湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3417号上诉人（原审原告）：何汪琼，女，1989年6月17日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：吴俊国，湖北楚德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家辉，湖北楚德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔雄艳，男，1985年10月7日出生，汉族，住武汉市新洲区。原审第三人：武汉百优房地产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮路497号丽岛花园A广场1层A-4室。法定代表人：颜倍，执行董事兼总经理。原审第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市汉口建设大道709号。负责人：王浩，行长。上诉人何汪琼因与被上诉人孔雄艳，原审第三人武汉百优房地产经纪有限公司（以下简称百优公司）、中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院(2019)鄂0117民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何汪琼上诉请求：1.撤销原判，改判继续履行何汪琼与孔雄艳订立的《存量房居间（买卖）合同》，支持何汪琼的一审诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用、律师费、公证费、保全费由孔雄艳承担。事实与理由：一、一审判决认定孔雄艳没有违约，事实认定错误。1.孔雄艳与何汪琼订立《存量房居间（买卖）合同》时故意隐瞒其未按时还贷已经被银行起诉的事实，严重违背诚实信用原则。何汪琼直至一审追加建行湖北省分行到庭后，才知晓何汪琼与孔雄艳订立房屋买卖合同之前，由于孔雄艳长时间未偿还银行贷款，银行将孔雄艳诉至法院后双方达成调解协议，但孔雄艳未能按时履行民事调解书确定的义务，导致案涉房屋处于随时可能会被银行申请强制执行的状态。孔雄艳从未向何汪琼披露上述事实，故意隐瞒交易风险，诱导何汪琼与其订立房屋买卖合同，明显违背诚实信用原则，构成严重违约。2.订立房屋买卖合同时，案涉房屋尚欠银行贷款30多万元未还，三方约定由何汪琼支付20万元，剩余部分由孔雄艳支付。然而，由于孔雄艳负债众多、征信不良，无法继续融资贷款，导致无力偿还上述银行贷款。在何汪琼已经按房屋买卖合同约定，支付了10万元定金，又支付了首付款10万元的情形下，孔雄艳将10万元首付款退回，表示不愿意继续履行合同，单方面表示终止履行合同构成严重违约。一审认为孔雄艳没有违约，认定事实错误。3.一审判决对法庭已经查明的对何汪琼有利的事实未作认定。一审庭审查明，案涉房屋所欠银行贷款的清偿应当由何汪琼与孔雄艳共同完成，一审庭审中，何汪琼与孔雄艳对此均予以承认，第三人百优公司也当庭对此予以证实。然而，一审判决却未将这一对何汪琼有利的事实进行认定。二、一审判决适用法律错误。1.一审认为何汪琼未履行合同约定的买方还贷义务，构成违约，系典型的断章取义。孔雄艳与何汪琼约定对案涉房屋银行贷款的偿还方式是：何汪琼偿还20万元，剩余部分由孔雄艳偿还。故何汪琼不存在未履行还贷义务的情形，不构成违约。另一方面，即便不考虑合同履行过程中双方当事人另外的意思表示，仅仅只看该房屋买卖合同，该合同所载明的义务何汪琼也已经履行完毕，且超额履行：（1）合同约定的首期房款10万元，支付时间节点为“经纪方或银行通知还贷扣款日之前”。（2）合同约定的“按揭付款”，付款时间节点为“在办妥交易过户及抵押登记后”由贷款银行划入卖方账户。本案中，经纪方或银行均未通知何汪琼还贷扣款，也未出现办妥交易过户的情形，且2018年7月13日何汪琼向孔雄艳支付首期房款10万元，何汪琼不存在付款或还贷违约。2.一审认为，法庭向何汪琼释明，要求何汪琼结清案涉房屋贷款，由于何汪琼未在指定期限内结清，导致合同无法继续履行，该认定违背客观事实。案涉房屋所欠银行贷款的清偿责任并不仅仅由何汪琼承担，不论是根据房屋买卖合同还是庭审查明事实，均表明孔雄艳应当清偿20万之外的其他贷款，孔雄艳也负有清偿责任。一审判决却将案涉房屋银行贷款的清偿责任全部归于何汪琼，并以何汪琼未偿还贷款为由擅自认定合同无法继续履行，没有事实和法律依据。孔雄艳辩称，当时约定我欠银行的30多万元，对方出20万，剩余的钱由我贷款去偿还，当时我的银行贷款办不下来，所以没有钱去还银行的30多万。后来我联系了一家可以办贷款的小贷公司，但是买方又不同意买房了，买方父亲和她公公婆婆把我堵在一个房间里非要跟着我，要我拿出95000元还给她，我拿不出来他们把我房本收了说房子不要了，我就跟他们协商另外找一个买家把房子卖了还他们的钱。2019年年初我找到一个买家，但对方又不同意，然后我就收到对方起诉的传票。我认为我没有违约，何汪琼的上诉不对。如果条件允许我同意过户，但是银行的利息我不同意承担，因为时间拖了这么久。