湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13099号上诉人（原审被告）：湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司，住所地武汉市青山区和平大道1256号31幢。法定代表人：刘雪萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘丰瑞，男，1994年10月21日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：罗承华，男，1965年5月16日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司（以下简称鸿敬恒翔公司）因与被上诉人刘丰瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿敬恒翔公司上诉请求，1、请求裁定撤销一审判决，在查明事实的基础上改判驳回刘丰瑞的一审全部诉请。2、本案上诉费用由刘丰瑞承担。其上诉理由为:一、原审判决认定基本事实不清。1、原审法院对于鸿敬恒翔公司在2018年1月已经取得包括工程竣工验收备案证明书、建设工程消防验收等证明案涉房屋经相关行政部门验收合格、具备交付条件这一基本事实没有清楚认定，而这一事实直接关系到鸿敬恒翔公司是否违约的问题。根据鸿敬恒翔公司与刘丰瑞签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条的约定，鸿敬恒翔公司只要在2018年1月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给刘丰瑞使用就无需承担逾期交房的违约责任，事实上，鸿敬恒翔公司于约定的交房时间前通知刘丰瑞前来收取具备交付条件的商品房，刘丰瑞由于自身原因没有在2018年1月31日到鸿敬恒翔公司处收房，而是在2018年2月4日才前往鸿敬恒翔公司收房，其收房的时间是自身选择的结果，而不能证明鸿敬恒翔公司逾期交房的事实，此为其一，其二，在收房过程中刘丰瑞以案涉房屋种种问题为由拒绝接受房屋钥匙，同样不能证明鸿敬恒翔公司逾期交房。因为根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程实行的是质量保修制度，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，同时向建设单位出具了质量保修书，在建设工程质量保修期内，如建设工程有任何质量问题，建设工程承包单位是负责保修的，也就是说，即使如刘丰瑞所述，其在收房过程中发现部分内墙面有空鼓的情况，鸿敬恒翔公司履行的是保修义务，而不能以此为由认为鸿敬恒翔公司逾期交房。所以，鸿敬恒翔公司认为原审法院基本事实认定不清。2、原审法院对于鸿敬恒翔公司何时交房、刘丰瑞何时领取案涉房屋的钥匙的基本事实认定不清，直接导致原审法院以刘丰瑞领取案涉房屋钥匙的时间等同于鸿敬恒翔公司交房时间。如前说述，案涉房屋在2018年1月31日前已经具备交付条件，鸿敬恒翔公司在2018年1月31日可以对刘丰瑞进行房屋交付。而刘丰瑞何时收房是取决于刘丰瑞自身的时间安排。这两个实际不必然一致，因此原审法院不能直接以刘丰瑞领取案涉房屋钥匙的时间等同于鸿敬恒翔公司交房时间。二、原判决适用法律不当。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款作出判决，《合同法》第六十条是关于诚实信用原则的规定，而第一百一十四条第一款是关于违约责任的规定。本案中，鸿敬恒翔公司正是遵从诚实信用原则，在约定的时间内如约向刘丰瑞交付符合交付条件的房屋，其不应承担任何的违约责任，原审法院以以上法条为据作出判决显然属于适用法律不当，因为鸿敬恒翔公司没有任何违约行为，不应当承担违约责任。相反，鸿敬恒翔公司认为原审法院还应当适用《建设工程法》及《建设工程质量管理条例》来作出判决，因为本案涉及工程质量问题，而工程是否有质量问题、工程如有质量问题如何处理原审法院均没有查清。综上，鸿敬恒翔公司认为原审判决认定基本事实不清，适用法律不当，按照相关法律的规定理应裁定撤销原判决，在查明事实的基础上改判。刘丰瑞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：一、刘丰瑞并没有书面上或行为上确认已收房。1.鸿敬恒翔公司混淆了房屋的交付和买卖合同中交货的概念，房屋的交付是鸿敬恒翔公司与刘丰瑞互动的过程，鸿敬恒翔公司虽然履行了通知收房的行为，但是刘丰瑞发现了房屋存在质量问题，严重影响刘丰瑞使用，鸿敬恒翔公司提供的房屋验收表明确注明刘丰瑞未收房。2.鸿敬恒翔公司承诺会修房表示鸿敬恒翔公司承认房屋存在刘丰瑞合理拒绝收房的理由。3.直到2018年8月份才完成交付，鸿敬恒翔公司有意拖延交房时间，应承担逾期交房责任。4.