江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终2660号上诉人（原审原告）：徐州市恒创科技有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区徐钢中路99号院内。法定代表人：卢晓林，该公司经理。委托诉讼代理人：马玉梅，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广红，江苏永伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市鹏展机电有限公司，住所地江苏省无锡市泸锡路56号。法定代表人：桑俊朋，该公司经理。委托诉讼代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆召旸，江苏它石律师事务所律师。原审第三人：徐州市鼓楼区丰财街道瓦房社区居民委员会，住所地江苏省徐州市鼓楼区瓦房东路4号。法定代表人：王卫斌，该居委会主任。上诉人徐州市恒创科技有限公司（以下简称恒创公司）因与被上诉人无锡市鹏展机电有限公司（以下简称鹏展公司）第三人徐州市鼓楼区丰财街道瓦房社区居民委员会(以下简称瓦房社区居委会)租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒创公司的委托诉讼代理人马玉梅、被上诉人鹏展公司的委托诉讼代理人陆召旸到庭接受询问。本案现已审理终结。恒创公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、上诉费由鹏展公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，关于两份租赁合同的认定问题。一审认定鹏展公司主张的2018年5月15日签订的租金17万元的租赁合同，与恒创公司提交的9年期租赁合同为同一份合同，与事实不符。恒创公司提交的《租赁合同》租金17万元租期为9年的合同，该份合同签署的实际日期是2018年4月3日，结合2018年4月10日瓦房居委会出具的恒创公司承租房屋的证明、恒创公司2018年4月13日营业执照登记日期，可以看出恒创公司提交的合同并非2018年5月15日签订。事实上，双方2018年4月3日签订的9年期合同已经生效并实际履行。其次，一审认定恒创公司在拆迁评估日2018年5月15日前未搬入涉案被拆迁地址，与事实不符。2018年4月双方签订9年期《租赁合同》后，恒创公司即对16间办公室进行了装修改造，修建了卫生间、洗浴间、化粪池、安装空调、对厂房进行布线等添附工作，其中空调和化粪池在法院调取的赔偿清单上有明确的体现。一审时证人卢某,4、张某,4出庭证实了以上事实。装修完成后，恒创公司即将办公用品、生产原材料及货物搬入涉案厂房。再次，一审以恒创公司缴纳房租的时间，判断恒创公司未在2018年5月15日前搬入涉案拆迁地，与事实不符。恒创公司装修办公室后，鹏展公司反悔不愿意将涉案房屋租赁给恒创公司。双方因损失问题一直未达成一致意见。直到2018年7月，鹏展公司才愿意将2018年房租降至10万元，随后恒创公司分别在2018年7月、8月、11月交纳房租及保证金共计95000元。租金交付时间不同于房屋开始租赁的时间。通过恒创公司提供的购买原材料等票据可以看出，2018年5月13日恒创公司已在涉案地址实际进行了生产行为。最后，一审法院适用法律错误。一审庭审中，恒创公司申请法院调取鹏展公司与丰财街道办事处签订的《征收补偿协议》、结算单或评估报告等材料。一审法院调取后，对《征收补偿协议》及结算单未组织恒创公司质证。一审也只调取了附属物评估明细表中部分材料，该材料显示的拆迁评估时点分别为2018年的5月15日及5月22日，未明确办公室和厂房的评估明细。涉案地块合法征收公告时间为2018年12月28日，一审法院以2018年5月15日附属物评估时点为依据，判决驳回恒创公司的诉讼，没有法律依据。2018年4月恒创公司对办公室进行的装修，属于添附。根据《物权法》规定，该部分应属于恒创公司所有。虽然拆迁赔偿明细项目中对大部分装饰装修损失未予单独列明，但该部分的赔偿金额已包含在了房屋补偿价值中。一审对该部分没有进行审查，就以附属物评估时点为依据，判决驳回恒创公司的诉请，没有事实依据，属适用法律错误。