济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初2571号原告：鹿某某（男，1955年11月30日出生，汉族，济南市某某干部，住济南市。委托诉讼代理人:王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐宽磊，山东金诚诺律师事务所实习律师。被告：山东大豪置地产业有限公司，住所地济南市。法定代表人王某某，总经理。委托诉讼代理人：郭香兰，山东恒信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆国，山东恒信达律师事务所律师。被告：济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司，住所地济南市。法定代表人张某，总经理。委托诉讼代理人:姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋慧冬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告鹿某某与被告山东大豪置地产业有限公司(以下简称大豪置地产业公司)、被告济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司（以下简称燕山工业小区开发建设总公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告鹿某某的委托诉讼代理人王庆刚、被告大豪置地产业公司的委托诉讼代理人郭香兰、被告燕山工业小区开发建设总公司的委托诉讼代理人宋慧冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹿某某向本院提出诉讼请求：1、解除鹿某某与大豪置地产业公司、燕山工业小区开发建设总公司签订的认购书、购房确认书；2、判令大豪置地产业公司和燕山工业小区开发建设总公司返还已付房款70万元和相应的利息；3、判令大豪置地产业公司和燕山工业小区开发建设总公司赔偿房屋差价损失（以司法鉴定结论为准）；4、诉讼费由大豪置地产业公司和燕山工业小区开发建设总公司负担。诉讼过程中，鹿某某变更诉讼请求：1、判令济南市历下区旅游路21737号红山圣都家园某某室（地下一层储藏室编号为某某某某室）归鹿某某所有，并判令大豪置地产业公司、燕山工业小区开发建设总公司协助鹿某某将上述房屋过户到鹿某某名下；2、诉讼费用由大豪置地产业公司、燕山工业小区开发建设总公司负担。事实与理由：鹿某某于2009年9月18日与大豪置地产业公司签订认购书，约定鹿某某购买大豪置地产业公司开发建设的旅游路项目第18幢1单元5层502室商品房和地下室一套，建筑面积约165平方米，认购价每平方米5500元，同时签订本认购书时鹿某某支付45万元作为认购商品房的订金。认购书签订当日，鹿某某支付大豪置地产业公司订金70万元，大豪置地产业公司给鹿某某出具收款收据。上述认购书签订后，因大豪置地产业公司经营状况发生变化，该项目由燕山工业小区开发建设总公司进行建设运营。2012年3月5日，鹿某某与燕山工业小区开发建设总公司下属的红山圣都第二项目部另行签订购房确认书。购房确认书载明：鹿某某向大豪置地产业公司认购上述房屋，该项目现交由燕山工业小区开发建设总公司代大豪置地产业公司建设运营；项目名称为济南市历下区旅游路21737号红山圣都家园；鹿某某认购的房屋现确认为某某室，住宅面积166.53平方米，一并确认地下一层储藏室，编号为某某某某室（建筑面积10.04平方米）；上述房屋按建筑面积计价，住宅6000元/平方米，储藏室3000元/平方米，房款总计1029300元；鹿某某已向大豪置地产业公司预交房款70万元。鹿某某签订上述购房确认书后，一直未能签订商品房买卖合同，并且鹿某某已经实际占有该房屋。因此，涉案房屋依法应归鹿某某所有，大豪置地产业公司与燕山工业小区开发建设总公司应协助将上述房屋过户到鹿某某名下。鹿某某为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1、认购书1份，证明鹿某某与大豪置地产业公司之间的合同关系，鹿某某认购涉诉房屋及涉诉房屋的具体情况。证据2、收款收据1份、银行转帐凭证3份，证明鹿某某共支付大豪置地产业公司90万元，其中70万元是用于鹿某某购买的房屋，另外20万元用于其子鹿傲男购买的房屋。