广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初21131号原告：梁炳华，男，香港特别行政区居民。原告：叶凤兰，女，香港特别行政区居民。共同委托诉讼代理人：唐建，广东展豪律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张宴闻，广东展豪律师事务所律师。被告：深圳市福永物业发展有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道政丰北路2号福润大厦12楼，统一社会信用代码91440300192479780A。法定代表人：潘东海，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈庆标，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭黛莹，广东宝城律师事务所实习律师。上述原告梁炳华、叶凤兰与被告深圳市福永物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人唐建，被告委托诉讼代理人陈庆标、郭黛莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告限期一个月内办理房屋修缮手续；2、被告清除房屋现场的建筑垃圾或支付清理费用5万元；3、被告支付依约修缮房屋费用70万元（以司法鉴定结论为准）；4、被告支付装修费用130万元（以司法鉴定结论为准）；5、被告负担本案诉讼费、鉴定费。庭审中原告明确第2项诉求为要求被告支付清理费用5万元。事实和理由：1994年8月15日，原被告签订《房屋买卖合同书》，约定原告以135万元港币购买被告开发的位于深圳市××××北路××山庄的××型××号别墅。2017年12月7日，深圳市宝安区人民法院作出（2017）粤0306民初22285号民事判决，判令被告向原告交付上述房屋。深圳市中级人民法院（2018）粤03民终9627号民事判决予以维持。后因被告不配合办理房屋产权登记手续，原告申请强制执行并办理了产权登记，但案涉房屋久置失修，破乱不堪，被告在过户登记前也未对其进行维修管理，更未进行任何装饰装修，不符合约定交付条件。原告遂起诉请求判如所请。被告辨称：1、涉案房屋系是因法院判决而为交付。涉案房屋原被告双方于1994年签订房产买卖合同，约定被告将涉案房屋出售给原告。后因原告未及时支付购房款，导致房屋迟迟未能交付。经深圳市宝安区人民法院、深圳市中级人民法院两审判决，涉案房屋已实际完成了交付并办理了产权转移登记。2、被告交付房屋符合《房地产买卖合同》的约定。房地产买卖合同第7条第1款约定，“甲方出售的房产需经政府建筑质检部门检验合格后方可交付乙方使用；房产交付使用后一年内如因甲方建筑质量问题需维修由甲方负责。”除外，合同其他条款未对交付房产的质量进行约定。涉案房屋于2000年1月份取得《建设工程质量鉴定书》，符合房产买卖合同约定的交付条件，且（2017）粤0306民初22285号民事判决均明确表示涉案房产现状符合交付条件。3、原告诉请的修缮、清理费、装修费不属于被告应负义务。4、案涉房屋实际面积大于房产买卖合同约定面积20.7平方米，对于多出部分的面积，被告保留起诉主张房款的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：1994年8月15日，原被告签订《房产买卖合同》，主要内容约定：1、原告向被告购买位于深圳市宝安区××路××山庄别墅××型××号，建筑面积287.2平方米。2、房屋交付时间为1995年10月31日，如遇不可抗力的自然灾害、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非被告所能控制的事件，经有关职能部门出具证明文件，可延期交付使用，但延期不得超过180天；如非上述情况延期交房，或属上述情况延期超过180天的，被告按合同约定交房日的第二天起或从延期第180天起至实际交房日的次日止，按年利率10厘向原告支付利息以补偿损失。3、被告出售的房产须经政府建筑质量检验部门检验合格后方可交付使用，房产交付使用后1年内因建筑质量问题需要维修的，由被告负责。4、房屋售价为港币135万元，签订认购书时支付订金港币3万元，签署认购书后7天内支付购房款的20%即港币24万元（扣除订金），于1994年10月15日前支付房款的10%即港币13.5万元，于1994年12月15日前支付房款的10%即港币13.5万元，于1995年2月15日起分48期支付购房款的60%即港币81万元，每期为港币16875元。