广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1972民初1078号原告：黄爱兰，女，1975年4月15日出生，汉族，住广东省东莞市，原告：卢少云，女，1971年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市，共同委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：严晶，广东金词律师事务所律师辅助人员。被告：何敏区，男，1970年2月15日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：周欣儿，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙春华，广东名道律师事务所律师。第三人：李正新，男，汉族，1977年8月7日出生，住广东省东莞市，第三人：李笑仪，女，1973年10月6日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：李智锋，女，1971年8月8日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：东莞市宅托邦置业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇飞龙山庄别墅区98号之三号铺。统一社会信用代码为91441900692489045R。法定代表人：黄燕华。原告黄爱兰、卢少云诉被告何敏区，第三人李正新、李笑仪、李智锋、东莞市宅托邦置业有限公司（以下简称“宅托邦公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄爱兰、卢少云及其委托诉讼代理人严驰，第三人东莞市宅托邦置业有限公司的法定代表人黄燕华到庭，被告何敏区，第三人李正新、李笑仪、李智锋未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄爱兰、卢少云向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与第三人李正新、李笑仪、李智锋签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，并判决第三人李正新、李笑仪、李智锋协助办理过户手续至原告名下（房产价值1450000元）；2.请求判决确认原告对东莞市××镇××与××路交叉口××大厦××东××楼的房屋(粤房地证字第C2893354、C0643454、Ｃ0××55号)拥有合法所有权，并停止对该房产的执行；3.请求依法解除对上述房产的查封；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告认为东莞市第二人民法院作出的（2016）粤1972执异169号执行裁定书驳回原告提出的执行异议请求的裁定事项，属于认定事实不清且适用法律错误。一、原裁定认定事实错误。2016年8月4日法院根据（2016）粤1972执5375号执行裁定书对第三人李正新名下位于东莞市××镇××与××路交叉口××大厦××东××楼进行了查封。但实际上原告于2012年就与第三人李正新、李笑仪、李智锋签订了《房屋买卖居间合同》，该房屋买卖合同明确约定第三人李正新、李笑仪、李智锋将东莞市××镇××与××路交叉口××大厦××东××楼转让给原告，原告已支付了全部购房款1450000元整，并实际占有使用该房产。双方早于2012年10月15日到东莞市××镇房产交易所办理过户手续，并提交了过户所需的全部资料，但东莞市××镇房产交易所因土地政策的原因，导致东莞市××镇××与××路交叉口工贸大厦所有房产交易均暂时不能办理过户登记手续，故造成原告的房产变更登记至今未完成。原裁定书中所陈述的“异议人卢少云并未在房屋买卖居间合同上签名，即其并非该合同主体”，完全是错误的。原告卢少云虽未在房屋买卖居间合同上签名，但在其后履行合同付款义务、支付房屋买卖中介费用及向房管部门办理房屋过户手续中均是以合同买方的身份而作出相应行为直至合同履行完毕，合同卖方并未提出任何异议，根据我国合同法及解释之规定卢少云为当然适格合同主体。另，原告卢少云支付房款的转账凭证本来就为私人汇款，为什么就一定须标明汇款类型，私人汇款理解为房款并无不当。