广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初7029号原告：李益涛，男，1984年6月20日出生，汉族，住广东省中山市。被告:中山市房地产拓展有限公司，住所地广东省中山市小榄镇民安南路136号阳光美加商业楼（合展大厦）803卡。法定代表人：郭浩标。被告：中山市美加物业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇民安南路阳光美加花园。法定代表人：夏新平。两被告委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。原告李益涛与被告中山市房地产拓展公司（以下简称拓展公司）、被告中山市美加物业管理有限公司（以下简称美加公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李益涛，被告拓展公司、美加公司的委托诉讼代理人李宏科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告拓展公司聘请被告美加公司的关系；2.解除原告与被告美加公司签订的一切扣缴物业管理费用、物业服务相关关系；3.解除原、被告之间签订的庆丰锦园临时管理规约；4.解除原、被告之间签订的锦园前期物业管理服务协议；5.被告美加公司退还无权收取的物业管理费4580元（2015年12月27日至2017年6月合计4580元）、房屋维修基金3319元、垃圾清理费664元、装修保证金3100元（含装修施工证押金在内）共11663元，并赔付孳息损失1268.35元（自同期按原告房屋的商贷利率年利息7.25%至今共16个月）；6.被告美加公司即时撤离庆丰锦园小区，对于业主所有的配套设施即时交由包括原告在内的庆丰锦园业主代表接管；7.被告拓展公司按300%倍数赔偿原告因多计算的商品房面积而多支付的契税242.11元、2015年12月27日至2017年6月物业管理费4580元、垃圾清理费664元,共16458.33元；8.被告拓展公司就面积误差和有错不改导致原告财产损失向原告进行书面道歉并加盖公司印章；9.被告美加公司就明知原告商品房面积有误，依旧多收取原告多出的费用进行书面道歉并加盖公司印章。事实和理由：在被告拓展公司隐瞒其房地产用地期限、地下及所有可用公共场地停车位置数量，且未明示业主与被告美加公司达成前期临时选聘物业管理服务协议等存在欺诈的情况下，原、被告于2014年5月24日签订商品房买卖合同，原告购买了被告拓展公司的位于中山市××西××路××房的商品房并支付了728900元。该合同及庆丰锦园认购书载明商品房建筑面积为110.64元、套内面积为92.07元。在交楼前，原告明确知悉建筑面积、套内面积与签约时存在误差，但被告拓展公司并未及时办理纠错手续。2015年12月27日，在被告拓展公司的欺骗下（签订时间缺失且内容违法、主合同以外未经计算在页码内），原、被告签订中山市商品房买卖合同的补充协议并处理该面积差异问题（该合同原件一直没有给原告直至2017年5月11日）。后被告拓展公司一直拖延补偿面积差异问题，直至2017年5月5日才正式通知原告至售楼部领取面积差异2.45平方米的补偿款16140元，原告拒绝领取。在实际履行过程中，两被告以下行为违反法律和合同的约定：1.两被告违反我国发票管理法规，经原告多次追索都不给予所有收费项目的发票；2.两被告把公共面积随意给业主使用，造成小区顶层存在很多违建的情况，且对该违建的情况不进行管理和整改；3.两被告对于车位配置、车位产权情况、人防工程建设情况、物业管理费和专项维修基金的收支情况均是暗箱操作，从未进行公示，没有保障核实配置比例的小车停放车位；4.被告美加公司对小区建筑物、公共设施的修理不负责任，一些设备已坏但长期不修理，且对原告的客厅落地窗、可视门铃线路负有修复和保障义务而在原告告知该两项设备已坏后一直没有修复；5.