江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初4854号原告：交通银行股份有限公司常州分行，住所地常州市通江南路255号。负责人：周毅平，该分行行长。委托诉讼代理人：陈凯旋，男，该分行员工。委托诉讼代理人：林琦，江苏博爱星律师事务所律师。被告：朱辉，男，1983年9月22日生，汉族，浙江省温岭市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：殷力强，江苏时强律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司常州分行（以下简称常州分行）诉被告朱辉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员项易君适用简易程序公开开庭进行了审理，后由简易程序转为普通程序进行了审理。原告常州分行的委托诉讼代理人陈凯旋、林琦，被告朱辉及委托诉讼代理人殷力强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州分行向本院提出诉讼请求：1、请求朱辉搬出位于常州市天宁区关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2的房屋，停止对常州分行享有所有权和受益权房屋的侵害；2、请求朱辉支付自2016年10月份至实际腾空之日止的房屋占用费，按照每个月50000元租金的标准支付，暂计算至2019年8月为1800000元；3、本案诉讼费由朱辉承担。审理中，常州分行变更第一项、第二项诉讼请求为：1、判令解除常州分行、朱辉之间的事实租赁合同关系，判令朱辉向常州分行腾空并返还于常州市天宁区关河东路88-2、88-3号、88-4号-2的房屋；2、请求朱辉支付自2017年7月份至实际腾空之日止的房租，按照每年500000元租金的标准支付，付至实际腾空返还房屋之日止。常州分行明确变更后第二项诉讼请求中的2017年7月份实际为2017年7月1日起。事实和理由：2012年8月23日，朱洪金向常州分行申请个人经营性物业贷款，贷款金额为27500000元，由朱洪金所有的位于常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2的商业房产抵押。2014年5月，常州分行向江苏省常州市中级人民法院提起诉讼，后常州分行申请强制执行，对抵押房产进行司法拍卖，经三次拍卖均流拍，流拍价为20480000元。2016年12月26日，江苏省常州市中级人民法院出具执行裁定（2014）常执字第414号之二，将上述抵押房产作价20480000元抵偿常州分行的债务，后该案件终结执行。现抵押房产出租经营豪景主题宾馆，承租人为朱辉，租赁年限为2012年3月1日起至2027年3月1日止。该份租赁合同涉嫌作假，江苏省常州市中级人民法院于2016年8月5日向朱辉发出通知书，告知其与朱洪金签订的租赁合同不能对抗常州分行的抵押权。2017年1月、2017年12月，常州分行向朱辉发送两份律师函，告知其案涉房屋的所有权及受益权均由常州分行行使，要求其付清占用期间应承担的租金等费用，并在结清费用的同时迁出所占用的房产，但朱辉未予理睬。2019年4月16日，朱辉签订付款承诺书一份，但朱辉仍未按约支付相关费用。朱辉拒不搬迁、拒不支付租金的行为严重侵害了常州分行的合法权益，常州分行故诉至法院。被告朱辉辩称，1、常州分行的诉讼请求认为朱辉对常州分行的所有权、收益权进行侵害是没有事实、法律依据。事实上常州分行、朱辉之间存在不定期租赁的法律关系。因此朱辉使用常州分行拥有所有权的房产是具有法律依据，不是常州分行所称的侵占。既然朱辉是合法占用，在租赁合同没有解除之前，常州分行没有权利要求朱辉搬出租赁房屋。2、常州分行要求每个月按50000元标准支付租金没有事实依据。朱辉与原房东之间的租赁合同约定房租500000元/年，按常州分行的方式计算为600000元，中间相差100000元。当时法院经过三次流拍后，将讼争房屋以20480000元抵偿给常州分行，经朱辉到江苏省常州市中级人民法院调取卷宗发现，当时本案租赁房屋在拍卖评估时，拍卖评估价是32000000元，此价格包括房屋装修价值，相关部门对房屋装修价值出具了情况说明，装修价值是2860000元。该房屋的装修价值所有权属于朱辉所有，常州分行应当将该部分房屋装修款支付给朱辉。朱辉已经提出反诉，依法主张其权利。针对常州分行变更后的诉讼请求，朱辉补充辩称，上次庭审中常州分行已明确坚持以物权主张，其未表示要变更，现提出变更，在程序上违反了民诉法规定。本案是租赁合同关系，该欠的租金是要还的，以法庭查明事实为准。朱辉要求将房屋装修款2860000元抵销常州分行的租金。