浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙01民终5813号 上诉人（原审被告）：李柏洪，男，1969年6月1日出生，汉族，住杭州市江干区， 委托诉讼代理人：史忠兴，浙江步新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部，住所地杭州经济技术开发区白杨街道经四支路138号6C608室，注册号330198600111153。 经营者：张有瑞，男，1948年2月17日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：江帆，浙江人益律师事务所律师。 上诉人李柏洪因与被上诉人杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部（以下简称张有瑞服务部）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2013年1月1日，张有瑞服务部与李柏洪签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定李柏洪向张有瑞服务部租赁元成恒盛公寓商铺二层，面积为1347.75平方米，租金为45元／月／平方；张有瑞服务部同意李柏洪所租商铺作为经营使用，其范围以张有瑞服务部确认的商业业态为准（网吧）。租赁期为5年，自2013年1月1日至2018年3月31日（前三个月为装修期免租金）。年租金727785元，前三年不变，第四年起在前一年基础上增加5%。租金每半年支付一次，先付款后使用，自签订合同之日起李柏洪需在5个工作日内交付首期租金，以后租金每半年一付，李柏洪自第二次付款开始，每次在半年前30天交付。如延迟交纳，每日支付租金5%的滞纳金。合同另约定了双方权利义务及违约责任，其中合同第十四条第三项约定双方不得提前终止合同，若一方违约，则需向另一方支付一年租金作为违约金，若实际损失超过一年租金的按实际损失计算。 2013年4月10日，张有瑞服务部与杭州下沙街道元成社区经济联合社签订《商铺租赁合同》，张有瑞服务部承租案涉商铺在内的房屋。租期为2013年4月15日至2023年4月14日。张有瑞服务部与李柏洪双方均确认因张有瑞服务部与杭州下沙街道元成社区经济联合社签订的合同晚于张有瑞服务部与李柏洪签订的合同，故案涉商铺租金起算时间变更为2013年4月15日，前三年均照此履行。 2013年4月1日，案外人杭州经济技术开发区三吉电脑有限公司（以下简称三吉电脑公司）与张有瑞服务部签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定三吉电脑公司向张有瑞服务部租赁松乔街458号元成恒盛大楼4幢附属用房201室、6幢附属用房201室二层商铺，面积为1347.75平方米，租金为45元／月／平方；张有瑞服务部同意三吉电脑公司将商铺作为经营使用，其范围以张有瑞服务部确认的商业业态为准（网吧、教育培训）。租赁期为5年，自2013年1月1日至2018年3月31日（前三个月为装修期免租金）。年租金727785元，前三年不变，第四年起在前一年基础上增加5%。租金每半年支付一次，先付款后使用，自签订合同之日起三吉电脑公司需在5个工作日内交付首期租金，以后租金每半年一付，三吉电脑公司自第二次付款开始，每次在半年前30天交付。如延迟交纳，每日支付租金5%的违约金。合同另约定了双方权利义务及违约责任，其中合同第十四条第三项约定双方不得提前终止合同，若一方违约，则需向另一方支付一年租金作为违约金，若实际损失超过一年租金的按实际损失计算。 2013年4月13日，案外人杭州经济技术开发区展兴信息技术服务有限公司（以下简称展兴信息公司）与案外人杭州东南理工专修学校（以下简称东南理工学校）签订《房屋租赁协议》一份，约定展兴信息公司将元成恒盛公寓左侧二楼商铺，即案涉6幢附属用房201室出租给东南理工学校，并对双方权利义务作出约定。 