湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3478号上诉人（原审被告）：湖北三江航天物业有限公司，住所地孝感市文化东路。法定代表人：胡胜平，董事长。委托诉讼代理人：彭焕亮，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张斯勇，湖北熠耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市航天花园小区业主大会业主委员会，住所地武汉市振兴路288号。负责人：高松，主任。委托诉讼代理人：庞荆宜，男，系业主委员会委员。委托诉讼代理人：陈灵灵，湖北山河律师事务所律师。原审被告：武汉壹条龙商业运营策划管理有限公司，住所地武汉市江汉区前进一路富源里1号14幢2楼。法定代表人：周辛义，该公司总经理。原审第三人：武汉恒大金碧房地产开发有限公司，住所地武汉市江汉区常青路49号恒大御园4栋1-2层（1）商号。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨幸，女，系该公司员工。上诉人湖北三江航天物业有限公司（以下简称三江物业公司）因与被上诉人武汉市航天花园小区业主大会业主委员会（以下简称航天花园业委会）、原审被告武汉壹条龙商业运营策划管理有限公司（以下简称壹条龙公司）、原审第三人武汉恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称武汉恒大金碧公司）物权纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初3464号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。三江物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审认定事实不清。2017年1月19日三江物业公司与航天花园业委会签订《武汉市物业管理服务合同》到期后，三江物业公司退出武汉航天花园的物业管理服务，将物业管理服务职责移交给航天花园业委会选聘的新的物业公司，三江物业公司是依据《武汉航天花园和仁硚新村经营托管协议》对三江房地产公司所有的位于武汉航天花园的房产及经营场所继续进行经营管理，属合理合法。二、三江物业公司与壹条龙公司之间签订的《武汉航天花园部分房产和场地整体委托管理协议》合法有效。三、本案不是确权之诉，不应审理武汉航天花园部分房产和场地的产权问题。一审判决程序违法。四、一审适用法律错误。航天花园业委会答辩称，请求驳回上诉、维持原判。1、三江物业公司不得非法委托壹条龙公司对航天花园小区进行非法活动，非法管理。2、双方的物业合同已经于2017年1月19日到期，三江物业公司无权管理航天花园小区物业，应立即退出物业管理。3、三江物业公司在一审并未提交任何证据证明其主张，应承担举证不能的败诉后果。4、三江物业公司与壹条龙公司签订的涉案小区物业管理协议是转委托行为，均不是涉案物业的权利人，也并未经过权利人同意或追认，应属无效，不得进行任何管理行为。壹条龙公司答辩称，支持三江航天物业公司的上诉意见。武汉恒大金碧公司述称，本案与我公司无关，同我方一审的意见。航天花园业委会向一审法院起诉请求：1、三江物业公司、壹条龙公司返还航天花园业委会物业管理用房160平方米；2、壹条龙公司立即停止对航天花园小区四期地下车库、游泳馆、会所的管理，退出航天花园小区；3、三江物业公司、壹条龙公司承担全部诉讼费用。一审法院查明，武汉三江航天房地产开发有限公司（后更名为武汉恒大金碧房地产开发有限公司）系航天花园小区的建设开发单位。2010年12月1日，武汉三江航天房地产开发有限公司与三江物业公司签订《武汉航天花园和仁硚新村经营托管协议》，合同期限为2010年1月1日起至2012年12月31日止，内容为武汉三江航天房地产开发有限公司将武汉航天花园和仁硚新村两小区内的房产及经营场所委托三江物业公司管理。合同到期后，武汉三江航天房地产开发有限公司与三江物业公司再次签订《武汉航天花园和仁硚新村经营托管协议》，合同期限为2013年1月1日起至2036年12月31日止，合同约定武汉三江航天房地产开发有限公司将“（一）武汉航天花园会所（面积4100平方米）及地下车库（127个）；（二）武汉航天花园游泳馆（800平方米）；（三）武汉航天花园101门面（12间）；（四）仁硚新村活动室、专人看管车库、小卖部、车棚及车库……”委托三江物业公司管理。航天花园业委会成立后，于2014年1月20日与三江物业公司签订《武汉市物业管理服务合同》（甲方为航天花园业委会，乙方为三江物业公司），合同期限为2014年1月20日起至2017年1月19日止。合同第二条约定物业服务范围包括“1、小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共事务的综合管理；2、物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用部位、共用设施设备明细见附件三）；3、小区规划红线内的公共绿地和花草树木的绿化养护；……5、小区规划红线以内、业主户门以外所涉及公共区域的秩序维护和公共财产的看管”；合同第二十四条约定“物业管理用房建筑面积：共计256.92平方米。