辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1878号上诉人（原审原告）：侯秀华，女，1955年5月22日出生，汉族，住鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：郁然，鞍山市深南法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：张晓明，男，1983年7月16日出生，汉族，住鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：郁然，鞍山市深南法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，该公司经理委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。上诉人侯秀华、张晓明因与上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称新玛特鞍山人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人侯秀华、张晓明及其委托诉讼代理人郁然，上诉人新玛特鞍山人民路分公的负责人李振东及其委托诉讼代理人李权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯秀华、张晓明上诉请求：1.依法认定双方当事人之间的合同生效，并判定被上诉人违约，赔偿上诉人4个月的可得利益损失金额为每月17，500元，合计70，000元；2.二审合理诉讼费由新玛特鞍山人民路分公司承担。事实与理由：上诉人侯秀华、张晓明系母子关系，侯秀华与新玛特鞍山人民路分公司于2016年7月1日签订了房屋租赁合同，此合同是一份分期签署的租赁合同，头期的合同期限是2016年7月1日至2017年11月30日止，而后又签订三次合同，最后一次合同时间为2018年6月1日至2018年12月31日。新玛特鞍山人民路分公司于2018年8月15日单方通知解除合同，并且离场。侯秀华、张晓明于2018年9月就已经无法营业，事实上已经停业闭店，经与新玛特鞍山人民路分公司协调索赔无果。无奈诉至原审法院，但是原审判决中却认定双方的合同书的公章为虚假公章，可当时该份合同所有的书写文字均为新玛特鞍山人民路分公司方所写，合同公章也均为新玛特鞍山人民路分公司提供，一审判决所认定的合同所盖公章与公安机关登记印章不一致问题，系新玛特鞍山人民路分公司的内部问题，与侯秀华、张晓明一方无关。新玛特鞍山人民路分公司正常收取了侯秀华、张晓明支付的2018年6月至8月份的租赁费用，已经视为该为期至2018年12月31日的租赁合同关系已经生效。新玛特鞍山人民路分公司辩称，双方仅签订有一份书面合同，侯秀华、张晓明提交的书面合同系伪造形成，且其一审陈述该合同的目的是用于办理工商营业执照所需，故双方在第一份租赁合同期满后形成不定期租赁合同关系。新玛特鞍山人民路分公司上诉请求：撤销鞍原审判决第一项(即撤销补偿装饰装修残值损失15，000元)；2.由侯秀华、张晓明承担本案诉讼费用。事实与理由：双方签订的《租赁合同》于2017年11月30日期满终止，此后双方形成不定期租赁关系。2018年8月15日上诉人已向被上诉人书面送达终止合同通知，告知最终解除时间为2018年8月31日。被上诉人持续经营至2018年10月25日停业，至今仍实际占用案涉租赁场地，没有搬离物品或返还房屋钥匙。综上，租赁合同期满未续签的情况下，承租人无权要求对装饰装修残值损失进行赔偿或者补偿。侯秀华、张晓明辩称，关于装修补偿款的问题，同意一审判决。侯秀华、张晓明向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告房屋租赁押金3万元整，违约损失赔偿款20万元整，装修款15万元整，寄存箱返还损失费28，800元，共计408，800元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年原告侯秀华与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告提供鞍山人民路店一层490平方米的场地出租给原告经营大众舞厅；租赁期限为2016年7月1日至2017年11月30日止；租金标准为：0.61元/m2/天，月租金捌仟玖佰陆拾柒元，租金总额壹拾伍万肆仟捌佰元；固定租金每三个月支付一次，缴纳方式为上打租。为保证合同履行，原告需缴纳保证金20，000元；如遇甲方(被告)重大决策或调整涉及乙方(原告)所租场地的，甲方应提前十五日通知乙方，乙方同意解除本合同并不要求甲方承担任何违约及赔偿责任。合同签订后，原告依约向被告缴纳保证金，并入住被告提供的场地内经营大众舞厅。2016年5月24日，原告张晓明与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告提供鞍山人民路店一层398平方米的场地出租给原告经营台球、乒乓球；租赁期限为2016年7月1日至2017年11月30日止；租金标准为：0.61元/m2/天，月租金壹仟柒佰玖拾叁元，租金总额叁万壹仟元整；固定租金每三个月支付一次，缴纳方式为上打租。为保证合同履行，原告需缴纳保证金5000元；如遇甲方(被告)重大决策或调整涉及乙方(原告)所租场地的，甲方应提前十五日通知乙方，乙方同意解除本合同并不要求甲方承担任何违约及赔偿责任。合同签订后，原告依约向被告缴纳保证金，并入住被告提供的场地内经营台球、乒乓球。2018年8月15日，被告向原告侯秀华送达停止合作通知，该通知内容为：“你我双方租赁合同已经到期，根据集团要求合约期满后，我公司与贵方将不再继续合作，最终解除时间为2018年8月31日。请贵方做好2018年8月31日撤场前的相关准备工作，并负责将所租场地恢复原状，届时如未按时撤离我司将保留采取其他措施的权利，对此给贵方带来的不便敬请原谅!”2018年9月19日，被告在原告承租的场地内张贴《停业通知》，向各商铺负责人发出通知，该通知内容为：“本公司因经营转型调整，定于2018年10月1日起暂停营业”。