福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初4263号 原告：泉州市万科北峰房地产有限公司，住所地泉州市丰泽区西门外丰惠道边北峰街道办事处607室，统一社会信用代码913505000665735818。 法定代表人：薛峰，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈红梅，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘福来，福建旭丰律师事务所实习律师。 被告：黄凤莲，女，1970年12月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林文峰，福建立行律师事务所律师。 原告泉州市万科北峰房地产有限公司（以下简称“万科北峰公司”）与被告黄凤莲商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日作出（2016）闽0503民初7186号民事判决。被告黄凤莲不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院于2017年5月10日作出（2017）闽05民终191号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告万科北峰公司的委托诉讼代理人陈红梅、被告黄凤莲的委托诉讼代理人林文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科北峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除万科北峰公司与黄凤莲于2014年1月29日签订的《商品房买卖合同》；2、判令黄凤莲按总房价款的15%向万科北峰公司支付违约金228583.2元；3、请求确认万科北峰公司应向黄凤莲返还的购房款为235304.8元。事实和理由：万科北峰公司与黄凤莲于2014年1月29日签订《商品房买卖合同》（编号为201401030179），合同约定，黄凤莲向万科北峰公司购买其开发的泉州“万科城一期”第6号楼十四层1401号房，购房款1523888元，付款方式为银行按揭付款，黄凤莲应当在签订合同当日内支付购房首付款463888元，余款1060000元通过银行贷款方式付清。同时，双方于合同附件六《合同补充协议》第四条第三款约定：“买受人采取银行按揭方式付款，应在签订本合同时与银行签订抵押贷款协议，同时将所需的材料送交按揭贷款银行，买受人保证所提供材料的真实性，符合银行具体规定的要求，并保证其本人具备政府规定的购房及贷款条件。买受人同意在签订本合同后30日内向银行提交齐全贷款所需材料，并通过银行贷款审批。若买受人未能在上述时间内向银行提交贷款所需材料或非出卖人原因导致买受人的按揭申请未获批准的，买受人应在银行或出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除本合同，买受人应按总房价款的15%向出卖人支付违约金。”合同签订后，黄凤莲已付房款463888元，但其申请银行贷款至今未获批准，黄凤莲亦未支付购房余款。万科北峰公司于2015年8月28日向黄凤莲发函催告，要求黄凤莲于催告后15日内付清购房余款，但其至今仍未履行合同约定之付款义务。 黄凤莲辩称。2014年1月29日，黄凤莲与万科北峰公司签订《商品房买卖合同》一份，就黄凤莲向万科北峰公司购买址在丰泽区江滨北路潘山段北侧泉州××期××号楼××房屋一事对双方的权利义务做了约定，合同签订后，黄凤莲支付了463888元购房款，但万科北峰公司至今未将购房合同原件交付给黄凤莲，也未曾告知相应按揭贷款如何办理，万科北峰公司也未书面催告黄凤莲前往银行办理贷款按揭。黄凤莲因交通事故住院治疗及回老家休养一年多，因此未和万科北峰公司联系，但万科北峰公司也从未与黄凤莲联系过，银行按揭贷款手续未能办理双方均有一定的责任，但万科北峰公司应负主要责任。由于万科北峰公司未书面通知黄凤莲去贷款银行办理按揭贷款手续，故黄凤莲并没有违约，万科北峰公司无权要求解除合同，黄凤莲也无需支付违约金；即使黄凤莲需承担违约责任，万科北峰公司要求黄凤莲按总价款的15%支付违约金没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》附件六系万科北峰公司一方事先制定对其有利的条款，减轻了万科北峰公司的责任和义务，对合同违约金做了重大修改，加重了黄凤莲一方的责任，该条款应为无效条款。综上所述，在黄凤莲未曾违约的情况下，应依法驳回万科北峰公司的的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：万科北峰公司的商品房预售许可证号为泉住预售［2013］第59号，2014年1月29日，黄凤莲与万科北峰公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定由黄凤莲向万科北峰公司购买址在丰泽区江滨北路潘山段北侧泉州××期××号楼××层××号房屋（以下简称“诉争房屋”）。该份合同于2014年1月29日登记备案。合同第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1中方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10687.95元。总金额1523888元。……除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取，交付时代收办理产权所需的契税、房屋登记费用、土地登记费用。”第六条约定：“…按揭方式付款，签订本合同当日内支付购房款人民币肆拾陆万叁仟捌佰捌拾捌元整，其余房款共计人民币壹佰零陆万元整，买受人应当在所购房屋工程具备银行放贷条例时30日内通过银行贷款方式将所购房屋价款支付给出卖人”；第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向万科公司支付违约金”；第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构”；合同附件六第四条第（3）款约定：“买受人同意在签订本合同后30日内向银行提交齐全贷款所需材料，并通过银行贷款审批，若买受人未能在上述时间内向银行提交贷款所需材料，则应在银行或出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房价款的15%向出卖人支付违约金。”合同签订后，黄凤莲支付购房款463888元。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，万科北峰公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，黄凤莲与万科北峰公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。合同第七条约定，买受人在出卖人书面催告5日内仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。合同附件六第四项第3条约定：“买受人采取银行按揭方式付款，应在签订本合同时与银行签订抵押贷款协议，同时将所需的材料送交按揭贷款银行。…买受人同意在签订本合同后30日内向银行提交齐全贷款所需材料，并通过银行贷款审批。若买受人未能在上述时间内向银行提交贷款所需材料或非出卖人原因导致买受人的按揭申请未获银行批准的，买受人应在银行或卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房价款的15%向出卖人支付违约金。”根据上述条款的规定，提交贷款所需的材料是买受人的义务，黄凤莲应在与万科北峰公司签订购房合同后提交相关材料，黄凤莲认为其未收到合同，万科北峰公司从未与其联系，因此不知道如何办理按揭贷款的辩称有悖常理，黄凤莲在签订购房合同时显然是清楚其支付购房款的方式为现金支付+按揭贷款，但黄凤莲未依约提供贷款所需的材料，其也未能提供证据证明系万科北峰公司的原因导致按揭申请未获银行批准，2015年8月28日万科北峰公司按黄凤莲确认的地址向其邮寄《律师函》，告知黄凤莲于接到《律师函》后15日内付清剩余购房款106万元，否则万科北峰公司有权解除合同。但黄凤莲仍未能付清剩余房款，黄凤莲违约在先，万科北峰公司请求解除双方于2014年1月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201401030179），符合双方的约定及法律的规定，予以支持，合同解除后，万科北峰公司应将黄凤莲已经支付的购房款463888元退还给黄凤莲。关于违约金问题。合同第七条约定：“…出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”合同补充协议又约定“买受人应按总房款的15%向出卖人支付违约金”，如此变更，提高了违约金的计算标准，该条款的约定减轻了万科北峰公司的责任，排除了黄凤莲的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款的规定，补充协议第四条第3款应认定为无效条款，本案应以合同第七条的约定作为计算逾期未付款违约金的依据，即1523888×0.01=15238.88元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除泉州市万科北峰房地产有限公司与黄凤莲于2014年1月29日就址于丰泽区江滨北路潘山段北侧泉州××期××号楼××的房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号:201401030179）； 二、黄凤莲应于本判决生效之日起十日内支付泉州市万科北峰房地产有限公司违约金15238.88元； 三、泉州市万科北峰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还黄凤莲房屋首付款463888元； 四、驳回泉州市万科北峰房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20572元，由泉州市万科北峰房地产有限公司负担5181元，黄凤莲负担15391元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张慧颖 代理审判员  胡彩云 代理审判员  王 琼 二〇一七年九月二十五日 书 记 员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。