广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执异149号案外人：李丽娟，女，汉族，1967年9月5日出生，住广东省佛山市南海区，。委托代理人：张兆奇，广东瀚法律师事务所律师。申请执行人：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区，。委托代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码91440605231830765J。法定代表人：江浩祥。委托代理人：张艳丽、陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区，。本院在执行申请执行人欧凯与被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华仲裁一案中，案外人李丽娟向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年8月8日公开进行听证，案外人李丽娟的委托代理人张兆奇、申请执行人欧凯的委托代理人刘华升、被执行人万帮公司的委托代理人张艳丽、陈珠妹到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人李丽娟称，其于2004年1月6日与万帮公司签订《商品房定购协议》，约定以180000元购买名雅花园爱琴海岸68-78座（5车库）汽车位122号（房产证号49××**）、123号（房产证号49××**），并已支付了所有款项。合同签订当日车位已交付其使用，但万帮公司一直未能协助其办理房产证。目前该车位一直由案外人使用，并按时交付管理费及水电分摊。故特请法院在执行上述车位时对其合法权利予以保护，请求法院对上述车位予以解封并责令万帮公司协助其办理房产证。申请执行人欧凯答辩称：一、案外人于2004年与被执行人万帮公司签订了《商品房定购协议》，并未签订正式的《广东省商品房买卖合同》，且未办理广东省商品房买卖需要办理的网签手续，不足以对抗申请执行人的执行权利。二、案外人与万帮公司签订《商品房定购协议》的2004年1月6日至涉案车位于2007年2月2日办理产权登记至万帮公司名下，至申请执行人申请查封涉案车位长达11年的时间里，案外人从未向万帮公司主张过户办证，自身存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，申请执行人申请查封涉案车位并申请法院强制执行理据充分。三、截止到目前，案外人提交的支付涉案车位款项的证据只有万帮公司单方出具的收据，无其他证据佐证案外人于2004年即支付全部购房款及占有涉案车位。四、案外人与被执行人未签订合法有效的合同，案外人所提交定购协议没有万帮公司盖章。涉案车位所在的土地是2007年才登记给万帮公司的，车位的登记日期也是2007年，万帮公司不可能在2004年与案外人签订定购协议出售涉案两个车位。假设案外人提交的证据属实，涉案两车位在2007年办证的时候即可以办证到案外人名下，万帮公司作为开发商出让车位也无需将涉案车位办至自身名下。除了万帮公司出具的收楼专用收据之外，没有任何其他证据证明案外人已经合法占有涉案两车位，或者为涉案两车位支付购买款项，同一份定购协议和收据上出售两个车位也不符合出售惯例，不排除造假可能。被执行人万帮公司答辩称：一、同意案外人的异议请求。确认已将涉案车位实际出售交付案外人，并已收齐出售款项。二、涉案车位未过户至案外人名下的责任在于万帮公司。在出售涉案车位时，车位涉及的土地均在万帮公司名下，只是统一的大证，抵押给开发贷银行，在办理小证分割时，不可能将小证分割出去办理至案外人名下，申请执行人是明知的，且万帮公司已经将另外两个车库的大证抵押给了申请执行人，该大证尚未分割成小证，在处理协商办理小证的阶段。根据当时的银行政策，只要将小证抵押给银行，银行就会将大证解除抵押，拆分小证后，将小证随即办理抵押给原抵押权人，且本案查封的一批车位均是在2007年2月左右抵押的，解封的时间是2013年12月31号左右，在万帮公司具有相关条件办理证件给案外人时，就被申请执行人申请查封，导致至今未办理产权证给案外人。三、定购协议中两个车位同时出售是万帮公司当时有优惠政策，两个车位一起出售一次性付款有优惠。案外人李丽娟向本院提交如下证据：1.2004年1月6日签订的《商品房订购协议》壹份，拟证明2004年1月6日案外人与被执行人签订了定购涉案车位的合同，明确约定合同的标的物、价款、价款支付时间等权利和义务。2.《名雅花园售楼专用收据》（编号0000201号）壹份，拟证明案外人按照合同约定在2004年1月6号支付了全部价款18万元。3.（2016）粤06执475号公告复印件壹份，拟证明涉案车位被本院查封。经质证，申请执行人欧凯对案外人提交的证据3的真实性无异议，对其他证据的“三性”不予确认。经质证，被执行人万帮公司对案外人提交的上述证据的“三性”予以确认。认为定购协议中的5号车库122、123号车位即本院查封清单中的爱琴海岸68-78座汽车位122号、123号。同时，在定购协议签订之后已经将涉案车位交付给案外人使用，车位大概是在1997年底已经建好。经审查，因案外人提供了盖有万帮公司公章的证据1、2原件供核对，且被执行人万帮公司对该两份证据的“三性”予以确认，证据3为本院作出的法律文书，因此，本院对案外人提交的上述证据的真实性予以确认。申请执行人欧凯向本院提交以下证据：《佛山市（南海区）房产查询证明》二份，拟证明涉案两车位在2007年才办理产权登记，案外人与万帮公司在2004年签订的定购协议中约定的涉案车位尚未存在。