中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民2217号原告：郭炎荣，男，1955年2月15日出生，汉族，住香港特别行政区，委托代理人：李家伟、杨秋玉，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：刘楚成，男，1969年6月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托代理人：车宇君，广东格林律师事务所律师。被告：广州市奥心通电子有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路86号自编A栋，统一社会信用代码91440115747596260E。法定代表人：刘楚成。委托代理人：张泽权，广东格林律师事务所律师。第三人：李民，男，1956年9月11日出生，汉族，住广州市番禺区，第三人：广州市精通模具有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路86号，统一社会信用代码91440115664007192W。法定代表人：王晓南。第三人：广州市安宜迅精密科技有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路86号自编B栋一层，统一社会信用代码914401153046292971。法定代表人：余传周。原告郭炎荣与被告刘楚成、广州市奥心通电子有限公司（下称奥心通公司）、第三人李民、广州市精通模具有限公司（下称精通公司）、广州市安宜迅精密科技有限公司（下称安宜迅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭炎荣及其委托代理人李家伟和杨秋玉、被告刘楚成及其委托代理人车宇君、被告奥心通公司的法定代表人刘楚成及其委托代理人张泽权、第三人精通公司的法定代表人王晓南到庭参加诉讼。第三人李民、安宜迅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭炎荣向本院提出诉讼请求：一、刘楚成、奥心通公司连带支付租赁合同期间欠缴的22个月租金466400元及相应的滞纳金（滞纳金暂计至2017年3月31日为141669元，具体计算方式如下：1.2014年9月1日至2016年7月1日期间滞纳金，以466400元为本金，按照每日万分之五，乘以常数0.5计算，即466400×669天×0.05%/天×常数0.5=78005.4元；2.2016年7月1日至实际清偿之日止的滞纳金，以466400元为本金，按照每日万分之五计算）；二、刘楚成、奥心通公司连带支付场地使用费及相应的滞纳金（场地使用费按照租赁合同21200元/月的标准，从2016年7月1日开始计算至清还场地之日止，暂计算至2017年3月31日为9个月共计190800元；滞纳金以实际应当支付的场地使用费为本金，从2016年7月1日开始计算至清偿之日止，按照每日万分之五的标准，乘以常数0.5计算，暂计至2017年3月31日为190800元×273天×0.05%×常数0.5=13022.1元）；三、刘楚成、奥心通公司即日退出租赁场地，将房屋归还给我方；四、刘楚成、奥心通公司承担本案诉讼费用。事实和理由：位于广州市南沙区东涌镇南涌村启新路西侧的四处房地产[权证号码分别为：粤房地产权证穗字第××号、粤房地产权证穗字第××号、粤房地产权证穗字第××号、粤房地产权证穗字第××号]（下称案涉房产）为我方与刘楚成、李民按份共有。2015年1月28日，我方与刘楚成签订了《房屋租赁协议》（下称案涉合同），约定由我方将在案涉房产所享有的26.5%份额出租给刘楚成，租赁期限从2014年7月1日至2016年6月30日止，房租为每月21200元。合同同时约定在租赁期间，刘楚成应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如延迟支付，我方有权按迟延支付的租金每日百分之五计收滞纳金，逾期三个月视为根本违约，我方有权解除合同没收保证金。自2014年7月1日起，刘楚成和奥心通公司共同使用案涉房产，并以奥心通公司名义向我方支付了2015年7、8月房租，其余22个月的租金共计466400元均未按时支付。案涉合同到期后，我方要求收回房屋，但刘楚成未按合同约定撤出租赁场地且至今没有支付任何费用。因此，我方要求刘楚成按照合同约定支付场地使用费及滞纳金。因奥心通公司和刘楚成共同使用了我方的房屋，故奥心通公司应承担连带责任。刘楚成辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：1.对于租金的诉求。我方与郭炎荣存在交易习惯。