天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2470号上诉人（一审原告）：季宇，男，1988年7月10日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：季全胜（父子关系），住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘风民，天津相臣律师事务所律师。上诉人（一审被告）：王涛，男，1975年7月31日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王连弟（父子关系），住天津市和平区。一审第三人：天津美家美房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区南营门街昆明路27号（1号楼）。法定代表人：董岩，总经理。委托诉讼代理人：单连超，男，该公司职工。上诉人季宇、王涛因与一审第三人天津美家美房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初6520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。季宇上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持季宇一审诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用由王涛承担。事实和理由：双方买卖标的物是涉案房屋及其附属小院，达成的价格包含涉案房屋和附属小院，因此王涛并没有履行合同的约定事项完成出卖方的义务，是严重违约行为，应承担违约责任。一审法院认定事实错误，适用法律错误。王涛辩称，不同意季宇的上诉请求。双方在买卖中根本没有谈到小院的问题，小院是私搭乱盖的，与卖房没有任何关系。现在当地派出所、街道、综合执法部门已经给王涛下达通知，要求拆除小院。天津美家美房地产经纪有限公司述称，房屋在买卖交易过程中是包含小院的，如果没有小院的话，价格不会这么高。王涛上诉请求：撤销一审判决第一项，改判王涛不承担返还义务；一、二审诉讼费用由季宇承担。事实和理由：10000元系提前搬家的补偿费，跟小院没有关系，因此王涛不应承担返还10000元的义务。季宇辩称，不同意王涛的上诉请求。双方在补充协议中明确约定，王涛不对该房屋小院进行实质拆除及改动。王涛至今未与季宇进行物业交接，未按合同约定交付买卖合同标的物。天津美家美房地产经纪有限公司述称，该上诉请求不涉及我公司，不发表意见。季宇向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同，限期无条件将天津市和平区房屋及小院腾空交付原告，办理物业交接；2、请求法院依法判令给付原告违约金226000元（依据合同第九条第5款逾期腾房及小院超过15日，支付房屋成交价10%作为违约金）；3、请求法院判令被告返还原告向其支付10000元租房补偿；4、请求法院判令被告返还原告向该房屋租户支付补偿金2200元；5、请求法院判令被告给付原告该公有住房一个月的租金56.9元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月5日，原告季宇作为受让方，与被告王涛作为出让方及见证方第三人天津美家美房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》约定，原、被告通过第三人居间介绍出售及购入位于天津市和平区房屋。双方同意该房屋售价为人民币2260000元。原告应在签订合同时，即支付被告定金人民币60000元；原告应于2019年10月1日前，准备好除原告贷款申请额之外的剩余房款，即首付房款（已付定金在房款中冲抵），并配合办理贷款、过户相关手续。原、被告须在2019年10月1日之前亲自签署（天津市房产买卖协议）并递件至房管部门。并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。原告须在2019年10月1日前办理贷款申请手续。公产、企业产及其他产权腾房时间定于原告向相关房管部门支付全部房款后三日内，将“该房屋”腾空并交付与原告，逾期腾房将承担相关违约责任。被告承诺此房屋无欠费、无纠纷、无不良事件发生，若与事实不符，由此产生的费用由被告承担。被告承诺2015年至今无学龄儿童用此房屋户口上学，如与事实不符，属于被告违约。被告逾期腾房、做物业交付的，每逾期一日，应向原告支付该房屋售价10%的违约金，逾期超过十五日则视为被告违约，原告有权要求被告支付该房屋成交价的10%作为违约金。合同签订后，2019年4月5日，原告支付被告购房定金60000元。被告给原告出具收条，今收到季宇，交来和平区大理道合作里2-4号2门109号，房屋购房定金人民币60000元整，被告之父王连弟在收款人处签字摁印。5月22日原告将首付款1000000元，存入指定的资金监管机构津房置换公司。2019年7月2日津房置换公司及第三人通知被告王涛领取卖房款，因资金需冻结三天，7月5日银行将购房款2200000元转账给被告王涛。7月2日原告到房管部门办理房屋过户手续，一个星期之后原告领取新的房本。8月3日双方在办理房产交接时，因房产以外尚有被告建成的小院及平房产生分歧，房产未能进行交接。至8月6日被告王涛将房屋钥匙及律师函邮寄给原告。律师函载明，依据房屋买卖合同第四条第一款以及《补充协议》第五条约定，被告腾房时间应为2019年8月3日，8月3日将房屋腾空后向你交付钥匙，但你拒绝接受房屋。