江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终144号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏丰联万家商贸有限公司，住所地连云港市连云区中山西路109号。法定代表人：姚继琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周欣，江苏路卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司，住所地连云港市连云区中山西路111号。法定代表人：马学军，该公司董事长。委托诉讼代理人：高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨祺，江苏田湾（连云）律师事务所律师。上诉人江苏丰某家商贸有限公司（以下简称丰某家公司）因与被上诉人连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司（以下简称嘉瑞宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人丰某家公司上诉请求：1.撤销一审判决主文第二项关于利息的判决部分，改判利息自2016年6月30日起计算至实际返还之日止，按年利率9%计算；2.撤销一审判决主文第三项，依法改判驳回被上诉人的全部反诉请求，或裁定发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：第一，一审认定事实错误。（一）上诉人不存在违约行为。1.《房屋租赁合同》第八条第一项赋予了当事人协议一致解除合同的权利。2.上诉人因经营策略调整的需要与被上诉人协商一致解除合同。上诉人提出提前终止合同的行为取得了被上诉人的同意，被上诉人提供的《通知函》也证实双方已经办理了解除合同后的相关交接手续。3.被上诉人反诉主张了装修期补贴、租金、电费等费用，但未按合同约定主张违约责任，足以说明协议系双方协商一致解除合同。4.被上诉人在《催款通知函》《通知函》中是以上诉人欠付装修期补贴、租金、电费等费用合计130余万元费用为由向上诉人主张违约责任。但上诉人缴纳了合同履行保证金300万元，即便按照被上诉人主张的数额扣减，上诉人仍不欠付款项。（二）上诉人不应当承担任何租金损失。既然上诉人不存在违约行为，且根据合同第二条第四项的约定，被上诉人同意给予上诉人9个月的装修期，装修期内无需支付任何费用，故一审判决支付实际使用期间和闲置期间的租金损失是错误的。被上诉人未提供充分证据证明闲置期的存在和租金损失，一审直接参照合同计算租金损失无法律依据。（三）被上诉人存在违约行为。根据《房屋租赁合同》第五条第十一项的约定，合同终止后，被上诉人应无息退还保证金300万元，但被上诉人并未退还，已经构成违约。即便按照被上诉人主张的欠款金额与保证金相抵，也是被上诉人欠付上诉人费用。第二，一审判决理由相互矛盾。（一）无论被上诉人处于何种原因同意解除合同，既然是同意解除就应当认定协商一致解除。一审判决先确认被上诉人为避免扩大损失同意解除合同，后又认定被上诉人无解除合同意向并判令上诉人赔偿被上诉人损失。（二）一审法院通过（2017）苏0703民初2792号民事判决认定上诉人违约是错误的。上诉人与被上诉人就超市和百货商场分别签订了两份《房屋租赁合同》，在（2017）苏0703民初2792号案件中，因被上诉人欠付上诉人百货商场保证金300万元，上诉人主张行使抵销权，但法院以与超市案件无关为由不予支持。现上诉人另案主张保证金，同一法官推翻自己做出的结论，又以与本案无关的超市案来认定本案的事实。（三）本案现有证据足以证实双方系协商一致解除合同，被上诉人应当提供足以推翻上述观点的证据，但被上诉人未提供证据予以反驳。