贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民初409号原告：PETERJOHNEDWARDS，男，1950年6月14日出生，英国籍，现暂住贵州省贵阳市南明区，委托诉讼代理人：YANGANNA，女，1956年12月8日出生，英国籍，住址同上，系PETERJOHNEDWARDS之妻。被告：徐慧芝，女，1969年8月15日出生，泰国籍，住址不详。原告PETERJOHNEDWARDS与被告徐慧芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法适用普通程序，2017年5月15日本院公开开庭进行了审理，原告PETERJOHNEDWARDS及其委托诉讼代理人YANGANNA到庭参加诉讼，被告徐慧芝因下落不明，本院经公告送达传票传唤后，徐慧芝未庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行《房屋买卖合同》义务，将位于贵阳市云岩区贵乌路15号A栋2-3-1和2-3-2的两套房屋所有权过户给原告；2、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2006年4月，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将自己享有完全所有权的贵阳市云岩区贵乌路15号A栋2-3-1和2-3-2的两套房屋卖给原告，价格748000元，合同签订后，原告按照合同约定一次性向被告支付了748000元购房款，而被告却没有履行合同义务，一直未按该合同第三条、第五条、第九条的约定，配合原告办理产权过户手续，致使原告所购的上述两套房屋一直未能办理过户。上述《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告未协助原告办理房屋产权过户手续损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持自己的主张，提交了下列证据：1、《房屋买卖合同》1份，证明被告将涉案两套房屋出售给原告，该合同上徐慧芝名字的泰文签名与徐慧芝护照上的泰文签名一致；2、《商品房买卖合同》2份、《贵阳市商品房预售合同登记备案表》2份、交纳购房款发票2份，证明徐慧芝于2014年1月2日向贵州常立房地产开发有限公司购买涉案两套房屋，与贵州常立房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并办理预售备案登记，分别交纳购房款A栋2-3-1为297120元、A栋2-3-2为239115元，徐慧芝已合法购得涉案房屋；３、2006年4月18日委托书及徐慧芝护照、居住证复印件各1份，该委托书载明：“我本人徐慧芝有贵阳市云岩区贵乌北路××号2-3-1、2-3-2两套房屋卖给乙方PeterEdwards，我如果因事本人不在中国，有关过户给PeterEdwards及办理事项特委托给我事实婚姻丈夫陈重元本人办理，特此为证有效手印”，委托书下方有徐慧芝中文及泰文签名和捺印，原告认为该组证据证明徐慧芝委托其丈夫陈重元办理涉案房屋过户及相关事宜；４、《房屋租赁协议》1份，该协议系原、被告双方签订，证明徐慧芝将房屋出售给原告后，又向原告租赁了涉案房屋两年，租赁费用于抵扣部分房款；５、房屋移交证书1份，证明徐慧芝将房屋出售给原告后，将涉案房屋的相关证件交给了原告；６、筑建函字[2010]10号贵阳市住房和城乡建设局关于对杨安娜信访材料的复函1份，证明原告就涉案房屋的过户问题咨询过相关部门，产权部门出具了复函；７、陈重元出具的收据1份，该收据载明：“本人陈重元收到皮特爱德华（PETERJOHNEDWARDS）购买贵阳市云岩区贵乌北路××号2-3-1、2-3-2两套房款共柒拾肆万捌仟元正（748000.00）已全部付清于2006年4月18日，由于时间已久，原收据失落，现应皮特爱德华本人要求本人另补此收据，特此说明以上两套房款已付清事实。陈重元3621321973010100102017年5月17日”，原告认为该证据证明原告购买涉案房屋的房款已全部付清。上述原告提交的证据除徐慧芝的护照、居住证系复印件外，其余均为原件，对上述证据本院予以采信。经审理查明：2004年1月2日徐慧芝与贵州常立房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，分别购买坐落于贵阳市贵乌北路××号常立商住楼A栋2-3-1和2-3-2两套房屋，其中2-3-1号房屋建筑面积223.83平方米，套内建筑面积198.08平方米，房屋单价1500元/平方米，总金额297120元；2-3-2号房屋建筑面积180.13平方米，套内建筑面积159.41平方米，房屋单价1500元/平方米，总金额239115元。合同签订当日徐慧芝支付了上述全部房款，贵州常立房地产开发有限公司出具两张收条，载明收到徐慧芝交来房款3-2-1号房屋297120元、3-2-2号房屋239115元。同日双方还在产权部门办理了上述两套房屋的预售合同备案登记。之后徐慧芝与PETERJOHNEDWARDS签订《房屋买卖合同》，约定：徐慧芝将贵乌北路××号2-3-1和2-3-2两套房屋转让给PETERJOHNEDWARDS，转让金额两套房屋为748000元。徐慧芝和PETERJOHNEDWARDS在该合同上签名捺印，在合同最后手写注明：“如本人不在中国，全部责任由男方事实丈夫陈重元负责”。现PETERJOHNEDWARDS因房屋未过户而诉至法院，提出如前诉请。