包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民初23号   原告郭峥，男，1988年3月8日出生，汉族，无职业，住包头市。   委托诉讼代理人郝春卉，内蒙古天祺律师事务所律师。   委托诉讼代理人刘凯，内蒙古天祺律师事务所律师。   被告王曦泽，男，1987年7月6日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人黄少轩，内蒙古诚誉律师事务所律师。   第三人内蒙古大成房地产开发有限责任公司。   法定代表人张学斌，该公司董事长。   委托诉讼代理人李伟东，内蒙古大成房地产开发有限责任公司包头分公司员工。   原告郭峥诉被告王曦泽、第三人内蒙古大成房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭峥及其委托诉讼代理人郝春卉，被告王曦泽的委托诉讼代理人黄少轩，第三人内蒙古大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成公司）的委托诉讼代理人李伟东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告郭峥向本院提出诉讼请求：1、判决停止对位于包头市××区号正翔国际广场5-1403号（《商品房买卖合同》编号为：2011-0037790）房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认涉案房屋实际所有权人为郭峥；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告王曦泽与第三人大成公司民间借贷纠纷一案，经由人民法院判决后，被告向本院申请强制执行。本院于2016年11月29日作出（2013）包执字第86号之一民事裁定书，于2016年12月20日下达（2013）包执字第86号协助执行通知书，查封了涉案房产，查封期限为2017年1月19日至2020年1月18日。原告于2017年2月17日向本院提出执行异议，本院作出（2017）内02执异7号《执行裁定书》，驳回了郭峥的异议申请,故原告提起诉讼。诉争房屋的实际购买人为郭峥，郭峥系房屋的实际所有权人。郭峥在包头市大成房地产开发有限责任公司包头分公司（以下简称大成包头分公司）工作期间，准备购买一套房屋用于结婚。经亲戚介绍得知包头市正翔房地产开发有限公司（以下简称正翔国际）有顶账的房屋出售，售价比售楼部出售的房屋价格优惠。经亲戚介绍，认识了陈厚根，陈厚根称有一套正翔国际的顶账房，可以以低于开盘价出售。之后，经由正翔国际售楼部刘某经办，以大成包头分公司的名义与正翔国际签署了《商品房买卖合同》，并开具了购房发票。郭峥分批将购房款1734883.2元以现金的方式存入陈厚根在工商银行的卡号为×××的银行卡中。   郭峥以自己所在单位的名义购房，是因郭峥系天津户口，准备将来在天津购房。为了享受天津的首套房优惠购买政策，需要隐瞒自己在包头已购首套房的事实。购房后，郭峥对涉案房屋进行了装修，从2015年入住至今。综上，原告郭峥对涉案房屋享有合法权益，请求人民法院依法查清事实，支持原告郭峥的诉求。   被告王曦泽辩称，涉案房屋买卖合同系大成包头分公司与正翔国际签订，发票开具的房屋买受人是大成包头分公司。既使原告郭峥实际占有涉案房屋，也不能证实郭峥是房屋的实际所有权人。同时，也不排除大成包头分公司购买房屋后交由其员工居住，故请求驳回原告郭峥的诉请。   第三人大成公司述称，涉案房屋是郭峥以大成包头分公司的名义购买，大成包头分公司并不是涉案房屋的实际买受人。   原告郭峥围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王曦泽及第三人大成公司未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。   原告郭峥围绕诉讼请求提交了以下证据：1、《包头市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、借记卡账户明细清单、正翔国际出具的收据及南通海洲建设集团有限公司出具的证明。原告欲证明其购买了涉案房屋，并借用大成包头分公司的名义与正翔国际签订了《商品房买卖合同》。由于涉案房屋是顶账房，郭峥将购房款转入拥有顶账房处分权的陈厚根账户后，正翔国际给郭峥出具了收据，郭峥交清购房款。2、正翔国际付款承诺书复印件、正翔国际特殊折扣审批表复印件、正翔国际签约审批单、包头市房屋专项维修资金缴交约定书、包头市房屋专项维修资金收据、房屋面积差价交费收据、办理产权证交费收据。原告欲证明其作为涉案房屋的实际买受人，在购买房屋过程中交纳了各项费用并办理了相关手续。部分证据因在正翔国际售楼处保存，原告无法取得证据原件。3、正翔国际地下停车位有偿使用协议、车位款收据。原告欲证明其在购买涉案房屋后，为生活方便，又购买了停车位，并交纳了全部款项。4、供水公司机打发票、电费发票、热力公司取暖费发票、国家企业信用公示信息。