广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初3950号原告（反诉被告）：广州明治制果有限公司，住所地广州经济技术开发区北围工业区A-7首层，统一社会信用代码91440116618419831Q。法定代表人：谷中孝章。委托代理人：解刚，广东粤广律师事务所律师。委托代理人：余铭恩，广东粤广律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗卓梅，女，1966年10月7日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托代理人：周秋霞，广东明浩律师事务所律师。委托代理人：张杜娟，广东明浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾燕梅，女，1968年3月22日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托代理人：周秋霞，广东明浩律师事务所律师。委托代理人：张杜娟，广东明浩律师事务所律师。原告（反诉被告）广州明治制果有限公司（以下简称为“明治公司”）与被告（反诉原告）罗卓梅、曾燕梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法组成合议庭于2017年9月8日公开开庭进行了审理。明治公司的委托代理人解刚、余铭恩，罗卓梅、曾燕梅以及两人的共同委托代理人周秋霞、张杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明治公司本诉诉称：双方于2015年签订《工业厂房租赁合同》，约定罗卓梅、曾燕梅将涉案场地即广州经济技术开发区沙湾二街3号首层出租给明治公司使用，租赁期限为2015年11月1日至2017年10月31日，明治公司向罗卓梅、曾燕梅交纳押金88704元，罗卓梅、曾燕梅需在解除合同之日向明治公司退回上述押金。同时约定明治公司若须提前解除合同，应提前60天书面通知罗卓梅、曾燕梅。2017年4月25日，明治公司因厂区搬迁的缘故，须提前解除合同，明治公司根据合同约定，向罗卓梅、曾燕梅寄出《解除A1工业厂房租赁合同通知书》，向其告知明治公司将于2017年6月30日搬离涉案场地。2017年5月31日，明治公司向罗卓梅、曾燕梅寄出《解约/通知收厂房信函》，再次向其告知明治公司将于2017年6月30日搬离涉案场地。2017年7月5日，罗卓梅、曾燕梅正式收回涉案场地，并与明治公司签订《A1厂房交接确认书》。2017年7月6日，明治公司向罗卓梅、曾燕梅寄出《返还房租押金函》，要求罗卓梅、曾燕梅自收到本函起7日内向明治公司归还房租押金88704元。然而自罗卓梅、曾燕梅收回场地至今，其不仅拒绝向明治公司返还押金，而且于2017年7月7日罗卓梅、曾燕梅向明治公司寄出《告知函》，要求明治公司自收到本函起七日内支付赔偿金88704元。明治公司迫于无奈，向法院提起诉讼，请求法院判令：1.罗卓梅、曾燕梅向明治公司返还押金88704元；2.罗卓梅、曾燕梅承担本案所有诉讼费。罗卓梅、曾燕梅本诉答辩称：一、明治公司无法律规定或合同约定的理由单方解除合同属违法解除。2017年4月25日，明治公司向罗卓梅、曾燕梅发出《解除A1工业厂房租赁合同通知书》，称将于2017年6月30日搬离涉案厂房。2017年6月30日，明治公司向罗卓梅、曾燕梅发出《返还房租押金函》，要求退回88704元押金。根据双方签订的《工业厂房租赁合同》第六条第3项明确约定：“除法律另有规定或双方约定以外，在租赁期内甲方无权提前解除合同。若一方无法定或约定的理由单方解除本合同的，另一方有权要求违约方按租赁存续期内租金总额的100%赔偿损失”之约定，明治公司已明确因厂区搬迁原因需要提前解除合同，但租赁合同中并未明文约定明治公司因自身经营生产需要搬迁厂房有权随时解除合同，因此明治公司的上述行为当然属于违法解除合同。二、涉案租赁合同没有约定明治公司对合同享有任意解除权，明治公司主张的仅凭提前通知即可随时解约既无合同依据，更加违背了合同全面履行原则。针对双方签订的《工业厂房租赁合同》第五条第9项约定:“租赁期内，乙方须提前解除合同的应提前60天书面通知甲方。”该项只是约定了明治公司提前解除合同应履行的程序，并不能视为享有合同任意解除权。