辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4922号上诉人（原审被告）：刘玉鹏，男，1982年8月3日生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于志德，男，1956年4月10日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：赵金芳，辽宁五寰律师事务所律师。上诉人刘玉鹏因与被上诉人于志德房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。刘玉鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：原审事实认定不清、适用法律错误。本案争议焦点系案涉房屋租赁合同是否已经解除，承租人是否有合同解除权。原审判决认为案涉合同并未解除，上诉人应当支付第三年度即2019年12月1日至2020年12月30日期间的租金20万元错误。理由如下：一、双方在租赁合同中约定了承租人解除合同的情形及违约责任。根据《房屋租赁合同》第六条第5款约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年度租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”该条系对合同履行过程中发生承租人单方面提前解除合同情形时的具体约定，即一方解除合同的条件，并非绝对禁止承租人单方面提前解除合同，只不过要求承租人在此情形下解除合同需要承担违约金，并不需要经过出租人同意，即双方非协商一致下解除合同的处理办法。本案中，上诉人于2019年11月6日，通过微信向被上诉人提出退租事宜；11月7日，通过微信及电话通知方式正式向被上诉人提出提前解除合同交还房屋；2019年12月8日，上诉人通过微信及电话再次告知被上诉人提前退租、不同意转租，且愿意按照合同约定承担违约责任。以上系上诉人按照合同约定行使单方解除权并承担违约责任，符合合同约定，也符合《合同法》第九十三条第二款的规定，并非原审认定的协商解除下未形成一致意见未解除。二、上诉人已依法行使合同解除权。根据《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，上诉人在2019年11月至12月期间通过微信及电话明确向被上诉人表示不再继续支付第三年租金提前退租；2020年5月12日，上诉人向被上诉人补发了一份解除房屋租赁合同通知书，被上诉人于5月13日收到，进一步明确双方已经于2019年11月6日解除房屋租赁合同的事实。双方在合同第一条约定的用途为经营汽车维修、保养等相关项目，上诉人于2017年11月承租后用作“北汽幻速”汽车品牌4S店经营使用。然而在2018年下半年，该汽车厂家就宣布停产，上诉人坚持经营至2019年5月因厂家停产的客观原因也停止了在租赁房屋的汽车经营业务，合同目的已无法实现。考虑到第二年度租期到2019年11月到期，当时并未向被上诉人提出提前解除合同退还剩余租金的要求，在停止经营的情况下又坚持了6个月，至2019年11月才正式提出退租。2020年1月份开始至今，受疫情影响，对上诉人来说更是雪上加霜，上诉人不可能再恢复经营，不可能再交得起第三年及以后的租金了，合同不可能再继续履行。这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持。三、原审判决继续履行违反公平原则。如前所述，本案中上诉人因客观原因无法继续在租赁房屋内继续经营，2019年5月开始停止经营，2019年11月6日起租赁房屋一直处于空置状态，故向上诉人提出提前解除合同并愿意按合同约定承担违约责任。根据《九民会议纪要》相关指导意见：“在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条中也提到了承租人解除合同的情形。“24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？。.经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。”上述指导意见均表明在形成合同僵局、合同目的无法实现的情况下，承租人即便在无法定解除事由的前提下亦可以解除租赁合同。本案则符合上述情形，上诉人并非恶意违约，如果判上诉人继续履行租赁合同，在停止经营、房屋空置、合同目的无法实现的情况下仍然承担一年20万的租金显然对上诉人显失公平，故应当确认双方合同已经解除，上诉人按照合同约定向被上诉人承担违约责任。民法的基本原则是公平，任何民事行为背离了公平原则，那么在法律规定的列举条款可能存在不完整和不全面的情况下，应该根据公平原则对法律作出补充解释，并在此基础上作出符合公平原则的判决。如果认定本案一审判决的效力，则必然导致公平的缺失。四、本案的租赁合同不适合继续履行，应该解除。《合同法》第一百一十条规定了对非金钱债务，如果债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，不得要求继续履行。本案的租赁合同即不适合继续履行，故应该解除。