辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1668号上诉人(原审被告)：王恺，男，1962年6月23日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：侯继军，辽宁翰林律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朝阳金泰物业管理有限责任公司，住所地朝阳市双塔区龙山街四段788号。法定代表人：陈世东，总经理。委托诉讼代理人：李忠媛，女，1989年4月23日出生，汉族，该公司工作人员，住朝阳市双塔区。上诉人王恺因与被上诉人朝阳金泰物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初851号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王恺的委托诉讼代理人侯继军，被上诉人朝阳金泰物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人李忠媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王恺上诉请求，撤销一审法院判决，依法改判，由被上诉承担本案诉讼费用。事实与理由：上诉人系朝阳市双塔区凤凰大街二段（金泰春天小区）51-9号和51-10号商业网点房屋的业主。51-9号是2016年买的，当时装修时室内地面发生沉降，导致间隔墙倒塌地面变形，被上诉人给补偿了修缮款项，上诉人自己做了修缮。51-10号是2018年买的，交易变更产权后，上诉人发现地面严重塌陷。上诉人认为，被上诉人无论从房屋质量上和物业管理上都有不可推卸的责任，经多次协商，但被上诉人拒绝修缮。因此，上诉人拒绝缴纳相应的物业费合情合理，符合法律规定。被上诉人朝阳金泰物业管理有限责任公司答辩称，服从一审法院判决。朝阳金泰物业管理有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告王恺给付2019年3月1日至2020年2月28日期间的物业费人民币3,971元、违约金人民币2,158元，合计6,129元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王恺系金泰春天小区凤凰大街二段51-9号和51-10号商业网点房屋的业主，其两户商业网点房屋的建筑面积分别为205.34平方米和208.32平方米。2016年3月12日，原、被告签订了一份《金泰春天前期物业管理服务协议》，被告所在的小区由原告提供物业管理服务。上述物业服务合同中约定的物业管理服务费收取标准为高层住宅和商业网点均为0.8元/月/平方米，缴费日期为每年的3月1日前，若逾期交纳，合同约定从逾期之日按每天应交物业费的3‰收取违约金。上述物业服务合同签订后，原告依照约定向被告提供了相应的物业服务，但被告却未向原告交纳2019年3月1日至2020年2月28日期间的物业费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：被告王恺系朝阳市双塔区凤凰大街二段（金泰春天小区）51-9号和51-10号商业网点房屋的业主，其上述两户商业网点房屋的建筑面积分别为205.34平方米和208.32平方米，其中位于凤凰大街二段51-9号的商业网点房屋系被告王恺从朝阳金泰房地产开发有限责任公司处购买，位于的商业网点房屋系被告王恺从案外人孟庆伟处购买，被告王恺于2018年9月12日取得该商业网点房屋的所有权证。2016年3月12日，原告朝阳金泰物业管理有限责任公司与被告王恺签订了一份《金泰春天前期物业管理服务协议》，合同约定商业网点的物业费收费标准为0.8元/月/平方米，物业费交费时间为已交费用周期届满前30日内，如逾期交纳物业费，应从逾期次日起支付每日3‰的违约金。上述《金泰春天前期物业管理服务协议》还约定了其他事项。案外人孟庆伟在将其从朝阳金泰房地产开发有限责任公司处购买并出售给被告王恺的位于的商业网点交工时亦与原告朝阳金泰物业管理有限责任公司签订了一份《金泰春天前期物业管理服务协议》，该协议的内容与原、被告双方签订的《金泰春天前期物业管理服务协议》的主要内容相同。案外人孟庆伟因其在朝阳金泰房地产开发有限责任公司处购买的位于的商业网点房屋地面下沉问题于2016年8月18日与房屋开发单位朝阳金泰房地产开发有限责任公司就赔偿事宜签订了一份《协议书》。被告王恺在本案审理过程中称案外人孟庆伟在将上述位于的商业网点房屋交付给其时房屋的地面下沉问题仍未处理，并认可其确实自2019年3月1日开始未向原告朝阳金泰物业管理有限责任公司交纳物业费。现原告朝阳金泰物业管理有限责任公司以被告王恺未向其交纳2019年3月1日至2020年2月28日期间的物业费为由诉至来院。一审法院认为，原告朝阳金泰物业管理有限责任公司与被告王恺以及案外人孟庆伟签订的《金泰春天前期物业管理服务协议》均系原、被告双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。因被告王恺从案外人孟庆伟处购买并取得位于的商业网点房屋的所有权后，该房屋仍由原告朝阳金泰物业管理有限责任公司继续提供物业服务，被告王恺对其位于凤凰大街二段51-9号和51-10号商业网点房屋都应该按物业服务合同约定的0.8元/月/平方米标准向原告交纳物业费。现被告王恺未将2019年3月1日至2020年2月28日期间的物业费向原告朝阳金泰物业管理有限责任公司交纳，其应当向原告履行交纳3,971元物业费[（205.34平方米+208.32平方米）×0.8元/月/平方米×12个月）的合同义务，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告朝阳金泰物业管理有限责任公司提出的要求被告王恺给付其逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，原、被告双方签订的《金泰春天前期物业管理服务协议》中约定的违约金的标准过高，应予调整，被告王恺应自缴费年限届满次日（2020年3月1日）起至物业费实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率给付原告逾期付款违约金，原告主张的合理部分，本院予以支持。关于被告王恺在本案审理过程中提出的其位于的商业网点房屋地面下沉原告不予维修的辩解意见，被告王恺在本案审理过程中认可其在案外人孟庆伟处购买该房屋时地面下沉问题就存在，其针对该问题应当向房屋出售人主张权利，与原告朝阳金泰物业管理有限责任公司无关，其该辩解意见，本院不予采纳。应当指出，原告朝阳金泰物业管理有限责任公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳金泰物业管理有限责任公司要求被告王恺给付其2019年3月1日至2020年2月28日期间的3,971元物业服务费的诉讼请求和要求被告王恺给付其违约金的诉讼请求的合理部分，具有事实根据及法律依据，该院予以支持。一审法院判决：被告王恺于本判决生效后五日内给付原告朝阳金泰物业管理有限责任公司2019年3月1日至2020年2月28日期间的物业费人民币3,971元，并以3,971元物业费为基数自2020年3月1日起至物业费实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率给付原告朝阳金泰物业管理有限责任公司逾期付款违约金;如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳金泰物业管理有限责任公司预交，已减半收取），由被告王恺负担。二审审理中双方当事人未提交新的证据。对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人王恺与被上诉人朝阳金泰物业管理有限责任公司之间构成物业服务合同关系，作为合同的相对方应按照合同约定，严格履行合同义务。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。物业服务企业也应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。业主如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能作为不交物业管理费的抗辩理由。本案中，上诉人王恺作为朝阳市双塔区凤凰大街二段（金泰春天小区）51-9号和51-10号商业网点房屋的业主，在被上诉人朝阳金泰物业管理有限责任公司按约提供物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。上诉人王恺提出其位于的商业网点房屋地面下沉存在质量问题，因被上诉人不予维修才拒交物业费。但根据本案查明的事实，上诉人王恺在案外人孟庆伟处购买该房屋时地面下沉问题就存在，且案外人孟庆伟已就该问题与房产开发公司达成赔偿协议。因此针对该问题上诉人应当向房屋出售人另行主张权利，其以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，王恺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王恺负担。本判决为终审判决。审判长  李志新审判员  汪 江审判员  倪敬海二〇二〇年八月十二日书记员  贲 娜(法官助理代)