上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初15529号原告：上海静安小南国餐饮有限公司，住上海市静安区吴江路XXX号二、三楼。法定代表人：王慧敏，董事长。委托诉讼代理人：嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐清岑，上海市新华律师事务所律师。被告：上海金鹰天地实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王恒，董事长。委托诉讼代理人：古锐，上海市协力(无锡)律师事务所律师。原告上海静安小南国餐饮有限公司与被告上海金鹰天地实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告于2016年9月20日对管辖权提出异议，本院审查后于2016年9月27日裁定驳回异议，被告不服裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年11月30日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年7月4日对本案公开开庭进行了审理，原告上海静安小南国餐饮有限公司的委托诉讼代理人徐清岑，被告上海金鹰天地实业有限公司的委托诉讼代理人古锐到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告上海静安小南国餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因违约解除合同造成的原告固定资产折旧损失1,950,854.40元，可得利益损失1,767,157元，合计3,718,011.40元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为判令被告赔偿因违约解除合同造成的原告固定资产折旧损失1,215,176.73元，可得利益损失3,108,175.90元，合计4,323,352.63元。事实与理由：2008年12月，原、被告就上海市静安区陕西北路XXX号金鹰国际购物广场7楼B3柜位(以下简称“系争房屋”)签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将系争房屋出租给原告用于小南国品牌餐饮用途，合同履行过程中，被告突然于2013年12月25日书面通知原告合同于2014年2月15日解除，又于2014年1月6日将合同解除之日推迟至2014年5月15日。原告收到上述通知后积极与被告沟通损失赔偿问题，但被告在双方协商过程中于2014年5月29日强行切断房屋的水、电、气供应，将原告赶出房屋。2014年7月，原告向法院提起诉讼要求被告返还租赁保证金、赔偿各项损失。后因需进一步收集证据原告撤回了赔偿各项损失的诉讼请求。该案经一审法院审理后，判决合同因被告违约解除，被告应退还原告租赁保证金536,725.73元。被告提起上诉后，二审法院维持原判。综上，原告认为，被告单方违约解除合同，应按约赔偿对原告造成的一切损失，特诉讼来院，要求判决如其所请。被告上海金鹰天地实业有限公司辩称，被告系合法行使单方解除权，并非单方提前解约，不需要赔偿原告违约损失。原告的固定装修已经满五年，残值已经为零。至于原告主张的可得利益损失，被告认为原告作为餐饮企业其经营也是有风险的，未必能够持续盈利，即便是被告存在违约情形，根据对等原则，赔偿的金额也不应当超过三个月的租金，因此原告诉请的损失缺乏事实基础与相关依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：上海市陕西北路XXX号7层商场权利人为被告。被告名称原为上海富得世纪投资有限公司，2009年5月变更为上海金鹰天地实业有限公司。