安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0521民初1549号 原告：马鞍山银基置业有限公司，住所地当涂县姑孰镇工业集中区，统一社会信用代码91340521062491941R。 法定代表人：张为军，该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：苏玉云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白雪莹，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 被告：谢仕清，男，1984年10月12日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市郎溪县，住安徽省当涂县。 原告马鞍山银基置业有限公司（以下简称银基置业公司）与被告谢仕清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银基置业公司的委托诉讼代理人苏玉云、被告谢仕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银基置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》于2017年3月25日解除；2、被告向原告支付其欠付的租赁费用，自2016年5月1日计算至2017年4月1日，共计257430元；3、被告立即腾出租赁房屋，并按照日租赁费用标准的3倍向原告支付逾期腾房占有使用费至实际搬迁之日止（自2017年4月2日暂计至2017年4月10日为20709元）；4、被告按照月租赁费用的3倍向原告支付违约金，共计70000元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年9月22日，原、被告双方就“恒生商业广场”项目B3区3层铺位号为B3-3-04商铺的租赁事宜签订了《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同书补充协议》。合同约定自2016年5月1日起正式计租，第一年租赁费用280000元，租赁费用首期于开业前2个月缴纳。其他按照半年付，在每年的4月1日、10月1日前分别预支付未来六个月的租赁费用。合同约定，被告应付的租赁费用、管理费、其他费用以及履约保证金等，未按合同支付的情况下，对逾期支付部分，每天加收收取0.5%的违约金。若逾期超过30天，则原告有权单方解除本合同，且被告需承担由此给原告带来的直接经济损失，并按当年月租赁费用的3倍支付违约金。合同还约定，被告应在合同租期届满或合同解除后的7日内返还房屋，每逾期一日，被告应按当年日租赁费用标准的3倍向原告支付房屋占用费。合同生效后，原告曾多次通知被告支付相关费用，但被告均置之不理。2016年12月28日，原告向被告发出《恒生中央商业广场商户缴款通知书》；2017年1月6日，原告向被告发出《恒生中央商业广场告知函》，告知若被告在2017年1月10日前仍未交清费用，则原告将依据合同约定单方面解除租赁合同，收回商铺，不予另行告知；2017年3月24日，原告委托律师向被告发出律师函，解除了双方于2015年9月22日签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》。截至起诉之日，被告仍未支付其欠付款项。 谢仕清辩称：原告陈述基本属实，但是现在没有能力支付租金。开店总投入200余万元，自有资金只有几十万元，剩下的钱都是借的。店铺每月都亏损，现在是在勉强支撑，希望原告每年可以减免5万元租金，愿意自2016年11月27日起支付租金。如果按照合同约定，是我方违约没有缴纳租金，但是原告也有承诺没有兑现，店铺存在经常停电停水、上客通道卫生不佳等问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对原告提交的《中央商业广场商铺租赁合同》及其附件、《当涂中央商业广场房屋租赁合同书补充协议》、《恒生中央商业广场商户缴款通知书》、原告委托律师于2017年3月24日向被告发出的《律师函》及EMS快递单等证据材料，被告对其真实性均没有异议，本院予以认定。 对被告提交的《马鞍山银基置业公司回复富兰克林自助餐厅的函》，原告对其真实性没有异议，本院予以认定。 对原告提交的《恒生中央商业广场告知函》，被告质证认为其未收到该函件。本院认为，原告未提供证据证明已将该函件送达被告，本院对此不予认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月22日，甲方（银基置业公司）与乙方（谢仕清）签订《中央商业广场商铺租赁合同》、《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》，合同约定：甲方将恒生中央商业广场B3区3层，铺位号为B3-3-04，建筑面积996平方米的区域租给乙方经营餐饮，经营品牌为“富兰克林自助美食”；租赁期限为2016年5月1日至2024年4月30日；装修免租期自2016年3月1日至2016年4月30日止；租赁费用为：2016年5月1日至2017年4月30日的租赁费用为280000元、2017年5月1日至2018年4月30日的租赁费用为280000元、2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费用为302400元……；支付方式为首期开业前2个月缴纳，其他按照半年付，即每年的4月1日、10月1日前分别预支付未来6个月租赁费用；乙方应付的租赁费用、管理费、其他费用以及履约保证金等，未按合同约定时间支付的情况下，对逾期支付部分，每天加收收取0.5%的违约金。