文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2482号上诉人（一审原告）：黑龙江建业物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河鼓街68号。法定代表人:陈凤雁，总经理。委托诉讼代理人:刘世璞，男，该单位员工。委托诉讼代理人:张清武，男，该单位员工。被上诉人（一审被告）：王赫，男，1983年12月15日出生，汉族，黑龙江建工集团工程师，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：刘慧(系王赫妻子)，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李英华，道外区天星法律服务所法律工作者。上诉人黑龙江建业物业管理有限公司（以下简称建业物业公司）因与被上诉人王赫物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初6406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建业物业公司的委托诉讼代理人刘世璞、张清武，被上诉人王赫的委托诉讼代理人刘慧、李英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建业物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判王赫给付物业费10,077元、电梯运营费1872元，共计11,949元，并支付违约滞纳金每日3%。事实与理由：一审判决认定事实与实际不符。一审判决采信证据错误。建业物业公司提供的欠费表格是王赫欠费的证据，一审判决没有采信该证据是错误的。一审中王赫所提供的证据（2018）5号、（2017）128号、（2017）17号三个文件都是物业对案涉小区电梯需要年检的通知或信函，并不能证明电梯没有运行。一审中，王赫提供的证人证言均是与本案有利害关系的证人所做，一审不应采信。一审判决对建业物业公司未举示证据证明应按建筑面积每平米0.8元收费标准具有合理性的认定存在前后矛盾。一审判决认定按照使用面积计算物业费是错误的。2013年11月4日颁发的哈价联发[2013]39号文件规定：物业服务费元/月、平方米（建筑面积）为计算单位。按此规定，2013年后应按建筑面积收取物业费。且一审判决把2009年至2013年的欠费抹去是错误的。一审判决以建业物业公司在麒麟华府小区有八部电梯不符合检测标准且自进户开始一直未进行年检，电梯具有安全隐患为由，不支持建业物业公司对王赫的电梯费诉请，不符合事实也无法律依据。电梯不进行年检的原因是电梯公司不向建业物业公司提供相关资料。且该八部电梯一直在提供服务，并没有发生安全事故。建业物业公司与王赫于2006年12月25日签订的物业管理服务协议第三条第2项设备运行：水电、电梯、消防设备、设备安全，运行良好，能够及时排除故障。以上规定建业物业公司一直在执行，且电梯运行是有成本的。依据最高人民法院关于物业服务纠纷案件解释第六条，一审判决应支持建业物业公司的诉讼请求。因双方签订的物业服务协议合法有效，建业物业公司依据该协议要求王赫支付滞纳金符合规定。王赫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求予以维持，建业物业公司所诉与事实不符，王赫并不欠建业物业公司的物业费及电梯费，王赫在2006年入住后，建业物业公司向王赫收取的各项费用都高于哈价联发[2013]39号物业收费标准，建业物业公司在与王赫签订合同后，只收取费用，并没有提供任何服务，因此即便收取物业费也只能按照基础收费每平米0.35元。而且在2017年、2018年建业物业公司就已经对该小区弃管，因此没有任何理由向王赫收取这两年的物业费及电梯费。一审中王赫提供的十一份证据足以证明建业物业公司在物业服务中存在瑕疵，两部电梯停运，且建业物业公司有弃管的行为，在一审中王赫提供的证据二2018年2月1日的新闻报道中足以证明建业物业公司没有履行物业服务合同，被列入失信物业行列，同时证明建业物业公司对小区弃管的事实，因此一审按照过错承担判决王赫交付70%的物业费，尊重客观事实。建业物业公司向一审法院起诉请求：要求王赫立即给付物业管理费及电梯费拖欠款项11,947元及违约金5744.30元。一审法院认定事实如下：王赫系坐落于哈尔滨市××街××华府小区××室房屋的业主，该房屋建筑面积136平方米，使用面积92.36平方米。2006年12月25日建业物业公司与王赫签订物业管理服务协议，约定建业物业公司为王赫提供物业管理服务，物业服务费和电梯费未进行具体约定；王赫未能按期缴纳费用的，建业物业公司可以每日加收应当交纳费用日3‰滞纳金。双方履行合同过程中，建业物业公司按照使用面积92.36平方米为基数，0.8元/月/㎡的标准收取物业费，按照624元/年的标准收取电梯费，建业物业公司的资质等级为三级，有效期至2011年11月3日。王赫按照上述标准支付了2006入住至2009年12月30日的物业费以及2006年入住至2015年12月30日的电梯费，但没有给付建业物业公司2009年12月31日至2018年12月31日期间的物业费及2015年12月31日至2018年12月31日的电梯费。建业物业公司为麒麟华府小区提供的物业服务不符合合同约定，另有八部电梯不符合检验标准，后该小区业主委员会将建业物业公司解聘后重新选定物业公司。2018年12月31日建业物业公司退出麒麟华府小区。