河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0204民初220号原告：张志杰，男，汉族，1966年2月7日生，现住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：燕建华，河南正言律师事务所律师，执业证号：14102200210868176。代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：蔡新社，男，汉族，1958年3月17日生，现住河南省开封市鼓楼区，经开封市鼓楼区五一办事处滨河社区居民委员会推荐，作为原告诉讼代理人，代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人：翟红生，任该公司经理。委托诉讼代理人：曹延河，河南瀛开律师事务所律师，执业证号：14102201710158135，代理权限系特别授权。原告张志杰与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人燕建华、蔡新社，被告宏达公司委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告遵守合同提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书；2、依法确认被告赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效；3、依法判令被告遵守合同退还多收的房款11346.33元；4、依法判令被告遵守合同支付因迟延办理房产证的违约金2192.78元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为购买被告宏达公司开发的位于宏达.紫云台小区的房产，与被告签订了《商品房买卖合同》。第一、由于被告未按照合同第十五条的约定，在商品房交付后180个工作日内将出卖人应当提供的资料报产权部门机关备案，导致原告产权证未能取得。被告违约，应当依照合同第十五条的约定，支付原告违约金2192.78元。第二、双方取得购房合同后，被告在原告不知情的情况下，让原告在补充协议上签字，损害原告权益，致使赠送面积未能实现，被告违约。第三，双方签订的合同约定面积是103.2平方米，而实际面积为108.98平方米，扣除被告应当赠送的8.45平方米后，被告多收原告2.67平方米的房价款，按照当时合同约定的每平方米4249.56元计算，被告应当返还原告多收的房屋价款11346.33元。综上，由于双方多次协商无果，故提起诉讼。被告辩称，被告已经全部履行了合同义务，不存在商业欺诈，也不存在违约行为，不应承担相应的违约责任。关于原告诉求的产权登记问题，属于行政行为，不属于合同行为。关于房屋面积问题，被告认为应当以开封市产权登记中心出具的数据为准，因为该数据面积是第三方依法测量并核算出来的面积，是官方数据。根据原、被告双方之间的商品房买卖合同约定，被告收取的房屋购房款，是按照约定据实结算，多退少补，被告不存在多收购房款的行为。根据合同约定，原告还应当向被告补交部分购房款，对此被告将保留诉权。综上，原告的诉求没有事实根据和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，2012年8月，原告张志杰为购买被告宏达公司开发的位于宏达·紫云台5号楼东1单元3层东户的房产，双方签订了编号为0004588的《商品房买卖合同》。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共103.2平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4249.56元，总金额为438555元整。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证无法办理的，责任由买受人承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告张志杰在该协议书买受人处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款438555元，被告宏达公司于2012年8月20日向原告出具了购房发票。2012年8月30日，原告按房地产权属转移面积103.2平方米，房款438555元缴纳了涉案房产的契税。2013年夏天，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2013年7月23日，被告宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订了《协议书》一份，该协议第一条为，由于“宏达·紫云台”所处区域位置的特殊性，造成了甲乙双方较大的分歧和矛盾。主要有两个方面：1、解放军71320部队（二十军）因国防和保密的需要而无偿征用小区西侧920平方米绿化用地；2、由于部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。第二条为：甲乙双方就第一条所述问题达成共识，1、乙方蒙受了一定程度上的损失；2、产生问题的原因非甲方所能左右，甲方无直接责任，仅从为业主负责任的态度，自愿承担间接责任。合同第四条第六款约定，甲方补偿乙方全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。第四条第八款为：被告承诺，在取得《建设工程规划许可证》正本之后的180个工作日之内，办好房地产权属证书并向原告发放。第四条第九款为：如果被告未能按照本协议第四条第八款约定履行义务，则按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定支付违约金。合同第五条第二款约定，甲方由于二十军原因造成“宏达·紫云台”小区道路、景观和配套设施延期交付使用，致使交房延期，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条第二单元第三款的规定，此属免责范围，乙方予以认可，并不追究甲方逾期交房的责任。