上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初43175号原告(反诉被告)：潘丽华，女，1977年1月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨爱君，上海市民生律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海禹洲商业投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金港路XXX号XXX室。法定代表人：林宇华，董事长。委托诉讼代理人：陈林霞，女。委托诉讼代理人：翟纯君，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告潘丽华与被告上海禹洲商业投资管理有限公司(以下简称禹洲公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告禹洲公司在审理期间提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。原告(反诉被告)潘丽华及其委托代理人杨爱君，被告(反诉原告)禹洲公司的委托代理人陈林霞、翟纯君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年3月29日解除；2.被告返还物管履约保证金人民币(以下币种相同)30,073.68元，装修押金2万元，租赁保证金45,667.44元、物业费30,073.68元、租金45,667.44元；3.被告赔偿原告装修损失854,152元、厨房设施设备损失245,361.50元，桌椅费用63,000元，煤气安装费93,696元，煤气设计费1万元，环评费8,000元。事实和理由：2016年4月，被告将上海市浦东新区沪南公路XXX号禹洲商业广场项目4楼9936弄8号402-1店面出租给原告做餐饮使用，租期自2016年7月1日至2021年6月30日，2017年7月之前月租金为每月22,833.72元。合同签订后，原告即进行装修，按照被告的要求于2016年7月1日前完成装修等待开业，但因被告原因迟延至2016年7月23日才开业经营。原告为成立餐饮公司需要办理环评手续，但之后得知被告的总环评未通过导致原告无法成立公司。直至2017年2月，原告才得知被告的总环评通过，但此时原告已经无证经营半年多，期间无法开具发票、无法网络送餐、被税务部门处罚等造成诸多损失。原告多次要求被告赔偿，但未能解决。2017年3月27日，原告委托律师发函给被告要求解除合同并赔偿损失。2017年3月31日，原告租赁店面被被告锁掉。之后，原告收到了被告2017年4月7日的解约函。原告认为系被告未能按照合同约定提供服务，致使原告无法及时办理营业执照并遭受诸多损失，系被告违约，原告有权解除合同，遂提出以上诉讼请求。被告禹洲公司辩称，被告在2016年6月即已取得大环评，根据合同约定小环评应由原告自行办理，不存在被告大环评迟延致使原告无法办理经营证照的情况。实际情况是原告拖欠租金及物业费，被告具备了合同解除权，因此被告发函解除了与原告的租赁合同。本案租赁合同因原告违约而解除，故被告不需要退还租赁保证金。装修押金同意退还。物管费保证金应冲抵欠付物业费。不同意原告的其余诉讼请求。反诉原告禹洲公司提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年4月12日解除；2.反诉被告支付反诉原告自2017年3月23日至2017年4月12日的租金16,606.96元；3.反诉被告支付反诉原告2016年9月23日至2017年4月7日的物业管理费98,240.69元；4.反诉被告支付反诉原告水费3,390.78元；5.反诉被告支付反诉原告垃圾清运费16,800元(自2016年7月23日计算至2017年3月23日止，按每月2,100元的标准计算)；6.反诉被告支付解除合同违约金68,501.16元(按解约时月租金的3倍标准计算)；7.反诉被告全额补足免租期内租金137,002.32元(按解约时月租金22,833.72元的标准计算6个月)；8.反诉被告支付解除合同后的房屋占用费(自2017年4月13日起计算至2017年8月10日止，按照合同解除当日的日租金5倍标准计算)。事实和理由：根据双方租赁合同约定，每两个月为一个租赁季度，反诉被告签订合同时预交租金对应期限是2017年1月23日至2017年3月22日(由于开业时间从2016年7月1日推迟至2016年7月23日，故租金起算日自2017年1月1日推迟至2017年1月23日)，根据约定此后每期租金应于上个租赁季度届满前十日内预先支付下个租赁季度的全额租金，故反诉被告应在2017年3月支付下一期租金；反诉被告在签订租赁合同时预交的物业费对应期限是2016年7月23日至2016年9月22日；合同约定反诉被告逾期支付租金或除租金之外的其他费用超过15天，反诉原告有权解除租赁合同，并要求反诉被告承担违约责任，至2017年4月7日，反诉被告逾期支付租金及物业费等均已超过了15天，故反诉原告发函解除了双方租赁合同。根据约定，因反诉被告违约解除租赁合同的，租赁保证金不予退还，反诉被告还应当补足免租期金，逾期返还房屋的还应当承担租金五倍的房屋使用费，反诉被告实际于2017年8月10日返还租赁房屋，故反诉原告提出上述诉讼请求。