湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12829号上诉人（原审被告）：王万焱，男，1970年11月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：沈静，湖北华徽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡梅香，女，1970年5月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：沈静，湖北华徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张维厂，男，1962年4月23日出生，汉族，居民身份证住址武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。上诉人王万焱、胡梅香因与被上诉人张维厂合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王万焱、胡梅香上诉请求：1、维持一审判决第四项，撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项，改判驳回张维厂的其他诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用、保全费用由张维厂承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，张维厂支付的800000元并非支付给王万焱的购房款，而是张维厂直接支付给村民的土地使用权转让款。《房屋买卖合同》的签订时间是2009年8月20日，发生在2009年8月24日的10000元建房款和2009年9月10日的50000元建房款支付之前，不可能是因王万焱无钱退还建房款而提出将房屋出售。一审对收条的下半部分没有认定，收条的下半部分是对上半部分内容的修正与补充，张维厂支付的800000元是支付给村民的土地使用权转让款。双方都清楚张维厂没有本地户口，之所以签订《房屋买卖合同》是为了约束王万焱、胡梅香为张维厂新建房屋，双方不具备买卖房屋的真实意思表示。王万焱、胡梅香也从未将私房交付给张维厂。二、170000元的建房款已经全部用于购买建房材料和地基工程，一审对王万焱、胡梅香提交的购买建筑材料的原始票据未予采信，施工现场还有建筑材料残留，可以证明王万焱已经动工且完成了地基工程。张维厂对每一笔款项的使用均严格监控。一审既然认定双方签订的《建房合同》是委托代建合同，则无论是因为购买建筑材料而使用的170000元建房款，还是因为代建与村民进行土地流转，相应的法律后果都可直接约束张维厂。三、本案争议焦点是合同解除权和诉讼时效，张维厂债权的诉讼时效早在2011年就已届满，解除权也已经过了行使期限。四、一审程序违法。在2019年8月7日一审第一次开庭结束后，张维厂在一审法院的释明下变更了诉讼请求。张维厂变更的诉讼请求与原诉讼请求是完全不同的法律关系，超出了法律规定的期限，损害了王万焱、胡梅香的合法权益，且张维厂变更诉讼请求导致诉讼请求减少，诉讼费也应按照减少后的诉讼请求计算。张维厂辩称：一、800000元款项的性质是购房款，从《房屋买卖合同》的签订到2018年8月22日王万焱又出具承诺书对房屋的归属进行确认，可以看出房屋买卖关系真实存在，而且是以800000元作为对价进行交易。根据双方《建房合同》的约定，是王万焱将自己的宅基地转让给张维厂，并采用包干价将房屋建好，王万焱负责土地转让事宜，王万焱应当有合法的土地转让权限和完整的土地转让手续，因为土地转让发生纠纷由王万焱解决，不能解决的，王万焱应承担全部经济及其他损失。故土地转让的权利义务都是王万焱负责解决好，王万焱将其与他人的土地转让关系混淆到本案中没有依据。王万焱收到张维厂支付的建房款后一直没有动工迹象，张维厂要求退款，王万焱才提出要出售其私房，张维厂基于此才信任王万焱，继续支付了10000元和50000元建房款，并要求视情况继续履行《建房合同》。二、一审从未确认双方是委托代建关系，委托代建也不是法律概念，本案《建房合同》包含两项内容：一是王万焱将土地转让给张维厂，二是王万焱为张维厂建造房屋。该合同只约束王万焱与张维厂双方，不存在张维厂委托王万焱向村民做任何事情。三、除了在商品房买卖合同的案件中有相关司法解释对解除权的行使时间作出限制，并没有其他法律对合同解除权的行使时间作出限制，张维厂是看到合同履行无法得到村里的同意，合同目的无法实现才提出解除合同。四、一审依法裁判，在第二次开庭前给了双方举证期限，没有违反程序的行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。张维厂向一审法院起诉请求：1、确认《房屋买卖合同》无效；2、判令王万焱、胡梅香返还张维厂购房款970000元；3、判令王万焱、胡梅香赔偿张维厂违约金970000元；4、由王万焱、胡梅香承担本案的诉讼费用。