浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2057号 上诉人（原审原告）：虞建女，女，1977年5月12日出生，汉族，住宁波市慈溪市。 委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈哲宇，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波基美文化发展有限公司。住所地：宁波市江北区羊山巷53号。 法定代表人：徐恒伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡可安，该公司员工。 上诉人虞建女因与被上诉人宁波基美文化发展有限公司（以下简称基美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院（2019）浙0205民初4701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 虞建女上诉请求：1.请求撤销宁波市江北区人民法院（2019）浙0205民初第4701号民事判决,依法改判支持虞建女的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由基美公司承担。事实和理由：一、一审法院认定基美公司的违约行为较轻、主观恶意不大的说法不成立，基美公司实际上屡次违约，违约情形严重。根据双方签订的《宁波老外滩房屋租赁合同》中的约定，基美公司于2018年1月20日起租，租金应每三个月一付，每三个月租金137500元为一期，2018年1月15日起第1年至第4年租金不变，后续每期租金须在前期的最后15天内支付给虞建女。自基美公司承租涉案房屋以来，该公司多次延迟支付租金，按时支付租金的情形非常少。虞建女于2019年10月25日向法院起诉后，基美公司才迫于压力支付了2019年7月20日至2019年10月19日这一期租金中拖欠的37500元以及2019年10月20日至2020年1月19日这一期的租金。因此，基美公司的违约行为一贯存在，且存在主观恶意，虽然之前几期租金在拖欠了一段时间后支付了，但自2019年7月20日起至2019年10月19日止这一期开始，基美公司就开始恶意拖欠。据此，应解除双方之间的租赁合同；二、基美公司拖欠租金在先，发生漏水情况在后，原审法院认为基美公司违约责任较轻的说法不成立。(一)虞建女对于基美公司所称的房屋漏水情况一直不知情，当虞建女向基美公司催讨租金时，基美公司才称有房屋漏水情况。且从基美公司的租金支付情况来看，2018年就存在拖欠情况，2019年4月5日至2019年4月19日这一期、2019年7月5日至2019年7月19日这一期的拖欠情况更是发生在房屋漏水之前。故基美公司以房屋漏水为由拖欠租金纯属借口。(二)虞建女曾在接到基美公司的反映后，积极前往涉案房屋处查看维修。但因基美公司承租涉案房屋的用途为经营酒吧，因此白天处于歇业状态，虞建女无法进入维修，后双方沟通后也对漏水情况进行了修复。(三)因基美公司不仅承租了虞建女的涉案房屋用于酒吧经营，还租赁了涉案房屋隔壁的房屋，合并之后作为一个店面经营酒吧，因此需要和隔壁房屋的出租人协商后一起解决漏水问题，但基美公司也怠于和隔壁的出租人协商此事宜。否则，仅虞建女维修好涉案房屋这一部分，仍会导致漏水。因此，虞建女不仅不应承担基美公司所称的漏水损失，且漏水情况出现前基美公司已经有拖欠租金的情形，漏水更不能是基美公司拖欠租金和减轻其违约责任的理由。 基美公司辩称，一审判决公平、公正，请求驳回上诉，维持原判。 虞建女一审诉讼请求（变更后）：1.解除虞建女与基美公司的租赁合同；2.基美公司立即归还位于羊山巷53号的房屋，并恢复原状（恢复一楼到二楼之间约80平方米的隔板，变电箱移回53幢）；3.基美公司按1375元/日标准支付自2019年7月20日起至实际付款之日止的违约金；4.基美公司按合同约定的租金标准支付自2020年1月20日起至实际归还之日止的房屋租金，并按年利率6%支付利息。 一审法院认定事实如下：虞建女系讼争的位于宁波市江北区羊山巷53号房屋的所有权人。双方就讼争房屋的租赁事宜在2017年7月前后达成了合意，并在随后进行了房屋的交付及装修。 2018年5月20日，虞建女作为甲方、基美公司作为乙方，补签了一份《宁波老外滩房屋租赁合同》，约定：甲方将位于宁波市江北区羊山巷53号的房屋出租给乙方使用；乙方承诺房屋只限于经营会所中小型酒吧、音乐餐厅等行业；租赁期限为10年，自2018年1月20日起至2027年11月20日止；年租金（不包括商业物业管理费、水电费）为550000元（无发票），2018年1月15日起第1年至第4年租金不变，第5年起增加5%；先付后租，租金3个月一付，签订本合同之日5天内，按双方商定的三个月租金137500元支付给甲方，续后每期租金须在前期的最后15天内支付给甲方；乙方向甲方交付一个月租金作为履约保证金（即45830元），合同期满，乙方将房屋完整无损全部归还甲方，并在甲方结算一切费用的前提下，甲方在60天内把款项本金（不计息）全额退还乙方；乙方拖欠租金、水费、电费、公用事业费及电话通信费等相关费用总额超过履约保证金的50%，甲方有权终止合同，收回该租赁房屋，并没收履约保证金和档期租金；乙方逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，应自支付之日起至实际支付之日止向甲方支付逾期款违约金，支付违约金额为每逾期一天支付该后期租金的1%；租赁期满或退租时，乙方应当按约交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一天支付该最后期租金的1%。 