辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4502号上诉人（原审原告）：慕德春，男，1964年12月29日生，满族，住大连市中山区。上诉人（原审原告）：王忠刚，男，1966年5月25日生，汉族，住大连市中山区。上诉人（原审原告）：危晓燕，女，1973年6月23日生，汉族，住大连市中山区。上诉人（原审原告）：徐以刚，男，1981年2月5日生，汉族，住大连市中山区。上诉人（原审原告）：郑锡玉，男，1954年10月18日生，汉族，住大连市中山区。上诉人（原审原告）：杨化龙，男，1979年8月18日生，汉族，住大连市中山区。上诉人（原审原告）：邢凯，男，1990年11月24日生，汉族，住大连市中山区。上诉人（原审原告）：李炳勇，男，1970年11月25日生，汉族，住大连市中山区。上诉人（原审原告）：姚玮莉，女，1969年1月24日生，汉族，住大连市中山区。以上九上诉人共同委托诉讼代理人：陈静，辽宁文柳山律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连市中山区海王府现代城小区业主委员会，住所地大连市中山区迎宾路181号。负责人：王荣品，该业主委员会主任。上诉人（原审被告）：大连骏腾物业管理有限公司，住所地大连市西岗区长春路341号A区201-3室。法定代表人：毕磊，该公司经理。委托诉讼代理人：殷永太，男，该公司职员。委托诉讼代理人：曹铮，辽宁和昌律师事务所律师。上诉人慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉与上诉人大连市中山区海王府现代城小区业主委员会（以下简称业主委员会）、上诉人大连骏腾物业管理有限公司（以下简称骏腾公司）因业主撤销权纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判确认业主委员会与骏腾公司续签的物业管理合同书无效。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。《物权法》、《物业管理条例》等均明确规定，选聘物业服务公司应由业主共同决定。《物业管理条例》第十五条亦明确规定，业主委员会在签订物业服务合同中，只是执行业主大会的决定。代表业主与业主大会选聘的物业服务业企签订物业服务合同。业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会仅作为业主大会的执行机构，其与业主大会之间并非是两个平等民事主体之间的法律关系，不存在平等民事主体之间的代理关系。原审判决适用《合同法》第四十八条之规定，认为案涉业主委员会作出的续聘决定属于越权行为，进而认定续签的《物业管理委托合同书》属于效力待定的情形，系适用法律错误。二、业主委员会与骏腾公司续签的物业服务合同不是业主的真实意思表示，违反了强制性法律规定，依法应属无效。如上所述，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行的职责之一即为“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”；原审判决已经查明案涉小区业主大会没有做出续聘物业公司的决定，即业主没有做出续签物业服务合同的意思表示，并撤销了业主委员会作出的错误决定。案涉《物业管理委托合同书》签订的基础已经不存在。业主委员会因执行不存在的业主大会决定的事项，而与骏腾公司签订了物业管理委托合同书，当然无效。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘物业服务企业有业主共同决定，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》也就此作出了相同规定。该规定关系到业主的切身利益，属于效力性强制性规定。业主委员会未经业主共同决定与物业公司签订了物业管理委托合同的实施，原审判决已经认定。因此，该合同的签订违反了上述强制性规定，侵害了业主的权利，依法应确认无效。业主委员会与骏腾公司辩称，不同意九位业主的上诉请求。理由：1.骏腾公司与业主委员会续签合同，系双方真实意思表示，且业主委员会在与骏腾公司签订协议前，已经根据小区《业主大会议事规则》之规定，召开了业主大会，并进行了入户满意度调查，双方协议合法有效。一审法院认为效力待定存在事实认定错误，各个业主主张无效，亦无相应事实及法律依据予以支持，因此，应当驳回九业主的上诉请求。2.依据海王府现代城《业主大会议事规则》的规定，采取公告形式召开业主大会，只要无两个二分之一的业主反对，即为召开了业主大会。