海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初6722号 原告（反诉被告）：蔡泽端，男，1966年6月3日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：张柳青，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：许事和，男，1969年2月21日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：靳利成，海南昌宇律师事务所律师。 原告（反诉被告）蔡泽端与被告（反诉原告）许事和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡泽端的委托诉讼代理人张柳青、被告（反诉原告）许事和及委托诉讼代理人靳利成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡泽端向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还房屋，其所交付的押金10000元不予退还；3.判令被告支付2015年4月1日至2017年4月30日期间欠付的租金共计242653元；4.判令被告支付房屋使用费，按每月30000元的标准，自2017年5月1日至实际迁出房屋之日止；5.被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原被告双方于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于海口市××村租赁给被告使用，合同期限为两年。期满后，原被告于2015年4月1日再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年4月1日至2018年4月1日止，租金为30000元每月。合同签订后，被告未经原告同意，多次不足额缴纳租金：2015年6月29日支付2015年4、5、6月份租金81000元，欠付9000元；2015年10月12日支付2015年7、8、9月份租金85681元，欠付4319元；2016年3月28日支付2015年12月份及1月份租金46366元，欠付13634元；2016年8月25日支付2016年6月份租金25000元，欠付5000元；2016年9月26日支付2016年7月份租金29300元，欠付700元；2016年11月1日支付2016年8月份租金20000元，欠付10000元；2016年12月2日支付2016年9月份租金20000元，欠付10000元；2017年1月8日支付2016年10月份租金20000元，欠付10000元。以上未足交纳租金共计62653元。加之被告于2017年1月8日补交2016年10月份租金之后，不再继续缴纳租金，截止2017年4月30日，被告拖欠未付的租金已达242653元。 按照原被告双方于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“乙方逾期十天未交房租给甲方，甲方有权终止合同，乙方所交付押金不退还，并收回房屋”，被告逾期不支付租金，原告有权单方面解除合同，但原告多次与其交涉未果。故原告起诉至法院，望判如所请。 被告许事和辩称，1、鉴于涉案租赁房屋属于龙华区坡博巷片区棚户区（城中村）改造项目，已于2016年9月份已被征收完毕，致使原被告双方于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，故被告同意解除该合同。2、结合原告诉状和被告证据，被告自2015年4月份至2017年1月份已付租金共计629300元（其中包含直接支付597347元。对交付房屋时存在缺陷的维修费31953元），已超过租赁期限18个月的租金54万元，多支付89300元。现因政府拆迁导致合同无法继续履行，导致涉案合同解除。被告并不欠租金，且原告应当退换押金10000元。因此，原告的第2项和第3项诉求没有事实和法律依据，应于驳回。3、原告已于2016年9月份与海口市龙华区房屋征收局签订海口市龙华区坡博巷片区棚户区（城中村）改造项目《房屋征收货币安置协议》，涉案房屋自2016年10月份起就属于国家所有，原告已不再享有涉案房屋、土地上附属物的所有权。因此，原告第2项诉求之被告立即返还涉案房屋和第4项之2017年5月之后的房屋使用费的诉讼请求没有事实和法律依据，应于驳回。