江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终2486号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐梅春，女，1970年1月23日出生，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：丁红，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁牧天，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵汉清，男，1966年2月8日出生，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：徐志，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。 上诉人徐梅春因与被上诉人邵汉清租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初2209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 徐梅春上诉请求：撤销原判第三、四、五项，依法改判：1.徐梅春免交自2019年7月1日至实际交还租赁物期间的占有使用费；2.邵汉清向徐梅春支付赔偿、补偿租赁物装饰装修、附属物、改扩建费用、停产停业及搬迁等费用共计259623.88元。事实和理由：1.一审认定邵汉清建设案涉租赁房屋并享有相关权利，属事实认定不清。一审认定案涉租赁物所在土地系邵汉清向当地村组租用，缺乏依据。即便租用，也不代表是邵汉清建设案涉房屋。与政府洽谈拆迁权益的主体应该是南通市双盟服饰有限公司（以下简称双盟公司），而非邵汉清；2.徐梅春对合同无效并无过错，一审判令邵汉青仅承担50%的赔偿及补偿责任错误。徐梅春系基于邵汉清对双盟公司的转让而获得案涉房屋的承租权。承租时案涉房屋地址已经工商部门登记为合法注册地址，徐梅春对合同无效不具有过错。案涉租赁物的补偿包含在邵汉清获得的拆迁补偿中，在此情况下，对徐梅春应获得赔偿及补偿折价，就意味着邵汉清占有了徐梅春另外50%的补偿和赔偿款，该判决明显有失公允。3.一审认定徐梅春对案涉租赁物添附资产的损失范围错误。苏中瑞华评报字（2020）第55号估价报告（以下简称中瑞华55号报告）中配电柜1600元、外接动力线1万4250元以及苏同方（2020）通房法估字第04-189号估价报告（以下简称同方189号报告）中的水泥厂5544元补偿款不应扣除。另外中瑞华55号报告中的评估项目系对通正评估（2018）字第002号拆迁补偿评估报告（以下简称“公正002号报告”）评估项目的缺漏评估，二者互为补充，不存在重复。一审法院在扣除重复项目时，相同项目却扣除了拆迁报告中的数量多的项目，而认定了中瑞华55号报告中数量少的项目，比如公正002号报告中吊扇11只，只认定中瑞华55号报告中的吊扇两只计30元。综上，一审法院对公正002号报告中《附属设施、装饰项目补偿表（D）》的补偿款38130.5元，只认定2600元明显错误。4.一审关于徐梅春主张的搬迁费、停产停业等损失认定错误，案涉合同无效，一审却依据无效条款的约定而向徐梅春的赔偿补偿限定在邵汉清获得的拆迁补偿范围之内，实际上排除了徐梅春的合法权益，一次性综合补偿中包含了停产停业补偿，一审认定邵汉清没有代为占有停产停业补偿错误。 邵汉清辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邵汉清向一审法院起诉请求：1.判令徐梅春立即腾空承租的案涉租赁物，恢复原状后交还给邵汉清；2.判令徐梅春给付邵汉清自2019年1月起至实际交还租赁物期间、按10000元/年标准计算的租赁物占用费；3.本案诉讼费用由徐梅春承担。 徐梅春向一审法院反诉请求：1.