福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0702民初3040号 原告（反诉被告）：林有冬，男，1970年12月22日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：王新英，福建杰列律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲，福建杰列律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南平乐艺购物有限公司，住所地福建省南平市文化艺术中心大楼。 委托诉讼代理人：徐正，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。 法定代表人：刘宝平，总经理。 被告：陈招明，男，1965年10月14日出生，汉族，广东省深圳市福田区楼。 委托诉讼代理人：徐正，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。 原告（反诉被告）林有冬与被告（反诉原告）南平乐艺购物有限公司（以下简称乐艺公司）、陈招明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。2016年11月18日，乐艺公司向本院提起反诉，本院予以准许，并合并公开开庭进行了审理。林有冬的委托诉讼代理人王新英、刘玲，乐艺公司、陈招明共同的委托诉讼代理人徐正、林相琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林有冬向本院提出诉讼请求：1.乐艺公司立即返还林有冬租赁保证金325000元，并支付利息（自2016年4月18日起至租赁保证金实际付清之日止，按年利率6%的标准计算）；2.陈招明对第一项诉求承担连带保证责任。在本案审理过程中，林有冬增加一项诉讼请求为：乐艺公司向林有冬偿还占用费和逾期腾房违约金776049元及利息（自2016年8月22日至实际付清之日止，按年利率6%的标准计算）。事实和理由：2006年期间，乐艺公司从产权人处租赁了坐落于南平市延平区新华路11号南平文化艺术中心大楼一层的房屋，用于经营珠宝、服装等。乐艺公司承租后将店面的右侧面积约220平方米的商铺转租给了林有冬，并将左侧面积约为170平方米的商铺转租给林有冬的姐姐林淑花（已另案起诉）。在租赁期限届满前，林有冬与乐艺公司于2008年10月15日再次续签了租赁合同，其中约定林有冬需向乐艺公司缴纳保证金325000元。2008年10月20日，林有冬、林淑花与乐艺公司共同签订了《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书补充协议》，其中，乐艺公司确认收到林有冬保证金325000元。2013年11月18日，陈招明向林有冬出具了《承诺书》，承诺在上述房屋租赁期届满后三日内，乐艺公司应向林有冬返还租赁押金，若乐艺公司不返还的，由其承担连带还款责任（2016年1月8日前陈招明系乐艺公司的法定代表人）。2014年5月20日，因乐艺公司未按时向产权人缴纳租金，产权人向延平区法院提出解除合同、支付租金的诉讼，并将林有冬和林淑花列为第三人。此案在二审时，各方当事人达成了一致的调解意见，乐艺公司与产权人的租赁关系解除，二审法院作出的民事调解书已于2016年4月14日生效。林有冬认为，鉴于乐艺公司与产权人的租赁合同关系已经解除，且该解除事实有已经生效的法律文书确认，乐艺公司与林有冬的租赁关系当然解除。按照合同约定和陈招明的承诺，乐艺公司应当在合同终止后三天内返还林有冬租赁保证金，陈招明承担连带责任。在产权人南平投资集团有限公司(以下简称南投公司，原为南平市非生产性公有资产经营有限公司)与林有冬的案件中，林有冬替乐艺公司向南投公司垫付了占用费和逾期退房违约金776049元，该事实已由乐艺公司在反诉状中予以确认。鉴于南投公司已将对乐艺公司的上述判决中确定的债权776049元转让给林有冬享有，并于2016年8月22日通知乐艺公司。因此，乐艺公司应向林有冬偿还776049元，并支付乐艺公司因资金占用而产生的利息损失。为维护林有冬的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 乐艺公司辩称，一、乐艺公司与林有冬的租赁关系在2015年ll月30日前并未解除，林有冬仍应按约向乐艺公司支付租金。