广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10670号上诉人（原审原告）：广东和顺物业管理有限公司，住所地广州市天河区天府路233号1917房。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托诉讼代理人：张旭生，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薰南，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何晓艳，女，1974年11月13日出生，汉族，身份证地址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：宋可夫，系何晓艳的配偶。被上诉人（原审被告）：宋可夫，男，1976年4月7日出生，汉族，身份证住址湖南省醴陵市。上诉人广东和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）与被上诉人何晓艳、宋可夫因物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。和顺物业公司上诉请求：撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初521号民事判决。改判：1.何晓艳、宋可夫向和顺物业公司支付物业管理费5823元（按照每月38.82元自2007年1月1日起计算至2019年6月30日）；2.何晓艳、宋可夫向和顺物业公司支付垃圾处理费305元（按照每月5元的标准自2014年6月1日起计算至2019年6月30日）；3.何晓艳、宋可夫向和顺物业公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金5823元（2007年1月1日至2019年6月30日的滞纳金，以每月拖欠的管理费36.82元为本金，均按银行同期贷款基准利率的四倍为标准，以分别自次月1日起计算至付清之日止，滞纳金总额以不超过拖欠的物业管理费本金总额为限），前述三项诉讼请求总计11951元。4.何晓艳、宋可夫承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院关于诉讼时效的认定错误，和顺物业公司多次通过律师函及上门送达缴费通知的方式催交物业管理费，在同系列案件中，广州市中级人民法院对同样的送达方式确认和顺物业公司一直在主张自己的权利，和顺物业公司的全部物业管理费均未超过诉讼时效。2.一审法院关于滞纳金的认定存在错误，和顺物业公司主张滞纳金具备事实、合同以及法律上的依据，何晓艳、宋可夫十几年不交纳物业管理费无任何依据。《物业委托管理》虽然已经到期，但《广东省物业管理条例》第五十四条规定“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”合同的自动延续意味着整份合同继续生效。合同中关于滞纳金的约定也应当自动延续，因此和顺物业公司就该滞纳金条款主张权利并无不妥。首先，何晓艳、宋可夫提供的照片并非形成于本案主张的物业管理费期间，本身就无法成为证明该期间事实的证据；其次，何晓艳、宋可夫提供的证据只是某个时间点小区出现的问题（如业主乱丢垃圾），而这些问题是任何一个物业公司都会遇到的，关键是遇到之后及时处理，和顺物业公司已经安排了工作人员在第一时间妥善处理了。再者，即便和顺物业公司管理上存在瑕疵，也不至于让何晓艳、宋可夫十几年都不用缴纳物业管理费。何晓艳、宋可夫辩称，请求驳回和顺物业公司所有诉讼请求。1.和顺物业公司在起诉时提供给一审法院的何晓艳的身份证号码、手机号码错误，说明其并不知道业主信息；根据《民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。何晓艳、宋可夫未接到和顺物业公司任何法律文书和文件，所以对其对本人的诉求物业管理费、垃圾处理费、逾期缴纳物业管理费的滞纳金均不知情；根据《物业管理条例》2003版第三十五条，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定，根据和顺物业公司提供证据中《物业管理委托合同》期限为2001年4月15日至2006年4月15日的合同期，2006年12月24日进驻梅苑小区，进驻日期已经超出服务期限，根据《物业管理条例》第三十九条物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作，理应由业主大会再次表决后再决定；根据《广东省物业条例》第五条，市、区、县级市政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理工作，收费审批报分管物价部门审批备案，并需领取《广东省经营服务性收费许可证》和按规定进行收费年审，由于至今未看到审批文件，根据《物业管理》法规2018版本物业公司无法出示合法的价格审批文件原件，手续不全无需缴纳物业管理费用。