海王府业委会在组织召开业主大会后，根据决议与骏腾公司签订协议，不违背业主的真实意思表示，该协议应当认定为合法有效。业主委员会与骏腾公司上诉请求均为：撤销一审判决，发回重审或在查明案件事实的基础上改判驳回九业主的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院未能对案涉小区《业主大会议事规则》所记载的内容进行综合审查，属于未能正确查明案件事实。1、业主委员会系依据案涉小区业主大会选举产生，并经相关部门备案所确定的案涉小区业主大会的执行机关，对于选聘、续聘物业公司事项，系严格案涉小区《业主大会议事规则》中所确定的程序进行。《业主大会议事规则》对小区全体业主具有约束力。物权法及该指导规则，均认为涉及小区业主议事方式、表决程序等事项，由全体业主自主决定。据此，法律、法规仅确定涉及选聘、续聘物业服务公司须经业主大会决定，且应当符合物权法所规定的表决通过事项进行了强制性规定，但对于如何召开业主大会及业主投票的征集，并不存在强制性规定。本案中业主委员会按照海王府现代城小区业主大会于2010年4月23日《海王府现代城小区业主大会议事规则》中的相关规定，对续聘骏腾公司作出物业服务公司进行决议，完全符合该议事规则中对于续聘物业公司的相关程序，一审法院仅以该议事规则不符合物权法规定的程序而予以撤销，明显属于未能正确查明本案中小区议事规则制定、备案时间以及议事规则内容等问题，应当通过二审予以纠正。2、本案争议焦点为业主委员会作出的与骏腾公司续聘合同决定是否有效。一审法院应当依据《物权法》、《物业管理条例》以及《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合海王府现代城小区《业主大会议事规则》中规定的业主大会召开程序以及业主选票征集是否符合物权法所规定的两个二分之一等问题进行综合审查。本案中在业主委员会已经提交小区议事规则、业主意见等证据的情形下，一审法院应当对议事规则及业主意见进行综合评议，且应当根据小区议事规则中所确定的投票方式，对该续聘决定是否经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并据此作出判决。一审法院对此未能予以充分查明，仅以真实性无法查明等理由变确认业主意见无效，明显属于未能正确查明本案事实，应当通过二审予以纠正。3、业主委员会认为，业主委员会作出小区业主大会的执行机构，按照小区《业主大会议事规则》、《管理规约》所确定的业主大会召开方式，以书面形式征集业主意见，在确定未有双方过半业主对续聘提出反对意见的情形下，按照业主大会议事规则之规定作出续聘骏腾公司的决定，符合法律、法规及议事规则之规定，不存在未召开业主大会的情形，一审认为业主委员会未召集业主大会，属于未能正确查明事实，应予纠正。二、一审未能正确查明事实，导致使用法律错误，应予纠正。业主委员会认为，业主委员会作为小区业主大会的执行机构，依据《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规及涉案小区《管理规约》、《业主大会议事规则》等规定，对外具有代理权限，业主委员会行使该代理权限前，已经按照业主大会议事规则中确定的方式，通过书面形式召开业主大会，在作出决定后，按照议事规则之规定，以各种方式征集业主意见，明显属于有权代理，案涉续聘物业服务合同，应当认定为有效合同。骏腾公司认为，骏腾公司作为物业服务公司，与业主委员会续订物业服务合同时，系基于对于业主委员会代理权的充分信任，且认为其作出续聘决定完全符合业主大会决议情形下进行的。双方所签订的续聘物业服务合同应当认定为有效合同，且骏腾公司已经按照该合同之约定，全面、适当的履行合同义务，一审作出效力待定的判决，明显属于适用法律错误，应予纠正。慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉辩称，不同意业主委员会与骏腾公司的上诉请求。理由：一、原审判决认定本案原审被告业主委员续签物业服务合同违反法律法规关于选聘、续聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，依法判决撤销其于2018年11月20日公示的续聘大连骏腾物业管理有公司的决定，是正确的。1、物权法及物业管理条例等均明确规定，关于续聘物业公司的权利主体是全体业主，并非业主委员会。同时，物业管理条例中也明确规定，业主委员会应在物业服务合同期满60日前召集业主大会会议决定物业企业续聘事宜。