广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10667号上诉人（原审原告）：广州大华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓洁仪，女，1970年5月2日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄健明（邓洁仪的配偶），联系地址广州市海珠区。上诉人广州大华物业管理有限公司（以下简称大华公司）、邓洁仪因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初21719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大华公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，邓洁仪向大华公司支付2016年5月至2016年7月的物业管理费619.5元、2019年4月16日至2019年6月的物业管理费619．5元（每月按206.5元/㎡），两段时间的物业管理费共计1239元。2.本案二审诉讼费用由邓洁仪承担。事实与理由：一、一审法院以大华公司提交的《收费通知单》没有被邓洁仪签收为由，认定2016年5月至2016年7月物业管理费已超过诉讼时效，属事实不清，适用法律错误。1.根据大华公司一审提交的《收费通知单》显示，大华公司基本上是每月均向邓洁仪发出《收费通知单》，《收费通知单》一共有两联，一联是以挨家挨户派发的形式交付给欠费的业主，另一联即由大华公司自行保管。且《收费通知单》中均有显示邓洁仪累计欠费的具体金额，由此可见大华公司一直有向邓洁仪催收费用。2.大华公司提交了2015年至2019年的《公证书》，尽管《公证书》中并无邓洁仪的名字，但大华公司向欠费业主催收是在大楼出入口公告栏公告的，邓洁仪是知晓的，且《公证书》的内容除业主欠费情况外，还有《收费通知单》的模板，该材料大华公司在一审中亦已提交。由此可见，大华公司向欠费业主催收是以公证为主、上门派发《收费通知单》为辅的方式进行的。3.大华公司提交了（2019）粤0105民初27509号民事判决书，该案被告刘志江、刘伟杰亦是明珠花园小区的业主，可说明大华公司向邓洁仪催收费用的方式与该案的方式是一致的，该案大华公司向被告刘志江、刘伟杰主张的1998年4月至2019年3月的物业管理费的诉请得到了法院的支持。大华公司在该案中提交的2011年、2013年的《公证书》因工作疏漏，缺了该案的被告刘志江、刘伟杰的名字，但该案法院以大华公司向欠费业主催收是在大楼出入口的公示栏公告的，被告刘志江、刘伟杰是知晓的为由，认定没有超过诉讼时效。4.根据大华公司一审提交的《委托管理协议》的约定，期限是长期永久性管理，大华公司与邓洁仪之间形成的物业服务合同关系是一种连续性的法律关系，大华公司所提供的物业服务是一种持续性的服务，在合同期限届满前，大华公司对明珠花园小区的物业管理服务是从未间断过，对此类法律关系的诉讼时效认定应当从合同约定的履行期限届满时起算。但至今为明珠花园小区提供物业管理服务的仍是大华公司，明珠花园小区未另聘其他物业服务公司，物业服务合同仍在有效期限内。大华公司于1997年9月进驻明珠花园小区，《委托管理协议》并未明确约定物业管理费的支付时间，根据法律规定，大华公司作为债权人也可随时要求作为债务人的邓洁仪履行付款义务。综上，我方认为，所主张的费用均发生诉讼时效的中断，没有超过诉讼时效。二、一审法院以（2019）粤0105民初21415号案尚未审结为由，对2019年4月16日以后的物业管理费不予处理，待相关诉讼确定效力后，大华公司再另行主张，属事实不清，适用法律错误。1.根据大华公司一审提交的《海珠区房屋安全和物业二所关于明珠花园小区召开业主大会事宜指导意见的函》【海建二所函（2018）237号】，海珠区房屋安全和物业二所向素社街道办事处作出了明确意见，即广州市海珠区明珠花园一期业主委员会要求大华公司撤场属事实不清，不符合法律规定。根据大华公司一审提交的《海珠区住房和建设局关于明珠花园有关事宜的回复》【海建局复函（2019）91号】，海珠区住房和建设局对广州市海珠区明珠花园一期业主委员会关于要求大华公司撤场的申请作出了回复：“你单位要求大华公司退出明珠花园一期缺乏事实依据，与法律规定不符。”