故原裁定在此处认定事实错误明显，以上事实均有充足的证据证明。二、原裁定适用法律错误。（一）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于原裁定认定事实和适用法律错误，原告恳请法院依法作出正确的裁判。被告何敏区没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。第三人李正新、李笑仪、李智锋没有提供任何证据及陈述任何意见。第三人东莞市宅托邦置业有限公司当庭陈述案涉房屋是经由其介绍双方签订买卖合同的，房款已经全部付清，已向房管所的人申请过户，房管所已经收件，但房管所的人说由于土地的问题暂时可能无法过户，也可能可以过户。因此，为了保证买卖双方的权益，其建议买卖双方去做一个公证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，本院依法对当事人提交的证据进行审查，并认定如下：一、本院在执行申请执行人何敏区与被执行人李正新其他合同纠纷一案中，于2016年8月4日依据（2016）粤1972执5375号执行裁定书查封了登记在被执行人李正新名下位于东莞市××镇××与××路交叉口××大厦××东××楼的房产（以下简称“案涉房产”），房产证号为Ｃ0××55。后异议人黄爱兰、卢少云于2016年8月25日提出书面异议，本院作出（2016）粤1972执异169号执行裁定书，驳回黄爱兰、卢少云的异议请求。黄爱兰、卢少云遂提起本案诉讼。二、案涉房产为李智锋、李笑仪、李正新共同共有，其中房地产权证号为粤房地证字第××号登记在李智锋名下、粤房地共证字第C0643454号登记在李笑仪名下、粤房地共证字第Ｃ0××55号登记在李正新名下。李智锋与陈伟平系夫妻关系，李正新与郭玉瑜系夫妻关系。李正新、李笑仪、李智锋作为卖方（甲方），黄爱兰作为买方（乙方），宅托邦公司作为居间人（丙方）共同签署一份房屋买卖居间合同，约定甲方将案涉房屋以总价款1450000元出售给乙方，付款方式为签署合同时乙方应支付定金30000元，乙方去房管所签订房地产买卖合同当天前支付700000元，转让手续办理至完地税去房管所递件当天支付720000元，合同落款处有李正新、李笑仪、李智锋、黄爱兰的签名以及东莞市宅托邦置业有限公司的签章。三、李正新、李笑仪出具委托收款证明书，委托李智锋代为收取售房款。2012年9月26日，郑德学向李正新交购房定金30000元；2012年10月16日，卢少云汇款700000元至李智锋账户，用途为私人汇款；2012年11月1日，郑德学汇款223400元至李智锋账户；2012年11月3日，郑德学向李笑仪转账476600元，黄爱兰向李笑仪交付尾款20000元。2012年10月11日，黄爱兰向东莞市房产管理局的账号59×××73存入案涉房产的维修基金18304.5元。郑德学与黄爱兰为夫妻关系。四、2012年9月29日，李智锋、陈伟平、李正新、郭玉瑜、李笑仪在东莞市华公证处办理公证委托手续，将案涉房产全权委托黄燕华、郑德学、程智强三人代为办理房屋的出售、缴税、过户手续、代收出售的房款、文件签署等事项。黄燕华与程智强为宅托邦公司的工作人员。宅托邦公司陈述，三方在签署房屋买卖合同后到房管所办理手续，房管所说只能先收件，由于土地问题暂时无法过户，但也有可能可以过户，但没有说什么时候可以过户，宅托邦公司于是建议双方去做公证，做完公证后，买方就支付了剩余的购房款。五、原告申请案涉房屋所在大厦的物业管理人员叶某出庭作证，证人陈述称，2012年11月，原屋主带原告过来，告诉其房屋已经卖给原告，从11月开始由原告缴纳物业管理费，且从该时间以后案涉房屋由黄爱兰使用。原告提供的证明及收款收据显示，黄爱兰从2012年11月开始为案涉房屋缴纳管理费、水电费等。六、为查明案件事实，本院发函东莞市虎门房地产管理所协助调查，该所回复称：“1.2012年10月15日程智强（受托人）持李正新、李笑仪、李智锋、陈伟平、郭玉瑜的公证委托书与黄爱兰、卢少云到我所申请办理房屋过户手续，其中出卖人为李正新、李笑仪、李智锋、陈伟平、郭玉瑜，买受人为黄爱兰、卢少云；2.该房屋存在分层分户办证情况，根据《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，上述房屋的土地使用权证应按其所占有份额分摊过户，该房屋产权方可过户。我所工作人员当时已明确将案涉房屋的所有权主体与土地使用权主体不一致的客观情况如实告知交易双方，并声明该房产在现有政策下暂时无法办理过户登记。