北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7723号上诉人(原审原告)：内蒙古草原牧场食品有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区大北街13号办公楼1-2层。法定代表人：朱媛韬，董事长。委托诉讼代理人：孙智阳，北京市京师（保定）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京瑞安鸿商贸中心，住所地北京市朝阳区建国门外二道街粮店。法定代表人：安克石，经理。上诉人内蒙古草原牧场食品有限责任公司（以下简称草原牧场公司）因与被上诉人北京瑞安鸿商贸中心（以下简称瑞安鸿中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初17834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人草原牧场公司之委托诉讼代理人孙智阳，被上诉人瑞安鸿中心之法定代表人安克石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。草原牧场公司上诉请求：撤销一审判决，改判瑞安鸿中心依法向草原牧场公司退还押金37500元，支付赔偿金212054元，一、二审诉讼费用由瑞安鸿中心承担。事实和理由：1.一审法院认定基本事实不清。双方签订的《房屋租赁合同》约定合同终止时，出租方退还承租方全部押金。2017年2月23日签订的《提前解除租赁合同协议书》可以证明租赁合同终止的事实，其中没有对押金进行约定，因此瑞安鸿中心应向草原牧场公司退还押金。一审法院在审理中已经查明瑞安鸿中心尚未退还押金的事实，却片面采纳瑞安鸿中心认为押金抵扣供暖费、水电费的意见，认定错误。瑞安鸿中心没有提供任何证据证明押金抵扣了水电费、供暖费。草原牧场公司多次向瑞安鸿中心转账，最晚一笔是在2016年10月12日缴纳2万元，除去租金45万元，剩余的即为缴纳的水电费，总计49645元。按照合同约定，供暖费提前一个月交付，因此不涉及缴纳供暖费。草原牧场公司自被行政机关查处后没有再营业，水电费极少，即使根据一审法院认定自2016年10月12日至2017年2月23日空档期没有缴纳水电费，根据实际计算，每月水电费不到2000元，上述费用足以涵盖。2.因为瑞安鸿中心房屋规划问题，离居民区太近没有超过两米，导致草原牧场公司在实际营业过程中不能办理餐饮服务许可证，瑞安鸿中心应承担违约责任。瑞安鸿中心与北京板石餐饮有限公司存在恶意串通损害草原牧场公司的行为，瑞安鸿中心应支付赔偿金。瑞安鸿中心辩称：同意一审判决，不同意草原牧场公司的上诉请求及理由。草原牧场公司向一审法院起诉请求：1.判令瑞安鸿中心退还草原牧场公司房屋押金37500元；2.判令瑞安鸿中心支付草原牧场公司赔偿金212054元（自2017年2月23日至2017年5月20日止）。一审法院认定事实：2015年5月20日，瑞安鸿中心作为出租方、草原牧场公司作为承租方，就北京市朝阳区建外二道街粮店的房屋场地（以下简称涉案房屋），签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定：草原牧场公司承租涉案房屋，租赁期3年，从2015年6月起至2018年6月止，年租金450000元，按年支付。押金为37500元，合同终止时，出租方应退还全部押金。水、电费按月支付，以实际用量计算。供暖费在供暖前一个月支付。出租方应提供给承租方合法经营办理的营业执照、国税、地税、卫生许可证等相关手续需要的证件及文件，以至承租方合法经营。出租方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应每日支付承租方合同租金金额的百分之一的违约金。涉案合同签订后，草原牧场公司向瑞安鸿中心支付押金37500元及相应租期的租金。瑞安鸿中心向草原牧场公司交付了涉案房屋。2017年2月23日，瑞安鸿中心作为甲方、草原牧场公司作为乙方，签订《提前解除租赁合同协议书》，主要约定，现因情势变更无法继续履行合同，经双方协商同意，乙方自愿提前解除房屋租赁合同，就解除该房屋租赁合同达成以下条款：一、经甲乙双方协定，甲方退还乙方租金70000元；二、乙方在租赁期内发生的一切债权债务与甲方无关；三、乙方应于本协议生效之日起，将房屋移交给甲方；四、本协议自双方签字盖章之日起生效；五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。协议书尾部为草原牧场公司及瑞安鸿中心之法定代表人签名、签期。《提前解除租赁合同协议书》签订后，草原牧场公司将涉案房屋交还瑞安鸿中心，瑞安鸿中心退还草原牧场公司租金70000元。