而本案业委会就是否续聘物业公司事宜并未按期召开业主大会，仅是依据物业公司单方出具的所谓“业主满意度调查表”，便直接作出继续聘用物业公司的意见，严重侵害了业主的权利。2、关于业委会和物业公司所强调的2010年4月23作出的《业主大会议事规则》，同样未经业主大会表决通过，且其内容明显违法，案涉业主亦从未见过该规则，因此，无论是从真实性还是合法性、关联性来讲，该证据都不能证明其主张。原审判决对此未予采信是正确的。3、至于业委会和物业公司所称2019年5月4日之后，业委会就续聘物业公司事宜调查复核的行为，也说明其认可“2018年11月20日公示的续聘大连骏腾物业管理有公司的决定”是违法的。且经过核实，发现其提供的复核调查表中存在非本人签字等情形，特别是竟然存在伪造本次起诉的业主姚玮莉签名并统计为同意续聘的数据中，对此原审中上诉人就此已进行了详细说明，证实了其调查表的不真实性。而且从程序上来说，业委会此前并未召开业主大会，所谓复核调查的基础并不存在，此复核调查毫无意义，根本不具有任何法律效力。因此，业委会和物业公司自称续聘事宜经过了双过半的业主同意，完全与事实不符。原审判决撤销续聘决定是正确的。二、关于业委会违法与物业公司续签的物业服务合同效力问题，坚持我方上诉意见，不再赘述。实践中，无论是生效判决还是在人民法院报刊登报道内容，均有相关案例，对业委会未经业主大会签订物业合同的行为，均依法认定无效。综上所述，业委会和物业公司陈述的上诉理由没有事实依据，二者签订的合同违反法律规定，依法无效。人民法院应依法驳回其上诉请求。业主委员会与骏腾公司均同意对方的上诉请求。慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销被告大连市中山区海王府现代城小区业主委员会2018年11月20日公示的续聘大连骏腾物业管理有限公司的决定；2.确认二被告续签的物业管理委托合同书无效；3.由二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉系大连市中山区海王府现代城小区业主。2018年11月12日，海王府现代城业主委员会、中山区虎滩街道中兴社区发布《关于续聘物业公司征求意见公告》，内容为：按照小区与骏腾物业管理有限公司签订的委托合同，至2018年11月30日到期，是否继续聘用该公司，业委会近段时间做了调查摸底工作。协同物业公司进行了“满意率”问卷调查；向虎滩街道中兴社区汇报了工作及征求意见；与中山区物业办就续聘有关问题进行了沟通……业委会经讨论评估，形成继续聘用骏腾物业公司的初步意见，如有不同意见，请于11月12日至18日晚7:30分至8:00分到物业办反映。2018年11月20日，海王府现代城业主委员会发布《公示》，内容为：关于海王府现代城续聘骏腾物业公司征求意见公告发布后，中兴社区对业委会的工作进行全程监督，公告期间陆续收到了部分业主反馈意见……经过在公示期间内所收到的不同意续聘意见签字统计共有13户。按照《辽宁省物业管理条例》符合续聘规定，特此公示。2018年11月21日，海王府现代城业主委员会发布《关于修订物业服务合同征求意见公示》，内容为：现将业委会与骏腾物业公司修订的物业服务委托合同进行公示，征求业主意见……公示时间为2018年11月21日至30日。2018年12月4日，海王府现代城业主委员会（委托方、甲方）与大连骏腾物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同书》，约定：甲方委托乙方对海王府现代城小区提供物业服务，委托期限自2018年11月30日起至2023年11月30日止，物业管理费住宅为每月每平方米1元，非住宅为每月每平方米2元。2019年5月21日，老虎滩街道办事处出具《关于海王府现代城业委会续聘物业问题信访事项调查情况的说明》，内容为：……通过法律咨询，街道认为海王府现代城续聘物业程序不合规，建议海王府现代城业委会应按照《辽宁省物业管理条例》第五十二条规定，重新召开业主大会续聘物业，并修改完善海王府现代城小区《议事规则》和《管理规约》。中兴社区也主动帮助海王府现代城业主委员会拟制了续聘骏腾物业服务公司的公告和《议事规则》、《管理规约》等制度条文。海王府现代城业委会始终认为续聘合同有效，只是程序不完善，只能采取入户征求意见复议的方式，对程序进行补充，并未采纳街道建议。另查，2017年10月30日，大连市中山区老虎滩街道办事处颁发《业主委员会备案通知书》，内容为：大连市中山区海王府现代城小区第三届业主委员会：给予你会第三届业主委员会备案，本届委员会成立时间为2015年3月26日，任期五年。业主委员会成员名单如下……其中主任：王荣品，副主任：王少春、崔永泽……此备案为原业主委员会主任刘丽华同志辞职，新增补1名委员郭伟同志，同时选举王荣品同志为业主委员会主任。