文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1825号上诉人（一审原告）：黑龙江建业物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河鼓街68号。法定代表人:陈凤雁，总经理。委托诉讼代理人:刘世璞，男，该单位员工。委托诉讼代理人:张清武，男，该单位员工。被上诉人（一审被告）：王德杰，男，1958年4月12日出生，汉族，哈尔滨量具刃具厂退休工人，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李英华，哈尔滨市道外区天星法律服务所法律工作者。上诉人黑龙江建业物业管理有限公司（以下简称建业物业公司）因与被上诉人王德杰物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初6408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建业物业公司的委托诉讼代理人刘世璞、张清武，被上诉人王德杰的委托诉讼代理人李英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建业物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判王德杰给付物业费10,975元、电梯运营费4032元，共计15,007元，并支付违约滞纳金每日3%。事实与理由：一审判决认定事实与实际不符。建业物业公司并非被业主委员会解聘，是由崇俭办事处的违法侵权强制行为所致。一审判决采信证据错误。一审中王德杰所提供的证据（2018）5号、（2017）128号、（2017）17号三个文件都是物业对案涉小区电梯需要年检的通知或信函，并不能证明电梯没有运行。一审中，王德杰提供的证人证言均是与本案有利害关系的证人所做，一审不应采信。一审判决认定按照使用面积计算物业费是错误的。哈价联发[2013]39号文件规定物业服务费以元/平方米（建筑面积）为计费单位。按此规定，2013年后应按建筑面积收取物业费。一审判决以建业物业公司在麒麟华府小区有八部电梯不符合检测标准且自进户开始一直未进行年检，电梯具有安全隐患为由，不支持建业物业公司对王德杰的电梯费诉请，不符合事实也无法律依据。电梯不进行年检的原因是电梯公司不向建业物业公司提供相关资料。且该八部电梯一直在提供服务，并没有发生安全事故。建业物业公司与王德杰于2006年12月25日签订的物业管理服务协议第三条第2项设备运行：水电、电梯、消防设备、设备安全，运行良好，能够及时排除故障。以上规定建业物业公司一直在执行，且电梯运行是有成本的。依据最高人民法院关于物业服务纠纷案件解释第六条，一审判决应支持建业物业公司的诉讼请求。因双方签订的物业服务协议合法有效，建业物业公司依据该协议要求王德杰支付滞纳金符合规定。王德杰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。建业物业公司所诉与事实不符，王德杰并不欠建业物业公司的物业费及电梯费，王德杰在2006年入住后，建业物业公司向王德杰收取的各项费用都高于哈价联发[2013]39号物业收费标准，建业物业公司在与王德杰签订合同后，只收取物业费用，并没有提供任何服务，因此即便收取物业费也只能按照基础收费每平米0.35元。在2017年、2018年建业物业公司就已经对案涉小区弃管，因此没有任何理由向王德杰收取这两年的物业费及电梯费。由于建业物业公司没有尽到维修安检业务，致使王德杰所住房屋由于暖气阀门爆裂，王德杰家中被水浸泡，王德杰要求物业维修，物业置之不理，没人过问，因此王德杰自行购买阀门雇人安装，地板浸泡给王德杰造成极大的经济损失。因阀门爆裂王德杰损失合计15,358.50元，应由建业物业公司承担，建业物业公司多收取的物业费、电梯费，一审中王德杰提供的证据足以证明建业物业公司在物业服务中存在瑕疵，两部电梯停运，且建业物业公司有弃管的行为，在一审中王德杰提供的证据2018年2月1日的新闻报道中足以证明建业物业公司没有履行物业服务合同，被列入失信物业行列，同时证明建业物业公司对小区弃管的事实，因此一审法院按照过错承担判决王德杰交付70%的物业费，尊重客观事实。建业物业公司向一审法院起诉请求：要求王德杰立即给付物业管理费及电梯费拖欠款项15,007元及违约金4502元，违约金按照物业管理委托合同的相关规定执行，即按照应付金额百分之三十支付。一审法院认定事实如下：王德杰系坐落于哈尔滨市××街××华府小区××室房屋的业主，该房屋建筑面积136平方米，使用面积92.36平方米。2006年12月25日建业物业公司与王德杰签订物业管理服务协议，约定建业物业公司为王德杰提供物业管理服务，物业服务费和电梯费未进行具体约定；王德杰未能按期缴纳费用的，建业物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。双方履行合同过程中，建业物业公司按照使用面积92.36平方米为基数，0.8元/月/㎡的标准收取物业费，按照576元/年的标准收取电梯费，建业物业公司的资质等级为三级，有效期至2011年11月3日。王德杰按照上述标准支付了2006年入住至2008年11月的物业费以及2006年入住至2011年12月31日的电梯费，但没有给付建业物业公司2008年12月25日至2018年12月31日期间的物业费及2012年1月1日至2018年12月31日的电梯费。建业物业公司为麒麟华府小区提供的物业服务不符合合同约定，另有八部电梯不符合检验标准，后该小区业主委员会将建业物业公司解聘后重新选定物业公司。2018年12月31日建业物业公司退出麒麟华府小区。