湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13112号上诉人（原审被告）：高夏青，女，1989年6月25日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：向勇，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾仕芬，女，1969年2月28日出生，汉族，住浙江省乐青市。委托诉讼代理人：王栋，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊鑫，湖北瑞通天元律师事务所实习律师。原审第三人：武汉乐安家园房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心第1、2、6幢1-2层商51号。法定代表人：李贺朋，公司总经理。委托诉讼代理人：万洋，公司员工。上诉人高夏青因与被上诉人贾仕芬、原审第三人武汉乐安家园房地产经纪有限公司（以下简称乐安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初5380号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高夏青上诉请求，1、撤销一审判决，依法改判驳回贾仕芬一审的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由贾仕芬承担。其上诉理由为:一、原判决认定合同无法履行所依据的事实错误。1.关于合同约定的履行方式。《武汉存量房买卖合同》第五条约定的付款方式为贷款支付，具体方式为:房屋转让价＝定金＋首付款＋贷款＋物业交割保证金＋户口迁出保证金；签订合同日支付定金20万元，首付款第一笔235万元由购买方贷款审批后7个工作日自行支付给出售方去解除房屋抵押。该条第（三）款关于贷款的约定中，针对“若购买方因自身原因未获得贷款机构批准的”情形，双方没有选择范本合同所列举的三种方式，但在第十三条第（二）款进行了补充约定，即“…公证当天乙方将房款打给甲方，房款＝579万元减去银行剩余贷款本金，2019年4月30日前的利息由甲方承担，2019年4月30日后的利息由乙方承担。甲方同意乙方公证期限为4个月截止日期为2019年9月1日。”意思就是贾仕芬应当将扣除高夏青银行按揭贷款余额后的购房款支付给高夏青，2019年4月30日以后的贷款利息由贾仕芬承担，贾仕芬在4个月内还清银行贷款，可以（凭借全权委托公证）自行办理过户登记手续。也就是说，即便银行不向贾仕芬提供贷款，并不影响双方房屋买卖合同的履行。2.关于贷款来源。合同虽然约定了贾仕芬以贷款方式支付首付款以外的购房款，但是并没有约定贷款只能来源于银行，更没有限定只能来源于兴业银行和工商银行。即便兴业银行和工商银行拒绝为其发放贷款，贾仕芬不仅可以向其他银行申请贷款，还可以向其他贷款机构（如小额贷款公司等）或者通过民间借贷方式获得贷款。原判决仅因为兴业银行和工商银行两家银行拒绝向贾仕芬发放贷款，就认定合同无法履行，显然过于武断。3.关于贾仕芬不能取得银行贷款的原因。原判决认定是高夏青“有未执行生效文书存在”，明显不合常理。因为是贾仕芬向银行申请贷款，高夏青并非该借贷关系的当事人。根据交易惯例，银行只需审查借款方也就是贾仕芬的征信情况和担保条件，与高夏青毫无关系。银行是在高夏青已经偿还按揭贷款、解除抵押以后，才向贾仕芬发放贷款，不存在来自高夏青的任何风险。况且，有证据证明兴业银行已经将债权转移给资产公司，其与高夏青之间并不存在债权债务关系。高夏青的所谓“未执行生效文书”，与贾仕芬能否取得银行贷款没有任何因果关系。二、一审法院适用法律错误。基于合同对于贾仕芬在未能获得银行贷款的情形下如何继续履行合同已作明确约定的事实，贾仕芬不履行付款义务，已经明显违反合同约定；其以未能获得银行贷款作为其不履行合同义务的抗辩理由，本来就不成立。根据《合同法》第一百零七条规定应当“承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”即便本案确因银行不提供贷款导致贾仕芬违约，也应当适用《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三方的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依法律规定或者按照约定解决。”原判决适用法律明显错误。综上所述，原审判决认定房屋买卖合同无法实际履行的事实错误，适用法律错误，请贵院查明事实，支持高夏青的前述上诉请求。贾仕芬辩称，1.本案存量房买卖合同事实上已经无法履行，按存量房买卖合同的约定本案的付款方式为通过商业贷款进行支付，但是由于高夏青的债务问题，导致兴业银行的审批贷款没有通过。之后高夏青和贾仕芬在居间方的主持下又重新在工商银行申请贷款未通过，在没有能办理贷款迹象下贾仕芬起诉要求高夏青解除合同。2.合同无法履行是由于高夏青的原因导致的，是因为高夏青债务事项导致商业贷款一再无法办理。3.根据合同约定，办理贷款是双方的义务，在没有办理贷款的情况下贾仕芬没有义务支付合同款项。4.还有另案8066号，高夏青起诉贾仕芬要求继续履行合同，承担违约金，两案裁判思路相同。请求二审维持原判。乐安公司述称，高夏青与贾仕芬于三月初在乐安公司签订房屋买卖合同，三月中旬办理兴业银行贷款被拒，四月初在工商银行贷款被拒，乐安公司多次组织协商解决未果。请求法院依法裁判。