成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0105民初7501号 原告：徐成玉。 原告：吕宗祥。 二原告共同委托诉讼代理人：石子发，四川印诺律师事务所律师。特别授权。 二原告共同委托诉讼代理人：杨继越，四川印诺律师事务所律师。特别授权。 被告：成都博瑞房地产开发有限公司。 法定代表人：江兵，总经理。 委托诉讼代理人：何姝，一般代理。 委托诉讼代理人：柏鹏，一般代理。 原告余成玉、吕宗祥诉被告成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月24日受理后，依法由审判员刘小琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余成玉、吕宗祥的共同委托诉讼代理人石子发、杨继越，被告博瑞公司的委托诉讼代理人何姝、柏鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余成玉、吕宗祥向本院提出诉讼请求：1.变更合同房屋价款，博瑞公司退还160000元；2.本案诉讼费由博瑞公司承担。事实和理由：2014年7月17日，余成玉、吕宗祥与博瑞公司签订房屋买卖合同，房屋总价857715元。博瑞公司在售房时通过销售人员、广告、网站等多渠道宣传优品尚东二期14栋的偶数层具有“6米挑高，30%超高赠送，90平方米幻变115平方米”，故在与奇数层房屋建筑面积相同的情况下，余成玉、吕宗祥以高于奇数层215965元的价格购买该房屋。在收房后，余成玉、吕宗祥按照博瑞公司与物业公司的装修示意图对露台及挑高空间进行改造幻变时，却遭遇楼上奇数层住户的百般阻挠。2015年10月29日，博瑞公司出具了《关于优品尚东二期14栋销售合同露台约定的说明》，指出偶数层相应房屋之露台及独立挑高空间是偶数层相应房屋的专有部分。据此，部分偶数层业主于2016年1月8日向成都市成华区人民法院提起建筑物区分所有权之诉，请求法院确认自己对露台及挑高空间享有专有权。成华区人民法院判决认定该露台的专有权属于偶数层，但该露台上的专有空间，应仅限于满足偶数层在露台上正常活动的合理空间，而不是两露台之间的全部挑高空间，偶数层主张其露台的独立挑高空间为其专有部分，缺乏事实和法律依据，不予支持。博瑞公司在销售房屋时虚假宣传，存在欺诈行为，导致余成玉、吕宗祥对房屋空间的使用具有重大误解，在订立合同价款上显示公平。余成玉、吕宗祥为维护自身合法权益，诉至本院，望判如所请。 博瑞公司辩称，1.“6米挑高，30%超高赠送，90平方米幻变115平方米”作为博瑞公司的销售广告，系要约邀请，对原被告没有约束力。2.博瑞公司交付的房屋符合“6米挑高”的宣传内容，不存在欺诈行为，余成玉、吕宗祥主张无法进行挑高搭建没有合同依据，余成玉、吕宗祥能否在挑高阳台搭建与博瑞公司无关。3.博瑞公司交付的房屋符合“6米挑高，30%超高赠送，90平方米幻变115平方米”的宣传内容，不存在欺诈行为，余成玉、吕宗祥主张必须通过露台搭建才能达到幻变没有任何事实依据；合同约定的测绘机构四川准量行测绘有限责任公司出具的《情况说明》案涉房屋面积共计116.01平方米，符合宣传的90平方米幻变115平方米；案涉房屋是通过赠送面积加半赠送面积达到的。4.余成玉、吕宗祥提交的《公证书》不能证明广告宣传具体确定，应属于要约邀请。5.余成玉、吕宗祥要求退款没有合同依据及法律依据，也与事实不符，从户型上看，偶数层比奇数层多赠送了面积16.09平方米的超大阳台，露台6米挑高，视野开阔；从面积上看，偶数层比奇数层建筑面积多了3平方米；因房屋所在单元、楼层、朝向、面积、销售时间、优惠活动均会对房屋价格产生影响，奇数层和偶数层的差价在9万至14万不等，并非余成玉、吕宗祥所称的固定价差21万元。