湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0923民初1970号 原告：龚某，女，1975年11月26日出生，汉族，户籍地湖南省安化县。 委托代理人：董不亚，湖南理定明律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：陶某，男，1974年11月7日出生，汉族，户籍地湖南省安化县。 委托代理人：张晓明，湖南江之浩律师事务所律师（一般代理）。 第三人：湖南腾瑞达商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道766号。 法定代表人：邓晓梅，该公司经理。 委托代理人：陈伟祥，男，39岁，该公司法务部员工（特别授权代理）。 原告龚某与被告陶某、第三人湖南腾瑞达商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚某的委托代理人董不亚、被告陶某及其委托代理人张晓明、第三人湖南腾瑞达商业管理有限公司委托代理人陈伟祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所拖欠的租金53787.78元，并按日万分之三支付违约金，暂时计算至2017年6月30日为5970元；2、判令被告承担本案诉讼费和财产保全费用。事实和理由：被告陶某于2014年5月10日与湖南中伟商业管理有限公司签订《中伟城市广场租赁合同》，湖南中伟商业管理有限公司将位于安化县东坪镇湾竹塘的中伟城市广场2栋148、149商铺出租给陶某使用，双方约定每月租金为2988元，被告以先付后用的方式按季度支付租金。如承租人未按约定日期缴纳租金，每逾期一日按逾期交付金额的万分之三支付违约金。原告于2014年9月13日与益阳中伟安信房地产有限公司签订商品房买卖合同，购得被告陶某所租赁的中伟城市广场2栋148、149号商铺而成为出租人，但被告自2015年11月10日起拖延拒绝交纳租金至今，至今共计拖欠租金53787.78元，被告的行为已严重违反合同约定。特提起诉讼。 陶某辩称，原告诉状陈述与事实不符，被告租赁的是中伟商业管理有限公司的门面，原告购买的是益阳中伟安信房地产有限公司的房屋，被告与原告没有租赁合同关系。被告之所以没有交房租是因为第三人湖南中伟商业管理有限公司交付的门面漏水，开裂，且没有履行合同约定的维修义务，导致被告无法正常使用，给陶某造成重大的经济损失。请求依法驳回原告的诉讼请求。 湖南腾瑞达商业管理有限公司述称，我公司前期是受益阳中伟安信房地产有限公司的委托与被告陶文签订的租赁合同，原告龚某将涉案的2栋148、149商铺买下后，原告龚某、第三人湖南腾瑞达商业管理有限公司的前身湖南中伟商业管理有限公司和开发商湖南中伟安信房地产有限公司签订了三方协议，根据该协议，我们不承担垫付租金及逾期违约的责任。本案的出租标的物均已通过竣工验收，租赁标的物是能够交付使用。被告陶某与物业管理公司就漏水进行交涉，但没有与湖南中伟商业管理有限公司（腾瑞达公司）进行交涉，诉求表达对象错误。房屋出现漏水后，被告没有向第三人出具解除合同的书面函件。物业公司于2016年底将租赁的148、149门面内部进行维修，对渗水问题进行了处理，至今没有在出现渗水问题。综合以上情况，被告应当按照租赁合同支付租金，第三人不应当承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于陶某所租赁的门面是否开裂、漏水的问题。本院认定被告陶某所租赁的门面在租赁使用过程中存在开裂、漏水问题。理由是虽然原告方的意见是被告陶某没有按照租赁合同的约定提交门面开裂、漏水问题的书面意见给出租方，原告方认为不能认定商铺存在缺陷，但被告没有按照合同约定提交书面意见并不能否定该门面确实存在缺陷。况且第三人的意见是被告陶某所提交承诺书反映租赁的门面存在开裂、漏水问题，但认为被告陶某交涉对象错误，应当找第三人交涉而不是找没有获得授权的物业公司交涉，且认为该问题已经维修好，实际上是承认该门面存在开裂、漏水的问题。被告方为证明门面开裂、漏水，提交了照片、承诺书及三个证人的出庭证言，这些证据单个虽然有瑕疵，但组合一起，能够印证被告陶文所租赁门面在租赁过程中存在开裂、漏水问题。但被告陶某所提交的证据不能证实门面开裂、漏水实际发生的具体时间、给被告陶某造成的具体损失大小。 经审理查明，2014年5月10日，湖南中伟商业管理有限公司（甲方）受益阳中伟安信房地产有限公司委托与被告陶某（乙方）签订《中伟城市广场租赁合同》两份，被告陶某分别承租位于安化县东坪镇湾竹塘的益阳中伟安信房地产有限公司开发的中伟城市广场2-148、2-149两个门面，合同约定：租赁期限自2014年5月10日至2017年5月9日。租金分别为每月53元每平方米和48元每平方米，月租金分别为1355元和1633元，租金按季度支付，采取先付后用的方式。约定免租装修期为三个月，商铺的交付与验收：商铺的交付日期为2014年5月10日，乙方接收该商铺时，应当谨慎和适当的检查商铺，如果认为有缺陷，应当于接收后7日内书面通知甲方。如在约定期限内未提出的，视为乙方对该商铺无任何异议。违约责任：租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。