湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7371号上诉人（原审被告）:武汉蒙宝宝教育投资有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区珞瑜路以南、关山一路以西光谷世界城商业步行街F地块西区五号楼三层F53057号。法定代表人：王晟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄亦军，湖北溪渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣煦翔，湖北溪渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市世界城物业管理有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区珞瑜路766号光谷世界城广场写字楼6楼。法定代表人：黄涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷青青，该公司员工。上诉人武汉蒙宝宝教育投资有限公司（以下简称蒙宝宝公司）因与被上诉人武汉市世界城物业管理有限公司（以下简称世界城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初6396号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒙宝宝公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由世界城公司承担。事实与理由：一、世界城公司明知商铺未通过装修消防验收、存在消防隐患，未明确告知蒙宝宝公司，签署三方协议将商铺出租给蒙宝宝公司，其行为有明显过错，三方签订的《合同变更协议书》应属无效，由世界城公司承担致使蒙宝宝公司不能正常经营、实现合同目的的赔偿责任，并退还蒙宝宝公司的租赁保证金。蒙宝宝公司与世界城公司、案外人武汉爱乐婴教育发展有限公司（下称“爱乐婴公司”）三方签订的《合同变更协议书》不是转租合同，实质上是变更原合同主体的新的租赁合同。世界城公司作为合同主体方不能免除缔约过程中的责任和义务。二、蒙宝宝公司并非恶意欠租。因世界城公司的过错不能正常经营、实现合同目的，租金应该被减免。蒙宝宝公司在该商铺刚经营一个月，世界城公司就向蒙宝宝公司送达《消防整改通知书》要求整改。蒙宝宝公司才意识到商铺存在消防隐患已无法正常经营，没有进一步招生，扩大业务，同时不断与世界城公司进行交涉，寻求解决办法，但世界城公司置之不理，蒙宝宝公司没有缴纳后续的租金。由于世界城公司过错在先，蒙宝宝公司欠租并非主观恶意，所欠租金应酌情予以减免。三、蒙宝宝公司不应支付解除合同后的商铺占用费。因为实际上世界城公司在递交《合同解除通知书》之前已将商铺大门上锁，蒙宝宝公司已经不再控制、占有、使用该商铺经营，实际已将商铺交还世界城公司。因此蒙宝宝公司不应向世界城公司支付合同解除后的占用费。该合同实际已对承租人原因导致合同解除的违约责任进行了限定，也对世界城公司的救济手段进行了约定。世界城公司通过向蒙宝宝公司发送《合同解除通知书》通知蒙宝宝公司解除合同、收回商铺。蒙宝宝公司未予书面回复，但实际放弃了商铺且未继续缴纳租金，已以实际行为确认合同解除、由世界城公司收回商铺。在此情况下，世界城公司完全可以及时自行处置蒙宝宝公司在租赁物业内的物品，再向蒙宝宝公司主张预期利益及处置费用。《合同解除通知书》，认为合同已解除、该商铺已由世界城公司收回。因为实际上世界城公司在递交《合同解除通知书》之前已将商铺大门上锁，蒙宝宝公司已经不再控制、占有、使用该商铺经营，实际已将商铺交还世界城公司。因此蒙宝宝公司不应向世界城公司支付合同解除后的占用费。再者，世界城公司与爱乐婴公司于2018年7月31日签订的《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》中第十一条第3款约定“乙方（承租方）未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过五日的，甲方（世界城公司）有权书面通知乙方后解除本合同，有权收回该店铺，没收保证金，乙方装修投入甲方不予补偿，乙方应向甲方支付解除合同前的逾期付款违约金，乙方还应支付相当于6个月金作为对甲方预期利益的补偿，并且甲方有权根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任”；第十二条第2款约定“租期届满或本合同提前终止时，除双方另行签订合同续约外，在不损害租赁物业墙、天花板、地面装修完整性的情况下，乙方应在合同终止后的3日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物。