综上所述，被告同意解除涉案双方于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》，但原告第2、3、4、5项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 被告（反诉原告）许事和向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）返还多收取的租金89300元及押金10000元；2.依法判令原告（反诉被告）支付其居住期间水电费10000元；3.判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）支付涉案房屋底层商业经营用房补偿费100000元，电话1部、有线电视1台、蓄水池1个、空调72部迁移补助金15960元，搬迁补助费共计49812元，装修补偿费100000元，共计265772元；4.判令原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：被告（反诉原告）许事和与原告（反诉被告）蔡泽端于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）蔡泽端将位于海口市××村租赁给被告（反诉原告）许事和使用，合同期限为二年。期满后，双方于2015年4月1日再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年4月1日至2018年4月1日。被告（反诉原告）许事和按照合同约定缴纳房租，并其缴纳的房租已经超出其实际应当缴纳的部分。承租期间，因原告（反诉被告）蔡泽端交付的房屋质量存在问题，被告（反诉原告）许事和找人维修并垫付装修费31953元，原告（反诉被告）蔡泽端承诺在房租中扣除。原告（反诉被告）蔡泽端家人一直在该栋楼里生活居住，水电费都由被告（反诉原告）许事和垫付。后政府征收该房屋并向原告（反诉被告）蔡泽端发放补偿款，被告（反诉原告）许事和作为该房屋的实际使用人，应该获得各项补偿却被原告（反诉被告）蔡泽端占有。经多次协商，原告（反诉被告）蔡泽端不仅拒绝返还欠款，还捏造被告（反诉原告）许事和拖欠房租的事实，将被告（反诉原告）许事和诉至法院，故被告（反诉原告）许事和提起反诉，请求依法判令原告（反诉被告）蔡泽端返还租金、押金、水电费、装修费及应由被告（反诉原告）许事和获取的各项补偿。 原告（反诉被告）蔡泽端辩称，一、被告（反诉原告）许事和尚有拖欠的租金未支付，其反诉要求原告（反诉被告）蔡泽端返还租金无事实和法律依据。 所谓租金，系出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款，在出租人表现为租金收入，在承租人表现为租金费用。本案中，被告（反诉原告）许事和并未因房屋拆迁而丧失占有，双方租赁合同也并未解除，基于此，原告（反诉被告）蔡泽端有权收取租金。因租赁合同约定，被告（反诉原告）许事和逾期不缴纳租金的，原告（反诉被告）蔡泽端有权终止合同。原告（反诉被告）蔡泽端通过提起诉讼的方式向被告（反诉原告）许事和发出解除合同通知，但之后被告（反诉原告）许事和并未迁出房屋，其继续占有、使用涉案房屋需要支付房屋对价，因此须向原告（反诉被告）蔡泽端支付合同解除之日起至迁出房屋之日止的房屋使用费用。 二、被告（反诉原告）许事和称原告（反诉被告）蔡泽端家人一直在出租房屋居住与事实不符，其无任何证据证明原告（反诉被告）蔡泽端需要支付水电费10000元。 三、被告（反诉原告）许事和提供的证据不足以证明原告（反诉被告）蔡泽端房屋有质量问题以及实际支付了31953元，其要求返还装修费无事实和法律依据。 首先，被告（反诉原告）许事和主张房屋有质量问题系其单方面说辞，并无第三方鉴定机构的专业鉴定意见，仅凭证人证言无法佐证，且证人证言众口一词、多出漏洞，不符合常理，我方对其真实性不予认可。我方未知晓房屋有问题，也从未承诺有什么款项是需要从房租中扣除的。其次，双方签订的租赁合同第八条及第十条已明确约定，租赁期间的修缮费用及管理维护费用全部由被告（反诉原告）许事和承担，因此被告（反诉原告）许事和要求原告（反诉被告）蔡泽端支付31953元没有事实依据。 四、拆迁补偿与被告（反诉原告）许事和无关，政府给予的拆迁补偿款中并不包含对被告（反诉原告）许事和的补偿，不存在“返还”被告（反诉原告）许事和搬迁补助、装修费等费用的说法，且被告（反诉原告）许事和无法证明其有损失。 租赁关系与拆迁补偿关系隶属于不同的法律关系，原被告之间仅存在租赁关系。被告（反诉原告）许事和仅可基于租赁合同向原告（反诉被告）蔡泽端主张由于合同履行问题而导致的损害，并且其须对其损害的有无及大小程度进行完全的举证。拆迁补偿系政府对产权人的补偿，与被告（反诉原告）许事和无关，政府承诺的拆迁款中不包含对承租人的补偿，因此不存在需要原告（反诉被告）蔡泽端返还给被告（反诉原告）许事和的那部分款项，且双方的租赁合同明确约定，遇政府拆迁，原告（反诉被告）蔡泽端不承担任何经济损失，事实上，被告（反诉原告）许事和将房屋第三层以上转租给第三方，实际需要搬迁的是次承租人而不是被告（反诉原告）许事和。