湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13283号上诉人（原审被告）：吴启峰，男，1953年10月2日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：吴勇，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司，住所地武汉市东西湖区将军路街道办事处将军三路1号。法定代表人：韩先桥，总经理。委托诉讼代理人：林峋，湖北怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爱华，湖北怡达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉峰荣房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路。法定代表人：吴启峰，总经理。上诉人吴启峰因与被上诉人武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司（以下简称金银潭园林绿化公司）、武汉峰荣房地产开发有限公司（以下简称峰荣房地产公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴启峰上诉请求，1、对该案发回重审或直接撤销原审判决，驳回金银潭园林绿化公司全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用及鉴定费用均由金银潭园林绿化公司承担。其上诉理由为:一、原审法院认定事实错误，偷换概念，推定客观事实。按照一审法院查明事实:武汉市国营东西湖区水产养殖场（以下简称“东西湖水产养殖场”）系金银潭园林绿化公司的上级主管单位，东西湖水产养殖场主要负责辖区内农场企业管理，武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处负责辖区范围内行政和社会事务管理，但二者的工作人员相同。2006年12月28日，东西湖水产养殖场、金银潭园林绿化公司（方）与峰荣房地产公司清算组、吴启峰、陈小荣（吴启峰的配偶，上述组织和个人为乙方）签订《协议书》。2016年11月15日，武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处（甲方）与付海亮（峰荣房地产公司全权委托人，乙方）签订《补充协议书》。二份协议可以看出:武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处签订第二份协议时没有要求吴启峰承担房屋占用费，只要求于2017年1月1日前退出房屋，如违约不履行后续的给80平方米房产。金银潭园林绿化公司提出诉讼时，上级主管部门知道并未同意主张占用费。一审法院既然推定充协议主体（武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处与付海亮）有效，应该视为放弃主张房屋占用费。一审中金银潭园林绿化公司诉称及认定事实“2017年4月20日，经金银潭园林绿化公司的上级主管部门等多方努力才将该房屋全部收回后移交给金银潭园林绿化公司，但吴启峰、峰荣房地产公司近10年占用该房屋的占用费迟迟拒绝金银潭园林绿化公司支付，经过评估公司评估，金银潭园林绿化公司计算出一审吴启峰、峰荣房地产公司自2007年10月2日至2017年4月20日期间占用房产的占用费为5633836.55元。该房屋占用费依法应由吴启峰、峰荣房地产公司向我公司支付。”更是无稽之谈，金银潭园林绿化公司从未向吴启峰主张过房屋占用费。2017年4月20日移交是单方面行为，吴启峰不清楚。吴启峰提交的证据:2016年5月10日的撤销授权委托书，和声明（2016年12月22日），2016年12月23日，武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处工作人员韩英签收。加盖武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处经济服务办公室公章。该组证据可认定:武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处未在2017年1月1日前告知吴启峰需要腾退，另，2016年12月28日，付海亮将吴启峰起诉，确认委托合同纠纷，2017年9月28日撤诉。一审法院在认定事实中存在以下几点:一、金银潭园林绿化公司的诉讼权利已在2016年11月15日，武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处（甲方）与付海亮（峰荣房地产公司全权委托人，乙方）签订《补充协议书》中约定并实际放弃；二、金银潭园林绿化公司从未向吴启峰主张过房屋占用费的权利；三、一审法院随意扩大和减少各协议及签订方的权利义务。付海亮在与吴启峰、金银潭园林绿化公司诉讼中，吴启峰无法知晓房屋占用及腾退事实。金银潭园林绿化公司取得房屋权利后，一直未向吴启峰主张房屋占用费用，实际上是付海亮未将房款全部款项给付（协议方也未将全部款项履行），2016年5月，吴启峰已多次前往武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处，但实际签订第二协议时却与付海亮签订，2016年12月，二天时间如何腾退？也未有谁通知腾退？截止一审法院认定时，吴启峰认为本案主张房屋占用费已过诉讼时效。