广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2274号原告：樊华妹，女，1972年11月21日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：何琼山，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文腾，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。被告：张丽环，女，1973年4月16日出生，汉族，户籍地哈尔滨市香坊区，原告樊华妹诉被告张丽环房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊华妹的委托诉讼代理人何琼山、何文腾，被告张丽环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊华妹向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告签订的《存量房买卖合同》已于2019年3月30日解除；二、被告向原告返还80万元购房款，并支付资金占用费（以80万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2019年3月30日起计算至被告还清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告有意向购买被告所有的南沙区南沙街××大道南沙碧××街××房（以下统称涉案房屋），但因自身无钱又无购房资格，无法购买。中介方的建议双方可以签署一份附终止条件的合同，先由原告向被告支付部分款项，保证涉案房屋不被出售，同时约定若原告没有资格和资金购买，则由被告无条件退还购房款。在被告接受上述内容的情况下，原、被告于2018年8月24日签署了一份附终止条件的《存量房买卖合同》，约定由原告先付部分款项给被告，若原告在2019年3月30日前无法履行合同，则被告同意向原告无息返还已付购房款，并不追究原告的违约责任。合同签订后，原告向被告支付了80万元购房款。因原告未能在2019年3月30日前成功出售自有房屋，无资金也无资格购买涉案房屋，故要求终止上述合同，由被告退还80万元购房款，但被告一直以无钱为由拒绝归还。现原告为维护自身合法权益提起本案诉讼。被告张丽环辩称：不同意原告认为《存量房买卖合同》已于2019年3月30日解除的主张，被告要求继续履行上述合同。具体理由如下：一、本案不适用“乙方如2019年3月30日无法履行合同过程甲方同意返还乙方已付楼款（免息）不追究违约责任”的约定。双方自2018年8月24日签署合同后，即开始履行合同。原告陆续向被告支付了购房款，被告已将购房款用于支付涉案房屋的按揭贷款、管理费、维护费以及被告往返中美之间产生的花费。涉案房屋的归属权已在网签后归属于原告。2020年1月5日，原告还希望与被告重新签订网签合同，说明合同在当日仍在履行过程中。二、原告之所以不想继续履行合同，系因房价下滑，其认为自己利益受损才恶意毁约。该行为违背诚实信用原则，严重损害被告的合法权益。合同履行过程中，原告因出售自有房屋没有达到理想价位，就多次要求被告降低涉案房屋的价格。2020年1月5日，原告又要求以低价重新签订网签合同。在被告表示需要考虑后，原告又解释是为了避税才提出上述要求。三、从合同约定原告可指定产权落名人以及双方同意合理避税可以看出，原告清楚知晓限购政策，也有办法继续履行合同。原告所称其无法继续履行合同的理由与事实严重不符。原告故意不履行合同，浪费双方的时间，也浪费国家资源。四、原告支付的款项，被告均用于履行合同，没有占用资金，故无需支付资金占用利息。综上所述，原告在有履行能力的情况下，只考虑自身利益得失，恶意违约，法院应依法驳回其全部诉讼请求。被告有权追究原告的违约责任，要求其承担被告的一切经济损失。经审理查明：涉案房屋为被告名下物业，登记建筑面积198.7683平方米。