河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10037号上诉人（原审被告）：郑州长通英联物业服务有限公司。法定代表人：朱晓航，总经理。委托诉讼代理人：李坤阳、卢娜，河南予顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州梵麦家居用品有限公司。法定代表人：魏海姣,董事兼总经理。委托诉讼代理人：**辉，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王聪，河南中锦律师事务所律师。上诉人郑州长通英联物业服务有限公司因与被上诉人郑州梵麦家居用品有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院(2020)豫0104民初2605号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法采用独任方式进行了审理。上诉人郑州长通英联物业服务有限公司的委托诉讼代理人李坤阳，被上诉人郑州梵麦家居用品有限公司的法定代表人及其委托诉讼代理人王聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑州长通英联物业服务有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判上诉人不承认责任或将本案发回重审；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，合同中明确约定了合同解除后保证金抵扣其他费用。根据双方签订的《销售合作协议》第5.2条约定，合同解除后，保证金需要抵扣乙方应当缴纳的费用及违约金，但一审法院却没有采纳该条款的约定，明显认定事实错误，请二审法院予以纠正。二、合同中关于保证金不冲抵乙方任何费用的约定是存在前提条件的，而在本案中前提条件并未达成，该条款不应当适用。三、《销售合作协议》约定了一年的免租期，但并未对物业管理相关费用进行免除，因此被上诉人应当支付上诉人各项费用共计319800元。1、免租期为一年时间，在达不到条件的情况下月租金为15万元。2、物业管理相关费用均由被上诉人承担。被上诉人自进场之日起没有缴纳过任何费用，属于严重违约，根据协议约定，该费用应当从保证金中扣除，但一审法院并未审理此事，也未表明上诉人是否可以另行起诉，明显对事实并未查清，请求二审法院予以纠正。郑州梵麦家居用品有限公司辩称，一、一审法院适用法律正确，认定事实清楚，上诉人的上诉请求明显不能成立。二、上诉人主张的物业管理费用无事实及法律依据。三、上诉人并未获得涉案商铺郑州长通实业有限公司实际所有权人授权，涉案《销售合作协议》已无履行的可能，故而一审法院采用5.1条认定事实清楚。郑州梵麦家居用品有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的《销售合作协议》；2.判令郑州长通英联物业服务有限公司退还郑州梵麦家居用品有限公司履约保证金200000元；3.判令郑州长通英联物业服务有限公司向郑州梵麦家居用品有限公司支付违约金100000元；4.本案的全部诉讼费用由郑州长通英联物业服务有限公司承担。一审法院认定事实：2019年6月1日，双方签订《销售合作协议》一份，甲方：郑州长通英联物业服务有限公司，乙方：郑州梵麦家居用品有限公司。约定：甲方提供乙方使用商铺情况：坐落于郑州市七里河××与××路交汇处长通英联项目4层整层，建筑面积为3000㎡；该场地的合作期限为6年，即2019年6月1日至2025年5月31日止；利润分配规则：自2020年6月1日起乙方以月订单批发额的2%（所有渠道带客订单，限郑州区域），零售金额的8%向甲方结算费用（税后）。乙方保证每月最低销售为1000万批发金额，若达不到需承担15万元租金费用。空调费，电费，保洁费由乙方自理，甲方向乙方提供单独电表，甲方负责保养和运转；该层铺位内的水、电费由乙方承担，乙方入驻当日起开始计收水、电费，甲方应根据供电局的现行标准，按实际电表读数收取每度1.2元。乙方在签订合同当日向甲方交纳履约保证金100000元人民币，剩余100000元在合同签订一个月内付清，保证金共计200000元整。