辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2139号上诉人（原审原告）：大连胜利商业管理有限公司，住所地大连市中山区胜利广场28号。法定代表人：刘英华，董事长。委托诉讼代理人：王芸，辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传强，辽宁德中律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王云生，男，1976年3月4日出生，汉族，住大连市西岗区。上诉人（原审被告）：胥茜，女，1980年2月18日出生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连胜利商业管理有限公司（以下简称胜利公司）、王云生、胥茜物业服务合同一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胜利公司委托诉讼代理人王芸、张传强，上诉人王云生、胥茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胜利公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方原审诉讼请求。事实和理由：一审法院判决王云生、胥茜应按照经营面积每平方米每月40元的标准向我方支付物业管理费没有事实与法律依据。1.2010年11月4日，大连胜利广场物业管理有限公司与胥茜签订《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，约定：“甲方提供物业管理，物业费按甲方每年调整之收费标准收取，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准；大连胜利广场物业管理有限公司每年对于物业费和专项维修基金收取标准进行公示，被上诉人按照公示的收费标准交纳物业费”。2015年4月7日，大连胜利广场物业管理有限公司变名为大连胜利商业管理有限公司，自2015年4月7日起由我方向被上诉人提供物业管理服务。依据物权法规定，业主应当按照《物业管理公约》约定的内容履行交纳物业费的义务。2.我方每年都在胜利广场显著位置的公示栏内公示上年度的物业费用收支账项和本年度的收费标准，整个胜利广场的业户均按照每年公示的调整的收费标准向我方支付物业管理费，该收费标准是面向包括被上诉人在内的所有经营业户，且已经执行了九年，如按照一审法院的判决认定，历年已经交费的业户都会向我方主张按此标准执行，引发的严重后果明显对我方极不公平，且我方对胜利广场其他业户提起的追索物业管理费的已生效判决案件中，法院已经有支持按照公示后的标准收费的判例。3.大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》（大价房字[1999]26号）虽然把物业管理费收费标准规定为按照使用面积每平方米每月不超过40元的标准，但此标准是1999年的物价标准，根据经济形势发展不可能一成不变，所以《物业管理公约》中才对变更收费的标准的形式予以约定，且我方已经按照约定履行了公示义务，被上诉人也应当按照公示后标准交纳物业管理费。王云生、胥茜辩称，不同意胜利公司的上诉请求。物业管理公约中已明确约定物业费按店铺套内面积40元每平方米每月收取，此后就物业费双方从未达成过新的合意，双方之间无收取专项维修基金的约定，胜利公司也不具有收取专项维修基金的资格。收取专项维修基金没有法律依据。管理公约关于管理者应于每年向全体用户公布物业费、物业费用收支账项并制定出下一年度的收费标准的约定违反了大价房字（1999）第26号文件的规定，明显排除了业主的权利，违反了法律规定的公平原则，故依法应认定为无效条款。胜利公司擅自提高收费标准，其上涨的物业费是公约确定标准的三倍，且提供的物业服务很差，很多区域的租金都不够缴纳物业费。我国并非判例法国家，胜利公司其他物业管理费的同类案件的判决，对本案没有影响。3.《物业管理条例》明确规定，物业管理公司确有必要提高物业费，必须召开业主大会，征得业主双半同意后方能调整。大连市《物业管理条例》第46条、47条对物业费收费亦有相应的规定。（1999）第26号文件也明确规定，在胜利广场业务委员会成立前商场物业管理收费标准暂定为每平方米使用面积不超过40元的基础上，由物业管理部门与业主协商议定。具体收费标准在业主委员会成立后重新核定，多退少补。需要特别强调的是，2017年进驻的所谓新物业公司收取的物业费是法院认定收取标准的三倍，不交就断水断电，驱赶正在经营的业户，撬门换锁，故意破坏经营秩序。2018年6月11日被撬门换锁业主就达二百多户，其目的也不是提供正常的物业服务，而是有意让业主经营不下去。