辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4099号上诉人（原审原告、反诉被告）：喻玲，女，1981年6月6日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘挪，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洁，辽宁法大律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：柳群，女，1974年9月3日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李东海，男，1974年8月8日生，汉族，住辽宁省大连市开发区。委托诉讼代理人：陈永利，辽宁胜诚律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司大连开发区支行，住所地辽宁省大连经济技术开发区金马路130-3、130-4号。统一社会信用代码91210213732770326A。法定代表人：章穗，该行行长。委托诉讼代理人：郑福彦，男，该支行员工。委托诉讼代理人：何诗伟，男，该支行员工。上诉人喻玲、上诉人柳群因与被上诉人李东海、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连开发区支行房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喻玲上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持喻玲的一审的诉讼请求：1.请求改判柳群、李东海配合喻玲一次性偿还第三人的房屋抵押贷款，同时请求第三人在贷款结清后办理房屋的解押手续。2.请求改判柳群、李东海履行协助喻玲办理房屋的过户手续。事实与理由:一、一审判决书认定喻玲在签订《房屋买卖合同》后，未完全支付首付款，属于认定事实错误，适用法律错误。涉案三方在签订《协议书》时，明确约定房屋作价50万元卖给喻玲，先付款25万元，因为有按揭贷款未还清，故暂时不能过户，日后喻玲提出将贷款还清，柳群、李东海必须无条件配合办理过户。同时，喻玲向法院提供招商银行转账流水可以明确指出，在2017年4月16日至2017年11月13日期间，分六天转账共计25万元，已经付清房屋首付款。在一审庭审中，被上诉人李东海提出一份证据，系微信聊天截图打印复印件并手写圈画，经喻玲细核对内容，无法与李东海反驳的8万元金额印证。但其并未提交合作协议，也未举证证明8万元的资金流向。喻玲提出出示电子证据原件及核实证据内容的完整性，至今被上诉人李东海未向喻玲出示原始数据载体，未展示原件，系违反民事诉讼证据规定的电子证据提交原件的法律规定，属于诉讼程序中的程序违法。可是，一审法院却以此证据作为裁判证据依据，驳回喻玲的诉讼请求。依据民事诉讼法的规定属于认定事实错误，程序违法。二、一审判决书驳回《房屋买卖合同》的继续履行的诉讼请求，有违诚实信用原则。请参看一审判决书中第四页上部，在被上诉人李东海的答辩中陈述：“为了筹集回购款，已经将自有其他房屋出售，现原告又起诉要求继续履行合同，给他造成了巨大的经济损失”，此乃说谎行为。喻玲可以申请法院调查李东海的名下房屋权属信息，可以证明其名下依然存在涉案以外住房。因此，李东海可以在庄严的法庭上，有违诚实信用，说谎陈述真实事实，因此，恳请二审法院严查事实，特别是李东海提交的证据，应该严格依法审查，综上所述，上诉人喻玲按照协议内容，履行了合同的主要义务。同时，也愿意及时将房贷一次性付清，现恳请二审法院能够查明事实，依法改判支持喻玲的一审全部诉讼请求。柳群辩称，不同意喻玲的上诉请求，应解除协议书返还本人的产权证，还有一张银行卡，请求法院支持刘群的一审反诉请求。李东海辩称，不同意喻玲的上诉请求。理由：一、从《协议书》约定来看，喻玲应当先向柳群支付25万元首付款，协议签订后亦应当开始按期偿还银行贷款，直至以上两个义务完全依约履行完毕后，柳群才有义务无条件配合喻玲办理房屋产权过户。本案中，喻玲并未向柳群支付25万元首付款，亦未自协议签订后开始按期偿还银行贷款，而是仅自2018年10月1日开始偿还了部分银行贷款，且在2019年2月因喻玲未及时偿还银行贷款，导致出现逾期。