浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终624号 上诉人（原审被告）：安吉县欧华房地产开发有限公司，住所地浙江省安吉县孝丰镇东山路17号（河滨小区）3幢营06-1号。 法定代表人：张国华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王洪波，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江洁兰物业管理有限公司，住所地浙江省安吉县昌硕街道穆王西路尚城公馆3幢尚城公馆会所。 法定代表人：蔡巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦玉环，浙江和纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺云鹏，浙江和纳律师事务所律师。 上诉人安吉县欧华房地产开发有限公司（以下简称欧华公司）因与被上诉人浙江洁兰物业管理有限公司（以下简称洁兰公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，上诉人欧华公司的法定代表人张国华、委托诉讼代理人王洪波，被上诉人洁兰公司的委托诉讼代理人秦玉环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧华公司上诉请求：1.撤销一审判决，对物业费的面积及计费的数额依法予以改判，并改判欧华公司不支付滞纳金；2.一、二审案件受理费由洁兰公司承担。事实与理由:一、一审法院对物业费的计费面积认定错误。经安吉县统驭房产测绘有限公司实际测量，诉争物业总面积为27859.16平方米，其中物业用房200.20平方米、其他（辅助用房）152.54平方米，实际住宅面积为27506.42平方米。计收物业费的计费面积应以住宅面积为准，不应包括物业用房及其他(辅助用房）的面积。《前期物业服务合同》约定由欧华公司承担交纳物业费的物业是已竣工但尚未出售的物业，物业用房及其他（辅助用房）作为小区的配套设施不能对外出售。欧华公司经进一步咨询相关测绘机构了解到，物业用房、辅助用房面积作为公共用房，其面积均已分摊到全体业主的每一户单元面积中，故一审法院没有扣减该部分面积显属不当。二、一审判决对物业费的金额计算有误。一审判决认定欧华公司应支付的物业服务费（含地下车位服务费60000元）为234348元，欧华公司不清楚计算过程，但仅从地下车位服务费60000元即可得出该金额错误，因为目前未销售车位61个，按每个车位每月服务费50元计算，全部车位一年的服务费也只有36600元。洁兰公司也承认，每个车位每月服务费为40元，洁兰公司历年向业主收费的台帐可以证明，故地下车位服务费应为29280元。三、一审判决对小区电梯保养服务费用的承担主体认定错误。双方签订的《前期物业服务合同》、洁兰公司签订合同的投标书、给安吉县物价局的报备文件及该局的备案回复表，均明确列明电梯维修保养的费用及具体金额作为物业管理的成本费用，在物业服务费收入中列支。当时若不对电梯进行保养，会导致电梯停运。为了保证广大业主的切身利益，欧华公司只得出面与电梯维修保养单位签订维修保养服务合同，使得电梯正常运行。近几年电梯的维保事项及费用均由洁兰公司具体负责、支付。一审判决认为该费用不应由洁兰公司承担，依据是《前期物业服务合同》第二十二条，显属对合同条款的引用、解释错误。四、一审法院遗漏审理小区地下车位物业管理争议。欧华公司在一审抗辩中提出物业公司没有对小区地下车位进行过管理，不应收取物业服务费用的主张和事实，并向法庭提供了未购买车位的车主随意进入地下车库的车辆照片以及U盘，原配置的道闸被损坏的照片，欧华公司重新购置安装车库进出口道闸的合同、发票，要求物业公司对地下车位进行管理，如果不进行管理，欧华公司就自行进行管理的催告函，欧华公司自行对车库管理的通知，车辆管理登记表等证据。洁兰公司一审庭审中并没有对该主张进行举证和反驳，一审法院也没有对此进行审理。五、一审法院判令欧华公司支付滞纳金8000元没有事实和法律依据。《前期物业服务合同》第二十条第2项约定业主逾期不按约交纳物业服务费的，按日加收违约金，该条同时明确该违约金计算的起始时间为开发企业交房通知书发出之日的第30日。对该条款应予以整体理解而不应割裂其文义，欧华公司作为开发企业，与条款中的业主不能等同，一审法院认定业主包含开发企业即欧华公司，显属认定事实错误。由于洁兰公司的物业服务存在严重瑕疵，没有履行物业服务合同约定的服务内容，物业费计算错误，才导致欧华公司暂不支付物业费，故要求欧华公司支付滞纳金于法于理有悖。六、洁兰公司未按物业服务合同的约定提供规范的服务，严重违约，一审法院仅扣减30%的物业服务费用对欧华公司不公。洁兰公司严重违约表现为：1.没有按合同约定拟定物业管理方案和制度；2.没有对欧华公司及小区其他业主公示物业费开支情况；3.投入凤祥小区的物业服务人员只有5名，远没有达到合同约定的人数。4.对小区管理混乱，未按合同约定设置道路景观车障，使车辆随意停放小区路面；5.