四川省金堂县人民法院 行 政 判 决 书 （2015）金堂行初字第24号 原告陈跃，男，1986年7月28日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托代理人陈友富（陈跃之父），男，1950年4月20日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告成都市青白江区房产管理局，住所地四川省成都市青白江区大弯镇华金大道二段467号。 法定代表人彭辉，局长。 委托代理人兰波，四川达和律师事务所律师。 委托代理人冯红兵，四川达和律师事务所律师。 第三人成都怡城房产测绘有限公司，住所地成都市青白江区大弯镇华金大道二段467号。 法定代表人张剑，经理。 第三人成都市正鑫房屋经纪有限公司，住所地四川省成都市青羊区青龙街51号1栋13楼4号。 法定代表人庄正木，总经理。 原告陈跃诉被告成都市青白江区房产管理局（以下简称青白江区房管局）、第三人成都怡城房产测绘有限公司（以下简称怡城公司）、第三人成都市正鑫房屋经纪有限公司（以下简称正鑫公司）房屋登记一案，本院于2015年12月22日立案受理，于2015年12月24日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因第三人怡城公司、正鑫公司与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条之规定，分别于2015年12月25日、12月28日依法通知其作为本案第三人参加诉讼并送达了起诉状副本。审理过程中，因需另案审理结果为依据，本院于2016年1月12日裁定中止审理本案，于2017年6月7日恢复审理。本院于2017年6月8日公开开庭审理了本案。原告陈跃及其委托代理人陈友富，被告青白江区房管局副局长贺春霓及其委托代理人兰波，第三人怡城公司经理张剑到庭参加诉讼，第三人正鑫公司经合法传唤未到庭，不影响本案审理。本案现已审理终结。 被告青白江区房管局于2013年9月29日对正鑫公司作出成青房权证监证字第0315737号房屋所有权证。该证记载：规划用途为农品超市、商业，房屋建筑面积4977.79平方米，房屋所有权人正鑫公司。 原告陈跃诉称，青白江区大弯青年生活广场“农品超市”是2010年规划的高规格菜市场。市场建筑设计不符合标准，设施设备残缺不全，摊位密度严重超标，摊位面积严重缩水。该市场以虚假的“套内面积”进行误导、欺骗，将承重结构、通道等违法测绘计算到摊位面积里欺骗购房人。青白江区房管局没有监督怡城公司与正鑫公司的违法行为，认可测绘成果，实施了预售许可、登记备案。被告依法应当承担其违法的行政责任。诉请判令：1.撤销被告依据城房测[2012-094]号房屋面积测绘报告而违法为正鑫公司颁发的成青房权证监证字第0315737号房屋所有权证；2.本案诉讼费由被告承担。 原告陈跃向本院提交了以下证据、依据： 1.原告的身份证复印件，拟证明原告主体适格； 2.委托书、亲属证明，拟证明原告主体适格； 3.城房测[2012-094]号房屋面积测绘报告，拟证明测绘公司违反物权法第六章的规定出具报告； 4.成青房权证监证字第0315737号房屋所有权证，拟证明被告依据违法的房屋面积测绘报告进行了产权登记； 5.市场摊位图及图片、1039号摊位尺寸图、市场摊位整体图，拟证明没有摊位详细尺寸； 6.信访材料一组，拟证明原告起诉没有超过时效； 7.大弯青年生活广场商业楼临时管理公约、商品房买卖合同、个人及家庭房屋登记记录、购房款收据，拟证明测绘是违法违规的。 被告青白江区房管局辩称，第一，原告陈跃的诉讼请求已超过诉讼时效。被告办理初始登记的时间为2013年9月30日，原告起诉时已超过六个月的诉讼时效。第二，2013年9月29日，第三人正鑫公司向被告递交申请资料，办理本案所诉房屋的初始登记。被告根据《房屋登记办法》关于办理房屋初始登记的相关规定，审查了申请人提交的登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等办证必须提交的资料后，认为该房屋初始登记申请资料齐全、合法，为正鑫公司办理了该房屋的初始登记，并于2013年9月30日向正鑫公司颁发了成青房权证监证字第0315737号房屋所有权证。第三，本案不存在被告依据第三人怡城公司违法测绘报告办理房屋所有权初始登记的事实。根据《房产测绘管理办法》的规定，房产测绘的施测单位应取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》，并对其完成的房产测绘成果质量负责。被告在使用第三人怡城公司的测绘报告时，已审核了第三人的测绘资质，并到实地进行了查看，结合经审查通过的设计图纸对测绘报告的界址点等数据进行了复核。综上，被告的被诉行为合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告青白江区房管局向本院提交了以下证据、依据： 1.被告青白江区房管局的组织机构代码证； 2.法定代表人身份证明书； 3.初始登记申请书； 4.企业法人营业执照、介绍信、身份证复印件； 5.实地查看表； 6.土地证； 7.建设工程规划许可证； 8.建设工程规划合格证； 9.成都市青白江区城乡规划管理局于2013年9月28日作出的关于对大弯青年生活广场商业楼相关情况的补充说明； 10.竣工验收备案表； 11.城房测[2012-094]号四川省房屋面积测绘报告； 12.《房屋登记办法》。 证据1-2拟证明被告有作出房屋产权登记的职权；证据3-11拟证明被告严格按照《房屋登记办法》的规定办理了房屋权证，登记行为合法，且测绘报告的时间2012年8月，办理登记的时间是2012年9月，原告起诉已超过时效；证据12拟证明被告适用的法律正确。 第三人怡城公司述称，怡城公司具有测绘的资质，作出的报告合法，将通道面积计入房屋面积符合规定。