上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初8586号原告：时元捷，男，1981年8月24出生，汉族，住所地上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号。原告：闵婕，女，1981年9月26出生，汉族，住所地上海市浦东新区梅园三村XXX号XXX室。以上两原告的共同委托诉讼代理人：王新波，上海市浩信律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：杨晨，上海市浩信律师事务所律师。被告：陈乡，男，1980年7月24日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：郭雪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。原告时元捷、闵婕与被告陈乡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告时元捷、闵婕的委托诉讼代理人王新波、杨晨，被告陈乡及其委托诉讼代理人郭雪到庭参加诉讼。案件审理中，经双方当事人同意、本院院长批准，本院依法延长简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。原告时元捷、闵婕向本院提出诉讼请求：1.要求被告将上海市凤阳路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告；2.要求被告支付租金人民币(以下币种均为人民币)1万元；3.要求被告支付违约金，(以758万元为基数，按照日万分之三的标准，自2017年4月1日起计算至实际交房之日止)。事实与理由：2016年8月26日，原告通过上海汉宇房地产经纪有限公司(以下简称“汉宇公司”)与被告签订了《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，购买了上海市凤阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房款为760万元，截至2016年12月3日，原告已向被告付款758万元，尚欠余款2万元双方约定待办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日支付，交房日期为2017年2月28日前；2017年2月23日，被告通过汉宇公司转交《通知书》，告知其无法按期交房，要求承租6个月，每月支付租金10000元，原告不同意被告的要求，因此在2017年3月4日致函被告，给予被告一个月期限，必须于2017年3月31日之前交房，但被告至今仍未交付房屋和支付租金，也没有任何补救措施，故诉至法院。被告陈乡辩称：房屋买卖合同中的主要义务已经履行完毕，被告在2016年10月31日之前将系争房屋过户给原告，原告也向被告支付了除尾款2万元之外的房款；被告没有按照合同约定的时间交房是因为被告购买的房屋遭遇上家延迟交房，在买卖合同签订前的协商过程中，原告也知晓被告系置换房屋，所以约定如被告延期交房每月支付1万元租金，之前原告也口头同意延长交房时间6个月；双方在补充协议中就租赁系争房屋达成了合意，租期至实际交房为止；被告已于2017年7月6日将系争房屋交付给原告，被告愿意按照每月1万元的标准向原告支付租金，不同意支付违约金；即使法院支持原告的违约金诉请，原告违约金亦属计算错误，买卖合同约定的房款是645万元，违约金的计算计算应为645万元而非758万元。原告时元捷、闵婕提供下列证据：1.上海市房地产权证；2.《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》；3.《通知书》；4.《律师函》、《通知函》及邮寄、签收凭证；5.房款收据；6.《交付房屋确认书》、房款收据。被告陈乡对原告时元捷、闵婕提供证据的质证意见如下：对原告提供的证据1-6真实性无异议；证据1表明被告已经按照约定完成过户义务；证据2约定的房价款为645万，补充协议说明双方形成租赁关系；证据3在被告发通知之前，双方已经口头约定租赁6个月；证据4表明原告只是对租期有异议，不是对租赁关系有异议；对收到证据5的758万无异议，其中643万是购房款，115万是装修补偿款和搬迁、固定装修设备补偿款；证据6，双方已经于2017年7月6日交房完毕，不定期租赁合同到期，被告愿意按照约定交付租金。经审查本院认为，原告时元捷、闵婕提供的证据1-6具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。被告陈乡提供下列证据：《交付房屋确认书》。原告时元捷、闵婕对被告陈乡提供证据的质证意见如下：真实性无异议。经审查本院认为，被告陈乡提供的证据具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。本院经审理认定事实如下：本案系争的上海市凤阳路XXX弄XXX号XXX室房屋原系被告陈乡所有。