四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1028民初1210号 原告：曾品团，男，1990年7月16日出生，汉族，四川省富顺县人，住四川省富顺县代寺镇。 委托诉讼代理人：梁文倩，女，1991年6月12日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市金鹅街道，系原告妻子，特别授权。 被告：王应楷，男，1966年7月11日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市金鹅街道。 委托诉讼代理人：杨玉兰，系隆昌市金鹅法律服务所法律工作者，特别授权。 原告曾品团诉被告王应楷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告曾品团到庭参加诉讼，被告王应楷到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2020年6月24日将本案转为普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告曾品团到庭参加诉讼，被告王应楷及其委托诉讼代理人杨玉兰到庭参加诉讼；于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告曾品团及其委托诉讼代理人梁文倩到庭参加诉讼，被告王应楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾品团向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还房屋租金20000元并支付违约金10000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2019年7月31日，原告曾品团与被告王应楷签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其位于隆昌市金鹅镇星星社区X组的房屋出租给原告使用，房屋交付日期为原告支付第一年租金之日。原告于2019年7月13日至2019年7月15日分期向被告支付了第一年租金，共计20000元。被告收取租金后至今未向原告交付房屋，后经原告多次积极联系被告，催其向原告交付房屋，但被告均不予理睬。被告的行为已经构成违约并给原告造成了损失，原告为维护自身合法权益，特根据相关法律规定向法院起诉，请求法院依法判决。 被告王应楷答辩称：一、要求原告继续履行房屋租赁合同。首先合同期未满，不能解除合同。该合同正在履行中，原告已交纳了第一年的租金2万元。被告为了尽快完善履行义务，办理了营业执照，安装了动力电并修缮场地，共计花去10万余元资金。被告在按原告的要求完善了天然气、化粪池等设施后，多次向原告交付钥匙，但原告拒收钥匙。春节前，原告公开表示不租用被告的房屋，还辱骂被告，原告违约应承担赔偿违约金10000元的责任，被告已收的房租不予退还。二、因被告为出租房屋进行的修整造成了被告10万余元的损失，被告要求原告赔偿损失10万元。三、被告出租的房屋系被告父亲王X富所有，经被告五姊妹商量，同意将祖屋维修后交由被告发展公益事业。综上所述，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求，且因原告违约，原告应向被告支付违约金10000元，承担赔偿损失10万元，原告已支付的租金不予退还。 原告曾品团为支持自己的主张提供以下证据：1.照片打印件3张，拟证明截止2019年8月19日，涉案承租房屋仍没有按照合同要求修建完善；2.手机通话录音2段、手机录音1段，拟证明在2019年9月23日原告与被告通话，得知房屋的水电配套设施没有修建好；3.通话记录截图打印件1张，拟证明原告多次打电话给被告进行沟通，但被告不接电话，拒绝沟通；4.房屋租赁合同，拟证明原、被告于2019年7月31日签订了租赁合同，承租人系原告本人，被告未按约履行合同义务；5.收条1张，拟证明原告已向被告支付了2万元租金；6.微信转账截图打印件3张，拟证明原告通过微信方式向被告支付的租金2万元。 被告王应楷为支持自己的主张提供以下证据：1.营业执照，拟证明根据原告承租合同要求，被告变更了经营范围，增加了肉制品加工，在2019年8月20日拿到营业执照后找到原告父亲的卤肉作坊，询问其什么时候搬，并向原告方承诺租金从原告实际使用房屋时开始计算；2.社员宅基地普查登记表档案盖章件，拟被告是在家庭共有的宅基地上修建的涉案房屋；3.天然气用户手册，拟证明被告为交付租赁房屋开通了商用天然气；4.国网四川省电力公司内江供电公司交费收据1张，拟证明被告已按合同约定安装了动力电；5.四川隆昌农村商业银行股份有限公司金鹅支行出具的证明一份，拟证明被告对案涉房屋有使用权；6.