广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10656号上诉人（原审原告）：广州市白云区太和你来我网网吧，住所地广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层。责任人：江萍。委托诉讼代理人：李荣发，系该公司经理。委托诉讼代理律师：董博晨，广东汇胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华仁教育咨询服务（广州）有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源北路22号二层之一。法定代表人：杨小丽。上诉人广州市白云区太和你来我网网吧（以下简称“你来我网网吧”）、华仁教育咨询服务（广州）有限公司（以下简称“华仁公司”）租赁合同纠纷一案，因不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。你来我网网吧上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判华仁公司向你来我网网吧支付房屋占有使用费（按照20711元/月的标准自2019年4月3日起计算至2019年6月2日，按照21,953.50元/月的标准自2019年6月3日起计算至案涉场地返还之日）；二、改判华仁公司向你来我网网吧支付电费3,913.8元（从2019年3月3日起计算，暂算至2019年9月9日，分表电费1,763.9元、大堂及电梯分摊电费2,149.9元，实际计算至案涉场地返还之日）；三、改判华仁公司向你来我网网吧支付电梯维护、维修费1,318.69元；四、本案诉讼费用由华仁公司承担。事实与理由：一、一审法院关于按照20711元/月的标准计算房屋占有使用费的认定没有严格遵循最高院司法解释的规定，属于适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”华仁公司自2019年4月起就拒不支付租金，至今未清退交还租赁场地，应当按合同约定的租金标准支付房屋占用费至案涉场地返还之日。你来我网网吧与华仁公司在租赁合同第三条约定：“月租金总额20711元……，租金从第二年到第四年月租金总额21953.50元……。”即华仁公司应当按照20711元/月的标准支付2019年4月3日至2019年6月2日的房屋占有使用费，按照21953.50元/月的标准支付2019年6月3日起至案涉场地返还之日的房屋占有使用费。但一审法院无视你来我网网吧与华仁公司约定的第二至第四年的租金标准，笼统按照第一年的标准计算房屋占有使用费，属于适用法律不当，请求二审法院依法纠正。二、你来我网网吧已就请求华仁公司支付电费的主张提供了充分的证据予以证明，但一审法院没有查明案件事实，举证责任分配不公。你来我网网吧为华仁公司专门安装一个独立的分电表用于记录其用电情况。案涉场地的电费是由华仁公司向你来我网网吧支付，你来我网网吧再向长盛公司支付的。华仁公司仅支付了2019年3月以前的电费，2019年4月后的均未支付。截止2019年9月19日，华仁分电表读数为5629.9度。综合你来我网网吧开具的2018年7月5日至2019年3月1日的租金、分摊费、电费收据、2019年4月2日至2019年10月1日已开具但未交付华仁公司的租金、分摊费、电费收据及自行记录的各月电表抄表记录足以充分证明华仁公司拖欠电费的案件事实以及拖欠电费的具体金额。而你来我网网吧提交的长盛公司开具的二楼电费、大堂分摊电费、电梯分担电费的收据则充分证明你来我网网吧已经向长盛公司交纳了含案涉租赁场地在内的所有用电费用。此外，华仁公司作为案涉场地电费交纳义务人，在你来我网网吧已经履行了初步举证责任后，华仁公司应当对其已经履行电费交纳义务承担举证责任。但华仁公司没有任何证据证明其已经交纳了电费，应当承担举证不力的不利后果。一审法院却片面认定你来我网网吧没有提供足够证据证明是案涉场地产生的电费，明显属于举证责任分配错误。综上，一审法院没有查明关于电费的案件事实，举证责任分配不公，请求二审法院依法改判。三、你来我网网吧已就请求华仁公司支付电梯维护、维修费的主张提供了充分的证据予以证明，但一审法院没有查明案件事实。