判令邵汉清赔偿其对案涉租赁物装饰装修的费用、附属物改扩建费用、停产停业费用、搬迁费用等损失合计259623.88元（其中司法评估项目中扩建方及附属物61915.48元、搬迁费21751.2元、停产停业损失16971.5元；装饰装修部分为29365元、21298.3元；无证房补贴900元、1096元、19232.5元；一次性综合补贴62367.3元；评估缺漏，配电间869.6元、大棚11620.8元、浴室2007.2元、彩棚360元）；2.反诉案件受理费由邵汉清负担。 一审法院认定以下事实：案涉租赁物所在的土地系由邵汉清向当地村组租用，邵汉清建设包括案涉租赁物在内的建筑物至今未申办过相关规划、建设等审批手续。自2004年起，邵汉清即与徐梅春及案外人张海清（徐梅春之公公）发生包括案涉租赁物在内的租赁合同关系。2010年7月1日，邵汉清与徐梅春继续签订案涉租赁物租赁合同，约定邵汉清将其所属案涉租赁物出租给徐梅春使用，房屋使用面积为160平方米及空场地、后走廊；租期自2010年7月1日起至拆迁时中止；年租金10000元，每年一次性付清；租赁到期，徐梅春必须将房屋交还给邵汉清，若要续租必须提前三个月通知对方，并重新签订合同，徐梅春不得转租；合同第十条“租赁期间，如遇到国家或集体政策性征用土地，双方应无条件服从并互相不承担经济责任，但征地单位必须补偿双方的经济损失”等合同事项。2018年3月29日，南通市港闸区政府办公室作出《关于下达八圩竖河整治等工程拆迁任务的通知》，将“新幸西界河东、长泰路西、幸余路北地块”等十七处地块列为拆迁对象。2019年6月10日，邵汉清书面通知徐梅春，称因拆迁案涉租赁合同终止，徐梅春应在收到通知后10日内腾空房屋并按原状交还给邵汉清，徐梅春拖欠2018年12月31日之后的租金行为构成违约。同年6月19日，徐梅春针对邵汉清上述书面通知邮寄回函，后因“拒收”信件被退回徐梅春处。同年6月20日，南通欣宏房屋征收服务有限公司向徐梅春送达并张贴通知书，告知“由于公园新界河施工的需要，双盟服饰经与政府洽谈，已与政府就拆迁相关事宜达成一致意见并已签约。现要求近期完成交房，配合拆除交地”。同年6月23日，南通公正房地产评估事务所对包括案涉租赁物在内的邵汉清所属资产出具公正002号报告,该报告附属设施、装饰项目补偿表（D）中涉及“宝鼎服饰”的附属设施及装饰项目合计估价为38130.5元（含房中房、自建厨房、自建厕所、棚披等区域，其中探头400元、壁式空调900元、吊灯200元、不锈钢水池60元、铁门150元、铝合金平开门320元、热水器200元、铝合金门320元、浴霸50元）。邵汉清根据公正002号报告已与南通市港闸区唐闸镇街道办事处达成搬迁补偿协议。 2020年4月20日，江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司因徐梅春申请并经一审法院委托作出同方189号报告，认定：新增房产（7号房、8号房、房中房、P3房）造价37201.48元、3号房装修（地砖铺设、pvc吊顶）造价18770元、配套附属物马桶400元、水泥场地造价5544元，合计61915.48元；搬迁补助费合计21751.2元，其中3号房17212元（含邵汉清自建的房屋及徐梅春铺设地砖及pvc吊顶，未作分割）、7号房0元（系厕所，不在补偿范围）、8号房1462元、P3房0元（系棚披，不在补助范围）、房中房3077.2元；3号房、7号房、8号房、P3房、房中房停产停业损失费合计16971.5元；徐梅春预交该项评估费1760元。徐梅春作为申请方质证认为：同方189号报告中缺漏了对1间2平方米浴室的造价评估、搬迁补助费中缺漏了对配电间及大棚的搬迁费计算，其他未有异议。邵汉清质证认为：1、按建筑面积计算地砖面积不合理；2、地砖、pvc吊顶、门窗估价超过港闸区拆迁附属物补偿价格，应按拆迁价格计算；3、3号房装修（地砖铺设、pvc吊顶）、水泥场地均系邵汉清建设，不属于徐梅春；4、马桶已经拆迁评估，不应重复估价；5、3号房系邵汉清建设，涉及的搬迁补偿费17212元不应归徐梅春享有；6、停产停业损失费不属于拆迁补偿项目，邵汉清亦未获取该补偿。 