由此可见，关于大华公司是否应当撤场，政府部门已给出明确答复，即大华公司不能撤场。2.根据大华公司提交的证据4-12显示，海珠区辖区内各大政府部门，凡涉及涉案小区的各项管理事务，均是向大华公司下达各项的通知、要求，其中证据9-12是关于最近新冠疫情防控工作的政府文件，亦是向大华公司而非广州市海珠区明珠花园一期业主委员会下达，且广州市海珠区明珠花园一期业主委员会根本不具备接管的能力。大华公司事实上仍为涉案小区提供物业管理服务，是涉案小区物业管理的责任人。3.根据大华公司提交的（2019）粤0105民初21415号民事裁定书，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会诉大华公司要求其撤场并移交场地与资料的诉讼以广州市海珠区明珠花园一期业主委员会的主体的合法性目前在广州铁路运输中级人民法院审理当中【（2019）粤71行初175号】尚未有结果，其结果直接影响广州市海珠区明珠花园一期业主委员会主体的合法性为由，中止审理撤场之诉。但我方认为，无论上述两个诉讼结果如何，与要求邓洁仪支付2019年4月16日以后的物业管理费不具有关联性。4.根据《广东物业管理条例》第七条的规定，物业管理区域系以物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围作为一个物业管理区域，结合大华公司一审提交的证据13、14、15、16，大华公司的物业管理区域范围是六栋楼，具体包括牡丹阁（193）、金兰阁（195）、海棠阁（201）、芙蓉阁（203）、紫荆阁（205）、百合阁（207），该六栋楼是一个物业管理区域；而广州市海珠区明珠花园一期业主委员会的物业管理区域尚未进行划分，因此无法确定其物业管理区域的范围具体包括哪些区域。5.根据《物业管理条例》第三十三条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业管理服务，结合大华公司一审提交的证据13、14、15、16，证明明珠花园小区从开发到现在，一直由大华公司为整个小区（六栋楼）提供物业服务，且期限是长期永久性管理。综上，大华公司不应当、也无法退出。大华公司至今仍为明珠花园小区（六栋楼）提供物业管理服务，邓洁仪是明珠花园小区的业主，实际接受了大华公司提供的物业服务，理应向大华公司支付相应的对价，故邓洁仪应向大华公司支付2019年4月16日以后的物业管理费。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，支持大华公司的诉讼请求。二审中，大华公司补充事实理由如下：一、一审法院认为大华公司主张的2016年5月至7月的物业管理费的请求已过诉讼时效，故不予支持；而对于2019年4月16日之后的物业管理费，一审法院认为待有关诉讼确认效力后，大华公司再另行主张。但一审法院对大华公司主张的2016年5月至2019年5月的公摊水、电费全部予以支持，明显前后矛盾。我方认为，上述费用的主张期限的起始时间均为2016年5月，根据大华公司一审提交的《收费通知单》，大华公司向邓洁仪追讨费用时，均是将物业管理费、公摊水、电费在《收费通知单》中一并列明并告知邓洁仪。上述费用的主张期限的截止时间为2019年5月、6月，该两时间均在2019年4月16月之后，根据大华公司提交的证据显示，大华公司至今仍为明珠花园小区提供物业管理服务，邓洁仪亦在一审庭审中对此予以确认。一审法院针对物业管理费及公摊水、电费的上述不同处理，明显前后矛盾。二、根据一审庭审视频显示，邓洁仪的代理人在当庭陈述中向大华公司承诺，什么时候修完漏水问题就什么时候交物业管理费，由此可表明大华公司一直有向其追讨费用的事实，邓洁仪亦知道自己已欠费，只是其以房屋漏水为由拒绝缴纳物业管理费、公摊水、电费，故2016年5月至7月的物业管理费并未超过诉讼时效。邓洁仪二审答辩称：具体答辩意见与上诉状一致。邓洁仪上诉请求：1.撤销一审判决，驳回大华公司的全部诉讼请求。2.本案的诉讼费用由大华公司承担。事实与理由：一、大华公司于2013年10月21日将物业服务费从原来的1.45元/㎡/月的收费标准提高至1.88元/㎡/月，但本案大华公司的诉讼请求的期限自2016年5月开始，故前述物业服务费提价与邓洁仪无关。二、自2014年10月29日入住至2016年5月期间，邓洁仪并未曾拖欠物业服务费，亦未收到大华公司书面催交物业服务费的通知。