江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏07民终4028号上诉人（原审原告）：东海县玉林房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县牛山街道海陵东路110号。法定代表人：王林，该公司董事长。委托诉讼代理人：高海荣，江苏顺维律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王林，男，1963年10月27日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：乔鸿兵，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东海县市场监督管理局，住所地江苏省东海县牛山街道富华西路9号。法定代表人：李春太，该局局长。委托诉讼代理人：臧靖，江苏恒旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱磊，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人东海县玉林房地产开发有限公司（以下简称玉林公司）、王林因与被上诉人东海县市场监督管理局土地使用权转让合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2016）苏0722民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人玉林公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判驳回原审原告诉讼请求或发回重审；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误：上诉人不是本案适格主体。1.玉林公司自始至终未参与涉案土地买卖事宜，一审判决将第三人认定为玉林公司的发起人，从而将第三人的土地买卖行为推定为玉林公司的土地买卖行为没有依据。第三人个人签订买卖合同是2001年12月6日。玉林公司成立于2002年1月24日。第三人签订买卖合同时还不认识许某等人。其次，即使第三人签订买卖合同当时是玉林公司的发起人，但是第三人签字行为也是个人行为，不能代表玉林公司。没有证据证明第三人是代购行为。当时其他股东也没有委托或者通过协议，以第三人的名义进行代购。更没有证据证明第三人将购买的财产转让给玉林公司。2、被上诉人自从与第三人签订土地使用权转让合同至今未将涉案土地变更登记在第三人名下，或玉林公司名下，玉林公司名下无该幅土地，被上诉人起诉要求玉林公司返还土地无任何事实与法律依据，应当驳回其一审诉讼请求。3、2002年2月7日，工商局与第三人又签订《东海县副食品市场买卖合同补充条款》（下称补充合同），补充合同中没有改变原合同中买卖主体的购买方为第三人，卖方为工商局。而判决书中直接将乙方为第三人主观认定为玉林公司是错误的。玉林公司成立的目的就是开发南北两栋楼，事实上也是玉林公司只进行了南北两栋楼开发，未做其他任何经营，市场中间的土地使用权的争议问题与玉林公司无任何关系，买方为第三人，所有权利与义务均应由第三人承担。4、一审判决认定“市场中间部分的土地转让至今没有得到县级以上人民政府批准，同时双方转让的资产也未经评估”是错误的。一审中第三人举证了东海县人民政府党委的决定整体出售副食品市场的会议纪要；在副食品市场出售之前，被上诉人已经委托会计师事务所评估，评估费28000元，有发票为证。二、一审法院认定本案中的土地使用权转让合同无效适用法律错误。理由如下：即使东海县政府未批准（事实上东海县政府已经批准），买卖合同本身有效，只是物权未转移。从东海县国土资源局出具的说明看，东海县国土局已经同意转让。根据国发办（2001)83号《关于工商行政机关限期与所办市场彻底脱钩有关问题的意见》、《江苏省政府办公厅转发省工商局有关全省工商行政管理机关与所办市场彻底脱钩的意见的通知》（苏某发(2011)46号文）、国务院办公厅转发国家工商行政管理机关与所办市场尽快脱钩意见的通知（国办（1995)40号文）规定，明确要求各地工商行政管理机关限期与所办的经济实体脱钩，没有要求各地工商行政管理机关转让必须经当地国资委或国土部门同意。