河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2055号上诉人（原审原告）：平顶山苏宁小店销售有限公司，住所地河南省平顶山市卫东区矿工路中段川海大厦12楼1203、1204室，统一社会信用代码：91410402MA44Q8N67N。法定代表人：胡海，总经理。委托诉讼代理人：王鸿杰，河南瀛豫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘小华，女，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：张延辉，河南倚天剑（郑州）律师事务所律师。上诉人平顶山苏宁小店销售有限公司（以下简称苏宁小店）与上诉人刘小华因房屋租赁合同纠纷一案，对平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初472号民事判决不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏宁小店的委托诉讼代理人王鸿杰、上诉人刘小华的委托诉讼代理人张延辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁小店上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判驳回刘小华的租金损失4.15万元或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费用、反诉费等由刘小华承担。事实与理由:一、苏宁小店在与刘小华签订合同时并不知晓涉案房屋门前修路断行的情况,合同未履行的原因在刘小华。2018年11月1日，刘小华将房屋交付给苏宁小店，苏宁小店发现该房屋门口道路需要拓宽改造,方才知道平顶山市住房和城乡建设管理局于2018年10月25日发布了一则湛南路断行公告,涉案房屋门口道路因修路断行。经过了解,刘小华早就知道涉案房屋门口需要修路，仍将房屋出租给苏宁小店。签订合同时,涉案房屋门前并未修路断行,门前也未贴有公告,苏宁小店不知道也不可能知道涉案房屋门前修路的情况。相反,刘小华作为业主，对修路状况是知情的，却对苏宁小店故意隐瞒，导致苏宁小店在不知情的情况下租赁涉案房屋。二、刘小华的租金损失并非由苏宁小店造成的,而是刘小华自身造成的。首先，刘小华在明知涉案道路门前修路断行的事实,却仍故意将涉案房屋出租给上诉人，存在恶意欺诈的情况。在出现修路断行事由后,苏宁小店多次找刘小华协商解除合同退还房租,或者继续租赁退还房租且从修路断行结束后重新计算房租,但刘小华一直拖延解决,经过多次协调刘小华仍置之不理,对损失有放任的态度。综上，刘小华的租金损失并非苏宁小店造成，苏宁小店不应当承担支付责任。刘小华针对苏宁小店的上诉辩称，1.根据双方签订的租赁合同第十四条约定，苏宁小店没有以书面形式通知刘小华解除合同，仅以在一审法院提起民事诉讼的形式要求解除合同，因此一审认定解除合同错误。2.刘小华在合同履行中不存在任何过错。苏宁小店虽然超过一个月未交纳房租，刘小华有权解除合同是其权利，但刘小华也有权放弃该权利，要求继续履行合同。苏宁小店不仅从未明确表达不再继续履行合同，而是仍然要求刘小华对房租让步，减免房租，刘小华认为苏宁小店仍然要继续租赁涉案房屋。3.其他答辩意见同刘小华的上诉意见。刘小华上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持刘小华的原审反诉请求或将本案发回重审;2.本案一审、二审诉讼费用由苏宁小店承担。事实和理由：1.秀水名居小区门前实际修路开始时间是在2019年7月，而苏宁小店于2019年5月8日向刘小华发送的律师函称刘小华违约要求赔偿损失,刘小华认为自己从未有违约行为的情况下,仍然于2019年8月15日前往苏宁小店催要房租，苏宁小店要求刘小华对房租作出较大的让步,而从未要求解除双方合同。没有任何证据证明苏宁小店提出了解除合同,更没有证据可以证明苏宁小店明确表示不再租赁涉案房屋。2.刘小华在双方租赁合同履行过程中不存在任何过错。苏宁小店虽然超过一个月未交纳房租,刘小华有权书面提出解除合同,这是刘小华的权利,刘小华也可以放弃该权利,要求继续履行合同。