广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初877号原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地：阳江市阳东区。法定代表人：李兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李超鹏，该公司法务。委托诉讼代理人：李慧，该公司法务。被告：梁志坚，女，1971年11月9日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：林秋花，广东宏晖律师所律师。委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师所律师。原告阳江侨丰房地产开发有限公司（以下简称侨丰公司）诉被告梁志坚商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告侨丰公司的委托诉讼代理人李慧、被告梁志坚的委托诉讼代理人林秋花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付面积差异款10725.45元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2011年3月22日起计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2008年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于阳江市阳东区XX山庄住宅XX幢XX房。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积184.77㎡，单价4253.16元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为+0.6%以上至+3%以内的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为187.29㎡，面积差异为+2.52㎡，差异值为1.36%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告应向原告补齐面积差异款10725.45元。原告曾就面积差异款事宜多次催告被告支付上述款项，但被告至今仍分文未付。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求法院判如所请。被告梁志坚辩称：1、被告于2008年12月18日与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于阳江市阳东区XX山庄XX号房产，该合同第四条“计价方式与价款中”第一项约定：该商品房按套出售（原告也在起诉状确认该商品房按套出售），而在合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定：当事人选择按套计价的，不适用第五条约定。本案房屋是按套计价的根本不适用原告所依据的第五条约定。原告请求被告支付面积差异款没有事实依据及法律依据，法院应驳回原告诉请。2、退一步来看，被告付清购房款后，2008年11月12日支付委托费用委托原告到房管局代为办理房地产权证，代缴维修基金费用等。被告于2011年4月6日取得该房屋房产证，原告在代被告办到本案房屋房地产权证时（即2011年4月6日）就已经知道或应当知道产权登记面积与合同约定计价面积存在差异。因此，本案属于债的法律关系，有诉讼时效限制，即应从知道或应该知道之日起计算两年之内提起诉讼。据此，原告请求被告支付面积差异款未在法定诉讼时效期间行使，故该诉求已超诉讼时效，原告也早已丧失胜诉权，人民法院应驳回原告的诉讼请求或驳回原告的起诉。经审理查明，原告侨丰公司原企业名称为“阳东侨丰开发有限公司”，2015年6月19日经工商部门核准变更企业名称为“阳江侨丰房地产开发有限公司”。原告是位于广东省阳江市阳东区XX路以北XX路以东XX号土地XX山庄商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》，获准销售上述商品房。2008年12月18日，原告（作为出卖人）与被告（作为买受人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定主要内容：一、被告购买原告开发的位于阳江市阳东区XX山庄XX幢XX房，建筑面积共203.92平方米，其中套内建筑面积184.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.15平方米。二、计价方式与价款：商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方4256.13元，总金额为786405元。三、付款方式为：首期楼款（含已付定金）人民币315405元于2008年11月12日前付清，余款共计人民币471000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。原告与被告在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。合同签订后，被告按合同约定支付了购房款786405元给原告。被告主张由原告代为办理房地产权证，并支付了买卖代理费、登记费、利档费、工本费、按揭评估费、咨询费、抵押登记费、维修基金等费用给原告，原告出具《临时收据》给被告收执为凭。原告确认收取了被告交付的上述费用，但认为涉案商品房房地产权证不是由其办理，而是由其委托第三方办理的。对于委托第三方办证的抗辩原告未提供证据证明。2011年4月6日，涉案商品房进行了产权登记，房地产权证号为粤房地权证阳东字第XXXXXX号，该《房地产权证》载明涉案房屋建筑面积为204.18㎡，套内建筑面积为187.29㎡。2017年2月13日，原告通过全球邮政特快专递方式向被告发出《面积差异款催告函》，邮件寄至被告在涉案合同中载明的地址（被告户籍地），原告提供的邮件送达查询单显示上述催告函于2017年2月15日由被告本人签收。以上事实，有原告提供的营业执照、身份证、商品房买卖合同、房地产权证书、催告函、快递单和被告提供的商品房买卖合同、临时收据、房地产权证书以及本案庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案的诉讼时效期间为二年。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，被告已付清涉案房屋的购房款，且原告已经将房屋交付给被告使用。原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告提供的临时收据等证据显示，被告向原告交付了办理涉案商品房产权证等费用，而从本地区商品房屋买卖惯例看，一般是由买受方向出卖方交付办理产权证费用，委托出卖方代为办理产权证事宜，诉讼中原告主张其并未直接为被告办理涉案商品房产权证，而是由其委托第三方代被告办理，原告对此未能提供证据予以证明，本院应不予采信。即使如原告所述是由其委托第三方为被告办理涉案商品房产权证，原告与第三方建立的是委托权利义务关系，原告作为委托人其对第三方为被告办理产权证事项及产权登记内容负有委托人责任，对委托事项的情况也应是知情的。以上证据及案件查明事实均指向原告于涉案商品房产权登记之日即2011年4月6日就应当知道涉案商品房产权面积与合同约定面积存在差异，也即是原告在涉案商品房产权登记之日应当知道权利被侵害。故本案的诉讼时效应从2011年4月6日起计算，截止于2013年4月6日。原告于2017年2月13日才通过全球邮政特快专递方式向被告进行催告，已超过本案诉讼时效的截止时间，不构成诉讼时效中断的情形。原告于2017年5月24日提起本诉讼已超过上述法律规定的二年诉讼时效期间且原告未能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故被告提出的诉讼时效抗辩理由成立，原告丧失胜诉权。综上所述，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费68元，由原告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员  柳华想人民陪审员  钟开明人民陪审员  何 泳二〇一七年九月二十日书 记 员  吴春慧