广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1003号原告（反诉被告）：卫庆斌，男，1969年7月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：梁宇冰，男，1988年10月7日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：何志森，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静文，广东百健律师事务所工作人员。卫庆斌与梁宇冰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。卫庆斌，梁宇冰及其委托诉讼代理人何志森，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卫庆斌提出本诉诉讼请求：1.依法判令梁宇冰向卫庆斌支付租金122400元；2.依法判令由梁宇冰承担诉讼费。庭审中，卫庆斌明确其诉讼请求中的租金计算方式为：以每月6800元的标准，从2018年7月1日计至2019年12月30日。事实与理由：卫庆斌与梁宇冰于2018年6月27日签订了租赁合同，卫庆斌将位于桥××信××号厂房（约320平方米），从2018年7月1日起租给乙方生产经营使用，每月租金6800元。但梁宇冰以各种借口未付18个月租金。梁宇冰的行为严重违反了合同法之规定，并给卫庆斌的合法权益造成了损害，特提起本案诉讼。梁宇冰就本诉辩称，梁宇冰仅使用了涉讼厂房十天（即自2018年7月1日至2018年7月10日）。2018年7月11日，涉讼厂房因“未依法报批环境影响评价文件，擅自开工建设”和“未领取或被吊销排污许可证违法排污”被广州市番禺区桥南街环境保护监督检查中队责令“立即停止产生污染的有关生产或经营活动”“采取其他避免环境污染的相关措施”并查封了电表、电闸禁止使用，造成梁宇冰无法继续生产经营。而且，卫庆斌明知涉讼厂房未依法办理相关环境审批手续，仍将涉讼厂房、生产设备出租、出售给梁宇冰使用，造成梁宇冰严重损失，应当承担全部的过错责任。从梁宇冰向法院提起诉讼要求卫庆斌返还设备款及要求取回所购买的生产设备等行为，已明确向其表明了不会再使用涉讼厂房的事实。另外，据梁宇冰了解，涉讼厂房属于违章建筑，故双方签订的租赁合同也属于无效合同。综上所述，梁宇冰自2018年7月11日起已没有使用涉讼厂房，而且以行为方式（没有支付租金、提起诉讼、报警）明确表示不可能继续履行合同。梁宇冰提出反诉诉讼请求：1.判令卫庆斌返还梁宇冰已支付的租金6800元，保证金5000元；2.判令卫庆斌返还梁宇冰已支付因租赁关系产生的设备转让款人民币24000元（其中订金5000元）；3.判令卫庆斌承担本案全部诉讼费用。诉讼中，梁宇冰明确其基于租赁关系及租赁关系基础上完成的买卖关系提起本案诉讼。事实与理由：梁宇冰与卫庆斌经协商一致，由梁宇冰购买卫庆斌的生产设备并租赁卫庆斌位于桥××信××号厂房进行纸箱生产，双方于2018年6月27日同时签订了《租赁合同》、《纸箱机电设备转让协议》。签订两协议后，梁宇冰依据两合同的约定向卫庆斌共计支付了35800元，其中租金6800元，租赁保证金5000元，设备转让款24000元（其中订金5000元）。租赁十天后（2018年7月11日），厂房因“未依法报批环境影响评价文件，擅自开工建设”和“未领取或被吊销排污许可证违法排污”被广州市番禺区桥南街环境保护监督检查中队责令“立即停止产生污染的有关生产或经营活动”、“采取其他避免环境污染的相关措施”，并查封了电表、电闸禁使用，造成梁宇冰无法继续生产经营。查封后，梁宇冰未能继续使用涉讼厂房，遂于2018年9月21日向番禺区人民法院提起诉讼，要求卫庆斌返还已支付的全部款项35800元。另外，梁宇冰在2018年10月14日欲将所购买的设备撤离时，遭到卫庆斌拒绝并紧锁大门，造成梁宇冰无法搬出设备，后向公安机关救助，也无法取回设备。后经了解，涉讼厂房是番禺区桥南街XX村的财产，是简易厂房，无产权证及建设工程规划许可证，属于违章建筑。梁宇冰认为，涉讼厂房无产权证也未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，因此双方签订的《租赁合同》无效。而且涉讼厂房因“未依法报批环境影响评价文件，擅自开工建设”无法进行纸箱生产经营，属于合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。本案中，梁宇冰仅使用涉讼厂房十天时间，就无法继续使用，而且从梁宇冰向法院提起诉讼以及将设备搬离涉讼厂房的行为，也足以证明梁宇冰已经没有继续租赁、使用涉讼厂房的意思表示。