贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初1604号原告：贵州龙荣瑞物业管理有限公司住所：贵州省贵阳市南明区蓝波湾巷**蓝波湾花园**附**。法定代表人：周萍，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈伟，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王袁红，贵州宏贯律师事务所实习律师。被告：章成筑，男，1951年6月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：章义坤，男，1982年12月10日出生，汉族，住址同上，系被告章成筑之子。原告贵州龙荣瑞物业管理有限公司（以下简称龙荣瑞公司）与被告章成筑物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙荣瑞公司的委托诉讼代理人陈伟、王袁红，被告章成筑的委托诉讼代理人章义坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙荣瑞公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付物业管理服务费6604.14元及违约金（违约金按照拖欠物业管理费总额的5‰/天计算，从2013年11月起至实际付清之日止，暂计算至2017年7月的违约金为22596.8元）；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：原、被告系物业管理服务合同关系。2008年6月25日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告居住的蓝波湾·新天卫城红景街区提供物业管理服务，被告按照1.38元/M2/月预交物业管理服务费，合同建筑面积为108.77M2，若被告未按约定交纳物业费，原告有权要求被告从逾期之日起按所欠总额5‰/天的标准交纳违约金。合同签订后，原告按照合同约定向该小区提供了物业管理服务。但从2013年11月起，被告拒绝交纳物业管理服务费用至今，暂计算至2017年6月累积拖欠物业管理服务费及违约金共计29200.94元。经原告多次催收，被告均置之不理，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书及被告身份证复印件；2、《蓝波湾·新天卫城前期物业管理服务协议》、房屋拆迁安置补偿协议、《贵阳市乌当区物价局关于“蓝波湾新天卫城-红景街区”物业管理公共性服务收费标准的批复》、缴费发票；3、新天卫城楼宇巡查记录、环境工作质量检查表、消杀服务记录、绿化维护保养记录、安全巡查记录、新天卫城管理处维修及保养记录；4、律师函、快递单及查询结果。被告章成筑辩称，因被答辩人未尽到物业管理服务的相关规定和责任义务，请求法院驳回被答辩人的所有诉请，诉讼费用由被答辩人承担。一、物业服务方服务不到位、未尽责：新天卫城南苑共三道大门，自入住以来约9年时间，其中一道门从未开启使用，造成业主绕道进出的不便；电梯间疏于维护，多次造成业主被困电梯间；本人所居住单元的单元门过厅灯光昏暗近一年时间，一人无人处理，所住5楼楼道灯近一年无人修理。二、物业服务存在歧视性服务的现象：新天卫城各小区均发放业主卡方便业主出入，唯南苑多数业主必走的小区大门未发放，造成因门卫频繁换人导致业主屡遭盘问，以及外来人员身份难于识别的安全隐患；在入住初期，拆迁安置户请求被答辩人解决装修垃圾清扫及停车问题时，对方工作人员居然用“你家旧房子有清洁工吗？”、“你家老房子有停车位吗？”回答业主；在南苑地下停车场被改变性质占用后虽然安排我们暂停西苑地下停车场，但停车时门卫不让进入停车，并与业主多次发生冲突。三、对业主的物业不负责：被答辩人通知业主将住宅《国有土地使用证》交给他们去完善资料，过程中经两次涂改，很不规范，我们要求被答辩方换成新证，但其服务人员态度非常恶劣，拒绝服务，对业主的物业极其不负责任；小区的地下停车场于业主入住后忽然改变使用性质，变为现在的“宾隆超市”，被答辩人未尽到及时告知业主及阻止其使用性质发生改变的管理责任；进入地下室的临街门面通道均被改为商铺门面用于出租以及所居南苑4栋4单元一楼电梯间在业主入住后被改变为农行ATM机室，被答辩人均未尽到告知业主并及时阻止的责任；由于被答辩人存在上述种种服务不到位不尽责任的事由，答辩人在2013年10月告之被答辩人将上述问题解决后才继续缴交物业服务费，可拖延至今仍未解决，从而导致我们于2013年11月至今未交，被答辩人违约在先，责任应由其承担。