江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2235号上诉人（原审原告）：贺奎超，男，1973年5月29日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。被上诉人（原审被告）：常州致一房地产经纪有限公司，住所地常州市天宁区富邦商业广场A座甲单元1701室。法定代表人：曹莉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙垒，男，该公司员工。委托诉讼代理人：沈阳，江苏正气浩然律师事务所律师。上诉人贺奎超因与被上诉人常州致一房地产经纪有限公司（以下简称致一公司）居间合同、委托合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初6265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后依法组成合议庭，于2020年8月4日对本案进行公开开庭审理，上诉人贺奎超、被上诉人致一公司的委托诉讼代理人孙垒、沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺奎超上诉请求：1.撤销常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初6265号民事判决书。2.判令致一公司立即返还多收取的中介费用4200元。3.判令致一公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初6265号民事判决书认定事实不准，损害上诉人权益。致一公司按照合同约定收取各项费用后，实际并未按照合同约定去使用各项费用，而是中饱私囊。致一公司在一审中陈述收取上诉人16980元中介服务费，其中中介费12780元，权证代办费1000元，评估费1200元〔有江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称新大陆公司）出具《报告》一份〕，贷款费700元，还剩余338.87元在致一公司账上；但庭审中并未出具权证代办费1000元，贷款费700元及新大陆公司的评估费1200元等相关第三方收款发票；致一公司口述资金用途所产生的各项费用被常州市天宁区人民法院庭审采信，缺乏事实依据。致一公司应立即返还多余款项4200元及2019年5月22日至今的利息。致一公司在答辩期内未作书面答辩；在庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。贺奎超向一审法院起诉请求：1.判令致一公司立即支付多收的中介服务费4200元；2.本案诉讼费用由致一公司承担。一审法院认定事实：2019年5月19日，甲方李令保、李艳、乙方贺奎超、丙方致一公司共同签订《存量房买卖合同》，约定“签合同当日中介费：12780元整由乙方支付给丙方，如有发生违约的，有违约方支付给丙方上述全额中介费。”同日，甲方李令保、李艳、乙方贺峰、丙方致一公司共同签订《不动产权证代办合同》，约定“甲乙双方通过丙方提供上述房屋过户全过程服务，支付给丙方权证代办服务费为人民币壹仟元，由乙方承担。”致一公司提供的《房屋买卖税费试估算清单》，其中约定代办服务费由乙方承担，金额4400元，甲方李令保，乙方贺奎超，试算人孙垒，日期2019.05.19。2019年5月22日，致一公司开具专用收据，编号0000720，交款单位贺峰，人民币壹万陆仟玖佰捌拾元整，收款事由中介服务费，交款人贺峰，收款人孙垒。2019年6月14日，新大陆公司出具《房地产抵押估价报告》一份。2019年11月4日，致一公司开具的江苏增值税普通发票两张，购买方贺峰，服务名称为“*经纪代理服务*其他经纪代理服务”，税额合计961.13（566.04+395.09）元，价税合计16980元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。贺奎超与致一公司已经签订了《存量房买卖合同》和《不动产权证代办合同》，应当按照合同约定全面履行自己的义务，且在《房屋买卖税费试估算清单》中有贺奎超的签字确认。根据双方陈述和增值税发票表明，致一公司实际收取贺奎超16980元，其中中介费12780元，权证代办费1000元，评估费1200元，税额961.13元，贷款费700元，剩余338.87元仍在致一公司账户中尚未结算，由此可见，致一公司收费并无不当，贺奎超应当按照约定支付各款项。贺奎超主张《不动产权证代办合同》和《房屋买卖税费试估算清单》签署时空白，但未能提供证据，应当承担举证不能责任。故贺奎超主张致一公司支付多收的中介服务费4200元的诉请，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回贺奎超的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由贺奎超负担。二审经审理查明：2019年5月19日，出卖人（甲方）李令保、李艳、买受人（乙方）贺峰、居间人（丙方）致一公司签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定：甲方李令保、李艳将本市世纪华城X幢X单元X室（建筑面积108.36平方米）及室内部分家具、电器等以1278000元（净价）转让给乙方贺峰；该合同第八条约定：在甲方李令保、李艳、乙方贺峰的配合下，丙方致一公司负责房产证、土地证或不动产证、水、电、气、有线电视过户；签合同当日中介费12780元整由乙方贺峰支付给丙方致一公司；该合同还约定了分期付款、办理商业贷款80万元、违约责任等内容。