浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0108民初1343号原告：卓华，男，1972年2月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。原告：沈佩芳，女，1974年6月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。两原告共同委托诉讼代理人：沈建锋、欧阳莹莹，浙江协鼎律师事务所律师。被告：景澜酒店投资管理有限公司，住所地杭州市上城区白云路22号206室，统一社会信用代码：913300003440943627。法定代表人：骆志明，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王文甲、王耀军，浙江金道律师事务所律师。原告卓华、沈佩芳与被告景澜酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈建锋、欧阳莹莹，被告的委托诉讼代理人王文甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》于2020年4月10日解除；2.被告支付原告2020年1月1日至2020年4月10日未付租金27866.67元，并支付原告迟延支付租金违约金7200元；3.被告支付原告违约解除合同的违约金426595.2元；4.本案受理费及保全费由被告承担。事实和理由：2016年，案外人杭州国融置地有限公司（以下简称国融公司）在售卖杭州云台国际商务中心房产时，对原告进行宣传，称其已和被告达成一致意见，购房后可立即出租给被告，原告享有租赁期限十年内的稳定租金收益。因涉案房屋后续可直接对外出租，虽房屋单价高于周边市场价，但原告综合考虑租金收益情况后于2016年9月10日与国融公司签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，并约定由原告购买位于杭州市滨江区房屋一套。同年，原告与被告签订一份《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议》），并约定：由被告承租原告的3815室房屋，租赁期限为十年，租期自2018年1月1日起至2027年12月31日止；租金按照《租赁协议》的《附件四》执行；无特殊原因且未经原告书面同意，被告迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起每天还应支付违约金300元，超过30日的则原告有权解除本协议并要求被告支付违约金；本协议约定后，任何一方违约后不能在30天内纠正的，或者无正当理由单方终止协议或者导致对方在本合同项下的主要目的不能实现而解约的，违约方应向守约方支付相当于未履行租赁年限内甲方应得租金40%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权继续追索。2019年11月26日，被告的下属全资子公司杭州景澜云印酒店管理公司（酒店运营主体）向业主方发送《函》，以经营压力不断加大为由要求下调租金并提出要撤离酒店。2019年1月，杭州景澜云印酒店管理公司再次向全体业主发送《给业主的一封信》，继续提出要求下调租金，其目的是为单方解除租赁合同进行安排。2020年3月6日，被告发送《致景澜云台印象业主的信》，提出两个方案，并表示如未能达成一致意见，其将于2020年3月31日关闭酒店并将租赁物业归还给各业主。2020年3月30日，被告发送《关于解除房屋租赁的通知》，提出其自2020年3月31日起终止双方的租赁合同。2020年3月31日，被告发送《关于延迟至4月10日关闭酒店的函》，提出其延长运营至2020年4月10日。在2020年3月份，被告联系了嘉善汇安酒店管理有限公司（以下简称汇安酒店）作为新的承租人继续经营原告等业主的房屋作为酒店运营。综上，被告拒不履行支付租金义务已经构成违约，同时其单方终止合同的行为已构成根本性违约，原告为降低双方的损失才同意被告提出的解除租赁合同的请求，但被告应按照《租赁协议》约定承担相关违约责任。故为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告答辩如下：被告并非恶意解除合同，而是由于疫情对酒店业的影响，损失巨大，导致经营无以为继，被告也未在合同履行中实际收益。被告决定停止营业后并未放弃责任，而是积极地与各业主协商并找了多家意向方承接酒店，最终促成了业主与汇安酒店达成协议，将实际损失降到了最低。经过被告的努力，除3户业主外，已有包含原告在内的167户业主与汇安酒店达成协议。另外，被告在促成业主和汇安酒店签约时也主动补偿受损业主，与157户业主达成补偿协议，即在被告支付1月份租金，业主考虑疫情免除被告2020年2月、3月租金的前提下，被告再另行支付给业主三个月的租金作为补偿金。结合被告的积极补救，该补偿金基本符合当时情况下的业主公允损失，故该157户业主均表示理解与接受。