湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3475号上诉人（原审被告、反诉原告）：中交地产武汉开发有限公司，住所地武汉市青山区红钢二街29号中交红钢城10栋B号楼一单元8层8号。法定代表人：王子文，该公司董事长。委托诉讼代理人：甄浩，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉百伦商汇管理有限公司，住所地武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台1号。法定代表人：钱明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄梦佳，湖北忠三律师事务所律师。上诉人中交地产武汉开发有限公司（以下简称中交武汉公司）因与被上诉人武汉百伦商汇管理有限公司（以下简称百伦公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初4518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。中交武汉公司上诉请求：1、撤销本案一审判决第二项、第三项、第五项判决，并依法改判；2、本案一审、二审的诉讼费由百伦公司承担。事实与理由：1、一审判决责任认定错误。双方签订的《地下室场地利用（租赁）合同》为有效的租赁合同，根据合同约定，一切损失应由百伦公司承担；2、案外人赢和工贸公司进行违法建设施工过程中，百伦公司从未依据租赁合同向中交武汉公司提交过任何案外人的施工方案，更没有征得中交武汉公司的同意，百伦公司违反合同约定，责任应由其自行承担；3、一审法院判令中交武汉公司承担全部责任，违背了公平原则；4、一审法院适用法律错误。违约赔偿的范围应以实际损失为基础，一审法院仅依据已生效的判决判令中交武汉公司赔偿百伦公司损失1,058,828.48元，没有法律依据；5、百伦公司提交的《收条》二张，不应予以采信。百伦公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。百伦公司向一审法院起诉请求：1、确认百伦公司与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》已于2019年11月17日解除；2、中交武汉公司向百伦公司返还租金136,800元及利息（以136,800元为基数，自2016年12月24日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、中交武汉公司向百伦公司赔偿损失1,127,228.48元及利息（以1,127,228.48元为基数，自2017年8月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、中交武汉公司承担律师费20,000元；5、本案诉讼费由中交武汉公司承担。中交武汉公司向一审法院提出反诉请求：1、百伦公司向中交武汉公司支付租金380,760元，租金计算至2019年1月23日；2、本案诉讼费由百伦公司承担。一审法院认定事实：中交武汉公司（甲方）与百伦公司（乙方）签订《地下室场地利用（租赁）合同》一份，约定：乙方利用甲方负一层地下室部分场地开办江锦湾集贸市场。百伦公司（甲方）就该场地利用（租赁）及管理事宜又与案外人赢和工贸公司（乙方）签订《地下室场地利用（租赁）合同》一份。法院于2018年3月23日立案受理了赢和工贸公司诉百伦公司、中交武汉公司租赁合同纠纷一案，赢和工贸公司作为该案原告请求：1、解除赢和工贸公司与百伦公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》；2、百伦公司向赢和工贸公司返还管理费68,400元；3、中交武汉公司向赢和工贸公司返还使用费（租金）136,800元；4、百伦公司及中交武汉公司赔偿赢和工贸公司各项经济损失2,314,711元（其中签订合同类损失1,372,921元、原告工作人员工资119,700元、其他装饰装修材料、辅料、人工费用822,090元）；5、百伦公司及中交武汉公司承担全部诉讼费。该案经一审法院审理查明，认定如下事实：百伦公司（甲方）与赢和工贸公司（乙方）签订《地下室场地利用（租赁）合同》，合同载明第三方为中交武汉公司（场地实际出租方，下称第三方）。