呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2017）内0102民初3434号原告：张桐（反诉被告），男，39岁，住呼和浩特市。委托诉讼代理人张文俊，与原告系父子关系。被告：呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司（反诉原告），住所地：呼和浩特市玉泉区东五十家街鸿博花园三组团1号褛1单元2楼。法定代表人：刘柏妨，公司董事长。委托诉讼代理人：付文超，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。原告张桐诉被告呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张文俊、被告委托诉讼代理人付文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告限期与原告签定正式的商品房买卖合同；2、被告承担未履行签定合同义务属违约，请求赔偿利息损失2014年9月30日至2017年6月30日计2年零9个月按银行贷款利息6厘计算利息损失为94050元；3、请求判令被告按正式商品房买卖合同交付位于呼市××路西户计111.8平米房屋，房屋价值570180元；4、本案案件受理费由被告承担。事实理由：2014年8月5日，原告与被告订立购房协议书一份，被告将位于呼市××路西户111.8平米，以每平米价5100元，总价款570180元出售给原告，协议后并约定“一次性付款，交房时间为2014年9月30日正式交付住房，如果没有按时交付，按照国家规定，甲方向乙方进行赔偿”。对其它事项也作了约定。原告按协议履行交付了全部房款570180元，可被告违约，不能在约定的时间2014年9月30日交付住房。根据《中华人民共和国合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据《中华人民共和国合同法》第114条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第29条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的：过分高于造成的损失。”等协议具备《商品房销售管理法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。”根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释20128号文）》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，人民法院应当根据当事人的主张，对根据一百一十三条、一百一十九条、本解释第三十条、第三十-条等规定进行认定。”第三十条规定：“买卖合同连事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予以支持。”第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”根据上述规定：经计算交付时间2014年9月30日期计算到2017年6月30日计2年零9个月按银行贷款利息6厘计算利息损失为94050元。为此起诉至贵院请求判令履行合同约定，并请求判令被告赔偿利息损失94050元。并请求赔付2017年6月30日之后直至交付房之日的利息损失。故原告诉至法院。被告呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司辩称（反诉原告）：双方协议属于无效协议，原告无权要求交房和办理产权证，不应承担原告购房利息，请求驳回原告诉讼请求。被告提出反诉请求：依法确认双方签订的关于呼和浩特市××路西户的《预购房协议书》无效。事实与理由：反诉原告呼和浩特市诚誉房地产开发有限公司（以下简称诚誉公司）由于前期房屋征收拆迀不到位、诚誉公司原管理层楼房设计、施工等出现诸多问题，导致金丽园小区一直处于停工状态，无法继续施工、验收，商品房预售许可更是遥遥无期，因而不具备销售的条件。所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，所以双方此前签订的《预购房协议书》存在严重的效力瑕疵，是无效的。为了尽早妥善解决这一问题，特请求人民法院依法判决本案所涉预订房协议书无效。之后反诉原告诚誉公司将按照无效规则妥善处理后续事宜，以确保各方合法权益。本院经审理认定事实如下：2014年8月5日，原、被告订立《购房协议书》，被告将位于呼和浩特市××路西户111.8平米，以每平米价5100元，总价款570180元出售给原告，并约定“一次性付款，双方初定交房时间为2014年9月30日，如果没有按时交付，按照国家规定，被告向原告进行赔偿”，合同约定在取得预售许可证后，换签正式的《商品房买卖合同》。原告履行交付了全部购房款570180元的义务，但被告至庭审时止未取得预售许可证，不能在约定的2014年9月30日交付住房。原告认为被告违约，故诉至法院。本院认为，原、被告签订的《购房协议书》依据合同约定的内容来看系预约合同，预约合同是相对于本约合同而言，目的在于双方当事人对将来签订正式合同的相关事项进行规划、磋商以达成本约合同，本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。本案中，双方当事人签订的《购房协议书》应当认定为预约合同，理由如下：一、双方在协议中已明确约定订立该协议时所售房屋未取得商品房预售许可证不具备商品房买卖的法定条件，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立商品房买卖合同，该约定内容符合预约合同的订立目的；二、由于上述客观障碍的存在，导致双方订立的《购房协议书》中缺失商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如办理产权登记的有关事宜、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确；三、被告在订立《购房协议书》时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人对于该事实也明确知晓，双方就此达成一致意思表示并约定在具备条件成就后签订正式的《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《购房协议书》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在异议的，故双方订立《购房协议书》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的特征。故双方所签订的《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，属于有效协议。故被告反诉主张以未取得商品房预售许可证为由要求认定合同无效的理由及请求，无事实和法律依据，本院不予支持。预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《购房协议书》系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，由于被告至今未取得预售许可证，故原告以该《购房协议书》为依据要求被告限期与原告签定正式的商品房买卖合同以及承担未履行签定合同义务属违约，并赔偿利息损失，交付房屋的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告张桐的诉讼请求；二、驳回被告呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费5221元、财产保全费3320元（原告已预交）、反诉费100元（反诉原告已预交），由原告承担8541元、被告承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇一七年九月二十九日书记员 徐晓华