辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1078号上诉人（原审被告）：程彬，女，1985年5月7日出生，汉族，住所地：抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住所地：抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：陈凯，男，1977年11月24日出生，汉族，户籍地：抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区将军二街1号楼M2号门市。法定代表人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莹，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳，辽宁成功金盟律师事务所实习律师。上诉人程彬因与被上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称远洋物业抚顺分公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3333号民事判决向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程彬上诉请求：1、撤销原审判决；2、请求二审法院依法判决物业费减免为每月每平方米1.0元；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”，是因为被上诉人没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。上诉人2014年购买房产同时交纳物业费到2015年停交物业费，被上诉人提供的服务一直未达到符合相关规定标准。根据《合同法》第67条“先履行抗辩权”规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人违约体现为：1、《业主临时管理公约》《住宅小区物业管理服务标准》规定:物业应采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业户用有效沟通，每年有效投诉处理率90%,每年进行一次满意度调查,有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。然而被上诉人从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，被上诉人没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉。2、第十三条建立健全财务管理制度，每半年公布次物业管理费的收支状况。被上诉人从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。3、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。每年停水、电在七八次左右，但只有两次提前公告。4、公共秩序维护，小区主出入口24小时值班(其中12小时立岗）。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。小区东门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家被盗，很多业主汽车被划被刮蹭。名都小区是一个封闭式小区，但各处都可以看到业主的车停放，物业没有做到应尽的职责。5、保洁服务，水池、沟每天清理一次，及时清扫积水、积雪，清洁完成，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。被上诉人对下雪后积雪的清理非常差，至今小区还到处是积雪和冰。6、根据业主临时公约第二章第六条，业主依法享有以下物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权:共同使用的空地、包括电梯、停车场、公告栏等，第六章第三十二条建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经业主大会并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色成设置广告物;根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定以及物权法第七十四条建筑区划内。被上诉人私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，被上诉人的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。7、根据物业管理条例第十八条规定，物业费预收期限不得超过3个月，所以物业公司要求业主最低12月缴纳是不合理的。8、被上诉人对消防通道被占用的违法行为不作为，导致上诉人的生命财产安全受到严重威胁。《中华人民共和国消防法》第十六条规定：机关、团体、企业、事业等单位应履行下列消防安全职责：（四）保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准。第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。