广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初4221号原告:吴碧英，女，汉族，身份证住址广东省雷州市。委托代理人：黄福轩，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：张翔，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广州市马上来物业管理有限公司，住所地广州市白云区南岭中路3号（自编）。法定代表人：邹明星。委托代理人：邓晓君，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：陈焕，广东经纶律师事务所实习律师。原告吴碧英与被告广州市马上来物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄福轩、张翔，被告的委托代理人邓晓君、陈焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月25日，原告与被告签订了《马上来生活新天地生鲜市场档位租赁管理合同》，约定由原告承租被告经营的位于广州市白云区太和镇龙归南岭中路×号马上来生活新天地的商铺。合同签订后，原告依照合同约定向被告缴纳了租金4200元、管理费300元、合同履约保证金10000元，并应被告的要求缴纳了设备分摊费（实际上为入场费）23000元。但随后原告却被告知涉案场地的消防验收未通过，原告不能在涉案场地开业经营。后经原告网上查询，涉案场地的建设工程消防设计备案抽查结果确实显示“不合格”。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未给消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，涉案场地应当停止使用，不能用于出租或经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，涉案场地因消防问题应停止使用，致使原告无法在涉案场地进行合法经营，合同目的无法实现，原告有权依法解除合同，并要求被告退还合同履约保证金、设备分摊费（入场费）及水电费押金，并赔偿原告经济损失等。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除双方签订的《马上来生活新天地生鲜市场档位租赁管理合同》；二、被告向原告退还合同履约保证金10000元；三、被告向原告退还设备分摊费（入场费）23000元；四、被告向原告赔偿经济损失3000元；五、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、涉案市场的经营活动并未受到直接影响，不存在合同目的无法实现的情形，原告无权解除合同。（一）现仍在涉案市场经营的商铺从开业至今，消防问题从未对其经营造成过任何直接影响，消防部门也没有向被告及各商户发送过任何要求停止使用物业的通知。原告除举证网上打印的查询截图外，并未提供其他证据证明其因消防问题导致不能正常开业经营。（二）涉案市场各商铺均能正常办理营业执照及开业经营，没有发生无法办理营业执照导致无证经营的情况。（三）在消防部门刊登抽查结果之前，各原告已经无故停业（详见附件之租户实际营业明细），经被告多次催告仍未开门营业，严重扰乱了市场秩序。这正说明，原告要提前解除合同的原因根本不在于涉案市场的消防问题，而是原告无心经营，不守合同约定。（四）涉案市场并非《消防法》规定的必须进行强制验收的建设工程，但自市场建成后，被告已委托中介代为办理消防备案手续，在得知抽查不合格后，被告已马上整改并再次向消防部门申请备案，但却被告知由于受到地区新政策的影响，办理时间会延长，至今没有给予被告审核结果。（五）被告一直竭力维护涉案市场的正常秩序，无意损害任何商户的合法权益，且关于涉案市场的消防问题的处置，属于另一法律关系，将其归结于合同不能履行的主要原因并不符合本案客观情形。因此，涉案合同没有出现合同目的无法实现的情形。二、原告存在严重的违约行为，即将合同目的无法实现的原因归结于被告，显失公平。原告无心经营，拖欠租金，并恶意聚众闹事，对市场的正常经营造成重大影响。（一）原告至涉案市场开业起，仅经营了几个月，就没有继续经营，导致市场的产品供给不齐全。一个新的市场由开业到兴旺是需要一个循序渐进的过程，由业主和各租户一同用心经营的结果。（二）原告与被告签订合同的目的应是通过承租被告的铺位用以经营收益，原告在经营活动并未受到实质影响的情况下，不按时开门营业，无心经营，却将合同目的无法实现的原因归结于被告，显失公平。（三）根据涉案合同的约定，原告应当在当期期初的五日内支付当期租金，但经被告多次催告原告均未按时支付租金。三、由于原告拖欠租金超过七天，且行为恶劣，已构成根本违约，被告依法依约向原告送达了解除合同通知，涉案合同于解除合同通知送达原告时解除。原告要求被告退还履约保证金、设备分摊费、经济损失无事实和法律依据。（一）关于履约保证金或水电押金，根据涉案合同第三条第三款、第六条第三款，由于原告违反合同约定，导致合同解除，已支付的履约保证金或水电押金不予退还。（二）关于设备分摊费，原、被告约定，原告同意向被告一次性支付设备分摊费，是商场前期筹备所发生费用，主要用于店面及公共区域装修、消防申报、现场管理、企划推广等各项费用，无需返还。（三）关于经济损失，原告并未提供任何证据证明其在本案造成了经济损失，其主张并不成立，应承担举证不能的不利后果。