浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初3219号原告（反诉被告）：汤庆丰，男，1979年11月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告（反诉原告）：任伍，男，1998年11月23日出生，汉族，住河南省信阳市淮滨县。委托诉讼代理人：邹美雅，浙江鉴水律师事务所律师。第三人：阮伟宏，男，1986年7月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告汤庆丰诉被告任伍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，被告提出反诉，本院已予受理，并依法追加案外人阮伟宏作为第三人参与本案诉讼。本案依法由审判员樊式明适用简易程序审理，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告汤庆丰、被告任伍及其委托诉讼代理人邹美雅、第三人阮伟宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除双方于2019年10月23日签订的厂房租赁合同；二、腾退座落于绍兴市越城区与汤公路西南角一楼104-109（伍豪汽修）；三、支付约定违约金50000元；四、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年10月23日，原、被告签订厂房租赁合同1份，约定由被告向原告租赁座落于绍兴市越城区与汤公路西南角一楼104-109（伍豪汽修）的厂房，租期从2019年11月1日起至2023年3月25日止，年租金140000元，第二年起每年递增总租金的百分之五，一方违约应支付给守约方违约金50000元。厂房租赁合同签订后原告按约将出租厂房交付给被告，但被告未按约在2020年3月1日支付第二年租金，并要求原告提前解除合同，明确告知原告不再履行合同。被告的行为构成违约，遂成讼。被告辩称，原、被告双方早就解除了合同关系。房子已经由现在的出租方（第三人）和被告签订合同，不存在腾退情况，也不存在违约金，诉讼费应该由原告承担。因为疫情，原、被告双方约定延期一个月支付租金到2020年3月28日之前交。被告在3月28日把钱准备好的时候，原告说他已经跟房东（第三人）解除合同了，所以被告直接跟房东签订了租赁合同。正式签订合同是在3月31日，但是在3月28日就说好要签合同了。原告主张的事实没有依据，要求驳回。第三人阮伟宏辩称，跟原告之前签订过合同，租期为2018年3月26日至2023年3月25日。后来原告房租交不上来，原告就提出解除合同。协商后，原告承担了违约金50000元。第三人跟被告签订合同是在3月31日的下午，跟原告正式解除合同是3月31日的上午。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告返还给反诉原告租房押金12000元；二、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告自2019年11月1日起发生租赁关系，反诉原告已支付租金至2020年3月31日止。受疫情影响，反诉原告无法在正常时间到绍兴，后反诉原告于2月25日到达绍兴。到绍后，绍兴还处于严控时间，开车的人极少，需修车的人则更少，因此反诉原告几乎没有修车生意。当时反诉原告向反诉被告说明了这一情况，其表示租金最晚应于3月28日支付，原因为反诉被告与出租人（第三人阮伟宏）之间的租金付至3月28日，反诉原告表示同意并积极筹钱。3月26日，反诉原告筹到钱后与反诉被告联系，结果被告知其已与第三人协商好已解除合同了，叫反诉原告直接与出租人（第三人）签订租赁合同，故反诉原告与出租方（第三人）在3月26日重新签订了合同。合同签完后，反诉原告要求反诉被告把押金12000元返还给反诉原告，但反诉被告竟说反诉原告违约了，不但不同意返还押金，还要求反诉原告支付违约金5万元。原先明明是反诉被告要求反诉原告与第三人签合同，并非反诉原告违约不租，现却说称反诉原告违约。当反诉原告要求反诉被告将其经手来反诉原告处维修的车辆维修费进行结算时（当初反诉被告说修车费会支付给反诉原告的，让驾驶员开走即可），反诉被告称只要5万元违约金付掉，修理费其一定会支付的（因反诉被告朋友已将修车费给他了）。现反诉原告恶人先告状，为维护反诉原告合法权益，遂提出反诉。原告（反诉被告）针对反诉辩称，没有这回事。第三人针对反诉辩称，对反诉原、被告间具体内容不清楚，对于其双方约定租金什么时候给也不清楚。关于签订合同日期（第三人与反诉原告之间），为了衔接上一份合同的日期，落款时间才写3月26日，实际签订合同时间是3月31日。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、本诉原告提供的2020年3月31日通话录音1份，要求证明是被告说不要租赁房屋了的事实。被告质证认为该录音可以听出是3月28日以后打的，如系3月31日下午被告与第三人签约以后的电话，那证明原告在获悉后后悔懊恼，因系其主动提出解约的，才承担了违约金，想弥补把其支付给第三人的违约金损失，就故意在电话中引导被告在3月28日曾说不租了，实际上是原告自己要求解约，叫被告自己去与第三人签约，被告是被动接受同意不租的，所以电话中能听出当被告要说明情况时一次次被打断而不让被告说明真相，如真的是被告主动提出解约，原告尚未与第三人解约，原告完全可以不与第三人解约，被告是无法和第三人签约，原告可不可能承担违约责任，反而可以追究第三人的违约责任了；关于录音中说双方结算一下，被告认为是押金和汽车修理费的结算。