上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初32629号原告：王婉奘，女，汉族，1959年7月5日出生，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。原告：朱富华，男，汉族，1954年11月19日出生，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：李存荣，男，汉族，1952年8月9日出生，住上海市闵行区。被告：陈昊，男，汉族，1983年6月8日出生，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱亦，男。原告王婉奘、原告朱富华与被告陈昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月02日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王婉奘、朱富华及其两原告共同的委托诉讼代理人李存荣、被告陈昊及其委托诉讼代理人朱亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王婉奘、原告朱富华向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时将上海市伟业路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室恢复至租房前的原样；2、判令被告因提前退租承担人民币(币种下同)13,500元的违约金；3、判令被告因未恢复原样而造成的租金损失，每月为13,500元，自2016年6月25日起至恢复原样日止。事实和理由：原、被告经由上海上源房地产经纪有限公司第十分公司居间介绍，原告将自有的上海市闵行区伟业路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室三套房屋(合计面积166.19平方米)出租给被告使用。双方于2016年3月10日签订租赁合同，约定租期为5年，自2016年3月25日至2021年3月24日止，租金每月为13,500元，付三押一，被告支付13,500元的保证金即押金。交付房屋时，被告已支付了54,000元整，其中包括三个月房租，一个月押金。被告租房后，因培训儿童的需要对房屋进行了重新装饰。除原告同意的粉墙、塗画外，被告未经原告同意，擅自改装了卫生间的水斗及墙面。经原告发现并指责后，被告承诺以后退房时一定恢复原样。今年6月初，被告突然提出因无法经营，只租三个月为止，要求提前退房，原告只得无奈地接受，但明确向被告提出：一、6月24日退房前，必须恢复原样，包括将水斗重新改装回来；二、按合同约定，押金13,500元不予退回。经告知和协商，被告答应了上述要求，但6月下旬被告在搬走物品(留下少量零星杂物)后却不辞而别。原告多次打电话给被告均无法联系上，后经中介联系也无法取得被告信息。由于被告未能恢复原样，改装后的墙面颜色、图案、水斗结构等使用的专业性、针对性很强，一般客户不能接受，故三套房屋至今无法出租，造成重大经济损失。为此，原告只得向法院起诉被告，要求被告及时恢复原样，并承担因无法出租而造成每月13,500元的经济损失，遂诉诸法院要求判如所请。被告陈昊辩称，原、被告签订的租赁合同未明确约定恢复原样，双方并无书面约定需要恢复原样。违约金已经给付，因为有13,500元的押金，其愿意用押金作为提前退租的违约金，不同意原告其余诉请。关于租赁期满根据合同约定要求恢复原状，其认为在合同条款中并未明确约定需要恢复原状，合同是原告提供的格式，对其不利。本院经审理认定事实如下：原告王婉奘、朱富华系座落于上海市闵行区伟业路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室三套房屋的权利人。2016年3月10日，经上海上源房地产经纪有限公司第十分公司居间介绍，原告王婉奘(出租方、甲方)与被告陈昊(承租方、乙方)签订《租赁合同》，合同约定：一、建物地址：甲方将其所有的位于上海市闵行区伟业路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室的房屋及其中附属设施在良好状态下出租给乙方教育培训使用。如需更改，须经甲方同意。二、房屋面积：出租房屋的登记面积为56.23平方米(建筑面积)，共56.23*3＝约170平方米。三、租赁期限：租赁期限自2016年3月25日起至2021年3月24日止，为期五年，甲方应于2016年3月24日将房屋腾空并交付乙方使用。四、租金及支付方式：数额：双方商定租金为每月13,500元整；支付方式：现金或汇款；乙方支付租金给甲方，租金按3个月为一期支付；每期租金于前期后月的7日以前缴纳，先付后住(若乙方汇款形式支付租金，则以汇出日为支付日，汇费由汇出方承担)；甲方收到租金后予以书面签收。甲方所收租金不含税，乙方如需正式发票，税金由乙方承担。使用中发生政府要求的费用，由乙方承担；五、保证金：13,500元整，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费等费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方应立即补足。……七、乙方义务及违约责任。1、乙方应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门(包括该房屋物业管理机构)办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行。租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。……10、租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何滞留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。11、乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。……十一、双方约定的其他事项。租赁期间，乙方的人身安全和财产安全均由乙方负责。甲方同意乙方在不破坏房屋结构的基础上，可以进行简单装修。乙方同意租金自第三年开始每年递增5%。甲方同意将701房东窗无偿提供给乙方做广告，铁栏杆以下为限。该份租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告支付押金13,500元后搬入使用，后被告自称由于经营不善，遂于2016年6月份提前搬离涉案房屋。以上事实，由原告王婉奘、原告朱富华提供的证据：1、上海市房地产权证三份；2、租赁合同一份；3、房屋原样照片及房屋现状照片等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。双方合同约定的租赁期限自2016年3月25日起至2021年3月24日止，现被告因自身经营不善，遂要求提前退租，该行为显然构成违约，被告应依据合同的约定承担相应的违约责任。由于被告擅自提前解约致使合同无法履行，依约被告无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，被告还应负责赔偿。依据该违约责任条款，原告有权主张要求被告支付因提前退租而产生的13,500元违约金，另结合被告在庭审中对于将保证金作为违约金进行直接抵消的意见，违约金诉请与保证金返还属同类金钱债务，现双方协商一致，可予以抵消。关于原告主张的要求被告恢复原状的诉讼请求，本院认为双方虽然约定租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，被告必须恢复原状。所谓恢复原状是指承租人在拆除装饰装修物时造成房屋毁损的，应当将房屋进行恢复，以恢复到房屋原来的状态，这个房屋原来的状态应是指恢复至安装装饰装修物之前。而原告在庭审中所指出的装饰装修，这些装饰装修是得到了原告方的认可，且这些显然是已经形成附合的装饰装修物，现被告提前解约并愿意承受这些装饰装修物归原告房屋的法律后果。更何况双方对于房屋交付时的房屋现状并未进行过确认，故即使原告主张要求被告恢复原状，而被告恢复成何种原状并不确定。故本院认为原告的该项诉请缺乏明确的合同约定，对此诉请本院不予支持。对于原告主张的被告因未恢复原样而造成的租金损失，本院认为，在被告提前解约并搬离涉案房屋之后，原告可自行收回房屋，并依据双方租赁合同所约定的被告任何滞留在房屋中的物品将被视为放弃，原告有权处置的条款，原告理应及时收回对房屋的控制权，并对房屋内存在的装饰装修自行处置，原告负有减免损失进一步扩大的义务。若原告没有采取适当措施致使损失扩大的，原告不得就扩大的损失要求赔偿。故对此诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条之规定，判决如下：一、被告陈昊于本判决生效之日起十日内支付给原告王婉奘、原告朱富华违约金13,500元(该违约金可与被告陈昊所支付的保证金13,500元予以抵消)；二、驳回原告王婉奘、原告朱富华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计68.75元，由被告陈昊负担(于本判决生效后十日内向原告王婉奘、原告朱富华直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年九月十二日书记员 许婵娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失的，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。