福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初5178号 原告（反诉被告）：王铮瑛女，1990年2月24日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：卫勇学，上海融孚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建鸿博房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区建新镇金达路136号2号楼二层。 法定代表人：尤玉仙。 委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 原告（反诉被告）王铮瑛与被告（反诉原告）福建鸿博房地产开发有限公司（以下简称鸿博公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王铮瑛委托诉讼代理人卫勇学，被告（反诉原告）鸿博公司委托诉讼代理人陈立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王铮瑛向本院提出诉讼请求：1.判决王铮瑛与鸿博公司签订的，关于推广名为鸿博·梅岭观海（立项名为江城锦绣）×号楼×层×单元《认购协议书》，《商品房买卖合同》内容齐备，且合法有效；2.鸿博公司立即向王铮瑛交付上述江城锦绣×号楼×层×单元商品房；3.鸿博公司立即向福州市房屋登记中心申请预告登记；4.判决鸿博公司限期为王铮瑛办理房屋所有权初始预登记手续；5.鸿博公司限期将办理权属登记需由鸿博公司提供的资料交付王铮瑛；6.鸿博公司按日向王铮瑛支付已付购房款万分之一的违约金（自2016年9月1日暂计至2016年11月1日为1040000/10000*60=6240元）；7.本案诉讼费由鸿博公司承担。事实与理由：2016年3月31日，王铮瑛、鸿博公司双方签订了一份编号为0000094[鸿博·梅岭观海]《认购协议书》，约定：鸿博公司将面积为217.84平方米的鸿博·梅岭观海×号楼×层×单元商品房，以单价26892.89元/平方米，总价5858347元出售给王铮瑛；付款方式为按揭付款。《认购协议书》并确认“乙方充分知晓甲方所出卖的房屋的权属、户型等实际现状”、“乙方应在接到甲方书面通知之日起三日内，携此协议书与甲方签订《商品房买卖合同》”、“乙方在签订本协议时已对甲方张贴于销售现场公示的《商品房买卖合同》及附件的文本内容予以认可，甲乙双方已就合同条款达成一致。” 鸿博公司张贴于销售现场公示的《商品房买卖合同》规定：“本合同签订之日起30日内由出卖人向房屋权属登记机构福州市房屋登记中心申请预告登记”、“出卖人应当在2016年8月31日前，将商品房交付买受人使用”、“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人按日向王铮瑛支付已付购房款万分之一的违约金”、“出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”。 同日，经鸿博公司销售代表请示及鸿博公司负责人同意，鸿博公司再给予王铮瑛优惠，总购房价款计5180000元，王铮瑛遂即时向鸿博公司交付了30万元定金。2016年4月9日，王铮瑛再按约定向鸿博公司支付了首期购房余款74万元，2016年4月11日，鸿博公司向王铮瑛开具购房发票，并确认所给予王铮瑛的购房优惠。但此后，因福州地区房价上涨，虽经王铮瑛一再催促，鸿博公司却以售房价格太低拒绝与王铮瑛签订正式的《商品房买卖合同》。现今，鸿博公司张贴于销售现场公示的《商品房买卖合同》规定的交房日期已过，但王铮瑛却不仅未能获得交付所购讼争商品房，更未能签订正式的《商品房买卖合同》及进行预告登记。另查，讼争商品房于2014年已取得预售许可。 王铮瑛认为，双方签订的《认购协议书》，虽名为《认购协议书》，但备齐了《商品房买卖合同》的所有内容，实质上属于《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，该《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定全面正确履行自己的合同义务，违反合同约定一方并应承担相应的违约责任。王铮瑛现提起诉讼，请求依法判决。 鸿博公司辩称，一、本案案由应是商品房预约合同纠纷而非商品房销售合同纠纷。根据双方于2016年3月31日签订《鸿博·梅岭观海认购协议书》的内容，该认购协议仅约定王铮瑛认购的单元号、建筑面积、房产单价、房产总价以及定金，并在认购协议第2点约定，王铮瑛应在接到鸿博公司书面通知之日起三日内与鸿博公司签订《商品房买卖合同》以及第5点约定，王铮瑛若未按时与鸿博公司签订《商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购协议的条款，鸿博公司有权单方面解除认购协议，并将认购物业另行处置，所收定金不予返还等，而没有约定商品房的交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜等，可见，该认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《民事案件案由规定》第82条的规定，认购协议在性质上属于预约合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷而非商品房销售合同纠纷。