福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初6284号原告（反诉被告）：林珍顺，男，1977年6月29日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。原告（反诉被告）：王华璋，男，1966年9月13日出生，汉族，住福建省连江县。原告（反诉被告）：陈碧珠，女，1971年7月19日出生，汉族，住福建省连江县。原告（反诉被告）：卓桂新，男，1984年1月3日出生，汉族，原住福建省福州市鼓楼区外九彩巷11号外九彩新村1座603单元，现住福建省福州市鼓楼区。原告（反诉被告）：俞志文，男，1989年9月16日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。原告（反诉被告）：林富臣，男，1985年3月23日出生，汉族，原住福建省莆田市秀屿区平海镇赤坡村东头75-1号，现住福建省莆田市涵江区。原告（反诉被告）：林富君，男，1987年9月13日出生，汉族，原住福建省莆田市秀屿区平海镇赤坡村东头75-2号，现住福建省莆田市涵江区。原告（反诉被告）：方秀玉，女，1955年5月18日出生，汉族，原住福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街376号公房4号楼501室，现住福建省莆田市荔城区。原告（反诉被告）：方小荔，女，1970年11月30日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告（反诉被告）：刘明，男，1968年2月3日出生，汉族，原住福建省平潭县敖东镇建民村渔塘2-2号，现住福建省宁德市东侨经济开发区。原告（反诉被告）：何小宁，女，1977年10月20日出生，汉族，原住福建省平潭县敖东镇建民村渔塘2-3号，现住福建省宁德市东侨经济开发区。上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：林鼎斌。上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨铃辉。被告（反诉原告）：声立方呼叫中心有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路19号宁川弘苑A8负一层，统一社会信用代码913509023106415327。法定代表人：李锦芳，总经理。委托诉讼代理人：傅绿松，福建正成功律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪杰隆，福建正成功律师事务所实习律师。原告（反诉被告）方小荔、林珍顺、林富君、卓桂新、俞志文、林富臣、刘明、王华璋、方秀玉、陈碧珠、何小宁与（以下简称林珍顺等11人）被告（反诉原告）声立方呼叫中心有限公司（以下简称声立方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林珍顺等11人的共同委托诉讼代理人林鼎斌、杨铃辉，声立方呼叫中心有限公司的委托诉讼代理人傅绿松、洪杰隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林珍顺等11人向本院提出诉讼请求：判令声立方公司支付租金2472804元及逾期付款利息（其中1236402元逾期付款利息自2015年11月30日起算至判决确定还款日止，另1236402元逾期付款利息自2016年5月30日起算至判决确定还款日止，按同期银行贷款利率计算）。事实和理由：2014年12月30日，林珍顺等11人（甲方）与声立方公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，林珍顺等11人将向智造（福建）服务外包平台有限公司（以下简称智造公司）所购的5层、建筑面积4121.33平方米的综合楼租赁给声立方公司作为办公使用。合同约定：租赁期限为，自2015年3月30日至2023年2月29日，固定期8年，租赁期满，在同等条件下声立方公司有优先续租权。租金为，自2015年5月30日至2017年5月29日，租金按每月每平方建筑面积50元，月租金为206067元；自2017年5月30日至2018年5月29日……。在合同签订之日，声立方公司须向林珍顺等11人支付定金60万元，该定金租赁期满后退还声立方公司，若声立方公司中途违约或不承租，无权要求退回定金，若林珍顺等11人违约，应双倍返还该定金。租金每半年一付，物业费、水费、电费等由声立方公司负担。合同还对违约条款等进行了约定。