江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4003号上诉人（原审被告）：李修梅，女，1980年3月10日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律。被上诉人（原审原告）：扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州经济技术开发区大庙街道办事处后姚村委会211室。负责人：董鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：张绍文，徐州市贾汪区佩剑法律服务所法律工作者。上诉人李修梅因与被上诉人扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司（以下简称大成物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李修梅上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审，并由被上诉人负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，根据合同约定上诉人应在2019年8月31日和9月9日之前将两间房屋的租赁费用缴纳给被上诉人，但是当时由于上诉人确实资金紧张而专门找到被上诉人管理办公室请求暂缓几天缴纳租金，当时被上诉人的负责人没有给明确答复。根据合同约定上诉人愿意承担违约责任，对于一审法院关于违约金部分的判决上诉人没有异议，但是被上诉人在没有经过合法手续的情况下，于2019年9月25日晚就将上诉人的店铺用锁给锁上了，直到本案一审判决都没有解除，导致从那之后涉案店铺根本就没有经营过。而在这样的情况下，一审法院只是根据被上诉人员工的证言就认定锁门19天有失偏薄，虽然一审法院在判决中扣除了这19天的租金，但是从那之后上诉人就没有再使用过该商铺，上诉人认为不应再支付被上诉人锁门之后的租金。二、被上诉人于2019年10月23日将上诉人起诉至贾汪区人民法院，其诉讼请求中明确要求解除商铺租赁合同，而上诉人在庭审答辩中也明确同意解除合同，加之涉案商铺一直被被上诉人实际控制，双方的租赁合同在双方均明确同意解除后应视为解除，上诉人只需要承担实际使用天数的租赁费用和违约金即可，而一审法院却判决上诉人承担全部租金没有道理。综上所述，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审人民法院依法查明案件事实，撤销原审判决，予以改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人大成物业公司辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正公平，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。大成物业公司向一审法院诉请判令:1.解除市场商铺租赁合同；2.李修梅支付房屋租金38071元及违约金7614元，共计45685元；3.诉讼费及律师代理费由李修梅承担。一审法院查明：2018年1月5日，徐州市贾汪区世纪明珠装饰城业主委员会（甲方）与大成物业公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，约定甲方将世纪明珠建材家具市场委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2018年1月15日起至2021年1月14日止。经甲乙双方协商一致，乙方为甲方提供以下特约服务：（一）本物业空置区域的招商管理及市场运营服务；（二）本物业停车场的收费管理；（三）本物业广告位、灯箱等宣传设施的招商管理及运维服务。业主委托乙方代收已售代租商铺及开发商自持已租商铺的租金，乙方提取2%作为服务费；甲方委托乙方代租本物业内空置商铺，乙方提取两个月房屋租金作为招商服务费。2019年3月15日，出租方大成物业公司（甲方）与承租方李修梅（乙方）签订了《市场商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方受产权人全权委托代为将世纪明珠装饰家具市场商铺6A#楼二层201、211、212号共计三个商铺出租给乙方使用并收取租金，租赁期限商定为一年，自2019年3月10日至2020年3月9日止，合同期满前，如乙方继续承租本商铺，应在合同期满前一个月向甲方提出书面申请，同等条件下，乙方可持上一年的《商铺租赁合同》享有优先租赁权。租赁用途及经营范围为木门、地板，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营范围或变更经营用途；如乙方擅自改变经营范围则为严重违约，甲方有权立即解除本合同。第四条约定付款方式：双方一致同意租金采取先交费后使用的原则，提前30天一次交清全年租金，不受其它因素影响；商铺租金计算为：1.6A-201号商铺，面积98.88㎡，单价22.05元/㎡/月，月租金2180.30元，全年租金26164元；2.6A-211号商铺，面积57.44㎡，单价19.68元/㎡/月，月租金1130.42元，全年租金13565元；3.6A-212号商铺，面积69.18㎡，单价19.68元/㎡/月，月租金1361.46元，全年租金16338元；租金半年一付，余额28034元于2019年9月9日前交清。乙方不得以任何理由或借口故意拖欠租金及其它相关费用，久欠不交的，甲方可根据违约情况如期收回商铺。第九条约定合同解除条件：1.有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺另行租赁：（1）乙方擅自改变租赁用途、房屋结构、超范围经营或擅自转租、转让商铺的；（2）乙方不按期交清租金达15日以上的；（3）乙方自己或纵容他人利用所租商铺从事非法活动或危害甲方及其他业主利益的；（4）从事不正当经营、非法经营或销售假冒伪劣商品而被媒体报道的。2.有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：（1）甲方迟延交付所租商铺达10日以上的；（2）甲方在接收乙方书面通知后合理时间内不承担正常维修责任，致使乙方无法继续使用所租赁摊位的。第十二条约定违约责任：1.本合同生效后，乙方不按本合同约定期限继续装修或进场经营的，甲方有权解除合同，对乙方所交履约、装修保证金不予退还，且乙方应按照合同租赁年限内总房租的10%作为违约金支付给甲方；2.乙方违反本合同约定，中途单方解除合同或因出现本合同第九条第1款情形而解除合同的，除按合同约定向甲方支付至实际解约退场之日止已发生的租金外，并按本合同全部租金总额的10%标准向甲方支付违约金，其履约装修保证金不予返还。此外，合同还约定双方的权利义务、装修、履约装修保证金及租赁标的物返还等内容。