江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2437号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛素萍，女，1983年11月29日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙亮，男，1980年2月4日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：沈以宽（受薛素萍、孙亮的共同委托授权），江苏连元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：匡阳，女，1989年8月10日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：施瑜，江苏神阙律师事务所律律师。上诉人薛素萍、孙亮因与被上诉人匡阳房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初6161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。薛素萍、孙亮的上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判匡阳向其支付违约金15万元及赔偿律师代理费损失22500元。事实和理由：1.双方及中介于2019年8月28日共同前往不动产登记分中心办理抵押登记，但最终由于匡阳单方反悔导致未能成功办理抵押登记。2.在合同跟收条表示的意思不一致时，应当以合同为准。收条上的手写部分“包含首付50万元中”是在薛素萍签字之后添加的。3.匡阳委托银行出票50万元本票的事实，可以认定匡阳还应当支付的首付金额为50万元。4.本案系匡阳违反合同约定，希望再降低2万元房价，但双方未达成一致意见，合同最终未能履行，故违约方应为匡阳。匡阳答辩称，双方约定首付款50元是包括2万元定金的，薛素萍、孙亮存在违约行为。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。匡阳向一审法院起诉请求：1.解除匡阳和薛素萍、孙亮于2019年7月5日签订的房屋买卖合同；2.薛素萍、孙亮返还定金2万元；3.薛素萍、孙亮支付违约金10万元；4.素萍、孙亮赔偿律师费损失17500元。薛素萍、孙亮向一审法院反诉请求：1.匡阳支付违约金15万元；2.匡阳赔偿律师代理费22500元。一审法院认定事实：2019年7月5日，匡阳和薛素萍、孙亮、无锡中驰房地产经纪有限公司（以下简称中驰公司）签订编号为0180106的房屋买卖合同一份（其中，落款处“孙亮”系薛素萍代签）。双方约定主要内容：匡阳是买房人，薛素萍、孙亮是卖房人；房屋坐落于无锡市惠山区融创国际银城5-11-2702，房屋面积88.38平方米，产权证号201907230108，价款97万元；当日匡阳支付2万元定金，待办理抵押权他项权证匡阳支付首付款50万元，剩余45万元于不动产产权证满两年后贷款一次性支付给薛素萍、孙亮；匡阳承担中驰公司的居间服务费2万元；如任何一方拒绝履行合同，致使合同无法履行，由违约方承担全额中介费并向守约方支付总房款30%的违约金，并承担律师代理费。合同签订后当日，匡阳向薛素萍、孙亮支付了2万元定金。中驰公司工作人员高琰书写的房屋定金收条载明：“今收到匡阳购买融创国际银城5-11-2702的房屋定金人民币2万元整。包含首付50万元中”，薛素萍在收款人处签名。庭审中，匡阳称双方签订合同后，经商谈明确首付款50万元包括定金2万元在内。薛素萍、孙亮则称薛素萍签名时，收条中无“包含首付50万元中”的字体，上述字体系后添。法院当庭联系了中驰公司高琰，对方称合同签订后双方协商后确认首付款50万元包含2万元定金，所以其起草定金收条时注明“包含首付50万元中”的表述，并且由薛素萍签名捺印进行确认。2019年8月初，中驰公司工作人员高琰与薛素萍在微信平台沟通时，薛素萍称：1.自己尚未领取到房产证；2.其配偶也是房屋共有权人孙亮不同意卖房；3.因自己另行购房也需要支付首付款，所以提议让匡阳将本案房屋买卖的首付款提高至60万元。