海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初1186号 原告:中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海口市国贸大道。 法定代表人：张中科，行长。 委托诉讼代理人：林斯叶，该公司职员。 被告：李通，男，1993年10月12日出生，汉族，住海南省。 被告：海南壮兴实业有限公司，住所地海南省海口市琼山区博巷路三号。 法定代表人：黄晓峰，总经理。 委托诉讼代理人：孙辉，该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告李通、海南壮兴实业有限公司（以下简称壮兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年01月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林斯叶和被告壮兴公司的委托诉讼代理人孙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除海府住房2015-075-091号《个人住房（商业住房）借款合同》，判令被告归还原告贷款本金余额433705.40元及至清偿之日止的利息（截止2016年11月30日利息为4102.76元），支付提前还款违约金2156.36元，三项共计439964.52元（贷款利息暂计算至2016年11月30日）。2.被告海南壮兴实业有限公司对被告李通所欠原告债务承担连带清偿责任。3.确认原告抵押权有效，原告对抵押物具有优先受偿权。4.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李通向原告申请个人住房贷款44万元，用于购买位于海口市××道、4#楼（幢）24层C号房，并以该房产用于贷款抵押；“阳光3号苑”开发商海南壮兴实业有限公司同时为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。2015年12月16日三方就借款及担保事项签订了海府住房2015-075-091号《个人住房（商业用房）借款合同》。借款合同约定贷款金额44万元，贷款期限30年（从2015年12月17日至2045年12月17日）。2015年12月17日原告依照借款合同约定发放了该笔个人住房贷款，根据合同约定，被告选择等额本息还款法还款，从2016年01月20日开始还款，由原告从其委托扣款账户中扣划偿还。因被告还款意愿较差，恶意拖欠贷款本息，根据原告与被告海南壮兴实业有限公司之间的合作协议，原告于2016年9月27日扣划被告海南壮兴实业有限公司保证金9690.93元代其归还贷款本息，其中，保证金归还贷款本金2143.57元，归还贷款利息7547.36元。截止2016年11月30日，累计6期未偿还原告贷款本息，拖欠到期本金2433.14元、拖欠利息4102.76元，贷款本金余额433705.40元。被告海南壮兴实业有限公司尚未办妥期房转现房抵押手续并将他项权证移交原告保管，其依约承担连带担保责任。由于被告已经违反了海府住房2015-075-091号《个人住房（商业用房）借款合同》有关约定，为维护我行的合法权益，现诉请贵院，依法准如所请。 被告壮兴公司辩称，对于被答辩人的第1项诉讼请求，因被答辩人未提交相应的证据和写明计算方式，答辩人对其主张的金额存有疑问。被答辩人称该案被告李通向其申请个人住房贷款44万元，用于购买位于海口市××道号海口阳光3号3、4幢24层C号房（以下简称C号房屋），并以该房办理贷款抵押，答辩人对此无异议。但根据《物权法》第176条、第194条第2款和第218条的规定，同一个债既有当事人你自个提供的抵押或质押行使权利。因此，对被答辩人在诉状中主张的第2项诉讼请求--被告海南壮兴实业有限公司对被告李通所欠原告债务承担连带赔偿责任，答辩人以先履行抗辩权为由，请求法院驳回该项诉讼要求。被答辩人与李通签订了抵押合同，并已办理抵押权预购商品房预告登记，但C号房屋所有权之间能并未转移李通名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据我国《物权法》第一百八十七条的规定，C号房屋的抵押权并未设立。因此，答辩人请求法院驳回被答辩人的第3项诉讼请求。对于被答辩人的第4项诉讼请求，答辩人认为本案的诉讼费用应由3位当事人均摊或法院自由裁量。综上所述，答辩人恳请法院在查明事实的基础上，以法律为准绳，驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对与原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月16日，李通作为借款人、原告作为贷款人与壮兴公司作为保证人，签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：1.杨淑美向原告贷款44万元，用于购买位于海口市××道号海口阳光3号3、4幢24层C号房，贷款期限自2015年12月17日至2045年12月17日止，还款方式为等额本息还款法；2.贷款利率为月利率，执行下列浮动利率，即在基准利率水平上上调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮或下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；3.罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4.还款期限：首次还款日为2015年12月20日，最后一期还款日为2045年12月17日；5.关于提前还本违约金的约定为：原告按李通每次提前归还贷款本金的一定比例收取违约金，本合同项下的违约金收取比例规定为贷款发放一年（含）以上的，违约金比例为0.5%，贷款发放一年以内的，违约金比例为0.8%，违约金在提前归还贷款本金时一并收取，违约金的计收方法为：违约金＝提前归还贷款本金×违约金收取比例；6.李通未按合同约定及时归还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求李通立即归还借款本息及相关费用；7.担保方式为：抵押加阶段性保证；8.保证期间为：保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。李通以位于海口市××道号海口阳光3号3、4幢24层C号房作为贷款抵押。2015年12月17日，原告向李通发放贷款440000元。2016年9月27日被告李通最后一次还款，截止2016年11月30日，李通尚欠原告本金433705.4元,利息4102.76元，提前支付还款违约金2156.36元。 本院认为，原告与被告李通、壮兴公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应当依约全面履行各自的合同义务。原告已依合同约定向李通发放了全部贷款，李通未按合同约定按期还款，其行为已构成根本违约。依借款合同约定，原告有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息。因此，原告主张解除与被告李通、壮兴签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求李通偿还贷款本金及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告是否对位于海口市××道号海口阳光3号3、4幢24层C号房享有优先受偿权的问题。原告与李通于合同中约定将李通购买的位于海口市××道号海口阳光3号3、4幢24层C号房（期房）作为向原告贷款的抵押物，并已办理了期房抵押登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条款指明抵押预告登记具有对抗后续物权变动的法律效力，并未提及优先受偿权，并不当然导致房屋抵押权的成立。原告作为涉案房产抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成立或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张对该抵押物享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。因涉案房产系期房，尚未办理抵押财产的他项权利证书，壮兴公司作为该笔借款的保证人，应向原告承担包括本案主债权、利息、提前还款违约金及实现债权费用的保证责任。被告李通经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩及质证权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、一百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条及《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告李通、海南壮兴实业有限公司于2015年12月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：海府住房2015－075-091号）； 二、限被告李通于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行偿还贷款本金433705.4元、利息和罚息6259.12元（截止2016年11月30日），合计439964.52元； 三、限被告李通于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行支付自2016年12月1日起至实际清偿之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定计算）; 三、被告海南壮兴实业有限公司对判项二、三的债务承担偿还责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海南省分行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7899元，由被告李通负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  张汉政 人民陪审员  林 录 人民陪审员  林春妙 二〇一七年九月十四日 书 记 员  余红梅