江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三初字第34号原告：邹张，男，1976年1月25日生，汉族，乐平市人，江西省空港航空控股集团有限公司职工，住南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：邓文峰，江西京九律师事务所律师。被告：罗小妹，女，1954年11月17日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，委托诉讼代理人：贺小洪，男，1958年4月8日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，洪都街道办事处推荐，被告：刘任根，男，1953年9月3日生，汉族，南昌县人，中航工业江西洪都航空工业股份有限公司工人，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：高峰，南昌市青云法律服务所法律工作者。原告邹张诉被告罗小妹、刘任根房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹张的委托代理人邓文峰，被告罗小妹及其委托代理人贺小洪，被告刘任根的委托代理人高峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹张向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告共同协助原告办理南飞东苑X区XX栋X单元XXX号（含储藏间8.4㎡）房屋产权过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年,被告刘任根和被告罗小妹签订了一份《售房购房协议书》，协议约定，刘任根把南飞集资房X区XX栋X单元X楼X号二室二厅未装修新房含本栋楼下8.2㎡储藏间已售房全价88000整卖给被告罗小妹，同时协议还约定：“于此房屋还未过户，但甲方（刘任根）必须当做义务系责任协助配合办妥为止”。2003年11月13日被告（罗小妹）把上述房屋售卖给原告，并签订一份《售房购房协议》协议约定：“原告已135000元的价格买下上述房产，该房产证下发之后，甲方（罗小妹）应有义务和责任配合乙方（原告）办好过户手续，过户费由乙方（原告）承担”，2004年4月3日，原告委托父亲邹玉林和被告罗小妹签订了一份《售房购房补充协议》。协议约定，待房子产权证发放后，甲方（罗小妹）有责任办好产权手续，如果不能及时过户到乙方（原告）名下逾期半年罚违约金每个月1000元整，以此类推。原告依月向被告罗小妹缴纳了购房款，并与2004年进行装修，全家搬入该房屋居住至今。2008年该房的房产证办法下来，原告多次找到两被告要求其协助办理过户手续，但两被告均以种种理由推诿，拒不配合办理。原告为保护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。罗小妹辩称：本人与原告邹张签订的合同没有任何瑕疵，债权人转让应通知当事人，本人在房屋转让时已通知了被告刘任根，答辩人无法请求办理房屋过户，对原告补签的合同是房屋买卖合同半年后补签的，被告刘任根是受胁迫的，该协议无效。刘任根辩称：原告邹张与被告罗小妹所签订的协议无效，被告刘任根不承担任何责任。邹张提供如下证据证明其主张：1、被告刘任根与被告罗小妹签订的《售房购房协议书》一份，证明被告罗小妹已通过合同手续从被告刘任根处购买了本案诉争房屋，被告罗小妹已取得合法的所有权。2、《售房购房协议书》及收条各一份，证明原告邹张从被告罗小妹处购买了南飞东苑X区XX栋X单元XXX号房屋一套，并已支付了购房款135000元。3、南昌市公安局洪都分局机场派出所及洪都街道办事处洪都社区居委会居住证明，证明原告邹张自2003年购买房屋后一直在此处居住。4、《售房购房补充协议》一份，证明原告邹张与被告罗小妹在补充协议中约定，待房子产权证发放后，甲方（罗小妹）有责任办好产权手续，如果不能及时过户到乙方（原告邹张）名下，逾期半年罚每月1000元的违约金，以此类推。5、《住房分配调整通知单》，证明被告刘任根已参加了本案诉争房屋的房改。6、房管局诉争房屋的房改材料，证明被告刘任根于2009年就可以办理该房产权证。罗小妹对邹张提供的证据1、2、3、5、6无异议，对证据4真实性无异议，对合法性提出异议，认为该协议是受胁迫签订的，系无效协议。刘任根对邹张提供的证据1的关联性有异议，不能证明其取得了所有权；对证据2《售房购房协议书》认为无效，被告罗小妹没有取得产权，当时房改都没有开始，在其没有取得产权的情况下出卖房屋，该协议是无效的，原告邹张应该与我们签订购房协议；对证据3的真实性无异议，恰恰证明其侵害了被告刘任根的房屋所有权；对证据4的《售房购房补充协议》认为无效，该协议是基于无效的协议签订的，对其合法性、关联性有异议；对证据5的真实性无异议，就是名字写错了；对证据6无异议。