苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3071号原告：王信华，男，1972年5月5日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：杨淑妹，女，1975年8月30日生，住苏州市姑苏区。系原告王信华配偶。被告：苏州团成物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场地下室B101。法定代表人：许自平。原告王信华与被告苏州团成物业管理有限公司（以下简称团成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告王信华及其委托诉讼代理人杨淑妹，被告团成公司法定代表人许自平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王信华向本院提出的诉讼请求：1.被告退还保证金1万元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：其与被告于2016年12月13日签订《商铺租赁合同》，其承租位于苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场地下室B101的D006、C005铺位（二铺位相邻无隔挡，并作一个商铺），租期自2017年3月1日起至2020年2月29日止，租期三年，用于经营服装、百货。2020年春节期间因疫情影响，租赁商铺所在的购物城封闭近二个月，解封已是三月份，合同约定的租期已到期，由于经营不景气，合同到期其不再续租，要求被告退还保证金，但被告拒绝退还。2020年4月9日，被告采取断电、锁门措施，其无奈于同年4月18日腾空铺位，并返还被告。其认为，双方租期已届满，其不存在任何违约行为，被告应按约退还保证金。被告团成公司辩称，原告仅缴纳了两年租金，现原告将租赁商铺交还被告，属于提前退租，存在违约行为，其损失较大，定金1万元不应退还。请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：团成公司（出租方，甲方）与王信华（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称合同1）一份，甲方同意将苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场地下室B101的D006号商铺出租给乙方经营服装、百货，并保证出租商铺的合法性，商铺建筑面积21.9平方米，租金按建筑面积计算，为70元/月/平方米。租赁商铺的附属设施设备包括：中央空调、烟感报警装置、电话、网络设备等。商铺用途：乙方保证所租赁商铺按照甲方市场规定的商业业态、商品大类从事经营，遵守国家法律、法规和政府相关规定，服从和遵守市场管理方、物业管理公司的相关管理规则，并签订相应协议，缴纳市场统一管理综合保证金人民币10000元。第四条租赁期限约定：租赁期从2017年3月1日起至2020年2月29日止，共计叁年；免租期半年，包含在租赁期，免租期间仅减免房租费用，物业管理费10元/月/平方米及水电等费用仍需自行承担；本合同期内租赁价格不变，本合同需交清租金、物业费及定金后合同才生效。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。乙方如需续租，须提前两个月向甲方提出书面申请，双方重新拟定租赁合同后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。第五条约定，租金为18396元/年，物业费为2628元/年。第六条综合管理保证金约定：本合同签订前，乙方应一次性甲方租赁定金为1万（按建筑面积区分，30平方米以下8000元，30平方米以上为1万元），甲乙双方在租赁期满或合同正常终止后，若乙方无拖欠房租及其他费用，并且无房屋损坏和其他违约行为，甲方将在乙方交回商铺的十个工作日内全额退还给乙方，期内不计息。支付方式约定：因合同按三年租赁，故合同租金乙方按照甲方要求每12个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同即时支付，以后租金按规定的时间期限付款，提前2个月将下期租赁款支付甲方，甲方在签订合同收到第一次租金将商铺和设备交给乙方。乙方应按本合同约定的时间和方式支付租金及其他费用。除本合同另行约定外，甲乙双方不得单方面无故提前终止合同，若一方无故终止合同，将赔偿另一方相当于当年度三个月租金的违约金。同时双方还就C005号商铺租赁签订了与上述合同内容基本一致的《商铺租赁合同》(除合同1约定保证金为1万元外，其余两合同内容一致)。上述两份合同第四条与第五条中间空白处均手写“租金、物业费从2017年9月9日起算，租金第一年实收优惠价11872元。”两份合同落款时间均为2016年12月13日。审理中，双方一致确认，D006、C005铺位为相邻铺位，中间无隔挡，承租后并为一个店铺。定金、租金及物业费缴纳情况：2016年12月13日，王信华现金缴纳了两商铺定金共计1万元，团成公司出具了收据。当日，王信华缴纳了两商铺一年租金各11872元、一年物业费各2628元，团成公司分别开具了收据四份，商铺租金的收据收款事由载明2017年3月1日至2018年2月29日租金，物业费收据收款事由载明2017年3月1日至2018年2月29日物业费。2018年7月8日，王信华缴纳了5587元。