辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初1625号原告：周立君，男，1968年7月29日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，住桓仁满族自治县。被告：杜强，男，1981年9月14日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，无业，住桓仁满族自治县。原告周立君与被告杜强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周立君、被告杜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周立君向本院提出诉讼请求：要求被告给付2016年12月1日至2018年11月30日止共24个月的物业费1842元及违约金553元。事实和理由：2016年12月1日至2018年11月30日止，汇景华苑一期的物业管理均由我独自实际管理。我为小区物业管理投入巨额资金，但仍有部分业主拒不交纳物业费。该小区自入住到2018年底前，一直是按每平方米每月0.8元标准收取物业费，且城建局也有说明，拒不交纳物业费被起诉到法院的均按照0.8元每月每平方米的标准收取。杜强辩称，一、原告不具备诉讼主体资格。我是汇景华苑一期业主。小区作为一个物业管理区域自2013年8月始到2016年11月27日止，已有远超一半的业主入住。这时小区的开发商桓仁盛汇置业发展有限公司擅自代替本小区的业主选聘物业公司，更把小区物业发包给原告个人。《物业管理条例》全篇提到的都是物业服务企业，而非单独自然人。2016年11月27日，原告周立君以单独自然人而非法人身份同开发商承包了汇景华苑一期、二期的物业，是严重的违法行为。2016年11月27日，开发商无权代替汇景华苑一期全体业主发包小区物业管理。原告周立君个人无资质承包汇景华苑小区物业。2016年11月27日，开发商与原告周立君签订的物业公司承包合同对汇景华苑一期全体业主没有约定性，不具有法律效力。另完整的物业承包合同应包括但不限于：1、管理范围；2、管理事项；3、物业管理服务内容及标准；4、合同期限；5、双方的权利和义务；6、违约责任；7、其他补充事项。2016年11月27日，开发商与原告周立君签订的物业公司承包合同只包含了管理范围，没有其他任何约定。因此，原告周立君不具有诉讼主体资格。二、我与原告周立君之间不存在任何物业服务合同纠纷。汇景华苑一期业主自2013年8月入住以来先后经历了五家物业公司。虽小区未成立业主委员会，但自2015年8月始，由八卦城街道办事处代行汇景华苑业主委员会职责。2016年12月1日后，原告周立君均没有同汇景华苑业主及业主委员会(八卦城街道办事处替代)签订物业服务合同，也没有其他任何约定。我与原告周立君之间不存在任何物业服务合同关系。三、物业服务收费与服务水平不相适应。原告周立君诉称的按每平方米每月0.8元标准收取物业费，是原告自己单方臆想。2018年10月17日的协商会议确定的收费标准，我对该份协议完全不知情，也不接受该协议的任何约定。2016年12月1日至2018年11月30日，汇景华苑一期如同弃管小区：1、门卫室很少有保安执勤，后期就完全没有保安执勤。小区没有保安巡逻，外来陌生人及车辆可随意进出；2、中央监控室无人值守，监控设备全部失效。业主丢失物品无法取证止损；3、公共设施无人维护。门锁损坏，无人修理。楼道灯坏了，无人更换；乒乓球桌被自称是物业的人给盗卖；4、楼道乱贴、乱画，乱堆放现象严重；5、小区杂草丛生，荒乱不堪。景观水池常年干涸，无水无鱼；6、小区内照明不亮，亮化只能靠马路灯和月亮；7、乱搭乱建情况严重(自称是物业办公室就是乱搭乱建的)；8、小区大门被额外设置路障，业主被索要进车费。被堵锁眼，被停水，被停电梯等；9、汇景华苑一期十六部电梯未进行过任何安全检测。以上证明，原告周立君的承包资质存在严重问题。原告周立君主张按每平方米每月0.8元标准收取物业费，又无法提供有效的物业服务合同，只能参考辽宁省物业收费标准进行对照评估。如证明原告在承包期间完全不符合标准，业主有权拒绝交纳物业费。我不否认原告的投资失败，但他的损失完全是因为自己的违法违规造成的。经审理查明，桓仁精诚物业管理有限公司系汇景华苑一期物业服务公司，汇景华苑一期由桓仁盛汇置业发展有限公司开发建设。2014年5月，桓仁盛汇置业发展有限公司选聘桓仁精诚物业管理有限公司为该小区的前期物业服务企业。因该小区至今没有成立业主委员会，桓仁精诚物业管理有限公司未与该小区业主签订物业服务合同，没有订立收费标准，从2014年5月起桓仁精诚物业管理有限公司按0.8元/月/㎡标准收取该小区的物业服务费。2017年2月至2018年2月期间桓仁精诚物业管理有限公司经理姜春波与周立君、桓仁为民物业公司经理孟凡泽协商合伙经营汇景华苑小区物业管理，物业公司仍然为桓仁精诚物业管理有限公司。桓仁精诚物业管理有限公司与桓仁为民物业公司均为一人有限公司。2018年2月，孟凡泽退出合伙股份，不再参与汇景华苑物业管理业务。该小区的物业公司一直是桓仁精诚物业管理有限公司。2018年12月1日，姜春波与原告周立君签订协议书。该协议约定：一、双方于2018年12月1日解除合伙协议，双方之间账目结清。