广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初8896号原告：张文德，男，1964年12月24日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县，委托诉讼代理人：齐宝晗，广东广和律师事务所律师。被告：东莞市文和实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段中和百货三楼，统一社会信用代码为914419007977939246。法定代表人：邓忠旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小兰，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟子文，广东腾锐律师事务所实习律师。原告张文德与被告东莞市文和实业投资有限公司（以下简称文和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法由审判员钟声适用简易程序独任审理，于2017年9月5日公开开庭进行审理，原告张文德及其委托诉讼代理人齐宝晗，被告文和公司的委托诉讼代理人钟小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文德向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2016年12月22日向原告交付商品房的行为无效；2.被告支付原告逾期交房违约金9614.60元（从2017年1月1日到2017年3月31日，共计90天，1068290×1/10000×90=9614.60）;3.被告支付原告逾期交房违约金13460.40元（从2017年4月1日到2017年6月2日，共计63天，1068290×2/10000×63=13460.40）；4.被告支付原告违约金2000元（被告的规划变更给原告造成损失）；5.被告支付原告违约金2000元（被告的设计变更给原告造成的损失）；6.被告支付上述违约金自被告违约之日起至判决生效之日2017年1月1日起产生的利息；7.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月16日，原告与被告在东莞市××镇签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于东莞市××镇××广场北路××广场××楼××单元××房，建筑面积为103.41平方米，商品房总价为1068290元（人民币），其中首付款268290元，贷款800000元。《商品房买卖合同》签订当日，原告按照约定向被告支付了首付款268290元，并与被告、中国农业银行股份有限公司虎门支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，中国农业银行股份有限公司虎门支行同时向被告支付了800000元。《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当2016年12月31日前，将具备经综合验收合格并符合该合同约定的商品房交付给原告使用，如逾期交房，被告按日支付原告逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期在90天以内交房，按全部购房款的万分之一支付逾期交房违约金，逾期超过90天交房，按全部购房款的万分之二支付逾期交房违约金。原告于2017年6月3日收房，被告共逾期交房153天（从2017年1月1日到2017年6月2日）。经查，被告由于自行对商品房进行规划变更和设计变更，致使规划验收不合格，导致逾期交房，因此造成原告无法按期入住，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当支付原告规划变更违约金2000元和设计变更违约金2000元，共计4000元违约金。原告于2017年6月2日收到被告的收楼通知书，通知原告2017年6月3日前去收房，收楼通知书足以证明被告已经逾期交房。在收房过程中，被告应当给原告必要时间去验房及按照《商品房买卖合同》约定内容办理相关收房手续等，被告要求原告2017年6月2日前去收房，完全违背基本常识，而且也是无效的。根据惯例，业主在收到通知书起一个月内收房都是可以的。原告首先与被告沟通协商解决，但被告一直采取回避态度，被告的行为已构成逾期交房，违反了《商品房买卖合同》的相关约定，给原告造成重大经济损失，原告根据相关规定，提起诉讼，请求依法判决被告承担逾期交房的违约责任，以保护原告的合法权益。开庭时原告放弃第六项诉讼请求。被告文和公司辩称，广东省高级人民法院（2015）粤高法民一提字第40号民事判决明确：《中华人民共和国建设法》第六十一条规定，商品房交付使用的法定标准是“竣工验收”，竣工验收的组织方是建设单位，竣工验收备案只是建设主管部门的一种行政管理手段，只有存在违反国家有关建设工程质量管理规定的行为时，才责令停止使用并重新组织竣工验收。因此竣工验收备案证书并非商品房交付使用的法定标准，案涉商品房在2016年5月20日已经通过了五方（建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位）验收，工程质量符合国家强制规定，符合法定交付使用的条件。原告于2016年12月收到被告的交楼通知后，办理了相关收楼手续，且实际占有、使用了该楼房，应视为双方以实际行为变更了合同约定的交楼条件，该行为并未违反法律强制性规定，应当认为有效。原告要求支付其收楼之日后的违约金没有事实和法律依据。且案涉商品房不存在合同约定的规划、设计变更事项。根据合同第十四条、第十五条的约定，只有涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施的规划变更和涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式的设计变更才适用解除合同或者赔偿违约金的条款。