广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初24590号原告（反诉被告）：周明日，男，1978年1月28日出生，汉族，户籍所在地河北省衡水市桃城区，现住山东省德州市，委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家麟，广东翔宇律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：陈少烈，男，1978年10月10日出生，汉族，户籍所在地广东省陆丰市，现住广东省广州市增城区，委托诉讼代理人：谢兴平，广东谷都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁万艺，广东谷都律师事务所律师助理。第三人：林淑英，女，1977年1月19日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：朱少波，广东金轮律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）周明日与被告（反诉原告，以下统称被告）陈少烈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依职权依法追加林淑英作为本案无独立请求权第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周明日及其委托诉讼代理人林少杰，被告陈少烈及其委托诉讼代理人谢兴平，第三人林淑英委托诉讼代理人朱少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周明日向本院提出诉讼请求：1.被告陈少烈继续履行2016年7月19日与原告周明日签订的房屋买卖合同，将中山市xx村xx路xx号xx幢xx房卖给原告；2.被告协助原告办理上述房产的过户登记手续，有关税费由原告承担；3.准予原告将应付购房款余额595000元支付给被告（或存在法院，由被告陈少烈领取）。诉讼中，原告的诉讼请求变更为：被告与第三人继续履行合同，将中山市五桂山桂南村桂峰路1号御龙山花园一期7幢603房过户至原告名下，有关税费由原告承担，原告于判决生效之日起七日内一次性向被告支付剩余购房款595000元。事实和理由：2016年7月19日，原告与被告在中介公司中山市五桂山亿乐房地产中介服务所签订房屋买卖合同。约定：被告将中山市五桂山桂南村桂峰路1号御龙山花园一期7幢603房出售给原告，房价款为64.5万元。签订合同时支付定金5万元，首期楼款（含定金5万元）20.5万元在国土局办理交易办证手续，并取得国土局办证回执当天支付，其余44.1万元在办妥各项权利登记后直接汇入被告的银行帐号。交易手续在2016年10月19日前完成。同日，原告支付了定金5万元。2016年10月21日，原告取得广发银行中山分行发出的“关于周明日440000元人民币二手住房按揭贷款的批复”，同意贷款440000元。2016年10月23日，中介方通知原告:“陈少烈终止履行房屋买卖合同，请自行与陈少烈协商解决终止交易的有关手续”。2016年10月30日，原告以邮政EMS方式向被告发送《办理房屋买卖交易手续通知》，通知被告陈少烈在2016年11月15日上午9时到达中山市国土局交易大厅办理房屋买卖合同交易手续，或者另行协商确定交易日期。2016年11月4日，被告未经原告同意以收方付邮费的方式向原告发送内容不明的邮件，原告拒收。2016年11月8日，被告再次向原告邮寄通知，告知其有权中止合同。2016年11月15日上午9：00时，原告与中介方工作人员苏某到达中山市国土局交易大厅，未见被告到达，经电话与被告联系，被告没有解释理由，也没有按期到达中山市国土局交易大厅办理房屋买卖合同交易手续。原告为此提起诉讼。被告陈少烈辩称:原告违背事实，不守信用，应驳回其诉讼请求。理由如下：1.双方订立的房屋买卖合同第三条第（3）项明确约定在2016年10月19日前完成交易，但原告没有在合同约定的时间内完成交易，固然是原告违约；由于原告的原因没有按合同约定时间内完成交易，根据双方订立房屋买卖合同第十条的约定，定金归被告所有；2.被告卖房是为了归还所欠债务，本以为原告会按合同约定的时间内支付购房款，但原告没有在约定的时间内办完房产过户手续及没有支付购房款，导致被告资金得不到周转，造成被告直接经济损失，按约定被告有权终止合同，并没收定金。被告就以原告违约为由，向原告声明终止房屋买卖合同。被告陈少烈向本院提出反诉请求，判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.定金50000元归被告所有。后被告的反诉请求一变更为：确认双方签订的房屋买卖合同已于2016年11月21日解除。