广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10794号上诉人（原审被告）：广州盈锦物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区某某路XXX号1401之自编1415A单元。法定代表人：罗杰明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张昆红，广东威戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖远新，广东威戈律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东佰平人才培训有限公司，住所地广州市越秀区东川路东川一街10号2-4层。法定代表人：刘万良，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄克，广东威戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小云，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天音通信有限公司，住所地深圳市福田区深南中路1002号新闻大厦26层。法定代表人：黄绍文，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓永忠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：过春华，该公司工作人员。原审被告：深圳航华国际船务代理有限公司广州分公司，住所地广州市黄埔区荔香路10号908、909室。负责人：屈静。原审被告：广州诚贵知识产权服务有限公司，住所地广州市黄埔区大沙东路6号1206房。法定代表人：周银。原审被告：广州腾贵商务秘书有限公司，住所地广州市黄埔区大沙北路8-12号204房。法定代表人：袁贵。上诉人广州盈锦物业管理有限公司（以下简称盈锦公司）、广东佰平人才培训有限公司（以下简称佰平公司）因与被上诉人天音通信有限公司（以下简称天音公司），原审被告深圳航华国际船务代理有限公司广州分公司（以下简称航华公司）、广州诚贵知识产权服务有限公司（以下简称诚贵公司）、广州腾贵商务秘书有限公司（以下简称腾贵公司）物权保护纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初8510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。盈锦公司、佰平公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或在查清事实后依法改判驳回天音公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由天音公司承担。事实和理由：一、盈锦公司与广州市金某某通信产品发展有限公司（以下简称金某某公司）签订的《物业租赁合同》合法有效，并且合法性已经得到了中国广州仲裁委员会作出的裁决确认。因此，盈锦公司有权按照《物业租赁合同》享有租金收益权，佰平公司无需交还涉案物业。然而，一审法院却认定《物业租赁合同》不受法律保护，要求佰平公司向天音公司交还涉案物业，其作出的认定与生效仲裁裁决相矛盾，二审法院应予纠正。2017年7月13日，盈锦公司与金某某公司签订了以租抵债的租赁协议，租赁期限截止到2037年7月31日，其中2025年7月31日前的租金用于抵偿上述债务。二、一审法院没有考虑到盈锦公司与金某某公司提供服务内容的差异，以金某某公司与原租户签订《物业租赁合同》时所订立的4元/平方米/月作为物业管理费的收费标准，没有按照新签订的《补充协议书》确定的约30元/平方米/月的物业管理费，返还2018年7月1日至2019年10月31日的租金金额为799942.99元属金额认定有误，二审法院应予纠正。涉案物业位于广州市黄埔区大沙地，是老黄埔地区的核心商圈，附近的小型写字楼物业管理费也已经达到30元/平方米/月。此前，金某某公司与佰平公司等签订的旧租赁合同中约定的4元/平方米/月的物业管理费标准，是因为金某某公司实际只负责收取租金，并不提供物业服务，4元/平方米/月的物业管理费收费标准只是象征性地向租户收取。盈锦公司作为专业的物业服务公司，其主要的日常经营业务就是物业服务，在介入涉案物业后，由于涉案物业无论是水电、电梯、消防以及外墙均存在严重破损，无法正常运作。盈锦公司为维护涉案大厦的日常运作，并得以正常租赁，出于对租户负责任的态度，投入大量资金用于本属于金某某公司责任范围的物业维修中，不仅委托装饰公司对大厦的照明系统、安防监控、室内外装修、电力系统、楼梯机电等进行修缮，还出资购买大量消防用具等用于更换，并将消防设施维修保养承包给穗港消防服务公司、对电梯进行保养等。从2017年9月1日至2019年7月30日，盈锦公司对涉案大楼投入的维修费、维保费等共计4478244元。与接手涉案物业时延续了之前金某某公司确立的4元/平方米/月的物业管理费标准相比，由于盈锦公司额外提供了上述服务，盈锦公司向承租人收取约30元/平方米/月的物业管理费显然更为合理。