故请求驳回余成玉、吕宗祥的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年7月17日，博瑞公司（出卖人）与余成玉（买受人）、吕宗祥（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于成华区的房屋，用途为住宅，测绘建筑面积共90.4平方米，其中套内建筑面积74.12平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积16.28平方米，层高3米；房屋价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米11571.98元，总价款857715元；出卖人委托测绘该商品房面积的房产测绘机构是四川准量行测绘有限责任公司；本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。 同日，博瑞公司（甲方）、余成玉（乙方）、吕宗祥（乙方）签订《合同补充协议》，约定余成玉、吕宗祥购买成都市成华区的房屋，总价款857715元；乙方采取一次性付款方式付款；专属于特定商品房的露台、阳台、楼底私家花园、屋顶花园由该商品房的买受人专有使用，其面积、大小、形态、空间、使用功能以交付时的现状为准，买受人对此予以认可，并不得追究甲方任何责任。如果其他业主通过合法途径确认上述空间属于全体业主所有，甲方不因此而向买受人承担违约赔偿责任；宣传资料（包括但不限于售楼书、售楼广告）、样板房、沙盘、模型等及其他非书面合同所体现的数据、文字、布局，均不视为商品房买卖合同及附件、补充协议以及双方权利义务及责任的组成部分，不作为交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的依据。 2015年8月31日，博瑞公司向余成玉、吕宗祥出具《销售不动产统一发票》，载明：余成玉、吕宗祥向博瑞公司支付购房款857715元。 2015年10月29日，博瑞公司出具一份《关于优品尚东二期14栋销售合同露台约定的说明》，载明：偶数层相应房屋之露台及独立挑高空间具有构造和利用上的独立性，规划上专属于特定房屋，是偶数层相应房屋的专有部分。 另查明，2017年7月19日，成都市成华区公证处出具《公证书》【（2017）成华民证字第2436号】，载明：申请人孙建波于2017年7月14日因优品道上东区户型宣传事宜申请办理微信公众号宣传资料的互联网电子证据保全公证，包括《进入优品道上东区微信公众号》打印件三份、《优品道上东区历史信息》打印件两份、《上东区绝版小高层，两房变四房！30%超大赠送！诚意金收取火爆进行中！》打印件一份、《优品道·上东区中环地铁口小高层2房变4房，实得仅每平方7700元起！》打印件一份、《优品道上东区绝版小高层火爆开盘》打印件一份、《优品道上东区微信公众号账号主体信息》打印件一份、《现场记录》一份、光盘一张。 上述事实，有余成玉、吕宗祥的身份证复印件、博瑞公司工商登记信息、商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、关于优品尚东二期14栋销售合同露台约定的说明、【（2017）成华民证字第2436号】公证书及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，余成玉、吕宗祥提交如下证据材料： 1.优品尚东二期广告宣传照片9张及14栋装修相关注意事项照片、房屋现场照片两张，余成玉、吕宗祥拟证明案涉房屋宣传为绝版小高层6米挑高30%超高赠送90平方米幻变115平方米，115平方米房屋是由测绘建筑面积90.4平方米加上偶数层挑高部位改造而来。博瑞公司对广告宣传照片真实性无异议，但认为入户花园及餐厅阳台是半计入产权面积，客厅阳台是部分不计入部分计入，与测绘公司的情况说明一致。广告宣传中并没有“6米挑高阳台搭建为两层后就幻变为115平方米”的宣传。对装修注意事项图片的真实性无异议，但认为不具有关联性，装修相关注意事项照片上明确载明偶数层业主必须经政府规划部门的审批才能改造。 2.优品尚东二期14栋偶数层户型平面图、奇数层户型平面图，余成玉、吕宗祥拟证明偶数层规划有空中庭院，奇数层规划无空中庭院，结合之前的层高3米，可知偶数层空中庭院高6米。博瑞公司对其真实性无异议，但认为阳台是奇偶数层价差产生的重要原因。 3.奇数层商品房买卖合同摘要10份及14栋1单元奇数层与偶数层房屋差价明细。