2.和顺物业公司不能根据《物业管理法规》和物业服务合同约定提供服务，违约在先。3.何晓艳、宋可夫已经履行了一审判决的缴费义务，和顺物业公司开具了发票。4.何晓艳、宋可夫主张先履行抗辩权，在和顺物业公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费。因和顺物业公司不能适当履行物业服务义务，给何晓艳、宋可夫生活带来诸多不便，应驳回和顺物业公司的无理诉讼请求，并主张如下权利：（1）根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在和顺物业公司正确履行物业服务义务之前，业主有权拒绝支付物业服务费用；(2)要求对方停止侵害本小区和何晓艳、宋可夫的利益，将公共收益清算，并将何晓艳、宋可夫合法拥有的在这个小区物业应得的公共合法利益约12820元存入何晓艳、宋可夫维修基本账户；(3)小区违规建筑根据物业法规，物业公司必须上报当地政府部门，并协同将小区的违章建筑拆除并恢复原貌；(4)既然收取一审判决规定的补缴金额并开具发票，形成事实认同关系，和顺物业公司应赔偿何晓艳、宋可夫4小时误工费600元整。和顺物业公司向一审法院起诉请求：1.何晓艳、宋可夫向和顺物业公司支付2007年1月1日到2019年6月30日期间的物业管理费5823元；2.何晓艳、宋可夫向和顺物业公司支付2014年6月1日至2019年6月30日期间的垃圾处理费305元；3.何晓艳、宋可夫向和顺物业公司支付2007年1月1日到2019年6月30日期间逾期缴纳物业管理费滞纳金5823元（以每月拖欠管理费38.82元为本金，均按银行同期贷款基准利率的四倍为标准，分别以次月1日起计算至付清之日止，滞纳金总额以不超过拖欠的物业管理费本金总额为限）；4.何晓艳、宋可夫承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：何晓艳、宋可夫系夫妻关系，系广州市白云区同和中路梅苑直街6号901房（以下简称涉案房屋）的登记产权人。该房屋的总建筑面积为77.64平方米。和顺物业公司是具备壹级物业管理资质的企业法人。2004年4月15日，和顺物业公司（乙方，原广州和顺物业管理公司）与广州市白云区梅苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将梅苑小区委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为贰年，自2004年4月15日起至2006年4月15日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，等等。本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取（以下费用均未含公共用水、用电分摊），不带电梯住宅0.5元/月·平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期第五日按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算、账目公开；车位使用费由乙方按物价部门批准的标准向车位使用人收取。如小区原物业管理公司未能按法律法规如期移交小区物业管理权，导致乙方不能按本合同规定的委托期限正常接管梅苑小区物业管理的，甲方同意按乙方实际接管日期相应顺延本合同第三条中的委托期限。乙方违反本合同第十八条义务和第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会通过（超过半数业主同意）终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任。双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力，本合同及补充协议未尽事宜，按照法律法规及政府有关规定执行。合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30日前向对方提出书面意见等。