辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1302号上诉人（原审原告）：董宇航，男，2000年5月18日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：李春光，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗小永，男，1981年1月23日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。被上诉人（原审被告）：张亚萍，女，1982年5月26日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。委托诉讼代理人：周军，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹健，辽宁东亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大连鹏锦房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区南关岭街道姚家路14-4，统一社会信用代码：91210211MA0QFJ565N。法定代表人：王英琳，该公司经理。委托诉讼代理人：赵松涛，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：曲学军，男，1971年9月2日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵松涛，男，大连鹏锦房地产经纪有限公司职员。上诉人董宇航因与被上诉人罗小永、张亚萍、大连鹏锦房地产经纪有限公司（简称“鹏锦公司”）、曲学军房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭审理了本案，上诉人董宇航及其委托诉讼代理人李春光、被上诉人张亚萍的委托诉讼代理人周军、被上诉人鹏锦公司和曲学军的共同委托诉讼代理人赵松涛到庭参加了诉讼，被上诉人罗小永经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董宇航向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决第五项；2、维持原审判决第一项；3、变更原审判决第二、三项为罗小永、张亚萍共同向上诉人返还购房首付款460000元、支付违约金50000元（共计510000元）；4、改判原审判决第四项为鹏锦公司向上诉人返还购房首付款140000元（含定金50000元）、中介费9700元，共计149700元，曲学军对该笔款项（149700元）承担连带偿还责任。事实及理由：一、一审判决认定合同签订主体错误，导致遗漏上诉人对被上诉人张亚萍的诉讼请求。一审判决认为张亚萍系罗小永的代理人签订案涉合同，且签订合同时罗小永与张亚萍已经解除婚姻关系，因此认为该笔债务不应当作为夫妻共同债务处理，这显然是认为案涉的房屋属于罗小永个人所有。一审判决忽略了案涉房屋取得时是婚姻存续期间，系夫妻共同财产；离婚时，双方作出了“案涉房屋男女各分得一半的约定”，即按份共有的约定。因此，张亚萍并不仅是罗小永的代理人，也是合同的当事人。即罗小永和张亚萍是共同的房屋出售人，双方本人均在合同和收条上签字，出售案涉房屋是二人共同的意思表示，其二人售房的目的即是履行离婚协议分割案涉房屋。因此，张亚萍和罗小永应当共同承担因违约导致解除合同的法律后果。二、一审判决既承认曲学军以个人账户收取了购房首付款，又认定鹏锦公司财产与被上诉人曲学军个人财产不存在财产混同先后矛盾、逻辑错误。股东用个人账户持有公司财产是公司与股东财产混同最直接的证据，如果这类证据都不能认定公司与股东财产混同，那么公司债权人权益将无任何保障。一审判决的逻辑将导致，如果曲学军没有将该笔款项交给鹏锦公司，公司账户没有钱或者钱不够，上诉人即使胜诉也无法要回首付款，即使曲学军不当得利，上诉人也无法对其主张任何权利。三、一审判决驳回上诉人对中介费的诉讼请求系认定法律关系错误。一审判决认为，合同约定由违约方承担中介费，因此认为上诉人请求返还中介费9700元没有法律和事实依据。一审判决忽略了案涉商品房买卖合同为三方协议，而非双方协议。合同约定如果双方守约完成交易，中介费由上诉人承担，如果一方违约导致合同解除，由违约方向鹏锦公司支付中介费。本案中，由于罗小永和张亚萍违约导致合同解除，应当由罗小永、张亚萍承担中介费。关于中介费的法律关系，要么是罗小永、张亚萍与鹏锦公司直接存在法律关系，要么是上诉人和鹏锦公司存在法律关系。