杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初1661号 原告蔡纪祥，男，1970年9月26日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人沈燕平，浙江钱江潮律师事务所律师。 被告陈卫根，男，1957年5月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人宋荣铖，北京华泰（杭州）律师事务所律师。 委托代理人姚利明，浙江康衢律师事务所律师。 原告蔡纪祥为与被告陈卫根合同纠纷一案，于2019年12月6日向本院提起诉讼。本院于2020年2月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月13日、5月27日两次公开开庭进行审理。原告蔡纪祥及其委托代理人沈燕平，被告陈卫根及其委托代理人宋荣铖均到庭参加诉讼。被告陈卫根的委托代理人姚利明参加了2020年5月27日的开庭审理。本案在审理过程中，原告蔡纪祥、被告陈卫根向本院申请庭外和解期限两个月。本案现已审理终结。 原告蔡纪祥诉称：2013年1月25日，陈卫根与陈利军共同向杭州千岛湖润和度假村有限公司（以下简称润和公司）购买淳安县，以陈卫根名义与润和公司签订商品房买卖合同，购房总价款为6555300元。2013年1月30日，蔡纪祥以3277650元受让陈卫根的合伙人陈利军对案涉房产享有的50%股份，经陈卫根同意和确认后，蔡纪祥与陈卫根签订房屋协议书，约定陈卫根向润和公司购买的案涉房产为蔡纪祥与陈卫根共同共有；若居住或出让则按案涉房产市场价的增益部分各50%股份享有。2017年5月24日，陈卫根私自以无力支付剩余购房款为由向润和公司出具退房申请，要求解除商品房买卖合同，按原价退还案涉房产并自愿承担购房总价款20%的违约金，计1331060元。润和公司即于2017年5月25日向淳安县人民法院提起诉讼。淳安县人民法院受理后作出（2017）浙0127民初2382号民事调解书，调解书约定解除商品房买卖合同；润和公司退还陈卫根购房款2959548元；案件受理费8390元由陈卫根负担。截至2018年5月，蔡纪祥先后收到陈卫根转账款2659925元，其余669725元迄今未付。因陈卫根私自解除购房合同并承担巨额违约金，导致蔡纪祥直接经济损失669725元。在购房四年半后仍选择原价退房，放弃房屋的增值利益，致使蔡纪祥损失巨大。为此起诉，要求陈卫根返还房屋余款669725元；赔偿3277650元自2013年2月1日起至2017年5月31日止按中国人民银行贷款利率6%计算的利息损失863114元，赔偿669725元自2017年6月1日起至所有款项付清之日止按中国人民银行贷款利率6%计算的利息损失；对位于淳安县按2017年5月24日的市场交易价委托第三方予以评估，陈卫根按预期可得部分的50%赔偿蔡纪祥。在审理过程中，蔡纪祥要求陈卫根赔偿的损失变更为按年利率6%计算，并放弃要求对位于淳安县按2017年5月24日的市场交易价委托第三方予以评估，陈卫根按预期可得部分的50%赔偿蔡纪祥的诉讼请求。 被告陈卫根辩称：蔡纪祥的主张不符合事实与法律的规定，应当予以驳回。陈卫根已向案涉房屋开发商足额支付自身应付房款，对案涉房屋被动解约不存在过错，该违约责任对内不应当由陈卫根承担。蔡纪祥若存在损失应向陈利军主张，陈卫根的被告主体不适格。蔡纪祥未完成出资义务，不得主张房款。 原告蔡纪祥为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋协议书1份，证明蔡纪祥以3277650元受让陈卫根的合伙人陈利军对案涉房产享有的50%股份，经陈卫根同意和确认后，蔡纪祥与陈卫根签订房屋协议书，约定陈卫根以其名义向润和公司购买的案涉房产为蔡纪祥与陈卫根共同共有，若居住或出让则按案涉房产市场价的增益部分各按50%享有；2.