海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2017）琼01民初170号   原告：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地：住所地：海口市大同路**国际商业大厦。   负责人：林海，总经理。   委托诉讼代理人：陈力飞，海南方圆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王子健，海南方圆律师事务所律师。   被告：赵智勇，男，1963年6月30日生，汉族，，住内蒙古呼和浩特市   被告：海南冠中房地产开发有限公司。。住所地：海南省琼海市银海路白鹭洲小区营销中心   法定代表人：王开明，总经理。   委托诉讼代理人：陈志刚，该司员工。   被告：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路218号楼   法定代表人：王开明，董事长。   委托诉讼代理人：李世华，内蒙古百宁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：石智超，内蒙古百宁律师事务所律师。   被告：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，，住内蒙古自治区呼和浩特市   原告中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）与被告赵智勇、海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）、陈国光案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告东方资产海南分公司委托诉讼代理人陈力飞、王子健，被告赵智勇，冠中公司的委托诉讼代理人陈志刚，国太公司的委托诉讼代理人李世华、石智超到庭参加诉讼，被告陈国光经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。   东方资产海南分公司向本院提出诉讼请求：准许对位于海南省琼海市××区号楼604海南省琼海市××区位于海南省琼海市××区号房产的执行。   事实和理由：2015年7月17日，海口市中级人民法院（以下简称海口中院）作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决（以下简称83号判决），判令东方资产公司享有[海国用（2010）第1386号]土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物、[海国用（2010）第1148号]、[海国用（2011）第0011号]土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权。在执行过程中，赵智勇提出执行异议。执行法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定中止对涉案房屋的执行。该裁定的理由不成立，具体为：第一，东方资产公司享有合法有效的抵押权，并已被法院判决所确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”即冠中公司未经抵押权人同意不得转让涉案房屋，转让行为无效，抵押权人仍享有抵押权，因此本案可以继续执行。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定适用的前提条件是“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”赵智勇所享有的债权无法排除物权抵押权的执行。第三，涉案房屋仅作为赵智勇在海南过冬使用或者投资使用的房屋，无法证明其唯一性，赵智勇亦不能提供付款凭证，故未满足该二十九条规定的要件。综上，请求准许对涉案房屋的执行。   赵智勇辩称：1.赵智勇与东方资产海南分公司、冠中公司、国太公司均没有任何经济往来，东方资产海南分公司与冠中公司、国太公司的债务纠纷和赵智勇无关，东方资产海南分公司不应起诉赵智勇。2.涉案房产是赵智勇在2014年9月份购买的二手房，时间在执行局查封时间的前2年，购买该房产的款项已向原户主刘贺龙付清，手续已经履行完毕并办理了入住登记，刘贺龙交给赵智勇该房的钥匙和原购房收据，赵智勇对房屋进行了装修，并于2016年1月28日办理了网签合同。在法院查封涉案房产之前该房已经在赵智勇名下，该房属于赵智勇的合法权益，应受法律保护。3.作为案外被执行人，赵智勇向海口中院书面提出了执行异议，并提交了相关证据证明，海口中院向赵智勇送达（2016）琼01执异295号执行裁定书，终止了对涉案房产的执行。4.涉案房产是赵智勇在琼海市唯一一套用于自住的房产，海口中院调查过该情况，琼海市房产部门也出具了查询证明。5.东方资产海南分公司在申请执行冠中公司的财产时，不应伤害到案外人，赵智勇应当得到法律的保障。   冠中公司辩称：第一，冠中公司的确对东方资产公司负有债务，冠中公司已将小部分房屋信息提交给法院和东方资产公司，如需要查封未销售的房屋，冠中公司没有异议。第二，在执行异议中，冠中公司答辩已陆续销售房屋，并以出售房屋后所得的款项向东方资产公司还款2900多万元。第三，东方资产公司对涉案房屋并没有办理抵押登记手续。第四，东方资产公司同意冠中公司预售许可证延期1年，2013-2015年东方资产公司仍然同意冠中公司延期，表明东方资产公司同意冠中公司进行销售。根据相关法律规定，东方资产公司同意销售就是放弃其抵押权。预售许可证作为销售房屋的唯一合法依据，买受人的权益应该得到保障。第五，买受人均有琼海市房管局出具的唯一一套房产的证明。   国太公司辩称：第一，东方资产公司申请法院执行的是金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在法院查封前，买受人已签订《商品房买卖合同》并依约缴纳全部购房款，冠中公司将涉案房屋交付给买受人用于居住使用，买受人已具备了上述司法解释规定排除执行的情形，买受人具有排除执行的物权期待权。