浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初10580号 原告：宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司。住所地：余姚市站南路199号（东交1#楼1-301-1号）。统一社会信用代码：913302813405271914。 法定代表人：徐仁义，该公司负责人。 委托诉讼代理人：杨明，浙江甬望律师事务所律师。 被告：毛海群，女，1986年10月29日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：王璇，余姚市姚南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨浩，余姚市姚南法律服务所法律工作者。 原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司与被告毛海群房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月23日向本院起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，在征得原告同意后先行进行调解。因调解未成，本院于2019年11月8日立案受理后，依法由审判员史慧适用简易程序独任审判，后转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2020年5月8日公开开庭进行审理。原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司的委托诉讼代理人杨明、被告毛海群的委托诉讼代理人王璇、杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告双方签订的《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》；2.判令被告立即向原告支付拖欠房屋租金及商场综合费2193.85元（租金及商场综合费按合同约定标准计算，自2019年10月1日起算，暂计算至2019年10月15日，要求计算至合同解除日）；3.判令被告向原告支付违约金78.98元（违约金按日万分之八计算，自2019年9月1日起算，暂计算至2019年10月15日，要求计算至实际清偿日止）；4.判令被告立即腾退租赁房屋归还原告；5.判令被告按258.10元／天（2.50元／平方米／天＊51.62平方米＊2倍）的标准自合同解除日的第六天起至实际腾退租赁房屋并交还原告日止向原告支付房屋占有使用费；6.判令被告赔偿原告因实现债权而支出的律师费5000元。以上二、三、六款项合计人民币7272.83元。事实和理由：2017年8月15日，原告与被告签订《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》，约定由被告承租原告位于余姚市城区东郊1号楼一层1-129号，面积为51.62平方米的商铺，租赁期限3年，自商铺实际交付日起至2020年9月30日止。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。然被告并未按合同约定向原告支付后续的租金。为此原告多次向被告催讨拖欠的房屋租金，但被告仍未支付拖欠的租金，给原告造成较大的经济损失。根据《余姚交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》第三章通用条款第五条第1款第⑤项约定：“乙方未按约足额支付租金、商场综合费或其他费用的（无论甲方是否正式追索），甲方有权解除本协议，收回房屋，乙方已支付的保证金、租金不予退还，若因此给甲方造成损失的或给第三方造成损失的，乙方应承担赔偿等一切责任”，原告有权解除《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》并没收保证金。同时根据第三章通用条款第五条第2款及第8款的约定，被告应按日万分之八向原告支付违约金且还应赔偿原告起诉所产生的律师费。另根据第三章通用条款第六条第3款的约定，若被告未在合同解除后5日内清偿的，被告应自第6天向原告缴纳占用费。原告认为，原、被告签订《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》合法有效，双方均应按约履行，被告未按约支付租金的行为显然已构成违约。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告毛海群答辩称，原、被告双方签订租赁协议之后，原告未按照合同约定于2017年10月1日前交付，原告因消防原因不能正常开业，根据《商业广场商铺租赁协议》专用条款第五条约定，原告已经违约，实际开业时间为2017年12月9日。