安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2045号上诉人（原审被告）：高燕，女，汉族，住芜湖市镜湖区,被上诉人（原审原告）：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区。法定代表人：郑福华，总经理。委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。上诉人高燕因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高燕上诉请求：1.依法撤销原判第一项,改判驳回被上诉人的诉请；2.判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误,没有采用上诉人提供的由伟星物业公司出具的能耗费收据和上诉人提供的事实证据。物业服务合同中第三章第一条第一款:物业公用部位及设施设备日常维修、养护、经营等服务;第四章第八条第五款:太阳能及电梯、消防设施、设备的运行、维修、维护、日常能耗等,已明确了物业公司的服务内容,伟星物业公司于2012年7月15日收取了上诉人的150元的能耗费,出具了盖有安徽伟星物业管理有限公司发票专用章的收据,没有开通太阳能,没有提供太阳能服务。原审判认定:“……涉案小区太阳能未开通系多方原因导致,被告可向相关责任主体主张相应权利”,该审判认定错误,伟星置业有限公司,在多层住宅中每户都安装了太阳能,委托伟星物业公司来管理该小区,物业公司收取了能耗费,收取了自交房至2013年底的物业费,按照谁收费谁管理的原则,足以说明伟星物业公司履行物业服务合同内容,提供太阳能服务是成立的。对该收据有疑问,法官应到物业公司调查收据存根,调查收据的真伪,不采用该收据事实,做出的判决是不公平的。原审判认定涉案小区未能开通太阳能,系多方面原因导致,庭审中物业公司也没有做出合理解释。物业公司曾两次上门协商给予减免两年的物业费,其中最近一次是毛经理和李经理,上诉人没有答应,庭审时在没有向物业公司确认的情况下,对上诉人的抗辩事实和理由不予支持,判决不公正。上诉人入住房屋后,被上诉人一直没有开通太阳能,至今已经有七八年,给上诉人平均每月增加了60元左右的生活成本开支。每次收物业费时,上诉人反映为什么不能开通?物业公司一直没有给出合理的解释,如是硬件问题,上诉人找开发商,如是软件问题,是物业公司没有按服务合同履行服务内容。业主都知道伟星置业公司与伟星物业公司是“父子”关系,被上诉人不好说是硬件问题,因为伟星置业公司开发该地块时享受了政府的节能补贴,太阳能不能使用,所以被上诉人一直在敷衍,没有履行服务合同,这是不争的事实。如果开通太阳能,上诉人随时交物业费。这些年物业公司不履行承诺,不承担责任,在太阳能服务方面的不作为,耽误到今天。如果不开通太阳能,上诉人要求物业公司补偿40年的太阳能节能费,每月约60元,每年720元,居住四十年约28000元,卫生间拆除改造装修10000元,合计38000元,物业费抵扣也可以。综上所述,上诉人不是无正当理由拒交物业费,被上诉人在无任何合理理由的情况下,自交房之后一直未开通太阳能的使用,未按照约定提供应有的太阳能服务。伟星物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；太阳能设备的配置与运行系开发商与上诉人之间的约定，物业公司不是相应的责任主体；伟星物业公司已全面履行物业服务；能耗费是一种预收，上诉人可以申请退费；若上诉人认为被上诉人的行为导致其产生损失，可以另案解决。伟星物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2014年1月1日至2019年12月31日的物业费8193元；2.被告向原告支付违约次年起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%计算，截至2020年1月1日为2045元）；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于安徽省芜湖市镜湖区圣地雅歌小区（以下简称圣地雅歌小区）系案外人安徽伟星置业有限公司开发建设。圣地雅歌小区规划建设了统一太阳能供热水设施。伟星物业公司经案外人安徽伟星置业有限公司安排至圣地雅歌小区从事前期物业管理服务。高燕和李某某向案外人安徽伟星置业有限公司购买了位于安徽省芜湖市镜湖区圣地雅歌小区5-05#楼1-301室房屋(建筑面积119.72㎡），并于2016年7月29日办理了产权登记。2014年1月22日，伟星物业公司（乙方）与芜湖市圣地雅歌业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》。物业服务合同对双方的权利和义务进行了约定。物业服务期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；物业费收取标准为：多层按建筑面积0.9元/㎡/月收取，花园洋房、高层按1.0元/㎡/月（电梯维修、维保、年检、运行能耗、楼阁照明及二次供水费用按芜湖市相关文件分摊）收取，别墅按1.54元/㎡/月、商铺按1.0元/㎡/月、幼儿园按1.0元/㎡/月收取。物业管理服务费实行一年一次性预收，交费时间为元月上旬，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，乙方将从欠费的次月开始计收违约金。违约金按欠费总额的日千分之三计算。期满后，因圣地雅歌小区未能选定物业公司提供物业服务，为保障圣地雅歌小区正常物业服务运转，芜湖市镜湖区车站社区居民委员会召开临时业主大会，芜湖市镜湖区车站社区居委会与伟星物业公司签订《圣地雅歌小区物业服务合同》，约定由伟星物业公司继续为圣地雅歌小区提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，物业收费维持2014年《物业服务合同》规定的收费、服务标准。因圣地雅歌业主委员会委员辞职，导致业主委员会无法履职。