2013年4月30日，三吉电脑公司与张有瑞服务部签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定三吉电脑公司向张有瑞服务部租赁元成恒盛大楼4幢附属用房201室二层商铺，面积为787.30平方米，租金为45元／月／平方；张有瑞服务部同意三吉电脑公司所租商铺作为经营使用，其范围以张有瑞服务部确认的商业业态为准（网吧、教育培训）。租赁期为5年，自2013年1月1日至2018年3月31日（前三个月为装修期免租金）。年租金425142元，前三年不变，第四年起在前一年基础上增加5%。租金每半年支付一次，先付款后使用，自签订合同之日起三吉电脑公司需在5个工作日内交付首期租金，以后租金每半年一付，三吉电脑公司自第二次付款开始，每次在半年前30天交付。如延迟交纳，每日支付租金5%的滞纳金。合同另约定了双方权利义务及违约责任，其中合同第十四条第三项约定双方不得提前终止合同，若一方违约，则需向另一方支付一年租金作为违约金，若实际损失超过一年租金的按实际损失计算。 同日，李柏洪向张有瑞服务部出具承诺书一份，写明张有瑞服务部与三吉电脑公司于2013年4月30日签订的租房协议仅供李柏洪办理网吧证件之用，不作其他任何依据，并无任何法律效力。 上述合同签订后，李柏洪通过现金、转账及分红抵扣等方式向张有瑞服务部支付案涉商铺前三年租金，部分租金由东南理工学校直接支付给下沙街道元成社区。 2013年4月8日，张有瑞服务部与案外人浙江群桥人力资源开发有限公司（以下简称群桥人力公司）签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定群桥人力公司向张有瑞服务部租赁元成恒盛公寓商铺444号、436号、434号、432号、430号商铺，建筑面积为714.69平方米。经营范围以张有瑞服务部确认的商业业态为准（快捷酒店、办公、餐饮、娱乐、会所）。合同另对双方相关权利义务作出约定。 2014年11月20日，下沙街道元成社区召开专题协调会议，讨论张有瑞服务部与群桥人力公司签订的合同中所涉商铺租赁事宜，确定群桥人力公司于2015年4月18日终止总租赁面积为714.69平方米的合同。庭审中，李柏洪自认其于2015年4月18日起承租上述商铺，群桥人力公司于2015年5月底退出该商铺。商铺交付后，李柏洪开始装修用于开办杭州漾漾信息服务有限公司。 2016年9月30日，李柏洪将案涉恒盛大楼4幢附属用房201室、6幢附属用房201室二层商铺钥匙交还张有瑞服务部负责人。2016年11月29日，张有瑞服务部委托律师向李柏洪催收案涉恒盛大楼4幢附属用房201室、6幢附属用房201室商铺一年的租金。原审另查明，三吉电脑公司成立于2003年1月20日，李柏洪在该公司担任监事职务。2015年1月28日，李柏洪担任该公司法定代表人。另李柏洪自认其为展兴信息公司法定代表人。 现张有瑞服务部起诉至原审法院，要求：1.判令李柏洪支付张有瑞服务部2016年4月15日至2017年4月14日的租金764174.25元及滞纳金106983.38（按年利率24%，分别以382087.12元为本金，自2016年4月15日计算至2017年2月15日，自2016年10月15日计算至2017年2月15日）；2.本案诉讼费用由李柏洪承担。审理中，张有瑞服务部提出变更诉讼请求：1.判令李柏洪支付张有瑞服务部2016年4月15日至2017年6月15日的租金891536.62元（2016年4月15日至2017年6月15日）、滞纳金173211.23元（按年利率24%，自2016年4月15日分段计算至2017年6月15日）；2.判令解除张有瑞服务部与李柏洪于2013年1月1日签订的《店铺商铺租赁合同》，李柏洪支付张有瑞服务部违约金764174.25元；3.本案诉讼费、保全费由李柏洪承担。 原审法院认为，本案争议焦点为：1.案涉商铺承租人如何认定？2.张有瑞服务部是否违反了独家经营权的承诺？三吉电脑公司是否有权解除合同？3.李柏洪违约时，张有瑞服务部是否存在及时止损的义务？4.张有瑞服务部主张的滞纳金、违约金是否过高？ 关于焦点1，原审法院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。