福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0211民初3428号 原告：廖建南，男，1986年4月4日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：许沙勇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志心，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被告：邓建彪，男，1982年4月4日出生，汉族，住广东省饶平县。 被告：章宇，男，1990年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 二被告共同委托诉讼代理人：王坚，福建联合信实律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：王志祥，福建联合信实律师事务所实习律师。 原告廖建南与被告邓建彪、章宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖建南的委托诉讼代理人许沙勇、王志心，被告邓建彪、章宇的委托诉讼代理人王坚、王志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖建南向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告一邓建彪于2016年4月25日签订的《房产买卖协议书》（合同编号：0027539）；2.被告邓建彪向原告廖建南支付房产总价款百分之二十的违约金即人民币25万元；3.解除原告与被告章宇之间的全权授权委托公证书［公证文书编号为：（2016）厦证内字12649号）］；4.被告邓建彪承担原告为本案支出的律师费47000元；5.由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月25日，原告廖建南与被告邓建彪签订《房产买卖协议书》（编号0027539），约定原告将坐落于厦门市集美区J2010P10（凤凰花城）A2地块9#楼5层502室的住宅出售给被告邓建彪，购房价款为人民币125万元，具体支付方式为：被告邓建彪应于办理全权委托公证登记当日向原告支付人民币470000整（含定金）；于一手产权登记后三十日内向原告支付人民币5万元整；原告办理全权委托公证之日起，由被告邓建彪向银行支付标的房产剩余的银行按揭贷款，签订《房产买卖协议书》时标的房产的银行按揭贷款剩余人民币73万元。上述《房产买卖协议书》签署后，原告于2016年5月10日办理全权委托授权公证给被告邓建彪指定的第三人即被告章宇［公证文书编号为：（2016）厦证内字12649号］后，原告收到被告邓建彪支付的首期购房款47万元（含定金），双方依约履行合同，标的房产的剩余银行按揭也由被告负责偿还。但是原告在近期办理银行贷款时发现原告的银行征信记录有逾期还款记录，原告经向银行调取征信信用报告后才发现本应由被告邓建彪负责偿还的银行按揭贷款竟然有三次逾期还款记录，分别为2016年7月19日、2016年11月19日、2017年2月19日。根据《房产买卖协议书》第五条第4款的约定：如被告邓建彪未能每月按时足额支付银行按揭贷款余额的，逾期二次则视为被告邓建彪违约，按照协议十三条约定承担违约责任；根据协议第十三条约定被告邓建彪违约的，则原告有权解除合同，原告将已收的购房款还给被告邓建彪，被告邓建彪支付原告合同总价的20%作为违约金。原告认为被告邓建彪的行为已经构成实际违约，造成原告在银行产生了严重不良征信信用记录，按照银行的规定，在未来的五年内原告将失去再从各大银行贷款的机会，给原告的生活造成了极大的不便。因此，原告有权根据合同约定解除《房产买卖协议书》并要求被告邓建彪支付违约金。为维护自身合法权益，现依《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告邓建彪、章宇共同辩称，一、原告主张解除合同没有事实和法律依据，《房产买卖协议书》应继续履行。1、《房产买卖协议书》的第五条第4款设立上显失公平，本身欠缺合理性，同时又在履行中出现困难。该条款中将被告逾期还贷两次的行为等价于悔约，从而收取高额的违约金，十分不具公平合理性，显然利用房产市场中出卖方的优势地位，设置了致使被告负担显失公平的责任。在履行中，被告曾向原告要求将还贷提醒短信的手机号转换为被告的，但原告明确表示该银行卡自己尚有其他用途，不能转为被告的。因为没有还贷提醒短信，被告有时一忙，真的会忘记还贷。还真的出现三次，但每次都是两日内就还了，并非被告恶意逾期。同时因为原告尚在使用该卡，被告也不方便一次性存入数月的还贷金额，否则容易引起不必要的麻烦。在上述客观情况下，合同约定显然不公平也不合理。2、被告的违约行为不属于根本违约。