朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1679号原告：朝阳屹兴物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区长青路二段Ш-8-2号。法定代表人：徐赫阳，总经理。委托代理人：何爽，辽宁东宝律师事务所律师。被告：王悦田，男，1968年8月8日出生，汉族，个体，住朝阳市。被告：张柏林，男，1953年9月18日出生，汉族，退休工人，住朝阳市双塔区。被告：双塔区燕北商业城超市，住所地朝阳市双塔区长江路二段171C号整座。经营者：贾永刚，男，1975年10月30日出生，汉族，个体工商户，住朝阳市双塔区。委托代理人：杨秀华，女，1969年5月10日出生，汉族，该超市工作人员，住朝阳市双塔区。委托代理人：徐宁，男，1983年1月21日出生，汉族，该超市工作人员，住朝阳市双塔区。原告朝阳屹兴物业管理有限公司与被告王悦田、张柏林、双塔区燕北商业城超市物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳屹兴物业管理有限公司的委托代理人何爽，被告王悦田、张柏林和被告双塔区燕北商业城超市的委托代理人杨秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳屹兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告王悦田、张柏林、双塔区燕北商业城超市共同给付2014年7月1日至2020年6月30日期间的物业费人民币11,531.16元；2、诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：被告王悦田系原告所提供物业服务的商业网点房屋的业主，该商业网点房屋的建筑面积为320.31平方米。被告王悦田将其位于的上述商业网点房屋出租给了被告张柏林，后该房屋又被被告张柏林转租给了被告双塔区燕北商业城超市。2014年4月28日，原告与被告所在小区的燕北新村小区业主委员会签订了《物业服务合同》，双方就服务期限及费用均作了明确约定，每平方米物业服务费0.5元。原告一直按约定履行义务，但三被告自2014年7月1日起一直拖欠物业费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王悦田辩称，我所有的位于的上述商业网点房屋是临街网点，是独立的个体，与燕北新村小区并不相通，也没有后门。十八年来物业公司未对我所有的上述商业网点房屋修缮过几次，我的商业网点房屋为整体欧式建筑，我自己曾大修过三次，花费近10万元。原告一直没有履行物业服务的义务。综上，我不同意原告的诉讼请求。被告张柏林辩称，原告所主张的物业费的期间我已将在被告王悦田处租赁的上述商业网点房屋经被告王悦田同意转租给了被告双塔区燕北商业城超市，现在物业的实际使用者为被告双塔区燕北商业城超市，我认为原告所主张的物业费应当由被告双塔区燕北商业城超市交纳，我并未实际享受物业服务，我不同意给付原告物业费。被告双塔区燕北商业城超市辩称，首先，原告将我单位列为被告主体不适格，因原告所称的其公司与燕北新村业主委员会签订物业服务合同一事我单位对此并不知情；其次，我单位是2013年7月份开始租赁本案中的涉案房屋，但在双方签订的租赁合同中约定我单位只负责交纳电费、水费和取暖费以及租金，并未约定物业费需由我单位交纳，我单位没有向原告交纳物业费的义务；最后，原告称本案中的物业费自2014年7月1日开始未交纳，至今已超出了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告对我单位的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告王悦田系原告所提供物业服务的商业网点的业主，该商业网点的建筑面积为320.31平方米，房屋开发公司于2002年2月4日将该房屋交付给被告王悦田。2014年4月28日，原告朝阳屹兴物业管理有限公司作为乙方与燕北新村业主委员会作为甲方签订了一份《物业委托管理服务合同》，合同中对物业委托管理服务事项进行了约定，合同约定商业网点的物业费收费标准为0.7元/月/平方米。上述物业服务合同约定的物业服务期限自2014年4月28日起至2015年12月31日止。上述《物业委托管理服务合同》还约定了其他事项。2016年5月13日，原告朝阳屹兴物业管理有限公司作为乙方与燕北新村业主委员会作为甲方又签订了一份《物业委托管理服务合同》，合同对甲、乙双方的权利义务、物业服务的范围进行了约定，合同约定商业网点的物业费收费标准为0.5元/月/平方米，合同约定的有效期限为2016年1月1日至2018年12月31日。上述《物业委托管理服务合同》第十八条约定“物业期限届满前3个月甲方未将续聘或者解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延缓”。上述《物业委托管理服务合同》还约定了其他事项。原告朝阳屹兴物业管理有限公司实际按0.5元/月/平方米向包括被告王悦田在内的燕北新村小区商业网点业主收取物业费。被告王悦田自2002年开始即将其购买的上述商业网点出租给被告张柏林。被告张柏林经被告王悦田同意自2013年7月份即将其在被告王悦田处租赁的上述商业网点转租给了朝阳商业城超市连锁有限责任公司。2018年8月30日，被告王悦田与被告张柏林签订了一份《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定除房屋租金外，被告张柏林还应当承担水电费、暖气费、闭路费，被告王悦田、张柏林在本案审理过程中认可自此房屋租赁给被告张柏林起双方对物业费由谁承担一直未作明确约定。被告张柏林与朝阳商业城超市连锁有限责任公司于2013年7月21日和2018年8月8日签订了两份《房屋租赁合同书》，上述两份《房屋租赁合同书》均约定除房屋租金外，朝阳商业城超市连锁有限责任公司应当承担电费、水费、取暖费，被告张柏林、双塔区燕北商业城超市在本案审理过程中自认双方未对物业费由谁承担作出明确约定。