湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终907号上诉人（原审原告）:武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会，住所地湖北省武汉市江岸区大智路49号。代表人：何如，主任。委托诉讼代理人：李汉春，湖北云开正泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙时杰，湖北云开正泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉鑫城置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区大智路49号大智商城2层。法定代表人：万桂香，总经理。委托诉讼代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓英夫，湖北尚卓律师事务所律师。上诉人武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会（以下简称大智商城业委会）因与上诉人武汉鑫城置业有限公司（以下简称鑫城置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019)鄂0102民初7360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大智商城业委会上诉请求：（1）改判鑫城置业公司除支付物业管理费468,347.04元外，还应继续支付物业管理费1,145,009.76元；（2）判令鑫城置业公司支付逾期支付物业管理费利息，共计153,760.63元；（3）本案诉讼费用由鑫城置业公司承担。事实与理由：1.一审法院计算物业费收费标准有误，鑫城置业公司房屋用途为商业门面，应当按照大智商城业委会备案公布的《大智商城物业月收费标准》计算。一审法院认定了鑫城置业公司拖欠大智商城业委会物业管理费的事实，对此大智商城业委会无异议。但一审法院参照君佳宾馆收费标准计算鑫城置业公司收费标准的方式是错误的。大智商城业委会备案公布了不同房屋性质的收费标准，鑫城置业公司的房屋性质为商业服务，根据公布的收费标准计算，共拖欠物业费1,613,356.80元，并且每年都有向鑫城置业公司公示催收，鑫城置业公司在一审庭审时也未辩驳其房屋性质不是商业用途，因此，对大智商城业委会要求物业费1,613,356.80元应当予以支持；君佳宾馆为多户拼租后统一收费，因此确定的收费标准与鑫城置业公司不一样，一审法院参照君佳宾馆收费并不合理。2.鑫城置业公司长期恶意拖欠物业管理费，占有应当缴纳给大智商城业委会的管理费资金，对于资金的正常孳息，应当按照银行同期存款利率支付。一审期间，大智商城业委会向法院主张要求鑫城置业公司支付逾期利息，共计款项153,760.63元，但一审法院以鑫城置业公司与大智商城业委会之间存在电费争议，而认定鑫城置业公司拖欠事出有因，驳回大智商城业委会的利息主张有违事实和法律。首先，电费争议与拖欠物业管理费是两个案子，且两个案子没有关联性；此外，鑫城置业公司拖欠物业管理费从2013年起，那时双方根本不存在任何争议，争议是近两年产生的，鑫城置业公司以此搪塞纯属胡搅蛮缠。对鑫城置业公司的上诉意见大智商城业委会辩称，大智商城业委会是否具有收费资格，物业管理条例及国家相关政策鼓励业委会自治管理，一审法院也亲自查勘，大智商城业委会具有物业管理性质，且进行了备案，具有收费资格。因此，请求驳回鑫城置业公司的上诉。上诉人鑫城置业公司上诉请求：（1）依法撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7360号民事判决；（2）依法改判鑫城置业公司不应向大智商城业委会支付468,347.04元的物业管理费；（3）本案一审、二审的全部诉讼费用由大智商城业委会承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。一审法院认定物业管理区域总建筑面积19,800平方米与客观事实不符。因为大智商城大厦虽然总面积为19,800平方米，但大智商城业委会实际管理的区域并不包括鑫城置业公司所有的物业，这部分面积应予排除。一审法院认定“2013年7月3日，大智商城业委会办理税务登记，登记注册类型为基层群众自治组织，经营范围为物业收费服务、广告租赁，批准设立机关为武汉市房产管理局”错误。