浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)浙1023民初3856号 原告：裘某满，男，1968年8月8日出生汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：许春光，浙江众安律师事务所律师。 被告：范某民，女，1967年10月27日出生汉族，住浙江省天台县。 被告：陆某胜，男，1956年11月24日出生汉族，住浙江省天台县。 两被告共同委托诉讼代理人：许咪，浙江同元律师事务所律师。 第三人：平安银行股份有限公司台州分行（统一社会信用代码9133100005957552X2），住所地浙江省台州市经济开发区白云山南路181号一至二层。 负责人：周远进，系行长。 委托诉讼代理人：陈某燕，女，1988年6月13日出生汉族，住浙江省台州市黄岩区。系公司职员。 原告裘某满与被告范某民、陆某胜及第三人平安银行股份有限公司台州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法由审判员胡国卫适用简易程序进行审理。同日，原告申请对两被告的房产进行保全，本院于2017年7月7日裁定查封范某民、陆某胜名下的坐落于天台县赤城街道天都花园D11幢房产。后本院于2017年8月1日进行第一次公开开庭审理。2017年8月7日经原告申请，本院追加平安银行股份有限公司台州分行为第三人。2017年8月21日本院进行第二次公开开庭审理。原告裘某满及其委托诉讼代理人许春光、被告陆某胜（参加第一次开庭）及两被告共同委托诉讼代理人许咪以及第三人平安银行股份有限公司台州分行的委托诉讼代理人陈某燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裘某满向本院起诉提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年11月24日签订的房屋买卖合同有效，判令两被告履行合同义务。事实与理由：原、被告于2016年11月24日由天台县华利经济信息咨询中心为中介签订房屋买卖合同一份。被告将坐落于本县赤城街道天都花园D11幢二层楼房以558万元价格出售给原告。合同约定2017年3月1日原告付款430万元，双方办理产权过户手续，待不动产证办好后付清余款。被告当日收取原告定金26万元。合同第五条第1款约定被告中途悔约需在当日退回定金并支付违约金26万元。到2017年3月1日，被告却以银行按揭未办好为由不予接受原告付款。但直到原告起诉日被告亦未表示悔约或直接退付定金及违约金。原告认为，被告行为违反民事交往诚实信用原则，若中途悔约，应当在2017年3月1日即退还定金并承担违约责任。若属未还清银行按揭仍存在抵押权，原告可代为清偿银行债务以消灭抵押权。被告所售房屋并非其生活必需品，且未受法院查封，故完全可交付。故原告提起诉讼，请支持如上所请。本案诉讼过程中原告将诉讼请求变更为：1、要求解除原、被告于2016年11月24日签订的房屋买卖合同；2、由被告返回定金款26万元，并赔偿现房价602万元与558万元之间的差价44万元的损失；3、本案诉讼费用、保全费等由被告负担。 被告范某民、陆某胜辩称：收到原告交付的房屋定金款26万元是事实，但被告在双方签订房屋买卖合同时，就已告知原告该房屋已进行抵押贷款。现因贷款未能付清该房屋无法解除抵押登记，致使房屋无法交付原告，过错不在被告。故被告同意返回原告定金款26万元，并按银行同期同类贷款利率支付原告利息损失。 第三人平安银行股份有限公司台州分行辩称：被告将涉案房屋作为抵押物进行最高额980万元的债务担保。在债务未清偿前，原、被告所签订的房屋买卖合同是无效的。现原告已变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同，故第三人也没有什么意见了。 经审理查明：原、被告通过中介天台县华利经济信息咨询中心于2016年11月24日签订房屋买卖合同一份。被告将坐落于天台县赤城街道天都花园D11幢二层楼房以558万元价格出售给原告。合同主要约定：2017年3月1日原告应付款430万元；原告在付清房款当日，双方办理产权过户手续；被告当日收取原告购房定金26万元。此外合同还约定了双方其他权利义务及违约责任等。 另查明，被告范某民、陆某胜与第三人平安银行股份有限公司台州分行于2015年7月16日签订了最高额抵押担保合同，两被告用坐落于天台县赤城街道天都花园D11幢个人房产为台州金泰橡塑有限公司自2015年7月16日到2018年7月15日合同项下债务的履行提供本金最高额980万元的担保。截止2017年8月，台州金泰橡塑有限公司共欠平安银行股份有限公司台州分行本金1900多万元。在双方签订房屋买卖合同前，被告告知原告涉案房屋已进行抵押贷款，但未明确告知原告涉案房屋为台州金泰橡塑有限公司债务的履行提供本金最高额980万元的担保。 上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、收条、证明、不动产登记资料查询结果证明、被告提供的最高额抵押担保合同、第三人提供的营业执照、综合授信额度合同、贷款合同、借款借据、台州金泰橡塑有限公司债权计算清单、最高额抵押担保合同、天房他证2015字第××号房产抵押他项权登记证以及原告、被告、第三人的当庭陈述予以证实。 本院认为：原、被告双方于2016年11月24日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。但因被告于2015年7月15日以讼争房屋抵押方式向第三人贷款，第三人与被告就讼争房屋抵押办理了他项权登记，现抵押权尚未消灭，故被告无法继续履行合同，向原告交付房屋。虽然被告在双方签订房屋买卖合同前已告知原告房屋被抵押事实，但未明确告知原告涉案房屋为台州金泰橡塑有限公司债务的履行提供本金最高额980万元担保这一影响当事人是否决定买卖成交的重大事项。被告对合同无法继续履行存在过错，故对原告要求解除与被告所签订的房屋买卖合同并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原告的损失应以双方签订合同时的房屋价格558万元与现在房屋市场价格的差价为宜。现在房屋的市场价格双方认可为602万元，不损害他人利益，对此本院予以确认。原告明知房屋已被抵押仍与被告进行交易，对此交易风险带来的损失，自身也有一定过错，应自行承担部份责任。综合本案具体情况，由原告自行承担30%的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告裘某满与被告范某民、陆某胜于2016年11月24日签订的房屋买卖合同。 二、限被告范某民、陆某胜于本判决生效之日起十日内返还原告裘某满定金款人民币260000元，并赔偿原告裘某满经济损失人民币308000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费依法减半收取5400元、保全申请费5000元，合计人民币10400元，由原告裘某满负担1000元，由被告范某民、陆某胜负担9400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费10800元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 胡国卫 二〇一七年九月二十日 代书记员 洪 娟