河北省黄骅市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0983执异62号 案外人：赵玉，女，1991年8月27日出生，汉族，大学文化，员工。住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：赵吉东，男，1969年1月21日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。系案外人赵玉之父。 委托诉讼代理人：张高玮，河北鼎佳事务所律师。 申请保全人：袁京华，女，1977年3月17日出生，汉族，大学文化，个体。住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：夏金树，河北冀事达律师事务所律师。 被保全人：刘慧，女，1981年1月22日出生，汉族，初中文化，个体。住河北省黄骅市。 被保全人：马玉君，男，1967年3月17日出生，汉族，大专文化，个体，住河北省黄骅市。 被保全人：于恩省，女，1981年4月9日出生，汉族，个体，住河北省黄骅市。（系马玉君之妻） 本院在执行申请保全人袁京华与被保全人刘慧、马玉君、于恩省买卖合同诉前财产保全纠纷一案中，案外人赵玉于2020年8月5日对（2020）冀0983执保364号执行裁定的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，案外人赵玉及其委托诉讼代理人赵吉东、张高玮、申请保全人袁京华的委托诉讼代理人夏金树、被保全人刘慧、马玉君到庭参加听证，被保全人于恩省经本院合法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人赵玉称，2017年5月4日，被保全人马玉君、于恩省夫妻二人以873352元的价格购买了黄骅市汇景新城2期室房屋，以165000元的价格购买了地下车库。2018年10月18日，被保全人马玉君、于恩省将涉案房屋及地下车库以1335000元的价格卖给胡振坤和刘慧，2019年6月4日，胡振坤与被保全人刘慧解除婚姻关系，离婚协议约定将涉案房屋归被保全人刘慧所有。2019年7月3日，案外人赵玉与被保全人刘慧在黄骅市产中介的介绍下于2019年7月3日签订了房屋买卖合同，合同约定被保全人刘慧以1248000元的价格将涉案房屋卖给案外人赵玉，案外人在签订合同后履行了交付款项等义务，也交纳了维修基金、电费、契税等相关费用，被保全人刘慧也将房屋钥匙交付给了案外人赵玉，现案外人赵玉已实际合法占有该房屋，由于被保全人刘慧的原因，导致双方一直未办理过户手续。案外人赵玉认为申请保全人袁京华与被保全人刘慧系民间借贷关系，而非买卖合同关系，申请保全人存在虚假诉讼的行为。因此申请保全人袁京华与被保全人刘慧之间的纠纷属查封错误，请求法院解除对涉案房屋的查封。 申请保全人袁京华辩称，申请保全人袁京华自被保全人刘慧处购买涉案房屋，故与被保全人刘慧之间产生房屋买卖合同关系，因案涉房屋尚未办理原始产权登记，更不可能办理过户登记手续，为保障申请保全人袁京华作为房屋买受人的合法权利免侵害，申请保全人袁京华申请法院采取保全措施，并已向法院提起民事诉讼，符合民事诉讼法关于财产保全100、101、102、103条的规定，因此案外人赵玉提起的保全异议申请不能成立。 被保全人马玉君辩称，马玉君于2018年将涉案房屋卖给被保全人刘慧，2019年才发现被保全人刘慧将房屋卖给了他人，在电话咨询被保全人刘慧时，被保全人刘慧不承认这件事情，因此被保全人马玉君在售楼中介发过一则声明，内容就是询问被保全人刘慧是否将房屋卖给别人，被保全人刘慧不承认卖房这件事情，刘慧所说被保全人马玉君是全权协助买房人过户，但是我的声明内容是不会全权协助办理过户，而且被保全人刘慧还欠我60万元的房贷，必须还清，若因为这个问题造成被保全人马玉君经济损失和名誉损害，被保全人马玉君还要向刘慧追究责任。