若乙方未在3日内自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，视为乙方放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为甲方所有，甲方有权采取任何方式处理，乙方不得提出任何异议并承担一切后果；如甲方需要拆除的，则相关费用由乙方承担。”该合同实际已对承租人原因导致合同解除的违约责任进行了限定，也对世界城公司的救济手段进行了约定。世界城公司通过向蒙宝宝公司发送《合同解除通知书》通知蒙宝宝公司解除合同、收回商铺。蒙宝宝公司未予书面回复，但实际放弃了商铺且未继续缴纳租金，已以实际行为确认合同解除、由世界城公司收回商铺。在此情况下，世界城公司完全可以及时自行处置蒙宝宝公司在租赁物业内的物品，再向蒙宝宝公司主张预期利益及处置费用。合同约定的预期利益已足以弥补世界城公司租赁物业空置的损失，世界城公司在预期利益约定之外又主张占用费，既超出了合同约定，也将其自身不作为过错导致的损失转嫁给了蒙宝宝公司。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，世界城公司在明知蒙宝宝公司不能再继续履行合同的情况下任由商铺空置，未采取有效措施避免损失扩大，将商铺不能再次出租的责任强加于蒙宝宝公司，违背了诚实信用的原则，对蒙宝宝公司显失公平。因此，世界城公司要求蒙宝宝公司按租金标准支付合同解除后的商铺占用费，没有事实和法律的依据。世界城公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。世界城公司向一审法院起诉请求：1、判令蒙宝宝公司支付欠付的租金人民币133671元，水费人民币557.8元，物业费人民币27843元，商业管理服务费人民币18567元，共计人民币180638.8元；2、判令蒙宝宝公司承担合同解除的违约责任，支付世界城公司双方合同中约定的预期利益补偿（六个月租金）人民币321678元；3、判令蒙宝宝公司按照合同约定交还承租商铺、拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品，并按照合同约定承担逾期交还商铺期间的房屋占用费至实际交还商铺之日，暂计至2019年9月20日，计人民币63468元；第1、2、3项合计人民币565784.8元；4、判令蒙宝宝公司承担全部诉讼费用。一审查明事实，2018年7月31日，世界城公司（甲方）与案外人爱乐婴公司（乙方）签订了《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》，约定案外人爱乐婴公司承租位于武汉市光谷世界城项目三期F地块西区5号楼F-53057、F-53058、F-53059、F-53060、F-53061、F-53062、F-53063、F-53065、F-53066、F-53067、F-53068号商铺（以下简称案涉商铺），合同约定的与本案相关的内容如下：1、乙方承租的该店铺，租金等相关费用标准详见附件一开店条件书上的约定；2、签订本合同后，乙方应按照附件一开店条件书上的约定支付甲方首个租赁年度月租金的三倍金额作为租赁保证金。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。保证金冲抵乙方欠付费用的情形包括但不限于物业管理费、租金、水电费、空调费等，甲方根据本合同或其他事由取得对乙方债权的情况，可以就相当于乙方保证金的数额进行抵销。若乙方违反本合约各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合约，乙方同意该保证金甲方无需返还；3、乙方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过15日的，甲方有权书面通知乙方后解除本合同，有权收回该店铺，没收保证金。乙方装修投入，甲方不予补偿，乙方应向甲方支付合同解除前的逾期付款违约金，乙方还应支付相当于六个月租金作为对甲方预期利益的补偿，并且甲方有权根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任；4、租期届满或本合同提前终止时，除双方另行签订合同续约外，在不损害租赁物业墙、天花板、地面装修完整性的情况下（装修、装潢物所有权归甲方所有）。