北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终6345号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾永利，男，1970年5月18日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京丽豪园物业管理有限公司，住所地北京市西城区旧鼓楼大街大石桥胡同55号丽豪园4号楼。法定代表人：刘霞，经理。委托诉讼代理人：苑智，女，该公司员工。上诉人贾永利因与被上诉人北京丽豪园物业管理有限公司（以下简称：丽豪园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初47066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾永利上诉请求撤销一审判决第一项、第五项，我方不同意物业服务收取标准为5元每月每平米，依法改判丽豪园公司支付我方漏水后房屋修缮费用70000元，并返还双方已达成的法律文书，包括：《物业管理公约》、《承诺书》、《物业委托合同》，允许我方更换电表，由我方直接向国家电网北京电力公司购买。事实和理由：一、我方于1999年11月9日与开发商签订的《物业委托合同》中约定物业费为3元/平米/月，该合同于2002年1月31日终止，丽豪园公司于2001年9月1日与开发商签订的《前期物业管理服务合同》已经到期，一审法院依据2017年我方唯一一次按照5元/平方米/月缴纳而认定该合同为事实合同，系事实认定错误；二、丽豪园公司主张涉案房屋漏水系由于窗户密封胶老化和楼顶平台漏水，楼顶平台属六层业主所有，漏水原因与其无关，但在该公司给我方的函件中明确显示楼顶的防水修缮系其管理实施，且丽豪园公司对于物业管理面积也是认可的。涉案房屋漏水十余年，经物业水工勘察认定系北侧窗导致，我方在2017年9月自费更换了门窗；2018年7月25日屋顶发生了大面积漏水，我方通知丽豪园公司查看，8月1日防水工程公司进行维修，此次漏水后损失应由丽豪园公司全部承担，并照价赔偿；三、2003年7月间确实签署过《物业管理公约》及对公约的《承诺书》和《物业委托合同》，丽豪园公司未尽物业服务档案管理责任，拒绝提供物业过往完整可信物业缴费记录，不能为了赢得诉讼只提供个别年份；四、根据丽豪园公司提供的《用电客户电费交费通知单》可见用户名称与缴费户名均是北京富宏基房地产有限公司宿舍，鉴于开发商已于2013年注销，故丽豪园公司应告知业主并进行分户。且我方曾致电国家电网，得到的答复是可以安排分户并安装智能电表，但需现在的实际缴款人同意，否则存在重复计费的问题，因此我方要求丽豪园公司同意分户，以保障用电安全。丽豪园公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。丽豪园公司向一审法院起诉请求：1.请求判令贾永利给付2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费26944．8元；2.请求判令贾永利按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理服务费之日止，截止至2019年12月31日，应支付滞纳金为14752.28元；3.判令贾永利给付所欠丽豪园小区维修屋顶防水所需分摊的公共维修资金7715.63元；4.判令贾永利给付所欠丽豪园小区2号楼2单元电梯大修所需分摊的公共维修资金6842.27元；5.请求判令贾永利承担本案全部诉讼费用。贾永利向一审法院提出反诉，请求：1.判令丽豪园公司物业费收取标准为3元每月每平米；2.判令丽豪园公司支付反诉人过水后房屋的修缮费用70000元；3.判令丽豪园公司退还反诉人2017年度多交的物业费5484.96元；4.判令丽豪园公司退还反诉人已达成的法律文书，包括：《物业管理公约》、《承诺书》、《物业委托合同》；5.判令丽豪园公司解除对反诉人的用电控制，准许贾永利直接向国家电网北京电力公司购电并安装与之相匹配的智能电表；6.判令丽豪园公司承担所有诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：贾永利与张伟原系夫妻关系，二人于2012年8月9日离婚。1998年11月25日，北京富宏基房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）与张伟签订《北京市内销商品房预售契约》，张伟购买了501室房屋（后房屋实际登记地址为502室）。1999年11月9日，张伟（委托方、甲方）与房地产公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将502号房屋委托乙方进行物业管理，委托管理期为壹年，自2001年2月1日起至2002年1月31日止。其中第五章物业管理服务费及相关费用中约定：物业管理服务费：1、本物业的管理服务费收取标准依据本小区物业管理实际发生的费用并参照京价（房）字1997第196号文件中的规定甲类住宅的收费标准执行，住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米每年60元（60划掉改为36）元（不含大修费及设备更新费）。2、管理服务费标准的调整，按实际发生的费用及市物价局有关规定调整。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1‰交纳滞纳金。