广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）汕海法公民初字第54号原告（反诉被告）：黄炳坤，男，汉族，1967年12月23日出生，海丰县人，住海丰县。委托代理人：陈疋，广东展业律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄同，男，汉族，1958年7月20日出生，海丰县人，住海丰县。委托代理人：陈海猛，广东洋洲律师事务所律师。第三人：林美娟，女，汉族，1972年2月28日出生，海丰县人，住海丰县，系被告黄同的妻子。第三人：蔡杰彬，男，汉族，1968年3月18日出生，海丰县人，住海丰县。原告（反诉被告）黄炳坤（以下简称原告）与被告（反诉原告）黄同（以下简称被告），第三人林美娟、蔡杰彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄炳坤及其委托代理人陈疋，被告委托代理人陈海猛，第三人林美娟到庭参加诉讼。第三人蔡杰彬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告黄炳坤诉称：原告自2011年10月2日购买被告坐落于海丰县自有楼房1栋2间高4层，并与被告签订《卖断楼房协议书》，签订当日已全额付清房款，被告已于2011年10月2日把房屋交付原告使用、居住，原告已将房屋出租他人至今。被告至今未按合同约定办理房产过户手续给原告，原告多次催促未果，故向法院提起诉讼，请求：1、判令被告黄同立即将坐落于海丰县公平镇日兴路登记在被告黄同及其已故父亲黄某1名下的房地产过户至原告名下，具体包括将海府国用总字第0013607号字（93）第0901075号《国有土地使用证》的土地使用者变更登记至原告黄炳坤名下，以及将该国有土地使用权证项下的所有权人为黄某1房屋所有权（即粤房证字第0864885号房屋所有权证）过户登记至原告黄炳坤名下。2、判令被告黄同按每月人民币（下同）18000元，期限自2011年11月2日起至本案判决生效止，计算违约金赔偿原告。3、判令被告黄同承担本案的诉讼费用。被告黄同答辩及反诉称：被告位于海丰县，占地面积104平方米。2011年10月2日被告与原告签订《卖断楼房协议书》，约定该楼房以120万元卖给原告，楼房款额一次性付清，过户一切费用由原告负责。被告当即交付给原告房屋共有权证3份，国有土地使用证1份，共4份。但原告至今没有付被告该楼房款。原告不遵照双方自愿签订的协议条约，违反了合同的约定。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求：1、判令被告与原告楼房买卖无效。2、判令原告返还被告房屋共有权证3份、国有土地使用证1份，共4份。3、判令原告付还被告自2012年1月至2015年12月四年楼房（铺面）租金，每年4万元，共计16万元。4、判令原告恢复被告楼房原状。5、本案诉讼费由原告承担。第三人林美娟述称：位于海丰县占地面积104平方米的****楼房系被告黄同与申请人林美娟夫妻共同财产。2011年间，被告黄同向蔡杰彬借款58万元，故将上述楼房国土证、房产证为向蔡杰彬借款作抵押，待58万元偿还完毕后归还黄同国土证、房产证。后黄同经济困难无法偿还，故原告黄炳坤代被告黄同付还蔡杰彬的债权58万元。同时，上述国土证、房产证由蔡杰彬移交给黄炳坤暂为扣押，待黄同偿还黄炳坤代为付还蔡杰彬的债权58万元后，上述国土证、房产证才交还黄同。对于原告黄炳坤与被告黄同之间的58万元的债权债务与申请人无关，是原、被告之间的关系。后黄同仍然无法偿还原告58万元欠款，被告黄同迫于无奈，故又以上述楼房产权作为向黄炳坤借款58万元的抵押物，而私自与原告黄炳坤于2011年10月2日签订了《卖断楼房协议书》。黄同未经申请人林美娟同意处分申请人其中共同的部分财产，而与原告黄炳坤签订的《卖断楼房协议书》是无效的。且黄炳坤未经黄同及申请人同意的情况下私自将上述楼房铺面出租，并私自收取租金。对此，被告黄同夫妻多次向原告黄炳坤交涉。