浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初3033号 原告：朱小明，男，1961年5月18日出生汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：马科辉，浙江红邦律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州区东郊街道矮柳股份经济合作社（统一社会信用代码为N2330212X10235364R）。住所地：宁波市鄞州区兴宁路456号东方商务中心3号楼15楼。 法定代表人：朱仲伟，该合作社社长。 委托诉讼代理人：徐建国、史兴栋，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：浙**夏拍卖有限公司（统一社会信用代码为91330201736958908B）。住所地：宁波市鄞州区兴宁路47号6608室。 法定代表人：许红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵春琳，浙江甬泰律师事务所律师。 原告朱小明为与被告宁波市鄞州区东郊街道矮柳股份经济合作社（以下简称矮柳合作社）、浙**夏拍卖有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月28日向本院起诉。审理中，原告请求将被告浙**厦拍卖有限公司变更为浙**夏拍卖有限公司（以下简称华夏公司），经审查，本院予以准许。原告请求判令：一、确认原告与被告矮柳合作社于2019年7月4日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告矮柳合作社返还原告第一年度租金225万元、保证金22.50万元；三、被告矮柳合作社支付原告违约金67.50万元；四、被告矮柳合作社赔偿原告损失371250元；五、被告华夏公司对上述第四项请求承担连带责任。本院于同日立案受理后，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 被告矮柳合作社辩称，一、原告作为矮柳合作社的社员熟知标的物具体情况，因此才投标承租租赁经营权，合同虽有瑕疵，但从历史原因、实际履行情况等来看，涉案合同应当有效。二、无论合同是否有效，被告矮柳合作社均无需返还原告租金及保证金。如果合同有效，双方权利义务均已履行完毕。如果合同无效，被告应当支付原告占用使用费及水电费，原告未支付的水电费已超过保证金。三、被告矮柳合作社未违反合同约定，是原告违约，故被告矮柳合作社无需支付违约金以及赔偿原告损失。四、原告投标时，两被告尽到了一切告知义务，而且原告作为本村村民，对标的物的性质和形式是清楚的，要求被告华夏公司承担连带责任没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告华夏公司辩称，一、本案是租赁合同纠纷，被告华夏公司不是合同相对方。二、原告主张合同无效，如果合同无效，不存在违约金的问题，如果有违约金，就不存在赔偿损失的问题，原告只能主张一项。三、华夏公司不是合同相对方，也未提供担保，原告要求华夏公司承担连带责任没有法律依据。四、被告华夏公司根据委托合同完成了租赁权拍卖，原告作为被告矮柳合作社的一员，对租赁物状况完全清楚，且拍卖后及时签订了租赁合同，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明本案事实如下：被告华夏公司受被告矮柳合作社委托对宁波市鄞州区沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号房地产五年租赁权进行拍卖，并发布了《拍卖须知》，内容主要载明：本场拍卖会竞买人必须拥有矮柳合作社股权证或矮柳合作社出具股权证明的股民；特别告知：一、宁波市鄞州区沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号，房屋面积约4947平方米、土地面积约4146平方米，按现状整体租赁，租期五年，年租金起拍价86万/年，保证金86万；二、本次拍卖标的按规定公告并展示，竞买人在此过程中认真阅读本《拍卖须知》与《房屋租赁合同》样本，并对拍卖标的进行周详的了解，若存在面积上的差异，委托人和拍卖人对买受人不予多退少补；本次拍卖仅对标的的现状进行拍卖，标的实际情况以竞买人实地看样为准，竞买人一经参拍，即表明自己已完全了解该拍卖标的的现状和《房屋租赁合同》约定的相关情况，接受拍卖标的之一切现状，委托人和拍卖人对拍卖标的可能存在的任何瑕疵不承担瑕疵担保责任；拍卖成交后，买受人即为该标的承包人；买受人付清全部款项后，由委托人在拍卖成交后负责拍卖标的的实物和资料交付，拍卖人予以协助；竞买人在拍卖前应仔细阅读《拍卖公告》及本《拍卖须知》，凡参加拍卖活动者，即作为对《拍卖公告》和本《拍卖须知》的认可，并在拍卖互动中遵守拍卖规则和《拍卖须知》；该《拍卖须知》后附《房屋租赁合同》一份。拍卖前，被告华夏公司曾组织竞买人员实地查看标的物。 原告系矮柳合作社社员，清楚拍卖标的物有人承租，其按《拍卖须知》要求支付了拍卖保证金86万元。2019年6月26日，原告通过公开竞价的方式取得了涉案房产的承租权，并与被告华夏公司签订《拍卖成交确认书》，载明原告以225万／年取得宁波市鄞州区沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号房地产五年租期，拍卖物品由委托人与买受人进行交接。2019年6月28日，原告支付被告矮柳合作社161.50万元（含部分租金及保证金）。