上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初34091号原告(反诉被告)：刘洪军，男，1972年4月4日出生，汉族，户籍地山东省淄博市淄川区。委托诉讼代理人：齐艳敏，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海汉都实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王善建，执行董事。委托诉讼代理人：王文貂，上海汉都实业有限公司工作人员。被告(反诉原告)：胡琼，女，1983年7月19日出生，汉族，户籍地广东省惠州市仲恺区。两被告共同委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。原告刘洪军与被告上海汉都实业有限公司、胡琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，被告在提交答辩状期间，提出管辖异议，要求本案移送广东省惠州市仲恺区人民法院审理，本院依法予以驳回。后被告提出反诉，本院予以合并审理，分别于2017年4月11日和5月26日公开开庭进行审理。后本案转为普通程序审理，本案审理过程中，追加上海怡天置业有限公司为本案第三人参加诉讼，后本院通知第三人退出诉讼。2017年9月5日本案再次公开开庭进行了审理。原告刘洪军的委托诉讼代理人齐艳敏，被告上海汉都实业有限公司的委托诉讼代理人王文貂、张红霞暨胡琼的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪军向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付合同约定的租金等费用共计54,400元；2.两被告支付从2016年8月3日至今的违约金54,400元(合同约定为489,600元，原告自愿调整为54,400元)。事实和理由：2016年6月30日，原告与被告签署项目合作协议，约定将刘洪军原承租的上海市斜土路XXX甲号XXX幢XXX层大堂咖啡区域场地变更为被告，根据约定，在合同主体变更完成后2日内，原告已经支付给房东的物业费3,600元、租金10,000元和保证金40,800元，共计54,400元由被告一次性支付给原告。现主体变更已经完成，但经原告催讨，被告仍未支付上述费用，故原告诉至法院，请求判如所请。上海汉都实业有限公司、胡琼辩称，原告所述并非事实，根据双方签订的合作协议，原告应协调物业公司将原告支付的费用重新开具发票给被告，此是被告向原告支付相关费用的前提，但原告一直没有协调好，导致物业公司再次向被告主张保证金等，故被告支付的条件尚未成立，不应向原告支付费用，不同意原告的诉讼请求。原告并没有完全按照合作协议约定履行自己的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。上海汉都实业有限公司、胡琼向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付违约金150,000元；2.反诉被告双倍返还定金70,000元；3.反诉被告赔偿整改期间的经济损失51,347.68元；4.反诉被告赔偿装修损失80,000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告分别于2016年6月30日和7月11日签订合作协议与补充协议，约定反诉原、被告就位于上海市斜土路XXX甲号XXX幢XXX层大堂咖啡区域场地开展项目合作，项目形象策划设计由反诉被告完成，并约定，2016年7月6日前，双方至上海怡天置业有限公司(以下简称怡天置业)将原租约合同的主体变更为上海汉都实业有限公司，如不能变更，则反诉被告于2016年7月8日前退还已经支付的费用，合作互不违约而终止。逾期须双倍退还。协议订立后，反诉原告依约支付了定金35,000元。但此后反诉被告并未依约履行上述协议，致使反诉原告至今未收到怡天置业出具的相应收据，反诉被告也未依约对吧台形象设计进行整改，致使怡天置业发函要求反诉原告停业整顿，反诉被告又未进行相应的整改，导致反诉原告被要求搬离租赁场地。反诉被告的行为造成了反诉原告的损失，应承担相应的赔偿责任。刘洪军辩称，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，根据双方租赁协议的约定，只有刘洪军收回房屋的，才会承担违约责任。现在房屋并非由刘洪军收回，而是由于反诉原告不支付相应的费用导致无法使用房屋，相应的责任应由反诉原告自行承担。同时刘洪军只是承担协调的义务，并不承担整改义务，故不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，刘洪军(甲方)与上海汉都实业有限公司(乙方)订立项目合作协议，协议约定，甲乙双方共同利用甲方所承担的位于上海市斜土路XXX甲号XXX幢XXX层大堂咖啡区域场地（以下简称涉案房屋）开展项目合作。