安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1204民初2080号原告：牛志良，男，汉族，1977年10月12日出生，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：韦宝昌，安徽皖北律师事务所律师。委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。被告:阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区阜阳临沂商城B2座6楼，统一社会信用代码91341200570410191A（1-1）。法定代表人：顾凤伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘坤龙，安徽风采律师事务所律师。原告牛志良与被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年7月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员李璜独任审判，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告牛志良委托诉讼代理人韦宝昌，被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司的委托代理人沈西顺、刘坤龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛志良向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金46.55*396=18434元（自2015年12月2日暂计算至2016年12月31日，以后违约金计算至实际办理之日）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2013年6月13日签订商品房买卖合同，合同中约定：原告购买被告开发位于颍泉区周棚办事处红星路777号水岸明珠17#住宅楼1302室商品房，面积97.85㎡，房价总额465494元。同时规定被告应当在2014年12月16日前，将购买的商品房交付买受人使用，并在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记。合同签订后，原告积极履行合同义务支付房款，被告于2014年12月1日将商品房交付给原告使用。但由于被告的过错，直至2016年12月31日才通知办理房屋所有权登记，依据双方签订的《阜阳市商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。由于被告自合同约定办讫房屋所有权登记的期限届满至2016年12月31日，已逾期396天，构成严重违约，应当支付违约金18434元。基于上述事实，原告依据《中华人民共和国合同法》的规定，向贵院提起诉讼，望贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益，判如所请。被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人在案涉商品房买卖过程中，违反双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议，逾期支付购房款。其先期违约行为，客观上导致了答辩人办理房屋产权证书的逾期。答辩人与被答辩人双方签订的商品房买卖合同第六条“付款方式和期限”及双方签订的“合同补充协议”第一项内容约定：“买受人选用银行贷款方式付款的，须于合同签订后7日内提交符合要求的全部申办贷款资料提交银行。买受人应在提交资料后按银行要求带齐资料原件到银行签订《个人购房借款合同》并自费缴纳办贷费用。如买受人未通过银行审核不符合贷款条件，应在拒绝放贷之日起15日内补充剩余房款。”但被答辩人并不积极履行该项义务，不及时交付申贷资料，且不积极配合银行贷款的资信调查，导致银行按揭贷款于2013年11月5日才到达答辩人账户，比双方约定的到款日期2013年7月13日推迟了115日。被答辩人的行为构成严重违约，客观上导致了答辩人办理房产登记的逾期，此责任在被答辩人。二、被答辩人的先期违约行为，导致了答辩人的被动逾期。依据先履行抗辩权对单方违约的认定，答辩人不构成违约。在双务合同中，双方义务之间的关系有两种情况，一种是具有亲密的联系；另一种是双务之间的联系性相对独立。当双务之间的关系相对独立时，如果双方均违约了，认定为双方违约是没问题。但是，当双方的义务之间具有密切的关联性时，如果将双方义务之间的亲密关系割裂开来，机械的认定为双方违约，是与《合同法》第六十七条的立法精神不符的，《合同法》第六十七条，先履行抗辩权的创设，就是为了区分，双务合同中，双方义务之间是否具有亲密的联系，进而区分清楚是双方违约还是单方违约。联系本案来看，在同一个双务合同中，买受人支付价款与出卖人按时办理手续之间是密切相连的。因为买受人的逾期支付房价款，客观上必然导致出卖人办理手续的延迟。说白一点就是，买受人的逾期支付价款，客观上导致了出卖人办理手续的逾期。因此，只能认定在前的逾期行为构成违约，而在后的逾期是由于先前的违约行为导致的，不构成违约。这也就是为什么《合同法》第六十七条创设先履行抗辩权。先履行抗辩权的创设就是为了区分双务合同中的双方违约和单方违约。被答辩人的先期违约，客观上导致了答辩人的逾期，因此答辩人不构成违约，依法不应该向被答辩人支付违约金。同时，对于被答辩人的违约行为，答辩人保留提起诉讼的权利。三、本案中，答辩人逾期办理房屋产权证的情形不属于答辩人的过错，而是因政府有关部门对房地产开发项目有关内容进行政策重大调整，从而影响了办理房屋产权证，属于不可抗力，依法应予免责。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”本案中，在答辩人与被答辩人签订房屋买卖合同之后，阜阳市城市建设指挥部也于2015年10月10日发布了《阜阳城区新建住宅小区综合查验办法》。上述文件规定，房屋产权证必须完成竣工验收、消防、规划、环保、配套设施、绿化等综合验收之后方能办理，办理产权证的条件因政府对房产项目验收标准的调整发生了重大实质性的变化。对于答辩人来说，上述情况属于不能预见、不能避免的客观情况，属于不可抗力，依法应予以免责。四、本案的被答辩人自行与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司（以下简称嘉祥公司）签订委托协议，由嘉祥公司负责为被答辩人办理房产登记。与答辩人无关。本院经审理认定的事实如下：2013年2月5日被告取得预售商品房资格。2013年6月13日，原、被告签订一份《阜阳市商品房买卖合同》，合同编号：FY2013012849,约定原告购买被告开发的位于颍泉区周棚办事处红星路777号水岸明珠17#商住楼1302室，房屋建筑面积97.85平方米，房屋总价款465494元。该合同主要内容为：“…第六条，付款方式及期限，3、其他方式，买受人采用首付款加银行按揭贷款方式支付房款：本合同签订当日买受人缴纳首期购房款人民币165494元整，余款30万元整办理银行按揭贷款，并于30个工作日缴清尾款。该合同第七条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出售人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期预付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。…第十五条，房屋登记，（二）、2、如因出卖人的责任，买售人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记，…买售人不解除合同的，自买售人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。…”合同签订当日买受人缴纳首期购房款人民165494元整，余款30万元整办理银行按揭贷款。庭审时，被告提供一份原告与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司委托代理协议，被告承认阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司与被告单位无关联。本院认为：2013年6月13日，原、被告双方又签订《阜阳市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，原、被告双方具有民事行为能力，且该合同不违反法律的强制性规定，该合同依法有效。合同签订后，即对双方具有法律效力。合同生效后，原、被告双方均应当按照合同履行。被告应当在合同的约定期限2014年12月16日内交付房屋，被告应于2015年12月16日前为原告办理产权登记手续。被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司于2016年8月25日方为原告办理产权登记手续，与原被告签订合同约定办理产权登记手续的日期超出253天，被告未能在合同约定的期限内办理产权登记手续，自买售人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，按照约定支付按已付款465494元的每日万分之一的比例,应支付给原告违约金11777元。庭审时，被告提供因政府有关部门对房地产开发项目有关内容进行政策重大调整，从而影响了办理房屋产权证，属于不可抗力，依法应予免责的观点及被告提供原告与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司委托代理协议，称被告与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司无关联，不符合有关法律的规定，故本院不予确认。庭审时，被告提起反诉，因未交纳反诉费用，故本院不予一并审理，被告有证据证明原告违约可另行主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给原告牛志良逾期办理房屋所有权登记违约金11777元；二、驳回原告牛志良其他的诉讼请求；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费261元，减半收取130.5元，由原告牛志良负担45.5元，被告阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司负担85元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 李   璜二〇一七年九月十一日书记员 王帅（代）附：（2017）皖1204民初2080号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入：开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院账号：20×××08