四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)巴州民初字第02832号 原告李争才,男,生于1952年，汉族，大学文化，退休教师，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。 被告巴中市西城市场开发有限责任公司。 法定代表人杨斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人严政，四川砝鼎律师事务所律师。 原告李争才与被告巴中市西城市场开发有限责任公司（以下简称“西城开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李争才及其委托诉讼代理人彭定春,被告西城开发公司之委托诉讼代理人严政到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李争才诉称：2007年5月16日，原告与被告签订了《商品房买卖协议》，该协议约定：原告购买被告开发的位巴州区-⑩轴交（1/A）-（G轴）〕一个，建筑面积48.12平方米，总价款26万元。合同签订之日交首付款21万元，交付钥匙时支付4.5万元，余下0.5万元在交付房屋所有权证和土地使用证时一次性付清。随后，原告按协议书的约定，先后支付了首付款21万元。尔后，被告以我支付的21万元中有5万元没有收据为借口，与我发生纠纷，并拒绝交付门市。2011年4月5日，被告在我不知情的情况下，又将此门市另售他人。2011年4月13日，原告起诉于巴州区人民法院要求被告履行协议，该案经一审二审，再经四川省高级人民法院再审，认定我实际交付首付款21万元，被告违约。由于被告已经将该门市出售他人，原告无法实际取得门市，合同目的不能实现。故请求依法判令：1、解除原、被告于2007年5月16日签订的《商品房买卖协议》；2、要求被告退还原告房款21万元，赔偿损失123.36万元并承担已交购房款21万元的赔偿责任；要求被告按银行贷款利率承担从交房价款之日起至退还清全部购房款之日止的资金利息。 被告西城开发公司辩称，1、原告未交清首付款，2007年5月16日，原告书立欠8万元首付款的欠条一张，定于2007年6月20日付清，否则视为违约；2、在原告在仅交购房款16万元的情况下，于2010年8月31日采取撬门的方式进入涉案门市，原告未支付到期价款的金额已超出全部价款的五分之一，2010年9月2日、9月20日，我公司数次向原告发出《限期搬迁告知书》，解除了双方签订的《商品房买卖协议》；3、该案虽经四川省高级人民法院再审认定原告已经支付购房款21万元，并判令我公司支付原告违约金5.2万元的判决是错误的，我公司已经申请再审；4、我公司应经支付原告违约金5.2万元，故其他诉讼请求不应当再支持。 经审理查明：2007年5月16日，原告李争才与被告西城开发公司签订了《商品房买卖协议》。该协议约定：原告购买被告开发的位巴州区-⑩轴交（1/A）-（G轴）〕一个，建筑面积48.12平方米，总价款26万元。合同签订之日交首付款21万元，交付钥匙时支付4.5万元，余下0.5万元在交付房屋所有权证和土地使用证时一次性付清。原告于当日交购房款13万元，同时向西城开发公司出具《欠条》一张：“今欠到巴中市西城市场开发有限公司现金人民币8万元，此据系欠西城市场A2幢一层8-10轴交（1/A）-（G轴）门市合同约定应首付21万元，抵减已交13万元之余款，定于2007年6月20日前付此款，否则视为违约（交款时补出收据），其余门市款按和约定期限付款”。2007年6月24日，原告李争才给被告西城开发公司出具《欠条》一张：“今欠到巴中市西城市场有限公司人民币3万元整，力争在2007年8月底前偿还”。2008年1月5日，原告李争才交付门市定金3万元。2009年4月23日原、被告为是否足额支付首付款21万元发生纠纷，被告西城开发公司拒绝交付门市，2010年8月31日，原告李争才入住涉案门市。2010年9月2日，被告西城开发公司向原告李争才发出《限期搬迁告知书》表示：李争才未按协议支付购房款，买卖协议不再履行，要求李争才两日内主动搬离侵占的门市。尔后，原、被告发生纠纷，被告西城开发公司收回了涉案门市。2011年5月6日，被告西城开发公司向原告李争才送达《解除商品房买卖合同的通知》。 同时查明：2011年4月5日，被告西城开发公司又将此门市出售给案外人王双铭并签订了《商品房买卖合同》，王双铭按照合同约定支付购房款30万元。同年10月31日，在巴中市房地产交易中心进行了登记备案，被告西城开发公司将涉案门市交付王双铭使用。 