贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）黔27民初24号原告：陈叶青，男，汉族，1958年10月10日生，江西省上饶市人，住江西省上饶市信州区.原告：黄巧云，女，汉族，1959年7月9日生，系陈叶青之妻，住址。原告陈叶青、黄巧云共同委托的诉讼代理人：樊明亚，江西东方律师事务所律师。被告：贵州百淼置业有限公司，住所地贵州省三都水族自治县三合镇县府路县民政局综合楼**（三都县河滨北路水澜山售楼处**），统一社会信用代码91520000590774881N。法定代表人：李志英，该公司总经理。委托诉讼代理人：石贵银，贵州桥城律师事务所律师。第三人：陈永青，男，1962年5月21日生，汉族，江西省上饶市人，住江西省上饶市信州区.原告陈叶青、黄巧云诉被告贵州百淼置业有限公司（以下简称百淼公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日对此案作出（2016）黔27民初94号民事判决后，二原告上诉；贵州省高级人民法院于2016年12月21日以原判决认定基本事实不清为由作出（2016）黔民终656号撤销原判，发回重审的民事裁定。此后，本院以民间借贷纠纷对此案件立案，并在审理过程中依原告陈叶青的申请，依法追加陈永青为本案第三人；并于2017年5月10日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人与第三人陈永青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈叶青、黄巧云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的（2015）高商007号《商品房买卖合同》、（2015）高商008号《商品房买卖合同》、（2015）高商009号《商品房买卖合同》、（2015）高商010号《商品房买卖合同》、（2015）高商011号《商品房买卖合同》、（2015）高商012号《商品房买卖合同》、（2015）高商013号《商品房买卖合同》七份合同；2、判令被告立即向原告返还购房款7298910元，并按银行同期贷款利率支付违约金至全部款项返还完毕之日（2015年4月20日至2016年6月20日暂计13个月，合计违约金558597元）；3、诉讼费用由被告承担。主要事实与理由：二原告系夫妻关系，以个人及共同的名义分别向被告购买位于三都县河滨北路三都水族水澜山风情街5幢1层20号商业用房（房号5-0120，建筑面积96.57平方米，合同价款1141038元）、5幢1层21号商业用房（房号5-0121，建筑面积79.07平方米，合同价款938736元）、5幢1层22号商业用房（房号5-0122，建筑面积51.42平方米，合同价款756246元）、5幢1层17号商业用房（房号5-0117，建筑面积90.95平方米，合同价款1096500元）、5幢1层18号商业用房（房号5-0118，建筑面积68.02平方米，合同价款985341元）、5幢1层19号商业用房（房号5-0119，建筑面积52.58平方米，合同价款883344元）、5幢1层24号商业用房（房号5-0124，建筑面积131.7平方米，合同价款1563228元），原、被告双方于2015年4月20日就前述房产分别签订了编号为（2015）高商007号、（2015）高商008号、（2015）高商009号、（2015）高商010号、（2015）高商011号、（2015）高商012号、（2015）高商013号的《商品房买卖合同》7份，前述7份合同共同约定：被告应确保所售房屋没有权属纠纷和债权债务纠纷、没有销售给除合同买受人（原告）以外的其他人、没有司法查封或其他受到限制交易的情况，否则，导致买受人（原告）不能办理预售合同登记备案等情形的，买受人（原告）有权退房，出卖人（被告）将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。