广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10547号上诉人（原审原告）：张杰，女，1971年5月7日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：王欢，广东方则理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜彩霞，广东方则理律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市海名企业管理有限公司，住所地广州市海珠区纺织路草芳横一巷6号之六自编1002房。法定代表人：罗智勇，职务执行董事。委托诉讼代理人：阳艳，广东瀛真律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，营业场所广州市荔湾区南岸路63号首层（小商场）、三层、四层。负责人：崔艳荣。原审第三人：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市荔湾区龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。上诉人张杰因与被上诉人广州市海名企业管理有限公司（以下简称海名公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称工商银行荔湾支行）、广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初865号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。张杰向一审法院起诉请求：1.确认海名公司侵占广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿金洋阁907房的行为违法；2.判令海名公司立即向张杰交还广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿金洋阁907房，恢复张杰对房屋的占有；3.判令海名公司赔偿张杰房屋装修损失人民币67064元；4.判令海名公司赔偿张杰精神损失费人民币5万元；5.判令海名公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院判决如下：驳回张杰全部诉讼请求。一审案件受理费1321元，由张杰负担。判后，上诉人张杰不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案一、二审案件受理费由海名公司承担。事实与理由：一、一审法院认为，海名公司竞得涉案物业，并承继因“辉洋苑抵债物业”产生的所有权益及负债等，其为涉案房屋的权利人，该事实认定有误。一审判决并未区分以物抵债裁定作出后，抵债物所有权人已办理房屋所有权证和未办理房屋所有权证所导致的不同法律后果。在涉案房屋未办理房屋所有权证的情况下，工商银行荔湾支行对涉案房屋的处分权受限制，其向海名公司转让涉案房屋的行为属于债权转让行为，不产生物权效力。只有办理了房屋所有权证，该转让才属于物权转让。1.物权法第三十一条规定：“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”本案中，法院以（2005）穗中法执字第273号-2民事裁定书，裁定将涉案房屋以物抵债给工商银行荔湾支行，但该裁定直到2009年3月才在房管部门备案，且工商银行荔湾支行从2005年10月至2018年12月拍卖债权止，均未办理取得房屋所有权证，海名公司通过拍卖程序竞得涉案房屋后，涉案房屋的所有权和土地使用权仍登记在金辉洋公司名下。根据物权法第三十一条及不动产物权登记生效的法律规定，工商银行荔湾支行在未依照前述法律规定办理涉案房屋的过户登记的情形下，尚不具备处分该房屋的条件和权利，即处分权应受到限制，故工商银行荔湾支行向海名公司转让涉案房屋的行为属于法律意义上的债权转让行为，海名公司只能依据其与工商银行荔湾支行之间的债权转让关系享有未来以房抵债的普通债权请求权，而不能直接获得涉案房屋的所有权。2.根据最高人民法院公布的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案公报案例【《最高人民法院公报》2015年第10期】确立的法律观点以及债权相对性法律原则，海名公司对涉案房屋不享有物权，其依据与工商银行荔湾支行的权益转让关系享有的只是以工商银行荔湾支行为行为相对方的债权请求权，不具有对世性，对张杰不产生约束力。海名公司在依约履行合同义务支付债权转让对价款的情形下，其作为债权人有权要求合同相对人工商银行荔湾支行履行交付涉案房屋的义务，而不是径行侵夺张杰的占有。故海名公司同样缺乏对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，无权排除张杰对涉案房屋的占有。二、一审法院忽略了张杰作为善意第三人在涉案房屋被以物抵债前已合法占有涉案房屋的事实，判决结果与物权法第二百四十五条的规定相悖。张杰基于其与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》和（2019）粤0103民初6157号民事判决书已取得涉案房屋的物权期待权，并依据双方合法有效的商品房买卖合同关系已占有、使用涉案房屋十几年，其合法占有涉案房屋的状态稳定、持续，应受法律保护。根据物权法第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定，海名公司收回张杰占有的涉案房屋的行为不具有正当性，应将涉案房屋返还给张杰，恢复张杰的占有状态。综上所述，一审判决认定案件事实严重错误，且与物权法的相关规定、不动产物权登记生效原则和债权相对性原则相违背，请求二审法院查清案件事实后判如所请，维护张杰的合法权益。被上诉人海名公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张杰的上诉，维持原判。具体理由如下：一、海名公司作为涉案房屋的真实权利人，有权收回涉案房屋。1.根据物权法第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，涉案房屋于2005年10月27日抵债给工商银行荔湾支行，所有权归属于工商银行荔湾支行，即涉案房屋的合法权属人为工商银行荔湾支行；工商银行荔湾支行于2018年12月28日将涉案房屋的所有权及其抵债后的权益转让给海名公司，并以书面形式通知张杰，海名公司承继工商银行荔湾支行的权利后有权收回涉案房屋，张杰作为无权占有人，理应腾退、返还房屋。2.海名公司三次登门主张权利但无人应答，后通过私力救济方式主张权利，属对所有权占有权能的正常行使，不存在侵害他人权利的情形。3.涉案房屋无法办理产权登记并非因为存在产权争议，而是因为历史遗留问题，待涉案房屋可以完善物权登记手续时海名公司即可办理物权登记，且物权登记源于对房屋享有真正的所有权，而非权利人完成物权登记才对房屋享有所有权。4.海名公司对涉案房屋享有的权益，参考广东省高级人民法院、深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院的案例，均为侵权责任保护法保护的财产权益，受法院的合法保护。二、张杰对房屋的占有不合法，不具有正当性，不应得到法律的保护。1.张杰不是善意第三人。2.依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一、二十二条以及合同法第一百一十条的规定，张杰与金辉洋公司之间的《商品房买卖合同》应解除，张杰对涉案房屋的占有属无权占有。3.最高人民法院公布的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案公报案例不属于最高人民法院的指导性案例，且与本案案情不同，不能作为参考。三、张杰依据物权法第二百四十五条的规定主张的占有不能对抗真正的权利人海名公司对涉案房屋享有的占有权。综上，张杰的上诉请求并无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人工商银行荔湾支行、金辉洋公司二审均未作答辩。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对张杰的上诉主张，认定如下：关于海名公司对于涉案房屋是否享有排除张杰占有权利的问题。本院生效判决（2004）穗中法民二初字第407号案中已经查明包括涉案房屋在内的楼盘被金辉洋公司向工商银行荔湾支行进行抵押并做了抵押登记，由于金辉洋公司拖欠该行贷款，该行依法享有对涉案房屋的抵押权，（2005）穗中法执字273-2号民事裁定书裁定将涉案房屋以物抵债给工商银行荔湾支行，海名公司通过拍卖竞买购得（2005）穗中法执字第273-2号民事裁定书项下的以物抵债权益，并签署了《拍卖成交确认书》，工商银行荔湾支行亦明确海名公司竞得涉案物业，并承继因“辉洋苑抵债物业”产生的所有权益及负债等，一审法院据此认定海名公司为涉案房屋的权利人，于法有据。虽然张杰因与金辉洋公司签订了涉案房屋买卖合同而入住涉案房屋，且该合同的商品房买卖关系已经被认定为有效，但该事实发生在涉案房屋抵押给工商银行荔湾支行且被执行查封之后，张杰仅享有对金辉洋公司的合同债权，不能对抗海名公司对涉案房屋享有的物权，一审法院据此判决驳回张杰全部诉讼请求，并无不当。张杰以其享有对涉案房屋的债权权利要求排除海名公司对涉案房屋享有的物权权利，没有事实和法律依据，本院对该主张不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张杰的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2642元，由上诉人张杰负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年八月七日书记员 古嘉玲黄清丽