福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0521民初3311号 原告（执行案外人）：陈永泉，男，1959年1月4日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：黄文龙，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王细丽，女，1948年4月8日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：经进丁，男，1948年6月21日出生，汉族，住惠安县，系被告王细丽的配偶。 委托诉讼代理人：经雅玲，女，1976年12月8日出生，汉族，住惠安县，系被告王细丽的女儿。 被告（被执行人）：庄细英，女，1961年4月12日出生，汉族，住惠安县。 被告（被执行人）：钱建军，男，1961年8月30日出生，汉族，住惠安县。 原告陈永泉与被告王细丽、庄细英、钱建军案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序，先后于2017年5月5日、5月23日公开开庭进行了审理。原告陈永泉的委托诉讼代理人黄文龙、被告王细丽的委托诉讼代理人经进丁、经雅玲到庭参加诉讼，被告庄细英、钱建军经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告陈永泉向本院提出诉讼请求：一、撤销惠安县人民法院作出的（2017）闽0521执异7号执行裁定书；二、终止对泉州市惠安县××镇××商城××＃××号店面（以下简称“涉讼店面”）的强制执行措施，并立即解除对该店面的查封；三、确认原告享有涉讼店面的所有权。事实与理由：2016年6月17日，惠安县人民法院对被告王细丽（申请执行人）诉被告庄细英、钱建军（被执行人）民间借贷纠纷一案作出（2016）闽0521民初3460号民事判决书，判决被告庄细英、钱建军应于本判决生效之日起十五日内共同偿还被告王细丽借款35万元及利息。该判决于2016年7月23日发生法律效力。被告庄细英、钱建军未按判决确定的期限履行还款义务，被告王细丽于2016年8月10日申请强制执行。执行中，惠安县人民法院于2016年12月21日作出（2016）闽0521执3004号之一执行裁定书，裁定并查封被告庄细英、钱建军址于泉州市惠安县××镇××商城××＃××号的店面。之后，原告立即对惠安县人民法院查封涉讼店面提出书面异议。惠安县人民法院于2017年3月20日作出（2017）闽0521执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为，原告系涉讼店面的所有权人，惠安县人民法院裁定驳回原告的执行异议申请错误。一、原告享有涉讼店面的所有权。原告与被告庄细英、钱建军于2016年3月26日签订的房产买卖合同，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告依据该合同的约定，已支付绝大部分的购房款（仅剩尾款2万元待办理过户手续时支付），被告庄细英、钱建军也于该合同签订当日，向原告移交涉讼店面的钥匙以及补偿安置协议书、房屋拆迁安置协议书等与涉讼店面有关的材料，即原告于合同签订当日已获得涉讼店面的实际控制权。因此，可以认定房产买卖合同已实际履行完毕，原告已取得涉讼店面。虽然涉讼店面的拆迁安置尚登记在被告庄细英、钱建军名下，但这是因为涉讼店面目前尚不具备办理产权证的条件，故产权无法变更登记在原告名下。为了弥补暂时无法办产权证的风险，被告庄细英、钱建军已于2016年3月29日在惠安县公证处办理关于过户涉讼店面手续的公证书。原告基于买卖合同的方式取得涉讼店面的物权应予以认定。二、（2017）闽0521执异7号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。1、原告已支付房产买卖合同的第一期购房款50万元。被告庄细英、钱建军分别于2015年7月17日、2015年11月12日向原告借款30万元、20万元，共计50万元。原告与被告庄细英、钱建军经协商一致，同意原告对被告庄细英、钱建军享有该50万元债权（借款）与被告庄细英、钱建军对原告享有的债权50万元（第一期购房款）相互抵消，该抵消行为没有违反《合同法》等法律法规的强制性规定，系合法有效。因此，原告与被告庄细英、钱建军的互负债务相互抵消后，可以认定原告已支付房产买卖合同项下的第一期购房款50万元。2、原告已支付房产买卖合同的第二期购房款106200元，有原告提供的汇款凭证足以证实。