北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8455号上诉人（原审被告）：王宝丰，男，1953年1月31日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王春艳。委托诉讼代理人：白普广，天津嘉权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏兰英，女，1953年3月22日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李丽丽，北京市天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南莉萍，女，1960年12月27日出生，户籍地黑龙江省鸡西市。上诉人王宝丰与被上诉人夏兰英、南莉萍因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初28684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王宝丰上诉请求：撤销原审法院判决，发回重审或查明事实后改判驳回夏兰英的诉讼请求。上诉理由：原审法院对关键事实没有查清，在未对王宝丰与南莉萍《房屋买卖契约》是否真实、有效进行认定的情况下，认定南莉萍与夏兰英之间的《房屋买卖契约》有效是错误的，从而对事实的认定也错误。夏兰英坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。南莉萍未提出上诉。夏兰英在原审法院诉请：确认夏兰英与南莉萍于2006年5月27日签订的《房屋买卖契约》有效。原审法院经审理查明：夏兰英系北京市通州区漷县镇军屯村集体经济组织成员。涉案房屋位于北京市通州区漷县镇军屯村×××号院（以下简称×××号院），北京市土地登记审批表编号：×××，土地使用者登记为王宝丰，所载四至为东至王某、西、南、北至道。诉讼中，夏兰英称王宝丰已将涉案房屋卖予南莉萍，为证明其主张，其向法庭提交了2004年2月29日王宝丰与南莉萍签订的《房屋买卖契约》，2019年10月12日北京市通州区漷县镇军屯村村民委员会（以下简称村委会）出具的证明，并申请证人安某、潘某出庭作证。2004年2月29日《房屋买卖契约》的主要内容为：甲方（王宝丰）系此宅基地及房产所有人，经村委会同意，将本村此处住宅卖给乙方（南莉萍），买后该房产产权归乙方所有，乙方对宅基地及界内所有房屋享有长期使用权，并对此房屋享有买卖权，房屋座落于村中北口，东至王某，西至道，北至道，南至道，出售价18500元。本协议自交款后，由甲乙双方及村委会盖章后生效，双方均不得反悔。该协议尾部甲方、乙方、中间人均签名，并有村委会盖章。2019年10月12日村委会出具的证明主要内容为：兹有房屋买卖契约，卖房人王宝丰，买房人南莉萍于2004年2月29日签署房屋军屯村×××号买卖契约由村委会盖章生效。证人安某出庭作证称其当时是村妇联主任，王宝丰联系其说要卖房，正好永乐店一个姓赵的介绍了南莉萍来买房，王宝丰就将涉案房屋卖予南莉萍，房款18500元，双方在证人家签订了协议，村委会盖了章，付完钱房子就给了南莉萍。证人潘某出庭作证称其当时在村委会管理公章，书记通知其就王宝丰跟南莉萍之间买卖房屋的事情去盖章，盖章前其问王宝丰是否想好了，王宝丰回答说想好了。对于2004年2月29日《房屋买卖契约》王宝丰不予认可，称南莉萍没有买卖农村房屋的资格，自己从未签署过该契约，只是口头约定将房屋出租给南莉萍，从2003年年底到2019年12月，南莉萍一次性支付出租费15000元，租金为现金支付。并申请对该契约中王宝丰的签字进行笔迹鉴定，后因王宝丰无法提供合法有效的样本材料，王宝丰撤回鉴定。对于证人安某和潘某的证人证言均不予认可。对于2019年10月12日村委会证明真实性认可，证明目的不予认可，并出具2019年11月4日村委会证明，该证明主要内容为：2019年10月12日村委会出具证明，关于买卖契约上所有签署内容与现任村委会无关，具体原因是当时没有现任村委会人员参与，2019年10月12日证明只证明当时村委会的公章是真的，不做其他说明。经质证，夏兰英对该证明。但认为当时买卖的时候村委会干部是参与的、知情的。关于涉案房屋后续买卖情况，夏兰英称南莉萍购买涉案房屋后，将涉案房屋卖与夏兰英。为证明其主张，其向法庭提交了2006年5月27日夏兰英与南莉萍签订的《房屋买卖契约》，2019年10月12日村委会出具的证明，并申请证人安某、王某1、王某2出庭作证。2006年5月27日《房屋买卖契约》的主要内容为：房屋座落村中北口，东邻王某，西至道，北至道，南至道，此房正房北房五间，西小棚两间，作价贰万壹仟元，当面现金交清。2019年10月12日村委会出具的证明主要内容为：2006年5月27日南莉萍将房屋卖给夏兰英。证人安某出庭作证称南莉萍买回房屋没几年，将房屋卖给了夏兰英，夏兰英交了两万多，房屋也交给了夏兰英。王某1出庭作证称其2004年至2007年上半年担任村委会主任，南莉萍将房屋卖给夏兰英，夏兰英当场给了价款21000元。一般卖房不盖章，但是因为南莉萍不是本村的，就盖章了。证人王某2出庭作证称2006年5月，其作为执笔人，写了夏兰英与南莉萍之间买房的契约，价款21000元，当场给清。对于2006年5月27日的《房屋买卖契约》，王宝丰称没有见过，真实性不清楚，对证人证言均不予认可。关于院落内房屋情况，王宝丰称其在80年代建造北房五间，夏兰英称2006年买房时有北房五间，西侧两间棚子，后来在西侧新建西厢房三间，棚子一间。