辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4467号上诉人（原审被告）：大连安途酒店管理有限公司，住大连市沙河口区高尔基路476号。统一社会信用代码91210203MA0UJA3JXL。法定代表人：曲兴月，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斐，辽宁融都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张蕾，女，汉族，1979年4月16日生，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人:张剑（系被上诉人嫂子），女，1980年3月29日出生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人大连安途酒店管理有限公司（以下简称“安途公司”）因与被上诉人张蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人安途公司的委托诉讼代理人王斐，被上诉人张蕾的委托诉讼代理人张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安途公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张蕾的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：原审判决认定事实不清，违反法定程序，适用法律错误。第一，上诉人在租赁案涉房屋经营过程中，因无法继续经营，无法达到合同目的，依据法律规定和合同约定行使解除权，原审判决要求上诉人承担违约责任于法无据。第二，被上诉人在庭审中虽提出不同意解除合同，但上诉人于2019年10月交付该案涉房屋时，被上诉人并未提出将案涉家具返还给上诉人的要求，且在租赁该房屋时，上诉人见被上诉人未提供任何家具，与被上诉人达成合意，由被上诉人承担购置家具家电的费用，该约定已经履行完毕，且家具已交付9个月之久，该组家具家电的整体使用情况和现状上诉人并不清楚。因此原审法院在没有进行现场勘验的情况下，判决上诉人将该组家具家电拉走并支付被上诉人当初购买支付家具家电的全部费用没有事实和法律依据。张蕾辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人作为出租人已按照租赁合同约定将案涉房屋交付给上诉人使用，现上诉人以房屋没有达到经营目的为由随意解除合同，严重侵害了被上诉人的合法权益。租赁合同明确约定了房屋交付标准，被上诉人在租赁期间给上诉人抵扣了租金，相当于以现金方式支付了软装费，软装费是按照5年的租期来支付的，因为上诉人单方违约，没有按合同约定的租期履行合同，应承担违约责任。根据双方租赁合同的约定，案涉租赁房屋的装饰装修必须达到上诉人酒店要求的统一模式，现上诉人单方解除租赁合同，上诉人购置的家具对被上诉人而言没有用处，并且案涉家具、家电一直都由上诉人使用，故软装费用上诉人应返还给被上诉人，家具由上诉人拉走。张蕾向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2019年10月1日至10月31日房屋租金3800元，并承担逾期支付租金的违约金3800元；2、被告给付原告解除合同的违约金7600元；3、被告按每天500元租金的标准赔偿原告因房屋空置的经济损失至欠款给付之日止；4、被告返还原告装修费30,000元（被告安装的空调价值可以从中折抵），被告将可移动的软装带走。被告赔付40天免租期的租金。一审法院认定事实：原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）于2018年5月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋坐落于大连市沙河口区公寓，建筑面积69平方米,租金3800元，乙方每月月底向甲方支付当月租金。租期自2018年5月30日至2023年5月30日。甲方应于2018年5月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。合同第2.1约定，房屋租赁用途为公寓出租经营，第2.2条约定，本合同约定的租赁房屋的经营模式，系甲乙双方订立本合同之目的。