湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7365号上诉人（原审原告）：奚峰，男，1987年10月17日出生，汉族，住海南省三亚市海棠区。委托诉讼代理人：陈国基，湖北商之渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡泉水，湖北商之渡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉叁禾房地产营销管理有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区3MA地块金凯公寓3号楼第4层。法定代表人：付利平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈凯，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恒，湖北斯洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉长航美湾置业有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区高新大道116号。法定代表人：杨辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李林林，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国瑜，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。上诉人奚峰因与被上诉人武汉叁禾房地产营销管理有限公司（以下简称叁禾公司）、武汉长航美湾置业有限公司（以下简称长航公司）不当得利纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚峰上诉请求：1.撤销原判，改判叁禾公司、长航公司返还不当得利226343元及利息；2.一、二审诉讼费用由叁禾公司、长航公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审判决认定湖北优印文化传媒有限公司（以下简称优印公司）将长航蓝晶国际项目团购资格转让给叁禾公司明显错误。叁禾公司不是《长航蓝晶国际12号楼团购协议》的合同相对人，该协议名称不是房屋包销协议。叁禾公司提交的《长航蓝晶国际项目股权转让协议》的真实性无法核实，自然人之间的股权转让行为并不导致长航蓝晶国际团购协议转让的法律结果。该转让协议签订在两次不当得利（6月25日和6月29日）之后。长航公司证实叁禾公司不具有该项目包销商的法律地位。二、原审判决认定叁禾公司收取226343元有合同依据，与事实不符，叁禾公司没有收取该款项的合法理由。《商品房定购确认单》和《缴款确认单》并非合同。《商品房定购确认单》和《缴款确认单》是奚峰单方向售楼部签署，是单方购房意愿的表达，两张单据上并无叁禾公司印章，奚峰在签署两张单据时并不知道对方是叁禾公司。《商品房定购确认单》上的余款不能任意解释为溢价款。该确认单上注明合同款为678859元，余款为226343元。对余款的理解应当为合同价外所有合法应支付的费用的总和。叁禾公司主张余款就是包销溢价款，应当举证证明。在本案中，由于两张确认单是格式单据，空白处都是由现场工作人员填写，奚峰仅在签名处签名确认，显然不应当做出不利于奚峰的解释。奚峰并无向叁禾公司给付的意愿。三、叁禾公司在房价外另行收费违反国家强制性规定。根据国家发改委下发的《商品房销售明码标价规定》第二条第一款、第十三条规定，以及湖北省物价局下发的《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第十一条规定，商品房销售中，任何收费都必须明码实价，如果存在合法的中介服务，应当进行公示。叁禾公司未取得合法包销商的法律地位，不是合法的销售主体，既未公示收费主体地位，也未公示收取款项的性质和内容，明显违反法律强制性的规定。长航公司向东湖高新房管局提交的《关于长航蓝晶国际项目投诉事宜的回复》中也明确表述“叁禾公司擅自收取购房者额外费用不仅侵害了购房者的合法权益，也侵害了长航美湾的合法权益”。且叁禾公司也未出具收费的正规发票。四、长航公司应当对叁禾公司的不当得利行为承担连带责任。叁禾公司收取额外房款的行为，发生在长航公司的售楼部内，该售楼部既有叁禾公司的工作人员，也有长航公司的工作人员。奚峰不知道该售楼部存在两个不同单位的人员，只能按照工作人员的指引交款，无法知晓交纳款项的性质、收款对象。