北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7658号上诉人（原审被告）:北京丰奥投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外郎家园10号49号楼1层168。法定代表人：张金，经理。委托诉讼代理人：李培枝，女，1968年11月10日出生。委托诉讼代理人：李艳青，女，1985年2月12日出生。被上诉人（原审原告）：赵旭东，男，1988年10月25日出生。委托诉讼代理人：韩翔，北京市信之源律师事务所律师。上诉人北京丰奥投资咨询有限公司（以下简称丰奥公司）因与被上诉人赵旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰奥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵旭东全部诉讼请求或将本案发回重审；赵旭东承担全部上诉费用。事实与理由：1．一审法院对涉案《房屋租赁合同》的效力认定有误，该合同因违反法律强制性规定和损害社会公共利益应属无效。涉案《房屋租赁合同》形式上是租赁，实际上是规避法律以租代购，是将集体土地上的房屋进行违法买卖的行为。一审法院未查清涉案房屋的性质及真实用途，从涉案绿色产业用房的使用目的来看也违反了强制性法律规定且损害了公共利益。2．一审程序中，丰奥公司申请追加北京四季雅园投资有限公司（以下简称四季雅园公司）作为被告参加诉讼，但一审法官未准许，导致必须参加诉讼的当事人未参加诉讼。3．丰奥公司与四季雅园公司关于《合作框架协议》争议的案件尚未审结，该案的审理结果直接影响本案的事实认定，一审法院未中止审理本案即径行作出判决是错误的。4．《房屋租赁合同》无效，一审法院不应当支持赵旭东违约金主张。5．一审法院适用法律错误。一审判决支持赵旭东诉求是依据合同法第八条规定，但合同法第八条的内容与一审法院的事实认定及判定均无关，明显适用法律错误。赵旭东辩称：同意一审判决，不同意丰奥公司的上诉请求。赵旭东向一审法院起诉请求：1．解除赵旭东和丰奥公司签订的《房屋租赁合同》、补充条款以及《补充协议》；2．丰奥公司退还赵旭东全部租金852534元；3．丰奥公司支付赵旭东违约金170506．8元；4．案件诉讼费由丰奥公司承担。一审法院认定事实：2017年10月29日，赵旭东、丰奥公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由赵旭东承租丰奥公司出租的四季雅园商务会馆×号楼×座×层×房屋，建筑面积32．7平方米。合同约定租赁期限二十年，自房屋交付之日起至第二十年对应日期之前一日止。合同约定租赁期限的租金总额为852534元。该合同第四条第一款约定：“甲（丰奥公司）、乙（赵旭东）双方确认，租赁房系在建工程。甲方承诺于2019年5月30日前，将经竣工验收合格且符合本合同附件二约定的交房标准的租赁房屋交付乙方使用。如本合同附件二中所列的装修材料供应短缺或因其他原因以致甲方未能采用附件二所列的材料，乙方同意为保证按时完成工程，甲方可采用同等质量的其他材料代替。”该合同第八条第二款约定：“若甲方逾期交房或者乙方逾期支付租金或违反本合同第6．2条约定的，经相对方催告后7日内仍不能改正的，该违约方应自相对方催告之日起每日向相对方支付相当于合同项下约定的租金总额万分之一的逾期违约金；若该违约方自相对方催告之日起30日内仍不能改正，相对方有权解除本合同，该违约方并应向相对方支付相当于本合同项下约定的租金总额20％的违约金，若违约金不足以弥补损失的，还应当承担弥补损失的责任。若本合同因甲方逾期交房而解除的，甲方应于合同解除后10日内退还乙方已收取的全部租金；若本合同因乙方原因而解除的，甲方有权不予退还已收取的全部租金。”同日，赵旭东向丰奥公司提交了一份续租申请单，申请在租期届满后续租，丰奥公司在同日给赵旭东出具了一份回复函，同意续租期限自2039年5月29日至2054年12月31日，续租期间免收租金，上述申请书和回复函构成合同的补充条款。2018年12月26日，赵旭东、丰奥公司签订了一份《补充协议》，约定将赵旭东承租的房屋变更为×1座×1层×1号。2017年10月29日，赵旭东向丰奥公司支付租金40万元，2018年12月26日，赵旭东向丰奥公司支付租金452534元。