湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12587号上诉人（原审原告）：杨丹，女，1961年5月31日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张娟娟，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁靖宜，湖北今天律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：武汉光明佳源酒店管理有限公司光明万丽酒店，营业场所武汉市武昌区徐东大街160号。负责人：张开宇，该酒店总经理。委托诉讼代理人：覃铭，湖北华徽律师事务所律师。上诉人杨丹、上诉人武汉光明佳源酒店管理有限公司光明万丽酒店（以下简称光明万丽酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判光明万丽酒店立即支付拖欠的房屋租金25133元；光明万丽酒店赔偿杨丹租金损失19800元；光明万丽酒店以44933元为基数，自2017年10月21日起，按年利率6%，支付逾期利息损失至本息还清之日止（暂计算至2018年5月21日为1797.32元）；光明万丽酒店赔偿杨丹维修受损房屋设施费用30000元。2、本案一、二审案件受理费由光明万丽酒店承担。事实和理由：一、一审认定“光明万丽酒店已按合同约定于2017年9月1日前迁离房屋，应视为已向杨丹返还房屋”属于认定事实错误。根据法律规定和双方约定，返还租赁房屋的方式是办理房屋交接手续，一审时杨丹提交的《证明》、《2017.10.20退房一览表》可以证实光明万丽酒店返还租赁房屋的时间为2017年10月20日。二、一审适用法律错误。1、光明万丽酒店在租赁期满后未将租赁房屋返还杨丹，直至2017年10月20日才返还，应按合同约定向杨丹支付此期间的双倍租金25133元。2、光明万丽酒店迟延且未按约定标准返还租赁房屋，导致杨丹不得不推迟新租户的起租期限，给杨丹造成两个月的租金损失19800元，对此应由光明万丽酒店予以赔偿。3、光明万丽酒店使用租赁房屋不当，造成租赁房屋严重毁损，其返还房屋时亦未履行维修义务，应当赔偿维修受损房屋设施费用30000元。4、根据双方租赁合同约定，光明万丽酒店在租赁期满继续占用、使用租赁房屋，拖欠租金达26天，且不承担维修责任、支付维修费用，杨丹有权不予退还履约保证金。5、根据双方租赁合同约定，光明万丽酒店应当赔偿杨丹租金利息损失，对该利息损失，杨丹主动调整为按照年利率6%计算。光明万丽酒店辩称：一、光明万丽酒店在2017年8月29日已全部搬离租赁房屋，且租金付至2017年9月24日，已经多付了十几天的租金，杨丹要求支付拖欠的房屋租金并赔偿租金损失没有依据。二、租赁房屋只有局部损坏，光明万丽酒店曾要求将履约保证金10500元抵作维修费用，但杨丹不同意。2017年9月11日，杨丹拿走了房屋钥匙，但要求光明万丽酒店维修房屋，在双方协商维修方案时，杨丹无理要求光明万丽酒店清除房屋全部地板，并将地板更换为瓷砖。杨丹在未与光明万丽酒店协商的情况下，擅自将部分未破损的地板拆除，并要求光明万丽酒店一并重新安装，光明万丽酒店为不影响维修进程，重新采购了全房木地板，但在重新安装地板及维修过程中，杨丹多次无理阻挠，导致维修工程无法正常进行。后在梨园工商所的调解下，光明万丽酒店于2017年10月17日完成所有地板的安装（包括杨丹自行拆除的部分）并粉刷了房屋墙面。于2017年10月18日完成所有房屋清洁卫生，并为此支付维修费用11048.7元，杨丹要求光明万丽酒店赔偿维修费用30000元没有事实依据。三、杨丹要求支付逾期利息的请求不能成立。四、杨丹应向光明万丽酒店返还押金并支付逾期利息。光明万丽酒店上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回杨丹的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由杨丹承担。事实和理由：一、光明万丽酒店在2017年8月29日已全部搬离租赁房屋，且租金付至2017年9月24日，故光明万丽酒店在2017年9月1日前已向杨丹返还房屋，且并未拖欠租金。杨丹要求光明万丽酒店支付拖欠租金的诉讼请求没有事实和法律依据。二、杨丹在一审中主张的租金损失没有依据，且存在重复计算的情形。三、光明万丽酒店不存在拖欠租金的情形，杨丹在一审中主张的逾期利息损失，没有依据。四、光明万丽酒店已对损坏的地板进行了维修，对墙面进行了粉刷，且已经支付了维修费用，杨丹要求光明万丽酒店支付维修费用30000元没有依据。