福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初1945号 原告：厦门市银聚物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区美仁前社**西侧，统一社会信用代码9135020070547859XY。 法定代表人：陈伟明，总经理。 委托诉讼代理人：王慧智，福建理海律师事务所执业律师。 被告：林杰，男，1979年12月16日出生，汉族，住福建省福安市。 原告厦门市银聚物业管理有限公司（以下简称银聚物业公司）与被告林杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银聚物业公司委托诉讼代理人王慧智到庭参加诉讼，被告林杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银聚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林杰向银聚物业公司支付2011年6月至2014年7月的物业管理服务费32508.24元、公共维修金2709.02元、公摊水电费358.27元、水费63.24元、电费6040.73元、电路损耗公摊费用97.25元；2.判令林杰向银聚物业公司支付逾期付款滞纳金（以每月拖欠物业管理服务费、公共维修金、公摊水电费总额为基数，自欠缴当月11日起每日按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计至实际付款之日止，暂计至起诉之日为24454.07元）；3.判令林杰向银聚物业公司支付案件公告费300元。事实和理由：林杰系厦门市银聚祥邸大厦3层3H单元即厦门市思明区厦禾路589号308室的业主，根据银聚物业公司与该房屋开发商厦门银聚集团有限公司签订的《银聚祥邸前期物业管理服务协议》，银聚物业公司依约为林杰所居住的银聚祥邸大厦提供物业管理服务。林杰自2011年6月起一直未向银聚物业公司缴纳物业服务费、公共维修金、水费、电费、公摊水电费、电路损耗公摊费用等各项物业费用。同时，由于林杰逾期缴纳上述费用，依约应按日加收所欠费用的滞纳金。银聚物业公司工作人员曾多次通过上门、书面送达、邮寄等方式催收，但迄今未果。 林杰未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2006年6月，厦门银聚集团有限公司与银聚物业公司签订了《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》，约定：厦门银聚集团有限公司将其开发建设的坐落于厦门市思明区厦禾路585号（住宅）、589号（写字楼）、587号（店面）、583号（（地下车位的银聚祥邸大厦（商住）物业委托银聚物业公司进行前期物业管理；银聚物业公司对大厦公用部位、公用公共设施设备、绿化、公共环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》并告知业主或物业使用人等；委托期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止；物业管理服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅、写字楼、商铺为6元/月·平方米，物业管理服务费每月缴纳一次，每月的10日之前缴纳本日历月的物业费，逾期缴纳的业主或物业使用人应支付每日千分三的滞纳金；本物业的住宅房屋、写字楼、商铺公共维修金标准按建筑面积缴纳为0.5元/月·平方米，办理房屋交接手续后业主或物业使用人应预交首期3个月的房屋公共维修金，之后按月缴纳，业主或物业使用人应在每个月缴交物业管理服务费时一同缴交，逾期业主或物业使用人应支付每日千分之三的滞纳金；固定车位及其使用管理服务费用为80元/个/月（日后以物价部门核定标准收取并多还少补），车库所有人或使用人在每月缴交物业管理服务费时一同缴交；银聚祥邸大厦公共水电费（包括大厦架空层配套设施运行而产生的水、电费）由物业内所有业主及物业使用人从房屋交付起根据实际使用量按《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》进行分摊；写字楼及商铺公共水、电从房屋交付起根据实际使用量，由商铺各使用者按厦门市商业区用水、电计算标准进行分摊，并由银聚物业公司按规定据实公布使用情况；若业主或物业使用人原因空置房屋，每月物业费用应按全额缴交；银聚物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主或物业使用人有权要求银聚物业公司限期改正，逾期未改正给业主或物业使用人造成损失的，银聚物业公司承担相应法律责任；业主或物业使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，银聚物业公司有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。合同签订后，银聚物业公司依约进驻银聚祥邸大厦提供物业管理服务至今。 2010年11月8日，厦门市物价局作出厦价房［2010］159号《厦门市物价局关于银聚祥邸物业服务收费有关事项的通知》，载明：银聚物业公司《关于银聚祥邸申请各项收费的报告》收悉，根据《福建省物业服务收费实施办法》和《厦门市物业服务收费管理办法》的有关规定，鉴于‘银聚祥邸’项目已取得建设工程竣工验收备案证明书，现就‘银聚祥邸’物业收费有关事项通知如下：一、物业管理费：你司向我局备案材料收悉，请按法规规定签订物业服务合同，约定物业服务等级内容及相应收费标准。自有车位的服务收费由双方约定。二、房屋公共维修金：按合同约定执行，……。