广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0882民初119号原告：广东裕盈市场经营管理有限公司。住所地：广东省雷州市白沙镇北边村（207国道雷州城区段自来水厂北侧）。法定代表人：郭某某，经理。委托代理人：官佐伟，广东鸿来律师事务所律师。被告：吴某某，男，1979年2月25日出生，汉族，广东省雷州市，原告广东裕盈市场经营管理有限公司（简称“裕盈市场管理公司”，下同）与被告吴某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用简易程序。由于被告吴某某下落不明，无法送达有关法律文书，不宜适用简易程序。本院于2017年2月15日作出民事裁定：（2017）粤0882民初119号案转为普通程序。本院依法组成合议庭后，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告裕盈市场管理公司的法定代表人郭某某及其委托代理人官佐伟到庭参加诉讼。被告吴某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告裕盈市场管理公司向本院提出的诉讼请求为：1.解除原、被告于2014年4月22日签订的《华荣建材城租赁合同》；2.判令被告吴某某偿还拖欠租赁原告位于雷州市××建材城××号商铺的租金219978元，综合管理费16867元；3.判令被告吴某某迟延支付原告的租金和物业管理费的约定滞纳金493890元；4.被告拖欠2016年12月1日后的租金、管理费、滞纳金，原告另案请求；5.判令被告承担本案诉讼费。本案在诉讼过程中，原告变更诉讼请求的第四项为：被告支付自2016年12月1日至2017年2月28日的租金28633.5元，管理费2424元，合计31057.5元。事实与理由：2014年4月22日，被、原告签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告所有的位于雷州市××建材城××号面积505平方米的商铺，经营装饰材料商品。合同约定：1、租赁期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止，共五年；2、租赁商铺的价款为2014年度、2015年度的每平方米每月18元计，2016年度起每年递增5%，即2016年度为每平方米每月18.9元、2017年度每平方米每月19.8元、2018年度每平方米每月20.7元;3、被告应支付原告综合管理费（原告提供保安、保洁、绿化维护服务）为每平方米每月1.5元，从2016年度起每年递增5%，与租金同期支付。4、被告应支付原告租金、管理费后，才可以使用商铺；5、被告应合法经营，依法纳税，必须在约定期限内支付租金、管理费，逾期不交的，应向原告支付每天0.5%的滞纳金。合同签订后，原告依约完成租赁条件并交付被告租赁商铺。被告租赁商铺经营过程中，没有支付租金和管理费。被告拖欠原告商铺租金为：1、从2014年8月1日至2015年1月31日的租金27270元；2、从2015年2月1日至2015年7月31日的租金27270元；3、从2015年8月1日至2016年1月31日的租金54540元；4、从2016年2月1日至2016年7月31日的租金54540元；5、从2016年8月1日至2016年11月30日拖欠租金38178元，合计219978元。被告拖欠综合管理费为：1、从2014年8月1日至2015年1月31日的管理费4545元；2、从2015年2月1日至2015年7月31日的管理费4545元；3、2015年8月1日至2016年1月31日的管理费4545元；4、2016年2月1日至2016年7月31日的管理费4545元；5、2016年8月1日至2016年11月30日的管理费3232元，合计16867元。被告应支付原告租金、管理费的迟延支付滞纳金：1、从2014年8月1日至2016年11月30日的滞纳金133623元（31815元×840×0.5%）；2、从2015年2月1日至2016年11月30日的滞纳金104989.5元（31815元×660×0.5%）；3、从2015年8月1日至2016年11月30日滞纳金141804元（59085元×480×0.5%）；4、从2016年2月1日至2016年11月30日的滞纳金88627.5元（59085元×300×0.5%）；5、2016年8月1日至2016年11月30日的滞纳金4846元（41410元×120×0.5%）。被告拖欠原告应收的租金，综合管理费后，原告曾多次向被告催收，被告仅口头应承诺清偿，但至今未还，被告行为违反租赁合同的约定。为保护原告合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴某某缺席并不作书面答辩，在举证期限内没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。