在租赁期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应当承担相应的赔偿或法律规定的赔偿责任：违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的。在租赁期限内，乙方逾期交付租金或物业管理费，每逾期一日，应按逾期交付金额的万分之三支付违约金。合同约定双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式。合同签订后，湖南中伟商业管理有限公司及时向被告陶某交付了所租门面，被告陶某在接收门面时没有提出该门面存在缺陷。被告租用这两门面后进行了装修成一个门店，起名金园装饰，开展装饰业务。2014年9月13日，益阳中伟安信房地产有限公司与原告龚纯签订两份商品房买卖合同，原告龚某购买中伟二期2-148、2-149门面。并分别办理了房屋所有权证。2014年9月16日，益阳中伟安信房地产有限公司（甲方）、龚纯（乙方）和湖南中伟商业管理有限公司安化分公司（丙方）签订《协议》两份，约定乙方认可丙方与承租方签订的租赁合同的全部内容，并同意继续委托丙方对外出租门面。委托期限到该租赁合同到期终止或提前解除之日止。丙方已将2014年9月30日前承租户所交纳的租金支付给甲方。2014年10月1日后的租金，丙方将支付给乙方。丙方仅代收乙方在委托期限内的门面租金，由此所产生的相关税费由乙方自行负责。如承租方未能及时交纳租金导致丙方没有按时把租金支付给乙方，丙方不承担代为垫付租金义务，也不承担逾期支付的违约责任。此后湖南中伟商业管理有限公司履行代收租金的责任，被告陶某将两个门面的租金交至2015年11月10日，因门面墙体出现开裂、渗漏，被告陶某曾找中伟物业城市广场物业服务中心进行反映交涉。2016年9月8日中伟物业城市广场物业服务中心出具《承诺书》，该公司承诺在2016年9月20日前，对陶某所租赁的商铺因渗水问题所造成的装饰装修损坏负责进行整改到位，否则暂不收取租金。在2016年9月20日我司对该门面进行整改到位后，租赁户陶某需一次性交清前面所欠租金。第三人湖南腾瑞达商业管理有限公司庭审中陈述曾对房屋进行维修、整改，但没有提供证据材料。被告陶文一直拖欠房租至今。2016年12月26日，湖南中伟商业管理有限公司变更为现在的第三人湖南腾瑞达商业管理有限公司。 本院认为，被告陶某与第三人湖南腾瑞达商业管理有限公司的前身湖南中伟商业管理有限公司所签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，该合同依法应予保护，双方均应履行合同义务。原告龚纯依法购买被告陶某所租赁的两个门面，且办理了房屋所有权证，其依法取得被告陶文所租赁门面的所有权，依法取得出租人的权利，也应当承担出租人的义务。虽然被告陶某与湖南中伟商业管理有限公司所签订的租赁合同在前，原告龚某与益阳中伟安信房地产有限公司签订的买卖合同在后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此被告陶某与湖南中伟商业管理有限公司所签订的租赁合同继续有效。况且原告龚某、益阳中伟安信房地产有限公司、湖南中伟商业管理有限公司安化分公司所签订的《协议》亦确认了原租赁合同继续履行。被告陶某没有遵照《租赁合同》约定履行支付租金的义务，原告龚某作为房屋所有权人其要求被告陶某按照原《租赁合同》支付租金的请求合法，依法应予支持。被告陶某在租赁期内其所租门面确实发生墙体开裂、渗水情况，被告陶某应当向该房屋出租人湖南中伟商业管理有限公司或该房屋的所有权人原告龚某要求其履行维修义务，而不是向物业公司要求其维修、整改。在出租人不履行维修义务的情况下，被告也可以自行维修，维修费用由出租人承担。被告陶某在要求物业公司整改不成情况下，没有要求出租人维修、整改，也没有自行维修整改，更没有出具依法解除租赁合同的书面意见。原告龚某没有及时履行维修义务，是造成被告陶某拖欠租金的原因，虽然租赁合同对逾期违约金进行了约定，原告龚某作为所有权人在没有履行维修义务的情况下却要求对方支付逾期违约金，该请求虽然符合合同的约定，，但不符合权利义务对等原则，明显不公平，根据《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此，对于原告龚纯要求被告陶某支付逾期违约金的请求根据上述规定依法不予支持。因被告陶某对其所交租赁保证金及因所租房屋开裂、渗水造成多大损失没有提供证据，更没有提起反诉，根据不诉不理的原则，本案不宜处理，建议另循其他途径解决。第三人湖南腾瑞达商业管理有限公司的前身湖南中伟商业管理有限公司根据《协议》的授权，其只代为原告龚某收取租金，不承担垫付租金和逾期支付的违约责任，原告龚某也没有授权其代为履行房屋维修、整改的权利，因原告没有主张第三人承担责任，被告虽然申请追加第三人参加诉讼，但没有提出要第三人应承担责任的证据材料，也没有提起反诉，因此，第三人在本案中不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、由被告陶某支付原告龚某房屋租金53784元，限在本判决生效后十日内清偿。 二、驳回原告龚某的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1294元，减半收取647元，由原告龚纯承担75元，由被告陶文承担572元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。 审判员  肖正兵 二〇一七年九月七日 书记员  黄斯亮