上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初21182号原告金鼎汇投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李强。委托代理人陈丽萍，上海市联诚律师事务所律师。被告上海盈信房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人缪庆锁。被告缪庆锁，男，1987年11月5日出生，汉族，住址安徽省。以上两被告共同委托代理人魏俊璟，上海市联合律师事务所律师。原告金鼎汇投资管理有限公司与被告上海盈信房地产经纪事务所(以下简称盈信房产)、缪庆锁租赁补偿协议纠纷一案，本院于2017年8月3日受理后，依法由审判员杜荣良独任审判，公开开庭进行了审理。原告金鼎汇投资管理有限公司委托代理人陈丽萍，被告缪庆锁，被告上海盈信房地产经纪事务所、被告缪庆锁的共同委托代理人魏俊璟已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告盈信房产于2016年3月30日签订租赁补偿协议，约定被告盈信房产在居间(原告与案外人房屋租赁)成功后将收取的佣某报酬(相当于一个月租金)的70%应返还给原告，作为对原告与案外人签订房屋租赁合同的经济补偿，且该款应在2017年5月1日前支某，逾期将按未付金额承担日百分之五(最高至30%)的违约金，被告缪庆锁承担连带保证责任。出于对被告的信任，故原告与案外人上海舜杰投资发展有限公司于2016年4月5日签订了房屋租赁合同(不然原告还有可能另行承租其他标的房屋，因该房屋每月租金和管理费数额均巨大)，出租方也依约早已向被告盈信房产支某了佣某人民币546,387元(相当于租赁合同中的一个月的租金金额)，但被告盈信房产收取佣某后却至今未向原告支某租赁补偿款，原告经多次催讨未果，故现诉至法院，请求判令两被告共同支某原告租赁补偿款人民币382,470元，并偿付逾期付款违约金人民币114,740元(按未付金额乘以30%计算)，诉讼费由两被告负担。原告为证明其所主张的事实，在庭审中出示下列证据：1、被告工商档案机读材料，说明被告盈信房产系个人独资企业，缪庆锁系投资人。2、租赁补偿协议，落款日期2016年3月30日，内容：乙方(金鼎汇投资管理有限公司)通过甲方(上海盈信房地产经纪事务所)居间介绍，相对交易方位于上海市江场路XXX号舜杰大厦5、6、7、8四个层面，共计5,132.4平方米的房屋出租给乙方使用，现甲方确认自愿承诺返还乙方佣某款项的70%即人民币546,387元乘以70%等于382,470.9元，于2017年5月1日之前返还，如逾期一日，则按未付金额的5%承担违约责任，最高到30%，被告缪庆锁对上述返佣和违约金承担连带保证责任。该协议中出现的账户户名王某某是原告公司法定代表人，总经理，代表原告公司收取补偿款项。3、房屋租赁合同、房地产权证和授权委托书，说明在被告承诺上述佣某返还后，原告与案外人上海舜杰投资发展有限公司于2016年4月5日签订了房屋租赁合同,原告承租上海市江场路XXX号舜杰大厦5、6、7、8四个层面，共计5,132.4平方米，租赁期限自2016年4月16日起至2018年4月15日止，月租金人民币546,387元。现合同在正常履行中。4、中国建设银行单位客户专用回单两份，分别是2016年3月30日和2016年4月6日各一份，说明原告在与被告签订租赁补偿协议后(2016年3月30日)当日即向被告中介的出租方支某了人民币546,387元的租房意向金，在2016年4月5日与出租房签订房屋租赁合同后，原告即向出租方支某了房屋租赁押金人民币1,639,161元(相当于3个月的租金)，被告盈信房产居间成功。5、租金发票，说明原告已向出租方支某了一个月的房屋租金人民币546,387元。6、房屋出租方支某佣某的凭证，说明出租方已向被告盈信房产支某了佣某人民币546,387元。7、原告公司原法定代表人，总经理王某某(证人)的用工合同及离职情况和上海市浦东新区市场监督管理局内资公司设立登记资料及变更(备案)登记资料，说明王某某是原告公司总经理，法定代表人，2017年3月20日办理离职手续。