广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执异152号案外人：南瑾，女，汉族，1968年8月13日出生，住云南省昆明市盘龙区，。申请执行人：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区，。委托代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码91440605231830765J。法定代表人：江浩祥。委托代理人：张艳丽、陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区，。本院在执行申请执行人欧凯与被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华仲裁一案中，案外人南瑾向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年8月8日公开进行听证，案外人南瑾、申请执行人欧凯的委托代理人刘华升、被执行人万帮公司的委托代理人张艳丽、陈珠妹到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人南瑾称，其于2007年10月11日与万帮公司签订《“名雅花园”车位认购书》，约定以110740元购买名雅花园爱琴海岸68-78座（五号车库）汽车位90号（房产证号49××54）。其已支付定金10000元及余款100740元。合同签订当日车位已交付其使用，但万帮公司一直未能协助其办理房产证。目前该车位一直由案外人使用，并按时交付管理费及水电分摊。故特请法院在执行上述车位时对其合法权利予以保护，其愿意将尾款及时支付至法院，请求法院对上述车位予以解封并责令万帮公司协助其办理房产证。申请执行人欧凯答辩称：案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求驳回其异议请求。被执行人万帮公司答辩称：一、同意案外人的异议请求。确认收到订购协议中的全部价款，在收齐款项后已经将涉案车位交付给案外人使用至今；二、车位至今未办理过户的责任在于万帮公司。案外人南瑾向本院提交如下证据：1.2007年10月11日签订的《“名雅花园”车位认购书》一份，拟证明案外人购买了5号车库90号车位；2.《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》二张，拟证明案外人缴纳了涉案车位的定金10000元及万帮公司收到案外人购买车位的尾款100740元；3.涉案车位管理费缴费明细单10张；4.银行转账凭证两张，拟证明2007年12月27日案外人向万帮公司转账购车位的款项100740元。经质证，申请执行人欧凯对案外人提交的证据4的真实性无异议，认为显示收款人是南海万诚工程公司，关联性由本院核实；对其他证据认为由本院审查。经质证，被执行人万帮公司对案外人提交的上述证据的“三性”予以确认。认为定购协议中的5号车库90号车位即本院查封清单中的爱琴海岸68-78座汽车位90号，缴纳的物业管理费也可以确认是同一标的，且当时的南海万诚工程公司是代万帮公司收取款项的，万帮公司已经收取涉案车位的全部价款，并在收齐款项之后已经交付使用至今，相关款项也一直由案外人支付。经审查，本院对案外人提交的上述证据的真实性予以确认。申请执行人欧凯向本院提交以下证据：《佛山市（南海区）房产查询证明》一份，拟证明涉案车位的权属及权利状态。经质证，案外人南瑾对申请执行人提交的证据的“三性”予以确认。经质证，被执行人万帮公司对申请执行人提交的证据的真实性予以确认，对关联性、合法性不予确认，认为只能证明涉案车位现登记在万帮公司名下，但实际权属人应为案外人，该查询证明所涉车位就是订购协议中的车位。因申请执行人的查封导致车位一直未过户到案外人名下。经审查，本院对申请执行人提交的证据的真实性予以确认。被执行人万帮公司未向本院提交证据。被执行人许志华在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明，佛山仲裁委员会于2015年5月12日向本院移交了欧凯的财产保全申请书及担保材料，称该会已受理欧凯与万帮公司、许志华之间的仲裁案，案号为（2015）佛仲字第190号。欧凯提出财产保全申请，并提供了担保，本院以（2015）佛中法立保字第220号案受理，于2015年5月12日作出（2015）佛中法立保字第220号民事裁定，裁定冻结万帮公司、许志华的银行存款人民币1000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2015年5月14日查封了万帮公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸68至78座汽车位90号（房产证号49××54，以下简称90号车位）等多处房地产。佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出的（2015）佛仲字第190号仲裁裁决生效后，欧凯向本院申请执行，本院经审查立案执行，案号为（2016）粤06执475号。在执行过程中，本院张贴了（2016）粤06执475号公告，拟对包括90号车位在内的房地产进行评估、拍卖。案外人南瑾遂提出本案执行异议。另查明，2007年10月11日，案外人南瑾与万帮公司签订《“名雅花园”车位认购书》，约定案外人购买位于佛山市南海区黄岐名雅花园5号车库90号车位，订购价为110740元。协议还约定案外人须于签署认购书时付清定金10000元，于2007年12月31日前一次性付清余款100740元。双方还约定案外人须按上述约定的期限交付上述款项，并在万帮公司书面通知十日内正式签署正式的《商品房买卖合同》，万帮公司保证在签署《商品房买卖合同》后365天内办理好产权登记并可申请办理产权证。2007年10月16日，被执行人万帮公司出具《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》壹份，记载内容为收到案外人支付的5号车库90号车位款（定金）10000元；2007年12月27日，被执行人万帮公司出具《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》壹份，记载内容为收到案外人支付的5号车库90号车位款100740元。在听证会上，案外人、申请执行人及被执行人万帮公司确认，《“名雅花园”车位认购书》中的佛山市南海区黄岐名雅花园5号车库90号车位即为本案查封的90号车位。本院认为，本案争议焦点为案外人对涉案车位是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，若案外人的异议事由满足该条规定的条件，可以认定其对涉案车位享有能够排除强制执行的权益，否则，应认定其对涉案车位不享有能够排除强制执行的权益。本案中，案外人南瑾作为买受人，在2007年10月11日与万帮公司签订《“名雅花园”车位认购书》，早于2015年5月14日涉案车位被本院查封之日。该《“名雅花园”车位认购书》虽不是正式的《广东省商品房买卖合同》，但协议中明确约定了涉案车位的地址、价款、付款方式、交房时间、办证等内容，其内容也未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故该认购书具备商品房买卖合同的内容。同时，案外人在本院查封前已合法占有涉案车位，并根据约定支付了涉案车位的全部价款110740元。另，根据被执行人万帮公司在听证会上的陈述，涉案车位由于被执行人万帮公司的原因至今无法办理过户登记至案外人名下，而非买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对涉案车位享有的权益可以排除本案的执行。因此，案外人对涉案车位解除查封的请求符合法律规定，本院应依法裁定在本案中对涉案车位中止执行。案外人提出的责令被执行人万帮公司协助其办理房产证的请求，不属于本异议案件审查的范畴，本案不予以审查，其可另循法律途径救济。综上，案外人南瑾关于解除对90号车位查封的请求有事实及法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸68至78座汽车位90号（房产证号49××54）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  张照栋二〇一七年九月二十六日书记员  秦志律