河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）豫07民终2654号上诉人（原审被告）：吕新元，男，汉族，1963年5月25日生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：郑利昌,河南金合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：高菲,河南金合力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫艳娥，女，汉族，1968年4月5日出生，住河南省封丘县。原审被告：冯红彦，女，汉族，1978年12月6日出生，住河南省封丘县。原审被告：张建义，男，汉族，1976年9月20日出生，住河南省新乡县。上诉人吕新元与被上诉人闫艳娥、原审被告张建义、冯红彦执行异议之诉纠纷一案，不服河南省封丘县人民法院（以下简称封丘法院）(2019）豫0727民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕新元及其委托诉讼代理人郑利昌、高菲，被上诉人闫艳娥、原审被告冯红彦到庭参加诉讼。张建义经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。吕新元上诉请求：1、撤销封丘法院(2019）豫0727民初2993号民事判决书，依法改判为驳回闫艳娥的诉讼请求或发回重审；2、本案的一审及二审诉讼费用均由闫艳娥承担。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案被查封房屋在被上诉人闫艳娥与被上诉人冯红彦、张建义签订房屋买卖合同时就具有房产证和土地证，两被上诉人是知情的。经上诉人核实，该房屋只需给政府缴纳部分土地出让金就可以办理过户登记手续。一审法院认定该房屋无房产土地证档案信息，在知情的情况下不办理过户登记，其过错在被上诉人闫艳娥本身，一审认定被上诉人闫艳娥对此没有过错属认定事实错误。二、一审法院认定被上诉人购买并实际占有涉案查封房产系认定事实错误。被上诉人闫艳娥提交的合同书系闫艳娥与冯红彦恶意串通做的虚假合同，案涉房产系冯红彦与张建义夫妻共同财产，冯红彦单方面签订合同系无权处分，该合同无效，不动产所有权的变更应当以房屋管理部门登记为准。闫艳娥提供的交易明细与合同交易金额相差较大，提交的冯红彦出具的收据金额与合同交易金额不符。闫艳娥提交的几份证据之间存在较大出入和矛盾，不能相互印证，不足以证明涉案房产已经由冯红彦出售给闫艳娥，故一审法院认定被上诉人购买并实际占有涉案查封房产系认定事实错误。三、本案中被上诉人闫艳娥对涉案查封房产存在重大过错，一审法院应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款的规定，而不能适用该条规定第二款进行判决，故一审法院适用法律错误。闫艳娥答辩称：1、一审认定事实清楚。答辩人对涉案房屋未办理过户一事并无任何过错。闫艳娥与冯红彦于2012年3月23日签订《房屋买卖合同》后便着手办理过户事宜，涉案房屋未能办理过户主要原因：（1）涉案房屋的土地属国有土地，建筑开发商未补交出让金；（2）因涉案房屋土地性质问题，涉案房屋在土地性质未变更，没有土地证等情况下房管局不予办理过户。2、一审认定事实正确，闫艳娥已支付涉案房屋全款并系该房产的实际占有人。（1）2012年3月23日，闫艳娥与冯红彦在平等、自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》，房产证上登记所有权人为冯红彦一人，冯红彦为该房产的所有权人，其出售涉案房屋的行为系有权处分。（2）签订《房屋买卖合同》后，闫艳娥按照合同约定支付了全部房款，冯红彦于2012年4月19日向闫艳娥出具了收到条一份，可以证明冯红彦已收到全部房款，一审庭审中冯红彦对此收到条予以认可。（3）闫艳娥与冯红彦于2012年3月23日签订《房屋买卖合同》并支付全部房款后，闫艳娥便于2012年搬入涉案房屋内居住，孩子的上学手续，户口迁移，小区的物业费、水电费，足以证明在涉案房屋内实际正常居住。3、一审法院适用法律正确，闫艳娥关于不得执行涉案房屋的请求应予支持。原审被告冯红彦述称：同意闫艳娥的答辩意见。闫艳娥向原审法院提出诉讼请求：1、确认闫艳娥与冯红彦2012年3月23日签定的房屋买卖合同合法有效；2、立即停止对冯红彦名下位于封丘县××××套（房产登记证号为：封私登字第××号）房产的执行（房价约50万）；3、本案诉讼费由吕新元承担。