广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8291号上诉人（原审原告）：朱运荣，男，1955年4月1日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：李伟业，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东国叶鑫融投资有限公司。住所地：广州市天河区华夏路28号富力盈信大厦2807房。法定代表人：廖振新，职务：经理。上诉人（原审被告）：广州云山大酒店有限公司。住所地：广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号。法定代表人：兰燕，职务：经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：何健新，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人朱运荣与上诉人广东国叶鑫融投资有限公司（以下简称鑫融公司）、广州云山大酒店有限公司（以下简称云山酒店）房屋买卖合同纠纷一案，因均不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱运荣上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.鑫融公司、云山酒店向朱运荣支付占用购房款的利息（以购房款25000000元为基数，按年利率18%，自2013年7月15日起算至清偿购房款之日止，暂计至2018年8月27日为23375000元）。事实和理由：朱运荣与鑫融公司、云山酒店签订《房屋买卖合同》后，朱运荣已经按照合同约定履行了付款义务，但鑫融公司、云山酒店至今仍未配合朱运荣依约将涉案物业过户至朱运荣名下。根据合同约定，鑫融公司、云山酒店应退还购房款并支付相应利息，双方约定的利息性质是“占用”购房款的利息，并非一审法院所认定的逾期利息，该利息应当自鑫融公司和云山酒店占用涉案购房款之日起计算。为此，特向二审法院提起上诉，望判如所请。鑫融公司、云山酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱运荣的全部诉讼请求，本案一、二审受理费、保全费全部由朱运荣承担。事实与理由：一、在2013年底，鑫融公司已经与朱运荣对账，以连平矿山的投资及分红款冲抵应退的房款2500万元。涉案合同实际已经履行完毕，朱运荣的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。其一，涉案房屋是双方熟人之间的买卖。根据证据显示，朱运荣原本就是广东*叶有限公司（以下简称*叶公司）与广东*叶投资有限公司（以下简称*叶投资公司）的股东并实际控制这两家公司，而这两家公司原来就是云山酒店的股东。涉案房屋实际上是朱运荣先卖给云山酒店，朱运荣再从云山酒店手上低价买回。其二，朱运荣与鑫融公司、云山酒店之间有多项紧密的合作，涉案合同2500万元房款已通过对账方式退回给朱运荣。其三，《连平矿山份确认函》由朱运荣提出，由鑫融公司确认后被朱运荣收回，原件保存在朱运荣处。鑫融公司、云山酒店有证据证明朱运荣持有证据无正当理由拒不提供，且该证据的内容不利于朱运荣，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，可以推定鑫融公司、云山酒店该主张成立。二、就算涉案合同未因退款而终止，但在没有中止、中断事由情形下，朱运荣在2019年1月29日才起诉主张权利，已经超过诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回。其一，涉案房屋买卖合同对各项履行期限均十分明确，本案的诉讼时效应当从2014年6月起算。其二，在没有法定的中止、中断事由情形下，有关主张退款与支付利息的诉讼时效最迟在2016年6月届满。朱运荣在2019年1月29日起诉主张权利，已经超过诉讼时效。其三，在涉案交易之前，云山酒店从2010年4月开始一直以涉案物业作为抵押物，抵押贷款用于开发经营，导致其在签订涉案合同后直至2014年5月为止，鑫融公司、云山酒店根本无法办理涉案物业的分证与过户。