湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3400号上诉人（原审原告）：阎大林，男，1950年2月28日出生，汉族，身份证住址武汉市青山区。被上诉人（原审被告）：湖北中驰房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区和平大道1290号。法定代表人：黄卓仁，董事长。委托诉讼代理人：张剑膺，湖北亚威律师事务所律师。上诉人阎大林因与被上诉人湖北中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阎大林上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.撤销阎大林与中驰公司签订的房屋《认购协议书》；3.改变原房屋拆迁补偿方式为货币补偿；4.支持阎大林依法增加标的房屋货币补偿争议数额约474,040元；5.判决中驰公司依照同期拆迁安置临时安置费标准的1.5倍向阎大林支付所欠付款19,308元至履约期结束止；6.对一审诉讼收费重新计算并退还多收取的费用；7.一、二审诉讼费由中驰公司负担。事实与理由：（一）请法院通过调查辩论弄清楚本案争议事项涉及的法律主体及其合法性。我于2012年4月21日与“青山区四十街坊危旧房拆迁改造项目部”签订《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》，该项目部现已灭失，当时签约主体的合法性和目前履约主体的转移需要法庭确认。此事实属于民事诉讼法第一百七十条第一款第三项规定的基本事实，涉及前述履约主体的合法性认定和该协议逾期8年不能履行的责任主体认定，是后续诉讼判定的基础，事实必须清楚明确。（二）关于一审判决焦点的意见。1.《认购协议书》显失公平。（1）此协议标题由“拆迁安置”转换成“房屋认购”，改变了阎大林的法律身份，剥夺了我关于被拆迁人有获得安置房屋优先权的权利和房屋买卖税费减免的依据。（2）《认购协议书》签约时，中驰公司隐瞒有97平方米房源事实，有欺骗行为并已造成损害。（3）该协议第2条中驰公司无息占有预付房款仅对其单方有利。（4）该协议第3条中驰公司单方将交房日期后延34个月，同时对于逾期交房违约金设定过低。（5）协议第5条中买受人的违约责任过重，出卖人违约责任极轻。（6）该协议系格式合同，标明解释权归中驰公司所有违反平等原则，格式合同条款应当做出不利于提供条款方解释。2.关于改变补偿方式的诉求应否支持。该焦点涉及补偿方式可否改变、货币补偿数额是否合理两个问题。问题1：补偿方式可否改变？我认为：（1）根据国家房屋拆迁相关规定，被拆迁人对于补偿方式有选择自由；（2）对方采用欺骗手段规避履约期限违反订立合同的诚信原则；（3）安置协议主体不合法，协议无效；（4）由于协议主体(项目部)的灭失，致安置协议无法履行；（5）中驰公司在2017年重新购地并取得规划建设许可，证明此前协议已经丧失合法性基础，应重新与被拆迁户签约；（6）改变补偿方式法无禁止且有先例可循；（7）中驰公司承诺2019年6月前交房，未履约应承担责任，我要求及时补救合法合情合理。问题2：货币补偿数额是否合理？我认为：（1）该金额下限按照已选定房屋面积90.9平方米，根据政府主管部门2019年9月为该项目颁发的《房屋预售许可证》所定单价每平米为18,738元，总价为1,703,284元，对此双方无异议。（2）根据本次选房公平性原则，应同等增加面积25平米，我应得96.78平方米，根据国务院590号文，房屋拆迁补偿不得降低原居住条件及货币补偿数额可购买同地段相同条件商品房，以本项目22号楼15层以上价格(22,000元)计算符合此条件，总价为2,129,160元，其中425,876元为争议数额，另有过户可减免税费，现需法庭审理的数额为诉求4争议值474,040元。本案既然按照涉及财产的诉讼审理并据此全额收取了诉讼费，一审法庭理应对于本诉求所涉金额2,299,000元的构成是否合理进行裁决，但一审未就此开展工作，应属审理瑕疵。3.关于临时安置费给付标准，焦点在于安置协议对过渡期限的约定缺失，首先这是当时签约一方“项目部”的恶意欺骗行为，违反国家拆迁条例(武汉市政府令第130号)第七条第三款或征收条例中关于房屋拆迁或征收补偿方案应明确过渡期限的要求，系违规和欺骗行为。其次，直接证据系中驰公司在2017年9月26日公告中承诺在2018年12月至2019年6月期间交房、业主具备装修条件，所有被拆迁户未提出异议，可以视为对原安置协议缺陷的补救，证明双方认可的交房时间不应晚于2019年6月30日。国家拆迁或征收条例规定，过渡期限一般不得超过2年。最高法民诉法解释第九十三条，符合其中第二、三、四款情形，可以推断其履约期限不应超过36个月。又根据《武汉市国有土地上房屋征收补偿实施办法》第二十八条，按最低计算中驰公司自2019年1月1日起欠付临时安置费19,308元。（三）关于一审判决法律依据的意见陈述。1.一审判决引用合同法第五十四条，但基于前述焦点一得出涉案协议是否公平的结论违反一般性常识和逻辑。2.一审判决引用合同法第六十条，中驰公司签约时尚未取得房屋预售许可证，要求支付房款属违法行为，本案恰是中驰公司违法，一审无视中驰公司长期不能交房事实，得出相反结论，适用法律与事实颠倒。