江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0925民初483号原告：建湖县千家房产经纪有限公司，住所地建湖县城秀夫南路126号。法定代表人：周庆国，该公司总经理。被告：杨昌坤，男，1994年4月7日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：肖群，建湖县近湖法律服务所法律工作者。原告建湖县千家房产经纪有限公司（以下简称千家经纪公司）与被告杨昌坤居间合同纠纷一案，原告千家经纪公司本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告千家经纪公司的法定代表人周庆国、被告杨昌坤及其委托诉讼代理人肖群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千家经纪公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付原告居间服务费11000元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年6月23日，被告杨昌坤与原告就位于建湖县房屋达成了看房确认书，约定必须通过原告办理交易手续，同时交居间服务费房款总价的1%，如违约，加倍支付居间服务费房款总价的2%为违约金。周庆国带领被告看了代售房屋。之后，被告就上述房屋与房主达成房屋买卖合同，并将该房产过户至被告名下。原告多次向被告索要居间服务费，但被告只支付了800元，剩余的一直未付。故特具状起诉。被告杨昌坤辩称，一、原告千家经纪公司诉讼主体资格不适格，不应作为本案原告参加诉讼。被告杨昌坤与原告千家经纪公司双方从未签订房屋买卖中介合同，原告千家经纪公司也从未向被告杨昌坤提供过中介居间服务；二、被告杨昌坤不构成居间合同违约。案涉房源并非原告千家经纪公司的独有信息，中介陈某（宝元信息）、中介周庆国、房主商中华等均在58同城网站上发布了案涉房源信息。被告杨昌坤通过多种途径了解到同一房源信息后，分别与陈某、周庆国、房主电话联系看房。周庆国向被告报了两次价格，并未提供以外的中介服务，最终宝元公司提供了案涉房屋的交易咨询、合同起草、办理过户登记、缴费、协助办证等中介居间服务。被告杨昌坤与周庆国签订的《买卖看房确认书》所载明房源信息非其独家发布，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，甚至直接与房主签订买卖合同，不构成“跳单”违约。事后双方已经协商达成了支付800元服务费的约定并履行完毕。三、周庆国篡改了《买卖看房确认书》的出具时间，并且周庆国私自在被告杨昌坤出具的《证明》下面自行增加内容，不具有证明效力。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月23日，案外人洪某涛因购房需要与原告千家经纪公司法定代表人周庆国签订《买卖看房确认书》（系格式合同），格式条款部分主要约定：甲方为避免乙方看房后与房主私下成交，特立此协议：一、此楼房乙方及直系亲属以前没有看过，今天是第一时间得到本人提供的卖楼信息，所以看成后，必须通过本人办理交易手续，同时交居间服务费房款总价的1%；如果与房主私下成交，我们找不到房主，乙方承诺自愿承担支付买卖双方房款总价的2%的中介服务费。二、从看房日期起，贰年内不准私下成交，不管用任何方式任何理由成交，乙方都属于违约，所以要加倍支付甲方居间服务费房款总价的2%中介服务费。非格式条款部分载明：看房记录。看泽园理想城1幢302室，价格为59万，洪某涛在“客户确认”处签字。此后，被告杨昌坤陪同洪某涛与周庆国共同前往案涉泽园理想城1幢302室房屋（原所有权人为商中华）看房。2019年6月25日，商中华作为甲方（卖方）、被告杨昌坤作为乙方（买方）、宝元信息作为丙方（中介）共同签订《房屋买卖合同书》，合同对房屋售价、付款方式、付款时间、违约责任、中介费用支付等均作了详细约定。同日，被告杨昌坤向商中华交付5万元定金，商中华出具定金收条。被告杨昌坤于2019年7月15日前支付57万元（含定金5万元）房屋总价款后，通过宝元信息与商中华就案涉房屋办理了不动产变更登记，也按约定分别于2019年7月9日、7月16日通过微信向宝元信息的房产经纪人支付中介服务费1500元、500元。2019年7月3日，周庆国在知晓被告杨昌坤购买了案涉房屋后，要求被告杨昌坤与其补签《买卖看房确认书》（格式条款部分同洪某涛签署的），填写了看泽园理想城1幢302室、价格59万元的看房记录，被告杨昌坤在客户确认处签字，周庆国在代办人处签字并加盖千家经纪公司单位印章。被告杨昌坤同时向原告千家经纪公司交付中介服务费800元，并应周庆国要求在其提供的A4纸上半部分书写书面“证明”一份，内容为“证明.买建湖县泽园理想城1幢302付千家房产周庆国中介服务费捌佰元整￥800元.2019年7月3日.证明人：杨昌坤”。周庆国在收取800元后亦向被告杨昌坤出具收取中介费的“收条”一份。