吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉02民初197号 原告（申请执行人）：李卓，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：王艳阳，吉林恒连律师事务所律师。 被告（案外人）：景琦峰，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吉林市永发房地产开发有限公司，住所地吉林省。 法定代表人：解在东，经理。 原告李卓与被告景琦峰、第三人吉林市永发房地产开发有限责任公司（以下简称永发开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李卓的委托诉讼代理人王艳阳，被告景琦峰及其委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。第三人永发开发公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 李卓向本院提出诉讼请求：准许执行永发开发公司名下坐落于吉林省永吉县口前镇吉桦街盛世嘉园东区33号楼2号网点。事实和理由：永发开发公司拖欠李卓借款本金960万元及利息已经由吉林市中级人民法院（2016）吉02民初24号民事判决判令永发开发公司于判决生效后立即偿还。该判决生效后，李卓申请执行。执行过程中，景琦峰对执行标的提出书面异议。吉林市中级人民法院作出（2017）吉02执异237号执行裁定书，裁定：中止对吉林省永吉县口前镇吉桦街盛世嘉园东区33幢2号网点的执行。李卓认为该裁定错误。李卓于2013年9月10日与永发开发公司签订了商品房买卖合同，约定将盛世嘉园东区33幢2号网点卖给李卓，并于同日办理了预告登记，李卓取得该房屋物权。景琦峰虽与永发开发公司签订了买卖合同，对上述房屋使用至今，但未办理过户手续，仅取得债权。基于物权优于债权原则，景琦峰无权对抗李卓对该房屋的物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述房屋非居住用房，不符合该条第二项的规定。 景琦峰辩称，景琦峰与永发开发公司于2012年9月2日签订了合法有效的商品房买卖合同，约定将位于吉林省永吉县口前镇盛世嘉园33号楼2号网点出售给景琦峰，房屋总价款为326520元。景琦峰于签订合同当日即向永发开发公司以现金方式一次性付清全部房款。依据吉林市房屋权属交易服务中心查询结果，景琦峰名下并无任何房屋登记信息，亦没有房屋买卖合同备案信息，说明景琦峰所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。永发开发公司已经向景琦峰交付了争议房屋，景琦峰一直占有，并支付了相应费用。景琦峰提出的执行异议事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，应予支持，应驳回李卓的全部诉讼请求。 永发开发公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，视为其放弃陈述、举证和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 李卓向本院提供如下证据： 证据1.商品房买卖合同、收据、预购商品房预告登记设立申请书，证明：李卓与永发开发公司签订了购房合同，并已交付全部款项，同时进行了预告登记； 证据2.吉林市中级人民法院（2016）吉02民初24-1号民事裁定书、（2016）吉02民初24号民事判决书，证明：李卓因与永发开发公司之间的民间借贷纠纷向吉林市中级人民法院起诉，并提出保全申请，法院于2016年3月28日裁定保全查封涉案房屋。于2016年10月17日作出判决，逾期未履行判决，李卓申请执行。 景琦峰对上述证据发表质证意见为：对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，李卓与永发开发公司签订的买卖合同不成立。李卓与永发开发公司之间是借贷关系，没有买卖房屋的真实意思表示。此点通过李卓与永发开发公司判决及李卓自认可以看出。收据不能证明真实交付购房款；对证据2真实性无异议，该判决恰恰可以证明李卓与永发开发公司之间关于涉案房屋不是买卖关系，而是一种担保关系。 景琦峰向本院提供如下证据： 证据1.商品房买卖合同，证明：景琦峰于法院查封房屋之前已经与永发开发公司签订了合法有效的房屋买卖合同； 证据2.吉林市房屋查询结果，证明：景琦峰所住房屋系用于居住，且景琦峰没有其他住宅； 证据3.中国农业银行账户信息、收据一份，证明：景琦峰已经支付了全部的购房款； 证据4.物业维修基金收据、取暖费收据、卫生费收据、物业费收据、二次供水收据、暂停供热申请、停热费收据、物业费明细表（2015年、2016年各一份），证明：诉争房屋已经交付景琦峰占有使用，均是在本案查封之前； 证据5.景琦峰申请证人吕某出庭证实：景琦峰是吕某的外甥。景琦峰、宋培文、张秀英、赵月英、罗建等五位亲属一同向吕某借钱购买永吉县口前镇盛世嘉园房屋。2012年7月份，景琦峰给吕某打电话要借35万元买口前的房屋。2012年8月份（具体日期记不清了）吕某将钱借给景琦峰等人共220万元。交房款时，吕某及几个借款人都在场。房款为一起交纳，记不清每个人交多少。当时双方之间没有打借条，借完钱后他们去买的房子，在口前西山售楼处交的购房款，之后到口前物业公司交的进户费。