3.一审判决引用了民事诉讼法第六十四条第一款，我在庭审中提出中驰公司隐瞒有97平米房源一事，根据民事诉讼法第六十三条第（一）款，证据包括当事人陈述，一审法官应就我的陈述质证或要求我提交书证，但均未进行，属于程序缺失。4.一审判决引用民事诉讼法第一百四十二条，对于判决结论的正确与否没有实质意义。5.一审判决引用了民事诉讼法司法解释第九十条规定，即当事人对于自己的主张有举证责任，对于中驰公司隐瞒97平米房源一事、还建房的交房期限，我在上诉时补充了新的证据，支持我诉求更直接的证据由于客观原因无法获取，已向法院提出调查申请。中驰公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。阎大林向一审法院起诉请求：1.撤销阎大林与中驰公司签订的《认购协议书》；2.中驰公司以货币的方式补偿阎大林被拆除的原40街房屋2,299,000元；3.中驰公司向阎大林支付临时安置费47,829.94元；4.本案诉讼费由中驰公司承担。一审法院认定事实：阎大林于2012年5月21日将位于武汉市青山区红卫路40街坊59门5号房屋（建筑面积71.78平方米）交付中驰公司拆迁，中驰公司向阎大林支付了2012年5月至2019年10月的临时安置费，阎大林对中驰公司支付的2012年5月至2015年4月期间的临时安置费无异议，但认为中驰公司自2015年5月起至2019年10月止，少支付了临时安置费本息共计47,829.94元，故请求中驰公司支付47,829.94元临时安置费。其理由为：2012年签订拆迁安置协议后，中驰公司最迟应于2015年还建房屋，但中驰公司未能还建房屋，中驰公司应当自2015年5月起按《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条的规定，以其已付临时安置费1.5倍的标准向阎大林支付临时安置费。中驰公司逾期支付临时安置费，还应支付利息损失。阎大林（买受人）与中驰公司（出卖人）于2019年6月10日签订《认购协议书》一份，约定：买受人已阅悉并同意出卖人展示的《购房须知》和《武汉市商品房买卖合同》示范文本，在平等自愿的基础上双方就买卖商品房达成如下协议：1.买受人自愿认购出卖人所属位于武汉市青山区和平大道与建设三路交汇处的“江南春城”项目20栋2单元11层02号商品房，房屋建筑面积90.9平方米，原协议建筑面积71.78平方米，购房款额为人民币97,516.36元，超出协议建筑面积，每平方米建筑面积暂定售价为人民币22,000元，合计总购房款额为人民币97,516.36元，在签订本协议的同时，买受人应于15个工作日内向出卖人支付80%购房款人民币78,013.09元整。2.待房屋销售备案价确定后结算多退少补，由“江南春城”营销中心与买受人签订《武汉市商品房购房买卖合同》，买受人前期交付的购房款无息转为购房款的一部分，余款按《武汉市商品房买卖合同》中的约定交付。3.出卖人应当在2021年10月31日之前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用，如逾期未按时交付使用的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。4.违约责任：买受人应在收到出卖人通知之日起约定的期限内签订《武汉市商品房购房买卖合同》，如未在约定的期限内签约，则属买受人违约，出卖人有权将上述所定房屋另行出售；如在协议规定的时间内，出卖人将买受人所定房屋另行出售，则属于出卖人违约，出卖人除应将购房款退还买受人，同时应向买受人支付已付房价款5%的违约金，以补偿买受人经济损失。5.本协议书经出卖人签章及买受人签章方为有效。本协议书一式叁份，双方签订《武汉市商品房购房买卖合同》后本协议自动作废。阎大林在该协议书上“买受人”处签名、捺印，中驰公司在该协议书上“出卖人”处加盖印章。阎大林称其是为了本案的诉讼才签订该协议书，并认为该协议书中的条款显失公平，请求撤销该《认购协议书》，其理由为：协议书第1条中约定认购房屋的建筑面积为90.9平方米，阎大林仅增加面积18.2（19.12）平方米，中驰公司隐瞒了有97平方米房源的事实，原与阎大林房屋面积相同的其他人有增加25平方米的情况，还有取得22号楼97.8平方米房屋的情况，显然对阎大林不公平；第2条中约定前期买受人所交付的购房款无息转为购房款，无息显然对中驰公司有利，对个人虽然数额不大，但拆迁户累计总额相当大，也属对中驰公司单方有利，也是不公平的；第3条中约定逾期交付房屋违约金的计算标准不合理，显失公平；第4条中约定的对中驰公司另行出售房屋的违约责任的赔偿标准过低，也显失公平。阎大林另认为中驰公司应以货币的方式补偿其被拆除的原40街房屋2,299,000元，其理由为：1.中驰公司8年不能给阎大林还建房屋，给阎大林造成了巨大的损失，为了及时止损，要求货币补偿，阎大林领取补偿款后自己去买房。2.国家规定还建不能降低拆迁户的原生活标准，阎大林原房屋位于青山区最佳区位，同地段的房屋××青山区最高的，阎大林原房屋的公摊较低，因此房屋安置面积是准许扩大的。3.