山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初3589号 原告：吕邦喜，男，1992年6月10日生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王剑峰，山东平正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋旭阳，山东平正大律师事务所律师。 被告：赵琦，女，1933年1月15日生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：许兴斌，山东宇鹏律师事务所律师。 原告吕邦喜与被告赵琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕邦喜及其委托诉讼代理人宋旭阳，被告赵琦的委托诉讼代理人许兴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕邦喜向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告购房定金14万元；3、判令被告赔偿原告损失23万元；4、判令被告赔偿原告律师费5000元。事实和理由：2017年3月7日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于济南市房屋，购房总价款为77万元，同时约定被告出现拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的情形的构成根本违约，原告有权书面通知被告解除该合同。另原告向被告支付了购房定金7万元。现被告拒绝配合办理贷款手续并拒绝将房屋出售给原告。为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向法院提起诉讼，望予准许！ 赵琦辩称，1、同意解除房屋买卖合同。2、原告违约，不予以返还定金7万元，原告应当按照合同约定承担违约责任，被告没有给原告造成损失，不同意赔偿原告损失23万元，原、被告于2017年3月7日签订房屋买卖合同，后原告又要求被告签订买房自行贷款协议，合同第四条明确约定，因乙方即原告未能办成购房贷款而导致合同无法正常履行，视为乙方违约，在被告催告多次后，原告至今没有办理银行贷款，原告存在违约情况。3、原、被告签订的房屋买卖合同违反合同签订时房屋所在地济南的房屋限购政策，即2016年10月2日济南市政府办公厅发布济政办发[2016]26号、济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知第一条的规定，房屋首付住房商业贷款最低首付比例不得低于30%的规定，而原、被告签订的房屋买卖合同约定房屋售价77万元，而原告贷款为70万元，原告为链家不动产员工，职业为房产中介经理，其工作性质决定其应该知道济南的房屋限购政策，其明显存在违法行为，应当为此承担责任。被告为1933年生人，现今为85岁高龄老人，其年龄及其身体情况决定其不可能了解济南房屋买卖政策，且被告的售房委托人张江名为香港常住居民，长期在香港居住，不了解济南本地的房地产政策。4、律师费根据合同约定按实际情况由法院酌情判定。 本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，案外人张江名作为被告赵琦（甲方、出卖人）的委托代理人与原告吕邦喜（乙方、买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定被告赵琦将其所有的位于济南市房屋出售给原告吕邦喜，总价款为77万元，原告吕邦喜应于2017年3月7日向被告赵琦支付定金7万元，剩余70万元办理商业贷款，出卖人与买受人双方应于贷款审批通过后三个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第八条“违约责任”约定：“……（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；……（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。”合同签订当日，原告吕邦喜支付购房定金7万元，案外人张江名代被告赵琦出具定金收条一张。 2017年3月8日，原告吕邦喜与中介人员张慧一同前往被告赵琦家中，由被告赵琦出具《房屋出售授权委托书》，载明被告赵琦授权张江名办理涉案房屋的出售事宜，代理权限为：签订出售上述房屋的买卖合同；收取上述房屋的售房款；代为签订定金协议；代为办理水、电、煤气、电话等过户更名手续。 根据涉案房屋的《房屋权属状况信息》显示，济南市房屋的所有权人为被告赵琦。 另查明，原告吕邦喜为本次诉讼支出律师代理费5000元。 庭审中，对于涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因，原告吕邦喜主张系被告赵琦擅自提高房屋交易价格、拒绝继续出售涉案房屋，故被告赵琦构成根本违约。为证明其主张，原告吕邦喜提交如下证据：1、中介人员张慧出具的情况说明，载明：“……3月17日晚，张江名打来电话，说别的中介给她说房子能买到90万，她问吕邦喜能否到这个价，不能她就不卖了，当晚沟通无果，客户要求正常走件，或者业主赔付双倍定金，业主不同意。3月23日，张江名带姐姐来店面谈，要求吕邦喜首付50万元，当天客户吕邦喜没同意，3.25日面谈，对方还是要求首付50万，最低加定金共50万首付，客户不同意，张江名和其姐坐在店门前大闹，并且多次讽刺辱骂吕邦喜，大概一周后，客户同意50万首付，张江名又不同意了，并且说自己母亲没签委托书，不知道卖房子，自己不卖了，并且威胁我和吕邦喜。4.15日，张江名同意赔付7万元违约金，退还7万定金，客户同意，4.18日，又打来电话，不赔定金，走法律程序，5.15去链家总部投诉，从3月17日开始，直至今日，多次谩骂讽刺威胁。”