福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初6062号 原告（反诉被告）：厦门市凌志大厦第三届业主委员会，原住所地厦门市思明区香江花园二号楼明珠阁一层，现住所地厦门市思明区莲花南路盈翠里10号负一楼物业管理处，统一社会信用代码77601092-7。 负责人：黄吉扬，主任。 委托诉讼代理人：饶久辉。 委托诉讼代理人：赖自力，福建成毅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区嘉禾路108号香江花园珊瑚阁六楼，统一社会信用代码91350200X12211753Q。 负责人：项凌云，总经理。 委托诉讼代理人：叶燕菲、张喆，公司职员。 原告（反诉被告）厦门市凌志大厦第三届业主委员会（以下简称“凌志大厦业委会”）与被告（反诉原告）深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司（以下简称“万科美佳物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。凌志大厦业委会委托诉讼代理人饶久辉、赖自力，万科美佳物业公司委托诉讼代理人叶燕菲、张喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌志大厦业委会向本院提出诉讼请求：1.判令万科美佳物业公司立即向凌志大厦业委会支付所占用的公共房屋维修基金、公共房屋维修金、业主委员会收入分成以及管理房补偿款等款项（起诉状附表中另列有管理费按金、水电费按金、装修押金等项目）计261974.08元和2007年4月以前历年滚存盈利68905.26元的相应利息55751.74元，利息按日万分之二点一标准，自2015年1月1日起计算至被告实际付款之日止（暂计至2017年3月31日）。2.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，凌志大厦业委会放弃对装修押金利息部分的诉讼请求，将诉求利息金额调整为53535.28元。事实和理由：凌志大厦建成于1994年，先后由沿海物业管理（厦门）有限公司、绿色馨家园物业管理有限公司（由沿海物业公司1999年更名而来）、万科美佳物业公司（绿色馨家园物业公司关联企业）进行管理。2011年5月20日，凌志大厦业委会与万科美佳物业公司重新签订《凌志大厦物业管理委托合同》（以下简称“物业合同”），同时后者向前者出具承诺函，承诺承担绿色馨家园物业公司在凌志大厦项目中负责管理资金、资产物品的权利和责任。其后，凌志大厦业委会发现万科美佳物业公司将原属于凌志大厦全体业主的历年滚存盈利额68905.26元逐年挪用完毕，且将公共房屋维修基金、管理用房补偿款等款项一直占用拒不返还。凌志大厦房龄22年，公共设备设施呈现不同程度老化和磨损，亟需维修更换。故凌志大厦业委会多次致函万科美佳物业公司催讨上述款项，后者一直托辞拖延。直至本案起诉前，万科美佳物业公司才返还部分款项12万元；又经厦门市思明区人民法院诉前调解，方才将上述款项本金返还完毕，但仍拖欠管理费按金、水电费按金、管理用房补偿款、业主委员会收入分成、公共房屋维修基金、公共房屋维修金、装修押金等款项的相应利息未付。 万科美佳物业公司辩称：1.管理费按金、水电费按金系一手业主缴交，待其凭缴费凭证按规定要求退款时应随时退款，物业公司并无向业委会返还义务，业委会对其主张利息没有依据；现已根据业委会要求返还管理费、水电费按金本金，业委会应退还至实缴业主手中。2.凌志大厦前期规划时，开发商未规划物业管理用房致使物业公司无法办公，后开发商支付管理用房补偿款性质相当于支付开办费，且物业公司用此笔款项规整管理用房后，管理用房产权也归属于全体业主，故业委会要求返还管理用房补偿款及其利息没有依据。3.根据2011年5月20日签订之物业合同可知，凌志大厦物业管理系酬金制。在酬金制下，物业公司提取一定比例酬金后，其余盈余或亏损均由全体业主承担。凌志大厦2007年以前的滚存盈利68905.26元已分批用于弥补2007年以后凌志大厦亏损，业委会要求物业公司返还该滚存盈利及其利息没有依据。4.装修管理费押金系业主向物业公司缴交，待装修完成满足相应条件后随时应向具体业主予以退款，业委会要求返还装修押金及其利息没有依据。5.根据原告提交的各年度会计报表及审计报告可知，万科美佳物业公司自始至终都将讼争款项明确列在财务科目上，并未占为己有；上述款项产生的利息应按照银行同期存款利率计算，凌志大厦业委会主张的利率明显过高。 万科美佳物业公司向本院提出反诉请求：1.判令凌志大厦业委会立即向万科美佳物业公司返还不当得利款项68905.26元。2.判令凌志大厦业委会承担本案全部诉讼费用。反诉事实与理由：凌志大厦业委会向万科美佳物业公司索要凌志大厦项目历年滚存盈利时并未提供相应依据，而万科美佳物业公司基于小区和谐稳定及与业委会友好共处的考虑，应业委会要求支付了滚存盈利款项。但经细核款项后，万科美佳物业公司方才发现，根据凌志大厦业委会委托厦门中兴会计师事务所与2015年9月24日所作之专项审计报告显示，凌志大厦2007年以前历年滚存盈利68905.26元已全部用于弥补亏损，至审计报告出具之时已无余额。