第六十条:单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款。单位的主要负责人物业公司是本单位的消防安全责任人。第十八条：同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。上诉人所住建筑的消防通道被业主恶意占有，装修成了自己家里的一个房间。起初刚开始建的时候，上诉人就多次联系物业人员，注意是多次，从未间断过，每次物业催缴费用，上诉人都说只要把这个消防通道处理好，连本带息一次性交齐。让他们去禁止违法行为，物业人员一直不作为，这种不负责任的态度拿全楼业主生命当玩笑，如果发生火灾，上诉人生命财产将受到严重威胁。9、被上诉人超项目收取物业费，应该减免。小区原规划13000平方米地下停车库和山景十二苑景观建筑事实是不存在的。《前期物业服务合同》收费标准应免除这两个项目的物业服务收费；一楼业主扩院减少公共绿地和人行道路面积，这部分的物业服务项目已经消失，物业费应该相应免除。10、被上诉人违法经营电梯广告和引进移动光缆违法侵权，请求二审法院追究其经济赔偿责任。《前期物业服务合同》中甲方委托乙方经营权相关条款违反《中华人民共和国物权法》第七十二条和第七十三条的规定。房屋一经售出，所有权由建设单位转移到业主，经营权也随之由业主大会决定。被上诉人未经业主大会讨论同意经营电梯广告，引进移动通讯光缆工程违法侵权，应对上诉人给予经济赔偿。11、《前期物业服务合同》第六条关于物业服务收费标准，是合同甲乙双方约定的标准，该标准超出同地区同类小区标准的80%以上。根据《抚顺市物业管理条例》第四十九条“住宅的物业服务收费，实行政府指导价”和《抚顺市物业服务收费管理规定》第八条“住宅前期物业服务收费实行政府指导价”的规定，被上诉人不能出具政府指导价批复文件和《收费许可证》，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《前期物业服务合同》是无效的，被上诉人也没有收费资格。但考虑被上诉人已经付出了一定的服务成本，因此，请求二审法院判令该条款无效，减免上诉人物业费到同类地区同类小区物业收费水平：1元/平以下。远洋物业抚顺分公司辩称，一审判决适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。具体说以下几点，上诉人请求减免物业费，没有法律依据。前期物业服务合同已经明确约定了物业费的收费标准及电梯费的收费标准，应按照合同约定执行，而且一审法院在判决时因一审原告考虑到地产公司每平方米有0.15元的补贴（至2018年12月31日），已经将此情况告知一审法院，一审法院是已经将物业收费标准降低到每平米1.65元进行的判决，因此对上诉人的收费标准进行了降低，上诉人再次要求降低物业费的收费标准没有法律依据。关于上诉人提到的楼上业主存在私封消防通道的问题，物业公司在发现业主私封消防通道后，已经责令业主拆除私封违建，但业主迟迟不予拆除。因为物业公司没有执法权，无法将业主私封消防通道的建筑进行拆除，但是物业公司已经将此种情况上报相关行政执法部门，违建将由行政执法部门统一拆除。上诉人主张楼上住户私封消防通道对其侵害是基于相邻权关系产生的纠纷，与本案不是同一法律关系，不能成为其拒绝缴纳物业费的理由。如果其认为自身利益受到侵害，可以向违建业主提起诉讼，要求其排除妨碍或赔偿损失，而不是在本诉中成为抗辩理由。上诉人提到被上诉人超项目收取物业费应该减免，不符合事实及法律规定，上诉人上诉称小区规划的13000平方米地下车库和山景十二苑的景观建筑是当时开发商进行楼盘销售宣传时对业主的承诺，如果业主认为应对其进行补偿应向开发商主张，而不是以此理由来要求减免物业费。上诉人其他上诉理由被上诉人一审时已经提供了相关的证据证明被上诉人履行了物业服务合同的相关义务。因此请求贵院驳回上诉人的全部上诉请求。如果上诉人认为物业合同约定的物业收费标准过高，可以启动重新选聘物业公司或者业委会与物业公司重新协商的方式，来决定物业的收费标准，而不是在本诉中主张。远洋物业抚顺分公司向一审法院起诉请求：1、判令程彬支付物业费7858.62元、电梯费1470元，共计9328.62元（2015年10月1日至2019年10月31日）；2、程彬承担本案诉讼费。一审法院认定事实：程彬系抚顺市顺城区远洋城小区53号楼1单元902号房屋的业主，房屋建筑面积为89.1平方米。2012年9月7日，抚顺德创置业有限公司(甲方)与远洋物业抚顺分公司(乙方)签订了《抚顺“远洋城”项目前期物业服务合同》，双方约定由远洋物业抚顺分公司负责远洋城小区物业管理。物业服务费的标准为多层、洋房、小高层、商业物业服务费为1.80元/平方米/月；电梯费30元/户/月等。合同签订后，远洋物业抚顺分公司为该小区提供物业服务至今。程彬在《临时管理规约》中承诺人处签名，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。程彬未交纳2015年10月1日-2019年10月31日的物业服务费和电梯费。庭审中，远洋物业抚顺分公司表示因开发企业2018年12月31日之前对物业服务费有每平每月0.15元的补贴，故同意2018年12月31日前的物业服务费按照1.65元/平方米/月的标准收取，2019年1月1日以后的物业服务费按照1.8元/平方米/月的标准收取。一审法院认为，远洋物业抚顺分公司系程彬居住小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，程彬作为该小区业主，理应支付物业费用。