辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1313号上诉人（原审原告、反诉被告）：朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司，住所地朝阳县柳城街道郭家村新柳城C1区。法定代表人：荀小林，董事长。委托诉讼代理人：田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵东升，男，1976年4月23日出生，汉族，农民，住址朝阳市双塔区。上诉人朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称盘龙房地产公司）因与被上诉人赵东升商品房预售合同纠纷一案，不服朝阳县人民法院（2019）辽1321民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人田喜铭、被上诉人赵东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘龙房地产公司的上诉请求：撤销一审法院判决第二项，驳回被上诉人反诉请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人虽已付房款，但双方并没有办理产权过户手续，产权人仍为上诉人拥有，否则上诉人也不能实现抵押借款，被上诉人依据《协议书》主张违约金不应支持。违约金是以补偿性质为原则，以惩罚性为辅，没有适用惩罚性违约金的理由。被上诉人所购房屋已按时交付，没有经济损失，上诉人已支付被上诉人1万元补偿，上诉人将价值157万元房产网签作为担保，其数额远高于被上诉人所购房产数额，且上诉人已解除案涉房屋抵押。赵东升辩称：同意一审法院判决。盘龙房地产公司向一审法院起诉请求：依法判令被告协助原告解除对新柳城F4-1-401、F4-1-501、F4-1-601、F4-2-602、F5-4-301五套商品房的抵押，解除网签及商品房买卖合同；诉讼费用由被告承担。赵东升向一审法院起诉请求：赵东升按合同约定履行了全部义务，盘龙房地产公司违约应向赵东升支付20万元违约金，诉讼费用由盘龙房地产公司承担。一审法院认定事实：2012年5月29日，原、被告签订一份《协议书》，协议书约定：出卖人盘龙房地产公司，买受人赵东升；原告将盘龙三期工程商网，建筑面积140.33平方米。现已租赁给高峰的楼房以人民币100万元卖给本案被告；2012年7月6日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人盘龙房地产公司本案原告，买受人赵东升本案被告；出卖人将其所有的坐落于朝阳市双塔区珠江广场西北角第四幢1-2层2号商网出售给被告，建筑面积140.33平方米；总价款人民币100万元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年5月31日前，将该商品房验收合格的商品房交付买受人。2015年3月末，原、被告又签订一份《协议书》，协议书约定：甲方：盘龙房地产公司，乙方：赵东升；甲乙双方于2012年7月6日签订商品房买卖合同，乙方购买甲方开发的位于朝阳市双塔区，建筑面积合计为140.33平方米，总房价款为壹佰万元整（1000000元），该商网已按合同约定如期交付乙方。该商网甲方现抵押给朝阳银行用于流动资金贷款，暂时不能办理产权登记手续。为保证解押后乙方办理产权登记手续的权利能够顺利实现，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、甲方一次性支付给乙方未解押期间的赔偿金壹万元整（10000元）。二、甲方将新柳城F4-1-401、F4-1-501、F4-1-601、F4-2-602、F5-4-301号温泉住宅（明细详见附件）抵押给乙方，建筑面积合计382.81平方米，总房价款为壹佰伍拾柒万肆仟陆佰肆拾玖元整（1574649元），并为乙方办理网签手续。三、乙方购买的商网于2015年7月10日抵押期满，甲方承诺2015年7月10日前（含）具备办理产权手续的条件。如甲方未能办理，需赔偿给乙方造成的经济损失贰拾万元整（200000元）作为违约金。该商网解押后，甲方即时通知乙方办理产权登记手续。四、乙方接到甲方就该商网注销抵押登记通知后（通知方式为：电话、短信、书面均为有效），需在十日内办理完毕甲方抵押物的网签解除手续。如乙方逾期未能办理，需赔偿给甲方造成的经济损失贰拾万元整（200000元）作为违约金。