河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3242号上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳新煜物业服务有限公司，住所地河南省内乡县湍东镇罗岗村黄家组39号。法定代表人：魏新果，任该公司总经理。委托诉讼代理人：周宇，河南雷雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩雨峰，河南雷雨律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司，住所地河南省淅川县美景楚都院内。负责人：魏纪周，任该公司经理。委托诉讼代理人：周宇，河南雷雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩雨峰，河南雷雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：淅川县美景楚都小区业主委员会。法定代表人：黄志伟，任该业主委员会主任。委托诉讼代理人：金建岐，河南框正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南阳万合物业服务有限公司，住所地河南省淅川县商圣街道美景楚都小区9号楼。法定代表人：陈清宇，任该公司总经理。委托诉讼代理人：金建岐，河南框正律师事务所律师。原审被告：李红玉，女，1992年1月25日出生，汉族，住河南省内乡县。原审被告：魏纪周，男，1963年4月7日出生，汉族，住河南省内乡县。上诉人南阳新煜物业服务有限公司（以下简称新煜物业公司）、南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司（以下简称新煜物业淅川分公司）因与被上诉人淅川县美景楚都小区业主委员会（以下简称美景楚都业委会）、南阳万合物业服务有限公司（以下简称万合物业公司），原审被告李红玉、魏纪周物业服务合同纠纷一案，不服河南省淅川县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1326民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新煜物业公司、新煜物业淅川分公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审。2.一、二审诉讼费用由美景楚都业委会、万合物业公司负担。事实和理由：一、一审程序违法，应当发还重审。1.新煜物业公司与本案所涉物业服务合同没有任何法律上的关系，美景楚都业委会、万合物业公司该部分诉请主体错误，一审法院错列当事人。2.万合物业公司与新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周没有任何法律上的关系，其作为原告主体不适格，应当驳回其起诉。3.业委会不具有民事诉讼主体资格，不能代替业主个人提起诉讼。二、一审判决认定事实不清，证据不足。1.美景楚都业委会及小区业主应当履行完物业服务合同的主义务后，才能要求新煜物业公司、新煜物业淅川分公司办理交接手续，美景楚都业委会并未举证证实小区业主已缴纳全部物业费用和其他费用。2.新煜物业公司有权行使同时履行抗辩权，要求美景楚都业委会及其业主将所欠的物业费及其他费用缴纳完毕后双方履行交接。3.美景楚都业委会未举证证实在物业服务合同履行之初其向新煜物业公司交付了相关资料。4.美景楚都业委会请求移交大修基金承建商押金3000元没有事实和法律依据。该笔押金属于工程质量保证金，由新煜物业公司向施工方出具，与美景楚都业委会没有任何关系。5.新煜物业公司的财产被扣押近1年之久，一审法院未确认损坏程度、折旧情况，草率判令返还，明显是对新煜物业公司权利的损害。6.新煜物业公司缴纳电费23386.30元，电费发票已经提交，一审对此没有记载和扣除。7.一审对双方之间的算账审查不清，美景楚都小区业主及商铺拖欠新煜物业公司、新煜物业淅川分公司费用共计253467.88元，新煜物业公司、新煜物业淅川分公司预收业主及商铺用户费用共计93181.582元，一审判决让新煜物业公司、新煜物业淅川分公司承担退还数额超出其预收总额4万元之多，显然事实审查不清，偏袒美景楚都业委会、万合物业公司。美景楚都业委会、万合物业公司辩称，一、一审程序合法。1.依据公司法的相关规定，新煜物业淅川分公司不具有法人资格，对外偿还债务能力有限，其开办人新煜物业公司应与分公司一并承担合同责任。新煜物业公司本身也参与了部分物业管理移交事项，其法定代表人魏新果在电费单上有签字。2.万合物业公司具备本案的主体资格。依据《河南省物业管理条例》第52条之规定，业主大会选聘新物业服务企业，原物业公司应当在业主委员会的监督下，履行交接义务。故万合物业公司依法有原告资格，且万合物业公司接管美景楚都小区后为新煜物业公司、新煜物业淅川分公司垫付十五万多元。3.美景楚都业委会依法有合法的主体资格。业主委员会有执行业主大会决定和决议、维护业主合法权益的职责。