福建省厦门市集美区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0211执异66号 异议人（案外人）：厦门国贸天同房地产有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林南路33号529室。 法定代表人：刘克军，董事长。 委托诉讼代理人：廖艺伟，厦门国贸天同房地产有限公司员工。 委托诉讼代理人：郑志平，厦门国贸天同房地产有限公司员工。 申请执行人：熊玉玲，女，1970年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：叶志琳，福建联合信实（集美）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳琴，福建联合信实（集美）律师事务所律师。 被申请人：黄盛栋，男，1984年2月9日出生，汉族，住福建省闽清县。 被申请人：陈明玲，女，1986年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 本院在执行申请人熊玉玲与被申请人黄盛栋、陈明玲民间借贷纠纷一案中，异议人厦门国贸天同房地产有限公司（以下简称“国贸公司”）对本院查封陈明玲名下址于集美区××××室房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人国贸公司称，对（2019）闽0211执保734号民事裁定书及协助执行通知书查封的集美区××××室提出异议，请求解除对案涉房屋的查封措施。事实与理由：案涉房屋为预售商品房，国贸公司作为案涉房屋的开发商，在与被申请人陈明玲签订案涉房屋的购房合同后，陈明玲仅支付了部分款项，后因陈明玲个人原因未能办妥银行按揭贷款，陈明玲并未向国贸公司支付剩余购房款项。陈明玲向国贸公司申请退房后，国贸公司经审核认为，因陈明玲原因，案涉购房合同已无法继续履行，遂同意解除购房合同，并同意陈明玲退房、退款的申请。国贸公司在退款后办理撤销案涉房屋的备案登记手续中，方才得知案涉房屋已被查封的事实，导致案涉房屋无法办理撤销备案登记手续。国贸公司认为，在案涉购房合同已解除的情况下，陈明玲基于购房合同享有的债权（物权期待权）已经消灭，对案涉房屋已无任何财产权利，且案涉房屋并未办理交付或权属转移登记手续，案涉房屋的所有权仍为国贸公司所有。因此，案涉房屋不应作为陈明玲的财产被采取查封措施，请求贵院解除对案涉房屋的查封措施。具体事实和理由如下：一、案涉房屋属于预售商品房，陈明玲未向国贸公司支付全部购房款项，且案涉房屋未办理交付和权属转移登记手续，案涉房屋所有权仍为国贸公司所有。2019年4月29日，陈明玲与国贸公司签订《“国贸天悦”商品房认购书》，认购案涉房屋，并支付定金16万元。4月30日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”）。购房合同约定，案涉房屋购房款总额为8461997元，买受人应于4月30日前支付首期购房款2541997元，余款5920000元通过向银行申请按揭贷款支付；出卖人应当在2020年7月15日前向买受人交付案涉房屋，并在交付之日起365日内配合买受人办理案涉房屋的所有权证书。购房合同签订当日，陈明玲支付首付款2381997元，并于6月10日、11日分别支付30万元、55万元，累计支付购房款3391997元，余款通过向银行申请办理按揭贷款支付。案涉购房合同于5月28日完成登记备案。后因陈明玲个人原因未能办妥银行按揭贷款，国贸公司遂于2019年7月18日书面要求陈明玲付清购房余款，但陈明玲迟迟未能支付。后经国贸公司多次催告后，陈明玲至今未支付剩余购房款项。根据《物权法》第九条及第三十条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。国贸公司作为案涉房屋的开发商，依据合法建造行为原始取得案涉房屋的所有权，在案涉房屋未交付、未办理权属转移登记手续的情况下，案涉房屋的所有权仍为国贸公司所有。二、案涉购房合同已解除，被申请人基于购房合同享有的债权已经消灭，案涉房屋不应作为陈明玲的财产被采取查封措施。陈明玲于2019年10月21日向国贸公司提出解除案涉合同、退还购房款的退房申请。经过多次协商之后，国贸公司认为陈明玲因无法办理银行按揭贷款且无力支付剩余购房款项，导致案涉购房合同已无法继续履行，遂同意解除与陈明玲的案涉购房合同，并同意其退房、退款的申请。国贸公司于2019年11月7日退还陈明玲已付购房款。至此，案涉房屋的购房合同已解除，陈明玲基于购房合同享有的债权（物权期待权）已经消灭，对案涉房屋已无任何财产权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第三十一条之规定，查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。因此，案涉房屋不应作为陈明玲的财产被采取查封措施。三、国贸公司在退款前并不知晓案涉房屋因陈明玲个人纠纷而被查封的情况，也未收到贵院对案涉房屋查封的通知。陈明玲在向国贸公司申请退房过程中，从未告知案涉房屋已因其个人纠纷被查封的事实。国贸公司于2019年11月7日退款后在办理撤销案涉购房合同备案手续过程中方才得知案涉房屋已被查封的事实。