还查明：2011年4月13日，原告李争才向本院提起诉讼，请求判令被告西城开发公司向其交付所购买门市，赔偿门市使用费9万元，支付违约金5.2万元。该案经一审、二审和再审程序。2015年5月4日，四川省高级人民法院作出（2014）川民提字第554号民事判决书认定：1、李争才已经交付首付款21万元（2007年5月16日缴纳13万元，2007年6月24日缴纳5万元，2008年1月5日缴纳3万元）；2、西城开发公司解除《商品房买卖合同》不符合法定解除条件和解除期限；3、西城开发公司“一房二卖”的行为构成违约；4、西城开发公司与李争才、王双铭签订的《商品房买卖合同》均有效的情况下，案外人王双铭的合同已由房管部门备案登记，王双铭支付了全部价款，且西城开发公司已经向王双铭交付了房屋，故李争才主张“交付门市”不予支持，李争才在变更诉讼请求后另行起诉维护其合法权益;5、李争才与西城公司在履行《商品房买卖协议》中发生争议，标的房屋尚未满足合同约定的交付条件而未向李争才交付，故李争才关于“西城市场赔偿房屋使用费9万元”的诉讼请求不予支持。故判决：1、撤销四川省巴中市中级人民法院（2013）巴中民终字第316号民事判决书和巴州区人民法院（2011）巴州民初字第792号判决书；2、巴中市西城开发有限责任公司于本判决生效后10日内向李争才支付违约金5.2万元。2015年10月22日，原告遂向本院提起诉讼。 审理中，原告李争才向本院提出申请，要求对涉案门市现有价格进行评估。2015年12月25日，本院依法委托四川省信和房地产评估咨询有限公司进行价格评估，2016年1月18日，该公司作出四川信和房评（2016）字第011号《估价报告》：该门市市值价格为91.99万元；估价报告应用的有效期为：2016年1月8日至2017年1月7日。原告李争才不服该《估价报告》认为：该门市同一商业圈周边类似门市的房屋交易价为25000元/平方米，而评估价仅为19010元/平方米，显示公平，故于2016年6月9日要求重新评估。被告西城公司认为该鉴定价格过高，对此鉴定也不予认可。 由于被告西城公司不服四川省高级人民法院作出（2014）川民提字第554号民事判决书，遂向四川省人民检察院提出监督申请；2015年12月30日，四川省人民检察院作出川检民（行）监（2015）51000000206号《通知书》：本院已于2015年12月11日决定受理。2016年6月20日，被告西城公司向本院提交《中止审理申请书》称：四川省人民检察院正在对四川省高级人民法院作出的（2014）川民提字第554号民事判决书进行审查，如进入再审程序其结果将直接影响本案的定性，故请求对本案中止审理。2016年7月15日，四川省人民检察院作出川检民（行）监（2015）51000000206号《通知书》：巴中市西城市场开发有限责任公司：关于你公司不服四川省高级人民法院作出的（2014）川民提字第554号民事判决申请监督一案，本院经审查已于2016年7月14日决定提请最高人民检察院抗诉。本院遂于2016年8月22日作出（2015）巴州民初字第2832号《民事裁定书》：本案中止审理。2017年1月12日，中华人民共和国最高人民检察院作出高检民监（2016）162号《不支持监督申请决定书》，2017年3月21日，原告收到该《决定书》后提交本院。 由于四川省信和房地产评估咨询有限公司于2016年1月18日作出的四川信和房评（2016）字第011号《估价报告》的有效期至2017年1月7日止，被告西城公司以“四川信和房评（2016）字第011号《估价报告》已超过使用期限”为由,于2017年3月31日向本院提出《重新鉴定申请》，但原告李争才向本院提供书面意见：不同意重新鉴定。由于原《鉴定报告》确已超过有效期无法作为定案依据，本院遂委托重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司对该门市的市值价格再次进行评估，2017年7月31日本院收到该公司于2017年6月21日作出的渝瑞成（2017）评字第033号《房地产估价报告》：最终确定估价对象于价值时点2017年5月15日的市场价值为59.42万元。被告对此鉴定无异议，但原告认为：1、该次评估选定鉴定机构时未通知当事人程序违法；2、该报告价值评估方法选定不当，只选定了收益法进行评估，且依据的标准只是涉案房屋的一份《房地产租赁协议》，严重失实不公，其鉴定报告应当不予采信，但原告又不申请重新鉴定。 本院随即对该案启动恢复诉讼程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，针对双方争执的涉案门市评估价格问题，本院组织双方当事人调解，未达成一致协议。 本案两次鉴定费共计11500元（其中原告垫支5000元，被告垫支6500元）。 