从第二次协议约定时间为2017年1月1日，金银潭园林绿化公司诉讼提出诉讼时间为2019年1月16日依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有保护占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”另外，金银潭园林绿化公司诉讼一直默认，怠于行使权利，不应享有胜诉权。本案的纠纷不是来源于租赁房屋产生的占用费，金银潭园林绿化公司未提供证据证明吴启峰占用涉案房屋，金银潭园林绿化公司没有及时行使自己的权利，未履行告知义务。金银潭园林绿化公司诉讼也当庭表示未能全面履行协议及补充协议，且签订履行协议的对象为案外人付海亮，金银潭园林绿化公司诉讼违约在先。一审法院对案件客观事实于不顾，随意推定，导致判决不公。一审法院对无证房屋600㎡计算占用费，违法。无证房产不具有合法性，在协议中约定权属及计算占用等于变向认定不合法房产权益成为合法权益及财产。一审法院认定:“因付海亮未按照《补充协议》的约定按时将案涉房屋移交给武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处，2017年4月20日，武汉市将军路资产管理有限公司将涉案房屋（包括有证房屋和无证房屋）全部移交给金银潭园林绿化公司，双方签署了《固定资产交接书》。至此，涉案房屋由金银潭园林绿化公司实际占有并使用。”这一事实，吴启峰完全不清楚，实际上的签订协议行为及腾退约定，吴启峰司通过张贴告示方式，金银潭园林绿化公司不应承担如此高额的房产占用费。二、原审法院适用法律错误，应该主动回避，妨害司法公正。原审依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，承担民事责任的方式，本案中吴启峰应该承担什么责任？武汉市东西湖区将军路街道办事处已收回房屋，依据协议约定，吴启峰如占用，则不履行补充协议第二条。“房屋占有使用费”这个概念，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案不为房屋租赁关系，《中华人民共和国物权法》第三十七条不能适用。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定:“无权占有人的返还义务及善意占有人的必要费用返还请求权不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”一审法院适用《中华人民共和国物权法》部分条款法律错误。本案所发生的费用不等同于房屋租赁的租金，更不能参照租金支付及计算方式。退一步讲，善意占有，更不能按照租赁合同约定计算费用，明显违法和显失公平、公正。审理机构为武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处办公的一审法院派出机构，武汉市东西湖区将军路人民法庭，吴启峰认为一审法院应主动回避。综上，吴启峰依法提出上诉，支持上诉请求。金银潭园林绿化公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴启峰的全部上诉请求。2、1999年11月30日，峰荣房地产公司被工商部门吊销营业执照后，吴启峰作为公司股东未履行清算义务，也未依法办理注销公司手续，就此，吴启峰应承担赔偿责任。峰荣房地产公司同意吴启峰的上诉意见。金银潭园林绿化公司向一审法院起诉请求，判令：1、吴启峰、峰荣房地产公司支付自2007年10月2日至2017年4月20日期间的房屋占用费5633836.55元；2、吴启峰、峰荣房地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审查认定如下事实，峰荣房地产公司的法定代表人为为吴启峰，其目前的经营状态为吊销营业执照，但未注销营业执照。武汉市国营东西湖区水产养殖场（以下简称“东西湖水产养殖场”）系金银潭园林绿化公司的上级主管单位。东西湖水产养殖场主要负责辖区内农场企业管理,武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处负责辖区范围内行政和社会事务管理，但二者的工作人员相同。2006年12月28日，东西湖水产养殖场、金银潭园林绿化公司（甲方）与峰荣房地产公司清算组、吴启峰、陈小荣（吴启峰的配偶，上述组织和个人为乙方）签订《协议书》，约定：“因乙方无力偿还甲方债务，乙方愿以峰荣房地产公司所有登记在武汉市东西湖峰荣经济有限公司名下的房产抵偿债务，甲、乙双方决定就房产抵债及转让事宜订立如下协议：一、房产的基本情况：1、座落位置：东西湖区养殖场黄杨公路以北的私营小区内，即将军路A区13号。2、面积：有证房屋2417.79㎡，无证房屋600㎡。3、房产证号：武房房自字第××号。二、乙方将上述房屋及院内其他所有地上附着物全部转让给甲方，甲方应付给乙方转让费贰佰贰拾柒万元整。另外甲方为乙方提供还建房一套，面积为80㎡，楼层为三楼，具体内容双方另行签订协议予以约定。三、乙方应向甲方支付的承包费、违约金、赔偿金、迟延履行利息及诉讼费共计贰拾柒万元整，由甲方从转让费中予以扣除。四、该房产过户至武汉市东西湖区金银湖园林绿化工程公司名下，乙方负责办理房产过户手续，甲方予以配合，过户费用由甲方承担。五、房产过户后三天内，乙方应退出该房屋，双方办理接管手续。手续结清后，甲方一次性付给乙方房产转让费贰佰万元整。六、乙方交房时，应保证房屋维持现状，不得有任何毁损，否则甲方有权视损坏程度扣除部分房款。七、如因客观原因无法办理房产过户手续，本协议自动解除，原债权债务纠纷按法定程序由区人民法院强制执行。