国贸公司在退还陈明玲购房款项前也从未收到贵院通知，并不知晓贵院已对案涉房屋查封的情况。综上，国贸公司与陈明玲的购房合同已解除，陈明玲基于购房合同享有的债权（物权期待权）已经消灭，对案涉房屋已无任何财产权利。案涉房屋的所有权为国贸公司所有，案涉房屋不应作为陈明玲的财产被查封，查封案涉房屋的事由已经消失，恳请贵院依法解除案涉房屋的查封措施。 异议人国贸公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.陈明玲身份证；2.商品房预售许可证（预售许可证第20190010号）；3.“国贸天悦”商品房认购书（编号201904290126）、商品房买卖合同（合同编号06109930）、商品房买卖合同备案证明（合同编号06109930）；4.《关于付清购房余款的通知》、EMS面单；5.退房申请书；6.退款凭证。 申请人熊玉玲称，一、集美区人民法院对案涉房屋的查封符合相关法律规定。熊玉玲与原案被保全人黄盛栋、陈明玲因民间借贷纠纷，熊玉玲于2019年9月26日在集美法院起诉立案，同时申请了集美法院对黄盛栋、陈明玲的财产采取保全措施，并向集美法院提供了相应的担保。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条和第十八条等规定，人民法院有权对案涉房屋进行查封。二、国贸公司称陈明玲未办妥按揭贷款已与其解除购房合同缺乏相应证据。国贸公司称陈明玲未能办妥按揭贷款，并未提交客观证据证实。事实上，在2019年9月16日陈明玲与黄盛栋的离婚协议中双方提及了共同债务为案涉房屋的按揭贷款，与国贸公司的说法相矛盾。而且，案涉房屋的首付款为2541997元，但国贸公司退回陈明玲的购房款却有3471997元，国贸公司称陈明玲于2019年6月10日和11日分别支付了30万元、55万元均未提交银行转账记录证实，熊玉玲有理由相信陈明玲已经办理了按揭贷款并逐月进行按揭。退一步，假如国贸公司所述真实，陈明玲逾期付款，系违约方，则陈明玲无权行使单方解除权。如果双方系协商解除购房合同，国贸公司仅提交了陈明玲单方的《退房申请书》，未有国贸公司的盖章或授权代表签字，不能证明双方有解除合同的合意，国贸公司应当提交与陈明玲解除购房合同的协议。三、陈明玲向国贸公司申请退房的行为属于恶意逃避债务，损害了答辩人的合法权益，应认定无效。陈明玲在明知其案涉房屋已被查封，为恶意逃避债务而向国贸公司申请退房，损害了熊玉玲的合法权益。国贸公司与陈明玲解除购房合同未查询案涉房屋是否有抵押、查封等情形，甚至在陈明玲逾期付款长达半年之久严重违约的情形下，未按购房合同约定扣除陈明玲任何违约金，也未提供书面解除合同的证据，仅凭陈明玲单方退房申请，便将陈明玲所付的购房款三百多万全部退还给陈明玲，明显不符合常理，而是与陈明玲恶意串通，帮助其转移财产。即便国贸公司主张购房合同已解除，根据《合同法》第五十二条第三项之规定，应认定陈明玲与国贸公司解除购房合同行为无效。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第二十六条亦规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有、扣押、冻结财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”陈明玲申请退房的行为即是就已经查封的财产作出转移，国贸公司未经法院准许实施了有碍执行的行为，陈明玲和国贸公司共同损害了答辩人的利益，因此不能据此对抗在先的法院查封。综上所述，国贸公司要求法院解除对案涉房屋的查封措施没有事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的保全异议请求。 申请人熊玉玲为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.受理案件通知书；2.离婚协议书。 被申请人黄盛栋未作陈述，亦未提交证据。 被申请人陈明玲称，熊玉玲的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。具体理由如下：1、陈明玲对于案涉借款均不知情，亦未在《借条》中签字，也未在事后对该笔债务进行追认，此外案涉借款明显超出了日常生活需要。陈明玲也于2019年9月16日与被告黄盛栋登记离婚。因此，案涉借款不属于共同债务，陈明玲无需承担还款义务。2、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷适用法律相关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债务人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”，根据上述规定可知，该笔借款虽然发生在陈明玲与被告黄盛栋婚姻关系存续期间，但该笔借款数额巨大且并未用于家庭共同生活，不属于夫妻共同债务，陈明玲不应为被告黄盛栋的个人行为承担还款责任。综上，熊玉玲主张讼争借款系两被告夫妻共同债务，但其没有充分证据证明上述借款是用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻共同意思表示，借款数额也超出家庭日常共同生活需要。