杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初2619号 原告：杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社，统一社会信用代码：N23301117332239652，住所地：杭州市富阳区富春街道达夫路257号。 法定代表人：周建军，董事长。 委托诉讼代理人：杨鑫良，浙江天复律师事务所律师。 被告：杭州隆源商业管理有限公司，统一社会信用代码：91330106MA2CCD3T91，住所地：杭州市西湖区留和路129号109室。 法定代表人：沈毅，执行董事兼总经理。 被告（追加）：沈毅，男，1981年6月29日出生，住杭州市西湖区。 原告杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社与被告杭州隆源商业管理有限公司（以下分别简称城东股份经合社、隆源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理。审理中，城东股份经合社要求追加沈毅为被告，本院予以准许，并依法适用简易程序，由审判员傅红盛独任审理，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。城东股份经合社的委托诉讼代理人杨鑫良、沈毅兼隆源公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城东股份经合社向本院提起诉讼要求：1、判令解除城东股份经合社与隆源公司于2018年8月1日签订的《［富阳迎宾广场］商铺袓赁合同》（以下简称《合同》），并由隆源公司立即腾退案涉商铺；2、隆源公司支付至2020年5月10日止租金1593655元，并支付至2020年5月10日止按照欠付租金1593655元按0.3‰／日计算的违约金87013.56元；暂合计1680668.56元；3、隆源公司支付自2020年5月11日起的租金（按照9702.62平方米×0.90元／天计算至法院判决确定的履行期满之日止，履行期届满之日起的租金按照租金标准的二倍支付至腾退日止），并以欠付租金本金按0.3‰／日计至隆源公司腾退房屋之日止的违约金。4、本案诉讼费、保全费由隆源公司承担。事实与理由：2018年8月1日，城东股份经合社（甲方）、隆源公司（乙方）签订了《合同》一份，主要约定如下：1、甲方同意将位于杭州市富阳区块（以下简称“该商铺”）按本合同约定出租绐乙方使用，该商铺租赁建筑面积约9702.62平方米（以该商铺使用面积加本层公共分摊为准）；2、该商铺只供乙方用以经营餐饮、美食广场业态使用，如乙方经营用途或经营品牌变更的，需经过甲方书面同意；3、该商铺租赁期限为16年（含装修装饰免租期12个月），自2018年8月10日至2034年8月9日，商铺交付日期为2018年8月10日；4、租金计算方式（1-3年内），按照建筑面积9702.62平方米、单价0.90元／平方米／天，年租金3187310元；支付方式为按照季度支付方式，后续租金在当季度前15日内支付，以此类推；5、乙方应依据本合同约定按时足额缴纳租金，乙方在合同签订三日内支付300000元作为本合同履约保证金，并支付至甲方指定账户；6、乙方违约而提前解除／终止合同的，或乙方提出提前解除本合同且甲方同意的，应在7日内把可移动部分，乙方腾清商铺办理退铺手续，逾期不騰空的视为乙方放弃可移动部分的财产所有权，甲方有任意处置的权利，另行增加的固定装修物应由乙方拆除恢复原样（新承租人需要的除外），乙方无权向甲方主张装修的补偿或拆除恢复原样的费用等；如乙方既不办理退铺手续又不腾清商铺的，该商铺占用期间，乙方应按合同约定租金标准的二倍支付占铺损失费，对该商铺内的乙方财产甲方无保管义务；办理退铺手续时乙方应缴清应缴而未缴的相关费用；7、乙方的主要违约责任为：（1）未经甲方书面同意，乙方不得转租第三人，亦不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则视为乙方违约，甲方有权解除本合同；（2）乙方逾期支付相关费用的，毎逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的0.3‰按日支付违约金；（3）所有乙方应缴费用，连续未缴或累计超过30日，乙方不按与杭州富阳工信实业有限责任公司签订《居间服务合同》，和与杭州富胜物业管理有限公司签订《物业管理合同》规定履行义务，均视为乙方违约，甲方有权单方面选择解除／终止本合同，收回该商铺，并由乙方承担违约责任和赔偿损失；8、甲方在乙方租赁商铺门口或其他醒目位置张贴文件（包括但不限于物业管理相关规定等文件），在该商铺之任何部位（包括邮箱）留置文件或将文件张贴于广场告示栏，即视为已合理通知乙方；留置或张贴之日为送达日。