湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初1449号原告：荆州市农业物资贸易公司，住所地：荆州市沙市区江津东路。法定代表人：邹永久，该公司经理。委托诉讼代理人：李国飞，湖北博智律师事务所律师。被告：荆州市城市管理局，住所地：荆州市沙市区北京西路307号。负责人：王统怡，该局局长。委托诉讼代理人：吴静，男，1975年5月8日出生，汉族，住荆州市沙市区。被告单位职工。委托诉讼代理人：蔡敏，湖北楚韵律师事务所律师。原告荆州市农业物资贸易公司与被告荆州市城市管理局（现更名为：荆州市城市管理执法委员会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告公司法定代表人邹永久及委托诉讼代理人李国飞，被告委托诉讼代理人吴静、蔡敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆州市农业物资贸易公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋建筑物、构筑物、设备设施、基础建设、搬迁费、安置费等各项损失4185160元；2.全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月12日，原告与荆州市兴环物业管理有限公司（以下简称兴环物业公司）签订了《场地租赁协议》，约定由原告租赁沙市区幸福垃圾处理场，租赁期限至2021年12月31日届满，同时，因租赁场地的原相关建筑已部分被拆除、部分成为危建随时可能倒塌，因此双方协议约定，乙方可根据需要维修或者改建。原告已将整个租赁期间的租金全额支付给被告，且在经兴环物业公司批准后，重新出资进行了基础建设以及建筑物、构筑物的修建。后因拟对垃圾处理场收储，2013年12月31日，荆州市城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被告共同委托荆州楚星资产评估公司（以下简称楚星评估公司）对原告租赁的场地进行了资产评估，认定市场价值为505.03万元，其中明确认定原告修建的部分按平均成新率47%折旧后的价值为3260590元，并经荆州市土地资产管理委员会（以下简称市土资委）审核同意另行赔偿原告评估前就已搬迁的损失13.4万元，已搬迁职工安置费21万元。此外，2014年4月24日，被告向城投公司发出《补充意见函》，认可余下未迁出部分的搬迁费不低于27万元，因征收产生的停产停业损失不低于9万元。因对评估价值有异议，被告也认为对原告的资产评估价格过低，还向评估机构及城投公司发函要求提高价格。之后双方进行了多次磋商，并形成了多次会议纪要，对于基本事实予以了认可。2015年12月30日共同书面确认如下事实：评估报告中，固定资产建筑物序号为7、24、37、38的四个项目应当归被告所有，合计金额为39430元，并确认原告进行的场内鱼池回填为12万元、道路硬化为14万元，该两项共计26万元系原告投资，但未包含在评估报告的原告部分中。综合以上情况，被告应当赔偿原告的房屋建筑物、构筑物、设备设施，基础建设费、搬迁费、安置费等各项损失共计4185160元。2016年4月13日，被告在未通知原告的情况下，打着城市公共利益的旗号，组织了数十人对原告投资的建筑物、构筑物等实施了强制拆除行为，导致原告遭受了巨大的损失。原告因此提起过行政诉讼，但人民法院认为系民事纠纷，要求通过民事诉讼解决，原告故而起诉。被告荆州市城市管理执法委员会辩称：1、原告诉请无事实和法律依据。涉案场地上的附属物及设施，大部分在双方签订《场地租赁协议》时即存在，是属于被告的财产，与原告无关，被告参考楚星评估公司评估报告将该部分价值全部归属于自己，与事实不符。原告在被告的土地上添附建筑物，未得到许可，且建筑物均未办理产权证，也未获得有关部门批准，属于违法建筑，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，对于违法建筑不予补偿。《场地租赁协议》第八条的约定，“在协议期内，乙方不得私自转租该场地……其租赁费用每年必须在前一年12月31日前交纳完毕，否则，本协议即自行终止。”