江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣11民终1122号 上诉人（原审被告）：赵挺飞，男，汉族，1970年10月3日生，户籍地浙江省诸暨市，现住江西省上饶市广信区。 委托代理人：林军，浙江天赞律师事务所律师，特别授权。 被上诉人（原审原告）：江西利丰鞋业有限公司，住所地江西省上饶市信州区朝阳产业园朝阳三路，统一社会信用代码：91361100596504671Q。 法定代表人：潘永杰，公司总经理。 委托代理人：周小明、叶盛波，江西红源律师事务所律师，特别授权。 上诉人赵挺飞与被上诉人江西利丰鞋业有限公司房屋租赁纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人赵挺飞与被上诉人江西利丰鞋业有限公司均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 赵挺飞上诉请求：一、撤销（2020）赣1102民初362号判决，发回重审或改判驳回一审原告的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，主要体现在：一、认定事实不清。本案是房屋租赁合同纠纷，一审中双方当事人都同意解除合同，但对解除事由各执己见，故该事实应为本案的主要事实之一。一审上诉人提出因涉案房屋不能办理工业企业营业执照致租赁合同目的不能实现，从租赁协议内容看，被上诉人是明知且要求上诉人租赁房屋的用途是工业生产的，而上诉人是个人，所以必定要办理工业企业营业执照，被上诉人作为当地企业，对相关政策应比外地来上饶的上诉人更为熟悉，所以一审法院仅以举证不能和商业风险为由不予查清该事实系程序违法、事实认定不清。其次，被上诉人与江苏立新宇现代农业科技有限公司的租赁合同纠纷中与本案的租赁物相同、租赁期限重叠，与本案有直接关联，但一审法院仅以该租赁关系于2019年3月底终止一带而过，也是事实不清。再次，一审法院认定合同解除的时间不清楚。若按照判决书第一项，本案属于判决解除合同，那应当自判决生效之日解除；若按被上诉人通知解除合同时间，那应当是2019年10月16日；若按上诉人不能实现合同目的解除，那合同应当自始解除，不知一审判决将租金计算到2019年10月31日是如何得出来的。最后，上诉人共向被上诉人支付了233600元，一审法院未予查清，只认定了225000元。被上诉人认为其中125000元是租金，100000元是保证金，被上诉人主张都是租金，一审法院未对交付金额、时间、性质等结合合同约定查明认定事实。二、适用法律错误。由于一审判决以上诸多事实未能查清，导致在合同解除、违约责任等方面适用法律均出现错误，而且上诉人已经提出不承担违约金抗辩，一审法院未经释明，直接以上诉人未提出减少违约金抗辩为由不予调整违约金，也不符合法律规定。 被上诉人江西利丰鞋业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1、双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，在签订的过程中，被上诉人没有任何欺诈或胁迫行为，租赁合同合法有效。2、在履行合同的过程中产生的商业风险，应由上诉人自行承担。上诉人以被上诉人是本地企业更熟悉相关规定为由抗辩没有任何法律依据。3、被上诉人与江苏科技现代农业有限公司，并没有签订租赁合同，只是有租赁意向，且上诉人于2019年4月出租给上诉人，并签订租赁合同，所以不存在租赁期限重叠的事实。4、一审租金计算至2019年10月31日并无错误，解除合同时间应当以一审判决时间为准，且不论解除合同时间是何时，可确定上诉人在2020.11.31前还是占用厂房。5、上诉人在一审明确承认被上诉人支付租金等是225,000元，上诉人在上诉状中陈述的包含上诉人员工在被上诉人处的伙食和食宿费共8,600元。 江西利丰鞋业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方2019年4月8日所签订的《租赁合同书》；2、判决被告应立即腾空交还原告承租标的物；3、判决被告立即支付第一期欠付租金106,000元，并自2019年5月8日起按每日万分之五标准计付滞纳金至全部付清之日止（滞纳金暂计算至起诉之日为11,077元）；4、判决被告立即支付2019年10月日至2019年10月31日期间租金30,800元，并自2019年9月8日起按每日万分之五标准计付滞纳金至全部付清之日止（滞纳金暂计算至起诉之日为1,324元）；5、判决被告立即支付给原告欠付的电费2,000元。庭审中原告撤回了第5项诉讼请求。事实与理由：2019年4月8日，原被告双方就厂房租赁事宜签订了1份《租赁合同书》。