四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1028民初1835号 原告：四川省金诚物业服务有限公司，住所：四川省隆昌市古湖街道。 统一社会信用代码：915110286627916XXE。 法定代表人：兰水明，系四川省金诚物业服务有限公司总经理。 委托诉讼代理人：陈莲花，女，1969年11月17日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市山川镇界牌东路，系四川省金诚物业服务有限公司员工，特别授权。 被告：四川省川鑫房地产开发有限责任公司，住所：四川省隆昌市成渝中路。 统一社会信用代码：9151102859049404XX。 法定代表人：马源，系四川省川鑫房地产开发有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋兴花，系四川永炽律师事务所律师，特别授权。 原告四川省金诚物业服务有限公司（以下简称：四川金诚物业公司）与被告四川省川鑫房地产开发有限责任公司（以下简称：四川川鑫房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告法定代表人兰水明、委托诉讼代理人陈莲花到庭参加诉讼，被告法定代表人马源、委托诉讼代理人蒋兴花到庭参加诉讼；于2020年8月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈莲花到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人蒋兴花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费51803.7元（未出售商业门面及车库物业服务费50294.88元，违约金1508.84元）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年7月31日，原告与城东世纪城业主委员会签订了《城东世纪城物业服务委托合同》，合同约定部分门面物业费按0.8元/㎡/月计付。后2019年8月31日，双方又签订了《城东世纪城物业服务补充合同》，合同约定车位卫生费按20元/个/月计付。 被告系城东世纪城小区开发商，现尚有未出售的物业商业房屋3707.8㎡，未出售的地下车位66个。根据合同约定，被告应向原告支付2019年8月1日至2020年7月31日期间商用房物业服务费35594.88元，违约金1067.84元，车位物业服务费14700元，违约金441元，共计51803.7元。 合同期间，原告为城东世纪城小区提供了相应的物业服务，大部分的业主能自觉交纳物业服务费。被告经原告多次催收，未履行交费义务。经原告向其发文催交后，被告仍不交纳物业服务费。综上，原告特向法院起诉，请求法院依法公正判决，维护原告企业的合法权益。 被告四川川鑫房地产公司答辩称：原告未履行《城东世纪城物业服务委托合同》约定的义务，被告拒交物业费合理合法。其一，物业服务合同系双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同义务存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。由于原告没有履行合同义务，物业管理十分混乱，小区内地下通道上车辆乱停乱放。未出售的商业房外面的通道的卫生也是被告自行聘请人员打扫卫生。同时，被告拥有的商业用房二楼到四楼的楼道，原告也从未打扫，被告多次找到原告协商解决，一直没有得到解决。因此，才会出现原告起诉书中所述大部分业主自觉交纳了物业服务费，被告未交费的情况。其二，物业公司与业主是平等主体关系，在实际履行合同中应是物业公司先履行物业服务，业主后按约定交纳物业费，先服务后收费，原告物业服务不符合约定，根据合同法第六十七条的规定，业主有权行使先履行抗辩权，拒绝交费。其三，被告系城东世纪城小区的开发商，被告公司产权占小区的三分之一。小区在选举业主委员会时未通知被告，被告应有权利被剥夺，明显显示公平。综上，原告未履行义务，被告拒交物业费合理合法，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告四川金诚物业公司提供如下证据支持其诉讼请求：1.营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，拟证明原告公司的主体资格；2.城东世纪城物业服务委托合同（签订时间：2019年7月31日）、城东世纪城物业服务补充合同（签订时间：2019年8月31日），拟证明原告公司与案涉小区业主委员会签订了物业合同，对被告具有约束力；3.隆昌市不动产登记信息摘要盖章件（70页），拟证明被告是未出售商业用房和车位的产权人；4.书面催缴通知书照片打印件（2页）、原告方工作人员与被告法定代表人微信聊天记录截图打印件（2页），拟证明原告公司已履行了书面催交义务；5.履行物业服务工作内容的照片打印件（5张），拟证明原告已履行了物业服务的合同义务；6.地下停车库照片打印件（7张），拟证明原告在地下停车库张贴有“车道禁止停车”的标示；7.原告自行制作的欠费明细（7页），拟证明根据计算，被告2019年8月1日至2020年7月31日期间应付物业费共计50294.88元。 被告四川川鑫房地产公司为支持自己的主张提供以下证据：1.反映地下停车场车辆占用停车道的照片打印件（6张），拟证明原告的服务管理不到位；2.未出售商用房部分楼道的照片打印件（8张），拟证明原告从未对楼道进行过打扫。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：1.对营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、隆昌市不动产登记信息摘要盖章件、书面催缴通知书照片打印件、原告方工作人员与被告法定代表人微信聊天记录截图打印件的证据“三性”无异议；2.对城东世纪城物业服务委托合同、城东世纪城物业服务补充合同的证据“三性”无异议，对其证明目的有异议；3.对履行物业服务工作内容的照片打印件、地下停车库照片打印件、原告自行制作的欠费明细的证据“三性”均有异议。 原告对被告提交的证据的“三性”均有异议。 对原告提交的证据，经本院审查后认为符合证据“三性”，且证据与证据之间相互佐证，本院予以采信。 对被告提交的证据，经本院审查后认为：1.反映地下停车场车辆占用停车道的照片符合证据“三性”，本院予以采信；2.未出售商用房部分楼道的照片未有其他证据相互佐证其系案涉小区商用房的照片，不能核实其真实性，本院不予采信。 