合同签订后，声立方公司支付了60万元定金，并支付了自2015年5月30日起至2015年11月30日止的半年租金1236402元，但此后至今的租金未付。根据《房屋租赁合同》的约定，声立方公司应于2015年11月30日前支付自2015年11月30日起至2016年5月30日止的半年租金1236402元，及应于2016年5月30日前支付自2016年5月30日起至2016年11月30日止的半年租金1236402元，合计2472804元。声立方公司辩称，林珍顺等11人未依照《房屋租赁合同》的约定，将讼争租赁房屋交付声立方公司使用，系林珍顺等11人违约在先，林珍顺等11人主张的声立方公司应支付其拖欠的租金及逾期付款利息，并不退还声立方公司定金，缺少事实和法律依据。第一，林珍顺等11人与声立方公司签订《房屋租赁合同》后，声立方公司依约向林珍顺等11人支付了租赁定金60万元及自2015年5月30日起至2015年11月30日止的半年租金1236402元，而林珍顺等11人经声立方公司多次要求，至今仍未将讼争租赁房屋交付声立方公司使用且未交付图纸，已构成根本违约，导致租赁合同的目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”林珍顺等11人未将讼争租赁房屋交付声立方公司使用已构成违约，声立方公司有权行使先履行抗辩权，拒绝支付林珍顺等11人相应的租金。第二，声立方公司已依约向林珍顺等11人支付租赁定金60万元，因林珍顺等11人拒不向声立方公司交付讼争租赁房屋已构成根本违约，林珍顺等11人应依照合同约定，返还声立方公司双倍定金，即120万元。综上，林珍顺等11人的诉讼请求没有任何事实和法律方面的依据，应予以驳回全部诉讼请求。声立方公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判决解除声立方公司与林珍顺等11人于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令林珍顺等11人共同双倍返还声立方公司已支付的定金1200000元；3.判令林珍顺等11人共同偿还声立方公司已支付的房屋租金1236402元。事实和理由：2014年12月30日，声立方公司与林珍顺等11人共同签订一份《房屋租赁合同》，约定由声立方公司承租林珍顺等11人址在福建省宁德市东侨开发区××路××路西侧（天山西路20号）东部呼叫中心中国声立方产业综合体Ｂ-1地块1号综合楼共五层的房屋（以下称“讼争房屋”），租赁期限为八年，自2015年3月30日起至2023年2月29日止。《房屋租赁合同》签订后，声立方公司向林珍顺等11人共同授权的林珍顺等11人1方小荔依约支付了定金600000元及第一期半年租金1236402元。因林珍顺等11人未按照合同约定，将讼争房屋交付声立方公司使用，声立方公司多次要求林珍顺等11人交付讼争房屋，但林珍顺等11人却以各种理由推脱至今，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。依据《房屋租赁合同》第五条5-2“若甲方（本案林珍顺等11人）违约，应双倍返还该定金”的约定，林珍顺等11人应共同偿还声立方公司双倍定金。林珍顺等11人针对反诉辩称，1.本案租赁房屋位于智造公司开发的东部呼叫中心中国•声立方产业综合体1号楼。声立方公司系智造公司为开发“东部呼叫中心”项目而成立的项目公司，本案案涉房屋所在大楼的名称也是以声立方进行命名的，因此，名义上是两个法人，而实际上智造公司与声立方公司属于同一共同体。2.本案房屋是一种带租约的销售，林珍顺等11人在与智造公司签订《整体购置房产协议》的同时，也与声立方公司签订《房屋租赁合同》。《整体购置房产协议》和《房屋租赁合同》是装订在同一份《签约文件》中，三方均认可。林珍顺等11人购买的本案房屋必须出租给声立方公司，否则智造公司也不会将该房屋出售给林珍顺等11人，由此我们也可以看出智造公司与声立方公司是属于一个共同体，因此，我们有理由相信两个法人的实际控制人为一个主体。3.《整体购置房产协议》第2条第3款第1项中约定：“在完成预告登记后的十个工作日内，乙方（林珍顺等11人）偿还甲方（智造公司）代垫的500万元”，而《房屋租赁合同》第5条第3款约定：“根据整体购置房产协议第2条3（1）的约定，在出租方（林珍顺等11人）返还承租方（声立方公司）购房代垫款500万元的同时，乙方（声立方公司）应支付第一年的半年租金1236402元”。通过这两份合同的两个条款可以看出，关于智造公司为林珍顺等11人代垫的500万元购房款，《整体购置房产协议》约定是还给智造公司，而《房屋租赁合同》约定是还给声立方公司，之所以会出现这种表述，是因为智造公司与声立方公司就是一个共同体。