广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0491民初550号原告：王蒙，男，1988年5月21日出生，汉族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉羚，广东德赛律师事务所律师。被告：李长安，男，1971年6月6日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层。法定代表人：王文旭，总经理。委托代理人：郭桥林，男，1993年9月6日出生，汉族，住广东省南雄市。委托代理人：余丽梅，女，1985年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告王蒙与被告李长安、第三人珠海市世华房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘贤娜、钟嘉羚，被告李长安及第三人珠海市世华房地产代理有限公司委托诉讼代理人余丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告向原告返还购房定金人民币10万元整；三、被告向原告支付违约金人民币20万整；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月19日，原告与被告就珠海市香洲区珠海大道3888号14栋1404号房屋（以下简称案涉房屋）买卖事宜，签订了《房地产买卖及居间合同》，合同第二条约定:“物业之成交总价为壹佰叁拾玖万元整，定金为壹拾万元整。”合同第二条第1.2款约定“壹拾万元整买方（即原告）须在签署本合同之同时付清作为定金。”合同第二条第2款约定“壹佰贰拾玖万元整为第二部分楼款”并约定原告选择银行按揭作为付款方式。合同第二条第2.1.2.3款约定原告于领取案涉房屋房地产权证当日办理按揭贷款的抵押登记手续。合同第十八条约定“①过户时间约定为出房产证之后30个工作日内完成交易过户手续②卖方（即被告）同意交楼当天把钥匙给买方，但买方之同时须再补伍万人民币元整小写￥50000给卖方③若卖方违约不卖给买方，则卖方需退还人民币壹拾万整给买方同时再赔偿违约金贰拾万元整给买方作为补偿”。上述合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金10万元。2017年2月，原告获悉案涉房屋开发商珠海华亿投资有限公司拟通知业主办理收楼手续后，随即多次联系被告及被告代理人黄立菊（即被告妻子）拟协商收楼事宜，但一直无法与被告取得联系，被告最终亦未按约定联系原告共同收楼，更未在案涉开发商交楼当天把案涉房屋钥匙交付原告。经了解，被告于2017年4月26日取得案涉房屋的不动产权证。按照合同约定，被告应当在取得案涉房屋不动产权证后30个工作日内完成交易过户手续，现被告取得案涉房屋不动产权证距今已超过30个工作日，原告及案涉经纪方珠海市世华房地产代理有限公司也已多次联系、催促被告履约，但被告均不予理会，迄今仍未按合同约定与原告完成交易过户手续，被告的前述行为已构成严重违约。为此，原告特提起本案诉讼。原告为其诉请向本院提交了以下证据：一、商品房买卖合同（预售）；二、发票；三、房地产买卖及居间合同；四、收款收据；五、定金托管协议；六、被告代理人黄立菊（即被告妻子）的身份证及银行账户信息；七、支付凭证；八、履约催告函；九、不动产权登记表。被告于答辩期内向本院提交书面答辩状称：一、没有收到原告的定金人民币10万元；二、珠海市政府于2017年4月8日出台限购政策，即须在取得不动产权证满3年后才能交易。故该房屋买卖合同与政策有分歧无法完成房产交易。被告向本院提交以下证据：澳门政府民事登记局离婚记录。第三人当庭陈述意见称：原、被告通过我方成交案涉物业，合同约定被告在办理房产证后30个工作日内完成交易过户手续，当我方及原告获悉案涉物业已可以收楼时，通知被告协助办理相关手续却无法联系被告，在整个过程中，我方仅作为居间方，尽到了我方应尽义务，一直以口头和书面形式联系被告办理相关手续，但最终未能达成交易。第三人无证据向本院提交。经庭审质证，被告对原告一、二、三、九项证据的三性无异议；证据四至七项证据的真实性无异议，但认为定金是支付给其前妻黄立菊，并非支付给被告本人；证据第八项，被告认为没有收到。第三人对原告一、二、三、八、九项证据的三性无异议。对证据四至七项真实性、合法性无异议，但对其关联性认为，签署合同当天经纪人是通过黄立菊电话与被告确认后方将相关账号信息及款项直接转给黄立菊的。原告、第三人对被告证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该证据是在澳门地区形成，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条的规定应当履行相关的证明手续，被告未提供相关的证明手续，无法判断其三性。