福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0503民初6381号 原告：马俊，男，1982年1月16日出生，汉族，住陕西省南郑县。 原告：杜丽芬，女，1981年7月25日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：杨萍，福建泉中律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：林进辉，福建泉中律师事务所律师。 被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区法花村水木春天1期店面售楼部，统一社会信用代码：91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王华，女，1977年6月5日出生，汉族，住南京市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李峰，男，1961年4月2日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该公司副总经理。 原告马俊、杜丽芬与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马俊、杜丽芬委托诉讼代理人林进辉、被告中超公司的委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马俊、杜丽芬向本院提出诉讼请求：1.判令中超公司支付马俊、杜丽芬自2014年7月1日起至2016年4月7日止按总购房款日万分之一的标准计付的逾期交房违约金51650.8元；2.判令中超公司支付马俊、杜丽芬自2016年7月7日起至实际办妥产权证之日止按总购房款日万分之一的标准计付的逾期办证违约金；3.判令中超公司履行办证义务，将马俊、杜丽芬的办证材料送至泉州市不动产登记中心办理产权登记手续；4.判令中超公司退还多收取的专项维修资金2323元；5.判令中超公司退还测绘费用200元；6.判令中超公司赔偿马俊、杜丽芬入户门改造费用3000元。庭审过程中，马俊、杜丽芬当庭变更第二项诉求：判令中超公司支付马俊、杜丽芬自2016年7月7日起至2017年2月16日止按总购房款日万分之一的标准计付的逾期办证违约金，并撤回第三项诉求。事实与理由：2013年4月29日，马俊、杜丽芬与中超公司签订《商品房买卖合同》，双方约定马俊、杜丽芬向中超公司购买其开发预售址在丰泽区，价款799548元。合同约定，中超公司应于2014年6月30日之前将符合合同第八条的交房条件的商品房交付给马俊、杜丽芬使用；中超公司应于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。合同签订之后，马俊、杜丽芬支付购房首付款249548元，剩余部分购房款双方约定以银行按揭贷款形式支付。但是，马俊、杜丽芬在向银行办理按揭贷款手续时，被银行告知因中超公司将诉争地块早已抵押与第三人，银行无法放款。2016年4月7日，经双方协商办理交房手续。至此，中超公司已逾期交房646日；逾期办证31日。马俊、杜丽芬认为，按照《商品房买卖合同》第十二条的约定中超公司应保证在向马俊、杜丽芬支付时该商品房没有中超公司设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷；因中超公司原因造成该商品房不能按时办理合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由中超公司承担全部责任。中超公司未告知马俊、杜丽芬所售商品房已设定抵押权，与马俊、杜丽芬签订《商品房买卖合同》，已经构成民事欺诈，根据合同第九条的约定，中超公司应按日向马俊、杜丽芬支付已付款万分之一的违约金。由于中超公司预售商品房土地用于抵押，马俊、杜丽芬无法向银行按揭贷款，支付剩余部分的购房款，按照合同第十二条的约定，因此产生的全部责任由中超公司承担。据此，马俊、杜丽芬要求按照总购房款计付逾期交房违约金，即自2014年7月1日起至2015年4月7日止按总购房款日万分之一的标准计付逾期交房违约金51650.8元；支付自2016年7月7日起至实际办妥产权证之日止按购房款日万分之一的标准计付逾期办证违约金。同时，中超公司要求马俊、杜丽芬缴纳代办费300元、图纸费用200元。马俊、杜丽芬为尽早取得权属证书，缴纳了上述费用。其次，根据《福建省物价局关于房地产测绘收费的通知》（闽价房（2008）245号）文件的通知，新建房屋的测绘费用由房地产开发企业交纳，并计入建房成本，不得向房屋买受人收取测绘费用。中超公司要求马俊、杜丽芬支付图纸费用200元，没有依据，应当退还。另外，中超公司交付给马俊、杜丽芬的商品房的入户门存在设计上的缺陷，致使入户门与相邻房屋入户门同时开启时存在重叠、碰撞的现象，给马俊、杜丽芬的生活通行造成不便，且存在安全隐患。为此，马俊、杜丽芬多次要求中超公司整改，时至今日中超公司拒不整改。故，马俊、杜丽芬诉求中超公司赔偿马俊、杜丽芬入户门改造费3000元。 中超公司辩称，第一，根据合同约定，中超公司不存在逾期交房的情况，故无需承担逾期交房违约的责任。因气象、市政原因，中超公司可以延期交房；第二，中超公司不应向马俊、杜丽芬支付逾期协助办证违约金，因马俊、杜丽芬及政府原因导致的未能办证的情形，中超公司不承担逾期办证的违约责任。第三，马俊、杜丽芬未按合同约定付清购房款已构成违约，延期付款的时间中超公司可以顺延交房；第四，马俊、杜丽芬未按合同约定、国家约定按时缴足公共维修基金，中超公司可以顺延交房。第五，测绘费是代收代办，应由马俊、杜丽芬自行承担。第六，中超公司不应承担入户门改造的费用。中超公司严格按照图纸施工，且马俊、杜丽芬签订合同时已经知晓并认可所购房屋的户型、结构等。 本院经审理认定事实如下：中超公司于2012年3月31日在中超水木春天A2地块的国有建设用地使用权上设立抵押权，并于2016年3月9日解除上述抵押。马俊、杜丽芬与中超公司于2013年4月29日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定马俊、杜丽芬向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块3号楼3101号商品房，房屋总价款为799548元。合同第四条第4款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1.除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2.专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第六条第3款约定付款方式及期限：“……其他方式：按揭1.2013年4月29日前签约时支付30%房价款，计人民币249548元；2.