其中办公用房143.52平方米，位于航天花园游泳馆二楼、小区主入口保安部办公室；车库管理用房109.40平方米，位于会所地下车库、三期车库（302与303之间停车场、304与305之间停车场）；保安岗亭用房8平方米，位于小区主入口和小区侧门”；合同第二十五条约定“物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途”；合同第三十二条约定“乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方”；合同附件二物业构成明细中列明有会所、四期地下车库、物业管理用房、游泳馆。2016年12月30日，航天花园业委会与嘉信物业公司签订《武汉市物业服务合同》，合同期限为2017年1月19日起至2018年12月31日止。2017年1月19日，三江物业公司与航天花园业委会签订《武汉航天花园物业退场移交协议》，移交资料清单上显示物业管理用房一栏，有手写“已移交，物业办公、保安、保洁休息室344㎡”的字样。2017年7月1日，三江物业公司与壹条龙公司公司签订《武汉航天花园部分房产和场地整体委托管理协议》，合同期限为2017年7月1日起至2025年9月30日止。双方约定三江物业公司将航天花园小区托管的房产及经营场所委托给壹条龙公司管理，包括“(一)武汉航天花园小区会所：（二）武汉航天花园游泳馆：（三）武汉航天花园101栋门面房（12间）：（四）武汉航天花园会所及四期地下车库”。此后，航天花园业委会和三江物业公司、壹条龙公司就航天花园小区的物业管理用房、四期地下车库、游泳馆、会所的管理权多次发生纠纷。一审法院另查明，航天花园业委会在庭审中对《武汉航天花园物业退场移交协议》中移交资料清单上物业管理用房一栏手写的“已移交，物业办公、保安、保洁休息室344㎡”的字样不认可，称物业管理用房未完全移交。航天花园业委会与三江物业公司签订的《武汉市物业管理服务合同》约定的物业管理用房中，位于航天花园小区游泳馆二楼的办公用房143.52平方米，位于小区住入口保安部的办公室约8平方米，位于会所地下车库、三期车库（302与303）之间停车场、304之间停车场的车库管理用房109.4平方米，位于小区主入口和小区侧门的保安岗亭用房8平方米，均已由三江物业公司移交至航天花园业委会，并由航天花园业委会委托嘉信物业公司管理至今。航天花园小区的四期会所、游泳馆（除二楼外）、四期地下车库，三江物业公司未移交给航天花园业委会，而是委托给壹条龙公司管理至今。一审法院再查明，航天花园小区的会所在小区的规划图中有规划，无产权登记。游泳馆位于小区内，但小区的规划图纸中未予规划。航天花园小区四期地下车库分为人防工程和普通地下室两部分，四期地下车库的车位编号117号-164号范围内为人防工程，其他为普通地下室。武汉恒大金碧公司在庭审中对涉案区域的开发建设情况及产权情况均未举证，且否认航天花园小区的会所、游泳馆、四期地下车库归其所有。一审法院认为，武汉三江航天房地产开发有限公司与三江物业公司签订的《武汉航天花园和仁硚新村经营托管协议》，系前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。航天花园业委会成立后，于2014年1月20日与三江物业公司签订《武汉市物业管理服务合同》，武汉三江航天房地产开发有限公司与三江物业公司签订的《武汉航天花园和仁硚新村经营托管协议》依法终止。航天花园业委会与三江物业公司于2014年1月20日在《武汉市物业管理服务合同》中约定的物业服务范围包括“1、小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共事务的综合管理；2、物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用部位、共用设施设备明细见附件三）；3、小区规划红线内的公共绿地和花草树木的绿化养护；……5、小区规划红线以内、业主户门以外所涉及公共区域的秩序维护和公共财产的看管”，并在合同附件二物业构成明细中列明会所、四期地下车库、物业管理用房、游泳馆。上述合同签订后，三江物业公司系按照合同的约定为涉案区域提供物业管理服务。合同到期后，航天花园业委会与嘉信物业公司签订了新的《武汉市物业服务合同》。根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。三江物业公司应按照上述规定与嘉信物业公司做好交接工作，将其物业服务范围内所管理的全部物业构成交接给嘉信物业公司管理。根据已查明的事实，航天花园业委会与三江物业公司签订的《武汉市物业管理服务合同》中约定的物业管理用房的面积及区域均已由三江物业公司移交至航天花园业委会，并由航天花园业委会委托嘉信物业公司管理至今。航天花园业委会称三江物业公司、壹条龙公司还应另向航天花园业委会返还物业管理用房160平方米，没有事实与法律依据，故对航天花园业委会要求三江物业公司、壹条龙公司返还航天花园业委会160平方米物业管理用房的主张,一审法院不予支持。关于三江物业公司、壹条龙公司是否有权管理航天花园小区内的会所、游泳馆（除二楼外）的问题。三江物业公司在庭审中称航天花园小区内的会所、游泳馆均系武汉三江航天房地产开发有限公司（暨第三人武汉恒大金碧公司）专有，但未提供证据证明，且武汉恒大金碧公司当庭否认会所、游泳馆系其所有。从航天花园业委会与三江物业公司于2014年1月20日签订的《武汉市物业管理服务合同》的内容来看，会所、游泳馆均约定为物业构成部分，三江物业公司亦是基于上述合同的约定对会所、游泳馆进行管理。故对三江物业公司、壹条龙公司称航天花园小区内的会所、游泳馆不属于物业构成的答辩意见，一审法院不予采纳。