河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀04民终3237号 上诉人（原审被告）：张凤霞，女，1971年10月8日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张文龙，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司，住所地邯郸市邯山区南环路与左西路交叉口时代城19号楼3层。 负责人：查俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨艳芳，河北睿安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕泽文。 上诉人张凤霞因与被上诉人广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司（以下简称美的物业邯郸分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张凤霞的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所述的物业合同为无效合同，一审判决错误。被上诉人不具有独立的法人资格，违反了《物业管理条例》第32条的规定，物业合同应为无效合同；2、一审判决公共能耗费、生活垃圾清运费是错误的。该两项费用不在被上诉人所述物业合同范围内，其无权收取；3、上诉人从未与被上诉人签订物业合同，双方不存在合同关系；4、被上诉人多有违法、服务不到位之处，不应当收取物业费。 美的物业邯郸分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 美的物业邯郸分公司向一审法院请求：1.依法判决被告支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费8476元、公共能耗费500元、生活垃圾清运费180元；2.判令被告支付违约金，自逾期之日起按照日千分之一标准计算至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2019年10月20日为7702元，以上共计16858元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2016年9月6日，原告公司名称从“佛山美的物业管理有限公司邯郸分公司”变更为“广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司”。张凤霞系邯郸市邯山区业主，其房屋面积为94.18平方米。2017年1月2日，美的物业邯郸分公司受邯郸市美的房地产开发有限公司委托管理美的城小区物业，双方签订《前期物业服务委托合同》第六条约定该小区高层洋房物业费按照建筑面积为1.5元／平方米／月，第七条约定“业主或承租人应在上一年物业费到期的最后一个月缴纳下一年物业服务费”，第三十二条约定“甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按拖欠金额每日千分之1的标准向乙方支付违约金”。美的物业邯郸分公司向美的城小区业主公告的《收费公示一览表》中规定垃圾清运费3元／户／月，公共区域能耗分摊费100元／户／年。2014年6月25张凤霞办理了收楼手续。美的物业邯郸分公司依照《前期物业服务委托合同》为邯郸市邯山区美的城小区提供服务，原告当庭陈述张凤霞已交纳了2014年6月30日至2015年6月30日的物业服务费、生活垃圾费、公共能耗费。自2015年7月1日之后，张凤霞未再交纳物业服务费、垃圾清运费及公共照明费，经美的物业邯郸分公司催要未果，导致诉讼。 一审法院认为，关于原告美的物业邯郸分公司与邯郸市美的房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》效力问题，2017年1月2日，双方签订《前期物业服务委托合同》，双方均在该合同上加盖公章，故该合同内容系双方真实意思表示。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，即分公司虽不具有法人资格，但仍具有营业资格，可以以自己的名义独立订立合同。根据《民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，广东美的物业管理股份有限公司具有独立法人资格，原告美的物业邯郸分公司为其依法设立的分公司，可以以自己的名义从事民事活动，且《前期物业服务委托合同》内容没有违反法律的强制性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司已经按照《前期物业服务委托合同》履行了自己的义务，张凤霞应按照合同的约定交纳物业服务费用，未及时交纳，构成违约，应承担违约责任。 关于物业费数额，《前期物业服务委托合同》和收费一览表公示照片，已明确约定了收取物业服务费用的标准。对张凤霞称原告物业服务多有不到位，违规操作的行为，证据不足，不予认可。对广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司诉张凤霞支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费共计8476元（1.5元/㎡/月×94.18㎡×60个月、公共能耗费500元（100元×5年）、生活垃圾清运费180元（3元/月/户×60个月），予以支持。 关于违约金，根据《前期物业服务委托合同》，物业公司有权要求业主支付从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之一违约金。该日千分之一违约金约定过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。法院对张凤霞逾期缴纳费用的违约金，调整为以逾期缴纳费用总额为基数，按同期银行贷款利率计付利息，自2018年8月20日至2020年6月30日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上所述，依照《民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干部题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张凤霞于本判决生效之日起十日内向广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费8476元、生活垃圾清运费180元、公共能耗费500元，共计9156元及违约金（以1831.2元为基数自2015年7月1日至2016年6月30日按同期银行贷款利率计付，以1831.2元为基数自2016年7月1日至2017年6月30日按同期银行贷款利率计付，以2061.94元为基数自2017年7月1日至2018年8月19日按同期银行贷款利率计付，以1600.46元为基数自2018年8月20日至2019年6月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，以1831.2元为基数自2019年7月1日至2020年6月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司的其他诉讼请求。案件受理费221元，减半收取110.5元，由被告张凤霞承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，均对一审认定的事实没有异议，根据一审卷宗材料本案认定事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于《前期物业服务委托合同》的效力问题。经审查，虽然美的物业邯郸分公司不具有独立法人资格，但其依法设立并领取了《营业执照》，其可以依法在《营业执照》许可的经营范围内从事经营活动，因此美的物业邯郸分公司与邯郸市美的房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》并不违反法律禁止性规定，合同应当合法有效，张凤霞的该上诉理由不成立，本院不予支持；关于公共能耗费、生活垃圾清运费。经审查，公共能耗和生活垃圾清运属于物业公司依法对小区管理的项目，如无人管理，小区将可能会形成夜无照明、垃圾满地的现象，且该两项费用属于物业服务费之外的相关费用，系美的物业邯郸分公司代收的项目，因此，张凤霞所称美的物业邯郸分公司收取该两项费用错误的理由没有事实和法律依据；虽然张凤霞与美的物业邯郸分公司没有签订物业合同，但根据《物业管理条例》的规定和张凤霞与邯郸市美的房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条的约定，张凤霞应当遵守物业公司依法制定的物业管理规定，并按照《美的城项目收费一览表》交纳相关费用；关于张凤霞上诉称物业公司多有违法、服务不到位之处，因无相关证据证明，对此本院不予采信。 综上所述，上诉人张凤霞的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张凤霞承担。 本判决为终审判决。 审判长  段子勇 审判员  温永国 审判员  郭晓丽 二〇二〇年八月十一日 书记员  王 帆