广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10659号上诉人（原审被告）：广州天朗电动汽车租赁有限公司，住所地广州市海珠区万松园路33-39号停车场及1-3楼2楼自编201A。法定代表人：谢树峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：王子波，系广东恒福律师事务所律师。委托诉讼代理人：程跃宇，系广东恒福律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市至臻企业管理咨询有限公司，住所地广州市海珠区下渡路138号围墙外之二、之三。法定代表人：肖政，职务：总经理。委托诉讼代理人：张维彬，广东源通律师事务所律师。上诉人广州天朗电动汽车租赁有限公司（以下简称天朗公司）因与被上诉人广州市至臻企业管理咨询有限公司（以下简称至臻公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天朗公司的委托诉讼代理人程跃宇，被上诉人至臻公司的委托诉讼代理人张维彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人天朗公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，驳回至臻公司要求支付租金24%利息的诉讼请求，并按照场地实际占用时间计算使用费。2.撤销一审判决第五项，改判为将意向金40000元返还天朗公司或者用于抵销场地使用费、航车款。3.将一审判决第四项中按年利率24%计算航车款利息，改判为按照银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算航车款利息。4.至臻公司承担本案一、二审全部受理费。事实和理由：一、涉案租赁房屋系宅基地房屋，未取得建设工程规划许可证，涉案合同系无效合同。二、至臻公司可以依据涉案无效租赁合同的租金标准向天朗公司收取占用场地期间的使用费，但其对涉案合同存在重大过错，故无权主张年利率24%的高额利息；同时一审判决中认定天朗公司占用涉案场地的期间也不准确，按照涉案无效合同的约定，天朗公司获得涉案场地的装修期为2018年8月15日至2018年9月5日，而天朗公司工作人员于2018年9月20日已向至臻公司工作人员发微信确认不承租涉案场地，且至臻公司也一直没有进驻涉案场地，因此天朗公司占用场地的时间实际为2018年9月6日至9月20日，使用费应该按此期间计算合计13800元。三、一审判决将天朗公司支付的意向金40000元判归至臻公司所有，没有合同依据和法律依据，同时也超出了至臻公司的起诉请求。四、一审判决要求天朗公司按照24%年利率支付航车款的高额利息没有合同依据和法律依据，涉案无效合同中约定“租金每逾期一天交滞纳金3%”，该内容也仅包括“租金”而不包括“航车款”，涉案无效合同和其后双方签订的《关于航车的补充协议》都没有约定航车款的利息计算方法。综上，请求二审法院予以改判。至臻公司答辩称：一、涉案租赁合同是有效的，一审法院认定事实正确，适用法律正确。至臻公司在庭审时提供的《农村（墟镇宅基地使用证）》记载，涉案出租人所出租的场地是经过合法有效的登记并由海珠区沥滘镇人民政府盖章确认的，该证据足以证明涉案合同是合法有效的。二、至臻公司请求支付24%的利率有充分的合同和法律依据。双方合同第四条第三款明确约定按日缴纳滞纳金，因滞纳金约定过高，诉讼时至臻公司将其调整为年利率24%，该利率标准远远低于约定的每日3%，且不属于法律禁止的范围，符合该合同条款本意。三、一审判决将意向金40000元不予退回是正确的，根据天朗公司提交的《解除合同协议书》明确承认该40000元为“定金”，无论是保证金还是定金，都可看出双方对该40000元款项的性质是有一致认可的，即保证合同的正常依约履行。因天朗公司单方解约，构成严重违约，该40000元定金不予退回是合情合理合法的。四、关于租金应当支付的截止期间以及合同的解除时间，至臻公司一直认为应当以2018年11月13日为准，一审判决对此却未予支持。五、涉案场地已经实际交付，且租赁合同不是实践合同，天朗公司以没有进驻场地为由拒绝支付租金没有依据。根据一审中至臻公司提交的证据6显示，天朗公司是有签收至臻公司交付的场地钥匙的，并且还为此购买了场地内的航车，因此其上诉理由是不成立的。2019年7月23日，至臻公司于向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.天朗公司向至臻公司支付自2018年8月15日至2018年9月14日的租金23000元及其自2018年8月20日起至付清之日止的利息，按照年利率24%计算，暂计算至2019年7月20日，共计28060元；2.天朗公司向至臻公司支付自2018年9月15日至2018年10月14日的租金27600元及其自2018年9月6日起至付清之日止的利息，按照年利率24%计算，暂计算至2019年7月20日，共计33396元；3.天朗公司向至臻公司支付自2018年10月15日至2018年11月13日的租金25819元及其自2018年10月6日起至付清之日止的利息，按照年利率24%计算，暂计算至2019年7月20日，共计30725元；4.