事实上，原告虽未书面同意，但事实上知道被告的调解方案，也实际按照方案与下家进行了签约，在事实认定上，原告也应遵循诚信原则。原告主张的违约金过高，计算不合理，损失计算方式有误，对预期利益的获得，应基于已履行合同义务后的应得利益，而租赁合同的合同义务履行是持续的，如果按照原告的计算方法，将其利益计算基于合同实际未履行部分的事实前提之上，那显然是不合理的。而且两份租赁协议约定的权利义务也不尽相同，不能单纯以租金差额类比损失。此外，如果被告当时没有积极地撮合，而是放任疫情等客观事态继续恶化，最终将导致无人接盘、企业倒闭，原告实际上将会遭受更大的经济损失。被告在整个过程中出于企业整体价值与对原告利益积极维护客观事实，对疫情期间受困企业的积极自救行为起到一个正面的鼓励与示范，希望法院根据疫情期间的相关政策及裁判精神，公平分担因疫情造成的租金损失，并结合九民纪要的相关规定，综合考虑下调违约金。当事人围绕诉请提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认证如下：1.原告提交的证据。被告对浙江省商品房买卖合同、杭州印酒店式公寓房屋租赁协议、函、给业主的一封信、致景澜云台印象业主的信、关于解除房屋租赁的通知、关于延迟至4月10日关闭酒店的函、国融与君澜、景澜产品发布会、聊天记录的真实性和合法性均无异议，故本院对上述证据的真实性和合法性予以采信；至于关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。因《杭州印3815室十年租金支付明细》、《物业租赁合同》系原件，且能与其他证据相印证，故本院对其真实性予以采信；至于关联性，本院将综合案情再予以评判。被告称并未收到原告于2020年4月9日寄送的函，故对原告提交的函及顺丰快递单客户存根三性无法确认，本院经审核对其真实性和合法性予以认定，关联性将综合案情予以评判；被告对原告提交的国融、君澜、景澜产品发布会新闻稿三性不予认可，本院经审核认为，因该新闻发布稿无法核实确切来源，故不予认定；被告对原告提交的被告营业执照信息形式真实性和合法性无异议，本院予以确认；对被告对外投资信息三性不予认可，本院经审核对其形式真实性予以认定，对关联性将综合其他证据予以综合判定。2.被告提交的证据。因微信截图、现场照片、资产负债表能与原告提交的证据相印证，故本院对证据的真实性和合法性均予以采信；至于其关联性，本院将综合案情再予以评判。根据有效证据和当事人的陈述、答辩及庭审调查，本院认定事实如下：原告系杭州市滨江区的所有权人。2016年，原告与被告签订《租赁协议》，约定：被告租赁原告位于杭州市滨江区的房屋（建筑面积为67.62㎡）；租赁期限为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止；原告应在2017年10月1日前将符合约定条件的租赁物业交付给被告；租金按每满12个月为一个租赁年度支付，第一个年度租金为7168元/月，后续租金按照附件四执行；无特殊原因且未经原告书面同意，被告迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起，每天还应支付违约金300元；任何一方违约后不能在30天内纠正的，或者无正当理由单方终止协议或者导致对方在本租赁合同项下的主要目的不能实现而解约的，违约方应向守约方支付相当于未履行租赁年限内原告应得租金40%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权继续追索。附件四租金详表载明第2年度租金为7741元，第3年度租金为8360元等。协议签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。2019年11月26日、2020年1月，被告向包括原告在内的业主发送了《函》与《给业主的一封信》，向业主表明了酒店的整体经营状况并希望能够下调租金。2020年3月6日，被告向原告等业主邮寄《致景澜云台印象业主的信》，载明：因新冠疫情暴发后，云台印象酒店自2020年1月24日起被迫停止正常经营。鉴于疫情和酒店市场的严峻形势，以及景澜公司自身实际，为尽可能减少双方损失，被告提出两个解决方案“方案一，重新协商签订酒店租赁合同，双方共同承担后续的风险和收益；方案二，双方经友好协商解除租赁合同，结束合作关系。”如以上两种方案均未能在2020年3月25日之前得到业主的回复意见，被告将不得不于2020年3月31日正式关闭云台印象酒店。2020年3月30日，被告向全体业主邮寄了《关于解除房屋租赁的通知》，载明：1.双方之间的《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》于2020年3月31日起终止；2.被告自2020年3月31日退出租赁物，请出租方于2020年4月10日前到酒店所在的杭州印大楼B座12楼办理房屋交接手续；3.如出租方未按时与被告办理房屋交接手续的，产生的损失由出租方承担。