济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初5649号 原告：曲成武，男，生于1971年9月29日，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王晓云，山东博睿律师事务所律师。特别授权。 被告：张士兵，男，生于1982年4月22日，汉族，住济南市。 被告：王莎莎，女，生于1985年3月23日，汉族，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。特别授权。 原告曲成武与被告张士兵、王莎莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告曲成武及其委托诉讼代理人李俊琪，两被告及其共同委托诉讼代理人赵鹏到庭参加了诉讼。因案情较为复杂，双方争议大，本院依法裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2017年4月11日再次公开开庭进行了审理。原告曲成武及其变更后的委托诉讼代理人王晓云，被告王莎莎及两被告的共同委托诉讼代理人赵鹏到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 曲成武向本院提出诉讼请求：一、判令两被告承担违约责任，返还原告定金3万元，按房款总额的30%即444000元向原告支付违约金，并由被告承担原告已支付的中介佣金14800元、律师费3万元，共计518800元。二、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年7月4日，原、被告在济南三宇合记地产有限公司济南市历城区时强房产中介店的居间下签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告曲成武购买两被告共有的位于济南市历城区翡翠清河西区*室的个人住房，总价款为148万元。原告当天支付了定金及中介费。涉案房屋的共有权人均在合同上签字。根据法律规定，原告购买涉案房屋的合同已经生效。同年8月19日，被告电话告知原告因其自身原因要求单方解除合同，经几次沟通，被告坚持解除合同。被告在原告未违约的情况下明确表示拒绝履行合同，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 张士兵、王莎莎共同辩称，一、房屋买卖合同的解除是因不可归责于双方原因导致。该合同是由房产中介起草的，该合同中涉及到的房屋首付款交纳日期与合同双方商定的日期不一致，也违背了房屋买卖的日常交易习惯。合同中对于剩余房款的交付日期约定的不明确。两被告在发现上述两点问题后，多次找原告及中介沟通，但二者均不予理会。出卖人出售房产的主要目的是获取购房款，在购房款交纳日期无法确定且购房款尚未得到的情况下，就将房屋过户至买受人，有悖被告的真实意思表示，也不符合交易习惯，因此涉案合同的解除应当属于不可归责于双方原因导致；二、原告曲成武主张违约金444000元数额过高，应当予以调低；三、原告主张中介佣金14800元和律师费3万元应当予以驳回。关于中介费，涉案房屋并未取得房屋权属证书，属房地产经纪机构禁止交易的房屋范畴，在此情况下，根据上述法律规定，房屋中介违规提供服务并收取佣金的情况下，原告可要求中介公司承担相应经济损失并且退还佣金，因此，原告对于其已经交纳的佣金可以要求中介退还，而不是向两被告主张。原告交纳的14800元为房产中介收取的代办服务费用，代办事项为办理房屋过户、按揭贷款等，因双方签订的房屋买卖合同已经解除，代办事项已无需办理，在此情况下，原告可以要求房产中介退还该笔费用。关于律师费，该律师费数额已经超过了《山东省律师收费标准》的规定，且原告本人即为律师，对于法律条款及法律业务比较精通，根本没有再行委托律师的必要性，在此情况下，其仍要委托律师参加诉讼，显然存在故意扩大经济损失的行为，对此扩大的损失，应当由原告自行承担；四、两被告实际收到原告交纳的定金数额为25000元；五、根据双方买卖合同的内容，房屋买受人为原告曲成武与其妻杨亚琴两人，而本案原告只为曲成武一人，杨亚琴应作为必要的诉讼参与人进行诉讼；六、根据被告从济南市房管局调取的原告购买其他房屋的买卖合同看，被告购买其他房屋的总价款为75万元，建筑面积为122.15平方米，单价为6140元/平方米，故被告在涉案合同解除后并未给原告造成任何损失。 原告曲成武围绕其诉讼请求依法提交了房屋买卖合同复印件、定金收到条复印件、房屋买卖服务合同、佣金确认单及收条、通知函、EMS快递单、收据、委托代理合同、发票、网上下载资料、判决书等证据，两被告围绕其辩称提交原告曲成武于2016年9月29日的购房合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理本院对以下事实予以认定： 