广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0402民初10787号原告：王雪瑞，女，1971年1月8日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市香洲区吉大九洲大道1227号交行大厦。负责人：林波，行长。委托诉讼代理人：黄勇，广东铭建律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春芳，广东铭建律师事务所律师。第三人：于东平，男，1990年8月20日出生，汉族，身份证住址：河南省驻马店市驿城区，现住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张琳，广东凯邦律师事务所律师。第三人：王会章，男，1973年5月20日出生，汉族，住北京市崇文区。原告王雪瑞与被告交通银行股份有限公司珠海分行（以下简称交行珠海分行）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法追加于东平、王会章作为第三人参加本案诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王雪瑞及其委托诉讼代理人缪亚峰、被告交行珠海分行的委托诉讼代理人黄勇、第三人于东平及其委托诉讼代理人张琳均到庭参加诉讼，第三人王会章经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王雪瑞向本院提出如下诉讼请求：一、请求中止对位于珠海市香洲区××路××号××栋××房（以下简称“803房”）的强制执行，并解除查封；二、确认803房屋产权属于原告王雪瑞。原告王雪瑞主张的事实和理由：一、原告对执行标的房产803房享有实体权益，系实际产权人。（一）原告认购了803房并支付相关房款。2009年原告认购了执行标的房产，并支付了诚意金、首付等款项及费用。当时由于原告同时购买两套房产，在首付资金上有些拮据。因此，803房由王会章代为签订《商品房买卖合同》且办理相关抵押贷款手续。虽然803房的《商品房买卖合同》系王会章签订，但实际上被告、王会章、开发商、小区物管等均知悉该房实际上是由原告购买，归原告所有。（二）原告在法院查封之前已合法占有803房产。2010年10月，803房建好交房后，原告就一直居住在803房，实际占有及使用，并按时交纳水电费、物业费，小区物管人员均知悉该情况。原告系803房的实际居住人及产权人。在法院查封之前，原告已经合法占有执行标的房产。执行法院并未按照《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，对803房的实际权属情况及占用使用情况进行必要的调查，侵犯了原告的合法权益。（三）原告已向被告支付了绝大部分的房贷款项。自王会章办理抵押贷款之后，执行标的房屋的房贷一直按贷款合同约定按时支付。2014年5月，王会章出国。同年6月停止向被告偿还房贷。同年8、9月份，被告的工作人员（亓桂友）便联系了原告，要求原告偿还贷款。原告获悉后，自2014年12月4日起至2016年7月15日期间，均通过向王会章账户转款的方式，将王会章欠付被告的逾期房贷款项均已还清，累计代为偿还房屋贷款高达约170余万元，甚至还包括了逾期还贷的罚息，原告为该房产支付的款项已经超过房产总价的百分之八十，其中包括了房屋认筹金、房款首付、绝大部分按揭款项及银行尾款。（四）非因原告自身原因未办理过户登记。由于2009年暂借王会章的名义签订《商品房买卖合同》，随后办理了抵押贷款手续，在注销抵押手续之前，客观上无法办理过户登记。加之2014年6月王会章因个人事由，长期出国在外，亦未能回国协助原告办理相关过户登记手续。二、被告误导原告，以致原告无法及时有效主张自身权益。虽然王会章于2014年6月份断供，但是经被告催促及通知，原告已经于2014年12月代为还清王会章的全部逾期贷款金额，此后逐月按约定偿还房贷，被告亦逐月扣除房款，原告甚至按照被告的要求支付逾期还贷的罚息。被告一方面催促原告还贷且自身正常扣贷，另一方面恶意诉讼王会章并且申请执行拍卖该房屋，甚至在该案审理及执行阶段，原告一直听从被告的意见，在偿还贷款。原告作为一个普通市民，面对强势的专业金融机构，认为只要听从被告的指导偿还贷款，那么王会章就不会被起诉，房屋就不会陷入被强制拍卖的困境。被告一系列的误导行为引发法院启动强制拍卖该房屋程序，严重损害了原告作为居住人、实际产权人以及还款人的合法权益。三、被告享有的债权已趋近消灭，没有强制拍卖803房的必要。（2015）珠香法湾民二初字第81号原审判决是在王会章缺席的情况下作出审判的，既然王会章作为原审被告一直“下落不明”，被视为“拒不履行还款义务"。可在原审案件的审理、执行期间，涉案债务金额逐月减少，该债务金额的变化，被告已在一审庭审中通过变更诉讼请求向法院汇报，却没有完整、全面地向法院披露原告的存在及真实情况。另一方面，原审法院对于债务金额的变化却没有保持合理的怀疑：究竟是什么人在王会章下落不明的情况下不断地偿还贷款？而这个实际还款人就是803房的实际产权人，即原告。原告在极短的时间内被告知自己所居住的803房即将被拍卖，需提前清偿全部贷款。短短的数日内原告已经筹集80余万汇入王会章的还款账户，以供被告扣款。原告主观上从未逃避所欠被告的贷款，客观上也可见原告的筹款能力。截止至803房被拍卖当天，整笔债务仅欠20余万，而803房在当时市价300多万，对于一笔20多万的债务根本没有必要去拍卖一套价值300多万的房子，强行拍卖803房没有必要性更是不合理的。