广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）汕海法民一重字第2号原告陈秀枝，女，汉族，1954年8月22日出生，广东省海丰县人，住址海丰县。（系刘世会继承人）原告刘远浩，男，汉族，1981年9月26日出生，广东省海丰县人，住址同上。（系刘世会继承人）原告刘德浩，男，汉族，1984年5月1日出生，广东省海丰县人，住址同上，（系刘世会继承人）原告刘秋红，女，汉族，1978年11月20日出生，广东省海丰县人，住址同上，（系刘世会继承人）。原告刘春红，女，汉族，1983年1月29日出生，广东省海丰县人，住址同上，（系刘世会继承人）原告刘志红，女，汉族，1980年3月19日出生，香港居民，住址同上，（系刘世会继承人）上述原告共同委托代理人卢若飞，系广东文宗律师事务所律师。上述原告共同委托代理人杨锦长，系广东文宗律师事务所律师。被告陈诚（又名陈南），男，汉族，1933年3月28日出生，香港居民，住香港九龙。被告戴赛琴，女，汉族，1972年6月5日出生，广东省海丰县人，住址同上。系陈诚妻子。上述两被告共同委托代理人邱忠田，系广东商盾（深圳）律师事务所律师。第三人海丰县丰泽房地产开发有限公司。法定代表人周建荣。委托代理人辛炳流，系广东真鹰律师事务所律师。原告刘远浩、刘德浩、刘秋红、刘春红、刘志红、陈秀枝诉被告陈诚、戴赛琴和第三人海丰县丰泽房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷一案。2014年7月1日经本院（2011）汕海法民一初字第308号民事判决书作出判决后，原告不服一审判决，提起上诉。2014年12月16日汕尾市中级人民法院以（2014）汕尾中法民一终字第88号民事裁定书裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢若飞、杨锦长，被告委托代理人邱中田，第三人委托代理人辛炳流到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2003年7月23日签订《换地协议书》进行土地置换，原告将自己土地四幅共计624.7平方米与被告置换土地88平方米，并由被告基建共六层的楼房归原告所有，交楼的日期定为2004年12月底前，原告如约将土地交付被告，但被告一直未履行约定义务，直至2009年11月28日，再次签订《补充协议书》，约定被告应在2010年农历底，把基建好的楼房交付原告，但直至现在，被告仍无开工基建更谈不上交房，被告再次违约，被告又隐瞒事实，未经原告许可，将该土地通过签订《土地转让协议书》转让给第三人，被告通过骗取原告土地出卖，取得土地转让款人民币（下同）2632277元，被告行为属于伙同欺诈，其转让无效。第三人未取得原告同意，也没有履行其与被告在《土地转让协议书》约定的应当建房，并在2010年12月19日前将楼房交原告所有的义务，故此被告与第三人转让无效。故此，请求法院判决解除原、被告之间签订的《换地协议书》和《补充协议书》，并判决被告与第三人签订的《转让土地协议书》无效，与被告负责各种费用，办理好过户手续返还原告置换土地四幅共624.7平方米，或由被告返还其转让土地所得2632277元归原告，并赔偿原告经济损失476223元，承担违约的后果，本案诉讼费由被告承担。重审时原告认为原告与被告签订的《换地协议书》、《补充协议书》以及被告与第三人签订的《转让土地协议书》均明确约定了被告和第三人应尽的合同义务，变更诉求，请求判令：1.原告与被告签订的《换地协议书》、《补充协议书》以及被告与第三人签订的《转让土地协议书》均有效，被告和第三人应当严格按照合同的约定向原告继续履行合同义务，立即将合同约定置换给原告的土地（靠近东南角排洪沟边，面积为88平方米的土地）权属过户到原告名下，2、被告和第三人于半年内在置换给原告的土地【靠近东南角排洪沟边(具体以约定的平面图为准)】上负责报建及完成建设一栋用地面积为88平方米的六层楼房，且将楼房办理登记到原告名下并交还给原告，3、被告和第三人向原告支付逾期交付房地产的占用费559680元(自2011年1月3日至交付房屋之日止的占用费，暂计算至2015年6月3日止，此后另计)。被告答辩称，1.原告请求确认涉案协议书及被告与第三人签订的协议书有效，我方无异议。2、导致涉案的88平方米土地及六层楼房没有及时建设责任不在被告，而在第三人，根据被告与第三人签订的土地转让协议书，乙方负责要在协议签订后一年内将土地建成六层楼房给被告，但是第三人没有履行该义务，故本案责任应由第三人承担。第三人答辩称，1.