合同签订当天，因被告之前尚欠原告借款7298910元，经原、被告双方协商一致，原告将该债权7298910元向被告一次性支付本次7套房产的购房款，为此被告向原告出具收款凭证。合同签订后，由于被告的原因导致涉案合同至今未能进行预售备案，且逾期近180天（截止至起诉时止）未能交付涉案房产。原告多次催告，被告仍未能纠正自己的严重违约行为，故被告的行为已经构成根本性违约，造成合同目的无法实现，原告依法有权单方解除合同并要求被告承担违约责任，故请求判如所请。原告的委托诉讼代理人认为：1、关于案件定性：原告以商品房买卖合同纠纷为案由提起诉讼，根据为：（1）双方当事人于2015年4月20日签订的七份《商品房买卖合同》是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理制定的版本，约定了当事人、标的、价款等条款，是双方的真实意思表示，具有商品房买卖法律关系。（2）涉案商品房买卖是以房抵债，因此双方不仅签订了《商品房买卖合同》，并在原告未另就购房付款情况下，被告向原告开具一次性付清购房款项七张《专用收款收据》。（3）民法认可债务的可代物清偿，且最高法院2016年12月28日发布的指导案例72号明确以房抵债的商品房买卖合同具有法律效力，不属于《物权法》第一百八十六条规定的禁止情形，也不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的担保情形。（4）原、被告之间虽然没有书面以房抵债的协议，但根据2015年4月20日被告股东童任炉书写的结算单载明的陈永青“本金157.32万元，利息426.38万元折：426.38×0.6=255.828万元”（陈永青随之转给陈叶青）、黄巧云“本金404.4万元，利息790.105万元折：474.063万元”，这可以推断，双方先有以房抵债（两原告利息合计折729.891万元与购房总款736.4433万元价值相当）的口头协议，才会有后来的《商品房买卖合同》、《专用收款收据》以及原、被告共同到房管部门办理登记备案（后被撤销）。此外，被告在庭审中承认“之前的利息全部付清，2015年4月20日重新换借条”，而被告不能就此举证证明，故这可证明是以房抵债方式付清的。（5）被告将抵债房屋在银行设定了抵押，致使房管部门手工登记备案合同后又予以撤销。（6）被告的欺诈行为致使以房抵债的目的不能实现，从而引起诉争。（7）被告以江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初1081号民事判决主张本案属于民间借贷错误，此判决书涉及的是以房抵债之后双方的债权债务，且明确记载了法院的调查笔录：2015年4月20日前的利息及违约金已通过以房抵债的形式结清。（8）被告以一事不再理的抗辩也不能成立，因上饶市信州区法院审理的是借款本金及2015年4月20日之后的利息和违约金，而本案是以房抵债的2015年4月20日前的利息及违约金。2、本案原、被告适格。理由为：（1）原、被告为《商品房买卖合同》的当事人；（2）虽然借款合同中借款人为彭奇、邵中茂、刘永海、童任炉，被告为担保人，但这四位借款人为被告全部的四位股东，实际负责被告，并将借款用于被告房地产开发，依法可要求公司共同承担责任；同时，此四位借款人与被告的身份混同，在借贷关系转化为商品房买卖关系后，名义主体也相应转化。（3）在信州区法院的有关诉讼，原告承认债权的共同属性，但这不影响共同债权内部分割并分别与被告签订《商品房买卖合同》后，各自向被告主张相应权利。3、关于民间借贷的真实性：（2016）赣1102民初1081号民事判决确认原告与被告及其四位股东间存在民间借贷关系，并据此对2015年4月21日以房抵债后的借款本息作出判决，此判决现已生效，被告关于融资的抗辩无任何证据证明。