另甲方已于2019年8月10日前按合同约定，将商铺交付给乙方，乙方已进行了装修，免装修期满后部分业态已开张营业。乙方已于2019年7、8月份向甲方陆续缴纳了800000元的租金（即自2019年8月10日起，约一个季度的租赁费），后续租金至今未支付过。甲方相关工作人员多次电话联系乙方法定代表人沈毅催缴履约保证金、租赁费等未果。城东股份经合社于2020年4月7日以ＥＭＳ方式向隆源公司邮寄了《律师函》，隆源公司于2020年4月9日进行了签收，口头答应于2020年4月20日前会支付履约保证金及租赁费，但时至今日未支付分文。故提起诉讼，要求支持诉请。 审理中城东股份经合社补充陈述称，隆源公司在履约过程中出现违约情形后，经城东股份经合社、隆源公司和沈毅等协商，于2020年6月2日签订《补充协议》，约定：1、隆源公司于2020年6月10日前先支付拖欠城东股份经合社房屋租金1000000元，于2020年7月15日前支付截至2020年8月10日前欠缴的所有房屋租金余款；后续房屋租金等款项支付，仍按《合同》约定的相关内容继续履行；2、隆源公司法定代表人沈毅以个人名义对城东股份经合社与隆源公司签订的《合同》所约定的履约内容承担连带担保责任，约定的履付租金款、损失等承担连带担保责任，担保期限至隆源公司未按约支付租金之日起2年；及因隆源公司违约行为所产生的费用包括但不限于诉讼费、保全费、因财产保全而支付给保险公司的保函费、律师费等均由隆源公司及沈毅承担。截至2020年6月27日，隆源公司未按约履行《合同》，也未按《补充协议》约定的付款义务履行，故申请追加沈毅为被告，并将其诉讼请求变更为：1、判令解除城东股份经合社与隆源公司于2018年8月1日签订的《合同》，并由隆源公司立即腾退案涉商铺，恢复原状；2、隆源公司支付至2020年5月10日止的租金1392666.09元，并支付至2020年5月10日止按欠付租金1392666.09元按0.3‰/日计算的违约金82724.37元，暂合计1475390.46元；3、隆源公司支付自2020年5月11日起的租金（按9702.62平方米×0.90元/天计算至法院判决确定的履行日止，履行届满之日起的租金按租金标准的两倍支付至腾退之日止），并按欠付租金本金按0.3‰/日计算至隆源公司腾退房屋之日止的违约金；4、隆源公司承担因本案诉讼导致城东股份经合社财产保全而支付给保险公司的保函费1350元、律师费50000元，合计51350元；以上1-4款合计1526740.46元；5、沈毅对上述1-4款项承担连带担保责任；6、本案诉讼费、保全费由两被告承担。 两被告共同答辩称，对城东股份经合社起诉的事实及变更后的诉讼请求无异议。2018年8月签约后，我们就进场了，具体做餐饮、美食，但进场后发现有很多设施是不完善、不完备的，如电力系统、给排水系统、排烟系统、排油系统等都是我们做的。从原告角度讲，租给我了，就是我的事了，但从我这个角度说，当时一楼、二楼的菜场都没有进场，我们的水管需要往一楼、二楼走，根本没办法走，四楼也在装修，也没办法往他们那个地方走，也因此增加了很多投资，包括时间上的损耗，合同虽然约定了一年的免租期，但这个免租期实际是要大打折扣的。刚刚做好又过年了，对我们招商的黄金时间也过了，这都是造成我们不能继续经营下去的原因。还有因为疫情反复的影响，加上个人融资受限，当时说好的，那些人都没有兑现；我也与下面的商户去沟通过，我欠原告租金，并要求他们支付租金，他们总共还欠我们1500000余元，而我欠原告1300000余元，完全有能力去履行付原告钱的；还有三家大的餐饮店没有开，受疫情影响，也没有能力支付我的租金，只有个别与我关系好的商户向我支付了部分租金，大部分商户没有支付租金，这些都导致我们经济十分困难。我们在前期已花了大量投资，这个项目中我们已投资了12630000元，而实际收取的租金只收了2670000元。