天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1143号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市星辉铝业有限公司，住所地天津市河北区建昌道街红星路18号（天明创意产业园Ａ区434号），实际经营地天津市河北区。法定代表人：任勇，总经理。委托诉讼代理人：傅慧娣，女，副总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津物产基建物资有限公司，住所地天津市和平区郑州道26号。法定代表人：王强，总经理。委托诉讼代理人：董彦林，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原审第三人：天津市河北区源鑫通达汽车维修中心，住所地天津市河北区王串场街富强道24号。法定代表人：房连树，总经理。上诉人天津市星辉铝业有限公司（以下简称星辉铝业公司）因与被上诉人天津物产基建物资有限公司（以下简称物产基建公司）、原审第三人天津市河北区源鑫通达汽车维修中心房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星辉铝业公司上诉请求：1.判决撤销一审判决，改判支持其所有一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由物产基建公司承担。事实和理由：物产基建公司应保障正常使用租赁房屋，租赁房屋在合同履行期间漏雨，造成租赁房屋不能使用以及星辉铝业公司设备等物资损失；星辉铝业公司没有违约，因就房屋租赁费问题，星辉铝业公司一开始就向物产基建公司提出按约定租赁标准计算租赁费问题，物产基建公司从没有正式回复星辉铝业公司，并非星辉铝业公司不交租赁费；另外，星辉铝业公司已经交付租金两个月，并非没有交租金。因租赁房屋漏雨造成星辉铝业公司损失，星辉铝业公司有权利就损失与租赁费进行抵销。物产基建公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。天津市河北区源鑫通达汽车维修中心未作陈述。物产基建公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.依法判令星辉铝业公司腾空并返还天津市河北区院内平房及场地；3.依法判令星辉铝业公司给付物产基建公司2017年10月1日至2019年3月31日共计18个月的租金225000元；4、诉讼费由星辉铝业公司承担。星辉铝业公司向一审法院提出反诉请求：1.星辉铝业公司无偿延期使用诉争房屋和场地至2020年6月30日；2.物产基建公司赔偿星辉铝业公司因漏雨导致的损失210000元；3.物产基建公司修复星辉铝业公司租赁的房屋，保障此房不再漏雨并能正常使用；4.物产基建公司退还星辉铝业公司多收的房屋租赁费88022.77元；5.反诉费由物产基建公司承担。一审法院认定事实：坐落天津市河北区房屋及场院在八十年代系河北区木材管理处所有，星辉铝业公司的前身天津市星辉塑钢门窗厂与天津市河北林产品公司于2001年3月31日签订租赁协议，由天津市星辉塑钢门窗厂租赁河北区房屋和场院从事塑钢门窗制作，租期三年，即2001年3月31日至2004年4月1日，合同记载建筑面积716平方米，场地约719平方米。星辉铝业公司租赁诉争房屋、场院后，自行出资陆续在院内私自搭建了部分房屋作为办公、生产和经营使用。2004年和2005年双方又续签了租赁合同。2006年4月至2011年3月，星辉铝业公司均以天津市星辉门窗幕墙工程有限公司的名义与天津市河北林产品公司签订了诉争房屋及场院的租赁合同，这几份合同中注明的建筑面积为716平方米，场地有的约定719平方米，有的约定776平方米。2011年6月，物产基建公司取得天津市河北区房屋和场院的所有权。2014年3月25日，星辉铝业公司与物产基建公司签订了诉争房屋和场地的租赁合同，租期为2014年4月1日至2015年3月31日，合同记载的建筑面积是716平方米，场地约719平方米。原审第三人天津市河北区源鑫通达汽车维修中心一直在星辉铝业公司自建的天津市河北区院落东南方门脸房内经营汽车维修。2015年因房屋租赁合同纠纷物产基建公司起诉，要求星辉铝业公司腾空河北区院平房和场院。2015年12月9日，一审法院作出（2015）北民初字第2242号民事判决书支持了物产基建公司的诉讼请求。星辉铝业公司提起上诉，天津市第一中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）津01民终2128号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在一审和二审的判决书中，对于星辉铝业公司提出的面积差问题，均未得到法院的支持。