2019年3月15日，大成物业公司（甲方）与李修梅（乙方）签订了《市场商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方受产权人全权委托代为将世纪明珠装饰家具市场商铺6A#楼二层202号一个商铺出租给乙方使用并收取租金，租赁期限商定为一年，自2019年3月1日至2020年2月29日止。商铺租金计算为：6A-202号商铺，面积72.26㎡，单价23.15元/㎡/月，月租金1672.82元，全年租金20074元，租金半年一付，余额10037元于2019年8月31日前交清。其该合同约定其他内容与上一份租赁合同一致。上述合同签订后，大成物业公司依约将商铺交付给李修梅租赁使用。另查明，2019年3月15日至4月4日，李修梅向大成物业公司支付商铺租金共计38071元。一审法院认为：大成物业公司、李修梅签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，依法应当保护。当事人协商一致，可以解除合同。大成物业公司以李修梅拖欠租金为由主张解除合同，李修梅在庭审中亦同意解除，且合同约定的租赁期限现已届满，据此认定双方就解除合同达成一致意见，故大成物业公司、李修梅之间签订的商铺租赁合同予以解除。关于大成物业公司主张的租金及违约金的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大成物业公司依约将涉案商铺交付给李修梅租赁使用，李修梅应当履行按约支付租金义务。根据商铺租赁合同约定的租金计算标准，李修梅向大成物业公司租赁四个商铺，约定应付租金总额为76142元（28034×2+20074），扣除李修梅已付租金38071元，据此认定李修梅拖欠租金38071元。因双方履行合同过程中，大成物业公司以李修梅欠付租金为由将李修梅租赁的商铺大门锁住，致使李修梅无法经营，应当扣除相应的租金。根据证人证言及微信记录等证据，能够证实大成物业公司安排保安人员锁住李修梅承租商铺，致使李修梅停止经营19日，应当免除李修梅已付租金3963.5元（76142÷365×19），故本案中李修梅实际应支付租金为34107.5元（38071-3963.5）。李修梅未能按约定期限支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。因《商铺租赁合同》第十二条约定“乙方（承租方）应按照合同租赁年限内总房租的10%作为违约金支付给甲方（出租方）”，即双方明确约定违约金的计算标准，故李修梅应向大成物业公司支付违约金7614元（76142×10%）。大成物业公司要求李修梅承担律师费用，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、大成物业公司、李修梅双方于2019年3月15日所签订的《市场商铺租赁合同》予以解除；二、李修梅于判决生效后十日内向大成物业公司支付租金34107.5元，并支付违约金7614元，合计41721.5元；三、驳回大成物业公司的其他诉讼请求。案件受理费992元，由大成物业公司负担122元，李修梅负担870元。二审期间，上诉人李修梅提交照片六张，主张分别是2020年5月24日和7月8日拍摄，证明直至2020年7月份涉案房屋一直由大成物业公司锁门，大成物业公司对该房产处于实际控制状态，上诉人无法使用，也无法拆除自己的物品，直到询问之日上诉人还有一部分商品没有搬离，在诉讼期间上诉人每次想拿东西都是要找到物业，由物业开门之后才能搬东西。大成物业公司未提交新证据，对上述六张照片的真实性不认可，且认为不属于新证据。本院二审除确认一审法院查明的事实外，另查明：因李修梅未按约定支付租金，大成物业公司于2019年9月25日晚将涉案商铺锁上。李修梅二审期间陈述大成物业公司2019年9月份上锁后一直没有开锁，期间其到商铺拿过三次东西，每次都是物业公司的保安跟着，开锁拿过东西后保安就把门锁上。大成物业公司认可李修梅的上述陈述，仅表示李修梅期间拿过几次东西记不清楚了。本院认为：对于一审法院关于解除本案两份《市场商铺租赁合同》及违约金部分的判决，双方均无异议，本院予以确认。对于租金数额问题，本案两份《市场商铺租赁合同》均约定租金半年一付，合同签订后上半年租金已付双方亦无异议，对于下半年的租金28033.5元、5018.5元，根据约定应当分别于2019年9月9日、8月31日前交清，李修梅未按约定支付。但大成物业公司因李修梅未按约支付下半年租金，于2019年9月25日晚将涉案商铺锁上，且其后一直未完全解锁，致使李修梅无法继续经营，故上锁期间不应计算租金。故李修梅应当向大成物业公司支付两份合同下半年上锁前的租金，即2019年9月10日至9月25日共计16天的租金、2019年9月1日至9月25日共计25天的租金，分别为2458元（56067元÷365天×16天）、1320元（20074元÷365天×24天），合计3778元。综上，因二审期间出现新情况，致使一审法院关于应付租金数额计算有误，本院二审依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初4386号民事判决第一项即“一、原、被告双方于2019年3月15日所签订的《市场商铺租赁合同》予以解除”；二、撤销江苏省徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初4386号民事判决第三项即“三、驳回原告扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求”；二、变更江苏省徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初4386号民事判决第二项即“二、被告李修梅于本判决生效后十日内向原告扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司支付租金34107.5元，并支付违约金7614元，合计41721.5元”为：李修梅于本判决生效之日起十日内向扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司支付租金3778元、违约金7614元，合计11392元；四、驳回扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费992元，由扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司负担422元，由李修梅负担570元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费843元，由李修梅负担500元，由扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司负担443元（该款李修梅已预交，扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司于本判决生效之日起十日内直接支付给李修梅）。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二〇年八月十三日法官助理 张 洁书 记 员 张 扬