天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初2983号原告：王文朗，男，1990年12月3日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：李兵，女，1960年7月12日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：赵冠富，男，1957年5月16日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：李兵（同被告李兵，系赵冠富之妻）。第三人：尹庆波，男，1968年5月19日出生，汉族，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。第三人：张利生，男，1969年7月1日出生，汉族，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。原告王文朗与被告李兵、赵冠富房屋买卖及居间合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开庭进行审理，原告王文朗，被告李兵、赵冠富到庭参加诉讼。因天津新凯利房地产经纪有限公司被注销，本院依法追加公司股东尹庆波、张利生为第三人参加诉讼，于2020年8月10日第二次公开开庭进行审理。原告王文朗，被告李兵（亦为赵冠富的委托诉讼代理人），第三人尹庆波、张利生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文朗向本院提出诉讼请求：1.判令解除王文朗与李兵、赵冠富订立的编号为0000011号《房屋买卖合同》；2.李兵、赵冠富退还房屋定金10000元；3.案件受理费由李兵、赵冠富负担。事实及理由:2017年11月13日，经天津新凯利地产经纪有限公司（以下称新凯利公司）居间介绍，该公司员工陈某、辛子利带领王文朗看正在建设中的宝坻区林海路东侧天悦园小区，王文朗认可后，2017年11月14日通过新凯利公司居间介绍，王文朗与李兵的委托代理人赵冠富签订《房屋买卖合同》。签订合同后，王文朗支付定金10000元，中介费6000元均打到新凯利公司指定的陈某账户，后陈某给付赵冠富10000元。因2017年天悦园小区正在建设，签完合同后，王文朗要求中介一起再去天悦园小区核实房屋真实性，但天悦园小区并没有43-1-404，此小区共25栋楼，李兵只有天秀园楼房。事后，王文朗找李兵解除合同，退还定金遭拒，短信不回。因中介与李兵隐瞒房屋真实情况，致使王文朗签署合同，现合同根本无法履行，损害了王文朗的合法权益，故王文朗提起诉讼。李兵辩称，不同意王文朗的诉请。王文朗陈述的事实及理由中的时间及名字均属实。李兵拿着置换协议找到中介人员陈某，全权委托给中介人员，看房等情况都是陈某办理，李兵委托赵冠富签订合同，我们收到了王文朗的定金。后来中介说王文朗不想买房，属于反悔违约，无需退还定金，李兵认为合同已经解除。赵冠富辩称，不同意王文朗的诉请。王文朗陈述的事实及理由中的时间及名称均属实，但不完全属实，我们的确收到10000元的定金。置换协议中的小区当时还未起名字，只有还迁小区的位置，所以不知道小区的名字是什么，王文朗提出天悦园没有43号楼不属实，房型图显示小区楼房位置图，上面显示了名字及位置，听说今年年底交房。庭前通过咨询街道人员，表示小区名字还没有确定，需要挂牌之后才能确定小区名字。小区里应该有50多栋楼房，现在楼房已经封顶。小区名字及楼号应该是王文朗与中介写的，赵冠富不清楚。除了小区名称以外其他信息均属实，置换协议中有显示。第三人尹庆波、张利生述称，二人只是新凯利地产的股东，委托店长李静经营，第三人不参与业务问题，陈某负责的这件事。对于本案的情况我们都不清楚。也不了解合同的情况。第三人认为小区名称写时与陈述时不一致，有可能存在口误，签订合同时应该依据拆迁协议，拆迁协议上没有写明是天悦园还是天秀园，应该问房地产的工作人员。第三人不清楚为何会写天悦园小区。王文朗录音也没有必要，如果不要天秀园的房屋，也可以退房。对于房屋买卖及房屋位置、名称第三人都不清楚，与第三人没关系，由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理对双方无争议的事实认定如下：2016年12月27日，甲方（置换人）：天津市金地城市建设有限公司；乙方（被置换人）：李兵；丙方：天津市宝坻区海滨街道办事处三方签订《宝坻新城东城××以东、吴苏路以西区域房屋置换协议书》（以下称协议书）。约定：甲、乙、丙三方本着公平、公正、自愿的原则，经友好协商，就房屋置换事宜达成如下一致意见。一、乙方被置换房屋坐落在宝坻区，产别私产。房屋所有权证号津坻1993字第5670号，房屋所有权证书载明主房4间，证载建筑面积143.5平方米，土地使用权证号坻国用1993字第5670号，证载用地面积242.2平方米。