证据3、购房确认书1份，证明认购书签订后，因大豪置地产业公司经营状况发生变化，该项目由燕山工业小区开发建设总公司进行建设运营，2012年3月5日，鹿某某与燕山工业小区开发建设总公司下属的红山圣都第二项目部另行签订购房确认书。大豪置地产业公司辩称，我方愿意履行合同，愿意协助燕山工业小区开发建设总公司办理涉案房屋产权过户。我方提议，鹿某某的儿子鹿傲男的房子已经没有了，双方解除合同，退款及利息转自本案，多退少补，利息每年不能高于15%。燕山工业小区开发建设总公司辩称，一、本案诉讼审理程序不合法。本案法庭辩论已经终结，鹿某某无权再变更诉讼请求。二、鹿某某变更后的诉讼请求没有任何事实与法律依据，且涉案房屋已经被案外人谷建国查封，无法办理房屋登记或过户手续，鹿某某的诉讼请求无法实现。三、燕山工业小区开发建设总公司与鹿某某之间不存在合同关系，不应当作为本案的诉讼主体。四、鹿某某存在严重违约行为，没有在约定的期限内付清房款，无权要求继续履行合同或向燕山工业小区开发建设总公司主张任何权利。燕山工业小区开发建设总公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1、2006年9月10日大豪置地产业公司与燕山工业小区开发建设总公司签订的项目协议书1份，证明涉案项目是燕山工业小区开发建设总公司将涉案土地转让给大豪置地产业公司，双方是土地转让关系，并非项目合作，实际开发销售主体为大豪置地产业公司，应由大豪置地产业公司对外承担法律责任。证据2、2013年8月5日大豪置地产业公司向燕山工业小区开发建设总公司出具的承诺书1份，证明目的同证据1。证据3、2014年4月2日鹿某某与大豪置地产业公司、案外人济南恭德陵园开发有限公司签订的协议书复印件1份，证明鹿某某与大豪置地产业公司已经协商解除了双方签订的认购合同，并约定由济南恭德陵园向鹿某某承担返还购房款及赔偿损失的责任，该房屋产生的债务已经转移给案外人。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月10日，燕山工业小区开发建设总公司与大豪置地产业公司签订项目协议书，燕山工业小区开发建设总公司将已取得土地使用权，并被批准规划的龙泉山庄居住区内的洪山圣都组团的投资建设，交给大豪置地产业公司。双方约定燕山工业小区开发建设总公司向大豪置地产业公司提供土地12.68亩，每亩92.5万元；燕山工业小区开发建设总公司根据规划批文向大豪置地产业公司提供有关资料，并协助办理土地过户手续；大豪置地产业公司应按国家基本建设程序办理项目立项、规划定点、开工报建等手续，并自负办理手续的费用，办妥手续后即可开工建设。2009年9月18日，大豪置地产业公司与鹿某某签订认购书，约定鹿某某购买大豪置地产业公司开发建设的旅游路项目第18幢1单元5层502室商品房和地下室一套，建筑面积约165平方米，认购价每平方米5500元，签订本认购书时鹿某某支付45万元作为认购商品房的订金。认购书签订当日，鹿某某支付大豪置地产业公司订金90万元，其中70万元用于鹿某某购买的房屋，另外20万元用于鹿某某之子鹿傲男购买的房屋，大豪置地产业公司给鹿某某出具了收款收据。认购书签订后，大豪置地产业公司的法定代表人王某某设立了济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司红山圣都第二项目部。2012年3月5日，红山圣都第二项目部与鹿某某另行签订了购房确认书，约定鹿某某曾于2009年9月18日向大豪置地产业公司认购上述房屋，该项目现交由燕山工业小区开发建设总公司代大豪置地产业公司建设运营，项目名称命名为历下区旅游路21737号红山圣都家园，鹿某某认购的房屋现确认为某某室，住宅面积166.53平方米，现一并确认地下一层储藏室，编号为某某某某室（建筑面积10.04平方米）。上述房屋按建筑面积计价，住宅6000元/平方米，储藏室3000元/平方米，房款总计1029300元，鹿某某已向大豪置地预交款70万元，余款329300元于确认书签订后7日内支付。购房确认书签订后，鹿某某没有向红山圣都项目部支付剩余房款。2013年4月3日，红山圣都家园项目取得商品房预售许可证，许可证载明的开发单位是燕山工业小区开发建设总公司。2013年8月5日，大豪置地产业公司向燕山工业小区开发建设总公司出具承诺书，声称红山圣都家园项目因客观原因无法办理土地过户手续，只能在燕山工业小区开发建设总公司名下进行开发。