辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9308号上诉人（原审被告）：石清丽，女，1966年9月7日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：吴浩泽，辽宁宇嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳丰华物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区贵和街6号。法定代表人：邢龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：周尧，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。上诉人石清丽因与被上诉人沈阳丰华物业管理有限公司（以下简称“丰华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。石清丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案认定事实错误。上诉人于2017年10月通过司法拍卖购买了案涉房屋，并于2018年3月办理了不动产权属登记，一审法院已经查清2017年10月23日之前的物业费系原房主李晓萌拖欠，该费用应由其自行承担，判令上诉人承担并无事实依据。此外，被上诉人在庭审中并未提供其主张的物业费收费期间合法有效的收费许可证，并无法证明其有物业费收取资格。庭审中被上诉人出具的物业费催缴通知书均为复印件，且无法证明已经告知缴费义务人，故对上诉人提出的诉讼时效主张，一审法院不予支持，系事实认定错误。二、本案适用法律错误。本案适用简易程序审理，于2010年1月20日受理后，于2020年6月15日作出判决。依据我国民事诉讼法的规定，适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月审结，且不得延长审限。本案严重违反了民事诉讼法的规定，且被上诉人主张的物业费期间部分已经超过我国民法总则规定的诉讼时效，一审法院未依法驳回，违反了我国法律关于诉讼时效的规定。上诉人于2018年3月27日办理不动产权属登记，依据物权法的规定成为房屋所有权人，具备业主资格，产生按时缴纳物业费用的义务，对之前所有权的义务不承担履行责任。在该房屋过户前，所欠付的物业费应由原房主承担。原业主支付物业费的义务，并不因案涉房屋的转让而免除最高院司法拍卖规定载明的了解并接受未知瑕疵，并没有确定竞买人应当承担原房主应承担的义务，竞买公告中也已经明确将物业费、水电、采暖费欠费排除在由买受人承担的范围之外，且依据沈阳市和平区法院执行局的答复，物业费并非由买受人承担，因此一审法院判令上诉人承担原房主陈欠的物业费没有法律依据。丰华物业公司辩称，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，理由如下：第一，2008年8月31日，丰华物业公司与沈阳军东房地产开发有限公司签订《鑫峰俪城小区前期物业服务合同》，合同约定由我方为鑫丰俪城小区全体业主提供物业服务，合同真实有效，合同期限自2008年8月31日至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时自动终止。2019年2月28日我方与鑫丰俪城第二届业委会签订《物业退场移交协议书》，鑫丰俪城业委会不聘用我方作为物业服务企业，《前期物业服务合同》终止，我方撤出鑫丰俪城园区终止物业管理服务。上诉人所有并居住使用至今的鑫丰俪城园区铁西区景星街28-4号19#1-6-2房屋原房主系李晓萌，因其本人与自然人周文生之间的借款纠纷诉讼，被沈阳市和平区人民法院司法拍卖实现债务清偿。上诉人于2017年10月23日通过司法拍卖取得该房屋所有权并居住使用至今。沈阳市和平区人民法院司法拍卖公开、公正、程序合法，拍卖房屋系经评估机构合法评估公示评估价进行竞拍，拍卖公告内容释明清楚。上诉人参与竞买亦清楚、了解并知悉全部拍卖公告内容之真实意思。该公告第五条、第六条特别提醒条款明确声明：该房屋的现状、权属、法律风险、税费及可能存在的物业、水、电、采暖等欠费由买受人承担并自行处理。物业费属于房屋专属负债，该负债纳入评估估价成本扣除项目列支，以冲抵拍卖物瑕疵造成的价值减损，即标的物评估价的评估净值已将瑕疵成分包含在内。上诉人作为竞买者认可评估报告，参与竞拍规则视为愿意接受瑕疵并承担瑕疵后果。因此，根据《拍卖公告》《竞买须知》及《最高院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第（三）款之法律规定，本案鑫丰俪城园区铁西区景星街28-4号19#1-6-2房屋所产生的专属负债2011年9月1日至2019年2月28日的物业费11,222.03元应由现房主石清丽全部承担。第二，关于上诉人代理人一审庭审提供的对沈阳市和平区人民法院法官的录音证据，我方认为该证据来源不具有合法性，不能成为证明竞买人不承担物业费专属债务的证据。同时，该录音内容显示，咨询回复并未明确物业费承担责任主体，仅说明司法拍卖程序中法院不管竞买人如何自行解决拍卖物瑕疵问题。上诉人通过单方、私录咨询法官回复的方式，单一、片面、自行认定拍卖物物业费不应由竞买人承担，不符合案件事实，也无法律依据。第三，关于上诉人所述，我方的物业费收费资格、诉讼时效问题。一审庭审我方已经向法院提供起诉被告物业合同纠纷的全部合同、收费许可、催缴通知书等证据予以证明。同时，我方为鑫丰俪城小区全体业主服务10年之久，具有服务连续性，并且每年通过电话、书面、诉讼等方式催缴收费，不存在超过诉讼时效问题。第四，关于上诉人所述，我方曾起诉原房主李晓萌后撤诉视为“明知原房主应承担义务，撤诉放弃权利”问题。我方为鑫丰俪城小区全体业主提供物业服务过程中并不知情原房主涉诉查封、司法拍卖转让房屋等情况，故撤园后清理剩余300余户业所欠物业费系依据原房屋的《入住登记表》档案证据进行起诉，立案后凭《受理通知书》到房产中心一并查询所诉业主的房屋登记信息时，方得知上诉人已于2017年10月23日通过司法拍卖取得该房屋所有权，故因被告主体错误，需要补充证据事由申请撤诉。