湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7149号上诉人（原审被告）：吴帆，男，1987年9月28日出生，汉族，住址：湖北省大冶市。被上诉人（原审原告）：徐静林，男，1986年10月22日出生，汉族，住址：武汉市新洲区。上诉人吴帆与被上诉人徐静林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴帆上诉请求：1.请求撤销武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初1150号民事判决，依法改判或者发回重审；2.请求判令本案两审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清、并且有遗漏裁判：一审判决事实认定2020年1月至4月间，被上诉人徐静林共向上诉人分批交纳租金32800元，这与事实不符，被上诉人徐静林向上诉人交纳的32800元中有3000元为租赁房屋的水电费，通过上诉人与被上诉人的微信聊天记录可以得知此相关事实，所以被上诉人还理应支付上诉人2020年1月至4月所欠的房屋租金3000元。根据房屋租赁合同约定，每月27日被上诉人支付下月房屋租金；2020年1月租金被上诉人徐静林未按约进行支付，在实施疫情防控措施后，上诉人体谅被上诉人的难处，协商采取隔天支付租金1000元的方式付款，实际情况是：虽然受疫情影响，被上诉人所承租的门面经营的餐厅每月在正常营业，被上诉人在撒谎。同时双方经协商采取隔天支付租金1000元的方式付款（按照这种计算方式，被上诉人所交纳的月租金明显少于合同约定的租金），上诉人实际上在变相地为被上诉人减轻负担，减轻房租压力，对被上诉人仁至义尽；另外一审庭审查明案涉房屋系上诉人吴帆向其实际产权人承租再转租，实际产权人对转租知情同意。由此可知，即使上诉人少收房屋租金，也是遭受损失的一方，因为上诉人也需要交纳房屋租金。上诉人自己经营的旅店因疫情影响所受的损失相对更大，判归疫情造成的所有的困境都由上诉人承担，明显没有尊重客观实际，不公平。另2020年5月7日上诉人与第三人湖北金药堂大药房有限公司签订的房屋租赁合同因房屋空高不满足要求，2020年5月16日解除合同，该房屋一直处于闲置状态。被上诉人违约提前解除合同，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，租赁期限为叁年，从2019年3月27日至2022年3月26日止，租赁押金为伍万元整，如被上诉人中途退出，则押金不予退还，这是违背合同约定；而且一审已经认定被上诉人存在未按照约定向上诉人吴帆支付租金事实存在，构成违约，那么就应承担违约责任。50000元押金系双方当事人事先约定的违约金，上诉人依约定不存在退还的说法。本案的违约和过错都由被上诉人引起，被上诉人的提前退出，上诉人无法收到租金，但是须向房屋实际产权人交纳房租。一审中上诉人已经向法院提交其与房屋产权人的房屋租赁合同。不难看出，其实最后遭受巨额经济损失的是上诉人。但是一审判决却对当事人约定的50000元违约金调整为25000元，这样的判决对上诉人明显是不公平的，因为上诉人所遭受的潜在的经济损失非常巨大，自己也是疫情受害人。故此一审查明认定事实明显错误与事实不符，认定事实有失偏颇。一审法院判决上诉人向被上诉人退还押金25000元也明显偏高，上诉人无法理解和无法接受。二、一审判决采信不公正，不尊重客观实际情况，有明显偏袒被上诉人一方的做法。2020年伊始的“新冠”疫情是突然事件，对于每一个人均受到相关不同程度的损失和受难，没有谁可以独善其外；一审中上诉人已经向法院提交其与房屋产权人的房屋租赁合同。此证据可以证明该出租房屋不是上诉人自购房产，自己也是转租赁给被上诉人的，那么因为疫情影响，上诉人可以适当给予租金优惠，但不能超出自己的转租收益范围，否则就不存在公正而言，也不符合一般社会情理。但是一审法院对此证据及证明目的并没有有效采信。将疫情损失全部挤压到上诉人一人进行承担，明显不符合一般公正原则。上诉人的损失也是实际发生的事实，法院应该予以考虑，恳请二审法院对此错误予以纠正。徐静林辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。徐静林向一审法院起诉请求：1.判令解除徐静林与吴帆签订的商业租赁合同；2.判令吴帆向徐静林返还已支付2020年1月23日至2020年2月15日期间的房屋租金14567元；3.判令吴帆向徐静林返还租房押金50000元；4.本案诉讼费由吴帆承担。一审法院查明：2019年3月2日，徐静林与吴帆双方签订《门面租赁合同》一份，合同约定：吴帆将其位于武汉市洪山区和平乡大洲村钢洲花园4号楼4号1楼门面出租给徐静林使用，门面房屋面积约210平方米，每月租金为19000元，每季度支付一次，租赁期限2019年3月27日至2022年3月26日止，同时约定徐静林向吴帆交纳押金50000元。合同签订后，徐静林按合同约定向吴帆交纳了押金50000元，同时进场装修并开展餐饮经营。合同履行中，双方对房屋租金支付方式进行了变更，即由按季度支付变为每月27日支付下月租金。2020年1月3日，徐静林向吴帆交纳了2020年1月的部分租金，后因发生新冠××疫情，徐静林采取隔天支付1000元租金的方式交纳租金，4月6日至4月21期间没有交纳租金，4月22日和23日分别交纳租金500元，经庭审双方当事人确认，2020年1月至4月期间，徐静林共向吴帆分批交纳租金32800元。