上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初6号原告：陈娟娟。委托诉讼代理人：石云，上海汇裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：董险峰，上海汇裕律师事务所律师。被告：张林秀。委托诉讼代理人：姚雄萍，上海惠迪律师事务所律师。第三人：胡逸天。委托诉讼代理人：邓美玲，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金法，上海申浩律师事务所律师。原告陈娟娟与被告张林秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理期间，经胡逸天申请，本院依法追加胡逸天为本案第三人。原告陈娟娟的委托诉讼代理人石云，第三人胡逸天及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告张林秀经本院传票传唤，无正当理由均拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈娟娟向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《动迁房预售预购合同》，向原告交付本案系争房屋及相关的征地拆迁补偿安置协议书原件；2.被告向原告支付逾期交房违约金人民币(以下币种相同)60,000元。本案审理期间，原告撤回第一项诉讼请求，仅要求被告向其支付逾期交房违约金60,000元。事实和理由：2014年11月10日，原、被告签订《动迁房预售预购合同》一份，约定由原告购买被告名下位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋。合同约定，系争房屋总价款740,000元。被告应于动迁组通知办理进户当日交房，否则每逾期一日按房屋总价款的千分之五支付违约金。截至2015年6月15日止，原告已经支付了全部购房款740,000元，但被告至今未能履行交房义务。故原告提起本案之诉讼请求。被告张林秀辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告不认识原告，原、被告之间根本没有交易行为，被告也没有收到过原告的任何款项，与原告之间不存在买卖关系。此外，原告是外地户籍，不能购买系争房屋。第二，涉案合同不是被告签署的，被告与案外人有借贷关系。第三，原告没有看过本案系争房屋，系争房屋在约定交房时间前已经出售给第三人。在诉讼前，被告都不知道房屋已经出售给他人的。本案审理期间，被告确认涉案合同上确属其本人签名。第三人向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人签订的合同有效；2.原告搬离上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋，并向第三人返还。事实与理由：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间没有房屋买卖合意，原、被告之间没有房屋买卖关系。原告没有支付过任何购房款，原告称购房款由案外人代为支付，但支付时间、方式与买卖合同不一致。原告提供的房屋买卖合同为原、被告签字，但该购房合同是基于借款事实产生，并非双方之间具有购房合意，原告提供的该证据与其他证据存在诸多不一致。在案件审理过程中，被告对代为支付一直予以否认，原告所称与案外人朱某、胡1为朋友关系，但法院调查朱某称其并不认识原告，这与原告陈述是矛盾的。原告称购房款支付时间与购房合同约定不一致，也与案外人转款时间不符。原告提供的购房合同记载原告签名时间是2014年12月7日，被告签名时间是2014年12月16日，该合同记载的支付时间为2014年10月24日支付定金20,000元，时间早于双方合同签订之前，且约定2014年12月7日支付首付款，而原告在2016年庭审中陈述其在2014年10月支付首付款，时间也远早于约定时间。原告又称在买卖合同成立前支付了80,000元，也与之前矛盾。原告所称与约定付款时间不一致，也与被告出具的收款收据时间不一致。原告在合同未签订，且房屋尚未交付的时候就支付了几乎全部购房款，与交易习惯不符。因此，上述情况符合被告所称，是在高利贷情况下所写的空白购房合同。此外，原告陈述的购房过程异常，且前后矛盾。2016年2月29日庭审中陈述，原告委托中介看房，实际原告看房是在2015年7月，在合同签订前支付购房款180,000元。此后，其称看房在2014年，支付购房款120,000元，二者存在矛盾。