辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4761号上诉人（原审被告）：宋绪海，男，汉族，1953年10月22日生，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连万科物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。统一社会信用代码91210200242395981T。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟春桥，该公司员工。委托诉讼代理人：宫静，该公司员工。上诉人宋绪海因与被上诉人大连万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋绪海上诉请求：撤销一审判决，发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.物业服务存在瑕疵，违反了《大连万科假日风景前期物业服务合同》中的数条约定，公共绿化树木不及时补种，小区公共区域空中花园中的灯具、长椅、阳伞等物品丢失，物业公司违反合同在先。2.上诉人房屋外墙从2011年起漏雨，上诉人多次要求物业公司维修外墙未果，导致上诉人房屋墙面漏雨越来越严重，造成房屋墙面起皮、脱落、发霉的财产损失，这是上诉人不交物业费的主要原因，事实是被上诉人违约在先，上诉人并没有违约，一审判决上诉人支付违约金错误。3.由于被上诉人在一审中错误提供了上诉人的手机号，致使一审法院无法联系到上诉人及时送达法律文书，因此一审公告费应当由被上诉人承担。万科物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。万科物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付欠交的2013年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10306.44元；2、判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自2013年1月1日起至2019年6月30日的违约金6106.83元；3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2006年10月10日，大连万科房地产开发有限公司为其开发建设的大连万科假日风景住宅小区选聘前期物业服务管理单位，遂与原告签订了《大连万科假日风景前期物业服务合同》，该合同约定：原告接受开发商选聘对大连万科假日风景住宅小区进行物业管理与服务；物业类型为住宅区；坐落位置及管理区域为甘井子区的东侧靠近已建成的依山芸水住宅小区、西至张前路的总建筑面积约160000平方米的住宅小区；物业服务区域内物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅按每月每平方米1元标准计算；业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日前向原告交纳当期的物业服务费，逾期未交纳的每逾期一日应按欠交总额的3‰支付违约金；合同期限，自2006年10月10日起至业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告如约履行合同义务，持续为大连万科假日风景住宅小区内的全体业主提供日常的物业管理与服务，从未间断。2013年3月，大连万科假日风景住宅小区业主大会表决通过了调整物业服务费收费标准的决议，其中该小区多层住宅的物业收费标准从当年的4月1日起调整为每月每平方米1.5元，此标准一直延续至今。同时查明，2003年10月30日，被告购买了大连万科假日风景住宅小区内的一套多层住宅，该住房位于甘井子区（项目工程为12号楼）1单元402室，建筑面积89.23平方米。2007年12月22日，被告接收上述房屋，被告入住后，即按照每月每平方米1元的标准向原告交纳物业费用，直至2012年12月31日止。自2013年1月起，被告开始欠交当期的物业费用，截止至2019年6月30日，被告共拖欠七十八个月的物业服务费10306.44元未付。原告多次催款未果，遂诉讼来院。另查，被告入住涉案房屋以后，曾因房屋室内墙面渗水问题向原告进行过报修，目前相关问题尚未得到有效解决。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与大连万科房地产开发有限公司签订的《大连万科假日风景前期物业服务合同》，出自合同签订双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述物业服务合同依法成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的相关规定，上述合同对大连万科假日风景住宅小区内的全体业主、包括被告均具有约束力，原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业，已经按照上述合同的相关约定履行了为假日风景住宅小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业服务企业提供的物业管理与服务的同时，理应按照房屋建筑面积、合同约定的每月每平方米1元、1.5元标准及时足额交纳物业服务费。现原告请求被告立即给付2013年1月至2019年6月期间的物业服务费10306.44元及违约金，于法有据，予以支持；关于违约金的计算标准一节，虽然原告主张的“日万分之五”较前期物业服务合同约定的“日千分之三”有所降低，但仍然过于强调惩罚性，有加重被告负担之嫌；另外，考虑到被告房屋墙体渗漏问题的成因目前还没有查清，该问题的存在直接影响原、被告之间的理解和信任程度，被告应当尽快采取措施有效加以应对和解决等因素，应对违约金标准做出适当调整。综合案情，决定将违约金标准降至“日万分之一”计算为宜。关于被告的抗辩意见，其中针对补种树木、恢复休闲空中花园原始使用功能、管理与服务不符合约定无权收取费用等观点，因物业服务企业提供的管理与服务具有公共性、整体性和连续性，相同的服务不同的服务对象感受和期待可能会有所不同，被告不能因为自己的一些意见和建议一时得不到满足就长期拒交物业服务费，这不利于大多数已交费业主的权益和小区整体环境的进一步改善和良性发展，庭审中，被告所提证据不能证明原告存在管理与服务不符合约定之情形，因此一审法院对被告的上述意见不予采纳；另外，对于被告以房屋渗漏问题提出的抗辩，理由适当，予以考虑。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告宋绪海给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费10306.44元及违约金（自2013年1月1日起至2019年6月30日止，按日万分之一为标准计算）。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元、公告费260元，合计470元（原告预交），收取365元，其中由原告承担25元，另外340元由被告承担（此款应同上述款项一并给付）；剩余105元，退还原告。本院二审期间，上诉人宋绪海围绕其上诉请求提交了照片一张和《大连市房地产权证》复印件一份，拟证明由于上诉人外墙漏雨导致房屋内墙透雨，被上诉人应当履行上诉人南阳台外墙的维修义务。被上诉人未提交新证据，但对上诉人提交的证据真实性有异议。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉纠纷为物业服务合同项下的物业费纠纷，上诉人提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。综上，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。现上诉人逾期未付物业费，被上诉人有权向上诉人主张欠付的物业费。况且，上诉人对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令宋绪海向万科物业给付物业费并无不妥。关于上诉人提出“物业公司违反合同约定，绿化树木不及时补种，小区空中花园物品丢失”的上诉主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《大连市前期物业管理服务协议》约定，万科物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，万科物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在小区绿化养护不到位、补种不及时和公共区域维修管理不及时等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决宋绪海全额交费并无不妥。同时，也正是基于万科物业存在小区绿化养护不到位、补种不及时和公共区域维修管理不及时等瑕疵履行问题，本院也考虑到物业服务的持续性及不间断的特点，被上诉人可能在某一阶段提供物业服务不尽完善，对于业主不按时交费应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处。故，被上诉人主张的违约金，本院不予支持。关于上诉人提出“物业公司未履行上诉人房屋南阳台外墙的维修义务，物业公司违约并造成房屋墙面起皮、脱落、发霉等财产损失”的上诉请求，由于上诉人未就万科物业是否违约以及致其财产损失赔偿问题在一审中提起反诉，且被上诉人二审中不同意上诉人该项请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，上诉人的该项上诉请求不属于本案二审审查范围，上诉人可另行起诉。综上所述，宋绪海的上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9872号民事判决为：宋绪海于本判决生效之日起十日内支付大连万科物业服务有限公司2013年1月1日至2019年6月30日期间物业服务费10306.44元；二、驳回大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费210元，减半收取105元，由宋绪海承担58元，大连万科物业服务有限公司承担47元；公告费260元，由宋绪海承担。二审案件受理费210元，由宋绪海承担58元，大连万科物业服务有限公司承担152元。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年八月十七日书记员  牛超群