2020年5月20日，江苏中瑞华资产评估有限公司因徐梅春申请并经一审法院委托作出中瑞华55号报告，认定：案涉租赁物中配电柜1600元、吊扇30元、立式空调2500元、动力表600元、砖隔断700元、电表300元、总水表500元、宽带450元、电话260元、外接动力线14250元、木移门600元、吸风机200元、自来水镀锌水管2700元、桥架动力线4675元,固定资产合计29365元。徐梅春作为申请方质证认为：中瑞华55号报告系在邵汉清提供的拆迁评估报告基础上所作的装饰装修缺漏评估，徐梅春的装饰装修损失应由公正002号报告中涉及的“宝鼎服饰”部分及中瑞华55号报告涉及部分组成。邵汉清质证认为：1.中瑞华55号报告中涉及配电柜、总水表、动力表归邵汉清所有；2.立式空调、动力表、电表、总水表、桥架动力线属于拆迁评估之外的重复评估；3.桥架动力线系47.2米，非报告认定的147.2米；3.外接动力线非徐梅春添设，其不享有权利。 一审法院认为，根据法律和有关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，邵汉清将位于南通市港闸区的案涉租赁物出租给徐梅春，并且双方签订了租赁合同，但直至一审法庭辩论终结前，邵汉清均未取得案涉房屋的相关建设工程许可证，因此双方之间签订的租赁合同依法应当认定为无效。在合同无效情况下，对邵汉清本诉请求及徐梅春反诉请求分别论证如下： 首先，关于邵汉清的本诉请求。 根据“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的法律规定，邵汉清要求徐梅春返还案涉租赁物，于法有据，一审法院予以支持。另，根据“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的司法解释规定，徐梅春应当参照合同约定的每年10000元的租金标准向邵汉清支付房屋占有期间的使用费，根据双方确认，徐梅春确未向邵汉清支付自2019年1月起发生的租金。故邵汉清向徐梅春主张给付自2019年1月1日起至实际交还案涉租赁物期间、按10000元/年标准计算的占用使用费请求，于法有据，一审法院予以支持。 其次，关于徐梅春的反诉请求。 根据“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的司法解释规定，徐梅春因合同无效在返还案涉租赁物的同时亦有权要求邵汉清分担其无效合同履行过程中添附的附属物及装饰装修等财产损失。徐梅春依据两份司法评估报告及拆迁评估报告主张其扩建房屋、附属物及装饰装修损失范围。邵汉清抗辩同方189号报告中涉及的3号房装修（地砖铺设、pvc吊顶）、水泥场地及中瑞华55号报告中涉及的配电柜、总水表、动力表、外接动力线非徐梅春租赁期间添设。经与邵汉清拆迁过程中在先确认的公正002号报告中涉及“宝鼎服饰”项下附属设施、装饰项目补偿表（D）核对，案涉租赁物中总水表、动力表、地砖铺设、pvc吊顶不属于邵汉清享有的权利范围，配电柜、水泥场地及外接动力线在“宝鼎服饰”项下未有记载。故在徐梅春作为租赁人未能举证配电柜、水泥场地及外接动力线系由其出资添附的情况下，邵汉清抗辩徐梅春对两份司法评估报告中涉及的配电柜、水泥场地及外接动力线不享有权利的意见，一审法院予以采纳；其他排除徐梅春权利的抗辩意见，一审法院不予采纳。徐梅春系基于双方租赁合同无效主张其损失请求，两份司法评估报告参照一般市场标准进行估价并无不当，故邵汉清抗辩两份司法评估报告估价标准因高于当地拆迁估价标准而不应采用的意见，一审法院不予采纳。对于两份司法评估报告已评估项目之外拆迁评估报告载明的其他补偿项目，徐梅春对参照拆迁评估标准确定其损失金额无异议，一审法院予以照准。