虽然汇款凭证没有备注付款用途，但是汇款时间、汇款金额完全符合房产买卖合同约定的第二期购房款支付时间和数额。在被告没有提供证据予以否认的前提下，从高度盖然性的证明标准来看，也应予以认定。故仅以该汇款凭证没有备注用途，来否认原告已实际支付第二期购房款106200元，缺乏事实依据。3、原告已合法占有涉讼店面。如上所述，被告庄细英、钱建军与原告签订房产买卖合同当日已向原告移交钥匙以及相关产权资料。被告庄细英、钱建军已向原告转移涉讼店面的实际控制权。同时，为便于原告日后办理涉讼店面的过户手续，被告庄细英、钱建军于2016年3月29日办理的公证书，亦可进一步证明被告庄细英、钱建军已实际向原告移交涉讼店面的事实。综上，原告系涉讼店面的所有权人，原告受让涉讼店面的行为符合相关法律的规定。 被告王细丽辩称，（2017）闽0521执异7号执行裁定书裁定驳回陈永泉的执行异议申请是正确的。一、原告对涉讼店面不享有所有权，最多也只有对该物权享有期待权，但尚未取得真正的物权，仍然是属于居于合同而产生的债权或债权请求权，目前涉讼店面仍登记在被告庄细英名下，未发生实际变更或者转让，根据《物权法》第十四条的规定，原告对涉讼店面尚未取得物权。二、原告与被告庄细英、钱建军签订的房产买卖合同是在双方明知被告庄细英、钱建军尚有其他巨额债务未能偿还的情况下，以涉讼店面抵消其尚欠原告全部债务的行为，该行为损害了其他普通债权人的合法权益，也应认定为无效。三、根据原告与被告庄细英、钱建军签订的房产买卖合同来看，原告在合同签订后并未实际支付50万元购房款，而转账支付的106200元没有注明付款用途，在其提出执行异议之前也没有得到被告庄细英、钱建军对该款项系用于支付涉讼店面购房款的书面确认。因此，原告所谓的已支付购房款证据不足，实际上是以房抵债，并非正常的房屋交易行为，且损害了其他债权人的合法权益。四、在执行异议程序中，原告除了提供房产买卖合同、转账单以及公证书外，并未提供交接店面通知书、补偿安置协议书、房屋拆迁安置协议书等店铺安置材料，这足以证明原告在提出执行异议之前尚未获得涉讼店面的实际控制权或者尚未取得可以进行房屋交易的主要证据资料。原告在执行异议中确认其于2017年3月10日起占有涉讼店面，该时间在法院查封涉讼店面之后，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第2项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的法律要件。原告主张已合法占有涉讼店面的理由依法不能成立。五、原告与被告庄细英、钱建军存在姻亲关系，被告庄细英的儿媳妇与原告之间是舅侄女关系，这也是为何原告与被告庄细英、钱建军会在被告王细丽起诉前不到一个月就签订了涉讼店面的买卖合同。综上所述，原告与被告庄细英、钱建军签订的房产买卖合同，实际上是以房抵债，且该行为损害了其他普通债权人的合法权益，应认定为无效；原告尚未取得涉讼店面的物权，当然不享有对涉讼店面的所有权。原告对本案涉讼店面提出的执行异议不符合相关法律的规定，（2017）闽0521执异7号执行裁定书裁定驳回陈永泉的执行异议申请是正确的，应予维持，原告的诉讼请求应予驳回。 被告庄细英、钱建军未作答辩。 经审理查明，本院于2016年4月22日立案受理被告王细丽诉被告庄细英、钱建军民间借贷纠纷一案，于2016年6月17日作出（2016）闽0521民初3460号民事判决：被告庄细英、钱建军应于本判决生效之日起15日内偿还被告王细丽借款35万元及利息[其中借款20万元自2015年12月16日起至还款之日止按年利率24%计算；借款15万元自2016年4月22日起至还款之日止，按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率（以不超过年利率6%为限）计算]。被告王细丽于2016年8月10日就该判决申请强制执行。执行中，本院于2016年12月21日作出（2016）闽0521执3004号之一执行裁定书，裁定并查封被告庄细英、钱建军所有的涉讼店面等财产，并于2016年12月28日查封和送达裁定书、协助执行通知书给相关部门。执行中，原告陈永泉于2017年3月10日向本院提出执行异议，本院于2017年3月20日作出（2017）闽0521执异7号执行裁定书：驳回陈永泉的执行异议申请。 以上事实，有原告提供的（2016）闽0521民初3460号民事判决书、（2016）闽0521执3004号之一执行裁定书、（2017）闽0521执异7号执行裁定书，以及双方当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本案双方当事人争议的焦点为：原告的诉讼请求应否得到支持的问题。 