我也是真心想做下去的，并在2020年6月与原告签了补充协议，不然也不会去付之前的200000元，我并不存在恶意违约。此外为原告、下面商户以及我们自己的利益都不受损，我也在找接盘的下家，并在商谈过程中，但因目前仍在风险期内，只有过了这个时期，接盘的人才可能会与我进行实质商谈。原告要追加我个人为被告，从法律上原告要这么做，我无话可说，毕竟签了字，但从个人感情上讲，再要我个人承担责任，我还是很难接受的。希望本着互谅互让的精神，与原告进一步协商，妥善处理本案所涉事宜，并确保商户利益不受损。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的律师函1份、商铺租赁合同1份、EMS面单各1份拟证明2018年8月1日双方签订《合同》，约定相应权利与义务，因被告未能按约履行合同义务，已属违约；原告提交的补充协议1份（复印件）拟证明双方于2020年6月2日签订补充协议，约定隆源公司于2020年6月10日前先支付欠甲方房屋租金1000000元，沈毅以个人名义对原告与隆源公司签订的商铺租赁合同所约定的履约内容承担连带责任，约定的履行付租金款项、损失等承担连带担保责任，担保期限至隆源公司未按约支付租金之日两年，及因隆源公司违约行为所产生的费用包括但不限于诉讼费、保全费、因财产保全而支付给保险公司的保函费、律师费等均由隆源公司及沈毅承担的事实；原告提交的律师费发票1分、流水线1份、收费标准1份拟证明原告因本案诉讼支付律师代理费50000元的事实；原告提交的保单1份、发票1份拟证明原告因本案诉讼，财产保全而支付给保险公司的保函费1350元的事实；两被告提交了通知1份（复印件）拟证明杭州市富阳区富春街道办事处通知被告等单位于2020年2月9日前不得复工的事实；相对各方质证均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实，本院认定如下： 两被告提交了三楼平面图1份1页（复印件），拟证明被告实际租赁面积与约定的租赁面积相差四百平米左右。原告质证认为有异议，就这个问题，在被告提出异议后，原告委托相关测绘公司对争议标的物进行测绘，实际测得的面积比约定面积还多7个多平方米（即A区、C区合计面积9710.67平方米）；为此原告提交了经测绘后的测绘数据图1份1页（复印件）拟证明涉案标的物实际测得的面积比约定面积多7个多平米，委托测绘前，原告通知被告一起参与测绘，但最终被告没有到场。对此被告质证认为，不否认原告委托进行了测绘的事实，但测绘应按一定的标准进行，即应以合同约定的商铺使用面积加本层分摊面积为准测绘，根据竣工报告，第三层总的建筑面积18226平方米，根据合同约定的口径测算，被告实际经营面积要少450平方米，这是原告单方委托进行的测绘，被告不予认可。本院审核认为，双方提交的平面图、测绘图，均无相关单位盖章确认，也均未提交其他相关证据材料佐证，故均不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对原告诉称的城东股份经合社与隆源公司于2018年8月1日签订《合同》一份，城东股份经合社、杭州富阳迎宾物业服务有限公司、隆源公司、沈毅于2020年6月2日签订《补充协议》一份以及合同及补充协议约定的内容，均予以确认。 此外，《合同》还约定：租金按季支付，在进场装修前一个月内预付三个月租金，免租期结束后预付的三个月租金自动抵付首期租金，后续租金在当季前15日内支付，以此类推，甲方收到租金后7日内提供给乙方相应的增值税普通发票；本合同签订后，若乙方未按合同约定履行或因乙方原因导致本合同终止履行或解除的，则甲方不予退还履约保证金；除因乙方原因导致本合同终止外，在本合同终止后，甲方须在乙方按合同约定交还该商铺，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30日内，凭注销或者变更营业执照地址等相关手续退还保证金（不计利息）；乙方不肯搬离商铺时，甲方对乙方在该商铺内的财产有任意处置的权力，甲方也可向该商铺所在地的人民法院申请执行等。 隆源公司于2019年8月10日至14日间分多次向城东股份经合社支付租金共计800000元。 