陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0822民初296号 原告杨建林，男，1959年5月1日出生，汉族，住陕西省府谷县府谷镇。 委托代理人郑君，陕西华庸律师事务所律师。 被告王亮平，男，1963年9月29日出生，汉族，住陕西省府谷县府谷镇。 被告府谷县新生农资有限公司，住所地府谷县。 法定代表人刘建飞。 原告杨建林与被告王亮平、府谷县新生农资有限公司相邻损害防免关系纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2017年3月30日公开开庭进行了审理，原告杨建林、委托代理人郑君到庭参加了诉讼，被告王亮平、府谷县新生农资有限公司法定代表人刘建飞经合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并报审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。 原告杨建林诉称：原告在原生产资料公司北墙外建有院落一处，2010年被告府谷县新生农资有限公司和被告王亮平开发原生产资料公司土地，拟在原告上述房屋正前方新建17层商品房（聚泰家园小区），原告上述房屋紧临被告施工区，且被告建成后的楼盘将彻底遮挡原告房屋所有采光、通风。为达到廉价占用原告的前述房屋产权和原告采光、通风权的目的，在原告毫不知情的情况下，被告王亮平雇佣的施工队故意用大型挖掘机在紧贴原告房屋地基下，垂直向下挖了个大坑，致使原告房屋地基裸露，后墙严重裂缝，成了危房。此事件发生后，被告王亮平多次找到原告要求置换原告所有的房屋，原告无奈于2011年6月10日被迫与被告签订《房屋置换协议书》。根据《房屋置换协议书》的约定，原告如约向被告交付了自己所有的房屋及土地使用权手续、证件，然时至今日，被告不能按照双方约定的交房日期向原告交付符合国家相关住宅标准的房屋，被告迟延交付房屋的行为，已构成违约行为。根据《房屋置换协议书》第三条约定，被告应向原告给付违约金人民币20万元。由于原告一家人从2011年7月份至今一直在外租房居住，从2014年1月1日至起诉之日止累计向出租人支付房屋租金12万元整，而被告王亮平却将原告所有的置换房屋一直出租于第三人谋利，故被告应赔偿原告的经济损失人民币12万元。综上，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告多次找到被告要求协商解决交付房屋事宜，但被告以双方应按协议履行为由，拒绝原告提出的协商解决请求，原告无奈，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院判令：1、二被告按照《房屋置换协议书》的约定向原告立即交付聚泰家园小区B户型四层（实用面积104.29㎡）、C户型二层（实用面积107.93㎡）两套房屋；2、二被告向原告给付迟延交付房屋违约金20万元并赔偿原告从2014年1月1日至起诉之日止支付房屋租金损失12万元；3、二被告承担本案诉讼费。 原告向法庭提交了以下证据： 1、照片12张。证明原告的房子在被告施工时受到损害，原告被迫与被告签订房屋置换协议。 2、照片6张。证明被告将置换原告的房屋出租于第三人用于收益的事实。 3、房屋置换协议一份。证明原被告双方存在房屋置换关系。 4、视听资料一份。证明陕西溢丰祥物业管理有限公司的实际负责人为被告王亮平。 5、入伙通知一份。证明原被告双方约定交房的时间，原告不接收房屋是由于被告的楼盘没有经过消防、质检、城建等部门综合验收，房屋不具备交付条件。 6、房屋租赁合同四份、收据四支。证明原告向第三人承租房屋居住并支付房屋租金的事实。 7、置换房屋平面图两份。证明原被告双方所约定的房屋置换面积和施工图纸相差较大；被告在签订房屋置换协议时已知自己所建房屋面积与置换协议上约定的面积相差较大，被告是为了赚取其中的差价。 被告王亮平、府谷县新生农资有限公司法定代表人刘建飞未到庭、未答辩，也未向法庭提交证据。 对原告提交的第1、2、3组证据，因其形式合法、内容真实有效，能够证明待证事实，本院予以确认；对第4组证据的真实性予以认可，证据的关联性及证明目的不予认可；对第5组证据真实性、证明目的，本院予以确认；对第6组证据的真实性无法确认，不予认定；对第7组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。 本院根据当事人的陈述、举证及庭审调查，查明以下事实： 原告杨建林在原生产资料公司北墙外建有院落一处及院外小楼（三层）一栋，2010年被告府谷县新生农资有限公司拟在原告院落房屋侧前方新建住宅楼，因原告上述房屋紧邻被告府谷县新生农资有限公司施工区，房屋建成后将会遮挡原告房屋的采光、影响房屋通风，且开挖地基致使原告房屋后墙出现裂缝。2011年6月10日，被告王亮平与原告杨建林签订《房屋置换协议书》，协议约定：原告杨建林自愿将其所有的位于牛宝山房屋西侧的院落一处及院外小房一栋置换给被告，归其所有，原告的上述房屋的房产证（证号陕西府谷房权证府谷镇字第140190号）及土地使用权证（证号府国用2007第406号）于协议生效后三日内全部移交被告，上述房屋院外小楼（三层）于协议生效后当即移交被告，院内房屋于2011年12月30日前移交给被告。被告置换给原告在原生产资料公司新建的住宅楼B户型房屋一套（104.29㎡）（四楼）、C户型房屋一套（107.93㎡）（二楼），总计置换面积212.2㎡，互不找价。若实际置换面积大于或者小于应置换面积，按市场价找差。如一方违约，给付守约方20万元违约金，协议自双方签字后生效。协议签订后，原告杨建林按照协议约定将该房屋的产权证、土地使用证交付被告王亮平，房屋及院落于2012年春天移交被告王亮平，后由被告实际占有、收益。