但是，匡阳不同意增加首付款。高琰则多次催促薛素萍尽快配合办理他项权证，薛素萍则要求签订补充协议以变更合同内容，匡阳对此不同意。庭审中，孙亮确认合同签订当日即知晓售房事宜，也同意售房。庭审中，双方当事人确认薛素萍、孙亮于2019年7月领取到该房屋的不动产权证。2019年8月16日，匡阳申请无锡农村商业银行本票一张，金额为50万元，收款人为薛素萍。因无法办理他项权证，匡阳之后将该本票撤回。2019年8月28日，双方当事人至无锡市惠山区不动产登记中心办理不动产抵押登记时，双方又因首付款50万元是否包括2万元定金产生争议，致使至今未能成功办理。2019年8月28日，匡阳委托江苏神阙律师事务所提起本案诉讼，并约定律师代理费为17500元。2019年9月2日，薛素萍、孙亮委托江苏苏秦律师事务所向匡阳制发律师函，称匡阳拒绝支付首付款50万元致使未办理不动产抵押登记，并要求匡阳在30日内付款，否则合同自动解除且不返还2万元定金。2019年9月6日，薛素萍、孙亮委托江苏兆锦律师事务所应对本案诉讼，并约定律师代理费为22500元。一审法院认为，匡阳和薛素萍、孙亮、中驰公司签订的房屋买卖合同，内容合法，应认定有效，各方均应恪守履行。关于首付款的金额问题。合同签订后当日匡阳交付2万元定金，而且中驰公司工作人员书写的收条上明确注明2万元定金“包含首付50万元中”。虽然薛素萍辩称该部分字体系后添，但是该部分笔迹与收条中的其他手写笔迹完全一致，由同一人书写，匡阳和中驰公司工作人员也均确认是当时经协商一致后，由中驰公司工作人员当场书写后由薛素萍签名确认。所以，根据现有证据，法院确认双方在合同签订后已明确首付款金额50万元系包括2万元定金在内，即对付款金额进行了变更。匡阳按约支付了2万元定金，并在2019年8月准备好首付款。但是，合同签订后，薛素萍在和中驰公司工作人员沟通的过程中，先是谎称自己尚未取得不动产权证，然后又借口其配偶孙亮不同意卖房，拖延办理不动产他项权证，还提出将合同约定匡阳需支付的首付款提高至60万元。经中驰公司多次催告后，薛素萍拒不配合匡阳办理不动产抵押登记。薛素萍的上述行为均是违约行为。直至2019年8月28日，双方一同前往不动产登记中心时，薛素萍、孙亮仍提出匡阳再支付50万元作为首付款等要求，致使未办理不动产抵押登记。因本案房屋短期内无法办理所有权转移登记即过户手续，所以办理不动产抵押登记对房屋交易安全至关重要，是合同履行中不可或缺的内容。双方未办理不动产抵押登记，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，所以合同应予解除。合同解除的原因在于薛素萍、孙亮的违约行为。合同解除后，薛素萍、孙亮应当向匡阳返还定金2万元，并按合同约定赔偿匡阳因提起本案诉讼支出的律师代理费17500元。关于违约金，双方约定按总房款的30%计算违约金，该约定的标准明显过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。匡阳在起诉时主动调低违约金为10万元，按照上述确定违约金的各项判断因素和原则，并参考本案标的房屋目前的市场价格，法院酌定违约金为6万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除匡阳和薛素萍、孙亮于2019年7月5日签订的编号为0180106的房屋买卖合同；二、薛素萍、孙亮于判决生效后十日内向匡阳返还定金2万元；三、薛素萍、孙亮于判决生效后十日内向匡阳支付违约金6万元；四、薛素萍、孙亮于本判决生效后十日内向匡阳赔偿律师代理费损失1.75万元；五、驳回匡阳的其他本诉请求；六、驳回薛素萍、孙亮的反诉请求。本诉案件受理费3050元，财产保全费1270元，合计4320元，由薛素萍、孙亮负担。反诉案件受理费减半收取1875元，由薛素萍、孙亮负担。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，薛素萍、孙亮向本院提供：1.2019年8月28日在无锡惠山区不动产中心的录音资料1份，证明其依照中介公司的要求前往办理抵押权登记，但是由于匡阳不愿意按照合同的约定支付首付款，导致合同无法继续履行，故其不存在违约行为。