天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初1460号原告：韩爱珍，女，1956年8月17日出生，回族，天津市河东区奶品公司退休职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘丽薇，天津维尚律师事务所律师。原告：傅长青，男，1958年6月15日出生，汉族，天津滨海公交公司退休职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘丽薇，天津维尚律师事务所律师。被告：田爱杰，女，1963年10月28日出生，汉族，天津市印刷厂退休职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：于凤英，天津世林律师事务所律师。被告：钟国岩，男，1989年2月13日出生，汉族，天津中建三局职员，住天津市河北区。委托诉讼代理人：于凤英，天津世林律师事务所律师。被告：天津市企房房屋管理有限公司，住所地天津市河北区三马路庆记西里3号。法定代表人：程伟，经理。原告韩爱珍、傅长青与被告田爱杰、被告钟国岩、被告天津市企房房屋管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩爱珍及其委托诉讼代理人刘丽薇，原告傅长青及其委托诉讼代理人刘丽薇，被告田爱杰及其委托诉讼代理人于凤英，被告钟国岩的委托诉讼代理人于凤英，被告天津市企房房屋管理有限公司的法定代表人程伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩爱珍、傅长青向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告韩爱珍与被告田爱杰就坐落河北区屋达成的《房屋买卖协议书》无效；2.判令被告田爱杰返还二原告购房款300000元，并以300000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向二原告支付2017年4月18日至实际付清之日止的利息；3.判令被告钟国岩对上述购房款在210000元的范围内承担连带返还责任；4.判令被告天津市企房房屋管理有限公司对第二项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。本案诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认原告韩爱珍与被告田爱杰就坐落河北区屋达成的两份《房屋买卖协议书》无效；2.判令被告田爱杰返还二原告购房款300000元；3.判令被告钟国岩对上述购房款在210000元的范围内承担连带返还责任；4.判令被告天津市企房房屋管理有限公司对第二项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2017年3月29日原告韩爱珍与被告田爱杰签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定原告韩爱珍以38万元价格购买被告田爱杰名下坐落于天津市河北区房屋（以下简称“涉案房屋”），产权性质为企业产，同时约定双方于2017年4月18日办理过户手续。协议签订当日，原告韩爱珍向被告田爱杰支付购房定金7万元。2017年4月18日，二原告与被告田爱杰到被告天津市企房房屋管理有限公司办理过房屋户手续时，原告韩爱珍又代原告傅长青与被告田爱杰签订《卖房协议》一份，将涉案房屋的售价约定为30万元。根据被告田爱杰的指示，原告韩爱珍将购房款21万元支付到被告钟国岩的银行账户，并将剩余的购房款2万元支付给了被告田爱杰，加上之前支付的购房定金7万元，共计30万元。被告田爱杰给原告出具收条一张，上载明：“房款已收到全款”。之后，被告天津市企房房屋管理有限公司与原告傅长青签订《天津市房屋租赁合同》。2019年9月10日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处向原告傅长青作出《责令限期拆除决定书》，以涉案房屋系未经许可违法建设建筑物为由，责令原告于2019年9月12日前自行拆除。