太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初1196号原告：山西恒实新城市商业有限公司，住所地太原市小店区长治路****楼**，统一社会信用代码×××。委托代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。被告：张俊文，男，1982年5月15日出生，汉族，无固定职业，户籍地址山西省寿阳县，住山西省太原市。原告山西恒实新城市商业有限公司（以下简称"山西恒实新城市公司"）与被告张俊文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西恒实公司的委托代理人赵凯东、被告张俊文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山西恒实新城市公司向本院提出的诉讼请求为：1、请求人民法院判令被告张俊文腾退其租用原告山西恒实新城市公司位于恒实城市广场新城市花园三处商铺E-60、E-62、E-64号。2、请求人民法院判令被告张俊文支付原告山西恒实新城市公司商铺租金130469.25元（租金暂算至2016年7月30日，应算至实际腾房之日）3、请求人民法院判令被告张俊文支付原告山西恒实新城市公司经营保证金5000元。4、请求人民法院判令被告张俊文支付原告山西恒实新城市公司经营管理费70700.5元（自2014年7月30日至2015年7月30日）。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月30日，原告山西恒实新城市公司与被告张俊文签订了三份山西恒实新城市商业有限公司商铺租赁合同，合同约定原告山西恒实新城市公司将位于太原市小店区恒实城市广场新城市花园的三处商铺出租给被告（其中编号HS000060的合同对应商铺编号为E-60，租赁面积为45.37平米；编号HS000062的合同对应商铺编号为E-62，租赁面积为27.03平方米；编号HS000064的合同对应商铺编号为E-64，租赁面积为46.75平方米），以上三份合同约定的经营期限为2013年5月1日起至2016年7月30日止，截至2016年7月30日，被告尚欠原告商铺租金130469.25元。2013年4月30日，原告与被告签订了一份山西恒实新城市商业有限公司经营管理合同（编号为HS000059-HS000064，合同期限为2013年5月1日起至2016年7月30日止），该合同约定，被告委托原告对其租赁的位于太原市小店区恒实城市广场新城市花园E-59-E64共193.7平方米的商铺进行统一管理并收取商业管理费，具体标准为1元/天/平方米，合计70700.5元/年。截止2016年7月30日，被告尚欠原告经营管理费共70700.5元。该经营管理合同还约定被告向原告交纳经营保证金5000元（被告未交纳），如被告在合同期限内无承担违约金、赔偿损失等情形，合同终止后90日内原告将该保证金不计利息退还被告，如因被告违约被扣除经营保证金，被告应自收到原告通知7日内补足。2015年6月30日，原告向被告催交下一年度租金，被告一直未交纳，被告不按期交纳租金的行为已构成违约。自原告与被告签订合同后，原告均按该合同约定将商铺交于被告经营，并为被告提供了优质的经营管理服务，但被告却不积极履行自己的交费义务。为维护原告合法权利，特向人民法院提起诉讼。被告张俊文辩称，我实际占有使用租赁E59-E64的商铺，租赁的目的是用于儿童乐园、小吃等娱乐项目。我是没有支付租赁原告E60号、E62号、E64号商铺自2015年7月30日至2016年7月30日的租金130469.25元，因为原告没有及时提供相应的服务（没有提供空调、宣传不到位）导致我无法继续经营，我在2015年3月口头与原告沟通要求退房，原告拒绝退房。2015年4月30日，原告对我租赁的商铺进行停电停水、封门，致使我不能够正常经营。我多次找到原告沟通，要求退房解除合同，原告的管理人员拒不沟通，要求我继续履行合同。2015年5月、6月及7月多次找到原告的工作人员要求退房，之后我带工人及客户腾空设备，原告拒绝我拉走设备。现在我同意腾退房屋。2015年4月30日我已经没有实际使用租赁的房屋，不存在继续交纳租金的行为，我已经交纳保证金5000元。在签订合同之后，被告没有完全提供约定的项目，我与众多商户曾到小店信访部门进行信访，经过营盘街道办事处的协商，原告的原法定代表人李琦与我协商，同意减免2014年-2015年3个月的房租及部分经营管理费用，我实际交纳经营管理费7310元，李琦与我口头约定，同意免除剩余的经营管理费63390元，所以我不应当再支付经营管理费，现在李琦已经调离，没有书面证据证明李琦是法定代表人。