辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1006号上诉人（原审被告）：锦州唐人医药连锁有限公司(辽宁健康城医药连锁有限公司)，住所地辽宁省锦州市古塔区汉口街6-3、6-4号二层。法定代表人：赵明，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱振良，该公司母公司职员。委托诉讼代理人：赵延军，河北安唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林铭，女，1957年3月6日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：王贵兵，辽宁锦尚律师事务所律师。原审第三人：栗红，女，1971年9月8日出生，汉族，现住锦州市松山新区。上诉人锦州唐人医药连锁有限公司因与被上诉人林铭、原审第三人栗红房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人锦州唐人医药连锁有限公司的委托诉讼代理人朱振良、赵延军，被上诉人林铭的委托诉讼代理人王贵兵到庭参加诉讼。原审第三人栗红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。锦州唐人医药连锁有限公司上诉请求：1、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019)辽0792民初第1440号民事判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律存在严重错误。1、被上诉人未能举证证明其发生了实际损失，上诉人无需赔偿其装修损失及支付赔偿金。被上诉人仅提供了与邵文春签订的《合同》，未提交相关的发票、付款凭证、验收单据、装修清单等，无法证明实际进行了装修，没有形成足以证实其产生实际损失的证据链条，而且承租房屋后并不必然装修，一审法院认定该事实没有任何事实与法律依据！故因被上诉人未能举证证明其存在实际的损失，上诉人无需赔偿其装修损失及支付赔偿金。2、被上诉人一审诉请支付违约金同时又赔偿实际损失无法得到支持，一审判决上诉人在支付41600元违约金的同时又赔偿54290元装修损失适用法律严重错误。我国合同违约赔偿以补偿性为原则，依照《合同法》及《最高人民法院关于适用林铭辩称，上诉人违反合同约定和诚实信用原则，其上诉请求不应得到支持。1、上诉人明知合同无法继续履行，在没有事先通知被上诉人的前提下擅自撤离，给被上诉人造成极大损失，一审时被上诉人主张四项损失赔偿而法院判决只支持两项，被上诉人本打算上诉，但上诉人却主动与被上诉人协商，按照一审判决履行赔偿义务，被上诉人想吃亏就吃亏吧，不想折腾了，双方核对了赔偿金额，上诉人要了被上诉人的银行卡号，没想到在此期间上诉人提起上诉，等到被上诉人得知情况时已经过了上诉期限，上诉人出尔反尔的行为不应得到法律的支持。2、关于上诉状中提到的装修损失的问题，被上诉人为了吸引顾客，提升形象装修是必然的，为了节省装修费用找的个人进行装修，符合一般交易习惯，在一审中提交的装修合同足以证明装修费用发生情况。3、合同法中没有明确排除违约金和损失赔偿金同时主张的规定，能否并用应该视具体案件具体判断，就本案而言，损失赔偿与违约金的总额在被上诉人预期利益与可得利益范围内没有超过损失额。4、上诉人补充的第一点意见自相矛盾，首先说被上诉方主张解除合同，后面又说在起诉书中没有明确解除合同的意思表示，这两点明显自相矛盾，而一审判决双方解除合同的依据是在庭审笔录第8页，上诉人不能继续履行合同，而且明确告诉被上诉人要解除合同。5、关于被上诉人实际占用该房屋情况，代理人不了解，但即使属实，没有交付房租，在一审时，上诉人没有提出反诉在二审中提出，不应该属本案审理范围。关于案件受理费问题，被上诉人认为一审判决具有事实和法律依据，是按照被上诉人实际损失情况判决的。栗红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。林铭向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告返还租赁保证金，按照租赁协议双倍赔偿年租金，赔偿装修费，广告费，经营损失共计521600元。一审法院认定事实：2019年7月31日，辽宁健康城医药连锁有限公司变更登记为锦州唐人医药连锁有限公司。被告锦州唐人医药连锁有限公司与第三人栗红签订《房屋租赁协议》，第三人栗红将其所有的吉祥新家园20-57、20-58、20-59三户房屋出租给锦州唐人医药连锁有限公司，租期六年。自2017年5月1日至2023年4月30日止。2018年6月23日原告林铭与被告锦州唐人医药连锁有限公司签订《租赁协议》，被告将其承租的吉祥新家园20-59号部分房屋出租给原告林铭。协议约定出租房屋部分面积约50平方米，租金每年25000元整，2018年7月1日至2019年5月1日的第一年租金为20800元，其余四年每年25000元。租期自2018年7月1日至2023年4月30日。协议另约定乙方交纳贰仟元租赁保证金，合同到期后如无违约全数退回。协议约定违约责任为甲乙双方任何一方违约，则赔偿双倍年租金。合同签订后，原告林铭雇佣邵文春进行了装修，花费65600元。