湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初4044号原告：武汉多彩生活房产代理有限公司，住所地：武汉市洪山区珞狮南路与雄楚大街交汇处武汉南国雄楚广场精品生活馆A1、A3栋A3单元9层13号。法定代表人：曹智慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜渊，该公司员工。被告：黄伟强，男，1993年9月28日出生，汉族，住武汉市黄陂区，原告武汉多彩生活房产代理有限公司（以下简称多彩生活公司）与被告黄伟强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告多彩生活公司的委托诉讼代理人杜渊、被告黄伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多彩生活公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告房租11200元及利息；3.判令被告支付原告租房押金3300元原告不予退还；4.判令被告返还水费10.6元及天然气费28.9元；5.判令被告返还原告卫生费280元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年6月20日签订一份合同编号为DCSHCZ20191014的房屋租赁合同，约定被告为承租人，原告为出租人，原告将位于鸿岭花园9栋2005的房屋出租给被告居住，租赁期限自2019年6月20日至2020年6月19日，租金每月2800元，租金支付方式为押一付二，被告向原告支付押金3300元。合同签订后，被告支付了押金3300元及下月房租，原告将房屋交给被告用于居住。被告按约定分别支付了2019年6月20日至2020年2月19日的租金。下一次支付租金日期为2020年2月20日，因受疫情影响，本着友好协商、相互体谅的原则，原告与被告协商减免一个月租金后继续履行合同，被告拒绝，被告要去原告将1月23日至4月8日所有房租全部免除并退还押金，否则不予搬离，且称有大量贵重物资放在出租屋内，如若丢失将起诉原告。如果原告不退押金，被告明确表示不会退房也不会搬离物品。被告不支付房租给原告，要求原告退还押金的行为无事实及法律依据，被告不履行合同，不按照合同约定支付租金，同时提出要减免房租并退还押金的无理要求。根据合同法相关规定，原告有权解除合同，被告应返还这个期间的租金、押金及退还房子后产生的水电气及被告退房产生的卫生费。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告黄伟强辩称：请求驳回原告的第2-6项诉讼请求，原告应返还押金3300元，且本案的诉讼费应由原告承担。被告与原告在2019年6月20日签订房屋租赁合同，在2019年6月20日至2020年2月19日被告按照合同约定支付了房租，从无拖欠。受疫情影响，被告于2020年1月21日返回黄陂，此后没有在案涉房屋居住过。由于政府管制不能复工，一直到5月4日离开黄陂，前往洪山区保利上城小区居住至今。因为疫情期间无法前往被告租赁的案涉房屋居住，2月至4月被告多次与原告协商房租减免事宜，原告最初承诺减免，诱导被告继续承租，但后来原告说只有续租的情况下才能减免半个月房租，需要补交一个半月房租4200元。被告发现上当受骗，提出解除合同不再续租，要求原告退还押金，原告改口不仅不退押金，还无理要求被告补交一个月房租，并且威胁我房屋内的物品是不是不要了，导致谈判破裂。4月份，原告说要到案涉房屋当地居委会，会在派出所的带领下强制收回房屋，丢弃我的物品，被告因自身原因以及原告的恐吓，导致精神更加焦虑。5月份，案涉房屋业主联系到我，介绍了业主与原告之间也产生了纠纷，业主要收回房屋，于是我联系业主交还了房屋钥匙、门禁卡、水电天然气卡等。因为担心原告会做出伤害我的事，我至今不敢回到案涉房屋，于是告知业主我不要案涉房屋内的物品了。新冠××疫情属于不可抗力因素，根据合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除违约责任。另原、被告签订的合同第3.1条约定，本合同有效期内，如发生不可抗力事件，致使本合同无法继续履行，本合同自动解除，原告应当立即返还被告押金。综上所述，原告前期诱导被告续租，后期恐吓被告撬锁丢弃私人物品，被告在1月21日起至今未居住过案涉房屋，不存在霸占房屋影响原告收回房屋的行为。因不可抗力事件导致租房协议自动解除。