河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6677号上诉人(原审被告)：河南金马工贸有限公司。法定代表人：黄云鹏。委托诉讼代理人：侯文祥，男，汉族。系该公司员工。委托诉讼代理人：张庆，男，汉族。被上诉人（原审原告）：王政全，男，汉族。委托诉讼代理人：靳仕杰，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷浩洁，河南杰瑞律师事务所律师。原审第三人：刘长水，男，汉族。委托诉讼代理人：段姝霞，女，汉族，系刘长水配偶。原审第三人：刘阳，男，汉族。上诉人河南金马工贸有限公司（以下简称金马公司）因与被上诉人王政全及原审第三人刘长水、刘阳案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初18304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金马公司委托诉讼代理人侯文祥、张庆，被上诉人王政全及委托诉讼代理人靳仕杰，原审第三人刘长水委托诉讼代理人段姝霞到庭参加诉讼。原审第三人刘阳经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金马公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判继续对房屋的执行和查封；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、刘长水形成对上诉人担保之债务的时间早于王政全对涉案房产的所谓请求权的形成时间。刘长水在明知对外存在担保之债的情况下，仍旧与他人签订房屋买卖合同，涉嫌转移财产。二、王政全所购买的涉案房产未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的条件,王政全对案涉房屋享有的权利不能排除执行。原审法院于2017年8月1日作出民事裁定书裁定冻结刘长水、刘阳等名下银行存款4583340元或查封扣押相应价值的财产，并于2017年10月12日向郑州市管城回族区紫荆山南路街道办事处南五堡社区居委会送达了上述协定及协助执行通知书，要求居委会配合法院扣留刘长水、刘阳等的过渡费及拆迁安置房屋。2019年7月8日管城回族区法院执行局法官对该村村委会主任刘海波询问笔录中刘海波已明确收到了2017年10月12日的协助执行通知书，刘海波也当着执行法官的面打电话确认了刘长水知道房子被查封的事实。法院对涉案房产的查封在前，王政全没有在法院查封前合法占用涉案房产。同时安置房不能办理房产证或者在很长时间内不能办理房产登记是众所周知的事实，且王政全在购买时，刘长水尚未取得实际的安置房产，王政全对此是明知的。王政全作为完全民事行为能力人，明知购买的房屋是安置房，可能存在相应的纠纷无法办理房产登记，仍旧购买，其应承担因无法办理登记过户所导致的不能排除强制执行的后果。王政全答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，金马公司的上诉理由不具有事实与法律依据。一、王政全的债权成立时间早于金马公司的债权成立时间,金马公司实际履行担保义务的时间在王政全购房之后。债权成立时间并非排除执行的条件。二、上诉人称涉案房屋于2017年10月12日查封，缺乏事实依据。2017年10月12日法院协助执行通知书的内容显示，法院提取扣留了刘长水、刘阳的过渡费，未查封房屋，直到2019年4月28日才查封了涉案房屋，从房屋分配的事实看，涉案房屋在2019年1月15日才摇号分房，房屋在此之前尚未分配，法院不可能查封。从法律程序看，查封程序未完成，村长并不是涉案房屋的管理人和实际占有人，通知村长不产生法律效力，其次法院未张贴查封公告。没有完成查封程序，不具有法律效力。三、法律并未禁止购买安置房，未办理房屋登记非因王政全自身原因。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不具有事实与法律依据，请求二审法院依法维持原判。刘长水述称，房屋被查封前不知情，执行阶段也不存在找不到人的情况，房子已经卖给王政全。刘阳未到庭亦未陈述意见。王政全向一审法院起诉请求：1．确认王政全对房屋享有物权期待权。2．停止对上述房屋的强制执行，并解除查封措施。3．本案诉讼费由金马公司承担。一审法院认定事实：2016年7月3日，乙方王政全与甲方刘长水签订《售房合同》，约定经甲乙双方自愿达成如下协议，甲方将面积伍拾伍平方米的房产出售给乙方；乙方已经对上述房产及权属等信息做了充分了解，自愿购买上述房产；房产6000元每平方米，总价33万元；房产出售给乙方后，因房产转让产生的所有费用由乙方承担，因房产转让所需手续甲方应尽配合义务；合同签订后双方自愿遵守合同义务，不得反悔，一方反悔无论何种原因，均应承担违约金50000元，合同继续履行不得解除。