沈阳市和平区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)辽0102执异782号 案外人：韩斌，女，1967年5月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地沈阳市和平区中华路198号，统一社会信用代码91210102817789632U。 负责人：杨鸿滨，系该行行长。 委托代理人：张俊杰，系辽宁东拓律师事务所律师。 委托代理人：关慧岩，系辽宁东拓律师事务所实习律师。 被执行人：杨宇皓，男，1972年6月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 被执行人：辽宁爱地房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市沈河区市府大路262号甲，注册号2100001049972。 法定代表人：王志。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行(以下简称“工商银行”)与被执行人杨宇皓、辽宁爱地房地产开发有限责任公司（以下简称“爱地公司”）借款合同纠纷一案中，案外人韩斌于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人韩斌向本院提出执行异议，异议事项：请求法院撤除对位于沈阳市××东××路××号××号，建筑面积21.30平方米房产的查封、拍卖及变卖，并撤销于2020年6月24日作出的（2020）辽0102执3884号拍卖裁定书、拍卖通知书。异议理由：案涉房产系吴群通过合法手续从爱地公司购买，有购买此房产的买卖合同、收款收据作为凭证。2014年4月19日，吴群、孙毅签订车库转让协议将该房产转让给韩斌，由后者实际使用至今，吴群和韩斌均不知晓车库被抵押，也没有想到工商银行未处置该项资产。对于案涉车库对价款，案外人于2014年4月19日分两次取款5,000元后，以现金方式缴纳了1万元，于2014年5月19日通过农业银行以网银转账方式将余款27万元支付给孙毅，车库交接完成。合同约定在1999年交房，吴群称已和开发商约定好交房时间。依据（2007）和民初字第842号民事调解书，杨宇皓与工商银行调解协议第六项、第七项内容，工商银行有权申请变卖、拍卖抵押的房屋是位于沈阳市××东××路××号××号车库，不应公告通知拍卖使用权归属韩斌所有的24号车库。综上，请求法院撤销对案涉车库的各种处置，维护案外人的权益。 申请执行人工商银行答辩称，依据不动产登记中心出具的查询证明，车库所有权人为杨宇皓，并非案外人所述的吴群或韩斌。我行抵押权合法有效，对车库享有优先受偿权。合同签订时房屋权利人已非爱地公司，我行已于2001年4月29日办理抵押权登记，未经工商银行同意，爱地公司私自出卖房屋属于无权处分，吴群、孙毅均非车库所有权人，其签订转让协议不发生物权变动的效力。民事调解书中的位于沈阳市××东××路××号××号车库是笔误，实际地址位于沈阳市××东××路××号××号，杨宇皓在案涉房屋处没有别的车库。请求法院驳回案外人的异议申请。 本院查明，2007年12月21日，本院作出（2007）和民初字第842号民事调解书，内容：“一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行与被告杨宇皓、被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司签订的个人购房借款合同；二、被告杨宇皓于2007年12月27日前偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行借款本金450,500.00元；三、被告杨宇皓于2007年12月27日前偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行借款利息107,804.01元（利息截止2007年6月1日），2007年6月2日起至本调解书执行完毕时止的利息按中国人民银行同期关于计收逾期贷款利率标准给付；四、被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司承担连带保证责任；五、如被告杨宇皓不履行本调解书第二、三项义务，被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司依照合同约定，在2008年1月7日前按原价回购被告杨宇皓购买的位于沈阳市沈河区东滨河路100-2号B座04-06号（建筑面积175.34平方米）房屋及位于沈阳市××东××路××号××号车库，被告杨宇皓放弃对该房屋、车库的购买、使用、处分、所有等权利，辽宁爱地房地产开发有限责任公司承担本调解书第二、三项全部还款义务；六、如被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司不履行本调解书第四、五项义务，原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行有权依法申请变卖、拍卖抵押的（回购前杨宇皓购买的）位于沈阳市沈河区东滨河路100-2号B座04-06号（建筑面积175.34平方米）房屋及位于沈阳市××东××路××号××号车库，原告优先受偿；如变卖、拍卖所得不足以偿还原告剩余全部贷款本息，由被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司继续承担还款责任；七、三方当事人无其他争议”；民事调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2020年5月20日，工商银行向本院申请强制执行，执行案号：（2020）辽0102执3884号；执行过程中，本院于2020年5月29日作出（2020）辽0102执3884号协助执行通知书及执行裁定书，查封备案在被执行人杨宇皓名下的位于沈阳市××东××路××号××号，建筑面积21.30平方米房产一处。 另查明，根据沈阳市不动产登记中心出具的不动产电子登记（簿）查询证明记载，位于沈阳市××东××路××号××房产的预购商品房抵押权预告登记权利人是中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行，义务人杨宇皓，贷款金额51万元，登记日期2001年4月29日。 异议审查过程中，案外人韩斌为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.商品房购销合同、收款收据；2.车库转让协议、车库转让收款凭据；3.公告、拍卖通知书、执行裁定书；4.情况说明、农业银行明细、电子渠道来往账信息查询；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人工商银行提交了如下证据材料：关于个人贷款购房抵押备案登记的批复。 本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，首先，工商银行对案涉房屋的抵押权成立在先（于2001年4月29日设立）,而案外人所提交的商品房购销合同、车库转让协议、车库转让收款凭据的成立日期在后。依照上述法律规定，该房屋买卖关系不得对抗抵押权的行使，不能影响抵押权人实现债权；其次，案涉房产现登记于被执行人杨宇皓名下，案外人从吴群处购买车库，但所提供的《商品房购销合同》的买受人签名与《车库转让协议》中吴群签名不相一致，并长期未予办理房屋登记或合同备案手续，未尽到合理注意义务自身存在过错；第三，关于车库地址问题。根据不动产电子登记（簿）查询证明，位于沈阳市××东××路××号××号，建筑面积21.30平方米房产的所有权人为杨宇皓，抵押权人亦登记为中国工商银行沈阳市常德支行享有优先受偿权，故本院对案涉房产进行查封符合法律、法规规定，并无不当，案外人对房屋主张实体权利、申请撤除房产查封、拍卖、变卖的主张因证据不足，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人韩斌的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。 审判长 赵 博 审判员 祁美楠 审判员 王 岩 二〇二〇年八月四日 书记员 尹子明