湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3327号上诉人（原审原告）：徐德焕，男，1944年4月27日出生，汉族，户籍住址武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：罗丽，湖北筝辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。上诉人（原审原告）：徐俊艳，女，1968年1月29日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：罗丽，湖北筝辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉新琪安药业有限责任公司，住所地武汉市东西湖区东西湖大道5779号（10），统一社会信用代码9142011272469948X0。法定代表人：杜莉，执行董事。委托诉讼代理人：谢星雄，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人徐德焕、徐俊艳因与被上诉人武汉新琪安药业有限责任公司（以下简称新琪安药业公司）所有权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐德焕、徐俊艳上诉请求：撤销一审判决并发回重审，或查清事实后依法改判支持徐德焕、徐俊艳的上诉请求；一、二审诉讼费均由新琪安药业公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。2000年8月14日，武汉市东西湖区药品公司（以下简称东西湖药品公司）取得位于东西湖区吴家山街祁家山路64号（房屋所在地）的国有土地使用权证书。2000年8月15日，高文祥与东西湖药品公司签订《土地使用权转让协议》，将前述土地转让给高文祥，武汉市东西湖商业公司作为主管部门在该协议上盖章。一审法院未认定该事实，且认定事实与该事实矛盾。2.《购房合同书》第八条约定“本合同一式三份经双方签字后生效”，该合同已签字盖章生效，且已实际履行。现行法律、行政法规没有规定《购房合同书》须经主管机构批准才能生效，该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形，是合法有效的。3.一审法院未适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，属于适用法律错误。4.根据武汉市工商局企业信息报告显示，新琪安药业公司不是新成立公司，是由东西湖药品公司变更而来的，东西湖药品公司的权利义务应由新琪安药业公司概括承受。新琪安药业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，徐德焕、徐俊艳上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定徐德焕、徐俊艳与新琪安药业公司签订合同未生效是根据法律规定认定的，徐德焕、徐俊艳根据合同约定认为合同有效，这是个法律认定问题，不是事实问题。徐德焕、徐俊艳与新琪安药业公司签订的合同没有走相关审批流程，没有生效。新琪安药业公司是经过企业改制，获得东西湖药品公司的相关资产，并且根据物权法规定变更了资产权属，新琪安药业公司的企业改制符合法定流程，并按照物权法进行了登记，新琪安药业公司取得了相关资产的所有权。新琪安药业公司是新设立公司，不是由东西湖药品公司变更而来。请求驳回徐德焕、徐俊艳的诉请。徐德焕、徐俊艳向一审法院起诉请求：1、确认新琪安药业公司名下位于武汉市东西湖区吴家山街祁家山64号的国有土地使用权及该土地上的房屋中【房屋所有权证号：武房权证东字第××号；国有土地使用证号：东国用（2001）第190113015-××号，面积1859.75平方米】办公楼一楼临街从北向南第四间门面房（即原武汉市东西湖药品公司办公楼一楼临街从北向南第四间门面房）的产权归徐德焕、徐俊艳所有；2、新琪安药业公司在一个月内，积极配合徐德焕、徐俊艳办理以上所述办公楼一楼临街从北向南第四间门面房的不动产权登记手续；3、本案的诉讼费用由新琪安药业公司承担。一审法院查明事实：东西湖药品公司原为全民所有制企业，并于2000年进行了企业改制，其主管部门为武汉市东西湖商业公司。位于武汉市东西湖区吴家山街祁家山路64号的2419.19平方米土地的原使用权人为东西湖药品公司。在东西湖药品公司改制过程中，2000年8月7日，武汉市东西湖区国有资产管理局出具《东西湖国有资产管理局关于武汉市东西湖药品公司资产评估确认通知》（东国资[2000]59号），其中确认对东西湖药品公司的资产评估中，土地使用权价值166万元（账面值）因产权下落不明，未纳入评估资产，属国有资产。东西湖药品公司（甲方）与高文祥（乙方）于2000年8月15日签订《土地使用权转让协议》，约定：东西湖药品公司经改制审计，资产评估结果第八条：此次评估，土地使用权价值尚未纳入评估资产。根据企业改制有关政策规定和要求，经甲乙双方协商，公司党政联席会议研究，原则同意甲方土地（3.6亩）使用权作价值72万元，由乙方现金认购，此项资产值作为职工安置费。该协议经甲乙双方、主管部门签印后生效。2000年8月23日，武汉市东西湖区经济体制改革委员会作出《关于同意区药品公司改制方案批复》（东体改[2000]63号），批复意见为：一、原则同意你单位经职代会讨论通过的企业改制方案和职工安置方案；二、原则同意将药品公司经评估后的净资产与非经营性资产及土地使用权等作价216万元转让给高文祥、谢启安、袁姣仙等人。由高文祥、谢启安、易晓得、袁姣仙、段艳斌、张昌相等6个自然人与武汉东发商贸有限责任公司共同出资200万元组建新琪安药业公司；三、新组建的新琪安药业公司股权结构如下：高文祥、易晓得、袁姣仙、段艳斌、张昌相等6人出资180万元，占总股本的90%，为自然人股；武汉东发商贸有限责任公司出资20万元，占总股本的10%，为法人股……2000年9月11日，新琪安药业公司新设成立。