4、关于录音证据的三性：2016年2月5日、2017年2月8日录音不是伪造的，涉案部分未经剪接、前后连接紧密，被告不能否定录音的真实性，否则就应申请司法鉴定；此录音没有采取违法方式取得，具有合法性；2016年2月5日的录音谈及以房抵债、抵债房屋已抵押给银行且未告知原告等，2017年2月8日的录音谈及借款利息的结算、商定以房抵债，与本案有关联性；录音充分证明双方在2015年4月20日以口头协议以房抵债，然后计算利息，将利息6折，以此折抵购房款并计算房屋面积，再确定相应面积来签订《商品房买卖合同》。5、本案诉求合理合法：（1）被告股东童任炉代表被告2015年4月20日书写结算单确认了原告黄巧云借款404.4万（含结算后再次出借利转本14.4万）给被告、第三人陈永青（后转给原告陈叶青）借款157.32万（含结算后再次出借利转本19.32万）给被告，这也被法院生效判决确认。从2015年4月20日童任炉书写的结算单可知：两原告利息合计1216.485万元，6折为729.891万元，与购房总款736.4433万元价值相当，以此利息为标准，双方签订购房总价为736.4433万元的《商品房买卖合同》。（2）原告受法律保护的利息为581.85万元，减去被告已还息330.516万元，剩余251.334万合法利息。被告提交的姜雪碧转账汇款回单指认6222081512000098871卡号属陈叶青，但此卡号是郑竹青，这为伪证。（3）根据法律规定，由于被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，原告有权要求返还已付（通过以房抵债形式支付）购房款251.334万元，支付购房款一倍的赔偿款251.334万元，并根据商品房买卖合同第五条的约定支付已付房款同期贷款利率的利息377001元（251.334万×0.6%×25个月，应计算至被告还清款项之日止），以上合计540.3681万元，这是原告最终确实的诉讼请求。（4）被告认为本案是民间借贷，只欠原告50来万没有依据，即使按被告的说法计算，到2015年4月20日被告欠合法利息为251.334万元，此款转为本金，按原有约定以及法律规定的2%计算2015年到现在的利息也为125.667万元（251.334万×2%×25个月），合计为377.001万元，且还应计算到被告还清款项之日止。综上，请求支持原告的诉请。原告在原一审中为证明其事实主张所举证据材料与当事人的举、质证意见如下：1、原告身份证、结婚证复印件拟证明：原告的主体资格。2、被告的工商登记信息拟证明：被告的工商登记信息及主体资格。3、7份《商品房买卖合同》拟证明：原、被告约定的权利义务，被告构成根本性违约，原告具备解约的条件。4、现场照片4张拟证明：原、被告已经在实际履行义务，但被告隐瞒房屋权利的行为违约。5、收款凭证7张拟证明：被告收到原告的购房款，原告完成了付款义务。6、律师函、快递单及签收回执拟证明：原告尽到了通知义务。7号证据录音光盘一张拟证明：原、被告购买房屋的事实，目的是为消灭原来的债权债务关系，被告的行为构成违约。8、原告为证实与被告曾发生过借贷关系而提供的证据：（1）2012年7月20日，彭奇出具200万元借款用途声明；（2）2012年3月31日，彭奇、邵中茂、童任炉出具的68.4万元的借据及借款用途声明；（3）2012年3月31日，彭奇、邵中茂、童任炉出具的106万元的借据及借款用途声明。被告质证认为：对1、2号证据没有异议；对3号证据认可真实性，但认为达不到原告的证明目的；对4号证据因是影印件，无法确认的真实性，但不需要看原件了，当时去备案需要付款依据，故开了收据，去备案时发现房屋抵押给银行，没有转账凭证，故房管部门没有备案，收了原、被告提供的材料，7月20日才确认不能备案。对5号、6号证据的真实性无异议，但是没收到款项；对7号证据认为原告系未取得被录音人的同意，属非法证据，且该证据主要解决的是案外人包志刚购房备案的问题，与本案并无关联，不能证实已收到购房款或以借款抵扣购房款的事实。对8号证据质证认为：复印件，真实性无法确认，此三份证据已在信州民间借贷案中起诉，是个人借款，与公司无关。第三人陈永青质证认为：原告的证据真实的，有关联性。