广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初9094号原告：刘楠，女，1983年5月25日出生，汉族，住河南省永城市，委托诉讼代理人：吴新兰，广东德荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：马映娜，广东德荣律师事务所律师。被告：东莞市奥林威房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园二期会所。法定代表人：张晓峰，董事长。委托诉讼代理人：蒋建军，广东明冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李栋，广东明冠律师事务所律师助理。原告刘楠与被告东莞市奥林威房地产开发有限公司（以下简称“奥林威公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴新兰、马映娜，被告的委托诉讼代理人蒋建军、李栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘楠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延交房违约金26708.77元（以房价款1757156元为基数，自2016年12月31日起算，每日按照万分之一计算，暂计至2017年6月1日，实际计付至符合法定交房条件之日止）;2.本案诉讼费用、保全费、执行费由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月27日与被告签订商品房买卖合同（预售），原告向被告购买位于东莞市凤岗镇××花园××号商业住宅楼1单元404房，房屋价款1757156元。合同第十一条约定，被告应当于2016年12月30日前向原告交付商品房。合同签订后，原告依照合同履约，原告在准备前往收楼时发现被告在案涉房屋楼顶天台违规加建一层，不符合买卖合同第三条第2款“地上35层，地下0层”的规定，被告的违法加建行为侵占了所有业主的房屋共有分摊面积、消防避险通道，对房屋防水、消防、房屋主体结构的安全性能产生重大影响，被告也拒绝向原告提供房屋测绘报告，因此，原告不敢收房入住。原告与被告多次沟通，被告仍然对违建问题置之不理。经维权代表不断向相关部门投诉举报后，东莞市城市综合管理局凤岗分局于2017年1月10日对被告的违建行为处以行政处罚，责令被告限期拆除违法建筑。被告至今未将违法建筑的处理进度告知原告。原告认为，买卖合同明确约定案涉房屋建筑层数地上35层、地下0层，而根据东莞市城市综合管理局凤岗分局告知书，被告属于未经规划部门批准擅自加建，并不具备办理房屋交付手续的前提条件，原告未按照被告通知的入伙时间办理案涉房屋的交付手续，具有合法理由，因此，原告拒绝收楼。被告未能在合同约定的期限内交付符合合同约定的房屋，属于逾期交房，构成违约，也造成原告的损失，被告应当按照合同第十二条支付违约金。为保护原告合法权益，特提起诉讼。被告奥林威公司辩称：1.案涉商品房达到《商品房买卖合同》第九条约定的交房标准，被告已经按照约定向原告履行了交房义务。案涉商品房于2016年10月14日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，已经达到交付条件；被告取得案涉房屋的测绘报告，并提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；被告按照《商品房买卖合同》的约定，于收楼前即2016年12月30日前向原告寄发了收楼通知书；原告没有按期办理收楼手续，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，视为被告于2016年12月30日已经交付房屋。2.楼顶加建为业主私自加建，与被告无关。经东莞市城市综合管理局凤岗分局调查，案涉楼顶加建为业主私自加建，2017年1月10日的东莞市城市综合管理局凤岗分局告知书寄发给违建当事人为“官井头金地艺境1、2、3栋楼35层的业主”；2017年1月6日《金地艺境部分业主金地集团申诉问题的会议纪要》中，被告已经回复业主代表楼顶加建问题，属于业主私自加建行为。以上事实证明案涉楼顶加建与被告无关。被告不是执法单位，但在了解到业主加建行为后，曾委托物业管理公司制止业主的加建行为，并于2017年1月、2月先后向业主寄发了整改通知单。3.即使案涉项目存在业主楼顶加建行为，原告也无权要求被告承担逾期交房违约责任。案涉商品房达到了交付标准；楼顶加建已经于2017年4月10日前拆除，加建行为对原告没有直接损失；业主楼顶加建，原告无权要求被告承担逾期交房违约。