江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏12执异32号 异议人（被申请人）：沈洵，男，汉族。 异议人（被申请人）：王冬薇，女，汉族。 异议人（被申请人）：泰州市汉峰物业管理经营有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区东进西路95号901室。 法定代表人：沈洵。 异议人（被申请人）：泰州宇宙精工焊接材料有限公司，住所地江苏省泰州市海阳路45号。 法定代表人：冯淑文。 异议人（被申请人）：泰州宇宙精业焊丝有限公司，住所地江苏省泰州市开发区凤凰西路98号。 法定代表人:王冬薇。 申请人：中信城市建设开发（上海）有限公司，住所地上海市虹口区四川北路859号2706室。 法定代表人：郭沐杰。 被申请人：泰州市曙瀚管理咨询有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区东进西路87号1101室001号。 法定代表人：冯淑文。 被申请人：泰州市连鸿机电设备有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区东进西路87号1101室003号。 法定代表人：沈沂。 被申请人：泰州市汉峰贸易有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区东进西路95号901室。 法定代表人：王冬薇。 第三人：泰州市宇峰置业有限公司，住所地江苏省泰州医药高新技术产业开发区雪铁龙路1号。 法定代表人：冯淑文。 本院执行中信城市建设开发（上海）有限公司（以下简称中信公司）申请保全沈洵、王冬微、泰州市汉峰物业管理经营有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，异议人沈洵、王冬微、汉峰经营公司、泰州宇宙精工焊接材料有限公司、泰州宇宙精业焊丝有限公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月14日举行了公开听证，异议人沈洵、王冬微、汉峰经营公司、宇宙精工公司、宇宙精业公司，被申请人泰州市曙瀚管理咨询有限公司、泰州市连鸿机电设备有限公司、泰州市汉峰贸易有限公司的委托诉讼代理人高押华、鲁倩雯，申请人中信公司的委托诉讼代理人温晗、李晓燕到庭参加听证。第三人泰州市宇峰置业有限公司经依法通知，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。 经审查查明，2020年4月7日，本院根据中信公司的申请，作出（2020）苏12民初34号民事裁定：冻结被告沈洵、王冬薇、泰州市曙瀚管理咨询有限公司、泰州市连鸿机电设备有限公司、泰州宇宙精业焊丝有限公司、泰州市汉峰物业管理经营有限公司、泰州市汉峰贸易有限公司、泰州宇宙精工焊接材料有限公司银行存款66924107.59元或者查封、扣押其等值的其他财产。后本案移送执行，案号（2020）苏12执保7号。本案执行过程中作出如下保全措施： 一、冻结沈洵在中国工商银行江苏泰州分行营业部账户11×××51,实际冻结金额人民币0元。冻结王冬薇在中国工商银行泰州分行营业部账户11×××05,实际冻结金额人民币0元；在南京银行账户62×××81，实际冻结金额人民币0元。冻结泰州宇宙精业焊丝有限公司在中国工商银行泰州分行营业部账户11×××86,实际冻结金额人民币0元。冻结泰州市汉峰物业管理经营有限公司在浦发银行泰州分行营业部帐户12×××72，实际冻结金额人民币1441.34元。冻结泰州宇宙精工焊接材料有限公司在浦发银行泰州分行营业部帐户12×××83，实际冻结金额人民币0元；在中国工商银行泰州高港口岸支行账户11×××17,实际冻结金额人民币0元；在中国工商银行泰州高港支行账户11×××29,实际冻结金额人民币0元；在中国工商银行泰州高港扬子江支行账户11×××51,实际冻结金额人民币0元。以上帐户冻结期限均为一年，自2020年4月14日至2021年4月14日止； 二、冻结王冬薇在中国交通银行泰州分行营业部帐户62×××61，实际冻结金额人民币0元；中国工商银行泰州分行营业部账户11×××66，实际冻结金额人民币0元，冻结期限均为一年，自2020年4月28日至2021年4月28日止； 三、轮候查封沈洵、王冬薇名下的位于泰州市××××室的不动产1处【不动产权证号为：苏（2018）泰州不动产权第0046889号】。查封期限为三年，自2020年4月15日至2023年4月14日止； 四、查封泰州宇宙精工焊接材料有限公司名下31处、轮候查封2处不动产；查封沈洵、王冬薇名下6处、轮候查封8处不动产；查封泰州市汉峰物业管理经营有限公司名下22处、轮候查封29处不动产【上述不动产均设有抵押】，查封期限均为三年，自2020年4月16日至2023年4月15日止； 五、冻结王冬薇持有的泰州宇宙精业焊丝有限公司的股权（出资额1980万元，出资比例99%），冻结期限为三年，自2020年4月20日至2023年4月19日止； 沈洵、王冬微、泰州市汉峰物业管理经营有限公司（以下简称汉峰经营公司）、泰州宇宙精工焊接材料有限公司（以下简称宇宙精工公司）、泰州宇宙精业焊丝有限公司（以下简称宇宙精业公司）提出异议称，泰州中院查封异议人沈洵、王冬微名下不动产15处，查封汉峰经营公司名下不动产51处，查封宇宙精工公司名下不动产33处，上述查封的不动产的总价值约170000万元，超过申请人诉讼主张66924107.59元，属于超标的不当查封。