重审中，原告为证明其事实主张所举证据材料与当事人的举、质证意见如下：证据一：江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初1081号民事判决书复印件1份拟证明：法院生效判决认定原告与被告间存在民间借贷关系。其中陈叶青的债权是通过陈永青转过来的。生效判决认定4月21日前以房抵债的没有审理，审理的是4月21日以后的，并判令被告支付原告（黄巧云、陈永青、包志钢）尚欠借款本金5583600元，并支付2015年4月21日后尚欠的利息及违约金（此前利息及违约金已通过以房抵债形式结清，未包括在内）。证据二、江西省上饶市中级人民法院（2017）赣11民终372号民事裁定书原件1份拟证明：因为被告撤诉，因此一审判决是生效的一审判决。证据三：1、2017年2月8日陈永青与童任炉谈话录音（U盘）1份。2、2017年2月8日陈永青与童任炉谈话录音记录1份拟证明：双方在买卖商品房之前存在民间借贷，约定6个月结算一次，2015年4月20日进行了以房抵债的结算。证据四、2014年9月23日被告及其股东（或投资人）出具的《借据》复印件2份拟证明：原、被告之间的借贷基本上每六个月结算一次，2015年4月20日双方结算后，被告以房抵债（利息），其余借款另行出具借条续借（即江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初1081号民事判决书所判借款及利息、违约金）。证据五：两位被告股东亲笔书写的2015年4月21日结算拟证明：以房抵债的利息，打6折，并在此基础上以房抵债。证据六：1、原告将房屋用来抵押的证据，2、撤销房屋登记备案拟证明：被告方一方面与原告达成合意，但实施欺诈将已将抵押的房屋来进行抵债，同时隐瞒抵押的事实，致使原告以房抵债的房屋在手写登记备案的时候有登记，但是上网查询的时候是已经抵押过的，被撤销了，被告构成欺诈。被告对原告的上述证据质证认为：对证据一的真实性没有意见，但此案件判决证实民间借贷出借人是包志刚等三人，本案基础法律关系的本金，同时判决书第七页第五条“9月14日……结清”是原告自己陈述；童任炉作为利害关系人等。对于录音材料，因为童任炉为共同利益人，因此不管录音是否真实，都是没有法律效力的。9月23日的条子，没原件，利息是结清的所以不存在以房抵债。对证据五不予采信，因原告从未跟被告这样结算过，这是出借人自己的结算，不代表公司，且童任炉本身就是出借人，且利息超出3分是无效的。证据六，照片看不清，内容看不出房屋撤销的问题，达不到对方证明目的。抵押的证据与本案无关等。第三人对原告提供的上述证据的真实性、关联性无异议，能证明案件事实。被告百淼公司辩称：双方签订购房合同是真实的，但是被告从未收到原告任何房款；被告在签订购房合同前也没有欠原告任何借款，原告诉称被告将之前欠原告借款7298190元抵房款，系原告的虚假陈述。现原告要求解除合同，我方同意解除双方的购房合同，请求驳回原告要求返还购房款及支付违约金的请求。被告委托诉讼代理人认为：1、本案涉案金额巨大，原审时法庭反复调查原告是否借给被告、通过什么方式转款、借款金额是否与购房款一致，然而原告只是在庭中强调“借款是在2012年上半年，在江西上饶，我和我爱人分期分批借给被告的股东邵中茂等人，共600万左右，利息计不清了”；庭审结束后，法庭认为“民间借贷转化为房屋交易的事实有些欠缺”，原告提供了3份证据来证实“2012年以来被告及股东与二原告确实产生了债务往来”，但这三份证据原告已作为民间借贷案的证据向信州区人民法院提起诉讼。为此，被告要求调取原告在信州区法院民间借贷案的全部证据用以证明：原告所谓的借款抵房款的借款已作为民间借贷起诉，原告在信州借贷案的借款没有用来冲抵购房款。2016年9月20日，原告对原审法院“原告方是否清楚，对于信州区法院受理民间借贷案件，与本案有无联系”的询问回答：买卖和民间借贷没有关系，民间借贷这个款项和买卖抵偿这个款项也没有关系。同时双方当事人都认为信州区法院的判决不能作为本案的定案依据。