福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初2509号 原告：曾琴，女，1961年7月6日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建康立律师事务所律师。 被告：林榕生，男，1986年3月20日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：赵秀芝，福建力群律师事务所律师。 被告：福建好家置业有限公司，住所地福州市台江区广达路68号金源大广场东区23层6、7单元。 法定代表人：陈静宇，总经理。 委托诉讼代理人：李林锦，福建宽达律师事务所律师。 原告曾琴与被告林榕生、福建好家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾琴及其委托诉讼代理人卢伯尧，被告林榕生及其委托诉讼代理人赵秀芝、被告福建好家置业有限公司委托诉讼代理人李林锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告林榕生签订的《房产买卖经纪服务合同》合法有效，确认被告林榕生解除合同行为无效；2.确认林榕生位于福州市仓山区房屋归原告所有；3.确认被告林榕生名下位于福州市仓山区房屋拆迁所获得的合法权益归原告所有；4.被告林榕生支付原告违约金11200元（违约金从2016年5月5日起暂计至2016年6月1日止，按原告已付款80万元的日万分之五计算），2016年6月1日之后违约金按上述标准计至被告林榕生实际交房之日止；5.被告林榕生赔偿原告因本案诉讼支付的律师费11000元、差旅费500元，合计11500元；6.被告福建好家置业有限公司对被告林榕生上述第2项、第3项、第4项和第5项向原告承担连带赔偿责任；7.由两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月份，原告经被告福建好家置业有限公司推荐介绍、并共同前往被告林榕生所有的位于福州市仓山区。2016年4月26日，原告与被告林榕生、被告福建好家置业有限公司签订了一份《房产买卖经纪服务合同》，合同约定：（1）甲方林榕生将位于福州市仓山区房屋卖给乙方曾琴，面积67.03平方米，总价款800000元，甲方对该房产现状负全责，并保证该房产符合国家及福州市房产上市的有关规定及政策，甲方保证所提供的相关资料完整真实合法有效，否则由此产生的一切后果由甲方承担。（2）乙方支付甲方履约保证金50000元汇入丙方福建好家置业有限公司指定账户监管，其余房款转入甲乙双方认可银行办理资金监管手续。（3）甲乙双方向丙方支付中介服务费。（4）居间、交易服务：丙方向甲乙双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务；丙方负责监管双方交易相关材料；按合同约定时间协助甲乙双方办理房产及附属配套设施过户及物业交接手续，收取佣金及各项服务费。（5）违约认定：甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违背其本人的保证内容或保证内容不属实的，视为该方违约；任何一方未按合同或相关附件的约定履行义务的，或未经协商一致擅自变更或解除合同的，均视为违约行为。（6）违约责任包括迟延履行按成交价每日支付万分之五违约金，守约方行使合同解除权的，违约方应支付违约金50000元、并承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、税费、守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。合同还对其他内容作了约定。合同签订当日，原告依约向被告林榕生支付了50000元履约保证金由被告福建好家置业有限公司保管。2016年4月29日，原告与两被告前往中国光大银行办理房屋交易资金网上托管业务申请协议书，原告当日即按约定向银行托管账户缴存了全部购房款774800元。2016年5月16日，原告忽然接到被告福建好家置业有限公司寄来的告知函及林榕生抄送的通知函，让被告福建好家置业有限公司通知原告，被告林榕生以房屋列入拆迁范围无法办理过户为由，要解除房屋买卖合同。之后原告经过了解，早在2016年4月6日，政府部门就已发出拆迁公告，被告房屋列入拆迁范围。经查，被告福建好家置业有限公司私下将林榕生房屋所有权证、土地证退还林榕生。原告认为：原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告林榕生在房屋列入拆迁范围之后将房屋卖给原告，意思表示真实，其单方解除合同行为违反诚信原则和《合同法》相关规定，依法属于无效行为。