福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0504民初1756号 原告（反诉被告）：刘阳升，男，1962年10月19日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告（反诉被告）：刘阳明，男，1964年11月3日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告（反诉被告）：刘阳耀，男，1968年1月23日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上述三原告共同委托诉讼代理人：陈腾育、康琼红，福建尚品律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林志民，男，1966年6月19日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 原告（反诉被告）刘阳升、刘阳明、刘阳耀与被告（反诉原告）林志民房屋租赁合同纠纷一案，三原告不服福建省泉州市中级人民法院(2014)泉民终字第4341号民事判决书，向福建省高级人民法院提出再审申请，福建省高级人民法院于2016年3月2日裁定指令福建省泉州市中级人民法院再审，该院以原一审、二审判决遗漏部分诉讼请求，严重违反法定程序为由，于2016年6月7日作出（2016）闽05民再13号民事裁定书，撤销（2014）泉民终字第4341号民事判决书和（2013）洛民初字第1342号民事判决书，并将案件发回本院重审，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘阳升、刘阳明及其委托诉讼代理人陈腾育、康琼红，被告（反诉原告）林志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀向本院提出诉讼请求:1.解除双方于2008年5月4日签订的两份《租赁合同》；2.林志民支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀租金计128560元，并按月10%的标准支付自2013年6月1日起至实际付款日止的违约金；3.支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀房屋修复费294226.5元及刘阳升、刘阳明、刘阳耀代垫的水、电费3261.74元；4.由林志民承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，刘阳升、刘阳明、刘阳耀增加诉讼请求：1.判令林志民支付自2012年8月1日起至2013年6月1日逾期支付租金的违约金计93207元（具体计算方式：林志民于2012年8月15日前应交租金31069元，每日按3%计算，违约金计算至2013年6月1日为265640元；林志民于2012年11月15日前应交租金31069元，违约金计算至2013年6月1日为181753元；林志民于2013年2月15日应交租金31069元，违约金计算至2013年6月1日为97867元；上述共计545260元。刘阳升、刘阳明、刘阳耀提出先主张林志民支付违约金93207元，保留继续主张违约金的权利。）；2.判令林志民支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀代为拆除林志民设立的户外广告牌费用7200元。事实和理由：2008年5月4日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀与林志民签订了两份房屋《租赁合同》，合同约定：刘阳升、刘阳明、刘阳耀将位于洛江区万安街道桥南社区某店面出租给林志民经营家具，每月租金12856元。同时双方还约定相应的违约责任和装修要求。林志民承租后在未经刘阳升、刘阳明、刘阳耀同意的情况下擅自进行破坏性的装修，打破大楼的楼板、框架梁和外墙砖，打穿砖缝水泥层，随意在窗框石头边上打洞，在楼外墙张挂广告牌等，刘阳升、刘阳明、刘阳耀多次与林志民交涉并要求林志民应严格遵守双方签订的合同，林志民不仅不予以理睬，且于2012年8月起拒交租金，至2013年5月底在没有任何说明的情况下突然搬离。刘阳升、刘阳明、刘阳耀为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 林志民辩称，一、林志民尚欠刘阳升、刘阳明、刘阳耀租金128560元，林志民有通知刘阳升、刘阳明、刘阳耀来取，刘阳升、刘阳明、刘阳耀嫌房租太少，为了达到提前解除合同的目的，刘阳升、刘阳明、刘阳耀拒绝接收租金，并不是林志民拒付。现所欠租金林志民应当支付，但应扣除刘阳升、刘阳明、刘阳耀收取的押金31069元，根据合同第五条第一款约定，刘阳升、刘阳明、刘阳耀需支付林志民垫付的水费1017.6元、电费2406元。林志民已支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀2012年8月至10月店面租金6000元，还需支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀租金88067.4元。