云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云2301民初2367号 原告：楚雄市天籁花语小区业主委员会，住所地：楚雄市天籁花语小区。 负责人：杨汝祥，职务：业主委员会主任。 委托诉讼代理人：马勇，云南滇中律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：楚雄源泰房地产开发有限公司，住所地：楚雄市开发区团结路延长线，统一社会信用代码：91532300795164833J。 法定代表人：徐建荣，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周雪勇、段光华，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告楚雄市天籁花语小区业主委员会（以下简称天籁花语小区业委会）与被告楚雄源泰房地产开发有限公司（以下简称源泰地产）物权保护纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天籁花语小区业委会及其委托诉讼代理人马勇、被告源泰地产的委托诉讼代理人周雪勇、段光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天籁花语小区业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还其出售楚雄市天籁花语小区全体业主所有的小区居委会用房、物业管理用房房款160万元；2、依法判令被告赔偿原告160万元资金占用利息71.2万元（从2010年2月9日起按年利息6%计算至2017年7月9日），2017年7月9日后的资金占用利息按年利息6%计算至款项还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告源泰地产于2008年10月开工建设“源泰·天籁花语”住宅小区，2009年12月完工，2011年4月进行规划验收。根据“源泰·天籁花语”小区项目规划设计，小区的物业管理用房位于5幢东北角6单元东侧的1幢4层建筑，一层为商业用房、二层为居委会用房，建筑面积为152㎡属于小区公共服务用房，三至四层为物业管理用房，建筑面积为306㎡。被告将以上本属于小区全体业主所共有的二层居委会用房、三、四层物业管理用房编号为520、521、522，并于2010年2月9日分别与傅明伟、张纯签订《商品房购销合同》，将520、521房按每套55万元的价格分别出售给了傅明伟、张纯，将522房按50万元的价格出售给了傅明伟。2015年9月4日，傅明伟、张纯又将以上房屋及5幢的S501、502以260万元的价格出售给了费荧。在天籁花语小区交付业主使用后，因被告源泰地产未将小区项目规划设计中的小区居委会用房、物业管理用房交付给业主。原告多次向相关部门反映，相关部门也督促被告妥善处理，且楚雄经济开发区规划建设局于2015年6月27日召开了由原、被告共同参加的协调会，因原、被告双方分歧较大，未能达成一致的处理意见。原告为维护自身合法权益，于2016年2月17日向楚雄市人民法院提起诉讼，请求人民法院判决确认被告与傅明伟、张纯所签订的商品房购销合同无效。经楚雄市人民法院审理，于2016年11月21日作出了（2016）云2301民初506、507、508号民事判决书，判决确认被告与傅明伟、张纯签订的商品房购销合同无效。一审判决后，被告及傅明伟、张纯向楚雄州中级人民法院提起上诉，以上三案经楚雄州中级人民法院二审并作出（2017）云23民终163、172、162号民事判决书，认定被告所出售的小区居委会用房、物业管理用房属小区公共服务用房，虽然被告无权处分，但傅明伟、张纯系善意受让人，因此判决撤销一审判决，驳回原告的诉讼请求。小区居委会用房、物业管理用房属小区公共服务用房，属于全体业主所有，被告的无权处分行为严重侵害了业主的合法财产权益，小区全体业主强烈要求维权，要求被告赔偿给原告造成的巨大经济损失。现原告为维护小区全体业主的合法财产权益不受非法侵害，特此起诉，请求人民法院判决被告返还其处分小区居委会用房、物业管理用房所得的160万元房款并承担占用该部分房款利息，以保护小区全体业主合法权益。 被告源泰地产答辩称：1、原告天籁花语小区业委会成立时未达到法律规定的条件，其业主对本案诉讼的表决也未达到法定通过条件，故原告不能代表全体业主进行诉讼，应驳回其诉讼请求。物权法七十六条规定：选举业主委员会或者更换业主委员会成员、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理条例第十一条、十二条也对此作了相应的规定。本案的诉讼涉及业主共有用房争议，明显属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，故应适用上述规定。