山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1205号 上诉人（原审被告）：山东绅派置业有限公司 法定代表人：韩金峰，董事长。 委托诉讼代理人：曹建鹏，山东寿城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘登山 上诉人山东绅派置业有限公司（以下简称绅派公司）因与被上诉人刘登山商品房预约合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2020）鲁0591民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绅派公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由刘登山承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。涉案商品房预约合同关系未实际履行，造成履行障碍的责任在刘登山，绅派公司并无过错，一审判决返还房款并支付利息无事实和法律依据。1.2013年10月刘登山交纳10万元房款后失联，绅派公司无法联系到刘登山，直至2019年刘登山主动找到绅派公司商谈后续事宜，绅派公司明确告知刘登山签订房屋买卖合同并补交剩余房款，因对交纳房款行为反悔刘登山拒绝签订合同。2.自2013年10月至2019年年底，绅派公司一直为刘登山保留涉案房屋，并交纳营业税、附加税、土地增值税，在再次向第三方出售涉案房屋时通知了刘登山，刘登山同意绅派公司将涉案房屋出售给第三方。3.刘登山交纳部分房款的主观目的并非购买涉案房屋居住，而系恶意抢占购房名额，加价后向第三方出售。按常理及交易习惯，购买人应积极的向售房人主张签订合同交纳房款或要求退还房款，但刘登山在2019年之前从未向绅派公司提出过任何主张，故绅派公司并非合同无法继续履行的过错方。二、刘登山未在法定期限内行使合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，绅派公司最早在2013年刘登山初次交纳房款时就催告刘登山签订购房合同并交纳剩余房款，故本案起诉时，刘登山要求解除合同并返还房款之权利已消灭。三、绅派公司在本案中尽到了自身义务，并无违约行为。1.绅派公司在联系不到刘登山后一直为其保留涉案房屋，在和刘登山取得联系后多次要求刘登山办理购房事宜，并为刘登山保留了一定的签约时间，刘登山仍未在限定时间内及时办理购房相关事宜，产生违约，其应自行承担因怠于行使权利所带来的不利后果。2.刘登山并未提交绅派公司向其提出不合理要求的具体内容、时间节点及其他细节等证据证明双方对房屋价格及付款周期未达成一致。四、刘登山诉请已过诉讼时效。刘登山诉请为债权请求权，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。至刘登山起诉时，该债权已存在长达六年多，其诉讼请求不应得到支持。 刘登山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘登山向一审法院起诉请求：1.依法判令绅派公司立即返还刘登山购房款10万元，并判令绅派公司以10万元为基数，按年利率6%向刘登山支付自2013年10月14日起至实际支付日止的利息；2.本案诉讼费由绅派公司承担。 一审法院认定事实：绅派公司于2011年10月14日取得绅派金湖帝景小区涉案房产商品房预售许可。2013年10月8日、10月13日，刘登山为购买绅派公司开发的绅派金湖帝景小区3-2-901室房产分两次向绅派公司支付房款10万元，绅派公司为刘登山出具收据两份，收款事由“绅派.金湖帝景3-2-901房款”。刘登山、绅派公司未签订认购书或购房合同。截至起诉前涉案房屋已由绅派公司于2019年年底销售给他人。刘登山主张因房屋价格及付款周期等原因，双方未签订书面的购房合同。绅派公司主张要求与刘登山签订购房合同并交纳房款而刘登山不同意并失联。 一审法院认为，绅派公司、刘登山未签订具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的体现商品房买卖合同主要内容的认购、订购、预订等协议，亦未签订买卖合同，双方之间的法律关系应为商品房预约合同关系。刘登山交纳部分房款后，绅派公司予以接收并向刘登山出具收款收据，该预约合同成立并实际履行。绅派公司已将涉案确定房号的房屋出售他人，双方对于后续问题没有达成新的合意，已造成继续履行的障碍。绅派公司收取款项后其主张多次催告刘登山签订购房合同或交纳房款，但未提交证据证实其诉讼主张，依法承担举证不能的法律后果，不能证实出现实际履行障碍系刘登山造成，其应向刘登山退还所交纳房款并赔偿占用资金期间的利息，数额应以中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。涉案房屋于2019年年底被绅派公司另行销售，绅派公司主张涉案诉讼已超诉讼时效的主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：绅派公司于判决生效后十日内返还刘登山购房款10万元并支付利息（以10万元为基数，自2013年10月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由绅派公司负担并于判决生效后十日内向一审法院交纳。 