福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0923民初1519号 原告:甘久贵，女，1976年10月1日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 被告：福建碧城置业发展有限公司，住所地屏南县古峰镇翠屏南路夏林苑**。 法定代表人：余香琴,董事长。 委托诉讼代理人：廖美红，北京德恒（福州）律师事务所专职律师。 原告甘久贵与被告福建碧城置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告甘久贵、被告福建碧城置业发展有限公司的委托诉讼代理人廖美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同约定的交房义务；2.判令被告从违约之日起按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金至商品房实际交付之日止。事实及理由：原告于2013年12月22日与被告福建碧城置业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于屏南县上洋头原鞭炮厂碧城·香山花园楼盘2#楼501号房，购房金额为362231元，并已经按照合同约定履行付款义务（2013年3月29日付款50000元、2013年6月29日付款10000元、2013年9月18日付款52211元、2013年12月6日付款100000元，总共付款212231元），按照合同第八条规定应于2015年2月16日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，但是被告于2013年底至2015年初楼盘均处于停工状态，经过业主与开发商多次交涉，在政府协调下，于2015年9月28日开发商写下第一份承诺书，郑重承诺于2016年2月8日前交房，否则愿承担退房及赔偿违约金等责任，遗憾的是因为开发商的种种原因工程进展缓慢，无法再承诺期限内交房，于是开发商于2016年2月4日写下第二份承诺书，承诺于2016年6月30日前交房；截止至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中，原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱、时间、精神上的多重损失，严重损害了原告的利益。同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。原告现诉至贵院，请求根据合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之二的比例，支付违约金。 被告辩称，1.本案原告存在逾期付款的情形，构成违约，应承担相应的逾期付款违约责任；2.本案被告存在可据实延期交房的情形，原告计算违约金时应扣除逾期付款的天数；3.本案被告交房时间存在60日的宽展期，原告计算违约金时应扣除60日的宽展期；四、被告逾期交房存在不可抗力因素，依约应予免责：1、即2016年2月4日《碧城香山花园一期工程交房计划》中存在的小区内拆迁、市政管网配套等客观原因；2、即法院于2015年10月27日冻结被告账户，造成被告无法贷款、无法经营，严重影响了被告的资金使用。因此，对被告逾期交房依约应予免责。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同》等，上述证据经审查本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：原告于2013年12月22日与被告福建碧城置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“碧城·香山花园”2#楼501套房，房屋总价款362231元，建筑面积88.44平方米。合同约定于2015年2月16日交房，目前尚未交房。 本案的争议焦点：被告是否应当向原告支付逾期交房的违约金？ 原告认为，被告应支付从2015年2月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按已付款日万分之二计算）。原告提交证据一《商品房买卖合同》，证明原告与被告商品房买卖的事实；证据二《收款收据》，证明原告依据购房合同约定向被告交付购房首付款，履行自己向被告支付购房款义务；证据三《购房协议书》，证明原告购买被告开发的“碧城·香山花园”2#楼501套房，房屋总价款362231元，建筑面积88.44平方米并签订购房协议书；证据四《承诺书》，证明被告不能按时交房所做出的承诺书；证据五《碧城香山花园一期工程交房计划》，证明被告不能按时交房一拖再拖得事实依据。 被告认为，1、《商品房买卖合同》，真实性无异议。同时可以证明原、被告双方于2013年12月22日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第六条约定：“付款方式及期限”为分期付款：2013年12月6日前支付212231元，2014年6月8日前支付150000元。同时，附件六《合同补充协议》中第二条“关于逾期付款的补充约定”：若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：逾期不超过7日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之一的违约金；逾期超过7日、不超过15日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之三的违约金；逾期超过15日、不超过30日的，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之五的违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。第三条“关于房屋交付的补充约定”第6项约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。第8项约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、《收款收据》，非正式发票，真实性无法确认；3、《碧城·香山花园购房协议书》，真实性无法确认。购房协议书约定的房屋总价与商品房买卖合同约定的总价不一致；4、《承诺书》，真实性没有异议；5、《碧城香山花园一期工程交房计划》，真实性没有异议。但被告逾期交房的原因系前期资金困难以及小区内拆迁、市政管网配套等客观原因造成的。房地产以预售形式收取定金或者首付款的方式进行融资，完成资本的原始积累，这种方式也成为房地产开发的第一大资金来源。原告如果没有按合同约定及时支付购房款，必定影响被告的资金回笼，从而影响建设工程的进度，最终造成房地产开发企业无法按时交房（合同约定未按时付款顺延交房时间的目的也在此）。另外，本案由于客观原因，被告的银行账户被法院冻结，造成被告的资金无法投入到工程建设中，从而造成建设工程无法按时完工。被告逾期交房是在众多外在的客观的因素的影响下造成的，被告不应承担违约责任。 本院认为，原告提供证据一、四、五，被告对其真实性没有异议。本院对原告提交的证据一、四、五予以认定。原告提供证据二、三《收款收据》、《碧城·香山花园购房协议书》，被告认为真实性无法确认，但被告没有提出反驳证据，且上述证据都盖有碧城香山花园收款专用章，原告提供的证据二、三的真实性予以认定。