2019年5月19日，致一公司出具《房屋买卖税费试估算清单》一份，该清单载明：世纪华城X幢X单元X室（建筑面积108.36平方米）；成交价1278000元；银行评估价115万元，贷款金额80万元，首付款47.8万元，月供4300元。具体项目、税费和金额如下：契税1.5%，17250元；个人所得税1%，11500元；产证工本费，160元；中介服务费1%，12780元；代办服务费，根据情况而定，4400元。注：以上税费为试估算，具体税费以产权转移实际征收为准。在该清单尾部，李令保在甲方处签名，贺奎超在乙方处签名，致一公司孙垒在试算人处签名。2019年5月19日，出卖人（甲方）李令保、李艳、买受人（乙方）贺峰、代办人（丙方）致一公司签订《不动产权证代办合同》一份，该合同约定：三方同意就本市世纪华城X幢X单元X室买卖过户事项，订立本合同；丙方致一公司为甲方李令保、李艳、乙方贺峰提供房屋过户全过程服务：1.协助甲方办理银行贷款还款事宜；2.协助办理资金监管手续；3.协助办理贷款手续；4.协助办理税费申报、缴纳；5.协助办理房屋产权转移登记过户手续；6.协助办理水、电、数字电视、管道煤气等附属设施过户手续；7.协助办理房屋交付及物业交割手续；8.甲乙双方委托丙方代办评估报告；9.甲乙双方委托丙方签订《存量房买卖合同》网签备案。甲乙双方通过丙方提供上述房屋过户全过程服务，支付给丙方权证代办服务费1000元，由乙方承担；该费用1000元为包干价，甲乙方无需办理的，丙方无需退费等。该合同尾部，李令保在甲方处签名，乙方处有贺奎超签署“贺峰（贺奎超代）”字样，丙方处有孙垒签名及致一公司合同章。2019年5月22日，贺峰向致一公司支付16980元，致一公司向贺峰出具《致一公司专用收据》一份；该收据载明：交款单位：贺峰；人民币16980元；收款事由：中介服务费。中介费：一切中介费不得退款，如有违约，由违约方承担中介费。代收评估费：自交款后，此款不予退还。代办费：自交款后，此款不予退还。贺峰在交款人处签名，孙垒在收款人处签名。上述《存量房买卖合同》《房屋买卖税费试估算清单》《不动产权证代办合同》及《致一公司专用收据》文本，均系致一公司为了重复使用而预先拟定有关条款并印制，在涉案当事人订立前述合同、签署前述估算清单及专用收据时，致一公司也未与对方就预先拟定的有关条款进行协商，涉案当事人仅可在金额、数量、房屋所在地、付款时间等处作填写，对致一公司提供的服务项目作勾选等。甲方李令保、李艳与乙方贺峰之间的涉案房屋买卖事宜，双方约定的义务已各自履行完毕，涉案房屋于2019年7月转移登记至贺峰名下；2019年7月贺峰并以该房屋作抵押在中国银行股份有限公司常州分行（以下简称常州中行）办理了商业贷款。2019年11月4日，致一公司向贺峰开具江苏增值税普通发票两张，该两张发票载明：购买方为贺峰，服务名称为“*经纪代理服务*其他经纪代理服务”，税额961.13元，价税合计16980元。另查明：新大陆公司于2019年6月14日出具编号为苏新大陆房估字（2019）第4636号《房地产抵押估价报告》一份，载明涉案房地产的评估价为129万元，估价委托人为李令保。新大陆公司于2020年1月6日向致一公司开具应税服务名称为评估费、价税合计1200元的增值税专用发票一张。致一公司委托诉讼代理人孙垒在二审中陈述：我公司给付新大陆公司1200元后，新大陆公司返给我公司500元，我公司实际只付700元；我公司未将新大陆公司的《房地产抵押估价报告》提交给银行，但曾将该报告递交至常州市不动产登记交易中心（以下简称常州不动产登记中心）三楼的一个窗口，工作人员的姓名已经记不起来了。经查，常州中行在办理案涉房屋的抵押贷款时并未使用新大陆公司的《房地产抵押估价报告》；常州不动产登记中心仅存档常州中行与抵押人贺峰签署的《房地产价值确认书》，也未有新大陆公司的《房地产抵押估价报告》。再查明：2020年7月15日致一公司退还贺峰款项2500元。贺峰在二审诉讼过程中表示：其与致一公司有关房屋买卖、居间合同中涉及的全部权利转让给父亲贺奎超。致一公司对此不持异议。本院认为，一审判决认定事实、适用法律错误，二审予以纠正；贺奎超的上诉请求成立，二审予以支持。理由及依据为：一、关于诉讼主体问题一审判决认定事实部分载明“2019年5月19日，甲方李令保、李艳、乙方贺奎超、丙方致一公司共同签订《存量房买卖合同》”，其中“买受人（乙方）贺奎超”属认定事实错误，买受人应为贺峰，二审对此予以纠正；现涉案房产登记在贺峰名下，本案争议的有关款项的付款人也为贺峰，故贺峰应为本案原告；但由于二审中贺峰表示其将涉案有关权利全部转让给贺奎超，一审判决的该项错误得以弥补，且致一公司对此并无异议，也不损害致一公司利益，故二审对诉讼主体问题不再作变动。二、关于贺峰、致一公司之间有关法律关系的性质及效力等问题贺峰、致一公司之间成立数份合同、存有数个法律关系，其性质、效力分述如下：（一）关于2019年5月19日出卖人（甲方）李令保、李艳、买受人（乙方）贺峰、居间人（丙方）致一公司签订的《存量房买卖合同》。该合同具有买卖、居间、委托等多种不同性质的法律关系，系复合性合同；就贺峰、致一公司之间有关合同主要条款的性质而言，两者之间为居间合同、委托合同法律关系，且贺峰、致一公司之间约定的合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定贺峰、致一公司之间成立的居间合同、委托合同法律关系有效。