辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4468号上诉人（原审被告）：大连钧丽餐饮娱乐有限公司，住所地辽宁省大连市中山区北斗街50号。统一社会信用代码91210202702190021M。法定代表人：李钧，该公司经理。委托诉讼代理人：初旭，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连港南旅社，住所地辽宁省大连市中山区北斗街50号。统一社会信用代码91210202118421732D。法定代表人：张言涛。委托诉讼代理人：白刚，辽宁君连律师事务所律师。上诉人大连钧丽餐饮娱乐有限公司（以下简称钧丽公司）因与被上诉人大连港南旅社（以下简称港南旅社）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钧丽公司上诉请求：发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人港南旅社全部诉讼请求。事实与理由：一审法院事实不清证据不足程序违法。一、本案在审理过程中遗漏了一项事实:2019年3月1日大连港南旅社张贴的解除通知是否真实?效力如何?大连港南旅社解除双方租赁合同的行为无效。合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律的规定。1、根据被上诉人陈述的事实：刘云兰的承包期限到2019年3月31日,2019年3月16日就港南旅社新的承包招标还在提交相应文件阶段，投标尚未开始,3月27日才确定由于波承包港南旅社,4月11日企业法人由刘云兰变更为张言涛。3月1日的通知主体从法律意义上讲应该是刘云兰，但是刘云兰将房租收到2019年5月20日，通知3月31日终止合同显然是违约行为，人民法院不应该保护非法利益。4月15日的《腾退租赁房屋、摊位通知》显然是张言涛发出的，代表新的承包者，根据法律规定，解除通知要送达才发生法律效力。4月15日的通知不会产生3月31日终止的效力。2、港南旅社承包项目招标结果无效。根据《招投标法实施细则》第三十四条：与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。违反前两款规定的，相关投标均无效。在港南旅社对外承包项目竞争性磋商采购文件显示，张言涛是项目采购单位的联系人。从被上诉人起诉状的表述和庭审笔录显示张言涛在于波承包的港南旅社担任法定代表人和经理。张言涛既是采购人大连经济技术咨询开发公司的代表也是中标人于波的合作伙伴。根据《招投标法实施细则》第三十四条大连经济技术咨询开发公司港南旅社承包项目招标结果无效，和于波签订的承包合同也无效,4月15日《腾退租赁房屋、摊位通知》也属无效。二、本案应当和(2019)辽0202民初4385号港南旅社诉钧丽公司房屋租赁合同纠纷两个案件合并审理。(2019)辽0202民初4385号案件涉及港南旅社租赁合同的主合同，本案涉及的是其中的办公用房，是从合同。港南旅社租赁合同的主合同的到期日是2024年5月30日到期，作为配套的办公用房当然也应当到2024年5月30日到期。港南旅社诉称和钧丽公司最后一次签订租赁合同的租赁期限是2013年4月1日至2016年3月31日，合同期满后钧丽公司继续使用租赁房屋港南旅社没有提出异议，形成了不定期租赁关系。但通过庭审确认的事实是：早在1993年港南旅社成立初期，钧丽公司就租用了港南旅社东部二层包括西部二层两个房间，并与港南旅社签署了租用合同，第一次签署的合同为六年，第二次签署的合同为十年到2007年；2008又签署了八年的合同到2016年；2016年又签了八年合同到2024年，在此期间从未欠过港南旅社租金。钧丽公司向法庭出示了双方在2016年6月1日签订的合同，合同约定租期为2016年6月1日至2024年5月30日,2016年6月1日签订的租赁合同使用的印章经鉴定是真实的。证明双方的租赁期限没有到期，港南旅社无权解除合同。《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，当事人在合同书上的签字、盖章的效力，是表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人采用合同书形式订立合同的，只要具备签字、盖章中的一个要件合同即成立。港南旅社不能以变更新的承包人为由否定以港南旅社为主体的生效合同的效力。