这些事实表明原告诉称以抵扣房款的借款不是信州民间借贷案所发生的贷款。一审判决后，原告上诉称被告从2012年陆续向原告及陈永青借款，截止2015年4月20日被告欠原告及陈永青本息总计12916110元，其中原告的债权为8784630元，陈永青为4131480元，原告用自己享有的债权7364433元与购房款7298910元进行冲抵，并为此提供了信州民间借贷案的证据，拟证明其购房款的债权来源于信州民间借贷案，是原告借给彭奇等人产生的利息，并出具他人给黄巧云结算的利息474.063万元，这不能冲抵729.891万元房款。本案发回重审后，原告又以“申请人陈叶青以房抵债中部分债权由胞弟陈永青名下转让而来”，并提供信州民间借贷案的判决以及原告在该案的证据，拟证明原告用利息抵房款是民间借贷案件的借款产生的。综上，原告在本案诉讼中陈述自相矛盾，只能得出原告没有支付购房款的结论，双方不存在用信州民间借贷案的借款本金或利息冲抵房款的意思表示，从原告陈述及所举证据，本案为信州的民间借贷案，而非商品房买卖关系，法庭对原告释明后，但原告坚持以商品房买卖关系审理本案，请求驳回原告的诉讼请求。2、黄巧云与包志钢、陈永青三人在信州民间借贷案中是共同债权人，陈叶青是案外人。黄巧云等三人在2015年4月21日前的利息是否得到清偿也只能由三人共同起诉，现包志钢向三都县法院起诉要求返还其用以冲抵购房款的利息190.7万元，原告向贵院起诉要求返还7298910元。被告在2015年4月21日前已向三人支付了4190860元利息，三项相加利息共计13396770元。而在信州民间借贷案法院确认三人借款本金为648万元，其中还包括2011年12月21日陈永青、童任炉、叶珍萍的借款158万。现以648万为基数，从2011年12月21日开始计算至2015年4月20日，按2%月息为标准，利息为6739200元，如从最晚的一笔2012年7月20日计算至2015年4月20日，则为4276800元。据此，被告在2015年4月21日出具给黄巧云的4044000元、陈永青15732**元、包志钢120万的三张借据共计6817200元，比实际借款本金多337200元。说明双方之前的利息已结算清楚，不存在用剩余的利息冲抵购房款。现原告、包志钢、陈永青计算的利息13396770元远远超出国家规定，依法不受保护。请求驳回原告的诉讼请求。被告在原一审中为证明其事实主张所举证据材料与当事人的举、质证意见如下：1、被告营业执照、法人身份证明及法人身份证拟证明：被告主体身份。2、开户行基本账户、监管账户流水拟证明：被告从未收到原告7298910元的大额借款或购房款。3、被告为证实原、被告不存在用借款抵购房款的事实，既然原告提供的证据已在上饶市信州区法院起诉民间借贷，说明原告也不认可是借款抵购房款。为此提供：（1）上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初字第1081号传票、应诉通知书及黄巧云民事起诉状；（2）三份借据，与原告提交的证据一致等。原告对被告提供的证据的真实性、合法性没有异议。但认为2号证据不能证实原告没有支付购房款的事实，购房款是用债权抵扣；对3号证明了双方存在债权债务关系，才有了本案中用借贷的债权债务来抵偿购房款。第三人对被告所举证据的真实性、合法性没有异议，但对证据对象有异议。重审过程中，被告为证明其事实主张所举证据材料与当事人的举、质证意见如下：证据一、上饶市信州民事判决书拟证明：原告已提取诉讼，存在重复起诉；出借主体是黄巧云（本金390万元）、陈永青（138万元）、包志刚（120万元）为共同原告，本金共648万元；借款人是彭奇等自然人，并非公司。证据二、付息凭证拟证明：黄巧云、陈永青、包志刚、童任炉等四人，在2015年4月21日前收到利息4190860元。