安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0203民初264号 原告：芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司，住所地安徽省省芜湖市弋江区中山南路**金鹰国际广场，统一社会信用代码91340200568963379Q（1-1）。 法定代表人：张文煜，职务总经理。 委托代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。 委托代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。 被告：马正福，男，1963年1月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。 原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（以下简称“金鹰世纪公司”）诉被告马正福房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁笑龑，被告马正福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年年底，被告与原告签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场鸿汇城租赁合同》（以下简称合同），约定原告将鸿汇城B309号商铺交由被告承租经营“玩转天下动漫城”，租赁期限自2013年12月6日至2021年12月5日。合同对租金、设备使用费、综合管理费及水电费进行了明确约定。2014年8月8日，鸿汇城正式开业。被告自2014年10月开始拖欠租金、设备使用费、综合管理费。被告承租的商铺自2016年2月开始处于闭店停业经营至今。现请求判令：1、解除原告与被告签订的《芜湖侨鸿滨江世纪广场鸿汇城租赁合同》，被告立即腾空并向原告返还鸿汇城B309号商铺；2、被告支付原告租金527714.1元、设备使用费346507.2元、综合管理费577512元、电费22806.91元、装修管理费6663.6元、其他服务费3980元及迟延支付上述费用所产生的违约金（按年利率24%计算至被告实际清偿之日止，暂计算至2016年12月31日为426023.67元）。 被告辩称：我通过原告招商进驻鸿汇城，由于原告经营不善，商场人口流动量不大，致使商铺无法维持经营而倒闭。合同虽是我个人签订的，但实际我是芜湖玩转天下动漫娱乐有限公司工作人员，不应由我承担责任。 经审理查明：芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司（甲方）与马正福（乙方）签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场鸿汇城租赁合同》，并加盖芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司合同专用章。合同约定：“甲方同意在鸿汇城建设完成后将B309号商铺（建筑面积1987.98平方米，套内建筑面积1110.60平方米）出租给乙方经营电玩使用。乙方在该房屋内经营品牌为玩转天下动漫城，经营项目为电玩。甲方或商管公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照等文件。乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任。商管公司，是指芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心。本合同项下租赁期限为8年，自2013年12月6日至2021年12月5日。在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付之日起60日的装修期。装修期内，乙方无需承担租金及设备使用费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用。除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。第一个租约年房屋租金18元/月/平方米，设备使用费12元/月/平方米，即每月租金为19990.8元，每月设备使用费13327.2元，乙方第一个租约年实际应交租金为299889.6元及设备使用费159926.4元；第二个租约年房屋租金18元/月/平方米，设备使用费12元/月/平方米，即每月租金为19990.8元，每月设备使用费13327.2元；第三个租约年房屋租金19.5元/月/平方米，设备使用费12元/月/平方米，即每月租金为21656.7元，每月设备使用费13327.2元；第四个租约年房屋租金21.08元/月/平方米，设备使用费12元/月/平方米，即每月租金为23411.45元，每月设备使用费13327.2元；第五个租约年房屋租金22.73元/月/平方米，设备使用费12元/月/平方米，即每月租金为25243.94元，每月设备使用费13327.2元；第六个租约年房屋租金24.47元/月/平方米，设备使用费12元/月/平方米，即每月租金为27176.38元，每月设备使用费13327.2元；第七个租约年房屋租金26.29元/月/平方米，设备使用费12元/月/平方米，即每月租金为29197.67元，每月设备使用费13327.2元；第八个租约年房屋租金28.2元/月/平方米，设备使用费12元/月/平方米，即每月租金为31318.92元，每月设备使用费13327.2元。以季度为一个交纳期，先付后用，除第一期租金及设备使用费外，其他租金及设备使用费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交纳期最后一个月内的20日前，向甲方一次性足额支付下个交纳期租金及设备使用费。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付66636元作为履约保证金；同时向商管公司支付44424元作为综合管理服务费保证金，合同终止后30日内，如不存在本合同第23.3条规定情形的，履约保证金和综合管理服务费保证金余额（如有）无息退还。双方约定，作为房屋的承租人，乙方应当自计租日起向商管公司交纳该房屋的综合管理费。综合管理费收费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，计租日起每平米每月20元。综合管理支付方式，以季度为一个交费用，除第一期综合管理费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。以上费用统称为能源费用。乙方应当在交纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向商管公司交纳，具体费用收取标准以综合管理服务协议约定为准。乙方延迟交纳本合同项下租金、设备使用费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或商管公司支付相当于欠费金额1%0的延迟履约违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认在租赁期限，若乙方延迟交纳租金、设备使用费或综合管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。双方确认，在乙方欠付租金、设备使用费、综合管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。甲方和乙方按以下列明的地址发送通知，乙方地址芜湖市弋江区江岸明珠6幢1-202室。”芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心（法定代表人：傅伟）作为甲方与马正福作为乙方签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场鸿汇城综合管理服务协议》，并加盖芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心合同专用章。