2020年2月1日，富春街道办向社会发出《通知》，载明：根据杭州市富阳区新型冠状病毒感染的××防控工作应急指挥部第10号通知要求，本街道范围内除涉及保障城市运行、疫情防控、群众生活必须企业外，其他生产性企业和服务性行业不早于2月9日（正月十六）前复工。 2020年4月7日，城东股份经合社通过律师向隆源公司发出《律师函》，要求隆源公司在收函后3日内确认相关事实，收函后7日内支付履约保证金300000元，及时按约支付租赁费（自2019年11月10日起至今），逾期将依合同约定有权作如下选择性执行：1、要求贵公司继续全面履行合同义务，并按合同约定支付违约金；2、或由甲方单方面解除合同，并由贵公司承担因解除合同后产生的一系列法律责任后果；3、或通过司法途径，向法院起诉主张相应的权利等等。被告于2020年4月9日收到该《律师函》。 2020年5月1日，隆源公司向城东股份经合社支付租金200000元；此外隆源公司还向城东股份经合社缴纳了履约保证金300000元。 庭审中两被告称，因一楼、二楼商户烟道占用了被告承租的33平方米的面积。原告称，所谓的烟道建筑在竣工验收前已存在，已纳入测绘成果，并非被告租赁后或建筑竣工验收后另行增设或改造，且该烟道为1-4楼包括被告在内的经营户共享，并非只有1楼经营户专用，故不同意扣减该33平方米，而应按合同约定的面积计算租金。 庭审中被告还称，签约后其添设的电力设施（包括185平方的铜线、桥架、智能式插卡电表等）、给排水设施设备（水表等）、弱电设备（监控、播音系统）、排烟净化设备、C区空调、消防设施设备，在合同解除后，这些设备原告及相应的商户要继续经营使用，要求予以折价处理。 城东股份经合社为本案诉讼支付了保全保函费1350元、律师费50000元。 案经本院协调，未成。对两被告提出的设施、设备等，城东股份经合社明确表示，由于被告违约，或由被告在不损害租赁标的物的情况下拆除并恢复原状，不同意补偿；对因疫情影响所致的减免，也不同意。 本院认为，双方签订的《合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。签约后，双方均应全面履行合同约定的义务。 对于租赁商铺的面积，合同约定的计算口径为“使用面积加本层公共分摊”。本案成讼前，隆源公司已就其主张的“面积不足”问题向城东股份经合社提出，城东股份经合社也委托相关部门进行了测绘，但从两被告自认的事实看，其并未按通知要求参加，现也未举证证明其未参加具有正当理由，本案中也未提交充分的证据佐证其主张，故应承担不利的后果；此外，涉案《补充协议》形成于本案成讼之后的审理过程中，两被告也未就包括烟道占用在内的面积问题提出并与城东股份经合社协商一致，城东股份经合社仍主张按合同约定的9702.62平方米计算，本院予以准许。 按照合同约定，隆源公司应2018年8月1日签约后的3日内预交300000元履约保证金，并在进场装修前的一个月内预付三个月租金794644.58元（＝9702.62×0.90×91）。从各方确认的事实看，隆源公司至今支付或缴纳的租金及保证金均是在2019年8月之后，涉案商铺的交付时间在2018年8月10日前，未按时足额支付租金及保证金的事实清楚，且该违约行为在新冠××疫情影响之前即已存在；履约过程中，被告对《补充协议》约定的义务也未履行；故城东股份经合社诉请解除与隆源公司之间的租赁合同，并由隆源公司腾退涉案商铺并交还、支付欠付租金、承担违约责任、支付保函费、律师费以及由沈毅承担连带责任等请求，合法有据，本院均予以支持；但对限令腾退涉案租赁商铺之后如若被告未按要求仍继续占用的使用费标准，因城东股份经合社未举证证明除“约定租金”之外尚有其他损失，故本院酌情调整按130%的标准计算，对城东股份经合社主张的其余70%部分，本院不予支持。 新冠疫情发生后，政府为有效应对而采取相应的措施，且在2020年2月10日之后的一定时间内仍延续存在是人所皆知的事实，对于从事餐饮业经营的隆源公司而言，其影响自然也是客观存在的，综合政府所发通知要求等因素，本院酌情确定从中减免隆源公司两个月租金的义务；对城东股份经合社不同意扣减及隆源公司要求减免三个月租金中不合理部分的要求，本院均不予支持。 