山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再54号 抗诉机关：山东省人民检察院。 申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：马怡竹，女，1988年9月6日出生，汉族，住四川省绵阳市高新区。 委托诉讼代理人：马波，四川诺则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙燕燕，上海段和段（济南。 被申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：程皓，男，1983年11月7日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：孙毅（程皓母亲），住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：齐娇，山东舜翔律师事务所律师。 一审第三人：北京春光置地房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路38号17层1708室。 法定代表人：康京，经理。 委托诉讼代理人：陈一凡，女，该公司工作人员。 一审第三人：赖思予，女，1986年2月7日出生，汉族，住北京市海淀区。 一审第三人：中国建设银行股份有限公司北京安慧支行，住所地北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦一层二层。 负责人：康占良，行长。 申诉人马怡竹因与被申诉人程皓，一审第三人北京春光置地房地产开发有限公司（以下简称春光公司）、赖思予、中国建设银行股份有限公司北京安慧支行（以下简称建设银行安慧支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终3769号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院作出鲁检民（行）监[2018]37000000362号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年12月9日作出（2019）鲁民抗111号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派董梅、胡晓娟出庭。申诉人马怡竹的委托诉讼代理人马波、孙燕燕，被申诉人程皓的委托诉讼代理人孙毅、齐娇到庭参加诉讼。一审第三人春光公司、赖思予、建设银行安慧支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省人民检察院抗诉认为，济南市中级人民法院（2017）鲁01民终3769号民事判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。也就是说，当事人关于赔偿可得利益损失的主张，要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则的限制。1.2012年6月22日，程皓与刘张宇、马怡竹签订《合同权利转让协议书》时已经成年，且程皓工作居住在北京，对当时北京市的房地产市场价格应当有所了解。最迟在2013年4月13日，马怡竹、程皓、案外人刘张宇、案外人刘成俊（系刘张宇之父）、赖思予签订《协议书》时，明确知晓案涉房屋尚有450万元贷款未偿还，未偿还的贷款数额远高于程皓支付的房屋价款，且《协议书》约定贷款仍由马怡竹偿还的情况下，马怡竹还要付给与程皓支付总价款相当的过户保证金，一般情况下，正常人不会做出这样的意思表示。程皓以186万元在北京购买价值600多万元面积将近200平方米的房子，该房屋交易价格背离了正常的交易价格，该交易行为与正常的交易行为不符，程皓对该房屋交易可能发生的风险应当具有清醒的预判。可得利益损失存在的基础是合同的履行具备现实履行的基础和条件，程皓应当明知该房屋买卖合同不具有履行的现实基础和条件，其可得利益亦不具有现实可能性，更无从谈起可得利益损失问题。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。也就是说，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。本案中，马怡竹、程皓、刘张宇、刘成俊、赖思予于2013年4月13日签订《协议书》，约定马怡竹应在2013年9月30日前将案涉房屋产权登记并过户至赖思予名下。