辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1404号上诉人（原审原告）：陈海燕，女，1973年5月18日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审被告）：辽阳市荣兴房地产开发有限公司，住所地辽宁省辽阳市白塔区东兴路西、三里街北英伦华府售楼处。法定代表人：王兴哲，公司总经理。委托诉讼代理人：吕岩，辽宁冠信律师事务所律师。上诉人陈海燕因与被上诉人辽阳市荣兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人陈海燕、被上诉人辽阳市荣兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人吕岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈海燕上诉请求：一、请求辽阳市中级人民法院撤销白塔区人民法院（2020）辽1002民初1147号不公正判决；二、请求二审法院依法判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金共计179,437元。（起算点2013年11月18日［自房屋交付使用后360天］至2019年2月28日止，按中国人民银行一年期贷款利率4.3%上浮50%，即年息6.525%计算）550000×6.525×5=179437三、请求法院判令被告承担一审和本案的所有诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1．荣兴开发公司作为出卖人，未在合同约定的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，长达数年，没有取得初始产权证书，导致案涉房屋权属证书六年后才可以办理，被告的行为已构成违约，应按照《合同法》第一百一十一条承担违约责任。2．荣兴开发公司作为案涉房屋的开发商，同时也是房屋买卖合同的拟定方，已预见到案涉房屋可能因自身原因无法按时办理产权登记备案，既未告知购房人相关风险，也未向购房人就该限定性条款尽到特别提示和说明义务，而是直接在合同中对其所应承担的逾期办证违约责任加以限制，违反公平原则，企图逃避法律责任，于法不容，违反了《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第72条。综上，荣兴开发公司，案涉房屋合同第十五条，关于产权约定（3），违反中华人民共和国《民法》及《合同法》第30-41条的第一，第二，第三情形，违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》。本人于2012年10月18日，付全款55万购得巴黎经典现房一套，与荣兴地产开发公司签完合同即交房，并取得钥匙。购房合同第十五条载明：出卖人应在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。（3）空白。此第（3）项空白处应该是未能在360日内办理产权登记备案的违约，及违约金的约定区域，而荣兴开发公司却偷换概念，自作聪明的再次推定时间，把360日后，甚至逾期多年后不能办理登记备案的违约责任推的一干二净。作为购房者，已经履行给付房款义务，开发商履行其合同约定的360日内为买受人办理权属登记是其法定义务，即使逾期，也只接受一年半载的，在合理宽限期内完成约定，并非无限期搁置，更不能接受6，7年都办不了房照。开发商无视相关法律的规定和约束，自拟无效约定，企图逃避自己的违约事实，理应承担违约责任。二．一审法院有法不依，枉法判案，无视事实及合同双方权利和义务的公平原则。没有质证荣兴开发公司在房屋交付使用后360天内，是否在产权部门对需要的资料进行了登记备案；没有确认开发公司为了办理房照做了哪些工作；没有收集对方的佐证和证据。却对我做了各种质证，本人2019年3月5日才得到开发商提供的可以办理房产证明的相关资料，2020年1月取得不动产证书。可是判决书上却陈述我2015年4月5日已领取房照，明显的歪曲事实，偏袒被告。对我方陈述事实及法律依据置若罔闻，只字不提。我陈述的事实清楚，法律依据正确。最后的判决却草草以特殊约定了结，此不公正，不严谨之判决，严重背离了司法的公信力，侵害了本人的合法权益。6年间，我的家庭遭遇了重大的经济损失，因没有房照，无法在银行作抵押贷款，无法在房屋市场交易、变现，无法体现房屋的商品功能和价值，一段时间，甚至靠借高利贷以助家庭渡过难关。荣兴开发公司，理应承担6年后才办理产权登记带来的后果和损失。2019年初，在业主们不断去市政府上访的背景下，终于传来可以办证的消息。可是孩子父亲却在一年前的一次交通事故中，颅脑损伤离世。我的办证之路由此崎岖不平！一则共有人不在之后，需要作遗产公证，需要沟通其他法定受益人放弃遗产。再则，我于2015年8月已与孩子父亲离婚，协议房子归我，但房子没有实现产权登记的变更，司法机关无法作遗产公证，以上种种，导致我在办理房证的路上，劳顿奔波，苦不堪言，在不断的与各个部门沟通，交涉，在市长公开热线的帮助下，产权证在2020年1月才正式取得。荣兴开发公司，理应承担没能在360日内办理产权登记给本人带来的诸多不便，并承担违约责任。随此附上《辽阳市白塔区人民法院2020辽1002民初68号民事判决书》《辽阳市白塔区人民法院2017辽1002民初2404号民事判决书》同是房产开发公司，相同的违约责任，却得到不一样的判决。荣兴开发公司以逃避责任为目的，自拟无效约定，6年才能办房照，却得到法律的纵容，实在是对那些按规矩制定合同一方莫大的讽刺和贬斥。