江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初4296号原告：徐刚，男，1977年5月21日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告：张红英，女，1976年6月5日出生，汉族，住盐城市大丰区。两原告共同委托诉讼代理人：唐佩佩，江苏道远律师事务所律师。被告：盐城大丰金业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320982792331413W，住所地盐城市大丰区城东新区健康东路南侧大中家园1号楼。法定代表人：王国明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张桂江，江苏涤非律师事务所律师。原告徐刚、张红英与被告盐城大丰金业房地产开发有限公司（以下简称金业房产公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法组成合议庭于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告徐刚及原告徐刚、张红英共同委托诉讼代理人唐佩佩，被告金业房产公司委托诉讼代理人张桂江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐刚、张红英向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担自2018年2月1日起至实际交付房屋之日止以人民币720064元为基数按照日万分之六的标准计算的逾期交房违约金（诉前违约金约238047.65元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月8日，原、被告双方签订了两份《商品房买卖合同》，原告以401710元和318354元的价格分别购买了被告开发的盐城市大丰区大中家园2幢101号、102号商品房。合同签订后，原告依约付清了全部房款，但被告未能在约定的2017年6月30日前交付商品房，且墙面渗漏等质量问题一直未能修复到位，至今未具备交付条件。原告曾于2019年4月两次书面通知被告履行交房义务未果。其间，被告又与原告等业主的代表签订延期交房协议，对原合同约定的逾期交房违约金计算标准按照逾期情况进行了重新调整，截止原告起诉之日，被告仅向原告支付了2018年1月31日前的预期交房违约金。被告金业房产公司辩称，1、被告在2018年2月10日即向包括原告在内的所有1#楼、2#楼的购房户发出书面交房通知，并在2018年2月13日与1#楼、2#楼全体业主代表印正大等人在盐城市大丰区高新区管委会等部门参与协调下签订了协议，确定交房日为2018年2月10日。2、原告所称的房屋质量问题不是影响交房的先决条件，根据《建设工程管理条例》规定，建设工程实行保修制度，其中与本案相关的内外墙面的防水问题，维保期间是五年，原告不能以被告没有履行维保义务就认为不具备交房条件，因此拒绝收房，况且被告并未拒绝为其商品房进行维保。3、被告交房时，原告需缴纳或由被告代收代缴费用计20253元，该费用已经在延期交房补偿金及住宅面积补差费用中予以扣除。综上，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理查明：2015年10月8日，原告徐刚、张红英与被告金业房产公司订立编号为YS2845005420151007、YS2844005420151007《商品房买卖合同（预售）》各一份，原告徐刚、张红英分别以401710元和318354元购买被告金业房产公司开发的位于盐城市大丰区商品房。上述合同载明“第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、/项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017-06-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋…2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用（5）/；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未能在出卖人通知的时间接受房屋，应视为出卖人已向买受人交付房屋；（2）若逾期未办理交付手续买受人按日计算向出卖人支付总房款万分之一的违约金；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、出卖人逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人需按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金；第十六条商品房质量(一)地基基础和主体结构…（二）其他质量问题该商品房质量应当符合国家颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理：如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。出卖人原因以外，造成买受人房屋损失的由买受人或直接责任人承担。若在国家规定保修期内，因出卖人原因的墙面、顶棚裂纹、屋面渗漏等质量通病，不影响房屋主体结构，出卖人仅负责维修，买受人不得以此为由提出赔偿、退房…”等内容。被告金业房产公司分别于2015年10月7日和11月11日向原告徐刚、张红英开具“销售不动产统一发票”3张和“收据”2张，收取上述两套商品房房款合计720064元；预收两间自行车库价款各20000元，并注明“多退少补”。2017年6月30日，被告金业房产公司未能如期交房。2017年12月20日，盐城市大丰区房地产测绘有限公司出具“商品房面积核定书”（大房测字【2017】54号）核定：大中家园1号楼建筑面积14962.86平方米，2号楼建筑面积为16941.18平方米。2018年1月12日，被告金业房产公司与大中家园1#楼、2#楼全体业主代表候亮青签订《补充协议》，约定：“1、交房时间：2018年5月31日。2、2017年6月30日交房的业主，在2017年的违约金按2017年10月19日补充协议标准补偿款在2018年1月20日前到位（若提供信息有误，需核准的需延迟）；其余时间交房的业主按2017年6月30日交房的业主补偿时间及2017年10月19日的补充协议标准的以此类推。（银行卡与购房号姓名必须一致）。3、2018年1月份能交房的，按日万分之二计算违约金；二月份能交房的，按日万分之2.5计算违约金；三月份能交房的，按日万分之三计算违约金；4月份、5月份能交房的，按日万分之三计算违约金；6月份及以后交房的按日万分之六计算；延期违约金按以上每个月标准按月分段结算，违约金于次月10日支付。4、违约金截止时间以甲方实际通知业主交房日期结算。…”等内容。