8、原告公司说明一份，说明租赁补偿协议中出现的王某某的相关银行卡系由原告公司财务统一保管，供公司使用和支配，用于公司业务往来转账，该卡在王某某离职后已由其本人进行销户。9、证人吴某某的用工合同，说明吴某某是原告公司法务总监，目前仍在职。10、证人王某某和被告缪庆锁的微信聊天记录，说明双方协商有关事项。11、证人王某某，证言内容为证人王某某原为原告公司总经理和法定代表人，也是租赁补偿协议的直接负责和经办人，租赁补偿协议书上被告缪庆锁的签字是缪庆锁亲自所签，协议书内容的书写也是缪庆锁所写，另一份盖章的租赁补偿协议王某某也知道并且看到过等。12、证人吴某某，证言内容是其是原告公司法务总监，具体负责当时签订租赁补偿协议书，协议书中第2条有划改处是其所改，所以当场又打印了一份租赁补偿协议，上面的被告盈信房产的章是由被告缪庆锁当着证人吴某某的面在原告公司内加盖的等。被告盈信房产辩称，原告提供的盖章的租赁补偿协议上被告处的盖章不是被告盈信房产日常使用和银行登记备用的章，被告盈信房产日常用的章仅在银行登记过，未在公安局登记备案过。对该份租赁补偿协议被告认为根本不存在。因此，不同意原告的诉讼请求。对于案外人支某给盈信公司的佣某人民币546,387元确已收到，时间大概是2016年6、7月份之前，具体的财务凭证无法查找了，被告盈信房产和案外人舜杰公司之间有佣某确认书，但未签有居间协议。被告缪庆锁的辩称同被告盈信房产，认为公司并非缪庆锁一人所有，而是另有其他股东，当时谈好给王某某好处费，但具体数额未定，后因为其他股东反对，所以后来确实未再向原告支某租赁补偿款，也未向王某某个人支某过任何租赁补偿款，现也不同意再支某。对缪庆锁应承担连带保证责任也不予认可。对两被告的辩称原告补充提供一份证据，系由被告缪庆锁亲笔填写的租赁补偿协议书，内容基本同原告证据2，由缪庆锁本人亲笔签字确认，在原告公司内签订，当时因为该份租赁补偿协议书有划改，但补偿金额为佣某的70%是已经确定的，所以为了正规起见再打印了上述证据2，双方加盖了单位公章，证据2上被告的公司盖章也是被告缪庆锁本人当场当着原告公司法务总监吴某某的面自己加盖上去的，有证人吴某某可以作证，因此前后两份租赁补偿协议均是有效的，是当事人的真实意思表示，依据我国个人独资企业法等的相关规定，被告盈信房产是个人独资企业，投资人本身应对企业债务承担补充清偿责任，投资人缪庆锁的行为实际即是独资企业盈信房产的行为，因此原告现诉请两被告共同支某补偿款并承担违约金的诉讼请求，是完全有法律依据的，应得到法院支持。原告补充提供证据：租赁补偿协议书一份，落款日期同证据2，也是2016年3月30日，但该份协议书条款中无缪庆锁对返佣及违约金承担连带保证责任的内容，违约金约定是逾期付款一日按应支某补偿款的本金的日百分之五计算，但无最高至30%的约定，另补偿款支某日期是被告收到出租方支某的佣某后的7个工作日内，证据2则约定是2017年5月1日前。其余补偿的约定等内容均相同。两被告无证据提供法院。庭审中经对证据质证，两被告对原告的证据2租赁补偿协议除外的证据的真实性等均无异议。对证据2租赁补偿协议上被告盈信房产的盖章认为不是被告公司日常使用的章，故对该份证据的真实性等不予认可。对原告补充提供的证据租赁补偿协议书的真实性予以确认，协议书中被告缪庆锁的签字确系缪庆锁本人所签，没有异议，但认为该份租赁补偿协议书实际上双方仍在协商之中，最后的补偿金额并未确定，该份协议书当时原、被告一式两份，但被告处的该份协议书现在找不到了，无法提供法院。对证据4、5、6的真实性没有异议，但对关联性有异议，无法说明系签订了租赁补偿协议后，原告再支某了相关款项。对证据8认为是原告公司单位自行出具，对其真实性不予认可。对证人王某某和吴某某的证言，认为相互有矛盾之处。