因此，喻玲无权要求配合办理过户。二、喻玲称已经付清房屋首付款与事实不符。喻玲并未按照合同约定履行给付房款义务，合同的双方当事人分别为喻玲和柳群，亦约束双方的权利义务。且即使在李东海收到喻玲转账的款项中，仅其中的四笔（2017年4月16日3万元、2017年4月16日3万元、2017年4月28日9万元、2017年6月3日2万元，共计17万元）属于购房款，其他三笔属于喻玲与李东海自2017年8月合作经营公司的经营性支出，与本案不具有任何关联性。三、喻玲主张的“8万元及3.5万元属于房款”与事实不符。1、2017年8月6日的3万元、2017年8月31日的3万元、2017年11月13日的2万元属于喻玲支付给李东海用于国泰店工人工资、材料进场及装修的费用，与本案无关。2、2017年9月17日的5000元属于喻玲支付给李东海用于干活的钱。3、2017年10月8日的1万元属于喻玲支付给李东海用于展柜、小吧台、背景墙壁纸等费用。4、2018年3月14日1万元、2018年9月1日1万元属于喻玲支付的用于妇幼店的装修费。四、李东海一审中已经将微信聊天记录的原始载体提交法庭以供法庭及各方当事人随时进行核对，且喻玲代理人在一审庭审中对该份证据发表质证意见是已经明确为“对微信本身没有异议”，因此，一审程序合法。五、李东海在一审中陈述的全部事实均为与本案相关的客观事实，反而喻玲主张的部分事实严重与事实不符。柳群上诉请求：撤销一审判决，改判支持柳群的一审的反诉请求第一项、第二项或发回重审。事实与理由：一、一审判决遗漏重要事实。第一，鉴于喻玲与柳群双方于2017年3月28日签订的《协议书》已经明确约定，经双方协商柳群自愿将案涉房屋卖给喻玲，先付款25万元，且在《协议书》落款处柳群亦在“新希望房产拥有人”（即案涉房屋）处签字。上述事实足以表明，在《协议书》签订后，喻玲理应向柳群履行支付房款的义务。此外，至今柳群没有授权任何人代为收取相应房款，喻玲除了从2018年10月1日开始偿还了部分银行贷款外，再未向柳群支付过任何房款。显然，一审法院未按照上述《协议书》的约定，对柳群的该违约行为进行认定。第二，喻玲并未按时偿还银行贷款，于2019年2月6日，由于喻玲的逾期还款，导致柳群的个人征信信息中出现逾期及违约信息，给柳群征信造成严重不良影响。一审法院未对喻玲的该违约行为进行认定。二、一审判决事实认定错误。一审判决认定“从目前证据看，无充分证据认定已付房款的准确数额”错误。因为，从喻玲在一审中提交的证据足以表明，喻玲除了从2018年10月1日开始偿还了部分银行贷款外，再未向柳群支付过任何房款。三、一审判决适用法律错误。第一，一审判决认定反诉被告的意思表示及行为无法认定为不履行主要债务，适用法律错误。因为，喻玲除了从2018年10月1日开始偿还了部分银行贷款外，再未向柳群支付过任何房款。反而通过提起诉讼的方式主张其支付了全部首付款，该意思表示及行为足以认定为不履行主要债务。且至今，经与喻玲沟通，仍拒绝向柳群支付购房款。第二，一审判决认定房屋买卖合同不应即行解除属适用法律错误。鉴于喻玲存在未按照《协议书》的约定履行其义务，且未按时偿还银行贷款等违约行为，足以致使柳群不能实现合同目的，因此，柳群有权依据合同法第九十四条第（二）项、第（四）项的规定，请求解除与喻玲之间2017年3月28日签订的《协议书》。喻玲辩称，不同意柳群的上诉请求。理由：1、喻玲和柳群、李东海之间签订了房屋买卖合同，约定柳群、李东海将案涉房屋卖给喻玲，且柳群、李东海已经将该房屋交付给喻玲使用，对此双方并没有异议，说明买卖合同已经成立并已经实际履行，只是作为房屋买卖合同义务产权过户尚未完成，且合同内容上明确了先付25万，因此房屋的交付使用可以证明李东海已经收到了25万才自愿履行了交付，喻玲提交银行流水举证完全印证了喻玲已经向李东海支付了购房款的首付款。2、一审中已经举证证明喻玲已经完全履行了合同义务，柳群、李东海也基于自愿交付了房屋、房产证、银行卡、房屋的钥匙、水电煤气卡等，该房屋买卖合同已经实际履行，现喻玲有能力一次性偿还剩余的银行贷款，所以柳群和李东海理应履行房屋买卖的合同义务及产权过户。3、李东海在一审中只提供了微信聊天记录的复印件，并未提供该微信聊天记录的微信载体，既不能够认定聊天记录系真实可靠，也不能认定其所主张的8万元转账系合同经营款，双方合作是2018年10月20日才成立，而李东海所举证的双方合作时间却早于该时间，并不能证明其主张。