文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1635号上诉人（原审原告）：朱建文，男，1978年5月20日生，汉族，住镇江市。上诉人（原审原告）：杨文艳，女，1981年3月20日生，汉族，住镇江市。两上诉人共同委托诉讼代理人：王剑彬，江苏东方之光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江瑞泰房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒区谷阳大道188号瑞泰城市花园26幢。法定代表人：苏渊瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈松，江苏南昆仑律师事务所律师。上诉人朱建文、杨文艳因与被上诉人镇江瑞泰房地产开发有限公司（以下简称瑞泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱建文、杨文艳上诉请求：撤销（2019）苏1112民初2090号民事判决，依法改判被上诉人从根源上修理房屋渗水现象并赔偿装修损失20425元、租金损失18万元及后续损失；一、二审诉讼费用、评估费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为渗水漏水的主要原因是朱建文、杨文艳对房屋的使用不当所致，对于要求瑞泰公司对漏水进行根本上的修复的请求不予支持，明显违背客观事实和相关法律。2、一审法院认定朱建文、杨文艳的损失还与其将阳台进行改造施工、变更了阳台的使用功能有关，应当自行对损失承担主要责任。这违背了司法鉴定的意见，并淡化房屋质量问题是导致漏水并造成损失的根源责任。3、一审法院认定上诉人未采取合理有效的措施防止损失扩大，对上诉人延期入住经济损失180000元超过合理部分不予支持，违背客观事实和法律规定。瑞泰公司答辩称：涉案房屋的渗水现象完全是因为上诉人的不当行为造成的，一审判决被上诉人承担责任不符合事实与法律规定，恳请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。朱建文、杨文艳向一审法院起诉请求：1、判令瑞泰公司从根源上修理朱建文、杨文艳房屋的渗水现象；2、判令瑞泰公司重置材料修复朱建文、杨文艳房屋室内受损装饰或赔偿经济损失20425元；3、判令瑞泰公司赔偿朱建文、杨文艳已延期入住经济损失180000元（按同地段同房屋租金标准计算：自2015年1月1日至2019年12月31日止计60月、每月租金3000元）；4、判决瑞泰公司承担本案诉讼费、鉴定费、评估费。一审法院认定事实：2012年9月11日，朱建文、杨文艳（买受人）与瑞泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：朱建文、杨文艳购买瑞泰房地产公司位于丹徒新城瑞泰城市花园圣地雅格6幢104室的房屋（1-3层），建筑面积为210.55平方米，其中套内面积为202.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.72平方米，商品房单价为6658.04元，总价款为1401851元。朱建文、杨文艳以按揭贷款形式履行了付款义务。该合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保险期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等。在该房屋的《住宅质量保证书》中约定，外墙面的防渗漏保修期限为5年。同日，朱建文、杨文艳又与瑞泰房地产公司签署《补充协议》，约定：在小区业主委员会成立前，出卖人聘请专业物业服务公司对小区物业进行统一管理并依据物价部门批文或备案，向买受人收取物业费用，买受人同意接受出卖人聘请的物业服务公司的服务，并对《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及《装修管理规定》认可和同意；为统一楼宇外观及整体环境美化，买受人同意所购房屋不得随意改变阳台及露台的外观及功能，不得搭建与封闭；外墙面、屋顶不得另行放置、搭建任何构架物，否则出卖人或物业公司有权要求买受人拆除，费用由买受人承担；建筑物上的平台、天台、露台等设施产权非属个人专有，禁止任何人自行封闭、堆放物品和任何形式的搭建等，否则出卖人及物业服务公司有权要求行为人恢复原状等。