河北省保定市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2016）冀06民终5069号 上诉人（原审原告、反诉被告）：董占花，女，1966年10月5日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。 委托诉讼代理人：杜新月，河北杜新月律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁海峰，女，1971年3月21日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：辛玉芝，女，1951年1月3日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。 委托诉讼代理人：梁海峰，女，1971年3月21日出生，汉族，住河北省保定市涞源县，系辛玉芝之女。 原审第三人：梁海军，男，1973年8月14日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。 委托诉讼代理人：贾颖慧，河北涞正律师事务所律师。 上诉人董占花因与被上诉人梁海峰、辛玉芝、原审第三人梁海军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞源县人民法院（2015）涞民初字第788号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 董占花上诉请求：1、撤销一审裁定。2、依法改判涉案买卖协议全部有效，或者改判其中二被上诉人占有的六分之五的份额部分合法有效、原审第三人占有涉案房产的六分之一的份额部分无效，并责令二被上诉人承担因二被上诉人出卖房产时承诺没有其他继承人而导致不能交付涉案房屋的违约责任，或者发还重审。事实和理由：1、即便梁海军是梁俭的合法继承人，也不影响涉案房屋买卖合同的成立与生效。上诉人与被上诉人双方协商的房屋购买价格为100000元，系双方当事人自愿，不应由司法公权力干涉。一审裁定认定本案基本事实错误，没有合法证据支持。2、上诉人与被上诉人于2013年8月22日所签的房屋买卖协议，系除梁海军之外的各方当事人的真实意思表示、不违反法律强制性规定，应属于除梁海军所占涉案房产六分之一部分无效、二被上诉人所占六分之五部分合法有效的协议，且造成部分无效的责任应由二被上诉人承担。梁海军及梁海峰原本没有涉案房产的份额，二人基于法定继承人的身份才享有继承份额，因此梁海军不是共同共有的权利人而是基于继承才拥有继承份额的继承人。根据《中华人民共和国民法通则》第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，民事行为部分无效不影响其他部分的效力、其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条规定，涉案房产属于按份共有状态。3、一审裁定适用法律错误。本案实为买卖，不认可被上诉人所谓的“名为买卖、实为替邓尚借款担保”的事实。一审法院的认定没有法律依据和证据支持，属于认定错误、适用法律错误。 梁海峰、辛玉芝辩称，涉案买卖协议无效。1、该协议不是董占花本人所签署，系代理人肖海涛签署协议。肖海涛本人并没有出具董占花授权其签署涉案协议的授权委托书。2、该协议签署，辛玉芝和梁海军并不知情，实际上是替邓尚借款所做的担保。 梁海军述称，1、涉案房屋买卖协议不是各方当事人亲笔所签，代理人肖海涛也未出具授权委托书，且梁海军对此协议的签署并不知情，该协议即使存在，也应属无效。2、不论是邓尚的民间借贷，还是涉案房屋的买卖，梁海军均不知情，对其不产生法律约束力。3、涉案协议侵害了梁海军对涉案房屋的共有权。 董占花向一审法院起诉请求：1、依法确认董占花与梁海峰、辛玉芝于2013年8月22日签订的《房屋买卖协议》有效；2、判令梁海峰、辛玉芝立即履行2013年8月22日签订的《房屋买卖协议》，即判令梁海峰、辛玉芝将其二人共同所有的位于涞源县城区的房屋所有权证号为涞房字第××号的房屋及院落交付给董占花并过户到董占花名下（该处房产价值100000元整）。3、本案诉讼费用由梁海峰、辛玉芝承担。 梁海峰、辛玉芝向一审法院反诉请求：1、确认董占花与梁海峰、辛玉芝之间签订的房屋买卖协议无效。2、本案反诉、申诉费用由董占花承担。 一审法院认为，辛玉芝与其丈夫梁俭生前在涞源县城区共同构建房产一处，登记在梁俭名下，房屋所有权证号为涞房字第××号。