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同中的买受人支付合同价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可以看出，建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其它债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款。本案所涉的东方资产公司与冠中公司借款纠纷为其他债权，不能优先于已支付全额房款的买受人的物权期待权受偿。即买受人对涉案房屋的物权期待权在顺位上优先于东方资产公司对冠中公司的抵押权和债权。虽然涉案房屋未办理权属过户登记手续，但是买受人是合法占有房屋的，其所享有的占有权亦应受法律保护，东方资产公司基于其与冠中公司的抵押权和债权也不能排斥买受人的合法占有权。因此，买受人基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除涉案房屋的执行。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，本案中商品房买卖合同的签订以及完成房屋交付的行为均在法院查封涉案房屋之前，买受人已交清全部房款，并承担了涉案房屋交付至今的水费、电费、物业服务费，已对房屋实际占有多年；其次，在签订房屋买卖合同时，冠中公司已取得了房屋预售许可证，在预售即将到期时，东方资产公司曾向琼海市房产局发函，许可冠中公司办理预售的延期手续，说明其对于冠中公司所开发的房屋销售是知情也是许可的，涉案房屋虽然未办理过户登记手续，但无任何证据证明买受人存在过错，房屋未办理过户登记并非买受人原因。故涉案房屋不应被查封。   综上所述，买受人已全部支付了购房款并取得了涉案房屋，对涉案房屋享有足以排除执行的权利，依照法律规定，涉案房屋也不符合查封的条件，依法应当驳回东方资产公司的起诉。   陈国光未作答辩。   经审理查明，2014年10月19日，本院受理东方资产公司与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，东方资产公司起诉请求：1.判令冠中公司向东方资产公司偿还借款本金4100万元及违约金l87.5万元，以及2014年9月20日以后至实际清偿之日止发生的利息、违约金；2.东方资产公司对海国用(2010)第1386号、海国用(2010)第1148号、海国用(2011)第0011号土地证项下的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权；对编号为A1300189759股权出质登记证书项下的国太公司持有的冠中公司1OO%的股权享有优先受偿权；3.国太公司、陈国光对上述款项承担连带清偿责任；4.冠中公司承担案件诉讼费用及东方资产公司为实现债权而发生的费用，国太公司和陈国光对上述费用承担连带清偿责任。本院于2015年7月17日作出83号判决：一、冠中公司在本判决生效后30日内偿还东方资产公司借款本金4198万元、支付2015年第一季度利息1575000元；二、冠中公司在本判决生效后30日内向东方资产公司支付逾期偿还借款的违约金1149166.64元（计算截止日期为2015年3月20日），从2015年3月21日开始，以4100万元为本金，向东方资产公司支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止（如在此期间支付本金，则计算基数相应予以扣减）；三、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产公司对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市××区【海国用(2010)第1386号】土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市××镇【海国用(2010)第1148号】、【海国用(2011)第0011号】土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产公司对国太公司提供质押的冠中公司l00%股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、如东方资产公司行使本判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，国太公司、陈国光对东方资产公司未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿；六、驳回东方资产公司的其他诉讼请求。冠中公司不服该判决提出上诉，后以与东方资产海南分公司达成和解协议为由申请撤回上诉，海南省高级人民法院于2015年11月4日以(2015)琼立一终字第226号民事裁定书裁定准予撤回上诉。83号判决生效后，东方资产公司向本院申请强制执行，本院于2016年3月17日作出(2016)琼01执58号执行裁定（以下简称58号裁定），对包括赵智勇购买的椰林美景小区4号楼604房在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。赵智勇为此提出执行异议，以其已购买被查封房产为由，要求解除查封，中止执行。经本院审查，认为赵智勇与冠中公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订了商品房买卖合同，且支付的价款已超过合同约定总价款的50%，其所购商品房系用于居住，其名下无其他用于居住的房屋，故赵智勇提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，遂作出（2016）琼01执异295号执行裁定书，裁定中止对赵智勇购买的位于海南省琼海市××区号楼604海南省琼海市××区位于海南省琼海市××区的位于海南省琼海市××区房房产的执行。