山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终3324号 上诉人（原审原告）:李增伟,男,1972年11月27日出生,汉族，居民，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：王贵玲（系上诉人之妻），女，1974年2月4日出生，汉族，居民，住山东省新泰市。 被上诉人（原审被告）:王发霞,女,1968年3月16日出生,汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:吴淑婷,山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:田川,山东兰亭律师事务所律师。 原审第三人:新泰市金泰房地产开发有限公司,住所地：山东省新泰市青龙路中段路北商住楼。 法定代表人:孟庆美,执行董事长。 上诉人李增伟因与被上诉人王发霞、新泰市金泰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初13114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李增伟上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1302民初13114号民事判决书，并改判停止对原告购买的位于新泰市房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；确认上诉人与被上诉人新泰市地产开发有限公司签订的《认购协议》合法有效，确认陶然名城4号楼1单元801室房屋归上诉人所有；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院没有查清涉案房屋的登记情况，适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，是认定事实不清、适用法律错误。一审法院没有查明涉案房屋登记情况并认定涉案房屋“登记在被执行的房地产开发企业名下”，涉案房屋是开发商新泰市金泰房地产开发有限公司开发的，已经销售给上诉人，不可能登记在开发商名下，只是还没有办理登记到上诉人名下。二、一审判决没有查明涉案房屋系上诉人唯一的家庭住房，是上诉人生活所必要的居住房屋，而且上诉人还是贫困家庭户，法院应当依法保留上诉人全家人的生活居住财产，且上诉人全家已经实际居住于该房屋内，并且进行了必要的装饰装修，法院不能无视这一客观事实。三、涉案房屋没有办理房产登记责任不是上诉人造成的，是新泰市金泰房地产开发有限公司的责任，上诉人没有任何过错。四、上诉人和王发霞没有任何法律上的牵连关系，法院不能因为王发霞和新泰市金泰房地产开发有限公司之间的债务纠纷，无故查封上诉人合法购买的房屋。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人王发霞辩称，上诉人的上诉请求并不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条规定，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人新泰市金泰房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭。 李增伟向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对原告购买的位于新泰市房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，房屋财产价值150000元；2.判决确认原告与第三人新泰市金泰房地产开发有限公司签订的《认购协议》合法有效，并确认陶然名城4号楼1单元801室房屋归原告所有；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1、原告提供的《认购协议》一份，拟证明其购买争议房屋并签署书面合同的事实。王发霞质证称，通过该认购协议第四条可以看出该认购协议仅为预约合同，并非正式的商品房买卖合同。该协议其形式上符合商品房屋买卖合同的基本要件，可以认定为合法有效的书面买卖合同。2、收据原件2份，拟证明原告支付购房款150,000元。王发霞质证称，该收据上载明的缴纳房款的时间为2014年10月7日、10月9日两次，与认购协议中签订的时间2016年4月6日不一致，收据上的收款方式为刷卡，原告还应提交相应的银行流水用于佐证该份证据的真实性，且根据该两份收据可以看出原告仅缴纳了共计150,000元的购房款，远远不足总购房款的50%。3、不动产登记交易信息查询结果证明一份，拟证明原告除案件争议房屋外无其他住房。王发霞质证称，该证明已过有效期，且该证明系复印件，不具备证明的效力。4、原告支付装修押金、物业费、垃圾处理费单据原件各一份，拟证明原告已经入住房屋的事实。王发霞质证称，原告的该组证据不能证明其已经在涉案房屋内居住，该物业费单据中虽加盖新泰陶然名城物业管理处收费专用章，但原告还需提供已同新泰陶然名城物业管理处签订物业服务合同及新泰陶然名城管理处的营业执照，用以证实新泰陶然名城物业管理处是其物业服务单位，为其提供物业服务。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 原告李增伟于2016年4月6日与第三人签订认购协议，认购案涉房产一套，其约定的总房款为554,587.6元，至开庭前，原告仅交纳房款150,000元，低于总房款的50%。依据上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，李增伟就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。第三人金泰房地产公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭陈述答辩、举证、质证，应视为其对一审相应权利的放弃，应当承担相应的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告李增伟的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告李增伟负担。 本院二审中，上诉人提交低保证明一份，证明上诉人现在是低保户，没有其他房子住。 被上诉人提出以下质证意见：对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。该份证明与本案上诉人所证实的排除房屋执行的案件事实没有任何关联关系。根据在一审中法庭所调查的结果，上诉人仅缴纳房款15万元，低于总房款的50%，不符合29条之规定，不能排除对该房屋的执行。 本院对上诉人提交的证据的真实性予以确认，但该证据不能证明上诉人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对该证据效力本院不予确认。 本院对一审查明的相关事实的予以确认。 本院认为，原审法院（2017）鲁1302字第1097号裁定查封了新泰市金泰房地产开发有限公司名下的陶然名城案涉房屋，上诉人就此提出执行异议并提起本案执行异议之诉，上诉人主张案涉房产并未登记在被上诉人新泰市金泰房地产开发有限公司与该事实不符。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述法律明确规定了能够排除执行的权利必须符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等条件，而案涉房产总房款为554,587.6元，上诉人仅交纳房款150,000元，低于总房款的50%，上诉人就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，李增伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人李增伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建伟 审判员  杨建义 审判员  崔岩梅 二〇二〇年八月五日 书记员  杨金亭