福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1835号 原告：金管家（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：傅晶莹，总经理。 委托诉讼代理人：郭少文，男，住所福建省莆田市荔城区。系该公司员工。 被告：蔡元树，男，1975年12月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告金管家（莆田）物业管理有限公司（以下简称金管家物业公司）与被告蔡元树因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告金管家物业公司的委托诉讼代理人郭少文、被告蔡元树到庭参加诉讼。后于2020年7月10日公开开庭进行了审理，原告金管家物业公司的委托诉讼代理人郭少文到庭参加诉讼，被告蔡元树经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金管家物业公司向本院提出诉讼请求：1.蔡元树向金管家物业公司支付拖欠的物业服务费共计11494.2元及滞纳金（违约金）1149元；2.本案诉讼费用由蔡元树承担；3.蔡元树向金管家物业公司支付自起诉之日起至还清之日以所欠费用金额38504元为底数，按年百分之十二的利息。诉讼过程中，金管家物业公司变更第1项诉讼请求为：蔡元树向金管家物业公司支付拖欠的物业服务费共计11017.5元及滞纳金（违约金）1101.8元；变更第3项诉讼请求为：蔡元树向金管家物业公司支付自起诉之日起至还清之日以所欠费用金额11017.5元为底数，按年百分之十二的利息。事实和理由：蔡元树是莆田市荔城区镇海街道霞墩小区XXXXX室房产物业的业主，建筑面积为158.91平方米。2011年11月1日，镇海街道办事处阔口居委会与金管家物业公司签订了《福建省前期物业服务合同》，并在2016年10月25日续签了协议，就包括蔡元树在内的总建筑面积为56545平方米的房产物业委托金管家物业公司实行物业管理。合同约定：物业服务费按建筑面积计算，2011年11月1日至2016年10月31日期间高层住宅为每月1.2元/平方米（政府补贴0.96元/平方米），2016年11月1日至2018年6月30日期间高层住宅为每月1.36元/平方米(政府补贴0.36元/平方米）。蔡元树应于每季度首月10日前付清当季度的物业服务费，逾期付款的需按逾期款项总额的10%支付滞纳金（违约金）。合同生效后，金管家物业公司一直履行合同义务，认真完成物业管理服务工作。但是，蔡元树拒不按约定支付物业服务费等，截止2020年4月28日，蔡元树累计拖欠5号楼2104室2017年2月1日至2020年6月30日物业服务费6515.3元，2016年12月至2020年3月家用水费3117.6元，2016年12月至2020年3月公摊水电费1384.6元，合计11017.5元。金管家物业公司曾多次打电话及发短信向蔡元树催款，并委托律师于2020年3月6日向蔡元树发律师函催收物业服务费等相关费用，但蔡元树至今仍未支付上述费用。 蔡元树辩称，一、“霞墩小区”物业服务合同延续协议与专题会议的规定内容相违背，应视为无效合同，专题会议规定为物业费每月财政补贴1.2元/平方米，从2011年11月开始，以后逐年递减10%，直到10年后物业费全部由业主自己支付：1.2011年11月-2012年10月，第一年财政补贴100%业主付0元/平方。2.2012年11月-2013年10月，第二年财政补贴90%业主付10%为0.12元/平方。3.2013年11月-2014年10月，第三年财政补贴80%业主付20%为0.24元/平方。4.2014年11月-2015年10月，第四年财政补贴70%业主付30%为0.36元/平方。5.2015年11月-2016年10月第五年财政补贴60%业主付40%为0.48元/平方。6.2016年11月-2017年10月第六年财政补贴50%业主付50%为0.6元/平方。7.2017年11月-2018年10月第七年财政补贴40%业主付60%为0.72元/平方。8.2018年11月-2019年10月第八年财政补贴30%业主付70%为0.84元/平方。9.2019年11月-2020年10月第九年财政补贴20%业主付80%为0.96元/平方。10.2020年11月-2021年10月第十年财政补贴10%业主付90%为1.08元/平方。2016年11月至2021年10月5年之间平均每月业主只应付的物业费为0.84元/平方。其中金管家物业公司从2011年11月开始每个月按1元/平方米收费，每个月多收了业主0.16元/平方米，这是一种严重乱收费的违法行为，多收的部分应退还给业主。二、从2011年11月至2012年6月蔡元树签领钥匙前没有入住小区，也没有享受过金管家物业公司的物业服务，金管家物业公司应退还158.91平方米×0.24元/平方米×7个月的多收的物业费，2016年8月至10月158.91平方米×0.76元/平方米×3个月，2016年11月至2020年6月多收158.91平方米×0.16元/平方米×40个月。合计1646元。