另，2017年7月业委会向上级主管部门申请了备案编号。2010年4月2日，大连市中山区海王府现代城业主委员会制定了《议事规则》，第九条规定，业主大会的议事内容：……(四)决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人……第十条业主委员会的议事内容：……（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；续聘物业公司可以简化手续约定采取公告形式向全体业主征询意见。如果采取书面形式主动提出更换物业公司的业主不到半数。业主委员会可以续签物业管理合同……。2019年5月4日，海王府现代城业主委员会发布《小区业主委员会入户调查告示》，内容为：海王府现代城小区修订《议事规则》、《管理规约》征求意见公告已到期，业主没提出大的修改意见，业委会将于5月7日开始入户签字表决。同时，按照街道社区要求，对年初续聘骏腾物业公司进行入户签字复核。2019年5月15日，海王府现代城业主委员会发布《公示》，内容为：修订小区《议事规则》、《管理规约》表决和对骏腾物业公司续聘复核，经过业委会4天的入户调查，结果公示如下：小区共有423户，入户除了人不在家和联系不上的外，对小区《议事规则》、《管理规约》表决赞成263户，反对8户，弃权7户，超过法定半数以上。据此，现宣布小区《议事规则》、《管理规约》通过并即日起生效。续聘骏腾物业公司入户复核调查，赞成267户，反对20户，弃权4户。另查，海王府现代城业主委员会采取入户调查、短信征求意见的方式向业主征求意见，包括原告姚玮莉在内的部分业主称调查表中签字非本人所签。一审法院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。本案的争议焦点为：大连市中山区海王府现代城业主委员会作出的续聘大连骏腾物业管理有限公司的决定是否违反法律规定的程序。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第二十五条亦对此作出相同规定。根据上述规定，选聘、续聘物业服务企业是业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，选聘、续聘物业服务企业应当召开业主大会投票决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会无权自行决定选聘、续聘的物业服务企业。关于原告要求撤销大连市中山区海王府现代城业主委员会作出的续聘大连骏腾物业管理有限公司决定的诉讼请求，首先，被告海王府现代城业主委员会在原物业服务合同期满后，未召开业主大会，仅将续聘事宜以张贴公告的方式予以公示。尽管《议事规则》中记载续聘物业公司可以简化手续约定采取公告形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出更换物业公司的业主不到半数，业主委员会可以续签物业管理合同，但业主委员会在续签物业服务合同后发布修订《议事规则》公告，对于《议事规则》的修订亦没有召开业主大会，其以《议事规则》中记载的方式续聘物业服务企业，仍属于程序违法。其次，尽管业主委员会于事后补充调查问卷，但以上门调查、发送短信的方式征求业主对续聘物业服务企业的意见，真实性难以保障和核实。且已有业主主张其签名非本人所签，故不能认定其事后的补充调查属于经过全体业主追认。本案中，业主委员会续签物业服务合同违反了法律法规关于选聘、续聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。原告在一年期间内行使业主撤销权，请求撤销业主委员会作出的续聘大连骏腾物业管理有限公司的决定，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。关于原告要求确认二被告续签的《物业管理委托合同书》无效的诉讼请求，尽管业主委员会续聘物业服务企业违法了法律规定的程序，但尚不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，业主委员会未召开业主大会而做出的续聘决定，属于越权行为，其应当依照法律规定的程序就续聘事宜重新做出决定，依据新决定的结果判断合同效力。故续签的《物业管理委托合同书》属于效力待定的情形，原告主张其无效的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:一、撤销大连市中山区海王府现代城小区业主委员会2018年11月20日公示的续聘大连骏腾物业管理有限公司的决定；二、驳回原告慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉的其他诉讼请求；案件受理费100元，由二被告负担。