现原告朝阳屹兴物业管理有限公司以被告王悦田、张柏林、双塔区燕北商业城超市未向其交纳2014年7月1日至2020年6月30日期间的物业费为由诉至本院。原告朝阳屹兴物业管理有限公司针对其诉讼请求依法向本院提供了房屋面积测算表、两份《物业委托管理服务合同》等证据材料予以证明，被告王悦田针对其答辩意见向本院提供了5张照片予以证明，被告张柏林针对其答辩意见向本院提供了朝阳屹兴房地产开发有限公司与被告王悦田于2003年2月25日签订的一份《商品房买卖合同》复印件、其于2018年8月30日与被告王悦田签订的《房屋租赁合同》和其于2018年8月8日与朝阳商业城超市连锁有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》予以证明，被告双塔区燕北商业城超市向本院提供了朝阳商业城超市连锁有限责任公司与被告张柏林签订的两份《房屋租赁合同书》予以证明。本院根据原、被告所提供的上述证据材料和询问笔录以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告朝阳屹兴物业管理有限公司与被告王悦田所在的燕北新村业主委员会签订的两份《物业委托管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，均符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述司法解释的规定，上述两份《物业委托管理服务合同》对原告朝阳屹兴物业管理有限公司和被告王悦田均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，根据上述规定，被告王悦田作为燕北新村小区的业主，其接受了原告朝阳屹兴物业管理有限公司所提供的物业服务，即应按燕北新村业主委员会与原告签订的《物业委托管理服务合同》的约定给付原告物业费。虽然原告朝阳屹兴物业管理有限公司于2014年4月28日与燕北新村业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》中约定的商业网点的物业费收费标准为0.7元/月/平方米，但原告实际按0.5元/月/平方米收费标准向被告王悦田收取物业费，系对其自身权利的处分，不违反法律的效力性强制性规定，不损害他人合法权益和社会公共利益，应予准许。因此，被告王悦田应给付原告朝阳屹兴物业管理有限公司2014年7月1日至2020年6月30日期间的物业费人民币11,531.16元（320.31平方米×0.5元/月/平方米×12个月×6年），原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告朝阳屹兴物业管理有限公司要求被告张柏林、双塔区燕北商业城超市对本案中的物业费与被告王悦田共同承担给付责任的诉讼请求，因在被告王悦田与被告张柏林签订的《房屋租赁合同》和被告张柏林与朝阳商业城超市连锁有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》中均未约定本案中的物业费应由被告张柏林或应由被告双塔区燕北商业城超市实际承担，原告的该项诉讼请求，因缺乏事实根据，本院不予支持。虽然原告朝阳屹兴物业管理有限公司于2016年5月13日与燕北新村业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》到期后，双方未重新签订新的物业服务合同，但双方签订的上述《物业委托管理服务合同》第十八条约定“物业期限届满前3个月甲方未将续聘或者解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延缓”，双方签订的上述《物业委托管理服务合同》到期前3个月，燕北新村业主委员会未向原告朝阳屹兴物业管理有限公司发出解聘或者续聘的通知，并继续接受原告所提供的物业服务，双方的《物业委托管理服务合同》的服务期限自动延续。被告王悦田提出的其对原告朝阳屹兴物业管理有限公司与燕北新村业主委员会签订的物业服务合同不知情的辩解意见因与上述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定不符，其该辩解意见，本院不予采纳。关于被告王悦田提出的其位于燕北新村的商业网点房屋自房屋开发公司向其交付房屋后出现过房屋漏雨的现象，其对该房屋自行维修了三次的辩解意见，如被告王悦田确实对其上述商业网点房屋自行进行了维修，对于维修费用，在五年房屋质保期内的维修费用其可以向房屋开发单位主张权利，超过五年房屋质保期的维修费用应由其自行承担或动用该房屋的维修基金，原告朝阳屹兴物业管理有限公司没有法定和约定的义务为被告王悦田维修上述房屋，原告王悦田的上述辩解意见，因缺乏法律依据，本院不予采纳。被告张柏林、双塔区燕北商业城超市提出的本案中的物业费不应由其承担的辩解意见，本院予以采纳。应当指出，原告朝阳屹兴物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳屹兴物业管理有限公司要求被告王悦田给付其11,531.16元物业费的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告朝阳屹兴物业管理有限公司要求被告张柏林、双塔区燕北商业城超市对本案中的物业费与被告王悦田共同承担给付责任的诉讼请求，因缺乏事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王悦田于本判决生效后十日内给付原告朝阳屹兴物业管理有限公司2014年7月1日至2020年6月30日期间的物业费人民币11,531.16元;二、驳回原告朝阳屹兴物业管理有限公司对被告张柏林、双塔区燕北商业城超市提出的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元（原告朝阳屹兴物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告王悦田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年八月十四日书记员  武文武