综上，白塔法院所谓的“特殊约定”于法无据，于理不容，违背中华人民共和国《民法》《合同法》的公平和本意，请辽阳市中级人民法院予以驳回。同时，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第六十条、《城地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条，由于出卖人原因，买受人未能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。辽阳市荣兴房地产开发有限公司辩称，案涉合同不属于格式合同，是辽宁省工商局和建设厅制作的示范文本，其中包括必备条款、选择性条款和约定条款，本案关于办证时间的约定属于选择性条款中的约定条款，不是格式条款，一审法院不予支持上诉人的诉讼请求认定事实，应予维持。陈海燕向一审法院起诉请求：本人于2012年11月10日，全款购得辽阳市荣兴地产开发公司巴黎经典现房一套，购房合同第十五条载明出卖人应在商品房交付使用后360日内向产权登记机关报备登记手续并办理产权证书，可是开发商却迟迟未能在规定期限内履行其义务。本人多次询问售楼处工作人员，每次的答复都是不知道，或者今年应该差不多吧，一年又一年，早该属于本人的产权证因为开发商的违约迟迟未能办理，给本人带来了诸多的不便及损失。2015年5月1日前夕，巴黎经典一二期楼盘参加政府房交会，打听售楼处一位经理，说一期产权证今年年底能下来，并主动将我原始购房合同和发票改为2015年4月26日（可以享受房交会退税政策）收回了我2012年11月签订的原始购房合同及发票。我于2015年5月27日缴纳契税16509.30元，等待年底办理房照，一等又过去了三年。2018年，因产权证迟迟不能办理，巴黎经典业主多人多次去市政府上访…终于在2019年春节过后等来了办理产权证的消息。本人所购买的房子是政府批准，有商品房预售许可证的现房。按照有关法律规定，自订立合同90日内，应下发产权证。办理房产登记是开发商应尽的义务，超过规定期限不办理产权登记的，买方可以追究违约责任，根据《最高院商品房买卖合同司法解释》相关规定，原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金179437.5元。（55万元＊6.525%＊5，自2013年11月18日至2019年2月28日止，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%上浮50%，即年息6.525%计算）。辽阳市荣兴房地产开发有限公司一审辩称：双方签订合同第15条约定办理产权证的最后日期为房产局下证时间为准，原告已经在2015年4月5日领取房照，我公司没有违约，双方对与办证时间的约定属于特别约定，没有损害原告的利益，更没有给原告造成经济损失，我公司行为合法有效，原告诉讼请求应予驳回。一审法院认定事实：2015年5月1日，原告陈海燕与被告辽阳市荣兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告辽阳市荣兴房地产开发有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区.55平方米房屋以550310.00元出卖给原告陈海燕，陈海燕付清房款后使用该房屋。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：该商品房综合验收合格备案后，以房产局下证时间为准。”该房屋于2013年1月19日交付，现原告已办理房照相关手续。一审法院所确认的上述事实，有原告提供的购房合同、购房款发票、初始购房更名收据、商品房预售许可证、办理房照证明、进户收款收据、进户收款明细、情况说明、仓房出售协议书；有被告提供的领取房照登记表及双方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为：原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，事实清楚、合法有效，予以确认，双方均应按照该合同全面履行各自的义务。就产权登记问题，双方在合同中已经明确约定，该商品房综合验收合格备案后，以房产局下证时间为准。此项约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的规定的当事人有特殊约定的情形，故原告主张被告承担违约金的责任，缺乏事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回原告陈海燕的诉讼请求。案件受理费1944.00元（已减半收取），由原告陈海燕负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于产权登记问题，双方在合同中明确约定，该商品房综合验收合格备案后，以房产局下证时间为准。此项约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的规定的当事人有特殊约定的情形，故上诉人主张被上诉人应当给付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，陈海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3888.00元，由上诉人陈海燕负担。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 曹丽娜审判员 艾德玲二〇二〇年八月五日法官助理李雪书记员徐智源