福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初3109号 原告（反诉被告）：陈子夏，男，1975年9月29日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告（反诉被告）：林良玉，女，1976年11月2日出生，汉族，住福建省闽侯县。 两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。 两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：王伟勤，福建大中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路**联信中心**。 法定代表人：蔡伟健，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江小平，福建谨而信律师事务所律师。 原告陈子夏、林良玉与被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，被告福建世欧投资发展有限公司提出管辖权异议，本院依法裁定该案移送福州市台江区人民法院处理，后福州市台江区人民法院报请福州市中级人民法院指定管辖，福州市中级人民法院裁定该案由本院审理。本院于2017年6月29日重新立案后，被告福建世欧投资发展有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈能武、王伟勤、被告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人江小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈子夏、林良玉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金以原告已付购房款335000元的每日万分之一的标准计算，自2016年4月1日起计至被告通知原告办理完整的不动产权证书（明确记载土地使用期限及权利等信息）之日止。2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落晋安区城（八区）C-a2地块地下室地下2层604号车位，建筑面积29.07平方米，总价款为335000元。约定被告应当在2015年3月31日前履行交付商品房义务。被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向原告支付违约金。后原依约足额支付购房款，车位于2015年3月31日交付原告使用，但被告未依约提供办理房屋权属登记（包括房屋所有权和国有土地使用权登记）需由被告提供的资料。截至原告起诉时，讼争房屋仍不能登记土地信息，被告的行为构成违约。 被告福建世欧投资发展有限公司辩称：一、为办理房屋权属登记，被告已按规定于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日向被告出具《建设项目规划核实情况意见书》，通过了项目规划条件核实。规划条件核实是办理《土地检查核验》、《竣工验收备案表》以及《初始登记通知书》的前置条件，部分业主的异议是造成办证延误的原因。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据合同第十四条约定以及法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书，被告不承担违约责任。二、被告于2016年9月22日取得讼争项目的《初始登记通知书》，并于2016年9月30日向原告发出《产权办理通知书》。原告已于2016年10月11日到被告处领取办理权属登记需提供的资料。根据地随房走的原则，讼争商品房土地登记信息暂无法记载，对原告房屋所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。原告以土地使用期限信息暂无法记载、其权利受限制为由主张逾期办理房屋权属证书违约金，缺乏事实和法律依据。三、福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，《不动产权证书》颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2-3月操作系统稳定之后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。 反诉原告福建世欧投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付逾期办理房屋交接手续的商品房保管金7470元（按每日30元计算，自2015年4月1日起至实际办理房屋交接手续的2015年12月15日止）。2.反诉被告向反诉原告支付自2016年10月12日起至实际办妥世欧王庄城（八区）C-a2地块地下室地下2层604号车位的不动产权证书之日2016年11月14日止的违约金6205元（以365000元为基数，按日万分之五计算）。3.反诉被告应向反诉原告支付自2015年6月1日起至实际交清专项维修资金之日2016年10月28日止的违约金1729元（以6700元为基数，按日万分之五计算）。4.本案诉讼费、反诉费均由反诉被告承担。事实和理由：2014年3月14日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定由反诉被告向反诉原告购买位于晋安区城（八区）C-a2地块地下室地下2层604车位，总价款为335000元。反诉原告应当在2015年3月31日前将符合条件的商品房交付反诉被告使用，商品房专项维修资金6700元由反诉被告于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。若反诉被告未按约定及时缴纳专项维修资金，每逾期1日，反诉被告应按其应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向反诉原告支付违约金。该商品房具备办理权属登记条件时，反诉原告负责通知反诉被告，反诉被告应在反诉原告通知上载明的时限内自行办理权属登记手续。反诉被告逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，反诉被告应按购房款总额日万分之五的标准向反诉原告支付违约金。现反诉被告逾期于2015年12月5日才办理房屋交接手续，且未依约如期缴纳专项维修资金、办妥房屋权属登记，构成违约。 反诉被告陈子夏、林良玉辩称：一、反诉原告称其于2015年3月20日通知反诉被告办理交房手续没有证据，反诉被告是从其他业主处了解到情况后，向反诉原告提出办理交接手续。