一审中，张维厂变更诉讼请求为：1、判令解除2009年3月6日的《建房合同》；2、判令王万焱、胡梅香返还张维厂建房款170000元；3、判令王万焱、胡梅香支付张维厂建房款占用期间的利息（自2009年3月9日起至付清之日止，以建房款110000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年8月24日起至付清之日止，以建房款10000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年9月10日起至付清之日止，以建房款50000元为基数，按银行同期贷款利率计算；暂计至2019年9月8日为103583.23元）；4、确认张维厂与王万焱、胡梅香签订的《房屋买卖合同》无效；5、判令王万焱、胡梅香返还张维厂购房款800000元；6、判令王万焱、胡梅香支付张维厂购房款占用期间的利息（自2009年8月23日起至付清之日止，以购房款800000元为基数，按银行同期贷款利率计算；暂计至2019年9月8日为473893.34元）；7、由王万焱、胡梅香承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：张维厂系武汉市东西湖区人，住武汉市东西湖区走马岭办事处苗湖钱家台6号。王万焱与胡梅香登记结婚。2009年3月6日，张维厂（甲方）与王万焱（乙方）签订《建房合同》，约定王万焱自愿将自有宅基地转让给张维厂，宅基地位于黄陂区滠口街××村××组，房屋总用地面积1630.20平方米。由张维厂出资新建三层楼房屋，并将新建的三层楼房屋，承包给王万焱建造施工，房屋总建筑面积3013.12平方米，按每平方米730元计价，工程总包干价款2199577.60元（包括户口转入费70000元、外墙瓷砖款15000元），据实结算。承包方式，包工包料，总包干价每平方米建筑面积730元，包括内容，地块的土地转让价格、房屋建造价格、基本水电安装价格及粗装修价格等。工程工期，从合同签订之日起120日。价款支付，合同签订之日起3日内，张维厂支付王万焱工程款220000元，施工期间，工程按进度付款，房屋交付使用一年后付清。合同签订后，2009年3月9日，张维厂支付王万焱预付工程款110000元，2009年8月24日，张维厂支付王万焱建房款10000元，由胡梅香出具收条。2009年9月10日，张维厂支付王万焱建房款50000元。张维厂支付王万焱建房款合计170000元。王万焱收到建房款后，因该房屋未办理建房批准手续，建房行为被有关管理部门制止，而未动工新建。事后，张维厂要求王万焱返还建房款，王万焱讲，建房款已用完，无钱退还。为此，王万焱、胡梅香提出，愿意将王万焱、胡梅香所有的，位于黄陂区滠口街××村××组××栋房屋，出卖给张维厂，张维厂表示同意购买该房屋。2009年8月20日，张维厂与王万焱、胡梅香签订《房屋买卖合同》，约定王万焱、胡梅香自愿将位于黄陂区滠口街××村××组××栋私有房屋（无产权），出售给张维厂，房屋价款800000元（其中小房300000元，大房及前院500000元）。付款方式，张维厂一次性支付王万焱、胡梅香800000元。房屋交付，王万焱、胡梅香将房屋门窗、围墙等安装建设后，张维厂支付全部购房款后交付。合同签订后，2009年8月21日，张维厂以现金支付方式，支付王万焱、胡梅香购房款460000元，并由王万焱、胡梅香出具收到张维厂2栋私房购房款460000元的收条。2009年8月23日，张维厂以现金支付方式，支付王万焱、胡梅香购房款340000元，并由王万焱、胡梅香出具收到张维厂2栋私房购房款340000元的收条。同时，王万焱、胡梅香将出卖的2栋私房，交付张维厂占有、使用。事后，王万焱、胡梅香将出卖给张维厂的2栋私房，未经张维厂同意，又自行占有、使用。一审法院另查明：诉讼期间，王万焱、胡梅香提出，张维厂与王万焱签订《建房合同》后，王万焱已投入部分建房资金，用于张维厂房屋的地基和院墙建设的诉讼主张。但是，王万焱、胡梅香未提交确实、充分、有效的证据证实，且张维厂不认可。王万焱、胡梅香提出，张维厂支付资金800000元，是用于支付村民的土地流转款，王万焱、胡梅香未收到过张维厂支付的购房款的诉讼主张。但是，王万焱、胡梅香未提交确实、充分、有效的证据证实，且张维厂不认可。一审法院认为，张维厂与王万焱签订《建房合同》，约定王万焱自愿将自有宅基地转让给张维厂新建三层楼房屋。张维厂将新建的三层楼房屋，以包工包料，总包干价每平方米建筑面积730元，包地块的土地转让价格、房屋建造价格、基本水电安装价格及粗装修价格等承包方式，发包给王万焱施工。因此，张维厂与王万焱签订《建房合同》的内容，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合同成立、有效，并具有法律约束力。一、关于解除《建房合同》《建房合同》签订后，张维厂依约支付王万焱建房款170000元，王万焱收到建房款后，因该房屋未办理建房批准手续，建房行为被有关管理部门制止，而未动工新建。张维厂与王万焱签订的《建房合同》目的不能实现，应依法予以解除。因此，张维厂提出判令解除张维厂与王万焱于2009年3月6日签订的《建房合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。二、关于返还建房款及建房款占用期间的利息张维厂与王万焱签订的《建房合同》解除后，王万焱应依法向张维厂返还建房款，并支付建房款占用期间的利息。第一、由王万焱返还张维厂建房款170000元。第二、由王万焱返还张维厂建房款占用期间的利息：1、自收到建房款110000元之日2009年3月9日起至还清之日止，以建房款110000元为基数，按银行同期贷款利率计算；2、自收到建房款10000元之日2009年8月24日起至还清之日止，以建房款10000元为基数，按银行同期贷款利率计算；3、自收到建房款50000元之日2009年9月10日起至还清之日止，以建房款50000元为基数，按银行同期贷款利率计算。