第三人认为该段录音系原、被告间的对话。本院对证据真实性予以认定。2、本身被告提供的收款凭证、打开凭证1份，要求证明原、被告租赁合同解除前，被告已付清所有款项合计103000元的事实。原告认为只收到43000元，并非被告所称103000元。第三人认为系原、被告之间的事情，第三人没有参与，不知情。本院对证据的形式真实性予以认定。经审理查明，2018年3月17日原告（反诉被告）汤庆丰与第三人任伍签订厂房租赁合同1份，约定原告租赁第三人的坐落在绍兴市与汤公路西南角一楼房屋（案涉租赁房），租赁期限自2018年3月26日起至2023年3月25日。2019年10月23日，原告汤庆丰与被告任伍签订厂房租赁合同1份，约定被告租赁原告的坐落在绍兴市与汤公路西南角一楼房屋（104-109六间维修店面，办公室一间和休息吧厕所厨房公用），租赁期限自2019年11月1日起至2023年3月25日，年租金14万元，第二年起每年递增总租金的百分之五，押金12000元，每年提前一个月一次性支付租金。被告自述与原告租赁合同订立时已支付租金103000元，原告认可收到43000元。2020年3月31日上午原告汤庆丰与第三人阮伟宏正式解除厂房租赁合同，双方出具《解除协议》1份，其中约定原告汤庆丰向第三人阮伟宏支付了5万元违约金。2020年3月31日下午，被告任伍与第三人阮伟宏就案涉房屋签订《厂房租赁合同》1份，约定租期为2020年3月26日至2021年4月17日。关于本诉部分，本院认为，原、被告于2019年10月23日签订的《厂房租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因2020年3月31日上午原告汤庆丰与第三人阮伟宏正式解除案涉厂房租赁合同，即日原告即已失去案涉房屋的合法占有权利，原、被告间的转租合同因赖以存在的基础不复存在而终止，故可以确认原、被告双方已于2020年3月31日解除厂房租赁合同，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。2020年3月31日上午原告汤庆丰与第三人阮伟宏正式解除厂房租赁合同后，原、被告间的租赁合同也予以解除，但被告即在同日下午与第三人阮伟宏就案涉房屋签订《厂房租赁合同》继续承租案涉房屋，故原告请求被告腾退案涉房屋已无必要，被告存在继续占有使用案涉房屋的合法理由，故对原告要求被告腾退案涉房屋的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付约定违约金50000元的诉请，本院认为，根据原告提供的电话录音可见，至少在2020年3月28日被告虽向原告提出不租的意思表示，存在合同违约情形，而原告则表示双方之间合同未解除则被告不能与其他人签约，双方仍需就合同进行协商处理，即被告仍未明确存在已同意解除租赁合同的意思表示，双方之间的租赁合同在2020年3月28日并不因此已解除。同时鉴于新冠疫情影响，被告迟延交付租金行为（超期一个月内）虽存在一定违约，但仍未达到合同根本违约的程度。而2020年3月31日上午原告汤庆丰与第三人阮伟宏即解除了厂房租赁合同，原告因此失去案涉房屋的合法占有权利而丧失对被告的转租权，即原告在原、被告未完全协商一致解除双方租赁合同的前提下即丧失了案涉房屋的转租权，原、被告之间的租赁合同也因此而解除，故原告的该行为对与被告之间的租赁合同解除也存在一定的过错，可酌情减轻被告应承担的违约责任。被告虽抗辩称系原告要求解约，让被告自行与第三人签约租房合同，应提供证据予以证实但其未提供，本院对此抗辩不予采纳。鉴于原、被告对租赁合同解除均存在违约情形，本院酌定被告仍应支付原告违约金30000元。关于反诉部分，本院认为，反诉原、被告于2019年10月23日签订的厂房租赁合同约定了反诉原告应支付给反诉被告房屋押金12000元，而反诉被告确认已收到该房屋押金，现反诉原、被告之间的该厂房租赁合同已确认解除，反诉被告应按约退还该房屋押金，故对反诉原告请求反诉被告返还租房押金12000元的反诉请求，本院予以支持，本案中可与本诉部分违约金相互抵消。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）汤庆丰与被告（反诉原告）任伍之间的《厂房租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告（反诉原告）任伍应支付原告（反诉被告）汤庆丰违约金30000元，减去原告应返还被告的押金12000元，被告任伍还支付原告汤庆丰违约金18000元，于本判决生效之日起一个月内履行；三、驳回原告（反诉被告）汤庆丰的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告任伍的其他反诉请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取525元，由原告汤庆丰负担210元，由被告任伍负担315元；反诉案件受理费减半收取50元，由反诉被告汤庆丰负担，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  樊式明二〇二〇年八月十日书记员  傅锦琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、***等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。?????２?