原告因租金于2019年9月30日将被告经营的店铺停电停水，所以被告于2019年10月2日腾空，腾空时有两个保安及原告工作人员在场，被告将大部分东西搬离之后，原告当即将大门上锁，导致部分物品无法搬离。原告主张的租金、腾空费及违约金均不能得到支持，因原告停水停电、锁门等情况导致无法腾空的租金及占有使用费均由原告自行承担。违约责任第一条第4款有约定，拖欠租金、商场综合费或其它费用达到30日以上视为违约。原告所谓因被告不支付租金引起违约，但是原告的行为已经是解除合同的表示，所以不能主张违约金。 原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司为证明其主张，向本院提供以下证据，经质证，本院认定如下： 1.房屋所有权证（复印件）、《杭甬客专余姚北交通枢纽中心商业广场招商及运营合作协议》各一份，拟证明原告有权依合同约定向被告追讨房屋租金及腾退房屋的事实。被告对房屋所有权证无异议，对《杭甬客专余姚北交通枢纽中心商业广场招商及运营合作协议》不清楚。经审查，本院对该组证据予以认定； 2.《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》一份，拟证明2017年8月15日，原告与被告签订租赁协议，由被告承租位于余姚北交通枢纽中心商业广场东郊1号楼1层1-129号面积为51.62平方米的商铺，租赁期限自商铺实际交付日起至2020年9月30日止，并对租金支付按照先付后租的形式、履约保证金，违约金的主张依据、赔偿损失、提前终止协议等进行约定的事实。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该合同签订后，双方签订了补充协议，对于租金支付时间及支付金额都更改过。经审查，本院对该证据予以认定； 3.《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》补充协议一份，拟证明2018年原、被告就该年度租金达成减免协议的事实。被告对该证据的真实性无异议。经审查，本院对该证据予以认定； 4.委托代理合同及律师费发票各一份，拟证明原告为实现债权支出律师费5000元的事实。被告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，原、被告在2019年10月2日已经解除租赁协议，很多诉请并不是合理合法范围内，应当出具律师费已经支付的凭证。经审查，本院对该证据予以认定； 5.微信聊天记录、视频一组，拟证明被告曾于2019年12月8日至店铺搬离了部分物品的事实。被告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，被告在2019年10月2日办理大部分物品之后，因为原告上锁导致无法搬离部分桌椅，后来经过交涉才搬离了部分桌椅。经审查，本院该证据的真实性予以认定； 6.银行收款回单一份，拟证明被告按照补充协议的约定支付了租金，双方达成的是减免租金的协议而非租期顺延的事实。被告对该证据有异议，认为没有写明具体款项用途，被告有原告出具的收款收据，金额与银行收款回单的金额不一致。经审查，本院认为银行收款回单的金额与被告提交的证据4的房租费、物业费的金额一致，故对该证据予以认定。 被告毛海群为证明其答辩意见，向本院提供以下证据，经质证，本院认定如下： 1.聊天记录一份，拟证明原、被告之间的租赁关系自2017年12月9日开始的事实。原告对录音记录的真实性有异议，有删减，翻译的内容有修改，32分20秒中的表述是原告给被告优惠政策低了点，被告未如实翻译，原告不认可录音内容。经审查，本院认为聊天记录中原告未确认商铺交付时间，被告也未能提供其他证据予以佐证，根据原、被告签订的补充协议以及被告交纳的第二年租金，原告免除的是被告第二年的三个月租金，并非第一年租金，故对该证据的真实性予以认定，关联性不予认定； 2.腾空搬离照片一组，拟证明被告于2019年10月2日就将商铺腾空，且原告知晓被告腾空并将商铺上锁的事实。原告对该证据有异议，认为没有原件，也不能证明照片的拍摄时间及地点。经审查，本院认为原告在庭审中陈述被告第一次搬运时留下吧台未搬空，钥匙也未归还，在2019年10月3日停水停电，锁了前门，其知晓被告第一次搬运的情况，故对该证据的真实性予以认定； 3.解除合同通知书一份，拟证明原告于2019年9月份向被告发送了停水停电通知书，被告于2019年10月2日腾空时有两个保安及原告工作人员在，当天就对店铺上锁，原告于2019年10月11日与被告解除租赁关系，第二年的租期应当在2019年12月8日结束，但是租期未到原告却与被告解除租赁关系的事实。原告对该证据的真实性无异议。经审查，本院对该证据予以认定； 4.增值税普通发票一份，拟证明交纳的租金数额与原告的银行回单数额不一致的事实。原告对该证据的真实性无异议，但金额不单是补充协议中的租金等费用，还包含了被告应当缴纳的1000元的电费。经审查，本院对该证据予以认定。 