四、关于《前期物业服务协议》：其中条款由服务方事前设定，未充分反映合同双方真实意愿精神，在签订前设置了带胁迫性质的先决条件，即不签就不交房门钥匙，显失公平。为此请求驳回答辩人的诉讼请求，并要求被答辩人改正物业管理服务方面的不足之处和服务质量。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、《国有土地使用权证》、贵阳市城乡规划局乌当分局关于新天卫城红景街区停车场问题投诉件的回复意见，房屋土地使用证；2、光盘一张，用以证明原告存在违约行为。经当庭质证，被告对原告提供的证据均无异议，认可原告所主张的事实。原告对被告提供的证据1不予认可，并认为与本案无关；原告对被告提供的证据2认为不能达到证明目的。基于双方当事人的陈述及有效证据，本院确认事实如下：原告龙荣瑞公司为贵阳市乌当区蓝波湾·新天卫城红景街区物业服务企业，被告章成筑系该小区4栋4单元5层2号房业主。2008年6月24日，经贵阳市乌当区物价局审批，原告对蓝波湾·新天卫城红景街区住宅小区物业管理公共性服务收费标准为：电梯住宅每月每平方米建筑面积为1.38元。同年6月25日，原、被告双方签订《蓝波湾·新天卫城前期物业管理服务协议》，约定：章成筑房屋合同建筑面积108.77平方米，龙荣瑞公司（甲方）依据协议向章成筑（乙方）收取物业管理费用，物业管理费用根据甲方向政府物价部门备案或审批调整的收费标准进行收取，乙方按季度预交物业管理服务费。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所欠总额每天千分之五交纳违约金。协议中并约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及违约责任等内容。合同签订后，龙荣瑞公司为章成筑房屋所在的小区提供了物业服务，章成筑自2013年11月起即停止交纳物业费至今，其中截止2017年6月，章成筑未交纳的物业服务费为6604.4元。龙荣瑞公司经书面通知催收未果后，遂诉本院要求判决其如前所诉请求。庭审中，原告坚持其对物业服务费的诉讼请求，但表示对违约金请求部分可适当让步，被告则以原告违约导致其房屋品质及生活品质下降为由，要求对物业服务费打折且不同意支付违约金。虽经法庭调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《蓝波湾·新天卫城前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告龙荣瑞公司已依照合同约定对被告所住小区提供了物业服务，被告章成筑理应依约支付物业服务费。对于章成筑以龙荣瑞公司服务不到位、未尽到责任，导致其房屋品质及生活品质下降等为由提出的抗辩，因其提供的证据不足以证明该主张的成立，且对于物业公司不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理及维护等义务，业主可以请求物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不宜采取拒交物业服务费的方式，此举不但会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，故对被告的上述抗辩，本院不予采纳。故对于原告要求被告支付自2013年11月至2017年6月物业服务费6604.14元的请求，本院予以支持。关于违约责任，原告要求被告按欠费总额每日5‰的标准计算违约金至实际付清之日止的诉讼请求，因该标准过分高于原告实际损失，故对原告主张的计算标准及期限，本院不予支持。根据公平和诚实信用原则，结合本案实际，本院酌定违约金按应交物业费6604.14元的10%计算为660元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告章成筑于本判决生效之日起十日内支付原告贵州龙荣瑞物业管理有限公司自2013年11月至2017年6月的物业服务费6604.14元；二、被告章成筑于本判决生效之日起十日内支付原告贵州龙荣瑞物业管理有限公司支付违约金660元；二、驳回原告贵州龙荣瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，减半收取计239元，由被告章成筑负担50元，由原告贵州龙荣瑞物业管理有限公司负担189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一七年九月二十二日书记员  冯贵荣