辽宁省大连市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽02行终305号上诉人（原审原告）贾东霞，女，1962年6月22日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）大连市自然资源局，住所地大连市中山区人民路72号。法定代表人刘东立，局长。委托诉讼代理人孟猛，男，大连市不动产登记中心工作人员。委托诉讼代理人辛冬娜，女，大连市不动产登记中心工作人员。原审第三人大连南华房地产开发总公司大业分公司，住所地大连市甘井子区华东路131号，工商注册号：24134971，吊销。法定代表人陈忠刚。上诉人贾东霞因与被上诉人大连市自然资源局（以下简称市自然资源局）、原审第三人大连南华房地产开发总公司大业分公司（以下简称南华公司大业分公司）撤销商品房合同备案一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204行初95号行政判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，原告提供一份《商品房销售合同》，记载：签订日期为1997年12月25日，出卖方（甲方）为南华公司大业分公司，购买方（乙方）为贾东霞；甲方依据商品房销售许可证94024号将坐落在大连市××区山东路五区6＃西单元3楼1号的商品房出售给乙方，建筑面积102.34平方米，房屋总价款199563元；甲方应在1997年12月25日前将房屋交付给乙方使用；房屋交付后，该房屋产权归乙方所有；如产权归乙方所有，甲方应协助乙方按相关规定办理手续，由乙方持本合同付款收据及身份证明等到房地产管理部门办理产权转移手续，税费按国家规定由甲、乙双方各自承担。原告提供一张辽宁省大连市商品房销售专用发票，载明：时间为1998年1月21日，购房地点为五区6#3-1，购房单位名称为贾东霞，购房面积为102.34平方米，金额为199563元。发票加盖“南华公司大业分公司财务专用章”。原告提供一份加盖“南华公司大业分公司”印章的《房证》，记载：产权人姓名为贾东霞，房屋地址为五区六#二巷三-1号，建筑面积为102.34平方米，房屋总价为199563元。原告提供一张供热住户缴费卡，载明住户地址为水彩巷27＃楼2-3-1。大连市不动产登记中心查询结果载明：甘井子区水彩巷27号西单元3层1号房屋，建筑面积84.5平方米，总层数7，房地号87-37-5；该房屋商品房合同备案信息权利人为“王娜”，坐落地址为金南路五区6-西3-1，备案时间为2000年5月25日。另查，原告于2019年1月9日在大连市甘井子区人民法院起诉南华公司大业分公司，要求南华公司大业分公司配合办理大连市××区山东路五区6＃西单元3楼1号（最新地址为甘井子区水彩巷27#楼2-3-1号）房屋的产权证。该案中，南华公司大业分公司经传唤未到庭，大连市甘井子区人民法院经审理查明前述主要内容，认为“案涉房屋的部分面积已备案至案外人名下”，故对原告诉请无法予以支持，并于2019年6月13日作出（2019）辽0211民初201号民事判决，驳回原告的诉讼请求。2019年7月6日，大连市××区兴华街道华国社区居民委员会出具《证明》，主要内容为：贾东霞现居住地为甘井子区水彩巷27号楼2-3-1（自1997年开始在此居住），特此证明。原审法院认为，《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）第八条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）第四条第三款规定，城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。第十条第一款规定，商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。根据上述规定，被告市自然资源局作为市房地产行政主管部门具有商品房预售管理，进行商品房买卖合同登记备案的法定职权。现本案原告提供的证据中：《商品房销售合同》载明房屋地址为“甘井子区山东路五区6#西单元3楼1号”，房屋面积为102.34平方米；辽宁省大连市商品房销售发票载明的房屋地址为“五区6#3-1”，购房面积为102.34平方米；《房证》载明房屋地址为“五区六#二巷三-1”，建筑面积为102.34平方米。而原告诉争的案涉房屋现登记地址为“甘井子区水彩巷27号西单元3层1号”，建筑面积为84.5平方米，备案时的地址是“金南路五区6-西3-1”。即原告提供的购买房屋相关证据中房屋地址、面积与诉争的案涉房屋均不一致。虽原告提供社区《证明》、供热住户缴费卡，证明其自1997年在水彩巷27号楼2-3-1号居住，但无直接证据证明其《商品房销售合同》的标的房屋就是其诉争的案涉房屋。但原告在通过民事诉讼对案涉房屋主张权利时，民事判决以因案涉商品房合同备案的存在，无法支持原告诉讼请求为由，驳回原告诉讼请求，故而引发本案诉讼。原告诉请要求撤销被告对涉案房屋的商品房合同登记备案，被告提供的证据证实涉案房屋商品房合同登记备案在“王娜”名下，即“王娜”是登记在被告处的房屋买受人。经该院核实，被告无法提供“王娜”除名字外的相关身份信息，该院无法追加“王娜”为本案第三人，而涉案房屋开发公司即南华公司大业分公司工商登记现处于吊销状态，且未到庭应诉，该院无法进一步核实案涉房屋商品房合同备案给“王娜”一节的具体事实。综合以上情况，现无直接证据证明原告购买房屋的一部分面积地址即是案涉房屋，但在原告通过民事诉讼对案涉房屋主张权利时，因案涉备案行为而被驳回，现有证据材料亦无法核实“王娜”及其备案合同的具体情况，即案涉房屋可能存在权属争议。《不动产登记暂行条例》第十九条第二款规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。综合考虑各方权益，该院认为，被告应对案涉商品房合同登记备案行为进行调查，并作出处理。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条规定，判决：被告大连市自然资源局于本判决生效之日起60日内对其2000年5月25日办理大连市××区水彩××西单元××号房屋商品房合同备案行为作出调查处理。上诉人贾东霞上诉称，请求撤销原审判决，改判撤销被上诉人将大连市××区山东路5区6#西单元3楼1号的房屋产权备案登记在“王娜”名下的违法行为。主要理由是：1997年12月25日，上诉人在第三人南华公司大业分公司处购买坐落于大连市××区山东路五区6#西单元3楼1号（最新地址为：甘井子区山东路水彩巷27#楼2-3-1）的房屋，建筑面积为102.34平方米，上诉人占有居住该房屋至今。上诉人于2019年向大连市甘井子区人民法院起诉请求第三人南华公司大业分公司协助办理房屋所有权证时，发现被上诉人将该房屋备案登记在别人名下，面积登记为84.5平方米，与实际不符。经一审查实，此房屋备案在王娜名下，被上诉人无法提供王娜名字以外的任何证据。被上诉人将上诉人购买所有的房屋所有权登记备案在别人名下的行为，严重侵害上诉人的合法权益，应予撤销。被上诉人大连市自然资源局未向本院提交书面答辩意见。原审第三人大连南华房地产开发总公司大业分公司未向本院提交书面意见。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人大连市自然资源局作为市房地产行政主管部门，依法具有商品房预售管理，进行商品房买卖合同登记备案的职权。从现有证据看，上诉人诉争房屋在大连市不动产登记中心查询到的登记地址、面积及备案时地址与上诉人原审提交的《商品房销售合同》、销售发票及《房证》所载地址、面积均不一致，且登记合同备案的权利人非上诉人，诉争房屋可能存在权属争议。鉴于该房屋存在以上问题，原审判决要求被上诉人对案涉商品房合同登记备案行为进行调查处理，并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费人民币50元、公告费300元，由上诉人贾东霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张国华审判员  徐建海审判员  胡俊杰二〇二〇年八月七日书记员  王 阳附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。