另加刘阳升、刘阳明、刘阳耀垫付的2013年5月水费306.3元、电费2955.44元，故林志民需支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀91329.14元。二、刘阳升、刘阳明、刘阳耀请求林志民支付租赁房屋修复费294226.5元，该费用系刘阳升、刘阳明、刘阳耀单方制作，未经林志民确认应修复的部位。根据双方合同第三条约定“租期满时，装修在该楼的建筑物、材料乙方不可拆除。”刘阳升、刘阳明、刘阳耀的该请求没有合同约定的依据，且系刘阳升、刘阳明、刘阳耀提前解除合同，刘阳升、刘阳明、刘阳耀违约，林志民无需承担任何责任。三、刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张林志民支付10%的租金违约金，因刘阳升、刘阳明、刘阳耀违约，林志民无需承担违约责任。如需支付违约金，则刘阳升、刘阳明、刘阳耀提出的违约金请求数额太高，应予减少。 反诉原告林志民向本院提出反诉请求：判令刘阳升、刘阳明、刘阳耀赔偿林志民装修损失197741.78元。诉讼过程中，林志民变更反诉请求为：刘阳升、刘阳明、刘阳耀应赔偿林志民装修损失评估价555882.23元。事实和理由：一、林志民承租刘阳升、刘阳明、刘阳耀的房屋后，因刘阳升、刘阳明、刘阳耀后悔租金便宜，于2008年10月就向林志民发出《承诺声明书》，要提前解除合同，限林志民租期至2013年6月30日前，刘阳升、刘阳明、刘阳耀存在违约。1、违法提前解除合同；2、违反合同约定收取押金。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”刘阳升、刘阳明、刘阳耀违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，刘阳升、刘阳明、刘阳耀应赔偿林志民的经济损失。二、林志民承租刘阳升、刘阳明、刘阳耀的房屋，林志民支付装修费用，根据装修设计平面图所示，一至五层装修费用计1303541.68元，扣除一层属于刘阳升、刘阳明、刘阳耀出租的房屋装修费用47273元，二至五层装修费用为1256268.68元，有一半属于本案诉争房屋的装修费用，即675407.34元。另有二至五层活动木地板，林志民已拆回材料折价费180785元（见装修工程造价预算表，二层50050元、三层48400元、四层48400元、五层33935元），其中一半90392.5元，另加上第一层林志民拆回的活动木地板6875元，计97265.5元，属于本案诉争房屋的。诉争房屋装修费用为578141.84元（675407.34-97265.5），按租期10年分摊，林志民仅使用5年，刘阳升、刘阳明、刘阳耀应当赔偿林志民损失289070.92元。扣除林志民应支付给刘阳升、刘阳明、刘阳耀的上述租金等91329.14元，刘阳升、刘阳明、刘阳耀应当赔偿林志民损失197741.78元。诉讼过程中，林志民认为根据泉州名城资产评估房地产有限公司作出的《资产评估咨询报告》，评估成新率按58%计算，林志民实际装修损失评估价为647211.37元（1115881.68元×58%），抵扣林志民应支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀的租金及其他费用计91329.14元，刘阳升、刘阳明、刘阳耀应赔偿林志民装修损失评估价555882.23元。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀辩称，林志民的诉求无事实和法律依据。一、林志民的行为违反了双方的约定，是一种侵权行为，其装修后的房屋增值部分属于非法财产，不应受到法律的保护，要求赔偿装修损失在法律上不能成立。二、林志民在租赁合同存续期间，擅自拆除装修建材，从一定程度上已经弥补了林志民的装修损失，对其拆除行为造成租赁房屋毁损和侵害，刘阳升、刘阳明、刘阳耀保留主张其他侵权责任的法律权利。三、林志民所提供的资产评估咨询报告中所评估的项目并非全部是其装修的，有部分是刘阳升、刘阳明、刘阳耀之前就安装好的，该份评估报告无法证实林志民的损失。四、林志民所主张的反诉请求647211.37元，没有任何的事实和法律依据，且其计算的标准不客观、科学，依法不能成立。另，根据双方签订的合同约定，如果林志民要装修，须征得刘阳升、刘阳明、刘阳耀的同意。但林志民没有征得同意，就进行破坏性的装修。根据最高院有关房屋租赁的解释规定，承租方进行了破坏性装修，刘阳升、刘阳明、刘阳耀有权解除合同。林志民提出刘阳升、刘阳明、刘阳耀提前解除合同与事实不符。刘阳升、刘阳明、刘阳耀有发函给林志民要求解除合同，但林志民没有回复。故林志民主张刘阳升、刘阳明、刘阳耀提前解除合同的事实不存在。刘阳升、刘阳明、刘阳耀没有违约，林志民未提交反诉请求的证据，反诉请求与客观事实不符，不能成立。