三、港南旅社解除租赁合同的目的是为了让新的承包人垄断整个港南旅社的经营，抢夺上诉人多年投入所产生的巨大利益。2019年3月，大连经济技术咨询开发公司(港南旅社的上级主管单位)发起对港南旅社对外承包项目的招标，于波中标。根据港南旅社提供的通知内容可以看出，此次港南旅社不只是针对钧丽公司，对所有的承租人进行无差别的解除租赁合同，不管租赁合同是否到期一律赶走，目的就是让于波独家垄断经营。港南旅社是一座破旧不堪的老旧楼房，钧丽公司自1993年就承租了港南旅社东侧一楼二楼进行经营活动，投入了大量的资金进行扩建装修改造。新增加经营面积400多平方米，自费安装了煤气和供电设施。2016年、2017年又投入250余万元重新装修，其中180万元是向邮储银行贷款。现在商场有8家业户正常经营，如果解除合同势必造成巨大的经济损失，上诉人这些年的投入将被于波、张言涛等人据为己有。请求法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称：不同意上诉人的上诉请求。理由：一、案涉房屋的租赁期限为不定期租赁，被上诉人有权随时解除租赁合同。二、案涉房屋的租赁合同已于2019年3月31日解除。三、双方间关于被上诉人处东侧一楼、二楼的房屋租赁合同纠纷与本案无关。四、被上诉人解除合同是为了对案涉房屋所在大楼进行危房改造，为了公共安全，并没有抢夺任何人的利益。综上，被上诉人认为上诉人的上诉请求无任何事实依据和法律依据，应予驳回。原告向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方的《房屋租赁合同》解除（2019年3月31日）；2.依法判令被告将大连市中山区大连港南旅社的205、210房间腾退交还给原告；3.依法判令被告支付逾期交还房屋期间的占有使用费；（每日43.8元，自2019年4月1日起，暂计算至2019年5月8日为人民币1664元，主张至实际归还房屋之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：大连港南旅社系集体所有制企业，出资人系大连经济技术咨询开发公司。位于大连市中山区的产权人系大连经济技术咨询开发公司。1997年12月8日，原告港南旅社（甲方）与大连钧丽娱乐宫（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将北斗街50号东侧一楼二楼租给乙方使用，年租金为叁拾贰万元整，租期为拾壹年整，从一九九七年一月一日至二〇〇七年十二月末止。租金每半年交一次，即在每半年初月一日至十五日交半年租金，每拖延一天按一天租金的千分之五交滞纳金，拖延时间超过三个月时，甲方有权终止合同。租赁期满时，甲方需给乙方一个季度的搬移时间，可移动设施可以撤走，固定设施必须完整保留。合同期满，乙方如想继续租用，在同等条件下，甲方应优先照顾乙方继续租用。本合同双方签字盖章后生效，双方无权单方违约。如遇特殊情况需要终止合同时，提前一个季度通知对方，否则乙方需向甲方支付一个季度的租金作违约金；如甲方违约，甲方需向乙方包赔损失，办法：整个装修费按每年的百分之十折旧，每使用一年减百分之十。2008年1月18日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，约定2008年租金可以用一年的时间来过渡，原合同36万租金不变，2008年1月-10月，每月交3.6万元，交齐全年的租金36万元整，2009年1月末前交第一季度的租金9万元，以后每季度首月15日前交当季度租金。本协议自2008年1月履行至2013年3月31日止，原始合同约定的其他条款不变。2013年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，约定双方同意延长租赁期限三年，即2013年4月1日至2016年3月31日。2013年4月1日至2014年3月31日，年租金为40万元，在每季度首月15日前交当季度租金10万元，2014年4月1日至2016年3月31日，每年租金为44万元，在每季度首月15日前交当季度租金11万元。2016年3月31日，原告与被告签订了《房屋租赁延续补充协议》，约定双方同意延长租赁期限三年，即2016年4月1日至2019年3月31日。租金每年为人民币肆拾肆万元，每季度乙方交纳甲方人民币壹拾壹万元整。