福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0521民初6663号 原告：泉州市康茂物业管理有限公司，住所地泉州市安吉路与体育街交汇处人民日报泉州海内外记者联谊中心大楼内，统一社会信用代码913505035633526599。 法定代表人：骆少灵，总经理。 委托诉讼代理人：谢竞忠、杨锦云，福建泉台律师事务所律师。 被告：周遵煌，男，1975年12月2日出生，汉族，住福清市。 被告：陈燕，女，1986年10月2日出生，汉族，住福清市。 上列两被告共同委托诉讼代理人：蔡友玳、吴春霖，福建闽律律师事务所律师。 原告泉州市康茂物业管理有限公司与被告周遵煌、陈燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州市康茂物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢竞忠、杨锦云，被告周遵煌、陈燕的共同委托诉讼代理人蔡友玳、吴春霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州市康茂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即支付原告建筑业发展中心2#101、2#110、2#4SC1、2#4SC2、2#5SC1、2#5SC2房屋物业服务费合计175313元（其中2#101房屋物业服务费自2013年10月8日起至2015年12月14日止共计9450.9元；2#110、2#4SC1、2#4SC2、2#5SC1、2#5SC2房屋物业服务费自2013年10月8日起至2017年7月31日止分别为7191.2元、25575.1元、46452.4元、32097.4元、54546.5元）。2、两被告立即支付原告建筑业发展中心2#101、2#110、2#4SC1、2#4SC2、2#5SC1、2#5SC2房屋每月应付未付物业服务费的违约金｛2#101、2#110、2#4SC1、2#4SC2、2#5SC1、2#5SC2房屋自2013年10月8日起的每月11日分别按各房屋每月应付物业服务费（其中2#101房屋每月应付物业服务费360.7元；2#110房屋每月应付物业服务费157.1元；2#4SC1房屋每月应付物业服务费558.8元；2#4SC2房屋每月应付物业服务费1015元；2#5SC1房屋每月应付物业服务费701.3元；2#5SC2房屋每月应付物业服务费1191.8元）的日万分之五计算至对应各房屋相应每月各期物业服务费还清之日止｝。事实和理由：原告是有物业服务资质的企业，与福建惠安建筑业投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告对福建惠安建筑业投资有限公司开发建设的位于惠安县惠黄路与世纪大道交叉西南段的“建筑业发展中心”提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至业委会成立之日止，该服务合同收费项目及标准于2013年8月9日取得惠安县物价局核准备案，其中写字楼/店面物业综合服务费收费标准为2.4元/平方米/月。两被告于2013年3月1日与福建惠安建筑业投资有限公司签订《商品房买卖合同》6份，购买位于惠安县惠黄路与世纪大道交叉西南段的“建筑业发展中心”2幢1层101号房，建筑面积150.3平方米；2幢1层110号房，建筑面积65.47平方米；2幢4层SC1号房，建筑面积232.84平方米；2幢4层SC2号房，建筑面积422.91平方米；2幢5层SC1号房，建筑面积292.22平方米；2幢5层SC2号房，建筑面积496.6平方米。6套房屋建筑面积合计1660.34平方米，均为店面或写字楼。该合同第十八条约定被告买受的以上房屋由原告提供前期物业服务，合同附件四《建筑业发展中心前期物业服务协议》第三条第2款：物业管理服务费用从房屋交付使用（即通知入住）之日起计收；第3款：物业管理服务费，业主或物业使用人应按月向原告交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的每日千分之五作为滞纳金。福建惠安建筑业投资有限公司于2013年10月7日通知两被告办理交房手续。根据以上合同约定，两被告应自2013年10月8日起按月向原告支付物业服务费，即按建筑面积1660.34平方米×2.4元/平方米/月计算每月应支付物业服务费3984.8元。因两被告一直未予支付，原告不得不委托律师事务所于2017年6月28日向两被告发出律师催收函，但两被告仍拒不支付。两被告至今拖欠原告自2013年10月8日起至2017年7月31日止的物业服务费175313.5元及每月应付未付物业服务费的违约金。 被告周遵煌、陈燕辩称，1、福建惠安建筑业投资有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》未经法定的招投标程序。根据《物业管理条例》第二十四条的规定：“国家提倡……。