广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13171号上诉人（原审原告）：胡晓峰，男，1980年8月13日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。上诉人（原审原告）：王园园，女，1985年6月4日出生，汉族，住湖北省南漳县。两上诉人共同委托诉讼代理人：雍东霖、邓文强，均是广东尚情律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务总经理。委托诉讼代理人：郭小鲁，广州金鹏律师事务所律师。上诉人胡晓峰、王园园因与被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初3572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。胡晓峰、王园园上诉请求：1、请求撤销原判决第二项，依法改判被上诉人赔偿上诉人房屋内部装修等修复费用111767元、房屋修复期间上诉人在外租房的租金3200元、书房2017年8月至2018年10月漏水期间的空置费7000元、房屋受损鉴定费4000元。2、一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人主张自行维修有法律依据和合同依据，房屋损失发生在保修期内，但因被上诉人的违约行为，本案立案之日早已超过保修期，上诉人获得自行维修的权利，且有权选择维修方式，要求被上诉人赔偿。1、《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。据此可见，被上诉人应在保修期内承担维修责任，否则应当承担相应的损害赔偿责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。《广州市商品房买卖合同》第二十五条第六款：“在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担”。据此，法律与合同约定的维修责任既是被上诉人权利，也是被上诉人义务，但法律与合同赋予的该项权利并不是无限制的，超过保修期后，上诉人取得自行维修的权利，并且维修费用由被上诉人承担。二、本案有足够的证据证明被上诉人早已知晓上诉人的房屋损失情况，且上诉人已经多次催告，事实上被上诉人怠于行使维修义务。1、一审法院现场勘察并经双方确认的损失，其中“主卧衣柜上方吊顶存在20厘米长水渍结晶物”，该损失属于2016主卧漏水的遗留问题，该损失已经在上诉人提供的广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初906号判决书中提及（该案判决书第9页9行-14行：“另查明…于2016年3月9日维修好涉案房屋的漏水，原告提供照片、视频等证据，认为涉案房屋天面约有4平方米渗漏水，被告则认为涉案房屋主卧天面存在渗漏，原告在主卧的衣柜上方吊顶打个孔才发现渗漏，但水没有渗到主卧里面”），由此可知，被上诉人在该案已经知晓主卧漏水的遗留问题，但至今，被上诉人仍未修复，且被上诉人没有提供任何证据证明其有积极履行合同义务。2、一审法院现场勘察并经双方确认的损失，其中“浴缸外侧大理石存在10厘米和30厘米长的裂纹”和“儿童房靠近衣柜墙面存在20厘米长的突起”两处损失，前一处是2015年收楼时便存在的问题，上诉人邮寄《已逾期且未交楼催告函》给被上诉人，列明了浴缸存在的问题，要求被上诉人修复，但被上诉人未予理会，一直没有处理，从上诉人在原审中提供的广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初906号判决书中（该案判决书第10页第1行-第5行：“2015年6月3日，胡晓峰、王园园分别向城建南沙公司及其委托代理机构广州城建开发兴业房地产中介有限公司邮寄《已逾期且未交楼催告函》，城建南沙公司确认已收到该函件，但没有复函给胡晓峰、王园园）可以得知该事实。被上诉人不积极履行合同约定的修复义务，也没有在合同约定的时间内复函，浴缸开裂渗水又引发了对应的儿童房墙壁开裂。3、上诉人在一审中提交2017年10月14日的《29栋2304房屋面漏水交涉与催告函》与2015年11月7日的《29栋2304房业主事先申明及整改催告函》，其中2017年10月14日的《29栋2304房屋面漏水交涉与催告函》有被上诉人工作人员的签名，该催告函的真实性已经得到确认，依据《广州市商品房买卖合同》第二十五条第六款，被上诉人应在收到书面保修通知书的5日内履行保修义务或书面通知保修责任异议，否则上诉人有权自行维修，费用由被上诉人承担。本案中，被上诉人既没有在2017年8月30日发现书房漏水时5日内维修或书面回复，也没有在2017年10月14日收到《29栋2304房屋面漏水交涉与催告函》的5日内维修或书面回复，直至2018年5月22日上诉人向广州市南沙区人民法院提起诉讼，被上诉人才于2018年11月维修。三、涉案房屋多次发生质量问题，被上诉人数次维修均没有彻底解决问题，双方纠纷持续时间长，矛盾激烈，已经丧失了互相信任的基础，继续让被上诉人维修很可能又会引发其他纠纷，不利于一次性解决纠纷，加重当事人诉累，浪费司法资源。