安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初3574号 原告：杨世义，男，汉族，1974年12月3日生，住安徽省六安市金安区。 特别授权代理人：高胜，安徽楚淮律师事务所律师。 被告：吴伟，男，汉族，1969年10月18日生，住安徽省六安市金安区。 原告杨世义与被告吴伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告杨世义及其代理人高胜，被告吴伟，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨世义向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还位于六安市商铺；2、判令被告向原告支付逾期占用期间的房屋占有使用费7667元（按年租金23000元／12计算至返还之日止）；3、判令被告向原告支付违约金1000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告于2019年6月13日购买第三人张德国所有的六安市商铺，并于2019年7月10日完成产权登记，拥有该商铺的所有权。在此之前，由第三人张德国就该商铺签订了房屋租赁合同，租期至2020年3月5日。原、被告于2019年7月8日重新就该商铺签订《门面租赁合同》，租期仍为2020年3月5日截止。合同到期后，原告多次向被告要求收回房屋，被告拒不交付并非法占有近4个月。 被告吴伟辩称：一、吴伟与杨世义合同无效。1、杨世义是2019年7月10日完成此房屋产权登记，合同是2019年7月8日签订的。即便是2019年6月13日有购买此房意向，约定租期却是从2019年3月5日开始。房屋所有权不是你的，与你签订什么此房屋租赁合同？2、双方签订的房屋租赁合同，没有说明租金、没有指出具体的出租房屋。杨世义的锦江苑小区房屋，不知是否是指杨世义现居住的房子；3、实际上吴伟从2009年3月份起，一直不间断租住此房至今，已11年，租期到2022年4月1日止，附与第三人张德国房屋租赁合同。 二、吴伟与原屋主合同有效。1、吴伟与原屋主签订合同，是双方真实意愿，内容明确，租金按时交付，真实有效，租期到2022年4月1日；2、即便原屋主在2019年7月10日把此房出售给杨正义，依据“买卖不破租赁”基本法定准则，合同仍然有效。《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。 三、杨世义赔偿经济损失。吴伟在正常经营期间，杨世义上门无理取闹，将自家花店的花卉搬到吴伟的店面，阻止吴伟经营。吴伟报警，派出所明确告知杨世义：买卖不破租赁，将自身东西搬回，维持现状，通过司法途径解决。杨世义物品霸占吴伟店面四天，后杨正义自行搬走东西。吴伟的店名：皖吴兰花店，经营本地春、蕙兰草，大家都知道这是季节性产品，一年当中只经营二、三、四月三个月，两人经营，一年的收入在18万元以上，平均每天在2000元以上。杨世义赔偿吴伟经济损失8000元。 四、杨世义与第三人房屋买卖无效。杨世义恶意购买此房。第三人张德国也没明确告知承租11年之久的吴伟，此房要出售，此案另诉。综上：驳回杨世义的诉讼请求；杨世义赔偿吴伟经济损失8000元。 原告举证如下： 证据一：原告身份证；证明原告基本信息及主体适格。 证据二：被告户籍信息；证明被告基本信息及主体适格。 证据三：不动产权证；证明案涉房屋属原告所有，原告有权出租，其与被告签订的房屋租赁合同合法有效，在房屋租赁合同到期后，原告有权收回房屋。 证据四：房屋买卖合同、房屋租赁合同、律师函及快递单；证明原告在购买案涉房屋时履行了买卖不破租赁的法律规定，而且事后原告与被告重新签订了房屋租赁合同，该房屋租赁合同于2020年3月5日已经到期，原告多次向被告要求收回房屋并支付房屋占用费、违约金。 证据五：房屋租赁合同；证明与案涉房屋同样地段房屋租金为每年23000元，原告在被告违法占用期间主张的房屋占用费应此计算。 被告质证意见： 对证据一、二无异议；证据三原、被告是7月8日签订合同的，但产权证登记时间是7月10日，日期不符，且租期是从3月5日开始，有背常规；证据四中律师函无异议；证据五与我无关，租赁合同有权收回房屋并主张房屋占用使用费及违约金，证据五的房屋租赁合同与案涉房屋同一地段，由此可作为计算被告在违法占用期间房屋占用费的计算标准。 被告吴伟举证如下： 证据：房屋租赁合同；证明我与张德国签订租赁合同，约定租金和租赁时间，时间是到2022年4月1日，而不是2020年3月5日。 原告质证意见：对证据的三性无异议，证明目的有异议，该合同印证了出租房屋是原告拥有的房屋，租期是2009年4月1日-2014年4月1日止，已经合同期满，且该合同签订日期是2009年3月6日，与原告提供的证据四中房屋租赁合同2019年7月8日签订，对原有合同已经作出合法变更，该合同不再具有法律效力；该证据并未说到租赁人是被告，且没有说到其租赁的是案涉房屋或者其他，不能明确是租房合同，该证据形式严重不符合合同形式，且从内容上看这段文字的书写分别由两人书写，完全是被告应对本次诉讼自制的证据；内容的落款日期是2018年3月2日，此时案涉房屋租赁合同并未签订，在案涉房屋合同签订后该合同效力已经被后一合同进行变更，不再具有法律效力。