河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9061号上诉人（原审原告）：王娜，女，汉族，1976年9月15日出生。委托诉讼代理人：乔静，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁永强，男，汉族，1974年11月23日出生。原审第三人：李红岩，男，汉族，1981年7月14日出生，。上诉人王娜因与被上诉人梁永强及原审第三人李红岩案外人执行异议之诉一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初5272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王娜的委托诉讼代理人乔静，被上诉人梁永强到庭参加诉讼。原审第三人李红岩经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。王娜上诉请求：1、撤销原审判决,改判停止执行房屋,解除对该房屋的查封;2、一、二审诉讼费用由梁永强承担。事实和理由：一审法院认定上诉人未办理过户登记自身存在过错,属于事实认定错误。一审法院认定上诉人在签订合同时对第三人李红岩未就涉案房屋办理产权登记这一事实是明知的,应在履行该房屋买卖合同中,应对房屋能否办理产权登记、过户登记的风险有明确的认识,故上诉人对未办理过户登记自身存在过错,该认定是错误的。涉案房产没有办理过户登记的原因是要有政府组织统一办理产权登记,可知没有办理过户登记的原因是政策原因,而非上诉人自身的过错,且上诉人已提供证据证明涉案房屋是可以办理过户登记的,一审法院以上诉人自身存在过错为由驳回上诉人的诉讼请求,没有事实及法律依据。梁永强辩称：1.李红岩的房产，有庙李村村书记李培军和办事处副主任谢晓飞的询问笔录为证。2.李红岩与杨娜离婚没有分割财产，所以杨娜没有权利单独处置涉案房产。3.王娜作为买受人没有审查房屋手续，未核实卖方身份，王娜购买无证房屋，应对房屋能否办理产权登记、过户登记的风险有明确的认识，故其本身存在过错。因此，该房屋被人民法院依法查封，买房人因未完成物权登记，作为一般债权人，不具有优先权利，其执行异议不能成立。王娜向一审法院起诉请求：1、依法判决停止执行房屋，解除对上述房屋的查封；2、依法确认房屋为王娜所有；3、本案诉讼费由梁永强承担。一审法院认定事实：2016年3月20日，第三人李红岩与城中村改造项目指挥部、街道办事处签订搬迁补偿安置协议书一份。2019年6月17日，案外人杨娜在第三人李红岩庙李村一期安置房房号确认表中确认选择，135㎡的房屋一套。第三人李红岩与案外人杨娜于2009年8月28日办理结婚登记，后案外人杨娜请求离婚，一审法院于2019年6月15日作出（2019）豫0105民初11339号民事判决书，判决准予第三人李红岩与案外人杨娜离婚。2019年6月23日，第三人李红岩出具委托书一份，载明：本人李红岩身份，因外地出差，不能到现场办理，现委托杨娜全权代理安置房的销售转让等事宜。2019年7月4日，王娜与第三人李红岩（案外人杨娜代为签订）、见证人郑州富海房地产营销策划有限公司签订房屋转让协议一份，约定王娜购买回迁安置房，房屋面积约为135平方米，属于李红岩所有；房屋总价款为145万元，双方约定协议签订当日王娜支付145万元购房款；双方约定将协议约定的房屋房款支付至贾永杰账户。在协议签订完毕、付清全部房款之日，第三人李红岩将房屋所有权属文件资料及钥匙全部交付给王娜；第三人李红岩保证在协议签订后，即在该房屋所属的政府主管部门或其指定的办理机构为王娜办理房号对应的户主变更备案手续。一旦房屋具备初始办证条件，第三人李红岩应直接将该房屋所有权证及相应土地使用权证（不动产登记证）办理在王娜名下。2019年6月28日，王娜向程玉红账户转款6万元；2019年7月4日，王娜向贾永杰账户转款共计97万元；2019年8月6日，王娜向贾永杰账户转款44万元；以上共计147万元。王娜称程玉红、贾永杰均系郑州富海房地产营销策划有限公司员工。2020年6月4日，郑州富海房地产营销策划有限公司出具证明一份，证明贾永杰系该公司员工，公司委托其办理李红岩、杨娜、王娜买卖房款收款工作。2019年7月4日，案外人杨娜向王娜出具《收据》一份，载明：今收到王娜交来现金145（壹佰肆拾伍万元整）系付（135平方房款）。2019年9月26日，王娜与河南美盛物业管理有限公司第二分公司签订室内装饰装修管理服务协议及业户治安消防安全责任书各一份，同日，美盛物业出具装修许可证一份。后王娜缴纳装修保证金500元、垃圾清运费945元。2019年10月16日，宋宪国（王娜配偶）与业之峰诺华家居装饰集团股份有限公司郑州分公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份，对位于房屋进行装修。2020年5月25日，郑州市金水区丰庆路街道办事处庙李村第九届村民委员会出具《证明》一份，载明：是李红岩家的回迁安置房，我村安置房由政府统一安排网签，所以我村目前所有安置房屋包括此房均无办理网签，等待上级安排通知。另查明，梁永强诉李红岩民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年6月25日作出（2019）豫0105民初14435号民事判决书，判决：李红岩于本判决生效之日起十日内偿还梁永强本金250000元及利息（以250000元为基数，自2018年12月18日之日起按月息2%计至实际偿还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5275元，由李红岩承担。该判决已于2019年6月25日发生法律效力。后案件进入执行程序，执行过程中，一审法院于2019年12月31日向郑州市金水区庙李村村委会、庙李村城中村改造项目指挥部送达执行裁定书及协助执行通知书，控制位套，不转移、不变更至除本案第三人李红岩之外的其他人名下。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第三人李红岩与金水区庙李村城中村改造项目指挥部、郑州市金水区丰庆路街道办事处签订的《搬迁补偿安置协议书》，是通过产权调换方式获得拆迁安置补偿权益，在房屋未办理产权登记的情况下，第三人李红岩以丧失原有房屋的物权进而享有对返迁房屋的期待权，该权益在性质上应为一种特殊债权。王娜虽提交证据证明其就回迁安置房与第三人李红岩签订房屋买卖合同、交付购房款并进行了装修，但其在签订合同时对第三人李红岩未就涉案房屋办理产权登记这一事实是明知的。王娜在履行该房屋买卖合同中，应对该房屋能否办理产权登记、过户登记的风险有明确认识。故王娜对该房屋未能办理过户登记自身存在过错，其主张停止执行房屋并确认该房屋为其所有的诉请，依据不充分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，从王娜二审提交的微信聊天记录看，王娜购房时对案涉房屋尚不能办理过户登记是知晓的，对案涉房屋办理过户登记具有特殊性是知晓的，因此，原审法院认定王娜在履行该房屋买卖合同中，应对该房屋能否办理产权登记、过户登记的风险有明确认识，王娜对该房屋未能办理过户登记自身存在过错是妥当的。综上所述，王娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17850.00元，由上诉人王娜负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  钟晓奇二〇二〇年八月十七日书记员  宋佳倩