福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0581民初2287号 原告：许丽满，女，1967年9月14日出生，汉族，经商，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：林育明，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡增延，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 被告：兴业银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市金林路38号兴业大厦，统一社会信用代码913505818582240058。 负责人：黄连团，该支行行长。 委托诉讼代理人：潘志平，福建泉顺律师事务所执业律师。 第三人：李春棉，女，1979年7月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：侯佳愉，男，1978年10月30日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告许丽满与被告兴业银行股份有限公司石狮支行（以下简称兴业银行石狮支行）、第三人李春棉、侯佳愉案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许丽满的委托诉讼代理人林育明和被告兴业银行石狮支行的委托诉讼代理人潘志平到庭参加诉讼，第三人李春棉、侯佳愉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼本院。本案现已审理终结。 许丽满向本院提出诉讼请求：1.立即停止对许丽满所有的址在石狮市产的执行，并解除对该房产的查封；2.本案的诉讼费用由兴业银行石狮支行承担。诉讼过程中，许丽满明确其诉讼请求第1项为：不得执行石狮市嘉禄路514号豪景苑商住楼B902号房产。事实和理由：许丽满与李春棉、侯佳愉于2007年9月11日签订《商品房产买卖合同》一份，约定将登记在李春棉名下址在石狮市石八七路林边段豪景苑Ｂ902-Ｂ1002号房产（即石狮市，以下简称诉争房产）以930305元的价格出让给许丽满，并要协助许丽满将房产过户至许丽满名下。合同签订后，许丽满已依约支付了全部的购房款，并实际占有、使用该房产多年。在合同签订时，该房产因开发商的原因暂无法办理两证及产权过户手续。后因兴业银行石狮支行与李春棉、侯佳愉债务纠纷，石狮市人民法院做出（2016）闽0581民初3044号民事裁定，查封了诉争房产。许丽满与李春棉、侯佳愉签订的《商品房买卖合同》真实有效，许丽满并且已支付全部的购房款，而且该房产也早就交付给许丽满占有、使用，许丽满早已是该房产的合法所有权人，依照我国相关法律及最高人民法院的相关司法解释，石狮市人民法院对诉争房产的查封措施是错误的，严重的损害了许丽满的合法权益。 兴业银行石狮支行辩称，一、许丽满称支付全部购房款并实际占有、使用房产多年，违背客观事实。1.兴业银行石狮支行因（2016）闽0581民初3044号案向石狮市人民法院申请查封侯佳愉、李春棉的两处房产均有所谓的购房者提出执行异议，逻辑上不能成立。许丽满与侯佳愉、李春棉签订的所谓《商品房买卖合同》在形式上与中介机构介绍买房的购房合同存在明显差异，连基本的中介费用都没有体现。2.许丽满提供的证据显示，许丽满于2007年9月11日向侯佳愉转账437700元，又于2008年4月16日向李春棉转账320000元。但是，根据《商品房买卖合同》的约定，许丽满支付487722元的购房款后，其他购房差价由许丽满以李春棉的名义向兴业银行石狮支行按揭还款，无需再向李春棉、侯佳愉支付购房款，许丽满的付款方式与合同约定相违背。银行的还款记录体现的还款人是李春棉，不能证明是许丽满代替李春棉、侯佳愉偿还按揭款。3.许丽满提供的证据无法证实其实际使用了诉争房产，所谓的燃气用户卡不具有客观性，并且燃气用户卡体现立户的时间为2008年1月11日，这与《商品房买卖合同》第五条已明确侯佳愉、李春棉已开立燃气灶的时间不吻合。二、许丽满的诉请缺乏法律依据。1.许丽满与李春棉、侯佳愉签订的《商品房买卖合同》不具有法律效力。诉争房产向兴业银行石狮支行设定抵押，根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。2.许丽满并未支付全部购房款，未实际占有诉争房产，诉争房产于2011年7月20日已经办理权属证书，直至诉争房产被查封已有5、6年时间，许丽满与李春棉、侯佳愉未办理过户登记有明显过错。3.根据《中华人民共和国物权法》规定，房产转让后必须办理房屋过户登记手续，否则所有权不发生变动，房产的善意取得要成立，最根本的构成要素是必须办理可过户登记手续。许丽满与李春棉、侯佳愉转让诉争房产，但未办理过户登记手续，不产生物权变动的效力。4.我国法律将合同效力与物权效力区分开，即便许丽满与李春棉、侯佳愉签订的《商品房买卖合同》有效，许丽满未取得物权，只能向李春棉、侯佳愉主张违约责任。 侯佳愉、李春棉未作陈述。 许丽满、兴业银行石狮支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李春棉、侯佳愉在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，且经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.