合同中约定，由被告承租原告厂区内第5厂房作工业生产使用，建筑面积约为3,500平方米；租赁期限为5年，自2019年4月8日至2024年4月7日止；租金标准：第1年至第2年为11元/平方米/月，第3、4年度在第1、2年度基础上递增10%，第5年度在第3、4年度基础上递增10%；自2019年4月8日开始计租，每六个月支付一次租金，每期租金需提前30日一次性缴纳，本合同签订后1个月内向原告支付第一期租金即人民币231,000元；本合同签署后，被告应立即向原告支付保证金100,000元，若被告违约或在租赁期满前解除本合同，该保证金没收归原告所有；如被告逾期支付租金及其他费用，则每日按未付金额万分之五向原告支付滞纳金，被告逾期超过3日以上仍不缴纳，原告有权在收取滞纳金的基础上终止本合同并没收保证金。原被告双方签订合同以后，被告仅仅支付首期租金125,000元及保证金100,000元。原告曾无数次向被告催取无果。2019年10月12日，原告委托浙江震瓯律师事务所依法向被告致送了1份《律师函》，函告被告限期缴清所拖欠的租金、电费及第二期租金等；如逾期未付，双方所签订的《租赁合同书》视为自动解除，解除通知不再另行通知，同时被告应在2019年10月31日腾空交还承租标的物等。被告收函后至今既未缴清所欠付租金及费用，也未腾空交还原告承租标的物。为此，原告特依法向贵院起诉。 一审法院认定事实：2019年4月8日，原、被告双方就案涉厂房租赁事宜签订了《租赁合同书》。合同中约定，由被告承租原告厂区内第5栋厂房用作工业生产使用，建筑面积约为3,500平方米；租赁期限为5年，自2019年4月8日至2024年4月7日止；租金标准：第1年至第2年为11元/平方米/月，第3、4年度在第1、2年度基础上递增10%，第5年度在第3、4年度基础上递增10%；自2019年4月8日开始计租，每六个月支付一次租金，每期租金需提前30日一次性缴纳，本合同签订后1个月内向原告支付第一期租金即人民币231,000元；本合同签署后，被告应立即向原告支付保证金100,000元，若被告违约或在租赁期满前解除本合同，该保证金没收归原告所有；如被告逾期支付租金及其他费用，则每日按未付金额万分之五向原告支付滞纳金，被告逾期超过3日以上仍不缴纳，原告有权在收取滞纳金的基础上终止本合同并没收保证金。原、被告双方签订合同后，被告支付租金125,000元及保证金100,000元，原告按约定将案涉租赁物交付给被告，被告进场后因无法办理公司注册登记手续而一直未投入生产经营。2019年10月12日，原告委托浙江震瓯律师事务所依法向被告致送了1份《律师函》，函告被告限期缴清所拖欠的租金、电费及第二期租金等；如逾期未付，双方所签订的《租赁合同书》视为自动解除，解除通知不再另行通知，同时被告应在2019年10月31日腾空交还承租标的物等事宜，后双方因解除租赁合同事宜未达成协议，故原告诉至法院。另查明，浙江省衢州市柯城区人民法院于2019年9月19日作出了（2019）号浙0802民初5284号协助执行通知书，查封了被告位于案涉租赁厂房内的机器设备。再查明，原告与案外人江苏立新宇现代农业科技有限公司之间就案涉标的物租赁关系于2019年3月底终止。 一审法院认为:原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，原告主张解除案涉合同，被告同意，本院予以确认。针对原告要求腾退租赁标的物，被告虽然同意，但相关设备被依法查封，故本院对该项诉请不予支持，相关设备解除查封措施后方可腾退。 针对原告要求被告支付租金的诉请，被告辩称其在承租原告的厂房后去办理公司注册登记，因信州区朝阳产业园的政策限制导致其无法注册成立公司，合同的目的不能实现，不应当支付租金，本院认为，首先，被告并未提供证据证明其不能注册公司的原因系产业园政策的限制，根据证据规则，依法应当承担举证不能的不利后果；其次，即使其不能成立公司系产业园政策的限制，该情形被告也应当提前了解获知，被告投资前不提前了解产业管理部门的政策及规定导致损失，后果应由其自行承担，故被告抗辩不应支付租金的辩解意见不能成立。原告在本案中主张租金的期间为：2019年4月8日起至2019年10月8日止即38,500元/月*6个月=231,000元，2019年10月8日起至2019年10月31日止即38,500元/月/31天*24天=29,806元，共计260,806元。被告在签订合同时已支付的125,000元应当予以抵扣，抵扣后租金为135,806元。关于被告支付的保证金100,000元在双方解除合同时能不能折抵租金，被告同意，但原告主张根据合同约定应当予以没收，本院认为，保证金系合同之债的担保方式，是一种履约保证的措施，意在敦促义务人按约定履行合同义务。本案被告虽然未按照合同的约定支付租金，已构成违约，依约应当承担违约责任包括按合同约定没收保证金，但合同同时约定了未如期支付租金的滞纳金，且原告亦主张，故没收保证金和支付滞纳金的违约请求不能同时主张，且本案的标的额仅为半年租金，若没收保证金则大大超出了原告的实际损失，有悖于合同法关于违约金规定的法理，也不利于交易双方权利义务的平衡，故对于原告主张没收被告保证金不予支持，根据法律规定，该款项应当返还；考虑到被告尚欠原告租金，保证金可直接折抵租金，折抵后被告尚欠原告的租金数额为35,806元。