湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12557号上诉人（原审被告）：唐英，女，1975年4月21日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘津龙，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐静雨，湖北江浩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：徐峰，男，汉族，1975年7月11日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘津龙，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐静雨，湖北山河律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梅文浩，男，1971年8月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：李强，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何均华，女，1973年9月17日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：李强，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人唐英、徐峰因与被上诉人梅文浩、何均华所有权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐英、徐峰共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回梅文浩、何均华的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用及保全费用由梅文浩、何均华承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。一、一审法院认定事实不清。（一）唐英、徐峰与梅文浩、何均华双方所谓房屋集资建房指标的口头转让合同根本未成立。1.房屋买卖系要式法律行为，必须签订书面协议。根据合同法第十条、城市房地产管理法第四十一条、《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》，对于购买诉争房屋事宜不签订正式的书面合同，既不符合我国法律规定，亦不符合市场交易习惯，因此双方之间根本未成立有效协议。2.唐英、徐峰与梅文浩、何均华之间从未就诉争房屋集资建房指标转让事宜达成合意。3.梅文浩、何均华提供的证据不能佐证支持双方就诉争房屋事宜达成一致。证人王某、王敏慧的证言不能证明诉争房屋的买卖合同已经成立和已经被履行。4.梅文浩、何均华与王敏通过欺瞒等不正当手段占有唐英、徐峰诉争房屋，侵害了唐英、徐峰的合法权益。本案中关于诉争房屋的选房与江汉石油管理局签署《武汉市集资合作建房协议书》（2007年4月26日）均为王敏在未取得唐英授权的情况下冒名签署，可得知唐英、徐峰与梅文浩、何均华之间关于诉争房屋买卖并未达成一致。（二）、即便唐英、徐峰与梅文浩、何均华之间的房屋买卖口头协议成立，亦是无效协议。1.诉争房屋系江汉石油管理局所建集资房，诉争房屋的购买具有职工专属性，其行使受到严格限制。权利人要么自己行使，要么放弃，却不能用来转让。2.一审认定表明梅文浩、何均华不具备购买诉争房屋资格而借用唐英、徐峰的名义购买诉争房屋。本案借名购买经济适用房是行使了唐英享有的购房权利。梅文浩、何均华存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于合同法中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格而非房屋本身，应当认定为无效。3.根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号）第三条第九项、第十二项和《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第三十四条、第三十五条的规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。一审认为诉争房屋不属于《经济适用住房管理办法》中所称的经济适用房范围属于事实认定不清。4.一审认定双方合同合法有效，系认定错误。依合同法第52条规定，梅文浩、何均华与王敏恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，合同应属无效。5.《武汉市集资合作建房协议书》合同附件约定本协议范围内的住宅不得对外销售，且在诉争房屋的房产证上记载“集资建房，5年后方可上市”。双方诉争房屋的买卖协议违反了合同法第七十九条第一项按照当事人约定不得转让和第三项关于根据合同性质不得转让的规定，依法应认定合同无效。（三）一审认为诉争房屋所有权归梅文浩、何均华所有，属于事实认定错误。1.梅文浩、何均华对诉争房屋的占有、使用的权利并不等同于享有所有权。2.