朱运荣在签订合同时就完全知悉情况，在此基础上仍然达成交易并愿意承担交易不能的风险，鑫融公司、云山酒店对涉案房屋买卖无法完成没有过错。三、一审判决以“及时并非指具体的某一天”为理由，事实上是将涉案合同的交易割裂开，进而认定退款无履行期限是违背涉案合同事实及违反法律规定。“及时”的意思是抓紧时间，结合涉案合同关于房屋分证、过户期限约定才10个月，而交易不能相应地“及时”退款期限即使推定为10个月，也早已过诉讼时效。综上，请求二审法院查明事实，改判支持鑫融公司、云山酒店的上诉请求。对于朱运荣的上诉，鑫融公司、云山酒店辩称：坚持上诉意见。朱运荣主张从2013年7月15日起算资金占用费，即使存在资金占用费，也只能从2019年1月起诉时起算，最多回溯到3年前，资金占用费也只能从2016年1月开始计算。对于鑫融公司、云山酒店的上诉，朱运荣辩称：一、第一，关于鑫融公司、云山酒店主张的连平矿山分红确认函，首先，确认函签发和确认的主体都并非朱运荣，朱运荣也从未同意房款从该函中抵扣。鑫融公司、云山酒店主张分红冲抵应退房款，但没有任何证据证明已就充抵房款的事情通知朱运荣，这不符合合同法关于债务抵销的规定，也恰恰证明了这所谓的确认函跟本案无关。第二，从事实上来说，朱运荣并没有见过该确认函，而鑫融公司作为该函的收函确认方却说没有该函的原件，不符合常理。第三，鑫融公司、云山酒店主张的确认函中并没有明确具体是哪个合同，哪些购房款，更没有指明是朱运荣和鑫融公司、云山酒店合同项下款项。二、关于诉讼时效。首先，涉案合同并没有具体约定鑫融公司、云山酒店的应归还款项时间，只是笼统的约定及时返还，因此诉讼时效应当从本案起诉之日起起算。第二，涉案合同签订之后，鑫融公司、云山酒店几年以来一直都向朱运荣承诺，会办好涉案房屋的房产分证问题，把涉案物业尽快过户给朱运荣，当时朱运荣是基于此前的友好合作关系，才相信鑫融公司、云山酒店。直到2018年，云山酒店再次将涉案房产抵押贷款，朱运荣才知道涉案房屋没有继续办理过户的可能。第三，多年来，朱运荣也一直有跟鑫融公司、云山酒店的实际控制人廖振新见面会谈，以及通过电话的形式协商如何解决欠款的问题，同时也进行了催告付款，只是没有形成书面的催收证据而已。最后，根据公平原则，不管本案背后交易的原因如何，鑫融公司、云山酒店长时间占用朱运荣的资金，于法于理都应当向鑫融公司、云山酒店还款付息。因本案纠纷，朱运荣于2019年1月29日向一审法院起诉请求：1.解除朱运荣与鑫融公司、云山酒店于2013年7月签订的房屋买卖合同；2.鑫融公司、云山酒店向朱运荣退还购房款25000000元；3.鑫融公司、云山酒店向朱运荣支付从2013年7月15日起计至实际清偿上述购房款之日止的利息（以25000000元为基数，按照年利率18%的标准计算）。一审法院认定事实：2013年7月，朱运荣（甲方）与鑫融公司、云山酒店（乙方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：经甲乙双方协商，就甲方向乙方购买云山酒店主楼的13、14楼房产达成以下协议：1.乙方拥有云山酒店主楼的13、14楼房产，该房产包含在房地产权证号：01××74建筑面积21841.63平方米之内，其中13、14楼房产面积约1290.72平方米。另外13、14楼有未计入房产证（违章建筑）的房屋建筑面积约1685.28平方米。以上面积均以13、14整层现状为准，不因其它因素改变而增减。2.现甲方愿以总价人民币2500万元的价格购买13、14楼全部现状房屋，13、14楼现状违章建筑部分也因此归属于甲方。3.乙方同意在本合同签订之日起10月内将13、14楼合法建筑部分的房产办理分证，过户至甲方名下，办理分证、过户所需税费由乙方承担。违章建筑部分甲方同意由甲方自行办理产权登记，能否补办房产证，相关的权利及风险均由甲方享有和承担。4.如非因乙方主观原因导致无法在约定时间内办理13、14楼的分证和（或）过户，则由乙方以本合同约定的价格向甲方回购13、14楼目前现状的所有房屋。乙方应及时退回甲方支付的价款并以18%年利率计付占用甲方款项的利息等。合同签订后，朱运荣向鑫融公司、云山酒店支付了购房款25000000元。