原审法院查明:吕新元与张建义、冯红彦民间借贷及追偿权纠纷一案，该院于2017年8月28日作出（2017）豫0727民初656号民事判决书，判决：一、张建义、冯红彦于判决生效后十日内连带偿还吕新元现金300000元及利息（利息计算方式：以300000元为本金，年利率为6%。计算期限自2017年2月14日起至还清之日止）。二、驳回吕新元的其他诉讼请求。冯红彦不服（2017）豫0727民初656号民事判决，上诉于新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）豫07民终2421号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。位于封丘县××路北的涉案房产，房屋所有权证号为封私登字第××号，房屋所有权人为冯红彦。根据吕新元的申请，2017年2月7日该院作出（2017）豫0727财保050号民事裁定书，裁定立即查封冯红彦所有的位于封丘县××路北的房产（房权证号2011-0572）。同日，该院向封丘县住房服务中心送达了（2017）豫0727财保050号协助执行通知书，请其协助执行立即查封冯红彦所有的位于封丘县××路北的房产（房权证号2011-0572）；二、查封期限三年，自2017年2月7日至2020年2月6日止。另查明，涉案房屋坐落在封丘县××路北，房屋所有权证为封私登字第××号，房屋所有权人为冯红彦。用途为住宅，土地使用权类型为国有出让。2012年3月23日冯红彦与闫艳娥签订房屋买卖合同一份，载明：“甲方冯红彦，乙方闫艳娥。一、甲方将其位于封丘县××路北的房屋转让给乙方。二、上述房屋转让价款共为人民币500000元，本合同签订时一次性付清，房屋所有权归乙方所有。三、上述房屋的《房屋所有权证》（房权证封私登字第××号），甲方在乙方交纳房时交付给乙方，暂时不过户。乙方需要过户时甲方应予协助。四、房屋内的三台空调、卫浴设施、厨房设施、八骏图一副、窗帘、大灯等归乙方所有，其余的物品归甲方所有。楼梯部分在甲方装修完工之后，乙方支付2900元给甲方。五、未尽事宜，双方应友好协商议定，补充协议书经双方签字后与本合同具有同等法律效力。六、本合同在双方签字后即具有法律效力。本合同一式两份，甲、乙各持一份”。2012年4月19日，冯红彦给吕新元出具收到条一份，证明收到房款50万元。封丘县农村信用合作联社城西分社2012年3月23日显示闫艳娥给冯红彦打款368000元，据闫艳娥讲2011年年底其给张建义房款10万元，在信用社给36万元，剩余款项由其爱人温庆勋全部付清。付清后，冯红彦出具收到条。庭审中该物业公司（西城小区）经理妻子贾俊蕊当庭作证证明闫艳娥从2012年入住涉案房屋，从2012年6月开始交纳物业费，证实闫艳娥从2012年6月20日至2019年期间交纳物业费的情况，共计6200元。并当庭提交物业费底联。另一位证人范某1证实闫艳娥从2012年入住。吕新元提供证人王某1到庭证明：“2014年与张建义在一起干活时，张建义让他去幼儿园西边的院拉料，看到院里荒草一片，没有操心门牌号多少也没进屋。”吕新元代理人提交律师调查令申请书，要求调查涉案房屋在封丘县自来水公司水费缴纳明细及登记户主信息、国网河南省电力公司封丘县供电公司户主及户主变更信息缴费明细、封丘县不动产登记中心房产过户情况。回馈结果如下：1、封丘县自来水公司情况：因涉案房屋水源来自于小区自建水井，未使用自来水，被调查单位无涉案房产用水记录。2、国网河南省电力公司封丘县供电公司：因电力供电公司系统改造，无法查询涉案房屋电表户主登记变更情况，被调查单位无法提供调查情况。3、封丘县不动产登记中心：不动产登记中心负责人经对涉案房产登记查询，显示涉案房产已被查封，自登记以来无过户登记情况，未发现涉案房产土地证档案信息。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”闫艳娥与冯红彦双方签订了房屋买卖合同，且交付了房款，从2012年居住至今，虽未办理过户登记手续，闫艳娥对此并没有过错。故人民法院不得查封、扣押、冻结。闫艳娥请求法院立即停止对冯红彦名下位于封丘县××××套（房产登记证号为：封私登字第××号）房产的执行（房价约50万）的诉讼请求，该院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、一百四十四条之规定，判决：一、不得执行冯红彦名下位于封丘县××××套（房产登记证号为：封私登字第××号）房产。该院（2019）豫0727执异27号执行裁定书于判决生效时自动失效。二、驳回闫艳娥的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由吕新元、冯红彦、张建义负担。