北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异350号案外人：苏国营，男，1985年4月17日出生。申请执行人：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院4号楼10层1113号。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。委托代理人：曹晓冰，辽宁精远律师事务所律师。委托代理人：包亚南，辽宁精远律师事务所律师。被执行人：英联视动漫文化发展（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院3号楼1层110。法定代表人：杨帆。被执行人：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼1层101室。法定代表人：张淑贤。被执行人：秦晗，男，1969年7月10日出生。被执行人：杨帆，女，1980年6月21日出生。本院在执行北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、秦晗、杨帆公证债权文书一案过程中，案外人苏国营提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。苏国营称，请求法院中止对北京市经济开发区×××号房屋（以下简称案涉房屋）的执行。事实及理由为：本人于2012年11月26日与联合创意公司签署《物业认租协议》，约定联合创意公司将其所有的案涉房屋出租给本人。该《物业认租协议》签署时，案涉房屋尚未竣工，案涉房屋当时所取得的土地证上记载的土地用途为工业用地/研发综合楼，导致案涉房屋无法作为商品房拆分出售。在此情形下，本人与联合创意公司出于权宜考虑签署了《物业认租协议》，但双方的真实意图是建立房屋买卖的法律关系。本人与联合创意公司为确保有效建立双方真实的房屋买卖关系，在协议中约定了以下实际为房屋买卖双方权利义务的条款内容:（1）房屋租赁期限为法律规定的最长租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，期限届满后租期自动顺延至2056年11月30日（即土地使用权期满之日）顺延期间免收租金。在全部租期届满（即土地使用权期满之日），还可选择按国家规定补交相应的土地出让金等费用后继续无偿使用物业。通过该条约定，本人实际取得了土地使用权有效期内及土地使用权延期后对案涉房屋的长期权利。（2）《物业认租协议》约定如本人在2012年11月23日前一次性付全款，则优惠后的房屋租金为人民币182703元。案涉房屋租期满二十年后的顺延期间及土地使用权有效期顺延后的期限内，本人均无需再支付任何房屋租金。该等房屋价格系本人作为联合创意公司员工取得的员工福利价格，在《物业认租协议》中亦多处提及。该等房屋款项的收取方式不可能是真实的房屋租赁关系中的租金收取方式，实际上是联合创意公司将案涉房屋出售给本人的售房款。本人实际已按协议约定支付了案涉房屋的全部房款。（3）《物业认租协议》鉴于部分、第一条、第六条、第七条多处均提及案涉房屋系本人的福利租房（福利分房），其中第六条第9款明确约定:“如政策放松可以办理分户产权证，本人可自行选择自费办理认租房屋的产权证。”因此，《物业认租协议》实际上已明确了联合创意公司向本人出售房屋的真实意图，本人根据协议约定亦享有办理房屋产权证的权利。（4）《物业认租协议》还约定了本人在福利租房（福利分房）满五年后有权转租，联合创意公司有优先承租权。据此，《物业认租协议》实际上明确了本人作为案涉房屋的买方，支付房款后享有案涉房屋在其产权证有效期内的所有权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《物业认租协议》实际上已约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋基本状况、销售方式（订金）房屋价款/付款方式/付款时间/单价、交付使用条件及日期、装饰/设备标准承诺、供水/电/暖气/公共部分及设施的交付承诺及责任、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、解决争议的办法、违约责任等，且联合创意公司已按照约定收取了房款。因此，根据前述法律规定的立法旨意，应认定《物业认租协议》为房屋买卖合同，本人为案涉房屋的合法所有权人。除本人外，在2007年至2016年期间，联合创意公司均因同样的理由与其他100多户房主达成了类似的名为房屋租赁实为房屋买卖的协议并收取了房款，贵法院如拍卖案涉房屋所在楼房，将使众多的房主已实际享有的房屋所有权落空，引起重大的权益之争。综上，贵院对案涉房屋的执行侵犯了本人对案涉房屋的所有权，本人特此申请贵院中止对案涉房屋的执行，保护公民的合法财产权利。申请执行人罗德物业公司答辩称，不同意案外人苏国营的异议请求。事实及理由如下：第一，案外人异议指向的执行标的已完成所有权转移。2020年7月22日，贵院已出具（2018）京02执972号之一执行裁定书，位于北京经济技术开发区×××房地产，通过司法网络变卖成交。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，所以应该驳回案外人的异议申请。第二，案外人不享有案涉房屋的所有权，不是执行标的的权利人，无权提出异议申请。第三，根据北京市大兴区人民法院2019年10月30日作出的（2019）京0115民初25251号民事判决书，本案执行标的不具备交付条件，联合创意公司从未将执行标的交付给异议人，不存在租赁事实。本院查明，北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆公证债权文书纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由本院执行，本院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，本院查封了联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区×××房地产（不动产权证书号：京（2016）开发区不动产权第×××号），后对该房产进行网络司法变卖。2020年7月16日，买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司于以人民币二亿零六十七万六千九百五十二元的最高价竞得。2020年7月22日，本院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定“一、北京经济技术开发区×××房地产[不动产权证书号：京（2016）开发区不动产权第×××号]归买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司所有。北京经济技术开发区×××房地产的所有权自本裁定书送达买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司时起转移。二、解除我院对被执行人联合创意（北京）科技发展有限公司名下位于北京经济技术开发区×××房地产的查封。三、买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2020年7月23日，本院将上述（2018）京02执972号之一执行裁定书送达买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司。本院另查明一，2020年5月，罗德物业公司向本院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人。2020年5月19日，本院作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定（2018）京02执972号执行案件的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。被执行人联合创意公司、英联视动漫文化发展（北京）有限公司、秦晗、杨帆不服（2020）京02执异148号执行裁定书，向北京高院申请复议。北京高院于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。另查明二，2016年6月13日，北京市工商行政管理局核准“北京森菲克斯科技开发有限公司”名称变更为“联合创意（北京）科技发展有限公司”。审查过程中，苏国营向本院提交以下证据证明其主张：1、北京森菲克斯科技开发有限公司与苏国营于2012年11月26日签订的《物业认租协议》，内载苏国营认租北京经济技术开发区×××号房屋，认租期限为20年，租金为182703元，证明苏国营与联合创意公司之间就案涉房屋建立的名为房屋租赁实为房屋买卖的法律关系及其内容；2、北京森菲克斯科技开发有限公司于2012年11月26日向苏国营出具的收据，内载该公司收到苏国营交纳的×××全款182703元，证明苏国营已按照《物业认租协议》支付了案涉房屋房款182703元，其为案涉房屋权利人。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人苏国营提出异议主张其名为租赁实为购买案涉房屋，要求排除对案涉房屋的执行，但其提交的证据不能证明其在本院查封案涉房屋之前已与联合创意公司签订了合法有效的书面买卖合同，故其所提异议不能排除本院对案涉房屋的执行，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人苏国营的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 姜高华审 判 员 贾奕良审 判 员 连 强二〇二〇年八月十一日法官助理 雷 洋书 记 员 王 皓