2020年3月31日，被告向全体业主发出《关于延迟至4月10日关闭酒店的函》，载明：1.双方之间的《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》于2020年3月31日起终止，被告将自2020年3月31日退出租赁物业，自4月1日起不再承担所产生的租金等相关费用，业主可凭房产证原件、身份证原件于4月10日前至酒店办理收房手续。2.为最大限度地降低业主损失扩大，被告已经协助业主对接多位意向投资人，且各投资人均已经提供了明确的租赁意向函件，分别为佰辰酒店、上海亚竹酒店加华住品牌、杭州云明实业加亚朵品牌、嘉善汇安加美豪品牌，核心的租赁商务条件分别附后。3.应大多数业主要求，为有利于业主与意向投资人的协商谈判，维护好协商谈判期间酒店正常管理和对外形象，被告同意继续维持酒店运营至4月10日，期间被告将勤勉尽责做好酒店的维护和经营管理，期间产生的经营成本及收益均归业主所有，如经营期间收益未能覆盖成本，被告先予以承担，并将其作为对业主的解约补偿之一。自4月11日起，被告不再代运营酒店并关闭酒店。4.酒店在4月10日关闭之后，被告将优先做好业主房屋交还工作，但仍将积极做好业主整租合作和酒店资产转让的配合工作。5.酒店转让及整租工作完成后，被告将立即着手与业主商讨原租赁合同赔偿事宜。被告已支付给原告截至2019年12月31日租金，未支付2020年1月1日至2020年4月10日期间租金。2020年4月9日，原告向被告邮寄《函》，载明“我方考虑接受你司提出的解除双方的租赁协议。我方要求你司立即付清至2020年4月10日至的租金，并要求你司在收到函件1日内付清迟延支付租金、逾期支付违约金以及单方终止合同的违约金，另保留继续向你司追索相关损失的权利等……”2020年4月10日，原告与案外人汇安酒店签订一份《物业租赁合同》，并约定：原告同意将位杭州市滨江区室的房屋出租给汇安酒店使用；租赁期限为10年，自2020年4月16日至2030年5月15日；第一及第二租赁年度的应付年租金均为86056元，后续租金按照每两个租赁年度递增5%计算。现原告要求被告支付自2020年1月1日至2020年4月10日的租金并承担租赁协议解除的违约责任等，双方产生争议，遂形成本案纠纷。本院认为：原、被告之间签订的《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。协议签订后，原告依约交付房屋，被告应当按约支付租金，但被告自2020年1月1日起未再按约支付租金，应当承担相应的违约责任。鉴于疫情对酒店行业的影响、合同的履行情况及国家防疫政策等，本院酌情扣减一个月租金。据此，本院确定由被告支付给原告自2020年1月1日至2020年4月10日期间的租金为19506.67元。虽然双方在租赁协议中约定，被告迟延支付租金超过15日的，从第16天起每天还应支付违约金300元。但本院认为该约定的违约金过高，故本院结合原告的实际损失、被告的违约时间及原因等酌情调整为由被告支付给原告迟延支付租金违约金2600元。现原告要求确认《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》于2020年4月10日解除，被告对此也无异议，故本院对该诉请予以支持。双方在租赁协议中约定，任何一方无正当理由单方终止协议或者导致对方在本租赁合同项下的主要目的不能实现而解约的，违约方应向守约方支付相当于未履行租赁年限内原告应得租金40%的违约金。现被告单方终止案涉租赁协议致使原告的合同目的不能实现，故被告应当按约支付给原告违约解除合同的违约金。但双方约定的上述违约解除合同的违约金过高，故本院结合原告的损失及被告单方终止协议的原因、租赁用途等酌情调整为由被告支付给原告违约解除合同违约金58000元。对原告诉请的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告卓华、沈佩芳与被告景澜酒店投资管理有限公司签订的《杭州印酒店式公寓房屋租赁协议》于2020年4月10日解除；二、被告景澜酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卓华、沈佩芳租金19506.67元及迟延支付租金违约金2600元；三、被告景澜酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卓华、沈佩芳违约解除合同违约金58000元；四、驳回原告卓华、沈佩芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4112元，由原告卓华、沈佩芳负担3211元，由被告景澜酒店投资管理有限公司负担901元；保全申请费2828元，由原告卓华、沈佩芳负担2007元，由被告景澜酒店投资管理有限公司负担821元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  蔡智群二〇二〇年八月六日书记员  徐雁楠-10--11-