文书内容广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初3860号原告：清远市乐有家房产经纪有限公司。住所地：清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区15座1层07号。法定代表人：刘鹏，该公司营销副总裁。委托诉讼代理人：张翔宇，该公司职员。委托诉讼代理人：鲁婉琳，该公司职员。被告：广州合纵连横房地产顾问有限公司。住所地：广州市天河区先烈东路190号1109。法定代表人：易海林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。原告清远市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）与被告广州合纵连横房地产顾问有限公司（以下简称“合纵连横公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人张翔宇，被告广州合纵连横公司的委托诉讼代理人谢坚荣、陆嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐有家公司向本院提出诉讼请求：1.被告合纵连横公司向原告乐有家公司支付代理服务费240000元；2.被告合纵连横公司向原告乐有家公司支付逾期违约金（前30日以应付款项金额为基数的1‰计算，30日后的以应付款项金额为基数的1%计算）即为96000元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告签订了《联动代理合同》。原告在与被告合作期间严格履行合同约定并促成客户购买被告开发的房产，并且在13张《联动确认单》《成交确认单》，对未结佣的原告推介客户予以确认。根据《联动代理合同》约定，被告若逾期支付原告代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准支付违约金；如逾期超过30日，将仍未付清所有款项，原告可单方解除合同。被告须支付原告代理服务费并以应付款项金额的1%支付逾期违约金，并赔偿原告因追索佣金所产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。原告经发函催告无果，被告至今仍未全额支付原告的代理服务费。基于上述事实，原告认为，原告与被告签署的《联动代理合同》《联动确认单》《成交确认单》是基于双方真实的意思表示，真实、合法、有效；原告已尽到合同约定义务并促成客户购买被告开发的房产，被告应按合同约定履行支付代理服务费的义务。被告的行为已严重违反了合同法等价有偿的原则，违背了双方约定，为了维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。被告合纵连横公司口头辩称：1.被告合纵连横公司是山湖世纪星悦城项目（以下简称“星悦城项目”）的独家销售代理商，原告乐有家公司主要是介绍客户到星悦城项目购房，并通过被告签订购房合同。在合作期间，原告一共介绍了13个客户给被告，当时签有《联动确认单》和《成交确认单》，被告对此予以确认。但现在原告要求被告支付剩余代理服务费240000元是不符合双方约定的，因为合同约定《联动确认单》及《成交确认单》只是双方结算代理费的凭证，并不是付款的依据。根据《联动代理合同》的约定，客户交齐定金后的3个工作日内，被告就支付10000元给原告，涉案13个客户应付的这10000元原告已经收到。剩余的代理费是要等客户与开发商签订正式《商品房买卖合同》的次月才支付，而涉案的13套房屋至今都没有签订《商品房买卖合同》，所以剩余的代理费还没有达到支付条件。另外，被告作为星悦城项目的独家代理商，才是损失是最大的一方。被告为该项目开发商一共代理销售了113套房屋，至今被告只收到开发商支付的代理费130000元左右。现被告已经对项目开发商清远市清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）提起诉讼主张相关代理费。原告一直都知悉被告是涉案房地产项目的独家销售代理，被告要收到开发商的代理费后才能支付原告的代理费，原告现在向被告主张代理费是违反了合同最初的约定。若被告能成功向开发商追讨代理费，被告决不会拖欠原告的代理费。本院经审理认定事实如下：原告清远市乐有家公司原企业名称为清远市家家顺房产经纪有限公司（以下简称“家家顺公司”）。2017年5月2日，被告合纵连横公司（委托人，甲方）与原家家顺公司（受托人，乙方）签订一份《联动代理合同》，约定被告作为星悦城项目的代理商委托家家顺公司为星悦城项目的外围联动销售代理人。《联动代理合同》约定，星悦城项目位于清远市清新区笔架路30号，原告代理楼盘数量以实际成交为准；代理期限自2017年4月10日起至2017年7月31日止；合同期限届满后，如双方无异议，本合同自动延期；委托代理期限届满前，双方视具体情况后再协商后续合作事宜，并以书面形式确认。《联动代理合同》第四条关于工作内容及流程的约定，原告带客户到售楼现场后由被告安排工作人员引导、接待客户，原、被告的对接人在客户到达售楼现场后在《客户联动确认单》上签字确认客户的有效性；被告对接人应在原告客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认原告工作；经被告对接人签字确认的客户成交确认表可作为原告结算代理服务的凭证，视为原告的代理销售工作已完成。《联动代理合同》第五条关于代理服务费及奖金的约定，代理服务费按客户区域计费，其中清城区、清新区的代理服务费按25000元/套；非清城区、清新区的代理服务费按30000元/套；成交客户交齐定金后三个工作日内即结算10000元，网签后次月结算剩余代理费，即签订《商品房买卖合同》后的次月内支付100%佣金（含已结算部分）；被告于每月核对上月已签订的《商品房买卖合同》的单位及客户明细以书面形式确认给原告；客户因个人原因申请退定或退楼款的，凭原告退定、退款的相关批文，视为认购失败，不予结算佣金，已结算的可抵扣应结未结部分。《联动代理合同》合同第八条关于违约责任的约定，被告若逾期支付代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向原告支付违约金，如逾期超过30日，被告仍未付清所有款项，原告可单方解除合同；被告须支付原告应得的代理服务费并以应支付款项金额1%向原告支付逾期违约金，并赔偿原告因追索佣金所产生的一切费用，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。《联动代理合同》还对双方权利和责任、费用支付、保密义务、合同生效、变更及终止等事项进行了约定。签订上述合同后，原告安排工作人员对星悦城项目开展了推广工作。从2017年4月22日起至9月3日止，原告成功推介了13名客户在星悦城项目签订了《认购书》。原、被告双方工作人员就该13位有效客户的购房情况签订了《客户成交确认单(表)》以及《客户联动确认单(表)》。2018年1月19日，原告向被告邮寄送达了《催告函》，敦促被告尽快支付13套代销房屋剩余代理服务费240000元。被告对原告主张的13套房屋的应付代理费金额无异议，其中705号房屋客户已在认购当天支付了定金故同意支付首期代理服务费10000元，但其余代理服务费因房屋因未办理网签手续而未达到约定支付条件故不同意支付。原、被告双方均确认，被告已向原告支付了其中12套房屋的首期代理费各10000元，共120000元。本院依原告的申请向房管部门查询了上述13套房的网签情况，只有4套房屋办理了网签。由于尚有9套房屋未办理网签，原告为此撤回对未网签房屋代理服务费的诉讼请求。