鸿敬恒翔公司混淆了交房义务和瑕疵担保责任的概念。刘丰瑞根本就没有收房，因此不存在质量保修的问题。二、鸿敬恒翔公司没有区分逾期交房的两种情况，一种是开发商未按约定期限交房，一种是购房人合理拒绝收房，本案则是这种情况。一审中刘丰瑞已经举证实际未收房，拒收有合理理由，鸿敬恒翔公司也知道合理拒收理由，并没有拒绝刘丰瑞拒收的理由且承诺修复。三、一审存在两个瑕疵，法院认定了违约金为194000元，但只判决了192000元，一审法院应该释明刘丰瑞变更诉讼请求，但刘丰瑞没有上诉，因此认可一审判决。关于物业费交付的问题，缴纳物业费的时间点应该从收房时算，一审没有支持返还物业费诉请有误，但刘丰瑞没有上诉。刘丰瑞向一审法院起诉请求，判令：1、鸿敬恒翔公司支付2018年2月4日至2018年8月18日期间的逾期交房违约金192159.49元（按已交付房价款的日万分之五违约金计算）；2、鸿敬恒翔公司返还2018年2月4日至2018年8月18日期间已付物业费2107.82元；3、鸿敬恒翔公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，刘丰瑞向鸿敬恒翔公司购买位于武汉市青山区和平大道52街坊智绘城3号楼2单元2703号房屋。2017年6月29日，刘丰瑞、鸿敬恒翔公司签订武汉市商品房买卖合同，载明：出卖人湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司；买受人刘丰瑞。第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于青山区和平大道（建设一路-建设二路区段）52街坊、编号为P（2014）165号的地块的土地使用权，面积16957平方米，规划用途为商服用地兼容住宅用地，土地使用年限自2016年1月20日至2086年1月20日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设智绘城商品房。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第2、3号楼【幢】3号楼二单元27层（3）号房。该商品房所在楼宇的主体结构为框剪结构，建筑物地上层数为30层，地下层数为2层。该商品房的用途为住宅，层高为2.9米。该商品房建筑面积共118.72平方米。如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。第五条、计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米16772.995元，总金额（人民币）壹佰玖拾玖万壹仟贰佰玖拾零元整。第六条、买受人付款形式及付款时间。双方约定，买受人按下列第2种形式付款。商品房正在新建商品房预售资金监管中，买受人应将全部商品房价款支付至甲方新建商品房预售资金监管账号21×××17。2、贷款付款的，应于2017年7月29日前，一次性存入商品房首付款601290元，其余价款办理贷款。第九条、交房期限及条件。出卖人应当在2018年1月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、给水，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、燃气管道入户，具体供气时间以燃气公司的正式通知为准；8、电话、宽带、有线电视，交房时预留接口。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人。第十一条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条、交接。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当按照出卖人书面或公告《交付通知书》中的通知交付时间办理收房手续。如买受人未按《交付通知书》中通知时间办理收房手续的，自出卖人书面《交付通知书》中通知交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的损毁、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。该合同还对商品房销售依据，买受人所购商品房所在项目的基本情况，买受人逾期付款的违约责任，面积确认及面积差异处理、关于首期住宅专项维修资金交存的约定、规划、设计变更的约定，关于首期住宅专项维修资金交存的约定，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，关于产权登记的约定，保修责任等相关事项进行了约定。商品房买卖合同签订后，刘丰瑞除支付首付款外，还于2017年9月18日与中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市武昌区支行签订个人购房/购车借款及担保合同，贷款139万元用于购买案涉房屋。