沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初18050号原告（反诉被告）：姜万超，男，1963年1月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：沈丹，系辽宁大宸律师事务所律师。委托代理人：马振鹏，系辽宁大宸律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘硕，男，1982年9月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。第三人：沈阳市和平区优居中海房产信息服务部，住所地沈阳市和平区南京南街237号8门一层，营业执照注册号210102600520733。经营者：房微寒，女，1984年10月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：周建营，男，1978年11月5日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。原告（反诉被告）姜万超与被告（反诉原告）刘硕、第三人沈阳市和平区优居中海房产信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员董秀坤、吴夕莹组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告姜万超诉称，2018年5月20日，原告、被告及第三人共同签订了《不动产买卖合同》及《车库尾款协议》，约定被告购买原告所有的位于沈阳市和平区房产及附属的位于和平区车库，总成交价格为365万元，并约定“由于甲方无法给乙方腾空车库，定于2019年5月1日前腾空，乙方押甲方尾款10万元整，由丙方代为保存，待甲方腾出车库交钥匙当日丙方以转账方式给甲方结清尾款”。被告依约向原告支付355万元房款，并将10万元尾款交给第三人代为保管。2018年8月18日被告与车库承租人自行协商后，要求承租人提前腾出车库并直接交付被告，未通知原告，被告接收并已实际使用至今。原告是在2019年4月租期届满时与车库原承租人沟通才得知车库早已被被告接收使用，原告遂向第三人要求将代为保管的10万元尾款给付原告，但第三人以被告主张车库存在渗水问题为由通知其拒绝向原告给付尾款。后经原告与被告及物业沟通，物业已经对车库渗水的问题进行过维修，已不存在渗水问题，被告又以地面渗水为由要求物业对地面防水及地面进行重做，但物业予以拒绝，只同意对渗水部位进行有限维修，但被告要求必须重做。原告认为地下车库长期使用过程中出现渗水现象，按照法律规定在保修期内维修义务人是房屋开发公司，并且被告也已经向物业公司主张和行使业主权利，对出现渗水后后期保修出现纠纷，作为房屋现有所用权人，被告应当向房屋开发公司及物业公司主张。原告多次催要后被告仍然拒绝指示第三人向原告支付购房尾款，故原告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院依法确认原告、被告刘硕及第三人签署的《不动产买卖合同》、《车库尾款协议》有效；2、请求法院依法判令第三人将其代为保管的10万元车库尾款给付原告；3、请求法院依法判令被告给付原告车库尾款10万元延期给付的利息4458.75元（自2018年8月18日起，按照同期银行贷款利率暂计算至起诉日，其余利息计算至实际给付之日止）；4、请求法院判令本案诉讼费等费用由被告承担。被告刘硕辩称，原告的诉讼请求，既无事实又无法律根据，应依法驳回其诉讼请求。主要事实和理由如下：1、涉案10万元押金，系法律上的保证金，而法律上的保证金是指为履行某种义务而缴纳的，存于对方或提存于第三方一定数量的钱。涉案《不动产买卖合同》第九条第二款及其“注明”和《车库尾款协议》等明确约定“保持车库原样”（即按交屋标准，保证完好无损），而不是“现状”。按照双方约定，在2019年5月1日前，即2019年4月30日“三方”验房交钥匙时，发现该车库屋面、墙体因渗漏大白脱落，地面反水。故显然不符合“原样”标准，按双方约定，原告有履行恢复车库原样的义务。至今，原告不仅不履行应尽的义务，反而倒打一耙起诉被告拒付10万元押金，于情不符、于理不通、于法无据；2、该车库并非原告在售房时所说的借给了在国外的朋友使用（打不开该车库，即看不了房），也并非完好无损（按交屋标准）。实则该车库多点渗漏并留有维修的痕迹，地面至今仍然渗水，据该车库承租人说（所谓在国外的朋友）“该车库多处渗漏”。故原告有隐瞒事实、欺骗被告的行为。另被告购房是为了居住和使用。入住后在此花费14250元租了两个车位，一次偶遇该车库承租人，双方经协商同意，于2018年8月18日进行了“互换”使用。