这些都给叁禾公司收钱造成了一个合法的权利外观，足以使奚峰造成错误认识，支付不必要的费用。长航公司对自己所管理的售楼部负有不可推卸的管理义务，长航公司工作人员在场，不可能不知叁禾公司的收费行为，其对收费行为的态度是容忍的。五、叁禾公司、长航公司应当对不当得利支付利息。叁禾公司、长航公司违反相关法律规定，在房价外收取额外费用，是恶意的不当得利人，应当按照银行贷款利率，支付资金占用期间的利息。叁禾公司辩称，请求驳回奚峰对叁禾公司的全部诉讼请求。一、叁禾公司依据《长航蓝晶国际12号楼团购协议》、《长航蓝晶国际项目股权转让协议》，取得了涉案项目的包销资格，成为涉案项目的包销人，一审法院认定叁禾公司为案涉项目包销人无任何错误之处。二、叁禾公司作为项目的包销人，向奚峰收取的226343元款项属于房屋包销溢价款，叁禾公司收取包销溢价款有充分的事实和法律依据。叁禾公司与奚峰在协商一致情况下签订了《商品房定购确认单》，该确认单列明了涉案房屋需支付的费用。《商品房定购确认单》符合合同成立之要件，应为叁禾公司收取226343元包销溢价款的合同依据。奚峰向叁禾公司签具了《缴款确认单》，再次确认涉案房屋的成交总价为905202元，向叁禾公司支付款项为226343元。叁禾公司在收到款项后，亦向奚峰出具了加盖叁禾公司印章的收据，奚峰对付款情况充分知晓，且缴款后无异议，奚峰是具有明确给付意愿的。《商品房定购确认单》所约定的“余款”仅仅是为了区别于长航公司所收取的合同价款，叁禾公司依据自身包销人的资格以“余款”的名义、且在告知奚峰“余款属于包销溢价款”的条件下，收取溢价款的行为并不违反任何法律规定。包销行为是法律允许的，现行法律法规亦未否定包销人有权收取房屋溢价款或对溢价款收取标准存在明确规定，叁禾公司在房屋包销基价外收取房屋溢价款，未违反任何强制性规定。三、奚峰要求退还案涉款项的行为明显违反契约精神及诚信原则。奚峰在购买房屋时，明确知晓涉案房屋的房款构成，有充分时间审慎考虑是否购买该房屋及为购买该房屋需支付的对价。现签订确认单已逾数年，奚峰已取得房屋所有权并享受房屋收益，转而起诉叁禾公司，要求以不当得利之由返还其支付的前述款项，此种行为无疑是违反契约精神及诚信原则的表现。长航公司辩称，奚峰要求长航公司对叁禾公司返还义务承担连带责任的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回。一、叁禾公司与长航公司无合同、委托代理等任何法律关系，其行为产生的责任由其独立承担，与长航公司无关。奚峰以叁禾公司的工作人员在长航公司营销处工作，即认定叁禾公司是长航公司的代理人，明显缺乏事实及法律依据。叁禾公司工作人员以优印公司工作人员身份与长航公司接触，长航公司基于与优印公司的合同约定，将营销处一处办公室借给优印公司处理团购事务。优印公司不是长航公司的销售代理人，只是长航公司的团购客户，其对外销售长航蓝晶国际项目房源产生的一切责任应当由优印公司自行承担。叁禾公司对外以长航公司名义收取房款的行为，损害了长航公司的利益，长航公司保留要求优印公司承担违约责任、叁禾公司承担侵权责任的权利。长航公司没有通过任何口头或书面甚至默示的形式向任何第三方表示叁禾公司系其代理人，在与优印公司的团购合作中，长航公司已尽到了审慎义务。二、长航公司不是不当利益的获益人，不应当承担不当得利返还的责任。奚峰购买的房屋属于优印公司的团购范围。奚峰购买时向长航公司支付的购房款价格，与长航公司和优印公司签订的《长航蓝晶国际12号楼团购协议》中约定的该套房屋购房款一致，长航公司没有收取奚峰、优印公司或叁禾公司除前述团购协议约定的购房款以外的其他任何款项。奚峰向一审法院起诉请求：1.判令叁禾公司返还不当得利226343元；2.判令叁禾公司返还不当得利的利息19691.84元（利息以226343元为基数，以一年期贷款利率暂计算至2019年6月29日，后期利息按银行同期贷款利率计算至实际支付之日）；3.判令长航公司对上述两项请求承担连带清偿责任；4.判令叁禾公司、长航公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月12日，长航公司与案外人优印公司签订《长航蓝晶国际12号楼团购协议》，约定由优印公司团购长航公司开发的蓝晶国际项目12号楼3-8层及LOFT房源，合计147套。长航公司负责优印公司购房人员后期的合同签订、收款、备案、相关证件办理等工作，在营销中心为优印公司提供办公场所。合同签订后，优印公司将有关权利转让给叁禾公司，由叁禾公司负责包销合同约定的房源。