百优公司、建行湖北省分行二审中未发表意见。何汪琼向一审法院起诉请求：1.判令继续履行何汪琼、孔雄艳签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.判令孔雄艳将位于武汉市新洲区阳逻经济开发区柴泊湖以北（保利圆梦城）三区5栋1单元14层3室房屋不动产权变更登记至何汪琼名下；3.判令孔雄艳向何汪琼支付自2018年6月26日起算至案涉房屋过户到何汪琼名下之日止的违约金（以710,000元为基数，按日利率1‰，暂算至2018年12月18日为124,250元）；4.本案诉讼费、律师费、公证费、保全费、保险费由孔雄艳承担。一审认定事实：2018年6月22日，何汪琼（买方）与孔雄艳（卖方）及第三人百优公司签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：孔雄艳将位于武汉市新洲区阳逻开发区柴泊湖以北保利圆梦城三区5栋1单元14层3室、建筑面积86.30㎡、不动产权证书武房商证新字第××号的房屋出售给买方。该物业总楼价为人民币710,000元。基于经纪方为买卖合同提供的中介居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，其中：买方应向经纪方支付佣金12,000元。卖方权利义务：及时配合买方/经纪方办理委托公证，交易过户等相关手续。违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。2.出资方提前还贷后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属于违约方，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金；其中，买方出资提前还贷后，因卖方原因无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金并全额退还买方提前还贷款项。3.若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费，律师费，调查费，公证费等为解决争议所支的费用，所有费用都由违约方承担。付款方式：定金100,000元买方应在2018年6月22日支付给卖方。定金余款70,000元买方须在2018年6月27日支付给卖方。买方权利义务：首期房款由买方出资提前还贷。买方出资提前还贷的，卖方必须与本合同签署后七个工作日内办理不可撤销的特别授权委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关还贷款对应的银行卡，贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料，交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未取得经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方出资提前还贷的款项一旦划至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，若卖方擅自挪用，将承担违约责任。买方按揭付款的，买方须在合同签订后40个工作日到银行办理按揭贷款申请，签署银行购房贷款合同，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。首期房款100,000元整，买方应于经纪方或银行通知还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收取。房价余款由按揭付款：卖方同意买方通过向银行申请人民币510,000元贷款的形式支付房价余款。买方实际贷款额度，以银行审批为准，该款在办妥交易过户或抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。买卖双方须在完成提前还款手续后20个工作日内备齐所需之资料向房屋登记机关申请产权买卖手续。买卖双方一致同意从定金或首期款中预留人民币10,000元作为交楼保证金交由经纪方托管，以确保卖方在物业正式交付使用前已结清该物业名下所有欠款、欠费等。该保证金在买卖双方办理完该物业的交接手续后进行结算。合同还约定了其他事项。合同签订后，何汪琼依约向孔雄艳支付定金30,000元。2018年6月25日何汪琼通过银行转账方式向孔雄艳支付定金70,000元。孔雄艳共计收到了95,000元定金，剩余5,000元由中介方百优公司保管。同日何汪琼向百优公司支付评估担保费用4,900元用于办理贷款。2018年7月13日，何汪琼向百优公司支付首付款100,000元，后因双方协商偿还银行贷款事宜未果，百优公司将首付款100,000元及评估担保费用4,900元退还何汪琼。一审另查明，何汪琼、孔雄艳以及中介方百优公司签订了一份协议书，内容为：今有卖方孔雄艳因出售保利圆梦城三区5栋1单元14层3室，现与买方何汪琼作出如下约定：双方约定于2018年11月8日前完成过户，如超期，则视为违约，中介方为见证方，且买卖双方需要积极主动配合办理过户前的一切事项，如违约，则违约方需赔偿守约方双倍定金。