湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂01民终3458号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐渝杰，男，1976年7月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：钟民，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦光，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉明辉国际旅游有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街袁家墩世纪名苑还建综合楼22层。法定代表人：付来玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨晨，该公司员工。上诉人徐渝杰因与被上诉人武汉明辉国际旅游有限公司（以下简称明辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院(2019)鄂0103民初5295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐渝杰的上诉请求：一、撤销一审法院判决第一、第二项判决，改判或发回重审。二、一审、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人并非恶意违约，明辉公司对《租赁合同》的不能履行也存在过错。一、明辉公司不能按约交付房屋。按照《租赁合同》第十一条第3款的约定，明辉公司本应于合同签订的当日交付房屋，但因房屋产权方尚未向其交付房屋，致其向上诉人交付不能，且《租赁合同》中也没有先付租赁保证金和租金再交付房屋的特别约定。二、《租赁合同》第四条第（一）款第1项约定明辉公司确保其对租赁物享有使用权，第（二）款第11项约定上诉人的经营活动必须办理工商执照等经营必须证件，明辉公司并非涉案房屋的产权方，但直至2019年3月8日，明辉公司不能向上诉人提供办理证照所需的，与房屋产权方签订的对涉案房屋享有使用权的租赁合同。三、在2019年3月26日上诉人发函要求退保证金之前，明辉公司表示取得房屋产权方的转租授权文件存在困难，且经多次沟通，双方对履行合同造成僵局的原因以及后续解除《租赁合同》、退还保证金、合作事宜有初步意向。四、明辉公司在2019年3月28日产权方同意转租后，根据《合同法》第六十条第二款之规定，理应及时通知上诉人，然却于次日径行发出解除合同的通知，有违诚实信用原则。综上所述，一审判决对以上事实没有查清，从而认定上诉人对合同的解除承担全部责任，明显不公，应予纠正。武汉明辉国际旅游有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。徐渝杰向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令明辉公司退还徐渝杰已经支付的履约保证金514864.08元。2.判令明辉公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿徐渝杰的经济损失（从2019年1月20日计算至实际支付之日止）。3.判令明辉公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年1月25日明辉公司（甲方）与徐渝杰（乙方）签订一份《租赁合同》。该合同约定：甲方将坐落于武汉市江汉区常青街银河里汉口火车站西侧汉口铁路宾馆主楼1楼大堂及2-7层的租赁物及附属设施按现状出租给乙方用作经营酒店，面积共计4767.26平方米；自2019年1月25日起至2024年1月24日止；每平方米月租金36元，每月租金共计176121.36元；乙方应于上半年第6个月届满前30日内支付下半年的租金；租金按半年一次性支付，半年租金为1029728.16元；本合同签订当日内，乙方支付甲方1544952.24元（甲方指定账户为其法定代表人付来玉银行账户），其中3个月租金514864.08元作为履约保证金，待租赁期满，自甲方验收租赁物合格之日起日内予以10日退还；甲方应履行下列义务：确保自己租赁物的使用权；乙方拖欠租金累计1个月的，甲方可以单方面通知乙方解除合同，甲方解除合同的通知一经送达乙方，本合同即告解除；甲方提供的租赁物不符合合同约定条件的，乙方可以单方面通知甲方解除合同，乙方解除合同的通知一经送达甲方，本合同即告解除；甲方未按前述合同条款的规定向乙方交付合乎要求的租赁物的，退还乙方履约保证金；乙方不能按期交纳首期租金的，甲方将有权不退还乙方履约保证金，在此情况下，甲方有权通知乙方解除合同；合同期内乙方提前退租的，乙方需至少提前二个月书面通知甲方，双方应结清房屋租金（多退少补），甲方不退还乙方履约保证金；甲方给乙方的装修期为2019年1月25日至2019年9月1日，在此期间免收乙方租金。租赁期间甲方不得以任何理由任意调整租金；租金于每个季度第一个月的15日以前（最迟不得超过15日）交至甲方指定的账户，以后交付方式以此类推；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠10%加收滞纳金；电费和卫生费每月1800元由乙方用房租一并交至甲方账户；使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳。合同签订后，徐渝杰分别于2019年1月28日和2019年2月27日向明辉公司指定的付来玉个人银行账户支付了171621.36元和343242.72元，上述款项共计514864.08元，系履约保证金。但徐渝杰未向明辉公司支付半年租金计1029728.16元。此后，徐渝杰以明辉公司未提供涉案房屋可转租的授权证明为由，拒绝接收涉案房屋。