上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15130号原告(反诉被告)：众安食品(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈能兴，董事。委托诉讼代理人：丁以升，上海步界律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈叶秋，上海步界律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海珉懿实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈延峰，总经理。委托诉讼代理人：戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。被告：上海九里亭实业公司，住所地上海市松江区。法定代表人：芦春红，总经理。委托诉讼代理人：张志君，上海市志君律师事务所律师。原告众安食品(上海)有限公司(以下简称“众安公司”)与被告上海珉懿实业有限公司(以下简称“珉懿公司”)、上海九里亭实业公司(以下简称“九里亭公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告珉懿公司向本院提出了反诉请求，本院受理后，对本诉及反诉合并于2017年3月21日公开开庭进行了第一次庭审。因案情复杂，本案于2017年4月1日转为适用普通程序，并于2017年8月10日公开开庭进行了第二次庭审。原告众安公司的委托诉讼代理人丁以升、陈叶秋，被告珉懿公司的委托诉讼代理人戚夏凤，被告九里亭公司的委托诉讼代理人张志君两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众安公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告珉懿公司之间的《厂房租赁合同书》中约1528平方米违法建筑租赁合同无效；2、判令两被告共同赔偿原告经济损失5,314,343.15元(其中QS重置咨询费12,500元、装修费861,338元、重置费405,944元、燃气管道安装重置费11,700元、厨房设备中不锈钢抽油烟重置及风管损失162,750元、消防及弱电系统15,729元、设备拆迁及安装调试费331,898元、增加工作班次多支出工资2,352,339.15元、增加工作班次多支出水电煤费560,145元、停产停业损失500,000元、律师费100,000元)；3、判令被告珉懿公司于2016年9月23日发送给原告的《关于解除厂房租赁合同书》的函无效。事实和理由：2013年12月5日，原告与被告珉懿公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定被告珉懿公司将位于上海市松江区洋河浜路XXX号面积为3,200平方米厂房(以下简称“系争厂房”)出租给原告用于食品生产，租赁期限自2013年12月1日起至2020年2月28日止，月租金73,000元，每两年递增8%。合同另约定，被告珉懿公司将西南方向380平方米左右的铁棚出租给原告，年租金70,000元。合同签订后,双方按约履行了合同义务。被告九里亭公司是系争厂房的产权人，被告珉懿公司是系争厂房的承租人，被告九里亭公司在原告与被告珉懿公司签订《厂房租赁合同书》上予以盖章确认。2014年1月8日，被告九里亭公司出具《情况说明》，再次确认系争厂房面积为3,200平方米。2016年5月,两被告口头告知原告，系争厂房中1100平方米为违法建筑及铁棚为违法建筑，将于2016年10月被拆除。原告得知上述情况后，于2016年6月2日向被告珉懿公司发《告知函》，要求被告珉懿公司提供3,200平方米厂房产权证，但被告珉懿公司拒绝提供。由于系争厂房中1100平方米为违法建筑及铁棚为违法建筑，即将被拆除，由此给原告造成巨大经济损失。故请求法院判如所请。被告珉懿公司辩称：系争厂房有合法的产权证，被告珉懿公司将系争厂房转租给原告也经过被告九里亭公司的同意，现双方之间的《厂房租赁合同书》正常履行之中，原告也不存在损失问题，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告九里亭公司辩称：被告九里亭公司与原告之间不存在租赁合同关系，也不存在其他法律关系，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告珉懿公司向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告珉懿公司于2013年12月5日签订的《厂房租赁合同书》于2016年9月24日解除；2、判令原告将系争厂房返还给被告珉懿公司；3、判令原告支付被告珉懿公司自2016年9月1日至2016年9月23日的租金60,444元，并支付房屋使用费(自2016年9月24日起至实际返还之日止，按照每月78,840元的标准计算；另铁棚按照每年70,000元的标准计算，自2016年7月15日起计算至实际返还之日止)；4、判令原告支付被告珉懿公司逾期支付租金违约金(以60,444元为本金，自2016年8月17日起计算至实际支付之日止，按照日1%标准计算)；5、判令原告支付被告珉懿公司律师费120,000元。事实和理由：2013年12月5日，原告与被告珉懿公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定原告向被告珉懿公司承租系争厂房，租赁期限自2013年12月1日起至2020年2月28日止，月租金73,000元，铁棚年租租金为70,000元。合同第4.3条约定,租金先付后用，每期租金在上一期租金到期前15日支付。