浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初4074号 原告：绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区华舍街道湖东路2558号中纺国际时尚中心7号楼215室。统一社会信用代码：91330621077564584K。 法定代表人：邵必锋。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱文君，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘洋，浙江越光律师事务所实习律师。 被告：绍兴市正尚正箱包有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区华舍街道湖东路2558号中纺国际时尚中心1号楼0124号铺位。统一社会信用代码：91330621MA2BDLE91D。 法定代表人：陈日蕾。 被告：浙江卡琳斯顿科技股份有限公司，住所地浙江省嘉兴市永嘉县江北街道三桥工业区红黄蓝集团有限公司二楼。统一社会信用代码：91330300307721718B。 法定代表人：陈日蕾。 原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司（以下简称“轻纺城公司”）与被告绍兴市正尚正箱包有限公司（以下简称“正尚正公司”）、浙江卡琳斯顿科技股份有限公司（以下简称“卡琳斯顿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱文君，两被告的法定代表人陈日蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告轻纺城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告正尚正公司之间的租赁合同；2.判令被告正尚正公司立即付清拖欠的物业费及水电费117315.98元，支付拖欠的租金139178.08元（2018年6月29日至2019年11月18日，按10万元／年计算），支付违约金33333.33元（按四个月租金计），三项合计289827.39元；3.判令被告正尚正公司立即返还装修补贴288657.54元（2019年11月19日至2023年6月28日，按装修80000元／年计算）；4.判令被告卡琳斯顿公司对上述款项承担连带还款责任。事实和理由：2017年11月15日，原告与被告卡琳斯顿公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告卡琳斯顿公司承租原告所有的位于柯桥区中纺国际时尚中心1号楼0124号店铺，协议约定租赁面积为136.47平方米，租期自2018年1月19日起至2023年1月18日止，租金为固定租金和抽成租金中较高者，固定租金为100000元／年，抽成租金为第1-5个租赁年为10%，租金支付方式为每季度一付，履约保证金25000元。同时，原告与被告卡琳斯顿公司签订了《物业服务合同》一份，约定由原告为案涉商铺提供物业服务。另外，为扶持被告卡琳斯顿公司店铺经营发展，原告还同意向被告支付装修补贴400000元，该款已全部付清，并就该事宜签订《补充协议》一份，约定若提前解除《房屋租赁合同》，被告卡琳斯顿公司应向原告返还剩余装修补贴，按照80000元／年计算。原告与被告卡琳斯顿公司就合同起租日又于2019年6月3日签订了《补充协议》一份，约定更改租赁期限为2018年6月29日至2023年6月28日。期间，原告与被告卡琳斯顿公司及被告正尚正公司三方签订《补充协议》一份，协议约定由被告正尚正公司继续履行《房屋租赁合同》，概括承受合同项下的全部权利和义务，被告卡琳斯顿公司对被告正尚正公司履行房屋租赁合同承担连带保证责任。 租赁合同签订后，原告依约向被告正尚正公司交付了商铺，被告正尚正公司进行了装修后开业经营，但截至2019年11月18日为止，其累计拖欠物业费及水电费达到117,315.98元，原告多次向被告催缴该款，但其迟迟不肯缴清该款，故提起诉讼。 两被告共同辩称，第一，被告正尚正公司未及时支付租金，系原告的违约行为所致。原告作为出租方，承诺将所有的商铺出租完毕，并通过其经营管理达到相当规模的客流量。但因原告管理不善，整体商场瘫痪。当时原告已推出免租政策，但未签订书面协议。原告的失约行为已致使承租户遭受重大的经济损失，众多承租户深受其害，故不愿向原告支付租金。第二，原告消防设施的改造致使诉争承租商铺面积减少，该部分的租金应当扣减。