2018年8月24日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）在经纪方广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司（以下简称碧桂园物业公司）的居间下，就买卖涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：涉案房屋总成交价397万元。甲乙双方一致同意乙方按照按揭付款支付楼款并办理交易手续。乙方在签订本合同时支付2万元定金；于2018年8月30日当天支付48万元；于2018年9月30日-2018年10月10日期间支付30万元；于双方交易过户当天支付200万元；银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理递件手续；剩余房款117万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为收齐楼款30天内（正月不搬家顺延30天）。各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为成交价10%并退回乙方已付全部费用。乙方如2019年3月30日无法履行合同过程甲方同意返还乙方已付楼款（免息）不追究违约责任。乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。乙方知悉限购即贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。双方友好协商，卖方自筹资金赎契；卖方同意买方指定产权落名人；双方同意合理合法避税；双方友好协商，签订合同后卖方同意买方于2019年3月30日前办理交易过户手续；如本合同与网签合同不一致的，以本合同内容为准。合同签订当日，原告向被告支付了2万元定金。2018年8月30日，原告向被告转账支付购房款48万元。原告另于2018年10月10日向被告转账支付购房款30万元。除此之外，原告未向被告支付其余款项。涉案房屋未能在2019年3月30日前办理过户手续。原告陈述系因其未能取得购房资格，同时也没有资金支付能力。被告则认为原告系因意图降价购买涉案房屋不成而反悔。为证明被告知晓原告未能继续履行合同的原因，以及同意退还80万元购房款，原告提交碧桂园物业公司出具的《情况说明》，同时申请碧桂园物业公司员工梁某作为证人出庭。碧桂园物业公司在《情况说明》中陈述：1、合同三方明确知悉樊华妹当时无购房资格，同时合同双方均认可：如在2019年3月30日时，樊华妹没有卖房将无资金购买涉案房屋，且无购房资格（因当时樊华妹名下拥有双套房），就可以要求张丽环免息返还按合同已付的款项80万元，合同权利义务终止。为明确此内容，所以在《存量房买卖合同》第八条第二款专门就此书面约定“乙方如2019年3月30日无法履行合同过程甲方同意返还乙方已付楼款（免息）不追究违约责任”。2、直至2019年3月30日前樊华妹名下仍然拥有两套房，按照广州市购房资格规定樊华妹没有购房资格，合同三方都知悉这一情况，为解决合同的后续事宜，三方在2019年3月底面谈还款事宜，张丽环当面承诺还款，明确表明现时资金困难无法按约定归还该80万元。3、因一直没有还款，樊华妹要求并委托我司催告张丽环按照约定返还上述80万元房款，本司按樊华妹委托要求以微信以及电话通知张丽环，张丽环明确回复本司，承诺按约定免息返还该80万元给樊华妹。但基于当时资金困难，无法及时归还，请求我司告知樊华妹，只有待本人将涉案房屋卖出以后才有钱返还该80万元。4、因我司与张丽环已经建立的工作关系，张丽环请求并委托我司出卖该涉案房屋并于此表明其归还该80万元的诚意，同时请求我司与樊华妹协调，原谅没有按约定及时返还。我司试图协调双方达成书面返款协议，张丽环认为不需要，但张丽环一直以资金困难及涉案房屋没有出卖为由没有还款，同时表明如资金许可，会立即归还该80万元给樊华妹。被告不认可《情况说明》的内容，认为该证据为原告伪造的证据。证人梁某确认《情况说明》的具体内容由碧桂园物业公司的经理书写，并对上述第1点内容予以确认，但否认被告曾当面承诺退还购房款，也表示被告未委托其公司重新挂牌销售涉案房屋。梁某的证言可归纳为以下内容：1、根据合同的约定，若原告在2019年3月30日前无法取得购房资格或资金无法到位，则被告无条件返还80万元购房款；但原告曾口头表达过可借名额购买涉案房屋。