审理过程中，本院依法到贵阳市房屋产权监理处查询涉案房屋情况，经查询该两套房屋至今未办理过房屋产权证，房屋现在仍为预售合同备案状态，贵阳市房屋产权监理处显示的购房人为徐慧芝，其护照号为Ｐ327225，付款方式为一次性付款。本院为查明涉案房屋的实际使用状况，还到贵乌北路××号常立商住楼了解情况。经本院了解，涉案2-3-1和2-3-2两套房屋现在由一个叫韩桂生的人承租使用，韩桂生称和杨安娜签订的租赁合同，已经租了五、六年，合同一年一签，房屋用于贵阳希望儿童健康咨询中心上课使用。韩桂生还向法院提交了2015年1月1日至2016年12月31日的租赁合同一份，并表示之前的合同已经找不到了。上述调查情况本院制作谈话笔录，并拍摄房屋照片在卷。本院在开庭之后找到陈重元了解房屋出售时的相关情况，陈重元向法院陈述：“我与徐慧芝是事实婚姻，没有办理结婚证，现在和她也没有联系了，《房屋买卖合同》中约定的房款是打给我的，打到公司账户还是我个人账户已记不清楚了，我实际收到的钱没有合同中约定的那么多，但原告是不差钱的，已经付清了”，上述内容本院制作笔录在卷。陈重元当天还向法院提交了其保管的涉案两套房屋的《商品房买卖合同》、备案登记表、《房屋买卖合同》、《房屋租赁协议》原件，以及徐慧芝的护照、居住证和房款收据复印件。之后陈重元于2017年5月17日向原告出具收据一份，载明：“本人陈重元收到皮特爱德华（PETERJOHNEDWARDS）购买贵阳市云岩区贵乌北路××号2-3-1、2-3-2两套房款共柒拾肆万捌仟元正（748000.00）已全部付清于2006年4月18日，由于时间已久，原收据失落，现应皮特爱德华本人要求本人另补此收据，特此说明以上两套房款已付清事实。陈重元3621321973010100102017年5月17日”。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，原告起诉要求被告按合同约定将涉案两套房屋的所有权过户给原告，原告的该主张能够得到支持的前提是双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并且原告按合同约定履行了支付房款的义务。首先关于《房屋买卖合同》是否合法有效的问题，被告在出售涉案房屋给原告之前，以购买的方式从贵州常立房地产开发有限公司处购得该房屋，有《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同登记备案表》以及贵州常立房地产开发有限公司出具的收款收据、购房发票等证据证实，并且本院到贵阳市房屋产权监理处查询涉案房屋的情况与上述证据相互印证，可以证明徐慧芝向贵州常立房地产开发有限公司购买房屋并付清全部款项的事实，从而证明徐慧芝取得涉案房屋的相关权利，其将房屋出售给原告的行为不违反法律的规定，而《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同，对合同当事人均有约束力。其次原告是否按《房屋买卖合同》约定支付了全部购房款的问题，本案中原告虽然没有提交向被告直接付款的证据，但从其提交的2006年4月18日委托书“我本人徐慧芝有贵阳市云岩区贵乌北路××号2-3-1、2-3-2两套房屋卖给乙方PeterEdwards，我如果因事本人不在中国，有关过户给PeterEdwards及办理事项特委托给我事实婚姻丈夫陈重元本人办理。特此为证，有效手印”以及《房屋买卖合同》最后部分手写注明：“如本人不在中国，全部责任由男方事实丈夫陈重元负责”的内容来看，被告将涉案房屋出售、过户给原告的全部事宜委托给陈重元办理，而陈重元在本院找其调查了解情况以及本人出具的收据中均明确表示原告已将涉案房屋的房款全部付清，并且陈重元在陈述具体付款金额时称：“……我实际收到的钱没有合同中约定的那么多”，该陈述内容与原告在庭审中的陈述内容相印证，原告庭审中称实际支付的钱并非合同中约定的748000元，因为被告将房屋出售给原告后又承租了该房屋，租金用于抵扣了部分购房款。故本院认为上述证据形成证据锁链，足以证明原告已按合同约定支付了购房款，故本院对原告要求被告按合同约定履行房屋所有权过户义务的主张予以支持。另，本案中被告因下落不明，其本人未到庭参与庭审，对原告提交的证据也无法提出异议，故本院在审理过程中对原告是否存在恶意诉讼或虚假诉讼行为进行了严格审查。首先原告提交的《房屋买卖合同》、2006年4月18日的委托书、《房屋租赁协议》上徐慧芝的泰文签名与其护照复印件上的手写泰文签名一致，而该护照复印件的号码P327225与本院到贵阳市房屋产权监理处查询时徐慧芝办理房屋预售备案的护照号码一致；其次本院到涉案房屋现场进行调查，涉案房屋现在的使用人韩桂生明确表示房屋从杨安娜处承租，已租用五、六年，而杨安娜即为原告的妻子YANGANNA，说明涉案房屋至少在距今五、六年的时间内是原告在使用收益，故本院认为从现有证据不能证明原告有以恶意诉讼或虚假诉讼来达到非法占有转移涉案房屋所有权的目的。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决”之规定，判决如下：被告徐慧芝于本判决生效之日起十五日内协助原告PETERJOHNEDWARDS将贵阳市贵乌北路××号常立商住楼A栋2-3-1号和2-3-2号两套房屋所有权过户至原告PETERJOHNEDWARDS名下。案件受理费11280元，由被告徐慧芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  龚国智审 判 员  符黎音代理审判员  王书建二〇一七年九月十一日书 记 员  曹 然