因此，对张维厂提出判令王万焱、胡梅香返还张维厂建房款及建房款占用期间的利息的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于确认《房屋买卖合同》无效张维厂与王万焱签订《建房合同》，王万焱收到张维厂支付的建房款后，因该房屋未办理建房批准手续，建房行为被有关管理部门制止，而未动工新建。为此，张维厂要求王万焱返还建房款，王万焱、胡梅香提出，愿意将王万焱、胡梅香所有的，位于黄陂区滠口街××村××组××栋房屋，出卖给张维厂，张维厂表示同意购买房屋。但是，张维厂不是黄陂区滠口街南湖村的户籍村民，王万焱、胡梅香将其所有的，位于黄陂区滠口街××村××组××栋房屋，出卖给非滠口街南湖村户籍村民张维厂的民事行为违法、无效。因此，2009年8月20日，张维厂与王万焱、胡梅香签订的《房屋买卖合同》违法、无效。张维厂提出确认张维厂与王万焱、胡梅香签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。四、关于返还购房款及购房款占用期间的利息张维厂与王万焱、胡梅香签订的《房屋买卖合同》无效，王万焱、胡梅香应依法向张维厂返还购房款，并支付购房款占用期间的利息。第一、由王万焱、胡梅香返还张维厂购房款800000元。第二、由王万焱、胡梅香支付张维厂购房款占用期间的利息，即自收到购房款之日2009年8月23日起至付清之日止，以购房款800000元为基数，按银行同期贷款利率计算。因此，张维厂提出判令王万焱、胡梅香返还张维厂购房款及购房款占用期间的利息的诉讼请求，一审法院予以支持。五、关于王万焱、胡梅香的诉讼主张诉讼期间，王万焱、胡梅香提出，张维厂与王万焱签订《建房合同》后，王万焱已投入部分建房资金，用于张维厂房屋的地基和院墙建设的诉讼主张。但是，王万焱未提交确实、充分、有效的证据证实，且张维厂不认可，对其诉讼主张，一审法院不予采信。诉讼期间，王万焱、胡梅香提出，张维厂支付资金800000元，是用于支付村民的土地流转款，王万焱、胡梅香未收到过张维厂支付的购房款的诉讼主张。一是王万焱、胡梅香未提交确实、充分、有效的证据证实，张维厂不认可；二是张维厂与王万焱签订的《建房合同》约定，王万焱自愿将位于黄陂区滠口街××村××组的，自有宅基地转让给张维厂建房，且建房的总包干价款2199577.60元中，已包括房屋地块的土地转让价格、房屋建造价格、基本水电安装价格及粗装修价格等内容。房屋代建包括自有宅基地转让价款，属于张维厂与王万焱之间的民事法律关系；三是王万焱、胡梅香提出支付村民房屋地块土地转让价款，属于另一法律关系，应另行处理。因此，对王万焱、胡梅香的诉讼主张，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张维厂与王万焱于2009年3月6日签订的《建房合同》；二、由王万焱返还张维厂建房款170000元；三、由王万焱支付张维厂建房款占用期间的利息（自2009年3月9日起至付清之日止，以建房款110000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年8月24日起至付清之日止，以建房款10000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年9月10日起至付清之日止，以建房款50000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；四、确认张维厂与王万焱、胡梅香签订的《房屋买卖合同》无效；五、由王万焱、胡梅香共同返还张维厂购房款800000元；六、由王万焱、胡梅香共同支付张维厂购房款占用期间的利息（自2009年8月23日起至付清之日止，以购房款800000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；七、驳回张维厂的其他诉讼请求。上述款项，于一审判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22260元，保全费5000元，合计27260元，由王万焱、胡梅香负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王万焱、胡梅香向本院提交照片一组，拟证明王万焱开工建设了地基，170000元建房款全部用于购买建筑材料。经质证，张维厂对王万焱、胡梅香提交证据的真实性及证明目的均有异议。本院认为，王万焱、胡梅香提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。二审中，王万焱、胡梅香申请法院调取黄陂区滠口派出所的笔录，因在本案中并无调查取证之必要，本院不予准许。本院对一审法院查明的除“事后，张维厂要求王万焱返还建房款，王万焱讲，建房款已用完，无钱退还。为此，王万焱、胡梅香提出，愿意将王万焱、胡梅香所有的，位于黄陂区滠口街××村××组××栋房屋，出卖给张维厂，张维厂表示同意购买该房屋”和“同时，王万焱、胡梅香将出卖的2栋私房，交付张维厂占有、使用。事后，王万焱、胡梅香将出卖给张维厂的2栋私房，未经张维厂同意，又自行占有、使用”以外的事实予以确认。