江西省吉安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣08民终1070号 上诉人（原审被告）：邓通迪，男，1961年8月24日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。 委托诉讼代理人：刘书文，江西西昌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴新建，男，1968年12月1日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。 委托诉讼代理人：林曦，江西赣润律师事务所律师。 上诉人邓通迪因与被上诉人吴新建房屋买卖合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓通迪及其委托诉讼代理人刘书文、被上诉人吴新建及其委托诉讼代理人林曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓通迪上诉请求：1.撤销原判，改判驳回吴新建诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由吴新建负担。事实和理由：一、原判认定邓通迪逾期交房错误。签订房屋居间买卖合同（以下简称案涉合同）前，双方口头约定了由邓通迪暂住一年再将房屋交付吴新建使用，居间合同上虽未显示，但根据以下事实可以推知：1.购房款明显低于市场价。邓通迪原拟将案涉房屋卖给吴新建的亲戚，且其一次性付清全款，故价格较低。因吴新建答应一次性付款、购买房屋中的家用电器并同意邓通迪暂住一年，故与吴新建成交。未在合同中表明暂住一年系因疏忽。2.双方签订案涉合同后，吴新建自2018年7月6日至2019年4月间从未向邓通迪主张过房屋交付，足以表明双方存在口头协议。3.吴新建在2019年4月份才以房屋要装修为由要求交付房屋，邓通迪答应会提前安排搬家而不影响装修。邓通迪于2019年5月30日按口头协议将房屋交付，距双方签订合同时间正好一年，足以从侧面证明存在口头协议。4.邓通迪交付房屋后，因吴新建拒绝支付作为押金的家电购买款1万元，邓通迪拒绝交付赠送的储藏室，故双方于2019年8月15日发生纠纷。经派出所调解未果，邓通迪于2019年8月20日诉至一审法院。经一审法院调解，邓通迪在吴新建支付了1万元家电购买款后撤诉。若非存在一年后交房的约定，为何邓通迪在一年后才向吴新建主张家电购买款？5.派出所的接处警登记表也显示双方对房屋交付时间有口头约定且无争议，仅就家电购买款作为押金退还产生争议而报警。二、一审根据案涉合同第6条认定交房时间为交清购房款之日错误。第6条并未约定房屋交付使用时间，该条款交房时间只填写了“交清尾款”但在时间处被划除，因此并不表明交清尾款当日就应交付房屋，应视为双方未书面约定交付时间。一审认定按揭贷款发放当日为交房时间是错误的，贷款发放并不等于交清房款，邓通迪并未实际收到房款。综上，一审认定事实错误，请求依法支持上诉请求。 吴新建辩称，邓通迪未提交任何证据证明双方有交房后继续居住的口头约定，一审认定事实清楚。 吴新建向一审法院起诉请求:1.判令邓通迪支付房屋租金1.44为由、贮藏间租金4200元，共计1.86为由；2.诉讼费由邓通迪负担。 一审法院认定事实：2018年6月5日，吴新建、邓通迪以及经纪方江西百姓房地产经纪有限公司三方签订了一份《房屋居间买卖合同》，邓通迪将其所有的位于江西省泰和县澄江镇白凤大道国土局院内宿舍（2251）311室（150.88平方米）以86万元的价格出让给吴新建，另赠贮藏间（12平方米），房内家电交付时如若完好，作价1万元出让给吴新建。吴新建在签订合同时向邓通迪支付定金2万元。《合同》第6条约定“甲方（邓通迪）须在收到乙方（吴新建）尾款后负责将该物业交予乙方使用……”。吴新建于2018年7月6日办理了按揭贷款手续，至此吴新建付清了86万元购房款。涉案住房于2019年5月30日交付使用，储藏间于2019年8月15日交付使用。2019年8月20日，邓通迪以吴新建未交家电款1万元及强行撬锁损坏其储藏间的物品为由曾向法院起诉，该案经法院调解已得到处理。庭审中，邓通迪自认其现在租住的房子60平方米，每月租金650元。 一审法院认为，本案的争议焦点为，邓通迪是否逾期交房、吴新建的诉讼请求应否依法支持。针对这一焦点，吴新建认为，购房款交清，邓通迪就应当交房，吴新建于2018年就交清了房款，邓通迪2019年才交房，邓通迪应当承担违约责任，故吴新建的诉讼请求依法应当得到支持。