湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4006号上诉人（原审被告）：武汉创兴达物业有限责任公司，住所地：武汉市硚口区古田四路侧路32号长青汽修厂综合楼A栋。法定代表人：陈文慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丽，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李东，男，1968年8月18日出生，汉族，住广州市天河区，上诉人武汉创兴达物业有限责任公司（以下简称创兴达物业公司）因与被上诉人李东物业服务合同纠纷一案,不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初4449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。创兴达物业公司的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的理由为：原审法院认定事实错误，具体如下：一、涉案房屋为拆迁还建房屋，不同于普通商品房，所有的拆迁还建户对于房屋的交付时间全部知晓，被上诉人一直未前来办理收房手续系其自身家庭财产分配产生矛盾所致。涉案房屋原被拆迁人为被上诉人父亲李世兴，李世兴在2012年8月19日与武汉市桥口区房屋征收管理办公室签订了《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定以产权调换作为拆迁补偿方式，且协议还约定了产权调换的房屋为长华玉带家园3号楼2单元2402号房屋。后李世兴在2015年6月6日去世。长华玉带家园项目在2016年12月8日具备交付条件，开发商在具备交付条件后，即按照硚口区政府会议要求，在2016年11月28日向所有拆迁户发出公告，告知全体拆迁户安置房屋在2016年12月8日具备交付条件，请全体拆迁户及时办理收房手续。李世兴的全部继承人对于房屋交付事宜明确知晓，但家庭内部因房屋继承发生争议，故迟迟未前来办理交付手续。长华玉带家园的交付时间事宜，区政府、拆迁指挥办都明确知晓，拆迁户也都一直期盼房屋的交付，李东未及时办理交付手续的责任在于其自身原因造成，其应当自行承担逾期交付的法律责任及相关费用（包括物业费）。二、除上述外，李东及所有李世兴的继承人在2017年12月7日还办理了涉案房屋的继承公证，公证处在2017年12月25日做出的公证书，也载明了记载涉案房屋由李东、李对对继承该房屋，这也说明，被上诉人对于该套房屋的存在一直明确知晓，公证时，房屋已经交付使用一年多，既然李东清楚房屋的存在，也理所应当知晓房屋均已经交付使用，同时根据继承法第二条的规定“继承从被继承人死亡时开始”，故李东作为房屋的继承人，应当承担该房屋自交付日开始的物业费等相关费用。三、一审法院认定：李东在2019年1月10日收到的房屋入住通知书，并以此作为缴纳物业费的时间界定，该认定错误。被上诉人签字确认的《入住通知书》上记载的交付时间为2016年12月8日，并非2019年1月10日。根据《前期物业服务协议》第十条第一款“业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付”的约定，本案中，被上诉人因自身原因未办理交付手续的，应当视为房屋已经交付，故被上诉人应当自交付日起开始承担房屋的物业费等相关费用。四、基于上述分析，上诉人收取17年、18年物业费合法，故不存在还需赔偿被上诉人原审法院判决中所谓的资金占用费。综上，原审法院的认定未考虑拆迁房屋的特殊性，且事实认定错误，故上诉人提起上诉，恳请人民法院予以撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求！被上诉人李东未到庭参加诉讼，未作答辩。2019年7月，李东向一审法院提起诉讼，请求判令：1、创兴达物业公司返还物业管理费5,20元并退还入住通知书原件；2、创兴达物业公司支付违约金（以5,20元为基数从2019年1月10日起按日千分之三计付至清偿之日止）。一审法院查明，创兴达物业公司系2008年成立的有限责任公司，经营范围含物业管理。2015年5月5日武汉长华置业有限公司（下称长华置业，甲方）与创兴达物业（乙方）签订《武汉市前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对长华玉带家园提供前期物业管理服务，该合同约定了物业基本情况、服务内容与标准、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接查验、物业的使用与维护、违约责任及其他事项，合同期限自2015年4月29日至2018年4月28日止共3年。期满后双方续签前期物业服务合同，约定内容与上述合同基本相同，合同期限约定为2018年4月29日起至本小区所有住宅、商铺安置户及商铺买受人办理完收房入住手续为止。双方在合同中均约定：“本合同约定期限起始之日的当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。”2019年1月10日李东委托其母成家琼办理房屋入住手续，委托事项包括代为办理签署前期物业服务协议、缴纳物业服务费以及签署或办理其他与本次房屋交付相关的一切文件或手续等。当日成家琼代表李东与长华置业签订了《长华玉带家园购房协议书》，协议约定购买的房屋位于武汉市硚口区长华玉带花园3栋2单元2702号。