湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3347号上诉人（原审被告）：詹爱英，女，1946年2月10日出生，汉族，住武汉市。委托诉讼代理人：田中林，湖北楚融律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张晖，男，1972年4月7日出生，汉族，住武汉市。委托诉讼代理人：田中林，湖北楚融律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张钧，男，1976年9月3日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：田中林，湖北楚融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉葛化集团有限公司，住所地武汉市洪山区葛化正街。法定代表人：谢晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春雷，该公司员工。委托诉讼代理人：陈桂华，湖北天下律师事务所律师。原审第三人：陈宗辉，男，1970年3月16日出生，汉族，住武汉市东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：雷朝霞，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人詹爱英、张晖、张钧因与被上诉人武汉葛化集团有限公司、原审第三人陈宗辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。詹爱英、张晖、张钧上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的二审诉讼费用。事实及理由：1、上诉人和被上诉人之间并不存在房屋买卖合同关系，双方未就房屋回购达成合意。2、上诉人仅收到了被上诉人支付的房屋使用费而非房屋回购款，双方并无房屋回购的合意。3、案涉房屋系上诉人婚后购买，属于夫妻共同财产，房屋买卖为重大处分行为，应当经夫妻双方同意才具备法律效力。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。武汉葛化集团有限公司、陈宗辉均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。武汉葛化集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令詹爱英、张晖、张钧协助武汉葛化集团有限公司办理《房屋所有权证》注销登记手续；2、本案的诉讼费用由詹爱英、张晖、张钧承担。一审法院经审理查明：1983年，张少庭与詹爱英搬入左岭镇葛化宿舍54栋1单元6楼11号房（以下简称涉案房屋）居住。1995年5月10日，武汉葛化工业集团公司（售房单位，甲方）与张少庭（购房人，乙方）签订了《协议书》，协议约定：“一、甲方出售给乙方的房屋，座落于左岭镇葛化宿舍54栋1单元（门）6楼11号房，房屋结构为砖混，房型为2室1厅，建筑面积67.78平方米。二、房屋经评定建筑面积每平方米成本价520元，标准价220元，浮率为-15%，折旧率为22%，层次调节率-5%，每平方米规定房价为138.57元，全部规定房价9392元。享受优惠政策后，每平方米101.1元，实付房价6852元。乙方享受的优惠政策有：1、付款优惠20%；2、工龄优惠4%；3、购现住房优惠5%。三、……。四、乙方购房后，拥有部分产权，可以继承。乙方付清购房款并住满五年后，可以出售或出租，在同等条件下甲方有优先购买权或承租权。原产权单位只有处置时的受益权，出售后的增值部分在扣除有关税费后，购房人得六成，原出售单位得四成。乙方购房后未住满五年，不需要该房时，甲方按原价收回……”1995年8月30日，张少庭取得涉案房屋的《房屋所有权证》（洪房改字第××号）和《国有土地使用权证》（武房地籍洪改地字第××号）。房产证载明：“所有权人为张少庭，所有权性质为私产，房屋座落于左岭镇葛化宿舍54栋1-6-11号，建筑面积67.78平方米，标准价房，单位产权40%，个人产权60%”。土地使用权证载明：“本证所列土地经审查准予张少庭使用，用地坐落左岭镇葛化宿舍，用途为住宅，使用范围应摊面积11.76平方米”。1999年7月29日，武汉葛化集团有限公司向张少庭退还10910元房款。1999年9月4日，张少庭与詹爱英搬离涉案房屋。涉案房屋的房产证与土地证一直在武汉葛化集团有限公司处保存。另，武汉市不动产权登记信息查询单显示：涉案房屋的权利人为张少庭，房屋所有权证：洪改0158-11。一审法院另查明，张少庭与詹爱英于1971年4月27日登记结婚。张晖、张钧系张少庭与詹爱英之子。张少庭、詹爱英、张晖均系武汉葛化集团有限公司单位的职工。2013年1月14日，张少庭的户口办理死亡注销登记，其法定继承人为詹爱英、张晖、张钧。1995年3月1日，武汉市经济体制改革委员会同意“武汉葛化工业集团公司”改制为“武汉葛化集团有限公司”。一审法院认为，关于办理涉案房屋房产证的注销手续。本案中，詹爱英、张晖、张钧辩称其搬离涉案房屋时并未与武汉葛化集团有限公司达成退房的协议，退房只是出让房屋的使用权，收取的是使用费。