据2019年7月8日的房产登记号：2018登记字1034203号《广州市不动产登记查册表》记载：**区***路***街*号主楼1301的所有权人为云山酒店，建筑面积955.4376平方米，规划用途为办公，登记时间为2019年5月10日，2017年9月29日抵押给东亚银行（中国）有限公司广州分行。据2019年7月8日的房产登记号：2018登记字1034204号《广州市不动产登记查册表》记载：**区***路***街*号主楼1401的所有权人为云山酒店，建筑面积482.9728平方米，规划用途为办公，登记时间为2019年5月7日，2017年9月29日抵押给东亚银行（中国）有限公司广州分行。鑫融公司、云山酒店为证明已退回25000000元购房款给朱运荣，提供了发函单位为*叶投资公司，确认单位为鑫融公司，发函日期及确认日期均为2013年12月31日的《连平矿山分红确认函》（复印件），其中内容为：致:廖总，为了明确双方债权债务，保证双方的共同经济利益，现就关于连平矿山投入分红款及购房往来款的事项进行核对，下列数据为我司发生的经核实金额，如无异议，请双方签章确认。（一）关于连平矿山分红款；1.截至本月，连平矿山贵方应分配人民币1485万；2.贵方连平矿山投入款合计人民币1500万；(二）经双方友好协商，双方已在十月书面确认，我方对延付款8000万不计利息，其中2500万用于抵扣合同购房分期款；(三）连平矿山分红款，我司应付贵司“矿山”分红款485万，此款项处理方式由双方后续协商确认后再作处理。本函由我司财务发出，有未尽事宜或有不符，请尽快与我司联系核对，确认后双方尽快清帐等。朱运荣对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，朱运荣并非该函的收发主体，亦未见过该函，鑫融公司是收函的确认方，却称该函原件在朱运荣处，实属荒谬。一审法院认为：朱运荣与鑫融公司、云山酒店自愿签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。因鑫融公司、云山酒店未能在签订合同之日起10个月内为朱运荣办理涉案的***路***街*号主楼1301、1401的房产证，鑫融公司、云山酒店已构成违约，应承担违约责任，朱运荣据此请求解除合同并要求鑫融公司、云山酒店退回上述购房款及利息合法有理，予以支持。鉴于上述合同所约定的鑫融公司、云山酒店应“及时”退回朱运荣的购房款，该“及时”并非指具体的某一天，故朱运荣所要求鑫融公司、云山酒店支付的利息应从朱运荣主张权利即2019年1月29日开始计算，朱运荣要求鑫融公司、云山酒店从2013年7月15日起计付利息不予采纳。同理，鑫融公司、云山酒店以朱运荣超过诉讼时效为由而抗辩拒绝退还购房款给朱运荣，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2019年9月29日判决如下：一、朱运荣与鑫融公司、云山酒店在2013年7月签订的《房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、鑫融公司、云山酒店应于本判决发生法律效力之日起十日内，将购房款25000000元一次性退回给朱运荣；三、鑫融公司、云山酒店应于本判决发生法律效力之日起十日内，向朱运荣支付逾期退还购房款的利息（以25000000元为本金，按照18%年利率的标准，从2019年1月29日起计至实际付清款项之日止）；四、驳回朱运荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费283675元，保全费5000元，由朱运荣负担137075元，鑫融公司、云山酒店共同负担151600元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，鑫融公司、云山酒店向本院提交如下证据：1.三份协议书复印件，分别是*叶公司与姚*明于2012年4月9日签订的《合作协议书》，姚*明与廖振新于2012年5月18日签订的《合作协议书》，王*伟、何*芳与**县*水源实业有限公司（以下简称*水源公司）及河源市*伟矿业有限公司（以下简称*伟公司）于2013年4月23日签订的《承包经营协议书》，拟证明连平矿山真实存在；2.由*叶投资公司在2013年10月31日致鑫融公司廖总的《往来款确认函》复印件，拟证明涉案款项已经在其他合作项目中抵销；3.