文书内容湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3683号上诉人（原审被告）：湖北长业地产开发投资有限公司，注册地址：武汉经济技术开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼，主要办事机构所在地：武汉市武昌区中北路126号德成中心5楼，统一社会信用代码：91420100074451613P。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖见草，湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家祥，湖北华隽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉上韬房地产顾问有限公司，住所地：武汉市东西湖区梨花路399号（17），统一社会信用代码：91420112096017877L。法定代表人：杨膳铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：程莹，该公司员工。委托诉讼代理人：熊英杰，北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长投公司）因与被上诉人武汉上韬房地产顾问有限公司（以下简称上韬公司）委托合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初11827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长投公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、上韬公司提交的《上韬汉口年华2015-2017年佣金计算汇总表》无长投公司营销负责人、销售经理签字确认，该《汇总表》不能作为定案依据。（1）依据长投公司与上韬公司签订的《代理销售合同》1.2.5条约定，“甲方（长投公司）须在每月最后一个工作日前，经甲方（长投公司）营销负责人（合同3.1款约定营销负责人为吴林刚）签字确认才能作为乙方（上韬公司）销售代理工作的确认。”据此，除非吴林刚签字确认，其他任何人的签字确认均不视为长投公司对上韬公司销售代理工作的确认。（2）据《上韬汉口年华2015-2017年佣金计算汇总表》显示，甲方（长投公司）签名分为四栏，分别是：甲方秘书、甲方销售经理、甲方项目财务、甲方公司财务。长投公司实际签名为“甲方秘书：李龙江请领导批示”、“甲方项目财务：李晓璇”。秘书签名后有写明“请领导批示”，而在此后没有任何领导签名确认，秘书的签名不能视为长投公司对上韬公司销售工作的确认。2、长投公司提交《汉口年华房产面积实测技术报告书》并据此主张以房屋实测面积为依据计算上韬公司销售房屋的佣金有事实及法律依据。武汉市兴信房地产测绘有限公司出具的《汉口年华房产面积实测技术报告书》能充分证明上韬公司已销售房屋中有预售面积低于实际测绘面积情形，应核减销售金额342,288元。合同法第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，故应以上韬公司实际销售金额计算佣金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持长投公司上诉请求。被上诉人上韬公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上韬公司向一审法院提出诉讼请求：l、判令长投公司支付上韬公司佣金413,977元、预留佣金145,232元、跳点佣金740,213元,以上合计1,299,422元；2、判令长投公司支付上韬公司律师代理费30,000元；3、本案诉讼费用由长投公司承担。一审法院认定事实如下：2015年9月，委托方暨甲方长投公司与受托方暨乙方上韬公司签订《“长投景城·汉口年华项目”代理销售合同》。该合同第一部分合同标的及服务内容第一条合同标的约定：“代销房屋：甲方委托乙方非独家代理销售本项目全部房屋，住宅建筑面积为约7万平方米，商业建筑面积为约5万平方米，预计2015年本项目可销售住宅建筑面积约为7万平方米，可销售商业建筑面积约为5万平方米……”。合同第二部分委托代理期限、代理方式及双方权利义务第一条委托代理期限及方式第一款约定：“委托代理期限：2015年9月2日起至2016年8月31日止。”合同第二条双方的权利和义务第1.2.5项约定：“甲方须在每月最后一个工作日前，对该月客户已签署《商品房买卖合同》且支付了合同约定首期或首期以上房款的房屋清单经甲方营销负责人签字确认，作为对乙方销售代理工作的确认。”第三款第一项约定：“3.1甲乙双方同意，为了保证各项工作质量和工作效力。甲方为本项目销售组建工作团队，总负责人为：吴林刚；乙方为本项目销售组建工作团队，总负责人为：米媛。