第三，一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，上诉人主张按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息于法有据，应予支持。故利息应自2016年6月30日起计算至实际返还之日止，按年利率9%计算。第四，一审程序违法。被上诉人向一审法院提交了《催款通知函》《通知函》，但一审未予开庭质证，也未对合同是协议解除还是单方解除进行充分法庭调查，属于程序违法。被上诉人嘉瑞宝公司答辩称,第一，涉案房屋的租赁合同系因丰某家公司的请求而解除。（一）嘉瑞宝公司无解除合同的理由。根据合同约定，嘉瑞宝公司通过合同可以获得76795837元的保底租金和丰某家公司未税收入3%的提成。（二）2016年9月丰某家公司以经营状况不佳向嘉瑞宝公司请求解除合同时已经不按照合同约定支付租金，嘉瑞宝公司本着减少扩大损失的善意才同意解除合同。3.丰某家公司在上诉状中自认“因经营策略调整需要提出提前终止合同，经协商取得嘉瑞宝公司同意后，双方及时办理交接手续”。第二，嘉瑞宝公司有权向某万家公司要求赔偿。1.根据《合同法》第九十七条规定和租赁合同第十一条第一款约定，嘉瑞宝公司享有赔偿损失请求权。2.嘉瑞宝公司的损失包括2015年12月1日至2016年9月21日房屋实际使用期间、2016年9月22日至2017年6月30日房屋待租期间的租金损失。1.丰某家公司承租之前，涉案房屋由连云港深喜文峰商贸有限公司承租经营，装修已经完成，因丰某家公司声称要重新装修所以约定了9个月的免租金装修期。但丰某家公司并未进行任何装修，9个月到期后又要求解除合同。故丰某家公司应当赔偿2015年12月1日至2016年9月21日期间的租金损失。2.涉案房屋因面积大，重新招租存在一定难度，直到2017年6、7月份才将房屋陆续分割出租，2016年9月22日至2017年6月30日房屋待租期间的租金损失应该由丰某家公司承担。3.资源分摊费674650元是按照约定和房屋实际使用时间计算，电费230800元是按照实际使用度数计算，应当由丰某家公司承担。丰某家公司向一审法院起诉请求：1.请求判令确认丰某家公司、嘉瑞宝公司签订的《房屋租赁合同》于2016年6月30日终止；2.判令嘉瑞宝公司向某万家公司返还合同保证金人民币300万元及利息（从2016年6月30日计算至实际返还之日止，按年利率9%计算）；3.诉讼费用由嘉瑞宝公司承担。嘉瑞宝公司向一审法院反诉请求：判令丰某家公司赔偿房屋租金损失7604508.03元、资源分摊费674650元、电费230800元、代偿货款89982.51元，合计8599940.54元。一审法院经审理查明：2015年11月13日，嘉瑞宝公司（甲方）、案外人连云港旭泰贸易有限公司（乙方，以下简称旭泰公司）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于连云区.7平方米的土地及房屋租赁给乙方使用。合同第二条约定：“2.甲方于2015年12月1日将房屋交付给乙方，交付时双方委派代表到现场检查项目移交情况，并双方签署项目交付确认书。4.甲方同意在项目交付确认书签署日起，给予乙方9个月装修期（但由于停电、供电不足或甲方原因而导致乙方施工中断而延误工期的，则装修期也相应顺延）。装修期间乙方无需向甲方支付任何费用，但装修施工实耗的水某、电费及其他因乙方施工产生的费用由乙方自行承担。”第四条约定：“1.除非甲乙双方按本合同相关条款之规定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为14年，租赁期限暂定为2015年12月1日起至2029年11月30日止。合同到期后，若甲方仍有转租权的，则乙方继续承租，租金价格双方另行协商。2.甲方承诺在交付房屋之日起给乙方9个月装修期，自装修期满的次日起计算租金，如乙方装修期超过9个月，则从满9个月装修期的第一天起计算租金。3.乙方同意，乙方开业前一次性向甲方支付35万元作为装修期补贴。”第五条约定：“2.