吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉0106民初985号 原告：长春市恒益物业管理有限公司，住所地长春市绿园区正阳小区**。 法定代表人：朱健，男，1970年9月23日生，汉族，该公司经理，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：常莉明，吉林兢诚律师事务所律师。 被告：刘忠亚，女，住长春市绿园区锦江******。（未出庭） 被告：宋红宇，男，住长春市绿园区湖西路与平安街交汇处祥顺宾馆。（未出庭） 第三人：长春市绿园区卫生和计划生育局，住所地，住所地长春市和平大街**会信用代码：112201063339782500。 负责人：王柏，局长。 委托诉讼代理人：吴畏，女，1969年9月13日生，汉族，该局副书记，住长春市朝阳区。 原告长春市恒益物业管理有限公司（以下简称恒益物业）与被告刘忠亚、宋红宇、第三人长春市绿园区卫生和计划生育局（原为长春市绿园区卫生局）物权保护纠纷一案，本院于2014年1月8日作出（2013）绿民一初字第806号民事判决。恒益物业不服该判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。吉林省长春市中级人民法院于2014年11月24日作出（2014）长民二终字第640号民事裁定，撤销（2013）绿民一初字第806号民事判决，发回重审。我院于2016年2月24日作出（2014）绿民重字第26号民事判决。恒益物业不服该判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。吉林省长春市中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）吉01民终2371号裁定，撤销（2014）绿民重字第26号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。本案当事人原告长春市恒益物业管理有限公司的法定代表人朱健、委托诉讼代理人常莉明，第三人长春市绿园区卫生和计划生育局的委托诉讼代理人吴畏到庭参加诉讼。被告刘忠亚、被告宋红宇经本院公告送达，未按期到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春市恒益物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告刘忠亚签署的抵押协议无效、被告刘忠亚对该锅炉房不享有抵押权。2.请求确认原告对该协议所涉锅炉房享有用益物权（庭审中，原告明确了用益物权包括：协议里写的是整体移交，包括锅炉房，原告享有原协议约定的权利，现锅炉房已经不再是公用设施，只是闲置的房屋，原告应与住户一样享有产权转换的权利，即原告享有办理房屋产权的权利，要求确认原告具有办理产权的主体资格。原告提出第二项诉讼请求包括：1.要求确认使用权；2.确认原告办理产权的主体资格；3.要求二被告腾迁。)。3.请求被告宋红宇迁出该锅炉房。4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2004年8月5日，原告与绿园区卫生局达成协议：将该局单位宿舍楼2栋（不含建筑图纸材料）以及锅炉房一座（含产权）整体移交给原告。后由于原告欠被告刘忠亚煤款，原告将其与绿园区卫生局签订的转移住宅及锅炉房管理使用权协议交与被告刘忠亚做抵押，2009年9月28日原告发现该锅炉房被人占用，并正在进行装修。锅炉房里的水泵、锅炉、二次供水箱等设备全部被卖出，于是当日在派出所报案，后经原告了解，该锅炉房被被告刘忠亚擅自处置。现该锅炉房由被告宋红宇占用开设宾馆（现名祥顺宾馆）正在营业中。 刘忠亚、宋红宇在答辩期内未向本院提交任何答辩材料。 长春市绿园区卫生和计划生育局辩称，没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，长春市恒益物业管理有限公司提交的证据有：1.1044号民事判决书一份、2004年8月5日绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给长春市恒益物业管理有限公司的协议一份，证明：2004年8月5日原告与第三人签订的绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给原告的协议自签订之始至2012年诉讼被法院生效文书确认一直有效，该协议书只在原告与第三人之间有效，与其他人无任何关系（注：第1项证据中的协议书为复印件，截止举证期满，原告无法提供原件）。