江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2757号上诉人（原审原告）：丰县天成房地产开发有限公司，住所地丰县向阳南路(机关小区门西)。法定代表人：史小杭，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘景良，江苏汉地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：渠振峰，男，1994年9月12日生，汉族，住丰县。上诉人丰县天成房地产开发有限公司因与被上诉人渠振峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人丰县天成房地产开发有限公司的法定代表人史小杭、委托诉讼代理人刘景良到庭参加诉讼，被上诉人渠振峰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰县天成房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判渠振峰支付给丰县天成房地产开发有限公司租金（以年租金25500元为标准，自2018年1月1日起计算至渠振峰实际将房屋腾空并返还之日止）暂定50000元及违约金5100元；一、二审诉讼费由渠振峰承担。事实和理由：一、被上诉人渠振峰欠付租金的计算标准为每年25500元。首先，2017年12月26日双方签订的《房屋租赁合同》，租期起止时间为2017年8月1日起至2017年12月31日止，租金10417元也仅是该租赁期间的租金，而不是年租金。即使依照《中华人民共和国合同法》第236条，转变成不定期租赁后原租赁合同继续有效，年租金也不仅仅是10417元。其次，在上述《房屋租赁合同》到期后，被上诉人又通过竞拍的方式取得了该房屋的租赁权，成交的租金价格为25500元每年。双方通过竞拍的方式对该涉案房屋租赁价格达成了合意。被上诉人占有、使用了涉案房屋，应当按照双方达成新合意的租赁价格25500元每年交纳租金。二、被上诉人应当按照约定，按年租金的10%向上诉人支付违约金。被上诉人通过竞拍的方式就新的租赁周期的房屋租赁单价和先付租金后用房屋达成了合意，双方重新作出约定。被上诉人未履行该约定按时交纳租金构成了根本违约。租赁合同约定，任何一方违约均按年租金10%对方违约金。该约定中的违约金仅相当于年息10%的利率，并非约定过高，故应当按照约定执行。被上诉人渠振峰未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。丰县天成房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除丰县天成房地产开发有限公司与渠振峰之间的租赁关系；2.判令渠振峰将涉案房屋腾空恢复原状后交付给丰县天成房地产开发有限公司；3.判令渠振峰支付2018年1月1日起至实际返还房屋时的占用使用费暂定30000元及违约金暂定3000元。一审中，丰县天成房地产开发有限公司变更第3项诉讼请求为：判令渠振峰支付2018年1月1日(一审庭审录像中当事人陈述为2018年)起至实际交付之日止的房屋租赁费每日70元，并支付违约金3000元。二审中，丰县天成房地产开发有限公司明确该第3项诉讼请求为：判令渠振峰支付2018年1月1日起至2019年2月2日期间的房屋租金，并支付违约金3000元。一审法院经审理认定事实如下：渠振峰自2017年8月1日起承租丰县天成房地产开发有限公司位于第三期经济适用房综合办公楼1-104房屋经营汽车维修，于2017年12月26日双方签订《房屋租赁合同》，合同规定的租赁期限是2017年8月1日至2017年12月31日。合同到期后，渠振峰于2018年1月17日通过竞拍又取得该房屋的租赁权，竞拍条款约定先付租金后用房屋，余下租金每个缴费周期至少提前5天支付。丰县天成房地产开发有限公司与渠振峰没有签订续租协议，渠振峰一直占有使用该房屋，但没有缴纳自2018年1月1日起至今的任何租金。丰县天成房地产开发有限公司于2018年12月5日向渠振峰发出催缴通知单，内容为“根据我公司于2018年1月1日与您所竞拍房屋租赁合同使用权及签订的《房屋租赁合同》的约定，您所租赁的房屋已于2018年12月31日前租赁到期，2019年度租金51000元。