综上，上诉人按合同约定单方面解除合同并承担违约责任，符合双方合同约定，且已履行通知义务，多次以微信、电话及书面等方式通知被上诉人合同解除事宜，合同应当自通知到达对方时解除，即案涉租赁合同于2019年11月6日已解除。上诉人提前解除合同，并非恶意违约，系因汽车厂家停产的客观原因导致无法继续经营，因疫情影响更加不可能恢复经营继续支付租金，原审在上诉人已经停止经营、房屋空置长达半年、合同目的无法实现的情况下判决继续履行租赁合同，上诉人承担一年20万的租金显然对上诉人显失公平，且本案的租赁合同不适合继续履行。基于以上事实及相关法律法规、最高法审判指导意见，请求二审法院确认双方合同已经解除，驳回被上诉人在原审要求继续履行、支付租金的诉讼请求，上诉人同意按照合同约定向被上诉人承担违约责任。于志德辩称,不同意上诉人的上诉请求。理由如下：一、上诉人不享有合同约定解除权。双方签署的租赁合同第六条第5款约定的是违约方承担违约责任条款，不是违约方享有合同解除权条款。按照上诉人的理解，违约方享有合同任意解除权，那么还签订10年期的书面合同有何意义，上诉人完全是对合同条款的错误理解。二、上诉人不享有合同法定解除权。《合同法》第九十四条等法律条款是守约方享有的法定解除权，不适用于违约方。《九民会议纪要》第四十八条明确阐明违约方不享有单方解除合同的权利，因此作为违约方的上诉人不享有合同法定解除权。三、《九民会议纪要》第四十六条阐明，通知解除的条件，即只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，不发生合同解除效力。因此上诉人在不享有约定或法定解除权的情况下，依据合同法第九十六条规定向被上诉人发出的解除合同通知不具备解除效力。关于上诉人提出的异议期，该司法解释已经被《九民会议纪要》代替，另外双方争议最后协商时间在2019年12月10日而被上诉人已经于2020年1月20日起诉，即使异议期有效，也没有超过异议期，有相应的证据可以证明。四、上诉人作为违约方反而要求守约方承担所谓扩大损失没有法律依据。被上诉人作为守约方在上诉人提出退租违约行为后，积极面对协商未果后在不到一个月的时间即2020年1月20日就及时诉诸法院维权，积极面对纠纷，当时立的是调解案号，是上诉人拒绝和解才立案判决。反观上诉人在自己单方决定不履行合同的违约前提下不积极处理纠纷，并在开庭前几日又以补发解除通知的方式拒绝履行合同，并要求被上诉人承担所谓的扩大损失。五、上诉人基于对法律的错误认识而以为自己发出通知即解除合同，不积极诉讼或反诉要求解除合同，而是被动等待，并在本案一审及二审中抗辩合同已经解除。因此导致合同迟迟不能解除应由上诉人承担法律后果。法院在没有任何一方行使合同解除权请求之诉的情况下，不能强行干预司法解除。六、本案是守约方提起的支付租金的金钱债务之诉，不是违约方提起的要求司法解除合同之诉。因此本案不适用《九民会议纪要》关于合同僵局的规定，上诉人应另案提起合同解除之诉。七、上诉人不能举证证明其闲置案涉房屋达半年或一年之久。至于上诉人是否闲置案涉房屋是上诉人自己的安排处分，不是案涉房屋不具备使用条件，因此上诉人在案涉合同有效并控制案涉房屋的时间内，就应该按照合同约定支付应付租金。八、上诉人的违约行为发生在疫情之前，被上诉人的维权诉讼时间也发生在疫情之前，故上诉人并不是在此不可抗力的困难时期向被上诉人主张权利。新冠疫情对本案来讲并不构成不可抗力，依据合同法第117条规定，不能构成上诉人法定解除合同的理由。本案案涉合同租赁期限为10年，尚有8年剩余租期，属于长期租赁合同，疫情的影响是短暂的，不至于导致合同目的不能实现，因此不能构成解除合同的法定理由。九、上诉人抗辩无力经营，属于其自身能够遇见的商业风险，不是解除合同的法定事由，不符合合同法司法解释二第二十六条的合同签订后客观情况发生变化的情形。如果上诉人认为符合也是另案提起合同解除之诉，在本案当中不构成合同已经解除的抗辩理由。十、一审法院审查事实清楚，判决结果正确。上诉人所依据和引用的都是针对享有解除权的守约方或者违约方要求解除合同，守约方坚决不同意的情况下合同陷入僵局时的裁判意见和法律规定。而本案上诉人不享有单方解除权，在一审时又没有提出反诉要求解除合同，而是抗辩合同已经解除，因此本案并不适用其依据的法律规定。据此在双方合同是否解除没有协商一致的情况下，案涉合同仍然合法有效，上诉人就应该支付合同约定的租金。一审法院判决结果正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。于志德向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日的房屋租金人民币200,000元整；2、判令被告给付原告逾期支付租金的违约金人民币54,600元(自2019年11月2日起暂计算到2020年1月31日止，按照合同第六条第4款约定计算)。原告于2020年5月19日庭审中明确，违约金的计算标准为日千分之三，自2019年11月2日起算，暂计算至2020年1月31日，要求计算至被告实际给付租金时止。