四、结合书房的现场情况以及生活常理，原审法院不支持书房空置费不合理。原审法院的现场勘察发现，涉案房屋书房内部天花产生一条长达一米的裂缝，该裂缝是2017年8月书房漏水导致，涉案书房明显达到了滴水的程度，且漏水的地方位于书房的正中央，下方是床铺，漏水房屋虽然规划为书房，但实际也是有摆放床铺居住的，在明知漏水且产生缝隙的情况下，根本不可能居住。其次书房漏水时间是2017年8月至2018年10月，在这期间，广东有受“台风山竹”影响大规模降雨，因此，上诉人的书房必然会出现空置的情况，原审法院不支持书房空置费不合理。五、后续修复房屋无法居住，必然产生后续租金，可参照交通事故一次性赔偿后续医疗费予以判决。原审审理中，被上诉人认为维修房屋需要一个月，维修过程中必然影响上诉人正常生活，上诉人提供第三方鉴定机构意见得出租金费用，原审法院以未发生为由驳回上诉人请求，上诉人认为完全可以参照交通事故一次性赔偿后续医疗费依法予以判决，一次性解决纠纷。城建南沙公司辩称：1、上诉人主张的房屋内部装修等费用，没有依据。在涉案房屋出现漏水情况后，被上诉人修复了屋顶的漏水，但是上诉人拒绝被上诉人在屋内的维修，所以导致屋内一直没有进行修复。2、即便是由被上诉人承担支付费用，根据合同的约定也是要由双方共同聘请的中介机构对维修费用进行评估，或者是在上诉人实质进行维修之后所产生的和实际的合理的维修费用由被上诉人承担。但本案中上诉人仅依据单方聘请的机构评估的金额作为修复费用的依据，不符合合同以及法律的规定。3、对于修复期间在外租房的租金以及修复的共计费，上诉人并没有提供相应的证据，证明有该项损失的发生，不应当被支持。房屋受损鉴定费的意见与房屋内部装修等修复意见一致。综上，原审法院对本案认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。胡晓峰、王园园一审法院起诉请求：1.城建南沙公司赔偿房屋内部装修等修复费用111767元；2.城建南沙公司赔偿房屋修复期间胡晓峰、王园园在外租房的租金3200元；3.城建南沙公司支付书房2017年8月至2018年10月漏水期间的空置费7000元（按500元/月的标准计算）；4.城建南沙公司支付胡晓峰、王园园购买透明防水胶的费用425元；5.城建南沙公司承担房屋受损鉴定费4000元；6.城建南沙公司承担本案诉讼费。一审法院查明：2013年8月30日，胡晓峰、王园园（乙方、买方）与城建南沙公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定乙方购买涉案房屋，甲方应当在2015年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十三条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再做任何补偿。第二十五条、工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间的地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担等。上述合同补充协议（附件七）约定：“13.2甲方按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，乙方应对甲方的保修行为提供必要的便利，否则，由此导致甲方无法履行保修责任的，由此产生的一切经济及法律责任由乙方承担。”。胡晓峰、王园园提供涉案房屋所在小区的《住宅质量保证书》，载明屋面防水的保修期限为3年，保修责任为保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天花渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为1年，保修责任为保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的外墙面、厨房、卫生间地面漏水，地下室渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准；墙面、项棚抹灰层脱落的保修期限为1年，保修责任为保修期内因施工质量而出现的问题，发展商无偿修补；地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期限为1年，保修责任为保修期内因施工质量而出现的问题，发展商无偿修补等。2015年11月7日，胡晓峰、王园园办理了涉案房屋的收楼手续。2017年12月21日，涉案房屋登记至胡晓峰、王园园名下。庭审中，胡晓峰、王园园和城建南沙公司确认涉案房屋质保期从2015年11月7日起算。胡晓峰、王园园主张收楼后，涉案房屋主卧浴缸开裂渗水导致儿童房墙壁凸起；2016年3月9日主卧漏水维修完毕；书房于2017年8月份出现漏水，直至2018年11月份才修复完毕。胡晓峰、王园园于2017年10月14日向广州城滨物业管理有限公司送达出具给城建南沙公司的《29栋2304房屋面漏水交涉与催告函》，载明“本人在此向贵公司提出严正交涉与催告，请贵公司尽快处理本人住房顶层屋面漏水。