二、王铮瑛诉请判决《商品房买卖合同》合法有效，没有事实及法律依据。如前所述，王铮瑛与鸿博公司仅于2016年3月31日签订认购协议。当日，王铮瑛向鸿博公司支付定金300000元后认购协议生效。王铮瑛本应于2016年4月10日之前支付总房价30%的购房款1704779元，但王铮瑛却仅于2016年4月9日分两次向鸿博公司支付购房款计74万元，加上定金300000元，首付款仅支付104万元，尚缺66.4779万元未如期支付。之后，王铮瑛既不支付剩余首付款，亦不同意按认购协议约定的房款、单价等与鸿博公司签订《商品房买卖合同》，已构成根本性违约。为此，鸿博公司已提起反诉，要求解除认购协议，王铮瑛已支付购房定金300000元应归鸿博公司所有。既然王铮瑛与鸿博公司双方没有签订《商品房买卖合同》，那么，王铮瑛诉请判决《商品房买卖合同》合法有效，就没有事实及法律依据。三、《商品房买卖合同》未能签订的责任在于王铮瑛，王铮瑛诉请鸿博公司应立即交付讼争商品房、办理预告登记、办理房屋所有权初始预登记手续、限期将办理权属登记需由鸿博公司提供的资料交付王铮瑛、按日向王铮瑛支付已付购房款万分之一的违约金（自2016年9月1日暂计至2016年11月1日为6240元），均没有合同及法律依据。 鸿博公司向本院提出反诉，请求：1.依法判令解除鸿博公司与王铮瑛双方签订的《【鸿博·梅岭观海】认购协议书》；2.王铮瑛与已支付的定金300000元归鸿博公司所有；3.本案诉讼费、反诉费均由鸿博公司承担。事实与理由：2016年3月31日，鸿博公司与王铮瑛签订《【鸿博·梅岭观海】认购协议书》，由王铮瑛向鸿博公司购买位于福州市仓山区南侧，观海路北侧江城锦绣商务住宅项目即鸿博·梅岭观海×＃楼×层×单元，建筑面积为217.84平方米，房产单价为26892.89元／平方米，房产总价为5858347元，定金为300000元。王铮瑛应于签订本认购协议之日起10日内，支付不少于总房价的30%的购房款，折扣97折；该认购协议第2条约定王铮瑛应在接到鸿博公司书面通知之日起三日内，携此协议书及身份证或其他有效证件至鸿博公司处与王铮瑛签订《商品房买卖合同》；该认购协议第3条约定王铮瑛在签订认购协议时已对鸿博公司张贴于销售现场公示的《商品房买卖合同》及附件的文本内容予以认可，双方已就合同条款达成一致。双方同意，上述物业的建筑面积、房款、付款方式作为双方签订《商品房买卖合同》时相应条款的基本内容，其中建筑面积为政府相关部门暂测面积，相关合同面积见下述第4条；该认购协议第4条约定无论认购协议载明的面积与订立《商品房买卖合同》时相关审批部门的批准数据是否相符及误差比率为何，双方均同意按该批准数据及本认购协议约定的单价订立《商品房买卖合同》；该认购协议第5条约定王铮瑛若未按时与鸿博公司签订《商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购协议的条款，则鸿博公司有权单方面解除认购协议，并将认购物业另行处置，所收定金不予返还；该协议第8点约定认购协议经双方签字盖章、王铮瑛支付定金后生效。 认购协议签订当日，王铮瑛即向鸿博公司支付定金300000元，认购协议已生效。王铮瑛本应于2016年4月10日之前支付总房价30%的购房款1704779元，但王铮瑛却仅于2016年4月9日分两次支付购房款计740000元，加上定金300000元，首付款仅支付1040000元，尚差664779元未如期支付。之后，鸿博公司多次通知王铮瑛缴足30%购房款并签订《商品房买卖合同》，但王铮瑛既不支付剩余首付款，也不同意按认购协议约定的单价等与鸿博公司签订《商品房买卖合同》，导致《商品房买卖合同》至今未签订。 鸿博公司认为，认购协议系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应为合法、有效的预约合同，双方均应严格按照认购协议的约定履行。王铮瑛签订认购协议以及支付定金的行为，表明其同意按本认购协议约定的单价以及期限支付总房价30%购房款、订立《商品房买卖合同》等。王铮瑛既不依约在10日内支付不少于总房价30%的购房款，亦不同意按认购协议约定的房款、单价等与鸿博公司签订《商品房买卖合同》，已构成根本性违约，鸿博公司依约有权要求解除认购协议，并将认购商品房另行处置，王铮瑛已支付的购房定金300000元应归鸿博公司所有。 王铮瑛辩称，一、鸿博公司主张解除《认购协议书》及“定金罚则”，没有法律依据。讼争《认购协议书》虽貌似“预约合同”，但其“对甲方张贴于销售现场公示的《商品房买卖合同》及附件的文本内容予以认可，甲乙双方已就合同条款达成一致。”的约定，使所谓“预约合同”备齐了“商品房买卖合同”的所有内容。按商业习惯，在“本约”成立后，“预约合同”将不再获得执行，合同双方的权利义务应由“本约合同”调整。