广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4203号上诉人（原审原告）：东莞市悦华酒店有限公司。住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：李福林，该公司经理。委托诉讼代理人：幸华兵，该公司员工。委托诉讼代理人：钟宝红，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨丽，女，1995年2月24日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县*******院子组，公民身份号码为522************028。委托诉讼代理人：张培强，广东明冠律师事务所律师。上诉人东莞市悦华酒店有限公司（以下简称悦华酒店）因与被上诉人杨丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12657号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组合合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦华酒店上诉请求：一、撤销原审判决第一、三项，认定悦华酒店与杨丽于2017年9月16日签订的《悦华酒店三、四楼沐足房租赁合同》合法有效，杨丽应向悦华酒店支付从2017年9月16日至2019年9月30日应承担的公摊电费305988.63元、其他公共分摊费用合计132606.91元，以及杨丽应向悦华酒店支付违约金80000元，以上合计518595.54元；二、本案一、二审诉讼费用由杨丽承担。事实和理由：一、案涉房屋是经东莞市建设委员会同意施工并颁发施工执照，取得东莞市建筑工程竣工验收证书，是经主管部门批准建设的房屋，并非违法建筑，悦华酒店与杨丽于2017年9月16日签订的《悦华酒店三、四楼沐足租赁合同》应依法有效。悦华酒店向常平镇木棆村村民委员会了解，并从东莞市建设工程档案科（常平）调取案涉房屋的相关证件，均表示木棆村委在1994年对案涉房屋进行施工时是有向相关部门进行报建的，是在获得东莞市建设委员会许可的情况下建设，并由东莞市建设委员会先后对案涉房屋出具承建工程施工执照（5140㎡）、东莞市建设工程施工执照（1900㎡），合计7400㎡，以及《常平镇工程基线复核签证表》，且建设完成后，由东莞市常平镇建设工程质量安全监督组于1999年12月17日为案涉房屋出具《东莞市建筑工程竣工验收证书》，以上均可表明案涉房屋是由主管部门批准建设的房屋，并不属于违法建筑。而对于上述证书中的工程名称为“天鹅湖酒店”，而非“悦华酒店”，是因后来的承租人向木棆村委会承租了案涉房屋后，设立“东莞市悦华酒店有限公司”对案涉房屋进行经营，这是法律许可的，悦华酒店在能力范围内已尽最大努力提供所有案涉房屋的证件，该证件与案涉房屋的地址、层数、面积等信息均是能一一对应，若法院对以上证件是否所属案涉房屋持有怀疑，完全可向相关部门进行调查取证核实，而非以无法看到与案涉房屋是否为同一建筑物，然后简单以悦华酒店无法提供案涉房屋的产权登记证书或建设工程规划许可证，直接认定案涉租赁合同无效。且悦华酒店在对案涉房屋进行经营时，也对案涉房屋取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，可投入使用。双方签订的案涉租赁合同是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同。二、杨丽应承担其实际占用案涉房屋期间所产生的水电费用、公摊费用、其他公共公摊费用。案涉租赁合同约定“酒店所产生的公摊（中央空调、工程部、环保、冷热水、税收……）各负责33.33%”，其中公摊的电费是包括杨丽租赁案涉房屋场所范围内所产生的中央空调、污水处理间、热水锅炉循环、地下抽水泵、车库招牌、电梯一、电梯二所生产的电费（详见悦华酒店提供的每月用电记录表），而其他公共公摊费用则为当月实际产生的如锅炉、工程部各一名工人工资，当月工程维修、环评、公安、消防、电梯各项维护合同费用，消防局远程、广电电视收看的费用。在案涉合同有效的情况下，杨丽理应按合同约定承担相应的公摊费用。即使在案涉租赁合同最终仍然被法院认为无效的情况下，无论是公摊的电费，还是其他公共公摊费用均是由杨丽实际占用案涉租赁房屋期间实际产生的费用，杨丽也理应承担。且杨丽于2018年2月10日分别向悦华酒店转账2017年9月、10月、11月、12月的水电费10621元、22054元、14005元、12023元，合计58703元，也是表明杨丽自始至终都清楚知悉需承担水电费用、公摊电费及其他公摊费用的事实，且悦华酒店自始至终均将杨丽应承担的费用向杨丽出具过，杨丽也从未否认其应承担公摊电费及其他公摊费用的事实，只是就公摊的数额多次向悦华酒店进行讨价还价。三、杨丽逾期支付租金的行为已构成违约，应向悦华酒店承担违约金80000元。杨丽自2018年7月26日起至今一直拖欠悦华酒店的租金，而水电费、公共公摊费用也仅仅支付了58703元，再未向悦华酒店支付任何费用，其中拖欠悦华酒店租金高达640000元，电费、水费、公共公摊费用也将近520000元，也未按重审前一审法院的要求退还案涉房屋给悦华酒店，如果按照一审法院的意思，悦华酒店每月还要为杨丽支付自己经营所产生的费用，完全不符合常理。