广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9641号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁龙金、俞诗瑶，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨洋，男，1989年2月9日出生，汉族，住所地湖北省天门市。委托诉讼代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：冯欢容，女，1949年12月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区。上诉人吕景辉因与被上诉人杨洋、原审被告冯欢容租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕景辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、六项。2.判决杨洋支付2018年10月起至实际交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷5号3楼房产之日止的租金。3.判决杨洋支付2018年9月起至实际交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷5号3楼房产之日止的水电费。4.判决杨洋以每日215元的标准，向吕景辉支付2018年10月6日起的违约金，至杨洋清偿全部租金之日。5.判决杨洋将海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷5号3楼房产腾空交还吕景辉管业。6.判决吕景辉无需向杨洋赔偿装修残值损失费。7.本案一、二审诉讼费用由杨洋承担。事实与理由：一、一审法院认为，因吕景辉与杨洋均面临行政处罚的可能，因此视为不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行而解除。我方认为，吕景辉与杨洋于2018年9月12日最后一次进行协商，双方均确认继续履行租赁合同，在吕景辉没有违约行为的情况下，杨洋要求解除合同，属于单方解除，应承担违约责任。杨洋起诉称吕景辉迫使其提前终止合同，但未提供任何证据予以证实，我方认为杨洋属单方违约解除合同，一审法院的前述认定强行为合同解除认定事由，超出双方当事人的主张，没有事实及法律依据。此外，吕景辉作为出租方，不存在任何违法行为，不可能受到行政处罚，而合法经营是杨洋的基本义务，其因自身违法经营，担心受到行政处罚而单方解除租赁合同、搬离房屋，属单方违约行为，应承担违约责任。二、一审法院认为杨洋于2018年11月7日开庭时明确表示其已搬走，因此吕景辉应自行收回房屋。我方认为，腾空交回房屋是杨洋应尽义务，即使其实际搬离了房屋，但房屋仍处于其管业状态，且其以拒绝交回钥匙、申请鉴定等实际行动拒绝吕景辉自行收回、使用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，杨洋应支付房屋占用费、水电费至其实际交回房屋之日止。三、杨洋主张的装修费残值损失不存在，吕景辉无需向其赔偿装修残值损失费。一审法院认为，虽杨洋撤回了装修残值的鉴定申请，但根据证据可酌定其装修损失为14189.5元，且根据公平原则，吕景辉应承担50%的损失。我方认为：1.案涉租赁合同是由于杨洋违法经营，担心自己受到行政处罚而单方违约解除的，杨洋属于违约方，吕景辉无需承担任何损失。2.杨洋未提供任何证据证明吕景辉同意其进行装修，根据前述司法解释第十三条的规定，装修费用应由杨洋承担。3.即使根据公平原则，认定吕景辉应当承担部分装修费用，也应当区分“未形成附合的装饰装修物”与“已形成附合的装饰装修物”，一审判决笼统认定装修损失，属于事实不清。4.杨洋在一审中申请对装修残值进行鉴定，后又撤回，其应承担举证不能的法律后果，一审法院在无直接证据证明装修残值存在，也未进行现场勘查的情况下酌定装修残值，没有事实和法律依据。5.吕景辉于2019年11月21日收到一审判决后，即强行进入案涉房屋，发现装修早已被破坏，并不存在装修残值，一审法院判决吕景辉赔偿装修残值没有事实依据。综上，根据民事诉讼法第一百七十条规定，请求二审法院支持吕景辉的全部上诉请求。