福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民终941号 上诉人（原审原告）：惠安县威达包装用品厂，住所地福建省泉州台商投资区东园镇东园工业区。 法人代表人张勇，厂长。 委托诉讼代理人：林主送，福建真诚人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：惠安县东龙织造厂，住所地泉州台商投资区东园镇东园村。 委托诉讼代理人：董荣华，惠安县惠东法律服务所法律工作者。 原审第三人：陈阳辉，男，1965年7月18日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托代理人刘建波，福建志立律师事务所律师。 上诉人惠安县威达包装用品厂（以下简称“威达包装厂”）因与被上诉人惠安县东龙织造厂（以下简称“东龙厂”）、陈阳辉抵押权纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第4571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 威达包装厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持威达包装厂一审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：东龙厂是在诉争房产抵押期间转让该房产给第三人的，违反了《担保法》第49条和《物权法》第191条第二款的强制性规定，应当认定转让无效。诉争房屋是办厂时基建的，黄旺水出具给陈阳辉的《出卖房屋断根契字》把诉争房屋当作“承先遗下店面贰座”出卖给陈阳辉，明显为规避划拨集体土地上的“工业”用房不得作为商品房出卖而弄虚作假。而陈阳辉明知而购买。一审把东龙厂在抵押期间违反《担保法》49条的强制性规定的“转让行为”认定为有效，那么威达厂将失去诉争房屋的优先受偿权，一审法院的判决于法无据。 东龙厂辩称，一、东龙厂于1996年6月8日向中国银行惠安支行借款550000元，并提供惠房证园字0××6号房产证所列房产作扺押担保，尔后借款本金及利息均未偿还，属实。二、东龙厂对第三人提供的《出卖房产断根契字》真实性无异议，补充说明：（一）（1996）惠房押66号《惠安县房产扺押登记通知书》所列标的物系东龙厂所有，来源于申请基建。（二）《出卖房产断根契字》与（1996）惠房押66号《惠安县房产扺押登记通知书》所列标的物系同一房屋，人陈阳辉承买的＃16＃17店面是其中的两间。三、东龙厂出卖已经登记抵押的房产时，未通知抵押权人，也未告知受让人，属实。四、东龙厂对惠安县人民法院（2003）惠经初字第04号民事判决书查明的事实、判决结果以及（2003）惠执行字第1244-1号执行裁定书裁定变更申请执行人主体为惠安县威达包装用品厂，没有异议。五、（1996）惠房押66号《惠安县房产扺押登记通知书》与《出卖房产断根契字》的法律效力，由人民法院依法裁判。东龙厂的代表人庄富昌长期居住香港，厂公章交由业务人员掌管。《出卖房产断根契字》中的“黄旺水”系东龙织造厂的投资人，使用“惠安县东龙织造厂”公章是在情理之中，产生的法律后果由东龙厂承担。 陈阳辉辩称，一、威达厂诉称一审判决遗漏了重要事实并不能成立。对于东龙厂尚未偿还中行借款这个事实，本案的当事人并无人否认，不存在遗漏的问题。陈阳辉多次强调：原惠房证园字第0××6号房产证项下的房产在抵押期间，该房产证于1996年7月份被注销，重新办理了黄良芳等人的《房屋所有权证》，同时，该房产证还于1996年12月19日被借出，这意味着惠安中国银行自愿将惠房证园字第0××6号的房产交付给东龙厂，并同意取消设定的的抵押，从而由东龙厂将该证予以注销。因此，威达厂认为东龙厂转让房产未告知中国银行不能成立。而且，陈阳辉作为买房人，自始至终不知道受让的房屋有设定抵押这一事实。二、陈阳辉与东龙厂签订的《出卖房产断根契字》合法有效，东龙厂认为无效的理由不能成立，一审判决适用法律正确。