黄炳坤拒不停止侵权行为，认为其收取租金作为代黄同偿还蔡杰彬的债权58万元的利息相抵。直至现在，原告黄炳坤仍然霸占被告黄同及第三人林美娟夫妻共同财产。鉴于以上事实，因本案与申请人存在利害关系，为维护林美娟的合法权益，故请求法院：1、林美娟以第三人的身份参加本案的关于黄炳坤与黄同欠款纠纷一案。2、判令原告黄炳坤与被告黄同楼房买卖无效。3、判令原告黄炳坤返还被告黄同及第三人林美娟房屋共有权证3份、国有土地使用证1份，共4份。4、判令原告黄炳坤计付还被告黄同及第三人林美娟自2012年1月起至搬离楼房（铺面）止每年4万元租金。5、判令原告黄炳坤恢复被告黄同及第三人林美娟楼房原状。6、本案一切诉讼费用由原告黄炳坤承担。第三人蔡杰彬述称：黄同于2011年间向蔡杰彬借款本金58万元，并将坐落于海丰县的一本国土证及三本房产证即包括海府国用总字第0013607号字（93）第0901075号《国有土地使用证》、粤房字第**?房屋所有权证?、粤房共证字第××号?房屋共有权保持证?、粤房共证字第××号?房屋共有权保持证?交给蔡杰彬收执作为借款抵押，待58万元偿还完毕后归还黄同国土证、房产证。后黄同因经济困难无法偿还，故黄炳坤代黄同付还蔡杰彬的债权58万元。同时，上述国土证、房产证由蔡杰彬移交给黄炳坤作为借款抵押，待黄同偿还黄炳坤代为付还蔡杰彬的债权58万元后，上述国土证、房产证才交还黄同。经审理查明：2011年10月2日，原告黄炳坤作为乙方与被告黄同、案外人黄某1（曾用名黄灶希）作为甲方经协商一致签订了《卖断楼房协议书》约定：甲方将自有的坐落于海丰县，占地面积104平方米，以总价值120万元卖给乙方；甲方提供国土证、房产证及买卖契约的同时，该款由乙方一次性付给甲方收讫；甲方协助乙方办理好该楼房的过户手续，其过户的一切费用由乙方负责；甲方需在即日起的一个月内，负责将房产证过户在乙方名下，如超过限定日期，甲方应按总款120万元，每月提供18000元的违约金补偿还乙方；甲方如在农历本年底前，未办妥过户手续时，与本楼房相邻的甲方五间门面及以上四层，在2012年起由乙方出租并收取租金，其租金由乙方收取后，经甲、乙双方结算，按一年违约金即216000元计算，多还少补，直至过户手续办妥为止；乙方承买的上述楼房在本年度农历12月28日止，交由乙方修理和利用，同时甲方需将该楼房内一切设施自行迁移清楚。协议还约定了其他事项。在签订上述《卖断楼房协议书》之前，原告于2011年5月30日（农历4月28日）与案外人黄某1、吴月芳签订了《卖断楼房契约》，书明黄某1将自置的上述讼争坐落于海丰县以价值120万元卖给黄炳坤，款由黄炳坤交付清给黄某1收讫，该楼房?国有土地使用证?交黄炳坤收执等约定。该《契约》的卖断楼房契约人为黄某1、吴月芳，在场人为黄同、林美娟。查明上述买卖标的物坐落于海丰县于1993年7月23日以黄某1的名义办理了海府国用总字（93）字第××号、第0001075号?国有土地使用证?，于1994年5月21日以黄某1的名义办办理了粤房字第**房屋所有权证?。双方签订《卖断楼房协议书》之日，讼争楼房的?国有土地使用证?、?房屋所有权证?已由被告交给原告存执，且该楼房已由原告使用、出租至现。另外二本分别以黄同、黄某2作为持证人的粤房共证字第××号、粤房共证字第××号的?房屋共有权保持证?亦由被告交给原告收执。被告黄同认为虽拟将上述楼房以120万元的价值卖给原告黄炳坤，但除了原告代被告付还第三人蔡杰彬的债权58万元外，尚欠的62万元购房款原告至现没有付还，原告的行为已违反了双方的约定，其楼房买卖无效。而原告认为除其已代被告付还第三人蔡杰彬的债权58万元外，之前被告有分别于2011年1月29日、2011年3月14日、2011年3月16日向原告借款30万元、20万元、7万元，合计57万元被告没有在约定期限内偿还，故被告将以上合计115万元的债务作为购房款予以扣除，现原告实际欠被告购房款5万元，被告的行为构成了违约，应承担违约责任。对于原告主张的上述被告向原告借款及欠款合计57万元的依据，原告向本院均提供了借条（据）及欠条的复印件，无法提供原件，被告对于原告主张该57万元债务作为购房款予以抵消，不予认可。