广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初13577号原告：中山市高雅物业管理有限公司，住所地中山市。法定代表人：张彩霞。委托诉讼代理人：徐雪峰，系原告公司员工。委托诉讼代理人：袁阮文，系原告公司员工。被告：陈志光，男，1981年12月1日出生，住中山市。原告中山市高雅物业管理有限公司诉被告陈志光物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序,后因案情复杂转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐雪峰、袁阮文，被告陈志光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.被告立即支付所欠原告×幢14号一楼商铺的物业服务费人民币5130元及违约金人民币725.97元（物业服务费自2014年9月起按每月190元计至2016年11月，违约金自2014年9月起按每月百分之一暂计至2016年11月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.被告立即所欠原告×幢14号二、三楼住宅的物业服务费人民币1679元及违约金人民币198.29元（物业服务费自2015年1月起按每月73元计至2016年11月，违约金自2015年1月起按每月百分之一暂计至2016年11月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；3.被告立即支付所欠原告×幢26号一楼商铺的物业服务费人民币854元及违约金人民币57.79元（物业服务费自2015年10月起按每月61元计至2016年11月，违约金自2015年10月起按每月百分之一暂计至2016年11月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；4.被告立即支付所欠原告×幢26号二、三楼住宅的物业服务费人民币1426元及违约金人民币186.41元（物业服务费自2015年1月起按每月62元计至2016年11月，违约金自2015年1月起按每月百分之一暂计至2016年11月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；以上合计：10239.46元。5.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2006年2月25日受中山市利富源实业发展有限公司的委托，对中山市富民市场商住楼二期物业进行物业管理，原告与中山市利富源实业发展有限公司签订了《中山市前期物业服务合同》，合同约定住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，商场物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米2.2元向业主或物业使用人收取。逾期不交者，原告有权按所欠金额每日千分之五向欠费业主收取违约金。原告进驻后主动将收费标准降低为商铺1元/平方米，住宅0.45元/平方米。被告为中山市黄圃镇大雁工业区××路1号×幢14号、×幢26房业主，其×幢14号物业面积一楼商铺为189.75平方米，每月应向原告交纳物业管理费为190元，但被告自2014年9月至2016年11月未交纳上述管理费；二、三楼住宅面积为162.04平方米。每月应向原告交纳物业管理费为73元，但被告自2015年1月至2016年11月未交纳上述管理费；其×幢26号物业面积一楼商铺为60.89平方米，每月应向原告交纳物业管理费为61元，但被告自2015年10月至2016年11月未交纳上述物业管理费；二、三楼住宅面积为138.38平方米，每月应向原告交纳物业管理费为62元，但被告自2015年1月至2016年11月未交纳上述物业管理费。经原告多次催收拒不交纳，共计欠费9089元，逾期违约金原告按所欠金额每月百分之一计算至2016年11月为1150.46元。原告认为，被告的欠费行为已构成违约，侵犯了原告合法权益，为维护原告的合法权益，现依法相关法律规定，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：我不同意支付原告诉请的物业费，我确实是富民市场×幢14号和×幢26号的业主，物业管理公司的责任是对管理房屋的配套设施和场地以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人员提供多方面的综合性服务，但原告的物业管理服务很差，没有尽到物业管理的责任，基本没有提供任何物业管理服务，店铺门口污水横流还带着恶臭，电线乱拉，消防设备没有定期维护和测试，原告没有履行好物业管理的应尽义务，所以我不同意支付物业费。原告对其诉请提交的证据有：1.原告的营业执照、被告的身份证各一份，用于证明原告的诉讼主体资格；2.资质证书、关于申请《物业管理资质证书》的批复各一份，用于证明原告具有合法物业管理资质；3.物业管理合同，用于证明我方具有管理资质；4.房产证及土地使用证一份，用于证明被告是中山市黄圃镇××路商住楼2座14号的业主；5.2015年12月5日物业管理费催收函照片一份，用于证明原告曾催促被告缴交拖欠的费用；6.商品房买卖合同一份，用于证明所涉商品房的情况；7.富民市场清洁外包服务合同及自动消防系统维护保养合同书各一份，用于证明原告依约提供了清洁、消防等服务，并没有存在被告所称的“脏乱差”的情况。被告对其辩称提交证据如下：1.照片一份，用于证明原告没有尽到物业管理服务的责任，管理方面“脏乱差”。