河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2933号原告：朱鹏举，男，1991年5月1日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：刘华钧，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁向林，河南隆翔律师事务所律师。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇文化路1号，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮,女,1982年10月30日出生,汉族,住郑州市中原区，系该公司员工。第三人：河南中牟农村商业银行股份有限公官渡支行，住所地河南省新郑市中牟县官渡镇（310国道官渡镇政府对面）。负责人：安博，系该支行行长。委托诉讼代理人：李晓艳，女，1976年10月4日出生，汉族，住河南省中牟县，系该支行员工。委托诉讼代理人：何伟，河南威鼎律师事务所律师。原告朱鹏举诉被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇公司）、第三人河南中牟农村商业银行股份有限公官渡支行（以下简称中牟农商行官渡支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱鹏举及其委托诉讼代理人刘华钧，被告华商汇公司的委托诉讼代理人王嘉玮，第三人中牟农商行官渡支行的委托诉讼代理人李晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱鹏举向本院提出诉讼请求：1、解除朱鹏举与华商汇公司签订的两份《商品房买卖合同》，解除原告与被告、第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、原告与第三人签订的《新郑市预购商品房抵押合同》及原告与被告签订的《郑州华商汇委托经营管理协议》、《权益保障协议书》；2、判令被告华商汇公司退还朱鹏举购房所交付的资金45528元，判令被告返还原告朱鹏举向第三人偿还的贷款本息25332元（暂记至2020年3月份）；3、判令被告赔偿原告朱鹏举延期交房违约金34元以及资金占用期间的利息损失3932元（利息损失以45528元为基数以银行同期贷款利率年华6%计算暂计至起诉之日）；4、判令被告向第三人偿还原告就《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的剩余贷款本息、罚息。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月22日，原告朱鹏举与被告签订编号为190××××9921号、190××××9922号的两份商品房买卖合同，合同约定原告以每套338096元的价格购买华商汇公司位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××房产两套，原被告约定以贷款方式付款。自20119年3月22日，原告朱鹏举就两份合同共向被告支付45528元。同日，原告与被告、第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定原告作为债务人向第三人抵押借款，借款金额为320000元，被告作为保证人对原告承担阶段性保证责任。原告与第三人签订了新郑市预购商品房抵押合同。原告按照合同约定履行了付款义务，并按月偿还房贷，但被告却未按合同履行，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告应当在2019年5月31日前交房，但华商汇公司至今未交房，朱鹏举有权解除合同，被告应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。综上，被告的行为已经严重侵害了原告的利益，故举诉至本院，望判如所请。被告华商汇公司辩称，1、朱鹏举要求解除与华商汇签订的两份《商品房买卖合同》无事实和法律依据。华商汇不同意解除与原告朱鹏举2019年3月22日签订的编号为190××××9921号、190××××9922号的两份商品房买卖合同及相应的权益保障协议书。根据商品房买卖合同第八条（商品房买卖合同第9页）约定：3、遇政府原因、市政工程、恶劣气候、扬尘治理、不可抗力等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交付日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第四条第4款（3）（商品房买卖合同第26页）约定：政府相关部门通知停工（文件或其他方式通知），或禁止车辆进出该房屋施工现场影响工期，导致房屋延迟交付的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。2019年3月22日至今，根据华商汇目前收集的现有证据，因政府扬尘治理、环境管控停工达106天，2020年初又因新冠肺炎疫情影响停工45天，相应顺延后，尚未达到商品房买卖合同约定的90天的解除期限，合同约定的解除条件尚未成就。2、本案被告郑州华商汇房地产开发有限公司未与原告朱鹏举签订《郑州华商汇委托经营管理协议》，也无权与原告解除该协议。3、《个人购房抵押（保证）借款合同》及《新郑市预购商品房抵押合同》系朱鹏举与第三人中牟农商行签订，华商汇仅在《个人购房抵押（保证）借款合同》中为朱鹏举提供了担保。4、华商汇不应承担逾期交房的违约责任。根据朱鹏举与华商汇签订的商品房买卖合同第六条第3款（商品房买卖合同第7页）约定，朱鹏举应在2019年3月22日交纳华商汇5号楼5861号房的首付款178096元，应在2019年8月31日以商业贷款的方式交纳剩余房款160000元；朱鹏举应在2019年3月22日交纳华商汇5号楼5862号房的首付款178096元，应在2019年8月31日以商业贷款的方式交纳剩余房款160000元。截止本案一审庭审之日，朱鹏举交纳了华商汇5号楼5861号房的购房定金20077元，维修基金1105元；交纳了华商汇5号楼5862号房的购房定金20077元，维修基金1105元。朱鹏举合计向华商汇交纳了购房定金40154元，维修基金2210元，未按双方商品房买卖合同约定按时交纳首付款。根据商品房买卖合同第八条（商品房买卖合同第9页）约定：2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款（商品房买卖合同第25页）约定：买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。在朱鹏举未付清房款的情况下，华商汇有权延期交房并不承担违约责任。结合上述第1点答辩意见，华商汇不应承担逾期交房的违约责任。