江西省抚州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣10民终838号上诉人（原审原告）：何雯敏，女，1978年2月28日出生，汉族，住抚州市临川区。被上诉人（原审被告）：抚州市振兴房地产开发有限公司，住所地：抚州市临川区赣东大道91号。法定代表人：林宇，执行董事。被上诉人（原审被告）：尧文平，男，1967年11月11日出生，汉族，住抚州市临川区。上诉人何雯敏因与被上诉人抚州市振兴房地产开发有限公司、尧文平商品房销售合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初2645号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何雯敏上诉请求：1、依法撤销（2016）赣1002民初2645号民事裁定书，指令一审法院重新受理进行实体审理；2、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人抚州市振兴房地产开发有限公司于2012年7月19日签订的《商品房买卖合同》无效没有证据支持，程序存在违法。（一）在2017年3月24日一审法院单独询问（原告方不在场）被告尧文平之前，原、被告双方均主张合同有效，均未提出任何合同无效的主张及证据。在案件审理过程中二被告均是主张合同有效，在2017年3月24日上午10时一审法院单独询问时，被告尧文平突然改称原告与被告抚州市振兴房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，却没有提交任何证据证明。一审法院单凭尧文平一面之词认定上诉人与被上诉人抚州市振兴房地产开发有限公司于2012年7月19日签订的《商品房买卖合同》无效没有证据支持。（二）一审法院于2017年3月24日询问被上诉人尧文平时，上诉人一方并不在场，事后也没有通知上诉人与被上诉人尧文平进行质证，剥夺了上诉人质证的权利，认定事实程序存在违法。（三）上诉人在一审中向法院提交了上诉人的银行卡向抚州市临川区农村信用联社还款转帐记录，证明上诉人依照合同约定履行还款义务，对此重要证据一审法院没有组织质证。二、一审法院没有依上诉人申请准许关键证人出庭作证，也没有依上诉人申请调取关键证据。上诉人在法定期限内向一审法院提交准许证人李某、杨某出庭作证的申请、向抚州市临川区农村信用联社营业部调取上诉人购房贷款发放账号的申请，一审法院未做理会。李某、杨某均是“精英汇”项目的合作开发人，二证人出庭作证对查清本案事实有重要影响。调取抚州市临川区农村信用合作联社账号能有助于查清上诉人依房屋买卖合同约定支付房款的事实，一审法院却不予调取。三、上诉人提交新的证据证明上诉人完全依照与被上诉人抚州市振兴房地产公司于2014年7月25日三份《商品房买卖合同》的约定履行了付款义务。综上所述，请求贵院撤销（2016）赣1002民初2645号民事裁定书，支持上诉人的上诉请求。被上诉人抚州市振兴房地产开发有限公司、尧文平未作答辩。何雯敏向一审法院起诉请求：1、判令被告振兴公司向原告交付所购商铺；2、判令被告振兴公司向原告支付逾期交房违约金142237元（自逾期之日起至2016年8月30日止，之后按此标准计算至交付日止）；3、判令被告振兴公司向原告返还出租商铺的租金收益74460元（按每平方米月租金我40元计算，暂自2015年5月1日起计算至2016年8月30日，之后按此标准计算至交付之日；4、判令被告尧文平对上述三项诉讼请求承担连带责任；5、诉讼费由两被告负担。事实和理由：2012年7月19日，原告与被告振兴公司签订《商品房买卖合同》，以886650元购买振兴公司开发的“精英汇”项目中位于抚州市临川大道北侧1栋1单元1-5号建筑面积为59.11平方米的商铺一套，合同约定出卖人应当在2012年12月30日将合同约定的商品房交付给买受人。2014年7月25日，原告再次与被告振兴公司签订《商品房买卖合同》，购买“精英汇”项目中位于抚州市临川大道北侧的商铺，分别以195720元购买建筑面积为27.96平方米的1栋1单元1-7号，以97300元购买建筑面积为19.46平方米的1栋1单元C-2号、以97300元购买建筑面积为19.46平方米的1栋1单元C-3号。合同约定出卖人应当于2014年12月30日前交付以上商铺。至今，被告振兴公司未通知原告办理收房手续。原告到所购商铺查看时，发现“精英汇”项目实际负责人被告尧文平将原告所购商铺已经出租给他人，现原告诉至法院。