三、邓洁仪的房屋内外长年多处漏水，给生活带来严重不便，邓洁仪已就此事多次与大华公司进行交涉，自2015年至2017年期间，大华公司每年上门维修两至三次，但均是仅作简单表面处理，并未找到真正的漏水原因，大华公司作为小区的物业服务企业，未按照物业服务合同约定彻底解决房屋漏水问题，物业服务存在严重瑕疵，物业服务费应予以扣减。四、2016年5月至2019年5月水、电公摊数据存在严重瑕疵，业主委员会已于2019年4月1日成立，服务费应无需缴交至2019年5月份。综上，请求二审法院查明事实，支持邓洁仪的上诉请求。大华公司二审答辩称：具体答辩意见与上诉状一致。大华公司向一审法院起诉请求：1、邓洁仪向大华公司支付2016年5月至2019年6月物业管理费7847元（每月为1.88元/平方米×109.86平方米=206.5元）；2、邓洁仪向大华公司清还从2016年5月至2019年5月大华公司为其垫付的公摊电费806.9元；3、邓洁仪向大华公司清还从2016年5月至2019年5月大华公司为其垫付的公摊水费1172.6元；4、本案诉讼费由邓洁仪承担。一审法院经审理查明：邓洁仪是位于广州市海珠区东晓路193号2604房的权属人，该房屋建筑面积为109.86平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2014年9月23日。1997年9月1日，大华公司（乙方）与广州大明房地产开发有限公司（甲方）签订一份《委托管理协议》，约定：甲方委托乙方管理的物业包括明珠花园一期、二期所有物业；乙方是明珠花园唯一的物业管理公司，负责对小区物业进行管理；甲方委托乙方物业对上述物业管理的期限为长期永久性管理；乙方在管理期间负责小区设备的维修，更新工作并按有关规定承担有关费用；等。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡/月提升到1.88元/㎡/月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡/月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。一审法院另查，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向广州大华物业管理有限公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉广州大华物业管理有限公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。一审法院以（2019）粤0105民初21415号立案审理，该案尚未审结。大华公司就其主张还提交了以下证据：1、大华公司为明珠花园牡丹阁住户垫付的2016年5月至2019年5月的电费发票；2、大华公司为明珠花园牡丹阁住户垫付的2016年5月至2019年5月的水费发票；3、电子发票记账清单，证明邓洁仪在大华公司本案所主张的期间之前均按大华公司陈述的计算方式及单价支付此前的物业管理费、公摊水电费；4、大华公司填写的2016年6月至2019年9月期间邓洁仪一户的部分《收费通知单》。邓洁仪质证表示：对证据1-2的真实性予以确认，大华公司陈述的具体分摊问题很清楚，但我方想大华公司进行再详细一点的说明；对证据3-4的真实性、合法性和关联性由法院依法认定。邓洁仪就其抗辩意见还提交了光碟和维修清单复印件作为证据。大华公司质证表示：对光碟的真实性、合法性和关联性不予确认，据大华公司的陈述，邓洁仪是在2014年10月29日入住的，至今已经超过了两年的保修期，房屋的质量问题应自行解决，就算邓洁仪要追究房屋的渗漏问题也应该找开发商予以追讨；而且该份证据也显示了大华公司也对邓洁仪反映的渗漏问题予以跟进，并且核实以及上报给广州大明房地产开发有限公司，应该由开发商承担维修的义务。维修清单只有复印件，对真实性、合法性和关联性不予确认。大华公司于2019年8月19日提起本案诉讼。大华公司表示：每月的公摊水、电费非均等的，公摊水、电费计算方式是一致的，即为：193号牡丹阁、195号金兰阁两栋楼的公摊水、电费均是一致的，按照金兰阁电梯、首层、标准层及牡丹阁电梯、首层、标准层的水泵及电表实际读表数减去应扣除经营性用水量、电量（具体为：保安宿舍、饭堂；游泳池、酒吧、桑拿、服务中心、办公室、消防中心、地下排风）所得的数字为实际的分摊数，再乘以水电局的单价为准，再除以两栋楼实际入住的户数（户数每月均有变化），就是邓洁仪应承担的公摊水电费的金额。