江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2513号上诉人（原审被告）：徐州市聚银置业有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区贾汪镇人民政府北侧。法定代表人：蒋洪胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鹿晌，男，1984年8月6日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：朱东芹，女，1985年1月5日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：鹿静，江苏立志律师事务所律师。上诉人徐州市聚银置业有限公司（以下简称聚银公司）因与被上诉人鹿晌、朱东芹商品房销售合同纠纷一案，上诉人徐州市聚银置业有限公司不服徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初3353号判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人聚银公司上诉请求：1、撤销原判，改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决适用法律不当。涉案房屋经验收合格后交付被上诉人，在使用过程中出现质量问题应当适用商品房买卖合同的相关法律解释，同时应当按照双方的合同约定来确定责任，即应按照合同约定的违约金或当时该地段的租金给予赔偿。案涉房屋在交付被上诉人后又租给上诉人统一经营，租金是明确的，被上诉人从乐尚公司返租的租金也是明确的，在被上诉人无证据证明其损失的情形下，该租金的约定可以作为损失的依据。2、案涉房屋的问题是在被上诉人返租后进行装修期间发现的，此时被上诉人并未进行营业，从其签订合同进行装修到开业(加上房屋维修的时间)共计3个半月，正常情形下的装修也需要2月的时间，实际上给其造成的延期开业最多不超过1个月的时间，在其未能进行经营且无证据证明损失的情形下，不能产生5万元的损失。3、从一审法院查明的事实来看，被上诉人从2019年3月至8月共6个月的营业收入为91067元，每个月为15177元，假设其陈述的40%存利润是真实的，其每月的利润也只是6000余元，何况餐饮业不可能有如此高的存利润。即使按照被上诉人的陈述不扣除其装修期，按每月6000元存利*3.5月其损失在2万元左右，法院如何认定5万元损失。4、被上诉人是从乐尚公司租赁的房屋并进行使用，与乐尚公司之间形成了租赁关系，如果因该租赁出现相应的瑕疵，造成的相关损失的话，被上诉人应该向乐尚公司主张，而并不是直接向上诉人开发商进行主张，一审对于相关的诉讼主体是否适格问题没有进行明确的表述，属一审判决遗漏，应当参与案件的当事人，或者是说上诉人的主体是不适格的。被上诉人鹿晌、朱东芹答辩称：1、一审法院认定事实清楚，被上诉人是从上诉人处购买了涉案房屋，该涉案房屋的承重柱出现了重大偏移，房屋还存在漏水问题，屋顶墙面开裂，鹿晌、朱东芹作为购买人，因聚银公司交付的房屋质量不合格，提起损害赔偿并无不当，主体适格。在一审中，上诉人对交付房屋存在质量问题并无异议。2、被上诉人购买该房屋或租赁该房屋均是为了经营饭店使用，因房屋存在质量问题，上诉人对房屋进行维修，制定维修方案，耗时两个半月，在此期间造成了被上诉人的营运损失应予以赔偿。3、一审法院查明的事实是2019年3月-2019年8月的月平均收入为91067元，该收入不包括现金消费收入，一审法院认可其饭店纯利润为40%并非上诉人上诉中所称的月收入是15177元，而是月平均收入为91067元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。鹿晌、朱东芹向一审法院提出诉讼请求：1、聚银公司交付涉案房屋的现质量检测报告。2、依法判令聚银公司赔偿鹿晌、朱东芹各项赔偿175000元。3、本案诉讼费用由聚银公司承担。一审法院查明：2017年7月7日，鹿晌、朱东芹与聚银公司签订《商品房买卖合同》，约定鹿晌、朱东芹购买聚银公司开发的桃园公寓项目商业B区104、105号商铺，后双方又签订《商品房买卖补充及合作协议》，约定乙方（鹿晌、朱东芹）不可撤销的同意将该商铺自2017年9月30日至2020年10月1日的使用权无偿提供给甲方（聚银公司）用于整体商业经营或分期经营，上述3年内所得收益均归甲方所有，乙方不得以任何理由干涉。朱东芹于2018年9月17日与徐州市贾汪区乐尚企业管理服务有限公司签订《商铺租赁合同》，约定朱东芹从该公司处租赁桃园公寓项目商业B区104、105号商铺，租赁期为2018年9月17日至2020年9月16日。租赁合同签订后，鹿晌、朱东芹即开始对房屋进行装修，装修时发现两间商铺的承重柱出现较大偏移，房屋还存在漏水问题、房顶墙面开裂。聚银公司于2018年10月17日制定出维修方案并予以维修，后鹿晌、朱东芹继续装修并于2019年元月饭店开业。另查明，鹿晌、朱东芹经营饭店多年，后因原来的饭店拆迁，便租赁并装修涉案商铺。关于因维修质量问题导致鹿晌、朱东芹开业推迟时间，鹿晌、朱东芹诉称两个半月，聚银公司辩称仅维修20天左右。根据鹿晌、朱东芹提供的其饭店2019年3月至2019年8月的月平均营业收入为91067元，该收入不包括现金消费收入，鹿晌、朱东芹诉称其饭店纯利润约为40%。一审法院认为，鹿晌、朱东芹从聚银公司处购买的房屋出现质量问题，鹿晌、朱东芹诉请聚银公司赔偿损失，并不违反法律规定。对聚银公司主张其不是涉案商铺的出租方，鹿晌、朱东芹诉请主体不适的抗辩，不予采信。鹿晌、朱东芹购买的商铺是经过相关部门检测质量合格的房屋，出现质量问题后，聚银公司履行了维修义务即制定维修方案并修理完毕。现该商铺早已交付鹿晌、朱东芹使用，故鹿晌、朱东芹诉请聚银公司交付现在的质量检测报告，没有法律依据，不予支持。但因商铺出现质量问题也确实造成了商铺装修延期和饭店开业延期，从而给鹿晌、朱东芹造成了一定的营业损失。鹿晌、朱东芹诉请对营业损失进行鉴定，但双方对延期时间说法不一，且鹿晌、朱东芹提供的证据亦无法证明具体的营业数额，故对该鉴定申请，不予准许。结合双方提供的证据及法院认定的案件事实，酌定聚银公司赔偿鹿晌、朱东芹营业损失50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：徐州市聚银置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿鹿晌、朱东芹50000元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于上诉人主张的本案主体不适格问题。上诉人聚银公司与被上诉人鹿晌、朱东芹签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充及合作协议》，约定由鹿晌、朱东芹购买聚银公司开发的商铺。由于涉案商铺交付后出现了质量问题，鹿晌、朱东芹将聚银公司起诉至一审法院，聚银公司作为本案原审被告的主体适格，案外人徐州市贾汪区乐尚企业管理服务有限公司签订仅与鹿晌、朱东芹签订租赁合同，并非本案必要诉讼参与人，故对于聚银公司的该上诉主张，本院不予支持。二、关于聚银公司是否应当向鹿晌、朱东芹赔偿损失及其金额如何确定的问题。由于涉案商铺确实存在质量问题，在鹿晌、朱东芹装修期间，聚银公司制定维修方案并实施了具体维修工作，确实拖延了鹿晌、朱东芹的营业时间，故聚银公司应当向二人赔付营业损失。一审法院参考鹿晌、朱东芹之前开饭店期间的营业流水及双方一审中的陈述，酌定由聚银公司赔偿鹿晌、朱东芹营业损失50000元不违反法律规定，本院予以确认。综上，上诉人聚银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人徐州市聚银置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年八月十一日书记员 金宇婷