4.林珍顺等11人向智造公司购买的是现房，林珍顺等11人与声立方公司的《房屋租赁合同》中约定的交房标准为毛坯房。智造公司与声立方公司实际上作为一个共同体，案涉房屋自始至终都是在智造公司和声立方公司的控制之下，在智造公司将案涉房屋出售给林珍顺等11人的同时，智造公司就可以随时将案涉交付给声立方公司。5.本案中，声立方公司不仅支付了60万元的定金，还支付了半年的租金1236402元，按照日常的交易习惯，声立方公司肯定是在租赁房屋交付之后才会支付租金。声立方公司既然已支付了1236402元租金，则充分证明房屋已交付，否则，声立方公司是不可能支付租金的。6.从2015年1月声立方公司支付定金和租金至今已有两年多的时间，如果说这两年的时间里，林珍顺等11人都没有将房屋交付给声立方公司，声立方公司肯定早就向林珍顺等11人主张权利，不可能会等待林珍顺等11人对其提起诉讼之后，才提起反诉，声称本案租赁房屋未交付，这显然不符合常理，因此，事实上本案案涉房屋早已交付。声立方公司据以提出的反诉的诉讼基础是林珍顺等11人房屋未交付存在违约，但通过上述事实可以看出房屋早已交付，因此声立方公司的诉请基础不存在，其诉求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年12月30日，林珍顺等11人与案外人智造公司签订《东部呼叫中心中国·声立方产业综合体Ｂ-1地块1号综合楼》，约定林珍顺等11人购置东部呼叫中心中国·声立方产业综合体Ｂ-1地块1号综合楼共5套办公用房，可销售房屋建筑面积4121.33平方米、单价为6000元／㎡,购房总价款为24727980元，最终总借款以房产证面积计算的金额为准。林珍顺等11人购置本项目时，50%首期款为12365980元，林珍顺等11人须于2014年12月30日前交付7365980元并于当日签订《商品房买卖合同》，方小荔同意案外人智造公司代垫首付款500万元，在完成预告登记后的十个工作日内，林珍顺等11人偿还案外人智造公司代垫的500万元。案外人智造公司应确保本项目及全部房屋于2015年4月30日前将房屋全部交付乙方或乙方指定的第三方。本协议签订后，林珍顺等11人履行本协议付款约定时，双方分别指定第三方签订《房屋租赁合同》，具体详见本协议附件3；该租赁合同作为本合同不可分割的一部分。同时，林珍顺等11人与声立方公司签订《附件3：东部呼叫中心中国·声立方产业综合体Ｂ-1地块1号综合楼》，约定林珍顺等11人租赁给乙方的房屋坐落在福建省宁德市东侨开发区××路××路西侧（天山西路20号）东部呼叫中心中国·声立方产业综合体Ｂ-1地块1号综合楼共五层，建筑面积为4121.33㎡。租赁期限自2015年3月30日至2023年2月29日止，固定期8年。免租装修期：自2015年3月30日至2015年5月29日为2个月免租期。交付使用房屋的状态：林珍顺等11人方小荔11人从开发商外取得的房屋状态。自2015年5月30日至2017年5月29日，租金按每月每平方米建筑面积为50元，月租金总计为206067元，之后每月每平方米租金逐年递增5元。合同签署之日，声立方公司须向林珍顺等11人方小荔支付相当于但个月租金的租赁定金60万元。该定金在租赁期届满后退还。若声立方公司中途违约或不承租，则无权要求退还该定金，若林珍顺等11人违约，应双倍返还该定金。双方同意租金每半年付租金，按先付后用的原则，每次支付租金、物业管理费须提前十天支付及每月的20日前支付。根据整体购置房产协议第二条3（1）的约定，在出租方返还承租方购房代垫款500万元的同时，声立方公司应支付第一年的半年租金1236402元。如果声立方公司在租赁期间内，不付或者延迟支付租金、滞纳金超过30天仍未支付的，林珍顺等11人有权采取停止供应声立方公司水、电、煤气、通讯、电梯运行等措施，并有权解除合同没收租赁定金。林珍顺等11人应当在本合同签订后的30日内将有关施工指南、有关图纸及与声立方公司装修装潢有关的书面资料提交给声立方公司。林珍顺等11人交付给声立方公司的房屋为毛坯房，由声立方公司自行装修及费用。其装修不得破坏房屋的主体结构或破坏房屋构造。租赁期满，未形成附合的装饰装修物声立方公司可拆除，已形成的附合装饰装修物的无偿归与林珍顺等11人所有。若声立方公司违约或中途退租导致合同解除，上述装饰装修物无偿归林珍顺等11人所有。上述合同合订于一本，封面标题为“东部呼叫中心中国·声立方产业综合体1号楼签约文件”。上述合同签订后，声立方公司已向林珍顺等11人支付60万元定金及2015年5月30日起至2015年11月30日止的半年租金1236402元。2.林珍顺等11人出具委托书，同意智造公司将案涉房屋租金、定金汇入方小荔账户。