合同第8.2条约定，原告逾期支付租金的，每逾期1日向被告珉懿公司支付本期应付租金金额1%的违约金，如逾期支付租金超过30日的，被告珉懿公司有权提前解除合同，并要求原告承担违约责任。原告应于2016年8月16日前支付2016年9月1日至同年11月30日的租金236,520元，但被告珉懿公司未能按约支付。被告珉懿公司于2016年9月18日向原告发《催款函》，要求原告收到《催款函》3日内支付，原告于2016年9月19日回函明确表示拒绝支付。2016年9月23日，被告珉懿公司向原告发出了解除《厂房租赁合同书》的律师函。故请求法院判如所请。原告针对被告珉懿公司的反诉请求辩称：被告珉懿公司在2016年6月份告知原告，被告珉懿公司承租的系争厂房有违法建筑，要被拆除。原告于2016年6月2日就发函给被告九里亭公司要求提供房屋产权证，并提出双方对违法建筑部分进行测量，并明确表示同意支付合法建筑部分的租金，但被告九里亭公司置之不理。原告收到被告珉懿公司《催款函》后向被告珉懿公司重申了上述意见，但两被告均置之不理。被告珉懿公司向原告隐瞒了系争厂房中存在违法建筑的事实，给原告造成了损失。故请求法院驳回被告珉懿公司的反诉请求。经审理查明：坐落于上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号厂房，建筑面积21,242.60平方米，权利人为被告九里亭公司。2009年12月28日，被告九里亭公司与被告珉懿公司签订《厂房租赁合同》一份，约定被告九里亭公司将坐落于上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号的13,039平方米厂房出租给被告珉懿公司作为生产所用，租赁期限自2010年3月1日起至2020年2月28日止。其中合同第九条约定，在本租赁合同期间，被告九里亭公司可以考虑被告珉懿公司将其所租赁的但暂时空余的厂房转租给第三方，但转租期限不得超过本租赁期，转租面积不得超过本合同面积的三分之一，第三方使用该厂房的用途范围不得超过本合同约定范围，……。合同另对其他事项作了相应的约定。2013年12月5日，原告与被告珉懿公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定被告珉懿公司将系争厂房出租给原告用于食品生产，租赁期限自2013年12月1日起至2020年2月28日止。月租金73,000元，每两年递增8%(在上一年度的基础上进行上涨)。租金实行先付后用，每三个月支付一次。合同第4.5条约定，被告珉懿公司应于签订本合同3日内向被告珉懿公司支付履约保证金70,000元。租赁期限届满,双方结算完毕后由被告珉懿公司5日内无息退还给原告。合同第7.1条约定，在租赁期限内如原告须对租赁物进行装修，改建，须事先通知被告珉懿公司，并向被告珉懿公司提供装修价值明细，但不得影响房屋主体结构。合同第8.2条约定，原告违反本合同约定，逾期支付租金的，每逾期1日应向被告珉懿公司支付本期应付租金金额1%的违约金。如原告逾期支付租金超过30日，视为原告违约，被告珉懿公司有权提前解除合同，并要求原告承担违约责任。补充(其他的约定事项)约定：1、西南方向铁棚380平方米左右，每年租金为70,000元；2、每年付给被告珉懿公司30,000元物业费；……。合同另对其他事项作了相应的约定。上述合同签订后，被告珉懿公司按约将系争房屋交付原告使用。另查明：2016年6月2日，原告向被告珉懿公司发出《告知函》一份，载明：日前，被告九里亭公司告知原告，系争厂房内有部分厂房为违章建筑，将于2016年10月前被拆除。如情况属实，将导致原告无法实现租赁目的，并给原告造成重大损失。故要求被告珉懿公司收到《告知函》一周内向原告提供系争房屋的产权证。同时，被告珉懿公司应向原告出具一份《承诺书》，承诺系争厂房内不存在违章建筑，且不会被拆除。否则，将由被告珉懿公司赔偿由此给原告造成的一切损失。2016年9月18日，被告珉懿公司向原告发《催款函》，要求原告支付2016年9月1日至同年11月30日的租金236,520元。2016年9月19日，原告向被告珉懿公司回函，指出由于系争厂房约1528平方米涉及违章需拆除，原告多次要求被告珉懿公司协商解决，但一直不愿正面处理，故原告已向法院提起诉讼。2016年9月23日，被告珉懿公司委托律师向原告发出《关于解除的函》，载明原告逾期支付租金已超过30日，且经催告后仍未支付。根据合同第8.2条约定，行使合同解除权。2016年9月26日，原告向被告珉懿公司回函，不同意原告的《关于解除的函》。2016年9月30日，上海市松江区公安消防支队向原告出具《行政处罚决定书》，该处罚决定书查明：2016年9月27日15时许，坐落于上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号4栋B座的原告搭建临时建筑物，不符合防火安全要求。根据《上海市消防条例》六十七条第一项之规定，决定罚款5,000元。2016年10月7日，原告向上海市松江区公安消防支队缴纳了上述罚款。2016年12月7日，上海市松江区九亭镇人民政府向原告发出《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，载明：经查，原告在上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了有关法律规定，拟作出责令限期拆除违法建筑决定。庭审中，原、被告确认原告已经将系争厂房租金支付至2016年8月31日。关于铁棚的租金原告已经支付2017年1月14日。审理中，本院根据原告的申请，对系争厂房是否存在违法建筑？违法建筑的面积多少？依法委托上海市松江区规划土地测绘所进行测绘。经测绘系争厂房中：双方无争议：1#房屋1层产证面积2,090.4平方米，违章面积1,441.1平方米，另存在夹层违章面积713.2平方米；2#房屋1层产证面积15.3平方米；3#房屋违章面积21.9平方米；4#房屋违章面积62.5平方米。