上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初21647号原告：李广水，男，1958年5月2日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梦雅，女，上海瀛泰律师事务所工作。被告：杨宝华，男，1955年3月23日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。被告：徐小芳，女，1959年3月27日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。被告：陆友章，男，1975年12月31日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张滔，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：万瑜娟，女，1964年7月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告李广水与被告杨宝华、徐小芳、陆友章、万瑜娟确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。后本院依法将本案转为普通程序，又于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告李广水及其委托诉讼代理人胡燕和徐梦雅、被告杨宝华和徐小芳、被告陆友章的委托诉讼代理人张滔到庭参加诉讼。被告万瑜娟经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李广水诉称，上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称金晓路房屋)系被告杨宝华、徐小芳因动迁获得的安置房。2012年3月24日，原告与被告杨宝华、徐小芳签订了动迁安置房买卖协议，约定被告杨宝华、徐小芳将金晓路房屋转让给原告，转让价款为人民币(以下币种同)700,000元，待房屋符合过户交易条件时，双方办理过户手续。协议签订后，原告按约向被告杨宝华、徐小芳支付了房价款共计600,000元，尾款待办理过户时支付。嗣后，被告杨宝华、徐小芳与原告办理了房屋交接手续，金晓路房屋自2012年3月底起一直由原告居住使用。2016年9月，经中介告知金晓路房屋可以办理过户手续，但被告杨宝华、徐小芳随即要求原告额外支付300,000元，否则不配合办理房屋过户手续，遭原告拒绝。2017年1月9日，原告发现金晓路房屋被他人擅自换锁，且屋内物品均被丢弃在屋外，遂报警。后原告经调查得知，被告杨宝华、徐小芳与被告陆友章于2016年10月21日就金晓路房屋签订了上海市房地产买卖合同，并于2016年11月21日将房屋产权登记至被告陆友章名下。同日，被告陆友章与被告万瑜娟又就金晓路房屋签订了上海市房地产买卖合同，并于2016年12月23日将房屋产权过户至被告万瑜娟名下。原告认为，被告杨宝华、徐小芳在原告拒绝加价的情况下，与被告陆友章、万瑜娟恶意串通，连续两次办理房屋过户交易手续，其买卖行为明显不符合常理，严重损害了原告的合法利益，故原告起诉要求确认被告杨宝华、徐小芳与被告陆友章签订的合同编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同无效；要求确认被告陆友章与被告万瑜娟签订的合同编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同无效；要求被告陆友章、万瑜娟配合被告杨宝华、徐小芳将金晓路房屋产权恢复登记至被告杨宝华、徐小芳名下。被告杨宝华、徐小芳辩称，金晓路房屋并非转让给原告，而是抵押给原告，当时原告曾表示要借给被告杨宝华、徐小芳700,000元，但只交付了600,000元，并未足额提供借款。此后四被告之间的两次房屋买卖没有问题，故不同意原告的诉讼请求。庭审中，被告杨宝华、徐小芳又转而表示其与被告陆友章之间亦非房屋买卖关系，而是抵押借款关系，且被告陆友章虽转账给其2,500,000元，但其只收到300,000元，其余钱款均由被告陆友章取走。被告陆友章辩称，被告陆友章与被告杨宝华、徐小芳之间的房屋买卖合同合法有效，被告陆友章购房时并不清楚原告与被告杨宝华、徐小芳之间是否存在房屋买卖或抵押关系，被告陆友章是善意购房人，并已取得金晓路房屋产权，与被告杨宝华、徐小芳之间不存在恶意串通致合同无效的法定事由。此后，被告陆友章与被告万瑜娟之间的房屋买卖合同与原告无关，原告无权请求确认合同无效。综上，被告陆友章不同意原告的诉讼请求。被告万瑜娟未到庭，但提供书面答辩状称，被告万瑜娟与被告陆友章之间系合法的房屋买卖，与原告无关。被告陆友章出售金晓路房屋时已取得该房屋的产权证，而被告万瑜娟通过中介购房，并如数支付了购房款和相关税费，完成了产权过户，被告万瑜娟的财产权应受保护。原告主张被告杨宝华、徐小芳欺骗原告，将金晓路房屋转让给被告陆友章，原告应向被告杨宝华、徐小芳要求赔偿，而被告万瑜娟是无辜的，购买金晓路房屋也是合法的，并经交易中心审核通过。