现远洋物业抚顺分公司主张要求程彬支付2015年10月1日-2019年10月31日的物业服务费和电梯费，符合法律规定。即程彬应当支付远洋物业抚顺分公司物业服务费为7337元(1.65元/m2/月×89.1m2×39个月+1.8元/m2/月×89.1m2×10个月)，电梯费为1470元(30元/户/月×49个月)。对于程彬抗辩称因远洋物业抚顺分公司物业服务不到位，故不交纳物业服务费和电梯费一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故如果属于远洋物业抚顺分公司服务范围内的，程彬可向远洋物业抚顺分公司主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业费。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，远洋物业抚顺分公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决：程彬于判决生效后十日内给付沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司2015年10月1日-2019年10月31日的物业服务费7337元、电梯费1470元，共计8807元。案件受理费25元(已减半收取)，由程彬负担。二审中，上诉人围绕上诉请求提交如下证据材料：证据1、《远洋城2018年维修计划方案》、抚顺市人民政府办公室答复意见、远洋地产及远洋亿家物业（2018）1号文、远洋城小区业委会（2018）14号函、远洋城小区业委会（2018）15号函、远洋城小区业委会（2018）16号函。拟证明：物业公司合同违约。被上诉人质证意见：证据1《远洋城2018年维修计划方案》作出的主体是抚顺德创置业有限公司与本案没有关联性。远洋地产及远洋亿家物业致远洋城小区业委会开会通知函作出的主体也是抚顺德创置业有限公司，而且其中对于物业费的地产补贴条款地产公司已经作出了补贴，且被上诉人在一审时也告知一审法院2018年12月31日前的物业费收费标准因地产公司有补贴，故按照1.65元每平方米进行收费，对业主进行了物业费的减免，一审法院也是据此判决的。远洋城小区业主委员会的通知函，仅是对于业委会认为的问题，想与物业及地产进行沟通的通知函件，与本案没有关联性。证据2、照片。拟证明：草坪和人行道被侵占。被上诉人质证意见：上诉人一审已经提出了业主私自扩园侵占绿地的情况，被上诉人没有执法权，不能将业主的违建行为进行拆除，但是被上诉人在一审时已经向法庭提交了证据，证明已于2016年开始将业主违建的情况上报给执法局，执法局给的答复是将在2019年陆续进行处理，而且被上诉人针对业主的违建情况制作了违建台帐，已经履行了物业的义务，与抚顺市城市管理综合执法局联合发文要求业主自行将违建拆除，恢复原状。证据3、关于远洋城业委会2019年3月31日函件回复函，关于终止以小区产权人名义对外签订合同、协议等违约侵权行为的函，远洋城小区业主委员会（2018）11函号，违法合同，公共收益合同（视频）。拟证明：被上诉人违法经营（电梯广告、光纤入户、快递柜、楼梯间广告）。被上诉人质证意见：关于远洋城移动4G信号覆盖施工协议书，该协议书明确说明了甲方即远洋公司是无偿提供给移动公司安装4G信号，没有经营性收益，而且安装移动4G信号也是为了普惠业主的日常通信生活，是有利于业主的；关于上诉人主张的电梯广告事宜，不是物业服务合同纠纷审理的范围，上诉人在一审中也没有提出反诉，如果其认为侵犯了自己的利益应另行以适格的主体进行诉讼，不应在本案中进行主张；关于远洋城业委会2019年3月31日函件回复函，被上诉人已经对有关电梯广告和移动宽带进厂的问题作出了回复，如果上诉人认为被上诉人侵犯其权利，可以另诉，不应在本诉中解决。证据4、地方领导留言板回复内容、远洋城爱丁堡小区宣传册、宣传扇。拟证明：远洋城爱丁堡小区13000平地下停车场私自更改建设规划、购买小区时园区建设的广告内容。被上诉人质证意见：上诉人主张的产权证责任主体在于地产公司，而不是物业服务合同的内容。三景十二苑宣传册属于地产公司当时售楼时的要约，如果上诉人认为地产公司违约，应对地产公司进行起诉，而不是以此为理由拒交物业费。上诉人依据的法律规定是2018年《辽宁省物业管理条例》，而上诉人居住的小区交付时间为2013年，根据法不溯及既往，本案不适用于2018年《辽宁省物业管理条例》，而且在一审庭审中被上诉人已经向法庭提交了中标通知书，中标通知书里明确约定了物业费的收费标准，而且有抚顺市房产管理局的备案印章。该组证据发生的期间与被上诉人主张的物业费期间不符，不应作为本案证据使用。证据5、领导留言板抚顺市人民政府答复、小区图片、视频、举报信。拟证明：被上诉人工作失职，绿地维护不到位，疫情防控不严格，环境卫生不达标，公用设施设备破损严重，人行、车行秩序混乱。被上诉人质证意见：光盘里面开会人员代理人需要跟公司进行核实是否为远洋工作人员，根据光盘展示的内容为地产公司代表与业主沟通交流的一些地产涉及到房屋漏水等问题，与本案没有关联性；抚顺德创置业有限公司致远洋小区业委会开会通知里，针对一期BCDF物业费减免的问题以及A区物业费减免三个月已经由地产补贴给被上诉人，被上诉人也是按照减免后收费标准即2018年12月31日前按照1.65元每平收的。远洋城小区业主委员会会议记录记录的是2017年11月发生的情况，主要针对远洋地产遗留问题解决碰头会，与本案没有关联性。