.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2017）青0104民初685号原告：王凤山，男，1942年3月25日出生，汉族，青海省公路设计院退休职工，现住西宁市。委托诉讼代理人李晶，江苏锡海律师事务所律师。被告：张静林，男，1962年1月4日出生，汉族，南京市栖霞区市场监督管理局干部，现住南京市鼓楼区。被告：曲小红，女，1966年4月28日出生，回族，广西壮族自治区北海市房管局干部，现住广西壮族自治区北海市。二被告委托诉讼代理人许宁，青海竞帆律师事务所律师。原告王凤山与被告张静林、曲小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，适用普通程序进行审理作出（2016）青0104民初101号民事判决书，宣判后原告王凤山提出上诉，西宁市中级人民法院作出（2016）青01民终1282号民事裁定书，裁定本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王凤山及委托诉讼代理人李晶与被告张静林、曲小红及委托诉讼代理人许宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王凤山向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告的房屋买卖协议有效；二、依法判决被告履行房屋买卖协议义务，将西宁市城西区五四西路虎台小区11号楼1单元X室的房屋所有权登记过户给原告之子王晓纲；三、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：被告张静林系原告女婿黄某的朋友，2001年原告为给儿子王晓纲结婚买房，经女婿黄某介绍，由张静林将自己位于西宁市城西区五四西路虎台小区11号1单元X室，建筑面积49.82平方米的单位房改房出卖给原告，经双方协商，原告与被告张静林达成口头协议，原告向被告张静林支付房款35000元、电灶费1000元及补交7330.65元，被告张静林在收到原告35000元后将房屋交付原告实际使用。2001年4月原告之子王晓纲结婚后一直居住此房至今。因该房当时是标准价房改房，被告张静林与妻子已调往北海市工作害怕单位收回，向原告出具了借条，言明在办理产权证时过户给原告，2001年2月13日原告为该房补交房款7330.65元。后经原告女婿黄某多次向张静林提出办理过户，被告迟迟不予办理，现请求依法支持原告的诉讼请求。原告王凤山向本院提交如下证据：第一组、职工以房改标准价购买公有住房协议书一份、职工购买公有住房价款计算表一份、西宁市房改住房标准价向成本价过渡协议书、西宁市房屋住房标价向成本价过渡计算表，拟证明1、争议房屋本是被告单位房屋，房改核定实交购房价款时对被告二人的工龄进行了折扣、该房屋给原告交付时为夫妻共同财产的事实；2、被告知道该房屋成本价购买后的五年内不能转让的事实；3、争议的房屋二被告购买时仅支付过6369.70元的事实；4、争议房屋2001年2月13日从标准价向成本价过渡补交购房款7330.65元的事实。第二组、一、借款协议书一份，拟证明1、被告收到原告主张已支付房款中的35000元的事实；2、被告张静林将房屋交付原告的事实；3、被告所陈房屋借给黄某及钥匙交给黄某虚假辩解的事实；4、被告曲小红诉陈王晓纲、黄某侵权占用系虚假事实。二、收据一份，拟证明原告2001年2月1日除给原告交付35000元房款外，还给被告1000元的电灶款事实。第三组、纸条一份，拟证明原告依据纸条为购买房屋补缴款7330.65元的事实，被告付款确系房屋买卖关系，否则原告不可能在15年前就知道被告需要给该争议房屋缴纳款项的金额，也不知道对这张纸条保存15年之久。第四组、结婚证，拟证明原告之子王晓纲2001年4月30日办理结婚登记，原告诉陈2001年为儿子王晓纲结婚，所以从被告处购买房屋的事实。