贾仕芬向一审法院起诉请求，判令：1、解除贾仕芬与高夏青签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、高夏青向贾仕芬退还定金20万元；3、高夏青向贾仕芬赔偿购房过程中支付费用合计91676元（其中：中介费80000元、金融费用4000元、公证费780元、房屋评估费用4980元、交通费1716元、复印费200元）；4、高夏青向贾仕芬赔偿律师费8000元；5、本案诉讼费用由高夏青承担。一审法院经审理查认定事实如下，2019年3月6日，高夏青通过乐安公司中介，与贾仕芬签订了《武汉市存量房买卖合同》，同时三方还签订了《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》。上述涉案《武汉市存量房买卖合同》约定：高夏青将其与案外人纪睿共同共有的坐落于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心9、10栋10号楼单元9层1号房屋（建筑面积186.08平方米）转让给贾仕芬，转让价格为579万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行汉口支行，高夏青应于2019年3月8日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且高夏青最迟应于2019年4月25日前办理完毕解除抵押登记手续；贾仕芬的付款方式为贷款支付：贾仕芬应于签定合同当日居间方代为保管不动产证后将第一笔定金20万元支付给高夏青；贾仕芬应在贷款审批通过后7个工作日内将第一笔首付款235万元支付给高夏青；贾仕芬应在过户当日见不动产收件单和完税单将第二笔首付款24万元支付给高夏青；贾仕芬贷款方式为商业贷款，金额为299万元，由贷款机构支付给高夏青；双方办理完物业交割当日，签署物业交割确认书后贾仕芬支付高夏青1万元；其他补充约定：如果因贾仕芬家庭原因或个人原因导致不能购买此房的，高夏青同意在2019年4月30日前贾仕芬进行全权公证，公证受托人由贾仕芬指定。公证当天贾仕芬将房款打给高夏青，房款等于579万减去银行剩余贷款本金，2019年4月30日前的银行利息由高夏青承担，2019年4月30日后的利息由贾仕芬承担。高夏青同意公证期限为4个月截止日期为2019年9月1日。合同签订当日，高夏青依约将涉案房屋不动产证交给乐安公司保管，贾仕芬此前向高夏青支付定金20万元，向乐安公司支付中介服务费8万元。此后，由于高夏青债务问题，银行拒绝就涉案房屋向贾仕芬发放贷款，双方又无法就新的支付方式达成一致，由此发生争议，故贾仕芬诉至一审法院，请求判如所请。审理中，一审法院于2019年6月28日向高夏青邮寄送达了起诉状副本。经贾仕芬申请诉讼保全并提供担保，一审法院依法裁定对高夏青价值291676元的财产予以查封或者冻结。一审法院认为，贾仕芬与高夏青签订的《武汉市存量房买卖合同》及贾仕芬、高夏青与乐安公司签订的《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。前述《武汉市存量房买卖合同》约定贾仕芬的付款方式为贷款支付，但由于高夏青债务问题，银行拒绝就涉案房屋向贾仕芬发放贷款，至目前为止贾仕芬与高夏青未就付款方式达成新的合意，故该合同事实上无法继续履行，且不能归责于本案合同当事人。在此情形下，贾仕芬要求解除涉案《武汉市存量房买卖合同》及要求高夏青退还定金20万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。贾仕芬要求高夏青赔偿购房过程中支付费用91676元及律师费8000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。高夏青的答辩意见，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认贾仕芬与高夏青于2019年3月签订的《武汉市存量房买卖合同》于2019年6月28日解除；二、高夏青于判决生效之日起十日内退还贾仕芬定金20万元；三、驳回贾仕芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3838元、保全费1978元、共计5816元，由贾仕芬负担1801元，高夏青负担4015元。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据一审法院（2019）鄂0103民初8066号民事判决书已认定高夏青与贾仕芬签订的《武汉市存量房买卖合同》及贾仕芬、高夏青与乐安公司签订的《房屋交易保障服务合同》合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。本案中，高夏青所出售的案涉房屋有未执行生效文书存在，依合同约定，贾仕芬的付款方式为贷款支付，但相关银行均以高夏青有未执行生效文书存在，致使贷款无法获批，且贾仕芬与高夏青亦未就付款方式达成新的合意，由此，该合同事实上无法继续履行，导致合同不能履行的原因不能归责于本案合同当事人，亦不足以认定贾仕芬的行为已构成违约。因此，购房定金在合同解除后应予返还，故一审法院判决对贾仕芬要求解除合同及高夏青返还定金予以支持并无不当。高夏青上诉认为贾仕芬的行为构成违约，无权解除合同并要求定金返还的理由，本院不予支持。综上所述，高夏青上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5373元，由高夏青负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年八月三日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