一审法院认定大智商城业委会从2010年1月就进行物业服务至今，多数业主均缴纳了物业费，该事实的认定明显错误。一审法院错误认定鑫城置业公司向大智商城业委会出具的《证明》的权限，因此对相关事实进行了错误认定。大智商城业委会在一审庭审中仅提交了2015年大楼物业服务费收费标准投票签名备案表给鑫城置业公司质证，但一审判决中法院认定的事实却出现了2010年、2012年的签名备案表，一审法院认定大智商城业委会自2010年1月就经业主大会同意自行管理物业，并且自2018年5月在吉庆社区居委会备案登记，继续自行管理物业是错误的。大智商城业委会在一审中提交的大多数证据均是大智商城业委会单方制作，涉及到业主大会、业主签字等事项均无鑫城置业公司参与或签字，缺乏客观性、真实性，不能作为认定大智商城业委会诉讼请求的事实依据。2.一审法院没有查明下述事实。大智商城业委会无权代表业主大会提起本案诉讼、无权管理小区的物业。双方之间根本不存在物业管理合同关系，大智商城业委会提供的物业费收费标准是一份无法对业主产生拘束力的文件。因此一审法院判决所依据的收费标准没有任何依据。3.一审法院适用《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条错误。对大智商城业委会的上诉意见鑫城置业公司辩称，大智商城业委会关于收费标准的计算没有依据，收费标准需经业主大会决定，且应由业主大会自行管理的情况下才能讨论决定。但是大智商城业委会自行作出管理决定，没有合法通过业主大会，因此大智商城业委会的自行管理决定不能作为物业收费标准。大智商城业委会自2010年以来无权自行管理物业，故不能自行收取物业费，也不存在利息问题。因此，请求依法驳回大智商城业委会的上诉。大智商城业委会向一审法院起诉请求：1.判令鑫城置业公司支付大智商城业委会从2013年10月24日到2019年4月24日物业管理费共计1,613,356.80元并支付利息（从起诉之日2019年5月30日起至实际清偿之日止，按银行同期贷款利率标准计算）；2.本案诉讼费由鑫城置业公司承担。一审法院认定事实：2013年5月24日，大智商城业委会在武汉市房产管理局办理备案登记，其中载明业主大会成立时间为2001年，该业主委员会为第四届，任期5年，物业管理区域总建筑面积19,800平方米。2013年7月3日，大智商城业委会办理税务登记，登记注册类型为基层群众自治组织，经营范围为物业收费服务、广告租赁，批准设立机关为武汉市房产管理局。2018年5月31日，大智商城业委会在武汉市江岸区大智街道吉庆社区居民委员会办理备案登记，其中载明业主大会成立时间为2018年5月18日，该业主委员会为第5届，任期5年。鑫城置业公司是武汉市江岸区大智路49号大智商城1层、2层全层的业主。鑫城置业公司于2003年9月取得上述房屋的所有权证。上述房屋1层建筑面积为2,292.59平方米，设计用途为商业服务；2层建筑面积为2,353.71平方米，设计用途为其他。目前，鑫城置业公司将一层部分房屋出租给了口腔门诊、驿足天下、牛肉面馆、湘巴佬私房菜、中百罗森等商铺经营使用，一层部分房屋和二层大部分房屋出租给了中国人寿办公使用。二层小部分房屋出租给了白熊网咖店经营使用。2009年12月大智商城业委会制定《大智商城物业月收费标准》，载明：业主自住费用为1.20元/平方米，办公费用为2.40元/平方米，商铺、门面费用为4.00元/平方米；上述收费标准从2010年1月1日起执行。2012年7月大智商城业委会制定《大智商城物业月收费标准》，载明：业主自住费用为0.60元/平方米（备注：因本大楼属业主自管，义务服务），租户办公3桌内费用为3.00元/平方米，租户办公3桌上、食堂费用为4.00元/平方米（备注：公共用水用电设施维护，修理、照明、卫生、绿化、电梯、消防，含少量快递商品出入），商铺、门面费用为4.00元/平方米；上述收费标准从2012年9月1日起执行。2014年8月大智商城业委会制定《大智商城物业月收费标准》，载明：业主自住费用为0.60元/平方米，租户办公3桌内费用为3.00元/平方米，租户办公3桌上、食堂费用为5.00元/平方米，商铺、门面费用为6.00元/平方米；上述收费标准从2015年1月1日起执行。上述收费标准均由业主投票签名并报武汉市江岸区大智街道吉庆社区居民委员会备案，同时在大智商城小区进行了张贴公告。大智商城业委会从2010年1月开始为涉案小区提供房屋共用部位及共用设施设备的维护管理、绿化维护、环境卫生、秩序维护等物业服务至今。多数业主均向大智商城业委会缴纳了物业费。