上诉人提供的该份业委会通知函系单方通知，对被上诉人不具有法律效力，而且前期物业服务合同合法有效，应按照双方合同约定去执行物业费的收费标准，业委会并没有与物业公司签订新的物业服务合同，重新约定物业费的收费标准，因此收费标准应按照原合同执行，而且2020年3月30日将军街道远洋社区下发了《关于远洋城小区业主委员会不具备主体资格重新选举业主委员会的通告》，已经将原业委会罢免。上诉人提供的2017年业委会备案书与本案没有关联性，被上诉人认为业委会2018年通知函仅具有通知的效力，但是当时业委会并没有对被上诉人进行罢免，也没有解除前期物业服务合同，而且前期服务合同约定了直至业委会与物业公司重新签订物业服务合同，前期物业服务合同到期，一审法院已经认定前期物业服务合同合法有效，因此上诉人主张减免物业费收费标准没有法律依据。而且被上诉人在一审庭审中已经提交了相关的绿化管理、车辆管理以及卫生垃圾清运管理的日常管理记录，证明了被上诉人履行了物业服务合同约定的义务。被上诉人提交如下证据材料：顺城区城市管理综合行政执法局依法拆除远洋城违章建筑的通报、城管执法的相关照片、抚顺市城市管理综合执法局顺城分局与远洋物业公司联合发出的通知、2016年6月7日远洋城物业服务中心关于园区违建致业主的一封信、违建台帐，其中涉及到阻断消防通道业主的相关台帐及上报执法局的情况。拟证明：就业主私自阻碍消防通道的违建情况，被上诉人已将此情况告知业主，责令业主自行拆除，并将此情况上报行政执法局，而不是上诉人所称的被上诉人不作为。上诉人质证意见：该证据和本案无关联性。首先，被上诉人提供的违建台账楼号为15号楼至60楼，大部分是园区A区内存在的现象与本案所涉及到的B区无关。其次，此违建行为在2013年至今有持续发生，被上诉人应该主动制止或劝说业主停止违建行为。园区内的违建非一日之寒，因违建行为所涉及到的大型工程设备巨大，在被上诉人不悉知、不制止的情况下不可能进入园区施工，所以被上诉人所强调的执法局关于违建拆除行为，不能单单回避被上诉人不作为的行为。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人主张被上诉人远洋物业抚顺分公司服务不达标应减少物业费是否应予支持。案外人抚顺德创置业有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，本案双方当事人均应按该合同约定履行义务，即被上诉人提供物业管理服务，上诉人按约向物业公司交纳物业费。物业服务合同的当事人互负债务，没有先后履行顺序，上诉人适用《中华人民共和国合同法》第六十七条，以被上诉人作为先履行义务方未履行合同义务为由，主张其有权拒绝被上诉人相应的履行要求，于法有悖，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见。上诉人提出的被上诉人未进行入户走访调查，未向业主公布物业管理费收支情况，未提前告知业主停水、电情况，公共秩序维护不到位，保洁服务不及时、不彻底等情形，不属于物业公司根本违约的行为，尚未达到上诉人可以拒交或少交物业费的情节和理由，故上诉人以此为由主张减免物业费，本院不予支持。关于上诉人主张因部分业主违建导致小区绿地面积减少以及因个别业主私封消防通道导致被上诉人生命财产受到威胁一节，被上诉人作为物业管理方对于小区里的违建业主只能劝阻没有强制性的行政执法权，且被上诉人已向相关执法部门汇报，履行了物业管理方的相应义务，上诉人据此主张减免物业费不符合法律规定，本院无法支持，上诉人可通过其他途径对此主张权利。关于上诉人主张小区原规划13000平方米地下停车库和山景十二苑景观未予建设，应减免物业费的上诉理由，经查，改变建设规划并非物业公司所为，系业主与开发公司之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，业主据此要求减免物业费，本院无法支持。关于上诉人主张被上诉人违法经营电梯广告和引进移动光缆违法侵权，要求被上诉人承担赔偿责任的上诉理由，因本案系物业服务合同纠纷并非侵权责任纠纷，上诉人如认为物业公司存在侵权行为可另行诉讼主张权利。关于上诉人主张《前期物业服务合同》中双方约定的物业费收费标准超出同地区同类小区标准，应当减少物业费到同类地区同类小区物业收费水平1元/平方米/月的上诉理由，《前期物业服务合同》明确约定了物业服务费的标准为多层、洋房、小高层、商业物业服务费1.80元/平方米/月，上诉人与被上诉人虽然因物业费收费标准问题多次进行协商，但均未达成一致意见，因此被上诉人依据合法有效的《前期物业服务合同》中约定的物业费收费标准主张物业费，应予支持。另外，一审中，被上诉人考虑到地产公司每平方米0.15元的补贴，同意将2018年12月31日前拖欠的物业费标准降低到每平1.65元，2019年1月1日后的物业费按照1.80元标准收取，一审法院对此予以支持，并无不当。综上，依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，且物业费的收取涉及整个小区的物业管理以及全体业主的公共利益，拖欠物业费势必将影响其他业主的正当权益，故上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人程彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程彬负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 郭 爽审判员 张 秦二〇二〇年八月十七日书记员 任慧娆