福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0502民初1522号 原告：谢艳平，男，汉族，1958年7月3日出生，住泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：倪英富，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪达思，福建中言律师事务所律师。 被告：陈秋雄，男，汉族，1977年8月7日出生，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈仲红，福建腾启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雅君，福建腾启律师事务所律师。 第三人：黄亦军（本院追加），男，汉族，1973年7月22日出生，住泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林妹，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴美蓉，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 第三人：福建泉州荣华旅游用品有限公司（本院追加），住 所地泉州市丰泽区东湖圣墓村。 法定代表人：郭淑卿。 第三人：泉州市鲤城区金龙街道玉霞社区居民委员会（本院追加），住所地：泉州市鲤城区金龙街道玉霞街16号，组织机构代码：07977321-6。 负责人：许建忠。 原告谢艳平与被告陈秋雄物权保护纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈秋雄在提交答辩状期间内对本案管辖权提出异议。经审查，陈秋雄对本案管辖权提出的异议不成立，本院依法作出（2016）闽0502民初1522号民事裁定书，驳回陈秋雄对本案管辖权提出的异议。陈秋雄不服，提起上诉。2016年12月27日，泉州市中级人民法院依法作出（2016）闽05民辖终2252号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法裁定本案转为普通程序，并通知黄亦军、福建泉州荣华旅游用品有限公司（以下简称荣华公司）、泉州市鲤城区金龙街道玉霞社区居民委员会（以下简称玉霞社区居委会）作为本案第三人参加诉讼，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢艳平及委托诉讼代理人倪英富、倪达思，被告陈秋雄委托代理人陈仲红、林雅君，第三人黄亦军的委托代理人林妹到庭参加诉讼，第三人荣华公司、玉霞社区居委会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谢艳平向本院提出诉讼请求：1.陈秋雄立即停止侵权并搬出侵权使用的房屋；2.陈秋雄修复围墙、拆除侵权搭盖的铁皮屋并赔偿谢艳平的经济损失（暂以10万元计），以评估价值为准；3.陈秋雄承担本案的受理费等诉讼费用。事实与理由：玉霞社区居委会于2003年6月9日将址在泉州市鲤城区江南镇玉霞村委会综合大楼（以下简称讼争房屋）转让给荣华公司（有土地使用权证及具结书为证），建筑面积3250平米。后因306省道拓改征用拆除部分，余1490平米。2004年11月11日，荣华公司将该房屋转让给谢艳平，谢艳平付清房款并接受了上述房屋（有转让协议及付款收据为证），并在该房屋添建了宿舍楼、围墙等设施，该房屋现面积2901平米。谢艳平自2004年购置后即开始占有使用该房屋（部分用于出租）至今。2016年6月上旬，陈秋雄突然进入讼争房屋，强行占有空置的房屋并推倒围墙，并于该月10日向租户发出通知，以拆除重新修复加固为由赶走租户。谢艳平立即制止并向公安机关报警，但陈秋雄称上述房屋系其2016年6月3日购买，继续实施侵权行为。故谢艳平向本院提起诉讼。 陈秋雄辩称，谢艳平诉讼请求无依据，陈秋雄是合法占有讼争房屋，无需退还该房屋，陈秋雄并没有实施推倒围墙及赶走租户的侵权行为。谢艳平并非讼争房屋权利人，荣华公司的黄亦军否认与谢艳平签订房屋买卖合同，双方没有达成买卖讼争房屋合意，荣华公司并未将讼争房屋出售给谢艳平，谢艳平所持有的买卖合同未成立也未实际履行，谢艳平诉求没有事实和法律依据。 黄亦军述称，黄亦军从未与谢艳平发生讼争房屋买卖关系，谢艳平不是本案适格的权利主体，谢艳平提起本案的诉讼缺乏事实和法律依据，应驳回其起诉。谢艳平提供的《房屋买卖合同》系虚假合同，对此，黄亦军已向法院申请对荣华公司与谢艳平签订的《房屋买卖合同》有关签字盖章的形成时间、形成时间差进行鉴定。 