辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1号原告（案外人）：吴东，男，1963年12月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王继文、王德辉，辽宁弘立律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京富申联合供应链管理有限公司，住所地北京市东城区建国门北大街5号5层527。法定代表人：郑新类，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周爽、金陆，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳同方置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街12号。法定代表人：孟欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：任一元，女，1986年9月17日出生，汉族，该公司职员，住沈阳市皇姑区。原告吴东与被告北京富申联合供应链管理有限公司（简称富申公司）、沈阳同方置业有限公司（简称同方公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月28日对本案进行了审理。原告吴东的委托诉讼代理人王继文、王德辉，被告富申公司的委托诉讼代理人周爽、金陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴东陈述起诉请求：1.请求法院判令支持吴东的异议，不得执行位于沈阳市浑南新区房屋（建筑面积98.44平方米）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年，原告与被告同方公司签订《同方世纪大厦商品房预定书》，约定原告购买同方公司开发的位于浑南新区世纪路5-1号2-20-5号房屋（建筑面积98.44平方米），单价为3150元每平方米，房屋总价为310086元，一次性支付。原告已将全款支付给同方公司，同方公司已于2011年8月将该房屋交付原告使用。原告一直要求同方公司办理合同备案、房产证，但是同方公司因股东纠纷迟迟不予办理。2015年4月，贵院查封了该房屋。2019年，原告向贵院提出执行异议。2019年12月，贵院作出《执行裁定书》（[2019]辽01执异675号），认为本案争议房产已经生效判决确认予以执行，判决准予执行涉案房产。原告对此裁定不服，特向贵院提起执行异议之诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。理由如下：第一，在贵院查封前，原告已与同方公司签订房屋买卖合同，已实际入住，已交付全款；第二，虽然原告一直要求同方公司办理备案、登记，但是同方公司因股东纠纷一直未予办理，原告对此并无过错，依法应予保护；第三，原告系涉诉房屋的真正权利人，即便李东已提起诉讼，但是李东并不是涉诉房屋的真正权利人，不应以李东的诉讼案件约束原告，案涉裁定存在错误，依法应予纠正；第四，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价款足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结。”的规定，被告富申公司查封财产已超出查封债权额，继续查封原告所有的房屋，严重违反公平原则及公序良俗原则。富申公司答辩：2015年2月，富申公司依据生效的沈阳市仲裁委员会（2014）沈仲裁字第14123号裁决书，向沈阳市中级人民法院申请强制执行同方公司。沈阳市中级人民法院受理执行申请后，于2015年4月查封了被执行人同方公司名下的11套房产，其中包括本案争议的位于沈阳市浑南新区产。对此，案外人李东作为本案争议房产的买受人向沈阳市中级人民法院提起了执行异议，声称其于2008年8月5日与被执行人同方公司签订了协议书，购买了包括本案争议房产在内的11套房产，支付了全部购房款，并由同方公司为其办理了入驻，实际占有了涉案房产。沈阳市中级人民法院下达（2015）沈中执异字第318号执行裁定书，中止执行涉案房产。答辩人富申公司不服，提起执行异议之诉，沈阳市中级人民法院经过审理，于2015年12月18日下达（2015）沈中民二初字第92号民事判决书，准许继续执行本案争议房产。李东不服提起上诉，辽宁省高级人民法院经过审理于2016年4月8日下达（2016）辽民终295号民事判决书，驳回李东的上诉，维持原判。李东仍不服，向最高人民法院提起再审申请，最高院经过审理，于2016年12月26日下达了（2016）最高法民申3053号民事裁定书，驳回李东的再审申请。