一审法院认定事实：2017年11月15日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，原告将位于大连市甘井子区，二层20(0.5)、21、22号房屋总建筑面积约686.8平方米出租给乙方使用，合同约定：一、约定用途为经营汽车维修、保养等相关项目；二、租赁时间为2017年12月1日至2027年11月30日；三、年租金二十万元，租金支付方式为“上打租”(即先支付租金后占用房屋)，第一年租金应于合同签订当日一次性交清，第二年租金应当于2018年11月1日前一次性交清，第三年租金于2019年11月1日前一次性交清；四4、租赁期间发生的房屋管理费、物业费、水电(气)费、采暖费等经营和生活费用均由乙方承担；六3、租赁合同期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同约定的年租金20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，合同列明的下列行为有七项：……(6)未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，(7)未按本合同约定支付房租，逾期15日以上；4、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3‰支付甲方滞纳金；5、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年度租金20%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。合同签订后，被告已支付两年租金，未支付第三年租金。原、被告均提供双方自2019年11月1日至今的微信记录。微信记录显示：2019年11月1日，原告催促被告交房租，被告表示过两天回大连联系原告，原告同意。2019年11月6日上午，双方通过微信交谈约定下午两点在车行见面。2019年11月6日14时50分，被告在微信中称“于总，我这继续租也是闲置，我这着实压力太大了，我也不甘心，很认真的装修，光装修做牌匾费用就进去17万多，这两年这个点也亏了我不少钱!”2019年11月7日10时20分，被告在微信中称“于总，我现在就提前把房还与您!”2019年11月7日13时15分，被告在微信中向原告发送一条语音信息，称“那个于总，于大哥您安心做手术吧，我这两天儿联系联系看看有没有那个人来看那个房子租出去。”2019年12月8日，原告微信称“就是房租的事，你最好转租，找到下家后咱们再谈解除合同的相关事宜。”被告回复：“于总，我不转了，您找吧!”原告回复：“既然这样那我们看你哪天有时间我们见面谈吧。”被告表示后天到大连找原告。2019年12月10日14时15分，原告微信中称：“……你应该认识到你是违约方，在这年头月尽的时候我不好往外租。我所提的意见那你再考虑一下，在合同期内你总得让出时间来让我再找下家的租户吧，还有一个补充协议的事不知你看了没有？你好好想一想如果有诚意的话我们改日定时间再协商。”被告回复：“于总，你先说的法院见!”原告回复：“是你说不和我谈了我只能说法院见呗。”被告回复：“于总，不是这样的，你上来就让我交5个月房租，我不能理解!”2020年5月12日，被告向原告发送一份补发解除房屋租赁合同通知书，通知书中称：“关于我与您2017年11月15日签订的《房屋租赁合同》，经过履行一段时间，由于我的公司经营状况不好，资金压力很大，无法承受房租，所以合同不能继续履行，我们的公司经营也停止。为此，2019年11月6日开始，我便通过微信向您提出《房屋租赁合同》的请求，但您一直以其他理由推脱，拖延未处理此事，导致自2019年11月6日开始承租的房屋一直处于空置状态。鉴于您对此事的不积极处理，现特向您补发解除房屋租赁合同通知书，希望您收到本通知书后妥善配合处理租赁房屋之事，否则由于您的不积极处理导致扩大的一切损失均由您自行承担。”原告认可收到该通知书。原告于2020年5月13日回函称：“……二、你方在2019年11月6日通过微信提出解除合同的意愿……因此合同尚未解除，至今仍在履行中……五、现你方提出书面解除合同通知书，单方明确表示不再履行《房屋租赁合同》，我方对此明确表示不同意解除……”。案涉房屋现由被告占有。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点如下：一、案涉房屋租赁合同是否已经解除；二、被告逾期支付房租是否应按合同第六条第4款约定的标准支付违约金。关于合同是否解除。原、被告在微信中虽然提及过合同解除一事，但是从双方提供的微信记录可以看出双方就解除合同一事并未形成一致的意见。被告虽然在2020年5月12日向原告发出了解除合同的通知，但原告明确表示不同意解除合同，且原告在2020年的4月份就已诉至法院要求被告支付租金，也就是要求被告继续履行合同，即案涉情形并不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的“合同自通知到达对方时解除的情形”。因案涉合同并未解除，故被告应当按照合同的约定支付第三年度的租金200,000元。关于违约金。合同第六条第三项列举了租赁期内乙方可能出现的违约行为，在该条的约定当中，第(6)项和第(7)项分别约定了“未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用”和“未按本合同约定支付房租”，也就是说从合同的文本内容可以看出，“乙方交纳的各项费用”和房租是不同的两项费用。在合同第四条第四款约定了租赁期限内应由乙方承担的各项费用。