湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7369号上诉人（原审被告）：向德练，男，1976年2月19日出生，土家族。委托诉讼代理人：胡远华，湖北广众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵龙，男，1982年8月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：马蕊，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丹，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄文中，男，1970年9月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：马蕊，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丹，湖北万泽律师事务所律师。上诉人向德练因与被上诉人赵龙、黄文中房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，由案判员黄浩独任审理。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。向德练上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回赵龙、黄文中的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：原审认定事实错误，依法应当予以纠正。一、租赁合同第五条第9项约定内容为：“租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前告知并征得甲方同意。”说明在征得赵龙、黄文中同意的情况下向德练是可以解除合同的，该合同解除并未附加任何违约条款。因此本案中向德练在合同期限内提出解除合同，在赵龙、黄文中明确同意的情况下，是不需要再另行向赵龙、黄文中承担任何违约责任。二、租赁合同第九条第3项之约定：“租赁期限内任何一方没有法定或者约定理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁有续期内租金总额的100%收取违约金。”该条款实指合同期内一方提出解除合同，而另一方不同意解除的情况下按此条款执行。本案中赵龙、黄文中是明确同意解除协议的，因此不能适用本条款之约定要求向德练承担违约责任。三、租赁合同第九条第3项之约定内容不明确，且该条款不公平也有违一般交易常识。约定内容为有续（效）期内，那该约定怎么理解，是未到期期限，还是己履行期限，还是整个租赁期限内，显然该约定属不明确。即使认定为有效期限内，那么违约方应对合同期限的全部租金总额承担100%的违约责任，显然明显违反我国合同的公平合理原则。所以该条款约定不应作为本案的裁判依据。四、合同期限内向德练提出提前解除合同，赵龙、黄文中明确表示同意并未提出任何违约条件。说明当时双方已就合同解除达成了合意，如赵龙、黄文中当时提出如此巨额赔偿那么向德练也不会选择解除双方的租赁合同，因此同地段租金只是略微便宜，并不可能有如此大的租金差价。赵龙、黄文中在双方合同己实际解除后再委托律师出具的要求赔偿的诉求实质违背了诚实信用原则，构成了合同欺诈。先是同意解除未提出任何条件，合同实质解除后才提出巨额赔偿，所以赵龙、黄文中的诉求法院不应予以支持。五、赵龙、黄文中的实际损失远远没有达到判决认定的9.8万元。该损失明显过高。六、向德练现经营的教育培训公司已无法经营下去，向德练也与妻子离婚，现向德练生活异常困难，即使法院判决向德练也无履行能力。赵龙、黄文中辩称，请求驳回上诉，维持原判。赵龙、黄文中在一审法院起诉请求：1、依法判令向德练向赵龙、黄文中赔偿五个月的商铺空置损失费81666.5元（从2019年2月起暂计算至2019年6月），支付2019年1月至2019年6月的物业管理费7904.7元；2、依法判令向德练支付违约金117600元（按照合同约定，违约金按租赁期内租金总额100%收取，从2018年7月29日计算至2019年3月6日）；3、本案诉讼费用由向德练承担。后赵龙、黄文中将上述第1项诉讼请求变更为：判令向德练向赵龙、黄文中支付赔偿商铺空置损失费97999.8元（计算至开庭之日止），支付2019年1月至2019年6月的物业管理费7904.7元。一审法院认定事实：2018年7月29日，赵龙、黄文中与向德练签订《商铺租赁合同》约定：赵龙、黄文中将共同购买的位于武汉市洪山区万科金色城市16号地块第一号商业楼2层8号建筑面积264m2的商铺出租给向德练，租期从2018年7月29日至2021年7月28日；年租金196000元，每半年交纳一次租金；合同一经签署，向德练应当交纳1个月租金的押金，合同终止，向德练交清相关费用后，押金予以退还，若向德练提前解除合同，视为违约，押金不予退还；租赁期内，向德练需提前解除合同的，应事前告知并征得赵龙、黄文中同意；租赁期内任何一方没有法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁期内租金总额的100%收取违约金；合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，向德练支付了2018年7月28日至2019年1月28日共计半年的租金98000元。