贷款合同和查册表，拟证明涉案物业在签订案涉合同时的情况；4.*水源公司的工商登记资料，证明内容同证据1。朱运荣对上述协议书质证认为：1.对*叶公司与姚*明签订的协议书的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，矿山项目与本案无关；对另外两份协议书的三性不予确认，朱运荣没有参与矿山项目，在*叶公司期间也没有经手这个项目，并不清楚矿山项目的具体情况，对相关文件的真实性合法性均无法核实；2.《往来款确认函》真实性无法确认，因朱运荣并非函件当事人，而*叶投资公司反馈其在2013年的所有对账函只有朱运荣提供的三份；3.贷款合同和查册表关联性不予确认，证明涉案物业有抵押权无法过户，鑫融公司构成根本违约，其他由法院认定；4.*水源公司登记资料关联性不予确认，和本案无关，其他由法院认定。朱运荣则应本院要求提供了《往来款项确认函（3）》，拟证明2013年*叶投资公司和鑫融公司对账情况。鑫融公司和云山酒店对该证据内容和鑫融公司盖章予以确认，但认为其公司盖章处手写的确认时间“2013.11.4”不真实，不是鑫融公司写的时间。另查明，一审过程中，朱运荣提供了*叶公司、*叶投资公司（以下简称两*叶公司）共同作为甲方，与乙方鑫融公司于2012年10月29日签订的《协议书》，该协议书载明甲方于2009年9月30日就转让云山大酒店股权事宜，与江*明签订了《股权转让协议书》及于2010年2月9日签订《补充合同》，协议签订后，甲方应江*明要求已经将云山酒店100%股权过户至江*明指定的广东*泰地产开发有限公司（以下简称*泰公司）名下，根据上述协议，云山酒店主楼第12、13、14层楼不在该次股权转让所包含的财产范围内，该12、13、14层楼产权属于甲方所有；*泰公司于2012年10月26日与*叶投资公司、鑫融公司签订《股权转让协议书》，将*泰公司持有的云山酒店100%股权转让给*叶投资公司和鑫融公司，现甲乙双方确认原*泰公司100%股权变更登记至鑫融公司或其指定第三方名下，并确认上述与*泰公司签订的《股权转让协议》本意是鑫融公司单方受让*泰公司100%股权，乙方受让*泰公司100%股权后，甲方放弃对云山酒店享有的所有债权，现就解决云山酒店主楼第12、13、14层物业的有关问题，经协商达成如下协议：一、乙方承诺其收购云山酒店100%股权后，由乙方向甲方收购云山酒店主楼12、13、14层楼（含违章建筑和相对应的20个车位）；二、双方一致同意将云山酒店12、13、14层楼购房款确定为11000万元；三、乙方按如下方式向甲方支付购房款：1.乙方应在其完成收购云山酒店100%股权后90天向甲方支付人民币3000万元；2.乙方应于一年内分期将购房款支付给甲方，并按年利率18%向甲方支付剩余购房款的利息；四、甲方预计于个月内将云山酒店12、13、14层物业交付给乙方使用。2012年12月4日，两*叶公司作为甲方，与乙方鑫融公司、丙方云山酒店、丁方广州*特物业管理有限公司（以下简称*特公司）签订的《补充协议书》，约定乙方2013年2月28日前向甲方支付购房款3000万元；乙方应于2012年12月1日起1年内分期将剩余购房款8000万元支付给甲方；各方确认在乙方向甲方清偿全部购房款和利息之前，云山酒店12、13、14楼全部产权仍属于甲方所有等。关于朱运荣如何向鑫融公司和云山酒店支付案涉2500万元购房款，朱运荣在一审期间提供了一份落款时间为2013年7月15日由两*叶公司向云山酒店和鑫融公司出具的《通知》，该通知载明：我两公司同意代朱运荣向贵两公司支付《房屋买卖合同》约定的朱运荣应支付的购房款2500万元，代为支付的方式为本次购房款2500万元直接用于冲抵2012年10月29日我两公司与鑫融公司签订的《协议书》中约定的购房款，冲抵后，贵两公司应向我两公司支付的购房款相应的扣减2500万元，至此，贵两公司只需向我两公司支付人民币3000万元。朱运荣述称该份通知实际签发时间是在2013年年底，由于涉案《房屋买卖合同》是在2013年7月15日签订的，所以发通知的日期就倒签为当日，对方未提出异议，双方确认涉案房款的支付时间是在2013年7月15日。鑫融公司和云山酒店则认为上述通知时间并非如朱运荣所述的为倒签，朱运荣明确不需要对此申请鉴定。