上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初8100号原告：青浦区白鹤镇塘湾村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：钱月芳，村长。委托诉讼代理人：孔霞，京衡律师集团上海事务所律师。被告：王冬发，男，1975年9月25日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：徐加喜，上海嘉路律师事务所律师。第三人：上海市青浦区白鹤镇人民政府，住所地上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号。负责人：朱磊明，镇长。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘琪，上海衡茂律师事务所律师。原告青浦区白鹤镇塘湾村村民委员会(以下简称“塘湾村委会”)诉被告王冬发土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序审理。因案情审理需要，本院于2017年8月3日依法追加上海市青浦区白鹤镇人民政府(以下简称“白鹤镇政府”)作为第三人参加诉讼。本案于2017年8月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孔霞、被告委托诉讼代理人徐加喜、第三人委托诉讼代理人潘琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青浦区白鹤镇塘湾村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋拆除补偿款人民币(以下币种均为人民币)933,762.70元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年11月29日，原、被告就位于青浦区白鹤镇塘湾村陈岳路XXX号土地及房屋达成《租房协议》，约定被告在系争土地上投资建房，租赁期限15年，自2005年1月1日至2019年12月31日；期满后，该土地上的一切建筑物归原告所有。合同期未满，房屋拆迁赔偿按照年限按比例分成。协议签订后，被告在土地上搭建了4,518.30平方米的违章建筑。2017年5月18日，系争房屋被拆除获得补偿款113.87万元。后原告依据协议约定，要求被告支付补偿款933,762.70元;计算方式为，因协议约定的使用期限为15年、已经使用了12年3个月、被告获得补偿款1,138,700元，故原告应分得补偿款933,762.70元。原告认为，原、被告签订的租房协议合法有效，被告搭建的建筑物所有权应按约定归原告，因租赁期限尚未届满，原、被告应按比例分成补偿款，但被告拒不支付，故原告诉至法院作如上诉请。被告王冬发辩称：不同意原告的诉讼请求。原告是将基本农田出租给被告做厂房，故系争合同无效。系争房屋及土地非因国家征用而被拆迁，系因拆违。即使合同有效，原告也不应按照使用年限按照比例分成，应结合双方损失进行认定。补偿款的金额不足以弥补被告因拆违遭受的损失。第三人上海市青浦区白鹤镇人民政府述称：具体由法院依法核实，第三人已经按约定支付了102.50万元补偿款。经开庭审理查明：2004年11月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租房协议》，约定：乙方因在原有租用的场地厂房小，多次向甲方提出将原厂房翻建，甲方经反复研究从村的经济利益考虑，双方通过协商达成以下协议：一、土地租用面积5.8亩(3,862平方米)；二、土地年租金：每亩伍仟元，合计贰万玖仟元；三、土地租用年限：自2005年1月1日起至2019年12月31日止，使用期15年；租赁期满后土地、厂房等设施(设备除外)归属塘湾村所有；条件允许的情况下，经协商后可以续签协议；七、租赁期内，如果国家、政府征用土地，甲乙双方均应无条件服从，厂房拆除及设备搬迁费用由乙方动迁部门协商解决，甲方可以配合乙方向有关部门商谈赔偿事宜；八、厂房拆迁赔偿方式：在十五年内按厂房新旧程度，甲乙双方参照乙方使用年份，按比例分成。协议另对其他内容进行了约定。另查明，2017年3月23日，经案外人上海港城房地产土地估价有限公司评估，被告旧材料回购汇总表中房屋部分的回购价格为1,138,735元。2017年5月28日，白鹤镇土地减量化工作小组办公室(甲方)与被告(乙方)签订《旧材料回购协议书》，就乙方“违法建筑”限期腾退拆除处置作出约定：一、企业位置，乙方位于白鹤镇塘湾村陈岳路XXX号，“198”建设用地面积5.8亩，违法建筑4,518.30平方米；二、处置内容，根据上海港城房地产土地评估有限公司出具的评估建议书，乙方“198”建设用地旧材料回购处置金额为137.43万元。