原告自2011年1月1日起私自将部分场地转租给七名案外人，并且自2011年起未按约定交纳租金。期间被告多次向原告主张权利，并于2016年1月6日发函给原告，通知其双方签订的《场地租赁协议》已于2011年1月1日终止，并要求其限期腾退、返还场地，但原告怠于履行义务，强行占用被告场地。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因原告违约导致双方租赁合同解除，被告对原告可移除的财产不负有看管、保管的义务，对其不可移除的财产，被告不负有赔偿责任。2、楚星评估公司于2014年4月18日出具的荆楚评报字【2014】第000号评估报告书有效期为一年，该评估报告已于2015年4月17失效，原告依据已失效的评估报告主张赔偿，于法无据。3、被告不应承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议及对真实性无异议的证据，来源合法，与本案关联，本院对证据反映的客观事实予以确认并在卷佐证。对其它证据，本院认定如下：原告提交的证据5《资产评估汇总表》等评估明细、证据7中的《评估报告意见征求书》，被告对当时进行评估的事实不持异议，本院予以确认；原告提交的证据9中的《收条》，能与被告出具的票据对应，本院采信证据9，据此确认原告租赁期间交纳了2次租金共1万元；原告提交的证据17账目、合同、票据等，原告拟证明其投资建设房屋、设施、设备的支出，证据效力在“本院认为”部分阐述；原告提交的证据20中其与荆州**新能源加工厂签订的《联营承包合同书》与原件核对无异，以及证据中该厂的个体工商户营业执照，与被告提交的证据2相吻合，予以采信，据此确认该证据反映的客观事实；被告提交的证据3荆州**新能源加工厂负责人出具的情况说明系复印件，无原件核对，不予采信。经审理查明：被告单位系位于荆州市××××路的幸福垃圾处理场场地的产权人。2009年11月12日，出租方（甲方）兴环物业公司与承租方（乙方）原告公司签订了《场地租赁协议》，约定出租场地为沙市区幸福垃圾处理场，面积16320平方米；租赁期限12年，从2010年1月1日至2021年12月31日；租金按年均价3.5万元收取；租赁场地内的一切新建活动包括厂房住房修建、场地内水电路等在甲方认可情况下由乙方按国家有关法律法规进行设计和建设，其他临时性设施建设、原有设施维修及改建可由乙方根据需要自行建设后报甲方登记备案；乙方在租赁期间内，确因国家建设需要占用或征用该处用地的，甲方按实际占用或征用土地面积百分比和期限减免乙方租金，甲方不承担给乙方造成损失的赔付责任，但甲方必须提前三个月告知乙方，并按相关条款退还相应租金；在该场地因国家建设需要发生变更或场地拆除时，占用或征用方（第三方）应按照国家相关规定对乙方所属场地内不可移建的设施及相关损失进行赔付，具体赔付办法由乙方和第三方协定；在协议期内，乙方不得私自转租该场地，同时甲方也不得干涉乙方自主合法的经营行为，其租赁费用每年必须在前一年12月31日前交纳完毕，否则，本协议即自行终止；等。同日，因垃圾场之前租赁关系引发诉讼，为履行（2009）鄂荆中执字第21-1号《民事裁定书》，原、被告签订了《执行和解协议》两份，约定：被告一次性补偿原告公司20万元整；原告公司自愿将北京东路天发加油站后垃圾处理场场地及全部附着物的所有权，按现状移交给被告；原告公司自愿继续承租北京东路天发加油站后垃圾处理场场地及附属物，租金为每年3.5万元，其中3万元作为被告对原告的补偿（租金抵扣补偿年限为12年，合计36万元，若中途因其他原因造成租赁合同中止，应由被告按剩余年限一次性将剩余补偿款支付给原告），原告实际支付每年0.5万元；本协议签订之日，湖北省高级人民法院（2008）鄂民一终字第189号民事判决及荆州市沙市区人民法院（2006）沙民初字第817号民事判决所确定的各方当事人的权利义务即告履行完毕，双方再无任何权利义务关系。原告承租幸福垃圾场后，在该场地上新建了建（构）筑物，并对原有的部分建筑进行了改建。