湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3723号上诉人（原审被告）：刘少锋，男，1977年1月28日出生，汉族，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：曹世春，湖北晨丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洋，湖北晨丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉富豪会所酒店管理有限公司，住所地：武汉市江汉区马场角路5号。法定代表人：张小华，总经理。委托诉讼代理人：郭连方，该公司员工。委托诉讼代理人：程银权，湖北万泽律师事务所律师。原审第三人：伍邦尼健身咨询管理（武汉）有限责任公司,住所地：武汉经济技术开发区东风大道66号（金利屋大厦4层主楼）。法定代表人：程幸征，总经理。上诉人刘少锋与被上诉人武汉富豪会所酒店管理有限公司（以下简称富豪会所公司）、伍邦尼健身咨询管理（武汉）有限责任公司（以下简称伍邦尼公司）合同纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初3606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘少锋上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回一审法院重新审理。2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审法院将上诉人承包的实际控制人为郭连方的富豪会所公司和富豪物业公司两家公司两年承包费100万元全部认定为富豪会所公司的承包费错误。2、一审认定上诉人尚欠被上诉人富豪会所公司287550元承包金是认定事实错误。3、一审法院认定上诉人将承包的富豪会所公司房屋大部分转包错误。4、一审法院认为上诉人无权将承包经营的富豪会所对外分租、转包错误。5、一审法院将富豪会所公司的承包金认定为50万元每年，明显错误。6、一审应追加武汉富豪富豪物业公司为第三人参加诉讼。二、一审未追加与本案有重大利害关系的两个第三人，程序错误。三、一审法院认为被上诉人享有合同的法定解除权，并判决被上诉人于2019年3月20日起诉之日合同解除权生效是适用法律错误。四、郭连方在富豪花园小区将业主共有的小区用房对外处置出售的行为没有法律依据。富豪会所公司辩称：一、涉案标的物所有权人虽然是金富豪公司，但金富豪公司在20年前将该物业无偿给被上诉人使用和管理，并不是破产法所规定的提前一年。本案涉及的合同纠纷与标的物的所有权属于谁无关。二、关于房屋转包的问题，上诉人是把经营权整体转包，不是把部分房屋转租，并且经营权转租的资产部分就是被上诉人的核心资产，在转承包后，将原来的建筑格局毁损，未经被上诉人同意。三、游泳馆的房产因抵押纠纷后变更给了第三人，但游泳馆的基础设备依然在被上诉人使用范围内。四、关于容留赌博的问题。这个事实发生后，被上诉人对上诉人提出过质疑，并要求上诉人守法经营，不能再让这种损害被上诉人商业信誉的事情发生。伍邦尼公司未进行答辩。富豪会所公司向一审法院起诉请求：1、判决确认刘少锋转租和改造拆除会所房屋行为违约；2、判决解除富豪会所公司与刘少锋签订的《经营承包协议》；3、判决刘少锋将会所酒店房产恢复原状；4、判决刘少锋支付欠缴租金损失共计30万元整；5、判决刘少锋按移交清单返还财产；6.由刘少锋承担本案的一切诉讼费用。诉讼中，富豪会所公司向一审法院书面申请撤回诉讼请求第一项（确认刘少锋转租和改造拆除会所房屋行为违约）、第三项（判决刘少锋将会所酒店房产恢复原状）和第五项（判决刘少锋按移交清单返还财产）。一审查明，2016年7月29日，富豪会所公司（甲方）与刘少锋（乙方）签订了《经营承包协议》，约定甲方将武汉富豪会所酒店管理有限公司（经营范围）客房、棋牌、餐饮等及相关营业证照按现状全部承包给乙方经营，经营承包期十年，即从2016年8月1日至2026年7月31日止；乙方承包武汉富豪会所酒店管理有限公司前缴纳100万元保证金，经营期内每年缴纳承包费50万元，分季缴纳，每经营三个月缴一次125000元整；甲、乙双方交接从2016年7月31日止，定为财务结算日，2016年7月31日前的债权债务由甲方承担，之后的债权债务由乙方承担；协议签订后，双方即时派员对现有固定资产和相关财、物进行清点，相关设施、设备确保乙方能正常经营，甲方不得漏报、瞒报，并签字存档；如甲方违约除退还100万元保证金外，再承担100万元的违约金付给乙方；合同期满，甲方应在期满三日之内如数退还乙方保证金100万元整；如乙方违约，甲方有权除劝退乙方外，100万元保证金不予退还。