审理中，草原牧场公司表示，因涉案房屋位置规划存在问题，故不能办理餐饮服务许可证；瑞安鸿中心对此不予认可，表示草原牧场公司的经营范围不包括餐饮经营，故无法办理相关证照。经询，瑞安鸿中心表示确实未向草原牧场公司退还押金37500元，但双方口头已就该笔款项用于抵扣草原牧场公司所应交纳的水电费、供暖费达成一致意见，故未于《提前解除租赁合同协议书》再行载明；另外，草原牧场公司因经营不善要求提前解除合同，为违约方，瑞安鸿中心作为守约方，有权按照合同约定向其主张违约金，但瑞安鸿中心考虑草原牧场公司的实际情况，只扣除草原牧场公司一个月左右的房屋租赁用作违约金，并在此基础上签订了《提前解除租赁合同协议书》。另查一，草原牧场公司提交的银行转账明细显示，2016年3月21日至2016年10月12日期间，草原牧场公司多次向瑞安鸿中心转账。2016年10月12日后，草原牧场公司未再向瑞安鸿中心支付任何款项。另查二，涉案房屋现由案外人北京板石餐饮有限公司占有使用，该公司以涉案房屋为经营场所，办理了食品经营许可证。一审法院认为：草原牧场公司、瑞安鸿中心签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《房屋租赁合同》履行过程中，双方协商解除该合同，符合意思自治的合同法原则。草原牧场公司虽主张其因瑞安鸿中心欺诈签订《提前解除租赁合同协议书》及涉案房屋无法办理餐饮服务许可证，但未就此提交证据予以证明，故法院对此意见不予采信。草原牧场公司另主张该协议书未对押金进行处理，但考虑到双方履约实际，结合双方款项往来情况，法院有理由相信瑞安鸿中心之“押金用于抵扣供暖费、水电费”辩称意见。因此，在无特殊约定的情况下，《提前解除租赁合同协议书》应视为双方就解除租赁合同关系后的责任承担达成的一揽子解决方案。该协议履行完毕后，双方因《房屋租赁合同》产生的权利义务均归于消灭。现瑞安鸿中心按约退还了草原牧场公司剩余租金、草原牧场公司按约向瑞安鸿中心交还了涉案房屋，双方均已完全履行《提前解除租赁合同协议书》，故草原牧场公司无权再向瑞安鸿中心主张押金和赔偿金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年2月判决：驳回内蒙古草原牧场食品有限责任公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2522元，由内蒙古草原牧场食品有限责任公司负担（已交纳）。二审审理中，草原牧场公司提交：1.瑞安鸿中心餐饮店周边环境的视频光盘，证明瑞安鸿中心当时不具备办理餐饮服务许可的房屋间距规划条件，即使现涉案房屋由瑞安鸿中心自己所用并且办理了相应的许可证但是不排除其取得的非法性。也恰恰说明瑞安鸿中心法定代表人安克石与当前使用房屋的公司恶意串通欺诈草原牧场公司隐瞒房屋规划条件迫使草原牧场公司签订显失公平的《提前解除租赁合同协议书》，该协议应为无效合同；2.北京市关于餐饮业设立的禁止性规定，证明房屋规划餐饮店距离居民区不能小于9米，因此瑞安鸿中心不能合法办理餐饮服务许可证。瑞安鸿中心的质证意见是：认可视频光盘中房屋是瑞安鸿中心房屋，房屋建于上世纪七十年代，不存在新建问题；对草原牧场公司所提交证据的证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为：依据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：瑞安鸿中心应否退还押金并支付赔偿金。草原牧场公司、瑞安鸿中心在《房屋租赁合同》履行过程中协商解除合同，双方于2017年2月23日签订了《提前解除租赁合同协议书》。草原牧场公司以该协议书未对押金进行处理，主张瑞安鸿中心退还押金。瑞安鸿中心主张押金已用于抵扣供暖费、水电费。本院认为，草原牧场公司虽否认拖欠水电费，认为其2016年10月12日之前已交纳的费用足以涵盖。但从双方解约时间、履约实际，并结合双方款项往来情况，瑞安鸿中心之“押金用于抵扣供暖费、水电费”意见符合常理，一审法院采纳瑞安鸿中心的意见并无不当，本院予以确认。草原牧场公司主张其因瑞安鸿中心欺诈签订《提前解除租赁合同协议书》及涉案房屋无法办理餐饮服务许可证，因其并未提供充足有效的证据予以证明，本院对此不予采信。现瑞安鸿中心按约退还了草原牧场公司剩余租金、草原牧场公司按约向瑞安鸿中心交还了涉案房屋，双方均已完全履行《提前解除租赁合同协议书》，草原牧场公司再向瑞安鸿中心主张押金和赔偿金，依据不足，本院不予支持。综上所述，草原牧场公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5043元，由内蒙古草原牧场食品有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  万丽丽二〇二〇年八月七日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