4、原审法院驳回各方的诉讼请求违反了法院程序的基本原则，该判决导致案涉房屋权属仍不清晰，严重损害了买受人喻玲的权利，纠纷仍存在。根据合同法的相关规定，喻玲已经全面履行了合同的主要义务，并且该房屋已经交付喻玲实际使用，按照诚实信用原则，柳群应配合喻玲办理一次性还款，并配合喻玲办理产权过户。李东海同意柳群的上诉请求。上海浦东发展银行股份有限公司大连开发区支行未到庭，亦未提交书面答辩意见。喻玲向一审法院起诉请求：1、判令被告配合原告一次性偿还第三人的房屋抵押贷款，同时请求第三人在贷款结清后办理房屋的解押手续；2、判令二被告履行协助原告办理房屋的过户手续；3、依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。柳群、李东海向一审法院反诉请求：1、要求解除双方于2017年3月28日签订的《协议书》；2、请求依法判决反诉被告返还反诉原告的房产证原件及银行卡1张；3、请求依法判决反诉被告向反诉原告支付居住期间的房屋使用费用66,000元；4、反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，原告与二被告签订一份房屋买卖《协议书》，协议约定：“被告柳群将其与被告李东海共有的位于金州新区万元价格卖给原告，先付款贰拾伍万元，因房屋还有二十五万按揭未还清，日后原告将贷款还清，柳群配合过户。”2017年4月16日，原告通过招商银行向被告支付60,000元房款；2017年4月28日，原告通过招商银行向被告支付90,000元房款；2017年6月3日，原告通过招商银行向被告支付20,000元房款（以上款项共计17万元，是被告李东海认可的原告给付的房款）。2017年8月6日，原告通过招商银行向被告转账30,000元；2017年8月31日，原告通过招商银行向被告转账30,000元；2017年9月17日，原告通过招商银行向被告转账5,000元；2017年10月8日，原告通过微信向被告转账10,000元；2017年11月13日，原告通过招商银行向被告转账20,000元；2018年3月14日，原告通过招商银行向被告转账10,000元；2018年9月1日，原告通过招商银行向被告转账10,000元。2017年4月至2018年9月原告喻玲与被告李东海有共同经营行为，期间双方有较多经济往来，有较多转款行为。2018年10月以后的银行贷款由原告支付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案当事人双方签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，关于房屋买卖部分的内容有效。就本诉而言，焦点问题是原告是否已完全履约。本案原告主张通过转账明细证明已交清25万元房款，3.5万元贷款，余贷款按月往银行卡转款，被告李东海否认8万元及3.5万元是房款。具体言之，原告主张于2017年4月16日、4月28日、6月3日、8月6日、8月31日、11月13日分别通过招商银行向被告支付房款共计250,000元。李东海认可2017年4月16日，4月28日，6月3日收到人民币共计170,000元的为房款。对于2017年8月6日，原告向李东海转账的30,000元，李东海辩称该笔款项并非房款，是用于支付国泰店工人工资，但未提供相应证据。对于2017年8月31日，原告向被告李东海转账的30,000元，被告辩称该笔款项用于国泰店的装修和购买材料，并提供微信聊天记录，内容为原告向被告询问是否需要买料，需要多少钱，并向被告转账30,000元，原告主张的2017年11月13日偿还的20,000元首付款晚于其主张的偿还贷款的时间。关于2017年4月至2018年9月的银行贷款，原告主张于2017年9月17日，2017年10月8日，2018年3月14日，2018年9月1日，分别转给被告共计35,000元，该笔款项用于偿还2017年4月至2018年9月的银行贷款。经查认为，首先，根据协议约定，原告应于2017年4月开始偿还银行贷款，而原告主张的偿还贷款的时间与约定偿还银行贷款的时间不吻合。