安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2000号上诉人（原审原告、执行案外人）：侯超凡，男，1991年8月4日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：王文兵，蚌埠市龙子湖区解放法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邹涛，安徽全路律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：蚌埠强大运输有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区正街1080号大庆路桥东300米（登记住所地安徽省蚌埠市中粮大道668号华禹物流园F区3号），统一社会信用代码913403000739292325（1-1）。法定代表人：王宗强，该公司经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：汪全锋，男，1989年8月19日出生，汉族，住安徽省灵壁县。被上诉人（原审被告、被执行人）：彭招勤（曾用名刘萍），女,1984年2月1日出生，汉族，住江苏省泗洪县。上诉人侯超凡因与被上诉人蚌埠强大运输有限公司、汪全锋、彭招勤案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初3334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯超凡上诉请求：1．依法撤销蚌埠市淮上区人民法院(2019)皖0311民初3334号民事判决，支持上诉人的诉讼请求。2．判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审法院在执行(2018)皖0311民初1246号民事判决书过程中，直接查封上诉人购买且实际占有装修使用一年多的房屋（位于泗洪县佳和世纪嘉园小区33幢1单元2102室）明显不妥。因为该房屋买卖合同签订、给付首付款、按揭还房贷、开发商跑路、督促交房、房管部门颁证，经手人较多，时间太长，情况复杂，侯超凡实际占有使用房屋时间一年多，具体情况如下：（1）2018年2月10日，侯超凡与彭招勤签订《房屋买卖协议》，购买彭招勤所有的位于泗洪县佳和世纪嘉园小区33幢l单元2102室房屋（面积53.23平方米）。房屋买卖协议签订后，侯超凡每月向银行偿还房贷（其中2018年2月-7月，现金支付给彭招勤，2018年8月-2019年1月，按彭招勤要求，侯超凡每月将房贷转入彭招勤的账户，由彭招勤向银行偿还）。（2）侯超凡购买案涉房屋，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，其支付了将近一半购房款，余款正在陆续按期还贷中，属善意取得；侯超凡已经装修案涉房屋，且实际占有居住一年多时间。（3）侯超凡购房在先，彭招勤因蚌埠强大运输有限公司借贷纠纷发生在后，侯超凡对他们之间的借贷纠纷并不知晓。根据物权法，案涉房屋已经不属于彭招勤的财产，一审法院在不知情的情况下查封案涉房屋，损害了侯超凡的合法权益。（4）侯超凡自签订购买房屋协议以后就开始装修、联系办理相关卡、电、气、物业等入住手续，在购买的房屋中一直居住至今。期间，侯超凡也曾经多次到售楼处、物业、土地、房产等部门办理备案、网签、公证、转籍过户，但是一直联系不到原来的开发商，开发商开发的房产全部属于查封状态，特别是土地房产部门无法给侯超凡购买的涉案房屋办理网签、公证、备案，致使该房屋至今没有能够办理变更登记手续，因此，侯超凡在这起房屋买卖交易过程中及日后均没有任何过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，侯超凡没有过错行为，所以一审法院依据错误的执行裁定书判令驳回上诉人的诉讼请求明显错误。2．彭招勤一审认可侯超凡提供的证据：《房屋买卖协议书》《收条》《收据》、转账流水、《房屋装修协议书》《物业证明》、2019年5月28日物业部门出具收取水电费、物业费的《收据》、照片、出售房屋的广告等所有证据的真实性、合法性、关联性，证明侯超凡未能办理房产证是因为条件不成熟无法办理，其自身并没有任何过错。3．一审法院适用法律部分错误。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，直接判令驳回侯超凡的诉讼请求属适用法律错误。