河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2608号 上诉人（原审原告）：张丽洁，女，1969年7月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：韩晶华，河北京拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙艳，河北京拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：香河东合时代房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市香河县安平镇二街村南侧。 法定代表人：徐宁，执行董事。 委托诉讼代理人：靳洪勇，河北宝成律师事务所律师。 上诉人张丽洁因与被上诉人香河东合时代房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张丽洁上诉请求：1、请求贵院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。请求判令被告支付逾期交房违约金38164元，计算方法自商品房买卖合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按原告已支付房价款按日万分之十计算。请求判令被告支付因其实际交付的房屋户型与商品房买卖合同约定的户型不符所导致的违约金，暂定44885元，具体平米差价以评估为准；2、依法判决被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清及适用法律错误。一、一审法院认定被上诉人交付的房屋户型与上诉人与被上诉人签订合同约定的户型不符，被上诉人存在违约，但对因被上诉人违约给上诉人造成损失的事实却没有查清。一审法院酌定仅按合同总房款的0.5％给付违约金，而这个违约金数额和上诉人的损失数额相差甚大，根本不足以弥补上诉人的损失。二、一审法院认定自2016年10月18日至201年11月27日，香河县住房和城乡建设局下发19份通知文件，要求施工单位停工共计278天。而本案房屋买卖合同是在2017年6月2日签订的，其中16份文件是双方签订涉案买卖合同之前发生的，与本案被告逾期交房无关联关系。被上诉人未能提供证据证明政府发布停工文件时工程施工进度和是否存在停工的必要性、合理性，也未能证明其停工是否存在。双方约定“因政策变化或政府有其他强制性规定造成停工，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具有关部门的相应证明文件，被上诉人不用承担违约金”，此条款属于典型的格式条款，此条款为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，被上诉人从未向上诉人告知提示过，此条款应视为无效条款。综上，一审法院认定事实不清，判决结果严重错误，请求依法销原审判决后依法改判或者发回重审，维护上诉人的合法权益。 香河东合时代房地产开发有限公司答辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》所附户型图与实交户型不符并非答辩人真意违约。我方向政府规划部门报备与实交户型图一致。我方工作人员向房管部门上传的失误的户型图不构成违约也未给上诉人造成实际损害后果。2、因政策变化或者政府强制规定造成停工，我方提交相关证据，应免于承担违约责任。请求维持原判。 张丽洁向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付因其逾期交房所致的违约金为38164元，（计算方法：自《商品房买卖合同》约定的交付期限的第二天至实际交付之日止，按原告已交付房价款按日万分之十计算）；2、请求判令被告支付因其实际交付的房屋户型与《商品房买卖合同》约定的户型不符所致的违约金暂定44885元，具体平米差价以评估为准；3、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于香河县房屋，房屋总价款657697元。合同约定：应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经质量监督部门备案验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。因政策变化或政府有其他强制规定造成停工，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具有关部门的相应证明文件，被告不用承担违约金。对涉案工程，建设单位于2019年1月31日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，2019年2月2日，香河县住房和城乡建设局按规定备案。被告2019年2月底通知原告收房。另查明，双方签订商品房买卖合同附的房屋平面图与实际户型不一致，合同附的房屋平面图中的一个居室窗户朝南，实际户型此居室窗户朝东。2016年10月至2018年12月，香河县住房和城乡建设局关于启动重污染天气预警并落实应急响应措施的紧急通知，停工天数共计278天，其中【2017】260号通知停工天数达90天。 一审法院认为，原告张丽洁与被告香河东合时代房地产开发有限公司签订商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。原告主张被告应按合同约定于2018年12月30日向原告交付房屋。被告抗辩称施工期间，政府部门要求停工278日，符合双方合同约定因政策变化或政府有其他强制规定造成停工，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具有关部门的相应证明文件，被告不用承担违约金。双方认可被告于2019年2月通知原告收房。一审法院审查认为被告抗辩成立，被告延期交房因环保停工造成，对原告主张被告支付交房逾期违约金的请求不予支持。原告请求判令被告支付因其实际交付的房屋户型与商品房买卖合同约定的户型不符所致的违约金暂定44885元，被告有异议，认为被告在政府相关部门备案、房屋信息登记、房屋面积户型表中的户型图均与实际户型一致，双方签订的商品房买卖合同中的户型图是公司工作人员失误上传造成的。一审法院认为，被告和原告签订的商品房买卖合同中的户型与其实际交付的房屋户型确实不符，被告陈述员工失误上传亦存在过失，且商品房买卖合同中的户型比实际户型采光更好，更有利生活居住。因此，一审法院认定被告存在过错，应赔偿原告一定损失，一审法院酌定以总房款的0.5%为宜，即3288元。依照《中华人民共和国合同法法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、被告香河东合时代房地产开发有限公司赔偿原告张丽洁3288元，于判决生效后三日内履行。二、驳回原告张丽洁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元，减半收取计938元，由被告香河东合时代房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）x。(3)x。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内，将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”其他事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行合同义务。被上诉人提供了政府有关部门的证明文件，证明政府强制停工，造成逾期交房，事实清楚，按照双方合同约定“因政策变化或政府有其他强制规定造成停工，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件。出卖人不承担违约责任”，一审判决上诉人不承担逾期交房违约责任有事实基础，符合法律规定。上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金，本院亦不予支持。关于房屋买卖合同户型图与实际户型不一致的问题。因双方在商品房买卖合同中对户型变更有合同第十条的明确约定。上诉人没有选择退房，选择不退房，应视为对合同户型变更的认可，按照约定双方应另行签订补充协议。双方没有协商一致意见，上诉人主张被上诉人支付户型改变违约金暂定44885元，没有合同约定和法律依据。一审法院依据被上诉人过错，酌定按照总房款的0.5%支付违约金，对上诉人并无不利。故上诉人的上诉理由均不成立。综上所述，张丽洁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1876元，由上诉人张丽洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年八月三日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