福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初4029号 原告（反诉被告）：杨建榆，男，1962年11月6日出生，汉族，住石狮市。 委托诉讼代理人：邓珉、尹娟，广东穗江律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉原告）：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地石狮市。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴曙军、施萍萍，福建中德律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨建榆与被告（反诉原告）石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨建榆及其委托诉讼代理人邓珉，被告的委托诉讼代理人吴曙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨建榆向本院提出诉讼请求：1.确认双方《商品房买卖合同》附件三要求杨建榆承担水电分摊费条款无效；2.确认双方《商品房认购协议书》第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费条款无效；3.豪富华公司支付给杨建榆自2014年8月10日起至交付验收合格的诉争房屋之日止每日83元的逾期交房违约金。事实和理由：原、被告于2007年5月30日签订商品房买卖合同一份，约定杨建榆向豪富华公司购买晋江市房产。合同约定总价款为454005元，豪富华公司应于2008年3月31日前将经验收合格的商品房交付给杨建榆使用，同时合同附件三约定，小区用电变压申请及水电开户由豪富华公司代为申请办理，相关水电分摊费由杨建榆承担。双方还在商品房认购协议书中约定，所需营业税、契税等办理产权证相关税费由杨建榆承担，由豪富华公司收取。合同签订后，豪富华公司至今未将经验收合格的房屋交付给杨建榆。杨建榆于2013年提起诉讼，经晋江市人民法院、泉州市中级人民法院分别作出一、二审判决，判令豪富华公司支付自2011年1月15日至判决确定的交房之日止（2014年8月10日）每日83元的逾期交房违约金。现豪富华公司应继续承担支付违约金的责任。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。豪富华公司未代杨建榆缴纳税费，其收取税费亦没有事实和法律依据。上述合同约定违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效条款。 豪富华公司辩称，1.诉争房屋早已具备原、被告双方约定的交房条件，且已由杨建榆接管，杨建榆要求豪富华公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉求不能成立。2.杨建榆未依约支付购房款，即使未接管房屋，其要求豪富华公司支付逾期交房违约金不能成立。3.原、被告关于水电费分摊以及税费承担的约定是双方当事人真实的意思表示，未违反法律与行政法规的规定，合法有效，这也是杨建榆应该承担的房价的一部分。杨建榆的诉求于法无据，应予驳回。 豪富华公司向本院提出反诉请求：杨建榆立即支付拖欠豪富华公司的购房款（变压申请及水电开户费分摊、营业税承担的费用等暂不计入）4万元，并自2014年8月10日起按日万分之二支付违约金。事实和理由：杨建榆与豪富华公司签订商品房买卖合同后，经豪富华公司多次催促，杨建榆至今仍拖欠购房款4万元未付，致豪富华公司遭受经济损失。 杨建榆辩称，对尚欠购房款4万元没有异议。但根据双方合同的约定，购房款的60%应当通过银行按揭进行支付，购房人应当在收到通知之日起十日内办理按揭代理手续。杨建榆已依约支付了合同约定的购房款，而合同约定以按揭方式支付的款项，2013年的判决已经认定豪富华公司未能履行通知义务，其主张的先履行抗辩权或者同时履行抗辩权不予支持。因此，本案中豪富华公司又重复提及上述主张，没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。杨建榆向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同一份，以证明杨建榆向豪富华公司购买诉争房产的基本情况；2.晋江市人民法院民事判决书、泉州市中级人民法院民事判决书各一份，以证明法院判令豪富华公司支付自2011年1月15日至判决确定的交房之日止（2014年8月10日）每日83元的逾期交房违约金的事实；3.晋江市人民法院施金蝉一案民事判决书一份，以证明类似案件判决情况，以作为参考；4.宏德时代广场业主交款情况表一份，以证明豪富华公司要求杨建榆缴纳水电分摊费和税费的事实。 豪富华公司向本院提供以下证据：1.工程质量监督报告一份，以证明诉争房产已于2009年4月15日通过验收并由政府质量监督部门同意备案；2.消防验收合格意见一份，以证明诉争房地产项目工程消防经验收合格；3.竣工验收报告一份，以证明诉争房屋已经竣工验收合格。 本院依职权调取（2014）晋执行字第2783号的卷宗材料，以查明豪富华公司支付逾期交房约金的情况。 对证据和事实，本院认定如下：杨建榆与豪富华公司签订商品房认购协议书后，于2007年5月30日就认购协议书中的房产签订商品房买卖合同一份，约定杨建榆向豪富华公司购买晋江市房产；合同签订后，杨建榆已支付购房款414005元，尚欠房款4万元。上述事实双方没有异议，且有杨建榆提供的商品房买卖合同、晋江市人民法院民事判决书、泉州市中级人民法院民事判决书予以佐证，本院对上述证据及事实予以认定。杨建榆提供的晋江市人民法院施金蝉一案民事判决书与本案不具有关联性，本院不予认定。豪富华公司对杨建榆提供的宏德时代广场业主交款情况表没有异议，本院予以认定。豪富华公司提供的竣工验收报告、消防验收合格意见可以证明诉争房屋已经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，且经消防验收合格；豪富华公司提供的工程质量监督报告的内容可以体现诉争房产工程实体施工质量有勘察、设计、建设、监理、施工单位的质量合格文件，且晋江市建筑工程质量监督站同意上报，给予备案，印证了诉争房屋已竣工验收合格的事实；本院对该三份证据予以认定。本院调取的（2014）晋执行字第2783号的卷宗材料，可以体现豪富华公司在执行过程中已支付给杨建榆逾期交房违约金的情况，本院予以认定。 本院认为，第一，关于商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款是否有效的问题。