上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初3030号原告：申某1，女，1965年4月11日出生，住上海市闵行区。原告：申某2，男，1993年9月9日出生，住上海市闵行区。原告：申某3，女，1987年1月15日出生，住上海市闵行区。上述原告共同委托诉讼代理人：朱惠亮，上海市白玉兰律师事务所律师。被告马某1，男，1987年10月12日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：潘忆，上海青本律师事务所律师。被告：马某2，女，1954年4月15日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：王某某，女，1952年8月23日出生，汉族，住上海市松江区。被告：马某3，男，1976年2月27日出生，汉族，住上海市松江区。被告：马某4，女，1980年10月31日出生，汉族，住上海市松江区。被告：刘某某，女，1967年1月4日出生，汉族，住上海市松江区。原告申某1、申某2、申某3与被告马某1、马某2、王某某、马某3、马某4、刘某某分家析产、法定继承纠纷一案，本院于2017年2月10日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月8日、2017年4月18日两次公开开庭审理，后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2017年7月11日第三次公开开庭审理。原告申某1、申某2、申某3的共同委托诉讼代理人朱惠亮、被告马某1、马某2、刘某某三次均到庭参加诉讼，被告马某1的委托诉讼代理人潘忆到庭参加了第二、三次庭审，被告王某某、马某3到庭参加了第一、二次庭审。马某4到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告申某1、申某2、申某3向本院提出诉讼请求：要求确认上海市松江区佘山镇小机山路XXX弄XXX号XXX室房屋归三原告所有。事实和理由：案外人马某5、邓某某系夫妻关系，共生育马某6、马洪喜、马小弟、被告马某2四人。被告王某某与马洪喜系夫妻关系，两人共生育被告马某3、马某4两人。原告申某1与马某6系夫妻关系，两人共生育原告申某2、申某3两人。被告刘某某与马小弟系夫妻关系，两人共生育马某1一人。现马某5、邓某某、马某6、马洪喜、马小弟均已死亡。坐落于上海市松江区佘山镇高家村将军221号宅基地房屋系马某5、邓某某、马某6、原告申某1四人出资建造。2007年案外人马某6与马某1、刘某某签订协议，约定上述房屋中东面一半及平房四间归原告申某1、马某6所有，西面一半及平房四间归马某1、刘某某所有。2011年4月29日，相关单位与被告马某1就上述房屋签订拆迁补偿协议，获得拆迁补偿款709,893元及安置面积255.03平方米。2012年3月1日，马某6与被告马某1签订调解协议，约定马某6获得补偿款200,000元，及95平方米的安置面积。协议签订后，原告仅获得了200,000元的补偿款，被告拒绝分配给原告其他动迁利益，故涉诉。被告马某1、刘某某辩称：被告马某1、刘某某认为与马某6签订的协议、及之后与被告马某3签订的协议都无效，讼争佘山镇高家村将军221号宅基地房屋系归马小弟。被告马某2辩称：若上述财产有属其可继承的遗产，则要求依法继承。被告王某某、马某3、马某4辩称：被告马某1与马某6签订的协议均属无效，但马某1与马某3的协议有效，要求依法继承。本院经审理认定事实如下：案外人马某5、邓某某系夫妻关系，共生育案外人马洪喜、马某6、马小弟、被告马某2四人。被告王某某与马洪喜系夫妻关系，两人共生育被告马某3、马某4两人。原告申某1与马某6系夫妻关系，两人共生育原告申某2、申某3两人。被告刘某某与马小弟系夫妻关系，两人共生育马某1一人。马某5于2002年4月10日死亡，邓某某于2007年3月27日死亡，马某6于2013年3月1日死亡，马洪喜于1994年11月13日死亡，马小弟于2007年7月21日死亡。上海市松江区佘山镇高家村将军221号房屋及其附属设施立基于1988年6月11日。共有二上二下楼房一幢、小屋两间。1991年相关行政部门核准的上述房屋的农村宅基地使用权的现有人口为三人：案外人马某5、邓某某、马小弟三人，宅基地证号为085002。诉讼中，被告马某1表示上述房屋实际由马某5、邓某某、马小弟、刘某某、马某1居住。2011年4月29日，被告马某1与上海市松江区佘山镇人民政府动迁安置管理办公室大型社区签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(沪佘山(社区)拆协字44号)，上述房屋建筑面积189.08平方米，共获得拆迁安置款709,893元，其中：房屋估价款152,326元、土地使用权基价及价格补贴187,190元、购房补贴189,080元、附属物49,092元、过渡费18,152元、搬家补助费3,782元、设备迁移费4,000元、奖励费2,269元、速签奖28,362元、综合一次性补偿75,640元。