湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0222民初1333号原告：熊怡柏，男，1987年6月1日出生，汉族，农民，住阳新县。原告：李荟兰，女，1994年7月13日出生，汉族，黄石欣益兴电子厂员工，住阳新县。被告：乐开庆，男，1992年1月1日出生，汉族，住阳新县。被告：阳新县正顺房地产经纪有限公司，住所地阳新县兴国镇北门坝路湖滨花园6号楼102室。统一社会信用代码91420222MA494CAB0R。法定代表人：华亮亮，系该公司经理。原告熊怡柏、李荟兰与被告乐开庆、阳新县正顺房地产经纪有限公司（以下简称正顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊怡柏、李荟兰到庭参加了诉讼，被告乐开庆、正顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊怡柏、李荟兰向本院提出诉讼请求：1.判决二被告共同返还原告购房款120,000元及利息；2.判决二被告共同赔偿违约金30,000元；3.判决二被告共同赔偿原告装修款共计15,000元间接损失；4.判决诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2019年11月26日，原告在正顺公司员工王丹的介绍下，与乐开庆签订了房地产买卖居间合同。原告按照约定支付给乐开庆购房款120,000元，给正顺公司中介费3,000元。原告装修完房屋后，被告知该房屋并非乐开庆所有。现案外人要收回该房屋。乐开庆欺骗原告，导致该合同目的不能实现，乐开庆系根本违约，该合同理应解除，且由乐开庆赔偿原告全部损失。正顺公司作为一个房屋买卖中介公司，收取了原告的中介费用，却未能尽到合理审查房屋所有人的义务，正顺公司应对原告的损失承担连带责任。故向法院提起诉讼，维护原告的合法权益。乐开庆、正顺公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状和相关证据。本院经审理认定事实如下：2019年11月26日，熊怡柏、李荟兰（买方）为购买房屋，经正顺公司（经纪方）介绍，与乐开庆（卖方）签订《房地产买卖居间合同》，约定如下，1.买卖双方通过经纪方出售及购入位于阳新县××镇官桥村官桥小学××屋××楼××室（以下简称物业），建筑面积为126平方米；2.该物业转让成交价为人民币120,000元，买卖双方都清楚该房为小产权，如果以后可以办理不动产证的情况下，卖方需配合办理不动产证并过户给买方，办证以及过户费用由买方支付，买方选择全款购买，该款项须于2019年12月1日前付清，卖方须在收取全款当日内负责将该物业交于买方使用并协助办理物业更换事宜，买卖双方同意，定金为人民币20,000元，该定金由卖方签收；3.该物业是以签约时现状售于买方，而买方已检查或买方授权代表检查该物业，故买方不得借此拒绝交易；4.卖方须保证对该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务及租赁等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿由此引起的一切买方损失；5.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，卖方有权收回房屋，买方足额交付定金与房款的，需赔付给经纪方合同约定的总佣金，卖方无须退还所收定金以及房款，且卖方有权再将该物业转让于任何人；6.如卖方未能履行条款致合同不能顺利完成，卖方足额签收定金与房款的，卖方须双倍返还所收房款，同时需赔付给经纪方本合同约定的总佣金；7.基于经纪方已提供之服务，卖方须向经纪方支付3,000元作为佣金，买方须向经纪方支付3,000元作为佣金，该笔佣金在买卖双方于交房当天付清，逾期未交每天须按应付佣金的千分之五交纳滞纳金，经纪方须协助办理买卖双方所有手续到交易结束。上述合同签订后，熊怡柏于当日通过微信向正顺公司业务员王丹账户转账支付了定金20,000元，乐开庆出具收到购房首期款20,000元收条。2019年11月22日，熊怡柏通过微信向正顺公司业务员王丹账户转账支付了佣金1,000元；2019年12月2日，熊怡柏通过微信向正顺公司业务员王丹账户转账支付了佣金2,000元。同日，正顺公司出具收到中介服务费3,000元收条。2019年12月2日，熊怡柏通过微信向乐开庆转账支付了购房款63,000元，通过现金向乐开庆支付了购房款37,000元，共计100,000元。同日，乐开庆出具收到购房尾款100,000元收条。另查明，涉案房屋系二手住房。熊怡柏、李荟兰接收房屋后，对该房屋的墙面、灯饰等进行了翻新。房屋翻新后，因案外人向其主张房屋权利，原告经与乐开庆、正顺公司协商未果，遂起诉来院。本院认为，原告熊怡柏、李荟兰均非兴国镇官桥村集体经济组织成员，其无权取得或变相取得涉案集体经济组织集体土地宅基地使用权。且本案中，涉案当事人签订《房地产买卖居间合同》时，明确知晓位于兴国镇官桥村官桥小学××屋××单元××室房屋为小产权房，依法不得入市销售。故原、被告签订的《房地产买卖居间合同》违反了我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告乐开庆应返还从原告处收取的购房款120,000元，被告正顺公司应返还从原告处收取的佣金款3,000元。原告要求二被告共同返还购房款120,000元及利息、承担违约金30,000元的诉讼请求，结合本案中签订的房屋买卖合同系因违反法律强制性规定而无效，且原告签订合同时明知涉案房屋为小产权房，自身亦有过错的事实。本院依法支持二被告各自返还所收取款项，对原告主张的利息和违约金不予支持。关于原告主张二被告赔偿其房屋装修款损失15,000元的诉讼请求，本院结合原告熊怡柏、李荟兰在接收房屋后进行了部分装修，并提供了价值10,720元的装修收据、清单、售货单等证实，存在实际损失，综合合同履行情况、当事人过错程度以及房屋装修后价值添附升值等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法支持原告的该笔装修损失10,720元由被告乐开庆承担。关于原告要求被告支付购置沙发款项2,900元的主张，鉴于沙发系动产，原告可自行处分，故对其该项主张不予支持。被告乐开庆、正顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利法律后果应由两被告自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告乐开庆于本判决生效后十日内向原告熊怡柏、李荟兰返还购房款人民币120,000元，并支付房屋装修损失10,720元，合计130,720元；二、被告阳新县正顺房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内向原告熊怡柏、李荟兰返还购房佣金人民币3,000元；三、驳回原告熊怡柏、李荟兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,600元，减半收取计1,800元，由原告熊怡柏、李荟兰负担341元，被告乐开庆、阳新县正顺房地产经纪有限公司负担1,459元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服判决数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘细刚二〇二〇年八月四日书记员  陈明明书记员  夏 鑫