后双方在执行阶段达成和解，又于2018年3月8日补签了2015年4月1日至2017年9月30日的租赁合同和2017年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，约定每年租金均为150000元。现物产基建公司以星辉铝业公司6个月未交付租金为由起诉，要求解除2017年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，返还河北区的房屋和场地，给付拖欠的2017年10月1日至2019年3月31日的租金225000元。一审庭审中，星辉铝业公司抗辩称在执行阶段和解时，物产基建公司同意星辉铝业公司一次性给付上一个租期的租金350000元，所以2018年3月8日和3月9日交付物产基建公司的25000元是2017年10月和11月的租金。物产基建公司则认为上一个租期年租金是150000元，物产基建公司于2018年3月15日给星辉铝业公司开具的发票备注里已经注明收到2015年4月1日至2017年9月30日的租金是365000元，2019年12月6日给星辉铝业公司开具的发票备注里注明收到2015年4月1日至2017年9月30日的租金是10000元，两年半租金正好是375000元，而2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金星辉铝业公司分文未交过。对于星辉铝业公司提出的面积问题，物产基建公司提交了2003年河北林产品公司与天津市汇鑫发物资经销中心及2004年河北林产品公司与天津市星辉门窗厂签订的房屋（场地）租赁合同书各一份及签订合同书时的天津市物资经销总公司场地、房屋租赁内部审批表（附平面示意图）二份，证明星辉铝业公司租赁的房屋和场地的实际面积情况。一审法院两次到现场实地勘验，结果与物产基建公司提交的上述场地、房屋租赁审批表上的平面示意图相符，原审第三人现仍在星辉铝业公司自建的河北区院落东南方门脸房处经营。勘验现场时经向原审第三人法定代表人房连树询问，他表示其虽为该维修中心的法定代表人，但一切听从星辉铝业公司委托诉讼代理人傅慧娣的意见。2019年8月28日，根据星辉铝业公司的反诉申请，一审法院委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对星辉铝业公司提出的因漏雨造成的财物（设备）损坏原因及修复费用进行评估。2019年10月15日，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司向一审法院出具退函写明，本次评估工作分为两部分：“1．设备损坏原因鉴定；2．设备修复费用。因本公司不支持做原因鉴定，而当事人不同意两部分评估工作分开进行，故我司退出此次评估工作。”一审法院认为，双方于2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。而星辉铝业公司自2017年10月起未向物产基建公司支付租金的行为，显属违约，故对于物产基建公司要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。租赁合同解除后，星辉铝业公司和原审第三人无权再继续占用物产基建公司所有的房屋及场地，故对物产基建公司要求星辉铝业公司及原审第三人返还房屋及场地的诉讼请求，予以支持。从物产基建公司提交的工商银行2017年9月18日至2018年3月8日星辉铝业公司交纳租金的业务回单和汇款明细分析，星辉铝业公司提出的2018年3月8日和3月9日交纳的25000元系2017年10月和11月的租金依据不足，不予采信，故对物产基建公司要求星辉铝业公司按照每月12500元的标准给付2017年10月1日起至2019年3月31日房屋租金的请求予以支持。对于星辉铝业公司提出因房屋漏雨要求物产基建公司延长租赁期限及赔偿财产损失的反诉请求，因星辉铝业公司提交的证据依据不足，故不予支持。对于星辉铝业公司提出的面积问题因在上一个诉讼中已经主张过，而一、二审法院均未予支持，本次再次提出属于重复诉讼，不予审理。对星辉铝业公司要求物产基建公司退还多收的房屋面积费88022.77元，也不予支持。对于星辉铝业公司自建的房屋在上一个诉讼中一、二审法院已经判决星辉铝业公司自行拆除，但在执行和解阶段，双方补签租赁合同后星辉铝业公司又继续使用，现由于星辉铝业公司违约，故双方解除合同后，星辉铝业公司还应自行拆除在河北区院内搭建的房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：1、解除物产基建公司与星辉铝业公司于2018年3月8日签订的租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日的《房屋租赁合同》；2、判决生效后十五日内，星辉铝业公司及其他共同使用人将天津市河北区院内的平房及场地返还给物产基建公司，并自行拆除在天津市河北区院内搭建的房屋。