该协议约定履行期限届满后，马怡竹未履行该义务，已构成违约。现程皓起诉请求解除《合同权利转让协议书》和《协议书》，并诉请马怡竹按照2016年一审判决时市场价格赔偿其房屋增值损失。但自马怡竹按照2016年一审判决时市场价格赔偿其房屋增值损失。但自马怡竹2013年9月30日违约之日起，程皓一直怠于行使权利。综合近年来房地产市场变化趋势以及城市房地产价格本轮大幅上涨的实际情况，如果程皓及时行使权利，其依然有机会另觅他处购置房屋。因此程皓在本案中所受损失，系其未及时采取适当措施所致。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，马怡竹、程皓、刘张宇、刘成俊、赖思予于2013年4月13日签订《协议书》第5条约定：如马怡竹未按约如期履行本协议第二或第三条约定的义务，则马怡竹应于违反此约定之日起三日内偿还程皓已交付的购房款及各项相关违约金、赔偿金共计人民币500万元。马怡竹已履行本协议第一条约定交付的保证金，不包含于上述500万元的赔偿金内，此210万元保证金不予退还。从该条款的约定可以得知，马怡竹如果违约，应当支付程皓各项相关违约金、损失赔偿金共计500万元，这表明，马怡竹与程皓对于马怡竹违约行为所造成的损失是有明确预见的。程皓主张按照一审判决时的市场价格赔偿房屋增值损失，已经超出了程皓和马怡竹订立协议时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 马怡竹再审请求：撤销一审、二审判决，驳回程皓的诉讼请求，支持马怡竹的反诉请求。马怡竹认为，检察机关抗诉意见虽然在一定程度上反映了原审判决存在的错误，但没有明确马怡竹申请法律监督的基本观点。首先，马怡竹和程皓之间签订的《权利转让协议书》以及五方《协议书》均存在买卖合同未约定对应价款，导致合同不能成立的情况。其次，刘张宇与程皓之间在先存在经济利害关系的情况下，违背委托人的意愿与程皓串通作出的损害马怡竹利益的法律行为无效。案涉房屋马怡竹的原始购买价达到680万元，马怡竹没有理由将房屋作价186万转让给程皓，还承诺及时交纳400余万元的按揭贷款，这显然是荒谬的，是刘张宇和程皓恶意串通的结果。事实上马怡竹也没有收到任何房屋转让价款，买卖合同从根本上是不成立的，也不排除买卖合同是为程皓出借款项的担保。再次，即便前述合同认定有效，《协议书》约定的500万元违约金显然过高，依法应予调减到186万元价款的20%以内。程皓与马怡竹于2012年6月22日签订《权利转让协议书》，此后于2013年4月13日签订《协议书》并于同日向程皓返还了210万元的保证金，上述保证金可以涵盖程皓支付的购房款及相关利息，程皓在收到210万元保证金后没有及时另外购置房屋，没有采取适当措施致损失扩大，不得就扩大损失要求赔偿。最后，《协议书》在已经约定违约金的情况下，再约定违约金利息，与法律规定相悖，该利息约定也是无效条款。 程皓辩称，本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。首先，马怡竹应当赔偿程皓房屋差价的可得利益损失。订立房屋买卖合同时约定的交易价格和当前房屋市场价之间的差额，是房屋买卖合同中守约方的期待利益损失，是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。如不支持期待利益损失，等于鼓励卖方随意违约，不利于公平交易。同时房屋价格大幅上涨，程皓丧失了另订其他合同的机会，双方约定的违约金数额远远不能补偿程皓的损失。程皓获得的差价只是填平了房产的价值，并没有因此获得额外的利益。其次，2011年8月程皓与刘张宇签订《天润福熙大道代购协议》时对违约金有明确约定，“若刘张宇未用此款购买规定位置的房屋或者刘张宇未按双方约定时间内办理相关购房手续，视为刘张宇违约，刘张宇需要向程皓赔偿人民币500万元整”，2012年马怡竹作为刘张宇未婚妻将案涉房产抵顶也是基于可以让刘张宇避免承担500万元的违约金，这对他们是有利的。马怡竹认可其在法定期间内没有提出撤销之诉，说明其对房价是认可的。再次，从2013年9月30日确定违约至2014年1月10日程皓提起诉讼，中间只间隔了三个月时间，程皓在诉讼中变更诉讼请求也是无奈之举，没有任何怠于行使权利的情形。最后，房价低并不必然导致买卖合同不具备履行的现实基础和条件。实际上，2012年进行房屋置换时刘张宇已经对程皓构成违约，房屋价格表面上是186万元，实际还隐含了500万元的违约金，两项相加已经达到686万元，再加上程皓代付的各项费用254122.97元，程皓为取得案涉房屋已支付711万元。