天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2067号上诉人（原审被告）：天津市天津建设监理培训中心，住所地天津市河西区气象台路93号。主要负责人：马明，清算组组长。委托诉讼代理人：牛贵红，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市建筑工程职工大学，住所地天津市河西区气象台路93号。法定代表人：李峰，校长。委托诉讼代理人：吴晓琦，天津君恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，天津君恒律师事务所律师。上诉人天津市天津建设监理培训中心（以下简称监理培训中心）因与被上诉人天津市建筑工程职工大学（以下简称建筑工程大学）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初8728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。监理培训中心上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判监理培训中心给付建筑工程大学租金78197.6元。诉讼费用由建筑工程大学承担。事实和理由：监理培训中心仅租用了3间教室和1间库房，没有租赁和使用7间教室。双方在2017年10月1日解除合作办学后，监理培训中心没有继续使用教室的必要性，实际上建筑工程大学一直没有交付7间教室的钥匙。监理培训中心实际使用的面积为75.19平方米，年租金为78197.6元。租赁费应当计算至2018年1月4日。2017年11月20日监理培训中心在天津日报刊登《注销公告》，债权人自公告之日起45日内办理清算事宜。根据公司法第185条规定，租金应截止到公告发布后的45天即2018年1月4日。监理培训中心系依照法定程序办理注销，非恶意拒付租金，监理培训中心不应支付滞纳金。建筑工程大学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。建筑工程大学向一审法院起诉请求：1．确认建筑工程大学、监理培训中心之间2017年9月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；2．判令监理培训中心支付2017年10月1日至2018年9月30日房屋租金463750元及逾期付款滞纳金（逾期滞纳金以463750元为基数，以日0.1%为利率，自2018年10月1日计算至付清全部租金和滞纳金之日止）；3．判令监理培训中心支付2018年10月1日至2019年4月30日房屋租金302000元并赔偿建筑工程大学损失218000元；4．判令监理培训中心支付建筑工程大学律师费50000元及保全保险费3000元；5．本案诉讼费由监理培训中心承担。一审法院查明事实：2017年9月14日，建筑工程大学、监理培训中心在天津市方公证处的公证下签订房屋租赁合同，建筑工程大学将其名下坐落于天津市河西区气象台路九十三号教室7间（房间号：201、202、203、204、501、506、507），办公室4间（房间号：403、404、405、院内库房1间），共计500平方米出租给监理培训中心用于开办天津市天津建设监理培训中心，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日止，房屋租金每年52万元，支付期限自2018年起，每年的9月30日前一周内支付，监理培训中心如未按合同约定支付租金的，每逾期一天，应当向对方支付年租金千分之一的滞纳金，拖欠累计达30天，建筑工程大学有权向监理培训中心索赔由此造成的经济损失。一审庭审期间，监理培训中心称2017年6月已经按照相关职能部门的要求停止工作，2017年10月30日，监理培训中心的举办单位天津市建设监理协会出具津监协【2017】9号决定，开展对监理培训中心的注销工作。2019年4月30日，监理培训中心将其实际占有的4间办公室及1间库房全部腾空交还建筑工程大学。另查，建筑工程大学、监理培训中心曾存在合作办学关系，合作办学期间，建筑工程大学于2013年9月17日与监理培训中心的举办单位天津市建设监理协会签订《房屋租赁合同》，合同约定建筑工程大学将坐落于天津市河西区气象台路九十三号教室7间（房间号：201、202、203、204、501、506、507），办公室3间（房间号：101、404、405）共计500平方米出租给天津市建设监理协会，房屋租赁用途为开办天津市天津建设监理培训中心，租赁期限自2013年11月1日至2017年10月31日，租金为每年6万元，该合同项下的房屋租金已经全部支付完毕。2017年5月，建筑工程大学、监理培训中心签订《房屋租赁合同》，合同约定建筑工程大学将坐落于天津市河西区气象台路九十三号办公室1间（房间号：403），库房1间出租给监理培训中心，租赁用途用于开办天津市天津建设监理培训中心，租赁期限自2017年5月18日至2018年5月17日止，租金为每年9万元，该合同项下的房屋租金已经支付完毕。