天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3516号上诉人（一审原告）：天津欣秀艺文化传媒有限公司，住所地天津市熙悦汇购物中心B2商管办公室。法定代表人：李欣岳，总经理。委托诉讼代理人：郑玮，天津允诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛元锋，天津允诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李晴，女，1986年10月29日生，汉族，住天津市河北区。被上诉人（一审被告）：吴瑕，女，1985年6月16日生，汉族，住天津市红桥区。上诉人天津欣秀艺文化传媒有限公司因与被上诉人李晴、吴瑕房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初3448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津欣秀艺文化传媒有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．本案不涉及减免租金，延长租期、延期支付租金的情形；2．双方签订《撤场确认函》，上诉人扣留履约保证金有充分的依据。李晴、吴瑕辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人与上诉人达成撤场协议后，一直在积极与上诉人协商如何撤场和恢复原貌，但是上诉人一直拖延不予解决。上诉人没有提供证据证实原状是什么样子。被上诉人已经交付的20000元保证金足以支付恢复原状的费用。天津欣秀艺文化传媒有限公司向一审法院起诉请求：1．二被告将承租的天津市南开区黄河道513号熙悦汇购物中心B1层B1、B2房屋（以下简称案涉商铺）恢复原状；2．二被告按合同约定标准支付2020年5月16日至实际恢复原状之日止的租金；3．本案全部诉讼费用、财产保全费用由二被告承担。一审法院认定事实：2019年5月15日，原告与李晴签订租赁合同，约定原告将案涉商铺出租给李晴用于经营快餐店，租赁期自2019年5月16日至2024年5月15日；该商铺年租金为人民币24万元，按（三个月）季度交付租金计人民币6万元；履约保证金为人民币2万元，作为李晴依约履行本合同的担保……；原告有权从保证金中扣减、抵销任何李晴应付款项（包括但不限于租金、水电费、违约金、损害赔偿金等）；本合同到期终止时，在李晴将商铺恢复原状且妥善交还、付清所有应付款项、处理完毕预售卡退费、营业执照注销、解决完毕与会员/顾客纠纷，及全部履行本合同其他条款并将保证金收据原件退还原告后，原告应在90天内将保证金（或剩余保证金）无息退还李晴。备注：如若李晴合同未到期提前撤场，实属违约行为，合同履约保证金不予退还。租赁合同履行中，二被告按照租赁合同约定的标准交纳了履约保证金2万元。2020年3月31日，吴瑕与原告签订《撤场确认函》，载明“现B1、B2商铺：天津市南开区凡小白麻辣烫店向我司提出撤店，我司同意其经营至5月15日，贵商铺届时将按我司通知规定撤场时间内撤清所有物品，如未撤清视为废物处理，撤场时不能破坏商铺主体结构。但因合同未到期，我司将按合同规定，扣除其合同履约保证金，其保证金收据作废，此后双方再无债权债务问题……”。2020年5月15日，二被告从案涉商铺撤场并将钥匙交付原告。后，吴瑕签署了原告的《撤场、交接手续办理要求》，载明二被告需在撤清所有物品次日起15日内，按照合同规定恢复店铺内外原状，如在规定时间内未能恢复，原告将按合同租金标准收取租金。本案中，原告主张二被告恢复原状的项目如下：1．将自行安装的门头及广告图片去掉，恢复原样；2．地面至天花板恢复原来的落地白；3．拆除全部自行装修的隔断、地台；4．恢复店铺内所有墙面的落地白，且恢复原两间商铺尺寸，立好隔断；5．地面重新做防水，拆除自行连接的水管；6．恢复所有地面瓷砖，瓷砖的花色必须与商场原有瓷砖一致。为证实其主张，原告提交的证据为二被告撤出后案涉商铺内现状的照片及商铺出租前的效果图。经质证，二被告对效果图不予认可，对撤出后现状的照片没有异议。从撤场后现状照片和二被告在庭审中的自认内容可以认定，二被告使用案涉商铺期间，经营字号为“刁四藤椒麻辣烫传承人”，在商铺外门头安装了字号牌匾及宣传广告，在商铺内部增设了地台，在地台上建了厨房，在商铺内原有上下水点位上连接了水管，商铺内墙壁下方加装了护墙板、上方粉刷为灰色并有绘图。