三、根据物业法规定公共场所：电梯、地下室出租广告牌等租金应归还全体业主所有。但从2011年11月至2020年6月份，9年时间过去了，金管家物业公司所收的这笔资金款项至今下落不明，全体业主也没有享受过一次分红。四、从2012年入住霞墩小区至今，蔡元树所交的物业费和停车费金管家物业公司都没有开具正式的税务发票，金管家物业公司存在着严重的偷税漏税的违法行为。五、专项维修资金在哪里，4栋904门口水管漏水及5栋2104门口瓷砖空鼓反应给金管家物业公司都没有作为，这些维修费都是蔡元树出钱维修的，金管家物业公司不作为至今都没有报销和处理这些费用2675元。六、金管家物业公司在霞墩小区的卫生和安全方面的管理没有做好，地下室私家车辆的轮胎无故被人为破坏，居住的4栋904套房的门锁被人为破坏，居住霞墩小区的财产和人身安全都得不到保证。七、金管家物业公司是通过何种渠道，不但没有通过政府公示和招投标，而且也没有征求霞墩小区全体业主的公投同意情况下就签下了这个一年有六百万元金额、五年有三千万元的庞大金额的5年物业合同，这种在非法和非公正的情况下签订的合同，在法律上应该是无效的合同。 金管家物业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织蔡元树进行证据交换和质证。对蔡元树无异议的《福建省物业服务合同》复印件1份、公示照片打印件1张、专题会议纪要复印件1张、签领声明复印件1张、律师函复印件1张、EMS快递回执单复印件1张、公共区域公示公摊费用的照片1张、公摊费用发票复印件82张、预收费用清单复印件1张、水表照片打印件1张，霞墩小区自来水费代收代缴证明复印件1张，本院予以确认并在卷佐证。对金管家物业公司提供的《“霞墩小区”物业服务合同延续协议》，上述证据来源合法，与本案待证事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于金管家物业公司提供的公摊费用分摊明细表复印件10张，因上述证据系金管家物业公司自制表格，没有其他证据佐证其表格内容的合理性，故本院不予采信。 蔡元树围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织金管家物业公司进行证据交换和质证。对金管家物业公司无异议的莆田市荔城区人民政府[2011]75号专题会议纪要复印件2张、预收费用清单（XXXXXXXXX）复印件2张，本院予以确认并在卷佐证。对于蔡元树提供的照片打印件18张，因上述照片无法体现拍摄时间，也无法确认系拍摄于涉案房屋所在的小区，故无法确认与本案待证事实存在关联性，本院不予确认。对于蔡元树提供的预收费用清单复印件3张、收款收据复印件1张、福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证复印件1张，本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据仅可证实蔡元树以往交纳的费用情况。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 莆田市荔城区人民政府[2011]75号专题会议纪要中记载：二、关于文献东路片区改造安置房回迁相关问题。（一）关于东区安置房物业管理问题。为提高城市管理水平，维护安置区的治安稳定，会议原则同意：1.由镇海办事处委托阔口居委会引进物业公司对XXXXXX楼安置房进行管理（XXXX楼今后参照执行）；2.与物业公司签订合同期限暂定为5年；3.物业管理支出资金由财政补贴1.2元/㎡.月物业费及停车位管理费组成，不足的由文献东路片区改造安置房专户支付。具体是：1.财政补贴情况。根据市政府XXXXXXX号文件精神“对被拆迁群众的高层安置房物业管理费用给予适当补贴。补贴标准：第一年100%，第二年起群众支付10%，财政补贴90%，之后逐年按10%递减，直至全额由群众自行缴付”。 2011年9月25日莆田市荔城区镇海街道办事处阔口居民委员会作为甲方（即委托方）与金管家物业公司作为乙方（即受委托方）签订《福建省物业服务合同》，约定：经协商一致，甲方代表全体住户将阔口霞墩小区项目委托乙方实施物业服务事宜，订立本合同。本合同对物业服务企业和全体住户具有约束力。1.甲方将位于荔城区文献东路东区安置房5-11#楼范围内的物业承包给乙方，由乙方进行统一经营管理，综合服务。小区名称：莆田市荔城区阔口霞墩小区。2.物业服务内容及标准，（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（六）装饰装修管理；（七）车辆停放秩序管理；（八）物业内业档案管理；（九）其他特约有偿服务事项。3.物业服务期限为5年，自2011年11月1日起至2016年10月31日终止。4.住宅物业服务费由政府补贴（住宅0.79元/平方米）及向业主收取0.24元/平方米组成。（1）高层住宅：1.03元/月·平方米（其中政府财政补贴0.79元/月·平方米，住户0.24元/月·平方米）。（2）商业：1.5元/月·平方米。5.配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积由业主缴纳。6.物业服务费用从物业交付起按季度收取。