嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初1689号原告：李春辉，男，1973年4月1日出生，汉族，住黑龙江省五常市。原告：徐春梅，女，1985年3月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。原告：肖宗志，男，1975年11月20日出生，回族，住湖北省孝昌县。原告：徐小翔，女，1972年8月29日出生，汉族，住湖北省孝昌县。原告：吴勇，男，1983年11月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：彭学珍，女，1959年9月23日出生，汉族，住湖北省石首市。原告：陆裔妃，女，1986年11月8日出生，汉族，住上海市松江区。原告：陆琦，男，1986年8月14日出生，汉族，住上海市松江区。原告：张利海，男，1975年11月10日出生，汉族，住福建省蒲城县。原告：潘翠芳，女，1975年9月11日出生，汉族，住福建省蒲城县。原告：陈秋莲，女，1976年8月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告：章志伟，男，1993年1月18日出生，汉族，住安徽省泾县。原告：芦天恩，男，1988年2月22日出生，汉族，住河南省通许县。原告：周文静，女，1999年2月26日出生，汉族，住福建省浦城县。原告：张玮，男，1986年6月12日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。原告：赵爱娟，女，1981年4月20日出生，汉族，住上海市松江区。原告：施强，男，1990年2月16日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。原告：仇凯，男，1996年3月8日出生，汉族，住河南省开封市经济技术开发区。上述十八位原告共同推选的诉讼代表人：李春辉、吴勇、章志伟。上述十八原告共同委托诉讼代理人：陈胜，上海大吉律师事务所律师。被告：浙江荣盛亿灏房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市鸣羊路176号兴汇大厦702室。统一社会信用代码：91330401MA28B7QN02。法定代表人：孔德鑫。委托诉讼代理人：曲笑飞、牛永帅，北京国枫（上海）律师事务所律师。原告李春辉、徐春梅、赵芸、黄伟、肖宗志、徐小翔、吴勇、彭学珍、陆裔妃、陆琦、张利海、潘翠芳、陈秋莲、章志伟、芦天恩、周文静、张玮、赵爱娟、施强、仇凯诉被告浙江荣盛亿灏房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案于同年5月18日转为普通程序，并于同年7月22日公开开庭进行了审理。二十位原告共同推选的诉讼代表人李春辉、吴勇、章志伟和共同委托诉讼代理人陈胜、被告委托诉讼代理人牛永帅到庭参加诉讼。审理过程中，原告赵芸、黄伟申请撤回起诉，经审查，本院依法裁定准许。本案现已审理终结。十八位原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与二十位原告签订的地下车位有偿使用协议约定的车位使用期限超过法律规定租赁期限20年的部分无效。2、依法判决（1）被告返还原告李春辉、徐春梅超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元（25万元/70年x（70年-20年）=3571.43元/年x50年=178571元，下同）并支付利息损失17778.97元。说明：利息损失由全款支付25万元扣减71429元（符合法定租赁期限20年的租赁费3571元/年x20年，下同）后余额178571元的利息组成：以178571元为基数，自2017年12月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准年利率4.35%（下同）计算19个月25天：128138.51元；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%（下同）计算8个月（暂算至2020年4月19日，下同）：4940.46元，合计17778.97元。（2）被告返还原告徐小翔、肖宗志超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失24877.697元。说明：利息损失由首付款10万元扣减71429元后余额28571元的利息+信用卡分期15万元手续费组成：利息以28571元为基数，自2017年10月3日至2019年8月19日按年利率4.35%计算22个月17天：2337.23元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按利率4.15%计算8个月：790.46元，计3127.69元；信用卡分期手续费21750元，合计24877.69元。