福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0504民初1474号 原告:泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区圣湖小区综合办公楼**。 法定代表人:马万里，总经理。 委托诉讼代理人:林婷，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育彬，福建中言律师事务所律师。 被告：黄绿赢，男，1963年6月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司（下称中泰曼科公司）与被告黄绿赢物业服务合同纠纷一案,本院于2017年7月26日立案后,依法适用简易程序,于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告中泰曼科公司的委托诉讼代理人吴育彬、被告黄绿赢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中泰曼科公司向本院提出诉讼请求:1.判令黄绿赢立即支付中泰曼科公司2013年1月至2016年12月物业管理费30112元及其滞纳金（按日应交管理费的千分之三计付，暂计至起诉之日约为1万元）；2.判令黄绿赢立即支付中泰曼科公司水电公摊费1920元；3.本案的一切诉讼费用均由黄绿赢承担。事实和理由：2013年1月1日，泉州金陵房地产开发有限公司（以下简称金陵房地产公司）与中泰曼科公司签订一份《金威颐园物业管理委托合同》（以下简称物业委托合同），将金威颐园内的物业交由中泰曼科公司管理，该物业建筑面积13.06万平方米。合同约定：合同期限为2012年12月31日起至2016年12月31日止；住宅服务费按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户；未交房屋及空置房屋的管理服务费，由乙方（中泰曼科公司）按建筑面积每月每平方米4元均由乙方自主决定权利；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；车位使用费由乙方按泉州市收费相关规定向车位使用人收取。合同还就委托管理事项等双方的权利义务作出相关的约定。黄绿赢所有的房屋御庭院S20别墅处于合同所约定的物业管理的范围内，别墅的建筑面积为313.67平方米。合同签订后，中泰曼科公司依约对黄绿赢所在的金威颐园实施了规范的物业管理。考虑到小区入住情况，中泰曼科公司仅按每月每平方米2元收取物业管理费。但黄绿赢在享受了公司提供的物业管理服务，却自2013年1月起至今拒不交纳物业管理费，暂计至2016年12月已拖欠物业管理费30112元及水电公摊费1920元。中泰曼科公司曾多次催讨，但其未予理会。故起诉，请求判如所请。 黄绿赢辩称，中泰曼科公司无权向答辩人收取物业管理费：1.中泰曼科公司与答辩人之间没有直接关系，其并未与答辩人签订任何合同；2.中泰曼科公司未向答辩人提供过物业服务；3.金陵房地产公司并未与答辩人签订物业管理合同，违反了物业管理条例有关房地产开发商在与答辩人签订买卖合同时应同时签订前期物业管理合同的规定。 经庭审，双方当事人争议的焦点：中泰曼科公司所主张的物业管理费、滞纳金及公摊水电费是否有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中泰曼科公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.企业营业执照、法定代表人身份证明、资质证书各一份，证明中泰曼科公司的主体资格及资质； 2.黄绿赢身份证复印件一份，证明黄绿赢的主体资格； 3.物业委托合同一份，证明中泰曼科公司与金陵房地产公司签订物业管理服务合同，双方就物业管理项目、费用、支付等各自权利义务作出相应的规定； 4.快递单、催款单，证明中泰曼科公司催促黄绿赢履行付款义务； 5.《商品房买卖合同》一份，证明黄绿赢所购买房产在中泰曼科公司物业管理范围内及该房产面积等情况。 当庭提供证据6.房屋权属登记信息查询结果证明一份，证明目的同证据5； 当庭提供证据7.快递单、入伙通知书、邮件查单，证明金陵房地产公司于2007年12月向黄绿赢送达了入伙通知书，通知其来交接房产； 当庭提供证据8.物业服务合同备案证明，证明金陵房地产公司聘请中泰曼科公司作为前期物业管理公司并在泉州市洛江区住房和城乡建设局进行备案的事实。 黄绿赢质证认为，对中泰曼科公司提供的证据1、2、5、6无异议；对证据3有异议，认为该合同系中泰曼科公司与金陵房地产公司签订的合同，与黄绿赢无关；对证据4有异议，认为未收到中泰曼科公司发出的催款单；对证据7的真实性无异议，有收到金陵房地产公司的入伙通知书，但涉案房屋存在质量问题，双方并未办理交接手续；对证据8不清楚。 黄绿赢未提供任何证据。 