江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初1466号原告：殷林英,女,1947年4月11日出生,汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：赵云，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马珊珊，江苏瀛成律师事务所律师。被告：严顺根,男,1957年11月18日出生,汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：杭军，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。被告：金林昌,男,1949年11月25日出生,汉族,住江苏省昆山市。原告殷林英与被告严顺根、金林昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告殷林英及其委托诉讼代理人赵云（仅参加第一次庭审）、马珊珊（仅参加第二次庭审）、被告严顺根及其委托诉讼代理人杭军、被告金林昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷林英向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告严顺根与金林昌签订的动迁房买卖合同无效；2、被告严顺根腾退位于昆山市××灯××楼××室房屋；3、被告严顺根支付房屋占有使用费（按照苏州拓普森土地房地产评估有限公司出具的评估报告计算房屋占有使用费用，其中自2011年9月29日起至2017年4月25日期间为8.49万元，因房屋仍未交割故其余占有使用费依照该评估报告计算标准，计算至实际交割之日止）；4、要求被告严顺根支付评估费用1750元。事实和理由：位于昆山市××灯××楼××室房屋由金林昌出售给严顺根，后因该房屋买卖合同产生纠纷[（2016）苏0583民初6346号案件]，殷林英作为被告应诉后方知金林昌在2011年7月28日将位于昆山市××灯××楼××室的房屋出售给严顺根，并得知严顺根自2011年9月29日起占有、使用、收益至今，原告认为，因涉案房屋系原告与金林昌婚姻关系存续期间共同建造的位于昆山市××灯镇××泾村的老宅拆迁安置房。在原告与被告金林昌协议离婚时未约定归属，至今仍为原告与金林昌共有，故金林昌单方面出售涉案房屋给被告严顺根系对原告共有财产权的侵犯，其于2011年7月28日签订的动迁房买卖合同理应认定无效，严顺根不仅应腾退涉案房屋，还应支付房屋占有使用费用。被告严顺根辩称，严顺根与金林昌双方签订的动迁房买卖合同应视为有效。被告严顺根占有房屋也是基于双方买卖合同所占有，因此不同意腾退涉案房屋；当时被告严顺根已支付了43万元的购房款，43万元每月会产生一定的法定孳息，因此被告严顺根不同意支付房屋占有使用费用。被告严顺根已经另案起诉被告金林昌及金正元，法院已经作出判决，由金林昌返还严顺根购房款并赔偿相应损失，在金林昌履行上述付款义务之前，严顺根不适合腾退房屋。原告主张依照评估报告计算占有使用费，该评估报告载明的年度租金标准过高。涉案房屋中装修部分及家具家电是由被告严顺根提供的，应分开评估，我方认为该房屋毛坯部分的租金应认定为700元/月较合理。被告金林昌辩称，涉案房屋系农村宅基地房屋拆迁安置所得，在签署动迁房买卖合同时，我询问中介是否需要我的前妻，即原告也来签字，中介称不需要。因为我和严顺根及中介均知晓房屋情况，我提出需原告签字，各方均未听取我的建议才导致涉案纠纷。对于原告所主张的买卖合同无效，请法院依法判决。对原告要求被告严顺根腾退涉案房屋，应予以支持。对于原告要求被告严顺根支付房屋占有使用费用，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2011年7月28日，经昆山市千灯镇迅腾房产中介所居间介绍，被告严顺根（乙方）与被告金林昌、案外人金正元（甲方）签订动迁房买卖合同，约定甲方将位于昆山市XX镇XX期X-X幢XX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为106平方米；房屋成交总价为430000元，付款方式为乙方一次性支付给甲方；甲方把房产证、土地证从地方政府办理出来后90天内（以政府发放两证给甲方的真实时间起算），应协助乙方办理产权过户等各项手续，办证、过户产生的费用全部由乙方承担；本合同生效后，如甲方得到政府通知同意交房交钥匙，则甲方应在得到政府交房通知7天内通知乙方交房。合同签订后，被告严顺根于2011年7月28日转账支付金正元430000元，被告金林昌向被告严顺根出具收据载明收到购房款430000元。被告严顺根曾于2016年4月25日诉至本院，要求殷林英及被告金林昌协助将上述房屋所有权过户登记至其名下，殷林英辩称对上述房屋买卖过程并不知情，拒绝协助办理过户手续。原告与被告严顺根均确认，被告金林昌于2011年9月29日将涉案房屋钥匙交付被告严顺根。被告金林昌陈述涉案房屋于2011年9月1日交付被告严顺根。2016年4月12日，昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司出具证明，载明上述合同中约定的房屋现公安编号为昆山市××灯××楼××室。另查明，原告与被告金林昌原系夫妻关系，于XX年X月XX日登记离婚。双方对于夫妻共同财产约定如下：殷林英与儿子金正元居住在昆山市××灯镇石浦街面商品房，金林昌居住在昆山市××灯镇××泾村。昆山市××灯镇××泾村房屋经拆迁后，安置了包括昆山市××灯××楼××室房屋在内的两套房屋。