江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣10执异20号案外人：陈小毛，男，1954年8月24日出生，汉族，住江西省广昌县.申请执行人：张寿荣，男，1965年1月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区.委托诉讼代理人：吴金明，江西民鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳，江西民鉴律师事务所律师。被执行人：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李小明，男，江西长兴农贸集团有限公司员工，住江西省广昌县。在本院执行申请人执行人张寿荣与被执行人江西长兴农贸集团有限公司（以下简称长兴公司）、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案中，案外人陈小毛对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第40号车库的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人陈小毛称，请求依法停止对广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第40号车库的执行。事实和理由：陈小毛购买了长兴公司位于江西省广昌县新圳北路车站出口处第四栋40号建筑面积为22.2平方米的车库，并签订了商品房购销合同。陈小毛按照合同约定一次性付清了合同约定的购房款18000元，并多次向长兴公司要求办理房产证，但均被其以总证未办好等各种理由敷衍，故拖延至今还未办理产权证。张寿荣称，陈小毛所依据的买卖合同无效，其非执行财产权属人，其异议无证据支持，应予以驳回。事实和理由：1.从陈小毛提供的合同来看，买受人中的毛字有单人旁，并非陈小毛。2.案涉商品房购销合同出卖人主体不适格，买卖合同无效。案涉合同甲方为“广昌县长兴贸工农有限总公司”，而案涉被执行人为长兴公司，查询国家企业信用信息公示系统，并没有登记长兴公司曾用名为“广昌县长兴贸工农有限总公司”，故合同甲方“广昌县长兴贸工农有限总公司”不等同于长兴公司，“广昌县长兴贸工农有限总公司”不是案涉车库所有权人，即无权代表长兴公司出售车库，案涉合同无效。倘若合同主体适格，案涉车库未获得预售许可证明，买卖合同也无效。3.涉案车库已在银行抵押贷款，被执行人未经抵押权人同意，其处分无效。4.陈小毛并非案涉车库的所有权人，从物权归属上来说，该不动产仍属于被执行人所有，其仅享有债权，无法排除执行。5.倘若案涉合同有效，陈小毛亦不满足排除执行条件。长兴公司系房地产开发企业，故本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查，而非适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。（1）陈小毛无证据证明其与长兴公司签订了合法有效的书面买卖合同。（2）涉案不动产为车库，不属于居住房屋，即使为居住房屋，陈小毛也未举证证实其名下无其他用于居住的房屋。（3）陈小毛未提供银行转账凭证证明其实际支付了款项给长兴公司，纵观本案证据，陈小毛的证据不足以证明其支付了购房款。（4）即使本案适用第二十八条规定审查，陈小毛提供的证据无法证明其合法占用案涉车库，未提供银行转账凭证证明其全部支付了购房款，也未提供证据证明在申请执行前，其向长兴公司主张办理过户登记，并非由于其自身原因未办理过户登记。故陈小毛无法排除执行。长兴公司称，钱我们已经收了，车库房产证没有办理。陈小毛为证明其主张提供了以下证据：1.江西省广昌县长兴贸工农有限总公司与陈小毛签订的商品房购销合同。2.江西省广昌县长兴贸工农有限总公司出具的收款收据。3.水电费开户时间的电脑截屏打印件。证明这个车库是陈小毛购买的，陈小毛一直都在使用。张寿荣质证认为，1.对商品房购销合同三性均不认可，合同签订主体均与本案没有关联，其中甲方为广昌县长兴贸工农有限总公司，乙方的毛字为单人旁加一个毛字，而不是异议人陈小毛，并且加盖的公章也非被执行人长兴公司，也没有法定代表人签字，假设这个合同成立，该合同也没有生效，因为合同第七条约定应当付清房款。该合同第三条记载应付18000元购房款，但后面也注明了实付16000元，如合同是真实的，也还差2000元没有付完。2.关于收据606886以及0141743这两份收据的三性也均不认可，该收据的交款单位非异议人且加盖的公章也为总公司的章，并且收据上的记账业务会计和收款人均没有签字，该收据来源不明。该三份收据应当提供相对应的银行支付凭证，予以证实购房款已经实际支付，否则无法证明涉案车库由异议人购买。3.对水电费开户截屏的三性均不予认可，来源不明，也无法看出缴纳水电的时间，无法证实缴纳水电费的数额，无法与涉案车库地址相吻合。长兴公司质证认为，对异议人提供的三份证据的真实性没有异议，车库是我们公司卖给陈小毛的，购买车库收款收据都是真实的。