海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2017）琼9022民初64号   原告：王兴，女，1977年1月13日出生，汉族，住海南省澄迈县。   原告：汤国荣，男，1988年1月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。   原告：陈美惠，女，1957年11月28日出生，住广东省广州市荔湾区。   被告：王新华，女，1942年12月5日出生，汉族，原住海南省屯昌县，现住澄迈县金江镇。   被告：郑冬梅（被告王新华之女），女，1970年3月24日出生，黎族，住海口市龙华区。   被告：郑冬云（被告王新华之女），女，黎族，住址不祥。   被告：郑飞（被告王新华之子），男，黎族，1976年2月9日出生，工作单位海南省澄迈县公安局。   被告：郑冬霞（被告王新华之女），1974年2月7日出生，住址不祥。   原告王兴、汤国荣、陈美惠与被告王新华、郑冬梅、郑冬云、郑飞确认合同有效纠纷一案，本院于2017年1月5日立案，审理中，原告王兴向本院申请追加郑德裕、郑冬霞为被告，但因郑德裕表示放弃诉讼权利，故原告王兴放弃追加郑德裕为被告。本院原定于2017年2月16日开庭审理，因被告郑冬云、郑冬霞下落不明，本院向其公告送达诉讼文书，而延期至2017年8月8日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王兴、汤国荣、陈美惠，被告郑冬梅到庭参加诉讼。被告王新华、郑冬云、郑飞、郑冬霞经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。因本案案情复杂，本院依法延长审限六个月，本案现已审理终结。   原告王兴、汤国荣、陈美惠向本院提出诉讼请求（经庭审变更确定）：判决确认原告王兴、汤国荣、陈美惠以原告王兴为代表与郑兴悦于2013年8月28日签订的《协议书》和原告王兴、汤国荣、陈美惠以原告王兴为代表与郑兴悦、被告王新华于2014年8月18日签订的《补充协议书》以及郑兴悦于2015年3月15日的书面《声明》有效。事实与理由：2013年8月28日，原告王兴、汤国荣和陈美惠共同口头委托授权王兴与被告郑冬梅、郑冬云、郑飞、郑冬霞的父亲、被告王新华的配偶郑兴悦协商，达成了房地产所有权和使用权转让的《协议书》,约定甲方王兴、汤国荣、陈美惠三人受让乙方郑兴悦位于屯昌县昌盛路海榆中线公路84公里至85公里之间西边路旁边（原地名叫老村坡）的一块宅基地及其房屋（原名屯昌县屯城镇车坊里11号），经双方协商订立以下合约:“一、乙方协助甲方到有关部门办理过户手续。有关税费按政策规定各自承担。二、本宅房屋及土地全部转让总价壹拾柒万元整。三、在订立合约后随即由乙方交该房屋及土地的全部有关证件给甲方，同时由甲方先付壹拾贰万元给乙方，余下伍万元待办好过户手续后随即付清。四、甲方付给乙方十二万元后，乙方就与甲方共同到有关部门办理过户手续和移交房屋和土地并出面维修本房和建围墙，费用由甲方负责。五、如果目前一时未能办好过户手续，乙方要在甲方需要乙方协助帮办时再来帮办。六、本协议签订后不得违约和反悔。七、本协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份，本协议自双方代表签名后随即生效。有效期至本合同执行完毕为止，特此合约。甲方代表王兴、乙方代表郑兴悦在落款处签名，落款日期2013年8月28日”。原告和被告在履行协议过程中，于2014年8月18日签订补充协议，除明确乙方自2013年8月28日以后交付证件外，特别明确合约标的物宅基地及其房屋的所有权利自2013年8月28日已归甲方，与乙方无关，乙方应当继续协助甲方办理过户登记手续到甲方名下等约定。在双方履行合约至今，原告已付清余下五万元，被告已接受。郑兴悦在合约履行过程中病故，被告郑冬梅、郑冬云、郑飞、郑冬霞和王新华系其法定第一顺序继承人，就郑兴悦生前签订的合约以上被告没有依约配合原告办理过户登记手续。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原告和被告通过协商，自愿达成的合约系双方真实意思表示，约定内容不违反法律规定，被告应当依照约定履行自己义务，以实质交付该宅基地及其房屋给原告，原告已付清价款，实质取得该宅基地及其房屋使用权和所有权。合同法第十六条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。其第一百三十三条规定，标的物所有权自标的物交付时转移等法律规定和合约约定，原告依照合法有效的约定取得标的物的所有权和使用权，被告应当依法遵循诚实信用原则，承认合约合法有效。   