即便按照二审判决马怡竹承担了责任，程皓收到的款项也无法在北京另行购房，程皓的权益应予维护。 春光公司提交书面意见述称，案涉房屋仍处于限制转让、查封状态，公司将按照生效判决的要求配合法院做好相关工作。 赖思予未提交意见。 建设银行安慧支行提交书面意见述称，其不是争议案件的当事人，对双方行为不发表意见，不同意程皓的诉求。其与马怡竹签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件具有法律效力，若马怡竹将房产转让，应优先偿还贷款。在马怡竹未偿还贷款的情况下，不同意解除抵押放弃担保权利。 程皓向一审法院起诉请求：1.解除程皓与马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》;2.马怡竹返还程皓已支付购房款2114122.97元及逾期返还违约金（自2016年5月26日起以2114122.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清为止）;3.马怡竹赔偿程皓损失11831277元及违约金5000000元;4.本案诉讼费、保全费由马怡竹承担。马怡竹向一审法院反诉请求：1.撤销马怡竹与程皓签订的《合同权利义务转让协议书》、《协议书》;2.程皓向马怡竹返还位于北京市朝阳区房屋;3.程皓返还马怡竹《北京市商品房预售合同》原件;4.程皓返还马怡竹支付的款项人民币2100000元及利息损失;5.程皓承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年8月1日，程皓与案外人刘张宇签订《天润福熙大道代购协议》一份，约定刘张宇向程皓借款人民币600000元整，此借款用于刘张宇代程皓购买位于朝阳区房屋一套，刘张宇在收到程皓此款项后，必须在15个工作日内协助程皓与天润福熙大道开发商签订购房合同，若刘张宇未用此款项购买规定位置的房屋或者刘张宇未按双方约定时间内办理相关购房手续，视为刘张宇违约，刘张宇需向程皓赔偿人民币5000000元整。该协议签订后，程皓之母孙毅于2011年8月1日、8月9日、8月25日分别通过转账向刘张宇支付600000元、660000元、560000元，并现金支付40000元，共计1860000元。2011年8月23日，刘张宇向程皓出具收条，载明：“今收到程皓购房款壹佰捌拾陆万元整，¥1860000，此购房款用于购买天润福熙大道Ｃ3号楼19层01170平米房屋一套。”因案外人刘张宇并未按约定代购朝阳区北苑的天润福熙大道房屋，2012年6月23日，刘张宇与本案程皓、马怡竹签订《合同权利转让协议书》，协议内容如下：“2012年2月22日，马怡竹与春光公司签订一份《商品房买卖合同》，购买春光公司开发的位于北京市朝阳区及车库等配套设施）。马怡竹已支付全部购房款，春光公司尚未向马怡竹交付房屋，该房屋产权登记手续正在办理之中。自本协议签订之日起，马怡竹将上述《商品房买卖合同》中的权利全部转让给程皓。本协议签订之前，程皓已向马怡竹支付了全部转让价款（详见刘张宇出具的收款条）。本协议签订的同时，马怡竹须将上述《商品房买卖合同》及与此相关的全部书面文件（包括但不限于补充协议、购房发票、收据等）交付给程皓。《商品房买卖合同》约定的马怡竹的义务仍由马怡竹自行承担。本合同签订之日起3日内，马怡竹应将本协议约定的转让事宜书面通知春光公司。刘张宇为马怡竹履行义务向程皓承担连带保证责任。”该协议签订后，马怡竹将其购买案涉房屋的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Ｙ1272757）、购房发票交付给程皓，并书面通知春光公司合同权利转让事宜。2012年7月1日，程皓之母孙毅代马怡竹交纳案涉房屋契税、公维基金、图表费237634.12元，房屋补差价款15403.85元，房产登记税、产权代办费用、印花税1085元，合计254122.97元。马怡竹曾向刘张宇出具授权委托书（出具时间未写明），授权刘张宇代马怡竹与程皓具体洽谈上述房屋买卖一切事宜。 2012年10月，刘张宇与马怡竹办理结婚登记手续。因案涉房屋具备办理房屋产权登记条件后，马怡竹并未办理房产证并过户给程皓，2013年4月13日，马怡竹、程皓、案外人刘张宇、案外人刘成俊（系刘张宇之父）、赖思予签订《协议书》，该协议书首先确定以下事实：1.2012年2月22日，马怡竹与春光公司签订《商品房买卖合同》，马怡竹购买案涉房屋，尚未支付全部购房款，春光公司尚未向马怡竹交付房屋，该房屋产权登记手续正在办理之中。