原告陈永泉认为，原告提出的执行异议符合法律规定，其诉讼请求应得到支持。一、原告与被告庄细英、钱建军签订的房产买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规规定，该合同签订时间在人民法院的强制执行之前。虽然涉讼店面还登记在被告王细丽名下，但是原告已经取得涉讼店面的实际控制权；原告与被告庄细英、钱建军虽然存在姻亲关系，但是并不存在恶意串通的行为。二、原告已经占有使用涉讼店面。三、原告已经支付了大部分购房款，只剩下余款2万元没有支付。四、涉讼店面为安置房，至今尚不能办理过户登记手续并不是被告导致。原告相应提供证据1即房产买卖合同、补偿安置协议书、交房通知、崇武西华北侧改建区域店铺安置计算单、西华北侧选房确认单、房屋拆迁安置协议书各1份，以此证明原告与被告庄细英、钱建军于2016年3月26日签订房产买卖合同，被告庄细英、钱建军将涉讼店面出售给原告。证据2即借条2份，以此证明被告庄细英、钱建军分别于2015年7月17日、2015年11月12日向原告借款30万元、20万元，合计50万元。证据3即汇款凭证1份，以此证明原告于2016年4月3日向被告庄细英、钱建军支付第二期购房款106200元。证据4即公证书1份，以此证明被告庄细英、钱建军为了便于涉讼店面过户进行公证，授权办理相关过户手续。证据5即涉讼店面钥匙照片、惠安县崇武镇君信房产中介所（以下简称“君信房产中介”）证明及企业信息各1份，以此证明被告庄细英、钱建军于2016年3月26日向原告移交涉讼店面控制权。证据6即申请证人曾某出庭作证，以此证明原告与被告庄细英、钱建军对涉讼店面的买卖真实有效。被告王细丽质证称：对证据1的真实性无异议，但无法证明双方签订房产买卖合同时移交补偿安置协议书、交房通知、崇武西华北侧改建区域店铺安置计算单、西华北侧选房确认单、房屋拆迁安置协议书。对证据2的真实性有异议，原告与被告庄细英、钱建军之间存在姻亲关系，可能存在恶意串通的情形。对证据3的真实性无异议，但无法证实该凭证的汇款用途。对证据4真实性无异议，但只能证实被告庄细英、钱建军委托案外人办理手续，对原告与被告庄细英、钱建军之间的房产交易不具有证明力。对证据5的真实性有异议，原告无法证明钥匙何时交付。从付款方式和合同签订形式来讲，原告与被告庄细英、钱建军是姻亲关系，根本不需要中介，君信房产中介出具的证明可能存在造假。证据6证人曾某的证言无法证明原告的主张。 被告王细丽认为，原告的诉讼请求应予以驳回。原告与被告庄细英、钱建军存在姻亲关系，双方之间签订的房产买卖合同违背诚实信用原则且原告并没有取得涉讼店面的实际控制权。被告王细丽相应提供证据7即“会仔单”3份、被告庄细英借款及“招会”收入的情况证明1份，以此证明被告庄细英在2015年至2016年3月间有还款能力，并不需要以房抵债。证据8即惠安县崇武镇小城镇综合改革建设试点工作指挥部惠崇指纪[2016]1号会议纪要、泉州市众益物业管理有限公司证明各1份，以此证明：1、泉州市众益物业管理有限公司是涉讼店面的物业管理公司；2、原告与被告庄细英、钱建军从物业公司通知交房起至今尚未到物业公司拿钥匙交房、交纳物业费、开通水电、办理业主变更备案手续。证据9即安置店面合同1份，以此证明君信房产中介规范合同的样式，原告与庄细英系姻亲关系，双方的房产交易并没有经过君信房产中介。证据10即原告购房合同1份，以此证明原告与被告庄细英、钱建军签订的房产买卖合同与君信房产中介的规范合同样式不同。证据11即君信房产中介照片1份，以此证明君信房产中介墙上公布的收费标准，原告声称其与被告庄细英、钱建军的房产交易中介费500元，不符合君信房产中介的收费标准。原告质证称：对证据7有异议，该组证据均系被告自行制作。对证据8中惠崇指纪[2016]1号会议纪要的真实性不清楚。对物业公司的证明有异议，该证据无法证明物业公司的主体资格和公章的真实性，也无法证明该公司就是涉讼店面的物业公司。假设该物业公司合法存在，也无法达到被告王细丽的证明目的。涉讼店面没有办理业主变更手续是因为涉讼店面所在地的配套设施不齐全，目前还不能盈利，原告为了不交物业费故没去办理。对证据9有异议，房产中介为了满足客人的不同需求而提供不同的合同样式。对证据10无异议。对证据11有异议，房产中介公司收取的费用是根据客户具体的要求收取。 为了查明案件事实，本院依职权调取（2017）闽0521执异7号案件中相关证据材料，即证据12，陈永泉提起执行异议申请书1份；证据13，被告庄细英、钱建军作为被执行人的案件清单各1份。原告质证称：对执行异议申请书的真实性无异议。