案涉场地相关费用的支付都是以收据作为支付凭证，这是你来我网网吧、华仁公司及案外人长盛公司默认的交易习惯，人民法院应当结合案件当事人的交易习惯对电梯维护、维修费用的发生进行认定。此外，该费用的发生不但符合双方的合同约定，而且与生活常理吻合，具有高度盖然性。此种情况下，法院应当对你来我网网吧的主张予以支持。综上，你来我网网吧的各项请求具有充分的事实和法律依据，请求二审法院查明事实依法改判。华仁公司经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。华仁公司上诉请求：一、依法改判一审判决，驳回你来我网网吧的全部诉讼请求。二、本案一审和二审诉讼费由你来我网网吧承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。l.原审判决未对涉案房屋及涉案房屋所占用的宅基地的违法性进行认定，李敏仪作为使用权人的涉案房屋所占用的宅基地面积为1386平方米，已经远远超出了法律法规规定农村集体村民的每户使用的面积。李敏仪违法取得了涉案宅基地，其在该宅基地上所建的涉案房屋属违法建筑（在该宅基地上所建的房屋建筑面积达1386平方米）。原审判决对该事实未予以查明也未予以认定，属认定事实错误。2.原审判决书第5页第二自然段认定事实错误。关于《关于同意商铺转租经营的证明》，案件第一次在广州市白云区人民法院江高法庭审理时你来我网网吧未提交该证据，该份证据是在太和法庭庭审前提交的。该份证据是在江高法庭庭审后你来我网网吧后补的，而原审判决直接适用该份证据用以认定事实，属认定事实错误。3.判决书第10页第二自然段“原告将无合法报建的房屋出租给被告……”认定事实错误。你来我网网吧并非涉案房屋的权利人，你来我网网吧未依法依约承租涉案房屋，因此你来我网网吧没有出租或转租的依据，你来我网网吧将涉案房屋出租或转租给华仁公司行为无效。4.判决书第11页第一自然段“被告庭审中确认其仍在使用涉案房屋”认定事实错误。因无法办理教育培训的资质，你来我网网吧交付涉案房屋后华仁公司一直未使用涉案房屋，未开展任何经营活动，也未用作其他用途，从未从涉案房屋中获取任何利益，何来使用的说法？实际的情况是涉案房屋因你来我网网吧拒不配合交接仍在闲置中。5.原审判决未对华仁公司和你来我网网吧所签订的《场地租赁合同》第四条第1条约定“如因出租方不能提供有效合法手段造成承租方不能办理经营许可而无法经营，造成损失由出租方负责”进行认定，属事实认定错误。二、原审判决适用法律错误。1.判决书第11页第一自然段“考虑到涉案租赁物的特殊法律属性，权衡双方利益，该房屋使用费本院确定支付至本判决确定的返还涉案场地之日止……”适用法律错误。华仁公司一直支付租金，并进行了装修，进行了广告宣传，浪费了大半年时间无法营业，遭受的直接损失和间接损失巨大，而原审判决酌定统一按第一年的租金标准要求华仁公司向你来我网网吧支付房屋占用费至场地返还之日止，显失公平。2.华仁公司未实际使用涉案房屋，原审判决仍按合同约定判令华仁公司承担保安、水、电、保洁工的工资分摊费用，也与事实不符，违背了公平原则。3.原审判决已经查明华仁公司于2019年6月26日和2019年7月11日向你来我网网吧送达告知函，通知你来我网网吧解除合同和要求你来我网网吧配合办理交接，而你来我网网吧拒不配合办理交接手续，你来我网网吧存在严重过错，应当由你来我网网吧承担过错责任，依法应当在你来我网网吧收到要求你来我网网吧办理交接手续的告知函而拒不配合交接之日起不再计算场地占用费，但原审判决确仍判令华仁公司一直承担涉案房屋的占用费至交付之日止，属适用法律错误。4.原审判决书第12页第四自然段“关于被告提出对涉案房屋面积进行测量的鉴定申请，因双方已明确约定房屋占有使用费及相关费用的具体金额……”属适用法律错误。《场地租赁合同》约定的涉案房屋的建筑面积为629.175平方米的房屋，而华仁公司独自测量面积不足500平米，华仁公司申请对涉案房屋的面积进行丈量，关系到此前已收租金等费用、房屋占用费等费用的计算问题以及你来我网网吧存在欺诈的主观恶意，而原审判决未对此事实予以查明就认定鉴定申请与本案待证事实无必然联系而不受理华仁公司的鉴定申请，剥夺了华仁公司的合法权利，损害了华仁公司的合法权益，属适用法律错误。5.你来我网网吧主体不适格。涉案房屋属违法建筑，你来我网网吧未依法承租涉案房屋，无承租权，你来我网网吧也未经过出租人同意而进行转租，无转租权，你来我网网吧对涉案房屋不享有任何权利，无权向华仁公司主张房屋占用费等费用。