天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1668号上诉人（原审原告）：天津津滨联合物业服务有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路76号建设大厦三层。法定代表人：郝波，董事长。委托诉讼代理人：彭德正，北京君泽君（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，北京君泽君（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张同民，男，汉族，1982年4月4日出生，住天津经济技术开发区。上诉人天津津滨联合物业服务有限公司因与被上诉人张同民物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津津滨联合物业服务有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费全部由张同民负担。事实和理由：1．物业公司已提交《付费通知单》及张贴照片，足以证明其积极主张物业费，诉讼时效中断；2．交纳物业费为业主的基本义务，并不是以物业公司催收为依据；3．天津津滨联合物业服务有限公司已全面履行物业服务义务，物业服务不存在瑕疵。张同民未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。天津津滨联合物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令张同民向原告支付2010年5月1日至2017年9月30日的物业服务费12,384.35元；2．判令张同民向原告支付自逾期之日起至实际给付之日止的违约金（计算至2017年9月30日为3,318.98元）；3．诉讼费用由张同民承担。一审法院认定事实：原告系具有物业服务资质的物业服务企业，原名称为“天津津滨联合物业管理有限公司”，2008年5月5日经天津市工商行政管理局核准，名称变更为现名称。2007年10月30日，案外人天津加孚房地产开发有限公司（以下简称加孚公司）与原告签订《天津市住宅前期物业服务合同》，加孚公司将其开发建设的天津经济技术开发区黄海路98号第四杰座项目委托原告进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2007年10月30日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》之日终止；1区Ａ、Ｂ座物业费为2.5元／平方米·月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.5元由业主交纳（含在物业费里），业主每月30日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金。该合同于2007年12月21日在天津经济技术开发区进行了备案。合同签订后，原告按照合同约定为第四杰座项目提供了前期物业管理服务。经天津市国土资源和房屋管理局对物业服务企业信用等级考评，原告的信用等级2013年为AA级，良好企业，2014年至2017年为AAA级，优秀企业。一审法院另案查明，原告在履行物业服务期间存在管理不全面、不具体，服务中缺乏与业主及时沟通，贴近服务的现象。2017年3月1日，业主大会与中物联物业集团有限公司签订《天津市非住宅物业服务合同》。2017年4月18日，一审法院受理了业主大会与原告物业合同纠纷一案，并于2017年9月11日作出（2017）津0116民初81552号民事判决，认定原告与加孚公司之间的前期物业管理服务合同已经终止。原告不服一审判决，上诉于天津市第二中级人民法院，该院于2017年12月5日作出（2017）津02民终8202号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年12月29日，原告与业主大会签署备忘录，约定原告于2017年12月29日退出第四杰座项目，结束物业管理服务工作。物业管理服务费由相关业主于一周内交付，费用截止日为2017年12月29日，业委会有责任督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳。张同民于2009年10月15日确认津滨杰座商务中心（即第四杰座项目）1区Ａ座7门101室的过户手续办理完毕，自2009年11月1日物业费由业主担负，并于2009年10月21日取得该房屋所有权，房屋建筑面积55.66平方米。2010年5月1日至2017年9月30日期间，张同民未向原告支付物业服务费。2013年9月13日，原告委托天津至大律师事务所通过ＥＭＳ特快专递形式向张同民在天津经济技术开发区，即张同民现住所）的地址邮寄了律师函，催促张同民交纳截止至2013年8月31日所欠的物业费。2015年1月29日，原告委托北京君泽君（天津）律师事务所通过ＥＭＳ特快专递形式向张同民上述地址邮寄了律师函，催促张同民交纳2010年5月1日至2015年12月31日的物业费，该邮件因收件人名址有误、电话空号未妥投。2016年9月21日，一审法院受理了原告对张同民的起诉，后因原告提出撤诉申请，一审法院于2016年11月4日裁定准许原告撤回起诉。