一审法院认为，建筑工程大学、监理培训中心于2017年9月在天津市方公证处公证下所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示且合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，监理培训中心并未按照合同约定支付房屋租金其行为已经构成违约，故建筑工程大学请求监理培训中心支付2017年10月1日至2019年4月30日的房屋租金具有事实及法律依据，但建筑工程大学于2013年9月17日与监理培训中心的举办单位天津市建设监理协会签订《房屋租赁合同》及建筑工程大学、监理培训中心于2017年5月《房屋租赁合同》与本案房屋租赁合同在租期部分存在重叠，故应将租期重叠部分监理培训中心实际缴纳的房屋租金予以扣减，经核算监理培训中心尚欠建筑工程大学房屋租金共计760750元，故对建筑工程大学的该项诉讼请求，部分予以支持。关于建筑工程大学主张的滞纳金，双方在房屋租赁合同中已经对逾期支付房屋租金的违约责任进行了明确约定，故对建筑工程大学的该项诉讼请求，予以支持，但因建筑工程大学主张的计算基数有误，将计算基数调整为458750元。关于建筑工程大学主张赔偿损失218000元的诉讼请求，对此双方在房屋租赁合同中并无明确约定，且监理培训中心因配合相关职能部门清理国有资产的要求已经停止工作并启动注销程序，租赁合同提前解除并非监理培训中心恶意违约，故对建筑工程大学的该项诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。关于建筑工程大学主张监理培训中心支付律师费及保全保险费的诉讼请求，双方在房屋租赁合同中并未明确约定，故对建筑工程大学的该项诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，亦不予支持。关于建筑工程大学请求确认房屋租赁合同已经于2019年4月30日解除的诉讼请求，对此监理培训中心并无异议，予以照准。关于监理培训中心抗辩称合同签订后建筑工程大学并未将7间教室交付监理培训中心的抗辩意见，结合双方以往的交易习惯，涉诉的7间教室无须办理书面交接手续，教室钥匙一直在建筑工程大学手中控制，监理培训中心需要使用时只需提前告知建筑工程大学即可，故监理培训中心的该项抗辩意见与事实不符，不予采纳。判决：“一、确认原告天津市建筑工程职工大学与被告天津市天津建设监理培训中心签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津市天津建设监理培训中心支付原告天津市建筑工程职工大学自2017年10月1日至2019年4月30日的房屋租金760750元；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津市天津建设监理培训中心支付原告天津市建筑工程职工大学自2018年10月1日至实际支付房屋租金之日止的滞纳金（以房屋租金458750元为基数，以日0.1%为标准）；四、驳回原告天津市建筑工程职工大学的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15216元，减半收取7608元，由原告天津市建筑工程职工大学负担2025元，被告天津市天津建设监理培训中心负担5583元，保全费5000元，由被告天津市天津建设监理培训中心负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方于2017年9月14日经天津市方公证处签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在该合同签订之前，建筑工程大学曾与监理培训中心的开办单位天津市建设监理协会于2013年9月17日签订房屋租赁合同，租赁标的物基本相同，用途为开办天津市天津建设监理培训中心即上诉人。2017年5月，监理培训中心与建筑工程大学签订房屋租赁合同，租赁办公室1间，用途亦用于开办天津市天津建设监理培训中心。此前租赁合同的履行方式是建筑工程大学掌管租赁房屋的钥匙，监理培训中心需要时由建筑工程大学提供。本案争议的房屋租赁合同的履行方式，应与此前的履行方式相同。故本案不能以建筑工程大学是否全部交付了租赁房屋的钥匙，作为建筑工程大学是否履行出租人义务的判断标准。只有当监理培训中心提出使用教室或其他房屋，建筑工程大学拒绝提供，才能认定建筑工程大学未履行义务。签订本案租赁合同后，双方原存在的合作办学关系终止，但监理培训中心未明确告知建筑工程大学解除合同，亦未就减少租赁面积问题与建筑工程大学充分协商达成一致，仅是监理培训中心的上级单位曾口头告知建筑工程大学不再租赁，建筑工程大学未同意。故该租赁合同对双方仍具有法律约束力。且监理培训中心对一审认定双方房屋租赁合同于2019年4月30日解除并无异议，故建筑工程大学依据本案租赁合同主张租金，具有事实依据和法律依据，一审予以支持，并无不妥，应予维持。监理培训中心主张依据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条的规定，租金计算至2018年1月4日且不承担滞纳金，理由不足，不予支持。综上所述，监理培训中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11204元，由上诉人天津市天津建设监理培训中心负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年八月七日书记员  周晓琳