河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8703号上诉人（原审被告）：王海涛，男，汉族，1977年9月2日生，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：张志新，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽，女，汉族，1968年9月10日生，住郑州市金水区。上诉人王海涛因与被上诉人张丽房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海涛上诉请求：撤销一审判决。二审改判驳回被上诉人张丽的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人张丽并不是涉案房屋的所有权人,其无权就涉案诉讼请求向上诉人王海涛主张权利。张丽虽有涉案房屋所有权人郭松涛和程潇雯的授权,但诉讼权利不同于其他的权利,其必须有当事人的明确授权并以当事人名义才可以行使,因此本案的诉讼请求应由涉案房屋的所有权人郭松涛和程潇雯行使或张丽在有郭松涛和程潇雯的明确授权后由张丽以郭松涛和程潇雯代理人的身份行使,而不是由张丽直接以原告的身份来行使。二、王海涛交付的押金100000元应返还或折抵相关费用。一审法院已在本院认为部分对该100000元押金的性质进行了认定,上诉人认为其认定是正确的,但不知何故一审法院却在判决结果中未将该100000元扣除。三、一审法院判决王海涛支付一个月租金87230元、违约金174460元、房屋租金损失174460元没有事实和法律依据。首先王海涛已支付涉案房屋的三个月租金至2019年11月13日,王海涛于2019年10月25日被拘留时并不欠涉案房屋的租金,一审法院认定公安机关查封涉案房屋一个月至十一月底,故一审法院判决王海涛支付一个月租金87230元没有事实依据;其次,涉案房屋在被公安机关解封后不久即又出租给他人,房屋所有权人并未受到实际损失,一审法院判决两个月的损失和两个月的违约金各174460元既没有事实依据也没有法律依据。综上所述,请求二审法院依法查明事实,正确适用法律,支持上诉人的上诉请求。张丽辩称，我针对他提出的第一点，房屋所有权人确实不是我，我有全权的授权委托。以销售身份来管理，所以当我跟他签合同时候，这位律师也在场，已完全出示了，他也看到了，他也很明白。房子授权，收益是应该由我来收。涉案房屋没有被拍卖、变卖。郭松涛跟程潇雯都对我有授权，在一审的时候已经有一审法官当庭也给他质证了，确认有效。所以上诉人称我无权主张权利是不成立的。关于王海涛交付押金10万元应不应该返，按照我们合同的签订，合同上有明确的文字规定如果是承租方擅自退租，不退押金。不退押金的原因，一个是我们给中介，还有我还出了一部分中介费用。第二突然退出会给我各方面水电物业都会带来损失，所以这部分押金是不能退的。所以我觉得法院应该认定这个都是本人的真实意思，不能干涉我们这一个诚实信用的约定，我们也不违法的。合同上第三个判决支付的一个月的租金。从某种意义上，我要求是三个月的租金相对还少了一些。电费这上边一审也没有体现。剩下违约金上明确一审的房屋损失由疫情情况确实是要求三个月的，他判了两个月损失，心理上也算能接受。这是我对一审的就是他的上诉状的一个发言认识。一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。张丽向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告拖欠租金和相关费用及违约金共计573879元；2、判令被告王海涛赔偿原告因房屋被查封所造成的损失304530元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月1日，涉案房屋所有权人郭松涛和程潇雯授权张丽代为行使楷林国际涉案房屋的物业权利与义务，处理相关事宜。2019年8月11日，原、被告签订《郑州市写字楼租赁合同》一份，约定由原告将位于郑州市金水区金水路226号楷林国际的房屋出租给被告办公使用，租期为12个月，自2019年8月13日起至2020年8月12日，月租金87230元，签订合同当日支付押金10万元，一个月租金87230元，入住20天后当天付清余下两个月租金，后续租金及相关费用均按季度提前15日支付。合同第九条9-1约定，被告未按约定时间交付租金及相关费用，应向原告支付拖欠费用的30%违约金；9-2（3）约定，擅自改变本合同规定的租赁用途，利用房屋进行违法违章活动的，由被告承担法律责任；9-2（6）约定，因被告原因违约，原告不退押金，被告在违约后三日内结清拖欠的相关费用（房租、物业费及水电费）；9-3约定，在租赁期内，被告未经原告同意中途擅自退租的，押金不退，被告还应当按月租金的两倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付损失的，还应按实际赔偿。租赁合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告使用。被告于8月12日向原告支付押金10万元，第一个月租金87230元，第一季度的网格、净化水及花卉相关费用7200元，第一季度物业管理费35640元。后被告又支付原告两个月的租金。