四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川11民终1494号 上诉人（原审被告）：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区沙湾镇河口路27号。 法定代表人：陈秀云，董事长。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万星文，男，1985年10月3日出生，汉族，农民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：王志宽，乐山市法律援助中心指派法律工作者。 上诉人乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）因与被上诉人万星文房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2017）川1111民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昶星公司的委托诉讼代理人杨虹、被上诉人万星文的委托诉讼代理人王志宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昶星公司上诉请求：1.撤销原判决第三、五项，改判驳回万星文要求昶星公司支付房屋装修费和房屋增值差价105623.97元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由万星文承担。事实和理由：如果万星文没有向昶星公司购买本案涉诉房屋，其是否会购买其他房屋、购买何等价位的房屋均存在不确定性，对前述情况昶星公司无法预见，故房屋装修费和房屋增值差价并非万星文的可得利益损失，一审法院判决昶星公司支付万星文房屋装修费和房屋增值差价属于适用法律不当。对于一审法院确定昶星公司应支付万星文的其他费用无异议。 万星文辩称，万星文购买的房屋如果没有出现质量问题，其已装修入住，并且房屋已经增值，因该房出现了质量问题，万星文选择退房，故昶星公司应按该房的装修费和市场价值退还房款，即其应支付房屋装修费和房屋增值差价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 万星文向一审法院起诉请求：1、解除万星文、昶星公司于2010年7月12日签订的2301号《商品房买卖合同》，判决万星文将购买、抵押的住房退给昶星公司；2、昶星公司退付万星文购房款163210元、国土收费200元、契税3253.52元、备案费80元、权证费160元、维修基金3198.65元、房印税5元、他项权证293.78元、工本费10元，房屋装修费60000元，房屋增值差价52223.97元，扣除昶星公司已退付的购房差价534.01元后，昶星公司还应退付万星文款项合计282100.97元；3、昶星公司支付万星文购房首付款50210元、国土收费200元、契税3253.52元、备案费80元、权证费160元、维修基金3198.65元、房印税5元、他项权证293.78元、工本费10元等活期利息1403元及银行按揭贷款利息（以113000元为本金，从2011年6月9日起按银行同期活期存款利率计算至付清本金止）。 一审法院认定事实：2010年7月12日，万星文、昶星公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条、第五条、第六条约定，万星文以贷款方式购买昶星公司开发修建的“公园一号”A区7幢6单元4楼1号住房一套，购房总金额为163210元（合同建筑面积：91.69平方米，单价1780.02元/平方米），合同还对商品房质量、保修责任等作出了详细约定。合同签订的当日，万星文支付昶星公司房屋首付款50210元。2010年11月17日，万星文作为借款人，昶星公司作为保证人，中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行（以下简称沙湾工行）作为贷款人，三方共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定万星文以该住房作抵押物，向沙湾工行申请个人购置住房贷款113000元，贷款期限为120个月，年利率为6.14%。同日，乐山市嘉州公证处对万星文与沙湾工行上述借款/担保合同出具公证书。2011年6月9日，沙湾工行将万星文该笔借款113000元一次性转账支付到昶星公司银行账户。2011年9月26日，案涉房屋竣工并经验收合格，万星文所购上述房屋经实测面积为91.39平方米，实测总价为162676.03元。2011年10月1日，昶星公司向万星文交付了房屋，万星文同日向昶星公司一次性支付了国土收费200元、契税3253.52元、备案费80元、权证费160元、维修基金3198.65元、房印税5元、他项权证费293.78元、工本费10元，共计7200.95元,扣除昶星公司已退付的购房差价534.01元，昶星公司还应退付万星文款项6667元。万星文收房后，对房屋进行装修并于2012年8月18日入住。从2012年年初起7号楼部分房屋买受人（住户）发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求昶星公司解决未果。2015年4月7日，乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局（以下简称沙湾区住建局）委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对“公园一号”7栋建筑物裂缝成因进行了鉴定，鉴定结论为：1、一层室内地坪开裂。该类裂缝是由回填土沉降引起的；2、墙体斜裂缝，该类裂缝主要分布于该建筑物的一层墙体及个别二层墙体。该类裂缝是由于部分桩基施工不满足设计要求导致的；3、门、窗洞角裂缝、墙体抹灰龟裂是由于温度应力、材料收缩引起的；4、建议对该建筑物地基基础进行加固处理，建议对该建筑物一、二层存在斜裂缝的墙体进行加固处理，建议对该建筑物门窗洞角存在开裂的墙体进行处理。