广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9470号原告：广州市某物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：梁某，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘某、黎某，均系该公司员工。被告：陈某，男，1971年9月1日出生，汉族，住广州市番禺区,原告广州市某物业管理有限公司诉被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市某物业管理有限公司（以下简称某公司）的委托诉讼代理人刘某，被告陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付从2008年4月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币13198.68元，及从2008年4月11日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币13198.68元），暂总计为人民币26397.36元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之一308房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2008年4月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向法院提起诉讼。被告陈某辩称：我所在小区“洛溪新城芳华花园”小区提供物业服务的公司，在《物业管理合同》存续期间没有依法按约提供物业管理服务，其提供的物业管理服务质量极为低劣，甚至不能保障包括我在内的所有业主的最基本的物业服务需求，严重违约，依法不能收取涉案的物业管理服务费，更不能收取滞纳金。（一）违反合同约定，具体情形有：1、多数单元门厅的门多年无人维护，破烂不堪；2、公用设施缺乏维护，无一完好；3、公用绿地、花木未得应有的养护，受损严重；4、从未编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，从未编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告，也从未向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；5、因提供的物业服务质量太糟糕，并没有实现合同规定规定管理目标，导致小区广大业主游行示威维权。（二）违反相关法律法规，具体情形有：1、本小区建筑面积239589.69平方，按当时执行的法律需要二级资质，物业公司没有相应资质，同时也没有相应的有职称的人员提供合格的服务；2、对违建、乱砍管理不作为，没有依法监督和制止，造成小区到处违建，绿化苗木受损严重；3、外来人员可以自由出入小区，未履行维修保养致使多数单元的门厅多年失修，安保人员不足，导致发生多次入室盗窃；4、退出资料移交不配合，至今未移交任何资料，导致后续新物业管理公司接手难度增大，增加管理成本。（三）物业公司以上违约情形导致了恶劣结果：1、小区环境脏乱；2、小区治安恶化；3、公共设施破败；4、公共绿化受损严重；5、乱砍树木、乱停车、违建泛滥。综上，虽然物业管理公司就小区物业管理服务事宜与相关公司签订了合同，但其进驻小区后，一致没有依法按约提供物业服务，所提供的物业服务越来越差，整个小区长期处于一种无管理状态，不仅导致业主们期待的合同目的落空，而且其不作为行为还严重影响了业主们的生活，最后导致合同解除，故某公司所受让的“债权”依法依约不存在，而且，我不认识某公司，所以与某公司没有关系。请求驳回某公司的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了：1.《物业管理合同》（A区）原件一份，证明洛城公司向被告居住小区提供物业管理服务的依据，及双方的权利、义务关系，收费标准等其他必要记载事项；2.《洛涛居南区物业服务项目交接清单》、《洛涛居南区交接物品清单》，证明洛城公司向涉案小区的新物业管理公司及小区业主委员会合法交接以及移交相关资料并退场的事项；3.《证明》原件一份，证明洛城公司向被告小区提供物业管理服务的事实及起止时间；4.房地产权证、广州市不动产登记查册表打印件一份以及不动产权即时状态打印表一份，证明被告是涉案小区物业产权人及使用的事实，及证明被告的身份情况；5.业主欠费明细单打印件一份，证明被告自2008年4月1日起至2018年4月30日期间未缴纳物业管理费及欠缴金额的明细情况；6.《债权债务抵偿协议》原件一份，证明原告向被告追讨欠费的依据和合法性；7.债权转让公告原件一份，证明洛城公司在媒体（广州日报）公告债权转让的相关信息，及原告向被告主张权利的合法性；8.债权转让及催缴费通知书（及快递回执）原件，证明洛城公司已向被告履行了告知义务并曾向被告催缴物业管理费的事实，被告实际签收并已知悉的事实；9.挂号信（2010年、2011年、2012年、2014年、2016年、2017年）（律师函及国内挂号信函收据），证明广州市洛城物业管理有限公司曾向被告催缴物业管理费事实。被告陈某质证认为：确认案涉房屋是我的房子，确认欠缴物业服务费的时间，但是我不缴费是有原因的，原因与答辩意见一致，其余证据不清楚。被告陈某围绕其答辩依法提交了：1.图片（打印件），证明偷盗；2.图片（打印件），证明公共设施缺乏维护；3.图片（打印件），证明进场时环境；4.光碟，证明卫生差，业主示威抗议。原告某公司质证认为：对以上证据三性不予认可，这些证据来源不清，没有原件核对，图片均为打印件或者复印件，拍摄的图片没有时间、地点、水印以及其他的拍摄情况注明，从被告的陈述可以看出这些证据是小区微信群或者公众号，所以该证据三性无法确认，视频也是转发刻录件，无法证明被告所述的内容。本院综合分析原、被告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之一308的房屋登记在被告陈某名下，该房屋为住宅，建筑面积90.9平方米。2005年8月29日，案外人洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定洛城公司为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居南区（以下简称涉案小区）等区域提供物业管理服务。委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。住宅管理服务费为1.2元/月·平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应管理费的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具一份证明，证实洛城公司自2005年8月29日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，洛城公司与原告签订一份《债权债务抵偿协议》，约定将洛城公司自2005年8月29日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告行使。2018年6月29日，洛城公司通过广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年10月19日，洛城公司向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，国内挂号信函收据编号XA05595748044。本院认为，案外人洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》为前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。被告接受了洛城公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。合同中未约定物业管理费的缴纳时间，视为每月底缴纳当月物业管理费。涉案房屋建筑面积为90.9平方米，每月应交纳物业费为109.08元（1.2元/月/平方米×90.9平方米），自2008年4月1日起至2018年4月30日，共计121个月，共计应交纳物业费13198.68元（109.08元/月×121个月）。关于滞纳金部分，物业合同未约定交纳物业管理费的具体时间，视为被告应在每月月末交纳当月的物业管理费，应从次月1日开始计算上月物业管理费的滞纳金。但上述滞纳金是规定在前期物业合同中，明显过于加重了被告负担，且原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失，被告的抗辩虽未提供证据但在多数业主出庭均抗辩广州市洛城物业管理有限公司服务质量较差的情况下，且广州市洛城物业管理有限公司确实已经被涉案小区解聘赶走，本院确认广州市洛城物业管理有限公司存在提供物业服务质量较差的情况。本院确认被告无需支付拖欠管理服务费的滞纳金。原告某公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，原告已通过诉讼的形式完成了通知义务，某公司因此取得相应的追讨物业管理费的权利，被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。原告的上述追讨权利系由案外人广州市洛城物业管理有限公司转让债权而来，其请求超出原债权人可主张权利内容的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈某在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某物业管理有限公司支付2008年4月1日起至2018年4月30日期间的物业管理服务费13198.68元；二、驳回原告广州市某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费230元，由原告广州市某物业管理有限公司负担100元，被告陈某负担130元。本判决为终审判决。审判员  崔淑冰二〇二〇年八月十日书记员  张 荣