在2019年7月16日，被保全人刘慧将涉案房屋房贷全部还清，被保全人马玉君对所有事情不再过问，之后所发生的事情一概不知。然后被保全人马玉君就把所有的房屋买卖合同全都给了被保全人刘慧，并且有被保全人刘慧的签字，被保全人刘慧现只欠被保全人马玉君尾款50000元的过户费押金。 被保全人于恩省缺席无答辩。 被保全人刘慧辩称，被保全人刘慧2019年将涉案房屋卖给了案外人赵玉，具体几月份记不清楚，当时是全款打给被保全人刘慧，申请保全人袁京华最一开始的名义为借款。案外人赵玉提供的证据都是真实的，对赵玉一方的陈述均无异议。 本院查明，申请保全人袁京华与被保全人刘慧、马玉君、于恩省买卖合同诉前财产保全纠纷一案，本院于2020年7月28日作出（2020）冀0983执保364号执行裁定书，裁定：查封被申请人马玉君、于恩省名下的位于河北省黄骅市。 另查明，被保全人马玉君与黄骅华城房地产开发有限公司于2017年4月29日签订定购协议书及“汇景新城（二期）”地下车位买卖协议，其中订购房号为室，建筑面积为122.13㎡，房屋总价为873352元，地下车位114号，价格165000元整，乙方即马玉君于当日支付车库款50000元，余款115000元于2017年5月4日前付清，该50000元车库款有收条佐证。被保全人马玉君、于恩省与黄骅华城房地产开发有限公司于2017年5月4日签订商品房买卖合同，约定以873352元整的价格购买汇景新城（二期）C2幢2单元11层2-1001号房屋，并选择银行按揭贷款的方式购买涉案房屋。 2018年10月18日甲方（卖方）马玉君与乙方（买方）胡振坤签订房地产买卖合同，约定将涉案房屋包括车库以1335000元的价格卖给第三人胡振坤，其中首付款715000元整，乙方胡振坤接甲方马玉君剩余贷款570000元整，乙方暂扣甲方楼款50000元整，过户时一次付清。该房地产买卖合同落款处有第三人胡振坤与被保全人刘慧的签字并摁手印。2020年7月6日刘慧、胡振坤在原买卖合同上补写“今收到黄骅市汇景新城（二期）室带地下车库一个，钥匙一套”，有第三人胡振坤与被保全人刘慧的签字并摁手印。2018年10月18日，第三人胡振坤通过中国工商银行股份有限公司黄骅支行银行账户分两次向被保全人马玉君银行转账370000元和345000元，有银行交易明细佐证。 第三人胡振坤与被保全人刘慧于2019年6月4日签订离婚协议书，协议约定第二项：双方共同房屋：黄骅市大学城汇景新城2期室、黄骅市大学城汇景新城2期地下车库都归女方所有。第四项：双方共同债权债务：无债权，黄骅市大学城汇景新城2期C2号楼2单元1001室的房贷由女方偿还。 2019年7月3日，甲方（卖方）刘慧与乙方（买方）赵玉签订房地产买卖合同，立合同人为秀林房产。约定将黄骅市汇景新城（二期）房产包括车库（车库165000元整）以1248000元的价格卖给案外人赵玉。于当日交纳购楼定金20000元，此款项由秀林房产中介代为保管，有收据条佐证。2019年7月16日赵玉通过其母亲第三人张绍英在河北农村商业银行黄骅支行的账户向被保全人刘慧一次性转账1158000元。当日刘慧出具“今收到赵玉交来购买黄骅市汇景新城（二期）C2房的购楼款人民币（大写）：壹佰壹拾柒万捌仟元整，¥1178000。（包括贰万元定金）以此为据”的收条一份，落款有被保全人刘慧签名并摁手印。赵玉按合同约定另欠刘慧房款20000元和欠马玉君房款50000元，待办理过户时一次性付清。 2020年7月7日甲方（卖方）刘慧与乙方（买方）袁京华签订房地产买卖合同，约定将涉案房屋以全款1000000元的价格卖给乙方袁京华，并将房款于2020年7月8日一次性付清。申请保全人于2020年7月7日通过手机银行向被保全人刘慧转款100000元整，于2020年7月8日通过中国农业银行黄骅市支行向被保全人刘慧银行转账汇款900000元整。