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。原告实际上是开发商福建惠安建筑业投资有限公司设立的公司，福建惠安建筑业投资有限公司未经过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，直接与原告签订《前期物业管理服务合同》的行为违反了该规定。2、原告资质不能承接惠安建筑业发展中心的物业管理业务。2011年1月6日原告与福建惠安建筑业投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》，而原告于2016年4月19日才取得三级资质证书，即原告签订合同时是没有相应资质的物业服务企业。3、因福建惠安建筑业投资有限公司拒绝及时将该商品房交付给两被告，导致该商品房的实际交付时间为2017年7月20日，因此，2017年7月20日前产生的物业费应当由福建惠安建筑业投资有限公司交纳。4、原告与福建惠安建筑业投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》未约定违约金条款，原告请求两被告支付日万分之五的违约金没有依据。5、原告提供的物业服务不合格，两被告不应当支付物业费。6、原告部分诉讼请求超过诉讼时效。原告于2017年8月1日向法院起诉，其2015年8月1日之前请求支付物业费的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告系于2010年9月30日经工商注册登记以物业管理、家政服务、停车场管理等为经营范围的有限责任公司，于2016年4月19日取得物业服务企业三级资质等级证书。福建惠安建筑业投资有限公司系惠安建筑业发展中心的建设单位，惠安建筑业发展中心建设规模为：办公楼占地面积3150平方米，建筑面积48113平方米，21层；住宅楼占地面积1236平方米，建筑面积23457平方米，18层；地下建筑面积9023平方米。原告于2011年1月6日与福建惠安建筑业投资有限公司签订建筑业发展中心《前期物业管理服务合同》，约定由原告为位于惠安县惠黄路与世纪大道交叉西南段的“建筑业发展中心”提供物业服务，双方对相关事宜进行约定，其中第七条第3款约定：“……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季15日前履行交纳义务”。合同期限自2013年9月1日起至业委会成立之日止。服务合同收费标准于2013年8月9日取得惠安县物价局备案，其中物业综合服务费写字楼/店面收费标准为：2.4元/平方米/月。两被告于2013年3月1日与福建惠安建筑业投资有限公司签订了《商品房买卖合同》6份，购买位于惠安县惠黄路与世纪大道交叉西南段的“建筑业发展中心”2幢1层101号房，建筑面积150.3平方米；2幢1层110号房，建筑面积65.47平方米；2幢4层SC1号房，建筑面积232.84平方米；2幢4层SC2号房，建筑面积422.91平方米；2幢5层SC1号房，建筑面积292.22平方米；2幢5层SC2号房，建筑面积496.6平方米。6套房屋建筑面积合计1660.34平方米，均为店面或写字楼。该《商品房买卖合同》中第十一条约定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同已入伙。第十八条约定：本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘泉州康茂物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。第十九条约定：买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。两被告在该《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务协议》上签名，其中第三条第2、3款约定：物业管理服务费从房屋交付使用（即通知入住）之日起计收。物业交付使用后，开发商未售出的空置物业的管理服务费，由开发商交纳。物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月日前向原告交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的每日千分之五作为滞纳金。第七条第4款约定：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金，未缴三个月以上的原告可采取停止服务或其它等有效措施进行催缴。两被告确认于2013年10月7日收到福建惠安建筑业投资有限公司入伙通知书，通知两被告自2013年10月9日至2013年10月19日期间办理房屋验收交接手续。