二、2016年12月1日起至2018年11月30日止期间为周立君实际经营的所以甲方法人(桓仁精诚物业管理有限公司)姜春波同意该期间物业费全部归周立君收取，甲方姜春波没有任何权利收取这两年的物业费。在原告周立君与桓仁精诚物业有限公司、姜春波、第三人孟凡泽合伙协议纠纷二审诉讼中，原告周立君、姜春波、桓仁精诚物业管理有限公司均同意以原告周立君的名义起诉收取2016年12月1日至2018年11月30日期间的物业服务费。姜春波、桓仁精诚物业管理有限公司已将其对业主的关于物业费的债权转移给原告周立君。被告杜强系汇景华苑小区一期8号楼2单元402室业主，该住宅建筑面积为95.92平方米。2016年12月1日至2018年11月30日，被告杜强未缴纳物业服务费。现原告周立君诉至本院，要求被告杜强给付2016年12月1日至2018年11月30日止共24个月的物业费1842元及违约金553元。另查明，2018年9月21日，桓仁满族自治县物业管理办公室在《关于汇景华苑业主上访情况汇报》中核实：1、因为经营者的入股，导致小区业主认为物业公司更换频繁，实际一直是桓仁精诚物业管理有限公司经营该小区；2、汇景华苑小区没有业主委员会，建议在街道办事处的领导和监督下，尽快组织成立业主委员会。未成立业主委员会之前，可由社区代业主委员会行使职能。召开业主大会与桓仁精诚物业管理有限公司商讨物业服务不达标、物业费收取标准等事宜，如达成协议后，签定(订)物业服务合同。将物业服务性质由前期物业转变成选聘物业。如双方未达成协议，将解聘桓仁精诚物业管理有限公司，重新选聘新的物业服务企业，签定(订)物业服务合同。2018年10月17日，城建局、街道办事处、汇景华苑业主代表、开发商代表、物业公司于城建局四楼召开协商会，会议一致认为：汇景花苑0.8元/月/㎡的物业费收取标准与物业服务质量不相符，共同建议业主主动交纳物业费下降为0.5元/月/㎡，如不主动交纳物业费被起诉到法院，物业费仍按原标准0.8元/月/㎡执行。又查明，2018年9月30日，原告周立君以汇景物业实际投资承包人名义向汇景华苑小区一期、二期业主发出告知书，决定从2018年10月1日起，暂停物业保洁、保安等一切工作。上述事实，有原告周立君陈述、被告杜强答辩、关于汇景华苑业主上访情况汇报、关于汇景华苑物业费收取标准的说明、合伙协议、协议书二份、本院(2019)辽0522民初391号民事判决书及本溪市中级人民法院(2019)辽05民终1692号民事判决书、告之书、物业费催缴通知书、照片等证实材料，经当庭质证及本院审查具有证明效力，本院予以确认。本院认为，(一)桓仁盛汇置业发展有限公司选聘桓仁精诚物业管理有限公司为汇景华苑小区一期的前期物业服务企业，该小区现未成立业主委员会，前期物业服务合同对新入住小区的业主具有法律效力。虽桓仁精诚物业管理有限公司经营过程中投资主体发生过变化，但是桓仁精诚物业管理有限公司为汇景华苑小区一期的前期物业服务企业的主体地位一直未发生变化。现桓仁精诚物业管理有限公司及其经营者姜春波将汇景华苑小区一期2016年12月1日至2018年11月30日的物业服务费债权转让给原告周立君，原告周立君受让债权后，即有权利向汇景华苑小区一期的业主主张受让期间的物业服务费。原告周立君作为原告起诉主体资格适格；(二)2014年5月起桓仁精诚物业管理有限公司按0.8元/月/㎡标准收取该小区的物业服务费，该收费标准由前期物业管理延续至今。2018年10月17日，城建局、街道办事处、汇景华苑业主代表、开发商代表、物业公司协商会确定如不主动交纳物业费被起诉到法院，物业费仍按原标准0.8元/月/㎡执行，且本院已生效判决确认2016年12月1日至2018年11月30日收费标准为0.8元/月/㎡。故汇景华苑小区一期物业服务费按0.8元/月/㎡标准执行；(三)因原告周立君以汇景物业实际投资承包人名义向汇景华苑小区一期业主发出告知书，决定从2018年10月1日起，暂停物业保洁、保安等一切工作，故物业服务期间应扣除2个月，收费期间为2016年12月1日至2018年9月30日计22个月，物业服务费为1688元。因债权转让，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。现被告杜强抗辩桓仁精诚物业管理有限公司物业服务质量有瑕疵，上述事实有照片、汇景华苑业主上访情况且桓仁精诚物业管理有限公司在物业费催缴通知书中自认物业工作未能让业主满意，故桓仁精诚物业管理有限公司在物业服务中存在质量瑕疵。原告周立君要求被告杜强给付逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十二条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杜强于本判决生效后立即给付原告周立君物业服务费1688元；二、驳回原告周立君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告周立君预交），减半收取为25元，由被告杜强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  关伟林二〇二〇年八月十一日书记员  韩苗苗附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同有效的，前期物业服务合同终止。第四十二条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。