证据三、原告在信州区人民法院提供的借款证据拟证明：黄巧云（390万元）、陈永青（100万元）、包志刚（120万元）、童任炉（20万元）、叶珍萍（38万元）等人共出借668万元，最终于2015年4月21日以黄巧云（404万元）、陈永青（157.32万元）、包志刚（120万元）结算本息681.32万元，扣除668万元本金，将未付的13.2万元利息列入新的借据，这个复印件是原告在信州起诉提交给法院的证据。原告质证认为：对信州判决书的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，此判决与本案标的不冲突。对第二组证据，对童任炉出具收条的真实性无法质证，对证明对象有异议，因内容是代第三人收取应该有相应的授权委托，但这里并没有第三人给童任炉的证明；款项是否支付给第三人也没有证据证明；对邵中茂的真实性与关联性无异议，但对证明对象有异议。对江学碧给陈叶青的付款，我们不知道江学碧是何人，他付款给陈叶青与本案无关。对两份单子认为，齐曙华流水单没有加盖银行印章，同时不清楚账号所有人、对方账号是谁不明，不认可真实性；邵中茂的转账证明是盖章了的所以才认可。借款证据、合同是当时我们提交信州法院的，对真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议。第三人对被告的上述证据质证认为：对判决书真实性合法性、关联性无异议，证明对象不认可；对凭证，童任炉书写的条子真实性有异议，时间长了，印象里我没有委托过他写过这个条子，因为我们之间存在多笔打款，有可能存在，以银行凭证为准。借据认可。银行流水清单有陈叶青字样的，我不知道这笔款是否打。江学碧付款陈叶青收的单子，这个证据因为我不是这个账号的直接当事人，所以我没有办法发表意见。盖章的流水清单是真实性的，但这个款项不是陈叶青个人的款项，是代收包括我等人的款项，因为我们是按比例来分配的，其中28万给了包志钢。对原告在信州区法院举的证据认可。第三人陈永青辩称：1、关于借款金额及利息：（1）本人2011年12月21日借款100万、叶萍珍借款38万给被告，至2012年4月21日结算以及叶萍珍将债权转给本人，再次出借给被告本金为157.32万元。（2）黄巧云20**年1月13日借款给被告，至2012年4月11日结算后，再次出借给被告本金为68.4万；2012年2月21日借款100万给被告，至2012年4月21日结算后，再次出借给被告本金为106万；2012年4月7日借款30万给被告、同年7月20日借款200万给被告。以上合计404.4万元。（3）2015年4月20日被告确认欠本人借款本金157.32万元，利息为426.38元，6折后为255.828万元；欠黄巧云借款本金为404.4万，利息为790.105万元，6折后为474.063万元。商定以房抵债后，本人将债权转让给哥哥陈叶青，从而两原告根据利息6折合计为729.8910万元，与被告商定以房抵债，因此签订《商品房买卖合同》，并出具收据。（4）当然，上述约定的利息高于年利率36%的限定，超过部分无效，至2015年4月20日受法律保护的利息为：陈永青1**.6万，黄巧云为416.25万，合计为581.85万元。2、关于还款及分配：被告辩称已归还原告及本人款项400余万，有的不符合事实。（1）被告提交的邵中茂银行流水载明还款250万，但此款实际上是还给原告、本人、包志钢，其中包志钢得28万，黄巧云及本人得47.196万元；（2）童任炉的收条载明还款54.036万元，但实际情况为其中有童任炉的6.84万，本人及黄巧云实际得款47.196万。（3）被告提交的刘曙华银行流水载明还款61.32万和33.73万，但此证据没有银行的印章，也无付款人与收款人的信息，形式不合法。经核查，被告未查明的6222081512000162719卡号为陈叶青，还款61.32万属实；而6222081512000098871卡号不是陈叶青，此33.73万不能认可。综上，被告还款给本人及黄巧云共计330.516万，至2015年4月20日尚欠受法律保护的利息为251.334万元。