4、如果法院判决解除华商汇与朱鹏举签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还朱鹏举交纳的购房定金40154元，维修基金2210元，及华商汇收到的朱鹏举涉案的两套商品房按揭款32万元，共计362364元。且根据双方签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款（商品房买卖合同第23页）、第八条第7款（商品房买卖合同第31页）的约定，在华商汇退款前，朱鹏举应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋抵押的相关手续。（2）华商汇不应支付资金占用利息。朱鹏举向华商汇支付的购房定金40154元及维修基金2210元系朱鹏举购买房屋的购房款，并非借款，华商汇没有支付利息的义务。朱鹏举以65528元为基数计算利息损失，也与华商汇实际收取的首付款情况不符，朱鹏举以年利率6%计算利息也没有法律和事实依据。（3）《个人购房抵押（保证）借款合同》中明确约定借款人为朱鹏举，华商汇公司仅为担保人。只有在债务人无法按时清偿债务时，担保人才向债权人承担责任，在朱鹏举自己未履行还款义务的前提下，无权要求华商汇向第三人中牟农商行履行还款义务。朱鹏举之所以向中牟农商行支付贷款本金及利息，是因为朱鹏举购买涉案房屋向中牟农商行进行了借款，华商汇公司并非出借人，且未收取任何贷款本金及利息，华商汇公司无返还义务，原告该项诉请没有事实和法律依据。另外，华商汇在朱鹏举与第三人中牟农商行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中，作为保证人提供了担保。如该合同解除，则华商汇的担保责任应同时解除。综上，因政府扬尘治理、环境管控及新冠肺炎不可抗力因素影响，造成停工151天；按照合同约定，华商汇可以顺延交付时间，且顺延期间还未届满，华商汇不存在违约事实，朱鹏举诉请无事实和法律依据，请求依法驳回朱鹏举的全部诉请。第三人中牟农商行官渡支行辩称，合同不解除，原告应当正常还贷款，合同解除，华商汇公司应退还贷款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月22日，出卖人华商汇公司与买受人朱鹏举签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××9921）及附件一至附件四和《商品房买卖合同》（合同编号：190××××9922）及附件一至附件四，编号为190××××9921的《商品房买卖合同》主要内容约定如下：朱鹏举购买郭店镇郑新快速路东、北一路南华商汇5号楼5层5861，户型为其他。该商品房建筑面积共17平方米，其中套内建筑面积9.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.76平方米。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19888元，总金额338096元。第六条付款方式及期限。约定金额178096元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年3月22日，交纳比例：52.68%；约定金额160000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年8月31日，交纳比例：47.32%。编号为190××××9922的《商品房买卖合同》主要内容约定如下：朱鹏举购买郭店镇郑新快速路东、北一路南华商汇5号楼5层5862，户型为其他。该商品房建筑面积共17平方米，其中套内建筑面积9.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.76平方米。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19888元，总金额338096元。第六条付款方式及期限。约定金额178096元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年3月22日，交纳比例：52.68%；约定金额160000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：两份合同对违约责任等其他内容进行了同样的约定，合同第八条交付期限出卖人应在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。同日，朱鹏举向华商汇公司支付华商汇5号楼5861、5862号房屋的定金共40154元、维修基金共2210元，按揭服务费3164元，并由华商汇公司分别出具收据。2019年3月22日，朱鹏举、华商汇公司及中牟农商行官渡支行签订两份《个人购房借款（综合）合同》，约定朱鹏举向中牟农商行官渡支行贷款共计320000元用于支付房款，华商汇公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。2019年8月28日，中牟农商行官渡支行将320000元支付给华商汇公司。朱鹏举自2019年9月21日起按月偿还贷款本金及利息。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》（合同编号：190××××9921）、《商品房买卖合同》（合同编号：190××××9922），华商汇公司的收据、河南中牟农村商业银行股份有限公司官渡支行的贷款收支明细查询表以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。朱鹏举与华商汇公司签订的《商品房买卖合同》及附件，朱鹏举、华商汇公司与中牟农商行官渡支行签订的《个人购房借款（综合）合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。根据朱鹏举陈述现共向华商汇公司支付45528元。根据涉案《商品房买卖合同》约定的内容可知，朱鹏举应在2019年3月22日向华商汇公司支付首付款，在朱鹏举未付清首付款的情况下，华商汇公司有权顺延相应的交房日期，即朱鹏举请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇公司不同意解除《商品房买卖合同》，中牟农商行官渡支行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。另外，上述两份合同的内容，双方已经部分履行，且涉案合同亦不存在法定的解除情形。因此，朱鹏举与华商汇签订的《商品房买卖合同》、与中牟农商行官渡支行签订的《个人购房借款（综合）合同》均应当继续履行。综上，本院对朱鹏举在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下；驳回原告朱鹏举的诉讼请求。案件受理费减半收取1085元，由原告朱鹏举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  常晓亮二〇二〇年八月十一日书记员  陈雪洋