黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑02民终1620号上诉人（原审原告）:齐齐哈尔鹤城热力物业有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市。法定代表人：李炜，该公司经理。委托诉讼代理人：张政刚。委托诉讼代理人：辛萍。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市富美酒店管理有限公司（原名齐齐哈尔市和美酒店管理有限公司），住所地黑龙江省齐齐哈尔市。法定代表人：李志华。委托诉讼代理人：刘熙正。委托诉讼代理人：王广斌，黑龙江鑫维律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔鹤城热力物业有限责任公司（以下简称鹤城热力公司）因与被上诉人齐齐哈尔市富美酒店管理有限公司（以下简称富美公司）租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2016）黑0204民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹤城热力公司上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2016）黑0204民初2054号民事判决；2.请求二审法院查清事实后，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对认定的案件事实和判决理由所做的叙述自相矛盾，适用法律错误，明显偏袒被上诉人一方，判决结果错误。一审法院认定房屋租赁合同是有效合同，合同中对于租金的付款方式及时间、房屋维护及维修等事宜有明确约定，但一审法院却没有按照被上诉人实际履行的合同约定的内容判决，违反合同约定优先的原则；二、一审判决程序违法，证据不真实，认定的案件事实错误。被上诉人提交的李士忠的“情况说明”及施工方的“施工合同”、“工程预算书”不合法、不客观、不真实，举证期满后又允许被上诉人的证人出庭作证，违反法定程序。三、一审法院判决本案租赁物龙华路58号楼后院装修改造费从房屋租金中扣除，属于重复抵扣。四、一审法院对上诉人要求解除合同和支付违约金的请求不予支持没有法律依据，其引用的法律条款与本案无关，不能作为判决依据。富美公司辩称，一、上诉人主体身份不适格。原中亿集团法定代表人涉嫌犯罪被判刑，但是刑事判决书并未对中亿集团所属资产进行判决，国资委下文件将中亿集团的资产委托给上诉人鹤城热力公司管理没有法律依据；二、上诉人无权申请解除中亿集团与富美公司签订的租赁合同。该合同合法有效，上诉人对该资产不享有所有权，其申请解除合同没有法律依据；三、富美公司并非自愿向上诉人缴纳房租，而是按专案组、国资委要求缴纳房租，其与上诉人之间不存在平等自愿协商一致的民事关系；四、以工程款折抵房租完全是客观事实；五、工程款不存在重复抵扣问题。一审判决在租金给付方面的认定符合事实，愿意按照一审判决执行，请求驳回上诉人的诉讼请求。鹤城热力公司向一审法院起诉请求：1.解除原中亿集团有限公司与和美公司签订的房屋租赁合同；2.判令被告和美公司返还向原告租用的房屋及附属设施；3.判令被告向原告支付拖欠的租金1,685,302.61元；4.请求被告按合同约定支付违约金1,230,000.00元；5.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2011年8月29日，原中亿集团有限公司(以下简称中亿集团）与齐齐哈尔市和美酒店管理有限公司（以下简称和美公司）签订房屋租赁合同，中亿集团将位于龙华路58号楼1-6层租给和美公司使用，租期10年，从2011年8月29日至2021年8月28日止。年租金100万元，每年上浮5%（2015年8月29日至2018年8月28日的年租金是105万；2018年至合同期满，年租金为110万元）。付款方式：每年8月28日之前支付下一年租金。在合同履行期间，2012年12月，原中亿集团董事长李士忠因犯合同诈骗罪和职务侵占罪被判刑，工商部门于2014年7月8日对中亿集团作出撤销设立登记的行政决定。