4、依照《丽豪园公寓管理公约》第三章第五条收取公共设施维修基金（该条被划掉）。2001年9月1日，丽豪园公司（甲方）与房地产公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：乙方委托甲方对丽豪园小区进行前期物业管理服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会成立后与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。甲方提供服务的受益人为物业的业主和物业使用人，业主和使用人对履行本合同承担相应责任。物业管理服务费收取标准由购房人按照建筑面积每平方米每月5元（含电梯费及高压水泵费，不含大修费及设备更新费）交纳。交纳时间为按季、年预先交纳。根据政府有关规定，本物业建立共用部分共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经业主委员会通过并向当地物业管理行政主管部门审核后划拨。维修基金不敷使用时，经业主委员会通过并经当地物业管理行政部门审核批准，按购房人占有的房屋建筑面积比例续筹。购房人转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。乙方（购房人）违反本合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方（或购房人）补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2002年9月13日，《北京丽豪园小区物业管理公约》经北京市居住小区管理办公室核准。《公约》载明：丽豪园公司为丽豪园小区的物业管理企业，物业管理费收费标准为5元/月/建筑平方米。按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）的规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款2%的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或管委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按照每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金。2012年8月7日，贾永利取得了502号房屋的所有权证书。房屋建筑面积224.54平方米。2017年1月11日，贾永利按照5元每平米每月的价格向丽豪园公司交纳了502号房屋的物业费。2017年4月，丽豪园公司向北京市西城区房屋管理局申请使用专项维修资金用于维修丽豪园2号楼屋面防水，工程预算总额163208.28元，工程对应建筑物总面积4749.68平方米，工程费用分摊标准34.36元/平方米，工程对应总户数20户，已交纳维修资金户数15户，可支用维修资金金额124630.1元。专项维修资金一般紧急支取清册中记载502号房屋欠款，支取金额0元。2018年9月，丽豪园公司申请使用专项维修资金用于维修丽豪园小区2号楼2单元电梯大修工程，工程预算总额72367.06元，工程对应建筑物总面积2374.84元，工程费用分摊标准30.47平方米，工程对应户数10户，已交纳维修资金户数8户，拟使用维修资金金额58682.52元。专项维修资金分摊明细表业主签字确认表中记载502号房屋可用额度为0元，应摊金额6842.27元，实摊金额0元。审理中，贾永利主张按照《物业管理委托合同》，物业费单价应为3元/平方米/月，2003年签订《物业管理公约》及《承诺书》时，在公约后也附有三方签订的协议将物业费标准由5元/平方米/月变更为3元/平方米/月，同时与丽豪园公司签订了《物业委托合同》，也是将物业费标准由5元/平方米/月变更为3元/平方米/月。由于办理产权证的需要，将《物业管理公约》、《承诺书》及《物业委托合同》交给了丽豪园公司，丽豪园公司办理完产权证后并未返还。贾永利针对其主张，提交了2003年7月2日丽豪园公司法定代表人刘霞签字的字条予以证明，该字条内容为：“办理小产权尚需：①签订《物业管理公约》（2份），业主自留1份，后打‘√’。签订公约《承诺书》1份，后打‘√’；②签订《物业委托合同》（3份），业主自留1份，后打‘√’；③户口簿复印件（首页、本人页及变更页）；④人名章一枚（与备案登记时用的同一枚）；⑤另有B-2-201夫妻共有说明一份，标明正证和副证持证人”。丽豪园公司对该字条的真实性予以认可，但主张该公司只是替房地产公司向业主征集办理产权证所需的材料，该公司与部分业主签订了《物业委托合同》，但经查询档案未能找到与张伟签订的《物业委托合同》。贾永利主张其已经交纳了502号房屋的公共维修资金，但并未提供证据予以证明。贾永利主张502号房屋屋顶存在漏水问题，2017年丽豪园公司用公共维修资金对屋顶进行维修后，其对屋内墙壁进行了粉刷、贴了壁纸并更换了门窗，2018年7月25日屋顶又发生漏水，其通知丽豪园公司查看，8月1日丽豪园公司来人维修，维修之后2019年夏天发现墙壁还是潮湿，但没有明水，其叫丽豪园公司查看后，丽豪园公司称有明水再说，其粉刷墙面和贴壁纸的费用大约为70000元，丽豪园公司应当予以赔偿。审理中，贾永利未就其主张的费用向法院提供证据予以证明。丽豪园公司主张502号房屋漏水原因是由于窗户的密封胶老化和楼顶的平台漏水，楼顶平台属于六层业主所有，漏水原因均与该公司无关。