.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2017）宁0402民初5250号原告（反诉被告）：冶桂梅，女，1965年3月9日出生，回族，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：董宜祥，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张岳，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：陈洋，男，1988年1月20日出生，汉族，住宁夏贺兰县。委托诉讼代理人：何谦，宁夏世仑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：祁颖，宁夏信用律师事务所律师，代理权限一般代理。原告冶桂梅与被告陈洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，被告陈洋于2017年11月10日提起反诉，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）陈洋于2017年11月15日申请对固原市政府街尚溪大厦15层、16层房屋的装修工程造价进行鉴定评估，本院依法对外委托进行了鉴定评估，鉴定程序于2018年5月8日结束。原告冶桂梅（反诉被告）的委诉讼托代理人董宜祥、被告（反诉原告）陈洋的委托诉讼代理人何谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶桂梅向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告之间的房屋租赁合同，由被告限期交还租赁房屋；2.被告按照每月50000.00元的标准向原告支付2017年7月1日至交回租赁房屋之日的租金；3.被告向原告支付2016-2017年度的采暖费56561.08元、2016年9月-2017年9月的物业费47541.12元；4.被告向原告支付违约补偿金100000.00元、违约金18000.00元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月1日经协商达成一致意见，被告承租原告所有的固原市政府街尚溪大厦15、16层商业房屋，准备经营宾馆，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限2017年1月1日至2027年12月31日，期限为10年；租金为每年600000.00元；自2016年9月1日至2016年12月31日为被告装修期，装修期不计付租金；第一年租金自合同签订之日起一周内支付300000.00元，剩余租金300000.00元于2017年3月1日前交清，2017年5月1日前，被告向原告缴纳房屋保证金100000.00元。合同同时约定：如被告不按时缴纳房租，拖欠2个月以上，甲方有权解除合同，并不承担任何责任；被告逾期支付房租的，应一次性向甲方支付年租金的3%作为违约金；双方任何一方单方违约，违约方赔偿对方300000.00元作为补偿。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告开始装修。被告于2016年9月5日、2016年9月29日分两次支付了租金300000.00元，但至今拒绝支付剩余租金300000.00、保证金100000.00元。被告至今也未完成房屋装修，无法正常营业。原告多次催要租金，并督促被告及时完成房屋装修，进行正常营业，但被告总以各种理由推诿，拒不支付剩余租金，也未完成房屋装修，导致合同已无法履行。原告为维护合法权益，现依法提起诉讼。陈洋辩称，原告诉称的事实与基本事实不符。被告的确与原告就尚溪大厦15、16层房屋达成租赁合意，并签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租上述房屋用于经营"栖凤主题酒店"使用，并约定了合同的具体权利和义务。原告为招商引资，无偿给予被告四个月装修期。合同签订后，被告出于对原告的信赖，提前向原告支付了租金300000.00元，并同时投入大量的人力、物力、资金进驻尚溪大厦15层、16层房屋开始设计、装修、订购原材料，其中雇佣大量装修工将尚溪大厦15层、16层空旷的2000多平方米的商业房屋进行墙体拆除，砌筑隔墙，改造水路，改造卫生间通风，购买安装中央空调及空气能热水器、制作安装酒店招牌及广告牌，并订购存储了达里奥的木工材料、房间门及瓷砖,上述有形的装修成本投入达100多万元。