合同期满且乙方遵守合同约定条件的，甲方收回场地后，将在1年后，全额无息退还所收的乙方保证金，保证金不得冲抵任何乙方应缴款项；违约责任：甲方应按合同约定期限执行合同，如提前解约，需与乙方提前协商，如单方面违约需赔偿乙方100万；另乙方若提前解约，需与甲方提前协商，如单方违约，需赔偿甲方100万违约金。2019年5月22日、2019年6月30日郑州梵麦家居用品有限公司的法定代表人魏海姣通过手机银行向郑州长通英联物业服务有限公司转账200000元保证金。2020年3月16日涉案商铺的所有权人郑州长通实业有限公司通知长通家居四楼商户包括原告在内，要求各商户如果继续在长通家居经营需要重新签订合同，超出限定时间视为自动放弃在长通家居的经营权。在郑州梵麦家居用品有限公司没有和郑州长通实业有限公司签涉案商铺合同后，郑州长通实业有限公司要求郑州梵麦家居用品有限公司撤离,现郑州梵麦家居用品有限公司已撤离商场。在此之前郑州梵麦家居用品有限公司一直找郑州长通英联物业服务有限公司沟通涉案店铺合同的事情，郑州长通英联物业服务有限公司一直推诿不予协调办理，不予退还保证金。故郑州梵麦家居用品有限公司诉至法院。一审法院认为，本案涉案商铺的实际所有权人是郑州长通实业有限公司。郑州长通英联物业服务有限公司在未说明其与郑州长通实业有限公司相应关系情况下对外签订合作协议，现郑州长通实业有限公司收回涉案商铺，致双方签订的《销售合作协议》无法继续履行，郑州梵麦家居用品有限公司要求解除《销售合作协议》理由正当，该院予以支持。郑州梵麦家居用品有限公司要求郑州长通英联物业服务有限公司退还保证金200000元，理由正当，该院予以支持。关于违约金，双方签订《销售合作协议》约定单方违约支付另一方100万元违约金，现郑州梵麦家居用品有限公司要求郑州长通英联物业服务有限公司支付10万元，属当事人行使处分权，该院予以支持。郑州长通英联物业服务有限公司辩称：郑州梵麦家居用品有限公司尚欠郑州长通英联物业服务有限公司公共区域水电、保洁、保安等费用共计319800元，该费用应当从保证金20万元中扣除，不足部分郑州长通英联物业服务有限公司将保留追诉的权力。该院认为，根据双方《协议》约定空调费，电费，保洁费由乙方自理；合同期满且乙方遵守合同约定条件的，甲方收回场地后，将在1年后，全额无息退还所收的乙方保证金，保证金不得冲抵任何乙方应缴款项；因此郑州长通英联物业服务有限公司关于从保证金中扣除相关费用的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除郑州梵麦家居用品有限公司与郑州长通英联物业服务有限公司签订的《销售合作协议》；二、郑州长通英联物业服务有限公司于判决生效后十日内返还郑州梵麦家居用品有限公司保证金200000元。三、郑州长通英联物业服务有限公司于判决生效后十日内支付郑州梵麦家居用品有限公司违约金100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由郑州长通英联物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2019年6月1日，上诉人郑州长通英联物业服务有限公司与被上诉人郑州梵麦家居用品有限公司签订《销售合作协议》一份，约定郑州长通英联物业服务有限公司将3000㎡的物业提供给郑州梵麦家居用品有限公司使用，双方就合作期限、费用结算、违约责任等做了约定。协议签订后，郑州梵麦家居用品有限公司向郑州长通英联物业服务有限公司交纳了履约保证金。2019年12月份涉案物业权利人郑州长通实业公司以他人无权出租房屋为由，对之前支付的租金、保证金一概不认。郑州梵麦家居用品有限公司无奈撤离现场。一审法院认定，涉案物业的实际所有权人是郑州长通实业公司，现郑州长通实业公司收回涉案物业，致双方所签订的《销售合作协议》无法继续履行，并依据双方的协议约定及事后的沟通处理情况，判决上诉人郑州长通英联物业服务有限公司返还保证金、支付违约金等并无不当，本院予以维持。郑州长通英联物业服务有限公司上诉称，一审法院认定事实错误等，缺乏证据予以证明，故其上诉理由不能成立。综上，郑州长通英联物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人郑州长通英联物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵玉章二〇二〇年八月十九日书记员  徐若莹