江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初2129号 原告（反诉被告）：崔伟伟，男，1988年6月6日生，汉族，住江苏省东台市。 委托代理人：周爱萍，江苏博事达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈丽，女，1975年7月8日生，汉族，住南京市秦淮区。 委托代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：南京高业房产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区柳洲东路19号天润城第八街区07幢106室。 法定代表人：赵秀琴，董事长。 委托代理人：王政、常家俊，江苏苏源律师事务所律师。 原告（反诉被告）崔伟伟与被告（反诉原告）陈丽、第三人（反诉被告）南京高业房产经纪有限公司（以下简称高业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法由审判员林咏梅适用简易程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔伟伟及其委托代理人周爱萍，被告（反诉原告）陈丽的委托代理人郭凌霄，第三人（反诉被告）高业公司委托代理人王政、常家俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）崔伟伟诉称，2016年9月22日，原、被告及第三人高业公司签订《房地产买卖中介合同》，合同约定：1、被告将其所有的位于南京市浦口区天华东路102号北外滩水城第十街区××室出售给原告，房屋建筑面积84.64平方米，房屋售价1780000元。2、原告在签约当日支付购房定金20000元。3、原告借给被告420000元用于2016年10月15日前办理房屋解押手续。解押后3个工作日内办理房屋产权过户手续，过户后自动转为原告支付的部分房款。如解押后因不可抗力致使合同不能履行，被告应在30天内将原告支付的解押款共计420000元还给原告，超出期限按每日万分之五支付给原告补偿。根据合同约定，原告于2016年9月22日向被告支付购房定金20000元，并于2016年10月8日、10月13日分别向被告支付120000元、300000元，合计440000元，其中420000元用于给被告解押。在履行房屋买卖合同期间，2016年10月5日南京市发布《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，进一步加大主城区房地产市场调控力度：对非南京户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前两年内在南京累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。因原告非南京户籍，原告为了能够继续履行与被告签订的购房合同，配合政策变动，补缴了购房之日起前一年的社会保险，但在2017年2月15日，房产局通知原被告去撤件，原因是原告不符合交易条件，房屋无法正常交易。在得知房屋无法交易的消息后，原告本人以及通过第三人多次与被告沟通，希望能协商解除房屋买卖合同并退还已支付的部分购房款，但因双方分歧太大，被告拒不退还已支付的部分购房款，故诉至法院。请求判令：1、解除原、被告之间于2016年9月22日签订的《房地产买卖中介合同》；2、被告返还原告已支付的购房款440000元，并自合同解除之日起按中国人民银行同期同档贷款利率支付利息；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）陈丽辩称，同意解除合同，解除合同的过错责任在于原告及第三人，根据合同约定，原告及第三人分别应当承担违约金350000元，因此在扣除违约金后的款项，被告愿意返还。被告（反诉原告）陈丽提出反诉请求：1、被告崔伟伟协助将浦口区天华东路102号北外滩水城第十街区××室房屋过户到陈丽名下；2、高业公司赔偿陈丽没有及时办理网签手续的违约金350000元；3、崔伟伟赔偿陈丽办理虚假社保证明的违约金350000元，高业公司承担连带责任；4、两被告承担本案诉讼费用。 原告（反诉被告）崔伟伟对被告（反诉原告）陈丽的反诉请求辩称，1、陈丽认为崔伟伟办理虚假社保证明没有事实及法律依据。2、崔伟伟根据三方签订的合同，已履行合同义务，没有违约行为，无需向陈丽支付违约金。3、针对事实与理由部分，陈丽认为，因一方违背约定造成交易无法完成，违约方应支付违约金350000元，但是根据合同第9.2.1条约定，崔伟伟承担违约责任的情形只有一种，即无正当理由不履行合同的承担违约责任，而事实情况是崔伟伟是积极履行合同，也希望合同能够继续履行下去，不能履行合同也是情势变更，因此崔伟伟并不存在违约行为，不应承担违约责任。4、反诉被告认为，崔伟伟的社保证明效力认定的机构并非南京市房产交易中心，而根据崔伟伟目前的情况，崔伟伟的社保记录真实存在，陈丽并无证据证明崔伟伟的社保是无效的。5、针对陈丽陈述的另购新房并造成违约危机的陈述，崔伟伟认为，陈丽另购新房与崔伟伟无关，当事人三方就如何支付购房款在合同中有明确约定，崔伟伟根据合同约定，按期支付购房款，并无违约行为。6、针对陈丽提出涉案房屋空置问题，崔伟伟认为，在收到交易中心通知后已通过高业公司通知，要求解除合同，且涉案房屋在交易过程中，并未向崔伟伟进行交付，一直由陈丽掌管支配，陈丽所主张的租金的损失无事实及法律依据。 第三人（反诉被告）高业公司对崔伟伟的本诉辩称，2016年9月22日，原、被告双方及第三人就诉争房产签订了《房地产买卖中介合同》。按合同约定，应当当日交付20000元定金，事实上也支付了上述定金，按照合同约定，应当在2016年10月15日前由原告借420000元给被告办理诉争房屋的解押手续，事实上在2016年10月13日支付420000元并进行解押，第三人在审查了原、被告双方递交的送件材料后，于2016年10月26日前往房产局进行送件，至2016年11月接到浦口区房产局的通知，就有关补缴社保购房人的资质需进一步审查，审查后给出结果，至2017年2月浦口区房产局正式通知，诉争房屋遂已完成了送件，但不可以在出件取得不动产权证，要求买卖双方前往房产部门进行撤件处理。