湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7765号上诉人（原审原告）：长沙雅一阁酒店管理有限公司，住长沙高新开发区麓龙路199号麓谷商务中心BCD座515A36房。法定代表人：刘峰,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋亚玲,湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨秋月，女，汉族，1982年10月19日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：唐青春，上海天尚（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙雅一阁酒店管理有限公司（以下简称雅一阁酒店管理公司）因与被上诉人杨秋月租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院于2020年5月27日作出的（2020）湘0103民初3925号民事判决书，现向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长沙雅一阁酒店管理有限公司上诉请求：1、依法改判长沙市天心区人民法院于2020年5月27日作出的（2020）湘0103民初3925号民事判决书，改判由被上诉人返还上诉人房屋押金10400元。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、新冠疫情构成导致本案房屋租赁合同目的无法实现的“不可抗力”条件。上诉人作为公寓式酒店经营的主体，因不可抗力被强行关闭暂停营业三个月之久，导致房屋租赁合同本身的合同目的无法实现。2、原定于3月21日办理退房当日，被上诉人拒绝到场。被上诉人在未与上诉人沟通的情况下，更换门锁，强行驱赶上诉人工作人员，双方的房屋租赁合同由被上诉人的驱赶行为已实质解除。3、本案中，双方房屋租赁合同因被上诉人的强行驱赶行为而实质解除，且本案存在不可抗力情形，适用双方房屋租赁合同中提前终止条款明显不当。在被上诉人拒绝减免房租的情形下，应当向上诉人返还租金10400元。在涉案房屋无法正常使用的情况下，上诉人多次积极主动与被上诉人沟通减免租金以期继续经营，遭到被上诉人拒绝。被上诉人的行为明显不符合国家地方处理新冠疫情相关案件的指导精神及公平原则。被上诉人杨秋月辩称：1、新冠疫情爆发的不可抗力对房屋租赁合同在剩余期限的履行并无影响；2、上诉人确实存在违约行为，未按期交付租金，超过合同约定的交付时间，根据合同约定被上诉人无需返还押金；3、被上诉人并非无故强行收回房屋。雅一阁酒店管理公司一审诉讼请求：1、判令双方的房屋租赁合同解除，杨秋月退还雅一阁酒店管理公司租房押金10400元；2、诉讼费由杨秋月承担。一审法院认定事实：位于长沙市天心区（建筑面积67.19平方米，其中专有面积45.67平方米，以下简称华远华中心2513室）系案外人杨欢所有，因杨欢在外地工作，不便管理和处分上述房屋，故委托其亲属杨秋月全权管理该房屋。2019年12月16日，雅一阁酒店管理公司与杨秋月签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由雅一阁酒店管理公司承租华远华中心2513室用于自住及办公，租赁期限为3年，月租金5200元，自2019年12月19日起至2022年12月18日止，合同签订之日雅一阁酒店管理公司应向杨秋月支付押金10400元，支付季度租金15600元，雅一阁酒店管理公司于每季度的第3个月提前3日将下一个季度租金交付给杨秋月。杨秋月应与本租赁关系终止且雅一阁酒店管理公司付清所有应付款项的三日内将押金无息退还给雅一阁酒店管理公司。房屋租赁期间由雅一阁酒店管理公司承担房屋的水费、电费、暖气费、电话费、宽带费、电视收视费、空调费、停车费、物业费等以及其他应分摊费用，杨秋月租金为净得额。双方还约定，合同期间，如杨秋月违约需赔偿雅一阁酒店管理公司一个月租金，如雅一阁酒店管理公司违约将扣除押金。合同另还载明：水费剩余80元，电费剩余8元，已转杨秋月。上述合同签订后，雅一阁酒店管理公司法定代表人刘峰于2019年12月11日向杨秋月微信转账5200元，于2019年12月16日向杨秋月名下中国民生银行账户转账付款20800元，即雅一阁酒店管理公司已经按照合同约定向杨秋月付清了押金10400元和第一季度租金15600元。此后，杨秋月将案涉房屋交给雅一阁酒店管理公司使用，雅一阁酒店管理公司实际将该房屋经营公寓式酒店。自2020年1月下旬起，因全国新冠疫情防控影响，雅一阁酒店管理公司经营的公寓式酒店被迫暂停营业。2020年3月16日，雅一阁酒店管理公司与杨秋月沟通解除合同事宜并要求退还押金，杨秋月曾答应2020年3月21日收房，后因对押金是否退还双方产生分歧杨秋月3月21日并未到场，并直接通知雅一阁酒店管理公司未付下一季度租金行为违约，要求当天交纳租金，否则将提前终止合同并扣除押金。2020年4月3日，雅一阁酒店管理公司通过湖南金洲律师事务所向杨秋月发律师函要求7日内办理退房交接手续并退还押金10400元，否则将采取法律手段，此后雅一阁酒店管理公司发现杨秋月自行接管了租赁房屋并更换门锁，雅一阁酒店管理公司诉至本院。以上事实，有雅一阁酒店管理公司提交的房屋租赁合同，转账记录，微信聊天记录及杨秋月提交的公证书，房屋产权证书，律师函予以证实，足以认定。一审法院认为，雅一阁酒店管理公司与杨秋月签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，双方均须严格履行。合同签订后，雅一阁酒店管理公司向杨秋月支付了2019年12月19日至2020年3月18日的季度租金15600元及押金10400元，杨秋月向雅一阁酒店管理公司交付了涉案房屋。