辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1859号上诉人（原审被告）：于大江，男，1964年10月20日出生，汉族，系大连大师高尔夫文化传播中心董事长，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郑军、张艳娜，北京德恒（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱坤，男，1961年7月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区。被上诉人（原审原告）：张凤飞，男，1986年8月5日出生，汉族，无职业，住北京市顺义区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张思佳，辽宁添赢律师事务所律师。原审被告：大连保嘉大厦有限公司，住所地辽宁省大连市中山区延安路1号。法定代表人：王树金，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵建国，男，该公司办公室主任。原审被告：大连天一行物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区延安路保嘉大厦609室。法定代表人：高迎刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵振宇，男，该公司职员。上诉人于大江因与被上诉人朱坤、张凤飞、原审被告大连保嘉大厦有限公司（以下简称“保嘉大厦公司”）、大连天一行物业管理有限公司（以下简称“天一行物业公司”）执行异议之诉纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初7936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于大江上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定基本事实严重错误。1、上诉人占有案涉房屋。2005年5月12日上诉人与保嘉大厦公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。2010年8月13日前，上诉人都以办公室方式使用案涉房屋，自2010年8月13日始，上诉人与保嘉大厦公司签订了三份《委托租赁协议书》，每份《委托租赁协议书》约定委托租赁期限均为3年，第三份《委托租赁协议书》的租赁期限至2019年8月11日止，案涉房屋均由保嘉大厦公司出租给吉林银行大连分行。自签订《委托租赁协议书》时起，保嘉大厦公司一直都向上诉人支付租金，直到2017年10月，保嘉大厦公司以资金困难为由未向上诉人支付之后的租金。且在上诉人使用案涉房屋时，一直缴纳相应的物业费。上述情况足以说明上诉人实际占有案涉房屋，上诉人对案涉房屋拥有的是物权期待权，至于出租房屋是否向房产管理部门登记备案，该项要求并不影响上诉人对房屋的占有。一审判决以上诉人将房屋出租，但并未向房产管理部门登记备案，认定并非实际占有为事实认定错误。2、原执行案件并未全部终结，上诉人对执行标的物提出异议的时间符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，上诉人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。根据该条规定，针对执行标的提出异议区分两种情况，第一种情况为执行标的由当事人以外的第三人受让，该种情况应该是在异议执行的执行标的执行终结前提出。第二种情况为执行标的由当事人受让的，案外人应该在整个案件执行程序终结之前提出异议。本案属于上述第二种情况，即案涉房屋经执行评估拍卖由原案被上诉人朱坤受让，根据（2016）辽0202执恢877号执行裁定书确定的原案的债务总额为4,887,434.77元，以房抵债额为392.9万元。且被上诉人张凤飞在声明中明确说明392.9万元是偿还的部分债务，并非偿还全部债务，据此可以认定原执行案件并非全部终结。3、关于上诉人缴纳购房款一节认定事实错误。上诉人提交的两份发票，无论是从法律法规上对发票的定位以及司法实践中对发票的定性均为收付款凭证，从法规上来说，根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条之规定，发票是指在购销商品、提供或者接收服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证，明确将发票定位为收付款凭证。