江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初2157号原告：刘月，女，1981年1月27日出生，住泗阳县。被告：南京厚地置业发展有限公司泗阳分公司，住所地泗阳县众兴镇淮海路11号，统一社会信用代码：91321323573828323Ａ。法定代表人：史刚。委托诉讼代理人：周业莽，江苏承匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媛媛，江苏承匠律师事务所律师。原告刘月与南京厚地置业发展有限公司泗阳分公司（以下简称厚地泗阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘月、被告厚地泗阳公司委托诉讼代理人刘媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘月向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告逾期交房违约金4654元;2.被告支付逾期办理产权登记证违约金25580元。事实与理由：2013年10月26日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于泗阳县众兴镇厚地和美小区12幢2单元303室房屋，房屋总价款为809490元，被告应于2015年6月30日交付房屋，并在交付房屋后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，由被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。涉案房屋于2015年10月23日交付原告使用，逾期交房115天。约定办理产权登记期限为2015年9月30日前，实际产权证办理日期为2017年6月23日，逾期632天。被告厚地泗阳公司辩称，1．原告主张逾期交付房屋和逾期办证违约金权利已超过诉讼时效。2.2015年6月25日将案涉房屋已取得竣工验收证明书，已通知原告收房，因原告个人原因未收房。产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已于2015年11月4日将涉案房屋土地交易分割登记材料报产权机关备案，2016年8月15日已办理土地分割手续，已经履行合同约定的备案义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于泗阳县众兴镇厚地和美小区第12幢第2单元1105号房屋出售给原告。房屋建筑面积为107.7平方米,价款552940元，储藏室编号12-5，建筑面积30.18平方米，价款120116元，储藏室编号12-8，建筑面积34.28平方米，价款809490元，商品房及储藏室总计809490元。出卖人应在2015年6月30日将符合国家和地方人民政府有关规定经过验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为，逾期不超过90日，自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。2013年12月2日，原、被告签订上述编号12-5储藏室合同，约定建筑面积30.18平方米，价款120116元，交付时间同上述合同。如因被告原因未及时交付，每逾期一天向原告支付储藏室总价款万分之一的迟延履行金，最高不超过储藏室总价款的1％。2013年12月2日，原、被告签订上述编号12-8储藏室合同，约定建筑面积34.28平方米，价款136434元，交付时间同上述合同。如因被告原因未及时交付，每逾期一天向原告支付储藏室总价款万分之一的迟延履行金，最高不超过储藏室总价款的1％。原告已向被告支付809490元的购房款，其中256550元为储藏室款。原告认可2015年7月30日电话通知原告交房（包括储藏室），被告于2015年10月23日将案涉房屋交付原告使用。另查明，案涉房屋于2015年11月4日取得初始登记，被告于2016年8月15日缴纳了案涉楼栋的土地市场交易服务费。本案争议焦点为：1.原告主张逾期交付房屋、逾期办证权利是否超过诉讼时效；2.如果未超过诉讼时效，被告应当支付原告违约金分别多少元。针对第一个争议焦点，原告作如下陈述并提供证据1。原告刘月陈述主要内容：2015年10月23日交付涉案房屋。2017年年底或2018年初，刘月听说逾期交房、办证产生违约金。2018年上半年，刘月和朋友陈某,4去售楼处找上述两项违约金。售楼处前台女同志做接待并登记，让刘月等通知。隔一二个月，刘月又与陈某,4去售楼处催问，接待同志称要等领导审批。刘月与陈某,4一起到售楼处主张权利共两次，售楼处每次接待不是同一个人。2019年下半年，刘月再次至售楼处主张权利未果等。证据1：证人陈某,4陈述的主要内容：陈某,4与刘月系相处十几年的朋友。2018年上半年，陈某,4与刘月去售楼处主张违约金。陈某,4家购买涉案小区违约金也没有解决，陈某,4购买的房屋与刘月家不是同一栋楼。售楼处每次接待刘月不是同一个人等。本院认为，原告陈述，2017年年底或2018年初，原告听说产生违约金。2018年上半年原告与证人去售楼处主张违约金。售楼处前台做接待并登记。隔一二个月原告又与陈某,4去售楼处主张权利。售楼处每次接待不是同一个人。证人陈某,4陈述内容与原告陈述内容基本一致。故本院认为，结合原告和证人陈某,4陈述，可以认定2018年初原告到被告售楼处主张过权利。原、被告签订的商品房买卖合同中约定如逾期交房，按日计算违约金。该违约金是继续性债权，具有可分性。在此情形下，被告应承担的违约责任可以按日为单位形成独立债权，原告作为买受人有权分段主张权利。被告应当2015年6月30日前交房，按原告自认2015年7月30日被告已电话通知交房，2018年初原告向被告主张权利，原告主张逾期交房违约金已超过二年诉讼时效。对于原告主张逾期办证违约金问题，因2015年10月23日交房，2018年初原告到被告售楼处主张过权利，2019年原告向本院主张权利，故原告主张逾期办证违约金未超过诉讼时效。针对第二个争议焦点，根据对第一个争议焦点分析，被告应当支付逾期办证违约金。根据双方合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。案涉房屋于2015年10月23日交付使用，按照双方合同约定，被告应于2016年1月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2015年11月4日完成初始登记，被告完成了办理房产证的资料报备义务。被告于2016年8月15日缴纳了土地市场交易服务费。由此可知，原告可以在2016年1月21日前办理房屋所有权证，但不能办理国有土地所有权证。至2016年8月15日，被告已完成资料报备等配合办证义务。结合被告义务完成情况，且本院向泗阳县不产权登记部门咨询，储藏室不能取得国有土地使用权登记，本院酌定按双方约定违约金的50%支持逾期办证违约金，即被告应向原告支付逾期办证违约金2875.29元（552940元×0.00005×208天×50%）。综上，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京厚地置业发展有限公司泗阳分公司于本判决生效后十日内向原告刘月支付逾期办证违约金2875.29元；二、驳回原告刘月其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取278元，由被告南京厚地置业发展有限公司泗阳分公司负担139元，原告刘月负担139元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  徐学松二〇二〇年八月五日书记员  陈 露