合作项目启动时间：2016年6月29日至该房屋租约结束。项目形象策划由甲方负责完成：甲方授权乙方2年内免费使用甲方的注册商标以及专用颜色，乙方承诺该注册商标应用在店面形象。乙方负责所有的运营、建设、装修等所有投资及资金。乙方全资出资、负责债权管理、使用、经营及项目实地落实运作，并承担因该房屋而产生的所有费用(场地租赁费用、物业费用、装修押金、安全、人工、维护保养、水电煤消耗、装修装潢、改造等产生的所有费用)，也包含在该场地内项目运营而产生的所有投资费用和债务债权等所有责任。甲方承诺该协议签署后乙方拥有该地块的使用权和经营权，乙方在经营期间甲方不得有任何干涉。双方约定乙方在场地内投资的项目自主经营自负盈亏，该场地使用权乙方不得转租转让。甲方在与乙方签署该协议后，在乙方经营期间，甲方不得将该物业再转让给第三方或在任何时候以任何理由收回该经营物业自行经营咖啡食品等。7月6日前，刘洪军与乙方：王文貂一起去怡天置业变更该经营物业场地租约合同主体变更。怡天置业接收变更资料后，双方按本协议约定支付款项。如合同主体不能变更，则甲方在16年7月8日前(或以物业公司退回主体变更资料时间为准)退还乙方已支付给甲方的款项，合作互不违约而终止，逾期须双倍退回给乙方。乙方支付甲方物业及业主关系协调费用人民币70,000元作为甲方将该经营物业转让给乙方的转让费用。本协议签订后，甲方支付35,000元定金给乙方(应为乙方支付甲方)，甲乙双方共同到怡天置业办公室办理租赁主体变更，怡天置业接收乙方的租赁主体变更资料后，乙方现场装修完成正式营业后乙方当日支付给甲方剩余的35,000元。合同主体变更完成后2日内，甲方之前已支付给怡天置业的物业费3,600元、租金10,000元和保证金40,800元(甲方需协调怡天置业重新开具收据给乙方)，合计54,400元由乙方一次性支付给甲方。乙方每拖欠一日按照该总金额的5%赔偿给甲方。以后该经营物业的租金、物业费、水电费等相关费用由乙方直接付给业主。合同另就其他事项作了约定。该协议上，由上海汉都实业有限公司盖章确认，胡琼作为代理人在合同上签名。2016年7月2日，刘洪军出具收据，载明收到上海汉都实业有限公司定金35,000元，用于承租涉案房屋的使用权。2016年7月11日，刘洪军(甲方)与上海汉都实业有限公司(乙方)订立补充协议一份，约定将转让费用调整为35,000元(乙方已支付甲方)。本协议达成后2天内，甲方协调以乙方：胡琼和该物业业主上海怡天置业有限公司签订物业租约主体变更去工商局办理营业执照，待乙方取得营业执照后，再以营业执照主体和该物业业主上海怡天置业有限公司签订物业租约主体变更，至此该物业合同主体变更全部完成当日，乙方必须将甲方已支持(应为付)的房租保证金按原约定支付给甲方。2016年7月24日，怡天置业(甲方)与上海市徐汇区王台咖啡厅(乙方)签订《光启文化广场租赁合同》，主要约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限自2016年6月21日起至2019年6月20日止，月租金10,172元，物业管理费每月3,428元，保证金为三个租金和物业管理费之和40,800元及其他相关条款。此后被告支付自2016年10月至12月的物业管理费及2016年11月和12月的租金等。2016年10月之前的物业费和租金被告未支付。2016年8月3日，胡琼在涉案房屋处登记办理了个体工商户的营业执照，名称为上海市徐汇区王台咖啡厅。上海汉都实业有限公司表示，胡琼系其单位员工，代表公司办理营业执照。上海市徐汇区王台咖啡厅实际由上海汉都实业有限公司经营。在上海市徐汇区王台咖啡厅经营过程中，怡天置业对房屋装修等提出要求，2016年8月9日，刘洪军承诺：涉案房屋现场背景、木板色彩由刘洪军完成改造(如果物业必须要求)。同年9月13日，胡琼等与刘洪军确认了整改方案，表示待物业陆总签字确认后，刘洪军于2016年10月内整改完成。2016年10月27日，原告向两被告发出律师函，要求两被告支付协议约定款项54,400元，两被告则以原告未协调开出保证金发票等不同意支付。另查明，本案审理过程中，怡天置业向本院陈述，2016年5月31日，刘洪军与怡天置业就本案涉案房屋签订租赁意向书，同年8月1日，刘洪军向怡天置业提出申请，要求以“上海市徐汇区王台咖啡厅”名称变更合同主体，怡天置业起初认为上海市徐汇区王台咖啡厅系由刘洪军设立，故与上海市徐汇区王台咖啡厅签订相应的租赁合同，刘洪军支付的保证金亦视为上海市徐汇区王台咖啡厅所缴纳，怡天置业未要求上海市徐汇区王台咖啡厅支付合同约定的保证金。后怡天置业得知刘洪军系转租涉案房屋，要求刘洪军前往处理，但刘洪军未与怡天置业联系，同时上海市徐汇区王台咖啡厅的装修不符合整体要求，并拖欠租金，故要求上海市徐汇区王台咖啡厅退出租赁，后上海市徐汇区王台咖啡厅于2017年6月1日搬离涉案房屋。