山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2946号上诉人（原审原告）：朱术爱，女，1977年1月1日出生，汉族，住长岛县。委托诉讼代理人：张同军，蓬莱德源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：蓬莱裕源置业有限公司，住所地蓬莱市紫荆山街道武霖村。法定代表人：陈静，总经理。委托诉讼代理人：贺建平，山东蓬祥律师事务所律师。上诉人朱术爱因与被上诉人蓬莱裕源置业有限公司（以下简称裕源置业）商品房销售合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2019）鲁0684民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱术爱上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。一审判决没有明确裕源置业逾期交房的截止时间点，根据朱术爱与裕源置业签订的补充协议和裕源置业出具的承诺书可以看出，计算逾期交房违约金的截止时间是综合验收之日。一审庭审中，朱术爱向法庭提交了蓬莱市建设主管部门在蓬莱网上民声中的答复、紫荆世家业主向该部门咨询的电话录音以及最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书，证明建设单位除应组织五家竣工验收并取得验收合格的确认文件外，还需在交付前由规划、环保、消防等部门认可并由建设主管部门审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准。建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对商品房是否验收合格享有审查和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文书，朱术爱与裕源置业约定以综合验收之日作为逾期交房违约金的计算截止时间是有事实依据的。一审判决仅以《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定作为定案根据，属于法律适用错误，虽然《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》取消了综合验收的行政审批，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，住宅小区在竣工验收备案后进行综合验收是强制性要求，根据《建设工程质量管理条例》第十七条、第四十九条、第五十六条、第五十九条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等相关规定，开发项目必须经过综合验收备案和综合验收合格后方可交付使用，一审判决认定“综合验收的约定不明，无法确定交付时间”是错误的。二、一审判决对朱术爱主张的逾期交房违约金计算标准应为万分之二不予认定是错误的。双方签订的补充协议和裕源置业出具的承诺书中均对逾期交房违约金的计算标准明确表述为“因逾期交房自2016年7月1日至综合验收之日，按日万分之二计算”。朱术爱虽于2015年8月10日领取了钥匙，但因为当时裕源置业交付的房屋不符合双方约定条件，也不符合法律对商品房交付的强制性规定，不能就此认定裕源置业向朱术爱交付了房屋。一审判决认定2015年8月10日裕源置业向朱术爱交房，进而认定逾期交房违约金应按万分之一计算是错误。另外，裕源置业于2016年7月5日出具的承诺书是裕源置业的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该承诺书第一条写明“已交钥匙装修的业主，在未综合验收前仍享有裕源置业赔偿的违约金”，承诺书和补充协议的内容并不冲突，而是相互补充，一审判决对承诺书的内容不予认定也是错误的。裕源置业辩称，首先，裕源置业逾期交房未超一年，应按照日万分之一承担违约金；其次，国家早已取消综合验收，双方在补充协议中约定的综合验收条件事实上已无法达成，一审判决将配套设施全部到位之日即2017年12月30日作为逾期交房违约金计算截止日，符合公平合理原则，朱术爱已经接房并与裕源置业办理了正式交房手续，说明其认可房屋符合交付条件；再次，逾期交房的违约责任并非全在裕源置业，因涉案楼盘涉及到旧村改造，政府的拆迁改造资金未全部发放到位，加上部分村民拒绝搬迁，导致涉案楼盘逾期交房；最后，朱术爱并无实际损失发生，也未提交因逾期交房产生实际损失的任何证据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。