2019年1月11日，向德练通过手机微信向赵龙提出“现在房租高，这个地方不像别的，收费起不来，到期了我们可能不租了”，赵龙回复“可以，你自己决定”。后双方通过手机微信就商铺转租，向德练收取转让费等问题进行过沟通。2019年1月17日，向德练微信告知赵龙其重新找了地方。2019年1月18日，赵龙、黄文中因联系新的租赁商铺的人员到现场看商铺，需要向德练配合，赵龙在通过微信与向德练妻子周溶的沟通中表达过“你到期了马上走了我没时间租出去我会损失啊”、“你本来就违约了，合同期是一年”等意见。2019年1月29日，向德练从租赁商铺中搬出，双方约定的向赵龙、黄文中交付商铺钥匙的时间为2019年2月15日，但因故未能交付。2019年3月5日，赵龙、黄文中委托湖北万泽律师事务所律师薛丹向向德练及其妻子周溶发出律师函，主要内容为：向德练提前退租的行为违反了合同约定，赵龙、黄文中有权依照合同约定要求向德练赔偿损失及承担违约责任；向德练收到律师函即日起联系赵龙、黄文中办理合同解除事宜，交还商铺钥匙，7日内处置商铺内物品，逾期未清理所造成的损失由向德练自行承担等。2019年3月8日，赵龙与向德练微信联系，告知向德练双方的《商铺租赁合同》2019年3月6日解除，要求向德练一周内搬离，向德练回复“你在13左右过来，我把钥匙交给你，还有些事跟你说，你做的事情合法，但不合理！见面聊吧”。后赵龙、黄文中实际收回商铺钥匙的时间在2019年5月。另，2019年3月23日、2019年5月15日，赵龙、黄文中向商铺物业管理公司交纳了2019年1-6月的物业管理费共计7904.7元；2019年6月14日，赵龙、黄文中将商铺重新出租给他人。一审法院认为，赵龙、黄文中与向德练签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的相关效力性规定，合法有效。本案的争议焦点是《商铺租赁协议》解除的时间及协议解除后责任的承担问题。关于双方《商铺租赁协议》解除的时间，向德练2019年1月11日向赵龙、黄文中提出提前解除合同时，赵龙明确表示同意，且为避免商铺空置造成损失，向德练也在配合赵龙积极招租新的承租人，2019年1月29日向德练搬离商铺，赵龙、黄文中在之前曾表示暂定2月15日双方交接，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。故赵龙、黄文中与向德练签订的《商铺租赁协议》于2019年1月29日向德练搬离商铺时解除。关于协议解除后责任的承担问题，双方《商铺租赁协议》中约定了若向德练提前解除合同即视为违约，赵龙、黄文中有权要求向德练赔偿损失并收取违约金；但也约定了需提前解除合同的，应事前告知并征得赵龙、黄文中同意。本案中，虽然是向德练提出提前解除合同，但赵龙明确表示同意，应是双方协商一致解除，故2019年1月29日合同解除后，双方的权利义务终止，向德练不应对合同解除后的商铺空置损失承担责任。同理，赵龙、黄文中交纳的商铺物业管理费7904.7元也不应由向德练承担。根据双方《商铺租赁协议》的约定，向德练提前解除合同即视为违约。虽然赵龙、黄文中表示同意解除，但在2019年1月18日赵龙、黄文中明确表示过是向德练违约并会给赵龙、黄文中造成损失，赵龙、黄文中也未表示放弃要求向德练赔偿损失及承担相应的违约责任，2019年3月5日赵龙、黄文中委托律师向向德练发出律师函也再次表达了是向德练违约并要求向德练承担责任的意见，故赵龙、黄文中诉请向德练按照合同约定以租赁期内租金总额100%支付违约金的诉讼请求一审法院予以支持。但赵龙、黄文中诉请从2018年7月29日计算至2019年3月6日为117600元，实际租期与庭审查明的事实不符，实际租期应为2018年7月29日至合同解除时的2019年的1月29日共计六个月，故向德练应当支付的违约金金额为98000元。一审法院判决：一、向德练于判决生效之日起十日内向赵龙、黄文中支付违约金98000元；二、驳回赵龙、黄文中的其他诉讼请求。案件受理费2204元，由赵龙、黄文中承担1043元，向德练承担1161元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，赵龙、黄文中与向德练于2018年7月29日签订的《商铺租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同的约定履行相应的义务。《商铺租赁协议》中约定，若向德练提前解除合同即视为违约，赵龙、黄文中有权要求向德练赔偿损失并收取违约金。租赁期内任何一方没有法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁期内租金总额的100%收取违约金。虽然赵龙、黄文中表示同意解除合同，但赵龙、黄文中并未表示放弃要求向德练按合同约定承担相应的违约责任。现向德练提出提前解除合同，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。协议约定违约金的标准按租赁期内租金总额的100%收取，该违约金的约定未违反法律规定，且向德练在一审中也未提出违约金过高的抗辩。故，一审法院认定向德练应当向赵龙、黄文中支付的违约金金额为98000元并无不当。综上所述，向德练的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由向德练负担。本判决为终审判决。审判员  黄浩二〇二〇年八月六日法官助理黄旭东书记员程玉