辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1091号上诉人（原审原告）：兰丽君，女，1970年9月30日出生，汉族，职员，住辽宁省盘锦市兴隆台区振兴街林丰社区24-3-203号。委托诉讼代理人：高义顺，男，1966年11月7日出生，汉族，职员，住辽宁省盘锦市兴隆台区振兴街林丰社区24-3-203号。委托诉讼代理人：蒋素珍，辽宁言之鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州大港地产有限公司，住所地辽宁省锦州经济技术开发区锦港大街。法定代表人：周永刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜万成、李猛，辽宁智库律师事务所律师。上诉人兰丽君与被上诉人锦州大港地产有限公司商品房预售合同纠纷一案,辽宁省锦州市太和区人民法院于2018年10月6日作出（2018）辽0791民初12号民事判决，双方当事人均不服该判决，提起上诉，本院于2018年12月17日作出（2018）辽07民终1993号民事裁定，发回重审。辽宁省锦州市太和区人民法院于2019年8月27日作出（2019）辽0791民初544号民事判决，兰丽君不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人兰丽君及其委托诉讼代理人高义顺、蒋素珍，被上诉人锦州大港地产有限公司的委托诉讼代理人姜万成、李猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰丽君上诉请求：对判决第一项予以改判（判决被上诉人一次性给付逾期交房违约金人民币313789.50元，即自2008年11月1日至交房之日止按已付房款的日万分之三支付逾期交房违约金）。事实与理由：一、原审认定“该电梯由锦州电梯安装有限公司安装”验收检验日期为2009年3月1日错误。1、2018年、2019年一审开庭时，上诉人向法院提交的照片和光盘足以证明15号楼在开庭前未安装电梯（没有电梯）。2、被上诉人向法院提交的订货合同不足以证明15号楼已安装电梯，且2009年3月1日的验收检验也不是对15号楼电梯安装后的检验。3、2019年3月15日开庭后法庭组织双方到15号楼查看，电梯无电，没有轿厢，一楼电梯停用。4、在2018年一审审理时法庭曾组织双方人员到现场察看，拍了照片，法庭也认定15号楼电梯未安装。二、原审认为原被告并未约定电梯和地下停车场为房屋交付条件错误。1、合同附件二，关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：公共部位包括电梯井，即上诉人的房屋面积包含电梯井，电梯未安装或不能使用等于开发商不能按约定面积交付房屋。2、根据双方买卖合同附件三：装修、设备标准，其中第九款约定电梯，即该房交付时应安装电梯。3、规划、消防及整栋楼竣工五方验收，并没有对15号楼电梯进行验收。一审法院对整个的小区包括15号楼验收时间认定错误。该楼是2018年验收不是2009年11月2日验收。三、原审认为“从电梯安装的2009年到2019年本案开庭审理接近十年的时间内，案涉楼房的电梯出现故障，进行维修亦属正常”错误。如果电梯真的使用十年，那么进行维修是正常的，而本案在起诉之前根本就没有安装电梯，法院和双方到场那天，不是恰恰电梯坏了在维修，而是二审发回重审后，被上诉人是为了打官司而安装电梯，而且此电梯至今不能交付使用，本次庭审前代理人及被上诉人去查看此电梯仍不能使用。综上，原审法院以电梯不是交付条件的关键因素，双方未约定为交付条件为由，认为15号楼已于2009年11月2日交付，并认定被上诉人方违约交房时间自2008年10月31日的次日至2009年11月2日止，是错误的，属于枉法裁决。为此。上诉人提起上诉，恳请二审法院查清事实后，依法改判，支持上诉人的上诉请求。锦州大港地产有限公司辩称，关于上诉人兰丽君与被上诉人锦州大港地产有限公司即我公司商品房预售合同纠纷一案，我公司不同意上诉人的诉讼请求，其主张无事实及法律依据，恳请依法驳回其诉讼请求，具体答辩理由如下。一、案涉房屋在合同约定的交房日期前已具备合同第八条所约定的交付标准，兰丽君应在约定的交房日期前自行至指定地点领取钥匙，兰丽君迟迟怠于履行其收房义务长达10年，应由其自行承担全部责任。现其向我公司主张逾期交房违约金，无任何事实与法律依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定“出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格并且勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，而在一审中我公司已向锦州经济技术开发区住建局申请调取了勘察、设计、监理、施工、建设单位前述五家单位就案涉房屋所在的15#楼所出具的验收合格的报告，出具日期均为2008年5月30日。