许丽满与李春棉、侯佳愉签订的《商品房买卖合同》载明，落款处出卖方的签名为李春棉、侯佳愉，买受方的签名为许丽满，可以证实许丽满与李春棉、侯佳愉之间转让诉争房产的事实；《定金收条》落款处甲方以及收款人的签名为李春棉，乙方的签名为许丽满，《收条》落款处收款人的签名为李春棉，可以证实李春棉分别于2007年8月16日、2007年9月11日收到许丽满支付的购买诉争房产的定金50000元、购房款437722元。兴业银行石狮支行虽对《商品房买卖合同》、《定金收条》、《收条》的真实性持有异议，但未就该三份证据上许丽满、李春棉签名的真实性以及形成时间申请鉴定，视为其认可该三份证据载明的内容。2.新奥燃气用户信息一览表复印件，未加盖新奥燃气公司的公章，其真实性无法确认，不予采信。3.确认书内容为：“本人于2007年与许丽满签订《商品房买卖合同》一份，约定将本人所有的诉争房产出让给许丽满，合同签订后许丽满已按约定支付了相应的购房款，因该房产当时出让时尚无法办理产权证书，且向银行办理按揭贷款。因此合同签订后的按揭款及所有向银行的还款都是许丽满支付。”因李春棉未到庭，本院无法核实确认书落款处确认人是否为李春棉本人所签，故不予采信。4.加盖中国建设银行股份有限公司石狮滨海支行业务专用章的DCC个人活期存款帐户及明细、中国农业银行股份有限公司账户历史数据查询单以及账户历史交易清单、加盖兴业银行股份有限公司石狮支行业务专用章的账户交易清单，可证实许丽满于2007年9月11日转账437700元到侯佳愉的银行账户，于2008年4月16日转账320000元到李春棉开立在兴业银行的按揭款还款账户，许某于2008年10月15日转账10×××00元到李春棉开立在兴业银行的按揭款还款账户，以及诉争房产按揭贷款至2008年10月20日偿还完毕的事实。5.加盖中国建设银行股份有限公司石狮滨海支行业务专用章的DCC历史流水、加盖国网福建石狮市供电股份有限公司城区营业厅公章的户号为5701051177、户名为李春棉2014年1月13日至2017年5月5日的缴费清单、加盖国网福建石狮市供电股份有限公司城区营业厅公章的历月电费明细，可证实许丽满缴交了诉争房产2014年1月至2017年5月的电费。6.加盖石狮市林边社区豪景苑商厦业主委员会公章的《证明》一份，内容为：“石狮市嘉禄路豪景苑花园许丽满女士，自2007年9月份起购买B-902室，并开始交纳物业费和水费。特此证明。豪景苑花园。2017年5月4日。”因该份证明没有负责人及制作证明材料的人员的签名或盖章，不符合证据的形式要求，故不予确认。7.《公证书》可以证实李春棉、侯佳愉委托吴剑钟代为处理诉争房产还贷、领取产权证书、出售、签订买卖合同、代收转让金、代办转让过户登记手续的事实，但不能证实吴剑钟系许丽满之子。8.证人许某的证言，主要内容为：许丽满是其干妹妹，其住处距离许丽满居住的诉争房产四、五百米；许丽满于2005年或2006年购买诉争房产，并自己装修，但其不记得装修时间；许丽满于2008年以前就居住在诉争房产；2008年10月份，许丽满没有空，让其代汇10×××00元到兴业银行账户偿还房贷；其不认识李春棉，与李春棉没有其他经济来往。证人关于其于2008年10月份转账10×××00元到李春棉开立在兴业银行的账户，与许丽满提供的银行转账凭证一致，本院予以确认。但证人陈述的许丽满购买诉争房产的时间、开始在诉争房产居住的时间与许丽满的陈述不一致，在无其他证据佐证情况下，不能单独作为定案的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2016年6月16日受理兴业银行石狮支行与石狮市狼道服饰贸易有限公司、石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉金融借款合同纠纷一案，案号为（2016）闽0581民初3044号。诉讼过程中，兴业银行石狮支行于2016年8月25日向本院申请财产保全。本院于2016年8月29日作出（2016）闽0581民初3044号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结石狮市狼道服饰贸易有限公司、石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉名下的财产，价值以1050万元为限。2016年9月22日，本院向石狮市不动产登记中心送达（2016）闽0581执保407号协助执行通知书，请求协助办理查封登记在李春棉名下的诉争房产，查封期限为三年等。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明该房产查封的有效期至2019年9月21日。2016年11月2日，本院作出（2016）闽0581民初3044号民事判决，判决：石狮市狼道服饰贸易有限公司应于本判决生效之日立即偿还兴业银行石狮支行借款本金10×××0000元及截至2016年6月2日的利息、复利374,721.42元，并按合同约定和中国人民银行有关规定计付自2016年的6月3日起至实际还款之日止结欠的利息、罚息、复利；石狮市狼道服饰贸易有限公司应于本判决生效之日立即支付兴业银行石狮支行为本案诉讼而支出的律师费10000元；石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉应对上述第一项债务承担连带偿还责任，石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉在承担保证责任后，有权向石狮市狼道服饰贸易有限公司追偿；四、驳回兴业银行石狮支行的其他诉讼请求。