2、由于原告没有购房资格以及资金不到位，合同未能继续履行。3、在原告要求被告退还80万元购房款后，被告表示愿意等待原告资金到位以及具备购房资格再购买涉案房屋，也曾询问经纪方能否继续促成交易。之后双方自行协商延期交易的问题。4、被告没有明确表态何时退还购房款，仅表示有资金就退还。5、由于被告没有钱退还购房款，故原告在2019年3月30日后提出过能否降低涉案房屋售价的想法。6、碧桂园物业公司已将涉案房屋网签资料录入系统，但未打印合同给双方签署，若双方合同同意解除合同，其公司可配合解锁。为说明被告确认《存量房买卖合同》已经解除，原告提交被告与梁某的微信对话记录。根据微信对话记录的记载，被告于2019年7月19日表示“我大概明年（2020年）8月份左右会有钱退还给买家啊”，但梁某随后表示“一年时间太长了别人肯定不可能同意，对方已经压了一年几十万在哪里，昨天才又吹我让你还钱”，被告答复称“如果随时有人买，我随即可以退给她的！我现在都在积极寻找买家呢”。2019年9月29日，被告在微信中陈述“老师虽然没有十分逼着我要钱，可是他们说买又不买的做法实在也不江湖！虽然是合同说可以退钱那样签，可你最清楚，当时我们是预她肯定会买的，所以我也没有十分纠结细节”。2019年10月13日，被告表示“替我转告两位老师吧，我的房子我努力去卖，随时卖了随时给钱他们，房子没卖我也没钱给”。张丽环认为上述内容不是其与梁某之间完整的对话，有断章取义之嫌。梁某确认上述对话由其与原告一起截取。为证明原告系因房价下跌而恶意毁约，被告向本院提交了2019年9月以来，其与原告、原告配偶樊惠坚以及梁某的微信对话记录。被告提交的微信对话记录显示，被告在2019年9月27日提出，若原告一家还想购买涉案房屋，她可以适当降低一下价格；若不购买，则“争取在过了春节至8月底之前把钱想办法退给你们”。2019年10月3日，樊惠坚表示二手房市场不景气，自有房屋降价近五十万元出售，其一家并非因房价下跌不想购买涉案房屋，而是希望在自有房屋降价出售后，被告能便宜一点出售涉案房屋。2019年10月4日，被告告知樊惠坚“我是需要钱才卖房子的，房子没有卖成功，我也没有钱退给你们啊”，被告另表示“最终收取你们的定金就是因为中介说你们有两手准备的，自己没有名额可以用女老师妹妹的名额买”。2019年10月5日，樊惠坚回复否认用妹妹的名额购买房屋一事，只是表示可以问问其他朋友，但没有人愿意购买。同时，樊惠坚询问被告何时可以退还80万元购房款，并提出被告能否降价出售的想法，另于次日提出350万元的报价。2019年10月7日，被告拒绝了樊惠坚的报价，樊惠坚亦表示其一家更希望由被告退还80万元。2019年10月8日，樊惠坚再次表示被告或者按350万元的价格出售涉案房屋，或者尽快将80万元退还给原告一家。2019年10月14日，原告通过微信询问被告对樊惠坚提出的方案考虑的如何？被告回复称“关于我的房子卖不卖的问题，我的房子一定要卖的，但是跟我之前成交的价格差太多我是不能接受的”，“问我资金的问题，我都想尽快解决，可是我得不到有钱准确的时间，也就不敢答应你们准确的时间，除非我的房子找到新的买家，随时可以解决”。2019年10月15日，被告就能否降价出售涉案房屋答复原告说“如果您还愿意考虑购买，我愿意适当调整10至20万，大家说好时间，我可以随时腾出来房子！具体调整金额以你们的款项支付计划来决定，大家再补签协议，需要注明我需要准备什么手续？需要我回去配合你们几次完成更名，你们的款怎样支付？因为我每次回去最少的费用都是5万人民币以上”。2019年10月22日，被告在答复樊惠坚的微信中明确表示无法接受350万的报价。在樊惠坚询问被告几时可以退还房款时，被告表示“我会尽快安排时间，最晚过了春节会专门回去处理房子的事”。鉴于此，樊惠坚表示“如果你不能接受现在市场价，你明白说不要拖了。我就不打算考虑你的房了，希望你三个月内把我的80万元归还给我”。被告认为原告的压价行为是将自有房屋降价出售的损失转嫁到被告身上，涉案房屋交易无法顺利进行的主要原因在于原告。关于如何“把定金解决”，被告则回复樊惠坚“我如果不卖房子，就能有几十万的现金，当初就不会卖掉这么好的房子”，“我会收到新的买家的钱，第一时间转给你们”。2019年10月23日，樊惠坚明确表态已没有兴趣继续购买涉案房屋，希望与被告商量退还80万元购房款的问题。