广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4673号上诉人（原审被告）：东莞市企石东康百货店，住所地为广东省东莞市******广场侧。个体工商户营业执照注册号为441********6588。经营者：何正东，男，1971年4月20日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区***************，公民身份号码为512************753。委托诉讼代理人：赵丹，北京市盈科(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢立晃，北京市盈科(东莞)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市企石镇东平股份经济联合社，住所地为广东省东莞市******。组织机构代码证为70772595-3。负责人：姚锐权，该单位主任。委托诉讼代理人：张晓韵，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奋发，广东名道律师事务所律师。原审第三人：广东电网有限责任公司东莞供电局，住所地为东莞市东城区主山涡岭。统一社会信用代码为914************083。负责人：谢文景，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓君，该供电局员工。委托诉讼代理人：谢雅智，该供电局员工。上诉人东莞市企石东康百货店（以下简称东康百货店）因与被上诉人东莞市企石镇东平股份经济联合社（以下简称东平联合社）、原审第三人广东电网有限责任公司东莞供电局（以下简称广东电网东莞供电局）返还原物纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决：一、东康百货店应于判决书发生法律效力之日起30日内将东莞市**************、103、104房屋返还给东平联合社；二、东康百货店应于判决书发生法律效力之日起30日内向东平联合社支付房屋占有使用费，以每月5000元为准，自2019年8月1日起计算至房屋实际归还之日止；三、驳回东平联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审减半收取案件受理费300元（东平联合社已预交），由东平联合社负担200元，东康百货店负担100元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31843号民事判决书。东康百货店上诉请求：（一）撤销原审判决，依法发回重审或者改判驳回东平联合社的诉讼请求;（二）本案诉讼费均由东平联合社承担。事实和理由：一、广东电网东莞供电局不享有案涉房屋的物权。（1）根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的规定，案涉房屋没有任何审批手续，且依据2019年6月14日东康百货店的调查结果，广东电网东莞供电局于企石镇东平村未有土地登记资料，不享有案涉房屋的土地权利，且该地块未经依法征收，不属于国有土地，也不允许出让。（2）根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，案涉房屋未办理产权证书，且目前无法办理产权证书，广东电网东莞供电局对案涉房屋没有取得物权。二、广东电网东莞供电局与东平联合社之间的房屋转让合同无效。（1）广东电网东莞供电局本身不享有案涉房屋的物权，即使双方签订了房屋转让合同且支付了对价，还是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，属于合同无效的情形，东平联合社不享有案涉房屋的物权。（2）东平联合社与广东电网东莞供电局之间的关于不动产的交易并没有进行登记，东平联合社并不是案涉房屋登记的权利人，所以无法向东康百货店主张权利。（3）案涉房屋属于违法建筑。三、由于东平联合社不具有案涉房屋的所有权，且东康百货店与广东电网东莞供电局签订了租赁合同，不属于无权占有，所以东平联合社无权要求东康百货店返还原物，腾空房屋。四、东康百货店与广东电网东莞供电局的租赁关系仍然合法有效，虽然租赁合同到期未续签，但双方存在租赁的事实，未解除租赁关系。且目前仍然由东康百货店使用案涉房屋，即使要终止租赁关系，也应由广东电网东莞供电局向东康百货店提出，东平联合社不是合同相对方，无权向东康百货店提出终止租赁关系并腾空房屋的要求。五、退一步讲，即使不考虑东平联合社是否享有物权以及转让是否有效，依据“买卖不破租赁”原则，租赁关系存续前，发生了房屋转让的，不能改变之前已经存在的租赁关系。六、东平联合社与广东电网东莞供电局之间因为房屋转让合同纠纷产生的矛盾不应将东康百货店列为被告，如果当时广东电网东莞供电局承诺将房屋以空铺状态交给东平联合社而没有办到，也应起诉广东电网东莞供电局而不是东康百货店。七、在二审庭审中补充意见为：（1）东平联合社不是适格的原告，本案案由是返还原物纠纷，返还原物请求权属于物权范畴，其前提是该主张权利人对该物享有物权，然而案涉房屋没有产权证，东平联合社并非案涉房屋的登记权利人，东平联合社并非物权人。依据《中华人民共和国物权法》第五条的物权法定原则，广东电网东莞供电局不能仅根据房屋转让合同就给东平联合社创设或者转让物权，仅凭房屋转让合同不发生物权效力，而是必须根据不动产登记的变更手续才可以发生转让物权的效力。故一审法院在判决书中依据物权法的规定支持东平联合社的请求是错误的。