二审中，因吕景辉已在收到一审判决后自行收回案涉房屋，故其申请撤回要求杨洋将案涉房屋腾空交还其管业的诉讼请求。被上诉人杨洋二审答辩称：一、除杨洋租赁的案涉房屋外，案涉房屋所在楼房的其他房屋亦被吕景辉、冯欢容对外出租，且这些承租人亦就其与吕景辉、冯欢容的租赁合同纠纷提起诉讼，故案涉楼房的承租人与出租人吕景辉、冯欢容之间的纠纷是个性化较强的租赁合同纠纷案例。二、案涉楼房的承租人均受到吕景辉的欺骗，吕景辉曾承诺其所出租的房屋适合所有承租人作工厂使用，且各承租人可就案涉楼房的相应房屋办理包括申请工商营业执照等一切经营手续。在此情况下，案涉楼房的承租人遂各自带着机器设备、数十名工人进驻相应房屋，并为房屋装修支出多达四五十万元的装修费用。后因吕景辉中途违约，要求各承租人离开租赁房屋，导致各承租人因搬迁、另行租赁房屋等承受巨大损失，吕景辉的行为实际是严重破坏社会和谐、极其恶劣的侵权违约行为。三、杨洋搬离案涉房屋，是因为房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改造，吕景辉为获取高额回报而采用非法手段逼迫案涉楼房的承租人在2018年9月15日前搬离房屋。四、吕景辉拥有所有权的案涉楼房，三层以下是合法的，三层以上的均是违法建筑。五、针对吕景辉的上诉请求，我方具体意见如下：1.一审判决第三项判令吕景辉向杨洋赔偿装修残值损失7095元，但该数额事实上亦不足以弥补杨洋因吕景辉造成的租赁损失，现吕景辉还要求撤销该判项，明显不合理。2.杨洋在2018年9月搬离案涉房屋后，已将9月份的租金及8、9月份的水电费全额向吕景辉、冯欢容的账户支付，吕景辉关于房屋占用费及水电费的上诉请求亦是不合理的，应予以驳回。3.在杨洋搬离案涉房屋的第二天，吕景辉便指令案涉楼房的保安进入房屋，即案涉房屋此时已在吕景辉的控制之下，杨洋并未占用房屋，故吕景辉上诉主张杨洋向其支付2018年10月起至实际交还案涉房屋之日止的房屋占用费，并无事实依据。4.本案一、二审诉讼费用的承担由法院进行认定。原审被告冯欢容未到庭，亦未提交书面答辩意见。杨洋向一审法院起诉请求：1.判决解除杨洋与吕景辉、冯欢容之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令吕景辉、冯欢容退还杨洋涉案厂房押金44720元；3.判令吕景辉、冯欢容支付杨洋的经济损失41.5万元（其中顶手费26.5万元、装修费8万元、另行租赁损失6万元、搬迁费用1万元）；4.本案诉讼费由吕景辉、冯欢容承担。吕景辉在一审中提出反诉，请求：1.判令杨洋向吕景辉支付2018年10月份起的租金至杨洋交还租赁房屋之日止；2.判令杨洋向吕景辉支付2018年9月份起的水电费至交还租赁房屋之日止，暂计至2018年10月5日为5875.6元；3.判令杨洋向吕景辉支付按每日215元的标准支付2018年10月6日起的违约金至全部租金清偿之日止；4.判令杨洋将海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷5号3楼房产腾空交还吕景辉管业；5.本案诉讼费由杨洋承担。一审法院经审理查明：根据吕景辉提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第009565号）记载，海珠区新滘镇东风村东胜新街南7巷5号的使用人为温香禅、吕景光，面积85.5平方米，建筑结构为框架，层数三层半，建筑面积299.3平方米。温香禅、吕景光分别于2018年11月14日出具《情况说明》，主要内容是：温香禅、吕景光系海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷5号房屋共有人。吕景辉与吕景光系兄弟关系，温香禅与吕景辉系母子关系。温香禅、吕景光一直将上述地址的地上建筑交由吕景辉管理，管理权包括出租、收取租金、占用费、水电费等，并授权吕景辉以个人名义通过诉讼等一切合法方式解决因上述地上建筑所产生的纠纷及主张相关权利。