广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1760号 原告（反诉被告）：龙冠羽，男，壮族，1984年8月29日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人：王桂，广西广恒信律师事务所律师。 委托代理人：蔡文博，广西广恒信律师事务所律师。 被告(反诉原告)：北海豪门园房地产开发有限公司，住所地广西北海市贵州南路回建小区二巷**第**。 法定代表人：周仁明，经理。 委托代理人:胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。 委托代理人：任坤，京园律师事务所北海分所实习人员。 第三人：韦锦茂，男，壮族，1966年11月4日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人：苏雪清，广西先导联合律师事务所北海分所律师。 原告（反诉被告）龙冠羽诉被告（反诉原告）北海豪门园房地产开发有限公司（以下简称豪门园公司）、第三人韦锦茂商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日作出（2016）桂0502民初2074号民事判决，被告（反诉原告）豪门园公司不服该判决上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2017年4月19日作出（2016）桂05民终1037号民事裁定书，裁定撤销（2016）桂0502民初2074号民事判决，并将本案发回本院进行重审。本院依法另行组成由审判员张洁任审判长、代理审判员吴伟燕、人民陪审员吴莹远参加的合议庭，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。书记员叶秀贤担任法庭记录。原告（反诉被告）龙冠羽的委托代理人王桂，被告（反诉原告）豪门园公司的委托代理人胥军芳、任坤，第三人韦锦茂的委托代理人苏雪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龙冠羽诉称：2000年5月16日原告的亲戚韦锦茂与被告签订购买北海市北京路豪门商业街7号（现名：××颐园1幢6号）房地产的《房地产买卖契约》，并按合同约定支付土地转让款36万元，之后又向被告支付建房款57.75万元。第三人韦锦茂于2004年1月将该房屋转让并交付给原告，被告豪门园公司遂与原告龙冠羽换签了《商品房买卖合同》。原告在缴清各项税费之后，于2011年6月取得北房权证(2011)字第0156**《房屋所有权证书》。之后，虽经原告多次催促，被告均以种种理由拒绝协助原告办理涉案房屋的土地使用权证。为此，原告诉请法院判令：1、被告协助原告办理北海市××颐园1幢6号房屋的土地使用权证，该用地按合同约定的土地转让价款为36万元；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）豪门园公司辩称：答辩人不同意原告的诉讼请求。一、2000年5月16日本诉被告豪门园公司与第三人韦锦茂签订《房地产买卖契约》后至今，第三人韦锦茂并未就诉争房地产向豪门园公司支付过一分钱；二、本诉被告豪门园公司与龙冠羽签订的《商品房买卖合同》不是双方当事人真实意思表示，本诉被告豪门园公司与龙冠羽为了避税，故意串通，倒签合同，且签订低于市场价格的虚假合同，属于“恶意串通，损害国家集体、第三人利益”，根据《合同法》相关规定以“合法形式掩盖非法目的”的合同应属无效合同；三、豪门园公司与第三人韦锦茂于2000年5月16日所签订的《房地产买卖契约》虽然是受韦文英指使所签，但是交易价格符合当时市场行情。另，虽然本诉被告豪门园公司主张与龙冠羽签订的《商品房买卖合同》是无效合同，但考虑到龙冠羽已实际占有使用房屋，并已非法办到房屋产权证书，而对于豪门园公司来讲，无论将房子出售给谁，都是想拿到转让款，为了节约司法资源，豪门园公司主张由龙冠羽参照豪门园公司与第三人韦锦茂于2000年5月16日所签订的《房地产买卖契约》支付土地转让款、建房费用及所有应付款项共计2976473.6元。因第三人韦锦茂对豪门园公司多年收不到房地产转让款负有不可推卸的责任，应承担连带清偿责任；四、豪门园公司在北海市房地产交易中心提取的完税证明表明涉案房产的转让方为第三人韦锦茂而非豪门园公司，完税时间是2011年11月，说明龙冠羽取得房产证不是基于与豪门园公司签订的落款时间为2004年1月10日的《商品房买卖合同》，龙冠羽是从第三人韦锦茂处受让涉案房地产，应向第三人韦锦茂主张权利，本诉原告要求豪门园公司为其办理过户手续必须支付土地转让款、建房费用及所有应付款项。 