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀为支持其主张，提供证据如下： 证据1，三原告身份证，证明刘阳升、刘阳明、刘阳耀的身份情况及主体资格； 证据2，林志民户籍证明，证明林志民的身份情况及主体资格； 证据3，租赁合同二份，证明自2008年6月1日起林志民向刘阳升、刘阳明、刘阳耀承租房屋，双方对租金及违约责任进行约定； 证据4，土地使用权证、房屋所有权证，证明刘阳升、刘阳明、刘阳耀对其出租的房屋享有合法的所有权； 证据5，社区证明，证明林志民承租刘阳升、刘阳明、刘阳耀的房屋至2013年5月止； 证据6，催款通知书，证明因林志民拒付租金，刘阳升、刘阳明、刘阳耀于2013年3月30日发函催讨的事实； 证据7，工程预算书，证明租赁的房屋恢复原样需要的费用； 证据8，水电费发票，证明刘阳升、刘阳明、刘阳耀代缴林志民未交的水电费； 证据9，公证书，证明整栋大厦分属两个所有权人，双方对大堂和电梯共同使用的约定，用以反驳林志民称双方解除合同后，林志民与案外人的合同就无法履行的陈述； 证据10，2013年4月7日刘阳升寄给林志民的快递邮单及邮政部门对该邮件的回复短信，证明刘阳升、刘阳明、刘阳耀向林志民邮寄催款通知，林志民本人签收的情况。 林志民对刘阳升、刘阳明、刘阳耀提供的证据质证认为：对证据1、2、4的真实性、关联性、合法性没有异议。对证据3的真实性无异议，但证明对象有意见，该合同恰恰证明：一、双方约定租期10年，刘阳升、刘阳明、刘阳耀提前解除合同，属于违约；二、合同并未约定押金，但刘阳升、刘阳明、刘阳耀于2008年5月4日，即合同签订日收取被告押金31069元，属于违约。对证据5，桥南社区居委会无权干涉双方对合同的履行，该证据无证明效力。对证据6有异议，刘阳升、刘阳明、刘阳耀称其于2013年寄一份催款通知书，林志民没有收到。对证据7有异议，林志民承租该房屋以来，刘阳升、刘阳明、刘阳耀从未向林志民提出任何异议，不能证明刘阳升、刘阳明、刘阳耀与林志民多次交涉在履行合同中存在违约事宜，包括要求林志民将租赁房屋恢复原样的事实；但自2012年8月起林志民未支付租金属实，是刘阳升、刘阳明、刘阳耀拒收租金；合同并未约定林志民退租后，房屋修复费用应由林志民承担，且该费用未经林志民同意，系刘阳升、刘阳明、刘阳耀单方制作的，该证据与林志民无关，且与合同第三条约定“租期满时，装修在该楼的建筑物，材料乙方不可拆除”互为矛盾。对证据8无异议，但依据合同第五条第1款的约定，应当扣除本大楼其他用租户的费用。对证据9有异议，在签订租赁合同时，刘阳升、刘阳明、刘阳耀未提交公证书，也没向林志民说明大堂和电梯公用，其支付的租金包括了大堂和电梯的费用。对证据10，没有收到该邮件。 林志民为支持其主张，提供证据如下： 证据1，身份证，证明林志民的诉讼主体资格； 证据2，承诺声明书，证明刘阳升、刘阳明、刘阳耀房屋出租给林志民后，后悔租金太便宜，于2008年10月提出解除合同，限林志民租期至2013年6月30日前，刘阳升、刘阳明、刘阳耀存在违约的事实； 证据3，收条（一），证明林志民依约支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀首期即2008年8月-10月份租金的事实； 证据4，收条（二），证明林志民已支付2012年7月份前所有租金，在此之前，双方对合同的履行已5年之久，刘阳升、刘阳明、刘阳耀从未提出任何异议； 证据5，收条（三），证明2012年8月以后的租金，林志民要支付，但刘阳升、刘阳明、刘阳耀拒收，仅收取一楼店面2012年8月-10月租金6000元，该租金应当抵扣； 证据6，收条（四），证明刘阳升、刘阳明、刘阳耀收取林志民押金31069元，合同未约定此项，属于刘阳升、刘阳明、刘阳耀违约，此项予以抵扣租金； 证据7，缴纳水费、电费凭证，证明林志民已缴纳整栋楼的2013年4月前的水费、2013年3月前的电费； 证据8，收款收据，证明刘阳升、刘阳明、刘阳耀尚欠林志民部分水费1017.6元、电费2406元，应予以抵扣租金； 证据9，建筑工程消防设计审核意见书、消防安全检查意见书，证明林志民承租的房屋内装修，经消防审核、安全检查，同意开业的事实； 证据10，装饰工程预算表、图纸设计，证明林志民承租案涉房屋租期10年，装修费用投入合计1303541.68元，刘阳升、刘阳明、刘阳耀提前解除合同，林志民仅使用5年，刘阳升、刘阳明、刘阳耀应承担违约责任，赔偿林志民相应的损失； 证据11，租赁合同，证明林志民只有通过刘阳升、刘阳明、刘阳耀的楼梯才能上楼，林志民承租的保美大厦西侧2-5楼是向刘阳升、刘阳明、刘阳耀的亲戚刘以成、刘以权租赁的； 证据12，收条，证明林志民承租西侧的房屋租金已经支付完毕； 证据13，《关于拆除“保美办公楼”内外墙上“皇朝家居广场”所有商业广告的通知》，证明由于刘阳升、刘阳明、刘阳耀单方解除合同的行为造成林志民于2008年5月向出租人刘以成、刘以权承租的保美大厦部分房屋于2013年第二季度起合同已终止的事实； 证据14，刘以权于2014年5月6日通过手机发给林志民的短信内容：“林志民多次电话不听拆除装修事宜还进行不？不断拖下去没意思再不答复上法庭见面就没朋友做”，证明林志民与刘以成、刘以权的租赁合同已经终止的事实。