湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3342号上诉人（原审被告）：李运斌，男，1964年10月23日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：田中林，湖北楚融律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张桂珍，女，1962年8月30日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：田中林，湖北楚融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉葛化集团有限公司，住所地武汉市洪山区葛化正街。法定代表人：谢晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春雷，该公司员工。委托诉讼代理人：陈桂华，湖北天下律师事务所律师。原审第三人：张建廷，男，1969年11月10日出生，汉族，住武汉市东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：雷朝霞，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人李运斌、张桂珍因与被上诉人武汉葛化集团有限公司、原审第三人张建廷房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李运斌、张桂珍上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的二审诉讼费用。事实及理由：1、上诉人和被上诉人之间并不存在房屋买卖合同关系，双方未就房屋回购达成合意。2、上诉人仅收到了被上诉人支付的房屋使用费而非房屋回购款，双方并无房屋回购的合意。3、案涉房屋系上诉人婚后购买，属于夫妻共同财产，房屋买卖为重大处分行为，应当经夫妻双方同意才具备法律效力。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。武汉葛化集团有限公司、张建廷均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。武汉葛化集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令李运斌、张桂珍协助武汉葛化集团有限公司办理《房屋所有权证》注销登记手续；2、本案的诉讼费用由李运斌、张桂珍承担。一审法院经审理查明：1991年，李运斌、张桂珍搬入左岭镇葛化宿舍677栋1单元4楼7号房（以下简称涉案房屋）居住。1995年5月10日，武汉葛化工业集团公司（售房单位，甲方）与李运斌（购房人，乙方）签订了《协议书》，协议约定：“一、甲方出售给乙方的房屋，座落于左岭镇葛化宿舍677栋1单元（门）4楼7号房，房屋结构为砖混，建筑面积54.01平方米。二、房屋经评定建筑面积每平方米成本价520元，标准价220元，浮率为15%，折旧率为30%，层次调节率-1%，每平方米规定房价为129.59元，全部规定房价6999.16元。享受优惠政策后，每平方米96.52元，实付房价5213.05元。乙方享受的优惠政策有：1、付款优惠20%；2、工龄优惠-2%；3、购现住房优惠5%。三、……。四、乙方购房后，拥有部分产权，可以继承。乙方付清购房款并住满五年后，可以出售或出租，在同等条件下甲方有优先购买权或承租权。原产权单位只有处置时的受益权，出售后的增值部分在扣除有关税费后，购房人得六成，原出售单位得四成。乙方购房后未住满五年，不需要该房时，甲方按原价收回……”1995年8月30日，李运斌取得涉案房屋的《房屋所有权证》（洪房改字第××号）和《国有土地使用权证》（武房地籍洪改地字第××号）。房产证载明：“所有权人为李运斌，所有权性质为私产，房屋座落于左岭镇葛化宿舍677栋1-4-7号，建筑面积54.01平方米，标准价房，单位产权40%，个人产权60%”。土地使用权证载明：“本证所列土地经审查准予李运斌使用，用地坐落左岭镇葛化宿舍，用途为住宅，使用范围应摊面积13.50平方米”。2000年11日，武汉葛化集团有限公司向李运斌、张桂珍退还8200元房款。2001年，李运斌、张桂珍搬离涉案房屋。涉案房屋的房产证与土地证一直在武汉葛化集团有限公司处保存。2015年12月，涉案房屋被案外人武汉市祺鑫房屋征收服务有限公司拆除。另，武汉市产权登记信息查询单显示：涉案房屋的产权人为李运斌，房屋所有权证：洪房改字第××号。一审法院另查明，李运斌与张桂珍于1985年8月12日登记结婚。李运斌、张桂珍均系武汉葛化集团有限公司单位的职工。