荣华公司未作陈述。 玉霞社区居委会未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢艳平提供以下证据：1.居民身份证，证明谢艳平的主体身份情况；2.常住人口信息，证明陈秋雄的主体身份情况；3.土地使用权证、具结书，证明讼争房屋的产权手续及原始来源；4.讼争房屋买卖合同及收据，证明谢艳平于2004年11月11日向荣华公司购买讼争房屋及付款情况；5.讼争房屋测量图，证明讼争房屋现状及测量办证情况；6.照片，证明陈秋雄侵权擅自入驻搭盖铁皮屋，推倒围墙；7.通知，证明陈秋雄向租户发出的通知；8.声明，证明玉霞社区在不知情的情况下，对黄亦军与陈秋雄的买卖合同进行见证，玉霞社区已声明见证无效；9.泉州市城乡规划局文件（泉规【2003】437）及申请一份，证明讼争房屋土地已变更为建设用地，荣华公司有权将讼争房屋转卖给谢艳平；10.协议书、租赁协议书二份，证明谢艳平与郭思腾签订建设工程施工协议书，由郭思腾为谢艳平添建讼争房屋的主楼与宿舍楼，谢艳平占有讼争房屋后，有将房屋出租，但租户已被陈秋雄赶走。 陈秋雄对谢艳平提供的证据质证如下：证据1、2证据三性无异议；证据3真实性无异议，关联性有异议，与待证事实无关联；证据4真实性无法确认，合同没有加盖骑缝章，收款收据上体现的时间与合同约定付款时间不一致；证据5真实性无异议，关联性有异议，没有测量时间，并且该图是拆迁测量图，不是测量办证图，测量面积与谢艳平诉称面积不一致；证据6真实性无异议，关联性有异议，无法证明陈秋雄存在侵权行为；证据7证据三性均有异议，无法达到谢艳平证明目的；证据8真实性由法庭依法确认，但提醒法庭注意，该证据的证明内容也体现了转让方系黄亦军；证据9规划局文件真实性无异议，关联性有异议，无法达到证明目的，申请书无原件真实性无法确认；证据10真实性无法确认，也不能证明原告主张。 黄亦军对谢艳平提供的证据质证如下：证据1、2、3真实性无异议；证据4房屋买卖合同的真实性有异议，黄亦军从未与谢艳平发生本案讼争房屋买卖关系，该合同上郭淑卿的印章系虚假的，且谢艳平的签名、身份证号、落款时间均系合同签订之后其自行添加，黄亦军系与陈源秀而非谢艳平签订讼争房屋的买卖合同。收款收据的真实性亦有异议，该收款收据并非正式发票，未有付款凭证相互印证，不能证明谢艳平有实际支付房款。且收款收据上的票号均为连号，部分票号上日期和客户名称均为空白，未能体现实际购买方系谢艳平，部分收款收据体现的日期与约定付款日期不一致，与本案的关联性和合法性均有异议；证据5真实性无异议；证据6的证据三性均有异议，该照片系谢艳平自行拍照、打印，照片上并未显示实际拍摄时间；证据7真实性有异议，上面未有陈秋雄签名盖章，真实性无法确认；证据8真实性无异议，对证明的内容有异议，可印证该房屋并未出售给陈源秀或谢艳平；证据9真实性无异议；证据10真实性无法确认，也不能证明谢艳平主张。 陈秋雄提供以下证据：1.声明与具结书，证明讼争房屋的原始产权人系荣华公司，黄亦军与陈秋雄签订厂房买卖合同时黄亦军具有处分权；2.厂房买卖协议、见证、结清证明，证明荣华公司的实际控制人黄亦军向陈秋雄承诺厂房不存在产权纠纷，双方在签订厂房买卖协议时玉霞社区居委会的有关人员对此过程进行见证，玉霞社区居委会认可陈秋雄系讼争房屋业主，荣华公司的实际控制人黄亦军已将讼争房屋转让给陈秋雄，陈秋雄已付清双方所约定的购房款；3.证明、收款收据，证明陈秋雄以讼争房屋业主身份向玉霞老人协会樟崎分会捐资，玉霞老人协会认可陈秋雄系讼争房屋业主；4.现场照片，证明讼争房屋的原产权人荣华公司的实际控制人黄亦军提供给陈秋雄讼争房屋现状。 谢艳平对陈秋雄提供的证据质证如下：证据1真实性由法院确认，内容不属实，具结书原件由谢艳平持有，内容也体现了讼争房屋权利人系荣华公司，不是黄亦军；证据2的厂房买卖协议，黄亦军系无权处分，且玉霞社区见证已失效，结清证明系黄亦军与陈秋雄内部协议，证据三性均不予认可；证据3真实性由法院认定，关联性有异议，无法证明黄亦军有权处分讼争房屋；证据4真实性无异议，但不能证明陈秋雄证明目的。 黄亦军对陈秋雄提供的证据质证如下：证据1、2均无异议，黄亦军确有将讼争厂房转卖给陈秋雄，但陈秋雄实际未付清购房款，黄亦军将另行主张权利；对证据3的真实性无法确认，黄亦军对该情况不清楚；对证据4真实性无异议。 黄亦军提供以下证据：1.《房屋买卖合同》复印件及光盘，证明本案讼争房屋买卖合同实际系与陈源秀发生，并非谢艳平；2.确认函一份，证明荣华公司对陈秋雄与黄亦军签订的房屋买卖合同的有效性进行追认。 谢艳平对黄亦军提供的证据质证如下：证据1的真实性无法确认，合同无原件，不予认可；证据2与黄亦军提供给陈秋雄的声明相互矛盾，真实性不予认可。 