浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初10457号原告严霞静，女，1954年6月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告钟万军，男，1988年10月29日出生，汉族，住陕西省汉阴县。第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层。法定代表人**刚，该公司总经理。委托诉讼代理人雷道伟，男，1992年2月27日出生，汉族，住河南省商城县，该公司员工。原告严霞静诉被告钟万军、第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告严霞静于2019年11月18日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判，于2020年6月5日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告严霞静诉称：2017年10月14日，被告向原告租赁了位于杭州市江干区间，双方签订了房屋租赁协议，约定租期自2017年10月24日至2019年10月23日止，第一年租金为70000元，第二年递增3%即72100元，租金半年一付，并支付租房押金5000元。合同生效后，被告无视合同约定，自2018年4月以后不按合同约定支付房租，擅自将租金半年一付改为一个月付一次。被告得寸进尺，自2019年7月以后至10月23日合同期满，竟然拒绝支付3个月租金共计18000元。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。诉讼请求：请求依法判令被告支付原告2019年7月24日至2019年10月23日的房屋租金18000元。被告钟万军辩称：2019年7月28日，杭州市政府要求全部清除餐饮。被告钟万军与严霞静通电话说不做了，因为停水停电强制执行，被告钟万军不能经营，叫原告严霞静过来交接。原告严霞静说家中有事不来，让被告钟万军把钥匙交到物管，被告钟万军去了物管，物管不收钥匙。然后原告严霞静叫被告钟万军把钥匙交给我爱我家公司。钥匙交给我爱我家公司之后，合同到期，原告严霞静把房子租给第三方崔小伟，然后说被告钟万军违约。第三人我爱我家公司辩称：对被告钟万军将钥匙交给第三人我爱我家公司有异议。根据第三人我爱我家公司向门店员工了解，钥匙的暂存只是员工的个人行为，跟第三人我爱我家公司没有任何关系的。因为第三人我爱我家公司如果要接收钥匙，不管是出租还是出卖，都要经过备案，在第三人我爱我家公司系统里没有任何关于门店钥匙的备案记录，第三人我爱我家公司没有接收钥匙。该员工叫赵晓东，其记不清楚接收时间，只说是2019年7月到10月之间，是在秋季，是被告钟万军暂存的钥匙，被告钟万军自己又取回了钥匙。本案经审理查明的事实如下：2016年9月24日，原告严霞静与案外人杨艳签订《租房协议》一份，约定：甲方（严霞静）将东方尚城一期5-105商铺（面积37.77平方米）出租给乙方（杨艳）使用，期限2年，自2016年10月24日至2018年10月24日止；第一年租金65500元，第一年前半年租金31000元，后半年租金34500元；第二年租金70000元，一年付，2017年10月23日付整年款。交纳房屋押金5000元，租赁到期，水电费结算清楚，房屋无损坏后，不计息退还；乙方在租得甲方房屋后，只有使用权，没有转租权；租用期内的水电费等一切费用由乙方承担，数字电视费、物业管理费均由乙方承担；等等。2017年5月，杨艳将案涉商铺转让给被告钟万军。2017年5月10日，钟万军办理个体工商户的营业执照，名称为杭州市江干区钟万军餐饮店。2017年5月7日，杨艳出具押金收据一份，载明：收到钟万军转让商铺押金伍仟元整，此事与房东严霞静已沟通过，伍仟元押金直接付给杨艳，因此为据，特此说明。2017年8月，因案涉商铺存在消防安全违法行为和火灾隐患（高层建筑违反规定使用瓶装液化石油气），杭州市公安消防支队江干区大队对杭州市江干区钟万军餐饮店发出《责令限期改正通知书》，要求2017年8月25日前改正。2017年8月22日，杭州市公安局消防支队江干大队因案涉商铺违反规定使用瓶装液化石油气，决定予以临时查封，查封部位为案涉商铺，查封期间为2017年8月22日17时至2017年8月25日17时。2017年10月14日，原告严霞静与被告钟万军签订《租房协议》一份，约定：乙方（钟万军）向甲方（严霞静）租杭州市东方尚城百田巷5幢10-2店面壹间，期限二年，自2017年10月24日至2019年10月23日止；租金第一年70000元，在2017年10月24日一次性付清，并交纳房屋押金5000元，租赁到期，房屋无损坏后，不计息退回。如续租，第二年租金递增3%（租金半年一付，照顾乙方）；乙方在租得房屋后，在租赁期间只有使用权，没有转租权，如需转租，必须事先征得甲方同意后重新签订租房合同才可转租；租用期内乙方所用的水费、电费、数字电视费等一切费用由乙方承担，按时向物业管理公司缴纳，物业费交给甲方（因物业费甲方已向物管公司交清）；乙方做餐饮的要按相关单位规定装油烟净化器，油烟排向下水道；等等。2017年12月5日，杭州市江干区城市管理行政执法局对钟万军作出行政处罚，认为钟万军不经过专用烟道无组织排放油烟，影响了周围居民的正常生活和休息。侵害了杭州服务行业环保法律制度，扰乱了油烟排放的管理秩序，作出罚款5500元的行政处罚。2019年7月，案涉商铺因油烟等问题无法继续经营。2019年7月28日，被告钟万军打电话给原告严霞静，钟万军提出要搬走，严霞静回复让钟万军先搬出去，让钟万军搬走后把钥匙放在物管处。同日，钟万军从案涉商铺搬走，在商铺里尚留下电灶具1台、普通灶具1台、冰箱2台、冰箱柜机1台、油烟管道、板凳20张、桌子5张。2019年7月至10月期间，被告钟万军将案涉商铺钥匙放至第三人我爱我家公司员工赵晓东处，后被告钟万军从赵晓东处取回钥匙。