辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0281民初2684号 原告：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市大宽街二段314号，统一社会信用代码912102818236189440。 负责人：矫智，系该行行长。 委托诉讼代理人：王洪山，系辽宁泓冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：哈群，女，1968年10月20日出生，回族，系该行职员，现住辽宁省瓦房店市。 被告:林长超，男，1986年7月8日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。 被告:王慧，女，1987年8月15日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。 被告：大连天亿房地产开发有限公司，住所地辽宁省瓦房店市岗店办事处南共济街三段93号3号网点，统一社会信用代码91210281550639474Y。 法定代表人：车殿忠。 原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工行瓦房店支行）与被告林长超、王慧、大连天亿房地产开发有限公司（以下简称天亿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人哈群、被告林长超均到庭参加诉讼，被告王慧、大连天亿房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行瓦房店支行向本院提出的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告林长超、王慧提前偿还银行贷款人民币193465.05元及积欠利息合计人民币9154.81元,合计202619.86元。（截止2019年12月21日）;2、请求法院依法判令被告林长超、王慧按合同约定偿还自2019年12月22日起至还清欠款之日的利息、罚息及复利;3、请求被告大连天亿房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带责任；4、请求法院依法判令原告对被告林长超、王慧提供抵押的位于辽宁省大连市瓦房店市的房屋享有优先受偿权；5、诉讼费、保全费由三被告连带承担。事实与理由：2013年12月19日，被告林长超、王慧因购房需要同原告签订书面个人购房借款担保合同，合同约定：贷款金额260000.00元，年利率6.55%，还对提前还款、违约责任和罚息承担、借款期限等作出约定，并且被告用位于辽宁省大连市瓦房店市的房屋作抵押等。原告按合同约定于2013年12月20日向被告林长超、王慧发放全部款项。后被告林长超、王慧仅偿还了部分款项，自2013年12月20日起至2019年12月21日止,被告林长超、王慧己违约11期，贷款余额193465.05元，积欠利息合计9154.81元，合计202619.86元。抵押房屋己办理预抵押登记，应优先受偿。因贷款前被告大连天亿房地产开发有限公司与原告签订了按揭贷款业务合作协议，约定：借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告大连天亿房地产开发有限公司为被告林长超、王慧提供偿还贷款本金、利息等费用承担阶段性连带责任保证等。至今房屋他项权证被告大连天亿房地产开发有限公司没有交付原告，没有按合同履行义务，故应承担连带保证责任。原告多次催要被告林长超、王慧没有还款，原告依据借款合同等约定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。 被告林长超辩称，同意原告的诉讼请求，但是现在没有还款能力，我只能把逾期还清，剩下的按揭偿还。 被告王慧、大连天亿房地产开发有限公司均未到庭、未答辩，未提供证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1、被告林长超的身份证、结婚证，用以证明被告林长超的身份、婚姻状况；证据2、个人购房借款/担保合同，用以证明被告林长超为购房于2013年12月19日同原告签订的个人借款和担保合同，约定贷款数额26万元，贷款期限15年，从2013年12月19日到2028年12月19日止，借款人林长超、王慧本人签字及用房屋抵押等；证据3、商品房买卖合同，用以证明被告林长超用辽宁省大连市瓦房店市的房屋办理了抵押登记；证据4、中国银行个人贷款凭证，用以证明原告于2013年12月20日向被告林长超发放了26万元贷款，收款人为大连天亿房地产开发有限公司；证据5、自营贷款历史明细表，用以证明截止2019年12月21日被告林长超已违约11期，要求被告林长超偿还贷款余额193465.05元、利息9154.81元，合计202619.86元；证据6、按揭贷款业务合作协议，用以证明原告与被告大连天亿房地产开发有限公司签订了书面合作协议，大连天亿房地产开发有限公司在房屋他项权证交给原告之前承担连带保证责任。 被告林长超对上述证据均无异议。本院经审查认为，原告提供的上述证据，客观、真实，符合证据的形式要件，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告林长超与被告王慧于2011年3月22日登记结婚。2012年9月29日，原告工行瓦房店支行与被告天亿公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，原告作为甲方，被告天亿公司作为乙方，双方约定甲方为壹美天城项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为100万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。