广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2572号原告：深圳市佳兴源房地产开发有限公司，住址：深圳市龙岗区*************珠江国际中心1909室。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：田玮，广东广和律师事务所律师。被告一：吴谷生，男，汉族，1955年7月30日出生，住址：广东省深圳市福田区**********，公民身份号码：440************116。委托诉讼代理人：陈传想，广东华埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静茹，广东华埠律师事务所实习律师。被告二：罗建平，男，汉族，1967年12月18日出生，住址：广东省惠州市惠阳区****办事处司前万顺居委会教育路工商局宿舍202房，公民身份号码：441************411。委托诉讼代理人：彭斌生，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。原告深圳市佳兴源房地产开发有限公司与被告一吴谷生、被告二罗建平合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告深圳市佳兴源房地产开发有限公司委托诉讼代理人田玮、被告一吴谷生委托诉讼代理人陈传想、王静茹、被告二罗建平委托诉讼代理人彭斌生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告吴谷生、罗建平向原告支付违约金16726694.40元；2、判令本案诉讼费用由上述被告承担。事实与理由：2017年4月1日，被告吴谷生、罗建平与原告深圳市佳兴源房地产开发有限公司签订编号为BF2017040101《股权及资产转让协议书》（以下简称“协议书”），约定吴谷生、罗建平，将分别持有惠州南亚房地产开发有限公司55%、45%的股权及资产作价人民币109324800元，转让给深圳市佳兴源房地产开发有限公司，并且吴谷生、罗建平承诺，协议书所涉地块及建筑物权属清晰，不存在抵押或其它第三人权利；股权转让的标的公司（即惠州南亚房地产开发有限公司）不存在其它任何未披露的资产、债权、债务；对外不负有任何债务；不涉及任何诉讼或争议纠纷，亦不存在任何潜在的诉讼或争议纠纷。如有违反上述承诺，吴谷生、罗建平愿意承担相应的违约责任。2018年3月19日，案外人深圳市恒基泰昌投资发展有限公司以要求惠州南亚房地产开发有限公司（即转让的标的公司）继续履行双方于2016年6月8日签订的《合作开发商品房合同书》并停止“聚康名苑”项目建设行为为由的合同纠纷，向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤1303民初918号，该案最终经惠州市中级人民法院合议庭审理，并于2020年1月10日作出（2019）粤13民终3442号民事调解书，依据民事调解书的记载，股权转让的标的公司向案外人深圳市恒基泰昌投资发展有限公司支付解除合同补偿款55755648元，该费用由被告吴谷生、罗建平共同支付。原告认为，被告吴谷生、罗建平与原告深圳市佳兴源房地产开发有限公司签订编号为BF2017040101《股权及资产转让协议书》系合法有效的，对双方应具有法律约束力，原被告双方均应按约定全面履行完各自的义务。然而，被告吴谷生、罗建平却无视协议书上承诺之约定，故意隐瞒惠州南亚房地产开发有限公司与案外人深圳市恒基泰昌投资发展有限公司合作开发协议书所涉地块之事实，进而引发诉讼,显然被告吴谷生、罗建平已构成违约，根据《股权及资产转让协议书》第五条关于违约金标准为代为履行债务金额100%的约定，被告吴谷生、罗建平应向原告支付违约金，违约金具体金额，原告经慎重全面考虑，酌定为人民币16726694.40元（55755648×30%＝16726694.40）。综上，为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，原告特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。原告向本院提交如下证据：1、股权及资产转让协议书；2、民事起诉状、民事裁定书、民事判决书、民事调解书；3、民事裁定书（2018）粤1303民初918号之二；4、建设工程造价咨询合同、水土保持合同、木石方工程合同、人防建设工程合同、建设工程勘察合同、工程承包和同书、建设工程监理合同、建设工程设计合同、施工总承包补充合同、景观园林设计合同、室内装饰设计合同、智能化系统设计合同、海绵城市咨询合同、房屋租赁合同；5、银行流水；6、银行日记账；7、三栏明细账；8、建设用地规划条件、关于聚康名苑项目水土保持方案的批复；9、嘉长源国际公寓解散合同的清算书。