甚至用在剥夺了业主对店铺经营管理权后，仍需继续缴纳物业管理费的方法，向业主施压，逼业主将店铺转让，先签订店铺转让协议，并将产权过户给所谓第三方，分60个月付款，现已有业主签约过户后拿不到钱的情况。王云生、胥茜上诉请求，撤销原审判决，依法改判2013年7月1日至2015年7月17日期间的物业费6810元已过诉讼时效，应不予支持。事实和理由：已过诉讼时效的诉讼请求不应得到支持。一审法院在本案二审发回重新审理过程中认定事实不清，对我提出的胜利公司部分请求事项已过诉讼时效，不应得到支持的答辩意见未审查和认定。在原一审、二审中，胜利公司未向法院提交向我进行过催缴物业费的证据，却在重新审理中提供帖在我店铺门上的催缴照片。胜利公司应当直接通知我而不应通过该方式催收物业费。我质疑该证据的真实性，胜利公司显然是为应对诉讼而伪造证据。即使该物业费催缴照片是真实的，此送达方式也无法保证我会切实收到此催缴通知，因此，胜利公司没有向法院提交向我进行过催缴的有效证据。一审法院判决我支付2013年7月1日至2018年6月30日期间的物业费。其中2013年7月1日至2015年7月17日期间的物业费，已过诉讼时效，对我不公正。需要特别强调的是，2017年进驻的所谓新物业公司，收取的物业费是法院认定应收取标准的近三倍，不交就断水断电，驱赶正在经营的业户，撬门换锁，故意破坏经营秩序（2018年6月11日被撬门换锁业主就达200多户），其目的已不是提供正常的物业服务，而是有意让业主经营不下去，甚至用在剥夺了业主对店铺经营管理权后，仍需继续缴纳物业管理费的方法向业主施压，逼迫业主将店铺转让，先签店铺转让协议，并将产权过户给所谓的第三方，第三方分60个月付款，现在已有业主签约过户后拿不到钱的情况。胜利公司辩称，不同意王云生、胥茜的上诉请求。胜利公司提交的张贴催缴费用通知单的照片，能够证明胜利公司已经进行了合理的催缴，催缴单中已列明一年欠付的全部物业费及专项维修基金，能够证明诉讼时效已中断，应认定在欠费业主的商铺进行催缴。物业费通知单的张贴是上诉人能够做到的最大程度的催缴行为，不应仅因业主否认收到就不予认定。胜利公司向一审法院起诉请求：1.二被告支付原告物业管理费41268（期限自2013年7月1日至2018年的6月30日，2013年7月至2015年4月的标准是每平方米每年1242元，2015年4月27日至2016年3月31日的标准是1242元，自2016年4月1日至2018年6月30日的标准是每平方米每年1182元）；2.二被告向原告支付专项维修资金5146元（期限自2013年至2018年6月30日止，其中2013年7月1日至2014年3月31日每平方米每年100元，2014年4月1日至2015年4月26日每平方米每年125元，2015年4月27日至2018年3月31日每平方米每年125元，2018年4月1日至2018年6月30日每平方米每年135元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告胥茜与被告王云生系夫妻关系，后离婚，被告王云生于2015年4月27日取得案涉商铺的所有权。期间，被告胥茜系大连胜利购物广场B1FD042号店铺业主，店铺套内建筑面积为7.3平方米。同时被告胥茜与原告大连胜利商业管理有限公司（2015年4月7日由大连胜利广场物业管理有限公司变更现名称）签订《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，约定原告对被告店铺所在的购物广场实施物业管理服务，其第二章第二项（1）款约定，物业管理费按甲方（原告）每年调整之收费标准收取；（2）款约定，物业管理费包括但不限于人事费用、办公费用、公共水电费、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费用、各种设施设备的装修保养费、维修费、保险费、园艺及绿化费、营业税及其他税费；（4）款约定，管理者应于每年年底商场全体业主、用户公布物业费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准；（5）款约定，被告欠缴物业管理费及其他税费，管理者应向乙方（被告）做出通告，详列所欠款项和清偿期限，若逾期未缴，管理者可根据不同状况采取以下法律行为：A.收取自应付之日起至实际缴付日，每日按欠缴款项千分之一计算滞纳金；B.管理者有权停止欠费商业单元的供水、供电、空调，限制……，直至清偿欠款及滞纳金；第三项对专项维修资金进行了约定，其中（2）款约定，专项维修资金按甲方（原告）每年调整之收费标准收取，甲方每年3月公告当年准备维修养护及更换设备的账目，并确定收费标准（该项费用收取标准以实际公告为准，其中2011年为90元/平方米/年）；（3）款约定乙方（被告）同意自2011年10月1日起，以套内建筑面积为计算依据，按当年收费标准向原告缴纳专项维修资金；（4）款约定上述费用按季收取，即每年1月、4月、7月、10月之5日前缴纳，若逾期缴纳7日以上，根据第（二）项（5）款A、B状况采取法律行动。