第三人与被告签订的土地转让协议书据汕尾市人民法院生效的民事判决，被告转让土地给第三人的行为是有效的，但土地已经由被告过户到第三人，土地过户并不是原告直接转给第三人，而是原告与被告办理了过户并履行了手续，由被告直接将土地过户给第三人。因此，原告与被告的单据、协议以及补充协议对第三人没有约束力，因为合同是相对独立的。2、根据协议，第三人用88平方米土地建设六层楼房给被告，第三人与原告没有合同关系。3、第三人与被告约定在88平方米土地上建设六层楼房，因被告不能按时交付土地，已经由汕尾中院的民一终字第30号判决书判决陈诚承担补偿第三人损失的责任，也就是说第三人至现没有建房是没有责任的，原告请求第三人承担责任是无根据的。4、第三人与被告约定在88平方米土地建设六层楼房怎样建及设计图纸还没有约定，框架结构还没有确定，实际上六层楼房的建设是不能履行的，更没有经建设部门批准，只是约定了具体施工的时间，但是没有关于具体怎样建设的问题，需要双方重新约定。第三人已向城建部门将土地变更为商用地，才能将其建成楼房。经审理查明，原告刘远浩、刘德浩、刘秋红、刘春红、刘志红、陈秀枝是刘世会的法定继承人。刘世会与被告陈诚系朋友关系，2003年7月23日刘世会与被告陈诚签订了《换地协议书》进行土地置换楼房，协议书约定原告位于海丰县城新园四化路北面四幅土地（二幅已办了国土证，面积分别为351.7㎡和50㎡，二幅为草契，面积分别为158㎡和62㎡），共计面积为621.7㎡换给被告陈诚连同自己土地统一建设，由被告在其用地靠近东南角排洪沟边建一栋用地面积为88㎡的六层楼房给原告【协议第二条：乙方同意将其用地靠近东南角排洪沟边并经城建规划，将其中土地11×8米，用地而积88平方米，并负责报建、建设，(层高六层，以报建为准)，设计外墙与整体一样装饰，框架结构，铝合金窗，室内面白灰批墙，室内装修由甲方自行出资布置】，同时被告补偿原告50000元，楼房交付时间为2004年12月前。协议签订后，刘世会将二本国土证和草契交付给被告，被告也付给了原告50000元，刘世会也协助被告将国土证过户到被告陈诚名下。后因刘世会胞兄向公安部门等控告刘世会侵占其土地，公安部门查封了被告陈诚从刘世会置换过户而来的土地，造成了被告陈诚无法建设，被告陈诚也于2007年6月1日将自己土地1621㎡（包括置换土地）卖给张翰声，同时也约定原告楼房由张翰声负责建设。因原告兄弟纠纷尚未解决，张翰声也没有建设。2008年7月刘世会兄弟和好，刘世会胞兄撤销了对刘世会控告。2009年11月28日，刘世会与被告陈诚经过协商后，再次签订《补充协议书》，刘世会同意被告陈诚于2010年农历年底前把六层楼房交付刘世会装修、使用。2009年12月19日被告陈诚与张翰声和第三人签订了《土地转让协议书》，被告陈诚与张翰声解除土地转让关系，被告陈诚将1621㎡土地转让给第三人建设住宅小区，其协议书权利义务同时也转让给第三人。协议第一条“……在东南前角地皮88平方及国土证过户给刘世会，乙方（第三人）负责在本协议签订一年内兴建88平方米一至六层建毛坯楼房的一切建设款及费用等由乙方负责交给刘世会使用（不包含室内装修）”，第三人随即对土地进行平整准备建设，也到国土部门办理土地过户手续，在办理过程中，刘世会侄子刘国兴对1621㎡土地中1243㎡土地使用权提出异议，国土部门暂停1243㎡土地过户手续，第三人因而未能建设。但其中被告陈诚置换而来土地经国土部门重新规划后已过户到第三人的名下。第三人因未能建设，第三人作为原告以土地使用权纠纷向本院起诉刘国兴等，本院以（2010）海法民一初字第284号案受理。在审理过程期间，因刘世会在《补充协议书》约定期限内得不到楼房，遂向本院起诉。但其中被告置换而来土地经国土部门重新规划后已过户到第三人的名下。因（2010）海法民一初字第284号案在审理中，本院于2012年5月10日经本院审判委员会讨论决定，中止本案诉讼。而（2010）海法民一初字第284号案中的土地争议，经过一、二审行政诉讼后，汕尾市中级人民法院于2013年8月19日作出（2012）汕尾中法民一终字第30号民事判决书，其中判决陈诚和刘国兴协助办理1243㎡土地使用权到第三人丰泽公司名下。中止诉讼情形已消失，经本院审判委员会讨论决定，本案恢复诉讼。2014年1月29日1243㎡土地使用权已办到第三人丰泽公司名下。2014年7月1日经本院（2011）汕海法民一初字第308号民事判决书作出判决后，原告不服一审判决，提起上诉。2014年12月16日汕尾市中级人民法院以（2014）汕尾中法民一终字第88号民事裁定书裁定将本案发回重审。原告遂变更诉讼请求，本案在审理过程中因原告刘世会于2015年10月25日去世，其法定继承人刘远浩、刘德浩、刘秋红、刘志红、刘春红、陈秀枝申请参加本案诉讼。经本院调解，各方意见不一，调解未果。