八、本协议一式六份，甲、乙双方各持一份，交武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司、东西湖区人民法院、东西湖区房产局、李家墩司法所各一份。”2007年1月22日，一审法院作出（2006）东执字第261-2号民事裁定：将被执行人武汉峰荣房地产开发有限公司清算组所有的登记在武汉峰荣房地产经济有限公司名下位于武汉市东西湖区养殖场的房产（房证号：08-679）抵偿给申请执行人武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司。2007年9月29日，金银潭园林绿化公司依据上述协议和民事裁定书办理房屋所有权和土地使用权的变更登记手续。吴启峰和峰荣房地产公司未按照协议的约定在办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续后的三天内向金银潭园林绿化公司交付房屋。为处理涉案房屋的移交事宜，2006年6月2日，吴启峰向付海亮曾出具一份《授权委托书》，载明“现委托付海亮在我与东西湖区金银潭园林绿化工程公司土地使用权租赁合同纠纷一案中作为我的代理人，参加本案的执行。我对付海亮委托的权限为特别授权，即代为履行付款等义务，为代为处分财产，代为执行和解，代为接受房款等全部事宜。”2016年11月15日，武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处（甲方）与付海亮（峰荣房地产公司全权委托人，乙方）签订《补充协议书》，约定“根据将军路街2016年11月1日党政联席会会议要求，为确保街道三资清查工作顺利进行，双方经过友好协商，特订立本补充协议。一、经过核实，前期武汉峰荣房地产开发有限公司法人代表吴启峰授权委托乙方作为代理人，处理位于养殖场黄杨公路以北的私营小区内，即将军路A区13号的房屋及院内其他所有地上附着物全部转让给甲方的相关事宜，现继续由乙方执行的后续工作。二、2006年12月28日签订的《协议书》第二条，甲方为乙方提供还建房一套面积80平方米楼层为三楼的房屋。该约定未履行，按照党政联席会精神，现以评估折现形式履行。就此事项，双方达成一致意见，共同委托给武汉东正房地产评估事务有限公司进行房产价值评估，估价结果由甲乙双方认可后出具评估报告作为结算依据。三、房产移交的责任和期限甲方：1、成立临时资产清收小组，入驻到厂区对现有租户进行摸底排查，了解每个租户的基本情况和意愿。2、房产移交及下一步租赁管理由甲方的二级单位街国资办负责。3、待房产移交手续办理完成后，甲方按评估公司出具的评估报告金额，完善财务审批程序与乙方办理资金结算。乙方1、确保原纠纷房屋，在2016年12月30日前办理移交手续并交付甲方。2、确保原厂区内承租人的清退工作，如愿意继续与甲方租赁的承租人，须无条件服从甲方安排，并重新签订租赁协议。3、负责清除厂区内临时搭建的建筑物，并妥善安置好临时屋内的居住人员，厂区内原有的财产纠纷，债权债务纠纷由乙方办结。四、违约责任：1、乙方在约定时间内未按上述要求办理移交，甲方有权在2017年1月1日进驻原纠纷厂区内进行管理或采取司法程序强制收回。2、如上述房产是采取强制收回方式，本补充协议的第二条约定将自动废除，甲方可不需履行。五、本补充协议与原协议具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。六、本补充协议壹式肆份，双方各执贰份。”该补充协议甲方处加盖了武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处的公章，乙方处由付海亮签名并加盖手印。付海亮与吴启峰曾因上述委托合同发生纠纷，其于2016年12月28日以吴启峰为被告金银潭园林绿化公司为第三人向一审法院起诉，后于2017年9月28日向一审法院申请撤诉。因付海亮未按照《补充协议》的约定按时将案涉房屋移交给武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处，2017年4月20日，武汉市将军路资产管理有限公司将涉案房屋（包括有证房屋和无证房屋）全部移交给金银潭园林绿化公司，双方签署了《固定资产交接书》。至此，涉案房屋由金银潭园林绿化公司实际占有并使用。经金银潭园林绿化公司申请，一审法院依法委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对位于武汉市东西湖区养殖场黄杨公路以北的私营小区内，即将军路A区13号3017.79平方米在2007年10月2日至2017年12月31日期间内的房屋占用费进行估价。该公司于2019年5月14日作出苏天房估字（2019）武第S005号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为：2007年10月2日至2017年12月31日期间，按照每自然年度作为价值时点，房屋占用费分别为14.52元/平方米/月、14.85元/平方米/月、15.19元/平方米/月、15.53元/平方米/月、15.88元/平方米/月、16.24元/平方米/月、16.61元/平方米/月、16.99元/平方米/月、17.37元/平方米/月、17.77元/平方米/月、18.17元/平方米/月。金银潭园林绿化公司支付评估费50000元。一审法院认为，关于涉案房屋的占有主体问题。根据东西湖水产养殖场、金银潭园林绿化公司与峰荣房地产公司清算组、吴启峰、陈小荣签订的《协议书》，结合一审法院作出的（2006）东执字第261-2号民事裁定书可知，涉案房屋原来虽然登记在武汉市峰荣经济有限公司名下，但峰荣房地产公司和吴启峰对其享有处分的权利，因此可以认定涉案房屋由峰荣房地产公司和吴启峰实际占有。