河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初2138-4号原告马文杰，男，1975年4月19日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托代理人朱书芳，河南通参律师事务所律师，特别授权。被告郑州华强广场置业有限公司，住所地郑州高新区西三环路149号1号楼西九单元1-3层，统一社会信用代码为91410100057225606T。法定代表人石华巍，系董事长。委托代理人谷莉娜，大沧海律师事务所律师，特别授权。委托代理人程海峰，大沧海律师事务所实习律师，一般授权。原告马文杰诉被告郑州华强广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马文杰及其委托代理人朱书芳到庭参加诉讼、被告委托代理人谷莉娜、程海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2016年9月23日购买被告开发的位于秦岭路××××交叉口的华强天颂广场公寓，房屋坐落位置为高新技术开发区电厂路46号1号楼15层384房和18层1801房，原告依约定缴纳了购房款。在购买时，被告从未说过有大梁，大梁在合同中也未显现，展示的样板间也没有大梁。2019年2月份等到交房后，原告才发现384房内有一根大梁，其中大梁长约9.5米。宽0.64米，高0.64米。该大梁直接压着房门，严重影响使用空间令人感到压抑。1801房有两根大梁，大梁长约9.5米，宽0.29米，高0.7米，两个空调机位：长2.2米，宽0.85米，高0.64米。被告在出售房屋时，未明确告知大梁存在，空调机位也在房内，占用房内的空间。大梁的事是直接影响业主们购房的重要参考指标，如果知道有大梁，原告就不会购买此房屋。被告作为有经验的开发商，在图纸设计中已经明确知道了大梁的存在，但在销售中也从未向原告说明过大梁的存在，严重误导消费者。大梁的存在直接影响房屋的空间，直接影响房屋的后续租赁、居住。根据《合同法》第四十二条：当事人在订立合同时有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为的规定。根据《商品房销售管理办法》第三十一条，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的房屋应当与样品房一致。样板房中没有大梁的存在，而交付的房屋中却有大梁，所以构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。开发房地产的流程大致为立项、申请用地规划许可证、申请建设用地使用权证、概算审批、设计审查、施工、工程的竣工验收和备案。其中在设计等后续环节被告已经明确知道房产的设计构造，但被告一直隐瞒，直至销售时也没有明确告知原告。被告欺诈的地方还有宣传的时候说是公寓，在签订合同时却写成了办公。在被告工程竣工验收备案证书中显示，工程名称为郑州华强电子高端服务业基地。享受了政府的招商补助后，以公寓对外出售。宣传资料显示天颂对面180米的主地标是金融总部中心，不对外出售，现在也是公寓对外出售，严重影响了原告的投资价值（因为有太多公寓了，租户的选择空间多了）。根据《房地产广告发布规定》第三条，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。第十三条，房地产广告设计内部构造，装饰装修的，应当真实准确。在合同第14条约定2018年12月15日供水供电达到使用条件，供水为市政管网直接供给，供电是市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明，然而现在还在用临水临电。现根据《民事诉讼法》规定，提起诉讼，请求法院判令：1、被告按8385.86元/米按3平方米计算补偿给原告25157.58元；2、被告空调占用房内空间面积赔偿原告8385.86元；3、判令被告因大梁的存在影响后续的租赁费8000元；4、判令被告虚假宣传公寓变成办公赔偿原告4万元；5、判令被告按照合同14条约定从2018年12月15日供水供电达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供电是市政电力直接供给，补足从2018年12月15日起至起诉之日这期间的差价给原告；6、诉讼费用由被告承担。被告答辩称，答辩人认为，原告各项诉求没有事实和法律依据，依法应当驳回原告的各项诉讼请求，具体理由如下：原告诉求被告按照8385.86元/平方米，按照3平米补偿没有事实和法律依据。1、案涉房屋从设计、施工等严格按照建筑行业相关标准规范，且在交付时已按照合同约定取得竣工备案表。同时，房屋的合同约定面积与实测面积并未因大梁的存在而受到影响，答辩人交付房屋的合同义务已按约定履行完毕。