二、乙方被确认的房屋等面积置换面积86.1平方米，无偿优惠面积39.03平方米，优惠购买面积60平方米，无偿获得赠送面积18.51平方米，乙方选择置换楼超出应享受优惠购买及无偿获得面积5.36平方米，总计建筑面积209平方米。四、乙方实际选择调换楼房位于东城××以东，吴苏路以西区域宿舍还迁小区47号楼804室，建筑面积119.15平方米；43号楼404室，建筑面积89.85平方米，合计总建筑面积209平方米。十一、甲方、丙方交付乙方置换楼房时间为2019年12月26日之前；若甲方未按本合同约定的时间交房的，从超期交房之日起，甲方双倍支付给乙方临时安置补助费。协议还约定了其他事项。2017年11月14日，售房人李兵（甲方），委托诉讼代理人赵冠富；购房人王文朗（乙方）；居间方（丙方）新凯利公司三方签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）。约定：甲、乙、丙三方在合法、平等、自愿、互相信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。另，此合同系乙方实地看房后经甲乙双方协商一致后达成，因此引发的一切纠纷与丙方无关。房屋坐落于天津市宝坻区；产别为住宅；建筑面积89.85平方米；权利人李兵；房屋成交价680000元；房屋产权过户、附属设施的过户费用由乙方自行承担。乙方于2017年11月14到日向甲方交付定金10000元；甲乙双方于2017年11月24日前到房管部门订立房屋买卖协议，并将该房屋全款（首付款实际额度已银行审核为准）交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续……。因甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金，丙方所收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿其服务费的损失，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。经甲乙双方友好协商，甲方承诺此房屋产权无争议，为夫妻共同所有并保证能更名并积极配合乙方办理过户手续。开发商协议约定2019年12月26日未按时交房之日起，从超期交房之日起，双倍支付给乙方临时安置补助费。（如果2017年11月24日前未能更名，乙方有权解除合同，不算甲乙方违约，甲方退还定金，不做追究）中介方退还中介费。合同还约定了其他事项。2017年11月14日，赵冠富为王文朗出具收条，今甲方李兵收到乙方王文朗购买天悦园43-1-404房屋定金10000元整。2017年11月20日，王文朗起诉陈某、新凯利公司居间合同纠纷一案，案号为（2017）津0115民初9670号。本院于2017年12月19日确认双方达成调解协议，主要条款：新凯利公司于2018年1月19日前返还王文朗信息服务费2000元；王文朗放弃对陈某的诉讼请求。另查，新凯利公司于2017年9月29日，由尹庆波、张利生出资在天津市宝坻区市场监督管理局注册登记，2019年7月11日由尹庆波、张利生清算并清理了债权债务后，在天津市宝坻区市场监督管理局登记注销。对有争议的问题，各方当事人提交了如下证据：王文朗提交了如下证据：1.2017年11月14日在中介公司，王文朗与陈某及赵冠富对话录音，证明正在建造的天悦园小区，且提出再去现场核实，现场有天悦园工地的牌照。2.2017年11月14日在中介公司，赵冠富与中介店长李静及王文朗、陈某四人的录音一份，证明赵冠富念的置换协议，中介人员书写，涉诉房屋为天悦园小区。3.2020年5月15日王文朗与海滨街道拆迁办一女工作人员对话录音，证明李兵的房屋为天秀园43-404，天秀园无法办理更名手续。4.王文朗与中介辛子利之间的微信聊天记录，证明辛子利表示王文朗再买房不再收取中介费，其不知道房屋的位置。5.2020年5月15日，王文朗通过网络得到宝坻区信访办回复，证明天悦园小区一共25栋楼，天秀园一直从未更名。6.房屋买卖合同，证明王文朗与李兵、赵冠富之间的合同关系且购买的是天悦园小区，经三方审核后签订；也可证明涉诉房屋的名称及位置和李兵无天悦园小区的楼房。7.2017年11月14日在中介公司，王文朗与赵冠富签订的承诺书一份，证明涉李兵将积极配合办理房屋过户手续。内容为：“今我本人受产权人李兵的委托，与王文朗签订宝坻区天悦园43-404的房屋买卖合同。我本人承诺产权人无条件并积极配合王文朗办理该房屋过户及贷款等相关手续，若产权人不予配合或违约，我本人赵冠富自愿承担一切法律责任，并自愿返还定金10000元整。”承诺人赵冠富。王文朗签名确认并书写了我本人认可上述承诺。8.收条一张。证明李兵收到定金10000元。