中驰公司应按面积97平方米，每平方米23,000元的标准支付补偿款2,231,000元（阎大林要求中驰公司安置97平方米的还建房，中驰公司有97平方米的房屋，但只给阎大林安置90.9平方米的房屋），如果是安置还建房，阎大林可以少交契税及印花税共计50,353元，现阎大林不要求中驰公司安置房屋，自己去购买房屋就会承担该费用，故该费用应当由中驰公司承担。一审法院认为，一、阎大林、中驰公司签订的《认购协议书》是否应予撤销。阎大林主张其与中驰公司签订的《认购协议书》显失公平，应予撤销。该《认购协议书》的内容是否显失公平，法院具体分析如下：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平等，因而违反了公平合理原则。1.阎大林、中驰公司签订《认购协议书》，合同目的在于阎大林购买中驰公司建设的“江南春城”项目20栋2单元11层02号商品房，房屋建筑面积90.9平方米，阎大林被拆迁房屋抵扣71.78平方米后，余下19.12平方米面积仅需支付97,516.36元，且待房屋销售备案价确定后多退少补，而该处房屋暂定售价为单价每平方米22,000元，由此可见，该条款并无显失公平。2.阎大林认购房屋属自主行为，其可根据中驰公司提供的房型，结合自身需要进行选择，阎大林认为中驰公司隐瞒有97平方米房源，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，阎大林应当提供证据证实，但其未能提供证据予以证实，应承担不利法律后果。即使中驰公司未提供97平方米房源，相对阎大林认购房屋面积90.9平方米，亦非显失公平。3.阎大林认为其前期交付的购房款无息转为购房款属不公平，阎大林前期并未向中驰公司交付购房款，其没有任何损失。4.阎大林认为中驰公司承担的逾期交房违约金不合理，中驰公司另行出售房屋的违约责任赔偿标准过低，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，其可以实际损失为基础，主张调整违约金，其尚有救济的途径。5.阎大林称其是为了本案的诉讼才签订的《认购协议书》，说明其与中驰公司签订协议书时是自愿的，阎大林是为了达到自身的某种目的而选择签订该协议，阎大林作为完全民事行为能力的人，应当清楚签订该协议书后相应的法律后果。综上，阎大林主张其与中驰公司签订的《认购协议书》的条款显失公平，依据不足，故对阎大林要求撤销《认购协议书》的诉讼请求，法院不予支持。二、阎大林主张的中驰公司应以货币的方式补偿阎大林2,299,000元是否应当支持阎大林、中驰公司签订的《认购协议书》内容具体，该协议上有阎大林的签名、捺印及中驰公司的印章，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，阎大林、中驰公司均应按该协议约定履行各自的义务。《认购协议书》并未约定中驰公司应以货币的方式补偿阎大林2,299,000元，故阎大林要求中驰公司以货币方式补偿其2,299,000元的诉讼请求，无合同依据和法律依据，法院不予支持。三、中驰公司是否向阎大林少支付临时安置费47,829.94元《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条规定：“征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置补偿费或者提供周转用房。选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性支付被征收人或者公有房屋承租人3个月的临时安置补偿费。临时安置补偿费由按照本办法选定的房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，应当按照增加50%的标准支付临时安置补偿费”，关于本案中驰公司是否未按约定交付产权调换房屋而延长过渡期限，阎大林称2012年拆迁安置协议签订后，中驰公司最迟应于2015年还建房屋，但阎大林未提交证据证明拆迁安置协议约定中驰公司最迟应于2015年还建房屋，且中驰公司现按每平方米28元的标准支付临时安置费，故阎大林主张中驰公司未能于2015年还建房屋，中驰公司应自2015年5月起按其已付临时安置费1.5倍的标准向阎大林支付临时安置费，并支付逾期利息，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回阎大林的诉讼请求。案件受理费25,575元，由阎大林负担。二审中，阎大林提交证据：1.预售许可证所附政府批准的房屋预售价格表复印件，拟证明争议房屋价格；2.其他拆迁户的认购协议书复印件、江南春城的网上公开信息打印件，拟证明中驰公司有97平米的房屋还建且拆迁户可以选择。中驰公司质证表示，证据1真实性无法判断，因为是复印件，并且也看不清楚，一审中中驰公司提交过阎大林选定房屋的备案价；证据2中其他拆迁户的认购协议书是复印件，并且上面拆迁户的姓名及主要条款被划掉，对真实性不予认可，这批拆迁户有几百户，情况各有不同，拆迁面积及还建面积都不一样，阎大林提供该证据证明必须得到97平米房屋理由不充分，江南春城的网上公开信息真实性无法核实。本院审核认为，阎大林二审中提交的新证据均为复印件或来源于网上信息的打印件，其真实性不明，本院不予采信。