该笔款项由被告马某1领取。该房屋另获得动迁安置面积255.03平方米，在实际购房时另有18.90平方米的调剂面积，合计273.93平方米。2017年3月24日，本院向上海松江茸城动拆迁有限公司工作人员赵爱平作调查时，该同志表示：该户动迁按照面积原则，动迁合同中189.08平方米是被动迁房屋实测面积，152,326元是房屋折价补偿款，(550+440)×189.08平方米是土地使用权基价及价格补贴，1000×189.08平方米是购买安置房的补贴，49,092元是附属物补偿，搬家补助费、临时过渡费、奖励费、速签奖均按面积计算，设备迁移费是指室内电话、空调等设备的以及费用，综合一次性补偿75,640元是指对地上物拾漏补遗性质的补偿。另查明：2007年10月2日，案外人马某6与马某1签订协议书一份，言明：上海市松江区佘山镇高家村将军221号三楼三底房屋6间及平房8间，是由马某6、马某5、邓某某在世时共同建造，根据父母在世时房屋安排，现经双方共同协商同意分割为：东面一半及平房4间归马某6所有，西面一半及平房4间归马某1、刘某某所有。2012年3月1日，案外人马某6与被告马某1签订协议书一份，言明：双方就上海市松江区佘山镇高家村将军221号动迁补偿款及安置面积分割为：一、补偿款709,893元,马某6得200,000元，余款归马某1所有；二、安置面积255.03平方米，马某6得95平方米，马某1得160.03平方米；三、安置面积上增加的10%的优惠价面积，即18.908平方米归马某6；四、如有关该房屋的其他补偿款双方各半。2016年6月13日，被告马某1、马某3签订协议书一份，言明：一、马某1给予马某371平方米，从马某1的动迁协议划入马洪喜(现被拆迁人为被告王某某)，由马某3自行选购房屋；二、马某3选购房屋的房款及各项费用由马某3自行负担，产权登记为马某3；三、上海市松江区佘山镇高家村将军221号动迁补偿款及剩余安置面积归马某1所有。还查明：上海市松江区佘山镇高家村将军221号获得的安置面积273.93平方米，被告马某1实际购买：上海市松江区佘山镇佘北家园银杏苑7幢16单元301室，面积91.52平方米，购买价格217,944.81元，维修基金2,370.37元；上海市松江区佘山镇佘北家园银杏苑10幢2单元501室，面积109.50平方米，购买价格259,515元，维修基金2,836.05元。被告王某某一户的户籍地佘山镇高家村将军220号房屋亦动迁，获得动迁安置面积300平方米，及从被告马某1的沪佘山(社区)拆协字44号补偿安置协议中划入的71平方米，从另一动迁户转入40平方米，共计411平方米。被告王某某户实际购买了佘北家园银杏苑3幢35单元502室、佘北家园银杏苑1幢38单元301室、佘北家园银杏苑1幢38单元302室、佘北家园榆叶苑6幢19单元203室。被告王某某一户剩余安置面积为32.51平方米，及调剂面积19.01平方米，合计51.52平方米。诉讼中被告王某某表示，同意以佘北家园榆叶苑6幢19单元203室(面积83.07平方米)作为使用沪佘山(社区)拆协字44号补偿安置协议中划入的71平方米计算。该房屋的购买价格为177,583.35元，维修基金2,151.51元，该笔钱款由被告王某某一户支付。上述三套房屋中佘北家园银杏苑10幢2单元501室已经由被告马某1装修入住；佘北家园银杏苑7幢16单元301室由被告马某1于2016年12月18日与案外人陈某某签订房屋买卖合同，将上述房屋出售，出售款为2,000,000元，该笔价款现由被告马某1享有；佘北家园榆叶苑6幢19单元203室由被告王某某、马某3、马某4一户占有。诉讼中，经原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司对佘北家园银杏苑10幢2单元501室、佘北家园榆叶苑6幢19单元203室两处房屋进行评估。该单位于2017年5月30日出具房地产估价报告：佘北家园银杏苑10幢2单元501室的市场价值为2,770,000元(该单位于2017年7月4日出具补充说明，上述房屋的毛坯市场价格为2,690,000元)；佘北家园榆叶苑6幢19单元203室的市场价值为2,050,000元。诉讼中，被告马某1、马某2、刘某某表示若被告马某2有应当继承的份额，则由被告之间在本案诉讼后自行给付解决。以上事实，由户口登记表、户籍证明、拆迁补偿安置协议、购房人确认单、房地产登记簿、协议书、调解协议书、婚姻登记档案证明书、结婚证、谈话笔录、人民调解协议书、宅基地使用权申请审核表、分户报告单、测算表、情况说明、购房发票、维修基金收据、估价报告单、评估报告及当事人在庭审中的陈述等证据佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、在无当事人之间财产分配协议的前提下，原佘山镇高家村将军221号房屋动迁获得的安置面积的分配方式；二、案外人马某6与被告马某1签订的两份协议的效力。