湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初2093号 原告:韩析钢，男，1963年7月9日出生，汉族。 委托诉讼代理人：田田，湖南百舸律师事务所律师。 被告：李铁强，男，1975年12月16日出生，汉族。 委托诉讼代理人：匡勇，湖南红都律师事务所律师。 原告韩析钢与被告李铁强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩析钢与被告李铁强的委托诉讼代理人田田、匡勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩析钢向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除韩析钢与李铁强于2019年3月1日所签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令李铁强向韩析钢支付所拖欠的房屋租金180000元，并支付至实际交房日的租金及场地占用费；3、确认韩析钢不予退还李铁强交付在韩析钢处的履约保证金200000元；4、判令李铁强承担本案的诉讼费。事实和理由：韩析钢与李铁强于2019年3月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定李铁强承租韩析钢所拥有的位于湘潭市岳塘区东泗路岚园新城附16号门面，合同有效期自2019年3月1日-2031年2月31日止，租金3万元/月，由李铁强按季度提前10天向韩析钢支付。合同还约定：“如李铁强不按时向韩析钢支付租金及相关费用的，韩析钢有权随时终止合同……”，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。在合同履行过程中，李铁强出现交付租金不及时的情况，经双方多次协商未果，到起诉时李铁强已拖欠韩析钢房屋租金180000元（即欠2020年2-7月租金），韩析钢遂向法院起诉，请求判如所请。 被告李铁强辩称：所欠韩析钢房屋租金是实，但其所拖欠的原因是今年2-4月份正值新冠肺炎大流行，整个社会都在全力抗击疫情，根据政府抗击疫情工作的要求，我所租赁的韩析钢的房屋是用于开设酒店，我在这段时间内根本没有经营，无营业收入，所以无力支付房屋租金，我认为这种情况属于在合同的履行中遇到的不可抗力，再有最高人民法院也下发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，故此李铁强不同意解除《房屋租赁合同》，并要求韩析钢减免2020年2-4月的房屋租金90000元，余欠2020年5-7月的房屋租金90000元立即支付给韩析钢。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证如下：韩析钢向本院提交的《房屋租赁合同》的真实性，合法性、关联性及证明目的均予以采信，对韩析钢向本院提交的租赁房屋的照片、图片的真实性、合法性予以认可，但对其关联性和证明目的，本院不予以采信。 李铁强未提交证据。 查明的事实 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实： 2019年3月1日，韩析钢与李铁强签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定李铁强租赁韩析钢所拥有的位于湘潭市岳塘区东泗路岚园新城附16号门面，面积2455㎡，层次为1-3层，用途为经营酒店、宾馆，房屋租赁期为2019年3月1日至2031年2月31日止（属误写，应为2月28日止），房屋租金为30000元/月，支付方式为由李铁强按季度提前10天向韩析钢支付房屋租金，合同5.1条约定韩析钢交付房屋给李铁强时，李铁强应向韩析钢付房屋租赁保证金200000元，若李铁强提前解除合同，视为违约，保证金不退还。合同5.2条还约定如李铁强不按时向韩析钢支付租金及相关费用，韩析钢有权随时终止合同。合同签订后，韩析钢按时将房屋交付给李铁强经营，李铁强亦于2019年3月1日向韩析钢交付房屋租赁保证金200000元。在合同的履行过程中，于2020年1月开始新冠肺炎疫情爆发漫延，2020年2月8日中共湘潭市委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室根据湘潭市疫情防控工作需要，发布了《关于进一步加强门店疫情防控管理的通告》第7号，通告第1条规定全市除经营生活必需品（指肉、菜、蛋、米、面、油、水果等）和药品、疫情防控用品等之外的门店（含餐饮服务单位）一律暂停营业。李铁强租赁韩析钢的房屋所开设的酒店属本通告第一条规定停止营业的范围。2020年2月19日中共湘潭市委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室依据湘潭市疫情防控工作的具体情况，发布了《中共湘潭市委新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于有序恢复门店经营的通告》第9号，依据通告规定李铁强租赁韩析钢房屋所开设的酒店可恢复经营。但此时湘潭市的疫情并未结束，李铁强以受新冠肺炎疫情影响酒店经营无营业收入为由要求韩析钢减免2020年2-4月三个月的房屋租金90000元，韩析钢同意减免一个月房屋租金30000元，双方协商未果，到韩析钢起诉时，李铁强共计欠交韩析钢房屋租金180000元（即2020年2-7月的租金），韩析钢为维护其合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另李铁强在本案的审理过程中，主动于2020年7月24日、8月4日将2020年4-9月房屋租金180000元分两次支付给韩析钢。 判决的理由与结果 本院认为：韩析钢与李铁强所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按合同的约定履行。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第一条规定：出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持。第六条第二款还规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。综合本案，在合同的履行过程中，因2020年1月开始，新冠肺炎疫情全面爆发，中共湘潭市委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室依据湘潭市疫情防控工作的具体情况，于2020年2月8日发布通告，明确要求部分商铺不能开业经营，这属于政府强制性要求，李铁强所经营的酒店无法经营的情形属于不可抗力，其责任不在李铁强，李铁强没有按时交纳韩析钢房屋租金不构成违约。再根据公平原则和不可抗力免责规则，对不能经营所造成的损失，租赁双方均应分担，故李铁强以2020年2-4月属于疫情严格防控期间酒店不能营业，该期间的房屋租金请求减免的抗辩理由成立，对于李铁强在2020年2-4月三个期间的房屋租金90000元，酌情减免一个半月的租金即45000元，同时对韩析钢以李铁强未按时交纳房屋租金构成违约为由，请求法院判决解除房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。因对韩析钢请求解除合同的诉讼请求不予支持，所以李铁强所交纳的200000元房屋租赁保证金亦不需退还李铁强仍用作履约保证金。另因李铁强在本案的审理中，已将2020年4-9月的房屋租金180000元交付给韩析钢，故本案李铁强未交的房屋租金数额应为60000元（即2020年2-3月的租金）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、李铁强在本判决生效之日起十日内向韩析钢支付房屋租金15000元（即60000元－45000元＝15000元）； 二、驳回韩析钢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7000元，减半收取计3500元，由韩析钢负担3325元，李铁强负担175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 杨   林 二〇二〇年八月十四日 法官 助理 毛   婷 代理书记员 毛婷（兼）