浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1261号 原告：杭州嘉腾房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江汉路1515号江南天街商业中心1幢701-6室，统一社会信用代码：913301085995993546。 法定代表人：张旭忠，董事长。 委托诉讼代理人：王钦、周丰，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州苍洱餐饮有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江汉路1515号江南天街商业中心1幢601-9室，统一社会信用代码：91330108MA28UTRC08。 法定代表人：温国辉，董事长兼总经理。 被告：上海渊古餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇双店路518号1646室，统一社会信用代码：913101153124338415。 法定代表人：温国辉，董事长兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：郭峰，北京知止律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：刘树敏，北京知止律师事务所实习律师。 原告杭州嘉腾房地产开发有限公司与被告杭州苍洱餐饮有限公司（以下简称“苍洱餐饮公司”）、上海渊古餐饮管理有限公司（以下简称“渊古餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周丰，两被告的委托诉讼代理人郭峰、刘树敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.苍洱餐饮公司支付原告违约金142080.93元；2.苍洱餐饮公司支付原告房屋还原费用71521.54元；3.渊古餐饮公司对苍洱餐饮公司上述债务承担连带清偿责任。4.由二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月18日，原告与渊古餐饮公司签订《龙湖·租赁合同》，约定原告将位于杭州市房屋租赁给渊古餐饮公司使用，租用面积为247.83平方米，租期共5年，自2017年9月23日至2022年9月22日止。租金以保底租金与提成租金中较高者为准。2019年1月1日，原告与二被告签订《关于〈租赁合同〉补充协议》，约定承租人由渊古餐饮公司变更为苍洱餐饮公司，渊古餐饮公司对苍洱餐饮公司履行租赁合同项下义务承担连带保证责任。2019年10月，苍洱餐饮公司未根据租赁合同约定缴纳租金等各项费用并自2019年11月1日起擅自停止营业。原告于2019年11月4日向苍洱餐饮公司送达《租赁合同解除通知书》，通知苍洱餐饮公司解除租赁合同，并根据租赁合同约定罚没保证金221845.51元，要求苍洱餐饮公司支付违约金142080.93元并完成清水还原工作。但苍洱餐饮公司至今未支付违约金，也没有进行清水还原工作。原告根据租赁合同约定委托第三方恢复原状，因此支出还原费用80000元，应由二被告承担。原告有权根据租赁合同约定要求二被告承担违约责任，望判如所请。 二被告共同答辩如下：答辩人与被答辩人事实上已协商解除租赁合同，不存在未决事宜。2019年9月18日，答辩人支付了应支付的2019年10月的费用，并已告知被答辩人因经营不善答辩人将于次月停止营业，被答辩人未表示同意亦未明确表示拒绝，答辩人以为已获得被答辩人的同意。2019年11月4日，被答辩人在答辩人停业三天后向答辩人发送《租赁合同解除通知书》，在被答辩人提交的微信聊天记录中，答辩人告知被答辩人“就上次我和夏炜说过的”对话中可以得知，早在该日之前，双方已就撤店事宜进行了沟通，而非答辩人临时起意突然作出停止营业的决定。答辩人收到该解除通知后，与被答辩人进行了友好积极沟通，鉴于答辩人在被答辩人处有约23万元的保证金及押金等款项，双方达成口头协议，即答辩人以现状交付房屋，无需被答辩人退还保证金及押金等款项，被答辩人亦不再向答辩人主张违约责任及恢复原状的费用，但鉴于双方一直友好合作，并未签署书面的解除协议。租赁合同中的违约条款为不平等条款，系被答辩人的格式条款，应属于无效或可撤销、可变更条款，不应予以适用。即便答辩人需承担违约责任，也请求法院依法予以调减。答辩人的违约情节仅停止营业三天，并无任何拖欠租金等其他违约行为，违约情节亦显著轻微。被答辩人因答辩人的行为并未受有实际损失。被答辩人没收答辩人的各类保证金、押金等共计227628.91元，答辩人已远超额承担了应承担的赔偿或违约责任（包括恢复原状的费用在内）。答辩人对被答辩人主张的房屋还原费用不予认可。双方已达成口头协议，即答辩人以现状交付房屋，无需被答辩人退还保证金及押金等款项，被答辩人亦不再向答辩人主张违约责任及恢复原状的费用，但鉴于双方一直友好合作，故并未签署书面的解除协议。即便被答辩人不认可双方达成的口头共识，对被答辩人提供的第三人的复原费用，答辩人也不予认可，其中存在送审金额与一审金额及最终的结算金额没有任何增减误差，报价单以及现场签证审核对比表没有任何日期记载，被答辩人以及第三人未提供与涉案工程有关的任何施工合同、开工报告、工期、竣工验收、结算等实质性的证据，被答辩人的付款日期是2020年3月23日，金额为142756.90元，银行回单的备注中没有任何体现与涉案事实的关系等不合理之处。 当事人围绕诉请提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的租赁合同、关于《租赁合同》补充协议、照片、租赁合同解除通知书及微信记录的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认可，并将依据上述证据认定本案相关事实。原告提交的施工工程预算报价书、现场签证审核对比表有相应施工内容及报价，与其提交的电子回单、收款证明相印证，被告对其真实性有异议，但未提供相反证据，故本院对上述证据的真实性予以认可，并将依据上述证据认定本案相关事实。原告对被告提交的收据、电子回单凭证、缴费记录、发票的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认可，并将依据上述证据认定本案相关事实。被告提交的付款请求单与电子回单凭证、发票相印证，原告对该证据真实性有异议，但未提供相反证据，故对该证据的真实性予以认可，并将依据该证据认定本案相关事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月20日，原告作为出租人与渊古餐饮公司作为承租人签订《龙湖·租赁合同》。