2017年12月1日，吕景辉（出租人、甲方）与杨洋（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷5号3楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年12月1日至2019年12月1日，2017年12月1日至2018年12月1日租金每月21500元（含管理费），2018年12月1日至2019年12月1日租金每月24080元（含管理费）；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金、管理费每月5日前转账给甲方；乙方向甲方交纳44720元保证金，甲方在租赁期满、乙方结清费用后将保证金退回乙方；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建、场地装修及改变房屋用途；大楼内的通道不准堆放杂物；等等。合同签订后，杨洋向吕景辉支付了保证金44720元，吕景辉亦将案涉房屋交由杨洋使用。杨洋主张其于2018年9月21日搬离案涉房屋，双方没有办理房屋交接手续，杨洋搬离过程多次上下楼梯，吕景辉聘请了安保人员在案涉大楼巡查，故吕景辉应当知道杨洋搬离的事实。吕景辉表示杨洋搬离并未通知吕景辉，双方没有办理房屋交接手续。在一审庭审中，吕景辉确认杨洋付清了2018年9月30日之前的租金以及2018年8月30日之前的水电费，未支付2018年9月水电费5875.6元。杨洋对未支付2018年9月的水电费5875.6元无异议。杨洋主张其经济损失41.5万元（其中顶手费26.5万、装修费8万元、另行租赁损失6万、搬迁费用1万元）。关于装修损失部分，杨洋在审理过程中申请对其装修损失进行鉴定，但后自行撤回鉴定申请。杨洋主张其承租案涉房屋进行装修包括水电安装、墙体安装、照明设施以及电器设备，并支付刘华宽装修费12729.5元、支付装修国榜伯（微信备注昵称）11050元、支付谭仕武1600元。另空调花费30000元左右，包括三台水空调、一台挂式空调、一台柜式空调，空调可以搬走但水空调的管道基本作废。为证明其装修损失，杨洋提供了微信聊天记录、银行交易明细对账单并申请刘华宽作为证人出庭作证。刘华宽出庭作证陈述其做装修工作，案涉厂房是其转让给杨洋的，转手费26.5万元，包含19台机器设备，其收取杨洋装修费1.2万元左右。杨洋提供的微信聊天记录显示：昵称为“装修国榜伯”的向杨洋发出装修清单，显示装修费用11050元；杨洋于2018年3月6日支付谭仕武1600元。吕景辉质证不确认上述证据的真实性、合法性和关联性。杨洋主张其向刘华宽支付了顶手费26.5万元。吕景辉质证不确认其关联性，认为与本案无关。关于另行租赁损失，杨洋主张搬离案涉房屋后另行承租了新的场地，其损失6万元。为证其主张，杨洋提供了两份《租赁合同》及费用支付凭证。吕景辉质证，不确认合同的真实性。关于搬迁费，杨洋主张其支付了搬迁费10000元，并提供了微信转账记录为证。微信转账记录显示杨洋分别支付了4500元和1845元。吕景辉质证不确认微信转账的真实性。关于杨洋搬离案涉房屋的原因。杨洋主张房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改建并承诺给予三倍的租金，吕景辉为获取高额回报而串通执法部门经常到包括杨洋在内的承租人经营的厂房巡查，吕景辉迫使杨洋在2018年9月15日前搬离，故杨洋在2018年9月21日搬离了案涉房屋。杨洋为证明其主张，提供了杨洋与吕景辉代理律师李丽莉于2018年9月11日在海珠区××南社区居委会2楼的录音、微信聊天记录。该录音主要内容是双方协商杨洋搬离时间、退还押金及补偿问题，但未能达成一致。吕景辉确认录音的真实性，并主张因河涌整治及环保处罚问题，杨洋搬离时基于自身没有取得经营执照的考虑，吕景辉没有要求解除合同。吕景辉提供了网络新闻（打印件）、行政处罚决定（有原件核对）、南洲街桥南社区居委会发出的《通知》（有原件核对）。其中居委会2018年7月12日《通知》的主要内容为：根据《环境保护法》《消防法》、《水法》的规定以及市、区关于清理整顿重点河涌流域“散、乱、污”场所的有关要求，河涌沿线严禁经营制衣、印刷、洗水、仓储等极易产生废水、废气、废渣的产业。现将有关事项通知如下：1.请物业所有人、生产经营者立即停止违法违规的出租和经营行为，涉及“散、乱、污、危”业态物业的所有人和生产经营者应在7月31日前自行搬离和清拆；2.对于拒不纠正违法行为的，街道、环保、城管、安监等相关单位，依法对“散、乱、污、危”场所进行统一的清拆和取缔，等等。杨洋经质证，不确认网络新闻的真实性，确认行政处罚决定的真实性，承认在2018年8月2日前后看到居委会发出的《通知》。