业主、物业使用人应于10日前向乙方缴纳物业服务费。业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，并从逾期之日起按应交纳物业服务费总额的10%比例交纳滞纳金。7.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）等规定，应当征得相关业主和业主大会同意后，按照规定办理相关手续，所得收益应按照业主大会决定使用。因乙方参与经营需分成的，按双方合同约定处理。8.物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者居委会决定。9.经居委会同意地下车库车位200元/个·月的标准向乙方交纳场地占用费，车位服务费归乙方所有。地下室超过46个车位的场地占用费超过部分归居委会所有。乙方按40元/个·月的标准收取车位服务费，车位管理费归乙方所有。非机动车辆收费标准：摩托车、电动车10元/月/部。10.业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本省有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与乙方签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。11.因房屋建筑质量、设施设备质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方向开发建设单位反映并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准。12.免责条款。以下情况乙方不承担责任：……（1）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视以及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。 2016年10月25日莆田市荔城区镇海街道办事处阔口居民委员会作为甲方与金管家物业公司作为乙方签订《“霞墩小区”物业服务合同延续协议》，约定：本协议生效后，原霞墩小区《物业服务合同》部分条款按照以下标准执行：住宅物业服务费按照1.36元/月/平方米标准收取。其中：1.00元/月/平方米由物业产权人支付，0.36元/月/平方米由甲方向财政申请补贴后支付给乙方。物业产权人支付的1.00元/月/平方米包括电梯维保年检费。合同延续日期为2016年11月1日至2021年10月31日，延续期限为5年。合同延续期间各项约定条款除上述收费条款变更外，其他物业服务标准和相关条款按照原合同约定不变。后金管家物业公司在霞墩小区内张贴《霞墩小区物业服务合同延续和缴费通知》，告知各业主：经阔口居委会及镇海街道办事处会议通过，在下一个周期的5年时间里，由金管家物业公司继续为霞墩小区提供物业服务工作。因政府财政补贴霞墩小区物业服务费10年递减，按5年平均补贴物业服务费数额规定及莆田市于2016年3月18日出台最新的《莆田市住宅物业服务标准和收费指导价》物业费统一收取明细指示，本小区2016年11月1日至2021年10月30日由业主支付的物业服务费按1.0元/月/平方米的标准收取（包含电梯年检和维保费）。后续物业服务费收取时间按季度收取。 金管家物业公司自2011年11月1日起至今为霞墩小区提供物业服务，霞墩小区至今尚未选举产生业主委员会。蔡元树系霞墩小区XXXXXXX号房屋的业主，于2012年6月22日接收了上述房屋，其陈述上述房屋的建筑面积为158.91平方米。上述房屋交付蔡元树使用后，蔡元树向金管家物业公司交纳了上述房屋的物业服务费等款项，但未支付上述房屋自2017年2月1日起的物业服务费及家用水费。金管家物业公司委托福建业博律师事务所杨明宇律师，就蔡元树拖欠物业管理费等事宜，于2020年3月6日向蔡元树的居住地霞墩小区涉案房屋处邮寄律师函，催讨上述房屋截止至2020年3月31日的物业管理费及公摊水电费、家用水费。蔡元树签收了上述邮件，但至今未交纳上述期间的物业服务费及家用水费，致讼。庭审中，蔡元树对其尚欠家用水费3117.6元无异议。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，莆田市荔城区镇海街道办事处阔口居民委员会根据莆田市荔城区人民政府XXXXXXXX号专题会议纪要，与金管家物业公司签订《福建省物业服务合同》及《“霞墩小区”物业服务合同延续协议》，上述合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。金管家物业公司为霞墩小区提供了物业管理服务，蔡元树作为该小区的业主，理应支付物业服务相关费用。对于蔡元树逾期未交纳的涉案房屋自2017年2月1日至2020年6月30日的物业服务费的计算标准问题，蔡元树辩称《“霞墩小区”物业服务合同延续协议》与专题会议纪要内容相违背，存在提高物业服务费，应视为无效合同。