黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终650号上诉人（一审原告）：张岩，女，1965年3月15日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：徐宏宇，黑龙江合林律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李开祥，男，1937年11月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥滨县。委托诉讼代理人：李霞（系李开祥女儿），1972年2月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥滨县。被上诉人（一审被告）：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区长安西路408号。法定代表人：王文有，该公司董事长。委托诉讼代理人：张恒舜，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：门玉珍，女，该公司职员。上诉人张岩因与被上诉人李开祥、佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张岩上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定案涉车库是李开祥回迁所得与事实不符。李开祥虽称案涉车库是其回迁所得并补缴了差价款，但并未提交合法有效的相关证据。既无合法有效的拆迁许可，又无证据证明李开祥在该地域曾有房屋被拆迁。即使按照其提交的所谓拆迁合同，其实际安置的面积已经超出了应当安置的面积，车库也不包括在回迁安置的范围内。2.一审法院适用法律错误。本案被执行人是房地产开发企业，执行的标的车库登记在其名下，依法应适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条的规定。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人李开祥辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审已经查明案涉车库所有权属李开祥，2010年二九0农场拆迁李开祥所居住房屋（回迁户原主系李振华，与李开祥系亲家关系)，万基公司系开发商，与李开祥经多次协商，看过图纸，选好户型后签订了《动迁房屋置换协议书》。双方约定：置换给本人一间70.4平方米的一梯两户楼房，另加一间20平方米车库。李开祥的具体情况为：有照房屋36平方米、无照房屋62.86平方米、仓房16.8平方米、围墙6.9平方米、渗水井一个，煤棚5.58平方米，门斗7.2平方米，合计85.09平方米。根据农场拆迁安置规定，有照面积1：1.3，无照面积2:1，仓房面积每平方240元，围墙面积每米50元，压水井每个200元，渗水井每个1500元，煤棚每平方30元，门斗每平方120元。被告万基公司是根据以上规定与李开祥协商后为其安置了70平方米房屋及车库。当时因拆迁面积不足，李开祥给富都开发商20000元补差款。约定的交付日期为2011年12月底，但因开发商多方原因，直至2013年12月20日开发商才按协议将楼房及车库交付李开祥实际入住，又因楼房面积大了15平方米，李开祥又补交了26000元的现金补差款。开发商还收取了物业费、装修保证金、档案费、装修垃圾清运费等，车库收费总计2604元及车库电费存款及电表维修费70元。进户后，李开祥将车库对外出租，租金每年1500元。因农场原因客观造成李开祥无法办理产权证照。被上诉人万基公司同被上诉人李开祥答辩意见一致。张岩向一审法院提出诉讼请求：准许执行登记在万基公司名下的坐落于黑龙江省农垦总局宝泉岭分局二九O农场场部五委五十五号楼（富都家园五号楼）一层5号车库。一审法院认定事实：张岩与万基公司商品房预售合同纠纷一案，法院于2016年7月19日立案后，于2016年8月4日作出（2016）黑0803民初482号民事判决书,判决：1.解除双方于2014年9月16日签订的二九O农场场部富都家园五号楼××号至7号七份商品房买卖合同；2.被告佳木斯万基房地产开发有限公司偿还原告张岩购房款783500元及利息（以购房款总额783500元，自2014年9月16日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，于本判决生效之日起10日内付清）判决生效后，原告张岩于2016年11月15日向法院申请强制执行，法院分别作出（2016）黑0803执764号执行裁定及（2018）黑0803执恢106号执行裁定，查封了万基公司所有的包括案涉车库在内的七个车库。李开祥对（2018）黑0803执恢106号执行裁定不服，向法院提出书面异议。法院于2019年6月20日作出（2019）黑0803执异36号执行裁定，中止对位于黑龙江农垦总局宝泉岭分局二九O农场场部五委五十五号楼（富都佳园五号楼）一层5号车库的执行。另查明，2010年11月4日，李开祥与万基公司签订《动迁房屋置换协议书》一份，（回迁户原业主系李振华，现业主系李开祥，二人系亲家关系）双方约定：甲乙双方依据宝泉岭分局关于房屋拆迁安置补偿指导意见的要求，本着平等自愿的原则，经协商达成本协议，乙方（李开祥）有照一房产面积：36平方米，按1:1置换新建四层36平方米，合计置换富都佳园新建总面积70.4平方米。乙方置换的房屋多出的面积，按甲方每平方米实际售价补齐，补差额进户前一次性交清，不足面积按每平方米1000元进户前一次性返还。置换四层70.4平方米住宅楼一套，车库20平方米一间，并于2013年12月20日实际入住。李开祥共交纳差价款46000元。进户后，李开祥将车库对外出租，每年租金1500元。一审法院认为，依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的”。本案中，李开祥作为执行案件的案外人在法院查封案涉车库之前，已与万基公司于2010年11月4日签订了合法有效的《动迁房屋置换协议书》，并于2013年12月通过回迁安置的方式合法占有回迁房屋及案涉车库。在回迁安置时补足了差价款，同时交纳水、电、物业费等相关费用。李开祥未取得案涉车库的产权证照，不是李开祥自身原因未办理过户登记，而是因农场原因客观上造成李开祥无法办理产权证照。综上，案外人李开祥通过回迁安置取得案涉车库的事实，同时满足上述四项条件，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。判决：驳回原告张岩的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告张岩负担。本院二审期间，李开祥围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李开祥提供证据土地证一份。证明问题：上诉人称我回迁面积不符，车库是我们出资购买的，上诉人所述不实。住宅和车库是按照我们自建和公建房屋拆迁而来的。张岩质证，对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。1.该土地证的权利人李振华，不是本案的当事人，和本案没有直接的法律关系。2.该证体现的建筑面积是36平方米，而不是李开祥所谓的169平方米。3.李开祥即使是从李振华手里承继的回迁房屋，但也不排除李开祥只承继了部分被拆迁利益，而不是全部。万基公司对该证据的真实性及证明问题均没有异议。本院经审查认为，对该证据的真实性予以确认，能够证明李振华对土地证指向的土地有使用权，该土地上建有36平方米的房屋，结合李开祥提供的《动迁房屋置换协议书》，结合当事人陈述，能够证明李开祥取得案涉车库回迁权的来源。本院经审查对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人李开祥于2010年11月14日与被上诉人万基公司签订了《动迁房屋置换协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该协议书合法有效，依法应受法律保护。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”参照上述法律规定，李开祥是基于拆迁安置所有权调换占有案涉车库，上诉人张岩基于一般债权的受偿权申请执行案涉车库，二者相比较，应更优先保护李开祥的回迁安置权，被上诉人李开祥有权请求优先取得安置房屋。李开祥已于查封前实际占有使用案涉车库，其对案涉车库享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行。李开祥是基于回迁安置占有案涉车库，一审法院审理本案适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉》第二十八条不当，应参照适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条规定，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但裁判结果正确，故对上诉人张岩的上诉请求不予支持。参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张岩负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年八月十日书记员  蒋婧玮