广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9640号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁龙金、俞诗瑶，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘安林，男，1979年2月2日出生，汉族，住所地湖北省天门市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李林峰，男，1985年1月11日出生，汉族，住所地湖北省天门市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：冯欢容，女，1949年12月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区。上诉人吕景辉因与被上诉人刘安林、李林峰、原审被告冯欢容租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕景辉上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项。2.判决刘安林、李林峰支付2018年10月起至实际交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷8号4楼房产之日止的房屋占用费。3.判决刘安林、李林峰支付2018年9月起至实际交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷8号4楼房产之日止的水电费。4.判决吕景辉无需向刘安林、李林峰赔偿装修残值损失费。5.本案一、二审诉讼费用由刘安林、李林峰承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为，吕景辉应当在知道刘安林、李林峰搬走后的合理期限内自行收回房屋，鉴于刘安林、李林峰未实际使用房屋，因此对吕景辉要求腾空交回房屋、支付占用费等的请求不予支持。我方认为，腾空交回房屋是刘安林、李林峰应尽义务，即使其实际搬离了房屋，但房屋仍处于其管业状态，且其以拒绝交回钥匙、申请鉴定等实际行动拒绝吕景辉自行收回、使用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，刘安林、李林峰应支付房屋占用费、水电费至其实际交回房屋之日止。二、刘安林、李林峰主张的装修费残值损失不存在，吕景辉无需向其赔偿装修残值损失费。一审法院认为，虽刘安林、李林峰没有证据证明其存在装修投入，但鉴于其进行装修的可能性较大，故酌定其装修损失为2万元，且因吕景辉对合同无效承担主要过错责任，因此需要承担70％的损失。我方认为：1.案涉纠纷并非因合同无效而产生，而是由于刘安林、李林峰经营的是散乱污企业，其为逃避执法部门的查处，自行选择搬离房屋，吕景辉从未以合同无效为由要求其返还房屋，故即使本案存在装修损失，也与吕景辉无关。2.刘安林、李林峰未提供任何证据证明吕景辉同意其进行装修，根据前述司法解释第十三条的规定，装修费用应由刘安林、李林峰承担。3.即使根据前述司法解释第九条的规定，认定吕景辉应当承担部分装修费用，也应当区分“未形成附合的装饰装修物”与“已形成附合的装饰装修物”，一审判决笼统认定装修损失，属于事实不清。4.刘安林、李林峰在一审中申请对装修残值进行鉴定，后又撤回，其应承担举证不能的法律后果，一审法院在无直接证据证明装修残值存在，也未进行现场勘查的情况下酌定装修残值，没有事实和法律依据。5.吕景辉于2019年11月21日收到一审判决后，即强行进入案涉房屋，发现装修早已被破坏，并不存在装修残值，一审法院判决吕景辉赔偿装修残值没有事实依据。综上，根据民事诉讼法第一百七十条规定，请求二审法院支持吕景辉的全部上诉请求。二审中，因吕景辉已在收到一审判决后自行收回案涉房屋，故其申请撤回要求刘安林、李林峰将案涉房屋腾空交还其管业的诉讼请求。被上诉人刘安林、李林峰二审答辩称：一、除刘安林、李林峰租赁的案涉房屋外，案涉房屋所在楼房的其他房屋亦被吕景辉、冯欢容对外出租，且这些承租人亦就其与吕景辉、冯欢容的租赁合同纠纷提起诉讼，故案涉楼房的承租人与出租人吕景辉、冯欢容之间的纠纷是个性化较强的租赁合同纠纷案例。