刘小华向苏宁小店要求支付房租即是要求苏宁小店继续履行合同的表现。3.退一步讲，一审法院以苏宁小店于2020年3月25日注销了苏宁小店秀水名居店,双方订立合同的目的不能实现为由判决解除双方的租赁合同,在刘小华不存在过错的情况下,苏宁小店也应当将截止2020年3月25日之前的房租支付,而不是将苏宁小店的过错由刘小华承担一半。苏宁小店针对刘小华的上诉辩称，1.一审法院认定涉案房屋门前修路断行时间为2019年7月份错误，门前断行修路时间实则为2018年11月，这与湛南路断行公告时间相符合，一审法院无视政府发布的公告，仅凭涉案房屋物业开具的物业证明认定修路为2019年7月无事实依据。2.苏宁小店一直与刘小华协商合同解除事宜，但刘小华拒不解除，该合同一直处于僵持状态，实则为僵尸合同，事实上合同已经解除，因此苏宁小店不应当再继续支付租金。3.刘小华对于后续的租金损失处于明知且故意，其知晓苏宁小店根本无法使用涉案房屋，故意一直拖延，以达到收取房租的目的。3.其他答辩意见同苏宁小店的上诉意见。苏宁小店向一审法院起诉请求：1．依法判令解除苏宁小店与刘小华签订的《租赁合同》；2．判令刘小华向苏宁小店返还已支付的8.3万元租金；3．判令刘小华赔偿苏宁小店一年的租赁费用16.6万元；4．诉讼费用由刘小华负担。刘小华向一审法院提出反诉请求：1依法判令苏宁小店与刘小华签订的《租赁合同》继续履行；2.判令苏宁小店十日内支付拖欠的租赁费用16.6万元（截止到2020年5月31日的应缴纳房屋租赁费，之后的按照合同约定支付）；3．判令苏宁小店向刘小华支付违约金2.988万元（以8.3万元为基数，分别自2019年4月16日起、2019年10月16日起按照月利率2％计算至2020年4月15日，剩余违约金按照月利率2％计算至所欠房屋租赁费完全偿还之日止）；4.诉讼费用由苏宁小店负担。一审法院认定事实：2018年10月29日，刘小华为出租方（甲方），苏宁小店为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方向乙方出租位于平顶山市××路秀水名居1号楼1层102#号房，租赁房屋的计租面积共计224.59平方米；合同租赁期限为四年一个月，自2018年11月1日至2022年11月30日，首个租赁年度为2018年11月1日至2019年11月30日，此后每12个月为一个租赁年度，甲方应于2018年11月1日前将符合合同约定的租赁物交付乙方，如甲方延迟交付，每延迟交付租赁物一日，按日租赁费用的一倍向乙方支付补偿金，延迟交付租赁物超过15天的，乙方可解除本合同；合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准，未有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁物；租赁费用为每个租赁年度16.6万元，其中2018年11月1日至2019年11月30日（13个月）租赁费用16.6万元，2019年12月1日至2020年11月30日（12个月）租赁费用16.6万元，2020年12月1日至2021年11月30日（12个月）租赁费用16.6万元，2021年12月1日至2022年11月30日（12个月）租赁费用16.6万元；租赁费用采取“先付后租”的方式按半年提前45日以易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用8.3万元。乙方应于本合同签订后七个工作日向甲方支付定金8.3万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用，此后正常每年租赁费用支付日为（10月15日、4月15日）支付日期如遇节假日、双休日顺延；乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的日租赁费用的一倍加收滞纳金，逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同；物业费由乙方单独与物业公司签订物业合同，支付物业费用；甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任……。