2012年6月，鑫城置业公司将其所有的一、二层房屋交付武汉市泓乐商贸有限公司使用。2013年7月29日，鑫城置业公司于2013年7月29日向大智商城业委会出具《证明》，说明其公司授权武汉市泓乐商贸有限公司全权负责武汉市大智路49号所属物业的经营及管理；对于武汉市泓乐商贸有限公司与第三方签订的关于物业使用方面的合同，表示认可并确认武汉市泓乐商贸有限公司与第三方相关协议的合法有效性。2013年6月30日，武汉市泓乐商贸有限公司（乙方）与大智商城业委会（甲方）补签了《物业管理合同》，约定：甲方负责公共部位及公用设施的使用管理和维护，公共区域的环境卫生，公共区域的秩序维护和安全协防，公共绿化的维护，物业使用对禁止行为告知、劝阻、报告等义务，其他物业公共事项的协调；乙方执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，按时交纳物业管理费等一切费用；乙方按房产证的建筑面积4,646.30平方米，每平方米1.20元交纳，每月应收5,575.56元；合同有效期为二年，从2012年6月30日至2014年6月30日止。合同还约定了其他条款。合同签订后，武汉市泓乐商贸有限公司向大智商城业委会支付了2012年7月至2013年9月的物业费。2015年6月至7月，大智街办事处组织大智商城业委会与大智商城大业主李卫东就物业欠缴及电费问题召开几次协商会议，双方对电费标准争议较大。2019年4月24日，大智商城业委会在鑫城置业公司房屋上张贴物业费催缴单。2019年4月26日，鑫城置业公司回函，说明不认可大智商城业委会所称的从2013年10月至2019年1月共差欠大智商城业委会物业服务费1,613,356.80元。另查明，大智商城三层有部分业主将房屋出租给了君佳宾馆经营使用，2012年7月，大智商城业委会与君佳宾馆负责人签订《物业管理合同》。君佳宾馆承租面积为930.18平方米，大智商城业委会按1.5元/平方米/月的标准向君佳宾馆收取物业管理费。从2018年4月开始，大智商城业委会按3元/平方米/月的标准向君佳宾馆收取物业管理费。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。大智商城业委会自2010年1月开始自行管理物业，其自行管理物业决定，经业主大会同意，该决定对全体业主具有约束力，符合相关法律规定。2013年5月，大智商城第四届业委会成立并在武汉市房产管理局备案登记，2018年5月，大智商城第五届业委会成立并在武汉市江岸区大智街道吉庆社区居民委员会备案登记，该两届业委会继续自行管理物业，相应的物业月收费标准由业主投票签名并报社区居委会备案，同时在小区进行了张贴公告。大智商城业委会系独立的民事主体，事实上为涉案小区提供了物业服务，应享有收取业主物业服务费的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，鑫城置业公司虽未与大智商城业委会签订书面的物业服务合同，但大智商城业委会为涉案小区提供了物业服务，鑫城置业公司理应支付物业费。关于物业费的标准，鉴于鑫城置业公司所购房产设计用途为“商业服务”、“其他”，并非住宅，且鑫城置业公司将其房屋出租给他人办公或作为商铺经营使用，并非业主自住，再结合鑫城置业公司曾授权武汉市泓乐商贸有限公司管理其物业，武汉市泓乐商贸有限公司与大智商城业委会签订的《物业管理合同》约定月物业费标准为1.20元/平方米，同时参照三楼承租面积为930.18平方米的君佳宾馆在2012年7月至2018年3月期间是按照1.5元/平方米/月的标准向大智商城业委会缴纳物业管理费的事实，一审法院综合认定，从2013年10月24日至2018年4月23日，鑫城置业公司应缴纳的月物业费标准为1.20元/平方米，故从2013年10月24日到2018年4月23日鑫城置业公司应支付的物业管理费为301,080.24元（1.20元/平方米×4,646.30平方米×54个月）。因同类型的作为经营使用的君佳宾馆缴纳的物业管理费，从2018年4月开始调整为3元/平方米/月，故鑫城置业公司应缴纳的物业费也应参照该标准进行调整，从2018年4月24日到2019年4月24日鑫城置业公司应按3元/平方米/月标准支付物业管理费，该期间的物业管理费为167,266.80元（3元/平方米×4,646.30平方米×12个月)。鑫城置业公司应缴纳的物业管理费共计468,347.04元（301,080.24元+367,986.96元）。