辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9150号上诉人（原审被告）：张秋玲，女，1979年9月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区新明街1-5号1门。法定代表人：王经山，该公司董事长。委托诉讼代理人：于贺，男，1987年4月17日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省宽甸满族自治县。上诉人张秋玲因与被上诉人泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“益华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张秋玲上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判或予以调解；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、物业管理条例规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应的责任并承担前期物业费用。而我方没有收到书面的交付通知，我方无需承担物业费；二、物业公司的物业服务不到位。从2014年到2018年期间，物业公司根本没有提供物业服务。案涉房屋漏水，园区存在道路泥泞，垃圾清运不及时，电线裸露、车辆任意停放等等问题。益华物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。益华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年3月19日至2018年12月31日物业管理费3,273.2元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月1日，原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为益华?御才湾小区提供物业服务，物业服务费用为每月每平方米2元。2015年3月19日，被告张秋玲办理了房屋入住手续缴纳了物业服务费用1176元，接收了其购买的益华?御才湾小区2号楼2单元6层1号，建筑面积为49平方米的房屋。此后，被告未再交纳物业服务费用，原告多次催要未果，诉至法院。2015年3月19日，办理入住手续时被告张秋玲签署了《业主临时管理规约》、《益华御才湾小区业主治安、消防安全责任书》及《益华?御才湾小区签收回执》，其中签收回执写明“我已收到泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司发放的业主手册一册，内有益华?御才湾物业服务中心针对《益华?御才湾小区前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《业主治安消防安全责任书》等相关告知”。另查明，涉案房屋尚未取得房屋竣工验收合格的手续。沈阳市浑南区城建局受理了业主对开发单位未取得竣工验收合格手续擅自向业主交付房屋的投诉，并对开发单位的此违法行为进行立案处罚，同时开发单位表示，如果业主有违约金方面，开发商同意按照合同进行执行。2017年11月16日，因涉案小区开发单位擅自使用未经检验的电梯，沈阳市浑南区市场监督管理局作出浑南市质监（2017）益华集团行政处罚决定书014号，对开发单位进行处罚。一审法院认为，原告与益华御才湾小区开发单位益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违背法律法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，原被告双方均应履行合同约定的义务。原告依约提供了物业服务，被告应按合同约定交付物业费用。被告抗辩小区内存在有泥泞路段下雨天难以通行、垃圾遍地等问题，并向法庭提交了照片等证据，经法官现场勘查，被告抗辩的部分问题小区内的确存在，且原告诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了类似抗辩，由此可认定原告在园区内的服务不能获得业主基本认可，属于未完全履行合同义务，物业费收取标准应予降低，本院认为可按被告拖欠物业费用总额的百分之八十收取为宜。关于被告已交纳的1,776元物业费服务费用的对应期间，虽然原、被告向法庭提交的收款收据未载明收费期间，但原、被告庭审中均认可，该费用系一年物业服务费，该主张亦符合行业惯例，故本院认为该1,776元物业服务费用系2015年3月19日至2016年3月18日的费用，被告自2016年3月19日至2018年12月31日共计欠费33.5个月，被告房屋面积49平方米，故被告应向原告交纳物业服务费用2,626.4元（2元×49平×33.5个月×80%）。被告辩称，涉案房屋尚未经建设行政主管部门综合验收，依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定前期物业服务费用应由建设单位承担。本院认为，该条例自2018年2月1日起才开始施行，对2018年2月1日前的收取物业服务费用的行为不具备溯及力，且该第四十四条第二、三款亦明确规定，已交付业主的物业，物业服务费用，由业主承担。现被告已接受涉案房屋，原告亦提供了物业服务，被告应缴纳物业服务费用，被告的该抗辩无事实和法律依据本院不予支持。被告辩称，原告与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未经招投标程序，应属无效。本院认为，《物业管理条例》第二十四条虽规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但该条例第五十七条同时规定，未通过招投标方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。由此可知，违反招投标方式选聘物业服务企业的应由行政机关给予相应处理，且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条也没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴，故对被告的该抗辩本院不予支持。被告辩称，原告并未向其提交过《前期物业服务合同》，其对物业收费标准亦不知情。本院认为，原告向法庭提交的业主入住收费单有被告签名，该收费单对物业服务企业及物业服务费用收费标准均有明确记载，被告对该收费单上的签字提出异议，但其并未向法庭申请笔迹鉴定，对该收费单的真实性、合法性本院予以认可，依据该收费单，对被告的该抗辩本院不予支持。被告辩称，涉案园区自2018年起才享有物业服务，但其并未提交证据对该主张予以证实，且该主张亦不符合日常惯例，原告向法庭提交的系列入住文件，可证明自被告2015年3月19日接收房屋起，原告即已进驻涉案小区提供物业服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《物业管理条例》第五十六条，《辽宁省物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张秋玲于本判决生效之日起十日内给付原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司2016年3月19日至2018年12月31日的物业管理服务费2,626.4元；二、驳回原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张秋玲承担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据。上诉人向法庭提交收费通知复印件三张、公告复印件一份，证明被上诉人减免了2016-2017年的物业费。被上诉人对该证据的质证意见：对真实性均没有异议，但是不能证明上诉人的主张。因为该收费通知的内容是附条件的，只有在2018年12月15日前交纳2018年的物业费，其前期的物业费才全部予以减免。上诉人不符合该情况，其并未交纳物业费。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，因物业公司通过与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》取得了涉案小区的物业管理服务权利，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同效力及于包括上诉人在内的已经办理入住手续的全体业主。物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供了物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为案涉园区的业主，办理入住手续并享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判令上诉人继续履行缴纳物业费的义务并无不当。关于上诉人提出案涉园区至今尚未经建设行政主管部门综合验收，尚不具备向物业买受人办理物业交付手续，故对应的前期物业服务费应由建设单位承担的上诉主张，本院认为，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额承担。而本案中，无论开发建设单位是否存在违规交房的情形，但均因开发建设单位已实际交付案涉房屋，上诉人认可并接收房屋，且物业公司已为园区提供物业服务管理，故上诉人不能以此为由拒绝交纳物业费，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其不交纳物业费的原因系案涉房屋开裂长毛，漏水漏雨，面积存在误差等上诉主张，本院认为，因上诉人所反映的上述问题，均属房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，上诉人可就此问题向开发商主张权利。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。关于上诉人提出其所在园区于2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，且物业服务均未达到前期物业服务合同约定的质量标准的上诉主张，本院认为，一方面，虽上诉人向法庭提园区照片等证据材料，用以证明园区物业服务未到达合同约定标准，但因照片所反映的问题均是2018年以后园区存在的问题，而无法反映出被上诉人此次诉请物业费期间内的园区实际服务管理情况；另一方面，经一审法官对案涉小区现场勘查并结合上诉人提供的园区现场照片等证据材料，能够证明上诉人所提出的上述部分问题确实存在，且物业公司诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了类似抗辩，由此可认定物业公司在园区内的服务不能获得业主基本认可，属于未完全履行合同义务。鉴于此，一审法院根据物业公司实际履行合同情况，酌定上诉人按80%的折扣支付物业费并无不妥。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，张秋玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张秋玲负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年八月十三日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。