林有冬违约未支付租金，根据合同约定乐艺公司有权没收林有冬已交纳的保证金，因此林有冬诉请要求乐艺公司返还保证金没有依据。2008年7月，乐艺公司向南投公司、南平市百花文化艺术中心(以下简称百花艺术中心)承租南平文化艺术中心大楼第一层面积438.2平方米店面，租赁期限自2008年7月1日至2009年3月31日止，每月租金5万元。2008年l0月29日，乐艺公司与南投公司、百花艺术中心签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2009年4月1日起至2014年3月31日止。乐艺公司承租上述店面并开办购物中心商场后，对该商场进行了划分，乐艺公司将部分场地柜台出租给林有冬使用，由林有冬用乐艺公司统一办理的营业、税务手续在乐艺购物中心经营珠宝服装。2008年10月15日，乐艺公司与林有冬签订《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书》，合同约定，甲方(乐艺公司)将购物中心商场右侧场地约220平方米租赁给乙方(林有冬)；租赁期限自2008年12月15日至2014年3月l4日；租金每月54200元，租金支付方式为每月5日前交纳；乙方应按时交付租金，如交纳日期超过l0天以上，甲方可按乙方违约处理，收回租赁场地，并罚没已交纳的所有保证金和租金；乙方经营税额按税务规定核定的税额由甲方代收代缴。2014年3月，上述两份合同均到期后，南投公司与乐艺公司未另行签订租赁合同，双方形成不定期租赁关系。乐艺公司与林有冬也未再签订租赁合同，林有冬经乐艺公司同意继续承租案涉场地，并与乐艺公司也形成了不定期租赁关系。2014年5月份，因林有冬未能按时向乐艺公司交纳租金，乐艺公司与出租人南投公司协商解除了租赁关系，并同意退出到期场地。乐艺公司将上述情况告知林有冬后，林有冬明确表示不会退出租赁场地，并希望乐艺公司配合其继续占用案涉场地。因此，乐艺公司与林有冬并未达成解除不定期租赁合同的合意，双方的租赁关系未解除，林有冬继续占有案涉场地，仍需按约向乐艺公司支付租金。乐艺公司认为，首先，因林有冬未按时交纳租金，根据合同中“乙方(林有冬)应按时交付租金，如交纳日期超过10天以上，甲方(乐艺公司)可按乙方违约处理，收回租赁场地，并罚没已交纳的所有保证金和租金”的约定，乐艺公司有权没收林有冬己交纳的保证金；其次，林有冬依据(2016)闽07民终358号《民事调解书》，诉请要求乐艺公司支付776049元及利息，没有依据。乐艺公司与林有冬具有租赁关系，林有冬作为承租人应当向出租人乐艺公司支付租金。林有冬在乐艺公司与南投公司解除租赁关系后，仍继续向乐艺公司租赁案涉场地，导致乐艺公司需要向南投公司继续支付逾期腾房占用费，而林有冬至今未向乐艺公司支付该期间的租金。现林有冬代乐艺公司支付的逾期腾房占用费776049元仅是其应当向乐艺公司支付的部分租金，应当予以抵扣，林有冬现诉请乐艺公司支付776049元及利息，没有依据。综上，乐艺公司认为，林有冬诉请乐艺公司返还保证金并支付逾期腾房占用费及违约金的诉请，没有依据，请求法庭驳回林有冬的诉讼请求。 陈招明辩称，与乐艺公司的答辩意见一致，对陈招明向林有冬出具《承诺书》的事实没异议，因为林有冬对乐艺公司的诉请不成立，故陈招明的连带责任也不成立，请求驳回林有冬对陈招明的诉讼请求。 被告（反诉被告）乐艺公司向本院提出反诉请求：林有冬支付乐艺公司自2014年5月21日至2015年11月30日止的租金余额271817.7元，并赔偿乐艺公司自2015年11月30日起至上述租金清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。事实和理由：2008年7月，乐艺公司向南投公司、南平百花艺术中心承租南平市文化艺术中心大楼第一层面积438.2平方米店面，租赁期限自2008年7月1日至2009年3月31日止，每月租金5万元。2008年10月29日，乐艺公司与南投公司、南平百花艺术中心签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2009年4月1日起至2014年3月31日止。乐艺公司承租上述店面并开办购物中心商场后，由林有冬用乐艺公司统一办理的营业、税务手续在乐艺购物中心经营珠宝服装，双方于2008年10月15日签订《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书》，合同约定，甲方（乐艺公司）将购物中心商场右侧场地约220平方米租赁给乙方(林有冬)；租赁期限自2008年12月15日至2014年3月l4日；租金每月54200元，租金支付方式为每月5日前交纳；乙方应按时交付租金，如交纳日期超过l0天以上，甲方可按乙方违约处理，收回租赁场地，并罚没已交纳的所有保证金和租金；乙方经营税额按税务规定核定的税额由甲方代收代缴。