包头市东河区人民法院民事判决书（2017）内0202民初1869号原告包头草原糖业（集团）有限责任公司。法定代表人：宋卫东，系原告公司董事长。住所：内蒙古自治区包头市东河区东兴二街。委托代理人刘新明，系内蒙古天原律师事务所律师。委托代理人孙继凯，男，现住包头市东河区。被告包头草原糖业集团汽车运输有限公司。法定代表人：李明，系被告公司董事长。住所：包头市东河区沙尔沁镇。委托代理人焦振华，系内蒙古诺行律师事务所律师。委托代理人崔敏，系内蒙古诺行律师事务所律师。第三人包头市亮通公路工程有限公司。法定代表人：王亮。住所：包头市东河区。委托代理人武丽春，系内蒙古铁恒律师事务所律师。 原告包头草原糖业（集团）有限责任公司诉被告包头草原糖业集团汽车运输有限公司、第三人包头市亮通公路工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头草原糖业（集团）有限责任公司的委托代理人刘新明、孙继凯，被告包头草原糖业集团汽车运输有限公司到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告包头草原糖业（集团）有限责任公司诉称，1999年6月18日，原、被告双方在确认被告占用的房产、土地使用权属于原告所有的前提下签订了《协议书》，其中第二条约定：“乙方所使用的房产，因未进入其资产总额，所有权仍旧归甲方不变，乙方以每年1.7万元的价格向甲方缴纳租金，其占用的8400平米土地的使用权暂按每年每平米2元的税价缴纳（以后每年核定一次），年终结算一次”该协议在履行过程中，被告多次违约，租金未按协议给付。且被告在未经原告同意，亦未告知原告的情况下，将所租的土地擅自转租给第三人，租期30年，一次性收取第三人租金45万元。近期原告发现在转租的土地上建起300多平米的建筑。现原告诉至法院，要求：1、判令解除与被告的租赁关系；2、判令被告给付原告租金30.6万元；3、确认被告与第三人于2014年9月1日签订的《租赁合同》无效；4、判令拆除在转租土地上所建建筑。被告包头草原糖业集团汽车运输有限公司辩称，第一，原被告之间不存在平等主体之间的租赁关系。本案被告所使用的房屋及土地系原包头糖厂的国有资产，在1998年企业改制时明确交由被告租赁经营，这是安置员工的政策和条件。在改制时，当时运输队（被告的前身）的55名员工是“带资剥离”，本案所涉房屋土地系当时运输队带走的资产的一部分，其用途是为了安置职工的，故被告对本案所涉土地有租赁经营权，不存在擅自转租。第二，本案所涉土地系被告无偿使用，并非租赁。在安置协议中，原被告双方约定关于8400平米土地被告仅在第一年按照每平米2元的价格承担税金，之后原告出于扶持被告，免除了该费用。故不存在土地租赁关系。第三，原告诉讼请求已超过诉讼时效。原被告签订的协议书是在1999年6月18日，其中第二条明确约定年终结算一次。对于租金，被告因经营困难等原因一直未交，原告出于对被告的扶持，也一直未主张租金。故原告要求被告支付租金共计30.6万元，已超过诉讼时效。第三人包头市亮通公路工程有限公司辩称，原被告双方签订的改制协议书效力仅及于原被告双方，对第三人不具有法律效力。被告与第三人签订的合同真实有效且已经履行完毕，第三人有权在租赁的土地上修建库房等建筑以实现合同目的，原告无权要求确认被告与第三人合同效力问题。庭审中原告向法庭提供给了1、1999年6月18日《协议书》一份，证明原被告之间存在房屋和土地租赁关系；2、《通知》一份，证明原告已于2017年7月13日向被告发出催收租金的通知。3、《公司文件发放签收表》1份，证明原告向被告送达了租金催收通知，被告法定代表人拒绝签字；4、《租赁合同》一份，证明被告在未经原告同意的情况下与第三人签订租赁合同，将原告租赁给被告的土地部分转租给第三人，且合同期限为30年，明显超出法律规定；5、违章建筑照片7张，证明被告在租赁的土地上违章建房；6、《拆除通知》一份，证明原告通知被告拆除违章建筑；7、《土地使用证》复印件一份，证明原告拥有诉争土地使用权。被告向法庭提供了1、《包头草原糖业集团汽车队改制方案》一份，证明被告对诉争土地有经营权，这也是作为原告改制时安置职工的条件之一，被告有权对外租赁诉争土地；2、1999年6月18日协议书一份，证明被告对诉争土地系无偿使用。原告为扶持被告发展，一直未向被告催要租金，现原告向被告催要租金，已过诉讼时效；3、《关于糖业汽运公司答复意见》一份，证明在2014年原告再次改制时，被告请求原告重新安置，原告对原来的改制方案及扶持政策无异议，称不需要重新安置。第三人向法庭提供了《租赁合同》一份，进账单一份、收据一份，证明第三人与被告之间签订土地租赁合同并已履行完毕，双方的合同合法有效，第三人有权在该土地上修建库房。经审理查明,原告在19998年进行公司改制时，将其下属的包头草原糖业集团汽车队分离，改制为有限责任公司,并于1999年6月18日由双方代表签订协议书，对改制方案中的条款进行了确认。其中第二条为“乙方（被告）所使用的房产，因未进入其资产总额，所有权仍归甲方（原告）不变，乙方以每年1.7万元的价格向甲方交纳租金，其占用8400平米土地的使用权暂按每年每平米2元的税金缴纳（以后每年核定一次），年终结算一次。”