河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3526号上诉人（原审原告）：洛阳心怡物业管理有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区中州中路6号中泰新城5栋1-1603号。统一社会信用代码：91410300793201717H（1-1）。法定代表人：柳绍君，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫煜睿、武阳阳（实习），河南中冶律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：李发科，男，1966年9月1日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：孙刚，河南森和律师事务所律师。特别授权。上诉人洛阳心怡物业管理有限公司（以下简称心怡公司）因与被上诉人李发科物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。心怡公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判由被上诉人李发科支付全部的物业管理服务费、垃圾处理费和违约金；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人应当按照合同约定，足额缴纳物业管理服务费用及垃圾处理费。1、2014年8月14日，上诉人与被上诉人因物业纠纷在西工区物业管理办公室、西工区城建局以及西工区唐宫路办事处等多部门的调解下达成一致协议，从2014年9月份开始，被上诉人应按照房屋使用性质缴纳物业费，即按0，9元/㎡的标准。2014年11月27日，双方所签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）第4条明确约定，因被上诉人原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0，9元的标准收取物业服务费。2015年1月14日，被上诉人已按照上述约定的0，9元/㎡的标准缴纳了一个月的物业管理服务费。2、一审法院以洛阳北控水务集团2017年1月1日生效的生活垃圾处理费征收文件中的认定方法，来认定被上诉人的房产从2015年2月至2016年12月期间为空置房，即以新法来认定过去的行为，不符合法律规范的基本常识，且过于片面，应当予以纠正。被上诉人在2015年2月至2016年12月期间，断断续续在该8处房产装修，不应当适用水务集团后生效的生活垃圾处理费征收房屋空置的认定方法，且不宜于适用该方法。生活垃圾处理费属行政事业性收费，洛阳北控水务集团只是代收单位，而物业服务费属当事双方约定的服务费用，二者是不同性质二种费用，其各自有不同的相关规定。洛发改收费（2009）40号文第12条2款规定，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未使用的空置物业，业主或者物业使用人应向物业服务企业书面备案，按不低于规定或约定物业服务费标准的80%交纳物业服务费。从被上诉人所有的各物业单位水、电费产生的月份可以看出，其断断续续装修的使用方式，使得其物业不符合该文件所述的空置物业。且上诉人至今没有收到书面备案。3、一审法院根据2006年7月1日后生效的文件认定被上诉人在此之前的房屋属于空置房错误。应根据在此之前执行的《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》（洛政【2006】72号）的规定，“城市居民（含建成区内实行生活垃圾集中处理的居住户）按户计收，每户每月5元”，“对已实行政府指导价管理的物业住宅小区，每月向居住户每户收取2元（原物业管理费中已包括生活垃圾收集运输费3元）”认定。被上诉人应当按照2元每月每户的标准缴纳生活垃圾处理费。二、一审法院对上诉人提供的物业管理服务存在瑕疵的证据认定有误。上诉人已尽到物业管理服务约定的义务，被上诉人应当支付《协议》约定的违约金。一审法院对被上诉人提交了房屋漏水及垃圾未及时清理的照片及视频予以认定，显然有失偏颇。房屋漏水是六层住户家中阀门损坏所致，属于相邻关系因果，被上诉人应向过错人追责。防水质量问题更不属物业服务范畴，被上诉人提交的照片及视频资料充分证明了上诉人在发现问题后己进行了及时处理和服务，积极履行物业合同义务，尽到了管理人的职责，在此事件上上诉人没有过错和服务瑕疵。被上诉人提供的垃圾未及时清理的照片及视频资料中，过道内二处垃圾都是被上诉人违规改建下水管道造成的水泥残渣和其装修工人在其违规封堵公共部位内倾倒剩余饭菜造成的，且被上诉人在西宫区物业管理办公室主持的调解意见书中，已承诺在其装修时进行整改而未整改，此责任在被上诉人，不属物业服务瑕疵。双方签订的《协议》第11条约定，被上诉人违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，上诉人有权要求被上诉人补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。双方之间有违约条款的约束，且对违约金的计算方法及标准约定明确。现被上诉人未按时支付违约金，上诉人有权按照该约定主张相关的违约金。李发科无答辩。心怡公司向一审法院起诉请求：李发科支付物业管理服务费14150元、垃圾处理费400元、水费156.6元、违约金16555.5元；诉讼费由李发科承担。