由于被告与樊惠坚的沟通产生矛盾，则由原告继续与被告沟通。原告表示很喜欢涉案房屋，还是想就继续购买一事与被告商谈，如果被告不能接受350万元的报价，则由被告提出一个报价。2019年10月24日，被告再次明确可以接受10万至20万元的降价幅度，但最终交易价格要视原告提出的交易条件而定，包括原告的付款方式、被告回国配合原告的次数以及交房时间等。原告此时提出了365万的报价。被告随后拒绝了该报价。此后双方就涉案房屋的交易价格继续协商，但未能达成共识；关于已收房款的退还问题，被告认为“协议时间过了，只能说明您没有在协议期间履行合同啊，跟定金退是两回事”，并且表示“你们的定金我大部分用于银行还贷和路费了！……定金用了，我怎么能一下子有钱用呢”。2019年10月31日，梁某向被告发送了一份加盖有碧桂园物业公司公章的《解除存量房买卖合同协议》，协议主要内容是原、被告同意解除就涉案房屋签订的买卖合同，且互不追究责任。被告认为该协议没有原告的签名，且未与原告协商的情况下就由经纪方发送，不符合法定程序，故不同意签署。2019年11月1日，原告再次提出375万元的报价，被告于次日再次表示最终交易价格需视交易条件而定，双方未能协商一致。2019年11月5日，被告提出了385万元的报价，原告认为该报价超过自己的经济承受能力，不打算接受，同时催促被告退还80万元购房款。此后，双方仍有继续沟通协商，但仍未能达成一致意见。2019年12月9日，被告再次提出385万元的报价，同意原告采取一次性付款或按揭贷款方式付款，并且提出原告可以预留10万元款项待收楼之日再支付，同时告知原告自己将于次年1月回广州处理房屋的事项。对此，原告明确表态“房价375万，一次性付款”，但如果被告接受原告采取公积金方式贷款，原告可将交易价格变更至380万元，超过该价格则无法接受。之后，双方仍未就交易价格协商一致。2020年1月2日，被告回到广州，约定与原告继续就涉案房屋的交易进行协商。2020年1月6日，被告对于原告要求重新签订网签合同产生顾虑，没有同意，同时建议原告还是采取一次性付款的方式购买涉案房屋。在双方协商过程中，被告提出如果原告能够一次性支付385万元购房款，则同意配合她重新网签，但原告提出一次性付款的话则交易价格为375万元。最终，原告明确提出若按375万元的价格交易，则一次性支付购房款；若按385万元的价格交易，则变更付款方式为公积金贷款，且被告需配合原告网签。被告回复称“如果您坚持公积金，我只能按照之前提供的网签，不再改”，同时表示若不能即时办理手续，春节过后房价回暖，则其不能保证继续按照385万元的价格交易。之后双方始终未能就继续交易的相关事宜协商一致，原告提出就解除合同和退还房款进行协商。被告回复称若是解除合同，则不与原告商谈，建议原告走诉讼程序。在此情况下，原告提出了两种解决方案：一是解除合同，被告若在2月前退款，则仅需向原告退还70万元；二是按照385万元的价格继续交易，但各付各税。关于退款，被告表示“如果我现在不用卖房子，就可以有钱退给您，我早就退给您了，绝不会浪费我这么多精力来对接此事”。关于继续履行，被告则表示原告提出的新方案突破其底线，故无法接受。2019年1月19日，被告委托广东至高律师事务所向原告发出《律师函》，认为原告因房市下滑，故意拖延支付购房款及办理交易过户手续，构成违约，并因上述不诚信行为给被告造成经济及精神损失。被告要求原告在收到律师函之日起2日内协商处理剩余购房款的支付问题，否则将提起诉讼，要求原告承担以下违约责任：1、支付剩余购房款317万元及利息、违约金；2、支付房屋空置产生的租金损失10万元；3、支付往返中美产生的差旅费、误工费20万元。若被告同意与原告解除合同，原告则需承担以下费用：1、违约金57万元；2、房价下跌产生的差价损失50万元；3、房屋租金10万元；4、评估费合计3万元。原告在收到上述《律师函》后，认为被告的行为违反合同约定，故提起本案诉讼。被告在案件审理过程中，就律师函中的主张提出反诉。因被告未在收到交纳诉讼费用通知后的七日内预交反诉受理费，本院已裁定按其撤回反诉处理。