房屋拆迁并不影响房屋买卖，不是解除合同的法定或约定事由，本案合同不应解除。被告林榕生没有按合同约定时间办理房产过户手续构成违约，应承担违约责任。被告福建好家置业有限公司作为专业的中介机构，其未尽职审查，对被告林榕生违约、赔偿责任应承担连带责任。被告福建好家置业有限公司在房屋买卖合同没有解除情况下，未经原告同意，将其负责监管的林榕生房屋所有权证、土地证退还林榕生，故其对被告林榕生房屋拆迁所获得的合法权益应向原告承担连带责任。 被告林榕生辩称，一、原、被告于2016年4月26日签订的《房产买卖经纪服务合同》已达到解除合同的条件，被告林榕生有权解除该合同，具体理由如下：1.本案中《房产买卖经纪服务合同》项下的讼争房屋系因政府拆迁政策冻结的原因无法过户，致使不能实现合同目的，被告林榕生有权解除该合同。原、被告签订上述《房产买卖经纪服务合同》并办理资金监管后，买卖双方在中介的组织下一起前往房产交易中心办理过户，当时经房产交易中心工作人员告知后三方才知晓讼争房屋因政府拆迁冻结的原因无法过户。虽然福州市仓山区人民政府发出《房屋征收告知书》的时间（2016年4月6日）在三方签订《房产买卖经纪服务合同》之前，但是根据被告林榕生于2016年5月16日向被告福建好家置业有限公司发出的《通知函》以及被告福建好家置业有限公司于2016年5月16日向原告发出的《告知函》可以证实：三方在签订《房产买卖经纪服务合同》时均不知晓该讼争房屋已经列入政府拆迁范围，也不知晓该讼争房屋因政府拆迁政策冻结不能过户，因此，被告林榕生在主观上并未有过错，不能过户的原因也不可归结于被告林榕生个人，应当认定为系因不可抗力原因导致无法实现合同目的。依据《房产买卖经纪服务合同》第12条第2款约定：“因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，甲乙双方免责。交易过程中已产生的费用由甲乙双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结书。”同时，依据我国《合同法》第94条第1款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”因此，被告林榕生有权解除上述《房产买卖经纪服务合同》，被告林榕生于2016年5月16日向被告福建好家置业有限公司发出的《通知函》，被告福建好家置业有限公司于2016年5月16日向原告发出的《告知函》，本案中的《房产买卖经纪服务合同》于原告收到上述函件之日即2016年5月16日已解除，原告请求确认该解除行为无效，无任何事实和法律依据。2.本案讼争房屋已被政府予以拆除，根据我国《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因此，本案中《房产买卖经纪服务合同》项下的标的已消灭，该份合同无法继续履行，被告林榕生有权解除。3.本案讼争房屋拆迁后所得的拆迁安置房，系因合法建造而设立的是新的物权，也具有新的价值，该拆迁安置房的价值远高于《房产买卖经纪服务合同》项下的成交价80万元，如果该拆迁安置房仍按照原先的80万交易的话，将会使卖方的权益严重受损，造成显失公平，严重违反我国《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”因此，该份合同不应继续履行，应予以解除，退一步说即使不能解除，也应当依据我国《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的;（二）在订立合同时显失公平的。”予以撤销。二、本案中原告第三项诉求的诉讼标的尚不明确，应当驳回原告的诉讼请求。原告第三项诉求为“确认被告林榕生名下位于福州市仓山区房屋拆迁所获得的合法权益归原告所有”，因讼争房屋已被拆迁，产权调换的拆迁安置房未确定，且未与拆迁单位进行各项补偿费用及产权调换费用的结算，原告所诉求的拆迁房屋所获得的合法权益的诉讼标的尚不明确，退一万步说，即使原告享有该拆迁权益，应待诉讼标的明确后另行主张权利，恳请法院驳回原告的该项诉求。三、原告第四项诉求违约金以及第五项诉求律师费以及差旅费无事实与法律依据，恳请法院不予支持，具体理由如下：1.依据《房产买卖经纪服务合同》第12条第2款约定：“因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，甲乙双方免责。”被告林榕生解除该份合同具有事实和法律依据，原告无权要求被告林榕生支付违约金、律师费及差旅费。2.