广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初7033号原告：李益涛，男，1984年6月20日出生，汉族，住广东省中山市。被告:中山市房地产拓展有限公司，住所地广东省中山市小榄镇民安南路136号阳光美加商业楼（合展大厦）803卡。法定代表人：郭浩标。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。原告李益涛与被告中山市房地产拓展有限公司（以下简称拓展公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李益涛，被告拓展公司的委托诉讼代理人李宏科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的中山市商品房买卖合同中的附件六合同补充协议；2.解除原、被告签订的庆丰锦园认购书；3.被告立即退还原告购买房产的面积差额的房款16140.6元和孳息3510.57元（以原告贷款时的商业贷款年利息7.25%计算三年）；4.被告对于销售前未能说明商品房建设地使用期限和未能实现销售时的诸多配置要约，涉嫌隐瞒和欺诈行为和计算商品房面积误差导致原告蒙受损失等作出书面道歉说明并加盖公司印章；5.被告按300%倍数赔偿原告因多计算的商品房面积而多支付的契税242.11元、物业管理费101.43元、房屋维修基金73.5元、垃圾清理费14.7元,即49717.02元；6.被告赔偿原告以多出的商品房面积贷款的贷款利息损失19893元（按原告签订商业贷款时的年利率7.25%计至十七年贷款期限结束为止）。事实和理由：在被告隐瞒其房地产用地期限、地下及所有可用公共场地停车位置数量，且未明示业主与中山市美加物业管理有限公司（以下简称美加公司）达成前期临时选聘物业管理服务协议等存在欺诈的情况下，原、被告于2014年5月24日签订商品房买卖合同，原告购买了被告的位于中山市××西××路××房的商品房并支付了728900元。该合同及庆丰锦园认购书载明商品房建筑面积为110.64平方米、套内面积为92.07平方米。在交楼前，被告明确知悉建筑面积、套内面积于签约时存在误差，但被告并未及时办理纠错手续。2015年12月27日，在被告的欺骗下（签订时间缺失且内容违法、主合同以外未经计算在页码内），原、被告签订中山市商品房买卖合同的补充协议并处理该面积差异问题（该合同原件一直没有给原告直至2017年5月11日）。后被告一直拖延补偿面积差异问题，直至2017年5月5日才正式通知原告至售楼部领取面积差异2.45平方米的补偿款16140元，原告拒绝领取。在实际履行过程中，被告以下行为违反法律和合同的约定：1.被告与美加公司违反我国发票管理法规，经原告多次追索都不给予所有收费项目的发票；2.被告和美加公司把公共面积随意给业主使用，造成小区顶层存在很多违建的情况，且对该违建的情况不进行管理和整改；3.被告及美加公司对于车位配置、车位产权情况、人防工程建设情况、物业管理费和专项维修基金的收支情况均是暗箱操作，从未进行公示，没有保障核实配置比例的小车停放车位；4.美加公司对小区建筑物、公共设施的修理不负责任，一些设备已坏但长期不修理，且对原告的客厅落地窗、可视门铃线路负有修复和保障义务而在原告告知该两项设备已坏后一直没有修复；5.美加公司将小区电梯间和一楼内部墙体的广告栏对外出租并收取租金，但未公示该公共区域的使用情况；6.被告对商品房的产权证明办理情况、锦园楼盘的用地审批、销售许可、完税和接受所有政府部门的验收情况，未提供正规凭证和说明，反而使用有格式条款和明细有错漏、瑕疵的合同欺诈消费者；7.被告的小区规划不符合广告宣传的配套，没有建设儿童乐园、羽毛球场、水景等；8.被告与美加公司出售、泄露业主的信息，导致业主被打入推销骚扰电话；9.被告于2015年12月明知商品房存在面积有差异，还将错误的面积数据给予美加公司，导致美加公司利用该面积多收后续费用，如物业费、房屋维修基金、垃圾清理费，误导原告多缴纳了契税和损失贷款本金利息；10.被告在业主收楼之前没有通知业主到场参与、公示测量和质量验收，其房屋质量堪忧：楼板薄隔音差，房屋多处有渗水现象，落地窗无法锁好，墙体水泥质量差，可视门铃线路未能如常接通；11.美加公司没有尽到服务的义务，在明知商品房数据有偏差的情况下还多收原告物业管理费等，原告在告知后也没有退回。美加公司私留原告的钥匙，侵犯原告的权利，且在装修试水时与被告互相推诿责任，导致原告水费损失；12.美加公司收取装修押金后一直拖延退还，自原告装修完毕后一直要求原告提交缴费单据作为退费依据；13.美加公司的保安人员胡乱作为，甚至吃拿卡要。综上，根据法律规定，被告与美加公司持续侵害原告合法权益，在原告多次致函被告及美加公司的情况下，均没有得到解决。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告拓展公司辩称，原、被告是双方在自愿、合法的原则下签订中山市商品房买卖合同附件六合同补充协议及庆丰锦园认购书的，内容清晰，不违反法律法规的强制性规定，故该协议及认购书合法有效。在合同履行过程中，被告不存在任何违约行为。故原告诉求解除中山市商品房买卖合同附件六合同补充协议及庆丰锦园认购书没有任何依据；关于商品房面积补差款问题。