第三人韦锦茂辩称，第三人同意原告龙冠羽的诉讼请求，对原告的诉讼请求没有异议。 被告（反诉原告）豪门园公司同时反诉称：诉争房产建设之初，时任北海市农业银行行长的韦文英称能帮助反诉原告低价购买农业银行处置的不良资产，并为反诉原告在农业银行贷款提供便利，但作为回报，本案诉争土地必须无偿转让给韦文英行长。为掩人耳目，韦文英指使其侄子韦锦茂出面于2000年5月16日与反诉原告签订《房地产买卖契约》，由韦锦茂购买反诉原告坐落在，房屋建筑面积5950平方米，转让面积自建990平方米，土地使用面积5952平方米，转让面积165平方米，成交价格为36万元。为了掩盖韦文英索贿受贿的事实，在没有收到分文购地建房款的情况下，反诉原告分别于2000年5月19日、2001年12月11日被迫出具合计金额为36万元的两份收据给韦锦茂，后又于2005年6月9日出具收到韦锦茂建房款577500元的收条。自2000年5月16日至今，反诉原告从未收到过韦锦茂支付的36万元购地款和577500元购房款。2011年，韦文英提出要求反诉原告将与韦锦茂签订的契约变更购买人为其子龙冠羽。反诉原告提出只要龙冠羽交齐土地款和建房的费用就可以配合办理。韦文英以没钱为名，提出先由反诉原告帮助龙冠羽办理房产证，再由龙冠羽用房产抵押贷款还钱给反诉原告。2011年6月，反诉原告与龙冠羽签订了《商品房买卖合同》并倒签时间为2004年1月10日。事后，韦文英承诺贷款后支付的房款和地款分文未见。涉案××颐园1幢6号房屋是反诉原告建设开发所有，龙冠羽占有使用房屋，应向反诉原告支付土地转让款、建房费用及所有应付款项，韦锦茂应承担连带清偿责任。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告请求：1、请求判令反诉被告龙冠羽向反诉原告豪门园公司支付土地购房款人民币935000元（其中土地转让款为人民币360000元、建房建筑工程款人民币575000元）、面积差额款人民币129054元、、地下室建筑款人民币2162336元、铝合金款人民币30522元、墙改费6983元、违章建筑罚款53400元及利息1605281元（利息以935000为基数，利率按中国人民银行同期贷款利率水平加收30%，自2000年5月16日暂计至2017年7月15日；以436192.6元为基数，利率按中国人民银行同期贷款利率，自2004年1月1日暂计至2017年7月1日），共计2976473.6元；2、请求判令反诉第三人韦锦茂对上述债务承担连带清偿责任；3、请求判令反诉被告龙冠羽与反诉第三人韦锦茂承担本案全部诉讼费用。 原告（反诉被告）龙冠羽针对反诉辩称：1、反诉原告在本诉答辩中所诉韦文英的内容已经涉嫌刑事犯罪，二审法院也已经告知其向检察机关控告；2、反诉原告的诉讼请求没有事实依据，且超过了法律规定的诉讼时效，应予以驳回。 第三人韦锦茂针对反诉辩称：第三人韦锦茂与杨冰洋于2000年相识，杨冰洋向第三人推荐豪门园项目，第三人觉得可以于是决定购买涉案房产，而杨冰洋要求第三人用现金支付。2000年5月至2003年5月期间，第三人韦锦茂陆续以现金方式向杨冰洋和林志业夫妇支付了购地款360000元、建房款570000元、铺面绿化补偿费6000元，共计936000元。林志业或亲笔或安排豪门园公司工作人员向第三人开具了收据、收条，加盖了豪门园公司公章。在2005年6月根据林志业的要求，在第三人补交7500元建房款后，林志业向第三人出具了《购房确认书》，由林志业、该公司财务人员吴晓波签名，林志业还亲笔书写了收到577500元建房款的收条，由吴晓波签名。林志业时任被告豪门园公司的法定代表人，因此购房确认书是真实有效的。由于第三人在2007年之后陆续向表弟龙冠羽借钱，一直未还，所以将豪门园房屋抵债给他。为了减轻纳税负担，豪门园公司同意直接与龙冠羽签订购房合同，并且把签订合同时间倒签为2004年，但最终因为被告豪门园公司与第三人韦锦茂签订的合同备案过，因此按照二次交易征税，由原告龙冠羽交了两次交易税费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有原告身份证复印件、被告工商登记的电脑咨询单、房地产买卖契约、收据（13万元）、收据（23万元）、购房确认书、商品房买卖合同及附件完税证明书、北房房权证（2011）字第0156**房屋所有权证》、营业税凭证、城建税凭证、印花税凭证、契约税凭证、收条（577500元）、收据（6000元）、房屋测绘报告书及庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。