广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初10792号原告黄绍维，男，1957年7月29日出生，香港居民，原告黄绍球，男，1963年9月19日出生，香港居民，原告林秀娟，女，1936年12月5日出生，香港居民，三原告共同委托代理人郭英，广东华商律师事务所律师。三原告共同委托代理人朱凌丰，广东华商律师事务所律师。被告胡庆妹，女，汉族，1967年1月13日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人刘俊雄，广东滨都律师事务所律师。第三人文礼清，女，汉族，1972年1月15日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人赵保山，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人张博，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列原告黄绍维、黄绍球、林秀娟诉被告胡庆妹、第三人文礼清占有排除妨害纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年10月14日公开开庭进行了审理，三原告共同委托代理人郭英、被告委托代理人刘俊雄、第三人委托代理人赵保山、张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，三原告原系福田区福田村村民。1994年5月7日，以原告黄绍维为代表与福田区房地产开发公司签订《福田旧村改造安置赔偿房产合同》，获得位于福田区福星路××座××旧村改造赔偿安置房。后因三原告一直居住在香港，故一直委托第三人代收租金，第三人每满两个月将收取的租金2800元存至原告黄绍球账户。2015年11月开始，三原告要求第三人通知被告提高租金，但经多次督促，第三人一直未再交付租金。三原告遂直接找到被告，但被告却称该房屋已被第三人于2007年2月卖给了被告。后经福田社区多次调解，被告一直拒绝将该房屋返还三原告。鉴于上述情形，三原告认为，涉案房屋为旧村改造安置赔偿房，不但根据相关法律规定不能在市场直接交易，而且被告和第三人明知涉案房屋为三原告所有，却在未征得三原告同意的情况下，恶意串通签订买卖协议，损害三原告权益，故被告和第三人的买卖行为依法自始无效且实际占用房屋至今，被告除应立即返还房屋外还应支付占用期间的房屋使用费。据此，请求法院判令：1、被告排除妨害，将位于福田区福星路××座××旧村改造赔偿安置房立即返还三原告；2、被告向三原告支付房屋使用费9800元（暂自2015年11月1日计至2016年5月31日，即每月1400元，要求计至返还房屋之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告口头答辩称，一、本案的案由为排除妨害，而本案实质上是房屋买卖合同纠纷或者房屋租赁合同纠纷，因此，我方认为原告的诉请与案由是不相符的，不符合法律规定。二、原告的第一项诉讼请求，实质上是对房屋买卖合同纠纷的一个请求，而非排除妨害，其请求如果是房屋买卖纠纷请求，也正如我方被法庭不予受理反诉一样，也应当不属于法庭支持的，请求法庭依据本案的事实及相关法律规定，驳回原告的该项诉讼请求；原告的第二项诉讼请求，实质上是对其委托出租的房屋租金的请求，或者是为租赁合同租金请求，也并非排除妨害的法律范畴。因此，原告的该项诉讼请求并非排除妨害所应支付的妨害损失，我方认为鉴于原告的诉讼请求涉及多个法律关系的调整，同时也存在主张的权利不确定因素，我方请求法庭查明事实，依法驳回其全部的诉讼请求。三、关于原告诉状的事实及理由部分：1、在2011年4月中旬，原告黄绍球在永和大王店与第三人及被告商议了涉案房产买卖加价的事宜，原告黄绍球要求加价；2、原告所主张的案由以及诉讼请求实质上也是农村的房屋合同纠纷；3、第三人所收取的被告多达12万元的款项，无论是房屋转让款还是租金，就第三人的行为，原告在诉状中确认第三人是受原告委托代收租金，对其收款行为，原告应承担相应的责任；4、如果原告对第三人所收受的款项不予确认，那么第三人依法已构成诈骗罪，本案依相关法律规定，先刑事后民事，应移送公安机关相应的侦查处理，我方请求法庭查明事实，依法作出相应的处理或终止本案的诉讼或移送审查；5、原告在明知其委托人（第三人）对其所有的房产进行售卖，并且在售卖后多次向被告要求加价，因加价不成，提起本案诉讼，我方认为涉案房产以及原告所提出的本案诉讼实质上是农村房屋的买卖合同纠纷，法庭应依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人发表意见称，1、第三人在1997年至2005年期间一直替原告林秀娟打理涉案房产，收取租金。2005年，原告林秀娟授权第三人出卖涉案房产，不存在第三人与被告恶意串通签订买卖协议，损害三原告权利的情况。原告林秀娟与第三人的母亲认识，原来均是福田区福田村的村民，1997年左右，原告林秀娟感觉年纪已大，委托第三人打理涉案房产收租，2005年不想收租金，便告知第三人寻找买家将房产卖出，后经过原告林秀娟同意，以15万元卖给被告，因涉案房屋权利证书房屋久寻未果，涉案房产转让交易尚未完成，一直处于继续履行的状态。三原告隐瞒委托的事实，主要因为是深圳近年房价上涨，产生了巨大的经济利益，所以否认了委托的事实。就该房屋买卖纠纷，第三人已另案起诉，法院已立案。2、三原告的第一项诉讼请求，要求被告排除妨害，将涉案房产予以返还，而被告是否有居住权，直接与三方签订的房屋买卖有关联，关于房屋买卖纠纷，第三人已另案起诉，请法院依据三方买卖合同纠纷情况对该诉求作出判决。3、三原告的第二项诉讼请求，要求被告支付租金，此仍与三方房屋买卖纠纷有直接联系，请法院依据三方房屋买卖纠纷审理结果，对该诉求作出判决。