.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   河北省乐亭县人民法院   民事判决书   （2017）冀0225民初10111号   原告（反诉被告）：张红艳，女，1971年2月1日出生，汉族，银行职工，住河北省唐山市。   委托诉讼代理人：张问庆，男，1947年1月5日出生，汉族，退休职工，住河北省唐山市乐亭县，现住乐亭县。   委托诉讼代理人：庞学伟，河北乐航律师事务所律师。   被告（反诉原告）：施广辉，男，1973年10月10日出生，汉族，经商，住黑龙江省，现住河北省唐山市。   原告张红艳与被告施广辉为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，被告施广辉于2017年6月7日向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告张红艳的委托诉讼代理人张问庆、庞学伟，被告施广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张红艳向本院提起诉讼请求，请求判令：一、解除原、被告双方签订的房屋出租合同；二、被告支付房租125268元；三、判令被告依照合同约定支付违约金80000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年2月1日，原、被告签订房屋出租合同一份，约定原告将位于唐山市海港开发区38号路西侧市楼出租给被告经营宾馆、饭店使用，租期8年，租金分5次付清。第一次租金7.3万元于副楼装修完付清，第二次16.06万元于2011年1月31日付清，第三次19.272万元于2013年1月31日付清，第四次25.0536万元于2015年1月31日付清，第五次12.5268万元于2017年1月31日付清。2010年5月4日，原、被告双方签订补充合同一份，约定被告不履行主合同和补充合同条款，原告有权终止合同，并付违约金8万元。合同签订后，被告依约支付了前三次租金，第四次租金经原告多次催要未果，原告曾于2015年依法向法院起诉。但法院判决生效，被告至今仍未给付。现第五次租金付款时间已过，虽经原告多次催要，被告仍拒绝支付。原告认为，被告拒不支付房屋租金，其行为已构成根本性违约，原告的合同目的已经无法实现。另外被告未经原告同意擅自转租，其行为违反双方合同第三条之约定及合同法第224条之规定，故原告诉至法院。   被告施广辉辩称，原告有如下违约行为：副楼西侧消防通道没有制作安装；主楼、副楼消防验收许可证没有，在2016年以前没有提供主、副楼建筑消防验收合格证、房产证给被告；副楼电缆线是被告花钱安装；2010年主、副楼防水层没有根据合同要求、国家屋面防水施工标准进行施工，导致质量出现严重问题，一直漏水；副楼内外墙抹灰、压光义务没有履行，导致被告无法正常装修使用；副楼主水源没有给被告安装，根据合同要求，在被告装修完后，由原告协助提供消防验收合格等。   反诉原告施广辉向本院提起反诉诉讼请求，请求判令：一、原告履行合同义务，包括：1、为被告提供2010年5月4日（房屋租赁合同生效时）主、副楼交接前办理的产权证原件的复印件一份；2、为被告提供2010年5月4日（房屋租赁合同生效时）主、副楼交接前办理的建筑工程竣工验收合格证原件的复印件；3、为被告提供2010年5月4日（房屋租赁合同生效时）主、副楼交接前办理的建筑消防验收合格证意见书原件的复印件；4、为被告提供（履行）2010年5月份前主楼防水修复义务时按国家建筑屋面防水施工标准进行施工的施工质检报告复印件和经国家质检部门验收合格出具验收合格意见书复印件；5、为被告提供（履行）2015年4月份前主楼防水修复义务时国家建筑屋面防水施工标准进行施工的施工质检报告复印件和经国家质检部门验收合格出具验收合格意见书复印件；6、为被告提供（履行）副楼主电缆安装施工的合同义务；7、为被告提供（履行）副楼主水管安装施工的合同义务；8、为被告提供（履行）副楼内外墙抹灰的合同义务；9、为被告提供（履行）2010年5