辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5262号上诉人（原审被告）：乌红艳，女，1982年4月12日生，蒙古族，住内蒙古兴安盟。委托诉讼代理人：刘路波，辽宁中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欣鑫，辽宁中和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何宏刚，男，1970年7月19日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：何丽华，何宏刚的姐姐。上诉人乌红艳因与被上诉人何宏刚房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乌红艳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人及居间方大连佳之鸿房地产经纪有限公司于2015年4月7日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方签署的《房屋买卖交接书》能够证明上诉人已按合同约定付清了全部购房款。1.2015年6月12日上诉人与被上诉人签署《房屋买卖交接书》，确认被上诉人收到上诉人给付的购房全款34万元整。被上诉人具有完全民事行为能力，并且根据日常生活经验，其应当清楚在交接书上签字确认的法律后果。被上诉人在未收到全部购房款的情况下签字确认不合常理，说明被上诉人对三方抵债的事实是知晓并且认可的。2.被上诉人提起诉讼已超过法定诉讼时效期限。上诉人与被上诉人于2015年6月12日签署《房屋买卖交接书》，上诉人确认验收房屋，被上诉人确认收到全部购房款，双方房屋买卖交易于此时已然完成。时隔四年，2019年10月14日被上诉人在上诉人将房屋卖给案外人后，向法院提起诉讼要求上诉人支付购房款。这四年间，被上诉人从来没有对三方抵债提出异议，同时既未向上诉人主张给付购房款，也未通过法院诉讼途径主张购房款。故此，即便双方存在债权债务关系，也因被上诉人怠于主张债权而超过法定诉讼时效期限。上诉人在一审庭审中已经提出超过法定诉讼时效的抗辩，被上诉人没有提供诉讼时效中止或中断的事由及相应证据，但一审法院在判决中对此并未做出解释，而是径行判决上诉人向被上诉人支付购房款9万元，无事实及法律依据。何宏刚辩称,不同意上诉人的上诉请求。何宏刚一直没有看到钱，到现在也没有给。如果给钱也不应该是25万元，应该按照《大连市房地产买卖合同》约定的房款支付。何宏刚向一审法院起诉请求：判决被告立即给付购房款153,600元。一审法院认定事实：原告何宏刚(卖方)与被告乌红艳(买方)及居间方大连佳之鸿房地产经纪有限公司于2015年4月7日签订《房地产买卖合同》，主要内容为：买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市甘井子区房屋，建筑面积56.65平方米。买卖双方同意房屋出售价格为34万元，付款方式定金人民币1万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于合同签订起10日内备齐购房首付(除定金以外)房款人民币6万元整，替卖方偿还银行贷款。卖方所售房屋尚欠银行贷款，经协商担保公司出资20万元委托居间方为卖方赎产权还清贷款，所还款项冲抵房款，卖方需向居间方出具授权委托公证书，公证费由卖方承担。卖方须在取得全部房款时负责将房屋以签约现状交付给买方使用。2015年5月28日，原被告双方在大连市不动产登记机关办理案涉房屋不动产转移登记时签订的《大连市房地产买卖合同》中，约定的转让价款为403,600元，付款方式为一次性付款，付款日期为2015年5月28日，交付不动产时间为2015年5月28日。同时双方签订《具结声明》，确认由被告为原告偿还银行贷款25万元。2015年5月29日，案涉房屋产权人登记到被告名下。另查，2015年6月12日，原被告双方签订《房屋买卖交接书》，内容为：根据双方于2015年4月7日所签订的《房地产买卖契约》及《居间服务合同》的规定，佳之鸿地产经纪有限公司已办理完毕产权过户及贷款手续，买卖双方自行交接。原被告在“甲方确认乙方给付的购房全款为34万元”房款交接确认处签字。2019年12月，被告将案涉房屋另售他人，原告才迁出案涉房屋。庭审中原告确认其所欠的银行贷款25万元是被告在2015年5月28日前找担保公司替其偿还。而被告称其给付原告的34万元房款，除25万元贷款外，其他款项是因居间方经办人马富强欠被告钱，原告欠马富强钱，故用定金、首付款抵顶的，并未实际支付给原告。一审法院认为：原告何宏刚与被告乌红艳及居间方大连佳之鸿房地产经纪有限公司于2015年4月7日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且被告已按合同约定为原告偿还了银行贷款，双方签署的《具结声明》、《房屋买卖交接书》能证明双方均是按该合同约定在履行合同义务，故原告称该合同未实际履行的观点不成立。原告已通过自己的行为表明案涉房屋的购房款为34万元。