本院于2014年8月1日立案受理两被告与福建惠安建筑业投资有限公司商品房预售合同纠纷六个案件，并于2015年2月28日分别作出（2014）惠民初字第4169号、第4170号、第4171号、第4172号、第4173号和第4174号民事判决书，该民事判决书载明：“反诉被告周遵煌、陈燕未作书面答辩，在庭审中辩称，反诉原告虽于2013年10月7日发出入伙通知，但涉讼商品房并不符合交房条件，该通知无效，且反诉原告还要求反诉被告交纳超出《商品房买卖合同》约定的费用，故双方未办理交接手续的责任在于反诉原告。”该民事判决书认定：“涉讼楼房分别于2013年5月20日和2013年9月23日按照设计要求经竣工验收合格和消防验收合格，已经符合《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交房条件。”双方共认两被告于2017年7月20日实际接收该房产。《前期物业管理服务合同》约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季15日前履行交纳义务。两被告至今未交纳物业服务费。原告委托福建泉台律师事务所于2017年6月28日向两被告发出催收物业服务费的律师函。诉讼中，两被告申请追加福建惠安建筑业投资有限公司为本案被告参加诉讼，原告不同意追加，本院经审查后依法驳回两被告的申请。 以上事实有原告提供的营业执照、资质证书、商品房买卖合同及附件四《前期物业服务协议》6份、《前期物业管理服务合同》、收费项目备案表、（2014）惠民初字第4169号、第4170号、第4171号、第4172号、第4173号和第4174号民事判决书、催收律师函、邮单，两被告提供的建设工程规划许可证，以及双方当事人的陈述等证据证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点：关于两被告应自何时向原告交纳物业服务费的问题。 两被告认为，1、本案房屋实际交付时间为2017年7月20日。两被告提供的证据可以证明两被告多次向原告及建筑业公司要求交付房屋，均被拒绝。本案房屋交付应以实际交付时间为准。根据商品房买卖合同第十一条约定，因出卖人要求买受人承担超过合同约定费用导致的逾期交付产生的责任应由出卖人承担。本案因此产生的物业服务费应由建筑业公司承担。2、本案《前期物业服务协议》只有两被告签名，未成立，对房屋交付的约定是格式条款，限制业主权利，是无效的，不具有约束两被告的效力。其中前期物业服务合同的定义是错误的，且该合同限制了两被告权利，免除了原告及开发商的义务，是无效合同。3、两被告提供的光盘可以证实两被告多次向原告及出卖人要求交付本案物业，均遭到拒绝，导致本案物业交付时间为2017年7月20日。因此，本案两被告仅应承担自2017年7月20日起的物业服务费。两被告相应提供了证据1即光盘1份，以此证明两被告多次催促福建惠安建筑业投资有限公司和原告将房屋交付两被告使用，均遭到原告和福建惠安建筑业投资有限公司推诿和拒绝，直至2017年7月20日两被告向消费者协会投诉，福建惠安建筑业投资有限公司才将房屋实际交付两被告使用。证据2即交房反馈1份，以此证明原告提供的物业服务不合格，物业被占用。原告质证称，该证据系两被告与开发商之间的交接过程记录，与本案的物业服务合同没有关系，即使存在两被告辩称的房屋交付事实，也不影响认定两被告应支付原告的物业服务费，两被告与开发商之间签订的合同也约定以通知入伙作为房屋交付的时间依据。 原告认为，根据规定，物业服务公司与开发商之间签订的《前期物业管理服务合同》对商品房买受人即两被告具有约束力。本案《商品房买卖合同》附件四双方约定房屋的交付使用是自通知入住起算，即2013年10月7日。两被告没有占有讼争房屋，是因为两被告及开发商之间有纠纷，交房条件已经满足，房屋未交接原因在于两被告。房屋交接是两被告与开放商之间的商品房买卖合同关系，如是开发商的责任，两被告应向开发商追责，不应以此抗辩物业服务费缴纳。房屋交付时间不单纯以转移占有为时间点，最高院关于审理商品房买卖合同中规定当事人有约定按约定。 本院经审查认为，两被告提供的证据1，系其与福建惠安建筑业投资有限公司之间的纠纷，两被告与福建惠安建筑业投资有限公司之间的（2014）惠民初字第4169号、第4170号、第4171号、第4172号、第4173号和第4174号商品房预售合同纠纷六个案件，本院已经查明并认定双方未能顺利进行涉讼房屋交接的原因系双方对涉讼房屋是否符合交房条件等方面存在纠纷所致，故对两被告举证主张的事实不予认定。证据2，系两被告与福建惠安建筑业投资有限公司之间的交房反馈，该证据不足以证明两被告举证主张的原告提供的物业服务不合格，物业被占用这一事实。福建惠安建筑业投资有限公司于2013年10月7日通知两被告自2013年10月9日至2013年10月19日期间办理房屋验收交接手续，根据《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务协议》第三条第2款约定：“物业管理服务费从房屋交付使用（即通知入住）之日起计收。”和《商品房买卖合同》第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同已入伙。”