广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0126民初1118号 原告：黄龙武，男，1964年12月7日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：黎锦凤，女，1942年11月14日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江南区。 第三人：叶文易，男，1980年4月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告黄龙武与被告黎锦凤、第三人叶文易房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。因本案须以黎锦凤诉叶文易确认合同无效纠纷一案的审理结果为依据，该案尚未审结，本院于同年5月15日中止审理本案，并于同年9月18日恢复审理本案。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄龙武向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还房屋租金5000元；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告自1999年4月15日向被告黎锦凤租赁宾阳县武陵镇定安街96号房屋做生意。2014年9月30日，原、被告商定，被告同意原告续租2年，租期自2015年4月5日至2017年4月5日止，每年租金为2500元，当日，原告就将2年的租金共5000元交给被告，并请蒙乾民写租赁协议，由双方签名确认。被告于2014年10月18日将该房屋转让给第三人叶文易，第三人于次日就告知原告，声称租期至2015年4月5日止，要求原告在此时间前搬出。2015年3月，当地社区干部通知原告及同街的其他住户到社区商量房屋改造事宜，因各户意见不一，协商无果。同年4月，第三人纠集20多人到原告该房屋，以暴力威胁要求原告搬出，此事虽经镇司法所调解，但无处理结果。后来，由于与该屋相邻的房屋已拆掉了屋顶的横条，导致原告该屋存在倒塌的危险。原告承租相邻的另1间铺面产生的租金及损失问题，在社区领导主持下，已经得到解决，但被告却未退还原告已付的租金。2015年7月份，第三人多次上门要求被告履行卖房协议，在万不得已的情况下，原告又向别人承租了1间房屋作为仓库，将该屋的货物搬到仓库，次日，原告发现宾阳县武陵镇定安街96号房屋内剩余的货物已被第三人处理掉，原告被赶出该房屋后，导致无法经营，损失严重。原告认为，与被告协商租赁房屋在先，且已交付了2015年4月5日至2017年4月5日的租金，房屋转让后，原告仍可按期使用，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告黎锦凤辩称，首先，房子租给原告经营多年未有争议，双方合作良好；其次，一直以来，被告委托蒙乾民全权负责该房屋租赁事宜。2014年10月18日卖屋一事，是第三人叶文易与中间人叶文开串通所为，被告并未在该卖屋契上签名，买卖行为无效。第三人暴力威胁赶走原告，导致本案发生，因此，第三人理应退还本案租金5000元及赔偿原告经济损失。 第三人叶文易陈述称，一、第三人对原、被告签订的房屋租赁协议和租金的事情概不知情；二、原告诉讼的事实和理由以及被告的答辩均不是事实；三、房屋转让次日，第三人已告知原告，要求原告在2015年4月5日前交房，但原告一直拖到2015年7月才搬出；四、原告诉称第三人带人赶走原告不属实，武陵镇司法所和社区干部曾处理过该事情；五、对原告的诉讼请求无异议。 综合各方的分歧意见，本案的争议焦点是：本案的租金应由谁返还？ 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 宾阳县武陵镇定安街96号房屋[产权人登记为黎锦凤，房屋所有权证号为桂房证字第2014114号，国有土地使用证号为宾国用（96变）字第138号]原为黎锦凤所有，原告长期承租该房屋做生意。2014年9月30日，原、被告商定，被告同意让原告再续租2年，租期自2015年4月5日起至2017年4月5日止，每年租金为2500元，原告已于当日将2年的租金共5000元交给了被告。被告黎锦凤将房屋转让给第三人后，次日第三人就告知原告，并要求原告在2015年4月5日之前搬出，原告未第三人设定的期限搬出，后来，第三人又多次要求原告搬出，但由于被告与第三人因房屋转让而产生纠纷未有处理结果，致使原告要求相应的赔偿未得到解决。2015年7月11日，原告就搬出了宾阳县武陵镇定安街96号房屋。 另查明，2014年10月18日，黎锦凤与叶文易签订1份《卖屋契》，黎锦凤将上述房屋转让给叶文易，价格为25万元。合同签订当天，叶文易向黎锦凤付清了购房款，黎锦凤也向叶文易交付了该房屋的所有权证书及国有土地使用证书。