按照詹爱英、张晖、张钧的说法，武汉葛化集团有限公司与张少庭、詹爱英之间达成的协议是使用权出让协议，而在双方未就使用期限及费用标准进行约定，且詹爱英在甚至不知道张少庭是否领取及领取了多少使用费的情况下，詹爱英、张晖、张钧就出让了涉案房屋的使用权，且20年间（1999年至2019年）对房屋的增值不管不顾，20年间亦从未向武汉葛化集团有限公司提出任何增加房屋使用费的请求，这显然不符合常理。当时的真实情况应是张少庭与詹爱英同意退房，领取了退房款，并办理了退房手续，搬离了涉案房屋，但未办理涉案房屋产权变更登记手续。因此，对詹爱英、张晖、张钧的此抗辩意见，不予支持。詹爱英、张晖、张钧还辩称该房产系夫妻共同财产，詹爱英未同意退房，退房行为无效。首先，詹爱英也是武汉葛化集团有限公司的职工，对退房事宜不知情不符合常理。其次，张少庭与詹爱英共同在涉案房屋内生活，且共同搬离涉案房屋，搬离后，詹爱英在长达20年的时间内从未向武汉葛化集团有限公司主张过涉案房屋共有人的权利，可见詹爱英对退还房屋的事情知晓并认可。因此对詹爱英、张晖、张钧的此辩论意见，不予认可。詹爱英、张晖、张钧还辩称本案根据《协议书》的约定应当向仲裁委员会申请仲裁。武汉葛化集团有限公司与张少庭签订的《协议书》已履行完毕，而1999年武汉葛化集团有限公司向詹爱英、张少庭退还了房款，张少庭与詹爱英亦搬离涉案房屋，此系武汉葛化集团有限公司与詹爱英、张少庭之间达成了新的退房协议，不应再适用《协议书》中的约定。故对詹爱英、张晖、张钧的此抗辩意见，不予支持。詹爱英、张晖、张钧还辩称涉案房屋并未被拆除，故不应办理注销登记手续。本案中，涉案房屋虽未拆除，但该房屋已被纳入征收范围，根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，房管局暂停办理征收范围内房屋的变更登记等相关手续。故对詹爱英的此抗辩意见，亦不予认可。综上，武汉葛化集团有限公司与张少庭已按照签订的《协议书》履行了各自的义务，即武汉葛化集团有限公司依约向张少庭交付了房屋，办理了房产证及土地证，张少庭履行了支付房款的义务，《协议书》已履行完毕。后于1999年，武汉葛化集团有限公司向张少庭退还了房款10910元，且相比其支付的房款6852元，多退了4058元（10910元-6852元），张少庭与詹爱英亦搬离了涉案房屋，同时22年间，詹爱英、张晖、张钧从未向武汉葛化集团有限公司主张过涉案房屋的任何权利，也未向武汉葛化集团有限公司要求交付涉案房屋的两证，可见武汉葛化集团有限公司与张少庭及詹爱英就涉案房屋的回购达成合意并已开始履行，事实上形成了新的房屋买卖合同关系。根据房屋买卖合同的交易习惯，武汉葛化集团有限公司已履行了向詹爱英、张晖、张钧退还房款及补偿溢价的义务，詹爱英、张晖、张钧也履行了腾退义务，詹爱英、张晖、张钧还应履行配合武汉葛化集团有限公司办理产权变更登记手续的义务。现张少庭已去世，詹爱英、张晖、张钧是张少庭的全部法定继承人。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承人应当偿还债务，但偿还债务应以其已继承遗产的实际价值为限。但因涉案房屋现处于被征收状态，涉案房屋已无需办理产权变更登记手续，根据《不动产暂行登记条例实施细则》第二十八条第三款的规定，不动产被依法没收、征收或者收回的，当事人可以申请办理注销登记。现涉案房屋可直接办理注销登记手续，故詹爱英、张晖、张钧应协助武汉葛化集团有限公司办理《房屋所有权证》注销登记手续。关于诉讼费。因武汉葛化集团有限公司疏于管理，未及时办理涉案房屋的产权变更登记手续，现如今面临涉案房屋拆迁时又未能与詹爱英、张晖、张钧进行充分地协商，从而导致纠纷的发生，对此武汉葛化集团有限公司应承担一定的责任，故对武汉葛化集团有限公司要求詹爱英、张晖、张钧承担诉讼费的诉讼请求，不予支持。对本案陈宗辉是否有权签订拆迁补偿协议及是否应该获得拆迁补偿等问题，不属于本案的审理范围，对此不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、詹爱英、张晖、张钧于本判决生效之日起十日内协助武汉葛化集团有限公司办理洪山区左岭镇（洪改0158-11）房屋的注销登记手续；二、驳回武汉葛化集团有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费200元，由武汉葛化集团有限公司负担。二审期间，詹爱英、张晖、张钧、武汉葛化集团有限公司及陈宗辉均未提交新证据。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，1999年，武汉葛化集团有限公司向张少庭退还10910元房款及张少庭、詹爱英于同年亦搬离涉案房屋至今近二十余年时间，张少庭、詹爱英对涉案房屋未进行过任何管业，不符合常理。故一审法院认定武汉葛化集团有限公司与张少庭、詹爱英之间为涉案房屋回购达成合意，并据此判决詹爱英、张晖、张钧协助武汉葛化集团有限公司办理涉案房屋的注销登记手续并无不妥。詹爱英、张晖、张钧上诉认为其收取的并非房款而是房屋租赁费用且詹爱英并不知情的问题。其所陈述与本案查明的事实不符，且不符合常理，故本院不予采纳。综上所述，詹爱英、张晖、张钧的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由詹爱英、张晖、张钧负担（詹爱英、张晖、张钧已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年八月五日法官助理严洁书记员陈亮希