朱术爱向一审法院起诉请求：1.判令裕源置业支付朱术爱违约金92700元（自2016年7月1日起至2019年7月1日，以423283年为基数，按日万分之二计算）；2.诉讼费由裕源置业负担。一审法院认定事实：2014年1月12日，朱术爱与裕源置业签订《商品房买卖合同》，约定朱术爱购买裕源置业开发的蓬莱市武霖·紫金世家16号楼2单元301号住宅，建筑面积77.85平方米，总房款合计423283元。合同第八条约定，卖方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。合同第九条约定，逾期交付商品房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，朱术爱按约支付了全部购房款，裕源置业未按约定时间交付商品房。2015年8月10日，朱术爱与裕源置业签订《紫金世家房屋交付协议书》，朱术爱接收了涉案房屋。同年秋天朱术爱对房屋进行了装修并于2016年初入住。2016年8月18日，裕源置业与朱术爱签订补充协议，约定“一、因甲方（裕源置业）延期交房，双方约定延期时间在一年内的，违约金按原合同约定的每日万分之一执行；延期时间超过一年的，自超出之日起至综合验收前，甲方按照每日万分之二支付乙方违约金。二、甲、乙双方签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年6月30日，截止2016年6月30日，甲方应支付乙方违约金15450元，甲方于本协议当日支付乙方；自2016年7月1日起至紫金世家综合验收前的违约金，甲方按照本协议第一款在综合验收完毕30日内陆续支付乙方……”。补充协议约定的违约金15450元裕源置业已向朱术爱支付。另，涉案房屋于2016年8月16日通过勘察、设计、施工、建设、监理五家单位竣工验收。同年10月31日，涉案工程取得了建设工程竣工规划核实合格证。诉讼过程中，裕源置业未提交合同约定的《建设工程竣工验收备案表》。朱术爱与裕源置业对于因延期交房产生的违约金计算标准及计算时间存在争议。一、计算标准问题。朱术爱主张按照双方签订的补充协议和裕源置业作出的承诺书，应自2016年7月1日计算至综合验收之日，按万分之二计算。裕源置业则认为朱术爱已经接房，并无损失，违约金标准过高且根据补充协议约定，朱术爱在逾期一年之内已经接房，应按日万分之一计算。朱术爱与裕源置业2016年8月18日签订的补充协议约定“因甲方延期交房，双方约定延期时间在一年内的，违约金按原合同约定的每日万分之一执行；延期时间超过一年的，自超出之日起至综合验收前，甲方按照每日万分之二支付乙方违约金”，据此约定，双方合同中约定的交房日期为2015年6月30日前，朱术爱实际接房时间2015年8月10日，故违约金应按照补充协议约定的每日万分之一计算。裕源置业单方出具的承诺书早于双方签订的补充协议，应以双方签订的补充协议为准。朱术爱计算方式有误，一审法院不予认定。二、计算期间问题。朱术爱主张应按补充协议的约定自2016年7月1日计算至涉案工程取得竣工综合验收备案表之日。裕源置业不认可，认为国家已经取消了“综合验收”，“补充协议”上载明的“综合验收”的意思为勘察、设计、施工、建设、监理五家单位的竣工验收。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》(2011修正)第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。商品房必须通过竣工验收合格才能交付使用。此处的竣工验收合格即为勘察、设计、施工、建设、监理五家单位的验收。双方补充协议约定的违约金计算截止时间为“综合验收”，虽双方对于综合验收的理解有分歧，朱术爱认为应为取得综合验收备案表，裕源置业则主张为五家验收，但对于各自主张，双方均未提交证据予以证实，一审法院均不予采信。鉴于对于综合验收的约定不明，无法确定给付期间、给付时间。考虑到朱术爱接房时相关附属设施及配套设施确实未全部配置，结合双方认可的涉案商品房水、电、暖等基础设施及配套设施具备使用基本使用功能的时间，朱术爱亦无证据证明其损失情况，一审法院根据公平原则，酌情认定违约金支付至2017年12月31日止。