从司法实践来看，最高人民法院于2006年9月30日作出的（2005）民一终字第82号民事判决中明确说明了“发票应为合法收款收据，是经济活动中收付款项的凭证”。因此，上诉人提交的发票足以说明其已经履行了付款义务，且该事实得到了保嘉大厦公司的确认。二、适用法律错误。1、本案应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审在分析不支持上诉人异议部分时，实际适用了前述规定第二十九条之规定，适用法律错误。本案在符合第二十八条规定的情形下，一审却认为“按照有关规定，排除执行的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，而案涉602房间仅用于写字间”，又套用第二十九条之规定，适用法律错误。2、《房屋登记办法》已失效，不能作为民事判决的法律依据，一审依旧适用，为法律适用错误。二被上诉人朱坤、张凤飞辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：本案中上诉人虽然提供了载明签订日期为2005年的商品房买卖合同，但仅凭单一合同并不能证明合同的真实签订日期，应结合商品房的交付时间点，购房款的交付方式和时间来综合判断。2019年发布的全国民事法院民商事审判工作会议纪要第125条、127条均强调了这一点。而本案中上诉人不仅不能提供购房款支付的转账证明或现金提取证明，而且自己对于购房款的支付方式前后表述不一，仅能提供的保嘉大厦公司的收款凭证，一张是收据，一张是发票。发票金额是否包含收据金额以及同一天付款收到两种收款凭证，上诉人都无法解释。对于房屋的交付时间，上诉人表述2010年前就已交付，但无法提供房屋的交接单。商品房买卖合同的真实性及房款的实际支付，现有证据并无法证明。对于上诉人主张的自2010年8月13日起，以委托租赁的方式间接占有案涉房屋，该合同未经备案，没有外部显示房屋的真正出租人，连现在房屋的实际使用人吉林银行也不知晓房屋的所有权人为上诉人。上诉人自称2017年保嘉大厦公司未再支付租金，而上诉人却也未行使房屋所有权人对房屋的收益权控制权。对房屋使用人主张租金或收回房屋，所以上诉人对于案涉房屋并没有形成间接占有。案涉房屋自2015年被查封，随后被评估、拍卖，先后多次由法院及评估单位人员前往案涉房屋进行实地查验。上诉人对此都毫不知情，就更谈不上对案涉房屋的直接或间接占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，是在购房人的物权变更不符合物权法的规定时，在处理执行异议和复议案件中保护购房者的基本居住权和物权期待权的特别规定，其与物权法和现有的正常交易秩序是相冲击的，所以应该严格适用。结合本案事实，上诉人对于案涉房屋既没有基本的居住需求，不满足二十九条规定，也无法证明查封前的合法占有和房款支付，不满足二十八条规定，且如果上诉人是支付了全部购房款的物权期待者，其也并未采取任何行为去实现期待的物权。首先，案涉房屋虽无法办理产权证，但可以办理预告登记，且上诉人单方面就可以办理预告登记。其次，无论何时能够办理房屋的产权登记，均需要提供购房的原始发票，但上诉人手中并未持有满足办理产权条件的购房原始发票，也未要求保嘉大厦公司为其开具。换句话说，即便案涉房屋满足了办理产权登记的条件，上诉人现有情况也无法办理，故未办理过户登记，案涉房屋被执行也是买受人上诉人自身的原因导致，上诉人自己都未积极保护自己的期待物权。一审法院根据现有正常交易秩序与法律规定对案涉房屋采取的措施并无不当，不应予以中止执行。被上诉人基于信赖不动产登记中心的备案及法院的执行程序，取得案涉房屋的所有权，这份信赖利益也应得到保护。一审法院对于处理执行标的所需履行的法定手续全部完成，上诉人申请中止执行，已无任何可中止的行为对象，故异议申请已过法律规定的时间。原审被告保嘉大厦公司与天一行物业公司同意上诉人的上诉请求。朱坤、张凤飞向一审法院起诉请求：继续（2016)辽0202执恢822号案件对大连市中山区延安路5号宝嘉大厦01区1号楼1-6-2号房屋的执行。一审法院认定事实：一审法院依据发生法律效力的该院（2010）中民初字第1900号民事判决、（2013）中审民初字第19号民事判决和（2013）中民初字第2494号民事判决向被执行人被告人保嘉大厦公司、天一行物业公司发出执行通知书，责令被执行人保嘉大厦公司、天一行物业公司履行法律文书所确定的义务，向申请执行人朱坤、张凤飞履行义务。