原、被告签订的合同及相关补充协议对补差方式及时间均作了明确约定。被告已经通知原告办理相关退款手续，但原告拒绝办理，故原告起诉要求退还商品房面积差异款及支付利息，没有任何依据；被告在销售商品房时已对相关开发建设资料进行了公示，买卖合同也对相关资料有记载，不存在任何隐瞒、欺诈行为，商品房面积确定后，被告已通知原告办理相关退款手续，但原告拒绝配合办理相关手续。故在商品房面积差异的处理上，被告完全按照合同约定执行，没有任何违约及过错，原告要求被告作出书面道歉说明，没有任何依据；原告要求被告按300%倍数补偿相关费用，没有任何依据：1.面积差异退款是原告本人拒绝办理相关手续导致拖延的，与被告无关；2.因面积多交的契税、房屋维修基金、垃圾清理费原告可向税务部门等相关部门要求退还；3.物业管理费于补充协议已经明确约定，出证后按产权登记面积计付即可，原告无权要求被告对此进行赔偿；原告要求被告赔偿贷款利息损失，无任何依据：1.面积出现差异，是商品房预售合同履行过程中的正常现象，合同及相关法律法规都对预售商品房的面积差作出了约定及规定，双方按照合同约定处理即可；2.在庆丰锦园认购书中原告选择的金额是51万元，买卖合同中最终确定的金额为42万元。由此可见按揭贷款金额是根据原告自身贷款条件确定的，因此即使由于面积差异导致总房款发生变化，也不会影响按揭金额，当然不存在利息损失。综上，原告的各项诉求无事实与法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月18日，原告与被告签订庆丰锦园认购书，主要约定原告认购被告开发的位于中山市××西××路××房的商品房；建筑面积110.64平方米，套内面积92.07平方米；认购楼价728900元，定金5000元，首期楼款218900元，余款510000元。如余款原告需要贷款，应于2014年5月25日前递交按揭所需资料给被告；原告确认在签订该认购书时，被告已在售楼部公示了企业法人营业执照、国有土地使用权证、预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等开发文件，并公示了中山市商品房买卖合同连六个附件的详细内容以及庆丰锦园临时管理规约，原告清楚了解、认可并同意按公示的文本进行签署、履行；若房屋套内建筑面积与实测套内建筑面积差异值超过±0.6%以上至±3%以内的，双方均同意按本认购书约定的套内建筑面积单价，自超过±0%以上面积据实多退少补；如原告按约付清全部楼价款及其他应付款项时，被告承诺于2015年12月31日前将该房屋交付原告；小区内的所有天台、露台、平台、底层花园交由相应的业主管理使用；小区内所有室内汽车、摩托车停车位的产权属被告。2014年5月24日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，主要载明：项目建设的依据，包括：以何种方式取得土地使用权，其中土地使用权证号、土地面积、用途、建设规划许可证号、施工许可证号等；套内面积、建筑面积、房屋价款、面积差异处理方式、交楼时间等与认购书记载的一致；原告采用贷款方式进行付款，贷款420000元；在商品房交付时，被告需提供证明文件、住宅质量保证书和住宅使用说明书。若被告不出示证明文件，原告有权拒绝交接；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告履行保修义务；其中附件6合同补充协议中也约定了面积差异处理方式为：若差异值超过±0.6%以上至±3%以内（含本数）的，买受人按套内建筑面积差异值超过±0%以上面积据实多退少补，并在出卖人通知的期限内签订有关确认文件；出契证前该商品房的物业管理费原告按本合同第三条约定的总建筑面积按标准计付，出契证后按产权登记面积计付，之前已缴付的管理费双方不作调整。等等。该附件六补充协议下方有原、被告双方签字，但落款日期处只有年份2014年无具体月、日。2014年6月3日，原告购买的房产办理登记备案。后被告通知原告于2015年12月31日前办理收楼手续，原告于2015年12月27日收楼。2015年12月27日，原、被告双方签订中山市商品房买卖合同补充协议，针对房屋面积差异达成协议，约定若实测建筑面积与原合同约定的建筑面积差异值超过±0.6%以上至±3%以内的，双方均同意按本补充协议约定的套内建筑面积单价，自超过±0%以上面积据实多退少补，被告应在领取权属证书一个月内通知原告办理多退少补。原告已支付房款728900元、契税10933.50元、物业管理费2018元（2016年7月支付了物业管理费508元、2016年8月至11月的物业管理费254元/月、2016年12月至2017年1月的物业管理费249元/月）、垃圾清理费664元。2017年5月5日，被告通知原告退商品房面积差额款项，但原告拒绝领取并于2017年6月20日提起本案诉讼。同时，原告以基本相同的事实理由提起另物业服务合同纠纷三案，案号为（2017）粤2072民初7029号、（2017）粤2072民初7412号、（2017）粤2072民初7032号。庭审中，原、被告双方均确认房屋实际面积比约定面积少了2.45平方米，但对商品房买卖合同附件六合同补充协议及庆丰锦园认购书的解除问题、商品房面积补差款并支付孳息问题、被告有无隐瞒、欺诈原告导致其遭受损失而需书面道歉问题、商品房面积差异所造成的损失问题（物业管理费、契税、房屋维修基金、垃圾清理费、贷款等损失）各持己见。