其次，原告主张2017年9月17日至2018年9月1日转款35,000元给被告用以偿还贷款，其中包括银行贷款27,000元，2017年至2018年的物业费2,352元，2017年的暖气费3,000元，物业费与暖气费，共计32,352元，其主张的转款数额与实际发生额并不吻合。被告李东海认为其中的8万元及3.5万元是共同经营所支付的款项，并提供微信聊天记录。从证据分析，因双方有合作经营关系，有较长时间且多次的转账记录，原告所主张的首付房款在转账时间上与偿还贷款转账有交互出现的情况，被告提出了部分反驳证据，原告尚不能进一步证明该8万元系首付款及3.5万元是贷款，故尚不能认定原告已经完全履约。在被告不同意原告继续履约之请求，且被告已提解约之请求的情况下，无据判令被告配合原告一次性偿还全部贷款。因此，对原告的诉讼请求应予驳回。就反诉而言，焦点问题是买卖房屋合同是否应解除，反诉原告主张解除合同，其理由是反诉被告没有付清房款，对此主张一审法院认为，首先，从目前证据看，无充分证据认定已付房款的准确数额。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同条件（二）的内容，反诉被告的意思表示及行为无法认定为不履行主要债务；根据合同法规定的法定解除合同条件（三）的内容，尚不能认定被告不履行主要债务，反诉原告李东海也没有对反诉被告进行催告。由此买卖房屋合同不应即行解除。故对反诉原告的反诉请求，应予驳回。据此，一审法院判决:一、驳回原告喻玲的诉讼请求。二、驳回反诉原告柳群、李东海的诉讼请求。本诉案件受理费100元、保全费3020元由原告喻玲承担，反诉案件受理费730元由反诉原告柳群、李东海承担。二审中，喻玲提交了三份证据：第一组证据，招商银行流水、建设银行流水、微信转让记录，拟证明自2017年4月至今喻玲共向李东海转账675,469.3元，李东海给喻玲5万元，总计喻玲给付李东海625,469.3元，金额远超出双方约定的房屋销售首付款25万元，但喻玲并没有说全部是购房款，喻玲的陈述符合事实；第二组证据，李东海与喻玲在2019年7月30日的微信聊天记录，原始载体已经删除，拟证明2017年7月30日李东海承认喻玲已经全部付款25万元，且房屋贷款在2017年3月28日由喻玲开始偿还；第三组证据，股东契约书，拟证明喻玲、李东海、林建澄共同经营小儿推拿店时间是2018年10月20日，并非一审认定的合作期间。本院组织当事人对上述证据进行了举证、质证。柳群对第一组证据称系喻玲给李东海的钱，柳群并没有收到一分钱，对真实性无法确定；对证据二、证据三不清楚。李东海质证意见：第一组证据本案中仅涉及其中的17万元、8万元及3.5万元，其他银行流水系喻玲与李东海之间存在多年及多次经济合作往来发生的款项，与本案无关，此外，系争款项中8万元和3.5万元均不属于购房款，亦属于双方之间的经营性支出；对第二组证据的真实性不予认可，同时该证据中所载的内容与客观事实严重不符；对第三组证据的真实性、关联性均不予认可，喻玲和李东海之间存在多年及多次的经济行为，在此期间亦经营多家公司，仅从协议签订时间中无法证明喻玲所主张的双方开始经营公司的时间，且事实上这只是其中的一家公司，无法证明本案事实，与本案不具有关联性。本院经审查认为，对于第一组证据，因喻玲一审中明确表示其交付房屋首付款25万元及3.5万元贷款，后续贷款按月往银行卡转款，一审对于上述25万元及3.5万元共计10笔款项已经逐笔查明，亦已查明2018年10月以后的银行贷款由喻玲支付，喻玲二审中将其与李东海之间自2017年4月16日至2019年6月15日的全部款项往来均予提交，因喻玲一审中自述交付购房款以外的款项往来与本案无关，故对案涉10笔款项以外的转款凭据不予采信；第二组证据因喻玲未提供微信聊天记录的原始载体，柳群及李东海对该证据真实性亦均未予以认可，本院对于该证据真实性无法确定，不予采信；第三组证据仅能显示喻玲与李东海共同经营宏嘉健康管理有限公司的时间为2018年10月20日，而无法证明在此之前喻玲与李东海不存在共同经营关系，故对该组证据不予采信。另外，一审查明喻玲与李东海在此之前即存在合作关系的依据为李东海提供的其与喻玲自2017年8月至2018年9月的微信聊天记录，一审中喻玲表示对微信本身没有异议，该记录可以显示喻玲与李东海在2017年8月至2018年9月存有共同经营行为，一审查明的双方共同经营行为起始时间不准确，本院予以纠正。