2016年8月26日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，转让价款为645万元；在2016年10月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于2017年2月28日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；在双方签订本合同前，原告已向被告支付定金10万元，签订合同后3日内，原告应向被告支付购房款198万元，上述款项构成首付款208万元，在被告向原告出具了足额首期购房款收据后10日内，原告向银行申请贷款435万元，双方办妥交房即相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，原告将购房余款2万元支付给原告；双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。同日，原、被告签订《房地产买卖合同之补充协议》，作为《上海市房地产买卖合同》的补充，双方约定：本次房地产交易中，系争房屋的总成交价为760万元，其中合同价为645万元，剩余115万元为搬迁及固定装修设施补贴费；原告于签订本协议后三日内向原告支付部分搬迁及固定装修设施补贴费20万元，2016年9月20日前向原告支付剩余搬迁及固定装修设施补贴费95万元；鉴于该合同中约定双方于2017年2月28日前办理完结交房手续，若因被告逾期未办理交房手续，被告应按每月1万元的标准向原告支付租金至双方实际办理完结交房手续止；若有一方未按本协议约定履行上述各项条款的，违约方应按《上海市房地产买卖合同》的约定承担违约责任。2016年10月5日，原告取得系争房屋房地产权证。《上海市房地产买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》签订后，原告按照合同约定向被告支付房款，被告分别向原告出具4张房款收据：2016年8月28日收到定金20万元和房款208万元，2016年9月20日收到房款95万元，2016年12月3日收到房款435万元。四张收据金额总计758万元。2017年2月23日，被告向原告发出《通知书》，内容为：由于不可预料的原因，导致和原告的原交房日期2017年2月28日无法如期交房，现根据被告实际情况拟推迟交房6个月，如被告可以提前交房另行通知，按照补充协议第三条规定被告应向原告付每月1万元延期租金，请收到本通知后即使将帐号告知。2017年3月1日，原告委托律师向被告发出《律师函》，表示按照合同约定被告应于2017年2月28日与原告办理房屋的验收、交接手续，如被告逾期交房，须按照合同第十条第三款及补充协议第四条之规定，按照原告已付款的日万分之三承担违约金，希望被告能够就向原告交房事宜采取积极的态度，按约及时履行应承担的合同义务，尽快与原告联系，友好协商交房等相关事宜。2017年3月4日，原告向被告发出《通知函》，内容为：基于你2月28日不愿交房，并想租用六个月的事实，对此我们无法接受，因为此房是原告唯一住房，由于被告迟迟不能交房，原告目前只能租房住，为此承担了巨大的经济负担；根据我们双方签订的补充协议第三条约定，最多给被告一个月期限，即2017年3月31日必须交房，租金按照每月1万元计算。原、被告就交房日期产生争议，协商未成，原告于2017年4月1日诉至本院。诉讼中，原、被告于2017年7月6日办理了房屋交接手续，被告将系争房屋交付给原告，原告向被告支付尾款2万元，双方签订了《交付房屋确认书》。同时，被告向原告出具《房款收据》，确认收到尾款2万元。原告于2017年7月7日向本院确认诉请3为要求被告支付违约金218304元。本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。鉴于被告已于2017年7月6日向原告交付系争房屋，故原告要求被告交付系争房屋的诉请已经实际履行。《上海市房地产买卖合同》约定被告应于2017年2月28日前交付系争房屋，《房地产买卖合同之补充协议》则约定若因被告逾期未办理交房手续，被告应按每月1万元的标准向原告支付租金至双方实际办理完结交房手续，该约定表明双方已就被告不能如期交房的后果达成一致，即被告以租赁形式继续使用系争房屋至交房为止，现原告以被告延迟交房违反合同约定为由要求被告支付违约金没有事实和法律依据，该诉讼请求本院依法不予支持，被告应按照合同每月1万元的标准向原告支付自2017年3月1日起至2017年7月6日止的租金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告陈乡应于本判决生效之日起十日内支付原告时元捷、闵婕自2017年3月1日起至2017年7月6日止的租金人民币42000元；二、原告时元捷、闵婕要求被告陈乡支付违约金人民币218304元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4724.56元(原告已预缴)，因本案适用简易程序，减半收取，计人民币2362.28元，由原告时元捷、闵婕负担人民币1937.28元，被告陈乡负担人民币425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇一七年九月二十七日书记员  黄晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。