由于同一栋建筑物是我与郭炎荣及第三人李民三人共有，而我方与郭炎荣及李民签订的租赁合同由我方及郭炎荣作为承租方租赁李民的共同份额，该合同项下的租金本应由我方及郭炎荣分别承担，但实际上均由我方垫付给李民，并在我方向郭炎荣租赁的合同租金中扣减。因为该交易习惯的存在，我方没有单独支付2015年7、8月的租金，2015年7、8月以后交易习惯仍然存在，但是郭炎荣没有出具新的收据。2015年7月至2016年6月，我方每月为郭炎荣垫付租金20000元共垫付了240000元，加上我方在2015年4月3日一次性支付的270000元租金，足以支付该期间的所有租金，并且还超出了15600元。对于超出部分郭炎荣应予返还，我方对此保留追索的权利，不在本案就此提出反诉。综上可见，郭炎荣是想获取非法利益才提起本案租金的诉请。2.对于场地使用费及其滞纳金的诉求。在案涉合同到期后，应以相关场地实际可租赁的价格来计算场地使用费，合同约定的租金及滞纳金均不能再适用。根据我方对于租赁市场价格的了解，案涉房产周边的大面积厂房租赁价格非常低且难以找到承租人，因此我方认为场地使用费应以每月5000元为计算依据。由于场地使用费不存在约定的滞纳金条款，郭炎荣也从未提起过相关的诉求。因此不存在需要支付滞纳金的问题。3.对于退出租赁场地的诉求，首先我方无法退出，因为租赁场地的实际使用人为奥心通公司；其次郭炎荣只占涉案房产26.5%的产权份额，不能对清退承租人事项发表决定性的意见，我方及李民均同意维持建筑物现在的使用状况不变，因此应驳回郭炎荣要求我方退出租赁场地的请求。4.对于承担连带责任的诉求。本案应根据合同相对性原则，由我方承担租赁合同期内的法律责任，由实际使用人奥心通公司承担租赁合同期满后的法律责任。奥心通公司辩称：1.本案系因案涉合同所引发的纠纷，在该合同中，我公司与合同双方当事人没有发生任何法律关系，郭炎荣现依据该合同起诉我公司，没有事实和法律依据，我公司不是本案适格的被告。2.我公司使用部分案涉房产是基于2014年4月16日与李民、刘楚成、郭炎荣签订的《租赁合同》，租赁期限从2014年4月16日至2022年4月15日，故我公司使用相关场地与本案无关，不属于本案的审理范围。精通公司辩称，我公司与案涉房产的所有权利人签订了租赁合同并按月支付租金，其他答辩意见与被告刘楚成的答辩意见一致。李民、安宜迅公司均没有答辩，也没有向本院提供证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：１.郭炎荣提交的证据快递单、律师函，拟证明其曾向刘楚成、奥心通公司告追讨过租金。该快递单有原件且记载邮寄的文件名为“律师函”，收件人为刘楚成，收件地址为奥心通公司的住所地，寄件人信息、时间亦与律师函一致或不存在矛盾，故本院予以采信；２．郭炎荣提交的奥心通公司、精通公司、安宜迅公司的工商登记资料，虽为打印件，但其来源于国家企业信用信息公示系统，本院予以采信其真实性；3.郭炎荣提交的李民于2017年7月11日出具的证人证言为原件，其作为本案第三人未出庭，而刘楚成认为应当作为第三人的陈述。该证人证言与其他证据、当事人陈述基本相一致，本院对此予以采信；4.当事人提交的其他证据，对方均认可其真实性而不予认可其关联性，本院予以确认其真实性，结合证据之间的相互印证关系和当事人陈述对其关联性作出认定。根据证据并结合庭审陈述，本院认定事实如下：案涉房产属于郭炎荣、刘楚成和李民按份所有，三人各占案涉房产的份额均分别为26.5%、23.5%、50%。郭炎荣、刘楚成和李民于2013年5月13日签订了《租赁合同》，由刘楚成、郭炎荣承租李民所有的案涉房产50%的份额，租赁期限六年，从2013年7月23日至2019年7月23日，租金前三年按照40000元/月计算，后三年按照50000元/月计算。在诉讼过程中，刘楚成主张依据交易习惯，其代郭炎荣向李民支付了2014年4月至2016年10月期间的租金应当予以抵销，为此提交了银行流水。依据银行流水显示，在2014年4月10日至2016年10月期间，刘楚成按照每月40000元的标准向李民（账号为62×××38）转账支付租金。同时，刘楚成另行向本院提交了部分月份李民出具的已经收到租金的收据，收据内容均为“今收到刘楚成某月份租金肆万元整”。郭炎荣对此不予确认，也不同意进行抵销，认为其属于另一法律关系。郭炎荣向本院提交了李民2017年7月11日出具的《证人证言》。《证人证言》的内容如下：“……二、本人于2013年7月23日将标的房屋所持有的份额以月租人民币4万元租赁予刘楚成及郭炎荣，并签订了《租赁合同》。2013年7月至2013年11月的租金由郭炎荣支付，共支付5个月，金额20万元。三、2014年4月，刘楚成及郭炎荣口头通知本人，告知郭炎荣不再使用本人标的房屋所占份额。此后，本人标的房屋所占份额的实际使用人为刘楚成、奥心通公司及刘楚成通过妻子王晓南持有的精通公司，每月房租由刘楚成缴纳。”庭审中，郭炎荣、刘楚成确认双方未就租金支付事宜达成相关抵销协议。