另查明，周庆国在被告杨昌坤签署的买卖看房确认书中，自行将被告杨昌坤书写的落款日期“2019年7月3日”修改为“2019年6月23日”（即将原来的“7”涂改为“6”，在原来的“3”前面添加“2”）；在被告杨昌坤出具的“证明”纸张的下半部位置，自行书写“因买房缺钱只付了中介服务费捌佰元整￥800元，剩余中介服务费等房交接入住后付清。周庆国.2019年7月3日”。以上事实有原告千家经纪公司提供的买卖看房确认书、书面证明、被告杨昌坤提交的定金收条、房屋买卖合同书、收条、微信聊天记录等材料予以证明。本院认为，本案的争议焦点：（1）原告千家经济公司主体是否适格？（2）原告千家经纪公司是否履行完毕居间合同义务？（3）被告杨昌坤通过第三方与案涉房主进行交易，是否违反了《买卖看房确认书》的约定，应否承担违约责任？具体分析如下：一、关于原告千家经纪公司主体适格问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告杨昌坤与原告千家经纪公司补签的《买卖看房确认书》具有居间合同属性。周庆国作为原告千家经纪公司的法定代表人，也曾带领洪某涛及被告杨昌坤看房，故原告千家经纪公司主体适格，可以作为本案原告提起诉讼。二、关于原告千家经纪公司居间义务是否履行完毕问题。就本案而言，作为房产经纪公司应当向买方提供房源信息、看房、价格商谈、促成买卖合同的签订、产权变更等居间服务。根据查明的事实，原告千家经纪公司仅为被告杨昌坤提供了看房及报价，并未促成房屋买卖合同的签订，也未协助办理产权变更，故原告千家经纪公司并未履行完毕居间合同义务。三、关于被告杨昌坤通过第三方与案涉房主签订房屋买卖合同，是否违反了《买卖看房确认书》的约定，是否应承担违约责任问题。原告千家经纪公司周庆国在明知被告杨昌坤已通过第三方与出卖人商中华签订了房屋买卖合同情况下，要求被告杨昌坤与其补签的《买卖看房确认书》中的格式条款部分属于禁止“跳单”的格式条款，本意在于防止买方通过中介公司获取房源信息后而“跳”过中介公司购买房屋，使得中介公司无法获得佣金。因此，判断被告杨昌坤是否构成违约的关键在于被告杨昌坤是否利用了原告千家经纪公司提供的房源信息、机会等条件。首先，如买方利用该中介公司提供的信息、机会私下与房主达成买卖合同，或者该房源信息系中介公司独家信息，而买方利用该信息找寻其他中介公司与房主达成买卖合同的，则构成“跳单”违约。如买方并未利用该中介公司提供的独家信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，从而不构成“跳单”违约。本案中，原房主商中华否认其与千家经纪公司或周庆国签订过委托售房协议，原告千家经纪公司庭审承认“这个房子也不一定是我们一家卖的”，则案涉房屋的房源信息不属于原告千家经纪公司的独家信息。被告杨昌坤在经比较后有权选择价格更低的宝元信息，并通过宝元信息的中介服务促成合同的成立。其次，《买卖看房确认书》的内容为禁止“私下成交”，虽然也注明“不管用任何方式任何理由成交”，该格式条款并未载明私下成交包含的方式、理由，该格式条款表述不明确、具体。故根据格式条款的解释要求，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。“私下成交”不管按照通常理解还是按照不利于提供格式条款一方的解释，都应当解释为利用中介公司提供的房源信息和机会，避开中介公司从而单独与房主签订房屋买卖合同。经其他中介公司提供的信息、服务与房主签订三方协议（房屋买卖合同），不属于“私下成交”范围。再次，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原告千家经纪公司周庆国在带领洪某涛看房时，被告杨昌坤虽然陪同洪某涛一起看房，但并未签署《买卖看房确认书》，仅洪某涛签署了看房确认书。根据原告千家经纪公司庭审陈述，其知晓被告杨昌坤想要买房是在看完案涉房屋之后，且在为被告杨昌坤报价期间也未要求其签署看房确认书，原告千家经纪公司以事后告知的合同义务要求被告杨昌坤承担违约责任也不符合诚实信用原则。综上，被告杨昌坤通过第三方与案涉房主进行房屋买卖交易不违反《买卖看房确认书》的约定，且不构成违约。根据法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。被告杨昌坤在其通过宝元信息与出卖人签订房屋买卖合同后已支付给周庆国的800元，系双方对原告千家经纪公司从事居间活动支出的合理费用的确认。原告千家经纪公司提交的其在被告杨昌坤书面证明下方由周庆国自行添加书写的内容，既未获得被告杨昌坤确认，也无其他证据印证该内容系在被告杨昌坤在场的情况下书写，故对该部分内容所证明的事实本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第四百二十四条和第四百二十七条规定，判决如下：驳回原告建湖县千家房产经纪有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由原告建湖县千家房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院。审 判 长  邵锦浩人民陪审员  程茂亚人民陪审员  陈信军二〇二〇年八月五日书 记 员  李 晨