另查明，根据广州市规划和自然资源局2020年6月19日出具的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋于该日仍设定有抵押权，抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司南沙支行。被告陈述其于2018年8月30日收到48万元购房款后，已在一个月左右将款项用于清偿涉案房屋的贷款，但受疫情影响，无法回国办理涂销手续。2020年4月16日，原告向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结被告名下价值80万元的财产。本院于2020年4月16日作出（2020）粤0115民初2274号《民事裁定书》，裁定：查封、冻结被申请人张丽环名下价值800000元的财产。本院认为:原告与被告于2018年8月24日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《存量房买卖合同》约定，当事人在行使合同约定的单方解除权时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。现原告仅以2019年3月30日合同未能如期履行为由，主张《存量房买卖合同》已于该日解除，没有依据。另外，根据原、被告之间的微信对话记录，可以确认双方在2019年3月30日之后还在就继续履行合同进行磋商。因此，本院对原告要求确认《存量房买卖合同》已于2019年3月30日解除的诉讼主张，不予支持。虽然不能确认合同已于2019年3月30日解除，但原告确实未能在上述期限履行合同，亦明确表示不再购买涉案房屋，原告的主张已包含有解除合同的意思表示。因此，为避免讼累，现由本院直接判令解除上述《存量房买卖合同》。虽然系因原告自身原因导致合同未能履行，但在原告作为买受人仅支付部分购房款又拒绝购买房屋的情况下，强制要求其继续履行合同，不符合交易规则，且履行成本太高，亦难以执行。因此，本院对被告要求继续履行合同的答辩意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，《存量房买卖合同》解除后，被告应当将已收取的80万元购房款退还给原告。《存量房买卖合同》另约定：“乙方如2019年3月30日无法履行合同过程甲方同意返还乙方已付楼款（免息）不追究违约责任”。虽然该约定的表述不够明确、规范，但结合碧桂园物业公司出具的《情况说明》第1点的内容，以及证人梁某的证言，应当将该约定理解为：若原告未能按照合同约定，在2019年3月30日前办理涉案房屋的交易过户手续以及支付剩余购房款，则被告同意无息返还原告已付的购房款，并且不追究原告的违约责任。根据上述合同约定，被告亦应当将已收取的80万元购房款退还给原告。根据被告提供的微信对话记录，其与原告商议降价出售涉案房屋均发生在2019年3月30日之后，且双方始终未能达成一致意见，因此不能证明原告未能按期履行合同系因房价下跌、自身利益受损所致。同时，被告在双方商议过程中，也未对退还80万元购房款提出异议，仅是表示在未能重新出售涉案房屋前，不能确定退还的具体时间。关于原告要求被告支付资金占用费的主张，本院认为，原告在自身不具备购房资格，又无支付能力的情况下，草率地与被告签订《存量房买卖合同》，其对合同无法在2019年3月30日前如期履行负有主要责任。而《存量房买卖合同》未能在2019年3月30日之后继续履行，系因双方始终无法就房价款、支付方式等达成一致意见，因此不可归责于任何一方。鉴于此，本院对原告主张的资金占用损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告樊华妹与被告张丽环于2018年8月24日签订的《存量房买卖合同》；二、被告张丽环应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告樊华妹退还购房款800000元；三、驳回原告樊华妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6061元，由原告樊华妹负担234元，由被告张丽环负担5827元。保全费4520元，由被告张丽环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年八月十七日法官助理谢雨虹书记员梁艺