赵冠富质证意见为：房屋买卖合同上的小区名字还未确定，小区名字是谁写的不清楚。对录音真实性有异议，与王文朗只见过一次，去过还迁小区位置，当时只有建筑单位的名称牌子，没有小区的名字。签订房屋买卖合同时，拿着置换协议，承诺书上空白处是中介写的，赵冠富三个字是本人写的，合同在2017年11月签订后几天就已解除，中介人员告知了王文朗反悔，又买了其他地方的房屋，属王文朗违约，我方无需退还定金，剩余的事情中介办理。王文朗到公安机关报警我方诈骗，我方已经多次去公安机关做笔录并提供相关证据，从证据上说确实存在43号楼。其他证据没有异议。李兵同意赵冠富的意见。赵冠富提交了如下证据：1.置换协议书；2.楼房位置及楼号平面图纸。证明置换房屋位置，没有写小区的名字，房型平面图明确有43号楼，不存在欺诈行为。王文朗对此质证意见为，看过置换协议书，对真实性无异议，置换协议上的确没有小区名字。房型图上显示有43号楼，但是李兵、赵冠富说不清楚小区名字，中介人员带王文朗看的天悦园的房屋，当时有天悦园Ａ区的牌子，中介人员说是天悦园小区，赵冠富也附和天悦园，如果没有天悦园小区的房屋，赵冠富应该否认。3.申请证人陈某出庭作证。陈某证明，当日新凯利员工陈某、辛子利带领王文朗夫妻到海滨街道办临时指挥部办公室和还迁小区施工现场查看，指挥部关门不让看，涉诉房屋应在把角上，没有遮挡物，王文朗夫妻未提出异议，王文朗确定后同意约见房主。王文朗购买苏北路宿舍5段26号拆迁置换房屋（43号楼404室），经买卖双方协商于2017年11月13日在新凯利地产店长李静和员工陈某见证下，签订了买卖居间合同，并支付定金10000元和中介费6000元。后王文朗不愿购买该房屋，要求退还中介费和定金。当时我们通过电话方式告诉王文朗定金10000元不予退还。听说还迁到天悦园小区，分ＡＢ区，赵冠富没有说叫天悦园，说的是苏北路拆迁房，陈某听中介公司说叫天悦园，王文朗也不知道叫天悦园。王文朗质证意见为，与证人进入了办公室核实了楼数；李兵、赵冠富认为，对证人证言无意见，当时小区没有起名字，如果天悦园位置好，我方不会出售，有协议和房型图，我方才可以将置换协议出售。且平面图上面标有涉案房屋43号楼房，在把角位置。本院与天津市宝坻区海滨街道办事处拆迁工作人询问得知，苏北路宿舍拆迁安置房屋小区为天秀园小区，共47栋楼房；天悦园小区共25栋楼房，对此各方当事人均无异议。结合各方当事人提交的证据及质证意见及本院调查，本院认定如下：李兵置换的房屋在置换协议中没有小区的名称；签订房屋买卖居间合同前，新凯利公司员工曾与王文朗一起到涉诉房屋施工地查看；无证据证实涉诉房屋所在小区的名称系赵冠富、李兵所提供，合同及承诺书空白处的“天悦园”三字为新凯利公司人员书写；签订合同后王文朗拒绝购买涉诉房屋，涉诉房屋位于天秀园小区，而非天悦园小区，现涉诉房屋尚未完工。本院认为，王文朗与李兵和原新凯利公司签订的合同应为房屋买卖居间合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。在合同履行过程中，王文朗告知原新凯利公司不再购买李兵名下的置换楼房后，原新凯利公司通知了李兵，应视为提前解除合同，李兵、赵冠富在庭审中亦认为合同已经解除，王文朗与原新凯利公司通过诉讼已解除了居间合同关系，故王文朗与李兵、原新凯利公司已解除合同，无需本院再行判决解除三方于2017年11月14日签订的第0000011号房屋买卖居间合同。按照合同约定及证人证言、王文朗的陈述，三方签订合同前，王文朗已到过李兵置换楼房的建筑工地进行调查了解房屋所在位置，在合同及承诺书签名时，对涉诉房屋的位置、楼号、层数、面积即43号楼404室、89.85平方米均未提出异议，且楼号、层数、面积与置换协议书中置换的房屋情况一致；现有证据证明合同及承诺书的空白内容均系原新凯利公司人员起草填写，无证据证明天悦园的名称系李兵、赵冠富提供和书写；小区名称系王文朗在2020年4月份通过政府网站得知所购房屋位于天秀园小区，证明签订合同时涉诉房屋的小区名称未确定。综合上述理由，本院不能认定李兵、赵冠富构成违约和欺诈。王文朗主张李兵、赵冠富在合同及承诺书中签字时，对天悦园未提出反对意见构成违约的理由不足，本院不予采纳。王文朗诉请李兵、赵冠富返还定金10000元的证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第二项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回王文朗的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由王文朗负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇二〇年八月十七日书记员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。