新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1058号 上诉人（原审原告）：奎屯市城建投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区奎屯市哈英德-北京西路14幢。 法定代表人：王峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：奎屯苏浙房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区奎屯市南环西路59号。 法定代表人：孙卫中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨皓然，新疆天冠律师事务所律师。 上诉人奎屯市城建投资有限公司（以下简称奎屯城投公司）因与被上诉人奎屯苏浙房地产开发有限责任公司（以下简称苏浙房产公司）买卖合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院（2019）新4003民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人奎屯城投公司的委托诉讼代理人陈自力、被上诉人苏浙房产公司的委托诉讼代理人杨皓然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奎屯城投公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对苏浙房产公司违约事实认定，明显错误。一审判决将苏浙房产公司办理涉案房屋网签义务确定为合同主义务，而将其他实际未履行义务确定为从义务，认定错误。涉案合同明确约定了苏浙房产公司除办理合同网签外，还有办理不动产证、土地资产分割、完成配套设施建设其他三项主要合同义务，上述四项义务均是苏浙房产公司的合同主义务。二、一审判决适用法律错误。首先，苏浙房产公司存在违约行为系不争事实，即使一审判决也认定其违反从义务，即便违反从义务亦构成违约，应当按合同约定承担支付违约金责任，而并非不承担任何违约金。即便是苏浙房产公司抗辩违约过高，亦只是依法调整违约金，而不是完全不支付。其次，双方合同明确约定，如果因违约发生诉讼，违约方应承担对方的律师费、保全费等相关诉讼损失，一审判决对其主张的律师费、保全费不予支持，于法无据。 苏浙房产公司辩称，其已将涉案房产合同办理了网签，履行了合同义务，不存在违约行为，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 奎屯城投公司向一审法院起诉请求：1.苏浙房产公司继续履行双方签订的《资产收购转让协议》；2.苏浙房产公司支付违约金100万元；3.苏浙房产公司赔偿律师代理费86,431.7元、保全申请费5000元。 一审法院认定事实：2019年7月17日，奎屯城投公司（甲方）与苏浙房产公司（乙方）签订《资产收购转让协议》，协议约定：“一、资产收购转让内容：1．甲方收购乙方开发建设的奎屯市南环西路80幢（在建工程），建筑面积2969.09平方米、南环西路76幢（在建工程）2901.97平方米，合计建筑面积5871.06平方米，单价400元／平方米，总价2,348,424元（含税价），土地分割面积为6700平方米；2．甲方收购乙方汽贸园一期6套商业门面平方米，房号南环西路xx幢6号、7号、8号、14号、15号、3号，单价2000元／平方米，总价1,973,160元（含税价）。3．以上合计收购价格为4,321,584元（含税价）……三、转让方的承诺及保证：……2．乙方保证在此协议签订后3日内将南环西路76幢、80幢、汽贸园6套商业门面房购房手续网签到甲方名下，且无条件协助甲方将该资产出租或出售，并保证协助甲方办理以上资产不动产证等相关手续。3．乙方承诺在2019年12月1日之前完成南环西路76幢、80幢（在建工程）工程的上水、排污、暖气管网铺设到楼栋的入户接品，76幢、80幢电路可从K区总表接通。且以上设施的施工和竣工应早于或同时与乙方该地段的同类在建工程的施工和竣工。该项费用已含甲方收购的价格中；4．