经审理查明：原告金鼎汇投资管理有限公司(乙方)与被告上海盈信房地产经纪事务所(甲方)于2016年3月30日签订租赁补偿协议，(之前同一日双方另签订有一份租赁补偿协议书，甲方缪庆锁，乙方金鼎汇投资管理有限公司，由被告缪庆锁、原告法定代表人王某某签字，内容基本相同，如补偿的款项金额，即相当于佣某的70%，等，但无缪庆锁对返佣及违约金承担连带保证责任的内容，违约金约定是逾期付款一日按应支某补偿款的本金的日百分之五计算，但无最高至30%的约定)，协议约定被告盈信房产在居间(原告与案外人上海舜杰投资发展有限公司签订房屋租赁合同)成功后将收取的佣某报酬(相当于一个月租金人民币546,387元)的70%即人民币382,470.9元返还给原告，作为对原告与案外人签订房屋租赁合同的经济补偿，且该款应在2017年5月1日前支某，逾期将按未付金额承担日百分之五(最高至30%)的违约金，被告缪庆锁承担连带保证责任。该份租赁补偿协议落款处加盖有原告金鼎汇投资管理有限公司和被告上海盈信房地产经纪事务所的公章，庭审中，原告对其加盖公章的行为予以确认(包括两位证人王某某和吴某某均当庭作证时确认协议上原告处的章是原告单位公司章，对其真实性无异议)，但两被告则坚称该协议上被告盈信房产处的章不是被告盈信房产日常使用和在银行备用登记的章，故对其真实性不予认可(对该节争议，证人吴某某当庭作证时明确陈述该章是被告缪庆锁本人当着证人吴某某的面在原告公司内当场加盖的)，另该份协议上未出现有缪庆锁作为连带保证责任人一栏的签字。上述租赁补偿协议签订后，原告与案外人上海舜杰投资发展有限公司于2016年4月5日签订了房屋租赁合同，原告承租上海市江场路XXX号舜杰大厦5、6、7、8四个层面，共计5,132.4平方米，租赁期限自2016年4月16日起至2018年4月15日止，月租金人民币546,387元，月管理费人民币102,648元，原告依约向出租方支某了房屋租金和管理费，目前该合同仍在正常履行中。嗣后出租方(案外人)按约向被告盈信房产支某了佣某人民币546,387元(相当于租赁合同中的一个月的租金金额)，(具体支某日期无法确定，因两被告称佣某收款的财务凭证已无法调取，被告盈信房产和房屋出租人之间有佣某确认书，但未签订居间协议，佣某确认书也已无法找到，但同时承认日期应该在2016年6、7月份之前被告盈信房产已经收到该笔佣某)，但被告盈信房产收取案外人支某的佣某后却至今未按租赁补偿协议约定的支某时间向原告给付租赁补偿款，原告经多次催讨未果，故现诉至法院，请求判令两被告共同支某原告租赁补偿款人民币382,470元，并偿付逾期付款违约金人民币114,740元(按未付的租赁补偿款本金乘以30%计算)，诉讼费由两被告负担。审理中，两被告曾请求对租赁补偿协议上被告处的盖章进行司法鉴定，但庭审时经比对(两被告共同代理人提供的其委托函上的被告盈信房产的盖章)两者明显有出入。因此当事人均认为技术上已无需鉴定，需要查证的是该盖章是何人所盖，目的何在，而该节事实的认定和判断需法院结合相关的案件证据和事实认定，与第三方技术鉴定无关，故本院依法对两被告的该鉴定请求予以了驳回。另审理中，两被告明确至今未向原告金鼎汇投资管理有限公司或个人王某某支某过任何本案涉及纠纷的租赁补偿款。本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案争议的焦点在于，两被告认为租赁补偿协议(指加盖原、被告公章的该份)上被告盈信房产的公章不是被告盈信房产日常使用和银行登记备用的章，但本案证人及相关证据证明，该所谓“假的公章”系本案第二被告缪庆锁自己亲自加盖(当着证人吴某某的面，在原告公司内当场加盖)(虽该证人有利害关系之嫌，但考虑到事实上，公司有多个公章的不规范、甚至是违法行为的现象，也不能说就不会发生在日益繁杂的经济贸易纠纷中，因此结合下述本案其他定案证据，该证人的证言没有理由不予采信)，且同时之前另一份租赁补偿协议书(补偿内容一致)，由被告缪庆锁本人签字确认(对此被告缪庆锁庭审中也承认确系其本人所签，并无异议)，因此考虑到本案被告盈信房产是个人独资企业，投资人即是被告缪庆锁，依据我国个人独资企业法的相关规定，投资人必须对独资企业的债务承担补充清偿责任，投资人的行为从某种程度上说等同于个人独资企业的行为，故两被告以所谓公章是“假的”为由而对原、被告之间的租赁补偿协议的有效性不予认可的主张，明显缺乏相应的事实和法律依据，本院对此依法难以采信(要知道本案涉及的租赁补偿事宜实际对应的有两份租赁补偿协议，而主要的补偿内容并无两样)。