湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3437号上诉人（原审被告）：武汉市隆汇祥置业有限公司，住所地武汉市黄陂区李家集街李集街村陈家岗29号。法定代表人：高登飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓朝全，湖北卓力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚，湖北卓力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅洪，男，1967年3月12日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：方洲，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉市隆汇祥置业有限公司（以下简称隆汇祥公司）因与被上诉人梅洪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初3263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。隆汇祥公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或按市场价计算房屋价值；一审、二审诉讼费由梅洪承担。事实和理由：1.黄陂前川街粮食汽修旧城改造指挥部应作为当事人参加诉讼；2.梅洪执意要求坐东朝西方向还建，致使还建房无法交付，客观上无法达到梅洪的目的，不是隆汇祥公司的责任，隆汇祥公司仍然同意按合同约定面积履行还建义务；3.一审不应按照46295元计算商铺价值，应按照目前市场价认定商铺价值。梅洪辩称，隆汇祥公司在涉案商铺还建交付时，拒不按协议约定的地址还建商铺，并将本属于梅洪所属地址的还建商铺给他人，存在违约，应承担违约责任。按照备案价计算隆汇祥公司应承担的赔偿责任是市场价值相符，一审认定无误，请予以维持。梅洪向一审法院起诉请求：1.判令隆汇祥公司继续履行房屋拆迁协议，向梅洪交付位于武汉市黄陂区前川百锦街西面邻街的商铺48.6平方米；如不能交付，则按该商铺备案价（根据武汉市房管局查询的房屋商铺备案均价为每平方米46295元）的标准赔偿梅洪2249937元；2.隆汇祥公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2002年，梅洪取得位于武汉市黄陂区前川百锦街2号（临街）面积48.6平方米的房屋所有权；2011年依法取得该房屋的土地使用权。2013年7月15日，隆汇祥公司经工商行政管理机关登记，依法成立。其经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。2013年12月8日，梅洪（被征收人、乙方）与隆汇祥公司（征收人、甲方）签订《房屋征收安置协议书》一份。该协议约定：乙方在拆迁范围内有房屋建筑面积48.6平方米（房屋权证号：20××76）、土地证号：（2011）第3573）转给征收方；甲方负责办理二证（土地使用证、房屋所有权证），超出原证载面积部分的办证费用由乙方自行承担；乙方在合同签订之日起7日内，将被征收房屋交付甲方组织拆除，乙方不得损坏房屋结构，不得擅自拆除房屋设施并将房屋所有权证一并交给甲方办理相关用地、建房手续；房屋征收还建标准为拆一还一；门面拆迁本着拆一还一、就地还建的原则，门面面积以房产证为准，还建门面由业主在被拆迁门面同区域内最好的地段进行摇号分配，还建门面定在第一栋一层、百锦街临街、坐东朝西，门面还建宽度不少于3.6米，乙方原有的48.6平方米的面积是无公摊的实际面积，甲方还建后的面积同样是无公摊。武汉市黄陂区人民政府前川街道办事处下设的黄陂区前川街粮食汽修旧城改造指挥部在梅洪与隆汇祥公司签订的《房屋征收安置协议书》上加盖公章。合同签订后，梅洪所有的位于武汉市黄陂区前川百锦街2号的48.6平方米的房屋被拆迁。2015年12月18日，隆汇祥公司依法取得位于黄陂区前川街××、××大道以北的“隆汇国贸中心商住楼”建设用地规划许可证，2016年1月25日，隆汇祥公司依法取得“隆汇国贸中心商住楼”土地使用权证，2016年5月26日，隆汇祥公司依法取得“隆汇国贸中心商住楼”建设工程规划许可证，2016年7月13日，隆汇祥公司依法取得“隆汇国贸中心商住楼”建筑工程施工许可证，2016年9月5日，隆汇祥公司依法取得“隆汇国贸中心商住楼”武汉市商品房预售许可证。隆汇祥公司开发建设的“隆汇国贸中心商住楼”工程竣工后，未按约定向梅洪交付还建商铺。为此成诉。一审另查明：隆汇祥公司开发建设的“隆汇国贸中心商住楼”工程，向武汉市黄陂区住房和城乡建设局申请的房屋住宅备案价格如下：第1、2栋1层（59）商号房屋每平方米价格为46088元；第1、2栋1层（2）商号、（53）商号、（54）商号、（103）商号、（104）商号房屋每平方米价格为46188元；第1、2栋1层（1）商号、（60）商号、（102）商号、（105）商号、（106）商号、（107）商号、（108）商号、（122）商号房屋每平方米价格为46388元。一审法院认为，隆汇祥公司业经工商行政管理机关登记，系依法成立的从事房地产开发、商品房销售等业务的公司。隆汇祥公司依法取得了“隆汇国贸中心商住楼”建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和武汉市商品房预售许可证。梅洪与隆汇祥公司签订的《房屋征收安置协议书》，名为征收安置协议，实际上是梅洪、隆汇祥公司双方之间签订的房屋拆迁补偿协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，梅洪履行了合同义务。隆汇祥公司在其开发的房屋建成后，应依合同约定向梅洪交付还建于“隆汇国贸中心商住楼”第1栋1层百锦街临街坐东朝西面积为48.6平方米的商铺。如不能交付商铺，则应按隆汇祥公司开发的“隆汇国贸中心商住楼”工程向武汉市黄陂区住房和城乡建设局申请的房屋住宅备案价格第1栋1层商铺每平方米平均46295元（取其商铺的均价）的价格，依法向梅洪支付房屋补偿款2249937元（46295元/平方米×48.6平方米）。综上所述，梅洪的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国国务院〈城市房屋拆迁管理条例〉》第二条、第二十二条、第二十三条之规定，一审判决：武汉市隆汇祥置业有限公司继续履行《房屋征收安置协议书》，于本判决生效之日起二十日内向梅洪交付位于武汉市黄陂区前川百锦街“隆汇国贸中心商住楼”第1栋1层百锦街临街坐东朝西面积为48.6平方米的还建商铺，如不能交付，则支付梅洪房屋补偿款2249937元。上述款项于本判决生效之日起三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，由武汉市隆汇祥置业有限公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，隆汇祥公司称其与商铺购买方存在返租的约定，收取的商铺租金返还购买房后，相当于实际只需花约一半的价格购买。本院认为，梅洪与隆汇祥公司签订的《房屋征收安置协议书》，实为房屋拆迁补偿协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该协议约定“还建门面定在第一栋一层、百锦街临街、坐东朝西，门面还建宽度不少于3.6米，乙方原有的48.6平方米的面积是无公摊的实际面积，甲方还建后的面积同样是无公摊”。隆汇祥公司应依约履行合同义务。梅洪要求坐东朝西方向还建，具有合同依据，隆汇祥公司如无法依约履行，则应承担违约责任。商铺备案价格通常可以反映商铺的实际价值，隆汇祥公司所称的返租情况，实质上是将商铺租金冲抵部分房款，不影响对商铺价值的认定。黄陂前川街粮食汽修旧城改造指挥部仅在《房屋征收安置协议书》上盖章，并非合同相对方，本案中亦不承担义务，亦非必要共同诉讼当事人，一审未将其列为当事人，并无不当。故对隆汇祥公司的上诉理由，本院均不予支持。综上所述，武汉市隆汇祥置业有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24800元，由武汉市隆汇祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年八月十四日书记员  阮小琴