济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初2847号 原告：王玎一，女，1984年8月8日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 委托诉讼代理人：程艳，周云昌，均系山东泉舜律师事务所律师。均为特别授权。 被告：曹科，男，1984年11月4日出生，汉族，户籍所在地山东省泗水县。 被告：由相敏，女，1979年12月28日出生，汉族，个体经营者，户籍所在地山东省泗水县。 两被告共同委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。特别授权。 第三人：济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市。 法定代表人：熊良顶。 原告王玎一与被告曹科、由相敏，第三人济南百居安房地产咨询有限公司（简称百居安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年7月10日、2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告王玎一及其委托诉讼代理人周云昌，被告曹科、由相敏及其共同委托诉讼代理人蔡萌到庭参加诉讼。第三人百居安公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，被告曹科、由相敏提出反诉，后又撤回对原告王玎一的反诉，本院予以准许。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 王玎一向本院提出诉讼请求：一、判令两被告继续履行房屋买卖合同，配合原告王玎一办理房产过户的相关手续；二、判令两被告按房价总额的1‰按日支付违约金，自应当履行合同之日即2017年2月13日起至履行完毕之日；三、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年2月10日，原告王玎一通过第三人百居安公司，以按揭贷款的方式购买被告所有的位于济南市历城区南全福西区*房产一处，房屋面积129.5平方米，成交价格121万元。根据合同约定，原告王玎一应在签订合同时，支付购房定金3万元，在网签当天支付购房款47万元，剩余房款71万元以按揭方式支付给被告。后因被告急需用款，双方于2017年3月3日签订了《补充协议》，约定将购房首付款改为32万元，于2017年3月6日前提前支付被告15万元，剩余首付款17万元于网签当日支付。原告王玎一于合同签订当日支付给被告购房定金3万元，于2017年3月6日支付给被告15万元，之后，又于2017年5月2日支付给被告1500元。原告王玎一经第三人指定的贷款银行办理按揭过程中，需被告共同至银行签署贷款所需各类文件时，被告均以各种理由推脱，怠于履行相关义务。被告的行为严重违反了合同约定，给原告王玎一带来重大损失。为维护原告王玎一的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 曹科、由相敏共同辩称，一、根据合同约定，原告王玎一承诺其本人符合国家及济南市人民政府规定的购房条件，具有购房资格，但合同履行中，原告王玎一还有其他住房，不符合限购政策。第三人百居安公司在签订合同前对原告王玎一是否具备购房资格应当有充分了解，但其从未向两被告履行告知义务，第三人在熟知贷款政策的情况下，仍促成双方签订了一份首付比例仅为26%，不符合原政策要求最低30%首付的补充合同。4月20日，济南市政府的限购政策已经实施，首付比例提高到60%，在原告王玎一没有购房资格，首付比例不符合新政要求，不可能办理贷款的情况下，第三人仍在4月22日要求两被告到中国邮政银行办理了贷款手续。原告王玎一存在欺诈行为，并且与第三人百居安公司恶意串通损害其合法权益。二、两被告配合原告王玎一分别在2017年3月21日到招商银行，4月22日到中国邮政储蓄银行办理贷款手续，但由于原告王玎一在本市拥有住房，且还有贷款，不符合限购政策，所以银行不为其发放贷款。原告王玎一在未按照贷款政策要求交纳首付款的情况下，无权要求两被告继续履行配合义务，故两被告已经履行了合同义务，不存在违约行为。三、根据合同约定，因甲方或乙方原因致使贷款不能正常办理的，应承担相应的违约责任，有迟延履约行为超过十天，视为拒绝履行，守约方有权解除合同。不能贷款是因为原告王玎一不具备购房资格造成的，两被告有权解除合同。综上所述，两被告不存在违约行为。原告王玎一存在欺诈行为，并与第三人恶意串通，损害两被告的合法权益，且原告王玎一在履行过程中存在严重违约，致使合同无法履行。两被告请求法院解除合同。 第三人百居安公司（缺席）未答辩。 