2、案涉房屋承重梁、承重柱为建筑物所必须，答辩人与原告签订购房合同时在附件一、房屋平面图中标注有承重柱，而承重柱上必然存在承重梁，且该建筑物系超高层建筑，原告作为买受人应该预见到建筑物承重梁和承重柱的存在。3、《商品房销售管理办法》第十九条仅要求“按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。”并没有法律规定开发企业在预售房屋时要提供房屋结构图进行提示。综上，原告于2018年12月15日接收房屋，房屋的实测面积未因大梁的存在而受到影响，故原告要求按照梁体面积乘以单价支付补偿金没有事实和法律依据。二、原告诉求答辩人空调占用房内空间面积赔偿其8352.86元没有事实和法律依据。案涉房屋的空调位置按照设计图纸进行建设，外观设计经过规划局的审核批准，且实测报告显示该部分面积并未计算在原告的房屋建筑面积内，原告要求赔偿无事实和法律依据。三、案涉房屋公司已经交付给原告，梁并不影响房屋使用，原告诉求所谓的后续租赁费损失不存在且并非已产生损失，不应得到支持。四、答辩人不存在虚假宣传或欺诈消费者的情形。1、“公寓”并非建筑行业的术语，而是宣传推广的俗语。“办公”系依照房屋用途根据国家标准进行分类。根据《办公建筑设计规范》（国家建设部jgj67-2006），办公在具备一定功能则可细化为“公寓式办公”，答辩人交付的房屋具备独立卫生间，原告在利用时具备办公、会客及住宿必须的独立卫生间等功能，符合宣传内容的“商住两用”，故被告不存在虚假宣传。2、除宣传内容中强调的“最终以政府批文和双方签订的买卖合同为准”的提示外，答辩人营销中心现场公示有案涉1号楼的五证，其中商品房预售许可证、建设工程规划许可证分别对1号楼案涉房产的用途、建筑分类为“办公”进行了公示。另外，双方订立的《商品房买卖合同》中第三条房屋用途为“办公”。原告作为买受人且为完全民事行为能力人，在缔约过程中对于合同负有审查义务，在签约当时对于涉案房屋按照用途分类为“办公”是知晓且认可的。因此，原告在双方合同主要义务履行完毕且交房长达一年后提出虚假宣传并要求赔偿是缺乏事实和法律依据的。1、从交易价款及投资价值角度分析答辩人不存在虚假宣传，原告不存在损失。首先，通过上述分析，宣传内容中的“公寓”与按照房屋用途分类的“办公”并不存在性质或功能差别，不会造成房屋价格差异，且销售均价在办理预售时通过审核并公示，不存在欺瞒原告的情形，故原告不存在损失。2、合同签订时间为2016年9月23日，原告所谓的“赔偿损失”作为债权请求权的一种已过诉讼时效。五、诉求完成市政供水供电并补足水电费差价。案涉小区使用的是市政供水供电，仅在收费方式上由物业公司代收代缴，业主诉求完成市政供水供电并补足水电费差价与事实不符，请法院依法驳回诉讼请求。综上，答辩人认为，原告各项诉求没有事实和法律依据，应依法驳回其诉请。经审理查明，2016年9月23日，原告和被告签订《商品房买卖合同》两份，购买被告开发的位于高新技术产业开发区电厂路46号1号楼15层384房，房款单价为8385.02元，总价为359801元，建筑面积42.91平方米，套内面积27.59平方米，公共部分与公用房屋分摊面积15.32平方米；18层495房，房款单价为8575.95元，总价为385489元，建筑面积44.95平方米，套内面积28.92平方米，公共部分与公用房屋分摊面积16.03平方米。规划用途为住宅用地，商业服务类。该商品房用途为办公，属于钢混结构，供水设施：2018年12月15日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。供配电设施：2018年12月15日达到使用条件；运行方式为市政直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。按规划该商品房有0个阳台。在签订合同及补充协议签，出卖人已将向买受人明示了《商品房预售合同》等资料。买受人对前述文件、合同等已仔细约定并对条款表达之内容理解完全一致，买受人对房屋及周边环境的状况予以认可。合同签订后，郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局在合同信息备案摘要中对房屋主要信息（房号、面积、总价、规划用途）等进行了备案，并加盖了合同备案专用章，原被告双方亦签字盖章确认。被告提交竣工验收报告、商品房买卖合同、房屋面积测绘报告书显示，案涉房屋平面图显示有承重柱，房屋规划阳台为0个。被告提交《高压供用电合同》、《供用水合同》显示，案涉小区供电人为国网河南省电力公司郑州供电公司，供水单位为郑州自来水投资控股有限公司。另查明：涉案房屋所在项目分别于2014年12月12日、2016年3月18日、2013年6月21日、2016年6月17日取得了建设工程规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。上述文件内容中多处显示涉案房屋用途为办公，被告销售涉案房屋过程中将上述文件在销售现场进行了公示。