……3.5应该根据甲方2015年年度总体任务7亿销售额，6亿销售回款目标合理分解月度任务，如果多家联代则按联代家数平分月度销售任务，若仅一家销售则承担全部销售任务……”。合同第三部分销售价格表、销售条件及销售考核指标第三条销售考核指标约定：“本项目的考核阶段以及年度考核指标，在项目开盘前一个月根据市场情况由甲乙双方签章确认，并作为本合同之附件，与本合同具有同等法律效力。”合同第四部分销售佣金、奖励的计算及支付方式约定：“1、佣金计算甲方每月暂按乙方成功销售房屋成交总价的0.8%支付乙方佣金，在每一年度销售考核阶段，该年度的佣金点位根据乙方该年度销售考核指标的完成情况，具体变动如下：            年度销售考核指标完成率X              佣金点位                  X＜80%              0.80%                  80%≤X＜100%              0.90%                  X≥100%              1.00%      注：年度销售考核指标完成率X是指某一年度销售考核阶段乙方签约（经甲方确认的阶段性特殊签约视为正式签约）房屋合同金额与该年度销售考核金额的百分比。……甲方根据该年度乙方完成的年度销售考核指标完成率所对应的佣金点位，补足该年度之前不足部分的佣金。……2.5为保障项目后期顺利交房，甲方预留每笔代理销售佣金的5%作为交房保证金；如交房未发生因乙方工作不当造成的相关问题、客户投诉及纠纷，交房后30个工作日内，甲方根据乙方提交的保证金相关材料审核通过后一次性支付给乙方……”。合同第六部分违约责任第三条约定：“在本合同服务代理期限内，任何一方违反合同约定的义务，守约方有权要求违约方支付违约金人民币5万元整（大写：人民币伍万元整）。任何一方无故擅自终止合同或其违约行为导致本合同无法履行时，构成根本违约，守约方有权解除合同且有权要求违约方一次性支付违约金人民币20万元整（大写：人民币贰拾万元整），违约金不足以弥补因此发生的损失时，守约方还有权要求违约方赔偿实际损失。关于行使合同解除权本合同另有约定的除外。”2016年9月1日，委托方暨甲方长投公司与受托方暨乙方上韬公司又签订《“长投景城·汉口年华项目”代理销售合同》。该合同第一部分合同标的及服务内容第一条合同标的约定：“代销房屋：甲方委托乙方独家代理销售本项目全部房屋，住宅建筑面积为约7万平方米，商业建筑面积为约5万平方米，预计2016年本项目可销售住宅建筑面积约为400平方米，可销售商业建筑面积约为1.06万平方米……”。合同第二部分委托代理期限、代理方式及双方权利义务第一条委托代理期限及方式第一款约定：“委托代理期限：2016年9月1日起至2017年8月31日止。”合同第二条双方的权利和义务第1.2.5项约定：“甲方须在每月最后一个工作日前，对该月客户已签署《商品房买卖合同》且支付了合同约定首期或首期以上房款的房屋清单经甲方营销负责人签字确认，作为对乙方销售代理工作的确认。”第三款第一项约定：“3.1甲乙双方同意，为了保证各项工作质量和工作效力。甲方为本项目销售组建工作团队，总负责人为：吴林刚；乙方为本项目销售组建工作团队，总负责人为：米媛。……3.5应该根据甲方2016年9月—2017年7月总体任务1.45亿目标合理分解月度任务，销售任务分解双方根据市场及销售推售节奏合理确定，甲方以书面形式下发并考核。”合同第三部分销售价格表、销售条件及销售考核指标第三条销售考核指标第一项约定：“本项目的考核阶段以2016年9月—2017年6月为考核阶段，在项目销售前一个月根据市场情况由甲乙双方签章确认，并作为本合同之附件，与本合同具有同等法律效力。”合同第四部分销售佣金、奖励的计算及支付方式约定：“1、佣金计算甲方每月暂按乙方成功销售房屋成交总价的0.8%支付乙方佣金，在每一年度销售考核阶段，该年度的佣金点位根据乙方该年度销售考核指标的完成情况，具体变动如下：            年度销售考核指标完成率X              佣金点位                  X＜80%              0.80%                  80%≤X＜100%              0.90%                  X≥100%              1.00%      注：年度销售考核指标完成率X是指某一年度销售考核阶段乙方签约（经甲方确认的阶段性特殊签约视为正式签约）房屋合同金额与该年度销售考核金额的百分比。……甲方根据该年度乙方完成的年度销售考核指标完成率所对应的佣金点位，补足该年度之前不足部分的佣金。……2.5为保障项目后期顺利交房，甲方预留每笔代理销售佣金的5%作为交房保证金；如交房未发生因乙方工作不当造成的相关问题、客户投诉及纠纷，交房后30个工作日内，甲方根据乙方提交的保证金相关材料审核通过后一次性支付给乙方……”。合同第六部分违约责任第三条约定：“在本合同服务代理期限内，任何一方违反合同约定的义务，守约方有权要求违约方支付违约金人民币5万元整（大写：人民币伍万元整）。