浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0602民初2924号 原告：姚美娟，女，1953年1月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：徐月英，浙江近山律师事务所律师。 被告：楼剑华，男，1967年9月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：孟晓阳，浙江鉴水律师事务所律师。 原告姚美娟与被告楼剑华房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月6日向本院起诉。本院于同日受理后，适用简易程序审理。本案于2020年6月1日、6月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐月英、被告委托诉讼代理人孟晓阳到庭参加二次庭审，原告姚美娟到庭参加第二次庭审，本案现已审理终结。 原告姚美娟向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告返还所占用的房屋；二、判令被告立即将所涉房屋恢复原状；三、判令被告支付租金从2020年2月22日至原告接收房屋时止（暂从2020年2月23日至4月23日止共计两个月租金16万／12个月×2个月＝26666元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月22日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》1份，约定被告承租原告位于绍兴市越城区，租期为12个月，自2018年2月23日至2019年2月22日。合同还约定了租金、租赁期间费用承担、房屋出售与转租、违约责任等相关内容。根据合同第4条约定：被告应提前一个月（承租期内将房屋恢复原状，缴清房屋水电费、市场管理费等一切因被告经营所产生的费用）。后合同于2019年2月22日到期，原告随之要求被告按约腾房并将房屋恢复原状，但被告将大部分货物搬离房屋拆除，并将原先的黄砖墙擅自改为长40ｃｍ宽20ｃｍ重达20斤一块的碳化砖墙，该砖墙严重危及人身安全。被告还未恢复绍钢楼梯和后窗户的原状（被告在承租期间擅自将楼梯拆除和将后窗户堵住），房屋内杂乱无章，狼狈不堪，根本就看不出原来的样子。被告的上述行为导致原告无法接收房屋，且被告也拒不支付2020年2月23日起至今的房租。综上，原告认为原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付足额租金给原告并将房屋恢复原状。但被告不仅不将房屋恢复原状而且也拒不支付租金至今。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。 被告楼剑华辩称：1、首先被告认为原告诉请当中的房屋的剩余租期跟事实有差距，因为被告老早通知原告来接收房屋了，被告是4月10日就要求原告11日来接收房屋，包括钥匙给她送过去，送到哪儿原告也不肯告知。被告认为租期只能算到4月11日。2、根据最新的法发[2020]17号文第六条第2款，被告认为对至少2020年2月23日至4月11日止这段时间的房租应当依法酌情予以减免。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的房屋租赁协议复印件1份、原告交通银行个人客户交易清单明细打印件1份、案涉房屋店铺内的装修恢复情况照片2份、竣工图1组、照片1组、录音光盘1份、文字记录2份，被告提供的短信记录1组，本院对其真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。原告提供的其与案外人短信聊天记录1组，因无法确认案外人身份，故本院不予认定。 综合上述确认的证据及原、被告双方的庭审陈述，以下事实可以认定：原告姚美娟与被告楼剑华于2018年签订《房屋租赁协议》1份，约定原告将坐落于东街128号营业房出租给被告使用，租期为一年，自2018年2月23日至2019年2月22日，租金为160000元。同时约定租期满或承租人中途退场，出租人收回房屋对承租人的装潢概不负责，全由承租人自负。并由承租人提前一个月将房屋恢复原貌。双方对其他事项进行了约定。该合同签订后，原告向被告交付案涉房屋。上述合同租赁期限届满后，被告继续使用房屋，原告亦未提出异议，被告向原告支付房租至2020年2月22日止。2020年3月12日，被告电话通知原告要求于4月11日退租。2020年3月20日，原、被告至案涉房屋就恢复墙等事宜进行了协商。此后被告于2020年4月3日腾空了房屋并发短信通知原告收房。原告回短信表示于2020年4月21日接收房屋并要求被告恢复原状。 本院认为，原告姚美娟与被告楼剑华之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定租期为2018年2月23日至2019年2月22日，租期届满之后，被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此后，被告于2020年3月12日向原告提出退租，被告的退租行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁当事人可以随时解除合同之规定，且履行了提前通知的义务，故原、被告之间的房屋租赁合同已经解除。 关于原告要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，诉讼中原告明确该项诉讼请求的具体内容为恢复楼梯、抽水马桶、窗户、楼上楼下的两堵墙。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告对案涉房屋恢复原状，首先应当举证证明其将该房屋交付给被告时的状况。原告的上述主张中，被告对楼上楼下的墙系其拆除予以认可，对楼梯、抽水马桶、窗户均不认可，对此原告负有举证责任。但从原告提供的证据来看，并不能证实其在向被告交付房屋时有上述物品及设施。同时，原、被告双方于2020年3月20日在案涉房屋现场谈话录音中，亦未反映出案涉房屋原存在上述物品及设施。关于楼上的墙，根据庭审查明被告已经予以恢复，原告虽主张楼上的墙原系砖墙，没有足够的证据予以证明，被告亦不认可，故原告要求恢复楼上的墙为砖墙同样依据不足。综上，原告对其上述主张应承担举证不能的不利后果，该部分诉讼请求本院难以支持。关于楼下的墙，根据庭审查明，被告已经予以恢复，同时根据2020年3月20日双方在案涉房屋现场谈话录音内容可知，被告对楼下的墙的恢复方案系与原告协商一致，现原告又主张恢复原状，本院不予支持。 关于原告要求被告返还占有房屋的诉讼请求，根据原、被告短信聊天记录可知，被告于2020年4月3日腾空案涉房屋并通知原告交接，原告回短信表示到4月21日接房，但此后由于原告认为案涉房屋未恢复原状而未予交接。如前所述，原告主张案涉房屋未恢复原状的各项主张依据不足，其没有理由拒绝接收房屋，现被告已不再占有案涉房屋并履行了交房义务，原告可随时处置案涉房屋，故对原告该项诉请，本院不予支持。 关于原告主张的2020年2月22日至接收房屋的租金，如前所述，被告退租行为符合法律规定，由于原、被告双方就租赁合同解除时间及交接房屋时间未能达成一致协议，故本院以原告在短信中自认的约定交接房屋时间即2020年4月21日为双方合同解除时间，在此之间的房屋租金被告应当予以支付，在此之后因原告拒绝收房所导致的扩大损失，应由原告自行承担。由此本院确认被告应向原告支付2020年2月22日至4月21日计2个月的房屋租金。关于被告就疫情期间房屋租金予以减免的抗辩，鉴于2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延，直接导致政府相关部门作出停产停业、交通管制、延长假期等行政行为，该情况双方在签订合同时无法预见，属于不可抗力的范畴，被告租用案涉房屋系用于商铺经营，疫情期间客观上无法正常使用案涉房屋，根据公平原则，本院酌情确认减免2个月的租金。该部分租金与前述被告应当支付该原告的租金相互折抵，被告无需另行向原告支付租金，故对原告该部分诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告姚美娟的诉讼请求。 本诉案件受理费减半233元，由原告姚美娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 钦 二〇二〇年八月四日 书记员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二条中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ?*MERGEFORMAT?2? ?*MERGEFORMAT?1?