上述合同签订后，因涉案物业原物业管理公司广州市云山物业管理有限公司未撤出该小区，涉案物业业主委员会向一审法院提起诉讼，要求该物业管理公司将物业管理权移交业主委员会并撤出涉案物业，一审法院作出（2004）云法民一初字第3184号民事判决书，判令广州市云山物业管理有限公司将涉案物业的物业管理权移交给涉案物业业主委员会并撤出该小区。其后，广州市中级人民法院于2006年7月31日作出（2006）穗中法民五终字第97号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。上述二审判决书认定“梅苑小区业主委员会自2003年11月7日经行政主管部门批复成立，至2005年11月6日任期才届满”。2006年12月20日，涉案物业业主委员会向和顺物业公司发出《关于进驻梅苑小区履行〈物业管理委托合同〉的通知》，要求和顺物业公司依法进驻涉案物业，履行《物业管理委托合同》，进入时间是2006年12月24日上午10点正。其后，和顺物业公司进驻涉案物业提供物业管理服务。2014年5月19日，广州市白云区京溪街市政管理所向涉案物业住户发出《关于委托广州和顺物业管理公司代收梅苑小区生活垃圾处理费的通知》，居民每月每户应缴纳垃圾处理费5元，该所决定从2014年6月1日起，委托和顺物业公司代收涉案物业生活垃圾处理费。一审诉讼中，和顺物业公司陈述涉案物业的业主委员会在任期届满后，未成立新的业主委员会，由于其公司于2006年12月24日进驻涉案物业提供物业服务，上述合同的截止日期顺延至2008年12月23日，之后，由于涉案物业的业主委员会解散，就没有续签合同。另和顺物业公司提交2017年2月18日出具的律师函予以证明其曾向何晓艳、宋可夫主张物业管理费、垃圾处理费及违约金，但未果。何晓艳、宋可夫表示未收到上述律师函，且其未缴纳过垃圾处理费亦对收取标准不予认可。另，和顺物业公司于2019年10月29日向一审法院提交起诉材料。一审法院认为：和顺物业公司作为具有物业管理资质的企业，2004年4月15日签订的《物业管理委托合同》明确约定，委托期限为两年，“按实际接管日期相应顺延合同的委托期限”，因前物业管理公司与涉案物业业委会发生纠纷，和顺物业公司于2006年12月24日才进驻涉案物业进行物业管理，故委托期限至2008年12月23日。《物业管理委托合同》在2008年12月23日履行期限届满后，涉案物业未成功换届或成立新的业主委员会，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，在业主大会没有作出选聘和解聘物业服务企业的决定，和顺物业公司自愿的情况下，其可继续提供物业服务。现和顺物业公司继续为涉案物业提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。何晓艳、宋可夫接受了和顺物业公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。根据广州市白云区京溪街市政管理所向涉案物业住户发出《关于委托广州和顺物业管理公司代收梅苑小区生活垃圾处理费的通知》，自2014年6月1日起，和顺物业公司受所在街道办事处的委托向各住户按月每户5月的标准代收垃圾处理费。现何晓艳、宋可夫确认未向和顺物业公司支付垃圾处理费，故和顺物业公司要求何晓艳、宋可夫支付物业管理费有据。关于诉讼时效的问题。和顺物业公司提交律师函拟证明其在2017年2月18日间告知何晓艳、宋可夫存在欠缴的情况，但何晓艳、宋可夫表示未收到上述律师函，和顺物业公司亦未提供其他证据予以证明在本案起诉前已通过其他方式向何晓艳、宋可夫催缴过欠付费用，故何晓艳、宋可夫关于和顺物业公司主张部分诉请已超过受法律保护的诉讼时效的抗辩意见一审法院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。和顺物业公司于2019年10月29日向一审法院提交诉讼材料，故和顺物业公司主张2016年10月30日前的物业管理费和垃圾处理费因已超过法律保护的诉讼时效，一审法院不予支持。和顺物业公司要求何晓艳、宋可夫支付自2016年10月30日至2019年6月30日期间的物业管理费和垃圾处理费有据，一审法院予以支持。根据《物业管理委托合同》关于住宅物业服务费用的约定，涉案房屋每月的物业管服务费应按0.5元/月/平方米计算，应为38.82元/月。经核算，何晓艳、宋可夫欠付自2016年10月30日至2019年6月30日期间的物业管理费1242.24元。2016年10月30日至2019年6月30日期间的垃圾处理费160元。驳回和顺物业公司多于上述期间和数额的诉请。关于滞纳金的问题。