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀对林志民提供的证据质证认为：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据证实林志民在装修过程中，其装修方案未经刘阳升、刘阳明、刘阳耀同意，进行破坏性装修，侵害了刘阳升、刘阳明、刘阳耀的房屋财产权，其行为构成严重侵权，且该承诺声明应当视为合同履行过程中合同条款变更的新要约，属于单方面法律行为，仅有提示的法律意义，不能以此认定刘阳升、刘阳明、刘阳耀存在违约。对证据3-6的真实性无异议，但对证据6收取押金问题，林志民称合同中未约定，事实上在合同第二条就已经约定林志民应缴纳一个季度的押金。对证据7，该时间段，林志民还在使用该房屋，是其承担的义务，不能用于抵扣房屋租金，与刘阳升、刘阳明、刘阳耀提交的水电费证据不发生冲突，刘阳升、刘阳明、刘阳耀交纳的是2013年5月份的水电费。对证据8无异议。对证据9，与本案不具有关联性，但从该证据可见林志民在装修房屋时有安装消防设备，但已经被林志民破坏，再一次证明林志民侵权。对证据10的真实性、关联性、合法性均有异议，无法证明林志民在装修房屋时产生的成本，其装修的费用已实际产生，具体装修也未征得刘阳升、刘阳明、刘阳耀同意，而工程预算表只是预估，工程预算与实际支出是有出入的，林志民应提供发票、合同等方可证实林志民支出费用的情况，故该证据无法证实林志明装修的过程和所花费的数额。对证据11、12的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据13、14，是林志民与案外人签订的，他们之间如何约定并不清楚，从形式上看，落款签名是刘碧琼而不是出租人，林志民没有证据证明刘碧琼是否为受托人，故刘碧琼的签名不产生法律效力；该份证据内容没有提到由于与刘阳升、刘阳明、刘阳耀租赁合同的履行情况导致与案外人的租赁合同无法履行，提到林志民未履行完合同而提前搬出，且更多的是提到拆除外墙广告牌的情况，而不是租赁的情况；对其真实性无法确认。 在诉讼过程中，林志民针对主张对方赔偿其剩余租赁期内装修残值损失的问题申请对其装修工程的成新率进行评估。本院准许后，委托泉州名城资产评估房地产有限公司进行评估，该鉴定机构作出的评估意见如下：在评估假设和限制条件下，某大厦在评估基准日2013年6月30日的房屋室内二次装修成新率为58%。 林志民对上述评估意见质证认为无异议。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀对上述评估意见质证认为，对该评估的程序无异议，但对该所评估结果的客观性、真实性、关联性有异议，对林志民提供的《装饰工程预算表》有异议，所鉴定的项目有部分不是林志民装修的，是刘阳升、刘阳明、刘阳耀建造的，例如水电、隔墙等不能成为本案的焦点，故对该评估意见持否定态度，不予认可。 针对刘阳升、刘阳明、刘阳耀的异议，经本院释明后，林志民申请对其剩余租赁期内装修的残值损失进行重新鉴定，本院准许后，依法委托泉州闽南资产评估有限责任公司评估遗留在现场的装修物市场价值，评估基准日为2013年6月1日。该鉴定机构的评估意见如下：1、某楼室内装修评估值为212647元；2、某楼室内装修评估值为165306元；3、店面及大厅室内装修评估值为16402元，合计394355元。其中，双方之间纠纷的部分为第2、3部分，合计181708元。 林志民对上述评估意见无异议。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀对上述评估意见的真实性无异议，但部分内容与客观事实有部分出入，对鉴定的财产的归属问题有异议，在南侧部分资产评估明细表有部分不是林志民装修的，例如，最后一项2-5楼的水电设施是刘阳升、刘阳明、刘阳耀在出租前已经形成，并不是林志民做的，这一项不应当计算进林志民的损失；编号为82的木作双扇装饰门也是属于刘阳升、刘阳明、刘阳耀；保美大厦西南面三间店面及大厅室明细表的最后一项的水电设施是刘阳升、刘阳明、刘阳耀建造的。对于这些水电设施，刘阳升、刘阳明、刘阳耀在建造时有布置一些暗线，林志民是不能动那些暗线的，只能根据暗线来布线，鉴定机构鉴定的电线部分是否包括暗线需要明确。 针对刘阳升、刘阳明、刘阳耀在庭审中提出的关于鉴定结论的质证意见，本院向鉴定机构发出工作说明，泉州闽南资产评估有限责任公司回函如下：1、资产评估明细表的水电设施，是指房屋装修水施、电施安装工程的统称，本次评估值只包括电施安装工程，不包括水施安装工程。2、电施项目是指房屋装修电气安装工程项目，本次评估包括房屋二次装修室内电路布线及安装，其评估价值由管、线、辅助材料、人工费、机械使用费、管理费用、利润及税费等组成。 林志民对该回函无异议，同时表示放弃对木作装饰门（南侧第82项）1133元的诉求。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀对该回函质证认为：对第一项无异议；第二项中，鉴定机构所评估的管、线系刘阳升、刘阳明、刘阳耀原本遗留的，刘阳升、刘阳明、刘阳耀安装的电线是隐蔽工程（暗线）。 本院依职权调取证据：1.向邮政部门调取2013年4月7日的邮政特快专递的回单，显示邮件的签收人为林志民。2.向泉州市洛江区城市管理行政执法局调取的洛江区市政设施巡查图及整改图（附情况说明）。