1、上述三级法院的裁决书，首先均认定了李东作为涉案房产的买受人身份，认为李东虽然在法院查封涉案房屋前已与同方公司签订了购房协议书，但李东未能提供充分的证据证明其已经足额支付了购房款，亦未能提供充份证据证明其已经实际占有本案涉案房产，并且李东对于本案涉案房产未及时办理过户登记存在过错，故认定李东一方提出的事实和证据不足以排除涉案房屋的强制执行；2、作为出售房产的同方公司（也是查封房产的所有权人）在上述各级法院审理过程中，均认可李东是涉案房产的买受人，从未提出过吴东才是涉案房产买受人的异议。3、吴东在执行异议申请书中自认：吴东将购房款支付给李东，并未办理房屋转移登记手续。由此可以看出，吴东并非从同方公司处购买了涉案争议房产，这点从吴东向法庭提交的同方公司于2016年5月18日出具的情况说明及2019年8月20日李东出具的说明中得到验证。而本案争议房产一直登记在同方公司名下，法院依据生效仲裁裁决书，查封了被执行人同方公司名下的房产，是完全符合法律规定的，除非作为执行异议之诉的原告，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，向法院提供了其在法院查封之前，就与被执行人同方公司签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋及已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的证据，未办理过户登记手续的过错不在于买受人的证据，才能排除强制执行。而本案中，吴东显然不是从同方公司处购买了涉案争议房产，按照同方公司和李东的说明，吴东是从李东手中购买的。退一步讲，假如吴东与李东间的二手房交易属实，吴东也不是法律规定的能排除强制执行的同方公司的买受人。三级法院均已认定李东虽然从同方公司处购买了涉案争议房产，但李东并未取得足以排除强制执行的权利，涉案争议房产也没有登记在李东名下，李东并未取得该房产所有权，在此情况下，李东再转让给吴东，其转让行为无效，如果吴东存在损失，应依据与李东的转让协议向李东主张权利，而无权向答辩人主张，更不能排除法院的合法执行措施。4、吴东向法庭提交的商品房预定书、入住等材料，均与李东向三级法院提交的证据相矛盾，与三级法院认定的事实相矛盾，吴东提交的上述证据不真实，不能就此认定吴东为登记在同方公司名下的涉案争议房产的买受人。综上，请求贵院驳回吴东的诉讼请求。同方公司答辩：同意原告意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：沈阳仲裁委员会于2015年2月9日作出（2014）沈仲裁字第14123号裁决书，裁决：一、解除申请人北京富申联合钢铁配送有限公司与被申请人沈阳同方置业有限公司于2012年4月20日签订的关于同方世纪大厦2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007房屋的商品房买卖合同；二、被申请人于收到本裁决书后10日内退还申请人购房款10300840元，并支付从2013年6月1日起至2014年10月27日止的以10300840元人民币为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被申请人于本裁决十日内赔偿申请人交付的房屋手续费24754元；四、如被申请人未按上述期限履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定执行；五、仲裁费用76146元由被申请人承担（申请人已预交，由被申请人执行给付内容时一并给付）。本案执行期间，本院于2015年4月20日依法查封了同方公司开发建设的沈阳市浑南区世纪路5-1号2-20-5房屋。同方公司（甲方）与李东（乙方）于2008年8月5日签订《协议书》一份，约定：一、甲方同意以人民币3000元/平方米（清水房）的优惠价格出售该项目2000平方米房产给乙方；二、乙方要求购买该项目住宅楼第二十层所有共计12套住宅，面积约为800平方米，乙方要求购买公寓第二十八层所有共计24套公寓约1200平方米，以上房产面积以市房产局测绘审核后的面积为准；三、乙方购房款300万元以现金给付甲方，另外，以四台车辆（详见附表）作价300万元给付甲方。以上车辆手续齐全合法各种税费已经缴纳。本协议签订后乙方可先将以上车辆给付甲方。甲方办理车辆过户手续时，乙方应无条件提供以上车辆的相关合法手续，否则甲方有权将以上车辆退还乙方。李东通过银行转账向同方公司支付购房款500万元整。同方公司为李东出具收到500万元整的收条。2010年5月27日，原告吴东与同方公司签订《同方世纪大厦商品房预定书》，约定吴东购买沈阳市浑南新区C号楼二单元20层C4号（2-20-5），建筑面积98.44平方米，销售单价每平方米为3150元，销售房屋总价310086元，付款方式为一次性支付。同方置业于同日出具认购交款确认单。