第五组、一审庭审笔录6-7页，拟证明被告2001年2月1日收取原告35000元钱不是借款而是购房款的事实，被告张静林有意隐瞒曾经收到了房屋对价款的事实。第六组、答辩状，拟证明对于虎台小区11号1单元X室借给黄某使用情况。同时说明被告说谎不能自圆其说。第七组、王凤山书写的《购买张静林、曲小红房屋的经过》，拟证明该房屋是原告给儿子结婚是购买的，共花费43430.65元的事实。第八组、证人万某证言，拟证明证人与张静林、王晓宁共同吃饭时，被告张静林要卖房，王晓宁弟弟正好要买房的各自表述。第九组、聂某证言，拟证明聂某看到原被告交付房款和交付钥匙的情景。第十组、黄某证言，拟证明黄某介绍了买卖房屋事宜，原告向被告张静林支付了房款，张静林支付了钥匙，并以产权证办完后过户作为许诺。被告张静林、曲小红的质证意见：第一组：真实性合法性没有异议，证明方向说明房屋实际所有权人为曲小红，交款人是张静林和原告没有关系。第二组：证明方向有异议，借款协议书的内容证明权利义务关系是借款关系，房屋是借款的抵押物不存在买卖关系，收据是日常的开支原告实际使用有交款义务，这和本案没有关系。第三组：合法性和真实性有异议，该纸条存在不能代表房屋所有权是你的，上面的数字不代表任何效力。第四组：真实性合法性没有异议，这和本案没有关系。第五组：真实性合法性没有异议，证明方向有异议，当时张静林的陈述，证明交款时和王凤山是不认识的。第六组：证明方向有异议，本案中张静林和黄某是同学，是口头表述的误差不能证明房屋所有权是属于原告的。房屋买卖合同关系是由登记的并不是口头表述的。第七组：有异议，我们都不认可。第八、九、十：对以上证言真实性均不予认可。被告张静林、曲小红辩称，原被告之间不存在买卖房屋的事实，原告所述不属实。原告女婿黄某向被告张静林暂借曲小红的房子用几个月过渡一下，张静林考虑到朋友之间的关系，就擅自把房屋借给了黄某。对此，张静林曾向黄某提出要回上述房屋的要求，但黄某夫妇一直找理由拖延不还房子。根本不存在房屋买卖关系，张静林收取的是借款并非购房款，双方之间借贷关系，现原告手中只有一份原件在，房屋是抵押使用的并不是买卖关系。原告诉求无理，应予以驳回。被告张静林、曲小红向本院提交如下证据：第一组、职工以房改价标准购买公有住房协议书、西宁市房改住房标准价向本价过渡协议书、房产证、门牌号，拟证明原告主张的房屋是曲小红经过改制购买的房屋，所有权人是曲小红，并未标明共有人。第二组、借款协议书，拟证明被告向原告借款，双方并未达成过购买房屋的意思表示。第三组、2014年张静林和黄某短信截屏照片，拟证明房屋进行抵押时，所有人曲小红并不知情。原告王凤山的质证意见：第一组、对该证据的真实性认可，证明方向恰好证明收到房款时过渡期还没有满，确实当时不敢写为房屋买卖合同，该房屋是房改房属于张静林夫妻共同财产。第二组、借条真实性认可，这不符合借款协议书的内容，这不是借贷关系将房屋进行抵押，明确房屋买卖关系。第三组、真实性认可，对于购房事情张静林是认可的但是以曲小红不知道进行推脱，同时证明房屋形成买卖关系。本院以上证据效力在本判决原、被告双方争议焦点中分析认定。本院经审理认定事实如下：被告张静林与曲小红系夫妻关系。原告女婿黄某与被告张静林系朋友关系，经由黄某介绍被告张静林将位于西宁市城西区五四西路虎台小区11号1单元X室，建筑面积49.82平方米的单位房改房房屋交付原告王凤山儿子居住使用，原告王凤山向被告支付35000元，被告张静林于2001年2月1日与原告签订了一份《借款协议书》，该协议约定"甲乙双方经友好协商，甲方同意以虎台小区11栋X室为抵押，向乙方借人民币叁万伍仟元整。借款期间，甲方所有的房屋由乙方居住，待甲方归还借款后，乙方按时向甲方归还抵押的房屋。"同时被告张静林向原告交付了"张静林虎台电灶1000元"收据一张。原告收到房屋后由原告儿子王晓纲结婚居住至今。2014年被告曲小红起诉黄某返还房屋立案后撤诉，2015年11月10日，被告曲小红诉黄某、王晓纲返还原物立案，要求黄某、王晓纲返还房屋。