租赁到期后，南投公司与乐艺公司未另行签订租赁合同，双方形成不定期租赁关系。乐艺公司与林有冬未再签订租赁合同，林有冬经乐艺公司同意继续承租案涉场地，并与乐艺公司形成不定期租赁关系。2014年5月，因林有冬未按时向乐艺公司缴纳租金，乐艺公司与出租人南投公司协商解除了租赁关系，并同意退出到期场地。乐艺公司将上述情况告知林有冬后，林有冬明确表示不会退出租赁场地，并希望乐艺公司配合其继续占用案涉场地。故乐艺公司与林有冬并未达成解除不定期租赁合同的合意，双方的租赁关系未解除，林有冬继续占用案涉场地，仍需按约向乐艺公司支付租金。2014年8月14日，投资公司向延平区法院起诉乐艺公司和林有冬等人，要求腾房并支付腾房占用费。该案一审判决后林有冬等人上诉，案件二审过程中，林有冬与南投公司达成调解协议，由南平市中级人民法院作出（2016）闽07民终358号《民事调解书》，载明：1.（2014）延民初字第3716号民事判决中确定的由乐艺公司承担的从2014年5月21日起至2015年12月31日止按每月35380元计算的房屋占用费685013元及自2014年5月21日起至2015年11月30日止逾期退房违约金198836元合计883849元，由林有冬承担776049元;2.（2014）延民初字第3716号《民事判决书》中确定的2号林有冬的腾房义务，确认于2015年11月30日履行完毕。乐艺公司认为，根据合同相对性原则，乐艺公司与林有冬的不定期租赁关系并不因乐艺公司与投资公司的合同解除而终止。自2014年5月21日起至2015年11月30日林有冬履行腾房义务止，乐艺公司与林有冬仍具有租赁合同关系，期间林有冬继续占用涉案场地仍是基于与乐艺公司的合同关系，因此林有冬应根据合同约定按每月54200元的标准向乐艺公司支付租金至2015年11月30日。经乐艺公司计算，自2014年5月21日起至2015年11月30日共计19个月10天，林有冬应向乐艺公司支付租金1047866.7元，扣除林有冬代乐艺公司支付给南投公司的逾期腾房占用费及违约金合计776049元，剩余租金271817.7元，林有冬至今未支付给乐艺公司。为维护乐艺公司的合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。 林有冬辩称，1.根据2014年生效的判决书查明的事实，产权人未同意将涉案房产转租给林有冬，乐艺公司与林有冬之间的租赁合同无效，无效合同的法律后果是相互返还财产，基于乐艺公司于2014年5月20日已将产权返还给产权人，乐艺公司应返还给林有冬房屋租赁押金。2.乐艺公司与产权人于2014年5月20日解除合同。乐艺公司将诉争场地转租给林有冬，是以乐艺公司与产权人的租赁关系存在为前提，乐艺公司与产权人的合同关系于2014年5月20日解除，乐艺公司与林有冬于2014年5月20日已解除租赁关系。3.2014年5月20日,乐艺公司已将产权返还给产权人，故2014年5月21日之后的权利应由产权人行使。4.退一步讲，即便反诉成立，乐艺公司的租金主张已超过诉讼时效，2014年5月21日至2015年11月18日的租金均超过诉讼时效。 陈招明对乐艺公司的反诉请求和事实理由没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年7月，乐艺公司从南投公司、南平百花艺术中心处承租位于南平市延平区南平文化艺术中心大楼第一层房屋（店面）（面积约为438.2㎡），租赁期限自2008年7月1日至2009年3月31日止。2008年10月29日，南投公司、南平百花艺术中心与乐艺公司续签《房屋租赁合同》，租赁期限五年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止。2012年12月20日，南投公司、南平市文广新局（原产权单位）与乐艺公司签订《房屋租赁补充协议》[合同号：66-01（1）]，协议约定乐艺公司将南平市延平区南平文化艺术中心大楼一层左侧店面（面积约22平方米），返还南平市文广新局，《房屋租赁合同》（2008-66-01）中约定的2013年11月21日起至2014年3月31日止租赁期限内的租金核减后为74439元。