合同约定：“乙方按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同为准）交纳综合管理服务费，暂定为20元/平方米/月。综合管理服务费支付方式押二付三，以季度作为一个交费期，乙方应在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交费期费用。乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气等费（以上费用在本协议中统称为公用事业费用），并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用。垃圾清运费，生活垃圾费用包含在综合管理服务费中，装修建筑垃圾费用5元/平方米/月。乙方应当在开业日到来前向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。”2016年7月29日，芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司金鹰新城市购物中心向原告送达了《关于变更合同主体的告知函》，并由马正福签收。鸿汇城B309号商铺自2016年2月开始停止至今。马正福认可至今未将涉讼房屋腾空交付给金鹰世纪公司。 另查明：马正福提交芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司出具的交款人为芜湖欢乐街游艺有限公司交纳的金额为66726元意向金的《收据》一份，并加盖芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司财务专用章。芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心于2013年9月10日出具交款人为玩转天下B309交纳的44334元综合管理保证金的《收据》一份，并加盖芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心财务专用章。芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心于2013年9月10日出具交款人为玩转天下B309交纳的10000元质保金的《收据》一份，并加盖芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心财务专用章。 再查明，2015年11月10日“芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司”更名为“芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司”。2016年9月30日，“鸿汇城”更名为“金鹰新城市购物中心”重新开业。 以上事实有原告提交的芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司变更信息，准予变更登记通知书，《芜湖侨鸿滨江世纪广场鸿汇城租赁合同》，《芜湖侨鸿滨江世纪广场鸿汇城综合管理服务协议》，《关于变更合同主体的告知函》，《关于再次催缴玩转天下商户费用函件》，欠费明细；被告提交的《收据》及原、被告陈述在卷证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场鸿汇城租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同相对性是合同之债的基础，特定的权利义务关系产生于合同当事人之间，只有合同当事人能基于合同向对方提出请求，而不能向与其没有合同关系的第三人提出请求；根据合同第5条规定，被告马正福对履行本合同承担连带保证责任，故其作为被告主体适格，对其相应辩解意见，不予采信。根据租赁合同第24.3款规定，被告延迟交纳本合同项下租金、设备使用费及其他费用的，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。被告自2014年11月开始未按约交费，故对原告请求解除双方租赁合同的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据其履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还租赁物的请求正当，应予支持。被告在停止经营后没有及时移交房屋并及时迁出房屋内设备、物品，应视为被告仍对房屋进行实际占有，故对原告诉求的租金予以支持。鸿汇城经营不景气，已属不争的事实，本院酌定对于原告诉求的租金标准统一按第一个租约年房屋租金18元/月/平方米计算，即被告应支付原告租金519760.8元（1110.60平方米×18元/月/平方米×26个月，自2014年11月1日计算至2016年12月31日）。被告自2016年2月开始已实际停止经营，故其应支付原告自2014年11月1日至2016年2月29日期间的设备使用费213235.2元（1110.60平方米×12元/月/平方米×16个月）。因被告停止经营后，对相应设备不需使用，故对原告超出部分诉求，不予支持。双方在合同中约定，被告延迟交纳租金及设备使用费，每延迟一日，应按欠费金额1%0支付原告逾期付款违约金，该约定明显过高，原告要求按月利率2%支付逾期付款违约金符合法律规定，应予支持。芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心与被告马正福签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场鸿汇城综合管理服务协议》；且原、被告在租赁合同中约定，被告应当向芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心交纳综合管理费、装修管理费及电费。合同具有相对性，即便被告拖欠综合管理服务费、装修管理费、电费及其他服务费未交纳，也应由芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心向被告进行主张，故原告向被告主张综合管理服务费、装修管理费、电费及其他服务费，主体不适格，对其相应主张不予支持。至于被告向芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司交缴的意向金及向芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心交纳的综合管理费保证金、质保金等，其可以根据合同约定另行主张解决。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第二款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司与被告马正福签订的《芜湖侨鸿滨江世纪广场鸿汇城租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告马正福于本判决生效之日起十日内将位于鸿汇城B309号商铺腾空并返还交付给原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（返还交付的房屋应当符合按照约定的状态）； 三、被告马正福于本判决生效后十日内支付原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司房屋租金519760.8元及设备使用费213235.2元，并按合同约定方式支付原告逾期付款违约金（按月利率2%计算）； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取11000元（原告已预交），由原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司承担6600元，被告马正福负担4400元（其在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张瑜 二〇一七年九月十一日 书记员  张晋 附适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金铁，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。