安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0104民初3961号 原告：安徽和昌物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉名园**楼**，统一社会信用代码913401006614176047（1-1）。 法定代表人：费勤,总经理。 委托代理人：刘长伟，安徽鑫和律师事务所律师。 委托代理人：戴连勤，女，1964年4月30日生，住合肥市蜀山区，系公司会计。 被告：杨建英，女，1972年8月13日生，汉族，职业，户籍地所在地合肥市蜀山区，住蜀山区。 原告安徽和昌物业管理有限公司（以下简称和昌公司）诉被告杨建英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和昌公司的委托代理人刘长伟、戴连勤，被告杨建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费7801元（自2013年2月1日计算至2016年12月31日）、公共能耗费935元及违约金437元，合计9173元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年12月及2012年11月27日，合肥市裕邦房地产开发有限公司与安徽和昌物业管理有限公司（以下简称“和昌公司”）签订两份《前期物业管理服务合同》，约定合肥市裕邦房地产开发有限公司聘用和昌公司为秀水花园小区提供物业管理服务，合同期限为自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同约定物业服务费标准分别为多层住宅每月每平0.48元（2008年12月-2012年12月）及每月每平0.58元(2013年1月至今，以物价局核准价格为准)，高层住宅每月每平1.05元（2008年12月-2012年12月）及每月每平1.2元（2013年1月至今，以物价局核准价格为准），商业每月每平1.6元，物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前10日内履行交纳义务，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按5%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告和昌公司提供了相关物业服务。被告系原告提供管理服务的秀水花园小区****房屋所有人，被告所有房屋为高层住宅，建筑面积138.32平方米。被告自起至2016年12月31日止，共计拖欠物业服务费7801元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催要均无果。原告认为，合肥市裕邦房地产开发有限公司与和昌公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对被告具有法律约束力，被告在享受物业服务后，应按照约定按期足额交纳物业费，其拒交物业费严重侵犯了原告的合法权利。 杨建英辩称：1、被答辩人未按约定提供物业管理的相关服务，导致答辩人所住的小区环境、绿化、安保存在严重问题，有图片及小区业主证言为证据。2、被答辩人未按约定提供物业管理的相关服务，导致答辩人自2010年开始报修的房屋存在的问题至今未得到解决，严重影响居住的心情，有图片为证。3、答辩人不是无故不交费，而是被答辩人只谈收费，答辩人多次反映的情况得不到任何解决，导致答辩人没得到相关服务，所以延迟交物业费。综上所述，答辩人认为，被答辩人应尊重法律，尊重合同，尊重服务对象，不要再知法犯法，黑白颠倒，真正为答辩人提供约定的各项服务，切实解决答辩人多次反映而未得到解决的问题，答辩人得到相关服务后，开始起交物业管理费用。本次诉讼中所提及的违约金及诉讼费用答辩人不予承担。 本院经审理认定事实如下：2008年4月，和昌公司与合肥裕邦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份,约定由和昌公司对秀水花园小区进行前期的物业管理，委托管理期自合同签订之日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业费交纳标准为：多层建筑0.48元/月·平方米；高层住宅1.05元/月·平方米。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前10内履行交纳义务。该收费价格经合肥市物价局核准备案。合同签订后，和昌公司即对小区提供物业服务。2012年11月27日，双方对物业合同进行了续签，除交费标准变更为多层建筑0.6元/月·平方米；高层住宅1.25元/月·平方米，其余条款仍与前定合同相同。2013年始，合肥市规定物业费缴纳实行“一费制”，能耗费用不能另行收取。经合肥市物价局最终核准备案的物业费收费标准为：多层建筑0.58元/月·平方米；高层住宅1.20元/月·平方米。杨建英系秀水花园小区3幢301室业主，其房屋建筑面积为138.32平方米，属高层住宅。杨建英在2008至2012年期间享有免交物业费的待遇，免交期满后，自2013年2月1日起未交纳物业费至今，也未交纳2011年8月至2012年底的公共能耗费用935元。 以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理协议》、《经营性服务收费许可证》、公共水电费交纳发票及分摊明细、房屋信息登记表在卷佐证，足以认定。 本院认为：和昌公司与合肥裕邦房地产开发有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。杨建英辩称，物业公司未解决其报修的房屋质量问题，但其仅提供照片一组，无法证明其所称的房屋质量问题的成因，及是否系属物业公司管理范围，故本院对该辩称不予采信。杨建英还主张小区环境、绿化、安保存在严重问题，但其提供的证据不足以证明和昌物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形。但和昌公司的物业服务水平仍有进一步完善的空间，故本院对原告主张的违约金不予支持。杨建英等欠费业主也需要明确其不交纳物业费，甚至不交纳维持小区最基本运行的公共能耗费用的行为，客观上也可能会影响和昌公司的服务水平和服务质量。综上，杨建英应当向和昌公司缴纳物业费7801元（138.32㎡×1.2元/㎡/月×47个月），公共能耗费935元，共计8736元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨建英于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽和昌物业管理有限公司2013年2月1日至2016年12月31日期间的物业管理费7801元，公共能耗费935元，共计8736元； 二、驳回原告安徽和昌物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由杨建英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 丁 淳 二〇一七年九月四日 书记员 陈白皎 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。