被告美加公司将小区电梯间和一楼内部墙体的广告栏对外出租并收取租金，但未公示该公共区域的使用情况；6.被告拓展公司对商品房的产权证明办理情况、锦园楼盘的用地审批、销售许可、完税和接受所有政府部门的验收情况，未提供正规凭证和说明，反而使用有格式条款和明细有错漏、瑕疵的合同欺诈消费者；7.被告拓展公司的小区规划不符合广告宣传的配套，没有建设儿童乐园、羽毛球场、水景等；8.两被告出售、泄露业主的信息，导致业主被打入推销骚扰电话；9.被告拓展公司于2015年12月明知商品房存在面积有差异，还将错误的面积数据给予被告美加公司，导致被告美加公司利用该面积多收后续费用，如物业费、房屋维修基金、垃圾清理费，误导原告多缴纳了契税和损失贷款本金利息；10.被告拓展公司在业主收楼之前没有通知业主到场参与、公示测量和质量验收。其房屋质量堪忧：楼板薄隔音差，房屋多处有渗水现象，落地窗无法锁好，墙体水泥批淌面质量差，可视门铃线路未能如常接通；11.被告美加公司没有尽到服务的义务，在明知商品房数据有偏差的情况下还多收原告物业管理费等，原告在告知后也没有退回。被告美加公司私留原告的钥匙，侵犯原告的权利，且在装修试水时与被告拓展公司互相推诿责任，导致原告水费损失；12.被告美加公司收取装修押金后一直拖延退还，自原告装修完毕后一直要求原告提交缴费单据作为退费依据；13.被告美加公司的保安人员胡乱作为，甚至吃拿卡要。综上，根据法律规定，两被告持续侵害原告合法权益，在原告多次致函被告美加公司的情况下，均没有得到解决。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。两被告辩称，被告美加公司是被告拓展公司依照法定程序为庆丰锦园小区选聘的前期物业服务企业，依法签定的庆丰锦园临时管理规约也符合我国相关法律、法规的规定。庆丰锦园住宅小区商品房在销售时，全体购买人也均以书面形式认可被告美加物业公司作为前期物业管理企业为小区提供物业管理服务，亦认可并承诺遵守庆丰锦园临时管理规约。因此，被告美加物业与庆丰锦园全体业主之间所形成的物业服务合同关系合法有效，且被告美加公司在提供物业服务过程中并无任何违约行为。同时，物业服务合同关系的主体是被告美加公司与庆丰锦园全体业主，原告作为业主之一，无权提出解除庆丰锦园住宅小区物业服务合同等相关诉讼请求。原告的第1至4项及第6项诉讼请求没有任何事实及法律依据，其诉讼的主体资格亦不适格。被告美加公司与庆丰锦园住宅小区全体业主之间所形成的物业服务合同关系合法有效，被告美加公司亦提供了符合要求的物业服务，原告作为小区业主，理应按照相关约定支付物业管理费。原告要求退还已支付的物业管理费，没有任何理由。缴交房屋维修基金既是原告的法定义务，相关买卖合同文件也对此作了明确约定及说明，且该费用支付后即属小区全体业主共同所有，原告无权要求退还。垃圾清运费相关合同文件也有明确约定，且被告美加公司已为原告提供了相关服务，原告无权要求退还。装修保证金相关合同文件有明确约定，并约定了退还程序。原告至今没有要求对其装修进行验收，装修保证金不符合退还条件。因此，原告的第5及7项诉讼请求没有任何事实及法律依据。原告的第8和9项诉讼请求，没有任何事实及法律依据。综上，原告的各项诉讼请求并无任何事实及法律依据，请求法庭全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月18日，原告与被告拓展公司签订庆丰锦园认购书，主要约定原告认购被告拓展公司开发的位于中山市××西××路××房的商品房；建筑面积110.64平方米，套内面积92.07平方米；原告确认在签订该认购书时，被告拓展公司已在售楼部公示了企业法人营业执照、国有土地使用权证、预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等开发文件，并公示了中山市商品房买卖合同连六个附件的详细内容以及庆丰锦园临时管理规约，原告清楚了解、认可并同意按公示的文本进行签署、履行；原告需于2014