湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3151号上诉人（原审被告）：胡海，男，1990年9月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：胡权，湖北弘愿律师事务所律师。委托诉讼代理人：程静，湖北弘愿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洪卿，女，1947年12月21日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：陈育红，湖北诺亚律师事务所律师。原审第三人：武汉成诚有家房地产咨询有限公司江大路第一分公司，住所地武汉市江岸区江大路22号。负责人：吴海，系该分公司店长。原审第三人：武汉成诚有家房地产咨询有限公司，住所地武汉市江岸区黄孝河路66号颐和丽晶B1栋1-2层6室。法定代表人：程丹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴海，男，该公司员工。上诉人胡海因与被上诉人王洪卿、原审第三人武汉成诚有家房地产咨询有限公司江大路第一分公司、武汉成诚有家房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7205号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡海上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，我认为房子是我装修过的，我上诉要求装修费用王洪卿承担一半，过户费王洪卿承担一半，首付款也应当全额退还我。事实与理由：一、一审判决解除三方签订的房屋买卖合同，属于认定事实不清、法律适用错误。二、一审法院判令胡海把房屋过户给王洪卿，以及判决胡海恢复房屋原状并腾退给王洪卿，既会导致判决无法实际履行，也会过分加重胡海义务，属于认定事实不清、适用法律错误。王洪卿答辩称，对于上诉人主张的首付款问题，如果按照一审履行了的话，我方退还18万首付款没问题，但是首付款的利息没有依据。装修以及第一次过户的税费是上诉人违约造成的，且装修对于我方来说还是负担，我方还要求其恢复原状，该部分的损失不应由我方承担。原审第三人武汉成诚有家房地产咨询有限公司江大路第一分公司、武汉成诚有家房地产咨询有限公司共同述称，站在公正角度，前期过户费用，包括要将房屋再过户到房东名下会产生的费用，都需要双方来协商解决。房屋也装修了，房东现在要求恢复原状不合理。房屋贷款本身就审批过了，是因房东投诉银行，从中作梗。我同意上诉人胡海的上诉意见。王洪卿向一审法院起诉请求：1、判令立即解除王洪卿、胡海、武汉成诚有家房地产咨询有限公司之间签订编号为0001246的《存量房居间买卖合同》；2、判令胡海立即配合王洪卿办理江岸区花桥三村37栋3单元7层2室房屋过户手续；3、判令胡海立即将江岸区花桥三村37栋3单元7层2室房屋恢复至交付前的原状，并腾退该房屋；4、判令胡海立即向王洪卿支付违约金930元、经济补偿金15,300元；5、本案诉讼费用由胡海承担。一审法院查明，2018年6月23日，王洪卿与胡海及武汉成诚有家房地产咨询有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001246），约定胡海购买王洪卿所有位于武汉市江岸区花桥三村37栋3单元7层2室房屋，建筑面积为61.71平方米，成交价为930,000元；本合同签订之日，胡海交付定金10,000元；首付款230,000元于过户当日，在见到已是胡海名下的房产证收件单后，由胡海于当日（遇节假日顺延）将首付款打入王洪卿指定账户；尾款700,000元，胡海委托武汉成诚有家房地产咨询有限公司办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是胡海名下的房屋房产证收件单后，由武汉成诚有家房地产咨询有限公司送至贷款银行，通知放款至王洪卿在该银行的收款账户；本合同签订之日起5个工作日内，王洪卿与胡海双方须提供相关证件及资料交由武汉成诚有家房地产咨询有限公司办理贷款及过户手续，武汉成诚有家房地产咨询有限公司在王洪卿与胡海提供相关证件、资料齐全后，于2日内为胡海办理贷款手续，在贷款审批通过2日内协助办理过户手续（遇节假日顺延）；王洪卿应在收到：1、胡海全部房款后当日内；2、房屋过户完成后当日内与胡海进行物业交接，并将该房屋钥匙交于胡海；胡海违约，逾期不交付房款给王洪卿，王洪卿不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向王洪卿支付违约金，王洪卿解除合同的，按全部房款的0.1%向王洪卿支付违约金。同年9月21日，王洪卿（甲方）与胡海（乙方）及武汉成诚有家房地产咨询有限公司（丙方）签订《房产买卖合同之补充协议》，约定：1、甲乙丙三方于2018年6月23日签署的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号0001246），合同约定甲方将武汉市江岸区花桥三村37栋3单元702室一处住宅（面积61.71平方米，房产证编号：武房权证市字第××号，土地证编号：岸国用（改2001字第17882号）以人民币玖拾叁万元整的价格卖给乙方，首付款贰拾叁万元整，银行贷款柒拾万元。2、合同实际履行时，甲乙丙三方于2018年8月13日在江岸区政务中心办理房产过户手续。乙方实际支付首付款人民币壹拾捌万元整，并宣称银行贷款柒拾伍万元整已经获批。甲方相信乙方所言属实，配合办理房产过户手续，并应乙方要求，将交易标的房产的全套钥匙交付给乙方，结清了该房产的水电气费用，全部移交给了乙方。