怡天置业原收取的保证金也未予返还。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有个体户营业执照、合作协议及补充协议、律师函、照片、租金收条、本院调取的意向书、申请书、联系函等证据在卷佐证。庭审中，原告提供一份怡天置业发出的催款通知和银行付款凭证，证明其已经支付了租金和押金等，经质证，被告认为此系案外人支付的款项，与原告无关。怡天置业表示其已经收取了原告支付的相应费用，与原告提供的证据能相互印证，对原告支付相应费用的事实本院予以确认。被告提供一组装修合同及劳动合同、工资付款单等，证明其经济损失与装修损失，原告认为被告经营过程中的产生的费用与原告无关，原告对此都不予认可。因涉案房屋已由他人使用，对装修费用，被告仅提供一份收据，原告对此又不予认可，故对被告提供的上述证据证明力本院不予确认。另本案审理过程中，怡天置业向本院陈述，2016年5月31日，刘洪军与怡天置业就本案涉案房屋签订租赁意向书，同年8月1日，刘洪军向怡天置业提出申请，要求以“上海市徐汇区王台咖啡厅”名称变更合同主体，怡天置业起初认为上海市徐汇区王台咖啡厅系由刘洪军设立，故与上海市徐汇区王台咖啡厅签订相应的租赁合同，刘洪军支付的保证金亦视为上海市徐汇区王台咖啡厅所缴纳，怡天置业未要求上海市徐汇区王台咖啡厅支付合同约定的保证金。后怡天置业得知刘洪军系转租涉案房屋，要求刘洪军前往处理，但刘洪军未与怡天置业联系，同时上海市徐汇区王台咖啡厅的装修不符合整体要求，并拖欠租金，故要求上海市徐汇区王台咖啡厅退出租赁，后上海市徐汇区王台咖啡厅于2017年6月1日搬离涉案房屋。怡天置业原收取的保证金也未予返还。原、被告对上述意见，不持异议。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签署的项目合作协议及补充协议系当事人真实意思表示，双方签订的协议名为项目合作，但就其内容而言，应为转租协议。根据协议，合同主体变更完成后，被告应将原告已支付的保证金等费用支付给原告。现怡天置业订立的租赁合同主体已变更完成，故被告应向原告支付有关费用。被告认为其支付上述费用的前提是物业公司重新开具收据，但协议仅约定原告需协调怡天置业重新开具收据，而怡天置业也已经表示其收取了原告支付的保证金后，并不另行向被告收取保证金，也不另行开具新的收据，被告的辩称缺乏事实依据，本院不予采信。原告明知怡天置业不同意其转租房屋，但原告在协调被告与怡天置业签订合同时，未尽如实告知的义务，致使怡天置业没收其支付的保证金，原告对此应承担相应的责任，原告要求被告全额支付保证金也不符合公平原则，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持，对被告支付保证金的数额由本院根据合同履行情况等酌情予以确认。被告使用期间的物业费和租金被告应支付给原告。胡琼系上海汉都实业有限公司的工作人员，并非合同的相对方，且之后由上海市徐汇区王台咖啡厅与怡天置业签订租赁合同，原告依据合作协议要求胡琼承担责任缺乏依据，对原告的该项诉请本院不予支持。根据双方协议约定，上海汉都实业有限公司对涉案房屋享有使用权和经营权，在经营期间原告不得有任何干涉。涉案房屋的装修施工等均由被告完成，虽然原告出具承诺，由其完成整改(如果物业必须要求)，但上海汉都实业有限公司也未进一步提供物业确认整改方案的充分证据，故上海汉都实业有限公司要求原告承担整改期间的损失，缺乏合同和法律依据。同时两被告反诉既主张违约金又主张定金罚则，未按法律规定予以选择，鉴于现有证据可证明上海汉都实业有限公司未按怡天置业的要求，完成相应的整改，且未按约支付相应的租金等，导致提前退出涉案房屋，对此上海汉都实业有限公司应承担相应的责任。胡琼并非涉案合同的相对方，其向原告提出反诉请求主张权利缺乏事实和法律依据。综上，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条规定，判决如下：一、上海汉都实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘洪军房屋租金10,000元、物业费3,600元、押金20,400元，合计34,000元；二、驳回刘洪军的其余诉讼请求；三、驳回上海汉都实业有限公司、胡琼的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,476元，由刘洪军负担1,702元，上海汉都实业有限公司负担774元；反诉案件受理费减半收取计3,586元，由上海汉都实业有限公司、胡琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  陈向红人民陪审员  王兰芳二〇一七年九月二十六日书 记 员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。