济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初2637号 原告：赵萌，男，1986年1月23日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王浩，山东国曜律师事务所律师。特别授权。 被告：孙丽艳，女，1973年12月1日出生，汉族，无业，住济南市。 原告赵萌与被告孙丽艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告赵萌的委托诉讼代理人王浩与被告孙丽艳到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 赵萌向本院提出诉讼请求：一、判令被告孙丽艳按照房屋买卖合同约定继续履行迁移户口的合同义务；二、判令被告孙丽艳支付原告违约金30万元（自2010年8月3日计算至2017年3月31日按合同约定计算为520448元，现酌情主张30万元，其余部分放弃）；三、判令被告孙丽艳支付原告赵萌自2017年3月31日至迁出所有户口之日止每日按合同总价款万分之五计算的违约金；四、本案诉讼费用由被告孙丽艳承担。事实与理由：2010年6月5日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告赵萌购买被告孙丽艳所有的位于济南市*房屋，总价款428000元，被告孙丽艳应于办理过户手续完成后一个月内将户口迁出。合同还约定：如果甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向本合同房屋买卖合同相对方支付本合同总房价款万分之五的违约金并赔偿给相应对方因此造成的损失及丙方的信息服务费。合同签订后，原告赵萌依约支付了全部房款，双方于2010年7月3日办理了房产过户手续，但被告孙丽艳却无视合同约定，拒不迁出其本人及子女户口。原告赵萌认为，依法成立的合同应受法律保护，合同义务应当履行。被告孙丽艳拒不履行合同义务的行为不仅违背诚信、构成违约，也侵犯了原告赵萌的合法权益。综上，为维护原告赵萌的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 孙丽艳辩称，双方买卖合同属实。但买卖房屋时双方已约定好不迁户口，因为该房是被告孙丽艳唯一的房产，没有地方迁户口。当时原告赵萌是同意不迁户口，其才同意把房子卖给原告赵萌。买卖合同签订后，其依约交付了房屋，双方没有产生纠纷。当时其没有注意合同上第十条的其他约定事项，其只是注意到了第七条中有迁出户口的约定。其询问中介，中介表示合同文本就是这样的。双方并没有约定合同签订后一个月内迁户口，否则原告也不会七年时间不闻不问。2017年春节时原告赵萌给其打过电话，告知原告赵萌想卖房子，问其户口能否迁走，其表示同意。之后其想把户口迁至其父母处，并积极到派出所办理迁户口事宜，无房产证明和居委会证明都已开好，但一直没有办成，目前也正在办。其在办理迁户口的过程中接到了法院的传票。因此，其并没有违约，而且原告也称没有注意到其户口没有迁出，也说明其没有给原告造成损失。综上，其不同意支付违约金。 原告赵萌围绕其诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、房屋所有权证、户籍证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被告孙丽艳对原告赵萌提交的上述证据的真实性均无异议。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理本院对以下事实予以认定： 2010年6月5日，原告赵萌（买方，合同乙方）与被告孙丽艳（卖方，合同甲方）通过山东信邦房地产咨询有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方自愿出售位于济南市*的房产给乙方；房屋所有权人为孙丽艳；房屋建筑面积为63.97平方米；一并出售的附属设施及物品包含固定装修及地下室等；本合同项下房产及其附属设施的总价款为428000元整；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式。合同第七条约定，甲乙双方一致同意，甲方于办理完过户手续当日腾出该房屋并进行交割验收，验收必须签订物业交割单，甲方必须于腾房当日将该房屋交付之前发生的所有费用结清，并将户口迁出。合同第八条第三款约定，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款万分之五的违约金并赔偿给相应各方因此所造成的损失及丙方的信息服务费。合同第十条其他约定事项中第三款约定，甲方户口于办理过户手续完成后1个月内自行迁出。原告赵萌在合同乙方处签字捺印予以确认，被告孙丽艳在合同甲方处签字捺印予以确认，山东信邦房地产咨询有限公司在合同丙方处加盖其合同专用章。 上述合同签订后，原告赵萌依据合同约定履行了支付房款等义务，被告孙丽艳依据合同约定履行了交付房屋等义务，并且于2010年7月3日配合原告赵萌办理了涉案房屋的所有权证。之后，被告孙丽艳的户口一直未从涉案房屋中迁出。原告赵萌也没有及时催告被告孙丽艳将户口迁出。2017年1月，原告赵萌通过电话要求被告孙丽艳尽快将户口迁出，被告孙丽艳至今未将户口迁出。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担相应的违约责任。原告赵萌认为，根据合同约定，被告孙丽艳应于办理完过户手续后一个月内将其户口迁出，被告孙丽艳未按合同约定履行义务，应按合同约定支付违约金。被告孙丽艳辩称，房屋买卖合同中虽然载明了迁出户口时间，但双方对户口迁出问题另外达成了口头协议，原告赵萌同意其先不迁出户口，只是到2017年1月份，原告赵萌通过电话问其能否迁户口，其表示同意并且积极的办理，在办理过程中原告赵萌提起了诉讼，其不应当承担违约责任。对此本院认为，原、被告在合同中约定被告孙丽艳应于办理完过户手续后一个月内将其户口迁出，但至今未将户口迁出，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。被告孙丽艳认为合同约定的违约金过高，申请法院予以调整。根据相关规定，违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另外，合同一方违约后，对方也应采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告孙丽艳按照合同约定履行了交房及过户义务，完成了主要的合同义务。原告赵萌未举证证实在2017年1月前曾催告被告孙丽艳履行迁出户口义务，且称一直没注意到被告孙丽艳一直未将户口迁出，也就是说原告赵萌在能够与被告孙丽艳取得联系的情况下长达六年半时间未催告被告孙丽艳迁出户口。对此双方均应承担一定责任。对于被告孙丽艳未迁户口造成的损失，原告赵萌也未提交证据予以证实。在这种情况下，原告赵萌要求被告孙丽艳支付违约金30万元，显然数额过高，应当予以调整。2017年1月原告赵萌催告后，被告孙丽艳理应及时迁出户口，但其至今未办理完毕户口迁移手续，具有主观过错。综合考虑上述因素并参考银行贷款利率，本院确定被告孙丽艳应支付原告赵萌截至2017年8月31日的违约金2万元。2017年9月1日起至被告孙丽艳户口迁出之日止的违约金，被告孙丽艳按每日50元计付。原告赵萌要求判令被告孙丽艳迁出户口，因户口迁移属于公安机关行政管理问题，不属于人民法院民事案件裁判范围，本院对此不予处理，原告赵萌也可依据相关行政管理规定要求公安机关办理被告孙丽艳户口的迁出手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告孙丽艳于本判决生效之日起十日内支付原告赵萌截至2017年8月31日的违约金2万元。 二、被告孙丽艳于本判决生效之日起十日内支付原告赵萌自2017年9月1日起至被告孙丽艳户口迁出之日止的违约金，按50元/日计算。 三、驳回原告赵萌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告赵萌负担1900元，被告孙丽艳负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年九月十二日 书记员  岳 静