山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0831民初1669号原告徐会新，男，1975年6月29日出生，汉族，居民，住泗水县。委托诉讼代理人李文兵，山东亚联律师事务所律师。委托诉讼代理人李昂，山东亚联律师事务所律师。被告单风霞，女，1971年8月18日出生，汉族，居民，住泗水县。委托诉讼代理人顾泽宏（与被告单风霞系夫妻关系），男，1967年10月27日出生，汉族，住泗水县。委托诉讼代理人马新华，泗水县法律援助中心律师。第三人廉加胜，男，1963年2月17日出生，汉族，居民，住泗水县。原告徐会新与被告单风霞、第三人廉加胜执行异议之诉一案，泗水县人民法院于2016年11月11日作出（2016）鲁0831民初2170号民事判决，因被告单风霞不服，向济宁市中级人民法院提起上诉，济宁市中级人民法院于2017年5月18日作出（2017）鲁08民终字1705号民事裁定：一、撤销泗水县人民法院（2016）鲁0831民初2170号民事判决；二、发回泗水县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了重审。原告徐会新及其委托诉讼代理人李文兵、李昂，被告单风霞委托诉讼代理人顾泽宏、马新华，第三人廉加胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐会新向本院提出诉讼请求：请求依法判令确认第三人在财政局西院拆迁补偿的房屋一套和安置过渡期间的租赁费归原告所有，并立即停止对该房屋和租赁费的强制执行，并解除查封，停止拍卖；诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人原有泗水县财政局西院的房屋一套，后被县政府列入拆迁范围。在该房屋拆迁前，原告和第三人于2011年11月13日签订《房屋买卖合同书》一份，第三人将上述房屋出卖给原告。合同签订时，原告支付了房屋价款20万元，按照约定，房屋拆迁后，补偿房屋和安置过渡期间的租赁费全部归原告所有。因该房屋买卖发生在拆迁期间，且至今房屋未交付，导致房屋产权不能过户登记在原告名下。买卖协议签订后，第三人即将房屋交付给原告。而后原告将该房屋交付拆迁机构拆除。同时，原告领取了拆迁后的租赁费一次；再领取租赁费时，发现被告申请法院对此予以查封。经了解，被告不仅申请查封了租赁费，还申请查封了拆迁补偿房屋。我向法院提出排除执行的异议，但被法院裁定驳回，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告单风霞辩称：1、原告所诉事实和理由不真实；（1）第三人签订《房屋拆迁补偿安置协议》的时间为2011年9月17日，协议中第三人保证拆迁房屋拥有合同权，不存在抵押、租赁等任何产权纠纷。协议约定的搬迁时间为2011年9月24日，不存在第三人将该房屋交付原告和原告将该房屋交付拆迁机构拆除的事实。（2）徐会新所提交的其与第三人廉加胜所签署的“房屋买卖《合同书》”为虚假合同；原告徐会新向泗水县人民法院提交的“执行异议申请”和举证房屋买卖过程、付款方式等，多处自相矛盾，系编造事实、虚假举证。（3）第三人已经分两次签字领取了拆迁租赁费，第一次于2011年8月份领取了7550.24元，第二次于2013年4月份领取了7000.32元，被告申请查封第三人回迁房日期为2014年10月21日，被告冻结第三人安置租赁费日期为2016年3月21日，不存在“原告领取了拆迁后的租赁费一次，再领取第二期的租赁费时，发现被告申请法院对此予以查封”的事实。2、原告购房目的及购房过程不符合常理。原告与第三人购房合同签订的目的，实为原告徐会新想达到帮助第三人廉加胜逃避财产被执行的目的。3、原告在查封之前并没有实际占有该房产，因该房屋在拆迁以前属于本案第三人所有，有拆迁协议及领款记录，现在该房屋还没有实际交付，所以拆迁前和拆迁后本案原告都没有实际占有该房屋。4、原告徐会新和第三人廉加胜的购房合同无效，第三人在财政局西院已拆迁房屋的产权和过渡期的租赁费均归第三人所有，被告申请法院对其采取查封、拍卖等强制执行措施正当合理。原告徐会新执行异议不成立，其恶意诉讼，人民法院应依法驳回并赔偿被告损失。第三人廉加胜辩称，我和徐会新房屋买卖合同是事实清楚、证据充分，房屋买卖已经形成事实，并且房款已经交齐，房屋已归徐会新所有，未能办理过户手续是由于政府拆迁原因造成，不是双方的原因，所以该房屋的产权已经属于徐会新，符合法律规定。当时查封房产是顾泽宏办理的财产保全，因为房子不是我的，我一直都不知道这个事情，一年以后徐会新找我我才知道，我给执行局写了执行异议的申请，执行局给下了错误的结论。希望法院给我们公正判决。