北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1522号上诉人（原审被告）：王某1，男，1972年5月13日出生。委托诉讼代理人：张海霞，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某2，女，1963年8月23日出生。原审第三人：王某3，女，1966年5月22日出生。上诉人王某1因与被上诉人王某2、原审第三人王某3房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初5938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：撤销原判，改判驳回王某2的一审诉讼请求；全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：王某2主张其与王某1之间是借名购房，但其一审提交的证据不能达到证明借名购房诉求的高度盖然性，故不能认定借名购房成立。1.王某3否认其与王某2存在借名购房关系。2.王某2没有借他人之名购房的合理理由。3.王某2与王某3以及王某1之间均没有借名购房协议。4.王某2一直收取王某1房屋的租金，其没有实际为北京市昌平区703号房屋（以下简称涉案房屋）出资。5.涉案房屋自交付就由王某1居住使用。王某2辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。王某3与王某2之间的房屋买卖合同已经履行完毕，与本案没有关系。王某1与王某3均认可涉案房屋是王某2出资的，并不存在以其他房屋租金偿付涉案房屋房款的情况。王某2提供充分证据证明王某1与其存在借名购房关系。王某3述称，同意王某1的上诉请求，应该先处理完车公庄的房子问题再审理本案。王某1向一审法院起诉请求：1.判令王某1配合将位于北京市昌平区703室过户至王某2名下；2.本案诉讼费用由王某1承担。一审法院认定事实：王某2、王某1、王某3系兄弟姐妹关系。王某3因拆迁取得购买经济适用房的资格。2001年王某3（买受人）与北京顺天通房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于北京市昌平区703号房屋，房屋总价款为424557元，买受人于2001年6月12日前交付房款94557元，余款330000元作20年银行按揭贷款。2005年8月15日，王某3取得涉案房屋的所有权登记证书。2007年8月24日，王某3与其丈夫朱某为王某2出具了经过公证的委托书，委托王某2作为代理人办理涉案房屋的提前还款、解除抵押手续，领取房本，办理该房屋的买卖交易手续，到房地产交易管理部门办理该房产产权转移、过户的一切有关事宜，代为办理与出售此房相关的税务手续，协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字。同日，王某3与王某2签订《协议书》，约定：王某2把197000元存入王某3名下的中国银行存折内，王某3将其名下的涉案房屋产权过户给王某2，委托王某2办理手续，银行未还款由王某2向贷款银行交纳，王某2付款后王某3不撤销委托公证书等。当日王某2将涉案房屋的银行剩余按揭贷款263818.08元全部还清，王某3在协议书后写明收到王某2交来的197000元。2007年9月4日，涉案房屋过户至王某1名下，登记地址为北京市昌平区。2007年8月28日，王某2与王某1签订《协议》一份，内容为“2000年王某3为了得到菜市口房子拆迁奖励款和我商量，她只想要奖励款不想买房子，于是我决定用她的指标借她的名买下703的房子，购房款是王某2出的。2006年王某2要求过户双方起纠纷，经调解协商，由王某3按约定履行，将该房屋产权从其名下变更过户还给王某2，所欠银行贷款由王某2一次性付给银行。因纠纷双方互不相信，王某2提议双方到公证处让王某3做委托公证书，自己去办理过户手续。拿到公证书到房地局办理过户手续时才被告知作为受托人是不能又买又卖的，我不能拿委托书将房子过户到自己名下，可我已经把钱给了王某3了，她本来就不想还给我，还有可能随时撤销委托，万一她反悔我就办不成了，于是王某2跟小妹王某4商量先借名将产权过户到弟弟王某1名下，因王某1未婚，今后的一切都是未知数，所以对他不放心，怕日后再有纠纷说不清楚，就写个协议约定几条双方认可：1.