第三人认为，买卖双方均按照合同约定的时间节点履行合同，买卖双方提交的资料，第三人通过形式审查也均是合法有效的，经过房产部门送件审查，也是符合要求的，仅仅是房产部门突然的政策变化，要求补缴社保的购房人不再具有购房资质，使该份协议无法继续履行，情势变更的法律后果应当不能归结于买卖双方，第三人认为应当恢复原样。针对陈丽的反诉，第三人（反诉被告）高业公司辩称，1、高业公司作为反诉被告主体不适格，反诉应当基于本诉产生，本案的本诉法律关系为买卖合同，反诉原告向反诉被告高业公司主张诉请基于居间合同产生，应当另案起诉，不应当在同一个案件中处理。2、陈丽认为高业公司没有及时办理网签手续，高业公司是完全按照合同约定的时间促成双方进行送件的。3、崔伟伟办理的社保缴纳证明是盖有社保机构的印章的，高业公司认为经得起实质性审查。4、陈丽主张另行购买其他房屋及借款作为损失的依据，高业公司认为无关联性，陈丽应当对自己的资金的规划自行作出判断。 经审理查明，2016年9月22日崔伟伟（乙方）、陈丽（甲方）及高业公司（丙方）签订《房屋买卖居间协议》，甲方自愿将坐落在浦口区天华东路102号北外滩水城第十街区××室的房屋出售给乙方，建筑面积84.64平方米，售价为1780000元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三方商定，上述违约行为方选择按标的额的20%，计人民币356000元作为违约金分别支付给各守约方。甲乙双方在签约当日，乙方支付甲方购房定金人民币20000元。乙方借给甲方人民币420000元，用于2016年10月15日前办理房屋解押手续。解押后3个工作日内办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款。如解押后因不可抗力致使合同不能履行，甲方应在30天内将乙方支付的解押款共计人民币420000元还给乙方，超出期限，按每日万分之五支付给乙方作为补偿。 2016年9月22日崔伟伟支付陈丽定金20000元，2016年10月8日崔伟伟支付陈丽房款120000元，2016年10月13日崔伟伟支付陈丽房款300000元。2016年10月26日崔伟伟申请办理浦口区天华东路××幢北外滩水城第十街区××室房屋的不动产登记手续。 崔伟伟户籍地在江苏省东台市。2016年10月5日,南京市出台《南京市政府办公厅关于进一步加大房地产市场调控力度的通知》，根据该通知，原告崔伟伟并非南京户籍，不符合在南京购房的条件，无法购房。庭审中，崔伟伟、陈丽、高业公司对解除《房地产买卖中介合同》均不持异议。 以上事实，有崔伟伟提交的房地产买卖中介合同、收条3份、参保缴纳证明、手机截图、不动产登记收件单、个人一二套住房查询结果，陈丽提交的房地产买卖中介合同、借条3份、收条15张、商品房买卖合同、关于陈丽信访事项的处理意见书及崔伟伟、陈丽、高业公司的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，双方可以解除合同。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 关于崔伟伟诉请：1、解除原、被告之间于2016年9月22日签订的《房地产买卖中介合同》。本院认为，因庭审中崔伟伟、陈丽及高业公司对解除《房地产买卖中介合同》均不持异议，故本院对崔伟伟此诉请予以支持。 2、被告返还原告已支付的房款440000元，并自合同解除之日起按中国人民银行同期同档贷款利率支付利息。本院认为，原、被告双方因南京市购房政策发生变化导致合同无法履行，系不可归责于双方的原因。原、被告双方对解除合同均无异议，庭审中陈丽认可收到崔伟伟支付的定金20000元及房款420000元，因此，崔伟伟要求陈丽返还定金及房款共计440000元，于法有据，本院予以支持。关于崔伟伟主张陈丽支付利息之诉请，因无事实及法律依据，本院对此不予支持。 关于陈丽反诉请求：1、被告崔伟伟协助将浦口区天华东路102号北外滩水城第十街区××室房屋过户到陈丽名下。本院认为，庭审中崔伟伟提交的“不动产登记收件单”证明2016年10月26日崔伟伟申请办理浦口区天华东路××幢北外滩水城第十街区××室房屋的不动产登记手续，现原、被告均同意解除合同，故对陈丽该诉请，本院予以支持。 2、高业公司赔偿陈丽没有及时办理网签手续的违约金350000元。本院认为，陈丽该诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 3、崔伟伟赔偿陈丽办理虚假社保证明的违约金350000元，高业公司承担连带责任。本院认为，原、被告双方因南京市购房政策发生变化导致合同无法履行，系不可归责于双方的原因，故崔伟伟不存在违约行为，陈丽此诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。陈丽主张高业公司承担连带责任亦缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第一百一十七条的规定，判决如下： 一、解除崔伟伟、陈丽、南京高业房产经纪有限公司于2016年9月22日就南京市浦口区天华东路××幢北外滩水城第十街区××室房屋签订的《房地产买卖中介合同》。 二、陈丽于本判决书生效之日起十日内返还崔伟伟定金及购房款共计人民币440000元。 三、崔伟伟于本判决书生效之日起十日内协助陈丽办理南京市浦口区天华东路××幢北外滩水城第十街区××室房屋的产权过户登记注销手续。 四、驳回崔伟伟的其他诉讼请求。 五、驳回陈丽的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取10410元，由陈丽负担；反诉案件受理费5400元，由陈丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费20820元，反诉费5400元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审判员  林咏梅 二〇一七年九月十三日 书记员  王红莲