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀对本院调取的证据1无异议；对证据2，关联性合法性无异议，但对真实性部分有异议，其中陈述的“由执法局组织工人拆除，并未向业主收取任何费用”与责令整改通知书中要求业主自行拆除相矛盾，也没有其他证据证明支付费用的情况，且从照片显示，拆除现场并没有执法局的工作人员在现场，故对于陈述的“由执法局组织工人拆除并未向业主收取任何费用”不予认同，刘阳升、刘阳明、刘阳耀仍主张拆除由其组织工人进行并支付费用的事实。 林志民对本院调取的证据1质证认为：签名不是本人所签，其没有收到刘阳升、刘阳明、刘阳耀所寄的这份催款通知。2014年5月29日，林志民针对该邮政特快专递回单内签收人“林志民”是否属于本人所签申请笔迹鉴定，后撤回鉴定申请。对证据2无异议。 经审理查明，一、2008年5月4日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀（甲方）与林志民（乙方）签订《租赁合同》，甲方将址在洛江区某大厦南面2-5楼的房屋租给乙方。合同第一条约定：“面积为1883平方米，月租金10356元。”合同第二条约定：“租期10年，乙方须付押金壹季度，前五年每月每平方租金为伍元伍角，后五年每月每平方租金为陆元伍角。自2008年6月1日起至2018年7月30日止。……在每季度头15天内付清本季度的三个月租金即31069元，超时每日按3%交付滞纳金。出租方应出具收据给承租方。”合同第三条约定：“甲方给乙方二个月的装修期，即从6月1日至7月30日止，装修期不收乙方租金，但乙方须在合同签订之日起付甲方三个月的租金。乙方不得破坏该大厦的建筑物，外面不得挂、打其他物件。装修图纸及外墙广告牌的方案，应与甲方参详，有文字依据，有制作安装方案供甲方签字确认方可施工。租期满时，装修在该楼的建筑物、材料乙方不可拆除。”合同第五条第约定：“甲方必须协助乙方申请变更水、电表于乙方名下。由乙方自行管理。整幢楼的水电费由乙方总管，负责每月给大楼其他用租户收缴水电费……”同日，刘阳明、刘阳耀与林志民签订《租赁合同》，刘阳明、刘阳耀将址在保美大厦西南面一楼三间的店面租给林志民，该合同除租金约定每季度为7500元（每月2500元）外，其他内容与前一份合同基本一致。二份合同签订当日，林志民支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀2008年8月1日至10月31日的南面2-5楼房屋租金31069元、押金31069元，支付刘阳明、刘阳耀2008年8月1日至10月31日的店面租金7500元。2012年9月22日，林志民支付刘阳明、刘阳耀2012年8月至10月的店面租金6000元。现林志民尚欠刘阳升、刘阳明、刘阳耀2012年8月至2013年5月南面2-5楼房屋的租金计103560元（10356元／月×10个月）、店面租金计19000元（2500元／月×10个月-6000元），合计122560元。 另，2008年5月1日，林志民与刘以成、刘以权签订了址在某大厦西侧2-5楼的《租赁合同》，约定承租面积2000平方米，租期10年，自2008年8月1日起至2018年7月31日止。据现场勘查，某大厦的南面与西侧相连，中间无隔墙，一部货梯位于南面（即刘阳升、刘阳明、刘阳耀一侧）。 二、林志民承租上述房屋后用作经营家具，取名为“泉州市洛江万安某家居广场”，并对承租的某大厦进行了装修（包括1楼西南面的3间店面，以及2-5楼的西、南侧）。2008年8月28日，泉州市洛江区公安消防大队对泉州市洛江万安某家居广场的装修设计进行消防审核，认为该工程消防设计基本合格。2009年4月27日，泉州市洛江区公安消防大队对被告林志民该经营场所进行消防安全检查，认为具备消防安全条件。 三、2008年10月30日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀向林志民发出《承诺声明书》，该声明书载明：“……根据租赁合同，皇朝家居广场林志民在装修期间所有的装修方案应该由我们同意确定，外墙不得随意做广告，随意破坏，结果他不尊重我们，无任何装修方案经我们同意。把大厦的牌号封闭，且打破大厦的楼板及框架梁。随意在外墙张挂广告牌，打破大厦的外墙砖，随便在窗框石头边上打洞，挂广告条时铁钉把我们装修好的砖缝水泥层打穿。多次阻止无效。林志民违约在先，考虑到他已经在营业，经我们共同研究决定五年之后（即2013年6月30日后）不继续租赁给林志民。特此声明！以上一式四份，三兄弟各持一份，抄送林志民一份。承诺声明人：刘阳升、刘阳明、刘阳耀2008年10月30日星期四。” 四、2013年5月底，林志民腾退承租的某大厦所有房屋，并拆回1-5层装修的活动木地板材料。2013年5月31日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀为林志民代缴2013年5月份水费306.3元、电费2955.44元，合计3261.74元。在林志民搬离之前，刘阳升、刘阳明、刘阳耀（主要指刘阳明，因刘阳明在某大厦一楼经营部分店面）尚欠林志民代垫的水费1017.6元、电费2406元，合计3423.6元。 五、在诉讼过程中，林志民针对主张对方赔偿其剩余租赁期内装修残值损失的问题申请对其装修工程的成新率进行评估。