退房申请1份，证明陈卫根于2017年5月24日以无力支付剩余购房款为由向润和公司出具退房申请，要求解除商品房买卖合同，按原价退还案涉房产并自愿承担购房总价款20%的违约金，计1331060元；3.民事起诉状1份，证明润和公司于2017年5月25日向淳安县人民法院提起民事诉讼，请求解除商品房买卖合同，支付总房款20%的违约金1331060元；4.淳安县人民法院（2017）浙0127民初2382号民事调解书1份，证明润和公司与陈卫根解除商品房买卖合同，润和公司退还陈卫根购房款2959548元，案件受理费8390元由陈卫根负担。经庭审质证，蔡纪祥提供的证据1，陈卫根对真实性无异议，但认为蔡纪祥从陈利军处受让房屋份额50%的协议是蔡纪祥与陈利军之间的协议，在蔡纪祥受让之时案涉房屋尚未履行出资义务，房屋所有权也未在陈卫根处。蔡纪祥提供的证据2，陈卫根对其真实性无异议，但对蔡纪祥取得该证据的合法性有异议，退房申请的出具原因是蔡纪祥及陈利军未履行案涉房屋出资义务，导致陈卫根出具退房申请；同时陈卫根也是阻止损失扩大的合理措施。故案涉房屋因蔡纪祥与陈利军未履行出资义务而产生的违约责任，不应当由陈卫根承担。蔡纪祥提供的证据3，陈卫根对其真实性无异议，但对蔡纪祥取得该证据的合法性有异议，蔡纪祥无法证明该证据的获得途经，润和公司向淳安县人民法院起诉解除案涉商品房买卖合同并要求承担违约金的实质原因是蔡纪祥与陈利军造成的。蔡纪祥提供的证据4，陈卫根对其真实性无异议，但对蔡纪祥取得该证据的合法性有异议。本院对蔡纪祥提供的证据真实性予以认定。 被告陈卫根向本院提供了下列证据材料：1.银行结算业务申请书及收款收据、银行转账凭证1组，证明陈卫根于2013年2月5日、2015年2月12日向润和公司交付购房款2500000元的事实；2.协议书1份，证明陈卫根对润和公司享有1790608元的债权金额抵扣案涉房屋部分房款，陈卫根据此完成出资义务的事实；3.商品房买卖合同1份，证明2013年10月10日陈卫根与润和公司签订房屋合同的事实。经庭审质证，陈卫根提供的证据1，蔡纪祥对其真实性无异议，但认为所涉款项并非陈卫根个人支付，而是陈利军与陈卫根共同支付。陈卫根提供的证据2，蔡纪祥对其真实无异议，认为陈卫根确实是以工程款支付购房款，蔡纪祥对案涉房屋享有50%的份额。陈卫根提供的证据3，蔡纪祥对其真实性无异议，但认为根据合同条款，不需要130多万元违约金。本院对陈卫根提供的证据真实性予以认定。 根据上述证据及当事人的陈述，本院认定如下事实： 陈利军与陈卫根共同承包杭州萧山头蓬建筑有限公司（以下简称建筑公司）建筑工程，所得工程款由陈利军与陈卫根各占50%。2013年初，陈利军与陈卫根商议合伙向润和公司购买位于淳安县，并由陈卫根出面与润和公司签订商品房买卖合同。因陈利军与蔡纪祥有债权债务关系，陈利军将在陈卫根处的债权转让给蔡纪祥。2013年1月30日，蔡纪祥与陈卫根签订房屋协议书1份，约定位于淳安县，润和公司出售给蔡纪祥、陈卫根共有，各占50%股份，由陈卫根出面签订购房合同，在房屋没有出售或决定性落户以前，由陈卫根出具金额为3327650元的借条给蔡纪祥。此借条在房屋未出售前不计息；如今后房屋增值或减值，蔡纪祥与陈卫根各占50%股份。 2013年10月10日，陈卫根与润和公司签订商品房买卖合同1份，约定陈卫根向润和公司购买位于淳安县，房屋总价款为6655300元，陈卫根于签订合同时支付首付款3000000元（含定金），剩余房款分三期支付，第一次于2013年3月30日前支付1000000元，第二次于2013年6月30日前支付1000000元，第三次于2013年9月30日前支付1655300元。买受人如未按合同规定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2013年2月5日，陈卫根向润和公司支付购房款2400000元。2015年2月12日，陈卫根向润和公司支付购房款100000元。