被告一吴谷生、被告二罗建平辩称，一、原告诉称签订涉案合同时二被告未向其披露隐名股东的情况不属实。1、根据《股权及资产转让协议书》第一条“标的公司现状”第5条的明确约定“截止本协议签订之日止，标的公司与第三方签订的且尚未终止的合同详见附件五”，附件五即标的公司南亚公司与案外人恒基公司签订的《合作开发商品房合同书》，该条内容系特别提示，事实南亚公司与第二方签订的合同也只有这一份，说明二被告当时确实已向原告披露涉案土地的隐名股东情况，只不过二被告没想到隐名股东因为分配问题要起诉而已。2、二被告在恒基公司起诉的（2018）粤1303民初918号案中提交证据证实，恒基公司实际控制人陈少南通过偿还贷款的银行账户收取被告吴谷生支付股权转让协议项下转让款1000万元及移交项目资料表等事实，证明二被告在转让标的公司股权及资产时取得了恒基公司的同意，恒基公司既然收取了部分转让款及移交了项目资料，就视为同意解除《合作开发商品房合同书》，客观上不存在继续履行合作开发合同的可能，故不存在二被告故意隐瞒标的公司与恒基公司合作开发地块的问题。3、原告及标的公司南亚公司在恒基公司起诉的（2018）粤1303民初918号案及二审（2019）粤13民终3442号案中，对二被告举证证明的涉案项目转让经过了恒基公司同意的事实在答辩状及庭审中均予以确认，一直未否认二被告已经披露恒基公司情况的事实。双方就解决恒基公司的起诉问题签订了《补充协议》，该《补充协议》并未要求二被告承担违约责任。就隐名股东恒基公司提起的诉讼，二被告也不愿意此事实发生，不属于二被告隐瞒已存在的诉讼。二被告在案件发生后，积极采取资金监管方式来避免原告及标的公司承担债务，经过协商，原告与二被告于2018年5月21日签订了解决恒基公司诉讼问题的《补充协议》，在该《补充协议》中原告并未提出任何追究二被告违约责任的条款，说明双方就履行《股权及资产转让协议书》的意外情况达成了解决问题的谅解安排。三、原告起诉要求二被告按《股权及资产转让协议书》第五条的约定承担违约责任，不符合该条款的约定，要求二被告承担违约责任的条件并不成就。该协议第五条双方的陈述与保证（一）甲方的承诺与保证第4项第二款约定“股权转让后若发现标的公司存在前述情形，甲方应当承担清偿责任，如乙方或标的公司代甲方履行债务的，甲方除偿还乙方或标的公司代为履行费用外，还应向乙方支付违约金，违约金标准为乙方或标的公司代为履行债务金额的100%”。而（2019）粤13民中3442号《民事调解书》的第二条约定的款项系由二被告共同支付，并非原告佳兴源公司或标的公司南亚公司代为履行，故原告起诉适用上述协议第五条请求二被告支付违约金，不符合协议的约定，条件并不成就，没有事实和法律依据。四、原告从二被告处受让涉案项目后，一直未办理好项目的报建开工手续，因而其在本案证据中陈述的相关损失没有事实依据。原告通过股权转让的方式受让涉案“聚康名苑”项目后，根据惠阳住建局2017年最新的项目审批报建要求，本项目在建筑日照、地库面积、车位数量以及单体户型设计等方面均达不到报建要求，因而原告并未及时办理好涉案项目的报建开工手续，只是因为项目设计更改的需要，进行了拆除项目原有地下室负一层的构筑而已，因而并无其他损失。原告从二被告处受让涉案土地后，于2017年8月14日即将土地抵押给中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，融资金额为1.6亿元，说明原告已经充分利用涉案项目，发挥了物的效用，因而原告在其证据中主张其资金闲置的损失，同样没有事实依据。另，因原告其他案件，涉案项目土地于2019年4月11日被广州市中级人民法院查封至今。综上所述，二被告认为，二被告在与原告公司进行交易时，已在合同中明确披露了涉案项目的隐名股东情况，原告在恒基公司起诉后，与二被告达成了解决问题的《补充协议》，该补充协议并未再要求二被告承担违约责任。《补充协议》签订后，二被告完全按《股权及资产转让协议书》的约定，承担了涉诉案件的所有款项支付义务，因而原告要求答辩人承担违约责任的合同条件并不成就。并且，原告受让涉案项目后，已经将该项目进行高额融资，已经充分发挥物的效用，并且在恒基公司诉讼案件的诉讼保全解除之前涉案土地即已经被广州市中级人民法院另案查封至今。因而，原告未能及时开发涉案项目的原因并不在于被告，恳请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告一吴谷生、被告二罗建平向本院提交证据如下：1、《股权及资产转让协议书》及附件五《合作开发商品房合同书》；2、附件二吴谷生、罗建平身份证复印件，附件三深圳市佳兴源房地产开发有限公司《企业法人营业执照》复印件、附件四法定授权委托证明书及签约代表李奇身份证复印件；3、（2018）粤1303民初918号《民事判决书》；4、2018年5月21日《补充协议》；5、（2019）粤13民终3442号《民事调解书》及银行转账凭证6份；6、不动产登记结果查询回执2份。