广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2346号 上诉人（原审原告）：冯桂学，男，1980年11月3日出生，汉族，住湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：胡杰，广西同望（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖高明，广西同望（柳州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市大富置业发展有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区和润路南2号5号厂房2楼第2跨，统一社会信用代码：914502002831356686。 法定代表人：何喻，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李日，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文泉，广西汇力律师事务所律师。 上诉人冯桂学因与被上诉人柳州市大富置业发展有限公司（以下简称大富置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯桂学上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金28856.83元；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定部分事实错误。（一）一审法院认定上诉人在2019年7月17日领取了入户钥匙，并认定本案的交房时间为2019年7月17日，属于事实认定错误。1、在《古亭春晓入伙资料领签收单》中，上诉人至今未领取门禁卡，上诉人认为，房屋交付中“交钥匙行为”应当以最后签收的门禁卡等钥匙为准。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付应取得房屋建设工程竣工验收备案证明，且民事行为应遵循“有约定按约定，无约定按照法定”的原则，故本案满足交房条件之日即“房屋取得房屋建设工程竣工验收备案证明之日”，一审法院认为房屋经五方验收合格便具备法定交付条件，认定交房日期为2019年7月17日，属于认定事实错误。（二）一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效错误。上诉人认为，该合同属于部分有效，其中第八条和附件四中第七点关于交付期限的补充约定“日降雨量达到小雨（含小雨）以上降水出卖人不承担违约责任，并据实予以延期”的条款属于格式条款，应当认定为无效条款。理由如下：1、根据《合同法》第四十条“提供格式条款的一方，免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，被上诉人作为格式条款的提供方，在合同中约定“日降雨量达到小雨（含小雨）以上降水可以延期交房”的条款，属于合同法第四十条中规定的“免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利”情形，因此应当认定该格式条款无效。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条、附件四第七点中，被上诉人并没有采用以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也没有对该免除和限制其责任内容的格式条款予以说明，根据《合同法》第三十九条第一款、合同法司法解释二第六条、第十条的规定，应当认定该格式条款无效。3、根据《民法总则》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，该条款违反公平原则，应当认定无效。本案案涉房屋位于柳州市，作为南方城市，每年出现降水的天数很多也很正常。通过气象记录来看，2017年降雨131天，2018年雨124天，被认定为小雨就停工的天数中，存在大量的24小时内平均降水1、2毫米，甚至不足1毫米的天数，根据常识判断，这样的天气根本不可能影响施工，因此以小雨天气作为合理的逾期天数而不用承担违约责任违反了公平原则，也不符合建筑行业的惯例，应当认定为无效。二、一审法院遗漏关键事实的查明。一审法院未责令被上诉人提供如实记录“因小雨停工”的施工日志，上诉人向一审法院申请调取施工日志也未被采纳。上诉人认为，客观反映是否“因小雨停工”不能只凭监理日志，应当结合施工日志予以综合认定；且被上诉人提供的监理日志中存在诸多的疑点和瑕疵，被上诉人并未对此作出合理解释。因此一审法院忽略了这些客观事实，导致本案错误判决。三、一审判决适用部分法律不当。如上所述，上诉人认为案涉《商品房买卖合同》第八条和附件四第七点交付期限的补充约定“日降雨量达到小雨（含小雨）以上降水出卖人不承担违约责任，并据实予以延期”的条款属于无效格式条款，因此本案应当适用《合同法》第三十九条、第四十条及合同法司法解释二第六条、第十条的规定。综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人大富置业公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，判决亦正确，应予以维持，且被上诉人已经按照一审判决履行完毕。上诉人的上诉请求不成立，请求法院依法驳回。 冯桂学向一审法院起诉请求：一、判令大富置业公司向冯桂学支付逾期交房违约金28856.83元（664904元×0.0002×217天）；二、判令本案诉讼费由大富置业公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月5日，冯桂学、大富置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：冯桂学向大富置业公司购买位于柳州市古亭春晓1栋21-6号房屋一套，建筑面积共127.55平方米，套内建筑面积为106.54平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6240.89元，总价款为664904元。