2010年11月18日，原告公司向被告及兴环物业公司提交了《关于改建新建项目登记备案的报告》，拟就原告根据生产经营需要新建的车间仓库、回填鱼池、低洼场地土石方、水泥地坪、聚氨脂防水屋面、地下储硫碱库已基本完工、部分已交付使用的项目致函报告，提请登记备案。该报告于2010年11月28日被签收。由原告兴建的建（构）筑物均无相关营建报批手续，无产权权属证明。原告承租幸福垃圾场后，引进数家包括案外人荆州**新能源加工厂在内的商企进驻，原告声称与其是联营关系，提交了与荆州**新能源加工厂于2012年12月8日签订的《联营承包合同书》。在此之前的2011年1月1日，原告与荆州**新能源加工厂签订了《合同书》，原告将相关场地租赁给荆州**新能源加工厂，合同中未体现有关联营的约定。按照《荆州市城市总体规划2011-2020》以及《荆州经济开发区综合服务中心控制性详细规划（调整）》，其中北京东路延长线从幸福垃圾场中间穿过，该场地被依法征收。自2013年10月开始，被告通知原告幸福垃圾场被征收，要求其撤离。2013年10月15日，原告向进驻幸福垃圾场的商企制发《通知书》内容如下：“名承包租赁户：由于荆州开发区经济发展、城市道路建设的需要决定征收我公司现有使用权的垃圾处理场场地，用于修建荆州市北京东路道路延伸。为此，根据我单位与各位不同时期签订的承包或租赁合同中相关条款约定，特提前通知，本公司与各位的承包租赁协议将于2013年11月15日解除，请于此期间内迁出并办理清场退款手续。否则，届时因场内水电管网拆除带来不便或导致损失，我公司概不负责。”据原告称，进驻商企已于2014年全部搬走。2014年，委托方城投公司将幸福垃圾场的土地使用权、房屋、构筑物、管道、设备等以2013年12月31日为评估基准日进行了评估,评估土地使用权价值为1789700元。评估报告作出后，被告认为评估价值偏低，与城投公司及评估机构进行过磋商。2014年4月24日，被告曾向城投公司致函，认为评估报告仅对现有固定资产部分评估，关于租赁户停工、停产及职工安置等经济损失问题未予考虑，经被告与承租户协商，因土地征收造成承租户停工停产损失每月1.5万元，按半年计为9万元，余下商户全部迁出费用预计不低于27万元，等。2014年7月7日，市土资委召开第十九次会议并形成备忘录，其中载明：规划的北京东路延伸线将从幸福垃圾处理场厂区中间穿过，因此本次收储进行资产评估时，按照市城管局（即被告，下同）的意见，除了对市城管局本身的资产、土地、厂房、设备进行评估外，同时也对租赁企业建设的厂房、设备进行评估，另外市城管局还对租赁企业的搬迁损失提出了意见，以上一并包含在本次收储补偿范围内；经评估，该宗地及地上包括7649.8平方米的房屋建筑物，34项构筑物及辅助设施，12项设备及土地使用权，资产评估价格505.03万元，市城管局提出因租赁的合同损失及赔偿费用共34.4万元，共计539.43万元。2014年7月25日，城投公司向被告发函，载明幸福垃圾场评估报告已由市土资委审核通过，确定由市城投公司按539.43万元进行收储，收储资金由市财政局监管使用，按照市土资委意见，城投公司草拟了一份收储协议，现征求被告意见，待双方确认后签订合同。经过之上的收储准备，时至本案判决时，涉案场地仍未完成收储，被告单位未曾收到土地收储补偿款项。在此前后，原、被告之间多次就幸福垃圾场被征收后的赔偿问题进行磋商。2014年12月18日，被告向原告制发《关于限期移交城东市政建设项目用地的通知》。2015年5月24日，原、被告就幸福垃圾场回收工作召开了专题协调会议。2015年12月30日出具的《幸福垃圾处理场原有改（扩）建新建房屋设施状况确认书》载明，经原、被告两方人员到现场踏勘，按照楚星评估公司2013年12月31日评估报告第一稿原、被告认可的序号栏编号、图纸项目编号及照片编号，原告公司法定代表人邹永久确认了以下内容：2009年11月12日签订租赁协议前的房屋、设施共4项，以评估报告《固定资产--房屋建筑物评估明细表》序号栏编号为准，该4项为第7、24、37、38号（金额合计为39430元）；2010年1月1日之后改、扩建的房屋、设施，无法提供费用支出凭证；2010年1月1日之后新建的房屋、设施；被告认为进一步需要核实的项目；邹永久主张遗漏的项目，其中包括场内鱼池回填计价12万元、道路硬化计价14万元等，均无法提供原始依据和支出凭证。