同时，经第三方《优居不动产》看了该车库的渗漏状况并商定：“待2019年5月1日前交钥匙、返押金时一并处理”。故原告以此作为“已验房交钥匙”既不合情、也不合理、更不合法。事实上没有原告不到场就算验房交钥匙的先例，也没有“验房交钥匙”的现场记录；3、被告从未找过该房物业公司维修。即使在保修期内，这也应该是原告的义务。因为被告是从原告购买且尚未交房，何况该物业已过质量保修期。这是一个“打酒的跟提壶的要钱”浅显道理。被告要求原告应履行车库“原样”的约定，而非物业公司。被告也从未对物业公司提出过此要求。4、从原、被告双方履行合同约定看，被告已履行了合同义务，涉案押金暂未支付，是因为原告未履行其义务。故被告无过错，也不应该承担给付原告车库尾款10万元延期的利息。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求，以确保被告的合法权益。第三人沈阳市和平区优居中海房产信息服务部述称，当时买卖房屋时，原、被告确实是经过我方签订的合同，房子和车库价款共计365万元，被告及其家人都看到了房屋，车库之所以没有看是因为原告声称他的车库借给一个朋友使用了，但是该朋友在国外，平时不回来，于是我们询问了原告车库是否有过改动或者是损坏的地方，原告一再保证说车库在交付使用时是什么样就是什么样，没有使用过。因为原告一直声称没有钥匙看不了车库，所以我们当时就只到车库确认了位置，由于车库门是锁着的，没有看到车库里面是什么样，鉴于这种情况，被告就将10万元为押到了中介，签订了车库尾款协议。大概2018年八九月份，被告给我打电话说他在车库偶遇车库使用人，并且让我到现场看一下，我也到现场看了，当时我也发现了车库有漏水并且维修过的痕迹，虽然当时地面也有水，但是无法判断是漏水还是渗水，于是我跟被告商量通过中介先跟房主沟通一下，过了一段时间，我联系到房主，房主表示还要按照车库尾款协议上的时间进行交接，又过了一段时间，大概是2019年3、4月份，原告到中介来了，我跟原告一起去找被告，三方一起到车库看了一下，当时房主承认车库确实漏过水，也找物业维修过，当场原告也让物业工作人员来现场看了，物业工作人员说大概过一段时间物业公司会统一修复一下。后来原告就离开现场了，我偶尔联系一下物业的人员，物业人员曾经表示过已经过了质保期，虽然他表示可以给维修，但是一直未联系我予以维修，至于物业人员是否联系过原、被告方，我方不清楚。反诉原告刘硕诉称，2018年5月20日，反诉人与被反诉人签订了《不动产购房合同》及《车库尾款协议》。反诉人于签订合同当日，就已履行了合同规定的义务，而被反诉人并未于2019年5月1日前履行“车库交房时保持原样”的义务。即在2019年4月30日车库交房“三方”验房时，发现该车库屋面有多处渗漏维修的痕迹且墙体大白脱落，地面多点渗水，无法使用。至今，被反诉人既不按双方约定前来处理此事，而又因此向法院提起诉讼，起诉反诉人拒付押金及违约金，纯属“恶人先告状”，也没有事实和法律依据。签订购房合同当日，被反诉人称该车库是其无偿借给一位身在国外的朋友使用，该朋友在2019年5月1日前回国后才能打开车库进行移交。后经反诉人了解，该车库系被反诉人出租给一位承租人使用，经与该承租人协商反诉人以14250元的价格为其另租车位。该车位自2018年5月20日签订购房合同并办理过户手续后，其产权应归反诉人所有，被反诉人出租反诉人的房产产生了收益，反诉人的损失应由被反诉人承担。综上，被反诉人不按合同约定履行义务，损害了反诉人的合法权益，为此，特向贵院提起反诉，请依法公证判决。反诉请求：1、要求反诉被告支付车库维修费用2万元；2、要求反诉被告支付2018年5月20日至2019年5月1日车库租金14250元；3、由被反诉人承担诉讼费用。反诉被告姜万超辩称，一、被反诉人不应对案涉车库承担维修义务。1.《不动产买卖合同》第四条约定，不动产以现状售予，乙方（刘硕）确定已实地察看，对质量予以认可。证明案涉车库的交付标准为现状交付，反诉原告在购房时已经现场查看了案涉车库，反诉原告自称未见过车库与常理不符，作为房屋的购买人，不可能在未见到房屋现状的情况下，就将房屋价款进行支付，之所以保留10万元，是由于双方约定车库于2019年5月1日前交付，并非是作为车库的质量保证金。2.2018年8月18日，反诉人违反约定隐瞒被反诉人擅自从案外人李海轩手中接收了案涉车库，按照反诉人自认的发现车库屋面有多处渗水维修的痕迹且墙体大白脱落，地面多点渗水，无法使用的时间是2019年4月30日，反诉人、被反诉人、房产中介三方验房时，说明车库发生上述问题是在其接收案涉车库并实际使用长达9个月后产生的，其在接收车库时并未存在上述质量问题，被反诉人交付的房屋符合合同约定，反诉人使用过程中发生的质量问题与被反诉人无关，产生的全部损失应当由反诉人自行承担。二、反诉人要求被反诉人承担2018年5月20日至2019年5月1日车库租金14250元没有事实及法律依据。