能够办理期房抵押预告登记的，乙方应积极协助甲方及借款人办理期房的抵押预告登记。该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方应及时通知甲方，并负责协助甲方及借款人办理房屋的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交由甲方保管。 2013年12月6日，被告林长超与被告天亿公司签订了《商品房买卖合同》，被告天亿公司作为出卖人，被告林长超作为买受人，买受人购买的房屋坐落于瓦房店市，丘地号011-XXX-XXX，建筑面积72.74平方米，总价款叁拾捌万伍仟伍佰贰拾贰元整。首付款125522元于签约当时支付给甲方，余款于7个工作日内按揭贷款。合同备案部门意见处加盖了“瓦房店市房屋管理办公室商品房合同登记专用章”。 2013年12月19日，原告工行瓦房店支行与被告林长超签订《个人购房借款/担保合同》，原告作为贷款人，被告林长超作为借款人、抵押人，双方约定被告林长超为购买坐落于辽宁省大连市瓦房店市，建筑面积72.74平方米的房屋向原告借款贰拾陆万元整，担保方式为抵押，贷款期限180个月（2013年12月19日-2028年12月19日）。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。合同约定逾期还贷的罚息利率按本约定利率基础上加收50%确定。借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告林长超在借款合同中借款人处、抵押人处签字、摁印，被告王慧在共同借款人处、抵押物共有人处签字、摁印。在该合同封面页加盖了“瓦房店市房屋管理办公室抵押登记业务专用章”。2013年12月20日，原告向被告林长超履行了放贷义务，收款人为被告天亿公司，贷款年利率为6.55%。 另查，截止至2019年12月21日，被告林长超尚欠原告借款本金193465.05元，自2013年12月20日起至2019年12月21日止，被告林长超已违约11期，积欠利息合计9154.81元，合计202619.86元。 再查，案涉商品房至今尚未取得房屋产权证，亦未取得房屋他项权证。 本院认为，原告与被告天亿公司签订的《按揭贷款业务合作协议》、原告与被告林长超签订的《个人购房借款/担保合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告依合同约定向被告林长超提供贷款，被告林长超作为债务人应按合同约定的还款方式和期限还款。被告林长超未按约定清偿债务，已构成违约，原告有权依合同约定宣布合同到期，要求被告林长超立即清偿全部借款。被告王慧作为共同借款人，亦应对上述借款承担清偿责任。故原告提出由被告林长超、王慧偿还尚欠本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 原告与被告林长超签订《个人购房借款/担保合同》时，对被告林长超购买的坐落于瓦房店市南共济街三段，建筑面积72.74平方米的房屋在原瓦房店市房屋管理办公室办理了预告登记，但尚未办理案涉房屋他项权证，尚未发生抵押效力，原告对该房屋并不依法享有优先受偿权。故原告提出其对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 原告工行瓦房店支行与被告天亿公司签订《按揭贷款业务合作协议》，被告天亿公司自愿为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，且约定的保证责任范围和期限明确。本案中，被告林长超一直未办理所购房屋的产权证，被告天亿公司未举证证明其阶段性连带责任已免除，依《按揭贷款业务合作协议》约定，被告天亿公司在被告林长超未办理正式抵押登记手续并将他项权证交给原告收押前为被告林长超借款提供阶段性连带责任保证，原告向被告天亿公司主张权利未超过保证期限，被告天亿公司应依该合同履行义务。故原告提出被告天亿公司对被告林长超借款本金、利息、罚息、复利承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。 被告王慧、天亿公司经本院合法传唤，无正当理由均未到庭、未答辩，未提供证据，视为放弃自己的诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告林长超、王慧于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金193465.05元、积欠利息9154.81元，合计202619.86元； 二、被告林长超、王慧于本判决生效之日起十日内按《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准，偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行自2019年12月22日起至还清之日止的利息、罚息、复利； 三、被告大连天亿房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4339元，保全费1533元，合计5872元，由被告林长超、王慧、大连天亿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  高 源 人民陪审员  牛东红 人民陪审员  张东海 二〇二〇年八月三日 书 记 员  刘 怡