2012年10月9日，朱建文、杨文艳对涉案房屋办理了交付验收手续，并在《圣地雅格交房验收单》上签字确认。2014年5月28日，朱建文（发包方）与案外人镇江市面对面装饰公司（承包方）签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份，约定由承包方为发包方位于圣地雅格6-104室的房屋进行装修，工程期限为184天，工程造价为128040元，双方又对质量标准、工程验收和保修、工程款支付方式及违约责任等进行约定。此后，镇江市面对面装饰公司对涉案房屋进行了装修，并在三楼露台处搭建了阳光房；装修时，朱建文、杨文艳在二楼南卧室原阳台栏杆处加装落地窗，并将落地窗嵌于饰面砖表面，同时沿窗框室内一侧切断饰面砖和粘结砂浆。装修结束后，朱建文、杨文艳在《工程竣工质量验收单》上签名。另查明，案涉房屋开工建设时间为2006年8月14日，竣工验收时间为2008年12月20日，镇江市丹徒区建设局2009年1月20日收到了包括案涉房屋在内的竣工备案文件，并出具了“备案机关处理意见”：建设单位根据住宅小区单体工程竣工验收备案的要求，提交了所需资料，基本符合要求，予以备案。又查明，在本案的原审审理时【案号：（2017）苏1112民初1041号】，朱建文、杨文艳申请对涉案房屋渗水的损失进行鉴定，一审法院依法委托镇江明诚资产评估有限公司（以下简称明诚评估公司）进行了鉴定，2017年9月28日，明诚评估公司作出资产评估报告书，经评估房屋渗水造成的损失为20425元。在本案审理过程中，朱建文、杨文艳申请对涉案房屋二楼主卧南面外墙漏水的原因及如漏水系多种原因造成，朱建文、杨文艳的装修施工导致漏水的参与度进行鉴定，一审法院依法委托南京方正建设工程质量检测有限公司进行鉴定，2019年11月7日，该公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见认为：1、导致涉案房屋外墙漏水的原因有两点，一是涉案房屋外墙砖粘贴中勾缝的做法与图纸设计要求不符，导致雨水沿面砖之间接缝处渗入，粘结砂浆层大量渗水；二是案涉的104室房主加装落地窗，将饰面砖和粘结砂浆切断处留入室内的做法，不符合门窗工程安装的一般做法，存在不妥，导致雨水从断缝处渗入室内。2、以上两点均为造成涉案房屋的渗漏的重要原因，重要度大致相当。一审法院认为，当事人双方签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行义务；《商品房销售管理办法》也规定，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。本案中，双方在房屋买卖合同中以及作为合同附件的住宅质量保证书中约定，瑞泰公司自商品住宅交付朱建文、杨文艳使用之日起对外墙面的防渗漏保修期限为5年，现朱建文、杨文艳在该期限内出现了房屋漏水渗水的问题，经专门的鉴定机构鉴定，认定漏水原因与朱建文、杨文艳的不当装修行为以及瑞泰公司的房屋质量瑕疵均存在关联性，现朱建文、杨文艳要求瑞泰公司承担责任，符合法律规定；因朱建文、杨文艳自身对损失的产生也有过错，应当减轻瑞泰公司对损失的赔偿责任。虽然就漏水的原因鉴定机构认定，朱建文、杨文艳与瑞泰公司的行为均具有大致相当的原因力，但是就本案而言，朱建文、杨文艳的损失还与其将阳台进行改造施工、变更了阳台的使用功能有关，违反了其在《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及《装修管理规定》中关于“买受人同意所购房屋不得随意改变阳台及露台的外观及功能”的约定，故朱建文、杨文艳应当自行对损失承担主要责任，而由瑞泰公司承担次要责任，一审法院确定由瑞泰公司承担朱建文、杨文艳损失的30%。关于因渗水漏水造成的直接损失，经明诚评估公司评估房屋渗水造成的损失为20425元，故由瑞泰公司承担6127.5元（直接损失20425元*责任比例30%）。关于朱建文、杨文艳主张延期入住房屋的经济损失180000元（3000元*60个月），一审法院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。朱建文、杨文艳作为房屋的所有人在损失发生后，有义务采取合理有效的措施防止损失扩大，及时与瑞泰公司共同找出漏水原因并协商修理事宜，瑞泰公司也应予以配合；在协商未果时，朱建文、杨文艳亦可自行采取上述措施进行处理，而不应放任不管，导致损失不断扩大。