房屋面积按照实际面积为准，多退少补，价格按合同售房价为准。甲方：刘长水签字捺印，乙方：王政全签字捺印。后王政全向刘长水的配偶段姝霞转账33万元，刘长水向王政全出具收条，载明今收到王政全购房款叁拾叁万元整，刘长水，2016年7月3日。2019年1月15日王政全摇号选房，房屋面积58.79平米。2019年4月24日王政全将房屋面积差价及当初垫付的物业费、初装费等费用29600元现金交给段姝霞，段姝霞将房屋钥匙交付王政全，王政全进行了物业登记。当日，段姝霞在合同后书写“钱已付清”字样并签字捺印。金马公司与隆发公司、刘阳、赵莹、刘长水、段姝霞追偿权纠纷一案，原审法院2017年8月1日作出（2017）豫0104民初4811号民事裁定书，并于2017年10月12日向管城区紫南办事处五里堡社区居委会发出协助执行通知书，扣留刘长水、刘阳、赵莹、段姝霞名下的过渡费4583340元。2017年11月24日，原审法院作出（2017）豫0104民初4811号民事判决书，判决隆发公司偿还金马公司代偿的借款本息4583340元；刘阳、赵莹、刘长水、段姝霞对隆发公司上述债务承担连带清偿责任。2019年4月18日，原审法院作出（2019）豫0104执恢4045号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取被执行人隆发公司、刘长水、刘阳、赵莹、段姝霞存款或其他收入本金4986921.67元及利息、诉讼费、执行费等费用或者查封、扣押其相应价值的财产。原审法院于2019年4月28日向管城区紫南办事处五里堡社区居委会发出协助执行通知书，冻结、查封刘长水名下的位于第一村民组包含涉案房产在内的房屋七套及过渡费。2019年10月9日，王政全提出执行异议申请，原审法院于2019年11月12日作出（2019）豫0104执异107号执行裁定书，裁定驳回王政全的异议请求。2019年11月26日王政全向原审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对涉案标的所拥有的民事权益能否足以排除法院的强制执行。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。结合王政全、金马公司举证、质证及庭审意见，本案争议焦点为：1．王政全的权利能否排除执行；2．王政全是否有对涉案房屋的物权期待权。关于王政全对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王政全与刘长水于2016年7月3日签订了《售房合同》，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。王政全按照合同约定付清了全部购房款，段姝霞已将房屋钥匙交付王政全，王政全也已办理物业登记准备进行装修，王政全和刘长水对涉案房屋的交付情况作出了合理说明，故应当认定王政全在查封行为前已签署房屋买卖合同并已付清房款、合法占有涉案房屋。金马公司辩称，法院已经查封该涉案房屋，王政全无法实际占有，村委会不能给王政全办理网签。2017年10月12日原审法院向管城区紫南办事处五里堡社区居委会发出协助执行通知书，扣留的是刘长水、刘阳、赵莹、段姝霞名下的过渡费4583340元，并未查封涉案房屋。该涉案房屋于2019年4月28日被原审法院查封，王政全2019年1月15日摇号确认，并收到钥匙办理了物业手续，对于金马公司辩称，原审法院不予采信。金马公司还辩称，王政全与第三人刘长水签订的安置房买卖合同应属无效合同，根据相关法律规定，安置房五年内不得上市交易；涉案房屋未在相关部门依法登记办理房产证，刘长水亦无权对涉案房屋进行处分、买卖。原审法院认为，该相关政策系对不符合上市交易的安置房交易过户的限制，而非对订立安置房买卖合同行为的限制，其目的是防止国家土地收益的丧失和安置优惠利益的分配不公，因此当事人签订房屋买卖合同本身并不损害社会公共利益，只要在符合年限并补交土地土地收益及相关规费后过户房屋，政府的政策目的以能够实现，并不会导致公共利益的损害，应当认定王政全和第三人刘长水的房屋买卖合同有效。因为涉案房屋属于拆迁安置房，当时无法办理房屋产权证，房屋权属尚未确定，但拆迁安置房并不是法律规定的限制交易的房屋，房屋交易也并不因产权不明确或者未取得房产证而导致合同无效。故对于金马公司辩称，原审法院不予采信。房屋未过户并非因为买受人王政全自身原因未办理过户登记。