辽宁省开原市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1282民初491号 原告：李艳，女，1966年9月10日生，汉族，住开原市。 委托诉讼代理人：董海龙，系辽宁君扬律师事务所律师。 被告：开原市百瑞房地产开发有限责任公司，企业地址辽宁省铁岭市开原市新城街光明社区5委4组。统一社会信用代码912112820517983901。 法定代表人：杨俊文，系该公司经理。 原告李艳与被告开原市百瑞房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李艳的委托诉讼代理人董海龙到庭参加诉讼，被告开原市百瑞房地产开发有限责任公司经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李艳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订如下6套房屋的商品房买卖合同有效，6套房屋所有权归原告所有（新城街百瑞购物广场解放路152号2-9-3室，新城街百瑞购物广场解放路152号1-12-1室，新城街百瑞购物广场解放路152号3-16-1室，新城街百瑞购物广场解放路152号3-9-1室，新城街百瑞购物广场解放路152号3-8-1室，新城街百瑞购物广场解放路152号1-13-1室）2.要求被告履行合同，将6套房屋交付给原告，并办理产权过户手续，如不能交付，则要求被告按照6套商品房买卖合同约定的价款赔偿损失；3.诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：原告与被告开原市百瑞房地产开发有限责任公司（以下简称百瑞公司）在2015年4月15日签订了6套商品房买卖合同，被告履行了担保人清偿债务的担保义务，其合同标的分别为新城街百瑞购物广场解放路152号xxx室，新城街百瑞购物广场解放路152号xxx室，新城街百瑞购物广场解放路152号xx室，新城街百瑞购物广场解放路152号xxx室，新城街百瑞购物广场解放路152号3-8-1室，新城街百瑞购物广场解放路152号xxx室。且该6套房屋于2015年4月15日在房屋登记机关办理了商品房合同备案登记，6套房屋登记在原告名下，房屋应归属原告。辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）辽12民初21号判决书判决原、被告达成了以房抵债协议的合意并签订的《商品房买卖合同》是合法有效。被告于2019年12月份开始交付房屋，原告要求被告交付上述房屋，被告拒绝交付，不履行合同，故诉至法院，请法院依法判决。 被告百瑞公司未答辩。 原告李艳向本院提交以下证据： 1、商品房买卖合同6份，证明被告抵偿给原告房屋的面积及位置。原被告双方之间确定合同有效的合同关系，原告享有合同标的楼房的所有权。 2、辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）辽12民初21号判决书1份，证明原告与金忠石为借贷关系，被告做担保。借款到期金忠石没有如期偿还，被告履行担保责任，协议书明确了抵债房屋位置、面积等。以房抵债协议签订后，被告履行协议，签订商品房买卖合同，并进行备案登记，确定买卖合同关系。双方合同有效，抵偿给原告的楼房，被告没有提出执行异议，对抵偿楼房予以确认。因原告提出执行异议，该6套房屋没有被拍卖执行给王斌。 3、抵债协议1份，证明抵债房屋没有转让、抵押。 4、商品房买卖合同备案登记6份，证明原告与被告签订买卖合同后办理的登记，原告享有备案登记房屋的所有权。 被告百瑞公司未向本院提交证据，但其向本庭提供了案涉房屋已经交付给赵超越、王青丰、雷洪展、姜龙、周玉萍、齐继等六人。本院对该六人进行调查询问。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李艳与金忠石、百瑞公司于2014年4月29日签订了借条以及协议，金忠石向李艳借款100万元，百瑞公司对此借款提供担保，约定月利率为3%，借款期限2014年4月29日至2014年12月29日。2015年1月29日，由于金忠石未按期偿还借款本金及利息，三方又签订了协议书，约定用百瑞公司开发的下列房产抵顶借款本金及利息：新城街百瑞购物广场解放路152号2-9-3室，面积115.62平方米；新城街百瑞购物广场解放路152号1-12-1室，面积114.73平方米；新城街百瑞购物广场解放路152号3-16-1室，面积115.62平方米；新城街百瑞购物广场解放路152号3-9-1室，面积115.62平方米；新城街百瑞购物广场解放路152号3-8-1室，面积115.62平方米；新城街百瑞购物广场解放路152号1-13-1室，面积114.73平方米。2015年4月15日李艳与百瑞公司对以物抵债协议书中的房屋签订了《商品房买卖合同》，被告百瑞公司给原告出具六套房屋的购房发票。