贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔0102民初6856号 原告：朱美，女，土家族，1981年7月16日出生，住贵阳市云岩区。 原告：毛章雷，男，汉族，1974年3月5日出生，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201511486871。 委托诉讼代理人：毛明星，贵州北斗星律师事务所实习律师。 被告：贵阳创艺房地产开发有限公司，地址在贵阳市南明区青云路1号创艺.时代主城3层1号。 法定代表人：尹肖莹，职务：总经理。 委托诉讼代理人王茂康，男，1970年6月30日出生，该公司员工。 原告朱美、毛章雷与被告贵阳创艺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱美、毛章雷及其委托诉讼代理人赵梅梅、毛明星，被告贵阳创艺房地产开发有限公司委托诉讼代理人王茂康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朱美、毛章雷向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔付因延期交房产生的违约金127605元及至今产生的利息24500元两项共计152105元；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告于2012年6月8日和贵阳创艺房地产开发有限公司购买青云路一层20号商业门面房一间，合同总价5684000元，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：S003，并经贵阳市住房和城乡建设局登记备案。该合同第10页第十一条约定：该门面房交房时间定于2014年4月30日，后因房开种种原因，该房于2015年7月24日才建成并达成交房条件，并于同日在《贵阳晚报》刊登《交房通知》通知业主收房，故该房实际交房时间与合同约定时间相差449天。该合同第十三条（1）（2）项约定：逾期交房60日之内，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，所以按合同约定，被告应赔付原告449天总房价5684000元的万分之0.5的违约金共计127605元及至今产生的利息24500元，两项共计152105元及承担本次所有诉讼费用。该商品房实际交付后，原告及多数业主屡次向被告追讨违约金，但被告均以“领导不在”“公司正在开会研究”等托词推诿，一直拒绝按合同履行违约责任，故诉至法院，请求支持如前诉请。审理中，原告以被告逾期交房给其造成的损失远大于合同约定的违约责任以及被告自2014年4月30日起至2015年7月24日止逾期共计450日为由，将其诉讼请求“判决被告赔付因延期交房产生的违约金127605元”变更为“请求判令被告向原告支付因延期交房产生的违约金210975元。 被告贵阳创艺房地产开发有限公司辩称，我公司逾期交房是事实，但逾期天数有异议。原告要求承担利息没有依据，我公司认为违约金应按合同计算。 经审理查明：原告朱美与原告毛章雷系夫妻关系。2012年5月30日，原告朱美向被告支付门面定金10万元。2012年6月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号S003），约定原告购买被告建设的位于贵阳市南明区青云路1号的创艺·时代主城1层20号房，该房建筑面积58平方米，总价款5684000元。该合同第八条“付款方式及期限”约定原告采取贷款方式付款：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款2844000元，余款2840000元以银行按揭支付……第十一条”交付时间和条件”约定出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房；第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。该合同同时对交接手续、面积差异处理等其他事项作了约定。该合同签订后，原告按约支付了房款，但被告未能按期交房。2015年7月24日，被告在《贵阳晚报》刊登“交房通知”，通知购买创艺时代主城的业主办理收楼手续。嗣后，原告因与被告协商赔付逾期交房违约金事宜未果，遂诉至法院，提出如前诉请。 原告向本院提交了：1.商品房买卖合同、收款收据、交房通知，以证明原告与被告有合法的商品房买卖关系，原告已积极履行付款义务，以及被告逾期450天交房的事实。被告对前述证据材料的合法性、真实性不持异议，但对证明目的有异议,认为逾期交房时间实为262天；2.贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告、2014年贵阳房屋租赁市场租金指导价，以证明原告购买住宅类房屋位于贵阳市2级地段，合同约定的逾期交房违约金过低，不足以弥补原告的损失，应对违约金进行调整，主张以商业类二类地段月均价242.5元每平方米的来计算违约金，以逾期天数450天计算，违约金应提至210975元。被告对其真实性不持异议，但认为双方对此既有合同约定，应当按照合同约定进行计算违约金。 被告向本院提交了该公司整理的由停工明细表、贵阳市环境监察支队与贵阳市城市综合执法支队联合下发的筑环监察字[2012]31号文件、贵阳市城市综合执法支队南明大队于2012年8月21日下发的通知，以及关于贵阳市在中高考期间加强噪声污染监督管理的相关新闻稿件组成的一份“2012年-2014年停工证明”，以证明逾期交房是因为政府原因导致，根据双方合同约定的第八项的第三小项该公司可以顺延交房，主张实际逾期天数应该减去187天，实为262天。原告对其停工明细表的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原、被告签订合同至交房日期有足够的时间让被告施工，被告有足够的经验判断施工交房时间，被告不具有延期交房的客观条件；对文件、通知的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的；对新闻稿件的关联性有异议，认为中高考的时间较短，不属于被告不可控的范围，不能达到被告延期交房的条件。 另查，贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价的租金基础数据均按简装房采集，未包括精装房和毛坯房。 上述事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未按照合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。现双方争议焦点在于：一、被告逾期交房的违约金以何标准计算;二、该违约金计算的起止时间。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。原、被告约定的交房时间为2014年4月30日，本院参照贵阳市住房和城市建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为衡量合同约定的违约金是否过低的标准：因本案诉争房屋为商业用房，其地理位置根据贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价的公告中关于贵阳市商业土地等级划分，应属于二级地段，结合2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价云岩区、南明区二级地段商业类房租金为200-285元/平方米/月的范围，双方合同约定的被告按日向原告支付已交房价万分之零点五的逾期交房违约金实属过低，现原告请求调整，应予支持，对被告之按合同约定执行的辩称，本院不予采纳。本院在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照200元/平方米/每月的标准计算违约金；关于争议焦点二，被告虽辩称逾期时间应予扣除187天，但其向本院提交的“2012年-2014年停工证明”罗列事项，不属于不可抗力或其他可以延期交房的法定事由，故对被告此辩称，本院不予采信。根据双方合同约定，被告交付房屋的期限为2014年4月30日前，但直至2015年7月24日被告方才履行交付房屋义务，故被告逾期时间应从双方约定交房最后期限次日，即从2014年5月1日起算至2015年7月23日，共计449日。 综上，被告逾期交房应承担违约责任，由于双方约定违约金过低，不足以弥补原告损失，本院依法进行调整，原告所购买的房屋建筑面积58平方米，违约金按照200元/平方米/每月的标准计算，被告应支付的逾期交房违约金为171235元（四舍五入到元），该违约金已对原告因被告逾期交房之损失进行了弥补，故对原告在违约金之外还请求利息的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告贵阳创艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱美、毛章雷逾期交房违约金171235元。 二、驳回原告朱美、毛章雷的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5686元，减半收取2843元，由原告朱美、毛章雷负担775元，被告贵州益祥房地产开发有限公司负担2068元（因此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 何 骧 二〇一七年九月十五日 书记员 黄文萍