事实上工商局处分出卖市场经过8次局党委会会议研究，并报东海县人民政府研究决定。东海县人民政府于2001年10月8日召开常务会议进行研究，并形成第三期政府常务会议纪要。东海县人民政府统一市场整体出售转让，并要求建委、国土部门要积极配合，支持东海县工商局出售市场，并给与优惠。也就是说，市场的整体出售转让是经过东海县人民政府同意。2004年10月26日，东海县国土局出具情况说明。载明是第三人购买东海副食品批发市场，除转让给其他人开发外，剩余约30亩，待今后依法办理土地变更登记手续后，可按城建规划要求进行开发建设。该说明中明确第三人是购买主体。至此东海县副食品市场整体出售转让程序合法，符合国务院、江苏省相关文件规定。上诉人王林上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判驳回原审原告诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定王林是玉林公司的发起人之一与东海县市场监督管理局签订《东海县副食品市场买卖合同》（下称买卖合同）错误。王林个人签订买卖合同是2001年12月6日。东海县玉林房地产开发有限公司成立于2002年1月24日。王林签订买卖合同时还不认识许某等人。其次，即使王林签订买卖合同当时是玉林公司的发起人，但是王林签字行为是个人行为，不能代表玉林公司。(二）2002年2月7日，工商局与王林又签订补充合同。补充合同中没有改变原合同中买卖主体乙方为王林，卖方为工商局的买卖主体。(三）玉林公司成立的目的就是开发南北两栋楼，事实上也是玉林公司只进行了南北两栋楼开发，未做其他任何经营。(四）一审判决认定买卖合同是购买副食品市场的土地错误。王林购买的是市场的建筑物及附属实施，不是土地。(五）一审中王林举证了东海县人民政府党委的决定整体出售副食品市场的会议纪要。在副食品市场出售之前，东海县工商局已经委托会计师事务所评估。评估费28000元，有发票为证。(六）一审法院认为玉林公司就整个市场进行开发，进而推出玉林公司与工商局形成市场买卖关系。不符合客观事实。(七）王林个人至二审庭前缴纳了副食品市场中间房屋及附属实施(含土地）购买款项共计6269316元。上述款项是应工商局的请求缴纳，是双方的合意结果，说明工商局认可王林是市场的购买主体。(八）玉林公司处于吊销未注销状态。玉林公司经营了南北两栋楼后，再也没有进行其他经营，已负债累累，无任何经营能力。二、本案的法律适用错误。(一）本案王林与工商局买卖合同有效，但是物权未转移。即使东海县政府未批准（事实上东海县政府已经批准），买卖合同本身有效，只是物权未转移。(二）工商局处分出卖市场经过8次局党委会会议研究，并报东海县人民政府研究决定同意。2004年10月26日，东海县国土局出具的情况说明中明确王林是购买主体。(三）法院将市场出售转让说成是国有土地使用权转让错误。就是按一审法院的错误说法，市场的整体出售转让也是合法的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人玉林公司对王林的上诉请求不持异议，上诉人王林对玉林公司的上诉请求亦不持异议。被上诉人东海县市场监督管理局针对玉林公司及王林的上诉辩称，1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，符合法定程序，上诉人的上诉理由没有事实和法律根据，不能成立，请依法驳回上诉、维持原判。2.上诉人王林作为原审第三人，原判决没有判决其承担责任，因此依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，王林不享有当事人的诉讼权利义务，王林对本案无权提起上诉。东海县市场监督管理局向一审法院起诉请求：1.依法确认原连云港市东海工商行政管理局与玉林公司签订的《东海县副食品批发市场买卖合同》及《东海县副食品批发市场买卖合同补充条款》无效；2.判令玉林公司向东海县市场监督管理局返还东海县副食品批发市场18496㎡的土地及市场内所属的建筑物和附属设施；3.诉讼费由玉林公司承担。在一审诉讼过程中，依据案外人王林的申请，一审法院依法通知其作为第三人参加诉讼。