6.原审判决未体现你来我网网吧因存在过错而须承担责任。华仁公司因法律知识不足而不慎承租涉案房屋而进行投资，而你来我网网吧明知涉案房屋没有相应的资质而未履行告知义务，未告知涉案房屋的权属状况，甚至曾承诺能够帮华仁公司办理相应的资质，还在房屋面积上欺骗华仁公司，在华仁公司通知解除合同要求配合办理交接时拒不配合，你来我网网吧的过错程度远远高于华仁公司，而判决书未能体现出其应承担的责任。7.案件的合议庭在第一次开庭（江高法庭开庭）的时候未参与案件的审理，第二次开庭审理未再次进行全面案件事实的调查，华仁公司认为就此认定案件事实有失偏颇，难以全面准确地查清案情。综上，请求二审法院查明事实予以改判。你来我网网吧针对华仁公司的上诉请求辩称：一、案涉宅基地的合法性无需由人民法院进行认定。首先，案涉宅基地的取得问题与本案争议无关；其次，案涉宅基地证是1997年合法取得的，华仁教育公司援引的《广东省实施办法》的相关规定是1999年11月27日通过，自2000年1月8日起施行的，其中第三十六条关于宅基地面积的规定所调整的对象为：新批准宅基地。案涉宅基地不适用该规定。二、《关于同意商铺转租经营的证明》早在立案之时已经提交，且该证明早已交付给了华仁公司。三、你来我网网吧的转租行为是征得出租人书面同意的，华仁公司接收了场地并开展了经营活动，应当按合同约定的租金标准支付房屋占用费至实际退场交还场地之日止。2016年6月1日，你来我网网吧与广州市长盛货运市场经营管理有限公司签订《场地租赁合同》，向长盛公司承租案涉场地。经过长盛公司的同意后，你来我网网吧再将案涉场地转租给了华仁公司。合同签订后，你来我网网吧如约交付了场地，并按合同要求为华仁公司提供了办理备案证明应提供的全部材料，协助其办理好了租赁备案证明。同时，华仁公司也凭备案证明、临时场地证明等文件并办理好了工商营业执照，并在承租场地运作经营。华仁公司占有使用案涉场地至今，应当按合同约定的租金标准支付房屋占用费至实际退场交还场地之日止。四、华仁公司主张的损失问题已由法院另案处理，与本案争议无关。关于华仁公司因合同无效而可能存在的损失的问题与本案争议无关，该争议已由广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2532号案件另案处理。五、你来我网网吧多次催告华仁公司退还场地，但华仁公司拒不退还，应当自行承担相关法律责任。2019年7月15日，你来我网网吧向华仁公司发送了《解除合同通知书》，要求华仁公司7日内清场交还租赁场地；2019年8月1日，你来我网网吧委托律师向华仁公司出具《律师函》，催告补交租金等相关费用并立即退场交还案涉房屋。但华仁公司不予理睬。直至本案纠纷提交诉讼后，华仁公司都从未表示过要退还场地，你来我网网吧曾试图与其沟通退场事宜，但遭其拒绝，华仁公司应当自行承担不退还场地的相关法律责任。六、保安费及水电、保洁工分摊费用均是使用案涉场地公共服务而产生的合理支出，该费用分摊既有合同约定，也符合公平原则。关于保安分摊费用，根据《场地租赁补充协议》约定，华仁公司每月应分摊：保安费用2500元。你来我网网吧为案涉租赁场地支付的保安费用为5000元/月，其中向广州市长盛货运市场经营管理有限公司支付2500元（实际为大堂、停车场等物业服务费），向广州馨梦国际酒店有限公司支付2500元（两者共用保安服务）。具体见你来我网网吧提交的保安费收据。《场地租赁补充协议》约定华仁教育公司每月应分摊厕所及电梯门外的水电费、保洁工工资2000元。该分摊费用是因使用二楼公共卫生间而产生，该费用都是由你来我网网吧先行支付，再由华仁公司分摊。具体见你来我网网吧提交的水费、电费收据。因为华仁公司占有使用案涉场地，你来我网网吧无法将案涉场地转租或者退还出租方长盛公司，以致案涉场地保安、水电、保洁工分摊费用一直持续发生，因此华仁公司应当支付费用。七、华仁公司清楚案涉场地的现状，同意按照该面积签订租赁合同。在案涉租赁合同签订之前，你来我网网吧表示网吧经营用了二楼面积的一半，剩余部分（即案涉场地）约占二楼的一半，就按二楼一半的面积出租、签合同，华仁公司查看过案涉场地表示同意，在清楚场地的现状下签订了案涉租赁合同。在此后的经营过程中，华仁公司没有提出过任何关于场地面积的异议，但却在双方争议提交至法院后以此为由声称你来我网网吧恶意欺骗，有违诚信。