2015年12月30日、2016年12月20日，芜湖市镜湖区车站社区居委会与伟星物业公司签订《圣地雅歌小区物业服务合同》，约定由伟星物业公司继续为圣地雅歌小区提供物业服务，服务期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止、2017年1月1日起至2017年12月31日。2016年、2017年物业服务收费，多层按建筑面积0.954元/㎡/月计收，花园洋房、高层、小高层按建筑面积1.06元/㎡/月计收（电梯维修、维保、年检、运行能耗、楼阁照明及二次供水费用按芜湖市相关文件分摊）；别墅按1.63元/㎡/月、商铺按1.06元/㎡/月、幼儿园按1.06元/㎡/月收取。其他条款执行2014年物业服务合同。伟星物业公司按约履行了各项合同义务。芜湖市镜湖区圣地雅歌业主委员会与安徽伟星物业管理有限公司签订一份《物业服务合同》，合同约定：一、合同期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止；二、2018年物业服务收、费，多层按建筑面积0.954元/㎡/月计收，花园洋房、高层、小高层按建筑面积1.06元/㎡/月计收（电梯维修、维保、年检、运行能耗、楼阁照明及二次供水费用按芜湖市相关文件分摊）；别墅按1.63元/㎡/月、商铺按1.06元/㎡/月、幼儿园按1.06元/㎡/月收取。2019年度物业费收费，多层按建筑面积1.04元/㎡/月计收，花园洋房、高层按建筑面积1.15元/㎡/月计收（不包含电梯及二次供水设施、设备维修费用）；别墅按1.72元/㎡/月、商铺按1.15元/㎡/月、幼儿园按1.15元/㎡/月收取。三、物业管理服务费实行一年一次性预收，交费时间为元月上旬，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，乙方将从欠费的次月开始计收违约金。违约金按欠费总额的日千分之三计算。协议签订后，伟星物业公司按协议约定为圣地雅歌小区提供了物业服务。因高燕至今未交纳2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费用，伟星物业公司经催收未果后向一审法院提起诉讼。另查明，芜湖市圣地雅歌小区至今未能开通太阳能供热水。一审法院认为，芜湖市圣地雅歌小区业主委员会与伟星物业公司之间签订的物业服务合同符合法律规定，属于有效合同，对小区内的业主产生法律拘束力。芜湖市镜湖区圣地雅歌小区业主委员会未能依法履职情况下，为维持圣地雅歌小区的物业服务正常开展，保障全体业主正常生活环境不受影响，芜湖市镜湖区车站社区居委会根据法律法规及规章的规定代为行使业主委员会的职责与原告伟星物业公司签订的物业服务合同对高燕产生法律约束力。伟星物业公司已按照合同约定对圣地雅歌小区提供了物业服务，高燕作为该小区业主亦实际享受了伟星物业公司提供的物业服务合同约定的物业服务，根据法律规定，高燕应交纳相应的物业费用。伟星物业公司主张高燕拖欠2014年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费8192元[119.72㎡×0.9元/㎡/月×24个月+119.72㎡×0.954元/㎡/月×36个月+119.72㎡×1.04元/㎡/月×12个月]，高燕未提供已交纳相应期间物业费用的证据，该院予以确认。涉案小区太阳能未开通系由多方面原因导致，高燕可向相关责任主体主张相应权利，至于高燕主张伟星物业公司工作人员承诺减免两年期间物业费，在诉讼过程中，伟星物业公司未明确予以认可，故对高燕拖欠物业费的抗辩事实和理由不予支持，并对伟星物业公司该项诉讼请求予以支持。关于伟星物业公司主张高燕支付违约金的诉讼请求，相关物业合同均系伟星物业公司提供的格式合同，合同中关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对伟星物业公司主张高燕支付逾期之日起至实际给付之日期间违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。伟星物业公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，积极与业主开展交流和互动，与业主建立友好、和谐的关系。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、高燕于本判决生效之日起十日内支付伟星物业公司物业费8192元；二、驳回伟星物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取28元，由高燕负担。经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，2012年7月15日，伟星物业公司收取高燕能耗费（太阳能）150元。伟星物业公司表示该费用可以退费。本院认为，物业服务企业和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。物业服务企业应当按照约定提供相应的服务，业主应按时交纳物业服务费用。本案中，在伟星物业公司已提供物业服务的情形下,高燕负有按物业服务合同约定交纳物业服务费用的义务。高燕上诉称其不交物业费的原因是小区太阳能没有开通。本案物业服务合同第四章第八条第五款约定内容为“太阳能及电梯、消防设施、设备的运行、维修、维护、日常能耗等费用由乙方单独列账，合理分摊”，显然太阳能的开通并非双方物业合同约定的内容。小区太阳能未开通不是其拒付物业服务费的事由。对于太阳能未开通造成的损失，高燕可另案向相关责任主体进行主张。高燕自2014年1月1日起即开始较长时间未交付物业服务费，其行为也是对其他按期交纳物业服务费业主利益的损害。一审法院判决其支付相应物业服务费符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高燕负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年八月三日书记员  黄 静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。