乙方应在合同终止后的3日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，若乙方未在3日内自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，视为乙方放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为甲方所有，甲方有权采取任何方式处理乙方不得提出任何异议，并承担一切后果。如甲方需要拆除的，则相关费用由乙方承担。无论何种情况，甲方均无义务将上述物件用于抵扣乙方应付的任何款项；5、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该店铺，未经甲方同意逾期返还店铺的，每逾期一日，乙方应按日租金的10倍向甲方支付该店铺占用期间的使用费。6、附件一《开店条件书》中载明：甲方为武汉市世界城物业管理有限公司、乙方为武汉爱乐婴教育发展有限公司。开店铺号为F-53057、F-53058、F-53059、F-53060、F-53061、F-53062、F-53063、F-53065、F-53066、F-53067、F-53068号商铺，建筑面积为744.63平方米。租赁期限2018年8月1日至2020年7月31日。店铺交付日为2018年8月1日。店铺名称为蒙特梭利早教。租金每次以三个月为一期进行缴纳，每月租金53613元，年度租金643356元；定金160839元；保证金160839元，保证金预付方法为2018年8月1日合约开始支付。电费为1.2元/度、水费4.1元/吨、物业管理费15元/月/平方米、商业管理服务费用为10元/月/平方米，此外还约定了物业交付/还标准，承租人应按此标准还原商铺。世界城公司及案外人爱乐婴公司均在合同上盖章予以了确认。合同签订后，世界城公司将案涉商铺交付给案外人爱乐婴公司。在上述《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》履行过程中，世界城公司、蒙宝宝公司及案外人爱乐婴公司三方签订合同变更协议书，该协议书约定，三方经协商一致，同意将世界城公司与爱乐婴公司之间的《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》中的乙方变更为蒙宝宝公司。1、租赁合同中的乙方（即案外人爱乐婴公司）变更为丙方（即本案蒙宝宝公司），丙方同意继续履行租赁合同中乙方作为承租人的全部权利义务，但乙方已经依约履行完毕的部分和本协议另有约定的除外；2、丙方保证按照上述租赁合同的约定全面履行租赁合同；3、丙方应当负责自2019年4月1日后租赁合同约定的租金及相关费用，此前的任何费用与丙方无关；4、乙方与丙方之间如产生任何债务，均与甲方（即本案世界城公司）无关，乙方及丙方均不得以任何理由要求甲方承担任何责任及义务；5、租赁合同约定租赁期限届满后，甲方不保证一定与丙方续签租赁合同。除上述内容外租赁合同其他条款及内容不变。租赁合同与本协议不一致的地方以本协议为准。签订上述合同变更协议书后，案外人爱乐婴公司将本案所涉商铺全部转让交付给蒙宝宝公司使用。蒙宝宝公司从2019年3月15日开始在本案所涉商铺中经营，并经营至2019年7月14日。2019年5月30日，世界城公司向蒙宝宝公司出具了一份收据，收据金额为160839元，收款事由为保证金。该保证金实际由案外人爱乐婴公司向世界城公司交纳，因爱乐婴公司将租赁合同中权利义务概括转让给蒙宝宝公司后，世界城公司收回了其向爱乐婴公司出具的保证金收据，并重新向蒙宝宝公司开具了保证金收据。2019年7月3日，世界城公司向蒙宝宝公司发出《费用催缴通知书》（落款时间为7月3日），载明“贵司未按该合同约定的时间内向我公司缴纳租金等合同约定费用，现共拖欠租金和商物业费共144722.7元。请贵司在收到本通知函后3日内向我公司支付拖欠的租金及相关费用。如超过该时间，贵司仍没有向我公司履行该项义务，我公司将按合同第四条第二项的约定每日向贵司收取未付金额千分之五的逾期违约金，直到付清全部费用时止。同时我公司有权书面通知贵司后解除合同，收回铺面。并按照合同约定追究贵司的违约责任。若贵司在收到本通知后依然不交付租金等合同约定费用，我公司将依照该合同约定解除与贵司签订的该合同，并运用其他法律手段维护本公司的合法权益，由此产生的一切法律责任由贵司自行承担。”2019年8月14日，世界城公司向蒙宝宝公司送达《合同解除通知书》（落款时间8月8日），载明“一、自本合同解除通知书送达您之次日起,解除我公司和您于2018年8月1日签订的《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》，并由我公司收回该物业。二、我公司不退还您所交纳的保证金，您的装修投入我公司不予补偿。三、你公司还应根据该合同的约定向我公司支付尚未支付的租金和物业管理费用、逾期付款违约金以及其支付相当于六个月租金的违约金作为对我公司预期利益的补偿。