2017年6月25日，奚峰前往武汉长航蓝晶国际看房，在武汉长航蓝晶国际营销中心三楼，与叁禾公司签订《商品房订购确认单》、《缴款确认单》，确认购买长航蓝晶国际12号楼7层07号房，建筑面积48.02㎡，总价为905202元（其中合房同价款为678859元，余款为226343元）。此后，奚峰按照《商品房订购确认单》、《缴款确认单》的约定，于2017年6月25日向叁禾公司付款50000元。2017年6月29日，奚峰与长航公司签订《武汉市商品房买卖合同》并向长航公司支付首付款348859元，并于同日向叁禾公司付款176343元。2017年10月31日，奚峰向长航公司支付剩余购房款330000元。长航公司向奚峰开具678859元的购房款发票。2017年7月11日，案外人付卫平（甲方）、严峻（乙方）、夏凌（丙方）签订《长航蓝晶国际项目股权转让协议》，本次股权转让完成后，乙丙方不再享受相应的股东权利和义务，甲方即全权享受长航蓝晶国际项目所相应的股东权利并承担义务，后期长航蓝晶国际项目的退款全额进甲方账户。庭审中，叁禾公司确认其授权委托付卫平负责该协议的签订以及履行事宜。一审法院认为，本案争议焦点为叁禾公司收取226343元是否构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，长航公司与优印公司签订《长航蓝晶国际12号楼团购协议》，优印公司将长航蓝晶国际项目的包销资格转让给叁禾公司。奚峰与叁禾公司签订《商品房订购确认单》、《缴款确认单》，双方通过书面方式明确了其为购买房屋应支付的费用，并依约支付款项，叁禾公司据此收取奚峰226343元，具有合同根据。奚峰主张叁禾公司没有法律根据，取得不当利益，请求叁禾公司返还226343元，不符合法律规定，一审法院不予支持。叁禾公司辩称其作为项目包销人，向奚峰收取的款项属于房屋包销溢价款，属法律允许的行为，不构成不当得利，符合法律规定，一审法院予以采纳。奚峰与长航公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并依约支付购房款，长航公司收取购房款具有合同依据，没有获得不当利益，不应当承担返还的责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，奚峰与长航公司、叁禾公司之间既无约定，亦无法律规定，故奚峰要求长航公司对叁禾公司的不当得利及利息的返还承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回奚峰的全部诉讼请求。本案受理费4991元，减半收取2495.5元，由奚峰负担。本院二审期间，奚峰提交了叁禾公司、优印公司的企业信息咨询报告，以证明叁禾公司和优印公司没有发生股权变更，叁禾公司、长航公司均认为该证据不属于二审期间形成的新证据，且不认可奚峰的证明目的。本院在后进行评定。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院二审另查明，叁禾公司在收到奚峰支付的5万元、176343元后，向奚峰开具了收据。本院认为，《中华人民共和民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，对不当得利的构成要件进行了规范。《商品房订购确认单》载明了案涉房屋购买总价、支付时间及金额等内容，《缴款确认单》载明第一次缴款5万元，第二次缴款176343元。奚峰上诉称两份确认单上内容系其签名后由叁禾公司填写，但就其主张，未提交证据予以证实。退一步讲，即便如奚峰所言，其在空白确认单上签名，奚峰作为完全民事行为能力人，应当知晓合同内容不完整时在合同首部、尾部签名可能对其造成的不利后果。叁禾公司虽然没有在《商品房订购确认单》、《缴款确认单》上加盖公章，但两份确认单上有其工作人员的签名，叁禾公司亦认可《商品房订购确认单》、《缴款确认单》约定的内容，表明双方已达成了合意。奚峰已依照《商品房订购确认单》、《缴款确认单》向叁禾公司支付5万元、176343元，叁禾公司相应出具了收据。表明奚峰是基于与叁禾公司之间的某种约定向叁禾公司付款，该226343元款项的支付具有法律依据，叁禾公司收取该款不构成不当得利。叁禾公司应否向奚峰返还该款，应由奚峰基于两人之间转账付款时的约定另行处理。因叁禾公司收取奚峰226343元具有相应法律依据，不构成不当得利。奚峰主张长航公司就叁禾公司返还不当得利之债承担连带责任，亦不应予以支持。奚峰二审中提交的证据，不影响本案的处理，本院无须进行审查。综上所述，奚峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4991元，由奚峰负担。本判决为终审判决。审判长  任文审判员  黄浩审判员  曹芳二〇二〇年八月二十一日法官助理黄旭东书记员程玉