综上，我已经单方面解除合同，不需支付原告租金、经营管理费和保证金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。经审理查明，2011年3月2日，2013年4月16日，2013年5月9日，山西润城房地产开发有限公司为出卖人，分别与吕清逸、薛晋峰、牛志花签订房屋买卖协议，约定：山西润城房地产开发有限公司将新城市花园E59号建筑面积为43.32平方米；E61号建筑面积为58.47平方米；E63号建筑面积为28.57平方米的商铺出售给吕清逸、薛晋峰、牛志花。2014年6月11日，山西润成房地产开发有限公司办理新城市花园1号至7号、地下、地下商业的商品房预售许可证山西恒实新城市公司为受托人（乙方）与山西润成房地产开发有限公司为委托人（甲方）签订委托租赁协议书，约定：甲方将位于太原市小店区长治路11号恒实城市广场新城市花园底层商铺委托乙方对外进行出租，委托出租期限至该商品房售出为止。2013年4月30日，原告山西恒实公司为出租人（甲方）与被告张俊文为承租人（乙方）签订编号分别为HS000060、HS000062、HS000064的商铺租赁合同，主要内容为：乙方租赁甲方位于太原市小店区恒实城市广场新城市花园面积分别为45.37平方米E60号、27.03平方米E62号、46.75平方米E64号商铺，租金分别为49680.15元/年、29597.85元/年、51191.25元/平方米；物业管理费、空调费、垃圾处理费另行收取，计算标准分别为空调费8元/月/平方米、物业管理费3.6元/月/平方米、垃圾处理费1.2元/月/平方米，E60、62、64号商铺空调费分别为7615.68元/年、4536.96元/年、7848元/年；物业管理费分别为3427.06元/年、2041.63元/年、3531.6元/年；垃圾处理费分别为1142.35元/年、680.54元/年、1177.2元/年。租赁期限为自2013年5月1日起至2016年7月30日止，租金按年支付，乙方应在租赁合同签约后7个工作日内支付当年租金，次年租金须提前60日前交纳。合同第十条约定，乙方拖欠租金或者其他费用时间达到及超过30天，甲方有权单方面解除合同。并约定若甲乙双方在履行本租约过程中发生争议，双方首先应协商解决，协商不成时，可向商铺所在地人民法院提起诉讼......等其他内容。原告山西恒实公司、被告张俊文分别盖章、签字并捺印。2013年4月20日、30日，被告张俊文分别与牛志花、薛晋峰、吕清逸签订商铺租赁合同，主要内容为：被告张俊文租赁牛志花、薛晋峰、吕清逸位于新城市花园的E61、E59、E63号商铺，除E63号商铺的租赁期限为2013年5月1日至2015年4月30日外，租赁期限均为2013年5月1日至2016年7月30日。2013年4月30日，原告山西恒实新城市公司为甲方与被告张俊文为乙方签订编号为HS000059-HS000064的经营管理合同，主要内容为：商铺位于太原市小店区恒实城市广场新城市花园E59-E64号，商铺场地租赁面积193.7平方米。乙方入场经营期限为三年，自2013年5月1日起至2016年7月30日止。经营管理费计算标准为1元/天/平方米，合计70700.5元/年。乙方应在签订本合同时，向甲方交纳经营保证金5000元，如乙方在合同期内无承担违约金、赔偿损失等情形，合同终止后90日内甲方将该保证金不计利息退还乙方，如因乙方违约被扣除经营保证金，乙方应自收到甲方通知7日内补足。乙方应在本合同签订后7个工作日内向甲方按年支付本合同所约定的费用，次年的上述费用须提前60日前交纳。原告山西恒实公司、被告张俊文分别盖章、签字并捺印。2013年3月30日，被告张俊文向原告山西恒实公司交纳E59-E64号商铺经营保证金5000元，原告山西恒实新城市公司、被告张俊文分别盖章、签字确认。2015年1月15日，被告张俊文以现金方式通过中国民生银行向山西恒实文化物业管理有限公司长治路新城市花园分公司支付7310元。被告未向原告支付租赁E60号、E62号、E64号商铺自2015年7月30日至2016年7月30日的租金130469.25元、自2014年7月30日至2015年7月30日经营管理费70700.5元。被告未提供与原告口头或书面形式提出解除租赁合同的证据，原告继续占有租赁E59-E64号建筑面积为193.7平方米的商铺至今。本院确认的上述事实有，房屋买卖协议、商品房预售许可证、委托租赁合同、商铺租赁合同、经营管理合同、中国民生银行现金交款单、收款收据及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是被告是否存在违约行为，并向原告支付拖欠的租金130469.25元、经营管理费70700.5元和保证金5000元。