随后成家琼在长华置业领取了《入住通知书》，《入住通知书》载明：李东购买的房屋3-2-2702现已具备入住条件，准予入住。收房时间定于2016年12月8日，公司届时将安排相关部门及人员在现场集中办理；办理入住时需带的资料有：入住通知书、业主身份证或护照、已付房款的收据、购房协议书。同日成家琼完成上述手续后前往创兴达物业公司继续办理房屋入住手续，创兴达物业公司在为其办理房屋入住手续时与代表李东的成家琼签订了《前期物业管理服务协议》（下称协议）,向其收取了《入住通知书》以及2017年1月1日至2017年12月31日物业费2,18元、生活垃圾服务费60元，2018年1月1日至2019年12月31日物业费5,764元、卫生费120元。《前期物业管理服务协议》约定：前期物业管理是指，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；为业主或使用人办理入住手续；乙方按年度交纳物业管理服务费；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：2.8元/月.平方米；非住宅/商业物业：4.2元/月.平方米；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业费有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担。物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。房屋通过竣工验收，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。合同还就其他事项进行了约定。此后，李东要求创兴达物业公司退还2017年至2018年物业费无果起诉至法院一审法院认为，李东、创兴达物业公司签订的《前期物业管理服务协议》真实合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。根据协议约定，房屋通过竣工验收，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主承担物业交付之日后的前期物业服务费用。李东于2019年1月10日收到房屋入住通知书并办理相应入住手续，房屋交付之日应认定为2019年1月10日，创兴达物业公司向李东收取房屋交付之前2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费和卫生费违反协议约定，构成违约应当承担违约责任。李东要求创兴达物业公司返还2017年至2018年的前期物业管理费及卫生费5,020（2,018＋60元＋5,764÷2＋60元=5,020）有理，予以支持。创兴达物业公司关于李东因故延迟办理房屋入住手续产生的前期物业管理费自行承担的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于违约金，李东要求按日千分之三计付违约金，因无约定且李东并未提交其他具体损失的依据，酌情按银行同期贷款利率计付李东资金占用期间的利息损失，超出部分不予支持。关于李东要求返还《入住通知书》原件的诉讼请求，根据协议约定，创兴达物业公司负责为业主或使用人办理房屋入住手续，向李东收取《入住通知书》原件是流程之一，且创兴达物业公司当庭出示《入住通知书》原件，并提供《入住通知书》复印件收录在卷，李东要求返还《入住通知书》原件并无诉讼意义，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、武汉创兴达物业有限责任公司于本判决生效之日起三日内向李东返还5,020；二、武汉创兴达物业有限责任公司于本判决生效之日起三日内向李东支付违约金（支付方式及期限：以5,020为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年1月10日起计付至款项付清之日止）；三、驳回李东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由武汉创兴达物业有限责任公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋在2016年即达到了交房条件，房屋开发商也履行了交付房屋的告知义务，创兴达物业公司即时亦对涉案小区提供了物业管理与服务，且李东及其母亲成家琼在《入住通知书》中签字确认了收房时间为2016年12月8日，李东因自身原因没有办理收房入住手续，不能归咎于他人。2019年1月，成家琼代为李东办理完涉案房屋的所有手续后补交了前期的物业费、生活垃圾服务费等费用应视为李东的自认行为，其目前又要求返还该款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，创兴达物业公司的上诉请求及理由成立，本院予以支持。综上，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当,应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初4449号民事判决。二、驳回李东的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由李东负担。二审案件受理费50元，由李东负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 杨 玲审判员 王丹红二〇二〇年八月十七日法官助理龚燕书记员龚燕