海南省万宁市人民法院   民事判决书   （2017）琼9006民初1110号   原告：邹今遥，男，1989年12月8日出生，汉族，现住海口市。   委托代理人：胡怡，海南德赛利律师事务所律师。   委托代理人：刘余，海南德赛利律师事务所实习律师。   被告：三亚海方房地产开发有限公司，住所地：万宁市龙滚镇山钦湾国际社区。   法定代表人：王威，该公司执行董事，   被告：海南中信国安投资开发有限公司，住所地：海南省万宁市龙滚镇人民政府。   法定代表人：刘星，公司总经理。   委托代理人：罗涛，海南瑞来律师事务所律师。   原告邹今遥与被告三亚海方房地产开发有限公司（简称三亚海方公司）、海南中信国安投资开发有限公司（以下简称中信国安公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡怡、刘余，被告中信国安公司委托代理人罗涛到庭参加诉讼，被告三亚海方公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告邹今遥向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告三亚海方公司达成的商品房预约合同；2、请求判令被告三亚海方公司向原告返还购房款931200元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告支付2010年1月13日起至实际清偿之日止的利息（暂计至2017年6月1日，利息为416774.53元）；3、请求判令本案全部诉讼费用由被告三亚海方公司承担；4、请求判令本案原告的律师费38000元由被告三亚海方公司承担。5、请求判令被告中信国安公司对上述债务承担连带责任。   事实和理由：2009年6月，被告中信国安公司与被告三亚海方公司共同开发建设位于海南省万宁市××镇境内山钦湾地块五星级酒店及房地产项目（即“中信·博鳌·山钦湾”项目），三亚海方公司在项目所在地山钦湾设立销售部门以中信国安公司的名义对外销售商品房。2010年1月，原告看到“中信·博鳌·山钦湾”的宣传材料后，于当月12日与被告三亚海方公司以口头商谈的形式达成购房意向，随后双方签订《博鳌山钦湾国际社区VIP会员加盟协议书》（以下简称《加盟协议书》），约定由原告购买该项目3号楼2期9层922房、1层121房，房屋总价款分别为514100元、417100元，共计931200元。次日，原告向被告三亚海方公司的中国银行账户转账支付931200元购房款，被告三亚海方公司出具购房款收据。上述购房款支付后，原告曾要求与被告签订正式的《商品房买卖合同》，但被告三亚海方公司一直以各种借口拖延办理。直至今日，致使原告购房目的无法实现，其行为构成根本违约。被告中信国安公司作为该项目的合作方，应当对外共担风险，故应对上述债务承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，恳求贵院依法查清事实，请求人民法院判决支持原告的全部诉讼请求。   被告中信国安公司辩称：1、原告与被告三亚海方公司签订的是《加盟协议书》，约定的内容是原告支付一定费用，可持卡消费，是一份消费协议书，而不是商品房预售合同。2、原告与被告三亚海方公司从签订协议到履行，中信国安公司都没有参与其中，根据合同相对性原则，中信国安公司不应承担连带责任，且三亚海方公司和中信国安公司的合作模式约定很清楚。在签订《加盟协议书》时，原告对三亚海方公司和中信国安公司的合作模式是明知的，认可的，实际情况中，原告没有提出任何异议，所以应当免除中信国安公司的连带责任。3、关于请求承担利息问题，根据原告与三亚海方公司之间签订的《加盟协议书》，并没有对利息进行明确的约定，原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条支付利息是有规定，但是原告不能证明其受到的损失。根据VIP《加盟协议书》，双方不存在商品房预约关系，仅存在VIP合同关系。在没有证据能够证明原告遭受损失的情况下，不能判令被告承担相应的责任。4、本案律师费的承担问题，原、被告口头协议中没有对律师费进行约定，本案中，中信国安公司对合同订立和履行过程中，并没有过错，不应承担本案的律师费。   被告三亚海方公司未到庭，未提交答辩状。   原告邹今遥为证明其所主张的事实提供证据如下：1、合作开发酒店及房地产合同书。2、中信.博鳌山钦湾宣传册。3、博鳌山钦湾国际社区VIP会员加盟协议书。4、中国银行现金解款单及购房款收据。5、律所正式发票。以上证据均经庭审质证，可以作为定案依据。   本院经审理查明以下事实：2009年6月19日，中信国安公司（甲方）与三亚海方公司（乙方）就开发建设位于海南省万宁市××镇境内山钦湾地块五星级酒店及房地产项目（以下简称山钦湾房地产项目）事宜，签订《合作开发合同书》。其相关内容约定：甲方提供约406.49亩建设用地使用权，乙方提供除项目土地地价之外的全部开发建设资金，并负责项目开发建设及经营管理工作；在居住用地上建设的商品房项目由乙方负责开发、建设及销售并承担项目销售费用；本项目由双方合作，以甲方的名义开发建设，但甲方不参与合作项目的管理和经营；乙方投资金额达到国家法律法规规定的房地产项目转让条件时，甲方将本项目按本协议的约定转让给乙方；合作项目开发建设和经营销售等所产生应缴纳的所有税费由乙方承担，甲方仅承担土地和出售权益应缴纳的税费，在乙方未完全置换甲方权益时，以甲方作为纳税主体；甲方对项目的运作过程进行监控和参与，乙方的对外销售协议，需经甲方认可。《合作开发合同书》第六条6.6款还特别约定，合作项目在未置换完甲方的权益前，对外事项均以甲方的名义进行，甲方对此有协助和办理相关手续的义务。   《合作开发合同书》签订后，三亚海方公司陆续投入资金开发建设该房地产项目，并在项目所在地山钦湾设立销售部门以中信国安公司的名义对外销售商品房。