湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3416号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡彦青，男，1970年10月8日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：胡起并，湖北文信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢芬，女，1973年9月11日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：于文秋，湖北联正律师事务所律师。上诉人胡彦青因与被上诉人谢芬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡彦青上诉请求：1、撤销一审民事判决书的第一项判决，改判支持胡彦青全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用均由谢芬承担。事实与理由：一、一审认定胡彦青对《武汉市商品房买卖合同》交易限制条款内容知情，属于事实认定不清。胡彦青从未见过谢芬与湖北保利普提金置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，对其附件六合同补充协议并不知情。胡彦青知道所购买的房屋五年内不得交易，是基于谢芬告知的。谢芬亦从未向胡彦青表示需谢芬取得“两证”五年后才可过户。根据胡彦青与谢芬的短信记录，可知胡彦青一直认为是自合同签订之日起五年内不得过户。因此，一审判决认定胡彦青对该交易时间限制明知，与事实不符。二、谢芬与湖北保利普提金置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》不能对抗胡彦青的主张。一审法院认定胡彦青与谢芬签订的《房号（或房屋）买卖合同》合法有效，未违反效力性规定，应当按照合同约定履行各自义务。胡彦青对此予以认可。根据该合同约定，胡彦青知道自合同签订后五年房屋可以更名（即过户），合同签订于2014年7月1日，故胡彦青直至2019年7月3日才向法院提起诉讼，充分尊重五年交易限制的规定。三、一审认定胡彦青尚有1万元房号费未交付给谢芬，属于事实认定不清。胡彦青已向一审法院陈述其于2013年7月9日向谢芬账户现金存入9900元，且当日再通过银行转账给谢芬100元，用于借给谢芬孩子入学费用。谢芬本人在法庭上亦未否认收到该笔款项。由于该存款银行流水只有谢芬能够取得，胡彦青已充分陈述该1万元支付经过，一审法院应当在谢芬拒不提供该笔流水的情况下，推定胡彦青主张成立。虽然该笔款项的支付早于《房号（或房屋）买卖合同》，当时胡彦青并非履行该合同支付房号费的义务。但谢芬一直未予偿还该笔借款，双方婚后亦是财产分开管理，故胡彦青在本案中主张行使金钱债务的抵销权，合法有据。一审仍然认定胡彦青欠付谢芬1万元，与事实不符。四、一审法院对胡彦青关于返还租金的诉讼请求不予处理，属于程序违法。除非当事人提出撤回诉请申请，否则人民法院对于当事人提出的诉讼请求，应当依法作出处理。《房号（或房屋）买卖合同》签订后，胡彦青即已取得该房屋的所有权和使用权。虽然该约定并未发生胡彦青取得房屋所有权的法律效果，但是此后该房屋的出租和管理，均系胡彦青独立操作，与谢芬并无关联。胡彦青与谢芬结婚后，财产亦是相互独立分开管理。根据合同本意，因出租该房屋所取得的收益应当归胡彦青所有。至于谢芬收取的租金，系其多次骚扰承租人，迫使承租人妥协的结果，并不代表胡彦青认可谢芬有权收取租金。且谢芬通过微信向胡彦青表示“我现在要拿租金，如果以后判还钱，还你”，即表明谢芬收取租金是在与胡彦青就房屋所有权及合同是否继续履行等事宜发生纠纷后擅自向承租人索要，并非经过胡彦青同意。如谢芬认为该租金属于夫妻共有财产，其应当另案提起财产分割纠纷诉讼，向胡彦青主张其权利。综上所述，恳请二审法院依法查明事实，依法予以纠正，并支持胡彦青的全部请求。