广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤20执复47号 复议申请人（利害关系人）：邝桂林，男，1971年10月22日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：旷冰珑，广东洋三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓艳，广东洋三律师事务所律师。 申请执行人：中山市倍事特模具钢材制品有限公司，住所地广东省中山市三乡镇白石村麻子环村路**之一，组织机构代码79299694-1。 法定代表人：林小霞。 委托诉讼代理人：董建，广东共阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文珍，广东共阳律师事务所律师。 申请执行人：东莞市沃博热流道有限公司，，住所地广东省东莞市长安镇霄边社区晋美路**组织机构代码59586237-0。 法定代表人：王洪波。 委托诉讼代理人：王建伟，广东林德律师事务所律师。 申请执行人：郑仕云，女，1968年7月25日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：郑绍忠，男，1959年6月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系其长兄。 申请执行人：中山市正钢模具钢材有限公司，，住所地广东省中山市三乡镇南龙村南龙路****组织机构代码08262591-9。 法定代表人：朱志明。 委托诉讼代理人：陈芮，广东广瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁臻业，广东广瀚律师事务所律师助理。 被执行人：张超群，男，1968年8月7日出生，汉族，住广东省饶平县。 被执行人：中山科明塑料模具有限公司，住，住所地广东省中山市东凤镇永益村第二工业区织机构代码67156556-3。 法定代表人：黎庆科。 利害关系人：招商银行股份有限公司中山分行，住，住所地广东省中山市中山四路**盛景尚峰**织机构代码55729805-1。 法定代表人：温凯涛。 委托诉讼代理人：肖静，广东孚道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李衢飞，广东孚道律师事务所实习律师。 复议申请人邝桂林不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072执异97号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 在执行法院以张超群、中山科明塑料模具有限公司（以下简称科明公司）为被执行人的系列案件纠纷中，执行法院依法查封了被执行人张超群名下的位于中山市××村东海××号[土地证号：国（2001）0316**；房产证号：Ｃ1××04]的房地产一处，并发出搬迁公告拟评估拍卖。邝桂林以其已合法承租涉案房地产的第一及第四层为由提出书面异议，要求对上述房地产带租拍卖。执行法院经审查于2017年6月27日作出（2017）粤2072执异97号执行裁定，驳回邝桂林的异议请求。 执行法院查明，关于东莞市沃博热流道有限公司（以下简称沃博公司）与张超群、科明公司买卖合同纠纷一案，在审理过程中，经沃博公司向执行法院申请，2015年2月28日，执行法院作出（2015）中二法东民二初字第156-1号民事裁定，依法查封了张超群名下的位于中山市××村东海××号[土地证号：国（2001）0316**；房产证号：Ｃ1××04]的房地产一处。因张超群、科明公司未自觉履行已生效法律文书所确定的义务，2015年6月10日，沃博公司向执行法院申请强制执行，则上述诉保查封自动转为执行查封。在执行过程中，执行法院依法向被执行人发出执行通知书及报告财产令，责令其限期履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人至今仍未履行。2015年6月26日，执行法院作出（2015）中二法执字第3443-1号执行裁定，裁定冻结被执行人科明公司、张超群银行存款人民币共1182341.00元，如存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产，并限被执行人在财产查封、扣押后十天内履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，执行法院将依法拍卖或者变卖上述财产。2017年4月10日，执行法院向被执行人张超群发出（2015）中二法执字第3443号之三公告，责令被执行人张超群及房屋使用人在收到本公告十日内自觉迁出位于中山市××村××路××号的房地产，逾期不迁出又不履行义务的，执行法院将依法强制执行。2017年5月2日，邝桂林向执行法院提起执行异议。 另查明，关于中山市倍事特模具钢材制品有限公司（以下简称倍事特公司）与科明公司、张超群、黎庆科承揽加工合同纠纷一案，2015年3月5日，广东省中山市第一人民法院作出（2014）中一法执恢字第6514-1-1号执行裁定，依法轮候查封了上述涉案房地产。在执行法院审理郑仕云与张超群、科明公司民间借贷纠纷过程中，经郑仕云向执行法院申请，2015年7月10日，执行法院作出（2015）中二法东民一初字第427-1号民事裁定，依法轮候查封了上述涉案房地产。关于中山市正钢模具钢材有限公司（以下简称正钢公司）与张超群纠纷案中，2016年11月9日，广东省中山市第一人民法院作出（2016）粤2071执9203号执行裁定，轮候查封了上述涉案房地产。 又查，上述涉案房地产的土地使用面积为193.9平方米，建筑面积为679.99平方米，于2014年6月12日办理抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司中山分行（以下简称招行中山分行），抵押金额为158万元。2014年11月19日，邝桂林与被执行人张超群签订《租赁合同》，租赁期限为2014年11月19日至2029年11月18日共15年。2017年4月24日，广东省中山市第一人民法院受理了招行中山分行与张超群等人金融借款合同纠纷一案，目前该案正在审理中。 执行法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”故本案中，在上述房地产已经设定抵押权，且法院依法查封的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”故本案中，在上述房地产已经设定抵押权，且法院依法查封的情况下，邝桂林未查明房地产的现状，自身存在重大过错，在抵押权设立后，被执行人张超群与邝桂林签订的租赁合同不得对抗已登记的抵押权，在抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。综上所述，邝桂林的异议申请没有法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项，第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，裁定：驳回邝桂林的异议申请。 邝桂林向本院申请复议称，请求撤销执行法院作出的（2017）粤2072执异97号执行裁定，支持邝桂林关于对张超群名下位于中山市××村东海××号[土地证号：国（2001）0316**；房产证号：Ｃ1××04]的房地产带租期限至2029年11月18日止（含已付租金30万元）对外拍卖。（一）执行法院查封涉案房地产的时间均在邝桂林与张超群于2014年11月19日签订租赁合同之后，故邝桂林有权要求继续履行合同，并有权要求将涉案房地产带租拍卖。（二）利害关系人招行中山分行的抵押权虽然是在涉案房地产出租之前设立，但根据法律规定，只有在抵押权实现后，租赁合同才对受让人不具有约束力。招行中山分行与张超群的借款合同诉讼并未审结并生效，权利仍处在不确定状态，本案中抵押权并未实现，故租赁合同对受让人仍具有约束力。 本院查明，本院对执行法院查明的事实予以确认。本院另查明，招行中山分行同意执行法院在本案中处分涉案房产。 本院认为，本案争议焦点是邝桂林要求涉案房地产带租拍卖的请求能否成立。首先，涉案查封虽在是邝桂林主张的租赁权之后，但招行中山分行对涉案房地产享有抵押权。虽然招行中山分行所涉诉讼未到法院强制执行阶段，但招行中山分行对涉案房地产的拍卖所得具有优先受偿权，因此，本案执行法院对涉案房地产的拍卖、变现的行为属于实现抵押权的一部分，该拍卖行为并非与抵押权实现无关。其次，邝桂林主张的租赁合同的成立是在招行中山分行的抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，邝桂林的租赁权不得对抗招行中山分行的抵押权。即设定在后的租赁权不得影响设定在先的抵押权的实现。而本案中，招行中山分行的抵押权在先，邝桂林的租赁权在后，如涉案房地产带租拍卖必然会导致拍卖的价款降低，从而影响抵押权的实现。 综上所述，邝桂林要求对涉案房地产带租拍卖的请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回邝桂林的复议申请，维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072执异97号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 赵 娟 审判员 钟国平 审判员 尹四娇 二〇一七年九月二十日 书记员 邱雯娟