二、案涉楼房的承租人均受到吕景辉的欺骗，吕景辉曾承诺其所出租的房屋适合所有承租人作工厂使用，且各承租人可就案涉楼房的相应房屋办理包括申请工商营业执照等一切经营手续。在此情况下，案涉楼房的承租人遂各自带着机器设备、数十名工人进驻相应房屋，并为房屋装修支出多达四五十万元的装修费用。后因吕景辉中途违约，要求各承租人离开租赁房屋，导致各承租人因搬迁、另行租赁房屋等承受巨大损失，吕景辉的行为实际是严重破坏社会和谐、极其恶劣的侵权违约行为。三、刘安林、李林峰搬离案涉房屋，是因为房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改造，吕景辉为获取高额回报而采用非法手段逼迫案涉楼房的承租人在2018年9月15日前搬离房屋。四、吕景辉拥有所有权的案涉楼房，三层以下是合法的，三层以上的均是违法建筑。五、针对吕景辉的上诉请求，我方具体意见如下：1.一审判决第二项判令吕景辉向刘安林、李林峰赔偿装修残值损失14000元，但该数额事实上亦不足以弥补刘安林、李林峰因吕景辉造成的租赁损失，现吕景辉还要求撤销该判项，明显不合理。2.刘安林、李林峰在2018年9月搬离案涉房屋后，已将9月份的租金及8、9月份的水电费全额向吕景辉、冯欢容的账户支付，吕景辉关于房屋占用费及水电费的上诉请求亦是不合理的，应予以驳回。3.在刘安林、李林峰搬离案涉房屋的第二天，吕景辉便指令案涉楼房的保安进入房屋，即案涉房屋此时已在吕景辉的控制之下，刘安林、李林峰并未占用房屋，故吕景辉上诉主张刘安林、李林峰向其支付2018年10月起至实际交还案涉房屋之日止的房屋占用费，并无事实依据。4.本案一、二审诉讼费用的承担由法院进行认定。原审被告冯欢容未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘安林、李林峰向一审法院起诉请求：1.判决解除刘安林、李林峰与吕景辉、冯欢容之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令吕景辉、冯欢容退还刘安林涉案厂房押金（保证金）43030元；3.判令吕景辉、冯欢容支付刘安林的经济损失38万元（其中顶手费24万元、装修费7万元、另行租赁损失6万元、搬迁费用1万元）；4.本案诉讼费由吕景辉、冯欢容承担。吕景辉在一审中提出反诉，请求：1.判令刘安林、李林峰向吕景辉支付2018年10月份起的租金至刘安林、李林峰交还租赁房屋之日止；2.判令刘安林、李林峰向吕景辉支付2018年9月份起的水电费至交还租赁房屋之日止，暂计至2018年10月5日为6522.16元；3.判令刘安林、李林峰向吕景辉支付按每日214.5元的标准支付2018年10月6日起的违约金至全部租金清偿之日止；4.判令刘安林、李林峰将海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷8号4楼房产腾空交还吕景辉管业；5.本案诉讼费由刘安林、李林峰承担。一审法院经审理查明：根据吕景辉提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第009560号）记载，海珠区新滘镇东风村东胜新街南七巷8号的使用人为吕景辉、吕文俊、冯欢容，面积98.4平方米，建筑结构为框架，层数三层半，建筑面积344.4平方米。吕文俊、冯欢容分别于2018年11月14日出具《情况说明》，主要内容是：吕文俊、冯欢容、吕景辉系海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷8号房屋共有人。吕景辉与冯欢容系夫妻关系，吕景辉与吕文俊系父子关系。吕文俊、冯欢容一直将上述地址的地上建筑交由吕景辉管理，管理权包括出租、收取租金、占用费、水电费等，并授权吕景辉以个人名义通过诉讼等一切合法方式解决因上述地上建筑所产生的纠纷及主张相关权利。