2019年3月26日，徐渝杰委托律师向明辉公司发出一份《律师函》称，徐渝杰已支付履约保证金514864.08元，但截至本律师函发出之日，明辉公司一直无法提供此房屋可转租的授权证明，后徐渝杰经再三求证，发现明辉公司对此房屋并无转租权，且至今未取得所有权人书面同意，严重影响徐渝杰的合法使用，侵犯其合法权益，故要求明辉公司在收到本律师函之日起3日内，将徐渝杰已交纳的履约保证金514864.08元予以退还。2019年3月29日，明辉公司向徐渝杰发出一份《合同解除函》，以“不能按期交纳首期租金的，甲方将有权不退还乙方履约保证金，在此情况下，甲方有权通知乙方解除合同”为由，通知徐渝杰解除涉案合同，不退还保证金。双方由此发生争议，故明辉公司诉至一审法院，请求判如所请。审理中，经徐渝杰申请并提供担保，一审法院依法裁定查封或冻结明辉公司价值60万元的财产。另查明，涉案房屋所有权人系中国铁路武汉局集团有限公司。2018年12月28日，中国铁路物资股份有限公司向明辉公司发出一份《中商通知书》，根据涉案房屋定标结果，明辉公司为中商人，明辉公司在收到本通知30日内与项目合同签订单位（详见附表）签订合同，并按约定提交履约担保。附表记载的合同签订单位为武汉房建生活段，租赁面积为3464平方米。2019年1月21日，中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段将涉案房屋交付给明辉公司，租赁起止时间2019年1月18日至2024年1月17日。2019年3月28日，明辉公司向中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段发出一份《汉口铁路宾馆商业运营工作事务联系函》，申请该单位同意第三方酒店管理公司联合运营及其他合法的商业运营模式，并承诺“经甲方书面同意转租的，乙方需对次承租人的行为向甲方承担责任”。中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段该联系函上书写“同意”并加盖印章。2019年5月16日，明辉公司（乙方）与中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段（甲方）补签一份《汉口铁路宾馆房屋租赁合同》，该合同对转租事宜约定：未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。经甲方书面同意转租的，乙方需对次承租人的行为向甲方承担责任。未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的1%向甲方支付违约金。一审法院认为：明辉公司与徐渝杰签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。涉案合同签订前，涉案房屋所有权人已将涉案房屋交付明辉公司，明辉公司能够将符合合同约定条件的涉案房屋交付徐渝杰。涉案合同并无约定，明辉公司必须提供涉案房屋可转租的授权证明，徐渝杰才能接收涉案房屋。徐渝杰以此为由拒绝接收涉案房屋，不符合合同约定。徐渝杰也并未提供证据证明，涉案房屋所有权人及其管理人有阻碍徐渝杰接收并承租涉案房屋的情形。明辉公司对此并不构成违约。合同签订后，徐渝杰仅向明辉公司支付了履约保证金514864.08元，但未依约按期支付，也未依约支付首期租金1029728.16元。徐渝杰的上述行为构成违约。涉案合同约定：乙方（徐渝杰）不能按期交纳首期租金的，甲方（明辉公司）将有权不退还乙方履约保证金，在此情况下，甲方有权通知乙方解除合同。明辉公司据此解除涉案合同，并不退还徐渝杰514864.08元履约保证金，具有合同和法律依据。徐渝杰要求明辉公司退还履约保证金514864.08元并赔偿利息损失的诉讼请求，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。明辉公司主张的其他经济损失，因未提供相应证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回徐渝杰的全部本诉请求；二、徐渝杰已向武汉明辉国际旅游有限公司支付的履约保证金514864.08元不予退还；三、驳回武汉明辉国际旅游有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4752元、诉讼保全费3520元，共计8272元由徐渝杰负担（已付）。反诉案件受理费4500元由武汉明辉国际旅游有限公司负担（已付）。本院二审期间徐渝杰向本院申请证人出庭，拟证明：徐总（徐渝杰）叫我过去汉口火车站现场做个空调安装的方案，我们到了现场后，门口的保安不让进去，我们在外面看了下就走了。本院认为，徐渝杰仅凭一证人予以证实其去所承包的汉口铁路宾馆时，汉口铁路宾馆门口的保安不让进去，无法空调安装，对此，缺乏相应证据予以佐证，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，徐渝杰与明辉公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务，徐渝杰没有按照合同约定支付首期租金，也未依约按期支付履约保证金，属于违约行为。徐渝杰上诉称明辉公司因涉案房屋产权人没有向明辉公司交付涉案房屋导致无法对其交付和明辉公司未提供涉案房屋可转租的授权证明的上诉理由，本院认为根据《中商通知书》、中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段和明辉公司签署的《房屋（建筑物/场地）交接验收记录》可以证明涉案合同签订前，涉案房屋所有权人已将涉案房屋交付给明辉公司，且涉案合同并无明确约定，明辉公司必须提供涉案房屋可转租的授权证明，因此，对该上诉理由本院不予认可。徐渝杰没有提供证据证明明辉公司在履行涉案《租赁合同》的过程中存在违约行为。综上所述，上诉人徐渝杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9504元，由徐渝杰负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年八月十五日书记员  张 欣