原告欲证明其自从购房后一直在涉案房屋内居住，交纳了各项生活费用。其次，郭峥自己成立了公司，并将注册地址登记在了由自己购买并居住的正翔国际广场5-1403。5、原告郭峥的身份证、天津市2017购房政策文件。原告欲证明郭峥户籍所在地为天津，天津市的购房政策表明郭峥在诉状中所述属实，郭峥之所以借名买房只是打算将来在天津买房时，在贷款、首付等方面享受优惠。6、证人刘某、高某的证人证言。证人出庭作证证明：郭峥经他人介绍认识了南通海洲建设集团有限公司的陈厚根，得知有一套正翔国际的顶账房，可以以低于正翔国际的开盘价出售。之后，经由正翔国际售楼部刘某经办，以大成包头分公司的名义购买并签署了《商品房买卖合同》，郭峥为实际购房人。7、分户锁钥、资料交付确认表、楼宇交付确认表、业主、住户及家庭成员情况登记表、深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司提示。原告欲证明于2013年领取了正翔国际5-1403房屋的钥匙，并办理了相关入住手续。8、装修申请表、装修施工许可证、装修承诺书、装修竣工验收申请表。原告欲证明其在领取钥匙后，对自己购买的房屋斥资进行了装修。9、物业管理服务费、车位管理服务费发票、客户邮件代收服务协议。原告郭峥于2017年7月14日交纳了物业及车位管理服务费用。原告的妻子朱利茹作为业主，与深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司于2015年4月13日签订了《客户邮件代收服务协议》。   被告王曦泽的质证意见为：对原告提供的《商品房买卖合同》、收据、付款凭证及正翔国际付款陈诺书、特殊折扣审批单、包头市专项维修资金缴交约定书、专项维修租金收据、房屋面积差价缴费收据、办理房产证交费收据的真实性无异议，对证明目的不认可。虽然原告郭峥在商品房买卖合同中购房人处签字，但合同及收据等证据中的买受人均系“大成包头分公司”。且原告作为大成包头分公司员工代表公司签署购房合同及相关文件亦符合常理。对南通海州建设集团有限公司出具的证据真实性及证明目的均不认可，南通海州建设集团有限公司与正翔国际是否存在施工合同关系？是否用正翔国际的房屋抵顶施工费均没有证据证实。对原告提供的水电暖票据的真实性认可，但对于证明目的不认可。大成包头分公司购买涉案房屋后，由其员工居住使用并交纳费用也符合常理。对于郭峥的户籍系天津无异议，但郭峥所提交的天津的住房政策与涉案房屋所有权并无关联。对于证人刘某的证言不认可，其证言不能证实涉案房屋真正的买受人是郭峥。证人高某系郭峥的亲属，与郭峥有利害关系，所以对其证人证言不认可。   第三人大成包头分公司的质证意见为：对原告郭峥提交的证据的真实性及证明目的均无异议。   对原告提交的以下证据，因被告王曦泽及第三人大成公司均无异议，故本院对其真实性予以确认并在卷佐证。包括证实涉案房屋买卖合同的签订及履行情况的证据：1、《包头市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、借记卡账户明细清单及正翔国际出具的收据、正翔国际付款承诺书复印件、正翔国际特殊折扣审批表复印件、包头正翔国际签约审批单、包头市房屋专项维修资金缴交约定书、包头市房屋专项维修资金收据、房屋面积差价交费收据、办理产权证交费收据、包头正翔国际地下停车位有偿使用协议、车位款收据。2、证实实际占有的证据包括供水公司机打发票、电费发票、热力公司取暖费发票、国家企业信用公示信息、郭峥的身份证、天津市2017购房政策文件、分户锁钥、资料交付确认表、楼宇交付确认表、业主、住户及家庭成员情况登记表、深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司提示、装修申请表、装修施工许可证、装修承诺书、装修竣工验收申请表。物业管理服务费、车位管理服务费发票、客户邮件代收服务协议、物业管理服务费、车位管理服务费发票、客户邮件代收服务协议。   对以下有争议的证据，本院结合双方的质证意见认定如下：被告对于南通海洲建设集团有限公司出具证明真实性和证明目的均不认可。对此，本院认为，郭峥提供的借记卡明细清单载明向南通海洲建设集团有限公司陈厚根支付款项后，正翔国际随即开具了收款收据，且支付款项的时间与收据的出具时间一致，证据之间能够相互印证，结合郭峥提供的其他证据本院确认该证据的真实性并予以采信。对于证人刘某的证言，因其能够与原告提供的南通海洲建设集团有限公司的证明、郭峥向陈厚根转款凭证等其他书证相互印证，故本院对其证人证言的真实性确认并予以采信。对于高某的证人证言，因高某与郭峥系亲属关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，其证言的证明力低于其他证据。   综合上述证据，原、被告、第三人的质证意见，结合庭审查明情况，本院确认以下事实：   1、2010年正翔国际欠付南通海洲建设集团有限公司工程款，正翔国际以涉案房屋抵顶所欠工程款。南通海洲建设集团有限公司委派陈厚根办理房屋抵顶事宜。   2、2013年5月14日，郭峥向陈厚根交付10万元定金。