海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初4481号 原告：交通银行股份有限公司海口龙华支行，住所地海口市龙华路。 代表人：许宁，行长。 委托诉讼代理人：邓波，交通银行股份有限公司海南省分行高级资产保全经理。 委托诉讼代理人：张帅，交通银行股份有限公司海南省分行高级法律合规经理。 被告：刘长征，男，1965年9月16日出生，汉族，住海口市。 被告:陈小翠，女，1979年5月31日出生，汉族，住海口市。 被告：地方国营海口汽车修理厂，住所地海口市和平北路。 法定代表人：王法贵。 被告:刘志统，男，1965年9月10日出生，汉族，住海口市。 被告：海南乙利实业有限公司，住所地海口市和平大道。 法定代表人：刘小祥。 原告交通银行股份有限公司海口龙华支行与被告刘长征、陈小翠、地方国营海口汽车修理厂（以下简称汽车修理厂）、刘志统、海南乙利实业有限公司（以下简称乙利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托诉讼代理人邓波和张帅、被告刘长征、刘志统到庭参加诉讼。被告陈小翠、汽车修理厂、乙利公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告刘长征、陈小翠立即偿还编号为×××的《个人住房抵押贷款合同》项下贷款本金103923.62元，贷款利息3993元、贷款罚息365.63元、利息复利115.33元以及罚息复利7.31元（暂计至2017年2月20日，全部贷款本息108404.89元，从2017年2月21日起逾期贷款利息（罚息）以及复利以贷款本金103923.62元为基数，按逾期贷款月利率5.5125‰计至贷款本息结清之日止）；2.判令被告汽车修理厂、被告刘志统、被告乙利公司对以上债务承担连带责任保证；3.判定原告对海口市和平北路27号海韵花园X栋XXX房享有优先受偿权；4.判令由被告承担本案的诉讼费用、公告费800元。事实与理由：2007年6月5日，被告刘长征、陈小翠与我行签订编号为×××的《个人住房抵押贷款合同》，向我行申请个人房产抵押贷款20万元，期限15年，以被告名下位于海口市和平北路27号的海韵花园X栋XXX房提供抵押,由被告汽车修理厂提供连带责任保证，并办理期房抵押登记。此外，2015年12月25日，被告乙利公司及刘志统出具承诺书，对上述贷款合同项下相应债权予以确认，并承诺对上述债务提供连带责任保证。合同约定：1.贷款金额20万元，贷款期限15年（第2条）；2.贷款利率为基准利率下浮10%；按本合同约定调整本合同利率：其中，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日（第3条）；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%(第17条）；3.出现约定情形时，我行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息（第16条）；4.被告汽车修理厂为该合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年（第8条）；5.本合同项下争议向我行所在地有管辖权的法院起诉（第21条）。我行于2007年6月15日发放贷款。被告自2016年2月开始欠款，目前逾期期数已达7期。根据合同约定，我行已于2016年9月1日宣布贷款提前到期，到期日为2016年9月5日，限被告刘长征、陈小翠、汽车修理厂、乙利公司及刘志统到期日前全部归还贷款本息。截止2017年2月21日，被告仍未履行清偿义务。现原告根据《民事诉讼法》第34条、第119条，《合同法》第107条、第108条、第113条，《物权法》第195条的规定提起民事诉讼，请求法院判如所请，依法保护我行的合法权益。 被告刘长征辩称，1、被告刘长征没有购买海韵花园X栋XXX房。被告刘长征在海韵花园购买了2栋XXX和XXX房，也向原告按揭贷款并始终按时还款，但没有购买海韵花园1栋XXX房，也从来没有居住使用过XXX房。事实上，被告刘长征根本不知道海韵花园1栋XXX房在什么地方，原告也找不到1栋XXX房在什么地方。因为海韵花园1栋和2栋是临街（和平北路）的连体楼，其中的第1-3楼都是商铺，4楼以上才是住宅。自从海韵花园1栋2栋竣工交付使用至今，第一层是经营建材的商铺，第2层是大开间商铺，一直经营茶艺馆（目前是百家福茶艺馆），三楼是宾馆客房（龙之梦酒店）。2、被告刘长征没有收到银行贷款、也没有使用银行贷款购买房屋。当年被告乙利公司与汽车修理厂合作建设“海韵花园”项目缺乏资金，为套取银行贷款，就找了16个朋友帮忙，虚构了海韵花园1栋和2栋的第2-3层的16套房屋销售合同。当时原告方也非常清楚这个事实，但为了银行的业绩，就睁一只眼闭一只眼。因为《交通银行个人住房担保贷款办法》第七条规定“房地产商必须提供有关资质证明以及项目资料”。在申请办理按揭贷款时，被告汽车修理厂和乙利公司已经将“海韵花园”项目资料提交给原告审查。海韵花园项目是职工集资楼，不是商品房，没有房地产开发资质，第1-2栋的第2-3层规划报建就是商铺，并非住宅。对此，原告非常清楚，但仍在贷款合同中填写“购买商品房”“房屋类型：住宅”等虚假事实，以帮助被告汽车修理厂和乙利公司套取银行贷款！3、双方签订的《个人住房抵押贷款合同》属于无效合同：被告汽车修理厂和乙利公司（刘志统）为了套取银行贷款，虚构关于海韵花园1栋XXX房的房屋买卖的事实，之后又自行按月偿还银行贷款，根据《合同法》第52条：以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效合同。原告明知“海韵花园”不是商品房，没有开发资质，且1-2栋第2-3层规划报建属于商铺，并非住宅，没有房屋买卖行为，仍以“个人住房贷款”“购房款”的名义发放贷款给被告汽车修理厂和乙利公司。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告汽车修理厂和乙利公司套取的银行贷款，应当由被告汽车修理厂和乙利公司返还，被告刘长征没有返还义务。因为被告刘长征从来没有收到银行贷款，也没有使用银行贷款购买涉案的XXX房。4、根据《贷款合同》第19条约定，原告有权处置抵押物。被告刘长征也同意处置、拍卖海韵花园1栋XXX房以偿还贷款余额。因为海韵花园的1-2栋的第1-3层属于被告乙利公司所有，海口市中级人民法院生效判决书己经对第1-3层房屋的权属给予确认。