2017年8月11日，吕景辉（出租人、甲方）与李林峰（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷8号四楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年9月1日至2020年8月30日，2017年9月1日至2018年6月30日租金每月19500元，2018年7月1日至2019年6月30日租金每月21450元，2019年7月1日至2020年8月30日租金每月23595元；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金、管理费每月5日前转账给甲方；乙方向甲方交纳43030元保证金，甲方在租赁期满、乙方结清费用后将保证金退回乙方；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建、场地装修及改变房屋用途；大楼内的通道不准堆放杂物；等等。合同签订后，李林峰向吕景辉支付了保证金43030元，吕景辉亦将案涉房屋交由李林峰使用。刘安林、李林峰主张其于2018年9月16日搬离案涉房屋并告知了吕景辉，但双方没有办理房屋交接手续。吕景辉表示其曾联系刘安林、李林峰办理房屋交接手续，但刘安林、李林峰不予配合，故双方一直没有办理房屋交接手续，吕景辉亦未收回房屋。在一审庭审中，吕景辉确认刘安林、李林峰付清了2018年9月30日之前的租金和管理费以及2018年8月30日之前的水电费，未支付2018年9月水电费6054.16元。刘安林、李林峰确认其未交纳2018年9月的水电费。刘安林、李林峰主张其经济损失38万元（其中顶手费24万、装修费7万元、另行租赁损失6万、搬迁费用1万元）。关于顶手费，刘安林、李林峰主张共向倪勇支付了23.8万元，另倪勇欠刘安林2000元，故合计为24万元。吕景辉质证不确认其真实性，认为与本案无关。关于装修损失部分，刘安林、李林峰在审理过程中申请对其装修损失进行鉴定，但后自行撤回鉴定申请。为证明其装修损失，刘安林、李林峰申请证人陈某出庭作证。陈某陈述其2017年7月-8月为刘安林做厂房装修，装修费约7万元，装修项目包括拆墙、水电安装。吕景辉确认李林峰从倪勇转租案涉房屋，厂房的装修由倪勇负责且使用多年。关于另行租赁损失，刘安林、李林峰主张另行租赁场地经营，但有一个月存在同时承租两处房屋，造成其损失6万元。吕景辉对此不予认可。关于刘安林、李林峰搬离案涉房屋的原因。刘安林、李林峰主张房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改建并承诺给予三倍的租金，吕景辉为获取高额回报而串通执法部门经常到包括刘安林、李林峰在内的承租人经营的厂房巡查，吕景辉迫使刘安林、李林峰在2018年9月15日前搬离，故刘安林、李林峰在2018年9月16日搬离了案涉房屋。刘安林、李林峰为证明其主张，提供了刘安林、李林峰与吕景辉代理律师李丽莉于2018年9月11日在海珠区××南社区居委会2楼的录音、短信记录。该录音主要内容是双方协商刘安林、李林峰搬离时间、退还押金及补偿问题，但未能达成一致。短信内容为吕景辉的代理律师向刘安林发出“刘生，您好。房东说您已经搬离，因为这两天台风，出行不便，请问周二下午或周三下午，您哪个时间有空，我和业主代表过去与您交接一下房屋，结清费用，计算退款。李律师”。吕景辉确认录音、短信的真实性，并主张因河涌整治及环保处罚问题，刘安林、李林峰搬离时基于自身没有取得经营执照的考虑，吕景辉没有要求解除合同；吕景辉通知刘安林办理房屋交接手续，但刘安林不予回应。吕景辉提供了网络新闻（打印件）、行政处罚决定（有原件核对）、南洲街桥南社区居委会发出的《通知》（有原件核对）。其中居委会2018年7月12日《通知》的主要内容为：根据《环境保护法》《消防法》、《水法》的规定以及市、区关于清理整顿重点河涌流域“散、乱、污”场所的有关要求，河涌沿线严禁经营制衣、印刷、洗水、仓储等极易产生废水、废气、废渣的产业。现将有关事项通知如下：1.请物业所有人、生产经营者立即停止违法违规的出租和经营行为，涉及“散、乱、污、危”业态物业的所有人和生产经营者应在7月31日前自行搬离和清拆；2.对于拒不纠正违法行为的，街道、环保、城管、安监等相关单位，依法对“散、乱、污、危”场所进行统一的清拆和取缔，等等。刘安林、李林峰经质证，不确认网络新闻的真实性，确认行政处罚决定的真实性，承认在2018年8月2日前后看到居委会发出的《通知》。