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。 第二，关于商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费的条款是否有效的问题。杨建榆与豪富华公司均确认，双方在签订商品房买卖合同之前，就诉争房产签订商品房认购协议书，该认购协议书第二条约定本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由杨建榆承担，豪富华公司在代办产权证时，由杨建榆直接支付给豪富华公司代缴。根据《中华人民共和国契税暂行条例(?javascript:SLC(6,0)?)》的规定，买房人为契税的纳税人。杨建榆应向税务主管部门缴纳契税，但原、被告可以约定由杨建榆支付给豪富华公司代缴，这是双方对支付方式的约定，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规，应认定有效。根据《中华人民共和国营业税暂行条例(?javascript:SLC(7684,0)?)》的规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。原、被告在商品房买卖合同中对营业税的承担并未作出约定，认购协议书约定营业税由买房人承担，免除了豪富华公司的责任，加重了杨建榆的责任，应认定无效。 第三，关于豪富华公司是否应支付给杨建榆逾期交房违约金，及杨建榆是否应支付给豪富华公司尚欠房款及逾期付款违约金的问题。杨建榆提供的晋江市人民法院民事判决书、泉州市中级人民法院民事判决书，可以体现晋江市人民法院于2013年判决豪富华公司应于判决生效之日起一个月内交付给杨建榆诉争房屋，并应支付给杨建榆自2011年1月15日至判决确定的交房之日止每日83元的逾期交房违约金；双方当事人均上诉后，泉州市中级人民法院判决维持原判。上述泉州市中级人民法院民事判决书于2014年7月23日发生法律效力，则判决确定的豪富华公司应交房之日为2014年8月23日。现诉争房屋已经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，且经消防验收合格，应认定已符合合同约定的交房条件。豪富华公司于2017年9月27日庭审时，已告知杨建榆诉争房屋符合交房条件，应认定豪富华公司已于该日履行通知交房义务。 上述泉州市中级人民法院民事判决书还体现了豪富华公司在诉讼过程中提出杨建榆违反合同约定未及时付清购房款，杨建榆未付清购房款前，无权要求交付房屋。可见豪富华公司虽未按合同约定通知杨建榆办理购房余款的按揭贷款手续，但其在2013年的诉讼过程中已对杨建榆提出付款要求。原、被告在商品房买卖合同附件四第3条中约定，买受人应于收到通知之日起10日内办理按揭贷款手续。合同仅约定了买受人办理按揭贷款的期限，未明确约定购房余款的支付时间。杨建榆在豪富华公司提出付款要求的合理时间内应该支付尚欠购房款，本院认定杨建榆应于2013年判决确认的交房之日即2014年8月23日前履行付款义务。杨建榆至今尚欠购房款4万元，其未履行付款义务，存在逾期付款的违约行为，豪富华公司不需再承担2014年8月23日之后的违约责任。杨建榆主张的2014年8月23日之前的逾期交房违约金存在重复主张，其主张的2014年8月23日之后的逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。原、被告在商品房买卖合同第七条中约定，买受人逾期付款超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。故豪富华公司要求杨建榆支付尚欠购房款4万元，及自2014年8月23日起至实际付款之日止每日按尚欠房款的万分之二计算的违约金，本院予以支持。 综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同中附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效。原、被告就诉争房产签订的商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税的条款无效。原、被告签订的商品房买卖合同其他条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。豪富华公司要求杨建榆支付尚欠购房款4万元，及自2014年8月23日起至实际付款之日止每日按尚欠房款的万分之二计算的违约金，本院予以支持。杨建榆、豪富华公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条、第六十二条第（四）项、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国价格法》第十三条规定，判决如下： 一、确认原告杨建榆与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效； 二、确认原告杨建榆与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书第二条中由豪富华公司收取营业税的条款无效； 三、反诉被告杨建榆应于本判决生效之日起十五日内支付给反诉原告石狮市豪富华房地产开发有限公司购房余款4万元，及自2014年8月23日起至实际付款之日止每日按尚欠房款的万分之二计算的违约金； 四、驳回原告杨建榆的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告石狮市豪富华房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1838元，由原告杨建榆负担1638元，被告石狮市豪富华房地产开发有限公司负担200元。反诉费513元，由反诉原告石狮市豪富华房地产开发有限公司负担113元，反诉被告杨建榆负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 代理审判员  蔡燕萍 人民陪审员  丁思建 二〇一七年九月三十日 书 记 员  黄钟越 速 录 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： …… （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 …… 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国价格法》 第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －2－