提供物业服务的主体发生了变更，相关的权利义务发生了变更是符合情理。经过与租户平等友好的协商后，盈锦公司与各租户协商约定在总额不变的情况下，将管理费与租金分开收取，提高管理费的同时降低租金，管理费除用于日常开支外均用于涉案大楼的维修中，并且签订涉案《房屋租赁补充协议书》、《补充协议书》。最终，租金由78.75元/平方米/月降至约42.75元/平方米/月，将物业管理费由4元/平方米/月提升至约30元/平方米/月。天音公司在盈锦公司与相关租户2017年9月签订补充协议时只是抵押权人，并未实际取得涉案物业所有权，在未来是否可以取得涉案物业的所有权是未知数。盈锦公司与相关租户签订补充协议时，并无证据证明其知道天音公司的存在，其签订相关补充协议是根据真实需要以及实际情况而决定。签订合同时，不存在隐瞒、篡改等情况来损害天音公司的利益。上述协议内容均是双方真实的意思表示，一审中各租户也没有主张协议无效，也没有出示证据证明在签订合同时有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，实属合法有效。然而，一审判决在并无相关证据支持的情况下认定上述《房屋租赁补充协议书》、《补充协议书》均无效。此外，一审判决还认定盈锦公司只能按照2017年9月签订的《新某港大厦物业租赁合同》确立的4元/平方米/月的物业管理费标准收取物业管理费，以该标准认定显然有违上述事实。综上，一审法院没有查清调整物业管理费原因的相关事实并且在缺乏相关证据支持的情况下作出了超出原告诉讼请求范围的判决，故请求二审法院对此予以纠正，依法认定盈锦公司2017年9月以后按照约30元/平方米/月的标准收取物业管理费，支持盈锦公司与佰平公司的全部上诉请求。天音公司辩称，一、天音公司通过司法程序取得涉案房屋所有权，且已充分告知盈锦公司及相关租户，盈锦公司仍通过各种方式向涉案房屋租户强行收取租金，侵害了天音公司的合法权益。天音公司在2016年7月7日已办理了涉案房屋的抵押权证，证号为粤2016广州市不动产证明00xxxx58号，抵押方式为最高额抵押，抵押金额为1950万元。而盈锦公司注册成立时间为2016年8月26日，在天音公司办理抵押权之后，天音公司对盈锦公司在2016年7月7日抵押权生效后签署的法律文件一律不予认可。盈锦公司与金某某公司在2017年7月13日签订的《物业租赁合同》发生在天音公司抵押权设立并登记之后，不能对抗天音公司在先的抵押权，不适用“买卖不破租赁”规则，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。且该《物业租赁合同》实质上是以租抵债协议，最高人民法院指导案例确定了以租赁形式抵偿债务，不适用“买卖不破租赁”的规则。最高人民法院在（2014）民申字第215号民事裁定书中明确：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。盈锦公司和金某某公司之间的租赁合同关系对天音公司不具有约束力，盈锦公司应自行向金某某公司主张。二、盈锦公司和四租户签署的租赁合同原本约定的租金符合同地段同期正常租金及物业管理费水平，但盈锦公司在知晓涉案房屋设有抵押权并在诉讼后，在合同总价不变情形下，将正常租金下降一半，却将物业管理费提高多倍，明显是恶意。故《房屋租赁补充协议书》是虚假合同，目的在逃避执行，因存在恶意串通而无效，不能对抗房屋受让人。另外，天音公司与四租户沟通中了解到，涉案补充协议至2018年7月4日时并没有实际履行，四租户还是按原合同中约定的租金水平向盈锦公司缴纳租金。且补充协议中也出现了物业费高于租金的反常情形。盈锦公司与四租户签订的补充协议本质上是恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵害了天音公司利益，故补充协议是无效合同，不应受到法律保护。综上，盈锦公司在本案提交的抗辩理由及证据都没有事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法予以维持。诚贵公司述称，其对盈锦公司和佰平公司的上诉请求没有任何意见，其现仍然在租赁涉案的物业，未签订新的合同，一审判决后尚未交还涉案1206、1213房。因盈锦公司与天音公司有争议，故诚贵公司交租金至2019年12月31日，之后未再支付租金，只是每月向盈锦公司缴纳20元/平方米/月的物业管理费。航华公司、腾贵公司未到庭参加诉讼，亦无提交书面意见。天音公司于2019年7月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.盈锦公司停止侵害天音公司的物权，停止出租涉案物业；2.盈锦公司向天音公司返还从2018年7月1日至盈锦公司返还涉案房产之日止12层整层的租金（暂计至2019年6月30日盈锦公司应返还的租金合计673608元）及未返还2018年7月1日至2019年10月31日的租金的利息（利息以应返还租金为本金，以年利率6%的标准计算，从2018年7月1日起计至实际返还之日止）；3.盈锦公司、佰平公司、航华公司、诚贵公司、腾贵公司向天音公司归还各自所占用的天音公司的房产；4.盈锦公司承担本案全部诉讼费用、保全费用。