一审法院另查，吕景辉曾于2018年8月14日通过微信向杨洋发出信息“我们这两天又去居委会跟他们说了一下大家的困难，他们现在口头跟我们说，可以给大家一个月的缓冲期，就是到9月15号，如果大家同意，就给街道写个搬迁的承诺书，承诺9月15号前搬迁。如果大家还觉得有困难，那就只能自己去反映了，我们作为房东已经尽力了”，杨洋回复“我们不困难，这是你的困难，跟我们签合同的不是居委会，是你！”吕景辉在一审法庭调查中表示案涉房屋所在楼房是多个宅基地使用证的共同的上盖建筑物，其中三层半属于有证房屋，其余房屋没有取得规划许可证或其他批准手续。在一审法庭辩论终结后，吕景辉提交了东风村东胜新街南七巷1-11号共11个农村宅基地使用证复印件以及房屋现场照片，并说明案涉房屋属于吕景辉及其家人、兄弟姐妹共同所有。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。杨洋与吕景辉签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于租赁合同解除的原因。杨洋主张是房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改建并承诺给予三倍的租金，吕景辉为获取高额回报而串通执法部门经常到承租人经营的厂房巡查，并迫使杨洋在2018年9月15日前搬离。杨洋提供的录音显示双方就搬离房屋时间、押金返还等进行协商但未能达成一致，并无充分证据证明吕景辉与房产开发商协商签订租赁合同及吕景辉迫使杨洋搬离之事实，故对杨洋主张吕景辉迫使其搬离、提前终止租赁合同的意见，一审法院不予采信。相反，从双方在南洲街桥南社区居委会协商的录音、吕景辉于2018年8月14日向杨洋发出关于9月15日前搬离的微信内容以及居委会2018年7月12日发出的《通知》等证据，可以证实杨洋作为经营者、吕景辉作为业主均面临环保、消防、安监等执法部门的检查与处罚的可能。杨洋在吕景辉短信通知搬离期限后搬离案涉房屋，可视为不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行而解除。合同解除后，杨洋请求吕景辉退还保证金44720元，一审法院予以支持。冯欢容不是租赁合同当事人，且杨洋没有提供证据证明本案债务是因夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生，故杨洋要求冯欢容承担责任，一审法院不予支持。关于场地交付及租金的计算问题。杨洋主张其于2018年9月21日搬离案涉房屋，但未能提供证据证明其已明确告知吕景辉并办理相应房屋交接手续。杨洋作为承租人在合同解除或合同无效搬离之时负有将租赁房屋交还给吕景辉的义务并结算押金、水电费等。另一方面，吕景辉作为涉案场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，在知道杨洋搬走后合理期限内收回空置场地，避免损失扩大。鉴于杨洋目前并未实际使用房屋，一审法院对吕景辉要求杨洋腾空并交回涉案房屋的主张，不予支持。由于杨洋未履行交还房屋之义务，客观上造成了吕景辉租金损失，但在2018年11月7日第一次开庭审理时杨洋明确表示其已搬走，故至2018年11月7日吕景辉应自行收回房屋，杨洋应按双方约定的租金标准支付房屋占用费至2018年11月7日。杨洋已支付2018年9月30日前的房屋占用费，故杨洋实际应向吕景辉支付26517元。吕景辉主张杨洋拖欠9月份的水电费5875.6元，杨洋无异议，一审法院予以支持。关于杨洋主张的装修费损失问题。因杨洋撤回了装修损失的鉴定申请，一审法院根据现有证据确定杨洋的装修现值损失。杨洋提供的证据其支付装修费25379元、安装空调费用30000元共计55379元。结合租赁房屋600平方米左右的面积，租赁房屋作制衣厂的用途等情况，杨洋主张的装修费55379元合理，一审法院予以采信。杨洋主张的80000元装修损失的其他部分，没有提供相应证据予以证实，一审法院不予采纳。杨洋搬离时可自行拆除空调并搬走，部分空调管道损失，一审法院酌定为3000元。自杨洋承租之日2017年12月1日至其搬离之日2018年9月21日止近1年，而租期期限为2年，一审法院酌定装饰装修物损失为原装修费的一半即14189.5元【（25379元+3000元）÷2】。因租赁合同是不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行而解除，故按照公平原则由吕景辉补偿杨洋的装修损失14189.5元的50%即7095元。