2019年4月10日，丰奥公司向赵旭东发出了一份《北京丰奥关于四季雅园项目延期交付通知》，告知赵旭东无法在合同约定的2019年6月30日前交付房屋，并称在2019年12月31日前完成交房。2019年10月16日，赵旭东向丰奥公司邮寄了一份《解除合同通知书》。庭审中，丰奥公司称未收到赵旭东邮寄的上述《解除合同通知书》。庭审中，丰奥公司向法院提交了涉案房屋的《乡村建设规划许可证》，以此证明涉案房屋规划性质为绿色产业用房，不能出租。丰奥公司向法院提交了《合作框架协议》，以此证明四季雅园公司授权丰奥公司对租赁物进行经营管理。此后，丰奥公司与四季雅园公司因履行上述《合作框架协议》发生纠纷，四季雅园公司将丰奥公司诉至北京市第三中级人民法院，截止本案法庭辩论终结，北京市第三中级人民法院尚未作出裁判。案件审理过程中，赵旭东申请保全丰奥公司1023040．8元的财产，法院于2020年1月13日作出了（2020）京0105民初1312号之一《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结丰奥公司名下1023040．8元的财产。案件保全费5000元，由赵旭东预付。一审法院认为：依法成立的合同具有律法约束力，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，赵旭东、丰奥公司双方签订的《房屋租赁合同》、补充条款以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，赵旭东、丰奥公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。丰奥公司所作的该合同并非为租赁合同的答辩意见，没有事实依据，法院不予采信。关于赵旭东要求解除上述合同的诉讼请求，法院认为，丰奥公司违反合同约定，逾期向赵旭东交付房屋，按照合同约定，赵旭东享有解除权。赵旭东虽向丰奥公司邮寄过《解除合同通知书》，但赵旭东提交的证据不足以证明其向丰奥公司合法送达了上述通知，故法院认为应当以本案起诉状副本送达丰奥公司之日，即2019年11月14日作为合同解除的日期。在合同解除后，赵旭东要求丰奥公司退还租金的诉讼请求，具有合同依据，法院予以支持。关于赵旭东要求丰奥公司支付违约金的诉讼请求，法院亦认为具有合同依据，庭审中，丰奥公司提出合同约定违约金标准过高，要求适当降低，法院认为，丰奥公司的该意见亦具有合理性，法院将适当酌减违约金的数额。综上，一审法院判决：一、确认赵旭东与北京丰奥投资咨询有限公司于二〇一七年十月二十九日签订的《房屋租赁合同》、补充条款以及于二〇一八年十二月二十六日签订的《补充协议》于二〇一九年十一月十四日解除；二、北京丰奥投资咨询有限公司于判决生效之日起七日内退还赵旭东租金八十五万二千五百三十四元；三、北京丰奥投资咨询有限公司于判决生效之日起七日内支付原告赵旭东违约金十万元；四、驳回赵旭东的其他诉讼请求。如果北京丰奥投资咨询有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，具有律法约束力。本案中，赵旭东、丰奥公司签订的《房屋租赁合同》、补充条款及《补充协议》系当事人真实意思表示，属合法有效，双方应按照约定履行各自义务。合同签订后，赵旭东按照合同约定向丰奥公司支付了租金，根据双方提交的现有证据，丰奥公司认为双方合同无效，无事实与法律依据，故一审法院对其该项主张不予采信并无不当。关于双方合同的解除，因丰奥公司违反合同约定逾期交付房屋，根据合同约定赵旭东享有解除权，一审法院根据查明的事实及双方提交的证据，认定以本案起诉状副本送达丰奥公司之日作为合同解除之日并无不当。因丰奥公司逾期交付房屋，双方解除合同，赵旭东要求丰奥公司退还租金并支付违约金，具有合同及法律依据，一审法院予以支持并无不当。但因丰奥公司提出合同约定违约金标准过高并要求降低，一审法院适当酌减违约金的数额亦无不当。丰奥公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，丰奥公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14007元，由北京丰奥投资咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二〇年八月十一日书记员  张 立