另查，庭审中被告提供了1996年11月18日原告与大连钧丽娱乐宫签订的《租房合同》，除“租期为拾壹年，从一九九七年一月一日至二〇〇七年十二月末止”的约定外，其他内容与原告提供的1997年12月8日与大连钧丽娱乐宫签订的《租房合同》内容基本一致。被告提供了原告与被告2008年6月1日签订的《房屋出租合同》，双方约定租赁期限为2008年6月1日至2016年5月30日止，年租金为20万元，按季度支付。第三人提供了工商登记档案资料，2008年6月1日签订的《房屋出租合同》存于工商档案中。庭审中，被告又提供了原告（甲方）与被告（乙方）2016年6月1日签订的《房屋出租合同》，双方约定：现将港南旅社一、二层部分房间出租给乙方使用，具体事宜如下：一、租赁期限为2016年6月1日至2024年5月30日止，年租金为20万元，按季度支付。二、水、电、排污、卫生等费用，乙方自付。三、乙方要服从甲方的消防安全管理。四、乙方要守法经营，文明管理。2019年7月22日，被告向一审法院提出鉴定申请，请求对被告2008年、2013年、2016年和大连港南旅社签订的合同中的印章与原告“作废印章留样”中的印章是否一致进行鉴定，经大连市中级人民法院委托辽宁学苑司法鉴定中心鉴定，辽宁学苑司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检的四份检材中“大连港南旅社”印文系同一印章盖印；与委托人提供的同名样本印文系同一印章盖印。2013年5月20日，大连港南旅社（出租方、甲方）与大连钧丽餐饮娱乐有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其210、205房间出租给乙方作为办公用房，租赁期间为2013年5月20日至2014年5月20日，租赁期为一年，租金为16,000元。租赁期间内，未经甲方同意，乙方不应将该租用的房间转让他人及对房间进行改造，不能在房间内外张贴任何标志、广告或通知，不能在办公室内留宿。2016年5月20日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将210、205房间出租给乙方办公使用，租期自2016年5月20日至2018年5月20日，租赁期为2年，租金16,000元。其中大连港南旅行社代表签字处为刘云秀。2018年6月21日，被告缴纳210、206房间租金16,000元，期限为2018年5月20日至2019年5月20日。又查，2016年3月5日，大连经济技术咨询开发公司（甲方）与第三人刘云兰（乙方）签订《承包合同》，双方约定：大连港南旅社是甲方下属单位，位于大连市中山区，建筑面积3063.88平方米（含原钧丽饭店），甲方同意将大连港南旅社交由乙方承包经营。本合同签订前，乙方已经连续两次履行完毕承包经营大连港南旅社共九年的承包合同。乙方对大连港南旅社的情况有充分了解，愿意在此基础上，继续承包经营大连港南旅社。本合同承包期限叁年，自2016年3月30日起至2019年3月31日，叁年承包金共贰佰柒拾万元整（税后）。本合同签订前，乙方应当先支付甲方叁年承包保证金共壹拾伍万元（每年伍万元）。承包期间，大连港南旅社全部资产的风险由乙方承担，以上资产发生任何损失，乙方承担赔偿责任。合同期满，乙方必须将承包时接受的大连港南旅社全部资产（附明细）归还甲方，如果有损失，应当承担赔偿责任。2019年3月1日，原告在案涉房屋处张贴《通知》，内容为：由于港南旅社承包者承包合同于2019年3月31日到期，因此港南旅社所有对外租赁合同到期日一律终结。请各租户于3月31日前腾退所租赁场地。2019年4月15日，原告再次在案涉房屋处张贴《腾退租赁房屋、摊位通知》，内容为：港南旅社与原承包人刘云兰的承包合同于2019年3月31日已经终止，各位承租人与刘云兰签订的租赁合同或根据与刘云兰签订的租赁合同签订的摊位出租合同同时终止。港南旅社于2019年4月1日已经由于波女士承包经营。除于波女士外，任何人在2019年4月1日后收取港南旅社的租赁费都是违法的。因港南旅社需要进行危房改造，各位承租人应当于本通知发布后三日，将4月1日后发生的租赁费交付给于波女士，同时将房屋、摊位腾退完毕。如果各位在港南旅社危房改造完毕后，欲继续租赁房屋、摊位，现在就可以找于波女士协商、登记。2019年3月，大连经济技术咨询开发公司作为采购人、大连腾辉项目管理有限公司作为采购代理人，就大连港南旅社承包项目对外发布《竞争性磋商采购文件》。