一审法院认定事实：2001年12月6日，工商局（甲方）根据上级市场管办脱钩精神的要求，与王林（玉林公司发起人之一、乙方）签订《东海县副食品市场买卖合同》。合同约定，一、买卖范围，土地面积约为26320平方米，市场内所有甲方的建筑物和附属设施；二、出售价款为1220万元人民币；三、付款方式及期限为，分现金、过户两种，其中应支付现金470万元，甲方欠银行债务750万元。现金由乙方在2001年12月底前付200万元，2002年2月6日前付100万元，2002年12月底前付清全部余款。银行债务由乙方负责办理过户手续，甲方提供有关材料，乙方于2002年1月30日前过户完毕；四、乙方在规定时间内付甲方200万元人民币，甲方将市场使用权交给乙方，甲方在收到乙方全部价款后，甲方负责办理产权过户手续，费用由甲方负责，乙方提供相关材料，甲方将市场产权有关手续移交给乙方，同时移交该市场正常经营所需的各种合法证件，甲乙双方共同到有关部门办理市场变更手续等；乙方在接受甲方市场时，同时接收甲方市场管理员工41人，并保证员工月工资300元以上，并交足社会保证金，与每位员工签订5年劳动合同；五、违约责任为如乙方未按合同规定的期限付清全部价款，应承担10％的违约金。如有一方违约，承担合同总价款的20％违约金，并赔偿另一方的一切经济损失，另一方有权终止合同。2002年2月7日，工商局、玉林公司又签订《东海县副食品市场买卖合同补充条款》。补充条款将原合同第四条变更为，玉林公司在2002年2月10日前付工商局人民币150万元，工商局将市场使用权交给玉林公司，2002年底玉林公司再付工商局50万元，2003年6月付清全部余款。工商局在收到玉林公司全部价款后，负责办理产权过户手续。补充条款还将原合同中银行债务由乙方负责办理过户手续的内容，变更为由甲乙双方共同负责办理，所需办理手续费由乙方支付，自2001年12月6日后银行债务的利息由乙方负责支付，直至办理完过户手续为止。合同签订后，工商局将市场交付玉林公司，截止2003年6月玉林公司支付工商局现金261.7万元，截止2005年12月代工商局偿还银行债务145万元，偿还工商局欠银行债务利息款1863684.71元，共计5930684.71元。玉林公司接收市场后，经营收入（主要为收取经营户租金等）为：自2002年至2006年度，收入845841.20元；2007年后期年均收入应在70万元以上。另，玉林公司称代工商局交纳执行费27700元，工商局不予认可，玉林公司也未提供交纳的证据。玉林公司称工商局收取2002－2003年度租金27.80万元，工商局认为该租金与买卖合同无关；诉讼中，玉林公司称工商局还收取经营户押金70400元，对于该事项，双方合同没有约定。另查明，2002年7月，工商局与玉林公司签订补充协议，东海县市场监督管理局同意玉林公司开发市场南北两栋商住楼工程。之后玉林公司与连云港市荣鑫房地产开发有限公司联合开发该商住楼工程，2003年2月，办理了国有土地使用证，土地使用者为连云港荣鑫房地产开发有限公司。2003年12月26日，因连云港荣鑫房地产开发有限公司资金困难，又转让给连云港市宏基房地产开发有限公司投资开发，该公司支付玉林公司南北楼（土地款）1100万元，现市场南北两栋商住楼工程已经完成，尚有市场中部土地约2万平方米没有开发。工商局与玉林公司买卖的东海县副食品市场的土地，该土地性质为国有划拨土地。双方签订转让市场土地的合同时未经县级以上人民政府批准。现已经开发完成的南北商住楼所占土地，已经县人民政府土地管理部门批准并办理相关手续，但市场中部的土地转让至今没有得到县级以上人民政府批准，同时双方转让的资产也未经评估。还查明，2008年10月29日东海县土地测量队对该市场的测量结果，土地总面积为26570.80平方米，南栋楼实际占地范围为4002.063平方米、北栋楼实际占地范围为4071.902平方米，中部土地面积18496.835平方米。2008年5月，工商局将玉林公司列为玉林公司，诉至一审法院，案号为（2008）东民一初字第1259号，请求解除双方签订《东海县副食品批发市场买卖合同》及补充条款，要求玉林公司返还东海县副食品批发市场25943.7㎡的土地及市场内所属的建筑物和附属设施，后经一审法院审理判决玉林公司返还东海县副食品批发市场18496㎡的土地及市场内所属的建筑物和附属设施，并返还50万元，后玉林公司不服提起上诉，连云港市中级人民法院经审理于2010年12月作出（2010）连民终字第0473号民事裁定书，撤销（2008）东民一初字第1259号民事判决书，发回一审法院重审。