（二）关于2019年5月19日出卖人（甲方）李令保、李艳、买受人（乙方）贺峰、代办人（丙方）致一公司签订的《不动产权证代办合同》。《不动产权证代办合同》约定：致一公司为甲乙双方提供房屋过户全过程服务，由乙方支付给致一公司权证代办服务费1000元，并具体列明致一公司协助事项；就该合同约定内容的性质而言，系委托合同。《存量房买卖合同》第八条约定：在甲方李令保、李艳、乙方贺峰的配合下丙方致一公司负责房产证、土地证或不动产证、水、电、气、有线电视过户，签合同当日中介费12780元整由乙方贺峰支付给丙方致一公司；《不动产权证代办合同》的基本内容与《存量房买卖合同》第八条内容两相对比，《不动产权证代办合同》的主要内容实际系《存量房买卖合同》第八条约定内容的具体化，两者并无重大区别，致一公司在已收取《存量房买卖合同》约定中介费12780元的情况下也并不会因提供《不动产权证代办合同》约定的代办事项另有重大利益负担，故两者在实质上构成重复，系致一公司将《存量房买卖合同》中约定的己方义务进行细化、拆分再行收费。尤为重要的是，《存量房买卖合同》及《不动产权证代办合同》均系致一公司为重复使用、预先拟定条款并印制，《存量房买卖合同》中贺峰、致一公司之间约定的第八条系格式条款，《不动产权证代办合同》系格式合同；致一公司作为格式条款、格式合同的拟定人、提供方，采用签订两份合同、拆分项目的方法加重了相对方的责任、义务，也有违诚信、公序良俗。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”据此，应认定《不动产权证代办合同》无效。（三）关于2019年5月19日李令保、贺奎超、致一公司孙垒签署的《房屋买卖税费试估算清单》。该清单系涉案房屋交易买受人在交易实际发生前，为了对整个交易过程中最终需付出的交易成本、费用项目组成等做到心中有数，根据《存量房买卖合同》约定出卖人所收房款系净价而向居间人进行咨询的书面记载，应认定在贺峰、致一公司之间成立房地产咨询合同，贺奎超系以贺峰的代理人身份在清单上签名；该房地产咨询合同中有关费用估算部分的内容系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效；对有关代办服务费4400元、契税1.5%等由乙方承担部分的约定，其效力应区分不同情形作判定；对实际发生的合理费用且与《存量房买卖合同》第八条约定的内容不相重复的部分应认定有效，对除此之外的费用即重复收费部分，基于前述理由应认定无效。（四）关于2019年5月22日贺峰签署的、致一公司向贺峰出具的《致一公司专用收据》。该收据除证明贺峰向致一公司支付16980元款项这一事实外，双方还在收据中约定了“代收评估费：自交款后，此款不予退还。代办费：自交款后，此款不予退还”，该部分条款系格式条款，致一公司作为提供格式条款的一方，没有遵循公平原则确定其与客户（房屋买卖当事人）之间的权利和义务，没有采取合理的方式提请对方注意该条款的存在，且该部分条款排除了客户可要求退还多余款项的主要合同权利，故依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定该专用收据中的前述条款无效。三、关于致一公司应返还的金额《不动产权证代办合同》无效，故致一公司不能依据该合同再行收取代办费1000元。致一公司代为办理的房地产抵押估价报告，常州中行、常州不动产登记中心均未实际使用该估价报告；致一公司所称的其将房地产抵押估价报告放置在常州不动产登记中心窗口，除其述称外不能提交其他证据以佐证，故对其该抗辩不予采信；致一公司所支付的房屋评估费用，系其自身过失所致，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”之规定，应由致一公司自担。致一公司抗辩房屋买受人应承担房屋抵押估价费用不能成立。至于致一公司在诉讼中所称的其应收取向贺峰开具发票产生的税额961.13元及贷款服务费700元等，明显不能成立，概予驳回。对于贺奎超在上诉请求所依据的“事实与理由”中所提及的致一公司应承担“2019年5月22日至今的利息”问题，由于贺奎超在一审中未就此提出诉请，故二审不作处理，贺奎超可另行主张。故，除致一公司应收的中介费12780元外，致一公司应将其多收取的4200元（16980元－12780元）予以退还，扣除二审诉讼过程中致一公司已退还的2500元，致一公司还应退还1700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十八条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初6265号民事判决；二、常州致一房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还贺奎超1700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（减半收取25元）、二审案件受理费50元，由致一公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 姜旭阳审 判 员 是飞烨二〇二〇年八月四日法官助理 姚 远书 记 员 李 佳附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；