江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初4201号原告（执行案外人）：周美琴，女。委托诉讼代理人：吴盛达（受周美琴的特别授权委托，系周美琴的丈夫），男。委托诉讼代理人：蹇新（受周美琴的特别授权委托），江苏太滆律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏富源广建设发展有限公司。委托诉讼代理人：郑凯峰（受江苏富源广建设发展有限公司的特别授权委托，该公司员工），男。被告（被执行人）：无锡金太湖房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：徐杰（受无锡金太湖房地产开发有限公司的特别授权委托，该公司员工），男。第三人：戴跃春，男。原告周美琴与被告江苏富源广建设发展有限公司（以下简称富源广公司）、被告无锡金太湖房地产开发有限公司（以下简称金太湖公司）、第三人戴跃春案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月8日立案后，于2017年8月18日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周美琴及其委托代理人吴盛达、蹇新，被告富源广公司的委托代理人郑凯峰，被告金太湖公司的委托代理人徐杰，第三人戴跃春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美琴向本院提出诉讼请求：1.判决立即终止对无锡市金太湖国际城954-401室房屋的执行；2.确认无锡市金太湖国际城954-401室归周美琴所有。事实与理由：2010年1月21日，周美琴与金太湖公司签订《认购协议书》，确认购买该公司建设的无锡市金太湖国际城954-401号商品房，并支付定金3万元，后于2010年1月27日将全部购房款1109942元支付给金太湖公司。之后约两年时间房屋竣工，金太湖公司向周美琴交付房屋，周美琴即进行装修并使用至今。周美琴购房后，因未确定房屋登记给哪位子女等因素一直未签订商品房买卖合同，也未办理房屋登记，金太湖公司也认可此情况。2015年1月7日，金太湖公司擅自将该房屋以戴跃春作为买受人，备案登记在其名下，但未办理产权登记。因富源广公司与金太湖公司工程款纠纷，在执行过程中，法院于2016年5月作出（2016）苏0204执字138、139号之一执行裁定，查封被执行人金太湖公司登记在戴跃春名下的坐落于无锡市金太湖国际城954-401等共计25套房产。经周美琴向法院提出书面异议，法院于2017年4月24日作出（2017）苏0213执异19号执行裁定书，驳回了周美琴的执行异议。周美琴与金太湖公司签订的《认购协议书》已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且已经依约支付全部房款，金太湖公司也早已实际交付了房屋，《认购协议书》依法应当认定为商品房买卖合同，尽管房屋未办理产权过户登记，但由周美琴实际占有至今，金太湖公司和戴跃春均认可该房屋为周美琴的房产。依据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条有关规定，原告未办理产权登记、不影响买卖合同的效力，人民法院不得查封该房产。被告富源广公司辩称:周美琴未与金太湖公司签订涉案房屋买卖合同，《认购协议书》只能反映当时周美琴有意购买涉案房屋，且由于其出于不合理避税的自身原因未能按《认购协议书》约定及时签订房屋买卖合同；2016年5月法院查封房屋后，周美琴才与金太湖公司办理房屋交接，2016年9月13日才对房屋装修，2016年7月25日的业主看房通知单均表明周美琴在法院查封前没有入住涉案房屋，与其诉称的已实际占有不符；周美琴虽然支付了全部房款，但未与金太湖公司签订房屋买卖合同，而且周美琴有其他用于居住的房屋，涉案房屋并非其唯一住房，因此周美琴不受消费者物权期待权保护；周美琴认购涉案房屋，未办理房屋所有权登记，并非该房屋产权人。请求驳回周美琴的诉讼请求。被告金太湖公司辩称：周美琴和该公司确有涉案房屋的《认购协议书》，周美琴已经全部支付房款。周美琴由于自身原因未签订房屋买卖合同，待周美琴有时间到该公司签订合同时，因无锡市房地产市场限购政策，双方未能签订网上备案合同，之后限购政策取消，又因周美琴在国外未能及时联系上，该公司将该房屋签订在财务部经理戴跃春名下。最近周美琴要求签订商品房买卖备案合同，发现该房屋签订在戴跃春名下，且被错误查封。该房屋实际为购房人周美琴所有。第三人戴跃春述称：涉案房屋系金太湖公司为保护周美琴利益暂时网签在其名下，等待周美琴来金太湖公司办理手续，周美琴已支付房款，为房屋实际所有权人；其本人不对涉案房屋享有产权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告周美琴提交了以下证据：（2017）苏0213执异19号执行裁定书，《认购协议书》，金太湖公司于2016年8月23日出具的情况说明，戴跃春于2016年9月5日出具的情况说明，2010年1月21日的定金收据，2010年1月27日的房款收据，交付定金房款的银行账户流水明细，2015年5月13日的物业交付通知书，2015年5月18日的业主看房通知单，2016年7月25日的业主看房通知单，2016年8月11日开具的维修基金收据，2016年9月13日开具的装修押金收据、电梯运送材料费垃圾清运费收据、物管费电梯运行费公共水电费收据，2017年7月10日开具的水费发票、2017年8月14日开具的电费发票。被告富源广公司、被告金太湖公司、第三人戴跃春未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，原告周美琴提供的证据材料中，戴跃春和金太湖公司在执行异议程序中出具的情况说明，仅属出具人的意见表述，不作本案证据使用。