江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3059号上诉人（原审被告)：王静，女，1975年11月26日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人:潘分配，男，1976年8月10日生，汉族，徐州景恒太法律服务有限公司主任，住新沂市。被上诉人（原审原告)：新沂市忆发物业管理有限公司，住所地新沂市钟吾路2号瀚景园小区。法定代表人：邵云，该公司总经理。委托诉讼代理人：许景山，男，1961年5月10日生，汉族，该公司员工，住新沂市。委托诉讼代理人：赵长明，江苏驰东律师事务所律师。上诉人王静因与被上诉人新沂市忆发物业管理有限公司（以下简称忆发物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2019)苏0381民初8187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王静及其委托诉讼代理人潘分配、被上诉人忆发物业的法定代表人邵云及其委托诉讼代理人许景山、赵长明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王静上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：虽然上诉人在一审中未能及时举证、质证，但法庭也不能仅凭被上诉人的片面之词和单方证据就认定上诉人已违反双方的物业服务合同约定。事实上，在该合同履行期间被上诉人只是在享受该合同约定的权利，即只是向小区业主收取各项物业服务费用，其未能全面履行合同约定的服务义务。上诉人入住前期是按时交纳物业服务费的，后期之所以不按合同约定的期间交纳物业服务费，是由于被上诉人未能全面尽职履行其物业服务合同义务所致。在上诉人入住该小区期间，先后发生多起其财物被盗、被砸、单元门话机被毁事件，给上诉人造成巨大财产损失和安全隐患，向被上诉人反映上述情形后未果。被上诉人违反物业服务合同在先，上诉人不按合同约定交纳物业服务费，仅是在行使不安抗辩权，不存在违约情形。法庭在案件事实不清的前提下，适用相关法律处分上诉人的实体权利，有违法律规定。忆发物业辩称，1.上诉人在一审中未出庭，放弃了自己的权利，一审法院认定被上诉人与上诉人之间签订的物业服务协议，即被上诉人与业主委员会之间签订的物业服务协议合法有效，被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人应当缴纳物业费、公共能耗费。上述费用均是依据被上诉人提供的证据，结合实际情况计算得出，一审法院认定事实清楚。2.上诉人主张被上诉人未能全面履行合同义务，应当结合被上诉人管理物业的状况，以及双方还有业主委员会在物业服务合同上约定来看。一审判决中也提出上诉人主张违约金的问题，忆发物业公司服务上存在不规范不及时的情形，因此没有支持违约金。但是并无证明表明被上诉人管理物业的质量以及业主满意度不到位，不能证明被上诉人管理物业未履行全面义务，服务质量存在问题。且结合被上诉人与其他业主纠纷的案件审理情况来，上诉人主张的情况并不存在。3.关于上诉人提出的摩托车被盗问题，上诉人报警后被上诉人予以配合调查提供了监控录像及相关的证据。根据警察调查情况及物业服务合同约定，被上诉人对摩托车被盗并不存在责任。当时上诉人的摩托车并非放在应予规范放置车库内。4.关于上诉人主张其房屋玻璃上存在雾气的问题。当时开发商项目部也现场查看这个情况，被上诉人已经明确告知该问题属于房屋质量问题，与物业管理不存在关系，上诉人应向开发建设单位主张权利，被上诉人不存在过错。5.关于上诉人的车辆被砸问题，因为上诉人的车乱停乱放在并没有停车位的消防通道，从小区外扔进来的砖头砸到了车辆，上诉人的车辆被砸与被上诉人物业服务与管理均不存在关系。忆发物业向一审法院起诉请求：1.依法判令王静立即支付自2014年8月30日至2018年10月28日期间的物业服务费8295元、公共能耗费2053元，合计10348元；2.依法判令王静支付违约金（以10348元为基数，自2018年11月1日起计算至实际付款日止，按每日0.5‰计算）。一审法院认定事实：王静原系该小区的业主之一，即曾购买了该小区6号楼2单元101室及6号楼1单元15号储藏室，房屋建筑面积112.33平方米（93.1平方米+19.23平方米），其中区6号楼2单元101室于2019年7月10日过户他人；曾购买25号楼1单元403室，房屋建筑面积137.71平方米，并于2018年4月24日过户他人。2009年3月26日，徐州市玉融房地产开发有限公司与忆发物业签订了《玉融·瀚景园前期物业管理服务合同》，约定徐州市玉融房地产开发有限公司将新沂市瀚景园小区的前期物业管理委托给忆发物业。2010年7月5日王静办理了6号楼2单元101室的上房手续，于2012年8月30日办理了25号楼1单元403室的上房手续。2013年10月28日，忆发物业与新沂市玉融·瀚景园业主委员会签订《玉融·瀚景园物业管理服务合同》，合同主要内容为：约定该小区的物业继续由忆发物业管理服务，合同期限自2013年10月28日起至2018年10月28日止；合同约定物业管理区域的物业费实行包干制，价格标准按照物价局批文执行；共用的专项设备运行（如电梯运行电费、公共水电等）的能源消耗，应按实际发生的费用独立核算，合理向业主分摊计收；逾期交纳物业服务费的自逾期之日起按照每天3‰交纳违约金；合同还对其他事项进行了约定。