上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初2999号原告(反诉被告)：刘效白，男，1952年3月21日生，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：易佩贞，女，1954年1月11日生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：宋琳琳，北京大成(上海)律师事务所。两原告共同委托诉讼代理人：黄佳，北京大成(上海)律师事务所。被告(反诉原告)：郭俊辉，男，1976年12月1日生，汉族，住河南省。被告(反诉原告)：陈云，女，1976年3月11日生，汉族，住河南省。两被告共同委托诉讼代理人：段永恒，上海英恒律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人：李靖，行长。委托诉讼代理人：童烨，男。原告(反诉被告)刘效白、易佩贞与被告(反诉原告)郭俊辉、陈云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年月2月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年3月21日受理被告的反诉，于2017年6月29日追加中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称建行松江支行)为第三人，并公开开庭进行了审理。原告刘效白及两原告的共同委托诉讼代理人宋琳琳、被告郭俊辉以及两被告的共同委托诉讼代理人段永恒以及第三人建行松江支行的委托诉讼代理人童烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘效白、易佩贞向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的买卖合同于2017年1月21日解除，被告向原告支付违约金480,000元；2.被告恢复系争房屋原状，赔偿损失100,000元；3、被告将房屋过户回原告名下；4、第三人注销系争房屋的抵押，所产生的贷款利率等费用由被告承担。事实和理由：原告原系位于上海市松江区泗泾镇开江二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的登记所有权人。2016年8月9日，原、被告经案外人上海富颖房地产经纪事务所居间介绍签订房屋买卖定金合同，约定由被告购买原告名下系争房屋，双方后于2016年8月31日签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议，在补充协议约定若2016年12月10日银行贷款不能及时到账，乙方一定在12月10日前把现金158万给甲方。其后，原被告按约履行合同，原告配合被告办理了房屋过户，但是直到12月10日，被告的银行贷款未能及时到账，原告多次催促被告均遭到拒绝，被告的银行贷款直至2017年2月2日才付至原告的账户。故原告按照合同及补充协议的约定享有的单方解除权向被告提出解除合同，请求法院确认。同时原告在起诉后发现被告擅自撬开了系争房屋的门锁进入系争房屋，并对系争房屋进行了拆装、装修等，故原告要求被告恢复房屋原装并赔偿房内物品损失。被告辩称：1.不同意合同解除，原告没有在2017年1月21日通知解除合同，原告主张的违约金过高；2.如果法院判令解除合同，被告同意恢复房屋原状、过户，但是不同意赔偿损失，被告也不同意自付利息损失。第三人述称：如果法院判决支持原告诉请，只要原告将贷款结清(包括本金利息)，第三人同意注销抵押。同时，两被告提出反诉请求：1.被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.原告向被告支付逾期交付违约金28,800元，自2017年2月23日计算至2017年4月5日(以总房价240万元的日万分之三为标准计算每日违约金)。事实和理由：被告已经付清房款，但是原告未按期交付房屋，被告于2017年4月5日自力救济取得了系争房屋，故要求原告继续履行合同并支付违约金。针对被告的反诉请求，原告辩称：按照合同约定，被告未按时付款构成违约，原告享有单方解除权，解除通知到达被告即生效，原、被告之间的买卖合同已经解除；被告认为贷款未及时发放的原因是政策变化，没有法律依据，被告异议不能成立；被告在原告未交付房屋时进入房屋，侵犯了原告的私有财产，原告认为房屋内财物为原告私人所有，被告应该承担过错责任。本院经审理认定事实如下，系争房屋原登记在两原告名下。2016年8月9日，原告刘效白作为出售方、甲方与被告郭俊辉作为承购方、乙方在案外人上海富颖房地产经纪事务所作为丙方的居间下签订《房屋买卖定金合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，成交总价为240万元，房款分次付清，于2016年8月9日付10万元作为定金，待支付首付款时抵作房价款，于2016年8月30日前付30万元，于2016年10月10日前付40万元，于2016年12月10日前付158万元，交易过程中所发生的税费由乙方承担，中介费由乙方承担；双方约定2016年10月10日前至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》，签订后，各条款均以《上海市房地产买卖合同》为准；甲乙双方已通知其他配偶及相关权利人，其配偶及相关权利人已同意以上全部条款，甲乙双方各自对该合同的法律责任负责；尾款到账后交房，尾款2万元交房后同时付清；等。