同时，被告（反诉原告）许事和从2011年开始使用原告（反诉被告）蔡泽端房屋，房屋系由原告（反诉被告）蔡泽端装修好后才交付给其使用，其并不需要太多投入，且6年的经营所得已完全可以覆盖其对装修的投入，故其也不存在装修损失，因此其主张补偿均无事实和法律依据。 原、被告于2015年4月签订的《房屋租赁合同》实际上因政府拆迁原因无法继续履行，但截至目前，被告（反诉原告）许事和依然拒不迁出，拆迁项目指挥部多次组织调解，被告（反诉原告）许事和均不配合，导致拆迁补偿款至今未到位，对于该部分损失，原告（反诉被告）蔡泽端家人保留追诉的权利。综上，被告（反诉原告）许事和系恶意反诉，其诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告（反诉被告）蔡泽端提交的《借记卡账户历史明细清单》，被告（反诉原告）许事和对其证明内容不予认可。本院认为，经与被告（反诉原告）许事和提交的《银行流水》内容进行比对，本院对该份证据的三性予以认可，对被告（反诉原告）许事和已向原告（反诉被告）蔡泽端支付2015年4月至2017年1月房租共计597347元的事实予以确认。 2、被告（反诉原告）许事和提交的《收据》、《证明》，原告（反诉被告）蔡泽端对其三性均不认可。本院认为，被告（反诉原告）许事和未对提交的《收据》收款处签名人是谁进行说明，且被告（反诉原告）许事和并未申请其作为证人出庭作证，本院对被告（反诉原告）许事和提交的《收据》的三性不予认可；被告（反诉原告）许事和提交的《证明》系书面证言，被告（反诉原告）许事和虽并未申请其作为证人出庭作证，但结合当事人陈述及被告（反诉原告）许事和提交的《银行流水》中2016年9月26日的转款记录说明，本院对被告（反诉原告）许事和对涉案房屋曾进行维修管理的事实予以确认。 3、原告（反诉被告）蔡泽端提交的《居住照片》，被告（反诉原告）许事和对其三性均有异议。本院认为，结合被告（反诉原告）许事和的当庭陈述，本院对2017年6月28日涉案房屋仍有住户的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原告（反诉被告）蔡泽端与被告（反诉原告）许事和签订《房屋租赁合同》，约定：原告（反诉被告）蔡泽端将位于海口市××区租给被告（反诉原告）许事和，房屋面积约为2200m2，租赁期限为两年，自2013年4月1日起至2015年4月1日止，每月租金为26000元，本合同签订后，被告（反诉原告）许事和一次支付6个月租金及10000元作为租房押金。2015年4月1日，该合同到期后，原、被告双方再次签订《房屋租赁合同》，约定：原告（反诉被告）蔡泽端将位于海口市××区继续租给被告（反诉原告）许事和，租赁期限为三年，自2015年4月1日至2018年4月1日止，租金为每月30000元，押金10000元。双方在《房屋租赁合同》第五条约定：“如因甲方（原告蔡泽端）产权原因造成乙方（被告许事和）不能正常经营或经济损失，甲方承担乙方由此造成的经济损失，在此时间内不可抗拒（如政府搬迁及自然灾害）等情况不在承担范围。”，合同第八条、第九条还约定，在被告（反诉原告）许事和租赁期所发生的一切水电、管理维护及相关经营、租赁税费全部由被告（反诉原告）许事和负责，在租赁期限内损坏的房屋设施由被告（反诉原告）许事和负责修缮。租赁上述房屋后，被告（反诉原告）许事和一直对涉案房屋进行实际经营管理。2015年4月1日至2017年1月，被告（反诉原告）许事和向原告（反诉被告）蔡泽端支付租金共计597347元，押金10000元。2017年1月以后，被告（反诉原告）许事和未再支付涉案房屋租金。 另查，2016年8月，海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区(城中村）改造项目正式启动，涉案房屋在征收范围内。2016年10月，海口市龙华区房屋征收局与原告（反诉被告）蔡泽端就涉案房屋签订了《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》，现原告（反诉被告）蔡泽端已于2016年12月6日领取了第一笔拆迁补偿款。被告（反诉原告）许事和知道涉案房屋属于政府征收范围后，认为原告（反诉被告）蔡泽端应就各项损失对其予以补偿，双方一直未达成调解方案。 本院认为，原告（反诉被告）蔡泽端与被告（反诉原告）许事和签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同双方应按合同约定全面履行自己的义务。