山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7988号上诉人(原审被告、反诉原告)：浙江苏通控股有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：朱国兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王志豪，浙江法君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑德标，浙江法君律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：莱芜阳光物流服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：刘仕祥，董事长。委托诉讼代理人：何军明，山东恒志远律师事务所律师。上诉人浙江苏通控股有限公司（以下简称苏通公司）因与被上诉人莱芜阳光物流服务有限公司（以下简称阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初6402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏通公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用、保全费用由阳光公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销或改判。一、双方合同约定的解除合同情形已经出现，苏通公司有权解除合同并请求赔偿损失。苏通公司租赁的房屋位于物流园的边缘，靠近居民区，因此比物流园区的其他企业更容易与周边居民发生相邻纠纷。自从苏通公司搬入涉案园区之后，园区周围居民便以物流园日常经营扰民为由多次闹事，苏通公司几经妥协，但周边居民还是继续以砸石头、辱骂、威胁等行为干扰园区正常经营，苏通公司也曾报警并由公安机关出面协调，但依旧未果，期间阳光公司也只是单方面加高了围墙，没有采取任何其他措施，已经严重违反了合同约定的协助义务。苏通公司被迫于2019年6月29日搬出园区，承租涉案出租物的目的已无法实现，合同约定的解除条件已经成就，因此苏通公司向阳光公司寄送了《解除租赁合同通知函》，涉案租赁合同在阳光公司收到通知之日起便已解除。由于阳光公司的违约行为导致合同提前解除，阳光公司应赔偿苏通公司提前搬离园区造成的租金损失。二、关于平台建设费用的问题。苏通公司与阳光公司约定由苏通公司出资，阳光公司代为建设案涉平台，平台现已建设完成。根据民法的一般原理，涉案平台的建成属于民法上的附合。根据相关法律规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。结合本案事实，涉案租赁合同已经解除，但苏通公司和阳光公司并未就涉案平台的处理作出相关约定，而且阳光公司已将涉案平台租给了案外人使用。苏通公司愿意将涉案平台折价受让给阳光公司，请求二审法院酌情认定涉案平台的折价价格，在剩余的平台建设费中予以抵扣，这样也符合民法的公平原则。如果法院认为苏通公司仍应支付剩余全部的平台建设费，那么涉案平台的所有权应归苏通公司所有，苏通公司有权拆除涉案平台。三、一审法院关于被扣叉车、监控设备以及相关办公设备的举证责任的分配适用法律错误，应当依法予以撤销或改判。苏通公司的叉车、监控设备以及相关办公设备在搬离园区时皆被阳光公司扣下，上述物品皆在阳光公司的控制之下，苏通公司多次上门索要未果，在此种情况下苏通公司实难自行收集相关证据。一审法院没有考虑到苏通公司难以自行收集证据的特殊情况，仅以苏通公司未提供有效证据为由驳回相关诉请，属于适用法律错误，未尽到法院应当调查收集证据的义务。并且涉案叉车、监控设备以及相关办公设备被扣的事实，苏通公司现有新的电话录音和微信聊天记录为证，能够证明上述物品被扣，请求二审法院判决阳光公司返还上述物品并赔偿叉车的租金损失。阳光公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，苏通公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回苏通公司的上诉请求，维持一审判决。二、苏通公司上诉称“双方合同约定的解除合同情形已经出现，苏通公司有权解除合同并请求赔偿损失”不属实。苏通公司擅自主张解除租赁合同的真实原因是自身经营不善，网点布局调整，并不是苏通公司杜撰的周边村民影响正常生产经营。作为莱芜地区规模比较大的物流企业，自阳光公司成立以来，合法、规范化运营，周到服务入住物流企业，同时也得到了驻地村居及政府部门的大力支持，吸引了大量仓储、物流企业入驻经营，经营状况很好，并不存在周围居民到园区闹事的情况发生，园区与周边居民关系融洽。因此，苏通公司单方违约解除租赁合同应承担相应违约责任。