江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终2437号上诉人（原审被告）：刘长顺，男，1964年4月5日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈倩，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文利，男，1967年5月14日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。委托诉讼代理人：包传义，江苏觉悟律师事务所律师。上诉人刘长顺因与被上诉人王文利房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘长顺的委托诉讼代理人陈倩、被上诉人王文利及其委托诉讼代理人刘民到庭接受询问。本案现已审理终结。刘长顺上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由王文利承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，涉案房屋买卖合同系无权处分，合同相对方存在恶意，权属共有人拒绝追认，属于无效合同。1.涉案房产买卖时，产权归属于刘长顺与案外人夏萍共同共有，刘长顺无权单独处分涉案房产。一审法院没有依法审查标的物权属情况，导致认定事实错误。2.涉案房地产买卖合同相对方王文利、居间方徐州润宇房地产经纪有限公司（简称润宇经纪公司）属于恶意合同相对人，其明知涉案房产属刘长顺与夏萍共有，欺骗刘长顺在合同上签字。2019年3月25日刘长顺与王文利在润宇经纪公司签订房屋买卖合同时，刘长顺告知房屋系刘长顺与夏萍共同共有，并出示了产权证。当时涉案房屋2套共77.08平方米，系精装修房，标价112万元，周围地段的毛坯房售价12000元/平方米，王利文还价78万元。润宇经纪公司为了非法赚取中介费，告知刘长顺共有人之一签字也可以。因刘长顺需要资金，遂在买卖合同上签字，刘长顺将产权证原件交给润宇经纪公司保管。目前房屋产权证原件仍在润宇公司处。3.房屋共同产权人夏萍得知情况后，明确表示不愿出售涉案房产，夏萍至今仍拒绝对房屋买卖合同效力进行追认。夏萍系刘长顺前妻，夏萍与刘长顺关系不好。夏萍2017年11月20日、2018年8月16日两次在徐州市泉山区人民法院起诉离婚，因买卖房屋等事宜，夏萍与刘长顺发生争吵。2019年5月27日，夏萍又在徐州市泉山区人民法院起诉离婚。徐州市泉山区人民法院2019年8月12日作出(2019)苏0311民初3301号民事判决，判决夏萍与刘长顺双方离婚，并将涉案房产判归夏萍所有。该判决双方均未上诉，现已生效。4.涉案合同属于无效合同。《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在房产共有人夏萍没有对涉案买卖合同效力进行追认且合同相对方存在恶意的情况下，应依法认定涉案合同无效。二、一审判决超出王文利诉讼请求，审判程序违法，应当发回重审。1.一审法院没有依法通知刘长顺参加诉讼。直至一审判决后，刘长顺得知情况，去一审法院领取了判决书。2.王文利起诉状中没有明确要求“解除合同”，一审法院判决解除合同，违反了不告不理的原则。涉案合同属于无效合同，没有法律效力，不能判令解除。3.王文利一审庭审中要求解除《房地产买卖合同》，属于提出了新的诉讼请求，一审法院应将该诉讼请求重新送达刘长顺，才能进行审理。一审审判程序违法，应将本案发回重审。三、即便涉案合同有效，刘长顺亦愿意继续履行合同。一审因涉案房产被查封就认定“涉案合同不能履行”，违反法律规定，没有法律依据。涉案房屋进行买卖时，并没有被查封。买卖合同签订后，在尹珊珊民间借贷纠纷一案中被徐州市泉山区人民法院查封，该案目前正在审理中。涉案房产虽然被保全，并不影响王文利要求“继续履行合同”。一审认定涉案合同由于被查封而不能履行，没有法律依据。涉案合同不能履行的真实原因是夏萍不愿出售，如果条件允许，刘长顺本人愿意继续履行合同。四、刘长顺没有违约行为，也无违约的故意，涉案合同属于无效合同，合同中违约条款属于无效合同条款，一审判决刘长顺承担违约责任，没有事实和法律依据。综上，一审审判程序违法、认定事实和适用法律错误，请求撤销原判，改判或发回重审。被上诉人王文利答辩称：刘长顺的上诉没有事实及法律依据。1、王文利购买房屋时不存在恶意，刘长顺有关合同无效的理由不成立。王文利给付了刘长顺20万元定金，王文利主动履行了合同。2、刘长顺以共有财产人不同意为由，否认涉案合同的效力，其主张不能成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条的规定，涉案合同有效成立。3、刘长顺一审放弃答辩，视为对王文利陈述的事实认可，刘长顺二审对王文利解除合同等提出异议，该异议不能成立。