反诉被告潘丽华辩称，坚持本诉主张，认为租赁合同系因反诉原告违约解除，同意水费据实结算，不同意反诉原告的其余诉讼请求，潘丽华同时提出，即使认定潘丽华违约，合同约定的违约金标准及租金五倍标准计算的使用费标准也过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，潘丽华(乙方)与禹洲公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区沪南公路9936弄禹洲商业广场8号402-1店面出租给乙方用于经营餐饮，该房屋套内建筑面积约556.92平方米，租期5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，装修免租期为2个月，自2016年5月1日起至2016年6月30日止，经营免租期6个月，自2016年7月1日至2016年12月31日；乙方应于2016年7月1日(开业日)前自费完成该物业装修改造工程并于开业日开业，不得以任何理由迟延开业(不可抗力除外)。如因甲方或不可抗力原因导致乙方开业时间延后的，双方互不承担违约责任，具体开业时间由双方另行协商确定。合同第五条约定，租期前两年(2016年7月1日至2018年6月30日)每月租金为22,833.72元，租金按每两个月付款，首期租金应于2016年5月1日前交清，此后每期租金乙方应于上个租赁季度届满前十日内预先支付下个租赁季度的全额租金，不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金。乙方未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠(如免租期等)则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取；乙方应在签订本合同当日向甲方交付履约保证金45,667.44元，若乙方有违约情形或因乙方原因导致本合同提前解除或终止，甲方有权不予退还履约保证金；在承租期间(含经营免租期)，乙方自行承担所应交纳的物管费每月每平方米27元，按每两个月付款，自装修免租期届满次日起每两个月为一期，首期费用交至2016年8月31日，于2016年5月1日前缴清，其余每期费用应于上期届满前十日内预先支付下期的全额租金缴清；在承租期间，乙方自用的水、电、煤气、通讯发生的费用及与其经营有关的其他费用根据实际使用量收取，乙方自行承担。第六条约定，进场日为2016年5月1日，至进场日若该物业仍不符合约定的交付标准，则进场日顺延，甲方不因进场日的顺延向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。第十条约定，本合同终止或解除的，乙方应在合同终止之日或解除当日迁出该物业并交还原有设备……若逾期交还该物业，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于本合同终止或解除当日日租金五倍的场地占用费(场地占用费可计算至乙方实际交还该物业之日或该物业实际依法清空场地之日)；若超过5日乙方仍未将该物业内的可移动物品、附着物等乙方财物清理完毕，则视为乙方放弃，甲方有权在邀请物业管理机构的人员到场见证的情况下自行处置该乙方财物，并有权要求乙方承担清理该乙方财物所需的费用。乙方交还承租物业时，乙方的一切装修费用，甲方无须给予任何补偿，一切安装在该物业内部固定的设备和装修物，乙方均不得拆除，且甲方不予补偿。第十五条约定，有下列情形之一，甲方有权解除合同并收回该物业，乙方应承担相当于三个月租金(以解约时月租金标准计算)的违约金，如由此造成甲方损失的超过上述违约金，甲方还有权要求乙方赔偿超出部分损失：(1)乙方逾期支付租金或除租金之外的其他费用超过15天……本合同终止或提前解除，乙方逾期交还该物业超过5日，甲方有权采取停止一切物业服务的措施，包括但不限于停止水、电等能源供应等必要措施，由此导致的一切损失和费用均由乙方承担。上述合同签订后，潘丽华向禹洲公司给付了租赁保证金45,667.44元，租金45,667.44元，物业费30,073.68元，物管履约保证金30,073.68元，装修押金2万元，禹洲公司亦将房屋交付给潘丽华使用。后因禹洲公司原因，该商铺推迟至2016年7月23日开业。2016年10月，潘丽华向禹洲公司出具情况说明，称由于商场推迟开业、商铺冷气不足、缺少户外广告、大厦总环评未通过影响店铺办证照等原因给其造成了损失。2017年3月，潘丽华再次向禹洲公司出具情况说明称禹洲公司2017年2月才通过总环评，影响其办理证照，要求禹洲公司补偿损失。2017年3月27日，潘丽华委托律师向禹洲公司发出律师函，以禹洲商业广场总环评未通过影响潘丽华办理证照并造成损失为由解除租赁合同。2017年4月7日，禹洲公司向潘丽华发出解约函，以潘丽华欠付租金及物业费为由解除租赁合同，该函件于2017年4月12日送达至潘丽华。审理中，禹洲公司向本院递交了上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局于2016年6月21日出具的《关于新建禹洲商业广场项目验收的审批意见》，其中载明同意该项目通过环保竣工验收。