湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3426号上诉人（原审原告、反诉被告）：万学彬，男，1976年2月6日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：胡红清，湖北精图治律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张某，女，1981年9月15日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：陈伟，湖北松之盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李得顺，湖北松之盛律师事务所律师。原审第三人：林锦捷，男，2005年2月25日，汉族，住武汉市武昌区。法定代理人：张某(林锦捷之母)，身份情况同前。原审第三人：武汉六一二不动产营销策划有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道卓尔优势企业总部基地40栋2层，统一社会信用代码91420116MA4KMH1Q8K。法定代表人：熊爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐贝，女，该公司员工。上诉人万学彬因与被上诉人张某、原审第三人林锦捷、武汉六一二不动产营销策划有限公司（以下简称六一二公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初3636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万学彬上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持上诉人一审诉请，被上诉人向上诉人支付违约金412,000元、居间服务费40,000元、一审律师费50,000元及退还上诉人购房款（定金）50,000元或者发回重回。二、一审、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决“确认合同履行期限为3个月”存在事实未查清及错误，应为“在乙方拆迁款到位后，乙方一次性付款给甲方”。涉案《武汉市存量房买卖合同》尾段对付款期限予以明确约定为“……合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：经甲乙双方协商，乙方一次性全款购买此房，签订合同后，在乙方拆迁款到位后，乙方一次性付款给甲方”。且乙方拆迁款到位是一个确定发生的事实，拆迁款在2019年8月2日未到账，在2019年8月23日已通过银行转账支付到上诉人配偶余艳云账户中。2、一审判决在合同履行期限认定上存在法律适用错误。本案中，上诉人和被上诉人对合同条款理解发生争议的，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”完全可以解决。在签订该合同时，起初是约定为在签订本合同3个月时乙方一次性全额支付购房款（当时中介方、被上诉人均知道上诉人拆迁户家庭，用拆迁款支付），因上诉人提出万一在3个月时，上诉人的拆迀款没有到位怎么办，经被上诉人同意，由中介方执笔出具了上述手书的“条款”。故上述《合同法》第一百二十五条为案涉争议应适用的法律规定。3、一审判决未区分一般违约行为和根本违约行为，导致事实认定错误和法律适用错误。上诉人万学彬在2019年7月18日没有支付房款的行为，仅仅构成一般违约；在后续的合同约定的宽限期内（2019年7月19日至2019年8月2日），上诉人万学彬积极为履约，筹借款项，多方联系被上诉人以及中介方，乃至警方，在都不能实际履行的情况下，司法是最后的救济途径，于是向法院申请履行合同。因被上诉人张某失联，故意制造违约导致上诉人无法履约，上诉人的行为认定为根本违约没有事实和法律依据。4、被上诉人恶意违约构成根本违约，依法应承担违约责任。即使2019年7月18日为履约期，到8月2日为合同约定的宽限期的最后一日，再到短短的6天后即2019年8月8日，被上诉人张某在没有通知上诉人解除合同的情况下将涉案房产以220万元（高于涉案合同14万元）的价款易主案外人，毫无疑问的推断出被上诉人早有预谋，在宽限期内以失联的方式制造上诉人违约，并另联系案外人一房二卖，同时在2019年8月8日予以变更登记，有违诚信原则，且在合同存续期间采取失联的方式迫使上诉人无法履约，明显属于通过不正当的方式阻止上诉人履约，以达到上诉人违约的假象，与当前严厉打击的套路贷中的在合约期故意失联的手段无异，严重破坏了交易秩序，获取超越合同的利益，是典型的恶意违约行为，属于根本违约，依法应承担违约责任。此外，依据合同的备注条款，被上诉人2019年8月8日将标的物过户至案外人名下，属以自己的行为表明不履行双方间的合同，被上诉人的行为亦构成根本违约。综上所述，一审判决对上诉人与被上诉人合同履行期限、上诉人违约行为定性、被上诉人恶意违约，存在事实不清或认定错误，进而适用法律错误。被上诉人张某答辩称，一、一审法院判决确认合同履行期限为三个月，在事实认定上与法律适用上完全正确，在房屋买卖合同中涉及合同履行期限的约定有两处，分别是第六条第二款，以及购房合同的备注条款，在第三人六一二公司的参与下，张某一直主张要全款支付才售出房屋，签订合同中，上诉人透露拆迁款还有几个星期就到账，双方为了合同能顺利履行，将合同付款时间约定在三个月内，在一审查明事实中，明确载明买卖双方付款时间为三个月，三个月是房屋买卖双方对合同履行期限的真实意思表示。二、购房合同备注条款属于付款期限约定不明确的情形。1、备注条款只是单纯载明万学彬在拆迁款到位后，并未注明拆迁款何时到位，万学彬未提供备注条款中的相关任何材料。2、备注条款违背了民法规定的公平原则，该拆迁款的获得存在时间上的不确定性。3、备注条款中，属于附期限的合同条款，但是该期限约定不明确，属于合同约定不明，应当根据合同相关条款及交易习惯约定，一审法院认定合同履行期限为三个月正确。