一审法院经审理查明：2014年11月27日，心怡公司与李发科签订《前期物业管理服务协议》，心怡公司为李发科位于翡翠城小区建筑面积为628.97平方米的房屋提供物业服务，协议约定高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.9元（暂交最终以物价部门批准）收取、因业主原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.9元收取。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，心怡公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。李发科出具洛阳市发展改革委、洛阳市房产管理局联合下发《关于进一步加强物业管理规范物业服务收费的通知》（洛发改收费[2009]40号）文件中第十二条规定：“开发建设单位因故未按时交给物业买受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未使用的空置物业，业主或物业使用人应向物业服务企业书面备案，按不低于规定或约定物业费标准的80%交纳物业服务费。”李发科出具2017年1月4日的《洛阳晚报》A04版面复印件一份，拟证明空置房免收档期生活垃圾处理费。空置房按照洛阳北控水务集团的认定方法执行，即1个收费档期（连续2个月）水表显示在1吨以下的视为空置房。李发科提交《洛阳市人民政府〈关于印发洛阳市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知〉》（洛政[2016]54号文件），该文件载明垃圾费算费规则：每个月1号算费时参考“最近一期”抄见水量，当最近一次抄见水量小于等于1立方米，本月垃圾费为0元，即空置房不收取垃圾费。当最近一期抄见水量大于1立方米，本月垃圾费为5元/户。李发科提供小区照片及视频，证明房屋漏水及垃圾未及时清理状况存在。另查明，心怡公司物业管理企业收费资质为三级资质，李发科所购房屋为多层住宅但配备有电梯。对于自2015年2月起，李发科未再交物业费的事实，李发科予以认可。一审法院认为：心怡公司与李发科签订《前期物业管理服务协议》，心怡公司为李发科所在的小区提供物业服务，双方形成的物业服务合同关系，双方均予以确认，法院予以认可。心怡公司物业管理企业为三级资质，李发科所购房屋虽为多层住宅，但其配备电梯，根据洛发改收费[2009]40号文件附件一规定的收费指导价，多层带电梯，物业费等标准按同级别高层标准收取的规定，心怡公司按每平方米0.9元收取物业费符合规定。自2015年2月起，李发科未再交纳物业服务费、垃圾处理费、水费的事实，李发科予以认可。对于拖欠水费156.6元的事实，李发科予以认可，法院予以确认。关于物业服务费及垃圾处理费的交纳数额，李发科陈述其直到2016年12月才开始装修，此前该房屋处于空置状态，根据心怡公司提供的2015年、2016年、2017年水费收费台账，结合政府相关文件规定，可以认定2015年2月至2016年12月，该房屋处于空置状态。李发科主张的空置物业按约定物业费标准的80%交纳物业服务费，符合有关规定，法院予以采信。2017年1月、2月，李发科已经动工进行装修，其应按约定物业费收费标准进行交纳。关于心怡公司主张的垃圾处理费，因2016年12月以前，该物业处于空置状态，结合政府文件，垃圾处理费收取本着“谁产生、谁付费”的原则，心怡公司主张2016年12月之前的垃圾处理费，不予支持。自2017年1月起，李发科应按约定的每月每户2元予以交纳。关于心怡公司主张的违约金，因李发科提供的照片及视频可以看出，确实存在房屋漏水及物业服务存在瑕疵的情况，故心怡公司主张的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、李发科于本判决生效之日起十日内支付洛阳心怡物业管理有限公司物业费11548元（628.97㎡×0.9元/㎡×23个月×80%＋628.97㎡×0.9元/㎡×2个月=11548元）（该物业服务费计算期间为自2015年2月起至2017年2月止）；二、李发科于本判决生效之日起十日内支付洛阳心怡物业管理有限公司水费156.6元（该水费算至2017年2月止）；三、李发科于本判决生效之日起十日内支付洛阳心怡物业管理有限公司垃圾处理费32元（该垃圾处理费算至2017年2月止）；四、驳回洛阳心怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如李发科未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费581元，由李发科负担93元，由洛阳心怡物业管理有限公司负担488元。本院二审查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，本案作为物业服务合同纠纷，一审根据上诉人心怡公司提供的2015年、2016年、2017年水费收费台账，结合政府相关文件规定，认定2015年2月至2016年12月，涉案房屋处于空置状态并判令被上诉人李发科按照物业费标准的80%交纳物业服务费，并无不当。至于上诉人心怡公司主张被上诉人李发科应承担违约金一项，一审鉴于双方均存在违约行为而不予支持正确，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当。上诉人心怡公司上诉理由依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费289元，由上诉人洛阳心怡物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴爱国审判员  邢玉玲审判员  索如意二〇一七年九月二十七日书记员  吕国卿