并于当日在开原市不动产登记中心进行了商品房合同备案登记。2019年4月19日，该六套房屋被铁岭市银州区人民法院查封，铁岭市中级人民法院作出执行裁定书，裁定拍卖百瑞公司的房屋包括李艳的六套房屋在内的64套房屋，李艳对此提起案外人执行异议，铁岭市中级人民法院作出辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）辽12民初21号判决，认定百瑞公司与李艳达成的以房抵债协议的合意并签订的《商品房买卖合同》终止了借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并将双方之前的借款本金及利息转为购房款，该《商品房买卖合同》是合法有效的，判决不得执行该六套房屋。 另查明，被告百瑞公司与齐继于2012年11月30日签订商品房认购书，开具了收款收据，将新城街百瑞购物广场解放路152号1-13-1室，面积114.73平方米房屋出售给齐继，于2019年10月7日办理入户手续，将房屋交付给齐继，齐继一直居住至今；被告百瑞公司、建筑商张书爱于2014年6月28日将新城街百瑞购物广场解放路152号2-9-3室，面积115.62平方米房屋抵顶给赵超越，将新城街百瑞购物广场解放路152号1-12-1室，面积114.73平方米房屋抵顶给王青丰作为给付拖欠农民工工资，并于2019年12月16日与该二人重新签订商品房买卖合同、当日办理入户手续，将该二处房屋交付给赵超越、王青丰，该二处房屋二人一直居住至今；被告百瑞公司与周玉萍于2014年12月29日签订商品房买卖合同及协议书，被告将从其拖欠周玉萍的动迁款补偿中扣除460167.60元，将新城街百瑞购物广场解放路152号3-9-1室，面积115.62平方米房屋抵顶给周玉萍，被告出具收款收据，于2019年9月23日办理入户手续，将房屋交付给周玉萍，周玉萍一直居住至今；被告百瑞公司与雷洪展于2014年11月5日签订商品房认购书，开具了销售不动产统一发票，将新城街百瑞购物广场解放路152号3-8-1室，面积115.62平方米房屋出售给雷洪展，于2019年11月6日办理入户手续，将房屋交付给雷洪展，雷洪展一直居住至今；被告百瑞公司与姜龙于2020年1月7日签订商品房买卖合同，将新城街百瑞购物广场解放路152号3-16-1室，面积115.62平方米房屋出售给姜龙，被告出具收款收据并为姜龙办理入户手续，将房屋交付给姜龙，姜龙一直居住至今。 本院认为：辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）辽12民初21号生效判决书认定金忠石向李艳借款并且由百瑞公司提供担保的事实清楚，在金忠石无法通过现金方式履行还款义务的情况下,经三方协商同意以担保人即百瑞公司所有的商品房抵所欠借款,李艳与百瑞公司签订了以房抵债协议，并且进一步签订了《商品房买卖合同》以及对合同进行了备案登记。该房屋买卖合同体现的是双方对偿还债务方式的合意,该合意使得本案李艳与金忠石、百瑞公司的基础法律关系发生了变化,即三方同意终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并将双方之前的借款本金及利息转为购房款。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。”根据该条规定，原、被告达成了以房抵债协议的合意并签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。故原告确要求认原、被告双方签订六套房屋的商品房买卖合同有效的诉讼请求，予以支持。因该六套房屋百瑞公司已实际交付他人并合法占有，该六套《商品房买卖合同》已不具备履行条件，故被告百瑞公司应在给原告签订六套房屋的购房发票数额范围内按照约定的价款对原告承担赔偿责任。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、原告李艳与被告开原市百瑞房地产开发有限责任公司签订的新城街百瑞购物广场解放路152号2-9-3室、新城街百瑞购物广场解放路152号1-12-1室、新城街百瑞购物广场解放路152号3-16-1室、新城街百瑞购物广场解放路152号3-9-1室、新城街百瑞购物广场解放路152号3-8-1室、新城街百瑞购物广场解放路152号1-13-1室六套房屋的商品房买卖合同有效； 二、被告开原市百瑞房地产开发有限责任公司在给原告签订六套房屋的购房发票数额范围内按照约定的价款对原告承担赔偿责任。 诉讼费29568元，由被告开原市百瑞房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  王 莹 人民陪审员  苗志方 人民陪审员  董 皓 二〇二〇年八月十日 书 记 员  仇开慧