本案争议焦点一，在无当事人之间财产分配协议的前提下，原佘山镇高家村将军221号房屋动迁获得的安置面积的分配方式。本院认为，原佘山镇高家村将军221号房屋动迁获得安置面积273.93平方米，当事人实际使用上述安置面积购买了佘北家园银杏苑7幢16单元301室(面积91.52平方米)、佘北家园银杏苑10幢2单元501室(面积109.50平方米)、佘北家园榆叶苑6幢19单元203室(面积83.07平方米，实际使用了安置面积71平方米)，合计面积为272.02平方米。上述272.02平方米的安置面积系属于对宅基地使用权的补偿。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性,系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少,宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿则由该户剩余的成员共同所有。本案中由于原佘山镇高家村将军221号房屋经相关部门审核获准的宅基地使用权人口为案外人马某5、邓某某、马小弟三人，上述三人在动迁前均已死亡，而该户的剩余人员为被告刘某某、马某1(上述两人虽户籍不在高家村将军221号内，但因两人的亲缘关系，且其两人在他处亦未享有宅基地使用权，当然成为高家村将军221号的剩余人员)，故上述面积应当由被告马某1、刘某某两人各半享有。本案争议焦点二，案外人马某6与被告马某1签订的两份协议的效力。首先，被告马某1与案外人马某6于2007年10月2日签订的协议书。本院认为，由于宅基地房屋的土地使用权权利人须由土地主管部门认定，故上述协议分割对象仅限于对原佘山镇高家村将军221号地上物部分。如上所述，佘山镇高家村将军221号房屋在原有的权利人死亡后，地上物的权利由原权利人的相应继承人继承，故由马某6与马某1对上述房屋签订的财产份额协议，损害了其他权利人财产利益，应属无效。其次，2012年3月1日，案外人马某6与被告马某1签订的财产分割协议，其中双方约定补偿款709,893元中马某6得200,000元，上述协议条款未在本案原告诉请的范围内，且当事人亦已经履行，故本案论述不涉及。2012年3月1日协议书中关于安置面积的分割，本院作如下认定：根据上文所述佘山镇高家村将军221号房屋动迁，实际获得安置面积272.02平方米，上述面积应由被告马某1、刘某某各享有136.01平方米。被告马某1与其他人签订协议处分安置面积，不应当侵权其他权利人即被告刘某某名下的权利，故被告马某1仅能处分属其名下的136.01平方米的安置面积。现被告马某1与案外人马某6于2012年3月1日协议书中，约定将95平方米的安置面积及调剂面积给予马某6一方，系被告马某1一方处分自己名下财产的行为，但是由于案外人马某6非原宅基地房屋的权利人，亦非该房屋动迁的安置对象，故对于案外人马某6而言，原宅基地房屋动迁后其并不享有任何安置面积，由于2012年3月1日协议的约定，马某6才享有了安置面积，该协议的约定对马某6而言系纯获利行为，马某6无给付对价的义务，根据上述特征，被告马某1与案外人马某6于2012年3月1日签订的协议关于安置面积的约定虽名为财产分割，其实质为被告马某1对案外人马某6的赠与。现被告马某1就其自己名下的136.01平方米安置面积又签订了2016年12月18日的买卖合同、2016年6月13日财产分割协议，由于之后的两份协议处分的安置面积合计为162.52平方米，已经超过了被告马某1可以处分的权利范围，且上述两份协议均已经履行，故致使案外人马某6与被告马某1于2012年3月1日签订财产分割协议实际已经无法履行，而赠与合同为实践合同，在财产的权利转移之前，赠与人有任意撤销的权利，故原告要求确认上海市松江区佘山镇小机山路XXX弄XXX号XXX室房屋归三原告所有的诉讼请求本院难以支持。此外，原佘山镇高家村将军221号房屋动迁获得的货币利益，因不在本案诉请范围内，故当事人可另行法律途径解决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告申某1、申某2、申某3要求确认上海市松江区佘山镇小机山路XXX弄XXX号XXX室房屋归三原告所有的诉讼请求。案件受理费10,899元，评估费16,651元，合计诉讼费27,550元，由原告申某1、申某2、申某3负担19,224.50元(已付)，被告马某1负担8,325.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨剑萍审 判 员  姚 蕾人民陪审员  丁世勤二〇一七年九月十三日书 记 员  张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。二、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。