长春市绿园区卫生和计划生育局质证：是移交协议，我方对证据真实性没有异议，证明问题无异议。其中，协议中有括号内容"（含产权部分）"具体指给原告。当时建筑物没有办理产权。关于管理权我们就是按照管理使用收益的权利，并没有把锅炉房等建筑物的所有权转让给原告。按照当时签订的协议履行，而且在2012年时本院（原告与我方的诉讼）有过裁决，本次的争议我们不了解。2.2004年8月5日通知一份（盖章单位为第三人及原告），内容为泰来街宿舍整体移交给原告管理，证明：第三人与原告已经达成共识，2004年8月5日开始履行协议，整体移交的通知已经给了全体员工，协议已经实际履行。3.2004年9月17日原告发出的通知一份，内容为收取取暖费；4.2006年6月1日原告发出的通知一份，内容为交供热费（注：2-4项证据均为复印件，截止举证期满，原告无法提供原件）。长春市绿园区卫生和计划生育局质证：对2004年8月5日的通知没有异议；对9月17日、6月1日的盖有恒益物业公章的通知，我方不掌握，不了解，没有见过。关于原告的证明问题（是否对宿舍的业主提供物业服务）服务的时间我方不清楚。5.2005至2006年供暖情况调查表、水费名单、查水管（漏水情况）的表格、供暖明细表、小区平面图，证明：协议签订后，原告积极履行了协议，原告履行了物业的职责，对业户进行供水、供热，检查各种管道等等，原告对小区进行调查走访（注：第5项证据为复印件，截止举证期满，原告无法提供原件）。长春市绿园区卫生和计划生育局质证：我方与恒益是2004年签订的整体移交协议，原告提供的调查表是2005至2006年间的，故对该情况我方不清楚；后面的一些明细，也都是2005至2006年间的，我方对该情况不清楚。6.长春市南关区人民法院行政判决书（起诉的是长春市房地产管理局，原因是未给原告办理供暖年检），证明：泰来街宿舍自2004年开始一直由原告供暖。长春市绿园区卫生和计划生育局质证：自2004年8月后局里已经整体移交，这是2005年的判决书，故对这些情况我们都不清楚。7.绿园区人民法院2014年重字第26号卷宗材料第13页询问笔录，内容：？绿园区卫生局泰来街宿舍锅炉房何时购买？宋答：2013年6月26日从潘宝手中购买。？是否了解情况？宋答：潘宝从刘忠亚手中购买，刘忠亚是抵债来的；？接受后干什么了？宋答：添置物品、重新装饰进行经营。？购买时就开业了？宋答：2003年6月26日购买到手就开业了。证明：本案所争议的锅炉房未出庭的被告说是购买的，宋说涉及到潘宝、刘忠亚及宋红宇，但是他没有购买的依据，几个购买人从来没有说过有什么手续，而且没有登记没有过买卖证明，今天也未出庭，原告认为本案涉诉房屋除了第三人与原告之间对锅炉房有关系外，其他各被告的说法都没有实际法律依据，他们的买卖违法且与本案无关，不能干扰本案原告的诉讼请求。长春市绿园区卫生和计划生育局质证：笔录真实性无异议，对其证明问题我方不清楚，因为是他们之间的纠纷我方不了解。8.（2016）吉01民终2173号卷宗（在二审中宋红宇父亲宋友作为代理人出庭）第55页庭审笔录，内容：？诉争房屋何时取得？宋红宇代理人答：2012花了130万在潘宝那买的，我买的时候没有产权证，我们签了买卖协议了，我买房子时没有看是否有手续，没问潘宝房子是怎么取得的。我买了之后一切装修都是我方的。证据7、8可以证明：本案被告宋红宇、刘忠亚以及潘宝（原告庭前要求追加潘宝为本案被告，法院和原告曾找到宋红宇，宋红宇称他有潘宝身份证和电话，但是拒绝向原告和法院提供，且宋红宇无故不出庭本庭审判）擅自买卖原告及第三人协议中的房屋，是没有法律及事实依据的，是违法的。他们买卖房屋时涉嫌恶意串通，损害国家和第三人利益。长春市绿园区卫生和计划生育局质证：对真实性没有异议，相应事情发生在2004年后，故我方不清楚。 刘忠亚、宋红宇、长春市绿园区卫生和计划生育局均未在举证期内提交证据材料。 