邓通迪则认为，当时因没有其他房子居住，在签订合同前双方说好由邓通迪暂住一年再将房子交付吴新建使用，才以86万元的价格便宜卖给了吴新建，邓通迪在2019年5月30日之前就已交房，没有逾期，不应当承担延期交房的租金。一审法院认为，虽然在庭审中邓通迪主张“在签订合同前双方说好由邓通迪暂住一年再将房子交付吴新建使用”的事实，但未向法庭提交充分的证据予以证明，不予采信。而《合同》第6条明确约定的交房时间为吴新建交清购房款之日，银行于2018年7月6日发放了按揭贷款，吴新建已付清房款，双方约定的交房时间应为2018年7月6日。本案邓通迪于2019年5月30日交付住房、2019年8月15日交付贮藏间，构成违约，邓通迪应当承担违约责任。因邓通迪逾期交房构成违约，吴新建主张邓通迪赔偿租金损失的请求合法，但综合涉案房屋的面积、所处的路段、房屋的新旧程度、以及邓通迪现在所租房屋的价格等因素，吴新建主张住房租金每月1200元、贮藏间每月租金300元的要求过高，一审法院酌定住房租金每月1000元、贮藏间租金每月40元。计算租金的期间，住房从2018年7月6日至2019年5月30日计11个月。贮藏间虽然未与住房一并交付，但延期的主要原因是因吴新建未及时支付1万元家电款导致双方产生纠纷，该纠纷直到2019年9月24日才得以解决，对此吴新建负有一定的责任，因此吴新建主张2019年5月30日至2019年8月15日期间贮藏间的租金不予支持，计付租金的期间应和住房租金一样计算至2019年5月30日计11个月。故一审法院认定涉案住房租金1.1为由、贮藏间租金440元，共计11440元。综上，吴新建、邓通迪之间签订的《房屋居间买卖合同》合法有效，双方应当严格履行合同义务。邓通迪延期交房构成违约，应当对违约所导致的租金损失承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限被告邓通迪于本判决生效之日起七日内赔偿原告吴新建租金损失11440元。本案案件受理费265元，减半收取133元，由原告吴新建负担90元，被告邓通迪负担43元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 邓通迪提交泰和县公安局《接处警登记表》一份，并申请证人刘某出庭作证，拟证明双方对房屋交付时间存在口头约定，对房屋交付不存在争议。吴新建质证后对《接处警登记表》的真实性、合法性无异议，但认为该证据系派出所根据邓通迪单方陈述制作，吴新建并未认可且无相关笔录证实双方有口头约定，故对其关联性有异议。证人刘某不清楚情况，其证言不能达到邓通迪的证明目的。本院认为，《接处警登记表》中“处警情况”一栏中虽记载有“经了解邓通迪在2018年7月份将其房屋卖给吴新建，约定2019年5月份再将房屋实际交付给吴新建使用”等内容，但在案涉合同第6条已明确约定邓通迪须在收到吴新建购房尾款后交付房屋，且吴新建否认双方就此另行达成了口头约定的情形下，邓通迪未提交处警民警认定该事实的相关证据（如对当事人所作的询问笔录等），不能据此推翻案涉合同关于房屋交付时间的约定。证人刘某表示不清楚双方对房屋交付时间是否达成了口头协议，故邓通迪提交的证据不能支持其主张。 根据对上述证据的分析认定，本院对一审查明的事实予以确认。 本院二审另查明，吴新建于2018年7月6日办理了按揭贷款手续。案涉房屋于2018年7月10日变更登记在吴新建及其妻子名下。 本院认为，本案争议焦点为：邓通迪与吴新建是否达成了案涉房屋由邓通迪暂住一年后再交付的口头协议？案涉合同系由居间人提供的格式合同，对当事人自行约定内容部分均以下划线留空，供当事人自行填写。其中第6条系房屋交付期限的约定，原文为：“甲方须在收到乙方款后日内负责将该物业交予乙方使用，......”。邓通迪、吴新建在签订案涉合同时，在第一个空白处填写“尾”字，在第二个空白处划斜线，因此，该部分内容应理解为邓通迪在收到吴新建尾款后负责将该物业交予吴新建使用。邓通迪上诉称双方达成了一年后交付房屋的口头约定，但其提供的证据不足以推翻双方对房屋交付期限的书面约定，依法应承担举证不能的法律责任。吴新建于2018年7月6日办理了按揭贷款手续并于7月10日办理了不动产权过户手续，说明邓通迪在2018年7月10日前已经收到了包含尾款在内的全部购房款。依照案涉合同的约定，邓通迪应于收到尾款之日将案涉房屋交由吴新建使用，否则即构成违约，依法应承担相应的违约责任。 综上所述，上诉人邓通迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86元，由上诉人邓通迪负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 麒 审判员 李伟杰 审判员 罗良华 二〇二〇年八月三日 书记员 万敏妍