在执行过程中一审法院于2015年5月15日查封了登记在大连保嘉大厦有限公司名下位于中山区的房屋。其后，被执行人保嘉大厦公司、天一行物业公司并未履行应尽义务。一审法院对查封的保嘉大厦公司名下位于中山区的房屋进行评估拍卖未果，申请执行人愿意以第二流拍价格即原评估价格701.46万元人民币下浮44%，计价392.9万元抵偿债务。一审法院于2018年4月20日以（2016）辽0202执恢877号执行裁定书对此进行了确认。一审法院于2018年5月10日向大连市不动产登记中心下达协助执行通知书，通知不动产登记中心将登记在保嘉大厦公司名下位于中山区房屋，作价392.9万元，交付申请人朱坤，用以抵偿（2010）中民初字第1900号民事判决、（2013）中审民初字第19号民事判决和（2013）中民初字第2494号民事判决中所确定的债务。2019年，被告于大江对位于中山区延安路5号保嘉大厦1号楼1-6-2房屋主张权利，提出执行异议。一审法院于2019年6月20日下达（2019）辽0202执异107号执行裁定书，裁定中止（2016）辽0202执恢877号案件对位于中山区延安路5号宝嘉大厦01区1号楼1-6-2房屋的执行。原告为此诉至法院。被告于大江为此提交了2005年5月12日购买房屋合同、购买房屋发票（金额645,000元）及购房收据（金额378,050元）、租赁合同、部分银行转账记录、租金收据（602部分）。被告于大江对其缴纳的购房款一节，或刷卡或现金前后说法不一。一审法院认为，物权的种类和内容，由法律规定。民事活动必须遵守法律。公民、法人合法的民事权益受法律保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同合，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。按照有关规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定相关的权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因被告于大江将房屋出租，但并未向房产管理部门登记备案，并非实际占有。依据相关规定，被告于大江的异议不能得到支持。其理由如下：一、房屋买卖合同未申请登记备案。2005年5月12日被告于大江与大连宝嘉大厦有限公司签订了房屋买卖合同，该合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向大连房地产交易所申请登记备案。预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。而被告于大江事后并未办理预告登记。未经登记，不发生效力。二、交付房屋款项的方式前后不一。被告于大江在执行异议的听证会上，其陈述当时是刷卡支付的购房款项，本次庭审中又说是现金支付购房款，前后矛盾。三、租赁房屋未按照相关规定办理登记。按照有关规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定相关的权利和义务，并向房产管理部门登记备案。而被告于大江并未依照有关规定，办理相关登记备案。现案涉602房间的实际承租人为吉林银行，合法占有案涉602房间的应为吉林银行。按照有关规定，排除执行的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，而案涉602房间仅用于“写字间”。一审法院自2015年向被告大连保嘉大厦有限公司发出执行通知，查封其案涉房屋，而被告并未在合理期间内积极主动履行法律文书所确定的义务，提交相关财产清单。其后，经过评估、拍卖等，一审法院于2018年依法执行位于中山区房屋，并作价392.9万元，交付申请执行人，并向大连市不动产登记中心发出协助执行通知书，用以抵偿相应债务。2019年被告于大江提出执行异议，被告于大江提交其购买案涉602房间的购房合同及相应的租赁合同、租金收据等，但对其并不完备的物权登记未积极地主张权利，使其待定的物权得到相应保护。对被告于大江来说，其执行标的已执行完毕。据此，被告大连保嘉大厦有限公司、被告大连天一行物业管理有限公司的辩称不应采纳，被告于大江的执行异议不能成立。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第二十九条第二项、《中华人民共和国城市房地产管理办法》第五十四条、《房屋登记办法》第六十七条、第六十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条第二项之规定，判决：对大连市中山区人民法院（2016）辽0202执恢877号案件涉及的中山区延安路5号宝嘉大厦01区1号楼1-6-2房屋继续执行。