本院经审查认定事实如下：2019年6月20日，原、被告签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方（原告）受业主委托，全权打理武汉市鸿岭花园9栋1单元2005房，现出租给乙方（被告）合住使用。租金及押金由甲方代表业主向乙方收取，居住人数为3人。房屋租赁期自2019年6月20日至2020年6月19日，租金2800元/月，支付方式为押一付二，提前7天支付下一期房租。租赁期内水费、电费、电视收视费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、宽带费、室内设施维修费由乙方承担，合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。签订本协议时，乙方应向甲方交纳一个月租金2800元作为租赁押金，水电燃气费押金500元。该合同对双方的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告，被告依约支付押金3300元并支付租金至2020年2月19日，此后未支付租金。2020年1月21日至2020年5月4日期间，被告未在案涉房屋居住。2020年4月8日左右，被告向原告提出退租，但双方未能协商一致。2020年5月29日，被告通过微信告知原告的工作人员，称其在案涉房屋中的物品早已于3月份搬完，钥匙已交还房东。此后，双方就租金支付等问题不能协商一致，原告遂起诉至本院。以上事实有原、被告提交的《房屋出租合同》，原告提交的房屋照片、视频、微信聊天记录，被告提交的付款凭证、押金收据、居住证明等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原、被告签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约定履行各自的义务。原告依约交付案涉房屋给被告使用，被告理应按约定支付租金，而其未按约定履行支付义务并搬离案涉房屋，以其行为表明不履行合同主要债务，原告因此有权解除合同。故原告要求解除案涉《房屋出租合同》，本院予以支持。原告要求被告支付2020年2月20日至2020年6月19日的房屋租金，而根据原告提交的微信聊天记录及被告当庭抗辩，被告已于2020年5月29日将案涉房屋钥匙交还，本院视为其已于当日腾退，其理应支付的是2020年2月20日至2020年5月29日的租金（2800元×3个月+2800元÷30天×10天=9333元）。同时，由于2020年1月23日至2020年4月8日武汉市因新冠××疫情而封城，2020年4月8日虽解除离汉通道管制，但疫情的影响并未立即消除，生产生活秩序处于逐步恢复的状态，被告在2020年1月21日至2020年5月4日期间确实未在案涉房屋中居住，而新冠××疫情依法被认定为不可抗力，双方当事人均无法预见，不能避免，在此期间均遭受了损失，本院综合考虑上述情况及案涉合同的实际履行情况等因素，根据公平和诚实信用原则，依法酌情减免被告应支付的租金4000元，并免除被告的全部违约责任。因此，原告要求被告支付欠付租金，本院在5333元的范围内予以支持，超出部分不予支持。原告要求不退还被告的押金3300元，因被告无需承担违约责任，亦无其他需要扣除押金的情形，本院不予支持。被告支付的押金用以冲抵其需支付的租金后，其尚须向原告支付租金2033元。原告要求被告返还水费10.6元及天然气费28.9元，但仅提供两张照片拟予证明，本院无法核实照片的真实性，原告也未举证证明上述费用实际已发生并由其垫付，对原告的该项诉请，本院不予支持。原告要求被告支付卫生费280元，并提交收据、案涉房屋现场视频、照片拟证明被告腾退时未打扫卫生，被告对该视频、照片的真实性无异议，本院予以采信；被告对收据的真实性不认可，本院亦无法核实，本院不予采信。本院根据案涉房屋现场情况，依法酌情认定清洁费用150元，对原告的前述诉请，本院在150元范围内予以支持，超出部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告武汉多彩生活房产代理有限公司与被告黄伟强于2019年6月20日签订的《房屋出租合同》；二、被告黄伟强向被告武汉多彩生活房产代理有限公司支付租金2033元；三、被告黄伟强向被告武汉多彩生活房产代理有限公司支付清洁费150元。本判决指定的给付期间为判决生效之日起五日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取85元，由原告武汉多彩生活房产代理有限公司负担50元，被告黄伟强负担35元。本判决为终审判决。审判员  成婧文二〇二〇年八月十二日书记员  刘诗婷