贾永利主张小区的电表在丽豪园公司名下，由于电表容量等问题，给其用电造成了诸多不便，其要求直接从电力公司购电并安装相应的智能电表。丽豪园公司主张该小区是高压自管户，总电表在房地产公司名下，该公司也向供电局咨询是否可以分户，供电局答复目前尚不具备分户的条件。一审法院认为，贾永利提交的张伟与房地产公司签订的《物业管理委托合同》虽约定物业服务费收费标准为3元/平方米/月，但该合同并非丽豪园公司签订且期限只有一年，早已到期。之后，房地产公司与丽豪园公司签订的《前期物业管理服务合同》及经过备案的《北京丽豪园小区物业管理公约》均约定，丽豪园小区的物业服务费收费标准为5元/平方米/月，贾永利2017年实际也是按此标准交纳，故法院根据在案证据认定502号房屋的物业费收费标准为5元/平方米/月，丽豪园公司要求贾永利按照该标准交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。贾永利要求物业费收费标准为3元/平方米/月并返还2017年多收取物业费的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。贾永利迟延交纳物业费，应当支付滞纳金，丽豪园公司主张的滞纳金过高，贾永利提出异议，法院予以适当调整，酌情确定为2000元。502号房屋在房管部门公共维修资金的账户余额为0元，贾永利主张其已经交纳了502号房屋的公共维修资金，但并未提供证据予以证明，法院不予采信。丽豪园公司要求贾永利支付因维修屋顶防水和电梯大修所需分摊的公共维修资金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。贾永利并未提供证据证明502号房屋漏水系由于丽豪园公司的原因导致，且就其主张的损失并未向法院提供证据予以证明，故对贾永利要求丽豪园公司赔偿房屋修缮费用的反诉请求，法院不予支持。根据现有证据不足以证明丽豪园公司持有应当由贾永利保管的《物业管理公约》、《承诺书》及《物业委托合同》，贾永利要求丽豪园公司返还上述文件的反诉请求，证据不足，法院不予支持。贾永利要求丽豪园公司解除对其用电控制，准许其向电力部门购电并安装与之相匹配的智能电表的反诉请求，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、判决生效之日起七日内，贾永利支付北京丽豪园物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费26944.8元及滞纳金2000元。二、判决生效之日起七日内，贾永利支付北京丽豪园物业管理有限公司维修屋顶防水所需分摊的公共维修资金7715.63元。三、判决生效之日起七日内，贾永利支付北京丽豪园物业管理有限公司电梯大修所需分摊的公共维修资金6842.27元。四、驳回北京丽豪园物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回贾永利的反诉请求。如果贾永利未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，贾永利提供收条两张、案外人蒋德庆书写的收条、证明、贾永利本人手写的装修材料，拟证明其由于房屋漏水造成的损失，丽豪园公司对此不予认可。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，贾永利提交的张伟与房地产公司签订的《物业管理委托合同》虽约定物业服务费收费标准为3元/平方米/月，但该合同并非丽豪园公司签订且已到期。之后，房地产公司与丽豪园公司签订的《前期物业管理服务合同》及经过备案的《北京丽豪园小区物业管理公约》均约定，丽豪园小区的物业服务费收费标准为5元/平方米/月，贾永利2017年实际也是按此标准交纳，故一审法院判令贾永利按照5元/平方米/月的标准支付物业费并酌情确定贾永利支付因迟延交纳物业费产生的滞纳金，并无不当。贾永利上诉要求物业费收费标准为3元/平方米/月并返还2017年多收取物业费，缺乏依据。贾永利上诉要求丽豪园公司赔偿因房屋漏水的修缮费用。本案中，房屋漏水系建筑物本身原因所致，非丽豪园公司的责任。丽豪园公司作为物业服务人应为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护义务，在漏水发生后，丽豪园公司亦采取了一定的维修措施，并不存在明显怠于履行其义务的情形。同时，考虑到涉案房屋的楼顶部分实际由楼上业主独立专属使用，故对贾永利要求丽豪园公司赔偿房屋修缮费用的上诉请求，本院不予支持。贾永利上诉主张丽豪园公司返还《物业管理公约》、《承诺书》及《物业委托合同》，因丽豪园公司否认其持有上述文件，贾永利对上述文件现由丽豪园公司持有的事实亦未能予以证实，故贾永利上诉要求丽豪园公司返还上述文件，本院不予支持。贾永利上诉要求丽豪园公司解除对其用电控制，准许其向电力部门购电并安装与之相匹配的智能电表，该诉求涉及小区的电力改造及其他业主的利益，贾永利在本案中提出该项诉求，本院不予支持。综上所述，贾永利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由贾永利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 曹 雪二〇二〇年八月五日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