申请书上载明涉讼店面于2017年3月10日实际使用，之所以会写成2017年3月10日是因为原告以为该日期和申请的时间是一致的，所以写错。对证据13无异议。被告王细丽质证称：对证据12、13均无异议。原告在执行异议申请书上写明涉讼店面于2017年3月10日实际交付使用，该陈述是其真实意思表示，原告作为成年人，应该对自己的行为负责。另为核实证据8，本院依职权向惠安县崇武镇小城镇综合改革建设试点工作指挥部、泉州市众益物业管理有限公司调查核实惠崇指纪[2016]1号会议纪要及泉州市众益物业管理有限公司证明的真实性，惠安县崇武镇小城镇综合改革建设试点工作指挥部对惠崇指纪[2016]1号会议纪要的真实性、泉州市众益物业管理有限公司对证明的真实性均予以确认。原告及被告王细丽均质证称，对本院调查核实的上述情况无异议。 本院经审查认为，被告庄细英、钱建军未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1，经被告王细丽质证，对其真实性无异议，本院予以确认，能够证明：1、原告与被告庄细英、钱建军签订房产买卖合同1份，约定原告以总价款626200元向被告庄细英、钱建军购买涉讼店面，其中500000元以被告庄细英结欠原告的借款抵扣。2、被告庄细英与惠安县土地收购储备中心签订惠安县崇武西华北侧一期拆除改造建设工程房屋拆迁补偿安置协议1份，约定庄细英因拆迁安置取得涉讼店面。证据2，经被告王细丽质证有异议，且本院不是审理原告陈永泉与被告庄细英之间的民间借贷纠纷，故本院不予审查认定。证据3，真实性予以确认，能够证明原告于2016年4月3日汇款给被告钱建军106200元的事实。证据4，真实性予以确认，能够证明被告庄细英、钱建军于2016年3月29日委托案外人陈辉平办理涉诉店面的房屋所有权证等事项。证据5、6相互结合，并不能证明原告的主张。证人曾某作为惠安县崇武镇君信房产中介所的经营者出庭作证称“买卖合同是有效的。合同双方好像有一方是庄素英，另一方我不认识，合同是我哥哥曾君华和他们签的，公证书也是我哥和他们一起做的，买卖的是崇武市场海都商城20号楼，具体几号店我不清楚，合同签订时间我哥没有告诉我，我也不知道，双方是否实际移交钥匙我也不清楚，我没看过合同。证明上面的内容是我哥写的，所以具体内容我不清楚，3月26日是否交接钥匙我也不清楚。”故证据5、6不能证明2016年3月26日被告庄细英、钱建军将涉讼店面的钥匙移交原告，即不能证明在本院查封之前原告已合法占有涉讼店面。被告王细丽提供的证据7，系其单方面制作，且原告不予认可，本院不予采信，不能证明被告王细丽的主张。证据8，经本院调查核实，原告与被告王细丽均无异议，本院予以确认，能够证明被告王细丽的主张。证据9、11，与本案不具有关联性，不予采信。证据10与原告提供的证据1中的房产买卖合同相同，本院予以采信。证据12、13，系本院依职权调取于（2017）闽0521执异7号案件，具有真实性、合法性，本院予以确认。根据证据12执行异议申请书中所体现，原告陈永泉在该申请书中主张涉讼店面于2017年3月10日起由其实际使用。证据13，能够证明被告庄细英、钱建军在（2017）闽0521执异7号案件审查过程中，在本院的被执行案件有6件，执行标的100多万元。 综上所述，本院认为，原告虽提供证据证明其与被告庄细英、钱建军签订房屋买卖合同，受让涉讼店面，但涉讼店面尚未办理物权登记及变更登记手续，其拆迁安置权利目前尚登记于被告庄细英名下，故对请求确认对涉讼店面的所有权，缺乏法律依据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告并未提供充分证据证明其在本院查封之前已经合法占有涉讼店面，即原告并无充分证据证明其对涉讼店面享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告的诉讼请求理由和依据不足，本院不予支持。被告庄细英、钱建军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 驳回原告陈永泉的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告陈永泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  赵清花 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  陈炜清 二〇一七年九月六日 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 4 11