首先，天籁花语小区规划建筑面积82493.24㎡，住房总套数为**，加上商业部分的业主，共计有业主户数为610户（人）。但是，在原告提交的业主委员会备案申请表中，明确写着参与业主大会（包括后期到业主家签名）的人数为250多人，占建筑面积30250㎡。且不说这250多人是否真的到会或者签名，就算是真的到会或者签了名，无论是从业主人数，还是从参与业主所占建筑面积来看，均达不到过半数的要求。虽然当地社区和主管部门未进行认真审查，同意了该业主委员会的备案登记，但其违反法律规定的事实是显而易见的，不能因为有了备案登记就视为合法。其次，在原告提交的就本案是否诉讼的业主委员会会议决议中，使用的是业主代表讨论决定的方式，这十一名代表产生的程序是否合法，是否能够代表过半数业主均没有任何证据证明。并且，以业主委员会会议来代替业主大会作出决定本身也是不合法的。所以原告并没有得到过半数业主同意授权，不能代表全体业主进行诉讼。2、原告请求保护的五幢520、521号房属于居委会用房，居民委员会与业主委员会是完全不同的两个主体，它们的设立程序、管辖范围、工作职能、经费和办公用房的来源上都有明显区别。我国《城市居民委员会组织法》第五条规定：居民委员会的设立、撤销、规模调整，由不设区的市、市辖区的人民政府决定。第十七条规定：居民委员会的办公用房，由当地人民政府统筹解决。第四条规定：居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权。本案争议的五幢520、521房产，虽然规划图上标明为居委会用房，但其所有权仍是答辩人的，如果政府要在天籁花语小区设立居委会，则应由政府部门与答辩人协商居委会用房的转让事宜。但由于市政府并未在天籁花语小区设立居委会，故答辩人当然有权进行处置。另外，在答辩人与小区购房业主签订的《商品房销售合同》中的《合同补充协议》第六条第一项明确约定：“源泰·天籁花语社区内，各项未参与面积分摊的公共设施的所有权和经营管理权归甲方所有。”按照这一约定，涉案房屋应应当确认为答辩人所有。虽然楚雄市人民法院（2016）云2301民初507号和506号民事判决书和楚雄州中级人民法院（2017）云23民终172号和163号民事判决书均认定五幢520、521号房为小区公共服务用房，属于业主共有，但答辩人对此不能认同，将申请上级法院对该两案进行再审，同时将申请检察机关提起抗诉。3、对于原告起诉的第1项诉讼请求，即要求答辩人返还出售居委会用房和物业管理用房房款160万元，答辩人的实际出售价款并非160万元，其依据见答辩人提交的证据目录第2、3组证据。根据该组证据显示：S501、S502商铺销售均价为每平方米3594.17元，其他一楼商铺的销售均价为每平方米5456.81元；本案争议的520、521、522住房的销售均价为每平方米3440.86元，其他住房的销售均价为每平方米1937.99元。也就是说，位置最好的S501、S502商铺的销售均价比同一层楼的其他商铺销售均价还低了1862.64元，而520、521、522的销售均价比其他住房的销售均价高了1502.87元，520、521、522住房除了有一个卫生间外，还没有卧室、厨房等配套设施。之所以出现这一极不合理的现象，是因为S501、S502与520、521、522是一整幢楼，共计为一至四层，全部都是由傅明伟和张纯二人合伙购买的（二人系同一单位的同事），二人当时提出商铺部分办理按揭贷款的首付款比例要达到50%，为了能够在商铺部分多办理按揭贷款，在整幢房产按照商铺与住房的销售价格分别计算出总价后，在总价不变的前提下，将商铺部分的合同备案价格做低，住，住房部分的备案价格则做高辩人为了完成该幢房产的销售，同意了傅明伟和张纯提出的方案而做成了现在的合同备案价格。因此，本案争议的520、521、522住房的销售价款是包含了S501、S502商铺的销售价款。S501、S502商铺共194.76平方米，实际销售单价为每平方米6750元，总价款为1314630元，让掉了零头4630元，实际售价131万元。520号住房实际销售单价为每平方米2200元，合计价款341000元，521、522号住房实际销售单价为每平方米2100元，两层合计651000元；520、521、522三层合计992000元，让掉了零头2000元，实际售价99万元。也就是说，本案争议的520、521、522住房实际销售价款为99万元，合同备案价160万元中有61万元属于一楼S501、S502商铺的销售款。因此，对于本案争议的520、521、522销售价款的认定，只能以实际销售价款也就是当时的实际价值来认定，不能以合同备案价款来认定。4、对于原告起诉的第2项诉讼请求，即要求支付出售房款的利息问题，答辩人认为不应支付，理由如下：答辩人已经自物业管理公司进驻以来，就向天籁花语小区的物业管理公司提供了其他房产作为物业管理用房，原告并未在物业管理用房上受到任何损失，并且物业管理公司这几年使用上述房屋也未向答辩人缴纳过任何的使用费。