关于院内房屋使用情况，夏兰英称购房后由其居住，后对外出租，为证明其主张，其向法庭提交院落照片、《房屋租赁合同》、微信电费缴纳记录、增值税发票、煤改电设备安装照片等。对于夏兰英提交的《房屋租赁合同》，王宝丰表示真实性不认可，认为夏兰英无权租赁其名下房屋，对于夏兰英提交的微信电费缴纳记录、增值税发票，王宝丰表示真实性认可，夏兰英提交的院落照片、煤改电设备安装照片，王宝丰表示真实性无法确定，并称其不清楚涉案房屋现在居住情况，租赁给南莉萍后，每年都回去看，但不知道南莉萍怎么处置的房屋。原审法院判决认定：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案南莉萍经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案的争议焦点为南莉萍与王宝丰之间是否存在房屋买卖关系。一、对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，为证明王宝丰已将涉案房屋卖予南莉萍，夏兰英提交了2004年2月29日《房屋买卖契约》、2019年10月12日村委会出具的证明、证人安某、潘某、王某1、王某2的证言、院落照片、微信电费缴纳记录、增值税发票、煤改电设备安装照片等证据予以佐证，这些证据可以形成相对完整的证据链；二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。王宝丰辩称涉案房屋仅出租给南莉萍，并未买卖，其主张除了本人陈述外未提交其他证据予以证明，即使如王宝丰所述，涉案房屋出租给南莉萍使用，但其所述一次性支付15年的租金，每年都回涉案房屋看过，但不清楚南莉萍如何处置涉案房屋显与常理不符，故对于该辩解意见，法院不予采信。故法院认定南莉萍与王宝丰之间存在房屋买卖关系。夏兰英系诉争房屋所在村集体组织成员，具有使用该村集体组织宅基地的权利，享有购买农村房屋的资格，夏兰英和南莉萍于2006年5月27日签订的《房屋买卖契约》不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。故对于夏兰英要求确认其与南莉萍于2006年5月27日签订的《房屋买卖契约》有效的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。需要指出的是本案仅审查合同效力问题，房屋的权属不属于本案的审查范围。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：确认夏兰英与南莉萍于2006年5月27日签订的《房屋买卖契约》有效。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，王宝丰提交了三份证据：1.《房屋买卖契约》。内容与夏兰英提交的《房屋买卖契约》一致，只是在甲方（王宝丰）签字处未签字。王宝丰主张其知道该契约为买卖契约后就未签字，不认可双方为买卖关系。夏兰英认可王宝丰提交的《房屋买卖契约》真实性，但认为该契约是王宝丰持有的一份，王宝丰未在自己持有的契约上签字，属于王宝丰自身的行为，王宝丰提供的《房屋买卖契约》也证明了夏兰英提供的《房屋买卖契约》的真实性。2.《长江建材》名片、《收据》。王宝丰用来证明其在2006年购买建材建房修建×××号院房屋；夏兰英认为该证据其在原审诉讼中能够提供而不提供，不属于二审诉讼中的新证据，且该证据仅能证明买建材，不能证明是修×××号院的房屋。3.日期为2015年12月23日的北京农商银行《个人客户综合业务确认回单》，客户修改信息显示修改前信息中地址为“军屯”，修改后信息中地址为“北京市通州区漷县镇军屯村×××号”。王宝丰用来证明其2015年在×××号院房屋装电表通过农商银行交费；夏兰英认为该回单只是在农商银行留的联系地址为×××号院，不能证明王宝丰在×××号院装电表。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：本案属于农村房屋买卖关系，夏兰英现为×××号院的买受人。从诉讼中提供的证据来看，夏兰英属于该村集体经济组织成员，其具备使用该村宅基地的资格，且夏兰英从南莉萍处购买×××号院时经村委会同意，故夏兰英购买×××号院的行为不违反法律的规定，原审法院确认买卖契约的有效性，并无不妥。对于王宝丰与南莉萍之间的法律关系，王宝丰主张其与南莉萍之间为租赁关系而非买卖关系，但在诉讼中，王宝丰并未提供双方之间达成租赁关系合意的证据，现有证据不足以认定双方之间属于租赁关系。另外，从夏兰英提供的王宝丰与南莉萍签订的《房屋买卖契约》及王宝丰在二审诉讼中提供的《房屋买卖契约》，均能够证明王宝丰与南莉萍之间具有房屋买卖的合意，且王宝丰已经将房屋实际交与南莉萍，即双方也按照《房屋买卖契约》实际履行。此外，从王宝丰在二审诉讼中提供的《房屋买卖契约》来看，其在2004年就知道契约内容为房屋买卖关系，如果其不同意将房屋卖与南莉萍，其应当在当时就提出异议，但十多年的时间未提异议，也说明其认可《房屋买卖契约》的内容，故王宝丰主张其与南莉萍之间为房屋租赁关系的意见，不能成立，本院不予采纳。对于王宝丰申请证人出庭作证的意见，即使购买建材、修缮房屋也不足以推翻王宝丰与南莉萍之间达成房屋买卖的意思表示及房屋实际交付的事实，故对王宝丰申请证人出庭作证的申请，本院不予准许。综上所述，王宝丰的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王宝丰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二〇年八月十一日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月