被告虽然有三次逾期还贷行为，但都在逾期的两天内及时还上了，不影响原告与银行签订的贷款合同，不影响原告后续取得房产所有权，不影响原告在取得房产所有权之后过户给被告。原告仍可以出售讼争房产给被告，获得对应的售房款，签订《房产买卖协议书》的合同目的仍然可以实现。被告虽有违约行为，但仅属一般违约，不影响合同的继续履行。3、解除《房产买卖协议书》有违合同法鼓励交易原则。现原告与被告签订的房产买卖合同完全可以继续履行，被告也十分愿意继续履行该份合同，从促进社会经济发展、落实合同法鼓励交易原则的角度出发，合同应继续履行。二、原告主张违约金没有事实和法律依据，且原告主张的违约金明显过高，有违公平原则。1、《房产买卖协议书》的第五条第4款显失公平，三次逾期两天的还贷不能视为悔约，所谓的“视为悔约”，本身就不是悔约！充其量只是违约。被告没有中途悔约，原告根据合同第十三条关于中途悔约的违约责任向被告主张违约金，显然没有事实和法律依据。2、退一步讲，原告也并没有遭受实际的经济损失，其所谓的“损失”仅是《个人信用报告》上的三次逾期还贷记录。原告主张因为被告逾期还贷导致其“在银行产生了严重不良征信信用记录，按照银行的规定，在未来的五年内原告将失去再从各大银行贷款的机会”，然而实质上，三次短期（逾期两天）的逾期还贷记录不会影响到原告办理抵押贷款，再者，一般银行办理信用贷款对征信的要求是两年内无连续三次逾期记录或累计六次逾期记录，而这三次逾期记录分布在2016年7月、2016年11月、2017年2月，显然不属于连续三次或累计六次，原告仍然可以办理信用贷款，并不存在原告主张的“在银行产生了严重不良征信信用记录，按照银行的规定，在未来的五年内原告将失去再从各大银行贷款的机会”的事实，原告也未对其主张的该事实进行举证。3、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告因为被告的三次逾期还贷行为（且这三次行为并未造成原告的实际损失），向其主张人民币250000元的违约金，在原告没有遭受人民币830000元以上的实际损失时，主张如此高数额的违约金显然有违公平原则。三、原告主张解除授权委托公证书没有事实和法律依据。原告对章宇的授权委托公证书是双方履行合同的重要法律文书，合同应依法继续履行，原告主张解除授权委托公证书没有事实和法律依据。原告主张二被告承担其律师费也同样没有事实和法律依据。双方合同的履行本来就没有受到任何影响，没有出现任何障碍，原告因为房价上涨而反悔，故而提起本案解除合同之诉，其诉讼请求没有事实和法律依据，故其主张律师费也同样没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年2月11日，原告廖建南与厦门市杏林建设开发公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03132693），约定由廖建南向厦门市杏林建设开发公司购买坐落于厦门市集美区（凤凰花城）A2地块9#楼5层502室的房屋，建筑面积89.71平方米，房屋总价为1076419.94元，付款方式为：按揭方式付款，交房期限为2017年12月31日前。同日，上述《商品房买卖合同》向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。 2016年4月25日，原告廖建南作为出售方（甲方）与被告邓建彪作为购买方（乙方）签订《房产买卖协议书》（编号：0027539），约定：“第一条、甲方同意向乙方出售的位于厦门市集美区（凤凰花城）A2地块9#楼5层502室的房产，建筑面积89.71平方米，该房产目前已抵押至中国农行；第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）壹佰贰拾伍万元整。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）壹拾万元整，并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方……第五条、乙方将总房款分3次支付给甲方，已支付的购房定金可以冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于办理全权委托公证手续当日向甲方支付人民币（大写）肆拾柒万元整（含定金）；2、乙方于一手产权登记后叁拾日内向甲方支付人民币（大写）伍万元整；……4、乙方于办理全权委托公证之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期贰次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任；……第十三条、甲乙双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内应退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金；交房后甲方同意乙方将该房进行装修，若甲方悔约，甲方另行向乙方支付违约金以实际装修发票为准作为装修补偿。