该店保底租金为：2016年9月1日至2018年11月30日租金单价0.7元/天/平方米，即年租金4810477元。2018年12月1日至2021年11月30日租金单价0.8元/天/平方米，即年租金5497688元。2021年12月1日至2029年11月30日租金单价0.9元/天/平方米，即年租金6184900元。该店年度未税销售收入提成比例自2019年12月1日起为3%（含物业管理费）。乙方先按保底租金每三个月支付租金。4.甲方根据本合同向乙方收取的全部费用已包含在本合同约定的范围内，在本合同租赁期内，甲方及甲方委托管理的第三方不得再以任何名义向乙方收取其他任何费用包括但不限于物业管理费等，如另有其他费用，需经甲乙双方协商确认方可领取。11.本合同签约后十个工作日内，乙方向甲方支付合同保证金300万元人民币，同时甲方向乙方提供正式收据。本合同终止后（除乙方违约的情况外），保证金甲方无息退还。”第八条约定：“1.在本合同约定的租赁期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止租赁关系。”第十一条约定：“1.当本合同签订后，任何一方单方面违反本合同的约定提前终止租赁合同的，或者由于一方违约导致租赁合同提前终止的，均视为严重违约，违约方应向守约方支付人民币1500万元的违约金。”嘉瑞宝公司（甲方）、旭泰公司（乙方）、丰某家公司（丙方）另签订《主体变更协议》，约定：“甲乙双方于2015年11月13日签订了关于乙方承租甲方位于连云港市连云区中山西路（近海棠路）的嘉瑞宝广场1#楼开设百货的《房屋租赁合同》，合同期限为2015年12月1日起至2029年11月30日止。现经三方协商一致，签订主体变更协议如下：1.自2015年12月1日起，原合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其仔细阅读及详细了解原合同项下的所有内容，并同意承继乙方在原合同项下的所有权利和义务。2.乙方同意，对丙方在履行原合同及本协议过程中的一切行为、义务、责任等承担连带保证责任。3.乙方按原合同约定以向甲方及物业服务公司缴纳的保证金自权利义务转让之日起直接结转为丙方保证金，合同终止后丙方应凭原收据退还保证金余额。”上述合同签订后，嘉瑞宝公司与旭泰公司于2015年12月15日签订《嘉瑞宝广场百货交接目录》，约定嘉瑞宝公司将租赁物交付给旭泰公司使用，并附交接清单。2016年1月12日及1月29日，丰某家公司、嘉瑞宝公司签订2份《对账确认函》，双方约定嘉瑞宝公司代丰某家公司收银至2016年1月末，该期间的供应商货款结算由丰某家公司负责，2015年12月剩余结算金额为2004701.46元，抵付合同保证金，2016年1月剩余结算金额1128773.76元，抵付保证金，两个月的结算金额（2004701.46元+1128773.76元）-保证金3000000元-欠电费（167197.42元+3896.9元）=-37619.1元，丰某家公司仍欠嘉瑞宝公司37619.1元。嘉瑞宝公司于2016年2月4日向某万家公司出具《收据》2张，载明收到合同保证金合计300万元。2016年9月21日，丰某家公司、嘉瑞宝公司签订《嘉瑞宝广场百货交接目录》、《嘉瑞宝广场百货资产交接清单》、《深喜集团商场场地交接表》，约定由丰某家公司将涉案租赁物交还给嘉瑞宝公司。丰某家公司（乙方）、嘉瑞宝公司（甲方）另签订《协议书》，约定乙方共享甲方商场资源问题，双方达成共识，合作时间从2016年1月1日至2016年12月31日，协议期满前一个月，双方确定是否继续合作。协议第一条约定：“资源共享内容包括以下八项：工程物业管理人力成本、保安保洁外包人力成本、wifi、公众责任险、财产一切险、雇主责任险、环卫垃圾清运费、下水道清理。”第三条约定：“1.本着扶持乙方的原则，协议期内，乙方支付甲方的费用为每年100万元人民币，季度费用为25万元人民币（具体费用表附后），该费用每季度支付一次，于每个季度的第一个月5日前向甲方支付上一季度费用。