达到银行按揭条件后支付70%房价款为银行按揭款，计人民币550000元”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2.施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3.中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第十八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾零万捌千玖百柒拾肆元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上……”合同附件六《合同补充协议》第二条约定：“1.买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2.买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄方式送达的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投递之日起即视为应送达，买受人自行承担不能送达之后果）……”；第三条第（二）项第1点约定：“……（1）买受人按第六条第3种方式付款的，买受人应在该商品房达到按揭条件后（以住房和城乡建设局、银行认定为准）三十个工作日内办妥贷款手续……”；第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房”；第六条约定：“……2.在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”；第七条约定：“1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”前述《商品房买卖合同》于2013年6月4日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，马俊、杜丽芬依约支付首付款249548元并依约向银行申请按揭贷款，但由于诉争房屋未达到银行按揭条件（诉争房屋所在3号楼由中超公司抵押给他人），故未能成功申请按揭贷款；2016年3月9日，诉争房屋所在3号楼办理国有土地抵押权注销登记，诉争房屋达到银行按揭条件，马俊、杜丽芬在接到中超公司通知后依约重新申请按揭贷款，剩余购房款55万元于2016年3月18日支付。诉争商品房于2016年4月7日实际交付，同日，马俊、杜丽芬依约缴纳专项维修资金11217元。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司向上述合同载明的联系地址给马俊、杜丽芬邮寄上述《通知书》，并于次日送达马俊本人。2016年12月7日，马俊、杜丽芬与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》，并支付图纸测绘费用200元给中超公司。 另，本院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年4月29日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计44天。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方的争议焦点在于：1.本案中超公司是否存在可顺延交房的情形，若存在，天数如何确定；2.逾期办证是否是由于中超公司原因所致，若确系其原因，其所应当承担的逾期办证违约金应当如何确定；3.马俊、杜丽芬要求中超公司退还专项维修资金2323元、测绘费用200元，并赔偿入户改造费用3000元有无事实和法律依据？ 关于焦点一，本院认为，第一，关于天气原因，马俊、杜丽芬主张合同第八条约定的“中大暴雨”仅应认定为“大暴雨”，但结合合同约定的文意及雨量等级的分类，应当认定为中雨及以上的天气。双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数44天，故中超公司可顺延至2014年8月13日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月13日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月13日交房。第二，关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，形成完整的证据链，可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收，并且诉争楼盘因天气原因交房时间可顺延至2014年8月13日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。第三，关于购房款的支付，合同约定马俊、杜丽芬应在该商品房达到按揭条件后三十个工作日内办妥贷款手续，中超公司于2016年3月9日解除诉争房屋所在地块的抵押，该商品房方才达到按揭条件，后马俊、杜丽芬于2016年3月18日即合同约定的付款期限内办妥贷款手续，完成付款义务，且马俊、杜丽芬在交房及合同约定的办证期限届满前已履行全部付款义务，中超公司据此要求行使后履行抗辩权而主张应顺延交房时间的抗辩事由已经消除，故对该辩解不予采纳。结合前述分析，根据合同约定，中超公司可顺延至2015年1月16日交房。前述中超公司于2016年4月7日完成交付义务，其所应当承担的逾期交房违约金应当计付自2015年1月17日至2016年4月7日，故中超公司实际逾期交房的天数为447天。 关于焦点二，本院认为，第一，诉争商品房于2016年4月7日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给马俊、杜丽芬。如因中超公司原因，马俊、杜丽芬不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向马俊、杜丽芬支付违约金，故中超公司应自2016年7月7日起支付逾期协助办证违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期办证违约金的截止时间。合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2.在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即马俊、杜丽芬将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知马俊、杜丽芬办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日，中超公司向马俊、杜丽芬邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该通知书于2016年11月19日送达，至此中超公司已完成通知办证义务，其应当承担的逾期办证违约金应当计付自2016年7月7日至2016年11月19日，故中超公司实际逾期办证的天数为136天。 