福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0213民初1565号 原告：刘宇，女，1981年6月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：温锦标、吴建萍，福建嘉禾嘉律师事务所律师。 被告：厦门汇景集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区嵩屿南二路**，统一社会信用代码913502007516264422。 法定代表人：庄景德，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢志伟、陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 原告刘宇与被告厦门汇景集团有限公司（以下简称汇景集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘宇及其委托诉讼代理人温锦标、被告汇景集团的委托诉讼代理人谢志伟、陈宝玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宇向本院提出诉讼请求：一、判令被告汇景集团向原告刘宇支付涉及厦门市翔安区汇景新城中心A1地下室-1层CW360、CW361、CW362、CW363、CW364号车位（翔安区祥福五里27号之360、361、362、363、364车位）买卖协议书项下的违约金700000元（140000元×5=700000元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告汇景集团系厦门市翔安区汇景新城中心的开发商。2015年6月26日，原告刘宇与被告汇景集团签订《协议书》，约定被告将汇景新城中心A1地下室-1层CW360、CW361、CW362、CW363、CW364车位（翔安区祥福五里27号之360、361、362、363、364车位）销售给原告，价格为人民币140000元/车位，原告须于签订时付清全部价款，被告承诺并保证销售车位不得进行抵押贷款或转卖他人，若被告将车位抵押或转卖，则被告应当以该车位双倍的购房款（即280000元/车位）作为违约金及时支付给原告。协议签订当日，原告付清全部价款，被告已出具讼争车位的全额购房款发票给原告。但被告无视讼争车位已销售给原告的事实和协议书的约定，仍将讼争车位作为抵押担保物向银行申请贷款，并办理了抵押登记。被告的前述行为显属恶意违约，依约应向原告支付违约金280000元，鉴于被告方在诉讼过程中办理了合同备案手续，并注销了抵押登记，原告方要求被告支付违约金700000元（140000元×5=700000元）。为此，原告现提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉求。 被告汇景集团答辩称，1、被告并不存在违约行为，双方在2017年5月17日已经达成补充协议，约定由被告补偿原告29400元，补充协议上已经就车位抵押方面达成一致，并已取得原告的谅解；2、2015年6月26日双方签订的合同是预约合同，2017年7月21日双方签订了正式的合同，双方的权利义务应该以本约为准，被告在这个过程中不存在违约和延误。而且双方在本约上并未约定违约责任；3、哪怕被告在合同中存在违约，但原告并没有造成任何损失，故被告也不应赔偿原告损失。本案从签署预约合同到正式合同期间，原告从未提出要签订正式合同，故签订正式合同应以被告通知的时间为准。被告从预约到签订正式合同期间没有任何损害到原告的权益。而且原告购买车位的合同已经实现，也没有造成任何损失。即使被告构成违约，因原告没有造成任何损失，原告违约金过高应予调整，被告不应承担任何赔偿责任。 本案经审理认定事实如下：一、2015年6月26日，刘宇与汇景集团签订《协议书》，约定汇景集团将汇景新城中心A1地下室-1层CW360、CW361、CW362、CW363、CW364车位（翔安区祥福五里27号之360、361、362、363、364车位）销售给刘宇，价格为人民币140000元/车位，即总价款70万元（140000元×5=700000元）。刘宇须于签订时付清全部价款，汇景集团承诺并保证销售车位不得进行抵押贷款或转卖他人，若汇景集团将车位抵押或转卖，则应当以该车位双倍的购房款（即人民币280000元/车位）作为违约金及时支付给刘宇。《协议书》第五条约定：“在汇景集团接到税务局规定的土地增值税清算日期前，乙方（即刘宇）有权变更该车位买受人姓名，并有权要求甲方（即汇景集团）在接到乙方通知七日内与乙方指定的买受人签署该车位的商品房买卖合同，并至房管局办理该车位商品房买卖合同登记备案手续及办理相关产权证。……”协议签订后，刘宇即一次性支付了汇景新城中心A1地下室-1层CW360、CW361、CW362、CW363、CW364车位（翔安区祥福五里27号之360、361、362、363、364车位）的总价款70万元（140000元×5=700000元）给汇景集团，汇景集团在2016年4月29日开具了购房发票给刘宇。二、2017年3月17日，汇景集团向中国农业银行厦门翔安支行申请融资，以包括出售给刘宇的五个讼争车位等不动产作为抵押物并办理抵押登记，期限自2017年3月17日起至2032年3月16日止。