天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1687号上诉人（原审被告、反诉原告）：李绍元，男，1954年6月11日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李浩（系李绍元之子），男，1987年8月24日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：曹胜才，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高芳，女，1979年10月29日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。原审第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道223号。法定代表人：张彤，经理。委托诉讼代理人：杨立业，男，该公司员工。上诉人李绍元因与被上诉人高芳、原审第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司（以下简称金乐家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2019）津0118民初4892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李绍元上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项、第五项及第八项，依法改判支持李绍元的反诉请求，驳回高芳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、评估费等相关费用全部由高芳承担。事实和理由：根据双方签订的《补充协议》约定，双方须在2018年5月24日到房管局网签。高芳直到6月22日才完成清贷解押，违约明显，一审判决认定高芳不违约是错误的。根据《补充协议》约定，在李绍元因资质不符无法办理贷款的情况下，可以采取变更为其他亲属的购房方式。李绍元不同意一次性付款购房并不违约。基于高芳违约、李绍元不违约的事实，李绍元无须赔偿高芳的损失，高芳应当双倍返还定金。高芳辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。金乐家公司述称，一审法院认定事实有遗漏，李绍元于2018年4月24日在工商银行审核通过了贷款资格预审，但由于贷款期限由25年变更为15年，所以李绍元不同意在工商银行贷款。高芳向一审法院起诉请求：1.解除三方所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.判令高芳不向李绍元返还定金390000元；3.依法判令李绍元向高芳赔偿房屋差价损失100000元；4.判令李绍元向高芳返还天津市津南区室房屋；5.判令李绍元按照每日100元的标准向高芳支付自起诉之日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；6.判令李绍元负担评估费；7.诉讼费用由李绍元承担。李绍元向一审法院提出反诉请求：1.解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.高芳返还购房款310000元；3.高芳双倍返还购房定金780000元；4.诉讼费高芳承担。一审法院认定事实：2017年2月21日，高芳、李绍元、金乐家公司签订房屋买卖居间合同，约定：李绍元购买高芳位于天津市津南区房屋，建筑面积111.27平方米，价款为1980000元，该房屋抵押权人为中国银行天津河西支行，贷款余额约560000元。2017年2月21日，李绍元给付高芳定金50000元，在交易中该款项转为房款并于高芳交付房款时共同交付资金监管机构，李绍元承诺于2018年5月23日前筹齐首付款600000元（包含已付定金），余款1380000元通过贷款形式支付，李绍元支付在办理该房屋贷款过户手续中所产生的所有费用及税费。李绍元所提供相关材料或资信不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，李绍元按照一次性付款方式从确定不能办理之日起二十日内向高芳补齐剩余房款。高芳承诺于签署本合同次工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续，在李绍元购房资质审核后，符合银行及房管局要求情况下，严格按银行规定的时间办理还款，去抵押手续后，到房管局办理该房屋的注销手续。2017年2月21日，三方签订补充协议，其中约定签署原合同当日，李绍元向高芳支付定金50000元，并承诺于2017年4月10日前向高芳支付第二笔定金340000元、部分房款310000元，高芳在与李绍元办理过户手续时，将已收取的定金及部分房款700000元拿回配合李绍元完成资金监管，若不能拿回，由李绍元自行筹齐上述房款，待全款到账后，高芳退还李绍元。高芳于2017年4月10日将该房屋钥匙交付李绍元。