综上，被告万瑜娟不同意原告的诉讼请求。经审理查明，金晓路房屋系被告杨宝华、徐小芳因动迁所获得的安置房。2012年3月24日，由被告杨宝华、徐小芳作为出卖人(甲方)，原告李广水作为买受人(乙方)，双方签订了一份动迁安置房买卖协议，约定由乙方购买甲方动迁安置所得金晓路房屋；房屋转让价款为700,000元，分四次付清，前三次为定金，第四次为房款，乙方于2012年3月25日前支付第一次定金200,000元，2012年3月28日前支付第二次定金200,000元，甲方办理出房产证后支付房款160,000元，剩余房款140,000元于甲乙双方共同到房地产交易中心进行过户时支付；甲方同意在可以过户后，将房屋产权过户到乙方指定人名下；本房屋现为期房，待甲方拿到房屋钥匙时，当天将房屋交给乙方使用，甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志；甲方须在该房屋大产权证满三年，拆迁协议满三年，并同时有小产权证，在可交易过户的3个月内无条件配合乙方办理过户手续(由于国家政策及不可抗力原因无法执行本合同除外)；甲方必须保证该房屋未曾及以后也不会出售或以其他任何方式转让给其他任何人，否则承担违约责任；该协议还对税费承担、违约责任、争议解决方式等进行了约定。签约当日，原告转账交付被告杨宝华200,000元，后又于2012年3月26日转账交付200,000元，于2012年4月24日转账交付80,000元，于2012年6月1日转账交付10,000元，于2012年9月5日转账交付20,000元，于2013年1月14日转账交付50,000元，于2013年7月16日转账交付40,000元，且金晓路房屋亦已交付原告使用。2014年6月4日，经不动产核准登记，金晓路房屋的权利人被登记为被告杨宝华、徐小芳，建筑面积登记为81.22平方米，竣工日期登记为2012年。2016年10月20日，由被告杨宝华、徐小芳作为卖售人(甲方)，被告陆友章作为买受人(乙方)，双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定甲乙双方通过上海山源房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的金晓路房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；上述房地产转让价款共计2,500,000元；甲方于2016年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志；双方于2016年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方办理过户当日，乙方全款付清；该合同还对风险责任转移、违约责任等进行了约定。签约后，被告陆友章于2016年10月22日转账交付被告杨宝华800,000元，于2016年10月23日转账交付1,500,000元，于2016年11月17日转账交付200,000元，并于2016年11月1日与被告杨宝华、徐小芳共同申请办理金晓路房屋的过户登记手续，后金晓路房屋产权已被变更登记至被告陆友章名下。2016年11月21日，由被告陆友章作为卖售人(甲方)，被告万瑜娟作为买受人(乙方)，双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定甲乙双方通过上海宝投房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的金晓路房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；上述房地产转让价款共计2,000,000元；双方于2017年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2016年12月21日前支付600,000元，并按揭贷款1,400,000元，在浦东新区房地产交易中心出具银行所需放款材料后三个工作日内，乙方应将其贷款材料原件交其贷款银行，银行在收齐材料后将乙方所贷款项支付甲方；双方应于按揭银行放款后七日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，房屋交割前产生的房产税、水电煤、物业、有线电视等相关使用费用由甲方承担，房屋交割后产生的费用由乙方承担；该合同还对风险责任转移、违约责任、争议解决方式等进行了约定。同日，被告陆友章(甲方)与被告万瑜娟(乙方)还签订了一份补充协议，约定如因乙方贷款不符合银行要求，乙方承诺于交房前以现金方式支付剩余房款给甲方；经甲乙双方友情协商，金晓路房屋的买卖合同价格定为2,000,000元，差额1,050,000元以装修款形式支付。签约后，被告万瑜娟于2016年12月8日转账交付被告陆友章1,000,000元，于2016年12月11日转账交付1,000,000元，后户名为姚益的银行账户又于2017年1月20日转账1,050,000元给被告陆友章。2016年12月10日，被告万瑜娟与被告陆友章共同申请办理金晓路房屋的过户登记手续。