天朗公司向至臻公司支付航车款15000元及其自2018年8月20日起至付清之日止的利息，按照年利率24%计算，暂计算至2019年7月20日，共计18300元；5.天朗公司向至臻公司支付违约金82800元；6.本案受理费由天朗公司承担。一审法院经审理查明：据穗海新字第025530号《农村(墟镇)宅基地使用证》记载,位于沥滘村南洲路97号之三使用人是沥滘十八社。2014年1月14日，沥滘第十八经济合作社与至臻公司签订《协议书》，约定至臻公司向沥滘第十八经济合作社承租南洲路97号之三，面积2274平方米的土地，租期到2023年3月31日，等。2018年7月13日，天朗公司向至臻公司的法定代表人转账40000元，支付租赁广州市海珠区南洲路97号之三（1200平方米）意向金。2019年7月20日，广州市海珠区金穗达表面技术发展中心出具《声明》，已于2018年8月4日收到至臻公司交来吊车转让费15000元，该15000元的债权及相关权益主张，转让给至臻公司，与我司无关。2018年8月13日，至臻公司（甲方）与天朗公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方保证依法有权将本合同涉及的场地出租给乙方。甲方同意将位于广州市海珠区南洲路97号之三东门部分（附图纸），厂房面积经双方确认以1200平方米计算的场地出租给乙方合法使用。具体以甲、乙双方出具的平面示意图边界为准。（附出租给乙方租赁物的平面示意图一份），租赁期限从2018年8月15日至2023年8月14日止，每月租金27600元，租金每年递增6%。甲方给乙方20天装修期，从2018年8月15日-9月5日止。签约即日起七天内乙方须交付三个月租金82800元给甲方作为保证金（不计息，乙方不得作为租金抵扣）及交第一个月租金23000元，减五天装修期、航车款15000元给甲方，交1000元水、电保证金。乙方应在每月5日前交当月租金给甲方，其他费用按规定时间实际支付给甲方。租金每逾期一天交滞纳金3%逾期15天当乙方违约。租赁期内，乙方有以下行为甲方可提前收回场地不退保证金，拖欠租金15日以上，乙方单方退出或乙方违约，等。乙方负责租赁场地的一切安全，对承租场地的生产安全、防火安全负全部责任，包括负责用电安全，防雷、防火、防盗、防洪、防水淹等工作，不能在场地内放置易燃易爆物品，因乙方（包括乙方的员工）在租赁场地发生的一切安全事故并因此引起经营场地内的损失和由此而造成承租物业和其他物业的损失，均由乙方负责赔偿，牵连到甲方的损失由乙方承担。此场地没有消防证需由乙方自行向政府相关职能部门报装消防，费用由乙方承担，并向甲方提供消防验收合格证照，乙方和乙方法人是租赁范围消防责任人，一切事故与甲方无关，由乙方负责。合同期内如乙方提早退出租赁场地，必须提前三个月书面通知甲方并征得甲方书面同意结清各项费用，双方签订书面协议解除场地租赁合同，保证金不作退还。等。同日，双方签订《关于航车的补充协议》，约定甲方出租场地内按现状的10吨航车设备及配套设施，经乙方与前租赁业主协商，乙方一次性缴纳15000元给前每租赁方购买此设备及配套设施。甲方负责协助将此设备过户给乙方，并协助将相关文件移交给乙方；乙方全权负责设备的使用及维护、年审工作等，所产生的全部费用由乙方负责承担，乙方使用吊车时所产生的生的事故责任、人身安全责任、防火安全责任由乙方全权承担，甲方及他方无需承担。10吨航车设备及配套设施的所有权归乙方所有，乙方有权自行处置。2018年8月15日，至臻公司将场地钥匙交给天朗公司。2018年8月17日，广州市特种设备使用登记变更申请表记载，电动单梁起重机广州市海珠区金穗达表面技术发展中心过户至天朗公司名下，天朗公司取得特种设备使用登记证。2018年10月16日，天朗公司通过邮政快递向至臻公司发出《解除合同协议书》，内容：甲、乙双方原于2018年7月10日签订的《租赁意向书》及2018年8月13日《场地租赁合同》，现经双方友好协商一致，同意对该《租赁意向书》及《场地租赁合同》予以解除，并就解除《租赁意向书》及《场地租赁合同》，双方达成如下协议：一、双方签字后乙方即时将广州市海珠区南洲路97号之三东门涉及以上意向书及场地租赁协议的厂房及钥匙交回给甲方；二、乙方至今未进入该场地，没有产生水、电费等一切费用及税费等相关费用。三、由于乙方至今未进入该场地，原有水、电、铺内设施等还保持原状，乙方没有损坏，未造成甲方任何损失，甲方对此确认。四、由于甲方已将航车过户给乙方，乙方愿意协助甲方将航车过户回甲方。五、甲方与乙方所签订的《租赁意向书》乙方向甲方所交的40000元定金，乙方放弃要回。六、本协议签订之日起，甲乙双方的租赁意向及租赁关系即告解除，双方关于《租赁意向书》及《场地租赁合同》的权利义务终止，双方均不得就《租赁意向书》及《场地租赁合同》要求对方承担任何责任。至臻公司没有盖章同意。2018年9月20日，至臻公司的工作人员肖小姐通过微信聊天向天朗公司追讨租金、押金，天朗公司的工作人员梁宁明确答复，“你的场地我们决定不租”。2018年9月29日，天朗公司的工作人员梁宁通过微信聊天向至臻公司的工作人员肖小姐要求签订《解除合同协议书》并发出及电脑版，至臻公司的工作人员肖小姐回复要求把押金、租金、滞纳金交齐。2018年11月13日，至臻公司的工作人员肖小姐通过微信聊天向天朗公司的工作人员梁宁向天朗公司发出通知：认为天朗公司已违约，要求尽快支付拖欠的租金、押金。