事实与理由：双方签订的房屋买卖合同约定，该房产买卖必须在2016年10月19日前交易完毕，但是原告未在约定的时间支付首期款，固然是原告违约。且从原告提交的证据来看，原告在2016年10月19日没有任何存款，原告在2016年11月11日才有存款190600元，被告判断原告没有能力支付首期款是正确的。按合同约定，按揭款44万元的支付时间因双方以外的原因可以顺延，但首期款20.5万元是不可以顺延的，必须在2016年10月19日前支付完毕。原告未按约定支付首期款，被告有权终止房屋买卖合同及没收定金。第三人系被告的配偶，没有在房屋买卖合同上签名，第三人对此不知情，也不同意出售涉案房产。原告辩称：被告解除合同不符合法律规定，解除合同的条件是原告根本性违约或无法继续履行。合同法鼓励交易，保护交易，被告请求解除合同违背了法律规定。因此，法院应当驳回被告的反诉请求。第三人述称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1.就程序而言，第三人在本案中的地位是无独立请求权第三人，是证人的身份。原告当庭增加了诉讼请求，要求第三人满足原告的诉讼请求，这与第三人的诉讼地位不匹配。在程序上，原告针对第三人的诉讼请求是不成立的，原告不能对第三人提出任何义务性的诉讼请求；2.在实体方面，第三人系涉案房产的产权人，对涉案房产享有合法的财产权利。物权包括的占有、使用、收益、处分的权能，第三人有权就涉案房产主张自己的权利，行使物权或者所有权的全部权能，希望法庭予以尊重，希望原告明白涉案房产涉及第三人的合法财产权利，没有第三人的同意、许可、指定，涉案房产相关的交易是对第三人合法财产权的侵犯，不受法律保护。第三人认为原告与被告之间的房屋买卖合同是无效的，从涉案房屋买卖合同的内容看，其主体是原告与被告，全部的内容约定由原告、被告进行，第三人不知情，也不同意涉案房屋买卖合同的内容。涉案房产不仅仅是一个合同签名的问题，也涉及房款的收付问题，第三人从来没有收过定金、首期款。第三人有充分理由怀疑原、被告串通，损害第三人的利益；3.原告仅向被告支付了50000元定金，原告没有依照约定支付首期款，被告通过中介告知原告解除买卖合同关系，原、被告之间的合同已经事实上解除，值得法庭考虑；4.证据显示，原告在2016年11月11日、12日、13日、14日存在存款、取款的变动，存款金额是190000元，不符合原、被告之间约定的首期款的金额，不管原、被告之间的买卖动机如何，第三人有理由相信原告不具备履行能力。恳请法庭注意，被告于2016年10月21日向原告发出通知要求解除合同，接近20多天后原告才有存款余额的发生，佐证原告不具备购买能力。综上，恳请法庭驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与第三人系夫妻关系。位于中山市五桂山桂南村桂峰路1号御龙山花园一期7幢603房的房产[土地证号：国（2013）易29xxx50，房产证号：02××95＼021xxx96]登记在被告与第三人名下。2016年7月19日，原告（买方）与被告（卖方）在中山市五桂山亿乐房地产中介服务所（中介方、经纪方）的居间下，签订房屋买卖合同，约定：涉案房产成交价为64.5万元，签订合同时支付定金5万元，首期楼款（含定金）20.5万元应在买卖双方到国土局办理交易办证手续（2016年10月19日前）并取得国土局办证回执当天支付。余款44.1万元于买卖构成并办妥各项权利登记后由贷款银行直接报入卖方银行账号，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由双方取得房地产交易中心收缴证作收据时以现金支付，交易手续在2016年10月19日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。买卖双方合同签订后，若买方中途违约，购房定金归卖方所有；若卖方中途违约，违约之日起3天内应以买方所付定金的双倍返还给买方。第十一条约定，若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无需承担违约责任。双方并对其他事宜进行了约定。同日，原告向被告支付了定金50000元。签订合同后，原告委托律师办理贷款申请手续。2016年9月30日，被告协助原告办理贷款申请手续。2016年10月21日，广发银行中山分行作出“关于周明日440000元人民币二手住房按揭贷款的批复”，明确同意贷款440000元，支付对象为被告。该分行于2016年10月25日在批复上加盖客户服务章。2016年10月23日，中介方向原告发出书面通知书，称被告于2016年10月22日口头通知终止履行2016年7月19日签订的房屋买卖合同。2016年10月29日，原告向被告邮寄“办理房屋买卖交易手续通知”，通知被告于2016年11月15日上午9点到中山市国土局交易大厅共同办理房屋买卖交易手续或双方协商时间。