（3）被告返还原告吴勇、彭学珍超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失46448.28元。说明：首付款5万元扣减71429元后余额-21429元，利息损失由信用卡分期金额20万元-21429元=178571元的手续费组成：信用卡分期手续费总额52022.2元，178571元的手续费为46448.28元。（4）被告返还原告陆裔妃、陆琦超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失17800.55元。说明：利息损失由全款支付的25万元扣减71429元后余额178571元的利息组成：以178571元为基数，自2017年12月25日至2019年8月19日按年利率4.35%计算19个月26天：12860.09元；自2019年8月20日起至实际履行之日止按利率4.15%计算8个月：4940.46元，合计17800.55元。（5）被告返还原告张利海、潘翠芳超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失12394.27元。说明：利息损失由首付款15万元扣减71429元后余额78571元的利息+信用卡分期10万元手续费组成：利息以78571元为基数，自2017年10月9日至2019年8月19日按年利率4.35%计算22个月11天：6370.47元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按利率4.15%计算8个月：2173.8元，计8544.27元；信用卡分期手续费3850元（提前46还清分期款），合计12394.27元。（6）被告返还原告陈秋莲超出法定租赁期限地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失25892.8元。说明：首付款5万元扣减714291元后余额-21429元，利息损失由信用卡分期金额20万元-21429元=178571元的手续费组成：信用卡分期手续费总额29000元，178571元的手续费为25892.8元。（7）被告返还原告章志伟超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失24877.69元。说明：利息损失由首付款10万元扣减71429元后余额28571元的利息+信用卡分期15万元手续费组成：利息以28571元为基数，自2017年10月3日至2019年8月19日按年利率4.35%计算22个月17天：2337.23元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按利率4.15%计算8个月：790.46元，计3127.69元；信用卡分期手续费21750元，合计24877.69元。（8）被告返还原告芦天恩超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失24580.79元。说明：利息损失由首付款10万元扣减71429元后余额28571元的利息+信用卡15万元分期手续费组成：利息以28571元为基数，自2017年12月30日至2019年8月19日按年利率4.35%计算19个月21天：2040.33元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按利率4.15%计算8个月：790.46元，计2830.79元；信用卡分期手续费21750元，合计24580.79元。（9）被告返还原告周文静超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失24819元。说明：利息损失由首付款10元扣减71429元后余额28571元的利息+信用卡分期15万元手续费组成：利息以28571元为基数，自2017年12月21日至2019年8月19日按年利率4.35%计算20个月：2278.54元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按利率4.15%计算8个月：790.46元，计3069元；信用卡分期手续费21750元，合计24819元。（10）被告返还原告张玮超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失25892.8元。说明：首付款5万元扣减71429元后余额-21429元，利息损失由信用卡分期金额20万元-21429元=178571元的手续费组成：信用卡分期手续费总额29000元，178571元的手续费为25892.8元。（11）被告返还原告赵爱娟超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失24598.05元。