上述证据除了可以证明上述无争议事实外，还可以证明以下事实： 一、原、被告于2013年12月22日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“碧城﹒香山花园”2幢501套房，房屋总价款362231元。二、（合同第六条主要内容）付款方式及期限：2013年12月6日前支付全部购房款的58.59%，计212231元。2014年6月8日前支付全部购房款的41.41%，计150000元。三、（合同第七条主要内容）买受人逾期付款的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：……(2)逾期超过90日后,……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。……四、（合同第八条主要内容）出卖人应当在2015年2月16日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。……五、（合同第九条）出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间（不作累加）分别处理：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。六、（合同第二十二条）本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》相关约定：……第二条：关于逾期付款的补充约定1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：⑴逾期不超过7日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之一的违约金；⑵逾期超过7日、不超过15日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之三的违约金；⑶逾期超过15日、不超过30日的，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之五的违约金；⑷逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2、乙方选择分期付款方式的，若乙方未按约定期限付清任何一期限购房款的，均应按照本条第1项承担违约责任。……。第三条：关于房屋交付的补充约定1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年2月16日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。3、甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括但不限于物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此的交付时间延迟，不视为逾期。……6.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……⑸乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。……7.如发生本条第6项［第⑸小项除外］所述延期交房情况之一，甲方应在发生情形后30日内通知乙方，如甲方未履行本款所述通知义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后61日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第八条：不可抗力1.受不可抗力事件影响的一方尽可能迅速采取措施，尽力减少损失。2.不可抗力事件导致的损失由双方协商解决，确定解决方案，双方均不承担违约责任。第九条：其他条款……4.商品房买卖合同条款如与补充协议冲突，以商品房买卖合同为准。原告于2013年3月21日、6月29日、9月18日、12月6日分别向被告支付款50000元、10000元、52231元、100000元，共计款212231元。被告于2015年9月28日向原告出具承诺书，承诺被告于2016年2月8日前交房……。被告于2016年2月4日出具《碧城香山花园一期工程交房计划》。 综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。附件六《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年2月16日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。3、……乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括但不限于物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此的交付时间延迟，不视为逾期。本案原告在2015年2月16日前已支付首期款项，原告虽没有支付第二期款项，但被告没有向原告发放《入伙通知书》，被告主张原告付款违约，依据不足不予采纳。附件六《合同补充协议》第三条：第8项的内容与《商品房买卖合同》第八条、第九条对逾期交房时间认定及违约金比率的对比，附件六《合同补充协议》第三条：第8项的内容显然有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。因此房屋交付时间及违约金比率应按《商品房买卖合同》第八条、第九条履行。被告主张宽展期60日及违约金按已交购房款万分之一支付，依据不足不予采纳。被告认为，被告逾期交房也存在不可抗力因素：1.2016年2月4日《碧城香山花园一期工程交房计划》中存在的小区拆迁、市政管网配套等客观原因；2、法院于2015年10月27日冻结被告账户，造成被告无法贷款、无法经营，严重影响了被告的资金使用情形，因此，对被告逾期交房依约应予免责。本院认为，原、被告合同约定交房时间为2015年2月16日，被告上述两个理由都发生在约定交房时间之后，且也不属于不可抗力情形，被告主张不予采纳。据此，根据《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2015年2月16日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。本案被告至今未将商品房交付原告构成违约，被告应承担违约责任。原告请求判令被告履行合同约定的商品房交付义务予以支持。原告首付款212231元于2015年2月16日前支付，则逾期交房违约金按已付款212231元从2015年2月17日起按日万分之二计算至实际交房日止，予以支持。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建碧城置业发展有限公司应于本判决生效之日起立即向原告甘久贵交付符合约定条件的商品房。 二、被告福建碧城置业发展有限公司应于2015年2月17日起按日向原告甘久贵支付已交付购房款212231元的万分之二的违约金计算至商品房交付之日止。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费447元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  苏枝贵 审 判 员  周作通 人民陪审员  郑圭珠 二〇一七年九月十三日 书 记 员  郑 萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。