1995年3月1日，武汉市经济体制改革委员会同意“武汉葛化工业集团公司”改制为“武汉葛化集团有限公司”。一审法院认为，关于办理涉案房屋房产证的注销手续。本案中，李运斌、张桂珍辩称其搬离涉案房屋时并未与武汉葛化集团有限公司达成退房的协议，退房只是出让房屋的使用权，收取的是使用费。按照李运斌、张桂珍的说法，武汉葛化集团有限公司与李运斌、张桂珍之间达成的协议是使用权出让协议，而在双方未就使用期限及费用标准进行约定，李运斌、张桂珍甚至记不清领取了多少使用费的情况下，李运斌、张桂珍就出让了涉案房屋的使用权，且18年间（2001年至2019年）对房屋的增值不管不顾，18年间亦从未向武汉葛化集团有限公司提出任何增加房屋使用费的请求，这显然不符合常理。当时的真实情况应是李运斌、张桂珍同意退房，领取了退房款，办理了退房手续，搬离了涉案房屋，但未办理涉案房屋产权变更登记手续。因此，对李运斌、张桂珍的此抗辩意见，不予支持。李运斌、张桂珍还辩称该房产系夫妻共同财产，张桂珍未同意退房，退房行为无效。首先，张桂珍也是武汉葛化集团有限公司的职工，对退房事宜不知情不符合常理。其次，李运斌、张桂珍共同在涉案房屋内生活，且共同搬离涉案房屋，搬离后，张桂珍在长达18年的时间内从未向武汉葛化集团有限公司主张过涉案房屋共有人的权利，可见张桂珍对退还房屋的事情知晓并认可。因此对李运斌、张桂珍的此辩论意见，不予认可。综上，武汉葛化集团有限公司与李运斌、张桂珍已按双方签订的《协议书》履行了各自的义务，即武汉葛化集团有限公司依约向李运斌、张桂珍交付了房屋，办理了房产证及土地证，李运斌、张桂珍履行了支付房款的义务，《协议书》已履行完毕。后于2000年，武汉葛化集团有限公司向李运斌、张桂珍退还了房款8200元，且相比李运斌、张桂珍支付的房款5213.05元，多退了2986.95元（8200元-5213.05元），李运斌、张桂珍亦搬离了涉案房屋，同时18年间，李运斌、张桂珍从未向武汉葛化集团有限公司主张过涉案房屋的任何权利，也未向武汉葛化集团有限公司要求交付涉案房屋的两证，由此可见武汉葛化集团有限公司与李运斌、张桂珍就涉案房屋的回购达成合意并已开始履行，事实上形成了新的房屋买卖合同关系。根据房屋买卖合同的交易习惯，武汉葛化集团有限公司已履行了向李运斌、张桂珍退还房款及补偿溢价的义务，李运斌、张桂珍也履行了腾退义务，李运斌、张桂珍还应履行配合武汉葛化集团有限公司办理产权变更登记手续的义务。但因涉案房屋已于2015年12月被拆除，涉案房屋已无需办理产权变更登记手续，根据《不动产暂行登记条例实施细则》第二十八条第一款的规定，不动产灭失的，当事人可以申请办理注销登记。现涉案房屋可直接办理注销登记手续，故李运斌、张桂珍应协助武汉葛化集团有限公司办理《房屋所有权证》注销登记手续。关于诉讼费。因武汉葛化集团有限公司疏于管理，未及时办理涉案房屋的产权变更登记手续，现如今面临涉案房屋拆迁时又未能与李运斌、张桂珍进行充分地协商，从而导致纠纷的发生，对此武汉葛化集团有限公司应承担一定的责任，故对武汉葛化集团有限公司要求李运斌、张桂珍承担诉讼费的诉讼请求，不予支持。对本案张建廷是否有权签订拆迁补偿协议及是否应该获得拆迁补偿等问题，不属于本案的审理范围，对此不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、李运斌、张桂珍于本判决生效之日起十日内协助武汉葛化集团有限公司办理洪山区左岭镇677栋4层7号房屋（洪房改字第0171-××号）的注销登记手续；二、驳回武汉葛化集团有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费200元，由武汉葛化集团有限公司负担。二审期间，李运斌、张桂珍、武汉葛化集团有限公司及张建廷均未提交新证据。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2000年11月，武汉葛化集团有限公司向李运斌、张桂珍退还8200元房款及李运斌、张桂珍于2001年搬离涉案房屋至今近二十年时间，李运斌、张桂珍对涉案房屋未进行过任何管业，不符合常理。故一审法院认定武汉葛化集团有限公司与李运斌、张桂珍之间为涉案房屋回购达成合意，并据此判决李运斌、张桂珍协助武汉葛化集团有限公司办理涉案房屋的注销登记手续并无不妥。李运斌、张桂珍上诉认为其收取的并非房款而是房屋租赁费用且张桂珍并不知情的问题。其所陈述与本案查明的事实不符，且不符合常理，故本院不予采纳。综上所述，李运斌、张桂珍的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由李运斌、张桂珍负担（李运斌、张桂珍已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年八月五日法官助理严洁书记员陈亮希