广东省清远市清城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤1802民初3216号 原告：邹创健，男，1985年12月15日出生，汉族，住清远市清城区， 原告：杨芷怡，女，1985年11月8日出生，汉族，住清远市清城区， 上述原告的共同委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。 上述原告的共同委托诉讼代理人：杨振豪，广东易之堃律师事务所实习律师。 被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地清远市新城十八号区半环北路南院14栋首层1至3卡。 法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。 原告邹创健、杨芷怡与被告清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹创健、杨芷怡的共同委托诉讼代理人刘嘉玲、杨振豪；被告凤迪公司的委托诉讼代理人薛锡庭、薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹创健、杨芷怡向本院提出诉讼请求：一、判令被告将办理清远市新城××小区××号房房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至原告名下的手续；二、判令被告向原告支付逾期交楼违约金4867.97元；三、判令被告向原告支付逾期办证违约金12169.93元(计至2017年5月29日)；判令被告向原告支付逾期办证违约金(违约金自2017年5月30日起按486797元每年1%的标准计算至房屋产权登记至原告名下之日止)；五、判令被告向原告赔偿入户大门费用5000元；六、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以486797元的价格向被告购买清远市新城××小区××号房；被告应当在2014年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，逾期交付的应向原告支付违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证的应向原告支付违约金；装饰、设备标准为：入户大门采用双扇豪华不锈钢防火门。合同签订后，原告依约向被告全额支付购房款，但被告却没有按合同约定履行义务。超过合同约定的期限，原告所购商品房仍不符合交楼条件。经原告多次催告，被告于2014年8月30日才将并未符合交楼条件的商品房交付给原告使用，且至今仍未将该商品房的产权办理登记至原告名下。被告迟延交楼，迟延办证，已构成违约，应向原告支付违约金。合同约定的逾期交楼违约金仅为每日按已付房款的万分之零点一计付，逾期办证违约金仅为已付房款的0.005%，该违约金约定明显过低，属霸王条款，违约金依法应予调整。根据本案客观情况，逾期交楼违约金应自逾期之日起每年按已付房款的6%计算至交楼之日止，逾期办证违约金应自逾期之日起每年按已付房款的1%计算至房屋产权登记至原告名下之日止。另外，合同附件三约定的装饰、设计标准为入户大门采用双扇豪华不锈钢防火门，但被告交付的商品房入户大门只安装了单扇的简易木门，因此，被告应赔偿原告入户门费用5000元。被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特此依法提起诉讼，望人民法院依法公正裁判，支持原告的诉讼请求。 被告凤迪公司辩称，一、原告要求答辩人支付逾期交楼的违约金4867.97元的诉讼请求没有事实和法律依据。l、2013年3月24日双方签订的《商品房买卖合同》约定：答辩人逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一，商品房买卖合同是当事人双方自愿订立的，双方意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，合法有效。在本案中，原告亦无实际损失，因此原告的主张违反了合同的约定，亦没有法律依据，答辩人应按合同约定承担逾期交楼违约金。2、原告已于2014年8月30日收楼，此时答辩人已经将商品房实际交付于原告，实际交付之日应为2014年8月30日，因此逾期交楼的违约金的计算日期是由2014年7月1日至2014年8月30日。二、原告要求答辩人支付暂计至2017年5月29日的逾期办证违约金12169.93元、2017年5月30日后的逾期办证违约金按购房款每年1%计至办证之日止的诉讼清求超过了诉讼时效，并且没有事实和法律依据。l、原告于2014年8月30日已收楼，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，因此原告要求答辩人承担逾期办证违约责任的诉讼时效从2014年12月1日起计算两年至2016年11月30日止，原告向法院起诉的时间为2017年6月20日，已经超过了诉讼时效。因原告的该项诉讼请求超过了诉讼时效，答辩人依照法律相关规定提出时效抗辩，依法无需承担逾期办证违约责任。2、在本案中，原告没有任何证据证明其因逾期办证而遭受到实际损失，同时，双方在买卖合同对逾期办证违约金的计算已经有明确约定，因此，不具备调整违约金的前提条件；答辩人逾期办理产权登记并没有给原告造成实际损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，即使答辩人需要承担违约责任，也应按合同约定按已付房款的0.005%向买受人支付逾期办证违约金，原告将违约计算标准提升的主张，违反了合同的约定，亦没有法律依据。三、原告要求答辩人赔偿入户大门费用5000元的主张超过了诉讼时效、没有事实依据。1、原告于2014年8月30日已签名确认收楼，此时，原告已经知道了答辩人所安装的大门与合同约定的不一致，其权利遭到侵害，根据法律相关规定，诉讼时效为两年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，因此原告要求答辩人赔偿入户大门费用的诉讼时效从2014年8月30日起计算两年，目前已经超过了诉讼时效，因原告的该项诉讼请求超过了诉讼时效，答辩人依照法律相关规定提出时效抗辩，依法无需赔偿原告入户大门费用。2、根据消防规划要求，答辩人为原告安装了单扇豪华不锈钢防火门，该大门符合消防安全规格，可以正常使用，答辩人是根据消防局消防规划要求所为，并非擅自为之，该豪华不锈钢防火门价格、安全等级均和合同约定的大门相一致，原告对此并没有遭受到任何损失。综上所述，原告的诉讼请求无法律与事实依据，请人民法院查明事实，依法判决。 本院经审理认定事实如下:2013年3月24日，原告邹创健、杨芷怡与被告凤迪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为97.52平方米，房屋总价款为486797元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”附件三装饰、设备标准中的门窗部分约定如下：“入户大门采用双扇豪华不锈钢防火门。……”合同签订后，原告已付清房屋价款486797元。2014年8月30日，被告将涉案房屋交付给了原告支配使用。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋产权尚未办理不动产首次登记，被告也未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。对于涉案房屋的入户大门，被告承认其安装的大门确实仅有单扇，并认为其没有安装双扇大门的原因在于为了符合消防安全标准。 