一审法院另行组成合议庭重新审理，作出（2011）东民初字第0671号民事判决书，判决玉林公司返还工商局东海县副食品市场中间部分土地（18496.835平方米）及所属的建筑物和附属设施，后玉林公司再次提起上诉，后连云港市中级人民法院经审理于2011年7月30日作出（2011）连民终字第0672号民事裁定书，再次撤销（2011）东民初字第0671号民事判决书，发回一审法院重新审理，重新审理过程中东海工商局撤诉。2016年7月21日，东海县市场监督管理局再次就涉案标的提起诉讼。另，在上述之前诉讼过程中，王林未申请也未作为第三人参加诉讼，玉林公司提出实体抗辩，并未就其主体问题提出异议。因政府机构改革，工商局已于2015年5月1日并入东海县市场监督管理局，其权利义务均由东海县市场监督管理局承继。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。未经有批准权的人民政府准许，转让划拨土地及之上房屋，该转让行为无效，但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民政府准许并补交土地出让金的除外。当事人签订的《东海县副食品市场买卖合同》及补充条款，该市场南北两栋商住楼所占的土地使用权已变更登记，且使用权类型均为出让土地，该市场南北两栋商住楼所占土地使用权已得到人民政府的批准，因此该市场南北两栋商住楼所占土地使用权的转让有效。关于其余部分即市场中部及地上附属设施，土地性质仍为国有划拨土地，现有证据不足以证明已报请有批准权的人民政府批准同意，应当认定无效。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对市场中部即除南北二栋商住楼所占的土地之外的部分土地及所属的建筑物和附属设施，玉林公司应当返还东海县市场监督管理局。玉林公司已支付的款项包括现金、偿还银行债务等共计5930684.71元。市场土地总面积26570.08平方米，南北商住楼土地面积8073.965平方米，占比约30%，参照合同约定的总价1220万元，该部分应付土地价款370万元，考虑南北商住楼在整个市场中的地理位置，甚至应当更高。玉林公司应当返还的市场租金收入，自玉林公司接手副食品批发市场以来，租金收入金额较高，自2002年至2006年度，收入845841.20元；2007年后期年均收入应在70万元以上，并且每年递增。综上，玉林公司已交纳的5930684.71元，和南北商住楼土地价值及多年市场的租金收入，两者相互冲抵，东海县市场监督管理局不再退还玉林公司款项及损失。玉林公司称代交纳执行费，东海县市场监督管理局不予认可，其不能提供证据，一审法院不予认定。关于玉林公司称东海县市场监督管理局收取2002－2003年度租金27.80万元，因合同该部分无效，已不存在返还问题。关于玉林公司陈述东海县市场监督管理局还收取经营户押金问题，因双方没有约定，可由收取人自行与经营户解决。关于玉林公司交纳的土地出让金及契税，系其开发南北商住楼占用土地的费用，理应由其承担。王林在双方副食品批发市场买卖合同落款处法定代表人一栏签名，并且补充条款也加盖了玉林公司的公章，之前诉讼王林未申请也未作为第三人参加诉讼，玉林公司进行实体抗辩，并未就其主体问题提出异议，故本次诉讼过程中玉林公司及第三人就主体问题提出的抗辩，一审法院不予采纳。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决：一、原连云港市东海工商行政管理局与玉林公司签订的《东海县副食品批发市场买卖合同》及《东海县副食品批发市场买卖合同补充条款》关于东海县副食品市场中间部分土地（18496.835平方米）及所属的建筑物和附属设施部分无效；二、玉林公司于判决生效后二十日内返还东海县市场监督管理局东海县副食品市场中间部分土地（18496.835平方米）及所属的建筑物和附属设施；三、驳回东海县市场监督管理局的其他诉讼请求。