被告郑冬梅辩称，2013年至2015年，其父亲郑兴悦已经按原告方的要求完成了整笔交易，郑兴悦在协议里面也明确其配偶、子女不再介入到这件事情中，其本人到法庭只是为证实整笔交易已经完成以及其他亲属对这笔交易没有异议，但认为被告方不是交易的当事人，所以没有资格来配合原告完成过户手续。   被告王新华、郑冬云、郑飞、郑冬霞未提交书面答辩意见。   三原告为证明其主张共同向法庭提交的证据有：证据1.原告居民身份证，证明原告的主体资格；证据２.屯昌县清房领导小组办公室的屯清复（1984）2241号文件及其向郑兴悦出具的缴罚款凭据；证据３.1987年1月3日《广东省屯昌县罚款收据》；证据４.屯昌县国土局向郑兴悦出具的证明材料收据；证据5.《协议书》；证据６.《补充协议书》；证据7.《声明》；证据8.房屋原貌照片；证据9.地契；证据2至证据9证明三原告与郑兴悦合法买卖房屋和土地。   被告王新华、郑冬梅、郑冬云、郑飞、郑冬霞未提交证据。   经法庭组织庭审质证，被告郑冬梅对三原告的证据真实性、合法性、关联性和证明内容均无异议。   被告王新华、郑冬云、郑飞、郑冬霞未向法庭提出对原告证据的质证意见。   本院对原告证据认证认为：原告提供的证据均具有真实性，与本案有关联性，证明了案件的基本事实，本院予以确认。   法院依职权调取的证据如下：1.屯昌县公安局屯城派出所有关被告常住人口信息材料；2.屯昌县国土资源局关于涉案宅基地土地登记情况的复函；3.屯昌县木材公司关于郑兴悦身份信息的证明；4.法庭向郑兴悦之子郑德裕所作的询问笔录；5.涉案宅基地现场勘验笔录。   三原告与被告郑冬梅对本院调取的证据均无异议。   根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年8月28日，原告王兴、汤国荣、陈美惠以原告王兴为代表为甲方，郑兴悦为乙方，双方签订《协议书》，约定：“甲方王兴、汤国荣、陈美惠三人现受让乙方郑兴悦位于屯昌县昌盛路海榆中线公路84公里至85公里之间西边路旁边（原地名叫老村坡）的一块宅基地及其房屋，经双方协商订立以下合约:一、乙方协助甲方到有关部门办理过户手续。有关税费按政策规定各自承担。二、本宅房屋及土地全部转让总价壹拾柒万元正。三、在订立合约后随即由乙方交该房屋及土地的全部有关证件给甲方，同时由甲方先付壹拾贰万元给乙方，余下伍万元待办好过户手续后随即付清。四、甲方付给乙方十二万元后，乙方就与甲方共同到有关部门办理过户手续和移交房屋和土地并出面维修本房和建围墙，费用由甲方负责。五、如果目前一时未能办好过户手续，乙方要在甲方需要乙方协助帮办时再来帮办。六、本协议签订后不得违约和反悔。七、本协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份，本协议自双方代表签名后随即生效。有效期至本合同执行完毕为止，特此合约。”在《协议书》落款处签名的甲方代表“王兴”，乙方代表“郑兴悦”。   2014年8月18日，原告王兴、汤国荣、陈美惠以原告王兴为代表作为甲方，郑兴悦、被告王新华作为乙方，双方签订了《补充协议书》，其主要内容是：“甲乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商，对双方在2013年8月28日签订的《协议书》达成以下补充协议：一、乙方将其位于屯昌县昌盛路海榆中线84公里至85公里之间公路西侧（原屯昌县屯昌镇车坊二里原11号，地名叫老村坡）的一块宅基地长度55.83米，宽度4.9米（总面积273.6平方米，地形为长方形，）及其地上房屋（48平方米）以17万元的价格转让给甲方。宅基地四至：东至张照琼挂墙，西至李文香挂墙，南至公路路界，北至小路路界。甲方已经于2013年8月30日支付12万元给乙方，甲方应当于本协议签订之日支付余额5万元给乙方。二、自2013年8月28日以后，乙方已经将该宅基地及其房屋交付给甲方使用，并将该宅基地及其房屋的相关手续的原件（即宅基地立契书、屯昌县清房领导小组办公室关于郑兴悦同志建设私房问题处理意见的批复、购地付款凭单、屯昌县清理非法违章建私房罚款缴款书、广东省屯昌县罚款收据2份、屯昌县国土局证明材料收据、屯昌县清房办公室给县建委的函）给甲方，该宅基地及其房屋的所有权利自2013年8月28日已经归属于甲方，与乙方无关，乙方应当继续协助甲方办理过户登记手续到甲方名下。三、甲方享有占有、使用、处分及收益该宅基地及其房屋的权利，乙方不得以任何形式干预。四、该宅基地及其房屋若发生政府征收、征用，需要乙方协助的，乙方应当全力协助，所得的补偿和赔偿款，一切都归属于甲方，与乙方无关。五、本补充协议一式两份，自双方代表签字之日起生效，甲方执一份，乙方执一份，与《协议书》具有同等法律效力。”落款处的签名人甲方为“王兴”，乙方为“郑兴悦、王新华”，证明人为“徐英兰、王妹”。   