（2）案涉房屋被东莞市自然资源局认定为违法建筑物，对于违法建筑的权属认定不属于人民法院的受理范围，应当裁定驳回东平联合社的请求。依据《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第四条第一款、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第三条以及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条的规定，对于本案的权属问题是属于行政机关的认定范围。而权属认定是审理本案返还原物纠纷的前提，但是这一前提不是人民法院的受理范围，一审法院未考虑本案的建筑物是违法建筑物，错误认为东平联合社受让了案涉房屋，一审法院并没有权力对违法建筑的权属作出认定，更不能在行政机关未作出权属认定之前就直接审理东平联合社是否拥有返还原物的权利。（3）东平联合社与广东电网东莞供电局之间的房屋转让合同是无效合同，该转让合同是以违法建筑的案涉房屋为标的物，该合同是以合法形式掩盖转让违法建筑的非法目的，该合同应当无效。因此，东平联合社在法律上不可能从广东电网东莞供电局处受让案涉房屋并取得物权，东平联合社无法行使返还原物的权利。综上，应当驳回东平联合社的起诉。东平联合社辩称：一、案涉房屋由东平联合社提供土地，广东电网东莞供电局出资建设，广东电网东莞供电局作为建造人可以基于事实行为发生物权行为，因此广东电网东莞供电局是合法所有权人，各方当事人不应持有异议。广东电网东莞供电局与东康百货店签订的租赁合同早于2018年12月31日到期，且广东电网东莞供电局在期满前提前向东康百货店发出了通知，明确告知东康百货店将不再续约，并要求东康百货店及时搬离。此后广东电网东莞供电局于2019年7月30日将案涉房屋依法转让给东平联合社，东平联合社为此支付了合理的对价，且东平联合社在诉前以及诉讼中一再表明案涉房屋已经转让给东平联合社，因此案涉房屋的权益应当由东平联合社享有。二、从东平联合社在一审期间提交的东莞市企石镇人民政府关于企石镇东平村关于回购原供电所物业的函，政府对该办公楼的建造过程以及回购是支持和认可的。故东平联合社认为一审法院认定事实是清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回东康百货店的上诉请求，维持原判。广东电网东莞供电局陈述意见称：其对一审判决无异议。本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对东康百货店上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：案涉房产虽未办理建设工程规划许可证及不动产权属证书，但，首先，东莞市自然资源局的《复函》并未明确案涉房产为违法建筑，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定及其第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定来看，案涉房屋即使未办理建设工程规划许可证及不动产权属证书但其仍具有占有使用的物的效用，现作为原出租人的广东电网东莞供电局及东平联合社对于由东平联合社行使案涉房屋占有使用的物的效用并未提出异议；其次，东平联合社一审提交的集体土地所有权证显示案涉房屋占有范围内的土地所有权人为东平联合社，东莞市自然资源局的《复函》显示案涉房屋占有范围内的土地地类为建设用地，符合土地利用总体规划，现由案涉房屋占有范围内土地所有权人东平联合社行使对案涉房屋占有使用的物的效用，更符合《中华人民共和国物权法》第一条关于发挥物的效用的立法目的；最后，东康百货店与广东电网东莞供电局签订的《房屋租赁合同》因案涉房屋无建设工程规划许可证而无效，东康百货店应返还案涉房屋，退一步讲，即使《房屋租赁合同》有效，其约定的租赁期限也已经届满，且无论是原出租人广东电网东莞供电局还是现占有使用人东平联合社均不同意东康百货店继续占有使用案涉房屋，东康百货店现占有使用案涉房屋已无任何法律依据。由上可知，东平联合社基于其对案涉房屋占有使用的物的权益，提起本案返还原物纠纷并无不妥。东康百货店虽与广东电网东莞供电局签订了《房屋租赁合同》，但，一方面前述《房屋租赁合同》因案涉房屋无建设工程规划许可证而无效，另一方面前述《房屋租赁合同》约定的租赁期限在广东电网东莞供电局与东平联合社签订《东莞供电局企石镇东平村收费点房屋转让合同》时已到期，东康百货店主张的“买卖不破除租赁”并不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本院依法不予采信。本案为返还原物纠纷，如前所述，东康百货店现占有使用案涉房屋已无任何法律依据，东平联合社作为案涉房屋现占有使用人，有权要求东康百货店返还案涉房屋。东康百货店主张，东平联合社应基于其与广东电网东莞供电分局之间就案涉房屋转让合同关系而要求广东电网东莞供电局向其交付案涉房屋，理据不足，本院依法不予采信。一审判决东康百货店向东平联合社返还案涉房屋并按每月5000元的标准自2019年8月1日起支付案涉房屋占有使用费至实际返还之日止，并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，东康百货店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元（东莞市企石东康百货店已预交），由东莞市企石东康百货店负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年八月十三日书记员 刘敏超