山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)鲁0687民初2495号 原告：潘玉梅，女，1972年7月25日出生，汉族，住山东省海阳市。 委托代理人：张顶良，山东君辰律师事务所律师。 委托代理人：张德山，山东息相通律师事务所律师。 被告一：海阳市军创置业发展有限公司，住所：山东省海阳市凤城镇窑上村。 法定代表人：单成国，该公司经理。 委托代理人：王奇（系被告员工），1983年6月15日出生，汉族，户籍所在地：山东省莱西市，现住。 被告二：由其奎，男，1968年6月13日出生，汉族，住山东烟台市经济技术开发区。 委托代理人：潘春刚，山东同济律师事务所律师。 原告潘玉梅与被告由其奎、海阳市军创置业发展有限公司债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告潘玉梅的委托代理人张顶良、张德山，被告由其奎及委托代理人潘春刚，被告海阳市军创置业发展有限公司的委托代理人王奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令撤销二被告的37套房产交易。2.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2012年12月14日被告向原告借款本金4000000元用于项目开发，借款利息为月息2分；本金及利息共8184000元。借款到期后，原告多次向被告索要至今未能偿还。2017年6月，原告在准备查封被告房产时发现，被告为了达到不履行债务的目的，2017年5月，原告在准备查封被告一房产时发现，被告一为了达到不履行债务的目的，将37套房产无偿转让给被告二导致原告的债权不能实现。根据《合同法》第七十四条，请求撤销二被告之间签订37套商品房买卖合同；根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条规定，请求判令被告共同赔偿债权人行使撤销权所支出的律师费、差旅费等费用。综上：被告一和被告二恶意转移房产的行为，导致原告的债权无法实现，严重损害了原告的权益，特具状贵院，望判如所请。 被告海阳市军创置业发展有限公司辩称，原告所述不是事实，我们公司并没有恶意转移资产或者无偿的提供任何一方资产，我公司与由其奎在2015年2月份发生借款，由于之前公司资金比较紧张，2015年年底需要付工程款，向由其奎借款300万元，因为这个原因，我公司用部分房产用网签的形式为由其奎借款提供保证，这是当时由其奎当时网签的事实，而并不是无偿转让给由其奎。 被告由其奎辩称，一、从案件事实上看，由其奎与海阳市军创置业发展有限公司不存在逃避债务而无偿转让37套房产，从而导致潘玉梅的债权无法实现的情况。1、由其奎与海阳市军创置业发展有限公司存在真实的民间借贷法律关系。2015年2月4日，由其奎与海阳市军创置业发展有限公司签订《借款协议》，约定由其奎出借300万元给海阳市军创置业发展有限公司。2月5日，海阳市军创置业发展有限公司的法定代表人张春宁在借据上签名确认已经收到借款。2、本案涉及的37套房产系海阳市军创置业发展有限公司为300万元借款提供的抵押担保。2015年2月4日的《借款协议》第四条4.1明确约定，海阳市军创置业发展有限公司用其在金域蓝湾小区37户，共计3017.11平方米，总价共计13178597元人民币作为履行偿还借款300万元、利息、违约金以及实现债权费用的担保，如无力偿还借款，则用抵押房源偿还。上述约定，明确了37套房产系为300万元借款提供的抵押担保。由其奎与海阳市军创置业发展有限公司根据《借款协议》的约定，至海阳市住房保障和交易中心办理相关抵押手续，但海阳市住房保障和交易中心要求双方以买卖合同的方式办理手续。因此，2015年2月4日，由其奎与海阳市军创置业发展有限公司签订了37份《商品房买卖合同》。根据我国《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依次规定，不动产抵押合同依当事人意思表示达成一致为生效判断的基本标准，承诺生效时，合同成立，合同依法成立的同时也就发生法律效力，无需其他特别生效条件。即使未办理抵押权登记，如果抵押合同已经有效成立，登记不影响合同的效力。