故合同第六条第四款所说的应当由乙方负担的费用，应该指向的是合同第四条第四款约定的房屋管理费、物业费等费用，原告依据该条之规定要求被告按照3‰/日支付逾期支付租金的违约金，无法予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告刘玉鹏给付原告于志德2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金200,000元；二、驳回原告于志德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5120元(原告于志德已预交)，由原告于志德负担820元，被告刘玉鹏负担4300元，并于判决发生法律效力之日起十日内给付原告于志德。二审审理期间，刘玉鹏提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换。对于刘玉鹏提交的购电记录，拟证明2009年12月至今案涉房屋即无购电记录，表明2019年12月刘玉鹏已经搬离，不再使用案涉房屋。于志德对该证据的真实性并无异议，但认为与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认，该证据显示2019年11月26日后案涉房屋一直无购电记录。对于刘玉鹏提交的新闻网页截图，拟证明案外人北汽幻速汽车生产厂家自2018年7月开始停产，导致刘玉鹏无法在案涉租赁房屋内经营该品牌的4S店，逐步停业。于志德认为该证据与本案无关。因本案系房屋租赁合同纠纷，至于刘玉鹏租赁案涉房屋的用途不影响租赁合同的履行及解除，故该证据与本案无直接关联性，本院不予采信。对于刘玉鹏提交的其与于志德2019年11月7日和12月10日的电话录音，拟证明刘玉鹏已于2019年11月7日通知于志德解除案涉房屋租赁合同。于志德对该录音证据的真实性并无异议，但认为不能证明刘玉鹏要证明的内容。本院对该证据的真实性予以确认，该证据显示2019年11月、12月，双方当事人就案涉租赁合同的解除事宜进行协商，但最终未能达成一致意见。本院对一审已查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为案涉房屋租赁合同是否已经解除，应否解除，进而刘玉鹏应否向于志德支付2019年度的房屋租金。刘玉鹏主张案涉房屋租赁合同已经解除的理由是其在微信中多次告知于志德其不再承租案涉房屋，并于2020年5月12日补发解除房屋租赁合同通知书，以书面方式通知不再继续履行租赁合同，认为上述解除通知发生合同解除的法律效果。结合本案已查明的事实，双方当事人均认可刘玉鹏系基于其经营状况不佳、无法承受房租而提出解除合同，其亦认可按照合同约定承担违约责任，故刘玉鹏系案涉房屋租赁合同履行过程中的违约方。作为违约方，刘玉鹏并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权，本案情形亦不符合合同约定的解除权的行使条件，故刘玉鹏发送给于志德的微信及解除房屋租赁合同通知书均不能产生解除案涉房屋租赁合同的法律后果。但考虑本案承租人刘玉鹏已停止经营、于志德二审中亦认可租赁房屋一楼已全部清空，刘玉鹏自2019年11月起即多次表示不再继续履行租赁合同。鉴于房屋租赁合同不宜强制履行，案涉合同目的已无法实现，本案二审中，刘玉鹏明确表示若法院认定其发送的解除合同通知不能产生解除合同的法律效力，则其申请法院判令解除案涉房屋租赁合同，为尽快解决本案争议，减少诉累，本院综合考虑本案实际情况，依法判令双方签订的房屋租赁合同于二审判决作出之日（即2020年8月6日）解除。据此，刘玉鹏应向于志德支付自2019年12月1日起至2020年8月6日期间（共计250天）的房屋租金，数额为136,986元（200,000元÷365天×250天）。鉴于刘玉鹏认可在承租案涉房屋期间将房屋内的暖气设备拆除后未予恢复，故双方当事人尚未交接案涉房屋，对于合同解除后、案涉房屋交接前的占有使用费及违约责任等相关事宜，于志德可另行主张。一审判决在双方租赁合同已无法继续履行的情况下，判令刘玉鹏支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金欠妥，本院依法予以纠正。综上所述，刘玉鹏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3394号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3394号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，刘玉鹏给付于志德2019年12月1日至2020年8月6日期间的房屋租金136,986元；三、驳回于志德的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费5120元(于志德已预交)，由于志德负担2365元，刘玉鹏负担2755元；二审案件受理费4300元（刘玉鹏已预交），由于志德负担1355元，刘玉鹏负担2945元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年八月六日书记员 连亚妮