江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2367号上诉人（原审原告）：朱彩虹，女，1975年7月18日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王凯，江苏佑本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈召乾，男，1970年12月10日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：高春萍，女，1971年3月1日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙景习，江苏金华星律师事务所律师。原审被告：江苏铸辉市政建设有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区铜昌西街169号。法定代表人：孙保文，该公司总经理。上诉人朱彩虹因与被上诉人陈召乾、高春萍，原审被告江苏铸辉市政建设有限公司（以下简称铸辉市政公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初3840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱彩虹上诉请求：1、依法改判被上诉人赔付上诉人双倍定金50万元，赔偿损失89250元，合计589250元；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方在涉案房产买卖过程中，陈召乾、高春萍及案外人中介公司均明确表明铸辉市政公司是涉案房产的所有权人，在多次的交谈中陈召乾也明确告知无法出售该房产，必须和铸辉市政公司卢经理联系。但在一审过程中一审法院没有查明该事实，导致责任承担主体错误。上诉人在一审庭审中提交的证据和中介公司的证言均能说明高春萍在整个交易过程中积极参与买卖活动，多次代表陈召乾与中介进行交谈表明意见，但在该判决书中，一审法院没有让高春萍承担任何责任显然不当。二被上诉人是夫妻关系，二人对买卖行为客观上是明知的，主观上又积极参与，对法律后果应共同承担责任。2、双方当事人虽然没有签订书面买卖合同，但通过中介机构的居间行为，三方已经对涉案房产的售价、房屋交付时间、办理不动产过户的时间、过户费用的承担、居间费用的支付等交易细节做出了明确约定。为此为了保障双方的诚信确保买卖行为顺利履行，上诉人向被上诉人支付了50万元定金后，卖家没有书面明确为定金，但从二手房交易的习惯、日常认识观点、中介机构的说明等均应当认为该50万元为定金，一审提交的电话录音亦可以证明50万元定金的性质。一审法院对录音没有给予认定，造成上诉人主张给付50万元双倍定金没有得到支持。一审法院认定被上诉人赔偿给上诉人27550元利息损失明显过低。本案房产标的是850万元，应卖方要求买方应在10日内一次性付清购房款，买方通过多方借贷满足了卖房人要求，但卖方又严重违约拒绝办理房产过户手续，上诉人认为该损失应以850万元本金为计算依据。双方约定了50万定金，约定了10日内办理过户手续并交付房屋，由于被上诉人的严重违约，上诉人无法如期占有和使用该房屋，因此，上诉人依照同地区租金的标准要求赔偿损失。综上，一审法院没有查清部分事实，认定案件结果错误，导致被上诉人赔偿款项过低。因此，请求二审法院依法改判。陈召乾、高春萍共同答辩称，1、上诉人汇给被上诉人的50万元，被上诉人给上诉人书写的收条中没有“定金”二字，上诉人认为支付的50万元是“定金”没有事实依据，上诉人要求被上诉人赔付双倍定金没有事实和法律依据。2、上诉人要求被上诉人赔偿损失89250元没有事实依据，上诉人要求以850万元作为本金计算利息损失同样没有事实依据。上诉人支付给被上诉人50万元、不是850万元，上诉人两次诉讼，都没有提供其在约定的期间内筹到850万元的证据，一审法院判决按照50万元本金，被上诉人赔偿占用50万元资金期间的银行同期贷款利率的而被计算利息，足以弥补上诉人的实际损失。被上诉人一直没有归还的50万元，是为了与上诉人达成不动产买卖合同，不是为了占用该资金。3、上诉人所诉的房屋租金损失没有事实依据。上诉人没有支付850万元的对价，更没有获得涉案房屋的所有权及使用权，没有租金损失。4、一审法院判决铸辉公司及高春萍不承担责任是正确的。涉案不动产是被上诉人的个人财产，不动产买卖合同双方是上诉人与被上诉人，铸辉公司、高春萍不是本案的适格主体，上诉人要求铸辉公司及高春萍承担责任没有事实和法律依据。5、涉案不动产买卖合同没有成立，上诉人同样存在缔约过失责任。在该案诉讼前，上诉人与被上诉人只是谈到涉案不动产买卖合同意向，对价格进行了口头约定；但具体什么时间支付购房款、什么时间交接房屋、什么时间过户、过户费由谁来承担，以及什么时候解除涉案不动产的查封等条款都没有达成一致，也没有签订书面合同。上诉人在诉前已经明确放弃购买，后又以确认买卖合同合法有效、要求被上诉人协助办理过户手续为由提起诉讼，是不诚信的表现。在庭审期间法官主持调解，被上诉人同意继续出售给上诉人，上诉人不愿意购买；调解不成，上诉人撤诉一次。涉案不动产买卖合同没有达成，主要原因是上诉人没有筹到钱，上诉人不愿意购买。上诉人提起上诉要求被上诉人承担50万元占用利息外的赔偿没有事实和法律依据。综上，二审法院应当依法判决，驳回上诉，维持原判。铸辉市政公司未到庭，亦未提交书面答辩状。