山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁15执复76号 复议申请人（异议人、利害关系人）：田玉芹，女，1960年2月5日出生，汉族,住聊城市。 申请执行人：聊城市星际芊嵘置业有限公司，住所地聊城市东昌府区昌润南路6号孟达集团4层。 法定代表人：密村，该公司执行董事兼经理。 被执行人：聊城市程通电业器材有限公司，住所地聊城市东昌府区湖西路北段三里井新村。 法定代表人：赵虎，该公司总经理。 复议申请人田玉芹不服山东省聊城市东昌府区人民法院（以下简称东昌府区法院）（2020）鲁1502执异38号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 东昌府区法院在执行申请执行人聊城市星际芊嵘置业有限公司（以下简称星际公司）与被执行人聊城市程通电业器材有限公司（以下简称程通公司）、赵虎、赵青、张岩借款合同纠纷一案中，案外人田玉芹对执行被执行人程通公司名下的位于东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼（在建）一幢（以下简称案涉房产）提出书面异议，请求停止执行。事实和理由：1.东昌府区法院以物抵债执行行为违法。本案执行标的为程通公司唯一有效可执行财产。执行行为导致异议人无法实现债权，严重损害异议人的合法权益。2015年2月3日、3月13日异议人通过徐强账户向程通公司指定的户名为赵青的账户分别转账30万元、10万元。2015年10月29日，异议人又向程通公司法定代表人赵虎转账70万元，并于当日签订《借款抵押协议》一份，约定借款金额为110万元，并将本案所涉房产从北向南的第三间两层房屋为异议人设定抵押权。因该房屋无法办理抵押登记手续，自借款抵押协议签订之日，异议人即实际取得了上述房屋的抵押权，异议人享有优先受偿权。2.东昌府区法院将案涉房产抵给变更后的申请执行人星际公司不符合法律规定。在第二次流拍后及变卖60日的公告期间，申请执行人山东东元典当有限公司及其他变更前的其他申请执行人均不接受案涉房产抵债，即彻底放弃了房产抵偿债务的权利。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，应当解除查封、冻结，将案涉房产退还被执行人程通公司。星际公司在法院进行拍卖、变卖程序终结4个月后，即2018年8月30日才进入到执行程序，由先前多名申请执行人通过债权转让的方式变更申请执行人而进入执行程序。变更前的申请执行人拒绝接受案涉房产的行为，对变更后的申请执行人星际公司继续有效。执行法院在拍卖、变卖程序终结9个月后将案涉房产裁定交付变更后的申请执行人星际公司抵偿债务，违反法律规定。3.根据有关聊城市东昌府区统计数据，2017年5月份商品房均价是6614元/平方米，到了2018年8月份商品房均价达到10547元/平方米，至法院2019年1月3日作出以物抵债时仍维持每平方米10000元左右。商业地产也遵循了上述价格走向的变化轨迹，案涉房产是按2017年5月份市场价值评估的，到了2019年1月份案涉房产的市场价值接近评估价值的两倍。执行法院在案涉房产未经再次评估的情况下，按2017年5月份的评估价值5940.56万元降价600多万元后以物抵债，严重违反法定程序，与实际市场价格至少有4000万元的差距，极大地损害了程通公司所有债权人的利益。以物抵债裁定作出时即使未超过合理期限，但是房价翻倍上涨，根据民法公平公正原则，不应再适用2017年7月6日出具的评估报告。综上，执行法院作出的以物抵债裁定，违反法律规定，损害了异议人的利益及其他债权人的利益。故请求依法撤销执行裁定，并立即停止对案涉房产的执行。 东昌府区法院查明，原告山东东元典当有限公司与被告程通公司、张岩、赵虎、赵青借款合同纠纷一案，东昌府区法院于2016年4月19日作出（2016）鲁1502民初2363号民事判决：一、限被告聊城市程通电业器材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告当金10000000元；二、限被告聊城市程通电业器材有限公司于本判决生效后十日内向原告支付自2015年12月1日起以10000000元为基数按月1.6%计算至本判决确定还款之日的利息、综合费；三、被告张岩、赵虎、赵青对上述第一、二款承担连带责任；四、驳回原告的其它诉讼请求；五、被告张岩、赵虎、赵青承担保证责任后，有权向被告聊城市程通电业器材有限公司追偿。案件受理费43702元、财产保全费5000元，由被告承担。判决生效后，被执行人未履行义务。 经山东东元典当有限公司申请执行，东昌府区法院于2016年9月5日立案执行。