一审法院另查，吕景辉曾于2018年8月14日通过微信向刘安林、李林峰发出信息“我们这两天又去居委会跟他们说了一下大家的困难，他们现在口头跟我们说，可以给大家一个月的缓冲期，就是到9月15号，如果大家同意，就给街道写个搬迁的承诺书，承诺9月15号前搬迁。如果大家还觉得有困难，那就只能自己去反映了，我们作为房东已经尽力了”。刘安林、李林峰于2018年9月16日发出“房东你好！我的工厂已全部搬迁完毕，什么时候来退房租和押金给我”，吕景辉回复“请你与律师联系。律师手机159××××8990”。2018年9月17日，吕景辉向刘安林发出短信“今日下午能否办退场等事？并把具体时间告知”。吕景辉在一审法庭调查中表示案涉房屋所在楼房是多个宅基地使用证的共同的上盖建筑物，其中三层半属于有证房屋，其余房屋没有取得规划许可证或其他批准手续。在一审法庭辩论终结后，吕景辉提交了东风村东胜新街南七巷1-11号共11个农村宅基地使用证复印件以及房屋现场照片，并说明案涉房屋属于吕景辉及其家人、兄弟姐妹共同所有。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据吕景辉提供的农村宅基地使用证及其陈述可知，本案李林峰与吕景辉签订租赁合同约定的租赁房屋并非全部取得宅基地证或规划许可证或办理了相关批准手续等，且无法区分农村宅基地使用证所包含的第四层半层房屋具体位置，刘安林、李林峰与吕景辉、冯欢容双方均表示租赁合同无效，一审法院予以采纳。刘安林、李林峰确认实际承租人为刘安林，李林峰是租赁合同的当事人，故刘安林与李林峰应共同责任。刘安林、李林峰请求吕景辉退还保证金43030元给刘安林，吕景辉无异议，一审法院予以采纳。冯欢容不是租赁合同当事人，且刘安林、李林峰没有提供证据证明本案债务是因夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生，故刘安林要求冯欢容承担责任，一审法院不予支持。关于场地交付及租金的计算问题。刘安林、李林峰主张其于2018年9月16日搬离案涉房屋并通知了吕景辉，吕景辉询问刘安林办理房屋交接手续时，双方未能达成一致。刘安林、李林峰作为承租人在合同解除或合同无效搬离之时负有将租赁房屋交还给吕景辉的义务并结算押金、水电费等。另一方面，吕景辉作为涉案场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，在知道刘安林、李林峰搬走后合理期限内收回空置场地，避免损失扩大。鉴于刘安林、李林峰目前并未实际使用房屋，一审法院对吕景辉要求刘安林、李林峰腾空并交回涉案房屋的主张，不予支持。由于刘安林、李林峰未履行交还房屋之义务，客观上造成了吕景辉房屋使用费的损失，一审法院酌定吕景辉收回房屋的合理期限为知道刘安林搬离之日起30日，故刘安林、李林峰应支付2018年9月16日至2018年10月16日的房屋占用费。刘安林、李林峰已支付2018年9月30日前的房屋占用费及管理费，故刘安林、李林峰实际应向吕景辉支付11071元。吕景辉主张刘安林、李林峰拖欠9月份的水电费6522.16元，并提供了广州供电局电费通知、电费记录表、税费收款卡、水费记录卡等证据证明，刘安林、李林峰确认未交纳2018年9月份的水电费，一审法院对吕景辉主张的水电费予以采信，刘安林、李林峰应向吕景辉支付水电费6522.16元。关于刘安林、李林峰主张的装修费损失问题。因刘安林、李林峰撤回了装修损失的鉴定申请，一审法院根据现有证据确定刘安林、李林峰的装修现值损失。刘安林、李林峰主张其装修支出为7万元，并申请证人陈某出庭作证，但证人作证时陈述装修时间为2017年7月-8月，但刘安林、李林峰实际承租期限是从2017年9月1日起，且刘安林、李林峰未提交支付装修费的凭证，故一审法院对陈某的证言不予采信。刘安林、李林峰主张其装修包括租赁房屋的水电安装、墙体刷白、照明设施以及电器设备等，但对其所称投入的装修费用未提供相关的工程合同、结算凭据、购置材料发票收据等证据证明，未能对其主张的装修投入费用予以举证证明，依法应承担举证不能的法律后果。但鉴于刘安林、李林峰承租后对厂房进行装修的可能性较大，并结合租赁房屋面积约600平方米、用途为服装加工厂，并实际使用了一年时间占租赁期限的1/3，故一审法院酌定刘安林、李林峰的装修损失2万元。