呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2017）内0103民初1916号原告：赵忠，住呼和浩特市。被告：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司。法定代表人：张玲杰，该公司总经理。委托代理人：高桂芝，内蒙古恒羽律师事务所律师。原告赵忠与被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵忠、被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司委托代理人高桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵忠向本院提出诉讼请求：1、解除双方商品房买卖关系，解除签订的商品房买卖要约承诺书；2、判令被告返回原告支付的房款210440元；3、判令被告赔偿原告的利息损失（按中国人民银行同期贷款基准利率，自2011年9月18日以交纳购房款210440元为基数计算至判决生效之日）；4、由被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2011年9月18日，原被告双方签订《商品房买卖要约承诺书》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区号商品房一套，约定总价为512440元，原告支付200000元，其余房款312440元采用按揭贷款方式支付。协议签订后，原告于2011年9月18日支付200000房款，而被告承诺卖给原告的房屋却一直没有办理房地产开发和销售的合法手续，不但使原告无法按约定办理按揭手续，也无法合法拥有房产，根据我国合同法和房地产开发法律法规，没有取得的房地产开发销售合法手续的房地产是不能买卖的。基于此，原告诉至法院，请求判如所请。被告内蒙古尖峰房地产开发有限公司辩称，被告同意解除合同，当时原告交纳的房款是20万元，收据钱数中有一部分是被告以违约金形式支付了原告。原告主张的钱数与票据不符。原告提交的票据是2014年，但是原告主张利息自2011年开始，对此被告不认可。利息损失被告不承担。双方存在房屋买卖合同关系，被告同意退还购房款20万元，当时原告买的房就是期房，该情况原告也知道，今天这个局面原告也有责任，故利息不承担。对于该房屋政府也协调过，方案是交多少购房款我公司就返还多少购房款，两年之内退还。想退房的退房，想退购房款的退购房款。被告不是不给退原告购房款。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：1、2014年12月7日,原告赵忠（甲方）与被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（乙方）签订了《商品房买卖要约承诺书》。该要约承诺书约定：一、甲方正式向乙方发出了购买位于呼和浩特市××区水岸新巢（暂定名）项目的商品房及签订《商品房买卖合同》的要约，乙方已收到甲方发出的上述要约，并正式承诺同意甲方以总价款￥497288元的价格，购买3号楼1单元5层07号商品房建筑面积约：75平方米（此面积不含赠送层，具体面积以最终双方签订的《商品房买卖合同》为准，房款多退少补）的全部要约内容。交房日期：2015年12月31日。乙方如未按本要约书约定的期限将该商品房交付甲方，自本要约书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已付要约金万分之三的违约金，要约继续履行（如遇不可抗力或非承诺人所能控制因素造成的延期，免除双方违约责任）。甲方同意在签署本"商品房买卖要约承诺书"时，向乙方支付要约承诺金￥211288元，甲方承诺余款￥286000元办理银行按揭。...二、甲乙双方确认除上述要约承诺书和附件"承诺书"确定的内容外，其他有关上述商品房买卖的权利义务内容，以双方最终签订的《商品房买卖合同》确定。三、本要约承诺书双方签字盖章后生效，该套房屋签订《商品房买卖合同》起自行失效。2、原告赵忠于2011年9月18日向被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司交纳购房款200000元。因被告一直存在延期交房的违约情形，故原被告双方于2014年12月7日签订新的《商品房买卖要约承诺书》，并将被告逾期交房的违约金补加到已付购房款总额中，由被告向原告出具金额为210440元以及848元的收据，已交付购房款由200000元增加到211288元。3、被告至今未依约向原告履行交付约定房屋的义务。4、本案涉案房屋所在的水岸新巢项目未取得商品房预售许可证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案由项下的商品房预约合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《商品房买卖要约承诺书》的性质及效力问题；二、原告的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。对于第一个争议焦点即原、被告签订的《商品房买卖要约承诺书》的性质是预约合同还是本约合同。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖要约承诺书》中对于双方当事人的姓名或名称、交付使用时间、购房款进行了明确约定，但因双方当事人在签订该合同时被告没有就该项目取得商品房预售许可证，所以双方当事人对房屋的基本状况描述较为模糊，承诺书中均用"暂定""约""以最终双方签订《商品房买卖合同》为准"等字样。由上可见，商品房的基本状况、付款时间、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在该承诺书中没有明确约定，属于未决条款，需要签订买卖合同时协商一致达成。判断合同系预约还是本约的标准还在于当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，就应当尊重当事人的意思表示。事实上，本案的双方当事人在该要约承诺书中明确约定"本要约承诺书双方签字盖章后生效，该套房屋签订《商品房买卖合同》起自行失效"，说明双方当事人在条件具备后还要签订正式的商品房买卖合同，可见双方在签订该要约承诺书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖要约承诺书》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故本院对其有效性予以确认。对于第二个争议焦点，针对原告请求解除原被告之间签订的《商品房买卖要约承诺书》的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定"有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"，本案涉案房屋所在项目未取得商品房预售许可证，且双方一直未签订正式的商品房买卖合同，被告亦未交付房屋，原告基于该房屋买卖关系所产生的对该房屋进行占有使用处分等相应合同目的无法实现，故本院对于原告主张解除原被告之间的商品房买卖关系，解除双方签订的《商品房买卖要约承诺书》的请求依法予以支持。关于原告诉请的返还购房款210440元并赔偿利息损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"，故本院对于原告的上述返还要约承诺金及赔偿利息损失的请求依法予以支持，因原告于2011年9月18日向被告支付房款200000元，后双方于2014年12月7日签订《商品房要约承诺书》，将延期交房的违约金折抵入已购房款内，并由被告向原告出具了210440元、848元的收据，该行为应当视为双方达成对于已付房款进行变更的合意，系双方真实意思表示，故对于原告要求被告返还房款210400元房款的诉讼主张，本院依法予以支持。关于利息计算问题，2014年12月7日之后的利息应当以211288元为基数计算，因原告主张以210440元为基数计算，本院依法从其主张。故利息计算如下：以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2011年9月18日起计算至2014年12月7日；以210440元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年12月8日起计算至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除原告赵忠与被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖要约承诺书》。二、被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵忠要约金210440元及利息损失（利息分段计算如下：以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2011年9月18日起计算至2014年12月7日；以210440元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年12月8日起计算至判决生效之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司承担4172元，由原告赵忠承担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 姜 薇二0一七年九月四日书 记 员宋俊杰