谢芬辩称：对一审判决结果无异议，请求驳回上诉，维持原判。胡彦青向一审法院起诉请求：1.判令谢芬协助胡彦青将武汉市洪山区铁机路保利城4号楼103室房产变更登记至胡彦青名下；2.判令谢芬返还已收取的租金57000元；3.判令谢芬承担本案的保全费、案件受理费。谢芬向一审法院提出反诉请求：1.依法判令解除双方签订的《房号（或房屋）买卖合同》，胡彦青返还谢芬购房款364664.00元；2.依法判令胡彦青承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月1日，胡彦青（乙方）与谢芬（甲方）签订《房号（或房屋）买卖合同》。合同第二条约定：“甲方为武汉石化单位职工，自愿将该单位团购的座落于武汉铁机路保利城，房地产权卖给乙方，该套房屋座落于武汉铁机路保利城两室一厅一卫，建筑面积在90平方米左右，因购买此房都需甲方名字办理相关事宜，在某程度上也是房屋买卖合同”。合同第三条约定：“因该房屋尚在建造中，甲方尚未取得该房屋产权证、土地使用证，甲乙双方当前暂无法办理房屋产权过户手续，待单位统一办理房地产权证时，并按照甲方单位规定此房经五年后才可更名过户的规定，到时甲方再过户给乙方（具体过户给乙方什么姓名，到时以乙方提供过户明的姓名为准）”。合同第四条约定：“该房屋房款总计：肆拾万左右（具体房款以该单位该房购房交款为准），由乙方一次性付清。房号费：柒万元整。（其中包括了甲方曾在该单位享受的货币分房补贴款需返还原单位的款项）由乙方一次性付清。房号费付款时甲方出具收条。（暂欠5万元）”。合同第七条约定：“在未取得产权证之前，房屋更名或过户及入住期间的水、电、物业等费用均由乙方负担。甲方于开发商交房日时就应交付给乙方使用。”合同第八条约定：“协议生效后，到该房单位准许过户更名时，甲方应无偿主动配合乙方办理房屋更名、过户手续及与房屋相关的事宜。且过户的费用由乙方承担。乙方对上述房号和此后乙方所选房子具有所有权和使用权。此后，买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳。”后，胡彦青根据合同约定支付了谢芬应该向单位支付的“曾在该单位享受的货币分房补贴款需返还原单位的款项”20000元，还余50000元房号费未支付。2014年6月29日，胡彦青以现金方式向谢芬支付50000元。2014年6月30日，谢芬向湖北保利普提金置业有限公司支付房款50000元。2014年7月1日，胡彦青以谢芬的名义直接向湖北保利普提金置业有限公司转账支付房款314664元。2014年7月1日，谢芬（买受人）与湖北保利普提金置业有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪140125831）。合同约定：买受人所购商品房位于武汉保利城K1地块一期第A4幢1单元1层3号房，建筑面积89.16平方米，总房价364664元整。合同附件六对“交易限制”进行了约定：买受人购买的房屋满五年后，起始日期从买受人取得“两证”起计，才能出售或转让。胡彦青分别于2014年9月25日、2014年10月12日、2014年10月19日、2014年11月3日分四次向谢芬共支付40000元。2015年1月12日，谢芬与胡彦青登记结婚。2015年8月28日，谢芬支付涉案房屋的专项维修基金6479元，物业费（2015年10月至2016年9月30日）2982.3元、水费预存300元、装修保证金3000元。上述费用中，除装修保证金3000元外，其余费用均系胡彦青先支付给谢芬，再由谢芬分别予以支付。2015年9月，谢芬与胡彦青从湖北保利普提金置业有限公司处收房，收房后一直将涉案房屋出租给案外人。在谢芬与胡彦青婚姻存续期间，涉案房屋的租赁合同均由胡彦青与案外人签订，租金均由胡彦青收取。2017年7月16日，谢芬与胡彦青在武汉市江汉区人民法院调解离婚，双方未就涉案房屋及租金作出处理。离婚后，涉案房屋的部分租金由谢芬收取。