河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0703民初455号原告：马凤翔，男，汉族，1962年6月29日出生委托代理人：王玲，河南联盟律师事务所律师，特别授权被告：叶文森，男，汉族，1976年10月12日出生被告：翁金水，男，汉族，1975年3月21日出生委托代理人：霍其涛，河南龙文律师事务所律师，特别授权原告马凤翔诉被告叶文森、被告翁金水房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马凤翔的委托代理人王玲，被告翁金水的委托代理人霍其涛均到庭参加了诉讼。被告叶文森经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马凤翔诉称：2014年8月22日，原告马凤翔与被告叶文森、被告翁金水签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告马凤翔将其所有的位于新乡市平原路中段63号一楼、二楼营业房出租给被告经营使用，租赁期限10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止，第一年至第五年每年租金1650000元，第六年至第十年每年租金1782000元，租赁费按季度提前一个月缴纳。若一方根本违约，致使合同不能履行的，需向对方支付违约金6000000元。若被告逾期超过10日未支付租赁费，原告有权终止合同，被告支付的300000元的押金不予退还。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告依约向原告支付了押金300000元及2016年2月底前的租赁费用。之后，被告拖欠2016年3月至2016年8月底的租赁费825000元未支付。原告多次与被告联系房租事宜，被告表示其生意不好，已无力缴纳租赁费。综上，被告的行为已构成严重违约，现原告起诉至法院，请求：1、判决解除原、被告于2014年8月22日签订的租赁合同；2、判令300000元押金不再退还；3、判令被告向原告支付租赁费825000元、违约金5700000元（已扣除押金300000元）；4、诉讼费、保全费等费用由被告承担。被告翁金水辩称：1、翁金水不是实际承租人，房屋实际承租人和使用人、租金缴纳人都是叶文清和叶文森，应当以实际租赁人为主体。2、合同保证金和违约金只能二选一，既然原告在诉状中选择300000元的押金，就不应再选择违约金。3、就违约金本身而言，原告的主张已远超合同签订目的，违约金应以补偿原告的实际损失为限，或者不超过合同标的额的30%。在被告不履行合同后，原告已及时将房屋转租，其本身并无损失。被告叶文森未向本院提交答辩意见。原告马凤翔向本院提交的证据材料：1、房产证复印件一份、租赁合同一份、二被告身份证复印件各一份，证明租赁合同内容；2、原告银行流水明细一份5张，证明合同签订后被告依约支付了押金300000元和2016年2月底前的租赁费，拖欠2016年3月至2016年8月底的租赁费825000元。3、租赁合同二份，证明被告违约后，原告分别将案涉房屋的一楼、二楼分别出租。被告翁金水未向本院提交证据材料。被告叶文森未向本院提交证据材料。经庭审质证：被告翁金水对原告马凤翔提交的证据1的房产证系复印件，由法院进行核实。对案涉租赁合同和二被告的身份证复印件真实性无异议。对证据2的第一份转账记录真实性无异议，但是翁金水替叶文森支付的租赁费。其他的四份转账记录与本案无关。对证据3的二份租赁合同真实性均予以认可，但原告的租赁费计算有误，其违约金应以实际损失为参考计算，综合应赔偿原告100000元左右。经审查，原告马凤翔提交的证据1、2、3形式合法、内容真实有效，与本案具有关联性，本院予以认可。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下案件事实：2014年8月22日，原告马凤翔作为甲方，被告叶文森、翁金水作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定马凤翔将其所有的位于新乡市平原路中段63号一楼、二楼房屋出租给叶文森、马凤翔经营使用。经营范围：一楼为黄金珠宝，二楼为西餐、快餐。租赁期为10年，从2014年12月1日至2024年11月30日。租金数额：第一年至第五年租金为每年1650000元，第六年至第十年租金为每年1782000元。合同押金为300000年，合同结束时结清费用后无息返还乙方。违约责任：若一方根本性违约，致使合同不能履行的，须向对方支付违约金6000000元。