同年7月25日，富豪会所公司向刘少锋移交了富豪会所的相关证明并制作了《富豪会所证照交接清单》，清单上记载了营业执照正、副本原件、开户许可证信用代码证原件等17项证照，并移交了公司公章1枚、发票章2枚。8月1日，富豪会所公司向刘少锋移交了酒店相关财产并制作了《财产移交清单》，清单上记载了电视机、机顶盒、空调、沙发、茶几、冰箱、麻将桌、床、床头柜、书桌、布衣椅等财产若干。《经营承包协议》签订后，刘少锋向富豪会所公司缴纳了100万元保证金并开始承包经营。2017年12月11日，富豪会所公司（实际控制人郭连方）（甲方）与刘少锋（乙方）签订《经营承包补充协议》，应甲方要求变更法人一事，双方约定营业执照法人变更后，甲乙双方继续履行双方签订的经营承包协议（2016年7月29日）的权利和义务；为便于乙方经营，变更后营业执照、印章、相关证照继续由乙方妥善保存。刘少锋在承包富豪会所公司期间，谢某某等人于2017年7月中旬在富豪会所一楼经理室内以玩百家乐的方式开设赌场，同年7月25日被公安机关查获，抓获参赌人员36人，当场缴获赌资194850元。原审于2018年2月2日作出（2018）鄂0103刑初76号刑事判决，分别判决谢某某等人犯开设赌场罪，判处了相应的有期徒刑。同年3月8日，刘少锋递交《关于富豪会所升级改造的报告》载明：“郭董事长：为响应国家绿色、环保、健康理念的号召，提升小区健康居住环境，倡导小区绿色环保健身运动。现联手邦尼集团旗下伍邦尼健身（武汉公司）对富豪会所实施升级改造：一、将原常温游泳馆升级改造为恒温游泳馆；二、将原棋牌室升级改造为运动健身馆：瑜伽室、综合操房、动感单车；三、经双方协商，若合作期满双方终止合作，此次升级改造后的建筑物体的固定部位继续保留、不损坏、不拆除。特此报告，请指示！”。郭连方阅后要求改写为《承诺书》并手写了承诺内容样本，刘少锋于2018年3月12日按郭连方的承诺内容出具了打印版的《承诺书》，载明“本人因改造升级之需，将所承包的富豪会所装修全部拆除。本人郑重承诺：在承包合同终止履行后，除可移动设施设备外，与会所不可分离的装饰、装修部分归富豪会所所有，本人届时按装修物现状全部无偿移交富豪会所”。一审另查明，2017年12月4日，刘少锋以富豪会所公司（发包方，甲方）的名义与伍邦尼公司（承包方，乙方）签订了《承包经营合同》，约定甲乙双方经自愿、平等协商，就承包经营事宜达成一致，订立本合同；承包场所坐落于江汉区马场角路5号，承包范围包括房屋12间及配套泳池一个和设备房，面积约为1880平方米；承包经营期限为八年，即自2018年6月1日起至2026年5月31日止；交接基准日为2018年1月1日，双方于该基准日内完成承包范围内场地交接；自2018年1月2日至2月28日为装修预备期，在此期间，甲方允许乙方提前进入承包场地，确定初步装修设计方案；自2018年3月1日起至2018年5月31日为装修期；承包费确定为50万元每年；本合同订立生效后装修时乙方先行支付30万元，2018年5月25日再付20万元；自2019年开始，每年6月1日前一次性支付全年承包费；承包费的递增方式：第一至第三年保持50万元不变，第四至第六年为55万元，第七至第八年为605000元；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳保证金10万元。合同签订当日，伍邦尼公司向刘少锋支付了保证金10万元。嗣后，伍邦尼公司进场装修，并先后向刘少锋缴纳一年的租金50万元，伍邦尼公司开始承包经营。2019年5月23日，富豪会所公司函告伍邦尼公司称，其与承包人刘少锋的案件正在法院审理中，要求伍邦尼公司暂不向刘少锋缴纳租金，否则将关闭会所。同年7月4日，刘少锋以富豪会所公司的名义向伍邦尼公司发出《解除承包经营合同通知》称，因伍邦尼公司无故拒绝缴纳承包费，其行为严重违反合同，要求解除合同、没收保证金等。7月5日，伍邦尼公司委托湖北天明律师事务所向刘少锋发出《律师函》，表示伍邦尼公司并非无故拒缴承包费，收取租金的主体到底是富豪会所公司还是承包人刘少锋，未经法院生效判决，此项权利是一个争议状态，伍邦尼公司有权依法行使不安抗辩权……刘少锋单方解除合同属于违法解除构成违约，伍邦尼公司有权要求赔偿损失。