对欠付租金的起算问题，考虑前述疫情影响因素同时结合2020年5月1日两被告支付200000元租金（折合计算接近23天）的事实，为表述方便本院酌情调整为2020年2月4日起；但拖欠租金的违约金仍应从2019年11月10日开始计算，即2019年11月25前按约应支付第二个租赁季度的租金803376.94元（=9702.62平方米×0.90元/平方米/天×92天），2020年2月25日前按约应支付第三个租赁季度的租金253238.38元（=9702.62平方米×0.90元/平方米/天×29天，已扣除受疫情影响的两个月计60天；在扣除2020年5月1日支付租金200000元的因素；为主文表述方便，自2020年5月2日起以53238.38元为基数按0.3‰/日的标准计算，2020年2月26日至2020年5月1日的违约金为4862.18元=253238.38×0.3‰×64），2020年5月25日前按约应支付第四个租金季度的租金803376.94元（=9702.62平方米×0.90元/平方米/天×92天），标准均按0.3‰计算。 至于物管费用，不在本案审理范围内；至于装修添置的设施、设备以及缴纳的300000元履约保证金的处理，因两被告未提出的相应反诉要求，本案中本院不予处理。 两被告主张进场时商铺存在诸多设施不完善等，证据不足，本院不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社与被告杭州隆源商业管理有限公司于2018年8月1日签订的《[富阳迎宾广场]商铺租赁合同》，限被告杭州隆源商业管理有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退案涉商铺，恢复原状； 二、被告杭州隆源商业管理有限公司支付原告杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社自2020年2月4日起至本判决生效前一日止的租金（按9702.62平方米、0.90元/天/平方米计算），于本判决生效之日起一个月内履行； 三、被告杭州隆源商业管理有限公司支付原告杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社自本判决生效之日起至前述第一项确定的腾退之日止的房屋占用使用费（按9702.62平方米、0.90元/平方米/天计算），于本判决生效之日起一个月内履行； 四、被告杭州隆源商业管理有限公司支付原告杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社未付租金的违约金4862.18元以及自2019年11月26日起以租金803376.94元为基数、自2020年2月26日起以租金53238.38元为基数、自2020年5月26日起租金803376.94元为基数，均按0.3‰/日的标准计算前述第二、三项判决确定的欠缴租金、占有使用费支付之日止，于本判决生效之日起一个月内履行； 五、如被告杭州隆源商业管理有限公司未能在前述第一项判决确定的限定时间内腾退涉案商铺，则从前述限定的腾退期限届满之次日起，按9702.62平方米×0.90元/平方米/日×130%的标准向原告杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社支付占有使用费，直至腾退为止；于实际腾退次日起十日内履行； 六、被告杭州隆源商业管理有限公司承担因本案诉讼导致原告杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社财产保全而支付给保险公司的保函费1350元、律师费50000元，合计51350元，于本判决生效之日起一个月内履行； 七、被告沈毅对上述一至六项款项承担连带担保责任 八、驳回原告杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18541元，减半收取9270.50元，（已预交19226元），由被告杭州隆源商业管理有限公司负担，沈毅承担连带清偿责任；保全申请费5000元，予以退还杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社。 杭州市富阳区富春街道城东股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州隆源商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  傅红盛 二〇二〇年八月六日 书记员  叶磊磊 ??? ??14?