可以综合认定如下事实：两被告最迟应于2013年10月19日办理房屋验收交接手续，因其未予办理，故于2013年11月19日起视为已入伙，物业服务费应自2013年11月19日起开始交纳。两被告主张物业服务费应自2017年7月20日涉讼房屋实际交付之时起计付，与双方约定相悖，理由依据不足，不予采纳。 综上事实，本院认为，原告提供的《前期物业服务协议》，两被告签字确认，且在业主委员会成立之前，由开发商选聘前期物业服务企业对小区进行管理，是合法的，也是对全体业主有益。因此，本案原告与两被告之间的物业服务合同关系，合法有效，依法受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行相应的义务。原告作为两被告房产的物业管理服务单位，已依约提供相应的物业管理服务，但两被告未能履行支付物业管理服务费用的义务，应承担相应的民事责任。原告请求两被告支付自2013年10月8日起的物业服务费，不予全部支持，应按2.4元/平方米/月×496.6平方米的标准支付自2013年11月19日起的物业服务费共计169871.71元｛其中2幢1层101号房至2015年12月14日止计8967元（360.7元/月×24.86个月）；2幢1层101号房至2017年7月31日止计6975.24元（157.1元/月×44.4个月）；2幢4层SC1号房至2017年7月31日止计24810.72元（558.8元/月×44.4个月）；2幢4层SC2号房至2017年7月31日止计45065.11元（1014.98元/月×44.4个月）；2幢5层SC1号房至2017年7月31日止计31137.72元（701.3元/月×44.4个月）；2幢5层SC2号房至2017年7月31日止计52915.92元（1191.8元/月×44.4个月）｝。原告请求两被告按日万分之五支付每月应付未付的物业服务费违约金，不予全部支持，调减按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付自逾期支付之日起的违约金。根据双方签订的《前期物业服务协议》第三条第3款和第七条第4款的约定，结合《前期物业管理服务合同》第七条第3款的约定，酌情确定两被告每月应支付的物业服务费为物业服务费产生的次月15日前，故两被告应支付违约金的起算时间为逾期支付之日即应支付未付物业服务费的该月16日起算。两被告主张福建惠安建筑业投资有限公司未经过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，原告未具备承担涉讼小区的物业管理业务的资质，且于2016年4月19日才取得三级资质等级证书，故双方签订的前期物业服务协议无效，因原告系具有从事物业管理活动的企业，且在履行物业服务合同期间已取得三级资质等级，《物业管理条例》第二十四条的规定系管理性强制规定并非效力性强制规定，鉴于此，两被告主张双方签订的前期物业服务协议无效，理由根据不足，不予采纳。鉴于业主接受物业管理服务以及物业管理费是持续发生的，其诉讼时效尚未开始计算，应自原告于2017年6月28日向两被告发出律师函催讨之日起算，故本案不存在超过诉讼时效，两被告辩称本案部分物业服务费超过诉讼时效期间，依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告周遵煌、陈燕应在本判决生效之日起十日内共同支付原告泉州市康茂物业管理有限公司物业服务费169871.71元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付至支付之日止的违约金（其中2幢1层101号房的违约金以144.28元为基数自2013年12月16日起算，以360.7元为基数自2014年1月16日起算，以360.7元为基数自2014年2月16日起算，以360.7元为基数自2014年3月16日起算，……以360.7元为基数自2015年12月16日起算，以165.92为基数自2016年1月16日起算；2幢1层101号房、2幢4层SC1号房、2幢4层SC2号房、2幢5层SC1号房、2幢5层SC2号房的违约金以1449.6元为基数自2013年12月16日起算，以3624元为基数自2014年1月16日起算，以3624元为基数自2014年2月16日起算，以3624元为基数自2014年3月16日起算，……以3624元为基数自2017年8月16日起算）。 二、驳回原告泉州市康茂物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4730元，减半收取2365元，由原告泉州市康茂物业管理有限公司负担365元，被告周遵煌、陈燕负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄桂德 二〇一七年九月十三日 书记员  柳云凤 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。