2013年12月18日，南投公司、南平市文广新局、乐艺公司对南平市延平区新华路11号南平文化艺术中心大楼一层进行店面测量，确认1号店（明牌珠宝店），面积为235.16平方米；2号店（现杉杉西服店），面积为177.16平方米；3号店（花店），面积为5.08平方米；4号店（烟店），面积为30.77平方米，拟改作电梯位使用面积为24.92平方米。2013年12月20日，南投公司与乐艺公司双方签订《房屋租赁合同》，南投公司将南平市新华路11号一层1号店面，面积约235.16平方米承租给乐艺公司，租赁期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止。原租赁合同剩下2、3、4号店面由乐艺公司继续承租至2014年3月31日，乐艺公司按照每月35380元的标准向南投公司交纳2、3、4号店面租金。 2008年10月15日，林有冬（合同乙方）与乐艺公司（合同甲方）签订《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书》，合同约定主要内容为：1.甲方将乐艺公司所属购物中心商场右侧场地约220平方米租赁给乙方，乙方租赁场地经营项目为珠宝服装；2.租赁期限为五年三个月，自2008年12月15日至2014年3月14日，租金每月54200元，每月缴纳一次，交纳期限为当月5日前交纳；3.双方合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同保证金，合同保证金按场地六个月租金交纳，即325000元。如乙方违反本合同条款及规定，甲方可扣除部分或全部保证金，作为乙方违约罚金。若乙方完全履行本合同并无违约，甲方应在合同终止后三天内退还乙方全额保证金，乙方应按时交纳租金，如交纳日期超过10天以上，甲方可按乙方违约处理，收回租赁场地，并罚没已交纳的所有保证金和租金。合同签订后，林有冬向乐艺公司缴交保证金325000元。2008年10月20日，乐艺公司（协议甲方）与林有冬、林淑花（协议乙方）签订《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书补充协议》，协议主要内容为：甲乙双方于2008年10月15日签订《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书》，甲方向乙方分别收取合同保证金325000元和25万元，合计575000元，并向乙方借款50万元，借款期限为一年期。为了保证乙方以上保证金及借款的及时收回，甲方双方达成以下协议：1.甲方向乙方借款应按期归还，如有违约，乙方可从应交的甲方场地租金中逐月扣除；2.甲方应保证购物中心商场的稳定经营，不得拖欠文化艺术中心的场地租金，如甲方经营产生以上情况，乙方可随时从乙方应交甲方场地租金中扣除合同保证金和借款，直至保证金和借款扣清为止。合同签订后，乐艺公司向林有冬交付租赁场地，林有冬向乐艺公司支付租赁保证金325000元，并在租赁场地上经营杉杉服饰店，即前述2号店面。2013年11月18日，陈招明向林有冬出具《承诺书》一份，《承诺书》载明：林有冬向乐艺公司承租一间店面（具体名称：乐艺购物中心商场右侧），并交纳相应押金。乐艺公司承诺在租赁期限届满后三日内，向林有冬返还押金。如乐艺公司未按时返还的，陈招明自愿承担连带还款责任。林有冬按合同约定向乐艺公司支付租金至2014年5月20日。 2014年5月20日，南投公司向南平乐艺公司法定代表人陈招明发出《终止合同通知书》，通知书载明：陈招明：你承租的南平市新华路11号文化艺术中心大楼一层2-4号店面（约213m2），合同已于2014年3月31日租期届满。现根据《南平市国资委关于同意南平市文化广电新闻出版局将市文化中心大楼一层店面使用权收回自用的批复》（南国资[2014]65号）的要求，收回上述承租店面。即日起我方终止2008年10月29日与你方签订的《房屋租赁合同》（合同号2008-66-01），并请你方将上述店面移交南平市文化广电新闻出版局协商解决。陈招明同日签收了上述终止合同通知书，并于2014年7月1日回函南平市文广新局，内容为：本公司和贵局签订的场地租赁合同于2014年4月已到期，对于退出到期场地本公司没有异议。乐艺公司向南投公司结清了2014年5月20日之前的租金。 因乐艺公司与次承租人未能退出场地，2014年8月14日，南投公司向本院提出诉讼请求：1.