原告在消防改造过程中，由于事先缺乏消防规划，将诉争已经装修验收合格的商铺拆除后重建，并且造成了被告直接装修损失达10余万。第三，原告要求返还装修补贴没有依据。被告装修投入总共达80多万，原告支付了40万元装修补贴款，《房屋租赁合同》解除后，现有装修的残值已经全部归于原告，原告应该将剩余残值折价向被告返还。第四，被告卡琳斯顿公司向原告缴纳了履约保证金25,000元、租金押金25,000元、装修保证金10,000元、质量保证金5000元、物业保证金5848.80元，要求在应付款中抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的《房屋租赁合同》《物业服务合同》《补充协议》《合同起租日补充协议》《补充协议书》《函》《合同解除通知书》，两被告提供的商铺照片、缴费通知单、付款回单、收据，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月15日，原告（甲方）与被告卡琳斯顿公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中第一部分通用条款约定：“甲方愿意出租及乙方愿意承租相关租赁场地；租赁面积指本合同约定的租赁场地的套内面积，是乙方交纳租赁场地租金面积计费的依据，物业管理费、能耗费计算面积以核算出的建筑面积为准；甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起在本合同约定期限内将租赁场地交还甲方，并与甲方和物业管理公司结清所有款项；如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满一半租赁年度（包括计租日前解除的情况）的，乙方应向甲方赔偿相当于4个月租金的违约金。”其中第二部分专用条款约定：“租赁场地位置1号楼0124；租赁面积136.47平方米，建筑面积194.96平方米；甲方拟于2017年11月30日（即进场日）将租赁场地交付乙方装修使用，乙方装修期为45天；为配合甲方整体开业，乙方应于2018年1月19日开业；租赁期限为2018年1月19日至2023年1月18日；租金按固定租金与抽成租金两者中较高者执行，年保底租金100,000元，以季度为一个缴租期。” 原告与被告卡琳斯顿公司签订一份《物业服务合同》，约定：“案涉租赁房屋物业服务费缴纳标准为每平方米每月30元，按建筑面积194.96平方米计算，每季度缴纳一次。”该商场实际于2018年1月19日至21日进行试营业，于2018年6月29日正式开业。截至原告发送合同解除通知书，两被告从未缴纳过租金和物业费。 原告与被告卡琳斯顿公司签订一份《补充协议》，约定：“原告同意给予被告卡琳斯顿公司装修补贴400,000元，装修补贴总额除以合同期年限等于每年需分摊的装修价值；未满租期提前结束合约，被告卡琳斯顿公司应向原告退还装修补贴剩余价值。”原告已将该装修补贴400,000元支付给被告。后被告卡琳斯顿公司向原告缴纳了履约保证金25,000元、租金押金25,000元、装修保证金10,000元、质量保证金5000元、物业保证金5848.80元。被告承租原告房屋后，对租赁房屋进行了装修，后原告根据消防部门要求将被告已装修好的一面改造为消防通道。 2019年6月3日，原告与被告卡琳斯顿公司签订一份《合同起租日补充协议》，约定合同正式起租日更改为2018年6月29日至2023年6月28日。 原告与被告正尚正公司、卡琳斯顿公司签订《补充协议书》一份，约定:“由被告正尚正公司继续履行《房屋租赁合同》，概括承受合同项下的全部权利和义务，被告卡琳斯顿公司对被告正尚正公司履行房屋租赁合同承担连带保证责任。” 2019年11月18日，原告向被告正尚正公司发送《解除租赁合同通知书》一份，解除与被告正尚正公司之间的《房屋租赁合同》。 本院认为，原告与被告卡琳斯顿公司签订的《房屋租赁合同》《物业服务合同》《补充协议》《合同起租日补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的效力强制性规定，应属合法有效。原告与被告正尚正公司、卡琳斯顿公司签订《补充协议书》，约定由被告正尚正公司继续履行《房屋租赁合同》，概括承受合同项下的全部权利和义务，故被告正尚正公司应作为本案全部合同项下权利义务的主体。《房屋租赁合同》约定了租期起始时间，被告正尚正公司以季度为一个缴租期，第一个缴租周期为2018年6月29日至2018年9月28日，然被告正尚正公司未依约缴纳租金，属于违约行为,且无正当理由，依约应向原告承担违约责任，原告有权依约解除合同。