三、万学彬未按照合同履行期限付款构成根本违约，一审判决其承担违约责任正确。万学彬应当在三个月内将购房款全款支付给张某。万学彬逾期付款超过十五日，答辩人有权解除合同，有权不退还定金。在合同履行过程中，万学彬没有在合同约定期限内支付全款，后答辩人多次催促房款支付事宜，均无果。张某向万学彬多次催要购房款，但是万学彬多次以拆迁款未到位而拒绝支付房款。四、张某不存在违约行为，万学彬明确通过六一二公司表示了不履行合同的意思表示。从合同约定上看，万学彬应该与2019年7月18日前支付购房款，万学彬已经构成根本违约，答辩人在万学彬已违约的情况下，仍等待了万学彬支付房款，无奈，张某解除合同，并将房屋卖给了案外人。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人林锦捷述称，同意张某的意见。原审第三人六一二公司述称，三方约定的付款日期是三个月，截止日期为2019年7月18日到期。7月17日公司与万学彬联系，万学彬购房款未准备好，后与张某协商未果。因万学彬说钱现在付不了只能违约，公司将双方约到店里协商解除合同，张某不同意退定金，起草的解除合同协议放在店里，但万学彬不同意未签。后万学彬跟公司协商要求给七天期限筹钱，公司跟张某联系，张某说要和家里人商量，但一直未答复，也联系不上。万学彬向一审法院起诉请求：1、确认万学彬、张某于2019年4月18日签订的《武汉市存量房买卖合同》有效；2、依法判令解除万学彬、张某签订的《武汉市存量房买卖合同》，张某向万学彬支付违约金412,000元、居间服务费40,000元，并退还购房款（定金）50,000元；3、判令张某承担律师费50,000元；4、诉讼费用由张某承担。一审法院认定事实：2019年4月18日，万学彬（乙方）与张某（甲方）及六一二公司签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：甲方将位于武汉市新洲区阳逻开发区柴泊湖以北保利圆梦城一区97栋1-3层2号，建筑面积165.41平方米，不动产权证号鄂（2017）武汉市新洲不动产权第0034398号的房屋出售给乙方，转让价2,060,000元。签订合同当日乙方向甲方支付定金50,000元整。乙方应在三个月时，将房款2,060,000元（含定金）全额支付给甲方。违约责任：（一）甲方未依照本合同约定时间提供相关证件、资料、交付房屋的，按照逾期时间分别处理：1、逾期15日内，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之伍的违约金，并于该房屋过户之日向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，乙方所付定金，甲方需双倍赔偿。乙方还有权要求甲方按全部房款的20%向乙方支付违约金；如遇房价上涨，甲方还需向乙方支付现在房价与原合同房价之间的差额。乙方不退房的，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款千分之一的违约金，并于该房屋过户之日向乙方支付违约金，合同继续履行；（二）乙方未按照合同或补充协议约定的时间付款、办理过户的，按照逾期时间，分别处理：1、逾期在15日内，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，乙方按日期计算向甲方支付全部房价款万分之伍的违约金，并于房屋过户之日向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方有权不退乙方所付定金。乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期全部房款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方除定金以外的全部已付款；如遇房价下跌，乙方还需向甲方支付现在房价与原合同房价之间的差额。（三）甲方将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知送达之日起3日内退还乙方全部已付款，按全部房价款的20%支付违约金，并承担乙方已支付的相关费用（包括但不仅限于居间服务费、评估费、贷款服务费等）。本合同一式三份，均具有同等法律效力，经双方签字、盖章后生效，双方各持一份，居间方留存一份，双方在签订本合同前的任何声明、承诺应当以书面为准，如与本合同约定不符的，以本合同约定为准。在合同履行过程中发生纠纷的，双方应协商解决，协商不成，买卖双方约定向房屋所在地人民法院起诉，如因任何一方违约导致守约方提出起诉，产生的诉讼费、律师费均由违约方承担。甲、乙双方在签订本合同前已仔细阅读本合同条款，清楚明白条款含义。甲乙双方明确清楚六一二公司在本《存量房买卖合同》中除暂为保管交房保证金外，不收取任何房款。合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：经甲乙双方协商，乙方一次性全款购买此房，签订此合同后，在乙方拆迁款到位后，乙方一次性付给甲方。在甲方收到乙方全部购房款当日，办理公证手续，将房屋过户手续全权公证乙方，后期过户手续由乙方持公证书办理，如若需要甲方配合，甲方不得拖延。甲方净得2,060,000元，后期物业费由乙方承担。物业费时间2018年1月1日。合同还约定了其他事项。同日三方还签订了一份《居间服务合同》，合同约定万学彬向六一二公司支付居间服务费40,000元。合同还约定了其他事宜。合同签订后，万学彬向张某支付了50,000元定金，向六一二公司支付中介费20,000元，张某出具收条一份。3个月期限届满后，万学彬未向张某支付全部购房款。后万学彬提出延期付款要求，张某未同意，张某要求解除合同，万学彬未同意，双方多次协商未果。一审法院另查明，诉争房屋原登记权利人为林锦捷，林锦捷系张某之子。2019年4月18日，张某向万学彬出具一份承诺书，内容为：兹有售房人出售武汉新洲区阳逻经济开发区柴泊湖以北（保利圆梦城）一区97栋1-3层2号的住房，签订房屋买卖合同时，由于林锦捷本人未到场，张某承诺林锦捷完全知情该房屋交易事宜。