故由其奎与海阳市军创置业发展有限公司签订的《借款协议》中的抵押条款及37套房产的《商品房买卖合同》均证明房产抵押关系已经依法成立并生效。3、退一步讲，即使法院认定答辩人与海阳市军创置业发展有限公司存在37套房产的买卖关系，那也不存在海阳市军创置业发展有限公司无偿转让房产的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，每户房产建筑面积七八十平方米，总房款均为四十万元左右，根本不存在无偿或低价转让问题。4、从时间上看，签订37套《商品房买卖合同》的时间为2015年2月4日，并非潘玉梅诉状中所称的2017年5月海阳市军创置业发展有限公司为达到不履行债务的目的而将37套房产无偿转让给由其奎，从而导致其债权不能实现的情况。二、从法律规定看，本案不属于债权人行使撤销权的范畴。根据我国《合同法》第七十四条规定，撤销权的行使必须符合客观要件和主观要件。客观要件是指债务人实施了一定的有害于债权人的债权行为，这种行为主要是处分财产的行为，包括放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产等。主观要件是指债务人与第三人具有恶意，即明知行为有害于债权而仍为之。一方面，债务人必须具有恶意。债务人知道或应当知道其处分财产的行为将导致其无资产清偿债务，从而有害于债权人的债权而仍然实施该行为。另一方面要求第三人也具有恶意。第三人在债务人以明显不合理的低价转让财产时，已经知道该行为对债权具有损害。综合上述分析，债权人行使撤销权的前提是债权人放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产。而本案中的房产抵押行为与上述三种情况无任何关系，根本属于不同的法律关系，也不存在答辩人恶意接受房产的行为。因此，本案不属于债权人行使撤销权的范畴。三、潘玉梅的本案诉讼本身存在诸多疑点，请求法庭注意并进行审核。根据潘玉梅的起诉状，其于2012年12月14日借款400万元给军创置业公司用于项目开发，那当时为何不办理任何的担保？潘玉梅作为普通百姓，其400万元巨款来源如何？自2012年12月14日至今达四五年之久，为何至今才提起诉讼？利息在长达四五年的时间内一直分文未付？上述疑点，请求法庭开庭予以审查。四、根据我国合同法第75条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案涉及的《商品房买卖合同》形成时间为2015年2月4日，至今已经达2年半之久，潘玉梅提起本案债权人撤销之诉已经超过一年期限。综上，由其奎认为潘玉梅的诉讼请求既无事实根据亦无法律依据，潘玉梅的诉讼行为实为滥用诉权，法院应当依法驳回潘玉梅的诉请，以维护法律的尊严。 经审理查明:被告由其奎与被告海阳市军创置业发展有限公司签订了合同编号为201502040152、201502040151、201502040150、201502040148、201502040147、201502040146、201502040145、201502040144、201502040143、201502040142、201502040141、201502040140、201502040139、201502040138、201502040137、201502040136、201502040135、201502040134、201502040133、201502040132、201502040131、201502040130、201502040129、201502040128、201502040127、201502040126、201502040125、201502040124、201502040123、201502040122、201502040121、201502040120、201502040119、201502040118、201502040116、201502040115、HY2016-009243共计37份商品房买卖合同，被告海阳市军创置业发展有限公司并将上述金域蓝湾37套房屋网签到被告由其奎名下。