本院准许后，委托泉州名城资产评估房地产有限公司进行评估，该鉴定机构作出的评估意见如下：在评估假设和限制条件下，某家居广场在评估基准日2013年6月30日的房屋室内二次装修成新率为58%。林志民支付鉴定费4000元。因上述评估系结合林志民提供的《装饰工程预算表》的基础上作出，而刘阳升、刘阳明、刘阳耀对该预算表内的装修项目提出异议，且该预算表并未能体现实际装修项目及数额。经本院释明后，林志民申请重新鉴定，本院准许后，依法委托泉州闽南资产评估有限责任公司评估遗留在现场的装修物市场价值，评估基准日为2013年6月1日。该鉴定机构的评估意见如下：1、某大厦西侧2-5楼室内装修评估值为212647元；2、某大厦南面2-5楼室内装修评估值为165306元；3、某大厦西南面三间店面及大厅室内装修评估值为16402元，合计394355元。其中，原被告之间纠纷的部分为第2、3部分，合计181708元。同时，鉴定机构作出评估收费说明如下：鉴定费按鉴定结论的三部分鉴定费分别为20000元、18830元、1170元。林志民支付鉴定费40000元。在庭审过程中，林志民表示放弃对木作装饰门（南侧第82项）1133元的诉求。 本案双方当事人争议的主要焦点有：1.林志民应支付的租金数额，以及是否存在逾期支付租金的违约情况；2.林志民是否需要赔偿刘阳升、刘阳明、刘阳耀房屋修复费；3.刘阳升、刘阳明、刘阳耀是否存在违约，是否需要赔偿林志民装修残值损失；4.林志民应否支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀外墙广告牌（内容为“皇朝家居广场精品平价家具一站式购物体验”）拆除费用7200元。 本院认为：第一，关于林志民应支付的租金数额，以及是否存在逾期支付租金的违约问题。 1、林志民尚欠刘阳升、刘阳明、刘阳耀2012年8月至2013年5月南面2-5楼的房屋租金103560元、店面租金19000元，合计122560元。因签订合同之日刘阳升、刘阳明、刘阳耀收取一季度的租金31069元作为押金，可予以抵扣林志民尚欠的租金。 2、2013年5月31日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀为林志民代缴2013年5月份水费306.3元、电费2955.44元，合计3261.74元。根据合同第五条“……整幢楼的水电费由乙方总管，负责每月给大楼其他用租户收缴水电费。”的约定，可看出平常大楼的水电费由林志民负责缴纳，再向大楼其他用租户收回。而刘阳升、刘阳明、刘阳耀代缴的2013年5月份水电费，系林志民搬离之前产生，应由林志民返还刘阳升、刘阳明、刘阳耀。在庭审中，刘阳升、刘阳明、刘阳耀自认其他用租户包括刘阳明、刘阳耀，但双方都未能确认2013年5月份的水电费中刘阳明、刘阳耀使用的数额，故林志民应向刘阳升、刘阳明、刘阳耀收回的水电费问题本案不作处理。另在林志民搬离之前，刘阳升、刘阳明、刘阳耀（主要指刘阳明，因刘阳明在保美大厦一楼经营部分店面）尚欠林志民代垫的水费1017.6元、电费2406元，计3423.6元，刘阳升、刘阳明、刘阳耀应支付给林志民。上述两项对抵，则刘阳升、刘阳明、刘阳耀尚需支付林志民水电费161.86元，该项费用可于租金中抵扣。综上，林志民尚欠租金91329.14元（122560-31069-161.86）。 3、林志民作为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金。林志民抗辩刘阳升、刘阳明、刘阳耀拒收租金，并提出未收到刘阳升、刘阳明、刘阳耀的催款通知。根据举证规则，林志民举证责任在于提交其要支付租金而刘阳升、刘阳明、刘阳耀拒收的证据，但林志民未能提交该方面的证据，故其抗辩理由不充分，不予采纳。林志民也无法否认从2012年8月起未支付10个月大部分租金的事实，且10个月也超出交易习惯的合理期限，故林志民未按照约定的期限支付租金，需承担逾期支付的违约责任。 4、关于违约金数额问题。刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张林志民应支付自2012年8月1日起至2013年6月1日止的逾期支付租金的违约金93207元（只主张第一份租赁合同的违约金）及自2013年6月1日起至实际还款日止的违约金（以林志民应付租金128560元为基数，按月10%的标准计算）。第一份租赁合同约定：“在每季度头15天内付清本季度的三个月租金即31069元，超时每日按3%交付滞纳金”，该“滞纳金”的约定实为违约金的约定，为逾期支付租金需承担的违约责任形式。刘阳升、刘阳明、刘阳耀要求计算逾期支付违约金，林志民亦抗辩没有违约，如需承担违约责任，刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张的违约金太高，应予减少。对于违约责任的承担方式，虽然双方当事人对于逾期付款违约金的支付问题在合同中有明确约定，但由于刘阳升、刘阳明、刘阳耀对于林志民上述违约行为对其造成的经济损失并未提交证据证实，现林志民抗辩违约金过高的情况下，本院予以调整，以拖欠租金数额为本金，从应支付租金日期作为起算点，至实际付款日止按照月利率2%计算。 第二，关于林志民是否需要赔偿刘阳升、刘阳明、刘阳耀房屋修复费的问题。