新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新43民终203号 上诉人（原审被告）：马友宝，男，1982年8月13日出生，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 委托诉讼代理人：马志福，新疆井然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：勉作萍，女，1967年2月3日出生，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 委托诉讼代理人：马军（系勉作萍之子），住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 被上诉人（原审原告）：马艳，女，1985年10月5日出生，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 委托诉讼代理人：马军（系马艳之弟），住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 被上诉人（原审原告）：马军，男，1988年3月5日出生，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 被上诉人（原审被告）：青河县华建房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区青河县。 法定代表人：龚直华，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司，住所地新疆维吾尔自治区哈巴河县阿克齐镇。 主要负责人：马彦海，该公司经理。 上诉人马友宝因与被上诉人勉作萍、马艳、马军、青河县华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）、青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司（以下简称华建哈巴河分公司）确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院（2017）新4324民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马友宝及其委托诉讼代理人马志福，被上诉人马军及勉作萍、马艳的共同委托诉讼代理人马军到庭参加诉讼，被上诉人华建公司、华建哈巴河分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马友宝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回勉作萍、马艳、马军的一审诉讼请求；勉作萍、马军、马艳承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.案涉合同形成的整个过程不存在任何违规之处，没有欺骗，也不存在合谋串通损害他人利益。但一审查明马世雄（已故）对华建哈巴河分公司转让该房屋给马友宝知情，未做任何阻挡的事实，又认定马世雄向华建哈巴河分公司出示的证明书的效力，却在本院认为中论述华建哈巴河分公司无权处分该房屋，一审认定的事实和结论相互矛盾。2.本案是确认合同无效纠纷，应当严格依照《合同法》第五十二条的规定进行裁判。一审认定华建哈巴河分公司无权处分，应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。一审认为华建哈巴河分公司无权处分房屋导致合同无效错误，属于适用法律错误。3.本案应一并解决合同是否无效，以及勉作萍、马艳、马军向马友宝返还已付房款的问题，而不是由马友宝另行起诉返还购房款。 勉作萍、马军、马艳辩称，1.华建公司与马友宝为了逃避国家税收，采取签订合同的形式来规避纳税和房产交易规费义务，其行为已损害国家利益，属违法违规合同，应当被认定为无效合同。2.华建公司并没有将案涉房屋交付于马友宝，而马友宝也没有真正地向华建公司支付相应的合同价款，该合同为虚假合同，应认定为无效合同。3.案涉房屋属于拆迁补偿安置房，其房屋所有权人为被拆迁人马世雄，其有请求优先取得房屋的权利。4.马世雄以照顾马友宝是亲戚的原因，将该房转让给马友宝，该行为依法不成立。拆迁安置房是国家对被拆迁人的补偿，只有取得产权证后才可交易，如直接变更为马友宝，则损害国家利益，是法律所禁止的，合同应属无效。马友宝只在2013年、2014年支付了房款6.3万元，剩余18万元房款至今未支付，其行为只是想占有该房屋，违反了相关法律规定。5.土地被征收后，房屋以期房产权调换的方式补偿给了马世雄，已在房管部门备案，产权证正在办理之中，马世雄取得该房屋具有合法性。综上，请予驳回马友宝的上诉请求。 华建公司、华建哈巴河分公司未作答辩。 勉作萍、马军、马艳向一审法院起诉请求：1.确认华建公司与马友宝于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》无效；2.本案的案件受理费由华建公司、马友宝承担。 一审法院认定事实：2011年3月2日华建公司与马世雄签订土地补偿安置协议书，约定华建公司以期房产权和现金补偿方式征迁马世雄土地。其后，马世雄与马友宝商定将其中一套房屋以240,000元转让给马友宝，双方约定由马友宝与华建哈巴河分公司直接签订买卖合同。