合同约定“为方便江锦湾业主日常生活、降低业主生活成本，丰富群众“菜篮子”工程，甲方利用各方资源努力协调第三方，并招商到乙方投资，利用第三方负一层地下室部分场地，在政府职能部门的大力支持及市场专业管理人员的全程管理下设立市场管理分公司开办江锦湾集贸市场；租赁场地为青山区江锦湾小区地下室负一层，有消防、通风设施，可提供上、下水及电源，未装修。上述场地属第三方所有（或第三方依法使用），权属与业主无关且无争议。2032年2月底前甲方依据与第三方的合同有权提供给乙方使用，用途为兴办带公益性的集贸市场；租赁期限从2017年3月1日至2032年2月29日，自甲、乙签订合同之日，甲方给乙方三个月的免租期；使用费（租金）、管理费按三方核对确认的面积，第一年使用费（租金）、管理费标准为每月18元/平方米（租金单价为每月12元/平方米，管理费为每月6元/平方米），租金标准按每三年增加每月2元/平方米；按半年支付租金，先交使用费（租金）、管理费后使用。首次为接到甲方进场施工通知之日起一周内，其后为起租后下一个半年的前一周内。乙方于本合同签订之日起10日内，一次性向甲方或第三方交付设施设备等使用保证金20,000元。保证金不计利息，合同期满，乙方经第三方验收确认，消防、水电等设施无损毁且乙方付清全部使用费（租金）、管理费用后，将保证金退还乙方；乙方使用的水电费、产生的垃圾清运费、物业管理费等费用及执法部门的罚款由乙方全责承担；因甲方不实际使用场地，只从事商业管理行为，为避免不合理的重复纳税，使用费（租金）由乙方按时足额直接汇入第三方指定账户。管理费由乙方按时足额直接付清甲方，管理费收入由甲方纳税。乙方自办营业执照开办市场经营，应纳税费由乙方依法独立承担，与甲方及第三方无关；第三方取得政府部门验收合格通过后书面通知甲方，乙方收到甲方通知之日视为场地交付给乙方，乙方可进场施工；乙方应依法经营并督促市场经营者自觉服从政府各职能部门管理，开办市场所需的各项审批手续，由乙方自行办理，与甲方无关。一切投资风险由乙方及其引进的市场经营者自担；租赁期间，乙方负责处理与市场相关的群众投诉、信访、群访及市长专线、新闻负面报道整改等；按商务部《集贸市场建设标准》建设市场，施工方案在征得甲方即第三方同意后方可施工（但甲方及第三方的同意，不等于甲方及第三方承担乙方由于自身施工方案缺陷及施工行为不当的责任）”。百伦公司与赢和工贸公司在该合同尾部加盖公司印章、合同专用章，中交武汉公司未在该合同上盖章。上述合同中载明的租赁场地即青山区江锦湾小区地下室负一层是由中交武汉公司出租给百伦公司的，双方签订了《地下室场地利用（租赁）合同》，该合同内容基本上与上述合同内容一致。该合同还约定市场面积约1900平方米，中交武汉公司认同百伦公司对上述租赁场地内门面及摊位有转租及分租权，开办市场所需的各项审批手续，由百伦公司自行办理，与中交武汉公司无关，一切投资风险由百伦公司及其引进的市场经营方自担。上述两份合同均未载明签订时间，赢和工贸公司称这两份合同是同时签订的，百伦公司称是同一天三方一起签订的，中交武汉公司则称不是同时签订的，也不是三方一起签订，但三方均不能确定签订合同的具体日期。2016年月1223日，赢和工贸公司的法定代表人陈贤长向中交武汉公司支付半年租金136,800元。同日，百伦公司出具《暂收条》，载明“今暂收到陈贤长租赁青山区中交房地产地下附（负）一层，兴办江锦湾市场2017年3-8月预估面积1900平方米的管理费计68,400元整。待市场建成后，根据中交武汉公司、陈贤长及本公司共同实测确认的面积依合同多退少补，凭此收条届时换取正式税务凭据”。赢和工贸公司未交纳合同保证金。赢和工贸公司为开办江锦湾市场于2017年1月18日成立了赢和工贸公司市场管理分公司，并办理了工商登记，营业场所即为该租赁场地，经营范围为市场管理；初级农产品批零兼营（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动）。赢和工贸公司进场装修至2017年7月初，因业主投诉，该市场未投入使用。2017年1月13日，武汉市青山区民防办公室出具回告，载明“2017年1月13日上午，我办成立专班前往现场调查核实，发现中交江锦湾小区确实在地下停车场内建有一处菜场，该菜市场全部建在地下一层。经核实，地下一层停车场全部为普通地下室，不属于人防的审批和管辖范围”。中交武汉公司于2017年2月8日向武汉市青山区人民政府红钢城街办事处作出《关于中交红钢城项目地下室租赁场地的说明》（中交地产武汉发[2017]1号文件），该文件载明“由我司开发建设的中交红钢城项目位于青山区××街××号，作为武汉市青山滨江商务区的首发项目，在红钢城街办事处的大力支持和帮助下已完成施工建设，目前已全部交付使用。