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张林志民存在破坏性装修问题，并提供工程预算书，证明租赁的房屋恢复原样需要的费用。上述工程预算书系刘阳升、刘阳明、刘阳耀自行委托评估机构所作，林志民不予认可。林志民根据其经营家具的需要进行装修，在装修过程中难免造成租赁物损耗，关键在于是否达到“破坏性装修”的程度。根据举证责任规则，刘阳升、刘阳明、刘阳耀需举证证明林志民存在破坏性装修，以及修复的费用。经本院释明后，刘阳升、刘阳明、刘阳耀未提出相关鉴定或评估申请。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”的规定，林志民依其承租目的进行装修，在装修过程中致租赁物损耗的，若在合理范围内，不必承担损害赔偿责任。故刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张林志民赔偿房屋修复费，理由不充分，不予支持。 第三，关于刘阳升、刘阳明、刘阳耀是否存在违约，是否需要赔偿林志民装修残值损失的问题。 1、双方签订的《租赁合同》，是建立在双方自愿、平等、诚实信用原则的基础上而订立的合同。合同第三条约定“甲方给乙方二个月的装修期，即从6月1日至7月30日止，装修期不收乙方租金，但乙方须在合同签订之日起付甲方三个月的租金”，并约定“装修图纸及外墙广告牌的方案，应与甲方参详，有文字依据，有制作安装方案供甲方签字确认方可施工”。合同订立后，刘阳升、刘阳明、刘阳耀将该出租房屋交林志民进行装饰装修设计、使用林志民支付了首期三个月的租金，及交付一季度租金作为押金。可见，林志民是经刘阳升、刘阳明、刘阳耀同意进行装饰装修的。虽刘阳升、刘阳明、刘阳耀提出林志民的装修方案未经其同意确定，但合同并未对林志民未经同意确定进行装修造成的后果进行约定，未约定以此作为解除合同的条件，且林志民的装修设计通过了相关消防安全审核，也顺利经营，说明装修方案未经刘阳升、刘阳明、刘阳耀同意确定的行为并不会致使合同目的不能实现，合同可以继续履行。 2、刘阳升、刘阳明、刘阳耀于2008年10月30日共同向林志民发出的《承诺声明书》，通知林志民租期至2013年6月30日止。林志民在收到该声明书后虽未在合理期限内提出书面或口头的异议，但在声明书载明的期限即将届满前搬出承租房，以实际行动解除了合同,刘阳升、刘阳明、刘阳耀并不存在违约行为。 3、刘阳升、刘阳明、刘阳耀向林志民发出《承诺声明书》，通知林志民租期至2013年6月30日止。而林志民实际上也于2013年6月30日前（2013年5月底）搬出承租房，合同事实上解除。虽然林志民逾期支付10个月的租金构成违约，并因此承担赔偿违约金的责任，但林志民搬出承租房的行为并不违背刘阳升、刘阳明、刘阳耀的真实意思，双方以林志民搬出承租房的行为确认了合同的解除，故林志民的该违约行为并非导致合同解除的原因，合同的解除不可归责于双方。原合同约定“租期满时，装修在该楼的建筑物、材料乙方不可拆除。”，但《承诺声明书》将合同期限截至2013年6月30日，双方租赁关系已经实际解除，双方并未对已形成附合的装饰装修物的处理再行约定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担……”的规定，本案因不可归责于双方的事由导致合同解除，则剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。考虑到林志民拖欠了长达10个月租金这一迟延履行主要合同义务的行为，综合考虑林志民按10年的预期进行装修（实际只使用了5年）及遗留在现场的装饰装修物的利用价值，以林志民分担70%，刘阳升、刘阳明、刘阳耀分担30%为宜。 4、残值损失数额。林志民提供其委托泉州市皇朝装饰工程有限公司进行装饰装修设计、工程预算表，证明装饰预算总造价1303541.68元，并在此基础上申请评估房屋室内二次装修的成新率。但《装饰工程预算表》并不能体现林志民实际的装修项目及数额，且刘阳升、刘阳明、刘阳耀亦对该预算表提出异议，故难以采信第一次的评估意见。重新鉴定前，本院对现场进行实地勘查，双方亦到现场确认林志民装修的项目，并对整个过程进行录像。第二次鉴定系评估遗留在现场的装修物市场价值，鉴定时双方均到现场再次确认装修的项目。经庭审质证，刘阳升、刘阳明、刘阳耀对第二次评估意见中的电施项目提出异议，但评估机构明确其针对房屋二次装修室内电路布线及安装进行评估，并非原始安装时的电施项目，故该电施项目的评估本院予以支持。在庭审过程中，林志民自愿放弃对木作装饰门（南侧第82项）1133元的诉求，不损害对方的利益，本院予以照准。因此，林志民主张的残值损失可支持的数额为（165306-1133+16402＝180575）×30%＝54172.5元。 第四，关于林志民应否支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀外墙广告牌（内容为“某家居广场精品平价家具一站式购物体验”）拆除费用问题。刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张外墙广告牌的拆除费用7200元,提供泉州市洛江区城市管理行政执法局《责令改正通知书》、收款收据、照片予以证明。