辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8628号上诉人（原审原告）：张国庆，男，1967年1月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：姜春颖，辽宁和鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳隆昌实业有限公司，住所地沈阳经济技术开发区六号街。法定代表人：夏经昌，该公司经理。被上诉人（原审被告）：夏经昌，男，1950年11月22日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人张国庆因与被上诉人沈阳隆昌实业有限公司（以下简称“隆昌公司”）、夏经昌房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张国庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，由被上诉人夏经昌承担连带保证责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人夏经昌出具保证书，应认定为保证人，承担连带保证责任。二、被上诉人非法占有使用房屋，一审法院不应扣减管理费。其中20%的管理费是建立在被上诉人能按约履行协议的基础上给予的适当的减免行为，但是被上诉人并没有按照约定履行协议，上诉人认为首先被上诉人是非法占有房屋，其次，被上诉人也没有遵守承诺按约履行协议，因此上诉人不同意再给被上诉人减免租金。隆昌公司、夏经昌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人买的是地上物不是土地，我从来没有见过上诉人，上诉人涉嫌犯罪被羁押了。张国庆向一审法院起诉请求：1.请求被告支付占有原告房屋期间的房租150万元（自2013年9月其至2017年12月31日止）；2.请求判令被告支付延迟支付租金的利息，自2018年1月1日至租金全部给付之日止；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月23日，原告在辽宁志和拍卖有限公司举办的拍卖会中以6,769,357元的价格拍得被告隆昌公司名下坐落于沈阳经济技术开发区六号街五处房产（1.卷号为16-144-6号，栋号6，建筑面积466.9平方米；2.卷号为16-144-5号，栋号5，建筑面积1598平方米；3.卷号为16-144-1号，栋号1，建筑面积41平方米；4.卷号为16-144-2号，栋号2，建筑面积102.7平方米；5.卷号为16-144-3号，栋号3，建筑面积2477.7平方米）及五处无证房产（1.门市房外接楼二楼，无证、彩钢、建成年月1998年、层数二层、建筑面积368.28平方米；2.小锅炉房，无证、砖混、建成年月1998年、层数一层、建筑面积44.5平方米；3.小仓库，无证、砖混、建成年月1998年、层数一层、建筑面积42.16平方米；4.大仓库，无证、砖混、建成年月1998年、层数一层、建筑面积224.01平方米）；5.小仓库（两间建），无证、砖混、建成年月1998年、层数一层、建筑面积144平方米。2013年9月13日沈阳市铁西区人民法院下发（2011）沈铁西执恢字第324号执行裁定书，裁定上述房产自裁定书送达原告张国庆时转移，即原告张国庆于2013年9月13日取得上述房产的所有权。原告取得上述房产后与被告联系交接事宜，被告认为房下土地未解决，不配合交接。经原告催要，2016年1月8日，夏经昌出具保证书，载明：本人夏经昌同意于2016年1月8日将占用判决确认的房屋全部腾出，并且将占用房屋的租金全部退还，租金大概30万元，具体金额以双方确认为准。还款计划：2016年1月1日偿还10万元，剩余租金待双方确认后，平均每月偿还租金至2016年5月末。2016年1月12日，原告（甲方）张国庆与被告（乙方）隆昌公司签订《协议书》，约定：“甲乙双方就甲方拍卖所得位于沈阳市铁西区有证房屋及5套无证房屋相关事宜达成如下协议：1.甲乙双方协议2013年9月-2016年1月（具体租金日期以合同为准）的租金共计80万元；2.2016年1月13日乙方支付甲方租金人民币10万元；3.余款扣除管理费（租金的20%）即54万元，乙方于2016年5月31日前一次性退还；4.甲乙双方无其他债权债务纠纷。”后因被告未按协议内容支付租金亦拒绝腾房。原告申请铁西区人民法院强制执行，2018年1月5日，被告在铁西区人民法院强制执行下腾空房屋。庭审中，关于协议书第3项内容即“扣除管理费”（租金的20%）如何理解的问题，双方的解释不同。