依据《房产买卖经纪服务合同》第11条第3款约定：“因一方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按本条第1款约定行合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金5万元；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金等费用，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。”根据该约定守约方要求支付律师费、差旅费的前提条件是因对方违约而行使解除权，但是原告并未提出解除合同，无权要求被告支付律师费及差旅费。3.原告提供委托代理合同和律师费发票，但是并未提供相应的转账凭证，无法证实有实际支付律师费的事实，恳请法院不予支持。同时，差旅费并未提供任何相关联的票据等证据，恳请法院不予支持。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告福建好家置业有限公司辩称，一、讼争房屋不能过户的原因系政府行为和房地产交易中心未对数据及时更新造成，被告福建好家置业有限公司作为经纪服务方在本案中不存在过错，应当依法驳回原告对被告福建好家置业有限公司的诉讼请求。1.福州市仓山区人民政府发出的房屋征收告知书、房屋征收决定书均没有说明拆迁范围内的房屋产权已被冻结、不能过户事宜，被告福建好家置业有限公司与被告林榕生均不存在过错。2016年4月6日，福州市仓山区政府才发出房屋征收告知书，但因讼争房屋是长期出租给他人居住，被告林榕生并没有居住在讼争房屋中，故被告林榕生对于讼争房屋被列入政府拆迁范围一事并不知情，该房屋征收告知书也没有写明拆迁范围内的房屋产权已被冻结，不能交易过户，且讼争房屋早在公告前已挂出转让。而房屋征收决定书于2016年6月27日才公布，在该征收决定书中也未说明拆迁范围内的房屋产权已被冻结，不能过户。2.福州市房地产交易中心对于拆迁范围内房屋产权被冻结的数据未及时进行更新，未提示讼争房屋交易冻结的客观事实，造成误导，被告福建好家置业有限公司已尽谨慎审查义务，不存在过错。被告福建好家置业有限公司在签订《房产买卖经纪服务合同》前，被告福建好家置业有限公司的工作人员曾数次前往福州市市民服务中心进行电脑查询，均未查询到讼争房屋被冻结交易过户的结论，之后被告福建好家置业有限公司才与原告、被告林榕生于2016年4月26日签订《房产买卖经纪服务合同》，根据该合同约定，被告福建好家置业有限公司主要是为原告和被告林榕生提供监管双方的交易相关材料、协助双方办理产权过户手续、房屋交接等交易服务。合同签订后，被告福建好家置业有限公司的工作人员即于2016年4月28日在福州市房地产交易中心网站对讼争房产进行挂牌网签，并顺利签署，这说明讼争房屋产权状态为正常，是可以交易过户的。2016年4月29日，被告福建好家置业有限公司与买卖双方即原告、被告林榕生到福州市房地产交易中心办理交易过户手续时，才被告知讼争房屋被列入拆迁范围，无法办理交易过户手续。此时，被告福建好家置业有限公司才得知讼争房屋因列入拆迁范围不能过户。之后被告福建好家置业有限公司在2016年5月5日、5月23日两次进行电脑查询，在当前冻结状态情况一栏均显示为“未查到”，因此被告福建好家置业有限公司认为，房地产交易中心对拆迁范围内的房屋产权进行冻结未进行提示，未对数据进行更新，存在过错。3.在得知讼争房屋不能过户后，被告福建好家置业有限公司积极约谈原告和被告林榕生进行协商解决此事，但原告与被告林榕生未能达成一致意见。后被告林榕生于2016年5月16日发函给被告福建好家置业有限公司，要求被告福建好家置业有限公司发函通知原告，解除《房产买卖经纪服务合同》，退还原告履约保证金50000元，并要求原告配合前往中国光大银行办理资金监管解除手续，退回交易款项等，被告福建好家置业有限公司应被告林榕生要求，于当天即向原告发函，告知以上事项。从以上可见，被告福建好家置业有限公司已尽谨慎审查义务，讼争房屋被冻结不能过户是因政府在房屋征收决定书公布前冻结过户的行为和房地产交易中心未对数据进行更新的行为所造成，被告福建好家置业有限公司在得知情况后也已积极进行协调，由始至终不存在过错，因此原告要求被告福建好家置业有限公司对违约金承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。4.原告主张律师费、差旅费没有法律依据，且被告福建好家置业有限公司不存在过错，应予以驳回。二、原告对于其损失自身存在过错，应由其自行承担责任。1.根据原告提供的被告林榕生向被告福建好家置业有限公司发出的通知函可知，早在2016年4月29日，三方前往福州市房地产交易中心办理产权过户手续时，得知讼争房屋因被列入政府拆迁范围，房屋产权已被冻结，无法办理过户手续后，被告林榕生就已向原告提出解除合同、解除资金监管，将款项退回原告账户，但是原告不同意。2.