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对证据一、二无异议，本院予以采信；对证据三、四认为日期不符，本院认为：杨世义（买受方）与张德国（出卖方）于2019年6月13日签订存量房买卖合同，而杨世义（出租方）与吴伟（承租方）签订门面租赁合同是2019年7月8日，杨世义于2019年7月10日取得不动产登记证书。虽杨世义与吴伟在租赁合同中约定租期从2019年3月5日到2020年3月5日，只是涉及租金给付问题。对证据五认为与其无关，本院将结合案件事实予以考虑。 对被告提供的证据，原告对其证明目的有异议，本院认为该合同期限已经届满，吴伟庭审陈述字条上半部是其书写。 经审理查明：2009年吴伟租赁张德国位于六安市裕安区，租期从2009年4月1日到2014年4月1日。2013年3月6日张德国在该合同上签署“继签5年每年租金8000元整”。2018年3月2日张德国书写“2018年前合同找到，就按合同时期三年一万元整，现收房租金捌仟元2018年-2019年4月1日租金”，庭审时被告吴伟陈述该条据上半部分由其书写“续租三年，每年租金一万元正。租期从2019年4月1日至2022年4月1日，每年3月初付租金”。 2019年6月13日，张德国（出卖方）与杨世义（买受方）签订《存量房买卖合同》，杨世义购买张德国位于六安市锦江苑小区房屋。在该合同第九条补充协议（手书）：1．此房价为甲方净得价，含水、电独立户；2．此铺目前出租中，门头（皖吴兰花店）租期至2020年3月5日，年租金实收壹万贰仟元整（￥12000.00），其余详见租赁合同，甲乙双方协商一致，甲方租金收取到2020年3月5日止，此租金过户后不退，后期租金由乙方自行收取，同时承诺在过户手续完结后配合乙方办理租赁交接手续，变更租赁合同；3．甲方承诺此铺无任何转让费、装修费，如后期交房时存在此类费用，此类费用由甲方全部承担；4．甲方此铺在银行尚有约贰拾万元抵押贷款，甲、乙双方协商一致，在签订合同后约定时间，由乙方首付款暂替甲方结清；5．甲方承诺此铺无任何产权纠纷，经济纠纷，如有产生此类经济产权纠纷，甲方愿承担一切法律责任，经济责任。2019年7月8日，原告杨世义（出租方）与被告吴伟（承租方）签订《门面租赁合同》，约定杨世义将位于锦江苑小区商铺租赁给被告吴伟使用。租赁商铺的租期从2019年3月5日至2020年3月5日。2019年7月10日原告杨世义就其购买的锦江苑商铺办理产权登记：商铺坐落：六安市商铺。现原告杨世义以租赁合同到期，要求收回房屋，与被告吴伟发生争议，为此诉至法院。 本院认为，本案争议涉及的问题：1．原告杨世义与被告吴伟签订的《租赁合同》是否有效问题；被告吴伟认为该租赁合同约定租期从2019年3月5日开始，而杨世义是在2019年6月13日购买，不能签订租赁合同。吴伟该辩解主要涉及该商铺租赁问题。被告吴伟对该商铺产权交易是知晓的，在《存量买卖合同》就该商铺设定租赁问题出卖人与买受人达成一致，且不违反法律、行政法规强制性规定，故该租赁合同有效。 2．《租赁合同》项下的商铺是否是吴伟使用的商铺问题。《租赁合同》约定“甲方门面位于锦江苑小区商铺租赁给乙方使用”，即双方对商铺指向是确定的。即被告吴伟从张德国处租赁商铺，张德国出售商铺给杨世义，吴伟也知晓杨世义购买张德国商铺，而张德国在锦江苑小区商铺是明确的，故吴伟辩解商铺不确定，理由不成立。 综上，原告杨世义以《租赁合同》期限届满，要求被告吴伟返还该商铺，本院予以支持。至于被告吴伟提供张德国条据意在证明续租问题，吴伟陈述该部分内容系其自己书写。故该商铺交易后，吴伟在与杨世义签订《租赁合同》到期后，未与杨世义达成续租合意。原告杨世义主张按照年租金23000元主张房屋占用费问题，因《租赁合同》未约定租金，故本院酌定按照每年8000元标准计算房屋占用费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十八条之规定，判决如下： 一、被告吴伟于本判决生效之日起二十日内将其租赁房屋位于六安市商铺返还给原告杨世义； 二、被告吴伟于本判决生效之日起二十日内支付原告杨世义房屋占用费（按照每年8000元标准，从2020年4月1日起计算至该房实际腾出时止）； 三、驳回原告杨世义其他诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取275元，由被告吴伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  程峰 二〇二〇年八月六日 法官助理刘宝晨 书记员张玲玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。