河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0104民初4353号 原告（执行案外人）：李德义，男，1992年3月5日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 委托诉讼代理人：霍灿英、马增川，河北海岳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：沈妮娜，女，1978年1月15日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 被告（申请执行人）：陈朝，男，1990年1月23日出生，汉族，现住安国市药市。 被告（申请执行人）：丁书印，男，1952年6月4日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：贾卧龙，男，与三被告系同事关系。 被告（被执行人）：北京博达房地产开发有限公司沧州分公司，住所地沧州市新华区北环东路三里庄农资公司，统一社会信用代码：911309007713115955。 主要负责人：赵剑，该分公司董事长。 被告（被执行人）：鑫港投资集团有限公司，住所地河北省沧州市新华区北环东路三里庄农资公司仓库，统一社会信用代码：91130902598256261T。 法定代表人：张军洪，该公司执行董事。 被告（被执行人）：北京博达房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城北科技园区富康路甲22号，统一社会信用代码：91110114722661003B。 法定代表人：司融然，该公司执行董事。 原告李德义与被告沈妮娜、陈朝、丁书印、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司（以下简称博达沧州分公司）、鑫港投资集团有限公司（以下简称鑫港公司）、北京博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告李德义委托诉讼代理人霍灿英、马增川，被告沈妮娜、陈朝、丁书印的委托诉讼代理人贾卧龙，被告丁书印到庭参加诉讼。被告博达沧州分公司、被告鑫港公司、被告博达公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李德义向本院提出诉讼请求：1.停止对沧州市新华区三里家园24-1-1503号房产的拍卖，并予以解除查封；2.确认上述房产为原告合法购买，买卖合同合法有效；3、诉讼费用由各被告共同承担。事实和理由：原告购买苟学新沧州市新华区三里家园24-1-1503号房产，并于2015年5月14日到三里家园售楼处进行变更登记，与被告博达沧州分公司签订意向客户确认单，约定总房款346500元，并交纳了首付款122170元，其中10万元为房款，剩余为苟学新违约金转房款。在被告沈妮娜、丁书印、陈朝与被告博达公司、博达沧州分公司、鑫港公司借款合同纠纷一案中，石家庄市桥西区人民法院（以下简称桥西法院）查封了上述房屋。原告对此提出案外人执行异议，桥西法院作出（2017）冀0104执异100号执行裁定，驳回原告提出的执行异议。原告与被告博达沧州分公司签订的《意向客户确认单》合法有效，且购房行为先于法院查封。根据被告博达沧州分公司多次承诺，因逾期交房产生的违约金加上交纳的购房款已超过约定购房款的50%。但该被告仅将其中的违约金22170元转为房款。 被告沈妮娜、陈朝、丁书印共同辩称，1、原告提交的《意向客户确认单》无出卖方签章，无交房日期等合同主要内容，不能视为有效的商品房买卖合同。2、原告交纳的购房款时间是2015年5月，金额不足约定房款的50%，被告博达沧州分公司给苟学新开具的违约金转房款收据和原告无关，逾期交房应支付的违约金不能自动转为购房款。3、原告未提供所购涉案房产为夫妻二人唯一住房的证明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条的规定，应驳回原告的诉讼请求。 被告博达公司、博达沧州分公司、鑫港公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了《意向客户确认单》、被告博达沧州分公司出具的收据及利息转房款收据两张、苟学新存款凭条、博达沧州分公司出具的《承诺书》及《协议书》、《房屋登记信息查询结果》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《意向客户确认单》虽无被告博达沧州分公司公章，但有置业顾问及经理签字，且同日该被告向原告出具的收据上加盖了该被告财务专用章，收据记载的房号与确认单一致。此外，与原告同期购买该被告开发的三里家园房产的其他购房人所持有的《意向客户确认单》亦均没有被告签章，说明《意向客户确认单》不签章、收据加盖财务专用章符合被告博达沧州分公司的交易习惯，故应认定此证据的真实性。2、关于两张违约金转房款收据，2015年5月14日，被告博达公司沧州分公司出具户名为苟学新的违约金转房款收据两张，金额分别为9920元、12250元。虽被告博达沧州分公司出具的收据户名为苟学新，但收据上标注：“2015.5.14更名为李德义”，且同日该被告给原告出具,10万元的收款收据，记载房号为24-1-1503，与苟学新首付款金额一致，故应认定原告自苟学新处购买涉案房产并已办理变更登记的事实。据此，对原告所诉已交纳首付款10万元、被告博达沧州分公司将违约金22170元转房款及本院查封房产的事实予以确认。 另查，被告博达公司沧州分公司于2015年3月取得三里家园项目24号楼商品房预售许可证，本院于2016年3月29日查封时涉案房产登记在该被告名下，目前尚不具备交房条件。2013年9月16日、2015年2月7日，被告博达沧州分公司两次出具《承诺书》，承诺自购房人交款时间起算满30个月后开始计算补偿金，2014年5月1日前按实际交款日万分之四计算，2014年5月1日之后按日万分之五补偿。2015年4月10日该被告出具《协议书》，承诺24号楼于2015年8月25日正式交房，于2015年8月30日前一次性以现金方式付清所欠违约金。 原告主张自交款之日2011年2月25日开始计算至本院查封之日，按照被告博达沧州分公司承诺标准计算，违约金应为80300元，加上支付的房款已经超过50%。 根据沧州市房地产咨询服务中心出具的《房屋登记信息查询结果》，截止2016年11月28日，未查到原告的房屋登记信息。 本院认为，原告与被告博达沧州分公司在本院查封前签订了《意向客户确认单》并交纳了部分房款，但本院查封涉案房产时，房产仍登记在被告博达沧州分公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因原告与被告博达沧州分公司约定购房款346500元，原告交纳首付款10万元加上被告博达沧州分公司已出具违约金转房款收据22170元后，仍不足购房款的50%。被告博达沧州分公司出具的违约金转房款的收据已经明确22170元系计算至2014年12月31日的违约金，原告自交款日开始计算违约金与该被告做出的交款满30个月后开始补偿的承诺不符。且被告博达沧州分公司承诺的补偿款（违约金），与购房款非同一性质款项，在双方没有明确约定违约金自动转房款的情况下，原告自行转化为购房款无事实和法律依据。据此，原告就本院查封的沧州市新华区三里家园24-1-1503号房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉讼请求第二项不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告李德义的诉讼请求。 本案申请费80元及公告费600元，由原告李德义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李彦红 人民陪审员  王海丽 人民陪审员  李风艳 二〇一七年九月二十五日 代书 记员  刘 杰