2008年12月，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋(其B3区域由B3a、B3b、B3c、B3d四块区域组成)出租给乙方用于开设“小南国”品牌(餐饮)，使用面积990平方米；租期自2008年12月15日至2016年12月14日止；甲方于2008年12月15日前将系争房屋交付乙方，自交付之日起至2009年4月28日止为装修免租期；租金自装修免租期结束后正式开业日开始计算，租赁期限共8年，第一期3年，由2008年12月15日至2011年12月14日，第二期3年，由2011年12月15日至2014年12月14日，第三期2年，由2014年12月15日至2016年12月14日；B3a区域(使用面积860平方米)租金为固定租金和营业额抽成租金二者取高，第一期固定租金为7.5元/平方米/天或乙方营业额抽成收益12%租金，第二期固定租金为8.1元/平方米/天或乙方营业额抽成收益13%租金，第三期固定租金为8.75元/平方米/天或乙方营业额抽成收益13%租金；B3b区域(使用面积65平方米)租金为固定租金，第一期固定租金为4元/平方米/天，第二期固定租金为4.32元/平方米/天，第三期固定租金为4.67元/平方米/天；B3c区域(使用面积45平方米)以及B3d区域(使用面积20平方米)的第一、二、三期固定租金均为0元/平方米/天；B3a、B3b区域内物业管理费为50元人民币/月/平方米已包含于每月所付保底租金或营业额抽成租金中,B3c区域物业管理费为50元/月/平方米,每月共计2,250元,B3d区域物业管理费为0元/月/平方米；乙方于签署合同之日起10日内向甲方支付600,000元作为押金；租赁期内，乙方未经甲方同意而中途擅自退租的，押金不退，乙方还应赔偿甲方90天当年日租金的损失；甲方单方面擅自提前解除租赁合同的，乙方有权提前终止合同并要求甲方赔偿其遭受的一切损失。合同签订后，被告将系争房屋交付给原告，原告支付被告押金600,000元，双方开始履行合同。2008年12月12日，原告与案外人上海明泉建筑工程有限公司(以下简称：“明泉公司”)就上海静安小南国金鹰国际购物中心装饰工程签订《工程施工合同》一份，约定由明泉公司承包上述装饰工程，开工日期为2008年12月5日，竣工日期为2009年3月20日。2010年2月9日，案外人上海正石工程造价咨询有限公司出某《关于上海市小南国(金鹰店)装饰安装工程竣工结算审价报告》，载明上述装饰工程施工面积1,200平方米，工期自2009年3月至2009年5月，审定金额3,221,679元。2009年2月10日，原告与案外人上海冠盛厨具工程有限公司(以下简称“冠盛公司”)签订《合同书》一份，约定冠盛公司向原告出售小南国金鹰广场店项目的厨房设备一组，总计金额550,000元。同月18日，原告与冠盛公司再次签订《合同书》，约定冠盛公司向原告出售厨房排风设备一组，总计金额165,000元。2012年8月，被告对商场原有2部垂直电梯进行改造。2013年12月25日，被告致函原告称，双方签订的《租赁合同》将于2014年2月15日提前解除并停业，请贵司于2014年2月26日撤场，恢复原状后返还我司租赁场地，并提前做好停业撤场的相关工作，就贵司的欠费和《租赁合同》提前解除及有关停业撤场相关事宜，前期贵我双方也已进行了初步沟通交流，请贵司安排相关人员与我司友好协商解决。2014年1月6日，被告再次致函原告称，基于双方的友好合作关系，考虑到贵司的特殊情况，经我司研究决定，推迟贵司的停业撤场时间，贵司暂可持续经营至2014年5月15日。2014年4月11日，被告第三次致函原告，重申双方合同将于2014年5月15日提前解除，请原告于同年5月29日撤场。2014年5月21日，被告再次致函原告表示将于5月29日22：00后停止向原告供应水、电、煤气等公共能源。原告在收到被告上述函件后数次书面回函称：2012年8月开始，被告方商场的唯一两台垂直电梯停运，导致原告持续收到顾客对电梯停运的投诉，电梯的停运使得金鹰店的环境已经不符合当初双方签订租赁合同的约定，从而影响原告正常运营，双方经过口头约定达成原告先支付保底租金和物业费，待电梯恢复营运后双方再确认实际损失并结算提成租金部分。2014年1月6日、4月17日原告针对被告2013年12月25日及2014年会面情况两次函告被告称：会配合被告提出的要求，针对被告要求提供最新的财务数据和损失明细，我司将具体数字给到贵司。具体损失明细如下，双倍定金、剩余租期的固定资产折旧2,022,238.37元、剩余租期利润损失(2013年净利润为1,767,157元)、员工遣散费用93,797元、搬场及搬迁费用350,000元、已签订宴会的赔偿费用20,000元。被告在书面函告原告的同时，其运营管理部华晔于2014年4月25日发送电子邮件给原告方许迪称参照原告2014年4月17日来函中列明的有关撤场损失条款及对应财务数据，我司无息返还合同押金60万元，参阅贵司提供的财务数据，根据相关法律的规定，可以考虑开店装修的折旧补偿，剩余租期利润为预期利润，非贵司的实际的直接损失部分，撤场搬迁费用可于场地返还时具体考量，双方签署《提前解约及撤场协议》。