合同签订后，如租赁房屋无法用于开展或继续开展符合约定经营模式的经营，则任何一方有权解除本合同，不构成违约且无需承担违约责任。合同第4.2.6条约定，若甲方需经营方提供软装，本合同签订后，甲方须根据双方所确定的实际软装费用一次性足额支付给经营方，并为乙方提供40日免租期。合同的标准条款第9.1条约定，乙方应按时足额向甲方支付租金,除非乙方有正当理由或征得甲方同意而迟延支付，乙方无正当理由或未征得甲方同意而逾期支付租金的，每迟延一天应按欠付租金金额的千分之五向甲方支付违约金，直至租金全额支付或达到以下甲方有权解除合同的条件。逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后15个工作日内乙方仍未支付的，甲方有权单方解除合同。乙方除应全额支付应付甲方的租金外，还应按一个月租金的金额向甲方支付违约金。第7.1条约定，房屋租赁期间，甲方同意乙方可对于房屋进行符合租赁用途的必要的二次装修，对于产生费用的承担，由乙方自行承担。合同终止或解除后，无需甲方承担二次装修的费用。第11.1约定，合同成立后，任何一方任意解除合同，应当向对方支付相当于两个月租金金额的违约金。11.2条约定，本合同中有关违约责任的承担方法有具体约定的，从其约定。无具体约定的，应当支付违约金或赔偿损失。违约金和损失的计算标准有具体约定或依据的，从其约定或依据。无具体约定或依据的，违约金和损失按照500元*每套房屋每晚宜住人数的办法计算。《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付房屋，被告对案涉房屋添置了一张1.8米双人床、一张床垫、一个茶几、一个双人沙发、一个电视、一个空调、一个衣柜、一个冰箱、一个洗衣机、一个餐桌、四把餐椅、窗帘。其中，空调及配套设施和安装费用共计4985元。因被告提供上述软装，2018年7月31日原告向被告支付了30,000元装修费，原告还免除被告40日装修期的租金。后被告按合同交付租金至2019年9月30日。2019年10月22日原告收到被告发出的解除合同的短信通知，内容为：在经营过程中因该房屋无法通过消防验收及办理特种行业经营许可证，致使我公司在经营过程中多次被举报及被公安等部门查处，现已被停业整顿。经我公司多次沟通,至今相关手续未能办理完成,致使我公司无法正常营业。现依据房屋租赁合同正文第2.2条及房屋租赁合同标准条款2.3条款的约定,自即日起解除与贵方签订的房屋租赁合同，同时依照房屋租赁合同标准条款第2.6条的约定，请贵方收到该通知书后5日内办理房屋交接工作。如逾期未办理交接引起的一切责任风险由贵方承担。2019年10月31日原告取房屋钥匙。被告至今仍未支付2019年10月租金，其添置的软装物品仍留在案涉房屋。一审法院认为：原告与被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效。原告按约交付了房屋，被告应当按期交付租金，但被告在2010年10月份单方提出解除合同，且未交纳当月租金。本案争议焦点，被告单方解除合同是否构成违约。被告提出解除合同的理由是案涉房屋没有酒店经营模式的消防许可，导致无法办理特种行业经营许可证，被告认为其解除合同符合房屋租赁合同第2.2条的约定解除条件，即租赁房屋无法用于开展符合约定经营模式的经营，则任何一方有权解除本合同。其不构成违约且无需承担违约责任。经查，《房屋租赁合同》第2.1约定，房屋租赁用途为公寓出租经营。原告提供的案涉房屋系公寓性质，合同中并未约定由原告承担后续房屋经营过程中相关手续的义务，故被告经营酒店必须办理的特殊经营许可证的义务在于被告自身，其无法继续经营，与原告无关。被告以此为由解除合同，构成违约，应承担违约的民事责任。被告提供的执法机关在酒店现场的录像资料，不能证明被告不能继续经营系原告的责任，该证明材料与本案没有关联性，不予采纳。关于原告各项诉讼请求是否应予支持。1、原告要求被告支付10月份租金,根据合同约定每月租金3800元，被告应于每月月底向原告支付当月租金。原告于2019年10月31日收房屋。双方合同予以解除。原、被告当庭均认可被告尚欠10月份租金至今未付。被告违约解除合同，原告主张被告支付2019年10月租金3800元，符合合同约定，予以支持；2、原告主张被告支付逾期支付租金的违约金，按一个月租金计算即3800元，根据合同标准条款9.1条约定，被告每迟延一天应按欠付租金金额的千分之五向原告支付违约金。