2017年7月6日，经东昌府区法院技术科委托，山东中安土地房地产评估有限公司出具了鲁中安房估（2017）024号房地产估价报告，确定：估价对象-聊城市程通电业器材有限公司所有的案涉房产一幢，在价值时点2017年5月15日的市场价值为5940.56万元。2017年9月27日，东昌府区法院作出（2017）鲁1502执2595号执行裁定：拍卖被执行人聊城程通电业器材有限公司所有的案涉房产以清偿债务。东昌府区法院于2017年11月20日、2017年12月25日通过阿里巴巴司法拍卖平台进行两次公开拍卖，均流拍。2018年2月5日至2018年4月7日，东昌府区法院通过阿里巴巴司法拍卖平台进行公开变卖，亦未成功。 另查明，东昌府区法院于2016年8月1日出具（2016）鲁1502民初2319号民事调解书，确认：一、被告张岩欠原告聊城市海源阁房地产开发有限公司借款13951737元，于2016年8月5日前偿还2000000元,2016年9月30日前偿还3000000元，2016年10月30日前偿还5000000元，2016年11月30日前偿还2000000元，于2016年12月31日前偿还借款1951737元；二、如被告张岩不能按本协议约定期限足额偿付上述任一期款项，原告有权申请法院强制执行全部款项139651737元，并从2016年7月10日起按月息1.5%计算向原告支付利息损失至还清之日止；三、聊域市程通电业器材有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。 东昌府区法院于2016年7月7日作出（2016）鲁1502民初2364号民事判决：一、被告刘建运于判决生效后十日内偿还原告聊城恒瑞商贸有限公司借款本金80万元及利息(利息以本金80万元为基数自2015年12月1日起至判决确定的还款之日止，按日利率千分之0.53标准计付)；二、被告张岩、聊城市程通电业器材有限公司均对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告聊城恒瑞商贸有限公司的其他诉讼请求。 东昌府区法院于2017年1月20日作出（2016）鲁1502民初2365号民事判决：一、限被告崔存朴于判决生效后十日内偿还原告山东东元典当有限公司当金30万元及综合费用14950元、利息3450元，自2016年4月1日起按年利率24%计算违约金至本判决确定还款之日止；二、被告胡东菊、赵虎、张岩、赵青、聊城市程通电业器材有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告对被告崔存朴所有的位于聊城市新区办事处建设东路27号光明巷双力集团家属院4号楼3层1单元302室房屋(房屋所有权证号：聊房权证新字第××号)房产享有优先受偿权；四、被告胡东菊、赵虎、张岩、赵青、聊城市程通电业器材有限公司承担保证责任后，有权向被告崔存朴追偿。 东昌府区法院于2016年10月31日作出（2016）鲁1502民初2366号民事判决：一、限被告张新国于判决生效后十日内偿还原告山东东元典当有限公司当金35万元及综合费用1808元、利息4340元，并自2016年4月1日起按年利率24%计算违约金至本判决确定还款之日止；二、被告张岩、赵青、赵虎、聊城市程通电业器材有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告对被告张新国所有的位于聊城市东昌府区新区办事处振兴东路北石油公司1号商住楼5层4单元507室(房屋所有权证号:0105001307号)房产享有优先受偿权；四、被告张岩赵青、赵虎、聊城市程通电业器材有限公司承担保证责任后，有权向被告张新国追偿。 东昌府区法院于2016年6月24日作出（2016）鲁1502民初2368号民事判决：一、限被告张岩于判决生效后十日内偿还原告山东东元典当有限公司典当借款本金1200000元及利息，综合费用(利息和综合费用从2015年12月1日起按合同约定利率计算至2016年5月14日止，从2016年5月15日起按年利率24%计算至判决确定还款之日止)；二、原告山东东元典当有限公司对被告张岩所有的位于聊城市新区办事处卫育路地税巷1幢2层121室聊房权证新字第号、聊城市古楼办事处建设西路路南鸿顺花园1幢19层1单元1903室聊房权证古字第号房产享有优先受偿权；3、被告赵虎、赵青、聊域市程通电业器材有限公司承担连带清偿责任。 