浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初3043号原告：浙江供销超市有限公司，住所地绍兴市解放北路219号二楼。法定代表人：**丰，执行董事。委托诉讼代理人：李霞，女，1982年12月21日出生，汉族，住绍兴市越城区，系公司职员。委托诉讼代理人：施明德，男，1963年10月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。系公司职员。被告：绍兴市祥源房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市迪荡新城崇贤街5号1002室-1。法定代表人：干勇。委托诉讼代理人：李晓君，女，1973年6月20日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，系公司职员。委托诉讼代理人：商树祥，浙江近山律师事务所律师。原告浙江供销超市有限公司（以下简称“供销超市”）与被告绍兴市祥源房地产开发有限公司（以下简称“祥源房地产公司”）物权保护纠纷一案，本院于2020年5月8日受理，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告供销超市之委托诉讼代理人李霞、施明德，被告祥源房地产公司之委托诉讼代理人李晓君、商树祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供销超市诉称:原告系越城区汇源公寓A区二层营业房产权人，二层建筑面积为3594.24平方米，根据绍兴市城乡建筑设计院出具的一层、二层营业性用房平面竣工图纸显示，在一、二层东南西北分别设计规划有一部电梯及三部消防安全逃生通道楼梯，以保证原被告双方的营业房可安全、正常使用。但被告未经原告同意，擅自把A区北边二层下一层的楼梯进行拆除、封堵从而分割成营业房进行售卖，同时对一层楼梯出入口公共通道区域也进行了封堵而后出租（售），造成原告无法正常使用该消防楼梯及公共通道，从而导致原告二层营业房大面积无法正常使用。后原告为了尽可能减少损失，支出了大额费用将东边电梯拆除并改造成钢板楼梯作为消防安全逃生通道，以尽可能降低因被告对北边消防楼梯及公共通道封堵而带来的严重影响。截止起诉日，二层营业房仍因消防楼梯被封堵而无法通过消防验收，进而导致二层营业房大面积无法使用。原告就此问题多次找被告协商处理，但被告一直未予理会。原告认为，原告作为二层营业房所有权人，有权对名下营业房进行合理支配及使用，被告的行为己严重影响了原告的正常使用，严重侵害原告利益。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告停止侵害排除妨害，恢复汇源公寓A区北边二层下一层的楼梯及一层楼梯出入口对应的公共通道；2、本案诉讼费由被告承担。被告祥源房地产公司辩称：1、二层建筑面积无异议，2002年竣工图中有规划变更，二层楼梯没有了的；楼梯拆除封堵变成营业房售卖，我们是经过规划变更同意的。造成原告无法正常使用该消防楼梯及公共通道，从而导致原告二层营业房大面积无法正常使用，这个情况是不存在的。因为原来开华能超市是经过消防审查，那时就没有楼梯的，是华能超市自己封堵上的。原告起诉状还写二层营业房仍因消防楼梯被封堵而无法通过消防验收，进而导致二层营业房大面积无法使用，这个说法也是不成立的，二楼营业房现在原告方开了单身公寓，进行了出租。原告诉讼无事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明，原、被告均陈述案外人绍兴华能超市有限公司（以下简称“华能超市”）曾于2000年向被告祥源房地产公司购置绍兴市越城区Ａ区二层营业房，后华能超市被原告供销超市收购。绍兴市城乡建筑设计院于2001年1月制作的汇源公寓A区一、二层营业房平面图中北边设计有楼梯。绍兴市城乡建筑设计院于2002年3月制作的汇源公寓A区一层营业房的平面图中将北边楼梯设计变更分割为878号、888号两间房屋；绍兴市规划局曾于2006年1月17日对汇源公寓A区一、二层商业房产权分割出具审批意见，载明：根据市府办绍政办发（2005）151号文件精神，鉴于消防、设计、建管等部门已提供会签意见，故同意中兴北路C05地块商住楼房产分割规划会签；2006年1月26日，被告祥源房地产公司领取坐落于坐落于绍兴市越城区Ａ区一层营业房（地号中六0999，建筑面积2778.79平方米）以及二层营业房（地号中六0999，建筑面积3594.24平方米）房屋所有权证；一层营业房房屋所有权证附图中北边楼梯位置已经被分割为878、888两处房屋，二层营业房相应房屋所有权证附图中并未标注北边有楼梯。