月4日（房屋租赁合同生效时）前主楼副楼建筑施工义务（按国家建筑房屋节能保温强制规定）进行的建筑施工竣工的节能保温施工获得的验收合格意见书复印件一份；二、原告赔偿被告违约金48万元，海港塞纳河旅馆经营可得利益损失（以评估结果为准），装修费损失（35万），海港大众浴池经营可得利益损失（以评估结果为准），装修费损失（15万），2010年5月4日至2018年5月4日的房租损失80.7524万元；三、（因原告停止给被告提供经营用电电源）原告赔偿被告租用发电机支付的租金管理费用（从2017年4月25日起每月两万元至合同终止之日）24万元；四、（因原告给被告停止经营用电电源）原告赔偿被告租用发电机房屋占用费（10个房间每天100元一年365天）共计36万元；五、原告赔偿被告两件房屋出租合同纠纷案中支付的律师费2.5万元，评估费，鉴定费（2016冀02民终4357号，2015乐港民初字第101号）；六、原告承担本案的诉讼费，律师代理费，鉴定费，评估费。诉讼过程中，被告将反诉请求第四项金额变更为以评估结果为准，另增加二项反诉请求：一、判令解除原告和被告签订的《房屋出租合同》、《房屋出租补充合同》的合同关系；二、判令原告出租给被告的房屋租金过高。事实与理由：1、被告在2010年2月1日签订了房屋出租合同并且规定了合同义务，并且在2010年5月4日房屋交接时又进一步对合同履行和合同违约赔偿责任进行约定。被告据此一直要求原告履行合同义务。根据原、被告上一次房屋租赁合同纠纷一案中原告证人提供的证言证实自2011年4月前，被告就急迫要求原告提供合法的房屋产权手续。2015年4月，被告通过律师函再次向原告催要房屋产权手续和履行合同义务。在2015年5月，被告就通过民事诉讼的方式再次要求原告提供出租房的产权手续和履行合同义务，并且依据2016年二审和一审判决书申请原告提供出租房屋的产权手续，现又在民事反诉书中主张原告没有履行合同义务的违约行为。因此在房屋出租合同履行期限内，被告一直没有间断要求原告履行合同义务，可以证明原告一直没有履行合同义务的事实。2、原告出租给被告的商业楼房屋在合同租期内一直就不具备合同规定的经营旅馆、浴池、饭店的正常使用条件，也不具备合同约定的装修使用条件和不具备国家行政法律法规准许投入使用的强制性行政法律法规规定条件。3、原告用于出租的房屋不具备被告经营使用的行政许可准许投入使用条件的。因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《合同法》第九十四条第四项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。4、根据合同法规定的公平原则，原告出租给被告的房屋达不到合同规定的使用要求，因此承租人不应按照合同要求原额交付房租费，并且超过房租费的损失部分应当由原告承担，赔偿给被告。5、原告没有按照合同规定履行被告反诉请求第一项所主张的各项合同义务，也无法达到出租合同约定的使用要求。6、原告的主、副楼没有按照商业民用建筑符合节能强制性管理规定完成施工义务，因此原告没有按时履行合同义务，应承担赔偿责任。7、原告没有按时完成全部合同义务，应承担违约赔偿责任和相应的刑事责任，原告没有为被告提供建筑竣工消防验收合格证、建筑竣工验收合格证，因此原告应承担赔偿责任。8、根据原、被告的电话录音内容和原告施工负责人和被告的电话录音内容证实原告有故意拒绝履行合同义务的行为，也是原告要使被告无法经营而破产进行合同诈骗的动机，直接证明原告有违约行为，应当承担赔偿责任。9、根据原告在原租赁合同纠纷一案中提供的证人证言，说明原告指使证人当庭伪造证言和伪造产权证和建筑消防验收合格证的行为与原告提供的证据在时间上、名称上出现矛盾，与被告提供的现场照片事实相反，因此原告没有按时履行合同义务应承担赔偿责任。   反诉被告张红艳辩称，1、根据双方签订的房屋出租补充协议，原告的合同义务是协助被告办理经营手续，原告只要将现有的产权及消防验收手续交予被告即完成了合同义务，现原告的房屋产权证、土地证、消防验收证明早已交给了被告，竣工验收合格证不是被告办理经营手续的必备材料，原告无义务向被告提供，关于2010年和2015年的两次防水修护，均是原告对楼顶的正常修复及保养，根本不需要国家质检部门验收，被告要求提供验收合格意见书及质检报告，没有事实及法律依据。