据了解，海韵花园1-2栋第2-3层的16套房屋的16个虚假的购房者都被起诉到贵院。鉴于上述理由，请求贵院驳回对被告刘长征的起诉，认定个人住房贷款合同无效，判决被告汽车修理厂和乙利公司返还贷款余额。庭审中，被告刘长征撤回上述答辩意见。 被告陈小翠、刘志统、汽车修理厂、乙利公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月5日,原告（乙方）与被告刘长征、陈小翠（甲方）、汽车修理厂（丙方）签订了《个人住房抵押贷款合同》，主要约定：第一条，甲方购买并用于向乙方提供抵押的房屋的具体情况：坐落：海口市和平北路27号海韵花园1栋XXX房；类型：住宅、结构：框剪、建筑面积：124.8平方米；购房总价：321984元。第二条，贷款：1、金额：200000元；2、期限：15年，自放款日起计；3、放款金额、放款日和到期日以《借款凭证》的记载为准；4、贷款用途：购买第一条约定的房屋。第三条，利率及调整：1、年利率6.48%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮10%；2、本合同项下，甲方以月为一期，按期还款，首期自放款日起计算。第五条，甲方选择等额本息还款法还款，即贷款期限内每期以相等的额度偿还贷款本息。第八条，保证：1、丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；2、保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；3、保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。第九条，抵押：1、本合同项下抵押物为第一条约定的房屋；3、抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。第十六条，贷款的提前到期：出现下列任一情形时，乙方有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息：（1）甲方在第十一条项下所作陈述和保证不真实；（2）甲方违反本合同的约定；（4）甲方在履行与乙方订立的其他合同时，有迟延履行等违约行为且经乙方催告后仍未予以纠正。第十七条，甲方的违约责任：1、甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期利率或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。第十九条，抵押权的行使：1、下列任一情况出现时，乙方有权处理抵押物：（1）甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款；（2）乙方依第十六条宣布贷款全部提前到期。同日，原告与被告刘长征、陈小翠、汽车修理厂在房管部门办理期房抵押登记。2007年6月15日原告向被告刘长征发放了全部贷款。2015年12月25日，被告乙利公司和刘志统向原告出具《承诺书》，内容为：本公司及本人已知悉编号为×××借款合同项下贷款逾期情况并对相应债务确认无误。本公司及本人承诺将督促借款人及时还款，并承诺对上述债务提供连带责任保证。被告刘长征于2016年2月开始拖欠还款，截至2017年5月16日止剩余贷款本金为101263.73元，全部贷款本息105731.75元。2016年9月6日，原告在海南国际旅游岛商报A11版分别刊登以各被告为当事人的债务提前到期通知书。另，原告为实现债权支付公告费800元。 本院认为，原告与被告刘长征、陈小翠、汽车修理厂签订《个人住房抵押贷款合同》系各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，各方当事人应按照合同约定履行义务。原告已依合同约定向被告刘长征、陈小翠发放了全部贷款，被告刘长征、陈小翠未按约定如期还款，其行为已构成违约。依据合同约定，被告连续三个月未足额还款，原告有权宣布贷款全部提前到期，故被告刘长征、陈小翠应承担偿还拖欠贷款本金、利息及支付公告费的违约责任。因此，原告主张被告刘长征、陈小翠向其支付拖欠的贷款本金、利息及公告费有事实和法律依据，本院予以支持。截至2017年5月16日，被告刘长征、陈小翠尚欠贷款本金101263.73元，全部贷款本息共计105731.75元。原告主张超过此数额的部分，本院不予支持。被告汽车修理厂在《个人住房抵押贷款合同》中作为保证人签字盖章；被告刘志统、被告乙利公司分别在《承诺书》上签字盖章，三被告均承诺为该合同项下贷款提供连带保证责任，故原告要求被告汽车修理厂、刘志统及乙利公司对上述债务承担连带责任有事实和法律依据，本院予以支持。被告刘长征、陈小翠将其购买的位于海口市××路房作为向原告借款的抵押物，并办理了期房抵押登记手续，但期房抵押登记实质上是一种预期抵押登记，是预告登记的一种具体形式，期房在未竣工的情况下并不具有成就物权的基本条件，抵押预告登记具有对抗后续物权变动的法律效力，并不当然导致房屋抵押权成立，因此不具有优先受偿的效力。故原告主张对该抵押物享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告刘长征、陈小翠于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司海口龙华支行偿还借款本金101263.73元、2017年5月16日之前的利息和罚息、复利4468.02元及自2017年5月17日至债务清偿之日止的利息、罚息和复利（利息、罚息和复利的计算方法均按合同约定计算）； 二、限被告刘长征、陈小翠于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司海口龙华支行支付公告费800元； 三、被告地方国营海口汽车修理厂、被告刘志统、被告海南乙利实业有限公司对上述债务承担连带责任，三被告承担责任后，有权向被告刘长征、陈小翠追偿； 四、驳回原告交通银行股份有限公司海口龙华支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2468元，由原告交通银行股份有限公司海口龙华支行负担468元，由被告刘长征、陈小翠负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  李光平 人民陪审员  吴钟伟 人民陪审员  姚丽云 二〇一七年九月五日 书 记 员  余红梅