原告经营助听器，花费4000元投放了公交广告，广告投放期为2018年12月1日至2019年3月1日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原、被告双方签订《租赁协议》，庭审中被告确认该租赁合同已无法继续履行，因合同目的无法实现，该《租赁协议》应予以解除。因被告原因导致合同无法履行，应按照合同约定承担违约责任。合同约定违约责任为赔偿双倍年租金，原告林铭已交纳2018年7月1日至2019年5月1日的第一年租金20800元，被告应赔41600元。因合同无法继续履行，2000元租赁保证金应予以退回。原、被告双方签订租赁合同期限为五年，实际可以履行期限为4年10个月，原告花费装修费65600元，扣除已实际经营使用的10个月，其余装修费损失54290元，应由被告承担。原告支付的广告费用4000元，广告投放期截止2019年3月1日，广告投放期已过，该项费用本院不予支持。原告诉求的营业损失，因该损失为期待利益，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告林铭与被告锦州唐人医药连锁有限公司（辽宁健康城医药连锁有限公司）签订的《租赁协议》；二、被告锦州唐人医药连锁有限公司（辽宁健康城医药连锁有限公司）应于本判决生效后10内退还原告林铭租赁保证金2000元，支付赔偿金41600元，装修损失54290元；三、驳回原告林铭的其他诉讼请求。案件受理费9016元，减半收取4508元，由被告锦州唐人医药连锁有限公司（辽宁健康城医药连锁有限公司）承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人锦州唐人医药连锁有限公司提交了被上诉人林铭承租房屋的照片，拟证明被上诉人的装修费用不能达到合同约定的数额。因该组证据无法证明装修费用的数额，故本院不予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：除一审判决认定装修费用65600元不予确认外，本院对一审判决认定的其它事实予以确认。本院认为，关于原审判决解除上诉人锦州唐人医药连锁有限公司与被上诉人林铭签订的《租赁协议》一节，上诉人在二审庭审中明确表示，对于原审判决上诉人与被上诉人解除租赁协议无异议。故对于该项判决内容，本院予以维持。关于原审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失54290元一节，被上诉人证明其支付了装修费用65600元的证据仅为一份被上诉人与案外人邵文春签订的合同，仅凭该合同中记载施工总款为65600元即认定被上诉人支出了装修费用65600元证据不充分，现被上诉人并无其他证据佐证其支出装修费用的具体数额，故对于被上诉人支出装修费用的具体数额这一事实，因证据不足，不能予以认定，进而被上诉人要求上诉人赔偿装修费的诉讼请求亦不能予以支持。关于原审判决上诉人赔偿被上诉人双倍年租金41600元一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”违约金是当事人双方在订立合同时对一方违约后可能造成损失的一种预先估算，以避免因违约所产生的实际损失无法确切计算时的纷争。且违约金亦具有惩罚性的特征。本案中上诉人与被上诉人在租赁协议中违约责任一项中约定如甲乙双方任何一方违约，则赔偿双倍年租金。该约定是双方当事人真实意思表示，合法有效。现因上诉人在履行其与原审第三人栗红之间的房屋租赁协议过程中产生问题，导致其不能继续履行与被上诉人之间的租赁协议，上诉人构成违约，故被上诉人依据租赁协议的约定主张违约金应当予以支持。被上诉人依约定主张违约金只需要证明上诉人有违约行为，双方当事人之间有违约金约定即可。上诉人如果认为约定的违约金过分高于造成的损失，应当由其承担举证证明责任，而不是由被上诉人自证其损失情况。现上诉人并无充分证据证明双方约定的违约金过分高于被上诉人的损失，故其应当按照租赁协议的约定赔偿违约金。关于上诉人提出被上诉人应支付2019年5月1日至2019年9月24日占用房屋的费用一节，上诉人在原审中并未提出该项诉求，故本案不予调整。综上所述，上诉人锦州唐人医药连锁有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1440号民事判决第一项。二、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1440号民事判决第三项。三、变更辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1440号民事判决第二项为：上诉人锦州唐人医药连锁有限公司（辽宁健康城医药连锁有限公司）于本判决生效后10内退还被上诉人林铭租赁保证金2000元，支付违约金41600元。四、驳回上诉人锦州唐人医药连锁有限公司（辽宁健康城医药连锁有限公司）的其他上诉请求。五、驳回被上诉人林铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9016元，减半收取4508元，由上诉人锦州唐人医药连锁有限公司（辽宁健康城医药连锁有限公司）负担377元，由被上诉人林铭负担4131元；二审案件受理费2248元，由上诉人锦州唐人医药连锁有限公司（辽宁健康城医药连锁有限公司）负担975元，由被上诉人林铭负担1273元。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  赵洪全审判员  郭慧峰二〇二〇年八月六日法官助理郭建华书记员李响