唐英、徐峰与梅文浩、何均华之间并未就诉争房屋达成转让协议，且在2014年江汉石油管理局发现了2007年4月26日应由唐英签订的《武汉市集资合作建房协议书》，实际是由王敏冒名签署的，并在办理诉争房屋产权证时，纠正了这项违法行为，并于2014年12月与唐英重新签订了《武汉市集资合作建房协议书》，并将诉争房屋产权登记在唐英名下，诉争房屋的所有权依法应归唐英、徐峰所有。二、一审法院适用法律错误。（一）梅文浩、何均华诉讼请求与人民法院认定案由不一致，在其不作出变更诉讼请求的情况下，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条一审应驳回其诉讼请求。一审中梅文浩、何均华诉讼请求始终均为确认诉争房屋归其所有，其诉讼请求属于确权纠纷，而一审法院对于本案的案由定性为房屋买卖合同纠纷，属于合同纠纷，对此一审应当依法驳回其诉讼请求。（二）一审法院以梅文浩、何均华向建设方支付全部集资款就认定合同成立，系适用法律错误。梅文浩、何均华伙同王敏绕开唐英，在未取得唐英授权的情况下，欺骗江汉石油管理局缴纳诉争房屋房款，又在未取得唐英的授权下取得钥匙通过不正当手段入住诉争房屋，违反了合同法第五十二条恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效的法定情形，合同应属无效。梅文浩、何均华共同辩称，第一，双方口头约定有效，根据合同法第36条是否签订书面合同不影响合同效力，本案是房屋指标转让，和房屋转让存在区别。第二，双方达成了口头协议，有多名唐英、徐峰亲友作证，梅文浩、何均华支付了全部指标款项和房屋款项，且装修使用至今。第三，购房指标的转让没有违反法律和行政法规效力性强制性规定，不影响合同效力。第四，本案房屋非用于解决城市困难家庭的房屋，实质是梅文浩、何均华出资建房。第五，本案起诉是确认所有权，来源于买卖合同的基础法律关系，不影响本案案由确定，最终案由以法院判决确定。人民法院定的是房屋买卖合同纠纷，梅文浩、何均华定的是确权纠纷，法院判决确定案由没有超出梅文浩、何均华的诉讼请求。且人民法院对合同的撤销生效的效力应一并审理，这个在最高院民商事会议纪要第三部分合同效力中有明确载明。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梅文浩、何均华共同向一审法院起诉请求：1．判令确认武汉市汉阳区鹦鹉大道××住宅小区××单元××室的房屋归梅文浩、何均华所有，唐英、徐峰协助梅文浩、何均华办理上述房屋变更登记手续；2．本案诉讼费由唐英、徐峰承担。一审法院认定事实：梅文浩、何均华系夫妻关系。唐英、徐峰系夫妻关系。2007年唐英所在单位中国石化集团江汉石油管理局进行集资建房，唐英具有购房指标。通过唐英的同事案外人王敏的介绍，唐英将购房指标转让给梅文浩、何均华。2007年6月22日，梅文浩、何均华向徐峰工商银行账户转款5,000元，系付指标转让费。2007年1月18日，唐英与中国石化集团江汉石油管理局签订《住房认购单》，认购D栋3单元D0705号住房，唐英的签名系其同事王敏代签。2007年4月26日，唐英（参加方）与中国石化集团江汉石油管理局（建设方）就德安居小区第D栋07层05号房签订《武汉市集资合作建房协议书》，约定唐英预定集资房，建筑面积90.23平方米。该房按建筑面积每平方米综合成本2,800元，总价255,351元。代收住宅共用部位、共用设施设备维修基金5,107元，代收房产证、土地证、登记税费15,000元。唐英应当按以下时间如期将房款和代收费用当面交付建设方，或汇入建设方指定的建设行汉阳支行银行：1、2007年1月18日前支付50%，计128,000元。2、2007年3月10日前支付40%，计100,000元，3、2008年6月30日前支付10%，计27,351元，4、2008年6月30日前支付代收费计20,107元。建设方须于2008年6月30日前，对经竣工验收合格，并符合本协议附件二所规定的建筑安装标准的该房屋交付给唐英使用。唐英签名系其同事王敏代签。该协议由梅文浩、何均华保管。梅文浩、何均华分别于2007年1月17日、2007年4月28日、2008年4月3日通过银行转账向中国石化集团江汉石油管理局支付了房款128,000元、100,000元、47,458元，合计275,458元。中国石化集团江汉石油管理局出具了三张收款单。该收款单由梅文浩、何均华保管。梅文浩、何均华又于2008年3月25日向徐峰中国工商银行账户转账5,000元指标转让费。2008年5月，梅文浩、何均华凭《武汉市集资合作建房协议书》、房款收据领取了该房屋钥匙，并装修入住该房屋至今。2014年12月8日，位于汉阳区鹦鹉大道××住宅小区××单元××室房屋进行了权属登记，房屋所有权证号为武房权证阳字第××号，土地使用权证号为阳国用（商2014）第10866号，房屋所有权人登记为唐英，房产证附记中记载“集资建房。5年后方可上市”。权属登记时，唐英补签了一份《武汉市集资合作建房协议书》，该协议书在武汉市住房保障和房屋管理存档。梅文浩、何均华要求唐英、徐峰配合办理房屋过户手续，但唐英、徐峰不予配合，故诉至法院。案经调解，双方当事人未达成一致协议。一审法院认为，本案争议的焦点问题如下：一、梅文浩、何均华与唐英、徐峰之间关于诉争房屋集资建房指标的转让合同是否成立。二、梅文浩、何均华与唐英、徐峰之间关于集资建房指标转让的合同是否有效。三、诉争房屋的所有权应归属于谁。关于焦点一，梅文浩、何均华与唐英、徐峰虽未签订关于集资建房指标转让的书面协议，但唐英、徐峰接受了梅文浩、何均华支付的指标转让费，梅文浩、何均华向建设方交付了全部集资款，并接收房屋居住使用至今。