中交红钢城项目地下室规划审批为两层，总建筑面积55270.54平方米，人防工程在地下二层，面积为10605平方米……。在充分保障停车位的基础上，为了盘活项目的商务氛围，尽快满足滨江商务区的发展需要，防止国有资产流失，我公司利用地下一层自有剩余地下空间，依据住房与城乡建设部制定的《城市地下空间开发利用管理规定》、武汉市人民政府发布的《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》等相关政策，将自有部分剩余地下室空间复合利用租赁给百伦公司，该部分地下室空间未占用规划审批的配套建设的停车位，也未占用人防空间及通道”。赢和工贸公司称其于2017年7月初建成菜场，但因业主投诉及《经视直播》报道，该菜场未投入使用。赢和工贸公司为此于2017年7月14日向武汉市国土资源和规划局青山分局申请政府信息公开。2017年7月19日，武汉市国土资源和规划局青山分局作出青土资规信答字第(2017）29号政府信息公开答复书，载明：涉案项目地下室原审批用途为停车、设备用房，并已完成规划条件核实；设置菜场行为，属于改变审批用途并增加了建筑容积率，且不属于可以变更容积率的情形。根据区法制办6月30日相关意见，该建设行为违法，我分局无法对该菜市场办理《建设工程规划许可证》。2019年1月23日，涉案中交江锦湾地下菜场被拆除。赢和工贸公司为确定其损失，申请对中交江锦湾集贸市场的装修价值进行评估，鉴定机构出具的鉴定意见为：工程鉴定金额合计为1,428,800.68元，其中装饰工程鉴定造价为1,015,879.58元、电力工程177,125.10元、卷闸门工程77,192元、玻璃工程86,604元、装饰设计费72,000元。据此认定赢和工贸公司建设集贸市场所产生的损失为1,428,800.68元。一审法院于2019年3月19日对该案作出（2018）鄂0107民初774号民事判决，认为百伦公司将其从中交武汉公司处承租的位于武汉市青山区江锦湾小区地下室负一层场地转租给赢和工贸公司，该租赁地点原规划用途为停车场及设备用房，百伦公司未考虑到该场地能否建设集贸市场，就在租赁合同中限定租赁用途为兴办集贸市场。该租赁场地的用途根据武汉市国土资源和规划局青山分局的回复，建设集贸市场属于增加了建筑容积率，是不能取得建设工程规划许可证的，因此，租赁合同约定的租赁用途根本无法实现，赢和工贸公司建设的集贸市场未投入使用即被拆除，合同客观上不能履行。因此，对于赢和工贸公司已交纳的2017年3月至8月的租金及管理费，依据合同相对性，应由百伦公司向赢和工贸公司返还。百伦公司提交的证据不能充分证明其尽到了风险提示、告知义务，百伦公司对此应负主要责任。赢和工贸公司作为承租方，其在签订合同时也未尽到审慎义务，其未充分考虑到租赁场地为小区地下室负一层停车场以及该场地是否适宜开办集贸市场，且其在建设集贸市场初期就有群众投诉，其应预见到建设集贸市场可能存在的风险，其在建设集贸市场前也未申请办理建设工程规划许可手续，在市场基本建成后才到武汉市国土资源和规划局青山分局申请办理相关手续，其对此应负次要责任。赢和工贸公司已经投入人力、物力、财力建成集贸市场，现已被拆除，赢和工贸公司建设集贸市场的投入成本即为其遭受的损失，赢和工贸公司在收到停建通知后还做了油漆、粉刷墙面，赢和工贸公司应对扩大的损失承担责任。本院结合双方各自过错程度及合同履行情况，酌定百伦公司对赢和工贸公司的损失承担70%的责任，赢和工贸公司承担30%的责任。判决：“一、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司返还管理费68,400元；二、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司赔偿损失1,000,160.48元；三、驳回武汉赢和工贸有限公司的其他诉讼请求”，赢和工贸公司与百伦公司均不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院经审理查明，确认一审法院认定事实属实，并于2019年8月1日作出（2019）鄂01民终5980号民事判决：“一、维持湖北省武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初774号民事判决第一项、第二项，即：一、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司返还管理费68,400元；二、武汉百伦商汇管理有限公司向武汉赢和工贸有限公司赔偿损失1,000,160.48元。