经审理查明，被告于2015年12月8日向珠海华亿投资有限公司购买了珠海市香洲区珠海大道3888号14栋1404号房屋。2016年6月19日，原告与被告代理人黄立菊、第三人签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告以139万元购买被告上述涉案房屋。定金10万元在签署合同时付清；129万为第二部分楼款，买方办理银行按揭，买方须在领证当日到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。合同第三条，如卖方已符合办房产证条件而故意不办理或不于合同约定期限内办理注销、抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任。合同第十八条，①过户时间约定为出房产证之后30个工作日内完成交易过户手续；②卖方同意交楼当天把钥匙给买方，但买方之同时须再补50000元给卖方；③若卖方违约不卖给买方，则卖方需退还10万元给买方同时再赔偿违约金20万元给买方作为补偿。上述合同签订次日即6月20日，被告在该合同上签名。被告庭审中称，黄立菊是其前妻，两人商量售卖涉案房屋以偿还其在澳门的房贷，若有剩余则双方平分。因原告在签约当天现金不够，而被告又没有携带银行卡，就写了黄立菊的银行账号，要求将定金转到黄的账户。被告对黄立菊已收取原告10万元定金无异议。2017年4月26日，被告领取了上述房屋的房地产权证。此后，原告及第三人多次联系被告及其代理人黄立菊办理产权过户未果。被告庭审中表示，因珠海市政府出台了限购政策，而涉案合同的定金款又是由黄立菊收取，因此，其要求黄立菊将定金退回给原告，但黄立菊置之不理，而其本人又不知道原告和第三人的电话，也没有继续理会此事。原告遂于2017年6月14日向本院提起诉讼。原、被告、第三人均选择适用内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为，被告系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳房屋买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地在内地，内地与本合同有最密切联系，且原、被告双方均选择适用内地法，故本案适用内地法律作为处理本案纠纷的准据法。故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原、被告与第三人签订的《房地产买卖及居间合同》，为三方真实意思表示，内容不违反国家法律法规，为有效协议，各方均应恪守。被告当庭对原告主张解除合同、退还10万元定金无异议，对原告解除合同、退还10万元定金的诉讼请求本院予以支持。本案现争议的焦点是：被告是否构成了违约，违约金是否过高应予调整。《房地产买卖及居间合同》第十八条第①款约定了出房产证之后30个工作日内完成交易过户手续，被告在2017年4月26日取得了涉案房屋的房地产权证，即涉案房屋办理产权过户时间应在2017年6月12日前。被告在上述期限内没有配合原告办理产权过户，已构成违约，应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定了当事人可就一方违约时约定向对方支付一定数额的违约金，也规定了当事人可以请求对约定违约金过分高于造成损失予以适当减少，本案中，合同第十八条第③款约定违约金数额为20万元，被告认为即使其构成违约，违约金也以10万元较为合理；原告则主张，涉案房屋现行价格与当时购买时差价为2000元/平方米，原告丧失了购买其他房屋的有利时机及租金、为诉讼而支付的律师费等损失，违约金不应调整。对此本院认为，原告的主张合理有据，本院予以采信，违约金数额不予调整，被告应向原告支付违约金20万元。综上所述，原告诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告王蒙与被告李长安、第三人珠海市世华房地产代理有限公司于2016年6月19日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告李长安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王蒙返还购房定金10万元；三、被告李长安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王蒙支付违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为10005元，财产保全费2020元，由被告李长安负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一七年九月十二日法官助理熊健书记员罗志斌