但《责令改正通知书》并不表示该通知书中要求整改的广告牌是由刘阳升、刘阳明、刘阳耀组织工人拆除，林志民亦对收款收据持有异议，且本院依职权向泉州市洛江区城市管理行政执法局调取的证据表明，《责令改正通知书》中要求整改的广告牌（内容为“某家居广场精品平价家具一站式购物体验”）系由泉州市洛江区城市管理行政执法局组织工人拆除，并未向刘阳升、刘阳明、刘阳耀收取任何拆除费用。故刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张被告支付外墙广告牌拆除费用，与事实不符，不予支持。 综上，双方于2008年5月4日签订的二份《租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。2008年10月30日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀单方提出租期10年缩短为5年，林志民亦在5年将届满时搬出承租房屋。因此，本院确认原、被告双方签订的二份《租赁合同》已于林志民搬出时事实上解除。合同的解除并不导致刘阳升、刘阳明、刘阳耀丧失其对林志民逾期付款违约责任的追索权。本诉中，林志民未按合同约定按期向刘阳升、刘阳明、刘阳耀支付租金，已构成违约，应承担违约责任。刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张被告支付房屋租金和逾期支付租金的违约金，本院予以支持；但已支付的押金及尚欠的水电费可予以抵扣。原被告签订的《租赁合同》约定的逾期支付租金的违约金过高，本院予以适当调整。反诉中，刘阳升、刘阳明、刘阳耀于2008年10月30日发出的《承诺声明书》，通知林志民租期改为5年，而林志民在5年将近届满时搬出，以实际行动解除了合同，刘阳升、刘阳明、刘阳耀并没有违约。林志民搬出承租房，又不违背刘阳升、刘阳明、刘阳耀的真实意思。林志民逾期支付租金构成违约，但该违约行为并未导致合同的解除，双方以承租人的搬出行为确认了合同的解除。本案因不可归责于双方的事由导致合同解除，则剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据本案的客观事实，反诉原被告分担比例为7：3较妥。林志民主张其向刘以成、刘以权承租的某大厦西侧2-5楼部分的残值损失亦应赔偿的问题，因涉及到林志民与案外人的租赁合同履行情况，不宜在本案中合并处理，林志民可另行主张。对于第一次的鉴定费，因该鉴定意见未被采纳，故此鉴定费由申请人自行负担。对于第二次的鉴定费，按支持的部分分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、林志民应于本判决生效之日起十日内支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀租金91329.14元； 二、林志民应于本判决生效之日起十日内支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀逾期支付租金的违约金12220.47元（以未付租金为基数，计算至2013年6月1日，按月利率2%计算的滞纳金；其中2012年8月-10月未付租金31069元以2012年8月15日作为起算点，2012年11月-2013年1月未付租金31069元以2012年11月15日作为起算点，2013年2月-4月未付租金31069元以2012年2月15日作为起算点，2013年5月未付租金10356元以2013年5月15日作为起算点）； 三、林志民应于本判决生效之日起十日内支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀2013年6月2日起至实际付款日止的逾期支付租金违约金，以应付租金91329.14元为基数，按月利率2%计算的滞纳金； 四、刘阳升、刘阳明、刘阳耀应于本判决生效之日起十日内支付林志民房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失54172.5元； 五、驳回刘阳升、刘阳明、刘阳耀的其他诉讼请求； 六、驳回林志民的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费9870元，由刘阳升、刘阳明、刘阳耀负担7929元，林志民负担1941元。反诉案件受理费4150元，由林志民负担3746元，刘阳升、刘阳明、刘阳耀负担404元。本案鉴定费用40000元，林志民负担34000元，刘阳升、刘阳明、刘阳耀负担6000元；由刘阳升、刘阳明、刘阳耀在本判决发生法律效力之日起10日内支付给林志民6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄正乾 审 判 员  谭海燕 代理审判员  陈婷凤 二〇一七年九月二十七日 书 记 员  傅莹莹 附：本案引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。 （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。