合同未约定有房屋的交付时间。2016年6月1日，黎锦凤以叶文易采取欺骗手段强买该房屋为由而起诉叶文易，要求确认房屋买卖合同无效，该案经审理后，本院认为黎锦凤与叶文易订立的《卖屋契》，是双方的真实意思表示，主体合格，内容合法，依法确认房屋买卖合同为有效的合同，遂于2016年7月22日作出（2016）桂0126民初1833号民事判决书，判决驳回黎锦凤的诉讼请求。黎锦凤不服该判决，而提起上诉。该案该南宁市中级人民法院审理后，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黎锦凤上诉所述及请求不成立，遂于2017年5月17日作出（2016）桂01民终4849号民事判决书，处理结果为驳回上诉，维持原判，该判决书已于2017年6月30日发生法律效力。 又查明，黎锦凤于2014年10月18日将房屋转让给叶文易至今，黎锦凤未将房屋成交后至2017年4月5日且原告已经交付了的租金（含2015年4月5日至2017年4月5日的租金5000元）移交给房屋买主叶文易。房屋转让后，原告未向叶文易交过2014年10月18日以后至2015年7月11日的租金。庭审中，叶文易要求原告向其交付2015年4月5日后使用访房屋期间的租金。原告要求被告返还5000元是指原告向被告交付的2015年4月5日至2017年4月5日的租金。 本院认为，关于租赁合同的效力问题。原、被告就宾阳县武陵镇定安街96号房屋续租问题，双方于2014年9月30日达成协议，原告继续承租被告的房屋，原告并一次性付清2年的租金，该租赁合同系原、被告的真实意思表示，不违反法律的规定，故该租赁合同合法有效。合同订立后，原告已履行了合同约定的义务。2014年10月18日，黎锦凤将原告租赁的该房屋转让给叶文易，房屋转让合同合法有效，已经生效的裁判文书所确认。《中华人民共和国合同法》二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告在承租被告所有的宾阳县武陵镇定安街96号房屋期间，被告将该房屋转让给第三人，虽然该房屋所有权发生了变动，但房屋转让并不影响本案租赁合同的效力。 关于返还房屋租金的主体。原、被告于2014年9月30日订立的租赁合同约定的租期是2015年4月5日至2017年4月5日，房屋转让后，第三人亦受到该租赁合同效力的约束，不得随意解除合同，而原告在约定的期限内，也可以依照合同约定使用该房屋。本案中，第三人在买受被告的房屋后，于次日就告知原告，并要求原告在2015年4月5日前搬出，由于原告并未按照第三人设定的期限搬出，后来第三人又多次上门要求原告搬出该房屋，直至2015年7月11日原告才搬出，本院认为，第三人多次要求原告搬出所承租的房屋，实际上就是第三人向原告发出了提前解除该租赁合同的意思表示，后来，原告于2015年7月11日主动搬出所承租的房屋行为，实际上也是原告对第三人发出提前解除租赁合同意思表示的实质回应，应认定原告与第三人已经协商一致提前解除了租赁合同。而黎锦凤作为房屋转让方，其已向原告收取了自2014年10月19日至2017年4月5日的租金，在该房屋所有权发生变动后，未向第三人移交相应数额的租金，在租赁合同提前解除后，被告黎锦凤负有向原告返还租金义务。 关于返还租金的数额。原告要求被告返还2015年4月5日至2017年4月5日的租金为5000元，而本院依法确认原告与第三人协商解除合同的期限是2015年7月11日，原告自2015年4月5日至2015年7月11日止，实际使用期限为97天，应交付的租金为664.45元（2500元÷365天×97天），在第三人不同意减免的情况下，应从原告已交付的5000元租金中作相应的扣减，扣减后，被告应返还给原告4335.55元（5000元-664.45元）。第三人要求原告交付2015年4月5日后至搬出时的实际使用房屋期间的租金，无法律依据，因为原告已按租赁合同履行了租金交付的义务，并无违约行为，因此原告可以拒付，但第三人可向被告主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下： 被告黎锦凤返还给原告黄龙武4335.55元。 本案受理费50元，减半收取即25元，由被告黎锦凤负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费50元，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王忠贤 二〇一七年九月二十五日 书记员  谭秋铭 附相应法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 2、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 3、《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。