5月22日被告再次发函给原告方顾峥嵘称参照贵司来函中列明的有关搬场损失条款及对应财务数据，经沟通我司愿无息返还合同押金60万元，可以考虑开店装修的折旧补偿约56万元，预期利润无法确认和判断，酌情予以损失补偿74万元，被告方同时表示以上是我司鉴于双方的近期沟通而提出的初步方案，期望后续能与贵司洽谈进一步的合作意向及由此关联的其它费用。在原、被告就合同提前解除补偿金额协商过程中，被告于2014年5月21日通知原告将于2014年5月29日22：00时停止向原告供应水、电、煤气等公共能源，要求原告及时做好各项安排。因被告停止供应公共能源，原告于2014年5月30日停止营业。2014年6月9日被告致函原告：双方的《租赁合同》已于2014年5月15日提前解除并终止履行。请原告于2014年6月13日上午10点正委派相关人员到场清点、搬迁贵司自有物品。如贵司不派员到场，则视为贵司放弃自有物品所有权，我司将对场内物品予以封存，由此带来的一切不利后果均由贵司自行承担，否则贵司将承担租赁场地占用使用费。2014年6月13日、15日原告派员至被告处清点、搬迁部分物品。同年6月17日上午十时，在上海市静安公证处公证员、工作人员的监督下，被告委派数人对系争房屋内的物品进行了清点，制作了《小南国遗留物品清单》五页，并对物品进行了拍照，对系争房屋内的现状进行了摄像，同日被告收回系争房屋。2014年9月28日，因双方就合同履行产生争议，原告起诉被告至本院要求判令：1、确认双方的《商铺租赁合同》于2014年5月15日因被告违约提前解除；2、被告返还租赁保证金600,000元，赔偿因提前解约造成原告的固定资产折旧损失1,950,854.40元、员工遣散费和安置费10,000元、搬迁费10,000元、酒水饮料损失和预定酒宴赔偿款10,000元以及可得利益1,767,157元，合计4,353,011.40元。该案审理中，原告以难以在短时间内举证为由撤回了要求被告赔偿因提前解约造成原告的固定资产折旧损失1,950,854.40元、员工遣散费和安置费10,000元、搬迁费10,000元、酒水饮料损失和预定酒宴赔偿款10,000元以及可得利益1,767,157元的诉讼请求。2015年6月15日，本院作出(2014)静民一(民)初字第3071号民事判决，认定被告单方收回租赁场地应承担单方面解除合同的违约责任，判决确认双方之间的《租赁合同》于2014年5月15日解除，被告扣除原告尚欠的提成租金和水电费用后退还原告租赁押金536,725.73元。被告不服判决提起上诉后，上海市第二中级人民法院于2016年6月20日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。因原告认为被告单方面违约应当赔偿对原告造成的损失，故再次起诉来院，要求判决如上所请。审理中，原告于2017年3月15日向本院提出对系争房屋截止至2014年5月15日的固定装修残值进行司法鉴定的申请，本院于2017年4月14日委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称“鉴定单位”)对此进行鉴定。鉴定单位在接受委托后召集了原、被告双方，根据双方陈述系争房屋现已全部拆除，无法通过现场查勘来确定装修实物的工程量，故要求原告提供系争房屋装修的全套施工图纸，以便于通过图纸计算来确定装修实物的工程量。2017年5月22日，本院就本次鉴定对原告制作调查笔录一份，原告陈述经过查找向鉴定单位提供了部分图纸，但鉴定单位认为该部分图纸不足以支撑本次鉴定进行，原告表示愿意承担因己方无法提供完整的施工图纸导致本次鉴定无法进行的风险。因原告始终未能向鉴定单位提供系争房屋装修的全套施工图纸，2017年5月26日，鉴定单位向本院出某《情况说明》，称因原告确定无法提供当时施工的全套装修图纸，鉴于该情况，鉴定单位无法进行本次司法鉴定工作，故向本院申请撤销本次司法鉴定工作。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于原告提出的因合同提前解除所造成的可得利益损失事宜，原告认为，其在系争房屋2013年经营的利润是3,108,175.90元，而合同于2014年5月15日解除，距离约定的剩余租期2016年12月14日尚有一年七个月，故原告以2013年一年的利润作为可得利益损失，并提供案外人上海鼎一会计师事务所出某的金鹰店《2013年经营成果专项审计报告》以证明其主张。