福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1927号 原告：中国建设银行股份有限公司福州广达支行，住所地福建省福州市台江区广达路77号，统一社会信用代码：91350100854442662M。 负责人：陈核良，行长。 委托诉讼代理人：蔡啊宽，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金萍，福建至理律师事务所律师。 被告：吴君如，男，汉族，1972年1月15日出生，住福建省连江县。 被告：福州骏建房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路149号骏建大厦三层，统一社会信用代码：913501006113419719。 法定代表人：梁秀华，董事长兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行（以下简称建设银行广达支行）与被告吴君如、福州骏建房地产开发有限公司（以下简称骏建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡啊宽到庭参加诉讼，被告吴君如、骏建公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 建设银行广达支行向本院提出诉讼请求：1．吴君如向建设银行广达支行归还所欠贷款本金697232.22元及利息（含罚息、复利）（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2019年6月4日利息（含罚息、复利）为38399.9元，本息暂合计为735632.12元）；2．建设银行广达支行有权以吴君如名下坐落于福州市晋安区及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿本案全部债权；3．骏建公司对吴君如在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任；4．请求判令俩被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）。 事实与理由：2011年12月9日，俩被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》（编号：2011年建闽房杨个房借字48号），合同约定：吴君如向建设银行广达支行借款870000元；用于购置坐落于福州市晋安区；借款期限为240个月，从2011年12月14日起至2031年12月14日止；借款年利率为基准利率上浮10%，吴君如选择等额本息还款方法按月归还本息；吴君如以上述所购房产作为抵押物担保还款；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；吴君如不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；出现吴君如违约情形的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权宣布借款立即到期，要求吴君如立即清偿借款本息及相关费用，对于吴君如未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；中国建设银行股份有限公司福建省分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由吴君如承担；骏建公司对吴君如的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行广达支行核对无误、收执之日止；该合同项下贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建设银行广达支行。中国建设银行股份有限公司福建省分行对上述合同权利转移不再另行通知吴君如和骏建公司。吴君如和骏建公司均已知悉并同意建设银行广达支行的上述行为。2011年12月12日，福州市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第××号）。合同签订后，建设银行广达支行依约为吴君如发放了870000元贷款。然而，吴君如却未依约履行按月还本付息义务，骏建公司亦未完全履行其抵押加阶段性保证责任，其行为已构成违约。 吴君如、骏建公司未做答辩。 建设银行广达支行围绕诉讼请求依法提交了证据，吴君如、骏建公司未发表质证意见。建设银行广达支行提交的证据均能提供原件予以核对，与本案具有关联性，本院确认其真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认建设银行广达支行所述属实。另查明，截止至2020年7月30日，吴君如尚欠建设银行广达支行借款本金697,232.22元，利息（含罚息、复利）89,456.28元。 本院认为，吴君如与建设银行广达支行签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。建设银行广达支行依约向吴君如指定交易账户发放贷款，已经履行合同约定。吴君如未按合同约定还款，已构成违约。故建设银行广达支行要求吴君如偿还借款本金697,232.22元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。 关于案涉房产抵押担保问题。抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。但商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，在商品房具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。本案所涉房产坐落于福州市晋安区，已具备办理所有权登记手续条件，故购房人吴君如有及时办理产权证并协助银行办理抵押登记手续的义务，骏建公司有协助吴君如办理所有权登记手续及督促其办理抵押登记手续的义务。若因购房人原因未办理抵押登记手续，亦应赋予债权人建设银行广达支行对该房产优先受偿的权利。综上所述，本院依法确认建设银行广达支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于骏建公司的阶段性担保问题。骏建公司与建设银行广达支行签订《个人住房借款合同》，自愿为吴君如在该合同项下的债务承担签订购房合同之日起至房产完成抵押登记之日止的阶段性连带保证责任。在本案案涉房产抵押权未能设立的情况下，骏建公司应当对该合同项下的吴君如债务承担连带清偿责任。吴君如、骏建公司未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、被告吴君如于本判决生效之日起二十日内向原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行偿还借款本金697,232.22元、利息（含罚息、复利）89,456.28元（利息、罚息、复利暂计至2020年7月30日，此后的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》约定的标准计算至借款本息还清之日止）； 二、原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行有权对被告吴君如所有的坐落于福州市晋安区折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第一项债务范围内优先受偿。若该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款超过部分归被告吴君如所有，不足部分由被告吴君如继续清偿； 三、被告福州骏建房地产开发有限公司对被告吴君如的本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11,156元，减半收取5,578元，公告费560元，共计6,138元，由被告吴君如、福州骏建房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱玲燕 二〇二〇年八月三日 法官助理 祝诗偲 书 记 员 陈 婷 附本案相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。