3、关于以房抵债与民间借贷的法律后果：本人债权转让给陈叶青，如按商品房买卖合同纠纷，根据原告的诉请，应判令被告赔偿原告540.3681万元；如按民间借贷处理，受法律保护的利息251.334万就成为新的本金，被告应支付至2015年4月21日的利息125.667万，还应计算至款项还清时止，以上合计为337.001万元。第三人陈永青没有证据提供。根据法律规定，依据庭审举证、质证情况，对当事人的证据审核认定如下：除对原告所举五号证据（童任炉书写利息结算单）因无充分的证据予以佐证，且被告有异议不予认定外，对原、被告所举其他证据因具备证据的三性，本院予以采信，并记录在卷，作为认定本案事实的依据。经审理查明：被告百淼公司及其股东于2011年、2012年期间共向原告借款，双方发生民间借贷关系。2015年4月20日，原告陈叶青、黄巧云与被告签订（2015）高商007号《商品房买卖合同》、（2015）高商008号《商品房买卖合同》、（2015）高商009号《商品房买卖合同》共计三份合同。同日，陈叶青与被告签订（2015）高商010号《商品房买卖合同》、（2015）高商011号《商品房买卖合同》、（2015）高商012号《商品房买卖合同》、（2015）高商013号《商品房买卖合同》共计四份合同。上述七份合同主要约定：买受人应当在2015年4月20日前交购房款，出卖人应当在2015年12月31日交房给买受人，所买卖的房屋无抵押，逾期交房超过90天，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部购房款的1％向买受人支付违约金等。另还有其他约定。以上7份合同所约定的购房款为7364430元。2015年4月21日，被告向原告陈叶青出具七张《专用收款收据》，收据裁明：收到原告陈叶青购房款7364433元。同日，被告、童任炉、刘永海、彭奇、邰中茂共同向黄巧云、包志钢、出具借条，给黄巧云借条的主要内容为：今借到黄巧云现金404万元，借期从2015年4月20日至2015年6月30日止，在约定时间还清，不计任何利率和报酬；如到期不能还清借款，除承担从借款之日起每月2.5分利息外，还自愿承担每月1.5%违约金，利息与违约金计算至本息还清之日止。包志钢的借款为120万，陈永青的借款为157.32万元。共计681.32万元。原、被告在上述合同签订后，双方到三都水族自治县房屋管理所进行备案登记。2015年7月20日，三都水族自治县房屋管理所以上述七份合同材料不全为由，撤销本案争议的七份合同的备案。双方为此发生纠纷，经协商未果，原告遂于2016年6月12日提起本案诉讼，请求判如所请。诉讼中，本院指出此纠纷已以民间借贷纠纷案由立案，原告是否变更自己的诉讼。原告坚持以商品房买卖纠纷案审理本案纠纷。另查明：1、2016年4月7日，陈永青、黄巧云、包志钢认为，童任炉、刘永海、邵中茂、彭奇以及本案被告先后向原告借款，至2015年4月21日结账，被告共欠原告借款本金681.4万（其中：黄巧云4**.4万，陈永青1**.32万，包志钢120万），并出具了借条，约定了还款期限及违约责任，而童任炉、刘永海、邵中茂、彭奇、本案被告从2015年7月至2016年3月合计偿还226万，存在违约行为，遂于2016年4月7日向江西省上饶市信州区人民法院以民间借贷纠纷案提起诉讼，请求判令被偿还原告借款本息及违约金共计7610768元等。2016年12月2日，信州区人民法院作出（2016）赣1102民初1081号民事判决，认定：黄巧云的借款本金为390万，陈永青为138万，包志钢为120万，三人共计648万元，被告共还款226万元。原告在此案诉讼中陈述：2015年4月20日前的利息与违约金已通过以房抵债的形式结清，所以请求从2015年4月21日开始计算利息及违约金。信州区人民法院认为：双方债权债务关系发生在2011年、2012年，虽然原告提交的2011年、2012年的债权凭证系复印件，但因双方于2015年4月21日对债务数额做了结算，根据交易习惯，原始债务凭证一般交还债务人或销毁，新、旧债权凭证及汇款凭证能形成完整的证据锁等，原、被告之间存在借款事实。