合同签订后，原告和被告均按合同约定履行也未再重新签订合同，该商场一直由原告进行物业管理服务。原告称其每年均按合同规定公布收支账项，并制定下一年度的收费标准。为此，原告向法庭提供了期限自2013年至2018年6月30日止，其中2013年7月1日至2014年3月31日每平方米每年100元，2014年4月1日至2015年4月26日每平方米每年125元，2015年4月27日至2018年3月31日每平方米每年125元，2018年4月1日至2018年6月30日每平方米每年135元。但原告未能提供证据证明该收费标准何时进行了公告。一审法院另查，大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》（大价房字﹝1999﹞26号），该批复内容为：同意在胜利广场业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准暂定为每平方米使用面积不超过40元的基础上由物业管理部门与业主协商议定，具体收费标准待业主委员会成立后，重新核定，多退少补。经查，胜利广场业主委员会至今未成立。被告为证明原告收费标准过高，向一审法院提交了凯旋商城和温州城的物业费缴费单和物业管理协议，证明其物业费分别为36元/月/平方米和45元/月/平方米。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.双方是否达成了免交物管费的协议；2.被告应缴纳的物业费收费标准如何认定；3.原告主张的专项维修资金应否支持。关于焦点一，双方就签订过《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》没有异议，被告主张双方就免交物管费达成了一致意见，但其未能提交直接证据加以证明，故一审法院无法确定其真实性，故对被告的该项抗辩，一审法院不予采信。关于焦点二，双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》系双方当事人真实的意思表示，原告提供了物业服务，被告应按照约定的标准给付原告物业费用。按照原被告双方签订的《大连胜利广场发展有限公司管理公约》之约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准，即双方当事人在该公约中并未明确约定案涉争议期间物业费的收费标准，属于价格约定不明，在此情形下，原告作为物业公司对其主张的物业费价格负有举证责任。现原、被告双方就收费标准并未达成合意，原告单方面提高物业收费标准，实质上是单方主张变更合同主要内容，其诉求缺少事实和法律依据；并且，原告未能提供充分的证据证明新的收费标准已经在合理期间及地点进行了有效公告，故对该新的收费标准，一审法院不予支持。结合被告提交的凯旋商场、温州城等周边商圈商铺的物业费缴纳标准，同时根据大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》，对于被告欠付的物业费，应按40元/㎡/月进行收取。双方均认同物业费以店铺套内面积6.81平方米为基数进行计算，即被告每月应交纳物业费272.4元。故被告胥茜、被告王云生应共同给付原告自2013年7月1日至2015年4月27日的物业费5992.8元，被告王云生应给付原告2015年4月28日起至2018年6月30日止的物业费7082.4元。关于焦点三，专项维修资金系用于房屋共有部分或共用设施设备的大修、中修、更新或改造，其收取、使用有严格的流程和限制，遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对于房屋共有部分或共用设施设备的日常维保，则应从物业费中列支。本案原、被告双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》虽有“专项维修资金”的约定，但该约定应当遵循《住宅专项维修资金管理办法》和《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定，专项维修资金账面余额不足的，在没有成立业主委员会的情况下，由所在地街道办事处组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹，否则即违反专项维修资金制度设立的初衷；且原告主张的专项维修资金系其单方核算制定，原告未能提供充分的证据证明新的收费标准已经在合理期间及地点进行了有效公告，亦未得到业主的认可，故对原告主张专项维修资金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告胥茜、被告王云生共同给付原告大连胜利商业管理有限公司自2013年7月1日至2015年4月27日的物业费5992.8元；二、被告王云生给付原告自2015年4月28日至2018年6月30日的物业费7082.4元；上述一、二项二被告应给付原告之款项，于判决生效之日起十日内若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费520元，由原告370元，二被告共同负担170元。