江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2525号上诉人（原审被告）：徐州市大明电器有限责任公司，住所地江苏省徐州市水漫桥路。法定代表人：李志清，该公司总经理。委托诉讼代理人：李中奇，该公司员工。委托诉讼代理人：崔粲，京楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨磊,男,1993年1月6日生,汉族,住江苏省徐州市泉山区。上诉人徐州市大明电器有限责任公司（以下简称大明电器公司）因与被上诉人杨磊房屋租赁合同纠纷一案，上诉人大明电器公司不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初4556号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人大明电器公司上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的时间是2019年4月23日，而上诉人在2018年向江苏省高级人民法院就上诉人与天宝公司借用合同纠纷一案申请再审，而再审裁定书是省高院在2019年9月5日作出的，即上诉人的涉案房屋在诉讼过程中，并非无权出租该房屋。2、一审法院查明2019年8月26日，工商局的工作人员告知杨磊的工作人员，合同签订的相对方应当是公司，且公司核名后才能办理营业执照，因此被上诉人使用其自然人姓名和上诉人签订的房屋租赁合同仅仅是存在瑕疵，并不导致办理培训机构的目的无法实现。3、一审法院判决上诉人支付全部装修损失以及返还租金3万元没有事实和法律依据。租赁合同虽约定由上诉人进行涉案房屋的装修，但并未明确装修费用由谁承担，被上诉人于2019年4月份向上诉人微信转账2万元，上诉人将该笔款项用于涉案房屋的铲墙皮刮腻子等基础装修，完成后总花费3万多，在5月份又向被上诉人要了1万元，因此该3万元并非租金和定金。2.被上诉人在上诉人完成铲墙皮和刮腻子的装修后，擅自对涉案房屋进行装修，上诉人2019年6月10日在贵州出差时通过微信要求被上诉人停工，但被上诉人并未理会，一直到装修完成。因此，一审判决由上诉人承担全部装修损失没有法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求依法改判并支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨磊答辩称，一审事实查明清楚，适用法律正确，应当维持原判。杨磊向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决杨磊返还租金30000元；3、依法判决杨磊赔偿装修损失82467元、营业损失100000元，共计182467元；4、诉讼费、保全费、财产保全保险费等费用由杨磊承担。一审法院经审理查明：坐落于泉山区郊水漫桥的土地（徐土国用98字第××号）和房屋（徐房权证泉山字第××、5××7、5××8、5××9号，幢号12、12、13、14、15）产权人为徐州天宝电子实业集团。2006年11月10日，天宝公司出具证明：我集团现有水漫桥路厂房占地面积3.7亩，由改制后的大明电器公司使用，并允许其对外出租。天宝公司以借用合同纠纷为由于2016年10月8日将大明电器公司诉至一审法院，要求大明电器公司返还天宝公司位于徐州市泉山区的土地和房屋。一审法院于2017年4月1日作出（2016）苏0311民初5698民事判决：被告徐州市大明电器有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于徐州市泉山区的土地（徐土国用98字第××号）和房屋（徐房权证泉山字第××、5××7、5××8、5××9号）返还给原告江苏天宝电子集团有限公司。大明公司对判决不服，上诉至本院，本院于2017年6月28日作出(2017)苏03民终3416号判决，维持一审判决。2019年4月23日，大明电器公司（出租方，甲方）与杨磊（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》及《房屋整修要求》，约定甲方将坐落于徐州市泉山区水漫桥16号的房屋出租给乙方办培训机构，建筑面积为350平方米；因租赁用途为培训机构，合同签订时，租赁房屋尚不满足租赁用途的使用条件，甲方应根据乙方的要求在交付租赁房屋前进行整修；甲方应于2019年7月1日前将交付涉案房屋，租期自2019年7月1日止2022年6月30日；租金为4000元/月，共计144000元，合同签订后三日内，乙方支付2万元定金，交房后于7月1日前支付剩余租金；甲方承诺对该房屋享有完整的所有权并拥有该房屋的权属证明；甲方应协助乙方办理工商手续，提供相关证明材料；甲方保证5年内不会有房屋变动可以让乙方安全使用，5年后乙方继续续租，甲方须提前一年告知乙方房屋有所变动，5年内造成的无营业损失补偿类目或营业损失补偿不足10万元的，由甲方补足。同日，双方签订《房屋租赁合同附件》，约定：外围墙面整修刮水泥，屋内墙面白墙，屋内卫生间清理下水道疏通，外围屋顶水泥瓦，屋内屋顶翻新，窗户打掉翻新，水、电、线路泡好，以及部分墙面的围堵房屋内125左右平方吊顶。上述合同签订后，杨磊共计向大明电器公司支付租金3万元。一审法院立案受理后，杨磊向提出诉讼保全，保全金额为22万元，并提供中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保险单，保险单载明保险费为1000元。2019年8月6日，大明电器公司法定代表人李志清电话中称“当时订立合同的时候，我把高院的立案通知让你看了，这个东西正在诉讼期间。”