从原告提供的被告福建好家置业有限公司向其发出的告知函可知，被告福建好家置业有限公司曾于2016年5月13日约原告与被告林榕生到公司协商解决合同解除、退还资金事宜，但是原告仍然不同意协商解决。3.被告福建好家置业有限公司在2016年5月16日收到被告林榕生解除合同的通知函后，于当日即发函给原告，告知被告林榕生解除房屋买卖合同，并要求原告在三个工作日配合前往中国光大银行办理资金监管解冻手续，退还原告交易款项，但原告还是未予理睬。综上，被告福建好家置业有限公司不存在过错，且原告早已知晓被告林榕生解除合同事宜，因此应由原告自行承担责任，恳请法院驳回原告对被告福建好家置业有限公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月26日，原告与被告林榕生、被告福建好家置业有限公司签订《房产买卖经纪服务合同》，合同约定：（1）甲方（被告林榕生）将位于福州市仓山区房屋卖给乙方（原告），总价款80万元，甲方对该房产现状负全责，并保证该房产符合国家及福州市房产上市的有关规定及政策，甲方保证所提供的相关资料完整真实合法有效，否则由此产生的一切后果由甲方承担。（2）乙方支付甲方履约保证金50000元汇入丙方（被告福建好家置业有限公司）指定账户监管，其余房款转入甲乙双方认可银行办理资金监管手续。（3）甲乙双方向丙方支付中介服务费。（4）居间、交易服务：丙方向甲乙双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务；丙方负责监管双方交易相关材料；按合同约定时间协助甲乙双方办理房产及附属配套设施过户及物业交接手续，收取佣金及各项服务费。（5）违约认定：甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违背其本人的保证内容或保证内容不属实的，视为该方违约；任何一方未按合同或相关附件的约定履行义务的，或未经协商一致擅自变更或解除合同的，均视为违约行为。（6）违约责任包括迟延履行按成交价每日支付万分之五违约金，守约方行使合同解除权的，违约方应支付违约金50000元、并承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、税费、守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。（7）因不可抗力或政策的改变等原因导致合同无法履行，甲乙双方免责。交易双方已产生的费用由甲乙双方各自承担。根据该条款免责，双方应签订具结报告。合同还对其他内容作了约定。合同签订当日，原告依约将50000元履约保证金交给被告福建好家置业有限公司保管。2016年4月29日，原告与两被告前往中国光大银行办理房屋交易资金网上托管业务申请协议书，原告当日即按约定向银行托管账户存入了购房款774800元。2016年5月16日，原告接到被告福建好家置业有限公司寄来的告知函及林榕生抄送的通知函，被告福建好家置业有限公司通知原告，被告林榕生以房屋被列入政府拆迁范围无法办理过户为由，通知原告解除《房产买卖经纪服务合同》。 另查，讼争房屋因被列入政府拆迁范围，在本案审理过程中，讼争房屋已被有关部门拆除。 本院认为，原、被告签订的《房产买卖经纪服务合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约支付了履约保证金50000元，并按约定向银行托管账户存入了购房款774800元。之后，因讼争房屋被列入政府拆迁范围，导致无法办理过户手续。原告要求确认讼争房屋归其所有，鉴于讼争房屋已被有关部门拆除，本院不予支持。讼争房屋虽被列入政府拆迁范围，但将存在拆迁安置权益，故被告的解除合同行为无效，现原告要求确认被告的解除合同行为无效，本院予以支持。原告要求确认讼争房屋拆迁所获得的合法权益由其享有，未有相关依据，本院不予支持。鉴于讼争房屋因客观原因无法办理过户手续，对原告的诉请的违约金和律师代理费、差旅费，本院不予支持。原告要求被告福建好家置业有限公司对第2项、第3项、第4项和第5项诉讼请求承担连带赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下： 一、原告曾琴与被告林榕生签订的《房产买卖经纪服务合同》有效； 二、被告林榕生的解除合同行为无效； 三、驳回原告曾琴的其他诉讼请求。 案件受理费11800元，由被告林榕生负担。被告林榕生负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告林榕生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一七年九月一日 书记员  黄 玲 附：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。