成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初7660号 原告：张兴志，男，1985年7月22日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张举刚，四川应天缘律师事务所律师。 被告：成都世外桃源酒店有限公司，住所地：成都市武侯区科华北路69号。 法定代表人：李玉鸿，职务不详。 委托诉讼代理人：李传毅，四川时代经纬律师事务所律师。 原告张兴志与被告成都世外桃源酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告张兴志及其委托诉讼代理人张举刚，被告成都世外桃源酒店有限公司的委托诉讼代理人李传毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张兴志向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁押金5万元、剩余租期的租金2.9904万元；2.判令被告赔偿原告的相关损失4.8261万元；3.判令被告向原告支付违约金25.4万元。事实与理由：2014年10月11日，原告与案外人成都百富广场投资管理有限公司签订了《酒店商铺租赁合同书》约定成都百富广场投资管理有限公司（以下简称“百富广场”）将位于成都市武侯区科华北路69号世外桃源酒店一层编号为001号面积为50平方米的商铺出租给原告经营香烟、雪茄，租赁期限为2014年10月12日至2019年10月12日，共计五年，其中包含两个月免租期。原告接手商铺后按要求在商铺内安置经营所需设施和设备共计花费了5.5万元，并如约营业。合同履行至2016年12月1日，被告强行将案涉房屋加锁封闭阻止原告经营，经原告数次交涉无果。综上，为保护原告的合法权益，起诉至法院。 被告成都世外桃源酒店有限公司辩称，认可与原告存在租赁合同法律关系，但原告诉称与客观事实不符。租赁合同解除的原因是原告未按约定缴纳租金达到合同约定的解除条件后，被告按约定行使了单方解除权解除了租赁合同，被告在履行合同过程中不存在违约行为，不应当承担违约责任。租赁房屋出租给原告的时候状态为精装房，不存在重新装修的情况，而原告主张的设施设备及装修损失也没有相应证据。综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2014年10月11日，案外人百富广场与原告签订了《世外桃源酒店商铺租赁合同书》约定百富广场将其所有的位于成都市武侯区科华北路69号世外桃源酒店第一层编号为001号面积为50平方米的商铺出租给原告经营香烟、雪茄。租赁期限为2014年10月12日至2019年10月12日，其中2014年10月12日至2014年12月12日为免租期，第一年租金为15000元/月，第二年为19000元/月，第三年为22000元/月。 合同第三条第4款约定：“本合同签订时，乙方（张兴志）应向甲方（百富广场）缴纳人民币5万元作为履行乙方义务的保证金……如因乙方违反合同而导致甲方产生的相关费用、支出、损失或损害，则甲方有权从该笔保证金中扣除用于赔偿的部分。如合同期满不再续约，则甲方将该保证金本金全额返还给乙方。”合同第八条第3款约定：“乙方擅自单方面违反上述合同规定或提前解除本合同，乙方已支付的保证金和租金不予退还，且乙方应向甲方支付全部已享受的免租期的全部租金，并按照本合同约定的总租金计算标准，向甲方支付总租金20%的违约金。”第八条第5款约定：“甲乙双方任何单方违约而导致本合同终止、解除的，均需向对方赔偿违约金；若迟延付款达30天以上，甲方有权解除本协议，并由乙方承担违约金。” 合同签订后，百富广场按约将租赁房屋交付给原告使用，原告向百富广场缴纳了租赁保证金5万元。 2016年6月14日，百富广场与被告签订了《合并协议》约定被告采取吸收合并的方式，由被告吸收合并百富广场，合并后原百富广场的债权债务由被告承继。合并后，百富广场在工商部门办理了注销登记。 2016年8月4日，成都市武侯区烟草专卖局向被告法定代表人李玉鸿出具烟存通第16028001407号《证据先行登记保存通知书》载明：2016年8月4日，因租赁房屋涉嫌存在未在当地烟草专卖批发企业进货的行为，武侯区烟草专卖局当场登记并收走了原告销售的两条香烟。2016年11月9日，原告交付租金至2017年1月9日。2016年12月1日，被告对原告租赁的租赁房屋采取了锁门的措施。2017年3月6日，被告员工黄婷以微信的方式通知原告解除租赁合同。2017年7月，被告将租赁房屋租赁给了案外人。 以上事实有《世外桃源酒店商铺租赁合同书》、《合并协议》、微信聊天记录、《通知》、《证据先行登记保存通知书》、《情况说明》、《世外桃源酒店雪茄吧装修报价单》、《工资收条》等证据以及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告交付租金至2017年1月9日，而被告以原告涉嫌违法经营为由于2016年12月1日锁闭租赁房屋。被告辩称其锁门是因为武侯区烟草专卖局要求原告暂停营业，但并未提供烟草专卖局责令原告停业的证据。武侯区烟草专卖局出具的《证据先行登记保存通知书》的时间为2016年8月4日，之后未再作出任何处罚决定，被告于2016年12月1日才锁闭房屋，时间间隔较长，无法看出两者之间的关联性，因此该答辩意见本院不予采纳。被告强行锁闭租赁房屋，限制原告使用，影响原告的正常经营，致使合同目的不能实现，被告的行为已经构成了违约。被告违约锁门在前，原告停付租金在后，被告以原告未付租金为由解除合同的理由不成立。被告违约解除合同，应返还保证金50000元，退还2016年12月1日至2017年1月9日期间的房租28600元（22000元/月÷30天×39天）并承担相应的违约责任。 关于原告主张的相关损失，本院认为，原告举示的《情况说明》、《世外桃源酒店雪茄吧装修报价单》和商铺照片不足以证明原告的装修损失，综合考虑原告加装展示柜和货架的事实，以及展柜货架已使用年限，加之被告重新租赁给他人导致无法评估鉴定，故本院酌情认定装修损失20000元。此外，原告提供了案外人洪志强、童建平、姚晓霞向出具的证明原告支付的工资损失，但该工资收条的证明力太低，且原告并无其它证据证明与前述三人之间存在劳务关系。故该项损失主张，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，合同第八条第5款约定了任何一方违约解除合同均应向对方赔偿违约金，但整个合同只对承租人（原告）应付违约金计算标准进行约定（总租金的20%），却对出租人（被告）应付违约金的标准未作约定，本院综合考虑合同的履行情况，被告的违约情形以及原告的预期利益，依据民法公平原则，参照合同对承租人应付违约金的标准确定出租人的违约金为年总租金的20%，即52800元（22000元/月×12×20%）。超出部分的违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都世外桃源酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张兴志返还保证金50000元； 二、被告成都世外桃源酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张兴志退还租金28600元； 三、被告成都世外桃源酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张兴志支付装修损失20000元； 四、被告成都世外桃源酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张兴志支付违约金52800元； 五、驳回原告张兴志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7032元，因适用简易程序减半收取3516元，由原告张兴志负担2124元，被告成都世外桃源酒店有限公司负担1392元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  彭怡 二〇一七年九月十八日 书记员  彭丹