即使一审法院认定的恒创公司与鹏展公司签订涉案租赁合同时间2018年5月16日正确，根据评估时间点为2018年5月15日的事实，鹏展公司在出租涉案房屋时就已经明确知悉该地块面临拆迁，其为了谋取非法利益，骗取恒创公司签订租赁合同(后恒创公司知悉，其他厂房内的机械设备也是临时外借)，对恒创公司造成经济上重大损失。基于双方《租赁合同》，恒创公司已经对厂房、办公室进行了装修，同时也进行了生产经营。2019年6月恒创公司从该涉案厂房内迁出，实际也存在搬迁行为和费用。基于此事实，鹏展公司对恒创公司造成的搬家费、停产停业损失、装修费损失，也应当承担相关责任。综上，请求二审法院予以查明事实，依法裁判。被上诉人鹏展公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒创公司的上诉主张不能成立，具体理由如下：1、恒创公司主张其一审提供的9年期租赁合同不是2018年5月15日签订，与事实不符。一审恒创公司与鹏展公司均承认就徐钢中路99号房产先后签订两份租赁合同，第一份为租期自2018年5月15日至2027年5月14日的9年期租赁合同，年租金17万元，用途为生产制造；第二份租赁合同为租期自2018年5月16日至2019年5月15日的1年期租赁合同，年租金为10万元，用途为仓库。两份合同都没有落款日期，但双方实际履行的是第二份1年期租赁合同。(1)第二份1年期租赁合同第18条明确约定，2018年5月15日所签订的年租金为17万元的租赁合同未履行，现双方确认该合同作废自始无效。一切以本合同为准。（2）恒创公司承认其支付房租的依据是第二份租赁合同，恒创公司仅最后一季度未给付租金。本案双方实际履行的租赁合同，毫无异议为第二份1年期租赁合同。一审认定双方实际履行的合同是第二份1年期租赁合同正确。恒创公司有关双方实际履行的合同为第一份9年期租赁合同的主张，与事实不符。2、双方合同约定的租赁开始日期为2018年5月15日，恒创公司在诉状中陈述2018年5月承租涉案厂房，也证明双方第一份合同签订日期为2018年5月15日。恒创公司主张2018年4月对房屋进行了装修，但并没有提供相应证据。两份租赁合同第八条均约定，恒创公司（乙方）可以对房屋进行装修，但必须经过鹏展公司（甲方）书面同意。合同终止或解除时，鹏展公司(甲方)有权要求恢复原状或者收取恢复原状的费用。恒创公司并不能证明对承租房屋进行了装修，更不能证明其在合同签订日期之前进行了装修。另外，双方第二份合同约定的租赁期限是2018年5月16日至2019年5月15日，鹏展公司通知恒创公司搬迁的时间也在2019年5月16日之后，恒创公司自认房屋实际使用至2019年5月底，双方合同已履行完毕。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定“承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，即使恒创公司有装修行为，其未书面征得鹏展公司的同意，合同也实际履行完毕。不论恒创公司是否存在装修行为，其主张装修损失的主张都不能成立。3、恒创公司陈述在2018年4月初设备就已经进场了，但是其提供的证人出庭证明所谓的拉电线、刮大白都在5月，干活时场所内没有任何设备，房子原来有人住。证人陈述与恒创公司主张的2018年4月搬进承租房屋相互矛盾，也与合同签订日期、租金给付日期等情形相矛盾。4、一审法院根据恒创公司的申请从相关部门调取了拆迁协议、资金调拨单、评估明细表，这些证据足以证实鹏展公司获得的补偿款中不包含恒创公司任何款项。一审法院调取的房屋及附属物的评估基准日是2018年5月15日，设备清单的评估基准日为5月22日，恒创公司一审申请出庭作证的证人证明2018年5月拉电线和刮大白，可以印证相关事实。恒创公司陈述：如果其不签第二份即2018年5月16日的合同，鹏展公司就不让其搬进来，故恒创公司设备的进场时间是5月之后。但拆迁部分的评估报告列明的附属物赔偿明细中也没有任何墙皮、电线等恒创公司证人主张的添附物。这些情况足以证明鹏展公司获得的拆迁补偿款中不包括恒创公司的任何款项。针对一审法院调取的相关补偿明细，恒创公司无法指出其中哪一部分费用与恒创公司有关，事实上，拆迁赔偿明细中没有任何设备的搬迁费用可以与恒创公司的设备相对应。拆迁赔偿明细中反映不出恒创公司的任何装修、资产，恒创公司应承担举证不能的法律后果。5、一审法院适用法律正确。双方签订合同时，对于涉案房屋的情况明知，双方租赁合同已经履行完毕。即使恒创公司因搬迁仓库有费用的发生，恒创公司也没有任何依据要求鹏展公司承担赔偿责任。