广东省佛山市禅城区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0604民初10061号原告：江杏香，女，汉族，1963年2月1O日出生，住所地：广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：王新杰，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧石杰，广东满祥律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地：佛山市禅城区南庄镇南庄大道中罗南集团内，统一社会信用代码：91440604723842500C。法定代表人：关润尧。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组，住所地：佛山市禅城区南庄镇罗格永光村。原告江杏香诉被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司、佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月4日立案。原告诉称，佛山市海盛东方商业投资有限公司(以下简称：海盛东方)租赁被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司、被告佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道以北、佛山一环路东西面的土地约619.3亩进行商业开发。海盛东方陆续在该地块上开发建设了“海盛东方城摩尔购物中心”、“海盛东方城酒店”等建筑物并对外出让物业使用权。原告在海盛东方的广告宣传下，于2010年12月13日与海盛东方签订《物业使用权出让合同》(性质上就是《房屋租赁合同》)，受让海盛东方开发的“海盛东方购物中心”四层B17号建筑面积为34．5平方米的物业。该合同约定：物业出让金人民币261284．00元，出让期限“从本合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日。甲方(海盛东方，下同)在前款约定的出让期限届满之日起，赠送60个月该物业的使用权给乙方。……。"总出让金于本合同签订当日付清。乙方(原告，下同)第五条第2项还约定：“乙方按照本合同约定从签约后次月开始计算，应将该物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方按固定回报率向乙方支付前三年的投资回报。’’投资回报为物业使用权出让金的10％，三年回报总计人民币：78372．00元。该条第4项约定“从签约次月开始计，3年回报期满前30天内，乙方有权要求甲方按原价回购其商铺，……。乙方选择要求甲方回购的，甲方在乙方提出书面回购要求且乙方将商铺使用权交还给甲方之日起30日内将乙方交付的商铺使用权出让金全额退还给乙方；”合同还就双方的权利和义务及违约责任等作了约定(详见《物业使用权出让合同》)。合同生效后，原告于签合同当日，依约向海盛东方一次性交清了出让金人民币261284.00元，并将该物业前三年的使用权和经营权委托给甲方经营管理。海盛东方则自2011年1月开始每月向原告支付投资回报款直到2013年1月，计人民币52248.00元整。此后原告再也未收到海盛东方支付的投资回报款。原告申请铺位回购也杳无音信。海盛东方公司亦未再正常经营。后经调查得知，海盛东方因“商业原因”已于2012年12月底向佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司提出“终止《土地使用权租赁合同》申请书”。有事实证明，佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司已同意海盛东方的终止《土地使用权租赁合同》申请，整体接收了海盛东方的所有债权债务，享有海盛东方在该地块上开发的地上建筑物的所有权。其中就包括原告受让的海盛东方开发的“海盛东方购物中心”四层B17号建筑面积为34.5平方米的物业。如：2015年8月3日，被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司、被告佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组与佛山市金润华地产发展有限公司(以下简称：金润华公司)签订了：佛山市禅城区原海盛东方项目《整体收购合同》，从被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司、被告佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组处收购了“原海盛东方项目所涉全部土地及地上附着物”。2015年8月25日，被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司、被告佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组与金润华公司又签订了《集体建设用地使用权出让合同》，将位于佛山市禅城区南庄大道中佛山一环西侧，土地面积81682.57平方米，在建工程建筑面积为135818.70平方米(原海盛东方项目西区)出让给金润华公司，集体土地出让金额为：220543010.00元整。地上建筑物补偿款：215429530.00元整，补偿款全部归属佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司。该合同生效并已实际履行，金润华公司已向佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司支付了出让金，佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司亦将合同标的物土地及地上建筑物交付给金润华公司经营管理，金润华公司则以自己的名义对外招租、签订租赁合同取得收益。佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司接受了海盛东方的债权并将地上建筑物转让收取转让费据为己有，却对海盛东方遗留的原告等物业受让人要求其回购物业的债务置之不理。推脱、漠视原告等业主的正当要求和合法权益。《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司同意海盛东方终止合同的申请，整体接受海盛东方所遗留的债权债务，将原属于海盛东方的地上建筑物所有权变更为自己所有，属于所有权变动。依法不影响原告对物业的使用权及回购请求权。现佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司既不将原告受让的物业使用权交付给原告，又不按约定回购原告受让的物业，自2013年2月至今拖延至今，严重地侵害了原告的合法权益。为此，原告特根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，向人民法院起诉，请法院依法调解或判决。原告请求判令：1、被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司、佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组退还原告物业使用权出让金人民币：261284.00元整；2、被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司、佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组支付原告2013年2月至2014年1月投资回报款人民币：26124.00元整；3、被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司、佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组支付原告出让金本金的银行利息白2014年2月起至还清为止；4、被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司、佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组承担本案诉讼费用。被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条规定，合同当事人对争议解决法院有约定的，应当由约定法院管辖。本案中，与原告签订《物业使用权出让合同》的佛山市海盛东方商业投资有限公司，在与被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司处理土地租赁合同纠纷过程中，口头约定双方之间的纠纷由南海区人民法院管辖,因此应移送佛山市南海区人民法院审理。本院经审查认为:本案为房屋租赁合同纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款的规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”因本案租赁物位于佛山市禅城区南庄镇，在本院辖区内，故本院对本案有管辖权。被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司提出的管辖权异议，明显缺乏事实和法律依据，本院不予接纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第一款的规定，裁定如下：驳回被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司对管辖权提出的异议。本案管辖异议受理费100元，由被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司负担。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李军耀二〇一七年九月四日书记员  张惠玲