对于该次买卖，被保全人刘慧予以否认，称与袁京华的关系实质是民间借贷关系，并且在袁京华给刘慧转款1000000元后，刘慧当天给和袁京华在一起的另外两个女的分别转款100000元和300000元，到刘慧手中实际借款额为600000元，并称受到了袁京华等人的欺骗。 又查明，张家口银行股份有限公司黄骅支行于2019年7月16日出具结清证明：借款人马玉君，身份证号：1329301967××××××××，于2017年6月8日向我行申请个人住房按揭贷款61万元整，不动产权号：冀（2018）黄骅市不动产证第号，合同号：，期限14年，贷款于2019年7月16日还清，特此证明。 2020年1月5日，开发商为马玉君出具不动产商品房增值税票据。2020年6月14日刘慧用赵玉父亲赵吉东的建设银行个人银行卡（卡号62×××90）以马玉君的名义于交纳房屋买卖契税16024.8元，向黄骅市住房和城乡建设局交纳马玉君、于恩省汇景新城二期Ｃ22单元室房屋住宅专项维修资金9160元。2020年7月6日赵玉向汇景新城物业公司交纳涉案房屋2020年7月1日至2021年6月30日的物业费1612元、公共照明费60元、装修垃圾清理费122元、车库费300元，合计2094元。 以上房屋契税及涉案房屋其他费用均由案外人赵玉及其父母所交。涉案房屋于2020年7月初竣工交付使用。刘慧以领取涉案房屋的钥匙为名，于2020年7月3日在秀林房产中介的见证下自赵玉处要走定购协议书、维修基金票据4张、购房税票2张、开发商与马玉君的买卖合同一份、马玉君与刘慧的购房合同一份、结清证明一份，上述资料均为原件，另拿走买卖合同、结清证明、定购协议书的复印件。刘慧在取得上述资料后，自马玉君处领得钥匙和电梯扣，将上述资料连同涉案房屋的钥匙、电梯扣一同交给了袁京华。庭审中申请保全人袁京华也承认向法庭提交的资料和钥匙、电梯扣等来自刘慧手中。但因案外人赵玉与被保全人刘慧签订了房屋买卖合同，且付清了全款，因此被保全人刘慧又协助案外人赵玉将涉案房屋的门锁进行了更换。之后赵玉简单装修一下房屋，将部分日用品等搬入涉案房屋并入住。在法院查封涉案房屋后袁京华又对涉案房屋更换了门锁。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。案外人赵玉在法院查封之前与被保全人刘慧签订了商品房买卖合同，且交纳了全部房款，并已经实际入住，且非因自身原因未办理过户，因此案外人赵玉的异议请求足以排除执行，本院予以支持。申请保全人袁京华虽然也与刘慧签订了房屋买卖合同，但张玉与刘慧签订合同并交纳房款在先，从后期合同履行情况看，张玉付款交纳了购房契税、维修基金和物业费、垃圾清理费、公共照明费、车库费等费用，符合商品房交易的一般特征，被保全人刘慧也当庭确认与张玉房屋买卖合同的真实性，否认与袁京华之间的房屋买卖的真实性。张玉在入住涉案房屋时并不知道刘慧已将涉案房屋的钥匙交于袁京华，而袁京华知道涉案房屋在被换锁的情况下，又更换了新锁。对于刘慧所述受了袁京华等人的欺骗及案外人主张的袁京华等人存在虚假诉讼的行为，不是本案听证审查的范围，本案不予涉及。被保全人于恩省经本院合法传唤未到庭参加听证，视为放弃听证权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十四条、第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止（2020）冀0983执保364号执行裁定中对被申请人马玉君、于恩省名下的位于河北省黄骅市的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向黄骅市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘志政 人民陪审员  杨合堂 人民陪审员  贾启安 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  吴 静