忆发物业按照合同约定提供了物业管理服务，但王静交纳部分的物业管理服务费用及公共能耗费。经催要，王静仅支付部分物业费。另，新沂市物价局于2012年6月28日作出的“关于玉融瀚景园小区物业公共服务费收费标准的批复”载明,核定瀚景园小区多层普通住宅物业管理公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.4元，高层普通住宅收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.77元，均可在10%幅度内浮动。高层住宅电梯、二次供水及小区照明等公共电费、小区公共水费纳入代收代缴费用，由物业管理企业单独建账，具体收取金额由物业管理公司按合理、公开分摊的原则和业主协商确定，并定期将公共水电费的发生额及向业主分摊收取的金额进行公示。一审法院认为，忆发物业与王静签订的《前期物业管理服务协议》，与新沂市玉融·瀚景园业主委员会签订的《玉融·瀚景园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，故合法、有效。王静作为瀚景园小区业主之一，与忆发物业形成物业服务合同法律关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务。本案忆发物业已经为王静等业主提供了物业管理服务，王静应当按照约定数额向忆发物业交纳物业服务费及公共能耗费。经催要，王静尚欠6号楼2单元101室物业2014年8月30日至2018年10月28日期间（按0.44元/平方米/月计算49个月零29天）的物业服务费2469.85元、公共能耗费426.8元，小计2896.65元；尚欠25号楼1单元403室物业2014年8月30日至2018年4月23日期间（按0.85元/平方米/月计算43个月零24天）的物业服务费5126.79元、公共能耗费1586.61元，小计6713.4元。以上费用合计9610.05元，王静应向忆发物业支付该款。忆发物业主张的超出以上范围的物业服务费及公共能耗费没有事实和法律依据，不予支持。关于忆发物业主张的违约金问题，根据本案实际情况及另案其他业主反映及举证情况看，忆发物业的物业管理服务尚存在不规范、不及时等情形，故对忆发物业提出违约金的诉讼请求不予支持。一审遂判决：一、王静于判决生效后十日内向新沂市忆发物业管理有限公司支付物业服务费、公共能耗费共计9610.05元；二、驳回新沂市忆发物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王静负担。二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.2020年1月8日在新沂市人民法院调取的刑事判决书，证明上诉人王静摩托车在小区被盗及被盗助力车价值。2.汽车修理厂收据一份，挡风玻璃价值3500元，证明当时王静车辆被砸坏之后换玻璃的费用。3.2014年王静涉案房屋前后阳台拍摄照片的打印件一张，证明玻璃中间有雾。被上诉人质证称，对于证据1真实性认可，但对关联性有异议，该证据只能证明2016年9月19日上诉人的助力车被沈帅等人盗走，公安机关评估价值是4460元，但该判决书并没有确定该车是否被追回，是否造成全损，除了犯罪分子承担的责任外，其他人员承担的责任，因此与本案不具有关联性，也不能证明被上诉人在服务过程中存在过错。对于收据2真实性、关联性均不认可，该证据上没有显示车号，系何公司出具。对于证据3，没有记录照片形成时间，且从照片来看即使存在玻璃隔层有雾，也属于房屋质量问题，开发商发交付给上诉人的房屋质量证书上明确了房屋各部分的保修范围及时间，房屋质量问题上诉人应向开发商主张权利。被上诉人向本院提交2015-2016年由王静及其亲属填写的瀚景园业主满意度调查表两份，证明王静对忆发物业提供的物业服务包括秩序维护服务、机动车管理等各项物业服务均为满意，且不同意更换物业公司。王静质证称，对该证据真实性没有异议，但对关联性有异议，因为王静的亲属与物业公司管理人员系同学关系，碍于情面，签订前述物业公司满意的调查表。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，王静上诉主张忆发物业未能全面履行物业合同义务其不应当向忆发物业缴纳全额的物业服务费。首先，王静所有的摩托车被盗、机动车被砸虽发生在涉案小区内，但均系由第三人侵权行为引起的损害后果，且王静认可事发时上述车辆均未能停放在指定区域，王静亦未能提供充分证据证明忆发物业对于上述侵权行为发生存在过错，王静以此为由主张忆发物业未能全面履行合同义务依据不足。其次，王静主张原由其所有的涉案房屋阳台安装的玻璃隔层存在雾气，忆发物业未予处理亦违反合同义务。但王静认可在其上房时就存在该种情况，王静并未举证证明处理玻璃隔层的雾气属于忆发物业合同义务，王静据此主张忆发物业未能履行合同义务于法无据，本院不予支持。结合本案双方当事人举证、质证情况，一审法院确定王静向忆发物业全额支付应缴纳物业服务费及公共能耗费，并因忆发物业仍存在服务不规范等情况，未能支持忆发物业主张的违约金，并无不当。综上所述，王静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王静负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋正喜审 判 员 黄 政审 判 员 费 蜜二〇二〇年八月五日法官助理 黄 伟书 记 员 薛淑淑