一审审理过程中，天音公司申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：一审法院于2017年6月20日作出的（2017）粤0112民特12号《民事裁定书》查明“2016年6月30日，天音公司（甲方、债权人、抵押权人）与广州市金某某通信产品发展有限公司（乙方、债务人、抵押人）签订了《房地产抵押合同》，约定乙方将其拥有合法处分权的房地产抵押于甲方，作为债权人与债务人在2016年6月29日至2018年6月30日期间签署的业务合同（包括但不限于双方签署的合作协议及购销合同、订单）项目债务人债务履行的担保。抵押物为金某某公司所有的位于广州市黄埔区某某路XXXX号1201的房产，最高担保数额为19500000元。2016年7月7日，双方到广州市国土资源和规划委员会办理了最高额抵押登记。”2017年5月23日，天音公司向一审法院提起申请实现担保物权诉讼，一审法院作出（2017）粤0112民特12号《民事裁定书》，裁定准许拍卖、变卖金某某公司名下位于广州市黄埔区某某路XXXX号1201的房产，天音公司在最高额19500000元债权抵押范围内，对上述抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。天音公司依据（2017）粤0112执3004号《协助执行通知书》申请对广州市黄埔区某某路XXXX号1201房进行登记，并于2018年6月26日取得（2018）广州市不动产权第06203682号《不动产权证书》，该产权证书登记坐落于广州市黄埔区某某路XXXX号1201房的权利人为天音公司，房屋建筑面积为864.62平方米，房屋总层数为19层，房屋所有权取得方式为裁定。2018年6月29日，天音公司向涉案物业的租户发出《通知》，要求各租户从2018年7月1日起直接向天音公司重新洽谈租约并按合约缴纳房租。诚贵公司、佰平公司、航华公司均于2018年7月4日在《通知》上盖章确认收到上述通知。盈锦公司主张其与金某某公司存在债权债务关系，因金某某公司无力偿还债务故以涉案房屋的租金抵偿债务，盈锦公司提交中国广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第27617号《裁决书》拟证实其上述主张。该裁决书查明以下事实：2017年7月10日，盈锦公司与广州猎某某房地产开发经营有限公司（以下简称猎某某公司）签订《债权转让协议》，载明因德某公司拖欠猎某某公司租金、管理费及相应滞纳金共20003058.36元。为此，盈锦公司与猎某某公司约定，猎某某公司同意按转让价款1000万元向盈锦公司转让上述标的债权。2017年7月11日，猎某某公司与德某公司（谢某东）、金某某公司、盈锦公司签订《备忘录》，德某公司（谢某东）确认截至签订本备忘录之日德某公司拖欠猎某某公司租金、管理费及相应滞纳金、违约金共20003058.36元，金某某公司作为关联企业，同意对德某公司的上述债务承担向猎某某公司承担连带清偿责任。各方同意，盈锦公司向猎某某公司受让猎某某公司对德某公司（谢某东）享有的上述债权后，由盈锦公司与金某某公司签署《物业租赁合同》，金某某公司将其所有的某港大厦负一层、二至十五层物业租赁给盈锦公司，租赁期限截止至2037年7月31日止。其中2025年7月31日前的租金用于抵偿上述债务，2025年8月1日后的每月租金按租赁合同约定由盈锦公司按时向金某某公司支付。2017年7月13日，盈锦公司与金某某公司签订了《物业租赁合同》，针对上述《备忘录》中议定的内容进行了约定。盈锦公司接收涉案物业后，将其出租给以下承租人，并由盈锦公司收取租金和管理费，具体租赁情况为：（一）2017年9月1日，盈锦公司（甲方、出租方）与佰平公司（乙方、承租方）签订三份《新某港大厦物业租赁合同》，约定盈锦公司将广州市黄埔区某某路XXX号新某港大厦12层02/04/05/07/08/09/10/11/12单元物业出租给佰平公司使用。其中，02/04/05/07单元建筑面积为208.27平方米，租期自2017年9月1日起至2021年8月31日止，2017年9月1日至2018年8月31日租金单价为78.75元/㎡/月，月租金为16401元，2018年9月1日至2019年8月31日租金单价为82.69元/㎡/月，月租金为17221元，2019年9月1日至2020年8月31日租金单价为86.82元/㎡/月，月租金为18082元；08/09/11单元物业建筑面积为164.12平方米，租期自2017年9月1日至2021年8月31日止，2017年9月1日至2018年8月31日租金单价为78.75元/㎡/月，月租金为12924元，2018年9月1日至2019年8月31日租金单价为82.69元/㎡/月，月租金为13571元，2019年9月1日至2020年8月31日租金单价为86.82元/㎡/月，月租金为14249元；10/12单元物业建筑面积为115.08平方米，租期自2017年9月1日至2021年8月31日止，2017年9月1日至2018年8月31日租金单价为78.75元/㎡/月，月租金为9063元，2018年9月1日至2019年8月31日租金单价为82.69元/㎡/月，月租金为9516元，2019年9月1日至2020年8月31日租金单价为86.82元/㎡/月，月租金为9991元。上述三份合同均约定乙方应缴纳的管理费按该物业建筑面积计算为4元/㎡/月，管理费分别为833元/月、656元/月、460元/月。