另，锦州经济技术开发区工程质量监督站于2009年11月2日就案涉房屋所在的15#楼亦出具了《竣工验收备案书》，2009年当年可以办理房屋产权证。因此，案涉房屋在2008年10月31日前即已具备交付条件。2、根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第一款约定“买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其他指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用”，房屋交付无需被上诉人通知，由兰丽君自行前来领取房屋钥匙。如兰丽君确实如其所述多次主张交房，在案涉房屋早已于约定期限前具备交付条件且小区整体早已交付使用的事实前提下，其应早已知晓该房屋已具备交付条件并办理了该房屋的交付手续。综上，案涉房屋早已在2008年5月30日即已具备交房条件，其怠于履行其收房义务长达10年，现其要求案涉房屋不具备交房标准并据此主张逾期交房违约金，无任何事实与法律依据。二、案涉房屋所在的15#楼电梯、地下室、消防系统及供暖系统均在建设过程中安装施工完毕，且于2009年11月2日取得《竣工验收备案书》，15#楼多户业主已入住生活多年，不存在不具备居住条件的问题。1、15#楼电梯已在工程建设过程中安装完毕，我公司于2007年11月1日向沈阳博林特电梯有限公司购买电梯并委托其安装完毕，且锦州市特种设备监督检验所于2009年3月1日检验合格。目前暂时停用的原因系由于部分业主欠付物业费且全部欠缴电梯费。另外，地下室、消防系统及供暖系统亦在建设工程中施工完毕，其中地下车库因目前全部对外未进行出售，地下车库的情况对兰丽君使用房屋不构成任何影响。2、15#楼自约定的交房日期时即通水、通电、通暖，多户业主入住生活已经多年，且从未向我公司主张过15#楼相关设备及设施问题，兰丽君称15#楼不具备入住条件，缺乏基本的事实依据。综上，截至本案重审一审庭审时，兰丽君除了提供在起诉时所拍摄的照片及视频外，自始没有提供任何相关证据，而案涉小区在合同约定交房日期前即2008年已整体移交给大连永德物业管理有限公司锦州分公司管理。现兰丽君以15#楼目前的状态证明十年前约定房屋交付日期前的情况，缺乏基本的事实及法律依据。三、兰丽君起诉时间已远超法律规定的诉讼时效，应依法驳回兰丽君诉讼请求。根据《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”，合同约定的交房时间是2008年10月31日，如逾期交房的，兰丽君应自2008年11月1日即知道其权利被侵害，诉讼时效早已于2011年11月1日届满，兰丽君时隔7年后提起本诉，早已远远超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回上诉人的诉讼请求”，兰丽君主张的权利早已过诉讼时效，应当驳回兰丽君的诉讼请求。四、案涉房屋早已具备交房条件达十年之久，而由于案涉房屋所在区域价格长期涨不上去，兰丽君恶意不收房屋并据此索要高额的逾期交房的违约金，如贵院予以支持，将起到不好的示范效应，对我公司亦极其不公平。实际上，案涉小区30多栋住宅，我公司均是挨家挨户电话通知，不可能单单遗漏具有亲属关系的兰丽君、姚运捷两户，包括案涉楼房在内的其他楼栋业主均正常收房，没有与我公司产生任何关于房屋交接的纠纷，其述称的所谓我公司拒绝交房的情况明显有悖常理。在15#楼业主已有多名业主长期居住生活的情况下，兰丽君恶意不收房屋并据此索要高额的逾期交房的违约金，不应获得支持。综上所述，案涉房屋在合同约定的交房日期前已具备合同第八条所约定的交付标准，且兰丽君在案涉房屋在约定的交付日期前已实际收房并对外销售，15#楼多户业主已入住生活多年，兰丽君以案涉房屋不具备交房条件要求逾期交房违约金，缺乏基本的事实依据。恳请贵院依法维护我公司的合法权益。兰丽君向一审法院起诉请求：1、请求判令被告在2019年5月1日前按原被告双方签订的《商品房买卖合同》将符合合同约定的房屋交付给原告；2、判令被告支付截止到2018年2月10日的逾期交房违约金592201.4元，自2018年5月1日起按154.6元/天的标准计算违约金至房屋交付之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年3月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于锦港大街二段的大港莱茵华庭小区第15幢2单元17号房屋，房屋总价款为309067元；合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2008年10月31日前将符合“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工建设单位出具验收报告”的商品房交付给买受人使用……，合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金；合同十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人按第2种方式处理，即按实际交付为准。