后被告一直未向原告交纳租金。2014年被告与第三人签订租赁合同，将其占用的8400平米土地中的一部分租赁给第三人使用，并收取租金45万元。第三人在租赁的土地上修建房屋多处。现原告以被告未缴纳租金，且未经原告同意擅自转租土地为由诉至法院，要求1、判令解除与被告的租赁关系；2、判令被告给付原告租金30.6万元；3、确认被告与第三人于2014年9月1日签订的《租赁合同》无效；4、判令拆除在转租土地上所建建筑。上述事实有相关书证及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方在企业改制时签订了协议书，根据该协议书第二条内容，结合《包头草原糖业集团汽车队改制方案》，本院认定原、被告存在房产及土地的租赁关系。但该协议涉及改制过程中被告公司设立、职工安置等问题，所租赁的土地及房产系被告公司生产经营的必要条件，故原、被告双方的租赁关系不宜解除或妥善处理相关事宜后，再行协商解除。如被告有未按协议书及相关法律规定履行的，应当改正。对于原告要求被告支付租金30.6万元，被告以超过诉讼时效予以抗辩，本院认为，原被告双方签订的《协议书》对租金的数额有明确约定，双方当事人应当遵守。根据法律规定，对于租金支付期限没有约定的或约定不明的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。故原告应在租赁每满一年时向被告催要租金。其未提供证据证明向被告主张过2017年之前的租金，故对于原告要求被告给付租金中，2015年6月18日之前的租金，已超过诉讼时效，本院不予支持，在诉讼时效内发生的租金，被告应当向原告支付。对于原告要求拆除租赁土地范围内违章建筑，本院认为，对于未经出租人同意，对租赁物进行增设他物的，出租人有权要求承租人恢复原状。故被告应当拆除未经原告同意在其租赁土地上所建的房屋。对于原告要求确认被告与第三人的合同无效，本院认为，无证据表明被告与第三人签订的租赁合同存在《中华人民共和国合同法》中关于合同无效的情形，故对于该诉讼请求本院不予支持。对于被告未经原告同意向第三人转租租赁土地，被告应与原告积极协商，征得原告追认，或与第三人沟通，协议解除租赁合同，协商不成，可另案起诉。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第六十二条第（五）项、第二百二十三条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告包头草原糖业集团汽车运输有限公司于本判决书生效后十五日内向原告包头草原糖业（集团）有限责任公司支付2015年6月18日至2017年6月18日的租金共计3.4万元（1.7万元×2年）；二、被告包头草原糖业集团汽车运输有限公司于本判决书生效后三十日内拆除所占用的原告土地内未经原告同意而建造的建筑物。三、驳回原告包头草原糖业（集团）有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5890元，减半收取2945元，由原告负担2645元，被告负担300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。本判决书的申请执行期限自最后履行期限界满之日起为两年，逾期不向本院申请执行，视为放弃申请执行权利。 审判 员 郝威 二0一七年九月二十六日 书 记 员 王 悦 桐附：《中华人民共和国民法通则》  第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;  (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;  (三)以合法形式掩盖非法目的;  (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。  第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：  (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。  (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。  (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。  (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。  (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。  (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。    第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。  第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。