另外，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.①因国家有关法律、法规、政策改变导致工期延误的；政府通知停工；交通管制；供水、供电部门连续停水、停电2个小时以上及气象部门的气象记录有日降雨量达到小雨(含小雨）以上的降水；或非出卖人原因导致无法按约定交付房屋的；②出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受资料日起为准），因政府部门未能按公示的期限办结所导致无法按约定交付房屋的；③在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，冯桂学向大富置业公司付清了购房款。2017年10月25日，大富置业公司向冯桂学开具了《广西增值税普通发票》，显示购房款金额为664904元。2019年7月10日，大富置业公司在《柳州日报》刊登交房公告，以已通过验收、具备交房条件为由，通知古亭春晓一期1#、2#、10#、11#、12#、14#楼的业主于2019年7月13日至31日办理入伙手续。2019年8月6日，大富置业公司又在《柳州日报》刊登交房公告，以已通过竣工验收并备案通过、具备交房条件为由，通知古亭春晓一期1#、2#、10#、11#、12#、14#楼的业主于2019年8月6日至11日办理入伙手续。2019年7月17日，冯桂学在《古亭春晓入伙资料领取签收单》上签字，认可收到房屋质量保证书、房屋使用说明书、物业服务手册等资料及入户钥匙。现冯桂学认为大富置业公司逾期交房，应承担违约责任，故诉至一审法院，提出前述请求。另查明：1、大富置业公司于2016年12月26日在柳州市建设工程施工报建登记时的项目名称由“富璟湾商住小区”变更为“古亭春晓”。2、根据柳州市气候评价所出具的《气象资料服务》、广西电网有限责任公司柳州供电局柳东供电分局出具的《关于柳州市大富置业发展有限公司停电公告情况说明》以及柳州市柳东新区安全生产委员会文件柳东安委[2018]5号《柳东新区安全生产委员会关于开展建筑施工行业安全整顿的紧急通知》显示：从冯桂学、大富置业公司签订《商品房买卖合同》的时间（2017年4月5日）至合同约定的交房时间（2018年12月31日）期间，气象部门记录的日降雨量达到小雨（含小雨）以上的天数为261天；供电部门证实有连续停电2个小时以上的天数为2天，政府部门通知停工整顿的时间系从2018年4月20日起，结合大富置业公司提交的由广东广信建筑工程监理有限公司出具并由柳州市富璟湾商住小区项目监理部制作的《现场监理工程师日志》记载情况，三者能相互佐证的2017年4月5日至2018年12月31日期间，符合“日降雨量达到小雨（含小雨）以上”天气或“供电部门连续停电2个小时以上”或“政府通知停工”且实际停工的天数为161天。3、2020年3月13日，广东广信建筑工程监理有限公司出具《证明》一份，证实该公司承接了柳州市鱼峰区程阳路2号的古亭春晓（原名称“富璟湾商住小区”）1#、2#楼及地下室的监理工程，并为该工程成立了富璟湾商住小区项目监理部开展现场监理工作，大富置业公司提供的《监理日志》（时间从2016年12月13日起至2018年12月31日止）系由该公司监理工程师在施工工程中据实制作并加盖柳州市富璟湾商住小区项目监理部印章，该公司表示对该工程监理日志的真实性承担法律责任。4、2018年12月19日，广西电网有限责任公司柳州供电局柳东供电分局出具《关于柳州市大富置业发展有限公司停电公告情况说明》一份，证实大富置业公司在柳州市的工程于2017年6月21日09:00时至16:00时和2017年7月12日08:00时至18:00时现场停电的事实。5、大富置业公司向一审法院提交了柳州市鱼峰区程阳路2号的古亭春晓1#、2#楼及地下室的《竣工验收备案表》，该表载明该工程的开工日期为2016年9月3日，竣工验收日期为2019年7月11日；五方单位，即勘察单位（核工业柳州工程勘察院）、设计单位（广西荣泰建筑设计有限责任公司）、施工单位（广西巨天建筑工程有限公司）、监理单位（广东广信建筑工程监理有限公司）、建设单位（柳州市大富置业发展有限公司）签署“同意竣工验收”意见的落款最后日期为2019年7月17日。2019年8月5日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 一审法院认为，冯桂学与大富置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。首先，关于房屋交付时间的认定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。对于涉案房屋何时经五方单位竣工验收合格，有相关的《竣工验收备案表》载明的内容为据，冯桂学、大富置业公司双方亦当庭认可竣工验收合格时间为2019年7月17日，一审法院对此予以确认。冯桂学于2019年7月17日领取房屋钥匙，虽然冯桂学与大富置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付的条件为具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件并符合合同约定的商品房，但冯桂学提前收房且大富置业公司向冯桂学交付房屋钥匙时房屋已经达到法定交付条件，故一审法院认定本案房屋交付时间为2019年7月17日。其次，关于冯桂学主张逾期交房违约金能否得到支持的问题。