关于赔偿顶手费、另行租赁损失、搬迁费的问题。该损失不是合同解除的直接损失或逾期收益损失，而是杨洋自身经营行为，杨洋要求吕景辉赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，因不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行而解除，故吕景辉要求杨洋按照合同约定支付违约金理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、杨洋与吕景辉签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；二、自本判决生效之日起十日内，吕景辉向杨洋退还保证金44720元；三、自本判决生效之日起十日内，吕景辉向杨洋补偿装修残值损失7095元；四、自本判决生效之日起十日内，杨洋向吕景辉支付房屋占用费26517元、水电费5875.6元；五、驳回杨洋的其他诉讼请求；六、驳回吕景辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8195.8元由杨洋负担7272.1元，吕景辉负担923.7元。反诉受理费255.63元由杨洋负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，吕景辉提交了视频证据，拟证明吕景辉在收到一审判决当日，通过撬门的方式进入案涉房屋，发现房屋内的装修均已拆除，不存在装修残值。杨洋对此发表意见如下：一、吕景辉在一审判决对杨洋严重不利的情况下仍提起上诉，造成诉累。二、该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据。三、吕景辉此前采用各种手段逼迫杨洋搬离案涉房屋，其已在2018年9月16日之前对案涉房屋取得完全控制，故吕景辉并非直至收到一审判决后才进入案涉房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吕景辉的上诉请求和理由以及杨洋的答辩，本院具体分析如下：关于吕景辉上诉主张杨洋系单方违约解除合同的问题。杨洋与吕景辉签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院根据查明的事实，认定由于杨洋作为经营者、吕景辉作为业主均面临环保、消防、安监等执法部门的检查与处罚的可能，杨洋在吕景辉短信通知搬离期限后搬离案涉房屋，案涉合同系因不可归责于双方的事由而解除，并判令吕景辉返还杨洋已缴纳的保证金，并无不当，本院予以维持。吕景辉该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于吕景辉上诉要求杨洋支付2018年10月至其实际收回案涉房屋之日止的房屋占用费问题。虽然杨洋主张其已于2018年9月21日搬离案涉房屋，但未能提供当时通知吕景辉并办理交接手续的证据，在2018年11月7日一审第一次开庭审理时杨洋再次明确表示其已搬离案涉房屋，而吕景辉作为案涉场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，且其自认案涉场地有其工作人员进行管理，理应在知道杨洋搬走后合理期限内收回空置场地，避免损失扩大，一审法院据此认定吕景辉至迟于2018年11月7日应自行收回房屋，并判令杨洋应支付至该日止的房屋占用费以及案涉房屋9月份的水电费5875.6元，并无不当，本院予以维持。吕景辉该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于装修残值损失问题。一审法院根据杨洋提交的相关证据并结合租赁房屋面积、用途、杨洋的实际使用时间等因素，酌定装饰装修物损失为原装修费的一半即14189.5元，并按照公平原则，判令吕景辉向杨洋赔偿装修损失7095元，并无不当，本院予以维持。吕景辉上诉主张其无需赔偿杨洋的装修损失，依据不足，本院院不予支持。综上所述，吕景辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1758.3元，由吕景辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年八月三日书记员 古嘉玲张海燕