该房屋为商品房合同状态，高芳已告知李绍元，高芳承诺接到开发商通知后次日开始办理房屋的办证事宜，双方积极配合完成房屋的贷款过户等手续。双方于2018年5月24日到房管局办理房产打协议。李绍元承诺其资质符合银行贷款要求，若不符合银行贷款要求，李绍元自愿换成其他亲属。补充协议与上述合同有冲突，以本补充协议为准。合同签订当日，李绍元交付高芳定金50000元，2017年4月10日，高芳将涉诉房屋钥匙交付李绍元，同年4月27日，高芳收取李绍元定金340000元、房款310000元，共计650000元。2018年3月13日，天津市国土资源和房屋管理局津南区不动产登记签发涉诉房屋不动产登记证，5月24日，浦发银行通过李绍元贷款预审，5月28日，高芳在中国银行天津文化中心支行存款540000元；6月11日，高芳还本金542730.03元、利息1506.98元；同日，该支行为高芳出具贷款还款（已结清）凭证；同年6月22日，涉诉房屋抵押注销。2018年10月19日，李绍元在天津市滨海新区人民法院起诉高芳解除双方买卖房屋合同；返还定金390000元；返还购房款310000元；支付违约金99000元；赔偿装修费50000元。2018年12月19日，天津市滨海新区人民法院作出（2018）津0116民初64913号民事判决书，认定：根据合同约定，李绍元符合银行及房管局资质要求前提下，高芳办理清贷手续，2018年5月24日，李绍元通过浦发银行贷款资质预审核后，高芳按照约定在合理期间结清涉诉房屋贷款并注销抵押。后李绍元未能完成贷款，是因其自身条件及其在办理贷款中相关贷款银行有关规定所致，而非高芳违约行为造成。依据合同约定，李绍元不能正常贷款应补齐余款。李绍元以高芳违约为由请求解除合同以及其他请求，缺乏事实及法律依据，驳回李绍元的诉讼请求。案件审理过程中，高芳申请对其涉诉房屋在2019年3月6日的市场价格进行评估，一审法院委托天津岳华房地产土地资产评估有限公司进行了评估，高芳房屋总价为1524065元。花费评估费6300元。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议，为双方真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方具有约束力。根据已生效人民法院的判决书，李绍元符合银行及房管局资质要求前提下，高芳办理清贷手续。2018年5月24日，李绍元通过浦发银行贷款资质预审核后，高芳按照约定在合理期间结清涉诉房屋贷款并注销抵押。李绍元未能完成贷款，是因李绍元自身条件及其在办理贷款中相关贷款银行有关规定所致，而非高芳违约行为造成。依据合同约定，李绍元不能正常贷款应补齐余款或换成其他亲属，均未按约定履行，经高芳催告仍未履行，李绍元违约，致使高芳签订合同的目的无法实现，高芳请求解除房屋买卖居间合同及补充协议，应予支持。关于高芳请求不返还定金问题，李绍元给付高芳定金390000元，该定金因李绍元违约，不予返还；关于请求李绍元赔偿房屋差价损失问题，因原李绍元签订买卖房屋合同时房屋价格较高，诉讼中房屋价格降低，经具有合法资质单位依法评估，房屋买卖价格与评估价存在455935元的差价，该差价为高芳的实际损失，李绍元应予赔偿，因李绍元交付定金390000元不予返还，为赔偿高芳损失，应实际再赔偿高芳损失65935元，高芳请求赔偿损失100000元，没有根据，不予支持；合同解除后，高芳的房屋应予返还，高芳请求返还天津市津南区室房屋，符合法律规定，应予支持；关于高芳请求按照每日100元的标准向高芳支付自起诉之日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的主张，没有提交证据证明，故高芳该项诉讼请求，不予支持；高芳房屋进行评估，花费评估费6300元，该评估费为查明案件事实、高芳损失所必须，高芳请求李绍元给付评估6300元，应予支持。李绍元请求解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，为双方的共同请求，双方均同意，亦符合法律规定，应予支持；房屋买卖合同解除后，李绍元交付的购房款310000元，应予退还；关于李绍元请求双倍返还购房定金780000元，因李绍元违约，高芳没有违约行为，该项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：1.解除高芳与李绍元及第三人金乐家公司《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.李绍元给付高芳的定金390000元不予退还；3.李绍元于判决生效后十日内赔偿高芳损失65935元；4.李绍元于判决生效后十日内返还高芳天津市津南区室房屋；5.李绍元于判决生效后十日内给付高芳评估费6300元；6.驳回高芳的其他诉讼请求；7.高芳于判决生效后十日内退还李绍元购房款310000元；8.