朱运荣为证明其已经通过上述通知载明的方式支付了案涉2500万元购房款，在一审期间提供了鑫融公司就《协议书》项下1.1亿元债务向*叶投资公司付款的统计表、部分转账记录和《往来款确认函》等，根据上述统计表，2012年底由朱运荣代收500万元，另在2013年7月有多笔转账共计4760万元，2013年9月由《往来确认函》确认通过连平矿山分账款抵扣240万元，以及抵扣涉案房款2500万元，剩余未付款共计3000万元。朱运荣同时提供2015年1月19日由鑫融公司、云山酒店和*特公司共同出具给*叶投资公司的《债权债务确认书》，确认鑫融公司仍拖欠*叶投资公司《协议书》项下款项本金人民币3000万元以及相应利息未清偿，云山酒店和*特公司确认为上述欠款连带保证责任直至清偿完毕之日。鑫融公司和云山酒店不确认上述付款统计表，但未提供相应证据证明其付款情况。二审过程中，朱运荣陈述，其在1996年8月到2014年4月期间担任*叶公司的股东，在2006年3月到2014年7月期间担任*叶投资公司的股东，其是本案部分证据中出现的“朱总确认”的“朱总”；朱运荣在担任该两公司股东期间曾多次以个人名义借款给该两公司或代该两公司支付生意款项，具体时间和金额因朱运荣已退出两公司很长时间而无法记清，但当时该两公司代付的案涉2500万元是当做该两公司向朱运荣的还款；涉案物业13楼和14楼房产证登记面积少，大部分是不能入证的违章建筑，而12楼房产面积约1525平方米，并无违章建筑，13楼和13楼由大部分面积是大厦电梯房，实用面积小，故13楼和14楼价值低于12楼整层；其是从2018年开始向对方主张回购，之前是一直主张继续履行合同，主要通过电话和面谈方式主张。鑫融公司确认12楼面积约为1520平方米，但不确认朱运荣曾主张继续履行合同或主张解除合同，因为合同最晚在2013年年底已经解除并用连平矿山的款项抵消了房款。本案一、二审期间，双方当事人共提供了5份发函单位为*叶投资公司，确认单位为鑫融公司的确认函，其中，朱运荣提供了2013年7月3日的《往来款项确认函（1）》（以下简称函1）、2013年9月（*叶投资公司发函日期为9月25日，鑫融公司确认日期为9月30日）的《往来款项确认函（2）》（以下简称函2）和*叶投资公司2013年10月31日发函、鑫融公司2013年11月4日确认的《往来款项确认函（3）》（以下简称函3），朱运荣并述称，*叶投资公司和鑫融公司在2013年所有对账确认函只有上述三份，鑫融公司和云山酒店对该三份函件真实性予以确认。该三份函件序号和内容相承，函1载明：贵方投入连平矿山1500万元，该1500万元用于代支代扣项如下：2013年5月2日汇吴总农行525万（朱总确认）；贵方欠我司购房款8000万元，按协议应付2013年1到6月份利息720万；贵方于2012年底汇入朱总账户500万冲减应付我司房款3000万，剩2500万未付，于2013年3月计息，3-6月利息150万；贵方与我司签订的借款合同已经到期，扣除2013年4月26日至6月5日利息68.33万，四项支出共1463.33万元，结余36.67万，我司应退贵方代垫费用5万（经朱总确认），贵方共结余41.67万。函2则记载，截止2013年6月30日我司应退还贵司41.67万，我司应收贵方购房分期款240万和利息（2013年7月16日至9月15日）7.2万，应收贵方购房分期款3000万利息90万，应付贵司矿山（1300万）分账款210.1万，上述款项加减后贵方应付我司85.43万。函3载明：我司应收贵方购房分期款3000万1.5个月利息67.5万，应付贵方矿山（600万）分账款97万，应付贵方代建云山13楼-14楼部分改造工程款100万，上述款项加减后，我司应付贵方44.07万。鑫融公司则提供了2013年10月31日的《往来款确认函》和2013年12月31日的《连平矿山分红确认函》，该两份函件只有复印件，朱运荣对该两份函件均不予确认，但在庭后书面回复本院的意见中表示，针对后者，其庭后再次向发函的*叶投资公司进行核实，*叶投资公司表示，该函第二项的意思是“*叶投资公司同意，2012年10月29日签订的《协议书》项下约定鑫融公司应付购房款8000万不算利息，并以这8000万应收房款中的2500万元，用于抵扣朱运荣与*叶公司和云山酒店签订的《房屋买卖合同》项下约定朱运荣的应付房款2500万元”，和连平矿山项目无关。