根据原告提供山西润成房地产开发有限公司已办理新城市花园1号至7号、地下、地下商业的商品房预售许可证租赁合同，可以证明山西润成房地产开发有限公司为太原市小店区恒实城市广场新城市花园E60、E62、E64商铺的所有权人，并同意原告对位于太原市小店区恒实城市广场新城市花园底层商铺包括E60、E60、E64号的商铺享有对外出租、收益等权利。原告山西恒实新城市公司与被告张俊文签订的商铺租赁合同、经营管理合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。原告已按照合同约定向被告履行了交付租赁房屋的义务，被告也实际接收租赁的商铺，在租赁期内，原、被告双方对被告张俊文未向原告支付2015年7月30日至2016年7月30日租金130469.25元均无异议，本院予以采信。被告张俊文未提供其在2015年3月已向原告提出解除租赁合同和退房的书面申请，故应认定被告自2015年7月30日至2016年7月30日继续占有租赁的房屋，对其提出并未实际使用租赁房屋和解除租赁合同的抗辩意见，理由和证据不足，本院不予采纳。被告并未与原告解除租赁合同，且自2015年7月30日至2016年7月30日占有租赁的商铺，未向原告办理退房手续，故原告主张被告支付2015年7月30日至2016年7月30日租金130469.25元的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。被告张俊文未按时向原告支付租金的行为已构成商铺租赁合同第十条"乙方拖欠租金或者其他费用时间达到及超过30天，甲方有权单方面解除合同。"的情形，已构成违约，应承担违约责任，原告有权单方解除合同，故被告应腾出位于太原市小店区恒实城市广场新城市花园E-60建筑面积为45.37平方米、E62建筑面积为27.03平方米和E64建筑面积为46.75平方米的商铺。按照租赁合同的约定，被告应向原告支付2014年7月30日至2015年7月30日经营管理费70700.5元，但被告并未履行合同的义务，已违反合同约定，故原告主张被告支付经营管理费70700.5元的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。中国民生银行现金交款单显示被告张俊文向山西恒实文化物业管理有限公司长治路新城市花园分公司支付物业费7310元，被告交付的该费用不是租赁合同约定的经营管理费，且被告张俊文也未提供原告同意免除其经营管理费的证据，故对被告提出已交纳经营管理费7310元和原告同意免除剩余经营管理费的抗辩，理由和证据不足，本院不予采纳。被告张俊文于2013年3月30日向原告支付经营保证金5000元，原、被告双方在经营管理合同中约定在被告违约情况下，保证金5000元予以扣除，被告向原告重新补交保证金5000元，保证金交纳的前提是商铺租赁合同的存续，因被告张俊文违约，原告山西恒实公司已单方解除合同，商铺租赁合同已不存续，故原告主张被告张俊文支付其经营保证金5000元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。租赁合同到期后，被告在无正当理由的情况下从2016年7月30日后继续占有承租的商铺至今，已构成侵权，应承担房屋占有期间的使用费，按照原告山西恒实公司与被告张俊文签订的商铺租赁合同对E60号、E62号、E64号商铺租金计算，房屋占有使用费的日租金为49680.15元/年÷365天+29597.85元/年÷365天+51191.25元/年÷365天=357.45元/天，被告张俊文应向原告山西恒实新城市公司支付从2016年7月30日起至腾房之日止，按每日租金357.45元计算的房屋占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张俊文于本判决生效之日起十日内向原告山西恒实新城市商业有限公司支付2015年7月30日至2016年7月30日拖欠的房屋租金130469.25元，经营管理费70700.5元，以上共计201169.75元。二、被告张俊文于本判决生效之日起十日内腾出位于太原市小店区恒实城市广场新城市花园E-60建筑面积为45.37平方米、E62建筑面积为27.03平方米和E64建筑面积为46.75平方米的商铺。三、被告张俊文于本判决生效后十日内支付原告山西恒实新城市商业有限公司从2016年8月1日起至实际腾房之日止，按每日租金357.45元计算的房屋占有使用费。四、驳回原告山西恒实新城市商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4393元（原告已交纳），由原告山西恒实新城市商业有限公司负担93元，被告张俊文负担4300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郭 峰人民陪审员 冯丽丽人民陪审员 张铁牛 二〇一七年九月四日书 记 员 赵 苗