甲方让以上项目的合作方提供等值发票给到乙方。5.乙方所发生的水电费用，按实支付。”第四条约定：“6.关于水某：自来水公司每月20日左右，直接开票至乙方，由乙方财务自行缴纳。7.关于电费：甲方每月30日前，开电费分割单至乙方，乙方二个工作内确认后加盖公章，由甲方至供电局为乙方开具发票，乙方收到发票后，每月5日前向甲方支付相应电费。”2016年6月1日，嘉瑞宝公司向某万家公司发函，载明资源共享费中“东陇海保安保洁”和“工程物业人员成本”两项有变化，变化后第一季度资源共享管理费为25万元，第二季度至第四季度均为22.35万元，故要求丰某家公司于2016年6月10日向其支付第一季度的资源共享管理费。嘉瑞宝公司为证明资源共享管理费数额，向一审法院提供发票一组，证明2016年1-12月期间发生外保洁费用336000元、保安及内保洁费1290250元、公众责任险10万元、财产一切险58926.7元、雇主责任险9280元、垃圾处理费10万元、电信WIFI费用71760元（1-8月每月6000元，9-12月每月5940元），以上合计1966216.7元。嘉瑞宝公司另向某万家公司主张2016年5月25日至2016年9月21日期间的电费，为此嘉瑞宝公司向一审法院提供《电费分割单》及付款凭证一组、《收款通知单》4份，证明丰某家公司已向嘉瑞宝公司支付2016年5月25日前的电费，2016年5月25日至2016年9月25日期间产生电费合计230861.89元丰某家公司并未支付。丰某家公司称其已支付该期间电费，并向一审法院提供增值税专用发票4张，金额合计230861.89元。一审法院另查明，嘉瑞宝公司曾于2017年8月2日将丰某家公司诉至一审法院，要求解除双方租赁合同，丰某家公司支付其18576平方米场地及房屋的租金、设备使用费、违约金，旭泰公司承担连带清偿责任。一审法院于2018年5月8日作出（2017）苏0703民初2792号民事判决，判决确认双方租赁合同于2017年10月6日解除，丰某家公司支付嘉瑞宝公司租金、设备使用费、违约金合计9795123.82元，旭泰公司承担连带清偿责任。该判决认定因丰某家公司未能及时交付租金，已构成违约，嘉瑞宝公司有权要求解除合同，关于18827.7平方米场地租赁合同中的300万元保证金，与该案租赁合同并无关联。一审争议焦点为：1.丰某家公司、嘉瑞宝公司签订的《房屋租赁合同》于何时解除；2.丰某家公司是否构成违约，300万元保证金是否应予退还；3.嘉瑞宝公司主张的资源分摊费、电费、代偿货款是否应予支持。关于第一个争议焦点，丰某家公司主张经双方口头协商，该合同于2016年6月30日终止，嘉瑞宝公司对此不予认可，因丰某家公司对该事实并未举证证明，一审法院不予支持。鉴于丰某家公司、嘉瑞宝公司于2016年9月21日签订《嘉瑞宝广场百货交接目录》，实际对租赁物进行了交接，故应认定该合同于2016年9月21日实际解除。关于第二个争议焦点，一审法院认为，丰某家公司、嘉瑞宝公司虽于2016年9月21日签订《嘉瑞宝广场百货交接目录》，但双方签订合同时约定租期为14年，结合（2017）苏0703民初2792号案，该合同解除系丰某家公司因经营等问题提出，嘉瑞宝公司为避免损失扩大同意，并非是双方协商一致解除，嘉瑞宝公司并无解除合同意向。因此，丰某家公司未履行租赁义务，提前要求解除合同，已构成违约，应承担相应违约责任。因涉案合同未明确约定如丰某家公司构成违约，保证金300万元无需退还，故嘉瑞宝公司应返还丰某家公司合同保证金300万元及自2016年9月22日起至嘉瑞宝公司实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，丰某家公司主张按年利率9%计算并无依据，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，根据丰某家公司、嘉瑞宝公司签订的《协议书》，丰某家公司共享嘉瑞宝公司商场资源，包括工程物业管理人力成本、保安保洁外包人力成本等八项内容，时间为从2016年1月1日至2016年12月31日，费用为每年100万元人民币，每季度支付25万元。