广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4637号上诉人（原审原告）：曾志强，男，汉族，1971年1月26日出生，住所为广东省兴宁市*************，公民身份号码为441************494。委托诉讼代理人：赵鹏，广东深信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹和顺，男，汉族，1960年2月8日出生，住所为广东省东莞市*************，公民身份号码为442************019。委托诉讼代理人：张汝壮，广东乐而乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹效昌，男，汉族，1982年5月6日出生，住所为广东省东莞市***************，公民身份号码为441************034。委托诉讼代理人：张汝壮，广东乐而乐律师事务所律师。上诉人曾志强因与被上诉人尹和顺、尹效昌确认合同无效纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曾志强上诉请求：一、撤销一审判决，改判租赁合同无效，尹和顺、尹效昌返还租金270000元，退还押金60000元，赔偿损失330029元；二、判令尹和顺、尹效昌承担本案诉讼费。事实与理由：一、尹和顺、尹效昌并非案涉土地的所有权人，却以土地所有权人的名义出租该土地，收取租金，直至政府相关部门要求尹和顺、尹效昌停止侵权。双方签订的租赁合同无法得到原土地所有权人的追认。二、原《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于效力性强制性规定，双方签订的租赁合同违反了该条款，理应无效。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的要本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预，因此，《中华人民共和国森林法》第十五条、原《中华人民共和国土地管理法》第六十三条应属于效力性强制性规定。三、租赁合同为曾志强与尹效昌签署，但实际收款人为尹和顺。尹和顺与尹效昌为父子关系，且政府下发的相关文书显示占有人为尹和顺，因此，尹和顺、尹效昌应对合同无效的法律后果承担连带责任。四、合同无效，尹和顺、尹效昌应退回曾志强缴纳的租金及赔偿因合同无效给曾志强带来的损失。1.曾志强缴纳租金270000元及押金60000元，尹和顺、尹效昌应予以退回。案涉土地的所有权人为东莞市******，而大埔村始终未对尹和顺、尹效昌的租赁行为进行追认，故尹和顺、尹效昌无权向曾志强收取土地占用使用费。2.曾志强为建设训练场投资超过330029元，其中尹和顺、尹效昌作为场地的施工承保人，仅仅对场地施工部分即收款289900元，其他花费40129元。因尹和顺、尹效昌的欺骗行为导致训练场刚建设完工不久即因为违建被政府强拆，给曾志强造成了巨大的经济损失，尹和顺、尹效昌应当对此承担赔偿责任。依照合同第六条约定，如果在租赁期内镇政府要征收，甲方无条件赔偿给乙方水泥地板投资款每平方50元。案涉土地虽然不是被镇政府征收，而是因为违建被政府强拆，但同样造成了训练场无法使用的后果，且尹和顺、尹效昌的欺骗行为更为恶劣，因此应高于该标准对曾志强进行赔偿。被上诉人尹和顺、尹效昌答辩称：曾志强的上诉理由不成立，依法应予以驳回。一、本案并涉及土地所有权的处分问题，不需要土地所有权人的同意或认可。1.案涉土地是尹和顺、尹效昌家庭承包的果园地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第九条的规定，尹和顺、尹效昌将土地经营权出租给曾志强，并非处置土地的所有权。2.根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十七条第一款的规定，村委会提出收回案涉土地是违法行为。二、原《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并非效力性规定，该规定并不禁止农村土地经营权的出租，只是对取得经营权的经营人使用土地用途的管理规范。1.依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条的规定，尹和顺、尹效昌向曾志强出租土地经营权是合法行为。2.《中华人民共和国农村土地承包法》第六十四条规定的是土地经营权人的法律责任，而未规定承包权人的法律责任，可见针对土地用途的管理规范不是效力规范。3.与《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》相比，《中华人民共和国农村土地承包法》属于特别法，应优先适用。4.原《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的有关内容已经删除，可以从侧面反映原来的规定不适用经济、社会发展。曾志强向一审法院提起诉讼请求：1.确认曾志强与尹效昌签订的《租赁合同》无效；2.判令尹和顺、尹效昌返还租金270000元，退还押金60000元，共计330000元；3.判令尹和顺、尹效昌赔偿曾志强损失共计330029元；4.案件诉讼费由尹和顺、尹效昌承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回曾志强的全部诉讼请求。一审案件受理费5200元，由曾志强负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15584号民事判决书。本院经审理查明：1.