该份合同上，苏宁小店向刘威出具授权委托书，委托刘威与刘小华签订了合同，并加盖苏宁小店印章。2018年12月24日，刘小华作为甲方，苏宁小店作为乙方，双方签订《租赁物交付确认书》，确认案涉房屋实际交付之日为2018年11月1日。2018年11月5日，苏宁小店通过转账的方式向刘小华支付房租8.3万元。2018年11月8日，河南勤政物业服务集团有限公司向刘小华下发装修许可证，同意对案涉房屋进行装修施工，施工时间为2018年12月1日至2019年3月1日，装修监管人为郭燕飞（系苏宁小店员工）。另查明，2018年10月25日，平顶山市住房和城乡建设管理局发布《湛南路断行公告》，该公告载明：因道路进行拓宽，定于2018年10月27日至2019年1月31日期间对湛南路（诚朴路至国铁西）进行拓宽改造施工，为确保施工质量和施工安全，需对湛南路（诚朴路至国铁西）分段进行封闭施工。请过往机动车辆在施工期间注意绕行。另据秀水名居物业服务中心出具的证明显示，案涉小区门前于2019年7月开始修路，但修路期间不影响行人正常通行。诉讼过程中，苏宁小店提供的平顶山市沁园东路（神马大道-湛南路）工程公示牌显示开工时间2018年8月26日，工期180天。苏宁小店秀水名居店于2018年12月25日在平顶山市工商行政管理局湛河分局注册成立，2020年3月25日注销。苏宁小店在星河湾另有一家门店，该门店在湛南路修路期间正常营业。刘威在与刘小华签订合同签订前就一直在秀水名居小区居住。2019年5月8日，河南瀛豫律师事务所王鸿杰律师接受苏宁小店的委托向刘小华发送律师函一份，该律师函载明：苏宁小店根本无法使用租赁物，已构成根本性违约，应赔偿苏宁小店一年的租赁费用，鉴于此，郑重函告如下：请贵方务必于收到本律师函之日起3日内无条件返还苏宁小店已支付的8.3万元，否则，我方将会采取包括但不限于向法院提起诉讼在内的一切法律措施，以维护自身的合法权益。刘小华之后收到了该律师函，后因双方多次就房屋租赁及房租问题协商未果，为此引起本案诉争。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，苏宁小店与刘小华签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，予以确认。自合同签订后，苏宁小店未装修入驻，且该店已经办理注销登记手续，双方订立合同的目的已经不能实现，故对苏宁小店要求与刘小华解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于8.3万元租金是否应当返还的问题，即亦是本案的争议焦点即刘小华是否构成违约。苏宁小店作为一个销售公司，在平顶山开设了很多店面，在对店面选址前，应该会对周围环境、商业配套设施、居民的消费能力等进行预估评判。本案中，苏宁小店委托刘威签订了租赁合同，而刘威在签订合同前一直在案涉房屋所在的秀水名居小区居住，平顶山市住房和城乡建设管理局在2018年10月25日发布了湛南路断行公告，且作为经常在此居住生活的人，不可能对湛南路修路的事实不知情，故对苏宁小店称刘小华隐瞒湛南路修路的事实构成违约的意见不予采纳。对其要求刘小华返还8.3万元租金的诉求不予支持。关于苏宁小店要求刘小华赔偿其一年的租赁费用16.6万元的诉讼请求。双方在合同中约定刘小华确保苏宁小店能正常使用租赁物，若影响苏宁小店租赁使用，则视为刘小华根本违约，应赔偿苏宁小店一年的租赁费用。根据双方的租赁物交付确认书，可以确定刘小华在2018年11月1日已将租赁物交付苏宁小店，2018年11月8日，河南勤政物业服务集团有限公司向刘小华下发装修许可证，同意对案涉房屋进行装修施工，苏宁小店装修后可以入驻使用。根据法庭查明的事实，秀水名居小区门前实际修路开始时间是在2019年7月份，且在修路期间，苏宁小店的东方星河湾店正常营业，秀水名居小区的生活垃圾正常出运，故苏宁小店以门口修路导致其不能装修入驻的理由不成立，其未装修入驻的原因不在刘小华，故对其要求刘小华赔偿其一年租赁费用16.6万元的诉讼请求不予支持。关于刘小华要求苏宁小店支付拖欠租赁费用16.6万元及违约金29880元的诉讼请求。根据双方合同约定，首个租赁年度为2018年11月1日至2019年11月30日，租赁费为每个租赁年度16.6万元，租赁费用采取“先付后租”的方式按半年提前45日支付，首期租赁费用8.3万元，如苏宁小店逾期缴纳房租超过一个月，经刘小华书面通知后仍未交纳的，刘小华有权解除合同。