合同无效的原因是吕景辉提供的租赁房屋未取得宅基地使用证或具有合法批准手续，吕景辉应承担主要过错责任，刘安林、李林峰租赁时未尽合理审查房屋产权证照义务承担次要过错责任，故刘安林、李林峰的装修损失由吕景辉承担70%赔偿责任即1.4万元。关于赔偿顶手费、另行租赁损失、搬迁费的问题。该损失并非因合同无效造成的直接损失，而是刘安林、李林峰自身经营行为，刘安林、李林峰要求吕景辉赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，因合同无效，刘安林、李林峰并未拖欠搬离前的租金，故吕景辉要求刘安林、李林峰按照合同约定支付违约金理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，吕景辉向刘安林退还保证金43030元；二、自本判决生效之日起十日内，吕景辉向刘安林赔偿装修残值损失14000元；三、自本判决生效之日起十日内，刘安林、李林峰向吕景辉支付房屋占用费11071元、水电费6522.16元；四、驳回刘安林、李林峰的其他诉讼请求；五、驳回吕景辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8796.8元，由刘安林、李林峰负担7610.8元，吕景辉负担1186元。反诉受理费263.06元由刘安林、李林峰负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，吕景辉提交了视频证据，拟证明吕景辉在收到一审判决当日，通过撬门的方式进入案涉房屋，发现房屋内的装修均已拆除，不存在装修残值。刘安林、李林峰对此发表意见如下：一、吕景辉在一审判决对刘安林、李林峰严重不利的情况下仍提起上诉，造成诉累。二、该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据。三、吕景辉此前采用各种手段逼迫刘安林、李林峰搬离案涉房屋，其已在2018年9月16日之前对案涉房屋取得完全控制，故吕景辉并非直至收到一审判决后才进入案涉房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吕景辉的上诉请求和理由以及刘安林、李林峰的答辩，本院具体分析如下：关于吕景辉上诉要求刘安林、李林峰支付于2018年10月16日之后至其实际收回案涉房屋之日止的房屋占用费问题。根据一审法院已经查明的事实，刘安林、李林峰于2018年9月16日搬离案涉房屋时已经通知了吕景辉，且吕景辉自认案涉场地有其工作人员管理，吕景辉当时并未对该事实提出异议，其理应知道刘安林、李林峰已经搬离案涉房屋的事实，虽然双方当事人就案涉房屋的房屋交接手续未能达成一致，但吕景辉在一审判决之后自行收回案涉房屋，刘安林、李林峰对该情况亦无异议，表明其实际收回场地并不存在障碍，一审法院据此认定吕景辉作为案涉场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，其在知道刘安林、李林峰搬走后合理期限内未能及时收回空置场地，导致其自身损失扩大，故酌定吕景辉收回房屋的合理期限为知道刘安林搬离之日起30日，并判令刘安林、李林峰应支付2018年9月16日至2018年10月16日的房屋占用费以及案涉房屋9月份的水电费6522.16元，并无不当，本院予以维持。吕景辉该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于装修残值损失问题。一审法院鉴于刘安林、李林峰承租后对厂房进行装修的可能性较大，并结合租赁房屋面积约600平方米、用途为服装加工厂，并实际使用了一年时间占租赁期限的1/3的实际情况，酌定刘安林、李林峰的装修损失为2万元，并根据双方对于合同无效的过错责任划分，判令吕景辉向刘安林、李林峰赔偿装修损失1.4万元，并无不当，本院予以维持。吕景辉上诉主张其无需赔偿刘安林、李林峰的装修损失，依据不足，本院院不予支持。综上所述，吕景辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1502.53元，由吕景辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年八月三日书记员 古嘉玲张海燕