原告王凤山遂向法院以该房屋系原告从张静林处购买所得，要求认定双方买卖协议有效，导致纠纷产生。经原告王凤山申请本院对位于西宁市城西区五四西路虎台小区11号X室曲小红名下房屋依法进行保全。另查，位于西宁市城**五四西路虎台小区******，建筑面积49.82平方米系被告曲小红名下与张静林共同参加单位房改的共有房屋。2001年2月1日被告在向原告交付房屋时，该房屋系曲小红单位标准价购买房屋，尚未办理完全产权。再查，被告张静林交付房屋后，收取了35000元，该款被告张静林一直未予返还。经审理本案有如下争议焦点：1、被告张静林收取的35000元是由黄某支付的还是由原告王凤山支付的？原告聂某证人证言是否有效？主审人认为，在整个庭审过程中，原告王凤山与被告张静林双方对被告张静林收取35000元的事实没有异议，就该款是被告张静林当时收取黄某支付的还是王凤山支付的陈述有分歧。被告张静林在两次庭审中均明确他从未见过王凤山，也未与其借过钱，更没有与其商谈过卖房事宜。但对原告提交的双方《借款协议书》没有异议，而借款协议明确是有被告张静林向原告王凤山借款而非黄某，且有原告王凤山和张静林亲笔签名，作为一名有正常文化思维及表述能力的成年人在协议中签名时对协议中付款人身份的分辨确认有本能的记忆力，故被告张静林该表述不能采信。证人聂某证明看到张静林在原告王凤山家收取35000元钱款的证言予以采信。2、证人万某、黄某证言是否采信？原被告签订的《借款协议书》应该如何认定？主审人认为，每一事件的发生是由其当时的事实引起的，只有还原事实，才能分析认定事件的属性。因双方当事人在向法庭陈述事实中存在隐瞒事实真相的可能性，对同一事实在提供相反的证据情况下，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，人民法院需结合案件事实判断其证明效力。在本院受理该案后，被告张静林在答辩中明确从未与原告王凤山有过经济往来，但该借款协议恰恰是原告王凤山与被告张静林所签订，经庭审质证，被告张静林对自己在该协议上的签名无异议。被告张静林所答辩陈述事实有明显瑕疵。且依据被告张静林向本院提交的《关于将西宁市城西区五四西路虎台小区11号楼1单元X室借给黄某使用的情况说明》中表述"2001-2002年期间，因曲小红到广西北海工作，西宁市城西区五四西路虎台小区11号楼1单元X室房屋空闲，我未经曲小红同意，将房屋借给黄某使用。后来黄某的妻子王晓宁说她弟弟没房子，提出将上述房产卖给他们。我给他们说因为房子不是我的，要征求曲小红的意见，我本想曲小红同意的话就将房子过户卖给他们......。"从中分析，证人万某、黄某证言与被告张静林陈述的事实和提供的黄某发送信息相吻合，二证人证言予以采信。将借款事实及实际情况还原双方之间产生35000元的经济账目，可以得出，当时张静林有出售该房屋的完全可能性。原告提出因出于该房屋尚未办理完全产权，根据《西宁市房改住房上市出售试行办法》第二条第三项"住房以房改标准价购买并取得房屋所有权证的住房，亦可进入市场出售。在同等条件下，原售房单位有优先购买权。"被告张静林有向原告出售房屋行为，但未公开其出售意向，而原告王凤山是名退休工人，面临儿子结婚需要婚房，其购买房屋的需求远远大于向他人出借当时来说的大额钱款来抵押房屋的主张，从张静林向原告交付"2001年2月1日虎台电灶1000元收据"与王凤山儿子王晓纲于2001年4月登记结婚一直居住在此房屋长达十五年之久的事实，同时依据庭审中张静林以未偿还借款是因原告未返还房屋的陈述，及张静林本人提交的黄某在2014年3月6日向其发送的"你把你卖房子的事情告诉没告诉曲小红，怎么变成我占用房子了，我们是朋友。"的信息，依据被告张静林长达十三年不向王凤山以主张还款来索要"抵押物"的事实，原告所主张事实的真实性证明力大于被告张静林提出是其向黄某借款后出借房屋的辩称。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，认定原告王凤山所陈述事实证明力较大，应予以采信。