2013年12月，府谷县新生农资有限公司住宅楼物业以书面入伙通知书形式通知原告从2013年12月1日起开始办理入伙手续，交接时间为12月1日至12月31日，入伙通知所记载的置换给原告杨建林的房屋为新生农资住宅小区一号楼五单元203室、402室。 另查明，原生产资料公司上新建的住宅小区由被告府谷县新生农资有限公司审批、新建，该工程名称为府谷县新生农资有限公司职工住宅楼，该住宅小区取得了国有土地使用权证，办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，建设工程施工许可证注明的开工日期为2011年6月10日，竣工日期为2012年7月15日，框架结构地上十四层，局部十五层，地下三层。被告王亮平在第一次诉讼中陈述，府谷县新生农资有限公司职工住宅楼属于被告府谷新生农资有限公司所有，作为该住宅楼的施工方，受被告府谷县新生农资有限公司委托代替其与置换户签订《房屋置换协议书》，办理房屋置换相关事宜。被告王亮平申请出庭的证人牛宝山、王俊仁均是与被告王亮平签订的《房屋置换协议书》，并已实际完成了房屋置换。 又查明，被告府谷县新生农资有限公司法定代表人刘建飞，企业类型为有限责任公司，经营范围化肥、农地膜、五金、烟酒、建材、副食、农副产品（除粮食）销售。 本院认为：本案争议的焦点问题是：原告杨建林与被告王亮平签订的《房屋置换协议书》履行主体及协议如何履行、双方应如何承担违约责任。 关于《房屋置换协议书》的履行主体问题。原告杨建林所有的房屋位于新生农资有限公司住宅楼的北墙，在开挖地基时造成其房屋后墙出现裂缝，且建成后将遮挡原告房屋的采光、影响房屋通风，基于此原告杨建林与被告王亮平签订了协议书，该协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。被告王亮平不仅与原告杨建林签订置换协议书，而且与原告相邻的房户牛宝山、王俊仁、严励生均签订了置换协议书，其中牛宝山、王俊仁已经完成了房屋的置换。被告王亮平既是协议书的签订主体，又是新生农资有限公司住宅楼的施工方，并办理房屋置换事宜，应该承担履行协议的责任。根据已经查明的事实，府谷县新生农资有限公司职工住宅楼由被告府谷县新生农资有限公司审批、新建，所有权应属其所有，且该住宅楼在地基开挖过程中造成原告房屋后墙裂缝，新建的住宅楼遮挡了原告房屋的采光、影响房屋通风，被告府谷县新生农资有限公司是侵权主体及置换协议的实际受益方，应共同承担履行协议的责任。 关于《房屋置换协议书》如何履行的问题。协议书生效后，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，现原告杨建林已经按照协议书约定将房屋的产权证和土地使用证证件及房屋移交被告王亮平，被告王亮平、府谷县新生农资有限公司应按照协议书约定将府谷县新生农资有限公司住宅楼一号楼五单元二楼C户型203室房屋一套、五单元四楼B户型402室房屋一套交付原告杨建林。关于协议书约定的实际置换面积与应置换面积产生的差价，被告未到庭，也未提出反诉，本案不予处理，可另行主张。 关于双方如何承担违约责任的问题。2013年12月份被告府谷县新生农资有限公司住宅楼物业通知原告杨建林接收所置换房屋，但因实际置换面积与应置换面积产生的差价及其他费用未协商一致，被告王亮平、府谷县新生农资有限公司未将所置换房屋交付原告杨建林。关于原告杨建林要求二被告向原告支付从2014年1月1日起至起诉之日（即2017年1月17日）止房屋租金损失12万元的诉讼请求。因原告杨建林已按照协议书约定于2014年之前将房屋移交被告王亮平，并由其实际受益，被告王亮平、府谷县新生农资有限公司仍未将应置换房屋交付原告杨建林，原告由此产生的房屋租赁费用应由二被告予以赔偿，原告主张的租赁损失12万元，该损失赔偿额与其居住区域房屋租金一致，应予支持。关于原告主张的按照《房屋置换协议书》约定由被告支付迟延交付房屋违约金20万元的诉讼请求，因对原告租金损失费已予以赔偿，该租金损失的赔偿金额与被告的违约行为造成的实际损失一致，且双方在房屋置换协议书中对房屋差价约定不明确，也未能协商确定差价，因此对导致未能按约定完成房屋置换的责任不能完全归咎于被告，故对原告杨建林要求二被告承担迟延交付房屋违约金20万元的诉讼请求不予支持。被告王亮平、被告府谷县新生农资有限公司法定代表人刘建飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告起诉的事实及诉讼请求抗辩权的放弃，对可能引起的不利诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十九条、第九十一条，《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条之规定，判决如下： 被告王亮平、府谷县新生农资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨建林交付府谷县新生农资有限公司新建的住宅楼（聚泰家园小区）一号楼五单元二楼203室房屋一套、五单元四楼402室房屋一套。 被告王亮平、府谷县新生农资有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨建林房屋租赁损失12万元。 驳回原告杨建林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元，由原告杨建林负担2033元，被告王亮平、府谷县新生农资有限公司负担4067元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 （此页无正文） 审 判 长  高永平 代理审判员  闫含飞 人民陪审员  段建军 二〇一七年九月二十五日 书 记 员  杨 强