江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初2071号 原告（反诉被告）：许进，男，1987年10月29日生，汉族，住江苏省东台市。 原告（反诉被告）：汪圆，女，1991年1月18日生，汉族，住江苏省东台市。 上述两原告委托代理人：蒋旭，江苏君劭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李广，男，1986年1月21日生，汉族，住河南省巩义市。 被告（反诉原告）：蔡一楠，女，1985年2月23日生，汉族，住河南省巩义市。 上述两被告委托代理人：赵兴东，江苏广得律师事务所律师。 原告（反诉被告）许进、汪圆与被告（反诉原告）蒋旭、蔡一楠房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月15日立案受理后,反诉原告蒋旭、蔡一楠于2016年6月6日依法提起反诉，本案由审判员鄢志文适用简易程序独任审判，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许进、汪圆及其委托代理人蒋旭，被告（反诉原告）蒋旭、蔡一楠的委托代理人赵兴东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的《南京市存量房买卖合同》于2017年3月6日解除。2、判令被告按照合同承担违约金315000元。3、判令被告配合原告办理撤销不动产登记的手续，恢复交易前的不动产登记。4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月18日，原告与被告签订《南京市商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告位于浦口区星火××路××人××花园××单元××室的房屋一套，房屋面积为87.29平方米，售价为157.5万元。截止目前，被告仍欠原告109.5万元房款未清。经原告催告，被告未履行付款义务，故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，被告同意解除双方签订的房屋买卖合同，但在房屋买卖已经完成过户的情况下，合同无法继续履行的原因是国家的限贷政策进一步收紧，导致被告无法办理抵押贷款。被告的行为属于不可抗拒的原因，按照合同约定双方互不承担违约责任。被告将积极配合原告把房屋重新登记在两原告名下，并且希望原告返还48万元购房款，办理合同解除后的退税、退费手续并及时将退税、退费返还给被告。 反诉原告蒋旭、蔡一楠向本院提出反诉请求：判令反诉被告许进、汪圆在房屋买卖合同解除后，向反诉原告返还购房款48万元，并及时办理退税、退费手续，将退税、退费款返还原告。事实及理由：2016年9月18日，反诉人与被反诉人在南京链家房地产经纪有限公司的中介下，签订了《南京市存量房屋买卖合同》，合同约定，被告将浦口区星火南路16号铭人丽岛××室出售给反诉人，房屋建筑面积87.29平方米，转让价款为1655000元，其中定金5万元，首付款43万元，商业贷款1155000元，物业交割时付清余款2万元。按当时的购房政策，原告在补缴社保取得了购房资格，反诉人向被反诉人支付了购房款48万元，缴纳了税款和费用119790.48元，房产顺利办理了过户登记手续。在此之后，南京市限购政策升级，反诉人原先取得的购房资格被注销，从而导致原告无法办理房屋抵押贷款。依据国家税收政策，房屋买卖合同解除后，反诉人和被反诉人缴纳的税款可以退还，因此，请求法院支持反诉人的请求。 反诉被告许进、汪圆对反诉原告蒋旭、蔡一楠的反诉答辩称,双方交易失败的原因并非限购政策导致，而是反诉原告采取了虚假手段骗取购房证明的不良行为所致。该行为直接导致反诉原告被列入失信名单，影响其征信记录，购房证明被注销本身并非交易失败的原因，而是反诉原告被列入失信名单导致银行拒绝向其发放贷款，而反诉原告又不能按照合同约定以现金方式补齐购房款，以致其根本违约。所以反诉原告是合同履行中的过错方，应当承担违约责任，本案的情形不适用于合同第十条因限购政策导致本协议无法继续履行的，互不承担责任的相关内容。双方的交易已经实际进入到过户阶段，房屋产权已经变更至反诉原告名下，根据合同约定，反诉原告只需依约支付剩余购房款，该合同即履行完毕，而事实上是因反诉原告不能履行付款义务导致的交易失败。根据双方买卖合同第十条第三款因反诉原告导致的解约，已付房款应冲抵补偿，如有剩余可予以返还。因涉案房产已经过户登记在反诉原告名下，故应当在解除合同后，先行办理撤销产权登记，恢复产权登记于反诉被告名下，购房款冲抵违约金后，相应的余款予以返还。反诉原告陈述的退税、退费手续，办理责任方是反诉原告，反诉被告愿意尽配合义务，也仅据房产及税务部门相关规定及程序退还应当退还的部分，如有差额或损失，由反诉原告自行承担。 经审理查明,2016年9月18日，原告许进、汪圆（合同甲方）与被告蒋旭、蔡一楠（合同乙方）在南京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《南京市存量房屋买卖合同》，合同约定甲方将坐落于南京市浦口区星火××路××人××花园××单元××室的房屋出售给乙方。合同第五条约定，房屋转让价款为1655000元。乙方于2016年9月18日向甲方支付定金50000元。乙方于批贷后5个工作日内将首付款人民币430000元解交监管账户。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款1155000元。乙方同意于2016年9月20日前与贷款银行签订借款合同。乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按以下方式解决：乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担；乙方申请的银行不得超过两家，自第一次面签且双方资料齐备之日起超过60个工作日，于次日起5个工作日内以现金方式补齐，逾期不能补齐的，乙方承担根本违约责任。