因目前和顺物业公司与何晓艳、宋可夫之间是事实上的物业服务合同关系，双方未就滞纳金作出约定，且从何晓艳、宋可夫提交的照片等证据可反映和顺物业公司提供的物业管理服务确实存在不足之处，故和顺物业公司要求何晓艳、宋可夫支付滞纳金依据不足，一审法院不予支持。关于何晓艳、宋可夫抗辩和顺物业公司停止侵害行为，清算公共收益，拆除违章建筑的意见，因该问题涉及全体业主权益，本案中不作处理，何晓艳、宋可夫应另循途径主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十二条、第四十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，何晓艳、宋可夫向和顺物业公司支付自2016年10月30日起至2019年6月30日止的物业管理费1242.24元及自2016年10月30日起至2019年6月30日止的垃圾处理费160元；二、驳回顺物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49元，由和顺物业公司负担24元，何晓艳、宋可夫共同负担25元。本案二审中，和顺物业公司提交如下证据：（2018）粤01民终11056号判决书及（2018）粤0111民初6646号判决书、（2018）粤01民终17892号判决书，拟证明在同系列案中，本院针对和顺物业公司多次通过律师函及上门送达缴费通知单的方式催收物业管理费的送达方式，确认和顺物业公司一直在主张自己的权利，因此和顺公司主张的全部物业管理费均未超过诉讼时效。基于同案同判原则，本案和顺公司的诉请亦未超过诉讼时效。何晓艳、宋可夫发表如下质证意见：和顺物业公司提交的上述判决书与本案无关。2020年2月21日一审的时候，和顺物业公司才知道业主的身份信息，其没有合法的手续送达相关材料，另外根据法律规定，只有2年的诉讼时效。何晓艳、宋可夫提交如下证据：10份图片。图1拟证明入户门上端漏水、对讲机坏了几个月；图2拟证明保洁不作为；图3证明绿化被毁；图4证明交通占人行道；图5保安巡查表中看出未按合同巡查并作假；图6证明物业在小区大门口违章搭建商铺（卖衣服、卖菜等）；图7证明物业公司毁园林绿化改车位（灌木被压死、乔木约直径30CM被腰折）；图8证明占用公共区域、扩建阳台；图9证明幼儿园占用扩建房屋；图10证明2020年4月1日根据一审判决已缴费用1402.24元整的发票。上述图片证明和顺物业公司不作为。和顺物业公司发表以下质证意见：签到表已经在一审时提交过了，对此和顺物业公司不再发表质证意见；何晓艳、宋可夫称其他图片是最近才拍摄的，无法证明本案的案件事实，而且从图片7中也无法看出是案涉小区；确认图片10发票的真实性。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。关于本案诉讼时效的问题。和顺物业公司在一审中提交了律师函、缴费通知单，拟证明其每个季度均有向何晓艳、宋可夫催收物业费用，并以（2018）粤01民终11056号判决主张本案亦不存在未超过诉讼时效的情形。本院认为：首先，何晓艳、宋可夫表示未收到上述函件，和顺物业公司未举证证明上述函件已送达何晓艳、宋可夫；其次，（2018）粤01民终11056号判决认定和顺物业公司自2008年以来先后多次上门及发律师信函给当事人及其家属，而和顺物业公司在本案中仅提交落款时间为2017年2月18日的律师函，且并未就其主张的多次通过律师函及上门送达缴费通知予以举证，因此，根据本案证据无法认定和顺物业公司在本案中的催缴情形与上述生效判决确认的情形一致；再次，和顺物业公司亦未举证证明其在本案起诉前已通过其他方式向何晓艳、宋可夫催交欠款。综上，一审法院采纳何晓艳、宋可夫关于和顺物业公司部分诉请已经超过法律保护的诉讼时效并无不当，和顺物业公司主张其对何晓艳、宋可夫多年欠费未收取，应由其承担举证不能的不利后果。关于滞纳金的问题。一审法院基于双方举证和陈述，认定和顺物业公司存在物业服务不到位的情形，并据此酌情不支持和顺物业公司主张的物业欠费的滞纳金，系一审法院据实依法行使自由裁量权，并无明显不当，本院予以维持。至于何晓艳、宋可夫关于和顺物业公司停止侵害行为、清算公共收益、拆除违章建筑的主张，因涉及全体业主权益，一审法院认定在本案中不作处置并无不当，其应另寻途径主张。宋可夫在二审中主张和顺公司赔偿其4小时误工费600元整，与本案并非同一法律关系，其亦应另寻途径主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人广东和顺物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张 怡审判员  吴晓炜二〇二〇年八月四日书记员  李 广胡秀红