1、2016年7月4日，原告曲成武（买受人、合同乙方）与被告张士兵（出卖人、合同甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区翡翠清河西区*的房产给乙方，房屋所有权人为张士兵，房屋建筑面积为122.26平方米，地下室13.95平方米，还包含固定装修及地下室一处、热水器一台，车位一处（翡翠清河西区*车库*号）；甲乙经协商一致，同意本项下房产及附属设施总价款为148万；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金3万元，甲方自本合同签订时将《商品房买卖合同》原件及购房发票原件交由第三方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；付款方式为按揭贷款：乙方于2017年2月28日前，将首付房款45万元（含定金）存入甲方指定的账户，同时甲乙双方配合办理房屋交接手续，剩余房款103万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在过户当日一次性补足；办证与税费承担：甲方应当于接到开发商办证通知之日起5日内按照要求提供相关材料和手续办理房产证，该阶段产生的契税、维修基金、交易手续费、工本费等税费由甲方承担；甲方应当于取得房产证之日起银行审批通过后5日内，配合乙方办理房屋所有权转移登记手续，该阶段产生的增值税、个税、契税、交易手续费、工本费、中介佣金等税费由乙方承担；甲、乙双方同意于产权转移三日内进行房屋验收交接，对房屋装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前产生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担，甲方同意预留物业保证金5000元存放在第三方，待物业全部交割完毕后，由第三方返还给甲方；违约责任：1、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任意一方未按本合同的约定履行撤销抵押、配合过户、交房、付款、缴纳约定税费等相关义务，每逾期一日，违约方应按本合同总房价款3‰承担违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方所造成的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费、中介佣金等）；逾期超过30日，守约方有权解除合同；合同履行过程中，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，若乙方违约，则定金不退；经甲、乙双方协商一致，应于甲方取得房产证之日起5日内配合乙方办理银行贷款手续。被告张士兵在甲方处签字捺印予以确认，被告王莎莎（被告张士兵妻子）在甲方共有人处签字捺印予以确认，原告曲成武在乙方处签字捺印予以确认，原告曲成武妻子杨玉琴在乙方共有人处签字捺印予以确认。合同签订后，被告张士兵书写买卖定金收到条一张，载明：今收到买方曲成武购买重汽翡翠清河西区小区*室的房屋定金3万元整（大写：叁万元整）。 2、同日，原告曲成武（买受人、合同乙方）、被告张士兵（出卖人、合同甲方）与济南市历城区时强房产中介店（代办人、合同丙方）又签订《房屋买卖服务合同》一份，约定甲乙双方委托丙方代为办理涉案房屋过户、按揭贷款等相关手续。该合同主要约定，甲、乙双方协商一致，委托丙方的代办事项为协助甲、乙双方办理按揭贷款手续、房屋评估手续、过户手续、物业交割手续；甲、乙双方应在本合同签订之日起产权证下证日5日内，向丙方提供房屋交易过程中包括但不限于房产过户、评估、贷款等所需要的材料；甲乙双方约定，丙方完成委托事项，买受人支付代办服务费用为14800元；买卖双方应当在签订此服务合同的同时支付全部代办服务费用；特别约定事项：甲乙双方应当保证自行签署的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，若甲乙任何一方不履行本合同约定义务，或房屋买卖合同存在无效、瑕疵等情况的，导致合同终止、解除，与丙方无关，丙方已进行相关代办服务的，丙方收取的代办服务费用不予退还，甲乙双方对此予以认可。原告曲成武在乙方处签字捺印予以确认，杨玉琴在共有人处签字捺印予以确认，被告张士兵在甲方处签字捺印予以确认，济南市历城区时强房产中介店在丙方处加盖公章。同日，原告曲成武与济南市历城区时强房产中介店签订佣金确认单，确认佣金为14800元，支付日期为2016年7月4日。当日，济南市历城区时强房产中介店向原告曲成武出具佣金收条，载明：今收到曲成武先生买卖房屋（坐落于济南市历城区重汽翡翠清河**小区*室）佣金14800元整（大写：壹万肆仟捌佰元整）。 3、上述合同签订后，被告张士兵、王莎莎于2016年8月19日通过电话通知原告曲成武其要求单方解除合同。之后，原告曲成武于2016年8月23日向两被告发送通知函一份，表示希望继续履行合同，若坚持解除合同，则由此给其造成的损失，应当由两被告负责，并要求两被告在收到本函一日内与其协商解除合同后的相关事宜，否则逾期责任和风险由两被告自行承担。两被告于次日收到上述通知函。之后，两被告又于2016年9月8日向原告曲成武邮寄发送通知函一份，说明双方签订房屋买卖合同后，原告曲成武支付了定金3万元，其中由中介保管5000元。之后其因自身原因无法继续履行合同，于2016年8月19日电话告知原告曲成武解除合同，并要求原告曲成武两天内提供银行账号，其会依约双倍返还定金，否则逾期的责任和风险由原告承担。之后双方就合同解除事宜未能协商一致，引起本案诉讼。 2016年9月5日,原告曲成武与其所在的山东博睿律师事务所签订了《委托代理合同》，约定山东博睿律师事务所接受原告曲成武的委托，指派律师李俊琪为原告曲成武的一审诉讼代理人，参与其与张士兵、王莎莎房屋买卖合同纠纷一案，律师费为3万元。2016年11月7日，山东博睿律师事务所给原告曲成武开具了金额为3万元的法律服务费发票。审理中，原告曲成武申请变更代理人为王晓云律师，并撤销了对李俊琪律师的委托授权。 