年5月25日前到庆丰锦园签署中山市商品房买卖合同、庆丰锦园临时管理规约；为便于日后物业统一管理，原告需于签署中山市商品房买卖合同的同时签署庆丰临时管理规约；若房屋套内建筑面积与实测套内建筑面积差异值超过±0.6%以上至±3%以内的，双方均同意按本认购书约定的套内建筑面积单价，自超过±0%以上面积据实多退少补；如原告按约付清全部楼价款及其他应付款项时，被告承诺于2015年12月31日前将该房屋交付原告；小区内的所有天台、露台、平台、底层花园交由相应的业主管理使用；小区内所有室内汽车、摩托车停车位的产权属被告拓展公司。2014年5月24日，原告与被告拓展公司签订中山市商品房买卖合同，主要载明：项目建设的依据，包括：以何种方式取得土地使用权，其中土地使用权证号、土地面积、用途、建设规划许可证号、施工许可证号等；套内面积、建筑面积、房屋价款、面积差异处理方式、交楼时间、商品房所在楼宇的屋面使用权等与认购书记载的一致；其中附件6合同补充协议中也约定了面积差异处理方式为：若差异值超过±0.6%以上至±3%以内（含本数）的，买受人按套内建筑面积单价字超过±0%以上面积据实多退少补，并在出卖人通知的期限内签订有关确认文件；出契证前该商品房的物业管理费原告按本合同第三条约定的总建筑面积按标准计付，出契证后按产权登记面积计付，之前已缴付的管理费双方不作调整。等等。该附件六补充协议下方有原告、被告拓展公司双方签字，但落款日期处只有年份2014年无具体月、日。同日，原告签订庆丰锦园临时管理规约和承诺书，承诺已阅读并遵守该规约。该临时管理规约及承诺书主要载明物业的使用、物业的维修养护等内容，其中载明业主需按相关规定缴付物业专项维修基金，该款项属于业主共有，由建设单位制定开立专户保管；物业交付使用之日起开始计算物业服务费用，业主收楼时预付三个月物业服务费，物业服务费用按建筑面积计收，应于每月10日前交纳当月物业管理费（住宅是2.3元/平方米/月）。上述临时管理规约无建设单位及物业服务企业盖章，只有原告签字。2014年6月3日，原告购买的房产已办理登记备案。后被告拓展公司通知原告于2015年12月31日前办理收楼手续。2015年12月27日，原告收楼并签署了交楼物品清单及文件签收承诺书确认收到住户手册、装修手册、前期物业管理服务协议、楼宇交楼验收表、钥匙（入户门钥匙5条、工程钥匙1条、信箱钥匙2条等并申明完全明白及同意履行上述所收文件。2015年12月27日，原告与被告拓展公司签订中山市商品房买卖合同补充协议，主要约定：被告应在领取权属证书一个月内通知原告办理房屋面积差异款项，多退少补；原告与被告美加公司签订锦园前期物业管理服务协议，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容和质量，住宅的物业管理服务费为2.3元/平方米/月，如通过银行代扣收款形式交付需在每月5日前；业主需缴纳专项维修基金；等等。2016年4月6日，原告向被告美加公司申请装修，装修方式为自装，被告美加公司于2017年4月16日批准装修，并向原告收取装修保证金3000元、装修施工证押金100元、垃圾清运费664元、装修施工证工本费20元。原告共办理两次装修施工证，有效期分别为2016年4月18日至2016年7月18日、2016年7月16日至2016年10月16日。原告已支付2016年1月至2017年1月的物业管理费4580元、装修保证金3000元、装修施工证押金100元、垃圾清运费664元、装修施工证工本费20元、住房维修基金3319元。庭审中，原告认为被告美加公司存在物业管理服务合同违法的情况和管理不善的问题并提供了微信截图、照片、业主至物业管理方的函、家政广告等为证，其中照片中显示原告可视门铃未装、摩托车停放在过道及门口位置、公共区间装有广告牌等情况；两被告称在收楼前后的物业均由被告美加公司管理，为证明其物业管理的合法性，被告提交了庆丰锦园前期物业服务合同及庆丰锦园小区物业管理服务方案建议为证，其中方案建议有被告拓展公司的代表和物业协会的代表的签字。