五、在光明万丽酒店对房屋进行维修的过程中，杨丹不断进行无理阻挠，导致维修完工的时间推迟，其责任完全在杨丹一方。一审判决光明万丽酒店除3500元押金外还赔偿杨丹经济损失10000元，缺乏事实和法律依据。杨丹辩称：一、光明万丽酒店没有证据证明其是在2017年8月29日搬离租赁房屋，但杨丹有证据证明在2017年10月，光明万丽酒店还在维修房屋。二、杨丹提交了存在租金损失的证据。三、光明万丽酒店迟延交付房屋，应赔偿杨丹的租金损失。四、在光明万丽酒店维修的过程中，杨丹并未阻挠，反而积极配合交房事宜，且光明万丽酒店也未更换全部地板。因光明万丽酒店对房屋进行的部分维修未达到要求，杨丹另花费了30000元进行了维修。五、光明万丽酒店存在违约，应承担相应的责任。杨丹向一审法院起诉请求：1、判令光明万丽酒店立即支付拖欠的房屋租金41133元；2、判令光明万丽酒店赔偿杨丹租金损失19800元；3、判令光明万丽酒店按60933元支付逾期利息损失2132（按年利率6%，自2017年10月21日起暂计算至2018年5月21日），2018年5月22日起至本息还清之日止的利息按前述标准计付；4、判令光明万丽酒店维修不当使用的设施或赔偿30000元；5、本案诉讼费由光明万丽酒店承担。一审法院认定事实：2013年，杨丹、光明万丽酒店签订租赁合同，杨丹将其位于武汉市洪山区团结名居枫园2栋4单元1301、1302、1303、1304、1305室房屋出租给光明万丽酒店用作员工宿舍，建筑面积503.38平方米，每月租金13000元，租期自2013年2月25日至2015年2月24日，租金按季支付。2015年7月2日，杨丹配偶张熹微就上述房屋再与光明万丽酒店签订租赁合同，每月租金14300元，保证金6500元，租赁期限自2015年7月25日至2017年7月24日。合同到期后，杨丹、光明万丽酒店于2017年7月27日续签租赁合同，租赁期限两个月，自2017年7月25日至2017年9月24日，每月租金14500元。该合同约定，双方同意以履约保证金的形式保证合同的履行，光明万丽酒店已于2013年向杨丹交纳保证金6500元。还约定，光明万丽酒店违反合同约定不承担维修责任或维修费用致使租赁房屋及附属设施严重损坏的，杨丹不退还保证金，并有权追究光明万丽酒店的损害赔偿责任。合同还约定，本合同终止后，光明万丽酒店应于合同终止日当天迁离租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施完好（正常耗损的除外），同时结清应当由光明万丽酒店承担的各项费用，办理房屋交接手续后，杨丹应在3个工作日内退还光明万丽酒店履约保证金，光明万丽酒店逾期不迁离或不返还租赁房屋的，杨丹有权采取强制措施收回房屋，并就逾期部分向光明万丽酒店收取双倍租金。双方在合同中约定，光明万丽酒店将于2017年9月1日前搬离房屋，并在9月8日前修复房屋。2017年8月18日，光明万丽酒店向杨丹支付两个月租金29000元。以上租赁合同中约定的租期内租金，光明万丽酒店均已全部支付。后光明万丽酒店于2017年9月1日前搬离上述房屋。此后，光明万丽酒店对房屋进行了部分维修。部分房屋内地板、房门、橱柜、卫生间水龙头、花洒损坏，光明万丽酒店尚未维修。2017年9月28日，杨丹又与案外人孙琼玲签订租赁合同，出租用于开设教育培训学习，租期三年，租期自2017年11月20日至2020年11月19日。杨丹认为光明万丽酒店延迟腾退房屋并损坏了房屋设施，双方由此发生争议。一审法院另查明，2014年5月8日，杨丹将其位于武汉市洪山区团结名居枫园1栋1单元1002室房屋出租给光明万丽酒店，每月租金4000元，保证金4000元。双方后于2016年4月19日续签合同，租赁期限自2016年5月20日至2018年5月19日。前后两次租赁合同约定的纠纷解决方式均为向武汉仲裁委员会申请仲裁。一审法院还查明，杨丹尚未退还光明万丽酒店以上房屋的保证金共计10500元。一审法院认为，杨丹起诉涉及两部分房屋，一是位于武汉市洪山区团结名居枫园2栋4单元1301、1302、1303、1304、1305室房屋，二是位于同小区1栋1单元1002室房屋。对后一处房屋，双方在租赁合同中约定的争议解决方式是向武汉仲裁委员会申请仲裁。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定，杨丹就该房屋租赁发生的争议应向武汉仲裁委员会申请仲裁，一审法院对此不予审理。对另五套房屋，双方的争议焦点主要为光明万丽酒店是否延迟返还房屋以及屋内设施损坏的赔偿问题。对此，一审法院认为，光明万丽酒店已按合同约定于2017年9月1日前迁离房屋，应视为已向杨丹返还房屋。