根据原告的诉称和被告的答辩本庭认为有以下争议焦点：原告的执行异议是否符合排除执行的条件：（一）原告是否在人民法院查封之前已签订真实的、排他的、合法有效的书面买卖合同；（二）是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）是否已支付购房款及金额（四）原告本人是否对未办理过户登记存在过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，原告提交与第三人于2011年11月13日签订的《合同书》，证明原告与第三人正式达成买卖合同，合同内容为：甲方：廉加胜，乙方：徐会新，经双方友好协商，达成房屋买卖协议如下，一、甲方将原财政局西家属院拆迁补偿的房屋一套（90平方米）卖给乙方。二、房屋价格贰拾万元人民币，乙方一次性付给甲方贰拾万元房款，甲方同时交付给乙方补偿房屋的所有资料，包括拆迁补偿协议，所有补偿配房款，及地上附属物的款项一次性转给乙方，同时房屋的所有权归乙方所有。三、甲方负责协调变更房屋的产权姓名，变更费用乙方承担。四、本合同一式三份，双方签字生效，具有法律效力。五、一方违约，违约方赔偿另一方损失。甲方签字：廉加胜，张友云。乙方签字：徐会新。证明人：曹恒冰2011年11月13日。另外，原告提供收到条一份，证明原告全部交付购房款，内容为：今收到徐会新买房款贰拾万元整200000元。（财局西家属院拆迁房补偿60号）廉加胜2011年11月13日。同时，原告提交：（1）2010年10月16日廉加胜在农信社《个人业务存款回单》，卡号62×××35，交易金额2万元；（2）原告徐会新姐姐徐会玲2011年8月12日农行45×××40卡号、21×××19账户上提取5万元提款凭证；（3）原告徐会新妹妹徐会敏2011年8月29日从农行15×××28账户支取1万元和1.7万元的提款凭证；（4）2011年8月29日从徐会敏62×××03工行银行卡分四次提取1万元的提款凭证。证人曹恒冰重审庭审出庭作证（证明2011年11月13日徐会新支付9万元购房款给廉加胜），以证明原告分几次支付给第三人购房款20万元，签合同时徐会新与廉加胜将之前的款项一次性转化为购房款的事实。被告对原告提交的以上证据不予认可：（1）被告提交2011年9月17日第三人与县里签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，证明协议中，第三人保证对拆迁房屋拥有合法权，不存在抵押、租赁等任何产权纠纷，协议约定搬迁时间为2011年9月24日，不存在第三人将该房屋交付原告和原告将该房屋交付拆迁机构拆除的事实。（2）法院一审中，原告徐会新证据1、2、3、4均为其他人银行存取款流水，无法有效证明该4笔存取款和其支付第三人廉加胜房款存在关联性。（3）原告徐会新一审中所说的“合同签订后又支付9.3万元”，只是口头说说，既未提供资金来源证据，也未提供资金支付证据，不能证明其支付了房屋款9.3万元。被告称徐会新所提交的其与第三人廉加胜所签署的“房屋买卖《合同书》”，为虚假合同；原告徐会新向泗水县人民法院提交的“执行异议申请”和举证房屋买卖过程、付款方式等，多处自相矛盾，系编造事实、虚假举证。原告购房目的及购房过程不符合常理。原告与第三人购房合同签订的目的，实为原告徐会新想达到帮助第三人廉加胜逃避财产被执行的目的。被告提供《商品房买卖合同》一份，该合同中房产由济南三发置业有限公司开发位于泗水县城泉济路以南，泉源大道以北县国土资源局、交警大队以西，被告欲证实该房产优于争议回迁房位置，房屋价格2080元每平方，签订房产时间2010年4月23日，证实原告当时买受二手房屋的价格明显高于市场价格，说明2009年原告买受房屋价格不符合常理，其价格高达2666元每平以上。第三人廉加胜和原告徐会新对此提出异议，被告答辩中所称的购房目的及购房工程不符合常理无任何事实依据以及证据相支持，属于主观猜想与臆断，不能成立。第三人廉加胜称当时房价20万元买的老房子（70㎡）里面包括补偿款。去掉这一部分钱就不到20万元，买房人徐会新是按照新房（90㎡）算的，这样算下来每平方米不到2000元，还要退给他补偿房费1万余元。所以房子当时买的很便宜，也比补偿款多，其还能赚点差价。原告称被告提交的此份合同所述的位置、户型与原告及第三人涉案房屋没有可比性，被告方提交的此合同明显路段偏西；虽然原告徐会新与第三人廉加胜的房屋价款为20万元，但产权房屋和地上附着物补偿款计38677.84元以及过渡房的租金等权益均规原告徐会新享有，回迁房的面积90㎡，等于原告徐会新实际支付了房款146771.62元，折合单价为1630.80元/㎡，如果加上第三期及以后的租金，价格还会更低一些。原告与第三人商定涉案房屋的房价款20万元完全符合正常合理的市场价格；被告主张原告与第三人恶意串通纯属无端猜疑。