上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终7927号 上诉人(原审原告)：孟健伟，男，1978年12月3日出生，汉族，住上海市。 上诉人(原审原告)：吴瑾，女，1978年4月23日出生，汉族，住上海市。 上列两位上诉人共同委托诉讼代理人：王杰，上海容和律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：徐杰美，男，1954年11月6日出生，汉族，住上海市。 上诉人(原审被告)：吴晓维，女，1957年1月6日出生，汉族，住上海市。 上诉人(原审被告)：徐戌雄，男，1985年4月14日出生，汉族，住上海市。 上列三位上诉人共同委托诉讼代理人：丛璐，上海市锦天城律师事务所律师。 原审第三人：上海六星房地产经纪有限公司，住所地上海市。 法定代表人：徐丰林，总经理。 上诉人孟健伟、吴瑾与上诉人徐杰美、吴晓维、徐戌雄因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初27391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孟健伟、吴瑾上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，改判支持孟健伟、吴瑾一审全部诉讼请求。事实和理由：根据相关政策，孟健伟方只有按照普通住房标准购买位于上海市天通庵路XXX弄XXX号XXX室系争房屋才能申请贷款人民币(以下币种均为人民币)225万元，且可据此享受普通住房的纳税标准，而系争房屋要符合普通住房标准，则其网签合同价格必须低于450万元。尽管双方并未书面明确房屋总价款550万元是由网签合同价格450万元加上装修款100万元组成，但此种组合方式符合目前房屋交易市场惯例，且对徐杰美一方没有任何损失。孟健伟等人按约支付定金60万元，并积极筹措首付款，但未能如约购买到系争房屋，遭受巨大经济损失。反观对方，其使用己方支付的定金购买了另一套房屋，同时亦享受到系争房屋由于房地产市场价格上涨而带来的收益。两相对比下，一审判决徐杰美一方仅返还己方定金60万元，是不公平的。据此，孟健伟方请求二审法院判如所请。 徐杰美、吴晓维、徐戌雄上诉请求：维持一审判决第一、三项，撤销一审判决第二项，改判徐杰美、吴晓维、徐戌雄不返还孟健伟、吴瑾定金60万元。事实和理由：双方签署的《房地产买卖居间合同》约定系争房屋价款即为550万元，该价格系双方当事人签约时的真实意思表示，双方未对做低房价事宜做过任何书面约定。孟健伟方提出的付款方式均与居间合同约定的首付款支付金额相差甚远，使得己方只能贷款解决资金缺口，并造成利息损失。孟健伟方擅自变更合同条款，已构成违约，根据居间合同约定己方有权不予返还定金。综上，徐杰美方请求二审法院支持己方上诉请求。 孟健伟、吴瑾辩称，不同意对方的上诉请求。双方签订居间协议时，己方就已经提出房价450万元、装修款100万元，居间合同中约定的贷款225万元可以证明此节。徐杰美方清楚知道己方购买的是第二套房，而根据房产交易政策，只有购买普通住房才能贷款5成，即达到贷款225万元，非普通住房仅能贷款三成，即160万元。 徐杰美、吴晓维、徐戌雄辩称，不同意对方的上诉请求。居间合同签订后，孟健伟一方才提出要做低房价，其行为构成违约。 原审第三人上海六星房地产经纪有限公司(以下简称“六星地产”)未作陈述。 孟健伟、吴瑾向一审法院起诉请求：1、判令解除与徐杰美、吴晓维、徐戌雄签订的系争房屋《房地产买卖居间合同》；2、判令徐杰美、吴晓维、徐戌雄双倍返还孟健伟、吴瑾已经支付的购房定金120万元；3、判令徐杰美、吴晓维、徐戌雄赔偿孟健伟、吴瑾差价损失20万元。 一审法院认定事实：系争房屋产权人为徐杰美、吴晓维、徐戌雄。2016年7月31日，孟健伟、吴瑾(乙方，买受方)、徐杰美、吴晓维、徐戌雄(甲方，出卖方)与六星地产(丙方，居间方)签订《房地产买卖居间合同》，约定，乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金2万元。房屋座落于上海市天通庵路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积85.81平方米，房地产类型为住宅，房价款550万元。首期房价款325万元(甲方同意乙方或丙方从其中先行保留尾款5万元)，【无需用于偿还甲方贷款】乙方应于买卖合同签订后当日内交付丙方，丙方收到该处房地产之他项权证原件、注销抵押申请书原件、还款凭证原件等材料后转付甲方；或丙方收到相关房地产交易中心出具的证明该房地产上不存在抵押登记的相关材料后转付甲方。若实际乙方未将首期房价款交付丙方，则由乙方自行支付甲方。