4、由于刘长顺严重违约，王文利不同意刘长顺继续履行合同的主张，王文利要求解除合同，于法有据。综上，涉案合同合法有效，刘长顺应承担违约责任，合同约定的定金20万元，王文利已经实际交付，刘长顺应承担双倍返还定金的责任。综上，一审认定事实和适用法律正确，请求依法予以维持。王文利向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘长顺支付违约金200000元，居间服务费18700元，共计218700元；2、本案诉讼费、保全费由刘长顺承担。事实和理由：王文利、刘长顺签订房地产购销合同，约定王文利购买刘长顺两处房屋，王文利按约定向刘长顺支付定金20万元，后得知该房产被法院查封，刘长顺违约，故王文利诉至法院。一审法院查明：王文利、刘长顺及案外人润宇经纪公司2019年3月25日签订《房地产买卖合同》，约定刘长顺将自[共]有的本市鼓楼区和信广场E号楼1-907号房、E号楼1-908号房两间出售给王文利，该公司作为居间方在合同上盖章。签订协议时，王文利交付给购房定金20万元，由润宇经纪公司保管。居间服务费18700元，由王文利承担，在签合同时支付给润宇经纪公司，合同还约定王文利、刘长顺双方于2019年4月30日前到产权处签署上述房地产备案合同，并约定违约方赔偿给守约方违约金20万元，另外赔偿给守约方直接和间接的经济损失等内容。当日，王文利通过银行向润宇经纪公司转账256000元，刘长顺给王文利出具收到定金20万元的“收条”，并载明由润宇经纪公司保管，润宇经纪公司经办人在“收条”上书写“收到服务费56000元、包过户”等字样，润宇经纪公司另给王文利出具收取服务费16000元的“收款收据”，并加盖财务章。因王文利发现涉案房产被有关部门查封，涉案合同无法继续履行，王文利故诉至法院，王文利并在一审庭审中明确要求解除涉案买卖合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照法律规定和双方约定，刘长顺负有与王文利到有关房产部门签订备案合同的义务，刘长顺未履行该义务已构成违约，应按约定向王文利承担违约责任，另因涉案合同不能继续履行，王文利要求解除该合同的主张应予支持，合同解除后，违约方仍应承担违约责任。故王文利要求刘长顺赔偿违约金、居间服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。刘长顺未到庭应诉，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、解除刘长顺与王文利2019年3月25日签订的《房地产买卖合同》；二、刘长顺于判决生效后3日内一次性赔偿给王文利违约金200000元及居间服务费18700元。一审案件受理费4580元、保全费1613元、公告费606元（王文利均预付），均由刘长顺负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、刘长顺以涉案房产共有为由主张其无权处分的理由能否成立；涉案合同效力如何认定，王文利解除合同的请求是否应予支持；2、王文利有关刘长顺承担违约责任及居间费的主张能否成立；3、刘长顺有关一审超出诉请等程序问题的主张能否成立。二审中，刘长顺提交如下证据：1.（2019）苏0311民初3301号民事判决书（复印件）、不动产权证（复印件），证明涉案房屋经徐州市泉山区人民法院判决归夏萍所有。涉案房产系刘长顺与夏萍的共同财产，房屋产权证原件由润宇经纪公司保管。王文利买卖房屋时就知道房产共有的事实，王文利也存在一定过错。2.王文利出具的收条一份（复印件）。证明2019年5月14日王文利收到润宇经纪公司退还的20万元定金。王文利质证意见：证据1判决书真实性无异议，双方签订房屋买卖合同之后，刘长顺、夏萍之间才发生了离婚诉讼，离婚诉讼对本案房屋买卖合同效力没有影响。证据2真实性无异议，刘长顺不愿按合同约定时间去产权处签订备案合同，刘长顺违约，王文利有权将定金收回，王文利有权主张违约方刘长顺双倍返还定金。因此，王文利在一审时主张了20万元违约金，因为王文利支付的定金20万元已经收回了。二审中，王文利提交15000元律师费票据，证明王文利支出律师费。刘长顺质证意见：律师费票据真实性不能确定，与本案没有关联性。王文利没有上诉，其二审提出律师费的主张，法院应不予处理。本院认证意见：对双方提交的上述证据真实性均予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审另查明：1、2019年3月25日，刘长顺（甲方）、王文利（乙方）、润宇经纪公司（居间方，丙方）签订的《房地产买卖合同》相关内容，除一审查明的内容之外，本院另查明相关条款内容如下：第四条约定：该房屋的成交价为人民币78万元整，此价款除包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施，两台挂机，一台柜机、固定装修。