经核，同方189号报告中“表一、扩建房屋和附属物”扣除水泥场地项目估价款5544元后的余款56371.48元（61915.48-5544）、中瑞华55号报告中扣除配电柜1600元及外接动力线14250元项目后的余款13515元（29365-1600-14250）、公正002号报告中剔除重复评估项目后的其他估价款2600元（其中探头400元、壁式空调900元、吊灯200元、不锈钢水池60元、铁门150元、铝合金平开门320元、热水器200元、铝合金门320元、浴霸50元），合计72486.48元（56371.48+13515+2600）可认定为徐梅春对案涉租赁物添附资产损失范围。综合考量双方当事人导致案涉租赁合同无效的过错程度，一审法院认定邵汉清对徐梅春上述损失承担50%的赔偿责任，即徐梅春主张邵汉清赔偿其添附损失36243元（72486.48元×50%，取整）请求，一审法院予以支持；其他添附资产损失请求，一审法院不予支持。 至于徐梅春主张的搬迁费、停产停业等其他损失请求。根据双方“租赁期间，如遇到国家或集体政策性征用土地，双方应无条件服从并互相不承担经济责任，但征地单位必须补偿双方的经济损失”的合同约定，徐梅春并无直接向邵汉清主张此项请求的合同权利。鉴于包括案涉租赁物在内的邵汉清所属资产已通过拆迁协议从相关拆迁单位获取了搬迁费，且涉及案涉租赁物之外添附物的搬迁费用，邵汉清缺乏占有依据，为减少双方讼累，一审法院一并加以分割处理。由于在拆迁评估时，对徐梅春租赁使用案涉租赁物的搬迁费未作分割，现徐梅春依据同方189号报告评估结论主张其搬迁费损失请求并无不当。对于同方189号报告中涉及的3号房搬迁补助费17212元，由于建筑物本身并非徐梅春租赁期间建造，只是对建筑物进行了地砖及PVC吊顶的添附，综合考量徐梅春添附物在3号房中价值比例，一审法院酌情对其中的1800元认定为徐梅春应获取的搬迁费补偿，邵汉清据此抗辩应从徐梅春该项请求中剔除的意见，一审法院部分予以采纳；7号房及P3房，同方189号报告中已明确依据相关政策不在核定的补偿项目范围，徐梅春主张评估单位漏评的意见，一审法院不予采纳；3号房中地砖及PVC吊顶部分1800元、8号房1462元、房中房3077.2元，合计6339.2元，一审法院认定为徐梅春的搬迁费请求范围。至于徐梅春主张的停产停业等其他损失请求，在未有证据显示邵汉清从拆迁单位处已代为占有的情况下，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、确认邵汉清与徐梅春于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、徐梅春将位于南通市港闸区160平方米房屋、场地及后走廊腾空并交还邵汉清；三、徐梅春给付邵汉清自2019年1月1日起至实际交还上述租赁物期间、按10000元/年标准计算的占用使用费；四、邵汉清一次性补偿徐梅春租赁期间附属物、装饰装修等添附损失36243元及搬迁费6339.2元，合计人民币42582.2元；五、驳回徐梅春反诉中其他诉讼请求。上述判决第二、三、四项徐梅春、邵汉清互负债务于判决生效之日起十五日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费210元，由徐梅春负担；反诉案件受理费2597元（减半计收），由徐梅春负担2171元、邵汉清负担426元；司法评估费5040元，由徐梅春负担4213元、邵汉清负担827元。 二审中，徐梅春向本院提交《设备转让合同》一份，证明2004年12月28日双盟公司与案外人张海清签订的转让合同中，除厂房以外的设施包括二审争议的配电柜、水泥场地、外接动力线已经转让给了张海清。邵汉清质证认为，对该证据的真实性没有异议，但是上诉人提供的内容不完整，未能提供合同附件中的清单。且该合同签订在前，租赁合同签订在后，主体是张海清，与本案没有关联性。本院经审查认为，双方对该证据真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，但是该合同是双盟公司与案外人张海清签订的转让合同，与本案不具有关联性，且从合同内容也无法得出配电柜、水泥场地、外接动力线已经转让的结论，故对该证据本院不予采信。 