答辩人销售五幢520、521、522号住房是经住房主管部门即楚雄市住房和城乡建设局认可的，首先是由该局办理了统一的房产证，在销售后又由该局给予了备案登记，直至为购房人傅明伟、张纯办理了房产所有证。如果该局不给予办理上述手续，答辩人是无法进行销售的。也正因为如此，答辩人也未将上述房产面积公摊入其他销售房产的销售面积之中。综上所述，答辩人认为原告的主体资格不合法，其无权代表业主进行诉讼。其次，居委会用房不属于原告所有，其无权要求答辩人赔偿销售价款。再次，原告要求按照合同备案价款支付其物业管理用房销售价款不合理，只能以当时的实际销售价款来计算。原告要求支付利息的请求也不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告天籁花语小区为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、楚雄市天籁花语小区业主委员会《业主委员会备案申请表》、《业主委员会决定》、楚雄市天籁花语小区业主委员会物业管理用房、公共厕所诉讼问题表决及表决表、业主大会决定，欲证明原告的诉讼主体资格；2、楚雄市人民法院（2016）云2301民初506号、507号、508号民事判决书、楚雄州中级人民法院（2017）云23民终162号、163号、172号民事判决书，欲证明楚雄源泰房地产开发有限公司出售给傅明伟、张纯的位于楚雄市天籁花语小区5幢东北角6单元东侧的1幢4层建筑二层居委会用房（520）、三层（521）、四层（522）为物业管理用房均系小区公共服务用房，楚雄源泰房地产开发有限公司于2010年2月9日出售520、521、522三套房屋系无权处分行为，520、521、522三套房屋售价为160万元；3、业主委员会决议，天籁花语小区业主委员会决定通过诉讼，要求楚雄源泰房地产开发有限公司赔偿业主损失。 被告源泰地产超过举证期限，当庭向本院提交了如下证据：1、楚雄泰怡物业有限公司出具的小区业主情况证明，欲证明原告成立及对本案的表决未达到法定业主人数比例和所占面积比例；2、商品房买卖合同登记备案表，欲证明被告对争议商品房及相关商品房的实际销售价格，争议商品房销售价格包含了一楼的商铺销售价格；3、商品房购销合同，欲证明被告对五幢一楼商铺和楼上住房的实际销售价格，争议商品房销售价格包含了一楼的商铺的销售价格；4、楚雄立天科技有限公司出具的关于天籁花语小区测绘情况说明，欲证明小区配电间、会所、自行车库、值班室等非销售部分的面积均未摊入可售面积中；5、楚雄泰怡物业有限公司情况说明，欲证明物业管理公司从接手物管工作开始一直使用着被告的房产作为物管用房；6、本案争议房屋和小区的公建分析图、五幢一楼商业用房平面图，欲证明争议房屋和与争议房屋相关的一楼商业用房性质，位置及内部布局情况。 本院认为，原告天籁花语小区业委会提交的证据，能证实原告具有诉讼主体资格及本案诉争的“源泰·天籁花语”小区第5幢520、521、522室房屋已被被告以160万元对外出售，现涉案房屋已不能返还的事实，本院对原告提交的证据予以采信；被告源泰地产提交的证据，本院不予采纳。 经过庭审，本院确认本案如下法律事实：2008年7月15日，云南楚雄经济技术开发区规划建设管理局批复“源泰·天籁花语”居;居住小区修建性详细规划方案批准的“源泰·天籁花语”居;居住小区的物业管理用房位于**楼东北角**东侧的****建筑，**为商业用房，**居委会用房（建筑面积153㎡）属于小区公共服务用房至四层为物业管理用房（建筑面积306㎡）。2008年10月，被告源泰地产开工建设“源泰·天籁花语”住宅;住宅小区09年12月完工，2011年4月验收合格。被告将以上本属于小区全体业主所共有的二层居委会用房、三、四层物业管理用房（编号为520、521、522），于2010年2月9日分别与傅明伟、张纯签订《商品房购销合同》，将520、521房按每套55万元的价格分别出售给了傅明伟、张纯，将522房按50万元的价格出售给了傅明伟。2015年9月4日，傅明伟、张纯又将以上房屋及5幢一层的S501、502商铺以260万元的价格出售给了费荧。为此原告于2016年2月17日向本院提起诉讼，经审理本院于2016年11月21日作出了（2016）云2301民初506、507、508号民事判决书，判决确认被告与傅明伟、张纯签订的商品房购销合同无效。一审判决后，被告及傅明伟、张纯向楚雄州中级人民法院提起上诉，以上三案经楚雄州中级人民法院二审并作出（2017）云23民终162、163、172号民事判决书，认定被告所出售的小区居委会用房、物业管理用房属小区公共服务用房，虽然被告无权处分，但傅明伟、张纯系善意受让人，因此判决撤销一审判决，驳回原告的诉讼请求。