江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0305民初4125号原告张杰，男，1975年12月29日生，汉族，住徐州市贾汪区。被告王元华，女，1948年5月9日生，汉族，住徐州市泉山区。被告王元彬，男，1953年8月21日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托代理人张福深，男，1946年3月15日生，汉族，住徐州市贾汪区。原告张杰诉被告王元华、王元彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法组成合议庭于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告张杰，被告王元彬及其委托代理人张福深到庭参加诉讼，被告王元华经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张杰诉称，2004年，王元彬将徐州市贾汪区大吴街道办事处建平村房屋一套以1万元的价格出售给张杰，张杰付清购房款后对房屋进行维修、添置附属设施并进行居住。2016年1月，王元华提起诉讼要求张杰返还该房屋，后徐州市中级人民法院作出终审判决认定双方房屋买卖合同无效，并告知涉及的购房款、装修费及信赖利益损失可另行起诉。现诉至法院，请求判令王元华、王元彬返还购房款1万元及利息（以1万元为基数，从2015年1月1日起至2016年1月1日止，按照银行同期同类贷款基准利率计算，并以9600元为限）、房屋修建费9900元、信赖利益损失8万元，并承担本案的诉讼费用。被告王元华未到庭参加诉讼，亦未提供书面的答辩意见。被告王元彬辩称，首先，张杰无诉讼主体资格，在王元华诉张杰、王元彬返还房屋纠纷案件中，张杰均陈述该涉案房屋是其侄子购买；其次，张杰与王元彬之间只是房屋租赁关系，不存在房屋买卖合同关系；另张杰即便能够证明双方之间是买卖合同关系，那么其在明知该房屋产权不属于王元彬本人的情况下进行购买，其应当承担全部的责任。经审理查明，王元华和王元彬为姐弟关系，均为徐州市贾汪区大吴街道办事处建平村村民；张杰为徐州市铜山区伊庄镇张庄村居民。1985年，王元华迁居徐州市区生活居住，将其在建平村4组的住房一套委托给王元彬管理，并于2000年出资30000元委托王元彬进行修缮，王元彬按照王元华的要求，对涉案房屋进行了加宽、加高改造，并建有配房三间。2005年，王元彬在未告知王元华的情况下，将涉案房屋以10000元的价格出售给张杰，并在收取张杰8000元房款后将房屋权属证书交付给张杰保管，张杰于2005年3月20日出具证明一份，载明“此售房屋所有证已给张杰”。2016年1月27日，王元华将王元彬、张杰诉至本院，要求判令王元彬和张杰之间的房屋买卖合同无效，并返还房屋。本院审理后于2016年3月22日作出（2016）苏0305民初532号民事判决书，认为王元彬与张杰之间的房屋买卖合同无效，张杰应当返还涉案房屋。后张杰提起上诉要求撤销一审判决，依法改判。徐州市中级人民法院审理后于2016年9月19日作出（2016）苏03民终3206号民事判决书，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回了张杰上诉，维持原判。并告知张杰对涉及的购房款及因买卖合同无效所致其遭受的损失，包括添附物损失、房屋增值损失等，可依据相关法律规定，依法向买卖合同相对人王元彬另案主张，如认为王元华在买卖合同订立中也存在相应过错，可以对其一并提起相关诉讼。张杰遂向本院提起本案诉讼。以上事实，有原、被告的陈述，（2016）苏0305民初532号民事判决书，（2016）苏03民终3206号民事判决书，开庭笔录等证据予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点：1、张杰作为本案原告主体是否适格的问题；2、在双方房屋买卖合同中实际交付的购房款具体数额的问题；3，张杰主张的添附物和房屋增值等损失如何确定，应否予以支持的问题。一、关于张杰作为本案原告主体是否适格的问题，本院认为，王元华将涉案房屋委托王元彬代为管理后，王元彬因资金周转需要擅自将代管的涉案房屋进行出售，并经过与张杰协商达成将涉案房屋以1万元的价格出售给张杰的协议，张杰支付购房款后，王元彬将房屋及其权属证书交付给张杰使用，后张杰根据生活需要对涉案房屋进行了相应修缮并一直生活居住在涉案房屋中；另在王元华诉请王元彬、张杰返还房屋纠纷案件中，两审法院审理后均作出民事判决确认涉案房屋买卖主体为王元彬和张杰二人，因此张杰作为涉案房屋的买受人主张权利符合法律规定，其作为本案原告提起诉讼主体适格。二、关于张杰要求王元华、王元彬返还购房款1万元及其利息的主张有无事实依据的问题，本院认为，合同法规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，王元彬与张杰虽然就涉案房屋的价款确定为1万元，但张杰支付8000元后，王元彬便将房屋及其权属证书交付给张杰使用，后在其二人纠纷诉讼中，张杰陈述余款2000元系双方通过拖欠的劳务费用相抵，但没有提供证据证实相抵的客观情形，王元彬对此不予认可，并确定其实际收取购房款的数额为8000元，另两审法院审理双方纠纷后最终确认双方实际支付的购房款为8000元，因此本院对张杰要求返还购房款超出8000元的部分，本院不予支持。王元彬在没有征得房屋权属人同意的情况下，擅自将代管的房屋进行出售并收取购房款8000元，事后其不能促成房屋所有权人对其出售行为进行追认导致合同无效，其明显存在过错，应将取得的购房款予以返还并承担张杰的相应利息损失。基于张杰要求按照同期银行贷款利率支付利息损失不违反相关法律、法规的规定，本院依法予以支持。对于张杰要求王元华承担上述责任的问题，因其没有提供证据证明王元华在房屋买卖过错中存有过错，王元华也没有实际收取上述款项，因此王元华不应承担购房款的返还及利息赔偿的法律责任。三、关于张杰主张的添附物和房屋增值等损失如何确定，应否予以支持的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然徐州市中级人民法院在（2016）苏03民终3206号民事判决书中明确，关于购房款及因买卖合同无效所致其遭受的损失，包括添附物损失、房屋增值损失等，张杰可依据相关法律规定，依法向买卖合同相对人王元彬另案主张。如果其认为王元华在买卖合同订立中也存在相应过错，可以考虑对其一并提起相关诉讼。本案中，张杰要求王元华、王元彬赔偿添附物损失9900元，信赖利益损失80000元，但其没有向法庭提供证据证实上述损失的客观性，王元彬对此亦不予认可，因此张杰应承担举证不能的法律后果，对其该项主张，本院依法不予采信，其可在提供证据后另行主张。被告王元华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王元彬于本判决生效后十日内返还原告张杰购房款8000元及利息（以8000元为基数，自2015年1月1日起至2016年1月1日止，按照银行同期同类贷款基准利率进行计算）。二、驳回原告张杰的其他诉讼。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2490元，由原告张杰负担1000元，被告王元彬负担1490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  贺夫建人民陪审员  董爱莲人民陪审员  王立桃二〇一七年九月六日法官 助理  张双双书 记 员  杜成功