以上事实，有当事人的当庭陈述，胡彦青提交的《房号（或房屋）买卖合同》、银行交易流水及支付宝转账记录、《武汉市商品房买卖合同》、短信记录，谢芬提交的《房号（房屋）买卖合同》、《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、房屋维修基金及物业费票据、（2017）鄂0103民初4126号民事调解书、湖北省武汉市江汉区人民法院法庭审理笔录等证据予以证明。一审法院认为：第一，关于合同效力的问题。谢芬认为胡彦青与谢芬于2014年7月1日签订的《房号（或房屋）买卖合同》并不是双方的真实意思表示，且显失公平。首先，《房号（或房屋）买卖合同》实质上系指标转让合同，即谢芬将自己单位的分房福利指标转让给胡彦青，转让时双方虽系恋爱关系，但转让费定为70000元并不过分低于市场行情，无法认定该合同显失公平。其次，该合同将房款的支付、过户的时间、交房后的使用均进行了详细的约定，且谢芬并无充分证据证实该合同并非自己的真实意思表示，故一审法院认为，《房号（或房屋）买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反效力性法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。第二，关于合同履行及办理变更登记的问题。首先，本案中，谢芬提出解除《房号（或房屋）买卖合同》，胡彦青未予认可，并要求继续履行合同，办理房屋的变更登记。在涉案合同的履行过程中，胡彦青仍有“10000元房号费是否支付给谢芬”的这一事实没有向法院提交充足的证据予以证实，故胡彦青支付房号费的行为存在瑕疵，但胡彦青按时足额向谢芬及案外人湖北保利普提金置业有限公司支付了《房号（或房屋）买卖合同》约定的全部购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，胡彦青的行为并未构成根本违约，谢芬无权要求解除合同。一审法院认为，胡彦青与谢芬身份关系的变化是本案纠纷的源头，但当事人之间身份关系的变化并非拒绝履行合同的正当理由，谢芬应当按照《房号（或房屋）买卖合同》的约定履行义务，在涉案房屋具备过户条件时配合胡彦青办理涉案房屋的过户手续，同时，在办理过户手续之日，胡彦青还应向谢芬支付10000元房号费。综上，对谢芬要求解除合同、返还房款的诉讼请求，不予支持。其次，《房号（或房屋）买卖合同》签订在前，《武汉市商品房买卖合同》签订在后，虽然胡彦青与谢芬达成协议时对涉案房屋上市及过户时间的限制不清楚，但《武汉市商品房买卖合同》签订后，胡彦青与谢芬结婚，且胡彦青亦将上述合同作为证据提交给一审法院，可见胡彦青对涉案房屋的交易期限有限制的情况是清楚的，且该房屋一直未办理变更登记，故胡彦青应在该房屋可办理不动产权证之日起五年后，请求谢芬协助其办理过户手续，现在涉案房屋暂不具备办理过户手续的条件。第三，关于租金的问题。涉案房屋是在胡彦青与谢芬在婚姻存续期间交房的，也是二人共同收房，共同出租的，但婚姻存续期间的租金均由胡彦青一人收取，离婚后的部分租金由谢芬一人收取，双方对上述事实均予以认可。一审法院认为，婚姻存续期间的收入属于夫妻共同财产，胡彦青与谢芬离婚后收取的租金，应依照合同的约定由胡彦青取得。依据《中华人民共和国民法总则》公平、诚信、公序良俗等原则，胡彦青与谢芬应本着公平、诚信的态度，对婚姻存续期间及离婚后收取的租金进行核算，以确定各自应得的份额，因婚姻存续期间的财产分割涉及到离婚后财产纠纷，建议胡彦青与谢芬二人协商确定各自应得的租金份额，多退少补解决租金问题，以减轻诉累，基于此，本案对租金问题不予处理。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、驳回胡彦青的全部本诉请求；二、驳回谢芬的全部反诉请求。本诉案件受理费20613元、保全费5000元，合计25613元，均由胡彦青负担。反诉案件受理费3385元，由谢芬负担。本院二审期间，谢芬向本院提交新证据：1.