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日前，而大富置业公司实际交房时间为2019年7月17日，逾期交房天数为198天，大富置业公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于大富置业公司应承担违约责任的逾期交房天数的认定，《商品房买卖合同》第八条约定日降雨量达到小雨（含小雨）以上天气或供电部门连续停电2个小时以上或政府通知停工可据实予以延期交房，本案中，从2017年4月5日（合同签订之日）至2018年12月31日期间，《气象资料服务》、《关于柳州市大富置业发展有限公司停电公告情况说明》、柳州市柳东新区安全生产委员会文件柳东安委[2018]5号《柳东新区安全生产委员会关于开展建筑施工行业安全整顿的紧急通知》和《监理日志》相互佐证的符合“日降雨量达到小雨（含小雨）以上”天气或“供电部门连续停电2个小时以上”或“政府通知停工”且实际停工的天数为161天，故应从逾期交房天数中扣除161天作为顺延交房时间，即大富置业公司应承担违约责任的逾期交房天数为37天（198天-161天）。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金应按照已付房款每日万分之一计算，故大富置业公司应向冯桂学支付逾期交房违约金2460.14元（已付房价款664904元×37天×万分之一）。冯桂学主张超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、柳州市大富置业发展有限公司应于一审判决生效之日起十日内向冯桂学支付逾期交房违约金2460.14元；二、驳回冯桂学的其他诉讼请求。案件受理费521元（冯桂学已预交），减半收取261元，由冯桂学负担239元，由柳州市大富置业发展有限公司负担22元。 本院二审期间，上诉人提交了《古亭春晓1#、2#楼延期交房公告》一份，拟证实被上诉人发出的延期交房公告中确认中雨天气对施工进度有影响，因此被上诉人在一审期间主张的小雨天气就可以作为延期交房的免责事由不成立。被上诉人质证认为：上诉人提交的该份证据未能提供有关拍摄照片的相关介质及时间、地点，且该证据的公章与被上诉人备案的公章不一致，因此不认可其真实性；一审中被上诉人提供了完整的《监理日志》，一审结合《气象资料》与《监理日志》认定被上诉人据实停工的时间予以扣除。本院认为，上诉人提交的该份证据系复印件，无其他证据予以佐证，且被上诉人不认可其真实性，因此本院对该证据及上诉人的证明目的均不予采信。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，上诉人与被上诉人于2017年4月5日共同签订的《商品房买卖合同》系其双方平等协商的合意，该合同成立生效，受法律保护。 关于上诉人主张案涉合同第八条及附件四第七条约定的“气象记录有日降雨量达到小雨（含小雨）以上的降水，可据实相应延期交房”属于无效条款的问题。本院认为，上诉人与被上诉人在本案中选择以建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同》示范文本作为签约使用文本系其双方平等协商的合意，该合同中约定的条款系其双方的真实意思表示且未有违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人并无证据证实本案具有《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条规定属于合同无效的情形，该举证不能的法律后果应由上诉人承担，故上诉人主张确认案涉合同第八条及附件四第七条约定的“气象记录有日降雨量达到小雨（含小雨）以上的降水，可据实相应延期交房”内容无效于法无据，本院不予支持。 关于本案案涉房屋交付时间的认定。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。本案上诉人于2019年7月17日签领了房屋钥匙及相关资料，目前亦没有证据证实房屋交房后出现质量问题，且案涉房屋于2019年7月17日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位在《竣工验收备案表》中盖章验收合格，符合《建设工程质量管理条例》规定的内容，案涉房屋具备了法定的交付条件。因此应认定本案案涉房屋的交付时间为2019年7月17日。至于上诉人主张应当领取门禁卡的时间认定本案的“交钥匙行为”，对此本院认为，根据《古亭春晓入伙资料领取签收单》的显示，上诉人于2019年7月17日领取了案涉房屋的入户钥匙、物业服务手册、房屋质量保证书、房屋使用说明书等资料，并在签收单上签名确认，应当认定为完成了房屋的“交钥匙行为”，上诉人的上述主张不能成立，本院不予采纳。 关于被上诉人逾期交房天数的认定，亦即是否应当将符合合同第八条及附件四第七条约定的“政府通知停工、供水、供电部门连续停水、停电2个小时以上及气象部门的气象记录有日降雨量达到小雨（含小雨）以上的降水”的天数予以扣除的问题。如前所述，合同第八条及附件四第七条的约定合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案双方合同约定的交房时间为2018年12月31日前，实际交房时间为2019年7月17日，被上诉人逾期交房198天。一审依据合同约定，并根据被上诉人提交的《关于柳州市大富置业发展有限公司停电公告情况说明》、柳东安委[2018]5号《柳东新区安全生产委员会关于开展建筑施工行业安全整顿的紧急通知》、《气象资料服务》及《监理日志》等证据，认定自双方签订合同之日至2018年12月31日期间符合上述合同约定可以据实延期交房的天数为161天，将该161天从被上诉人逾期交房的天数中予以扣除合法有据，并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费459元(上诉人冯桂学已预交)，由上诉人冯桂学负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 李 红 审 判 员 孙书文 二〇二〇年八月十一日 代书记员 苏阳晶