说明：利息损失由首付款10万元扣减71429元后余额28571元的利息+信用卡15万元分期手续费组成：利息以28571元为基数，自2017年12月25日至2019年8月19日按年利率4.35%计算19个月26天：2057.59元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按利率4.15%计算8个月：790.46元，计2848.05元；信用卡分期手续费21750元，合计24598.05元。（12）被告返还原告施强超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失40268.83元。说明：首付款5万元扣减71429元后余额-21429元，利息损失由信用卡分期金额20万元-21429元=178571元的手续费组成：信用卡分期手续费总额45101.2元，178571元的手续费为40268.83元。（13）被告返还原告仇凯超出法定租赁期限的地下车位有偿使用费178571元并支付利息损失24819元。说明：利息损失由首付款10万元扣减71429元后余额28571元的利息+信用卡分期15万元手续费组成：利息以28571元为基数，自2017年10月21日至2019年8月19日按年利率4.35%计算22个月：2278.54元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按利率4.15%计算8个月790.46元，计3069元；信用卡分期手续费21750元，合计24819元。原告赵芸、黄伟撤回起诉后，上述十八位原告的有偿使用费为2321423元和利息损失335048.72，总计2656471.72元。3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月至2018年1月期间，原告先后在被告处购买位于嘉兴市秀洲区年产权的相应房产，被告要求原告同时签订地下车位有偿使用协议，将所有权属于被告的地下停车位使用权以人民币25万元转让给原告，使用期限与原告在小区所购物业使用年限一致。原告李春辉、徐春梅为一户，原告赵芸、黄伟为一户，原告肖宗志、徐小翔为一户，原告吴勇、彭学珍为一户，原告陆裔妃、陆琦为一户，原告张利海、潘翠芳为一户，原告陈秋莲、章志伟、芦天恩、周文静、张玮、赵爱娟、施强、仇凯各为一户，计14户原告分别与被告签订房屋买卖合同及地下车位有偿使用协议，并全款或者银行按揭贷款付清了25万元的车位有偿使用费用。原告认为依据双方上述协议第六条第1款“未经甲方书面同意，乙方不得将车位私自转借、转让或者出租给第三者使用”之内容，该协议本质上属于车位租赁合同，约定的车位使用期限违反了法定租赁期限不得超过20年的规定，超出部分无效，被告应返还14户原告每户超出法定租赁年限的车位有偿使用费用178571元并支付相应利息损失。遂成讼。被告答辩称，1、签订的《地下车位有偿使用协议书》合法有效，不符合《合同法》第五十二条规定的无效情形。2、上述协议书是对车位使用权的转让，不是租赁合同。双方真实的意思表示是，在房屋使用年限内，被告一次性将车位使用权全部转让给各个原告，交易完成后被告不再享有使用权，而原告在土地使用年限内，只要车位存在，就享有使用权，无须再交纳使用费用，各方也是基于这一事实才确定的合同价格等基本内容。3、原告诉讼请求无法律和合同依据。该协议书并非租赁合同，故不受租赁期限不得超过20年规定的限制；原告签订该协议书是基于购买被告销售的商品房，原告在综合考虑后，接受了被告出售的车位价格，并已付清价款，故涉案车位使用协议的签订和履行是双方当事人真实意思表示，且已履行完毕，不存在撤销或变更的事由，原告无权主张被告返还车位使用权对价。4、《地下车位有偿使用协议书》中虽然有限制转让等的内容，但该内容是为了规范车位的合法合规使用，避免购房人将车位私自出租、转让给非小区业主使用，导致后续因车位使用问题引发业主和非业主之间，以及非业主与物业公司之间围绕车位管理使用产生纠纷。因车位是房屋及小区的配套设施，通常不能出租、转让给非小区业主使用，为了提醒业主、避免纠葛，在该协议书中约定了相关内容，这些内容与协议性质无关，更不能因为个别字句而定性为租赁合同。如果是业主之间对车位进行出租、借用等，原则上是不受限制的，包括被告在内的各方主体均不会限制。各原告仅凭该协议书中的预防条款，来主张整个协议系租赁合同，是对协议性质的错误判断。本院经审理认定事实如下：2017年10月至2018年1月期间，原告先后向被告购买了其开发的嘉兴市，上述商品房土地使用权年限自2017年4月17日至2087年4月16日。上述原告在签订《浙江省商品房买卖合同》的当日，还分别作为乙方，与原告作为甲方签订了《地下车位有偿使用协议书》。其中，原告李春辉、徐春梅为一户，原告赵芸、黄伟为一户，原告肖宗志、徐小翔为一户，原告吴勇、彭学珍为一户，原告陆裔妃、陆琦为一户，原告张利海、潘翠芳为一户，原告陈秋莲、章志伟、芦天恩、周文静、张玮、赵爱娟、施强、仇凯各为一户，计14户。