北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终5476号上诉人(原审被告)：天津五色糖网络科技有限公司，住所地天津市武清区京津电子商务产业园综合办公楼1358室。法定代表人：房茜彦，总经理。委托诉讼代理人：吕小标，河南文丰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吕一博，男，1985年9月7日出生。委托诉讼代理人：邱祥平，北京市中盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚，北京市中盛律师事务所律师。上诉人天津五色糖网络科技有限公司（以下简称天津五色糖公司）因与被上诉人吕一博房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津五色糖公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判天津五色糖公司不承担责任，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定合同解除时间为2019年7月8日是错误的。天津五色糖公司于2019年5月中旬通知吕一博解除合同。根据合同法司法解释二的规定，吕一博如有异议，应当在三个月内请求法院确认合同是否解除。吕一博超过三个月后起诉，应当不予支持。合同的解除时间应为2019年5月中旬，而非一审法院认定的房屋交割（2019年7月8日）解除。2.按照一审法院的观点认定合同解除时间是2019年7月8日时，应认定合同协商一致解除，并判决双方均不承担违约责任。3.即使认定天津五色糖公司承担违约责任，一审法院判决天津五色糖公司承担相当于六个月租金的违约金且不返还押金，明显过高。4.天津五色糖公司投入了八九十万元用于装饰装修，应用于冲抵天津五色糖公司支付的违约金。吕一博辩称，同意一审判决，不同意天津五色糖公司的上诉请求和理由。吕一博向一审法院起诉请求：1.确认吕一博与天津五色糖公司于2018年6月14日签署的《北京市写字楼租赁合同》于2019年7月8日解除；2.判令天津五色糖公司支付单方解除合同的违约金585759.3元（计算依据：97626.55元＊6个月=585759.3元）；3.判令天津五色糖公司赔偿吕一博免租期损失317754.36元（计算依据：免租期为2018年7月1日至2018年10月7日共计99天，1171518.6元／365天＊99天=317754.36元；以上第二项、第三项请求金额共计903513.66元。4.判令吕一博不返还因与天津五色糖公司于2018年6月14日签署《北京市写字楼租赁合同》而收取天津五色糖公司支付的97626.55元押金。一审法院认定事实：位于石景山区6-14房屋的所有权人为吕一博。2018年6月14日，甲方（出租方）吕一博与乙方（承租方）天津五色糖公司签订《北京市写字楼租赁合同》，甲方同意将位于石景山区6-14房屋在现有状态下出租给乙方使用。承租区域的建筑面积为267.47平方米，承租用途作为办公使用。免租期为97天，自2018年7月1日期至2018年10月7日止。乙方在免租期内免付租金。租赁期自2018年10月8日至2028年10月7日止，租期10年。租金：月租金为97626.55元。支付方式为押一付三（个月）。租金每三个月支付一次，于每月起租日7天前支付下一期租金。押金相当于1个月的租金97626.55元。九、违约责任与合同终止。9.2乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金……因乙方原因提前解除合同的。同日，双方签订的《补充协议》中约定，租赁期内，甲乙双方任意一方提前解除合同（除不可抗力原因），须赔偿对方陆个月（以房屋每月租赁费计算）的违约金。合同签订后，吕一博向天津五色糖公司交付了租赁房屋。天津五色糖公司向吕一博按照每月97626.55元的标准支付了2018年10月8日至2019年7月8日的租金及押金97626.55元。2019年5月中旬，天津五色糖公司口头提出单方解除合同，解除原因为其经营不善导致亏损。2019年7月8日，吕一博和天津五色糖公司办理退租手续并就租赁房屋进行了房屋交割。庭审中，吕一博主张因天津五色糖公司单方解除，需按照合同支付六个月的违约金；且天津五色糖公司违约给其造成的实际损失包含房屋空置损失；天津五色糖公司不同意支付违约金。庭审中，吕一博主张免租期损失，理由是其给天津五色糖公司免租期的原因是天津五色糖公司承租10年零3个月为前提的。天津五色糖公司在支付不到一年的情况下，免租期就不存在了。天津五色糖公司主张合同约定有免租期应当按照合同约定。庭审中，天津五色糖公司主张其在租赁期内有装修，装修不要了，押金也不要求退还了。经法院释明后，其租赁期内装修添附物仅作为答辩意见，不做反诉请求提出，不在本案中一并处理。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。天津五色糖公司与吕一博签订《北京市写字楼租赁合同》及《补充协议》（以下简称：租赁合同）是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，天津五色糖公司在合同履行期限内因自身经营原因提出解除租赁合同，且双方于2019年7月8日就租赁房屋进行了房屋交割，双方对租赁合同于2019年7月8日解除无异议，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同约定，因承租人原因提前解除合同的，出租人有权单方解除合同并无须退还承租人所交付的押金，须赔偿对方陆个月（以房屋每月租赁费计算）的违约金。本案中，天津五色糖公司因其自身原因解除租赁合同，应当按照合同约定向吕一博支付违约金，且其认可无须退回押金，故对于吕一博要求支付违约金及无须退还押金的诉求，法院予以确认。另，双方租赁合同对免租期有约定，且双方的免租期已经履行完毕，故对其主张免租期损失的诉求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定,一审法院判决：一、确认吕一博与天津五色糖网络科技有限公司于2018年6月14日签署的《北京市写字楼租赁合同》于2019年7月8日解除；二、天津五色糖网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付吕一博违约金585759.3元；三、吕一博无须退还天津五色糖网络科技有限公司押金97626.55元；四、驳回吕一博的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天津五色糖公司与吕一博签订的《北京市写字楼租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。关于合同的解除时间。1.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。天津五色糖公司单方提出解除合同，明确表示不履行主要债务，吕一博有权利解除合同。2019年7月8日，双方进行了交接，应认定吕一博此时行使了合同解除权。合同应于2019年7月8日解除。2.天津五色糖公司虽在2019年5月中旬单方提出解除合同，但天津五色糖公司不具有解除合同的权利，天津五色糖公司提出单方或解除的行为不发生合同解除的法律效果。关于违约金和押金。1.当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。天津五色糖公司单方要求解除合同，导致合同不能继续履行，应承担违约责任。2.当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据该规定可知，违约金以损失为基础并兼顾惩罚性。根据双方约定，提前解除合同的违约责任承担方式为六个月租金及相当于一个月租金的押金。考虑如下情形，本院认为合同约定不存在违约金过高的情形，本院不再调整。天津五色糖公司主张违约金过高，天津五色糖公司应承担举证责任。天津五色糖公司无证据证明该主张，且吕一博主张截止二审2020年7月30日谈话时其仍未能寻找到新的承租人，本院不能认定存在违约金约定过高的情形。3.天津五色糖公司在一审中对装修添附物的损失不提起反诉，天津五色糖公司要求以装修费用抵扣违约金的主张，应不予处理。综上所述，天津五色糖网络科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6418元，由天津五色糖网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  辛 荣二〇二〇年八月六日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