2018年1月17日，盈锦公司与佰平公司签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，约定双方同意自本协议生效后的次月，将佰平公司承租的某港大厦1202、1204、1205、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1216房的第一年租金调整为42.75元/㎡，第二年租金调整为43.69元/㎡，第三年租金调整为45.82元/㎡，第四年租金调整为48.16元/㎡，将第一年管理费调整为30元/㎡，第二年管理费调整为33元/㎡，第三年管理费调整为35元/㎡，第四年管理费调整为37元/㎡，除物业管理费外，佰华公司还需每月向盈锦公司支付设备检测费10元/㎡。（二）2017年9月1日，盈锦公司与航华公司签订《新某港大厦物业租赁合同》，约定盈锦公司将广州市黄埔区某某路XXX号新某港大厦12层03单元出租给航华公司使用，建筑面积为121.06平方米。租期自2017年9月1日起至2018年8月31日止，租金单价为63.75元/㎡/月，月租金为7718元/月。乙方应缴纳的管理费按该物业建筑面积计算为4元/㎡/月，共计484元/月。2017年11月15日，盈锦公司与航华公司签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，约定双方同意自本协议生效后的次月，将航华公司承租的某港大厦1203房的租金调整为27.75元/㎡，将管理费调整为30元/㎡/月，除物业管理费外，航华公司还需每月向盈锦公司支付设备检测费10元/㎡。（三）2017年9月7日，盈锦公司与诚贵公司（乙方）签订《新某港大厦物业租赁合同》，约定盈锦公司将广州市黄埔区某某路XXX号新某港大厦12层06单元物业出租给诚贵公司使用。建筑面积为90平方米。租期自2017年9月10日起至2018年9月9日止，租金单价为67.5元/㎡/月，月租金为6075元。乙方应缴纳的管理费按该物业建筑面积计算为4元/㎡/月，共计360元/月。同日，盈锦公司与腾贵公司签订《新某港大厦物业租赁合同》，约定盈锦公司将广州市黄埔区某某路XXX号新某港大厦12层13单元物业租赁给腾贵公司使用，建筑面积为53平方米。租期自2017年9月10日起至2018年9月9日止，租金单价为75元/㎡/月，月租金为3975元。乙方应缴纳的管理费按该物业建筑面积计算为4元/㎡/月，共计212元/月。2017年11月17日，盈锦公司与诚贵公司签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，约定双方同意自本协议生效后的次月，将诚贵公司承租的某港大厦1206房的租金调整为31.5元/㎡/月，将管理费调整为30元/㎡/月，诚贵公司还需每月向盈锦公司支付设备检测费10元/㎡。同日，盈锦公司与腾贵公司签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，约定双方同意自本协议生效后的次月，将腾贵公司承租的某港大厦1213房的租金调整为39元/㎡/月，将管理费调整为30元/㎡/月，除物业管理费外，腾贵公司还需每月向盈锦公司支付设备检测费10元/㎡。2018年9月9日，诚贵公司与盈锦公司签订《新某港大厦物业管理合同》，约定2018年9月10日-2020年9月9日每月管理费、设备检测费为5720元。双方还签订一份《某港大厦物业租赁合同》，约定诚贵公司承租某港大厦12层1206、1213单元物业，建筑面积143平方米，租期为2018年9月10日起至2020年9月9日，每月租金为5577元。天音公司要求盈锦公司返还2018年7月1日之后收取的租金，根据盈锦公司及承租人提交的发票、银行流水及承租人汇总的缴纳费用明细表等证据，佰平公司、航华公司、诚贵公司向盈锦公司缴纳租金、管理费情况如下：（一）佰平公司：盈锦公司于2018年8月17日开具发票，确认分别收到佰平公司缴纳的2018年7月-8月的月租金18102.91元（不含税）及管理费19267.74元（不含税）。2018年9月18日、11月21日、12月24日分别开具发票，确认收到佰平公司缴纳的2018年9月-12月的月租金19848.18元（不含税）及管理费19267.92元（不含税）。2019年2月22日、3月21日分别开具发票，确认收到佰平公司缴纳的2019年1月-2019年3月的月租金18567.27元（不含税）及管理费20597.17元（不含税）。2019年6月19日、8月2日、11月13日分别开具发票，确认收到佰平公司缴纳的2019年4月-2019年9月的月租金18737.61元（不含税）及管理费20597.17元（不含税）。2020年1月14日开具发票，确认收到佰平公司缴纳的2019年10月的租金20585.32元（不含税）及管理费20597.17元（不含税）。2019年9月之前的租金、管理费于本案一审庭审前已支付，2019年10月的租金、管理费于2019年11月21日支付。（二）航华公司：盈锦公司于2018年7月11日、8月17日分别开具发票，确认收到航华公司缴纳的2018年7月-8月的月租金3054.54元（不含税）及管理费4567.93元（不含税）。