东昌府区法院于2016年10月19日作出（2016）鲁1502民初2495号民事调解书，确认：一、原被告之间的建设工程施工合同继续履行；二、被告聊城市程通电业器材有限公司欠付的工程款及各项费用共计13638448.45元，于调解协议签订之日起七日内一次性支付给聊城市同创建筑安装工程有限公司工程款，如未支付，聊城市同创建筑安装工程有限公司可申请执行，并在涉案工程折价或拍卖的价款中优先受偿；三、律师费80000元，由被告聊城市程通电业器材有限公司承担；四、案件受理费22320元，由聊城市程通电业器材有限公司负担。 2018年7月16日，星际公司分别与聊城市海源阁房地产开发有限公司、山东东元典当有限公司、聊城恒瑞商贸有限公司、聊城市同创建筑安装工程有限公司签订债权转让协议书7份，约定聊城市海源阁房地产开发有限公司、山东东元典当有限公司、聊城恒瑞商贸有限公司、聊城市同创建筑安装工程有限公司将（2016）鲁1502民初2319号民事调解书、（2016）鲁1502民初2363号民事判决书、（2016）鲁1502民初2364号民事判决书、（2016）鲁1502民初2365号民事判决书、（2016）鲁1502民初2366号民事判决书、（2016）鲁1502民初2368号民事判决书、（2016）鲁1502民初2495号民事调解书中对程通公司的债权转让给星际公司。上述债权转让协议书已提交东昌府区法院。 2018年8月30日，东昌府区法院出具（2016）鲁1502执3588号之一执行裁定书、（2016）鲁1502执2595号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执347号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执2423号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执2422号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执631号之一执行裁定书、（2016）鲁1502执/3938号之一执行裁定书共7份，裁定变更星际公司为上述7案的申请执行人。 另查明，2018年12月31日，星际公司出具书面承诺书，星际公司就东昌府区法院执行、审理的作为被执行人、被告程通公司的以下案件作如下承诺：为申请执行人杨爱华、庞庆军与程通公司执行案件，权利人刘平与程通公司案件，原告三里井村委会、王河堂、邢瑞波与程通公司审理案件，申请执行人周长波与陈以河执行案件各预留部分本金。在东昌府区法院为星际公司出具以物抵债裁定生效前，如上述预留本金人员同意将债权/权利转让给星际公司，星际公司将受让上述债权/权利，并将相应款项【如未出现超过截至2018年12月31日前统计的案件数量、本金金额，以预留本金为准；如出现超过截至2018年12月31日前统计的案件数量、本金金额，按所有案件金额本金重新统一调整受偿比例及金额】在以物抵债裁定生效后支付给上述人员。如最终以物抵债不能，星际公司不接受上述债权、权利，也不支付款项。 2019年1月3日，东昌府区法院出具（2016）鲁1502执2595号之二执行裁定：一、将位于聊城市东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼(在建)一幢(详见评估报告书)作价53465100元，交付申请执行人聊城市星际芊嵘置业有限公司抵偿债务，该土地及房产的所有权自本裁定书送达之日起转移；二、申请执行人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。 2019年2月2日，原告田玉芹与被告赵青、程通公司民间借贷纠纷一案，东昌府区法院立案审理。2019年2月15日，东昌府区法院出具（2019）鲁1502民初1490号民事调解书，确认：一、被告聊城市程通电业器材有限公司尚欠原告田玉芹借款本金110万元及利息，于2019年2月22日前偿还20万元本金，于2019年3月15日还清剩余借款本金90万元及全部借款利息(利息已未还的借款本金为基数，自2016年1月1日起至实际付清之日止，按月利率1.5%计付)；二、原告自愿放弃对被告赵青的诉讼请求；三、案件受理费7350元，由被告程通公司承担。 另查明，诉争在建房屋坐落于聊城市站前街东振兴路南，其土地使用人为程通公司，土地证号为聊国用（2003）第174号古变272号，颁发时间为2003年3月25日，地类（用途）为商业、仓储，使用权类型为出让，使用权面积为4654.90㎡。聊城市东昌府区发展和改革局于2014年7月7日出具东昌发改审（2014）第80号文件《关于聊城市程通电业器材有限公司新建商办综合楼项目核准的意见》，同意程通公司建设新建商业综合楼项目，并核准：建设地点：位于聊城市古楼站前街路东、振兴路南；建设规模及内容：项目新建6层商业综合楼一栋，建筑面积8160平方米，地下停车位82个；项目总投资及资金来源：项目总投资1406.20万元，资金来源全部由项目单位自筹解决；等等。