3.林珍顺等11人收到声立方公司1号楼2015年6月至11月半年租金1236402元，并由方小荔于2015年1月27日向声立方公司出具收条。4.2016年12月17日，声立方公司向方小荔发出《解除房屋租赁合同告知函》，主张该函件送达出租房之日起，双方签订的《房屋租赁合同》正式解除。林珍顺等11人最后的签收日期为2017年1月5日。5.声立方公司于2014年7月3日成立，声立方公司成立时的原住所地与智造公司成立的住所地皆为宁德市东侨区××路××号（火车站西北方向100米）；其公司在企业信息公示系统公示的联系电话0593-237××××及监事庄晓英、均与智造公司成立时一致，之后企业信息公示系统中的信息公示联络员亦同为林玲；庄晓英于2015年1月22日前一直系智造公司的股东。本院认为，关于本案房屋是否已实际直接交付承租方问题。首先，声立方公司系于2014年7月3日成立，早于林珍顺等11人与声立方公司间《房屋租赁合同》的签订时间即2014年12月30日，却与该公司成立前早已设立的案涉项目名称及楼名之“东部呼叫中心·声立方产业综合体”相对应，尤其是声立方公司庭审提供的证据《委托书》载明林珍顺等11人“同意智造公司将案涉房屋租金、定金汇入方小荔账户”及林珍顺等11人本应偿还案外人智造公司所代垫的购房款500万元在之后租赁合同中直接约定由出租方林珍顺等11人返还承租方声立方公司上述购房代垫款，且据声立方公司庭审中陈述其与智造公司并没有业务上的协议。声立方公司成立时的原住所地与智造公司成立的住所地皆系宁德市东侨区××路××号（火车站西北方向100米）；声立方公司签订《房屋租赁合同》时，其公司在企业信息公示系统公示的联系电话0593-237××××及监事庄晓英均与智造公司成立时一致，且之后企业信息公示系统中的信息公示联络员亦同为林玲，而庄晓英于2015年1月22日前一直系智造公司的股东。以上足见声立方公司与智造公司直接利益关系之紧密。其次，本案的《房屋租赁合同》以附件3的形式与整体购置房产协议合订于整体文件即《签约文件》中，并据整体购置房产协议约定，该附件3为其不可分割的一部分，且庭审中声立方公司亦认可双方签订《房屋租赁合同》时，案涉房屋已建成即为现房，故已然可交付；而《房屋租赁合同》第四条则载明交付使用房屋的状态为林珍顺等11人从开发商智造公司取得的房屋状态，并于第七条7-1中提及林珍顺等11人交付声立方公司的房屋为毛坯房。再者，声立方公司主张林珍顺等11人未实际交付房屋，但其在未交付案涉房屋且尚处于免租期的情况下于2015年1月27日支付租金亦明显不符日常交易习惯。综上，可以认定林珍顺等11人与案外人智造公司及声立方公司三方在签订整体《签约文件》同时已就该涉案房屋进行整体指示交付与声立方公司。因此，声立方公司应依约履行支付租金义务。声立方公司仅支付租金至2015年10月31日，故林珍顺等11人要求其支付自2015年11月30日起至2016年11月30日止的租金合计2472804元并按银行同期贷款利率计算逾期利息，于法有据，予以支持。至于声立方公司提出林珍顺等11人未依约交付图纸及与声立方公司装修装潢有关的书面资料，但案涉房屋为毛坯房，上述资料的提交属于附属合同义务，与租金交付之主要义务并不对等，其以此抗辩并拒付租金，缺乏依据，不予支持。声立方公司逾期未支付租金，构成违约，其主张林珍顺等11人未交付房屋，无事实依据，故其要求解除《房屋租赁合同》不符合法定或约定的解除条件，不予支持。其基于上述理由之其余诉请，亦无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、声立方呼叫中心有限公司应于本判决生效之日支付方小荔、林珍顺、林富君、卓桂新、俞志文、林富臣、刘明、王华璋、方秀玉、陈碧珠、何小宁2015年11月30日至2016年11月30日租金计2472804元及逾期付款利息（其中，均以1236402元为基数，分别自2015年11月30日、2016年5月30日起，均至本判决确定的付款之日止，同按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回声立方呼叫中心有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27303元、反诉案件受理费13146元，均由声立方呼叫中心有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审 判 长  卢小洋人民陪审员  林振功人民陪审员  胡丽莺二〇一七年九月四日书 记 员  陈秀招附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。