合同第十条约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的材料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同第五条、第六条的义务超过15个工作日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应当向甲方支付违约金，违约金数额为总价房款20%。乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和易发生的费用由各方友好协商解决。合同签订后，被告蒋旭、蔡一楠于2016年9月18日向原告许进、汪圆支付定金50000元，于2016年9月27日和2016年10月20日共计支付首付款430000元。双方于2016年10月20日办理了房屋过户手续，并缴纳了相应的税费，房屋已经过户至被告蒋旭、蔡一楠名下。 另查明，2016年10月5日南京市人民政府颁发宁政办发（2016）143号文，即《南京市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，该文件规定：对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。该文件自2016年10月6日起执行。因被告蒋旭、蔡一楠均系外地户口，且均未在南京缴纳社会保险，不符合上述购房条件，遂通过补缴社会保险的方式获得购房证明，并办理了过户手续。2016年11月21日，南京市不动产登记中心因被告蒋旭、蔡一楠开具购房证明时所提交的补缴社保证明无效，将其购房证明予以注销。后被告蒋旭、蔡一楠的贷款未获得银行的批准，两被告至今未支付剩余房款。原告在庭审中提交解约函及顺丰快速查询打印件，证明其向两被告寄发了解约函，两被告称未收到该函件。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，《南京市存量房买卖合同》、解约函、社保缴纳证明、购房证明注销清单、税费缴纳发票、收据、银行清单等证据在卷证明。 本院认为,原、被告双方于2016年9月18日签订的《南京市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。对两原告提出的诉讼请求及两反诉原告提出的反诉请求：1、判令确认原、被告双方签订的《南京市存量房买卖合同》于2017年3月6日解除的诉讼请求。原告在庭审中仅提供了解约函及快递查询单，并不能显示具体的邮寄地址及收件人，两被告在庭审中陈述其并未收到上述解约函，故对原告主张《南京市存量房买卖合同》于2017年3月6日已经解除的事实本院不予认可。但双方在合同的履行过程中，因被告蒋旭、蔡一楠的贷款未获得银行的批准，亦未能现金补足剩余房款，庭审中两被告也同意解除双方签订的《南京市存量房买卖合同》。故原被告双方已经对签订的《南京市存量房买卖合同》协商一致解除。2、对两原告主张判令被告按照合同承担违约金315000元的诉讼请求，本院认为，合同约定被告因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，可继续申请其他银行贷款。两被告申请的银行不得超过两家，自第一次面签且双方资料齐备之日起超过60个工作日，于次日起5个工作日内以现金方式补齐，逾期不能补齐的，被告方承担根本违约责任。本案中，两被告因银行贷款未能获得批准且不能以现金方式补齐剩余房款已经构成违约，应承担相应的违约责任。两被告在庭审中坚持认为其不存在违约行为，不同意承担违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告在庭审中陈述其因未按约拿到被告支付的房款造成另购他房时筹措资金的损失以及租金等损失，但均没有相应的证据证明。故本院酌定由两被告支付两原告违约金50000元为宜。3、对两原告主张判令被告配合原告办理撤销不动产登记的手续，恢复交易前的不动产登记的诉讼请求，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方之间的合同已经解除，原告要求恢复登记至原告名下符合法律规定，本院予以支持。4、对两反诉原告要求两反诉被告返还购房款480000元的诉讼请求，本院认为，合同中约定支付的全部款项冲抵违约金后，多退少补。本案中，两反诉原告应向反诉被告支付违约金50000元，故扣除上述款项后，两反诉被告应向反诉原告返还购房款430000元。5、对反诉原告要求反诉被告配合办理退税、退费手续，将反诉原告缴纳的退税、退费款返还反诉原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 解除原告许进、汪圆与被告蒋旭、蔡一楠于2016年9月18日签订的关于南京市浦口区星火南路16号铭人丽岛花园××室的《南京市存量房屋买卖合同》。 被告蒋旭、蔡一楠于于本判决生效之日起十日内配合原告许进、汪圆办理产权登记撤销手续，将南京市浦口区星火南路16号铭人丽岛花园××室的房屋恢复登记至原告许进、汪圆名下。同时许进、汪圆配合蒋旭、蔡一楠办理退税、退费手续，许进、汪圆将获得的退税、退费款项返还蒋旭、蔡一楠。 三、被告蒋旭、蔡一楠于本判决生效之日起十日内向原告许进、汪圆支付违约金50000元。 四、原告许进、汪圆于本判决生效之日起十日内向被告蒋旭、蔡一楠返还购房款480000元，扣除第三项应支付的50000元违约金后，还应退还购房款430000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费已减半收取10905元，由被告蒋旭、蔡一楠负担；反诉费4250元，由反诉被告许进、汪圆负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交本诉上诉案件受理费21810元，反诉上诉案件受理费4250元。 审判员  鄢志文 二〇一七年九月十四日 书记员  文 茜