四、请您根据合同约定接到本通知3日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，并撤离物业。”随后，世界城公司向蒙特梭利早教商家发出《交还店铺催告函》（落款时间为10月30日），载明“本公司正式书面通知您：一、自本催告函送达贵方之日，请您根据合同约定接到本催告函后3日内拆除贵方所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，并搬离物业将物业交还给我公司。二、若您在收到本催告函后不将物业交还给我公司的，我公司将按照合同约定及运用其他法律手段维护本公司的合法权益，由此产生的一切法律责任由您自行承担。”本案审理过程中，蒙宝宝公司向一审法院提交了一份转让合同及一份合同解除通知书，转让合同系蒙宝宝公司法定代表人王晟与案外人付玲艳、詹紫雯有关转让位于光谷意大利风情街5号楼三楼蒙特梭利儿童之家光谷中心相关股权、资产等的协议。合同解除通知书系蒙宝宝公司法定代表人王晟、案外人于婕妤向案外人付玲艳、詹紫雯发出有关解除上述转让合同的解除通知书。蒙宝宝公司提交该两份证据用以证明蒙宝宝公司法定代表人与案外人付玲艳、詹紫雯就本案所涉商铺签订了转让合同，但又与案外人付玲艳、詹紫雯解除了转让合同。此外，在审理过程中，蒙宝宝公司在庭审中还提交了一份消防整改通知书、店铺消防情况公告，用以证明案外人付玲艳、詹紫雯及世界城公司在与蒙宝宝公司法定代表人签订转让合同时均隐瞒了本案所涉商铺存在消防安全隐患的情况。该消防整改通知书系世界城公司于2019年5月19日向意大利风情街F53057蒙特梭利商家发出，要求其于2019年5月25日前进行整改。一审庭审中，蒙宝宝公司还主张世界城公司向其收取了20000元的消防保证金，但蒙宝宝公司以世界城公司无法提供收据予以证明不予认可。本院认为，世界城公司、蒙宝宝公司及案外人爱乐婴公司三方方签订的《合同变更协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，签订该协议书后，蒙宝宝公司受让了爱乐婴公司在《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》中的权利义务，前述世界城公司、蒙宝宝公司均应当按照该合同的约定履行各自的义务。蒙宝宝公司主张其与案外人付玲艳、詹紫雯签订转让合同时，两名案外人向其隐瞒了消防问题，因此世界城公司、蒙宝宝公司及案外人爱乐婴公司三方签订的《合同变更协议书》无效，蒙宝宝公司的该主张没有充分的事实依据和法律依据，一审法院不予认可。关于蒙宝宝公司主张的其与案外人付玲艳、詹紫雯之间的转让合同纠纷，其应另案处理。关于房屋租赁合同的解除问题。世界城公司系依据合同约定，行使单方解除权，案涉租赁合同的解除时间应该为2019年8月15日。合同解除后，蒙宝宝公司应当支付欠付的各项费用，世界城公司、蒙宝宝公司双方对欠付的租金、水费、物业费、商业管理服务费的金额均无争议，一审法院依法予以确认。蒙宝宝公司有关其不应承担上述费用的理由没有法律依据，一审法院不予认可，对于世界城公司有关要求蒙宝宝公司支付租金、水费、物业费、商业管理服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约责任的问题。本案中，蒙宝宝公司未及时交纳租金、水费、物业费、商业管理服务费，且在世界城公司催告的情况，仍然拒绝交纳，违反合同约定，应当按照合同的约定承担违约责任。本案中，世界城公司物业公司主张违约金即预期利益补偿321678元符合合同的约定，但该预期利益以6个月租金为标准进行计算明显过高，一审法院依法予以调整，酌情要求蒙宝宝公司赔偿3个月的租金作为预期利益补偿，因蒙宝宝公司已向世界城公司交纳保证金160839元，该保证金应由世界城公司予退还，为减轻诉累，在本案中一并抵扣，故蒙宝宝公司无需另行再支付违约金。因此，对于世界城公司有关要求蒙宝宝公司支付预期利益补偿的诉讼请求，一审法院不予支持。关于世界城公司有关要求蒙宝宝公司交还商铺，拆除广告招牌装置及支付占用费的诉讼请求，因蒙宝宝公司违约导致双方之间的合同于2019年8月15日解除，按照合同约定，蒙宝宝公司应当在2019年8月18日前完成承租商铺的恢复原状及返还，但蒙宝宝公司未按约履行。因此，蒙宝宝公司应当从2019年8月16日起按照每月租金53613元的标准向世界城公司支付实际占用费，直至其交还商铺，且其在交还商铺前应当自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物。