既然合同解除导致罗小永、张亚萍需要承担中介费，鹏锦公司就应当向罗小永和张亚萍主张，鹏锦公司收取上诉人中介费的法律依据消灭，理应返还。张亚萍辩称，不同意上诉人的上诉请求。本案是房屋买卖合同纠纷，案涉房屋买卖合同的当事人是罗小永和董洪兴，张亚萍是作为罗小永的代理人签署合同的，其本人并没有签订该合同，因此张亚萍不应受案涉房屋买卖合同的拘束，其并不是合同的一方当事人。至于案涉房屋是否系罗小永和张亚萍的夫妻共同财产与本案无关。张亚萍认同原审判决，认为应当予以维持。鹏锦公司辩称，不同意上诉人的第4项上诉请求。本案是董洪兴与罗小永之间的房屋买卖，鹏锦公司与其二人所形成的是居间合同关系，鉴于鹏锦公司已为其二人履行了居间服务义务，其二人应按合同约定向鹏锦公司支付居间服务费，因此不同意上诉人关于返还9700元中介费的请求。关于上诉人要求曲学军承担责任的问题，曲学军是鹏锦公司的业务经理，其在案涉房屋买卖过程中是代表公司履行职务行为，其行为结果均由鹏锦公司承担，曲学军不应对返还款项承担连带偿还责任。曲学军辩称，不同意上诉人的上诉请求，答辩意见与鹏锦公司一致。罗小永未答辩。董洪兴向一审法院起诉请求：1.解除董洪兴与罗小永、张亚萍、鹏锦公司之间签订的《房地产买卖合同》；2.罗小永、张亚萍向原告返还购房首付款460000元、支付违约金50000元、律师代理费50000元；3.鹏锦公司向原告返还购房首付款140000元（含定金50000元）、中介费9700元，曲学军对该笔款项承担连带偿还责任；4.鹏锦公司、曲学军对第2项诉讼请求中罗小永、张亚萍不能给付的部分承担补充偿还责任。放弃的诉讼请求：原告于2019年7月22日向一审法院提出自愿放弃关于律师代理费的诉讼请求。一审法院认定事实：1、2018年11月21日，董洪兴（买方）与被告罗小永（卖方）通过被告鹏锦公司（居间方）签订编号为0000530的《房地产买卖合同》。合同约定，董洪兴购买被告罗小永名下位于大连市甘井子区的房屋，权属证号2011712333，建筑面积90.08平方米，房屋出售价格为970000元，定金50000元，买卖双方同意居间方代卖方保管定金，购房首付房款550000元，买方须向居间方支付代理费9700元。合同第11条约定，合同签署后因买卖双方原因导致本合同无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除本合同，买卖双方将分别成为本合同违约者，双方需即时赔付居间方50000元；因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费（以实际发生为准）。被告张亚萍作为被告罗小永的代理人在合同上签字确认。2、合同签订后，董洪兴于2018年11月21日向被告鹏锦公司交付定金20000元，于2018年11月22日向被告鹏锦公司交付定金30000元及服务费9700元，被告鹏锦公司向董洪兴出具了相应金额的专用收款收据。3、董洪兴于2018年12月10日向被告罗小永支付购房首付房款550000元，其中460000元系向被告罗小永银行账户转账，用于偿还案涉房屋银行贷款使用，另90000元系向被告曲学军银行账户转账，约定由居间方进行保管。同日，被告罗小永和被告张亚萍向董洪兴出具收条，二人均在收条上进行了签字。2018年12月9日，被告曲学军向董洪兴出具收条一张，载明收到董洪兴90000元的事实，待房屋交接时此款全部返还于卖房人罗小永，收款人处为“大连鹏锦地产曲学军”。对于被告曲学军以个人账户进行收款的行为，被告鹏锦公司庭审中认可该行为系职务行为。4、2018年10月18日，被告张亚萍与被告罗小永协议离婚，对案涉房屋的约定为男女各分得一半。5、董洪兴为维护自身合法权益，于2019年3月6日向一审法院申请诉讼财产保全，并发生保全费3320元。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，董洪兴、被告罗小永与第三人鹏锦公司签订的合同系三方真实意思表示，合法有效，对三方均具有约束力。现因被告罗小永原因，案涉合同无法继续履行，且由于被告罗小永现下落不明，导致案涉房屋剩余银行贷款无法偿还，案涉房屋无法进行正常的过户交易，买卖房屋的合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。至于被告张亚萍认为案涉合同系无效合同的抗辩意见，一审法院认为，被告张亚萍在以被告罗小永代理人身份签订案涉合同时已经与被告罗小永解除婚姻关系，其在没有被告罗小永的授权的情况下于2018年11月21日代理被告罗小永签订合同的行为系无权代理，但被告罗小永在2018年12月10日接收购房首付款时在收条中签字确认，系以实际行为履行了案涉合同，构成对案涉合同的追认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条之规定，案涉合同应自签订时生效，故一审法院对被告张亚萍的该项辩驳不予认可，案涉合同合法有效。