湖北省十堰市茅箭区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0302执异141号案外人：杨万杰，男，汉族，1988年1月24日出生，住湖北省房县。申请执行人：十堰双松实业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路72号。法定代表人：李秀艳，该公司董事长。被执行人：陈平，男，汉族，1966年10月22日出生，住湖北省十堰市郧阳区。被执行人：十堰市皓景置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区五堰街办柳林社区。法定代表人：杨景洪，该公司董事长。本院在执行十堰双松实业有限公司（以下简称十堰双松公司）与十堰市皓景置业有限公司（以下简称十堰皓景公司）、陈平民间借贷纠纷一案中，杨万杰提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人杨万杰称，2016年3月30日，我与十堰皓景公司签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，此套房屋是十堰皓景公司抵付给施工方工程款的其中一套。我在施工方处全款37.5万元购买，并于2016年6月开始装修，9月入住至今。请求中止执行（2017）鄂0302执405号执行裁定书；中止对位于十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢2-10-4号房屋的执行；返还上述涉案房屋。十堰双松公司辩称，异议人称2017年8月31日就得知涉案房产被查封，过近三年的时间才提出执行异议，已过期限。根据异议人提供的证据，涉案房屋的出卖人为师永禄，购房款支付给师永禄，而非华盛公司十堰分公司；亦不能证实异议人支付了房屋相应对价款。请求驳回杨万杰的执行异议。本院查明，十堰双松公司与十堰皓景公司、陈平民间借贷纠纷一案，十堰市中级人民法院于2016年12月19日作出（2016）鄂03民终1809号民事调解书，调解内容为：陈平、十堰皓景公司于2017年2月28日前一次性支付十堰双松公司2300000元整，如陈平、十堰皓景公司逾期未履行支付义务，双方均同意按照一审法院判决确定的内容执行。调解书生效后，十堰双松公司向本院申请执行。本院在执行过程中作出（2017）鄂0302执405号执行裁定书，裁定查封陈平及十堰皓景公司位于湖北省十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢的住宅楼1-15-1、1-14-4、2-10-2、2-10-4、2-11-2。湖北华盛建设工程有限公司十堰分公司（以下简称湖北华盛公司十堰分公司）针对上述所查封房产向本院提出执行异议后，本院作出（2017）鄂0302执异186号执行裁定书，裁定驳回湖北华盛公司十堰分公司的执行异议请求。湖北华盛公司十堰分公司不服，向本院提起执行异议之诉。因湖北华盛公司十堰分公司针对1-15-1、1-14-4、2-10-4、2-11-2四套房屋提起执行异议之诉，主体资格不适格，本院于2019年8月10日作出（2018）鄂0302民初2960号民事裁定书，驳回湖北华盛公司十堰分公司针对1-15-1、1-14-4、2-10-4、2-11-2四套房屋的起诉。本院于2019年8月12日作出（2018）鄂0302民初2960号民事判决书，判决驳回湖北华盛公司十堰分公司针对十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢的住宅楼2-10-2号房屋提出的诉讼请求。湖北华盛公司十堰分公司不服一审判决，提起上诉。十堰市中级人民法院作出（2020）鄂03民终250号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。根据（2018）鄂0302民初2960号民事判决书认定以下事实：2011年4月20日，皓景公司和华盛公司《建设工程施工承包合同》约定：皓景公司将位于十堰市浙江路加油站旁、市检察院办公楼对面“江都花苑”商住综合楼项目承包给华盛公司施工。合同签订后，华盛公司依约完成了工程施工。2012年9月15日，因皓景公司不能按约定支付华盛公司工程款，双方签订《协议》约定，皓景公司将其开发的部分房屋抵付给华盛公司作为工程款。具体内容为：“一、甲方（皓景公司）在抵给乙方（华盛公司）房屋之前须再支付现金200万元整。而后，甲方将位于浙江路（市检察院正对面）所开发的住宅楼1号、2号塔楼从1-12层全部给乙方作为工程款，均价为4600元/m2；二、该价格在上下浮动20%以内（含20%），双方任何一方不得以任何理由予以改动，即终止、收回或退出，双方仍按4600元/m2结算。