若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金，若已对该房进行装修，添附将无偿赠予甲方。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。”《房产买卖协议》并对双方的其他权利义务进行了约定。2016年5月10日，被告邓建彪向原告支付首期购房款37万元，原告廖建南就讼争房屋到厦门市公证处办理了委托人为廖建南、受托人为章宇的委托公证书[（2016）厦证内字第12649号]。合同履行过程中，被告邓建彪三次逾期偿还讼争房屋的按揭款：1、2016年7月17日应还款4003.75元，实际还款日为2016年7月19日，逾期两天；2、2016年11月17日应还款4004.56元，实际还款日为2016年11月19日，逾期两天；3、2016年7月17日应还款4003.75元，实际还款日为2017年2月19日，逾期两天。原告廖建南委托北京观韬中茂（厦门）律师事务所并支付律师费47000元。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》及备案证明、《房产买卖协议书》、公证书、银行流水记录、委托代理协议、发票，本院依法制作的庭审笔录及原被告的陈述相互佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系因逾期偿还按揭贷款而引发的房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于原告是否有权解除《房屋预约买卖协议书》？原被告已详述各自诉辩意见，不再赘述。原告廖建南与被告邓建彪签订的《房产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。本案中，讼争合同第五条第四款约定：“若未按时足额还款，逾期贰次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任”、第十三条约定合同悔约方悔约所应承担违约责任，因此原告主张被告邓建彪三次逾期还款依据合同约定原告有权解除讼争合同。审查上述两条约定，讼争合同第十三条虽然体现“悔约”，但该条约定对“悔约”进行明确限制：“双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约”，合同双方并无权随意解除合同，且约定内容主要为悔约方悔约后所应承担的违约责任，因此第十三条的约定应属于违约责任承担条款而非约定解除合同的条款，故原告解除讼争合同的主张缺乏合同依据。此外，二手房买卖交易金额巨大又涉及诸多环节，手续繁琐，需要买卖双方互相配合方能顺利交易。如因一方轻微违约行为即解除合同，不利于促进交易、稳定市场秩序。本案中被告邓建彪负有代为缴纳银行按揭款义务，但按揭款系原告所贷，被告邓建彪无法知晓按揭款缴纳情况，从三次逾期亦可看出三次缴纳的金额有所不同，因此被告邓建彪缴纳按揭款有赖于原告的通知、提醒。被告邓建彪虽三次逾期缴纳按揭款，但均迅速补交，逾期天数较短，并非恶意为之，其违约行为较为轻微。综上，依据前述分析，原告解除合同的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告尚主张被告邓建彪逾期偿还按揭贷款本息严重影响其征信评价，但原告未能提供证据予以证明，本院不予支持。被告邓建彪的逾期还款行为已构成违约，依据合同约定应按讼争合同第十三条承担相应违约责任，但讼争合同第十三条所约定的违约金系以合同解除为前提，依据前述分析，被告邓建彪属于轻微违约，以此计算本案中被告邓建彪的违约责任明显过高，被告邓建彪主张违约金过高应按购房总价款的5%计算较为合同，结合合同履行情况、被告违约程度、实际损失等因素，本院酌情认定被告邓建彪应向原告支付违约金为1250000×7.5%=93750元。因原告无权解除讼争合同，讼争合同应继续履行，故原告的第三、四项诉求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓建彪应于本判决生效之日起十日内向原告廖建南支付违约金93750元； 二、驳回原告廖建南其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18723元，减半收取9362元，由原告廖建南负担8981元，由被告邓建彪负担381元。被告邓建彪应承担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林福赞 法官助理林达 二〇一七年九月二十七日 代书记员 林雅霏 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。