2015年1月28日，郭炎荣与刘楚成签订案涉合同，由刘楚成承租郭炎荣在案涉房产中所有的26.5%的份额，约定：“租赁期为2年，从2014年7月1日起至2016年6月30日止，若续租则应在租赁期满前三个月书面提出；租金在当月5日前支付，标准为21200元/月，如果延迟支付，则郭炎荣有权按延迟支付的租金每日百分之五计收滞纳金，逾期三个月则视作刘楚成根本违约处理，郭炎荣有权单方解除本合同”。合同签订后，刘楚成分别于2015年8月4日、2015年9月6日向郭炎荣转账各支付了28200元，郭炎荣出具了相应收款收据，收据内容为：“今收到奥心通七月份租金21200元”和“今收到奥心通八月份租金21200元”。郭炎荣陈述转账超出的7000元属于其出借给刘楚成100万元而收取的利息。刘楚成则主张其于2015年4月3日向郭炎荣转账支付了270000元租金。郭炎荣确认收到该270000元但不认可其租金性质，并主张该款是刘楚成向其所偿还的借款。2016年3月24日，郭炎荣委托广东法制盛邦律师事务所向刘楚成催收租金。2016年12月1日，郭炎荣向本院提起诉讼[案号（2016）粤0115民初5419号]，要求刘楚成退出租赁场地，将房屋归还。本院对该案作撤诉处理。奥心通公司于2003年4月25日成立，经营地址自成立开始未发生过变更。精通公司于2007年6月19日成立。安宜迅公司于2014年9月17日成立。本院于2017年8月11日组织双方到涉案房产进行现场勘查。经勘查，案涉房产分为两栋厂房、一栋宿舍、一间电房，其中一处二层厂房大门上挂有精通公司、安宜迅公司且正在营业，另一处三层厂房为奥心通公司办公场所。庭审中，郭炎荣明确其主张的租金为2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日期间的租金。经本院行使释明权，刘楚成不就2016年7月1日之后的场地使用费申请司法评估，同意按照21200元/月的标准计算，郭炎荣则称若被告不腾退案涉场地并继续使用，则应按照市场价格支付场地使用费。诉讼过程中，郭炎荣向本院申请诉讼保全，本院经审查后作出（2017）粤0115民2217号民事裁定书，裁定查封、冻结刘楚成、广州市奥心通电子有限公司价值900000元的财产，及郭炎荣提供的其名下位于广州市南沙区东涌镇XX村XX路西侧（宿舍）26.5%的房产份额（权证号码：粤房地权证穗字第××号）。本院认为，郭炎荣是香港特别行政区居民，本案属于涉港涉外纠纷。案涉房产位于广州市南沙区，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，本院对本案有管辖权。同时，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房产在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。案涉《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当诚信履行。关于奥心通公司是否应当承担本案责任的问题。奥心通公司在案涉合同签订时已经成立，且其登记的经营场所为案涉房产。虽然刘楚成作为奥心通公司的法定代表人，但是本案不存在刘楚成以成立奥心通公司为目的而承租郭炎荣的案涉房产份额的问题。同时，郭炎荣、刘楚成在明知由奥心通公司实际使用承租的案涉房产份额的情况下，依然未约定奥心通公司作为合同当事人或由奥心通公司承担合同义务，奥心通公司亦未在其后的合同履行过程中承诺承担合同义务，两次租金亦由刘楚成个人支付给郭炎荣。本院认为，合同关系具有相对性，其只发生在特定的合同当事人之间，合同效力也只及于合同当事人。郭炎荣、刘楚成在签订案涉合同时并没有让奥心通公司承担合同义务的真实意思表示，故郭炎荣在本案中主张由奥心通公司承担合同义务有违合同意思自治和合同相对性原则，且法律亦未规定此种情形可以由实际使用人承担合同义务，故本院认定奥心通公司在本案中无需承担责任。而刘楚成与实际使用人的奥心通公司之间的关系问题，应另循法律途径解决。关于案涉合同租赁期内未付租金及相应滞纳金的问题。郭炎荣在诉讼中仅确认刘楚成支付了2015年7月和8月的租金。对此，刘楚成辩称，一是其于2015年3月4日转账270000元属于租金，但是该证据为单一证据，转账记录未显示任何与租金有关，亦没有其他证据可以辅助证实转账系租金性质，也与合同约定的租金支付方式（按月支付）和租金数额不符（2014年7月至2015年3月的租金仅为190800元），且郭炎荣亦不予确认；二是其依据交易习惯代郭炎荣向李民支付租金而要求予以抵销部分租金，但双方并未对抵销租金事宜作出约定，郭炎荣对此不予确认且不同意抵销，故是否存在代付租金的问题亦不宜在本案中处理。