故本案与陈明玲无关。恳请贵院依法驳回熊玉玲的诉讼请求，维护陈明玲的合法权益。 被申请人陈明玲为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.离婚协议书；2.微信聊天记录。 本院查明，2019年9月26日，本院受理熊玉玲与黄盛栋、陈明玲民间借贷纠纷一案。在案件审理过程中，熊玉玲提出财产保全申请，请求对黄盛栋、陈明玲名下价值4000000元的财产予以保全。2019年9月30日，本院作出（2019）闽0211民初5379号民事裁定书，裁定内容如下：“查封、扣押、冻结被申请人黄盛栋、陈明玲所有的价值4000000元的财产。”2019年10月11日，本院向厦门市自然资源与规划局发出协助执行通知书，请其协助查封陈明玲名下位于集美区××××室房产；查封黄盛栋名下位于集美区××××室房产。查封期限为三年，上述期限，停止为上述产权办理抵押、过户手续。 另查明，2019年3月21日，国贸公司从厦门市房管部门获得案涉房屋商品房预售许可证，预售许可证号为20190010号。陈明玲与国贸公司于2019年4月29日、30日分别签订《“国贸天悦”商品房认购书》（编号201904290126）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号06109930），约定购买集美区J2014P01地块二期19号楼B梯1跃2层104室房屋，认购总金额为8461997元，认购人在2019年4月30日前支付首期房款价款人民币2541997元，余款5920000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。2019年7月18日，国贸公司向陈明玲发出《关于付清购房余款的通知》，载明：“……购房款总额8641997元，您已支付3391991元，并选择于《商品房买卖合同》签订后60日内以按揭（抵押）贷款付清余款5070000元。但是，我司至今未收到您的购房余款，您已逾期20天。鉴此，我司特此提醒：请您尽快督促银行完成按揭放款。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人逾期付款，应承担逾期付款违约责任。” 再查明，陈明玲于2019年10月25日出具《退房申请书》，载明：“……住宅总价8461997元、车位总价200000元……住宅已支付首付款3391997元、车位已支付首付款80000元整。现由于本人资金问题无能力继续购买本房产，特申请退房并要求退还全部首付款……”国贸公司于2019年11月7日将3471997元房款退还陈明玲。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案争议焦点是，国贸公司是否为权利人及该权利能否能排除执行。 关于国贸公司是否为权利人。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”根据上述法律规定,房屋所有权的转让必须经过依法登记,才发生物权变动的效力。而商品房买卖合同的登记备案只是一种行政管理措施,该登记不具有准物权的效力,不产生物权登记的效力。根据异议人提交的商品房预售许可证、案涉商品房买卖合同备案证明等证据,可以证实案涉房屋的所有权人为国贸公司，由于案涉房屋的所有权人尚未发生变更,故本院认为案涉房屋的所有权人，也即权利人仍为国贸公司。 关于该权利能否排除执行。本院认为,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定,被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封。由于国贸公司与陈明玲签订的商品房买卖合同已经进行了登记备案,故本院对案涉房屋进行预查封符合法律规定。但，预查封的房屋尚未进行所有权变更登记，其合同也尚在履行中存在不确定性。本案中，陈明玲在经过国贸公司催告后仍无法支付购房余款。国贸公司与陈明玲共同确认，陈明玲以资金问题无能力继续购买讼争房产为由，向国贸公司提出退房要求。国贸公司亦已将购房款退还给陈明玲。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行或其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方具有法定解除权；买卖双方就合同解除可进行协商。案涉房屋买卖双方通过实际行为已经解除了案涉房屋买卖合同。熊玉玲主张国贸公司与陈明玲解除合同的行为构成恶意串通，缺乏相应证据予以支持，故对该项答辩意见，本院不予支持。商品房购销合同解除后,对案涉房屋的预查封丧失了事实及法律基础。因此,国贸公司请求对案涉房屋解除预查封于法有据,本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项之规定，裁定如下： 解除对集美区××××室房产的预查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林春容 审判员  龚小兰 审判员  李 晨 二〇二〇年八月四日 书记员  陈宝珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。