贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0628民初827号原告:田群海，男，1979年8月10日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。原告：吴正伦，女，1979年6月1日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。（系田群海之妻）委托诉讼代理人：张自成，贵州献才律师事务所律师，特别授权。被告：贵州德润房地产开发有限公司。住所地：贵州省松桃县蓼皋镇世昌广场21号楼二楼，实际经营地：蓼皋镇观音山脚的时代天街。法定代表人：麻江南。系公司总经理。委托诉讼代理人：祝林，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。被告中国农业银行股份有限公司松桃县支行。住所地：松桃县蓼皋镇公园路12号。法定代表人：龙智强，系该行长。委托诉讼代理人龙超福，该支行职工，特别授权。原告田群海、吴正伦与被告贵州德润房地产开发有限公司（以下简称德润房开）、中国农业银行股份有限公司松桃县支行（以下简称松桃农行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，因相同案情的其他案件上诉后，本案的裁判依赖于已经上诉案件的终审结果，本院于2017年5月15日中止审理。恢复审理后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。田群海、吴正伦及其委托诉讼代理人张自成，德润房开的委托诉讼代理人祝林，松桃农行的委托诉讼代理人龙超福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田群海、吴正伦向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告德润房开解除《商品房买卖合同》；2.判令原告与被告松桃农行解除《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》（以下简称《个人购房担保借款合同》），由德润房开返还松桃农行按揭贷款未到期本金人民币200441.15元相应利息（庭审中变更为193460.87元）；3.判令德润房开返还原告首付房款人民币67358.00元，水电装修费人民币4013.00元；4.判令德润房开以71371元（67358.00+4013.00元）为基数，承担其相应利息（具体从2014年5月24日起按《个人购房担保借款合同》约定的商品房贷款利率计息计算至实际支付时止）；5.判令德润房开赔偿原告已支付松桃农行的按揭款本金72558.85元(庭审中变更为79359.13元)、按揭款利息51628.84.00元(庭审中变更为56036.21元)；6.判令德润房开向原告承担违约金共计17017.905元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年9月18日,两原告与德润房开签订商品房买卖合同,约定德润房开将坐落于本县蓼皋镇观音山脚时代天街2幢21层2号房(面积为126.75平方米,房号为2-21-2室)出售给原告,房屋总价390358.00元,首付117358.00元,余款273000.00元到松桃农行按揭贷款。2013年11月5日原告与德润房开、松桃农行签订了《个人购房担保借款合同》），原告从2013年11月5日起每月支付按揭贷款，至2017年3月31日已支付按揭款本金72558.85元、按揭款利息51628.84元，共计人民币124187.69元。2015年3月份,原告得知该房不能按时交付时,原告已明确要求解除合同,但房开公司告知合同不能提前解除,除非不能按期交房.合同约定于2015年6月28日交房，被告未能按时交房,且迟至起诉，被告德润房开仍不能交房，已构成严重违约，根据《商品房买卖合同》约定，原告有权要求解除合同并按合同约定支付违约金，也正是由于德润房开违约,故请求违约方支付利息。由于商品房买卖合同解除，原告与松桃农行、德润房开之间签订的《个人购房担保借款合同》失去履行意义，故，原告在要求解除与德润房开签订的商品房买卖合同同时，请求解除与松桃支行之间的按揭贷款合同。按揭借贷合同解除后，余下未归还款项及利息由德润房开负责偿还。被告德润房开、松桃农行承认原告在本案中所主张的原告在时代天街购房、房号、购房价款、按揭等事实，但德润房开认为,由于原告没有按照合同约定向其送达书面退房通知书,故认为商品房买卖合同解除条件还不具备，不同意解除合同。同时对原告请求同时支付利息与违约金有异议，只能根据合同约定适用违约金，对违约金的计算方式也有异议，认为计算违约金的基数只能是首付款和已还银行的本金，向松桃农行的贷款273000.00元不能作为违约金计算基数；被告松桃农行认为，是德润房开对原告违约，与农行无关，松桃农行与原告之间签订的合同是依法成立的合同不得擅自变更或者解除，不能将松桃农行作为被告一起起诉，要求驳回原告对农行的诉讼请求。本院认为，被告德润房开、松桃农行承认原告田群海、吴正伦在本案中所主张的以下事实：两原告系夫妻关系，于2013年9月18日与德润房开签订《商品房买卖合同》，约定购买德润房开开发的位于松桃县城观音山脚下××时代××街××号住房，已交首付款117358元，余款273000元通过银行按揭方式贷款，约定2015年6月28日交房，还约定“逾期超过60日交房，买房人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金”。2013年11月5日，原告与德润房开、松桃农行三方签订《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》，2013年11月25日，松桃农行向原告发放贷款，并将贷款273000元全部打入德润房开账户，原告从2013年11月25日开始还款至2017年8月25日。德润房开至今未交付房屋。故对原告所主张的上述事实予以确认。同时，经本院核对原告所提交的银行还款流水帐，原告从2013年11月25日开始还款至2017年8月25日已还松桃农行贷款本金83092.13元，利息56545.92元,还有贷款本金189907.87元未归还。