江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0282民初4972号原告：邓曙光，男，1982年8月6日生，汉族，住宜兴市。原告：周欢，女，1983年2月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：汪伦、朱云芳（受邓曙光、周欢共同特别授权委托），北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：宜兴市富陶房地产开发有限公司，住所地宜兴市和桥镇南新西路**，社会统一信用代码91320282793848529F。法定代表人：郭小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏泽涵（受该公司特别授权委托），江苏绘园律师事务所律师。原告邓曙光、周欢与被告宜兴市富陶房地产开发有限公司（以下简称富陶公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告邓曙光及邓曙光、周欢的委托诉讼代理人汪伦、被告富陶公司的委托诉讼代理人夏泽涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓曙光、周欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告富陶公司支付逾期交房违约金332851.12元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，邓曙光、周欢明确其第一项诉讼请求的违约金自2014年12月31日起计算至2016年11月29日止，按已付购房款每日万分之三计算。事实和理由：2014年6月23日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由其购买被告开发建设的翰林苑114号房屋，总价款1587273元。其在诉前已付清全款，且完成权属登记。依据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年12月30日前交付房屋，但被告严重违约，至2016年11月29日才交付房屋。根据《商品房买卖合同》第九条约定，因被告逾期交房，应按已交付房款每日万分之三支付违约金。据此计算，被告应向其支付违约金332851.12元。该款经其多次催要，被告拒不给付。为此，其诉至法院。富陶公司辩称：1.双方前后签订两份合同，第一份是2012年1月13日签订，所购房屋为翰林苑43幢102室，后原告嫌院落过小，更换至本案所涉的60幢103室，价款一致，故双方于2014年6月23日签订了本案的商品房买卖合同；2.根据双方合同约定，对合同变更、解除的，原告应配合其公司办理备案登记注销并退还房屋，否则应承担相应违约责任，原告购买43幢102室房屋时贷款420000元，且已网签，但更换房屋时未还清贷款，未能将房屋退还其公司，导致该套房屋无法销售，故其公司一开始不同意交房，后同意在前套房屋贷款未清、网上备案手续未解除的情况下先交付后套房屋，并未追究原告的违约责任，现其公司保留向原告追究违约责任的权利；3.原告主张已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2012年1月13日，原告邓曙光、周欢与被告富陶公司签订《商品房买卖合同》一份（以下简称合同一），约定邓曙光、周欢购买富陶公司开发的宜兴市和桥镇翰林苑43幢102室房屋一套，建筑面积251.41平方米，价款1587273元；付款方式为签约当日支付房款1127273元，余款460000元按贷款方式支付；交付期限为出卖人应在2013年6月30日前取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》并将符合合同约定的商品房交付给买受人，同时约定出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金；交接方式为商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。合同附件补充协议第15条约定合同因法定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，如买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自合同解除之日起按照合同总价款的万分之三的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。合同签订后，邓曙光、周欢按约支付首付房款并于2012年3月6日办理贷款付清余款。2014年6月23日，邓曙光向富陶公司出具《客户换房申请》一份，载明其购买翰林苑一期43幢102室房产，因院落小，申请换房至60幢103室，已付房款1587273元作为换房后实际购买房屋的房款，并愿意承担由换房引起的相关费用及一切法律责任。同日，邓曙光、周欢与富陶公司签订《商品房买卖合同》一份（以下简称合同二），约定购置翰林苑60幢103室房屋一套，建筑面积251.41平方米，价款1587273元，交付期限为2014年12月30日前，其余条款均与合同一一致。2016年11月29日，邓曙光、周欢向无锡市凯龙物业管理有限公司（以下简称凯龙公司）缴纳2016年11月29日至2017年11月28日的物业费5414元，并由凯龙公司开具收款收据。次日，富陶公司向邓曙光、周欢开具金额为1582474元的增值税发票，名称为购房款，规格型号为114。同年12月22日，邓曙光、周欢办理不动产权登记，产权证号为苏（2016）宜兴不动产权第0012032号，坐落为和桥镇翰林苑114号，建筑面积250.65平方米。审理中，原被告一致确认双方仅交易过翰林苑60幢103室一套房屋，本院结合购房发票、不动产权登记证记载信息，认定翰林苑60幢103室即为翰林苑114号。2017年3月16日，邓曙光、周欢委托北京市隆安（南京）律师事务所律师向富陶公司邮寄律师函一份，要求富陶公司承担逾期交房违约金332851.12元。本院认为，邓曙光、周欢与富陶公司签订合同一，约定由邓曙光、周欢购买富陶公司开发的翰林苑43幢102室房屋，该合同合法有效，受法律保护。邓曙光、周欢按约履行完毕付款义务，在房屋交付前向富陶公司提出换房申请，双方遂于申请当日签订合同二，约定购买翰林苑60幢103室房屋，该合同亦系双方真实意思表示，为合法有效。两份合同的价款一致，富陶公司在未将合同一已收购房款退还邓曙光、周欢，亦未要求邓曙光、周欢按合同二约定重新支付首付款及办理银行贷款的情况下，将合同二约定的房屋交付给邓曙光、周欢，并开具了购房发票，本院认为通过双方的一系列交易行为，足以认定双方对房屋更换协商一致，双方认可合同二是对合同一的变更，合同一已付购房款视为支付合同二的购房款，故邓曙光、周欢已按约履行完毕合同二的付款义务，富陶公司亦应按约履行交房义务。合同二约定交房期限为2014年12月30日，根据合同约定，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，故通知交房的举证责任在出卖人。富陶公司于庭审中称早已通知买受人收房，但未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果；反之邓曙光、周欢提供缴纳物业费的相关证据，主张其于2016年11月29日缴纳物业费的同时领取了房屋钥匙，符合交易惯例，本院认定交房日期为2016年11月29日，富陶公司逾期700天交房，构成违约，根据合同约定应自逾期次日起至实际交付之日止，按日向邓曙光、周欢支付已付购房款万分之三的违约金，该违约金约定并不违反法律规定，应予支持，违约金计算为1587273元×0.0003×700天=3333270.33元，邓曙光、周欢主张332851.12元，系其对自身权益的处分，本院予以支持。富陶公司辩称合同一经双方协商一致解除，邓曙光、周欢未按补充协议约定将前套房屋贷款还清，解除网签备案，应承担相应违约责任，本院认为补充协议第15条第二款适用于合同按法定或约定解除后，买受人不配合办理解除手续的情形，但本案双方签订合同二对合同一作出变更，是对标的物的更换，而非解除双方之间的买卖关系，不适用补充协议第15条的约定，且富陶公司作为出卖人，知晓合同一的房屋已存在贷款及网签备案，但在签订合同二时并未明确要求买受人先行解除合同一房屋的网签备案登记，仍将合同二的房屋交付买受人并开具了购房发票，说明其公司认可该种交易方式；富陶公司辩称本案已过诉讼时效，本院认为富陶公司逾期交房的违约状态持续至2016年11月29日交房时终止，故诉讼时效应自交房之日起算两年，本案邓曙光、周欢主张违约金并未超过诉讼时效，对富陶公司的上述抗辩主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：富陶公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付邓曙光、周欢逾期交房违约金332319.54元；如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3146元，由富陶公司负担，该款已由邓曙光、周欢垫付，富陶公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付邓曙光、周欢。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  江周渊二〇一七年九月十八日书 记 员  周 燕