第五条约定：甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权，如果房屋是共有，甲方保证已经经共有人同意，并保证上述房地产权属清楚，并具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿，与丙方无关。第六条约定：在签订本合同时，乙方交付给甲方购房定金20万元整，由丙方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费。甲方将两套不动产权证原件交由丙方保管。第十四条约定：如任何一方拖延签署备案合同日期、付款日期、领证日期、交房日期及户籍迁出日期，由违约方支付给守约方违约金。按每日总房款的3‰计算。第十六条约定，除本协议另有约定外，违反本协议的任一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金20万元，另外赔偿给守约方直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十二条所约定的服务费，违约方还须承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。第十九条“双方约定的其他事项”：此房在双方交易中如被查封，甲方承担一切给乙方造成的经济损失，并由甲方承担一切法律责任。2、2019年5月14日，王文利收到润宇经纪公司退还的20万元定金。3、2019年8月12日，徐州市泉山区人民法院就夏萍与刘长顺离婚纠纷一案作出（2019）苏0311民初3301号民事判决，该判决“准予夏萍与刘长顺离婚，并判决涉案房产归夏萍所有…。”本院认为：一、关于涉案合同效力认定问题涉案房产为刘长顺与其妻子夏萍共有，刘长顺作为共有权人之一，对涉案房产也具有处分权。另双方合同约定“出卖人刘长顺保证其对房屋拥有所有权和使用权，且保证经共有人同意出售涉案房屋，否则发生的有关债权债务纠纷由刘长顺负责处理。”根据上述条款，正常情况下，应视为刘长顺签署涉案房屋买卖合同时，已经征得其共有权人的同意。此外，即使如刘长顺所述，签订买卖合同时未征得其妻子夏萍同意，涉案房产为无权处分。根据法律规定，无权处分也并不必然导致合同无效。综上所述，根据现有证据，应认定双方签订的房地产买卖合同为有效合同。双方合同第十九条约定“此房在交易中如被查封，甲方（刘长顺）承担一切给乙方（王文利）造成的经济损失，并由甲方承担一切法律责任。”现该房产在另案中被法院查封保全，且在刘长顺离婚纠纷案件中，涉案房产被法院判决给其妻子夏萍所有。另外，刘长顺未按该合同约定的时间去产权处签署备案登记合同，刘长顺已经违反合同相关约定。综上，涉案房屋买卖合同客观上无法履行，王文利要求解除合同，依法应予准许。二、刘长顺有关一审超出诉请等程序问题的主张问题虽然王文利在一审诉状中并未明确涉及合同解除事宜，但王文利在一审中要求支付违约金，合同解除为支付违约金的必然前提。后在一审庭审过程中，王文利当庭要求判决解除涉案房屋买卖合同，一审法院就有关解除合同的主张予以处理，并无不当。三、王文利有关刘长顺承担违约责任（定金）及居间费的主张问题二审中，王文利明确提出定金赔偿的主张。按照法律规定，王文利有权选择要求刘长顺承担违约责任或者按照定金处罚条款进行赔偿。根据法律规定，定金的数额不超过合同总价的20%，本案双方合同约定的购房款总价为78万元，则定金数额不应超过15.6万元。双方在合同中约定的定金数额20万元，超过法律规定的定金数额的上限。王文利主张刘长顺按照定金罚则进行赔偿，故本案应改判刘长顺承担的定金赔偿数额为15.6万元。至于居间费的数额，双方在合同中约定由违约方承担，故一审判决居间服务费18700元由刘长顺承担，并无不当。王文利二审提出要求刘长顺支付律师费的诉讼主张，因王文利并未在一审中提出有关律师费的主张，故该主张本案不予审涉。综上所述，上诉人刘长顺的上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3191号民事判决第一项，即“解除刘长顺与王文利2019年3月25日签订的《房地产买卖合同》”。二、变更徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3191号民事判决第二项为：“刘长顺于本判决生效后十日内一次性赔偿王文利156000元及居间服务费18700元。”三、驳回王文利的其他诉讼请求。一审案件受理费4580元、保全费1613元、公告费606元（王文利均预付），均由刘长顺负担。二审案件受理费4580元，由上诉人刘长顺负担3000元，王文利负担1580元。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年八月六日书记员  侯梦池