福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4128号 原告：平安银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路109号东煌大厦1-4层，统一社会信用代码：913501006650709272。 负责人：何宏，行长。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。 被告：许伟，男，汉族，1993年11月16日出生，住安徽省安庆市望江县。 被告：福州华威置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂路2号，统一社会信用代码：91350100315650534N。 法定代表人：潘伟明。 原告平安银行股份有限公司福州分行（以下简称平安银行福州分行）与被告许伟、福州华威置业有限公司（以下简称华威公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。平安银行福州分行委托诉讼代理人郁年到庭参加诉讼，被告许伟、华威公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。 平安银行福州分行向本院提出诉讼请求：1．许伟向平安银行福州分行偿还贷款本金414391.22元及利息、复利（暂计至2020年05月07日的利息为5652.49元、复利为54.53元，该日之后至贷款本息全部还清之日止的利息、复利按照合同约定标准计付）；2．许伟赔偿平安银行福州分行为实现债权所支出的律师费5000元；3．华威公司对许伟上述债务承担连带清偿责任；4．华威公司协助平安银行福州分行办理福州市仓山区华威商贸中心一期6＃楼5层09商务办公房产（产权证号：闽（2016）福州市不动产证明第9035535号）的不动产抵押登记手续，华威公司应督促许伟并协助其办理；5．平安银行福州分行有权以许伟所有的坐落于福州市仓山区华威商贸中心一期6＃楼5层09商务办公房产（产权证号：闽（2016）福州市不动产证明第9035535号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；6．俩被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）。 事实与理由：2017年1月8日，许伟、华威公司向平安银行福州分行提交《个人贷款申请表》及《平安银行零售信贷面谈面签声明及贷款用途承诺书》。申请事项包括但不限于申请贷款金额、贷款期限、还款方式及贷款用途等内容，并承诺已完全理解告知的内容及合同约定的权利义务及对所申请的贷款用途的真实性负责。2017年1月22日，平安银行福州分行与许伟、华威公司签订《房地产买卖抵押贷款合同》（合同编号为平银（福州）个抵字（2017）第（ＲＬ20170122002478）号，以下简称贷款合同），贷款合同约定：许伟向平安银行福州分行贷款金额550000元；贷款用途为装修+购家私电器；贷款发放方式为受托支付；贷款期限120个月，自2017年1月22日至2027年1月22日；贷款利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%；还款方式为按期等额还款；每月的结息日为贷款发放日的对应日。贷款合同另约定：许伟拖欠贷款本金、利息、费用等视为违约，平安银行福州分行有权主张贷款提前到期，提前收回部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括平安银行福州分行为实现债权所支付的律师费、诉讼费、公告费等；贷款到期或提前到期，许伟未能按照约定偿还贷款本息的，平安银行福州分行有权依据实际逾期天数自逾期之日按本合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；以许伟所有的坐落于福州市仓山区华威商贸中心一期6＃楼5层09商务办公房产向平安银行福州分行提供抵押担保，作为偿还本合同项下全部贷款本息及其他一切费用的担保，并办理了抵押权预登记。2017年1月22日，许伟向平安银行福州分行出具一份不可撤销《付款授权书》，授权平安银行福州分行将贷款金额直接划至户名为福州华威置业有限公司，开户银行为平安银行股份有限公司福州分行，账号为11×××07这一指定账户。并确认平安银行福州分行依被告指示将上述贷款金额付往上述指定账户当日，平安银行福州分行即已完全履行了贷款合同项下的贷款义务。合同签订后，平安银行福州分行依约于2017年1月24日，向许伟账号为62×××96结算账户，核准发放贷款金额为550000元。并根据许伟所出具的《付款授权书》指示通过许伟上述结算账户向其指定的收款方福州华威置业有限公司账户转账550000元。此后，许伟未能按贷款合同约定履行还本付息之义务。鉴于本案涉及房产已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因许伟怠于办理抵押登记，致使平安银行福州分行在客观上无法完成抵押登记手续。平安银行福州分行根据贷款合同之规定有权要求许伟及时办妥福州市仓山区华威商贸中心一期6＃楼5层09商务办公房产的《房屋所有权证》并协助平安银行福州分行办理该房产抵押登记手续。平安银行福州分行有权要求以拍卖、变卖或折价等方式处理抵押物福州市仓山区华威商贸中心一期6＃楼5层09商务办公房产，所得款项优先用于清偿被告许伟对平安银行福州分行的上述债务。华威公司在许伟办妥抵押物抵押登记手续且平安银行福州分行收到他项权证之前，应当对许伟上述全部债务承担连带清偿责任。 许伟、华威公司未做答辩。 平安银行福州分行围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，许伟、华威公司未发表质证意见。平安银行福州分行提交的证据均能提供原件予以核对，与本案具有关联性，本院确认其真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认平安银行福州分行所述属实。另查明，截止至2020年7月28日，许伟尚欠平安银行福州分行借款本金406,626.22元，利息、罚息7,674.83元，复利133.51元。 本院认为，许伟、华威公司与平安银行福州分行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。平安银行福州分行依约向指定账户发放贷款，已经履行合同约定。许伟未按合同约定还款，已构成违约。故平安银行福州分行主张许伟偿还借款本金及利息、复利的诉讼请求，本院仅支持许伟偿还借款本金406,626.22元及相应的利息、复利部分。平安银行福州分行主张由许伟偿还律师费5,000元的诉讼请求有合同约定，且确已实际支出，该诉讼请求本院予以支持。 案涉抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。案涉房产坐落于福州市仓山区华威商贸中心一期6＃楼5层09商务办公，已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但因购房人许伟的原因以致抵押登记未完成，故购房人许伟负有协助办理抵押登记的义务，华威公司应督促其办理。许伟应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 若购房人许伟逾期仍未协助办理抵押登记，则在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，许伟虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却未办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，平安银行福州分行有权处分许伟于商品房买卖合同项下的合同权利，而许伟取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故平安银行福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认平安银行福州分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 华威公司与平安银行福州分行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，自愿为许伟在该合同项下的债务承担阶段性保证责任，保证期间为该合同生效之日起至房产完成抵押登记之日止；保证方式为不可撤销的连带保证责任，故本案在抵押权未能登记设立的情况下，华威公司的保证时间延长，应当对主合同项下的许伟债务承担连带清偿责任。 根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”的规定，保证人华威公司在承担保证责任后，有权向许伟追偿。在追偿过程中，若平安银行福州分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还华威公司垫付款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还许伟。许伟、华威公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告许伟于本判决生效之日起二十日内向原告平安银行股份有限公司福州分行偿还借款本金406,626.22元、利息（含罚息）、7,674.83元、复利133.51元（利息、罚息、复利暂计至2020年7月28日，此后的利息、罚息、复利按《房地产买卖抵押贷款合同》约定的标准计付至全部款项还清之日止）。 二、被告许伟于本判决生效之日起二十日内向原告平安银行股份有限公司福州分行偿还律师费5,000元。 三、被告福州华威置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告福州华威置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告许伟追偿。 四、被告许伟应于本判决生效之日起三十日内协助原告平安银行股份有限公司福州分行办理坐落于福州市仓山区华威商贸中心一期6＃楼5层09商务办公房产的抵押登记手续，被告福州华威置业有限公司应督促被告许伟并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福州华威置业有限公司的保证责任终止。 五、上述房产抵押登记办妥后，或被告许伟逾期仍未办理抵押登记的，原告平安银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债务优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7,676元，减半收取3,838元，由被告许伟、福州华威置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱玲燕 二〇二〇年八月三日 法官助理 祝诗偲 书 记 员 林晓宁 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。