根据上述有效证据及原、被告双方的法庭陈述，本院认定以下法律事实：原告四川金诚物业公司成立于2007年7月11日，其经营范围包含物业管理三级服务（经营期限以许可证为准）。 被告四川川鑫房地产公司系隆昌市城东世纪城小区开发商。该公司在该小区享有3707.8㎡商业用房的所有权，享有65个地下停车位的所有权。 2019年7月31日，原告四川金诚物业公司与隆昌市金鹅街道光跃社区城东世纪城业主委员会签订《城东世纪城物业服务委托合同》。该合同对物业的基本情况、物业委托事项、违约责任等进行了约定；对秩序维护、保洁服务、绿化服务、电梯服务、消防服务、公共设施设备服务、车辆管理服务、收益分配服务约定了详细服务方案；约定了委托物业服务时间为三年，即2019年8月1日起至2020年7月31日止；4.约定了物业服务费按年收取，即2019年8月1日至2020年7月31日费用的缴费时间为2019年8月31日前，2020年8月1日至2021年7月31日费用的缴费时间为2020年8月31日前，2021年8月1日至2022年7月31日费用的缴费时间为2021年8月31日前；约定了商业门面物业服务费按0.8元/㎡/月计算，车位卫生费按40元/个/月计算。 2019年8月31日，原告四川金诚物业公司与隆昌市金鹅街道光跃社区城东世纪城业主委员会签订《城东世纪城物业服务补充合同》，该合同对车位卫生费的计算标准、物业费的缴费时间进行了变更，即车位卫生费下调为20元/个/月,物业费缴费时间变更为按年收取物业费，2019年8月1日至2020年7月31日费用的缴费时间为2019年10月31日前，2020年8月1日至2021年7月31日费用的缴费时间为2020年10月31日前，2021年8月1日至2022年7月31日费用的缴费时间为2021年10月31日前。 原告按照与隆昌市金鹅街道光跃社区城东世纪城业主委员会签订的物业服务合同进驻隆昌市城东世纪城小区并提供了物业服务，被告未在物业服务合同约定的时间向原告交纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费。原告以在被告办公场所张贴书面催费通知书、并微信联系被告法定代表人的方式向被告催收物业服务费，但被告经原告书面催收后仍未在2020年7月10日前向原告交纳物业服务费为由起诉至本院，请求本院支持其诉讼请求。 本院认为：原告四川金诚物业公司系依法取得营业执照的物业服务企业。原告与隆昌市金鹅街道光跃社区城东世纪城业主委员会签订的《城东世纪城物业服务委托合同》、《城东世纪城物业服务补充合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告四川川鑫房地产公司系隆昌市城东世纪城小区的业主，上述两份合同对其具有约束力。原告履行了合同约定的物业服务义务，被告应按合同约定向其支付物业服务费。经原告书面催收后，被告仍不交纳费用已构成违约，应承担违约责任。 原告诉称被告所有的车位共计66个，但根据其提交的产权信息记载表及被告的自认表明，被告享有产权的车位共计65个。因原告未提供其他证据佐证车位数共计66个，依照最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，本院确认车位数为65个。 根据产权登记表、物业服务合同及原告自行制作的欠费明细进行计算，被告应交纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费共计50054.88元（3707.8㎡×0.8元/㎡/月×12个月+59个车位×20元/个/月×12个月+3个车位×40元+3个月×60元）。故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以部分支持。 对被告的辩称意见，经本院审查后认为：其一，原告提交的物业合同、照片可以证明原告已在案涉小区履行了物业服务义务，被告提交的证据虽能证明原告的服务存在一定瑕疵，还有待改善、提高服务的地方，但尚不足以证明原告存在违约或严重瑕疵，依照最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不能的不利后果。其二，案涉小区的业主委员会是否侵害了被告权益的问题与本案并非同一法律关系，如果被告认为案涉小区业主委员会侵害了自己的权益，可通过其他合法救济途径另行主张权利。其三，被告辩称应先服务后收费、物业费标准过高的问题，前文已述原告与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同、补充物业合同合法有效、且对被告具有约束力，被告理应按照合同约定的交费标准和交费时间付费。综上，被告拒交物业服务费的辩称意见不能成立，本院不予采纳。 由于原、被告双方在合同的履行过程中存在争议，原告物业公司在提供物业服务时也的确存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。 应当指出，物业公司的服务具有持续性和公共性，收取物业费除用于维持物业公司自身运转之外还用于小区环境的改善、公共设施的维护、保养等。个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。小区整体环境的维护和改善需要物业公司和业主的良好配合，一方面物业公司作为服务企业应当明确自身定位，在服务过程中，须加强与业主的沟通，努力不断提高自己的服务质量，不断改进和完善自己的工作。在业主反应服务不到位的情况下，应当深刻反思自身服务存在的瑕疵，通过整改、提升服务的方式来赢得业主们的认可。另一方面业主也应提高自身素质，了解业主与物业服务企业之间的权利义务。业主和物业公司只有积极履行各自负担的义务，才能促进小区的发展，创造和谐的生活环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”及《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，判决如下： 一、被告四川省川鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内向原告四川省金诚物业服务有限公司支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费50054.88元； 二、驳回原告四川省金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1096元，减半收取计548元，由原告四川省金诚物业服务有限公司负担25元，被告四川省川鑫房地产开发有限责任公司负担523元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  黄纯玉 二〇二〇年八月七日 书记员  罗静雯