三、甲方无条件给乙方所卖的房屋办理产权交易、按揭等相关手续，按揭款由乙方收取，银行贷款甲方不得截留，该款全额支付给乙方。甲方确保在2012年10月15日前办理完善预售许可证手续。四、该抵付的房屋待房管测算准确面积后计总价由乙方向甲方出示收款收据。五、待该房销售达60%时，乙方向甲方补提交之前所结工程款的发票。六、最后工程决算，双方财务办理对账手续，采用多退少补的办法完善双方的财务相关手续。七、甲方不得以任何理由影响乙方销售房屋，否则，甲方承担乙方所抵房屋总价款的20%经济损失给乙方；反之，若乙方中途无理取闹或无正当理由不接受所抵房屋，由乙方承担所抵房屋总价的20%经济损失给甲方。八、甲方向房管局所交的监管资金由甲方支付，不得从乙方的售房款中扣除作为监管资金。银行及其他部门所产生的任何费用等均与乙方无关。甲方按乙方所售房屋的实际价款全部支付给乙方。九、银行及其他部门的保证金及其他费用均由甲方承担。甲方给乙方所抵房屋价款只能作为净账处理。所抵付给乙方的房屋甲方不得以任何理由干涉乙方销售，并完善乙方所售房屋的预售合同书、网上签约等相关房屋手续，出示售房财务的相关手续。十、违约责任：该协议一经双方签字或盖章后即生效，生效后双方均不得违约。任何一方违约，违约方承担1200万元的经济损失赔偿给对方……”。2013年2月17日，皓景公司取得《商品房预售许可证》，其所开发的楼盘名称为“皓景丽苑”。2013年3月6日，华盛公司负责人王国锐、皓景公司法定代表人杨景洪以及陈平签订《关于公司内部房屋销售协议》，约定有权售房人为杨景洪、陈平、王国锐。明确抵给王国锐（华盛公司）的房屋为从住宅楼5楼-16楼，共计120套房屋作为工程款，由王国锐自行设立独立账户，由皓景公司监管，售房名称及合同印章由皓景公司统一制定。剩余110套房屋由杨洪景、陈平各出售55套。前述协议签后，华盛公司安排专人对协议约定范围内的房屋自行联系对外销售，以皓景公司的名义签订《商品房预售合同》，销售款（按揭贷款）进入华盛公司与皓景公司共同设置的账户。协议约定范围内的已实际出售房屋的房款已全部转付给华盛公司。2017年7月31日，华盛公司与皓景公司经十堰市楚信工程造价有限公司审计鉴定确认，皓景公司应支付华盛公司工程价款62823329.78元。双方对华盛公司实际所收取的售房款未予清算，华盛公司称皓景公司现还应支付其工程款100余万元。另查明，2016年3月29日十堰皓景公司与杨万杰签订商品房买卖合同，约定杨万杰购买十堰皓景公司位于皓景丽苑1幢2单元2-10-4号房屋，房屋总价款37万元。根据十堰市不动产登记和网签备案信息查询结果：杨万杰名下无其他用于居住的房屋。2016年3月30日杨万杰向师永禄转款12万元；2017年4月4日杨万杰向师永禄转款4万元。根据杨万杰的陈述，因十堰皓景公司欠款将涉案房屋抵偿给湖北华盛公司十堰分公司（王国锐）。王国锐与师永禄因存在债权债务，杨万杰将涉案房款直接支付给师永禄。杨万杰向本院提交湖北华盛公司十堰分公司（王国锐）的证明证实上述事实。师永禄与杨万杰于2016年3月30日签订购房付款协议书，约定房屋价款375000元，由杨万杰一次性交付房屋首付款225000元，剩余150000元分期偿还。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，华盛公司与皓景公司签订协议约定将包含案涉案房屋在内的120套房屋交由华盛公司销售，以抵付所欠华盛公司的工程款。华盛公司将皓景丽苑2单元2-10-4号商品房抵偿给师永禄后，师永禄又将涉案房产转卖给杨万杰，并由皓景公司与杨万杰于2016年3月30日签订了《商品房预售合同》。虽然签订合同日期在本院对涉案房产查封之前，但根据杨万杰所提供的证据，转款记录与师永禄、杨万杰所签订购房付款协议书中约定的付款方式并不一致，且仅能证实杨万杰向师永禄转款16万元，并未超过合同约定总价款37万元的百分之五十。现杨万杰就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，杨万杰请求中止对位于十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢2单元2-10-4号房屋的执行；返还上述涉案房屋，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回杨万杰的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  潘 涛人民陪审员  曾新彩人民陪审员  付 娥二〇二〇年八月五日书 记 员  胡小容