沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初8871号原告沈阳市欧文物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人刘敏，系该公司总经理。委托代理人于思颖，系辽宁新霁律师事务所律师。被告张大川，男，1970年5月9日生，住址沈阳市铁西区。公民身份号码：2101061970××××××××。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉被告张大川物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告沈阳市欧文物业管理有限公司委托代理人于思颖、被告张大川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉称，本公司于2017年1月1日起入住雍添金园小区，与前物业沈阳金碧物业管理有限责任公司签订了债权转让合同，合同规定，沈阳金碧物业管理有限公司将转让前的一切应收费用一并转让给本公司，前物业公司（金碧物业）与沈阳金路房屋开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，后期园区业主委员会成立，跟业主委员会签订了物业服务合同，并约定按建筑面积0.8元／㎡收取物业管理费，电梯费按照12元每人每月收取，一楼车库仓库按照每平方米0.4元一个月收取，门市房按照0.4元每平收取。前公司（沈阳金碧物业管理有限公司）和本公司（沈阳欧文物业管理有限公司）在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。请求法院判决被告给付2012年1月4日-2018年12月31日物业管理费8424元。请求法院判决被告给付2012年1月4日-2018年12月31日电梯费2016元。合计10440元。请求判令被告承担诉讼费用。2016年9月末原物业服务公司向我们提出不再继续服务，询问我方是否同意接手，我们同意后就签订了协议，据我了解，我公司曾以别的公司从事相关物业服务，虽然当时没有资质，类似民间试运行的方式，转让协议这事是已经由小区办备案同意的，我可以提供相关证据。按照转让的相关法律规定应由原债权人向债务人告知，本案涉及的债权转让是由金碧物业公司通知的相关债务人，我们已经向金碧公司索得了相关通知手续已向法庭提供。原告自2016年10月起一直在涉案小区进行事实上的物业服务，由于前物业急于退园，原告必须提前进入，才能保证小区业主的正常居住。被告提到的房屋漏雨问题，该问题属于房屋质量问题，应当启动维修基金，物业没有修理的义务。原告方未曾对被告承诺减免物业费的事情。关于诉讼时效，被告处于持续拖欠物业费的状态中，且原告一直在催缴，不存在诉讼时效的问题。关于原告进驻的问题，原告与业主委员会有合法的物业服务合同，至于被告提出的业主大会未通过的问题，属于业主大会与业主委员会之间的内部问题，与原告无关。业委会的具体成立时间被告未提供证据证明，并且原告从2016年10月起就已经在为雍添金园小区提供事实服务。关于物业合同效力问题，原告与业委会的物业服务合同未违反合同法第52条，落款处也有业委会的盖章及业委会成员的签字，是双方真实意思表示。该份合同合法有效。被告张大川辩称，2012年1月4日-2018年12月31日物业管理费及电梯费我没交过，但是有原因的。原因是我所在楼的顶楼擅自加盖一层违章建筑，造成我房子漏水，墙体发霉，多次跟物业反映，物业不管，后来跟物业协商，物业说给我免物业费和电梯费。但是没有书面承诺。我有我家房子漏水、墙体发霉的照片。根据物权法规定，选聘和解聘物业服务企业，必须由业主共同决定，而雍添金园住宅小区物业服务合同却没有召开业主大会进行表决通过、授权，就签订了，而且2017年1月1日业委会还没成立，业委会2017年4月才成立。原告诉讼主体不适格，原告进入园区后，胡作非为。本案已过诉讼时效。原告无权主张2012年1月1日-2016年12月31日物业费，从2016年10月11日起沈阳鑫房建物业有限公司就接管了小区物业管理。我不认可原告所谓的债权转让行为，原告公司是在2016年12月20日成立的，委托合同没有落款日期，我认为该合同无效。所谓的物业费催缴通知单我没见过，数年张贴的催缴通知单都是狗年大吉，是后补的，有造假嫌疑。针对转让协议及其补充说明，我对真实性有异议，涉及债权转让的公章所加盖时间有造假嫌疑。针对正式转让合同，我不认可。债权转让通知我从来没见过。金碧物业公司在的时候答应我减免物业费和电梯费，所以我不同意缴纳物业费和电梯费。2017年1月1日-2018年底原告公司总是将我出入小区单元门和电梯的门禁卡锁死，锁死后找物业，一次开三天，三天后又锁死了。所以我不同意缴纳物业费和电梯费。我的父母常年在本案案涉房屋内住，我不在这住。2012年-2016年的物业费属于金碧的纠纷，欧文无权收取（楼上加盖房屋，漏水，墙体发霉）。因金碧物业曾许诺修缮房屋，减免物业费。欧文的债权转让合同无效，签署日期公章的问题，有的没有签署日期，有的公章是后盖的，没有转让费用的转账单据、证明。没有通知债务人，我根本没有收到过通知，所谓的通知是假的。已过诉讼时效，2012年1月1日-2017年9月30日我们没收到任何形式的催缴通知，原告的催缴通知是假的。2017年-2018年的物业费欧文公司与业委会倒签物业合同，违法。园区管理混乱，保安形同虚设，卫生环境差，垃圾成山，臭气熏天。道路破烂不堪。我家老人曾在园区物业门前摔倒。捆绑收费，三天一刷卡，导致我们家老人经常不能正常回家，无数次爬楼。物业长时间不作为，态度恶劣，与业主形成对立的矛盾，110是园区的常客。我提交的证据起诉状可以证明小区存在问题。被告作为个人，所能够举证的只能是这样。经审理查明，被告张大川系沈阳市铁西区贵和街“雍添金园”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区贵和街9号4-14-2。