履约保证金及租金支付情况： 基美公司于2017年7月支付了履约保证金45830元；于2018年4月13日支付了2018年1月20日至2018年4月19日的租金137500元；于2018年5月21日支付了2018年4月20日至2018年7月19日的租金137500元；于2018年7月1日支付了2018年7月20日至2018年10月19日的租金137500元；于2018年9月30日支付了2018年10月20日至2019年1月19日的租金137500元；于2019年1月7日支付了2019年1月20日至2019年4月19日的租金137500元；于2109年5月7日及14日共同支付了2019年4月20日至2019年7月19日租金137500元；2019年的7月20日至10月19日的租金，基美公司于2019年7月19日支付了50000元、于2019年7月22日支付了50000元，余款37500元于2019年11月6日完成支付；2020年3月5日，基美公司支付了2019年的10月20日至2020年1月19日的租金137500元。 双方确认：双方此前因房屋漏水发生争议，虞建女亦对房屋进行了维修，但双方对维修效果及房屋是否仍存在漏水情形各执一词。 另查明：因新冠肺炎疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。2020年3月23日，浙江省新型冠状肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于推进公共场所安全有序开发开业的通知》，全省自2020年3月23日起取消全省统一的公共场所开放及经营行业负面清单，由各地根据本辖区疫情风险因素和工作实际制定实施相关负面清单。宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年3月21日发布《关于全面恢复生产生活秩序的通知》，全面取消复工复产负面清单和企业复工“备案制+负面清单+承诺制”。此前，酒吧属于场所相对密闭、人员相对集中的经营性企业（场所），并不在复工清单之内。 一审法院认为，1.虞建女、基美公司双方签订的《宁波老外滩房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定，基美公司欠付租金等相关费用超过22915元（履约保证金45830元×50%），虞建女有权解除合同。本案中，基美公司未及时支付租金是事实，但前期租金延付时间较短，后期（自2019年7月20日起）的租金延付时间虽然较长，但其中原因部分为房屋漏水争议所致，基美公司主观恶意并不大。诉讼中，基美公司亦对其行为已进行了补正，付清了2020年1月19日前的租金，对于此后的租金，因酒吧经营受新冠肺炎疫情影响较大，基美公司以此为由要求法院酌情减免后再予支付，亦具有一定的合理性。综上，该院认为，基美公司虽存在未按时支付租金的违约情形，但违约行为较为轻，且现已进行了补正，对虞建女权利影响较为有限。同时，基美公司对讼争房屋投资巨大，合同解除对其权益影响重大，不宜轻易解除。综上，从交易的稳定性、公平等角度出发，对虞建女关于合同解除及房屋腾退的诉请，该院依法不予支持；2.基美公司租赁讼争房屋系用于酒吧经营，疫情对其经营及租赁物的使用产生了较大影响，结合本案实际，该院对基美公司抗辩的租金减免主张酌情支持一个月。按照双方合同的约定，目前付款期限届满的租金有一期，即2020年1月20日至4月19日间的租金，减免一个月租金后，基美公司尚需支付虞建女租金91666.67元（550000元÷12月×2月）。至于2020年4月20日后的租金，基美公司应当按照合同约定按时足额支付，杜绝屡有延期的不诚信履行行为再次发生；3.虞建女以违约金不足以弥补损失为由，要求基美公司按1375元/日标准支付自2019年7月20日起的违约金，并要求基美公司以尚欠本金为基数支付按年息6%计付利息（法定孳息损失）。对此，该院认为，虞建女在庭审中明确其损失主要为资金占用损失，双方合同约定的违约金按1375元/日标准计算，该约定远高于资金占用造成的损失，不存在违约金不足以弥补损失的情形，故对虞建女主张的法定孳息损失，该院不予支持。虞建女主张的违约金，标准过高，结合基美公司的违约程度、虞建女的损失构成，该院对此酌情支持6000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、宁波基美文化发展有限公司于判决生效后十日内支付虞建女2020年1月20日至2020年4月19日间的房屋租金91666.67元及违约金6000元；二、驳回虞建女的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2322元，由虞建女承担80元，由宁波基美文化发展有限公司承担2242元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《宁波老外滩房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。依约基美公司负有及时支付租金的义务，但在履约过程中，该公司确系存在拖欠租金的行为。现虞建女以此为由诉请解除上述合同，并要求基美公司腾退与返还涉案房屋，对此，一审法院结合基美公司的实际延付时间、涉案房屋的漏水情况以及基美公司业已补交租金等因素，并从维护交易的稳定性与公平性等角度出发，未予支持虞建女之上述主张，应属妥当。 关于虞建女诉请的租金，在承租期限内，基美公司承租涉案房屋后所经营的酒吧曾因新冠疫情爆发而停产停业。基于上述客观事实，一审法院结合基美公司的诉称予以减免该公司一个月的租金，依据充分，并无不当。 针对利息损失，因虞建女按1375元/日的标准主张的违约金远高于其诉请的资金占用损失，故其要求基美公司在支付违约金的基础上另行按照年利率6%的标准向其支付利息损失，依据不足，本院不予支持。 至于违约金，现虞建女诉请按照1375元/日的标准予以计算，与其主张的损失相较，该标准显属过高，由此，一审法院综合考虑双方的履约情况、损失构成等因素，酌情调减为6000元，亦属合理。 综上所述，上诉人虞建女的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2322元，由上诉人虞建女负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年八月十日 书记员 陆 琼 ??8? ??9?