根据《商品房买卖合同》约定，原告只有在案涉房屋存在地基基础、主体结构质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，且取得有资质机构出具的鉴定意见才能拒绝收楼。除此之外，原告不得拒绝收楼，也不得主张逾期交房的违约责任。4.即使原告有权拒绝收楼，被告承担逾期交房违约责任也有限。楼顶加建已于2017年4月10日拆除，原告主张逾期交房的障碍已经解除，违约金计算的时间不超过2017年4月10日；部分原告周扬清等39名业主已于2017年先后办理了收楼手续，被告无需承担逾期交房的违约责任。根据补充协议第四条的约定，违约金最高不超过合同约定的商品房总价的2%。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20151027DD2A96835015），主要约定：1.原告向被告购买位于东莞市凤岗镇××花园××号商业住宅楼1单元404号房屋（以下简称“案涉房屋”），房款1757156元；2.被告应在2016年12月30日前将符合交付条件的案涉房屋交付给原告；3.案涉房屋交付条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；案涉房屋为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付案涉房屋时，被告应当出示上述证明文件；被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定的条件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担；4.原告应在交付通知书送达（包括视为送达）之日起三日内验收案涉房屋，逾期视为被告已按期交付案涉房屋并通过原告验收。若原告未收到交付通知书，则原告应当在合同约定的交付日前主动与被告沟通案涉房屋交付使用事宜，并于前述交付日期前在案涉房屋所在地办理交付手续，逾期视为被告已按期交付案涉房屋，并通过原告验收；5.逾期交付的违约责任：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；等等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告交付了全部购房款。2016年10月14日，东莞市住房和城乡建设局颁发《竣工验收备案证书》，确认金地艺境花园2号商业住宅楼的工程竣工验收合格。2016年11月3日，广州欧科信息技术股份有限公司对东莞市凤岗镇××花园××号商业住宅楼进行实地测绘，并于2016年12月30日前出具了《房屋测绘报告书》。2016年12月中旬，被告通过邮寄向原告发出入伙通知书，通知原告于2016年12月27日办理案涉房屋交付验收手续。原告确认收到入伙通知书。原告在准备前往收楼时发现被告在案涉房屋楼顶天台违规加建一层，不符合买卖合同第三条第2款“地上35层，地下0层”的规定，原告认为对房屋防水、消防、房屋主体结构的安全性能产生重大影响，因此拒绝收楼。被告提供《竣工验收备案证书》、《房屋测绘报告书》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》，证明案涉房屋符合交付条件。原告主张被告存在楼顶违章加建事实，提供建设工程规划许可证附件复印件、建设工程消防验收意见书复印件、部分业主申诉会议纪要复印件、东莞市城市综合管理局凤岗分局告知书复印件、业主维权照片打印件、会议签到表复印件、请愿书、群众来访登记表复印件、视频报道光盘、今日东莞网站报道打印件等佐证。被告质证认为，建设工程规划许可证附件复印件、建设工程消防验收意见书复印件的内容恰恰证明案涉房屋合法开发及手续齐全；部分业主申诉会议纪要复印件的内容显示被告已明确答复楼顶加建行为属于业主私自加建；东莞市城市综合管理局凤岗分局告知书复印件显示，行政执法的告知对象是楼顶业主，而非被告；业主维权照片打印件没有原件，真实性无法确认；请愿书中只有李霞一人签名，而李霞不是本案原告；群众来访登记表复印件没有原件，真实性不确认，且没有本案原告签名；视频报道光盘、今日东莞网站报道打印件的内容是根据业主的反馈撰写的，并不具有事实依据，网站报道是一家之言。被告提交房屋交接单，证明原告已于2017年4月23日办理了收楼手续。原告质证认为，对证据真实性确认，原告是在被告拆除楼顶违建后收楼的。原、被告双方均向本院申请调查取证，本院依据原、被告的申请，向东莞市城市综合管理局凤岗分局进行了调查取证。根据调查取证的结果显示：1.2016年12月底，案涉房屋楼顶共20套房屋存在加建事实；2.