余成玉、吕宗祥拟证明奇数层建筑面积90.4平方米，套内建筑面积74.12平方米，分摊建筑面积16.28平方米，按照套内建筑面积单价每平方米8658.27元，房屋总价款641750元，偶数层单价高于奇数层2913.71元，总价高215965元。博瑞公司对其真实性无异议，但认为与本案无关且不能达到其证明目的，房屋定价受销售时间、朝向、优惠活动等多种因素影响，实际上奇数层销售金额70万元以上的也有很多，且奇数层在户型及面积等与偶数层也存在较大差异，奇数层与偶数层的价差有21万元也有14万元的，价格是变动的，且价差产生原因是多方面的。 4.2015年10月29日，成都卓望嘉物业服务有限公司出具的《关于派出所对优品尚东2期14栋装修纠纷的调解结果通告》及《四川印诺律师事务所律师律师函》、《四川公生明律师事务所律师函》，余成玉、吕宗祥拟证明偶数层业主在未取得合法搭建手续之前不得在露台搭建任何构筑物，并委托律师向博瑞公司、成都卓望嘉物业服务有限公司发函解决关于房屋赠送部分专有权纠纷，博瑞公司和成都卓望嘉物业服务有限公司回函函告余成玉、吕宗祥有权向侵权人主张权利。博瑞公司认为《关于派出所对优品尚东2期14栋装修纠纷的调解结果通告》与本案无关；《四川印诺律师事务所律师律师函》是余成玉、吕宗祥的单方意思表示。 5.2016年，成都市规划管理局出具的《限期拆除违法建筑建设决定书》。余成玉、吕宗祥拟证明偶数层业主不能对露台及挑高空间改造。博瑞公司对其真实性无异议，但认为不能达到余成玉、吕宗祥的证明目的，博瑞公司从未在广告宣传中宣传挑高层搭建的情况，房屋交付后物业公司也明确若要搭建须经政府相关部门批准。现规划局不批准其搭建行为，与博瑞公司无关。 博瑞公司还提交以下证据材料： 1.2016年9月5日，四川准量行测绘有限责任公司出具的《情况说明》一份，载明优品尚东二期14号楼偶数层2、3号房产权建筑面积90.56平方米，含套内建筑面积74.12平方米（含阳台面积5.56平方米），公摊面积16.44平方米；该户型阳台③、④水平投影面积为8.26平方米，根据规范，不封闭阳台计半面积4.13平方米；局部通高阳台①的水平投影面积为5.38平方米，根据规范，上盖投影面积大于或等于其二分之一的按其上盖水平投影计半面积1.43平方米；双层通高阳台⑤的水平投影面积为16.09平方米，根据规范，上盖相距超过一个自然层不计面积；卧室飘窗②的水平投影面积1.44平方米，根据规范，飘窗不计入面积。博瑞公司拟证明四个阳台及飘窗不计入面积的部分共计25.61平方米，则偶数层建筑面积加上不计面积的部分合计为116.01平方米，符合广告宣传中的“从90平方米幻变115平方米”，该幻变并非通过对6米挑高的架空层实现，而是通过赠送面积加半赠送面积实现的，并不存在虚假宣传，偶数层与奇数层最大区别的阳台面积为16.09平方米。余成玉、吕宗祥对该证据的三性不予认可，认为偶数层赠送面积只比奇数层赠送面积多出16.09平方米，总价格却高出215965元，赠送面积的单价13422.31元高出奇数层套内面积单价4764.04元。 2.案外人唐小东、赵秀红的商品房买卖合同及房屋买卖合同摘要，载明成华区的房屋，建筑面积为87.54平方米（套内面积71.78平方米，公摊面积15.76平方米），房价为708024元；案外人何森的商品房买卖合同及房屋买卖合同摘要，载明成华区的房屋，建筑面积为90.4平方米（套内面积74.12平方米，公摊面积16.28平方米），房价为761050元；案外人王英的买卖合同及房屋买卖合同摘要，载明成华区的房屋，建筑面积为90.4平方米（套内面积74.12平方米，公摊面积16.28平方米），房价为731155元。博瑞公司拟证明奇数层房屋售价是不是固定的。余成玉、吕宗祥认为案外人唐小东房屋信息与本案没有关联性，案外人何森、王英的房屋信息并不能表明奇偶数层价差。 3.14＃楼单数标准层示意图及修改设计通知单，博瑞公司拟证明奇数层房屋平面图进行了设计变更，其靠近偶数层的墙面没有窗户。余成玉、吕宗祥认为与本案没有关联性。 4.邓超与博瑞公司签订的《商品房买卖合同》的《商品房买卖合同摘要》、2015年10月28日成都市规划局出具的《建设项目执法调查通知书》、2017年6月28日成都市规划管理局向邓超出具的《限期自行拆除违法建设公告》，博瑞公司拟证明奇数层业主擅自凿洞开创搭建平台的行为不符合城市规划，成都市规划局要求其限期拆除，故奇数层业主不能打破墙面影响偶数层业主对阳台的使用。 