该协议是双方真实意思表示，合法有效，且根据嘉瑞宝公司提供的发票一组，也能够证实该费用已实际发生，丰某家公司称该费用并未实际发生并无依据。因涉案《房屋租赁合同》于2016年9月21日实际解除，故合同履行期间的资源共享费用，丰某家公司应支付嘉瑞宝公司。根据《协议书》及嘉瑞宝公司向某万家公司发《函》，丰某家公司应支付嘉瑞宝公司2016年1月1日至2016年9月21日的资源分摊费25万元+22.35万元+22.35万元-9天的费用（22.35万元/90天*9天）=674650元。关于电费，从丰某家公司、嘉瑞宝公司签订的《协议书》来看，系由嘉瑞宝公司每月开电费分割单至丰某家公司，丰某家公司确认后加盖公章，并由嘉瑞宝公司至供电局为丰某家公司开具发票，丰某家公司收到发票后，向嘉瑞宝公司支付相应电费。嘉瑞宝公司提供的《电费分割单》、付款凭证以及丰某家公司提供的电费发票相互印证，能够证实2016年5月25日之前的电费双方已按照上述流程结清。2016年5月25日至2016年9月25日期间的电费230861.89元，嘉瑞宝公司已开具《电费分割单》，丰某家公司已盖章确认，嘉瑞宝公司也已为丰某家公司开具4张发票，但丰某家公司收到发票后，无法提供证据证明其已向嘉瑞宝公司支付相应电费，故一审法院对丰某家公司称其已支付电费的主张不予支持，丰某家公司应向嘉瑞宝公司支付电费230861.89元，嘉瑞宝公司仅主张230800元，一审法院依法予以支持。关于嘉瑞宝公司在（2017）苏0703民初2727号案中向通灵珠宝股份有限公司支付的货款89982.51元，与本诉并非同一法律关系，一审法院对此不予处理，嘉瑞宝公司如认为该款应由丰某家公司承担，可向某万家公司另案主张追偿。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案丰某家公司、嘉瑞宝公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因丰某家公司未按合同约定履行义务，提前要求解除合同，已构成违约，应承担相应违约责任。涉案合同于2015年11月13日签订，2016年9月21日解除，虽然该期间仍处于合同约定的免租期内，但嘉瑞宝公司给予丰某家公司免租期是基于丰某家公司按合同约定的期限承租房屋，后续可获得租金收益，现因丰某家公司原因致使合同不能继续履行，嘉瑞宝公司无法基于该合同获得租金收益，而丰某家公司已实际使用房屋进行经营并获得收益，故其应向嘉瑞宝公司支付实际使用期间的租金。2015年11月13日至2016年9月21日期间的租金损失4810477元/年（参照合同约定标准）÷365天*313天=4125149元，丰某家公司应支付嘉瑞宝公司。因承租人违约导致房屋租赁合同解除，出租人可要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。综合本案实际情况，一审法院酌情按5个月予以支持。金额为4810477元/年÷12个月*5个月=2004365元，丰某家公司合计应向嘉瑞宝公司赔偿违约损失4125149元+2004365元=6129514元。另根据双方签订的《协议书》及其他证据，合同履行期间丰某家公司尚欠嘉瑞宝公司资源分摊费674650元、电费230800元，该款丰某家公司应支付嘉瑞宝公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、确认丰某家公司与嘉瑞宝公司于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月21日解除。二、嘉瑞宝公司于一审判决发生法律效力之日起十日内返还丰某家公司合同保证金300万元及利息，利息自2016年9月22日起至嘉瑞宝公司实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。