1、承租人接到本通知于2018年12月18日前把下年度房租租金打到我公司指定账户，如你在限定的时间内未办理续租手续，我公司视为您不再续租将有权另行处置该房屋并追究您欠缴租赁房屋的违约责任，由此产生的一切后果由您自行承担”。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。丰县天成房地产开发有限公司与渠振峰签订的《房屋租赁合同》合法有效；渠振峰虽于2018年1月17日通过竞拍取得丰县天成房地产开发有限公司位于第三期经济适用房综合办公楼1-104房屋经营汽车维修，竞拍条款约定先付租金后用房屋，余下租金每个缴费周期至少提前5天支付，但双方并未签订续租合同，渠振峰一直占有使用该房屋，丰县天成房地产开发有限公司没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，据此认定，2017年12月26日原、渠振峰签订的《房屋租赁合同》继续有效；丰县天成房地产开发有限公司与渠振峰签订的拍卖成交确认书（乙种）规定“乙种拍卖成交确认书仅适用于拍卖人与买受人就单个的拍卖物达成的交易行为”，即拍卖成交确认书不是拍卖合同的生效要件，仅是拍卖活动成交的证明，故拍卖成交确认书约定的租金25500元/年本院不予采信。根据《房屋租赁合同》的约定，渠振峰的房屋租金是10417元/年，但该合同约定的任何一方违约均按租金额的10%付违约金给对方，因其约定过高，应予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算；关于渠振峰是否违约及违约起始时间，按照双方《房屋租赁合同》约定，渠振峰应当在2018年12月16日前缴清2019年度房租，渠振峰没有按时缴清，故违约，其违约时间应自2018年12月17日起计算。其次，关于合同是否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据丰县天成房地产开发有限公司向法院时递交的诉讼请求，可以认定丰县天成房地产开发有限公司表达了解除合同返还房屋的意思，鉴于渠振峰于2019年2月2日收到丰县天成房地产开发有限公司的起诉状副本，故丰县天成房地产开发有限公司关于解除合同的意思表示于2019年2月2日到达渠振峰。据此，一审法院认为丰县天成房地产开发有限公司与渠振峰的房屋租赁合同于2019年2月2日解除，但解除后，渠振峰仍占有丰县天成房地产开发有限公司房屋，故丰县天成房地产开发有限公司应承担其解除合同后至交付房屋期间的房租，该房租应按照年租金10417元的标准支付。综上，一审法院遂判决：一、解除丰县天成房地产开发有限公司与渠振峰签订的《房屋租赁合同》；二、渠振峰于判决生效后三十日内将其承租的丰县天成房地产开发有限公司位于第三期经济适用房综合办公楼1-104房屋腾空并交付给丰县天成房地产开发有限公司。三、渠振峰于判决生效之日起十日内支付丰县天成房地产开发有限公司租金（以年租金10417元为计算标准，自2019年1月1日起计算至2019年2月2日）及违约金（以租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，自2018年12月17日起计算至实际给付之日止），此后房屋占有使用费按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的年租金10417元为计算标准，自2019年2月3日起计算至渠振峰实际返还房屋之日止）给付；四、驳回丰县天成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，丰县天成房地产开发有限公司提交加盖江苏省金地拍卖有限公司公章的《拍卖规则》、《注意事项》、《2018.1.19金地拍品目录（租赁权）》、《江苏省金地拍卖有限公司拍卖会笔录》、《公房竞拍房屋租赁合同》样本、江苏省金地拍卖有限公司出具的《证明》，以及《不动产首次登记权属证明》一份，以证明上诉人对涉案房屋享有所有权，上诉人在一审的诉讼请求和二审上诉请求均有事实依据。渠振峰经本院合法传唤未到庭，未质证，视为其对己方诉讼权利的放弃。本院对丰县天成房地产开发有限公司提交的上述证据的真实性予以认定。