2016年11月6日，被告向原告邮寄书面回复称“你们当时申请的贷款，银行跟我说是有问题的，……你们拖了三个多月，合同中约定2016年10月19日前要给我首付款205000元，你们都没有守约，我有权中止合同。”后被告未按原告通知的时间协助办理过户手续，亦未与原告另行协商时间。本院依原告申请传唤证人苏某出庭作证。证人述称：原告与被告签订房屋买卖合同时，没有留意涉案房产登记在被告与第三人名下，原告申请贷款的手续是委托律师办理的，律师发现了大家才知道。银行同意贷款后其通知双方办理过户手续，被告就说过了交易时间，不同意继续交易。交易流程一般是银行出具贷款同意书后，买方根据银行同意贷款金额调整首期款金额，办理过户手续当天支付首期款，若银行出具同意贷款书的时间超过合同约定的过户期限，则过户时间相应顺延。另查，原告向本院提供的“共同声明书”复印件显示，2016年9月30日，原告与被告、第三人向广发银行股份有限公司中山分行声明原告（借款人）申请按揭贷款用于购买涉案房产，旧产权人为被告、第三人，新产权人为原告，被告与第三人在旧产权人签名处签名捺印；“承诺书”复印件显示，原告（买方）与被告、第三人（卖方）向广发银行股份有限公司中山分行承诺，买方取得涉案房产的交易行为为买卖，被告与第三人在卖方签名处签名捺印。被告与第三人对上述两份复印件的真实性不予确认。被告与第三人称被告于2017年6月份才告知第三人已将涉案房产转让给原告。被告称其于2016年9月30日协助原告办理涉案房产的贷款申请手续，迟延办理的原因在于原告资金问题。第三人、被告未在本院指定的期限内就第三人有无协助原告办理贷款申请手续、涉案房产的贷款申请手续是如何办理的等问题作出书面回复。又查，截至2017年8月19日，原告名下的银行存款为421527.17元。诉讼中，本院依原告的申请对涉案房产进行财产保全，原告为此向本院缴纳保证金18万元。本院依申请组织双方进行调解，但调解未果。本院认为,本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的效力问题；二、违约方认定问题。关于焦点一，第三人虽称其对涉案房产交易不知情，但涉案房产登记在被告与第三人名下，被告确认已协助原告办理贷款申请手续，原告成功取得广发银行中山分行就涉案房产作出的“关于周明日440000元人民币二手住房按揭贷款的批复”，明确同意贷款440000元，支付对象为被告，且第三人、被告未在本院指定的期限内就第三人有无协助原告办理贷款申请手续、涉案房产的贷款申请手续是如何办理的等问题作出书面回复，本院采信原告的主张，认定第三人已知悉涉案房产交易并于2016年9月30日协助原告办理贷款申请手续，进而认定第三人对涉案房屋买卖合同进行了追认。涉案房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有约束力。关于焦点二，原告未在2016年10月19日前支付首期款属实，但根据房屋买卖合同的约定，原告支付首期款205000元的条件是买卖双方到国土局办理过户手续并取得国土局办证回执。被告并未在2016年10月19日前协助原告办理过户手续，原告无需支付首期款。原告在2016年10月19日前未取得贷款同意书是事实，但双方约定如因房管局或银行原因导致迟延，则交易时间相应顺延。故导致原告在2016年10月19日前未取得贷款同意书的一方是真正的违约方。根据本院查明及认定的事实，签订房屋买卖合同后，原告即委托律师办理贷款申请手续，被告与第三人直到2016年9月30日才予以协助，导致原告在2016年10月底才取得贷款同意书，不应归责于原告，在此情况下，原告不构成违约，被告不享有解除权，无权解除合同。故被告请求确认房屋买卖合同已经解除、定金对其所有没有依据，本院不予支持；原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告陈少烈与第三人林淑英继续履行合同，于本判决生效之日起七日内协助将位于中山市五桂山桂南村桂峰路1号御龙山花园一期7幢603房的房地产[土地证号：国（2013）易2900950，房产证号：02××95＼0213071196]过户至原告周明日名下，过户税费由原告周明日承担；二、原告周明日于本判决生效之日起七日内一次性向被告陈少烈支付剩余购房款595000元；三、驳回反诉原告陈少烈的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9750元，保全费1420元，合计11170元（原告已预交），由被告陈少烈负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费675元（反诉原告已预交），由反诉原告陈少烈负担。如不服本判决，原告、被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷审 判 员  李劲松人民陪审员  郭绮文二〇一七年九月二十八日书 记 员  阮秉智冼日飞