2019年8月26日，工商局的工作人员告知大明电器公司的工作人员，合同签订的相对方应当是公司，且公司核名后才能办理营业执照。一审审理中，杨磊向一审法院申请对装修部分的损失进行鉴定，一审法院遂依法委托江苏中远土地房地产资产评估测绘咨询有限公司进行鉴定，估价结果为67232元，其中包含凯蒂松复合地板、瓷砖（80*80）、吊顶、轻钢龙骨隔断、屋顶山墙喷涂、推拉塑钢窗、室内门、入户玻璃门、镜子、墙面腻子。一审法院认为，一、杨磊要求解除双方签订的租赁合同有无事实依据和法律依据。当事人一方存在违约行为导致不能实现合同目的的一方，另一方当事人可以解除合同。本案中，生效判决已判令大明电器公司将涉案房屋交还给真正产权人天宝公司，且大明电器公司未提交证据证明在判决生效后天宝公司重新出具大明电器公司可租用或转租的授权，故大明电器公司无权出租涉案房屋，杨磊租赁大明电器公司房屋用于办理培训机构的目的无法实现，杨磊有权解除租赁合同。且杨磊已另行租赁其他房屋，大明电器公司也准备将涉案房屋出租给他人，合同事实上已履行不能，应当予以解除。二、杨磊要求大明电器公司支付的各项费用是否有事实依据和法律依据。大明电器公司在签订合同阶段，向杨磊出示天宝公司出具的证明、房产证及土地证复印件，且并未提交充分证据证明在签订合同时杨磊知晓涉案房屋处在诉讼程序中的事实，让杨磊误认为大明电器公司具有以自己的名义与杨磊签订合同、收取租金的权利，大明电器公司对此存在过错，应按合同约定赔偿杨磊损失或者返还财产。1、装修损失。双方约定由大明电器公司负责装修，但后期装修实际上由杨磊负责，因大明电器公司并未充分举证其负责的装修部分及费用，法院对大明电器公司的辩称主张不予采纳。杨磊称评估报告并未显示第一遍喷漆产生的费用和大理石过石的费用，但并未充分举证第一遍喷漆和大理石过石所支出的费用，故该部分费用暂不予支持。评估鉴定报告显示装修部分费用共计67232元，应全部由过错方大明电器公司负担。由此产生的鉴定费用3500元也应由大明电器公司负担。2、关于大明电器公司应否返还杨磊租金3万元的问题。大明电器公司对涉案房屋并不享有对外出租的权利，其无权收取租金，故大明电器公司应返还杨磊3万元租金。3、关于营业损失的问题。双方虽然约定了营业损失，但民法的基本原则是填平原则，即营业损失应以实际损失为基础。因杨磊并未充分举证证明其实际营业损失的产生及数额，法院对杨磊该部分诉请暂不予支持。4、关于财产保全保险产生的费用。杨磊可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保，因大明电器公司存在违约行为引发本案诉讼，杨磊为此向保险公司支付的保全担保保险费1000元系杨磊支出的合理必要费用，应由大明电器公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除杨磊与徐州市大明电器有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；二、徐州市大明电器有限责任公司于判决生效后十日内支付杨磊的装修损失67232元；三、徐州市大明电器有限责任公司于判决生效后十日内返还杨磊租金30000元；四、徐州市大明电器有限责任公司于判决生效后十日内支付杨磊财产保全保险费用1000元；五、驳回杨磊的其他诉讼请求。二审期间，上诉人大明电器公司提供如下证据：1、装修工人徐强收到上诉人给的拆水池打地坪款两万元整，以证明上诉人收到2万元约定用于拆水池打地坪并非租金；2、微信截图一张，以证明2019年6月10日上诉人明确告知停工，被上诉人仍然照常装修，应当对损失扩大部分承担责任。被上诉人杨磊质证称，对证据1，不能证明是装修工人本人已经收到；对证据2，微信截图是真实的，但是上诉人只是说门头暂时不做，并没有说室内不要装修。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于涉案的房屋租赁合同是否应当予以解除的问题。因生效判决已判令大明电器公司将涉案房屋交还给天宝公司，且大明电器公司未提交证据证明在判决生效后天宝公司重新出具大明电器公司可租用或转租的授权，天宝公司并未对大明电器公司的租赁行为进行追认，故大明电器公司将涉案房屋出租给杨磊的行为系无权处分。通过双方的微信聊天记录可知，虽然杨磊一直积极与大明电器公司联系协商合同履行事宜，但确认一直无法办理相关手续。后杨磊改租他处，大明电器公司亦欲租与他人，在此情况下，双方的房屋租赁合同不能继续履行，故杨磊有权解除涉案房屋租赁合同。二、关于大明电器公司是否应当向杨磊支付各项费用的问题。杨磊租赁涉案房屋的目的是为了办教学机构，大明电器公司并未提交充分证据证明双方在签订合同时杨磊已经知晓涉大明电器公司并无权利以自己的名义与杨磊签订合同、收取租金，对此大明电器公司存在过错。一审中，鉴定机构已经将装修损失估价为67232元，一审法院判令大明电器公司向杨磊支付该款项并返还已交付的租金并无不当。二审中，大明电器公司提供的证据不足以证明其关于2万元并非租金的观点，亦不能证明其主张的已经明确告知杨磊停工而杨磊不听从而应对扩大的损失承担责任的观点，故对于大明电器公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人大明电器公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2256元，由上诉人徐州市大明电器有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年八月十日书记员 金宇婷