另查明，原告曲成武在与两被告解除房屋买卖合同后，又于2016年9月29日购买涉案房产附近的位于黄台北路*号东兴寓城花园的房产一套。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两被告辩称合同约定的付款时间等不符合日常交易习惯，故其签订该房屋买卖合同并非其真实意思表示，也不能实现其合同目的。对此原告曲成武称，之前两被告从未提过该问题，且合同第四条与第五、六、八、九条是一个综合条款，约定的是最迟在2017年2月28日前支付首付款45万元，如果下证早，双方约定也很明确，是在下证后5日内办理权属转移登记手续，产权转移3日内进行房屋交接，交接前支付首付，余款是办理银行按揭贷款，并由银行直接发放给对方，所以不存在约定不合理的问题。对此本院认为，两被告系完全民事行为能力人，应对其行为后果承担相应法律责任。因交易时两被告并未获得涉案房屋产权，房产证尚在办理过程中，下证日期难以准确确定，所以双方约定了首付款在2017年2月28日前支付，并约定双方同时办理房屋交接手续，余款通过银行按揭贷款方式予以支付。双方对被告办证日期、过户日期也进行了约定，还约定产权转移3日内办理房屋交接手续。综合来看，如被告办证、过户等交易流程进展快，则其收到首付款及银行贷款就快，并不存在显失公平的问题，故对两被告的该辩称意见，本院不予采信。因此，双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担相应的违约责任。涉案房屋买卖合同中约定出卖人为被告张士兵，买受人为原告曲成武，因此杨亚琴未作为共同原告参加诉讼并不违反法律规定。2016年8月19日，两被告明确表示不再继续履行合同。2016年8月23日，原告曲成武向两被告发送通知函，函告两被告承担其因解除合同造成的相关损失并且要求两被告与其协商解除合同后的相关事宜，原、被告确认双方签订的房屋买卖合同于2016年8月23日解除，本院对此予以认定。两被告在没有约定或法定解除权的情况下表示不履行合同，属于违约行为，原告曲成武有权依法主张权利。因两被告违约且合同解除，两被告因合同取得的定金3万元应予返还，且原告曲成武有权主张违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的违约金是合同总房款的30%即444000元，两被告认为没有给被告造成经济损失，违约金约定过高，请求予以调整。原告曲成武认为双方对违约金有明确的约定，且其购买涉案房屋的主要目的是便利于孩子上学及照顾老人，房屋可选择性范围比较小，因为孩子在9月份入学，所以时间比较紧迫，济南下半年房价暴涨，因为被告的任性违约，给原告造成的经济损失巨大，而且造成的时间成本等更是不能用金钱衡量的。对此本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于实际损失”。原告曲成武的损失，主要包括实际支出的费用及房屋升值损失。原告曲成武在合同解除后另外寻找房源并于2016年9月29日另购房产的行为属于采取措施避免损失扩大的行为。因另寻合适房源并签约需要一定的时间，因此该段合理期间因素本院也适当予以考虑。关于房屋升值损失，原告曲成武表示，被告解约有很强的目的性，2016年8月16日开始全福立交桥东向上下口拆除并封闭施工，是为了工业北路高架延长线建设以及地铁R3线的修建，之后涉案房屋所在的小区及周边各小区的房价快速上涨，根据济南市住房保障和房产管理局发布的数据显示，10月份济南二手房挂牌均价14102元，较上月上涨1212元，截止10月底济南二手房价格连续上涨15个月，而且据原告从中介处了解的信息，涉案小区类似户型的房屋，偶尔有出手进行交易的均价每平方米达到了14000多元，比原告当时购买时的均价高了4000多元，所以被告是因为希望通过卖房多获利而解约，即使暂时不卖，也是等待房价上涨。两被告对此不予认可，认为即使原告曲成武提到的数据是真实的，也是2016年10月份的数据，此时双方合同早已解除，且原告通过购买其他房屋避免了损失扩大，所以没有给原告造成任何损失。对此本院认为，原、被告于2016年7月4日签约后至9月29日原告曲成武另购房产期间，涉案房屋所在地及周边区域房屋价格出现较大幅度增长是客观事实，2016年10月初济南市政府出台房产调控政策也可以对此进行印证，因此两被告违约解除合同，应当支付违约金。因双方均未提供相应证据或申请司法鉴定来确定预期可得利益损失即房屋升值数额，综合考虑原告曲成武支付的定金数额3万元、中介佣金数额14800元、房屋升值损失、原告另行购房等因素，并考虑双方过错情况，本院确定两被告应支付原告曲成武的违约金数额为266400元。关于原告曲成武主张的律师费，本院认为，原告曲成武本人系律师，具有相关法律水平，其主张的律师费并非必要性支出，故本院对原告曲成武主张的律师费3万元不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张士兵、被告王莎莎于本判决生效之日起十日内返还原告曲成武定金3万元。 二、被告张士兵、被告王莎莎于本判决生效之日起十日内支付原告曲成武违约金266400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 三、驳回原告曲成武的其他诉讼请求。 案件受理费8988元，由原告曲成武负担3853元，由被告张士兵、王莎莎共同负担5135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年九月十五日 书 记 员  岳 静