综上所述，原告对于执行标的803房具有实体权益，且长期以来向被告偿还贷款、同时被告逐月扣除贷款的行为足以排除拍卖803房的强制执行行为。另一方面，拍卖803房过程中存在严重的瑕疵。原告根据《民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出本诉。被告交行珠海分行辩称，803房登记在王会章名下。王会章与被告就803房办理了预购商品房抵押登记。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，被告对执行案件的案外人依法享有担保物权等优先受偿权。原告对803房不享有实体权利。原告并未就803房签订合法有效的买卖合同。原告现有证据均不足以证明其合法占有该不动产。原告起诉状所主张的未办理过户的原因均系其个人原因，并非其他原因所造成。因此，原告的诉请及理由不能成立，应驳回其诉请。第三人于东平述称，同意被告交行珠海分行的答辩意见，另补充：一、按照物权法的规定，不动产物权的设立需经依照法律登记才具有效力，未依法登记的不发生法律效力。涉案房产是登记在王会章名下，而贷款合同也是王会章与被告所签署的。原告并非涉案房产的实际产权人。涉案房产在拍卖时，王会章并没有完全履行（2015）珠香法湾民二初第81号民事判决书中所确定的全部义务，故法院的执行过程中不存在过错。原告所提出的事实以及理由没有相关的依据和法律条款予以支持。于东平经拍卖成交涉案房产后已向法院交付了全部应交付的款项，在规定的时间内已履行了全部义务。本案原告滥用诉权，王会章明知原告提起诉讼故意不签收相关法律文书，其目的是故意拖延诉讼。两人的行为已给于东平造成了极大的经济损失，对此于东平保留对其二人的追究权利。第三人王会章未出庭，亦未提交书面意见。经审理查明：2015年1月29日，本院受理交行珠海分行诉王会章金融借款合同纠纷一案，审理过程中，根据交行珠海分行的申请，本院于2015年2月9日对王会章名下803房采取财产保全措施，查封期限至2018年2月8日。经审理，本院于2015年7月17日作出（2015）珠香法湾民二初字第81号民事判决，判令：一、确认交行珠海分行与王会章于2009年12月18日签订的《个人住房抵押贷款合同》于2015年5月3日解除；二、王会章于本判决发生法律效力之日起7日内偿还借款本金1194868.9元及相应借款利息给交行珠海分行；三、王会章于本判决发生法律效力之日起7日内赔偿律师代理费55350元给交行珠海分行；四、确认交行珠海分行对803房的抵押财产折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述一至三判项金额范围内有优先受偿权等。该民事判决于2015年11月17日发生法律效力。交行珠海分行向本院申请强制执行，案号为（2015）珠香法执字第6466号。2016年1月5日，本院作出（2015）珠香法执字第6466-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人王会章名下803房。此后，本院依法确定评估机构，评估机构于2016年4月28日作出案涉房产《房地产估价报告》。本院将该估价报告及送达评估报告通知书张贴在案涉房产大门。本院依法确认拍卖机构，拍卖机构接受本院委托后，于2016年5月24日在《珠海特区报》上刊登拍卖公告，定于下午3时在珠海市××道××巷××大厦××楼（珠海市公共资源拍卖中心）公开拍卖案涉房产，起拍价格为2739800元，该次拍卖因无人办理竞买手续未能成交。经合议庭合议，同意在第一次起拍保留价格的基础上依法降价20%再次拍卖。拍卖机构于2016年6月28日在《珠海特区报》刊登拍卖公告，定于下午3时在珠海市××道××巷××大厦××楼（珠海市公共资源拍卖中心）公开拍卖案涉房产，起拍价格为2191840元。经拍卖，买受人于东平以2640000元价格竞得803房。在该案执行过程中，王会章、王雪瑞分别向本院提出执行异议，王会章请求：1、裁定中止（2015）珠香法湾民二初字第81号民事判决书的执行；2、撤销（2015）珠香法执字第6466-1号执行裁定书（即拍卖执行标的的裁定）。本院经审查于2016年11月28日作出（2016）粤0402执异113号执行裁定，以王雪瑞已向本院提出执行标的异议，该案尚在审查过程中为由，裁定：一、中止本院于2015年7月17日作出的（2015）珠香法湾民二初字第81号民事判决书的执行，中止的情形消失后，交行珠海分行可以向本院申请恢复执行；二、驳回王会章的其他异议请求。针对王雪瑞提出的请求，包括主张803房的所有权以及中止对803房的执行，本院于同日作出（2016）粤0402执异114号执行裁定，驳回了王雪瑞的上述请求。另查明，2009年11月23日，王雪瑞、王会章共同向广逸房地产开发（珠海）有限公司办理了诚意登记，由王雪瑞支付诚意金150000元。2009年11月29日，上述诚意金中100000元转为803房定金，50000元转为同小区4栋2002房（以下简称2002房）定金。2009年12月5日，王雪瑞支付803房首期款288594元及2002房首期款181363元。同日，王会章与广逸房地产开发（珠海）有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由王会章向该公司购买803房，房屋价款为1818594元，其中首付为388594元。2009年12月18日，王会章与被告签订了一份《个人住房抵押贷款合同》，约定：王会章向被告借款1430000元，用于购买803房；王会章将其购买的803房作为抵押物向被告提供抵押担保。2009年12月18日，被告向王会章发放贷款1430000元。案涉803房于2009年12月23日办理预告登记在王会章名下。