合同约定，出租人将商场6F-09号房屋出租给承租人使用，租用面积为247.83平方米，该租用面积为暂测面积；该房屋的租期共计5年，自2017年9月23日至2022年9月22日止，实际租期自装修期届满后的次日或实际开业日（以二者比较早发生者为准）开始计算；出租人应当于2017年6月25日或之前向承租人交付该房屋；承租人享有90个自然日的装修期，暂定自2017年6月25日至2017年9月22日（或实际开业日前一日）止，实际装修期自装修期生效日开始计算；承租人必须于2017年9月23日（即装修期届满之次日）前完成装修工程并开业；计租日为本合同约定之装修期届满后的次日或实际开业日（以二者比较早发生者为准）；保底租金和提成租金统称为租金，本合同约定租金以保底租金与提成租金中较高者为准，保底租金与提成租金均由承租人按月支付；2019年9月23日至2020年9月22日期间保底租金为47360.31元，月提成租金计算方式为承租人每月含税营业额的9%，加上该金额所对应的增值税税率5%；承租人应向出租人缴纳相当于该房屋叁个月合同计租租期内平均保底租金、物业服务费、推广费、收银机使用费总额的合同保证金，作为承租人履行本合同的保证；承租人应于本合同签署后15日内向出租人支付合同保证金共计201845.51元；承租人应于装修期生效日前向出租人缴纳装修押金20000元；承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、收银机使用费（若有）、物业服务费、上月的水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用、最近一期应付提成租金（若有）支付到出租人账户；在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态；承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋。承租人逾期不交还该房屋或未能按本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任；如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累积达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同；出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失等。之后，渊古餐饮公司于2016年10月10日、2017年1月5日、2017年6月14日共缴纳履约保证金201845.51元，于2017年6月20日缴纳装修保证金20000元。 2019年1月1日，原告（甲方、出租方）与渊古餐饮公司（乙方、原承租方）、苍洱餐饮公司（丙方）签订《关于〈租赁合同〉补充协议》。协议约定，原龙湖杭州租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，丙方概括承受原乙方的权利义务；乙方对丙方履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务等。 2019年9月18日，渊古餐饮公司付款请示单的付款事由载明付“2019.10月租金47360.31，管理费17075.49，推广费2627，9.23-10.31仓库2790.72，电费21013.52，服务费12785.4，水费1166，递增仓库保证金413.1”，合计105231.54元。原告于2019年9月20日向苍洱餐饮公司开具金额为2790.72元增值税发票（票据载明为2019年9月23日至10月31日保底租金）与金额为102027.72元增值税发票（票据载明2019年8月1日至2019年8月31日期间的服务费12785.4元、电费21013.52、水费1166元，2019年10月1日至2019年10月31日的保底租金47360.31元、推广服务费2627元）。苍洱餐饮公司于2019年9月20日向原告转账支付两笔款项分别为413.10元、104848.44元。原告主张被告尚欠其2019年9月与10月的水电费56762.64元。 2019年11月1日，苍洱餐饮公司在龙湖杭州门店停止营业。 2019年11月4日，原告向苍洱餐饮公司送达《租赁合同解除通知书》，通知书载明苍洱餐饮公司于2019年11月1日至2019年11月3日期间停业累积超过3天，原告决定行使解除权，通知自2019年11月4日解除双方房屋租赁合同；罚没已缴纳履约保证金及装修押金合计221845.51元，并按3个月保底租金金额收取违约金142080.93元；要求苍洱餐饮公司于2019年11月14日前缴纳违约金并与原告洽谈后续解决事宜；要求苍洱餐饮公司于2019年11月17日前完成清水还原工作，并通过原告收铺验收，如逾期未完成，原告有权将于2019年11月17日强制腾退，全部腾退及清水还原等费用与损失均由苍洱餐饮公司承担；费用缴清前，禁止苍洱餐饮公司任何物品进出店铺，若苍洱餐饮公司缴清费用后未按上述要求按时交还房屋的，原告有权根据合同要求自行处置店内任何物品等。 之后，原告因苍洱餐饮公司未履行清水还原义务而委托上海阳曦建筑装饰工程有限公司施工，并支付费用71521.54元。 本院认为：原、被告之间签订的《龙湖·租赁合同》、《关于〈租赁合同〉补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方协议约定，如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同。现苍洱餐饮公司未经原告同意停业超过3天，原告依据协议约定解除合同，合理合法。民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告主张其与原告已口头协商解除协议，但未提供证据予以证实，不予采纳。合同法规定，可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方协议约定，出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项，另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。依据双方协议约定及被告未及时履行清水还原等实际情况，原告要求苍洱餐饮公司支付违约金142080.93元，合理合法，予以支持。双方协议约定，在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态。现苍洱餐饮公司合同提前解除后未将房屋恢复至毛坯房状态，原告委托案外人进行恢复施工的相应费用，应由被告负担。但鉴于原告不退还已缴纳所有款项，该款项足以弥补原告委托案外人进行恢复施工的相应费用及其主张欠付水电费等，故对原告要求被告支付房屋还原费用，不予支持。双方协议约定，渊古餐饮公司对苍洱餐饮公司履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务，故对原告要求渊古餐饮公司对苍洱餐饮公司上述债务承担连带清偿责任，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州苍洱餐饮有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杭州嘉腾房地产开发有限公司违约金142080.93元； 二、被告上海渊古餐饮管理有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告杭州嘉腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2252元，由原告杭州嘉腾房地产开发有限公司负担681元，由被告杭州苍洱餐饮有限公司、上海渊古餐饮管理有限公司负担1571元（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡智群 二〇二〇年八月十四日 书记员  徐雁楠 -10- -11-