故对大智商城业委会要求鑫城置业公司支付物业管理费共计1,613,356.80元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于大智商城业委会要求鑫城置业公司支付物业费相应利息的诉讼请求，因双方对电费标准产生争议，鑫城置业公司未及时缴纳物业服务费事出有因，故对该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、鑫城置业公司于判决生效之日起五日内向大智商城业委会支付从2013年10月24日至2019年4月24日的物业管理费468,347.04元；二、驳回大智商城业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费24,028元，由大智商城业委会负担15,703元，鑫城置业公司负担8,325元；因上述款项已由大智商城业委会预交一审法院，故鑫城置业公司应于判决生效之日起五日内将8,325元款项支付给大智商城业委会。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大智商城业委会提交了（2019）鄂01民终11345号判决书，用以证明大智商城业委会为鑫城置业公司提供了物业服务。鑫城置业公司对其真实性予以认可，但是对判决书的内容不认可。鑫城置业公司提交了武汉市生活垃圾服务费“合并收取”收费协议书一份，用以证明鑫城置业公司的物业是自行管理的。大智商城业委会对其真实性无异议，但对证明目的不认可，认为协议的签订时间是2019年，即本案诉讼之后签订的，该协议与本案无关，且只约定了缴费额度，没有缴费收据等佐证；生活垃圾服务费与物业费本身也无关，物业服务费不包含生活垃圾服务费，该协议是与城管签订的，而非与环卫局签订。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人对上述证据的真实性不持异议，本院予以确认，但是不能达到举证人的举证目的，故本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.大智商城业委会与鑫城置业公司之间是否构成物业服务合同关系；2.一审确定的物业费收费标准是否合理；3.鑫城置业公司是否应当支付利息。关于大智商城业委会与鑫城置业公司之间是否构成物业服务合同关系的问题。本院认为，大智商城业委会依法设立，并经房管部门备案，其根据业主大会决定自行管理物业，不违反法律、行政法规的强制性规定，该决定对全体业主具有约束力。大智商城业委会实际上也为涉案小区提供了物业服务，鑫城置业公司作为业主，实质上也享受了物业服务，故鑫城置业公司上诉主张其与大智商城业委会之间不存在物业服务合同关系，大智商城业委会不是本案适格主体，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于一审确定的物业费收费标准是否合理的问题。大智商城业委会收取的物业服务费在物价部门核定的收费标准范围内，且鑫城置业公司将其房屋出租给他人办公或作为商铺经营使用，并非业主自住，再结合鑫城置业公司曾授权武汉市泓乐商贸有限公司全权负责物业经营及管理，并认可其与第三方签订的关于物业使用方面的合同，一审法院参照武汉市泓乐商贸有限公司的物业收费标准1.2元/平方米，认定鑫城置业公司2013年10月24日至2018年4月23日的物业费；君佳宾馆作为同类型经营使用，一审法院参照君佳宾馆3元/平方米/月标准计算鑫城置业公司自2018年4月24日至2019年4月24日期间的物业费，并无明显不当。因此，大智商城业委会、鑫城置业公司关于物业费标准的异议均不能成立，本院不予支持。关于鑫城置业公司是否应当支付利息的问题。本案中，大智商城业委会要求鑫城置业公司按照银行同期贷款利率支付利息。由于双方之间因电费标准存在纠纷，且一直在诉讼中，鑫城置业公司并非恶意拖欠物业服务费，故大智商城业委会要求鑫城置业公司按照银行同期贷款利率支付利息的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人大智商城业委会、鑫城置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,814元，由上诉人武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会负担16,489元，上诉人武汉鑫城置业有限公司负担8,325元。本判决为终审判决。审判长  魏兰审判员  叶钧审判员  李行二〇二〇年八月五日书记员  蔡丹