胡彦青与谢芬的聊天记录一份，拟证明胡彦青说过房号费是10万元，不是合同约定的7万元，真实意思与合同约定不一致，30多万元的购房款是由房租及经济收入支付的，不是胡彦青个人支付的款项。2.谢芬的病例一份，拟证明谢芬是甲状腺癌症患者，动过大型手术，案涉房屋是谢芬的福利分房，是其后半身的依靠，谢芬生活困难，案涉房屋给胡彦青，对谢芬构成显失公平。经质证，胡彦青意见为，1.对证据1的真实性无异议，胡彦青说过给10万元是有条件的，即不要骚扰房客，但是谢芬骚扰房客，没有办法给10万元给谢芬。对关联性、证明目的有异议，双方婚后财产是分开管理的，关于在婚姻存续期间的财产分割已经在江汉区法院依法处理，胡彦青所说的房号费10万元是市场上的最高价，并不是双方之间约定的房号费价格。2.对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，谢芬患甲状腺癌症与胡彦青无关，谢芬与胡彦青交往前就已经得了癌症，与本案诉争的事实无关联性。对谢芬提供的证据1，因不能达到证明双方有房号费是10万元约定的证明目的，本院不予采信。对谢芬提供的证据2，谢芬未能达到证明其生活困难的证明目的，本院亦不予采信。胡彦青未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2014年7月1日，胡彦青与谢芬签订《房号（或房屋）买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，的强制性规定，为有效协议，双方均应按协议履行。双方在《房号（或房屋）买卖合同》中对案涉房屋过户有“待单位统一办理房地产权证时，并按照甲方单位规定此房经五年后才可更名过户的规定，到时甲方再过户给乙方”及“协议生效后，到该房单位准许过户更名时，甲方应无偿主动配合乙方办理房屋更名、过户手续及与房屋相关的事宜。…”的约定，胡彦青上诉认为其不知道案涉房屋过户有五年限制的理由，以及合同签订于2014年7月1日的时间为过户五年起始时间，其于2014年7月3日起诉符合五年约定条件的理由与该约定不相符合，胡彦青未提供谢芬单位有无统一办理房地产权证的情况及时间，以及谢芬单位有无准许谢芬过户更名的意见及时间的证据，不能证明谢芬应无偿主动配合胡彦青办理房屋更名、过户手续的条件已成就，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，由胡彦青应承担举证不能的不利后果，胡彦青的上诉理由不能成立，其要求判决谢芬协助胡彦青将武汉市洪山区铁机路保利城4号楼103室房产变更登记至胡彦青名下的上诉请求本院不予支持。对胡彦青认为谢芬向其借款的10000元，胡彦青已行使金钱债务的抵销权，已给付谢芬10000元房号费，因其未提供谢芬同意抵销的证据，其主张借款10000元已抵销房号费10000元不构成抵销，胡彦青认为已不欠谢芬10000元房号费的理由不能成立，对于胡彦青上诉认为应判决谢芬向其给付租金的理由，因《房号（或房屋）买卖合同》中双方有“房号费：柒万元整。（其中包括了甲方曾在该单位享受的货币分房补贴款需返还原单位的款项）由乙方一次性付清。房号费付款时甲方出具收条。”以及“在未取得产权证之前，房屋更名或过户及入住期间的水、电、物业等费用均由乙方负担。”的约定，胡彦青未提供充足的证据证明在未取得产权证之前，其已经按该部分约定履行了支付全部房号费，及入住期间（2016年10月1日之后）的水、电、物业等费用的义务，双方之间款项全部是否已结清，双方婚姻存续期间，均由胡彦青已收取的租金金额及如何分割的情况，胡彦青不能明确提供证据证实谢芬是否存在欠胡彦青房屋租金，及所欠租金的实际金额，胡彦青要求谢芬返还已收取的租金57000元的理由缺乏事实和法律依据不能成立，故胡彦青的该上诉请求本院亦不予支持。综上所述，胡彦青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20613元，由胡彦青负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年八月十三日法官助理李一凡书记员李一凡