本院于2017年1月31日立案受理严顺根与金林昌、金正元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日作出（2017）苏0583民初2293号民事判决书，确认金林昌与严顺根签订的上述房屋买卖合同于2017年2月22日解除，并确认涉案房屋2017年4月5日的估价值为1082600元，对于严顺根的损失，其自行承担130520元，金林昌、金正元承担522080元，并判决被告金林昌、金正元返还原告严顺根购房款430000元；被告金林昌、金正元赔偿原告严顺根损失522080元。该民事判决书已经生效，庭审中，金林昌表示其尚未履行该付款义务。又查明，经原告申请，本院依法委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司对于涉案房屋租赁费用进行评估，该公司出具评估报告载明涉案房屋自2011年9月29日至2012年9月28日租金金额为13011元；自2012年9月29日至2013年9月28日租金金额为13897元；自2013年9月29日至2014年9月28日租金金额为14844元；自2014年9月29日至2015年9月28日租金金额为15855元；自2015年9月29日至2016年9月28日租金金额为16935元；自2016年9月29日至2017年4月25日租金金额为10309元。租金合计84900元。原告为本次评估支付评估费用1750元。本院受理的另案严顺根与金林昌、金正元房屋买卖合同纠纷一案中，明确上述严顺根与金林昌、金正元签订的房屋买卖合同于2017年2月22日解除。合同解除后，被告严顺根仍占有使用涉案房屋至今。以上事实由原告提供的动迁房买卖合同、拆迁协议书、安置补偿协议书、证明、离婚协议书、离婚申请书、民事裁定书、被告严顺根提供的动迁房买卖合同、置换通知单、千灯镇房屋预拆迁协议书、见证书、收据、银行卡取款业务回单、本院委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司出具的评估报告、评估服务费发票及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告殷林英与被告金林昌婚姻关系虽已经解除,但对其共有的农村房屋并未分割,涉案房屋系该共有的农村房屋拆迁安置所得，故涉案房屋应为原告殷林英与被告金林昌共同共有。因此,对涉案房屋的处分需由原告殷林英与被告金林昌一致同意。被告金林昌未经原告殷林英同意单方与被告严顺根签订的动迁房买卖合同系无权处分,但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,被告金林昌与严顺根签订的动迁房买卖合同系当事人真实意思表示,且未违反法律强制性规定，故该合同依法成立并生效。原告殷林英请求确认该合同无效,于法无据,本院依法不予支持。因被告金林昌没有完全处分权,且原告殷林英不同意转让涉案房屋，故该房屋不能发生物权变动的效力。原告殷林英作为所有权人要求被告严顺根腾退迁出该房屋，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，原告殷林英主张自2011年9月29日起按照房屋租金评估价格计算至实际交割之日止，因2011年9月29日至2017年2月22日期间，被告金林昌及金正元占有被告严顺根已付购房款430000元所获取的利息收益足以折抵被告严顺根在此期间占有房屋应付之对价，被告严顺根起诉被告金林昌及金正元房屋买卖合同纠纷一案中，被告严顺根并未向被告金林昌及金正元主张430000元的利息损失，为减少当事人的讼累，原告殷林英要求被告严顺根支付2011年9月29日至2017年2月22日期间的房屋占有使用费，本院不予支持，该期间的房屋占有使用费原告殷林英可向被告金林昌及金正元主张。被告严顺根于2017年2月22日房屋买卖合同解除后，应返还涉案房屋。被告严顺根仍占有使用涉案房屋，于法无据，原告要求被告严顺根支付自2017年2月23日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。该期间的租金标准为49.56元/日，本院确认按照24.78元/日计算该期间被告严顺根应支付原告殷林英的房屋占有使用费。被告严顺根辩称评估报告确定的租金标准过高，应按毛坯房屋每月租金700元的标准计算，因法院生效判决书确认被告金林昌及金正元赔偿被告严顺根损失522080元中已包含房屋装修价值，故被告严顺根上述抗辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第二百四十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告严顺根于本判决生效之日起十日内腾退迁出昆山市XX镇XX园X号楼XX室房屋。二、被告严顺根于判决生效之日起十日内支付原告殷林英房屋占有使用费（按照24.78元/日标准，自2017年2月23日起计算至实际迁出之日止）。三、驳回原告殷林英的其他诉讼请求。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7750元，评估费1750元，合计9500元，由被告严顺根负担7000元，被告金林昌负担2500元。此款原告已预交，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长  李富军代理审判员  许廷廷人民陪审员  俞 绮二〇一七年九月八日书 记 员  曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。