聊城市住房和城乡建设委员会于2014年11月27日为该项目颁发了《自建自用建设项目许可证》，于2015年4月20日颁发了《建筑工程施工许可证》。 审查中，田玉芹提交了下列证据：1.借款抵押协议一份（复印件），内容为：甲方（抵押方）：程通公司；乙方(抵押权方)田玉芹；甲乙双方就借款抵押事宜达成如下协议：借款金额：甲方向乙方借款人民币(大写)壹佰壹拾万元整；借款时间：甲方向乙方借款使用期限两年，从2015年4月30日至2017年4月29日；三、利息及利息支付方式：每月支付3000元；特别约定：甲方自愿将位于聊城市站前街与振兴路路口东南角程通公司从北向南第三间处的门头房(上下两层)一套面积共128平方米抵押给乙方，甲方承诺若不能按照本协议按时还款，甲方自愿用该房屋权益折抵借款，乙方将取得该门头房的所有权，房屋款无需另行支付；等等。2.数额分别为30万、10万、70万的收据三张（复印件）。3.中国工商银行个人业务凭证（填单）、汇款凭证、历史明细清单各一份（复印件）。4.中国银行结算业务申请书一份（复印件）。5.本院（2019）鲁1502民初1490号民事调解书一份。 东昌府区法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：…（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；?…（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”田玉芹既不属于申请执行人，也不属于被执行人，但认为法院的执行行为侵害其合法权益的，仍可作为利害关系人提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案的执行程序并未终结，田玉芹有权提出执行异议。申请执行人星际公司认为田玉芹的异议应属于案外人异议且已超过期限，于法相悖，不予采纳。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”但是，即使将案涉标的物解封后退还给被执行人，并不意味着被执行人可以不再履行生效法律文书确定的义务，亦不意味着该标的物因此具有了不可执行性。该标的物作为债务人的责任财产，仍可用于清偿债务。只要申请执行人的债权未得全部受偿，人民法院可依法对被执行人的包括已解封、退还财产在内的可执行财产采取执行措施。星际公司受让债权后，申请以物抵债，法院裁定准许，符合法律规定。 现行法律并未明确规定流拍后以物抵债的期限，在没有证据证明变卖结束后的市场价值发生较大变化的情况下，在合理期限内申请以物抵债的，应予准许。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定：“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。当事人议价的，可以自行协商确定议价结果的有效期，但不得超过前款规定的期限；定向询价结果的有效期，参照前款规定确定。人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。”参照上述规定，未超过评估结果有效期六个月的，应属于合理期限。本案中，房地产估价报告出具的时间为2017年7月6日，有效期为一年，本院出具以物抵债裁定的时间为2019年1月3日，星际公司申请以物抵债并未超过合理期限，应受法律保护。 对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。2018年4月7日，东昌府区法院通过阿里巴巴司法拍卖平台进行公开变卖，未成功。在此后的合理期间内，申请执行人可以拍卖的保留价申请以物抵债。异议人称，根据有关聊城市东昌府区统计数据2017年5月份商品房均价是6614元，到了2018年8月份商品房均价达到10547元，并不能说明2018年4月7日至2019年1月3日的房屋市场价格发生了较大变化。保留价是市场形成的价格，异议人认为在此后市场价值发生较大变化，证据不足，不予采纳。 最高人民法院法发〔2019〕35号文件《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》规定：“财产经拍卖后流拍且执行债权人不接受抵债，第三人申请以流拍价购买的，可以准许。”申请执行人星际公司申请以物抵债，东昌府区法院予以准许，亦符合该司法政策的精神。 