为便于项目开发，大豪置地产业公司的法定代表人王某某设立了红山圣都项目部，王某某承担红山圣都项目部自成立之日起至工商注销登记期间的全部法律责任，包括对外所签的合同、协议、承诺、说明等。案件审理过程中，第一次开庭结束后，鹿某某向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋的市场购买价格进行司法鉴定。鉴定过程中，鹿某某又以双方需要长时间协商为由，撤回了鉴定申请，并变更诉讼请求，要求继续履行合同。另查明，2014年4月2日，鹿某某与大豪置地产业公司、案外人济南恭德陵园开发有限公司签订协议书，约定解除上述房屋认购书，并约定济南恭德陵园开发有限公司向鹿某某承担返还购房款及赔偿损失。协议签订后几天鹿某某反悔，经各方协商后将该协议解除。涉案房屋在本案查封前，已被案外人谷建国申请法院查封。本院认为，法律或司法解释并没有规定法庭辩论结束后不准许当事人变更诉讼请求。人民法院应当根据案件的具体情况，从维护当事人合法权益角度，决定是否准许当事人变更诉讼请求。鹿某某从要求解除合同和赔偿损失，变更为确认房屋归已所有并办理过户手续，其诉讼请求紧紧围绕房屋买卖合同而提出，符合法律规定，本院应予准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。大豪置地产业公司、济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司红山圣都第二项目部于2009年9月、2012年3月与鹿某某签订认购书、购房确认书时，尚未取得商品房预售许可证明，但在2013年4月3日鹿某某起诉之前取得了商品房预售许可证明，故认购书、购房确认书为有效协议。认购书由大豪置地产业有限公司与鹿某某签订，购房确认书由大豪置地产业公司的法定代表人王某某临时设立的燕山工业小区开发建设公司红山圣都项目部与鹿某某签订，两份合同的销售主体虽然不同，但由于红山圣都项目部由王某某设立，没有经过工商登记，是临设机构，其意思表示仍然体现了大豪置地产业公司的意志，因此，认购书和购房确认书的销售主体是大豪置地产业公司。认购书和购房确认书两相结合，具备了标的物、数量、价款等合同的主要条款，表明鹿某某与大豪置地产业公司之间已经成立商品房买卖合同，各方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。购房确认书签订后，鹿某某支付了100余万元中的70万元房款，余款31万元没有按购房确认书的约定支付。由于大豪置地产业公司没有向鹿某某催要剩余房款，也没有因欠交房款而要求解除合同。直到目前，大豪置地产业公司仍愿意继续履行合同，愿意协助鹿某某办理房产过户手续，故鹿某某要求将房屋过户至自己名下，本院应予支持，但鹿某某应同时付清剩余房款。因为商品房预售许可证载明的开发单位是燕山工业小区开发建设总公司，故燕山工业小区开发建设总公司应与大豪置地产业公司共同协助鹿某某办理过户手续。鹿某某与大豪置地产业公司之间因商品房销售而产生的纠纷属于债权纠纷，不属于物权纠纷，故鹿某某要求确认涉案房屋归其所有，理由不当，本院不予支持。也正因为此，涉案房屋虽然已经被案外人申请查封，但鹿某某有可能通过提出查封异议而消除查封，从而不影响债权的实现，故在有案外人申请查封的情况下，本院仍可以判决责任人履行过户义务。若查封不能消除，不能继续履行合同，鹿某某可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下:一、被告山东大豪置地产业有限公司、被告济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司于本判决生效之日起10日内协助原告鹿某某办理济南市历下区旅游路21737号红山圣都家园某某室（含地下一层储藏室编号为某某某某室）的产权变更登记手续；二、原告鹿某某于本判决生效之日起10日内支付被告山东大豪置地产业有限公司剩余房款329300元；三、驳回原告鹿某某的其他诉讼请求。案件受理费14060元，财产保全费5000元，均由被告山东大豪置地产业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市某某。审 判 长  闫 勇人民陪审员  陈家春人民陪审员  刘德荣二〇一七年九月十一日书 记 员  赵天娇