其余证据材料能证明相关案件事实，可作本案证据使用。本院经审理认定如下事实：2015年7月，原无锡市北塘区人民法院作出（2015）北民初字第0174号民事判决，判决确认金太湖公司支付富源广公司工程款3731933.59元并支付逾期支付工程款的利息（以1000000元为本金，自2012年4月25日起至2015年4月19日止，按银行同期贷款利率计付；以3236670.75元为本金，自2012年4月25日起至判决应给付之日止，按银行同期贷款利率计付；以495262.84元为本金，自2013年1月4日起至判决应给付之日止，按银行同期贷款利率计付）。同年9月，该院又作出（2015）北民初字第0887号民事判决，判决确认金太湖公司支付富源广公司工程款350万元并支付逾期付款违约金（以350万元为基数，自2014年1月28日起至判决应给付之日止，按年利率20%计付）。两份判决生效后，因被执行人金太湖公司未履行付款义务，富源广公司遂于2016年1月向法院申请强制执行。在执行过程中，法院于2016年5月作出（2016）苏0204执138、139号之一执行裁定，查封被执行人金太湖公司登记在戴跃春（居民身份证号码3204811981××××××××）名下的坐落于无锡市金太湖国际城954-401、1454、1455、1789、三期Ｂ区174至194号共计25套房产。后因无锡市北塘区人民法院撤销，案件由本院继续执行。案外人周美琴对执行标的无锡市金太湖国际城954-401号商品房向本院提出书面异议，要求中止执行。2017年4月24日，本院作出（2017）苏0213执异19号执行裁定书，裁定驳回周美琴的执行异议。周美琴不服该裁定，于2017年5月8日提起本案诉讼。另查明，2010年1月21日，周美琴与金太湖公司签订《认购协议书》，确认购买金太湖公司建设的无锡市金太湖国际城954-401号商品房，并支付定金3万元。《认购协议书》约定：周美琴必须于2010年1月31日前携带本认购协议书、应付款项及签约人身份证前来金太湖国际城销售中心办理商品房买卖合同签约手续，逾期没有签署商品房买卖合同的视为违约，金太湖公司可不经催告，另行出售本认购书指定的商品房，周美琴无权要求返还所付定金。2010年1月27日，周美琴将应付购房款1109942元支付给金太湖公司，但因个人原因未签署商品房买卖合同。2015年1月7日，金太湖公司在未告知周美琴的情况下，擅自将金太湖国际城954-401号商品房买卖合同登记备案，买受人为公司员工戴跃春，但未办理房屋产权登记。周美琴现经常居住地是宜兴市，其陈述名下有其他住房。再查明：金太湖公司销售部分别于2015年5月18日和2016年7月25日发给无锡金太湖国际城物业管理有限公司的两份《业主看房通知单》均载明如下相同内容：周美琴购买的金太湖国际城住宅954-401室房屋，根据该业主的要求，请贵公司配合其提前验房，配合业主提前验房后请提醒业主先到我公司销售部办妥相关入住收楼手续后再到贵公司办理物业收费及领取入户钥匙等相关手续。2016年8月11日周美琴向金太湖公司交纳了房屋维修基金，2016年9月13日周美琴向无锡金太湖国际城物业管理有限公司交纳了物管费、电梯运行费、公共水电费、装修押金、电梯运送材料费、垃圾清运费等费用。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，周美琴虽与金太湖公司就金太湖国际城954-401号房屋签订了《认购协议书》，并支付了房屋价款，但未办理房屋所有权转移登记，该房屋所有权尚未发生转移，仍属金太湖公司所有。周美琴主张该房屋产权已经为其所有的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，周美琴因其自身原因未按《认购协议书》约定与金太湖公司签订书面房屋买卖合同，且周美琴陈述有其他用于居住的房屋，金太湖国际城954-401号商品房不是其唯一住房。故涉案房屋并不符合上述规定能够排除执行的情形。关于原告周美琴提出的涉案房屋已交付由其实际占有的意见，本院认为，原告周美琴提供的证据，既有时间为2015年5月涉案房屋的物业交付通知书和业主看房通知单，又有2016年7月25日的业主看房通知单等，根据业主看房通知单载明的有关房屋交付的内容，以及2016年8月11日周美琴交纳房屋维修基金，2016年9月13日周美琴交纳涉案房屋装修押金、物管费等接受房屋交付、占有使用房屋的必要费用的事实，能反映在2016年5月法院查封涉案房屋之后，周美琴才与金太湖公司完成房屋交接。故对周美琴的上述排除执行的主张，本院不予支持。关于周美琴提出的根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，不得查封该房产的主张。本院认为，依据上述规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告周美琴无法提供充分证据证明其已在人民法院查封前实际占有该房产，且未办理房屋过户登记系其自身原因所致，故对该诉讼主张，本院不予支持。综上所述，原告周美琴提出的判决立即终止对无锡市金太湖国际城954-401室房屋的执行，并确认该房屋归周美琴所有的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告周美琴的诉讼请求。案件受理费15269元，由周美琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  朱 刚代理审判员  钱丽丽人民陪审员  陈晓春二〇一七年九月二十七日书 记 员  张慧君本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。