赤峰市松山区人民法院民事判决书（2016）内0404民初5493号原告南某，男，1963年12月29日出生，公民身份号码，汉族，退休职工，现住赤峰市。被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区钢铁街西段京华酒楼1楼。法定代表人郑某，总经理。委托诉讼代理人于某，男，1977年10月8日出生，公民身份号码，汉族，职员，现住赤峰市松山区新城春城家园20号楼4单元701室。委托诉讼代理人辛某，内蒙古大川律师事务所律师。原告南某与被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序。被告于2016年8月4日提出申请将赤峰佰思特钢结构有限公司追加为本案被告，本院受理被告申请后，并于2016年9月29日以（2016）内0404民初5493号民事裁定驳回被告的申请，后因案情复杂依法转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南某，被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人于某、辛某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南某向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理位于赤峰市××区房屋房产权属证书；2、判令被告支付逾期办证违约金727360元，自2015年4月1日起以727360元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%为标准（即逾期贷款利率）计算至被告协助原告办理完房产证时止；3、请求判令原告购买的4号楼20号车位（面积为93.49平方米）归其所有。事实与理由：2014年5月15日，原告从案外人手中购买被告开发的××区房屋，面积为93.49平方米，车位一处（4号楼20号），面积为52.2平方米。同日，原告与案外人到被告处办理了购房手续，原告与被告签订《购房协议书》一份，被告为原告出具了涉案房屋款及车位款收据两枚，价款合计727360.00元。2015年1月1日，被告将房屋交付原告使用，后原告缴纳了契税、物业费，并装修入住。2016年6月份，被告通知蓝山庭院小区业主办理房屋产权证，但告知因被告与案外人有纠纷不能为原告办理房屋产权证书事宜，原告多次与被告协调未果。原告认为双方签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原告依照约定支付了房款，并已装修入住，被告应依照法律规定协助原告办理房屋及车位的权属证书。被告在房屋交付90日内未能给原告办理权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》应承担相应违约责任，并承担违约金。被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司辩称：1、本案"名为买卖，实为借贷"，原被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系。事实是：2014年2月份，案外人赤峰佰思特钢结构有限公司（以下简称佰思特公司）为被告开发的楼盘施工钢窗安装工程，被告与其约定以自己开发楼盘中的部分房产抵顶全部工程款，本案涉案房产系被告所抵房产的其中之一。2014年5月15日，案外人佰思特公司法定代表人侯宝臣以涉案房产作为借款担保，双方为此在签订借款协议的同时，侯宝臣根据原告的要求，指示被告为其出具涉案房产的购房协议及收据作为还款担保，双方还在借款协议中约定，若侯宝臣未履行还款义务，则有关涉案房产的买卖合同生效。因此，原被告之间并不存在真实的房屋买卖关系。2、被告并不是涉案房产的实际权利人、出卖人，原告向被告主张权利有误，涉案房产虽由被告开发，被告但已抵顶给案外人佰思特公司，原告也自认不是在被告处购买涉案房产，被告只是根据侯宝臣的委托及指示为借款担保所出具的购房手续，被告出具的手续并不改变涉案房产为佰思特公司所有的事实；3、本案系借贷关系而引出的买卖关系，根据借款协议的约定，买卖合同的生效以未依约还款为前提条件，在不能查明实际还款的情况下，无从认定买卖合同是否生效；4、不将佰思特公司追为本案的第三人，将无法查明案件的事实；5、鉴于本案为"名为买卖、实为借贷"的法律关系，法院应向原告释明是否变了诉讼请求，原告如不变更应依法驳回其诉讼请求；6、原告要求被告为其办理房屋产权证及主张违约金没有事实及法律依据，综上，请求将案外人佰思特公司追加为本案被告，再根据本案真实法律关系作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对《购房协议书》复印件一份，证明原被告之间存在房屋买卖关系，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；2、收据2枚，证明原告通过债权转移的方式已经交纳房款及车位款，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；3、收据1枚，证明被告交付的各项费用，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；4、物业费用收据1枚，证明物业公司向原告收取物业费1683元，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；5、介绍信1份，证明被告为原告出具原告与富龙公司签署热力合同的介绍信，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；6、被告提供的证据，蓝山庭院二期钢窗工程合同书及2014年5月13日欠据复印件各一份，证明案外人佰思特公司为被告开发的楼盘施工钢窗工程，被告以涉案房产抵顶佰思特公司部分工程款，与本案不具有关联性，本院不予采信；7、2014年5月15日协议和银行账户登记表及购房协议书复印件各一份，证明案外人佰思特公司法定代表人侯宝臣向原告借款45万元，同时签订（借款）协议与购房协议书，与本案不具有关联性，本院不予采信；8、元宝山区人民法院（2015）元民破字第1号民事裁定书及（2015）民破字第1号指定管理人函各一份，证明佰思特公司已经进入破产程序，其财产已由破产案件管理人管理，与本案不具有关联性，本院不予采信；对当事人争议的事实，根据原告陈述，被告答辩及经审查确认的证据，本院认定如下：2014年5月15日，原被告签订《购房协议书》一份，约定：甲方赤峰晟通房地产开发有限责任公司，乙方南某，乙方所购房屋位于赤峰市××区北、富山路西、西站大街南蓝山庭院小区3号楼1单元2楼西户房屋，此房屋单位为每平方米5106元，总面积93.49平方米，房屋总价款为477360元，地下车位4号楼20号，建筑面积为52.2平方米，总价款为250000元，合同签订后乙方将购房款一次性交清。被告于2014年5月15日为原告出具收据两枚，金额分别为房款477360元、地下车位款250000元。2015年4月9日，被告收取原告交纳的契税7160元、电费200元、取暖费1178元，合计8538元。被告为原告出具介绍信一枚，原告依此介绍信交纳自2015年10月15日至2017年4月15日取暖费计3840元。被告收取了原告2015年、2016年物业费合计3563元。该争议房屋自2015年4月9日被告交付给原告占有、使用至今。本院认为，原、被告之间的《购房协议书》系双方真实意思的表示，内容合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应依据该合同履行自己的相应义务。原告依照《购房协议书》约定交付房款，履行了自己的义务，现因被告方原因未能将房屋产权证办理到原告名下，依据该《购房协议书》被告已经构成违约，故原告要求被告承担应继续为其办理房屋产权证并确认车位归其所有及承担违约金的责任，本院应予支持。庭审中，被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司称，本案"名为买卖，实为借贷"，原被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，虽双方签订了《购房协议书》，也为原告出具两枚收据，但是基于案外人赤峰佰思特钢结构有限公司为被告开发的楼盘施工钢窗安装工程，被告与其约定以自己开发楼盘中的部分房产抵顶全部工程款后，因案外人赤峰佰思特钢结构有限公司欠原告借款，所以案外人赤峰佰思特钢结构有限公司将此争议房屋抵顶给原告，因双方签订的《购房协议书》及被告为原告出具的收据与案外人无关，故被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司的辩称主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第八十四条、第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告南某办理位于赤峰市××区北、富山路西、西站大街南蓝山庭院小区3号楼1单元2楼西户房屋产权登记手续；二、被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司并以727360元为基数，自2015年7月10日起按中国人民银行同期贷款日利率0.5%承担违约金；三、被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市××区北、富山路西、西站大街南蓝山庭院小区4号楼20号车位（面积为93.49平方米）归原告南某所有。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告赤峰晟通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 李月明审 判 员 黄井艳审 判 员 高莉莉二0一七年九月二十二日书 记 员 胡 嘉