3、2018年9月10日，甲乙双方约定到工商银行武汉硚口支行（贷款行）个贷部中心刘冰经理（手机号：136××××0700）处查询贷款手续办理进程，得知：银行贷款已经于2018年7月25日获得批准，但是尚未办理交易标的房产的抵押，所以还没有正式进入贷款手续办理流程。刘冰经理表示如果按照正常办理进度，房产抵押手续早就应该办理完毕，现在已经拖得太晚了，并当面催促乙方和担保公司尽快办理。4、2018年9月11日，工商银行武汉硚口支行（贷款行）个贷部中心刘冰经理电话甲方，告知甲方，因政策调整，银行可能只能贷款人民币陆拾伍万元整。为了确保甲方卖房款（人民币玖拾叁万元整）尽早全部到位，乙方努力更换贷款银行，经过甲乙丙三方协商，达成补充协议如下：1、乙方尽快在金融机构（银行和担保公司）办理交易标的房产的抵押手续，在2018年11月6日前办理完毕。如果逾期，按日向甲方支付经济补偿，每逾期一日支付甲方人民币壹佰元，直至在贷款银行办理完房产抵押手续。2、若因政策调整，银行只能贷款人民币陆拾伍万元整，房产交易的尾款差额（人民币壹拾万元）由乙方另想渠道筹集，在银行贷款陆拾伍万元整汇入甲方银行账户之日，乙方将房产交易的尾款差额（人民币壹拾万元）汇入到甲方指定的银行账户。如果汇款到位逾期，向甲方支付利息，利息按日结算，日利率0.034%（10万元尾款，每日利息34元），直至尾款结清。3、违约条款（1）若乙方不能履行上述条款，甲方有权向当地人民法院提起诉讼，要求取消房产交易，善后手续按照法院裁决办理；（2）由于房产交易款到位时间拖延过，乙方应依据法院裁决，承担由此给甲方造成的全部经济损失。同年6月1日，胡海向王洪卿转账支付购房定金18,000元，同年8月13日，胡海向王洪卿分别转账支付15,000元、147,000元，上述款项共计180,000元。余下的购房款750,000元至今未付。同年8月13日，王洪卿将涉案房屋交付给胡海，胡海居住至今。2001年，王洪卿取得涉案房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》，两证载明涉案房屋的房屋所有权及土地使用者为王洪卿。2018年10月29日，胡海取得涉案房屋的《不动产权证书》，该证书载明涉案房屋的产权人为胡海。一审法院认为，王洪卿与胡海及武汉成诚有家房地产咨询有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》及《房产买卖合同之补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按照合同约定履行各自项下义务。王洪卿已经依约办理了房屋过户手续并将房屋交付给胡海，胡海居住使用该房屋，但至今胡海仍未依约支付余下购房款，已构成违约。王洪卿要求解除王洪卿、胡海、武汉成诚有家房地产咨询有限公司之间签订编号为0001246的《存量房居间（买卖）合同》，于法有据，且胡海同意合同解除，故一审法院确定涉案房屋合同解除，该房屋归王洪卿所有。王洪卿要求解除涉案房屋合同及胡海配合办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，有事实依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因案涉房屋现由胡海占有使用，故王洪卿要求胡海将案涉房屋恢复原状，并腾退案涉房屋的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。根据双方《存量房居间（买卖）合同》的约定，胡海违约，逾期不交付房款给王洪卿，王洪卿解除合同的，按全部房款的0.1%向王洪卿支付违约金，胡海应向王洪卿支付违约金930元（930,000元×0.1%），故王洪卿要求胡海支付违约金930元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据双方《房产买卖合同之补充协议》的约定，胡海应在2018年11月6日前在贷款银行办理完毕房产抵押手续，逾期则按照每天100元向王洪卿支付经济补偿金，故王洪卿要求胡海支付经济补偿金15,300元（100元/天×153天），有事实依据，一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除王洪卿与胡海及武汉成诚有家房地产咨询有限公司签订的编号为0001246的《存量房居间（买卖）合同》；二、胡海于判决生效之日起十日内配合王洪卿办理位于武汉市江岸区花桥三村37栋3单元7层2室房屋的过户手续；三、胡海于判决生效之日起十日内将武汉市江岸区花桥三村37栋3单元702室房屋恢复原状，并腾退该房屋给王洪卿；四、胡海于判决生效之日起十日内向王洪卿支付违约金930元；五、胡海于判决生效之日起十日内向王洪卿支付经济补偿金15,300元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费406元及保全费4,270元，共计4,676元由胡海负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，胡海表示若王洪卿坚持不愿意在本案中处理过户费用以及装修费，要求撤回本案上诉并另案起诉，但其未在指定期限内向本院提交书面撤回上诉申请。本院认为，本案因胡海未支付剩余购房款的违约行为导致双方合同解除，一审法院认定胡海退还房屋并承担相应的违约责任于法有据，应予维持。一审时胡海并未就装修费、过户费等问题提起反诉，二审期间胡海也未提交任何证据证实相关费用金额，现胡海上诉要求装修费用王洪卿承担一半，过户费王洪卿承担一半、首付款全额退还的上诉请求超出一审审理范围，本院二审不予支持。综上所述，胡海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由上诉人胡海负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年八月三日书记员 严 洁