若乙方未按时支付租金的，每逾期一日，按一季度租金数额的日1%向甲方支付违约金。逾期支付超过十日，甲方有权终止合同，300000元押金不再退还，乙方装修及固定投资归甲方。合同签订后，被告依约支付了押金300000元和2016年2月底之前的租赁费用。2016年3月起，被告不再支付租金。2016年4月21日，原告马凤翔作为甲方，合肥市三福百货有限责任公司作为乙方，签订《商铺租赁合同书》一份，约定马凤翔将案涉房屋一楼部分商铺约110平方米，二楼整层商铺约780平方米出租给合肥市三福百货有限责任公司使用。租赁期限为三年，自2016年3月1日至2019年2月28日止。租金为第一年450000元，第二年500000元，第三年550000元。被告翁金水、叶文森于2014年10月12日就该商铺与郑云峰签订了《房屋租赁合同》，因翁金水、叶文森违约，经协商重新签订本合同。2016年8月24日，马凤翔与张小超签订《房屋租赁合同》一份，约定其出租案涉房屋一楼作为经营使用，经营范围为黄金珠宝。租赁期限为2016年9月1日至2024年11月30日止。租赁数额为：第一年至第二年为每年650000元，第三年至第五年租金递增5%为682500元，第六年以后年租金在第五年租金基础上递增8%为737100元。2017年4月19日，原告马凤翔起诉至本院，要求：1、判令解除原、被告于2014年8月22日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告交付的300000元押金不予退还；3、判令被告向原告支付租赁费825000元（2016年3月1日至8月31日）及违约金5700000元（违约金6000000元已扣除300000元押金）；4、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。后，原告将租赁费降低为600000元。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告马凤翔和被告叶文森、翁金水于2014年8月22日签订房屋租赁合同，就租赁物、租赁期限、租金、违约金、押金、合同解除条件等均进行了明确约定，双方应按照该合同履行各自的出租义务和支付租金的主要义务等。2016年3月1日起，被告不再支付租金，其已自己的行为表明不履行主要债务，原告马凤翔要求解除双方签订的租赁合同于法有据，本院予以支持。被告不履行租赁合同后，致使原告一楼商铺空置6个月后再行租赁，被告应当赔偿商铺空置期间的租赁损失。原、被告签订的租赁合同约定的2016年的租金为1650000元，原告与合肥市三福百货有限责任公司签订的一楼110平方米和整体二楼的2016年租金为450000元，因此案涉房屋一楼在2016年3月1日至2016年8月31日共计6个月的租金损失为600000元。原、被告在房屋租赁合同中约定了押金300000元，且被告已经予以支付。押金是保证金性质，目的是担保案涉房屋不受损毁、租金正常缴纳等合同约定正常履行。原告未举证证明房屋受损情况，仅证明被告未按约定缴纳租金，该押金应冲抵原告的租金损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告就案涉商铺在租赁合同中约定违约金为6000000元，结合原、被告之间就案涉商铺租赁合同的租金约定、原告与三福百货公司之间就案涉商铺一楼110平方米和整体二楼租赁合同的租金约定以及原告与张小超之间就案涉商铺一楼租赁合同的租金约定及被告认为违约金过高要求酌减的请求予以综合考虑，本院酌定被告应支付原告的违约金为1000000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，缺席判决如下：解除原告马凤翔与被告叶文森、翁金水于2014年8月22日签订的《房屋租赁合同》；被告叶文森、翁金水于本判决生效之日起十日内赔偿原告马凤翔2016年3月1日至2016年8月31日一楼租金损失600000元（押金300000元冲抵上述租金损失）；被告叶文森、翁金水于本判决生效之日起十日内赔偿原告马凤翔违约金1000000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费59575元，由被告叶文森、翁金水承担19200元，由原告马凤翔承担40375元。公告费600元，由被告叶文森承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  李天使审 判 员  张红丽代理审判员  索广凯二〇一七年九月十二日书 记 员  计 珍