上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初87116号原告：蔡健蓉，女，1972年7月28日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱小明(系原告蔡健蓉丈夫)，男，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卜音英，上海中沃律师事务所律师。被告：李华丹，男，1957年8月30日生，户籍地上海市宝山区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郑秀珍(系被告李华丹配偶)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孟宪中，上海祁长宇律师事务所律师。原告蔡健蓉与被告李华丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡健蓉及其委托诉讼代理人朱小明、卜音英，被告李华丹的委托诉讼代理人郑秀珍、孟宪中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡健蓉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告配合原告将上海市浦东新区海纳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户给原告；2.请求法院判决被告按照合同约定支付原告逾期过户违约金(按照房屋总价值的日万分之五计算，自2017年7月3日开始计算至实际过户变更至原告名下之日止)；3.判令被告按合同第11条约定支付擅自挂失房产证的违约金324,000元(即合同房价款的30%)；4.请求法院判决被告李华丹交付系争房屋。事实和理由：2013年7月20日，原告蔡健蓉与被告李华丹签订一份《动迁房预售预购合同》，被告李华丹将系争房屋出售给原告蔡健蓉，房屋总价为108万元。签订合同当日，原告蔡健蓉向被告李华丹支付第一笔房款88万元。2014年8月9日，被告李华丹将房产证交给原告蔡健蓉，原告蔡健蓉向被告李华丹支付第二笔房款10万元。2016年9月24日，本房屋具备过户条件，房产中介工作人员胡宗宝电话联系被告李华丹，被告李华丹虽然口头答应，但迟迟不见行动。审理中，原告蔡健蓉称被告于2017年6月擅自入住系争房屋。被告李华丹辩称，不同意原告的诉讼请求，被告现在没有能力将系争房屋过户给被告，该房屋并非是被告一人所有财产，第二项诉讼请求中的违约金该数额过高，需要法院调整。第三项诉讼请求中的违约金，当时挂失房产证的确是事实，但因为当时被告为了欺骗、隐瞒父亲及哥哥，为了让其家人放心因此才去挂失的。现被告李华丹的哥哥李华君发现被告李华丹擅自处分系争房屋，故已在杨浦法院对其起诉，该案正在审理中，请求本案中止审理，等待另案审理结果。此外，系争房屋现在由被告及其配偶郑秀珍居住，至今已经居住2个多月。本院经审理认定事实如下：2010年6月24日，上某某与被拆迁房屋(上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号甲XXX室房屋)承租人李维民(由被告李华丹作为受托人代签)签订一份《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》，系争房屋来源于此。2013年4月24日，被告李华丹以购房人的名义与上某某、上海锺某某开发公司等拆迁单位签订配套商品房供应单，明确其购买房屋为系争房屋。2013年7月20日，原告蔡健蓉(乙方、买受人)和被告李华丹(甲方、出卖方)签订一份《动迁房预售预购合同》。在该合同中，第一条约定，甲方将系争房屋出售给乙方。第二条约定，在甲方乙方双方签订《动迁房预售预购合同》当日，乙方向甲方支付88万元作为首付款(含定金)，在甲方房产证交付于乙方当日(以房产证出来为准)，乙方支付第二笔购房款10万元。留尾款10万元于甲乙双方交易过户当日支付给甲方。甲方收到乙方支付房款88万元当日，甲方将系争房屋交付给乙方，并在交房当日结清该房屋所有有关费用。第三条约定，该房屋出卖(转让)总价款为108万元。第十一条约定，……甲方将房地产权证交付给乙方后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式向房地产管理部门申报挂失。除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式向房地产管理部门申报挂失。除乙方书面提出挂失房产证请求外，甲方的任何申报挂失或者声明遗失房产证的行为均构成违约，除应撤销挂失申报和遗失声明外，须向乙方支付该房屋总价款的30%违约金。逾期支付的，每逾期一日，按照应付违约金金额的0.3%计算逾期违约金给乙方……。第十三条第二款约定，在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照本合同房屋出卖总价款的2%计算逾期违约金给乙方。2013年7月20日，原告蔡健蓉通过银行转账向被告李华丹支付购房款87万元，加上2013年7月6日支付的1万元意向金，共向被告李华丹支付购房款88万元。2013年9月24日，系争房屋权利人(大产证)登记在上海地产中星曹路基地开发有限公司名下。2014年1月10日，被告李华丹与上海地产中星曹路基地开发有限公司签订一份《上海市商品房出售合同》，约定前者向后者购买系争房屋。2014年7月3日，系争房屋登记在被告李华丹名下。在该上海市房地产权证附记处注明：配套商品房，3年内不得转让、抵押。2014年8月9日，原告蔡健蓉通过银行转账向被告李华丹支付购房款10万元。