2019年10月25日，被告因涉嫌在租赁房屋内从事诈骗活动，被郑州市公安局柳林分局案件侦办大队带走，同日查封了涉案房屋。2019年11月底，公安部门对涉案房屋进行了解封。自被告被采取强制措施至今，多名受害者到租赁房屋讨要受骗钱财，给涉案房屋的对外出租造成影响。一审法院认为，原告张丽取得涉案房屋所有权人郭松涛和程潇雯的与业主同等授权后，其对涉案房屋具有使用、处分和收益的权利，故对被告辩称原告不具备原告资格主张权利的意见，本院不予采信。被告辩称本案涉及刑事，应当依照先刑事后民事原则驳回原告的起诉。因被告本人违法犯罪与原被告双方之间的房屋租赁合同不具有直接法律关系，故本院对其此辩称理由不予采纳。原告与被告王海涛签订的《郑州市写字楼租赁合同》，系原告基于对涉案房屋享有物权而进行处分的行为，不违反法律规定，合法有效。合同约定了租金标准、支付时间及违约责任。原告将房屋交付被告使用，被告在租赁期间因涉嫌违法犯罪被公安机关带走，并将涉案房屋进行查封，导致涉案房屋无法出租，双方合同无法履行，被告的行为已构成违约，应当依照双方租赁合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。合同约定因被告原因违约，原告不退押金，被告在违约后三日内结清拖欠的相关费用（房租、物业费及水电费），因在被告被公安部门带走时，被告已交付三个月租金及相关费用，并不拖欠原告租金及相关费用。双方约定在租赁期内，被告未经原告同意中途擅自退租的，押金不退，被告还应当按月租金的两倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付损失的，还应按实际赔偿。本案中，被告因涉嫌违法犯罪，导致所租房屋无法继续使用也未实际使用，形成事实上的退租，根据双方合同约定，被告应当向原告支付两个月租金的违约金174460元。被告交付原告的押金100000元是为租金提供的担保，应在被告不支付租金或相关费用时予以抵扣，其性质并非违约金的一部分，故被告已付押金应当予以折抵，双方约定在被告违约时不退押金，并非被告真实意思表示，对被告不具有约束力。因被告在使用涉案房屋时进行违法犯罪活动，导致被公安部门查封一个月至十一月底，且造成受害者到租赁房屋讨要受骗钱财，给涉案房屋的对外出租造成影响，同时，由于众所周知的新冠疫情也影响了涉案房屋的出租使用，原告在公安机关告知涉案房屋可以使用后，未及时采取措施防止造成损失扩大，综合考虑以上因素，2019年12月份及2020年1月份二个月为被告违约行为造成涉案房屋不能对外出租给原告造成的损失，被告应当予以赔偿，经计算为174460元。对原告请求被告支付第二季度的房租及相关费用的其他诉讼请求，因被告被羁押，涉案房屋被查封，事实上被告也未使用，原告以被告中途退租要求其承担违约金后，再要求被告支付其他违约情形下违约金及租金，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王海涛于本判决生效之日起十日内支付原告张丽一个月租金87230元、违约金174460元、房屋租金损失174460元，共计436150元；二、驳回原告张丽的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6292元，由原告张丽负担3168元，被告王海涛负担3124元。本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案中，依据一审查明的事实，可以认定张丽具备原告资格，有权就涉案租赁合同向王海涛主张权利。双方签订的涉案租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。张丽将房屋交付王海涛使用，王海涛在租赁期间因涉嫌违法犯罪被公安机关带走，并将涉案房屋进行查封，导致涉案房屋无法出租，双方合同无法履行，王海涛的行为已构成违约，应当依照双方租赁合同约定承担违约责任。王海涛在使用涉案房屋时进行违法犯罪活动，导致被公安部门查封一个月，且造成受害者到租赁房屋讨要受骗钱财，给涉案房屋的对外出租造成影响。基于以上，一审法院认定王海涛应向张丽支付一个月租金87230元、违约金174460元、房屋租金损失174460元正确。王海涛向张丽交纳的押金100000元是为租金提供的担保，应在王海涛不支付租金或相关费用时予以抵扣，其性质并非违约金的一部分，故王海涛已付押金应当予以折抵，一审法院未将该100000元押金从王海涛应向张丽支付的相关款项中予以扣除不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人王海涛的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3845号民事判决第二项；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3845号民事判决第一项为王海涛于本判决生效之日起十日内支付张丽租金、违约金、房屋租金损失共计336150元；三、驳回张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6292元，由张丽负担3901元，由王海涛负担2391元。二审案件受理费6292元，由张丽负担3901元，由王海涛负担2391元。本判决为终审判决。审判长  刘文琳审判员  石卫华审判员  高 镭二〇二〇年八月六日书记员  禄亚楠