一审法院认为，王赫与建业物业公司之间订立的物业管理服务合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。虽然双方书面合同之中对于物业费及电梯费没有具体约定，但在建业物业公司提供物业服务后，王赫亦按照房屋使用面积92.36平方米为基数，0.8元/月/平方米的标准交纳物业费，按照624元/年的标准交纳电梯费，且双方一直没有解除或者变更合同，故双方的合同关系成立并有效，王赫应当按照合同支付相应的物业服务费及电梯费。建业物业公司要求王赫支付2009年12月31日至2018年12月31日期间的物业服务费共10,078元（3547元+6530元）的诉讼请求，因王赫曾按照使用面积0.8元/平方米交纳物业费，应视为王赫同意按该标准交纳，建业物业公司主张的2013年以后的物业费按建筑面积0.8元/平方米收取，因建业物业公司未举示证据证明该标准具有合理性，其三级资质等级有效期至2011年11月3日，且王赫未同意按该标准交纳物业费，故仍应按使用面积0.8元/平方米计算物业服务费。经计算2009年12月31日至2018年12月31日的物业费应为7979.904元（92.36平方米×0.8元/月/平方米×12个月×9年），鉴于建业物业公司为王赫提供的物业服务存在不符合物业合同约定的情况，建业物业公司应向王赫按70%收取物业服务费，故一审法院支持王赫向建业物业公司给付拖欠物业费5585.93元（7979.904元×70%）。关于建业物业公司要求王赫给付电梯费6530元的诉讼请求，因建业物业公司在麒麟华府小区有八部电梯不符合检测标准，且自进户开始一直未进行年检，建业物业公司为业主提供的电梯具有安全隐患，建业物业公司不应向王赫收取电梯费，故对建业物业公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。关于建业物业公司要求王赫支付违约金5744.30元的诉讼请求，无依据，一审法院不予支持。关于王赫主张建业物业公司多收取其物业费、电梯费应予返还的主张，因王赫与建业物业之间的合同系其自愿签订并履行，且王赫未在一审中提起反诉，故该主张不成立，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、待判决发生法律效力后王赫立即给付建业物业公司2009年12月31日至2018年12月31日期间的物业服务费5585.93元；二、驳回建业物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242元（建业物业公司已预交），由王赫负担50元，建业物业公司负担192元。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩主张及在案证据，本案争议焦点为一、一审认定王赫应向建业物业公司给付的物业费数额认定是否正确；二、建业物业公司要求王赫向其支付电梯费的诉请应否得到支持。关于一审认定王赫应向建业物业公司给付的物业费数额认定是否正确问题。因建业物业公司与王赫于2006年12月25日签订的物业管理服务协议并未对物业服务费的收取标准与具体数额作出约定，且建业物业公司按照使用面积92.36平方米为基数，0.8元/月/平方面的标准收取了王赫2006年入住至2009年12月30日的物业费，故应视为建业物业公司与王赫对该物业费收费标准予以认可。故，案涉物业服务合同应按约履行。建业物业公司虽主张2013年后应按建筑面积0.8元/平方米收取物业费，根据[2013]39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第二条规定“本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定，……向业主收取费用的行为适用本办法”。本案建业物业公司未举示证据证明与王赫就物业费收费标准变更作出约定，双方应按照物业管理服务协议履行。故建业物业公司的该项诉请事实依据不足，本院不予支持。王赫在一审中所举示证据能够证实建业物业公司在案涉小区提供的服务存在瑕疵，故一审法院综合双方履行合同的实际情况对物业服务费予以酌减并无不当，本院予以维持。一审判决虽存在笔误情形：第7页第4行的“建筑面积”应为“使用面积”；第10行的“2013年”应为“2009年”，但不影响判决结果，本院予以纠正。关于建业物业公司要求王赫向其支付电梯费的诉请应否得到支持问题。电梯属于特种设备，必须执行国家强制年检制度。小区内的电梯，其监管单位为小区的物业管理公司，物业公司对电梯的按时年检具有法定义务。建业物业公司向王赫主张电梯费的前提是其向小区业主提供符合国家安全标准的电梯服务。根据本案无争议的事实，建业物业公司所服务的案涉小区有8部电梯自进户起一直未进行年检。故建业物业公司要求王赫向其支付电梯费的诉请于法无据，本院不予支持。关于建业物业公司主张一审采信王赫提供证人出庭作证有利害关系问题。经审查，一审王赫提供的证人与王赫非亲属关系，是该小区的居民，能够证明小区的物业服务情况，故一审法院予以采信符合法律规定，建业物业公司提出此主张证据不足，本院不予支持。另，关于建业物业公司主张滞纳金的诉请。因建业物业公司未提供证据证明其就物业费用的交纳对王赫进行了催告，故其要求滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，建业物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242元，由黑龙江建业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 付玉林审判员 齐 跃（）二〇二〇年八月三日法官助理杨航书记员赵春莹