如因该房屋交易（由甲方原因）产生纠纷或违约行为由承担一切损失及法律责任，特此证明。诉争房屋已卖给案外人熊建义，并于2019年8月8日变更登记至案外人熊建义名下。一审法院认为，万学彬与张某于2018年4月18日签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依照合同约定履行各自义务。合同签订后，万学彬仅支付了50,000元定金，其余购房款未支付，后双方就合同履行期限条款的理解发生争议，故应先确认合同的履行期限。因双方在合同备注栏中约定在乙方拆迁款到位后乙方一次性付给甲方，但该约定并未明确付款的具体时间，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方在合同中又另行约定了履行期限为3个月，且在庭审中六一二公司陈述，买卖双方所确定的付款期限为3个月，在双方对合同履行期限条款发生争议时，应当在该合同中最相近的条款来确定合同的履行期限，故一审法院确认合同履行期限为3个月。3个月履行期限届满后，万学彬未将购房款2,060,000元支付给张某，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中既约定了违约金又约定了定金，应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在本案中，张某提出反诉主张既要求不予返还50,000元定金，又要求万学彬承担违约金412,000元，与上述规定相冲突，故其要求万学彬支付违约金412,000元的诉讼请求一审法院不予支持。因诉争房屋在2019年8月8日出售给案外人并办理了权属变更登记，合同目的已无法实现，故万学彬、张某签订的《武汉市存量房买卖合同》依法应予以解除，解除合同的时间应以起诉状副本送达给张某之日即2019年9月7日为准。万学彬要求判令解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持；其要求张某支付居间服务费40,000元，并退还50,000元定金及支付律师费50,000元的诉讼请求，因其违约，该项请求于法无据，一审法院不予支持。张某要求确认《武汉市存量房买卖合同》于2019年8月3日解除的反诉请求，因解除合同通知并未送达给万学彬，且万学彬不同意解除合同，故其该项请求一审法院院不予支持；其要求不予返还定金50,000元的反诉请求，符合法律规定，一审法院予以支持；其要求万学彬承担律师费的反诉请求，因其未提供证据证实，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万学彬与张某于2019年4月18日签订的《存量房居间（买卖）合同》已于2019年9月7日解除；二、万学彬支付给张某的购房定金50,000元不予返还；三、驳回万学彬的其他诉讼请求；四、驳回张某的其他诉讼请求。案件受理费23,340元，减半收取11,670元，反诉费23,340元，减半收取11,670元，共计23,340元，由万学彬负担11,670元，由张某负担11,670元。二审中，万学彬向本院提交录音文字版9份、存放录音记录的光盘1个及六一二公司经办人员出具的《情况说明》1份，拟证明：2019年7月28日至8月1日期间，万学彬到六一二公司要求支付房款，在过了三个月又15天内，张某拒接六一二公司的电话。本案约定了三个月外还有十五天的履行期，只是超过三个月，每天要额外支付延迟履行金。经质证，张某认为：在合同约定的履行期限内，张某拒接中介公司的电话与事实不符，张某于2019年7月19日与中介用微信都还有联系。该录音证据不能证明张某不接电话，在期限满了后张某与中介一直还在联系，张某与中介沟通是畅通的。此证据不能实现其证明目的。关于《情况说明》没有原件，不可能达到其证明目的，相反反证了在合同约定期限内万学彬没有付款，还要求张某办理过户，这是不合理的。此证据在一审就应当提交，不属于新证据的范畴。林锦捷质证意见与张某一致，认为2019年8月3日到六一二公司一直要求联系万学彬，六一二公司也与万学彬打了电话，要求其来店解除合同，万学彬拒绝来店。六一二公司称需要回公司核实。本院认为，万学彬所提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，万学彬与张某于2018年4月18日签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。双方虽在合同备注栏中约定在万学彬拆迁款到位后一次性付给张某，但并未明确付款的具体期限，属于约定履行期限不明确。双方在主合同中已约定房款的支付期限为3个月，且六一二公司在一审中也表示买卖双方所确定的付款期限为3个月，故一审法院确认合同履行期限为3个月正确。万学彬作为购房人，支付购房款为其主要义务，根据合同约定“乙方未按照合同或补充协议约定的时间付款、办理过户的，按照逾期时间，分别处理1、逾期在15日内，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，乙方按日期计算向甲方支付全部房价款万分之伍的违约金，并于房屋过户之日向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方有权不退乙方所付定金。乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期全部房款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方除定金以外的全部已付款；如遇房价下跌，乙方还需向甲方支付现在房价与原合同房价之间的差额。”万学彬未在合同约定的3个月内支付购房款，且逾期超过15日，其行为构成根本违约，张某有权解除合同并不予返还定金。综上所述，上诉人万学彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,340元，由上诉人万学彬负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年八月十三日书记员  邬云格