原告王玎一围绕其诉讼请求，提交如下证据： 1、2017年2月10日房屋买卖合同1份，拟证实原、被告在第三人的居间下达成房屋买卖合同的事实； 2、2017年3月3日补充协议1份，拟证实原、被告双方补充协议的情况； 3、收款收条1份，拟证实原告王玎一交纳定金3万元的情况； 4、不动产证书复印件1份，拟证实涉案房屋系两被告的共同财产； 5、2017年5月17日中介工作人员牛绪涛与被告曹科的通话录音1份，拟证实被告表示因为房价涨了，所以这个价格全款他也不卖了，且原告因为被告不配合其去银行办理按揭贷款手续导致原、被告没有在济南市出台新的限购政策之前办理完毕买卖事实，导致原告王玎一受新的限购政策限制需要提高首付款至60%以上； 6、不动产登记证明1份，拟证实两被告将涉案房屋抵押给了原告王玎一； 7、中介公司收据1份，拟证实原告支付中介费1.5万元； 8、业务凭证/客户回单1份，拟证实原告于3月6日通过中信银行给被告转账11万元及4万元的事实； 9、保全责任保险保单保函和发票各1份，拟证实其为了维护权益，在诉讼中的花费情况； 10、2017年5月9日原告与被告曹科的通话录音1份，拟证实因为被告的原因导致原告无法按时办理贷款，被新的政策限制，购房款首付提高到了60%以上。 两被告围绕其答辩意见提交2017年7月6日被告与中国邮政银行贷款部工作人员对话录像1份，拟证实被告曾配合原告王玎一在中国邮政银行申请贷款，因原告王玎一有两次贷款记录，并有一套房屋，不符合贷款政策，所以银行没有给其发放贷款。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查，认定事实如下： 1、2017年2月10日，原告王玎一（购买方、合同乙方）与被告曹科（出售方、合同甲方）通过第三人百居安公司（居间方、合同丙方）的居间服务签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方将其购买的位于济南市历城区南全福西区*室房屋及储藏室出售给乙方，价格总计为121万元，房屋产权人为曹科，共有权人为由相敏；甲方声明房屋产权人曹科与本人属于同一人，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方来承担；甲方房屋现在上海浦发银行抵押之中，甲方同意在网签之后20日内前往该银行还清所有贷款，并积极办理撤押手续，以便能够及时将房屋过户给乙方；乙方承诺本人符合国家及济南市政府规定的购房条件，具有购房资格；乙方应在签订本合同时，支付购房定金3万元；乙方应在网签当日支付购房款47万元；剩余房款共计71万元，乙方采用办理银行按揭的方式进行支付，乙方将办理银行按揭的购房款支付给甲方的时间为银行正式放款之日；在签订本合同之日起3日内，甲、乙双方均应按丙方指定贷款银行的要求提供符合贷款条件的各类资料，在办理银行按揭过程中，甲、乙双方应积极配合贷款银行进行的调查，积极签署贷款所需的各类文件资料，如因甲方或者乙方原因致使贷款不能正常办理的，应按照下述8条中约定条款承担相应的违约责任；乙方在向甲方支付首期购房款时，甲方同意乙方从该款项中预留1000元作为交房押金由丙方暂管；甲方在获得购房款1209000元后两周之内将房屋交给乙方，在甲方正式交房之日，甲方按照附表中表述情况将房屋及附赠物交给乙方，甲方应该确保和房屋有关的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费等已经结清；在签订本合同之日起3日内，由乙方向丙方支付居间佣金24200元，如有逾期，每逾期一天，按居间佣金总额的1%向丙方支付惩罚性违约金。违约责任8.1在本合同执行过程中，甲、乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同，如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金；8.2履约过程中，甲、乙双方同意：合同中未明确履约时间的，则由丙方按照实际情况通知，丙方的有效正式通知之日即为履约日。甲方或乙方在得到丙方正式通知之日起三日内，有延迟或拒绝履约行为的，违约责任按8.1条执行；8.3甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。另，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。关于合同中涉及的通知，甲、乙、丙三方认可如下均为有效正式通知之日：如果信函通知，则在按本合同中约定通讯地址发出通知信后第5个工作日；如果电话通知，则为电话通知当日；如果电子邮箱通知，则为电子信函发出后第3个工作日。关于本合同未尽事宜或需要补充说明的，可签订补充协议。本合同附件和补充协议与本合同具有同等法律效力……。原告王玎一在乙方处签字捺印予以确认。被告曹科在甲方处签字捺印予以确认，并代被告由相敏在甲方配偶处签字捺印予以确认。第三人百居安公司在丙方处加盖公章予以确认。同日，原告王玎一支付给被告曹科购房定金3万元，被告曹科给其出具了收款收条。第三人百居安公司给原告王玎一出具服务费结算凭证1份，载明中介费1万元，并加盖了其公司现金收讫章。 2、2017年3月3日，原告王玎一（购买方、协议乙方）与被告曹科（出售方、协议甲方）又签订了补充协议，协议主要约定：购房首付款由47万改为32万；2017年3月6日前，乙方提前支付15万元首付款给甲方，剩余首付款17万于网签当日支付；乙方提前支付给甲方的15万元首付款，其中11万元甲方用于解除该房屋的抵押（二押），二押解除后甲方将房屋暂时抵押给乙方，待乙方的购房按揭贷款手续审批通过、网签之前，双方解除此次暂时抵押，购房手续正常进行；其他事宜按照原合同约定执行……。