2018年9月21日、11月1日、11月13日、12月19日分别开具发票，确认收到航华公司缴纳的2018年9月-12月的月租金4292.22元（不含税）及管理费4568.45元（不含税）。上述租金、管理费于本案一审庭审前已支付。（三）诚贵公司：盈锦公司于2018年7月4日、8月17日分别开具发票，确认收到诚贵公司缴纳的2018年7月-8月的月租金4456.36元（不含税）及管理费5396.23元（不含税）。2018年11月6日、12月19日、2019年1月28日、2月22日分别开具发票，确认收到诚贵公司缴纳的2018年9月-2019年2月的月租金5070元（不含税）及管理费5396.23元（不含税）。2019年4月22日、5月17日、6月18日、7月17日、8月20日、9月24日、11月27日分别开具发票，确认收到诚贵公司缴纳的2019年3月-2019年10月的月租金5116.51元（不含税）及管理费5396.23元（不含税）。2019年9月之前的租金、管理费于本案一审庭审前已支付，2019年10月的租金、管理费于2019年11月21日支付。一审庭审中，天音公司与盈锦公司确认黄埔区某某路XXXX号1201房即为12层整层。盈锦公司、航华公司与天音公司确认，航华公司已于2018年12月31日搬走，盈锦公司确认1203房目前空置但由其实际控制。盈锦公司、佰平公司与天音公司确认，佰平公司于2019年10月30日退租了1209、1212房，目前佰平公司占有使用的是1202、1204、1205、1207、1208、1210、1211、1216房，盈锦公司确认1209、1212房目前空置但由其实际控制。盈锦公司与天音公司确认1213房虽由腾贵公司签订租赁合同，但实际是由诚贵公司实际使用并交纳租金。盈锦公司与天音公司确认新某港大厦12楼目前仅有佰平公司、诚贵公司在使用。天音公司表示由于各承租户向盈锦公司支付各月租金的时间均不同，为方便计算，其主张盈锦公司向其支付利息的起算点从本案一审庭审之日即2019年10月29日起算。天音公司与盈锦公司、佰平公司均确认盈锦公司收取佰平公司缴纳的2018年7月至2019年10月期间的租金（不含税）、管理费（不含税）合计625890.19元；天音公司与盈锦公司、航华公司均确认盈锦公司收取航华公司缴纳的2018年7月至2018年12月期间的租金（不含税）、管理费（不含税）合计50687.62元；天音公司与盈锦公司、诚贵公司均确认盈锦公司收取诚贵公司缴纳的2018年7月至2019年10月期间的租金（不含税）、管理费（不含税）合计166604.48元。关于应返还租金的计算标准问题，盈锦公司表示应按开具的发票中的租金金额计算，其理由是认为其接收涉案物业后，为维持正常运行，投入大量资金对涉案房屋的外墙、消防设施、电梯等公共区域进行装修和维护，为此，其还提交《装修合同》《消防设施维保合同》《电梯保养合同》《消防维修施工合同》、发票、收据等证据材料拟证实其上述主张。盈锦公司还称其为弥补前期投入，与租户签订上述《房屋租赁补充协议书》和《补充协议书》，约定租户在总支付金额不变的情况下，提高物业管理费金额，降低租金金额。天音公司则主张《补充协议书》内容及价格与广州正常的租赁市场的租金及管理费存在太大的差异，明显违背正常物业费标准，盈锦公司系恶意逼迫租户与其签订上述补充协议，且租户反映实际并未执行该补充协议，故该补充协议是无效的，不能对抗房屋受让人，但鉴于盈锦公司提供了物业管理服务，管理费按盈锦公司与各租户最初签订的合同约定的4元/平方米/月确定，天音公司认为应根据盈锦公司开具给各租户的发票中载明的租金（不含税）+管理费（不含税）—物业管理费（4元/平方米/月标准×合同约定的建筑面积）确定盈锦公司应返还的租金金额。还查明，天音公司向一审法院提出诉讼保全申请，要求查封、扣押、冻结盈锦公司价值714024.48元的财产。2019年9月12日，一审法院作出（2019）粤0112民初8510号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被申请人盈锦公司价值714024.48元的财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产的期限为三年）。上述事实，有《不动产权证书》《新某港大厦物业租赁合同》《新某港大厦物业管理合同》《房屋租赁补充协议书》《通知》《通知函》、发票、《装修合同》《消防设施维保合同》《电梯保养合同》《消防维修施工合同》、公司登记资料、收据、诉讼保全申请书、（2017）粤0112民特12号《民事裁定书》、（2019）粤0112民初8510号《民事裁定书》、（2018）穗仲案字第27617号《裁决书》等及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为：本案为物权保护纠纷。本案争议的焦点在于：一、盈锦公司与金某某公司签订的《物业租赁合同》是否受法律保护的问题；二、盈锦公司是否应当向天音公司返还所收取的2018年7月之后的租金；三、关于应返还租金的利息的计算。焦点一：关于盈锦公司与金某某公司签订的《物业租赁合同》是否受法律保护的问题。其一，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同是出租人获得租金、承租人取得房屋使用权的合同。