《房产测量规范》《四川省房产测绘实施细则》（以下简称《细则》）都规定房屋套内建筑面积由套内的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和所组成，套内墙体面积是指房屋套内使用空间周围的维护或承重墙墙体或其他承重支撑体所占的面积，所以将承重结构计入套内面积符合规定。《房产测量规范》《细则》规定栋内共有的过（走）道、楼梯间、设备用房和仅为本栋服务且设在本栋地下或地上的变（配）电室、消防控制室、水泵房等的建筑面积都属于本栋的公摊面积，应由本栋的所有业主共同分摊。《细则》还规定当商场需要分割成通道和若干铺位时，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊，所以将通道等共用建筑面积计入公摊面积符合《房产测量规范》和《细则》的规定。 第三人正鑫公司未作陈述，亦未举证。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2、4无异议；对证据3认为无合法性、真实性，有关联性；对证据5认为无真实性、合法性、关联性；对证据6-11认为不合法。对证据12认为可以作为依据。第三人怡城公司对被告提交的证据无异议。被告对原告提交的证据1-4无异议；对证据5认为不具备真实性、合法性、关联性，房屋测绘是有平面图的；对证据6认为原告信访反映的整改问题，与本案被诉的撤销登记行为无关联；对证据7中合同的真实性无异议，对于管理公约不确定其真实性。第三人怡城公司对原告提交证据的质证意见同被告一致。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1-4，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性，作为本案证据使用；对证据5，本院不予确认；对证据6，本院确认其真实性，作为本案证据使用；对证据7，本院确认其真实性，作为本案证据使用。被告提交的证据1-11，本院予以确认，作为本案证据使用；证据12，系现行有效的法律规范，与本案争议问题有关，对本案具有适用性。 经审理查明，第三人正鑫公司开发建设的大弯青年生活广场位于青白江区石家碾西路。原告陈跃于2011年8月18日与第三人正鑫公司签订商品房买卖合同，购买该项目的商品房，并交付了购房款。2011年3月29日，成都市青白江区城乡规划管理局颁发建设工程规划许可证。正鑫公司委托怡城公司对该房屋的建筑面积进行测量，怡城公司于2012年8月10日出具房屋面积测绘报告，核定该房屋产权面积为5169.36平方米。2012年9月21日，成都市青白江区城乡规划管理局颁发建设工程规划合格证，载明：建设单位正鑫公司；建设工程名称为大弯青年生活广场商业楼；建设工程地址为青白江区石家碾路以北，青江北路北延线以西；建筑面积5169.36平方米（其中负一层1305.62平方米；一层1240平方米，包括农品超市536.72平方米；二层1271平方米；三层808.52平方米；四层544.22平方米，包括管理用房191.26平方米）。2013年9月5日，成都市青白江区城乡建设局对大弯青年生活广场予以竣工验收备案。正鑫公司向被告青白江区房管局递交房屋所有权初始登记申请书，申请领取房屋权属证书，被告青白江区房管局于2013年9月27日进行了实地查看，并于2013年9月29日受理申请。2013年9月29日，被告青白江区房管局经审查后发放成青房权证监证字第0315737号房屋所有权证，确认该房屋的建筑面积4977.79平方米，规划用途为农品超市、商业，房屋所有权人正鑫公司。 另查明，《房产测量规范》GB/T17986.1—2000附录B1.1规定：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的适用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。B1.3规定：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。B3.1规定：共有建筑面积的内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道，地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。B3.2规定：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。《四川省房产测绘实施细则》5.2.3条规定：无分隔墙体的商铺、摊位、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界限清楚的可按其界址线分户。5.2.4条规定：商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时区界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。 本院认为，依据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，青白江区房管局具有对辖区内的房屋办理房屋权属登记的职权。 本案争议焦点为:1.原告陈跃提起行政诉讼是否超过了法定起诉期限；2.被告青白江区房管局对大弯青年生活广场商业楼办理的初始登记事实是否清楚，适用法律是否正确，程序是否合法。 关于原告陈跃提起行政诉讼是否超过了法定起诉期限。本院认为，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，青白江区房管局于2013年9月29日作出房屋登记，但未向本院提交证据证明陈跃何时知道或应当知道该房屋登记的内容和诉权，陈跃于2015年12月22日向本院提起行政诉讼，要求确认撤销被告作出的房屋登记行为，未超过法定起诉期限。