江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0214民初4401号 原告：张公胜，男，1980年10月8日生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：陶彻，安徽颍州律师事务所律师。 被告：潘兴海，男，1954年2月10日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：杨正寰，江苏瑞莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴颖婷，江苏瑞莱律师事务所律师。 被告：马克联，女，1954年5月4日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：杨正寰，江苏瑞莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴颖婷，江苏瑞莱律师事务所律师。 原告张公胜与被告潘兴海、马克联房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法由审判员许超适用简易程序，于2017年7月18日、9月11日公开开庭审理了本案。原告张公胜的委托诉讼代理人陶彻、被告潘兴海、马克联共同委托的诉讼代理人杨正寰、吴颖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张公胜向本院提出诉讼请求：潘兴海、马克联返还购房款2万元，并支付违约金259800元。事实与理由：其通过中介方无锡麦田房地产信息咨询有限公司（以下简称麦田公司）于2017年6月11日与潘兴海、马克联签订了房屋买卖合同，合同约定：被告所有的位于长江国际花园101-501室的房屋以2598000元出售给其，其于当日交付定金2万元，其他款项107万元于7月25日前交到中介方指定的银行，剩余款从银行贷款；合同还约定了潘兴海、马克联的保证和违约责任，即潘兴海、马克联出售的房屋对其享有处分的权利，同时保证共有人均无异议；如任何一方拒绝履行合同，应承担合同确定房款总额的10%作为违约金；张公胜、潘兴海、马克联及麦田公司在合同书上签字后生效。合同生效后当天，张公胜将定金2万元交付给潘兴海、马克联，潘兴海、马克联向其出具收据1份。6月15日，其收到一份江苏苏秦律师事务所江波律师的1份律师函，该函告有潘兴海、马克联的签字，该函告系潘兴海、马克联告知其，不再履行合同。对此，其找到中介方，出面协调潘兴海、马克联支付违约金，由于潘兴海、马克联态度强硬，至今无果，甚至连定金都不愿意退还。 被告潘兴海、马克联共同辩称：双方签订的买卖合同不成立，合同抬头处甲方包括其及潘阳，落款处甲方签字只有其，缺少潘阳的签字，表明其未就合同条款与张公胜达成一致，根据合同法三十二条，该合同并未成立。因为合同未成立，张公胜依据合同主张违约金的诉讼请求无法律依据，且其不是过错方，不承担责任。其主动向张公胜出示了产权证及共有人证，张公胜明知案涉房屋是由其及潘阳共有的前提下，在其表示需征求潘阳意见时，仍要求其先签合同，并当场表示潘阳若不同意售房，双方可以不履行合同。其在确认潘阳不愿意出售案涉房屋后，及时委托律师发函告知张公胜，故本案无合同法四十二条规定的情形，其不承担赔偿责任，相反是张公胜明知潘阳为所有权人之一前提下诱骗其先行签订合同，有骗取违约金的嫌疑。其仅仅收取定金1万元，且已及时退还张公胜，收条中载明的另外1万元定金以腾房押金的形式原告直接支付给麦田公司，其已将1万元定金转账给张公胜。 本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月11日，潘兴海、马克联、张公胜、麦田公司保利分公司签订《房屋买卖合同》1份。合同抬头甲方为潘兴海、潘阳、马克联，乙方为张公胜，中介方（丙方）为麦田公司保利分公司。合同内容为：甲方自愿将坐落在长江国际花园101-501的房屋出售给乙方；甲乙双方协商后的实际成交价格为2598000元；甲乙丙三方签署本合同时，乙方支付甲方定金2万元（其中1万元暂存中介方，1万元由甲方收取），乙方于2017年7月25日之前将1078000元房款或首期付款交至中介公司指定监督银行；乙方贷款额度为150万元，贷款种类为商业贷款；甲方保证此房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该房屋共有权人（含近亲属）有异议或发生与甲方及共有人的产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责全额赔偿，如导致合同无法履行或乙方无法取得房产证，甲方应于10日内退还乙方已支付给甲方的全部购房款并承担一切后果及违约责任；如甲乙任何一方拒绝履行合同和解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付合同约定的房款总额10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，违约方还须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为房屋成交总价的2.5%；本合同经甲、乙、丙三方签字后生效，即中介方居间服务成功。 同日，张公胜支付马克联2万元定金，马克联出具收条1份。 2017年6月15日，潘兴海、马克联委托江苏苏秦律师事务所江波律师寄送律师函1份给张公胜，告知：2017年6月11日麦田公司和张公胜在明知房产存在三个共有人（潘阳占90%）的情况下，在未告知和征得潘阳本人同意的情况下，促使潘兴海、马克联与麦田公司、张公胜签署一份无效的“房屋买卖合同”。基于合同无效，潘兴海、马克联将退还已支付的1万元，并告知无需履行合同相关义务条款。同日，潘阳委托江苏苏秦律师事务所江波律师寄送律师函1份给张公胜，告知：2017年6月11日麦田公司和张公胜在明知房产存在三个共有人（潘阳占90%）的情况下，在未告知和征得潘阳本人同意的情况下，促使潘兴海、马克联与麦田公司、张公胜签署一份无效的“房屋买卖合同”。其自始未委托麦田公司、潘兴海、马克联出售案涉房屋，也无出售房产的意图，未与张公胜商洽过出售案涉房屋。 另查明，长江国际花园101-501房屋产权人为潘兴海等三人，其中潘阳占房产所有权份额为90%。 诉讼中，张公胜提供：借条1份，内容为“今借到李爱明人民币一百万元，以银行实际转账记录为准，约定自实际借款日起计息为月息3分”，落款时间为2017年6月11日。中国农业银行银行卡交易明细清单1份，显示2017年6月20日，李爱明银行卡转入张公胜银行卡现金100万元。 本院认为：当事人采取书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。而处分按份共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。案涉《房屋买卖合同》的出卖人为潘兴海、潘阳、马克联，但落款仅潘兴海、马克联。马克联、潘兴海并未在甲方代理人处签字或代潘阳签字，故不能认定马克联、潘兴海代潘阳确认合同效力。故案涉合同未成立。马克联基于未成立的合同收取的钱款应当返还，其中留存在麦田公司的1万元，为马克联收取张公胜1万元后留存在麦田公司，故应当由马克联退还张公胜后，自行向麦田公司索要。另外1万元马克联已退还张公胜。综上所述，对于张公胜的诉讼请求，本院依法部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、马克联于本判决发生法律效力之日起10日内退还张公胜1万元。 二、驳回张公胜的其他诉讼请求。 案件受理费5498元，减半收取2749元（此款已由张公胜预交），由张公胜负担2649元，由马克联承担100元（张公胜同意其预交的诉讼费用中剩余的100元由马克联向其直接支付，本院不再退还，由马克联于本判决发生法律效力之日起10日内向张公胜支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  许超 二〇一七年九月十三日 书记员  张茜 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。