因此，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，梅文浩、何均华与唐英、徐峰之间关于诉争房屋购房指标的转让合同成立。关于焦点二，《经济适用住房管理办法》中所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本案中，双方诉争的房屋实际是中国石化集团江汉石油管理局为改善本单位职工住房条件而建的福利房，因此，本案争议房屋并不属于《经济适用住房管理办法》中所称的经济适用住房范围。唐英、徐峰依据《经济适用住房管理办法》的规定，认为双方之间关于集资建房指标转让合同即使成立也无效的理由不能成立，依法不予采信。且唐英与中国石化集团江汉石油管理局签订的《武汉市集资合作建房协议书》中并无禁止转让房屋的限制性条款；现唐英、徐峰已领取诉争房屋的所有权证及国有土地使用证，享有该房屋完全产权，已具备合法交易要件。因此，梅文浩、何均华与唐英、徐峰之间关于集资建房指标转让的合同，未违反法律的禁止性规定，合法有效。关于焦点三，鉴于双方之间借名购买集资建房指标的行为是有效的，梅文浩、何均华已支付10,000元集资房指标转让费和全部集资款，已实际履行集资合作建房协议约定的义务，该房屋产权现虽登记在唐英名下，但实际系梅文浩、何均华出资以唐英名义购买诉争房屋，梅文浩、何均华是实际权利人，诉争房屋应归梅文浩、何均华所有。现诉争房屋已符合交易条件，唐英、徐峰应协助梅文浩、何均华办理过户手续，将诉争房屋过户至梅文浩、何均华名下。唐英、徐峰主张梅文浩、何均华支付集资建房款系双方之间的债权债务关系，但未提供证据予以证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、位于武汉市汉阳区鹦鹉大道××住宅小区××单元××室房屋归梅文浩、何均华所有；二、唐英、徐峰于本判决生效之日起十日内协助梅文浩、何均华办理上述房屋过户登记手续，将该房屋过户至梅文浩、何均华名下。本案案件受理费减半收取为4,650元、保全费用5,000元（梅文浩、何均华均已预交），由唐英、徐峰负担，唐英、徐峰于本判决生效之日起十日内将所负担的款项直接支付给梅文浩、何均华。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：唐英、徐峰共同向本院提交如下证据，证据一，梅文浩、何均华在2008年3月约谈给第二笔钱的时候提供的空白转让购买合同书复印件，拟证明唐英、徐峰没有同意转让房屋指标。证据二，唐英、徐峰的离婚证，拟证明徐峰事前都不知道本案的事情，不同意房屋指标转让，后来因此徐峰和唐英感情产生问题而离婚。梅文浩、何均华质证认为证据一不符合证据要件形式，不属于新证据，复印件上面没有任何签字，对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可；对证据二真实性、合法性认可，对关联性不认可。本院认为，唐英、徐峰提交的证据一无任何一方签字，其证据来源本院亦无法确认，本院对此不予采信；对证据二的真实性本院予以认定，但该证据不能达到其证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，唐英称其因与案外人王敏关系很好，当时答应转让集资建房指标，但徐峰不同意。徐峰称其于2008年3月25日、26日左右才得知集资建房指标转让事宜，徐峰始终未同意转让。本院认为，梅文浩、何均华与唐英、徐峰虽未签订关于集资建房指标转让的书面协议，但唐英、徐峰接受了梅文浩、何均华支付的指标转让费，梅文浩、何均华向建设方交付了全部集资款，并接收房屋居住使用至今。徐峰虽主张其对集资建房指标转让开始不知情且始终未同意，但根据本案查明事实，指标转让费1万元分两次汇入徐峰银行账户，且在徐峰知情后，梅文浩、何均华领取了房屋钥匙，并装修入住房屋，而徐峰并无证据证明其向梅文浩、何均华主张权利，故徐峰的该项主张与日常生活经验不相符，一审法院认定梅文浩、何均华与唐英、徐峰之间关于诉争房屋购房指标的转让合同成立，是正确的。本案争议房屋属单位集资合作建房，而单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。一审法院认为诉争房屋不属于《经济适用住房管理办法》中所称的经济适用住房范围，认定并不准确。《经济适用住房管理办法》属部门规章，该办法并未禁止经济适用住房的转让，其中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，且无论以实际购买诉争房屋之日还是以诉争房屋办理权属登记之日起算，诉争房屋现均已符合交易条件，办理过户手续并无障碍。故一审法院认定梅文浩、何均华与唐英、徐峰之间关于集资建房指标转让的合同合法有效，是正确的。梅文浩、何均华已支付10,000元集资房指标转让费和全部集资款，已实际履行集资合作建房协议约定的义务，该房屋实际系梅文浩、何均华出资以唐英名义购买，一审法院认定梅文浩、何均华是实际权利人及唐英、徐峰应协助梅文浩、何均华办理过户手续，将诉争房屋过户至梅文浩、何均华名下，亦并无不当。综上所述，唐英、徐峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,300元，由唐英、徐峰负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇二〇年八月五日法官助理杜文书记员杜文