三、丰某家公司于一审判决发生法律效力之日起十日内支付嘉瑞宝公司违约损失6129514元、资源分摊费674650元、电费230800元，合计7034964元。四、驳回嘉瑞宝公司其他反诉请求。一审案件受理费30800元、反诉费36178元，合计66978元，由丰某家公司负担30522元，由嘉瑞宝公司负担36456元（因丰某家公司已预交案件受理费，嘉瑞宝公司于支付上述款项时将278元一并支付丰某家公司）。本院二审期间，上诉人丰某家公司提供下列证据：1.2016年12月21日《催款通知函》复印件、2017年6月12日通知函的复印件，证明双方合同解除后，被上诉人曾向上诉人催要合同中相关装修补贴，没有索要违约金或相关损失，所以合同是协商解除，上诉人不存在违约情形。2.与对方工作人员张某协商解除合同后百货合同结算事宜的三次邮件沟通情况截图，证明本案百货的租赁合同，是嘉瑞宝公司先提出解除合同，并要求丰某家公司退场，丰某家公司处于经营策略考虑同意嘉瑞宝公司的提议并办理了交接手续。后就百货合同结算问题丰某家公司主动和嘉瑞宝公司进行了协商，双方遵循一贯同时处理百货和超市合同惯例，就百货合同结算及超市费用调整进行了多次充分协商，多份嘉瑞公司张某主动发给丰某家公司工作人员的邮件均可以充分证明双方系协商一致解除的合同。补充协议中嘉瑞宝公司也同意减免百货合同第四条第三点约定的装修补贴。如果是丰某家公司单方解除合同，嘉瑞宝公司不可能多次向某万家公司发送协商解除后结算的相关协议及免除丰某家公司装修补贴。经过质证，被上诉人嘉瑞宝公司对证据1的真实性予以认可，但认为2016年12月21日的《催款通知函》中倒数第二条、2017年6月12日的通知函倒数第二段均表明嘉瑞宝保留通过法律途径维护合法权益的权利，视情况采取相应措施，被上诉人未放弃追究上诉人解除合同的责任。对证据2是其公司当时的工作人员张某向其发送无异议，但认为该三份邮件双方法定代表人均未签章，丰某家公司也没有确认，也没有按照该补充协议实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第三十二、三十七条规定，补充协议未成立。该三组证据不是民事诉讼证据规定上的规定新证据，丰某家公司在（2017）苏0703民初2792号案件中及本案一审中均未以此提出抗辩，丰某家公司也认为该补充协议未成立生效。丰某家公司在上诉状中第2页7-9行陈述是其因经营策略需要提出提前终止合同，而不是其所述嘉瑞宝公司提出终止合同。我方在商谈中让利意思表示，即使补充协议对我方有约束力的情况下，我方在商谈过程中让利意思表示在双方商谈未果情况下也不影响我公司根据《中华人民共和国合同法》第九十七条要求其赔偿损失的权利。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定有权要求赔偿损失，不仅包括单方要求解除合同的情形同时也包括双方协商一致解除的情形，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十七条都有相应规定，根据相关权威的学者观点及合同法研究等著述中都有说明，解除合同和赔偿损失可以并存，并不矛盾。经过举证、质证，本院对上述两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2016年12月21日嘉瑞宝公司向某万家公司发出《催款通知函》，载明:丰某家公司应付（1#楼百货）欠款合计1351220.59元，其中，装修期补贴350000元，2016年9月15日至2016年9月21日租金92255.7元以及其他欠款。我司保留通过法律途径来维护我司合法权益的权利，并视情况采取相应措施，追诉贵司赔偿相关损失。再查明，2017年6月12日嘉瑞宝公司向某万家公司发出《通知函》，载明:贵司于2016年9月21日将百货场地交还了我司，但贵司至今仍欠付我司租金等费用共计1350090.89元等。还查明，嘉瑞宝公司在本院2020年6月8日庭审中明确“为了双方减少损失，协商一致解除，但是不影响我方要求丰某家公司赔偿损失的权利。”