本案中，张有瑞服务部依据双方于2013年1月1日签订的租赁合同及相关证据，要求李柏洪支付租金；李柏洪依据案外人三吉电脑公司与张有瑞服务部于2013年4月1日签订的租赁合同辩称本案李柏洪主体不适格，案涉商铺承租人为三吉电脑公司，非本案李柏洪。原审法院认为，张有瑞服务部提交的证据足以证明张有瑞服务部与李柏洪之间存在房屋租赁合同关系，李柏洪为案涉商铺承租人。第一，双方于2013年1月1日签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的有关规定，应认定为合法有效。合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行相关义务。房屋租赁合同中承租人的主要义务是向出租人支付租金。本案中，李柏洪自认案涉商铺前三年的租金是由其通过现金、银行转账及分红抵扣等方式向张有瑞服务部支付，张有瑞服务部亦提交结账明细等证据予以证明。第二，张有瑞服务部提交的由李柏洪送达给张有瑞服务部的关于要求降价租赁案涉恒盛公寓4幢附属用房201室租金的函中写明：“本人2013年1月1日租用的恒盛公寓4号楼附属用房201室、6幢附属用房201室合集1347平方米核准用于网吧和办公用房……”。从函件内容来看，落款处虽打印李柏洪名字并加盖三吉电脑公司公章，但该函以“本人”名义出具，而非“本公司”，且明确写明案涉商铺租赁时间为2013年1月1日，租赁面积为1347平方米，该函载明的内容与张有瑞服务部提交的与李柏洪签订的租赁合同内容相吻合。第三，三吉电脑公司成立于2003年1月20日，直至2015年1月27日，李柏洪在该公司担任监事职务。张有瑞服务部与李柏洪之间的租赁合同签订于2013年1月1日。李柏洪辩称李柏洪代表公司签订合同、交纳租金、协商租赁事宜、出具承诺书等系履行职务行为。但根据李柏洪提交的《杭州经济技术开发区三吉电脑有限公司章程》第二十一条的规定：“监事对股东负责，依法行使《公司法》第五十三条规定的第1至6项职权。”由此看出，李柏洪并非是在监事的职权范围内履行上述行为。第四，案涉商铺包括两部分，一部分为恒盛公寓4幢附属用房201室，一部分为6幢附属用房201室。4幢附属用房201室由三吉电脑公司开办网吧，6幢附属用房201室以展兴信息公司的名义出租给东南理工学校。若案涉商铺如李柏洪辩称由三吉电脑公司承租，那么，6幢附属用房201室应以三吉电脑公司名义出租给东南理工学校，但案涉该处商铺却是以李柏洪为法定代表人的展兴信息公司作为出租人出租给东南理工学校，与常理明显不符。综上，张有瑞服务部与李柏洪之间存在房屋租赁合同关系，李柏洪为案涉商铺承租人。李柏洪提交的张有瑞服务部与案外人三吉电脑公司签订的租赁合同、三吉电脑公司章程、展兴公司章程等证据，原审法院对真实性予以确认，但无法达到李柏洪的证明目的，且不足以反驳张有瑞服务部所主张的事实。综上，原审法院对李柏洪该辩称不予采纳。 关于焦点2，张有瑞服务部认可其承诺李柏洪在恒盛公寓范围内享有网吧独家经营权，但并未违反该承诺，李柏洪无权据此要求解除合同；李柏洪辩称张有瑞服务部承诺三吉电脑公司在该范围内享有网吧独家经营权，但因张有瑞服务部认可群桥人力公司开办网吧而构成根本违约，三吉电脑公司有权行使合同解除权。关于张有瑞服务部独家经营权承诺对象的问题，原审法院认为，本案商铺承租人为李柏洪个人，双方签订的租赁合同中明确案涉商铺经营业态为网吧。而根据有关法律规定，个人不能经营网吧。张有瑞服务部对李柏洪独家经营权的承诺，应视为对李柏洪及李柏洪在案涉商铺所开办公司的承诺。关于张有瑞服务部是否违反独家经营权承诺的辩称，原审法院认为，李柏洪提交的录音（录制于2016年6月2日）、张有瑞服务部与群桥人力公司签订的租赁合同、2015年5月5日张有瑞服务部致群桥人力公司的函、下沙街道元成社区出具的情况说明、群桥人力公司出具的情况说明等证据，并不能达到李柏洪的证明目的。张有瑞服务部与群桥人力公司签订的租赁合同，确认的业态范围为快捷酒店、办公、餐饮、娱乐、会所，但“娱乐”一词并不能表明群桥人力公司已在该范围内开办了网吧；张有瑞服务部送达给群桥人力公司的函，系告知群桥人力公司的经营业态必须符合原租赁合同要求（不得经营网吧）；下沙街道出具的情况说明，该说明仅表明原由群桥人力公司租赁的商铺后由李柏洪获得经营权。