大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0211执异117号异议人（案外人）：大连金城物业管理有限公司（以下简称金城公司），统一社会信用代码91210211773014500Y，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子大辛寨子村7-1-1。法定代表人：刘喜国。委托诉讼代理人：刘鑫，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵通，系辽宁君连律师事务所律师。申请执行人：大连瑞鸿建筑工程有限公司（以下简称瑞鸿公司），住所地辽宁省普兰店市星台镇星华路264号。法定代表人：杨永明。委托诉讼代理人：陈兆良、周远昊，均系辽宁东亚律师事务所律师。被执行人：大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司），住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕祥。委托诉讼代理人：窦剑光，系辽宁住邦律师事务所律师异议人金城公司与申请执行瑞鸿公司、被执行人安邦公司执行异议一案，异议人于2020年5月11日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人金城公司诉称，在本院执行（2016）辽0211执2384号案件时，出现执行标的错误。异议人现查知正在评估、拍卖上述房屋，异议人根据相关规定，提出异议，请求撤销上述执行措施，理由如下：根据相关规定，执行措施限于被执行人所有的财产。但上述房屋已于2016年4月由被执行人安邦公司转让给异议人，且房屋转让款也全部支付完毕，异议人在房屋受让时就实际被交付并作为该小区的物业用房，在被执行人根本未提供物业用房的情况下，异议人作为该小区的前期物业管理公司以自己的房产作为物业用房；之所以未办理过户登记，系因房屋转让期间正准备办理过户手续时，就因被执行人与第三人的其他案件即（2016）0211执保173号保全裁定，将甘井子区盛景园15号1单元1层1号和甘井子区盛景园15号1单元1层2号房屋进行了查封，查封期限自2016年4月25日至2019年4月24日。此后，申请执行人又申请法院对上述房屋进行了轮候查封，查封期限自2017年3月21日至2020年3月20日，到期后又申请了续封，查封期限自2020年3月10日至2023年3月9日，致使至今房屋无法办理过户手续。依据相关规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到执行异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综合上述法律规定，请求依法支持案外人的异议申请，对（2016）辽0211执2384号执行案件的执行标的即甘井子区盛景园15号1单元1层1号和甘井子区盛景园15号1单元1层2号房屋中止执行。申请执行人瑞鸿公司述称，不同意异议人的异议请求。理由如下：一、金城公司与安邦公司恶意串通，虚构证据，凭空捏造建设工程维修法律关系，侵害执行申请人的合法债权，本案系虚假诉讼。首先，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。”案涉小区竣工时间为2007年10月30日，即屋面防水工程、卫生间、房间、外墙面的防渗漏工程保修期限截止日为2012年10月30日。也就是说，案涉小区在2012年10月30日之前，涉及屋面防水、卫生间、房间、外墙面的防渗漏工程还在建筑公司保修期限内，安邦公司却将屋面防水、外墙渗漏等维修工程发包给金城公司维修，额外增加工程维修费用不合常理。其次，案涉小区交付使用后，不在建筑公司保修期限内的维修费用应当由小区业主的维修基金承担，而不是由安邦公司承担。安邦公司无权也没有必要将本应由业主维修基金承担的维修费发包给金城公司。最后，金城公司提交的《前期物业服务合同》第3页-第4页载明：“物业费用主要用于以下开支：……（2）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用。……”由此可见，金城公司和安邦公司已约定，小区共用部分维护费用从金城公司收取的物业费用中进行开支，这与《以房抵债二方协议书》《工程预（决）算书》的内容明显矛盾，故《以房抵债二方协议书》及《工程预（决）算书》是金城公司和安邦公司恶意串通所为。二、案外人金城公司的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，应当予以驳回。根据上述规定，法律仅保护享有物权期待权的买受人，买受人若要申请人民法院解除查封必须同时满足上述四个条件，但是金城公司并不具备上述四个条件。首先，《以房抵债二方协议书》是金城公司与安邦公司为了损害其他合法债权人的利益而签订的抵债协议。即使《以房抵债二方协议书》是真实的，双方之间签订的也不是合法有效的书面房屋买卖合同，而是以物抵债合同，金城公司与安邦公司之间不存在房屋买卖法律关系。故，金城公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定条件。