2014年6月，润和公司与建筑公司、陈卫根签订协议书1份，协议明确：鉴于润和公司与建筑公司签订有多个建设工程施工合同，截至签订协议之日，经结算润和公司尚欠建筑公司工程款1851559元。润和公司与陈卫根于2013年1月25日签订了商品房买卖合同，约定陈卫根向润和公司购买位于淳安县房屋，购房款总计6555300元。润和公司与建筑公司、陈卫根经友好协商，达成如下协议：建筑公司将其对润和公司享有的上述1851559元债权中的1790608元转让给陈卫根，用于抵销陈卫根应付润和公司的1790608元购房款。2017年5月24日，陈卫根以无力支付剩余购房款为由向润和公司出具退房申请1份，要求与润和公司解除合同，同意按商品房买卖合同约定向润和公司支付总房款20%的违约金计1331060元。2017年5月26日，润和公司向淳安县人民法院提起诉讼，要求解除润和公司与陈卫根之间的商品房买卖合同；陈卫根向润和公司支付总房款20%的违约金计1331060元。2017年6月14日，经淳安县人民法院调解，陈卫根与润和公司达成如下调解协议：解除润和公司与陈卫根于2013年10月10日签订的商品房买卖合同；润和公司于2017年6月30日前退还陈卫根购房款2959548元（已扣除违约金1331060元）。案件受理费16780元，减半收取8390元，由陈卫根负担。此后，陈卫根已向蔡纪祥退还购房款2659925元。 本院认为：陈利军将其债权转让给蔡纪祥，蔡纪祥与陈卫根签订房屋协议书，确认向润和公司购买的位于淳安县归蔡纪祥与陈卫根共同共有，各占50%股份。为确定蔡纪祥在该房屋中权利，陈卫根并向蔡纪祥出具了金额为3327650元的借条。综上，可以确认蔡纪祥在案涉房屋享有价值3327650元的权利。案涉房屋系蔡纪祥与陈卫根共同共有，如需进行处置应当由蔡纪祥与陈卫根共同协商作出决定后陈卫根方可进行处置。现陈卫根没有证据证明其与蔡纪祥协商一致后才向润和公司出具退房申请，与润和公司在淳安县人民法院达成调解协议，解除商品房买卖合同并承担违约金1331060元。故蔡纪祥有权要求陈卫根按原房屋协议书的约定退还房屋余款，并赔偿相应的利息损失。陈卫根关于其在本案中的被告主体不适格之抗辩意见本院不予采信。但蔡纪祥要求陈卫根返还的房屋余款计算不当，陈卫根返还蔡纪祥的房屋余款应当为667725元。关于利息损失的计算，根据蔡纪祥与陈卫根签订的房屋协议书，蔡纪祥所享有的房屋份额3327650元在房屋未出售前不计息。故蔡纪祥要求陈卫根承担自2013年2月1日起的利息损失诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。陈卫根应当承担的利息损失宜从陈卫根与润和公司确认解除商品房买卖合同之次日开始计算。关于利息损失的计算基数，因陈卫根已向蔡纪祥返还房款2659925元，该部分款项的利息损失不应再行计算；利息损失宜按陈卫根应当返还的房屋余款667725元为基数进行计算。蔡纪祥自愿放弃部分诉讼请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、陈卫根返还蔡纪祥房屋余款667725元； 二、陈卫根赔偿蔡纪祥自2017年6月15日起至房屋余款667725元还清日止按年利率6%计算的利息损失； 三、上述款项，限陈卫根于判决生效后十日内付清； 四、驳回蔡纪祥的其余诉讼请求。 如果陈卫根未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19478元，减半收取9739元，由蔡纪祥负担3857元，陈卫根负担5882元。 蔡纪祥于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还剩余的案件受理费；陈卫根于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  傅成祥 二〇二〇年八月十七日 书记员  沈雨绮 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?