四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1802民初1809号 原告：雅安景秀温馨物业有限公司，住所地四川省雅安市雨城区上里镇五家村二社。 法定代表人：陈以忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓良强，男，1978年6月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。系该公司副总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：张波，重庆融策律师事务所律师。 被告：雅安秋山源房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区上里镇五家村二社。 法定代表人：张洪，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴登靖，雅安市金剑法律服务所法律工作者。 原告雅安景秀温馨物业有限公司（以下简称雅安景秀公司）与被告雅安秋山源房地产开发有限公司（以下简称雅安秋山源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓良强、张波，被告的委托诉讼代理人吴登靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅安景秀公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告2015年1月至2017年7月的物业服务费414515.88元；2、判令被告未能按时足额支付物业服务费而产生的违约金100000元(按414515.88元每日5‰计算)，放弃其他违约金的主张；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年签订了水墨上里小区《前期物业服务合同》，同时约定了违约责任等。被告在小区有面积为3714.3平方米的商业门面一直未出售，每月每平方米的物管费为3.6元每平方米，被告从2015年1月至2017年7月开始拒缴物业服务费，总金额为414515.88元。 原告为证明自己的诉讼主张提交了以下证据： 1、《前期物业服务合同》；证明原告提出的收费标准、违约金的计算方式符合合同约定，即：被告未出售商业门面的物业服务费应当为每月每平方米3.6元。 2、被告2014年2月18日发送给原告的雅秋房司发（2014）字第004号函；证明原告与被告的合作过程。 3、2015年1月至2017年4月未收被告未售门面物业费的详单；证明被告从2015年1月起至2017年4月所欠物业服务费的金额，应缴费的面积等事实。 4、遗失物品清单。证明原、被告之间发生纠纷后，被告强行将原告的东西拿走。 在对原告提交的证据质证过程中，被告对证据1的真实性无异议，但完整性不够，原告没有举示附属的质量保证等一系列的前置性和禁止性的约定。对证据2真实性无异议，被告确实书面的形式通知原告住宅每平方米每月补贴0.4元，但属被告单方约定，实施一段时间后，原告在服务过程中已经不存在经济困难的情况，在2016年5月8日召开会议后，取消了该项补助义务。对证据3，只能证明原告明知和承认水墨上里分为一期和二期，但其计算方法、面积、收费标准系原告单方行为，且与召开的会议纪要相冲突，不予认可。证据4与本案不具有法律关联性。 被告雅安秋山源公司辩称：一是被告于2016年11月19日向原告送达了书面的解除《水墨上里前期物业合同》通知后，又在2016年11月25日向原告送达了《关于解除水墨上里项目前期物业服务合同相关事项的通知》，要求原告履行移交物业管理相关工作，对水墨上里一期物业管理中的相关费用进行结算，但原告拒不清算，充分说明被告已经穷尽了相应的告知和催告义务，故被告不承担违约责任；同时，合同已于2016年12月1日起终止，并有新的物管公司为被告提供物业服务，被告无义务支付2016年12月1日后的物业服务费。二是由于被告的服务质量不合格，小区业主意见大，原、被告经过反复公函商榷，于2016年5月8日召开会议，议定被告的商铺空置房从2015年1月1日起至2016年4月30日按每月每平方米3.6元减半收取，即为每月每平方米1.8元；从2016年5月1日起商铺空置房按新的收费标准，即每月每平方米2.2元减半收取。故原告起诉按照每月每平方米3.6元收取被告商铺空置房的物业服务费是违反会议纪要的约定。综上，由于原告拒不按照要求进行清算，失去依法追索的权利，应承担不利的法律后果；且原告的诉讼请求违背客观事实和法律事实，故请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支撑自己的辩称理由提交了以下证据： 1、被告营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份；证明被告主体适格。 