广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0307民初3585号 原告（反诉被告）：深圳市信和春天百货有限公司。 法定代表人萧文富。 委托诉讼代理人：雷秀娟。 委托诉讼代理人：廖祥亮。 被告（反诉原告）：陈水池。 委托诉讼代理人：陈楚萍。 原告深圳市信和春天百货有限公司诉被告陈水池房屋租赁合同纠纷一案，本院依法受理，被告提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人雷秀娟及廖祥亮、被告陈水池及其委托代理人陈楚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、确认原、被告签订的《深圳房屋租赁合同书》及《信和购物广场商铺租赁补充合同》于2013年7月27日解除；2、被告支付拖欠的2012年12月3日至2013年7月27日租金人民币92831.76元（币种下同）、设施使用费3224.55元、2013年5月2日至2013年7月1日电费1379.95元；3、被告按《补充合同》16.1条约定支付违约金至实际付清之日止，暂计至2014年5月31日为197671.72元；4、被告承担本案诉讼费。 被告的反诉请求：请求法院判令原告返还1、租赁保证金28940.8元；2、2012年12月至2013年1月份部分租金12870.75元；3、2012年12月至2013年4月份水电费4831.84元；4、返还2013年2月至2013年5月份设施使用费4170元；5、诉讼费用由原告负担。被告在庭审中撤回第3项、第4项反诉请求。 相关案情 一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区，深圳市龙岗区信和购物广场。 二、业主：深圳信和（集团）有限公司（以下简称信和集团）。 三、相关主体概况：信和集团将位于深圳市龙岗区布吉街道信和爱琴居负一楼至四楼商业裙楼出租给原告使用，原告在该地址投资经营深圳市信和春天百货布吉店，成立于2012年7月27日，开业时间为2012年12月29日，对外称信和购物广场。原告将购物广场的部分分隔成铺位对外招租，被告承租涉案商铺经营通讯（品牌：三星）。 四、租赁合同签订情况： 2012年7月20日，原告与信和集团签订《深圳市信和春天百货有限公司租赁合同（布吉店），将位于深圳市龙岗区布吉街道信和爱琴居负一楼至四楼商业裙楼出租给原告使用，用途为百货零售业，租赁期限自2012年7月20日起至2027年7月19日止，并约定租赁期间，原告可根据招商需要按一定的比例将租赁地产部分转租予他人，统一管理。 2012年12月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，2012年11月22日双方签订《信和购物广场商铺租赁补充合同》，在《补充合同》正文首页写明“位于深圳市龙岗区的信和购物广场布吉店系由甲方投资经营的商业物业，根据国家有关法律、法规和深圳市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方向甲方租赁信和购物广场场地事宜订立本《信和购物广场场地租赁补充合同》”，合同第1.6条约定起租日为乙方免租期满或开业之日之较早日期；第2.5条约定租赁期限为2012年11月20日起至2015年11月19日止；第4.1.1条基本租金按实用面积计算，租金标准为第一年每月13328元（每月每平方米350元），第二年每月13994.4元（每月每平方米367.5元），第三年每月14694.1元（每月每平方米385.9元）；第4.3.1条约定租金支付方式为每月15日前支付当月基本租金；第4.4.1条约定乙方应向甲方交纳金额为28940.8元的租赁保证金；第4.6.1条约定乙方应交纳的设施使用费按该商铺的建筑面积计算，自起租日起为每月1142.4元（每月每平方米15元）；第4.7.1条约定乙方自行承担水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他费用；第6.1条约定乙方有15天的免租装修期；第16.1条约定租赁期内，乙方逾期交付租金或设施使用费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付违约金；第16.2条约定逾期达14日以上的，甲方有权自行或授权物业管理部采取停止供应或停止使用水、电、燃气、空调等或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担；第22.1条约定，乙方同意租用甲方提供的收银机（含前台软件），租赁收银机的收费标准为每台每月250元，押金3000元，具体合同条款详见双方签订的《POS专用收银系统租用协议书》……。。另查，双方另行签订一份用以备案的《深圳市房屋租赁合同书》，基本内容与上述补充合同一致。” 五、实际交付日期：原告提交被告签名的《商铺交付验收确认书》，显示商铺交付日期为2012年12月3日，实际测量商铺实用面积为41.41平方米，建筑面积处空白，被告亦签名确认； 六、被告向原告交付的款项：租赁保证金28940.8元；另原告称被告于2012年12月租金交纳1402.6元，设施使用费交纳120.22元；2013年2月至2014年6月每月交纳设施使用费1142.4元；从交付店铺之日起至2013年5月1日之前交纳水电费4751.84元；这些交纳部分已经在诉讼请求中扣除，其余各项费用未交； 七、停止使用铺位时间及原因：原告称被告于2013年7月停止使用，具体日期不清楚； 原告提交《解除合同通知函》及寄送此函件的快递单，显示原告向被告于2013年7月25日发出函件，内容为被告于2013年6月25日擅自终止营业并拖欠租金、水电费用共计121318.78元，通知被告解除合同，租赁保证金不予退还，并在收函三日内缴清欠款及违约金，原告要求被告收函十日内自费搬离场地内所有物品，拆除添附物等。