福建省泉州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）闽05民终3244号 上诉人（原审原告）：洪东森，男，1976年9月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：刘剑楠，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何丽萍，女，1977年12月5日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人洪东森因与被上诉人何丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初6536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 洪东森上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定本案诉争店面于2016年6月产生新的产权人属认定事实错误，此时诉争店面产权未发生改变，也未出现新的产权人。洪东森基于有效的转租合同向何丽萍主张支付在新的产权人出现之前的租金是合法有效的。洪东森并非诉争店面的产权人，不是被执行人，依照合同相对性原理，一审法院剥夺洪东森向何丽萍收取租金的权利有误。况且，洪东森未拖欠店面产权人租金，一审法院在执行中，于2016年3月就通知何丽萍将租金交至执行法院，无法律依据且损害洪东森的合法权益，明显属于执行错误。 何丽萍辩称，何丽萍在2016年3月18日根据法院的指示将房租交付给新房东，并与新房东签署商铺租赁合同，不存在拖欠租金问题。 洪东森向一审法院起诉请求：判令何丽萍支付拖欠洪东森的自2016年5月10日起至2016年11月10日止的租金共计251454元。 一审法院认定事实：洪东森与郭敬清于2013年7月分别签订《房屋租赁合同》，洪东森向郭敬清承租泉州浦西万达广场室外步行街S215号至S217号的店面，租赁期限为20年，自2013年7月1日至2033年6月30日止，合同第六条约定，洪东森可以在租赁期限内转租。2015年3月19日，洪东森与何丽萍签订《商铺租赁合同》一份，该份合同载明，洪东森将址于泉州市丰泽区宝洲路泉州浦西万达广场室外步行街S215、S216号一楼商铺出租给何丽萍；租赁期限自2015年3月20日起至2020年3月19日止，第一年及第二年每月租金41909元；何丽萍承租上述店面经营“丰泽区一喰堂小吃店”。合同签订后，何丽萍依约支付押金125727元，庭审过程中，双方当事人均确认该笔押金尚在洪东森处。诉争店面S215、S216于2012年8月8日登记所有权人为案外人郭敬清，于2012年10月15日办理了抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司泉州分行（以下简称“中信泉州分行”）。2015年4月1日，一审法院受理中信泉州分行与郭敬清、吴丹樱金融借款合同纠纷等二案，后作出的（2015）丰民初字第2158、2159号民事判决书已发生法律效力并进入执行程序，法院依法执行抵押于中信泉州分行的郭敬清、吴丹樱址在丰泽区浦西万达广场商业综合楼4号5幢S215、S216店面。执行过程中，洪东森向法院提出执行异议，认为其为诉争店面的承租人，租期尚未届满，应当停止对诉争店面的强制执行措施，一审法院作出（2016）闽0503执异11号执行裁定书，裁定驳回洪东森的异议，并于2016年5月6日送达洪东森。2016年3月18日，一审法院依法送达协助执行通知书，要求“一喰堂、林建扬”等协助办理包括自2016年6月起停止向业主缴交租金等事项。根据“丰泽区一喰堂小吃店”于2016年8月23日出具的说明所载，“林建扬为一喰堂小吃店法人，何丽萍为一喰堂小吃店股东，旧房东之前租赁合同由何丽萍签订，现新房东租赁合同由林建扬签订，林建扬和何丽萍均可以代表一喰堂小吃店”。2016年6月，案外人连逸仙、傅丹凤通过法院拍卖程序分别取得S215、S216店面的所有权，并与上述店面的所有租户及中信泉州分行签订了移交万达金街店面情况确认书，确认书中载明，因租户支付的押金已无法退还，经协商，中信银行泉州分行同意将法院冻结提取各店面至2016年6月30日止未付的租金款项扣除押金额若有余款归银行所有，若不足的部分则由买受人承担。2016年6月份，林建扬与连逸仙、傅丹凤就诉争店面分别重新签订了《商铺租赁合同》，合同约定租期自2016年7月1日至2020年4月30日。 一审法院认为，第一，洪东森与郭敬清签订的《房屋租赁合同》及洪东森与何丽萍签订的《租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，但洪东森根据其与郭敬清之间的租赁合同关系提起的执行异议经法院审查认定不能成立，予以驳回，其对诉争店面不享有足以排除强制执行之权利，何丽萍自2016年6月起停止支付洪东森租金系法院执行程序的需要，其应予协助，并无过错。第二，何丽萍支付给洪东森的押金125727元仍在洪东森处，且在《移交万达金街店面情况确认书》中何丽萍亦明确押金不退还的事实，并就押金的处理事宜与新产权人达成协议，该笔押金数额已超出洪东森请求何丽萍支付的2016年5月10日-31日的租金，故洪东森请求何丽萍支付该租金缺乏事实依据。第三，洪东森与郭敬清签订租赁合同的时间晚于抵押权设立时间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”的规定，中信泉州分行因郭敬清不履行到期债务而向法院申请实现约定的抵押权，诉争店面已经法院执行程序于2016年6月份产生新的产权人，则基于原产权人的处分行为而成立的租赁合同及转租合同均对新产权人不具有约束力。综上，洪东森请求何丽萍支付自2016年5月10日至2016年11月10日止的租金于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回洪东森的诉讼请求。 本院认为，一审法院在申请执行人中信泉州分行与被执行人郭敬清、吴丹樱金融借款合同纠纷一案执行程序中，于2016年3月18日向何丽萍送达协助执行通知书，责令何丽萍自2016年6月起停止向业主缴交诉争店面的租金，并按照租赁合同约定，协助一审法院提取上述租金，将租金直接支付至一审法院银行账户。根据《移交万达金街店面情况确认书》所载，在上述案件执行程序中，林建扬与中信泉州分行及连逸仙、傅丹凤在法院主持下，就诉争店面的移交及租金、押金等事宜达成协议，林建扬亦依照该确认书的协议内容与连逸仙、傅丹凤重新签订租赁合同。可见，本案争议租金系属上述执行案件的执行范围。现洪东森主张何丽萍应将租金交付给他，而非一审法院或一审法院指定的案外人，系对一审法院的执行行为或上述执行案件的执行标的提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及第二百二十七条规定程序处理。洪东森径行提起本案诉讼，违反上述规定，其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十五条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十六条规定，裁定如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初6536号民事判决； 二、驳回洪东森的起诉。 一审案件受理费5072元及二审案件受理费5072元，均退还洪东森。 本裁定为终审裁定。 审判长  林海峰 审判员  郭金旺 审判员  戴 强 二〇一七年九月十八日 书记员  朱尽忠 书记员  吴名冠