案外人朱某的陈述的看房情况也与原告不一致。本案系争房屋已经由第三人购买，且经被告合法交付给了第三人。原告为外地户口，不符合上海市购房政策，本案房屋在2018年就可以过户，即便原、被告之间的合同合法有效，也属于客观上无法履行的合同。原告陈娟娟围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：1.动迁房预售预购合同，证明系争房屋以总价740,000元出售给原告；2.安置协议、订房回执一组，证明系争房屋系被告动迁安置所有；3.房款收据及转账凭证，证明原告已向被告全款支付了购房款；4.居民进户清单一份，证明被告于2015年7月7日取得进户资格，同日也是被告交付房屋的时间；5.物业管理费发票一份，证明原告对系争房屋已经缴纳物业费；6.原告丈夫与被告在2015年8月至9月期间的短信记录，证明被告对将系争房屋出售于原告是认可的，交付时间被告也清楚，但一直借故拖延；7.再审裁定书一份，第三人要求原告排除妨害请求再审没有获得法院支持，证明原告合法占有系争房屋。被告张林秀围绕抗辩理由与事实提交了预购合同一份，证明系争房屋出卖给了胡逸天的事实。第三人胡逸天向本院提交证据，包括：1.转让协议一份，证明第三人与被告签订了房屋购买合同，双方对于价款、交付期限等做了约定，该合同合法有效；2.委托出售协议书、佣金确认书一组，证明第三人与被告通过中介签订购房合同的事实；3.首付款收条、550,000元首付款转账凭证、20,000元转账凭证、100,000元定金收据一组，证明第三人向被告支付房款660,000元；4.有线网络缴费发票、维修基金收据、建筑垃圾清运费收据、装修出入押金收据、物业费账单、燃气安装费发票、燃气供气合同一组，证明第三人于2015年9月底入住并占有本案系争房屋。5.业主入住登记簿、整改通知单一组，证明第三人先于原告占有装修系争房屋；6.接警单一份，由第三人的装修工人进行报警，证明原告采用暴力违法手段侵占第三人已占有装修的系争房屋事实；7.原告及其丈夫与被告通话记录、原告丈夫与被告及中介短信往来一组，该组证据系原告在另案中提交，证明原、被告之间系高利贷关系，不存在真实的房屋买卖合同关系，证明原告占有房屋是通过暴力违法手段；8.闵行区法院判决书，上海市第一中级人民法院判决书一组，证明原告采用暴力手段侵占第三人已有装修的系争房屋的事实，被告没有向原告交付过本案系争房屋，被告已经先于原告向第三人交付了系争房屋；9.配套商品房供应单一份，由案外人玉轩房产经纪有限公司(以下简称“玉轩公司”)提供，证明被告、第三人签署买卖合同时，被告有商品房供应单原件，且该原件是押在玉轩公司处。本案审理期间，第三人申请证人殷某某出庭作证。证人殷某某称，大概在2014年，第三人来看房，其带第三人看了几套房子。2015年3月左右双方联系，说可以在这里买房。当时选了几种房型。等到被告xx弄xx号xxx室于6月左右挂牌，公司去看房后联系房东。房屋挂牌后想到第三人，钥匙放在其中介公司，就带第三人看房。看完房、付完意向金之后就约房东。房东第一次过来，意向金、定金就支付到660,000元左右。由被告的朋友拿的被告卡，与其以及第三人到闸航路的农行转账。先是写的定金合同，后来写的买卖合同。大概是2015年7月左右，第三人与房东签了合同，签完合同付款之后，同年7月，房东在办公室把钥匙给了中介方玉轩公司，并陪同第三人去物业过户。物业说，如果产生交易，要去做个登记，当时还去做了登记；水电煤也去办理了，具体情况不清楚了，应该是其陪同去的。再之后就开始装修，第三人找了个装修公司姓范的，中途其还去过一次，去办理装修许可证。时候大概9、10月左右，第三人通知房东“一房二卖”，这个情况其之前不清楚。本院组织当事人进行了证据交换与质证。对双方无异议，且与本案所需查明事实有关的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方对证据证明目的争议较大，但在均未能提出相反证据的情况下，本院对真实性予以认可，但其证明目的需结合本案其他证据一并予以核实。本院经审理认定事实如下：2014年11月10日，被告张林秀出具《房款收据》一份，确认收到买受方支付的房款120,000元，但收据“买受方”处为空白。同年11月16日，被告张林秀又出具《房款收据》一份，确认收到买受方支付的房款60,000元，但收据“买受方”处为空白。同年12月4日，被告张林秀再次出具《房款收据》一份，确认收到买受方支付的房款60,000元，但收据“买受方”处为空白，实际汇款人为案外人胡1。2015年6月9日，被告张林秀再次出具《(房)款收据》一份，确认收到买受方支付的房款10,000元，收据“买受方”处仍为空白。