若逾期超过30天的，则甲方有权单方解除本合同，且乙方需承担由此给甲方带来的直接经济损失，并按当年月租赁费用的3倍支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年日租赁费用标准的3倍向甲方支付房屋占用费；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并即刻收回该房屋：…（2）因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租赁费用、物管费、水、电、通讯等应缴费用超过30日的……；如乙方有应付未付的费用，甲方有权从履约保证金中扣除，在收到甲方通知后，乙方应立即将被甲方扣除的履约保证金部分补足并存放于甲方；乙方有本合同10-4约定的情形之一的，应按当年月租赁费用的3倍向甲方支付违约金或者赔偿损失，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失；签订合同当日缴纳三个月租金7万元作为履约保证金，在缴纳首期租金时保证金中4万元转为首期租金一部分，剩余部分需补足。 合同签订后，谢仕清向银基置业公司交纳了履约保证金70000元，因其一直未向银基置业公司交纳租赁费用，银基置业公司于2016年12月28日向谢仕清发出的《恒生中央商业广场商户缴款通知书》。2017年3月24日，银基置业公司委托律师向谢仕清发出解除房屋租赁合同的《律师函》，通知谢仕清解除双方于2015年9月22日签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》，谢仕清于2017年3月25日收到了该《律师函》。 另查明，银基置业公司于2016年3月15日向谢仕清发出《关于回复富兰克林自助餐厅的函》，表示同意富兰克林自助餐厅商户免租直至安得利购物中心开业。 本院认为，原告银基置业公司与被告谢仕清签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同的约定履行各自的义务。 关于原、被告签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同书补充协议》是否已于2017年3月25日解除。原告根据合同约定将商铺交付被告经营使用后，被告应按照合同约定及时向原告支付租赁费用。原告2016年3月15日发函同意被告免租直至安德利购物中心开业，现双方均认可安德利购物中心于2016年11月27日开业，故被告应当按照合同约定的标准自2016年11月27日向原告支付租赁费用，但被告一直未向原告支付租赁费用，违反了合同根本义务，至2017年3月24日被告逾期支付租赁费用已超过100天。根据案涉房屋租赁合同约定，被告应付的租赁费用等逾期支付超过30天，原告有权单方解除租赁合同。故本案中，原告在2017年3月24日向被告发出了解除房屋租赁合同的《律师函》，被告于2017年3月25日收到了该《律师函》且未提出异议，合同应当在该《律师函》到达时解除。因此，原、被告之间于2015年9月22日签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》于2017年3月25日解除。合同解除后，被告应根据合同约定在7日内将租赁房屋腾空后返还给原告。 关于被告应交纳的租赁费用。合同解除之前，被告应当按照合同约定的标准支付租赁费用。根据合同约定，被告交纳的履约保证金中4万元转为首期租金一部分。经计算，被告还应向原告交纳2016年11月27至2017年3月25日期间的租赁费用为51288元［280000元/年÷365天×119天-40000元］。因被告从2016年11月27日拖欠原告房屋租金的行为已构成违约，双方亦在租赁合同中对被告违约产生的违约金计算方法进行了明确约定，即对逾期支付部分按照每天0.5%的标准支付违约金。被告提出租赁合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，以补偿性为主，故违约金的调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考量。原告的该违约损失，实际为资金占用损失，该违约金的约定过高，本院酌定违约金按照银行贷款基准利率上浮100%计算，即按年利率8.7%的标准计算违约金至实际付清之日，对超过该标准部分的违约金本院不予支持。因合同约定租赁费用支付方式为半年付，在每年的4月1日、10月1日支付未来6个月的租赁费用，故违约金应以被告未支付的租赁费用为基数按年利率8.7%的标准自2016年11月27日计算至实际付清之日。 关于原告主张的房屋占用费。合同约定，被告应当在合同解除后的7日内腾空、返还房屋给原告，因房屋租赁合同已于2017年3月25日解除，故对原告要求被告自2017年4月2日起支付逾期房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告按照日租赁费用标准的3倍支付逾期房屋占用费的诉讼请求，本院认为，虽然双方约定了合同解除后，被告应在7日内将房屋返还原告，逾期则按日租赁费用标准的3倍支付房屋占用费，该约定的房屋占用费是因被告占用该房屋给原告造成的损失，该损失实际为原告的租赁费用损失，但该约定过高，参照本院酌定的违约金计算标准，本院将逾期房屋占用费调整为834元/天（280000元/年×108.7%÷365天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告马鞍山银基置业有限公司与被告谢仕清在2015年9月22日签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》于2017年3月25日解除; 二、被告谢仕清于本判决生效后十日内将租赁房屋腾空后交还给原告马鞍山银基置业有限公司； 三、被告谢仕清于本判决生效后十日内向原告马鞍山银基置业有限公司支付2016年11月27日至2017年3月25日的租金51288元及租金违约金（违约金计算方式：以51288元为基数，自2016年11月27日起按年利率8.7%计算至实际付清之日）； 四、被告谢仕清于本判决生效后十日内向原告马鞍山银基置业有限公司支付房屋占用费，该房屋占用费从2017年4月2日起按834元/天的标准支付至将租赁房屋交还给原告马鞍山银基置业有限公司时止; 五、驳回原告马鞍山银基置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5472元，减半收取2736元，由被告谢仕清负担635元，原告马鞍山银基置业有限公司负担2101元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 周 健 二〇一七年九月二十四日 书记员 耿洪玲