逾期不拆，由物产基建公司负责拆除，以料抵工；3、判决生效后十日内，原审第三人天津市河北区源鑫通达汽车维修中心从星辉铝业公司自建的天津市河北区院落东南方门脸房中迁出，将场地返还给物产基建公司，星辉铝业公司承担连带返还义务；4、判决生效后十五日内，星辉铝业公司给付物产基建公司2017年10月1日至2019年3月31日的房屋租金225000元；5、驳回星辉铝业公司的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4672元，反诉受理费4300元，均由星辉铝业公司负担。本院二审查明，2017年9月18日、9月30日，星辉铝业公司分别电汇给物产基建公司租金100000元，共计200000元；2018年3月8日、3月9日，星辉铝业公司分别电汇给付物产基建公司租金162500元和12500元。物产基建公司对诉争房屋租赁期间存在漏雨的事实予以承认，其陈述因星辉铝业公司未能交付租金，故未进行维修。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本案当事人双方的主要争议焦点为：1.前一租赁合同是否减免租金，2018年3月8日、9日交纳的25000元租金是否是履行本案诉争合同项下的租金；2.本案诉争房屋漏雨是否给星辉铝业公司造成损失以及损失数额。本院认为，本案当事人双方签订的房屋租赁合同合法有效，缔约方均应诚信依约履行。关于星辉铝业公司主张前一租赁合同减免部分租金，2018年3月8日、9日交纳的25000元是本案诉争合同项下租金的问题。本院认为，2018年3月15日，在物产基建公司已经收到满足前一租赁合同足额租金375000元的情况下，却为星辉铝业公司开具了2015年4月1日至2017年9月30日租赁期间的365000元租赁费增值税发票，显然有违正常的交易习惯；故星辉铝业公司关于在执行和解期间，物产基建公司让免前一租赁合同部分租金的主张具有一定合理性，本院予以部分采信；虽然物产基建公司于2019年12月5日补开了10000元的增值税发票，但该行为发生在本案涉讼期间，并不能反映当时当事人的真实意思；物产基建公司让免的10000元租金应当计入本案诉争合同项下，星辉铝业公司的主张部分成立，本院予以支持。本案当事人双方对诉争房屋存在漏雨的事实并无异议，主要争议在于是否给星辉铝业公司造成了财产损失及具体数额。本院认为，星辉铝业公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金，物产基建公司作为出租人应当履行对租赁房屋的维修义务，当事人双方违反各自合同义务的，均应承担相应的法律后果。物产基建公司以星辉铝业公司未能如期交付租金为由拒绝履行维修义务，缺乏法律依据，应当承担相应的违约责任。星辉铝业公司在物产基建公司未履行维修义务时，应当采取自行维修等适当措施防止损失的扩大。鉴于本案评估机构无法对星辉铝业公司的财物毁坏原因作出做出判断，为避免当事人诉累，综合考虑当事人过错等因素，本院酌定2个月的租金作为物产基建公司对星辉铝业公司财产损失和影响租赁房屋使用的赔偿。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确；星辉铝业公司上诉请求部分成立，本院对原审判决的部分判项作出适当调整。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第三项的规定，判决如下：一、维持天津市河北区人民法院（2019）津0105民初2004号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销天津市河北区人民法院（2019）津0105民初2004号民事判决第五项；三、变更天津市河北区人民法院（2019）津0105民初2004号民事判决第四项为：本判决生效后十五日内，上诉人天津市星辉铝业有限公司给付被上诉人天津物产基建物资有限公司2017年10月1日至2019年3月31日的房屋租金215000元；四、本判决生效后十五日内，被上诉人天津物产基建物资有限公司赔付上诉人天津市星辉铝业有限公司25000元；五、驳回被上诉人天津物产基建物资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人天津市星辉铝业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4672元，反诉受理费4300元，共计8972元，上诉人天津市星辉铝业有限公司负担8403.7元，被上诉人天津物产基建物资有限公司负担568.3元；二审案件受理费4300元，上诉人天津市星辉铝业有限公司负担3795元，被上诉人天津物产基建物资有限公司负担505元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  岳文君审判员  郭 矗二〇二〇年八月三日法官助理郭家骥书记员邵玥婷