案件受理费10,750元（二原告预交），由被告于大江负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人于大江提交第1组证据：时任保嘉大厦公司总经理才跃兵证人证言，拟证明上诉人用现金支付案涉购房款，证人是当时的经手人。上诉人提交第2组证据：浦发银行转账支票存根、专用收款收据、浦发银行大连分行银行流水，拟证明保嘉大厦公司于2012年9月6日以天一行公司名义向于大江转付租金47,267.5元。上诉人提交第3组证据，发票记账凭证、银行进账单、上诉人留存的发票联及支票存根、上诉人任大连市高尔夫球协会秘书长及大连市高尔夫球协会情况相关证据，拟证明由上诉人任法定代表人的大连天驹科技有限公司缴纳案涉房屋2005年7月至2006年10月、2009年5月至2010年2月物业费，大连市高尔夫球协会缴纳案涉房屋2006年10月至2007年4月物业费。第4组证据记账联、发票联，拟证明大连市高尔夫球协会缴纳的案涉房屋安装固定电话的费用以及大连市高尔夫球协会缴纳电话费。第5组证据记账联，拟证明于大江担任法定代表人的大连天驹科技有限公司及大连市高尔夫球协会缴纳电费。第6组证据房屋租赁合同、承诺书、营业执照、护照、业主入住资料登记表、专用收款收据、银行进账单，拟证明于大江将案涉房屋出租给大连长兴岛高尔夫度假有限公司大连中山区分公司（以下简称“长兴岛高尔夫公司”），租赁期限为2009年5月13日至2010年5月12日止，长兴岛高尔夫公司于2000年5月13日承租了案涉房屋，并于2009年5月26日向物业公司签署了承诺书，物业公司对其业主信息进行了登记，长兴岛高尔夫公司在租赁案涉房屋期间以现金及支票方式缴纳电费。第7组证据，企业季度档案登记资料、房屋租赁登记备案表、企业信用信息公示报告，拟证明2005年9月2日于大江将案涉房屋出租给大连我朋友运动休闲管理有限公司（以下简称“我朋友公司”），并将房屋办理了租赁登记备案，我朋友公司成立于2005年9月14日，公司注册住址为辽宁省大连市中山区，即案涉房屋，我朋友公司成立时，法定代表人为陈玉梅，股东为陈玉梅、于大江，2015年12月15日，该公司法定代表人变更为与于成汉，股东变更为于大江、于群。二被上诉人质证意见：对第1组证据不予认可，证人不是经手人；对第2组、第3组证据的真实性和关联性及待证事项不予认可；第4组、第5组证据与本案没有关联性；对第6组证据真实性和关联性不予认可；第7组证据仅体现延安路5号，是保嘉大厦整栋大楼，备案中体现的面积也与案涉房屋不符，该组证据与本案没有关联性。保嘉大厦公司和天一行公司对上诉人提交的全部证据均予以认可。本院经审查认为，第1组证据中通过证人陈述内容可知，证人对于签订合同、收取购房款及开具发票均不是经手人，故该证人证言不能证明上诉人的待证内容，不予采信；第2组证据中并无保嘉大厦公司向于大江付款的银行流水，无法显示委托租赁合同相对方保嘉大厦公司给付于大江案涉房屋租金情况，不予采信；第3组证据中均未记载所缴费用的房号，且非于大江缴纳物业费凭据，无法证明与本案的关联性，不予采信；第4组证据中无电话相关缴费的房号，无法认定与本案关联性，不予采信；第5组证据中无缴纳电费房号，无法认定与本案关联性，不予采信；第6组证据于大江主张其于2009年5月13日至2010年5月12日将案涉房屋出租给长兴岛高尔夫公司，租赁合同中约定租金以高尔夫球法人会员权一组的形式支付，于大江未能提供长兴岛高尔夫公司向于大江支付租金的证据，该组证据中长兴岛高尔夫公司缴纳电费亦非向电力公司进行缴纳，而是物业公司代收代缴，电费收款收据上无具体房号，租户入住资料登记表无任何签章，承诺书是长兴岛高尔夫公司单方出具，且该公司法定代表人或经办人并未到庭，无法核实其单方签章的真实性，故该组证据无法认定长兴岛高尔夫公司于2009年5月13日至2010年5月12日从于大江手中承租案涉房屋并占有使用，对于该组证据无法采信；第7组证据仅体现中山区延安路5号，是保嘉大厦整栋大楼的房号，未具体指向案涉房屋，租赁登记备案表中体现的租赁面积也与案涉房屋不符，无法认定该组证据与本案存在关联性，不予采信。本院对于一审查明的事实予以确认。另查，于大江提交了其与保嘉大厦公司前后签订的三份《委托租赁协议书》，约定于大江委托保嘉大厦公司将案涉房屋进行定向租赁，租赁对象为吉林银行，三份协议书各自租期均为三年，委托租赁期自2010年8月13日至2019年8月11日，租赁面积129.5平，租赁价格为2元/平/天，年租金94,535元，每半年提前三天支付上打租金。