此外，若凌志大厦物业管理项目采取酬金制收费方式，则盈余亏损皆归属全体业主；若采取包干制收费方式，则盈利亏损皆归属物业公司；是故无论如何，凌志大厦业委会皆无依据向物业公司索要物业管理项目之滚存盈利。 凌志大厦业委会对万科美佳物业公司的反诉辩称：1.讼争68905.26元款项在万科美佳物业公司历年的会计报表中均列在其他应付款明细科目而非所有者权益科目中，足以说明该款项属凌志大厦全体业主所有，万科美佳物业公司无权主张和支配该款项。2.物业合同并未明确约定物业管理收费方式属于包干制还是酬金制，也无条款约定可将属于全体业主的款项用于弥补物业管理经营的亏损，反之物业合同第二十八条倒是对物业运营超支应支付罚金作有约定；万科美佳物业公司未经凌志大厦业委会或全体业主同意，擅自挪用属于凌志大厦全体业主的款项已构成违约，其主张滚存盈利款项没有依据。3.万科美佳物业公司庭前将讼争款项本金返还凌志大厦业委会的行为本身已说明其对返还义务是认可的，反诉请求属于自相矛盾，根本意图在于抵消本诉中其所应负担的付款责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方当事人对在案证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：厦门市莲花南路盈翠里10号凌志大厦先后由沿海物业管理（厦门）有限公司、绿色馨家园物业管理有限公司、美佳物业管理（深圳）有限公司厦门分公司（后更名为深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司）进行物业管理。2011年5月15日万科美佳物业公司向凌志大厦业委会出具承诺函，承诺承担绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司以往在凌志大厦物业服务经营活动中所负责管理的凌志大厦全体业主所拥有的资金、资产物品（包括已接管归档确认的全部档案资料、设备设施和办公设备）的权利与责任。2011年5月20日，凌志大厦业委会与万科美佳物业公司签订《凌志大厦物业管理委托合同》，由后者接续绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司合同主体责任与权利，对凌志大厦进行物业管理（实际接手时间为2017年4月）。 2015年9月24日，凌志大厦业委会委托厦门中兴会计师事务所有限公司对凌志大厦业主委员会1994年1月至2014年12月的房屋公共维修金、公摊水电费、公共场地租金和广告费收入分成的收支以及公共维修基金存款利息收入等情况进行审计并出具《专项审计报告》。其后，凌志大厦业委会根据审计结果，与万科美佳物业公司就审计涉及款项之返还事项开展多轮磋商。2017年3月15日，由凌志大厦业委会申请，经我院诉前调解，凌志大厦业委会与万科美佳物业公司就讼争款项本金达成一致。其后万科美佳物业公司于2016年12月28日、2017年3月7日、2017年3月29日分三批向凌志大厦业委会支付上述款项本金累计419492.77元。但双方仍就管理费按金、水电费按金、管理用房补偿款、业主委员会收入分成、公共房屋维修基金、公共房屋维修金等款项之利息协商未果。 万科美佳物业公司于2016年1月11日、2016年7月5日、2017年2月10日分别出具《2015年01-12月会计报表》《2016年01-06月份会计报表》《2016年07-12月份会计报表》，三份报表之《其他应付款明细表》中均列有管理费按金、水费按金、电费按金、业主委员会收入分成、公共房屋维修金、公共房屋维修基金、管理用房补偿款、装修押金等项目。上述项目中金额未发生变化的是管理费按金1594元、水费按金225元、电费按金900元、公共房屋维修基金156405.91元、管理用房补偿款50000元；金额发生变化的是业主委员会收入分成（2015年初数116666.09元，年末数118817.11元；2016年初数118817.11元，年末数43983.42元）、公共房屋维修金（2015年初数31858.23元，年末数5170.41元；2016年初数5170.41元，年末数865.75元）。 本院认为，本案争议焦点有三： 1关于万科美佳物业公司是否应支付管理费按金、水电费按金、管理用房补偿款等款项的利息。万科美佳物业公司认为管理费按金、水电费按金应向一手业主而非业委会返还；管理用房补偿款系开发商因未规划物业用房补偿给物业公司的开办费，故业委会主张返还上述款项的本金及其利息并无依据。本院分析认为，在万科美佳物业公司历年各时期的财务报表中，均将管理费按金、水电费按金、管理用房补偿款与公共房屋维修金、公共房屋维修基金及业主委员会收入分成等项目并列开列在《应付款明细表》中，而其对凌志大厦业委会关于支付公共房屋维修金、公共房屋维修基金及业主委员会收入分成之本金及其利息的要求并无异议，足以说明管理费按金、水电费按金、管理用房补偿款与公共房屋维修金、公共房屋维修基金及业主委员会收入分成等款项属于同等性质，均归属凌志大厦业主所有。