2017年6月6日，山东省海阳市人民法院作出（2017）鲁0687民初1702号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：山东通达信房地产开发有限公司、海阳市军创发展有限公司欠原告潘玉梅借款本息共计8184000元（利息计算至2017年4月1日）以及2017年4月2日至履行之日的利息损失（本金4000000元，利息按照年利率24%计算）于2017年6月20日前付清。原告潘玉梅主张于2017年5月在准备查封被告海阳市军创置业发展有限公司房产时发现，被告海阳市军创置业发展有限公司为了达到不履行债务的目的，将37套房产无偿转让给被告由其奎导致原告潘玉梅的债权不能实现，根据《合同法》第七十四条，请求撤销二被告之间签订37套商品房买卖合同。被告由其奎主张被告海阳市军创置业发展有限公司因启动金域蓝湾房产项目于2015年2月4日向其借款300万元，并且被告海阳市军创置业发展有限公司已收到该笔借款，该笔借款至今未还，被告海阳市军创置业发展有限公司以上述37套房产作为抵押担保，37份商品房买卖合同并在房管部门进行网签实际上是一种抵押担保，提供借款协议、授权书、借据、收条、银行流水、保证担保书各一份以及37份商品房买卖合同予以证明。被告海阳市军创置业发展有限公司对被告由其奎提供的上述证据真实性无异议。原告潘玉梅对37份商品房买卖合同、银行流水真实性无异议，主张借款协议、授权书、借据、收条、保证担保书且不论其真实性如何，但是恰恰证明了被告由其奎没有支付房款，借款与房屋买卖合同是两个不同的法律关系，被告由其奎自认为上述37套房产的均价为40万元每套，假设这300万元的借款成立，再假设这300万元的借款能够转化为房款，这300万元对于这37套房产来说，每套房产的总价值为81000元，符合了合同法所规定的以明显低价转让资产的规定，本案的二被告均说明网签的目的不是为了买卖而是为了担保，根据法律规定，如果以房产作为担保的话，应该办理房产抵押登记手续才能产生抵押权的法律效力，本案中二被告所做的网签是一种买卖转让法律关系，明显起不到抵押担保的作用，二被告之间没有买卖房产的意思表示，被告由其奎没有支付买卖房产的对价；原告潘玉梅另主张根据借据和银行流水来看，上述300万元借款属于被告由其奎和张春宁个人之间的借款，至今被告海阳市军创置业发展有限公司也没有提供相关的账目来证实张春宁收到被告由其奎的借款以后转到被告海阳市军创置业发展有限公司的账上，借款与被告海阳市军创置业发展有限公司无关，与本案没有关联性。二被告均主张抵押担保这一法律行为成立并生效的要件并非以办理抵押登记手续为准，物权法已经做出了明确规定，是否登记并不影响抵押担保的效力。被告由其奎主张上述300万元借款的借款方为被告海阳市军创置业发展有限公司并非是张春宁个人，向本院提交的授权书载明被告海阳市军创置业发展有限公司授权张春宁为公司借款，山东通达信房地产开发有限公司出具的保证担保书也载明了被告海阳市军创置业发展有限公司向被告由其奎借款300万元。原告潘玉梅主张借款的时间和授权的时间都是2015年2月份，但是授权书当中没有授权张春宁代替被告海阳市军创置业发展有限公司借款，并且授权内容模糊不清，授权内容是让张春宁在所有文书上及协议上签字具有同等法律效力，属于授权内容不清，并且张春宁作为被告海阳市军创置业发展有限公司法定代表人时间是2015年11月份。被告由其奎主张授权书的时间与借款时间均为2015年2月份，两个时间是相互对应的，而且被告由其奎与被告海阳市军创置业发展有限公司除了借贷关系不存在其他的业务往来，这足以说明授权书当中张春宁的签字就是针对被告由其奎的借款来的。原告潘玉梅主张上述37套房产在房管部门进行备案不仅仅能够证明房屋买卖合同成立生效，而且也是经过了房管部门的审核和备案，并且网签备案的房产也不允许重复买卖网签。被告由其奎主张上述37套房产在房管部门备案仅仅是一种形式，以买卖合同的方式进行抵押担保，在房管部门进行网签不一定是买卖合同成立的一个要件。被告海阳市军创置业发展有限公司主张在房管部门进行网签代表着买卖合同成立并生效。 另查明，被告海阳市军创置业发展有限公司的法定代表人于2015年11月16日由王昭昳变更为张春宁，后又于2017年8月25日由张春宁变更为单成国。2017年9月11日，被告海阳市军创置业发展有限公司向本院告知其法定代表人由张春宁变更为单成国。 本案确认的上述事实有当事人陈述笔录、商品房买卖合同、借款协议、授权书、借据、收条、银行流水、保证担保书等在案为证，足以采信。 本院认为，本案的争议焦点：1.