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院补充认定以下事实：2012年4月21日，青山区四十街坊危旧房拆迁改造项目部（拆迁人，甲方）与阎大林（被拆迁人，乙方）签订《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》，其中约定乙方同意甲方按产权调换方式进行安置。本院认为，二审争议焦点为：一、本案应否查明争议事项涉及的法律主体及其合法性；二、阎大林与中驰公司签订的《认购协议书》应否撤销，并由此改变原房屋拆迁补偿方式为货币补偿，且在拆迁还建房屋价值基础上增加货币补偿金额474,040元；三、阎大林要求按已付临时安置费1.5倍的标准支付临时安置费应否支持；四、一审诉讼收费是否妥当。关于焦点一。民事诉讼法第一百一十九条规定，起诉必须有明确的被告。本案系阎大林起诉中驰公司要求撤销《认购协议书》并提出其他诉讼请求，当事人具体、明确，无须由法院依职权再就诉讼主体的程序性事项进行查明。而《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》中拆迁人的签约主体、履约主体变迁及其合法性，应当根据本案实体审理需要进行针对性查明。但根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条中“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，应由当事人就此进行举证。关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。认定合同显失公平，应当具备以下条件：1.在适用条件上，须为有偿、双务合同。如无对价，则不存在显失公平问题。2.在合同内容上，须明显违背公平原则。显失公平的合同一方当事人获以暴利，而另一方严重受损。3.在主观原因上，须一方当事人利用优势或利用对方没有经验。4.在发生时间上，应为订立合同之时。阎大林与中驰公司签订《认购协议书》系因房屋拆迁还建，在签订《认购协议书》之前，阎大林已与相关拆迁单位签订拆迁安置协议，对后续房屋还建安置模式应清楚、知晓，《认购协议书》中的有关条款也是根据拆迁安置协议内容而设定，且适用于该拆迁还建项目中所有选择还建房屋的被拆迁对象，《认购协议书》在合同内容上，并不存在明显违背公平原则、一方获以暴利而另一方严重受损的情形。阎大林上诉中有关合同显失公平的几点理由，均不足以认定双方合同主要权利义务失衡，其所提交的证据更不能证明《认购协议书》系因受欺诈而订立，故阎大林与中驰公司签订的房屋《认购协议书》不应撤销。由此，在阎大林已签订《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》、《认购协议书》，选择以产权调换方式进行安置的情况下，阎大林要求中驰公司变更拆迁补偿方式为货币补偿并增加货币补偿金额的诉讼请求，不符合《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》、《认购协议书》中的约定，故本院不予支持。关于焦点三。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条中规定：“超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，应当按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。”阎大林签订的《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》中，并未约定过渡期限，阎大林就此所提及的法律、法规及其条文，无法推断出过渡期限应为2年或3年的事实，且《认购协议书》中约定中驰公司应在2021年10月31日前将符合条件的商品房交付阎大林，阎大林提交的公告也只是载明还建计划中2020年6月业主办理正式入住手续，故阎大林要求中驰公司按已付临时安置费1.5倍的标准支付临时安置费缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点四。国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条中规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按比例分段累计交纳；诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。本案一、二审中，阎大林仅是要求变更拆迁补偿方式为相应金额的货币补偿，但并未请求法院判决中驰公司向其支付该金额，故不应将此作为诉讼请求的金额收取诉讼费，本院据实予以核算。综上，阎大林上诉请求除诉讼费部分外不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1,095元、二审案件受理费382元，均由阎大林负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年八月十七日书记员  肖 华