本院认为，余成玉、吕宗祥与博瑞公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。 关于博瑞公司的宣传广告是否构成要约，是否可以成为合同的附加条款。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定“当事人订立合同采取要约、承诺方式”及第十五条规定“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确。有效的要约能够对要约人和受要约人产生拘束力，而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，不具备足以使合同成立的必要条款，其本身不具有任何法律效力。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。首先，该条表明宣传内容构成要约有三个必要条件，即属于“规划范围内的说明和允诺”、“具体确定”、“对合同的订立或价格产生重大影响”，三者缺一不可。一般而言，商品房的户型、建筑面积、结构等在商品房预售前即由有关部门规划审查确定。因此，就规划来看，余成玉、吕宗祥所购房屋的露台不可能在合同约定的建筑面积之外再自行搭建。故博瑞公司在宣传资料中的内容“6米挑高，90平方米幻变115平方米，二房变四房”其内涵具有不确定性，不符合上述规定的条件；其次，建筑面积具有唯一性，在博瑞公司宣传资料中建筑面积约30%赠送是明确的，可以理解为赠送建筑面积90.4平方米的30%部分即27.12平方米未包含在建筑面积范围内；再次，在双方签订的在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均明确约定房屋建筑面积为90.4平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积16.28平方米，层高3米，而没有出现“6米挑高，90平方米幻变115平方米，二房变四房”等内容，说明双方对所购房屋的建筑面积中不包含赠送的25.61平方米是明知的。实际上通过双方合约的形式已将广告、宣传资料等排除在合同内容以外。并且《合同补充协议》所载“宣传资料（包括但不限于售楼书、售楼广告）、样板房、沙盘、模型等及其他非书面合同所体现的数据、文字、布局，均不视为商品房买卖合同及附件、补充协议以及双方权利义务及责任的组成部分，不作为交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的依据”之内容旨在确定双方买卖合同关系的合同组成文件，相关确定并未背离一般社会认知，同时亦无《中华人民共和国合同法》第四十条规定中的“（提供格式条款一方）免除其责任”、“加重对方责任”、“排除对方主要权利”此三种情形可予以评价之语境。故本案宣传资料中的内容仍属要约邀请，不能视为要约，不应当视为协议内容。综上，余成玉、吕宗祥未有效证明如其主张的存在博瑞公司所作但未载入《商品房买卖合同》的对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的具体且确定之允诺，本案中无《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定适用之事实基础。故余成玉、吕宗祥要求博瑞公司退还其购买的偶数层房屋价格与奇数层价差160000元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十五条、第四十条、第六十条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 驳回原告余成玉、吕宗祥的诉讼请求。 案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告余成玉、吕宗祥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘小琼 二〇一七年九月二十五日 书记员  童学翠