对有争议的证据，差额款明细表、个人购房借款合同、抵押权人、售房方意见、新型墙体材料专项基金征收标准、铝合金窗工程结算书、建筑工程结算书、综合楼工程结算表、退股协议（书）、收据（10万元）等，因其与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2000年5月16日，被告豪门园公司（卖方）与第三人韦锦茂（买方）签订《房地产买卖契约》，约定由第三人韦锦茂购买被告开发的北海市北京路豪门商业街7号房地产，房屋建筑面积5950平方米，转让面积自建990平方米，占地面积165平方米，房屋所有权证建房后办理，土地使用面积5952.2平方米，土地使用权证为[1999]北房地建字第378号；房地产成交价格为36万元，由买方于2001年12月31日前一次性付清。2000年5月19日，被告豪门园公司出具收据载明“今收到韦锦茂交来购北京路豪门商业街铺面购地费130000元”并盖有被告公司的财务专用章。2001年12月11日，被告豪门园公司出具收款收据载明“今收到韦锦茂交来购北京路豪门商业街7号购地费230000元”并盖有被告公司的公章。签订上述契约时，涉案土地上只有被告豪门园公司自建的毛坯房，2003年豪门园公司自建涉案房屋完工并交付第三人韦锦茂。2005年6月9日，被告豪门园公司出具收条载明“收到韦锦茂交来购北海市北京路豪门园商业街7号楼建房款人民币伍拾柒万柒仟伍佰元正”。2005年11月8日，被告豪门园公司出具《购房确认书》，确认第三人韦锦茂购买的豪门商业街7号房产占地面积约165平方米，房屋建筑面积约1155平方米，每平方米定价500元，合计建房款577500元，该房屋款和地款及所有款项韦锦茂全部付清，该房屋产权属韦锦茂所有，与被告无关，办房产证、土地证所产生的费用由韦锦茂承担。 2011年，第三人韦锦茂将涉案房屋转让并交付给原告龙冠羽，因涉案房屋没有登记在韦锦茂名下，故根据韦锦茂的要求，由原告龙冠羽与被告豪门园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定由原告龙冠羽购买被告开发的位于××颐园1幢6号房，房屋建筑面积自建1517.9平方米（经北海维源测绘有限公司房屋测绘报告书证明），每平方米499元，总金额757432.1元，原告一次性付款，被告应当在2004年1月30日前交付房屋给原告使用。庭审中，原被告均认可双方签订的《商品房买卖合同》时间为2011年，合同落款日期倒签为2004年1月10日。2011年6月28日，原告龙冠羽取得涉案房屋的房屋所有权证书【房屋所有权证：北房权房权证（2011）字第0156**至此涉案房屋已交付原告龙冠羽使用，房屋产权也登记于原告名下，龙冠羽支付了两次交易的税费，但房屋的土地使用权证至今未办至原告名下。原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明：××颐园1幢6号原为北京路豪门商业街7号。涉案房屋包括地下室，，地下室建筑面积1829平方米。涉案房屋和土地均存在面积误差，被告豪门园公司多次向原告龙冠羽催收房屋差额款、土地差额款和地下室建筑款项等，2016年1月30日通过书面的方式催收款项。 本案争议焦点：1、被告豪门园公司与第三人韦锦茂签订的《房地产买卖契约》是否合法有效、韦锦茂是否已付清涉案房屋全款？2、原告龙冠羽与被告豪门园公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？3、《房地产买卖契约》与《商品房买卖合同》是何关系？4、涉案房地产面积差额款应否支持？若支持，差额款如何确定？5、反诉原告的诉讼请求是否已经超过法律规定的诉讼时效？6、本诉原告、反诉原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 本院认为： 关于第一个争议焦点，被告豪门园公司与第三人韦锦茂签订的《房地产买卖契约》是双方真实自愿的意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。被告主张《房地产买卖契约》的实际买受人是韦文英，韦锦茂是韦文英的委托代理人，但是没有提供证据证实，本院不予采信。根据原告所提供的收据、收款收据和购房确认书，韦锦茂已向被告豪门园公司付清所有的购地款360000元和建房款577500元共计937500元，被告认可收据、收款收据和购房确认书的公章和签名，但是辩称从未收到过韦锦茂一分钱，本院认为，被告作为一个房地产交易公司，在未收到任何款项的情况下多次向买受人出具大额的收据和收款确认书，既不符合常理，也不符合一般的交易习惯。被告既已出具已收完涉案房屋全款的确认书，亦无证据证明该行为受到欺诈、胁迫，也没有其他法定无效的情形，被告应对其签字盖章的行为承担相应的法律责任。