2、原告于2012年1月16日向被告递交的《证明》。证明原、被告双方于2012年1月15日签订了《水墨上里项目前期物业服务合同》后，原告任命黄福帝为原告公司的副总经理兼任水墨上里物业管理处经理。 3、2016年4月18日原告向被告送达的《关于“水墨上里”各项费用和减免物管费支付请示》和2016年4月27日被告向原告送达的《关于水墨上里小区物业服务相关事宜的商榷函》。证明原、被告双方在召开会议前对两年多来的服务质量进行沟通。 4、2016年5月8日会议记录和原、被告双方签署的会议纪要、《水墨上里管理处水、电、气、物业管理收费表》、四川省增值税普通发票等。证明被告向原告发出商榷函后，双方于2016年5月8日召开会议专题研究，其中对商铺空置房的收费标准记载的主要内容为：“从2015年1月1日起至2016年4月30日商铺空置房按3.6/平方米减半，即1.8元/平方米收取；从2016年5月1日起，商铺空置房按新的收费价格标准，即2.2元/平方米减半收取，即1.1元/平方米收取。”同时，从物业服务收费表和物业服务增值税发票也充分证明原告公司在物业服务费收取标准上，严格按照2016年5月8日所形成的会议纪要决定执行。 5、2016年9月4日，被告向原告送达的《关于终止水墨上里二期物业代管通知书》。证明二期物业的空置房从2016年9月10日起，原告无权收取被告物业服务费。 6、2016年10月18日，被告向原告送达了《关于水墨上里物业费用及相关问题的回复通知》。证明原告提供的水墨上里一期、二期物业服务质量差，又拒不整改，原告还向被告索要物业服务补贴，空置房物业服务费等。也证明原告与被告未进行物业费的结清算，过错在于原告。 7、2016年11月19日，被告向原告送达了“关于解除《水墨上里项目前期物业服务合同》的通知”。证明被告已于2016年12月1日与原告终止了合同。由于原告在通知到达之日起三个月以后才起诉，该解除通知已经发生法律效力。 8、2016年11月25日，被告向原告送达《关于解除水墨上里项目前期物业服务合同相关事项的通知》。证明被告已通知原告对水墨上里一期物业管理中的相关费用进行清算的事实。 在对被告提供的证据质证过程中，原告对证据1、3无异议，对证据2的真实性存疑，黄福帝只是负责项目的管理并不是副总经理。对证据4、5不予认可，会议纪要只有被告签章，没有原告签章，签署人黄福帝现在在被告公司上班，应系被告伪造；且该纪要对原告利益造成了严重侵害。对证据6、7、8均系被告单方行为，均不予认可。 本院经审理认定如下事实：2012年1月15日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《前期物业服务合同》，将被告开发建设的建筑面积为70120平方米，位于雅安市雨城区的“水墨上里”小区的住宅区和商业门面区，交由原告负责管理、提供物业服务。合同中涉及本案事实主要载明的事项有： 第六条对收费标准约定为：多层休闲住宅为每月每平方米2.2元，商业物业为每月每平方米3.6元； 第七条约定甲方已经竣工但未出售或者甲方原因未能按时交给物业买受人的物业的物业服务费均由甲方按房屋物业费标准交纳，交纳方式为每季度第一个月的15日至20日； 第三十七条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用5‰每日的标准向乙方支付违约金。 第四十八条合同的期限为“空白”，但约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止； 第五十七条载明：对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等法律效力。修改、补充的内容不得与本合同和《临时管理规约》的内容相抵触。 2016年9月3日被告向原告发送了“关于终止水墨上里二期物业代管通知书”，该通知主要载明：我司决定从2016年9月10日起终止“水墨上里”二期物业的代管关系，收回该物业由我司自行管理，其中原7名物业管理人员的工资由我司发放至2016年9月9日；该通知原告次日签收。2016年9月25日被告向原告发送“关于限期交还水墨上里二期相关资料、设施设备及房屋钥匙的通知”，该通知原告当日签收。2016年11月18日，被告向原告发送“关于解除《水墨上里项目前期物业服务合同》的通知”，原告于次日签收；该通知主要载明：请贵司在接通知之日起7日内回复我司并请前来我司办理物业移交事宜，我司将于2016年12月1日起接替《水墨上里》一期物业。2016年11月21日，原告向被告发送了“关于《解除水墨上里项目前期物业服务合同的通知》的回复”，该回复主要载明：贵司若能尽快完清所欠我司费用，我司可以考虑满足贵司要求，对物业服务工作进行自愿移交，根据法律法规由贵司重新组织开展进行物业服务企业的选聘流程。