贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初1853号原告：彭德顺，男，1985年9月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告：杨小珍，女，1990年2月24日出生，侗族，住址同上。以上两原告的委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈正伟，贵州群众律师事务所律师。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司住所：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。法定代表人：李亿红，公司董事长。委托代理人（特别授权代理）：易娜娜，公司员工。原告彭德顺、杨小珍与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭德顺、杨小珍的委托诉讼代理人陈正伟，被告嘉友公司的委托诉讼代理人易娜娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭德顺、杨小珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房产证，并支付原告延期办理转移登记违约金15000元（截止2016年5月1日），之后按照银行计收同期逾期贷款利率赔付直至办理转移登记日止；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于乌当区××号绿湾国际房屋一套，合同第二十二条约定以及补充协议约定，被告方应当于房屋交付之日起600个工作日内办理交付房屋产权证书，被告交付房屋后，一直未交付产权证书，并且被告拒绝支付违约金。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告嘉友公司辩称，1、原告所诉请的事实不清，证据不足，也没有法律依据来支持其诉讼主张；2、原告于2013年7月1日购买我公司开发的绿湾国际B4栋2单元13楼1号房产，与答辩人签订了《个人购房借贷拘押/担保合同》，补充协议第5.4条规定：“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。原告在付清全款后，答辩人于2013年7月26日将合同标的物交付原告使用。按合同约定的答辩人应在2015年11月21日申请该商品房的初始登记，但因施工单位在工程竣工并交付后拒不交付工程竣工资料，致使答辩人无法按期到政府有关部门办理商品房的初始登记，直到2016年1月11日才完成了初始登记手续。原告诉请的15000元违约金和后期的同期银行贷款利率，是没有事实和法律依据的。原告与答辩人在2013年7月1日签订的合同约定：1、办证时间是在商品房交付之日起600个工作日，按此计算时间为2015年11月21日；2、答辩人的协助办证义务是提交申请该商品房所有权初始登记的资料；3、非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。造成前期迟延办理初始登记的原因完全是建筑单位拒不移交竣工资料所造成，有法院判决做证明。2016年1月5日答辩人就提交了办理所有权初始登记的资料，同月11日就完成该商品房的所有权初始登记，并将相关办证资料移交办证机关办理房产证，后因政府开始进行不动产的登记，需要将原来的房产证和土地使用证合并统一办理而延误了办证时间，因此答辩人不应该承担任何违约责任。为此，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告彭德顺、杨小珍提交了如下证据:1、身份证，证明原告主体资格；2、《商品房买卖合同》及《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，证明合同约定的权利义务；3、购房发票，证明原告已支付了全部购房款；4、代办费收据，以证明房产权由被告代办并且原告已支付了代办费；5、契税、维修基金支付收据，证明原告已经支付了办理产权证的其他费用；6、被告出具的《关于乌当区绿湾国际小区业主诉求落实承诺函》，以证明无法办理产权转移登记是因被告未向政府部门缴纳维修基金及契税。被告嘉友公司提交了如下证据：1、贵州省高级人民法院（2014）黔高民初字第8号民事判决书及中华人民共和国最高人民法院（2016）最高法民终414号民事判决书各一份，用以证明延期办理房产证是由于施工方原因造成；2、商品房销售现房证明书，用以证明其已于2015年12月15日完成了商品房所有权初始登记；3、业主提交办证资料登记表。经当庭质证，原告对被告提供的证据4不持异议。原告认为被告提供的证据1与本案无关联性、证据2无法核实真实性；证据3系复印件而不予认可。被告对原告提供的证据均不持异议，但认为原告提供的证据6不能达到原告的证明目的。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下；被告提供的证据1系人民法院已发生法律效力的裁判文书，原告未否认被告提供的证据2的真实性，故本院对上述证据的证明效力予以确认，作为定案依据。对于被告提供的证据3，因缺乏客观性，故本院对其证明效力不予确认。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：原告彭德顺、杨小珍与被告嘉友公司于2011年6月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告以443908元将其开发的位于贵阳市乌当区××号绿湾国际B4栋2单元13层1号住宅房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记……”，该合同附件十二《补充协议》第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……5.3、双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。5.5、双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话直接通知买受人，买受人认可出卖人电话直接通知当日办理产权登记的信息已关达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间内办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”。合同签订后，原告按约支付了房款443908元，被告于2013年7月26日将房屋交付原告入住，被告并收取了原告产权代办费、产权登记费、维修基金及印花税等费用。2016年1月11日，被告取得乌当区××号绿湾国际B3幢《商品房销售现房证明书》，涉案房屋至今未取得房屋产权证书。庭审中，原告变更其诉讼请求第一项为：“判令被告为原告办理房产证，并支付原告延期办证违约金15000元（截止2016年5月1日），之后按照银行计收同期逾期贷款利率赔付直至办理产权登记止”。同时查明：2014年，被告嘉友公司因与承建方贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司就工程结算及施工资料移交等问题产生纠纷，向贵州省高级人民法院提出诉讼。2016年4月12日，贵州省高级人民法院作出（2014）黔高民初字第8号民事判决，该判决第三项为：“三、贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司依法向贵州嘉友房地产开发有限责任公司交付贵州嘉友绿湾国际花园D1栋、B1-B4栋全部施工资料”，判后，贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司不服判决，提出上诉。2016年6月24日，中华人民共和国最高人民法院作出（2016）最高法民终414号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应为原告办理房产证；2、被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金。对于第一个争议焦点，双方在合同中已明确约定：商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，被告向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由其提供的资料。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。房屋产权是否具备产权性质及发证，依法属于房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商需要履行的是协助义务。因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。故原告诉请由被告为其办理房地产权属证书，理据不足，本院不予支持。但产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，被告仍应履行其协助义务，即应将原告办理房屋所有权证须由被告提供的资料完全向登记机关提供。对于第二个争议焦点，双方在合同中进行了约定，即出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2013年7月26日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年12月11日前办理产权登记备案手续。本案中，被告未提交相关证据证明其办理产权登记备案的具体时间，根据贵阳市乌当区住房和城乡建设局于2016年1月11日向被告颁发《商品房销售现房证明书》，本院推定该时间为涉案房屋的产权登记备案时间，因此，被告办理产权登记备案的时间已超出合同约定的范围。对于被告提出延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而本案《商品房买卖合同》亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延办证的违约金。关于原告未按期取得权属证书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2015年12月11日前办理产权登记备案手续而未办理，应从2015年12月12日开始起算。对于止算日期，从双方在合同中约定的是出卖人负有报备义务，并未约定出卖人负有办证义务。而《合同补充协议》亦未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，且办证并非被告的法定义务。因此，被告于2016年1月11日对涉案房屋办理产权登记备案后，即履行了合同约定义务，应以此时间作为止算日期。故被告嘉友公司应当向原告支付自2015年12月12日起至2016年1月11日止共计29天的违约金。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案《商品房买卖合同》中对此没有约定违约金，根据上述法律规定，对原告以违约金每日按已付房价款的0.0001即万分之一计算的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，本院予以支持，对被告应向原告支付的违约金计算为：443908元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×29（违约天数）=1287元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告彭德顺、杨小珍违约金1287元；二、驳回原告彭德顺、杨小珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担50元，由原告彭德顺、杨小珍负担38元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一七年九月二十日书记员  冯贵荣