与此同时，被告同时向固原市原州区工商登记部分登记注册"固原栖凤酒店有限公司"，并申领酒店经营所需营业执照，被固原市政务大厅审批部门告知办理酒店需要房产证等住房使用证明、营业执照、办消防等具体要求。被告遂向原告要求提供承租房屋产权证明等相关手续并予以协助，但经过被告多次催要，原告迟迟不能够出具15层房屋产权证明，致使被告申请工商注册登记、办理营业执照和消防无法正常进行，原告的行为已构成根本违约，致使被告承租房屋用于经营酒店的目的无法实现，故被告只能无限期的暂停装修，客观上无法履行合同。原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，不能成立。原告所说被告拒绝支付房屋租金是无稽之谈，涉案房屋自2017年1月起至今一直由原告实际控制并闲置，被告根本没有占用、使用，这是其一。因尚溪大厦15层商业房屋产权存在争议，直到今天为止，原告仍然无法出具该房屋产权证明这是事实。根据民事法律规定，原告的行为属于无权处分，无权处分的合同至今尚未得到权利人追认，当属无效，不存在解除合同一说。因原告的根本违约行为导致被告承租房屋无法正常经营使用，进而导致投入的100多万元成本更无法收回，何谈支付房屋租金一说，何谈违约补偿一说，应当由原告赔偿被告损失。原告主张的物业费、取暖费更是无稽之谈，暂且不说被告一直未使用涉案房屋，被告从未与相对人形成过物业服务、取暖合同法律关系，更未接受相对人的服务，从何而产生的付费义务。综上所述，原告的主张毫无事实和法律依据，诉请不能成立。应当驳回其诉讼请求，支持被告的反诉请求。陈洋向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.原告返还房屋租金300000.00元，赔偿被告损失732120.00元;3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2016年9月1日，原、被告就房屋租赁达成一致，签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于宁夏固原市原州区政府街尚溪新天地综合楼15-16层商业房屋用于经营酒店使用，租赁期为2017年1月1日至2027年12月31日，期限为十年。租金为每年60万元等内容。被告承租房屋后，立即投入人力、物力及资金对承租房屋开始装饰、装修。装修过程中，被告在办理酒店营业执照及消防设施过程中发现已承租的尚溪新天地综合楼15层商业房产权并非系原告所有，且原告也一直推脱不能出具该房屋的产权证明。因尚溪新天地综合楼15层商业房产权问题导致被告经营酒店无法正常进行工商登记办理营业执照，消防设计申报、验收也无法正常进行，致使被告承租上述房屋至今无法经营使用。被告认为，原告作为出租人，拒不提供出租房屋产权信息，也不协助被告解决出租房屋产权问题，致使被告的合同目的无法实现，已构成实际违约。现被告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》规定依法提起反诉。冶桂梅针对反诉辩称，被告的反诉请求不能成立，应依法予以驳回。原、被告签订的房屋租赁合同系平等、自愿协商一致签订的，对尚溪大厦15、16层房屋租期、租金、违约等均有明确约定。被告在装修过程中因缺少资金，装修工程无法实施，至今未完成酒店装修，不能正常经营，系被告自身原因所致，并非原告所致。原告已将尚溪大厦15、16层房屋实际交付给被告使用，至今也未有任何人因产权问题进行阻挡，被告申请营业执照、消防设计备案时间为2017年12月，显然被告本身已不具有申请酒店营业执照、消防申报的条件，且被告至今未向原告提出因办理营业执照、消防备案需房屋产权证明。综上，被告的反诉请求不能成立，依法应予以驳回。原告（反诉被告）冶桂梅、被告（反诉原告）陈洋依法向本院提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的《房屋租赁合同》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告于2016年9月1日签订房屋租赁协议，约定被告承租原告所有的固原市政府街尚溪大厦15、16层商业房屋等事项，予以采信；原告提交的收据2张来源合法，内容真实，能够证明被告于2016年9月5日、2016年9月29日向原告支付了租金共计300000.00元，予以采信；原告提交的财务表1份、费用收缴通知2份、证明1份、收款收据1张、增值税普通发票复印件1张来源合法，内容真实，能够证明被告欠2017年1月1日至2017年11月30日的租金250000.00元，但不能证明被告所欠该期