福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0104民初5663号 原告:华润置地（福州）物业服务有限公司，住所地福州市仓山区建新镇花溪南路西侧36号39号楼二层。 法定代表人:张宝民，董事长。 委托诉讼代理人:陈绍珊、潘进，公司员工。 被告:蔡玉雄男，1972年5月29日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告华润置地（福州）物业服务有限公司与被告蔡玉雄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（福州）物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈绍珊、潘进到庭参加诉讼。被告蔡玉雄经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费（按680.43元/月的标准，自2012年12月30日起计至被告付清之日止，现暂计至2016年10月31日为31357元）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水电费（自2013年1月起计至被告付清之日止，暂计至2016年10月31日为2612.47元）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与华润置地（福州）有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为华润橡树湾家园一期提供前期物业服务，合同对物业服务内容及收费标准进行了约定，其中第五条约定住宅物业服务费为3元/月/平方米，第七条约定了自物业交付物业买受人之日起发生的物业服务由物业买受人承担，第十六条约定属于业主共同使用的公共水电费用单独按使用业主分摊，物业服务企业每月在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电公摊详细情况。前述合同已由被告签字确认。被告购买了华润置地橡树湾家园（一期）第×#楼×复式单元号房（建筑面积共226.81平方米）后，开发商已按约定交房。被告应当按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但被告自2012年12月30日至2016年10月31日，累计已拖欠物业服务费31357元，自2013年1月至2016年10月31日，累计已拖欠公摊水电费2612.47元。原告曾多次以多种形式向被告催缴上述款项，但被告至今不予理睬。 被告书面辩称，一、原告不能按照《前期物业服务合同》约定提供物业服务，违约在先。1.原告对小区内违章搭建、违章装修、破坏房屋外观等不予处理，放任违建行为，给被告的房屋造成难以修复的重大损坏。被告的×#204露台物业因×#104的违章搭建完全破坏了整体结构，价值受到损害。当发现违建行为时，被告即刻告知原告必须马上阻止违建，可原告不但不予处理，还趁被告未在小区时任由违建行为继续，违建人员甚至搭设竹梯进入被告物业露台施工，原告也置之不理。物业所在橡树湾家园（一期）小区原本是红砖外墙的英伦风格统一整洁外观，可粗大白色管道外墙走线的违章装修特别扎眼，严重影响了小区房屋外观，原告对此也是熟视无睹。根据《前期物业服务合同》第四条第（一）款第3、4项的约定，原告的上述行为已严重违约。2.原告对物业公共部位管理不善，维修缺失，导致物业漏水、破损现象严重。因原告对公共部位疏于巡查管理、对漏水现象视而不见，公共花园巨大开裂，导致被告×#204的两层地库漏水严重至水流成河，霉气冲天，装修报废，损失惨重。小区物业地下停车库墙体、地面到处开裂、掉皮灰，雨天车库进水成小河，车库内排污水成摆设。交房至今不足5年，已破败如此，就证明了原告的管理、维修缺失重。如所述，原告对《前期物业服务合同》第四条第（一）款第1、2项和第十三条已严重违约。3.小区公共绿化属于全体业主共有，原告未经全体业主同意允许，擅自将繁花似锦、具有重大观赏价值的树木砍伐，严重违反了《前期物业服务合同》第四条第三款的约定。4.原告对公共区域的环境卫生维护不到位违约。电梯门伤痕累累，地面污渍经久残留，落叶、车库灰尘铺满地：合同中关于清扫次数、清洁时间频率等，原告更是无法按约提供。5.原告对物业管理区域内的安全防范和秩序维护不足违约。楼宇可视对讲机、对讲系统无法使用，明示专属车位经常被占位停放，装修、中介等外来人员跨楼宇随处窜行。6.《前期物业服务合同》显示物业服务等级标准一级，收费3元／月×平方米，可上述事实证明原告严重违约，根本无法提供收费标准所需达到的物业服务。二、事实并非原告起诉状所述“向被告催缴上述款项，但被告至今不予理睬”，被告曾不仅电话说明，也还多次到物业中心反映上述物业管理存在的违约行为，同时表明只要违建行为停止并恢复原设计、原告纠正违约行为，被告即恢复缴费。但原告却没有任何答复，违建及违约行为依旧。而且原告明明熟知被告的居住地址，却依然将所谓的催缴函信寄发到被告已经变更许久无人签收的地址，足以说明原告不敢正视也无诚意解决其违约行为。三、综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先不能适当履行物业服务合同约定，事实上明显未提供符合合同约定的物业服务，给被告生活带来诸多不便，更带来经济损失及精神损害。所以被告有权根据《合同法》第六十七条先履行抗辩权的规定，主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。被告自2012年3月1日交房同时交纳物业费至向原告说明缘由延迟交纳物业费，原告提供的物业服务一直未达到《前期物业服务合同》约定。另原告提供的证据《物业服务备案函件》和《物业服务企业资质证书》显示，原告至2014年8月8日才取得二级资质的物业管理资格，也进一步说明原告至少在此日期前的物业管理都未达到国家规定标准要求。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的公摊水电明细，系原告单方制作的，本院不予确认。对原告提交的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的照片，真实性无法确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与华润置地（福州）有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定由原告为华润橡树湾家园（一期）提供物业服务，物业服务期间5年，自2009年12月30日至2014年12月29日止。2010年2月1日，华润置地（福州）有限公司与被告签订《商品房买卖合同》及附件协议，约定被告购买华润置地（福州）有限公司开发建设的坐落于福州市仓山区第×＃楼204复式单元房产，其中附件四“前期物业服务协议”约定由原告对讼争小区提供物业服务，被告作为讼争房产的买受人同意接受原告对讼争小区提供物业服务，该附件协议第五条约定住宅的物业服务费收费标准为3元／月／平方米。2014年12月30日，原告与华润置地（福州）有限公司续签《〔华润橡树湾家园一期〕前期物业服务合同》，约定住宅的物业服务费收费标准为3元／月／平方米，合同期限自2014年12月30日起至小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。 另查，讼争房产登记产权面积为226.81平方米，每月应交物业服务费680.43元。被告自2012年12月30日起未交纳物业服务费。 本院认为，华润置地（福州）有限公司与原告签订的《福州市前期物业服务合同》、《〔华润橡树湾家园一期〕前期物业服务合同》、与被告签订的《商品房买卖合同》及附件协议均符合相关物业法律、法规的规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力。原告是合同约定物业管理服务的公司，被告是物业管理服务小区的业主，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经对被告的住宅物业提供服务，被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费。自2012年12月30日起至2016年10月31日止物业服务费为680.43元/月×46个月＋680.43元/月÷31天×2天=31343.68元，被告应予支付。之后的物业服务费原告可另行主张。关于原告主张的公摊水电费，鉴于原告不能举证证明其所主张的公摊水电费的计算依据业经小区业主大会或主管部门核准，故本院对原告的该项诉请不予支持。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蔡玉雄于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（福州）物业服务有限公司物业服务费31343.68元； 二、驳回原告华润置地（福州）物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，由原告华润置地（福州）物业服务有限公司负担50元、被告蔡玉雄负担600元。被告蔡玉雄负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一七年九月二十日 书记员  黄 玲 附一：本民事判决书引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”