本院经审查认为，《“霞墩小区”物业服务合同延续协议》中虽约定物业服务费按1.36元/月/平方米的标准收取，而业主交纳的物业服务费的计算标准为1.00元/月/平方米，且其中包含了电梯年检和维保费，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定、2016年3月18日发布的《莆田市住宅物业服务收费指导价》及莆田市荔城区人民政府[2011]75号专题会议纪要记载的业主交纳的物业服务费逐年按10%递增，直至全额由业主缴付，那么在2016年11月1日至2021年10月31日的物业服务期间逐年递增的物业服务费进行每年均摊后，《“霞墩小区”物业服务合同延续协议》中约定的物业服务费标准为1.36元/月/平方米，业主交纳的物业服务费的计算标准为1.00元/月/平方米（含电梯年检和维保费）较为合理，且符合法律法规的规定，同时，金管家物业公司就上述物业服务费计算标准在霞墩小区内进行了通知公示后，蔡元树也未提供证据证实其曾提出异议，故本院对上述物业服务费的计算标准予以认定，蔡元树应当支付涉案房屋自2017年2月1日至2020年6月30日的物业服务费为158.91平方米×1.00元/月/平方米×41月=6515.3元。综上，金管家物业公司诉讼请求蔡元树支付物业服务费6515.3元具有事实和法律依据，本院予以支持。金管家物业公司诉讼请求蔡元树支付公摊水电费1384.6元，因金管家物业公司提供的证据并不足以证实蔡元树需要支付的公摊水电费的金额，故本院对金管家物业公司的上述诉讼请求不予支持。金管家物业公司诉讼请求蔡元树支付家用水费3117.6元，蔡元树对上述费用没有异议，故本院对金管家物业公司的上述诉讼请求予以支持。蔡元树辩称金管家物业公司应当将其收取的广告费等收费分红给全体业主，虽金管家应当对其相关收支情况在小区内进行公示，但是蔡元树的上述辩解意见不是其拒交物业费的正当事由。蔡元树辩称金管家物业公司未向其开具其交纳的相关费用的税务发票，本院经审查认为，金管家物业公司收取蔡元树物业费等相关费用应开具正式发票，但蔡元树以此拒交物业费没有依据。蔡元树辩称金管家物业公司对其反映的904室门口水管漏水、2104室门口瓷砖空鼓问题不作为，导致其自行维修花费2675元；私家车辆的轮胎在地下室被人为破坏、904室门锁被人为破坏、电梯口窗户不符合安全要求，金管家物业公司在小区的卫生及安全管理没有做好；本院经审查认为，蔡元树提供的证据并不足以证实其上述辩解意见，故对上述辩解意见不予采信。对于蔡元树辩称的金管家物业公司存在多收取费用的问题，从蔡元树提供的相关收款收据中可以看出金管家物业公司收取的公摊水电费、物业服务费、水费、电梯年检及电梯维保费、停车位租金均是依据合同约定和法律规定收取的，故蔡元树的上述辩解理由不成立，本院不予采信。因《福建省物业服务合同》仅约定逾期不交纳物业服务费的滞纳金，并未约定逾期支付物业费的违约金，且滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权设立；金管家物业公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，蔡元树没有按时交纳物业服务费是因为与金管家物业公司在服务义务履行上以及物业费收费标准问题存在争议，金管家物业公司应与蔡元树进行即时有效的沟通，蔡元树并非恶意欠费，故金管家物业公司请求蔡元树按照《福建省前期物业服务合同》约定的滞纳金支付违约金，及请求蔡元树支付所欠费用的利息均没有事实和法律依据，本院不予以支持。拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；当然，金管家物业公司作为物业管理企业，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正；提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同建设一个和谐、文明的小区。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第六条第（一）项、第七条第（五）项、第四十一条第一款及《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，判决如下： 一、蔡元树应在本判决生效之日起十日内向金管家（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区XXXXXX室自2017年2月1日起至2020年6月30日止的物业服务费6515.3元； 二、蔡元树应在本判决生效之日起十日内向金管家（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区XXXXXXX室的家用水费3117.6元； 三、驳回金管家（莆田）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116元，减半收取计58元，由金管家（莆田）物业管理有限公司负担33元，蔡元树负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年八月四日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。