经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的主要争议焦点是：1.邵汉清是否对案涉房屋享有相关权利；2.徐梅春是否应当向邵汉清支付自2019年7月1日至实际交还租赁物期间的占有使用费；3.徐梅春的扩建房屋、附属物及装饰装修损失如何认定，损失如何分担；4.徐梅春主张的搬迁费、停产停业、无证房配合补贴等其他损失如何认定。 关于争议焦点1,本案中，邵汉清与徐梅春签订《房屋租赁合同》，邵汉清将位于南通市港闸区案涉租赁物出租给徐梅春，双方之间形成租赁合同关系。邵汉清基于租赁合同关系主张徐梅春腾空并交还租赁物符合法律规定，应予支持。徐梅春主张双盟公司是权利主体缺乏事实依据，且与其签订的《房屋租赁合同》相矛盾，对该项上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点2,房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经审理查明，徐梅春至今仍未向邵汉清交还案涉租赁物，一审法院据此判令徐梅春向邵汉清支付自2019年7月1日起至实际交还之日的占有使用费并无不当。 关于争议焦点3，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，徐梅春主张案涉租赁物装饰装修、扩建、以及附属物的损失，应对此举证予以证明。关于配电柜、水泥场地、外接动力线，徐梅春主张由其出资添附，但未能提供证据予以证明，徐梅春以邵汉清确认的清单中不包含上述项目为由主张该项目应属于宝鼎服饰，与公正002号报告中宝鼎服饰项下附属设施、装饰项目清单不一致，徐梅春未能提供其他证据予以证实，对此应承担举证不能的法律后果，一审据此对其主张的上述项目未予认定，亦无不当。根据同方189号报告，扩建房屋和附属物已经包含地砖地面、门窗等，公正002号报告和中瑞华55号报告明细表中多处项目存在重复，一审法院予以剔除，并无不当。徐梅春仅以吊扇数目主张两者不存在重复项目依据不足，本院不予采纳。 案涉房屋所在土地性质为集体土地，作为案涉租赁物的承租人，徐梅春在租赁时对房屋权属情况应当是明知的，对因此导致租赁合同无效的过错与出租人相当。该地点是否已经工商注册登记，与案涉房屋是否取得相关建设工程许可证等并无直接关联，徐梅春以此为由主张其对合同无效不具有过错，该上诉理由不能成立。本案系基于租赁合同无效主张出租方赔偿损失，与邵汉清得到搬迁补偿属不同的法律关系，且徐梅春主张邵汉清对其装饰装修、扩建部分得到补偿未能提供相应证据。一审综合考量双方当事人导致案涉租赁合同无效的过错程度，认定邵汉清对徐梅春上述损失承担50%的赔偿责任，并无明显不当,故对徐梅春该项上诉理由本院不予采纳。 关于争议焦点4，3号房的搬迁补助费，由于徐梅春只是对该建筑物进行了地砖及PVC吊顶的添附，一审法院综合考量徐梅春添附物在该房屋中价值比例，酌情予以支持，并无不当。徐梅春主张对该部分应全部由其享有，于法无据，本院不予支持。7号房及P3房，同方189号报告中已明确依据相关政策不在核定的补偿项目范围，一审法院对此未予支持亦无不当。至于徐梅春主张的停产停业等其他损失请求，在未有证据显示邵汉清从拆迁单位处已代为占有的情况下，一审法院未予支持亦无不当。徐梅春主张该损失包含在一次性综合补贴中，未能提供相应依据，理由不能成立。关于无证房配合补贴,徐梅春认为应由其享有,未能提供相应依据,且案涉房屋至今未交还给邵汉清,其作为承租人未履行相应的配合义务,故一审法院对其该项主张未予支持,并无不当。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2807元，由上诉人徐梅春负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 吕 敏 二〇二〇年八月十三日 书记员 陈 宁