一审法院认为，王德杰与建业物业公司之间订立的物业管理服务合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。虽然双方书面合同之中对于物业费及电梯费没有具体约定，但在建业物业公司提供物业服务后，王德杰亦按照房屋使用面积92.36平方米为基数，0.8元/月/平方米的标准交纳物业费，按照576元/年的标准交纳电梯费，且双方一直没有解除或者变更合同，故双方的合同关系成立并有效，王德杰应当按照合同支付相应的物业服务费及电梯费。建业物业公司要求王德杰支付2008年12月25日至2018年12月31日期间的物业费及电梯费共计金额15,007元（10,975元＋4,032元）的诉讼请求，因王德杰曾按照使用面积0.8元/平方米交纳物业费，应视为王德杰同意按该标准交纳，建业物业公司主张的2013年以后的物业费按建筑面积0.8元/平方米收取，因建业物业公司未举示证据证明该标准具有合理性，其三级资质等级有效期至2011年11月3日，且王德杰未同意按该标准交纳物业费，故仍应按使用面积0.8元/平方米计算物业服务费。经计算2008年12月25日至2018年12月31日的物业费应为8880.86元（92.36平方米×0.8元/月/平方米×12个月×10年＋92.36平方米×0.8元/月/平方米÷31天×6天），鉴于建业物业公司为王德杰提供的物业服务存在不符合物业合同约定的情况，建业物业公司应向王德杰按70%收取物业服务费，故一审法院支持王德杰向建业物业公司给付拖欠物业费6216.6元（8880.86元×70%）。关于建业物业公司要求王德杰给付电梯费4032元的诉讼请求，因建业物业公司在麒麟华府小区有八部电梯不符合检测标准，且自进户开始一直未进行年检，建业物业公司为业主提供的电梯具有安全隐患，建业物业公司不应向王德杰收取电梯费，故对建业物业公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。关于建业物业公司要求王德杰支付违约金4502元的诉讼请求，无依据，一审法院不予支持。关于王德杰主张建业物业多收取其物业费、电梯费应予返还的主张，因王德杰与建业物业之间的合同系自愿签订并履行，且王德杰在本案中未提起反诉，故该主张不成立，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、待判决发生法律效力后王德杰立即给付建业物业公司2008年12月25日至2018年12月31日期间的物业服务费6216.60元；二、驳回建业物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元（建业物业公司已预交），由王德杰负担50元，建业物业公司负担125元。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩主张及在案证据，本案争议焦点为一、一审认定王德杰应向建业物业公司给付的物业费数额认定是否正确；二、建业物业公司要求王德杰向其支付电梯费的诉请应否得到支持。关于一审认定王德杰应向建业物业公司给付的物业费数额认定是否正确问题。因建业物业公司与王德杰于2006年12月25日签订的物业管理服务协议并未对物业服务费的收取标准与具体数额作出约定，且建业物业公司按照使用面积92.36平方米为基数，0.8元/月/平方面的标准收取了王德杰2006年12月25日至2008年11月的物业费，故应视为建业物业公司与王德杰对该物业费收费标准予以认可。故，案涉物业服务合同应按约履行。建业物业公司虽主张2013年后应按建筑面积0.8元/平方米收取物业费，根据[2013]39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第二条规定“本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定，……向业主收取费用的行为适用本办法”。但其并未举示证据证明与王德杰就物业费收费标准变更作出约定，双方应按照物业管理服务协议履行。故建业物业公司的该项诉请事实依据不足，本院不予支持。王德杰在一审中所举示证据能够证实建业物业公司在案涉小区提供的服务存在瑕疵，故一审法院综合双方履行合同的实际情况对物业服务费予以酌减并无不当，本院予以维持。关于建业物业公司要求王德杰向其支付电梯费的诉请应否得到支持问题。电梯属于特种设备，必须执行国家强制年检制度。小区内的电梯，其监管单位为小区的物业管理公司，物业公司对电梯的按时年检具有法定义务。建业物业公司向王德杰主张电梯费的前提是其向小区业主提供符合国家安全标准的电梯服务。根据本案无争议的事实，建业物业公司所服务的案涉小区有8部电梯自进户起一直未进行年检。故建业物业公司要求王德杰向其支付电梯费的诉请于法无据，本院不予支持。关于建业物业公司主张一审采信王德杰提供证人出庭作证有利害关系问题。经审查，一审王德杰提供的证人与王德杰非亲属关系，是该小区的居民，能够证明小区的物业服务情况，故一审法院予以采信符合法律规定，建业物业公司提出此主张证据不足，本院不予支持。另，关于建业物业公司主张滞纳金的诉请。因建业物业公司未提供证据证明其就物业费用的交纳对王德杰进行了催告，故其要求滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，建业物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由黑龙江建业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 付玉林审判员 齐 跃（）二〇二〇年八月三日法官助理杨航书记员赵春莹