乙方承诺在3日内提供以上资产土地分割、前期施工的一切相关的准确和齐全的资料，并积极协助办理好土地分割，前期施工和后期在建工程竣工验收的一切相关手续；……四、违约责任：甲乙双方任何一方违反上述的约定或未履行上述约定，应承担违约责任100万元；如导致诉讼的，由违约方承担案件的诉讼费、保全费、担保手续费、律师代理费等相关费用；如产生其他损失的违约方还应赔偿……”。苏浙房产公司分别在2019年7月11日、7月17日、7月22日分别与奎屯城投公司签订八份《商品房买卖合同》，将涉案全部房产办理网签至奎屯城投公司名下，奎屯城投公司亦按照约定支付了相关费用。 一审法院认为，合法的买卖合同应受法律保护。双方签订的《资产收购转让协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。协议签订后，苏浙房产公司按照协议约定履行了主要合同义务，奎屯城投公司亦支付了相应款项，奎屯城投公司要求继续履行剩余合同义务，予以支持。关于苏浙房产公司是否应当支付违约金问题。首先，苏浙房产公司已履行了将八套房屋网签至奎屯城投公司名下的主要合同义务，未履行的部分仅是合同从义务，奎屯城投公司请求继续履行合同，继续履行合同亦是承担违约责任的一种方式；其次，庭审中苏浙房产公司主张约定的违约金过高，本案中苏浙房产公司已履行了合同主要义务，实际未给奎屯城投公司造成任何损失。庭审中奎屯城投公司亦未提供其损失的证据。综上，奎屯城投公司要求支付违约金的请求，法院不予支持。关于苏浙房产公司是否应当支付保全费、律师代理费问题。因本案诉讼前，苏浙房产公司已将房屋网签至奎屯城投公司名下，奎屯城投公司的利益已能够得到充分保护，申请诉前保全、诉讼并非本案必然要进行的程序，对于一个不是必须进行保全，进行诉讼的案件而走入保全、诉讼程序，有违诚实信用原则，故保全费、律师代理费，法院不予支持。判决：一、奎屯城投公司与苏浙房产公司于2019年7月17日签订的《资产收购转让协议》继续履行；二、驳回奎屯城投公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。奎屯城投公司提交了如下新证据：1.奎屯城投公司与新疆苏浙联合投资有限公司签订的《资产转让协议》及奎屯市人民法院（2019）新4003民初1817号民事调解书，拟证实人民法院对另外一起与本案案情基本相同的案件调解中对100万违约金、律师代理费均予以认可。苏浙房产公司经过质证，对上述证据真实性、合法性认可，不认可关联性。由于上述证据系民事调解书确认的事实，并且与本案不属于同一案件，故本院对该证据关联性不予认定。2.新疆维吾尔自治区高级人民法院（2020）新民申214号民事裁定书，拟证实自治区高院在再审裁定中明确当事人一方违约应当向守约方支付违约金及约定的律师代理费。苏浙房产公司经过质证，对上述证据真实性、合法性认可，不认可关联性。由于上述证据系另案裁判文书，故本院对该证据关联性不予认定。 本院对一审查明事实予以确认。本院二审另查明：双方签订协议后，苏浙房产公司将协议中约定的汽贸园一期6套门面房已实际交付奎屯城投公司。双方于2019年7月17日分别签订《商品房买卖合同》，将涉案《资产收购转让协议》中约定的76幢、80幢两栋在建工程房产，分别约定各栋房产转让事宜。该两份《商品房买卖合同》第十条均约定两栋楼房的基础设施设备及公共服务配套设施于2018年12月31日达到交付使用标准；第十一条第一款均约定：“出卖人应当在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。”涉案协议书约定的76幢、80幢两幢栋至今未全部完成协议第三条第3款约定的配套设施建设。2019年10月22日，奎屯城投公司支付新疆同泽（奎屯）律师事务所律师代理费86,431元。经本院二审庭审释明：双方均无法提供约定违约金合理或违约金过高的证据。 本院认为，本案二审双方争议焦点为：一、苏浙房产公司是否存在违约行为；二、如果苏浙房产公司存在违约行为，奎屯城投公司主张的违约金及其他损失是否应予支持。 关于争议焦点一。奎屯城投公司依据《资产收购转让协议》第三条主张苏浙房产公司除办理合同网签外，还有办理不动产证、土地资产分割、完成76幢、80幢两栋楼房配套设施建设三项合同义务，认为苏浙房产公司上述三项义务均存在违约行为。