三、关于平台建设费用问题。在双方签订租赁合同时，应苏通公司的单方要求，由阳光公司垫资专门为苏通公司建设物流平台，在租赁合同中已经明确约定，平台建设费用由苏通公司承担，分三年支付给阳光公司，鉴于苏通公司因自身经营原因单方解除合同不再续租，平台建设费用理应由苏通公司承担。四、关于叉车、监控设备以及相关办公设备问题。阳光公司作为出租方，苏通公司承租房屋后，经营所需的叉车、监控设备以及相关办公设备由其自己管理和使用，阳光公司对此没有看管的义务和责任。至于苏通公司诉称的上述物品被扣纯属捏造事实，阳光公司根本没有扣押上述物品。阳光公司向一审法院起诉请求：1.依法确认苏通公司的《解除租赁合同通知函》无效。2.责令苏通公司立即向阳光公司支付下半年的租赁费65000元及剩余平台建设费90000元，合计155000元。3.依法判决苏通公司承担逾期违约金并履行租赁合同。4.诉讼费用由苏通公司负担。苏通公司向一审法院提出反诉请求：1.依法确认涉案《房屋租赁合同》已经解除。2.判令阳光公司归还苏通公司被扣的叉车、监控设备以及办公设备(下附清单明细)。3.判令阳光公司支付苏通公司自2019年6月29日起至判决确定的履行义务之日止按月2350元计算的因叉车被扣造成的租金损失。4.判令阳光公司返还苏通公司因阳光公司未协调好园区周围居民导致苏通公司无法经营而提前搬离园区所造成的租金损失共计31342.47元。【130000元：365天×88天(2019.6.29-2019.9.25)=31342.47元】。一审法院认定事实：2019年3月25日，阳光公司与苏通公司签订房屋租赁合同一份，约定苏通公司租赁阳光公司位于莱芜区高庄街道办事处关帝庙村韩莱路1号9幢园区18号房屋一处用于快运物流经营，面积1300平方米，3间办公室，租赁期限1年，从2019年3月25日至2020年3月24日，合同到期后，双方可以续签合同。年租金为每年每平方100元，总计130000元（壹拾叁万元）另加平台建设费用13.5万元（平均在3年之内支付，每年支付4.5万元），租金加平台建设费用每年支付175000元（壹拾柒万伍仟元整），租金半年一次交计87500（捌万柒仟伍佰元），提前一个月支付下半年费用，合同同时约定了违约责任，如苏通公司未按合同约定的时间和数额交付租赁视为违约，视情节轻重承担补交支付日万分之五滞纳金，解除合同并赔偿损失的责任，合同还约定了其他事项，两公司分别在合同盖章确认。合同签订后，阳光公司按照合同约定交付了租赁物，苏通公司按照合同约定交纳了前半年（即2019年2月25日至2019年9月24日）租金65000元及平台建设费用共计45000元。2019年9月12日，苏通公司制作解除租赁合同通知函，以入住园区后，园区周围居民闹事，对其日常经营造成严重影响，阳光公司没有按双方签订合同的约定协助保障苏通公司经营活动有序进行为由，要求解除合同，并要求阳光公司返还其公司的财物。后双方未就合同事宜达成一致意见，2019年11月21日，阳光公司诉来一审法院。以上事实，由房屋及场地租赁合同、微信聊天记录、证明、照片、解除租赁合同通知函、租赁订单、叉车丢失通知函、沟通函、租金及赔付款支付记录及庭审笔录等证据证实。一审法院认为，我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，阳光公司与苏通公司签订的房屋及场地租赁合同，系双方真实意思表示，双方均予以认可，且不违反法律、法规的强制性规定，对该合同的效力，一审法院依法予以确认。关于本诉部分，阳光公司交付了租赁物，苏通公司支付了2019年3月25日至2019年9月24日的租金65000元和平台建设费用45000元，双方合同约定，下半年的租金应提前一个月支付，即2019年8月24前支付，苏通公司未按约定支付上述费用，构成违约，截至本案庭审，双方签订的合同约定的租赁期限已满，不再涉及继续履行合同问题，但苏通公司应当按合同约定足额支付下半年租金65000元，对阳光公司的上述诉讼请求，一审法院予以支持；关于平台建设费用，双方依托房屋及场地租赁合同，由阳光公司建设平台，苏通公司使用并分期付款，但苏通公司支付45000元后，明确表示解除合同并以自己的行为表明不履行继续支付平台建设费用（截至庭审时，第二期平台建设费支付期限届满，苏通公司未予支付），阳光公司要求苏通公司支付剩余全部平台建设费9万元，符合合同法第108条关于预期违约的规定，一审法院予以支持；关于逾期违约金，阳光公司主张按照日万分之五计算，虽然合同双方合同约定，但利率约定过高，且阳光公司也未提供证据证实其实际损失数额，一审法院不予支持，一审法院酌情参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，人民法院可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金计算应当不超过造成损失的百分之三十，一审法院酌情支持按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍计算利息（1.5倍*1.3倍），2019年8月20日以后中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率取消，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍，自2019年9月24日计算至租金付清之日止。