同年6月15日，被告张林秀再次出具《()款收据》一份，确认收到买受方支付的房款10,000元，收据“买受方”处仍为空白。此外，案外人胡1于2015年5月29日向被告汇款480,000元。2014年12月16日，原告(购买方、乙方)与被告(出卖方、甲方)签订《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》一份，约定甲方与上海市政府动迁所签署了《动迁补偿协议》于2014年已取得上海市闵行区汇延路瑞和城xx弄xx号xxx室动迁安置房一套，转让价款740,000元。乙方于2014年11月24日之前向甲方支付定金20,000元，于同年12月7日支付首付至600,000元(内含定金20,000元)，于双方办理房屋公证当日内余款140,000元付清。双方约定，动迁组通知办理进户当日，甲方交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。2015年7月19日，第三人与案外人玉轩公司签订了《委托出售协议书》一份，协议约定第三人委托玉轩公司以710,000元的转让价(净领价)出售系争房屋。同年7月20日，第三人向案外人玉轩公司支付了购买系争房屋定金20,000元，玉轩公司向原告出具了代为保管款项的收款收据。2015年8月16日，第三人与案外人玉轩公司签订《佣金确认书》一份，载明，第三人因玉轩公司为其提供系争房屋的居间事务，确认成交金额740,000元，承诺给付居间服务费10,000元。案外人玉轩公司工作人员唐有泉向第三人出具了定金收据,确认收到第三人支付的购买系争房屋的定金100,000元。2015年9月29日，被告张林秀(出卖方，甲方)与第三人(购买方，乙方)签订《上海市闵行区汇延路瑞和城xxx弄xx号xxxx室转让协议(动迁房预售预购合同)》一份，约定甲方与上海市政府动迁所签署了《动迁补偿协议》于2015年依法取得了上海市闵行区汇延路瑞和城xxx弄xx号xxx室动迁安置房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一所有权人。因甲方出售的该房屋是拆迁安置配套商品房受国家政策限制，限制期内无法进行该房屋的产权交易，同时国家政策限制期限内无法办理以乙方为产权人的上海市房地产权证和签订网签合同，乙方于2015年7月14日实地看房，看房后对以上情况已知道并且无异议。乙方以740,000元受让甲方上述房屋，该价格系甲方到手价。乙方于2015年7月19日支付甲方房款50,000元，于2015年10月1日前支付甲方房款610,000元，待房屋可以上市交易，甲乙双方前往上海市房地产交易中心办理产权过户手续。见收件收据当日，乙方支付甲方尾款80,000元。甲方于2015年9月29日将系争房屋交付给乙方。该合同对双方就购买系争房屋的其他权利义务作了约定。同日，第三人以银行转账方式给付被告550,000元。被告张林秀向第三人出具了收到购房款660,000元的首付款收条。2015年11月3日，第三人为装修事宜至系争房屋所在的物业公司办理了装修出入证，并支付了押金。2015年11月13日，系争房屋所在的物业公司向原告发出了《整改通知单》，载明，xx号xxx室胡逸天业主，经检查你室内损坏房屋承重结构，违反了相关规定，请胡逸天在五日内进行整改，恢复原状。2015年11月18日，第三人与案外人上海燃气浦东销售有限公司签订《上海市居民管理燃气供用气合同》，第三人向该司申请办理系争房屋的供气手续，并向该司支付了安置费155元。2015年12月3日，第三人聘请的装修人员因系争房屋门锁被砸报警。2016年3月16日，被告擅自将系争房屋的门锁更换，将原告存放在系争房屋内的装修物品搬出，从原告处强占了系争房屋。审理中，被告自称正对系争房屋进行装修。另查明，坐落于上海市杨树浦路XXX弄XXX室房屋由案外人上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司作为拆迁人进行拆迁，被告作为动拆迁安置对象受配取得了坐落于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室的房屋。现系争房屋登记的权利人为案外人上海益恒置业有限公司。又查明，2015年10月9日，原告支付了系争房屋自2015年10月至11月的物业管理费；同年11月12日,第三人再次向系争房屋所在的物业公司支付了物业管理费，物业公司开具自2015年10月至2016年12月期间的物业管理费账单(代收据)。再查明，原告持有系争房屋有线电视安装费、维修基金收据、建筑垃圾清运费收据的原件。