后银聚物业公司自2011年1月1日起依据《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》向业主或物业使用人收取物业服务等费用。另，讼争大厦当月产生的公摊水电费由银聚物业公司于下月向业主收取。 2011年3月10日，林杰分别向厦门银聚集团有限公司购买厦门市思明区厦禾路589号银聚祥邸大厦308室房产（属写字楼、建筑面积142.58平方米），并向厦门市房地产交易权籍登记中心办理商品房买卖合同备案证明。 林杰自2011年6月起至2014年7月未向银聚物业公司缴交上述房屋的物业服务费、公共维修金、公摊水电费、自用水费、自用电费、电路损耗公摊费用。银聚物业公司于2013年4月2日向林杰发出《关于催收银聚祥邸物业费的函》，并通过厦门市鹭江公证处进行公证。 另查明，银聚祥邸大厦已成立业主委员会，但至今尚未选聘新的物业管理单位对大厦进行物业管理。 本案审理期间，因林杰下落不明，本院登报公告送达诉讼材料，银聚物业公司垫付公告费300元。 以上事实，有银聚物业公司提供的《商品房买卖合同备案证明》、《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》、土地房屋登记卡、厦价房[2010]159号文件、银聚祥邸大厦水电费代缴发票、自用水电表历月使用读数及用量汇总表、拖欠自用水电费计算说明、物业水电公摊及电路损耗公摊费用分摊原则、拖欠物业相关费用及滞纳金等计算表、关于催收银聚祥邸物业费的函、（2013）厦鹭证内字第04000号《公证书》、案件公告费发票及庭审笔录为证。因林杰未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃诉讼权利，在没有相反证据予以反驳的情形下，本院对银聚物业公司提供的证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。银聚物业公司接受银聚祥邸大厦的建设单位厦门银聚集团有限公司委托，为该大厦提供前期物业管理服务，并签订了《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人均具有约束力，应严格履行。林杰自2011年6月至2014年7月期间，作为银聚祥邸大厦308室房屋的业主，接受了银聚物业公司提供的物业管理服务，应依《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》约定的物业管理费收费标准按期缴纳物业服务费用，即应支付2011年6月至2014年7月的物业服务费32569.8元（6元/月·平方米×142.58平方米×38个月）。现银聚物业公司主张物业服务费32508.24元有事实和法律依据，本院予以支持。 房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位，现银聚物业公司主张林杰支付自2011年6月至2014年7月的房屋公共维修金2709.02元（0.5元/月·平方米×142.58平方米×38个月）于法有据，本院予以支持。 银聚物业公司提供其代缴银聚祥邸大厦2011年6月至2014年7月期间的所有水、电费发票，该大厦第三层楼层的自用水电表历月使用读数及用量汇总表、拖欠自用水电费计算说明、物业水电公摊及电路损耗公摊费用分摊原则、计算依据等证据，证明其为林杰等大厦业主垫付了自用水电费、公摊水电费及电路损耗公摊费用。现银聚物业公司要求林杰支付22011年6月至2014年7月欠缴的自用水费63.24元、自用电费6040.73元、公摊水电费358.27元及电路损耗公摊费用97.52元的诉讼请求有事实依据，本院予以支持。 林杰未按《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》约定于每月10日之前缴交当月物业服务费、公共维修金、车位管理费及上月的公摊水电费，已构成违约，应当依照该协议的约定按每日千分之三的标准支付滞纳金。现银聚物业公司自愿调整滞纳金计算标准，要求林杰支付以每月欠缴的上述各项费用为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自欠缴当月11日分段计算至实际付款之日的止的滞纳金，本院予以准许。 银聚物业公司要求林杰支付因诉讼支出的案件公告费300元，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林杰应于本判决生效之日起七日内向厦门市银聚物业管理有限公司支付厦门市思明区厦禾路589号银聚祥邸大厦308室房屋自2011年6月至2014年7月的物业服务费32569.8元、公共维修金2709.02元、公摊水电费358.27元并支付逾期付款滞纳金（以每月欠缴的各项费用为基数，自欠缴当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算至实际付款之日止）； 二、林杰应于本判决生效之日起七日内向厦门市银聚物业管理有限公司支付厦门市思明区厦禾路589号银聚祥邸大厦308室房屋自2011年6月至2014年7月的自用水费63.24元、自用电费6040.73元及电路损耗公摊费用97.52元； 三、林杰应于本判决生效之日起七日内向厦门市银聚物业管理有限公司支付案件公告费300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1463元，由林杰负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 庄慧林 代理审判员 吕逗秋 人民陪审员 郑慧灵 二〇一七年九月十二日 代书记员 黄慧颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； ……。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。