梁俭已于2010年7月27日去世。梁海峰、梁海军系辛玉芝及其丈夫梁俭的子女。董占华出示的《房屋买卖协议》显示：“甲方：梁海峰、辛玉芝，乙方：董占花。甲乙双方经过协商就房屋买卖一事在平等、自愿、诚实、守信的前提下达成如下协议：第一条、甲方愿将自己坐落在涞源县南关（三中对面）的房屋出售给乙方，建筑面积为100.10平方米，含院落及南方，出售给乙方的房屋所有权证为：涞房字第××号，第二条：甲方保证已如实陈述上述房屋权属实状况和其他具体情况，保证该房屋没有设定担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条：计价方式和价款总额为：壹拾万元整。在协议签订之日一次性付清，先付款后签字。第四条：在协议签字付款后，十五日内腾空交付该房屋，如不能交付，给乙方造成损失，甲方按该房屋的价值百分之七十赔偿损失并每天赔偿200元经济损失。第五条：甲乙双方自签字之日起如任何一方违约，造成一切损失由违约方负责，甲方负责办理一切过户手续及费用。第六条：本合同自甲、乙双方签订之日起生效。甲方梁海峰、辛玉芝，乙方董占花，代理人:肖海涛。2013年8月22日”。并签有梁海峰、辛玉芝及董占花名字和按印。在该协议最后备注：房产证所有权人为单位，梁俭已于2009年去世，甲方签字的人为辛玉芝，二人均属于合法继承人，并保证无其他继承人。另在该协议尾部附收条一份“收条、今收到卖房款壹拾万元整（100000）、收款人梁海峰、辛玉芝，2013年8月22日”，亦签有梁海峰、辛玉芝名字和按印。梁海峰、辛玉芝认为房屋买卖不属实，实为其为邓尚的借款提供的担保，并已确认房屋买卖无效为由提起反诉；根据梁海军提供其父梁俭生前原工作单位中国邮政集团公司河北省涞源县分公司出具的书面证明，证实梁俭的家庭成员为妻子辛玉芝、女儿梁海峰、儿子梁海军。梁海军认为涉案房产系共有财产，董占花与梁海峰、辛玉芝所签订的房屋买卖合同损害了梁海军作为共有人的权益，梁海峰、辛玉芝为无权处分，其行为应属无效。诉讼中董占花与2015年8月4日提出财产保全申请，要求对辛玉芝、梁海峰共同所有的登记在梁俭名下的位于涞源县城区的房屋及院落进行财产保全。法院于2015年12月15日作出（2015）涞民初字第788号民事裁定书，对登记在梁俭名下的坐落于涞源县城区（涞源房产权证涞源县字第××号）房产予以查封。反诉部分所查明的事实与本诉部分所查明的事实一致。 一审法院认为，根据董占花、梁海峰、辛玉芝及梁海军的诉辩及董占花所提供的的《房屋买卖合同协议》所约定的涉案房屋买卖价款数额，远远低于市场价格及董占花未及时要求梁海峰、辛玉芝交付房屋之情形，均不符合常理，可以认定，该房屋买卖协议实为梁海峰、辛玉芝所辩称的系为案外人邓尚借款提供的担保，因而无需对其效力进行确认。应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”。据此，法院已向董占花释明变更诉讼请求，董占花拒绝变更。根据上述司法解释规定，应驳回起诉。故此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定：“驳回原告董占花的起诉。案件受理费2300元，退还原告董占华。反诉案件受理费1050元，由反诉原告梁海峰、辛玉芝承担。” 本院认为，第一，本案是董占花起诉梁海峰、辛玉芝，梁海峰、辛玉芝提起反诉的案件。一审法院亦以受理，起诉与反诉均符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。而一审法院仅对董占花的起诉作出审理，未对梁海峰、辛玉芝的反诉进行审理，属于程序违法。第二，一审法院在审理过程中推定，董占花与梁海峰、辛玉芝于2013年8月22日签订的房屋买卖协议实质系为案外人邓尚借款提供的担保，并向董占花释明变更诉讼请求，但原审卷宗中既没有书面释明的通知，庭审笔录中也没有口头释明的记载，故一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，以董占花未变更诉讼请求为由驳回其起诉不妥，属于适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销河北省涞源县人民法院（2015）涞民初字第788号民事裁定； 二、本案指令河北省涞源县人民法院审理。 审判长  陈恒然 审判员  王红哲 审判员  郑金梁 二〇一七年九月二十五日 书记员  佟锡尧