杨丽恶意拖欠费用的行为已构成严重违约，悦华酒店有权依据法律的规定和合同的约定追究杨丽的违约责任。四、悦华酒店与杨丽签订房屋租赁合同，之所以除了约定租金外，还对公摊费用进行约定，是因为杨丽是以悦华酒店的名义对外进行经营，悦华酒店分为三个部门，一是沐足，二是KTV，三是客房，因此，在杨丽租赁房屋时，悦华酒店已经与杨丽进行约定其需分摊悦华酒店作为一个整体运营所需要产生的费用，在酒店正常经营的情况下，杨丽方能进行沐足业务经营，因此，为保障酒店正常经营的相关费用如电梯、消防、保安、远程监控等相关费用，杨丽也应予以承担。杨丽也是清楚其需承担的费用才与悦华酒店签订租赁合同，并愿意承担公摊费用。2017年11月1日双方再次对公摊费用进行明确，杨丽认可的公摊项目有公摊的电费及中央空调、工程维修、总务电视费用、电话、公安电视、消防远程，并表明不愿意承担社保，因此至2017年12月起悦华酒店要求杨丽承担的分摊费用已经按杨丽同意的费用进行计算，已经扣除社保，因此，杨丽于2018年2月10日分四次向悦华酒店缴纳2017年9-12月水电费以及公摊费用，表明杨丽是清楚也是同意承担公摊费用的。杨丽辩称，一、悦华酒店提交的其与东莞市常平镇木棆股份经济联合社签订的《承租权转让协议》如果是真实的，则法院也应审查该转让协议的合法有效性。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，以租赁方式处分集体财产的，应经村民会议讨论决定方可办理。现没有证据证明该转让协议经过了村民会议讨论决定同意出租，因此，该转让协议应为无效协议，悦华酒店再转租给杨丽的合同自然也是无效的。此外的规定还有《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”、第六十四条“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地”的规定。二、除了前述《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国土地管理法》的相关规定外，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的集体建设用地使用权不得流转。第七条规定出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。第十条规定土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。三、假设悦华酒店提交的东莞市建设委员会的《承建工程施工执照》及《建设工程施工执照》是真实的，且其中注明“天鹅湖酒店”就是现在的悦华酒店，也不能说本案的租赁合同就是有效的。因为2000年7月取得的集体土地使用证已经明确了该建筑所在的土地只能是工业用地，也就是说，即使在建设时同意以酒店名义进行建设，但在后来，政府又对建筑物所在土地的用途进行了调整，只能作为工业用地使用了，悦华酒店将土地上的建筑物作为商业用途出租给杨丽，就是违反了法律的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中的“经主管部门批准建设”，其前提是该批准建设的房屋性质不能违反政府规划的土地用途，而不是说只要经过主管部门批准建设的房屋，无论出租用于什么用途都是有效的。从土地管理法的相关规定可知，中国是实行严格的土地用途管制制度的国家，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，凡是违反土地用途使用土地的行为都应是无效的。悦华酒店向一审法院起诉请求：一、杨丽向悦华酒店支付拖欠的租金2018年2月16日至2018年3月15日及2018年8月16日暂计至2019年11月15日的租赁共64万元；二、杨丽需向悦华酒店支付应承担的水电费、分摊电费、其他公共分摊费从2017年9月16日起暂计至2019年9月30日合计522196元；三、杨丽向悦华酒店支付违约金8万元；以上合计1242196元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认悦华酒店与杨丽于2017年9月16日签订的《悦华酒店三、四楼沐足房租赁合同》无效；二、悦华酒店应返还杨丽所交纳的押金8万元；杨丽应向悦华酒店支付2018年2月16日至3月15日及2018年8月16日起至2019年11月13日止实际占用期间的占有使用费638666.67元、自2017年9月16日至2019年9月30日期间应承担的电费及自2017年10月1日至2019年9月30日期间应承担的水费（含污水处理费）合计83721.78元，共计722388.45元；相抵扣后，杨丽应于判决发生法律效力之日起五日内向悦华酒店支付差额642388.45元；三、驳回悦华酒店的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审应收案件受理费15980元，由悦华酒店负担7716元，杨丽负担8264元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12657号民事判决书二审期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：一、案涉《悦华酒店三、四楼沐足房租赁合同》第七条约定：“酒店所产生的公摊（中央空调、工程部、环保、冷热水、税收……）各负责33.33%”。