综上，一审法院查明事实部分有误，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。蚌埠强大运输有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。彭招勤述称：案涉房产已经出卖给侯超凡，这是事实，一审法院不应当执行。蚌埠强大运输有限公司在2017年12月就知晓房屋买卖情况。因为之前我想买大货车，但是没有钱，蚌埠强大运输有限公司的法定代表人王宗强给我出主意，让我卖房子。当时我们所在的整个小区处于查封状态（因开发商欠债被法院查封），在我2018年卖房子之前就已经查封，所以过不了户，至今未解封。我们到房管部门及售楼处咨询，他们说约半年后可以解封。我第一次是于2017年8月底去问的。侯超凡在购买房屋时房管部门告诉他暂时过不了户，因为房产开发商需要更换。侯超凡向一审法院起诉请求:1.判令不得执行坐落于泗洪县佳和世纪嘉园小区33幢1单元2102室房产。2.本案的诉讼费用由被告彭招勤承担。一审法院认定事实：2018年2月10日，原告通过泗洪百事通免费广告平台，购买被告彭招勤名下位于泗洪县佳和世纪嘉园小区33幢1单元2102室（房屋面积53.23平方米，单价3757.28元，总房款200000元）。付款方式：1.本协议签订之日乙方(侯超凡)支付购房款人民币捌万元整给甲方(彭招勤)，甲方将《商品房买卖合同》《不动产发票》等与上述房屋有关的原件交给乙方，乙方即取得该房的使用、占有、收益、处分的权利，甲方承诺在3月内将房屋交付给乙方；2.甲方在中国工商银行江苏省分行办理的个人住房按揭贷款15年180期135000元（从2014年7月份至2029年6月份）已经偿还43期约47300元（具体以银行数据为准），剩余137期由乙方负责偿还等；3.余款壹万壹仟元整在房屋不动产权属证书办理并过户至乙方名下时当日给付甲方等等。《商品房买卖协议书》签订后，2018年2月10日，被告彭招勤向原告侯超凡出具《收条》一份，收到房屋首付款捌万元。另出具共收到侯超凡现金还款6420元的四张《收据》（2018年2月至2018年7月）、房屋按揭款及原告侯超凡向被告彭招勤偿还涉案房屋按揭贷款账户还款至2019年1月的转账流水，以上共计偿还金额为12840元。本院在审理蚌埠强大运输有限公司与汪全锋、彭招勤民间借贷纠纷一案中，于2018年6月22日作出的（2018）皖0311民初1246号民事判决书已生效，汪全锋、彭招勤未履行义务，蚌埠强大运输有限公司向本院申请强制执行，本院于2018年8月1日立案执行，本院作出（2018）皖0311执944号执行裁定，查封被执行人彭招勤所有的坐落于泗洪县佳和世纪嘉园小区33幢1单元2102室房屋，查封期限3年。原告得知该房屋被法院查封以后，提出书面异议，被本院裁定驳回。侯超凡于2019年9月16日向本院提起执行异议之诉。一审法院认为：本案中，侯超凡为了证明其已实际合法占有案涉房产，提供了其与彭招勤签订的《房屋买卖协议书》《收条》《收据》、转账流水、《房屋装修协议书》《物业证明》、2019年5月28日物业部门出具收取水电费、物业费的《收据》、照片、出售房屋的广告等证据，被告彭招勤均无异议。被告蚌埠强大运输有限公司、汪全锋未到庭质证。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，案涉房产的转让必须经过房产管理部门登记后才发生法律效力，侯超凡虽然在本院查封之前与彭招勤签订了合法有效的《房屋买卖协议》，支付购房款80000元并约定了偿还按揭贷款，侯超凡自彭招勤处购买案涉房屋至法院查封前未办理房屋变更登记，原告侯超凡并未取得案涉房屋的所有权，故其不能对抗善意第三人。原告以提供房屋开发公司《关于23#-34#楼逾期交付违约金的情况说明》来证明未办理过户是开发商的原因，对此，本院认为：侯超凡在案涉房产的交易过程中，其负有审查彭招勤是否办理了案涉房产的房屋产权证的义务。在彭招勤没有提供房屋产权证的情况下，侯超凡仍继续交易，应当视为其明知彭招勤没有案涉房产的房屋产权证或无法办理案涉房产的房屋产权证而自愿承担风险，所产生的法律后果应当由侯超凡自行承担，且该《说明》无法达到原告不能过户的证明目的。虽然我国法律对已支付购房款没有过错的购房人实行特殊保护，但是并未规定此种购房人在未经登记的情况下即是房屋的所有人。