关于反诉部分，苏通公司主张其制作并发出了解除租赁合同通知函，合同应当已经解除，但苏通公司未提交证据证实存在双方合同约定的解除合同情形，亦无证据证实属于合同法规定的解除合同情形，故对其合同已经解除的主张，一审法院不予支持；关于苏通公司主张的阳光公司归还苏通公司被扣的叉车、监控设备以及办公设备并赔偿叉车被扣造成的租金损失、提前搬离园区所造成的租金损失等，叉车、监控设备以及办公设备被谁扣留、何时扣留、扣留在何处、被扣留的物品具体有哪些，苏通公司均未提交有效证据证实，其提交的租赁订单、叉车丢失通知函、沟通函、租金及赔付款支付记录亦无法体现与本案相关联，属于证据不足，对其反诉主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、浙江苏通控股有限公司于判决生效之日起十日内支付莱芜阳光物流服务有限公司租赁费65000元、平台建设费90000元及逾期违约金，逾期违约金以65000元为基数，按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍，自2019年9月24日计算至付清之日止；二、驳回莱芜阳光物流服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回浙江苏通控股有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1700元、保全费1320元，由浙江苏通控股有限公司负担，反诉费减半收取1240元，由浙江苏通控股有限公司负担。二审中，苏通公司向法庭提交了其工作人员与阳光公司工作人员的电话录音及微信聊天记录，拟证实其公司的叉车、监控以及办公设备等被阳光公司扣留。阳光公司质证称，对该证据有异议，无法核实相关人员的身份信息，不能证实苏通公司的观点。苏通公司申请证人吴建伟出庭作证。证人吴建伟的证言证实，2019年4月份，晚上11点到12点时其和工人一起干活，厂区墙头外面扔过来几个石头，导致没有办法继续干活。阳光公司对此质证称，证人的陈述不属实，园区与周边居民的关系融洽。证人与苏通公司具有法律上的利害关系。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案《解除租赁合同通知函》是否有效。苏通公司与阳光公司的争议焦点为阳光公司是否违反了《房屋及场地租赁合同》约定的保证园区正常经营的义务，从而使得阳光公司享有解除权依法解除涉案租赁合同。对此，根据谁主张谁举证的一般原则，苏通公司应该承担举证责任。本案一审中，苏通公司并未提交证实园区与附近居民关系紧张而不能从事正常生产经营的证据。二审中，苏通公司提供的证人证言也仅能证实曾发生过周边居民在夜晚向公司院内扔石头的情况，但不能证实其主张的周边居民到公司闹事导致公司不能生产。因此，苏通公司提出的园区与附近居民关系紧张导致合同目的不能实现，其依法享有合同解除权的主张不能成立。故，一审法院认定苏通公司径行向阳光公司发出的《解除租赁合同通知函》无效，其仍应向阳光公司支付租赁期限内的剩余租金并无不当。关于平台建设费用问题。根据双方的《房屋及场地租赁合同》约定，由阳光公司建设平台，苏通公司分三年支付建设费用，但是该合同没有明确说明合同解除后平台如何处理的问题。本案中，苏通公司、阳光公司均认可涉案平台已经建设完成，因此，苏通公司应向阳光公司支付全部建设费用。至于苏通公司主张的平台折价问题，因双方在租赁合同中对合同解除后平台如何处理并未明确约定，苏通公司的该项主张没有事实依据，本院对此不予支持。关于叉车、监控设备以及办公设备等被扣问题。本案中，苏通公司虽主张其公司的叉车、监控设备以及办公设备被阳光公司扣押，但根据其陈述，其离开涉案场地时并未将钥匙交给阳光公司，也不能证实涉案场地及相关物品被阳光公司所控制。二审中，苏通公司提交了电话录音及微信聊天记录拟证实阳光公司扣押了上述物品，但阳光公司对此不予认可。经本院审查，该证据中沟通双方的身份并不明确，不能据此认定阳光公司扣押了上述物品。故，一审法院对于苏通公司的该项请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由浙江苏通控股有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年八月四日法官助理 乔斌书 记 员 李杨