此房借名暂时过户到王某1名下，但要说明该房屋王某1分文未出，购房款全部是王某2出的，包括每年的物业费、供暖费等都是王某2交的，待产权证办好后抵押给王某2放在王某2手里，双方到公证处作个公证。2.为防止王某1将房子据为己有，双方约定他只有居住权，没有任何权利包括出售、出租、转让、抵押、赠与都要告知王某2并得到其书面同意。3.王某1不能擅自挂失补证，此条违约视为诈骗。4.如王某1单方违约偷卖房子，要赔偿王某2购买此房出资总额及总额的40%，每年叠加逐年递增40%以及购房时与出售时的市场升值的部分也要算上。”协议内容由王某2书写，尾部有王某2、王某1签字。2010年8月18日，王某2与王某1签订《协议》一份，内容为“2000年，王某3为得到菜市口平房拆迁奖励款，和我协商买天通苑的经济适用房。当时说好她出钱购买天通苑的房子我和父亲居住，用车公庄的房子出租的租金偿还房贷，王某3出的天通苑首付在将来我有能力的时候还给他，房子过户给我，后来王某3与王某2因为多方面的原因起纠纷，王某2对王某3把天通苑的房子视为己有也有异议，曾与我商量帮我把房子争回来。因为当时房子没有过户，房产证上房主仍然是王某3，所以由王某2出资将天通苑的房子过户到我名下，将王某3前期出的款项全部退给她。当时过户的时候曾与王某2签下协议，规定房子是他出资，我在将其出资资金部分全部还给他之前只有居住权，不可以买卖该房，直至王某1结婚有了孩子，则该房屋全权归王某1所有。但是现在由于家庭中各种变故导致王某2担心王某1不能将该房屋守住，担心家庭财产损失，遂与王某1达成如下协议，用以制约：一、天通苑房屋购买款项全部由王某2出资是事实，王某1及父亲以及今后结婚的家人只有居住权，不能对该房屋进行买卖，直至其结婚并生有孩子之后。二、王某2出资购买该房屋是为了王某1及其父亲居住所用，不会因任何原因买卖该房屋。三、王某1同意在该房屋经过协商需要买卖过户的时候全权委托其父王某5作为该房屋买卖过户的委托代理人。四、该房如需买卖过户等事宜必须经过王某2、王某1及父亲集体协商一致方可办理。五、王某2承诺将来其弟王某1结婚并有小孩后，将房屋产权及房产证全权交由其管理。王某2执笔。双方当事人对天起誓永不反毁（悔）。”落款处有王某2和王某1签名。2011年5月25日，王某2、王某1与二人之父王某5签订《说明》一份，内容为“王某1与女友又分手了，两任女友都想让他卖房子，别人努力工作挣钱买房子过日子，他却要卖了房子挣钱，那以后我很担心，他打房子主意想据为己有，将房子过户到他名下的协议约定很明确，是借名，不属于他，是让他和父亲居住的，他没有固定工作，收入不稳定，总让别人利用，只要有女友就涉及房子，本来说好一起去公证处办个委托公证书，他委托父亲把房子变更过户给我，不影响他和父亲居住，去年8月18日找他办时，他又不愿意去了，后来他写了个与事实不符的协议让我签字才肯去办委托，我就按他写的抄了一份签字后才去办的委托公证书，我拿我委托书随时可让父亲将产权变更给我，现特此说明2010年8月18日王某1与王某2所签协议作废无效，关于703的房子仍按2007年8月28日双方签的协议为准，如果王某2要求将产权抵押或变更回来，王某1必须无条件随时配合办理，否则诉之法律。北礼士路房子的房产证暂时挂名在王某1名下，实际产权所有人是王某5，产权证由王某5委托王某2保管，王某1承诺保证在王某5要求产权变更到王某5名下时，王某1全力配合，不得提任何条件。”落款处有王某2、王某1、王某5签名。本案审理过程中，王某1不认可2007年8月28日的《协议》以及2011年5月25日的《说明》，并申请对上述两份材料中“王某1”的签名是否是本人书写、是否于落款当日书写、是否是同一时间书写进行鉴定，后因王某1未交纳鉴定费被鉴定机构退回。王某2亦申请对2011年5月25日《说明》中“王某1”的签名及年月日是否是王某1本人所签进行鉴定，后撤回鉴定申请。涉案房屋一直由王某1及王某5居住使用，房屋装修为王某2、王某3出资。王某1主张王某2、王某3所出的装修款是赞助自己的，王某2对此不予认可。另位于北京市西城区北礼士路房屋为双方父母的共同财产，在双方母亲死亡后过户至王某1名下，该房屋的租金现由王某2收取。