群桥人力公司出具的情况说明，仅显示群桥人力公司筹办网吧之时，遭到张有瑞服务部拒绝，并未表明群桥人力已开办网吧。李柏洪提交的上述证据并不能证明张有瑞服务部违反独家经营权的承诺。李柏洪无权据此解除合同。且原审法院在阐述焦点1时，已明确本案房屋租赁合同的双方当事人为张有瑞服务部与李柏洪双方。因此，三吉电脑公司亦无权据此解除合同。李柏洪提交的解除合同通知书、快递回单等证据与本案无关联性，原审法院对该部分证据不予认定。综上，原审法院对李柏洪该辩称不予采纳。 关于焦点3，原审法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，张有瑞服务部在一定程度上怠于行使权利，导致损失扩大，应负相应的责任。首先，张有瑞服务部负责人张有瑞认可李柏洪提交的录音两份（分别录制于2017年6月18日、2017年6月20日），录音中张有瑞陈述“整串钥匙都在我这张纸包着，日子都写好的，9月30日下午4点30分拿过来的，九只钥匙包在一起，动都不动”。从上述录音看出，李柏洪以交还案涉商铺钥匙的行为向张有瑞服务部表明其要求解除合同的意思表示。其次，双方签订的租赁合同约定租金每半年支付一次，先付款后使用。李柏洪自第二次付款起，应在每半年前30天支付。另合同还约定李柏洪未按时支付租金超过15日的，张有瑞服务部有权收回商铺。根据合同约定，李柏洪应在2016年4月15日前支付2016年4月15日至2016年10月14日的租金，于2016年10月15日前支付2016年10月15日至2017年4月14日的租金。至张有瑞服务部2016年11月29日向李柏洪发送律师函之日，李柏洪逾期支付上、下半年租金均已远远超过15日。原审法院认为，张有瑞服务部在知道李柏洪违约不支付租金并交还钥匙的情况下，应在合理期限内及时行使合同约定的权利，采取适当、积极的措施收回商铺，防止损失扩大。至张有瑞服务部起诉之日止，案涉商铺已空置将近一年。因此，结合本案实际，考虑双方当事人过错程度及商铺所处位置等因素，根据公平原则，原审法院酌定李柏洪应支付张有瑞服务部六个月的租金，张有瑞服务部主张的其余部分租金不予支持。 关于焦点4，原审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。张有瑞服务部要求李柏洪支付滞纳金的诉讼请求，实际上为要求李柏洪支付逾期付款违约金，李柏洪辩称张有瑞服务部的计算标准过高，要求法院调减。本案中，合同约定李柏洪逾期支付租金的，应按日支付所欠租金5%作为违约金，张有瑞服务部自动调减为按照年利率24%计算，并不违反合同约定，原审法院予以支持，对李柏洪辩称不予采纳。张有瑞服务部要求李柏洪支付解除合同违约金的诉讼请求，李柏洪辩称过分高于实际损失，要求法院调减。本案中，合同约定张有瑞服务部与李柏洪双方不得提前终止合同，若一方违约，则需向另一方支付一年租金作为违约金，若实际损失超过一年租金的需按实际损失计算。张有瑞服务部未提交证据证明其实际损失，且约定的违约金明显过高，原审法院对该辩称予以采纳。据此，根据当事人过错程度、合同履行年限、同地段商铺租赁难易程度等因素，酌定李柏洪赔偿张有瑞服务部按合同约定金额六个月的租金作为违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决：一、杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部与李柏洪于2013年1月1日签订的《店铺商铺租赁合同》于判决生效之日解除；二、李柏洪于判决生效之日起十日内支付杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部租金382087.13元及逾期付款违约金107277.50元（以382087.13元为基数，按年利率24%，自2016年4月15日计算至2017年6月15日）；三、李柏洪于判决生效之日起十日内支付杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部违约金382087.13元；四、驳回杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部其他诉讼请求。