综合以上举证、质证、认证情况，结合原被告在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2014年6月20日，余姚市高铁站场建设投资有限公司与宁波迪赛商业管理顾问有限公司签订了《杭甬客专余姚北交通枢纽中心商业广场招商及运营合作协议》，约定由宁波迪赛商业管理顾问有限公司承租杭甬客专余姚北交通枢纽中心商业广场。2016年3月17日，宁波迪赛商业管理顾问有限公司授权委托原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司全面负责余姚北交通枢纽中心商业广场招商运营管理工作。 2017年8月15日，原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司（甲方）与被告毛海群（乙方）签订《商业广场商铺租赁协议》一份，约定：甲方将位于余姚市城区租赁给乙方经营使用，实际建筑套内面积为51.62平方米；租赁期限3年，从商铺实际交付日起至2020年9月30日止，双方确认租赁商铺交付日暂定为2017年8月20日，最终以双方签署的商铺交付验收单上载明的交付日期为准，商铺交付验收单经双方签署后视为交付完成，乙方同意不论何种原因导致甲方无法按如期交付租赁铺位的，起租日自动顺延至铺位交付日；自交付日起，乙方可享有40天的装修期，在此期间，甲方可免收乙方的租金，但实际发生的水、电、气、商场综合费等费用由乙方据实承担；租金起算日期，双方约定2017年10月1日，若因甲方原因延迟交付的，租金起算日期自动顺延，乙方对此无异议；乙方应于2017年10月1日前满足开业条件，正式开张营业；租赁商铺按本协议明确的实际签约租赁面积计租，租金标准为2.5／元／天／平方米，年租金合计人民币47103元，商铺租金从2017年10月1日至2020年9月30日期间不变，租金支付方式按照先付后租的原则，乙方每年支付一次租金，本协议签订后五个工作日内，乙方支付首期12个月租金，以后各期租金均需提前30日支付给甲方，甲方于每次收到乙方租金后，按照实收金额向乙方出具相应的合法票据；承租期间，因乙方使用、经营租赁商铺所发生的全部费用均由乙方自行承担，包括但不限于商场综合费：年商场综合费按实际签约面积10元／月／平方米计算合计6194元，水电费用按月计收或由乙方按照商场管理规定以预存方式缴纳，税金由乙方自行承担，建筑装潢垃圾清运费按建筑面积每平方米元一次性由乙方交纳，装修完毕经甲方检验合格扣除水电等费用后无息退还施工押金5000元；乙方签署《租赁合同意向书》当日向甲方支付履约保证金10000元，甲方无需向承租方支付保证金的利息。租赁期内，乙方不得以该保证金抵付租金、管理费等任何应付费用；该履约保证金不是预付租金，仅作为乙方忠实履行本协议约定之各项义务和责任的保证。在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金、商场综合费或其他费用及其滞纳金以及因乙方违约或过失给甲方造成的损失，或其他应由乙方承担的费用而乙方未支付的，甲方均有权直接从履约保证金中扣除，在甲方向乙方出具书面通知后十个工作日内，乙方须补足所扣除的部分，否则，甲方有权终止本协议的履行；租赁期限内，若乙方未能按约进场装修、开业或者在经营过程中因乙方原因解除本协议的，则履约保证金甲方不予退还；租期届满，若乙方已结清本协议项下全部费用，且无任何违约及没有给甲方造成损失，于乙方清场后三个月内，由乙方凭甲方开具的履约保证金的收据，由甲方无息退还乙方履约保证金；在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本协议，收回房屋，乙方已支付的保证金、租金不予退还，若因此给甲方造成损失的或给第三方造成损失的，乙方应承担赔偿等一切责任：…④拖欠租金、商场综合费或其它费用达到30日以上的；租赁期限内乙方未按本协议约定支付租金及其它费用，每逾期一日，乙方须就尚欠租金及其它费用按日息万分之八支付违约金，直至租金付清为止；因一方违约行为而给另一方造成的损失，违约方应承担赔偿责任，损失包括但不限于直接损失、一方预期可得的利益以及因此涉诉所产生的合理律师费、诉讼费、保全费等相关费用；提前终止协议或协议期满时，乙方应在协议期满或终止后5日内及时清场，并将租赁商铺及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态…若逾期，则乙方每天须向甲方缴纳占用费（相当于2天的租金及商场综合费）；逾期超过十日，视为乙方已自动放弃租赁商铺内乙方设备设施以及一切物品的所有权，甲方有权自行进行处置。被告毛海群在附件1承租商铺楼层区位图、平面图、交付标准，附件2身份证、商户工商营业执照、税务登记证明复印件，附件3租金表，附件5商铺管理公约，附件6消防责任书上签字，未在附件4商铺物业交付验收单上签字。其中租金表载明三年的计租时间分别为2017年10月1日至2018年9月30日、2018年10月1日至2019年9月30日、2019年10月1日至2020年9月30日，年度租金为47103元、年综合费6194元。 