该《地下车位有偿使用协议书》约定“乙方拟购买本项目地下停车位使用权，双方就停车位使用权转让事宜，达成如下协议：一、乙方以人民币250000元，大写贰拾伍万元整，有偿使用该车位。二、车位使用期限：使用期限与乙方在小区所购物业使用年限一致。”第六条第1款约定，“本合同项下车位仅作为乙方停泊机动车辆之用，不得擅自改变使用用途。未经甲方书面同意，乙方不得将车位私自转借、转让或出租给第三者使用，亦不得以增建等任何方式改变车位交付使用时的状况。”对于付款方式，其中李春辉、徐春梅一户和陆裔妃、陆琦一户约定一次性付清；其余均约定按揭贷款，且上述车位费用，各原告均已支付完毕。其中，原告肖宗志、徐小翔支付地下车位使用费首付款10万元，后通过办理中国银行信用卡分60期支付地下车位使用费15万元，手续费总额21750元，至2020年3月份还款及支付手续费已经支付25期；原告吴勇、彭学珍支付首付款5万元，后通过办理中国民生银行信用卡分60期支付地下车位使用费20万元，借款年化手续费率为9.5%，还款方式为等额还款，至2020年3月份还款及手续费已经支付23期；原告张利海、潘翠芳支付首付款15万元，后通过办理中国农业银行信用卡分60期支付地下车位使用费10万元，手续费总额16500元，至2019年5月10日分期款及手续费提前还清，实际支付手续费3850元；原告陈秋莲支付首付款5万元，后通过办理中国银行信用卡分60期支付地下车位使用费20万元，手续费总额29000元，至2020年4月份还款及支付手续费已经支付25期；原告章志伟支付首付款10万元，后通过办理中国银行信用卡分60期支付地下车位使用费15万元，手续费总额21750元，至2020年4月份还款及支付手续费已经支付26期；原告芦天恩支付首付款10万元，后通过办理中国银行信用卡分60期支付地下车位使用费15万元，手续费总额21750元，至2020年4月份还款及支付手续费已经支付26期；原告周文静支付首付款10万元，后通过办理中国银行信用卡分60期支付地下车位使用费15万元，手续费总额21750元，至2020年4月份分期还款及手续费已经支付27期；原告张玮支付首付款5万元，后通过办理中国银行信用卡分60期支付地下车位使用费20万元，手续费总额29000元，至2020年3月分期还款及支付手续费已经支付26期；原告赵爱娟支付首付款10万元，后通过办理中国银行信用卡分60期支付地下车位使用费15万元，手续费总额21750元，至2020年3月分期还款及手续费已经支付26期；原告施强支付首付款5万元，后通过办理中国民生银行信用卡分60期支付地下车位使用费20万元，借款年化手续费率为8.31%，还款方式为等额还款，至2020年4月份分期还款及手续费已经支付27期；原告仇凯支付首付款10万元，后通过办理中国银行信用卡分60期支付地下车位使用费15万元，手续费总额21750元，至2020年4月分期还款及支付手续费已经支付17期。以上事实，有原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、《地下车位有偿使用协议书》、车位首付款发票、支付凭证、信用卡分期合同、信用卡账单或银行流水等予以证实。本院认为，本案的争议焦点为涉案《地下车位有偿使用协议书》的性质是否属于车位租赁合同？《地下车位有偿使用协议书》是双方真实意思表示，该《协议书》明确约定是将停车位使用权转让给原告使用，而车位使用权作为财产性权利可以作为有偿转让的标的，且双方对原告使用的期限也作了明确约定，即与所购物业使用期限一致，该协议内容并未被法律和行政法规所禁止，故该车位使用权转让合法有效，应受法律保护。本案中，原告提出该《协议书》属于车位租赁合同，本院认为，租赁合同中承租人的权利是暂时性的使用权，在租期届满时承租人应将承租物返还出租人所有，但这与该《协议书》中双方约定的使用权内容、期限以及当事人缔约意图并不一致，因此，原告以该《协议书》性质上属于车位租赁合同为由，要求确认超过20年部分无效并返还超过20年部分的使用费，以及支付原告利息损失的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李春辉、徐春梅、肖宗志、徐小翔、吴勇、彭学珍、陆裔妃、陆琦、张利海、潘翠芳、陈秋莲、章志伟、芦天恩、周文静、张玮、赵爱娟、施强、仇凯的诉讼请求。案件受理费27567元，由原告李春辉、徐春梅、肖宗志、徐小翔、吴勇、彭学珍、陆裔妃、陆琦、张利海、潘翠芳、陈秋莲、章志伟、芦天恩、周文静、张玮、赵爱娟、施强、仇凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  徐东文人民陪审员  高文静人民陪审员  邱金凤二〇二〇年八月七日书 记 员  陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash?-15-?