针对原告主张逾期支付租金的滞纳金，鉴于被告前期支付租金125,000元，折算租金支付的截止时间为2019年7月14日，因合同约定租金的支付方式为每六个月支付一次，每一次租金需提前30天支付，故第一期租金滞纳金的起算时间点为2019年6月14日，第二期租金滞纳金的起算时间点为2019年9月8日；合同约定滞纳金的标准为日万分之五，被告未主张该标准过高要求调整，根据相关法律规定，本院不主动予以调整，第一期租金的滞纳金计算至起诉之日止的公式为：106,000元*1.5%*5个月+106,000元*1.5%/31天*19天=8,925元；第二期租金的滞纳金计算至起诉之日止的公式为：29,806元*1.5%*2个月+29,806元*1.5%/31天*25天=1,255元，截至起诉之日滞纳金共计10,180元，后续滞纳金计算至付清之日止。关于原告撤回第五项诉请，本院予以确认。综上，原告的部分主张符合法律规定，本院对原告的部分请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《租赁合同书》；二、被告向原告支付截至2019年10月31日拖欠的租金35,806元；三、被告向原告支付截至2019年12月3日逾期支付租金的滞纳金10,180元，后续滞纳金计算至付清之日止；四、上述判决第二、三项，被告于本判决生效之日后十五日内履行完毕；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,102元，减半收取1,551元（已减半），由原告负担1,079元，被告负担472元。 二审中，上诉人赵挺飞提交了：1、转账凭证一份，证明：分两次支付被上诉人江西利丰鞋业有限公司款项，共计233,600元。2、调取证据申请书，上诉人曾向法院提出，上诉人租赁房屋目的是用于工业生产，2019年6、7月左右，向经开区朝阳产业园申请办理营业执照，但是未予办理，上诉人因此提出调取证据，证明：上诉人租赁房屋后不能实现租赁房屋目的，因此不能继续履行，不存在违约行为。被上诉人质证意见：转账凭证不属于新证据，被上诉人确实收到233,600元，租金和保证金225,000元，还有8,600元是上诉人员工在被上诉人处的伙食和住宿费。本院认为，因双方当事人对转账凭证的真实性无异议，故本院予以认可。关于上诉人申请本院调取证据，本院认为，因上诉人未在一审法律规定的时间内申请调取，且该证据不属于在二审中新出现的上诉人无法调取的证据，故本院不予准许。被上诉人在二审中提交了收款收据一份，证明8,600元是上诉人员工在被上诉人处的伙食和住宿费。上诉人质证认为，上诉人从未开始营业，所以不存在生活费和住宿费，也未收到上述收款收据。本院认为，因被上诉人提交的收款收据为复印件，故本院不予认可。 另查明，上诉人于2019年6月20日通过转账的方式支付租金133,600元给被上诉人。本院查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，二审双方当事人的争议焦点是：一、承租房屋不能办理营业执照致使合同目的不能实现，上诉人是否应当支付租金？二、合同解除时间的认定。三、关于上诉人是否支付了租金133,600元给被上诉人？四、关于滞纳金是否过高的问题。 关于争议焦点一。上诉人主张，承租房屋不能办理营业执照致使合同目的不能实现，被上诉人与江苏立新宇现代农业科技有限公司之间的租赁合同纠纷案中与本案的租赁物相同、租赁期限重叠，因此上诉人不支付租金。本院认为，在二审中，上诉人申请法院调取承租房屋不能办理营业执照的证据，因其未按照法律规定在一审中申请法院调取，故本院不予支持其调取请求。上诉人除证人证言外并未提供其他证据证明其不能注册公司的原因系产业园政策的限制，且该证人与上诉人存在利害关系，故本院不予采信，一审法院遗漏对当事人有争议证据是否采信的理由，本院依法纠正。同时，根据双方签订的《租赁合同书》，其中也没有约定被上诉人负有为上诉人办理营业执照和告知办理营业执照相关政策的义务，双方也仅约定了上诉人承诺该房屋仅作为工业生产使用的内容，故上诉人投资前未提前了解产业管理部门的政策及规定是导致其损失的原因，且上诉人没有提供证据证明其不能办理营业执照致合同目的不能实现时告知过被上诉人，故后果应由其自行承担。另，被上诉人与江苏立新宇现代农业科技有限公司的租赁合同，虽租赁标的与本案相同，但租赁物不影响本案上诉人的使用，所以与本案无关。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，一审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法维持。 关于争议焦点二。