2016年11月25日，被告根据原告2016年11月21日的回复，向原告发送了“关于解除水墨上里项目前期物业服务合同相关事项的通知”，该通知主要载明：贵司“关于《解除水墨上里项目前期物业服务合同的通知》的回复”收悉，经研究，现通知如下：一、我司定于2016年12月1日起正式接替水墨上里项目一期物业的前期物业管理。请贵司在此时间之前与我司做好该物业管理相关移交工作；二、请贵司于2016年11月30日前派员前来对水墨上里项目一期物业管理中与我司的相关费用进行清算。随后，因原、被告双方在相互之间的债权债务清算过程中无法达成一致意见而发生纠纷，被告要求原告立即撤离，原告要求结算之后才能撤走。 庭审中，被告认可欠原告未售商业空置房的物业服务费的时间为2015年1月1日至2016年11月30日，但对原告提出的面积为3714.3平方米认为不实，应为3000平方米。计算标准分为两个阶段，即从2015年1月1日至2016年4月30日按每月每平方米1.8元；2016年5月1日至2016年11月30日每月每平方米1.1元。 另查明，1、根据被告提供的证据6中的第二项“关于2015年、2016年各项物业费用问题”的第1条“关于2015年水墨上里一期各项物业费用”中的②水墨上里一期未售物业费（按减半计算）载明的商业80230元计算，即80230元÷12个月÷1.8元＝3714.35平方米。2、现该小区已交由中标的雅安水墨家园物业管理有限公司进行管理和服务。 上述事实有经庭审质证的证据予以证明：原、被告企业登记信息；《前期物业服务合同》；“关于水墨上里物业费用及相关问题的回复通知》”；“关于解除《水墨上里项目前期物业服务合同》的通知”；“关于《解除水墨上里项目前期物业服务合同的通知》的回复”；“关于解除水墨上里项目前期物业服务合同相关事项的通知”；2015年1月至2017年4月未收被告未售门面物业费的详单；以及原、被告当庭陈述笔录。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案被告既是建设单位，也是坐落于雅安市雨城区的“水墨上里”小区未售商业空置房的业主，故双方签订的《前期物业服务合同》不仅对原、被告，而且对该小区的其他所有业主都具有约束力。原告按照《前期物业服务合同》的约定，向被告收取未售商业空置房物业服务费每月每平方米3.6元的理由符合约定，应予确认。被告以会议纪要形式要求原告对其未售商业空置房降低物业服务费与《前期物业服务合同》第五十七条相抵触，且原告也未在该会议纪要上盖章同意，故被告辩称从2015年1月1日至2016年4月30日按每月每平方米1.8元；2016年5月1日至2016年11月30日每月每平方米1.1元的理由不能成立。原告要求被告支付物业服务费的面积与本院查明的事实一致，确定为3714.3平方米。被告从2015年1月开始拖欠商业空置房物业服务费，双方一致认可，但对截止期限各持己见；由于原告在收到被告2016年11月18日发送的“关于解除《水墨上里项目前期物业服务合同》的通知”，未在法律规定的期限提出异议，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故本院确认解除合同的时间为被告通知告知的时间，即为2016年12月1日。故确认原告应收取被告未售商业空置房物业服务费为307544.04元（3714.3平方米×3.6元×23个月＝307544.04元）。 另外，原告以被告违约要求给付违约金100000元的理由，因双方从2016年4月18日至2016年10月18日期间，对物管费的收取、物业服务的质量、被告申明为原告垫付水电费等，足以证明原、被告双方管理不到位，对收取和给付的金额一直未达成一致意见，故原告认为被告违约的理由不充分，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告雅安秋山源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付其未出售商业空置房物业服务费307544.04元给原告雅安景秀温馨物业有限公司； 二、驳回原告雅安景秀温馨物业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4530元，由被告雅安秋山源房地产开发有限公司负担3000元；原告雅安景秀温馨物业有限公司负担1530元。被告应负担的3000元，原告雅安景秀温馨物业有限公司已交纳，由被告雅安秋山源房地产开发有限公司在本判决执行时直接支付给原告雅安景秀温馨物业有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员 姜 旭 二〇一七年九月二十七日 书记员 罗晞桁