景琦峰后偿还现金10万元，具体还款时间记不清了。 李卓对上述证据发表质证意见为：对证据1真实性无异议，但不能证明其所要证明的问题。在购房合同第三条中明确标注涉案房屋用途为网点，即商业用房，不是用于居住的住宅；对证据2的真实性无异议，但不能证明其所要证明的问题，不能证明是否在其他城市有住宅；对证据3真实性无异议，不能证明已向开发商交款的事实；对证据4真实性有异议，不能证明所要证明的问题；因证人吕某与景琦峰之间是亲属关系，其证言的效力不强，真实性值得怀疑。证人称其收入是由其丈夫在韩国包活儿而来，但其不能说明其款项由国外到国内真正的来源。证人陈述借款数额前后矛盾，所以借款的真实性值得怀疑。 本院对上述证据审核后认为：李卓提供的证据1已经在（2016）吉02民初24号案件中审理并作出评判，且本案为申请执行人执行异议之诉，李卓作为本案原告提起诉讼系基于其为执行案件中申请执行人的地位，故该证据与本案待证事实间并无关联，本院不再予以评判；对证据2的真实性予以确认。 对景琦峰提供的证据1、证据3中的收据、证据4的真实性，本院予以确认；因双方争议的房屋为门市房，并非用于居住的住宅，证据2的证明问题与本案解决纠纷需要的待证事实间并无关联，故对该证据不作评判；证人吕某的证言证实其将数百万元现金一次性借给几位亲属共同去购买房屋，且和亲属们共同在场的情况下一次性向开发商交纳购买房屋的款项。结合关联的几个案件当事人提供的合同上落款时间及交款收据时间不完全相同，有的交款收据中经手人既不是所谓房屋买受人，也不是吕某，而是吕翠玲，以及吕某对借款数额回答含混不清，且吕某当天取款的数额多出其所称出借亲属的款项100万元，故吕某的证言存在漏洞，不符合常理，本院不予采信；证据3中的银行业务凭证仅能证明吕某的该银行账户于2012年8月27日现支325万元，结合吕某的证言采信情况，对景琦峰以该证据证明其借款交纳购房款的证明问题，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2016年3月28日作出（2016）吉02民初24-1号民事裁定，根据李卓提出的财产保全申请，裁定查封预告登记在李卓名下的坐落于吉林省永吉县口前镇吉桦街盛世嘉园小区的34套网点（包含本案争议的33号楼2号网点）和13套车库。 本院于2016年10月17日作出（2016）吉02民初24号民事判决，判决主文为：一、永发开发公司于判决生效后立即偿还李卓借款本金960万元及利息（以960万元为借款本金，自2014年10月3日起计算至2016年6月26日止，共20个月零24天，按照年利率24%计算）；二、判决生效后，永发开发公司若未履行判决确定的金钱债务，李卓可以申请拍卖买卖合同中写明的52套房产，以便其债权得到清偿；就拍卖所得的价款与本案永发开发公司应偿还借款本息之间的差额，永发开发公司有权主张返还；三、驳回李卓的其他诉讼请求。 该判决生效后，李卓申请执行，本院受理案号为（2016）吉02执277号。在执行过程中，景琦峰提出执行异议，请求解除对坐落于吉林省永吉县口前镇盛世嘉园33号楼2号网点的查封。本院经审查于2017年6月7日作出（2017）吉02执异237号执行裁定，裁定中止对吉林省永吉县口前镇吉桦街盛世嘉园东区33幢2号网点的执行。申请执行人李卓不服该裁定，向本院提起诉讼。 另查明：景琦峰为买受人与出卖人永发开发公司曾签订商品房买卖合同，约定购买房屋为吉林省永吉县口前镇盛世嘉园33号楼2号网点，建筑面积81.63平方米，单价为每平方米4000元，总金额326520元。合同落款日期为2012年9月2日。同日，永发开发公司出具收到房款的收据。该商品房买卖合同未在永吉县房屋产权管理中心办理预告商品房预告备案登记。景琦峰持有物业维修资金、取暖费及物业费等票据。 本院认为，本案的争议焦点为案外人景琦峰就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，李卓的诉讼请求能否得到支持。本案争议的房屋明确标注为商业网点即用于经营的门市房，景琦峰虽称其购买用途为居住，但其未提供证据予以证明，且景琦峰自述该房屋至今未装修使用，其长期居住在吉林市船营区，故本院依据买卖合同中房屋用途记载认定争议房屋使用用途为商业网点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的关于无过错不动产买受人物权期待权的四个保护条件并存的情况下，案外人的异议请求才能予以支持。而本案中景琦峰提供的证据不足以证明其已向永发开发公司支付了（全部）购房款，故景琦峰的异议请求不符合上述条款规定，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，李卓的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许在本院（2016）吉02执277号执行案件中对坐落于吉林省永吉县口前镇盛世嘉园东区33号楼2号网点的执行。 案件受理费100元，由被告景琦峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2017）吉02执异237号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王 浩 审 判 员  任宝君 代理审判员  郭立坤 二〇一七年九月二十六日 书 记 员  任 杰