二审中上诉人吕新元两组证据：1、西城小区物业费收据两份（照片），该两份票据是其他业主交费的票据，证明闫艳娥原审提交的票据不属实；2、证人王某2证言一份，证明闫艳娥并非案涉房产的实际占有人。闫艳娥的质证意见为：对两份物业票据不认可。该小区物业票据是一家一户一本票据；证人证言不属实，2012年起答辩人就在案涉房屋居住，2014年时没有见任何人往答辩人家拉过东西。闫艳娥二审中共提交八组证据：1、证人杨某的视频证言；2、闫艳娥封丘县农村信用社账号交易流水一份（两页）；3、证人范某2书面证明；4、证人于某书面证明；5、封丘县城关镇蓝天幼儿园证明；6、封丘县城关镇西街村委会证明；7、户名为闫艳娥的电费收据一份；8、居民户口登记卡两页。上述证据证明闫艳娥购买案涉房屋之后一直在该房屋居住生活。吕新元的质证意见为:对上述第2组、第8组证据的真实性无异议，但不能证明对方的证明目的；对其他几组证据均不符合证据的三性特征，不予认可。本院依职权调取了两份证据：1、封丘县不动产中心回函一份；2、封丘县农村信用社调取的闫艳娥取款记录。吕新元的质证意见为：对第1份证据的真实性无异议，证明是闫艳娥是为了节省相关税费而不办理过户手续，应认定未办理过户系其自身原因，存在严重过错。对第2份证据，认为该证据系复印件，未加盖农村信用社公章，真实性有异议，无法证明取款用途，且该证据与闫艳娥当庭陈述及证人证言不一致。闫艳娥对上述证据的质证意见为：对第1份证据真实性无异议，该证据证明2020年才有政策能通过缴费办理过户，之前通过到房管部门询问确实不能办理过户。对第2份证据的真实性无异议，取款确系本人所取，与买房合同系同一天。本院对证据的分析认证意见详见本院认为部分。本院查明的事实与原审法院认定一致。本院认为，本案的争议焦点为闫艳娥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。因本案系案外人执行异议之诉纠纷，在案涉房屋作为执行标的物的情况下，执行案外人的权利主张与申请执行人的权利主张存在冲突，故本院二审重点审查执行案外人的权利主张是否具备合法性、真实性和优先性，并且由执行案外人承担举证证明责任。原审诉讼中，本案执行案外人闫艳娥已提交相应证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定要求排除执行，本院二审审理也围绕上述几个要件进行重点审查。首先，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。闫艳娥原审中提交了其与冯红彦签订的书面房屋买卖合同，合同上有当事人及见证人签字，后冯红彦又向闫艳娥出具了购房款收据，且在交付给闫艳娥的案涉房屋房权证上还载明有“此证转给闫艳娥”的内容及冯红彦的签字。上述证据能够相互印证，故本院认定闫艳娥与冯红彦之间系真实的房屋买卖合同关系。其次，关于在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房屋问题。为此，吕新元提出异议，因吕新元二审提交的其他业主物业费票据与本案待证事实缺乏关联性，证人王某2与本案被执行人有一定的利害关系，故不能证明其证明目的。而闫艳娥提交了案涉房屋所在小区相应的物业费票据、电费票据、西街村委会证明等证据，上述证据相互印证，可以证明在案涉房屋查封前，闫艳娥已实际占有、使用案涉房屋。第三，关于闫艳娥是否已支付房屋价款问题。吕新元针对房款支付提出闫艳娥提供的其农村信用社账户交易明细与合同交易金额相差较大、陈述矛盾等问题，因冯红彦对该交易予以认可，并向闫艳娥出具有交款收据；另外，从闫艳娥提供的农村信用社交易明细来看，其中一笔取款为368000元，一笔为10万元，上述两笔款项数额与合同较为接近，虽然闫艳娥在庭审中对一笔368000元的款项陈述不确切，但结合本院调取的证据来看，确系闫艳娥本人所取，综合案涉合同签订时间及取款时间及本案庭审情况分析，闫艳娥交纳房款已达到高度可能性的证明标准，应认定该事实存在，即闫艳娥已交纳案涉房屋房款。第四，关于闫艳娥未办理过户登记是否系自身原因。通过当事人的陈述、案涉房屋办证情况以及本院调取的封丘县不动产中心的回函，可以认定未办理过户登记并非闫艳娥自身原因所致。综上，闫艳娥作为执行案外人所提交的证据已达到高度可能性的证明标准，其享有的无过错房屋买受人物权期待权优先于吕新元的一般金钱债权，应当排除执行，原审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人吕新元负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年八月四日书记员  王 斐