邓洁仪表示：其于2014年购买涉案房屋，入住半年后开始漏水，其一直与大华公司反映，大华公司为其一年维修了两次，到了2017年10月之后就没有理会了；其认为漏水是因为公共供水管道的问题。一审法院认为，大华公司与广州大明房地产开发有限公司签订的《委托管理协议》是开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，大华公司据此对涉案小区进行物业管理。大华公司根据开发商的委托对包括邓洁仪在内的明珠花园一期小区业主提供了物业管理服务，故邓洁仪应按上述协议约定向大华公司支付物业管理费用。大华公司主张邓洁仪没有缴纳2016年5月至2019年6月的物业管理费，邓洁仪对此并未否认，但抗辩大华公司的部分主张已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。大华公司提交《收费通知单》欲证明其催缴过邓洁仪缴费，但无邓洁仪已签收的相关证据，故大华公司曾催缴过邓洁仪缴费的事实，证据不足，一审法院不予确认。邓洁仪的上述抗辩意见有理，一审法院予以采纳。大华公司主张邓洁仪欠付2016年5月至7月物业管理费的请求已过诉讼时效，一审法院不予支持。鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向大华公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉大华公司，要求大华公司退出明珠花园一期的物业管理，案号为（2019）粤0105民初21415号，该案尚未审结。因大华公司是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，故大华公司要求邓洁仪支付从2016年8月至2019年4月16日的物业管理费（每月按206.5元平方米计算）的请求，一审法院予以支持。至于2019年4月16日之后的物业管理费，可待有关诉讼确定效力后，大华公司再另行主张。邓洁仪抗辩大华公司的服务存有瑕疵，请求减免物业管理费。但一审诉讼中，邓洁仪提交的光碟显示漏水位置在大华公司的房屋内，且邓洁仪也自认其反映房屋漏水问题后大华公司也进行了两次维修，故邓洁仪辩称大华公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵的事实，依据不足，一审法院不予采信。邓洁仪据此要求减免物业管理费的意见，理据不足，一审法院不予采纳。大华公司主张其为邓洁仪代垫了2016年5月至2019年5月的公摊水、电费，并就此提交了相应的发票，且对收费的计算方式进行了陈述，邓洁仪也按该计算方式交纳了此前的公摊水电费，故邓洁仪对公摊水电费计算方式的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。故大华公司要求邓洁仪支付2016年5月至2019年5月代垫的公摊电费806.9元和公摊水费1172.6元，合理有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第十一条、第十二条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、邓洁仪在本判决生效之日起10日内，支付2016年8月至2019年4月16日的物业管理费（按每月206.5元的标准计算）给广州大华物业管理有限公司；二、邓洁仪在本判决生效之日起10日内，支付2016年5月至2019年5月期间的公摊电费806.9元给广州大华物业管理有限公司；三、邓洁仪在本判决生效之日起10日内，支付2016年5月至2019年5月期间的公摊水费1172.6元给广州大华物业管理有限公司。四、驳回广州大华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费50元，由邓洁仪负担。上述受理费已经由广州大华物业管理有限公司预交，广州大华物业管理有限公司同意由邓洁仪在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给广州大华物业管理有限公司。