按照白鹤镇“198”工矿企业建设用地减量化实施意见、白鹤镇生态环境综合治理违建房屋腾退奖励标准拨付乙方综合奖励费29万元，速签速搬奖励费89.96万元，小计118.96万元。三、处置金额总额，按照处置内容第1条、第2条甲方合计拨付乙方处置费总额256.39万元。四、付款方式，因乙方与塘湾村村委会就《租房(租地)协议》中相关拆迁补偿款存有争议，本协议对付款方式约定为：1、第一次：签订本协议后30个工作日内支付处置总额的40%，计102.50万元。2、第二次：签订本协议后90天内由塘湾村与乙方通过司法调解达成分配方案，或通过法律途径提起诉讼。甲方按照有效的法律文书支付处置款。若双方在90天内无法达成分配方案，也未就处置款分割提起诉讼，则甲方直接向乙方支付第二笔、第三笔处置款。同日，原、被告在《白鹤镇2017年生态整治资金处置明细表》中一致签字确认，塘湾陈岳路XXX号中违法建设用地总补偿款256.39万元，其中旧材料回购补偿款为113.87万元。再查明，系争土地上的房屋系违章建筑已被拆除，第三人已经按约支付被告补偿款102.50万元。原、被告因补偿款分配问题产生争议致讼。审理中，本院至上海市青浦区规划和土地管理局白鹤所调查系争土地性质，该所向本院提供情况说明及土地坐落示意图，载明：白鹤镇塘湾村与王冬发等就陈岳路XXX号、XXX号、XXX号土地产生纠纷，上述三块地位于本单位辖区范围内，土地性质为集体建设用地。该等地块在《青浦区白鹤镇塘湾村一九八区块分布图》分别列有编号，该三处地块根据大机系统显示为221工业用地，且为“198”减量化地块。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，租赁协议、测量图、白鹤镇2017年生态整治资金处置明细表、旧材料回购协议书、评估明细表等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、《租房协议》实为合作协议，是由原告提供土地、被告建造厂房，建好的厂房15年内的收益归被告，合作期满15年，厂房设施归原告，之所以没有享有15年的房屋租赁收益，是对房屋所有权进行的归属。如果案外人对厂房拆迁赔偿，权益由原告享有，如果在15年内，按照使用年限比例分配；2、即使系争房屋是违章建筑，双方也对所有权进行过约定，旧材料回购协议书可看出补偿款是拆除系争房屋后原材料构成。被告认为：1、系争土地的性质是基本农田，原告将基本农田出租给被告做厂房，《租房协议》无效；2、《租房协议》不是合作协议，被告已经支付了土地租金，不存在合作。房屋是被告经原告同意自行建造，无须向原告支付租金，原告不能因被告未付租金而认为租房协议是合作协议或房屋残值归原告；3、旧材料回购协议虽是与减量化单位签订，本案补偿的性质是因违章建筑拆除而非土地减量化或拆迁，资金处置明细表中的金额不全是因违建拆除原材料回购的费用。审理中，第三人经核实涉案土地性质为建设用地。根据庭审查明的事实，本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《租赁协议》是否有效；二、原告是否有权分配补偿款。针对争议焦点一，根据青浦区规划和土地管理局白鹤所出具的情况说明、土地坐落示意图及第三人出具的情况说明，均已经明确系争地块的性质系集体建设用地，被告主张因系争地块属于基本农田故租房协议无效，但并未提供证据证明，对被告此抗辩意见本院不予采信，故原、被告签订的租房协议系双方真实表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。针对争议焦点二，《租房协议》已经明确约定，厂房拆迁在十五年内按厂房新旧程度，原、被告参照被告使用年份按比例分成，现15年租期未届满，系争房屋已被拆除，原告有权基于租房协议的约定主张房屋拆除补偿款。原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王冬发应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区白鹤镇塘湾村村民委员会房屋补偿款933,762.70元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,099.38元，减半收取计6,549.69元，由被告王冬发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一七年九月三十日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。