上述事实，有原告的诉称，被告的答辩、四川省高级人民法院作出（2014）川民提字第554号《民事判决书》、四川信和房评（2016）字第011号《估价报告》、四川省人民检察院作出川检民（行）监（2015）51000000206号《通知书》、（2015）巴州民初字第2832号《民事裁定书》、中华人民共和国最高人民检察院作出高检民监（2016）162号《不支持监督申请决定书》、渝瑞成（2017）评字第033号《房地产估价报告》，庭审笔录，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为：本案争执的焦点： 1、关于原、被告于2007年5月16日签订的《商品房买卖协议》能否解除的问题。 原、被告原、被告于2007年5月16日签订的《商品房买卖协议》是双方真实意思表示，未违反法律规定，应予有效。但由于被告西城开发公司已将该门市出售交付给案外人王双铭使用,其产权也登记在王双铭名下，现原告购买房屋的合同目的不能实现，无法实际取得该房屋，故原告要求解除该协议，符合法律规定，本院予以支持。 2关于原告要求被告退还购房款21万元及利息，赔偿损失123.36万元并承担已交购房款21万元的赔偿的问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）、商品房订立合同后，出卖人未告知买受人又将该房屋出卖给第三人的”。本案中因被告西城开发公司“一房二卖”的行为,致原告李争才不能实现商品房买卖合同目的,故作为无法取得房屋的买受人原告李争才要求被告西城开发公司退还已付购房款21万元及利息，赔偿损失的主张符合法律规定，本院予以支持。对于赔偿损失金额问题,2016年1月18日，四川省信和房地产评估咨询有限公司作出四川信和房评（2016）字第011号《估价报告》，该报告应用的有效期为：2016年1月8日至2017年1月7日，现已过期该报告不能使用,本院在审理中,重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司于2017年6月21日作出渝瑞成（2017）评字第033号《房地产估价报告》：最终确定估价对象于价值时点2017年5月15日的市场价值为59.42万元。原告虽有异议，但未申请重新鉴定，故本院对该鉴定结论予以采信；结合原、被告在签订合同时，对诉争门市约定的价格为26万元，原告实际缴纳21万元，下差5万元未予给付；现鉴定门市市场价格为59.42万元，按原告已交购房款的比例折算扣减其已经支付的购房款21万元其差价为26.993元,属被告西城开发公司违约给原告造成的直接经济损失，应予赔偿。对于原告李争才主张要求被告西城开发公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于在本案审理前四川省高级人民法院作出（2014）川民提字第554号《民事判决书》已对被告西城开发公司的违约行为判决被告西城开发公司承担违约金5.2万元，同时结合案情本院酌定被告西城开发公司赔偿原告损失5万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，并经本院审判委员会讨论决定,判决如下： 一、解除原告李争才与被告巴中市西城市场开发有限责任公司于2007年5月16日签订的《商品房买卖协议》。 二、由被告巴中市西城市场开发有限责任公司返还原告李争才已付购房款21万元及利息（利息的计算方法为：以13万元为基数，以同期同类银行贷款利率为标准，从2007年5月16日计算至付清之日止；以5万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，从2007年6月25日计算至付清之日止；以3万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，从2008年1月6日计算至付清之日止）。 三、由被告巴中市西城市场开发有限责任公司赔偿原告李争才直接经济损失26.993万元。 四、由被告巴中市西城市场开发有限责任公司赔偿原告李争才损失5万元。 五、本案鉴定费11500元，由被告巴中市西城市场开发有限责任公司承担。 上述给付义务，限被告在本判决生效后10日内支付，未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9500元，由被告巴中市西城市场开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  陈 娟 人民陪审员  张丛志 人民陪审员  王凤兰 二〇一七年九月二十六日 书 记 员  胡 瑞