刘世会、陈秀枝于2011年5月19日向本院申请诉前财产保全，要求对被告戴赛琴名下位于海丰县海城镇城北居委新会营53号的房产予以扣押。并提供了刘世会所有的位于海丰县海城镇龙津万片庵埔后二栋8号及后一栋12号的两处房产作为担保物。本院于2011年5月19日作出（2011）海法保字第2号和（2011）海法保字第2号之2财产保全的裁定，本案在重审过程中，原告以本案生效判决难以执行的可能性较低，现已没有查封必要为由，申请解封被告戴秀琴名下位于海丰县海城镇城北居委会新会营53号房产【房产证号：粤房地证字第××号】的财产保全。根据原告的申请，本院于2016年5月12日作出（2015）汕海法民一重字第2号民事裁定书，解除对被告戴赛琴和刘世会名下房产的查封。另外，原告于2015年8月5日向本院递交了《评估申请书》，请求对本案被告和第三人逾期向原告交付房地产而给原告造成的损失进行评估，本院依法委托深圳市国策资产评估有限公司进行评估（按置换合同约定地点和楼房面积计算自2011年1月起至2015年6月的租金），该公司作出深国策资评字HU（2017）ZX060002号资产评估报告，经评估该损失为358512元，评估费5000元。本院认为，刘世会与被告之间签订《换地协议书》和《补充协议书》，系刘世会与被告真实意思表示，且没有违背法律规定，二份协议书合法有效。原、被告应全面履行协议约定权利义务，被告将置换而来的土地的国有土地使用权证到国土部门过户到自己名下，原告与被告土地置换关系成立。被告陈诚将自己名下土地转让给第三人，双方签订了《土地转让协议书》，原告在庭审中表示对被告与第三人签订的《土地转让协议书》予以追认，法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故第三人在《土地转让协议书》中约定为原告建造一栋占地88㎡一至六层毛坯楼房，应视为第三人对被告为原告建楼房义务的承接，第三人应按约定履行，但第三人未能在《补充协议书》约定时间内交付楼房给原告，是因他人对第三人开发住宅小区土地使用权提出异议，产生诉讼，造成第三人无法建设，现存在争议的1243㎡土地使用权已办到第三人丰泽公司名下，法律规定了当事人应当按照约定全面履行自已的义务，据此，原告请求第三人应按约定在置换给原告用地靠近东南角排洪沟边建设一栋用地面积88㎡六层楼房给原告并办理国土使用证过户登记，该请求合理合法，根据充分，依法应予支持。原告既然已认可同意被告与第三人签订的《土地转让协议书》，被告相对于原告应承担的义务已转移给第三人，故原告请求被告连带承担给付义务缺乏依据，不予支持。因第三人未能在《补充协议书》约定时间内交付楼房给原告，致使原告应有的财产收益权（参考租金）不能实现，也就是给原告造成财产损失，原告请求第三人支付逾期交付房地产的财产收益损失费应予支持，但原告所诉559680元缺乏根据，数额以《资产评估报告》评估结果为准，即358512元。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、刘世会与被告陈诚于2009年7月23日签订的《换地协议书》和2009年11月28日签订的《补充协议书》合法有效。二、被告陈诚与第三人海丰县丰泽房地产开发有限公司于2009年12月19日签订的《转让土地协议书》合法有效。三、第三人海丰县丰泽房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六个月内将合同约定置换给原告的土地（靠近东南角排洪沟边88平方米）国土证过户给原告，同时应在判决生效1年内在合同约定置换给原告的土地（靠近东南角排洪沟边88平方米）上建成6层楼房交付原告使用（房屋建设应遵守海丰县城建规定），逾期未履行，按建筑面积时价计算赔偿原告财产收益损失。四、第三人海丰县丰泽房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付给原告逾期交付房地产的财产收益损失补偿费358512元，逾期按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息付还原告。五、驳回原告其他诉讼请求。被告如未在本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31668元，由被告、第三人海丰县丰泽房地产开发有限公司各负担15834元。评估费5000元由第三人海丰县丰泽房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  李革明审 判 员  叶海帆人民陪审员  陆振翔二〇一七年九月二十五日书 记 员  童佳瑶