二、讼争车位不具备办理完整的不动产权登记的条件，反诉原告发出的《车位产权办理通知书》也没有记载办证时限，且反诉被告已于2016年11月14日办理了《不动产权证书》，反诉原告主张逾期办理不动产权证书违约金没有依据。三、反诉原告诉请反诉被告支付逾期缴纳专项维修资金已超过诉讼时效，且反诉被告已缴清专项维修资金，无需支付违约金，即便要支付违约金，反诉原告主张的标准明显过高，不应支持。四、本案《商品房买卖合同》关于原告承担违约责任的约定，属于加重买受人责任的格式条款，应当认定为无效条款。 本院经审理认定事实如下：2014年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落晋安区城（八区）C-a2地块地下室地下2层604车位，建筑面积29.07平方米，总价款335000元。出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日应交纳商品房保管金30元。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。专项维修资金6700元由买受人于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。买受人未按约定及时缴纳专项维修资金的，每逾期1日，应按其应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。在该商品房具备办理权属证书条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行办理权属登记手续，逾期办理权属登记手续的，每逾期1日，买受人应按购房总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。 签约前，原告付清约定的购房款335000元。被告于2015年向原告交付房屋。因讼争房屋所在小区在建设时变更了机动车和绿地位置等的原规划，被告向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，后部分小区业主在2016年1月7日至1月13日规划条件核实公示期间提出异议，核实未通过。经协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次公示，并于2016年8月26日审批通过核实。2016年9月22日，福州市不动产登记和交易中心向被告发出《初始登记通知书》。2016年9月30日，被告向原告寄发《产权办理通知书》，通知原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。原告于2016年10月11日到被告处领取办理权属登记需提供的资料。2016年10月28日，原告缴纳专项维修资金2900元。2016年11月14日，原告办理了讼争房屋的《不动产权证书》，但该证书载明土地登记信息暂无法记载。 另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房屋所在地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。 以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《不动产权证书》复印件、物业专项维修资金缴纳凭证、受理承诺单、榕规网[2016]3号文件、网络公示截图打印件、《建设项目规划核实情况意见书》复印件、《初始登记通知书》、《产权办理通知书》、《声明书》及原、被告的陈述等证据证实，本院予以认定。 关于原、被告办理交接手续的时间。原告主张其于2015年3月31日与被告就其购买的8#楼4403单元房屋和604车位一并办理了交接手续，并提供车位交接单（第二联）为证。被告确认原告于2015年3月31日办理了8#楼4403单元房屋的交接，但直至2015年12月5日才办理604车位交接，并提供车位交接单（第三联）为证。本院认为，交接单系被告方开具给业主的格式化单据，原告提供的交接单与被告开具的交接单形式相符，真实性可以认定。被告举证的交接单与原告提供的交接单单号不同，不能反证原告交接单的真实性。综上，认定本案车位交接时间为2015年3月31日。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依约履行。双方于《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，，地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。本案被告通知原告于2016年10月10日开始领取办理权属登记所需要的资料，2016年10月10日为被告完成合同约定的交付办理权属登记所需资料义务的时间。被告未在约定的期限内完成合同义务，已构成违约，应承担违约责任，违约期从约定期限届满次日的2016年3月31日起计算至被告通知原告领取办理房屋权属证书所需资料的2016年10月10日（不含当日）止，共计193天。故原告请求被告支付自2016年4月1日起的违约金6432元（335000元×192天×0.01%）部分的诉请可以支持。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误、其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立，不予采信。原告办理车位交接手续并未违约，被告关于原告支付商品房保管金的反诉请求没有事实依据，不予支持。《商品房买卖合同》对原告办理权属登记的期限未明确约定，《车位产权办理通知书》也未明确原告办证的时限，故被告主张原告逾期办证没有事实依据；而且车位的购房款已经由原告自行付清，不存在开发商的阶段性担保责任，原告未及时办证不影响被告的利益，故被告关于原告支付逾期办证违约金的反诉请求，不予支持。被告在2016年9月22日才完成房屋产权初始登记，在此之前原告的产权面积尚未确定，客观上不可能在合同约定的2015年5月31日前履行缴纳专项维修资金义务，故被告反诉原告逾期缴交专项维修资金的事实不成立，相应反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈子夏、林良玉支付违约金6432元。 二、驳回原告陈子夏、林良玉的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告福建世欧投资发展有限公司负担；反诉案件受理费93元，由反诉原告福建世欧投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇一七年九月二十五日 书记员  游秀琴 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。