2015年5月15日，沙湾区住建局委托四川天辰空间信息技术有限公司（以下简称天辰公司）对“公园一号”7号楼主体沉降进行观测，截止2016年10月15日观测至第167期，根据沉降监测数据，7号楼主体已出现不均匀沉降，主体基础呈隆起状。2016年4月12日，因“公园一号”7号楼存在房屋质量问题，昶星公司向“公园一号”7号楼72户业主提出了《公园一号7号楼质量问题处置方案》，即：一是加固处理及补偿办法；二是选择退房处理的，房款在签订退房协议后2年内付清，已装修的房屋，评估机构现场评估并按实际情况折旧后补偿，装修款在签订退房协议后2年内付清，契税和维修基金全款退还（除其他费用外）。万星文根据昶星公司的方案选择退房，但不同意昶星公司房款的退付方式（两年时间太长），因此，万星文、昶星公司未就房屋纠纷达成一致的解决方案。2016年5月26日至2016年6月6日，“公园一号”7号楼业主徐光文等20余人先后向该院提起诉讼，该院依法于2016年9月3日委托四川中节能工程检测中心有限公司（以下简称中节能公司）对“公园一号”7号楼主体结构（含基础）施工质量是否合格以及主体结构安全性评级进行技术鉴定。2016年11月7日中节能公司作出了《鉴定报告》，鉴定结论：1、受检房屋主体结构施工质量不合格。房屋桩基础施工质量不满足设计及规范要求，基础砌体与设计不符，上部墙体砌筑砂浆强度不满足设计强度要求，房屋部分承重墙体核算不满足设计荷载使用要求。2、受检房屋主体结构安全性鉴定评级为Csu级。房屋基础持续不均匀沉降、部分承重墙体开裂、基础地梁开裂、经核算不满足设计荷载要求的墙体导致房屋整体存在安全隐患。中节能公司根据本次鉴定结论,提出建议:1、对房屋继续进行持续沉降监测，并建议重新设置水准点进行交叉对比监测；2、对房屋桩基础进行加固处理；3、在对房屋基础处理完毕且沉降确定趋于稳定后对房屋开裂地梁、墙体进行维修加固处理，对出现裂缝的楼板进行加固处理，对验算不满足要求的墙体进行加固处理。据此，该院于2016年12月28日对徐光文等20余人系列案做出判决，判决解除徐光文等购房人与昶星公司之间的商品房买卖合同。以上涉及“公园一号”7号楼共性部分的事实已经该院及本院的生效判决予以确认。2017年4月19日，万星文向该院提起诉讼，并于2017年5月26日向该院申请司法鉴定。2017年6月12日，该院委托了中证房地产评估公司对万星文位于“公园一号”A区7幢6单元4楼1号的住房进行类似房地产价值评估（含装修，以2017年5月26日为基准日）。2017年6月20日，中证房地产评估公司出具《房地产估价报告书》，估价结果为：估价对象房地产在满足本次估价目的、估价假设条件、现状利用条件和实物权益状况下，依据市场价值标准确定在价值时点（2017年5月26日）的房地产估价结果为：评估单价2936元/平方米，评估总价268300元。 一审法院认为，万星文、昶星公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，万星文要求解除商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据？二、万星文要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？现评析如下： 一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，万星文要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据？ 根据万星文、昶星公司签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房”的约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本案首先需要审查涉案7号楼主体结构（砖混结构）质量是否合格。所谓主体结构通常是指在建筑中由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如在砖混结构中，主体结构是由基础梁圈梁柱构造柱墙楼梯板屋面板所构成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”，根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限50年。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。昶星公司作为开发商、建设单位，有责任、有义务保障所承建并销售商品房的地基基础和主体结构质量和安全性能符合合同约定和国家法律规定的使用年限50年。“公园一号”7号楼主体结构经中节能公司鉴定为不合格、房屋安全性评级Csu级，存在安全隐患，属限制使用类型的房屋。该事实已经生效判决确认。因此，本案中万星文所购买的“公园一号”A区7幢6单元4楼1号住房的主体结构质量不合格，万星文依法有权解除与昶星公司签订的商品房买卖合同。万星文以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点以万星文的诉状送达给昶星公司之日为准，本案昶星公司收到万星文的诉状时间为2017年5月10日，故万星文、昶星公司于2010年7月12日签订的《商品房买卖合同》从2017年5月10日起依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，万星文要求将其所购“公园一号”A区7幢6单元4楼1号的住房退还给昶星公司的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，该院予以支持。 二、万星文要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？ 第一，关于万星文要求昶星公司退还购房款及国土收费、契税等费用共169877元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现万星文、昶星公司的合同解除后，万星文将所购房屋退还给昶星公司，昶星公司也应将所收取的房款和相关费用返还给万星文。