江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5629号上诉人（原审原告）：章浩，男，1986年9月22日出生,汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：朱婧，女，1987年10月31日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:江苏润安置业有限公司，住所地江苏省徐州市和信广场（二期商办综合楼）1号楼3-1915室。法定代表人：宋培建，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳新兰，该公司员工。委托诉讼代理人：申兆利，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。原审第三人：徐州信德商业管理有限公司，住所地江苏省徐州市复兴北路27号。法定代表人：刘长安，该公司总经理。委托诉讼代理人：申兆利，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人章浩、朱婧因与被上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）、原审第三人徐州信德商业管理有限公司（以下简称信德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初2107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人章浩、朱婧上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人支付逾期交房违约金110813元（暂计算至2018年9月30日；自2018年10月1日起至实际交房之日，以实际支付房款505999元为基数按日万分之2计算）;2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定被上诉人润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了第三人信德公司是错误的。从被上诉人提供的证据看，所谓的房屋交付手续均是被上诉人自己单方制作，并无正规的交接单;2.一审法院认定地下一层整体交付就是已向上诉人交付是错误的。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同上明确写明是和信广场商业街区地下室2-1612号，合同后的附件一的房屋平面图也己表明上诉人所购买的房屋是独立的，应单独交付;3.被上诉人提供的工程竣工验收备案证明不能证明涉案工程己具备实际交付条件。上诉人分别前往建设局、规划局、人防办调查取证，在建设局看到了竣工验收备案表有几十页，涉案房屋属人防地下室【和信国际地下室（人防）工程】，备案表中存在无人防部门的验收材料的问题，且备案表中的“建设工程消防验收意见书”是对地下负一层的整体验收。涉案合同第四条明确说明：该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更应依法申请建设工程消防设计审核和验收。整体验收后，被上诉人才进行了各商铺的隔断、改建和装修，也就是说，在隔断和改建后应重新进行消防验收才能交付使用。因此，涉案商品房并不具备交付条件。4、上诉人虽然签订了全权委托信德公司代为接收房屋的授权书，并不说明润安公司已经按照合同约定交付了合格的房屋，需要看信德公司接收房屋的材料，看是否具备实际交付条件。润安公司答辩称，根据双方签订的买卖合同可以看出，双方约定房屋交付的条件为商品房竣工验收备案，结合一审中章浩、朱婧举证及原审法院事实查明可以看出，润安公司在取得商品房竣工验收备案手续的前提下将涉案房屋合法的交给了具有接收权的信德公司，已经完成了合同约定的交付义务。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。信德公司答辩称，同意润安公司意见。章浩、朱婧向一审法院提出诉讼请求：1、判决润安公司向支付逾期交房违约金110813元（暂计算至2018年9月30日，其余部分以实际支付房款505999元为基数按日万分之二计算至实际交房之日）；2、诉讼费用由润安公司承担。一审法院认定事实：2013年12月29日，章浩、朱婧作为买受人与作为出卖人的润安公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：润安公司将其开发的和信广场商业街区地下室2-1612号房屋出售给章浩、朱婧，总房款505999元。章浩、朱婧按合同约定向润安公司支付了505999元购房款。上述《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人怠于验房的，自出卖人通知的验收期限届满之日起视为该房屋已经买受人验收合格并交付买受人。自视同交付之日起，该房屋毁坏、灭失的风险由买受人承担；物业管理费用由买受人支付，买受人并需向出卖人承担每日50元的违约金，直至其实际办理房屋交接手续止。2013年12月29日，章浩、朱婧与信德公司签订了委托经营管理协议一份，协议约定章浩、朱婧将其购买的涉案房屋全权委托乙方进行经营管理，期限为2015年10月1日至2018年9月30日，共计三年，若开发商推迟交房则相应顺延，信德公司每年向章浩、朱婧支付委托经营管理收益37024元，协议中还约定了经营管理中的其他相关权利义务。同日，章浩、朱婧作为委托人签署了授权委托书，该授权委托书载明，章浩、朱婧全权委托信德公司作为受托人代为向润安公司办理章浩、朱婧所购买的涉案房屋交付的一切事宜，在房屋交付过程中受托人所签署的一切手续，委托人均予以认可。