综上所述，王政全享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权具有排除执行的效力，具体原因如下：首先，从成立时间上看，该请求权要早于金马公司与隆发公司、刘阳、赵莹、刘长水、段姝霞追偿权纠纷一案所形成的金钱债权。第二，从内容上看，王政全的请求权系针对诉争房屋的请求权，而金马公司的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为刘长水的责任财产成为金马公司的债权的执行财产。其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，应当优于金马公司的金钱债权。第三，从性质上看，金马公司与刘长水之间的金钱债权，系王政全与刘长水房屋买卖后发生的。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因刘长水与王政全之间的房屋买卖合同行为而不再成为刘长水的责任财产。因此，在金马公司与刘长水形成金钱债权的过程中，诉争房产都未影响到刘长水的责任财产。在此意义上，王政全的请求权即使排除金马公司债权的执行，也并未对金马公司债权的实现形成不利影响。第四，从发生的根源上看，讼争房产系王政全为保障其与子女居住、其子女婚姻而购买的房产。从功能上看，该房产具有为王政全及其所生子女提供生活保障的功能。与金马公司的金钱债权相比，王政全享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。关于王政全主张对涉案房屋物权期待权的请求。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉案标的属于不动产，签订买卖合同并不当然导致物权的变动，不动产物权变动需以登记为准。本案中，涉案标的尚未登记至王政全名下，王政全和刘长水签订的《售房合同》目前尚未履行完毕，王政全已付清所有购房款并领取钥匙、办理了物业登记，但因政策原因及查封等原因尚未办理过户登记。王政全享有的应当是对涉案房屋登记至其名下的请求权，王政全请求原审法院确认王政全对涉案房屋的物权期待权，我国法律法规目前还没有明确的物权期待权的规定，相关法律规定只是从侧面对物权期待权进行保护。故该主张没有法律依据，原审法院无法支持，但其可待过户条件成就时，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行房屋，并解除查封；二、驳回王政全的其他诉讼请求。案件受理费7573元，由金马公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院二审经审理查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明，原审法院于2017年10月12日向郑州市管城回族区南五里堡社区居民委员会送达了民事裁定书及协助执行通知书，前述法律文书由刘海波签收，刘海波是该居民委员会主任，协助执行通知书载明扣留刘长水、刘阳、赵莹、段姝霞名下过渡费及拆迁安置房屋（以4583340元为限）。原审法院执行人员于2019年7月8日在居民委员会办公室给刘海波作的询问笔录载明，刘海波认可法院于2017年10月12日送达民事裁定书及协助执行通知书的事实，也陈述已在电话中告知刘长水法院已扣留过渡费及拆迁安置房的事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，案外人对案涉争议房屋同时具备前述法律规定情形时，才可以排除执行。本案中，王政全提交的银行转款凭证及合同虽在2016年，但案涉争议房屋系2019年1月份才摇号选房，这足以说明王政全在购买房屋时，明知交易的拆迁安置房屋尚未分配给刘长水及其家人，交易的房屋具体坐落位置尚不明确，是否为本案争议的房屋亦处于不确定状态。王政全对该房屋能否办理产权登记、过户登记的风险亦有明确认识。购买房屋系家庭大宗支出，购买人应当尽审慎注意义务。因此，王政全对案涉争议房屋未办理过户登记也具有过错。综上，王政全购买案涉争议房屋的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对案涉争议房屋享有的权利不能排除执行。综上所述，金马公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初18304号民事判决；二、驳回王政全的诉讼请求。一审案件受理费7573元，二审案件受理费7573元，均由原审第三人刘阳、刘长水负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年八月十七日书记员  刘红玉