间的采暖费5660.00元、物业费59378.10元，予以采信；原告提交的房产证复印件2份来源合法，内容真实，能够证明固原市政府街尚溪大厦15、16层的产权登记时间，予以采信；原告提交的建设工程消防验收意见书1份来源合法，内容真实，能够证明固原市政府街尚溪大厦15、16层于2016年6月28日已经固原市公安消防支队验收合格；被告提交的《房屋租赁合同》1份与原告提交《房屋租赁合同》系同一合同，能够证明原、被告于2016年9月1日签订房屋租赁协议，约定被告承租原告所有的固原市政府街尚溪大厦15、16层商业房屋等事项，予以采信；被告提交的不动产登记信息查询单1张来源合法，内容真实，能够证明尚溪大厦16层房屋的登记信息，予以采信；被告提交的固原市不动产登记事务中心证明1份与原告提交的房产证复印件内容不符，不能证明截止2017年8月29日无尚溪大厦15层房屋登记信息，不予采信；被告提交的固原市市民大厅审批服务事项一次性告知单1张、公司设立、变更、注销登记办事指南1张、建设工程消防设计备案抽查办事指南1张、建设工程消防设计备案申请要求（改建、内装修）1张、建设工程消防设计备案申报表1份来源合法，内容真实，能够证明，被告办理经营酒店相关业务事项需要提供相应的材料，但不能证明原告不是尚溪大厦15层房屋的产权人，原告不能协助被告办理经营酒店的相关手续，予以采信；被告提交的酒店装修清单2张、建设银行个人活期账户交易明细3张、收据1张、《酒店隔墙安装合同》1份、《水路及通风改造合同》1份、《中央空调设备采购及安装合同书》1份、《空气能热水销售施工合同》1份、房间门定金收据1张、销货登记卡3张、中国建设银行电子回单1张、瓷砖定金收据1张、中国建设银行电子银行回单1份、《宁夏锐尔设计制作有限公司合同书》1份、木工材料定金收据1张、销货登记卡2张、电子银行回单1张、设计图纸3张来源合法，内容真实，只能证明被告对尚溪大厦15、16层房屋进行了装修，但不能证明装修损失为732120.00元，予以采信；被告提交的司法鉴定意见书1份来源合法，内容真实，能够证明被告在尚溪大厦15、16层房屋的装修工程的造价情况，予以采信；被告提交的照片打印件5张无其他证据印证，不能证明原告于2017年1月底更换了尚溪大厦15、16层的锁，不予采信。本院经审理认定的事实如下：尚溪大厦15、16层商品房现均登记在原告冶桂梅名下，属原告冶桂梅与其丈夫马强共同共有，其中15层房屋产权登记时间为2016年7月12日，16层房屋产权登记时间为2016年1月28日。2016年9月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》（甲方为冶桂梅，乙方为陈洋），约定：甲方将位于宁夏固原市原州区政府街尚溪新天地综合楼15-16层商业房出租给乙方；房屋现为毛墙毛面，无装修、无基础设施；租赁期限为2017年1月1日至2027年12月31日；2016年9月1日至2016年12月31日是甲方给予乙方装修筹备期，该期间免收租金，租金自2017年1月1日计收；租金为每年600000.00元，十年内不递增，第一年租金自合同签订之日至甲方交付房屋支付300000.00元，剩余租金300000.00元于2017年5月1日付清；租赁期间，因乙方使用或经营产生的水、电、暖等费用由乙方承担；乙方需要办理开业所需的各项行政审批手续，必要时甲方协助；乙方逾期支付租金的，除如数补交外，应一次性向甲方支付年租金的3%作为违约金；甲乙双方任何一方单方违约，赔偿对方300000.00元作为补偿；租赁期满后，交还房屋时，乙方装修、装饰及一切设施物品，属乙方所有，由乙方自行处理，固定设施不能拆除的，归甲方无偿占有；本合同经双方签字盖章后生效。合同签订后，被告于2016年9月5日向原告支付租金280000.00元，2016年9月29日向原告支付租金20000.00元。被告于合同签订后对租赁房屋进行了装饰装修，但未装修完毕，亦未开业经营。经宁夏恒诚建设工程咨询有限公司鉴定，确定的装修工程造价为426850.24元，争议部分的工程造价为7702.18元。庭审后，经本院释明，原告表示不同意利用已形成附合的装饰装修物。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告起诉要求解除合同，被告反诉亦要求解除合同，视为双方均同意解除合同，故双方之间的房屋租赁合同应予解除。根据法律规定，合同解除后承租人应将租赁物返还给出租人，现确定原、被告之间的房屋租赁合同予以解除，故合同解除后被告应当将固原市政府街尚溪大厦15、16层房屋返还给原告。