福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0981民初5906号 原告：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。 法定代表人：郝晓华，局长。 委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉晶，福建人文律师事务所律师。 被告：吴成妹，女，1967年10月28日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：郑秋霞（系吴成妹之女），住福建省福安市溪柄镇甫后村同台巷1号，现住福建省福安市。 原告中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称南京军区房管局福安分局）与被告吴成妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告南京军区房管局福安分局的委托诉讼代理人刘春光、刘玉晶、被告吴成妹的委托诉讼代理人郑秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南京军区房管局福安分局向本院提出诉讼请求：1.解除南京军区房管局福安分局与吴成妹之间关于福建省福安市城区的房屋租赁关系;2.吴成妹立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.吴成妹向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金2345.23元[2017年7月1日起至2017年7月28日被告吴成妹拖欠的租金为31704元/年÷365天×27天=2345.23.36元]，以及逾期支付租金的违约金[自2017年7月29日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％标准计算，暂计至2017年8月23日的违约金为2345.23元×25天×（月利率2％÷30天）=39.09元];4.吴成妹向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费20元(10元/月×2)；5.吴成妹向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费（自2017年7月29日起至实际腾房之日止，以日租金31704元/年÷365天=86.86元/天计算，暂计至2017年8月23日的占用房屋的使用费为86.86元/天×25天=2171.50元）。事实和理由：南京军区房管局福安分局与吴成妹于2014年1月16日签订《军队房地产租赁合同》一份，合同编号：南闽[2014]140104号0018304-A。该合同第一条、第三条、第四条约定吴成妹自愿承租南京军区房管局福安分局所有的坐落于福建省福安市城区,租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为31704元，租金半年结算一次，吴成妹应于每半年的前十日内将租金支付给南京军区房管局福安分局。该合同第十五条约定吴成妹应支付给南京军区房管局福安分局承租房屋的管理费240元/年。该合同第十一条约定吴成妹逾期支付房屋租金及有关费用，吴成妹应按逾期交纳费用总额的日千分之三的标准向南京军区房管局福安分局支付违约金。逾期支付租金的天数超过30日，南京军区房管局福安分局有权解除该房屋租赁合同并收回依合同约定属于南京军区房管局福安分局的全部财产。从2016年1月1日起，南京军区房管局福安分局与吴成妹双方已形成不定期的房地产租赁关系，现由于吴成妹未依约按期足额履行支付租金的义务，南京军区房管局福安分局于2017年6月8日向吴成妹公告送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，南京军区房管局福安分局与吴成妹双方的租赁关系已于2017年6月8日解除，现腾房期限亦已过，吴成妹至今未腾退诉争房屋，仍然占用诉争房屋。南京军区房管局福安分局认为吴成妹违反合同约定，吴成妹依法应承担向南京军区房管局福安分局支付合同约定的管理费、房屋租金、违约金以及占用房屋使用费的责任，且应立即腾退诉争房屋归还南京军区房管局福安分局。 吴成妹辩称,1.南京军区房管局福安分局不具有独立法人资格，不是本案适格原告；2.南京军区房管局福安分局未按合同约定提前三个月通知解除合同，也没有给吴成妹充足的时间寻找其他场所，南京军区房管局福安分局现场送达搬迁通知书不属实，应驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求；3.南京军区房管局福安分局应返还吴成妹于2016年12月装修租赁场所花的装修费10万元以及租赁保证金2900元；4.以往吴成妹都是根据南京军区房管局福安分局提供的缴款单去银行缴纳租金，2017年7月后，吴成妹并未收到南京军区房管局福安分局的缴款通知书。综上，南京军区房管局福安分局不具备主体资质，且不按合同约定提前通知解除，请求贵院驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年1月16日,南京军区房管局福安分局(甲方)与吴成妹（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2014]140104号0018304-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位福建省福安市城区房（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积32.64平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；4.租金总额为63408元，年租金为31704元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费240元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，吴成妹作为乙方在合同上签字。2015年12月31日，合同约定的租赁期满后，吴成妹仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对吴成妹继续使用租赁房屋的行为提出异议。 吴成妹自2017年7月1日开始未缴纳租金及管理费。至今，吴成妹仍在使用诉争租赁物。 2017年6月8日，南京军区房管局福安分局向吴成妹现场送达《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，告知吴成妹解除双方之间的房地产租赁关系，并要求吴成妹于2017年6月30日前搬迁完毕。 另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向吴成妹收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。 对上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实，本院认定如下： 一、关于南京军区房管局福安分局主张解除与吴成妹的房屋租赁关系是否符合合同约定及法律规定问题。 南京军区房管局福安分局认为，双方签订的租赁合同至2015年12月31日期满，之后双方未再签订租赁合同,已形成不定期租赁合同关系,南京军区房管局福安分局有权随时解除合同。