本院认为，根据双方签订的《租赁合同》第十条约定：“房屋租赁期内，乙方违反下列条款之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：逾期交纳管理费、水电费、逾期未交纳房屋租金，累积超过3日以上”，因上诉人未按合同约定及时交纳租金等，故被上诉人给上诉人发送律师函，通知上诉人必须于2019年10月16日前缴清拖欠租金、物业管理费、电费，并支付第二期应付未付租金；如逾期未付双方所签订的《租赁合同书》视为自动解除，解除通知不再另行通知，同时上诉人应在2019年10月31日前腾空房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，因上诉人未在2019年10月16日前缴清拖欠的租金等，故《租赁合同书》于2019年10月16日解除，而不是2019年10月31日（租赁物的腾空时间），一审判决认定合同解除时间错误，本院依法纠正。 关于争议焦点三。上诉人在二审中提出其共分两次支付被上诉人款项共233,600元，其中100,000元为保证金，133,600元为租金。被上诉人辩称：认可收到233,600元，但是其中有8,600元是上诉人员工在被上诉人处的伙食和住宿费。本院认为，上诉人在一审庭审中认可共支付225,000元（其中租金133,600元）给被上诉人，现上诉人在二审中否认其自认的事实，认为共支付了133,600元租金给被上诉人，但是，被上诉人虽认可总额233,600元，但认为差额部分8,600元系上诉人员工在被上诉人处的伙食和住宿费，而不是租金，故上诉人还应就差额8,600元是租金还是伙食费承担进一步的举证责任，现上诉人未提供证据证明8,600元的性质，上诉人待收集证据后可另行向被上诉人主张。 关于争议焦点四。上诉人认为，一审法院未经释明，直接以上诉人未提出减少违约金抗辩为由不予减少，不符合法律规定，且上诉人与被上诉人约定的滞纳金过高，应当按照银行贷款基准利率及同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。本院认为，上诉人未及时支付租金给被上诉人，给被上诉人造成的损失表现为资金的占用损失也即利息损失，双方在租赁合同中约定滞纳金的标准为日万分之五，也即年利率18.25%，低于民间借贷年利率法律保护上线24%，并不过分高于实际损失，故本院不予调整，对上诉人的上诉意见，本院不予采纳。 综上，上诉人拖欠被上诉人租金总额为：2019年4月8日起至2019年10月8日止即38,500元/月*6个月=231,000元，2019年10月8日起至2019年10月16日止即38,500元/月/31天*8天=9,935元，共计240,935元，上诉人在签订合同时已支付的125,000元以及保证金100,000元应当予以抵扣，抵扣后上诉人尚欠被上诉人租金为15,935元。关于滞纳金的计算。根据租赁合同的约定：自2019年4月8日开始计租，每六个月支付一次租金，每期租金需提前30日一次性缴纳，本合同签订后1个月内向被上诉人支付第一期租金即人民币231,000元。故第一期租金滞纳金的计算：起算时间点为2019年5月9日，终止时间点为被上诉人向一审法院起诉的时间即2020年1月13日。因上诉人通过转账的方式支付租金133,600元给被上诉人的时间为2019年6月20日，故第一期租金滞纳金的计算依据分两个阶段，即2019年5月9日至2019年6月20日计算依据为231,000元，2019年6月21日至起诉之日计算依据为106,000元（231,000元-133,600元），故第一期租金的滞纳金计算公式为：231,000元**0.0005*42天+106,000元*0.0005*207天=15,822元。第二期租金滞纳金的计算：起算时间点为2019年9月8日，终止时间点为向一审法院起诉的时间即2020年1月13日，第二期租金的滞纳金计算公式为：9,935元*0.0005*127=630.87元。上述滞纳金合计16,452.87元，后续滞纳金计算至付清之日止。 综上所述，上诉人赵挺飞的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江西省上饶市信州区人民法院作出的（2020）赣1102民初362号民事判决第二项、第三项； 二、上诉人赵挺飞与被上诉人江西利丰鞋业有限公司之间的《租赁合同》自2019年10月16日起解除； 三、上诉人赵挺飞应于本判决书生效之日起十日内支付被上诉人江西利丰鞋业有限公司拖欠的租金15935元并支付滞纳金16,452.87元（后续滞纳金按日万分之五计算至付清之日止）； 四、驳回上诉人赵挺飞的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,102元，减半收取1,551元（已减半）由江西利丰鞋业有限公司负担1,279元，赵挺飞负担272元。二审案件受理费4,627元，由上诉人赵挺飞负担3,259元，被上诉人江西利丰鞋业有限公司负担1,368元。 本判决为终审判决。 审判长 韩 扬 审判员 毛丽丽 审判员 杜依霖 二〇二〇年八月六日 书记员 刘 洋