安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0104民初3952号 原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城77幢二层，统一社会信用代码91340100772802804L（1-1）。 法定代表人：付川江，董事长。 委托代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所律师。 被告：朱姝龄，女，1985年3月6日生，汉族，自由职业，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住合肥市蜀山区。 委托代理人：杨廷安，安徽皖大律师事务所律师。 委托代理人：范辉，安徽皖大律师事务所实习律师。 原告合肥百协物业管理有限公司（以下简称百协物业公司）诉被告朱姝龄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百协物业公司的委托代理人汪伟，被告朱姝龄的委托代理人杨廷安、范辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百协物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告物业服务费用12364元、能耗费463元及违约金5190元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系大溪地小区前期物业服务公司，被告系大溪地小区一期19栋301+301业主，房屋建筑面积228.97平方米，系别墅住宅。2007年7月10日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，由原告对其所在小区进行物业服务，双方约定服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，服务价格为“别墅”按建筑面试每月每平方米1.5元，物业服务费按照每半年缴纳一次，具体时间为每半年第一个月的上旬。合同期限内，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告从2014年1月开始至2016年12月31日止未履行其缴纳物业服务费的义务，经原告多次催告，仍然拒不支付。 朱姝龄辩称：1、原告收费程序违法，诉讼请求无合法依据：原告的收费登记证有效期直到2014年6月，这之后，我们没有看到原告收费的合法资质，属于无证收费。原告提供的催款函是伪造的，原告在起诉前从未向被告发过催款函。被告所在小区业主委员会已经成立，原告仍就依据前期物业管理服务协议收费，显然不符合法律规定。原告起诉的物业费是1.5元每平米，这个没有合法依据。前期物业管理服务协议约定1.45元每平米。能耗费463元，没有事实依据，不知怎么计算出来的另外也不合法。因为合肥物业管理收费早就是一费制了，能耗费违反了相关规定。违约金问题，因为原告从未向被告发过催收手续，所以被告也不存在违约。另外违约金的计算24%也没有依据。2、原告诉请超出诉讼时效，原告现在起诉2014年的费用明显超出两年诉讼时效。3、原告物业服务质量太差，小区管理极为混乱，具体理由是，被告小区是别墅区，属于高档小区，但是被告的服务质量太差，与高档小区不相符，具体表现一下：楼宇之间没有监控系统，安全隐患令人堪忧。楼道内没有消防栓，没有消防预设水管，只有多年失修的灭火器，消防安全隐患极大。小区内的垃圾桶随意停放，垃圾乱扔乱抛现象十分严重，小区内车辆停放混乱。停车经常占用公共通道，占用消防通道。被告的车就曾经多次被别人的车围堵。上班开不出车。小区内绿化缺乏管理，有的无序生长，有的干枯死亡，有的地方花草丛生。小溪内没有水流，砂石裸露，少量水发黑发臭。业主常年不敢开窗。小区内公共照明经常损坏，夜晚道路漆黑。小区内的门卫形同虚设，外面散发广告的小商贩可以随意进小区。物业服务态度极差，多次发生物业服务人员与业主正面冲突，并惊动派出所出警。以上种种情况，业主多次反映物业置之不理，所以根据合同法67条规定，业主享有先履行抗辩权，在物业不能完全履行服务义务的情况下，业主有权暂不缴费。 本院经审理认定事实如下：2006年10月26日合肥百协置业有限公司和百协物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由百协物业公司对百协·大溪地小区进行前期物业管理，管理期限自2005年5月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年7月10日，百协物业公司（甲方）与朱姝龄（乙方）签订百协.大溪地前期物业管理服务协议，协议约定：物业服务费用标准为小高层、高层、SOHO公寓按建筑面积每月每平米1.2元收取；多层按建筑面积每月每平米0.8元收取；叠加别墅按建筑面积每月每平米1.45元收取；以上费用均不包括能公共耗费用；预收半年公共能耗每户300元（按实分摊计量）；乙方交纳物业费用时间为乙方应每半年交纳一次物管费，交纳时间为每半年第一个月的上旬，交纳地点为百协.大溪地管理处；乙方逾期未交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金等内容。2010年1月15日，合肥市物价局核定了大溪地小区前期物业服务收费标准。其中核定该小区叠加别墅物业服务综合服务费每月每平米建筑面积为1.5元；花园洋房按建筑面积每月每平米0.8元收取。 朱姝龄为大溪地1期19栋301+301下室业主，建筑面积228.97平米，该房屋系叠加别墅住宅。自2014年1月1日起，朱姝龄未交纳物业费至今。 另查，2011年，大溪地小区成立业主委员会，由于该业主委员会一直未与百协物业公司签订物业服务合同，也未与其他物业公司签订有效的物业服务合同，故百协公司一直依照前期物业管理合同，在该小区服务至今。 又查，2013年合肥市对小区物业收费实行了“一费制”管理，公共能耗费将并入物业管理费中，不再另行收取。但大溪地小区未能对新的收费标准进行备案，仍一直沿用前期物业合同中物业费用和公共能耗费用并行收取的方式进行收费。 2017年9月1日，合肥市蜀山区物价局给我院来函，函件中表明：1、大溪地辖区物业收费一直未实行“一费制”原因是该小区已经成立业主委员会，成立业主委员会的小区实行“一费制”需要业主委员会与物业公司签订物业服务合同约定收费标准，凭新签订的物业服务合同到物价局进行收费标准备案。由于该小区物业公司与业主委员会一直未能签订“一费制”新物业合同，因此不能在物价局办理相关的备案。2、该小区在新合同签订前，仍执行原收费标准。 以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理协议》二份、《经营性服务收费许可证》、公共水电费交纳发票及分摊明细、蜀山区物价局《关于大溪地小区物业收费相关问题的复函》、催收通知在卷佐证，足以认定。 本院认为：百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。由于该小区业主委员会未能与百协物业公司签订物业服务合同，导致无法对“一费制”的收费标准进行备案，百协物业公司仍执行原收费标准，有正当理由，故本院对百协物业公司主张的公共能耗费予以支持。朱姝龄辩称，原告的诉请已过诉讼时效，百协公司已经提供催缴通知，且百协公司一直持续在该小区内提供物业服务，在长达数年的时间内不对欠费业主进行催收，不符合常理，故本院对该辩称不予采信。朱姝龄应按约向百协物业公司交纳物业费。关于违约金部分，根据被告提供的证据，百协物业公司对该小区的物业服务仍有进一步完善的空间，故本院对百协公司主张的违约金不予支持。但朱姝龄等欠费业主须明确其不交纳物业费，甚至不交纳维持小区最基本运行的公共能耗费用的行为，客观上也可能会影响百协物业公司的服务水平和服务质量。综上，朱姝龄应当向百协物业公司缴纳物业费12364元（228.97㎡×1.5元/㎡/月×36个月），公共能耗费463元，共计12827元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告朱姝龄于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费12364元，公共能耗费463元，共计12827元； 二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费262元，减半收取为131元，由原告朱姝龄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 丁 淳 二〇一七年九月四日 书记员 陈白皎 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。