一审法院另查明，2015年11月4日，包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层工程在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案手续。润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，润安公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的涉案房屋向章浩、朱婧交付，逾期不交即构成违约。但润安公司未能于2015年9月30日前将涉案房屋交付，而是于2015年11月4日、5日将包含涉案房屋在内的和信广场商业街区整体交付给信德公司。因此，对于2015年10月1日至2015年11月5日期间的迟延交付行为，润安公司应向章浩、朱婧承担违约责任。章浩、朱婧签署授权委托书，委托第三人作为代理人代为办理房屋交付手续。润安公司交付、第三人受领房屋的行为产生润安公司向章浩、朱婧履行交付义务的法律效果。因此，章浩、朱婧主张润安公司承担2015年11月5日以后的逾期交房违约金，事实依据不足。润安公司交付房屋后，章浩、朱婧可依据其与第三人的委托经营管理协议主张相关权利。章浩、朱婧如认为第三人在代为办理房屋交付手续过程中存在不完全履行职责，造成其损害的，亦可根据其与第三人之间的委托关系另行主张。章浩、朱婧如认为第三人与润安公司恶意串通损害其合法权益的，亦可就其因此所遭受的损害主张第三人与润安公司承担连带责任。但在章浩、朱婧未能提供充分证据否定其授权委托的效力或推翻第三人代理章浩、朱婧受领房屋事实的情况下，章浩、朱婧主张润安公司承担2015年11月5日以后的逾期交房违约金，不应获得支持。综上，章浩、朱婧的诉讼请求，有事实和法律依据的部分，一审法院予以支持；事实和法律依据不足的部分，不应支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、江苏润安置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向章浩、朱婧支付逾期交房违约金（以505999元为基数，按照日万分之二的标准，自2015年10月1日起计算至2015年11月5日止）；二、驳回章浩、朱婧的其他诉讼请求。案件受理费2520元，由章浩、朱婧负担2470元，由江苏润安置业有限公司负担50元。二审中，章浩、朱婧提供如下证据：宣传单一份，以证明当初被上诉人在许诺前期收益的基础上同时确认买的房屋是10年赚够成本净落一间铺，同时也能证明前期的宣传是独立的商铺，应当独立交付。润安公司质证称，对该证据的三性均不予以认可。其次即便是真实的，按照相关法律规定，宣传单仅视为要约邀请，并不能作为约束双方权利义务的规定，应当以双方签订的正式的书面合同作为相应的依据，况且上诉人也无法证明被上诉人实际向上诉人发出了该广告宣传单。信德公司质证称，同意润安公司意见。二审查明的事实与一审一致。本院认为，一、关于涉案商铺是否具备交付条件的问题。根据查明事实，涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房已竣工验收备案”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，只要涉案合同意思表示真实，不违反法律、行政法规禁止性规定，即对当事人有法律约束力，当事人是否适时适当履行了合同义务，应以合同约定为据进行审查和认定。本案中，包括涉案商铺在内的和信国际一期地下一层工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位于2015年10月30日验收合格，并于2015年11月4日在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案手续，据此，涉案商铺已具备双方合同约定的交房条件。至于上诉人提出的缺乏人防验收材料及应重新进行消防验收才能交付使用的问题，因涉案合同中并未明确约定人防验收、消防验收为交房条件，上诉人的上诉主张缺乏合同依据，其在二审中提供的证据亦不能证明其上诉主张。二、关于涉案商铺是否已完成交付的问题。根据查明事实，信德公司于2015年11月5日前从润安公司处整体受领包括涉案商铺在内的和信广场商业街区。而上诉人曾签署授权委托书，委托信德公司作为其代理人代为办理房屋交付手续，承诺对信德公司在房屋交付过程中签订的一切手续均予以认可，后收取了三年的委托经营管理收益，应当认定信德公司代理上诉人受领涉案商铺的行为对上诉人发生效力，涉案商铺已于2015年11月5日前完成交付。三、关于逾期交房期间及违约金标准如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。本院认为，按照双方合同约定，被上诉人于2015年11月5日前向信德公司交付涉案商铺系迟延交付，应承担相应的违约责任，违约期间自2015年10月1日起计算至实际交付之日止。因上诉人逾期交房期间未超过90日，按照双方合同约定，其应按日向上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审法院对逾期交房期间及违约金标准的认定并无不当，应予维持。综上所述，上诉人章浩、朱婧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2520元，由上诉人章浩、朱婧负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年八月三日书记员 陆滢冰