天朗公司回复：不是吧，不是一早就告知你不租了，四万我们也不要了。至臻公司回复：请认真看清合同，必须提前三个月告知。双方经协议未果，至臻公司于2019年7月23日提起本案诉讼。诉讼中，天朗公司认为2018年10月1日已经解除合同，因为场地没有实际交接，只是象征性接收了至臻公司的锁匙，实际上没有使用，所以不存在返还。至臻公司认为2018年8月15日已经把房屋交给天朗公司，在房屋合同解除之后，至臻公司才把涉案场地另行出租，天朗公司没有任何证据证明其已经交还房屋给至臻公司，双方于2018年11月13日才解除合同。一审法院认为，位于沥滘村南洲路97号之三权属人是沥滘十八社。至臻公司通过向沥滘十八社承租取得房屋使用权。至臻公司与天朗公司因签订《租赁意向书》及《场地租赁合同》而建立租赁合同关系，该合同是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。按合同约定，2018年8月13日签约即日起七天内天朗公司须交付三个月租金82800元给至臻公司作为保证金，并缴交第一个月租金、航车款、水、电保证金给至臻公司，天朗公司有拖欠租金15日以上，单方退出或违约行为，至臻公司可提前收回场地，不退保证金。合同签订后，天朗公司只支付意向金40000元，因其与合作方合作不成功，并没有继续履行合同义务，天朗公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。天朗公司占用了至臻公司的房屋，应向至臻公司支付租金，对于租金计至何时的问题，鉴于2018年9月20日天朗公司的工作人员梁宁已通过微信聊天向至臻公司的工作人员肖小姐明确答复不租至臻公司的场地。2018年9月29日，又通过微信聊天向至臻公司的工作人员肖小姐要求签订《解除合同协议书》，2018年10月16日，天朗公司通过邮政快递向至臻公司发出《解除合同协议书》，虽然合同约定合同期内如天朗公司提早退出租赁场地，必须提前三个月书面通知至臻公司并征得至臻公司书面同意结清各项费用，双方签订书面协议解除场地租赁合同，保证金不作退还。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。天朗公司从2018年9月20日起已多次向至臻公司提出解约，也没有使用至臻公司的场地，至臻公司认为按合同约定至2018年11月13日才解除合同，租金应计至2018年11月13日，有违公平原则，一审法院不予采纳，租金计至2018年10月16日天朗公司书面向至臻公司发出《解除合同协议书》之日为宜。按约定，2018年8月15日至2018年9月14日的租金23000元，2018年9月15日至2018年10月16日，按每月租金27600元计共29440元。至于航车费，至臻公司已经将电动单梁起重机过户至天朗公司名下，天朗公司已取得特种设备使用登记证，天朗公司应按约定向至臻公司支付航车费15000元。对于违约金，天朗公司向至臻公司支付的意向金40000元，在签订合同后，天朗公司没有向至臻公司支付保证金，按交易习惯，应转为部分合同保证金，天朗公司违约，该费用按约应予没收归至臻公司所有。合同约定，天朗公司应在每月5日前交当月租金给至臻公司，其他费用按规定时间实际支付给至臻公司，租金每逾期一天交滞纳金3%。天朗公司逾期付款，至臻公司要求天朗公司按年利率24%计算利息，该利率比约定低，故一审法院予以支持。天朗公司没有按约定交纳保证金82800元，至臻公司要求天朗公司支付违约金82800元，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、天朗公司在本判决生效之日起5日内向至臻公司支付自2018年8月15日至2018年9月14日的租金23000元和利息（以23000元为基数，自2018年8月20日起计至付清之日止，按年利率24%计算）；二、天朗公司在本判决生效之日起5日内向至臻公司支付自2018年9月15日起至2018年10月14日止的租金共27600元和利息（以27600元为基数，自2018年9月6日起计至付清之日止，按年利率24%计算）；三、天朗公司在本判决生效之日起5日内向至臻公司支付自2018年10月15日起至2018年10月16日止的租金共1840元和利息（以1840元为基数，自2018年10月6日起计至付清之日止，按年利率24%计算）；四、天朗公司在本判决生效之日起10日内向至臻公司支付航车款15000元和利息（以15000元为基数，自2018年8月20日起计至付清之日止，按年利率24%计算）；五、天朗公司向至臻公司支付的意向金40000元归至臻公司所有；六、驳回至臻公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4166元，由天朗公司负担。上述受理费已经由至臻公司预交，至臻公司同意由天朗公司在履行本判决时将其应承担部分受理费直接支付给至臻公司。二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，针对天朗公司的上诉请求和理由，本院认定如下：关于天朗公司上诉提出涉案《场地租赁合同》无效的主张。