2016年6月22日，被告李华丹擅自挂失补办一本新的房地产权证(原房地产权证号：浦XXXXXXXXXX，现房地产权证号：浦XXXXXXXXXX)。2016年12月6日，系争房屋被上海市宝山区人民法院查封。之后，原告蔡健蓉向上海市宝山区人民法院提出执行异议。在原告蔡健蓉于2017年5月27日将剩余房价款10万元交至上海市宝山区人民法院后，上海市宝山区人民法院于2017年7月27日作出(2017)沪0113执异xxx号执行裁定，中止对系争房屋的执行。2017年8月16日，上海市宝山区人民法院作出(2016)沪0113执xxxx号之一执行裁定，解除对系争房屋的查封。2017年8月23日的上海市不动产登记簿显示，该查封已经解除。另查明，2013年7月，原告蔡健蓉与他人签订《房屋租赁合同》，明确约定原告蔡健蓉出租的房屋是系争房屋，租赁期限为2013年8月10日起至2016年8月9日止，每月租金600元。被告李华丹和其配偶郑秀珍自2017年6月入住系争房屋，原告蔡健蓉报警未果。再查，案外人李华君起诉被告李华丹、李华平有关本案系争房屋相关的动迁利益分割案件，上海市杨浦区人民法院已经立案，案号为：(2017)沪0110民初16276号。以上事实，由原告提供的《动迁房预售预购合同》、收条、转账凭证、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》、配套商品房供应单、《上海市商品房出售合同》、上海市房地产权证、不动产登记簿、(2017)沪0113执异xxx号执行裁定、(2016)沪0113执5583号之一执行裁定、报警记录，由被告提供的(2017)沪0110民初xxxxx号廉政监督卡、民事起诉状以及双方陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告蔡健蓉按约向被告李华丹支付了购房款98万元且于2017年5月27日向上海市宝山区人民法院缴纳剩余房价款10万元，履行了全部付款义务，而被告李华丹仅交付了系争房屋却在2017年6月擅自占有系争房屋，更未能按约于2016年10月24日前(系争房屋的房地产开发企业取得房地产权证即大产证满3年，且《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》签订满3年的日期为2016年9月24日，此日期是系争房屋交易限制期满可办理过户手续的日期)协助原告蔡健蓉办理系争房屋的过户手续，违约方是被告李华丹。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告蔡健蓉要求被告李华丹协助其办理过户手续及交付系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告蔡健蓉提出的逾期过户违约金(以房屋总价108万为基数，以日万分之五标准，自2017年7月3日开始计算至实际过户变更至原告名下之日止)的诉讼请求，首先，原告蔡健蓉将合同约定的日百分之二的标准自愿降到日万分之五，其次，根据大产证的登记日期计算，被告李华丹应在2016年10月24日前协助原告蔡健蓉办理过户手续，起始日可为2016年10月25日，但原告蔡健蓉自愿按小产证满三年的2017年7月3日作为起始日，对此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金金额的计算标准予以支持。但是，合同约定过户时间是指办理过户手续之日，而非实际过户变更至原告名下之日，所以，对违约金计算的截止时间应以办理过户手续之日为妥。关于原告蔡健蓉提出被告支付擅自挂失房产证的违约金324，000元的诉讼请求，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定为54,000元。关于被告李华丹提出中止审理的抗辩，对此，本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。被告李华丹作为系争房屋登记的唯一权利人，对系争房屋有完全的处分权，其与原告蔡健蓉签订的《动迁房预售预购合同》合法有效且无履行障碍，本案无须以上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初16276号的审理结果为依据，所以对被告李华丹的该抗辩不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、被告李华丹于本判决生效之日起十日内协助原告蔡健蓉办理将上海市浦东新区海纳路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告蔡健蓉名下的手续；二、被告李华丹于本判决生效之日起十日内向原告蔡健蓉交付上海市浦东新区海纳路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告李华丹于本判决生效之日起十日内向原告蔡健蓉支付逾期过户违约金(以房屋总价款108万为基数，以日万分之五的标准，自2017年7月3日开始计算至办理过户手续之日止)；四、被告李华丹于本判决生效之日起十日内向原告蔡健蓉支付擅自挂失房产证的违约金5.4万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,436元，保全费5,000元，共计22,436元，由原告蔡健蓉承担863元，由被告李华丹承担21,573元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李桔英审 判 员  王保林人民陪审员  尹瑗芳二〇一七年九月八日书 记 员  胡惠丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。