又查，大连保嘉大厦有限公司曾用名大连宝嘉大厦有限公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条存在适用情形方面的竞合，只要符合其中任一条规定的情形均能够排除执行。本案中，案涉房屋系用于办公，不符合上述规定第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的情形。上诉人于大江主张其作为房屋买受人享有排除执行的权利，依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。其一，关于是否在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同一节，于大江提交了其与保嘉大厦公司于2005年5月12日签订的关于购买案涉房屋的《商品房买卖合同》，符合第（一）项关于查封之前签订合法有效的书面买卖合同的要求。因《房屋登记办法》已于2019年9月6日被废止，故一审法院依据《房屋登记办法》第六十七条、第六十九条之规定，认定“于大江事后并未办理预告登记，未经登记，不发生效力”无法律依据，应予纠正。其二，对于房款的支付，《商品房买卖合同》约定的购房款总额为1,023,050元，于大江提交了保嘉大厦公司于2005年6月1日为其出具的发票一张，金额为645,000元，还提交了同日保嘉大厦公司为其出具的收据一张，金额为378,050元。对于为何保嘉大厦公司在同一日为于大江分别出具发票和收据，保嘉大厦公司表示其与于大江商量后有一部分开的是收据，目的是为了避税，保嘉大厦公司的这一解释不符合法律规定，不应予以支持。关于款项的流转，于大江在执行异议阶段陈述是银行转账，进入执行异议之诉后又陈述是现金交付，前后陈述不一致，对于100余万元的现金准备情况于大江亦未能提供银行取款凭证予以佐证。依据以上情形，本院无法认定于大江已经支付全部购房款。其三，关于查封之前是否已经合法占有案涉房屋，依据于大江的主张案涉房屋的占有分为以下几个阶段：1、2005年于大江主张出租给我朋友公司，但现有证据中我朋友公司的注册地址为中山区延安路5号，系保嘉大厦所在房屋坐落地址，并未具体指向案涉房屋，且租赁登记备案表中体现的租赁面积50平方米也与案涉房屋面积129.5平方米不符。2、2006年至2008年于大江主张自用案涉房屋，但未能提交于大江交物业费、水电暖等费用的有效凭证。3、2009年5月13日至2010年5月12日，于大江主张该时间段内其将案涉房屋出租给长兴岛高尔夫公司，租赁合同中约定租金以高尔夫球法人会员权一组的形式支付，于大江未能提供长兴岛高尔夫公司向于大江支付租金的证据，该组证据中长兴岛高尔夫公司缴纳电费亦非向电力公司进行缴纳，而是物业公司代收代缴，电费收款收据上无具体房号，租户入住资料登记表无任何签章，承诺书是长兴岛高尔夫公司单方出具，且该公司法定代表人或经办人并未到庭，无法核实其单方签章的真实性。4、2010年8月13日至2019年8月11日，于大江主张案涉房屋其委托保嘉大厦公司定向租赁给吉林银行。但于大江一、二审过程中提交的诸多证据中均无保嘉大厦公司向于大江给付定向租金的直接证据，无法认定委托租赁合同相对方保嘉大厦公司给付于大江案涉房屋定向租金的事实存在。综上，无法认定案涉房屋在2015年5月15日被法院查封前已被于大江合法占有。其四，关于未办理过户原因，保嘉大厦公司表示案涉房屋所在保嘉大厦，因工程手续不全，至今未办理竣工验收手续，致使不能办理房屋过户。买受人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定享有排除执行的权利，需要同时符合该条规定的四项情形。但根据上述分析，于大江不符合该规定第（二）项、第（三）项情形，故其不享有排除执行的权利。另外，关于于大江提出本案执行异议是否超过法定时限一节，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案执行符合执行标的由当事人受让之情形，于大江针对案涉房屋提出执行异议时本案执行程序并未终结，故于大江提出本案执行异议未过法定时限正确。一审对于该问题的认定不正确，应予纠正。综上所述，上诉人于大江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,750元（上诉人已预付），由上诉人于大江负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年八月十三日书记员  宋敏