本院据此确认，韦锦茂已付清涉案房屋全款，自被告出具购房确认书之日即2005年11月8日起，涉案房屋的所有权归韦锦茂所有。 关于第二个争议焦点，原告龙冠羽与被告豪门园公司签订的《商品房买卖合同》虽基于当时房屋的实际所有权人韦锦茂要求且合同落款时间倒签，但该合同是当事人真实自愿的意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。 关于第三个争议焦点，《房地产买卖契约》确定了被告豪门园公司与第三人韦锦茂的房地产转让合同关系，豪门园公司是出卖方，韦锦茂是买受方。2011年，买受人韦锦茂自愿转让其所受让的房地产给原告龙冠羽，经被告豪门园公司同意，本案原被告换签《商品房买卖合同》并将涉案房屋过户至原告名下，根据合同权利义务的概括转让，《商品房买卖合同》的买受人龙冠羽承继了《房地产买卖契约》中买受人韦锦茂的权利义务，故原告根据《商品房买卖合同》请求被告协助办理涉案土地使用权的过户登记手续合法有效，本院予以支持。 关于第四个争议焦点，豪门园公司与龙冠羽均认可××颐园1幢6号原为北京路豪门商业街7号，根据查明的事实，涉案房屋和土地均存在面积误差，房屋和土地约定面积分别为1155㎡和165㎡，实际面积分别为1517.9㎡和182.9㎡，第三人韦锦茂没有提供证据证实已补足面积误差部分的差额价款，故反诉原告豪门园公司请求反诉被告龙冠羽支付涉案房地产面积差额款有事实和法律依据，本院予以支持。豪门园公司主张房屋差额款90000元【（1517.9㎡-1155㎡-182.9㎡）×500元／㎡】和土地差额款39054元【（360000元÷165㎡）×（182.9㎡-165㎡）】两项合计129054元，并无不当，本院予以确认。另，龙冠羽确认涉案房地产包括地下室，，地下室建筑面积为1829平方米，本院参照《房地产买卖契约》约定的房屋建筑单价每平方米500元确定地下室建筑款为91450元（182.9㎡×500元／㎡）。上述房屋差额款、土地差额款和地下室建筑款合计为220504元。因2011年6月28日反诉被告龙冠羽已占有使用涉案房屋并取得房屋所有权证，但是一直拖欠上述款项未支付，豪门园公司主张上述款项的利息，本院予以支持，利息为81738元（以220504元为基数，按照年利率6%，自2011年6月29日起暂计算至2017年8月31日）。豪门园公司要求第三人韦锦茂对上述债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。豪门园公司要求原告补交铝合金款、墙改费、违章建筑罚款等费用，没有事实依据，本院不予支持。 关于第五个争议焦点，反诉原告的诉讼请求是否已经超过法律规定的诉讼时效问题。根据反诉原告豪门园公司与反诉被告龙冠羽房地产转让交易过程中过户办证、缴纳税费等行为，及豪门园公司提交的应付差额款明细表证明，反诉原告豪门园公司多次向反诉被告龙冠羽催收款项，2016年1月30日通过书面的方式催收，因双方长期无法达成一致意见以致涉诉，适用诉讼时效中断的情形，故反诉被告龙冠羽提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同》第八条、第六十条和《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告北海豪门园房地产开发有限公司协助办理位于产[房屋所有权证：北房权证房权证（2011）字第0156**有土地使用权证书至原告龙冠羽名下，办证所需全部税费由原告龙冠羽承担； 二、反诉被告龙冠羽支付土地转让差额款、房屋转让差额款和地下室建筑款共计220504元给反诉原告北海豪门园房地产开发有限公司； 三、反诉被告龙冠羽支付上述款项利息81738元（以220504元为基数，按照年利率6%，自2011年6月29日起暂计算至2017年8月31日）给反诉原告北海豪门园房地产开发有限公司； 四、驳回反诉原告北海豪门园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费6700元，反诉案件受理费15306元，两项合计22006元，由本诉被告北海豪门园房地产开发有限公司负担6700元，由反诉被告龙冠羽负担15306元（上述费用反诉原告已向本院预交，反诉被告在履行上述义务时一并付还反诉原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉6700元，反诉30612元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 代理审判员  吴伟燕 人民陪审员  吴莹远 二〇一七年九月二十二日 书 记 员  叶秀贤