关于焦点三，关于专项维修资金的缴纳，本院认为，中超公司仅是代收公共维修资金，虽然在《商品房买卖合同》中约定，中超公司代收的专项维修资金为8974元。根据《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条的规定，诉争房屋应缴纳的专项维修资金为112.17㎡×100元/㎡=11217元。在2016年4月7日，马俊、杜丽芬自愿缴纳专项维修资金11217元，中超公司亦已经收取，即视为原、被告双方对于中超公司代收专项维修资金事项另行约定，且已经履行完毕。而马俊、杜丽芬缴纳的专项维修资金11217元，亦未超过其应交专项维修资金的数额。故中超公司无需退还马俊、杜丽芬于2016年4月7日缴纳的专项维修基资金。关于测绘费用200元，根据《福建省物价局关于规范房地产测绘收费的通知》第五条的约定，新建房屋测绘费用由房地产开发企业或建设单位交纳，并计入建房成本，任何单位不得向房屋买受人收取测绘费用，中超公司以代收代付测绘费用为由向马俊、杜丽芬收取图纸测绘费用200元，缺乏法律依据，现马俊、杜丽芬要求中超公司退还收取的图纸测绘费用200元，合法有据，予以支持。关于入户门改造费用3000元，本院认为，不动产房屋的作用系用于居住，故其设计不应当影响业主的居住、使用和通行，且应保证安全。诉争房屋的入户门与相邻房屋的入户门在开启时存在重叠、碰撞，对业主的通行、生活造成影响，并存在安全隐患，马俊、杜丽芬为了避免安全隐患，也为了相邻业主的生活、通行便利，对入户门进行改造，合理合法。故中超公司应赔偿马俊、杜丽芬因改造入户门而产生的合理费用。 综上，本院认为，马俊、杜丽芬与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。一、关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付马俊、杜丽芬使用，如逾期交房超过180天，则应按日向马俊、杜丽芬支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2016年4月7日将诉争商品房交付给马俊、杜丽芬，已构成违约，应依约向马俊、杜丽芬支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数44天，中超公司就风雨天仅可顺延至2014年8月13日交房。另，中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，而中超公司于2016年4月7日完成交付义务，故中超公司实际逾期交房的天数为447天。关于计付逾期交房违约金的基数，合同已经明确约定该违约金系以“已付款万分之一”按日计付，根据马俊、杜丽芬实际支付购房款的情况，在中超公司应当承担逾期交房责任的期间即2015年1月17日至2016年4月7日，其中2015年1月17日至2016年3月17日（426天）以已付购房款为249548元为基数，马俊、杜丽芬主张若以其已付购房款作为计付违约金基数则不足以弥补中超公司逾期交房给其造成的租金损失，但其提供的证据不足以证明其实际损失，从而无法证明约定的违约金低于造成的损失，故对马俊、杜丽芬该主张不予采纳，应以其实际已付购房款作为计算违约金的基数，其中2016年3月18日至2016年4月7日（21天）以已付购房款697585为基数，故中超公司依约应支付给马俊、杜丽芬逾期交房违约金249548×0.0001×426＝10630.74元以及799548×0.0001×21=1679.05元，合计12309.79元。对马俊、杜丽芬诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。二、关于逾期办证违约金。依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使马俊、杜丽芬未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向马俊、杜丽芬支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司于2016年11月19日履行完毕办证的义务，依约应支付给原告自2016年7月7日至2016年11月19日的逾期办证违约金，故中超公司应该支付给马俊、杜丽芬的逾期办证违约金为799548×0.0001×136＝10873.85元，对马俊、杜丽芬主张中超公司支付逾期办证违约金的合理部分，予以支持。三、关于专项维修资金、测绘费用及入户门改造费用。中超公司与马俊、杜丽芬于实际履约过程中对专项维修资金重新达成一致意见进行变更，专项维修资金按每平方米100元的标准收取，马俊、杜丽芬要求中超公司退还专项维修资金缺乏依据，不予支持，中超公司收取图纸测绘费用200元，缺乏法律依据，现马俊、杜丽芬要求中超公司退还收取的图纸测绘费用200元，予以支持。中超公司应赔偿马俊、杜丽芬因改造入户门而产生的合理费用，现马俊、杜丽芬要求中超公司支付其因改造入户门而产生的费用3000元，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告马俊、杜丽芬逾期交付址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块3号楼3101号商品房的违约金12309.79元； 二、被告福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告马俊、杜丽芬逾期办理址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块3号楼3101号商品房逾期办理权属登记违约金10873.85元； 三、被告福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还图纸测绘费用200元给原告马俊、杜丽芬； 四、被告福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告马俊、杜丽芬因改造入户门而产生的合理费用3000元； 五、驳回原告马俊、杜丽芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1203元，由原告马俊、杜丽芬负担626元，由被告福建中超实业有限公司负担577元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  付莉苹 代理审判员  林娟美 代理审判员  胡彩云 二〇一七年九月二十日 书 记 员  倪淑玲 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。