经审理查明，1994年5月7日，原告黄绍维（乙方）与深圳市福田区房地产开发有限公司（甲方）签订《福田旧村改造安置赔偿房产合同》，约定：本合同依据中华人民共和国法律和《深圳经济特区商品房产管理规定》并依照深规字【1987】286号文和《福田旧村拆赔安置方案》签订；甲方经深圳市人民政府【1987】286号文批准，取得位于深圳市××福田村内地段占地面积44268平方米的土地使用权，作为此次福田旧村搬迁安置赔偿用房和部分商品房土地使用；甲方在上述土地兴建住宅楼，定名为福民楼；甲方依照深规字【1987】286号文精神和经福田区政府、区城建办、福田村委会联席会议通过的《福田旧村拆赔安置方案》，向属方案赔偿范围并已进行了福田旧村改造赔偿安置房地产登记的原福田村村民或华侨、港澳同胞作出登记丈量核实的旧屋面积作拆一赔一的赔偿，对超出旧屋面积的部分以新房总体成本加上各项税金加30%管理费补差的赔偿办法；乙方应是在1987年11月2日之前为独立的深圳市常住户口户主或福田旧村的华侨港澳同胞，并符合本合同第三条之范畴且进行了登记的，其旧屋座落于原××西头村××（××）巷，房屋占地33.38平方米，房屋产权业主为黄绍维，共有人是黄绍球、林秀娟、黄绍良；甲方将乙方此次赔偿安置房分配在福星路福民楼A座701号房（以下简称涉案房产），建筑面积60平方米，其中按乙方登记核实属拆一赔一赔偿的旧屋面积为33.38平方米，超出原拆旧屋拆一赔一范围，按新房总成本价加各项税金和30%管理费补差的新房面积为26.62平方米，补差金额为19996元。1994年5月14日，深圳市福田区公证处对上述合同进行了公证。之后，黄绍维依约向深圳市福田区房地产开发有限公司支付了拆迁安置房补差款19996元。三原告取得涉案房产后，自1997年开始，原告林秀娟委托第三人将涉案房产对外出租，第三人将出租涉案房产收取的租金定期转账至原告黄绍球的银行账户。三原告陈述，第三人按照每月1400元的标准每两个月将租金打入黄绍球账户，第三人自2015年11月开始未再转付租金，三原告就此提交了黄绍球的银行账户转账流水明细加以证明。2007年9月9日，第三人以涉案房产产权人的代理人的身份与被告签订《房屋产权转让协议书》，约定将涉案房产的产权及后续产生的所有权益以15万元的价格转让给被告。被告与第三人在该协议上签字，三原告均未在协议上签字。当日，第三人向被告出具收条，确认收到被告支付的涉案房产购房款12万元，并载明余款3万元在产权证明交割给被告后交清。庭审时，被告陈述，其支付了12万元购房款之后，第三人即将房产交付给被告进行装修使用。三原告与被告均确认，截至庭审之日，涉案房产仍由被告在居住使用。此外，关于三原告是否有授权第三人出售涉案房产的情况，第三人称其系接受原告林秀娟口头授权而向被告转让涉案房产，三原告对此不予确认，并陈述从未委托过第三人出售涉案房产；被告陈述，其在与第三人签约时，第三人并未出示书面授权材料，仅口头表示其系受房屋产权人委托出售房产，被告系基于对第三人的信任而与其签约。没有证据显示三原告有委托第三人出售涉案房产的事实。另，三原告陈述，原告林秀娟系黄绍维、黄绍球、黄绍良的母亲；黄绍良已经死亡，三原告并就此提供了香港生死登记处出具的死亡证明加以证明。又查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案房产所处区域同类房屋的指导租金价格为2015年每月每平方米30元、2016年每月每平方米35元。本院认为，三原告提交的证据足以证明其对涉案房产享有占有、使用、收益的权利，第三人向被告出售及交付涉案房产而未取得三原告的事先授权或事后追认，属于无权处分行为，被告占有使用涉案房产亦因此而没有合法根据，构成对三原告权利的侵害，应当承担侵权责任。据此，三原告有权要求被告停止侵权，排除妨害，搬离涉案房产，三原告并有权要求被告承担支付房屋占有使用费的损失赔偿责任。关于占有使用费的计算期间，被告自认其于2007年支付12万元购房款后即开始使用涉案房产直至庭审之日，据此，三原告主张被告自2015年11月1日开始支付占有使用费,没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准，但占有使用费应计至本案庭审之日即2016年10月14日止，至于之后可能产生的占有使用费，由于被告是否实际搬离以及实际搬离时间属于未经查明的不确实事实，本案中不予支持，三原告可待被告实际搬离后再另行主张；对于占有使用费的计算标准，可参照房产所处区域同期同类指导租金价格确定，即2015年按每月1800元（安置赔偿房产合同确定的建筑面积60平方米×每月每平方米30元）计算、2016年按每月2100元（建筑面积60平方米×每月每平方米35元）计算，三原告主张占有使用费按照每月1400元计算，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准。至于第三人未经三原告授权而就涉案房产与被告签订房屋买卖合同所产生的相关法律关系及相应权利主张，各方可另循合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡庆妹应于本判决生效之日起15日内搬离位于深圳市福田区福星路的福民楼××号房产；二、被告胡庆妹应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄绍维、黄绍球、林秀娟支付2015年11月1日至2016年10月14日期间的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月1400元计算）；三、驳回原告黄绍维、黄绍球、林秀娟的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 谭  文  英人民陪审员 徐  鲁  峰二〇一七年九月三十日书 记 员 殷智华（代）