沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初4312号原告：沈阳紫金阳物业服务有限公司，住所地：沈阳市大东区小什字街164—3号2—2二层六门。统一社会信用代码91210104064709545C。负责人：杨成禄，职务：执行董事。委托代理人：王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。委托代理人：韩思，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。被告：赵芳，女，1965年8月4日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。原告沈阳紫金阳物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告赵芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴慧英适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人王大可、韩思，被告赵芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告系本小区2—2—26—1号房屋的所有人，其房屋面积为81.37平方米，2014年1月9日，原告与被告签订《业主规约》，规约约定，每平方米的物业费为1.8元/月，电梯费为12元/月，每年12月4日之前缴纳，每逾期一日，按拖欠费用的日千分之三支付违约金。2018年12月4日开始，被告无任何理由拒绝缴纳物业费和电梯费，经原告多次催要仍拒不缴纳，直至2019年12月31日，已经拖欠物业费、电梯费合计2041元，违约金为2400元。现原告为维护自身合法权益，根据原、被告之间的《业主规约》及《中华人民共和国合同法》第107条，请求被告支付自2018年12月4日起至2019年12月31日拖欠的物业费1886元、违约金2400元，电梯费不主张了，诉讼费由被告承担。对原告所在楼道的清理发生于2016年9月10日进行的清理行动，有通知为证。我方仅仅是清理了楼道中的杂物，被告应证明被清理的杂物是其所谓的灵芝粉。被告所提供的证据显示，其灵芝粉购买于2015年，该清理行动发生于2016年9月，但是包括不包括她的灵芝粉我们不清楚，如被告的灵芝粉价值2800元，则显然不应放置于公共区域长达一年之久。且被告如果想要经济赔偿应另行提起侵权之诉，不应在本案处理。对购买的灵芝粉的收款收据，仅能证明花费2800元购买，不能证明清理的事实存在。被告赵芳辩称：该房屋为我单独所有，房屋住址、欠费时间、欠费金额、面积均属实，未交费的原因：物业费没交，电梯费我交了。我是2015年的时候放在我门口的灵芝粉、木耳和鲜蘑，我有票据，物业的保洁人员都给我扔了，完整的包装，和垃圾是不一样的，却当垃圾给我扔了。我一直在找物业解决，物业上上下下都知道，物业经理说去长白山给我带人参作为补偿，可等到他离开物业，也没等到人参。后来换了第二个经理，第二个经理说给我一个停车位，出租的停车费用来补偿顶替物业费，半年后第二个经理走了后我也没等来结果。后来我就说从物业费上找吧，我的问题不给我解决，就用半年的物业费给我作为补偿。跟物业交涉的这么长时间我的身体状态越来越不好，为了我的身体，我说用半年的物业费作为补偿，物业说不行，之后就拒绝给我办电梯卡，让我上不去楼，我好多次站在楼下回不去家，家住26楼，这么长时间物业一次一次折磨我，我才拒绝交物业费的。我找了区政府、行政大厅，也找了信访办，后来帮我联系了小区办，我去小区办说物业是无理的，他们有文件，不允许物业费和电梯费是捆绑的，他们不允许，然后小区办给物业打电话，说必须给我办电梯卡让我回家，如果不给办电梯卡就要对物业进行整改，后来物业在没有办法的情况下给我办了电梯卡，而且是一个月一给我办，到现在我也是一个月一交钱，一个月一给我办。他们看电梯卡不能把我怎么样了，就开始起诉我了。原告起诉我说电梯费我不认可，我有交电梯费票据，我不欠费。入住的时候让我交电梯服务费，物业跟我说是承重费，让交两千多元否则不给钥匙，因为这事我找了电视台，电视台来了对物业进行了采访，问根据什么收这个钱，物业什么文件都没有也说不上来，也没有给我退钱，后来又语言攻击我，说要找黑社会什么恐吓我，有的邻居因为这件事情都气的住院了。另外，我交的费用为什么给我白条收据，没有一张增值税的正规发票。园区凉亭的预制板整体卷圈都是用60多根铁丝绑着的，我们每天回家都需要经过这个凉亭，我们交了这么多的物业费为什么不给维修。停车棚里都是垃圾，自行车的停车硼成了垃圾站。