2013年6月1日郭峥向陈厚根账户转入65万元，6月22日转入30万元，6月25日转入67.7407万元。陈厚根收到上述款项后，正翔国际分别于2013年5月14日出具一份10万元的收据，6月1日出具65万元和47.7407万元两份收据、6月22日出具20万元和30万元的两份收据。2013年9月10日，郭峥以大成包头分公司名义与正翔国际签订一份《包头市商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买坐落于包头市××区号正翔国际广场5-1403号房屋，建筑面积203.32平方米，建筑层数为33层。每平方米价格为8496元，价款为1727407元。   3、2013年7月6日，郭峥领取了涉案房屋的钥匙并签署了楼宇交付确认书。同时，郭峥递交了房屋装修申请。2013年8月18日，深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司正翔国际广场管理处颁发了装修施工许可证。2014年4月6日，涉案房屋装修后经竣工验收。原告郭峥交纳了物业管理服务费等相关费用并实际占有涉案房屋。   4、王曦泽与大成公司借款合同纠纷一案，执行过程中，因被执行人大成公司未按执行通知书履行全部给付义务，本院于2016年11月29日作出（2013）包执字第86号之一执行裁定书，裁定查封了大成包头分公司名下涉案房产。裁定书送达后，郭峥提出执行异议。本院以涉案房屋登记所有权人为大成包头分公司并非郭峥为由，裁定驳回郭峥的异议申请，郭峥据此提出案外人异议及物权确认之诉。   本院认为，本案的争议焦点为：一、原告郭峥是否对涉案房屋享有排除强制执行的合法权益；二、应否确认郭峥为涉案房屋所有权人并解除对涉案房屋的查封问题。   关于原告郭峥是否对涉案房屋享有排除强制执行的合法权益问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。本案中原告郭峥为证实其对诉争房产享有合法权益，提供了郭峥以大成包头分公司名义与正翔国际签订的《包头市商品房买卖合同》，且由于涉案房屋系正翔国际因欠付南通海洲建设集团有限公司工程款，而以房抵顶给南通海洲建设集团有限公司的顶账房。郭峥提供了其向南通海洲建设集团有限公司支付房屋对价的证据。同时，对于以大成包头分公司名义签订合同购买涉案房屋，原告郭峥提供了证据并作出了合理的解释。此外，郭峥还提供其领取涉案房屋钥匙后并对房屋进行装修，并实际占有居住的相关证据。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据上述规定，原告郭峥对涉案房屋享有排除强制执行的合法权益的主张成立，本院予以支持。被告王曦泽的抗辩主张不成立，本院不予支持。   关于原告请求确认郭峥为涉案房屋的实际所有权人的问题。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。郭峥提供的现有证据仅能证实其以大成包头分公司的名义购买了涉案房屋，由于其不能归因于本人原因未办理物权登记，现有证据仅能证实其对涉案房屋享有合法权益，不能证实其对诉争房屋享有所有权，故其关于物权确认的请求，本院不予支持。   关于原告要求解除查封的问题。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条的规定，当事人对保全裁定不服的，可以自收到裁定书之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议。人民法院应当在收到复议申请后十日内审查。裁定正确的，驳回当事人的申请；裁定不当的，变更或撤销原裁定。原告对涉案房屋享有排除强制执行的合法权益，故涉案房屋不得执行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定解除查封措施。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决如下：   一、停止对位于包头市××区号正翔国际广场5-1403号房屋（《商品房买卖合同》编号为：2011-0037790）的强制执行；   二、驳回原告郭峥的其他诉讼请求。   案件受理费20413.95元由被告王曦泽负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审 判 长 王 韬   审 判 员 杨 娜   代理审判员 盛时明     二0一七年九月十四日   书 记 员 王 巍   附、案件依据的法律规定   《中华人民共和国物权法》   第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。   第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。   第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;   (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。