本院查明，2017年8月31日至2018年9月喻玲与李东海有共同经营行为。除上述喻玲与李东海共同经营行为时间的内容外，本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，关于喻玲的上诉请求，其焦点问题是喻玲是否已经按照其与柳群、李东海签订的《协议书》内容履行支付房款的义务。喻玲主张通过转账明细证明其已交清25万元房屋首付款、3.5万贷款，其余贷款按月往银行卡转款。李东海仅认可一审已经查明的前三笔款项共计17万元，否认剩余8万元及3.5万元是房款。（一）关于首付款。对于2017年8月6日，喻玲向李东海转账的3万元，李东海辩称该笔款项并非房款，是用于支付国泰店工人工资，但未提供相应证据，故该笔款项应认定为系喻玲支付的首付款。对于2017年8月31日喻玲向李东海转账的3万元，李东海辩称该笔款项用于国泰店的装修和购买材料，从李东海提供的微信聊天记录中可以证明李东海的此项主张，故该笔款项不应被认定为购房款。对于2017年11月13日喻玲向李东海转账的2万元，因该时间喻玲与李东海已经存在共同经营行为，喻玲亦未提供其告知李东海该笔款项系其支付购房款的相关证据，且该笔款项转账时间晚于喻玲主张的偿还贷款时间，故该笔款项不应认定为系喻玲支付的房屋首付款。综上，可以认定喻玲已经向李东海支付案涉房屋首付款20万元（17万元+2017年8月6日的3万元）。（二）关于银行贷款。喻玲主张于2017年9月17日、2017年10月8日、2018年3月14日、2018年9月1日，分别转给李东海共计35,000元以偿还2017年4月至2018年9月的银行贷款。第一，根据《协议书》约定，喻玲应于2017年4月开始偿还银行贷款，而喻玲主张的偿还贷款的时间与约定偿还银行贷款的时间不吻合。第二，喻玲主张2017年9月17日至2018年9月1日转款35,000元给李东海用以偿还贷款，其中包括银行贷款27,000元，2017年至2018年的物业费2352元，2017年的暖气费3000元，共计32,352元，其主张的转款数额与实际发生额并不吻合。第三，该时间段内喻玲与李东海已经存在共同经营行为，有多笔款项往来，喻玲亦未提供该四笔款项系其支付房屋贷款的相关证据。故无据认定喻玲偿还了案涉房屋2017年4月至2018年9月的银行贷款。根据上述认定，尚不能认定喻玲已经按照《协议书》约定内容完全履行了给付首付款及支付前期房屋贷款的义务，现喻玲请求一次性偿还剩余贷款，原审第三人办理解押手续，柳群及李东海协助办理过户手续，不符合合同约定，无事实和法律依据，一审未予支持并无不当。关于柳群的上诉请求，焦点问题是案涉《协议书》是否应解除。柳群主张喻玲除了从2018年10月1日开始偿还了部分银行贷款外，再向柳群支付过任何房款，合同应予解除。本院认为，《协议书》及案涉房屋产权证载明案涉房屋为柳群与李东海共同共有，《协议书》中没有约定收取房款的主体仅为柳群，故喻玲向房屋的另一共有人李东海支付房款并无不当。根据本案已经查明的事实，喻玲与李东海在2017年8月31日后存在长期共同经营行为，有多笔款项往来，喻玲认为其已经按照《协议书》履行了其付款义务，且案涉房屋亦已交付给喻玲实际占有使用。本院认为，喻玲与李东海对于账目未能及时结算清楚，双方均有责任，不能据此认定喻玲不履行主要债务或不能实现合同目的，柳群和李东海也未能提供其向喻玲催收案涉房屋剩余房款喻玲在合理期限内仍不履行的证据。故本案现有事实不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，对于柳群关于解除《协议书》以及返还房产证、银行卡的上诉请求，本院不予支持。一审中，柳群、李东海表达了喻玲未付清款项的主张，现本院已经厘清喻玲及李东海的往来款项，若喻玲自本判决生效后合理期间内仍不付清首付款及前期贷款，柳群、李东海可以另行主张权利。综上所述，上诉人喻玲及上诉人柳群的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共400元（喻玲与柳群各已预交200元），由上诉人喻玲负担200元，上诉人柳群负担200元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年八月三日书记员  宋敏