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同有效，裕源置业应按约定向朱术爱履行交房义务。现裕源置业延期交房事实清楚，其应按约向朱术爱支付违约金。裕源置业抗辩理由不当，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、限蓬莱裕源置业有限公司于判决生效后十日内给付朱术爱逾期交房违约金23238.2元；二、驳回朱术爱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1009元，由朱术爱负担756元，蓬莱裕源置业有限公司负担253元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。朱术爱提交：1.朱术爱向蓬莱市住建局调取的备案时间为2020年1月21日的涉案工程综合验收备案证书复印件一份，证明裕源置业在承诺书及补充协议中将逾期交房违约金的计算截止时间约定为综合验收之日有事实和法律依据，且该证书注意事项的第二条载明“未取得本证，新建房屋不得交付使用”，也可以证明在未取得竣工综合验收备案之前，任何形式的交房都是不符合法律规定的，一审判决将2015年8月10日朱术爱领取钥匙的时间定为交房之日，没有法律依据；2.蓬莱市人民法院（2019）鲁0684民初2511号民事判决书一份，在该证据中一审法院判决开发商交付给购房人占有使用的房屋不仅要符合合同约定的条款，还要符合法律及行政法规规定的条件，商品房通过竣工验收合格才能交付使用，本案当时裕源置业交付的房屋未通过竣工验收合格，不符合法律行政法规的相关规定，裕源置业没有完成法律意义上的交付，本案一审判决结果与一审法院之前的判决相冲突，是错误的；3.裕源置业于2020年1月份与业主黄晓婷、盛文霞签订的关于房屋违约金抵顶协议照片打印件两份，证明裕源置业自认逾期交房违约时间应计算至2020年1月份，向该两名业主支付的违约金远超过法院判决金额，朱术爱据此认为一审判决确定的逾期交房违约金过低。裕源置业质证称，因证据1是复印件，对真实性不认可，且裕源置业与朱术爱于2015年8月10日已经办理了正式交房手续，说明朱术爱已经认可房屋具备基本使用功能，朱术爱提交的该份证据与本案无关；证据2落款处没有法院的盖章，对真实性有异议，且与本案无关；证据3与本案无关，该两名业主收房日期在2020年，而朱术爱的收房日期在2015年8月10日，因两者具体情况不同，逾期交房违约金的计算结果当然不一样。本院认为，证据1有备案字号，且落款处加盖有蓬莱市住房和城乡建设管理局的公章，本院对该证据的真实性予以认可，该证据可以证明涉案项目于2020年1月21日通过竣工综合验收备案；证据2打印自中国裁判文书网，且能在人民法院审判业务云平台查询到，本院对该证据的真实性予以认可，但该证据系个案认定，与本案无关；证据3系照片打印件，朱术爱未提交证据原件，且无证据证明该两名业主的情况与朱术爱相同，本院对该证据不予采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一审判决认定裕源置业应向朱术爱支付逾期交房违约金的计算截止时间和计算标准是否正确。朱术爱于2015年8月10日与裕源置业签订《紫金世家房屋交付协议书》并实际接收了涉案房屋，于2015年秋天对涉案房屋进行装修并于2016年初入住，涉案房屋于2016年8月16日通过五家单位竣工验收，于2016年10月31日取得竣工规划核实合格证，再结合裕源置业提交的《新建住宅供电工程建设合同》《供热工程施工协议》《供、用水合同书》《燃气管道工程安装合同》《电梯工程安装合同》及一、二审庭审查明的事实，可以认定涉案房屋水、电、暖等基础设施及配套设施于2017年底具备基本使用功能，此时朱术爱已实现了涉案房屋的居住及使用功能。现朱术爱按照其与裕源置业于2016年8月18日签订的补充协议主张逾期交房违约金，但未提交证据证明裕源置业逾期交房对其造成的实际损失，且裕源置业认为双方约定的逾期交房违约金标准过高，请求法院适当减少，一审判决根据公平原则酌情认定裕源置业向朱术爱支付逾期交房违约金23238.20元，事实和法律依据充分，计算标准及结果合理，与朱术爱因逾期交房产生的实际损失相符，本院予以确认。综上所述，朱术爱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2018元，由朱术爱负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年八月三日书记员  孙晓雯