2006年3月22日，被告祥源房地产公司（出卖人）与原告供销超市（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买中兴北路C05地块A区二层房，总金额为688万元，于2001年5月19日支付2580000；于2001年12月31日支付1500000；于2002年12月31日前付清其余房款2800000；出卖人应当在2001年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第1种条件（1.该商品房经验收合格）；关于交接约定已实际交付；双方还对其他权利义务进行了约定。2006年3月24日，原告供销超市取得汇源公寓A区二层营业房（地号中六0999，建筑面积3594.24平方米）房屋所有权证。另查明，汇源公寓A区一层营业房878号、888号两间房屋之后已由被告出售给案外人，由案外人于2011年领取了相应的房屋所有权证。现原告认为涉案房屋一、二层之间的楼梯系被告封堵，且被告亦封堵了一层楼梯出入口公共通道区域，故要求被告停止侵害排除妨碍，并恢复原状，遂成讼。以上事实，由原告提交的房屋所有权证1份、绍兴市城乡建筑设计院竣工图1份、A区一层房地产平面图复印件1份、消防安全逃生通道楼梯出入口现状图照片1份、原告二层营业房现状图照片1份、原告自行建造的钢板消防楼梯照片1份、证明1份，被告提交的被告房屋所有权证复印件及附图1份、商品房买卖合同1份、房地产平面图1份、绍兴市城乡建筑设计院A号楼一层商铺平面布置图2份、建设项目审批意见反馈单、A-878、A-888房产权证照片打印件1份以及原、被告庭审陈述予以证实。原告对被告提交的绍兴市城乡建筑设计院A号楼一层商铺平面布置图2份有异议，但因该平面布置图系被告方向绍兴市国土资源局调取，故本院对真实性予以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告均陈述被告与华能超市于2000年签订买卖合同，被告将汇源公寓A区二层营业房出卖给华能超市，且根据原、被告于2006年签订的《商品房买卖合同》中约定的付款方式、交付时间，可以证实涉案房屋被告已于2001年交付给华能超市使用；绍兴市城乡建筑设计院于2001年1月制作的汇源公寓A区一、二层营业房平面图中北边设计有楼梯，绍兴市城乡建筑设计院于2002年3月制作的汇源公寓A区一层营业房的平面图中将北边楼梯设计变更分割为878号、888号两间房屋；绍兴市规划局曾于2006年1月17日对汇源公寓A区一、二层商业房产权分割出具审批意见，载明：根据市府办绍政办发（2005）151号文件精神，鉴于消防、设计、建管等部门已提供会签意见，故同意中兴北路C05地块商住楼房产分割规划会签；后被告于2006年1月26日领取了汇源公寓A区一层产权分割后的房屋所有权证书，汇源公寓A区一层营业房878号、888号两间房屋之后已由被告出售给案外人，由案外人于2011年领取了相应的房屋所有权证。综上可见，汇源公寓A区一、二层营业房北边楼梯处的变更系经得了相关部门的审批与认可。现原告认为涉案房屋一、二层之间的楼梯系被告封堵，被告后续产权分割不合法，但根据涉案房屋已于2001年交付给华能超市使用的情况，以及前述分析，原告并不能提供充分的证据证明楼梯系由被告封堵，亦无法证明被告进行产权分割系不合法的行为，故本院对原告要求被告对该部分停止侵害排除妨害，并恢复原状的诉请不予支持；原告同时认为被告封堵了一层楼梯出入口对应的公共通道，故要求被告对该部分恢复原状，本院认为，被告虽然承认封堵的行为，但公共区域部分属于相应业主共同所有，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主决定建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告未能提供证据证明其提起诉讼的事项系受相应专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权同意，故原告无法证明“是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，其该诉讼请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，本院对该诉请驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告浙江供销超市有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告浙江供销超市有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  赵晓岑二〇二〇年八月四日书记员  严莺飞?附法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?9?