由于被告吴某某缺席，无法进行质证。对原告裕盈市场管理公司提交的证据，本院认定如下：1、营业执照，该营业执照系国家职能部门颁布发的，本院予以确认；2、身份证，该证据系公安机关颁发的个人信息资料，本院予以确认；3、华荣建材城租赁合同，系原、被告自愿签订，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，本院予以确认；4、欠款清单，虽然被告没有签名确认，由于原告提交的证据6予以佐证，本院予以确认；5、图片，由于原、被告签订的《租赁合同》予以佐证，本院予以确认；6、华荣建材城商户催收租金、管理费通知书登记表、缴款通知书、催促履行合同通知书、再次催促履行合同通知书，由于有被告的签名，具有真实性，本院予以确认；7.华荣建材城立项批文、建设工程规划许可证、开业后投放户外广告（摘6期），由于该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷州市隆基房地产开发有限公司经批准，建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），并于2014年6月30日与原告裕盈市场管理公司签订《委托协议书》，委托原告裕盈市场管理公司经营和管理华荣建材城商业项目。2014年4月22日，原告裕盈市场管理公司与被告吴某某签订《华荣建材租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市××建材城××号505平方米的商铺经营瓷砖。合同主要内容约定：“‥‥‥第二条、租赁期限：1、双方商定于2014年8月1日前为装修期；2、租赁的经营期为2014年8月1日起至2019年7月31日止，共5年；‥‥‥第三条、租金及各项费用的计算及其支付方式：1、乙方（吴某某）租赁商铺的租金（不含税）2014年度、2015年度单价为18元/平方米·月，2016年度起单价每年递增5%，即2016年度为18.9元、2017年度为19.8元、2018年度为20.7元。2、乙方向甲方（裕盈市场管理公司）支付综合管理费（提供保安、保洁、绿化维护服务）1.5元/平方米·月，从第三年度起每年递增5%，与租金同期支付。3、……；4、乙方向甲方支付租金、管理费，以先付后用为原则。5、签约之日起3天内，乙方向甲方支付相当于两个月租金的商誉保证金，商誉保证金待租赁期满后无息退还。支付了商誉保证金的商户享有减免租金的优惠权利，免租期为：2014年8月1日前为装修期，免租，再减免经营期6个月。6、……；7、免租期结束后租赁费每半年一交，时间为上次支付的费用满半年前的15天。综合管理费从约定的装修期满时开始征收。第四条……；二、乙方权利与义务：6、被告必须合法经营，依法纳税。必须在合同规定的时间内缴纳租金、管理费等各种费用。逾期不交的，应向甲方支付每天0.5%滞纳金。……第六条终止合同。1、在合同有效期内，因自然灾害等不可抗力的原因而导致商铺终止营业的，本合同自然终止，甲乙双方结清在营业终止前按合同应向对方支付的费用，损失由各自承担。如遇政府规划建设等原因而导致商铺终止营业的，按相关法律法规规定办理；……3、乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，同时追究乙方违约责任：……（3）拖欠合同规定应付款项，累计拖欠时间长达30天的；……（6）未经甲方同意，乙方擅自撤离人员、商品或停止营业（可明确归责甲方之原因的除外），经甲方劝告之日起10日内，仍未恢复营业的……。”合同签订后，原告依约将涉案的标的即商铺交给被告使用、经营。被告租赁商铺经营过程中，却没有依约支付原告商誉保证金、租金及管理费。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。雷州市隆基房地产开发公司经批准建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），并于2014年6月30日与原告裕盈市场管理公司签订《委托协议书》，委托原告经营和管理华荣建材城商业项目。原告裕盈市场管理公司与被告吴某某于2014年4月22日签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市××建材城××号505平方米的商铺经营瓷砖。虽然原告在尚未取得华荣建材城处分权的情况下与被告吴某某签订《华荣建材城租赁合同》，但事后雷州市隆基房地产开发公司与原告签订《委托协议书》，原告从而取得华荣建材城的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，故原、被告于2014年4月22日签订的《华荣建材城租赁合同》合法有效，应受法律保护。根据原、被告签订的租赁合同，原告依约将商铺交付被告经营、使用，但被告在经营过程中，从没有支付原告租金、综合管理费，经原告多次催款后，被告仍未履行，显属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告请求解除原、被告于2014年4月22日签订的《华荣建材城租赁合同》，理由充分，本院予以支持。