新煜物业公司、新煜物业淅川分公司与美景楚都业委会签订了美景楚都小区物业公司移交具体事项协议，新煜物业公司、新煜物业淅川分公司违反该协议，美景楚都业委会有权追究其违约责任。二、一审判决认定事实清楚。1.新煜物业公司、新煜物业淅川分公司称只有在小区业委会履行交清了物业服务费及电费后才能要求其办理交接手续不能成立。新煜物业公司、新煜物业淅川分公司未能举证哪一些业主欠费，且其应向欠费业主主张权利；新煜物业公司、新煜物业淅川分公司向新物业服务公司移交手续是其应履行的法定义务和合同义务。2.关于新煜物业公司、新煜物业淅川分公司收取承建商大修基金3000元的问题。新煜物业公司、新煜物业淅川分公司现已不再提供物业服务，其收取此3000元押金无事实和合同依据，本就应该一并移交给新的物业服务企业。且现小区业主委员会和新物业企业已给工程队熊未杰重新出具了收条，原条据已收回。故新煜物业公司、新煜物业淅川分公司理应将3000元退给新的物业公司。3.新煜物业公司、新煜物业淅川分公司称其原有设备折旧问题，理应由其自行承担。新煜物业公司、新煜物业淅川分公司撤离小区后，应自行拆除自有物品，美景楚都业委会、万合物业公司没有拒绝其拆除，其自己不拆除行为的后果应由其自己承担。4.新煜物业公司、新煜物业淅川分公司称其在2019年9月10日向县电业局交纳23386.3元电费，此电费是新煜物业公司、新煜物业淅川分公司在服务期间理应承担的费用。三、新煜物业公司、新煜物业淅川分公司不移交各项费用和设施、资料构成违法。李红玉、魏纪周辩称，同意新煜物业公司、新煜物业淅川分公司的上诉意见。美景楚都业委会、万合物业公司向一审法院起诉请求：1.判令新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周依法将小区设施资料、业主资料、水费、电费、物业费等原始真实台账等资料移交给美景楚都业委会、万合物业公司；2.判令新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周向美景楚都业委会、万合物业公司移交万合物业公司代付水电费用、业主预交的2019年9月1日以后物业费、车位费等费用及2019年9月9日后的电表预付卡电费等费用共计124276.472元；3.判令新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周移交2019年9月1日至9月9日小区业主预付卡电费暂计8000元；4.判令新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周移交大修基金项目承建商押金3000元；5.本案诉讼费、保全费、律师费等费用由新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周承担。新煜物业公司、新煜物业淅川分公司反诉请求：1.依法判令美景楚都业委会、万合物业公司返还新煜物业公司、新煜物业淅川分公司所有的办公电脑、打印机、车牌识别道闸系统等共计价值95000元；2.本案反诉费由美景楚都业委会、万合物业公司承担。一审法院认定事实：2011年6月24日，魏纪周开始进入淅川县美景楚都小区提供物业服务，后魏纪周借用新煜物业公司的资质成立新煜物业淅川分公司，新煜物业公司和新煜物业淅川分公司开始共同为美景楚都小区提供物业服务，双方未签订书面的物业服务合同。2015年12月29日，淅川县房产管理局同意美景楚都住宅小区选举成立小区业主委员会。2019年9月3日,新煜物业公司和新煜物业淅川分公司贴出公告撤离小区，后新煜物业淅川分公司与美景楚都业委会签订了移交具体事项手续。因无人愿意过渡管理，后美景楚都业委会找到业主陈清宇、陈清克，二人表态愿意过渡管理该小区。在过渡管理期间，陈清宇、陈清克垫付了7月份部分水费3970元，又垫付了7月份和8月份部分电费共计31259.28元。后陈清宇成立了万合物业公司，万合物业公司与美景楚都业委会签订了物业服务合同。在新煜物业公司和新煜物业淅川分公司撤出美景楚都小区前，提前收取了小区业主预付卡电费共计46626.39元，提前收取了部分业主的物业费（有票据的）和车位管理费共计35529.9元。另在新煜物业公司和新煜物业淅川分公司为美景楚都小区提供物业服务期间，案外人熊未杰在小区做防水工程，新煜物业淅川分公司暂扣了熊未杰3000元工程款作为质保金，并向熊未杰出具了收条。后万合物业公司接手后，重新向熊未杰出具了收条，并将新煜物业淅川分公司向熊未杰出具的收条收回。本案在审理过程中，美景楚都业委会和万合物业公司向一审法院申请财产保全，一审法院审查后依法作出（2019）豫1326民初3530号民事裁定，裁定对新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周价值14万元的财产予以查封、冻结。一审法院认为，美景楚都业委会是经淅川县房产管理局同意由业主选举成立的，其代表全体业主行使权利，另根据《河南省物业管理条例》第五十二条的规定，新煜物业公司和新煜物业淅川分公司应当向美景楚都业委会、万合物业公司履行相关交接义务，故美景楚都业委会、万合物业公司具有主体资格。