综上所述，梁宇冰认为卫庆斌的行为，严重损害了梁宇冰的合法权益，特提起反诉。卫庆斌就反诉辩称，不同意梁宇冰的全部反诉请求。关于梁宇冰所述租金及设备款项的问题，当时法院判决该款项不属于租金，35800元及1万元全部均是机器的货款及定金，定金并非各5000元的定金。《租赁合同》并没有写明要帮梁宇冰办理营业执照、环保证件等，而且当时厂房在网上能查询可以办理相关手续，至于梁宇冰是否办理与我方无关。梁宇冰提供的证据6环保检查情况告知书中的两个“卫庆斌”签字均非我方所签，我方也不知道这份文件及其来源。不同意支付梁宇冰要求6800元及5000元，我方认为此款项均属于机器的款项，当时梁宇冰也不承认该款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：2018年6月27日，卫庆斌（甲方）与梁宇冰（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：从2018年7月1日起，甲方将位于桥××信××号厂房（以下简称涉讼厂房）约320平方米，租给乙方经营使用，每月租金6800元，租期约1-3年不等，时间长短由XX村何时收回厂房改造何时停止，租金每月15日前支付，不得无故延期；甲方于2018年7月1日收取乙方一个月租金6800元，及两个月租金13600元作为押金，共收取20400元；等等。同日，梁宇冰签署一份《纸箱机电设备转让协议》，载明的甲、乙双方与前述合同一致，主要内容为甲方将该协议所列一批纸箱机械转让给乙方，作价4万元，如甲方一年内因XX村收回厂房改造，停止乙方在原址继续生产，该批纸箱作价36000元出售，按实际出售金额，甲乙双方各占50%，多除少补。以上《租赁合同》及《纸箱机电设备转让协议》底部均以手写载明“一切款项以收据为准”。其后，梁宇冰通过微信向卫庆斌转账款项如下：2018年6月26日支付1万元；2018年6月27日分别支付1万元、9000元；2018年6月29日支付5000元；2018年7月4日支付1800元。卫庆斌于2018年6月26日出具收据确认收到梁宇冰定金1万元；于2018年6月27日出具收据确认收到梁宇冰机械款19000元。2018年7月2日，广州市番禺区桥南街环境保护监督检查中队向卫庆斌发出《番禺区环保检查情况告知书》，指出卫庆斌在涉讼厂房内所经营的广州市番禺区沙湾文兴永恒纸品厂存在以下问题：未依法报批环境影响评价文件、擅自开工建设；需要配套建设的污染治理设施未建成或未完成建设项目环境保护设施验收工作，擅自投入经营或生产；未领取或被吊销排污许可证违法排污。该中队并要求被检查者立即停止生产污染的有关生产或经营活动，采取其他避免环境污染的相关措施。2018年10月14日，梁宇冰向桥南街派出所报警称，其听朋友说，其于涉讼厂房内的机械及货物被卫庆斌搬走，但其因无钥匙且与卫庆斌联系不上而无法入内查看。另查明，梁宇冰于2018年9月21日向本院提起（2018）粤0113民初9343号买卖合同纠纷一案，请求判令卫庆斌赔付购买机器设备双倍定金2万元、返还购买机器款25800元及负担诉讼费用。卫庆斌在该案中辩称的内容包括：双方同时签订《租赁合同》、《纸箱机电设备转让协议》，梁宇冰从未向其主张将机器拉到其他地方使用，签订《租赁合同》后，梁宇冰仅向其支付了一个月的租金，另外1万元是前述两个合同合计的定金。经审理后，该案以梁宇冰未举证其已支付《纸箱机电设备转让协议》约定的全部货款、无证据证明卫庆斌的厂房存在无法正常生产的情况，亦无证据证明梁宇冰已向卫庆斌提出搬走机器的要求的情况下，梁宇冰认为卫庆斌违约并提出上述诉讼请求无事实和法律依据，故驳回梁宇冰全部诉讼请求。2019年12月2日，卫庆斌以邮政EMS标准快递向梁宇冰位于广西的户籍地址寄送《设备处理通知》，拟告知梁宇冰将其质押在卫庆斌处的设备变卖，所得款用于抵减部分租金。但该邮件以收件人在广东为由被退件。2019年12月9日，卫庆斌将涉讼厂房内的相关设备作价2万元售予案外人麦达庆，双方为此签订一份《设备转让协议》。庭审过程中，双方均确认，卫庆斌原先是从事纸箱生产，梁宇冰向卫庆斌承租涉厂房的同时向卫庆斌购买设备用于经营纸箱生产。另，双方确认涉讼厂房为简易厂房，且均未能提交证据证明涉讼厂房已取得建设工程规划许可证。梁宇冰主张涉讼厂房为简易厂房，故《租赁合同》无效。关于涉讼厂房的使用问题。梁宇冰述称，其在涉讼厂房被环保部门查处后，便向卫庆斌提出退租及搬走设备的要求，但遭到卫庆斌的拒绝，故报警处理；梁宇冰为证明此后涉讼厂房一直由卫庆斌使用，提交了如下证据予以证明：①卫庆斌（甲方）与陈妃义、吴华坤（乙方）于2019年12月26日签订的《协议》，该协议内容包括因乙方重新投标所以要继续使用到2020年3月前；在2019年1月至2020年3月这段时间内在XX村XX巷X号、X号、X号厂房内所发生的一切法律责任、经济责任由乙方承担，一切费用由乙方自行缴付。