同方公司于2016年5月18日出具《情况说明》，内容为位于沈阳市浑南新区的同方世纪大厦是由我公司沈阳同方置业有限公司开发建设的，其中浑南新区世纪路5-1号2-20-5，面积98.44平方米，为李东所购买的房屋，于2010年5月21日转让给现房主吴东，2011年8月3日办理入住手续，并且实际使用至今。李东为吴东出具经使领馆认证的情况说明及收款收据，证明吴东已经支付全部购房款。吴东于2011年8月3日接收2-20-5号房屋，同时吴东办理入住，缴纳案涉房屋的物业管理服务费、水、电、煤气、物业、装修等相关费用并占有使用至今。吴东提供的[2014]东陵民三初字第00389号民事判决书载明：沈阳高新法院于2013年4月25日受理沈阳同方置业有限公司与白巍、高喜艳、白清、威新公司公司证照返还纠纷一案,该判决第5页第3行中白巍自述自2011年10月，白巍开始主持公司，而法定代表人孟欣被排除其外，及该判决第5页倒数第1段，2013年3月29日，同方公司就已将矛盾反映到股东会议上，证明从2011年开始，最激烈时从2013年3月29日开始，同方公司处于非正常经营状态，公章、相关证照分别由不同的股东持有。最高人民法院（2016）最高法民申3053号裁定认定：关于李东是否合法占有案涉房屋的问题。李东一方提供了案涉11套房屋的房屋交接单和商品房预订书，但同时提供的案涉11套房屋其中的八套房屋的入住通知单分别对应的是：…业主吴东2012年4月5日接收C座2-28-6，2011年4月2日接收1-20-2，2011年8月3日接收2-20-5，李东一方主张其将案涉房屋转让或赠与其朋友和亲属。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人吴东就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于吴东是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。李东从同方公司购买案涉房屋后，将案涉房屋通过由同方公司直接与吴东签订《同方世纪大厦商品房预定书》的形式出卖给吴东，李东已经承认收到全部购房款且吴东已经实际入住案涉房屋接近十年，《同方世纪大厦商品房预定书》具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该预定书的签订时间早于人民法院查封之前，属于吴东在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于吴东是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。同方公司于2010年5月27日向吴东出具认购交款确认单，吴东于2011年8月3日接收2-20-5号房屋，同时吴东办理入住，缴纳案涉房屋的物业管理服务费、水、电、煤气、物业、装修等相关费用并占有使用至今。故可以认定吴东在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。关于吴东是否已支付案涉房屋的全部价款问题，同方公司于2016年5月18日出具《情况说明》，内容为位于沈阳市浑南新区的同方世纪大厦是由我公司沈阳同方置业有限公司开发建设的，其中浑南新区世纪路5-1号2-20-5，面积98.44平方米，为李东所购买的房屋，于2010年5月21日转让给现房主吴东，2011年8月3日办理入住手续，并且实际占有使用至今。李东已经为吴东出具经使领馆认证的情况说明及收款收据，证明吴东已经向其支付案涉房屋的全部购房款。以上事实可以认定吴东已经支付案涉房屋的全部价款。关于是否非因买受人吴东自身原因未办理过户登记的问题，吴东提供的[2014]东陵民三初字第00389号民事判决书载明：沈阳高新法院于2013年4月25日受理沈阳同方置业有限公司与白巍、高喜艳、白清、威新公司公司证照返还纠纷一案,该判决第5页第3行中白巍自述自2011年10月，白巍开始主持公司，而法定代表人孟欣被排除其外，及该判决第5页倒数第1段，2013年3月29日，同方公司就已将矛盾反映到股东会议上，证明从2011年开始，最激烈时从2013年3月29日开始，同方公司处于非正常经营状态，公章、相关证照分别由不同的股东持有。吴东已经多次向同方公司提出办理案涉房屋登记的请求，故不属于吴东的原因未办理案涉房产的过户登记。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于沈阳市浑南新区房屋（建筑面积98.44平方米）。本院（2019）辽01执异673号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费5951元，由被告沈阳同方置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年八月十二日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。