原告称其以快递形式向被告送达，其提交的快递查询单显示，收件地址为被告在租赁合同上登记的地址，邮件于2013年7月27日被签收，原告因此认为双方解除合同时间应为2013年7月27日。 八、关于未付电费：原告提交自行制作的统计表，称被告共拖欠电费1379.95元，统计表计至2013年7月1日，显示2012年12月3日至2013年7月1日，被告的商铺使用电费为1379.95元； 九、其他情况：经查，深圳市信和春天百货有限公司布吉店于2012年12月27日消防验收合格。 裁决结果 本院认为，原告提交证据证明其对涉案物业有转租权，其与被告签订的《房屋租赁合同》及《信和购物广场商铺租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。被告自行离场，原告方亦在租赁期内表达解除合同的意愿，双方对合同解除无异议，本案的争议焦点在于合同解除的时间。根据原告提交的证据及双方的庭审陈述，本院综合分析如下：第一，被告未提供证据证明其何时离开涉案商铺，而原告在其提交的《解除合同通知函》中称被告于2013年6月25日擅自离场，由此可以确认被告的实际离场时间应为2013年6月25日；第二，被告于2013年7月25日向原告发出解除合同的通知，被告于2013年7月27日签收，且快递地址为被告在租赁合同所写地址，因此，原、被告双方均以实际行动向对方表达了解除合同的意愿，可视为双方系于2013年7月27日协商一致解除，被告需支付的租金及设施使用费应计算至此日，但电费应计算至被告实际搬离之日。故被告反诉关于要求原告返还该段期间的租金、水电费及设施使用费的诉请，本院不予支持。 关于违约金，首先，原告称被告离场时已将能搬走的东西均搬走，可见其确认涉案商铺在离场后为空置状态，但其并未采取其他措施防止损失扩大；其次，被告未提交证据证明其在经营期间曾支付过租金，原告确认被告只是缴纳了小部分设施使用费和水电费，并未支付过租金，但无证据显示其曾催缴，此与常理不符。就本案租赁合同解除原因，从实际情况来看，被告所称由于整个信和购物广场招商引资工作滞后，开业后人流量少，致使整个购物广场无法正常经营及盈利，致使承租商户强烈要求退场可信；再次，本案案情来看，2013年6、7月份电费明显偏少甚至没有，原告允许承租商铺人员搬离物品及场地等，并于2013年7月份向被告发出解除合同的通知。从以上三点看，原告将解除合同的原因归责于被告一方不妥，被告拖欠租金等费用显为事出有因，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。 被告在《商铺交付确认书》上签名确认，可以确认商铺实际交付日期为2012年12月3日，商铺实用面积为41.41元，依此计算，其第一年租金标准应为14493.5元，因无实测建筑面积，设施使用费按合同约定的建筑面积计算，为每月1142.4元，租金期限为2012年12月18日（免租期15天，早于开业时间2012年12月29日）至2013年6月25日，由此计算被告的应付租金为90342.82元及设施使用费7120.96元，原告起诉的租金金额已经超出上述数额，对超出部分，本院不予支持，原告起诉的设施使用费金额在此计算范围内，本院予以支持；电费1379.95元（原告提交的水电费统计表虽然为自行制作，但因被告离场未与原告结算，且被告经营期间必然产生水电费用，而双方在合同中有明确约定水电费计算方法，原告自行统计的数额又在正常使用范围内，故对原告提交的统计表本院予以采信，原告计算至2013年7月1日的电费为1379.95元，其中5月2日至6月1日电费为1028.17元，6月2日至7月1日电费为351.78元，被告实际使用商铺至2013年6月25日，6月电费较5月明显减少，与计算时间仅相隔5天，电费在常理范围内，本院予以采纳）。被告向原告预交的租赁保证金28940.8元，原告应予以返还。被告该项反诉请求，本院予以支持。 依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳市信和春天百货有限公司与被告陈水池签订的《房屋租赁合同》及《信和购物广场商铺租赁补充合同》于2013年7月27日解除。 二、被告陈水池向原告深圳市信和春天百货有限公司支付租金90342.82元。 三、被告陈水池向原告深圳市信和春天百货有限公司支付设施使用费3224.55元。 四、被告陈水池向原告深圳市信和春天百货有限公司支付电费1379.95元。 五、原告深圳市信和春天百货有限公司退还被告陈水池租赁保证金28940.8元。 六、驳回原告深圳市信和春天百货有限公司的其它诉讼请求。 七、驳回被告陈水池的其他反诉请求。 以上第二至四项数额相加，减去第五项数额，为人民币66006.52元，限被告陈水池于本判决发生法律效力之日三日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2863元（原告已预交），反诉受理费535元（被告已预交），合计3398元，由原告深圳市信和春天百货有限公司负担2200元，由被告陈水池负担1198元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  许 光 人民陪审员  曾思伦 人民陪审员  詹 明 二〇一七年九月二十八日 本件与原本核对无异 书 记 员  沈孜融