之后，原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司（甲方）与被告毛海群（乙方）又签订了《补充协议》一份，双方经协商，就甲方有条件给予乙方《租赁协议》中第二年度部分租金优惠事宜达成补充协议：一、甲乙双方确认，在乙方于2018年9月1日前向甲方支付第二年度的租金26444元（该金额为免收后的租金金额）及年综合费6194年的前提下，甲方免收乙方该商铺自2018年10月1日起至2019年3月9日止的租金。若乙方未在上述约定期限内足额支付全部费用的，则不享受本条约的免租优惠，乙方仍应按《租赁协议》。约定的时间和金额向甲方支付第二年度全部的租金及综合费。二、本补充协议约定与《租赁协议》不一致的，以本补充协议约定为准。本补充协议未约定的，双方仍按《租赁协议》约定执行。三、本补充协议自双方签字盖章后生效。 2018年10月22日，被告毛海群转账支付了第二年度的房租费、物业费共计32638元。2018年12月11日，原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司开具了相应的增值税专用发票，其中含电费1000元、房租费26444元、物业费6194元。 2019年10月11日，原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司向被告毛海群发送解除合同通知书，载明：“截止本通知书落款日您已累计拖欠我司第三年（2019年10月1日至2020年9月30日）租金47103元及广场费6194元，共计人民币53297元。《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》第三章通用条款第五条第一款第4项约定：‘乙方未按约足额支付租金、商场综合费或其它费用的（无论甲方是否正式追索）甲方有权解除本协议，收回房屋，乙方已支付的保证金、租金不予退还，若因此给甲方造成损失的或者给第三方造成损失的，乙方应承担赔偿等一切责任。’同时第三章通用条款第五条第2款约定：‘租赁期限内乙方未按本协议约定支付租金及其他费用（含商场综合费等任何应付而未及时支付的费用），每逾期一日，乙方须就尚欠租金及其他费用按日息万分之八支付违约金，直至租金付清为止。且因乙方逾期缴纳而导致费用增加的，由乙方承担。’根据上述合同条款及您欠我司租金的事实，我司有权解除《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》并要求您承担相应的违约责任。为此，我司现发本通知书告知您如下事宜：1.解除我司与您签订的《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》。2.要求您于2019年10月15日前向我司支付拖欠的租金及广场管理费共计人民币2190元（租金暂计算2019年10月1日至2019年10月15日，此后按合同约定日租金标准向我司支付租金至合同解除日）。3.请您于2019年10月15日前向我司支付违约金计人民币770.88元（违约金以您未支付金额为基数按日万分之八暂计算至2019年10月15日，要求计算支付至全部款项清偿日止）。4.没收您支付的保证金计人民币10000元。5.您应于收到本通知五日内完成清场腾退商铺并交还我司。逾期超过10日的，视为您已自动放弃租赁商铺内您的设备设施及物品的所有权，我司有权自行进行处置（包括作为垃圾予以处理等），并根据租赁协议的约定，在您违约时，我司有权采取相应措施（如：停水停电等），若因此造成您的损失，由您自行承担。同时若您逾期未腾退的，则逾期每一天您应向我司缴纳占用费（相当于2天的租金及商场综合费）直至腾退商铺并交还我司之日。” 2019年10月2日，被告腾空了商铺内的部分物品，剩余部分桌椅未搬离。2019年10月3日，原告对被告租赁的商铺予以停水停电并对前门上锁。2019年12月8日，被告搬离了商铺，但未与原告办理书面交接手续和归还钥匙。 本院认为，依法成立的合同，系双方真实意思的表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 对原告要求解除原被告签订的《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》及立即腾退租赁房屋的诉讼请求。本案中，原告依约将涉案房屋交给被告承租，被告理应按合同约定交纳相应的房屋租金、物业管理费及公共维修金。根据合同约定，被告应按照先付后租的原则支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金，若被告违反本合同约定拖欠租金、商场综合费或其他费用达到30日以上的，原告有权单方面解除本合同，收回房屋，被告已支付的保证金、租金不予退还，并就尚欠租金及其他费用按日息万分之八支付违约金。