本院认为，当事人应当对自己提出的诉讼请求，根据所依据的事实提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人自行承担不利后果。本案中，原告以其已经签约、付款并接收房屋为由，要求被告向其支付迟延交房的违约金，对此，其应当提供充分的证据就所主张的签约、付款并接收房屋之事实加以证明。而第三人亦主张对本案系争房屋具有相应权利。在系争房屋系动迁安置房屋，仍登记于上海益恒置业有限公司名下之前提，基于各方提交之证据综合考量一下几个方面：第一，从系争房屋签约情况来看，原告、第三人分别与被告签订了动迁房预售预购合同，合同之签名真实有效，且各方提交之证据不足以否定其他各方签约意思表示之真实性。但值得注意的是，第三人通过玉轩公司提供居间服务签订合同，具有完整的证据材料反映了交易过程，而原告仅表示通过案外人朱某置换签约，并未能够提交签约过程之相关证据，对签约过程的表述亦有不一致性。第二，从系争房屋付款情况来看，原告主张其已经支付了全部购房款，但一方面，原告并未直接向被告支付购房款，而其提出案外人朱某、胡1已代为转付原告购房款之解释说明，并未能进一步提交其向案外人付款、或委托指示案外人付款、或被告确认案外人转付行为等方面的证据加以证明；另一方面，原告提交之由被告张林秀出具的房款收据，时间均早于原告合同签订时间，具体买受方均无特定的指向性，且列明款项与约定付款方式、实际付款金额均无法对应。因此，原告未能对其付款事实，以及付款与本案系争房屋之关联性提供足够证据加以证明。第三人亦主张已经支付了购房款660,000元，且提供了相应的付款凭证、收款收据等，与合同约定一致。第三，从系争房屋的交付与占有使用情况来看，原告主张被告系通过案外人朱某向其交付了系争房屋，且已对系争房屋进行装修、使用，但未能提供证据加以证明；相反，被告直接将系争房屋交付给第三人占有、使用，并在交付后协助办理了入住手续，缴纳了系争房屋相关费用，开通了系争房屋的燃气等设施，并由第三人开始进行系争房屋的装修工程，以上事实均显示第三人系通过被告交付行为而对系争房屋占有使用。第四，从涉案的其他客观情况与因素来看，在原告、第三人均未办理系争房屋产权过户登记手续的前提下，对于系争房屋的处理还应考虑包括被告对系争房屋买卖、交付的意思表示与认可态度，原告、第三人个人身份情况以及相关政策对于合同履行的实际影响，系争房屋相关手续的办理可操作性等。综上所述，本院认为，一方面，被告与第三人签订之动迁房预售预购合同合法有效，第三人已经依约支付了到期应付的购房款，且占全部购房款的绝大部分；另一方面，被告已向第三人交付了系争房屋并配合办理了入住、配套设施之手续，其对系争房屋的合法权益应当受到保护。相反，原告对系争房屋的占有、使用显属违法。第三人要求原告搬离系争房屋，并向其返还的请求，基于上述阐释之理由，结合本案对债权纠纷之处理结果、原告之占有使用行为认定，以及两者之间之因果关系等客观情况，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付迟延交房违约金60,000元的诉讼请求，鉴于原告之主张以其认为被告已向其交付房屋之事实，以及要求继续履行动迁房预售预购合同为前提。在本院结合已查明事实，向其释明是否要求解除合同并向被告主张相关违约责任之情况下，原告仍然坚持被告已向其交付系争房屋，并坚持本案之诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告可就其与被告签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》另行主张权利。被告张林秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告张林秀与第三人胡逸天于2015年9月29日签订的《上海市闵行区汇延路瑞和城XX弄XXX号XXX室转让协议(动迁房预售预购合同)》合法有效；二、原告陈娟娟于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将前述上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给第三人胡逸天；三、驳回原告陈娟娟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币1,300元，由原告陈娟娟负担；财产保全费人民币620元，由原告陈娟娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  章国栋二〇一七年九月十八日书记员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。