任何一方无故擅自终止合同或其违约行为导致本合同无法履行时，构成根本违约，守约方有权解除合同且有权要求违约方一次性支付违约金人民币20万元整（大写：人民币贰拾万元整），违约金不足以弥补因此发生的损失时，守约方还有权要求违约方赔偿实际损失。关于行使合同解除权本合同另有约定的除外。”另查明，长投公司通过工作联系函形式向上韬公司下达每月任务，其中2016年11月的责任目标销售LOFT公寓30套，2016年12月的责任目标销售LOFT公寓20套。2017年6月1日，长投公司向上韬公司出具《工作联系函》，载明：“截止2017年6月1日，汉口年华项目已基本销售完毕。因贵司的销售义务已经基本完成，现我司通过贵司代理销售合同中的销售义务将于2017年6月4日终止。项目后续客户签约及回款事宜请贵司继续按照合同相关约定安排人员妥善履行，相应的佣金结算我司将按照原合同约定向贵司支付。”2018年6月19日，上韬公司出具《关于长投·汉口年华佣金结算的催款函2》，其内容为：“鉴于我司与贵司2015年9月2日至2017年6月5日跟贵司达成长投景城汉口年华项目代理合作，在合作期间我司总共销售601套房源，期间产生总佣金3,699,201元。未结算佣金为2,230,471元（包含未结算佣金1,345,026元，预留佣金145,232元，跳点佣金740,213元），该笔佣金滞留时间长达一年，期间我司多次与贵司交涉，并向其多次提交了法律催款函件。2018年6月15日贵司在收到我司的《催款函》后，电话回复并向我司承诺在2018年6月30日前支付我司全部佣金2,230,471元，我司同意在此基础上减免74,021元，即贵司支付佣金金额为2,156,450元，贵司未在2018年6月30日前支付我司应结账款全额佣金，我司将不会做出任何佣金让步，贵司需支付未结算全额佣金2,230,471元。希望贵司按照信守承诺并合约规定，2018年6月30日前将所有尚欠佣金款项全部转入我司账户，我司以到账时间为准，否则我司将遵照合同约定，采取但不限于诉讼的法律途径维护我司权益。”庭审中，长投公司认为未收到该催款函。再查明，为完成诉讼委托代理事宜，上韬公司与北京市中银（重庆）律师事务所签订编号为中银民（2018）第919号《法律事务委托合同（民事诉讼、仲裁）》。北京市中银（重庆）律师事务所于2018年11月1日向上韬公司出具《重庆增值税专用发票》，该发票项目载明鉴证咨询服务*律师代理费3万元。上韬公司为证明涉案佣金来源情况，向本院提交了《上韬汉口年华2015年-2017年佣金结算汇总表》，该表记录了上韬公司自2015年10月起至2017年8月案涉房地产项目销售情况，上韬公司与长投公司相关工作人员在该汇总表尾部签名确认。还查明，为证明其履行了部分付款义务，长投公司向本院提交了该公司分别于2016年1月22日、2016年3月17日、2016年6月6日、2016年8月9日、2017年1月22日、2017年11月13日向上韬公司转款54,169元、94,844元、249,570元、324,253元、643,656元、111,056元的上海浦东发展银行借记通知、业务凭证回单以及打印时间显示为2019年2月19日转款931,049元的财务单据，上述转款合计金额2,408,597元。2016年10月，武汉兴信房地产测绘有限公司出具任务号为2016实089号的《汉口年华房产面积实测技术报告书》，该技术报告书载明了案涉房产各房屋的建筑面积、楼层、房号等信息。长投公司为证明上韬公司代为销售房屋的实际情况，向本院提交了《核减面积统计表（上韬）》，该表共载明了137套房屋的销售面积、实测面积、合同总价以及多退少补金额等项目。根据该表显示，上韬公司应扣除面积差额部分款项总计342,288.16元（四舍五入）。一审法院认为，本案的争议焦点为上韬公司是否完成2016年9月至2017年7月的销售任务、案涉房产项目的佣金数额与计算标准以及本案律师代理费是否认定为实际损失的问题。关于上韬公司是否完成2016年9月至2017年7月销售任务的问题。根据上韬公司与长投公司于2016年9月1日签订的《长投·汉口年华项目代理销售合同》第二部委托代理期限、代理方式及双方权利义务第二条双方权利义务第3.5项：“应该根据甲方2016年9月——2017年7月总体任务1.45亿目标合理分解月度任务，销售任务分解双方根据市场及销售推售节奏合理确定，甲方以书面形式下发并考核”的约定，上韬公司应在2016年9月至2017年7月期间完成销售额1.45亿元的目标。关于该期间的销售额计算的时间节点标准问题，《上韬汉口年华2015—2017年佣金结算汇总表》上有认购时间和结算时间，参照双方2015年9月签订的《“长投景城·汉口年华项目”代理销售合同》其中关于“甲方2015年年度总体任务7亿销售额，6亿销售回款目标合理分解月度任务”的约定，本院以认购时间来计算2016年9月至2017年7月期间的销售额。