2013年4月25日，齐齐哈尔市人民政府作出第19号市长办公会议纪要，认为李士忠诈骗国有资产，应依法进行追缴返还。2014年11月20日，齐齐哈尔市国有资产监督管理委员会发函，将中亿集团部分资产（包括本案被告租赁位于龙华路58号1-6层房屋）划归给原告鹤城热力公司管理。2014年11月18日，鹤城热力公司与中亿集团五金交电批发市场进行了资产交接，其中和美公司拖欠租金65万元（2014年9月-2015年9月）。另查，和美公司与中亿集团签订房屋租赁合同后，和美公司董事长李志华和原中亿集团董事长李士忠口头协议，由和美集团出资对龙华路58号综合楼进行维修改造，维修费在租金中抵扣。该工程由黑龙江省鸿府幕墙工程有限责任公司，项目负责人为司俊良，双方于2012年5月13日签订了施工合同，施工结束后，黑龙江省鸿府幕墙工程有限责任公司出具一份工程决算书，确认工程造价为735,302.61元。再查，市纪委工作人员证实，根据市委要求，由市纪委牵头，在2012年9月，因中亿集团没有资金缴纳违纪款和税款，经中亿集团和和美集团协商，和美集团提前缴纳2013-2015年房租200万元，90万元用于缴纳欠税，45万元用于职工开资，其余65万元抵扣中亿集团58号楼施工改造费用。在鹤城热力公司与中亿集团五金交电批发市场进行资产交接时，中亿集团将这笔65万元定为欠缴租金（2014年9月-2015年9月）。鹤城热力公司接收中亿集团财产后，和美公司自2015年8月陆续支付租金1,164,697.39元，后因双方对房屋修缮款产生纠纷，和美公司提出将修缮款扣除后，主动将其余租金支付给鹤城热力公司，但鹤成热力公司不同意接受。截止2017年8月29日，尚欠租金数额为1,585,302.61元。2015年11月9日，齐齐哈尔市和美酒店管理有限公司变更为齐齐哈尔市富美酒店管理有限公司，并在齐齐哈尔市工商行政管理局龙沙分局作了变更登记。原和美公司的债权债务均由富美公司承担。上述事实，有原告提交的上述证据和当事人的陈述意见在案佐证。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，争议焦点是被告拖欠租金是否构成根本违约，应否解除合同，房屋维修费用是否应从租金中扣除的问题。首先，原中亿集团与和美公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容没有违反法律强制性规定，属有效合同。其次，《合同法》第九十三条、第九十四条分别对约定解除、法定解除的事由作出了规定。该法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”由于双方未协商一致，不存在协议解除的事实或条件。第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务，则构成迟延履行。然而，并非债务人在履行期限到来后不履行债务都会使债权人享有自动解除合同的权利。而只有一方违约而使另一方订立合同的主要目的不能实现，即构成根本违约时，债权人才享有合同自动解除权。在2015年8月以后，被告将到期及未到期租金陆续支付给原告，被告通过主动汇款支付租金的行为表明有继续履行合同的诚意、能力。被告虽然存在拖欠租金的情形，因双方对房屋维修费用是否抵扣租金问题产生争议，被告同意将维修款扣除后支付剩余租金，因原告未同意而产生迟延支付租金，原告也有一定的责任。被告未构成根本性违约，双方之间的《房屋租赁合同》可不予解除。同时，合同的签订方为原中亿集团与和美公司，现因中亿集团财产由国资委监管，原告方受国资委委托管理，其并非签订房屋租赁合同的主体，其不具备解除合同的主体资格，对原告要求解除合同和支付违约金的请求，本院不予支持。出租房屋的修缮义务应由出租人承担，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，本案中，原房屋所有人中亿集团李士忠和和美集团李志华口头约定，同意被告对租赁房屋自行维修，房屋修缮费从租金中扣除，故本院对被告要求将房屋修缮费从房屋租金中扣减的辩解意见，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告齐齐哈尔市富美酒店管理有限公司（原名齐齐哈尔市和美酒店管理有限公司）于本判决发生法律效力之日起七日内支付给原告齐齐哈尔鹤城热力物业有限责任公司租金850,000.00元（实际拖欠租金数额1,585,302.61元—房屋修缮费735,302.61元，租金给付日期至2017年8月29日）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30,122.00元，由原告负担17,822.00元、被告负担12,300.00元。