原、被告签订合同前，尚溪新天地综合楼15层、16层房屋的产权已登记在原告名下，不存在房屋无产权信息的情形，同时，被告未提交证据证明原告不予协助或者怠于协助被告办理酒店营业执照等手续，故被告停止装修并非系原告违约造成的，由此产生的装修损失应当由被告自己承担。被告未按约向原告支付租金等费用的行为构成了违约，应当承担相应的责任。被告应当向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金600000.00元、2016-2017年度的采暖费4484.12元。至于2018年1月1日至2018年6月27日（开庭审理之日）期间的租金损失349000.00元，因被告违约后原告未采取诉讼等适当措施防止损失的扩大，故该期间的租金损失应由原、被告双方共同承担，确定原、被告各承担50%即174500.00元。据此，原告要求被告按照每月50000.00元的标准向原告支付2017年7月1日至交还租赁房屋之日的租金、2016-2017年度的采暖费56561.08元，本院予以部分支持，确定被告向原告支付2017年1月1日至2018年6月27日的租金774500.00元（已支付租金300000.00元）、采暖费4484.12元，对超出该数额的租金、采暖费，不予支持。原告要求被告支付2016年9月-2017年9月的物业费47541.12元，因双方对物业费的承担未作约定，故原告该诉讼请求证据不足，不予支持。原告要求被告支付违约补偿金100000.00元、违约金18000.00元，因被告违约给原告造成了损失，同时，被告违约后原告未及时采取诉讼等适当措施以防止损失的扩大，故酌情确定被告向原告支付违约补偿金、违约金共计10000.00元。被告关于不同意向原告支付租金、采暖费的辩称证据不足，理由不能成立，不予支持。被告反诉要求原告返还租金300000.00元，因被告违约，原告并未违约，故被告该反诉请求证据不足，理由不能成立，不予支持。被告反诉要求原告赔偿装修损失732120.00元，虽然有资质机构对装修造价进行了鉴定，但因原告未违约，造成装修损失的责任在于被告，故装修损失应当由被告自己承担，故被告该反诉请求证据不足，理由不能成立，不予支持。根据法律规定和合同约定，未形成附合的装饰装修物由被告拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状，已形成附合的装饰装修物，原告不同意利用，因原告未违约，归原告所有。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，被告的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、解除原告（反诉被告）冶桂梅、被告（反诉原告）陈洋之间的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）陈洋于本判决生效后十日内将固原市政府街尚溪大厦15、16层房屋返还给原告（反诉被告）冶桂梅；三、被告（反诉原告）陈洋于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）冶桂梅支付租金774500.00元（已支付租金300000.00元）、采暖费4484.12元；四、被告（反诉原告）陈洋于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）冶桂梅支付违约金10000.00元；五、固原市政府街尚溪大厦15、16层房屋未形成附合的装饰装修物由被告（反诉原告）陈洋于本判决生效后十日内拆除，因拆除造成房屋毁损的，由被告（反诉原告）陈洋恢复原状，已形成附合的装饰装修物归原告（反诉被告）冶桂梅所有；六、驳回原告（反诉被告）冶桂梅其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）陈洋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8246.00元，由原告（反诉被告）冶桂梅负担2759.00元，被告（反诉原告）陈洋负担5487.00元。案件反诉受理费7045.00元，由被告（反诉原告）陈洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长刘汉龙人民陪审员宋志仓人民陪审员马正刚 二○一八年九月七日书记员 金小荣附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用，应在利用截止范围内予以适当补偿；......《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。