文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终113号上诉人（原审被告）：徐长富，男，1973年9月11日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：彭鼎莲，女，1975年3月7日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：吕玉静，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司，住所地句容经济开发区黄梅振兴路8号。负责人：陈宇辉，该公司经理。委托诉讼代理人：胡状状，该公司员工。委托诉讼代理人：罗飞，该公司员工。上诉人徐长富、彭鼎莲因与上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司（以下简称碧桂园物业句容分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐长富、彭鼎莲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回碧桂园物业句容分公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1．其从未与碧桂园物业句容分公司签订物业服务合同，故其公司无权要求支付物业费；2．因房屋质量问题，其至今未办理房屋交接手续，亦未拿到房屋钥匙，依据国务院物业管理条例的规定，其不应承担物业费。碧桂园物业句容分公司辩称：徐长富、彭鼎莲与其公司签订的物业服务协议第六条约定：自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业，甲方（徐长富、彭鼎莲）均应按相关法规规定交纳物业费；而徐长富、彭鼎莲与句容碧桂园开发有限公司签订的商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日取得商品房竣工备案，并按照国家和当地人民政府规定交付买受人使用；案涉商品房提前具备交付条件，并如期通知业主交付，故徐长富、彭鼎莲应按合同约定从商品房约定的交付之日2013年1月1日期缴纳物业费，其长期拖欠物业费的行为已造成其他业主及物业公司的权利损害。碧桂园物业句容分公司向一审法院起诉请求：1．要求徐长富、彭鼎莲支付2013年1月至2019年4月的物业费17683.68元；2．要求徐长富、彭鼎莲支付逾期付款违约金（以所欠物业费为基数，按照每日千分之三标准计算至徐长富、彭鼎莲付清物业服务费之日止。暂计算至2019年4月30日的违约金数额为12421.9元）；3．要求徐长富、彭鼎莲支付2014年7月至2019年3月二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用1389.61元；4．要求徐长富、彭鼎莲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月21日，句容碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司句容分公司签订碧桂园凤凰城前期物业服务合同一份，合同书中约定由广东碧桂园物业管理有限公司句容分公司为碧桂园凤凰城提供物业管理服务，双方还约定了其他相关事宜。2011年5月29日，徐长富、彭鼎莲向句容碧桂园房地产开发有限公司购买其开发的碧桂园凤凰城风雅苑006幢02单元1006号房屋，建筑面积136.81平方米。当日，徐长富、彭鼎莲与广东碧桂园物业管理有限公司句容分公司签订碧桂园凤凰城前期物业服务协议，协议书中约定，高层物业服务费按建筑面积每平方米每月1.7元收取，物业管理服务费按月缴纳，徐长富、彭鼎莲应按232.58元/月交纳物业费，逾期交纳从逾期之日起按日千分之三支付违约金。本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备日常运行的水电费用属代收代交费用，由业主按其建筑面积公摊，业主物业建筑面积以房管部门最终测绘面积为准，双方还约定了其他相关事宜。从2013年1月起，徐长富、彭鼎莲未能支付物业管理服务费，至2019年4月止，共计17683.68元。从2014年7月起，徐长富、彭鼎莲亦未能支付电费公摊费，至2019年3月止，共计1389.61元。2019年2月27日，碧桂园物业句容分公司委托北京市隆安（南京）律师事务所向徐长富、彭鼎莲发出律师函要求其支付物业服务费、公摊费、逾期付款违约金。嗣后，徐长富、彭鼎莲仍未能支付上列款项。另查明，2012年11月27日，广东碧桂园物业管理有限公司句容分公司变更为广东碧桂园物业服务有限公司句容分公司；2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司句容分公司名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司。碧桂园物业句容分公司于2019年6月10日向一审法院起诉，要求判如所请。一审法院认为：广东碧桂园物业管理有限公司句容分公司与句容碧桂园房地产开发有限公司以及广东碧桂园物业管理有限公司句容分公司与徐长富、彭鼎莲签订的碧桂园凤凰城前期物业服务合同均合法有效。该两份合同依法对碧桂园凤凰城全体业主均有约束力。根据物业管理服务合同的约定，徐长富、彭鼎莲每月应当缴纳的物业管理服务费为136.81平方米×1.70元/平方米/月=232.58元/月，从2013年1月至2019年4月，计76个月，徐长富、彭鼎莲应交纳的物业费为17676.08元，此款徐长富、彭鼎莲应当向碧桂园物业句容分公司缴纳。从2014年7月起至2019年3月，因二次供水、楼道照明、电梯等电费公摊费用1389.61元，按照约定，徐长富、彭鼎莲应当向碧桂园物业句容分公司缴纳。