之后，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处将涉案房屋拆除。至此，原告方才知道涉案房屋并非合法建造的房屋，以购买涉案房屋被骗为由于2019年9月12日向天津市公安局河北分局鸿顺里派出所报案。2019年10月15日，天津市公安局河北分局向原告韩爱珍作出《不予立案通知书》，原告不服并申请行政复议，天津市公安局河北分局于2019年11月6日作出《刑事复议决定书》，维持原决定。综上，原告韩爱珍与被告田爱杰就涉案房屋达成的《房屋买卖协议书》及原告傅长青与被告天津市企房房屋管理有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》，均因违反国家法律及政策规定而无效，被告田爱杰及被告钟国岩应连带返还原告购房款30万元，被告天津市企房房屋管理有限公司将涉案房屋作为企业产办理过户手续，存在过错，亦应承担连带赔偿责任。原告方为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至法院，望判如所请。被告田爱杰、钟国岩辩称，不同意原告方的诉讼请求，请求法院依法驳回二原告全部诉请。具体理由：原告韩爱珍、傅长青与被告田爱杰签订《卖房协议》，是原告韩爱珍本人真实意思表示，是与被告田爱杰自愿签订的。协议约定，如遇拆迁与甲方（田爱杰）及中介无关。2017年4月18日，在签订协议当天，原、被告双方到天津市企房房屋管理有限公司办理了涉案房屋的过户手续，同时原告方出具了承诺书，承诺人为傅长青，经办人是韩爱珍。在承诺书中写道“如遇政府拆迁动迁，我一定遵照政府的法律法规，如造成经济损失，由我个人承担。如果遇到法律纠纷我将承担一切责任。”现二原告要求被告田爱杰返还购房款30万元，并以30万元为基数支付利息，没有法律依据。即使原告主张双方签订的《卖房协议》无效，按照无效合同也是按照协议内容双向返还，不应该支付利息，且双方签订合同时也没有约定利息，只约定了购房款30万元。对于二原告要求被告钟国岩对上述购房款在21万元范围内承担连带返还责任一事，与事实不符。被告田爱杰只是借用被告钟国岩农业银行的账户转账，因为原告转账的账户是农业银行的，而且被告钟国岩在收到房款后，立即将该款转给被告田爱杰了，因此不应该承担连带返还责任。涉案房屋被天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处确认为违法建筑，针对这一结果，原、被告均为受害者。被告田爱杰不是涉案房屋的建设者，其是在2016年11月12日从案外人孟宪福处以36万元购得，2020年5月13日被告田爱杰也向天津市河北区人民法院起诉了案外人孟宪福，同时被告田爱杰也愿意积极与二原告解决房款问题，但目前被告田爱杰没有能力返还购房款，因为被告田爱杰已经退休，每月只有2000余元的退休金，且离婚单身。如果被告田爱杰能从案外人孟宪福处追回房款，会及时偿还原告。被告天津市企房房屋管理有限公司辩称，请求法院驳回二原告要求我公司承担连带返还责任的诉讼请求。理由是：原告方与被告田爱杰买卖房屋的事情我公司并不清楚，原告方起诉后，我公司才知道双方的交易价格为30万元，在此之前我公司根本不知情。2017年4月18日，原告傅长青、韩爱珍及被告田爱杰到我公司时只是称田爱杰将房屋转让给了傅长青，到我公司办理一个更名手续。当时，我公司就与原告傅长青讲明，该房屋只是我公司托管的房屋，原告傅长青需要给我们签署两个承诺书和一个委托管理申请书，只有原告傅长青签署上述文件后，我公司才同意继续管理涉案房屋，因此我公司不承担二原告与被告田爱杰之间的返还购房款的连带责任。本院经审理认定事实如下：被告天津市企房房屋管理有限公司于2016年5月24日注册登记，经营范围为受企业委托从事企业房屋管理服务、房地产经纪、住房租赁经营、商用房租赁经营、房屋修缮、房屋置换服务。2016年8月11日，被告天津市企房房屋管理有限公司与案外人天津瑞利昇投资咨询有限公司签订《房屋委托管理协议书》，该协议约定，案外人天津瑞利昇投资咨询有限公司自2016年8月11日起将坐落于谦让里1号增1至15号等处的住宅房屋，建筑面积／计租面积218.56平方米，全部委托给乙方（天津市企房房屋管理有限公司）代管。