2013年10月31日的《往来款确认函》载明：关于连平矿山投入款，贵方投入共计人民币1500万，经协商，贵方投入的1500万及部分分洪1000万共计2500万元用于抵扣合同购房分期款。2013年12月31日的《连平矿山分红确认函》记载内容如一审法院查明事实部分所引述内容，鑫融公司和云山酒店在二审中陈述，该函件第（一）部分确认了连平矿山其应分配1485万元，加上其投入1500万元，减去第（二）部分记载的抵扣2500万元合同购房分期款，剩余485万元即为第（三）部分记载的*叶投资公司应向其支付的分红款。二审期间，朱运荣还提交了*叶投资公司2020年7月30日出具的《声明》，该声明称*叶投资公司已经了解本案情况，该公司对朱运荣在本案的主张和陈述无异议。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉2500万元款项是否通过连平矿山项目投入和分红款予以抵扣；二、朱运荣在本案主张退还上述2500万元是否超过诉讼时效；三、如需退还上述2500万元，利息应如何计算。首先，鑫融公司和云山酒店对两*叶公司以抵扣方式代朱运荣支付了案涉2500万元购房款不持异议，本院予以确认。鑫融公司和云山酒店提供2013年10月31日的《往来款确认函》和2013年12月31日的《连平矿山分红确认函》拟证明其已经通过连平矿山投入和分红款向朱运荣返还了上述2500万元，该两份函件均没有原件，因朱运荣在回复本院的书面意见中称其询问了第二份函件的发函单位*叶投资公司并由*叶投资公司对该函记载的内容作出了解释，故本院依法采纳该份2013年12月31日的函件作为本案证据并据此认定相关事实，对于另一份函件则结合双方当事人提供的其他证据内容综合认定。本院认为，从鑫融公司和云山酒店提供的该两份函件中难以得出鑫融公司和云山酒店上述结论，理由如下：第一，《往来款确认函》载明“贵方投入的1500万及部分分红1000万共计2500万用于抵扣合同购房分期款”，其中出现的1000万分红与朱运荣提供的同样由*叶投资公司在同一天发出的函3的记载完全不同，函3记载“矿山（600万）分账款97万”。第二，《往来款确认函》的“2500万元用于抵扣合同购房分期款”，根据本院查明的事实和双方当事人提供的一系列文件中的表述，“合同购房分期款”应该指鑫融公司依据《协议书》和《补充协议书》应向两*叶公司支付的购买云山酒店12-14楼的购房款，依据该两份协议，该购房款中的8000万元从2012年12月1日起由鑫融公司在1年内分期支付。如果系鑫融公司和云山酒店所主张的，该被抵扣的款项是其回购朱运荣购买的13楼和14楼的购房款2500万元，则不应用“合同购房分期款”的描述，而应明确约定为回购款。同时，在当时鑫融公司和两*叶公司之间存在购房款尚未清洁完毕的情况下，即使该函件属实，从上述表述来看，也存在两*叶公司用应向鑫融公司支付的矿山投入款和分红款来抵扣鑫融公司应向两*叶公司支付的购房分期款的可能，鑫融公司将该“合同购房分期款”解读为其回购涉案物业应向朱运荣返还的购房款太过牵强。第三，记载日期为2013年12月31日的《连平矿山分红确认函》载明截止该月，连平矿山鑫融公司应分配1485万，投入款合计1500万，但朱运荣提供的2013年7月3日的函1已经对鑫融公司连平矿山投入款1500万元如何代支代扣进行了结算，2013年9月的函2则对分账款210.1万进行了抵扣，同时，《连平矿山分红确认函》并无明确的用该分红和投入合计2985万元用来抵扣应返还给朱运荣的2500万元购房款的意思表示，而是鑫融公司根据函件记载的几项数字推断出来的。第四，《连平矿山分红确认函》第（二）部分载明的“我方对延付款8000万不计利息，其中2500万元用于抵扣合同购房分期款”，根据文意解释，“其中2500万元”应该指前述“延付款8000万”中的2500万元，而非指该函第（一）部分载明的连平矿山分红1485万元和投入款1500万元中的2500万元。退一步而言，即使该“2500万元用于抵扣合同购房分期款”是指该函第（一）部分的矿山投入款和分红款中的2500万元，如前所述，在当时鑫融公司与两*叶公司之间的购房款并未清洁完毕的情况下，该2500万元分红款和投入款用于抵扣的更有可能是鑫融公司尚欠两*叶公司的购房分期款。