一审案件受理费68731元，由玉林公司负担。二审期间，上诉人王林提供以下证据：证据一、国办发（2001）83号、（1995）40号、苏政办发146号文件3份、东海县政府会议纪要8份、东海市场管理局向东海县政府请示、东海县政府常务会议纪要第三期、评估费发票，证明一审法院认定市场出让未经县政府批准、未经评估错误，王林个人购买市场合法。证据二、（2010）连民终字第0473号民事裁定书、（2012）东民初字第1843号民事裁定书，证明该案相同诉求曾经两次被连云港是中级人民法院发回重审，后一次发回重审原审原告撤诉。证据三、王林手机截屏图片，证明东海县市场管理监督局向王林个人发送账户提示，要求王林个人支付市场中间购买款项。证据四、王林付款回单三张，证明王林个人共向东海县市场监督管理局付中间市场款450万元。证据五、东海县检察院不予起诉决定书、说明书、退还保证金、解除取保候审决定书，证明中间市场不是玉林公司购买。证据六、海州区法院（2016）苏0706民初1662号民事裁定书、（2016）苏07民终4132号裁定书，证明市场中间地块未确权之前不能认定为玉林公司所有，已被相关文书确认。经质证，上诉人玉林公司对上述证据没有异议。经质证，被上诉人东海县市场监督管理局对以上证据发表质证意见：证据一、二不是新证据，被上诉人不再发表质证意见。对证据三手机截屏的真实性及合法性、关联性均有异议，这份手机截屏打印件无法说明其内容是何人发送的，上诉人王林作为玉林公司的法定代表人，事关玉林公司的业务与法定代表人进行联系，并不表明法定代表人与公司之间主体的区别，因此即便王林收到账号的事实属实，也不能据此得出买卖主体是王林。证据四是复印件，真实性无法确认，涉及到收款问题，庭后向财务进行核实回复法庭。被上诉人庭后未提交回复意见。经审查，证据一、二上诉人一审已经提交，不属于二审新证据，本院不予认证；证据三短信截图无发件人信息，真实性无法确认，无法达到上诉人证明目的；证据四收款人为东海县企业信用管理协会，无法达到上诉人证明目的；对证据五、证据六真实性予以确认，但与本案无关联性。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，国务院办公厅1995年7月3日下发《国务院办公厅转发国家工商行政管理局关于工商行政管理机关与所办市场尽快脱钩意见的通知》（国办发[1995]40号）。《关于工商行政管理机关与所办市场尽快脱钩意见的通知》提出如下意见：一、充分认识工商行政管理机关与所办市场脱钩的必要性……二、认真按照政企脱钩、政事分开的原则实施脱钩……2001年10月，原工商总局下发《关于工商行政管理机关限期与所办市场彻底脱钩有关问题的意见》，对在实施市场办管彻底脱钩中遇到的有关问题，提出意见。2001年11月，原江苏省工商行政管理局下发《关于全市工商行政管理机关与所办市场彻底脱钩的意见》，就江苏省工商行政管理机关与所办市场彻底脱钩提出意见。本院认为，本案中，原东海工商行政管理局因执行原国家工商行政管理局《关于工商行政管理机关与所办市场尽快脱钩意见的通知》及原江苏省工商行政管理局下发《关于全市工商行政管理机关与所办市场彻底脱钩的意见》等相关文件，将其与案涉市场脱钩而对外签订案涉《东海县副食品批发市场买卖合同》及《东海县副食品批发市场买卖合同补充条款》，本案纠纷实质系因行政指令而引起的房地产纠纷，故不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应不予受理或驳回起诉。故东海县市场监督管理局提起的本案纠纷不属于人民法院受理范围，应驳回东海县市场监督管理局的起诉。综上，一审判决适用法律不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2016）苏0722民初5325号民事判决；二、驳回东海县市场监督管理局的起诉。东海县市场监督管理局预交的一审案件受理费26269元，退还东海县市场监督管理局；王林预交的二审案件受理费68731元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年八月三日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。