2.2012年6月23日，马怡竹与程皓签订《合同权利转让协议书》，马怡竹将上述《商品房买卖合同》中的权利转让给了程皓并已通知春光公司。3.程皓刚刚得知，上述《合同权利转让协议书》签署之前，马怡竹为购买上述房屋已将该房屋向建设银行安慧支行办理了按揭贷款，截至本协议签订之日，尚欠贷款450余万元。此外，该协议书对以下事项作出约定：1.马怡竹向程皓交付办理房产证过户手续的保证金2100000元整。2.马怡竹承诺自本协议签订之日起1－3个月之内将所欠银行上述按揭贷款全部还清并向程皓提供银行开具的结清证明，其中每月应当面向程皓提供当月还款流水证明。3.马怡竹负责协调有关各方及相关单位，确保2013年9月30日之前将上述房屋产权登记并过户至赖思予名下。4.如马怡竹按约如期全面履行本协议第一至三条约定的义务，则程皓将依据本协议第一条收取的2100000元保证金退还马怡竹。5.如马怡竹未按约如期履行本协议第二条或第三条约定的义务，则马怡竹应于违反此约定之日起三日内偿还程皓已交付的购房款及各项相关违约金、赔偿金共计人民币5000000元。马怡竹已履行本协议第一条约定交付的保证金，不包含于上述5000000元的赔偿金内，此2100000元保证金不予退还。6.马怡竹未按期履行本协议第五条约定的付款义务，应当向程皓支付额外的违约金，违约金数额以应付款数额（5000000元）为基数，按照人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算。7.刘张宇和刘成俊为马怡竹全面履行本协议第一条、第五条、第六条约定的义务向程皓承担连带担保责任。 2014年7月3日，刘张宇与马怡竹经北京市海淀区人民法院判决离婚。2014年7月22日，北京市人民检察院第三分院向马怡竹发送《被害人诉讼权利义务告知书》，告知马怡竹在犯罪嫌疑人刘张宇涉嫌合同诈骗罪一案中享有的权利。马怡竹于2014年7月25日签收该告知书。2015年5月13日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中刑初字第00282号刑事判决书，判决被告人刘张宇犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。案涉房屋未列入刘张宇合同诈骗罪认定的案涉财物。2016年4月15日，程皓向一审法院提交《变更诉讼请求申请》，要求解除其与马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》，该申请一审法院于2016年4月22日送达马怡竹。2016年12月13日庭审中，程皓、马怡竹双方一致认可案涉房屋现市价为70000元/平方米。因马怡竹未依约向程皓过户案涉房屋，双方形成纠纷，程皓诉至一审法院。马怡竹认为双方协议显失公平，亦提起反诉。 一审法院认为，本案焦点问题有二：一是程皓与马怡竹之间房屋转让协议的效力问题；二是程皓行使法定解除权，要求解除合同后，守约方损失如何认定的问题。 焦点一、马怡竹购买案涉房屋价款6566000元，程皓仅向其支付价款1860000元，加上房屋补差价款及各种税费共计2114122.97元，与马怡竹实际购房款差额较大，该合同效力如何？根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。虽然程皓与马怡竹之间合同价款与房屋市价存在较大差距，但该差额在房屋转让合同签订之时即已存在，马怡竹作为完全民事行为能力人应当对当时北京市该地区房屋市价有所了解，即使存在刘张宇向其谎称该房屋系内部低价购买的事实，马怡竹至少应当从2014年7月北京市人民检察院第三分院向其发送被害人诉讼权利义务告知书之日起一年内主张行使撤销权，因马怡竹未在法定撤销权行使期间内主张行使撤销权，撤销权消灭，双方房屋转让合同有效。 焦点二、程皓主张行使法定解除权，要求解除合同，并由马怡竹向其赔偿损失，其主张损失计算方式为房屋市价13945400元（70000元/平方米×199.22平方米）减去实付房款及各项税费2114122.97元，其中差价为可得利益损失，该可得利益能否得到支持？一审法院审委会研究认为，本案中，虽然房屋转让合同系双方当事人真实的意思表示，但转让价款与房屋市价之间差额较大，违反民法公平原则，故可以运用民法基本原则进行调整。该损失计算可以用程皓购买案涉房屋所支付的实际成本除以马怡竹购买该商品房的价款，得出的比例乘以案涉房屋市价减去程皓实际支付的购房款的差额，即为程皓的可得利益损失。