沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异780号案外人：徐光灿，男，1958年7月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：**，系辽宁恒生（大连）律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地沈阳市和平区中华路198号，统一社会信用代码91210102817789632U。负责人：杨鸿滨，系该行行长。委托代理人：张俊杰，系辽宁东拓律师事务所律师。委托代理人：关慧岩，系辽宁东拓律师事务所实习律师。被执行人：李光，男，1957年10月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：范秀香，女，1976年8月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：辽宁爱地房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市沈河区市府大路262号甲，注册号2100001049972。法定代表人：王志。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行(以下简称“工商银行”)与被执行人李光、范秀香、辽宁爱地房地产开发有限责任公司（以下简称“爱地公司”）借款合同纠纷一案中，案外人徐光灿于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人徐光灿向本院提出执行异议，异议事项：请求法院停止对位于沈阳市××东××路××号××号，建筑面积21.30平方米房产的执行并解除查封。异议理由：法院在执行（2007）和民初字第845号民事调解书、（2020）辽0102执3869号执行案件过程中，查封了备案在被执行人李光名下的案涉房产，于2020年6月24日张贴了拍卖通知的公告，责令在15日内腾房。但我方已在2001年9月3日与爱地公司签订了《商品房买卖合同》，将案涉房产以15万元的价格卖给了案外人并出具专用收款收据及准住通知单，案外人以现金方式支付全部款项，实际占有使用该房产。2011年3月17日办理契税登记，由于被执行人爱地公司的原因一直无法办理产权登记手续。通过我方提交的情况说明，可以证明房产业主为徐光灿，因原开发单位已不存在，故维修基金缓交，业主也没有换取正式发票。契税证上记载该房产的原权属人属于历史遗留问题，开发商与他人之间存在经济纠纷，房产有抵押和查封，至今仍办理不了过户手续。但案外人购房时并不知道房产争议，也不知晓有抵押和查封情况。备案在李光名下，不代表李光对该房屋具有所有权，且按照法律规定应保护善意第三人的法律地位，虽办理了房产抵押登记，但未查封，查封的时间是2020年，即在案外人和开发公司签订合同后查封的。因此，该房产属于案外人合法购买并使用的财产，并不属于被执行人李光的财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条及司法判例，请求法院停止对位于沈阳市××东××路××号××号，建筑面积21.30平方米房产的执行并解除查封。申请执行人工商银行答辩称，不动产的权属应以登记为准，案涉房屋的权利人为李光并非对方所述的爱地公司，且在案外人与爱地公司签订房屋买卖合同之前，申请执行人已于2001年4月29日办理了抵押权登记，未经工商银行同意，爱地公司私自出卖房屋属于无权处分，不发生物权变动的效力。对收款收据的真实性不认可，大额欠款交易应当出具转账记录或者取现凭证，否则与常理不符，无法证明其支付了全部对价款，契证与本案无关。情况说明没有经办人签字不符合证据形式的要求，物业公司亦没有权利确认谁是真正的业主。案外人称非因其原因导致不能过户，我行认为李光已办理备案登记，工商银行办理了抵押登记，经过了公示程序，抵押权优先受偿权可以对抗案外人的执行异议。案外人非善意买受人，购买时候没有尽到审慎的义务，是因个人原因导致的。该房屋的用途为车库而非居住，案外人未提供其居住和该房屋为唯一住房的证据，因此相关权利并不存在。请求法院驳回案外人的异议申请。本院查明，2007年12月21日，本院作出（2007）和民初字第845号民事调解书，内容：“一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行与被告李光、被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司签订的个人购房借款合同；二、被告李光、被告范秀香于2007年12月27日前偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行借款本金556,500.00元；三、被告李光、被告范秀香于2007年12月27日前偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行借款利息133,175.08元（利息截止2007年6月1日），2007年6月2日起至本调解书执行完毕时止的利息按中国人民银行同期关于计收逾期贷款利率标准给付；四、被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司承担连带保证责任；五、如被告李光、被告范秀香不履行本调解书第二、三项义务，被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司依照合同约定，在2008年1月7日前按原价回购被告李光、被告范秀香购买的位于沈阳市沈河区东滨河路100-3号2-1-1号（建筑面积216.48平方米）房屋及位于沈阳市××东××路××号××号车库，被告李光、被告范秀香放弃对该房屋、车库的购买、使用、处分、所有等权利，辽宁爱地房地产开发有限责任公司承担本调解书第二、三项全部还款义务；六、如被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司不履行本调解书第四、五项义务，原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行有权依法申请变卖、拍卖抵押的（回购前李光、范秀香购买的）位于沈阳市沈河区东滨河路100-3号2-1-1号（建筑面积216.48平方米）房屋及位于沈阳市××东××路××号××号车库，原告优先受偿；如变卖、拍卖所得不足以偿还原告剩余全部贷款本息，由被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司继续承担还款责任；七、四方当事人无其他争议”；民事调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2020年5月20日，中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行向本院申请强制执行，执行案号：（2020）辽0102执3869号；执行过程中，本院于2020年5月26日作出（2020）辽0102执3869号协助执行通知书及执行裁定书，查封备案在被执行人李光名下的位于沈阳市××东××路××号××号，建筑面积21.30平方米房产一处。另查明，根据沈阳市不动产登记中心出具的不动产电子登记（簿）查询证明记载，位于沈阳市××东××路××号××房产的预购商品房抵押权预告登记权利人是中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行，贷款金额63万元，登记日期2001年4月29日。异议审查过程中，案外人徐光灿为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.商品房买卖合同；2.税收通用完税证、契证、收款收据；3.准住通知单、情况说明。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，工商银行对案涉房屋的抵押权成立在先（于2001年4月29日设立）,而案外人所提交的商品房买卖合同、税收通用完税证、契证的成立日期在后。依照上述法律规定，该房屋买卖关系不得对抗抵押权的行使，不能影响抵押权人实现债权。因此，本院依据（2007）和民初字第845号民事调解书对案涉房产采取的强制措施符合法律规定，并无不当，案外人的异议事项及理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人徐光灿的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年八月三日书记员 尹子明