自2015年4月开始，本人住房屋面已经出现多次不同部位漏水，其中主卧漏水后，贵公司一直拖延，不予彻底维修，仅在室内简单堵漏，事后又出现漏水，贵司于2016年3月，拆挖主卧顶层天面局部区域进行维修。现如今，2017年8月30日，本人住房书房顶部，又出现约一米长的漏水……本人经过长达一个月的沟通，贵公司才于2017年10月12日短信回复我，针对我书房屋面新出现的漏水，仍然是采用挖开局部重做防水的方案。本人在此严正提出如下两种解决方案，烦请贵司秉承良心与责任选择其一……”城建南沙公司确认涉案房屋书房在2017年8月份出现漏水，于2018年11月份修复完毕。胡晓峰、王园园主张在书房漏水期间自行购买透明防水胶，并提供了广东增值税普通发票，显示开票时间为2018年5月7日，价格425元。胡晓峰、王园园当庭表示该防水胶已经用完。城建南沙公司不确认胡晓峰、王园园购买防水胶用于修复涉案房屋。胡晓峰、王园园另提供了多张照片，拟证明书房漏水空置情况。其中一张照片为书房的床上放了一个水盆，盆中有一滴水。城建南沙公司不确认照片的形成时间、认为照片地点不明确，且无法查证。胡晓峰、王园园为证明其于2015年11月7日向城建南沙公司发送整改催告函，在庭审中向一审法院提交了《29栋2304房业主事先申明及整改催告函》，载明要求城建南沙公司修复室内质量瑕疵。经一审法院质证，城建南沙公司认为其未收到上述《29栋2304房业主事先申明及整改催告函》。胡晓峰、王园园在庭审中未提供送达给城建南沙公司的证据。胡晓峰、王园园委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋“受损修复费用和月租金费用价格”进行评估，该公司于2018年12月11日出具评估结论书【穗华价估（天河）[2018]119号】，载明价格评估基准日为2018年12月7日，房屋修复项目有屋内天花板开裂基面铲除、清理基面，屋内天花板开裂裂缝开凿、清理基面，天面面板做防水处理，主人房衣柜顶修复通道饰板重做，主人房洗手间浴缸重做，屋内天花板、墙壁饰面抹灰、刷内墙漆等共23项。评估结论为房屋受损修复费用为111767元，房屋修复期间外出租房居住月租金费用为3200元。广州市华盟价格事务所有限公司于2018年12月11日向胡晓峰、王园园开具4000元评估费的发票。胡晓峰、王园园自述系其自行委托评估，未与城建南沙公司协商。城建南沙公司对该评估结论不予认可，认为评估结论的修复费用过高。一审法院于2020年4月21日组织双方当事人前往涉案房屋进行现场勘验并制作勘验笔录：经过现场勘验，涉案房屋存在1.书房天花存在1米的扇灰脱落；2.主卧衣柜上方吊顶存在20厘米长水渍结晶物；3.儿童房靠近衣柜墙面存在20厘米长的凸起；4.儿童房天花存在1.5米长的裂纹，窗台附近墙壁存在1米长的裂纹；5.主卧飘窗角落墙壁存在30厘米长的裂纹；6.餐厅天花存在1米长的裂纹；7.客厅天花存在2米长的裂纹；8.浴缸外侧大理石存在10厘米和30厘米长的裂纹。涉案房屋书房上方天台存在防水胶涂抹痕迹，胡晓峰、王园园称系其用自行购买的透明防水胶进行涂抹，城建南沙公司确认防水胶非该公司涂抹。城建南沙公司同意对上述质量问题进行维修，不同意由胡晓峰、王园园维修。城建南沙公司和胡晓峰、王园园分别于2019年6月13日和2019年6月14日向一审法院申请对涉案房屋内部装修修复费用和涉案房屋所有墙壁裂缝的形成及扩大因果关系进行鉴定。一审法院分别摇珠选定深圳市合创建设工程顾问有限公司广州分公司和广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，但其后城建南沙公司和胡晓峰、王园园分别向一审法院撤回鉴定申请。胡晓峰、王园园在庭审中陈述书房空置费标准为估算，经一审法院释明，胡晓峰、王园园不申请对书房空置费标准进行鉴定。另查明，胡晓峰、王园园于2018年5月22日以城建南沙公司为被告向一审法院提起诉讼，一审法院于同日立案，案号为（2018）粤0115民初2962号，该案中，胡晓峰、王园园以涉案房屋漏水为由要求城建南沙公司支付房屋维修费50000元、重造房屋楼顶防水层、延长楼顶防水层质保期3年、支付租金12000元以及购买透明胶的费用425元。之后胡晓峰、王园园以其已与城建南沙公司就维修一事达成和解为由申请撤诉。一审法院于2018年8月1日作出（2018）粤0115民初2962号民事裁定书，裁定准许胡晓峰、王园园撤回起诉。经一审法院释明，涉案合同约定涉案房屋保修期内的质量问题应由胡晓峰、王园园通知城建南沙公司后由城建南沙公司负责维修，逾期拒绝维修则由胡晓峰、王园园自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由城建南沙公司承担。胡晓峰、王园园坚持要求城建南沙公司直接支付维修费111767元。一审法院认为：胡晓峰、王园园与城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于维修费的问题。