根据上韬公司提交的《上韬汉口年华2015—2017年佣金结算汇总表》，上韬公司并未完成该总目标，同时根据长投公司每月下发的工作任务表，2016年11月的责任目标销售LOFT公寓30套，上韬公司完成销售21套，2016年12月的责任目标销售LOFT公寓20套，上韬公司完成销售12套，上韬公司未完成月度销售任务。故上韬公司只能按照0.9%的比例主张2016年9月至2017年7月期间的佣金。关于案涉房产项目的佣金数额与计算标准的问题。庭审中，长投公司主张上韬公司的佣金结算汇总表中有18套房产涉及合同总价重复计算的问题，经核实该18套确实系重复销售房产，是因为上韬公司计算佣金方便而制成，有些虽然重复计算，但加起来并未超过一套房屋的佣金总和，但有些加起来超过了房屋的佣金总和。关于预留佣金应否支付的问题，房屋销售在2017年8月前已完成，长投公司未举证证明上韬公司销售的房屋存在问题，故该预留佣金应全部支付。从方便计算角度，本院按照2015月9至2016年8月房屋销售总额的1%计算2015年度的销售佣金，按照2016月9至2017年7月房屋销售总额的0.9%计算2016年度的销售佣金。根据《上韬汉口年华2015—2017年佣金结算汇总表》，扣除重复计算的18套，共计销售596套，根据该598套计算，2015年度的房屋销售总额为242,420,920元，2016年度的房屋销售总额为128,559,601元，按上述金额计算，得出长投公司应付佣金为3,581,245.6元（242,420,920×1%＋128,559,601×0.9%）。银行汇款凭证显示长投公司已支付上韬公司2,408,597元，上韬公司对此不予认可，但未提交证据证明，故本院认定长投公司已支付上韬公司2,408,597元，故长投公司还应支付上韬公司佣金1,172,648.6元，对于超过数额部分，本院不予支持。长投公司为证明上韬公司销售房屋面积标准的事实，向本院提交了武汉兴信房地产测绘有限公司出具的《汉口年华房产面积实测技术报告书》，且认为应当根据房产实测面积计算上韬公司销售房屋的佣金的主张，经查阅长投公司与上韬公司签订的两份《长投·汉口年华项目代理销售合同》，当事人双方均未对以何种标准计算房产销售佣金进行约定，故对长投公司的该项抗辩意见本院不予支持，由此产生的不利法律风险应由其自行承担。关于本案律师代理费是否认定为实际损失的问题。本案中，虽然上韬公司根据前述两份《长投·汉口年华项目代理销售合同》中第六部分违约责任第三条的规定主张本案律师代理费30,000元为该公司的实际损失，但上述条款并未明确约定律师代理费系实际损失的范围，且律师代理费也不是法律规定上当事人为案件诉讼所必然发生的费用。对此律师代理费，上韬公司的本项主张没有法律依据，本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：1、长投公司于本判决生效之日起十日内支付上韬公司房屋销售代理佣金1,172,648.6元；2、驳回上韬公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费16,765元，由上韬公司负担1,977元，长投公司负担14,788元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人长投公司未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，长投公司上诉请求撤销原审判决、将本案改判或发回重审，其主要理由是上韬公司提交的《上韬汉口年华2015-2017年佣金计算汇总表》无长投公司签字确认，不能作为结算依据；本案应按长投公司提交的《汉口年华房产面积实测技术报告书》，以房屋实测面积为依据计算上韬公司销售房屋的佣金。经审查，一审判决对双方房地产代理销售合同法律关系的认定、对上韬公司诉讼请求的分析评判及处理都符合法律规定，本院均予以确认。长投公司以其在一审中提交的证据作为其上诉的证据，因双方在案涉两份《长投·汉口年华项目代理销售合同》第四部分第二条佣金支付方式中均约定“2.1甲（长投公司）乙（上韬公司）双方同意，以套为单位结算。在开盘后次月起每月5号为成功销售房屋建筑面积、佣金结算日。2.3支付期限：甲方应在结算日后10个工作日内，向乙方支付已成功销售且全款到账房屋的全部佣金”，且长投公司一直按此约定，以审核通过的上韬公司成功签订售房合同的面积及实际到账房款的金额为依据与该公司结算佣金，双方并无按已销售房屋的实测面积计算佣金的一致意思表示，故长投公司要求按《汉口年华房产面积实测技术报告书》以房屋实测面积为依据计算上韬公司佣金没有合同依据，本院对其上诉理由不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人长投公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16,765元，由上诉人湖北长业地产开发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 斌审判员 刘 隽审判员 蹇鹏飞二〇二〇年八月三日法官助理陈细凤书记员毛亚坤