辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4459号上诉人（原审被告）：大连安途酒店管理有限公司，住所地大连市沙河口区高尔基路476号。统一社会信用代码91210203MA0UJA3JXL。法定代表人：曲兴月，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斐，辽宁融都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张萍，女，1978年12月10日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连安途酒店管理有限公司（以下简称“安途公司”）因与被上诉人张萍房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安途公司的委托诉讼代理人王斐与被上诉人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安途公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回原告的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：原审判决认定事实不清，违反法定程序，适用法律错误，具体理由如下：第一，上诉人在租赁案涉房屋经营过程中，因无法继续经营，无法达到合同目的，依据法律规定和合同约定行使解除权，原审判决要求上诉人承担违约责任于法无据。第二，被上诉人在庭审中虽提出不同意解除合同，但上诉人于2019年10月交付该案涉房屋时，被上诉人并未提出将案涉家具返还给上诉人的要求，且在租赁该房屋时，上诉人见被上诉人未提供任何家具，与被上诉人达成合意，由被上诉人承担购置家具家电的费用，该约定已经履行完毕，且家具已交付9个月之久，该组家具家电的整体使用情况和现状上诉人并不清楚。因此原审法院在没有进行现场勘验的情况下，判决上诉人将该组家具家电拉走并支付被上诉人当初购买支付家具家电的全部费用没有事实和法律依据。张萍辩称,不同意上诉人的上诉请求。被上诉人作为出租人已按照租赁合同约定将案涉房屋交付给上诉人使用，现上诉人以房屋没有达到经营目的为由随意解除合同，严重侵害了被上诉人的合法权益。租赁合同明确约定了房屋交付标准，被上诉人在租赁期间给上诉人抵扣了租金，相当于以现金方式支付了软装费，软装费是按照5年的租期来支付的，因为上诉人单方违约，没有按合同约定的租期履行合同，应承担违约责任。根据双方租赁合同的约定，案涉租赁房屋的装饰装修必须达到上诉人酒店要求的统一模式，现上诉人单方解除租赁合同，上诉人购置的家具对被上诉人而言没有用处，并且案涉家具、家电一直都由上诉人使用，故软装费用上诉人应返还给被上诉人，家具由上诉人拉走。张萍向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2019年10月1日至10月31日房屋租金3800元，并承担逾期支付租金的违约金3800元；2.被告给付原告解除合同的违约金7600元；3.被告按每天500元租金的标准赔偿原告因房屋空置的经济损失至欠款给付之日止；4.被告返还原告软装费30,400元（被告安装的空调价值可以从中折抵），被告将可移动的软装带走。被告赔付40天免租期的租金。一审法院认定事实：原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)于2018年4月24日签订《房屋租赁合同》,合同约定,房屋坐落于大连市沙河口区公寓,建筑面积69平方米,租金3800元,乙方每月月底向甲方支付当月租金。租期自2018年3月30日至2023年3月29日。甲方应于2018年5月30日前将房屋按约定条件交付乙方。合同第2.1约定,房屋租赁用途为公寓出租经营,第2.2条约定,本合同约定的租赁房屋的经营模式,系甲乙双方订立本合同之目的。合同签订后,如租赁房屋无法用于开展或继续开展符合约定经营模式的经营,则任何一方有权解除本合同,不构成违约且无需承担违约责任。合同第4.2.6条约定,若甲方需经营方提供软装,甲方须根据双方签订的实际房屋租金抵扣经营方所承担的软装费用(现经营方替甲方承担软装费用30400元,抵扣周期8个月),并为乙方提供40日装修期。