石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0102民初555号 原告刘彦昌，男，1974年9月5日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托代理人齐永波、李晨辉，河北新旭光律师事务所律师。 被告石家庄天地房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区翟营南大街**中铁大厦****。 法定代表人傅栓增，总经理。 委托代理人马永辉,河北厚正律师事务所律师。 第三人石家庄华山房地产开发有限公司，，住所地石家庄市高新区淮河道** 法定代表人王振山，董事长。 委托代理人李静瑜、马晓云，河北得正律师事务所律师。 原告刘彦昌与被告石家庄天地房地产开发有限公司、第三人石家庄华山房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法做出（2003）长民初字第1220号民事判决，被告石家庄天地房地产开发有限公司不服该判决提起上诉，石家庄市中级人民法院做出（2015）石民六终字第00342号民事裁定书，裁定撤销本院做出的（2003）长民初字第1220号民事判决、发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘彦昌委托代理人齐永波、被告石家庄天地房地产开发有限公司委托代理人马永辉、第三人石家庄华山房地产开发有限公司委托代理人李静瑜、马晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告双方于2006年10月10日签订商铺购买协议，2007年10月12日签订房地产买卖契约，协议分别约定：房屋交付使用后，被告在90日内办理石家庄市正规房屋产权手续。被告不能按期向乙方交付房产每逾期一日，违约方向对方支付房屋价款万分之二的违约金。原告按约定完全履行协议完毕，被告五年来至今未完全履行，房产证至今迟迟不给办理。原告诉至法院请求：1、判令被告支付违约金137142元；2、判令被告继续履行约定为原告依法办理房产证。 被告辩称，1、原告诉求第一项超过诉讼时效，不应支持，本案被告不存在任何过错和违约行为，原告向被告主张违约金没有任何依据，因第三人向被告出具了承诺书，即使需要向原告出违约金，也应由第三人承担相关责任；2、我公司不是本案适格的被告，办理房产证的主体是房屋主管的行政部门，原告要求被告办理房产证，主体不适格，请求依法驳回原告诉求。3、因第三人系项目的实际投资人、收益人，依据第三人向被告出具的承诺书，第三人应承担与购房者之间产生的所有纠纷责任以及与各行政机关之间发生的各种行政责任。 第三人辩称、1、原告所诉要求违约金已经超过诉讼时效，请求判决驳回原告诉求；2、本案第三人参加诉讼是由被告申请追加，原告没有要求第三人承担违约金，根据不告不理的原则，不应当由第三人承担责任；3、原告所诉第二项诉求，不应得到支持，应由不动产机构办理，由房屋买卖双方共同办理，第三人既不是不动产办理机构，也不是房屋买卖双方，所以不应由第三人承担；4、本案案由是房屋买卖合同纠纷，原告要求继续履行义务，或者承担合同约定的内容，合同约定的是原、被告，合同本身具有相对性，对第三人没有约束力，原告诉请的不应由第三人承担；5、被告申请追加第三人的理由不符合事实，被告和第三人签订项目开发合作协议，协议中明确约定被告在项目中获得一定收益，负责项目报建、缴纳土地出让金、办理房产证，第三人只是代为建设、代为销售，所以被告所说的第三人是项目的实际控制人及受益人不能成立；6、逾期办理房产证真正原因是被告没有按照项目开发协助合作书缴纳土地出让金并履行办理房产证的义务，被告应该承担逾期办理房产证的责任；7、原告应当自行承担逾期办理房产证的后果，原告所购房屋土地属于划拨地，在签订房屋买卖协议时，项目没有登记在被告名下，原告作为购房者没有审查被告的房屋情况，在证件不齐全的情况下购买房屋，显然清楚房屋在短时间内无法获得房产证，原告本身具有过错，因此应自行承担逾期办理房产证的后果。 经审理查明，2005年5月9日，被告石家庄天地房地产开发有限公司与第三人石家庄华山房地产开发有限公司签订项目开发合同书，合同书约定双方对位于中山东路以南、建明中路以北、佛口南路以西、市艺校以东，小区主路口北侧被告授权开发部分进行合作开发。第三人按小区统一规划进行开发建设（区域内绿地、道路、围墙含临建围墙、主体建筑外观）及本楼座面积范围内其他临街建筑的开发和建设。建筑面积按第一次规划批准面积19809平方米为第三人包干向被告付费的依据。2006年8月7日第三人向被告出具承诺书，载明“我公司（石家庄华山房地产开发有限公司）与石家庄天地房地产开发有限公司合作开发的坐落于石家庄市长安区，东二环东“梅迪亚居”项目所属之住房及商铺（具体楼号为北区8-11号楼），现需面向社会及村民进行销售。为了销售工作的顺利进行，根据合同约定以被告名义对外销售。我公司对此郑重承诺：在销售过程中，与购房者之间所产生的纠纷及责任，因销售行为不当造成的与各行政机关之间所引发的各种行政责任等，均由我公司自行承担，因此对被告造成的一切损失，均由我公司负责”。 2006年10月10日，原告与被告签订了《梅迪亚居北区商铺购买协议》，约定原告购买中山东路618号17号商铺。2007年10月12日，原、被告（系第三人以被告名义）签订了《房地产买卖契约》，约定由原告购买被告中山东路618号瑞景华庭8-1-105商铺（原梅迪亚居北区中山东路618号17号商铺），建筑面积79.97平方米，价款324678.2元。被告已于2007年8月31日将房屋交付给了原告，原告于2007年10月12日向被告支付购房款324678.2元，并缴纳了相关税费共计20142.88元。 另查明，涉案项目原名为梅迪雅居，现更名为瑞景华庭。原告所购买的房产已于2011年5月19日登记在被告名下。 以上事实，有原、被告、第三人提交的证据及本院庭审笔录予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之起90日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的经融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 本案中，原、被告先后签订《“梅迪雅居”北区商铺购买协议》、《房地产买卖契约》均是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告按约定向被告支付了购房款，被告也按约定向原告交付了房屋。原告要求被告办理房产登记手续，但办理产权登记手续是房产管理部门的法定职责，被告作为出卖人应履行协助原告办理房屋产权手续的义务。被告的协助义务即在合同签订之日起90日内向房产管理部门提交相关资料办理初始登记。被告虽然已在房管部门办理了初始登记，但被告未在约定期限内办理初始登记，按照合同相对性原则，其应承担相应的违约责任。 关于逾期时间，原告所购买的房产于2011年5月19日登记在被告名下，即被告已经办理了初始登记，完成了协助办证的义务。双方签订的《房地产买卖契约》时间为2007年10月12日，被告逾期办理初始登记的时间应为2008年1月10日至2011年5月19日，其应承担的违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即被告承担的违约金应以原告所付房屋总价款324678.2元为基数，按照中国人民银行公布的金融机构贷款利率上浮30%的标准计算违约金。 第三人仅是以被告的名义对外出售房屋，第三人是被告的销售代理人，并非原告签订的《房地产买卖契约》的合同相对人。虽然第三人承诺销售过程中产生的纠纷由其自行承担，但该承诺仅是第三人与被告之间的约定，对外并不产生约束力，原告无权要求第三人承担违约责任。在被告承担本案违约责任后，被告与第三人之间可就合作开发中的纠纷另行解决。 综上，依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告石家庄天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘彦昌逾期办理房屋所有权证书的违约金（以324678.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%自2008年1月10日起计算至2011年5月19日止）； 二、驳回原告刘彦昌的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3042元，由被告石家庄天地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 。 审 判 长  范 矛 人民陪审员  刘佳昌 人民陪审员  樊立成 二〇一七年九月四日 书 记 员  杨桂利