广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1324民初705号原告：杨金培，男，1962年7月8日出生汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：范敏钊，广东东立律师事务所律师。被告：杨君（原告儿子），男，1991年5月30日出生汉族，住广东省龙门县。第三人：刘熙，男，1993年3月30日出生汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：邱晓阳，广东商盾律师事务所律师。第三人：廖友宜（原告妻子），女，1958年9月27日出生汉族，住广东省龙门县。原告杨金培与被告杨君、第三人刘熙、廖友宜确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告杨金培及其委托诉讼代理人范敏钊，被告杨君，第三人刘熙及其委托诉讼代理人邱晓阳，第三人廖友宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金培向本院提出诉讼请求：1.确认被告杨君与第三人刘熙于2017年6月12日签订的《房地产买卖合同》因显失公平，且侵犯房屋所有权人原告杨金培、第三人廖友宜的权益，确认该合同无效；2.确认座落于半岛翡翠花园5栋702房的所有权与使用权归原告杨金培及第三人廖友宜共同共有；3.本案诉讼费由被告杨君承担。事实和理由：原告杨金培和第三人廖友宜于1987年12月11日结婚，1991年5月30生下儿子杨君，由于被告杨君无职业，无收入，2013年原告与妻子商量购买了半岛翡翠花园5栋702房，首期款及月供均是从原告或廖友宜的银行卡转账，杨君从无付款，原告当时以儿子杨君名义办房产证，实为原告夫妻共同财产。此后，原告卖掉所住旧房，款项用于供银行和装修，该房共花去60多万元，按市场估值，现值约80万元。2017年6月12日，被告杨君因欠第三人刘熙债务，偷偷委托他人把该702房以288000元贱卖顶债，不告知原告与第三人廖友宜。显然，该合同与市价相差两倍，显失公平，无效。受托人违反委托合同签买卖合同，为此，原告申请诉前保全，查封了该房屋一套。该房的实际出资为原告夫妇，应确认房屋所有权属原告与第三人廖友宜，被告与刘熙的买卖行为是恶意行为，依法应撤销，恢复所有权人为杨金培、廖友宜两人共同共有。被告杨君辩称：原告的起诉与实际不符合，我买卖房屋的价格不是288000元，实际是51万元，合同是有效的。第三人刘熙述称：一、房屋交易实际成交价格符合市场价格。在本案中第三人刘熙与被告杨君二手房屋买卖的实际成交价格是51万元，原告杨金培所陈述的成交价格28.8万元与实际交易交割不符。涉案房屋是通过银行贷款方式购买，在转让前仍未还清银行贷款，对此第三人刘熙在签订本房屋买卖合同前，为了解除银行贷款抵押，在2017年6月6日已向被告杨君支付了14万元用于赎楼。鉴于双方系朋友关系，为了节省手续费和税费等费用，双方即签订了一份《房地产买卖合同》用于过户登记使用。但涉案房屋在第三人刘熙前期支付14万元外，之后通过现金方式在2017年6月7日支付了17万元、2017年6月9日支付了20万元，总共支付了37万元给被告杨君，所以总的购买价格是51万元，符合交易价格。二、《房地产买卖合同》依法成立并生效。第三人刘熙与被告杨君已经完成合同的签署，价款的支付以及房屋的过户等手续，且房屋的买卖经过房管部门的审核，房管部门作为行政部门，需要审查登记事项是否符合基本的市场价格，如果是与实际价值严重偏离，是无法办理过户登记的。且涉案房屋的交易行为并无违反任何规定，也不属于《合同法》第五十二条中的任何一项规定，属于有效合同。三、被告杨君有权处分房屋。《物权法》第六条规定，不动产权属的设立以登记为准，原告杨金培认为涉案房产实际所有人是系其夫妻二人，这是没有事实和法律支持的。被告杨君是成年人，房产登记在被告名下，即使是原告和第三人廖友宜支付了首付款，房屋登记在被告名下，也是被告在供房，且在房产交易过程中，第三人刘熙还帮被告支付了14万元的赎楼款，以上的任何一点都足以证明房屋的实际产权人系被告杨君。即使房屋实际所有权不是被告，房屋登记在被告名下，被告又是原告唯一的亲生儿子，第三人刘熙完全有理由相信被告有权利处理房屋，且本案中第三人刘熙支付了相应合理价款，根据《物权法》第一百零六条，第三人刘熙属于善意第三人。四、本案诉请不明。原告的诉讼请求模糊，没有明确的诉讼请求。合同显失公平与合同无效是两个完全不同的法律关系，本案中仅涉及到一个房屋买卖，应当明确诉请该合同是无效或者显失公平，二者并不是并列关系，按照《民事诉讼法》第一百一十九条第三款的规定，若诉请不具体、不明确应当予以驳回。五、在本案中，房屋的权属人为被告杨君是毋庸置疑的，原告杨金培认为房屋所有权人系其夫妻二人，但是涉案房屋是登记在被告杨君名下，且由第三人刘熙支付赎楼款给被告杨君进行赎楼，所以原告杨金培的诉请不管是在事实上还是在法律上均无有力的证据支持，且第三人刘熙已经支付了51万元的购房款，已经实际完成了交易。为了保护市场交易的稳定性，法院应当驳回全部诉讼请求。第三人廖友宜述称：第三人廖友宜不清楚被告杨君卖了房子，该房子本人也有份出钱。