即昶星公司应退还万星文购房款163210元、国土收费200元、契税3253.52元、备案费80元、权证费160元、维修基金3198.65元、房印税5元、他项权证293.78元、工本费10元，扣除昶星公司已退付的购房差价534.01元后，昶星公司还应退付万星文款项169877元。 第二，万星文主张的房屋装修费60000元、房屋增值差价52223.97元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，本案中万星文在履约过程中无违约行为，昶星公司应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给万星文造成的全部损失。因房屋差价损失属于万星文履行合同后的履行利益，万星文、昶星公司约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及万星文退房后重新购房增加不必要的支出等因素。经鉴定，万星文所购位于公园一号7号楼6-4-1号的房屋（含装修，以2017年5月26日为基准日）的评估总价为268300元，其差价损失（含装修）为：评估总价268300元-购房实际总价162676.03元=105623.97元，该部分差价应当认定为万星文的履行利益即昶星公司违约所造成的损失,昶星公司依法应当赔偿给万星文。对于万星文要求的超过鉴定的部分金额，该院不予支持。 第三、关于万星文要求昶星公司支付购房首付款、契税等费用的活期利息1403元及银行按揭贷款利息（以113000元为本金，从2011年6月9日起按银行同期活期存款利率计算至付清本金止）的问题。根据万星文、昶星公司签订的商品房买卖合同第十六条第二款第1项“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任”的约定，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，昶星公司应当按上述合同约定和法律规定给付万星文利息损失，利息的计算应按合同约定的“银行同期活期存款利率”计算。万星文于2010年7月12日支付房屋首付款50210元，2010年的银行活期存款利率为年利率0.36%,从2010年7月至2017年7月，该笔首付款的利息为50210元×0.36%×7年=1265元。2011年10月1日万星文交付国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、工本费共计6667元，仍按2010年银行活期存款利率0.36%（月利率为0.03%）计算,从2011年10月计算至2017年7月利息为6667元×0.36%×6年-6667元×0.03%×3个月=138元，上述利息共计为1403元，昶星公司应当依合同约定将该部分利息损失支付给万星文。2011年6月9日昶星公司收到万星文从沙湾工行所借贷的银行按揭贷款113000元，昶星公司也应按合同约定支付万星文该部分款项的利息损失，即昶星公司支付万星文银行按揭贷款113000元的利息（计算方式：以113000元为基数，从2011年6月9日起按银行同期活期存款利率计算至该款付清为止）。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、万星文与昶星公司于2010年7月12日签订的《商品房买卖合同》从2017年5月10日起解除；二、万星文在本判决生效后十日内将所购位于乐山市沙湾区铜河西路北段“公园一号”A区7幢6单元4楼1号的住房一套退还给昶星公司；三、昶星公司在本判决生效后十日内支付万星文购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证、工本费等费用169877元、房屋装修费和房屋增值差价105623.97元，合计275500.97元;四、昶星公司在本判决生效后十日内支付万星文购房首付款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证、工本费等费用的利息1403元及银行按揭贷款113000元的利息（以113000元为基数，从2011年6月9日起计算，按银行同期活期存款利率计算至该款付清为止）；五、驳回万星文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5552元，由万星文负担200元，昶星公司负担5352元。房屋装修增值评估费2950元（万星文已预交），由昶星公司负担2950元（在本判决生效之日起十日内直接支付给万星文）。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：双方于2010年7月12日签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：“……（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任……”。 本院认为，本案的争议焦点为：昶星公司是否应支付万星文房屋装修费和房屋增值差价？ 根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，因昶星公司出售的房屋主体结构质量不合格，万星文有权退房，昶星公司还应赔偿因此给万星文造成的损失。经评估，万星文购买的本案涉诉房屋以2017年5月26日为基准日与其购买该房时相比较已经增值，该增值部分是万星文按约履行合同后应该获得的利益。万星文收房后，对房屋进行了装修并入住，由于昶星公司的违约行为，导致万星文退房后，该房的装修费和增值部分则成为万星文的损失，万星文要求昶星公司支付房屋装修费和房屋增值差价的请求符合双方合同约定，故一审法院根据中证房地产评估公司对本案涉诉房屋作出的评估价值（含装修）认定昶星公司应支付万星文房屋装修费和房屋增值差价105623.97元并无不当。 综上，昶星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2412元，由上诉人乐山市昶星置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 玲 审判员 黎 琳 审判员 王建强 二〇一七年九月二十九日 书记员 沈晓琴 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。