《不动产买卖合同》及《车库尾款协议》均约定了案涉车库的交付时间为2019年5月1日，反诉人违反协议约定隐瞒被反诉人于2018年8月18日从案外人李海轩手中接收了车库，并另行为李海轩租赁了车库产生了14250元的租金，反诉人因违约产生的费用应由其自行承担，与被反诉人无关。综上，请求法院依法查明案件事实，驳回反诉人的全部诉讼请求。经审理查明：2018年5月20日，原告姜万超（卖方、甲方）、被告刘硕（买方、乙方）及第三人沈阳市和平区优居中海房产信息服务部（经纪方、丙方）签订《不动产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方拥有的坐落于沈阳市和平区房屋，建筑面积160.5平方米，成交价格365万。其中第九条其他约定事项载明“①此房款叁佰陆拾伍万元含车库；②双方约定由于甲方车库不能腾空须在2019年5月1日前腾空，乙方押甲方尾款壹拾万元整，由丙方代为保有，甲方腾出车库交钥匙当日丙方以转账方式结清尾款；③屋内留有原装修不动留给乙方使用；④甲方保证此房无户口，没有用过学区。注：车库交房时保持原样”。同日三方又签订《车库尾款协议》一份，三方约定：由于甲方姜万超无法给乙方刘硕腾空车库定于2019年5月1日前腾空，乙方押甲方尾款人民币壹拾万元整，由丙方代为保存，待甲方腾出车库交钥匙（保持车库原样）当日丙方以转账方式给甲方结清尾款壹拾万元整。协议签订后，被告支付给原告房款355万，交给第三人保管车库尾款10万元后，原告将房屋交付被告使用，车库未交付。另查明，原告自认在出售房屋及车库时并未告知被告其将车库出租给案外人使用的事实。被告庭审中自诉其于2018年5月20日从车库承租人手中接收该车库并使用至今。再查明，本院工作人员与双方到车库现场核实，车库墙面存在渗水、返潮等情况，地面有水痕，亦存在维修的痕迹。在本案审理过程中，被告曾申请鉴定，鉴定事项为车库是否存在质量问题，如存在质量问题，出具维修方案。2020年4月20日，辽宁省建设科学研究院有限责任公司因申请鉴定项目超出鉴定能力，出具了退鉴说明。上述事实，有当事人向法庭提供的不动产买卖合同、车库尾款协议、照片、视频、退鉴说明等证据以及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告及第三人签订的《不动产买卖合同》、《车库尾款协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。被告履行了向原告交付房款355万元，将10万元尾款交付第三方的义务，原告将房屋交付其使用。后被告自行于2018年5月20日从案外人处接收车库并使用，亦视为车库从其接收使用之日已交付。三方在合同中明确约定“车库交钥匙当日丙方以转账方式给甲方结清尾款壹拾万元整”，故对于原告要求第三人支付代为保管的十万元车库尾款的诉请应予支持。因原告在出售车库时有隐瞒车库出租事实的行为，存在一定过错，故关于原告要求被告支付利息的诉请不予支持。关于反诉原告的反诉请求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽反诉被告隐瞒了车库出租的事实，但反诉原告在购买车库时未到现场查看即签订协议，未尽审慎审查注意义务，且其擅自从案外人手中接收车库并使用，亦存在一定的过错。在协议中关于车库交付使用标准约定为“车库交房时保持原样”，该约定属约定不明，反诉原告亦未提交有效证据证明车库存在质量问题或因车库渗水问题向反诉被告提出异议，现反诉原告要求反诉被告支付车库维修费2万元缺乏事实及法律依据，本案暂不予支持，待反诉原告维修之后或鉴定以后，可另行主张权利。关于反诉原告要求支付租金的诉请，合同中约定车库交付使用日期为2019年5月1日前，故要求反诉被告支付此日期之前的租金无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告姜万超与被告刘硕于2018年5月20日《不动产买卖合同》、《车库尾款协议》合法有效；二、被告刘硕于本判决生效之日起十日内支付原告姜万超车库尾款100000元（由第三人支付给原告）；三、驳回原告姜万超的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘硕的全部反诉请求。本诉案件受理费2390元（原告已预交），由被告刘硕承担2300元，原告姜万超承担90元；反诉案件受理费328元（反诉原告已预交），由反诉原告刘硕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝志杰人民陪审员  董秀坤人民陪审员  吴夕莹二〇二〇年八月三日书 记 员  王俊恫书 记 员  王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。