现因新冠疫情影响，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，导致雅一阁酒店管理公司经营的公寓式酒店被迫暂停营业，雅一阁酒店管理公司在疫情防控期间没有营业收入。新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况，属于不可抗力，如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金对其明显不公平，现雅一阁酒店管理公司要求解除合同，杨秋月事实上也已经接收了租赁房屋并换锁，杨秋月的代理人庭审中陈述同意解除合同，应视为双方已经以其行为表明达成了解除合同的合意，故对雅一阁酒店管理公司要求解除合同，予以支持。关于租房押金10400元是否应予全部返还的问题，本案中租赁期限本来约定为三年，双方履行合同期限尚不足半年，目前因新冠疫情对酒店经营确有影响，但尚不足以导致订立合同目的在剩余租赁期限内全部不能实现程度，雅一阁酒店管理公司不属于无故提前解除合同，对因合同提前解除造成的损失可依公平原则平衡双方的利益，根据本案实际情况一审法院酌情确定杨秋月退还雅一阁酒店管理公司押金5200元，对于剩余押金5200元应当视为雅一阁酒店管理公司提前解除合同对杨秋月的补偿款项不再由杨秋月退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除长沙雅一阁酒店管理有限公司与杨秋月2019年12月16日签订的《房屋租赁合同》；二、杨秋月于本判决生效后十日内向长沙雅一阁酒店管理有限公司返还房屋押金5200元；三、驳回长沙雅一阁酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费60元，因适用简易程序减半收取30元，由杨秋月负担15元（此款长沙雅一阁酒店管理有限公司已向一审法院预缴，杨秋月应负担部分在判决生效后十日内直接支付给长沙雅一阁酒店管理有限公司），由长沙雅一阁酒店管理有限公司负担15元。上诉人在二审期间向本院提交了一份双方聊天记录截图，该证据真实、合法，与本案有关，本院予以采信。本院另查明，2020年2月4日期，雅一阁酒店管理公司就向杨秋月提出因疫情影响请求免租一个月，但杨秋月未同意。2020年3月16日，杨秋月通过微信通知雅一阁酒店管理公司缴纳下一季度租金，雅一阁酒店管理公司表示“目前交不了，停业两个月了”。杨秋月回复“那你看是按月交还是退租”。雅一阁酒店管理公司回复“退租，你退我们押金就好了，你可以找下家”。杨秋月回复“你要是退租我就去定机票回去收房，21号我去收房，你确定退租了对不对”。雅一阁酒店管理公司回复“好的，押金麻烦退下”。2020年3月21日，杨秋月未去收房，而是微信通知雅一阁酒店管理公司缴清租金。雅一阁酒店管理公司在与杨秋月的对话中表示，杨秋月于2020年4月1日把门锁换了。雅一阁酒店管理公司在二审程序中陈述，若杨秋月能全部退还押金，其不会再另案起诉要求杨秋月退还已经缴纳的租金。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，因新冠疫情影响，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，导致雅一阁酒店管理公司经营的公寓式酒店被迫暂停营业，雅一阁酒店管理公司在疫情防控期间没有营业收入。新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况，属于不可抗力，如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金对其明显不公平，故雅一阁酒店管理公司在疫情防控期间向杨秋月提出的减免租金的要求有事实依据。合同的解除并非由雅一阁酒店管理公司主动提出，而是其在减免租金的请求未得到杨秋月同意的情况下无奈作出的选择，且杨秋月在2020年3月16日也明确表示了其21日去收房，即在双方当事人于2020年3月16日均表示同意解除合同，雅一阁酒店管理公司因此未缴纳第二季度的租金不构成违约。由于双方在履约过程中均无违约行为，故因合同提前解除造成的损失可依公平原则平衡双方的利益。考虑到雅一阁酒店管理公司缴纳租金已至2020年3月18日，而双方在2020年3月16日就对解除合同进行了协商，2020年4月1日杨秋月将门锁更换。杨秋月虽损失了2020年3月18日至2020年4月1日期间的租金，但雅一阁酒店管理公司在疫情期间，足额向杨秋月缴纳了租金，该部分租金未得到任何减免，其亦在二审程序中表示，若杨秋月能退还全部押金，则不会再另案起诉要求杨秋月退还已经缴纳的租金，故综合考虑合同的履行情况，杨秋月应当退还雅一阁酒店管理公司全部押金10400元。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初3925号民事判决的第一项,即解除原告长沙雅一阁酒店管理有限公司与被告杨秋月2019年12月16日签订的《房屋租赁合同》；二、撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初3925号民事判决的第二项，即被告杨秋月于本判决生效后十日内向原告长沙雅一阁酒店管理有限公司返还房屋押金5200元；三、被上诉人杨秋月于十日内向上诉人长沙雅一阁酒店管理有限公司返还房屋押金10400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费60元，因适用简易程序减半收取30元二审受理费50元，共计80元，由被上诉人杨秋月负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年八月七日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。