辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9568号上诉人（一审被告）：陈志生，男，汉族，1950年11月10日出生，住沈阳市沈河区被上诉人（一审原告）：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南京南街197号1610。法定代表人：曾燕，系该公司经理。委托诉讼代理人：陆航，女，1971年9月2日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：徐彦兰，女，1960年1月2日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市大东区。上诉人陈志生因与被上诉人辽宁中恒物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0112民初19488号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈志生上诉请求：请求二审法院撤销沈阳市和平区（2019）辽0102民初14951号民事判决，依法改判或发回重审。被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：原审判决认定事实错误，物业管理不作为。院内水池多年没有维修，不防水造成污水沉积。小区内私搭乱建无人管理，20号水泥罐车将小区道路破坏严重，消防通道被建筑物阻拦消防车无法通行。被上诉人辽宁中恒物业管理有限公司答辩称：同意一审法院判决。辽宁中恒物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令陈志生给付2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理费25954.5元，滞纳金300元；2、判令陈志生承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈志生系位于沈阳市和平区南京南街228-13号E1—1，建筑面积332.75平方米房产的所有权人。2017年3月23日，涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会（甲方）与原告辽宁中恒物业管理有限公司（乙方）签订《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对沈阳市和平区“深航翡翠城”小区提供物业管理服务；合同期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止；本物业管理区域物业服务费收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按别墅区按照3元/月·平方米交纳物业服务费；物业服务费按【年】【半年】【季】交纳，业主或物业使用人应于每【年】【半年】【季】首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；本合同自双方签字盖章之日起生效。中恒物业自2017年4月1日起未涉案房产所在园区提供物业管理服务，现陈志生未缴纳2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。一审法院认为：涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会与中恒物业公司签订的《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，该院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。陈志生系涉案房产业主，辽宁中恒物业管理有限公司基于前述该物业服务合同为被告房产提供物业管理服务，享有向作为业主的陈志生收取物业管理费的权利，陈志生亦应按时履行给付辽宁中恒物业管理有限公司物业服务费的义务，现陈志生未履行交费义务，应承担民事责任，故对中恒物业公司要求陈志生支付2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费的诉求，该院予以支持。关于陈志生需要支付的物业服务费的数额，具体应为25954.5元（332.75平方米×3元/平方米/月×26个月）。关于辽宁中恒物业管理有限公司主张的陈志生逾期交费所产生的滞纳金诉求。因《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》未对滞纳金进行约定，故对于该项诉讼请求，该院不予支持。关于陈志生提出因电梯出现停运、滑梯，涉案园区无原因停水，采暖设备漏水，车辆管理不到位，消防设施缺失，外墙脱落致车辆受损，单元门及园区入口处大理石地板损坏后物业公司未维修，园区绿化不合格及园区树木未除虫、陈志生自己的车辆无法进入园区等物业服务不到位，故不缴纳物业服务费的抗辩。庭审中，陈志生均未提供证据对其主张予以证明，故对于上述答辩意见，该院不予采纳。关于陈志生提出因园区景观设施维护不到位、园区内水池长时间未给予填充的问题，故不缴纳物业服务费的抗辩。庭审中，陈志生虽提供了照片作为证据对其主张予以佐证，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况，且物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，故对于陈志生的上述答辩意见，该院不予采纳。关于陈志生提出的消防通道不合格致使消防车辆无法通行的问题。庭审中，陈志生未提供确认消防道路不合格的证据，且消防通道是否合格不属于本案的审理范围，故对于前述答辩意见，该院不予采纳。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈志生于本判决生效后十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费25954.5元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元（已减半收取），由被告陈志生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提供照片15张，证明：水池是污水，消防车无法进入园区，私搭乱建。被上诉人质证意见为：真实性、关联性均有异议，部分照片都是我公司投入建设的照片，该照片能证明我方服务到位，园区有绿化，园区内有别墅有的业主有装修垃圾是放在业主家内部，墙体裂缝物业也张贴温馨提示，在几日内进行维修。被上诉人提供新证据如下：照片5张，证明：水系问题，消防车无法进入园区问题，与我方无关，证明我方尽到物业服务。上诉人质证意见为与其无关。本院对上述证据予以采纳，对证明问题结合全案证据予以认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被上诉人作为园区业主，享受了物业服务，即应按照合同约定交纳物业费。上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。故一审法院判决上诉人履行交纳物业费的义务并无不当。关于上诉人提出院内水池多年没有维修，不防水造成污水沉积。小区内私搭乱建无人管理，20号水泥罐车将小区道路破坏严重、消防道路被建筑物阻拦，消防车辆无法通行的主张。上诉人作为园区业主应通过业主委员会决定对于物业服务企业的选聘，而不是以拒绝交纳物业费的方式行使业主权利，这不仅有损其他交费业主的权利，也可能导致园区整体物业服务水平的降低。若业主如认为物业费过高或者物业公司存在服务不到位的情况，可成立业主委员会更换物业公司或通过其他法律途径解决。故对上诉人以此为由拒交物业费的主张，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3986元，由上诉人陈志生负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年八月十二日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。