结合上述两点，本院对刘楚成的抗辩意见不予采信，刘楚成已经构成违约，其应依据案涉合同的约定支付2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日期间的租金共计466400元（21200元×22个月）以及迟延支付租金的滞纳金。郭炎荣主张按照每日万分之五的标准计付滞纳金，该标准低于案涉合同约定的标准，属于对其权利的自行处分。故本院确认案涉合同期内所欠租金的滞纳金以当月所欠租金21200元为标准，按照每日万分之五的标准从当月6日计算至实际清偿之日止，每月的滞纳金应以租金21200元为限，结合郭炎荣的主张，该部分租金在2016年6月30日前的滞纳金应以78005.4元为限。关于案涉合同到期后的场地租赁使用费及相应滞纳金的问题。1.刘楚成在合同到期后继续使用原租赁场地，郭炎荣亦直至2016年12月1日才向本院起诉向刘楚成主张租金及要求收回租赁场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，应视为双方在2016年7月1日至同年11月30日期间形成了事实上的不定期租赁关系，双方应当按照案涉《房屋租赁合同》履行。郭炎荣于2016年12月1日向本院起诉要求腾空房屋，应视为其要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故结合本案情况，本院酌情确定1个月的合理期。综上，郭炎荣主张2016年7月1日至同年12月31日期间的租赁使用费属于租金性质，之后属于场地使用费，场地使用费参照租金标准计算。由此，刘楚成应当支付2016年7月1日至同年12月31日期间的租金127200元（21200元/月×6个月）。同时，因刘楚成未及时支付租金，应当按照每日万分之五的标准支付滞纳金（以当月所欠租金21200元为标准，按照每日万分之五的标准从当月6日计算至实际清偿之日止，每月的滞纳金应以租金21200元为限）。至于2017年1月1日之后的场地使用费，因双方未进行约定，故郭炎荣主张滞纳金无事实依据，本院不予支持。2.物的价值在于利用，共有权人在共有基础丧失的情形下应当尽快明确各自对共有物的具体内容、归属等。本案郭炎荣、刘楚成与李民三人未对案涉房产完成析产处理，也未就案涉房产的使用权分割达成一致意见，共有人之间仅有共有物案涉房产的所占比例而对具体内容、归属等没有确定，故其应通过协商或诉讼等方式对案涉房产作析产处理或就使用权分割达成协议等，以使得物尽其用。而对于案涉房产而言，一方面如作析产处理或就使用权分割达成协议等需要由共有人积极提出并得到其他共有人的积极配合，何时完成存在极大的不确定性；另一方面考虑到房屋租赁市场亦瞬息万变而存在不确定性，若按照固定不变的场地使用费金额，会导致对一方当事人的不公平。且郭炎荣亦表示若被告不腾退案涉场地并继续使用，则应按照市场价格支付场地使用费。因此，本院认为，本案中的场地使用费宜计算至本判决书生效之日，至于其后的场地使用费，可由当事人协商或另行提起诉讼解决。关于交还案涉房产的问题。如前所述，因案涉房产由郭炎荣、刘楚成和李民分别按照26.5%、23.5%、50%的比例按份所有，至庭审法庭辩论终结前，三人尚未就案涉房产作析产处理或就使用权分割达成协议，也未就案涉房产如何使用作出约定，而案涉合同亦只针对案涉房产的份额而未明确具体的使用位置，故郭炎荣要求腾空交还的案涉房产不具有可执行性，本院对该诉请不予支持。第三人李民、安宜迅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告刘楚成于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日、2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金共593600元以及迟延支付租金的滞纳金（滞纳金以当月租金21200元为标准，按照每日万分之五的标准从当月6日计算至实际清偿之日止，滞纳金的总额应以每月租金21200元为限，其中2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日期间的租金在2016年6月30日前的滞纳金以78005.4元为限）给原告郭炎荣；二、被告刘楚成于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地使用费（场地使用费按照每月21200元的标准计算）给原告郭炎荣。三、驳回原告郭炎荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11919元、财产保全费5000元，由被告刘楚成负担。如不服本判决，原告郭炎荣可在判决书送达之日起三十日内，被告刘楚成、广州市奥心通电子有限公司在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文审 判 员  老善涵人民陪审员  韦雪艳二〇一七年九月三十日书 记 员  钟秀娟