本院经审理认定事实如下：2012年8月20日，朱洪金作为借款人与贷款人交通银行股份有限公司常州紫荆东苑支行签订《个人借款合同》一份，约定朱洪金向该行借款本金人民币26500000元。2012年8月20日，朱洪金与交通银行股份有限公司常州紫荆东苑支行签订《抵押合同》一份，约定朱洪金为保障《个人借款合同》项下债权的实现，其愿意以其有权处分的坐落于常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2的房产（常房他证字第××号）设定抵押。常州交行向江苏省常州市中级人民法院提起诉讼称，朱洪金与常州交行于2012年8月20日签订两份个人借款合同，借款期限10年，借款本金分别为26500000元和1000000元。同日，朱洪金和溧阳市华鹰物资贸易有限公司分别与常州交行签订了两份抵押合同和最高额保证合同，朱洪金以其相应的房产和土地使用权作为个人债务的抵押担保，溧阳市华鹰物资贸易有限公司也在最高债权额30250000元的范围内为朱洪金的债务提供最高额保证。其后，常州交行按约发放贷款，但朱洪金未能按约归还贷款本息，担保人也未尽到担保义务。为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。2014年6月9日，常州市中级人民法院立案受理常州交行与朱洪金、溧阳市华鹰物资贸易有限公司金融借款合同纠纷一案［（2014）常商初字第175号］，2014年8月6日，江苏省常州市中级人民法院作出（2014）常商初字第175号民事判决。判决内容：“一、朱洪金于本判决生效之日起十日内向常州分行归还借款本金25351454.47元、利息1249226.46元，及自2014年5月20日起至判决确定的履行之日止按合同约定计算的罚息和复利；二、如朱洪金不履行上述第一项债务，则常州分行有权以朱洪金提供的抵押物，即坐落于常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2的房屋（他项权证号为：常房他证字第××号）进行折价或者以拍卖、变卖所得价款进行受偿，优先受偿的范围以26500000元为限；三、如朱洪金不履行上述第一项债务，则常州分行有权以朱洪金提供的抵押物，即坐落于常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2的土地使用权［他项权证号为：常国用他项（2012押字）第943、942、941号］进行折价或者以拍卖、变卖所得价款进行受偿，优先受偿的范围以1000000元为限；四、溧阳市华鹰物资贸易有限公司对朱洪金的上述第一项债务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向朱洪金追偿。”上述民事判决生效后，常州分行向江苏省常州市中级人民法院申请执行。在申请人常州分行与被执行人朱洪金、溧阳市鹰物资贸易有限公司金融借款纠纷执行一案执行中，由于朱洪金与朱辉签订一份房屋租赁合同（落款时间2012年3月1日），该房屋租赁合同约定出租方（下称甲方）朱洪金，承租方（下称乙方）朱辉。甲方出租给乙方的房屋位于常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2，上述房屋出租面积共3578.85平方米（建筑面积），乙方承租房屋用于宾馆经营使用，乙方应按规定办理经营所需的证照，并且只能以乙方名义办理，费用由乙方承担。租赁期内，乙方有权对外发包，甲方不得干涉。房屋租赁期限共15年，自2012年3月1日起至2027年3月1日止。租金及支付方式、支付期限为1、2012年3月1日至2014年3月1日为免租期间。该期间内乙方不支付甲方任何报酬。2、2014年3月2日至2017年3月1日期间年租金为600000元，乙方应当于每年6月30日前和12月30日前各付300000元。3、2017年3月2日至2027年3月1日期间年租金为500000元，乙方应当于每年6月30日前和12月30日前各付250000元。房屋租赁合同签订后，朱辉将承租房屋用于其经营天宁区天宁豪景时尚宾馆。2016年8月5日，江苏省常州市中级人民法院作出（2014）常执字第414号通知书，内容：“朱辉：本院受理常州分行申请执行朱洪金、溧阳市华鹰物资贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，经审查你与朱洪金签订的租赁合同依法不能对抗抵押权人常州分行。特此通知。”2016年12月26日。江苏省常州市中级人民法院作出（2014）常执字第414号之二执行裁定书，内容：“常州分行与被执行人朱洪金、溧阳市华鹰物资贸易有限公司金融借款纠纷一案。