雍添金园住宅小区业主委员会与沈阳金碧物业有限公司分别于2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日签订物业服务合同，自签字之日起生效，同时物业服务合同对业主与物业服务企业等的相关权利义务进行了约定。另查，原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日的《转让协议书》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司协商甲方转让乙方经营铁西区雍添金园小区的经营管理收费等一切的物业服务管理事项，转让前的一切应收费用一并转让给乙方，自双方签字或盖章后生效，有效期与乙方雍添金园小区提供物业服务合同的期限一致。原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日、落款签署单位为沈阳金碧物业有限公司的《转让协议书补充说明》一份，内容为“因乙方沈阳市欧文物业管理公司营业执照未正式下发，待正式营业执照下发后，签署正式合同，届时正式合同生效，具备法律效力，本公司与乙方签订的转让协议书作废，不具备法律效力。特此说明！”原告公司另出具签署日期2016年12月25日的《转让合同》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司自双方签字或盖章后生效，一切正常经营该小区产生的收入及利益均归乙方所有。被告辩称转让协议这事是已经由小区办备案同意，但未向本院提供证据证明。原告公司出具编号2017084、加盖物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室公章的物业服务合同备案回执，内容有“项目名称雍添金园，合同委托方园区业主委员会，物业服务企业沈阳欧文物业管理有限公司，合同起止日期2017年1月1日至2022年12月31日”。庭审中被告不认可原告所述债权转让行为。再查，原告沈阳市欧文物业管理有限公司经由沈阳市于洪区市场监督管理局登记成立日期为2016年12月20日，营业期限自2016年12月20日至长期。另查沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会与原告签订了物业管理合同，约定住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。合同期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止，同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。上述事实，有原、被告陈述笔录、物业服务合同复印件、转让协议书复印件等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对双方具有约束力。原告与业主大会签订的物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于原告公司为被告所居雍添金园小区提供物业服务起止期限问题，原告公司与沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会签订了物业管理合同，约定物业服务合同期限自2017年1月1日起算，且经当地物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室予以备案。本院对原告公司主张的要求被告给付拖欠的自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费予以支持。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，本院认为有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告可在后续服务中加以改进，如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。因原告只能证明其2017年1月1日起算的物业服务合同，而对于2017年1月1日之前的物业服务合同无法提供，结合本案庭审双方当事人陈述及相应举证、质证情况以及关联案件的审理情况，又因原告主张所涉时间较久远，固定证据困难，不足以形成充分完整的证据链条证明原告所主张的被告应给付其拖欠的2017年1月1日前的物业服务费及电梯费的诉讼请求成立，故本院对此部分无法支持。原告与沈阳市铁西区雍添金园小区业主大会于2017年1月1日签订的物业服务合同约定住宅物业费0.8元/平方米/月，非住宅房屋物业费0.4元/平方米/月，电梯费其实质为园区电梯养护费用，电梯费标准经小区办备案，为12元/月/人。故就2017年1月1日至2018年12月31日期间被告张大川应交纳物业服务费2407元及电梯费576元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张大川于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告沈阳市欧文物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币2407元及电梯费576元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告沈阳市欧文物业管理有限公司、被告张大川各承担25元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  温权国审 判 员  陈 赫人民陪审员  安晓燕二〇二〇年八月七日书 记 员  岳 明