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告与被告美加公司自愿签订的锦园前期物业管理服务协议等，合法有效，形成物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。现原告与两被告之间因物业服务问题产生纠纷而诉至本院，提出上述请求。对此本院根据原、被告双方的陈述和提供的证据逐一分析如下：有关原告解除两被告之间的关系的诉求。根据上述查明事实可见，原告不是两被告合同关系中的相对人，亦无证据证明两被告之间的合同关系违法，无权撤销两者之间的关系，故原告该诉求，于法无理，本院不予支持。有关原告要求解除与被告美加公司的扣缴物业管理费用、物业服务等相关关系、解除庆丰锦园临时管理规约、锦园前期物业管理服务协议并要求被告美加公司撤离锦园和将小区配套设施交还给包括原告在内的业主代表接管，退还物业管理费、房屋维修基金、垃圾清理费、装修保证金及孳息损失给原告的诉求。如上所言，原告与被告美加公司之间自愿签订了物业管理服务协议等，内容合法有效，双方依法形成物业服务合同关系，均受该合同约束。现原告提供照片等证据确显示小区管理存在车辆乱停放、张贴广告等乱象，虽可反映出被告美加公司物业管理服务工作存在公共区域使用管理不到位的瑕疵或疏漏，作为物业管理服务企业的被告美加公司应及时予以纠正，但该证据不足以证明原告有关两被告持续性侵害其合法权益等主张，故其依法应当承担举证不充分的后果，对原告该主张，本院不予采纳，原告不能以此为由单方解除合同。此外，被告美加公司已与该小区所有业主形成了物业服务合同关系，原告作为业主之一，无权单独解除该合同关系。因此，原告诉求解除其与被告美加公司之间的关系、规约和协议，于法无理，本院不予支持。被告美加公司作为物业管理的主体，提供了物业管理服务，有权按照双方之间的约定收取物业管理费、垃圾清运费和装修保证金，其中装修保证金在原告装修完毕并符合双方约定的情况下被告美加公司应于退回。而房屋维修基金并非由被告美加公司收取，原告无权要求被告美加公司予以退回。综上，原告诉求被告美加公司退上述款，理据不足，本不予支持。有关原告要求被告拓展公司按300%的倍数赔偿其契税、物业管理费、垃圾清理费的损失共计16458.33元的诉求。如上查明事实可见，因原告所购房屋为预售商品房，该类房屋面积是根据设计图计算所得，而实际施工并不必然与设计图毫厘不差，所以预售的商品房与实际交付的商品房之间存在一定面积差异是极有可能的，鉴于在司法实践过程中亦存在大量这样的案例，最高人民法院就此作出了司法解释，具体为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”。本案中，原、被告双方就此可能发生的房屋面积差异的问题签订了附件六合同补充协议的行为是符合市场交易习惯和常理的，合法有效，双方均应按约履行。根据该协议，双方同意商品房物业管理费在出契证前的按商品房买卖合同所载的面积计算，出证后按证载面积计算。现原告以被告有错不改等为由要求其按3倍来赔偿物业管理费、契税、垃圾清理费，理据不足，本院不予支持。有关原告要求两被告书面道歉的诉求。原告主张被告拓展公司因面积误差和有错不改而致使其损失、被告美加公司明知面积有误仍多收其费用的行为而应书面道歉。对此，原告应就其主张予以举证，但原告并无相关证据证明其主张，故其依法应当承担举证不能的后果，本院对其该主张不予采信。其据此诉求被告进行书面道歉，理据不足，本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条的规定,判决如下：驳回原告李益涛的所有诉讼请求；案件受理费减半收取为267元。由原告李益涛负担（该款已由原告李益涛预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁春燕二〇一七年九月二十日书记员  韦 彤