目前，楼顶加建已经全部拆除完毕，恢复原貌；3.2017年1月10日，东莞市城市综合管理局凤岗分局作出的违法建筑的告知书的告知对象是楼顶的20套房屋的业主；4.调查笔录显示，被告经东莞市城市综合管理局凤岗分局询问，楼顶加建是楼顶业主出资，自行与金地艺境项目施工单位沟通，由施工单位以楼顶处理防水为由进入现场进行加建。原告申请本院向腾讯公司广东新闻频道社会纵横栏目调查取证，调取案涉房屋违建的新闻报道。本院认为，原告的此项调查取证申请，本院不予准许。首先，原告并未举证原告无法向相应部门调取上述证据；其次，原告的举证内容，被告已经确认了证据的真实性，并发表了质证意见；最后，原告举证的内容并非必须查明的事实，新闻报道并不具有法律效力。被告申请本院向东莞市城市综合管理局凤岗分局调查取证，调取楼顶加建业主签订的认购书及名单。本院认为，对被告此项调查取证申请，本院不予准许。首先，被告并未举证被告无法向相应部门调取上述证据；其次，被告作为案涉房屋的开发商，应能提供相应楼顶业主名单及认购书；最后，被告举证的内容并非必须查明的事实。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、建设工程规划许可证附件复印件、建设工程消防验收意见书复印件、部分业主申诉会议纪要复印件、东莞市城市综合管理局凤岗分局告知书复印件、业主维权照片打印件、会议签到表复印件、请愿书、群众来访登记表复印件、视频报道光盘、今日东莞网站报道打印件、快递单、入伙通知书、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》、《竣工验收备案证书》、《房屋测绘报告书》、测绘公司营业执照、资质证书、房屋交接单、调查取证复函资料等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故本院认定案涉的《商品房买卖合同》合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点是被告是否应向原告支付逾期交房违约金。首先，案涉房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在2016年12月30日前将符合交付条件的案涉房屋交付给原告使用。案涉房屋交付条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；案涉房屋为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本案中，案涉房屋已于2016年10月14日取得《竣工验收备案证书》，并于2016年12月30日前取得《房屋测绘报告书》，案涉房屋符合交付条件。原告已在2016年12月30日前收到被告发出的入伙通知书，被告已履行了通知收楼义务。被告主张收楼当天将收楼资料展示在案涉房屋收楼现场，展示内容有竣工备案验收表、测绘报告，住宅使用说明书、质量保证书、业主手册、委托银行代收费协议书、安全提示、燃气网络办理指南等内容。在此情况下，原告以该商品房存在楼顶加建的质量问题为由拒绝收楼，已违反了合同约定。因原告违约拒绝收楼，被告不存在逾期交房的情形，故原告要求被告承担逾期交房的违约金，于法无据，本院不予支持。其次，案涉房屋违法加建的主体并非被告。经本院依法向东莞市城市综合管理局凤岗分局进行调查取证，东莞市城市综合管理局凤岗分局作为行政执法主体，作出的决定具有公信力，本院予以采信。根据东莞市城市综合管理局凤岗分局复函资料显示，案涉房屋楼顶加建的行为是楼顶业主出资，自行与金地艺境项目施工单位沟通，由施工单位以楼顶处理防水为由进入现场进行加建；东莞市城市综合管理局凤岗分局作出的违法建筑的告知书的告知对象是案涉房屋楼顶业主。由此，可以认定，违法加建的主体是楼顶业主，而并非本案被告。原告认为是被告违法加建，依据不足，本院不予支持。最后，原告并未举证已经严重影响正常居住使用。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。而原告未能提供充分证据证明其提出的问题属于严重的质量问题，因此，原告以此为由拒绝收楼亦缺乏依据。综上，原告主张被告应向其支付逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条、第九十五条的规定，判决如下：驳回原告刘楠的全部诉讼请求。案件受理费234元，由原告刘楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  代小静二〇一七年九月十二日书记员  李素艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。