综上，华仁公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回。你来我网网吧向一审法院起诉请求：1.华仁公司向你来我网网吧支付拖欠的2019年4月3日至2019年7月15日的租金73289.98元；2.华仁公司向你来我网网吧支付房屋占用费40578.57元（以月租金21953.50元为标准，从2019年7月16日起计算，暂算至2019年9月9日，实际计算至华仁公司返还场地之日止）；3.华仁公司向你来我网网吧支付保安分摊费用15750元（以2500元/月为标准，从2019年3月3日起计算，暂算至2019年9月9日，实际计算至华仁公司返还场地之日止）；4.华仁公司向你来我网网吧支付厕所水、电、保洁工工资分摊费用12600元（以2000元/月为标准，从2019年3月3日起计算，暂算至2019年9月9日，实际计算至华仁公司返还场地之日止）；5.华仁公司向你来我网网吧支付电费3913.8元（从2019年3月3日起计算，暂算至2019年9月9日，分表电费1763.9元、大堂及电梯分摊电费2149.9元，实际计算至华仁公司返还场地之日止）；6.华仁公司向你来我网网吧支付电梯维护、维修费1318.69元；7.华仁公司向你来我网网吧支付滞纳金2807元（以拖欠的租金、房屋占用费、电费及分摊费用为标准，从应付未付之日起按0.03%/日计算，暂算至2019年9月9日，实际计算至华仁公司返还场地之日止）；8.华仁公司向你来我网网吧支付违约金18639.9元；（以上8项诉讼请求合计168897.94元）；9.华仁公司立即向你来我网网吧返还位于广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层场地；10.本案诉讼费由华仁公司承担。一审法院查明事实：2018年6月2日，你来我网网吧出具委托书，载明委托李荣发与杨小丽签订场地租赁合同，将广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二楼经双方已达成协议的房屋租给杨小丽，经李荣发签字后合同生效等。同日，李荣发代表你来我网网吧（出租方）与华仁公司（承租方）签订《场地租赁合同》，约定：租赁场地坐落于广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层，建筑面积共629.175平米，大堂分摊11.555平米，以测量为准，用途教育及培训；租赁期共5年，出租方从2018年6月3日起将出租场地交付承租方使用至2023年6月2日；本合同签订前一年出租场地月租金32元/平米，大堂分摊50元/平米，月租金总额20711元，租金从第二年开始至第四年月租金总额21953元，往后每三年递增6%租金，以此类推……本合同签订后，出租方交付场地前，承租方一次性向出租方支付三个月租金计62133元作为押金及一个月租金20711元作为按金；每月5日之前，承租方应将当月租金付清给出租方，最迟不超过下月5日，否则超出每日按万分之三收取滞纳金……承租方自行负责场地经营所涉及税收、工商、卫生、治安、环保、消防等报备、审批及相关费用，出租方负协助义务，如因出租方不能提供有效合法手续造成承租方不能办理经营许可而无法经营，造成损失由出租方负责，反之，如因承租方未依法按时交纳税款及房产使用税或完成租赁备案等承租方自身原因导致无法经营，由承租方自行承担……出租方未按合同条款的规定向承租人交付合乎要求的场地的，应视为违约，于3日内退还承租方所交押金款的30%作为违约金……承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按照未支付租金的万分之三按天支付滞纳金；如承租方存在本合同规定的违约情形的，出租方有权解除合同并收回该场地…并有权收取承租方违约金为押金款的30%。同日，双方签订《场地租赁补充协议》，就场地租赁合同未尽事宜约定：出租屋税按出承租双方各摊本层的50%；承租方每月向出租方缴纳分摊50%的保安费用为2500元；厕所及电梯门外的水电费，保洁工工资由承租方向出租方缴纳分摊的固定金额为2000元/月；电梯年审、公共建筑设施的维护、维修、化粪池清理费用等，视发生情况各分摊50%，大堂及电梯电费双方各分摊50%。根据广州市白云区太和镇国土规划管理所于1997年11月25日核发的云太字第NO.0003554号农村（墟镇）宅基地使用证，记载使用人为李敏仪，宅基地座落太和镇大源村十二合作社，建筑种类为框架结构、十层，建筑面积1386平方米等。