浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初103号 原告：**峰，男，1957年3月22日出生，汉族，住浙江省玉环县。 原告暨原告**峰的委托诉讼代理人：陈秀锦，女，1960年4月25日出生，汉族，住浙江省玉环县。 被告：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台）一楼。 法定代表人：王光建，董事长。 委托诉讼代理人：梁月军，浙江卓特律师事务所律师。 原告**峰、陈秀锦与被告龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序于2020年3月26日、7月1日两次公开开庭进行审理。原告暨原告**峰的委托诉讼代理人陈秀锦、被告龙湖物业公司的委托诉讼代理人梁月军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**峰、陈秀锦向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋装修损失150000元；2.被告赔偿原告家具、电器损失20000元；3.被告赔偿原告从2019年11月25日起至修复完毕后空置三个月为止按7000元/月计算的租金损失；4.本案诉讼费用包括鉴定费等由被告承担。事实和理由：两原告从开发商处购得滨江区长河街道春江郦城7幢304室房屋。2019年3月份该房屋装修完毕，两原告计划在2019年年底前入住。2019年11月25日，因楼下厨房公共污水管堵塞，生活污水全部倒灌到原告新房里，深度大约有3-5厘米，臭气熏天。这次事件导致新房地板门套、墙面、家具底部、电器等污染霉变，无法使用。事情发生以后，原告多次跟被告协商，但被告只愿意承担大约25000元左右的损失，双方没有达成一致。被告作为小区的物业服务企业，疏于管理上下水道，引起污水倒灌，导致原告财产损失，其行为侵犯了原告的合法权益，被告理应赔偿。 被告龙湖物业公司辩称：第一，原告诉讼请求中的损失，没有相应的证据予以佐证。第二，原告陈述漏水部位是排水管。关于排水管的责任主体，《浙江省物业管理条例》第四十二条规定，对供水、供电这些设施设备是由相关的专业单位进行接收，并承担维修、更新、养护的责任。浙政发（2007）第19号文件《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》中明确规定，对于小区里水从共存的地方到家里这一段的管线是由相关的专业单位承担维修、养护责任的，且由相关专业单位进行维修、养护和管理。交物业费跟被告在某些方面的养护管理和维修的责任是否相关，要看有没有具体的法律规定。原告支付的物业管理费不包含对给排水管道的维修、养护和管理的费用。在本案当中，被告不是适格的主体。第三，被告在发现原告房屋存在漏水后已及时通知了原告，所以被告已履行了自己的职责，没有过错。因此，原告的诉讼请求及所依据的事实与理由，缺少相应的法律依据，应当全部驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的房屋产权证书、现场照片及光盘、《春江郦城前期物业服务协议》、《春江郦城业主临时管理规约》、浙诚价[2020]鉴字L第38号价格鉴定结论书的真实性均无异议，但认为不能达到原告的证明目的。本院经审查，对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证，对其证明力本院将根据其关联性等因素，进行综合判断。被告无证据提交。 依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 原告**峰、陈秀锦系杭州市滨江区长河街道春江郦城7幢304室房屋的所有权人。其所在小区的物业服务单位为被告龙湖物业公司。2019年3月，两原告将案涉的春江郦城7幢304室房屋装修完毕，但一直未入住。2019年11月25日晚上8时许，被告工作人员发现原告房屋有水渗出，立即电话联系原告。原告到达后，发现厨房排污管污水倒灌，家中房间地面及家具等被污水浸泡。当晚，被告安排人员帮忙打扫清理，也派员疏通了堵塞的公共部位的污水管道。此后，原告就污水倒灌所造成的损失向被告提出赔偿要求。双方协商不成，原告提起本案诉讼。 本案诉讼过程中，浙江诚正价格评估有限公司接受本院委托，于2020年4月29日作出浙诚价[2020]鉴字L第38号价格鉴定结论书。鉴定结论书确认乳胶漆墙面、门套、衣柜、地板因材质原因，直接受污水浸泡等影响无法修复，需拆除更换；窗帘、主卧床等受损影响较小，按清洗处理等，最终作出的鉴定结论为：在2019年11月25日（鉴定基准日）案涉房屋因污水倒灌造成的房屋装修等损失为59156.56元。原告已支付鉴定费12000元。 另查明：《春江郦城业主临时管理规约》第六章“物业服务公司”中第3.4条规定：（物业公司）保持公共区域之水、电、通讯……排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复以及协调相关专业部门进行修复等。 再查明：原告在2019年11月23日傍晚5时许离开案涉房屋时还未发生污水倒灌事件。之后系在25日晚上8时许接到被告工作人员电话时才回到案涉房屋。至本案第二次开庭时，原告仍未入住案涉房屋。原告陈述系住在女儿家中。 本院认为，单元楼排污管道为单元住户共用管道，属物业共用设施范畴。被告作为专业的物业管理单位，对公共设施负有日常维护和管理的义务，也有排查其服务场所安全隐患的义务，且双方均需遵守的小区公约中也约定了被告对“排污排水系统处于良好运行状态”的一个维护义务。被告抗辩意见中所提的《浙江省物业管理条例》及《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》中对相关专业单位就“相关共有设施设备的建设施工、移交接收、维修养护、更新改造及其管理”等方面的规定，与上述物业公司的日常维护义务等并无冲突，上述规定也未排除物业公司的自身义务。本案被告虽然在发现渗水时及时通知了原告及帮助原告清扫房屋并疏通了堵塞管道，但其未能举证证明其在日常工作中对污水管道进行疏通保养。由此，本院认为被告未完全履行物业服务合同约定之义务，存在违约，应承担违约责任。 对于本案原告的损失，房屋装饰装修损失经由专业机构评估为59156.56元，本院予以确认；原告主张的电器损失，无证据证明，本院不予确认；原告主张的租金损失，无事实根据及法律依据，本院不予确认，但考虑到房屋装修的更换、修复对原告房屋的居住使用会产生一定影响，结合相应所需的施工时间，本院酌情确定该部分损失为5000元。综上，本院确认原告的损失为64156.56元。对于原告主张的损失赔偿额，我国《合同法》规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《合同法》还规定当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。纵观本案，厨房排污管道堵塞具有偶发性，即使物业公司尽到日常维护管理责任，也未必能完全杜绝管道堵塞的发生。因此，物业管理公司的责任，更主要地表现在发现管道堵塞后的及时抢修疏通上。本案被告在发现原告家房屋出现渗水后及时通知原告，派出员工对管道进行了疏通，并帮助原告对现场进行清理，采取了有效措施防止了损失的进一步扩大。再者，原告自身对房屋有管理之责。原告日常并不居住案涉房屋，本案中无法确定管道堵塞的确切时间，故不能排除因原告不能及时发现事故而导致渗水面积扩大，以及部分家具、墙面等泡水过长无法修复，需拆除更换，即导致损失扩大的可能。综上，本院认定被告对原告的损失承担60%的赔偿责任，其余损失应由原告自行承担。此外，按此责任比例，原告垫付的鉴定费中60%的部分即7200元也应由被告负担，该款被告应给付原告。 综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下： 一、被告龙湖物业服务集团有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告**峰、陈秀锦损失38494元； 二、被告龙湖物业服务集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告**峰、陈秀锦鉴定费7200元； 三、驳回原告**峰、陈秀锦的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3980元，减半收取1990元，由原告**峰、陈秀锦负担1574元，被告龙湖物业服务集团有限公司负担416元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告应于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  季隽虹 二〇二〇年八月六日 书记员  高 冰 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash?-7-?