2.证人许某出庭作证，许某陈述，其与孙亮到房产中介去问本票的事情，当时中介人员拿出了50万元的本票，并说明50万的本票中是包含2万元预付款的，孙亮不同意，要求50万不包含2万预付款，当天双方并没有谈妥。在薛素萍、孙亮向许某确认中介给付50万元本票时，有无告知该50万元中包含了2万元预付款。许某回答，中介只说了50万元是首付款，没有谈到该50万元中是否包含2万元定金的问题。3.证人吕某出庭作证，吕某陈述，大概8月份，其和孙亮、许某先去了中介，薛素萍后到，双方商谈了合同的一些细节。关于50万本票，中介就告诉孙亮这个50万就是首付款，当时没有谈到2万元预付款包含在50万本票中的事情。4.无锡电视台阿福聊斋节目的采访，拍摄于2019年8月27日，证明匡阳按约定委托银行出票50万元本票，从而证明首付款金额应为50万元。薛素萍、孙亮对上述两位证人证言的真实性无异议，认为该证人证言可以证明当时中介是将50万元要全部支付给其的，故该50万元并不包含2万元定金。匡阳的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的不认可。当天薛素萍、孙亮携带了两个其他人员，他们并不是去办理房屋抵押权登记的，而是要求在2万元的基础上再支付50万元。对证据2、3的真实性不认可，许某的证言自相矛盾，两位证人之之间的证言自相矛盾。两位证人只去了中介一次，对合同的签订、履行均不知情，属于传来证据，应不予采纳。对证据4的真实性不予认可，该视频仅有薛素萍、孙亮的单方陈述，且该视频并不能证明首付款50万元不包括2万元定金。匡阳向本院提供如下证据：1.2019年7月5日的录音资料1份，在场人有匡阳、薛素萍、匡阳等。部分内容为：薛素萍:“我要买房子。你们现在不是付50万元吗，我不是97万元卖给你们嘛，还有47万元，47万元的话，那（两年贷款）不是4万多块嘛，47万减去4万多块，那下次就少了嘛。”高焱：“她的意思就是你帮她还的话就从47万元里面扣。”……薛素萍:“就是说，这两年的贷款我自己还也没事，你们还也没事，你们还的话就是从房价47**减掉4万多，如果你不还的，那到时候还是给我47万。”匡阳：“恩，那还是到时候给你47万吧，因为到时候是贷款给你47万元，我其他的钱要留着装修。”上述内容在录音的前10分钟里。证明合同签订当天，双方磋商首付款金额为50万元，剩余付款是47万，当天中介人员笔误，把余款写了45万元，后来说不用重新签合同了，特别在收条中注明2万元是包含在50万的首付中。2.微信转账记录及支付宝转账记录，证明关于定金2万元，是由匡阳先付给中介，再由中介支付给薛素萍。薛素萍、孙亮的质证意见为：对证据1，首先其拿到的录音资料只能播放10分钟左右，且录音在7分50秒至8分之间有疑似剪辑的痕迹，故不认可录音的完整性。即使录音完整且内容真实，也仅能证明双方口头磋商的过程，最终结果应以书面合同为准。对证据2，微信转账并非实名认证。对该证据不予认可，对支付宝转账认可。本院认为：首先，根据收条、中介公司经办人员的陈述、2019年7月5日的录音资料、2019年8月28日的录音资料，应当认定收条是匡阳与薛素萍的真实意思表示，且收条是在房屋买卖合同签订之后才出具，故应当认定收条是对房屋买卖合同中付款金额的变更。一审法院根据收条的内容依法确认首付款50万元系包含2万元定金在内并无不当。其次，一方面，匡阳于2019年8月已准备好首付款，另一方面，中驰公司数次催告薛素萍办理抵押登记手续，但薛素萍不予配合；且在2019年8月28日双方及中介一同前往不动产登记中心时，薛素萍、孙亮再次提出要求匡阳再支付50万元作为首付款等要求，致使最终未能办理不动产登记，故一审法院认定薛素萍、孙亮违约并无不当。薛素萍、孙亮理应向匡阳支付违约金并按照房屋买卖合同的约定赔偿匡阳律师费损失。对薛素萍、孙亮上诉称系匡阳违约，要求匡阳支付违约金并赔偿律师费损失的意见，本院不予支持。综上，薛素萍、孙亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人薛素萍、孙亮负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年八月五日书记员 缪玲娜