因此，我方第一次起诉原房主李晓萌撤诉程序合法，撤诉事由也并非是自认原房主系该房屋物业费义务承担主体。丰华物业公司向一审法院起诉请求：请求被告给付原告2011年9月1日至2019年2月28日的物业费11,222.03元，滞纳金3997.85元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年8月31日原告与沈阳军东房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为鑫丰俪城小区全体业主提供物业服务，物业服务费按高层、多层住宅建筑面积每月每平方米1元交纳。沈阳市铁西区景星北街28-4号19#1-6-2原房主为李晓萌，因该人与周文生之间存在借款纠纷，周文生于2013年向沈阳市和平区人民法院提起诉讼。经法院审理判决李晓萌偿还周文生借款人民币本金30万及利息。后因李晓萌未按期履行还款义务，债权人周文生到沈阳市和平区人民法院申请执行，又因李晓萌无偿还能力，被该法院将其名下坐落于沈阳市铁西区景星北街28-4号19#1-6-2（建筑面积124.57平方米）住房进行司法拍卖，本案被告于2017年10月23日亦通过司法拍卖以916,440元购得现住房，居住至今。另查原房主李晓萌于2011年9月1日起开始不交纳物业管理费，至2017年10月23日已拖欠物业管理费9478.05元，被告从2017年10月24日至2019年2月28日期间拖欠物业管理费1743.98元，经原告多次催缴，仍未交费，起诉来院。另查，2019年2月25日沈阳鑫丰俪城第二届业主委员会与原告签订物业退场移交协议书,双方同意于2019年2月28日起解除《鑫丰俪城前期物业服务合同》，现原告已撤出鑫丰俪城小区。一审法院认为，原告与沈阳军东房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告与沈阳鑫丰俪城第二届业主委员会于2019年2月28日协议解除《鑫丰俪城前期物业服务合同》，被告及原房主李晓萌在此之前一直接受了原告提供的物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，拖欠不交显属不当。被告主张物业服务不达标，并提供了相关证据，可以认定原告提供物业服务中存在瑕疵，故可酌情减少物业服务费。因原告未产生实际损失，故违约金主张，不予支持。本案原告主张物业费由二部分组成，其中原房主李晓萌从2011年9月1日至2017年10月23日期间拖欠物业费9478.05元。被告从2017年10月24日至2019年2月28日期间拖欠物业费1743.98元。根据沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102执恢119号执行裁定书，2017年10月24日至2019年2月28日期间物业费1743.98元，应由被告石清丽承担。对于原房主李晓萌拖欠的物业费应由谁承担问题，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条五项规定“竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖一切已知和未知瑕疵”。另根据沈阳市和平区人民法院关于沈阳市铁西区景星北街28-4号1-6-2（建筑面积124.57平方米）房产的拍卖公告（第一次）第六项内容“标的物转让登记手续由买受人自行办理。本院仅负责向登记管理部门出具相关法律文书转让登记所涉及的买、卖双方一切税费均由买受人承担，原产权证书作废，公告费由买受人承担，可能存在的物业费、水、电、采暖费欠费，均由买受人自行处理。综上因素，对原房主李晓萌拖欠的物业费亦应由被告石清丽负担，对被告诉讼时效主张，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告石清丽于本判决生效后十日内给付原告沈阳丰华物业管理有限公司2011年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费11,222.03元的90%，即10,099.83元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告石清丽承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。丰华物业公司与沈阳军东房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。丰华物业公司虽于2019年2月28日协议解除了前期物业服务合同，但对于解除之前的物业服务费业主应当履行缴纳的义务。关于上诉人石清丽提出原房主李晓萌拖欠的物业费不应由其承担，且被上诉人丰华物业公司的请求已超过诉讼时效的主张。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项规定，以及沈阳市和平区人民法院关于涉诉房产的拍卖公告（第一次）第六项内容，一审法院判令原房主李晓萌拖欠的物业费由上诉人承担并无不当，本院予以支持。至于诉讼时效的问题，根据物业服务行业的习惯，对物业费的催缴多以口头、张贴催费公告或上门张贴缴费单的方式进行，可以认定被上诉人持续主张权利。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出一审审理中存在的程序性问题，因并未提供充分证据加以证明，且经本院审查上诉人提出的该问题对本案审理结果并未造成实质性影响，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，石清丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人石清丽负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年八月十日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。