本院在二审期间依职权向东莞市自然资源局调查取证，东莞市自然资源局出具复函称案涉《责令停止土地违法行为通知书》《限期整改的通知》所涉地块的土地所有权人为东莞市清溪镇大埔股份经济联合社，使用权人为大埔村委会，地类为农用地，使用权类型为集体土地使用权。经质证，曾志强确认该复函的真实性、合法性及关联性；尹和顺、尹汝昌确认该复函的真实性，但认为应当由东莞市人民政府作出的证明才具证明力。2.二审法庭调查中，尹和顺、尹汝昌确认共同作为案涉《租赁合同》的签订方，并确认收取了2018年1月至9月的租金27万元及押金6万元。曾志强称其自2018年1月开始装修，一边装修一边使用，直到2018年8月装修完毕，在2018年10月停止经营，在2019年年初被拆除。3.曾志强主张其委托尹和顺、尹汝昌负责租赁场地的训练场的施工，向尹和顺、尹汝昌支付工程款共计289900元，并购买材料及其他装修款共支出40129元。尹和顺、尹汝昌在一审庭审中确认收到25万元工程款，并在二审法庭调查中主张其是按5000平方米每平方米50元计算该款。4.根据曾志强提交的工程款转账凭证及支出明细，其于2017年11月29日、2017年12月19日、2018年4月2日、2018年4月29日、2018年4月30日向尹和顺转账20000元、80000元、39800元、2200元、40000元、30000元，共计212000元。尹和顺、尹汝昌在二审法庭调查后提交情况说明称其没有以“东莞市名扬交通设施有限公司”、“东莞市小杨装饰工程有限公司”、“谢文荣”的名义收取过任何工程款。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案为确认合同无效纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对曾志强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审争议焦点在于：一、案涉《租赁合同》的效力问题；二、若合同无效则法律后果如何。关于争议焦点一。案涉《租赁合同》约定作为驾校训练场地使用的土地属于农用地，双方约定将农民集体所有的土地的使用权出租用于非农业建设且并未办理相关审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款关于“严格限制农用地转为建设用地”以及第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，案涉《租赁合同》因违反法律的强制性规定，为无效合同。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。尹和顺、尹汝昌确认共同作为案涉《租赁合同》的出租方，故曾志强诉请尹和顺、尹汝昌共同承担合同无效后的返还及赔偿责任于理有据，本院对此亦予以确认。对于曾志强诉请的返还租金、押金及赔偿损失，本院分析如下：第一，案涉《租赁合同》无效，曾志强诉请尹和顺、尹汝昌返还押金6万元于法有据，本院予以支持。虽然合同无效，但曾志强在2018年1月至2018年9月期间已实际使用了案涉土地，亦应当参照租赁合同的约定支付占有使用费，故曾志强诉请尹和顺、尹汝昌返还租金或占有使用费依据不足，本院对此不予支持。第二，曾志强在实际使用案涉土地期间进行了施工及装修，并提交了装修款支付凭证、租赁场地施工工程款支付凭证用以证明其为案涉土地上的驾校训练场支付了工程款和装修款共计330029元。对此本院认为，除尹和顺、尹汝昌确认收到的工程款外，曾志强未能充分举证证明其他支付凭证与其在案涉土地上的施工或装修之间的关联性，故本院对超出尹和顺、尹汝昌确认25万元以外的款项不予确认。第三，尹和顺、尹汝昌在明知案涉土地属于农用地的情况下仍将其出租给曾志强，曾志强在租赁经营场地过程中对所涉土地有无相应的用地手续未尽相应的审查义务，双方对于合同无效及曾志强的实际损失均存在一定的过错，根据双方的过错及合同履行的实际情况，本院认为双方对曾志强的损失应各承担50%的责任。因此，对于前述认定的曾志强的工程款和装修款损失25万元，由尹和顺、尹汝昌赔偿曾志强125000元；对曾志强超出前述范围的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，上诉人曾志强对于合同效力提出的上诉主张成立，本院据此认定尹和顺、尹汝昌应返还押金及应赔偿的损失；对于上诉人曾志强超出前述范围的其他上诉主张，本院予以驳回。一审判决对于合同效力的认定有误，本院对此予以纠正并认定尹和顺、尹汝昌应返还押金及应赔偿的损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15584号民事判决；二、尹和顺、尹汝昌应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还曾志强押金60000元；三、尹和顺、尹汝昌应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿曾志强125000元；四、驳回曾志强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币5200元，由曾志强负担3742元，尹和顺、尹汝昌负担1458元。二审案件受理费5200元，由曾志强负担3742元，尹和顺、尹汝昌负担1458元；曾志强向本院预缴二审案件受理费5200元并同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，尹和顺、尹汝昌应承担的二审案件受理费1458元由尹和顺、尹汝昌迳行支付曾志强，本院不另行退收。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年七月二十九日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。