陈小毛出具的水电费单子上面写的地址是解放路建材市场，这是以前的地址，现在是新圳北路。张寿荣为证明其主张提供了以下证据：企业变更信息。证明长兴公司曾用名没有总公司的名称。陈小毛质证认为，对企业变更信息的真实性没有异议，但也与本案无关，我们十几个人买车库的都是向总公司买的。长兴公司证认为，对该份证据真实性没有异议，公司的名称变化在工商部门的电脑没有，但是纸质档案里面有。本院认为，商品房购销合同与收据中记载的出卖人及收款人均为江西省广昌县长兴贸工农有限总公司，结合其他在长兴公司成立前与买受人签订的商品房购销合同来看，出卖方应为长兴公司。关于合同上的毛字有单人旁的问题，陈小毛解释，以前其毛字有单人旁，但之后办理身份证时，公安局说有单人旁的毛字没有，要其把单人旁去掉，所以后来名字里面的毛字没有单人旁。该解释符合常理，结合陈小毛持有合同和收据原件以及长兴公司认可的质证意见，本院对该合同及收据予以采信，作为本案证据使用。水电费开户截屏系复印件，且无水电费收取单位确认，不予采信。企业变更信息具有真实性，本院予以采信。本院调取了以下证据：1.抚州市中级人民法院（2018）赣10民初96号民事判决书、（2020）赣10执3号执行裁定书及江西省高级人民法院（2019）赣民终494号民事判决书。2.广昌县不动产登记中心出具的广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产产权情况表。本院查明，2018年8月28日，张寿荣向本院起诉长兴公司、江西广源肥业有限责任公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案。2018年9月12日，案涉房产在该案中因被采取财产保全措施而被查封，但未查询到抵押登记情况。查封期限为2018年9月12日起至2021年9月12日止。2019年4月9日，本院判决长兴公司、李长文、薛广英自判决生效之日起十日内偿付张寿荣欠款本金5000000元及利息4545366元（利息算至2018年8月19日；之后的利息按月利率2%，从2018年8月20日算至欠款实际清偿之日止）。该案上诉后，江西省高级人民法院于2019年10月25日判决驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，张寿荣向本院申请执行，本院于2020年1月8日裁定冻结、划拨长兴公司、李长文、薛广英银行存款1250万元，或查封、扣押、冻结、扣留、提取被执行人相应价值的财产。2002年12月31日，陈小毛（乙方）与江西省广昌县长兴贸工农有限总公司（甲方）签订了一份商品房购销合同，由陈小毛购买江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第40号车库。双方约定建筑面积22.2平方米，售价每平方米900元，合计19980元。房屋面积以房产证为准，结算房款多还少补。房产证由甲方负责办理，一切费用由乙方自付。乙方一次性付清购房款给予优惠3%，优惠后价款为18000元（实付16000元正）。剩余的在交付房产证等手续时，一次性付清2000元。合同未约定交房时间。江西省广昌县长兴贸工农有限总公司分别于2002年9月16日、12月28日、2003年1月13日向陈小毛出具了收到购房款2800元、12000元、3000元（合计17800元）的收款收据。广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产权情况表附图载明40号车库面积为25.01平方米。陈小毛主张，涉案车库交付后，其一直要求长兴公司办房产证，但长兴公司一直未能办理。2020年8月2日，陈小毛按照本院要求将剩余价款2729元[900元/㎡×（25.01㎡-22.2㎡）+18000-17800]交付本院。另查明，长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，法定代表人为李小明。2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。2017年11月16日，公司法定代表人变更为李长文。本院认为，本案合同签订时长兴公司尚未成立，后长兴公司成立时的公司名称比与商品房购销合同和收款收据上加盖的印章少了一个“总”字，但结合其他买受人在长兴公司成立前签订的商品房购销合同来看，出卖方应为长兴公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，买受人陈小毛在查封之前已经与长兴公司签订了书面的买卖合同、占用使用了该车库，向长兴公司提出办理产权过户登记，并按照合同约定支付了17800元，余款2729元也已按照本院要求交付执行。为此，陈小毛的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路第四幢40号车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘长峰审判员  张 玲审判员  刘志军二〇二〇年八月四日法官助理王文婷书记员黄顽