②吴华坤于2020年5月17日出具的《情况说明》，内容为其向卫庆斌租赁位于桥南街XX村信业二巷8号、10号厂房的原地址为桥南街XX村创业西路东排X号。卫庆斌质证认为，其向XX村租赁了两个厂房，向梁宇冰出租了其中一部分，且是在租赁合同到期时签订的；上述《协议》中存在笔误，应为“2020年1月至2020年3月”，实际是从2020年1月份开始将全部厂房交由陈妃义、吴华坤使用。另，卫庆斌确认其要求梁宇冰交齐货款及租金才能搬走，否则不同意搬走，而梁宇冰后续无继续主张搬走且未办理正式退租手续，故认为梁宇冰持续占用厂房，应支付相应期间的租金。关于梁宇冰所交35800元款项的性质问题。卫庆斌述称，实际上当时双方协商其中1万元是《租赁合同》、《纸箱机电设备转让协议》的定金，没有区分具体金额，6800元为第一个月的租金，19000元为货款；但由于梁宇冰在前述9343号案中主张35800元均为货款，故卫庆斌在本案中亦认为是设备转让款。对此，梁宇冰回应称其在9343号案中主张35800元均是设备转让款的原因是自身法律意识不强，认为只要拿回钱就行，故在该案中没有区分租赁关系及买卖合同关系。本院认为，因涉讼厂房未取得建设工程规划许可证，故卫庆斌与梁宇冰于2018年6月27日签订的《租赁合同》为无效合同。梁宇冰就《租赁合同》、《纸箱机电设备转让协议》向卫庆斌支付的35800元中，卫庆斌主张其于2018年6月26日开具收据确认收到的1万为两份合同的定金，但无区分具体金额，梁宇冰予以确认并主张该款为《租赁合同》、《纸箱机电设备转让协议》各5000元定金有理，本院予以采纳；另卫庆斌开收据确认收到的19000元为机械款，剩余6800元为第一个月的租金，梁宇冰庭审中对此不持异议，本院亦予确认。由于《租赁合同》无效，卫庆斌收取的5000元租赁保证金应向梁宇冰返还。而卫庆斌作为涉讼厂房的出租方，在出租给梁宇冰前已有在涉讼厂房内从事过纸箱生产经营活动。卫庆斌与梁宇冰之间的交易采取出租场地加上原场地内生产设备整体转让的模式，此种交易模式的重要目的之一是让承租人（接手人）能够减少各种前期投入及相关手续的办理，以便尽快投入生产。然而，离双方签订《租赁合同》仅数日，环保部门便以涉讼厂房未办妥环保手续为由对涉讼厂房进行了查处并勒令停止与污染有关的生产经营活动，而此时涉讼厂房的营业执照登记主体仍为卫庆斌经营的广州市番禺区沙湾文兴永恒纸品厂。由此可见，卫庆斌交付的场地未办妥环保手续直接导致了梁宇冰承租涉讼厂房、购买场内机器设备进行纸箱生产的合同目的无法实现，梁宇冰未尽审慎义务亦有一定的过错。虽环保部门于2018年7月2日对涉讼厂房进行查处并责令停产，但在无证据显示梁宇冰使用至何时且其自身对无法进行生产亦有次要过错的情况下，其主张退回2018年7月份租金6800元，缺乏事实依据，本院不予支持。至于机器设备占用涉讼厂房所致的租金损失问题，梁宇冰主张其已在环保部门查处后及时向卫庆斌提出退租及搬离设备的要求，并曾分别于2018年9月21日提起9343号案要求卫庆斌退还全部款项，于2018年10月14日向桥南街派出所报警要求取回设备；卫庆斌在庭审中亦自认因梁宇冰未按其要求付清费用而遭其拒绝。故此，梁宇冰主张其已及时提出退租的待证事实，具有高度可能性，本院予以合理采信。在梁宇冰向卫庆斌提出退租及搬走设备的情况下，即便卫庆斌考虑到双方就租金、设备款支付问题存在争议而拒绝梁宇冰搬走涉讼厂房内的机器设备，但其同时亦负有避免损失进一步扩大的义务，其应在妥善保管设备的前提下及时收回场地，而非任由设备占用场地，造成涉讼厂房无法另行出租导致损失进一步扩大。因此，卫庆斌诉请梁宇冰支付2018年8月1日后的租金，缺乏法律依据，且有违公平原则及诚实信用原则，本院予以驳回。另因卫庆斌自认其已将涉讼厂房内的机器设备转让给案外人，故其已实际无法向梁宇冰交付机器设备，故梁宇冰请求退还及其设备转让款（含定金）24000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定、第一百零八条第一款，判决如下：一、卫庆斌应于本判决发生法律效力之日起七日内向梁宇冰返还29000元；二、驳回卫庆斌的全部本诉诉讼请求；三、驳回梁宇冰的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2748元，由卫庆斌负担；反诉受理费348元，由卫庆斌负担263元，由梁宇冰负担85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  卢敏鸿人民陪审员  陈俊谦二〇二〇年八月七日书 记 员  杜嘉华