本院二审认定以下事实：2017年12月26日，丰县天成房地产开发有限公司与渠振峰签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：渠振峰承租丰县天成房地产开发有限公司三期经适房综合楼1-104房屋经营汽车维修；租赁期限从2017年8月1日至2017年12月31日；租金共10417元。丰县天成房地产开发有限公司于2017年8月1日将涉案租赁房屋交付渠振峰使用，渠振峰付清2017年承租期间的租金。2018年丰县天成房地产开发有限公司委托江苏省金地拍卖有限公司公开拍卖包括涉案租赁房屋在内的房屋租赁权。2018年1月17日渠振峰与江苏省金地拍卖有限公司签订《竞买协议》，在《公房租赁公开竞拍要约条款》以竞买人身份签字，并缴纳2000元竞拍保证金。2018年1月19日，渠振峰在拍卖成交确认书和拍卖会笔录上买受人位置签字，以25500元/年的成交价格竞拍取得涉案租赁房屋的租赁权。《2018.1.19金地拍品目录（租赁权）》中载明“序号27.标的地址综合办公楼1-104，面积约256.61，原承租户字牌徐州卓越汽修，租期3年，评估价25500元，号牌17”。二审另查明，《公房租赁公开竞拍要约条款》、《2018.1.19金地拍品目录（租赁权）》和《拍卖规则》约定：竞买人一旦中拍，即视为租赁合同生效。中拍人（承租人）须于拍卖成交后，与出租人签订正式房屋租赁合同，租赁价格为拍卖成交价格。租金支付方式为，先付租金后用房屋，租金一年一交。房屋租赁保证金为年租金的10%。承租人应予拍卖成交后3日内付清第一次应交纳的房屋租金及租赁保证金，余下租金每个缴费周期至少提前5天支付。逾期未付清租金的，每逾期一天，按日租金收取滞纳金，逾期十天仍未付清的，出租人有权解除租赁合同并收回房屋，承租人缴纳的租赁押金不予退还，所带来的的一切后果和各种损失均由承租人承担。再查明，渠振峰竞拍成功涉案房屋租赁权后，未在规定期间与丰县天成公司签订书面租赁合同，亦未按约定支付房屋租赁保证金。渠振峰自2017年8月1日起实际占有、使用涉案租赁房屋。本院认为，一、关于双方就涉案房屋形成租赁合同及租金标准的认定问题。2017年12月26日，丰县天成房地产开发有限公司与渠振峰签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2017年8月1日至2017年12月31日。租赁期满后，渠振峰继续占有使用涉案房屋。2018年1月17日渠振峰签署《竞买协议》，1月19日渠振峰签订拍卖成交确认书，双方就涉案房屋租赁合同条款重新达成一致意思，约定年租金为25500元，租期3年。根据涉案《公房租赁公开竞拍要约条款》第一条第1项及第二条第1项约定，本要约条款内容作为租赁合同的一部分，竞买人一旦中拍，即视为租赁合同生效。因此，能够认定自竞买人渠振峰于2018年1月19日中拍之日起，双方当事人就涉案房屋即成立新的租赁合同关系，且租赁合同生效，对双方当事人产生法律约束力。对于2018年1月19日之前渠振峰与丰县天成房地产开发有限公司就涉案房屋形成的法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，及2017年12月26日双方签订的《房屋租赁合同》约定，在2017年12月31日该《房屋租赁合同》期满后至渠振峰中拍之前，也即2018年1月1日至2018年1月18日期间，因租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，该2017年签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，在渠振峰中拍之前，此期间租金标准仍应当按照2017年《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。二、关于涉案租赁合同的解除问题。渠振峰在中拍达成新的租赁合意，形成新的租赁合同关系后，一直未按约定缴纳房屋租金，按照双方之间逾期十天未付清租金出租人有权解除租赁合同的约定，丰县天成房地产开发有限公司要求解除双方之间的租赁合同，应予支持。丰县天成房地产开发有限公司通过诉讼方式诉请解除双方租赁合同关系，一审法院起诉状副本送达渠振峰之日，应当认定为丰县天成房地产开发有限公司解除通知到达之日，能够作为双方租赁合同解除时点，故本院认定双方租赁合同关系于2019年2月2日解除。三、关于上诉人主张的涉案租金及违约责任的具体认定问题。