如李柏洪未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费21260元，保全费4970元，由杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部负担11130元，由李柏洪负担15100元。杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；李柏洪于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，李柏洪不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定李柏洪为案涉房屋的承租人，系认定事实错误。本案中存在两份《店铺商铺租赁合同》，一份是张有瑞服务部与李柏洪于2013年1月1日签订的《店铺商铺租赁合同》，另一份是张有瑞服务部与三吉电脑公司于2013年4月1日签订的《店铺商铺租赁合同》，如何认定该两份合同的关系，是本案确定案涉房屋承租人的关键。从合同约定的内容来看，两份租赁合同项下的租赁物、租赁期限、租金及支付方式完全一样，第一份租赁合同系三吉电脑公司委托李柏洪所签订。第二份租赁合同是三吉电脑公司对李柏洪签订的第一份合同的确认及补充，该租赁合同中房屋用途增加了教育培训的内容，所以才出现了后将部分房屋出租给东南理工学校的事实。同时，案涉房屋内的装修工程消防设计均有三吉电脑公司向公安消防部门申报，有关光纤的使用和缴费均是以三吉电脑公司名义出面办理，上述事实足可以证明案涉房屋已经由三吉电脑公司合法占有并持续经营的事实。至于李柏洪缴纳租金、以本人名下要求降价等情形，均是受三吉电脑公司委托所实施的行为，不属于确定承租人的法定情形，若以此确定李柏洪为承租人，与事实相悖，亦于法无据。二、退一步而言，即使李柏洪为案涉房屋的承租人，但原审同时判决李柏洪继续支付六个月的租金、逾期付款违约金以及承担相当于六个月租金的违约金，没有事实及法律根据。本案事实是，李柏洪于2016年5月15日腾退房屋，合同事实上不再履行，该时间应认定为李柏洪解除合同的时间，在合同事实上已经解除的情形下，张有瑞服务部再次起诉要求解除合同，无事实根据。在该事实的基础上，本案的正确处理方式，应当是在认定2016年5月15日为合同解除之日的前提下，对于2016年4月14日至2016年5月15日期间的一个月的未付租金由李柏洪承担，即人民币6.37万元（76.4÷12）。对于逾期付款违约金，因李柏洪另需承担解除合同的违约金，应按年利率24%自2016年4月15日计算至2016年5月15日。对于李柏洪提前终止合同的行为，应按未履行期限占全部合同期限的比例确定提前终止合同的违约金，应为18.5万元（76.42÷60×18.5）。反观原审判决，在李柏洪腾房之后，既要支付六个月的租金及逾期付款违约金，又要承担相当于六个月租金的解除合同违约金，显然是重复计算。根据本案事实，李柏洪提出解除合同的主张并未得到张有瑞服务部的同意及原审法院的认定，合同解除的请求系由张有瑞服务部在原审中提出并由原审法院予以支持，因此解除合同的一方不是李柏洪，而是张有瑞服务部。在此种情形下，李柏洪是否应当承担违约责任及承担何种违约责任，案涉合同中并未约定，法律亦无明确规定，因此原审判决要求李柏洪承担相当于六个月租金的解除合同违约金，缺乏事实和法律依据。即使李柏洪应当承担违约金，原审判决所认定的数额亦是过高。本案诉争合同期限为5年，若全部不履行，则最高的违约金相当于一年的租金，而本案诉争合同将于原审判决生效之日解除，距约定的期限届满之日不满8个月，不足合同期限的13.33%（8÷60），因此李柏洪承担的违约金应以此比例计算为10.19万元（76.42×13.33%）。原审判决李柏洪承担的违约金过高，应予以调低。