因本案涉案房屋位于政府拆迁范围内，2016年12月6日原告（反诉被告）蔡泽端方领取了第一笔拆迁补偿款时，原告（反诉被告）蔡泽端已丧失了对涉案房屋的所有权，原、被告于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》至此已因不可归责的政府拆迁行为而终止。原告（反诉被告）蔡泽端诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，已无事实和法律上的依据，本院不予支持。 2015年4月1日至该合同终止之日即2016年12月6日，被告（反诉原告）许事和应付房租为605000元（计算方式：20个月*30000元+5天/30天*30000元）。被告（反诉原告）许事和辩称在管理涉案房屋期间对房屋进行维修，维修费用应从租金中扣除，但原、被告双方在租赁合同中已经约定涉案房屋的维修责任由被告（反诉原告）许事和承担，因此被告（反诉原告）许事和的抗辩理由不成立。2015年4月1日至2017年1月，被告（反诉原告）许事和实际向原告（反诉被告）蔡泽端支付租金共计597347元，押金10000元。2016年12月6日双方签订的租赁合同终止之前，被告（反诉原告）许事和应按合同约定向原告（反诉被告）蔡泽端缴纳房租，被告（反诉原告）许事和诉请原告（反诉被告）蔡泽端返还超付的租金89300元及押金10000元，押金10000元扣抵被告（反诉原告）许事和拖欠的租金后，还剩余2347元【计算方式：10000元-（605000元-597347元）】，原告（反诉被告）蔡泽端应退还剩余押金2347元，对被告（反诉原告）许事和主张超出部分，本院不予支持。 综上，原告（反诉被告）蔡泽端诉请被告（反诉原告）许事和支付2015年4月1日至2017年4月30日期间欠付的租金242653元，无事实和法律上的依据，本院不予支持。原告（反诉被告）蔡泽端对涉案房屋的所有权已由于政府征收而丧失，原告（反诉被告）蔡泽端应退还被告（反诉原告）许事和押金2347元，原告（反诉被告）蔡泽端诉请被告（反诉原告）许事和立即返还房屋，其所支付的押金10000元不予退还，无事实和法律上的依据，本院不予支持；其诉请被告（反诉原告）许事和支付2017年5月1日至实际迁出房屋之日止的房屋使用费，无事实和法律上的依据，本院不予支持。 房屋底层商业经营用房补偿费是政府针对涉案房屋产权人将底层住房自改为经营用房进行的补偿，原、被告双方在《房屋租赁合同》第五条约定：“如因甲方（原告蔡泽端）产权原因造成乙方（被告许事和）不能正常经营或经济损失，甲方承担乙方由此造成的经济损失，在此时间内不可抗拒（如政府搬迁及自然灾害）等情况不在承担范围。”，当事人在签订合同时理应预见相应的法律后果，被告（反诉原告）许事和现诉请原告（反诉被告）蔡泽端对其经济损失及装修损失进行补偿，本院不予支持。 被告（反诉原告）许事和诉请原告（反诉被告）蔡泽端支付其居住期间水电费10000元，但未提供证据证明原告（反诉被告）蔡泽端曾在涉案房屋居住，且其代付了原告（反诉被告）蔡泽端在涉案房屋居住期间的水电费数额，应承担举证不能的不利后果，对于被告（反诉原告）许事和的该项诉请，本院不予支持。被告（反诉原告）许事和诉请原告（反诉被告）蔡泽端支付其电话1部、有线电视1台、蓄水池1个、空调72部的迁移补助金15960元，但其未就需迁移的设施提供确实、充分的证据，应承担举证不能的不利后果，对于该项诉请，本院不予支持。 龙华区坡博、坡巷片区拆迁工程中搬迁补助费标准统一为22元/m2，包含两次搬迁的费用。被告（反诉原告）许事和诉请原告（反诉被告）蔡泽端支付搬迁补助费49812元，考虑到涉案房屋由原告（反诉被告）许事和租赁后，一直由其实际管理经营使用，涉案房屋的面积约为2200m2，本院酌情支持其搬迁补助费24200元（2200m2*11元/m2），超出部分，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、限原告（反诉被告）蔡泽端于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）许事和退还租房押金2347元、支付搬迁补助费24200元；合计26547元。 二、驳回被告（反诉原告）许事和的其他诉讼请求。 三、驳回原告（反诉被告）蔡泽端的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4940元、由蔡泽端负担；反诉案件受理费3019元，由许事和负担2887元，蔡泽端负担464元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡小龙 人民陪审员  蔡海荣 人民陪审员  王 映 二〇一七年九月二十五日 书 记 员  杨春燕