另查明，本院在2016年受理的凤迪豪庭商住小区业主起诉被告凤迪公司房屋买卖合同纠纷的部分案件中[案号分别为（2016）粤1802民初3311号、3328号至3333号、3394号、3395号]，合同约定的逾期交房违约金为按日以已交付房价款的万分之0.1计算，本院经过审理，依法作出民事判决书，在支持了逾期交房违约金的案件中均将违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。本院作出的（2016）粤1802民初3311号、3330号、3331号、3332号民事判决书已生效，其余5件案件经广东省清远市中级人民法院二审，作出终审民事判决书，均维持了本院对于逾期交房违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的认定。 以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、物业管理费收据、业主收楼物品、资料签收确认书，以及本案的庭审笔录等证实。 本院认为，本案的争议焦点主要为：1、原告是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高，逾期交房违约金应以何标准计算；2、原告请求的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，原告是否可以请求对合同约定的逾期办证违约金进行调高，逾期办证违约金应以何标准计算；3、原告要求被告赔偿入户大门费用5000元的依据是否充足。 对于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，但是被告直至2014年8月30日才将涉案商品房交付给原告使用。显然，被告逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。虽然《商品房买卖合同》第九条约定的违约金为按日计算已交付房价款万分之0.1，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。被告迟延交楼的违约行为导致原告不能预期搬入涉案房屋居住使用，确实存在实际损失。按照合同约定的违约金计算方法，被告逾期一年交房产生的违约金为1777元（486797元×0.1÷10000×365），显然合同约定的违约金数额并不能弥补原告因被告逾期交付房屋所造成的损失，约定的违约金过低。此外，为保持同类案件裁判标准的统一性，对于本案逾期交房违约金本院确定按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准予以调整。对于违约金的计算起止时间，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从约定的交楼期限届满的次日起即从2014年7月1日起计至被告向原告实际交付房屋之日—2014年8月30日止。 对于第二个争议焦点，原告已支付全部购房款，被告按约定应在原告收楼后90日（2014年11月27日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论结束时被告仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，将逾期办证违约金看作是未约定履行期限的债权，在起诉之前，守约方未向对方主张该违约金，违约方也未明确表示拒绝承担违约责任的，诉讼时效期间从违约方实际履行合同义务之日起计算，即原告主张的逾期办证违约金从被告实际履行协助办证义务之日起计算。因此，原告主张的逾期办证违约金没有超过诉讼时效。对于逾期办证违约金计算标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.005%，是不变的金额，仅为24元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款486797元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日（2014年11月28日）起计算。对于截止时间，应为被告履行了协助办证义务之日止，即违约金的截止时间应计算至被告将办理涉案房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。 对于第三个争议焦点，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，原告对大门的问题没有举出证据予以证明其损失，因此，对于原告提出的第五项诉讼请求，本院不予支持。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第一款关于“合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。”的规定，原告在其办理房屋交接手续之日即2014年8月30日应该能知晓其接收的房屋入户大门不符合合同约定的双扇标准，但是其未在2年合理期间内向被告提出该问题并要求被告承担相应违约责任。因此，原告在2年合理期间后的2017年6月20日提起本案诉讼主张其接收的商品房入户大门标准不符合合同约定并要求被告赔偿相应损失，本院不予支持。 对于原告提出的第一项诉讼请求，由于涉案房屋所在楼栋的产权尚未办理不动产首次登记，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，对于原告要求判令被告协助办证的诉请，因原告无提供证据证明该房屋已具备办理产权转移登记的相关条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告清远市凤迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邹创健、杨芷怡支付逾期交房违约金（该违约金自2014年7月1日起以原告已付房价款486797元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准计算至2014年8月30日止）； 二、被告清远市凤迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邹创健、杨芷怡支付逾期办证违约金（该违约金自2014年11月28日起以原告已付房价款486797元为基数，按照年利率1%的标准计算至被告将办理位于清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区二号楼8层02号房屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告邹创健、杨芷怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，减半收取计175元，由原告邹创健、杨芷怡负担40元，被告清远市凤迪房地产开发有限公司负担135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。 审判员  潘金桥 二〇一七年九月十一日 书记员  余晓燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十八条事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。 当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。 出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十条合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。 出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。