现凌志大厦业委会作为凌志大厦全体业主之代表，向万科美佳物业公司主张支付管理费按金、水电费按金、管理用房补偿款等款项利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 2关于诉求所涉各款项的利息计算标准。凌志大厦业委会主张按银行同期贷款利率计算，而万科美佳物业公司主张按银行同期存款利率计算。本院分析认为，万科美佳物业公司对诉求所涉各款项的持有系开展物业管理之必要行为，有法定及合同之正当性，与借贷性质并不相同。虽然凌志大厦业委会以所涉款项所有权人代表名义向万科美佳物业公司主张涉诉款项的法定孳息并无不当，但在双方就涉诉款项返还的利息无明确约定的情形下，本院认为应以银行同期存款利率计算为宜（2年期存款日利率0.0058%、1年期存款日利率0.0041%、活期存款日利率0.001%）。故对凌志大厦业委会主张按银行同期贷款利率计算涉诉款项利息的诉讼请求，本院不予支持。 此外，凌志大厦业委会提出对管理费按金、水电费按金、公共房屋维修基金、管理用房补偿款等财务报表中金额未变的款项，以其总数209124.91元为本金，自2015年1月1日至2017年3月31日共计息821天；对业主委员会收入分成、公共房屋维修金等财务报表中金额变动的款项，以年（期）初数与年（期）末数之平均数为本金，自2015年1月1日起至2017年3月31日止按年度分段计息（其中2015年度款项计息日365天，2016年度款项计息日366天，2017年度款项计息日90天）。万科美佳物业公司对此计算方式并无异议，本院予以认可。按上述方式及银行同期存款利率计算，可得：管理费按金、水电费按金、公共房屋维修基金、管理用房补偿款的利息为209124.91元×731天×0.0058%/天+209124.91元×90天×0.001%/天=8975.76元；业主委员会收入分成的利息为（116666.09元+118817.11元）/2×365天×0.0041%+（118817.11元+43983.42元）/2×366天×0.0041%+43983.42元×90天×0.001%/天=3028.43元；公共房屋维修金的利息为（31858.23元+5170.41元）/2×365天×0.0041%+（5170.41元+865.75元）/2×366天×0.0041%+865.75元×90天×0.001%/天=323.86元；以上利息合计12328.05元。 三是关于凌志大厦业委会已收到之历年滚存盈利款是否属于应返还之不当得利。万科美佳物业公司主张凌志大厦2007年初的滚存盈利款68905.26元至2010年底已用于弥补亏损，至其接手凌志大厦物业管理项目时已无余额，其无需向凌志大厦业委会返还该笔款项；其向凌志大厦业委会支付该笔款项系基于维护小区和谐稳定及与业委会友好共处考虑，凌志大厦业委会实则构成不当得利，应予返还该笔款项。本院认为，讼争之“滚存盈利款”在绿色馨家园物业管理有限公司2005-2009年会计报表中均作为“凌志众业主应付项目”与公共房屋维修金、维修基金等其他款项并列开列在《其他应付款明细表》中，如争议焦点一中所述，应可证实为归属凌志大厦业主所有。其后该笔款项陆续被用于弥补物业经营亏损，但万科美佳物业公司并未提供证据证明弥补亏损的行为经款项所有权人（凌志众业主）同意，也未指明具体的合同依据。在万科美佳物业公司书面承诺全面承担绿色馨家园物业管理有限公司在凌志大厦物业管理项目中权利义务的情况下，万科美佳物业公司应负有向凌志大厦业主支付讼争盈利款的给付义务。现万科美佳物业公司已向凌志大厦业委会实际支付讼争盈利款，后者作为凌志大厦业主之代表，并不构成不当得利。故本院对万科美佳物业公司索还滚存盈利款的反诉诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款、《物业管理条例》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市凌志大厦第三届业主委员会支付管理费按金、水费按金、电费按金、公共房屋维修基金、管理用房补偿款、业主委员会收入分成、公共房屋维修金自2015年1月1日至2017年3月31日的利息12328.05元。 2驳回厦门市凌志大厦第三届业主委员会其他诉讼请求。 3驳回深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费54元，由厦门市凌志大厦第三届业主委员会负担42元，由深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司负担12元。反诉案件受理费761元，由深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （张希华） 二〇一七年九月一日 代书记员（ 尤丽 端） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百一十六第二款法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。