东方资产公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。   另查明，2012年12月10日，冠中公司与国太公司向东方资产公司发函，承诺同意东方资产公司对涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺冠中公司的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交东方资产公司。2012年12月26日，东方资产公司出具收到冠中公司交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产公司对琼海市博鳌镇海滨街、嘉积镇涉案土地及地上建筑物设定抵押，证号为海他项（2013）第0036号。   2016年2月4日，琼海市住房保障与房产管理局对嘉积镇经济开发区新潮综合区椰林美景4号楼颁发（2012）海房预字0005号《琼海市房产预售许可证》，有效期延至2017年2月8日。   2015年1月16日，东方资产海南分公司向琼海市住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，其主要内容为：“海南冠中房地产开发公司已经将其位于琼海市嘉积经济开发区椰林美景项目和位于博鳌镇海滨路的碧海云天一二期抵押给我办，由于上述项目预售证即将到期，为不影响企业的房产销售，我办同意该司向贵局申请办理上述项目预售许可证的延期手续”。涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记手续。   再查明，赵智勇于2014年9月向刘贺龙购买海南省琼海市××区号楼604海南省琼海市××区号房，刘贺龙于2016年1月28日向冠中公司申请将上述房产更名到赵智勇名下，同日赵智勇与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定赵智勇购买房屋建筑面积61.52平方米，每平方米4000元，总金额246080元，由赵智勇一次性支付，合同还约定了其他事项。2014年9月22日，冠中公司开具《收据》，收到购房款246080元。相关物业公司也出具收据，收到赵智勇缴纳的物业费及水电费。经本院现场核实，赵智勇所购买的涉案604号房已交付给赵智勇。   上述事实，有当事人提交的（2014）海中法民一初字第83号民事判决书、（2016）琼01执58号公告、（2016）琼01执异295号执行裁定书、销售和资金监管承诺书、承诺书、收条、琼海市房产预售许可证、琼海市商品房买卖合同、付款收据、发票、物业费、水电燃气费等收据、居住房屋照片、海他项（2013）第0036号证、《关于同意预售许可证延期的函》、《房产预售许可证》、当事人陈述及现场勘查等证据予以佐证，本院予以确认。   本院认为，赵智勇与冠中公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。商品房买卖合同签订时，冠中公司经有关部门批准，持有预售许可证等相关证件，赵智勇已经尽到一个购房者的审慎注意义务。在赵智勇交付了全部购房款后，冠中公司也将赵智勇所购的房产交付给了赵智勇。虽然赵智勇购房后至今尚未办理房产过户手续，其原因是因为冠中公司没有偿还银行贷款，涉案土地及地上建筑物的抵押尚未解除。对此，赵智勇作为购房者，没有过错，其物权期待权应当受法律的保护。东方资产海南分公司虽经生效判决确认，其具有对涉案房产所在的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权，但冠中公司取得预售许可证在先，东方资产海南分公司办理抵押登记在后，且在冠中公司销售房产过程中东方资产海南分公司向房产管理部门出具了同意预售许可证延期的函件，表明其同意冠中公司销售涉案房产。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款的规定，东方资产海南分公司仅能就出售房屋所得的价款主张权利。此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其他债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款。因此，即使在存在抵押权的情况下，消费者的合法权益应当优先得到保护。   综上，东方资产海南分公司的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，缺席判决如下：   驳回中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司的诉讼请求。   案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审 判 长 陈杰林   审 判 员 王曼莉   审 判 员 谭晓梅   审 判 员 袁 蓉   审 判 员 杨 曦     二Ｏ一七年九月三十日   法官助理 王曼娜   书 记 员 叶苗芳   速 录 员 郑珊珊   附：适用本案的法律条文   《中华人民共和国物权法》   第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件   若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》   一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。   二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   (一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   (二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。