2018年10月8日，被告在其经营的商场门口张贴《停业公告》，告知其超市将于2018年10月19日停止营业。另查，原告的租金交纳至2018年8月，被告至今未将30，000元保证金返还给原告。一审法院认为，原告侯秀华、张晓明与被告之间于2016年签订的两份《租赁合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。该案中，双方合同约定的租赁期限到期后，双方未再重新签订新的书面合同，但原告仍继续承租使用上述场地，并向被告交纳租金，被告对此没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”及第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的相关规定，从双方签订的租赁合同到期后即2017年12月，至被告向原告发出《解除租赁合同通知》上所记载的时间到期时即2018年8月31日，双方一直存在不定期租赁关系，在被告在合理期限内通知解除租赁关系后，原、被告租赁关系在2018年8月31日解除。关于原告主张双方口头承诺租赁期至2020年11月30日止，要求被告赔偿原告违约损失20万元一节，因原告未能提供相应证据证明双方约定租赁期至2020年11月30日止，且被告对此当庭予以否认，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告该项主张，并无事实及法律依据，故对原告该项主张，该院不予支持。关于原告要求被告给付装修款15万元整一节，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”本案中双方租赁期间届满后并未进行续签租赁合同，双方一直存在不定期租赁关系，考虑原告对租赁场地的投入及相关使用年限，结合本案的实际情况，原审法院酌定，根据公平原则，被告对原告已经形成附合装饰装修残值损失补偿15，000元。关于原告要求被告给付寄存箱返还损失费28，800元一节，原告未能向法庭充分的证据，证明其出租寄存箱的数量，且该部分钱款亦全部由原告收取，现原告要求被告赔偿该部分损失无事实根据，故对原告该项主张，该院不予支持。关于原告要求被告给付房屋租赁押金3万元一节，被告对原告已缴纳押金3万元予以认同，但被告辩称原告未按时腾退租赁场地，要求其支付房屋占用费、水费、电费一节，对此原告予以否认，被告未能提供证据证明其主张，故对被告该项辩解，原审法院不予采信。根据双方租赁合同约定，被告应当返还原告租赁押金3万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自该判决生效之日起十日内补偿原告侯秀华、张晓明装饰装修残值损失15，000元；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自该判决生效之日起十日内返还原告侯秀华、张晓明保证金30，000元；三、驳回原告侯秀华其他诉讼请求。案件受理费7432元，原告已预交，由原告承担6614元，由被告承担818元，此款随上述义务一并给付给原告。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.侯秀华、张晓明关于要求新玛特鞍山人民路分公司赔偿其4个月的可得利益损失70，000元的上诉请求有无事实及法律依据；2.新玛特鞍山人民路分公司是否应当补偿侯秀华、张晓明装修残值损失15，000元。关于争议焦点1，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，侯秀华、张晓明在向一审法院提交的起诉状中诉称，“双方在签订合同的当时，以口头形式达成了头期合同期限结束后，展期三年的合同期限的协议条款”，“按照口头形式的合同约定，双方的合同履行期限应截止到2020年11月31日。”但在诉讼过程中又向法庭提交书面租赁合同（记载的签订日期为2018年6月1日），并据此主张双方当事人最后一期租赁合同约定的租赁期间为2018年6月1至2018年12月31日。但新玛特鞍山人民路分公司对该项证据载明的该公司防损部长、法定代理人的签名以及公司的印章的真实性均不予认可。本院结合双方当事人的陈述，经审查认为，侯秀华、张晓明主张的此项事实与其在起诉状中诉称的事实不一致，该合同中记载的签订日期书写不流畅，所加盖的印章与新玛特鞍山人民路分公司提供的其在公安印章备案系统中的印章不一致，该份合同封面亦载明“仅限于文化局办理证件使用”字样，且没有其他证据相佐证，该项证据不能证明双方当事人就房屋租赁达成合意的事实。因此，对于该份证据，本院不予采信。侯秀华、张晓明尽管主张双方当事人之间的最后一期租赁合同约定的租赁期间为2018年6月1至2018年12月31日，新玛特鞍山人民路分公司于2018年8月15日单方通知提前解除合同构成违约，并要求赔偿其4个月的可得利益损失70，000元，但未能提交足以支持其此项主张的相关证据，依法应承担举证不能的不利后果，故对其此项上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点2，双方签订的书面合同期限届满后，新玛特鞍山人民路分公司没有明确表示终止双方租赁合同关系，也未通知侯秀华、张晓明退出租赁场地，而是继续准许侯秀华、张晓明使用该场地并收取租金，双方形成不定期租赁合同关系。此种情形下租赁合同解除时，对已经形成附合的装饰装修物如何处理的问题，双方当事人没有明确约定，亦未达成补充协议。综合考虑侯秀华、张晓明对租赁场地的投入及使用年限，结合本案的实际情况，对于已经形成附合的装饰装修残值损失，原审法院根据公平原则酌定由新玛特鞍山人民路分公司补偿15，000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人侯秀华、张晓明，上诉人大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由上诉人侯秀华、张晓明负担1550元，由大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担175元。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年八月十二日书记员 赵 洋