大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0211执异108号异议人（案外人）：吴晓丽，女，蒙古族，1970年11月27日生，住址黑龙江省漠河县。委托诉讼代理人：陈宇，系辽宁同城律师事务所律师。申请执行人：崔梦娜，女，汉族，1985年11月27日生，住址大连市中山区。委托诉讼代理人：王金海、梁照强，均系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被执行人：张毅，男，汉族，1961年10月22日生，住址大连市中山区。被执行人：张雁，女，汉族，1964年4月23日生，住址大连市中山区。被执行人：穆永亮，男，1972年5月5日生，住址大连市西岗区。被执行人：杨旭，女，蒙古族，1976年3月25日生，住址大连市中山区，现住大连市甘井子区。被执行人：大连北方成套教学设备有限公司（以下简称大连公司），住所地大连市甘井子区红旗镇岔安村。法定代表人：张雁。异议人（案外人）吴晓丽与申请执行人崔梦娜、被执行人张雁、张毅、穆永亮、杨旭、大连公司执行异议一案，异议人（案外人）吴晓丽于2020年4月29日对执行标的位于大连市甘井子区和丰园25号1-5-2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（案外人）吴晓丽诉称，申请执行人崔梦娜申请强制执行杨旭等执行一案，登记在杨旭名下的大连市甘井子区和丰园25号1单元5层2号房屋（以下简称案涉房产）已被法院查封，并由法院公告由占用人迁出。异议人吴晓丽是案涉房产的承租人和实际占有人，故申请终止对案涉房产的迁出程序。鉴于2016年3月18日异议人吴晓丽与杨旭签订了《房屋租赁合同》，约定杨旭将案涉房产租赁给吴晓丽，租期20年，租金100万元。该《房屋租赁合同》已实际履行，且异议人已将租金全部支付完毕。吴晓丽已实际占有使用案涉房产，依买卖不破租赁的原则，异议人吴晓丽就案涉房产享有在先的占有使用权，法院要求异议人吴晓丽迁出没有法律依据。综上所述，异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，提出异议，请求终止对异议人居住的大连市甘井子区和丰园25号1单元5层2号房屋的强制迁出。申请执行人崔梦娜述称，不同意异议人提出的主张。理由如下：案涉房屋租赁合同是虚假的，异议人提供该合同的目的系阻止法院的强制执行；涉案房屋租赁合同的实际情况均不符合常理，该合同未依法登记和纳税，应系无效合同。异议人常住地在黑龙江省××县，其到大连承租房屋达20年，总租金100万元，且未在相关部门办理租赁备案手续，该租赁合同应视为无效合同。另外据了解该房屋并未实际交付租赁使用，异议人并未实际占有使用过案涉房屋。2016年3月18日至今，有证据证明异议人的生活和工作地都不在大连，其靠在黑龙江卖土特产为生，异议人由于透支信用卡曾被银行列为失信人员。申请执行人也居住在案涉房屋所在的小区内，2016年至2019年申请执行人经常受被执行人杨旭邀请出入案涉房屋，案涉房屋实际在2019年以前均为杨旭使用，从小区人员出入登记情况来看，未发现异议人长期居住在案涉房屋内。案涉房屋租金100万元一次性付清也是虚假的，实际上房屋租金并没有实际支付，异议人于2014年3月18日通过银行转账给杨旭的100万元不是借款，而是按张毅、张雁的指令还款，且异议人并没有出借能力。被执行人杨旭是一个经常放贷的人，也不可能向异议人借款。2013年12月28日至今异议人一直靠透支银行卡生活，其不可能有钱出借给杨旭。异议人没有到案涉房屋实际居住过，被执行人杨旭也未将出租房屋交付给异议人使用，从申请执行人提供的证据看，异议人经常居住在黑龙江省××县，异议人与被执行人的女儿是朋友关系，异议人很少来大连，100万元的租金从价值上分析也明显不公平，可以说明异议人提供的租赁合同是虚假的，异议人作为个体工商户，租赁房产20年也不符合常理，其完全可以用100万元购买一套大连房产。被执行人张雁、张毅、穆永亮、杨旭、大连公司均未到庭参加本次程序，也均未提交书面答辩意见。本院查明，2017年3月本院受理了崔梦娜诉张雁、张毅、穆永亮、杨旭、大连公司借款合同纠纷一案，2017年3月30日本院作出保全裁定即（2017）辽0211民初2470号民事裁定书，其中裁定书主文的第五项查封了杨旭名下的案涉房屋、第九项查封了杨旭名下的辽Ｂ×××××车辆。2017年8月28日本院作出（2017）辽0211民初2470号民事判决书，判决被告张雁偿还崔梦娜借款100万元及利息；张毅、穆永亮、杨旭、大连公司承担连带责任。后该案进入执行程序，立执行案号为（2019）辽0211执453号。2019年11月29日本院作出（2019）辽0211执453之一号执行裁定书，裁定拍卖杨旭名下的案涉房产。2020年3月13日本院作出（2019）辽0211执453号公告，公告内容为“责令杨旭及实际占有人于2020年5月11日前迁出房屋，否则强制执行”。异议人吴晓丽提供一份落款为2016年3月18日由出租人杨旭与承租人吴晓丽签订的房屋租赁合同一份，该合同内容记载“异议人作为承租人与被执行人杨旭作为出租人签订房屋租赁合同，约定：出租方将案涉房屋（153.67平方米）出租给承租人使用，租期20年，出租方从2016年3月18日起将出租房屋交付承租人使用至2036年3月17日收回；年租金5万元，承租方一次性支付20年租金，合计100万元；租金在2016年3月18日前支付，在租赁期间产生的水电、物业取暖等费用由承租方承担。关于违约责任约定：出租方未按约交付合乎要求的房屋或未按时交付房屋，分别赔偿违约金10万元，等”。异议人提供一份落款为2016年3月18日由杨旭与吴晓丽签订的关于房屋租赁金补充合同，约定内容记载“因杨旭于2014年3月18日向异议人借款100万元，2016年3月17日到期后无力偿还，经协商杨旭将案涉房屋出租给吴晓丽使用，租期20年，年租金5万元，合计100万元，以欠款抵消20年租金，吴晓丽不再额外支付房租，并约定吴晓丽可以分租或转租”。2014年3月18日异议人通过银行转给杨旭100万元。在本院执行上述案件过程中，案外人吴晓丽对本院执行案涉房屋时提出了书面异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。鉴于申请执行人对异议人提供的落款为2016年3月18日的案涉房屋租赁合同有异议，在异议人与杨旭均未到庭的情况下本院无法确切认定签订该合同的具体时间；鉴于异议人称“2015年至2017年初异议人和杨旭均居住在案涉房屋内，后异议人转租给李丹，转租之前水电等杂费都由杨旭缴纳”，这与案涉租赁合同的约定{“租赁期间产生的水电、物业取暖等费用由承租方承担”}不符，异议人未作出合理的解释；异议人称2014年的借款转化为案涉房屋的20年租金，对此，也有很多不符合常理之处（包括异议人是否催要过借款及证据，异议人是否无息性借款及原因，异议人的款项转化为租金而为何不是买房款，异议人称承租后与杨旭共同居住案涉房屋一段时间后转租，等等）；鉴于异议人未提供证据证明其曾实际居住在案房屋的时间及转租房屋的事实，综上，异议人以其提供的案涉房屋租赁合同及汇款单据等相关证据请求终止对案涉房屋的迁出，本院依法不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人吴晓丽提出的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  董允瑞人民陪审员  董 晶人民陪审员  姚 波二〇二〇年八月六日书 记 员  钱佳玉