期间，时常有人到伍邦尼公司承包的经营场所影响其正常经营，伍邦尼公司向公安机关报警，也向政府相关部门反映情况。一审再查明，武汉金富豪物业发展有限公司自愿将其位于武汉市江汉区马场角路5号（面积约2000平方米）的房屋无偿提供给富豪会所公司使用，该房屋尚未办理权属证书。2019年2月11日，一审法院作出（2019）鄂0103破申1号民事裁定：受理申请人尹爱国对被申请人武汉金富豪物业发展有限公司的破产清算申请。一审审理中，对于富豪会所公司主张的刘少锋欠缴2017年至2018年的承包费30万元，刘少锋向一审法院提交了其打印的有“郭连方”签名的《收条》八张，以证实不欠富豪会所公司的承包费。《收条》均记载“今收到武汉富豪物业管理有限公司和武汉富豪会所酒店管理有限公司承包金……”，八张《收条》的金额分别为125000元合计100万元，承包金的期间自2017年1月1日起至2018年12月31日止。一审法院要求刘少锋对武汉富豪物业管理有限公司（以下简称富豪物业公司）和富豪会所公司的承包金予以区分，刘少锋向一审法院补充提交了富豪物业公司与刘少锋于2016年7月29日签订的《经营承包协议》以及《应收自行车库租金挂账情况说明》《房屋租赁协议》，以证实刘少锋无须向富豪物业公司缴纳承包金。为反驳刘少锋的抗辩，富豪会所公司向一审法院提交了富豪物业公司与刘少锋于2017年7月28日签订的《经营承包补充协议书》和刘少锋支付富豪会所公司承包费的明细及银行转账流水。其中，富豪物业公司（甲方）与刘少锋（乙方）于2016年7月29日签订的《经营承包协议》约定，甲方将公司相关营业证照按现状全部承包给乙方经营，承包期十年，自2016年8月1日起至2026年7月31日止，乙方在经营承包期内自负盈亏。2017年7月28日的《经营承包补充协议书》约定，甲方处置自行车库影响到乙方的正常经营管理和物业费、停车费等相关费用的收缴所造成的乙方损失，由甲方负责及补偿；所带来的法律责任和社会后果由甲方负责，与乙方无关，乙方不再干预；双方原来协商保持原状的乙方进场时自行车出租费用数额，甲方认可为乙方收入，用于小区的建设与维护；关于物业公司办公休息及自用自行车库维持进场时原状。承包费的明细及银行转账流水载明：刘少锋通过银行转账向富豪会所公司支付的2017年至2018年的承包费为620050元，以两间房屋租金抵扣该期间的承包费92400元，合计缴纳承包费712450元，尚欠承包费287550元。审理中，双方各持己见，调解未成。一审法院认为，富豪会所公司与刘少锋签订的《经营承包协议》《经营承包补充协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。一、关于承包费的缴纳问题。富豪会所公司主张刘少锋支付欠缴的2017年至2018年的承包费30万元，庭审中，刘少锋提交了由其打印并有郭连方签名的《收条》八张，因《收条》载明的是“收到富豪会所公司和富豪物业公司的承包金……”，故一审法院要求刘少锋对区分富豪会所公司和富豪物业公司承包金的具体数额进一步举证。刘少锋提交其与富豪物业公司签订的《经营承包协议》等证据，证实刘少锋不需缴纳富豪物业公司的承包金，该证明目的与刘少锋打印《收条》中应缴纳富豪物业公司承包金的内容相矛盾。相反，富豪会所公司提交了富豪物业公司与刘少锋签订的《经营承包补充协议书》、承包费支付明细及银行转账流水等证据，上述证据清晰记载了刘少锋向富豪会所公司支付承包费的时间、金额以及房租抵扣承包费的时间、来源、数额。因此，一审法院认定刘少锋向富豪会所公司缴纳2017年至2018年期间的承包费为712450元，尚欠287550元未缴纳。二、关于合同解除问题。1、富豪会所公司与刘少锋签订的《经营承包协议》约定，富豪会所公司将公司（经营范围）客房、棋牌、餐饮等及相关营业证照按现状全部承包给刘少锋经营，并未允许其转包。2、刘少锋在承包经营富豪会所公司期间，谢某某等人在富豪会所进行违法犯罪活动，刘少锋作为富豪会所公司的承包人对经营的场所管理不力。3.刘少锋于2018年3月8日递交的《关于富豪会所升级改造的报告》，记载的是联手伍邦尼公司对富豪会所实施升级改造，并未告知转包的事实，且刘少锋已于2017年12月4日就与伍邦尼公司签订了《承包经营合同》，刘少锋以富豪会所公司的名义将公司大部分房屋转包给伍邦尼公司经营。