当事人行使解除权解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2019年11月18日向被告送达《解除租赁合同通知书》，故本院确认原告与被告正尚正公司的《房屋租赁合同》于2019年11月18日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”关于被告正尚正公司拖欠的物业费，双方约定物业费按194.96平方米计算，每平方米每月30元，按双方约定的2018年6月29日作为起租日，2018年6月29日至2019年11月18日期间物业费经核算为99,039.68元（194.96㎡×30元÷30日×508日），关于被告正尚正公司拖欠的租金，按100,000元/年计算，2018年6月29日至2019年11月18日拖欠的租金为139,178.08元（100,000元/年÷365日×508日）。但本案事实表明，在被告装修好租赁房屋后，原告根据消防部门要求将被告已装修好的一面改造为消防通道，被告因此减少了租赁房屋的使用面积，如果仍简单以原约定的建筑面积计算，有失公平，为平衡双方权利义务关系，本院结合被告陈述的拆除的是三面中的一面，故决定减少三分之一，即被告应付物业费为66,026元(99,039.68元*2/3=66,026元，四舍五入，取整数，下同)。同样，被告所欠付的租金也应按相同比例调整为92,785元（139,178.08元*2/3）。关于被告正尚正公司应支付的违约金，《房屋租赁合同》约定，如果本合同解除时，承租人实际租赁期限不满一半租赁年度，应向出租方赔偿相当于4个月租金的违约金。本案合同解除时不满租赁期限的一半年度，结合原告在合同履行中因改造消防通道致被告租赁房屋实际使用面积减少的事实，故本院酌定被告正尚正公司应支付的违约金金额为20,000元。关于被告正尚正公司欠付的电费，被告电费支付到2019年5月20日，2019年5月21日至2019年11月18日的电费经核算为6189元（5157.23度×1.2元/度）。关于被告正尚正公司应返还的装修补贴，《补充协议》约定未满租期提前解除合同的，承租方应当退还装修补贴剩余价值。按照双方约定的剩余价值计算方式，每年需分摊的装修剩余价值为80,000元，未租赁期间为2019年11月19日至2023年6月28日，共1317日，经核算应当返还装修补贴为288,658元（80,000元/年÷365日×1317日）,但因原告原已装修好的一面因原告改造为消防通道而被拆除，故应予以减少，具体金额本院酌定为5万元，被告实际应返还装修补贴238,658元。以上物业费、租金、违约金、电费、装修补贴五项合计423,658元。被告卡琳斯顿公司向原告缴纳的各类押金、保证金合计70,848.80元，在本案中予以扣减，扣减后被告卡琳斯顿公司尚应支付原告352,809元。两被告辩称原告的失约行为已致使承租户遭受重大的经济损失，众多承租户深受其害，故不愿向原告支付租金，仅有己方陈述，无其他证据佐证，本院不予采纳。两被告其余辩称理由，对其合理部分本院予以采纳，不合理部分本院不予采纳。 原告与被告正尚正公司、卡琳斯顿公司签订《补充协议书》约定由被告卡琳斯顿公司对被告正尚正公司本合同项下的义务向原告承担连带保证责任，故被告卡琳斯顿公司对上述被告正尚正公司的付款义务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司与被告绍兴市正尚正箱包有限公司的《房屋租赁合同》及各补充协议于2019年11月18日起解除。 二、被告绍兴市正尚正箱包有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司352,809元； 三、被告浙江卡琳斯顿科技股份有限公司对上述被告绍兴市正尚正箱包有限公司的付款义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9585元，减半收取4793元，由原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司负担1870元，被告绍兴市正尚正箱包有限公司、浙江卡琳斯顿科技股份有限公司负担2923元，限被告绍兴市正尚正箱包有限公司、浙江卡琳斯顿科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 周国鑫 二〇二〇年八月五日 法官助理 池卫卫 书 记 员 钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。