原、被告双方未能就赔偿问题达成最终一致意见。2016年1月6日，被告向原告作出《荆州市城市管理局关于腾退返还幸福垃圾处理场场地设施通知书》，通知原告自2011年1月1日起结束租赁关系，并要求原告腾退返还《场地租赁协议》所涉场地及设施，若未在10日内腾退出场，视为放弃场地内一切财产权利。原告收到通知书后，于2016年1月26日向被告作出《关于不同意违法终止合同的函》，就被告主张终止租赁关系提出异议，并请求被告协商解决。2016年4月13日，城投公司、荆州市政府投资工程建设管理中心（以下简称市建管中心）出具了以下说明“根据荆州市城区项目建设计划，为了城市公共利益需要，打通北京东路。依照荆州开发区建设局、规划局通知精神，建设方受产权单位（市城管局，即被告）委托，我方派机械台班配合产权单位对其自有房屋和场内违建建筑进行拆除。”该情况说明上有联合派出所出警民警署名见证。当日，涉案场地内的建（构）筑物被拆除。2018年4月25日，原告公司向本院提起行政诉讼，请求判令确认被告委托城投公司、市建管中心对原告公司实施的强制拆除行为违法。经一、二审及申请再审程序，认定该行为是被告作为权利主体处分民事权利的行为，并非行政行为，驳回了原告的起诉。原告故提起民事诉讼，请求赔偿。另查明：1、租赁期间，除2009年11月12日签订《执行和解协议》时约定抵扣补偿的租金外，原告还向被告交纳了2次租金合计1万元。2、兴环物业公司于2008年2月1日注册成立，系原荆州市城市市容环卫管理局设立的全资国有公司，2011年5月4日变更登记为荆州市亮城物业服务有限公司，被告单位为唯一股东，出资比例100%。荆州市亮城物业服务有限公司已于2019年1月24日注销。本院认为，2009年11月12日，兴环物业公司与原告公司签订的《场地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。之后兴环物业公司更名为荆州市亮城物业服务有限公司，该公司已注销，后续权利义务由股东即被告承担。该《场地租赁协议》在履行过程中，场地被政府征收用于城市建设，导致协议不能继续履行，双方当事人均认可《场地租赁协议》已解除，原告认为解除节点为2016年4月13日拆除时，被告认为解除节点为2011年1月1日原告非法转租时。本院认为，原告引进商企入驻幸福垃圾场，其声称是联营，但从原告和商家最初签订的合同，以及因场地被政府征收需要商家搬离时原告向商家制发的《通知书》来看，原告与入驻商家之间实为转租关系。原告还称，2009年签订《场地租赁协议》后，被告方有专门的驻场代表，故被告明知联营关系的存在，对此原告未能提交任何证据予以证明，不予采信。据此本院认定，《场地租赁协议》签订后，原告存在转租行为，但是，该转租行为的存在并不能导致《场地租赁协议》自2011年1月1日自然终止或解除，何况被告还曾于2011年3月23日向原告开具票据，收取了2011年元月至12月31日的租金5000元。综上，本院认定《场地租赁协议》于2016年4月13日解除。《场地租赁协议》约定，原告在租赁期间内，确因国家建设需要占用或征用该处用地的，出租方不承担给原告造成损失的赔付责任，在该场地因国家建设需要发生变更或场地拆除时，应按照国家相关规定对原告所属场地内不可移建的设施及相关损失进行赔付，具体赔付办法由原告和占用或征用方（第三方）协定，因此，基于《场地租赁协议》约定，被告无需向原告承担赔付责任。原告提交的证据17账目、合同、票据等，拟证明其投资建设房屋、设施、设备的支出，因被告无需依约向原告承担赔付责任，该证据与本案审理结果无关联，故不予采信，就证据真实性和证明效力不作进一步认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告荆州市农业物资贸易公司的诉讼请求。本案案件受理费40281元，由原告荆州市农业物资贸易公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审 判 长  张 华人民陪审员  肖忠莉人民陪审员  严慧玲二〇二〇年八月七日法官助理毛冰超书记员徐雪峰