在新煜物业公司和新煜物业淅川分公司撤出美景楚都小区后，美景楚都业委会与万合物业公司签订了新的物业服务合同，根据《河南省物业管理条例》第五十二条规定“业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务：（一）移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；（二）移交物业承接查验的有关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项”，新煜物业公司和新煜物业淅川分公司应将移交具体事项中所记载的“移交业主欠交物业公司的物业费、水费、电费具体数字及详细清单、移交美景楚都小区5-7月供水、供电部门的发票及7月份业主水电费具体数据、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录”等资料移交给美景楚都业委会和万合物业公司。新煜物业公司和新煜物业淅川分公司在撤出小区后，对于美景楚都业委会、万合物业公司垫付的水费3970元以及垫付的7月份和8月份部分电费共计31259.28元，新煜物业公司和新煜物业淅川分公司应当返还给美景楚都业委会、万合物业公司。另新煜物业公司和新煜物业淅川分公司提前收取业主的预付卡电费46626.39元和预收的2019年9月1日以后的物业服务费、车位管理费35529.9元，因新煜物业公司和新煜物业淅川分公司不再提供物业服务，对该部分费用亦应当返还给美景楚都业委会、万合物业公司。对于新煜物业公司和新煜物业淅川分公司暂扣熊未杰3000元工程款作为质保金，因美景楚都业委会、万合物业公司已经向熊未杰重新出具了收条，并将原条据收回，故新煜物业公司和新煜物业淅川分公司应当将3000元返还给美景楚都业委会、万合物业公司。对美景楚都业委会、万合物业公司要求新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周返还代付的2019年9月1日至9月9日期间的预付卡电费约8000元的诉讼请求，因美景楚都业委会、万合物业公司没有提供有效证据予以印证，新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周对此予以否认并声称该区间电费是由新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周交纳的，因此对美景楚都业委会、万合物业公司该项诉讼请求一审法院依法不予支持。另对于美景楚都业委会、万合物业公司提出的要求新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周返还预收的物业费6786.39元，因该部分费用美景楚都业委会、万合物业公司没有提交相关预收的票据，新煜物业公司、新煜物业淅川分公司、李红玉、魏纪周对此也未明确予以认可，仅依据李红玉在其提供的清单上所做的标记不能予以认定，故一审法院对美景楚都业委会、万合物业公司的该项诉讼请求依法不予支持，美景楚都业委会、万合物业公司可在取得有效证据后另行主张权利。魏纪周、李红玉是代表新煜物业公司和新煜物业淅川分公司履行物业服务义务，是一种职务行为，因此对美景楚都业委会、万合物业公司要求魏纪周、李红玉承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。因新煜物业公司和新煜物业淅川分公司已经撤离美景楚都小区，对于属于新煜物业公司和新煜物业淅川分公司所有的台式办公电脑、喷墨打印机、车辆识别道闸系统、视频监控设备、门口新装的广告栏、智能充电装备、门口启动装置配备电脑，美景楚都业委会、万合物业公司应当返还给新煜物业公司和新煜物业淅川分公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百七十条、《河南省物业管理条例》第五十二条之规定，判决：一、南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同移交物业承担查验的有关资料和物业服务期间形成的物业和设施、设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录。二、南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同返还淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司垫付的水费3970元。三、南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同返还淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司垫付的7月份和8月份部分电费共计31259.28元。四、南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同将提前收取的预付卡电费46626.39元返还给淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司。