4、富豪会所公司与刘少锋在履行《经营承包协议》中，刘少锋尚欠富豪会所公司2017年至2018年的承包费，经催要后，刘少锋一直未缴纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可能解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，富豪会所公司享有合同的法定解除权，合同解除时间应确定为起诉状副本送达之日即2019年3月20日。刘少锋辩称富豪会所公司不享有合同解除权，于法无据，不予采纳。刘少锋辩称富豪会所公司的经营场所已列入破产财产范围本案应中止审理，一审法院认为，富豪会所公司的经营场所确为武汉金富豪物业发展有限公司的财产，一审法院受理的申请人申请武汉金富豪物业发展有限公司破产清算的案件，并不影响本案的审理，故刘少锋的抗辩理由，没有法律依据。一审审理中，富豪会所公司撤回部分诉请，一审法院准许。富豪会所公司在本案中仅主张支付2017年至2018年的承包费，故其后的承包费及刘少锋缴纳的保证金，本案不予处理，当事人可另行主张权利。综上所述，富豪会所公司要求解除合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。富豪会所公司要求支付承包费的诉讼请求，予以部分支持。刘少锋的上述抗辩理由，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第四项、第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认富豪会所公司与刘少锋签订的《经营承包协议》于2019年3月30日解除；二、刘少锋于判决生效之日起十日内向富豪会所公司支付2017年至2018年的承包费287550元；三、驳回富豪会所公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，保全费1520元，合计7320元，由富豪会所公司负担241元，刘少锋负担7079元（此款富豪会所公司已垫付，刘少锋于判决生效之日起十日内支付给富豪会所有限公司）。二审中，富豪会所公司无新证据提交；刘少锋提交告知函、汇款单各一份。富豪会所公司对刘少锋提交的证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对一审查明的事实，本院予以确认。在二审诉讼期间，刘少锋及富豪会所公司认可2017年至2018年的承包费均已结清，2019年及之后的承包费未按照约定支付。本院认为，根据查明的事实，1、富豪会所公司与刘少锋签订的《经营承包协议》约定，富豪会所公司将公司（经营范围）客房、棋牌、餐饮等及相关营业证照按现状全部承包给刘少锋经营，并未允许其转包。2、刘少锋在承包经营富豪会所公司期间，谢某某等人在富豪会所进行违法犯罪活动，刘少锋作为富豪会所公司的承包人对经营的场所管理不力。3.刘少锋于2018年3月8日递交的《关于富豪会所升级改造的报告》，记载的是联手伍邦尼公司对富豪会所实施升级改造，并未告知转包的事实，且刘少锋已于2017年12月4日就与伍邦尼公司签订了《承包经营合同》，刘少锋以富豪会所公司的名义将公司大部分房屋转包给伍邦尼公司经营。4、富豪会所公司与刘少锋在履行《经营承包协议》中，刘少锋尚欠富豪会所公司承包费，经催要后，刘少锋一直未缴纳。原审依法认定并判决双方解除《经营承包协议》，并无不当。介于2017年至2018年的承包费，双方在二审中已经认可结清，刘少锋无需再次支付富豪会所公司2017年至2018年的承包费。综上，上诉人刘少锋上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，但考虑到二审期间双方对2017年至2018年承包费已经结清，故本院对此予以改判。此改判并不属于一审判决错误。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初3606号第一项、第三项；二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初3606号第二项；一审案件受理费5800元，保全费1520元，由刘少锋负担7079元，富豪会所公司负担241元。二审案件受理费5613元，由刘少锋负担2806.5元，武汉富豪会所酒店管理有限公司负担2806.5元。本判决为终审判决。审判长 余 斌审判员 蹇鹏飞审判员 刘 隽二〇二〇年八月十二日法官助理吴放书记员吴放