首先，根据双方陈述均认可涉案76幢、80幢两栋楼房的配套设施建设目前还未完成，苏浙房产公司未在协议书约定的期限前完成该项义务，存在违约行为属实。其次，协议书第三条虽然约定了办理不动产证、土地资产分割事宜，但仅约定苏浙房产公司仅承担提供相应资料的协助办理义务，亦并未明确办理完毕上述事宜具体期限。同时，涉案协议书是双方对于涉案总资产转让的总体框架协议，而八份《商品房买卖合同》才是双方明确各项资产转让权利义务的具体协议。因此，奎屯城投公司依据《资产收购转让协议》主张苏浙房产公司在办理不动产证和土地资产分割方面存在违约，缺乏事实基础，本院不予支持。 关于争议焦点二。首先，违约金具有担保合同履行的价值，因此违约方只要存在违约行为，守约方即可依据双方约定的违约金条款主张支付违约金。本案苏浙房产公司对于涉案76幢、80幢两栋楼房的配套设施建设，存在违约行为属实，苏浙房产公司应当支付违约金。一审判决以苏浙房产公司违约未给对方造成任何损失为由，对违约金不予认定，适用法律错误，本院依法予以纠正。其次，苏浙房产公司在一审法院释明后明确提出即使其违约，协议约定的违约金100万元亦明显过高应予调减。合同约定违约金数额是否明显过高，一般应当以违约造成的损失为基础进行判断。本案中苏浙房产公司主张元违约金100万元过高，虽未提供证据予以证实，但奎屯城投公司亦未就对方违约给其造成的损失数额提供证据。在双方当事人均未能提供违约损失具体数额，无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高判断的情形下，应当结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以分析判断。虽然苏浙房产公司未按照双方《资产收购转让协议》约定的期限完成涉案两栋楼房的配套设施建设，但该项义务仅是对苏浙房产公司工期建设进度的督促，并非实际交房时间约定；根据双方落实上述两栋楼房转让具体事宜签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款约定，上述两栋楼房实际交付时间为2021年12月31日，故苏浙房产公司对《资产收购转让协议》约定的两栋楼房的配套设施建设的违约行为，并未给奎屯城投公司的预期交房利益带来现实实际损害。因此，综合双方约定的其他合同义务已基本按约定履行完毕的情况及苏浙房产公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，涉案协议约定的100万元违约金，在本案中明显过高，本院认为将违约金酌减为10万元，较为适宜。最后，尽管双方协议书约定违约方应当承担因诉讼产生的保全费和律师代理费，但民事诉讼权利的行使应当遵循公平和诚实信用原则。本案中奎屯城投公司仅因苏浙房产公司轻微违约行为，就诉请主张明显脱离实际损失的巨额违约金并采取相应保全措施，属于对诉讼权利的滥用，因此本院只对其合理主张部分对应的律师代理费1万元、保全费2000元，予以认定，其他损失由奎屯城投公司自行承担。 综上所述，奎屯城投公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持奎屯市人民法院（2019）新4003民初1816号民事判决第一项； 二、撤销奎屯市人民法院（2019）新4003民初1816号民事判决第二项； 三、奎屯苏浙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付奎屯市城建投资有限公司违约金100,000元； 四、奎屯苏浙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付奎屯市城建投资有限公司律师代理费10,000元、保全申请费2000元； 五、驳回奎屯市城建投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7778元，由奎屯市城建投资有限公司负担6980元，由奎屯苏浙房地产开发有限责任公司负担798元。二审案件受理费14,622.89元，由奎屯市城建投资有限公司负担13,122.33元，由奎屯苏浙房地产开发有限责任公司负担1500.56元。 本判决为终审判决。 审判长 李 政 审判员 马 丽 审判员 刘云龙 二〇二〇年八月十八日 书记员 王雪纯