本案鸿博公司张贴于销售现场公示的《商品房买卖合同》及附件，对包括延期交款等违约责任在内的双方的权利义务作了详细的约定，所约定的违约责任与《认购协议书》相冲突，故，不仅鸿博公司主张解除“预约合同”没有现实意义，“预约合同”项下“定金罚则”更应不得获得适用。二、讼争30万定金已转化为购房款，鸿博公司主张“定金罚则”没有法律依据。2016年3月31日，王铮瑛交纳了300000元定金；4月11日，鸿博公司向王铮瑛开具了《销售不动产统一发票》，确定该30万定金转化为购房款。根据《中华人民共和国合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。”及参照最高人民法院［2013］民一终字第20号的《民事判决书》（方明通与福州宏发房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷一案），至4月11日，300000元定金已转化为购房款。故鸿博公司主张“定金罚则”没有事实与法律依据。三、本案双方已就讼争《认购协议书》，约定的购房单价及首付款比例达成给予变更的一致，王铮瑛已按约定付清了购房款：1.由鸿博公司开具的《销售不动产统一发票》，可以证明本案双方已就变更购房单价及首付款比例达成一致。讼争《认购协议书》约定，王铮瑛应于签订《认购协议书》后十日内（即最迟至2016年4月10日），按单价26892.89元,支付不少于总房价30%的购房款（即170.4779万元）。但实际履行情况是，到4月9日，王铮瑛共支付了购房款104万元；4月11日，鸿博公司向王铮瑛开具了《销售不动产统一发票》。该《销售不动产统一发票》更明示：（1）30万定金转化为购房款；（2）购房单价为23778.9元；（3）首付款比例为总房价的20%。因此，王铮瑛认为，根据《销售不动产统一发票》所载，除可以认定300000元定金转化为购房款外，还可认定双方对“购房款的支付”进行了变更，其中对购房单价的变更，这是不容争议的；而基于《销售不动产统一发票》与《销售事务申请记录表》可以相互印证，可以认定首付款支付比例也进行了变更。2。鸿博公司销售代表陆某可以证明，王铮瑛向法庭出示的证据《销售事务申请记录表》是真实的，“购房单价”及“首付款比例”的变更，是基于鸿博公司的优惠营销策略作出的，经过了鸿博公司销售部负责人及公司领导的同意。四、导致本案双方未能签订《商品房买卖合同》的原因，是鸿博公司未能解除讼争商品房的银行抵押，故鸿博公司所提反诉没有法律依据。经查，讼争商品房早于2014年已取得商品房预售许可，在可进行正常销售的情况下，双方签订《商品房买卖合同》，而是签订一份貌似“预约合同”的《商品房买卖合同》，其原因在于鸿博公司资金缺口，无法对讼争商品房解除银行抵押，至今讼争商品房仍处于银行抵押状态。因此，且不论王铮瑛是否存在未按约支付购房款的情形，导致《商品房买卖合同》未能签订的原因也不在王铮瑛，鸿博公司的反诉主张没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.王铮瑛提交的［鸿博·梅岭观海］《认购协议书》与鸿博公司提交的《认购协议书》一致，对该证据的真实性予以确认。鸿博公司对王铮瑛提交的招商银行《特约商户签购单》、《销售不动产统一发票》、《商品房预售许可证》、《福州市房屋权属登记信息查询证明》真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。王铮瑛提交的《商品房买卖合同》真实性无法核实；证人陆某有到庭作证，其证言中关于讼争房屋最终销售总价的内容与《销售不动产统一发票》体现的房屋销售总价相一致，可以证实讼争房屋最终的销售总价为5180000元，对证人陆某证言中关于销售价格部分，本院予以采信。《销售事务申请记录表》虽无原件，但该记录表记载的讼争房屋实际最终销售总价为5180000元的事实与《销售不动产统一发票》体现的房屋销售总价以及到庭证人陆某的证言可以相互印证，本院对该记录表真实性予以采信。2.鸿博公司提交的《认购协议书》、ＰＯＳ签购单（共三张）与王铮瑛提交相印证据一致，对上述证据的真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月31日，王铮瑛、鸿博公司双方签订一份编号为0000094［鸿博·梅岭观海］《认购协议书》，约定：鸿博公司将坐落于鸿博·梅岭观海×号楼×层×单元商品房（面积为217.84平方米,暂计），以单价26892.89元／平方米，总价5858347元（暂计）的价格出售给王铮瑛；定金300000元，折抵首期购房款。付款方式为按揭付款：王铮瑛应于签订认购协议之日起10日内，支付不少于总房价的30%购房款，折扣97折。《认购协议书》约定，1.“乙方充分知晓甲方所出卖的房屋的权属、户型等实际现状，自愿与甲方签订本协议书，本协议书经双方签订后，对双方均具约束力……”；2.“乙方应在接到甲方书面通知之日起三日内，携此协议书及身份证或其他有效证件至甲方处与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方所付之定金自双方签订福州市《商品房买卖合同》之日起全数无息转为房款的一部分”；3.