驳回李绍元的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元、反诉费7750.5元、评估费6300元，共计17625.5元，由高芳负担3750.5元，李绍元负担13875元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，高芳在一审期间称：第三项诉讼请求要求李绍元赔偿房屋差价损失100000元是起诉时预估的，双方协议房屋价格1980000元，评估价格1524065元，房屋差价是455935元，减去定金部分是65935元，差额部分法律规定可以继续主张，第三项诉讼请求主张的100000元不再调整。金乐家公司在二审期间称，涉诉房屋取得产权证后，其于2018年4月25日通知高芳开始办理清贷手续；上诉人办理贷款资格审查，被上诉人进行清贷应同时进行，5月24日双方在房管部门进行网签。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本案当事人双方的主要争议焦点为：谁的违约行为导致本案诉争合同解除。本院认为，本案诉争的房屋买卖合同合法有效，当事人均应依约履行各自合同义务。在合同履行过程中，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务。本案诉争合同履行之初，当事人双方均能严格依约履行，上诉人依约交付了390000元定金和310000元首付款，被上诉人也按照合同约定将诉争房屋的钥匙交予上诉人一方，足见双方均有履约之诚意。在双方到房管局进行网签房屋买卖合同之前，被上诉人需取得涉诉房屋产权证及办理清贷解押事宜，被上诉人应办理完毕剩余房款的银行贷款。但此三项合同义务在时间上存在一定不确定性，因此，双方约定的2018年5月24日到房管局办理网签合同的时间应解释为双方的预估时间。按照金乐家公司的陈述，在被上诉人取得涉诉房屋产权证后，其办理清贷解押手续与上诉人办理银行贷款应当同时进行。在此过程中，双方应当积极在沟通协商的基础上履行各自义务。上诉人先后在工商银行、浦发银行、天津银行通过贷款资格预审后，终因自身和银行政策等原因，未能完成银行贷款义务，也未能按照约定补齐余款或换成其他亲属。而2018年5月28日-6月22日，被上诉人办理完成了合同清贷解押义务，虽然该时间晚于双方约定的网签时间，但仍然先于上诉人完成了合同义务，对合同目的的实现并未造成影响。故本案诉争合同解除的根本原因在于上诉人未能完成付款义务或采取约定的其他补救措施，上诉人应当承担相应违约责任。上诉人所称其并未违约、对方违约，从而要求双倍返还定金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于被上诉人所主张赔偿的房屋差价损失问题。按照《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》的司法政策精神，因房屋价格始终波动变化，认定房屋价格涨跌差价的时间点一般需要综合多种因素合理确定。此外，房屋价格涨跌差价并不直接等于违约损失，违约损失数额的确定应在不低于房屋价格涨跌差价的50％基础上，结合房屋所处区域的实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素酌情确定。就本案而言，上诉人积极履约交付了高达39000元的定金和310000元的首付款，并对涉诉房屋进行了装修；在后续办理银行贷款中，虽因自身与政策原因未能完成合同义务，但并不具有故意毁约的恶意；被上诉人虽然履行了合同清贷解押义务，但也并非完美无瑕。况且，被上诉人在一审起诉时预估的房屋差价损失仅为100000元。在此情况下，原审判决直接将房屋差价损失等同于违约损失，显然不妥。综合本案诉争合同的履行情况，本院认为对上诉人适用390000元的定金罚则，基本能够弥补其违约造成的损失，故对被上诉人超出定金部分的损失主张，本院不予支持。为查清房屋差价损失，被上诉人所支付的评估费6300元，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，按照谁主张、谁负担的原则，亦应当由被上诉人承担。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确；为鼓励诚信履约，公平合理地平衡当事人之间的利益损失，本院对原审判决的部分判项作出适当调整。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持天津市静海区人民法院（2019）津0118民初4892号民事判决第一项、第二项、第四项、第七项和第八项；二、撤销天津市静海区人民法院（2019）津0118民初4892号民事判决第三项、第五项和第六项；三、驳回被上诉人高芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3575元、反诉费7750.5元，共计11325.5元，由上诉人李绍元负担8391.7元，被上诉人高芳负担2933.8元；评估费6300元由被上诉人高芳负担；二审案件受理费12323元，由上诉人李绍元负担11278.6元，被上诉人高芳负担1044.4元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  岳文君审判员  郭 矗二〇二〇年八月三日法官助理郭家骥书记员邵玥婷