确认南平百花艺术中心与乐艺公司于2008年10月29日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月20日解除；2.乐艺公司和林淑花、林有冬腾空并共同退出2号店面，乐艺公司和陈峰、郑美英、张廷凤腾空并共同退出3号和4号店面；3.乐艺公司向南投公司支付房屋占用费70760元（2014年5月20日至7月19日）及之后的占用费（以每月35380元为标准，计算至租赁房屋归还之日止），并向南投公司支付违约金（以35380元为基数，按日百分之一计算，从2014年5月21日起至房屋归还之日止）；4.乐艺公司向南投公司支付因本次诉讼而支出的律师代理费6000元。林有冬、林淑花均作为第三人的身份参加诉讼。本院于2015年8月20日作出（2014）延民初字第3716号民事判决，判决：1.南投公司与乐艺公司签订的《房屋租赁合同》（合同号：2008-66-01）于2014年5月20日解除；2.乐艺公司、林有冬于本判决生效之日起十日内将位于南平市新华路11号1层2号店面（面积为177.16平方米）自行腾空，并返还给南投公司；乐艺公司、陈峰、郑美英于本判决生效之日起十日内将位于南平市新华路11号1层3号店面（面积为5.08平方米）自行腾空，并返还给南投公司；乐艺公司、张廷凤于本判决生效之日起十日内将位于南平市新华路11号1层4号店面（面积为30.77平方米）自行腾空，并返还给南投公司；3.乐艺公司于本判决生效之日起十日内按每月35380元的标准支付南投公司自2014年5月21日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费，并支付南投公司违约金（以35380元为基数，按日百分之一计算自2014年5月21日起至房屋归还之日止）；4.乐艺公司于本判决生效之日起十日内赔偿南投公司因本次诉讼产生的律师代理费6000元。乐艺公司、林有冬、陈峰、郑美英、张廷凤均不服前述判决，向南平市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）闽07民终358号民事调解，确认乐艺公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，裁定乐艺公司按撤诉处理，其余各方当事人，自愿达成调解协议，调解协议中涉及乐艺公司与林有冬的内容为：1.（2014）延民初字第3716号民事判决书中确定的由乐艺公司承担的从2014年5月21日起至2015年12月31日止按每月35380元计算的房屋占用费685013元及2014年5月21日起至2015年11月30日止逾期退房违约金198836元合计883849元由林有冬、陈峰、郑美英、张廷凤承担，其中林有冬承担776049元，陈峰、郑美英、张廷凤共同承担107800元；2.支付时间：林有冬承担的776049元部分，已向南投公司支付602488元，余款173561元于本协议签订后七日内向南投公司支付。陈峰、郑美英、张廷凤承担的107800元部分已于本调解协议签订前向南投公司支付完毕；3.南投公司应于本协议生效后10个工作日内通知乐艺公司，并应在通知后将通知材料复印给林有冬、陈峰、郑美英、张廷凤。其对乐艺公司的本案租赁合同债权已转让给林有冬、陈峰、郑美英、张廷凤，其中林有冬享有776049元，陈峰、郑美英、张廷凤共同享有107800元；4.（2014）延民初字第3716号《民事判决书》中确定的2、3、4号店面林有冬、陈峰、郑美英、张廷凤的腾房义务，各方确认于2015年11月30日履行完毕……6.南投公司分别就1-4号店面与上诉人即原审第三人签订租赁协议。该调解书于2016年4月14日发生法律效力。2016年1月1日，林有冬与南投公司就南平市新华路11号1层2号店面签订房屋租赁合同。2016年11月30日，南投公司全额收取林有冬依据前述调解书应支付的余款173561元。2016年8月22日，南投公司在报纸上刊登《债权转让通知》，通知主要内容为：“乐艺公司：……因林有冬、陈峰、郑美英、张廷凤已代为履行该债权，现我公司将（2014）延民初字第3716号民事判决书中确定的由贵公司承担的从2014年5月21日起至2015年12月31日止按每月35380元计算的房屋占用费685013元及2014年5月21日起至2015年11月30日止逾期腾房违约金198836元合计883849元债权转让给林有冬、陈峰、郑美英、张廷凤。其中转让给林有冬776049元，转让给陈峰、郑美英、张廷凤107800元。请贵公司自接到该债权转让通知书后向林有冬、陈峰、郑美英、张廷凤履行全部义务。” 