天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1355号上诉人（原审原告）：吴帅，男，1991年9月25日生，汉族，户籍地址辽宁省绥中县，现住辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区。被上诉人（原审被告）：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内。法定代表人：潘国春，总经理。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。原审第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：智玉坤。上诉人吴帅因与被上诉人天津福嘉春商贸有限公司（以下简称福嘉春公司）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴帅，被上诉人福嘉春公司的委托诉讼代理人刘云峰，第三人东鸿浩运公司的委托诉讼代理人智玉坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴帅上诉请求：1.撤销天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6116号民事判决，改判解除涉诉房屋的查封或将本案发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实有误。本案前买受人刘兵、李航均与第三人签订了认购协议书，协议书中明确了买卖双方主体、房屋总坐落地点、价格等，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。涉案房屋的权利转移具有连续性，且都经过第三人同意，并出具了相关更名转移手续。上诉人已经支付了全部房款，合法取得前手买受人对房屋的全部权利。考虑到转让的连续性，上诉人对涉案房屋的权利应当追溯到刘兵签订认购协议时所享有的全部权利。一审认定买卖行为发生在查封之后有明显错误。一审判决不解除查封并不合法。一审法院执行部门2016年首次对上诉人所购买的房屋采取查封时，并未向上诉人及社会公示公告。在2019年再次查封时才对外进行公告，上诉人此前并不知道查封情况，其购买行为并无过错。福嘉春公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。东鸿浩运公司述称，同意上诉人的上诉请求。吴帅向一审法院起诉请求：1．要求依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．要求被告承担诉讼费等费用。一审法院认定事实：2018年7月24日，吴帅与东鸿浩运公司签订金鼎嘉苑项目认购协议书一份，约定吴帅购买东鸿浩运公司开发的绥中县金鼎嘉苑Ｂ区房屋，建筑面积100.3平方米，价格351050元。付款方式一次性付款，并约定双方签订商品房买卖合同之日起，履行银行按揭贷款及一次性付款事宜。认购书中还约定，认购的楼房暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面积为准，多退少补。该认购书第7条约定，自签署之日起生效，并于商品房买卖合同签订时由出售方收回本协议。吴帅提交的李航（甲方）、吴帅（乙方）签署的《房屋买卖协议》记载，甲方同意将其名下的位于金鼎嘉苑二期Ｂ区住宅过户到乙方名下：（房号为Ｚ×）房屋面积为：100.3平方米；房屋总价为351050元整。2018年7月21、23日，吴帅向案外人李航银行转账共计34万元。2018年7月24日，吴帅接收了涉案房屋，后对该房屋进行装修并入住。诉讼中，吴帅提交的案外人绥中县金辉房地产开发有限公司盖章的《房屋情况说明》中记载，“因东鸿浩运房地产开发有限公司欠绥中县金辉房地产开发有限公司钱，东鸿浩运房地产开发有限公司将金鼎嘉苑Z1-1-1501室和Zl-2-1002室抵账给金辉房地产开发有限公司，金辉房地产开发有限公司2015年12月1日将金鼎佳苑Z1-2-1002室全款卖给了刘兵，刘兵与东鸿浩运房地产开发有限公司签订了金鼎嘉苑房屋预订协议书，将金鼎佳苑×室写到郑宝利名下，郑宝利与东鸿浩运房地产开发有限公司签订了金鼎嘉苑房屋预订协议书。因刘兵不喜欢×室所以和金辉房地产开发有限公司郑宝利名下的×室进行了调换。后因金辉房地产开发有限公司欠李广钱所以将×室归李广所有，2018年7月13日李广将金鼎佳苑Z1-2-1002室更名到李航名下。”吴帅提交的案外人刘兵署名的《房屋情况说明》记载，“2015年12月1日我全款在金辉集团购买了金鼎嘉苑×室，并与东鸿浩运房地产开发有限公司签订了金鼎嘉苑房屋预定协议书，金辉集团还有一套金鼎嘉苑×室，我比较喜欢×室所以我们进行了调换，2018年7月13日我通过金辉集团把金鼎嘉苑×室更名到李航名下。”吴帅提交的案外人李广署名的《房屋情况说明》记载，“因金辉集团欠我钱，把金鼎佳苑×室楼房归我，但因我欠李航钱我直接把金鼎佳苑×室楼房更名到李航名下。”吴帅提交的案外人李航署名的《房屋情况说明》记载，“因李广欠我钱把金鼎佳苑×室楼房更名到我名下，我将金鼎佳苑×室卖给吴帅并更名到吴帅名下。”另查，吴帅提交的绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明中载明，吴帅截至2019年7月22日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。再查，福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、302室、1301室、1401室、1302室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室，②Z-1#2单元302室、401室、302室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，一审法院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，一审法院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑上述35套房屋；查封期限为三年。吴帅在一审法院执行阶段向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月28日立案。一审法院经审查后于2019年6月27日作出（2019）津0113执异113号执行裁定书，驳回吴帅的异议请求，吴帅对上述裁定不服，故本案呈诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：吴帅是否对东鸿浩运公司名下的涉案房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，吴帅与被执行人东鸿浩运公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书，该认购书载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等。吴帅提交了之前案外人李航、刘兵与被执行人东鸿浩运公司签订的房屋买卖协议、认购协议书和吴帅的银行流水记录等证据，主张涉案房屋买卖协议系查封之前案外人与被执行人东鸿浩运公司签订的房屋买卖协议的更名，对此一审法院认为，涉案房屋的买卖协议书签订时间在一审法院查封涉案房屋之后，且吴帅接收房屋时间、吴帅支付价款的时间均在一审法院查封涉案房屋之后，根据当事人庭审中的陈述和提交的证据，吴帅购买涉案房屋的整个过程均发生在一审法院查封涉案房屋之后，与涉案房屋被查封之前的买卖过程相比具有独立性，吴帅其主张的“更名”不能认定为在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。吴帅提交了绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证明吴帅名下无其他用于居住的房屋。吴帅提交了其已支付购房款34万元的证据，已超过了合同约定总价款即351050元的50%，但接收款项一方系案外人李航而非被执行人东鸿浩运公司。本案原告吴帅提出的执行异议，并不符合法律规定的能够排除执行的情形，不能排除一审法院对绥中县金鼎嘉苑Ｂ区房屋的执行行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告吴帅的诉讼请求。案件受理费80元，由原告吴帅负担。本院认为，吴帅与东鸿浩运公司签订涉案房屋的买卖协议书时间在一审法院查封涉案房屋之后，且吴帅接收房屋时间、支付价款的时间均在一审法院查封涉案房屋之后，购买涉案房屋的整个过程均发生在一审法院查封涉案房屋之后，虽然吴帅提交了已支付购房款34万元的证据，超过了合同约定总价款的50%，但接收款项一方系案外人李航，而非被执行人东鸿浩运公司。尚不能认定吴帅购买房屋为人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，因此本案吴帅提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，吴帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴帅负担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 李 静审判员 房利甲二〇二〇年八月五日书记员 李昭钰书记员 郭光光