济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初3809号 原告：杨成鑫，男，汉族，1983年5月21日出生，施维雅天津制药有限公司地区经理，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：刘贺，山东博睿律师事务所律师。 被告：赵义萍，女，汉族，1955年6月28日出生，济南钢铁集团有限公司退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人:徐谦(系被告之女)，女,汉族,1981年8月25日出生,北京捷越联合有限公司理财规划师，住济南市。 被告：赵义洁，女，汉族，1961年6月23日出生，济南市历下区司里街办事处退休人员，住济南市。 原告杨成鑫与被告赵义萍、赵义洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。本案原告杨成鑫及其委托诉讼代理人刘贺,被告赵义萍的委托诉讼代理人徐谦、被告赵义洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨成鑫向本院提出诉讼请求：1、判令两被告偿还2万元定金及10.5万元违约金及律师费3000元，共计12.8万元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月7日原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定将位于佛山苑小区三区21号楼3单元203的房产销售给原告，原告依约交纳购房定金2万元，但后来因房价上涨，两被告拒绝履行合同，现该房产两被告已经出售给案外人，致使合同无法履行，根据《房屋买卖合同》第十二条第2款规定，两被告违约应支付本合同总房价105万的10%的违约金。而至今两被告一直并未对相关款项进行偿还，原告多次向被告催要款项，被告以各种理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请依法判如所请。 赵义萍、赵义洁辩称：2010年7月份，杨成鑫委托佛山苑老邻居杨爷爷打电话找到赵义萍，问及其位于佛山苑小区三区21号楼3-203室的房屋是否出售，后经过赵义萍、赵义刚、赵义洁兄妹三人协商，同意以105万的价格全款付款方式出售该处房产，并就此与杨成鑫成约定，双方同意择日到杨爷爷家签订买卖协议。特别说明在此期间，杨成鑫清楚知晓该房屋存在三个问题：1.该房屋属于赵义萍、赵义刚、赵义洁兄妹三人所有且尚在进行公证中（由于手续资料不全，何时完成公证，不敢确定）；2.赵义萍清楚说明她个人户口短期内可能迁不出去；3.赵义萍清楚表明有点儿小纠纷，该房为拆迁户回迁安置房，当年的祖屋为赵义萍奶奶所有，因此赵义萍亲姑姑也想介入其中分一部分房产，但由于房屋在回迁之时已经将房产证落户到赵义萍父亲赵书忠名下。在说明三个问题之后，杨成鑫仍然同意购买该处房产，并自己找到齐鲁楼市房产中介杜鹃带着购房协议一起到杨爷爷家签订购房协议，同时中介杜鹃要求赵义萍、赵义洁在收取杨成鑫2万元定金的定金条上签了名字。在此期间兄妹三人一致认定该房屋为全款出售。同年7月20日左右，赵家兄妹三人共同到公证处领回公证书，于同年8月16日才由中介杜鹃带着兄妹三人去房产大厅办理房屋手续，杜鹃带领三人为每人办理了一个房产证。后来，发现协议签的并非全款而是按揭购房，赵义刚认定自己被欺骗坚决表明不同意将该房屋出售给杨成鑫。之后，赵义洁打电话找到杨成鑫陈述事件原委，欲将2万元退还，杨成鑫便拿出签订的协议，要求按合同上所有条款进行赔付，并要求赵家兄妹在退还定金2万元之后再赔付10万元补偿，双方就定金赔偿一直僵持不下，最终一直未达成共识。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赵义萍、赵义洁、赵义刚系姐弟仨，位于历下区佛山苑小区****楼****房产系其父亲赵书忠的遗产；2016年7月初，杨成鑫委托佛山苑老邻居杨某征询赵义萍、赵义洁、赵义刚姐弟仨是否出售其父亲遗留的房产，姐弟三人经协商后同意出售，2016年7月7日杨成鑫带着从事房地产中介工作的熟人杜鹃到在佛山苑老邻居杨某家，杜鹃用其公司齐鲁楼市不动产的制式合同为双方起草了《房屋买卖合同》，该合同内容为：出卖人为赵义萍、赵义洁、赵义刚，买受人为杨成鑫。