二审中，九业主提交证据1.证明四份，拟证明业主委员会和骏腾公司提交的复核调查表中的签字不是本人所签，2019年5月4后的入户复核调查不真实；证据2.海王府现代城小区业主委员会公告，拟证明在本案九业主就复核调查表与业主核实过程中，业主委员会将该公告张贴在楼道内，误导业主，使业主不配合本案九业主相关调查，也可以说明2019年5月4日后的入户复核调查不真实。业主委员会与骏腾公司对于证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，对于证据2的真实性无异议，但对待证事项有异议。本院经审查认为，证据1的拟证明事项一审已经予以认定，二审不予重复认定；证据2无法证明待证事项，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案中业主委员会2018年11月28日公示的续聘骏腾公司的决定是否应予撤销问题，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》亦有相同规定。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，业主委员会在原物业服务合同期满后，未以《物业管理条例》规定的形式召开业主大会，仅将续聘事宜以张贴公告的方式征集不同意续聘骏腾公司的意见，即于2018年11月20日作出续聘骏腾公司的决定，程序违法。虽然案涉海王府现代城小区2010年4月2日制定的《议事规则》规定，续聘物业公司可以简化手续约定采取公告形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出更换物业公司的业主不到半数，业主委员会可以续签物业管理合同，但本案中业主委员会并未能提交该《议事规则》是通过业主大会制定的相关证据，故业主委员会依据《议事规则》中记载的方式作出续聘骏腾公司的决定，仍属于程序违法。此后，老虎滩街道办事处认为业主委员会续聘物业服务企业程序不合规，建议业主委员会重新召开业主大会征求业主对于是否续聘物业的意见，并修改完善海王府现代城小区《议事规则》和《管理规约》。业主委员会于事后补充调查问卷，以自行上门调查、发送短信的方式征求业主对续聘物业服务企业的意见，真实性难以保障和核实，且包括本案九业主之一姚玮莉在内的部分业主主张调查表中的签字非其本人所签，故不能认定业主委员会续聘骏腾公司的决定现已经过业主大会追认。综上，业主委员会续聘骏腾公司的决定违反法律、法规关于选聘、续聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，本案九业主在一年期限内行使业主撤销权，具有事实和法律依据，一审予以支持并无不当，应予维持。关于本案中业主委员会与骏腾公司签订的《物业管理委托合同书》效力问题，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……，即业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，系业主委员会代表业主执行业主大会决定事项的行为。而本案中，业主委员会在未经业主大会有效授权或同意的情况下即作出续聘物业决定，并与骏腾公司签订《物业管理委托合同书》，且前文中已认定该续聘物业决定应予撤销，故案涉《物业管理委托合同书》应认定为无效。综上所述，上诉人慕德春、王忠刚、危晓燕、徐以刚、郑锡玉、杨化龙、邢凯、李炳勇、姚玮莉的上诉请求成立，应予支持；上诉人大连市中山区海王府现代城小区业主委员会、大连骏腾物业管理有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6712号民事判决第一项；二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6712号民事判决第二项；三、确认大连市中山区海王府现代城小区业主委员会与大连骏腾物业管理有限公司于2018年12月4日签订的《物业管理委托合同书》无效。一审案件受理费100元，由原审被告大连市中山区海王府现代城小区业主委员会与大连骏腾物业管理有限公司负担；二审案件受理费300元，由上诉人大连市中山区海王府现代城小区业主委员会与大连骏腾物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年八月四日书记员  宋敏