昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初2664号原告：刘高燕，女，1982年11月8日出生，汉族，住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：黄新荣、熊诗琪，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原告：李光进，男，1974年1月1日出生，彝族，住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：黄新荣、熊诗琪，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司，住所：昆明市盘龙区茨坝青松路**。法定代表人：马罗矶，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓毅平，男，1990年6月10日出生，汉族，系云南上基房地产开发有限责任公司员工，，住云南省昭通市盐津县一般授权代理。原告刘高燕、李光进诉被告云南上基房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告李光进及原告刘高燕、李光进的共同委托诉讼代理人黄新荣、熊诗琪，被告云南上基房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邓毅平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘高燕、李光进向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告自2014年12月31日起至实际交付商品房之日止的经济损失（损失计算方式以房款总价为基数按年利率8%计算，其中暂算至2017年4月1日，损失为人民币101968.38元）；2、被告承担本案全部案件受理费。事实理由：被告未“昆明玉器城综合商业区”开发商，原被告签订《商品房购销合同》，合同约定：被告将其开发的“昆明玉器城综合商业区”第2-29栋325号房屋出售给原告，原告向被告支付购房款566491元，被告应当与2014年12月31日将经建设单位组织验收合格，符合交房条件的商品房交付给原告使用。之后原告与被告指定的第三方签订了《经营管理委托合同》，将房屋交由第三方经营管理，委托管理期限为10年，合同第一条第二款约定，由第三方每年向原告按照购房款总额8%的标准向原告支付房屋经营收益。合同签订后，原告积极履行了自己的合同义务，支付了全部购房款，但被告在经多次催告后，至今未能将验收合格具备交房条件的房屋交付原告，给原告造成了经济损失。被告云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基房地产公司”）辩称，一是根据原告与被告签订的《商品房购销合同》第九条第二款之约定，答辩人逾期交房是由于市政工程重大变更，致使规划道路至今未修建，且无市政配套设施，直接导致所购物业无水电配套设施，该影响属于之前不可预测的变化，系不可抗力。答辩人已经在媒体上进行公布，根据约定，答辩人不应承担逾期交房违约金。原告主张的违约金计算标准，跟商品房购销合同约定的标准不一致，不应按原告主张的标准计算。二是原告未按商品房购销合同约定向答辩人支付完毕全部购房款，答辩人有权不予交房。双方签订的合同是合法有效的，原告都没有付清房款，原告的诉求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《宣传海报》，是否采信，本院待后综合评述；2、原告提交的《经营管理委托合同》，并非被告所签订，与本案无关，本院不予采信；3、被告提交的《延期交房通告》，未有原件，本院不予采信；4、被告提交的《玉器城规划图》及现场照片，现场照片不能看出不能交房的原因其被告所陈述，本院不予采信，至于《玉器城规划图》是否采信，本院待后综合评述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2014年5月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告将其开发的昆明玉器城一期2-29幢第3层325号商业用房出售给原告，总价款为566491元，建筑面积为28.35平方米，原告应在2014年5月14日付款286491元，其余价款280000向工商银行贷款，被告应当于2014年12月31日前将验收合格的房屋交付原告。同时约定，被告逾期交房的违约责任：1.自合同约定的交房时间届满后的次日起实际交房之日止90天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，被告按照原告已付款0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。2.如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更、不可抗力因素等，造成被告交房延迟的，被告在媒体公告后，交房时间应相应顺延，被告可免除逾期交房的相关法律责任。经审查，原告分别于2014年5月9日、2014年5月14日向被告支付30000元、120534元，共计150534元房款。再查，2014年5月14日，办理商品房买卖合同登记备案表。另查，2014年6月4日，原告与中国工商银行股份有限公司签订个人购房贷款合同，贷款金额为280000元，保证人处有被告签章。本院认为，双方争议焦点系被告的行为是否构成违约？若构成违约，原告主张的经济损失是否应当得到支持？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议内容合法，真实有效，双方应当恪守履行，原告向被告支付430534元房款，对于该房款能否认定原告履行完毕付款义务，应当综合分析最后付款时间、备案登记表及宣传海报，原告最后付款时间为2014年5月14日，且该时间后办理商品房买卖合同登记备案时间，另结合宣传海报中一次性返还三年投资（按年利率8%计算）回报，三年投资回报24%可以冲抵房款，符合原告在庭审中的陈述支付76%房款，同时，原、被告办理备案登记手续后，被告亦未向原告催过交付任何房款，故应当视为原告履行完付款义务。原告履行完其付款义务后，被告应当按照约定在2014年12月31日前将验收合格房屋交付给原告，本案中，被告辩称逾期交房是由于市政工程重大变更，致使规划道路至今未修建，且无市政配套设施导致，应当按照合同约定，顺延交房，被告可以免除逾期交房的相关法律责任。对于被告答辩观点，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观现象。《中华人民共和国合同法》第一百一十七规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。所为不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但政府的行为具有频繁性和强制性，使得当事人主观上无过错因素，故政府行为虽然具有不能预见、不能避免的特征，但该行为不是不可抗力，而是情势变更。从被告提交的昆明玉器城土地利用图，不能看出延期交房系因政府规划改变，规划图或土地利用图是表达土地利用现状或规划状况，但在实际工程中，存在建设单位未按规划进行施工的情形，被告未提交其他证据予以证明逾期交房系基于市政工程重大变更，本院对其答辩观点不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，被告作为开发商逾期交房，原告有权要求被告支付违约金并继续履行合同，根据双方签订的商品房购销合同，约定逾期90天的，按每天10元计算违约金，逾期90天后，以原告已付房款为本金按年利率3.65%支付违约金，合同继续履行。另本院认为，原告的损失仅为已支付房款的资金占用费，对于原告主张按照年利率8%的观点，系原告与案外人的合同约定，与本案无关联性，本院不予采信。故应当按照双方当事人合同中约定的违约金的计算方法支付违约金，被告应当向原告支付从2015年1月1日起至2015年3月31日止，以每天10元计算共计900元违约金；以及从2015年4月1日起至实际交房之日止，按原告已支付房款为本金，按年利率3.65%计算的资金占用费。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘高燕、李光进支付从2015年1月1日起至2015年3月31日止的违约金900元；二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘高燕、李光进支付从从2015年4月1日起至实际交房之日止，以430534元为本金按年利率3.65%计算的资金占用费；三、驳回原告刘高燕、李光进的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2339元，减半收取计1169.5元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担467.8元，由原告刘高燕、李光进承担701.7元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇一七年九月六日法官助理欧阳俊杰书记员马亚云