至于两被告认为的前一份租赁补偿协议书虽有缪庆锁本人签字确认，但该份协议书尚属协商阶段，并未最终订立，该主张依法也难以成立，因所谓的尚在协商阶段的协议书上租赁补偿款的金额实际已经确定，即被告盈信房产收取的居间的案外人佣某的70%应返还给原告(尽管该协议书上第2条处有划改处，但该70%比例的约定是明确的，同时该协议书应该一式两份，被告处也有一份，但审理中两被告称该协议书已无法找到，故无法提供法院，由此理应承担其举证不能的后果)，作为对原告与案外人签订房屋租赁合同的补偿，当事人的主要的权利义务已明确，且均已签字确认，则该协议依据我国合同法的相关规定，没有所谓协议尚未成立的理由。本案被告盈信房产在促成原告和案外人上海舜杰投资发展有限公司签订房屋租赁合同后，按约收取了案外人(出租人)支某的全部佣某，获取了自己应得的居间报酬，这本无可厚非，但同时对承诺原告的租赁补偿款却至今未予履行分文，构成违约，其行为还有“过河拆桥”的嫌疑和味道，我国是礼仪之邦，文明古国，历来尊崇的是一诺千金而不是出尔反尔，因此从公平诚信原则出发，被告盈信房产已经取得了自己想要的对价(佣某报酬)，故按原先承诺原告的给付租赁补偿款并不会导致被告盈信房产的利益受损或明显失衡。综上，原告要求被告盈信房产按约支某租赁补偿款的请求，与法无悖(本案当事人之间约定的所谓进行租赁补偿的行为，系双方当事人的真实意思表示，且并不违背相关的法律、法规的规定，租赁补偿协议合法有效)，有相应的事实和法律依据，本院依法应予以支持，但对于原告主张的逾期付款的违约金损失按未付金额的30%计算的请求，应予以调整，因双方协议中按日百分之五计算违约金的约定，依据我国相关法律规定，明显偏高。另对于原告主张的两被告承担共同给付义务，因租赁补偿协议(两份)中并未有被告缪庆锁作为连带保证责任人的签字确认，依据我国担保法的相关规定，保证担保行为必须明示(必须有明确的书面保证合同)，因此对该部分原告的主张，本院依法不予认可，但同时依据我国个人独资企业法的规定，被告缪庆锁仍应对被告盈信房产的债务承担补充清偿责任。关于双方前一份租赁补偿协议书中，原告方王某某的签字行为，因其是公司法定代表人，其行为当然代表原告公司行为，该节理当应毫无异议。据此，综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条,《中华人民共和国合同法》第四条、第三十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条、第六十九条的规定，判决如下：一、被告上海盈信房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告金鼎汇投资管理有限公司租赁补偿款人民币382,470元。二、被告上海盈信房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告金鼎汇投资管理有限公司逾期付款违约金(按中国人民银行同期贷款利率计算，以人民币382,470元为基数，自2017年5月1日起计算至本判决生效日止)。三、被告缪庆锁对上述被告上海盈信房地产经纪事务所的一、二项给付义务承担补充清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,380元(原告已预缴)，由被告上海盈信房地产经纪事务所承担，该款被告应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告金鼎汇投资管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杜荣良二〇一七年九月四日书记员  胡晓蕾附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五十五条证人应当出庭作证，接受当事人的质询。第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据；（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。