本案借款本金为648万，因双方约定的利息有违约金超出月利率3%，故已经支付的款项应以月利率3%为基础，相应扣减借款本息，被告应偿还的本金为5583600元，利息从2015年11月24日计算，按月息2%计。判决：五被告连带偿还原告借款本金5583600元、利息及违约金（按2%计至本金还清之日止）等。2、原告认为陈永青、黄巧云、包志钢在信州提起民间借贷诉讼是以房抵债后被告仍然欠原告的款项，原、被告之间的借贷通过信州的判决与以房抵债就此了结。被告认为信州的民间借贷案件与本案没有关联，我方没有收到商品房买卖的款项。第三人认为我们与被告有民间借贷，被告付了少量利息，为此双方达成口头协议，利息打6折，用于购房，本金继续借3个月。3、诉讼中，原告、第三人认可在2015年4月21日前收到被告支付的利息330.516万元；而被告认为其已支付黄巧云、陈永青、包志刚、童任炉四人利息419.086万元。双方为此发生争议。4、二原告系夫妻关系。陈叶青与陈永青系亲兄弟关系。陈永青在本案诉讼中已将自己所享有对被告的债权转让给陈叶青。4、截止2014年2月28日，被告的股东为章丽珍、童任炉、彭奇、李志英。5、2014年6月，水澜山4号、5号楼进行抵押。6、三都县水族自治人民法院于2016年6月12日对原告包志钢诉被告百淼公司房屋买卖合同纠纷案立案。原告包志钢诉称：原告向被告购买位于三都县河滨北路三都水族水澜山风情街5幢1层16号商业用房（房号：5-0116，建筑面积：189.4平方米，合同价款194.4048万元），双方于2015年4月20日就前述房产签订编号为（2015）高商006号的《商品房买卖合同》。合同签订当日，因被告之前尚欠原告借款190.7万元，经原、被告协商一致，原告将该债权190.7万元转为向被告一次性支付涉案房产的购房款，被告向原告出具收款凭证。合同签订后，由于被告的原因导致涉案合同至今未能进行预售备案，且逾期近180天（截止起诉时止）未能交付涉案房产，被告根本违约，故请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告返还购房款190.7万元，并按银行同期贷款利率支付违约金至全部款项返还完毕之日等。2017年5月16日，三都县水族自治县人民法院作出（2017）黔2732民初52号民事判决，判决解除双方所签《商品房买卖合同》，并驳回原告包志钢的其他诉讼请求。包志钢现已对此案提起上诉。本院认为，因原告陈叶青、黄巧云诉称的主要事实与理由为：原、被告之间存在民间借贷法律关系，原告认为在2015年4月21日前被告欠其利息7298910元，原、被告据此形成以房抵债的合意，进而签订了七份《商品房买卖合同》。同时被告百淼公司抗辩双方签订购房合同虽真实，但是被告从未收到原告任何房款，也没有欠原告任何借款等，这证明原告起诉的法律关系虽形式上为商品房销售合同关系，但双方诉争的基本法律关系为民间借贷，此买卖合同仅为以买卖形式为借款关系提供担保，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”以及最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，因本院已对原、被告之间的此纠纷定性为民间借贷，并在诉讼中对原告依法释明，要求变更诉请，但原告坚持以商品房买卖合同关系诉讼，拒绝变更自己的诉请，故原告的起诉依法应予裁定驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、最高人民法院《关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告陈叶青、黄巧云的起诉。原告陈叶青、黄巧云预交的一审案件受理费66803元，退还原告陈叶青、黄巧云；保全费5000元，由原告陈叶青、黄巧云负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 王 军审判员 张莲昌审判员 李颖敏二〇一七年九月四日书记员 张 祺