福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2017)闽01执异185号 案外人：卢文华，男，汉族，1968年11月24日出生，住龙岩市新罗区。 申请执行人：中国长城资产管理公司福州办事处，住所地福建省福州市鼓楼区。 负责人：陈良生。 被执行人：龙岩星辉房地产开发有限公司,住所地福建省龙岩市新罗区。 法定代表人：杜钢。 被执行人：杜钢，男，汉族，1982年10月1日出生，住福建省龙岩市新罗区。 被执行人：林志华，男，汉族，1986年3月8日出生，住福建省龙岩市新罗区。 被执行人：林景荣，男，汉族，1963年8月20日出生，住福建省龙岩市新罗区。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理公司福州办事处与被执行人龙岩星辉房地产开发有限公司、杜钢、林志华、林景荣借款合同纠纷一案过程，卢文华向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 卢文华异议称，异议人以游锦柱的名义与被执行人龙岩星辉房地产开发有限公司于2013年6月28日签订《商品房买卖合同》，约定异议人向该公司购买涉案房产龙岩市新罗区西陂镇天平路15号星辉广场2号楼xx室。案外人李鹏出资数千万元向被执行人龙岩星辉房地产开发有限公司全款购买了星辉花园1号楼、2号楼多套房产，其中包括了本案涉案的星辉广场2号楼402室房产，后该房产为案外人李鹏转让给异议人卢文华。异议人当时是以朋友游锦柱的名义与被执行人龙岩星辉房地产开发有限公司于2013年6月28日签订星辉广场2号楼xx室《商品房买卖合同》，并取得该公司出具的已经支付全额购房款2419520元的购房款票据。2015年3月份，异议人在龙岩星辉物业管理有限公司通知交房时办理了交房入住手续，之后便开始装修，装修完毕之后的2015年9月入住，就在涉案房产内居住生活至今，已近二年，相应的水、电缴费凭证、物业服务费均可证实。在入住后，异议人一直向星辉公司要求办理房产的产权相关登记手续均未果。直到2017年6月12日，贵院在星辉广场2号楼张贴（2016）闽01执1128限期履行通知书后，异议人与卢文华才发现涉案房产早于2015年12月29日被贵院查封，现已进入执行程序。由贵院作出相关法律文书可知，异议人以游锦柱的名义与被执行人签订《商品买卖合同》在先，被执行人与申请执行人的借款关系在后，并在贵院2015年12月29日查封之前就以异议人本人身份办理缴费入住手续，装修后入住将近二年。该涉案房产虽未办理房权证件，是由涉案房产的开发商龙岩星辉房地产开发有限公司造成的，其责任不在于异议人，根据《民事诉讼法》第204条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行”，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，异议人对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人得财产予以查封、执行，明显错误，特提出异议，请依法立即中止对上述财产的执行，并解除查封措施，切实维护异议人的合法权益。异议人请求1、立即中止（2016）闽01执1128号执行裁定书中对异议人房产及龙岩市新罗区西陂镇天平路15号星辉广场2号楼xx室房产的执行；2、解除（2015）榕民保字第733号民事裁定书对异议人位于龙岩市新罗区西陂镇天平路15号星辉广场2号楼xx室房产的查封。 经查，申请执行人中国长城资产管理公司福州办事处与被执行人龙岩星辉房地产开发有限公司、杜钢、林志华、林景荣借款合同纠纷一案，福建省福州市中级人民法院作出的（2015）榕民初字第733号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向福建省福州市中级人民法院申请强制执行，执行标的为本金人民币57023089.85元及利息、罚息和其他费用等，本院于2016年9月5日依法立案执行。该案诉讼期间，本院作出（2015）榕民保字第733号民事裁定书，并于2015年12月29日保全查封了龙岩星辉房地产开发有限公司名下位于福建省龙岩市新罗区西陂镇天平路15号（星辉广场）包括2#xx房屋在内的部分房产。现案件已进入执行，保全查封依法转为执行查封。 本院2017年7月4日作出（2016）闽01执1128号执行裁定：拍卖被执行人龙岩星辉房地产开发有限公司名下位于位于福建省龙岩市新罗区西陂镇天平路15号（星辉广场）包括2#xx房屋在内的部分房产。并于2017年7月10发布《公告》，责令被查封房产内占有使用人限期搬离。 另查，2015年3月10日，龙岩星辉房地产开发有限公司将包括涉案房产在内的77套在建工程作为抵押物为其以及杜钢、林志华、林景荣与申请执行人中国长城资产管理公司福州办事处签订的《债务重组协议补充协议》项下债务提供担保，并于2015年3月13日办理了抵押登记手续。 本院认为，案外人主张涉案房产系其以朋友游锦柱的名义购买并全额支付了购房款，既无证据证明，亦不符合常理，本院不予采信。案外人提交《商品房买卖合同》是游锦柱与被执行人龙岩星辉房地产开发有限公司签订的，且未经房地产管理部门备案登记，不具有公示和排他效力。案外人亦未提供涉案房产系其用于居住且名下无其他用于居住的房屋的证据。故案外人的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定情形，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下： 驳回卢文华的异议。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  魏毅斌 审判员  林 辉 审判员  林 娜 二〇一七年九月二十六日 书记员  林静雅 附主要法律条文： 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 （2017）闽01执异185号7共8页