本案二审争议焦点为：涉案《房屋租赁合同》解除的方式及时间应当如何认定，如果认定为双方协商一致解除，嘉瑞宝公司能否在本案中向对方主张赔偿损失以及该主张能否得到支持。关于涉案《房屋租赁合同》解除的方式及时间应当如何认定的问题，本院经审查后认为，丰某家公司上诉认为双方是协商一致解除合同，嘉瑞宝公司在本院组织的第二次庭审中也明确是为了双方减少损失，协商一致解除，但不影响其向对方要求赔偿损失，至此，双方均明确是协商一致解除。至于解除的时间应当如何认定的问题，丰某家公司上诉认为，是2016年6月双方协商一致解除的，但对此未能举证证明，因此本院认定应当以办理房屋交接手续的2016年9月21日作为双方协商一致解除合同的时间。在本院已经认定是双方协商一致解除合同的前提下，嘉瑞宝公司能否向某万家公司主张赔偿损失以及该主张能否得到支持的问题。丰某家公司上诉认为，一方面，嘉瑞宝公司没有按照《房屋租赁合同》的约定向某万家公司主张装修期补贴、租金、电费等费用，而是按照2016年12月21日《催款通知函》、2017年6月12日《通知函》载明135万余元向某万家公司主张费用，足以证明嘉瑞宝公司已经放弃向某万家公司主张损失；另一方面，嘉瑞宝公司工作人员张某在与丰某家公司就协商合同解除事宜的往来邮件中同意减免装修补贴且双方一直都在协商合同解除后结算的事宜，嘉瑞宝公司也未向某万家公司主张违约金或损失，也足以证明双方协商一致解除合同后，嘉瑞宝公司已经放弃向某万家公司主张损失。对此本院认为，首先，虽然嘉瑞宝公司在2016年12月21日、2017年6月12日两份文件中只主张了装修保证金350000元以及2016年9月15日至21日的租金，没有按照合同约定向某万家公司主张单方解除合同的违约责任、免租期和闲置期租金损失，但嘉瑞宝公司也在《催款通知函》中载明其仍然保留通过法律途径来维护其合法权益的权利，并视情况采取相应措施，追诉丰某家公司赔偿相关损失。其次，嘉瑞宝公司在与对方邮件往来中未主张违约金或损失，在诉讼中主张损失并不违反法律规定。在法律允许的范围内主张违约责任是守约方的合法权利，对于主张多少、何时主张都是守约方选择的范畴。现行法律也未规定必须在合同解除时一并主张违约责任、损失并一并解决，就双方而言，办理房屋交接手续是为了及时交接房屋、避免损失的扩大，尽快交接房屋的行为应当予以鼓励和支持，并不能因嘉瑞宝公司在合同解除时或者合同解除后诉讼开始前没有向某万家公司主张损失，就视为嘉瑞宝公司已经放弃向某万家公司主张。放弃向对方主张违约责任或损失作为守约方的重要权利，必须以明示的方式作出，本案中嘉瑞宝公司没有明示作出，不能视为嘉瑞宝公司已经放弃主张。最后，嘉瑞宝公司向某万家公司主张的损失能否得到支持的问题，根据《房屋租赁合同》约定，双方约定的租期是14年，因此如果租赁合同能够正常履行，嘉瑞宝公司能够获得长达14年的稳定增长的租金收入，就此而言，嘉瑞宝公司没有终止租赁合同的理由，相反丰某家公司在仅经营9个月之后即因自身经营策略的调整需要与对方解除合同，丰某家公司的行为表明其主动提出解除合同，嘉瑞宝公司虽然同意解除，但因丰某家公司提前解除合同的行为给嘉瑞宝公司造成了损失，丰某家公司对此应当承担责任。一审法院以丰某家公司实际使用的9个月租金加上酌定的5个月寻租期的租金作为认定丰某家公司应当赔偿的损失符合合同及法律规定以及实际情况，并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人丰某家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66978元（江苏丰联万家商贸有限公司已预交），由江苏丰联万家商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年八月五日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×