2013年8月31日华建公司与马友宝签订商品房买卖合同，约定将塞外明珠5号楼东一单元二层东房屋出售给马友宝，面积116.63平方米，单价2,060元，面积以产权证为准，多退少补。2013年9月12日华建哈巴河分公司出具收到××区,000元的收据，其中注明“马世雄转让”，并要求马世雄、马友宝出具证明，内容为“兹有马世雄房屋5号楼一单元201室现转赠于马友宝，如出现一切问题与本单位没有任何关系”。同日马友宝向马世雄出具“今欠马世雄180000元”欠条。2014年5月20日，马世雄出具收到马友宝现钱62,000元收条。2016年8月5日马世雄出具证明：“本人马世雄在2013年9月12日之前多次收到马友宝总共60000元，2014年2月收到3000元总共收到房款63000元，未写收条”。2018年1月12日，马世雄与华建哈巴河分公司签订商品房买卖合同，并在房管所登记备案。涉案房屋目前处于勉作萍、马艳、马军居住使用当中。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该解释第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，华建公司与马世雄达成土地补偿安置协议，约定将案涉房屋补偿给马世雄；后马世雄与马友宝之间为了转让该房屋，协商通过华建公司，由华建公司与马友宝直接签订商品房买卖合同，由马友宝将购房款直接交付给马世雄，华建公司将房屋交付给马友宝。参照上述司法解释的规定，被征迁人马世雄享有请求开发商华建公司交付补偿房的债权，该债权要优先于商品房购买方请求交付房屋的债权，该补偿房至今未办理登记，马世雄作为土地被征收方有权主张优先取得涉案房屋。华建公司与马友宝签订的买卖合同，该合同名义为华建公司与马友宝之间的商品房买卖合同，实质目的系马世雄转让征收补偿房于马友宝，签订合同之时虽经由马世雄同意，但马友宝未付清房款，马世雄不再同意转让房屋，并且占有使用该房屋。案涉房屋办理房屋所有权证之前仍属于华建公司所有，但因该房系征收补偿安置房，华建公司对该房的处分权受到限制，未经被征收户同意或者追认处分该房屋系无权处分，马世雄作为本案被征收户对华建公司与马友宝签订合同行为不再予以追认，华建公司与马友宝签订的商品房买卖合同因而无效。马友宝与马世雄之间的纠纷，应当另行解决。对华建公司辩称马友宝与华建公司买卖合同是真实意思表示，确认合同无效不能成立的意见，不予采纳；对马友宝辩称合同有效且已经履行，马友宝取得房屋物权的意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认青河县华建房地产开发有限公司与马友宝于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费70元，由马友宝负担。 本院二审期间，马友宝、勉作萍、马艳、马军、华建公司、华建哈巴河分公司对一审中的证据没有新的举证、质证意见，亦未提交新证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案争议焦点：华建公司与马友宝2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》的效力如何确定。 本院认为，华建公司与马世雄达成土地补偿安置协议，约定向马世雄补偿安置住宅，马世雄将其中的一套住宅转让给马友宝，并与华建公司协商，由华建公司与马友宝直接签订商品房买卖合同，马友宝向马世雄支付购房款。华建公司与马友宝2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》只是形式上的合同，实际履行的是马世雄与马友宝之间的合同。马世雄在履行与马友宝的房屋买卖合同中，不再同意向马友宝转让该房，就案涉房屋与华建公司签订了《商品房买卖合同》，在房管部门备案登记，并实际占有使用该房至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，华建公司与马友宝之间的房屋买卖合同成立并生效。但马世雄与华建公司之间的合同办理了物权登记，马世雄占有使用该房，双方的合同已实际履行，应当遵从合同的实际履行原则，维护交易秩序的稳定，对华建公司与马友宝之间、马世雄与马友宝之间未完成实际履行的合同，可另行起诉违约一方承担违约责任。马世雄不再同意向马友宝转让案涉房屋，导致华建公司与马友宝之间的合同不能实际履行，合同目的不能实现，但不导致华建公司与马友宝之间的合同无效。马世雄病故后，其继承人勉作萍、马艳、马军参加诉讼，主张华建公司与马友宝2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。马友宝未提出返还购房款的具体诉讼请求，对其认为返还购房款应与合同效力问题一并处理的意见，应另行起诉，本院不予支持。 综上所述，马友宝的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院（2017）新4324民初615号民事判决，即确认青河县华建房地产开发有限公司与马友宝于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回被上诉人勉作萍、马艳、马军的诉讼请求。 一审案件受理费70元，二审案件受理费70元，合计140元，由被上诉人勉作萍、马艳、马军负担。 本判决为终审判决。 审判长 孟 蕾 审判员 胥彩霞 审判员 黄清明 二〇二〇年八月三日 书记员 叶敬楠 1