陈秋雄对黄亦军提供的证据质证如下：对证据1、2的真实性均无异议，可以证明讼争房屋真正的买方系陈秋雄。 荣华公司未提交证据。 玉霞社区居委会未提交证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据分析认定如下：谢艳平提交的集体土地建设用地使用证、《关于购买玉霞工业楼合同的具结书》，陈秋雄及黄亦军无异议，对该二份证据本院予以确认。关于谢艳平提供的《房屋买卖合同》，虽黄亦军否认系其与谢艳平签订该合同，且该合同上谢艳平的签名、身份证号、落款时间均系合同签订之后其自行添加，但黄亦军对其作为荣华公司代表在该合同上签名并加盖荣华公司公章无异议，黄亦军主张实际系与陈源秀签订上述合同，并将讼争房屋实际交付给陈源秀使用，但其上述主张仅能提供房屋买卖合同复印件，无原件以供核实，本院亦对案外人陈源秀调查，陈源秀否认其与黄亦军签订讼争房屋买卖合同，其仅帮助谢艳平管理，讼争房屋的实际买受人系谢艳平，且本院还对案外人郭思腾调查，郭思腾陈述谢艳平购买讼争房屋后，有让其为讼争房屋重新修建，谢艳平并委托郭思腾管理讼争房屋并收取租金。黄亦军并主张虽收款收据系真实出具，但并未真实付款，亦未能提供证据证明，本院亦不予采信。综上，谢艳平主张其系讼争房屋的买受人，陈源秀与郭思腾均确认讼争房屋自荣华公司转售给谢艳平后，一直由谢艳平掌管使用，陈源秀与郭思腾的陈述可与谢艳平持有的讼争房屋集体土地建设用地使用证、《关于购买玉霞工业楼合同的具结书》及《房屋买卖合同》、收款收据原件相互印证，故本院对谢艳平提交的《房屋买卖合同》、收款收据的真实性、合法性及关联性，予以确认，并确认谢艳平系讼争房屋的买受人，由其实际占有讼争房屋。陈秋雄提供的《声明》与具结书与本院查明的事实不符，该证据本院不予认定。厂房买卖协议陈秋雄已提供原件，且黄亦军无异议，本院对该证据的真实性予以认定。证明、收款收据、现场照片虽有提供原件，但与本案无关，上述证据不足以证明陈秋雄欲证明的内容。黄亦军提供的《房屋买卖合同》未能提供原件，且谢艳平有异议，对该证据证明效力本院不予认定。确认函与黄亦军的声明相互矛盾，对该证据证明效力本院亦不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：址在泉州市鲤城区江南街道玉霞社区南环路（省道306线玉霞段）的玉霞村委会综合大楼原系鲤城区江南镇玉霞村委会（现为鲤城区玉霞社区居委会）建造，但尚未办理房屋的产权登记手续。该讼争房屋的土地属集体用地，并取得《集体土地建设用地使用证》，该使用证记载使用者为“江南镇玉霞村委会综合大楼”，地址为江南镇玉霞村，用地面积777平方米，用途为综合大楼，该宗地属有偿划拨，批准使用期限五十年。 2003年6月9日，鲤城江南玉霞村委会（现为鲤城区江南街道玉霞社区居委会）作为甲方，荣华公司作为乙方，签订一份《关于购买玉霞工业楼合同的具结书》，该具结书记载现乙方已将甲方售与乙方的玉霞工业楼（座落于省道306线玉霞段，面积3250平方米）的全部账款人民币壹佰捌拾伍万贰仟元整（1852000.00）付清给甲方，甲方应无条件协助乙方办理该宗土地、工业楼所有权证及使用权证的变更手续。 2003年7月15日，泉州市城乡规划局出具一份泉规【2003】437号文件，该文件记载该单位同意将原江南镇玉霞村委会综合楼在省道306线规划控制红线以外的用地变更为荣华公司工业综合楼建设用地，规划道路控制线以内的用地为道路代征用地，建设单位应按规定程序办理用地变更手续，并按基建程序办理建设工程的审批手续。 2004年11月11日，荣华公司作为出卖人(甲方)，黄亦军代表该公司与谢艳平作为买受人（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将址在省道306线玉霞段（原江南镇玉霞村委会综合楼）房屋壹座，建筑面积1490平方米，以938000元售给乙方，具体范围以甲方提供的政府规划的红线图及平面图为准（以2003年7月18日市城乡规划局审批规划红线图为准）。乙方应在合同签订并取得土地产权证后，付定金30万元。余款60万元在甲方提交楼房之后，分别于2004年12月、2005年1月、2月三个月内支付，尚余38000元在甲方协助乙方办理土地使用权变更后付清。甲方应于2005年2月28日前将上述房屋及地上物一并交由乙方使用（地上物另见清单），在此协议签订之后，因省道306线拓改造成的楼房外观修补，交由乙方自己处理。该合同还对违约责任、质量问题等事项进行约定。上述合同签订之后，谢艳平已支付荣华公司购房款90万元，荣华公司出具四份《收款收据》给谢艳平并将讼争房屋交付给其占有、使用。