2019年7月1日，被告华夏公司公示租赁权拍卖结果，即竞买人朱小明（身份证号33020419＊＊××××××××）以最高报价225万元／年的价格竞得鄞州区沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号房地产（具体详见下图）五年租赁权。图纸中列明了拍卖标的物的方位及具体使用商户名称。拍卖成交后，被告矮柳合作社向各商户发布通知，并由工作人员陪同原告到各商户处一一告知涉案房产租赁权已由原告取得。 2019年7月4日，原告（乙方、承租方）与被告矮柳合作社（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定本次房屋租赁是按房屋现状公开招租的，乙方对甲方出租的房屋作了充分的了解；该房屋坐落于沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号，建筑面积约4947平方米，土地面积约4146平方米，租赁期限五年，自2019年8月1日至2024年7月31日，房屋仅作为乙方经营使用；房屋租金采取第一年一次付清，以后按半年结算的方法，即先缴付租金后享有房屋租赁权，年租金为225万元，租金五年不变，第一年租金按招租中标价支付指定账户，第二期的租金按每半年支付一次，先付后用；乙方在订立合同时先向甲方交付年租金10%的保证金22.50万元，保证金不计利息，合同终止后，经甲方查实除用以抵充应由乙方承担的费用或其他未履行事项外，剩余部分无息退还乙方；租赁房屋发生的水电费、物业管理费、卫生费等由乙方支付；合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2019年7月13日通知各商户其已取得涉案商铺五年租赁权，自同年8月1日起全面接收商铺，如各承租商铺有租赁意向，与原告洽谈新的租赁合同，否则于8月1日前做好腾退工作。后又于同月23日发函告知各商户原告提出的租赁期限及租金金额，如不接受于8月1日前腾退房屋。2019年8月1日，原告委托宁波兴泰物业服务有限公司处理涉案商铺面向社会的招商、业态定位、租金定价、合同签订、日常管理等事宜，委托期限自2019年8月1日至2024年7月31日。 另查明，2019年8月1日，原告通过律师向被告矮柳合作社寄送《律师函》一份，要求被告矮柳合作社在2019年8月15日前做好涉案房屋的腾退清场工作，待承租人腾退搬迁完毕后，原告再接收房屋；2019年8月1日至实际接收房屋前的租金，原告不予支付。被告矮柳合作社于同年8月12日回函称，原告明知涉案房屋权属，亦清楚房屋由其他租户实际使用，本次出租是按租赁房屋现状出租，腾退清场不属于租赁合同中被告义务。涉案房屋水电费是以被告矮柳合作社为户直接缴纳，原告于2020年3月发函原告催讨水电费，截至2020年2月21日已拖欠水电费合计228418.20元，截至2020年6月17日，涉案商铺共产生水电费325208.03元，已由被告矮柳合作社缴纳。 以上事实由原告提供的《拍卖须知》、拍卖成交确认书、宁波银行现金缴款单、《房屋租赁合同》、租赁权拍卖结果公示，被告矮柳合作社提供的竞买人汇总登记表、商铺平面图、通知、告知函、律师函、快递面单及回执、水电费明细、发票以及双方当事人的陈述予以证明。 本院认为，被告矮柳合作社将位于宁波市鄞州区地产出租给原告作经营使用，租赁期限五年。案涉房屋并未取得房产证，矮柳合作社亦未提供案涉房屋的建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设的证明，故案涉租赁合同依法应确认无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于涉案租赁物是否完成交付的问题。本院认为，《拍卖须知》及《房屋租赁合同》中明确写明涉案房产是按现状整体出租，原告作为该合作社社员，竞拍前知晓涉案房产有人实际承租并使用，原告竞得拍卖标的后，被告矮柳合作社发布公告并陪同原告到各商户说明情况，原告也随后发通知与各商户要求各商户与原告洽谈新的合同或腾退房屋，并授权物业公司处理商铺招租、日常管理等事宜，由此可以认定原告已经实际接收涉案商铺并实际行使了租赁权。原告主张被告矮柳合作社应交付其空置的房产，因商铺一直有人实际使用，故涉案合同租赁物未完成交付。本院认为，原告参加竞拍时明知商铺有商户实际使用，且知晓房屋是按现状出租，在其实际清退存在问题时又要求被告矮柳合作社交付空置房产，有违诚信，对其主张本院不予支持，涉案房产应视为完成交付，原告应当支付房屋占有使用费。原告已支付一年租金，现租赁期限已超过一年，原告要求返还租金没有依据，本院不予支持。关于租赁保证金，原告接收涉案房产后应当支付使用租赁标的物产生的水电费，现水电费金额已超出原告缴纳的保证金金额，被告矮柳合作社抗辩保证金应抵扣水电费，本院认为被告矮柳合作社的抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。原告与各商户之间的关系可另行理直。合同无效，当事人可以主张因合同无效受到的损失，原告主张违约金没有依据，本院不予支持，原告主张损失371250元系资金拆借产生的利息，非因履行租赁合同造成的实际损失，亦非必然损失，本院不予支持。原告要求被告华夏公司承担连带责任没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告朱小明与被告宁波市鄞州区东郊街道矮柳股份经济合作社于2019年7月4日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、驳回原告朱小明的其他诉讼请求。 案件受理费34970元，减半收取17485元，由原告朱小明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李胜利 二〇二〇年八月三日 代书记员 张黎妮