2019年3月28日，王信华缴纳了两商铺一年租金共计23744元、一年物业费共计5256元，团成公司开具了收据各一份，租金收据收款事由栏载明：2019年3月9日至2020年3月8日一年租金、物业费。审理中，原告王信华陈述，租期为合同约定2017年3月1日至2020年2月29日，2017年3月1日至同年9月8日，被告团成公司招商不力，人气惨淡，该期间免交租金及物业管理费，2017年9月9日举办了开业仪式，从该日开始计费，2016年12月13日交纳的一年租金抵一年半租金，即2017年9月9日至2019年3月8日，2016年12月13日交纳的一年物业管理费，即为2017年9月9日至2018年9月8日的物业管理费，2018年7月8日交纳5587元中的2628元为两铺位的半年物业管理费，即2018年9月9日至2019年3月8日的物业管理费，根据合同第四条约定，免租期内不免交物业管理费。2019年3月28日交纳了一年租金和物管费，即2019年3月9日至2020年3月8日。实际上，在2020年2月份，因疫情影响，被告团成公司承诺给予一个月免租期，即其租金缴纳至2020年4月8日。其认为，根据合同约定租期截至2020年2月29日届满，其已按约缴纳了租金及物业管理费，租期届满后，其不再续租，不存在任何违约行为，团成公司应退还保证金1万元。2020年4月9日，被告锁门、断电，其就搬走了，商铺交还被告。被告团成公司陈述，原告王信华属于第一批招商入驻商户，当时不确定商场何时开业，在签订合同时确定了租期三年，承租户缴纳了第一年租金，且第一年给予租金优惠。2017年9月9日商场整体开业，公司与所有的商户说好此前不开业时间不计费，从2017年9月9日开始计费，租期从2017年9月9日开始计算三年，至2020年9月8日。第一批入住的商户交一年房租抵一年半租金。原告王信华交纳了截至2020年3月8日的租金，并未履行双方约定的三年期租约，属于提前退租，后其向王信华催缴，原告以合同到期不再续租为由不再缴纳。按照原告陈述，如租期从2017年3月1日开始计算，公司不可能同意交一年租金抵一年半的优惠，原告实际只缴纳了两年的租金，并没有缴满两年半，如原告补交半年租金，可以退还定金。另外，其还给予原告第一年租金优惠。现原告提前退租，属于违约行为。综上，其受损金额超过定金1万元，不同意返还定金，其也不再向原告主张其他损失。涉案商铺已于2020年4月份收回。另查明，2020年4月9日，原告向被告出具《租赁合同到期终止通知函》，告知被告合同于2020年2月29日到期，合同到期后，不再续租，要求团成公司安排工作人员进行商铺交接，并退还保证金1万元。次日，团成公司回函表示，租户未按约缴纳三年租金，存在违约，保证金不同意退还。2019年11月至2020年4月，团成物业公司陆续向原告发出续租通知书、催缴通知书、违约告知书、解除租赁合同通知书、归还房屋通知书，要求原告按约缴纳租金，否则解除合同、收回房屋。原告称，上述材料有的看到，有的没有看到，合同已到期，不再续租。以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、收据、转账凭证、租赁合同到期终止通知函及回函，被告提供的续租通知书、催缴通知书、违约告知书、解除租赁合同通知书、归还房屋通知书，及本案庭审笔录、谈话笔录等予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。原、被告就位于苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场地下室B101的D006、C005铺位租赁签订的两份《商铺租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。原、被告双方均认可租期三年的约定，本院予以认定，本案争议焦点为租期起算日。原告认为租期为合同约定即2017年3月1日起至2020年2月29日止，被告认为租期自开业日2017年9月9日起至2020年9月8日止，实际为双方口头约定变更了书面租期约定。本院认为，根据双方确认的缴纳租金、物业费对应的周期以及自2017年9月9日计租的约定，可以合理推断双方实际自开业日开始起算租期，被告陈述更加合理。理由如下：第一，按照原告所述租期自2017年3月1日开始起算，至计租日2017年9月9日，该期间半年有余的时间应为书面合同约定的免租期，2017年9月9日之后不存在免租期，而原告仅缴纳了两年租金，并未按照合同约定缴纳。第二，从原告缴纳租金、物业管理费对应的周期来看，双方从2017年9月9日开始计算了半年免租期，印证实际从2017年9月9日开始起算租期。另外，原告缴纳租金至2020年3月8日，这与书面约定租期2020年2月29日不一致。综上两个方面可以反映双方实际变更了书面合同约定。第三，双方确认的原告已缴纳租金、物业管理费对应的周期与租期自2017年9月9日开始起算相吻合，被告陈述在租期自2017年9月9日起算的情况下才给予原告缴纳一年租金抵扣一年半租金的优惠更加符合常理。综上，本院认定租期起算日自2017年9月9日开始起算三年，至2020年9月8日，现原告提前退租，为违约行为，定金1万元不予退还，符合双方约定。被告表示原告尚未缴纳两商铺剩余半年租金及提前退租的违约责任等损失不再主张，本院遵其自愿。综上，原告主张被告退还保证金1万元，于法无据，本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告王信华的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币25元，由原告王信华负担。本判决为终审判决。审判员  杜荣尚二〇二〇年八月五日书记员  单 文