第六条为，甲乙双方一致认定，本协议签订生效后，即为解决“宏达·紫云台”问题的最终协议，乙方及全体业主不能再以任何理由要求甲方承担责任和影响甲方正常交房、项目后续工作。若本协议签订后，乙方再以其他理由要求甲方承担责任或者影响甲方交房、项目后续工作推进，甲方有权单方解除本协议，已发放、退还和免收的款项全部收回。庭审中，原告认可其已收到补偿款1600元。又查明，2013年12月18日，被告取得了涉案房屋的建设工程规划许可证。2014年7月，经开封市祥和房地产测绘大队对涉案房产进行测绘，涉案房产建筑面积为108.98平方米。2014年11月19日，开封市房地产交易中心对涉案房产进行产权登记，于同年11月28日向被告颁发涉案房地产产权证，宏达.紫云台5号楼东1单元3层东户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为108.98平方米。2015年9月10日和2015年12月16日，被告宏达公司两次向紫云台小区业主发出公示通知，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，原、被告产生纠纷。原告称其在购买涉案房产时，被告宏达公司向其发放了宣传彩页，按该宣传彩页，阳台和空中花园赠送1/2的面积，飘窗面积全送。而经原告自行测量，被告宏达公司总共应赠送的面积为8.45平方米。因涉案房产的产权登记面积为108.98平方米减去应赠送面积8.45平方（使用面积）等于100.53平方，与原告当时实交103.2平方的房款相比，被告宏达公司当时多收了原告2.67平方的房款。而被告宏达公司对此不予认可，其称双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经对宣传彩页中的要约作出实质性变更，双方应按商品房买卖合同及补充协议履行各自的义务。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、协议书、产权证、发票、契税完税证、宣传页、录音、公告、规划许可证、竣工验收备案表等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。一、关于原告要求被告提供产权分割图等相关资料并及时协助办理产权证的要求。本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同第十五条以及2013年7月23日签订的协议书第四条第八款中均作出约定，被告应当将办理产权证手续而需要的房地产权属证书（即分割证）在一定的时间内向原告发放。但由于双方合同约定的面积比实际产权面积小。根据合同约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故原告应当补交部分购房款向。被告办理涉案房屋的房地产权属证书后，已通知原告补交相应款项，被告则应当在原告补交房款后，按约定将该证书交付原告。然而截止庭审之日，原告并未向被告补交相应的款项。因此，在原告未履行交纳全部购房款的情况下，而要求被告提供产权分割图等相关资料并及时协助办理产权证的请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。二、关于原告要求确认被告赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效的问题。本院认为，在本案中，原告在与被告宏达公司签订《商品房买卖合同》后，同时又签署了《商品房买卖合同补充协议》，原告在该协议买受人处签名，系其真实意思表示，且协议不违反相关法律法规的规定，并已在房产登记部门备案，应为有效合同。而根据该协议第八条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束”等内容，明显可知该协议内容已对宣传彩页中被告宏达公司的说明和允诺内容作出实质性变更。原、被告双方应按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》履行各自的义务。故原告要求确认被告赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效的诉求，证据不足，本院不予支持。三、关于原告要求被告宏达公司退还多收购房款11346.33元的请求。本院认为，依据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。现涉案房产产权登记面积已超出合同约定面积。依据双方签订的合同中约定购房款计算方式，原告应当根据涉案房屋的实际面积向被告补缴相应款项，现原告主张被告退还多收购房款，无事实根据及法律依据，本院不予支持。四、关于原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2192.78元的请求。本院认为，双方于2013年7月23日签订协议书一份，依据该协议第四条第八款的约定，被告在取得《建设工程规划许可证》正本之后的180个工作日之内，办好房地产权属证书并向原告发放。而本案中，被告宏达公司系于2013年12月18日取得了建设工程规划许可证，于2014年11月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在取得了建设工程规划许可证后的180个工作日内办理出涉案房屋产权证书，即使原告补缴相应的房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。因此，原告要求被告按照商品房买卖合同第十五条的约定支付迟延办理房产证违约金（即已付的房屋总价款×0.005）的诉求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告张志杰迟延办理房产证违约金2192.78元；三、驳回原告张志杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，原告承担84元，被告开封宏达置业有限公司承担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  杨志华审 判 员  毛 爱代理审判员  伦振楠二〇一七年九月十一日书 记 员  杨盼盼