2020年4月25日，吴帆因徐静林未能按约交纳租金，同时双方也未就此达成一致意见，便将案涉门面大门上锁，同时通知徐静林四天内搬离。4月28日，徐静林将其所有物品从案涉房屋门面搬离。另查明，2020年5月8日，吴帆与案外第三人就案涉房屋签订了房屋租赁合同。还查明，根据庭审双方当事人的陈述，案涉房屋系吴帆向其实际产权人承租，然后再由吴帆向徐静林转租，实际产权人对转租事宜知情且同意。一审法院认为，吴帆将其承租的案涉房屋转租给徐静林系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，双方2019年3月2日签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。本案争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》是否已经解除；2.徐静林是否存在违约行为，徐静林要求退还合同押金50000元和2020年1月23日至2月15日期间的房屋租金14567元是否应该支持。关于案涉《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。根据审理查明的事实，徐静林未按照合同约定和双方协商后的租金支付方式交纳房租，吴帆作为出租人在2020年4月25日将案涉房屋门面的大门上锁，并通知徐静林搬离，徐静林在2020年4月28日也实际将其所有物品搬离案涉房屋，且徐静林也起诉要求解除案涉租赁合同，同时吴帆在庭审辩论中明确表示案涉租赁合同已因徐静林的搬离自动解除。据此，双方当事人对解除案涉《房屋租赁合同》均没有异议，对此该院予以确认。关于徐静林是否存在违约以及案涉50000元押金和租金14567元是否应该退还的问题。根据案涉《房屋租赁合同》约定，每月27日支付下月房屋租金，2020年1月租金徐静林未按约定时间进行支付，在实施疫情防控措施后，双方经协商采取隔天支付租金1000元的方式付款，但在2020年4月6至4月22日期间，徐静林亦未按协商后的方式支付租金。以上事实可以证明徐静林存在未按照约定向吴帆支付租金，其行为构成违约，应承担违约责任。徐静林称受新冠××疫情影响，其经营活动受到巨大影响，要求退还14567元租金。该院认为，徐静林与吴帆存在房屋租赁关系，其有支付租金的义务，同时根据审理查明的事实，疫情管控措施实施期间，其门店仍有营业，即使存在经营困难的情形，也不能成为要求退还租金的理由，其该项主张没有事实和法律依据，该院不予支持。对徐静林要求退还押金50000元的请求，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，50000元押金系双方当事人事先约定的违约金，徐静林虽存在违约行为应承担违约责任，但其主张该违约金过高，要求予以调减。根据审理查明的事实，徐静林未按期支付租金确实受到了实施疫情管控措施的影响，同时庭审中吴帆也承认目前案涉房屋已与案外人签订租赁合同，但需要待案外人办理的相关审批手续通过后才能收取租金，同时表示对徐静林差欠租金和水电费也不再主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据案件实际情况，结合2020年1月至4月的租金支付情况、当事人的过错程度、案涉房屋的转租事实以及当事人的实际损失等因素，对当事人约定的50000元违约金酌情调整为25000元，即吴帆须向徐静林退还押金25000元。综上所述，对徐静林的部分诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、确认徐静林与吴帆2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、吴帆于本判决生效之日起十日内向徐静林退还押金25000元；三、驳回徐静林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取707元（徐静林已预交），由徐静林负担494.5元，吴帆负担212.5元。二审中，吴帆提交水电费手机截屏证明已付房租中有3000元是交纳的水电费。徐静林认为水电费是吴帆单方手写的，不认可真实性及证明目的。本院对吴帆的证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：吴帆是否应向徐静林退还25000元押金。《最高人民法院印发的通知》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”涉案房屋系徐静林承租用来进行餐饮经营，疫情属于不可抗力，餐饮业在疫情期间必然会客流减少、营业额下降。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”一审法院根据法律规定，再结合本案中案涉房屋的转租事实以及当事人的实际损失等因素，将当事人双方约定的50000元违约金酌情调减为25000元并无不当，在扣除违约金25000元后，吴帆应向徐静林退还剩余押金25000元。吴帆认为一审法院遗漏已付租金中的3000元系交纳水电费的事实，吴帆的该项上诉理由没有事实依据，本院不予支持。综上所述，吴帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1414元，由吴帆负担。本判决为终审判决。审判长 曹 芳审判员 易齐立审判员 鲍 刚二〇二〇年八月十日法官助理李健伟书记员陈兴