根据广州市公安局白云区分局于2016年12月12日核发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，记载场所地址广州市白云区太和镇大源北路22号二层之一，场所建筑面积1020平方米等。2018年8月22日，广州市长盛货运市场经营管理有限公司出具《关于同意商铺转租经营的证明》，载明同意将广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二楼部分地方转租给华仁公司经营，转租期间，由原租人姚若辉继续履行与我单位签订的《场地租赁合同》。发证日期为2018年10月12日，盖有广州市白云区太和镇人民政府经营场所使用证明业务专用章的住所（经营场所）场地使用证明记载，华仁公司使用的广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层之一由李敏仪出租的李敏仪房屋，可临时作为商用。审核时间为2018年10月11日，盖有广州市白云区住房和建设局租赁登记备案专用章的房屋租赁登记备案证明记载，出租房屋白云区大源北路22号二层之一，出租人李敏仪，承租人华仁公司，租赁用途商业用房等。你来我网网吧提交2018年7月5日至2019年3月1日期间的收据共9张及华仁公司支付费用的银行流水，载明租金、保安费、人工费、电费等费用，李荣发在经手人处签名，其中2019年3月1日的收据记载，今收到华仁教育3月份租金20711元，2月份保安费2500元，厕所水电人工2000元，游艺厅抄表103度*1.2元/度=123.6元，大堂、电梯分摊198.6元等。2019年6月5日，你来我网网吧向华仁公司寄送通知函，记载自2019年4月起，华仁公司未按场地租赁合同及场地租赁补充协议约定交纳租金及水、电、厕所、安保等费用，租金累计应交63375元，其他费用以开出的收据为准等。2019年6月26日，华仁公司向你来我网网吧寄送告知函，记载“……我方根据相关法律法规向相关民政教育等部门申请办理教育赔偿等证件资质，因你方无该房屋的产权证明无法办理相关资质……因你方过错已严重损害我方合法权益。对此，故特向你方告知如下：一、你方立即与我方办理该房屋的交接手续；二、你方立即向我方返还租金押金等费用；三、你方应与我方协商赔偿我方受到损失的事宜……”2019年7月11日，华仁公司再次向你来我网网吧寄送告知函，记载“……我方根据相关法律法规向相关民政教育等部门申请办理教育赔偿等证件资质，因你方无该房屋的产权证明无法办理相关资质……因你方欺诈行为，导致我方受到严重损失，你方已严重损害我方合法权益。对此，故特向你方告知如下：一、现我方解除与你方所签订的《场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》；二、你方应承担违约责任并赔偿我方损失，应与我方协商赔偿损失事宜……”2019年7月15日，你来我网网吧向华仁公司寄送解除合同通知书，记载“……贵司自2019年4月起一直拒不支付租金、水电及分摊费用，2019年7月11日更是向我单位发函表示单方解除《场地租赁合同》。鉴于贵司根本违约，我单位现通知贵司如下：一、解除双方于2018年6月2日签订的《场地租赁合同》；二、贵司交付的押金62133元不予退还；三、请贵司收到本函之日起5日内向我单位支付拖欠……租金74352.25元…水电及分摊费用20955.5元，滞纳金1439.07元，违约金18639.9元；四、请贵司收到本函之日起7日内将贵司所有物品、设备搬离租赁场地，并按《场地租赁合同》约定向我单位交付租赁场地。逾期未搬离的物品、设备视为贵司自行放弃……”诉讼中，你来我网网吧拟证实华仁公司拖欠相关费用，提交了盖有广州市长盛货运市场经营管理有限公司财务专用章的收款收据6张（2019年3月31日至2019年8月31日期间），收据有记载收到二楼电费、大堂分摊电费、电梯分摊电费等事项；提交了2019年3月12日及7月28日的收据2张，记载二楼电梯维护费（2台）2137.38元、二楼网吧电梯维修费500元等；此外，还提交了广州市长盛货运市场经营管理有限公司与姚若辉签订的《场地租赁合同》及申请书，拟证实你来我网网吧向广州市长盛货运市场经营管理有限公司承租了涉案场地，由你来我网网吧直接向广州市长盛货运市场经营管理有限公司履行《场地租赁合同》的权利及相关合同义务等。