第二期房价款225万元，【按照银行贷款交易方式支付】，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据甲、乙双方的相关约定支付，房款期限以贷款银行为准。若乙方贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于送件当日补足并支付甲方。如甲方签订本合同，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本合同后贰日内，乙方应补足定金至50万元整，由甲方收取后交由丙方暂为保管。待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。若甲方将该房地产的产权证原件交丙方保管，则乙方同意：甲方可以不将收取的定金交由丙方保管，或甲方可以从丙方处取回已经由丙方保管的定金或者由定金转化的部分首期房价款。甲、乙双方同意在签订本合同后60天内共同赴丙方签订买卖合同或者类似合同。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。甲、乙双方应于签订买卖合同或类似合同当日，分别按照所签署的佣金确认书及其他相关文书各自支付丙方佣金，且同意丙方可从任何款项中扣收。其他约定：①双方一致协商同意于2016年9月30日之前共赴六星地产签定正式买卖合同；②双方一直协商同意于2016年12月15日前共赴上海虹口交易中心办理过户手续。当日，双方还签订了《特别协议》，约定本次交易过程中一切税费由乙方支付。孟健伟、吴瑾并向徐杰美、吴晓维、徐戌雄支付定金2万元，由吴晓维出具了收款收据。2016年8月1日，孟健伟、吴瑾通过银行转账向徐杰美转账58万元，并由吴晓维、徐杰美出具收款收据一份，确认收到孟健伟、吴瑾支付的定金58万元。 之后，双方对于签订买卖合同的房价款约定产生纠纷，孟健伟、吴瑾方要求约定房价款为450万元，另外100万元作为装修补偿款，而徐杰美、吴晓维、徐戌雄方坚持要求按照550万元房价款签订合同，双方多次进行协商。直至2016年9月30日，双方至六星地产处最后商谈签订买卖合同事宜，仍未能达成一致，故最终未能签订买卖合同。 一审审理中，孟健伟、吴瑾提供银行交易清单一份，证明其于2016年9月23日就已备足房款，有支付首付款的能力。徐杰美、吴晓维、徐戌雄提供贷款合同两份，证明由于孟健伟、吴瑾未能按时支付房款，导致徐杰美、吴晓维、徐戌雄贷款多支出的利息损失。 一审法院认为，《房地产买卖居间合同》系双方当事人及原审第三人的真实意思表示，合法有效。现三方均同意该合同于2016年10月1日解除，法院依法予以准许。上述居间合同虽然约定了房价款为550万元，但三方均认可当时曾口头协商过按照450万元签订买卖合同，另100万元作为装修补偿款，最终未能协商一致。故双方当事人未能签订买卖合同的原因在于各方对于合同主要条款未能协商一致，并非任何一方的违约行为所致，双方均不应承担违约责任。《房地产买卖居间合同》解除后，徐杰美、吴晓维、徐戌雄理应返还孟健伟、吴瑾定金60万元。对于孟健伟、吴瑾要求双倍返还并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。判决：一、孟健伟、吴瑾、徐杰美、吴晓维、徐戌雄与上海六星房地产经纪有限公司2016年7月31日签订的《房地产买卖居间合同》于2016年10月1日解除；二、徐杰美、吴晓维、徐戌雄应于判决生效之日起10日内返还孟健伟、吴瑾定金60万元；三、对孟健伟、吴瑾的其他诉讼请求，不予支持。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，虽然双方当事人均认可系争房屋总价款为550万元，但对该价款的组成发生争议，并导致双方无法最终签署合同。尽管双方当事人多次进行协商，但是终因故未能达成签署买卖合同的一致。现双方当事人均同意解除房地产买卖居间协议，亦已对各自的民事权利和义务另行做出处理。故原审法院关于双方未能签订买卖合同的原因在于双方对于合同主要条款未能协商一致，并非任何一方的违约行为所致，双方均不应承担违约责任的认定并无明显不妥，本院予以认同。综上所述，两方上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币17,400元，由上诉人孟健伟、吴瑾共同负担人民币9,900元，由徐杰美、吴晓维、徐戌雄共同负担人民币7,500元。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年九月十三日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……