二、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初774号民事判决第三项，即：三、驳回武汉赢和工贸有限公司的其他诉讼请求。三、解除武汉赢和工贸有限公司与武汉百伦商汇管理有限公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》。四、驳回武汉赢和工贸有限公司的其他诉讼请求。”赢和工贸公司分别于2019年8月12日、2019年8月20日向百伦公司出具收条各一张，分别载明：“今收到武汉百伦商汇管理有限公司返还的管理费人民币陆万捌仟肆佰元整及损失赔偿款人民币伍万元整，特留此条为据”、“今收到武汉百伦商汇管理有限公司的损失赔偿款计人民币现金陆万元整(60,000.00元)。特留此条为据。”2019年9月18日，百伦公司与湖北忠三律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定：百伦公司在合同签订之日起3日内，向湖北忠三律师事务所支付律师代理费20,000元。2019年9月19日，百伦公司通过中国银行武汉青山支行向湖北忠三律师事务所转款20,000元，湖北忠三律师事务所于2019年11月15日向百伦公司开具了20,000元的增值税发票。百伦公司认为依生效判决所确定的应由其向赢和工贸公司承担的管理费及赔偿损失的义务，应全部由中交武汉公司对其承担。故百伦公司诉至法院，请求判如所请。一审另查明，2019年11月16日，百伦公司向中交武汉公司邮寄《解除合同通知书》一份，该通知书载明：“……现我方依据《合同法》依法行使合同解除权，特发此函，通知你方，依法解除2016年12月我公司与贵公司签订《地下室场地利用（租赁）合同》。贵公司应向我公司退还全部租金及利息，并赔偿全部损失”，中交武汉公司于2019年11月17日签收了该《解除合同通知书》。一审庭审中，中交武汉公司认可收到了该《解除合同通知书》，并表示同意解除《地下室场地利用（租赁）合同》。一审法院认为，百伦公司于2019年11月16日向中交武汉公司邮寄了《解除合同通知书》，中交武汉公司于2019年11月17日收到了该通知书，并于庭审中表示同意解除《地下室场地利用（租赁）合同》，故百伦公司与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》已于2019年11月17日解除，百伦公司要求确认其与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》已于2019年11月17日解除的诉讼请求，予以支持。关于百伦公司的其他诉讼请求及中交武汉公司的反诉请求是否应当支持的问题，分别评述如下：一、关于中交武汉公司是否应承担返还租金及赔偿责任的问题。首先，百伦公司分别与中交武汉公司、赢和工贸公司签订的两份《地下室场地利用（租赁）合同》虽然改变案涉地下室审批用途违反有关行政法规，但该行为并不导致合同无效。案涉两份《地下室场地利用（租赁）合同》未有证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效，对双方均具有约束力。2019年11月17日百伦公司与中交武汉公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》已解除，合同解除后，双方未发生场地租金和其他费用。其次，中交武汉公司提交的证据不能充分证明其尽到了风险提示、告知义务，中交武汉公司对其与百伦公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》，因合同目的不能实现而致解除负主要责任。百伦公司作为承租方，其在签订合同时也未尽到审慎义务，其未充分考虑到租赁场地为小区地下室负一层停车场以及该场地是否适宜开办集贸市场就径直将案涉场地转租于赢和工贸公司，其对此应负次要责任。再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因中交武汉公司与百伦公司签订的合同客观上不能履行，合同目的不能实现，百伦公司有权要求中交武汉公司返还已支付的租金，并有权要求中交武汉公司赔偿损失。依据合同的相对性，百伦公司指定赢和工贸公司向中交武汉公司支付的租金136,800元，中交武汉公司应向百伦公司返还，故百伦公司要求中交武汉公司返还租金136,800元的诉讼请求，予以支持。