综上所述，原告的所有诉讼请求均无事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明：2016年9月25日，原、被告签订了《马上来生活新天地生鲜市场档位租赁管理合同》，合同约定：原告承租被告经营的位于广州市白云区太和镇龙归南岭中路×号马上来生活新天地的B栋B×××7档，租赁期限自2016年10月15日至2018年10月14日止，租金每月1400元、综合服务费每月100元、合同履约保证金10000元；商铺从2016年11月15日起开始缴交租金，租金以非自然月支付，每三月为一支付期，乙方（指原告，下同）应在当期期初的五日内向甲方（指被告，下同）支付当期租金4200元；商铺从2016年11月15日起开始缴交综合服务费，服务费以非自然月支付，每三月为一支付期，乙方应在当期期初的五日内向甲方支付当期服务费300元；乙方在签订合同当日必须向甲方交纳履约保证金，本合同期满后，乙方无任何违约行为和结清应付之款项后，甲方将无息退还上述履约保证金，如乙方存在本合同违约行为或拖欠甲方租金的情况，上述履约保证金将不予退还，乙方需另行结清拖欠甲方之款项。乙方逾期七日不交清当期应付的租金、综合服务费等应付款项的，甲方有权选择提前解除合同，收回租赁档位，乙方所缴纳的履约保证金将不予退还，另甲方有权依据本合同第七条约定要求乙方承担违约责任。合同签订后，被告将涉案商铺交给原告使用，原告向被告交纳了2016年11月15日至2017年2月14日期间租金4200元、管理费300元、合同履约保证金10000元、设备分摊费23000元。2017年2月10日，被告向原告发送短信，要求原告于2月15日前尽快安排交纳租金。2017年2月21日，原告向被告发出律师函称，被告招商时向原告承诺消费人流量充足及打开后门作为出入口，但原告入场后发现涉案场地基本无消费人流，且消防验收没有通过，致使无法办理证照进行合法经营，故发函正式解除与被告签订的《马上来生活新天地生鲜市场档位租赁管理合同》，并要求被告退还合同履约金、设备分摊费（入场费）及水电费押金。被告于2017年2月23日签收该律师函。及后，被告通过邮政挂号信方式向原告发送解除合同通知，以原告拖欠租金为由主张解除双方的商铺租赁合同，并要求原告腾空场地交还给被告并办理相关交接手续及支付拖欠的租金和违约金。及后，被告收回了涉案商铺，但双方未办理交接手续。另查，涉案场地性质属于宅基地。涉案场地的建设工程消防设计备案抽查结果为不合格。原告没有交纳2017年2月14日之后的租金。诉讼中，原告表示从未在涉案商铺进行过经营，也不清楚涉案商铺的收回时间，被告则表示原告于2016年10月15日开始在涉案商铺经营，后其于2017年3月2日收回涉案商铺。对于设备分摊费，原告表示该费用实质为进场费，被告则表示该费用是被告在商场前期筹备期间投入到装修、宣传、消防等方面的费用且双方口头约定无需退还。期限内，原告对其所主张的经济损失未举证予以证实。以上事实，有租赁管理合同、收据、消防查询截图、律师函、EMS快递单、EMS妥投证明、短信记录、解除合同通知、催交费通知、挂号信单、邮政快递查询记录、宅基地使用证及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的租赁管理合同是双方真实的意思表示，无违反法律的强制性规定，双方租赁关系成立。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中，涉案场地消防设计经抽查检验为不合格，不符合房屋使用条件的强制性规定，应当停止使用。被告在消防不合格的情形下将涉案场地对外出租经营，其本身具有过错，原告有权以此为由解除双方签订的租赁管理合同。被告于2017年2月23日签收原告要求解除租赁管理合同的律师函，故租赁管理合同于2017年2月23日予以解除。因导致合同解除的主要过错在于被告，合同解除后，被告应当返还原告履约保证金10000元。对于设备分摊费，该费用实质是原告为取得整个租赁期间涉案商铺的经营使用权而提前支付的一次性对价，目前法律和行政法规对此亦无禁止性规定，且作为行业的经营者，原告签订租赁合同时对此也是明知的，鉴于租赁管理合同已经解除且合同解除的过错主要在于被告，被告应当返还原告自其收回涉案商铺之日至租赁合同期限届满日的设备分摊费。因原告未举证证实其交还涉案商铺给被告的时间，故本院采信被告的主张，认定被告于2017年3月2日收回涉案商铺。因此，被告应退还原告设备分摊费18652.05元（23000元÷730天×592天）。原告主张其从未在涉案商铺进行经营，但该陈述与其2017年2月21日发给被告的律师函内容不一致，且不合常理，故本院对原告的陈述不予采信。对于原告所主张的经济损失3000元，因原告未提交证据予以证实，本院对该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、原告吴碧英与被告广州市马上来物业管理有限公司2016年9月25日签订的《马上来生活新天地生鲜市场档位租赁管理合同》于2017年2月23日予以解除。二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市马上来物业管理有限公司给付原告吴碧英履约保证金10000元。三、自本判决生效之日起三日内，被告广州市马上来物业管理有限公司给付原告吴碧英设备分摊费18652.05元。四、驳回原告吴碧英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费700元，由原告吴碧英负担143元，被告广州市马上来物业管理有限公司负担557元，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  林润兰人民陪审员  刘艳嫦二〇一七年九月二十六日书 记 员  麦逸纯