本院经审理查明认定事实如下：2006年2月25日，中山市利富源实业发展有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方共同签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为中山市富民市场三层商住楼二期及商场四层的业主或非业主使用人提供物业服务，合同期限自2006年2月25日起至该物业的业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；合同第十一条约定按照“包干制二”的方式，即按每月每平方米的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费；合同第十二条约定物业管理费的收费标准为：住宅按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米1.8元收取，商场按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米2.2元；合同第十三条约定物业服务费的交纳时间为每月5号；第十四条第3项约定业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。被告陈志光是中山市黄圃镇××路1号商住楼2座14号及26号的买受人，中山市黄圃镇××路1号商住楼2座14号房登记建筑面积为351.79平方米，其中首层为商业，面积为189.75平方米，中山市黄圃镇××路1号商住楼2座26号的登记建筑面积为199.27平方米，其中首层亦为商业，面积为60.89平方米。原告称其自愿按商铺1元每平方，住宅0.45元每平方米计收，但被告自2014年9月起未交纳中山市黄圃镇××路1号商住楼2座14号首层商铺的物业管理费，自2015年1月起未交纳2座14号二、三楼住宅的物业管理费，自2015年10月起未交纳中山市黄圃镇××路1号商住楼2座26号首层商铺的物业管理费，自2015年1月起未交纳二、三楼住宅的物业管理费，至2016年11月合计尚欠原告上述两处房产的物业管理费合计9089元，原告经催收未果，故向本院起诉，主张前述请求。本院认为：原告依据《前期物业服务合同》的约定，对位于中山市富民市场三层商住楼二期及商场四层的业主提供物业管理服务，该合同是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。根据合同的约定，原告对中山市富民市场三层商住楼二期及商场四层的业主享有收取物业服务费的权利。被告作为中山市黄圃镇××路1号商住楼2座14号及26号的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应履行交纳物业服务费的义务。至于被告辩称原告没有尽到物业管理的责任，提供的服务“脏乱差”，因原告当庭不予确认，且提交了相关证据证实其对富民市场的清洁卫生及消防系统等予以维护保养，现被告未能提交充分证据予以抗辩，故对被告所提上述辩解意见，本院不予采纳。被告自2014年9月起未交纳中山市黄圃镇××路1号商住楼2座14号首层商铺的物业管理费，自2015年1月起未交纳2座14号二、三楼住宅的物业管理费，自2015年10月起未交纳中山市黄圃镇××路1号商住楼2座26号首层商铺的物业管理费，自2015年1月起未交纳2座26号二、三楼住宅的物业管理费，其行为已构成违约，原告请求被告支付物业服务费及承担违约责任，符合法律规定，本院依法予以支持。但原告的计算有误，经核算，被告应向原告支付2014年9月至2016年11月中山市黄圃镇××路1号商住楼2座14号首层商铺的物业管理费5123.25元（189.75㎡*1元/月*27个月）、2015年1月至2016年11月中山市黄圃镇××路1号商住楼2座14号二、三楼住宅的物业管理费1677.11元（162.04㎡*0.45元/月*23个月）、2015年10月至2016年11月中山市黄圃镇××路1号商住楼2座26号首层商铺的物业管理费852.46元（60.89㎡*1元/月*14个月）及2015年1月至2016年11月中山市黄圃镇××路1号商住楼2座26号二、三楼住宅的物业管理费1432.23元（138.38㎡*0.45元/月*23个月）及相应违约金。关于原告诉请的违约金，根据上述合同的约定，被告逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五支付滞纳金给原告，现原告主张按每月百分之一收取，因该标准过高，本院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。综上所述，原告之诉请，合理部分，本院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的之规定，判决如下：一、被告陈志光于本判决发生法律效力之日起3日内向原告中山市高雅物业管理有限公司支付2014年9月至2016年11月中山市黄圃镇××路1号商住楼2座14号首层商铺的物业管理费5123.25元、2015年1月至2016年11月中山市黄圃镇××路1号商住楼2座14号二、三楼住宅的物业管理费1677.11元、2015年10月至2016年11月中山市黄圃镇××路1号商住楼2座26号首层商铺的物业管理费852.46元、2015年1月至2016年11月中山市黄圃镇××路1号商住楼2座26号二、三楼住宅的物业管理费1432.23元及违约金（违约金从每月6日起以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市高雅物业管理有限公司超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由被告陈志光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  蒋伟成审判员  陈觉天二〇一七年九月二十二日书记员  谢嘉瑜