泰州中院另冻结王冬微持有的宇宙精业公司99%的股权，造成王冬微融资、对外合作和生产经营困难，公司面临停产歇业、职工面临下岗失业危机，带来极大的社会不稳定因素。请求停止（2020）苏12执保7号的保全措施，解除对异议人超标的财产的查封、冻结，即解除对异议人王冬微、沈洵名下15处，汉峰经营公司名下49处，宇宙精工公司名下33处不动产、异议人王冬微持有的宇宙精业公司99%股权的查封、冻结。 中信公司辩称，案涉不动产价值具有极大不确定性，未经司法评估无法精确计算其价值。异议人单方面臆想或单方评估的不动产价值没有任何依据。案涉不动产中多数为轮候查封状态。轮候查封不是正式查封，对不动产的轮候查封不存在超标的查封的情形。案涉不动产标的物均设有抵押，其价值必然受到影响。从目前市场情况，案涉不动产的市场流动变现能力较差，且至本案执行时被保全的不动产拍卖、变现情况也会影响不动产价值。申请人所主张的债权数额并不固定，仍在持续增加。对案涉不动产、股权的查封并未对其造成经济损失。 本院听证过程，异议人提交两份预评报告，证明本院查封的汉峰经营公司名下位于海陵区××服务商城××区××室、××室的两处房产价值总计1.8亿元，已经超过申请人的诉讼标的；提交泰州市高港三泰农村小额贷款有限公司、中国工商银行股份有限公司泰州分行出具的情况说明，证明上述两处房地产的价值在减去抵押欠款后，仍足以覆盖申请人的诉讼标的。中信公司质证认为，两份预评报告系复印件，且均系异议人单方委托评估，对其三性不予认可，对两份情况说明的三性亦不予认可。 中信公司提交《保全情况告知函》一份，证明案涉不动产均设有抵押，且多数为轮候查封，查封的不动产价值较小；提交三张照片，证明异议人所称的预评报告中的两处房产处在凌乱的环境中，预评报告中显示的价值虚高；提交阿里拍卖信息打印件一份，证明汉峰物业公司名下的房产已经流拍，现处于变卖环节，异议人的相应房产不具有变现价值，异议人主张本案超标的保全不合理。异议人对《保全告知函》不持异议，对其他证据的关联性不予认可。 本案的争议焦点为，本院在对（2020）苏12民初34号诉讼保全案件的执行是否存在超标的查封，异议人要求解除对部分房产及股权的查封、冻结是否应支持。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案是诉讼财产保全案件的执行，查封被申请人的财产一般应以诉讼财产保全裁定确定的财产价值为限。 第一，判断在保全执行中是否存在超标的查封应首先确定被查封标的的总价值。不同于对银行存款、工资等可以直接计算出准确价值，对房地产价值的认定需要专业机构的专业人员综合评定。一般而言，对房地产价值的评估应由案件双方当事人共同委托或者人民法院指定的司法鉴定机构进行评估，而本案异议人提供的相关预评报告均系单方委托所得，不足以作为确定涉案房屋价值的参考依据。 第二，被保全标的物是否存在抵押权利负担将直接影响标的物的变现价值，进而影响判断人民法院的保全行为是否存在超标的额保全。本案查封的异议人名下的大多数房产均设有抵押，如果将抵押情况考虑在内的话，难以认定本案属于超标的保全。 第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。据此可知，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。轮候查封产生的仅是一种预期效力，类似于效力待定的行为。本院对异议人沈洵、王冬微名下9处房产、汉峰经营公司名下29处房产的查封均为轮候查封，并不产生查封的效力。在评判是否超标的保全时，应当将上述房产的价值剔除在外。 第四，本院冻结王冬微持有的宇宙精业公司99%的股权，因异议人并未提供相关证据证明该股权的相应价值，本院对该股权的冻结，不能认定“明显超标的”。 第五，申请人中信公司在申请财产保全时已向本院提供了担保，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定，依法查封被申请人沈洵、王冬微等名下财产符合法律规定。保全查封财产的目的是为了案件胜诉后在执行阶段将涉案财产变现。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖一拍的起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十，第二十六条规定，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。本案在审查被查封房产价值是否属于超标的查封时应将该财产在网络司法拍卖变现过程中的降价拍卖因素考虑在内。按上述方法综合估算因财产保全查封的全部财产价值，并考虑到查封的财产中有大量房产被其他法院首查封，还存有累计数额较大的其他抵押债权等情况，难以认定本院对异议人名下财产的查封属于超标的查封。 综上，异议人认为本院查封名下房地产、股权属于严重超标的查封并请求解除部分房产及股权的查封没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下： 驳回沈洵、王冬薇、泰州市汉峰物业管理经营有限公司、 泰州宇宙精工焊接材料有限公司、泰州宇宙精业焊丝有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。 审 判 长 丁正明 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 朱希懋 二〇二〇年八月十日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