庭审中，被告钟万军陈述系案涉原告严霞静指示将钥匙交到我爱我家公司门店，原告严霞静否认指示被告钟万军将钥匙交给我爱我家公司门店。2019年10月24日，案外人崔小伟与被告钟万军签订《合伙协议》一份，约定：钟万军将案涉商铺交给崔小伟经营，崔小伟支付合伙金25000元给钟万军；崔小伟经营期间的房租、物业费等由崔小伟支付；钟万军将营业执照、食品许可证交付崔小伟；等等。同日，崔小伟支付钟万军25000元。案涉商铺中的电灶具1台、普通灶具1台、冰箱2台、油烟管道、柜机、板凳20张、桌子5张均交付给崔小伟。另查明，2017年10月14日，被告钟万军共支付款项40000元；2018年4月23日支付款项10000元；2018年4月24日支付款项7500元；2018年7月24日支付款项7900元；2018年8月3日支付款项7000元；2018年8月12日支付款项2600元；2018年10月24日支付款项11000元；2018年11月20日支付款项3000元；2018年11月26日支付款项2000元；2018年12月10日、2019年3月7日、2019年3月23日、2019年4月10日各支付款项5000元；2019年4月30日支付款项6000元；2019年5月13日支付款项2267元；2019年5月24日、2019年6月24日各支付款项6000元。庭审中，被告钟万军陈述截止2019年7月23日的租金已付清，2019年7月24日至2019年10月23日期间的租金未支付。庭审中，原告严霞静认可已收到押金5000元，并同意在本案中一并处理。庭后，原告严霞静否认收到押金5000元，并陈述：案外人杨艳将案涉商铺转租给被告钟万军时并未告知原告严霞静；2017年8月，物业公司告知原告严霞静，租客不交水电费，还在物业公司大闹，让严霞静与租客商量处理，严霞静去了案涉商铺才知道商铺转租的情况；严霞静基于认为事情已经发生了，才与被告钟万军签订了《租房协议》；原告严霞静认为，杨艳违反合同中关于不能转租的约定，押金予以没收，钟万军支付给杨艳的押金5000元与钟万军应当支付的押金5000元没有关系；被告钟万军未按原告严霞静与被告钟万军签订的《租房协议》支付押金5000元。以上事实有原告严霞静提供的租房协议、中国工商银行流水、声明书、转账凭证、委托书、合伙协议及身份证、租房协议、营业执照，被告钟万军提供的责令限期改正通知书、查封告知、行政处罚决定书、照片、押金收据、临时查封决定书、录音及当事人的陈述为证。原告严霞静提供的收款收据系案涉房屋交纳水费情况，与本案无关联性，不予确认。原告严霞静出具的支付明细不符合证据的要件，不予确认。本院认为，严霞静与钟万军签订的租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。本案的争议焦点之一为案涉租赁合同是否已解除。2019年7月28日，钟万军打电话给严霞静提出要搬走，严霞静同意钟万军搬出去并让其将钥匙放在物管处，故双方对于案涉租赁合同的解除达成一致，租赁合同于当日解除，钟万军应支付严霞静2019年7月24日至2019年7月28日期间的租金。租赁合同解除，承租人应当返还租赁物。钟万军虽称其已于2019年7月28日搬走，但案涉商铺中尚留有大量物件，且上述物件最终被钟万军在2019年10月24日转让给案外人崔小伟；钟万军亦未按照严霞静要求将钥匙放至物管处，而是交付给我爱我家公司员工，现无证据证明系严霞静指示钟万军将钥匙交付给我爱我家公司员工，而钥匙最终由钟万军从我爱我家公司员工处取回，故本院认为，基于2019年7月28日案涉商铺并未实际腾空，钥匙亦未交给严霞静，案涉商铺并不在严霞静的控制中，故钟万军应支付严霞静2019年7月29日至2019年10月23日期间的占有使用费。严霞静主张按照每月6000元的标准计算租金损失不违反法律规定和合同约定，本院予以支持；对于占有使用费亦按照上述标准进行计算；综上，钟万军应支付严霞静租金967.74元、占有使用费17032.26元，合计18000元。本案的争议焦点之二为押金5000元的处理。严霞静与杨艳所签协议约定“房屋押金5000元，租赁到期，水电费结算清楚，房屋无损坏后，不计息退还”，杨艳也向严霞静交付了押金5000元；而严霞静与钟万军于2017年10月14日签订了租房协议，故此时严霞静与杨艳的租赁合同已解除；现无证据证明杨艳租赁案涉商铺期间存在房屋损坏的情形，亦无证据证明杨艳存在拖欠水电费的情形，严霞静理应退还杨艳押金5000元；2017年5月7日钟万军向杨艳支付了5000元，杨艳出具的收据亦明确系案涉商铺的押金；钟万军亦未向严霞静另行支付押金；故杨艳支付的5000元押金已转为钟万军应付的押金。现严霞静与钟万军的租赁合同解除，并无证据证明案涉商铺存在房屋损坏的情形，故严霞静应向钟万军退还押金5000元。钟万军主张押金5000元用于抵扣租金，该主张不违反法律规定，本院予以准许。对于严霞静认为杨艳违反协议约定转租应承担违约责任，押金应没收的意见，本院认为，押金并非违约金，严霞静主张没收押金无事实依据和法律依据，故不予采信。对于杨艳的违约责任，严霞静可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钟万军支付原告严霞静租金人民币13000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告严霞静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币250元，减半收取人民币125元，由原告严霞静负担人民币62.50元，由被告钟万军负担人民币62.50元。诉讼保全费人民币200元，由原告严霞静负担人民币50元，由被告钟万军负担人民币150元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郁莺二〇二〇年八月三日书记员  周瑾?????1?