另华仁公司为证实你来我网网吧经营场所违反相关法律法规等，提交了广州涉外经济职业技术学院简介网页截图、广东招生信息网招生动态网页截图、你来我网网吧营业执照及照片等材料；此外，华仁公司于2020年2月26日向一审法院提交申请，申请对涉案的租赁房屋面积进行测量。另查，华仁公司于2019年11月25日向一审法院提起诉讼，主张解除涉案《场地租赁合同》《场地租赁补充协议》，要求你来我网网吧向其返还租金押金并赔偿损失等，一审法院立（2020）粤0111民初2532号案进行审理。庭审中，华仁公司确认其仍在使用涉案场地，租金交到2019年3月底；关于涉案房屋的权属及合法规划报建问题，你来我往网吧确认涉案房屋是案外人李敏仪的宅基地房屋，没有办理房产证，暂无法提供相应的报建手续材料；关于合同效力，你来我网网吧认为是有效合同，华仁公司认为合同无效，经一审法院释明合同效力，你来我网网吧明确如合同被认定无效，其诉请1的租金变更为房屋占用费，其他诉讼请求不变；关于归还场地问题，你来我网网吧称其向华仁公司发律师函要求归还场地但华仁公司一直没有归还，华仁公司称自知道无法办理教育资质之日起，其一直主张解除合同并办理交接问题，但你来我网网吧不予配合；关于电费、电梯维护维修费，你来我网网吧称依据是其向广州市长盛货运市场经营管理有限公司缴纳的费用，没有缴纳电费的发票及双方确认的材料。以上事实，有《场地租赁合同》《场地租赁补充协议》、委托书、农村（墟镇）宅基地使用证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、《关于同意商铺转租经营的证明》、住所（经营场所）场地使用证明、房屋租赁登记备案证明、收据、银行流水、通知函、告知函、解除合同通知书、申请书、投递情况查询、网页截图、照片及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：关于涉案《场地租赁合同》《场地租赁补充协议》的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，直至一审法庭辩论终结前，你来我网网吧未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，基于出租人负有保证出租房屋的合法性的义务，一审法院认定涉案房屋未取得主管部门批准建设的证明。由此，涉案《场地租赁合同》《场地租赁补充协议》应为无效合同。你来我网网吧将无合法报建的房屋出租给华仁公司，而华仁公司对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错。关于合同无效后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，现你来我网网吧主张华仁公司返还广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层场地的诉请合法合理，一审法院予以支持，而你来我网网吧亦应将其收取的涉案场地押金返还给华仁公司，鉴于华仁公司已另案起诉主张返还押金，故在本案中不予处理。关于你来我网网吧主张华仁公司支付2019年4月3日至华仁公司返还场地之日的房屋占用费问题。虽然涉案租赁合同无效，但华仁公司有实际占有使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故华仁公司仍应按照合同约定的租金标准向你来我网网吧支付占用涉案房屋期间的使用费。双方确认2019年3月份的房屋使用费已支付，后华仁公司仍使用涉案场地，故你来我网网吧主张从2019年4月3日起计算房屋使用费并无不当，华仁公司庭审中确认其仍在使用涉案房屋，考虑到涉案租赁物的特殊法律属性，权衡双方利益，该房屋使用费一审法院确定支付至本判决确定的返还涉案场地之日止。关于支付标准，涉案约定第一年月租金为20711元，第二年起月租金为21953元，但基于你来我网网吧作为出租人将无合法报建的房屋出租给华仁公司存在过错，故一审法院酌定华仁公司统一按第一年的月租金标准向你来我网网吧支付房屋占用使用费，即按照20711元/月的标准自2019年4月3日起计算至本判决确认的涉案场地返还之日止。关于你来我网网吧主张的保安分摊费用。