禹洲公司另陈述，2017年3月27日，潘丽华自行停止了店铺经营，因商铺为开放式，禹洲公司出于安全的考虑将商铺上锁。审理中，因双方均同意解除租赁合同，为避免房屋闲置损失扩大，本院要求双方先行办理房屋返还交接，2017年8月10日，潘丽华将租赁房屋归还给禹洲公司，双方签署了《房屋验收交接表》，并结算了水、电费，确认欠付水费与预交电费折抵后，潘丽华尚欠付水费3,390.78元。本院认为，双方就系争房屋建立的租赁关系合法有效，双方均应按约履行。潘丽华以禹洲公司未能及时办出商业广场的大环评而影响其办理经营证照为由解除合同，但根据庭审查明的事实，禹洲公司在2016年6月即已办出大环评，潘丽华提出解除租赁合同的事由与事实不符，其于2017年3月底向禹洲公司发出的解除合同通知不发生合同解除的法律效力，潘丽华的相关诉讼请求本院不予支持。涉案商场实际于2016年7月23日开业，根据合同约定租期相应顺延，故潘丽华合同签订时支付的房租对应租赁期限为2017年1月23日至2017年3月22日，潘丽华应当于2017年3月22日向禹洲公司给付接下来一期房租，潘丽华合同签订时支付的物业费对应租赁期限应为2016年7月23日至2016年9月22日，潘丽华应于2016年9月22日之前向禹洲公司给付接下来一期的物业费。直至2017年4月7日禹洲公司发出解约通知之日，潘丽华逾期支付租金及物业费均已超过15日，禹洲公司享有合同解除权，双方租赁合同自2017年4月12日解除通知到达潘丽华时解除，禹洲公司的相关诉讼请求予以支持，合同解除的后果依照双方约定及法律规定处理。本诉部分，本案双方租赁合同因承租人违约而解除，依据合同约定租赁保证金不予退还，潘丽华要求返还租赁保证金的诉讼请求不予支持，但合同中没有约定禹洲公司有权没收装修押金、物管保证金，故禹洲公司仍应退还该两项保证金。租赁合同因承租人违约而解除，潘丽华要求禹洲公司退还已付租金、物业费及各项损失赔偿的诉讼请求均缺乏合同及法律依据，本院均不予支持。反诉部分，禹洲公司主张的租金、物业管理费均为潘丽华实际使用房屋期间产生的费用，本院依法予以支持。禹洲公司主张的垃圾清运费缺乏合同依据，本院不予支持。双方在房屋返还时就水费进行了结算，禹洲公司此项诉讼请求本院予以支持。潘丽华逾期返还房屋，应当承担逾期返还房屋期间的房屋占用费，但合同约定的租金五倍的使用费标准确实过高，而且潘丽华在此期间已经停业，加之潘丽华需以租赁保证金被没收、给付解约违约金的方式承担违约责任，故本院将此期间的房屋占用费调低至租金标准。对于潘丽华应承担的解除合同违约金，本院认为，因租赁合同已约定没收保证金，故解除合同违约金酌情调整为1个月租金。禹洲公司提出的补足免租期内租金的诉讼请求具有合同依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)潘丽华与被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月12日解除；二、原告(反诉被告)潘丽华应于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司房屋租金及使用费(以每月22,833.72元的标准，自2017年3月23日起计算至2017年8月10日止)；三、原告(反诉被告)潘丽华应于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司物业管理费98,240.69元；四、原告(反诉被告)潘丽华应于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司水费3,390.78元；五、原告(反诉被告)潘丽华应于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司免租期租金137,002.32元；六、原告(反诉被告)潘丽华应于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司解除合同违约金22,833.72元；七、被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告(反诉被告)潘丽华装修押金2万元；八、被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告(反诉被告)潘丽华物管履约保证金30,073.68元；九、驳回原告(反诉被告)潘丽华的其余本诉诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,811元，减半收取计8,905.50元，由原告(反诉被告)潘丽华负担8,380元，由被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司负担525.50元；反诉案件受理费4,305元，由原告(反诉被告)潘丽华负担4,195元，由被告(反诉原告)上海禹洲商业投资管理有限公司负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一七年九月一日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。