即原告王凤山与被告张静林签订的《借款协议》即是被告张静林当时收取的买卖房屋价款的收款凭证而非借款。3、何为表见代理？被告曲小红以不知情能否否定买卖协议成立？主审人认为，表见代理，是指无权代理人所为的代理行为，善意相对人有理由相信其有代理权，在此情形下，被代理人应当承担代理的法律后果。这主要是为了保护善意的无过失当事人的利益。夫妻之间的表见代理最为常见，本案在庭审中，已查明涉案房屋是将被告张静林、曲小红工作年限共同计算后进行房改的夫妻共同财产。被告张静林与曲小红就该房屋产权证及钥匙在2001年由谁保管的问题，向法庭明确回答在向原告交付钥匙前一直由被告张静林的母亲（当时在青海西宁居住）保管。被告张静林明确在2001年曲小红已调去广西北海工作数年，这表明其处置房屋意思表示即代表曲小红，而作为原告王凤山在明确知道张静林妻子曲小红已在北海工作的事实后，完全有理由相信被告张静林有代表曲小红处置共有房屋的能力。曲小红明确要求返还房屋是在原告王凤山儿子居住长达十三年之久后的2014年主张的，被告曲小红对该房产处分不知情非原告责任，被告曲小红应当对被告张静林表见代理行为承担责任。曲小红以其不知情该房屋是出借而不是出卖的辩称不予采纳。4、被告张静林母亲魏宝琴调查笔录中陈述如何认定？对2001年2月房屋标准价向成本价过渡补交购房款7330.65元是由谁交付如何认定？本院在原告提出在对涉案房屋房改价补交款7330.65元是由其女儿王晓宁、儿子王晓纲拿钱陪同张静林母亲去补交，应对被告张静林母亲进行调查核实的申请后，经本院在对现居住于南京的被告张静林母亲魏宝琴调查询问，魏宝琴做出是其一个人交付，钱是由其老头工资支付的陈述。主审人认为，因被告张静林母亲年事已高无法进行与原告当面进行质询，在对本院的笔录陈述不能完全作为该款系被告张静林支付的证据采信。对是由谁交付该款原被告双方均无其他证据佐证，结合原告对与张静林母亲一起交付及对交付款额明确的表述，原告陈述整体的证明力大于被告，应认定该款额系原告支付。综上，纵观整个案件调查分析，原告所主张事实真实性、证明力均明显大于二被告所陈述的事实真实性，2001年原告向被告支付的钱款与当时该房屋买卖市场价格相符合，原告提出双方签订的《借款协议书》是被告收取房款同时交付房屋为掩盖标准价房屋出售的实际行为所签订的收款凭证的主张，从案件整个审理过程中证明力大于被告提出出借房屋的证明力，故应认定被告张静林收款交付房屋是代表个人的同时代表被告曲小红出售共有的西宁市城西区五四西路虎台小区11号楼1单元X室于原告王凤山的意思表示。原告依据双方当时约定已履行了全部房款义务。被告张静林以该房屋是向原告出借非出售的辩称与实际事实有出入，与常理不符其辩称不予采纳；被告曲小红以其不知情，被告张静林行为不能代表其意思表示的辩称亦不予采纳。原告提出确认双方房屋买卖协议有效及被告应履行房屋买卖协议，协助办理房屋过户手续给其儿子王晓纲的诉求合理，应予以支持。为保护正常的经济秩序，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十四条、第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》六十四条、第七十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十九条之规定，判决如下：一、原告王凤山与被告张静林、曲小红就西宁市城西区五四西路虎台小区11号1单元X室房屋的买卖协议有效。二、被告张静林、曲小红协助将西宁市城西区虎台小区11号1单元X室房屋过户于王凤山儿子王晓纲名下。判决生效后十五日内履行。案件受理费50元、保全费1520元，由被告张静林、曲小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 喇玮审判员 马元梅人民陪审员 沙成方二Ｏ一七年九月十一日书记员 李翔