关于副楼电缆、主水管、外墙抹灰的合同义务，早已在2015乐港民初字第101号及2016冀02民终4357号案件中审结，原告不再做重复答辩。另被告反诉请求第一大项中，关于要求原告提供手续的诉请，根据一事不再理的原则，在上述两案中已经审理的部分不应重复审理，应该依法驳回被告的诉请。2、鉴于上述事实，原告已依约履行了合同义务，被告未能办理经营手续与原告无关，原告并无违约之处，被告主张违约金与可得利益损失、装修损失等没有事实及法律依据。3、关于发电机租金及发电机房占用费的问题，首先，被告经一、二审判决仍拒不履行房租给付义务，严重损害了原告的合法权益，原告有权要求停止供电；其次，供电公司实际上并没有给被告停电，被告谈不上租用发电机及机房，因此对该部分损失，原告没有赔偿义务；4、2015乐港民初字第101号及2016冀02民终4357号案的律师代理费、评估费与本案没有关联性。5、被告转租是违法行为，且被告为了多一间客房，自行堵死消防通道，被告要求原告制作消防通道法律依据。   经审理查明：2010年2月1日，原告张红艳与被告施广辉签订《房屋出租合同》，约定原告将位于唐山市海港开发区38号路西侧南数第二家三层主楼和后院新建二层副楼出租给被告用于经营宾馆、饭店，租用期内被告不准转租，转租必须经原告同意，签字后生效。同时，原、被告对租期、租金的计算和支付方式约定如下：租期为8年，租金计算方式：主楼5.3万/年，副楼和后院2万/年。第一年底价7.3万，第二、三年8.03万/年，第四、五年9.636万/年，第六、七、八年12.5268万/年。8年租金分5次付清，交款时间为第一年合同签订后交5.3万元，下欠2万元，待副楼装修完后一次性付清，第二次付16.06万（付款时间为2011年1月31日），第三次付19.272万（付款时间2013年1月31日），第四次付25.0536万（付款时间为2015年1月31日），第五次付12.5268万（付款时间2017年1月31日）。双方另约定：单方违约按租金总额的10%付违约金，未尽事宜，双方商定签订补充协议，补充协议具有同等效力。2010年5月4日，原告与被告签订房屋出租补充合同，约定：门市口被告可以对外出租使用，一层门市一年内允许被告转租，第二年允许转租一间。租用期限：主楼副楼由2010年5月4日至2018年5月3日。合同各项条款双方必须共同遵守，被告不履行主合同和补充合同条款原告有权终止合同，并付违约金8万元，原告不履行合同每单项条款均赔偿被告违约金8万元。上述两份合同中，被告张红艳一方均由张问庆代为签名。   另查明：原告张红艳系被告所租用的唐山海港开发区2-2小区38号路西三层主楼的所有权人。2015年6月9日，被告施广辉与原告因本案所涉房屋出租合同发生纠纷，起诉至本院，被告提出诉讼请求，要求判令：一、被告修复出租房屋楼顶及墙面，直至不再漏水，并支付原告先期维修费用11000元；二、被告协助原告办理宾馆、饭店的营业手续（包括但不限于提供房屋所有权证和消防证等）；三、被告赔偿原告支付的电缆费损失2400元；四、被告赔偿原告支付的施工费用（外墙抹灰）3000元；五、被告向原告支付违约金人民币320000元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告赔偿原告的财产损失和经营损失（宾馆），另判令被告向原告支付违约金增加160000元，违约金总数为480000元。本院经审理后，作出（2015）乐港民初字第101号民事判决书，判令：一、如原告施广辉需办理宾馆的营业手续时，被告张红艳需提供出租房屋的房屋所有权证、土地使用证予以协助。二、原告施广辉在本判决生效之日起十日内支付被告张红艳房屋租金人民币250536元，并自2015年2月1日起按中国人民银行确定的同期同类贷款利率支付利息至款付清日止。三、驳回原告施广辉的其他诉讼请求。四、驳回被告张红艳、张问庆的其他反诉请求。