出卖人将位于历下区佛山苑小区****楼****房产出售给买受人，房屋面积67.02平方米，房屋总价款105万元。买受人在买卖合同签订时向出卖人支付定金2万元整。买受人应于网签之日将首付款人民币30万元整支付给出卖人，过户之日将55万元整存入出卖人指定账户，剩余房款20万元在银行发放贷款之日由银行向买受人直接支付。违约责任:违约方每逾期一日应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿对方因此造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费、中介佣金等履行本合同产生的相关费用）；或者违约方向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款10%的违约金。该合同特别注明：由此房目前正在办理继承公证手续，出卖人与买受人均认可此次交易真实有效。出卖人处只有赵义萍，赵义洁签字，并没有赵义刚签字。合同签订后，买受人支付了定金2万元，由赵义萍，赵义洁收取并出具收条。 赵义萍，赵义洁签订合同后，将该合同交予赵义刚签字认可时，赵义刚认为协议内容与原口头协商的一次性付款约定不符，遂不同意将该房屋出卖给杨成鑫。 另，合同签订时，涉案房屋正在法定继承的过程中，2016年7月20日左右赵义萍，赵义刚、赵义洁领取了继承公证书，涉案房屋由三人共有，同年8月16日姐弟三人取得不动产登记证书。 庭审中赵义萍，赵义洁以合同出卖人为三人，只有两人签字，因而认为合同无效，杨成鑫认为该合同纠纷适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的房屋买卖合同是否成立及效力问题？ 根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，涉案房屋经过遗产公证后，属于赵义萍、赵义洁、赵义刚三人共同共有，且杨成鑫对此明知。在签订合同的过程中，合同文本中载明，“出卖人：赵义萍、赵义洁、赵义刚”，而在签字处没有赵义刚的签字，并且赵义萍、赵义洁、杨成鑫均认可赵义刚未到合同签订现场签字。也就是说，涉案房屋买卖合同并未经双方全部当事人签字或盖章，故涉案房屋买卖合同并未成立。因涉案房屋买卖合同并未成立，不存在是否有效的问题。 本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，其一，该房屋买卖合同虽然签订时尚在办理继承公证中，但之后的继承公证的结果是该遗产系赵义萍、赵义洁、赵义刚姐弟三人共有，因而其三人预出售遗产的行为不是无权处分，应为有权处分；其二，赵义刚不是不同意出售房屋，只是认为该《房屋买卖合同》与其口头协商的一次性付款的约定不符，因而对该合同不予认可。由于未在合同上签字追认，因此该合同尚未成立。其三，该条款旨在保护善意买受人，即买受人不知道出卖人没有所有权或者处分权，而本案原告对该房屋状况十分清楚，并在合同中特别注明。如果赵义萍、赵义洁故意隐瞒涉案房屋经过继承公证后属于赵义萍、赵义刚、赵义洁共同共有的事实，并且杨成鑫对涉案房屋权属情况并不明知的情况下签订房屋买卖合同，杨成鑫可以依据上述条款，要求赵义萍、赵义洁承担违约责任。所以本案中，杨成鑫对涉案房屋权属情况明知，现依据上述法律规定要求赵义萍、赵义洁承担违约责任，没有事实及法律依据。因涉案房屋买卖合同并未成立，杨成鑫应主张缔约过失责任，而非违约责任。 据此，杨成鑫要求两被告返还2万元定金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于杨成鑫要求两被告支付10.5万元违约金及律师费3000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。杨成鑫可在证据充分后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告赵义萍、赵义洁于本判决生效之日起十日内返还原告杨成鑫定金2万元； 二、驳回原告杨成鑫的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2860元，被告赵义萍、赵义洁负担446元、由原告杨成鑫负担2414。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 东 人民陪审员  董丰宁 人民陪审员  王春云 二〇一七年九月二十五日 书 记 员  郭 帅