原告提及的施工过程中临时搭建的保安亭已经拆除，飘窗的悬吊位置封闭后已经按照规划部门的意见整改，取得竣工验收备案证书，原告要求支付规划、设计变更违约金没有事实和法律依据。经审理查明，2015年10月16日，原告张文德作为买受人，被告文和公司作为出卖人，签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买出卖人位于东莞市××镇××路××广场××楼××单元××号房屋，房屋预测建筑面积为103.41平方米，该商品房单价为每平方米10331元，总价款为1068290元，买受人应于2015年10月16日前支付首期房款268290元，占全部房价款的26%，余款800000元申请贷款支付；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商铺房已取得房屋绘测报告；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，一次性支付违约金2000元；双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之时起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，一次性支付2000元违约金。被告文和公司确认已收到涉案商品房的全部价款。2016年12月底，被告文和公司通知原告张文德收楼，原告张文德于2016年12月22日办理了收楼手续，并与东莞市鸿艺物业管理有限公司签订了一份《物业服务协议》。2016年6月2日，被告文和公司重新邮寄了一份《收楼通知书》给原告张文德。另查明，案涉连升广场3号商业、住宅楼于2017年5月11日取得东莞市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》（正本），显示：经审核，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证。案涉连升广场3号商业、住宅楼于2017年5月27日取得东莞市住房和城乡建设局颁发的《竣工验收备案证书》，显示：本工程验收合格，备案文件齐全，准予备案，特发此证：验收日期为2016年5月20日，备案日期为2017年5月27日。另，被告文和公司提供的《东莞市建设工程消防验收意见书》显示案涉连升广场3号商业、住宅楼综合评定消防验收合格，落款时间为2016年8月2日。另查明，庭审中，原、被告一致确认以下事实：1.被告文和公司曾经在小区内的绿化带建设了一个保安亭，导致规划验收无法通过，经规划主管部门要求，被告文和公司拆除了保安亭，并通过了规划主管部门的验收；2.被告文和公司还曾经将房屋的飘窗下侧进行结构性墙体外侧封死，导致验收不合格，经规划主管部门要求，被告文和公司已经将飘窗恢复原状，并通过了规划主管部门的验收。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《物业服务协议》、《收楼通知书》、《快递单》、《发票》，被告提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案证书》、《东莞市建设工程消防验收意见书》及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告均确认案涉商品房已经于2016年12月22日交付，故对于原告张文德诉请要求确认被告文和公司于2016年12月22日向原告交付商品房的行为无效的主张，本院依法不予支持。虽然被告文和公司已经于2016年12月22日向原告张文德交付案涉商品房，但根据案涉《商品房买卖合同》的约定，被告文和公司在交付案涉商品房时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件，案涉商品房直到2017年5月27日才取得《竣工验收备案证书》，即案涉商品房在交付时并不符合《商品房买卖合同（预售）》的约定，故不能认定被告文和公司已经全面履行了交付商品房的义务，故本院依法认定被告文和公司应按《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告张文德支付逾期交房违约金至案涉商品房取得《竣工验收备案证书》之日，即2017年5月27日止。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，2017年1月1日至3月31日期间的逾期交房违约金每日应按全部房价款的万分之一计算，经计算，该期间的违约金为9614.6元。2017年4月1日起至2017年5月27日期间的逾期交房违约金每日按全部房价款的万分之二计算，经计算，该期间的逾期交房违约金12178.51元。上述两期间的逾期交房违约金共计21793.11元，对于原告张文德超出上述部分的诉请，本院依法不予支持。另，对于原告张文德诉请的规划变更违约金2000元及设计变更违约金2000元，虽然被告文和公司曾经对案涉房屋及配套设施作出了变更，但经规划主管部门的要求已经进行整改，且原、被告双方亦确认整改完毕并验收通过，故被告文和公司无需向原告张文德支付上述两项违约金，对于原告张文德的上述请求，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市文和实业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张文德支付逾期交房违约金21793.11元；二、驳回原告张文德的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费238元（原告已预交），由原告张文德自行负担46元，由被告东莞市文和实业投资有限公司负担192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 钟 声二〇一七年九月二十五日书记员 吴泽丹