“乙方在签订本认购协议时已对甲方张贴于销售现场公示的《商品房买卖合同》及附件的文本内容予以认可，甲乙双方已就合同条款达成一致。甲、乙双方同意，上述物业的建筑面积、房款、付款方式作为双方签订《商品房买卖合同》时相应条款的基本内容……”；5.“乙方若未按时与甲方签订《商品房买卖合同》，或未按时支付房款、或不履行本认购协议的条款，则甲方有权方面解除本认购协议……”。《认购协议书》中有陆某在销售代表处签字，叶斌在销售经理处签字，鸿博公司作为出卖人加盖公司印章，案外人王颢在买受人处签署王铮瑛名字。 此后，王颢分别于2016年3月31日、4月9日代王铮瑛支付定金30万元，购房款74万元。2016年4月11日，鸿博公司出具一张《销售不动产统一发票》，体现付款方为王铮瑛，不动产楼牌号为×#楼×层×，建筑面积217.84平方米，单价23778.92元，金额1040000元，款项性质为购房款。 另查，《认购协议书》签订当日，王铮瑛向鸿博公司提出申请：讼争房屋表总价为5858347元，享受按揭97折后总价5682597元，另向鸿博公司申请特批优惠502597元，折后总价5180000元，于2016年3月31日交300000元定金，并于2016年4月15日前补齐余下首付款（按首套房20%）740000元；如首套房20%的按揭未能获批就补齐另外10%的首付款。在王铮瑛提交的《销售事务申请记录表》中，有销售代表陆某、销售部负责人叶斌以及鸿博地产营销部负责人周玉华签字，在审批领导意见栏处有一黄姓人员签名。 本院认为，《认购协议书》系双方真实的意思表示，合法有效，本院予以确认。讼争《认购协议书》在签订时，王铮瑛虽未在协议书上签字，然王铮瑛现就《认购协议书》向本院提起诉讼，主张相应权利，表明王铮瑛已就王颢签订协议书的行为予以了追认，该《认购协议书》对王铮瑛具有约束力。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要有二点：一、《认购协议书》的性质是预约合同还是本约合同；二、《认购协议书》是否应当解除。 关于第一个争议焦点，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购协议应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，才能认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《认购协议书》中，仅对当事人的名称、住所、商品房的基本状况、商品房单价及总价款、付款方式、部分房价款支付方式等几项进行了约定，对于全部房价款的付款期限、交付使用的条件及期限、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等重要内容未作任何约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，双方签订的《认购协议书》具有预约合同的性质，本案应属于商品房预约合同纠纷，故王铮瑛要求确认《认购协议书》具备商品房买卖合同形式要件，以及要求鸿博公司履行交付商品房、办理预告登记、交付办理权属登记资料等基于商品房买卖合同有效成立前提下的义务等所有诉讼请求，本院均不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据《认购协议书》的约定，王铮瑛若未按时与鸿博公司签订《商品房买卖合同》，或未按时支付房款、或不履行本认购协议的条款，则鸿博公司有权单方面解除认购协议，然，1.鸿博公司至今未提交证据证实有通知王铮瑛签订《商品房买卖合同》；2.根据《销售事务申请记录表》记载，讼争房屋的最终总价为5180000元，王铮瑛应当于2016年4月15日前付清首付款1040000元（按首套房20%），现王铮瑛已于2016年4月9前付清包括定金在内的首付款1040000元，王铮瑛的给付首付款义务已履行完毕。王铮瑛现未出现违反《认购协议书》约定的行为，解除《认购协议书》的条件尚未成就，鸿博公司无权依据该约定解除《认购协议书》并收取王铮瑛支付的300000元定金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下： 一、驳回原告王铮瑛的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告福建鸿博房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费52810元，财产保全费5000元，合计57810元，由原告王铮瑛负担。反诉案件受理费26404元，由反诉原告福建鸿博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈家挺 审 判 员  陈曜辉 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年九月八日 书 记 员  邱仕鹏