2001年9月11日，武汉市东西湖区土地管理局作出《关于同意武汉市东西湖药品公司将一幅土地使用权转让给武汉新琪安药业有限责任公司的批复》（东土建[2001]141号），批复意见为：一、同意东西湖药品公司将位于东西湖区吴家山街祁家山路64号，原以划拨方式取得的2419.19平方米土地中的1859.75平方米土地使用权补办出让手续后转让给武汉新琪安药业公司使用；二、该宗地转让后的土地用途为商业用地，使用年限为40年，至2041年9月10日止；三、东西湖药品公司补缴的出让金288000.88元（系该宗地转让金总额的40%），并按WDP-2001-082号补办出让合同的约定缴纳；四、受让方在使用期限内，如需改变土地用途或转让、出租、抵押土地使用权，需报东西湖人民政府批准；五、合同双方自收到本批复之日起15日内到武汉市东西湖区土地管理局办理土地变更登记手续。2001年9月25日，新琪安药业公司办理了位于武汉市东西湖区吴家山街祁家山路64号1859.75平方米土地（以下简称“涉案土地”）的《国有土地使用权证》[东国用（2001）字第190113015-1号]。2001年11月9日，新琪安药业公司办理了坐落在涉案土地上的房屋的《房屋所有权证》（武房权证东字第××号），该证书上记载的房屋包括：建筑面积171.21平方米的3层混合结构住宅、建筑面积33.19平方米的1层混合结构办公用房、建筑面积1110.54平方米的3层混合结构工、交、仓用房、建筑面积48.9平方米的2层其它用途用房、建筑面积487.93平方米的2层混合结构办公用房。一审另查明，2000年3月21日，东西湖药品公司（甲方）与徐德焕、徐俊艳（乙方）签订《购房合同书》，约定乙方购三支沟（祁家山路64号）药品公司办公楼一楼从北往南第四间，金额为8万元，乙方持购房所有凭证（购房合同书、付款凭证）到当地法定部门办理房屋产权证和土地使用证，并交纳有关的各种税费。2000年6月21日，东西湖药品公司向徐德焕出具《收据》，载明收到徐德焕交纳的65000元，并注明所付款项为药品公司办公楼一楼从北至南第四间门面款定金。一审中，徐德焕称剩余房款是东西湖药品公司用差欠的徐德焕的报销款进行冲抵，但未提交相应证据。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，徐德焕、徐俊艳与东西湖药品公司签订的《购房合同书》虽然是双方真实意思表示，但东西湖药品公司属于全民所有制企业，其对公司资产的转让并未经过当时主管机构的批准，因此，该合同成立但未发生效力。而新琪安药业公司获得涉案土地的使用权是通过东西湖药品公司的转让，且获得了国有土地管理部门的批准，办理了相关变更登记手续，新琪安药业公司通过变更登记手续合法享有了涉案土地的使用权。该使用权受《中华人民共和国物权法》的保护。徐德焕、徐俊艳仅凭与东西湖药品公司的《购房合同书》不能证明其是房屋的合法所有权人。另外，虽然徐德焕提供了一张收据证明其交纳了部分购房款，但对剩余购房款的交纳其未提供证据予以证明，故不能认定其交纳了全部购房款，履行了合同义务，故《购房合同书》未生效，且未履行，对徐德焕、徐俊艳主张确认其为房屋所有权人的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，一审判决：驳回徐德焕、徐俊艳的诉讼请求。案件受理费8900元（徐德焕、徐俊艳已预缴），由徐德焕、徐俊艳负担。二审中，徐德焕、徐俊艳提交新琪安药业公司的企业信息咨询报告，拟证明新琪安药业公司不是新设成立，是由东西湖药品公司变更而来。新琪安药业公司认为对其真实性存疑，对证明目的有异议。本院核实后对该证据的真实性予以认定。该证据反映出工商登记资料中载明：2000年9月11日，武汉市东西湖药品公司（原文如此）名称变更为新琪安药业公司，企业类型由全民变更为有限责任，法定代表人由高文祥变更为谢启安。2001年10月10日，企业类型由国有经济变更为有限责任公司。本院审理查明，一审法院查明的事实中，除“2000年9月11日，新琪安药业公司新设成立”尚存疑外，其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，包括讼争房产在内的“吴祁路64号楼”在改制时的资产评估报告中已列入东西湖药品公司固定资产，评估确认折余值为546,484元。本院认为，国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条第二款、第四款规定：“企业根据生产经营的需要，对一般固定资产，可以自主决定出租、抵押或者有偿转让；对关键设备、成套设备或者重要建筑物可以出租，以政府主管部门批准也可以抵押、有偿转让。法律和行政法规另有规定的除外。企业处置固定资产，应当依照国家有关规定进行评估。”《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第五十条还规定，该条例的原则适用于全民所有制商业企业。前述条款在2000年6月29日签订《购房合同书》当日及现行均适用。根据前述规定，东西湖药品公司对讼争房产所有权的转让，应经过政府主管部门批准。徐德焕、徐俊艳与东西湖药品公司签订的《购房合同书》虽系双方真实意思表示，但东西湖药品公司属于全民所有制企业，其对公司资产的转让并未经过主管部门的批准，也不能仅以合同约定来认定是否生效，因此，一审法院认定该合同成立但未发生效力，并据此对徐德焕、徐俊艳主张确认其为房屋所有权人并要求新琪安药业公司协助办理过户的请求不予支持，并无不当。综上所述，徐德焕、徐俊艳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由徐德焕、徐俊艳负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年八月十四日书记员  阮小琴