但交易双方坚持要求先行签订合同提交我所，待房、地权利主体问题解决后再行办理过户手续，最终交易双方于2012年10月15日在我所工作人员的见证下签署了房地产买卖合同，合同约定价款为1150000元。目前，因上述问题仍未解决，故我所未正式受理该过户申请。”七、被告何敏区庭后提交代理词，认为：1.案涉房产明确登记在第三人李正新、李笑仪、李智锋的名下，权利清晰，现第三人李正新因拖欠被告款项而成为被执行人，法院将该房产予以查封符合法律规定；2.因被告未出席本案的庭审，也没有见过原告提供的证据原件，所以对原告提供的全部证据的真实性，合法性和关联性不予确认；3.原告提供的《房屋买卖居间合同》仅有李正新和黄爱兰的签名（李笑仪、李智锋的签名明显是后补的），且没有签署日期，无法证明是在法院查封之前就已签订；4.卢少云非合同上的买方，与其无关，其向李智锋电汇的款项为私人汇款，也与本案无关，黄爱兰未付清全部价款，也未能提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记；5.案涉房产的共同共有人实际是李正新、郭玉瑜、李笑仪、李智锋、陈伟平，《房屋买卖居间合同》中没有郭玉瑜、陈伟平的签名，该合同不能认定是合法有效；6.《房屋买卖居间合同》中约定，第二期款项应于转让手续办理至完地税去虎门房管所递件当天支付，若如原告所述因土地政策导致案涉房产暂时不能办理过户登记手续，那第二期款项的支付条件不可能成就，按常理原告不可能支付第二期的房款。因此，被告何敏区请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：登记在李智锋、李笑仪、李正新名下的案涉房产是否属于原告所有，原告是否具有排除对该房屋执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，结合本案证据，本院分析如下：其一，虽然《房屋买卖居间合同》中的买方没有卢少云的签名，但根据虎门房地产管理所复函中所述案涉房屋的买受人为黄爱兰、卢少云，买卖双方在虎门房地产管理所工作人员见证下签订的买卖合同的买受人亦为黄爱兰、卢少云，故本院对原告主张案涉房屋的买受人为黄爱兰、卢少云两人予以采信；其二，原告提交的《房屋买卖居间合同》、付款凭证及收款收据、转账凭证等结合虎门房地产管理所复函内容，能够证明原告与第三人李智锋、李笑仪、李正新在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已经支付全部价款；其三，根据证人叶某的证言及缴纳管理费、水电费的收据，可以认定原告在人民法院查封之前已经实际占有案涉房屋；其四，本案的关键在于原告对案涉房产未能办理过户登记手续是否存在过错。本院认为，依据东莞市虎门房地产管理所的复函显示，在原告黄爱兰、卢少云前往虎门房地产管理所办理案涉房产过户手续时，虎门房地产管理所的工作人员已明确告知交易双方案涉房屋的所有权主体与土地使用权主体不一致的客观情况，并声明该房产在现有政策下暂时无法办理过户登记。在虎门房地产管理所工作人员明确提示风险的情况下，交易双方坚持要求先行签订合同，待房、地权利主体问题解决后再行办理过户手续，结合宅托邦公司在庭审中的陈述可知，原告在交易未完成之时已经知悉案涉房屋存在不能办理过户登记的情况，且对何时能办理过户登记手续未能确定的情况下，仍然将全部购房款支付给李智锋、李笑仪、李正新一方，其自身对于未能办理过户登记存在过错，应承担相应的不利后果。综上，原告的情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，本院对原告提出的请求确认其对案涉房屋拥有合法所有权，依法解除对该房屋的查封及停止对该房屋的执行的诉讼请求不予支持。原告的其他诉讼请求不属于本案的处理范围，本案不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告黄爱兰、卢少云的全部诉讼请求。本案受理费17850元（原告已预交），由原告黄爱兰、卢少云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李佩玲审 判 员  陈 波人民陪审员  李秋月二〇一七年九月十五日书 记 员  香建霞杜森森附：相关的主要法律条文（节选）：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。