石狮市狼道服饰贸易有限公司不服该判决提起上诉，泉州市中级人民法院于2017年1月13日作出（2016）闽05民终6263号民事裁定，裁定按石狮市狼道服饰贸易有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该民事裁定书于2017年1月18日发生法律效力后，兴业银行石狮支行于2017年6月22日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为(2017)闽0581执2631号。2017年4月10日，许丽满对执行标的提出书面异议，本院于2017年4月20日作出（2017）闽0581执异36号执行裁定，裁定驳回许丽满提出的执行异议。许丽满签收该裁定书后，于2017年5月3日向本院提起诉讼。 另查明，2006年4月20日，李春棉与石狮市亚洲房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171（SS-2002-NO.0004023）的《商品房买卖合同》一份，约定李春棉以673329元购买诉争房产，签订合同时支付购房款203229元，余款470000元办理按揭手续。2006年6月20日，李春棉与兴业银行石狮支行签订编号为兴银狮个借字第10060038220100号的《个人住房借款合同》一份，约定李春棉、侯佳愉向兴业银行石狮支行借款470000元，借款期限为自2006年6月20日至2026年6月20日，并提供诉争房产作为抵押担保等内容。2007年8月16日，李春棉与许丽满签订《定金收条》一份，约定李春棉同意将诉争房产以总价930305元出售给许丽满，许丽满先付定金50000元，双方应在2007年9月12日之前签正式买卖合同、付款及过户手续。落款处甲方及收款人的签名为李春棉，乙方的签名为许丽满。2007年9月11日，李春棉、侯佳愉作为出卖人，与买受人许丽满签订《商品房买卖合同》一份，约定：李春棉、侯佳愉将诉争房产以930305元转让给许丽满；李春棉、侯佳愉向兴业银行的按揭余款442583元由许丽满以李春棉、侯佳愉名字向兴业银行交付，按揭款之银行利息由许丽满承受，作为许丽满所付房款的一部分，除按揭款外许丽满再付现金487722元给李春棉、侯佳愉；李春棉、侯佳愉到石狮市公证处将房产的办证、银行按揭、领证及过户办理公证委托给许丽满后，许丽满付清全部购房款给李春棉、侯佳愉；李春棉负责办理房产证等内容。同日，李春棉、侯佳愉与吴剑钟到石狮市公证处办理公证委托，将诉争房产还贷、领取产权证书、出售、签订房屋买卖合同、代收转让金、代办转让过户登记手续等事项委托给吴剑钟。当日，许丽满转账437700元到侯佳愉的银行账户，李春棉出具《收条》一份交由许丽满收执，载明收到许丽满购买诉争房产的购房款437722元。许丽满分别于2008年4月16日转账320000元，于2008年10月15日通过许某的银行账户转账10×××00到李春棉开立在兴业银行的按揭款还款账户，截止至2008年10月20日，许丽满偿还完毕诉争房产的按揭贷款。诉争房产于2011年7月20日登记确权在李春棉名下，房屋所有权证号为狮建房权证湖滨字第××号。另，许丽满缴交了诉争房产2014年1月至2017年5月的电费。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”诉争房产登记在李春棉名下，根据物权公示原则，李春棉自诉争房产登记在其名下之日起即取得诉争房产的所有权，故本院在审理兴业银行石狮支行与石狮市狼道服饰贸易有限公司、石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉金融借款合同纠纷一案中，根据兴业银行石狮支行财产保全的申请，查封李春棉名下的诉争房产并无不当。现许丽满主张诉争房产系其向李春棉、侯佳愉购买，其已实际占有使用，并据此提出执行异议之诉，故本院应审查许丽满对诉争房产是否享有足以排除强制执行的权益。根据许丽满提供的证据，可确认在本院查封诉争房产前，许丽满已与李春棉、侯佳愉签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，且实际占有诉争房产。但双方签订书面买卖合同至今已达十年之久，诉争房产也已于2011年7月20日登记确权在李春棉名下，至今却仍未办理过户登记手续。根据许丽满的主张，双方签订买卖合同时，李春棉、侯佳愉已将领取产权证书、代办转让过户登记手续等事项委托给其儿子吴剑钟，故许丽满对诉争房产至今未办理过户登记手续存在明显过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，因许丽满对诉争房产至今未办理过户登记存在明显过错，故其对诉争房产不享有足以排除强制执行的权益，其主张不得执行诉争房产，于法无据，本院不予支持。李春棉、侯佳愉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回许丽满的诉讼请求。 案件受理费100元，由许丽满负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林雪迎 代理审判员  庄英材 人民陪审员  陈冰冰 二〇一七年九月十二日 书 记 员  林清溪 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。