而本案中，盈锦公司与金某某公司在《物业租赁合同》中约定盈锦公司在2025年7月31日之前收取的租金用于抵偿金某某公司所欠的债务，上述《物业租赁合同》名为租赁合同，但实质上是盈锦公司与金某某公司之间的抵债协议，双方之间并无房屋租赁合同关系，盈锦公司也并非承租人，不适用“买卖不破租赁”的相关规定。其二，退一步说，即使双方之间系租赁关系，但上述《物业租赁合同》签订于2017年7月13日，而涉案物业于2016年7月7日已抵押给天音公司，涉案房屋发生所有权变更是因抵押权人实现抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，盈锦公司与金某某公司签订的《物业租赁合同》亦不受法律保护。天音公司于2018年6月26日取得涉案房屋的权属证书，系涉案房屋的合法权属人，有权对涉案房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，天音公司要求占用人返还所占用的物业于法有据，一审法院予以支持。佰平公司目前仍占有使用1202、1204、1205、1207、1208、1210、1211、1216房，诚贵公司仍占有使用1206、1213房，天音公司基于物权返还请求权要求实际占用人搬离涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持。空置的1203、1209、1212房处于盈锦公司的实际控制下，因此，盈锦公司应向天音公司返还1203、1209、1212房。天音公司确认航华公司、腾贵公司目前未占有使用涉案房屋，故天音公司要求航华公司、腾贵公司返还所占用的涉案房屋，缺乏事实依据，一审法院予以驳回。焦点二：关于盈锦公司是否应当向天音公司返还2018年7月之后收取的租金问题。天音公司自2018年6月26日取得涉案房屋的权属证书后即为涉案房屋的合法权属人，有权对涉案房屋行使收益权利。盈锦公司并非涉案房屋的权属人或合法占有人，亦无天音公司的委托或授权，其收取涉案房屋2018年7月之后的租金无理据，应当予以返还。天音公司主张盈锦公司返还收取的2018年7月1日至实际返还房屋之日止的租金，但截至本案一审开庭之日盈锦公司仍未将房屋返还给天音公司，此后盈锦公司是否收取租户的租金及收取租金的金额尚不确定，如将应返还的租金计算至实际交还涉案房屋之日具有不确定性，也不利于执行，因此一审法院认为应计算至本案一审庭审当月为宜，故支持盈锦公司向天音公司返还2018年7月至2019年10月的租金，此后盈锦公司如继续收取租金，天音公司可另行主张权利。关于返还租金的标准问题。盈锦公司主张其对涉案房屋外墙、电梯、消防等公共区域进行了维修，故与租户签订补充协议，在租金总金额不变的情况下，提高管理费缴纳标准至30元/月以上。对此一审法院认为，盈锦公司主张其对涉案房屋进行了修缮，但该事实与本案处理无关，其因修缮物业产生的费用可另行向受益人主张权利。盈锦公司通过与租户分别签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，将租金拆分为房租与物业管理费、设备检测费，《房屋租赁补充协议书》约定的房租标准远低于盈锦公司最初与租户签订的合同约定的租金标准，亦低于同地段市场平均租金价格，《补充协议书》约定的物业费标准又远高于广州市办公楼物业收费指导价，而且维修房屋是出租人的义务，盈锦公司将维修房屋产生的费用分摊在物业管理费中，亦不合理。因此，盈锦公司关于租金金额按照《补充协议书》约定的标准计算明显损害了房屋所有权人即天音公司的利益，一审法院对盈锦公司的上述主张不予采纳。鉴于前后签订的合同约定的租金、物业管理费总金额一致，即佰平公司、航华公司、诚贵公司每月实际缴纳的租金和物业费总额与盈锦公司与租户签订的第一份租赁合同约定的租金及物业费总额一致，而盈锦公司收到款项后向各承租户开具了发票，发票中载明了租金、管理费及相对应的税费，故一审法院以发票中载明的租金（不含税）及管理费（不含税）总额减去第一份租赁合同约定的物业管理费（4元/平方米/月×合同约定的建筑面积）计算盈锦公司应向天音公司返还的月租金金额。据此，盈锦公司应当返还给天音公司的租金计算如下：（一）佰平公司：根据2018年7月至2019年10月期间盈锦公司开具的发票及各方的陈述，上述期间佰平公司共缴纳租金（不含税）及管理费（不含税）合计625890.19元，扣减物业管理费31184元（1949元/月×16个月），盈锦公司应向天音公司返还2018年7月-2019年10月收取的佰平公司的租金594706.19元（625890.19元-31184元）。（二）航华公司：航华公司于2018年12月31日搬离涉案房屋，故仅计算2018年7月至2018年12月期间航华公司缴纳的租金。根据上述期间盈锦公司开具的发票及各方的陈述，航华公司缴纳租金（不含税）及管理费（不含税）合计50687.62元，扣减物业管理费2904元（484元/月×6个月），盈锦公司应向天音公司返还2018年7月-12月收取的航华公司的租金47783.62元（50687.62元-2904元）。（三）诚贵公司：根据2018年7月至2019年10月期间盈锦公司开具的发票及各方的陈述，上述期间诚贵公司共缴纳租金（不含税）及管理费（不含税）合计166604.48元，扣减物业管理费9152元（4元/平方米/月×143平方米×16个月），盈锦公司应向天音公司返还2018年7月-2019年10月收取的诚贵公司的租金157452.48元（166604.48元-9152元）。