后被告施广辉不服本判决，上诉至唐山市中级人民法院，唐山中院经审理后作出（2016）冀02民终4357号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月，唐山供电公司港口客户服务分中心发出通知，内容为：鉴于原告于2017年4月5日对唐山市海港开发区海城路农行北商贸街南数第二家提出销户申请，唐山供电公司港口客户服务分中心将于2017年4月25日对该处电能表进行销户、停电处理，截止本案法庭辩论终结，唐山供电公司港口客户服务分中心未对本案涉案出租房屋电能表进行销户，亦未停电。上述事实有原告提供的房屋出租合同及补充合同、房产证、土地证，被告提供的唐山供电公司港口客户服务分中心通知、调取的（2015）乐港民初字第101号卷宗材料以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。   本院认为，原、被告签订的房屋出租合同、房屋出租补充合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的合同义务。现因被告据不履行支付房屋租金的合同义务，原告起诉要求解除与被告签订的房屋出租合同，同时被告也反诉要求解除该合同，故本院对原告及被告的这一诉请依法予以支持。关于原告要求被告支付房屋125268元的诉请，本院认为该部分租金的计费期间为2017年5月4日至2018年5月3日，现租期未满，故被告应以125268元为限自2017年5月4日起至本判决生效之日止按每月10439元的标准向原告支付租金。关于原告要求被告支付违约金8万元的诉请，本院认为被告因与原告之间就房屋租赁合同产生纠纷，在本院及唐山市中级人民法院两审终审，对合同履行情况及双方是否存在违约情形等事实作出认定，且相关判决已发生法律效力的情况下，被告仍拒不履行支付房屋租金的合同主要义务，其故意违约的主观过错明显，应承担相应的违约责任。原告方主张的8万元违约金仍属过高，综合考虑原告方的实际损失情况以及双方当事人在合同履行过程中的过错程度等因素，本院酌情确定被告支付原告违约金人民币40000元。至于被告主张的反诉请求第一项，其中原告为被告提供房产证、土地证复印件部分，副楼电缆纠纷、副楼外墙抹灰纠纷等本院已经做出生效裁判，被告该部分的其他诉请，均无法律依据或合同约定，故本院对被告的这一反诉请求不予支持。至于被告主张的反诉请求第二项，亦属本院生效裁判已处理过的纠纷，且被告未能提供有效的新证据支持其诉请，故本院对被告的这一反诉请求依法不予支持。至于被告的反诉请求第三项、第四项，根据庭审查明事实，被告租用的原告房屋至今未进行电源销户及停电处理，被告的诉请缺乏损失存在的事实基础及与原告行为之间的关联性，本院不予支持。关于被告的反诉请求第五项于法无据，且与本案缺乏关联性，本院不予支持。至于被告增加的反诉请求第二项，其未能提供有效证据证明自己的主张，且该请求不属明确的民事诉讼请求，故本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、解除原告张红艳与被告施广辉于2010年2月1日签订的《房屋出租合同》和2010年5月4日签订的《房屋出租补充合同》。   二、被告施广辉在本判决生效之日起十日内支付原告张红艳房屋租金及违约金人民币40000元，房屋租金计算方法：以125268元为限，自2017年5月4日起按每月10439元的标准计算至本判决生效之日止。   三、驳回被告施广辉的其他反诉诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉受理费人民币4379元，反诉受理费26900元，反诉受理费减半收取计13450元，合计人民币17829元，由原告张红艳负担853元，被告施广辉负担16976元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。   审 判 长 赵伟华   审 判 员 田洪涛   人民陪审员 薛洪涛     二〇一七年九月二十五日   书 记 员 刘佳佳