安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2038号上诉人（原审被告）：赵俊，男，汉族，无业，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：赵连义（系赵俊父亲），住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：福田物业发展有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。负责人：王德裕，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚伟健，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人赵俊因与被上诉人福田物业发展有限公司芜湖分公司（以下简称福田物业芜湖分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵俊上诉请求：判决上诉人只应支付被上诉人物业费2000元。事实和理由：二楼违规搭建，给上诉人生活造成很大影响，也留下极大安全隐患，物业公司未提供规范完善的物业服务；楼下三家餐馆任意排放油烟，给上诉人家属身体造成伤害，用去医药费1000多元，物业公司不负责，不作为，应给予上诉人赔偿；上诉人家阳台东侧顶上装饰脱落，物业公司置之不理；对空调机的放置管理不统一，存在安全隐患，造成上诉人空间损失，物业公司应予赔偿；隔壁开设小饭桌影响上诉人生活，物业公司未出面解决；门禁形同虚设，业主财产安全缺乏保障。物业公司存在服务态度和服务质量的问题。福田物业芜湖分公司辩称，原判事实认定准确，法律适用准确，原判已经认定上诉人拖欠相关物业费，就物业服务存在相关瑕疵，在法院事实认定中已经予以载明，并就这个瑕疵部分作出了相应的裁判；上诉人的上诉状中所有的上诉请求，在一审之中均没有提供任何证据予以证明；上诉人上诉状中提到的均为邻里纠纷，物业公司只是起到帮助、协商、沟通、磋商这样一个作用。福田物业芜湖分公司向一审法院起诉请求：依法判令被告支付拖欠原告物业费6005元。一审法院认定事实：赵俊系镜湖世纪城新里伊顿公馆28#楼2单元302室业主，房屋面积81.13平方米。2015年9月30日，深圳市福田物业发展有限公司与绿地伊顿公馆业委会签订《绿地伊顿公馆物业服务合同》，约定：绿地伊顿公馆小区物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每月每平方米1.1元（一层0.9元，二层0.95元，三层1元，四层以上全额收取）；物业服务期限自2015年10月1日至2018年9月30日等内容。合同签订后，福田物业芜湖分公司即入驻芜湖市绿地伊顿公馆小区提供物业服务。上述物业服务合同到期后，福田物业芜湖分公司仍在芜湖市绿地伊顿公馆小区提供物业服务至2020年1月7日。赵俊未交纳2015年10月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，福田物业芜湖分公司经催要无果后，遂成讼。另查明：1、2008年9月6日，上海绿地集团芜湖置业有限公司与安徽省绿安物业管理有限公司签订《新里·伊顿公馆前期物业管理服务合同》，约定：由安徽省绿安物业管理有限公司为绿地伊顿公馆小区提供物业服务，高层住宅综合服务费每平方米1.1元/月等内容。合同签订后，安徽省绿安物业管理有限公司在芜湖市伊顿公馆小区提供物业服务。赵俊未交纳2013年11月1日起至2015年9月30日止的物业管理费。2015年11月13日，安徽省绿安物业管理有限公司与深圳市福田物业发展有限公司签订《债权债务转让合同》，约定：安徽省绿安物业管理有限公司将小区业主所欠物业管理服务费6487438元，债权转让给深圳市福田物业发展有限公司。2015年11月19日，安徽省绿安物业管理有限公司将上述债权转让以报纸公告的方式告知小区各业主。2、2018年7月14日，深圳市福田物业发展有限公司出具授权书，载明福田物业芜湖分公司系深圳市福田物业发展有限公司在芜湖市设立的分支机构，深圳市福田物业发展有限公司在芜湖市承接项目所签订的物业服务合同及债权债务转让合同约定的权利义务由福田物业芜湖分公司主张、履行。一审法院认为，深圳市福田物业发展有限公司与绿地伊顿公馆业主委员会于2015年9月30日签订的《绿地伊顿公馆物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，合法有效，上述合同对全体业主具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。福田物业芜湖分公司系深圳市福田物业发展有限公司的分支机构，深圳市福田物业发展有限公司委托福田物业芜湖分公司主张权利，符合法律规定，应予以确认。深圳市福田物业发展有限公司提供了物业管理服务，赵俊应当依约交纳物业服务费用，赵俊拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。物业服务合同虽于2018年9月30日届满，但福田物业芜湖分公司继续在该小区提供物业服务至2020年1月7日，福田物业芜湖分公司向赵俊主张拖欠的2015年10月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，符合法律规定，应予以支持，经计算为4137.63元（81.13平方米×1元/平方米/月×51月）。同理，赵俊应向安徽省绿安物业管理有限公司交纳拖欠的物业费。深圳市福田物业发展有限公司接受安徽省绿安物业管理有限公司的债权转让，并以报纸公告的方式告知小区各业主，该债权转让成立，现福田物业芜湖分公司向赵俊主张2013年11月1日至2015年9月30日期间拖欠的物业服务费，有事实和法律依据，亦应予以支持，经计算为2052.59元（81.13平方米×1.1元/平方米/月×23个月），福田物业芜湖分公司主张1865.9元，于法不悖，该院予以确认。依据查明的情况，安徽省绿安物业管理有限公司和福田物业芜湖分公司在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，该院酌情减免部分物业费，确定2015年9月30日之前按照50%比例交纳物业费，2015年10月1日至2019年12月31日期间按照90%比例交纳物业费，经计算为4656.82元（1865.9元×50%＋4137.63元×90%）。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：赵俊于本判决生效之日起十日内支付福田物业芜湖分公司物业服务费4656.82元。案件受理费减半收取25元，由赵俊负担。经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。另，深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司现已更名为福田物业发展有限公司芜湖分公司。本院认为，物业服务企业和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。物业服务企业应当按照约定提供相应的服务，业主应按时交纳物业服务费用。本案中，在福田物业芜湖分公司已提供物业服务的情形下,赵俊负有按物业服务合同约定交纳物业服务费用的义务。赵俊上诉所称的违章搭建、油烟排放、开设小饭桌等情形，不是其拒付物业服务费的事由。其若有证据证明上述情形给其造成损失的，可另案向相关主体主张赔偿。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此拒付物业服务费。赵俊自2013年11月1日起即开始较长时间未交付物业服务费，其行为也是对其他按期交纳物业服务费业主利益的损害。一审法院对赵俊应交纳的物业服务费分年度分别减免50%、10%，已考虑到福田物业芜湖分公司在物业服务中存在的瑕疵。赵俊上诉要求仅应支付2000元物业服务费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵俊负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年八月三日书记员  黄 静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。