济南铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁71执异26号 异议申请人：上海钛阳线束测试系统有限公司，住所地上海市嘉定区百安公路538号4幢3层A区。 法定代表人：李少敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭鹏飞，上海申渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐天洛，上海申渝律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司济南分行，住所地山东省济南市筐市街8号。 负责人：辛亮，该行行长。 被执行人：上海冈茨电磁线圈有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇园海路558号。 法定代表人：王荣生，该公司总经理。 本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行济南分行）与被执行人上海冈茨电磁线圈有限公司（以下简称上海冈茨公司）金融借款合同纠纷一案过程中，利害关系人上海钛阳线束测试系统有限公司（以下简称上海钛阳公司）向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 上海钛阳公司异议称：1.上海钛阳公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以2540万元竞得上海冈茨公司名下，位于上海市嘉定区安亭镇园海路558号的房地产（证号为嘉2011013832，以下简称涉案房地产）。竞得后，该房地产占用人上海程居投资管理有限公司及其他占用人以其具有合法租赁关系为由拒绝交付该房地产给申请人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项的规定，原租赁关系对买受人无拘束力。上海钛阳公司向上海某区法院提起诉讼，但被该院裁定驳回起诉。裁定理由是“根据济南铁路运输中级法院出具的（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书，已明确记载了拍卖标的即系争房屋存在租赁及租赁期限，故对于系争房屋存在租赁关系及租赁期限已有生效法律文书确定，钛阳公司的诉请系该标的执行程序中应当解决的事项。”二审法院对该一审裁定予以维持。（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书的错误表述，导致上海钛阳公司无法通过其他诉讼手段排除妨害。2.执行法院虽然在相关拍卖文件中对拍卖标的物的使用现状进行了披露，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条以及《山东省高级人民法院关于加强和规范司法评估网络司法拍卖工作的实施意见》第十三条第三项的规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书。本案涉案房地产未实际交付，影响了买受人对该房地产物权权利的行使，应当由法院在执行程序中解决，执行法院有将涉案标的物无瑕疵交付之义务，应对涉案房地产清场交付，执行法院不能以已披露使用现状为由不清场交付。请求：1.依法裁定将（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书第七条撤销或变更为“拍卖标的存在租赁，租赁期限自2018年8月1日起至2028年7月31日止。实际以租赁合同为准，租赁合同未经司法确认，法院仅披露租赁关系，并不对租赁的合法性及真实性作担保”。2.依法裁定位于上海市嘉定区安亭镇园海路558号的房地产上的租赁关系对申请人无拘束力，并将该房地产清场交付给申请人。 申请执行人招商银行济南分行和被申请人上海冈茨公司均未提出答辩意见。 本院经审查查明，招商银行济南分行与上海冈茨公司于2017年1月9日签订抵押合同，上海冈茨公司将其名下的涉案房地产抵押给招商银行济南分行作为其借款合同的担保。因其未履行借款合同约定的还款义务，招商银行济南分行将其诉至本院，经本院对该金融借款合同纠纷依法审理和判决后，案件进入执行程序。执行中，本院于2019年10月19日至2019年10月20日在济南铁路运输中级法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上对涉案房地产进行了公开拍卖。拍卖前，本院于2019年9月17日发出拍卖公告，其中特别提示：“标的物有租赁，承租人：上海程居投资管理有限公司，租赁期限：10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止，租金已实际支付至：2021年8月24日，竞买人可进行实地调查。以上信息由承租人提供，承租人已提交了租赁合同，租赁合同未经司法确认，法院仅披露租赁关系，并不对租赁的真实性及合法性做担保，竞买人需要现场自行核实。”另明确：“该房产目前现状为有人使用。竞买人须自行核实相关情况，竞买人与租赁人（××）纠纷自行依法解决，一切风险由竞买人自行承担。拍卖成交后，法院不负责清场交付。”上海钛阳公司参加该涉案房地产的竞拍，并以最高价竞得该房地产。2019年10月27日，买受人上海钛阳公司在（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书上签字。该确认书第四条列明：拍卖标的已知的详情已在拍卖公告中公示，拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。无论买受人是否看样，是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的的已知或未知瑕疵，买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。该确认书第七条内容为：拍卖标的存在租赁，租赁期限自2018年8月1日起至2028年7月31日止。实际以租赁合同为准。第九条的内容为“其他约定：经买受人认可的拍卖须知等拍卖资料是本拍卖成交确认书的组成部分。”拍卖成交后，本院于2019年11月1日作出（2019）鲁71执15号之二执行裁定书，裁定涉案房地产的所有权自本裁定送达买受人上海钛阳公司起转移，上海钛阳公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。涉案房地产目前已登记在上海钛阳公司名下。 另查明，涉案房地产评估报告中，“估价假设和限制条件”一节第7条列明：“根据济南铁路运输中级法院所做笔录，上海冈茨电磁线圈有限公司于2017年8月将估价对象对外出租，租赁期10年，但估价委托人未对上述租约予以书面确认，故本次估价未考虑租约对估价对象价值的影响，购买此类房地产，具有不可预见风险，提请报告使用人及购买人注意。” 本院认为：一、关于上海钛阳公司提出的撤销或变更（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书第七条的问题。拍卖成交确认书并无确定租赁关系的法定效力。对拍卖成交确认书中的个别条款，应当按照所使用的词句，结合该确认书相关条款，确认书的性质和目的以及诚信原则确认其含义。该确认书第七条仅是对拍卖公告中有关拍卖标的物现状所作“特别提示”的重复表述，该表述并未对涉案房地产有关的租赁关系进行确认。本院的拍卖公告已明确有关涉案房地产租赁“信息由承租人提供，承租人已提交了租赁合同，租赁合同未经司法确认”。本案涉案房地产评估报告作为拍卖成交确认书的组成部分，其中也明确表述“估价委托人未对上述租约予以书面确认，故本次估价未考虑租约对估价对象价值的影响，购买此类房地产，具有不可预见风险，提请报告使用人及购买人注意。”该确认书第四条明确记载，拍卖标的已知的详情已在拍卖公告中公示，拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。综合本案拍卖成交确认书全部条款来看，对涉案房地产上的租赁关系并未进行司法确认，拍卖成交确认书第七条作为该确认书的条款之一也没有对涉案房地产上的租赁关系进行确认。对该确认书第七条撤销或变更既无必要也无法律依据。对上海钛阳公司的该异议请求本院不予支持。二、关于涉案房地产的交付问题。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案在执行程序中，申请执行人作为抵押权人，未向本院提出将涉案房地产上的租赁权及其他用益物权除去后再行拍卖的申请，也无有关承租人对拍卖行为提出异议，本院对有关涉案房地产的租赁关系只进行形式审查，对拍卖房屋现状及其竞买风险以及租赁关系未作出司法认定的情况在评估报告、拍卖公告、拍卖须知、拍卖成交确认书中进行了披露，也清楚的告知竞买人“该房产目前现状为有人使用。竞买人须自行核实相关情况，竞买人与租赁人（××）纠纷自行依法解决，一切风险由竞买人自行承担。拍卖成交后，法院不负责清场交付。”上海钛阳公司在对上述情况充分了解并接受后参与涉案房地产的竞买，应对该竞买的后果自行承担。在拍卖程序已经终结，竞买的房地产已经办理过户的情形下请求执行法院清场交付没有法律依据，本院对该异议请求不予支持。 综上，上海钛阳公司提出的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回上海钛阳线束测试系统有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日十日内向上一级人民法院申请复议。 审判长  王维东 审判员  王小鲁 审判员  窦玉康 二〇二〇年八月十一日 法官助理赵飞 书记员贾若羿