根据本案的证据显示，涉案租赁物属于海珠区南洲路97号之三的一部分，上述房产已取得农村宅基地使用证，故，涉案《场地租赁合同》并不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同应当无效的情形，天朗公司该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院认为在合同签订后，天朗公司未履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任，判处天朗公司向至臻公司支付的意向金40000元归至臻公司所有，并无不当。关于天朗公司上诉认为其占用房屋期间应截至2018年9月20日的问题。当事人对于其主张应当提供证据予以证明，天朗公司作为承租人，应当举证证明其交还涉案房屋的时间。从本案双方于2018年9月20日的微信聊天记录看，至臻公司并没有确认于当天收回了涉案房屋，本案天朗公司也未能提交证据证实其主张，故天朗公司该上诉理由缺乏证据支持，本院不予采纳。一审法院结合本案的实际情况，认定天朗公司应当支付租金截至2018年10月16日止，并无不当。至于天朗公司上诉认为其不应当承担2018年8月15日至9月5日装修期间的租金问题，从合同约定看，虽约定了20天装修期，但无约定装修期间免交租金，况且，本案系因天朗公司违约解除合同，因此，天朗公司该主张缺乏事实和合同依据，不能得到支持。关于欠付租金的违约金标准应否调整问题。双方合同约定“租金每逾期一天交滞纳金3%”，本案至臻公司虽诉请的是欠付租金的利息（按年利率24%计算），但其依据是上述合同条款，故实质为违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”从本案事实看，双方于2018年8月13日签订合同后，9月20日天朗公司即向至臻公司表示“你的场地我们决定不租”“已支付的意向金40000元予以放弃”，由此可见，在合同尚处于履行初期，天朗公司因其自身原因无法继续履行合同，已明确告知了至臻公司，其行为不属于恶意违约。虽然本案至臻公司诉请的违约金标准自行减少为按年利率24%计算，但从本案的合同履行情况、双方的过错程度分析，该标准仍然过高。因此，本院酌定将逾期支付租金的违约金标准调整为按同期同类银行贷款利率计算。关于航车款的利息问题，合同中虽然约定了航车款15000元的支付时间，但并无约定逾期付款的违约责任，故至臻公司诉请按年利率24%计付，缺乏依据，本院酌定按银行同期同类贷款利率计付。综上，一审判决部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17607号民事判决第五项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17607号民事判决第六项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17607号民事判决第一项为：广州天朗电动汽车租赁有限公司在本判决生效之日起5日内向广州市至臻企业管理咨询有限公司支付自2018年8月15日至2018年9月14日的租金23000元和利息（以23000元为基数，自2018年8月15日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、变更广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17607号民事判决第二项为：广州天朗电动汽车租赁有限公司在本判决生效之日起5日内向广州市至臻企业管理咨询有限公司支付自2018年9月15日起至2018年10月14日止的租金共27600元和利息（以27600元为基数，自2018年9月6日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；五、变更广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17607号民事判决第三项为：广州天朗电动汽车租赁有限公司在本判决生效之日起5日内向广州市至臻企业管理咨询有限公司支付自2018年10月15日起至2018年10月16日止的租金共1840元和利息（以1840元为基数，自2018年10月6日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；六、变更广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17607号民事判决第四项为：广州天朗电动汽车租赁有限公司在本判决生效之日起5日内向广州市至臻企业管理咨询有限公司支付航车款15000元和利息（以15000元为基数，自2018年8月20日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；七、驳回广州市至臻企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4166元，由广州天朗电动汽车租赁有限公司负担3889元，广州市至臻企业管理咨询有限公司负担277元。二审受理费4166元，由广州天朗电动汽车租赁有限公司负担3889元，广州市至臻企业管理咨询有限公司负担277元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年八月七日书记员  张 旭彭诗敏