广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂07民终808号 上诉人（一审被告）：劳建鳘，男，1986年8月18日出生，汉族，灵山县农民，住。 委托诉讼代理人：叶强，广西公润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄廷锋，广西公润律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：梁苡萍，女，1968年4月21日出生，汉族，钦州市钦南区居民，住钦南区。 委托诉讼代理人：莫祖东，灵山县法律事务中心法律工作者。 上诉人劳建鳘与被上诉人梁苡萍房屋租赁合同纠纷一案，灵山县人民法院于2017年6月20日作出（2017）桂0721民初697号民事判决书。宣判后，一审被告劳建鳘不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人劳建鳘及其委托诉讼代理人叶强、黄廷锋；被上诉人梁苡萍及其委托诉讼代理人莫祖东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人劳建鳘上诉理由：上诉人所承租的银湾美食城三、四层面积只有400平方米，而不是2400平方米，被上诉人存在欺诈行为，上诉人所交纳的租金10万元已足够支付三年的租金，不存在拖欠租金的事实。请求撤销一审判决，改判驳回梁苡萍的诉讼请求。 被上诉人梁苡萍答辩：双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，约定明确，租金三年为60万元，上诉人仅交10万元；上诉人劳建鳘主张10万元的屋租已够交三年的屋租没有依据，房屋租赁亦不存在显失公平的行为，且房屋的租金已被钦北区人民法院查封，同意一审判决。 上诉人劳建鳘诉被上诉人梁苡萍房屋租赁合同纠纷一案，灵山县人民法院审理查明，梁苡萍拥有位于灵山县城区（大花坛）处的四处房地产，房屋产权证号分别为：房权证灵房字第××号、房权证灵房字第××号、房权证灵房字第××号、房权证灵房字第××号。2015年8月1日，梁苡萍与劳建鳘双方签订《房屋租赁协议书》一份，梁苡萍将属其自有的位于灵山县租给劳建鳘进行经营使用。合同约定以下等条款：“一、承租地点：灵城镇环秀路大花坛国际大酒店南侧；二、承租场地：银湾美食城三层、四层；三、承租期限：租期共3年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止；四、租金款额：第一年租金19万元，第二年租金20万元；第三年租金21万元；五、租金缴纳方式：本合同签订之日，劳建鳘交第一年租金壹拾玖万元（￥190000.00元）梁苡萍开收据给劳建鳘，租赁税由劳建鳘负责。第二年租金应于上年租赁期满（即2016年7月31日）前一个月交清，方可续租经营。第三年租金缴交依此类推（即2017年7月31日前）；六、梁苡萍责任和义务1、梁苡萍有权监督劳建鳘进行合法经营活动，如有违法，梁苡萍有权终止协议，收回场地。由此发生的一切经济纠纷和法律责任由劳建鳘承担；2、负责安装好门窗和打好室内水泥地板；3、负责接通水电源至承租场地室内。七、劳建鳘的责任和义务：1、有权依法管理和使用承租物，但不得将梁苡萍的出租物变卖、抵押和转租给他人；2、如经营活动需要对承租物附属设施、设备进行拆卸、破坏或改变原貌，必须预先提交方案，经梁苡萍同意后才能改动，费用劳建鳘解决。改变梁苡萍出租物的原主体结构的，合同期满后，应该恢复的应该恢复承租物原状。不能恢复的应该给予赔偿（价格按到期时市场价格计算）；3、自行办理与经营活动有关的合法有效证照，费用自理；4、负责缴纳经营活动中使用的一切水费、电费、物业管理费、网络通讯费及其他产生的一切费用；5、爱护和保护承租物，在使用中如有损坏，劳建鳘负责自行修理和修复，费用自理；6、爱护环境卫生，经营活动中产生的一切废弃物和垃圾等按环保部门规定处理，不得乱堆乱放；7、承担经营活动中所产生的一切税费和行政事业性收费；八、违约责任：1、因梁苡萍原因造成本协议不能履行的，属梁苡萍违约，违约金按当年剩余期应计租金总额的10%计罚给劳建鳘；2、因劳建鳘原因造成协议不能履行完成的，属劳建鳘违约，违约金按当年剩余租期应计租金总额的10%计罚给甲方；九、对本协议条款如有异议，双方另行协商解决，若协议不成，可向县人民法院起诉；十、本协议一式二份，双方各执一份；十一、本协议自合同订立之日即按8月1日起执行。