三、2017年5月17日，汇景集团与刘宇签订《补充协议》，约定针对刘宇向汇景集团购买的厦门市翔安区汇景新城中心A1地下室-1层即翔安区祥福五里27号之359、360、361、362、363、364、365号共计七个车位，双方在原协议基础上变更协议条款部分内容。即：汇景集团一次性支付刘宇29400元，刘宇收到汇景集团该笔款项后，必须以刘宇自己的名义签署上述所购车位的商品房买卖合同，并在接到汇景集团通知后的7日内，双方共同到国土与房地产管理部门办理所购车位的商品房买卖合同网络备案手续及办理产权证等事宜。《补充协议》同时约定，除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。本协议与原协议有相互冲突时，以本协议为准。四、2017年7月20日，双方已经签订了讼争车位的《商品房买卖合同》并于2017年7月24日在厦门市不动产登记中心提交登记备案。2017年7月30日，汇景集团向刘宇发出《车位交付通知书》。五、五个讼争车位的抵押已在2017年7月中旬解除。 上述事实，有双方当事人或其委托诉讼代理人陈述在案的庭审笔录及协议书、补充协议、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、发票、土地房屋产籍调查表、平面图、、地籍图不动产登记证明、讼争车位网页信息、法人最高额融资协议、最高额抵押合同、房地产抵押清单、中国建设银行储蓄活期明细查询、车位交付通知书、EMS邮件详情单、邮件签收情况、转账汇款电子回单等予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。 本案的争议焦点是：一、双方签订的《补充协议》是否产生变更《协议书》中抵押违约条款的法律效果？二、刘宇在签订《补充协议》之时是否知悉讼争车位被抵押且不持异议？三、被告是否应当支付给原告违约金？双方约定的违约金是否过高从而应予调整？ 本院认为，一、刘宇与汇景集团于2017年5月17日签订《补充协议》，由汇景集团支付给刘宇人民币29400元，仅是针对变更《协议书》第五条两项约定的补偿：（1）刘宇放弃指定他人与汇景集团签订车位商品房买卖合同的权利，改为限定由刘宇以自己名义与汇景集团签订车位商品房买卖合同；（2）到国土与房产管理部门办理商品房买卖合同网络备案手续及办理产权证的通知方、配合方在刘宇与汇景集团之间进行对换。除此之外，该《补充协议》并未对《协议书》其它条款所约定的权利义务进行变更。故本院对汇景集团有关29400元即是因讼争车位被办理抵押而对刘宇进行的补偿等答辩意见不予采纳。 二、汇景集团提交一段刘宇与汇景集团员工张楚龙的短信记录，欲证明在双方签订《补充协议》时，刘宇对于讼争车位已处于抵押状态知情并且不持异议，本院认为，该短信内容无法体现刘宇知晓讼争车位已经办理抵押的事实，故本院对汇景集团的该点答辩意见不予采纳。 三、依法成立的合同，对双方具有法律拘束力。刘宇与汇景集团于2015年6月26日签订的系列《协议书》中，汇景集团承诺并保证相关销售车位不得进行抵押贷款或转卖他人。2017年3月17日，汇景集团以包括本案五个讼争车位在内的不动产作为抵押物向银行办理贷款融资，已经构成违约。故刘宇要求汇景集团支付违约金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。根据合同法规定的公平原则和诚实信用原则，违约金应坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的价值功能取向。双方原约定按车位价格的双倍确定违约金明显过高，即便刘宇一方在庭审中主动将该项诉讼请求减半也仍不合理。现汇景集团请求予以调整，鉴于：（1）抵押行为仅持续存在约4个月，汇景集团在发现后能及时办理解除抵押；（2）抵押行为未造成讼争车位被行使优先受偿权等严重后果，且刘宇未能举证证明其因讼争车位被抵押所受的损失；（3）现在讼争车位已经办理不动产产权登记备案并交付给刘宇。故本院遵循公平原则及诚实信用原则，对讼争违约金酌情减少，确定为由汇景集团按每个车位价格的10%支付违约金，即汇景集团合计应支付违约金人民币70000元（140000元×10%×5=70000元）给原告刘宇。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门汇景集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘宇支付违约金70000元； 二、驳回刘宇的其余诉讼请求。 厦门汇景集团有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10800元，因适用简易程序审理，减半收取为5400元，由厦门汇景集团有限公司负担540元，由刘宇负担4860元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （陈清志） 二〇一七年九月二十八日 代书记员（ 黄绿 洲） 附本案所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ________________________________________ 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。