本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，被告杨君（委托人）与受托人谭润彬签订一份《委托合同》，该合同注明委托人杨君是座落于惠州市××县××街道××翡翠花园××房房产（粤房权证龙房字第××号、房屋编号00007997）的产权人，现委托受托人谭润彬为合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋的有关事项，其中第十一事项：代领取房地产权证及还清银行贷款后，代为出售上述房屋的产权，售价不得低于叁拾万元人民币，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，若交易不成功，有权办理退案手续。2017年6月5日，委托人杨君与受托人谭润彬就该《委托合同》在广东省××县公证处进行公证。2017年6月6日，第三人刘熙通过中国工商银行（帐号：62×××01）转账14万元至被告杨君在中国工商银行账户（账号：62×××04）。2017年6月7日，被告杨君向第三人刘熙出具收据一份，写明收到第三人刘熙现金17万元；2017年6月9日，被告杨君再次向第三人刘熙出具收据一份，写明收到第三人刘熙现金20万元。被告杨君庭上承认转账14万元和二次收到的现金共37万元是第三人刘熙支付的购房款。2017年6月12日，为了办理房屋产权过户手续，被告杨君的委托代理人谭润彬以被告杨君（甲方）的名义与第三人刘熙（乙方）签订一份《房地产买卖合同》[合同编号：龙门（2017）20000545]，合同约定：第一条，甲方拟将位于龙门县××街道××翡翠花园××房的房地产转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。该房地产房屋建筑面积为96.21平方米，甲方于2015年1月8日向龙门县房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为龙房0000022590号。第二条，甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币28.8万元整。第三条，本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户的《房地产权证》交付给乙方。第四条，双方同意于2017年6月12日由甲方将房地产交付给乙方使用。该合同落款签名为：甲方“杨君”，委托代理人“谭润彬”；乙方“刘熙”。2017年6月22日，龙门县××街道××翡翠花园××房房产过户到第三人刘熙的名下[证号为粤（2017）龙门县不动产权第0004272号]。庭审中，被告杨君确认《房地产买卖合同》是有效的。又查，龙房0000022590号房产登记的权利人只有被告杨君2017年6月27日，本院根据原告杨金培的诉前财产保全申请，作出（2017）粤1324财保25号民事裁定书，查封第三人刘熙所有的位于龙门县××街道××翡翠花园××房××房产××套。原告杨金培认为涉案房产系原告杨金培及第三人廖友宜共同共有，被告杨君与第三人刘熙签订的《房地产买卖合同》无效，故诉至本院。截至起诉日，原告杨金培及被告杨君均居住在涉案房产。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。龙门县××街道××翡翠花园××房的房产转让给第三人刘熙前房地产权证登记的权利人只有被告杨君，因此被告杨君为该房产的合法产权人，被告杨君作为完全民事行为能力人，有权处分该涉案房产。庭审中被告杨君承认收到第三人刘熙银行转账14万元、现金37万元总共51万元购房款并确认其委托代理人谭润彬代理其与第三人刘熙签订的《房地产买卖合同》，因此该《房地产买卖合同》是被告杨君与第三人刘熙的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，且双方已履行完毕《房地产买卖合同》约定的义务，因此该《房地产买卖合同》依法有效。对原告提出被告杨君转让的房产为其与第三人廖友宜出资购买，应属原告和第三人廖友宜共有财产，因此请求确认《房地产买卖合同》无效问题，本院认为，该房产转让前登记的权利人只有被告杨君，其登记的权利内容对外具有公示的法律效力，被告杨君就该房产实施的民事法律行为具有法律效力，因此原告请求确认《房地产买卖合同》无效没有法律依据，本院不予支持。对原告请求确认涉案房产的所有权与使用权归原告杨金培及第三人廖友宜共同共有，因涉案房产经依法转让并已完成过户登记，涉案房产的所有权人为第三人刘熙，因此原告该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告杨金培的诉讼请求。本案受理费100元、保全费1520元，由原告杨金培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  林丹卡二〇一七年九月十九日书记员  刘靖泓（附页）本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。3、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。