河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初4022号原告河南范鲜生商业管理有限公司,住所地河南省郑州市市辖区郑东新区平安大道龙兴嘉苑三号院16号楼一单元104室。法定代表人李默然,总经理。委托代理人蒋楠楠，女，1993年6月14日出生，汉族，住郑州市，系公司员工。被告孙万青，男，1966年9月28日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托代理人孙洁，女，1992年10月16日出生，汉族，住郑州市中原区，系被告之女。原告河南范鲜生商业管理有限公司诉被告孙万青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋楠楠、被告孙万青及其委托代理人孙洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月24日，原、被告签订《范鲜生农贸市场商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于郑州市郑东新区××大道××院××农贸市场××、××号商铺，租赁合同第2条第4款约定,2019年8月15日的前15天内需缴纳2019年8月16日至2020年5月31日房租，但被告至今未支付2019年8月16日以后的租金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院将依法判令：1.解除原告与被告于2019年3月24日签订的范鲜生农贸市场商铺租赁合同；2.被告向原告支付租金28000元及违约金434元；3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所述不实，因原告违约在先，导致被告拖欠房租，理由如下：1.商户入住时市场未具备开业条件，至今未进行验收，而且市场承诺可以等商户入驻80%以后再收取房租，在市场监督办验收时，市场管理人员强制要求所有商户关门停业，营造市场仍未开业的假象，蒙骗了相关职能部门；2.至今市场未履行合同第八条第一款之规定，即保证电梯空调等设施处于正常工作状态，至今为止空调电梯没法运行，自来水无法饮用，而且二楼一直处于装修状态，影响经营；3.市场借搞活动之名，让商户原价进货原价卖出，并承诺每天活动给予现金补贴，但原告并未兑现承诺，导致商户亏本经营；4.2019年7月5日，原告以书面的形式通知各商户给予现经营商户一定经营的免租，但并未兑现；5.2019年8月5日前原告并没有向商户索要房租，而是召集所有商户开会并承诺免所有商户半年房租，不是被告拒缴房租，而是市场承诺免租，所以被告未交房租，不是被告一个人没交，是全市场的人都没交；6.2020年1月16日晚，市场在被告营业的情况下没有提前通知和告知就把被告租赁的商铺门焊死，导致被告无法进入自己的商铺，并且造成店内货物丢失和被损坏，当时被告也已经报警；7.2019年2月28日，被告预定了市场租用一楼东南楼梯间，交了2000元意向金，后期市场说该铺位不具备租赁条件，并可随时退款，但当被告提出退意向金时，市场没有任何理由的不予退还；8.市场在没有告知被告的情况下，私自克扣被告经由商场办理的会员卡里的钱。综上，因原告违约在先，被告要求原告退还租金48000元，退还保证金1万元及2000元意向金，共计6万元整，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2019年3月24日，原、被告签订范鲜生农贸市场商铺租赁合同（合同号FXS19032411181119-25），约定被告租赁原告位于郑州市郑东新区××大道龙兴××农贸市场××、××号商铺，合同第2条约定,商铺租赁期限为1年，租金为96000元/年，合同签订日被告需支付2019年4月1日至2019年8月15日的合同履约保证金1万元、租金48000元、综合管理费2100元，共计60100元；2019年8月15日前15天内需缴纳第二周期2019年8月16日至2020年5月31日房租48000元。商铺收房书显示，2019年3月10日，原告将范鲜生农贸市场一层1118、1119号商铺移交给被告。催费通知单显示，2019年12月3日，原告通知被告第二期房租48000元已逾期110天。合同第4条（免租期的界定）约定，乙方（孙万青）自该商铺交付日起有60日的免租期，免租期时长已于本合同第二款约定的租赁起始日至结束日中集中体现，免租期包含乙方装修期，包含乙方递交装修图纸、方案及甲方出具审核意见的时间，包含乙方在该商铺内部装修、门头设计装潢、设备进驻安装、铺货、试营业等作业时间；乙方在免租期内，不计租金，但需缴纳管理费、装修保证金、装修垃圾清运费费用后方可施工……。合同第5条第1项约定,综合管理费包含公共区域设施的维护、维修以及其区域内保安及保洁卫生等费用，公共区域是指租赁物业内非乙方及其他租户独立使用的，并由甲方指定为乙方及其他租户公用部分的大堂、入口、楼梯间、走廊、客货电梯间、警卫室、机房、消防监控室、消防通道、盥洗室、屋顶、绿地、停车场以及其他公共区域。合同第6条（履约保证金）第1项约定，履约保证金用以确保乙方全面履行本合同之约定。在乙方违反本合同及其附件、补充协议、经营管理协议等约定时，甲方有权依照相关制定扣除或者部分扣除履约保证金作为乙方支付给甲方的违约金……。合同第11条第2项约定，在租赁期内，有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，提前收回该商铺，有权要求乙方承担由此产生的赔偿责任：……乙方未按约定支付租金、管理费、履约保证金或未按约定时间缴纳、补足，经甲方催告后7日内，乙方仍未交清支付的……。另查明，河南范鲜生商业管理有限公司营业执照显示的成立日期为2018年9月13日。范鲜生农贸市场管理办公室于2019年7月5日发布通知显示，“为加强市场竞争力，为市场持续良性运行，经市场研究决定，给予现营商户一定范围内免租政策，我市场会陆续和各商户沟通对接，并签署相关补偿协议，特此通知，请相互转告”。涉案商铺于2020年1月6日不再营业。以上案件事实由租赁合同、催费通知单、照片、录音及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于被告辩称原告在签订合同时不具备主体资格，本院认为，根据《公司登记管理条例》第二十五条之规定，依法设立的公司，由公司登记机关发给《企业营业执照》。公司营业执照签发日期为公司成立日期，原告公司营业执照显示的成立日期为2018年9月13日，早于原、被告签订租赁合同的日期，双方签订租赁合同时原告具备签订合同的民事主体资格，故双方签订的租赁合同合法有效，对于被告的该项辩称，本院不予认可。关于被告辩称通知中的免租期问题，通知显示，后续市场会和商户签订补充协议，但本案中，双方就免租协议、免租期具体事宜未形成合意，故对被告该辩称意见，本院不予认可。被告于2019年4月1日至2020年1月6日共使用涉案商铺9个月零6天，被告缴纳的综合管理费2100元应当计算至撤离商铺之日，扣除被告使用商铺期间，原告应当返还被告综合管理费490元。现由于被告不再租赁涉案商铺，故原告应当返还被告合同履约保证金1万元。关于租赁合同中的免租期问题，从合同第四条约定可以看出，60天免租期适用于商铺在开业时的装修、设计装潢、安装等事项，故该免租期应当在被告的租赁期限中予以扣除，被告租赁商铺的期限为2019年4月1日至2020年1月6日，共计9个月零6天，扣除免租期60天后共计7个月零6天，商铺的月租金为8000元/月，故被告应当支付原告租金9600元（7个月*8000元/月+1600-48000元）。扣除原告应当返还的履约保证金1万元及综合管理费490元，原告要求被告支付租金，本院不予支持。关于违约金问题，双方签订的合同并未明确约定违约金计算标准，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南范鲜生商业管理有限公司与被告孙万青于2019年3月24日签订的范鲜生农贸市场商铺租赁合同；二、驳回原告河南范鲜生商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费511元，减半收取256元，由原告河南范鲜生商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 胡  向  楠二〇二〇年八月六日书记员 李赛赛(代)