经质证，案外人李丽娟对申请执行人提交的证据的真实性无异议。经质证，被执行人万帮公司对申请执行人提交的证据的真实性予以确认，对关联性、合法性不予确认。认为涉案车位就是定购协议中的5号车库122、123号车位，显示的登记日期是大证拆分小证的时间，2002年已经办理大证，2004年销售时车位已经现实存在，已在万帮公司名下。经审查，本院对申请执行人提交的证据的真实性予以确认。被执行人万帮公司未向本院提交证据。被执行人许志华在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明，佛山仲裁委员会于2015年5月12日向本院移交了欧凯的财产保全申请书及担保材料，称该会已受理欧凯与万帮公司、许志华之间的仲裁案，案号为（2015）佛仲字第190号。欧凯提出财产保全申请，并提供了担保，本院以（2015）佛中法立保字第220号案受理，于2015年5月12日作出（2015）佛中法立保字第220号民事裁定，裁定冻结万帮公司、许志华的银行存款人民币1000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2015年5月14日查封了万帮公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸68至78座汽车位122号、123号（房产证号分别为49××62、49××20，以下简称122号、123号车位）等多处房地产。佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出的（2015）佛仲字第190号仲裁裁决生效后，欧凯向本院申请执行，本院经审查立案执行，案号为（2016）粤06执475号。在执行过程中，本院张贴了（2016）粤06执475号公告，拟对包括122号、123号车位在内的房地产进行评估、拍卖。案外人李丽娟遂提出本案执行异议。另查明一，2004年1月6日，案外人李丽娟与万帮公司签订《【商品房】定购协议》，约定案外人购买位于广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园5号车库122、123号车位，订购价为180000元，每个单价90000元，案外人须于2004年1月6日前一次性付清180000元。双方还约定案外人须于签订定购协议七天内携同此定购协议、身份证、户口簿、护照正本、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明见证本，有关法人授权书及上述楼款至售楼部签署国家统一制定的《广东省商品房买卖合同》，并缴付楼款或办理按揭付款手续。2004年1月6日，被执行人万帮公司出具《名雅花园售楼专用收据》壹份，记载内容为收到案外人支付的5号车库122号车位款90000元、123号车位款90000元。另查明二，根据申请执行人提交的《佛山市（南海区）房产查询证明》，122号、123号车位登记的建成年份为2002年。另查明三，在本院审理的（2017）粤06执异152号案中，该案案外人南瑾提交的《“名雅花园”车位认购书》中约定其向万帮公司购买位于黄岐名雅花园5号车库90号车位。在该案听证中，申请执行人确认名雅花园5号车库90号车位即为名雅花园爱琴海岸68至78座汽车位90号。在听证会上，经征求申请执行人意见，其表示对案外人提交的证据1、2不申请鉴定。案外人及被执行人万帮公司确认《【商品房】定购协议》中的广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园5号车库122、123号车位即为本案查封的122号、123号车位。本院认为，本案争议焦点为案外人对涉案车位是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，若案外人的异议事由满足该条规定的条件，可以认定其对涉案车位享有能够排除强制执行的权益，否则，应认定其对涉案车位不享有能够排除强制执行的权益。本案中，案外人李丽娟作为买受人，在2004年1月6日与万帮公司签订《【商品房】定购协议》，早于2015年5月14日涉案车位被本院查封之日。该《【商品房】定购协议》虽不是正式的《广东省商品房买卖合同》，但协议中明确约定了涉案车位的地址、价款、付款方式、办证等内容，其内容也未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故该定购协议具备商品房买卖合同的内容。同时，案外人在本院查封前已合法占有涉案车位，并根据约定支付了涉案车位的全部价款180000元。另，根据被执行人万帮公司在听证会上的陈述，涉案车位由于被执行人万帮公司的原因至今无法办理过户登记至案外人名下，而非买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对涉案车位享有的权益可以排除本案的执行。因此，案外人对涉案车位解除查封的请求符合法律规定，本院应依法裁定在本案中对涉案车位中止执行。案外人提出的责令被执行人万帮公司协助其办理房产证的请求，不属于本异议案件审查的范畴，本案不予以审查，其可另循法律途径救济。综上，案外人李丽娟关于解除对122号、123号车位查封的请求有事实及法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸68至78座汽车位122号、123号（房产证号分别为49××62、49××20）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  张照栋二〇一七年九月二十六日本书记员秦志律