同时协议还对双方其他相关权利义务进行了约定。2016年11月12日，被告田爱杰与案外人孟宪福签订《房屋买卖协议书》，购买了河北区房屋一间，建筑面积11.89平方米。之后被告天津市企房房屋管理有限公司为被告田爱杰出具了《天津市房屋租赁合同》，该合同上载明：“产别：企业产，合同编号：01506附9。出租人：（以下简称甲方）天津市企房房屋管理有限公司，承租人：（以下简称乙方）田爱杰，承租人身份证号码：1201061963××××××××。为保护租赁双方的合法权益，根据国家及我市的有关规定，双方就房屋租赁事宜达成协议如下：甲方将坐落于河北区谦让里1号增9号计租面积11.89平方米出租给乙方作为住房使用。租赁期限自2016年6月30日至2020年6月30日”。同时合同还载明了其他相关权利义务，在该合同首页左上角加盖有“此合同只作房屋管理使用不作其他有效证件”的方章，在租用住房基本情况一页加盖有“此房自住自修”的方章。另查，原告韩爱珍与原告傅长青系夫妻关系，被告田爱杰与被告钟国岩系母子关系。2017年3月29日，原告韩爱珍与被告田爱杰签订《房屋买卖协议书》，该协议书载明：“甲方：田爱杰，身份证号：1201061963××××××××。乙方：韩爱珍，身份证号：1201021956××××××××。（一）甲方自愿将座落于河北区元纬路谦让里1号增9房屋有偿转让给乙方，乙方自愿购买。该房屋建筑面积（计租面积）11.89平方米朝向西南，产别企业，配套设施水电。（二）经甲乙双方协商后，房价为人民币叁拾捌万元。付款方式为现金。双方议定房产证，租赁合同过户手续由双方共同办理。过户费用由乙方负担。（三）乙方于2017年3月29日将定金交于甲方，计人民币柒万元整。甲方在接到定金后20日内将房腾清。（四）甲乙双方定于2017年4月18日办理过户手续。当接到房管局产权科取证凭证后或当房地产证取出后或领到置换单（调配单）乙方交齐全部房款，甲方将住房钥匙及其它应交的有效证件交于乙方。（五）双方议定，在交接之日前，该房屋所欠国家的暖气费、煤气费、水费、电费、有线电视费及其它一切费用则由甲方负责交纳。（六）甲方转让房屋应无家庭纠纷，其房屋主要成员承认签章，如发生纠纷，一切后果由甲方负责，除退清房款及费用外，并须赔偿乙方、中介方损失费房款总额的20%。（七）双方签定协议后不得违约，如有违约，双方议定违约金为全部房款的20%，由违约方赔偿对方。（八）双方未尽事宜，经双方同意，甲方中途不卖赔偿乙方定金双倍，乙方中途不买定金不退。甲、乙双方各出中介费陆千元＋贰仟共计捌仟元正。如中途过不了户定金如数退还乙方，房本一切属实。注：自签订协议之日起，有关房屋问题由买卖双方直接交涉协商解决，本信息部不承担任何法律责任。甲方签章：田爱杰（签字按印），乙方签章：韩爱珍（签字按印），2017年3月29日。”该协议书签订后，原告韩爱珍向被告田爱杰支付了购房定金70000元。2017年4月18日，原告韩爱珍代原告傅长青与被告田爱杰就涉案房屋再次签订《卖房协议》一份，该协议约定：“甲方：田爱杰，乙方：傅长青。今有河北区谦让里1号增9号企业产，独用面积11.89㎡，双方议定售价：叁拾万正。如遇拆迁与甲方，中介方，托管公司无关。以此协议为证一式三份。甲方：田爱杰（签字），乙方：傅长青、韩爱珍代（签字）。2017年4月18日。”协议签订当日，原告傅长青给被告天津市企房房屋管理有限公司出具了承诺书两份，内容分别为：“我同意将坐落于河北谦让里1号增9房屋交天津市房屋管理有限公司托管，我提供的房屋材料真实有效，房屋租赁合同只作房屋管理使用，不做其他使用。今后该房有政策办理置换及产权证我有义务配合办理相关手续，该房今后出现法律纠纷我将承担一切责任。承诺人：傅长青（签字按印），担保人：韩爱珍（签字按印），2017年4月18日。”“本人将坐落在河北谦让里1号增9之房屋自愿交给天津市企房房屋管理有限公司托管，本人承诺并保证此房权属的真实性和合法性，并承诺没有任何纠纷；在托管期间保证并遵守贵公司协议规定的各项规章制度，如因家庭纠纷或其它原因造成的终止托管，所交费用一律不退，造成的损失由我个人承担；如遇政府拆迁动迁，我一定遵照政府的法律法规，如造成经济损失，由我个人承担，与贵公司无关。