其中附件三为装饰、设备标准：1、外墙：面砖+涂料；2、内墙：清水；3、顶棚：清水；4、地面：水泥；5、门窗：塑钢双色共挤；6、厨房：清水；7、卫生间：清水；8、阳台：细石混凝土；9、电梯：；10.其他。合同第十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定了上下水、供电、供暖、电话、有线电视、燃气，并约定在规定期限内未达到使用条件，双方同意由出卖人继续办理，如超过60日未达到使用条件，出卖人应按照买受人已付房款日万分之一承担违约金。该合同第十七条第5项约定：本小区规划用于停放汽车的车位、地下停车场未作为共有面积进行分摊，其土地使用权房屋产权属于出卖人所有。并在附件2公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中约定公共部位：楼梯间、外墙体、电梯井。双方在补充协议第11条：双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同约定的交付时间自行到售楼处或其指定地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，视为出卖人已经按期交付。合同签订后，原告于2018年5月6日向被告交纳了全部房款309067元。2008年5月30日，监理单位出具房屋建筑工程质量评估报告书，勘察/设计单位建设单位出具房屋建筑工程质量检查报告书，建设单位出具房屋建筑工程竣工报告书。施工单位出具房屋建筑工程竣工报告书，均未写明出具时间。此工程于2009年11月2日在工程竣工验收备案管理部门备案，其中写明：本工程的竣工验收备案文件已于2009年11月2日收讫，文件齐全。2007年11月1日，被告锦州大港地产有限公司与沈阳博林特电梯有限公司签订产品订货合同，购买了包括案涉15号楼在内的电梯。后该电梯由锦州电梯安装维修有限公司安装，验收检验日期为2009年3月1日。2008年3月3日，被告锦州大港地产有限公司(甲方)与案外人大连永德物业管理有限公司锦州分公司(乙方)签订前期物业管理委托合同，甲方将锦州开发区“大港.莱茵华庭”物业委托乙方实行前期物业管理。其中第七条约定：《根据前期物业管理服务协议》负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。…共用设备包括：排水管道、落水管、电梯…。其中第五章前期物业管理服务标准第十二条二项4、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。5、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。2019年3月15日，本院组织双方当事人对案涉15号楼进行了现场勘查并拍摄照片6张：从大港莱茵华庭15号楼地下车库到15-17号室内，地下车库毛坯状态，电梯无电，没有看到轿厢。一楼电梯停用，后物业拿钥匙打开房门，室内毛坯状态。后从四楼看到轿厢。另查明，原告在合同约定的交房时间并未到被告处领取房屋钥匙办理交接手续，原告并未购买地下车库。原告提供的光盘内容能够证明案涉15号楼有其他业主已经办理入住，并在此居住。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自义务。关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。原告兰丽君与被告大港公司于2008年3月19日签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2008年10月31日前将符合经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用”。本案中，涉案房屋于2009年11月2日前才对规划、消防、电梯及整栋楼房工程竣工五方验收等分别验收合格，即便涉案楼房已提前于2008年5月30日经监理、勘察、设计、建设等验收合格，但施工单位验收文件未记载出具时间，直至2009年11月2日，案涉楼房才于工程竣工验收备案管理部门备案。因此，本院认为被告大港公司未提交其他证据证明建设单位验收完成于双方约定的交房时间2008年10月31日前，故案涉房屋完成五方验收时间应以竣工验收备案时间即2009年11月2日为准。经本院主持双方当事人到案涉楼房现场勘查显示，案涉房屋已经安装电梯，当时正有工人维修电梯。被告已经初步举证证明案涉楼房电梯已经于2009年3月1日经检验验收，且案涉楼房于2008年3月3日已由大连永德物业管理有限公司锦州分公司进行物业管理。从电梯安装的2009年到2019年本案开庭审理接近十年的时间内，案涉楼房的电梯出现故障进行维修亦属正常。