2、2017年3月21日原告妻子与张江名的通话录音，证明张江名表示涉案房屋不卖了。3、2017年4月9日原告妻子与张江名的通话录音，证明原告妻子与张江名协商支付30%的首付款，但张江名表示之前原告同意支付50万元的首付。对原告提交的上述证据，被告赵琦认为：1、对情况说明的真实性、合法性均有异议，张慧应当出庭作证，不确定该情况说明是否是张慧本人出具，且从情况说明的内容来看，一直是张江名在协商，而张江名没有这方面的权限，被告没有向原告发出提高房屋售价的任何意思表示。2、对2017年3月21日的通话录音，首先，原告妻子不是合同当事人，此录音无效。其次，被告赵琦并没有给予张江名解除合同的权限。最后，该录音时间为2017年3月21日，根据之后的录音显示，双方一直在就首付款进行协商。3、对2017年4月9日的通话录音，原告妻子不是合同当事人，此录音无效，且该录音可以说明双方依旧就房屋首付款在进行协商。被告赵琦主张系原告吕邦喜没有按照协议约定办理贷款手续，原告应当承担违约责任。为证明其主张，被告赵琦提交如下证据：1、买方自行贷款协议，证明原告没有按照协议约定自行贷款。2、2017年4月8日张江名与原告的通话录音，证明双方协商继续履行合同，原告一再违反双方约定，且事先口头约定的首付款也没有支付。3、2017年4月17日张江名与中介人员张慧的通话录音，证明直至4月17日双方还在协商合同履行事宜，双方口头约定首付款提高到50万元，但原告一直没有支付。对被告提交的上述证据，原告认为：1、对买方自行贷款协议真实性没有异议，在原告准备贷款资料期间，被告于3月17日单方要求将房屋价格调至90万元，否则不予出售，被告已构成违约。2、对两段通话录音的真实性无异议，从录音中仅能听出双方在协商履行的具体事宜，并未最终确定履行内容，且录音中张江名也向张慧称原告同意支付50万元首付款时其表示不能买卖。 庭审中，原告吕邦喜主张涉案房屋现价值约为15000元/平方米，原告酌情按房屋总价为100万元计算，故房屋差价损失为23万元，为此，原告提交58同城、链家二手房售房信息截屏为证。被告对该截屏的真实性、合法性、关联性均有异议，其认为既不能反映房屋价格，也不能证明给原告造成了损失。 以上事实，由存量房屋买卖合同、房屋出售授权委托书、定金收条、房屋权属状况信息及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告赵琦委托张江名与原告吕邦喜签订的《存量房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告吕邦喜要求解除本案所涉房屋买卖合同，被告赵琦亦表示同意，故对于原告吕邦喜的该项诉讼请求，本院予以支持。 对于本案所涉《存量房屋买卖合同》未能继续履行的原因，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十四第二款规定，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。根据被告赵琦出具的《房屋出售授权委托书》，案外人张江名的代理权限仅包含以下四项：签订出售房屋的买卖合同；收取房屋的售房款；代为签订定金协议；代为办理水、电、煤气、电话等过户更名手续。庭审时，原告吕邦喜陈述该《房屋出售授权委托书》系其与中介人员张慧一同前往被告赵琦家中取得的，故，原告吕邦喜对于张江名的代理权限应是明知的，张江名并没有解除房屋买卖合同的权限。原告吕邦喜主张被告赵琦擅自提高房屋交易价格、拒绝继续出售涉案房屋，构成根本违约，但其提交的证据仅能证明张江名曾于2017年3月21日表示过不再出售房屋，且在此之后原告及其妻子还曾与张江名就房屋首付款问题进行过协商，并无证据证明被告赵琦曾有过提高房屋售价及不再出售房屋的意思表示，故对原告吕邦喜的该项主张，证据不足，本院不予采信。从本案现有证据来看，在涉案房屋买卖合同签订之后，因合同中未约定房屋首付款，原、被告双方一直未能就房屋首付款协商一致，因而致使涉案房屋买卖合同未能继续履行。 对于原告吕邦喜主张的双倍返还定金14万元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因涉案房屋买卖合同中未约定首付款，原、被告双方也一直未能就房屋首付款协商一致，致使涉案房屋买卖合同未能继续履行，并非原、被告任何一方违约所致。故在涉案房屋买卖合同解除后，被告赵琦应向原告吕邦喜返还其已支付的购房定金7万元，对于原告吕邦喜主张的超出部分，本院不予支持。 对于原告吕邦喜主张的房屋差价损失23万元，本院认为，本案所涉房屋买卖合同解除并非原、被告任何一方违约所致，且原告亦未能提交充分有效证据证明其存在23万元的差价损失，故对原告吕邦喜的该项主张，依据不足，本院不予支持。 对于原告吕邦喜主张的律师费5000元，本院认为，涉案房屋买卖合同约定违约方承担守约方所花费的律师费，但本案所涉房屋买卖合同解除并非原、被告任何一方违约所致，故对原告吕邦喜的该项主张，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十四条第二款、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告吕邦喜与被告赵琦于2017年3月7日签订的关于济南市房屋的《存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。 二、被告赵琦于本判决生效之日起十日内返还原告吕邦喜购房定金7万元。 三、驳回原告吕邦喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5880元，由原告吕邦喜负担4500元，被告赵琦负担1380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  蒋德静 人民陪审员  丛薇薇 二〇一七年九月三十日 代理书记员  商玉莹