黑龙江省牡丹江市东安区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑1002执异12号案外人：王秀芬，女，1966年6月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：孟范生，男，1968年2月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。申请执行人：牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。负责人：于臣，该信用社主任。委托诉讼代理人：孙宇，黑龙江鼎坤律师事务所律师。被执行人：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：马金福，该公司经理。在本院执行申请执行人牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社（以下简称信用社兴隆分社）与被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园房产公司）借款合同纠纷一案中，案外人王秀芬于2020年8月10日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王秀芬称，申请执行人信用社兴隆分社与被执行人世纪家园房产公司借款合同纠纷一案，信用社兴隆分社向法院申请执行，法院依据（2017）黑1002民初477号民事调解书，作出（2019）黑1002执恢41号执行裁定，拍卖登记在世纪家园房产公司名下、房屋所有权证号为20128088-6号、产籍图号为370-490-1/3-11-000102房屋。该房屋系王秀芬于2012年10月10日在世纪家园房产公司公开发售处购买的，双方签订了《房屋优先认购权协议》，约定单价每平方米5000元，总价款262500元，首付款10万元，余款待产权处备案时一次付清。王秀芬按约定支付了10万元，世纪家园房产公司将该房屋交付王秀芬，并由王秀芬占有使用至今。因世纪家园房产公司一直未能办理备案手续，合同约定的支付余款的条件未成就，故余款尚未交付。因该房屋所属开发项目因故大多房产均未能办理过户登记手续，该房屋也包括其中。王秀芬与世纪家园房产公司签订的《房屋优先认购权协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《房屋优先认购权协议》应认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，并已实际履行，为有效合同。该房屋在法院查封前，已被王秀芬占有使用达八年，未过户并非王秀芬过错。王秀芬自愿将剩余价款按照法院的要求交付执行。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求中止对该房屋的执行。申请执行人信用社兴隆分社辩称，案外人王秀芬不具有排除执行的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，从王秀芬提供的证据材料可以看出，王秀芬提供的是《房屋优先认购权协议》，该协议中明确表示，世纪家园房产公司与其签订认购协议时尚未取得预售许可证，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，世纪家园房产公司预售房屋不符合规定。根据《房屋优先认购权协议》以及房屋权属登记权证配图项目测绘成果报告能够看出，本案案涉房屋是仓储性质，不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。王秀芬提供的《房屋优先认购权协议》中没有明确记载房屋产籍号，且签订时间是2012年10月10日，合同约定首付款10万元，而王秀芬提供的收据时间是2012年11月14日，该收据上并未注明收取的10万元款项的性质，也没有汇款凭证能够证实首付款已经实际交付。因此，无法证实其认购的房屋为案涉房屋，也无法证实王秀芬已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，王秀芬不具有排除执行异议的情形。为此，请求人民法院依法驳回王秀芬的异议，依法继续执行本案，以维护信用社兴隆分社的合法权益，维护金融机构的正常经营秩序。被执行人世纪家园房产公司未提出答辩意见。本院查明，2017年5月3日，本院立案受理了申请执行人信用社兴隆分社为原告与被执行人世纪家园房产公司为被告的借款合同纠纷一案。2017年5月12日，本院作出（2017）黑1002民初477号民事调解书，主要内容：“一、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2017年6月13日前偿还原告牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社借款本金5789000元，利息1906500元（截至2016年4月20日），并按月利率9.36‰标准给付自2016年4月21日起至实际给付之日止的利息；二、如被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司未按上述期限履行还款义务，则被告同意以其名下，坐落于东安区丽水蓝天小区，产籍号分别为370-490-1/3-11-000101、370-490-1/3-11-000102、370-490-1/3-11-000103、370-490-1/3-11-000104、370-490-1/3-11-000105、370-490-1/3-11-000107、370-490-1/3-11-000108、370-490-1/3-11-000109、370-490-1/3-11-000110、370-490-1/3-11-000111、370-490-1/3-11-000112、370-490-1/3-11-000201、370-490-1/3-11-000202十三处房产折价或者拍卖、变卖所得的价款清偿上述债务，其价款超过上述债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿……”。该调解书记载的房屋包括案涉房屋。该调解书生效后，世纪家园房产公司未按约定履行义务，信用社兴隆分社向本院申请执行，本院于2018年2月6日立案受理了该案。2019年7月15日，本院作出（2019）黑1002执恢41号执行裁定，查封并拍卖案涉房屋，现该案正在执行中。本院认为，案外人王秀芬向本院提出执行异议，是基于对本案执行标的即登记在被执行人世纪家园房产公司名下，坐落于牡丹江市东安区丽水蓝天小区，产籍号为370-490-1/3-11-000102房屋主张实体权利，提出排除执行的请求。王秀芬称其于2012年10月10日与世纪家园房产公司签订了《房屋优先认购权协议》，购买了案涉房屋，交纳了首付款。为证实其主张，王秀芬向本院提供了其与世纪家园房产公司签订的《房屋优先认购权协议》，入户联办单、交纳首付款的收据及交纳物业费、管理费、供热费的票据等证据。上述证据能够证实王秀芬已经与世纪家园房产公司签订了书面认购合同，按照合同约定支付了首付款，并已实际占有使用该房屋。王秀芬同意按照人民法院的要求将剩余购房款交付执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对登记在被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司名下，坐落于牡丹江市东安区丽水蓝天小区，产籍号为370-490-1/3-11-000102房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘欣欣人民陪审员  邢玉芹人民陪审员  王凤敏二〇二〇年八月十九日法官 助理  赵 楠书 记 员  李昕悦