被告确认上述审计报告的真实性，但认为该审计报告与原告所提供的另一份2014年的审计报告数据雷同，且该报告也明确载明专供公司管理层参考使用，不得用于其它目的，故被告不认可原告的证明目的。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。鉴于上述合同已经本院生效判决认定因被告构成根本违约导致解除，故本院对被告提出的其合法行使单方解除权的抗辩意见不予采纳。关于原告提出的各项诉讼请求，本院作如下分析。根据相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修的，因出租人违约导致合同解除，应当赔偿承租人剩余租赁期内的装饰装修残值损失。关于原告提出的固定资产折旧损失的诉讼请求，本案中，虽然被告违约导致合同解除，但是原告对其主张的剩余租赁期内系争房屋的装饰装修残值负有举证证明之责任。为此，原告提供了其与明泉公司就系争房屋装修工程签订的《工程施工合同》、相应工程的竣工结算审价报告以及原告与冠盛公司就厨房设备、厨房排风设备签订的两份《合同书》以证明系争房屋的固定装修残值，考虑到原告已经搬迁过系争房屋内的移动物品，而上述证据仅能说明其对系争房屋进行固定装修的事实存在以及工程的造价，无法作为固定装修残值的直接依据，故本院不予采纳。原告还提出对系争房屋固定装修残值进行司法鉴定，因房屋装修已拆除而原告无法应鉴定单位要求提供房屋装修施工的全套装修图纸以确定装修实物的工程量，导致司法鉴定无法进行。因此，虽然被告应当赔偿原告固定资产的折旧损失，但原告主张的固定资产折旧损失的金额，缺乏事实依据，本院难以采纳。关于原告要求被告赔偿可得利益损失的请求，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因为违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所谓可得利益损失，是指因违约行为的发生使守约方财产应增加但实际未增加而形成的一种损失。本案中，被告单方提前收回系争房屋后，致使原告无法继续使用系争房屋经营餐饮行业并获取利益，若被告不实施违约行为，结合原告在系争房屋长期经营餐饮行业并向被告缴纳营业额抽成租金的事实，可见在租赁合同完全履行的情况下，原告能够在系争房屋通过经营获得收益，故原告存在可得利益损失客观上是确定的。对于原告可能获得的经营收益，双方在订立租赁合同时已经有预见，并在合同明确约定了营业额抽成租金，因此被告在订立租赁合同时能够预见到通过合同的履行原告能够获得的经营收益。故本院认定被告应赔偿原告因违约造成的可得利益损失。至于可得利益损失的数额，原告以其委托案外人出某的审计报告中系争房屋2013年的经营利润3,108,175.90元作为可得利益损失的金额，被告认为原告主张的金额过高，考虑到原告所依据的审计报告系其自行委托案外人出某，且系争房屋2013年的经营利润与2014年的可得利益并无直接必然的关联性，故本院对原告主张的可得利益损失金额亦难以采纳。综上所述，被告在合同履行过程中，单方面收回系争房屋并拆除原告在房屋内的固定装修，构成根本违约，应当赔偿原告系争房屋的固定资产折旧损失和可得利益损失。本院综合考虑合同的履行情况、原告对系争房屋进行固定装修的事实、原告获得经营收益所花费的相应成本以及经营风险等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告应当赔偿原告系争房屋的固定资产折旧损失以及可得利益损失的数额为750,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：被告上海金鹰天地实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安小南国餐饮有限公司固定资产折旧损失以及可得利益损失750,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。管辖权异议受理费100元(已由被告全部预缴)，由被告上海金鹰天地实业有限公司负担。案件受理费41,386.83元(已由原告全部预缴)，减半收取计20,693.42元，由原告上海静安小南国餐饮有限公司负担15,043.42元，被告上海金鹰天地实业有限公司5,650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  巫建强二〇一七年九月五日书记员  王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。