第五，朱运荣提供的同样在2013年10月31日由*叶投资公司发出的函3记载的应由其付给鑫融公司的款项还包括“贵方代建云山13-14楼部分改造工程款100万元”，如果鑫融公司提供的同一天的《往来确认函》的内容属实，此时双方已经明确云山酒店13楼和14楼由鑫融公司回购，那么*叶投资公司完全没有理由向鑫融公司支付上述13楼和14楼工程改造款。第六，朱运荣提供的三份函件时间上能够承继，金额也相互对应，鑫融公司和云山酒店对该函件的真实性也予以确认，相对于上述无原件供核对且朱运荣予以否认的《往来款确认函》，可信度更高。至于鑫融公司和云山酒店所谓的朱运荣掌握相关函件拒不提供应承担不利后果的问题，朱运荣已经提供了序号相承的三份《往来款项确认函》，其是否持有更多的确认函并无相应证据证明，也不能合理推断得出该结论，相反，鑫融公司作为上述确认函的一方当事人，完全不能提供确认函，应自行承担举证不能的法律后果。综上，鑫融公司和云山酒店提供的证据不足以证明其主张的已经通过连平矿山分红款和投入款抵偿了应退还给朱运荣的2500万元购房款的事实，对其该上诉意见，本院不予采纳。其次，关于朱运荣主张鑫融公司和云山酒店退还2500万元购房款是否超过诉讼时效的问题。《房屋买卖合同》约定:如非因乙方主观原因导致无法在约定时间内办理13楼、14楼分证和（或）过户，则由乙方以本合同约定价格向甲方回购13楼、14楼目前现状的所有房屋；乙方应及时退回甲方支付的价款并以18%年利率计付占用甲方款项的利息。根据该约定，鑫融公司和云山酒店如无法在约定的10个月内为朱运荣办证，朱运荣可请求其对涉案物业进行回购并及时退回价款，故鑫融公司和云山酒店“及时退回”价款的起算点应以朱运荣提出明确的回购主张时起算。朱运荣在二审过程中称其在分证过户期满后一直主张鑫融公司和云山酒店继续履行合同，直到2018年才主张对方回购房屋返还房款，虽然朱运荣并未为其上述主张提供证据，但鑫融公司和云山酒店也未提供证据证明朱运荣在2014年6月分证过户期满之后立即主张解除合同返还购房款，故鑫融公司和云山酒店上诉认为朱运荣主张退还价款的诉讼时效起算点应自分证过户期限届满之日2014年6月起算，依据不足，本院不予支持。最后，关于朱运荣主张鑫融公司和云山酒店从2013年7月15日开始按照年利率18%向其支付占有购房款利息问题。从案涉合同约定的“以18%年利率计付占用甲方款项的利息”可以看出，该约定针对的资金占用利息，并非朱运荣主张鑫融公司和云山酒店回购涉案物业而鑫融公司和云山酒店拒不付款所致的逾期付款利息，故朱运荣依据该约定主张鑫融公司和云山酒店支付从取得涉案购房款之日起算的资金占用利息，原本应该获得支持，但《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守信诺。案涉合同约定的过户分证期限在2014年5月届满，从2014年6月开始朱运荣即有权主张解除合同、鑫融公司和云山酒店退还房款并支付占用利息，但从本案现有证据来看，朱运荣一直到2019年1月才提起本案诉讼明确主张自己的权利，使得鑫融公司和云山酒店应支付的占用费从最早的10个月到本案判决作出之日约84个月，朱运荣该做法扩大了自己的资金占用费损失。一审法院判令鑫融公司和云山酒店从朱运荣提起本案诉讼之日即2019年1月29日开始按照年利率18%支付逾期退还房款利息，虽然表述为逾期退还房款利息不当，应为资金占用费，但考虑到系鑫融公司和云山酒店违约导致本案合同不能继续履行，朱运荣作为守约方请求对方继续履行或主张解除也需要合理时间，结合鑫融公司买入涉案物业和向朱运荣出售涉案物业的价格，以及鑫融公司提供的《连平矿山分红确认函》中载明的*叶投资公司对延付款8000万元不再收取利息的表述，一审法院上述判决结果上较为公平，可予以维持。综上所述，朱运荣和鑫融公司、云山酒店的上诉请求均依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律有误但处理结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296375元，由朱运荣负担137075元，由广东国叶鑫融投资有限公司、广州云山大酒店有限公司共同负担159300元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年八月五日书记员  眭 翘郭蔚琳