浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12111号 原告：龚飞，男，1991年出生，汉族，无固定职业，住江苏省淮安市淮安区，现住浙江省宁波市鄞州区。 被告：宁波鸿安餐饮管理有限公司（统一社会信用代码91330212MA2CHFQE5F）。住所地：浙江省宁波市鄞州区宁穿路1462号宏泰广场3层3-1-31。 法定代表人：陈允钦，该公司总经理。 被告：宁波宏泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码913302006620673275）。住所地：浙江省宁波市鄞州区姚隘路1035号5幢106室。 法定代表人：萧如净，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴克、沈唯娜，浙江甬泰律师事务所律师。 原告龚飞为与被告宁波鸿安餐饮管理有限公司（以下简称鸿安公司）、宁波宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月12日向本院提起诉讼，请求判令：1、两被告退还原告店铺进场押金45000元；2、两被告赔偿原告店面装修费用20000元。审理中，原告表示，第一项诉讼请求即押金45000元也是损失，要求两被告赔偿，故第一项诉讼请求应为：两被告赔偿原告押金损失45000元。本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法转为适用普通程序组成合议庭进行审理。本案分别于2019年9月16日和2020年8月5日公开开庭进行了审理。审理期间，本案经本院批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 被告鸿安公司答辩称：第一，涉案店铺原由宁波欢聚品牌管理有限公司承租，后转租给原告，原告承租是向宁波欢聚品牌管理有限公司缴纳了押金45000元，押金的收取主体不是被告鸿安公司。第二，因宁波欢聚品牌管理有限公司未向被告鸿安公司足额支付装修款，经被告宏泰公司同意，涉案店铺由被告鸿安公司对外出租，故原告与被告鸿安公司签订了《明星街专柜租赁合同》；合同签订后，被告鸿安公司口头承诺，若原告承租房屋至租期届满，则同意向被告退还押金45000元。第三，原告在合同履行的过程中，没有违约行为，是因为被告宏泰公司强行搬走原告的东西才导致租赁合同提前解除。第四，原告被被告宏泰公司强行腾退后确实存在押金损失和装修损失，对原告主张的押金损失45000元及装修损失20000元予以认可。第五，被告鸿安公司与被告宏泰公司签了《租赁合同补充协议》，约定被告鸿安公司与原告之间基于租赁产生的债权债务关系由被告宏泰承担，且原告也是被告宏泰公司强制腾退的，故原告主张的损失应由被告宏泰公司承担。综上，请求驳回原告对被告鸿安公司的诉讼请求。 被告宏泰公司答辩称：第一，被告宏泰公司于2017年将宏泰广场部分商铺出租给浙江欢投餐饮管理有限公司（后改为出租给宁波欢聚品牌管理有限公司），后因宁波欢聚品牌管理有限公司违约，被告宏泰公司已向该公司发函解除租赁合同，2018年4月17日又与陈允钦签订租赁合同，6月21日与陈允钦、被告鸿安公司签订三方转让协议，将房屋承租人变更为被告鸿安公司，被告宏泰公司与原告之间不存在合同关系，原告要求其与被告鸿安公司共同退还押金及赔偿店面装修费没有法律依据。第二，被告宏泰公司与被告鸿安公司签订《租赁合同补充协议》仅是代被告鸿安公司行使权利，根据合同相对性，原告与被告鸿安公司之间的纠纷与其无关。第三，原告主张的装修费用也没有证据证明。综上，请求驳回原告对被告宏泰公司的诉讼请求。 本院经审理查明的事实如下： 2017年7月31日，原告龚飞（乙方）与宁波欢聚品牌管理有限公司（甲方）签订《明星街专柜租赁合同》一份，约定：甲方将明星街美食城3-1-70-2号商铺15㎡，供乙方设置专柜，经营本合同所定卤西西品种，乙方应于签订合同生效日起向甲方缴纳履约保证金人民币30000元，以银行转账或现金或微信、支付宝方式存入甲方指定账户，并且向甲方提交相关转账凭证；如未满合同期乙方提出退场，则必须找到经营此档口的第三方，经过甲方审核通过，退场后可退，未经同意自动退场或无合同、无收据的不予退还保证金。