原告王玎一在乙方处签字捺印予以确认，被告曹科在甲方处签字捺印予以确认。 3、上述合同及补充协议签订后，原告王玎一于2017年3月6日通过手机银行转账的方式支付给被告曹科15万元。2017年3月8日，原、被告办理了涉案房屋的不动产登记证明，载明双方又办理了二次抵押，抵押权利人为王玎一，义务人为曹科，其他义务人为由相敏，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为11万元，债务履行期限为2017年3月6日至2017年6月6日。 4、原告王玎一将其户口迁至济南后于2017年3月21日与两被告到招商银行泺口支行办理贷款手续，但贷款审批没有通过。2017年4月22日，原、被告又到中国邮政储蓄银行无影山支行办理贷款手续，贷款审批亦没有通过。该行未审批原因是原告王玎一有过两次贷款记录。之后，原、被告就合同是否继续履行问题产生争议，引起本案诉讼。 5、原告王玎一于2017年6月5日向本院申请在121万元范围内查封涉案房屋，本院予以准许并裁定查封了涉案房屋。原告王玎一为此支付财产保全责任险保费1815元、保全费5000元。 另查明，两被告系夫妻关系，涉案房屋系两被告的夫妻共同财产。原告王玎一在济南市现已有房产一套。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，通知主要内容为：本市户籍家庭限购**住房；非本市户籍家庭在我市限购**住房；加强市场监管，严格执行限购政策；认真落实商品房网签备案规定，依法严厉打击捂盘惜售等行为；严格购房资格认定，严查造假骗取购房资格行为；本通知适用于我市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区，自发布之日起施行……。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅又发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知主要内容为：本市户籍家庭已拥有**住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%；暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款；非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年；本通知自2017年4月20日起施行……。 本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议的约定诚信履约，否则应承担违约责任。上述合同及补充协议签订后，原告王玎一为能顺利履约，将其户口迁至济南，并按合同及补充协议约定向被告支付定金及部分首付款等共计181500元，其中1000元预留在第三人百居安公司处作为交房押金。两被告亦为履约配合原告王玎一分别于2017年3月21日及2017年4月22日两次前往银行办理贷款手续，但两次贷款审批均没有通过。贷款未审批通过的原因在于原告王玎一自身的条件不符合相关贷款政策。2017年5月17日，第三人百居安公司工作人员通知被告曹科再次配合原告王玎一去银行办理贷款审批手续，被告曹科表示不再配合办理，亦不打算出售涉案房屋。审理中，原告王玎一虽表示其可以提高首付比例至60%并要求继续履行合同，但两被告并不同意，双方未能协商一致。经本院询问，原告王玎一坚持要求继续履行合同。本院认为，因原告王玎一有两次购房记录，有两次贷款记录，且有两次申请贷款均被银行拒贷的情况，结合目前的房产调控政策和贷款政策，两被告有合理理由相信原告王玎一难以通过银行按揭贷款的方式履行合同。因此，原告王玎一主张两被告继续履行房屋买卖合同，配合其办理房产过户的相关手续，本院不予支持。关于原告王玎一主张的违约金，因双方签订房屋买卖合同及补充协议后，两被告为履约已配合原告王玎一两次前往银行办理贷款面签手续，但银行贷款审批未能通过。之后因房产调控政策和贷款政策的调整，原告王玎一虽称其符合贷款政策能够取得银行贷款，但未提供证据证实，本院不予采信。因此，双方购房合同不能继续履行，系因贷款政策收紧原因造成的，综合来看，不能归责于双方，不能认定系两被告违约，故原告王玎一要求两被告承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。因双方之间的购房合同无法继续履行，原告王玎一所支付的定金及部分首付款，可另行依法主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王玎一的诉讼请求。 案件受理费2697元，保全费5000元，均由原告王玎一负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年九月二十二日 书记员  岳 静