现因二被告撤场后，未将使用期间的拆改恢复，故成讼。本案成讼时，原告主张二被告因资金周转困难，于2020年3月31日与原告协商延期支付租金并立欠租条确认在2020年4月15日付清所欠2019年11月16日至2020年2月15日的租金3万元及2020年2月16日至2020年5月15日的租金6万元。但因二被告期满未付，原告起诉主张。本案审理过程中，应原告申请，一审法院采取财产保全措施，实际冻结到李晴、吴瑕名下银行存款共计36931.91元。2020年5月15日，二被告将应付租金9万元全额付清后，原告申请一审法院解除了保全措施。另查明，原告自认案涉商铺所在的熙悦汇购物中心因本市新冠肺炎疫情防控需要，自2020年1月25日起闭店，于2020年3月15日恢复营业。再查，原告陈述在二被告撤场时，扣除履约保证金的原因是按照租赁合同约定提前撤场属于违约行为。一审法院认为，原告与二被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定的内容享受权利、承担义务。二被告作为承租人，在从案涉商铺撤场后，本应依照租赁合同的约定履行将商铺恢复原状后妥善交还原告的义务。结合原告举证及二被告自认情况，认定二被告应拆除在商铺门头加装的有经营字号的牌匾和广告、拆除在店铺内自行加装的地台和修建的厨房、拆除在上下水点位上连接的水管，将店铺内外墙面恢复为落地白。原告主张的恢复B1B2之间的隔断、与商场花色一致的瓷砖等其他项目，因其不能证实向李晴交付时案涉商铺即为其主张的“原状”状态，对超出认定范围的其他恢复项目均不予支持。但案涉争议发生在本市新冠肺炎疫情防控期间，故除以合同作为依据外，还应遵循公平原则确定原、被告双方的权利义务。本案中，在吴瑕与原告签署的《撤场确认函》中虽约定因合同约定的租期未到，原告依照合同约定扣除二被告交付的履约保证金，但双方就二被告提前撤场问题达成合意时，显系本市严格执行新冠肺炎疫情防控措施一级响应期间，原告自认案涉商铺所在商场于2020年1月25日至3月15日期间处于停业状态，二被告承租的商铺亦因此不能经营，在此情形下提前解除合同，不应适用租赁合同关于“未到期提前撤场属于承租人违约”的约定而认定二被告违约，原告以此为由扣留履约保证金缺乏事实和法律依据，显失公平。依据公平原则，因受疫情影响产生的损失，原被告双方应各自分担。租赁合同约定，原告可从保证金中扣减、抵销任何承租人应付款项。由于目前本市仍处在疫情防控期间，考虑二被告所交付的保证金数额为2万元以及在受疫情防控影响未能正常经营期间仍按合同约定全额交付租金的事实，为了确保防控措施的持续落实和便于执行，上述费用仍由原告保留，一审法院认定的前述应由二被告完成的拆除及恢复内容由原告自行进行，所需费用从履约保证金及二被告未营业但全数交纳的相应期间房屋租金内支出，如有不足部分作为损失由原告自行分担，如有结余部分作为损失由二被告自行分担。因案涉商铺已于2020年5月15日交还原告，商铺实际处于原告的控制之下，其主张按照租赁合同约定标准再行向二被告收取租金没有事实及法律依据，同时有悖公平原则，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回原告天津欣秀艺文化传媒有限公司全部诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取计1025元，财产保全费970元，由被告李晴、吴瑕负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，在合同履行期间内，适逢我市新冠肺炎疫情防控期间，双方已经就解除合同达成一致并办理了交接手续。被上诉人按约撤场后，上诉人请求被上诉人将涉案商铺恢复原状，但涉案商铺的原状上诉人未能提供证据予以证实。因被上诉人已经交纳履约保证金20000元，且在疫情期间按照合同约定全额交纳了相应租金。因此一审法院基于公平原则，认定被上诉人交纳的履约保证金和租金可以支付将涉案商铺恢复原状的费用，如有超出，上诉人自行承担，本院予以确认。上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人天津欣秀艺文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年八月十八日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……