碧桂园物业句容分公司向徐长富、彭鼎莲主张逾期付款违约金按日千分之三收取，但涉案房屋因存在质量问题徐长富、彭鼎莲一直未居住，双方一直就房屋维修进行协商，徐长富、彭鼎莲并不存在故意违约的行为，故关于逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。关于徐长富、彭鼎莲主张的涉案房屋存在质量问题，而拒交纳涉案物业管理服务费的辩称意见，一审法院认为，房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷系不同法律关系，合同主体不同，两徐长富、彭鼎莲以房屋质量问题拒交纳涉案物业管理服务费抗辩理由不能成立。判决：一、徐长富、彭鼎莲于判决生效后十日内支付广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司物业管理服务费17676.08元（自2013年1月至2019年4月止）；二、徐长富、彭鼎莲于判决生效后十日内支付广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司代付二次供水、楼道照明、电梯的电费公摊费用1389.61元。三、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，碧桂园物业句容分公司提交期楼收楼通知书、寄发收楼明细及竣工验收备案表，拟证明在合同约定的交付日期届满前，案涉物业已具备交付条件且句容碧桂园房地产开发有限公司亦于交付日期届满前通知徐长富、彭鼎莲办理收房手续；徐长富、彭鼎莲质证认为：1．上述证据均为复印件，收楼通知书亦无业主的签字对其真实性不予认可；2．其是在售楼处发现多人因为房屋质量问题发生纠纷，才知道已经收房的事实；3．其请专门的验房机构代为验房，发现存在严重质量问题，故一直未办理正式交房手续。本院经审查认为：碧桂园物业句容分公司提交的期楼收楼通知书、寄发收楼明细及竣工验收备案表均为复印件，且收楼通知书无业主签名，寄发收楼明细无相应的签收凭证予以佐证，同时案涉房屋在约定的交付日期届满前是否具备交付条件及未能交付的具体原因属另一法律关系，与本案无直接关联性，故本院对碧桂园物业句容分公司提交的上述证据，不予采纳。本院二审另查明：2011年5月29日徐长富、彭鼎莲与广东碧桂园物业管理有限公司句容分公司签订的碧桂园凤凰城前期物业服务协议第三章第六条约定：自商品房买卖合同约定的物业交付之日起无论其是否居住或使用该物业，甲方（徐长富、彭鼎莲）均应按相关法规规定交纳物业服务费。碧桂园物业句容分公司在一审、二审庭审中均认可，徐长富、彭鼎莲至今未办理收房手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，2011年5月29日徐长富、彭鼎莲与广东碧桂园物业管理有限公司句容分公司签订了碧桂园凤凰城前期物业服务协议，徐长富、彭鼎莲虽不认可该协议系其本人所签，但经一审法院释明后其二人明确表示不申请笔迹鉴定，故应当作对其不利的事实认定，认定上述该协议落款处签名为徐长富、彭鼎莲本人所签；同时，本案被上诉人系广东碧桂园物业管理有限公司句容分公司变更而来，故该物业服务合同对双方当事人均具有约束力。碧桂园物业句容分公司根据该物业服务协议第三章第六条的约定主张，徐长富、彭鼎莲应当于商品房买卖合同约定的交付日期即2012年12月30日的次日起交付物业费用；徐长富、彭鼎莲则主张，物业费应当从物业实际交付之后开始收取，案涉物业尚未办理交付手续，故其不应当支付物业服务费。本院认为：对双方签订的物业服务协议第三章第六条约定，根据该条中“约定”作为定语所修饰名词的不同，可以对支付物业费用的起算时间作出两种不同的解释；如“约定”作为定语修饰物业，则物业费用的起算时间为案涉房屋实际交付之日；如“约定”作为定语修饰交付之日，则物业费用应从商品房买卖合同约定的交付时间开始计算。现徐长富、彭鼎莲与碧桂园物业句容分公司对物业费用起算时间存在异议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作对格式合同提供方即碧桂园物业句容公司不利的解释，将案涉物业的实际交付之日作为物业服务费的起算时间。同时，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据上述规定，物业实际交付之前的物业费交纳义务不在物业买受人；本案中，碧桂园物业句容分公司在一审、二审庭审中均认可，徐长富、彭鼎莲至今未办理收房手续，故根据《物业管理条例》的规定，相应的物业服务费支付义务亦不应由徐长富、彭鼎莲直接向碧桂园物业句容分公司承担。综合考虑格式条款的解释、行政法规的规定及本案的现有证据，本院认为应将案涉物业的实际交付时间作为物业费用收取的起算时间，现双方当事人均认可案涉物业尚未交付，故碧桂园物业句容分公司直接向徐长富、彭鼎莲主张物业费用，依据不足，本院不予支持；至于案涉物业未能按合同约定时间交付的责任归属问题，属另一法律关系，对本案的认定不产生直接影响。一审法院将双方当事人签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付之日作为物业服务费的起算时间，适用法律不当，本院二审予以纠正。综上所述，徐长富、彭鼎莲的上诉请求成立；本院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初4174号民事判决；二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司的诉讼请求。一审案件受理费588元，减半收取294元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司负担；二审案件受理费588元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司句容分公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷建平审判员  张伍龙审判员  贾黛舒二〇二〇年八月七日书记员  蔡文慧