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，合同中明确约定了租赁期限，任何一方无权随意缩短租赁期间，亦无权任意解除合同，明治公司应该严格依租赁合同约定的租赁期限履行合同，而明治公司擅自提前解除合同的行为违背了双方的信赖利益，也违反了订立合同的本意，因此明治公司对合同不享有任意解除权。三、明治公司违法解除合同应赔偿损失，罗卓梅、曾燕梅同意解除合同并不能视为免除明治公司的违约责任与实际赔偿损失责任，罗卓梅、曾燕梅无须返还押金予明治公司。由于明治公司单方提出提前解除，是否同意解除的决定权应在罗卓梅、曾燕梅手上。因此无论是否同意解除，合同解除后违约责任、损失赔偿责任亦应该依照法律规定和合同约定进行承担，并非明治公司提前60天书面通知即可免除一切责任。罗卓梅、曾燕梅虽然同意解除双方的租赁合同关系，但是同意解除合同并不代表明治公司就不需要为其这种违约行为负责，也不代表罗卓梅、曾燕梅可以免除明治公司的赔偿责任，而且该行为确实给罗卓梅、曾燕梅造成了损失，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，罗卓梅、曾燕梅有权要求明治公司赔偿损失。根据《工业厂房租赁合同》第六条第3项约定，明治公司应按租赁存续期内租金总额的100%赔偿损失即自2015年11月1日至2017年10月31日的全部租金709632元，但考虑到明治公司会以违约金过高请求人民法院予以适当减少，人民法院亦会结合罗卓梅、曾燕梅的实际损失判令赔偿的金额，因此参照罗卓梅、曾燕梅大概需要4个月时间将涉案房屋重新出租，事实上到目前为止涉案房屋仍未重新出租，因此按照《工业厂房租赁合同》约定月租金29568元标准计算，明治公司应赔偿予罗卓梅、曾燕梅损失共计118272元。该款项与罗卓梅、曾燕梅应返还予明治公司的88704元保证金折抵后，明治公司仍应支付予罗卓梅、曾燕梅损失29568元。罗卓梅、曾燕梅反诉诉称：2015年10月，双方签订《工业厂房租赁合同》约定，我方将坐落于广州经济技术开发区沙湾二街3号首层物业出租予明治公司作厂房使用，租赁期限自2015年11月1日至2017年10月31日止，月租金为29568元。合同签订后，我方依约将物业交付明治公司使用，明治公司亦依约按时交付租金予我方。2017年4月25日，我方收到明治公司发出的《解除A1工业厂房租赁合同通知书》：“明治公司承租你们位于广州经济技术开发区沙湾二街3号首层厂房一事（2015年10月签订的《工业厂房租赁合同》），根据该合同第五条第9点规定，‘租赁期内，乙方需提前解除合同的，应提前60天通知甲方’。现我公司正式通知你们：我公司因厂区搬迁的原因，须提前解除本合同，我公司将于2017年6月30日搬离上述厂房，请你们依约接收。”我方认为，双方签订的《工业厂房租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行相关义务，明治公司在无法律规定及合同约定的情况下擅自单方解除《工业厂房租赁合同》，属违法解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定以及双方之间签订的《工业厂房租赁合同》第六条第3项：“除法律另有规定或双方约定以外，在租赁期内甲方无权提前解除合同，若乙方无法定或约定的理由单方解除本合同的，另一方有权要求违约方按租赁存续期内租金总额的100%赔偿损失”之约定，明治公司应该依照合同约定赔偿我方的损失。为此，我方特向法院起诉，请求法院判决：1.明治公司因违法解除《工业厂房租赁合同》应支付118272元违约金予罗卓梅、曾燕梅；2.明治公司承担本案全部诉讼费。明治公司反诉答辩称：1.我方不存在违约行为，不同意赔偿违约金；2.涉案物业不能出租是由于土地出让金到期，造成的损失与我方无关。经审理查明：罗卓梅、曾燕梅是广州经济技术开发区沙湾二街3号首层房屋的所有权人。2015年11月1日，罗卓梅、曾燕梅（甲方、出租人）与明治公司（乙方、承租人）签订《工业厂房租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落在广州经济技术开发区沙湾二街3号首层出租给乙方作厂房使用，建筑面积为1066.68平方米，每月每平方米建筑面积租金为27.72元。二、双方协定的租赁期限为2015年11月1日至2017年10月31日，租金每月为29568元，租金按月结算，由乙方每月15日前支付给甲方。