承诺人：傅长青（签字），日期：2017.4.18。经办人：韩爱珍（签字），日期：2017.4.18。”嗣后，被告天津市企房房屋管理有限公司为原告傅长青出具了《天津市房屋租赁合同》，该合同上载明：“产别：企业产，合同编号：01506附9。出租人：（以下简称甲方）天津市企房房屋管理有限公司，承租人：（以下简称乙方）傅长青，承租人身份证号码：1201021958××××××××。为保护租赁双方的合法权益，根据国家及我市的有关规定，双方就房屋租赁事宜达成协议如下：甲方将坐落于河北区谦让里1号增9号计租面积11.89平方米出租给乙方作为住房使用。租赁期限自2016年6月30日至2020年6月30日”。同时合同还载明了其他相关权利义务，在该合同首页左上角加盖有“此合同只作房屋管理使用不作其他有效证件”的方章，在租用住房基本情况一页加盖有“此房自住自修”的方章。2017年4月18日，原告韩爱珍将除定金外的剩余购房款230000元支付给了被告田爱杰，其中210000元通过银行转账汇至田爱杰之子被告钟国岩的银行账户，另外20000元以现金形式支付给被告田爱杰。当日被告田爱杰出具了收条一张，内容为：“房款已收到全款，田爱杰（签字），2017.4.18。”房款付清当日，被告田爱杰就将涉案房屋交付给了原告方。2019年9月9日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处分别给天津市规划和自然资源局河北分局及河北区不动产登记中心发出协助调查函，请求上述两单位对涉案房屋是否经过规划行政主管部门许可及是否有不动产登记进行协助调查。同年9月9日上述两单位分别复函，其中天津市规划和自然资源局河北分局复函为：经查，查无相关规划审批信息（信息起止日期为1985年1月至今）；河北区不动产登记中心复函为：经查，我单位无该门牌号不动产的登记记录。2019年9月9日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处向傅长青及案外人苏培森出具了津北鸿街告字（2019）2399号告知书，上载明：“傅长青、苏培森：经我机关调查确认，你（单位）在河北区（地点）实施未经许可违法建设建筑物，上述行为已违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《天津市城乡规划条例》第七十四条之规定，拟作出《责令限期拆除决定书》，你（单位）享有陈述和申辩的权利，请于接到本通知书后到本机关进行陈述和申辩。机关地址：天津市河北区，联系人：鸿顺里街综合执法大队王基伟，联系电话：2623×××5。天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处（盖章），2019年9月9日。”2019年9月10日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处再次向傅长青及案外人苏培森出具了津北鸿街行拆字（2019）2399号责令限期拆除决定书，上载明：“傅长青、苏培森：经查实，你（单位）在河北区（地点）实施未经许可违法建设建筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《天津市城乡规划条例》第七十四条之规定，本机关责令你（单位）对河北区的违法建设于2019年9月12日前自行拆除。如不服本决定，你（单位）可在自本决定书送达之日起六十日内向河北区人民政府申请行政复议，也可在自本决定书送达之日起六个月内直接向河北区人民法院提起行政诉讼。天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处（盖章），2019年9月10日。”现涉案房屋已经被相关部门拆除。2019年9月16日，原告韩爱珍向天津市公安局河北分局鸿顺里派出所报警称购买河北区子被骗。2019年10月15日天津市公安局河北分局给原告韩爱珍出具了津北公（刑）不立字［2019］148号不予立案通知书。韩爱珍不服该决定提出复议申请，2019年11月6日天津市公安局河北分局以津北公刑复字［2019］21号刑事复议决定，决定维持原决定。