2010年2月4日，王会章与交行珠海分行就803房办理了预购商品房抵押权预告登记。2010年10月14日，王会章向王雪瑞出具委托书，委托王雪瑞代办803房的相关事宜，包括：领取商品房买卖合同及相关法律文书、首期款/房款发票、银行借款合同及借款借据合约、还款明细等。2010年10月30日，王雪瑞办理了803房的入伙手续。2011年3月，广逸房地产开发（珠海）有限公司出具《房产证办理通知》及契税申报表复印件，通知803房业主办理房产证相关手续。再查明，根据交行珠海分行提供的王会章名下803房还贷账户（账号为×××77）明细显示：自2010年1月18日起，803房开始还贷；自2014年12月起，王雪瑞每月通过其尾数为8703的账户转入款项用于还贷。原告主张，原告通过名下交通银行账户于2013年12月2日转款100000元，于2013年12月5日转款50000元，于2014年5月30日转款180000元给王会章，用于归还王会章此前为原告垫付的按揭款；此外原告还于2010年10月16日转款9000元、2010年11月14日转款9000元、2012年1月22日转款6000元、2013年7月19日转款1000元至前述803房还贷账户。根据原告王雪瑞提供的水电费、物业费发票显示：2010年12月至2013年4月以及2013年7月至2016年8月期间，803房物业费由王雪瑞名下银行账户代扣或刷卡支付；自2011年至2016年7月，803房水费从王雪瑞名下银行账户代扣；从2011年至2016年8月，803房电费从王雪瑞名下银行账户代扣。庭审时，原告王雪瑞表示，2009年至2012年间，原告与王会章是男女朋友，后面分手了；由于只有803房和2002房均按照首套房来申请贷款，原告才能够支付首期款，所以803房用王会章的名义来签订房屋买卖以及贷款合同；双方口头约定803房归原告所有，但未签订书面协议。原告当庭出示了803房的房屋买卖合同、贷款合同、购房发票、贷款凭证、房产证办理通知书以及王会章出具的委托书等材料原件。此外，王会章在本院（2016）粤0402执异113号执行异议案件中称：2009年，王雪瑞认购了803房并支付诚意金、首付等。考虑到限购及贷款问题，王雪瑞与王会章协商一致：该房屋实际为王雪瑞所有，王会章代王雪瑞持有该房屋，由王会章出面与开发商签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。2010年10月交房后，王雪瑞就一直居住在该房屋，并按时缴纳水电费、物业费。小区物管人员均知悉该情况。该房房贷也是王雪瑞通过向王会章账上转款的方式偿还房贷等。本院认为，案外人执行异议之诉在于审查原告对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。至于原告本案中提到的本院（2015）珠香法湾民二初字第81号民事判决以及该案执行过程中关于803房拍卖程序存在的问题，前者属于对执行依据的异议，后者属于对执行行为的异议，均不属本案审理范围，故本案不予审处。关于原告对于执行标的即803房是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，首先，原告主张803房是其以王会章的名义所购置，即原告与王会章之间存在借名买房关系。虽然王会章在本院（2016）粤0402执异113号执行异议一案中也作了类似陈述，但如原告所述，其与王会章之间此前并未签订任何协议。另一方面虽然803房的首付款由原告支付，但在原告知晓该房还贷账户的情况下，现有证据不足以充分反映2014年12月之前803房的房贷均由原告直接偿还。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。有关借名买房的协议不属于法律另有规定的情况，亦即不属于物权法第二十八条、第二十九条和第三十条关于“其他规定”的情形。因此，即便如原告所述其与王会章之间存在借名买房关系，原告与王会章关于将来房屋所有权归属的约定也只能约束双方当事人，不能发生直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能依据借名买房的约定直接取得房屋所有权，仅能要求出名人为其办理房屋过户登记手续。因此，原告请求确认涉案803房归其所有，缺乏依据。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本院（2015）珠香法湾民二初字第81号生效民事判决已确认交行珠海分行对803房折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，即交行珠海分行在相应执行案件中对该执行标的享有对抗案外人的优先受偿权。一方面，借名买房的情形不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的可以排除执行的情形。另一方面，原告主张借名买房是出于规避国家信贷政策，就应当预见到将803房登记到他人名下可能带来的风险并承担由此带来的相应后果。综上，原告对于执行标的即803房并不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认803房屋归其所有，并要求法院中止对803房的执行及解除查封，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告王雪瑞的诉讼请求。案件受理费人民币16052元，由原告王雪瑞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴审 判 员  谢 光人民陪审员  王道红二〇一七年九月二十日书 记 员  周志华周倩雯