上述13套房屋情况如下表：                    房号              认购日期              网签日期              应付代理费              已付代理费                  1722              2017年9月3日              未网签              25000元              10000元                  632              2017年7月2日              未网签              25000元              10000元                  511              2017年6月18日              未网签              30000元              10000元                  824              2017年5月28日              未网签              25000元              10000元                  705              2017年5月27日              未网签              30000元              0                  1603              2017年5月13日              未网签              30000元              10000元                  1508              2017年5月1日              2017年5月16日              30000元              10000元                  712              2017年4月30日              2017年5月16日              30000元              10000元                  517              2017年4月24日              未网签              25000元              10000元                  718              2017年4月24日              2017年5月17日              25000元              10000元                  633              2017年4月22日              未网签              25000元              10000元                  1633              2017年4月22日              2017年5月16日              30000元              10000元                  532              2017年4月22日              未网签              30000元              10000元                  合计                                          360000元              120000元      另外，被告合纵连横公司主张星悦城项目的开发商拖清晖公司欠被告代理费造成被告无法向原告支付代理费，被告为此已在清远市清新区人民法院对清晖公司提起诉讼。原告向本院提出中止审理申请，认为本案代理服务费需要以被告与清晖公司之间诉讼案件的审理结果为依据，故申请中止审理本案。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《联动代理合同》是双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同依法成立并生效。当事人应恪守承诺，全面履行约定的合同义务。本案原、被告双方对应付代理服务费总额及已付总额无异议，即被告尚欠原告未付代理服务费240000元。双方争议焦点为被告欠付的代理服务费是否达到支付条件。依照《联动代理合同》的约定，每套房屋的代理服务费被告应当分两期支付给原告，首期在客户交齐定金后三个工作日内结算10000元，剩余代理费在网签后次月结算。对于首期款，涉案13套房屋中，除705号房屋外，其余12套房屋的首期代理服务费10000元已经支付完毕，705号房屋的首期代理服务费10000元应当在2017年5月31日（认购日期2017年5月27日后三个工作日）前支付。对于剩余尾款，涉案13套房屋中，只有1508号、712号、718号、1633号房屋在2017年5月办理了网签，该四套房屋的剩余尾款按约定均应在2017年6月结算，即被告应当在2017年6月30日前结算支付代理服务费75000元【（30000元-10000元）+（30000元-10000元）+（25000元-10000元）＋（30000元-10000元）】给原告。其余9套房屋由于未办理网签手续，相应的代理服务费尾款未达到合同约定的支付条款，原告撤回对该部分代理服务费的请求，是其对自身诉讼权利的处分，本院予以准许。被告与清晖公司之间的代理销售关系与原、被告之间的代理销售关系属于两个不同的合同关系，开发商清晖公司向被告支付代理费并不是涉案《联动代理合同》约定的代理费支付条件。故原告要求中止本案审理，事实和法律依据不足，本院不予采纳。因此，被告欠付的代理服务费中有85000元（10000元+75000元）已达到支付条件，被告应当及时支付给原告。由于被告逾期未向原告支付上述5套房屋的服务代理费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。依据《联动代理合同》关于违约责任的约定，被告逾期支付代理服务费，每逾期一天应按拖欠金额1‰的标准支付违约金；如逾期超过30日，原告有权解除合同，被告以应付款项的1%支付违约金给原告。705号房屋的首期代理服务费10000元应在2017年5月31日前支付，现已经逾期超过30日，相应逾期违约金为400元【（10000元×1‰/日×30日）+（10000元×1%）】。1508号、712号、718号、1633号四套房屋的代理服务费尾款共75000元应在2017年6月30日前支付，现已经逾期超过30日，相应逾期违约金为3000元【（75000元×1‰/日×30日）+（75000元×1%）】。因此，被告应向原告支付违约金合计3400元（2400元+600元+400元）。综上所述，被告合纵连横公司应向原告乐有家公司支付代理服务费85000元及逾期违约金3400元，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州合纵连横房地产顾问有限公司于本判决生效之日起5日内向原告清远市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费85000元及违约金3400元；二、驳回原告清远市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，由原告清远市乐有家房产经纪有限公司负担2165元；由被告广州合纵连横房地产顾问有限公司负担1005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄绮君二〇一八年九月二十五日书记员  陈智成附有关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。