昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初1511号原告昆明申城房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区园博路6号办公楼。法定代表人王润川，总经理。委托代理人朱燕铭、邬慧芳，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告赵玉琼，女，汉族，1975年2月4日出生，住云南省昆明市盘龙区，委托代理人马啸宇，北京市昌久（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人中国建设银行股份有限公司云南省分行。住所地：云南省昆明市金碧路中段建行大厦。负责人高升亮，行长。委托代理人詹晴洲、杨薇，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明申城房地产开发有限公司（以下简称“申城房地产公司”）诉被告赵玉琼、第三人中国建设银行股份有限公司云南省分行（以下简称“建行云南省分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告申城房地产公司的委托代理人邬慧芳，被告赵玉琼及其委托代理人马啸宇，第三人建行云南省分行的委托代理人杨薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申城房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2014年4月21日签订的《商品房购销合同》及补充协议，被告配合办理商品房买卖合同备案撤销手续，将商品房退还原告；二、判令被告向原告支付违约金174572.70元；三、判令被告向原告支付，因被告违反与第三人之间的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，导致原告承担担保责任代其向第三人清偿的借款及承担的相关费用合计人民币1196341.14元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2014年4月21日，被告向原告购买由原告开发建设的“白沙润园小区”一期第41幢第2单元第2层202号房，签署了《商品房购销合同》（含补充协议及附件）。付款方式约定为首付525727元，按揭1220000元。被告随后与第三人建行云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告对被告的按揭借款承担阶段性保证责任。2016年12月28日，因被告违约，未按时向银行清偿借款，第三人建行云南省分行根据借款合同约定，要求原告承担连带担保责任，原告向第三人支付借款本息及相关费用合计人民币1196341.14元。第三人于2017年3月6日通知被告解除借款合同。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十四条第1款约定“如因乙方违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款（无息）扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方”，被告的违约行为已经满足购房合同所约定之解除条件，应为其行为承担违约责任。根据《民法通则》第81条第1款规定：“保证人履行债务后，有权向债务人追偿。”及《担保法》第31条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告赵玉琼答辩称：《商品房购销合同》已履行完毕，不具备解除的条件，原告诉请主张被告支付违约金及相关费用没有依据，不予认可，诉请第三项不属本案受理范围。第三人建行云南省分行答辩称：被告违反了与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，多次逾期未还借款，申城房地产公司承担保证责任，已于2016年12月28日向第三人支付了被告所借款项，第三人于同日通知原、被告解除前述借款合同，现第三人与原、被告已无任何合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月21日，原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议，被告购买原告开发建设的白沙润园小区一期第41幢第2单元第2层202号房，约定该商品房套内建筑面积为144.05玉米，房屋总价为人民币1745727元，付款方式为首付525727元，向银行贷款1220000元。并就房屋交付期限、违约责任等进行了约定。同时补充协议第十四条约定，如因被告违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致原告承担担保责任的，原告有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将被告已付房款扣除被告应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给被告。第九条约定，合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，原告应在上述各项手续办理完毕后20个工作日内扣除根据合同及补充协议约定被告应承担的各项费用后无息退还被告已付款项。前述合同于2014年4月21日进行了备案登记。2014年4月22日，被告赵玉琼作为借款人及抵押人、原告申城房地产公司作为保证人与第三人建行云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以本案所涉房屋设立抵押，向第三人借款人民币122万元用于向原告支付购房款，原告对该合同提供阶段性担保。该借款合同约定，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，有权行使担保权利等。2014年4月28日，第三人建行云南省分行将被告所借款项人民币1220000元发放至被告账户后划付至原告申城房地产公司。2015年5月7日，原告向被告交付了房屋钥匙，房屋使用说明书、质量保证书及业主手册。2015年5月22日，原告申城房地产公司向被告赵玉琼出具已全部支付购房款1745727元的发票。后因被告赵玉琼未按期偿还借款，2016年12月28日，第三人建行云南省分行向原告出具《关于履行个人住房贷款担保义务的告知函》，要求原告履行担保义务。同日，原告申城房地产公司代被告赵玉琼向第三人建行云南省分行偿还了借款本金、利息及罚息共计人民币1196341.14元。第三人于2016年12月28日出具《解除合同通知书》，解除其与被告的借贷关系，并于2017年3月7日向被告邮寄了该通知书。本院认为，原告诉请第一项基于其与被告签订的《商品房购销合同》所形成房屋买卖的法律关系，行使合同解除权，诉请第三项基于原、被告与第三人建行云南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》所形成担保借款的法律关系，向被告进行追偿，该两份合同系不同的法律关系，经本院释明后，原告选择与被告的房屋买卖法律关系行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。本案中，原告申城房地产公司与被告赵玉琼签订的《商品房购销合同》（含补充协议）及原、被告与第三人建行云南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系各方真实意思表示，协议内容并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。合同履行过程中，因被告未按时向第三人偿还借款，致原告作为担保人代其向第三人清偿了全部款项，该情形符合商品房购销合同补充协议第十四条的约定，解除合同的条件已经成就，故对原告诉请解除原、被告双方于2014年4月21日签订的《商品房购销合同》及补充协议的主张，本院予以支持。合同解除后，原告诉请由被告配合办理商品房买卖合同备案撤销手续，将涉案房屋退还原告，并由被告向原告支付违约金174572.70元（总房款1745727元×10%）的主张，亦符合法律规定及补充协议第十四条的约定，本院予以支持。关于原告应当向被告返还的款项，经本院释明后，被告表示在本案中一并解决。根据前述补充协议第十四条约定，合同解除后原告向被告退还的款项为已付房款扣除被告应付银行欠款本息、相关费用及总房款10%的违约金。故原告申城房地产公司应该向被告赵玉琼退还的款项为人民币374813.16元（总房款1745727元-已代偿款项1196341.14元-违约金174572.70元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告昆明申城房地产开发有限公司与被告赵玉琼于2014年4月21日签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、被告赵玉琼于本判决生效后三十日内将位于白沙润园小区一期第41幢第2单元第2层202号房屋腾还给原告昆明申城房地产开发有限公司；三、被告赵玉琼于本判决生效后三十日内协助原告昆明申城房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号KM2014042124011）手续；四、原告昆明申城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还被告赵玉琼购房款人民币374813.16元；五、驳回原告昆明申城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币31733元、保全费5000元，由被告赵玉琼承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  申开勇人民陪审员  吴 菡人民陪审员  何桂琼二〇一七年九月十四日书 记 员  叶 薇