其次，金城公司没有在法院查封前就占有案涉房屋。金城公司与安邦公司于2011年4月11日签订的《前期物业合同》第7页第十六条第5项载明“物业管理用房位于盛景园1#201、202，面积为189平方米。”而本案案涉房屋位置为15号楼1单元101和102，面积为155.72平方米。该证据与金城公司在执行异议申请书中表述的“案涉房屋为物业管理用房”相矛盾，金城公司应当继续承担占有案涉房屋的举证证明责任。故金城公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定条件。第三，金城公司没有交付购房款。金城公司应提供交付购房款的相关证据，现有证据不能证明金城公司已交付了购房款。故金城公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定条件。最后，案涉争议房屋没有办理过户登记系因金城公司的过错所致。安邦公司自2015年起就遭遇了大面积的诉讼，截至目前安邦公司涉及诉讼将近3000件，安邦公司名下的每一套房产及在建工程在2016年都已被各地人民法院查封，金城公司作为安邦公司的物业公司，各地法院前往安邦公司开发的小区张贴查封封条时，金城公司是不可能不知晓的，即便金城公司与安邦公司签订的《以房抵债二方协议书》是真实的，金城公司明知案涉房产存在被查封风险、有可能不能过户的情况下，依然签署《以房抵债二方协议书》，金城公司对案涉房屋不能过户有明显过错。故金城公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定条件。另外，异议人在本次庭审中提供了安邦公司两枚不同的印章进行使用问题，同时自己的两枚不同印章又轮番使用，足以印证异议人提供的相关证据是虚假的。被执行人安邦公司辩称，同意异议人提出的异议请求。异议人提供的证据都是真实的，我方均予以认可。我现不清楚我公司哪个印章是真实的，实际情况是安邦公司在2015年到2016年10月份被大连城乡一体化某公司接管，不排除接管期间的公司公章和原来公章不一致，需要进一步核实。异议人与我公司之间的工程结算书真实存在，由异议人支出并垫付了业主房屋的维修费用，这一点安邦公司和金城公司已在两方协议中进行了确认，这笔钱原本应由开发商安邦公司支付，因安邦公司没有钱偿还金城公司的114万元垫付款，所以只能拿房屋（两方协议中约定的案涉房屋）进行抵顶，我公司认可所垫付的114万元是用于了业主服务的维修。异议人和被执行人之间有没有签订书面的房屋买卖合同，只有抵债协议，但欠款抵债是真实的。本院查明，2015年9月7日，本院作出（2015）甘民初字第675号民事判决书，判决安邦公司支付瑞鸿公司工程款267.455748万元及利息、工程质保金22.544252万元等。后安邦公司不服该判决提起上诉，2016年3月1日大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第1981号民事判决，驳回上诉、维持原判。后申请执行人申请本院强制执行，立案号为（2016）辽0211执2384号，在执行过程中，本院将甘井子区盛景园15号1单元1层1号和甘井子区盛景园15号1单元1层2号房屋进行了查封，查封期限自2017年3月21日至2020年3月20日，到期后又申请了续封，查封期限自2020年3月10日至2023年3月9日。2016年4月22日安邦公司与金城公司签订《以房抵款二方协议书》一份，约定“甲方安邦公司，乙方金城公司，自2011年4月乙方接管甲方开发的楼盘盛景园项目至2016年4月止，乙方为甲方垫付小区维修工程款合计花费114.91955万元，双方同意以盛景园15号1单元1层1号和甘井子区盛景园15号1单元1层2号两套房屋抵付甲方应付给乙方的相应工程款。等等。”异议人提供了工程预（决）算书和前期物业服务合同及补偿协议、照片等。本院认为，根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错买受人物权期待权的保护条件，异议人购买被执行人名下房屋只有同时具备上述四个条件的情况下才享有物权期待权而受到法律的保护。本案中异议人金城公司提供了《以房抵款二方协议书》用于证明金城公司与安邦公司存在案涉两套房屋的买卖关系，从文义解释的角度看，《以房抵款二方协议书》不是书面的房屋买卖合同，而是书面的以物抵债合同；金城公司与安邦公司之间不存在书面的案涉房屋买卖法律关系，双方对该节事实均不持异议；鉴于以房抵债的目的是消灭金钱债权，而申请执行人执行案涉两套房屋也是另一金钱债权的实现途径。故金城公司请求排除对案涉两套房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定条件。故异议人金城公司请求对案涉两套房屋予以中止执行，于法无据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人大连金城物业管理有限公司提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  董允瑞人民陪审员  杨庆华人民陪审员  王连英二〇二〇年八月九日书 记 员  钱佳玉