二审中，绅派公司提交如下证据： 证据一：王莉莉与刘登山通话详单网上打印件一宗。证明：绅派公司销售人员王莉莉用13864797086号码于2019年11月16日、2019年11月24日、2019年11月26日至30日、2019年12月2日至21日与刘登山137****95号码通信情况，绅派公司在本案纠纷中不存在违约行为。 证据二：山东省新建商品房买卖合同一份。证明：绅派公司在告知刘登山限期办理房屋买卖合同到期后，就涉案房屋与宋某、任丽军签订了买卖合同。涉案房屋买卖合同签订时间为2019年12月11日，与证据一可以相互印证，绅派公司在本案纠纷中不存在违约行为。 证据三：绅派公司财务报表中2013年10月1日-2013年10月31日期间营业税纳税申报表一份、附加税申报表一份、土地增值税一份、财务会计账册中电子缴税付款凭证三份。证明：绅派公司于2013年10月8日、2013年10月13日在收到刘登山款项后，已如实申报缴税并交纳了营业税、附加税、土地增值税、所得税、土地使用税，上述税种按份额分摊到涉案10万元中，税值应为营业税5000元、附加税650元、土地增值税3000元、所得税13702.5元、土地使用税6875元，以上共计29227.5元。刘登山所交款项纳入报税范围，绅派公司承担了相应税费，绅派公司在退房款时要求扣除相应税费29227.5元有事实和法律依据。 刘登山质证称，绅派公司大约在2019年年底有人和我通过话，是个女的，具体是谁我不知道。绅派公司在电话中说要把涉案房屋卖给别人，我回复说我已经交了10万块钱，你要么把房子卖给我，要么把钱退给我，但对方说退钱可以，但要扣3万块钱。我不同意对方扣钱。对证据二的真实性无异议。对证据三中的税费问题，按税务部门的规定，房屋的税费是谁买房谁承担或者是公司承担。假如我要退房，税费也不应由我承担。 绅派公司申请证人宋某出庭作证，证明：1、绅派公司曾要求刘登山继续履行交房款义务并签订合同，当时没有签署书面协议。2、绅派公司在将涉案房屋售与他人之前告知过刘登山。造成双方合同无法继续履行的原因不在绅派公司。 证人宋某述称，其系涉案房屋的实际购买人，不认识刘登山。其因拟购买涉案房屋通过绅派公司售楼处得知该房屋的上家是刘登山，并通过家里的关系主动联系了刘登山。刘登山曾于2019年11月中旬给宋某打过几次电话，请宋某帮忙找绅派公司的领导拖延交钱的时间。后刘登山和售楼处见面谈过具体的交钱时间，绅派公司领导给了刘登山15天时间交钱，交不上房款就退钱，但要扣一部分钱。 刘登山质证称，其与证人宋某不认识，和他没有电话联系。 刘登山未提交新的证据。 本院审查认为，绅派公司提交的王莉莉与刘登山通话详单并不能显示双方谈话具体内容，不能证实双方就涉案房屋及房款的后续处理问题达成了一致意见，本院对该证据不予采信。证据二系绅派公司将涉案房屋出售给他人的证据，可以证实绅派公司与刘登山之间就涉案房屋的商品房预约合同关系后续履行不能，不能证实绅派公司就涉案房屋与刘登山的协商过程中是否存在违约，本院对绅派公司的证明目的不予采信。绅派公司提交的证据三是其公司经营过程中正常产生的税费，绅派公司日常经营应当交纳的税费与合同相对方无关，绅派公司主张上述有关税费应当分摊由刘登山承担没有法律依据，本院对其证明目的不予采信。对于宋某的证言，本院认为，宋某一方面陈述其不认识刘登山、系因拟购买涉案房屋通过绅派公司售楼处得知涉案房屋的上家是刘登山并主动联系刘登山，一方面称刘登山请求宋某帮忙与绅派公司协调拖延交房款的时间，该陈述前后矛盾，且不符合常理，即使宋某的陈述属实亦不能证实绅派公司与刘登山就涉案房屋的后续购买问题达成了一致意见，本院对宋某的证言不予采信。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案争议的焦点问题为：绅派公司应否向刘登山返还涉案房款并支付利息。 本院认为，绅派公司与刘登山就涉案房款10万元形成商品房预约合同关系，该法律关系成立后，双方均负有促成涉案房屋商品房买卖合同成立的义务。在双方不能继续签订商品房买卖合同的情况下，应当按照双方约定或公平原则对双方权利义务予以处理。绅派公司向刘登山出具的收款收据载明收款事由为房款，绅派公司将涉案房屋另售他人之后，双方不能再签订商品房买卖合同，双方商品房预约合同关系应当解除，在此情况下，绅派公司应当向刘登山返还其因该合同取得的利益。涉案收据并未载明若双方不能签订商品房买卖合同时该款项的处理办法，亦未约定何种情形构成违约及相应的违约责任如何承担，绅派公司主张因其不存在违约行为故对该房款不予返还不能成立，绅派公司主张从该款项中扣除税费没有法律依据。另，利息属于涉案款项产生的法定孳息，绅派公司收取刘登山的款项并持续占有使用，实际享有了该款项产生的孳息利益，故一审判令绅派公司在双方商品房预约合同关系解除后向刘登山返还涉案房款10万元并自收取该房款之日依法向刘登山支付占用资金期间的利息并无不当。 综上所述，绅派公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由山东绅派置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二〇年八月十八日 法官助理张志倩 书记员周欣欣