该约定的违约金明显过高，原告主张按一个月租金作为该项违约金亦过高，考虑每月租金数额及被告至今未付租金的实际情况，原告主张的逾期支付租金违约金调整为以3800元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、原告主张被告给付解除合同违约金，按两个月租金金额计算7600元，因被告单方解除合同系违约行为，原告该项主张符合合同标准第11.1条的约定，予以支持；4、原告主张的每天按500元租金给付房屋空置的经济损失，原告据此依据的是合同标准条款11.2条，但该条明确约定违约责任有约定的从约定，无约定的以每天按500元租金予以赔偿损失。合同标准第11.1条已对违约金作出约定，故原告不能再按此条主张损失赔偿,对原告该项主张不予支持；5、原告主张被告返还装修费的诉讼请求，根据合同第4.2.6条约定，原告已向被告支付了装修费30,000元，双方当庭对被告提供的全部软装物品均无异议，除空调及其配套设施原告同意利用并按被告提供的发票价值4985元予以抵扣外，原告对其他物品均不同意利用，因被告违约解除合同，故被告在解除合同后应自行处理，原告主张被告返还扣除空调价值后的装修费用25,015元，予以支持；原告主张被告赔偿40天免租期的租金的诉讼请求，虽然被告单方解除合同构成违约，但合同中已对单方违约需要承担的违约金数额作出约定，而合同并未约定被告违约时返还免租期费用，且原告在签订房屋租赁合同时应当对合同履行中存在的商业风险有所预期，故原告主张被告赔付免租期的租金没有合同和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连安觌店管理有限公司支付原告张蕾2019年10月1日至10月31日房屋租金3800元；二、被告大连安途酒店管理有限公司给付原告张蕾逾期支付房租的违约金，以3800元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告大连安途酒店管理有限公司给付原告张蕾合同解除的违约金7600元；四、被告大连安途酒店管理有限公司返还原告张蕾装修费25,015元。被告大连安途酒店管理有限公司将一张双人床、一张床垫、一个茶几、一个双人沙发、一个电视、一个空调、一个衣柜、一个冰箱、一个洗衣机、一个餐桌、四把餐椅、窗帘带走；五、驳回原告其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项均于判决生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费418元（原告已预交），由被告负担。受理费给付时间同上。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：双方租赁合同4.1约定，甲方应于2018年5月30日前将房屋按不低于下述“租赁房屋的交付标准”约定的条件交付给乙方：4.2.1装修：以现状为准；4.2.2家电配置：电视机、有线电视收视设备、冰箱、空调、洗衣机、组合式厨电、热水器、电热水壶、微波炉等；4.2.3家具配置：沙发、茶几、餐桌椅、电视柜、床、床垫、床头柜等；4.2.4装饰物和实用设施配置：窗户限位装置（开窗缝隙≤15厘米）、玻璃防爆膜（贴于玻璃墙、玻璃门及玻璃浴室）、窗帘、遮光帘、纱窗、毛巾架、卷纸架、防爆膜等；……4.2.6若甲方需经营方提供软装，本合同签订后，甲方须根据双方所确定的实际软装费用一次性足额支付给经营方，并为乙方提供40日免租期。7.1甲方承担以下费用：7.1.1房屋交付前的装修、整改、基本配置（家具、家电、装饰物、两套布草和巾类品）费用；7.1.2甲方配置物品、设施因正常使用损耗或质量故障问题而产生的维修或更换费用。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：一是上诉人单方解除合同是否符合合同约定或法定的解除条件，进而上诉人是否构成违约；二是一审判决判令上诉人将案涉房屋内的家具家电拉走并返还购买家具家电的全部费用是否妥当。针对第一个焦点问题，即上诉人单方解除合同是否构成违约，本院认为，上诉人主张其享有约定解除权的依据是案涉《房屋租赁合同》第2.2条的约定，即如租赁房屋无法用于开展或继续开展符合约定经营模式的经营,则任何一方有权解除合同,不构成违约且无需承担违约责任。上诉人称案涉房屋没有酒店经营模式的消防许可，导致其无法办理特种行业经营许可证，符合合同约定的解除条件，其不应承担违约责任。