贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)黔0502民初6460号 原告：杨仁兵，男，1982年4月4日出生，汉族，住贵州省赫章县。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 原告杨仁兵与被告毕节兴业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告杨仁兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付按合同约定办理房屋交接手续违约金（即667704元为基数×2/10000×天数）暂定10000元；2.判令被告向原告支付逾期取得初始登记有关文书的违约金（即667704元为基数×1/10000×天数）暂定10000元；3.判令被告向原告支付逾期办理转移登记违约金（即667704元为基数×1/10000×天数）暂定10000元；4.判令被告退还原告所购买门面层高不足部分的购房款（以法院最终认定的不足部分数据实际计算）暂定10000元；5.诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告增加1项诉请为“判决被告退还原告房屋面积差价0.47平方米的购房款9071元。”同时，原告将第1项诉请中的交接手续违约金明确为“被告未按合同约定向原告交付房屋实测报告、质量合格验收报告的违约金，违约金从合同约定的2015年6月30日至实际交付前述文书之日止。”将第2项诉讼请求的计算时间明确为“从2016年6月30日起至2019年12月1日。”将第3项诉讼请求的时间明确为“从2016年6月30日起计算至被告实际办理房屋产权证书至原告手里之日止。”） 事实及理由：原告于2013年10月19日在被告公司售房人员的介绍下看中了涉案门面房，建筑面积36.1平方米，单价18300元/平方米，享受优惠政策后总房款为607704元，被告公司包租五年，前三年的租金共126354元，抵当购房款（即607704元-126354元=481350元），现在原告就只需要向被告公司支付481350元，就等于总房款607704元全部付清。当天原、被告双方就签订了《商品房买卖合同》合同编号为20140182。合同中只体现了购房款为481350元，当时原告方提出异议，被告方解释称从委托租赁合同能体现出其余126354元购房款的，这样公司少缴纳一些税费。同时原告方与被告方命名为“毕节华兴商业管理有限公司”签订了《盛世华都商铺委托租赁合同》，以本案原告为甲方（委托方），“毕节华兴商业管理有限公司”为乙方（受托方）。该合同第一条中第2项：该铺位建筑面积（含公摊）约为36.1平方米，甲方已签订《盛世华都商品房买卖合同》。该租赁合同第四条中第2项：甲方委托乙方租赁商铺为1层1-135号商铺，第一轮租期年限为5年，甲方前三年租金已由盛世华都项目开发商毕节兴业房地产开发有限公司一次性从甲方购房款中扣除。该租赁合同第四条中第4项：租金支付金额：第一年、第二年、第三年租金已由盛世华都开发商毕节兴业房地产开发有限公司一次性从甲方购房款中扣除。第四年租金为42118元，第五年租金为48135元。据此，请求法院支持原告诉讼请求，判定涉案门面总房款为607704元。原告已按双方签订的《盛世华都商品房买卖合同》中约定的总价款履行了支付义务。但被告方至今也没有按合同约定向原告方办理房屋交接手续，应当承担相应的违约责任，该买卖合同第十一条中约定了：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十四条交接手续中约定该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证明。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条、第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十三条中约定了逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日（即2015年6月30日次日为2015年7月1日）起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金（即667704元为基数×2/10000×天数）。该买卖合同第二十二条第二大项约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请初始登记，违约责任处约定：因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任。但该商品房的初始登记逾期办理的原因是该幢楼的消防验收不过关导致的，不属于行政不可抗力因素，因此被告公司应当按转移登记中约定的违约责任条款承担违约责任，即出卖人应当按约定之日2015年6月30日起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定之日起至实际交付办理商品房初始登记证明有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。[即以667704元为基数×1/10000×（2015年10月1日至2019年12月10日）]。该合同第二十二条第三大项约定：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。[即以667704元为基数×1/10000×（2016年6月30日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）]。该合同第三条中约定了该商品房位于地上第一层，该房号为1-135，用途为商业，层高为4.8米。被告公司于2019年12月10日通知交资料办理不动产证，过后几天原告去交资料办理接房手续，原告要求被告公司按合同约定提供该房屋相关的验收合格证明文书，可被告公司拒不提供，原告就发现层高只有4.25米，面积无法测量，因为还没有隔出来。当时原告就是看中该门面房的层高才买下的，可以隔为两层使用，可现在无法达到原告的购买使用目的，给原告造成了极大的经济损失。对于层高不足的违约责任合同中没有规定，但原告购买的是整个三维立体空间，门面房的层高和面积是构成容积大小的两大客观因素。容积的大小直接确定了门面的价值和收益，可见层高与面积的重要性是同等的。据此，根据《最高人民法院关于处理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：面积差异的处理方法，实测套内建筑面积小于预测套内面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。综上所述，原、被告双方签订《盛世华都商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应履行各自的履行义务，原告已按约定付清了所有购房款项。被告未按合同约定履行义务，已构成多处违约，应该按合同约定分别承担违约责任。据此，原告为了维护自身的合法权益，特诉讼至法院，望法院依法支持原告的所有诉讼请求。 本院经审查认为，原告提供的在案证据显示，2013年10月19日，以杨仁兵、高琴为买受人，被告毕节兴业房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区。2016年9月2日，杨仁兵、高琴协议离婚，双方签订的《离婚协议》载明，“双方于2006年同居，于2007年7月25日生长女杨璐玲，2009年5月12日生长子杨翼，2011年5月21日生次子杨怡然，共三个孩子。于2013年双方到达依乡民政补办了结婚证。双方自愿离婚。在毕节市盛世华都买的门面36.01平方米总房款61万元，已付24万元，剩余的向银行贷款，是双方提供结婚证、身份证等共同签字贷款的，但仍然是男方个人的财产，女方无权过问，因为所欠债务是由男方独自还完的。结合以上实际，所有房产都归三个孩子所得。”根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”而杨仁兵、高琴在《离婚协议》中约定所有房产都归二人的孩子杨璐玲、杨翼、杨怡然，故与本案有直接利害关系的公民为杨璐玲、杨翼、杨怡然而非杨仁兵。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告杨仁兵的起诉。 案件受理费人民币400元，免予征收。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年八月三日 书记员 杨云兴