当月23日，经不动产核准登记，金晓路房屋的权利人被变更登记为被告万瑜娟。2016年12月28日，金晓路房屋又被核准设定了抵押登记，抵押权人登记为姚益，债权数额登记为3,500,000元，债务履行期限登记为从2016年12月25日至2017年12月25日。庭审中，原告自述被告杨宝华、徐小芳于2012年3月底将金晓路房屋交付原告，原告自行居住使用至同年7月底，自2012年8月底开始，金晓路房屋由原告表弟陈忠玉及其朋友陶月能居住使用，并向原告支付很少的费用；至2017年1月，被告万瑜娟趁金晓路房屋内无人之际，撬锁进入，并将屋内的物品全部搬出，为此陶月能曾报警处理，经警方建议，为避免矛盾扩大，金晓路房屋即一直空置至今。被告杨宝华、徐小芳一开始表示2012年3月金晓路房屋尚未建成，是在其与原告签约次年房屋建成后方才将钥匙交付原告，但交付钥匙的具体日期记不清了；后又改称确认已于2012年3月底将金晓路房屋交付原告。被告陆友章称其在购房前曾在房产中介和被告杨宝华、徐小芳的陪同下查看过金晓路房屋，当时屋内有租客，但对其看房予以配合，后其还带被告万瑜娟查看过金晓路房屋；对此，被告杨宝华、徐小芳则表示被告陆友章购房时曾查看过金晓路房屋所在小区，但并未到屋内查看。以上事实，有原告提供的动迁安置房屋买卖协议一份、交通银行个人转账回单七份、收款收据七份、上海市居民管道燃气供用气合同一份、城市供用水合同一份、上海市电力公司发票一份、上海燃气浦东销售有限公司发票一份、收据三份、上海浦东东方有限网络有限公司发票一份、上海市房地产买卖合同二份、上海市房地产权证一份、上海市不动产登记申请书二份、契税已申报办理证明二份、上海市不动产登记簿一份、上海市公安局案(事)件接报回执单一份、安居客网页截图七页，被告陆友章提供的上海市房地产买卖合同一份、中国建设银行转账凭条四份、首付款收据一份、收条一份、补充协议一份、中国建设银行账户交易明细三份、房天下网页截图四页以及原告和被告杨宝华、徐小芳、陆友章在审理中的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，从目前的证据来看，原告与被告杨宝华、徐小芳于2012年3月24日就买卖金晓路房屋所签订的动迁安置房买卖协议系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性效力规定，应为合法有效，原告据此享有要求被告杨宝华、徐小芳按照上述协议约定履行合同义务以及在被告杨宝华、徐小芳未能按约履行时要求其按照上述协议约定承担违约责任的债权请求权。被告杨宝华、徐小芳辩称其与原告之间并非房屋买卖关系，而是房屋抵押借款关系，与上述协议的内容相悖，亦与原告分七次陆续支付购房款及被告杨宝华、徐小芳将金晓路房屋交付原告使用的情况不符，且被告杨宝华、徐小芳对其上述主张并未提供任何证据予以证明，故本院对此不予采信。嗣后，被告杨宝华、徐小芳在取得金晓路房屋的房地产权证后，又将该房屋转让给被告陆友章，而从本案目前的证据来看，应可认定被告陆友章已按约支付了购房款2,500,000元，且金晓路房屋产权已变更登记到被告陆友章名下。此后，被告陆友章再次将金晓路房屋转让给被告万瑜娟，现有证据显示被告万瑜娟亦已按约支付购房款3,050,000元，并已完成了金晓路房屋产权的过户登记手续。现原告以被告杨宝华、徐小芳在原告拒绝加价的情况下，与被告陆友章、万瑜娟恶意串通，连续两次办理房屋过户交易手续，其买卖行为明显不符合常理，严重损害了原告的合法利益为由，诉请要求确认上述两次房屋转让所签订的房屋买卖合同无效，并要求将金晓路房屋产权恢复登记至被告杨宝华、徐小芳名下。然而，原告目前所提供的证据尚不足以证明四被告之间存在恶意串通，原告所提出的诸如房屋转让价款低于市场价、购房款支付方式与一般的房屋买卖不同、两次房屋交易流程非常紧凑等，亦不足以得出四被告系恶意串通的结论，同时本院注意到，虽然相关房屋转让价款确实存在低于当时市场价的情况，但尚未达到明显不合理低价的程度，故本院对原告的上述诉讼请求难予支持。庭审中，被告杨宝华、徐小芳曾表示其与被告陆友章之间亦非房屋买卖关系，而是抵押借款关系，且被告陆友章虽转账给其2,500,000元，但其只收到300,000元，其余钱款均由被告陆友章取走，但因被告杨宝华、徐小芳的上述陈述与其签订《上海市房地产买卖合同》并协同被告陆友章办理金晓路房屋产权过户登记的行为自相矛盾，亦与相关银行转账凭证相悖，且被告杨宝华、徐小芳对其上述主张并未提供任何证据予以证明，故本院对此亦不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告万瑜娟经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李广水的全部诉讼请求。案件受理费人民币42,800元，由原告李广水负担。财产保全费人民币5,000元，由原告李广水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  万 里人民陪审员  尹瑗芳人民陪审员  陶义才二〇一七年九月五日书 记 员  阮 婷附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。