按照恒创公司陈述，恒创公司此前在金龙湖办事处拆迁时租赁了一处即将拆迁的厂房，恒创公司从金龙湖办事处拆迁中获得补偿。本案恒创公司套用金龙湖办事处的补偿模式，想再次获得拆迁补偿。实际上，在鹏展公司被拆迁过程中，恒创公司曾多次与丰财办事处拆迁组协商沟通，要求获得补偿款，但均未如其所愿。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒创公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。恒创公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令鹏展公司给付恒创公司45万元（搬迁奖励费142560元、搬迁费33264元、停业停产损失87689元、装修费37840元、厂房改造费153088.23元）；2、判令鹏展公司承担诉讼费。事实和理由：2018年5月恒创公司承租了鹏展公司座落于徐钢中路东侧99号院内，建筑面积约2376平方米的厂房用来生产经营使用，承租期间该厂房被政府征收。根据双方签订的租赁合同，因征迁造成的我方厂房设备、装修等拆迁补偿费用归恒创公司所有，现鹏展公司将该部分补偿费用占为己有，拒绝向恒创公司支付，恒创公司现仅主张45万元。恒创公司催要未果，诉至法院。一审法院查明：恒创公司（承租方）与鹏展公司（出租方）签订租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房产位于徐州市鼓楼区院内，面积约为2376平方米，其中，前厂房六间半，面积290平米;中厂房十六间，面积608平米；后厂房十六间，面积1478平米。注：前院办公楼整体交付乙方免费使用，所牵涉维护保养也由乙方自行承担。本合同项下的出租房产用途为仓库，乙方承租后必须按约定用途使用,如需变更用途,须经甲方书面同意。房产使用权租赁期为一年,自2018年5月16日至2019年5月15日止。年租金为10万元,第一次支付房租日期为2018年5月16日，租金25000元，第二次支付房租日期为2018年8月16日，租金25000元，第三次支付房租日期为2018年11月16日，租金25000元，第四次支付房租日期为2019年2月16日，租金25000元。如因国家建设、规划调整、市政建设和农村集体社会公共利益需要，征用或占用租赁房产导致合同无法履行时，乙方须在规定期限内无条件迁出，甲方不承担由此造成的任何损失，同时合同自行终止，租金以实际租期结算。第十八条约定甲乙双方于2018年5月15日所签订的（年租金为17万）租赁合同未履行，现双方确认原合同作废自始无效，一切权利义务以本合同为准。第三十一条约定，如遇拆迁，乙方自行添加的车间布线、装修、设备、拆迁单位如赔付的话，赔付全归乙方。一审另查明，附属物评估明细表显示价值时点为2018年5月15日。一审庭审时，恒创公司陈述，其分别于2018年7月9日、8月20日、11月21日向鹏展公司缴纳租赁费35000元、25000元、25000元，总计85000元。一审法院认为，恒创公司、鹏展公司双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应合法有效。关于搬迁奖励费、搬迁费、停业停产损失赔偿问题。恒创公司主张的此部分费用均系针对被拆迁户按期搬迁并签订房屋征收协议的奖励，和因搬迁产生的部分损失的补偿。恒创公司、鹏展公司双方在本案中提交的租赁合同均没有注明签订日期，起始日期分别为2018年5月15日、5月16日，在起始日期为2018年5月16日的租赁合同中注明2018年5月15日签订的合同作废，自始无效，结合恒创公司向鹏展公司支付租赁费的日期（2018年7月9日），恒创公司没有提供充分的证据证明其系在拆迁部门评估日（2018年5月15日）前已经搬进其主张的被拆迁地，故其主张拆迁部门给付给鹏展公司的费用应归其所有，没有事实及法律依据，不予支持。同理，关于装修费、厂房改造费问题。恒创公司、鹏展公司双方签订的租赁合同中约定：“如遇拆迁，恒创公司自行添加的车间布线、装修、设备、拆迁单位如赔付的话，赔付全归恒创公司。”