吴启峰虽辩称涉案房屋实际由付海亮占有、其并未对涉案房屋实际占有，但其对该主张并未提供证据予以证明。其提供的（2016）鄂0112民初5132民事裁定书仅能证明付海亮与其之间就委托合同关系曾经发生纠纷，但并无证据证明其对付海亮已撤销了授权，故付海亮与武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处签订的《补充协议书》对吴启峰仍具有约束力。从《补充协议书》约定的内容可知在签订补充协议时，涉案房屋仍由吴启峰占有、使用并对外出租，对吴启峰未实际占有涉案房屋的辩称意见一审法院不予采信。吴启峰还辩称峰荣房地产不是本案适格主体，根据峰荣房地产公司的工商登记信息可知，峰荣房地产公司的营业执照被吊销，但未被注销，其仍具有诉讼主体资格。同时，峰荣房地产公司虽然成立了清算组，但该公司并未被清算，其仍具备主体资格，故对吴启峰的该项辩称意见一审法院亦不予采信。关于房屋占用费的问题。如前所述，虽然涉案房屋于2007年9月29日已登记在金银潭园林绿化公司名下，但金银潭园林绿化公司并未实际占有使用涉案房屋。根据《协议书》第五条“房产过户后三天内，乙方（即峰荣房地产公司、吴启峰及其配偶）应退出该房屋，双方办理交接手续”的约定，吴启峰、峰荣房地产公司应于2007年10月2日退出涉案房屋，但金银潭园林绿化公司实际接收涉案房屋的时间是2017年4月20日，峰荣房地产公司、吴启峰在此期间占有、使用了涉案房屋，应当向房屋所有权人支付房屋占用费，对金银潭园林公司的该项诉讼请求一审法院予以支持。吴启峰辩称因武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处未能全面履行《协议书》和《补充协议书》，且履行对象为付海亮，故其不需支付房屋占用费，但武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处是否全面履行《协议书》和《补充协议书》是双方就合同履行发生的纠纷，与本案不是同一法律关系，不能作为吴启峰行使抗辩权的理由。即使武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处存在合同履行错误，吴启峰可以选择向付海亮或者合同相对方主张权利，但不论如何行使权利，均不能对抗金银潭园林绿化公司行使其房屋的所有权，故对吴启峰的该项辩称意见一审法院不予支持。吴启峰还辩称金银潭园林绿化公司不应将无证房屋计算占用费，但根据《协议书》第一条的约定，峰荣房地产公司和吴启峰将涉案房屋抵偿给金银潭园林绿化公司时不仅包括了房屋产权证上记载的2417.79平方米的房屋，还包括了没有房屋产权证的600平方米房屋，因此其移交给金银潭园林公司的房屋亦包括有房屋产权证房屋和无证房屋，金银潭园林公司主张房屋占用费时理应包括有房屋产权证房屋和无证房屋，对吴启峰的该项辩称意见一审法院亦不予支持。综上，2007年10月2日至2017年4月20日期间，吴启峰和峰荣房地产公司占有了属于金银潭园林绿化公司的房屋，应当向房屋所有权人支付房屋占用费，经计算为5633836.55元。关于诉讼时效的问题。吴启峰认为在其长达十年占有涉案房屋期间，金银潭园林绿化公司均未向其主张房屋占用费，金银潭园林绿化公司目前向其主张权利已超过诉讼时效。但吴启峰的无权占有涉案房屋的状态一直持续至2017年4月20日，诉讼时效应从金银潭园林绿化公司实际收回房产之日起开始计算，至本案起诉时并未超过诉讼时效，故对吴启峰的该项辩称意见一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，判决：武汉峰荣房地产开发有限公司、吴启峰于判决生效之日起十日内共同向武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司支付2007年10月2日至2017年4月20日期间的房屋占用费5633836.55元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51237元、评估费50000元，共计101237元，由武汉峰荣房地产开发有限公司、吴启峰共同承担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕吴启峰的上诉请求及理由进行审理。根据吴启峰的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。吴启峰上诉既未有新的事实和理由，亦未提交充分证据来证实自己的主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于吴启峰上诉认为一审法院将军路人民法庭审理本案应主动回避的问题，经本院查实一审案卷，吴启峰在收到一审人民法院起诉状、合议庭组成人员通知书及开庭传票、风险告知书均没有提出异议，庭审中，其未申请回避亦没有提出管辖异议，一审法院受理本案符合法律规定。故吴启峰要求一审法院将军路人民法庭应主动回避于法无据。综上所述，吴启峰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51237元，由吴启峰负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年八月五日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