2019年3月16日，被告向大连经济技术咨询开发公司、大连腾辉项目管理有限公司出具磋商响应文件，根据该响应文件，被告承包大连港南旅社的报价为每年承包租金120万元。2019年3月27日，大连经济技术咨询开发公司（甲方）与案外人于波（乙方）签订《大连港南旅社对外承包项目承包合同》，甲方将大连港南旅社交由乙方承包经营。本合同承包经营期限为壹拾伍年。自2019年3月31日起至2034年3月30日止。承包金总额为壹仟捌佰贰拾伍万元整。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，原、被告签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。原、被告签订的210、205房间的房屋租赁合同，租赁期限至2018年5月20日，后双方未再继续签订书面的租赁合同。庭审中，被告提交的专用收款收据可证明被告交纳210、205房间的租金至2019年5月20日，被告对此予以否认。一审法院认为，从收据记载看，原告收取的系210、206房间的租金，被告解释为205、206原系两个独立的房间，后合并。因原告未提供证据证明205、206房间仍为两个独立房间且均由被告租赁，故根据租赁合同的记载及收款收据中的租金金额可推定被告的解释具有合理性，一审法院对被告支付租金至2019年5月20日的事实予以认可。原告于2019年3月1日发布公告称由刘云兰与原告的承包合同于2019年3月31日终止，原告两次张贴通知告知租户腾退房屋，故原告与被告间的210、205房间租赁合同亦应于2019年3月31日终止。被告应当于2019年4月1日前腾退并交还房屋，因被告现未能交还，故对原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交还房屋占有使用费一节，因被告支付租金至2019年5月20日，故被告应从2019年5月21日起支付房屋占有使用费，按每日43.8元标准至房屋实际交付之日止。据此，一审法院判决:一、确认原告大连港南旅社与被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司关于大连市中山区210、205房屋租赁合同于2019年3月31日终止；二、被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司于判决生效之日起十日内将大连市中山区210、205房屋腾退返还给原告大连港南旅社；三、被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司自2019年5月20日起至房屋实际腾退之日止按每日人民币43.8元标准向原告大连港南旅社支付房屋占有使用费；前述被告应给付原告之款项，于判决发生效力之日起十日内付清，若被告逾期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，针对案涉大连市中山区210、205房屋，双方当事人最后一次签订房屋租赁合同时间为2016年5月20日，该合同约定案涉210、205房屋租赁时间自2016年5月20日至2018年5月20日，此后双方未再续签租赁合同，上诉人继续使用房屋，被上诉人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。上诉人认可被上诉人于2019年3月1日在案涉房屋处张贴《通知》，通知被上诉人所有对外租赁合同到2019年3月31日一律终止，请各租户于该日期之前腾退租赁场地，故案涉210、205房屋的租赁合同应于2019年3月31日解除，一审确认租赁合同于该日终止并判令上诉人腾退案涉两间房屋并自上诉人未交付租金之日起按双方此前租金标准支付房屋占有使用费并无不当，应予维持。关于上诉人主张案涉210、205房屋的租赁合同是双方关于北斗街50号东侧一楼、二楼租赁合同的从合同、案涉两间房屋租期应与一楼、二楼租期相同一节，现有的已经作为证据提交的双方之间的任何合同、协议中均未约定本案两间房屋租赁合同系双方一楼、二楼租赁合同的从合同，上诉人此点主张因未提供证据予以证明，不能成立。综上所述，上诉人大连钧丽餐饮娱乐有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人大连钧丽餐饮娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年八月十三日书记员  宋敏