现被告未按约支付房屋租金、商场综合费，显属违约，但原告于2019年10月11日向被告发送了解除合同通知书，要求其在收到通知后五日内完成清场腾退商铺，被告于2019年10月2日开始腾空，其在租赁期限届满前以腾空房屋的行为表明同意提前解除合同，被告亦在庭审中认可双方的房屋租赁合同已于2019年10月11日解除，故本院对解除租赁协议的诉请予以确认。对原告要求被告立即腾空租赁房屋的请求，因被告已于2019年12月8日实际搬离商铺，仅未办理书面交接手续及归还钥匙，本院对该项诉请不予支持。 对原告要求被告支付自2019年10月1日起至合同解除日所拖欠的房屋租金及商场综合费的诉讼请求。本院认为，原告给予被告五日的腾空期符合双方的合同约定，亦符合客观腾空房屋的需要，不应计入租赁期限，故原告主张被告支付拖欠的房屋租金及商场综合费用应从2019年10月1日起计算至2019年10月11日止即1608.82元。 对原告要求被告支付自2019年9月1日起至实际清偿日止的违约金的诉讼请求。本院认为，原告在解除合同通知书中既要求没收被告交纳的履约保证金10000元，又要求被告支付违约金，虽然在双方的协议中对违约情形约定了可以没收履约保证金以及支付违约金，但履约保证金是作为被告忠实履行协议的保证，在被告拖欠租金、商场综合费等违约行为时可直接予以扣除，且在因被告原因解除协议时不予退还，其既有填补损失的功能，又兼具违约惩罚的性质。本案中原告主张的租金损失已经依法予以支持，又没收了履约保证金，结合被告的违约性质与程度，同时要求履约保证金和违约金，明显过高，不符合公平原则亦不合理，故本院应依法予以调整，对违约金的诉请不予支持。 对原告要求被告按258.10元/天的标准自合同解除日的第六天起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为，根据协议约定被告应于协议终止后五日内清场，逾期须每天向原告缴纳相当于2天的租金及商场综合费的占有使用费。原被告于2019年10月11日解除合同，被告应于2019年10月17日前腾空房屋，但被告至2019年12月8日才搬离，应当按约支付占有使用费。原告认为被告尚余吧台等物品，也未归还钥匙，主张计算至归还钥匙并办理交接手续之日止才算实际腾空之日，本院认为虽然合同中约定被告清偿结束后须经原告书面确认，但原告于2019年10月3日起对案涉商铺停水停电并封闭前门，致使被告无法实现租赁目的，且归还钥匙等交接手续并不影响房屋另行使用，计算至交接手续之日加重了被告责任，但被告未按照约定在五日内腾空房屋，至2019年12月8日才搬离应当支付相应的房屋占有使用费，故该费用应从2019年10月17日起计算至2019年12月8日即13679.30元。 对原告要求被告赔偿因实现债权而支出的律师费5000元的诉讼请求。本院认为，根据协议约定因被告违约行为造成的损失应承担赔偿责任，损失包括因涉诉产生的合理律师费，故对该项诉请予以支持。 被告抗辩原告因消防原因不能正常开业，未按照合同约定于2017年10月1日前交付，实际开业时间为2017年12月9日，原告违约在先；被告于2019年10月2日腾空后，原告将大门上锁并且停水停电导致部分物品无法搬离，租金和腾空费应当由原告自行承担；原告主张因拖欠租金的违约金，根据合同约定需拖欠30日以上，但是原告提前要求解除合同，不能主张违约金。本院认为，虽然原被告未签订商铺物业交付验收单，但被告全额支付了第一年租金，补充协议中对第二年租金也是免收部分租金，被告抗辩原告因消防原因迟延交付，但未能提供证据证明，故本院难以采信。另原告虽然对商铺的大门上锁但后门仍可以进出，被告应当及时腾空商铺，未在合同约定时间内搬离应当按照合同约定支付房屋占有使用费，故对被告的抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司与被告毛海群签订的《余姚北交通枢纽中心商业广场商铺租赁协议》； 二、被告毛海群支付原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司房屋租金及商场综合费1608.82元（从2019年10月1日起至2019年10月11日止租金按2.5元／天、商场综合费按10元／月计算），并支付房屋占有使用费13679.30元（从2019年10月17日起至2019年12月8日止按258.10元／天计算），律师费5000元。款于本判决发生法律效力后十日内付清（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户。账号：62×××63，汇款时一律注明本案案号）； 三、驳回原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司余姚分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费307元，由被告毛海群承担，款限于本判决书生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 长  史 慧 人民陪审员  胡文慧 人民陪审员  方亚芬 二〇二〇年八月三日 代书 记员  阮亚君 ??? ??8?