常（寄）住人口登记表档案盖章件2页，拟证明被告与案涉房屋的所有权人王X富系父子关系；7.隆昌市鑫隆天然气有限责任公司出具的情况说明，拟证明被告按合同约定已安装了商用天然气；8.国网四川省电力公司内江供电公司交费收据1张，拟证明案涉房屋的电是动力电；9.被告书面申请调取被告抵押在四川隆昌农村商业银行股份有限公司金鹅支行处的案涉农房的农房权证，拟证明案涉房屋系被告父亲所有。本院依被告申请到四川隆昌农村商业银行股份有限公司金鹅支行调取证据，四川隆昌农村商业银行股份有限公司向本院出具书面情况说明一份，该说明载明被告王应楷在该行办理的是信用借贷，未有抵押物，2020年6月17日向被告出具的证明材料系工作人员失误造成，现特此说明并对2020年6月17日出具给王应楷的证明予以废止，并向本院提交了王应楷签字的借款借据复印件、小额信用借款申请书复印件。 本院依职权调取了以下证据：1.隆昌市住房保障房地产服务中心提供的被告王应楷村镇房屋所有权证存根档案盖章件；2.隆昌市档案馆提供的隆昌县集体土地建设用地登记申请书、地籍调查表及星星村X组社员宅基地普查登记表档案盖章件（1983年3月30日）；3.隆昌市金鹅街道国土所提供的王应楷申请原拆原建农村居民建房的申请材料复印件12张、对隆昌市金鹅街道国土所工作人员刘X蔆进行询问制作的调查笔录；4.案涉租赁房屋照片打印件6张；5.对隆昌市金鹅街道星星社区主任罗X进行询问制作的调查笔录。原、被告双方对上述依职权调取的证据进行了庭审质证。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：1.认可照片的真实性，不能达到原告的证明目的；2.对三段录音的真实性认可，不认可原告的证明目的，承租的起始时间，原、被告双方已经口头进行了变更，商业用气也已经完善；3.通话记录截图打印件不认可，原告可以随时找到被告进行协商；4.认可双方签订了租赁合同，但不认可原告的证明目的，因交房时间已经变更，不是按合同约定的时间交付房屋；5.对收条的真实性无异议，收条载明的2019年8月23日为承租房屋的交付时间；6.微信转账截图打印件无异议。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见：1.对营业执照有异议，与原告无关，原告未要求过被告办理营业执照；2.对社员宅基地普查登记表档案盖章件无异议；3.对天然气用户手册有异议，手册明确写明系“民用”气，被告未按合同约定提供商业用气；4.对国网四川省电力公司内江供电公司的两张交费收据有异议，收据不能证明是安装的动力电，且该收据上的地址不是案涉租赁房屋的地址；5.对四川隆昌农村商业银行股份有限公司金鹅支行出具的证明无异议；6.对常（寄）住人口登记表档案盖章件有异议，此证据仅证明王X富与被告的父子关系，并没有证明租赁房屋的地址；7.对隆昌市鑫隆天然气有限责任公司出具的情况说明有异议，载明安装的地址不是租赁房屋的地址；8.对四川隆昌农村商业银行股份有限公司向法院出具的书面情况说明、借款借据复印件、小额信用借款申请书复印件无异议，说明被告没有抵押案涉租赁房屋。 原告对法院依职权调取的证据发表如下质证意见：1.对隆昌市住房保障房地产服务中心提供的被告王应楷村镇房屋所有权证存根档案盖章件、隆昌市档案馆提供的隆昌县集体土地建设用地登记申请书、地籍调查表及星星村X组社员宅基地普查登记表档案盖章件、案涉租赁房屋照片打印件有异议；2.对隆昌市金鹅街道国土所提供的王应楷申请原拆原建农村居民建房的申请材料复印件、本院依职权制作的刘X蔆、罗X的调查笔录无异议。 被告对法院依职权调取的证据发表如下质证意见：1.对隆昌市住房保障房地产服务中心提供的被告王应楷村镇房屋所有权证存根档案盖章件、隆昌市档案馆提供的隆昌县集体土地建设用地登记申请书、地籍调查表、隆昌市金鹅街道国土所提供的王应楷申请原拆原建农村居民建房的申请材料复印件的真实性无异议，对其关联性有异议；2.星星村X组社员宅基地普查登记表档案盖章件能证明案涉租赁房屋系被告父亲的房屋；3.对本院依职权制作的刘X蔆、罗X的调查笔录有异议，笔录内容不属实。 对原告提交的证据，经本院审查后认定如下：1.对原告照片打印件，本院认为符合证据“三性”，本院予以采信，但达不到原告拟证明案涉租赁房屋未修建完善的目的；2.对原告提交的其它证据，本院认为符合证据“三性”，且证据与证据之间相互佐证，本院予以采信。 对被告提交的证据，经本院审查后认定如下：1.营业执照与本案无关联性，本院不予采信；2.天然气用户手册及隆昌市鑫隆天然气有限责任公司出具的情况说明显示天然气的安装地址为“星星村X栋X单元X层X号”，两张国网四川省电力公司内江供电公司交费收据均载明的地址为“隆昌市金鹅镇星星村村委会X楼X单元XXX号”，未有其他证据佐证上述地址系案涉租赁房屋的地址，与本案具有关联性，故本院不予采信；4.