经审理查明，2004年8月5日，长春市恒益物业管理有限公司与长春市绿园区卫生和计划生育局（原为长春市绿园区卫生局）签订《绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给长春市恒益物业管理有限公司的协议》（以下简称：《整体移交协议》），约定长春市绿园区卫生局向原告整体移交宿舍楼2栋（不含建筑图纸、资料）、锅炉房一座（含供暖和二次供水设备），长春市绿园区卫生局无力办理产权手续，可由原告负责两栋宿舍楼（含锅炉房）办理产权手续等相关事宜。协议签订当日，双方发布通知：泰来街卫生局宿舍现已整体移交给长春市恒益物业管理有限公司管理，请各住户携带相关手续到锅炉房登记。 2012年，恒益物业以长春市绿园区卫生和计划生育局（原为长春市绿园区卫生局）为被告向本院提起诉讼，请求确认双方于2004年8月5日签订的《整体移交协议》合法有效，协议中的锅炉房（现祥顺宾馆）物权归原告所有。2013年5月8日，我院（2012）绿民一初字第1044号民事判决书判决：原告长春市恒益物业管理有限公司与被告长春市绿园区卫生局于2004年8月5日签订的《绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给长春市恒益物业管理有限公司的协议》合法有效。 根据一审庭审及（2014）绿民重字第26号案件重审庭审，另查明，2008年1月16日，甲方朱健，乙方刘忠亚，落款处有恒益物业、其法定代表人朱健及中间人的签章。《协议书》（复印件）载明：朱健欠刘忠亚煤款人民币玖万零伍佰元正，定于2008年1月22日，先对人民币肆万元正。如到期不偿还，刘忠亚有权收回绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给（乙方）刘忠亚。移交的条件是：在玖万元之内，其他无任何条件，并且不负责08年1月22日任何业务。另在08年1月22日在甲方给不上乙方钱的（肆万元）基础上有权将室内和库内剩余煤全部拉走，以上经双方同意签字。2008年1月16日（即同日）刘忠亚出具收条，载明：恒益物业与绿园区卫生局签订的锅炉房移交协议书原件由被告刘忠亚保管。2013年6月26日宋红宇在潘宝手中购买已被改造为祥顺宾馆的长春市绿园区卫生局泰来街宿舍锅炉房，购买后，宋红宇对宾馆重新进行了装修，并添置了物品，现在一直由宋红宇在正常经营中。2013年8月27日，恒益物业来我院起诉，要求确认原告与被告刘忠亚签订的用锅炉房抵押的协议无效，同时要求确认原告对该协议所涉及的锅炉房享有用益物权，请求被告宋红宇迁出该锅炉房。恒益物业请求我院：1.请求确认原告与被告刘忠亚签署的抵押协议无效、被告刘忠亚对该锅炉房不享有抵押权。2.请求确认原告对该协议所涉锅炉房享有用益物权（庭审中，原告明确了用益物权包括：协议里写的是整体移交,包括锅炉房，原告享有原协议约定的权利，现锅炉房已经不再是公用设施，只是闲置的房屋，原告应与住户一样享有产权转换的权利，即原告享有办理房屋产权的权利，要求确认原告具有办理产权的主体资格。原告提出第二项诉讼请求包括：1.要求确认使用权；2.确认原告办理产权的主体资格；3.要求二被告腾迁。)。3.请求被告宋红宇迁出该锅炉房。4.案件受理费由被告负担。 本院认为，关于请求确认原告与被告刘忠亚签署的抵押协议无效、被告刘忠亚对该锅炉房不享有抵押权及第二项诉讼请求中请求确认原告对该协议所涉锅炉房享有用益物权要求确认使用权一节，庭审中，虽然恒益物业并未向法庭提交任何证明关于恒益物业与刘忠亚签署的抵押协议无效、刘忠亚对该锅炉房不享有抵押权的证据。但是，根据本案一审庭审及（2014）绿民重字第26号案件重审庭审情况，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款："法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。"，第一百三十八条："无相对人的意思表示，表示完成时生效。法律另有规定的，依照其规定。"、第一百四十三条："具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。"的规定，2008年1月22日载有恒益物业及朱健签章的《协议书》虽为复印件，但（2014）绿民重字第26号案件重审庭审中恒益物业将《协议书》载明的内容作为证据使用，用以证明该协议没有到房产处进行抵押登记，所以该抵押无效。且乙方刘忠亚在该协议书上没有签字，该协议没有生效，抵押权根本不存在。