后协商未果，你仍拒绝接受房屋，已构成违约。现正式向你通知，请你接受房屋钥匙，并将房屋验收。自你接受本律师函及房屋钥匙之日起，则该房屋已经交付使用，房屋毁损灭失的风险由你自行承担，与被告无关。原告季宇收到房屋的钥匙及律师函。2019年4月12日，原告季宇与被告王涛及第三人天津美家美房地产经纪有限公司签订《补充协议》约定，被告承诺积极配合原告办理该房屋整体过户手续；承诺绝对不对该房屋小院进行私自拆除及改动；承诺此房屋过户手续全部办完之前将此房户口全部迁出。经双方协商，原告于此房办理打款手续即存首付款当日，多补给被告10000元，作为后期被告租房的补偿，此款不包含在成交价格2260000元内。被告承诺在取得全部房款后延期一个月将房屋腾空，并将钥匙交付与原告。双方如有任何一方违反上述3条补充条款中的任何一条，均视为违反方违约。2019年5月22日，原告给付被告房屋补偿金12250元。被告给原告出具收条，载明：今收到季宇交来和平区大理道合作里2-4号2门109号，房屋补偿金人民币12200元，收款人：王涛签字；另有50元原告支付给被告的父亲，被告不持异议。其中2250元，双方认可原告买房时，因房屋已出租，需要向租户支付违约金；另有10000元，原告称是腾空小院的补偿，注明办完过户手续一个月交房。第三人承认原合同三日内腾房及小院，延期为一个月将房屋腾空，原告额外给付被告10000元。被告认为其所卖的是楼房，不是小院及平房；小院是私搭乱盖的违章建筑，原告出10000元糊弄被告，被告不可能将小院腾空交给原告。2019年10月22日，经一审法院对涉案房产实地勘验，该处房产系楼房坐落在一楼；房间号，107、厨房/伙、7.49平米；109、独用、居室17.1平米；112、厕所/伙、6.6平米。其楼房一楼窗外后，被告围有一小院；院内盖两处平房，接后楼墙的房内有床及椅子，另一处平房内放有杂物，小院的进出不影响涉案楼屋的出入。被告因拒不腾空楼后的小院及平房，原告诉至一审法院。一审法院认为，原告季宇与被告王涛签订的《房屋买卖合同》，未违反法律强制性的规定，合法有效，受法律保护。《房屋买卖合同》约定，原告应于2019年10月1日前，将首付款存入指定资金监管机构，办理贷款申请手续；被告房款到账及原告领取新产权证之后3日内，将“该处房产”腾空交付给原告。后双方又在补签《补充协议》中约定，被告承诺取得全部房款后延期一个月将房屋腾空，并将钥匙交给原告。2019年4月5日原告支付给被告购房定金60000元；7月5日被告领得购房款220000元，被告总计收到房款2260000元。8月6日被告通过邮寄将该处房产钥匙及律师函邮寄给原告，通知原告接收房产钥匙、验收房屋，履行房产交接事宜。故原告主张被告，继续履行《房屋买卖合同》、腾空交接房产、支付10%的违约金、给付租房补偿金2200元、一个月公有住房租金的请求，因被告已按合同履行全部的约定事项，完成出卖方的义务，并未有违约事实的发生，故原告要求原告继续履行合同及支付违约金、租房补偿金、一个月公有住房租金的主张，不予支持，予以驳回。关于双方签订的《补充协议》，其中涉及到被告私搭乱盖、违章建筑小院及平房，其协议约定违反法律强制性的规定，应认定为无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力；造成补充协议部分无效的过错在于原、被告双方，其损失应各自承担。故协议约定被告承诺绝对不私自拆除违章建筑，原告多补被告10000元租房补偿（且注明不包含房产成交价格），自始没有法律约束力。基于部分无效条款取得的财产，被告应当返还给原告。故原告要求被告返还租房补偿10000元的主张，予以支持。原告要求被告腾空小院及平房，交付给原告，其小院及平房系私搭乱盖的违章建筑，法律不予保护，自始没有法律约束力。故其主张，不予支持，予以驳回。一审法院判决：一、被告王涛于本判决生效后十日内，返还原告季宇租房补偿款10000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费4874元，由原告季宇负担2437元，被告王涛负担2437元。二审中，季宇提供四段通话录音、证人证言一份并申请证人王某出庭，申请证人王某出庭，用以证明交易标的物中包含涉案小院。经本院组织质证，王涛对上述证据内容予以否认。天津美家美房地产经纪有限公司未发表质证意见。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，季宇作为买受人主张交易标的物包含涉案房屋和附属小院，由于涉案小院属于违章建筑，涉及到该小院的交易条款属于无效条款。季宇已收到涉案房屋钥匙，因此不办理交接的责任并不能归结于王涛一方。季宇主张王涛腾空后交付小院并承担违约责任的请求，一审法院不予支持是正确的，本院予以确认。王涛主张补充协议中约定的10000元系搬家补偿费，与涉案小院无关，但其在补充协议中承诺不对涉案小院进行私自拆除及改动。由于涉案小院属于违章建筑，该部分的约定属于无效约定。因此一审法院判决王涛返还季宇10000元并无不当，本院予以维持。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计4924元，由上诉人季宇负担4874元，由上诉人王涛负担50元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年八月七日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……