根据合同约定，光明万丽酒店应承担租赁期间内房屋及相关设施的维修责任，其目的在于恢复房屋的适租性。因此，光明万丽酒店返还房屋后，应在合同约定的期间内对房屋内受损设施进行维修。光明万丽酒店租金已支付至2017年9月24日。因此，光明万丽酒店至迟应在此时维修完毕。超过以上期间，光明万丽酒店仍未维修完毕的，光明万丽酒店应赔偿杨丹的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。光明万丽酒店尚未修复的屋内设施属于杨丹经济损失的范围。一审法院综合租赁保证金的数额、光明万丽酒店承租房屋的期限、屋内物品的现状，在扣除光明万丽酒店就以上五套房屋所支付的保证金6500元后，一审法院依法酌定光明万丽酒店再赔偿杨丹10000元。杨丹提供的“2017.10.20退房一览表”，注明时间虽为2017年10月20日，但一览表的内容为清单各房间的主要设施及受损情况，并不能证明光明万丽酒店在此时才向杨丹返还房屋。杨丹要求光明万丽酒店因迟延返还房屋应支付房屋租金及逾期利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。光明万丽酒店承租房屋到期后，杨丹在再次对外出租过程中，应综合考虑招租、房屋维修、新承租人装修的时间。杨丹提供的证据并不足以证明其自2017年11月20日起算案外人孙琼玲的租金，是因光明万丽酒店迟延返还房屋及装修逾期所致。杨丹要求光明万丽酒店赔偿两个月租金损失39600元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉光明佳源酒店管理有限公司光明万丽酒店于一审判决生效之日起十日内一次性赔偿杨丹10000元；二、驳回杨丹的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4129元，由武汉光明佳源酒店管理有限公司光明万丽酒店负担50元、杨丹负担4079元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨丹向本院提交如下证据：证据一、票据一组，拟证明杨丹为维修涉案房屋共花费材料费14551元，根据材料费一半、人工费一半的推断，合计约花费3万元。证据二、物业公司收款专用收据一份，拟证明光明万丽酒店在2017年10月17日还没退房。经质证，光明万丽酒店对杨丹提交证据的意见为：证据一、真实性、关联性有异议，不是正规发票，不能证明用于涉案房屋维修，不能达到其证明目的。证据二、真实性有异议，不能证明是谁付的钱，不能达到其证明目的。本院认为，杨丹提交的证据一、证据二均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。杨丹上诉认为光明万丽酒店返还租赁房屋的时间为2017年10月20日，但其提交的证据显示的主要是房屋设施及受损情况，并不能证明光明万丽酒店在此时才向杨丹返还房屋。一审综合双方当事人举证情况，认定光明万丽酒店已按合同约定于2017年9月1日前迁离房屋，应视为已向杨丹返还租赁房屋，后续应承担的是房屋及相关设施的维修责任，符合民事诉讼的证据采信标准，于法有据。杨丹主张光明万丽酒店因迟延返还房屋应支付房屋租金25133元、逾期利息及赔偿租金损失19800元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，双方系因房屋维修产生争议，光明万丽酒店未完全履行维修义务，其交纳的保证金应予冲抵维修费用，一审法院综合租赁保证金的数额、光明万丽酒店承租房屋的期限、屋内物品的现状，在扣除光明万丽酒店支付的保证金6500元后，酌定光明万丽酒店再赔偿杨丹10000元，属于一审自由裁量权的范畴，亦无不当。杨丹上诉请求光明万丽酒店应另行支付维修房屋费用30000元，因其提交的证据并不足以证明其主张，本院不予支持。对于光明万丽酒店上诉认为其有10500元的保证金足以支付维修费用而无须另行赔偿10000元，因其对此并未提交充分的证据予以证明，且其中的4000元保证金系另一租赁合同所约定，与本案没有关联，故对光明万丽酒店的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，杨丹、光明万丽酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5847元，由杨丹负担1718元，武汉光明佳源酒店管理有限公司光明万丽酒店负担4129元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年八月七日书记员 汪丽玲