根据本案实际情况，一审法院酌定检查、修复的合理期限为6个月，朱建文、杨文艳要求按照3000元/月的标准计算延期入住房屋的损失，未超过同地段同类型房屋的租金价格，据此计算朱建文、杨文艳的该项损失为18000元（3000元/月*6个月），应由瑞泰公司承担的部分为5400元（损失18000元*责任比例30%）。朱建文、杨文艳主张延期入住的时间60个月计延期损失180000元，没有事实和法律依据，也明显超过合理标准，一审法院对超过部分不予支持。关于朱建文、杨文艳要求瑞泰公司从根源上修复漏水的问题，一审法院认为，根据鉴定意见认定的漏水原因，尽管瑞泰公司出售的房屋确实存在能导致渗水漏水的瑕疵，但最直接、最关键的原因还是由于朱建文、杨文艳的装修行为不当所致，这从该房屋自建造竣工后（2008年12月）至朱建文、杨文艳交接房屋时（2012年10月）没有漏水事实发生，在朱建文、杨文艳2014年装修房屋、改造阳台前也没有漏水渗水事实发生也可以得到证明；也就是说，尽管瑞泰公司的施工工艺与原设计存在不同，但如果朱建文、杨文艳不改变阳台的使用功能，亦有可能不会发生渗水漏水的损害事实。鉴于渗水漏水的主要原因还是朱建文、杨文艳对房屋的使用不当所致，故对于其要求瑞泰公司对漏水进行根本上的修复的请求，一审法院不予支持。朱建文、杨文艳可自行进行修复，因修复产生的费用，朱建文、杨文艳根据相关事实可另行主张。一审法院判决：一、镇江瑞泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿朱建文、杨文艳因渗水造成的装修损失6127.5元、租金损失5400元，合计11527.5元。二、驳回朱建文、杨文艳其他诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。上诉人朱建文、杨文艳（买受人）与被上诉人瑞泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》后，又签署《补充协议》，约定：在小区业主委员会成立前，出卖人聘请专业物业服务公司对小区物业进行统一管理并依据物价部门批文或备案，向买受人收取物业费用，买受人同意接受出卖人聘请的物业服务公司的服务，并对《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及《装修管理规定》认可和同意；为统一楼宇外观及整体环境美化，买受人同意所购房屋不得随意改变阳台及露台的外观及功能，不得搭建与封闭等内容。朱建文、杨文艳装修时对二楼主卧南面阳台进行了封闭和改造。对于房屋封闭阳台漏水渗水的原因，经司法鉴定，朱建文、杨文艳与瑞泰公司的行为均具有大致相当的原因程度。但是就朱建文、杨文艳的诉讼请求而言，是要求根源上修理房屋的渗水、赔偿损失。本院认为，首先，房屋的阳台漏渗和房屋内漏渗是两个不同的概念。本案阳台是开放式的，渗水对于阳台的使用虽有一定影响，但并不妨碍阳台功能的正常使用。其次，阳台渗水的原因已经过鉴定瑞泰公司施工和朱建文、杨文艳装修两个原因重要度大致相当；且朱建文、杨文艳装修时对阳台进行封闭违反了约定。再次，在朱建文、杨文艳装修、封闭阳台前没有发现有渗水事实发生。故一审法院对要求瑞泰公司根源上修复房屋渗水的请求不予支持，并无不当。对于朱建文、杨文艳的损失，主要与其将阳台进行改造施工、变更了阳台的使用功能有关。本案的开放式阳台属于室外，朱建文、杨文艳将其改造封闭变成室内，与卧室连成一体，形成卧室的功能。在渗水原因同等程度的情况下，朱建文、杨文艳改变阳台功能，属于将损失的范围扩大，一审法院认定朱建文、杨文艳应当自行对损失承担主要责任亦无不妥。关于朱建文、杨文艳延期入住的经济损失问题。本院认为，案涉房屋系三层联排别墅，有多个房间，二楼主卧南面阳台部位渗水，并不影响整套房屋的使用。朱建文、杨文艳未向法院举证证明因二楼主卧渗水而导致其他房屋均不能使用及不能使用的原因，也未能举证证明无法维修的合理期限，其要求赔偿延期入住经济损失18万元的证据不足，一审法院酌定该项损失为18000元，本院予以支持，根据双方责任，瑞泰公司承担的部分为5400元。朱建文、杨文艳上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，朱建文、杨文艳上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费4368元，由上诉人朱建文、杨文艳负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年八月十三日书记员 吴 斯