原告于2010年1月12日与被告三亚海方公司以口头商谈的形式达成购房意向，随后双方签订《加盟协议书》，约定VIP会员可以用于消费、置业等。2010年1月13日，原告向被告三亚海方公司的中国银行账户转账分别支付了484100元（现金解款单上注明3号楼2期9层922房）及387100元（现金解款单上注明3号楼2期121房），另原告向被告三亚海方公司支付现金3万元每房，被告三亚海方公司于2010年1月13日出具收款收据4张，金额分别为484100元一张，387100元一张，30000元两张，共计931200元，原、被告双方至今未签订《商品房买卖合同》。   本院认为，本案诉讼争议的焦点是：一、原告与被告三亚海方公司所达成的商品房预约合同是否应予以解除；二、被告三亚海方公司是否应承担返还原告购房款931200元并支付利息的民事责任；三、被告三亚海方公司是否应承担原告的律师费。四、被告中信国安公司是否应对被告三亚海方公司的债务承担连带责任。   一、关于双方之间的商品房预约合同是否应予以解除的问题。本案中，原告与被告三亚海方公司签订了《加盟协议书》，约定VIP会员可以在本社区置业、消费，原告向被告三亚海方公司账户汇款的汇款凭证、被告三亚海方公司出具的收据，该收据明上明确载明，该款项用于涉案房屋的购买，综上3份证据表明，原告与被告三亚海方公司进行了商品房买卖前期的预定，因此本案为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告已经支付了全部的购房款，履行了主要义务，且被告三亚海方公司已经接受，因此，原告与被告三亚海方公司商品房预约合同成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，在达成口头购房预约合同后，双方当事人应就商品房买卖合同的具体内容继续磋商，并在将来一定期限内签订正式的商品房买卖合同。本案双方当事人商品房预约合同成立，被告方接受原告的购房款后，经原告催告，在长达五年多的时间里，一直未与原告协商签订正式的商品房买卖合同；诉讼过程中，就涉案商品房的施工建设、验收、预售许可证的后续办理等方面的情况，二被告未能提供任何证据材料予以证明，也不能交房给原告。二被告此举已经表明被告方拒绝与原告签订商品房买卖合同，原告不能实现其购房目的，起诉要求解除购房预约合同，其诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。   二、被告三亚海方公司是否应承担返还原告购房款931200元并支付利息的问题。本案中，双方商品房预约合同成立后，在原告已支付931200元购房款的情况下，被告方至今原告协商签订正式的商品房买卖合同，其行为已明显违背双方达成购房预约的目的。被告方长期占用原告的购房资金931200元，给原告造成经济损失，因此，解除合同后，原告有权要求返还已付的全部购房款并要求赔偿损失。三亚海方公司是商品房项目的实际开发建设和销售管理人，又是原告所付购房款的收款方，本案返还原告购房款并赔偿损失（支付利息）的责任应由三亚海方公司承担。关于损失的计算标准问题，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，可按已付购房款的中国银行同期同类贷款利率计算。   三、被告三亚海方公司是否应承担原告的律师费。原、被告合同中并没有约定律师费的承担，且没有相关的法律规定，因此原告请求被告三亚海方公司负担原告的律师费，并没有事实和法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。   四、被告中信国安公司是否应对被告三亚海方公司的债务承担连带责任。三亚海方公司所售的房屋在相关的对外销售广告及项目名称，都是中信山钦湾项目宣传，购房人有理由相信涉案项目是被告三亚海方公司和被告中信国安公司共同开发，且三亚海方公司在山钦湾项目现场售楼部出售中信国安公司名下的商品房行为是合法的。而且原告直接将购房款支付至被告三亚海方公司名下，这也符合二被告之间合同约定的内部分工，由此可知，中信国安公司对三亚海方公司出售房屋的行为是知情和允许的，鉴于购房款是被告三亚海方公司直接收取，因此被告三亚海方公司应直接承担返还购房款本金和承担违约金的责任，被告中信国安公司对被告三亚海方公司应承担的义务负有连带责任。   综上所述，原告请求判决解除商品房预约合同，判令二被告承担返还购房款931200元并支付利息之连带责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：   一、解除原告邹今遥与被告三亚海方房地产开发有限公司所达成的商品房买卖预约合同。   二、被告三亚海方房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，返还原告邹今遥购房款本金人民币931200元并支付利息，利息自2010年1月13日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款本金付清之日止。   三、被告海南中信国安投资开发有限公司对上述第二项判决款项承担连带责任。   四、驳回原告其他的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费人民币16932元，由被告三亚海方房地产开发有限公司和海南中信国安投资开发有限公司共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审 判 长 吴 雄   人民陪审员 许声军   人民陪审员 陈君旭     二Ο一七年九月一日   书 记 员 纪翔飞   附：本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。