同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，故2017年6月8日，南京军区房管局福安分局已向吴成妹送达《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，本案的租赁关系自送达上述通知书之日解除。 吴成妹认为，南京军区房管局福安分局不具有独立法人资格，且未按合同约定提前三个月解除，南京军区房管局福安分局关于已解除合同的主张依法不能成立。 本院认为，案涉合同系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在合同期满后，双方未另行签订书面合同，吴成妹继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局未提出异议，故原租赁合同继续有效，但期限为不定期，南京军区房管局福安分局有权解除案涉合同并收回按合同约定属于南京军区房管局福安分局的全部财产。同时，诉争合同第九条第（一）项约定“甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿”，现南京军区房管局福安分局为贯彻落实党中央的决策部署，全面停止有偿服务，要求解除合同亦符合合同约定的情形。因此，南京军区房管局福安分局主张解除案涉合同符合合同约定及法律规定。南京军区房管局福安分局于2017年6月8日向吴成妹所租赁的店铺现场送达了《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，并经该店铺工作人员签收，可认定吴成妹已收到上述通知书，但吴成妹未提起诉讼请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的租赁合同应自该通知到达吴成妹时解除，即案涉租赁合同已于2017年6月8日解除。吴成妹关于“南京军区房管局福安分局主体不适格”的抗辩意见，经审查，本院认为，南京军区房管局福安分局提供的国有土地使用证上权利人为“南京军区福安房管处”，根据总部的规定，南京军区福安房管处对外统一称为南京军区房管局福安分局，为副团级单位，故南京军区房管局福安分局作为本案原告主体适格，吴成妹的上述抗辩意见不予采纳。 二、关于南京军区房管局福安分局要求吴成妹支付租金、违约金、管理费及房屋占有使用费是否有依据的问题。 南京军区房管局福安分局认为，吴成妹应按合同约定支付拖欠的租金、管理费及违约金，且合同解除后吴成妹未将租赁物返还南京军区房管局福安分局，应支付占有使用费。 吴成妹认为，其不存在拖欠租金问题，也无须支付管理费。南京军区房管局福安分局理应退还装修费及保证金。 本院认为，案涉合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。南京军区房管局福安分局已依约将租赁物交付吴成妹使用，吴成妹应按合同约定向南京军区房管局福安分局支付租金及管理费。南京军区房管局福安分局持有的《军队单位对外有偿服务许可证》及《军队单位对外有偿服务收费许可证》已经中国人民解放军总后勤部批准及核发，均在有效期内，其有权对空余房地产进行租赁并收取租金，且其在收取租金时均按规定向承租人开具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。故，吴成妹的辩解无事实和法律依据，不予采纳。根据前文所述，案涉租赁合同已于2017年6月8日解除,在此之前，吴成妹依约支付租金及管理费，不构成违约，南京军区房管局福安分局主张支付逾期支付租金的违约金，无事实依据，不予支持。案涉租赁合同已于2017年6月8日解除，吴成妹未将案涉租赁房屋腾空并返还南京军区房管局福安分局，至今仍占用该房屋，依法应支付该房屋的占有使用费，因吴成妹支付租金至2017年6月30日，故吴成妹应从2017年7月1日起向南京军区房管局福安分局支付房屋占有使用费。诉争合同第九条第（一）项约定：“……甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。”故，吴成妹关于“南京军区房管局福安分局应退还装修金等”的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，本院认为，因案涉租赁合同已于2017年6月8日解除，故南京军区房管局福安分局要求吴成妹将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。南京军区房管局福安分局与吴成妹自2016年1月1日起至2017年6月8日租赁关系解除之日止形成不定期租赁合同关系，在此期间的租金、管理费，吴成妹均已依约支付，故南京军区房管局福安分局要求吴成妹支付租金、管理费及逾期支付租金的违约金的诉讼请求，不予支持。南京军区房管局福安分局要求吴成妹支付自2017年7月1日开始拖欠的租金，实质该租金为占有使用诉争房屋的使用费，故吴成妹应自2017年7月1日起支付房屋占有使用费，南京军区房管局福安分局主张参照年租金31704元，以日租金86.86元/天（31704元/年÷365天）的标准计算，并无不当，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,94)?)、第九十六条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,96)?)、第九十七条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,97)?)、第一百零七条、第一百一十四条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,114)?)、第二百一十二条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,212)?)、第二百二十六条、第二百二十七条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,227)?)、第二百三十二条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,235)?)、第二百三十五条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,235)?)、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与吴成妹的租赁关系于2017年6月8日解除； 二、吴成妹应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福安市的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局； 三、吴成妹应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自2017年7月1日起计至实际交还房屋之日止，按86.86元/天的标准计算）； 四、驳回中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局负担5元，吴成妹负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  陈明丽 代理审判员  张志杰 人民陪审员  缪映影 二〇一七年九月十四日 书 记 员  郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －8－