该损失可以得到支持。 本案中，双方签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。因马怡竹迟延履行案涉房屋过户义务，导致双方合同目的已不能实现，故程皓可以要求解除合同，对程皓的该项诉讼请求，一审法院予以支持。双方《合同权利转让协议书》及《协议书》于程皓解除请求到达马怡竹之日起即2016年4月22日解除。因双方《合同权利转让协议书》及《协议书》已解除，故马怡竹应向程皓返还其支付的购房款及相关税费合计2114122.97元，故对程皓的该项诉讼请求，一审法院予以支持。根据焦点二所述计算方式，程皓作为守约方在合同解除之后可主张的损失计算为程皓为履行合同支出的购房成本2114122.97元所占马怡竹购房价款6566000元的比例乘以案涉房屋市价（70000元/平方米×199.22平方米）减去程皓实际支付的购房款（1860000+15403.85元）的差额，计算为3886301.6元。 因双方于2013年4月13日签订的《协议书》第五条约定，如马怡竹未按期依约履行过户义务，应向程皓支付违约金5000000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该违约金约定并未过分高于造成的损失，故对程皓要求马怡竹支付违约金5000000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方约定的违约金已能够弥补守约方损失，故对程皓要求支付损失11831277元的诉讼请求，一审法院不予支持。程皓要求马怡竹向其支付迟延返还房款产生的违约金，因双方合同约定的违约金可以弥补损失，且程皓已主张该违约金，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。因双方协议书中约定的违约金已能够弥补损失，故程皓应退还收取的马怡竹保证金2100000元。对马怡竹的该项反诉请求，一审法院予以支持。马怡竹主张程皓向其支付该2100000元产生的利息，因程皓不存在违约行为，故不应向马怡竹支付利息损失，对其该项反诉请求，一审法院不予支持。因双方房屋转让协议已解除，故程皓需向马怡竹交还案涉房屋并返还《商品房预售合同》，对于马怡竹的该项反诉请求，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十四条、第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审委会研究，作出（2014）历商初字第128号民事判决：一、程皓与马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》于2016年4月22日解除；二、马怡竹于判决生效之日起十日内返还程皓购房款及相关税费合计2114122.97元；三、马怡竹于判决生效之日起十日内支付程皓违约金5000000元；四、程皓于判决生效之日起十日内返还马怡竹保证金2100000元；五、程皓于判决生效之日起六十日内返还马怡竹位于北京市朝阳区房屋；六、程皓于判决生效之日起十日内返还马怡竹《北京市商品房预售合同》（合同编号：Ｙ1272757）；七、驳回程皓要求马怡竹支付逾期返还购房款违约金的诉讼请求；八、驳回程皓要求马怡竹赔偿损失11831277元的诉讼请求；九、驳回马怡竹要求撤销与程皓签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》的诉讼请求；十、驳回马怡竹要求程皓支付保证金2100000元产生的利息损失的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币135200元，由程皓负担84200元，马怡竹负担51000元。反诉案件受理费81300元，由马怡竹负担57700元，程皓负担23600元。财产保全费5000元，由程皓负担3000元，马怡竹负担2000元。 程皓不服一审判决，上诉请求：1.撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第二项判决，改判马怡竹返还程皓购房款及相关税费2114122.97元及逾期返还违约金（自2016年5月2日起以2114122.97元为基数按照同期贷款利率4倍计算至返还之日止）；2.撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第四项，改判程皓不予返还马怡竹保证金2100000元；3.撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第五、六项，改判程皓不予返还北京市朝阳区房屋及《北京市商品房预售合同》（编号：Ｙ1272757）；4.撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第八项判决，改判马怡竹赔偿程皓损失11831277元；5.一、二审诉讼费、保全费由马怡竹承担。马怡竹不服一审判决，上诉请求：1.判令撤销（2014）历商初字第128号民事判决书第二项、第三项、第九项、第十项；2.判令驳回程皓返还购房款2114122.97元及赔偿损失的诉讼请求；3.判令程皓支付马怡竹利息损失（按人民币210万元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2013年4月13日起至全部款项清偿之日止）；4.判令程皓承担本案全部诉讼费用。 二审法院对一审法院查明的事实予以确认。 二审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案件争议焦点为：一、程皓与马怡竹之间房屋转让协议的效力问题；二、程皓行使法定解除权，要求解除合同后，守约方损失如何认定的问题。 关于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十五条规定：“具有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”。本案中，程皓、马怡竹对《合同权利转让协议书》及《协议书》上各自签名的真实性无异议，二审法院予以确认。依据上述规定，《合同权利转让协议书》及《协议书》自各方当事人签字时成立并生效。虽然马怡竹主张《合同权利转让协议书》及《协议书》的签订是建立在欺诈的基础之上，是程皓胁迫刘张宇并与其恶意串通，意图恶意占有马怡竹的房产，骗取马怡竹在乙方名称空缺的协议上签字而形成的，依法应当认定无效。但马怡竹并未提交任何证据证实其上述主张，且即便马怡竹陈述属实，依据前述规定，其也应当至迟自2014年7月北京市人民检察院第三分院向其发送被害人诉讼权利义务告知书之日起一年内主张行使撤销权，但马怡竹并未在法定期限内行使撤销权。故对马怡竹的该项主张，不予采信，双方签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》有效，双方均应按照协议的约定行使权利、履行义务。 关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人对《合同权利转让协议书》及《协议书》于2016年4月22日解除并无异议，二审法院予以确认。因《合同权利转让协议书》及《协议书》已经解除，故马怡竹应当向程皓返还其支付的购房款及相关税费合计2114122.97元，程皓应当向马怡竹返还案涉房屋及《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1272757），一审判决对此认定正确，二审法院予以支持。 关于守约方损失的认定问题。从两份合同的签订时间及内容来看，《协议书》是对《合同权利转让协议书》的补充，两份合同中均对程皓无法取得房屋所有权所产生的违约责任作出了约定，故认定关于无法取得房屋所有权的违约责任以后合同即《协议书》中约定内容为准，故对程皓主张的自2016年5月26日起以2114122.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清为止的逾期返还违约金的请求，二审法院不予支持。《协议书》第五条约定：“如甲方（马怡竹）未按约如期履行本协议第二条或第三条约定的义务，则甲方应于违反此约定之日起三日内偿还乙方（程皓）已交付的购房款及各项相关违约金、赔偿金共计人民币伍佰万元。甲方已履行本协议第一条约定的交付的保证金，不包含于上述伍佰万元的赔偿金中，此贰佰壹拾万元的保证金不予退还。”故程皓主张马怡竹赔偿违约金500万元的请求，二审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，程皓的可得利益就是马怡竹如果按约履行合同，程皓可以获得的利益。由于案涉房屋的购买价格已经确定，因此，在履行合同的过程中，若未来房价上涨，超出合同价款部分即为程皓的可得利益，同时也是马怡竹应当承担的风险。