一审法院认定事实：2012年7月19日，原告何雯敏与被告振兴公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要内容：原告何雯敏以886650元购买振兴公司开发的“精英汇”项目中位于抚州市临川大道北侧1栋1单元1-5号建筑面积为59.11平方米的商铺一套；原告应于签合同当日支付购房款446650元，余额440000元由原告申请人办理银行按揭手续；被告振兴公司应当在2012年12月30日按约定交付商铺，合同另约定逾期付款及逾期交房的违约责任等。2012年8月10日，原告何雯敏（借款人）、被告振兴公司（保证人）与抚州市临川区农村信用合作联社营业部（贷款人，以下简称临川联社）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告何雯敏向临川联社借款44万元用于购置抚州市临川大道中段建筑面积为59.11平方米的商业用房，借款人已经支付446650元，借款期限为15年，自2012年8月10日至2027年8月9日止；借款人授权贷款人将贷款划入下列账户，户名：抚州市振兴房地产开发公司，账号：18×××50；借款人每月归还本息4004.21元，如遇中国人民银行利率调整，由贷款人相应调整每月还款额等。借款合同签订后，贷款人临川联社于2012年8月14日将贷款44万元划入以上被告振兴公司的账户。另查明，“精英汇”项目位于抚州市临川大道中段北侧，土地使用权号为抚国用（2007）第050096号，该项目实际于2009年10月始由被告尧文平与李某、杨某三人共同出资合作开发，以被告振兴公司为建设单位，施工单位为抚州市临川房屋建筑工程公司。2012年期间，由于“精英汇”项目资金短缺，被告尧文平等三位股东筹划利用店铺向银行贷款。其中原告何雯敏系股东李某的妻子，于是，原告何雯敏与被告振兴公司于2012年7月19日签订以上《商品房买卖合同》，原告何雯敏并未按买卖合同约定支付首付款446650元。2012年8月14日，银行发放44万元按揭贷款后，被告振兴公司派股东杨某或其会计彭春燕将每月按揭款存至原告何雯敏的银行卡（卡号为62×××18）用于还款，直至2015年。2015年之后，原告何雯敏才持卡归还银行每月按揭款。一审法院认为，原告何雯敏与被告振兴公司于2012年7月19日签订《商品房买卖合同》，并不是双方当事人真实的买卖关系意思表示，双方当事人亦均未按房屋买卖合同履行自己的主要义务，此合同实质系被告振兴公司及“精英汇”项目合伙人因资金紧缺，为获取银行按揭贷款，假意以原告的名义购房而签订的，此行为扰乱正常金融贷款秩序，侵害第三方银行的利益。因此，原被告双方签订的此商品房买卖合同系无效合同。原告何雯敏与被告振兴公司于2014年7月25日签订的三份《商品房买卖合同》虽然成立，但原告何雯敏未按买卖合同履行支付房款的义务，其不具备要求被告交付房屋的权利。综上，原告何雯敏向被告主张交付涉诉商铺及违约金、占用租金损失等诉讼请求，是建立在合同有效和继续履行的基础上，而本案涉诉合同系无效合同和未实际履行的合同，因此，原告的主张的法律行为的性质及合同的效力与本院认定的不一致。本院在庭审过程中向原告何雯敏释明可以依法变更诉讼请求，但原告拒绝变更诉讼请求，因此，原告的起诉不符合法律规定，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第（三）项之规定，裁定：驳回原告何雯敏的起诉。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案上诉人何雯敏的起诉符合起诉条件，且亦无《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定的七种情形。至于一审法院认为上诉人何雯敏主张的法律行为的性质及合同的效力与本院认定的不一致，是当事人对法律关系的主张是否正确的问题，属于实体审查范畴。因此，经一审法院释明后何雯敏拒绝变更诉讼请求，亦不属于驳回起诉的情形。综上，一审裁定适用法律错误，裁定驳回何雯敏的起诉不当，应予纠正。上诉人何雯敏的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初2645号民事裁定；二、本案指令江西省抚州市临川区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  饶辉华审判员  张 玲审判员  徐 丹二〇一七年九月八日书记员  孔文骏