经开庭质证，二被告对原告提交的证据发表意见如下：1、对证据一的真实性无异议，但不完整还缺附件二到五，合法性无异议，关联性有异议，要结合附件一到五的材料才能反应当时股权转让的基本情况；2、对证据二的真实性合法性无异议，对关联性有异议，在案外人恒基公司起诉后本案的原被告方达成了解决该问题的协议；3、对证据三的真实性合法性无异议，关联性有异议，涉案项目的土地出当时惠阳法院查封以外，另外还被广州中院2019年4月9日另案查封，并且该查封一直持续至今；4、证据四中14份合同，尽管原告出示相关原件，但被告并未参与合同签订，因此对此真实性合法性无法确定，对关联性不予认可，即使签订相关合同但是这些合同有无实际履行我方不清楚，并且从原告方自己提交的证据五可清楚显示真正可以体现有履行的只有一份合同；5、对证据五中银行流水真实性与合法性无法确认，对关联性不予认可，该费用直接与本项目有关的非常少，我方对与本项目无关的费用不予认可，对其主张资金是1600余万元，我方认为这是原告与项目公司之间关联项目的交易，因为本房地产项目的开发并未实际进行，因此，原告主张的资金成本不应该列入本项目中；6、证据七完全是原告方自行单方制作，真实性无法确认，关联性不予认可；7、证据八的真实性合法性认可，对关联性有异议，一个房地产项目的开发设计开发报建这一块手续非常之多，原告方仅仅做了一些工作，但是因为该项目历史烂尾楼盘的项目，因此项目在多方面达不到住建部门的要求，事实上原告方因为自身项目的原因一致未办理好项目的报建开工手续；8、原告未提供证据八原件，真实性合法性无法确认，就其关联性我方不予认可，主要理由为：首先，涉案项目并未办理合法开工手续、其次，原告受让涉案项目以后仅仅委托施工单位就项目原有的负一层进行拆除施工，这一块的造价工程款是九万余元，最后，涉案项目因为原告方在受让以后立即进行抵押贷款，设定了1.6亿的抵押负担；9、对证据九关联性不予认可，因为原告方就该项目未取得报建手续，原告中提到的损失不管是否存在，与被告无关联性。原告对二被告提交的证据发表意见如下：1、对证据一的协议书三性予以确认，对附件五真实性不予确认，原告方没有该附件；2、对证据二的三性予以确认；3、对证据三的真实性合法性予以确认，对证明目的不予认可；4、对证据四的真实性予以确认，对证明目的不予认可，双方并没有免除被告的违约责任进行约定，而且被告陈述当时恒基公司与被告有签订协议书；5、对证据五的三性予以确认；6、对证据六的三性予以确认，说明广州中院查封时间为2019年4月11日，且仅仅查封，并未对建设行为进行限制，而被告隐瞒事实导致查封时间为2018年4月28日，导致工地无法开工，因此产生相关损失应该由被告承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日，被告一吴谷生、被告二罗建平与原告深圳市佳兴源房地产开发有限公司（以下简称“佳兴源公司”）签订《股权及资产转让协议书》，合同约定吴谷生、罗建平将分别持有的惠州南亚房地产开发有限公司（以下简称“南亚公司”）55%和45%的股权及资产以人民币109324800元的价格转让给佳兴源公司，二被告保证合法拥有并有权处置标的公司的股权，标的公司不存在其它任何未披露的资产、债权、债务，标的公司对外不负有任何债务；标的公司不涉及任何诉讼或争议纠纷，亦不存在任何潜在的诉讼或争议纠纷。股权转让后若发现标的公司存在前述情形，被告应当承担清偿责任，如原告或标的公司代被告履行债务的，被告除偿还原告或标的公司代为履行费用外，还应向原告支付违约金，违约金标准为原告为被告代为履行债务金额的100%。权利变更后，原告为“聚康名苑”建设签订了一系列合同。2018年3月19日，案外人深圳市恒基泰昌投资发展有限公司（以下简称“恒基公司”）提起诉讼[案号（2018）粤1303民初918号]，要求南亚公司继续履行双方于2016年6月8日签订的《合作开发商品房合同书》并停止“聚康名苑”项目建设行为。恒基公司实际拥有“聚康名苑”项目50%的产权，该50%的产权登记在南亚公司名下，《合作开发商品房合同书》约定，双方通过“共同出资，利润分成”的合作方式开发“聚康名苑”。2018年4月28日，经恒基公司申请，本院裁定查封了南亚公司名下位于惠州市惠阳区淡水石桥熊老屋一块综合用地，并停止在该查封地上的拆除和建设行为。