第7.1条约定,房屋租赁期间,甲方同意乙方可对于房屋进行符合租赁用途的必要的二次装修,对于产生费用的承担，由乙方自行承担。合同终止或解除后,无需甲方承担二次装修的费用。合同的标准条款第9.1条约定,乙方应按时足额向甲方支付租金,除非乙方有正当理由或征得甲方同意而迟延支付,乙方无正当理由或未征得甲方同意而逾期支付租金的,每迟延一天应按欠付租金金额的千分之五向甲方支付违约金,直至租金全额支付或达到以下甲方有权解除合同的条件。逾期支付租金达15日,经甲方书面催告后15个工作日内乙方仍未支付的,甲方有权单方解除合同。乙方除应全额支付应付甲方的租金外,还应按一个月租金的金额向甲方支付违约金。第11.1约定,合同成立后,任何一方任意解除合同,应当向对方支付相当于两个月租金金额的违约金。11.2条约定,本合同中有关违约责任的承担方法有具体约定的,从其约定。无具体约定的,应当支付违约金或赔偿损失。违约金和损失的计算标准有具体约定或依据的,从其约定或依据。无具体约定或依据的,违约金和损失按照500元×每套房屋每晚宜住人数的办法计算。《房屋租赁合同》签订后,原告向被告交付房屋,被告对案涉房屋添置了两张1.8米双人床、两个床垫、一个茶几、一个双人沙发、一个电视、一个空调、一个衣柜、一个冰箱、一个洗衣机、一个写字桌、一个写字椅、窗帘。其中,空调及配套设施和安装费用共计5120元。因被告提供上述软装,被告未向原告交付8个月租金,原告还免除被告40日装修期的租金。后被告按合同交付租金至2019年9月30日。2019年10月31日原告收到被告发出的解除合同的短信通知,内容为:在经营过程中因该房屋无法通过消防验收及办理特种行业经营许可证,致使我公司在经营过程中多次被举报及被公安等部门查处,现已被停业整顿。经我公司多次沟通,至今相关手续未能办理完成,致使我公司无法正常营业。现依据房屋租赁合同正文第2.2条及房屋租赁合同标准条款2.3条款的约定,自即日起解除与贵方签订的房屋租赁合同,同时依照房屋租赁合同标准条款第2.6条的约定,请贵方收到该通知书后5日内办理房屋交接工作。如逾期未办理交接引起的一切责任风险由贵方承担。当日原告取回房屋钥匙。被告至今未支付2019年10月份租金,其添置的软装物品仍留在案涉房屋。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效。原告按约交付了房屋,被告应当按期交付租金,但被告在2019年10月份单方提出解除合同,且未交纳当月租金。本案争议的焦点,被告单方解除合同是否构成违约。被告提出解除合同的理由是案涉房屋没有酒店经营模式的消防许可,导致无法办理特种行业经营许可证,被告认为其解除合同符合房屋租赁合同第2.2条的约定解除条件,即租赁房屋无法用于开展符合约定经营模式的经营,则任何一方有权解除本合同。其不构成违约且无需承担违约责任。经查，《房屋租赁合同》第2.1约定,房屋租赁用途为公寓出租经营。原告提供的案涉房屋系公寓性质,合同中并未约定由原告承担后续房屋经营过程中相关手续的义务,故被告经营酒店必须办理的特殊经营许可证的义务在于被告自身,其无法继续经营,与原告无关。被告以此为由解除合同,构成违约,应承担违约的民事责任。被告提供的执法机关在酒店现场的录像资料,不能证明被告不能继续经营系原告的责任,该证明材料与本案没有关联性,不予采纳。关于原告各项诉讼请求是否应予支持。1、原告要求被告支付10月份租金,根据合同约定每月租金3800元,被告应于每月月底向原告支付当月租金。原告于2019年10月31日收到被告发出解除合同的短信通知,原告当日收房屋。双方合同予以解除。原、被告当庭均认可被告尚欠10月份租金至今未付。被告违约解除合同,原告主张被告支付2019年10月租金3800元,符合合同约定,予以支持。2、原告主张被告支付逾期支付租金的违约金,按一个月租金计算即3800元,根据合同标准条款9.1条约定,被告每迟延一天应按欠付租金金额的千分之五向原告支付违约金。该约定的违约金明显过高,原告主张按一个月租金作为该项违约金亦过高,考虑每月租金数额及被告至今未付租金的实际情况,原告主张的逾期支付租金违约金调整为以3800元为基数,自2019年11月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、原告主张被告给付解除合同违约金,按两个月租金金额计算7600元,因被告单方解除合同系违约行为,原告该项主张符合合同标准第11.1条的约定,予以支持。