虽合同无效，但关于分摊保安费用2500元/月的约定是双方真实意思表示，根据你来我网网吧提交的收据及华仁公司的支付情况，2019年2月份的保安费华仁公司已交纳，故从2019年3月3日起至本判决确认的涉案场地返还之日止，华仁公司仍应参照2500元/月的标准向你来我网网吧支付该项费用。关于你来我网网吧主张的厕所水、电、保洁工工资分摊费用。理同前述，从2019年3月3日起至本判决确认的涉案场地返还之日止，华仁公司仍应参照合同约定的2000元/月的标准向你来我网网吧支付该项费用。关于你来我网网吧主张的电费。你来我网网吧提交的收据不足以证实是涉案场地产生的电费亦未提交缴费发票等凭证，故一审法院不予支持。关于你来我网网吧主张的电梯维护维修费用。你来我网网吧提交的收据不足以证实是涉案场地产生的电梯维护维修费用，亦未提交相应的支付凭证或维修记录，故一审法院不予支持。关于你来我网网吧主张的滞纳金、违约金。因合同无效，你来我网网吧该部分诉请缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于华仁公司提出对涉案房屋面积进行测量的鉴定申请，因双方已明确约定房屋占有使用费及相关费用的具体金额，华仁公司接收涉案场地后对场地进行了实际使用并按约定的标准支付相关费用，故华仁公司对场地的现状是清楚知悉的，故该项鉴定申请因与本案的待证事实之间无必然联系，亦与本案处理结果无实质性影响，故一审法院不予受理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，华仁教育咨询服务（广州）有限公司将广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层场地返还给广州市白云区太和你来我网网吧；二、华仁教育咨询服务（广州）有限公司向广州市白云区太和你来我网网吧支付房屋占有使用费（按照20711元/月的标准自2019年4月3日起计算至本判决确认的涉案场地返还之日止）；三、华仁教育咨询服务（广州）有限公司向广州市白云区太和你来我网网吧支付保安分摊费用（按照2500元/月的标准自2019年3月3日起计算至本判决确认的涉案场地返还之日止）；四、华仁教育咨询服务（广州）有限公司向广州市白云区太和你来我网网吧支付厕所水、电、保洁工工资分摊费用（按照2000元/月的标准自2019年3月3日起计算至本判决确认的涉案场地返还之日止）；五、驳回广州市白云区太和你来我网网吧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3678元，由华仁教育咨询服务（广州）有限公司负担（于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳）。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。涉案房屋未取得主管部门批准建设的证明，涉案《场地租赁合同》《场地租赁补充协议》为无效合同，一审对于合同效力的认定正确，本院予以确认。因合同无效，应返还依合同取得的财产，不能返还应折价赔偿。因华仁公司对于租赁物合法性未尽谨慎义务，一审认定双方对于合同无效均有过错，并无不当，本院予以维持。华仁公司对于上述相关的辩解意见均不予采纳。关于案涉场地的租赁、使用情况，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据及理由，故对华仁公司提出未实际使用案涉场地等及你来我网网吧主张的电费、电梯维修费等主张均不予采纳。关于占用使用费的标准，因案涉合同为无效合同，一审结合双方的过错责任，参照第一年的月租金标准支付房屋占有使用费，裁判合理；华仁公司一直占用案涉场地，理应支付场地占用费及相应的保安、保洁工工资等分摊费用；案涉场地由华仁公司接收后已实际使用，并按约定的标准支付相关费用并在诉讼之前并未对租赁面积提出过异议，故可认定华仁公司对该案涉场地的认可，一审未接纳华仁公司鉴定并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费，由华仁教育咨询服务（广州）有限公司负担5905.5元，广州市白云区太和你来我网网吧负担241.1元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月十一日书记员 王日平古文娜