2016年8月31日，两原告作为卖售人、甲方与两被告作为卖售人、乙方签订网签版本《上海市房地产买卖合同》并约定，1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积95.08平方米，转让价款为229万元。2.甲、乙双方同意，甲方于2017年12月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。3.甲、乙双方确认，在2016年11月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4.乙方未按本合同约定期限付款的，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，均以补充条款(一)内容处理。5.补充条款(一)部分内容如下：(1)乙方应于签订本合同后，向银行申请贷款，并根据银行要求签署合同等文书并如实提交材料、缴纳费用，甲方应配合乙方贷款手续；乙方应尽其合理的努力向有关银行申请本合同附件三付款协议中所约定金额的贷款，但乙方实际能够获得贷款金额由银行审批决定，如果该贷款金额未全部批准，乙方应在知晓该情况后且在该房屋的所有权过户前向甲方补足未被批准数额部分的款项；(2)甲乙双方同意于2016年11月20日前至房屋所在地交易中心办理房屋过户手续，并同意于上述约定的过户期日之前办妥：甲乙双方完税凭证；乙方房产税申报手续；乙方不限购；乙方申请的贷款已通过银行审批，且银行出具了抵押登记的所有材料给乙方；(3)甲、乙双方中若有任何一方未按本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同该约定的总房款的20%向守约方支付违约金；等。6.随房屋同时转让的设备为固定设备，装饰为：固定装饰，以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方需另外支付11万元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。7.付款协议：(1)乙方已付定金10万元自买卖合同签订之日起转为乙方支付的第一笔房款；(2)甲乙双方同意于本买卖合同签订前于2016年8月30日，乙方向甲方支付30万元；(3)甲乙双方同意于本买卖合同签订后于2016年10月10日之前，乙方向甲方支付290万元；(4)乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款158万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内；(5)在办妥房屋交付当日，乙方向甲方支付2万元；等。2016年8月31日，由原告刘效白作为甲方与被告郭俊辉作为乙方签署《补充协议》约定：1.甲方为配合乙方在新证出来前签掉《上海市房地产买卖合同》经双方约定，原约定在2016年10月10日前支付给甲方40万元改为2016年8月31日支付10万元，2016年9月12日前支付30万元，甲方在2016年8月31日配合乙方签订《上海市房地产买卖合同》；2.若2016年12月10日银行贷款不能及时到账，乙方一定在12月10日前把现金158万元给甲方，而银行下达的贷款则由甲方返还给乙方，事后甲方配合把该笔款及时转还给乙方账户；3.甲方将系争房屋现状给乙方，乙方不对房屋现状提任何索赔要求；4.《上海市房地产买卖合同》的所有条款若与本补充协议和《房屋买卖定金合同》有冲突地方的，以本补充协议和《定金合同》为准。关于被告的付款情况；截止到原告起诉时，被告已付款为238万元，其中以贷款方式支付的158万元于2017年2月2日由第三人发放至原告名下。审理中，被告向原告账户转账2万元房款余款，原告确认收到但表示不愿意接受。2016年11月14日，被告与第三人签订抵押借款合同，第三人同意向被告贷款158万元，借款期限自2016年11月14日起至2044年11月14日止，发放贷款的前提条件为：第三人取得房地产他项权利证明；贷款直接发放至原告刘效白名下账户；等。随后，原、被告于2016年11月23日前往松江交易中心办理过户手续，被告于2016年12月5日取得系争房屋过户登记至被告名下。原、被告自2016年12月9日开始后的微信聊天记录显示：1.2016年12月9日，刘效白(以下简称刘)向郭俊辉(以下简称郭)发微信提醒日期，郭回复在催银行，同日刘表示银行看来靠不住了。2.2016年12月14日到2017年1月15日期间，刘间断和郭微信催问钱款是否到账、何时到账，并告知被告自己需要资金且已经在借款还钱。3.2017年1月18日，刘向郭表示“希望春节前一周是逾期，而履行买卖合同的最后期限，小郭应主动和我协商”，郭回复称该日一早去银行催款，银行表示资金紧张并希望原告也可以去帮忙催款可能会加快放款进程；2017年1月20日，刘微信郭表示：“你对违约没有认识，也不想乘担责任，连我的损失都没说法。