注明：由于梁苡萍原因造成一、二楼公用楼梯不能通行上三楼四楼，而影响劳建鳘经营的，由梁苡萍负责”。梁苡萍、劳建鳘分别在合同上签名并捺指印。合同签订后，劳建鳘已按约定支付第一年租金中的100000元。2017年4月12日，梁苡萍向灵山县人民法院起诉。 灵山县人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，梁苡萍与劳建鳘经协商一致，双方签订《房屋租赁协议书》一份，该合同合法有效。梁苡萍已依合同的约定将租赁的房屋交付给劳建鳘使用，劳建鳘只支付了合同约定的第一年部分租金100000元给梁苡萍，尚欠第一年租金90000元，且未按约定期限支付合同约定的第二年租金200000元。劳建鳘的行为构成了违约，应当承担民事责任。梁苡萍以劳建鳘拖欠租金为由，请求判决解除双方于2015年8月1日签订的《房屋租赁协议书》，由于双方签订的租赁协议书中并未约解除合同条款，且梁苡萍未能提供证据证实对劳建鳘无正当理由未支付或迟延支付租金的行为已在合理期限内催告劳建鳘支付，因此，梁苡萍起诉请求解除双方签订的《房屋租赁协议书》，不符合事实和法律规定，不予支持。关于梁苡萍请求劳建鳘支付尚欠的房屋租金290000元及支付违约金29000元问题。劳建鳘尚欠第一年房屋租金90000元及未及时支付第二年租金200000元，梁苡萍请求劳建鳘支付第一年、第二年房屋租金符合约定和法律规定，予以支持。梁苡萍请求支付违约金29000元，根据双方签订的合同约定“因乙方（劳建鳘）原因造成协议不能履行完成的，属乙方违约，违约金按当年剩余租期应计租金总额的10%计罚给甲方（梁苡萍）”的约定，双方签订的《房屋租赁协议书》至今没有解除，至今劳建鳘仍租赁梁苡萍的房屋，不存在“造成协议不能履行完成”情形。因此，梁苡萍请求劳建鳘支付违约金，没有事实依据，不予支持。 劳建鳘主张梁苡萍所出租的房屋共2400平方米，实际拥有的房屋产权三、四层只有400平方米，梁苡萍有权出租给劳建鳘的只占出租房屋面积的六分之一，劳建鳘支付的租金100000元，已足额支付三年租金，因此，不存在违约行为。且梁苡萍房屋租金已被法院依法查封，劳建鳘有义务协助履行法院强行执行的内容，梁苡萍无权主张本案租金。灵山县人民法院认为，双方签订的《房屋租赁协议书》只约定梁苡萍将三、四层房屋出租给劳建鳘，双方并没有明确所租的房屋面积，因此，劳建鳘主张合同约定的出租房屋面积共2400平方米没有事实依据。鉴于涉案租金已被人民法院依法查封，劳建鳘应支付的290000元租金，应交由灵山县人民法院代管，由灵山县人民法院与查封法院协调处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告劳建鳘支付房屋租金290000元给原告梁苡萍；二、驳回原告梁苡萍的其他诉讼请求。鉴于涉案租金已被人民法院依法查封，本案被告劳建鳘应支付给原告梁苡萍的290000元租金，交由本院代管，由本院与查封法院协调处理。上述应付款项，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费3043元，由原告梁苡萍负担277元，被告劳建鳘负担2766元。 该案在本院审理期间，上诉人劳建鳘当庭举出租赁房屋的宗地平面图及执行笔录复印件各一份，证明：其承租的房屋面积是400平方米，而不是2400平方米的事实。被上诉人梁苡萍当庭举出《股份转让协议书》、《融资代还贷合同书》、还款任凭证复印件二份，证明：租赁的房屋权属被上诉人所有的事实。 针对上述证据，上诉人劳建鳘认为，租赁房屋的宗地平面图及执行笔录复印件内容真实、客观，应采信；对《股份转让协议书》、《融资代还贷合同书》、还款任凭证复印件二份质证认为，与本案无关，且对该证据的“三性”有异议，不应采信。 被上诉人梁苡萍认为，《股份转让协议书》、《融资代还贷合同书》、还款任凭证复印件二份，内容真实，证明了被上诉人所租赁的房屋权属其所有，租赁的面积为2400平方米，应采信；对租赁房屋的宗地平面图及执行笔录复印件质证认为，租赁房屋的宗地平面图内容真实，执行笔录复印件没有原件核对，与本案无关，不应采信。 