庭审中原告只提供了从2017年2月至2019年1月的还贷证明，侯超凡并没有提供付清案涉房产全部价款的事实；另，原告在案涉房屋被法院查封的情况下向法庭提出执行异议时，并未提供在法院查封案涉房屋前已实际占有的证据，对原告在本案中出具的佳和世纪嘉园物业的《证明》《房屋装修协议书》，对该证明内容，原告并未提供其他证据佐证，故对《证明》《房屋装修协议书》的效力，本院不予采信。根据相关法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，侯超凡对案涉房屋不享有足以阻却执行的民事权益，对其异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告侯超凡的异议请求。案件受理费2088元，由原告侯超凡负担。二审中,上诉人侯超凡、被上诉人蚌埠强大运输有限公司未提交新证据。被上诉人彭招勤，向本院提供了微信转账记录1份，证明侯超凡于2017年9月1日，通过两次微信转账的方式，支付给彭招勤购房定金5000元（一次3000元、另一次2000元）。蚌埠强大运输有限公司质证意见：对该证据的真实性和证明目的有异议，不予认可。侯超凡质证意见：无异议。本院认证意见：鉴于被上诉人蚌埠强大运输有限公司对该份证据的真实性和证明目的有异议，且即使该份证据真实、合法，也至多只能佐证侯超凡与彭招勤之间存在房屋买卖合同关系并交付定金的事实，对其排除执行的异议主张并无足够的证明力，故本院不予认定。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案案由系案外人执行异议之诉，争议焦点为：侯超凡对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院结合当事人的诉辩主张，根据本案查明的事实和有关法律规定，综合评析如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，侯超凡应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，包括但不限于执行标的转让或受让的相关合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议，侯超凡以案涉房屋买受人身份，对登记在彭招勤名下的被查封财产提出案外人执行异议，应当举证证明其异议主张同时符合上述规定中的四个条件。本案中，虽然侯超凡与彭招勤在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定中的第（一）项条件；但是，根据一、二审庭审查明的事实可以看出，泗洪佳和世纪城房地产开发有限公司（开发商）与彭招勤签订《商品房买卖合同》后，至今未将案涉房屋交付给彭招勤，是侯超凡在其与彭招勤签订《房屋买卖协议书》后自行搬进去居住的，因此，该占有行为不符合法律规定，即不符合上述规定中的第二项条件。关于购房款的支付问题。由于侯超凡只支付给彭招勤80000元购房款，以及替代彭招勤偿还银行部分按揭贷款，尚有部分按揭贷款和购房余款没有还清，因此，也不符合上述规定中的第（三）项条件。关于案涉房屋没有办理过户登记是否因买受人自身原因所致的问题。在司法实践中，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略。如不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。如明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。如有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，依法不予保护。本案中，案涉房屋为彭招勤以按揭贷款方式所购买，设有贷款银行的抵押权负担，因此，在购房贷款未还清、抵押权未涂销的情况下，不可能办理过户登记；侯超凡明知所购房屋为彭招勤按揭贷款所购买，应当知道该风险存在却仍然坚持购买，应由其承担不能排除本案强制执行的不利后果。至于侯超凡已经支付的购房款权益如何保护的问题，其可以通过对彭招勤提起另案民事诉讼的方式予以解决。综上，侯超凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2088元（已预交），由侯超凡负担。本判决为终审判决。审判长  洪增余审判员  罗正环审判员  耿 杰二〇二〇年八月十九日法官助理祁克轩书记员毛婉月附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。