可见恒益物业并未否认《协议书》中的意思表示，仅用《协议书》主张抵押无效、抵押权不存在。该《协议书》是具有相应民事行为能力、反映真实意思表示且并不违反法律、行政法规等强制性规定的有效民事法律行为。同日，刘忠亚出具的收条，根据（2014）绿民重字第26号案件重审庭审笔录记载情况看为原件，更加印证了协议书为恒益物业及朱健的真实意思表示的反映，收条亦是在履行《协议书》中的内容。故《协议书》属于有效民事法律行为，该协议对恒益物业及公司法定代表人朱健具有约束力。恒益物业及其法定代表人朱健并未在举证期内证明其已经将90500.00元煤款支付给刘忠亚，亦未证明其已经及时支付给刘忠亚40000.00元煤款。刘忠亚取得泰来街宿舍"管理权"是恒益物业及朱健未按约定支付煤款所致。《协议书》中提到的"刘忠亚有权收回绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给（乙方）刘忠亚"，即为恒益物业从长春市绿园区卫生和计划生育局（原绿园区卫生局）取得的"管理权"。因恒益物业将《整体移交协议书》原件交给刘忠亚，可见恒益物业在约定移交"管理权"时并未将"管理权"扩大或缩小，而是整体移交。刘忠亚取得"管理权"是依据恒益物业及其法定代表人作出的有效民事法律行为取得。尽管原告在庭审中提供了2005至2006年供暖情况调查表、水费名单、查水管（漏水情况）的表格、供暖明细表、小区平面图等证据材料用以证明卫生局与原告签订协议后，整体移交了管理权，且原告积极履行了协议，履行了物业的职责，对业户进行供水、供热，检查各种管道等，但是原告提供的上述证据均为复印件，且上述证据仅能证明《协议书》出现之前，原告是管理者，无法否定《协议书》体现的内容。原告应将与刘忠亚的债权债务关系理清后，方可主张对锅炉房的物权。故原告主张的确认原告与被告刘忠亚签署的抵押协议无效、被告刘忠亚对该锅炉房不享有抵押权及第二项诉讼请求中请求确认原告对该协议所涉锅炉房享有用益物权要求确认使用权一节，本院不予支持。 关于确认原告办理产权的主体资格一节，依照《中华人民共和国物权法》第十条："不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律行、政法规规定。"，《不动产登记暂行条例》第十六条："申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责......"的规定，不动产登记是针对已经享有所有权的不动产权利人的制度，且办理不动产权利证明的主体资格的确定是依据能否提供不动产登记部门需要的相关材料进行判定。本案中，原告并非不动产权利人，且其主张确认办理产权主体资格的请求并不属于法院的裁判范围。故原告请求确认其具有办理产权的主体资格一节本院不予支持。 关于是否腾迁一节，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条："无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。"，第二百四十五条第二款："占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。"的规定，原告并非泰来街宿舍的权利人，无主张腾迁的请求权基础，无权请求物的返还。且2008年以前其作为占有人请求占有物的返还，原告于2013年8月27日诉至我院，超出了行使请求权的法定期间。故原告诉请腾迁一节本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、第一百三十八条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第十条、第三十四条，第二百四十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下： 驳回原告长春市恒益物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费1000.00元，公告费820.00元，均由长春市恒益物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 潘 仲 审判员 丁微微 审判员 陶春志 二〇一七年九月二十六日 书记员 赵 航