不按合同约定维护小区设施，车库进出道闸损坏、热水系统损坏均无法使用，导致没有购买车位的人员将车辆开入地下车库随意停放及业主无法使用热水系统；6.没有按约定办理入住手续，不及时通知欧华公司，致使欧华公司对新购房人员该收取的相关费用无法收取等乱象，这些乱象都是洁兰公司没有按物业合同的约定履行职责所致。洁兰公司严重违反合同约定及其在投标书中设立的条件，欧华公司才拒付物业费。洁兰公司想以最小、最差的服务投入通过司法判决换取最大的利益，极大损害了欧华公司及小区其他业主的合法权益，对欧华公司显失公平，有违诚实信用原则。按洁兰公司投入的服务，按对价原则，其应获取的物业服务费不应超过合同约定的50%。 洁兰公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，应维持原判。一、双方签订的合同对计费面积、公共用房、违约金以及电梯保养费用等，都作出了相应约定，应按合同约定处理。欧华公司的上诉理由，不符合合同约定。二、关于车位费，该费用经过法院多次判决，洁兰公司认可100个车位，该车位数经过法院判决确认，欧华公司没有任何证据推翻。三、关于地下车位的管理，洁兰公司根据合同约定进行管理，理应收取相应的费用。四、一审判决洁兰公司取得70%的物业服务费过低，洁兰公司应取得合同约定物业服务费的90%。 洁兰公司向一审法院起诉请求：1.欧华公司支付拖欠物业管理费380193元（当庭变更为294872元）；2.欧华公司支付拖欠物业费的滞纳金20000元；3.欧华公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：凤祥名城系欧华公司开发的房地产项目。2010年11月1日，洁兰公司为承接该小区物业管理，向欧华公司提交《凤祥名城前期物业服务投标文件》一份，承诺为该小区提供相应完善的服务，包括提供人员配备进行物业服务管理。当日，洁兰公司与欧华公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：欧华公司将凤祥名城委托给洁兰公司实行物业管理，委托服务期限自2010年11月起至业主委员会成立之日止。物业服务费收取标准为住宅物业服务费每月1.8元/每平方米，地下车库服务费每只50元/月，同时约定业主逾期不按约交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用总额千分之三的违约金；另外，合同约定纳入物业管理范围的还有已竣工尚未出售房产，或者因欧华公司未能按时交付给买受人的物业，上述物业服务费用亦由欧华公司全额交纳。双方还对物业管理服务质量、管理目标等内容作了约定。合同签订后，洁兰公司按约将合同内容向安吉县物价局予以备案。凤祥名城小区竣工后，因销售情况未达预期，尚有部分房产未予出售。此后，洁兰公司自2014年起连续4年以欧华公司未按约支付物业服务费为由向一审法院起诉，该院的生效判决确定：欧华公司作为凤祥名城小区的开发商，并接受洁兰公司为其所在小区提供物业服务，故对物业管理范围内已竣工尚未出售的房屋应当支付相应的物业费。同时，洁兰公司在收取物业费时应当提供合理的人员配备及相应质量标准的物业管理服务，对欧华公司提出的洁兰公司人员配备过少、没有按物业服务要求和标准编制管理服务年度计划、资金使用计划、财务预算及决算报告并交由欧华公司审定等问题，一审法院认定洁兰公司在履行物业管理服务质量上存在一定瑕疵，酌定相应减少欧华公司30%物业费的交纳。另查明，自2017年9月1日起至2018年8月31日止，欧华公司名下4套房屋先后被法院拍卖成交，自行销售房屋37套。 一审法院认为，洁兰公司、欧华公司签订的《前期物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定外，其余内容不违反法律规定，对双方当事人均具有约束力。欧华公司作为凤祥名城小区的开发商，接受洁兰公司为其名下物业提供的物业服务，应当支付已竣工但尚未出售房屋所对应的物业费，经一审法院核算，欧华公司在上述计费期间应支付的物业服务费（含地下车位服务费60000元）为234348元（住宅物业服务费按洁兰公司庭审陈述中承认的实际收费标准1.5元/平方米计算）。同时，欧华公司抗辩洁兰公司在物业管理服务质量上存在一定的瑕疵，一审法院已生效民事判决书对此亦予以认定，而在本案审理过程中洁兰公司仍未就该瑕疵情况举证予以反驳，故在本案中对已生效民事判决书确认的事实及瑕疵履行扣减30%物业费等予以采用。虽欧华公司辩称对一审法院前生效判决中所确认的部分事实不认可，要求在本案中重新予以裁量认定，但此前关于洁兰公司、欧华公司物业服务合同纠纷案件，一审法院已多次作出生效判决并履行完毕，而在本案中，其辩称意见与此前类似，电梯保养费用承担已在上文详述，故对欧华公司的上述辩称不予采纳。综上，依照洁兰公司履行义务的瑕疵程度及所致影响酌定减少物业费的30%即70304元，故欧华公司应交纳物业费为164044元。