本案原告购买的楼房为15幢1单元17号房屋，楼层为三层，该楼也有其他业主已经入住，另外原告与被告并未约定电梯和地下停车场为交付房屋的必备条件，原告也并未与大港公司签订有关地下停车场的使用协议，因此，电梯和地下停车场的问题虽给业主居住生活带来一定的影响，但案涉楼房能够满足业主基本的居住需求，因此电梯、地下停车场并不是房屋具备交付条件的关键因素。综上，案涉房屋应视为在2009年11月2日符合了交付条件。关于案涉房屋的交付时间问题。本案中，依据双方约定原告应按合同约定的交付时间自行到售楼处或其指定地点领取房屋钥匙，被告不再另行书面通知。现无证据证明原告已按双方约定履行，且原告购买房屋所在的15号楼已有业主居住，故原告主张被告近十年来一直未向其交付房屋没有依据，因案涉房屋在2009年11月2日符合了交付条件，依据公平原则，本院认为案涉房屋完成交付的时间应为2009年11月2日。关于逾期交楼违约金的计算标准问题。违约金应从约定交房时间2008年10月31日的次日起至2009年11月2日止。原告与被告在合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。经计算，违约金为56559.261元[309067元×5÷10000×366天(2008年11月1日至2009年11月2日)]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告锦州大港地产有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告兰丽君逾期交房违约金人民币56559.261元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5204元，由被告锦州大港地产有限公司负担1214元，原告兰丽君负担3990元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实“原告于2018年5月6日向被告交纳了全部房款309067元”时间书写有误应为“2008年5月6日”，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为逾期交房的违约金是否应当计算至2009年11月2日。上诉人兰丽君与被上诉人锦州大港地产有限公司所签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限为2008年10月31日前。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定，买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，视为出卖人已经按期交付。根据以上两项约定，上诉人兰丽君未按期办理交接手续，则视为被上诉人锦州大港地产有限公司已按期交付房屋。又根据《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付的条件为经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工建设单位出具验收合格报告。因施工单位出具的房屋建筑工程竣工报告书未载明时间，原审对2008年10月31日前房屋已达约定的交付条件未予认定，而是以《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》中记载的竣工验收备案文件收讫的时间2009年11月2日作为房屋符合交付条件的时间，并无不当。原审依据房屋符合交付条件的时间及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定，将2009年11月2日确认为房屋交付时间正确。关于上诉人提出的电梯及地下停车场的问题，在双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条中明确约定房屋交付条件为经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工建设单位出具验收合格报告。并未对电梯及地下停车场进行特别约定，故只要达到第八条中约定的标准，房屋即符合交付条件，而无须单独考察电梯及地下停车场状况，电梯及地下停车场状况并不单独构成约定的交付条件。上诉人所购房屋为三层，亦未购置地下车位，故电梯及地下停车场状况也不构成妨害上诉人房屋基本使用功能的障碍，不构成实际妨害房屋交付的条件。综上，上诉人在房屋达到交付条件后仍未按约定办理交接手续，其上诉请求本院不予支持，原审判决逾期交房违约金计算至2009年11月2日并无不当，本院予以维持。关于被上诉人锦州大港地产有限公司提出的诉讼时效的抗辩，因被上诉人在一审中已提出诉讼时效的抗辩，一审未予支持，被上诉人亦未提出上诉，故该项主张本院不予支持。综上所述，兰丽君的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5204元，由上诉人兰丽君负担。本判决为终审判决。审 判 长 周天颖审 判 员 赵洪全审 判 员 郭慧峰二〇二〇年八月十一日法官助理 郭建华书 记 员 李 响