五、南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同将预收的物业费、车位管理费共计35529.9元返还给淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司。六、南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同将暂扣熊未杰的3000元工程款质量保证金返还给淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司。七、淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司在本判决生效后十日内共同将属于南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司所有的台式办公电脑、喷墨打印机、车辆识别道闸系统、视频监控设备、门口新装的广告栏、智能充电装备、门口启动装置配备电脑返还给南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司。八、驳回淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司的其他诉讼请求。九、驳回南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，保全费1220元，反诉费1088元，共计5314元，由淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司负担1386元，由南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司负担3928元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合新煜物业公司、新煜物业淅川分公司的上诉请求以及美景楚都业委会、万合物业公司、李红玉、魏纪周的答辩意见，本案二审争议焦点归纳为：1.一审程序是否合法，美景楚都业委会、万合物业公司原告主体是否适格，一审是否错列当事人。2.一审判决认定事实是否证据，判决新煜物业公司、新煜物业淅川分公司履行的交接义务以及承担的费用处理是否适当。关于一审程序问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”故在双方的物业服务终止后，新煜物业公司、新煜物业淅川分公司负有向业主委员会及新的物业服务公司办理交接的义务，故美景楚都业委会、万合物业公司作为本案原告起诉要求新煜物业公司、新煜物业淅川分公司办理相关交接手续，原告主体适格。新煜物业公司作为新煜物业淅川分公司的总公司，对新煜物业淅川分公司所负债务负有清偿责任，故一审列新煜物业公司为当事人并无不当。对新煜物业公司、新煜物业淅川分公司关于一审程序问题的上诉理由本院不予支持。关于一审判决新煜物业公司、新煜物业淅川分公司履行的交接义务以及承担的费用处理是否适当的问题。依照上述法律规定，在双方的合同的权利义务终止时，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。同时，新煜物业淅川分公司与美景楚都业委会就移交事项签订有协议，双方应当按照协议履行相关义务。在更换物业公司的情形中，业主支付欠交物业费是基于物业服务关系所产生的义务，而原物业服务公司向业主委员会及新物业公司的移交义务则是基于物业公司与全体业主或业主委员会之间的委托代理关系被解除而产生的义务，因此并不适用合同法的先履行抗辩权或不安抗辩权的规定，即物业服务企业不能以个别业主拖欠物业服务费为抗辩理由，拒绝移交相关资料及代收的相关费用，物业服务企业可向拖欠物业费的业主另行主张权利。新煜物业公司、新煜物业淅川分公司的该项上诉理由本院不予采信。关于新煜物业公司、新煜物业淅川分公司收取的大修基金押金，万合物业公司接手后已重新向熊未杰出具了收条，新煜物业公司、新煜物业淅川分公司应当将其代管的该项费用进行移交，一审判决对此处理并无不当。关于新煜物业公司、新煜物业淅川分公司上诉主张的其已缴纳的电费23386.30元，经查系新煜物业公司、新煜物业淅川分公司在其提供物业服务期间应缴纳的电费，一审判决对此未予扣除并无不当。一审对新煜物业公司、新煜物业淅川分公司要求返还相关物品的诉求已判决予以支持，新煜物业公司、新煜物业淅川分公司上诉要求美景楚都业委会、万合物业公司承担相应的物品毁坏的赔偿责任，但对此未提供充分的证据予以证实，本院对其该项上诉请求亦不予支持。综上所述，新煜物业公司、新煜物业淅川分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4094元，由南阳新煜物业服务有限公司、南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 周 杰二〇二〇年八月六日书记员 周道佳