但根据本案已查明的事实，案涉房屋系现状承租，上诉人认可在其租赁案涉房屋时该房屋具备消防验收合格的手续，而办理酒店经营模式的消防许可及特种行业经营许可证系上诉人作为酒店经营者的职责，其在承租案涉房屋时即应当预见到相关手续存在可能无法办理的风险，现无据证明上诉人未能办理上述手续系因被上诉人的原因所致，且双方当事人均认可案涉房屋所在楼宇中仍有酒店在正常经营。故在此情形下，上诉人主张其有权解除合同并免除违约责任，系将其经营风险转嫁给被上诉人，显然对被上诉人不公，亦不符合合同约定。此外，本案情形亦不符合法定解除合同的条件。据此，上诉人单方解除合同依据不足，一审法院认定上诉人违约并无不当。基于此，一审法院判令上诉人向被上诉人支付2019年10月房屋租金并支付逾期支付房租违约金及合同解除违约金并无不当，本院依法予以维持。针对第二个焦点问题，即上诉人应否向被上诉人支付购买家具家电的全部费用，本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，被上诉人作为出租人应向上诉人提供配置有相应家具、家电的租赁房屋，合同中亦对出租人应当配置的物品明细作出了明确约定，并约定房屋交付前的装修、基本配置（家具、家电、装饰物、两套布草和巾类品）费用均由被上诉人承担。据此，购买、提供、配置家具家电及装饰物应为被上诉人作为出租人所承担的合同义务。双方合同同时约定，若出租人需经营方提供软装，出租方须根据双方所确定的实际软装费用一次性足额支付给经营方。合同履行期间，因被上诉人要求上诉人代为提供软装，被上诉人按照前述合同约定实际向上诉人支付了购置房屋设施费用30,000元，由于所购置的物品实际均由被上诉人出资，故案涉家具、家电等软装用品的所有权应归被上诉人所有，被上诉人要求上诉人将全部家具、家电带走并返还全部购置费用缺乏事实及法律依据。但是，因案涉租赁合同系由于上诉人违约而提前解除，故由此给被上诉人造成的损失仍应由上诉人承担。对于具体损失数额的认定，本院认为，根据双方合同约定，案涉房屋的租赁用途为公寓出租经营,合同约定的租赁房屋经营模式系双方订立合同之目的。据此，案涉房屋租赁有别于普通房屋出租，上诉人订立合同的目的系进行酒店式经营，故其所要求出租人配置的家具、家电的品牌、价格、品质等必然高于一般租赁房屋的配置要求，被上诉人所支出的花费也必然高出一般房屋。对于为满足上诉人经营需要而额外添置的物品价值的认定，因双方当事人对此均未能提交具体证据，结合合同履行及物品购置情况，本院酌情认定房屋配置物品费用中的50%（30,000元×50%=15,000元）系因上诉人特殊经营需要而特别购置。同时，被上诉人亦是按照双方合同约定的5年租期为基础考虑同意为房屋作出特别配置，现上诉人中途解除合同必然给被上诉人造成该部分特别物品购置费用的损失，故上诉人作为违约方应承担合同约定租期范围内未实际履行部分租期所对应的费用损失，按合同租期及未履行期间计算，上诉人应承担的损失数额为10,750元（15,000元÷60个月×43个月）。30,000元购置费中余下50%费用应为房屋出租所需必备物品，与租期长短与经营用途并无直接关联，故该部分购置费用应由被上诉人作为出租人自行负担。综上，一审判决判令上诉人返还全部的软装费用并将其购置的家具家电带走欠妥，本院依法予以纠正。关于上诉人申请对其留在被上诉人处的家具家电进行贬损价值和品质鉴定一节，因本院已对案涉家具、家电的购置费分担进行了认定，故上诉人的该项鉴定申请已无实际意义，本院对该鉴定申请不予准许。综上，大连安途酒店管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初536号民事判决第一、二、三项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初536号民事判决第五项；三、变更大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初536号民事判决第四项为：大连安途酒店管理有限公司赔偿张蕾软装费损失10,750元;四、驳回张蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费418元(张蕾已预交)，由张蕾负担150元，大连安途酒店管理有限公司负担268元；二审案件受理费418元(大连安途酒店管理有限公司已预交)，由张蕾负担150元，大连安途酒店管理有限公司负担268元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年八月六日书记员 连亚妮