综上，盈锦公司应当退还天音公司收取的上述租金共计799942.29元（594706.19元+47783.62元+157452.48元）。焦点三：关于利息的计算。盈锦公司在天音公司已取得所有权后其无权收取上述期间的租金，其占有租金应向天音公司支付利息，天音公司主张逾期返还上述款项的利息从本案一审庭审之日即2019年10月29日起计至实际返还之日止未违反法律规定，一审法院予以准许。根据一审法院查明的事实及各方的陈述，佰平公司2018年7月-2019年9月的租金、航华公司2018年7月-2018年12月的租金、诚贵公司2018年7月-2019年9月的租金合计750768.06元【799942.29元-佰平公司2018年10月的租金39233.49元（41182.49元-1949元）-诚贵公司2018年10月的租金9940.74元（10512.74元-572元）】均于本案一审庭审之日即2019年10月29日前支付，故上述租金的利息应从2019年10月29日起计至实际返还之日止。佰平公司2018年10月的租金39233.49元于2019年11月11日支付，故该租金的利息应从2019年11月11日计至实际返还之日止，诚贵公司2018年10月的租金9940.74元于2019年11月21日支付，故该租金的利息应从2019年11月21日计至实际返还之日止。天音公司主张按照年利率6%标准计算利息缺乏依据，一审法院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息，由于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率是浮动利率，天音公司请求以年利率6%计算利息，故上述利率以不超过年利率6%为限。综上，租金的利息分段计算为：以750768.06元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年10月29日起计至实际返还之日止;以39233.49元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年11月11日起计至实际返还之日止;以9940.74元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年11月21日起计至实际返还之日止。另，天音公司申请撤回第一项诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年2月13日作出如下判决：一、广州盈锦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向天音通信有限公司返还已收取的2018年7月1日至2019年10月31日的租金799942.29元，并支付上述租金的利息【利息分段计算为：以750768.06元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年10月29日起计至实际返还之日止；以39233.49元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年11月11日起计至实际返还之日止；以9940.74元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年11月21日起计至实际返还之日止】；二、广州盈锦物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向天音通信有限公司交还广州市黄埔区某某路XXX号1203、1209、1212房；三、广东佰平人才培训有限公司于本判决生效之日起三十日内向天音通信有限公司交还广州市黄埔区某某路XXX号1202、1204、1205、1207、1208、1210、1211、1216房；四、广州诚贵知识产权服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向天音通信有限公司交还广州市黄埔区某某路XXX号1206、1213房；五、驳回天音通信有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10940元、保全费4090元，均由广州盈锦物业管理有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，盈锦公司一审提交的（2018）穗仲案字第27617号仲裁裁决认定盈锦公司与金某某公司签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。二审期间，盈锦公司于庭询当日提交了广州市住房和城乡建设局官网公布的2018年广州市房屋租金参考价，拟证明其与涉案物业租户约定的租金在合理范围。诚贵公司于庭询当日向本院提交了周银与广州市宇城物业有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》（合同期限为2015年3月1日至2016年2月28日）及金某某公司与盈锦公司签订的《物业租赁合同》，拟证明诚贵公司在天音公司抵押权设立前已承租涉案房屋多年。