关于被告支付原告租金、管理费的问题。根据原、被告签订《华荣建材城租赁合同》中关于租金、管理费的约定，由于被告自经营、使用商铺至今没有支付租金、管理费，故被告应支付原告的租金：自2014年8月1日至2015年12月31日计15个月的租金为18元/平方米·月×505平方米×17个月=154530元；自2016年1月1日至2016年12月31日计12个月的租金为18.9元/平方米·月×505平方米×12个月=114534元；自2017年1月1日至2017年2月28日计2个月的租金为19.8元/平方米·月×505平方米×2个月=19998元，合计289062元。被告应支付原告的管理费：自2014年8月1日至2015年12月31日计17个的管理费为1.5元/平方米·月×505平方米×17个月=12877.5元；2.自2016年1月1日至2016年12月31日计12个月的管理费为1.575元/平方米·月×505平方米×12个月=9544.5元；自2017年1月1日至2017年2月28日计2个月的管理费1.65375元/平方米·月×505平方米×2个月=1670.29元，合计24092.29元。本案中，原告请求被告支付至2017年2月28日止的租金248611.5元、管理费19291元，视为原告自愿处分自己的民事权利，本院予以照准。关于被告迟延支付原告租金和物业管理费的约定滞纳金问题。根据原、被告签订《华荣建材城租赁合同》中关于滞纳金的约定，滞纳金实际上是不履行合同的违约金，该合同约定滞纳金支付按每天0.5%计付即月利率15%，已超出法律保护范围，超出的部分无效，本院支持违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。由于被告自经营、使用商铺至今没有支付租金、管理费，从2015年8月1日起未支付管理费，原告主张拖欠租金、管理费的违约金计付至2017年2月28日，本院予以准许。由于租金、管理费是每半年一交，先付后用，且原告主张从2014年8月1日至2015年1月31日的租金、管理费为27270元+4545元=31815元，2015年2月1日至2015年7月31日的租金、管理费为27270元+4545元=31815元，2015年8月1日至2016年1月31日的租金、管理费为54540元+4545元=59085元，2016年2月1日至2016年7月31日的租金、管理费为54540元+4545元=59085元，2016年8月1日至2017年2月28日的租金、管理费为(38178元+28633.5元)+(4545元+2424元)=73780.5元，故租金、管理费的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年8月1日至2015年1月31日以31815元计、从2015年2月1日至2015年7月31日以累计租金、管理费63630元计、从2015年8月1日至2016年1月31日以累计租金、管理费122715元计、从2016年2月1日至2016年7月31日以累计租金、管理费181796元计、从2016年8月1日至2017年2月28日以累计租金255576.5元计。被告吴某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告吴某某于2014年4月22日签订的《华荣建材城租赁合同》；二、限被告吴某某于本判决发生法律效力后十日内向原告广东裕盈市场经营管理有限公司支付租金248611.5元、管理费19291元，合计267902.5元；三、限被告吴某某于本判决发生法律效力后十日内向原告广东裕盈市场经营管理有限公司支付租金、管理费的违约金（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年8月1日至2015年1月31日以31815元计、从2015年2月1日至2015年7月31日以累计租金、管理费63630元计、从2015年8月1日至2016年1月31日以累计租金、管理费122715元计、从2016年2月1日至2016年7月31日以累计租金、管理费181796元计、从2016年8月1日至2017年2月28日以累计租金255576.5元计）；四、驳回原告广东裕盈市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11441.34元，由原告广东裕盈市场经营管理有限公司5524.34元，被告吴某某负担5917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  官永生审 判 员  唐瑞睿人民陪审员  陈 静二〇一七年九月二十六日书 记 员  王和爽附相关法律、法规条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。