本院认为，租赁房屋的宗地平面图及执行笔录复印件仅证明租赁的房屋所在的位置，没有注明有面积；《股份转让协议书》、《融资代还贷合同书》、还款任凭证复印件二份同样仅证明租赁的房屋的权属，同样不能证明租赁房屋的面积。 一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法予以确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，纠纷因上诉人劳建鳘没有交纳租金而引起。双方当事人对一审判决认定：1、2015年8月1日，梁苡萍与劳建鳘双方签订《房屋租赁协议书》一份，梁苡萍将属其自有的位于灵山县租给劳建鳘进行经营使用及该《房屋租赁协议书》的内容、约定的租金数额没有异议；2、对上诉人劳建鳘已交租金10万元的事实没有异议。上诉人劳建鳘认为，其所承租的银湾美食城三、四层面积只有400平方米，而不是2400平方米，被上诉人存在欺诈行为，上诉人所交纳的租金10万元已足够支付三年的租金，不存在拖欠租金的事实；被上诉人梁苡萍认为，其所租给的劳建鳘银湾美食城三、四层，经双方协商而签订《房屋租赁协议书》的，被上诉人不存在欺诈行为；租期为三年，三年租金共60万元，上诉人仅交10万元，其余租金未交。故本案争议焦点：1、双方约定租赁的银湾美食城三、四层面积多少、被上诉人梁苡萍是否存在欺诈行为；2、上诉人劳建鳘所交纳的租金10万元是否已足够支付三年的租金。 上诉人劳建鳘坚持上诉状的意见。同时认为，我方与对方签订租赁合同之前，确实存在已经使用了银湾美食城三、四层房屋的事实，对方是在2015年才出来主张我方所使用房屋所有权属其所有的事实；但由于对方没有相关我方所租赁房屋的产权证明，仅拿出我方所租赁房屋2400平方米当中的400平方米的产权证明，所以对方存在欺诈行为，按照400平方米的面积计算，我方所付的10万元租金已经足够支付三年的租金。 被上诉人梁苡萍认为，双方约定本案所承租的房屋在合同上是明确的，合同上亦没有写明租赁房屋的面积，我方在2013年以1000多万元的价格，通过拍卖而取得了争议租赁房屋的权属，所以争议房屋的所有权属于我方，从来没有任何人对该房屋的所有权提出异议。双方所签订的《房屋租赁协议书》是合法有效的。上诉人在未与我方签订租赁协议之前已经在现租赁房屋经营使用了，对租赁房屋的情况是清楚的，我方不存在任何欺诈行为。争议房屋权属我方所有，对方是三、四层楼整层承租的，合同约定租金是60万元，对方仅支付10万元，对方存在拖欠租金的事实，且租金已由钦北区人民法院查封，我方不能直接收取。 本院评判认为，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案涉案的银湾美食城三、四层房屋是梁苡萍通过拍卖而取得该房屋的权属，从无人提出权属争议，该房屋的所有权属于梁苡萍所有。劳建鳘在未与梁苡萍签订租赁协议之前已经在该房屋经营使用，对该房屋的面积、四至等情况清楚、明确。劳建鳘与梁苡萍就该银湾美食城三、四层房屋而签订的《房屋租赁协议书》是经双方在平等协调的基础上自愿签订的，并未违反国家相关的法律、法规，故该《房屋租赁协议书》合法有效，双方理应遵守。双方签订《房屋租赁协议书》并未约定有面积，约定的租金为60万元，租期为三年（自2015年8月1日起至2018年7月31日止），第一年租金19万元，第二年租金20万元；第三年租金21万元；但劳建鳘仅交付第一年租金中的10万元，尚欠到期的第一、二年租金29万元。故一审判决由劳建鳘支付房屋租金290000元正确。上诉人劳建鳘上诉主张其所租赁房屋梁苡萍没有相关的产权证明，所租赁房屋面积仅400平方米，没有2400平方米，梁苡萍的行为存在欺诈，其所付的10万元租金已经足够支付三年的租金，举不出充足证据证明，该上诉主张依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件按理费人民币6086元，由上诉人劳建鳘负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明华 审判员  黄载文 审判员  王英佑 二〇一七年九月二十七日 书记员  刘 蔚