江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初4004号 原告：陆继青，男，1985年6月21日生，汉族，住江苏省灌南县。 委托代理人：程斯兰、张大伟，江苏维世德律师事务所律师。 被告：李惠治，女，1972年7月18日生，汉族，住福建省南安市。 原告陆继青与被告李惠治房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告陆继青的委托代理人程斯兰、张大伟到庭参加诉讼。被告李惠治经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆继青诉称，2014年3月19日，原被告双方经协商一致，签订《房屋租赁合同》一份，合同载明，原告租赁被告位于南京市××区××小区××单元××室毛坯房，租期5年，期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止，月租金2200元，半年一付，原告交纳租房保证金2200元。被告未能让原告租赁到合同期满或提前收回房屋使用权的，赔付原告违约金50000元，被告同意原告向外转租或分租，但不得转租给二房东。合同签订后，原告按约支付了房租和租房保证金，投资40000余元对房屋进行装修，先用于自住，后又转租给另外两户，楼上部分月租金1700元，租期从2016年9月1日起至2017年8月31日止，楼下月租金2100元，租期从2017年4月1日起至2018年3月31日止。2017年5月初南京市鼓楼区人民法院找到原告，说被告租给原告的房屋已抵押给多家银行，因被告逾期未还款引起诉讼，现该院执行局要拍卖该房，要原告近期搬出。至此原告才知悉租赁合同必须提前终止履行，按合同约定被告应支付原告违约金50000元，因违约金尚不足以补偿原告的损失，故要求被告另赔偿原告损失30000元。现诉请判令：1、解除房屋租赁合同，被告向原告支付违约金50000元，赔偿损失30000元；2、被告返还原告租房保证金2200元；3、被告承担本案诉讼费用。 被告李惠治未发表答辩意见。 经审理查明，浦口区滨江大道1号明发滨江新城153幢1106室房屋系被告李惠治所有。2014年3月19日，原告陆继青（乙方）与被告李惠治（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于南京市××区××小区××单元××室，面积210平方米的房屋出租给乙方，装修情况为毛坯房。租赁期限为5年，自2014年7月1日至2019年6月30日止。租金为2200元/月，采用先付租金后使用的原则，按半年缴纳。乙方在签订本合同的同时给付甲方首次租赁租金15400元后使用。甲乙双方签订该房屋租赁合同的同时，乙方须向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为2200元。承租期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的其他费用外，剩余部分应如数返还乙方。甲方未能让乙方租赁到合同期满或提前收回房屋使用权的，甲方应赔付乙方50000元的违约金。双方在“其他约定”中约定，甲方同意乙方转租、分租，乙方不得再次转租给二房东，租赁期间甲方违约应赔乙方50000元，如乙方违约应赔甲方50000元。租赁期间2014年3月20日到2019年6月30日发生所有纠纷与甲方无关。合同签订后，原告于2014年3月19日支付被告押金2200元并按约支付被告房屋租金。 2016年6月21日陆继青（甲方）、罗毅（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明，原告将位于南京市浦口区明发滨江新城小区153幢3单元1106-2室房屋出租给罗毅，用途为居住，建筑面积为120平方米。租赁期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止，月租金1700元，3个月支付一次，先付后住。 2017年3月30日陆继青（甲方）、赵平（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明，原告将位于南京市××区××小区××单元××室房屋出租给赵平，用途为居住，建筑面积为130平方米。租赁期限自2017年4月1日起至2018年3月30日止，月租金2100元，3个月支付一次，先付后住。 2017年5月9日南京市鼓楼区人民法院作出（2017）苏0106执1606号“执行公告”，载明：申请执行人南京银行股份有限公司城北支行与被执行人李惠治金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）苏0106民初5730号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人未按照该生效法律文书指定的期限内自动履行义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院已立案受理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条之规定，现责令被执行人李惠治名下南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城153幢1106室于2017年5月19日前迁出，并将房屋内物品全部清空，逾期则视为放弃。到期不履行，本院将依法强制执行。 原告主张损失为：装修费40000元，转租收益损失40000元[（1700元/月+2100元/月-2200元/月）×25个月]。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同3份、委托书、收条、押金收条、银行汇款凭证2份、汇款单2张、农业银行ATM汇款凭证2张、借记卡、执行公告及原告的当庭陈述在卷证实。被告未提交证据。 本院认为，原、被告间的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。 关于原告诉请：1、解除房屋租赁合同，被告向原告支付违约金50000元，赔偿损失30000元。本院认为，因被告将涉案房屋设立抵押，且南京市鼓楼区人民法院于2017年5月作出执行公告，原、被告双方的《房屋租赁合同》无法继续履行，故对原告主张解除《房屋租赁合同》之诉请，本院予以支持。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止，因被告将涉案房屋设立抵押，南京市鼓楼区人民法院作出的执行公告责令李惠治名下南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城153幢1106室于2017年5月19日前迁出，并将房屋内物品全部清空，逾期则视为放弃。故被告李惠治行为属违约，因原、被告在合同中约定，甲方未能让乙方租赁到合同期满或提前收回房屋使用权的，甲方应赔付乙方50000元的违约金，故对原告主张被告支付违约金50000元之诉请，本院予以支持。原告未提交证据证明其装修情况，应承担举证不能的法律后果，故对原告主张装修损失，本院不予支持。关于原告主张转租收益损失40000元，因违约金50000元足以弥补原告此损失，故对原告此诉请，本院不予支持。 关于原告诉请2、被告返还原告租房保证金2200元。本院认为，因原告提交的押金收条证实其于2014年3月19日支付被告押金2200元，现合同无法继续履行，故被告应返还原告租房保证金2200元。被告李惠治经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的证据未予反驳，也未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告陆继青与被告李惠治于2014年3月19日就南京市浦口区明发滨江新城小区153幢3单元1106室房屋签订的《房屋租赁合同》； 二、被告李惠治于本判决生效之日起五日内返还原告陆继青保证金2200元，支付原告陆继青违约金50000元，以上合计人民币52200元； 三、驳回原告陆继青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1856元，保全费820元，合计人民币2676元由被告李惠治负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1856元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 长  林咏梅 人民陪审员  李荣广 人民陪审员  沙秀华 二〇一七年九月二十七日 书 记 员  王红莲