本院二审期间，胜利公司提交：1.《收支情况》、《历年各区域物业管理费收费标准》、2011至2017年度物业费报告，拟证明胜利公司已根据管理公约的约定公示上一年度物业费用实际收支账项和下一年度物业费收费标准及工程改造、设备设施大修预算明细。公示内容包括两大部分，一是物业服务费标准，二是专项维修资金标准。2.两份证人证言，拟证明胜利公司业户每年3月至4月到胜利公司财务办公室缴纳物业管理费及专项维修基金时，均能看到公示栏的公告，胜利公司已按照管理公约约定每年3月份公示上一年度物业费用实际收支账项和下一年度物业费收费标准及专项维修基金标准。王云生、胥茜认为，对于胜利公司提供的一年物业费收支情况、收费标准，以及物业费报告，我们之前并没有见到过。证人证言所涉两个公司我们是第一次听说，在胜利公司起诉我们之前，其曾经要求收购我们的店铺，其与本案有利害关系。本院认为，证据1系胜利公司单方形成的证据，其是否就证据1所涉证据向业主、用户展示无法确定，故不予采信。证据2应系单位出具的证明材料，在无单位负责人及制作证明材料人员签名、盖章的情况下，本院不予采信。王云生、胥茜未提供新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.物业费的缴费标准。2.2013年7月1日至2015年7月17日期间的物业费6810元是否已过诉讼时效。3.胜利公司关于房屋专项维修基金的主张应否得到支持。关于物业费的缴费标准。案涉《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》中对于案涉期间物业费缴费标准未作出明确约定，仅约定胜利公司作为管理者应在公示每年度物业管理费用收支账项的基础上并制定出下一年度的收费标准，并未约定具体收费标准。对于公示问题，胜利公司在一审中提供的照片等证据无法充分证明其主张的已向全体业主、用户进行公示的事实，双方就案涉期间的物业费缴费问题已形成本案诉讼亦意味着双方并未就案涉期间的物业费缴费标准达成一致。在此情况下，一审法院认为胜利公司对其主张的物业费价格负有举证责任，胜利公司与王云生、胥茜就收费标准并未达成合意，胜利公司未能提供充分的证据证明新的收费标准已经在合理期间及地点进行了有效公告，并结合凯旋商场、温州城等周边商圈商铺的物业费缴纳标准，同时根据大连市物价局相关批复，认为王云生、胥茜欠付的物业费应按40元/㎡/月进行收取，并无不妥。关于2013年7月1日至2015年7月17日期间的物业费6810元是否已过诉讼时效。业主作为原告、胜利公司作为被告的同类案件的生效判决业已认定收案日期前的相关物业费已超过诉讼时效。一审法院受理本案的日期为2018年7月17日，故胜利公司主张的2010年4月1日至2015年7月17日期间的物业费，已超过诉讼时效。王云生应给付胜利公司2015年7月18日至2018年6月30日期间的物业费9661.12元（272.4元/月×35个月+9.08元/日×14日）。关于胜利公司主张的专项维修资金一节。专项维修资金是业主、用户为了建筑公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳的专项资金，胜利商业广场至今未成立业主委员会，胜利公司也未提供证据证明其主张的专项维修资金标准已经得到包含王云生、胥茜在内的全体业主、用户的认可，故胜利公司关于专项维修资金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人胜利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人王云生、胥茜的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6361号民事判决第一项、第三项；二、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6361号民事判决第二项为，上诉人王云生于本判决生效之日起十日内给付上诉人大连胜利商业管理有限公司物业费9661.12元；三、驳回上诉人大连胜利商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费520元，由王云生负担50元，大连胜利商业管理有限公司负担470元。二审案件受理费410元，由王云生负担40元，大连胜利商业管理有限公司负担370元。本判决为终审判决。审判长 霍 宏审判员 孙文英审判员 周欣宇二〇二〇年八月十八日书记员 张文秀