乙方办理完毕本协议第二条约定的网签解押手续后，甲方立即向其交付珠江三期工程该商网的注销登记手续；2015年4月9日，被告收到原告现金10000元；原告自认2016年6月30日，原告同被告签订的盘龙三期工程商网，建筑面积140.33平方米与朝阳银行解除抵押。2015年4月11日，原、被告双方签订新柳城F4-1-401、F4-1-501、F4-1-601、F4-2-602、F5-4-301号五份《商品房买卖合同》并已网签；2012年7月被告向原告交房款100万元、维修基金2.5万元；2019年4月4日，被告与陈国秀的电话录音证明，陈国秀和曹律师说过购房办证事，谈到违约责任问题。2019年7月17日，被告与曹雪莲的电话录音，双方谈到违约金的事项，被告要求给付违约金15万元，曹雪莲只同意给付10万元。2015年被告起诉原告请求确认原告与朝阳县银行签订的抵押合同无效，向其支付违约金20万元，2016年5月5日，朝阳市双塔区人民法院作出裁定：以原告主体不适格为由驳回起诉。2019年3月4日，原告与石岩一起民事诉讼，原告向朝阳县人民法院出具的授权委托书，受委托人为曹雪莲。一审法院判决认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《协议书》是双方真实意思表示，应当认定有效，双方应当履行。原告请求解除对新柳城F4-1-401、F4-1-501、F4-1-601、F4-2-602、F5-4-301五套商品房的抵押，解除网签及商品房买卖合同，诉讼费用由被告承担。应当予以支持；被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）按照双方约定的《协议书》向其支付违约金20万元。原告（反诉被告）对于这项请求主张已过诉讼时效。2015年3月末，双方签订的《协议书》明确约定，2015年7有10日前原告（反诉被告）为被告（反诉原告）办理产权手续，如不能办理，需赔偿经济损失20万元。原告未能按照双方签订的《协议书》履行。2015年被告已向朝阳市双塔区人民法院起诉请求赔偿经济损失20万元，2016年5月5日，朝阳市双塔区人民法院裁定：驳回起诉，诉讼时效起始时间应从2016年5月5日开始计算。2019年4月4日，被告打电话给陈国秀，主张违约金事宜，自2016年5月5日至2019年4月4日，未满三年，原告（反诉被告）主张已过诉讼时效，不能予以支持；原告辩解被告应证明陈国秀为原告（反诉被告）的具体员工，但一审法院要求原告向法院提供原告（反诉被告）单位员工名单，原告（反诉被告）拒不提供单位员工花名册。原告（反诉被告）拒不承认陈国秀是其单位人员，也不承认曹雪莲是其单位律师，根据被告（反诉原告）提供的电话录音。人民法院对负有举证证明的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。故应当认定2019年4月被告（反诉原告）向原告（反诉被告）主张了违约金的事实。故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）请求其给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，无法予以支持。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，盘龙房地产公司与赵东升签订的《商品房买卖合同》及《协议书》是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。赵东升按合同约定交付购房款时，实际已拥有对该房屋的事实物权即物权期待权，盘龙房地产公司应按约定协助买受人办理产权证书，履行合同约定的附随义务，其擅自将出售房屋进行抵押行为，已构成违约；此后双方签订的《协议书》明确约定，盘龙房地产公司于2015年7有10日前为赵东升办理房屋产权手续，如不能办理，需赔偿经济损失20万元。上述违约责任约定明确了违约金数额为赔偿经济损失，双方均无异议。盘龙房地产公司先行支付10,000元，应视为对已形成违约责任的自愿补偿，而非《协议书》涉及违约责任赔偿的全部内容。实际上截止双方约定期限，盘龙房地产公司未履行协助办理房屋产权证的约定义务，已长达4年之久，已经构成违约，应承担违约责任。二审期间，盘龙房地产公司未提出违约金过高的诉讼请求，其辩称不应再给付赔偿金的理由，不符合双方违约金的约定，有悖于《中华人民共和国合同法》一百一十四条规定的情形，本院不予支持。综上，盘龙房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人盘龙房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年八月十七日书记员  毕 雪（法官助理代）