被告还提交以下证据：第三人签字领取拆迁租赁费的《领款凭证》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》，证明第三人已分两次签字领取拆迁租赁费，第一次于2011年8月份领取7550.24元，第二次于2013年4月份领取7000.32元，均存入廉加胜个人账户。本院冻结第三人拆迁安置租赁费时间为2016年3月21日，证明不存在“原告领取了拆迁后的租赁费一次，再领取第二期的租赁费时，发现被告申请法院对此予以查封”的事实。被告称原告徐会新所述第三人廉加胜安置过渡期间的租赁费归其所有，但在一审当庭叙述中又称第一次7550.24未领取，由第三人领取完全合理，而第三人廉加胜却说是由原告徐会新领取的;其提交的第二次领款单7000.32元签字人是第三人廉加胜，廉加胜亦承认是其所签；原告徐会新和第三人廉加胜所述自相矛盾。对于拆迁期间的租赁费，第三人称因当时是县里拆迁，对没有房子住的拆迁户给钱租赁房屋。当时用第三人廉加胜的名字办的卡，卡已经给原告了，即使是用第三人廉加胜的名字办卡也与房屋买卖没有关系。因为卡在原告处，原告问第三人廉加胜为什么没有第三次的租赁费，后来第三人廉加胜去问才知道费法院查封了这部分款项。第三人廉加胜去问是因为原告买的第三人廉加胜的房子，第三人廉加胜与县里签订的拆迁补偿协议，第三人廉加胜有责任过问。第三人廉加胜称第一次租赁费7550.24元是2011年8月领取，原告徐会新委托其姐姐徐会玲与第三人一起去办理的，由第三人签字后将该租金转交给原告方；第二次租赁费7000.30元，2013年4月2日由泗水县拆迁部门将款项打入第三人廉加胜邮政储蓄银行账户，原告2013年5月6日从廉加胜邮政储蓄银行账户取出7000.30元（由原告姐姐徐会玲代原告领取，“廉加胜”签字系徐会玲领款时代签）。被告称原告在查封之前并没有实际占有该房产，因该房屋在拆迁以前属于本案第三人所有，有拆迁协议及领款记录，现在该房屋还没有实际交付，所以拆迁前和拆迁后本案原告都没有实际占有该房屋。原告和第三人对被告的异议不予认可：第三人廉加胜称原告徐会新20**年10月16日交了2万元保证金，其已搬完房屋东西就把钥匙交付给徐会新；原告徐会新称在2010年交订金时即受领了第三人交付的钥匙和房屋，原告方对购房的资金来源购房用途已进行了合理的解释，并且第三人也完全认可。对于原告和第三人房屋买卖未办理房屋过户的原因，原告称因房屋买卖发生在拆迁期间，导致房屋产权不能过户登记在原告名下，第三人称房屋买卖已经形成事实，房款已经交齐，房屋已归徐会新所有，未能办理过户手续是由于政府拆迁原因造成，不是双方的原因。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理单风霞诉廉加胜、张友云民间借贷纠纷一案中，根据单风霞的申请，于2014年10月21日作出（2014）泗商初字第1116-1号民事裁定书，对被执行人廉加胜名下的位于泗水县金泉片区财局家属院回迁房一套进行了查封财产保全。（2014）泗商初字第1116号民事判决书生效后，本院于2015年3月24日立案执行，2015年12月15日徐会新向本院提出异议，2016年7月8日本院作出（2016）鲁0831执异5号执行裁定书驳回徐会新的异议。原告徐会新收到裁定书后，于2016年8月17日向本院提起原告徐会新执行异议之诉，请求停止对泗水县金泉广场回迁房的强制执行，并解除查封，请求确认该房屋及拆迁租赁费归其所有。本院认为，案外人提起执行异议之诉必须具备的条件之一，是有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方当事人在本院执行前虽然签订了买卖合同，但是原告对于是否占有该不动产，原告陈述交付了钥匙，但是对于是否实际占有（例如装修或者居住在该房屋内）却没有确切的证据予以证实；对于支付的房款，原告陈述分四次支付，均是支付的现金，但是根据原告提供的证据，第一次廉加胜在农信社存款2万元是否是原告支付；第二次、第三次、第四次提款均是徐会敏、徐会玲的账户支出，且该四次支付均不能证明该支出用于本案的买房。对于未办理过户登记手续的原因，原告也没有充分的证据予以证实。综上，原告的主张无法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决如下：驳回原告徐会新的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐会新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  颜 彬人民陪审员  吴德勇人民陪审员  李龙乾二〇一七年九月二十五日书 记 员  冯志成