涉案房屋已竣工验收备案，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告在合同约定的交付时间前向原告通知并实际交付了涉案房屋。本院受理该案后，经调解未果。以上事实有《商品房买卖合同》、《高压供用电合同》、《供用水合同》、房屋五证文件、销售现场公示照片及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，由各方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力。原告诉请被告赔偿因大梁存在造成损失25157.58元，经审查，原被告双方签订《商品房买卖合同》中有明确的房屋平面图，对承重柱位置及面积虽有显著标记，但被告并未作出特殊提示，且根据案涉房屋实际情况，原告所购买房屋面积较小，承重梁的存在确实对原告房屋使用造成一定影响，且承重柱在涉案建筑中只存在于个别房屋，被告在出售房屋时应当尽到提醒义务，故原告诉请被告赔偿损失25157.58元，本院酌定为18000元。对原告诉请的空调占用房内空间面积赔偿费，经查明，《商品房买卖合同》中明确约定案涉房屋按规划该有0个阳台，被告辩称案涉房屋的空调位置按照设计图纸进行建设，外观设计经过规划局的审核批准，且实测报告显示该部分面积并未计算在原告的房屋面积内。根据被告提交的实测报告显示空调机位及飘窗位置并不在原告房屋面积内，故对该项诉请，本院不予支持。对原告诉请的大梁的存在影响后续的租赁费赔偿8000元，本案中已经判令被告因大梁存在赔偿原告损失，故原告后续租赁费损失的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告虚假宣传公寓变办公赔偿原告4万元，经审查，本院认为：第一、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。被告的销售宣传资料中确实多次出现“公寓”、宣传资料使用的“公寓”、“身处10万方华强商业繁华中心”等内容凭一般人的日常经验即可判断与“住宅”存在明显区别，被告的宣传并不足以对原告签订房屋买卖合同、房屋价格产生重大影响，故被告关于涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约。第二，原告称购买房屋的目的是为了居住，涉案房屋的用途为办公，无法实现购房目的，但原告作为具有完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，房屋用途是购买房屋的关键因素，原告在了解、协商、认购的过程中不可能忽略房屋的用途及包括使用年限在内的相关重要信息；被告在销售广告、宣传资料及在销售场所公示的五证中，亦明示了涉案房屋的土地使用权年限为40年，规划用途为办公，有原告签字确认的房屋买卖合同及合同信息备案摘要中也有多处显示涉案房屋用途为“办公”，明显与原告所述称的宣传内容不符，原告应该及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，但其仍选择与被告签订涉案合同，故应认定原告对于涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者是应当知道，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实的意思表示，房屋买卖合同对原告发生法律效力。第三，不论何种用途的房屋，均具有避风雨、供人休憩之功能，其所相关者，唯在于房屋的装潢、设施布局等，但商品房不同于一般商品，其购置往往需要投入大量资金，原告在购买之前必定是慎之又慎，若仅凭房屋中的装潢、设施布局等就认定涉案房屋为住宅，则未免草率，有失常理。故原告由此认定被告虚假宣传并基于此提出赔偿损失的诉讼请求依据不足，本院不予支持。原告诉请判令被告按照合同约定提供市政供水供电，根据被告提交2017年3月24日《高压供用电合同》、2016年12月8日《供用水合同》显示，案涉房屋供水供电均已在2018年12月15日前达到市政供水供电使用条件，原告基于此提出赔偿损失的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州华强广场置业有限公司赔偿原告马文杰大梁存在导致损失18000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告马文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1851元，减半收取926元，由原告马文杰负担600元，被告郑州华强广场置业有限公司负担326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年八月十日书记员  何迎倩