合计产证面积2,105.7平方米，违章面积2,238.7平方米。双方有争议：5#房屋违章面积105.8平方米；6#房屋违章面积10.8平方米；7#房屋违章面积13.4平方米；8#房屋违章面积61平方米。合计违章面积191平方米。针对上述测绘结果，原告认为：关于1#房屋内的713.2平方米夹层、10平方米空巷、锅炉房等是原租赁户遗留下来的，不应计算在违章面积内，合同中也未计算租赁面积；关于2#房屋是变电房，由四家租赁户公用的，原告只使用其中四分之一；关于3#房屋是员工淋浴房，双方签约时未计入租赁面积；关于4#房屋，是原租赁户在门卫处搭建的简易房，严重漏水，原告未使用，双方签约时未计入租赁面积；关于5#房屋，也是原租赁户搭建的简易工棚，原告未使用，双方签约时未计入租赁面积；关于6、7#房屋，也是原租赁户搭建的男、女厕所，双方签约时未计入租赁面积；关于8#房屋，搭建在办公楼后墙与厂区围墙之间，原告未使用，双方签约时未计入租赁面积。被告珉懿公司、九里亭公司对测绘结果无异议。审理中，本院根据原告的申请，依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司，对系争厂房中无证面积部分进行装饰装修且已形成附合部分的现值行鉴定。鉴定结论为：系争厂房中无证面积部分进行装饰装修且已形成附合部分的项目总造价为911,921.44元(其中，装饰工程的造价为653,806元，安装工程的造价为258,115.44元，工程的折旧额为433,162.68元,扣除折旧额后的现值为478,758.76元)。针对上述鉴定结论，原告认为折旧率过高。针对上述鉴定结论，被告珉懿公司认为其交付给原告的并非是毛坯房屋，有关装饰装修并非均是原告添附的，报告中没有说明从2014年起折旧的依据。另外，铁棚本来就是临时建筑，租金单独计算，不应计算在内。被告九里亭公司未对上述鉴定结论发表意见。审理中，本院根据原告的申请，依法委托上海众华资产评估有限公司，对系争厂房内因无法搬离设备的重置价格进行了评估。评估结论为：在评估基准日2017年6月8日因搬迁造成的无法搬离设备的重置价值为657,700元。原告对针对上述评估结论无异议。针对上述评估结论，被告珉懿公司认为，该评估结论是根据重新购买新的设备计算出来的，但评估结论没有计算折旧。审理中，上海市松江区九亭镇人民政府于2017年8月30日向被告九里亭公司发出《责任限期拆除违法建筑决定书》，该决定书要求被告九里亭公司在2017年9月4日16时前自行拆除违法建筑。被告九里亭公司于2017年9月5日向原告转交了该决定。原告于2017年9月18日向被告珉懿公司发出了《告知函》，告知被告珉懿公司其于本月初已经停止南线的生产，将设备、设施搬离了系争厂房中无证房屋，预计在本院28日前完成搬离。以上事实，有上海市房地产权证、《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同书》、《告知函》、《催款函》、回函、《关于解除的函》、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、建设工程测量报告书、工程造价鉴定意见书、设备重置价值的资产评估报告、《责任限期拆除违法建筑决定书》、《告知函》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，关于系争厂房中的产证面积经上海市松江区规划土地测绘所测量为2,105.70平方米，其余为违章面积。因此，本院依法认定原告与被告珉懿公司之间就系争厂房中有产证的2,105.70平方米房屋租赁合同有效。其余违章面积因无相应产权证，亦未取得规划许可证，故该部分房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案主要争议焦点之一，原告与被告珉懿公司之间就有效部分租赁合同是否继续履行？对此，本院认为，根据上海市松江区规划土地测绘所测量结果，原告与被告珉懿公司双方无争议建筑面积为4,344.40平方米，其中产证面积为2,105.70平方米，违章面积2,238.70平方米，而双方就系争厂房约定的租赁面积仅为3,200平方米。由此可见，原告实际占用使用建筑面积比合同约定多出了1,144.40平方米，虽然，1#房屋内的713.2平方米夹层等不算承租面积，被告珉懿公司没有要求原告支付使用费，但原告实际占用使了上述违章面积。因违章面积所涉的房屋租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还(其中包括1#房屋内的违章面积713.2平方米夹层)，综上，本院认为,虽然原告主张就系争厂房中有产证的2,105.70平方米房屋租赁合同继续履行,但双方的合同目的已经不能实现，故被告珉懿公司反诉主张要求解除系争厂房中有产证的2,105.70平方米房屋租赁合同，本院予以支持。关于合同解除的后果的其他法律后果，当事人可通过其他法律途径解决。本案主要争议焦点之二，就系争厂房中违章面积房屋租赁合同无效责任如何分担？原告主张要求被告珉懿公司赔偿的有关经济损失是否有事实和法律依据？对此，本院认为，就系争厂房中违章面积房屋租赁合同无效的过错责任而言，被告珉懿公司明知系争厂房中存在违法建筑，而没有如实地告知原告，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查租赁标的物的相关情况，应承担次要责任。关于原告主张装饰装修损失，经上海市建设工程监理咨询有限公司鉴定，系争厂房中无证面积部分进行装饰装修且已形成附合部分的项目扣除折旧额后的现值为478,758.76元，被告珉懿公司应承担合同无效70%的责任，故被告珉懿公司应赔偿原告装饰装修损失335,131.13元(478,758.76×70%)。