同日，双方还签订了《宁波宏泰三楼明星街项目消防安全管理责任书》，对双方的消防责任进行了约定，并约定乙方缴纳消防押金15000元，合同期满退场可无息退还，如若未满合同期乙方提出退场，则必须找到经营此档口的第三方，且经过甲方审核通过后可退，等等。2018年5月1日，原告龚飞（乙方）与被告鸿安公司（甲方）签订《明星街专柜租赁合同》及《宁波宏泰三楼明星街项目消防安全管理责任书》各一份，约定内容与原告与宁波欢聚品牌管理有限公司签订的相应的合同内容基本一致，但合同期限明确为2018年5月1日起至2020年4月30日止。被告鸿安公司在庭审中陈述，原告在租赁合同的履行过程中，无违约行为。2019年4月11日，被告宏泰公司（甲方）与被告鸿安公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：乙方承租的其中三家店铺分别为3-1-70-1、3-1-70-2、3-1-70-3号铺位（分别开设臻好时、卤西西与森小鹿品牌店铺），铺位套内面积为98平方米，现乙方不再与该三家店铺合作并同意放弃三个店铺的承租权，将承租范围变更为3-1-20～36、3-1-69、3-1-73～80号商铺，变更后铺位套内面积为1760平方米；协议签订后，甲方可以甲方名义向上述三家店铺追索租金等费用，并可向该三家店铺代为表达解除租赁合同、收回铺位等意思，因乙方与上述三家店铺之间的租赁合同引起的债权和债务均由甲方享有与承担等。后被告宏泰公司向原告于2019年4月23日收回了涉案商铺。 另查明，涉案店铺的产权登记在被告宏泰公司名下。涉案店铺原由宁波欢聚品牌管理有限公司承租，并由宁波欢聚品牌管理有限公司转租给本案原告。2018年，因故被告宏泰公司将涉案店铺收回后出租给被告鸿安公司的法定代表人陈允钦，之后，被告宏泰公司、陈允钦及被告鸿安公司以三方协议的方式将承租人变更为被告鸿安公司。被告宏泰公司认可被告鸿安公司将店铺转租给原告的转租行为。 以上事实由原告提供的《明星街专柜租赁合同》、《宁波宏泰三楼明星街项目消防安全管理责任书》、收据、转租同意书、被告鸿安公司提供《租赁合同补充协议》以及原告、两被告的庭审陈述予以证明。 本院认为：原告与被告鸿安公司签订的《明星街专柜租赁合同》，客观真实，合法有效，对原告及被告鸿安公司具有法律约束力。原告作为承租人依约履行合同后，被告鸿安公司作为出租人有义务向原告提供约定的店铺以供原告经营使用，否则应承担违约责任。原告自2019年4月23日起不能再经营使用涉案店铺，以致合同提前解除，故被告鸿安公司应承担相应的违约责任。关于违约责任，原告主张了保证金损失45000元和押金损失20000元。关于保证金损失，本院认为，虽被告鸿安公司并非保证金的实际收取人，但被告鸿安公司曾口头承诺合同到期后会退还原告押金，本案中合同提前到期非原告之过错导致，且被告鸿安公司在本次诉讼中也认可原告主张的押金损失，故本院对原告要求被告鸿安公司赔偿45000元押金损失的诉讼请求予以支持。关于装修损失20000元，本院认为，虽原告未提供相应证据，但原告承租店铺后出于经营需要客观上必然会对店铺进行装修，且被告鸿安公司在本次诉讼中认可原告主张的装修损失金额，故本院对原告要求被告鸿安公司赔偿20000元装修损失的诉讼请求予以支持。原告要求被告宏泰公司也应承担赔偿责任，被告鸿安公司也辩称应由被告宏泰公司承担责任，对此，本院认为，首先，原告与被告宏泰公司之间不存在租赁合同关系，故原告无权要求被告承担租赁合同提前解除的违约损失；其次，《租赁合同补充协议》并无原告签字认可，原告对债权债务转移并不认可，故该份协议对原告不发生法律效力，故原告主张及被告鸿安公司辩称应由被告宏泰公司承担赔偿责任的内容，缺乏依据，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、被告宁波鸿安餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告龚飞损失65000元； 二、驳回原告龚飞对被告宁波宏泰房地产开发有限公司的诉讼请求。 如被告宁波鸿安餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1425元，由被告宁波鸿安餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  黄文娟 人民陪审员  闻文波 人民陪审员  唐伟英 二〇二〇年八月五日 代书 记员  刘红艳