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”田玉芹提交的合同，显示双方约定将本案所涉建筑物的从北向南的第三间两层房屋为设定抵押权。但双方未办理抵押登记手续，抵押权并未设立。并且，即使已经成立的抵押权，仅仅对案款分配产生影响，并不影响法院作出的以物抵债裁定的法律效力。 综上，东昌府区法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十八条的规定，作出（2020）鲁1502执异38号裁定：驳回异议人田玉芹的异议请求。 田玉芹向本院申请复议，1.请求依法撤销东昌府区法院作出的(2020)鲁1502执异38号执行裁定；2.请求依法撤销东昌府区法院作出的(2016)鲁1502执2595号之二执行裁定。事实和理由：执行法院以物抵债的执行行为违法，严重损害了复议申请人田玉芹的合法利益，应依法撤销。一、执行法院对案涉房产在进行拍卖、变卖过程中，债权人明确放弃接受以物抵债，执行法院拍卖、变卖程序于2018年4月7日终结。执行法院未依法解除查封冻结，将该财产退还被执行人，执行行为违法；二、执行法院在拍卖、变卖程序终结9个月后，于2019年1月3日将案涉房产以低于评估价600多万元的价格，裁定交付债权受让人星际公司抵偿债务，实属严重违法，极大地损害了复议申请人田玉芹及其他申请执行人的利益。其一、拍卖、变卖程序中，债权转让人已经拒绝以物抵债，拍卖、变卖阶段结束，执行法院将案涉房产低价抵给债权受让人星际公司，完全是为了受让人星际公司利益而执行。其二、以物抵债裁定是在评估报告有效期满近一年零六个月时作出的，此时评估报告及相应的拍卖保留价已经不能准确反映标的物的价值，执行法院仍以第二次拍卖保留价抵债明显不当。抵债裁定与第二次拍卖时间相隔一年多，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中关于经申请执行人同意而以物抵债规定的精神。实际上，评估报告依据的市场价格价值时间点是2017年5月15日，而以物抵债裁定的日期是2019年1月3日，众所周知，房产价格在这期间翻了一倍以上。抵债裁定让星际公司违法得到几千万元的不当利益；三、本案以物抵债抵偿哪些债务不清楚，七份转让债权中，(2016)鲁1502民初2365号、2366号、2368号民事判决均判决原告对债务人抵押的房产享有优先受偿权，作为债权受让人星际公司应当先执行债务人抵押的近千万价值的房产。程通公司作为以上案件的保证人，依法应当在债务人抵押房产价值之外承担责任。以物抵债裁定对上述案件均由程通公司承担责任，违反法律规定，导致程通公司财产减少，侵害了复议申请人田玉芹等债权人的利益。 本院对东昌府区法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定，网络询价或者委托评估结果、议价或者定向询价结果的有效期最长不得超过一年。人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价。该规定针对的是拍卖、变卖时未超过有效期六个月时，无需重新确定参考价。其法理基础在于参考价只是辅助执行法院确定拍卖、变卖保留价的手段，参考价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。但对于直接以物抵债，则不宜参照该规定，应合理考量执行标的市场价值变化情况，以平衡申请执行人与被执行人及其他债权人的权益。具体到本案，房地产评估报告出具的时间为2017年7月6日，有效期为一年，至2019年1月3日，已超过有效期近五个月的时间，房屋市场价格发生了较大变化。从拍卖、变卖结束时（2018年4月7日）至裁定以物抵债时（2019年1月3日），时间相隔近9个月，评估报告及相应的拍卖保留价已经不能准确反映抵债标的物的价值，东昌府区法院仍裁定以第二次拍卖保留价抵债不当，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中关于经申请执行人同意而以物抵债规定的精神，对申请执行人与被执行人双方权益的保护失衡，有可能对田玉芹等债权人的债权实现产生不利影响。田玉芹复议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502执异38号执行裁定； 二、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502执2595号之二执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张广军 审判员  史兆锋 审判员  张绍方 二〇二〇年八月三日 法官助理陆军 书记员杨念南