原告认为当时被告有付款诚意，如能按期履约，原告同意减免一部分租金即16万元，但事实上被告并未按期履约，故表示现在不同意减免，要求被告按照80万元的标准执行。对此，被告解释是因为2013年-2016年期间虽为被告占有房屋，但房屋需要一定程度的维修和维护，以上费用就是管理费，均系被告支付，双方商定对被告承担的该部分费用予以扣除。一审法院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋的所有权已经沈阳市铁西区人民法院（2011）沈铁西执恢字第324号执行裁定书确认归原告张国庆所有，被告隆昌公司无权占有，且被告已出具保证书，并与原告签订协议书，故原告主张被告支付租金的诉讼请求，予以支持。关于2013年9月至2016年1月期间租金的数额问题，双方在协议书第1项中虽约定租金为80万元，但结合第2项约定“2016年1月13日乙方支付甲方租金人民币10万元”、第3项约定“余款扣除管理费（租金的20%）即54万元，乙方于2016年5月31日前一次性退还”，结合上下文的含义及当事人在庭审中的解释，一审法院认为，双方虽约定租金总数为80万元，但原告同意在此基础上扣减20%的租金作为被告在此期间维修维护房屋的管理费。故，2013年9月至2016年1月期间被告应付租金为64万元（10万＋54万）。关于2016年2月至2017年12月31日的租金数额问题，协议书签订后，被告未按协议书约定内容支付租金，也拒不交还（本院校对）房屋，此后仍继续违约。原告要求被告支付在此期间的租金于法有据，予以支持。关于该期间的租金标准，因双方已约定2013年9月-2016年1月期间的租金为80万元，被告对此也表示认可，同时，原告未表示同意在此期间扣减被告的管理费，故原告要求被告支付自2016年2月起至2017年12月31日止按之前约定的标准计算房屋租金，予以支持。2016年2月起至2017年12月31日的租金应为628,571元（800,000÷28×22）。关于原告主张被告支付自2018年1月1日起至租金全部给付之日止的利息损失问题，原告存在利息损失应属必然，故支持原告的利息损失，标准按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告主张拍卖中不含土地并主张原告支付土地租金的问题，因根据房地一体的原则，被告的反驳意见不予采纳。关于被告夏经昌是否承担责任的问题，因案涉房屋的原所有权人系本案被告隆昌公司，夏经昌是该公司的法定代表人，其与原告签订协议书系履行职务行为。故被告隆昌公司应当是承担违约责任的主体。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，判决：一、被告沈阳隆昌实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张国庆支付自2013年9月至2017年12月31日的租金1,268,571元（640,000元+628,571元）；二、被告沈阳隆昌实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张国庆支付1,268,571元的利息（利息自2018年1月1日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,300元，由被告沈阳隆昌实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人张国庆提出一审法院不应扣减管理费的主张，根据上诉人张国庆与被上诉人隆昌公司于2016年6月12日签订的协议书，对于双方自2013年9月至2016年1月期间租金的数额进行了明确约定，鉴于一审法院依此约定作出判决后，隆昌公司和夏经昌并未提起上诉，又考虑到被上诉人在使用涉诉房屋期间对房屋进行过必要的维修维护的因素，上诉人仅以被上诉人未如约履行给付租金义务，要求按原标准计算租金，不同意扣除减管理费的主张，本院不予支持。关于上诉人提出因夏经昌作为保证人向上诉人出具了保证书同意承担支付租金的义务，故应承担连带保证责任的主张，因案涉房屋的原所有权人系隆昌公司，夏经昌是该公司的法定代表人，其与上诉人签订协议书和出具保证书系履行职务行为，故一审法院以此为由，从而认定责任承担主体亦无不当，本院对于上诉人提出的该项主张，亦不予支持。综上所述，张国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,300元，由上诉人张国庆负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年八月六日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。