2018年2月9日，盐城市大丰区住房和城乡建设局出具建筑工程竣工验收备案表一份，载明：“二、备案意见编号3209821505210102-JX-001大丰市金业房地产开发有限公司（建设单位）建设的大中家园1#楼、2#楼单位工程，于2017年10月27日由建设单位组织竣工验收合格。根据中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》及住房城乡建设部令第2号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，建设单位于2018年2月9日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求。”审理中，被告金业房产公司提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》分明载明：建设单位/大丰市金业房地产开发有限公司（盖章），编号/170502852，房屋坐落/大中南路6号，项目名称/大中家园。2018年2月10日，被告金业房产公司向大中家园1#楼、2#楼业主邮寄了《大中家园业主交房费用明细一览表》，提示“从2018年2月11日起正式交房”。2018年2月13日，被告金业房产公司与大中家园1#楼、2#楼全体业主代表印正大等7人再次签订《补充协议》，约定：“一、交房时间确认为2018年2月10日。同时房产公司补偿1000元/户给业主，双方无异议。（交房时间不做任何改变）。二、商品房内原图结构有内墙。后经调整，取消内墙。取消部分内墙有业主自行处理与房产公司无关。但房产公司按实际取消部分100元/平方补偿给业主。三、本次协议为业主与房产公司最终协议，如业主对大中家园商品房再产生任何异议，大中家园业主和大丰市金业房地产开发有限公司所有合同、协议一律无效”等内容，该补充协议盖有被告金业房产公司印章，并有全体业主代表印正大等7人签字确认。2018年1月24日和3月22日，原告张红英在中国银行的尾号1552借记卡共收到四笔由被告金业房产公司汇入的计算至2018年2月1日前的延期交房赔偿款合计13677元。原告徐刚、张红英以房屋存在质量问题未修复、至今未实际交房为由诉至本院，要求被告金业房产公司承担逾期交房违约责任并支付相应违约金。另查明，2018年1月16日，大丰市金业房地产开发有限公司变更为盐城大丰金业房地产开发有限公司。审理中，原告徐刚、张红英向本院申请对被告价值240000元的财产进行保全，本院依法实施查封措施，原告徐刚、张红英为此支付保全费1720元。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同（预售）》2份、销售不动产统一发票3份、收据2份原件，《补充协议》打印件与原件各1份，业主报修处理单打印件2份，建筑工程竣工验收备案表、商品房面积核定书、整付零寄交寄清单复印件，中国银行交易流水明细清单打印件，《大中家园业主交房费用明细一览表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》原件2份，现场勘验记录，照片及证人证言等证据在卷证实。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、法规禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点：如何确定案涉商品房的交房日期、逾期交房违约金计算的起讫时间？关于案涉商品房的交房日期。原告方主张认为该房屋存在墙面渗漏等质量问题，一直未修复完毕，因此不具备交房条件而拒绝收房。根据法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。同时根据《商品房买卖合同》第十一条的约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收”。而合同第九条约定的商品房交付条件包括：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”一方面，本案案涉商品房所在的大中家园2#楼已于2017年12月20日和2018年2月9日分别取得商品房面积核定书和建设工程竣工验收备案证明，审理中被告金业房产公司又补充提交大中家园《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一方面，被告金业房产公司于次日向该楼业主送达的《大中家园业主交房费用明细一览表》亦显示房屋面积已经过测绘，被告金业房产公司据此计算了住宅面积补差，并提示从2018年2月11日起正式交房。因此，被告金业房产公司主张交房时间为2018年2月10日有法律和事实依据，本院予以采信。原告徐刚、张红英仅以房屋存在渗漏等质量问题拒绝收房的理由不能成立。关于逾期交房违约金计算的起讫时间。2018年1月12日被告金业房产公司与大中家园业主代表候亮青签订的《补充协议》，双方协商一致变更了原合同约定的交房时间及逾期交付违约金计算方式，同时约定违约金截止时间以被告金业房产公司实际通知业主交房日期结算。原告徐刚、张红英亦认可已收到被告金业房产公司截止2018年2月1日前按此协议约定的违约金计算方式得出的赔偿金额。2018年2月13日，被告金业房产公司与印正大等业主代表签订的《补充协议》，原告徐刚、张红英以自己没有授权为由否认该协议与本案存在关联性，但并不影响2018年1月12日《补充协议》第4条“违约金截止时间以甲方（即被告金业房产公司）实际通知业主交房日期计算”内容的成立，故本案被告金业房产公司承担逾期交房违约金的起讫时间应为自2018年2月1日起至2018年2月10日止，共计10天。本案原告徐刚、张红英已付清房款，被告金业房产公司迟延交房构成违约，应当按照双方约定承担相应违约责任。据此，本院认定被告金业房产公司应当向原告徐刚、张红英支付的违约金为1800.16元（即720064元×10天×日万分之2.5）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告大丰市金业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐刚、张红英违约金人民币1800.16元。二、驳回原告徐刚、张红英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4871元、保全费1720元，合计6591元，由原告徐刚、张红英负担6503元，被告盐城大丰金业房地产开发有限公司负担88元。被告盐城大丰金业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向本院交纳【收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）；收款银行：中国银行大丰支行营业部；账号：62×××02】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  沈勇兵审 判 员  韩云龙人民陪审员  葛 新二〇二〇年八月四日法官 助理  吕 杨书 记 员  李 霞附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。