关于原告要求被告罗小永返还购房首付款460000元的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现案涉合同已经解除，被告罗小永理应将已经收取的购房首付款460000元返还给原告，故对原告要求被告罗小永返还购房首付款460000元的诉请予以支持。关于原告要求被告罗小永支付违约金50000元的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被告罗小永作为收受定金的一方，现不履行合同约定的义务，理应返还双倍部分的定金，即50000元，故对原告的该项诉请予以支持。至于原告要求被告张亚萍承担返还购房首付款460000元及违约金50000元责任的诉请，一审法院认为，本案中被告张亚萍系被告罗小永的代理人签订的案涉合同，现被告罗小永已经对案涉合同进行了追认，案涉合同对被告罗小永发生法律效力，应由被告罗小永承担相应的法律后果，而非被告张亚萍承担责任。且签订案涉合同和接收购房首付款时，被告张亚萍与被告罗小永已经解除婚姻关系，需要返还的款项亦不应作为夫妻共同债务予以处理。综上，原告要求被告张亚萍承担返还义务的诉请没有事实及法律依据，依法不予支持。关于原告要求被告鹏锦公司返还购房首付款90000元、定金50000元的诉请，一审法院认为，案涉款项由被告鹏锦公司收取保管，现案涉合同已经解除，原告要求被告鹏锦公司返还上述款项符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求被告鹏锦公司返还中介费9700元的诉请，一审法院认为，根据案涉合同第11条约定，因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费。且本案中，原告向被告罗小永银行账户转账460000元，被告罗小永在收条中亦按实际情况写明，双方系构成了对案涉合同的补充约定，被告鹏锦公司未收取购房首付款460000元的行为符合原告与被告罗小永的新的约定，不存在过错，故原告要求被告鹏锦公司返还中介费9700元的诉请没有事实及法律依据，不予支持。关于原告要求被告曲学军对被告鹏锦公司返还购房首付款90000元、定金50000元、中介费9700元承担连带责任的诉请，一审法院认为，被告曲学军以个人账户收取购房首付款，原告仅依据该项事实认定被告鹏锦公司财产与被告曲学军个人财产混同证据不足，且被告鹏锦公司在庭审中认可了被告曲学军收取款项的行为系职务行为，故原告要求被告曲学军承担连带责任没有事实及法律依据，依法不予支持。关于原告要求被告鹏锦公司、被告曲学军对被告罗小永、被告张亚萍不能给付的部分承担补充偿还责任的诉请，一审法院认为，现行法律法规中仅规定了安全保障义务人的补充责任，并未规定居间方具有补充责任，原告的该项诉请没有法律依据，一审法院不予支持。至于被告张亚萍认为2018年12月10日收条中被告罗小永的签名非本人签名的抗辩，一审法院认为，被告张亚萍未在规定期限内向本院提出司法鉴定申请，系构成对被告罗小永签名真实性的认可。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告董洪兴与被告罗小永、被告鹏锦公司于2018年11月21日签订的编号为0000530的《房地产买卖合同》；二、自判决生效之日起十日内，被告罗小永返还原告董洪兴购房首付款460000元；三、自判决生效之日起十日内，被告罗小永支付原告董洪兴违约金50000元；四、自判决生效之日起十日内，被告大连鹏锦房地产经纪有限公司返还原告董洪兴购房首付款90000元、定金50000元，合计140000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告董洪兴的其他诉讼请求。案件受理费10900元，公告费600元，保全费3320元，合计14820元（原告已预付），由被告罗小永负担。本院二审期间，除上诉人对一审查明“被告张亚萍作为被告罗小永的代理人在合同上签字确认”一节事实提出异议外，各方当事人对一审已查明的案件事实均无异议，亦均未提交新证据。经二审审查，本院将上诉人提出异议的上述事实更正为：张亚萍在案涉《房地产买卖合同》卖方处，签署“张亚萍代”字样并捺印。对一审法院已查明的其他案件事实予以确认。另补充查明：2018年12月10日，张亚萍和罗小永向董洪兴出具的收条上载明，“卖房人罗小永张亚萍今收到买房人董洪兴购买大连市甘井子区秀岭街63号-3-1-1之房屋首付款……”，张亚萍和罗小永均在该收条落款处的“收款人（卖房人）”处签字捺印。