朱彩虹向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令陈召乾、高春萍双倍返还定金50万元，赔偿经济损失551456元（从2018年4月25日起计算至2019年3月28日，参照徐州2018年下半年主城区房屋租赁指导价格说明，每月每平方米租金26.5元，按照1500平方米计算）；2、诉讼费由陈召乾、高春萍、铸辉市政公司承担。一审法院认定事实：2016年12月6日，陈召乾通过厂房转移登记换发不动产证，于2017年3月14日取得不动产登记证，载明：房屋坐落于，占地715.07㎡，建筑面积1523.37㎡，归陈召乾单独所有。2018年初，陈召乾同意中原公司提供居间服务出售上述房产，中原公司向朱彩虹推荐该房产时，朱彩虹表达了购买意愿。经协商，朱彩虹与陈召乾达成口头约定，以850万元的价格交易该房产。2018年4月12日、13日，朱彩虹分两次将总计50万元通过银行转账付给陈召乾，陈召乾于2018年4月15日出具收条一张，载明：今收到朱彩虹现金50万元。陈召乾同意在十天之内让朱彩虹筹好款一次性付款，陈召乾配合办理过户手续。此时，朱彩虹也知道该房屋因涉诉被查封，办理过户手续前需先解封。朱彩虹十天内告知中原公司其已筹好钱，中原公司告知陈召乾办理过户，但陈召乾称过户的事需和铸辉市政公司的卢灿协商，其作不了主。中原公司将卢灿联系电话转告朱彩虹，朱彩虹多次与卢灿和陈召乾联系要求过户未果。2018年4月底至5月初，陈召乾告知朱彩虹，有另一买家准备950万元购此房双方正在协商，但考虑到是朱彩虹先联系购买，故要求朱彩虹在850万元基础上增加50万元左右的购房款就卖给朱彩虹，朱彩虹只同意增加10万元，陈召乾不同意。直到2018年5月5日，陈召乾仍不同意以860万元售房，故朱彩虹将借来的150万元还给其妹妹。2018年5月6日，陈召乾通过中介告知朱彩虹同意以860万元出售，朱彩虹因还了妹妹钱后手中的钱不够，表示不再购买。后朱彩虹提出要求陈召乾承担责任，朱彩虹、陈召乾、高春萍及案外人彭素芹、黄某于2018年5月7日在铜山区农行大厅内对此事进行协商。陈召乾书写好一张条，大致内容为：陈召乾同意退还朱彩虹100万元，但朱彩虹不能干涉陈召乾向其他人出售房屋，如朱彩虹违约，则需赔偿陈召乾100万元。朱彩虹看到条子后，不同意附加的要求朱彩虹承担责任的条款。因双方协商未果，条子中的内容未实际履行。2018年6月7日，朱彩虹将陈召乾、高春萍、铸辉市政公司诉至一审法院，诉请确认房屋买卖合同有效并协助办理过户手续，一审法院以（2018）苏0312民初5417号立案受理该案。案件审理过程中，双方协商继续买卖该房屋未果。2018年11月30日，陈召乾将50万元退还朱彩虹。后朱彩虹撤诉，一审法院裁定予以准许。一审法院另查明，陈召乾未将该房屋出售给他人。一审法院认为，依据合同法第四十二条第一款第（三）项，当事人在订立合同过程中违背诚实信用原则，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。该案中，朱彩虹与陈召乾同意以850万元交易涉案房屋，陈召乾在收到50万元之后承诺十日内协助朱彩虹办理房产过户手续。陈召乾逾期未协助朱彩虹办理过户手续，并提出增加房款，其行为违背了诚实信用原则，存在过错，应承担缔约过失责任。朱彩虹主张陈召乾参照同期租金承担损失，无事实及法律依据，一审法院仅支持朱彩虹在订立合同中产生的实际损失，即陈召乾占用朱彩虹资金50万元产生的利息损失，自2018年4月16日至2018年11月30日止，结合陈召乾的主观过错，酌定按银行同期贷款利率的2倍计算，为27550元。朱彩虹主张陈召乾双倍返还定金的主张，因双方未就朱彩虹支付的50万元明确为定金，故其主张一审法院不予支持。高春萍、铸辉市政公司非订立合同相对方，不应承担责任。江苏铸辉市政建设有限公司拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，不影响依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈召乾于本判决生效之日起十日内赔偿朱彩虹损失27550元；二、驳回朱彩虹的其他诉讼请求。案件受理费14263元，由朱彩虹负担13889元，陈召乾负担374元；公告费600元，由朱彩虹负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于朱彩虹支付的50万元是否应当认定为定金的问题。首先，上诉人朱彩虹购买被上诉人陈召乾的涉案房屋，双方并未签订书面买卖合同，朱彩虹向陈召乾支付50万元后，陈召乾向其出具的收条上仅显示收取现金50万元，并未注明为定金；其次，从朱彩虹提交的电话录音内容来看，不能认定陈召乾认可该50万元系“定金”的事实。即使陈召乾在与朱彩虹协商的过程中曾经愿意以返还100万元的方式解决双方的纠纷，也不代表其认可涉案50万元为定金，故对于朱彩虹要求陈召乾双倍返还定金50万元不当，本院不予支持。因朱彩虹仅向陈召乾支付50万元，故其要求以850万元为基础计算损失没有依据，其要求按照同地区租金标准计算损失亦没有依据，本院不予支持。涉案房屋的不动产登记证明确载明为陈召乾单独所有，高春萍和铸辉市政公司并非房屋买卖合同关系的当事人，无需对上诉人承担责任。一审判决并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人朱彩虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9692.5元，公告费300元，均由上诉人朱彩虹负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年八月五日书记员 金宇婷