5、合同附件对交房标准进行了约定：（1）外墙采用高级优质进口涂料及花岗岩；（2）内墙厅房墙面涂刷乳胶漆；（3）楼面客厅、饭厅、睡房及走廊均铺高级柚木地板，厨房、浴室及露台均铺高级彩色地砖，楼房地下大门走道部分砌高级花岗岩：（4）楼梯采用名贵柚木踏级板或云石板、名贵柚木扶手；（5）铝窗安装高级古铜色或白色铝窗框并配进口高级玻璃；（6）大门选用雕刻图案柚木实心木门或豪华不锈钢实木门，并装配防盗眼及先进防盗锁扣，并选用柚木面夹板门；（7）电话配电话线两条，客厅及主卧均预留插座；（8）浴室地板及墙面铺砌进口优质彩色瓷砖，装设进口豪华洁具和冷热水龙头，云石面连柜平台、纸巾架及煤气热水炉；（9）厨房地面及墙身铺砌高级进口彩色瓷砖，装配套高级煤气炉、橱柜，连不锈钢锌盆、抽气扇油烟机及高级水龙头；（10）电器全部入墙暗线，各厅房设灯掣及插座；（11）公共天线装有卫星电视接收系统，客厅、起居室和主卧设有插掣；（12）露台地台铺设高档进口瓷砖，墙身配高级铝质落地门；（13）私人花园将按客户意愿提供全面服务；（14）阳台、平台铺设高级彩色防滑地砖；（15）车库设电动遥控卷闸。2017年，原被告因履行案涉房屋买卖合同发生争议，原告诉至本院，要求被告继续履行《房产买卖合同》、交付房屋、办理不动产权证、支付逾期交房违约金。本院作出（2017）粤0306民初22285号民事判决书，查明被告于2000年1月17日取得案涉房屋的《建设工程质量鉴定书》，认定原告已支付购房款港币759375元，且有权行使不安履行抗辩权，判令：1、原被告继续履行《房产买卖合同》；2、被告向原告交付案涉房屋；3、原告向被告支付购房余款港币590625元；4、被告协助原告办理案涉房屋产权登记手续；5、被告支付2015年8月22日至2017年8月21日止的逾期交房违约金2.7万元；5、驳回原告其他诉讼请求。深圳市中级人民法院（2018）粤03民终9627号民事判决书维持原判。后该案进入执行程序，案涉房屋于2019年5月13日登记至原告名下，原告已实际付清全部购房款。经现场勘察，案涉房屋屋内堆放有部分杂物未清除；且屋内无门窗、未铺设地板等，与合同附件约定交房装修标准明显不符。经原告申请，本院摇珠选定并委托深圳市成效项目管理有限公司对合同附件约定交房装修标准的造价进行了评估，深圳市成效项目管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，采用中高档装修标准评估造价为364382.39元，又因勘验现场发现屋内露筋现象，评估钢筋外露修复费用约为12085.51元。本院认为，原被告签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照合同附件的约定，被告负有按照约定装修标准交付房屋的义务，现被告交付的房屋与约定标准不符，被告应当承担相应责任。鉴于案涉房屋屋内堆放有杂物未清理，本院酌情认定被告应支付清理费用1000元。结合本案《工程造价鉴定意见书》，本案装修造价为364382.39元，本院予以认定；另外，因案涉房屋存在钢筋外露事实，装修前应先行处理露筋，故本院对露筋修复费用12085.51元亦予认定；以上装修费为376467.9元。至于原告提出被告办理案涉房屋修缮手续的请求，因本案仅涉及装修事宜，原告提供的现有证据无法表明案涉房屋的装修需向行政主管部门申请办理审批备案手续，故本院对该项请求不予支持。对于原告诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市福永物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁炳华、叶凤兰支付清理费1000元、装修费376467.9元；二、驳回原告梁炳华、叶凤兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23200元，原告已预交，应由原告负担18928元，被告负担4272元。被告应负担的受理费，由本院退回原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的部分，拒不缴纳的，本院依法强制执行。评估费22250元，原告已预交，应由被告负担，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  王小英人民陪审员  伍 琪二〇二〇年八月四日书 记 员  陈丽君书 记 员  黄晓雯