2015年3月15日，郑兴悦写了一份书面《声明》给原告，其主要内容是：“本人在屯昌县屯城镇车坊二里与昌盛路交汇处北边有一块宅基地，其编号为‘屯清复字（1984）2241号’，其土地面积273.6平方米和地上还有瓦房48平方米已经一同出卖完。其土地位置原来是：东面同张照琼合墙（张照琼的房已拆除），西面同李文香合墙（原李文香的房已经拆除改建），南面至原食品厂公路（现叫做车坊二里）路界止，北至本片区宅基地北边的分段处止。现声明上述全部土地及地上瓦房的拥有权全部归属现有买主，今后本人和妻子、儿子、女儿等利害关系人均不得以任何理由借口拥有或收回、或转卖、或继承该处物业。特此声明。”落款处签名为：声明人“郑兴悦”、见证人“王新华”。郑兴悦现已病故，其生前所属单位系屯昌县木材公司。   另查明，涉案宅基地位于屯昌县昌盛路西侧，昌盛路与车坊二里交汇处北边，系郑兴悦生前于1979年私自向原名“老村坡”的生产队购买，之后在该地建瓦房。1987年1月3日，原屯昌县清房领导小组办公室认为该建房用地是非法的，按当时的政策对其进行了罚款，并批文给屯昌县木材公司称郑兴悦“罚款已交完，由屯昌县城建部门凭交款发票发给房产证。”2013年8月，郑兴悦将涉案宅基地及地上房屋出售给原告时未办理使用权和所有权登记。现地上瓦房已被拆除。   再查，郑兴悦生前工作单位为屯昌县木材公司，有证据证明其与被告王新华是夫妻关系，与被告郑冬霞系父女关系，与被告郑飞系父子关系。郑兴悦与被告郑冬梅、郑冬云及案外人郑德裕的父子女关系，五被告及郑德裕均无异议。经本院征询，郑德裕本人明确表示不参与诉讼，没有诉求。   本院认为，本案为确认合同有效纠纷。本案争议的焦点有：三原告的代表王兴与郑兴悦于2013年8月28日签订的《协议书》、2014年8月18日与郑兴悦、被告王新华签订的《补充协议书》以及2015年3月15日由郑兴悦所写、被告王新华作为见证人的书面《声明》是否有效。   一、关于其真实性。三原告向法庭提交上述《协议书》、《补充协议书》以及《声明》的证据副本已分别向五位被告送达，被告郑冬梅到庭表示无异议，其他未到庭的被告也未提出反驳意见，应视为认可其真实性。同时，以上三份书面证据的内容互相印证，《补充协议书》以及《声明》是对《协议书》的进一步补充说明，《补充协议书》中约定由乙方郑兴悦、王新华将该宅基地及其房屋的相关手续的“原件”交给原告，原告向法庭出示的土地房屋相关书面材料原件亦即是《补充协议书》所指原件材料，被告王新华是《补充协议书》的签署人之一，也是《声明》的见证人，至今也未对其真实性提出异议。因此，本院认定原告向法庭提交的《协议书》、《补充协议书》以及《声明》来源真实。   二、关于其内容的合法性。《协议书》、《补充协议书》的内容主要是对买卖土地房屋的约定，实质是土地使用权和房屋所有权买卖合同，除办理过户的约定未兑现产生纠纷外，目前为止合同双方已实际履行了房屋土地交付和金钱给付义务，买卖关系已经成就，对上述二份协议的签约行为以及根据履行情况所作的《声明》，均系当事人真实意思表示，《声明》中所涉及的“妻子、儿子、女儿等利害关系人”诉讼中也未提出异议，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定。虽然1987年经屯昌县清房工作领导小组认定郑兴悦建房用地是非法的，但当事人双方签订买卖协议前已按当时的政策处理完毕，不影响买卖关系的成立，故应认定《协议书》、《补充协议书》、《声明》真实合法，对原告主张有效，本院予以支持。   综上所述，三原告向法庭提交的《协议书》、《补充协议书》、《声明》具有真实性，是当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其有效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：   原告王兴、汤国荣、陈美惠以原告王兴为代表与郑兴悦于2013年8月28日签订的《协议书》和原告王兴、汤国荣、陈美惠以原告王兴为代表与郑兴悦、被告王新华于2014年8月18日签订的《补充协议书》以及郑兴悦于2015年3月15日的书面《声明》有效。   案件受理费人民币100元，由原告王兴、汤国荣、陈美惠负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 江 云   人民陪审员 高小兵   人民陪审员 王 芳      二〇一七年九月十三日   法官助理 陈茜茜   书记员 张熙锋   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：   （一）行为人具有相应的民事行为能力；   （二）意思表示真实；   （三）不违反法律或者社会公共利益。   第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。