原惠房园字第0××6号房产为被上诉人所有的财产，实际所有人为黄旺水，陈阳辉于1996年以20万元的高价购买，是双方的真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。威达厂诉称该房屋是在设定抵押期间出售的，根据《担保法》第49条之规定，因此双方买卖行为无效。1996年7月份，惠安县房管部门已注销了原惠房园字第0××6号房产所有权证，并且将房屋变更登记为黄良芳等人名下，惠安中行也于1996年12月份将该房产证交付给黄旺水。原房产证被注销，抵押权自然归于消灭。所以，东龙厂将房屋出售给陈阳辉时抵押权已消灭。惠安中行转让给中国信达资产管理公司福州办事处（以下简称信达公司）仅有债权，没有包括原惠房园字第0××6号房屋的抵押权，因为信达公司移交给上诉人的《资产（单项）》档案资料对外移交出库清单》中，仅有惠房园字第0××7号房产房屋所有权证，但没有原惠房园字第0××6号房产房屋所有权证。那么，威达厂从信达公司中受让的仍是债权，没有包括房屋的抵押权。威达厂无权主张就抵押的房屋折价或拍卖、变卖的款项优先受偿。退一步讲，即使惠安中行在转让债权时一并转让抵押权，但在原惠房园字第0××6号房产所有权证已被注销并消灭抵押权之下，惠安中行转让抵押权的行为也属无效。3、陈阳辉自1996年12月份购买涉诉的房屋至今已长达近20年的时间，应受《物权法》第106条的保护。一审判决根据该条款的规定认定房屋买卖行为有效，并驳回威达厂的诉讼请求并无错误。事实上，涉及到原惠房园字第0××6号房产交易的一系列案件包括行政诉讼，自2007年以来，经过惠安县人民法院、泉州市中级法院、福建省高级人民法院的审理，已认定黄良芳和陈阳辉等人与东龙厂的房屋买卖合同合法有效，这已是不争的事实。一审判决应予维持。 威达包装厂向一审法院起诉请求：一、确认东龙厂在抵押期间把抵押登记的编号“惠房证园字第0××6号”房屋所有权证项下综合楼中的016号、017号转让给陈阳辉的转让行为无效。二、东龙厂以抵押的编号“惠房证园字第0××6号”房屋所有权证项下综合楼中的016号、017号房产抵偿威达包装厂债务。 一审法院认定事实：东龙厂系于1994年5月经工商注册登记的集体企业，1999年7月8日该厂被吊销营业执照。编号“惠房园字第0××6号”房屋所有权证项下房产原登记为东龙厂所有。1996年6月8日，东龙厂向惠安中行借款55万元，并以该房产设定抵押，借款期限届满后，东龙厂未能还款，惠安中行诉至一审法院，一审法院作出（2003）惠经初字第4号民事判决：东龙厂应偿付惠安中行借款55万元及相应利息，确认惠安中行对东龙厂抵押的上述房产享有优先受偿权。1996年7月至2000年1月间，在上述房产抵押期间，该房产分别卖给江忠、黄银福、陈达红、黄澄福、杨玉辉、吴青梅、曾文仲、庄文良、黄良芳、陈阳辉、庄贤建等人，期间，惠安县人民政府注销了编号“惠房园字第0××6号”房屋所有权证。2010年6月10日，威达厂以竞拍的形式取得了信达福州办事处转让的惠安中行原享有的东龙厂的债权及编号“惠房证园字第0××6号”房屋所有权证项下的房产抵押权及申请执行权。 一审法院认为，一、威达厂提供的证据即编号“惠房证园0006号”房屋所有权证、借据复印件，东龙厂及陈阳辉对其真实性没有异议，予以确认，即编号“惠房证园0006号”房屋所有权证于1996年7月被房管部门注销，黄旺水于1996年12月曾向惠安中行出具借据，欲借出该房屋所有权证用于年检，但该证据不足以证明编号“惠房证园0006号”房屋所有权证项下房产的抵押权已然消灭。二、陈阳辉提供的（2008）惠行初字第25号行政判决书，威达厂、东龙厂对其真实性没有异议，予以确认，即编号“惠房证园0006号”房屋所有权证项下房产中的014号曾在1996年间由东龙厂出售给陈钟汉，陈钟汉并办理了编号“惠房证园字第0××5号”房屋所有权证，本案威达厂为此提起行政诉讼。但该证据不足以证明威达厂通过竞拍取得对房产的优先受偿权无效。