按照涉案合同约定，涉案房屋保修期内的质量问题应由胡晓峰、王园园通知城建南沙公司后由城建南沙公司负责维修，逾期拒绝维修则由胡晓峰、王园园自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由城建南沙公司承担。城建南沙公司表示同意对一审法院于2020年4月21日的现场勘验笔录中记载的质量瑕疵进行维修。而胡晓峰、王园园自行单方委托鉴定的修复费用未经城建南沙公司确认，经一审法院释明上述合同约定后，胡晓峰、王园园坚持要求城建南沙公司直接支付维修费111767元的诉请，理据不足，一审法院不予支持。关于修复期租金、书房空置费及透明防水胶费用的问题。胡晓峰、王园园主张涉案房屋将来维修期间3200元的租金损失尚未实际发生，一审法院不予支持。虽然城建南沙公司确认涉案房屋书房在2017年8月出现漏水，于2018年11月修复完毕，但胡晓峰、王园园提供的证据不足以证实该期间书房一直空置以及质量瑕疵严重到无法使用，空置费标准亦未提供证据予以佐证，故胡晓峰、王园园要求城建南沙公司赔偿涉案房屋书房空置费用7000元，理据不足，一审法院不予支持。胡晓峰、王园园于2017年10月14日发出漏水维修催告函，告知涉案房屋书房漏水，城建南沙公司直至2018年11月才维修完毕，期间胡晓峰、王园园自行购买透明防水胶，系为了防止损失扩大的合理支出，相应费用应由城建南沙公司承担，故胡晓峰、王园园要求城建南沙公司负担购买透明防水胶的425元的诉请，合理有据，一审法院予以支持。城建南沙公司不确认胡晓峰、王园园购买透明防水胶系用于涉案房屋书房，但现场勘查时发现涉案房屋书房上方天台有涂抹透明防水胶的痕迹，而城建南沙公司又否认系其涂抹的，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。关于评估费的问题。涉案商品房买卖合同约定“甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。”胡晓峰、王园园自认其在未与城建南沙公司沟通协商的情况下，自行委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋进行评估，现城建南沙公司对该评估报告不予认可，故胡晓峰、王园园要求城建南沙公司承担评估费4000元，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向胡晓峰、王园园支付购买透明防水胶的费用425元；二、驳回胡晓峰、王园园的其他诉讼请求。本案受理费2828元，由胡晓峰、王园园负担2818元，广州城建开发南沙房地产有限公司负担10元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，涉案房屋的维修费用应否赔偿的问题；房屋修复期间的租金损失、书房空置费以及房屋受损鉴定费应否补偿的问题。关于维修费用的问题。胡晓峰、王园园单方委托了评估公司对案涉房屋进行评估，并主张相关维修费用，城建南沙公司对此不予认可，由于双方并未对案涉房屋墙壁裂缝的形成及扩大因果关系、内部修复费用进行评估鉴定，故胡晓峰、王园园依据单方的评估报告主张相关费用依据不足，在一审期间，一审法院于2020年4月21日组织双方进行现场勘验，双方对于质量瑕疵的范围进行了确认，城建南沙公司应对上述范围的质量问题进行维修；胡晓峰、王园园关于房屋质量问题于2016年、2018年曾分别二次起诉城建南沙公司，根据生效判决确认的事实可知胡晓峰、王园园所起诉的主卧室、书房漏水均已修复，胡晓峰、王园园在本案诉请其他房屋质量问题，胡晓峰、王园园并未提供充分证据证实其通知城建南沙公司负责维修，依双方合同约定，涉案房屋保修期内的质量问题应由胡晓峰、王园园通知城建南沙公司后由城建南沙公司负责维修，逾期拒绝维修则由胡晓峰、王园园自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由城建南沙公司承担，故胡晓峰、王园园的主张与合同约定不符，一审对于其主张不予支持并无不当，本院予以维持。关于修复期租金、书房漏水期间的空置费问题。对于胡晓峰、王园园主张将来房屋修复期间3200元的租金损失，由于尚未实际发生，本院不予认可。胡晓峰、王园园在一审中提供的证据不足以证实在2017年8月至2018年10月书房一直空置以及质量瑕疵严重到无法使用，也未提供空置费的认定标准，在二审中也没有提供新的证据，其要求城建南沙公司赔偿涉案房屋书房空置费7000元的主张，依据不足，本院不予支持。关于鉴定费的问题。胡晓峰、王园园违反涉案商品房买卖合同约定，在未与城建南沙公司沟通协商的情况下，自行对涉案房屋进行鉴定，一审中城建南沙公司对该评估报告不予认可，故一审法院对胡晓峰、王园园要求城建南沙公司承担鉴定费4000元的主张不予支持并无不妥。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。胡晓峰、王园园的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2819元，由胡晓峰、王园园负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月十三日书记员 王日平古文娜