恒创公司虽在本案中，提交了转账记录、收条、证人证言等证据，但恒创公司未按照合同约定提交证据证明拆迁单位就恒创公司主张的装修费、厂房改造费赔偿的数额，根据法律规定，恒创公司对此负有举证责任，在其不能举证时，应承担举证不能的法律后果，故对恒创公司此部分主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回徐州市恒创科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费8800元（恒创公司已预付），由徐州市恒创科技有限公司负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、双方实际履行的租赁合同、该租赁合同签署日期、恒创公司实际开始使用涉案场地的日期等如何认定；2、恒创公司主张的相关补偿费用应否予以支持。二审中，提交2018年12月28日《徐州市人民政府征收土地方案公告》（徐政通[2018]21号）（复印件），证明涉案厂房是在2018年12月28日被征收。鹏展公司质证意见：该组证据是打印件，真实性庭后核实向法庭回复。二审中，鹏展公司未提交新证据。本院对恒创公司二审提交的证据的形式真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审另查明：一、除一审已经查明的由鹏展公司提交的租赁期限为1年期的租赁合同之外（恒创公司对该1年期的租赁合同真实性无异议），一审恒创公司还提供一份双方签订的租期为9年的租赁合同（该合同未注明具体签订时间）。该合同相关主要内容如下：出租方：鹏展公司（甲方），承租方：恒创公司（乙方）。第一条，甲方出租给乙方的房产位于徐州市鼓楼区院内，面积约为2376平方米，其中前厂房六间半，面积290平方米，中厂房16间，面积608平方米，后厂房16间。面积1478平方米。注：前院整体交付乙方免费使用，所牵涉维护保养也由乙方自行承担。第二条，本合同项下的出租房产用途为生产制造，乙方承租后必须按约定用途使用，如需变更用途，须经甲方书面同意，由甲乙双方协商调整年租金。第三条，本合同项下房产使用权租赁期为九年，自2018年5月15日至2027年5月14日止。第四条，本合同项下房产的年租金为17万元整，该租金不含税。本房屋实行先付后用的原则，自租赁之日起第一年，房租全额支付。第二年起每半年支付一次。合同期满，乙方如继续租用，须在合同期满前10日内缴纳下半年度租金，同时签订新的租赁合同，若不按时支付租金，从滞纳之日起，每日按应付数额的（）向甲方交纳滞纳金，超过一个月不支付租金的，甲方有权收回出租的房产。……第八条，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用途等均应事先得到甲方书面同意后方可施工，相关费用乙方自理。合同终止解除时，对于乙方的装修、装饰部分，甲方有权要求乙方恢复原状，或向乙方收取恢复原状所需费用。乙方如因管理不善、使用不当、造成房屋及相连设施损坏的，应立即负责修复和承担经济赔偿的责任。第十五条，如因国家建设、规划调整、市政建设和农村集体社会公共利益需要，征用或者占用租赁房产，导致合同无法履行时，乙方须在规定期限内迁出，另所产生的设备搬迁费用和营业损失，由拆迁单位赔付给乙方，甲方不承担由此造成的任何损失，合同自行终止，租金以实际租期计算，所牵涉其他各项拆迁事宜甲乙双方协商解决。第十六条，如遇拆迁，本合同中乙方租赁后自行所打部分地坪的赔付，所打地坪的成本归乙方，多出成本的赔付，甲乙双方各执一半赔付金额。因不可抗力因素导致该房产毁损和造成损失的，双方互不承担责任。…。该合同尾部甲方处由鹏展公司签章，乙方处由恒创公司签章。该合同上未注明合同签署日期。一审诉讼中，恒创公司主张该九年期的合同为2018年4月签订，双方实际履行的也是该九年期的合同。鹏展公司主张该九年期的租赁合同签订日期是2018年5月15日（也就是合同上约定的租期开始的日期2018年5月15日）。鹏展公司认为，根据双方2018年5月16日签署的一年期租赁合同第十八条的约定，该2018年5月15日签订的九年期的租赁合同已经终止，不再履行。二、徐州市金成锻压机床厂（简称金成厂）另案起诉鹏展公司、桑俊朋财产损害赔偿纠纷一案，正在一审法院审理中。该案中，金成厂向一审法院提出诉讼请求：一、判令徐钢中路99号的全部征收补偿款11299411元归金成厂所有；二、判令桑俊朋对鹏展公司上述债务承担连带清偿责任；三、诉讼费、保全费由鹏展公司承担。事实和理由：2003年，金成厂准备在瓦房社区居委会所有的徐钢中路99号土地进行投资建厂，但当时瓦房社区为宣传招商引资，要求金成厂以外地公司名义签订租赁土地租赁协议，但土地的实际承租人为金成厂，且租金均由金成厂支付。金成厂承租土地后，开始在徐钢中路99号处建设办公楼及厂房。经过十余年的陆续建设，金成厂共建设16000余平方米的办公楼及厂房。