还补充查明：董洪兴于2020年4月16日因交通事故意外死亡，在其死亡时，董洪兴的第一顺位继承人包括其母亲刘桂香和儿子董宇航。本案二审诉讼期间，董宇航与刘桂香在海阳市凤城县公证处办理了继承公证，刘桂香表示放弃继承，明确董洪兴的遗产全部由董宇航继承。董宇航遂作为董洪兴继承人申请参加本案诉讼，经本院审查后，获准。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据上诉人的上诉请求，本案二审争议的焦点问题是：一、张亚萍是否应与罗小永共同承担返还购房首付款460000元及支付违约金50000元的责任；二、鹏锦公司是否应当返还9700元中介费；三、曲学军是否应对鹏锦公司返还款项的义务承担连带清偿责任。关于第一个焦点问题，张亚萍是否应与罗小永共同承担返还购房首付款及支付违约金的责任，取决于是否应认定张亚萍也是案涉《房地产买卖合同》的当事人。从本案已查明的案件事实看，案涉房屋虽登记于罗小永名下，但是该房屋为罗小永和张亚萍婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，尽管其二人已经解除了婚姻关系，但是通过双方的离婚协议可知，张亚萍仍对案涉房屋享有一半的权益，再综合考量张亚萍参与案涉房屋买卖全过程的具体情节，包括签订《房地产买卖合同》，在其与罗小永共同向董洪兴出具的收条落款处“收款人（卖房人）”位置签字捺印，于该收条上表述“卖房人罗小永张亚萍”等，应认定出售案涉房屋为罗小永和张亚萍的共同意思表示。至于张亚萍辩称其系作为罗小永的代理人进行案涉房屋买卖的主张，其并未针对其与罗小永成立委托合同关系的事实予以举证证明，并且，即使该节事实成立，因为张亚萍和罗小永均仅享有案涉房屋的部分处分权，张亚萍也必须同时行使其自身对案涉房屋处分、收益的权利才能完成该房屋买卖事宜。故，张亚萍亦应为案涉《房地产买卖合同》的当事人，其与罗小永为案涉房屋的共同出卖人。基于此，张亚萍应与罗小永共同承担向上诉人返还购房首付款460000元及支付违约金50000元的责任。关于第二个焦点问题，根据案涉《房地产买卖合同》约定，“因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费（以实际发生为准）”。本案中，因卖方原因导致合同无法如约履行系不争的事实，因此按照合同的约定，应由卖方作为违约方承担代理费。现上诉人请求居间方即鹏锦公司返还其已支付的9700元代理费，应予支持。关于第三个焦点问题，本院对原审认定曲学军参与案涉房屋买卖系履行职务行为的认定予以确认，亦认为上诉人仅以曲学军以个人账户收取购房首付款的事实即认为曲学军与鹏锦公司的财产混同依据不足，不能因此判令曲学军对鹏锦公司返还款项的义务承担连带清偿责任。综上所述，董宇航的上诉请求部分成立，应予以部分支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2138号民事判决第五项；二、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2138号民事判决第一项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2138号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，罗小永、张亚萍共同向董宇航返还购房首付款460000元；四、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2138号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，罗小永、张亚萍共同向董宇航支付违约金50000元；五、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2138号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，大连鹏锦房地产经纪有限公司向董宇航返还购房首付款90000元、定金50000元，居间代理费9700元，合计149700元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回董宇航的其他诉讼请求。一审案件受理费10900元，公告费600元，保全费3320元，合计14820元（董洪兴已预付），由罗小永、张亚萍共同承担；二审案件受理费10300元，公告费260元，由罗小永、张亚萍共同承担。本判决为终审判决。审判长  于长浩审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年八月十七日书记员  连亚妮