因被执行人朱洪金、溧阳市华鹰物资贸易有限公司未在本院规定的时限内履行生效的（2014）常商初字第175号民事判决书确定的义务，本院依法委托常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司对被执行人朱洪金名下，坐落在常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2的房地产进行了评估，评估价为32000000元，评估报告送达后，双方当事人未在规定的时限内提出异议。2015年10月19日本院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开对上述房地产进行公开拍卖，经三次公开拍卖均已流拍，第三次拍卖的价格为20480000元。现申请执行人常州分行申请以第三次拍卖的价格接受上述房地产抵债。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下，一、将被执行人朱洪金所有的坐落在常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2的房地产作价20480000元抵偿给申请执行人常州分行。该房地产的所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。二、申请执行人常州分行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。”2017年1月5日，常州分行委托江苏源博律师事务所向朱辉发出律师函。律师函内容：“朱辉：江苏源博律师事务所接受常州分行的委托，就你所承租使用的坐落于本市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2相关事宜，特此函告如下：一、根据常州分行的陈述及提交的相关材料，该房屋已于2016年12月26日，常州市中级人民法院作出（2014）常执字第414号之二执行裁定书，将该房屋抵偿给常州分行。该房屋所有权及所属土地使用权当日已转移归常州分行所有。二，根据常州分行的陈述，该房屋目前暂由你承租使用。三、根据上述事实，自法院裁定书下达之日起该房屋的所有权以及收益权均由常州分行行使，常州分行将通过法律途径维护自己的权利，如给常州分行造成损失的，常州分行将一并向你主张。”2019年4月16日，朱辉作出付款承诺书，内容：“常州分行：鉴于：1、2016年12月26日常州市中级人民法院出具（2014）常执字第414号之二执行裁定书将朱洪金抵押贵行的常州市天宁区关河东路88-2号（权证号为常房权证字第××号）、88-3号（权证号为常房权证字笫00520724号）、88-4号-2（权证号为常房权证字第××号），房产面积合计3578.85平方米抵偿给贵行。2、2016年8月5日常州市中级人民法院作出（2014）常执字第414号裁定通知书，明确本人与朱洪金签订的租赁合同依法不能对抗贵行债权的实现。本人对上述常州中院作出的司法规定无异议。2012年3月1日，本人与朱洪金将其上述抵押在贵行的房产签订了租赁合同，现本人所经营的豪景酒店仍在租赁使用中，因2016年12月26日法院已将我租赁房产裁定给贵行，根据本人与朱洪金签订的租赁合同，本人尚欠其2017年下半年至2019年上半年的租金共计100万元。本人愿意将该部分款项付至贵行处，因本人资金紧张，无法一次性缴纳，拟采取分期支付方式，支付计划为：1、2019年5月到2019年10月支付50万（每月支付不低于10万元）；2、2019年11月至2019年12月支付50万。租金支付日期为每月25日，租金支付至贵行指定账户。本人郑重承诺：该付款行为并不导致改变本人与朱洪金所签租赁合同的法院认定结果，本人放弃由此而产生的抗辩权。特此承诺”朱辉仍将上述房屋作为天宁区天宁豪景时尚宾馆的经营场所，继续使用上述房屋到至今。2019年7月26日朱辉支付给常州分行50000元，之后朱辉未支付给常州分行租金。2019年8月29日，常州分行向本院提起诉讼。庭审中，常州分行表示按年租金500000元标准主张租金，是按朱辉与原房东朱洪金签订的房屋租赁合同中的约定。对江苏省常州市中级人民法院将被执行人朱洪金所有的坐落在常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2的房地产作价20480000元抵偿给申请执行人常州分行，朱辉在本案中认为抵偿房屋中的房屋装修款2860000元所有权属于朱辉所有，朱辉在本案中提交反诉状，因朱辉提出反诉状的事实、理由与本案常州分行起诉的事实、理由不属同一法律关系，不符合反诉受理的条件，因此，本院告知朱辉的反诉不予受理。之后朱辉要求抵销常州分行的租金。上述事实，由江苏省常州市中级人民法院（2014）常执字第414号之一、之二执行裁定书、（2014）常执字第414号通知书、房屋他项权证、房屋租赁合同、付款承诺书、回单、律师函及当事人在庭审中的陈述证据予以证实。