天音公司对盈锦公司提交证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为诚贵公司提交的证据与本案没有关联性。佰平公司和诚贵公司对盈锦公司提交的证据均予以认可。二审庭询中，佰平公司主张涉案物业抵押前，其在涉案场地租赁已有十几年，金某某公司在2016年9月购买涉案物业后与其签订了租赁合同，且租赁物未变更，承租权未改变，天音公司以拍卖取得涉案物业所有权不能对抗其承租权。盈锦公司主张其一审提交的证据中涉及涉案物业装修合同、消防设施维修等证据未经一审法院组织质证。经核实，一审法院于2019年10月29日开庭审理时已就盈锦公司提交的证据组织质证。庭后，盈锦公司向本院提交了涉案物业所在大厦管理费用评估报告、房屋租赁登记备案证明，拟证明盈锦公司与金某某公司之间的租赁合同已经政府有关部门确认，合法有效，且物业费4元/平方米/月过低。佰平公司向本院提交了其在2016年9月1日与金某某公司签订的三份《新某港大厦物业租赁合同》，租赁合同期限自2016年9月1日至2021年8月31日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，依据盈锦公司、佰平公司的上诉请求，结合二审各方诉辩主张，本案二审争议的焦点是：一、盈锦公司、佰平公司、诚贵公司对涉案物业享有的权益，能否对抗天音公司对涉案物业享有的物权；二、盈锦公司应返还租金的计算标准问题。对此，本院分析如下：一、关于盈锦公司、佰平公司、诚贵公司对涉案物业享有的权益，能否对抗天音公司对涉案物业享有的物权的问题。首先，盈锦公司与金某某公司之间的《物业租赁合同》已经过生效仲裁裁决审查，并认定有效。该物业租赁合同约定的物业范围远远大于本案争议的物业范围，本案中也无证据推翻上述生效仲裁裁决的认定，故该物业租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。一审认定该物业租赁合同不受法律保护有失妥当，本院予以纠正。本案应审查的是在同一不动产上存在多项权利，并发生冲突时，法律应优先保护哪一项权利的问题。其次，根据盈锦公司与金某某公司《物业租赁合同》内容，双方明确约定2025年7月31前的租金用以抵偿金某某公司的债务，故在双方债务抵偿完毕前，该物业租赁合同正在履行的部分，属于以租抵债性质，实质上是债权人和债务人对债务清偿方式的约定，原债权债务并未消灭，双方也没有在涉案物业上设定优先于抵押权人抵押权的权利，故盈锦公司基于《物业租赁合同》对涉案物业享有的权益，不能对抗天音公司的抵押权，亦不能对抗天音公司因实现抵押权而取得的所有权。即使盈锦公司基于《物业租赁合同》取得涉案物业的承租权，该权利的取得亦在涉案物业已抵押给天音公司之后，仍然不能对抗天音公司因实现抵押权而取得的物权，不适用“买卖不破租赁”原则，具体理由一审阐述充分，本院不再赘述。再次，根据现有证据及佰平公司、诚贵公司陈述，佰平公司、诚贵公司与金某某公司建立租赁关系均在2016年9月1日之后，即涉案物业已抵押给天音公司之后。诚贵公司提供的与广州市宇城物业有限公司之间的租赁合同期限也在2016年2月28日届满，并未涵括金某某公司与天音公司就涉案物业设立抵押权的时间，故此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，佰平公司、诚贵公司的承租权益，不能对抗天音公司实现抵押权而取得的物权，佰平公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于盈锦公司应返还租金的计算标准问题，首先，如上分析，盈锦公司与天音公司之间《物业租赁合同》在2025年7月31日前仅是以租抵债的性质，其通过向租户收取租金的方式抵偿金某某公司的债务，该合同以及获益方式均不能对抗天音公司设立在先的抵押权及因实现抵押权而获得的所有权，故盈锦公司与众租户通过拆分租金的方式降低租金标准不能约束天音公司，且盈锦公司降低租金金额亦损害天音公司的利益，故一审通过对前后合同约定租金、物业管理费总额的比较认定盈锦公司应向天音公司返还的租金金额合理合法，本院予以认可。其次，本案认定盈锦公司应返还的租金，是基于租户基于租赁合同实际应当缴纳的租金，即涉案物业的使用价值的体现，如上所述，盈锦公司租金的拆分方式不能约束天音公司，况且，根据诚贵公司的答辩意见，诚贵公司实际支付的物业管理费也并不是补充协议约定的金额。盈锦公司对涉案物业的修缮、装修等支出的费用如超出物业管理人应承担的合理成本，可另行向获益人主张。盈锦公司二审庭询后提交的关于涉案物业管理费用资产评估说明，是其单方委托，且对本案处理结果并无影响，本院不予接纳和审查。综上所述，盈锦公司和佰平公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，虽认定部分有误，但处理结果无误，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10940元，由广州盈锦物业管理有限公司、广东佰平人才培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年八月五日法官助理白晶刘丹红书记员苏劲丹