我仁至义尽。按合同(国家标准合同和中介合同及补充合同)我可扣除48万，中止合同。(只要你逾期15天以上)你认真看下合同，请教律师，买房合同是大宗交易，为避免双方违约，引起纠纷。故规定了较严厉的违约惩罚。”郭回复称：“手续办齐了，只是国家政策调整，不属于其过错，但是其愿意给原告一点补偿，但是原告不回应”，刘回复称：“我一次次要你主动联系我，我没想要你全额付违约金，也没想中止合同，否则我的房子现在卖280万没问题。你违约亏太多了。你们夫妇人不坏，但让我承受压力的极限，主要是你听你的律师说这是不可抗力，不应承担责任。如你坚持这样认为的话，我不得不和你打一场官司了。”在郭回复希望出现好的结果时，刘回复“你违约你认为是不可抗力，还是有过错，应负有责任。对于我的损失认为应该负责还是适当补偿？”郭表示可以适当补偿。刘回复“你指的适当是多少”，微信记录未显示被告的回复金额。4.2017年2月3日，郭向刘发微信告知房款已经到了，刘回复称没有收到，其后回复“已收到158万，您逾期55天，我多次要你主动联系我协商善后，你认为是不可抗力，你无过错，我在过年时已委托律师起诉，若我们能达成一致，我可以撤诉，或法院调解，或法院判决。”5.其后的微信记录显示，原、被告未就被告应向原告赔偿/补偿金额达成一致。另查明，被告于本次开庭前擅自撬开系争房屋的钥匙，并对房屋内的装修进行拆除，本院于2016年6月16日前往系争房屋现场勘查，要求被告维持现状不可继续施工，原告表示两幅书法遗失，被告擅自拆除了三门大橱，除此之外其他家具、家电、装修仍在室内但是位置发生了改变。被告认可自己拆除了三门大橱，但是称未见过书法。审理中，对于网签合同中约定的房款229万元与定金合同约定的总价款240万元之间的差额，原告表示系为了避税，被告表示是对税收的技术处理，总房价为240万元。上述事实，主要有定金合同、上海市房地产买卖合同、抵押借款合同、微信记录、银行流水及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时合同部分无效的，不影响合同其他部分的效力。原告与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。合同对房屋总价的约定229万元系出于避税的考虑，损害了国家的利益，属于部分无效的约定，本院就此进行认定。按照合同约定，被告以贷款方式支付的158万元构成逾期支付，被告就此构成违约，应承担相应的违约责任，但是原告在该笔贷款发放之前并没有正式明确向被告表示要解除双方之间的买卖合同，其微信被告的内容无法得出原告已经明确提出合同解除，而在原告取得房款之后却向被告提出了解除合同的明确主张，本院认为这亦有悖于诚实守信的精神，故原告起诉要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。则原告基于合同解除提出被告向其支付的违约金，本院不予支持；原告要求第三人注销抵押、被告配合过户的诉讼请求，本院亦不予支持。被告要求继续履行合同，本院予以支持。对于被告要求原告支付逾期交房的违约金，本院认为，被告逾期付款属于违约在先，双方约定的交房时间也已经逾期，被告此前从未向原告要求按照约定交房则表明被告对于自己逾期付款延迟交房是认可的，而因为被告的逾期付款行为引起原告起诉至本院，双方就合同的继续履行还是解除存在争议以及不确定性，故本院对原告的逾期交房不做违约处理，被告就此主张违约金，本院不予支持。至于在原告未向被告交付房屋的情况下，被告擅自撬系争房屋入住的行为，实属不当，在本院勘查现场时也发现被告对房屋的装饰、装修均已经进行了破坏，综合考虑被告的主管恶性、违约程度，对于原告要求被告赔偿损失10万元的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)刘效白、易佩贞与被告(反诉原告)郭俊辉、陈云就位于上海市松江区泗泾镇开江二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中关于房价款的约定无效；二、确认原告(反诉被告)刘效白、易佩贞与被告(反诉原告)郭俊辉、陈云就位于上海市松江区泗泾镇开江二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中有效部分继续履行；三、被告(反诉原告)郭俊辉、陈云于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)刘效白、易佩贞损失100,000元；四、驳回原告(反诉被告)刘效白、易佩贞的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)郭俊辉、陈云的其余反诉请求。本诉案件受理费9,600元，减半收取4,800元，反诉案件受理费13,115元，合计诉讼费17,915元，由原告(反诉被告)刘效白、易佩贞负担16,650元(已付8,500元，余款8,150元于本判决生效之日起七日内交付本院)、被告(反诉原告)郭俊辉、陈云负担1,265元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年九月十九日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。