原告认为折旧率过高的意见，本院不予采信。关于原告主张设备重置损失，经上海众华资产评估有限公司评估结论，在评估基准日2017年6月8日因搬迁造成的无法搬离设备的重置价值为657,700元,但该重置价值完全是新的重置价值没有计算折旧，因此，本院根据合同约定的租赁期限，原告实际使用设备的年限，以及原、被告的过错程度，并根据公平原则和诚实信用原则，本院依法酌情确定被告赔偿原告设备重置价值损失161,136.50元(657,700元×35%×70%)。关于原告主张的除装饰装修、设备重置之外的其他损失，因合同无效的损失赔偿性质为缔约过失赔偿，现原告提供的证据尚不能证明其所主张的各项损失确实存在，且该损失并非在订立合同时基于对被告珉懿公司信赖而产生的损失，原告作为承租人在签约时应当预见系争厂房可能因合法性问题予以返还或拆迁的法律风险，故原告的上述主张，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的律师费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张要求被告九里亭公司与被告珉懿公司共同承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。关于被告珉懿公司的反诉请求，本院认为,对于系争厂房中有产证的2,105.70平方米房屋,原告应按合同约定向原告支付租金。对于违章房屋，被告珉懿公司仍可以要求原告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，鉴于上海市松江区九亭镇人民政府于2017年8月30日向被告九里亭公司发出《责任限期拆除违法建筑决定书》，要求被告九里亭公司在2017年9月4日16时前自行拆除违法建筑，且原告于2017年9月初已经开始陆续将生产设备搬离违章房屋，因此，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法酌情确定关于违章房屋占有使用费自2016年9月1日起至2017年8月31日止。关于违章铁棚占有使用费自2017年1月15日起至2017年8月31日止。关于被告珉懿公司反诉主张的逾期支付租金违约金，因被告珉懿公司没有如实地告知原告系争厂房中存在违法建筑，致使双方的合同无法继续履行，故本院不予支持。关于被告珉懿公司反诉主张的律师费，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十四条第(四)款、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司于2013年12月5日签订的《厂房租赁合同书》中坐落于上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号具有合法产权证2,105.70平方米房屋租赁合同；二、原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司于2013年12月5日签订的《厂房租赁合同书》中坐落于上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号无合法产权证房屋的租赁合同无效(合同约定违章面积为1,094.30平方米，实际测量违章面积为2,429.70平方米)；三、原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司坐落于上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号厂房(合法建筑面积2,105.70平方米)；四、被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司装饰装修损失335,131.13元；五、被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司设备重置价值损失161,136.50元；六、驳回原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司的其他诉讼请求；七、原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司2,105.70平方米厂房租金(自2016年9月1日起至实际返还日止，按每日每平方米0.82元租金标准计算，自2017年12月1日起租金标准递增8%)；八、原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司1,094.30平方米无证厂房占有使用费(自2016年9月1日起至2017年8月31日止，按每日每平方米0.82元租金标准计算)；九、原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司铁棚占有使用费(自2017年1月15日起至2017年8月31日止，按年租金70,000元计算)；十、驳回被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57,747元，反诉案件受理费1,950元，鉴定费50,168元，合计诉讼费109,865元，由原告(反诉被告)众安食品(上海)有限公司负担65,883元(已付)，由被告(反诉原告)上海珉懿实业有限公司负担43,982元(已付1,950元，余款42,032元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年九月二十九日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。