4、原告主张的每天按500元租金给付房屋空置的经济损失,原告据此依据的是合同标准条款11.2条,但该条明确约定违约责任有约定的从约定,无约定的以每天按500元租金予以赔偿损失。合同标准第11.1条已对违约金作出约定,故原告不能再按此条主张损失赔偿,对原告该项主张不予支持;5、原告主张被告返还软装费的诉讼请求,根据合同第4.2.6条约定,被告提供的软装费用价值8个月租金30,400元,双方当庭对被告提供的全部软装物品均无异议,除空调及其配套设施,原告同意利用并按被告提供的发票价值5120元予以抵扣外,原告对其他物品均不同意利用,因被告违约解除合同,故被告在解除合同后应将上述物品带走。原告主张被告返还扣除空调价值后的软装费用25,380元,予以支持;原告主张被告赔偿40天免租期的租金的诉讼请求,虽然被告单方解除合同构成违约,但合同中已对单方违约需要承担的违约金数额作出约定,而合同并未约定被告违约时返还免租期费用,且原告在签订房屋租赁合同时应当对合同履行中存在的商业风险有所预期,故原告主张被告赔付免租期的租金没有合同和法律依据,不予支持。综上所述,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告大连安途酒店管理有限公司支付原告张萍2019年10月1日至10月31日房屋租金3800元;二、被告大连安途酒店管理有限公司给付原告张萍逾期支付房租的违约金,以3800元为基数,自2019年11月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;三、被告大连安途酒店管理有限公司给付原告张萍合同解除的违约金7600元;四、被告大连安途酒店管理有限公司返还原告张萍软装费25,380元。被告同时将两张双人床、两个床垫、一个茶几、一个双人沙发、一个电视、一个空调、一个衣柜、一个冰箱、一个洗衣机、一个写字桌、一个写字椅、窗帘带走;五、驳回原告其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项均于判决生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费423元(原告已预交)，由被告负担。受理费给付时间同上。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决已查明的事实予以确认。本院补充查明，被上诉人在一审庭审中认可，扣除免租期及装修期，安途公司应自2019年5月5日起支付租金，并提供了安途公司自2019年5月5日至2019年9月30日支付租金的相关证据。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有两个：一是安途公司单方解除合同是否符合合同约定或法定的解除条件，进而安途公司是否构成违约；二是一审判决判令安途公司将案涉房屋内的家具家电拉走并向被上诉人支付购买家具家电的全部费用是否妥当。针对第一个焦点问题，即安途公司单方解除合同是否构成违约，本院认为，安途公司主张其享有约定解除权的依据是案涉《房屋租赁合同》第2.2条的约定，即如租赁房屋无法用于开展或继续开展符合约定经营模式的经营,则任何一方有权解除合同,不构成违约且无需承担违约责任。安途公司称案涉房屋没有酒店经营模式的消防许可，导致其无法办理特种行业经营许可证，符合合同约定的解除条件，其不应承担违约责任。但根据本案已查明的事实，案涉房屋系现状承租，安途公司认可在其租赁案涉房屋时该房屋具备消防验收合格的手续，而办理酒店经营模式的消防许可及特种行业经营许可证系安途公司作为酒店经营者的职责，其在承租案涉房屋时即应当预见到相关手续存在可能无法办理的风险，现无据证明安途公司未能办理上述手续系因被上诉人的原因所致，且双方当事人均认可案涉房屋所在楼宇中仍有酒店在正常经营。故在此情形下，安途公司主张其有权解除合同并免除违约责任，系将其经营风险转嫁给被上诉人，显然对被上诉人不公，亦不符合合同约定。此外，本案情形亦不符合法定解除合同的条件。据此，安途公司单方解除合同依据不足，一审法院认定安途公司违约并无不当。