二审另查明，《建房合同》约定：王万焱应有合法的土地转让权限，并保证有完整的土地转让手续。本院认为，张维厂与王万焱签订的《建房合同》约定：王万焱将位于黄陂区滠口街××村××组的自有宅基地转让给张维厂；价格为包干价，内容包括协商确定地块的土地转让价格、房屋建造价格等；王万焱应有合法的土地转让权限，并保证有完整的土地转让手续。本案中，张维厂并非南湖村的村民，其与王万焱签订《建房合同》约定将南湖村的土地转让给张维厂，该《建房合同》应属无效。故一审判决解除《建房合同》不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审判决王万焱返还张维厂建房款170000元的实体处理并无不当。王万焱上诉认为170000元建房款已用于购买建房材料和地基工程，但对此并未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。王万焱、胡梅香上诉认为张维厂支付的800000元并非支付的购房款，而是张维厂直接支付给村民的土地使用权转让款，因王万焱、胡梅香已就上述800000元出具了购房款收条，且即使如王万焱、胡梅香主张的签订《房屋买卖合同》只是为了约束王万焱、胡梅香为张维厂新建房屋，双方不具备买卖房屋的真实意思表示，《建房合同》中关于土地转让也是由王万焱负责，并非张维厂直接与村民产生土地转让关系。故对王万焱、胡梅香的该项上诉理由，本院不予采纳。王万焱、胡梅香应共同返还张维厂购房款800000元。关于上述款项的利息，考虑到张维厂对《建房合同》和《房屋买卖合同》的无效亦有过错，本院酌定王万焱应支付张维厂建房款占用期间的利息为：以110000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%，自2009年3月9日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计算至本判决确定的给付之日止；以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%，自2009年8月24日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计算至本判决确定的给付之日止；以50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%，自2009年9月10日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计算至本判决确定的给付之日止。王万焱、胡梅香应共同支付张维厂购房款占用期间的利息为：以800000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%，自2009年8月23日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计算至本判决确定的给付之日止。张维厂在一审中变更了诉请，相应诉讼费一审未予调减不当，本院予以纠正。综上所述，王万焱、胡梅香的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初3934号民事判决第二项、第四项、第五项；二、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初3934号民事判决第一项、第三项、第六项、第七项；三、王万焱支付张维厂建房款占用期间的利息（以110000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%，自2009年3月9日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计算至本判决确定的给付之日止；以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%，自2009年8月24日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计算至本判决确定的给付之日止；以50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%，自2009年9月10日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计算至本判决确定的给付之日止）；四、王万焱、胡梅香共同支付张维厂购房款占用期间的利息（以800000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%，自2009年8月23日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计算至本判决确定的给付之日止）；五、驳回张维厂的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18727元，保全费5000元，合计23727元，由张维厂负担3727元，王万焱、胡梅香负担20000元。二审案件受理费18727元，由张维厂负担3727元，王万焱、胡梅香负担15000元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年八月十三日书记员 舒 渲