对于世界城公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市世界城物业管理有限公司支付租金133671元、水费557.8元、物业费27843元、商业管理服务费18567元，共计人民币180638.8元；二、武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市世界城物业管理有限公司支付实际占用商铺的占用费（按每月53613元的标准，从2019年8月16日起支付至实际返还商铺之日止）；三、武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司交还位于武汉市光谷世界城项目三期F地块西区5号楼F-53057、F-53058、F-53059、F-53060、F-53061、F-53062、F-53063、F-53065、F-53066、F-53067、F-53068号的商铺，并拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品（交还标准按武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同的附件一开店通知书中的标准执行）；四、驳回原告武汉市世界城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4729元（适用简易程序减半收取），武汉市世界城物业管理有限公司承担2029元，由武汉蒙宝宝教育投资有限公司负担2700元（此款武汉市世界城物业管理有限公司已垫付，武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉市世界城物业管理有限公司）。二审期间，双方均未提交新证据，对一审查明事实均不持异议。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一审庭审过程中世界城公司提交《武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》和《合同变更协议书》，证明世界城公司与蒙宝宝公司存在合法有效的房屋租赁合同关系，蒙宝宝公司质证认为真实性和证明目的均无异议。蒙宝宝公司上诉主张世界城公司明知案涉商铺未通过装修消防验收存在消防隐患未明确告知蒙宝宝公司，行为有明显过错导致《合同变更协议书》应属无效。经审查，该上诉理由无事实和法律依据，所述理由均非导致合同无效的情形，本院不予支持。蒙宝宝公司上诉认为其收到世界城公司《合同解除通知书》未予书面回复属于以实际行为确认合同解除，世界城公司有权依照合同约定及时自行处置蒙宝宝公司所租用商铺及设备设施。本院认为，蒙宝宝公司二审上诉双方合同无效，同时又引用解除合同的相关条款，观点相互矛盾，与常理相悖。蒙宝宝公司收到世界城公司《合同解除通知书》后并未及时明确回复是否同意解除，世界城公司在无法确认行使解除权合理合法，对方是否存有异议的情况下，未处置案涉商铺及内部设施设备，并无不当。因案涉商铺并未交还给世界城公司，一审法院判定蒙宝宝公司支付实际占用费直至其交还商铺，于法有据。鉴于案涉商铺占用费计算期间部分处于新冠××疫情期间，蒙宝宝公司从事教育咨询、儿童乐园管理等业务，出于公平原则考虑，本院酌定按照相关政策予以减免两个月占用费。上诉人武汉蒙宝宝教育投资有限公司其他上诉理由，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，武汉蒙宝宝教育投资有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初6396号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初6396号民事判决第二项为：二、武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市世界城物业管理有限公司支付实际占用商铺的占用费（按每月53613元的标准，从2019年8月16日起支付至实际返还商铺之日止，扣除两个月占用费）。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4729元（适用简易程序减半收取），武汉市世界城物业管理有限公司承担2925元，由武汉蒙宝宝教育投资有限公司负担1804元（此款武汉市世界城物业管理有限公司已垫付，武汉蒙宝宝教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉市世界城物业管理有限公司）。二审案件受理费9458元，由武汉蒙宝宝教育投资有限公司负担7665元，由武汉市世界城物业管理有限公司1793元。本判决为终审判决。审判长  鲍刚审判员  黄浩审判员  任文二〇二〇年八月七日法官助理李健伟书记员程玉