上诉人对一审法院关于涉案租金标准及违约金的认定提出异议，并且明确在本案中向渠振峰主张的涉案租金期间为2018年1月1日至2019年2月2日，对嗣后因占有使用涉案房屋产生的费用，丰县天长房地产开发有限公司待渠振峰返还交付涉案房屋的时间确定后，另行主张。本院认为，涉案租赁合同关系自2019年2月2日解除，上诉人在本案中主张2018年1月1日至2019年2与2日期间的房屋租金，并无不当。渠振峰在此期间应当承担的涉案房屋租金为27773.39元。具体为：1.2018年1月1日至2018年1月18日期间按照2017年租赁合同租金标准计算，即按照日租金68.08元（10417元/153天）计算18天为1225.44元。2.2018年1月19日至2019年2月2日按照年租金25500元标准计算，为26547.95元（25500元/365天*380天）。对于涉案房屋租赁合同解除之后产生的房屋实际占有使用费用等，由上诉人另行解决。关于违约责任的认定问题，上诉人诉称应当按年租金的10%向上诉人支付违约金，本院认为，第一，因“按年租金的10%支付违约金”，是双方在2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》中的约定，上诉人未举证双方在2018年1月19日中拍形成的租赁合同中存在此约定，故对2018年1月19日起因租金迟延支付产生的违约问题，双方不受该条款的约束。第二，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。对于2018年1月1日至1月18日期间租金迟延支付产生的违约责任，由于该期间的租赁合同为不定期租赁合同，应由渠振峰按照此期间应付租金1225.44为基数，向上诉人承担2018年1月1日至1月18日期间的租金迟延支付违约责任122.54元。第三，对2018年1月19日至2019年2月2日期间延迟支付租金产生的违约责任，根据《公房租赁公开竞拍要约条款》第二条第2项约定，承租人应予拍卖成交后3日内付清第一次应交纳的房屋租金及租赁保证金，否则视为违约，按照拍卖规则中的违约责任办理。根据《拍卖规则》第七条，拍卖成交后，买受人须当场签订成交确认书，买受人除支付成交总价款外，还须向拍卖人支付成交价5%的佣金，若买受人违反本条规定则视为违约，保证金不予退还，标的物再行拍卖，成交价低于原成交价的，应补足差额部分。因涉案租赁物并未再行拍卖，如有相关损失，上诉人可待条件具备时另行主张。此外，根据该条约定，承租人应在拍卖成交后3日内付清第一次应交纳的房屋租金，也即应在2018年1月22日之前按约定支付租金，自2018年1月23日起应当承担迟延支付租金的违约责任。根据《公房租赁公开竞拍要约条款》第一条第2项约定，本次拍租房屋租金的支付方式详见拍品目录。先付租金后用房屋，余下租金每个缴费周期至少提前5天支付，逾期未付清租金的，每逾期一天，按日租金收取滞纳金等。双方虽约定了逾期缴纳租金应当按日租金收取滞纳金，但此约定不明，结合本案中渠振峰违约的具体情形，本院酌定以此期间欠付租金为基数按年利率6%计算逾期支付租金的违约责任，且违约责任在本案中以不超过3000元的诉讼请求数额为限。综上，丰县天成房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初852号民事判决第二项、第四项；二、撤销江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初852号民事判决第一项、第三项；三、确认丰县天成房地产开发有限公司与渠振峰之间的房屋租赁合同于2019年2月2日解除；四、渠振峰于本判决生效之日起十日内向丰县天成房地产开发有限公司给付租金27773.39元及租金迟延支付的违约责任（2018年1月1日至1月18日期间的违约责任为122.54元；2018年1月19日至2019年2月2日期间的违约责任为以26547.95元为基数按年利率6%，自2018年1月23日起计算至实际支付之日；但以上两违约责任之和不得超过3000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费626元,由渠振峰负担；二审案件受理费626元，由渠振峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年八月十四日法官助理 张 静书 记 员 王 畅