双方确认：电费分两部分，一部分为独立电费，沐足、KTV、客房都有自己的电表，电费各自承担，另一部分电费为公摊的电费，包括中央空调、污水处理间、锅炉循环、地下抽水泵、车库照明、招牌照明、电梯、9楼用电等，该电费按三分之一承担；只有一个水表，水费按三分之一承担；其他公摊费用包括当月实际产生锅炉、程部工人工资、当月工程的维修、环评、消防、电梯等各项维护费用、广电费用等。二、悦华酒店一审期间提交了《截止2019年9月被告需承担的电费、水费、公共分摊费用列表汇总》，分项列出了独立电费、分摊电费、水费、其他公摊费用、应交金额、实缴金额、支付日期、欠费。该表显示，2017年9月16日至2019年9月30日期间，杨丽需承担的电费、水费、公共分摊费用总额为522196元。杨丽对此金额予以认可，但认为合同无效，不用承担。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对悦华酒店上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合悦华酒店的上诉理由和杨丽的答辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《悦华酒店三、四楼沐足房租赁合同》的效力问题；二、杨丽应否支付违约金8万元；三、杨丽应否向悦华酒店支付公摊电费、其他公摊费用。关于案涉《悦华酒店三、四楼沐足房租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。悦华酒店在一审指定的期限内未能提供案涉租赁房屋的建设工程许可证或产权权属证，所提交的集体土地证书、常平镇工程基线复核签证表、东莞市建筑竣工验收证书均无原件核对，提交的承建工程施工执照、东莞市建设工程施工执照显示工程名称为“天鹅湖酒店”，且集体土地使用证显示土地用途为工业用途。悦华酒店未举证证明案涉租赁房屋已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，又未能在一审法庭辩论终结前证明案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，应承担不利后果。一审法院认定案涉《悦华酒店三、四楼沐足房租赁合同》无效处理正确，本院予以维持。关于杨丽应否支付违约金8万元的问题。因案涉《悦华酒店三、四楼沐足房租赁合同》无效，悦华酒店在一审开庭时陈述如认定租赁合同无效则撤回违约金的请求，一审法院已准许其撤回违约金的请求，其二审又对违约金请求提起上诉，本院不予准许。关于杨丽应否向悦华酒店支付公摊电费、其他公摊费用的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同虽然无效，但杨丽承租的房屋位于悦华酒店内部，开展经营活动时亦需使用悦华酒店的相关公用设施，且案涉《悦华酒店三、四楼沐足房租赁合同》第七条也约定酒店所产生的公摊费用各负责33.33%，因此，杨丽应参照合同的约定对公摊的电费、其他公摊费用予以分摊。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。虽然杨丽认为租赁合同无效无需承担公摊部分，但对悦华酒店提供的列表所列的杨丽需承担的电费、水费及公摊费用欠费的金额为522196元予以认可，本院据此扣减一审法院已支持的水、电费，杨丽应向悦华酒店支付公摊电费及其他公摊费用共438474.22元。综上所述，悦华酒店关于公摊电费、其他公共分摊费用的上诉请求成立，本院予以支持；其他上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，对公摊电费、其他公共分摊费用的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12657号民事判决第一、二项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12657号民事判决第三项；三、杨丽于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市悦华酒店有限公司支付2017年9月16日至2019年9月30日期间应承担的公摊电费及其他公摊费用共438474.22元；四、驳回东莞市悦华酒店有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费15980元，由上诉人东莞市悦华酒店有限公司负担2074.01元、被上诉人杨丽负担13905.99元。二审案件受理费8986元，由上诉人东莞市悦华酒店有限公司负担1386.38元，被上诉人杨丽负担7599.62元；东莞市悦华酒店有限公司预交8986元，本院不予清退，由杨丽径付7599.62元给东莞市悦华酒店有限公司。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年七月二十三日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。