四川隆昌农村商业银行股份有限公司于2020年7月7日出具的情况说明已载明对2020年6月17日出具给王应楷的证明予以废止，故对四川隆昌农村商业银行股份有限公司于2020年6月17日出具的证明，本院不予采信；5.对被告提交的其它证据，本院认为符合证据“三性”，本院予以采信。 对法院依职权调取的证据，经本院审查后认为符合证据的“三性”，且相互佐证，本院予以采信。 根据上述确认的证据及原、被告双方的法庭陈述，本院认定以下法律事实： 2019年7月31日，原告曾品团与被告王应楷签订《房屋租赁合同》。合同约定了租赁物、租赁期限、租金、配套设施、违约责任等条款。原告分别于2019年7月13日、2019年7月14日、2019年7月15日通过微信向原告转款10000元、5000元、5000元，共计20000元。被告于2019年8月23日向原告出具收条一张，收条载明“今本人收到曾品团承租（地址）隆昌市金鹅镇星星社区X组房屋租金：贰万元正，租金期限于2019年8月1日至2020年8月1日”，被告在收款人处签名捺手印。收条出具后，因原、被告双方在房屋用水、三相动力电、商业用气等设施是否完善等问题上产生争执，被告虽有向原告交付租赁房屋钥匙的行为，但原告以配套设施未安装完善，无法达到使用房屋的目的为由，拒绝接收租赁房屋。因双方多次协商无果，原告以被告违约为由起诉至法院，请求解除与被告于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还已付租金2万元及支付违约金1万元。 另查明：1.被告王应楷在隆昌市金鹅街道星星村八组有一处农村宅基地并修建有房屋，集体土地使用证号为：隆集用（2015）第320XX号。2.被告在2018年12月以“住房年久失修，现已全部垮塌”为由向隆昌市自然资源和规划局（原隆昌市国土局）申请对坐落于隆昌市星星村八组的祖屋进行原拆原建，后因隆昌市自然资源和规划局查明被告本人在隆昌市金鹅街道星星村八组隆周公路旁已有一处宅基地（隆集用（2015）第320XX号），不符合修建条件，未批准被告的申请。被告在未获审批的情况下自行修建了案涉租赁房屋。3.2008年12月4日，王应楷向四川隆昌农村商业银行股份有限公司信用贷款9000元，无抵押物。 庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金10000元的诉讼请求。 庭审中，被告答辩提出要求原告赔偿损失10万元，支付违约金1万元的请求。经本院释明后未在规定时间内提出反诉，被告可另行起诉处理。 根据原告的陈述和被告的答辩，本案争议焦点为：原告与被告于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》是否有效？ 本院认为：被告王应楷庭审中自认案涉租赁房屋未获得房屋产权，本院依职权调取的王应楷村镇房屋所有权证存根档案盖章件、隆昌县集体土地建设用地登记申请书、地籍调查表、王应楷向隆昌市自然资源和规划局申请原拆原建农村居民建房的申请材料复印件及对隆昌市自然资源和规划局工作人员刘X蔆进行询问并制作的调查笔录等形成的证据锁链显示案涉租赁房屋系被告在未有合法审批手续的前提下自行修建的，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告曾品团与被告王应楷于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效，自始无效。原告要求解除与被告于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。因原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，被告因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告返还已付租金2万元的请求，本院予以支持。因原告承租房屋时未对案涉租赁房屋的产权进行合理审查，故本案案件受理费由原、被告双方各承担一半。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，判决如下： 一、原告曾品团与被告王应楷于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》无效，被告王应楷在本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾品团返还租金20000元； 二、驳回原告曾品团的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费550元，原告曾品团负担275元，被告王应楷负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  曾建军 审判员  李 红 审判员  黄纯玉 二〇二〇年八月四日 书记员  罗静雯