何汪琼为诉讼支付律师代理费60,000元。一审再查明，武汉市武昌区人民法院于2018年11月5日作出（2018）鄂0106民初6832号民事调解书，内容为：1.双方确认截止至2018年11月5日孔雄艳尚欠建行湖北省分行借款本金余额127,499.59元，计算到2018年11月15日拖欠利息1,957.31元，罚息46.08元，合计129,502.98元。该款建行湖北省分行同意孔雄艳于2018年11月15日前将贷款结清。2.律师费10,000元由孔雄艳于2018年11月15日前支付给建行湖北省分行；3.如孔雄艳未按第一、二项约定的时间、金额还款，建行湖北省分行有权就合同项下全部欠款申请强制执行。建行湖北省分行对抵押物（诉争房屋）以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；4.建行湖北省分行自愿放弃其他诉讼请求。孔雄艳至今未履行还款义务。一审认为，何汪琼与孔雄艳于2018年6月22日签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依照合同约定履行各自义务。合同签订后，何汪琼支付了95,000元购房款，但其未履行合同所约定的买方还贷义务，违反了合同约定，构成违约，导致诉争房屋无法办理产权变更登记。因诉争房屋在建行湖北省分行处办理了抵押登记，且建行湖北省分行已另案起诉孔雄艳，并经武汉市武昌区人民法院生效法律文书确认由孔雄艳于2018年11月15日前向建行湖北省分行偿还全部借款本息，孔雄艳至今未履行还款义务。庭审中经法院释明要求何汪琼在两个月内履行买方还贷义务，但何汪琼至今未履行还贷义务，在诉争房屋的抵押贷款未结清之前无法办理不动产权变更登记手续，导致合同事实上不能继续履行，合同目的无法实现，故何汪琼要求继续履行合同并办理诉争房屋不动产权变更登记至何汪琼名下的诉讼请求于法无据，法院不予支持；其要求孔雄艳支付违约金、诉讼费、律师费、保全费、保全保险费的诉讼请求，因孔雄艳没有违约，系何汪琼自身违约，故对其该项请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：驳回何汪琼的诉讼请求。案件受理费12,140元，保全费4,070元，共计16,210元，由何汪琼负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院补充认定以下事实：1.案涉房屋买卖合同签订时孔雄艳差欠建行湖北省分行的银行贷款共计两项，其一为案涉房屋剩余按揭贷款及利息，其二为孔雄艳用于个人消费的快贷本金16万元及利息，两项总额约30万元。2.（2018）鄂0106民初6832号民事调解书中，孔雄艳尚欠建行湖北省分行的借款本息合计129,502.98元，系截至2018年11月5日孔雄艳所欠案涉房屋剩余银行贷款本息。3.案涉房屋买卖合同中虽然约定买方为卖方偿还案涉房屋剩余银行贷款，但由于建行湖北省分行对案涉房屋办理解除抵押手续要求孔雄艳必须还清孔雄艳所欠前述两项贷款本息，故2018年6月22日何汪琼、孔雄艳、百优公司签订《存量房居间（买卖）合同》时，三方口头约定，何汪琼、孔雄艳共同筹集资金为孔雄艳偿还所欠建行湖北省分行两项贷款本息以办理案涉房屋解除抵押手续，其中何汪琼负责出资20万、孔雄艳负责剩余部分。后因孔雄艳未能及时筹集剩余资金，导致双方产生争议。4.二审中，何汪琼、孔雄艳仍然无法就偿还银行贷款以办理案涉房屋解除抵押手续协商一致，目前建行湖北省分行仍对案涉房屋在房地部门登记享有抵押权。本院认为，案涉《存量房居间（买卖）合同》合法、有效，当事人应遵照履行。虽然案涉合同中约定买方为卖方偿还案涉房屋剩余贷款，但何汪琼、孔雄艳、百优公司达成的口头协议变更了有关还贷的书面约定，故有关银行还贷事宜应按何汪琼、孔雄艳共同筹集资金的口头约定履行。根据何汪琼、孔雄艳二审中的各自述称，以及一审中百优公司关于孔雄艳征信不好无法融资导致贷款未能归还的说法，本案足以认定孔雄艳因未能及时筹集资金以偿还其所欠建行湖北省分行房贷及快贷两项贷款本息，导致案涉房屋至今未办理解除抵押手续，本院因此认定本案系孔雄艳违约导致合同未能继续履行。何汪琼起诉请求继续履行《存量房居间（买卖）合同》、过户房屋，本应获得支持，但由于案涉房屋剩余银行贷款尚未还清，建行湖北省分行对案涉房屋在房地部门仍登记享有抵押权，在抵押权未解除的情况下，如直接判决将房屋过户至何汪琼名下，显然损及建行湖北省分行的合法权益。何汪琼、孔雄艳就偿还银行贷款以办理解除抵押手续事宜至今无法协商一致，案涉合同陷入履行僵局，故本案中何汪琼关于继续履行合同及过户房屋的诉讼请求本院难以支持。何汪琼关于孔雄艳支付违约金的诉讼请求系以合同继续履行为基础，在目前暂不宜判决继续履行合同的前提下，该项诉请亦不能获得支持。综上所述，何汪琼的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,140元，由何汪琼负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年八月三日书记员  肖 华