苏宁小店按照约定支付房租至2019年5月份，并在2019年5月8日向刘小华发送律师函，从该律师函内容可以看出，苏宁小店已经没有再继续租赁案涉房屋的意思表示。综合考虑以上因素，刘小华在知晓苏宁小店没有装修入驻、没有继续租赁案涉房屋的意思表示及拖欠房租超过一个月的情况下，仍未提出解除合同，采取适当措施防止造成损失，其对造成第一年度下半年租金的损失存在一定的过错。双方在合同中约定苏宁小店可以提前30日书面通知刘小华解除本合同，苏宁小店在认为“不能正常使用租赁物，刘小华构成根本性违约”的情况下，只是向刘小华发送律师函要求返还已付租金，未要求解除合同，其对第一年度下半年给刘小华造成的租金损失亦存在一定过错。综合考虑双方的过错，对刘小华首个租赁年度下半年租金的损失8.3万元酌定由苏宁小店与刘小华各承担一半。故苏宁小店还应支付刘小华租金4.15万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”刘小华在明知双方协商无果的情况下，仍未采取适当措施防止损失的进一步扩大，对其所诉超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、解除平顶山苏宁小店销售有限公司与刘小华于2018年10月29日所签订的《租赁合同》。二、平顶山苏宁小店销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘小华下欠租金损失4.15万元。三、驳回平顶山苏宁小店销售有限公司的其他诉讼请求及刘小华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5035元，减半收取2517.5元，由平顶山苏宁小店销售有限公司负担；反诉费4218元，由刘小华负担3324元，平顶山苏宁小店销售有限公司负担894元。二审中，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定事实与一审查明事实相一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同应否解除；2.苏宁小店应否支付刘小华租金损失和违约金，如应支付，数额如何认定。对此，本院具体分析评判如下：关于涉案租赁合同应否解除的问题。本案中，苏宁小店与刘小华签订租赁合同之后，因涉案房屋所在地的道路断行修路等原因，苏宁小店对涉案房屋一直未装修使用，且苏宁小店秀水名居店于2018年12月25日注册成立之后，于2020年3月25日已注销，双方订立合同的目的已经不能实现，因此，一审判决解除双方签订的租赁合同并无不当。关于苏宁小店应否向刘小华支付租金损失和违约金，以及数额如何认定的问题。经查，苏宁小店与刘小华签订租赁合同之后，向刘小华支付至2019年5月1日的租金，2019年5月8日，苏宁小店向刘小华送达了律师函，律师函中苏宁小店虽未明确要求解除双方签订的租赁合同，但从律师函的内容来看，苏宁小店认为自从刘小华将涉案房屋交付给苏宁小店之日起，门前一直处于修路状态，致使苏宁小店无法正常筹建，根本无法使用租赁房屋，刘小华已构成根本违约，根据双方签订的租赁合同第九条之约定，苏宁小店主张刘小华赔偿苏宁小店一年租赁费用，其有权解除合同。且通过查明事实来看，在苏宁小店向刘小华发出律师函之后，双方确实也进行了多次协商，但未达成一致意见，在此情况下，双方均未明确提出解除合同，双方对刘小华的租金损失均存在一定的过错，因此，一审法院酌定双方对刘小华租金损失各承担一半的责任，公平合理，比较适当。刘小华在双方协商无果，明知苏宁小店违约未按时支付租金的情况下，未采取适当措施防止损失扩大，其负有一定的责任，因此其主张的违约金不应予以支持。综上所述，苏宁小店、刘小华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4226元，由平顶山苏宁小店销售有限公司负担838元，刘小华负担3388元。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二〇年八月五日法官助理孔宪宇书记员贾亚航