洁兰公司要求欧华公司支付拖欠物业费的滞纳金20000元，因欧华公司拖欠服务费的事实客观存在，综合本案中物业服务费拖欠的数额、时间等情况，酌情确定为8000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、安吉县欧华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江洁兰物业管理有限公司自2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业费164044元及滞纳金8000元；二、驳回浙江洁兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3650元，由浙江洁兰物业管理有限公司负担2065元，安吉县欧华房地产开发有限公司负担1585元，限于判决生效之日起十日内交纳。 二审中，欧华公司向本院提交由安吉县住房和城乡建设局物业管理科出具的证明一份，以证明凤祥名城中200.20平方米的物业用房、辅助用房属于全体业主共有，不应向欧华公司收取物业管理费。洁兰公司质证认为，对该证明的真实性没有异议，但对关联性有异议，根据双方合同约定，洁兰公司收取的费用包含公用设施、公共部分,物业用房根据合同约定属于应收取物业费的公共部分，该证据无法实现欧华公司的证明目的。 本院经审查，该证明仅由单位加盖公章，未有经办人签名，不符合法律规定的单位出具证明应具备的形式要件，且该证据无法实现其证明目的，对该证据的效力，本院不予认定。 洁兰公司未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院对欧华公司应支付洁兰公司物业费的认定是否正确；二、电梯保养服务费用是否应由洁兰公司承担；三、欧华公司是否应支付洁兰公司滞纳金。 关于争议焦点一，欧华公司上诉主张物业用房200.20平方米，其他（辅助用房）152.54平方米不应计入收取物业费的计费面积，本院认为，欧华公司与洁兰公司签订的《前期物业服务合同》明确约定了物业服务面积和物业服务范围，共用设施、设备的维护、养护、管理等均在物业服务范围内，欧华公司所主张的物业用房、其他（辅助用房）属于公共设施，根据合同约定纳入洁兰公司的物业服务范围，且双方也未约定该部分面积不计入收取物业费的计费面积，故对欧华公司的该项主张，本院不予支持。欧华公司上诉对一审法院计算的物业费金额提出异议，本院认为，欧华公司虽提出异议，但也未明确一审法院计算的物业费金额的错误之处，本院经审核，地下车位服务费系根据双方合同约定的地下车库服务费每只50元/月，100个车位进行计算，因一审法院生效判决确认已抵偿62个车位的事实，现欧华公司未举证证明剩余100个车位存在变动的情况，故一审法院据此计算的地下车位服务费并无不当。住宅物业服务费系按洁兰公司庭审陈述中认可的实际收费标准1.5元/平方米进行计算，未有不当，对欧华公司提出的该项异议，本院不予采纳。欧华公司主张因洁兰公司未对地下车位进行过管理，故其不应支付相应的物业费，欧华公司一审提交了相关证据，但一审法院未组织举证、反驳，未对此进行审理。本院经审查，一审庭审中，一审法院已经组织双方当事人对相关证据进行了质证，现欧华公司所举证据无法实现其证明目的，一审法院对欧华公司的该项主张未予支持并无不当，本院予以维持。欧华公司另主张一审法院扣减30%的物业费不当，洁兰公司应获取的物业服务费不应超过合同约定的50%，本院认为，一审法院根据洁兰公司履行物业服务管理质量上存在的瑕疵程度，酌情减少欧华公司30%的物业费，尚属合理，现欧华公司没有充分证据推翻该认定，本院不再予以调整。综上，一审法院对欧华公司应支付洁兰公司物业费的认定并无不当，对欧华公司的相关上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，电梯保养合同系欧华公司与案外人签订，签订时已由洁兰公司提供物业服务，双方签订的《前期物业服务合同》并未约定电梯保养服务费用由洁兰公司承担，现欧华公司要求洁兰公司缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，欧华公司认为，《前期物业服务合同》约定了业主逾期交纳物业服务费需支付滞纳金的情况，欧华公司作为房地产开发企业，并非该合同约定的业主，本院认为，本案双方当事人签订的系前期物业服务合同，物业服务的对象，既包括了已经购房的业主，也包括了房地产开发企业，《前期物业服务合同》第二十条第2项约定了业主逾期不按约交纳服务费的责任，经对该合同进行文义解释和系统解释，该条款中的业主应包含欧华公司，现欧华公司存在拖欠物业管理费的情形，应按该约定向洁兰公司支付滞纳金，对欧华公司的该项上诉意见，本院不予支持。 综上，欧华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3650元，由上诉人安吉县欧华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 周辰晨 审判员 沈筱婕 二〇二〇年八月六日 书记员 沈 燕 -12- -11-