罗小妹向本院提供《关于转让集资房协议》一份，证明二被告经协议约定，被告罗小妹于2002年拥有诉争房屋使用权后，承租权变换后，才可以进行交易，该份协议系被告刘任根手写的。邹张对罗小妹提交的证据1无异议，系原告亲笔协议。刘任根对罗小妹提交的证据1的“三性”均有异议，提出该份协议是无效的，是在双方签订的正式协议前草拟的，原告并没有签字，故原告无权转让。刘任根并未向本院提交相关证据。综合当事人的质证意见，本院对邹张提供的证据1的真实性、合法性，二被告对此无异议，予以认定，就该份证据的关联性及证明目的，从该份协议内容来看，该份购房协议中所指“过户”应为房屋产权过户，且该份购房协议为附生效条件的合同，即在该房产权可能存在无法过户情形下，由被告罗小妹无偿给付被告刘任根坐落于青云谱区技校X大楼X楼XX号住房一套，并协助将该房产权过户手续办至被告刘任根名下，如未办到被告罗小妹设法要无偿给刘任根一套不低于大楼房条件的住房作为该份购房协议生效的条件，且作为该份协议解除的条件。对邹张提供的证据2，可以证实双方签订购房协议的事实，但邹张与罗小妹签订该购房协议时，该房产并未过户到罗小妹名下，其与邹张所签订的购房协议仍处于效力待定的状态，属效力待定的合同，刘任根抗辩称该合同无效，并无法律依据，应不予采纳；二被告对邹张提供的证据3、5、6的“三性”及证明目的均无异议，本院予以确认；二被告对邹张提供的证据4补充协议的真实性均无异议，应当予以认定，至于被告罗小妹抗辩称系受胁迫所签订，系无效协议，并无相关证据予以佐证，故不应采信。本院对罗小妹提供的《关于转让集资房协议》，该份协议系草拟协议稿，并无刘任根本人的签字，并不能证实双方就协议内容达成了一致意见，故对该份协议不予采信。综合经认证的证据及当事人的陈述，合议庭查明如下事实：刘任根与其前妻以洪都集团公司职工名义购买了座落于青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍X区XX栋X单元XXX室（第六层）洪都集团公司的房改房一套，并支付了房改款计人民币53276元。2002年4月，以刘任根为甲方，罗小妹为乙方，双方签订了一份《售房购房协议书》，约定甲方刘任根愿将南飞集资房8区91栋3单元6楼1号二室二厅未装修新房含本栋楼下8.2平方米储存室以售房全价88000元整卖给本厂职工即乙方罗小妹（扬），同时乙方无偿给甲方技校X大楼X楼XX号住房一套（该房系罗小妹从魏平香处以人民币12000元的价格购得）；集资房以后办房产证或其他款项由乙方支付，由于此房还未过户，但甲方必须当作义务和责任协助配合办好办妥为止，但过户费用由乙方承担；乙方给甲方技校3大楼3楼21号住房一套，但乙方协助办理过户手续（办到甲方刘任根名字上），手续费由乙方罗小妹支付，大楼房过户手续要在甲方集资房过户之前办理；如未办到乙方设法要无偿给甲方刘任根一套不低于大楼房条件的住房，并办好过户手续同时乙方赔偿甲方大楼装修费用及搬家费计人民币5000元整；甲乙双方成交后不得反悔，如甲方反悔或不遵守协议，此购房款及40000元的装修费用除外，并赔偿乙方60000元违约金；如乙方反悔或不遵守协议，此房还给甲方，购房款及装修费用不退，另赔偿甲方违约金60000元。刘任根、罗小妹在协议上签字按捺，并由被告罗小妹给付被告刘任根88000元及交付技校X大楼X楼XX号住房一套使用至今。2003年6月，刘任根前妻因病医治无效去世。2003年11月13日，罗小妹将南飞集资房X区XX栋X单元X楼X号二室二厅（坐落于南飞东苑********，含储藏间8.4平方米）作价人民币135000元又出售给原告邹张，并签订了一份《售房购房协议》，约定该房屋的原始房主是南飞公司3车间的刘任根（即本案被告），被告罗小妹系2002年3月从刘任根处购买，现该房的房产证正在办理，且产证上的名字是被告刘任根，该房产证下发后，被告罗小妹应该有义务和责任配合原告邹张办好过户手续，过户费由原告邹张承担，水电、煤气等杂费先过户给原告邹张，该房屋有被告罗小妹与原房主签订的协议，以后牵涉到房屋有什么问题，一切纠纷由罗小妹出面。邹张与罗小妹在该份协议上签字按捺，原告邹张给付罗小妹购房款135000元。协议签订后，邹张对该房屋进行装修期间，刘任根知晓后与其发生纠纷，要求收回房屋。2004年2月，邹张在就该房进行装修期间，刘任根找到邹张，提出其与罗小妹之间所签订的购房协议存在争议，表示要收回房屋，迫使房屋装修停工。为此，邹张委托其父邹玉林与被告罗小妹于2004年4月3日签订了《售房购房补充协议》，双方约定被告罗小妹不能以任何理由为借口违反协议所规定，并且要做好被告刘任根的工作，保证不能进行打扰，影响住户的正常生活；待房子产权证发放后，被告罗小妹有责任办好产权过户手续，如不能及时过户到被告邹张名下，逾期半年罚每月1000元违约金，以此类推；如果要收回房子，被告罗小妹要赔偿邹张房子装修费50000元，房价要随行就市（以南飞行情为准），信息费600元退还给邹张，由于邹张在外地学习，不能及时赶回南昌，此份补充协议是由父母代为补充并签字。被告罗小妹及邹张的父亲邹玉林及见证人郑某在补充协议上签字并按捺，此后原告邹张一直在该房居住至今。刘任根亦在技校X大楼X楼XX号住房内居住使用至今。