基于此，一审法院判令安途公司向被上诉人支付2019年10月的房屋租金3800元、自2019年11月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金及合同解除违约金7600元并无不当，本院依法予以维持。针对第二个焦点问题，即安途公司应否向被上诉人支付购买家具家电的全部费用，本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，由经营方安途公司为案涉房屋提供软装，被上诉人通过以案涉房屋租金抵扣的方式支付软装费用，即对案涉房屋进行软装实质是被上诉人作为出租人的义务。现安途公司已采购了案涉房屋租赁所需的家具、家电等软装用品，并实际用于案涉房屋的租赁使用，被上诉人亦通过抵付租金的方式支付了采购上述物品的费用，双方之间以实际行动达成的委托买卖合同已履行完毕，案涉家具、家电等软装用品的所有权已归被上诉人所有，并且二审中被上诉人自认其已将包括案涉家具、家电在内的案涉房屋另行出租，故被上诉人要求安途公司将全部家具、家电带走并返还全部购置费用无充分的事实及法律依据。但是，因案涉租赁合同系由于上诉人违约而提前解除，故由此给被上诉人造成的损失仍应由上诉人承担。对于具体损失数额的认定，本院认为，根据双方合同约定，案涉房屋的租赁用途为公寓出租经营,合同约定的租赁房屋经营模式系双方订立合同之目的。据此，案涉房屋租赁有别于普通房屋出租，上诉人订立合同的目的系进行酒店式经营，故其所要求出租人配置的家具、家电的品牌、价格、品质等必然高于一般租赁房屋的配置要求，被上诉人所支出的花费也必然高出一般房屋。对于为满足上诉人经营需要而额外添置的物品价值的认定，因双方当事人对此均未能提交具体证据，结合合同履行及物品购置情况，本院酌情认定房屋配置物品费用中的50%（即30,400元×50%=15,200元）系因上诉人特殊经营需要而特别购置。同时，被上诉人亦是按照双方合同约定的5年租期为基础考虑同意为房屋作出特别配置，现上诉人中途解除合同必然给被上诉人造成该部分特别物品购置费用的损失，故上诉人作为违约方应承担合同约定租期范围内未实际履行部分租期所对应的费用损失。现被上诉人在一审庭审中认可，扣除免租期及装修期，安途公司应自2019年5月5日起支付租金，双方合同约定抵扣软装费用的租期为8个月，故安途公司与被上诉人的租赁期限应自2018年9月5日起算，又因案涉房屋租赁合同于2019年10月31日解除并将房屋交接完毕，因此，双方实际履行的租赁期间应为2018年9月5日至2019年10月31日期间共计422天。对于除此之外未履行的部分租期1403天（365天×5年-422天）所对应的软装购置费用安途公司应返还给被上诉人，数额为11,685元（15,200元÷5年÷365天×1403天）。30,400元购置费中余下的50%费用应为房屋出租所需必备物品，与租期长短与经营用途并无直接关联，故该部分购置费用应由被上诉人作为出租人自行负担。综上，一审判决判令上诉人返还全部的软装费用，并将其购置的家具、家电带走欠妥，本院依法予以纠正。关于安途公司申请对其留在被上诉人处的家具家电进行贬损价值和品质鉴定一节，因本院已在充分考虑鉴定时间成本、当事人诉讼成本的情况下，为节约司法资源，平衡双方当事人利益，对案涉家具、家电的购置费用进行了分担，安途公司的该项鉴定申请已无实际意义，故本院对该鉴定申请不予准许。综上所述，大连安途酒店管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初540号民事判决第一、二、三项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初540号民事判决第五项；三、变更大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初540号民事判决第四项为：大连安途酒店管理有限公司赔偿张萍软装费损失11,685元；四、驳回张萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费423元(张萍已预交)，由张萍负担209元，大连安途酒店管理有限公司负担214元；二审案件受理费423元(大连安途酒店管理有限公司已预交)，由张萍负担209元，大连安途酒店管理有限公司负担214元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年八月六日书记员 连亚妮