不清楚。那天（2016年5月31日）他们（郭威、吴博丹）是一块来的，还带着孩子，知道他俩是夫妻，但没拿结婚证明。我签的是第一份预定书交定金的，上午交的1万元定金，是交给公司的。张娜签的是第二份，是当天下午签的，这份预定书内容是我写的，最后的签字是张娜签的，卖方电话也是留的张娜的电话号码，定金那份上的电话留的是我的号码。印章是王麟拿着，当时不知道是假章，王麟他是经理，他给我开工资。后来出事后我被刑事拘留的时间是2016（7）年8月份。 郭威向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告立即归还原告维修基金2793元；2.本案诉讼费用由二被告负担。事实是：2016年5月31日，我与被告衡水泰隆房地产开发有限公司安平县金港湾小区销售中心销售经理刘秀梅签订了购房预定书，约定原告购买金港湾商品房，并于当日交付定金2000元。2016年5月31日，被告刘秀梅代替被告衡水泰隆房地产开发有限公司收取了原告的维修基金2793元。被告刘秀梅在购房预定书中相应位置填写上原告交付维修基金的时间及数额。现原告拟为房屋办理不动产登记手续。但是被告衡水泰隆房地产开发有限公司却否认原告交付了维修基金，并因此不配合原告办理房屋的登记手续，经原告多次与二被告协商未果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请支持原告诉讼请求。 一审法院认定事实：原告郭威与安平县金港湾小区售楼部售楼员刘秀梅签订金港湾购房预定书一份，预定书约定，原告购买被告泰隆公司开发的位于安平县房屋一套，原告郭威于2016年5月31日前交付首付款130095元，2016年5月31日交储藏间款20780元、维修基金2793元，并备注：储藏间、维修基金、首付已交清。 另查明，根据安平县人民法院出具的（2018）冀1125刑初131号刑事判决书、（2018）冀1125刑初61号刑事判决书，可以认定被告刘秀梅系安平县金港湾小区售楼部售楼员，案外人王麟系泰隆公司安平县金港湾小区销售中心销售经理。 一审法院认为，原告郭威与被告泰隆公司之间系房屋买卖合同关系，原告交纳了维修基金2793元，被告刘秀梅作为当时经办业务的人员对该事实予以认可，并证实将维修基金交给了王麟，王麟系被告泰隆公司金港湾小区销售中心销售经理，其行为系职务行为，故应认定，原告向被告泰隆公司交纳了维修基金2793元。原告交纳了维修基金可要求被告泰隆公司办理相关不动产权手续，但是原告要求被告返还维修基金的诉讼请求，于法无据，不予支持。遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定判决：驳回原告郭威的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告郭威负担。 二审中，被上诉人郭威另提交如下证据：1.吴博丹和郭威与衡水泰隆房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份；2.郭威和吴博丹结婚证一份；3.银行转账记录两页。证实：郭威与吴博丹系夫妻关系，二人共同购买上诉人开发的案涉楼盘，并交清了购房款。 上诉人质证后称：对证据1真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。对证据2结婚证是因办预售合同备案二人才补办的结婚证。对证据3转账没有异议但与本案不具关联性。原审被告刘秀梅质证后称对证据1、2、3，均没有意见。 本院二审查明：2016年5月31日，郭威、吴博丹与金港湾售楼部签订案涉房屋购房预定书，约定储藏间款20780元，优惠后实交18780元。 一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，根据查明的案件事实及当事人所举证据、一、二审各方当事人陈述，2016年5月31日，郭威（及其妻子吴博丹）与上诉人泰隆公司开发建设的案涉金港湾小区楼盘销售中心签订了9号楼1单元1301室的购房预定书，王麟系售楼部经理，刘秀梅系售楼员与郭威一方签订了购房预定书，其系职务行为，签订的预定书能证实双方房屋买卖关系成立，预定书签订后，郭威交纳了2793元的房屋维修基金，刘秀梅作为房屋销售人员明确承认该款项由其收取后交给经理王麟并在预定书中注明款已交清。泰隆公司上诉要求确认郭威与其不存在房屋买卖关系以及郭威也没有向泰隆公司交纳维修基金2793元等，因缺乏事实和法律依据，本院不能支持。且郭威交纳相应款项后，即已履行完相应的付款义务，至于上诉人财务是否收到维修基金款是其内部管理问题，不能据此影响到购房相对人权利的行使。 综上，泰隆公司的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人衡水泰隆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高永胜 审判员  张 晓 审判员  安 君 二〇二〇年八月七日 书记员  刘 珍