被告青白江区房管局关于原告陈跃提起本案起诉超过起诉期限的主张，本院不予支持。 关于被告青白江区房管局对大弯青年生活广场商业楼办理的初始登记事实是否清楚，适用法律是否正确，程序是否合法。本院认为，依据《房屋登记办法》第三十条的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告以及其他必要材料。本案中，正鑫公司申请办理大弯青年生活广场商业楼房屋初始登记，向青白江区房管局递交了申请书，并提交了正鑫公司营业执照、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程规划合格证、竣工验收备案表、房屋面积测绘报告等材料，青白江区房管局办理大弯青年生活广场商业楼房屋初始登记，申请材料收集齐备，符合上述规定。原告陈跃认为，房屋面积测绘报告不应依据《房产测量规范》违法将房屋承重结构及通道计入摊位面积，被告青白江区房管局没有尽到审核义务。第一，怡城公司能否依据《房产测量规范》将房屋承重结构及通道计入摊位面积。本院认为，《房产测量规范》为国家标准，是针对房屋建筑面积计算制定的规范，规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市等地方的房产测量，主要是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及为城镇规划建设提供数据和资料，故适用该标准对房屋产权面积进行测绘无可争议。根据《房产测量规范》的规定，房屋套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积，而套内墙体面积是指房屋套内使用空间周围的维护或承重墙墙体或其他承重支撑体所占的面积，因此，将承重结构计入套内面积符合《房产测量规范》的要求。根据《房产测量规范》的规定，共有建筑面积的内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道，地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，因此，将通道计入公摊面积符合《房产测量规范》的要求。故对于陈跃认为房屋面积测绘报告不应依据《房产测量规范》违法将房屋承重结构及通道计入摊位面积的主张，本院不予支持。第二，被告青白江区房管局对测绘机构出具的成果报告是否尽到审核义务。《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”同时，《中华人民共和国测绘法》第三十四条规定，测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。《房产测绘管理办法》第三条规定，房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果负责。陈跃认为青白江区房管局在本案中对测绘成果报告未尽审核义务，以致原告购买的摊位面积计算有误。青白江区房管局作为登记机关，对测绘公司在测量过程中的具体测量行为，无法进行详细的审查，也无需对此负责。青白江区房管局关于已经审查确认正鑫公司申请登记的房产地址、地号与测绘报告所列明的地址、地号相一致，即对界址点准确性的审核义务已经完成的主张有理，本院予以支持。房产测绘成果数据的准确性应由测绘单位怡城公司负责，青白江区房管局作为登记机关，对该测绘成果已尽审核义务，故对于陈跃认为被告青白江区房管局对大弯青年生活广场商业楼测绘成果没有尽到审核义务的主张，本院不予支持。第三，青白江区房管局对大弯青年生活广场商业楼房屋办理的初始登记程序是否合法。本院认为，依据《房屋登记办法》第七条、第十二条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十三条的规定，房屋登记机构收到房屋初始登记申请后，对申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证，房屋登记机构应询问申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，对申请初始登记的房屋进行实地查看，并在受理登记申请之日起30个工作日内办理登记。本案中，正鑫公司向青白江区房管局提出办理大弯青年生活广场商业楼房屋初始登记申请，青白江区房管局就申请登记事项是否是正鑫公司的真实意思表示进行询问。青白江区房管局对大弯青年生活广场商业楼进行了实地查看，并于2013年9月29日受理了正鑫公司的申请，查验了正鑫公司提交的申请登记材料，经审核，青白江区房管局于2013年9月29日办理了大弯青年生活广场商业楼房屋初始登记。青白江区房管局上述行为，符合《房屋登记办法》关于办理初始登记的程序规定。综上，被告青白江区房管局作为房屋产权登记的法定行政机关，具有对申请登记的房屋面积的审核职责，但房产面积的具体测绘工作由专业测绘机构进行，并对其真实性、规范性、标准性承担法律责任。被告在为第三人正鑫公司颁发房产证之前，依法履行了对测绘机构测绘成果的审核职责，审核程序符合法律规定，故被告应用该成果为原告颁发房屋所有权证符合法律规定。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告陈跃的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告陈跃负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李世强 审 判 员  罗宝珊 人民陪审员  朱 颖 二〇一七年九月四日 书 记 员  易斯烊 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。