林有冬与乐艺公司、陈招明之间就保证金退还等问题发生争议，林有冬于2016年9月1日诉至本院。乐艺公司认为林有冬拖欠其租金，于2016年11月18日向本院提起反诉。 本院认为，本案是承租人与次承租人之间的房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《审理房屋租赁合同纠纷案件的解释》）第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案乐艺公司将南平市新华路11号1层2号店面转租给林有冬的行为未经产权人南投公司同意，南投公司未在六个月内提出异议，该转租行为有效。林有冬与乐艺公司签订的《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书》及林有冬、林淑花与乐艺公司签订的《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书补充协议》系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。承租人的租赁权来源于出租人，在出租人与承租人合同解除或者终止后，承租人即丧失租赁权，承租人与次承租人之间的房屋租赁合同关系也随之解除或者终止。故乐艺公司与南投公司的房屋租赁合同关系于2014年5月20日解除时，乐艺公司与林有冬的房屋租赁关系于该日解除。 乐艺公司是否应退还林有冬租赁保证金325000元。乐艺公司与林有冬的房屋租赁关系因乐艺公司与南投公司之间的房屋租赁关系解除而解除，在合同履行过程中，林有冬按期向乐艺公司支付了合同期间的租金，不存在违约行为。故林有冬要求退还租赁保证金325000元，符合合同约定，予以支持。乐艺公司未能退还林有冬保证金，造成林有冬资金占用的利息损失，其主张按年利率6%的标准计算利息，予以支持，林有冬未举证证明其在起诉前向乐艺公司主张退还保证金，故确定乐艺公司自起诉之日（即2016年9月1日）起至保证金实际退还之日止按年利率6%的标准支付林有冬资金占用期间的利息损失。陈招明承诺对保证金退还负连带清偿责任，故林有冬主张陈招明对退还保证金及利息承担连带清偿责任，于法有据，予以支持。陈招明承担退还保证金及利息责任后，有权向乐艺公司追偿。 乐艺公司是否应偿还林有冬占用费和逾期退房违约金776049元。《审理房屋租赁合同纠纷案件的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予以支持。根据该法律规定，林有冬作为次承租人，负有腾房义务及支付逾期腾房占用费的义务，同时，林有冬在2014年5月21日至2015年12月31日系直接使用租赁场地的主体，是实际受益人，林有冬应当承担该期间的逾期腾房占用费及由此产生的违约金。故对林有冬要求乐艺公司偿还其占用费和逾期退房违约金776049元的诉请，不予支持。 林有冬是否应支付乐艺公司2014年5月21日至2015年11月30日的租金。林有冬与乐艺公司的房屋租赁关系于2014年5月20日解除，乐艺公司自2014年5月21日起与林有冬不存在房屋租赁合同关系，乐艺公司要求林有冬支付其2014年5月21日至2015年11月30日期间的租金，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、南平乐艺购物有限公司于本判决生效之日起十日内退还林有冬租赁保证金325000元，并支付林有冬利息损失（自2016年9月1日至租赁保证金325000元退还之日止，按年利率6%的标准计算）； 二、陈招明对本判决第一项债务承担连带清偿责任，陈招明承担还款责任后，有权向南平乐艺购物有限公司追偿。 三、驳回林有冬的其他诉讼请求； 四、驳回南平乐艺购物有限公司的反诉请求 如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8986元，由林有冬负担5780元，由南平乐艺购物有限公司负担3136元；反诉案件受理费2689元，由南平乐艺购物有限公司负担。南平乐艺购物有限公司负担的案件受理费部分由陈招明承担连带担保责任，陈招明负担后，有权向南平乐艺购物有限公司追偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  詹婉秋 二〇一七年九月二十九日 书记员  蒋文倩 本案依据的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。