2009年11月，刘任根与胡月娥登记结婚。2010年5月2日，诉争房屋即座落于青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍X区XX栋X单元XXX室（第六层）产权证下发，产权证上所有权人登记为刘任根及现任妻子胡月娥共同所有。另查明，刘任根现居住的住房（即刘任根与罗小妹第二份协议中的“技校X大楼X楼XX号房屋”）已办理了产权证，产权证上登记的信息为“青云谱区新溪桥路X区XX栋X单元XXX室”，权属人为“黄学军、魏平香”。罗小妹于2017年1月9日将案外人魏平香、黄学军起诉至本院，要求将刘任根与罗小妹第二份协议中的“技校X大楼X楼XX号即青云谱区新溪桥路X区XX栋X单元XXX室房屋所有权判归罗小妹所有。该案在本院主持调解下，双方达成了一致调解意见，并由本院作出了（2017）赣0104民初102号民事调解书，调解协议内容为：一、南昌市青云谱区新溪桥路X区XX栋X单元XXX室房屋归罗小妹所有；二、魏平香、黄学军于调解协议生效之日起十日内协助罗小妹办理所有权转移登记手续，办理所有权转移登记手续所涉相关费用由罗小妹承担；三、除罗小妹已支付的购房款人民币12万元外，罗小妹另支付魏平香、黄学军购房款人民币27000元，限所有权转移登记手续办理完毕当天支付完毕。本调解书生效后，罗小妹向我院申请强制执行的同时，罗小妹已按调解书履行了给付魏平香、黄学军27000元的义务，我院于2017年8月23日向南昌市不动产登记中心下达了协助办理将南昌市青云谱区新溪桥路X区XX栋X单元XXX室房屋归罗小妹名下的过户登记手续的协助执行通知书，该中心亦出具了《权籍调查受理通知书》，目前该房产正在办理审查过户登记手续。本案在审理过程中，经本院组织原、被告双方就青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍X区XX栋X单元XXX室房屋进行估值，双方均同意该房屋价值按8500元/平方米价格予以计算。上述事实有原告邹张提供的刘任根与罗小妹所签订的《售房购房协议书》、罗小妹与邹张签订的《售房购房协议书》及《》《补充协议》、收条、南昌市公安局洪都分局机场派出所及洪都街道办事处洪都社区居委会居住证明、《住房分配调整通知单》及房改材料、（2017）赣0104民初102号民事调解书以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，本案争议焦点是被告刘任根与被告罗小妹之间所签订的《售房购房协议》的效力问题？被告罗小妹先后与原告邹张及其父邹玉林所签的《售房购房协议》及其补充协议的效力问题？根据《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”刘任根与罗小妹所签订的《售房购房协议》，系双方真实意思表示，罗小妹与刘任根在签订协议时虽然没有取得“技校X大楼X楼XX号住房”的所有权，但此后国家房管部门依法颁发了该房屋产权证（该房屋产权现登记至案外人魏平香、黄学军名下），但罗小妹已履行该合同的主要合同义务即支付购房款人民币88000元，并将大楼房子交付给刘任根居住使用至今，现大楼房子的产权证虽已办至案外人魏平香、黄学军名下，但案外人魏平香、黄学军已与罗小妹另案达成调解协议，罗小妹已按协议履行了给付义务，目前正在办理房产过户手续，罗小妹已有履行与刘任根所签协议之可能，即可将“技校X大楼X楼XX号住房”过户至刘任根名下，因此，该合同为有效合同，自成立时已经生效，故该合同对刘任根、罗小妹双方均产生法律约束力。合同签订后，刘任根将其名下坐落于青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍X区XX栋X单元XXX室（第六层）交付给罗小妹，罗小妹又将诉争房屋转卖并交付给邹张，同时与邹张及其父邹玉林签订了《售房购房协议》及其补充协议，该协议系双方真实意思表示，应为有效合同，自成立时已经生效，故邹张主张刘任根、罗小妹配合办理坐落于青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍X区XX栋X单元XXX室（含储藏间8.4㎡）房屋产权过户手续的诉请，本院依法应予支持。因该房产过户所产生的过户费用，应由原告邹张承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告刘任根、罗小妹自本判决生效后一个月内协助原告邹张办理坐落于青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍X区XX栋X单元XXX室房屋（含储藏间8.4㎡）产权过户手续，由此产生的相关过户费用由原告邹张承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6415元（原告已预交），由被告罗小妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判长 杨 琦审判员 李欢明审判员 杨邑利二〇一七年九月十五日书记员 洪 琳