原告请求解除与被告德润房开之间于2013年9月18日签订《商品房买卖合同》，是基于该合同约定德润房开于2015年6月28日交房，但德润房开迟至本案起诉两年多时间都未能交房，已经违约，根据合同约定，原告可以选择解除合同退房,并支付违约金，而合同约定违约的计算方法是“按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金”，故原告认为向银行的按揭贷款被告已经收到并实际支配和控制该笔贷款，应视为已付款的部分，而被告德润房开认为从银行按揭贷款的资金不是原告的资金而不应作为计算违约金的基数。本院认为，原告与德润房开之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未与国家法律法规相冲突，应受到法律保护，双方均应依照合同履行各自的义务，现德润房开未能根据合同约定交房构成违约，根据合同约定原告选择解除合同返还购房款支付违约金的请求应依法予以支持，德润房开辩称原告未向其送达退房通知还不具备解除合同的条件，本院认为,合同约定十分清楚，只要逾期超过60日交房，买受人即有权退房，既然退房则合同已无履行必要而应解除，故德润房开的辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金的计算，原告主张是以首付款与银行的按揭借贷之和作计算基数，这是原告对自己权益的处分，应予准许。但原告将全部按揭借贷作为违约金计算基数不当，当商品房合同解除后，势必导致原告与松桃农行之间的《个人购房担保借款合同》解除，则原告还未归还银行的贷款本息应由德润房开偿还，这部分按揭借贷不属于原告已付款,对该部分贷款本息再由德润房开承担违约金有失公平，故本院认为，对原告已经归还松桃农行的贷款本息应视为已付款，作为违约金基数计算，则德润房开应支付原告的违约金为(117358.00元+83092.13元+56545.92元)×5%=12849.80元,对于违约金请求的超出部分不予支持,对德润房开关于按揭贷款金额中的还款利息不作为违约金计算基数的辩解不予采纳。原告请求判令德润房开以首付款为基数计算从2014年5月24日起至实际支付时止期间利息赔偿原告。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷，双方系在商品房真实交易过程中因交房违约而发生的纠纷，且合同对于因交房违约而选择退房的违约惩罚约定非常明确，是按照已付款的5%支付违约金，并没有约定在支付违约金同时给付利息，故对原告请求给付利息的请求依法驳回。原告请求解除与松桃农行、德润房开于2013年11月5日签订的《个人购房担保借款合同》，是基于商品房买卖合同被解除后，购买商品房的目的不能实现，其向松桃农行贷款已无必要，应依法解除。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故原告请求解除与松桃农行、德润房开之间签订的《个人购房担保借款合同》主张应依法予以支持。被告松桃农行提出是德润房开对原告违约与农行无关，不能将松桃农行作为被告一起起诉，要求驳回原告对农行诉讼请求的主张不能成立，本院不予采纳。田群海、吴正伦与德润房开之间签订的《商品房买卖合同》、田群海、吴正伦与松桃农行及德润房开之间签订的《个人购房担保借款合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的的购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人，被告德润房开公司应当返田群海、吴正伦已支付的房款117358.00元、代收费4013元、原告从2013年11月5日起至2017年8月25日期间向松桃农行支付按揭款本息139638.05元，并支付违约金12849.80元。在德润房开清偿剩余贷款本息等债务后，被告松桃农行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。综上，根据《中华人民合同国合法》第九十三条第二款、第九十七，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告田群海、吴正伦与被告贵州德润房地产开发有限公司于2013年9月18日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告田群海、吴正伦与被告中国农业银行股份有限公司松桃县支行、贵州德润房地产开发有限公司于2013年11月5日签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》。三、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告田群海、吴正伦返还购房首付款117358.00元与代收费4013.00元，以及自2013年11月5日至2017年8月25日期间原告田群海、吴正伦已向被告中国农业银行股份有限公司松桃县支行归还的贷款本金及利息139638.05元,并支付违约金12849.80元，上述款项共计273858.85元。四、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向被告中国农业银行股份有限公司松桃县支行归还自2017年8月26日起就《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》剩余贷款189907.87元及相应利息。自被告贵州德润房地产开发有限公司清偿上述贷款本息之日起七日内，被告中国农业银行股份有限公司松桃县支行办理松桃苗族自治县蓼皋镇观音山脚下“时代天街”第2幢21层2号（面积为126.75m）房屋抵押登记涤除手续。五、驳回原告田群海、吴正伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3748.00元（已减半收取），由被告贵州德润房地产开发有限公司负担2600.00元,原告田群海、吴正伦负担1148.00元。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李宗值二〇一七年九月五日书记员  吴 昊