三、双方共认编号“惠房证园0006号”房屋所有权证项下房产在其向惠安中行抵押期间，分成18个房产分别陆续出售给十余人，且部分已办理房屋所有权证。陈阳辉自1996年12月21日签订《出卖房产断根契字》至今虽未办理房屋所有权证，但其与已经取得房屋所有权证的其他案外人一样，在购房时均有理由相信东龙厂系涉讼016、017号房产的合法所有权人及该房产产权清晰等事实，其以20万元的合理价格受让该房产，系善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该款立法目的是确保抵押权人的利益不受侵害，同时又不过分妨碍财产的流转，充分发挥物的效益。本案抵押权人的利益并未受到任何损害，其仍是登记的抵押权人，在东龙厂不能偿还其借款时，其完全可依合同约定和法律规定行使抵押权；另一方面，从不能使违约者获利和诚实信用的角度看，如认定合同无效，将使不信用的东龙厂获取不正当的利益。因此，应认定东龙厂与陈阳辉关于涉讼016、017号房产的转让行为有效。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。威达厂以东龙厂擅自出售抵押物违反法律规定为由，要求确认该转让行为无效，理由不足，不予支持。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”抵押权作为担保物权，是抵押权人因抵押行为而对抵押物所享有的支配权，此种支配权可对抗抵押物的所有人和陈阳辉；尽管如此，抵押权人实现抵押权也只是以抵押物折价或者拍卖、变卖的相应价款优先受偿，而不能由受让人在受让抵押财产的金额及其利息范围内直接承接偿还责任，或者由抵押财产直接抵偿债务，这是由物权担保的法律属性决定的。本案抵押担保经法院生效判决确定，且威达厂已经法院裁定变更为该抵押权的申请执行人，其在本案中请求以编号“惠房证园0006号”房屋所有权证项下房产中的016、017号房产抵偿债权，缺乏法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回惠安县威达包装用品厂的诉讼请求。本案受理费100元，由惠安县威达包装用品厂负担。 本院二审期间，双方均未提交新的证据。 本院认为，诉争房屋因东龙厂未偿还中行贷款，已由一审法院作出（2003）惠经初字第4号民事判决：东龙厂应偿付惠安中行借款55万元及相应利息，并确认惠安中行对东龙厂抵押的上述房产享有优先受偿权。该判决已生效，后由一审法院裁定变更申请执行人为威达厂。因此，威达厂对东龙厂抵押的上述房产享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”故在抵押期间，东龙厂未经抵押权人的同意，擅自将所抵押的房屋违法分割成小间出售，其转让行为应认定为无效。原审判决认定错误，应予纠正。抵押权人实现抵押权也只是以抵押物折价或者拍卖、变卖的相应价款优先受偿，而不能由受让人在受让抵押财产的金额及其利息范围内直接承接偿还责任，或者由抵押财产直接抵偿债务，本案抵押担保经法院生效判决确定，且威达厂已法院裁定变更为该抵押权的申请执行人，其在本案中请求以编号“惠房证园0006号”房屋所有权证项下房产中的016、017号房产抵偿债权，缺乏法律依据，不予采纳。综上所述，威达包装厂的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第4571号民事判决； 二、确认东龙厂在抵押期间把抵押登记的编号“惠房证园字第0××6号”房屋所有权证项下综合楼中的016号、017号转让给陈阳辉的转让行为无效； 三、驳回威达厂在一审的其他诉讼请求。 案件一、二审受理费各人民币100元，均由东龙厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  吴梅芳 审判员  陈志杰 二〇一七年九月十八日 书记员  薛 波 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1 8-