对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对上述当事人有争议的证据，本院分析认证如下： 中泰曼科公司提供的证据3、8，经审查具备真实性、合法性，且与本案存在关联性，本院予以确认，该组证据可证实金陵房地产公司委托中泰曼科公司对涉案金威颐园别墅区进行前期物业服务的事实；中泰曼科公司提供的证据4，因快递单上未体现收件人，且黄绿赢否认收到中泰曼科公司发出的催款单，故该组证据本院不予确认；中泰曼科公司提供的证据7，黄绿赢无异议，本院予以确认，该证据证实黄绿赢收到金陵房地产公司发出的入伙通知书。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄绿赢系金威颐园御庭院S20号别墅的业主，房屋建筑面积313.67平方米。黄绿赢就该商品房与金陵房地产公司签订的编号为0714463《商品房买卖合同》约定：1.商品房达到交付使用条件后，金陵房地产公司（出卖人）应当书面通知黄绿赢（买受人）办理交付手续，双方进行验收交接时，金陵房地产公司应出示该商品房经质量监督部门验收合格或设计单位、监理单位、施工单位现场验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，且还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，金陵房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，黄绿赢有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金陵房地产公司承担；2.黄绿赢应在接到金陵房地产公司发出的入伙通知之日起15日内到指定地点办理该房屋的入伙手续，逾期不来办理的，视为已同意入伙，买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起按日支付金陵房地产公司该商品房总价款万分之二的代管费；3.黄绿赢同意接受整个小区统一的物业管理，缴纳物业管理费和维修费用。2008年1月1日，黄绿赢收到金陵房地产公司发出的入伙通知书。2010年，涉案商品房开始办理房屋所有权证。2013年1月1日，中泰曼科公司作为受托方与委托方金陵房地产公司签订《物业委托合同》一份，双方约定：1.由中泰曼科公司对金威颐园公共房屋建筑共用部位，共同设备、设施，市政公用设施、附属建筑物及构筑物，绿化环境卫生，停车场地，交通，公共秩序等进行物业管理，由中泰曼科公司向业主和物业使用人收取物业管理费、水电公摊费、停车费等费用；2.管理期限自2012年12月31日起至2016年12月31日止；3.物业管理费由中泰曼科公司按建筑面积每月4元/㎡向业主或物业使用人收取，中泰曼科公司以小区实际入住情况，将物业管理费标准降为按建筑面积每月2元/㎡。业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三收取滞纳金；4.小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户。合同签订后，中泰曼科公司依法对金威颐园别墅区进行物业管理。从2013年1月起至2016年12月止，黄绿赢未向中泰曼科公司交纳过物业管理费及公摊水电费。 本院认为，中泰曼科公司经工商部门及住房和城乡建设局等有关部门核准登记，取得职业资质三级证书，具备相应的物业管理服务资质。金陵房地产公司作为金威颐园别墅区的建设单位，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，其在业主、业主委员会成立并选聘物业服务企业前，有权选聘物业服务企业并有权与之签订前期物业服务合同。因此，金陵房地产公司与中泰曼科公司签订的《物业委托合同》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定合法有效。关于本案的争议焦点，即中泰曼科公司所主张的物业管理费、滞纳金及公摊水电费是否有事实和法律依据的问题：首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案《物业委托合同》系建设单位金陵房地产公司与物业服务企业中泰曼科公司签订的前期物业服务合同，依法对全体业主具有法律约束力，黄绿赢作为金威颐园别墅区的业主，依法应按照《物业委托合同》的约定享有权利和承担义务，故黄绿赢以其不是该合同的一方当事人为由，提出无需支付物业管理费的抗辩意见，于法无据，本院不予支持；其次，黄绿赢已于2008年1月1日收到金陵房地产公司发出的入伙通知书，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应视为黄绿赢同意入伙。虽然，庭审中黄绿赢辩称，金陵房地产公司通知入伙时，涉案商品房存在质量问题，双方并未办理交接手续，但从双方于2010年开始办理涉案房屋所有权证的自认及该商品房权属证书已办理完毕的事实来看，可认定涉案商品房至少于2010年已经质量监督部门验收合格，符合交付条件，故黄绿赢关于涉案商品房存在质量问题不符合交接条件的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。