至2018年1月18日，刘丰瑞向鸿敬恒翔公司支付了全部购房款1989949元。同月，鸿敬恒翔公司向刘丰瑞送达了房屋交付通知书，载明：“前期您已购买的“吾行里”3栋2单元27层3号房，现已具备交房条件，请您仔细阅读交付通知书及交付须知，于2018年1月31日至2018年2月4日到吾行里项目办理收房相关手续。”2018年2月4日，刘丰瑞在验收案涉房屋时，因发现入户门、防火门及阳台、次卧、客厅的内墙面存在质量问题而拒绝验收。同日，鸿敬恒翔公司代收刘丰瑞电费300元，刘丰瑞向四川嘉宝资产管理集团股份有限公司武汉分公司交纳了2018年2月1日至2019年1月31日的物业费3986.3元。此后鸿敬恒翔公司对案涉房屋的存在问题的内墙面全部拆除重新修复，刘丰瑞母亲丰梅于2018年8月18日对案涉房屋进行了验收并领取钥匙。故刘丰瑞诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，刘丰瑞、鸿敬恒翔公司签订的武汉市商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。该合同第九条约定出卖人（即鸿敬恒翔公司）应当在2018年1月31日前向买受人（即刘丰瑞）交付房屋。刘丰瑞在2018年1月收到房屋交付通知书后，于2018年2月4日对案涉房屋进行验收，但由于案涉房屋室内内墙存在质量问题，鸿敬恒翔公司未能按约定的时间向刘丰瑞交付房屋。后经鸿敬恒翔公司重新修复，至2018年8月18日，鸿敬恒翔公司向刘丰瑞实际交付案涉房屋。由于鸿敬恒翔公司未能按约定的时间向刘丰瑞交付房屋，鸿敬恒翔公司应承担违约责任。刘丰瑞、鸿敬恒翔公司双方签订的商品房买卖合同第十一条第一款第二项约定：自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。鸿敬恒翔公司通知刘丰瑞最后交房期限为2018年2月4日，故鸿敬恒翔公司应从2018年2月5日至2018年8月18日期间（共计195天）的违约金194020.03元（1989949元*0.5‰/天*195天），现刘丰瑞要求鸿敬恒翔公司支付逾期交房违约金192159.49元，一审法院予以支持。关于刘丰瑞要求鸿敬恒翔公司返还2018年2月4日至2018年8月18日期间已付物业费2107.82元的诉讼请求。刘丰瑞提交的物业费收据上，收款单位是四川嘉宝资产管理集团股份有限公司武汉分公司，由此可知刘丰瑞系向该公司缴纳物业费，而并非本案鸿敬恒翔公司。因此，对于刘丰瑞要求鸿敬恒翔公司返还物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，刘丰瑞的部分诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司于判决生效之日起十日内向刘丰瑞支付违约金192159.49元；二、驳回刘丰瑞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费2093元，由刘丰瑞负担24元，湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司负担2069元。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，刘丰瑞与鸿敬恒翔公司就诉争房屋签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，承担义务。对于涉案房屋的交付条件、交付时间以及办理房屋初始登记的时间，上述合同已作出明确约定。诉争房屋所属工程在2018年1月25日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，即该房屋2018年1月25日达到法定交付条件。本案中，刘丰瑞曾前往鸿敬恒翔公司处要求办理交房手续，但由于交付的房屋室内内墙存在质量瑕疵问题，鸿敬恒翔公司未能按约定的时间向刘丰瑞交付房屋，后经鸿敬恒翔公司重新修复，至2018年8月18日实际交付案涉房屋。因鸿敬恒翔公司通知刘丰瑞最后交房期限为2018年2月4日，鸿敬恒翔公司应当承担自约定最迟交房之日起至实际收房之日止的逾期交房违约责任。故一审法院对刘丰瑞诉请逾期交房违约金的请求予以支持并无不当。鸿敬恒翔公司上诉认为其交房义务已按时完成，不应承担逾期交付房屋的违约金的理由与查明事实及合同约定事实不符，本院不予支持。综上所述，鸿敬恒翔公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4185元，由湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年八月三日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