南亚公司一审答辩意见是，恒基公司实际控制人陈少南及其代表陈雪琼、昝伟多次与本案吴谷生、罗建平会晤商讨，明确表示将项目对外转让，条件是不低于每平方米3000元，吴谷生、罗建平将该项目转让给佳兴源公司的单价高于每平方米3000元，属于恒基公司的意思表示范围，项目转让时（股权转让）因恒基公司实际控制人陈少南在监狱服刑，其委托陈雪琼、昝伟处理转让事务，项目转让时，吴谷生、罗建平与陈雪琼、昝伟已充分协商一致同意转让，转让合同（股权转让合同）已提交给了陈雪琼，其对转让合同的内容认可无异议，合同签订后，吴谷生已将转让款中的1000万元转账至恒基公司控制的账户，恒基公司收取了该转让给款，主动撤出项目场地，移交项目所有资料，实际配合项目移交，恒基公司是主动意愿转让且实际实施转让。南亚公司在该案一审向法院提交了如下证据：1、股权及资产转让协议书、股东决议、股东转让公告、付款凭证；2、关于终止“聚康名苑”项目继续经营并就该项目进行转让的录音资料、恒基公司移交项目开发、施工资料的清单、原告实际控制人挂靠吴谷生公司并以挂靠公司名义开设专门账户交由其使用的协议、吴谷生将部分项目转让款支付到恒基公司控制的该账户的付款凭证；3、涉案两宗土地的抵押登记表。佳兴源公司的答辩意见与南亚公司答辩意见一致。一审判决后，恒基公司上诉，最终该案在二审中以调解方式结案，2020年1月10日惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民终3442号民事调解书，据此被告一吴谷生、被告二罗建平向恒基公司支付了合同解除补偿款55755648元。2020年4月3日本院裁定解除对上述地块的查封和行为保全，但该地块目前仍被广州市中级人民法院查封。2018年5月21日，原告与被告一吴谷生、被告二罗建平签订《补充协议》，三方就与恒基公司纠纷达成一直协议，内容包含诉讼费、律师费的承担；提存项目转让收益；建立共管账户及对账户的管理方式；与恒基公司和解、调解及过程中责任的承担等。本院认为，原被告签订《股权及资产转让协议书》，达成了转让南亚公司股权及资产的合意，但因南亚公司名下项目“聚贤名苑”50%的权益系由案外人恒基公司实际享有，案外人恒基公司以南亚公司为被告、本案原被告为第三人提起诉讼，当时南亚公司已由佳兴源公司实际控制，且佳兴源公司在该案中的答辩意见与南亚公司的答辩意见一致，从两者的答辩意见、南亚公司提交的证据可以看出，佳兴源公司对恒基公司享有“聚贤名苑”50%的权益、恒基公司与二被告商议转让过程、被告一吴谷生向恒基公司转账1000万转让款、恒基公司撤场并移交项目资料等事宜均十分了解，原告在取得南亚公司股份及资产后、（2018）粤1303民初918号案件一审、二审过程中及与二被告签订《补充协议》内容中均未提出其在购买南亚公司股权及资产时对恒基公司享有“聚贤名苑”50%的权益系不知情。虽南亚公司与恒基公司签订的《合作开发商品房合同书》未被标记为原被告签订的《股权及资产转让协议书》的附件五，但原告并未举证证明南亚公司转让后还存在其他涉诉纠纷，因此本院认为《合作开发商品房合同书》是《股权及资产转让协议书》所指的附件五的可能性非常大。综上，本院推定原告在购买南亚公司股权及资产时对恒基公司享有“聚贤名苑”50%权益的事实系知情，二被告已尽到债权债务披露的义务。关于被告在《股权及资产转让协议书》中“不涉及任何诉讼或争议纠纷，亦不存在任何潜在的诉讼或争议纠纷”的承诺，该承诺是二被告基于自身对案涉标的物的主观认识作出的，因二被告与恒基公司就转让南亚公司及其资产已基本达成共识，恒基公司也已收取部分转让款，在此基础上案涉标的物涉诉的可能性很小，恒基公司起诉亦在二被告意料之外。又因原告明知原被告签有《合作开发商品房合同书》，其潜在的诉讼或争议虽可能性很小，但也系客观存在，原被告双方不能就客观存在的事项进行排除性的约定，因此本院认为不能因恒基公司提起了对南亚公司的诉讼就认定二被告违约。因恒基公司享有“聚贤名苑”50%的权益，二被告向原告转让的股权及资产系有瑕疵，但因原告购买时对该瑕疵系已知情，二被告依法不应承担瑕疵担保责任，且恒基公司诉南亚公司一案中恒基公司的合同解除补偿款最终系由被告一吴谷生、被告二罗建平承担，于原告及南亚公司并无损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十一条、第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市佳兴源房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费人民币122160元由原告深圳市佳兴源房地产开发有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  翟雄文人民陪审员  井立瑶人民陪审员  刘锦州二〇二〇年七月二十八日法官 助理  胡 旭书 记 员  刘 露