广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初7652号原告：叶艳婷，女，1978年4月29日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄英海，广东广健律师事务所律师。被告：东莞市文和实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段中和百货**，统一社会信用代码为914419007977939246。法定代表人：邓忠旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小兰，广东腾悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟子文，广东腾悦律师事务所实习律师。原告叶艳婷与被告东莞市文和实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法由审判员宋华适用简易程序独任审判，于2017年8月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄英海、被告委托诉讼代理人钟小兰、钟子文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶艳婷向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金20553.62元（按总房价885932元计算，自2017年1月1日起至2017年3月31日止的违约金按日万分之一计算，自2017年4月1日起至符合交楼条件之日止的违约金按日万分之二计算，暂计至2017年6月10日止）；2.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求中的违约金为计算至符合交楼条件且实际交楼之日止。事实和理由：2015年5月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，原告购买被告位于东莞市××镇××广场北路××广场××楼××号房屋；该商品房预测建筑面积共104.25平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8498元，总价为885932元；原告应当于2015年5月29日前支付首期房价款485932元，占全部房价款55%，余款400000元向贷款机构申请贷款支付；被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到合同约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；逾期在90日之内，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2015年5月29日向被告缴纳了485932元。2015年10月12日，原告（借款人、抵押人）与被告（保证人）、贷款人中国建设银行股份有限公司东莞虎门支行签订《中国建设银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》贷款400000元，用于向被告支付购房款。随后，中国建设银行股份有限公司东莞虎门支行向原告发放了贷款，并将该款汇入了合同指定的被告账户。小区至今仍有部分工程尚未完工，应有设施未到位，尚不具备交楼条件。根据合同约定被告应向原告支付违约金。原告多次与被告协商未果，并于2017年6月2日委托律师向被告发送律师函要求被告支付相应违约金，但被告仍然置之不理，故依据《中华人民共和国合同法》等有关规定诉至法院。被告东莞市文和实业投资有限公司辩称：案涉房产项目于2016年5月20日经过验收，并于2017年5月27日取得竣工验收备案证书，符合商品房的交楼条件。2017年6月2日被告向所有的业主发出了交楼通知书，依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应当在交付日期届满前十日通知原告到被告处收楼，因此原告应当在收到通知书十天内到被告处收楼，超过此期限收楼或者至今未收楼的，不得向被告主张交楼日期届满后的违约金。经审理查明：2015年5月29日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定：“出卖人以出让方式取得坐落于东莞市××镇博涌社区博美地块的建设用地使用权，经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为连升广场1号商业、住宅楼；该商品房为上述项目中的东莞市××镇连升北路379号连升广场1号楼903号；其预测建筑面积共104.25平方米，其中套内建筑面积83.66平方米，分摊共有建筑面积20.59平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8498元，总价款为885932元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人公积金贷款方式付款，买受人应当于2015年5月29日前支付首期款485932元，占全部房价款55%，余款400000元向贷款机构申请贷款；第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，本项目没有供暖供热管网或供暖供热系统、设备；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付2000元违约金。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：1.小区内绿地率：2016年12月31日达到30%；2.小区内非市政道路：2016年12月31日达到3100㎡；3.规划的车位、车库：2016年12月31日达到496个；4.物业服务用房：2016年12月31日达到40㎡；以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，一次性支付1000元违约金；2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，一次性支付1000元违约金；3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，一次性支付1000元违约金；4.物业服务用房未达到上述约定条件的，一次性支付1000元违约金。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝签收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.65%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”同日，原告向被告支付了首期款485932元及契税26578元、房屋维修基金4170元，被告向原告出具了两份《收据》，于2015年7月17日缴税。原告于2015年10月12日向建设银行申请公积金贷款400000元，向被告支付了剩余购房款。被告于2017年6月13日向原告开具了增值税发票。被告于2013年8月28日取得案涉小区所在土地的《国有土地使用证》；于2014年9月5日取得案涉小区的《建设工程规划许可证》副证，2017年5月11日取得正证；于2014年11月14日取得《建设工程施工许可证》；于2015年5月21日取得《商品房预售许可证》；于2016年8月2日取得《建设工程消防验收意见书》，意见书载明“综合评定该工程消防验收合格”；于2017年5月27日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，备案证书显示验收日期为2016年5月20日，并载明“本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案”。被告于2017年6月2日通过快递向原告邮寄《交楼通知书》，通知原告收楼，原告于2017年6月4日签收。原告于2017年6月13日收楼，收楼时原告与东莞市鸿艺物业管理有限公司签订了《区域防火责任书》、《客天下·连升广场临时管理规约》、《物业服务协议》。原告主张，根据合同约定，被告应当在2016年12月31日前向其交付房屋，被告逾期交房的行为构成违约，虽然原告已收楼，但案涉房屋尚不具备合同第十条第（二）款第1至4项约定的条件，故根据合同第十一条、第十二条的约定，要求被告支付违约金。被告则主张，案涉商品房于2017年5月27日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，就已达到交楼条件，原告已收到收楼通知，并于2017年6月13日收楼，违约金应计算至收楼之日。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房公积金借款及担保合同》、公积金贷款借款凭证、银联POS签购单、购房款收据、税收缴款书、专项发票、购房款发票，被告提交的《竣工验收备案证书》、快递单及查询结果、交楼通知书、区域防火责任书、临时管理公约、物业服务协议、《建设工程消防验收意见书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。涉案商品房已取得商品房预售许可证，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点为：原告主张的逾期交房违约金是否合法有据。首先，原告购买的涉案商品房于2016年8月2日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年5月27日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，故涉案商品房于2017年5月27日已经具备了基本的法定交付条件。其次，虽然案涉合同第九条、第十条约定了交楼条件，原告主张案涉商品房不符合合同第十条第二款第1至4项约定的交楼条件，但原告已实际收楼，案涉房屋已转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本院认为案涉房屋视为已交付使用。且合同对于第十条第二款第1至4项的公共服务及配套设施，有约定未达到约定条件的违约金，并非适用逾期交房的违约金。其三，关于收楼期限的问题，根据合同第十一条第（二）款的约定，被告应于交付日期届满前10日通知买受人，故本院认定自原告收到被告的收楼通知书次日起10日内为原告的收楼期限。综上，根据合同第十一条的约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付案涉房屋，被告没有按约定交付房屋，根据合同第十二条的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金。原告已按被告的通知期限收楼，故逾期交房违约金应计算至原告收楼之日止。根据合同第十二条的约定，逾期交房90日之内的每日按全部房价款的万分之一计算违约金，原告主张2017年1月1至2017年3月31日的违约金按每日万分之一计算，本院予以支持，该期间的违约金计算为885932元×0.0001×90天＝7973.39元；逾期超过90日的则每日按照全部房价款的万分之二计算违约金，2017年4月1日至原告实际收楼之日（即2017年6月13日）的违约金计算为885932元×0.0002×74天＝13111.79元，原告主张的超出部分不予支持。故被告应向原告支付逾期交房违约金21085.18元（即7973.39元＋13111.79元＝21085.18元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市文和实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告叶艳婷支付逾期交房违约金21085.18元；二、驳回原告叶艳婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费157元（原告已预交），由被告东莞市文和实业投资有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇一七年九月二十六日书记员 章碧煌