中泰曼科公司依照涉案《物业委托合同》的约定，为金威颐园别墅区提供物业管理服务，全体业主依法应按约向其缴纳物业管理费，现黄绿赢以其未享受中泰曼科公司的物业服务为由拒绝支付物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，对黄绿赢的该项抗辩理由，本院不予支持；再次，国务院《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”本案中，黄绿赢与金陵房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，黄绿赢同意接受整个小区统一的物业管理，缴纳物业管理费和维修费，故可认定黄绿赢对其应当履行缴交物业管理的义务是明知的。虽然该《商品房买卖合同》中未约定物业管理费的收取标准、支付时间等内容，但这并不能免除黄绿赢依前期物业合同支付物业管理费的法定义务，故黄绿赢关于中泰曼科公司未告知前期物业合同内容无权收取物业管理费的抗辩，于法无据，本院不予支持；最后，黄绿赢作为金威颐园别墅区的业主，依法应按照涉案《物业委托合同》的约定向中泰曼科公司支付物业管理费，涉案《物业委托合同》约定的物业管理费标准为每月每平方米4元，现中泰曼科公司自愿调整为每月每平方米2元，是其权利的合法处分，本院予以照准，故黄绿赢共拖欠中泰曼科公司自2013年1月起至2016年12月止的物业管理费为2元/月/㎡×313.67㎡×12月×4年=30112.32元。因中泰曼科公司未能举证证明黄绿赢知悉涉案物业管理费的收取标准及支付时间等内容的时间，依法应承担举证不能的法律后果，故黄绿赢知道涉案物业管理费收费标准的时间为起诉状等相关诉讼材料送达之日，而应支付涉案物业管理费的时间则为必要的准备时间届满之日，即本院酌定为作出本判决之日。虽然涉案《物业委托合同》约定，逾期支付物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三支付滞纳金，但因合同约定的滞纳金计算标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，且中泰曼科公司也未能举证证明还存在其他损失，故本院将滞纳金标准调整为按年利率24%计算，支付滞纳金的时间则从应给予的必要准备时间届满之日起（即本判决作出之日）计算。涉案《物业委托合同》虽约定公摊水电按实际用量分摊到户，但中泰曼科公司未能提供证据证明金威颐园别墅区2013年1月至2016年12月期间的公摊水电实际用量情况，也未能提供证据证明其与金陵房地产公司对公摊水电费的收费标准另行作出约定，故中泰曼科公司要求黄绿赢按40元/月的收费标准计付公摊水电费，缺乏事实依据。 综上所述，黄绿赢拖欠中泰曼科公司2013年1月起至2016年12月的物业管理费共计30112.32元，现中泰曼科公司请求支付30112元，是其权利的合法处分，本院予以照准；黄绿赢于收到本院送达的起诉状等相关诉讼材料之日才知道涉案物业管理费的收取标准，现中泰曼科公司请求其履行支付物业管理费的义务，应给予其必要的准备时间，本院酌定为本判决作出之日（即2017年9月4日）前，故中泰曼科公司请求支付滞纳金应从2017年9月4日起算，因涉案《物业委托合同》约定的滞纳金标准过高，本院调整按年利率24%计算，超过部分的滞纳金诉求，本院不予支持；中泰曼科公司未能举证证明公摊水电费的计算依据，对该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄绿赢应在本判决生效之日起十日内支付给泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司自2013年1月起至2016年12月止的物业管理费30112元，并支付自2017年9月4日起至实际还清之日止按年利率24%计算的滞纳金; 二、驳回泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费851元，减半收取计425.5元，由泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司负担176元，黄绿赢负担249.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  颜智斌 二〇一七年九月四日 书记员  戴宇楠 速录员  杜泉毅 附注：本案引用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自已提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判明决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。