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、天籁花语小区业委会是否具有原告的诉讼主体资格；2、“源泰·天籁花语”小区第5幢520、521属于居委会用房，原告是否有权要求予以物权保护；3、原告诉请返还“源泰·天籁花语”小区第5幢520、521、522室房屋房款并赔偿损失应如何认定。 关于天籁花语小区业委会是否具有原告的诉讼主体资格的问题。本院认为，2013年8月，天籁花语小区业主选举成立了天籁花语小区业委会，并于2013年11月进行了备案。被告源泰地产主张天籁花语小区业委会成立未达到法定条件的理由不属人民法院审理的范围。天籁花语小区业委会对天籁花语小区进行管理，具有一定目的、名称、组织机构和场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。天籁花语小区业委会为了小区业主的公共利益，根据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业委会的名义，主张被告源泰地产返还出售小区全体业主所有的小区居委会用房、物业管理用房房款，具有原告的诉讼主体资格。天籁花语小区业委会根据小区业主的表决决定提起诉讼，该诉讼是为了维护小区业主的公共利益，至今没有小区业主以业委会的决定侵害其合法权益，或者违反了法律规定的程序为由请求人民法院撤销该决定，所以，被告源泰地产主张小区业主内部对本案诉讼的表决未达到法定条件，业委会不能代表全体业主进行诉讼的理由不能成立。 关于“源泰·天籁花语”小区第5幢520属于居委会用房、521属于物业管理用房，原告是否有权要求予以物权保护的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，经规划建设主管部门批准的天籁花语小区的修建性详细规划方案中载明，5号楼东北角6单元东侧的1幢4层建筑，二层为居委会用房（520）、三层（521）和四层（522）为物业管理用房，该居委会用房、物业管理用房均是建筑区划内的公共服务用房，属于天籁花语小区全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，被告源泰地产将原规划的天籁花语小区的居委会用房、物业管理用房作为商品房一并对外出售，被告源泰地产的行为侵犯了天籁花语小区全体业主的合法权益，且该侵权行为已经一审二审法院审理认定，现因该涉案公共服务用房不能再返还原告，故被告应就出售小区全体业主公共用房的侵权行为对小区全体业主的损失予以赔偿。 关于原告诉请返还“源泰·天籁花语”小区第5幢520、521、522室房屋房款并赔偿损失应如何认定的问题。本院认为，对于“源泰·天籁花语”小区第5幢520、521、522室房屋房款的认定，已经生效的本院（2016）云2301民初506、507、508号民事判决书、云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2017）云23民终162、163、172号民事判决书予以认定，且被告所提交的证据不能证实其辩解，故对“源泰·天籁花语”小区第5幢520、521、522室房屋总房款，本院认定为160万元，原告的该项诉请本院予以支持。原告要求被告赔偿160万元资金占用利息，按年利率6%从2010年2月9日计算至款项还清之日止的诉请，据庭审中原告自认，自小区物业管理公司进驻以来，一直有被告提供的固定物业管理用房，而居委会一直未在小区设立过办公地点，且原告未举证证明因被告源泰地产擅自出售小区公共服务用房给其造成其他经济损失，故本院认为，被告擅自出售小区全体业主公共服务用房5幢520、521、522室的侵权损失应以160万元出售房款为限，对原告诉请资金占用利息的诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条、第七十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告楚雄源泰房地产开发有限公司返还原告楚雄市天籁花语小区业主委员会出售楚雄市“源泰·天籁花语”小区全体业主所有的小区居委会用房、物业管理用房（“源泰·天籁花语”小区第5幢520、521、522室房屋）房款人民币160万元； 二、驳回原告楚雄市天籁花语小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12648元（减半收取），由原告楚雄市天籁花语小区业主委员会承担3895元（已交）；被告楚雄源泰房地产开发有限公司承担8753元（未交）。 上述应由被告楚雄源泰房地产开发有限公司承担的执行款项，限于本判决生效后十五日内缴纳，款交本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  吴晓琼 二〇一七年九月二十六日 书记员  李凌翔