2018年3月6日，即一审法院受理本案后，原告委托北京君泽君（天津）律师事务所通过ＥＭＳ特快专递形式向张同民在天津经济技术开发区津滨杰座（即第四杰座）1-Ａ-7-101的地址邮寄律师函，催告张同民交纳2010年5月1日至2017年12月31日物业费，该邮件因无人认领未能妥投。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一是及时交纳物业服务费用。本案中，原告与加孚公司签订的前期物业管理服务合同是双方的表示意思真实，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对第四杰座项目的全体业主具有约束力。张同民作为第四杰座的业主，接受了原告提供的物业服务，应履行按时交纳物业服务费的义务。张同民抗辩称不交物业费的主要原因是房屋自入住即存在漏水、反潮问题，原告不予解决，但对房屋保修和维修不属物业服务范围，张同民不能据此作为不交物业费的理由，故对张同民的这一抗辩意见，一审法院不予采纳。张同民对其提出的原告在提供物业服务中存在的问题虽未提交证据予以证明，但鉴于一审法院另案查明原告在履行物业服务合同中存在管理不全面、不具体，服务中缺乏与业主及时沟通，贴近服务的现象，一审法院酌定扣减张同民应交纳物业服务费的4%，原告主张的超出部分，一审法院不予支持。因为原告在提供物业服务中存有一定问题，故对于原告要求张同民支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于张同民所持本案所涉A-7-101号房屋没有电梯，不存在电梯运行、维护、管理费用，原告按每平方米2.5元的标准收取物业服务费不合理的抗辩意见，因合同明确约定1区A、B座物业费为2.5元/平方米·月，故对张同民的这一抗辩意见，一审法院不予采纳。关于张同民所持原告的诉讼请求超过了诉讼时效的抗辩意见，《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时间期间从知道或者应当知道起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时间期间重新计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、权利人提起诉讼或者申请仲裁等原因中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。原告提交的证据能够证明，原告分别于2013年9月13日、2015年1月29日委托律师通过EMS特快专递形式向张同民的住所邮寄了律师函，催促张同民交纳费，虽邮件因收件人名址有误、电话空号未妥投，但并非原告主观不履行书面的催交义务，一审法院认定诉讼时效因此中断。原告于2016年9月21日对张同民提起诉讼亦造成诉讼时效的中断。故一审法院认定，本案诉讼时效自2013年9月13日起重新计算。因合同约定业主应于每月30日前交纳物业服务费，故2011年9月及以后的物业服务费，并未超过诉讼时效，应予支持，而之前部分，超过了当时法律规定的诉讼时效，一审法院不予支持。综上，张同民应向原告交纳自2011年9月1日起至2017年9月30日止的物业服务费的96%，计9,571.63元（55.66平方米＊2.50元/平方米/月＊73月＊0.96），原告主张的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：“一、被告张同民自本判决生效之日起十日内给付原告天津津滨联合物业服务有限公司物业服务费9,571.63元；二、驳回原告天津津滨联合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，由原告天津津滨联合物业服务有限公司负担144元，被告张同民负担50元”。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1．天津津滨联合物业服务有限公司主张的2010年5月至2011年8月的物业费是否超过诉讼时效；2．张同民应否支付天津津滨联合物业服务有限公司物业费违约金。关于天津津滨联合物业服务有限公司主张的2010年5月至2011年8月的物业费是否超过诉讼时效一节，天津津滨联合物业服务有限公司主张其于2011年4月对张同民进行了物业费催收，但其提供的对外收发文登记表无法证明其向张同民催收物业费的事实，一审法院认定该期间物业费超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。天津津滨联合物业服务有限公司该项上诉请求，本院不予支持。关于天津津滨联合物业服务有限公司主张的违约金一节，虽张同民欠付物业费构成违约，但天津津滨联合物业服务有限公司亦存在未妥善履行物业服务义务的情形，故天津津滨联合物业服务有限公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人天津津滨联合物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津津滨联合物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 雷审判员 李 浩审判员 王同顺二〇二〇年八月十七日书记员 底 健