三、乙方向甲方交纳88704元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方或抵偿租金。五、租赁期内，乙方负责承担以下责任：9.租赁期内，乙方须提前解除合同的，应提前60天书面通知甲方。六、违约责任：3.除法律另有规定或双方约定以外，在租赁期内甲方无权提前解除合同。若一方无法定或约定的理由而单方提前解除本合同的，另一方有权要求违约方按租赁存续期内租金总额的100%赔偿损失。上述租赁合同签订后，明治公司向罗卓梅、曾燕梅交纳保证金88704元，双方还办理了房屋租赁登记备案手续。2017年4月25日，明治公司向罗卓梅、曾燕梅寄出《解除A1工业厂房租赁合同通知书》，告知其明治公司因厂区搬迁需提前解除合同，明治公司将于2017年6月30日搬离涉案场地。2017年5月31日，明治公司向罗卓梅、曾燕梅寄出《解约/通知收厂房信函》，告知其明治公司将于2017年6月30日搬离涉案场地，要求罗卓梅、曾燕梅及时前来接收厂房。罗卓梅、曾燕梅收到上述两份函件。2017年6月14日，双方注销了房屋租赁登记备案。2017年7月5日，罗卓梅、曾燕梅与明治公司签订《A1厂房交接确认书》收回涉案场地。2017年7月6日，明治公司向罗卓梅、曾燕梅寄出《返还房租押金函》，要求罗卓梅、曾燕梅自收到本函起7日内向明治公司归还房租押金88704元。2017年7月7日，罗卓梅、曾燕梅向明治公司发出《告知函》，要求明治公司支付违约解除合同的赔偿金88704元。罗卓梅、曾燕梅庭审中同意退还押金，但认为押金应抵扣其反诉主张的违约金。双方在庭审中确认涉案租赁合同于2017年6月30日解除，双方对租金已经结算完毕。罗卓梅、曾燕梅主张涉案租赁合同第六条违约责任第3点约定的是违约金，其主张按照该条款计算的损失过高，其考虑实际损失自行调整为剩下涉案租赁期限即从2017年7月1日至2017年10月31日共4个月的租金总和。明治公司抗辩该条款约定的是赔偿损失，损失是剩余租赁期限的租金总和，并且其不同意赔偿损失。经本院释明，假如法院最终认定上述条款是违约金条款，且明治公司需要支付违约金，明治公司抗辩称违约金按照四个月的租金总和计算过高，请求法院予以调整，明治公司还同意以押金抵扣违约金。本案中，罗卓梅、曾燕梅未提交证据证明其实际损失，其主张损失为涉案物业至今仍然没有租出去导致的租金损失。明治公司抗辩称涉案物业至今没有租出去是由于涉案房屋的土地出让金到期，无法办理租赁登记备案。以上事实有《房地产证》《工业厂房租赁合同》《解除A1工业厂房租赁合同通知书》《解约/通知收厂房信函》《返还房租押金函》《A1厂房交接确认书》《告知函》《房屋租赁登记备案证明》、EMS邮寄单、收据及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为：双方签订的《工业厂房租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。根据双方《工业厂房租赁合同》第五条第9点约定，明治公司享有提前解除合同的权利，但须提前60天书面通知出租方。现明治公司提前解除合同，并未拖欠租金，根据《工业厂房租赁合同》第三条约定，合同解除后，保证金应退回，明治公司现主张退回押金即保证金，罗卓梅、曾燕梅对此也无异议，故罗卓梅、曾燕梅应将保证金88704元退还给明治公司。对于罗卓梅、曾燕梅主张的违约金，本院认为，承担违约责任的前提是存在违约行为。本案中，明治公司已经严格按照合同约定履行了提前60天书面通知出租方提前解除合同的义务，并无违约行为，故罗卓梅、曾燕梅要求明治公司承担违约责任没有事实依据，因此，本院对罗卓梅、曾燕梅提出的反诉请求依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗卓梅、曾燕梅于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州明治制果有限公司退还保证金88704元；二、驳回被告（反诉原告）罗卓梅、曾燕梅的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2017.6元，全部由被告罗卓梅、曾燕梅负担。反诉案件受理费1333元，全部由反诉原告罗卓梅、曾燕梅负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  李小伟人民陪审员  丁树祥二〇一七年九月二十七日异书记员黄曼玲