谢艳平占有、使用讼争房屋期间，委托案外人郭思腾对讼争房屋进行重新修建，案外人陈源秀及郭思腾有协助谢艳平对讼争房屋进行管理、使用，但谢艳平至今未取得讼争房屋所有权证。 2016年5月25日，黄亦军与陈秋雄签订一份《厂房买卖协议》，黄亦军将讼争房屋以300万元的价格转让给陈秋雄。玉霞社区居委会作为见证人于同日在一份《见证书》上盖章，后玉霞社区居委会又于2016年10月9日声明上述见证无效。上述协议签订后，陈秋雄2016年6月3日实际占有讼争房屋。2016年6月22日，谢艳平以陈秋雄侵占讼争房屋为由，提起本案诉讼。审理中，谢艳平明确其第一项诉讼请求系依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定请求陈秋雄立即停止侵权，搬出并返还谢艳平址于泉州市鲤城区江南街道玉霞社区南环路（省道306线玉霞段）的玉霞村委会综合大楼及附属房屋。谢艳平于2017年9月12日自愿撤回其第二项诉讼请求。 经本院组织双方当事人进行现场勘查，玉霞村委会综合大楼为共计十二间店面的五层楼房及附属房屋，现由陈秋雄使用。经谢艳平与陈秋雄共同确认，本案讼争房屋临街店面所使用的门牌号为××、429号、431号、433号、435号、437号、439号、441号、443号、445号、447号、449号。 综上事实，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，讼争房屋尚未办理不动产的物权登记，房屋所有权不能发生转移。谢艳平在本案中未能提交其对讼争房屋享有所有权的证据，不能证明其系讼争房屋合法的所有权人。 谢艳平虽不能证明其系讼争房屋的所有权人，但谢艳平与荣华公司签订关于讼争房屋的买卖合同主体适格，意思表示真实，条款明确具体，且未违反法律的强制性规定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同依法成立有效。谢艳平与荣华公司签订上述合同并支付购房款后，荣华公司已将讼争房屋实际交付给谢艳平管理使用，谢艳平系基于买卖合同关系对讼争房屋产生实际占有。上述事实可证明谢艳平对讼争房屋占有的合法性，陈秋雄及黄亦军虽对此持有异议，但不能提供相反证据予以否定，因此，本院依法认定谢艳平系讼争房屋的合法占有人。谢艳平作为原告提起诉讼主体适格，陈秋雄及黄亦军关于谢艳平并非讼争房屋的权利人，作为本案的原告主体不适格的抗辩理由不能成立。 谢艳平系基于合同关系对讼争房屋产生占有，属于有合法依据的占有。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；…。”的规定，谢艳平该占有依法受法律保护。谢艳平合法占有讼争房屋期间，黄亦军未经谢艳平许可将讼争房屋出售给陈秋雄。黄亦军就讼争房屋从未取得合法权利，其无权处分讼争房屋。陈秋雄基于与无处分权人黄亦军达成买卖讼争房屋合同取得对讼争房屋的占有，在讼争房屋合法占有人即谢艳平主张权利时，陈秋雄仍占有该讼争房屋不予腾退，排除谢艳平对讼争房屋实际占有，已构成侵权。因此，在本案酌定谢艳平先于陈秋雄对讼争房屋实际合法占有的前提下，谢艳平以物权保护为由要求陈秋雄搬离并返还讼争房屋，符合《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定。故谢艳平请求陈秋雄搬离并返还讼争房屋，于法有据，本院予以支持。陈秋雄抗辩其占有讼争房屋系基于与黄亦军的买卖协议，系合法占有人，于法无据，本院不予采纳。至于陈秋雄与黄亦军签订的《厂房买卖协议》不在本案处理范围，陈秋雄基于该厂房买卖协议所享有的权利可另行处理。在本案审理中，谢艳平自行撤回对陈秋雄第二项诉讼请求，系其对自己民事权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 被告陈秋雄应于本判决生效之日起十五日内搬离并返还原告谢艳平址于泉州市鲤城区南环路的玉霞村委会综合大楼及附属房屋（该楼临街店面门牌号具体为鲤城区南环路427号、429号、431号、433号、435号、437号、439号、441号、443号、445号、447号、449号）。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告陈秋雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨左杰 审 判 员  黄聪利 人民陪审员  吴向阳 二〇一七年九月二十八日 书 记 员  林钢泉 速 录 员  蔡晓娟 本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -16-