上述300万元借款的借款方是被告海阳市军创置业发展有限公司还是张春宁个人；2.被告海阳市军创置业发展有限公司与被告由其奎签订37份商品房买卖合同并在房管部门办理网签的性质属于买卖关系还是属于上述300万元借款的抵押担保关系。对于争议焦点1：被告由其奎主张被告海阳市军创置业发展有限公司因启动金域蓝湾房产项目于2015年2月4日向其借款300万元，并且被告海阳市军创置业发展有限公司已收到该笔借款，该笔借款至今未还；原告潘玉梅主张根据借据和银行流水来看，上述300万元借款属于被告由其奎和张春宁个人之间的借款，借款的时间和授权的时间都是2015年2月份，但是授权书当中没有授权张春宁代替被告海阳市军创置业发展有限公司借款，并且授权内容模糊不清，授权内容是让张春宁在所有文书上及协议上签字具有同等法律效力，属于授权内容不清，并且张春宁作为被告海阳市军创置业发展有限公司法定代表人时间是2015年11月份，且至今被告海阳市军创置业发展有限公司也没有提供相关的账目来证实张春宁收到被告由其奎的借款以后转到被告海阳市军创置业发展有限公司的账上，借款与被告海阳市军创置业发展有限公司无关，与本案没有关联性。本院认为，虽然银行流水显示收款方是张春宁，张春宁作为被告海阳市军创置业发展有限公司法定代表人时间是2015年11月份，但借款协议以及授权书均有被告海阳市军创置业发展有限公司的印章，并且被告海阳市军创置业发展有限公司与被告由其奎签订了37份商品房买卖合同并在房管部门办理了网签，本院认定张春宁在借据上签字并接收被告由其奎借款行为系履行职务行为，本院认定上述300万元借款的借款方是被告海阳市军创置业发展有限公司，被告由其奎与被告海阳市军创置业发展有限公司的民间借贷关系成立并生效。 对于争议焦点2：原告潘玉梅对37份商品房买卖合同、银行流水真实性无异议，主张借款协议、授权书、借据、收条、保证担保书且不论其真实性如何，但是恰恰证明了被告由其奎没有支付房款，借款与房屋买卖合同是两个不同的法律关系，被告由其奎自认为上述37套房产的均价为40万元每套，假设这300万元的借款成立，再假设这300万元的借款能够转化为房款，这300万元对于这37套房产来说，每套房产的总价值为81000元，符合了合同法所规定的以明显低价转让资产的规定，本案的二被告均说明网签的目的不是为了买卖而是为了担保，根据法律规定，如果以房产作为担保的话，应该办理房产抵押登记手续才能产生抵押权的法律效力，本案中二被告所做的网签是一种买卖转让法律关系，明显起不到抵押担保的作用，二被告之间没有买卖房产的意思表示，被告由其奎没有支付买卖房产的对价；被告由其奎主张本案涉及的37套房产系被告海阳市军创置业发展有限公司为300万元借款提供的抵押担保，不动产抵押合同依当事人意思表示达成一致为生效判断的基本标准，承诺生效时，合同成立，合同依法成立的同时也就发生法律效力，无需其他特别生效条件，即使未办理抵押权登记，如果抵押合同已经有效成立，登记不影响合同的效力；被告海阳市军创置业发展有限公司主张用上述37套房产办理网签的形式为被告由其奎借款提供保证，并不是无偿转让给被告由其奎。本院认为，被告由其奎与被告海阳市军创置业发展有限公司之间的借款协议明确载明被告海阳市军创置业发展有限公司用其在金域蓝湾小区37户作为履行偿还借款300万元、利息、违约金以及实现债权费用的担保，二被告虽然签订了上述37份商品房买卖合同并办理了网签，二被告并没有真实的买卖意思表示，而是对抵押担保形成了合意，是名为房屋买卖实为借款担保并且是一种非正式形式的抵押担保，本院认定被告海阳市军创置业发展有限公司与被告由其奎签订37份商品房买卖合同并在房管部门办理网签的性质属于上述300万元借款的抵押担保关系而非房屋买卖关系，不具有排他性，二被告没有损害原告的权益。综上所述，原告潘玉梅要求判令撤销二被告的37套房产交易的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条之规定，判决如下： 驳回原告潘玉梅的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告潘玉梅承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  由彦明 二〇一七年九月二十一日 书记员  陈立琢