现二原告以诉称理由起诉来院，请求依法确认原告韩爱珍与被告田爱杰就坐落河北区屋达成的两份《房屋买卖协议书》无效；判令被告田爱杰返还二原告购房款300000元；判令被告钟国岩对上述购房款在210000元的范围内承担连带返还责任；判令被告天津市企房房屋管理有限公司对第二项诉讼请求承担连带责任；本案诉讼费用由被告承担。庭审中，被告田爱杰表示，其是从案外人孟宪福处购买的涉案房屋，其本人也是受害者，目前其没有经济能力返还二原告购房款，待其从孟宪福处追回购房款后就立即返还二原告。被告钟国岩表示，母亲田爱杰只是为了方便原告韩爱珍转账才借用其银行账户的，而且原告韩爱珍转款后，其已经将购房款转交了母亲田爱杰，故不同意承担返还210000元购房款的连带责任。被告天津市企房房屋管理有限公司则表示，原告方与被告田爱杰之间购买涉案房屋的事情，我公司并不知情。我公司只是依据委托对涉案房屋进行托管，而且二原告在购买涉案房屋时还给我公司出具了承诺书，故不同意承担返还全部购房款的连带责任。上述事实，有原、被告提供的有关证据材料及庭审记录予以佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋未依法登记领取权属证书，也无合法建房规划手续且不能补办，属于违章建筑物，依照法律规定不得转让。原告韩爱珍与被告田爱杰之间就涉案房屋达成的《房屋买卖协议书》及《卖房协议》，均因违反国家法律及政策规定而无效。无效合同自始无法律约束力，合同无效后当事各方因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于二原告要求确认原告韩爱珍与被告田爱杰签订的《房屋买卖协议书》、《卖房协议》无效及要求被告田爱杰返还购房款300000元的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于被告田爱杰只是借用其子被告钟国岩的银行账户收取购房款，且庭审中被告田爱杰亦认可其子钟国岩已将转账的购房款全部转交给她，而二原告并未提供证据证实，被告钟国岩擅自占用了该笔购房款，故对于二原告要求被告钟国岩在210000元范围内承担返还连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于二原告要求被告天津市企房房屋管理有限公司对返还购房款承担连带责任一节，被告天津市企房房屋管理有限公司作为接受委托从事企业房屋管理的企业，应对托管、代管关系与租赁关系的迥然区别有明确的认识，同时对于“企业产”房屋的定义和性质较自然人更应充分知悉。被告天津市企房房屋管理有限公司明知涉案房屋并非其搭建或所有的房屋，在原告韩爱珍与被告田爱杰就案涉房屋签订《房屋买卖协议书》及《卖房协议》后，作为“出租人”与原告傅长青（承租人）订立《天津市房屋租赁合同》，且在房屋产别处错误的载明涉案房屋为“企业产”，最终致交易实际发生，上述行为明显存在过错。鉴于本案为房屋买卖合同纠纷，购房款亦非被告天津市企房房屋管理有限公司实际收取，故对于二原告要求被告天津市企房房屋管理有限公司承担连带返还购房款的请求，本院不予支持。如被告田爱杰未足额向原告韩爱珍、傅长青返还购房款，由此给二原告造成的相应经济损失，二原告可向被告天津市企房房屋管理有限公司另行主张赔偿权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、依法确认原告韩爱珍与被告田爱杰就坐落河北区屋达成的《房屋买卖协议书》及《卖房协议》无效；二、本判决生效后十日内，被告田爱杰返还原告韩爱珍、原告傅长青购房款300000元；三、原告韩爱珍、原告傅长青的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元、保全费2020元，合计4920元由被告田爱杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘淼二〇二〇年八月十三日书记员  王婉附：本裁判文书适用条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。