但对于原告提出的上述被告向原告的三次借款，被告予以承认，但被告坚持认为该三次借款已在约定的期限内偿还了原告。另查明，原告没有向本院提供有关被告有收到原告购房款的现金及汇款凭证的依据。又查明，黄某1系黄同、黄某2的父亲，黄某1已于2015年间去世。讼争标的物的房地产权权利人为黄某1，本案被告黄同于2012年11月19日向本院起诉，请求确认上述讼争房地产权归黄同所有。本院已依法作出的（2012）汕海法公民初字第23号民事判决确认讼争房地产权归黄同所有，该民事判决已发生法律效力。但上述?国有土地使用证?、?房屋所有权证?、?房屋共有权保持证?的持证人至现被告没有变更至其名下。本案在审理期间，林美娟认为其与被告黄同系夫妻关系，涉案房屋产权是其夫妻共同财产，被告黄同未经林美娟同意私自处分其夫妻共同的财产，而与原告黄炳坤签订的《卖断楼房协议书》是无效的。要求追加其作为第三人参加诉讼。鉴于本案与林美娟存在利害关系，本院依法照准林美娟作为第三人参加诉讼。同时，在审理期间，发现蔡杰彬与本案在法律上亦存在利害关系，经本院决定追加其作为第三人参加诉讼。案经审理，调解双方无法达成协议。第三人蔡杰彬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院认为，本案系由民间借贷产生的房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为原告黄炳坤与被告黄同于2011年10月2日签订的《卖断楼房协议书》是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案的房地产权持证人虽为黄某1，但依据本院生效的（2012）汕海法公民初字第23号民事判决，涉案的房地产权的实际权利人应为被告黄同。从本案查明的事实看，涉案的房地产权属被告黄同与第三人林美娟夫妻共有财产。因此，本案合同效力除应具备生效的要件外，还应考虑是否有理由相信房屋买卖属于被告黄同与第三人林美娟夫妻的共同意思表示，以及原告黄炳坤是否善意购买。首先，原告黄炳坤基于信赖被告黄同是涉案房屋的权利人，且在原、被告签订《卖断楼房协议书》之前，由涉案的国有土地及房屋所有权持证人黄某1出具了《卖断楼房契约》及《声明书》给原告，明示了涉案标的物同意以120万元的价值卖给原告所有，故致使原告有理由相信被告有权处分涉案房地产权，对此，原告并不存在过错。原告与被告签订《卖断楼房协议书》后，原告虽没有支付购房款的现金给被告，且被告亦不承认有收到原告的购房款。但从被告承认原告有代其付还第三人蔡杰彬的债权58万元及之前有分别于2011年1月29日、2011年3月14日、2011年3月16日向原告借款30万元、20万元、7万元，及被告于双方签订《卖断楼房协议书》当日将涉案的房地产权证交由原告存执，并由原告使用、出租至现等一系列的事实来看，上述的证据形成完整的证据链，证实被告向原告所借的债务合计115万元作为原告的购房款予以抵消，即原告实际上已用115万元的债权支付了被告绝大部分的购房款。对于尚欠的5万元购房款，原、被告双方于签订《卖断楼房协议书》当日也作了约定，即该欠款于买卖楼房过户手续办理完毕后由原告付还被告。也就是说，原告已向被告支付了合理的对价。没有证据证明原告与被告串通损害第三人林美娟的情形存在。显然，原告黄炳坤与作为涉案房屋权利人的被告黄同签订《卖断楼房协议书》时，双方的意思表示是真实，且没有违反法律、行政法规的强制性规定。其次，第三人林美娟提出被告黄同未经其同意私自处分其中共同的财产，而与原告黄炳坤签订的《卖断楼房协议书》是无效的。对于该主张，本院认为，虽第三人林美娟对原、被告之间签订的《卖断楼房协议书》约定房屋买卖知情的事实予以否认，但从原告代被告付还蔡杰彬58万元及被告向原告三次借款合计57万元，且在原告与案外人黄某1、吴月芳签订《卖断楼房契约》时，第三人林美娟作为在场人见证了该契约的签订，直至林美娟申请作为本案第三人长达六年的时间，期间林美娟没有提出异议等事实来看，林美娟与被告黄同作为夫妻，在这么长的时间内，对借款、买卖房屋等家庭重大事项，被告从未告知林美娟片言只语，显然，从日常生活常识来说，也明显不符合常理。