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，依法改判。 被上诉人张有瑞服务部在二审期间辩称：针对承租人的主体问题，张有瑞服务部认为案涉房屋承租人应为李柏洪，而非三吉电脑公司。原审法院对该争议焦点归纳事实清楚，说理充分，李柏洪在上诉过程中也未提出新的理由，原审法院的认定是正确的。原审判决关于合同解除、租金支付、逾期付款违约金、解除合同违约金的认定均是正确的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回李柏洪的上诉请求，维持原判。 二审中，上诉人李柏洪向本院提交以下证据：1、两份授权委托书，欲证明李柏洪关于涉讼事务相关行为均系受三吉电脑公司的委托代理行为。2、网吧光纤使用和缴费协议、电脑销售合同、行政许可受理通知书、工程联系单、历月电明细、水电网收费单据、建筑装修材料见证取样单、消防安全检查合格证、建设工程消防设计审核意见书、建筑工程竣工消防验收报告、网吧光纤使用和缴费协议，欲证明案涉房屋自合同签订、装修、日常费用承担，均系以三吉电脑公司的名义，而不是以李柏洪名义。张有瑞服务部认为该两组证据均不属于二审新证据的范畴，且李柏洪先后担任三吉电脑公司股东、法定代表人，李柏洪个人承租案涉房屋后用于经营三吉电脑公司，上述证据均不能说明李柏洪并非案涉房屋的承租人。本院经审查后认为张有瑞服务部的质证意见正确，对该两组证据的证明效力，均不予确认。 二审中张有瑞服务部未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，关于本案争议的李柏洪是否系案涉房屋承租人的问题，根据审理查明，在李柏洪与张有瑞服务部于2013年1月1日签订《店铺商铺租赁合同》之前，三吉电脑公司已经成立，在此种情形下，若案涉房屋的实际承租人为三吉电脑公司，其完全可以以自己的名义与张有瑞服务部签订租赁合同，无须以李柏洪的名义签订。而李柏洪曾任三吉电脑公司的股东、法定代表人的事实是清楚的，李柏洪二审中提供的案涉房屋的实际使用人系三吉电脑公司，李柏洪相关行为系受三吉电脑公司委托的相关证据材料，在不能排除李柏洪的该相关事务性行为系其对案涉房屋承租后的具体使用行为的可能性的情况下，并不能据此直接推定案涉房屋的承租人为三吉电脑公司。根据上述分析，结合原审法院就案涉房屋的租金支付情况、李柏洪的函件表述内容以及案涉房屋的转租情况等事实的细节分析，原审法院认定案涉房屋的承租人系李柏洪，并无不当。李柏洪关于案涉房屋承租人系三吉电脑公司的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于李柏洪提出的案涉《店铺商铺租赁合同》已经于2016年5月15日解除的问题。本院经审查后认为，李柏洪自行搬离的行为并不能表明张有瑞服务部已经接受提前解除合同的事实，在李柏洪未提供有效证据证明张有瑞服务部在李柏洪搬离后实际另行实际使用案涉房屋的情况下，李柏洪以其搬离案涉房屋日期作为案涉合同解除时间的上诉理由，依据不足。基于上述分析结合本案，李柏洪未按合同约定支付租金的违约事实是清楚的，张有瑞服务部依据合同约定要求判决解除双方之间的合同，具有事实和法律依据。关于李柏洪应支付的租金数额，原审法院依据本案客观事实及双方当事人对于案涉房屋长期空置的过错程度，酌情认定李柏洪应支付张有瑞服务部六个月的租金并承担相应的逾期付款违约金，并无不当。案涉《店铺商铺租赁合同》系因李柏洪的违约行为而提前解除，根据合同约定，李柏洪应承担一年的租金作为违约金。原审法院依据本案实际情况酌情判决李柏洪承担六个月的租金作为合同解除的违约金，并无不当。李柏洪提出的案涉合同系张有瑞服务部提出解除请求，不符合合同约定的违约金承担情形，其无须承担该违约金以及违约金过高的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12515元，由上诉人李柏洪负担（李柏洪于本判决生效之日起十日内至本院退还多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 陈 艳 审判员 金瑞芳 二〇一七年九月二十二日 书记员 吴梦姣