本院认为，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。根据江苏省常州市中级人民法院作出的（2014）常执字第414号之二执行裁定书，常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2房屋归常州分行所有，虽然常州分行未进行了产权变更登记，但是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权。常州分行系常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2房屋的所有权人，依法对其不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然朱辉与朱洪金签订的租赁合同落款时间为2012年3月1日，但是江苏省常州市中级人民法院作出（2014）常执字第414号通知书，告知朱辉与朱洪金签订的租赁合同依法不能对抗抵押权人常州分行。之后朱辉作出付款承诺书，明确其本人与朱洪金签订的租赁合同依法不能对抗常州分行债权的实现。对上述江苏省常州市中级人民法院作出的司法规定无异议。朱辉愿意将尚欠其2017年下半年至2019年上半年的租金共计100万元款项付至常州分行。常州分行以物权法律关系主张其诉讼权利，之后在庭审中常州分行根据双方实际存在的法律关系，主动变更了诉讼请求，主张双方实际存在的法律关系，这不违反法律规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由于朱辉仍在使用常州市关河东路88-2号、88-3号、88-4号-2房屋，根据江苏源博律师事务所的律师函的内容，朱辉又于2019年7月26日朱辉支付给常州分行50000元，因此，本院认定常州分行、朱辉之间存在事实租赁合同法律关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案常州分行、朱辉之间存在事实租赁合同法律关系，常州分行、朱辉对租赁期限没有约定，按照法律规定，为不定期租赁。此外，朱辉未按其承诺支付租金，且拖欠租金。自2017年7月1日起到至今的租金，朱辉只支付50000元。2019年9月2日，常州分行向本院提起诉讼，要求朱辉停止侵权，限期搬出经营房屋，之后变更诉讼请求，这是常州分行的意思表示。由于常州分行、朱辉之间存在事实租赁合同法律关系，且为不定期租赁，朱辉又拖欠租金。现常州分行要求解除与朱辉之间的事实租赁合同法律关系，要求朱辉向常州分行腾空并返还于常州市天宁区关河东路88-2、88-3号、88-4号-2的房屋及支付自2017年7月1日起至实际腾空之日止的房租（按照每年500000元租金的标准）的诉讼请求，是有事实和法律依据。因此，双方之间的事实租赁合同法律关系解除，朱辉应从租赁房屋中搬出，并支付常州分行房屋租金（自2017年7月1日起至实际腾空之日止，按年租金500000元计算，再扣除朱辉已支付给常州分行50000元）。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。朱辉认为抵偿房屋中的房屋装修款2860000元所有权属于朱辉所有，朱辉要求将房屋装修款2860000元抵销常州分行的租金，由于该房屋装修款2860000元是否由常州分行承担尚未得到法律确认，因此，目前无证据证明常州分行对朱辉存在到期债务，朱辉要求将房屋装修款2860000元抵销常州分行租金没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、交通银行股份有限公司常州分行、朱辉之间的事实租赁合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除。二、朱辉于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于常州市天宁区关河东路88-2、88-3号、88-4号-2的房屋腾空，并返还给交通银行股份有限公司常州分行。三、朱辉于本判决发生法律效力之日起三十日内支付交通银行股份有限公司常州分行房屋租金（自2017年7月1日起至实际腾空之日止，按年租金500000元计算，再扣除朱辉已支付给交通银行股份有限公司常州分行50000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费21000元，由交通银行股份有限公司常州分行负担3435元，朱辉负担17565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  项易君人民陪审员  陆齐炜人民陪审员  周 星二〇二〇年八月六日书 记 员  夏 艳