以上事实证明，被告向原告及第三人蔡杰彬借款等家庭重大事项均由被告负责。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，故此，被告对房屋买卖事项有权进行决定。而从原告的角度来说，其为尽早实现债权，与作为房屋权利人的被告订立了《卖断楼房协议书》，对房屋买卖及价款等进行了约定，以及被告将房地产权证交由原告存执，且将楼房交由原告使用、出租，并用115万元的债权支付了被告绝大部分的购房款等一系列事实，致使原告也有理由相信被告出售房屋的行为是其夫妻共同意思表示。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”的规定，原、被告订立《卖断楼房协议书》，并以115万元的债权用于抵偿购房款的行为，被告黄同和第三人林美娟如主张该行为不构成善意，也应当承担举证责任。但本案中，被告和第三人林美娟并没有提供证据，证实原告的行为存在恶意。此外，原告黄炳坤与被告黄同签订的《卖断楼房协议书》不存在合同无效的情形和条件，其效力应予以确认。被告提出房屋买卖合同无效的反诉请求，本院不予采纳。因原、被告之间签订的《卖断楼房协议书》属有效合同，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案双方订立的合同并不存在合同无法继续履行的情形，因此，原告提出应将涉案房地产权的权利人变更登记手续的请求，本院予以支持。另外，从本案查明的事实看，涉案标的物被告同意以120万元的价值卖给原告所有，扣除被告向原告所借的债务合计115万元作为原告的购房款予以抵消外，原告至现尚欠被告5万元购房款没有付还，故该款项应由原告予以偿还，并支付利息，其利息计付以5万元为基数，自2011年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止。鉴于原、被告双方签订《卖断楼房协议书》之日起，涉案房屋已交由原告使用、出租至现，原告要求被告黄同自2011年11月2日起至本案判决生效止按每月18000元计算违约金，缺乏理据，本院不予支持。对于被告要求原告返还粤房共证字第××号、粤房共证字第××号的二本?房屋共有权保持证?的诉求，因上述二处房屋产权不是涉案标的物，被告要求原告返还，其证据确凿，理由充分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告黄炳坤与被告黄同于2011年10月2日签订的《卖断楼房协议书》合法有效。二、被告黄同应于本判决生效之日起2个月内协助原告黄炳坤办理坐落于海丰县，其国有土地使用证号为海府国用总字（93）字第××号、第0001075号，房屋所有权证号证号为粤房字第**地产权变更登记至原告黄炳坤名下的手续，过户时发生的税费及其他费用按法律法规交纳。三、原告黄炳坤应于本判决生效之日起2个月内将持证人分别为黄同、黄某2的粤房共证字第××号、粤房共证字第××号?房屋共有权保持证?二本返还被告黄同。四、原告黄炳坤应于本判决生效之日起2个月内偿还被告黄同尚欠购房款人民币50000元，并支付利息损失（以50000元为基数，自2011年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。五、驳回原告黄炳坤的其他诉讼请求。六、驳回被告黄同的其他反诉请求。案件受理费及反诉费合计人民币18250元，由原告黄炳坤负担6250元，被告黄同负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  林城彬审 判 员  蔡泽伟人民陪审员  黄晓刚二〇一七年九月三十日书 记 员  张 钰附本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条第一款侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。