庭审中原、被告双方均认可被告为原告偿还银行贷款25万元，其余款项却未实际支付的事实，而被告亦无证据证明其所陈述的原被告与马富强之间存在债权债务关系的事实存在，故被告应给付原告购房款9万元，原告主张超出部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：被告乌红艳于判决生效之日起10日内给付原告何宏刚购房款9万元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1686元(原告已预交)，原告何宏刚负担686元，被告乌红艳负担1000元。二审中，乌红艳提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于乌红艳提供的房屋信息查询卡及个人房屋贷款合同，何宏刚对真实性并无异议，本院该证据予以采信。该证据显示，乌红艳于2015年4月24日与中国建设银行股份有限公司大连市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人借款本金为27万元整，用于购置售房人何宏刚所有的坐落于大连市甘井子区房屋，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途；借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下借款款项直接划入下列账户：户名何宏刚，账号62×××16，开户银行大连建行，划款金额27万元整。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，1.双方当事人均认可《大连房地产买卖合同》中约定的房屋价款403,600元系房地产交易中心依案涉房屋当时的市场价格评估用以计算税款所定，为了办理房屋过户手续。2.双方当事人2015年6月12日签订的《房屋买卖交接书》约定，甲方（何宏刚）现将房屋使用权及附属设施物品交付乙方（乌红艳），经乙方验收后，认为甲方的交付行为完全符合合同所规定的交付时间及条件，乙方同意接受。本院认为，一审判决判令乌红艳向何宏刚支付房款9万元，何宏刚未提起上诉，表明其对一审判决予以认可，故本案的争议焦点为乌红艳是否应向何宏刚支付剩余房款9万元。对于履行合同的情况，应由主张合同已履行的一方当事人承担举证责任，故本案中乌红艳应对其支付房款的情况承担举证责任。根据双方实际履行的《房地产买卖合同》的约定，案涉房屋出售价格为34万元，乌红艳二审提供其与中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及案涉房屋信息查询卡，显示乌红艳将银行贷款27万元全部转入何宏刚账户，用于购买案涉房屋，对于剩余房款7万元乌红艳认可并未实际支付，其称与何宏刚、案外人马富强三方通过债务抵消方式抵付房款，何宏刚予以否认，乌红艳未能提供充分的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故乌红艳应向何宏刚支付剩余房款7万元。因二审中乌红艳提供新证据，证明其向何宏刚支付的贷款数额为27万元，故一审法院判令乌红艳向何宏刚支付房款9万元数额有误，本院依法予以纠正。关于乌红艳上诉称，双方当事人签订的《房屋买卖交接书》已确认何宏刚收到乌红艳34万元购房款一节，本院认为，双方签订的《房屋买卖交接书》确认了两部分内容，一是确认案涉房屋双方于2015年6月12日交接，二是确认何宏刚收到购房款34万元，但根据本案已查明的事实，《房屋买卖交接书》签订后双方并未交接房屋，而是直到2019年12月乌红艳将案涉房屋另售他人，何宏刚才迁出案涉房屋。乌红艳对于何宏刚长期占用案涉房屋而其从未向何宏刚主张权利的情况未能作出合理解释，显然有悖常理。此外，双方未依约交付房屋的情况亦表明案涉《房屋买卖交接书》不能反应双方实际履行合同的情况，故在乌红艳未能提供充分证据证明其已实际支付购房款的情况下，仅依据该《房屋买卖交接书》不足以认定乌红艳已支付了全部的购房款。关于乌红艳上诉称，何宏刚提起本案诉讼已超过诉讼时效一节，本院认为，双方签订的《房地产买卖合同》约定，卖方取得全部房款时向买方交付房屋，鉴于买方乌红艳未向何宏刚主张交付房屋，故何宏刚未主张乌红艳支付剩余房款并一直在房屋内居住使用，何宏刚的权利实际并未受到侵害，直到何宏刚被清出案涉房屋，故何宏刚提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，对于乌红艳的该项上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人乌红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1661号民事判决为：乌红艳于本判决发生法律效力之日起10日内给付何宏刚购房款7万元；二、驳回何宏刚的其他诉讼请求。如乌红艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1686元，由何宏刚负担918元，乌红艳负担768元；二审案件受理费2000元，由何宏刚负担1089元，乌红艳负担911元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年八月六日书记员 姜雪婷