我们单元的楼上人家养了条特别大的黑狗，我晚上9点多回家一下电梯那个大黑狗就给我扑倒了，然后狗进电梯就尿尿，我报警了，也找物业调了电控，物业说管不了养狗的，派出所来了也说不能干涉人家养狗，给我扑倒了，也没有人道歉，我每天都做恶梦，在我没有任何防备的情况下被狗吓倒的，也没有解决，那个狗进出电梯，在电梯里肆意拉尿，到处是广告。园区外面的门市房烤串的大风筒放到园区里面了，一刮风哪儿都是烟味，根本就没有人管。卫生是上秋了才雇人来收拾，我们交物业费是为了天天能享受到服务。冬天的时候小区就成了溜冰场，下雪没有人清扫也没有人除冰，园区里到处都是小动物的屎尿，住了这么多年，一出门到处都是屎尿，经常能踩到，根本就看不到物业服务在哪里。我家楼层消防通道的门，从我入住那天就是锁就是坏的，打不开，我找了物业好多次，物业来也修不好，我要求给换锁也不给换，后来他们就把锁给卸了，留了个大窟窿，这么多年我家长廊的卫生物业从来没有打扫过，一直都是我自己清理，自己扫，有时候还拿水冲，灯泡坏了没人管，都是我自己换的。冬天保洁去地下室带着，夏天去33层顶上去吹风凉爽。房屋质量有问题，墙体有二、三条缝。其他详见我的答辩材料。综上所述，我跟物业协商过好多次，我说给我减免半年的物业费作为补偿，以后我都正常交。但是得不到解决，因为这些事不给我解决，我一直跟着第二个经理回家，要求他给我解决问题，他说要踢死我，恐吓我，因为这个事情我也报警过。物业一直就说愿去哪儿找就去哪儿找，大门都不让我进。原告提供的清理行动的通知和清理我灵芝的时间是不一样的，和我没关系不是一回事情，我是2015年买的灵芝粉，2015年10月就让原告给我清理了。我购买的收据上有公章，原告可以按企业地址去核实。原告不承认把我的灵芝粉清理走了，我当时去医院护理我父亲，我告诉邻居帮我看着点，邻居告诉我灵芝被清理走了，我就打车回来找物业，当时物业有登记记录，也报派出所了，我重点登记了我被清理的灵芝粉、木耳和蘑菇。因为这事情把我身体都搞垮了，要求原告赔偿，我没有精力跟原告打官司了，也没有经济基础跟他们耗。经审理查明，被告系瑞家景峰小区2—2—26—1号房屋的所有人，房屋面积为81.37平方米，原告2014年1月9日与被告签订《业主规约》，约定，每平方米的物业费为1.8元/月，电梯费为12元/月，每年12月4日之前缴纳，每逾期一日，按拖欠费用的日千分之三支付违约金。2018年12月4日开始至2019年12月31日，被告无任何理由拒绝缴纳物业费、电梯费，后交纳了电梯费。现被告自2018年12月4日起至2019年12月31日止拖欠物业费1886元。上述事实，有原、被告的陈述与答辩，《物业服务合同》、入住通知书、中标通知书、清理行动通知、被告提供的收款收据等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告间的物业服务合同关系依法成立，对双方当事人产生约束力，双方均应严格履行。合同签订后，原告已实际履行了基本的物业管理服务，被告应依据合同约定向原告交纳物业费。关于被告提出房屋有裂缝，属于房屋质量问题，在房屋保修期内应由开发建设单位负责，超过保修期，需依据法定程序启动房屋维修基金进行维修，被告对房屋漏雨造成的损失可另行主张。关于被告提出购买的灵芝粉于2015年10月放在自家门口通风，被物业当垃圾清理了，造成原告的损失，经多次与物业交涉，物业承诺予以补偿，但对补偿的承诺一直未兑现，给被告的经济及身心造成一定的损失和伤害，因其与是否交物业费无法律上的关联性，不属于同一法律关系，被告可就该损失另案告诉，故被告以此作为不缴纳物业费的理由，本院不予支持。而原告提出系于2016年的清理行动导致，该抗辩理由无事实依据，本院亦不予支持。关于被告提出的原告物业管理混乱，对园区服务不到位，电梯、消防门存在安全隐患、园区凉亭损坏得不到修缮出行不便，园区内到处烧烤味以及楼道脏乱差等诸多问题，属于物业服务范畴，因原告的物业服务未能符合合同的要求，在服务过程中确实存在未尽合同义务之处，物业管理及服务上存在瑕疵，且对清理被告的有价物品时未尽到告知义务。鉴于上述情形，综合本案被告的客观实际情况考虑，即在本案中对被告缴纳物业费的标准应予酌减，具体标准按50%缴纳为宜，即被告应给付物业费943元。同时，因原告物业管理未能达到尽善尽美，故对原告要求被告承担违约金的诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵芳于本判决发生法律效力后15日内给付原告沈阳紫金阳物业服务有限公司物业费943元（自2018年12月4日起至2019年12月31日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告赵芳负担。本判决为终审判决。审判员  吴慧英二〇二〇年八月七日书记员  任 伟