王某1主张北礼士路的房屋归其所有，王某2收取的北礼士路房屋的房租已经抵清涉案房屋的房款，王某2对此不予认可，称北礼士路的房屋只是暂时过户至王某1名下，因自己购买涉案房屋后将其提供给王某1和王某5居住，故自己收取了北礼士路房屋的租金。现涉案房屋的所有权证及购房合同、公共维修基金专用收据、完税凭证等购房手续原件在王某2处保存。王某2举证的物业费发票、供暖费发票显示涉案房屋2010年至2017年期间的物业费及供暖费等费用由王某2交纳。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人王某3经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了陈述和质证的权利。本案的争议焦点是王某2与王某1是否成立借名买房合同关系。王某2和王某1先后签订了三份书面材料对涉案房屋的购买过程、出资情况以及权属约定都进行了记载，其中2007年8月28日的《协议》与2011年5月25日的《说明》内容与2010年8月18日的《协议》内容相悖。王某1不认可2007年8月28日的《协议》与2011年5月25日《说明》的真实性，但在申请鉴定后未交纳鉴定费，视为其放弃了鉴定，应当认定2007年8月28日的《协议》与2011年5月25日《说明》的真实性。当事人协商一致可以变更合同，王某2与王某1签订的上述三份书面材料约定不一致的，应以最后一份协议的内容为准。双方签订的最后一份协议写明了双方的借名合同关系，并约定仍按照2007年8月28日的《协议》履行，即使是王某1认可的2010年8月18日的《协议》也写明“天通苑房屋购买款项全部由王某2出资是事实”、“王某2购买该房屋是为了王某1及其父亲居住所用”，结合涉案房屋的购房手续原件保存于王某2处、王某2一直交纳2017年之前的物业供暖费等费用的情况，应当认定借名关系成立，王某1应当为王某2办理产权转移登记手续，王某2的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。对于王某1所称的其名下的北礼士路的房屋租金由王某2收取，已经抵清王某2支付的涉案房屋购房款一节，现并无证据证明双方约定由该套房屋的房租抵作涉案房屋购房款，王某2收取的租金以及北礼士路房屋的所有权双方如有争议，可另行起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王某1于本判决生效之日起七日内协助王某2将位于北京市昌平区3房屋过户至王某2名下。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审期间，王某1提供另案二审裁定以及录音材料，用于证明其家庭内部应先就车公庄房屋予以处理，王某2对其证明目的不予认可。本院认为，本案的争议焦点是王某1与王某2之间是否存在借名购房关系。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。王某2与王某1所签订的三份协议中，内容虽存在相互矛盾之处，但2011年5月25日最后一份协议中对于此前协议矛盾之处作出合理解释，且明确王某2作为借名人有权要求王某1将涉案房屋过户至王某2名下。一审法院据此认定王某2与王某1之间借名买房关系成立并支持王某2要求王某1过户的诉讼请求正确，本院对此予以确认。在无借名买房协议的情况下，房屋的出资情况及使用情况可作为认定借名买房关系是否存在的依据，但在双方对于借名买房有明确约定的情况下，一方仅以出资或者居住情况不符合一般借名买房的构成要件为由否认借名买房的，事实依据不足。另外，本案各方系家庭成员，故即便房屋出资及使用情况与一般借名买房关系不完全符合，亦属合理。故王某1所提出的上诉理由及提供的证据均不足以推翻2011年5月25日协议约定，本院对其主张不予支持，如双方就房屋出资情况有争议的，双方可另行解决。王某1虽在二审审理中提供新证据，但该新证据与本案无关联性，本院不予采信。综上所述，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由王某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年八月三日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