上述合同到期后，三江物业公司无权再对航天花园小区的会所、游泳馆进行管理，更无权私自将会所、游泳馆委托壹条龙公司进行管理。故对航天花园业委会要求三江物业公司、壹条龙公司立即停止对航天花园小区会所、游泳馆的管理的主张，一审法院予以支持。关于三江物业公司、壹条龙公司是否有权管理小区四期地下车库的问题。航天花园小区四期地下车库分为人防工程和普通地下室两部分，四期地下车库中车位编号117号-164号范围内为人民防空工程，其他为普通地下室。对属于普通地下室的车位部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。航天花园小区四期地下车库中属于普通地下室的部分应属于业主共有，航天花园业委会与三江物业公司签订的《武汉市物业管理服务合同》终止后，三江物业公司应将上述属于普通地下室的车位与嘉信物业公司交接，或交还给航天花园业委会管理。三江物业公司、壹条龙公司以经开发商委托为由对上述属于普通地下室的车位进行管理的答辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对航天花园小区四期地下车库中车位编号117号-164号范围内的部分，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。虽然车位编号117号-164号范围内的部分应由投资者使用管理，收益亦归投资者所有。但根据《物业管理条例》三十三条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。涉案的车位编号117号-164号的车位与其他属于普通地下室的车位混合在同一地下楼层，同属于一个物业管理区域，应由一个物业服务企业实施物业管理，不宜单独区分管理。在航天花园业委会与三江物业公司签订的《武汉市物业管理服务合同》到期后，航天花园业委会已委托新的物业管理企业提供物业管理服务，上述车位由航天花园小区新的物业管理服务企业进行统一管理为宜。三江物业公司既不是上述车位的投资者，也不是航天花园小区的物业管理服务企业，无权继续管理上述车位，更无权将上述车位转委托给壹条龙公司。故对要求三江物业公司、壹条龙公司立即停止对航天花园小区四期地下车库的主张，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第二十六条、三十三条、三十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、湖北三江航天物业有限公司、武汉壹条龙商业运营策划管理有限公司立即停止对航天花园小区四期地下车库、游泳馆、会所的管理，退出航天花园小区;二、驳回武汉市航天花园小区业主大会业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由湖北三江航天物业有限公司、武汉壹条龙商业运营策划管理有限公司负担（此款武汉市航天花园小区业主大会业主委员会已预付，三江航天物业有限公司、武汉壹条龙商业运营策划管理有限公司在判决书生效期之日起十日内支付武汉市航天花园小区业主大会业主委员会）。本院二审期间，三江物业公司提交两组证据：证据一、《前期物业管理服务合同》（复印件）；证据二、《武汉市物业管理服务合同》五份（复印件）；证明案涉的三处产业即车库、游泳池、会所是属于经营管理范围，不属于物业管理范围，不用移交。航天花园业委会质证对证据的真实性予以认可，对关联性、合法性不予认可。三江物业公司提交的新证据所有合同附件2物业构成明细表中都明确规定了物业的管理包括了会所、车库、游泳馆，因此涉案的三大物业从一开始都包含在三江航天物业合同内容的，期间三江物业并无证据证明其有经营管理的依据。在一审中提交的委托经营管理合同是2014年3月签订，在2014年3月之前上诉人无任何证据证明其有委托经营权利依据的。以上证据正好证明了涉案三处产业都是包含在物业管理内的。壹条龙公司认可三江物业公司的举证意见。恒大金碧公司质证认为第一份《前期物业管理服务合同》签订在2004年，当时恒大金碧公司还并未收购武汉三江航天地产公司，认可证据真实性、合法性及关联性，但证据只能证明前期物业委托管理的事实。第二份证据与恒大金碧公司无关，不发表质证意见。本院经审查后认为，上述证据无法达到其证明目的，本院依法不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，恒大金碧公司明确表示其并非涉案三处产业（会所、地下车库、游泳馆）所有权人，也并未委托三江物业公司对三处产业进行经营管理。本院认为，三江物业公司上诉主张涉案三处产业系由开发商委托其经营管理，并不属于前期物业管理范围。但从三江物业公司与航天花园业委会2014年1月20日签订的《武汉市物业管理服务合同》附件二内容来看，包括会所、四期地下车库、游泳馆均约定为物业构成部分，相应部分理应属前期物业管理范围。而恒大金碧公司并非涉案三处产业的所有权人，无权委托经营管理，恒大金碧公司亦表示其并未委托三江物业公司经营管理。故三江物业公司的上诉理由与查明事实不符，上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，三江物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖北三江航天物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年八月六日书记员 严 洁