原告为证明自身主张提交了照片、微信截图、锦园室内装修告知表、装修施工证、前期物业管理服务协议、家政广告、业主致物业管理方的函、交楼物品清单及文件签收承诺书、收据、收楼通知书等证据佐证。经查，上述证据主要载明：1.照片显示了小区内摆放车辆、广告情况、顶楼实时情况、公告设施等情况；2.微信截图显示了锦园业主对小区意见及讨论；3.锦园室内装修告知表、装修施工证显示了原告向小区物业管理公司申请装修并且得到该物业管理公司同意等情况；4.前期物业管理服务协议显示了原告与物业管理公司签订锦园前期物业管理服务协议，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容和质量、专项维修基金的使用等内容；5.家政广告显示了物业管理公司有家政及房屋中介的义务宣传；6.业主致物业管理方的函显示了原告曾致函物业管理公司要求其改正错误的事实；7.交楼物品清单及文件签收承诺书显示了原告交楼时签收的物品及文件；8.收据显示了庆丰锦园售楼部收到原告交来的税收缴款书并开具了收据；本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订了庆丰锦园认购书、中山市商品房买卖合同、中山市商品房买卖合同补充协议等，为原、被告双方的真实意思表示，合法有效，且已实际履行。现原、被告双方因商品房面积补差款等问题而引起本案纠纷诉至本院。对此本院根据原、被告双方的陈述和提供的证据逐一分析如下：庆丰锦园认购书及商品房买卖合同附件六合同补充协议的解除问题。庆丰锦园认购书应为商品房买卖的预约合同，即签订认购书的目的是为了订立商品房买卖合同。现原、被告双方已签订商品房买卖合同并已实际履行，认购书实际履行完毕而相关权利义务也应终止。现原告诉求因被告欺诈而解除该认购书，于法无据，本院不予支持。至于商品房买卖合同附件六合同补充协议，原、被告双方均在该合同中签字确认，应视为双方的真实意思表示。现原告称被告存在欺诈行为导致其签订合同，并提供了照片、微信截图、锦园室内装修告知表、装修施工证、前期物业管理服务协议、家政广告、业主致物业管理方的函、交楼物品清单及文件签收承诺书、收据、收楼通知书等证据为证，但如上查明事实可见，该证据并不足以证明被告存在欺诈行为，其依法应承担举证不能的后果，故本院对其该主张不予采纳，对其有关解除商品房买卖合同附件六合同补充协议的诉求，不予支持。商品房面积补差款及孳息问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议为双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按约履行各自义务。现原、被告双方均确认面积差异为2.45平方米，按照约定，被告应当返还原告款项16140.6元。故原告诉求被告返还面积差异款项16140.6元，依法有理，本院予以支持。至于孳息，根据原、被告双方的约定，被告应当在领取权属证书一个月内通知原告办理多退少补手续，现被告已通知原告于2017年5月5日领取面积差异退款，但原告不愿领取且无证据证明该通知的时间均超过约定的期限。故原告的面积差异退款孳息诉求理据不足，本院不予支持。被告有无隐瞒、欺诈原告导致原告遭受损失及应否书面道歉问题。对此，原告主张被告存在隐瞒、欺诈行为而导致其损失问题，负举证证明的责任，但原告上述提供的证据并不足以证明其主张，故其依法应当承担举证不能的后果，本院对其该主张不予采信。其据此诉求被告进行书面道歉，理据不足，本院不予支持，房屋面积差异所造成的损失（物业管理费、契税、房屋维修基金、垃圾清理费、贷款利息等损失）问题。如上查明事实可见，因原告所购房屋为预售商品房，该类房屋面积是根据设计图计算所得，而实际施工并不必然与设计图毫厘不差，所以预售的商品房与实际交付的商品房之间存在一定面积差异是极有可能的，鉴于在司法实践过程中亦存在大量这样的案例，最高人民法院就此作出了司法解释，具体为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”。本案中，原、被告双方就此可能发生的房屋面积差异的问题签订了附件六合同补充协议的行为是符合市场交易习惯和常理的，合法有效，双方均应按约履行。根据该协议，双方同意商品房物业管理费在出契证前的按商品房买卖合同所载的面积计算，出证后按证载面积计算。现原告以被告有错不改等为由要求其按3倍来赔偿物业管理费、契税、垃圾清理费和赔偿贷款利息损失，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定,判决如下：一、被告中山市房地产拓展公司于本判决生效之日返还原告李益涛中山市××西××路××房的商品房面积差异款项16140.6元；二、驳回原告李益涛其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1016元。由原告李益涛负担832元，由被告中山市房地产拓展有限公司承担184元。该款已由原告李益涛预付，被告中山市房地产拓展有限公司于本判决发生法律效力之日迳付184元给原告李益涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁春燕二〇一七年九月二十日书记员  韦 彤