上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终7781号 上诉人(原审原告)：何彦萍，女，1978年1月21日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：何保锋(何彦萍丈夫)，男，1978年1月19日出生，汉族，户籍所在地广西省柳州市。 委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：何慧意，女，1957年3月7日出生，汉族，住上海市。 法定代理人：俞中原(何慧意丈夫)，男，1957年8月5日出生，汉族，住上海市。 被上诉人(原审被告)：上海兴城物业有限公司，住所地上海市。 法定代表人：汤锡渊，董事长。 委托诉讼代理人：黎皓鸣。 上诉人何彦萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，何彦萍之父何景华与何慧意系兄妹关系，何志良系何景华、何慧意之父。何慧意系XXX残疾，残疾XXX。 位于上海市天潼路XXX弄XXX号底层灶间、二层后厢房系争房屋是公有居住房，租赁部位为底层灶间(面积11.5平方米)及二层后厢房(5.7平方米)，原承租人为何志良。系争房屋原由何志良夫妇携子女何景华、何慧意居住，后何景华、何慧意迁出。1988年底，何彦萍随祖父母何志良夫妇共同居住在系争房屋，何彦萍居住至1989年何慧意一家住进系争房屋。1998年左右，何慧意一家迁出。何志良于2001年7月死亡后，系争房屋出租。系争房屋内有何彦萍、何慧意及何彦萍未成年子女何某1、何某2四人户口。何彦萍户口于1989年1月10日自上海市保屯路XXX号迁入系争房屋，何慧意户口于1989年5月16日自上海市黄陂南路XXX弄XXX号迁入系争房屋，何某1、何某2均因出生分别于2006年9月15日、2016年4月28日报入户籍。 后系争房屋所在地区被纳入征收范围，相关部门认定何彦萍、何慧意为系争房屋共同居住人。经房屋征收评议监督小组(以下简称“监督小组”)两次组织协商，何彦萍、何慧意仍未能就系争房屋承租人变更达成一致意见，监督小组建议共同居住人何慧意作为公房承租人。房屋征收部门于2016年8月11日向上海兴城物业有限公司(以下简称“兴城物业”)发出通知，请求该公司根据上海市房管局《关于贯彻执行若干问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号)第四条规定确定公房承租人何慧意作为房屋征收签约主体。兴城物业于2016年8月30日指定何慧意为系争房屋承租人。后何慧意的监护人俞中原代其与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。2016年9月1日，系争房屋退还给兴城物业。 原审法院另查明，何慧意之夫俞中原自住位于上海市王家湾5号私房(面积12.56平方米)于1997年11月动迁，安置了位于上海市羽山路XXX弄XXX号XXX室公房(面积16.36平方米)，租赁户名为俞中原。后，俞中原将该房屋出售，另行购买了上海市羽山路XXX弄XXX号XXX室房屋，登记为俞中原、何慧意共同共有。 根据原上海市南市区房地局住房分配(套调)报批单记载，位于上海市车站前路XXX号XXX室公房(面积22平方米)开证户名为何彦萍之母孙润妹，后孙润妹于1979年4月被分配位于上海市保安路XXX号前楼(面积11.2平方米)房屋。何彦萍购有上海市大道站路XXX弄XXX号XXX室产权房屋。 现何彦萍涉讼，请求撤销兴城物业指定何慧意为系争房屋承租人的行为，重新指定何彦萍为承租人。 原审法院经审理后认为，根据《上海市房屋租赁条例》及相关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。本案中，何彦萍、何慧意户口均在系争房屋内，虽无证据证明何彦萍至何志良死亡时在系争房屋有无实际居住生活连续一年以上，但何彦萍、何慧意均被相关部门认定为共同居住人。何慧意之夫在与何慧意婚姻关系存续期间为改善居住条件另行购房，此后该房动迁，并不影响何慧意成为系争房屋共同居住人，此外无证据证明何慧意享受过福利分房，故相关部门认定何慧意为系争房屋共同居住人并无不当。尽管何慧意患有XXX残疾，非完全民事行为能力人，但相关规定并未禁止限制民事行为能力人或无民事行为能力人成为承租人，故何慧意有权成为承租人。根据相关规定，如承租人死亡后，在本处有本市常住户口的共同居住人对变更租赁户名协商不一致的，出租人应按照原承租人的配偶、子女、父母、其他直系亲属的顺序确定承租人。现兴城物业确定何慧意为承租人符合相关规定，何彦萍要求撤销并重新确定其为承租人，依据不足，不予支持。 原审法院据此作出判决：驳回何彦萍的全部诉讼请求。 原审判决后，上诉人何彦萍不服，向本院提起上诉称：被上诉人何慧意系无民事行为能力人，根据上海市有关政府部门颁布的《上海市房屋租赁条例》、《关于公有住房变更、分列租赁户名的若干规定》等，关于按照我国合同法的相关规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力等，被上诉人根据上述法律法规的规定，不具备签订合同的民事权利和行为能力，不能作为公有住房的承租人，上诉人系具有完全民事行为能力的系争房屋共同居住人，可以作为该房屋的承租人。由于兴城物业提供的确定系争房屋承租人相关材料，没有反映被上诉人上述民事行为能力，也没有真实记载被上诉人曾所有过的位于上海市羽山路的房产，其他处享受过拆迁安置待遇，属于他处有房，不符合系争房屋共同居住人的条件，更无权成为该房屋的承租人。兴城物业代行审判权，违规认定系争房屋共同居住人，相关认定过程和文件，无公正性和可靠性，应属无效。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销，并诉请本院依法发回重审或改判支持上诉人的原审诉请。 被上诉人何慧意辩称：其虽为残疾人，但合法权益应受法律保护。上诉人何彦萍认为被上诉人不能作为系争房屋的承租人，无法律法规依据。据说，上诉人将其户籍迁入系争房屋时，是为了在上海市虹口区读书，而且当时被上诉人的二哥之女已经居住在系争房屋内。被上诉人之母去世后，为了照顾父亲，才将被上诉人的户籍迁入系争房屋。被上诉人夫妻名下的房屋，原系被上诉人丈夫购置的农民房被拆迁后，另行安置、出售后购得，拆迁时，没有考虑被上诉人及其女儿，故被上诉人未享受过国家房屋安置。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求本院依法维持。 被上诉人兴城物业辩称：其根据房屋征收评议监督小组及征收指挥部的批准，将系争房屋的承租人指定为被上诉人何慧意。有关调查的内容，均由有关房屋征收小组进行。因此，兴城物业根据有关公有住房的相关政策规定，履行了出租人义务。兴城物业同意原审法院的判决。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，系争房屋原承租人去世后，根据上海市有关公有住房承租人的相关规定，系争房屋所在地的有关房屋征收部门，进行了调解和调查，并确定了该房屋的承租人，程序并无不当。上诉人何彦萍以被上诉人何慧意系残疾人为由，认为其不能成为系争房屋的承租人，依据不足，本院难以采纳。有关公有房屋管理部门现已认定了系争房屋的共同居住人，系其依法行使的权利。即使被上诉人婚后，其家庭曾有过动迁安置等情况，但兴城物业对其认定为系争房屋的共同居住人，并未主张异议。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人何彦萍负担。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年九月二十五日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……