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，大华公司提交以下证据：1.《关于开挖人行道需加强树木保护的函》【海绿所函（2019）14号】；2.《关于商请配合后航道片区合流渠箱清污分流工程施工的函》；3.《关于严厉打击破坏排水设施行为的通告》；4.《南区供水分公司关于防止因二次供水设施维护引起水质异常的函》；5.海珠区住房和建设局关于印发《2019年海珠区物业小区今冬明春安全生产及火灾防控工作方案》的通知；6.《整改通知书》；7.《广州市住房和城乡建设局关于统计报送防护物资缺口情况的通知》；8.《广州市住房和城乡建设局关于加强写字楼和产业园区新冠××疫情防控工作的通知》；9.《海珠区房屋安全和物业二所关于物业小区新冠××疫情防控检查情况的告知书》。上述证据拟证明大华公司事实上仍为涉案小区提供物业管理服务，政府主管部门不同意大华公司撤场，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会要求大华公司撤场缺乏事实及法律依据。邓洁仪对此发表意见如下：上述证据与我方无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合大华公司、邓洁仪的上诉请求和理由以及双方的答辩意见，本院确定本案争议的焦点是：大华公司是否有权要求邓洁仪支付涉案房屋的物业管理费、水电费以及具体数额问题。对此，本院分析如下：关于大华公司是否有权要求邓洁仪支付涉案房屋的物业管理费、水电费的问题。大华公司与广州大明房地产开发有限公司签订的《委托管理协议》系开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，大华公司据此对包括邓洁仪在内的明珠花园一期小区业主提供了物业管理服务，涉案房屋事实上也享受了相关服务，大华公司主张其为邓洁仪代垫了2016年5月至2019年5月的公摊水、电费，并就此提交了相应的发票，且对收费的计算方式进行了陈述，邓洁仪也按该计算方式交纳了此前的公摊水电费，一审法院认定邓洁仪理应向大华公司支付涉案房屋的物业管理费以及相应的水电费，并无不当，本院予以维持。邓洁仪上诉主张其无需向大华公司交纳相关费用，并无事实及法律依据，本院不予支持。关于邓洁仪应当向大华公司交纳物业管理费的具体金额问题。虽然大华公司提交了《收费通知单》欲证明其向邓洁仪催缴过物业管理费，但无邓洁仪已签收的相关证据，邓洁仪对此亦不予确认，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款相关规定认定大华公司主张邓洁仪欠付2016年5月至7月物业管理费的请求已过诉讼时效并驳回大华公司要求邓洁仪支付该时间段的物业管理费的诉请，并无不当，本院予以维持。由于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会已向一审法院提起诉讼，要求大华公司退出明珠花园一期的物业管理，一审法院考虑到大华公司是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，认为大华公司向邓洁仪主张的涉案房屋2019年4月16日之后的物业管理费，对该时间段的诉请暂不处理，对大华公司的相关权利行使并无实质影响，本院予以维持。大华公司可待有关案件确定效力后，再另行主张权利。邓洁仪上诉主张大华公司的服务存有瑕疵，请求减免物业管理费，但邓洁仪自认其反映房屋漏水问题后大华公司也进行了两次维修，一审法院据此认定邓洁仪主张的大华公司所提供物业服务质量存在严重瑕疵的事实，依据不足，并驳回邓洁仪相关诉求，并无不当，邓洁仪二审期间亦未提交新的证据，其主张理据不足，本院不予采纳。至于大华公司二审期间提交的证据，由于该证据中并无针对邓洁仪明确提出催缴费用，故与本案并无直接关系，本院对此不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉广州大华物业管理有限公司、邓洁仪的上诉主张，理据不足，依法应均予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州大华物业管理有限公司、邓洁仪各负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年八月十七日书记员 古嘉玲张海燕