2018年，政府对瓦房社区进行征收，涉案房产在征收范围内。金成厂与拆迁办交流征收补偿事宜，发现鹏展公司、桑俊朋也在与拆迁办进行沟通。金成厂多次与鹏展公司、桑俊朋协商，均不能达成一致意见。后金成厂发现鹏展公司、桑俊朋已就涉案房产与拆迁办签订补偿协议。现金成厂为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持金成厂全部诉讼请求。本院认为：一、关于双方实际履行的租赁合同如何认定问题一审中，恒创公司提交了租期自2018年5月15日至2027年5月14日的九年期租赁合同。该租赁合同约定的承租房产用途为“生产制造”。恒创公司主张：其提交的九年期租赁合同的实际签署日期为2018年4月（该合同上未注明合同签署日期），签订该租赁合同后，其已经对涉案房屋进行了装修。恒创公司主张：鹏展公司从拆迁单位获得的拆迁补偿款中，有恒创公司应得相关费用。鹏展公司一审提交了租期自2018年5月16日至2019年5月15日的一年期租赁合同（该合同上未注明合同实际签署日期）。鹏展公司主张，根据上述2018年5月16日签订的一年期租赁合同第十八条的约定，双方于2018年5月15日所签订的年租金为17万元的租赁合同未履行，一切以2018年5月16日签署的一年期租赁合同为准。鹏展公司主张：本案双方实际履行的为2018年5月16日签署的一年期的租赁用途为“仓库”的租赁合同。本院认为，当事人对上述租期为九年和租期为一年的租赁合同的真实性均不持异议，该两份合同上均有恒创公司与鹏展公司相关法定代表人的签字和公司印章（上述两份合同中均未标注合同签订日期）。一年期租赁合同第十八条约定“2015年5月15日签署的年租金为17万元的租赁合同作废”，恒创公司对“双方于2018年5月15日签订的年租金为17万元的租赁合同”的条款内容，不能作出合理解释说明。在恒创公司不能提交其他证据证明其主张的情况下，根据双方签订的一年期租赁合同第18条的约定，应认定恒创公司提交的“租期开始日期为2018年5月15日，年租金为17万元”的9年期租赁合同已经终止不再履行，双方实际履行的租赁合同为鹏展公司提交的一年期的用途为“仓库”的租赁合同。恒创公司另主张该一年期租赁合同为鹏展公司胁迫后签订，也未举证予以证明。二、关于恒创公司本案主张的相关补偿费用是否应予支持问题如上所述，根据双方签订的租期为一年的租赁合同，出租房产用途为“仓库”，该合同约定的租赁期限为2018年5月16日至2019年5月15日。根据一审法院从拆迁部门调取的相关拆迁评估报告及本院二审中从拆迁部门了解到的相关情况，拆迁部门与鹏展公司签订《拆迁协议》时，评估相关损失的基准日为2018年5月15日（评估报告中有明确记载）。也就是说，2018年5月15日拆迁部门评估相关被拆迁物时，恒创公司与鹏展公司租赁合同约定的租赁期限尚未开始。按照恒创公司的陈述，其相关设备是从已被金龙湖办事处拆迁的厂房直接搬迁入涉案场地，正常情况下，恒创公司应对涉案租赁场地即将被拆迁，有所考察和了解。一审恒创公司的法定代表人卢晓林在庭审中陈述，恒创公司设备搬入涉案租赁场地的时间是2018年5月13日至14日。恒创公司一审提供的搬迁费用支出的材料，日期也基本在2018年5月之后，且上述材料是否与本案有关，当事人也存在争议。综上，涉案厂房为简易厂房，双方合同租期开始日期在拆迁部门就相关被拆迁物评估日期之后。恒创公司、鹏展公司双方也不能明确评估日期为2018年5月15日的相关损失赔偿清单中，哪些赔偿项目与恒创公司直接相关。恒创公司对其主张，未提供相关证据予以证明。根据现有证据，应认定鹏展公司根据其与拆迁部门达成的拆迁补偿协议已经获得的补偿款（评估基准日期2018年5月15日）中，并不包括恒创公司本案主张的与其有关的补偿费用。一审判决驳回恒创公司的诉讼请求，符合法律规定。因在拆迁部门评估日2018年5月15日之后，恒创公司自2018年5月16日起在涉案被拆迁的场地进行经营（作为仓库）近一年时间，并缴纳了租赁费。如果恒创公司认为其2018年5月16日承租涉案场地之后，按照相关拆迁补偿法律规定及双方租赁合同约定，其作为承租人应予获得相关损失补偿，可以另行主张。综上所述，恒创公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由徐州市恒创科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年八月十日书记员  侯梦池