该租金136,800元系因案涉合同目的不能实现而致解除应予返还，该租金136,800元的利息损失应从合同解除之日，即2019年11月17日起计算，百伦公司诉讼请求中超出此时间段计算的利息，不予支持。已生效的(2019)鄂01民终5980号民事判决认定，百伦公司将其依据《地下室场地利用（租赁）合同》从中交武汉公司处承租的位于武汉市青山区江锦湾小区地下室负一层场地转租给赢和工贸公司，赢和工贸公司投入成本建成中交江锦湾集贸市场却被拆除，因此遭受损失，故判决百伦公司向赢和工贸公司返还管理费68,400元，并赔偿损失1,000,160.48元，另依据上述生效判决，百伦公司还应承担一审案件受理费7,209元，鉴定费24,500元、二审案件受理费26,959元，以上共计1,127,228.48元，此1,127,228.48元中的68,400元，系赢和工贸公司向百伦公司支付的管理费，应由百伦公司向赢和工贸公司返还，百伦公司并未提交证据证明中交武汉公司收取了该68,400元管理费，故中交武汉公司不应向百伦公司返还该68,400元管理费，扣除68,400元后的1,058,828.48元（1,127,228.48元－68,400元）系已确认的百伦公司的实际损失，因中交武汉公司与百伦公司签订的合同客观上不能履行，百伦公司签订合同的目的无法实现，故上述1,058,828.48元经济损失应由中交武汉公司向百伦公司予以赔偿。对百伦公司要求中交武汉公司赔偿损失1,127,228.48元的诉讼请求中1,058,828.48元的部分，予以支持，对超过部分不予支持。鉴于上述经济损失，系因案涉合同目的不能实现而致解除所产生，故该1,058,828.48元损失的利息应从合同解除之日，即2019年11月17日起计算，百伦公司诉讼请求中超出此时间段计算的利息，不予支持。二、关于百伦公司要求中交武汉公司承担律师费20,000元的诉讼请求，因《地下室场地利用（租赁）合同》合同未约定律师费的承担主体，故百伦公司主张中交武汉公司承担律师费20,000元，因无合同依据，不予支持。三、关于中交武汉公司要求百伦公司支付欠付租金380,760元的反诉请求。因涉案中交江锦湾地下菜场于2019年1月23日被拆除，案涉两份《地下室场地利用（租赁）合同》客观上无法履行，签订合同的目的均不能实现，中交武汉公司无权要求百伦公司支付租金，故对中交武汉公司的反诉请求，不予支持。综上，百伦公司的诉讼请求，予以部分支持。中交武汉公司的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认武汉百伦商汇管理有限公司与中交地产武汉开发有限公司签订的《地下室场地利用（租赁）合同》于2019年11月17日解除；二、中交地产武汉开发有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉百伦商汇管理有限公司返还租金136,800元及利息(自2019年11月17日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、中交地产武汉开发有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉百伦商汇管理有限公司赔偿损失1,058,828.48元及利息(自2019年11月17日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回武汉百伦商汇管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回中交地产武汉开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费8,796元，由武汉百伦商汇管理有限公司负担678元，由中交地产武汉开发有限公司负担8,118元；本案反诉费3506元，由中交地产武汉开发有限公司公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，上诉人中交武汉公司既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故上诉人中交武汉公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人中交武汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,592元，由上诉人中交地产武汉开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年八月十一日书记员 陈佳佳