二审中，上诉人向本院提交两组证据，证据一、2012年6月专案组重新立账后原中亿集团收和美酒店租金明细，证明被上诉人欠缴原中亿集团的房租款不是650,000.00元，而是1,650,000.00元，原中亿集团只是把2014年到2015年度拖欠的债权650,000.00元转给上诉人鹤城热力公司，2014年度之前拖欠的债权没有转给上诉人，也没有做账目处理；证据二、2011年9月16日中亿集团与和美公司签订的房屋租赁补充协议（一）以及五张图纸，证明根据原租赁合同约定，双方对合同变更应签订书面的补充协议，原中亿集团与被上诉人对于合同的变更事项是签订过补充协议的，在对后院改造的时候，应该签订补充协议，案涉房屋的装修费用应该就在补充协议里，费用应该由被上诉人富美公司承担。富美公司对以上证据的质证意见：认为这不属于新证据，上诉人在一审法院判决后才去找专案组，要求专案组提供方便，进而二审提交法院，如果该事实存在，专案组应该提供相应书面证明，即使账目被专案组封存了，一审期间上诉人也有权向法院申请调取，因为以上证据一直客观存在。此外关于中亿集团已有的债权债务，在国资委没有明确划分的情况下，上诉人不应该去抢这些债权，关于中亿集团与和美集团双方之间的债权债务，在双方对账的协议体现就差650,000.00元；对房屋租赁补充协议（一）以及图纸的真实性没有异议，但认为与本案无关，该份补充协议约定的是案涉楼房的扩建改建，是楼房屋顶增高，工程的具体形式是钢结构，该协议所附的图纸可以证实，本案争议的以工程款折抵租金所发生的工程量，指的是工程预算书中的内容，与该份补充协议的内容不同，该份补充协议中的装修是为了增加营业面积，所以约定费用由承租方富美公司负担。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，原中亿集团与富美公司（原和美公司）签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效。上诉人鹤城热力公司在接收案涉房屋后，富美公司陆续支付部分租金，表明其有继续履行合同的能力与诚意，但因对房屋维修款是否抵扣租金问题双方产生争议，鹤城热力公司未同意富美公司将维修款扣除后支付剩余租金，因此导致延迟支付租金，鹤城热力公司也有一定责任，故原审法院认定富美公司未构成根本性违约而不予解除租赁合同，并对鹤城热力公司所主张的违约金不予支持，并无不当。关于富美公司拖欠房屋租金的数额问题，双方当事人均认可实际拖欠租金数额为1,585,302.61元，但对房屋维修费用是否应从租金中抵扣未达成一致意见。虽然中亿集团与富美集团未就房屋维修一事签订书面合同，但富美集团主张曾与原房屋所有人中亿集团李士忠口头约定，由富美公司对租赁房屋自行维修，房屋修缮费从租金中扣除，李士忠对此事表示认可，结合本案实际，该次房屋修缮内容主要为围墙、地面、化粪池、下水管道、发电机房等部位，该维修义务由出租人承担亦符合法律规定和生活常理。故该笔费用应从拖欠的房屋租金中抵扣。因鹤城热力公司并非案涉房屋租赁合同的主体，其接收案涉楼房的时间为2014年11月20日，此前富美公司并无向其缴纳房屋租金的义务，鹤城热力公司二审提供的原中亿集团收和美酒店租金明细是根据原中亿集团的部分记账凭证自行制作的，该证据并不能充分证明富美公司拖欠中亿集团房屋租金的实际数额，故本院对该证据不予采信。鹤城热力公司二审提供的房屋租赁补充协议（一）以及图纸的真实性，本院予以采信，但该协议不能证明双方争议的维修费用应由富美公司承担，该协议与本案并无关联。综上所述，鹤城热力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,322.00元，由上诉人齐齐哈尔鹤城热力物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  朱秀萍审判员  周巍巍二〇一七年九月二十八日书记员  何晓梅