同时，若未来房价下跌，低于合同价款的部分即为马怡竹的可得利益，也是程皓应当承担的风险，这是双方在签订合同时应当预见到的。现双方当事人对案涉房屋房价为70000元/平方米均无异议，故程皓的可得利益为70000元/平方米×199.2平方米-2114122.97元=11829877.03元。上述可得利益数额大于双方合同约定的违约金，也就是说，合同解除后，在《协议书》约定的违约金不予返还的情况下仍不足以弥补程皓的损失，故认定程皓的损失为11829877.03元-5000000元=6829877.03元。对程皓主张的马怡竹应当赔偿损失11831277元的请求，二审法院经调整后，部分予以支持。因该数额已经能够弥补守约方的损失，故对程皓主张的保证金2100000元不予返还的请求，不予支持。综上所述，马怡竹的上诉请求不能成立，应予驳回；程皓的上诉请求部分成立，予以支持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定作出（2017）鲁01民终3769号民事判决：一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第128号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十项及案件受理费的负担；二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第128号民事判决第八项；三、马怡竹于本判决生效之日起十日内赔偿程皓损失6829877.03元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费270400元，由程皓负担23600元，由马怡竹负担246800元。 本院再审期间，马怡竹提交2份证据，证据1，刘张宇书写的情况说明一份，证明刘张宇是在先与程皓存在经济纠纷，且该经济纠纷存在刘张宇涉嫌以购房诈骗程皓钱款的情况下，刘张宇被程皓要挟，双方串通以合同的形式将马怡竹自有房屋非法过付到程皓名下。证据2，北京市公安局昌平分局龙园派出所于2018年9月5日出具的接报警记录一份。证明在五方《协议书》签署之前程皓就存在以到马怡竹居所进行威胁、骚扰的方式让马怡竹将房屋转让的违法情况。程皓对上述证据质证称，对证据1的真实性有异议，按照相关刑事判决，刘张宇应当在监狱服刑，马怡竹没有合法的途径拿到刘张宇书写的情况说明。退一步讲，刘张宇所书写的情况说明的内容也不是真实的，刘张宇与程皓签订《天润福熙大道代购协议》之后，存在明显违约，程皓与刘张宇进行沟通协调是符合情理的，并不存在所谓的串通或胁迫，除了刘张宇的个人陈述，并没有其他的相关证据予以印证。刘张宇与马怡竹之间就案涉房屋的转让问题如何进行的沟通与程皓无关，刘张宇在第一次违约发生后为避免承担高额违约金协同未婚妻马怡竹共同协商将马怡竹名下案涉房产抵顶给程皓，这个过程中没有任何的欺诈或串通行为。对于证据2，在《合同权利转让协议书》签订时，马怡竹有意隐瞒了案涉房屋尚有高额贷款的事实，程皓及其家人找到马怡竹沟通协调符合常理，而且该接报警记录也并未显示程皓及家人存在任何的暴力或不合法的行为。 程皓提交济南市历下区人民法院在执行阶段委托山东明和房地产评估经纪有限公司对案涉房屋市值作出的评估报告，证明在2018年的8月份，案涉房屋每平米单价已经达到了81000元，总价达到了1624万元，案涉房屋基于市场的波动处于不断增值的状态，马怡竹作为违约方实际享有的房屋增值的部分收益。马怡竹对该证据质证称，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，本案审理是建立在程皓主张解除合同的基础上，故目前房屋增值状态与本案没有关联性，同时根据近两年北京房产市场的实际情况，房价一直处于下降趋势。 对当事人有争议的上述证据，本院认定如下：对于马怡竹提交的证据1，刘张宇在情况说明中关于其与程皓串通欺诈马怡竹的陈述以及被胁迫签订五方《协议书》的陈述，没有其他证据佐证，本院不予采信，对于马怡竹提交的证据2，该接报警记录记载“报警人与对方因房屋问题发生纠纷，经民警现场调解，双方协商解决此事”，未载明程皓等人存在威胁方式逼迫马怡竹转让案涉房屋的情况，该记录也与刘张宇在情况说明中的陈述不一致，不能实现马怡竹的证明目的。对于程皓提交的山东明和房地产评估经纪有限公司出具的评估报告书，该评估报告书是在本案二审判决生效后，与案涉房屋增值的确定并无关联，本院不予采信。 本院再审认为，本案再审的焦点问题有两个：一是案涉《合同权利转让协议书》《协议书》应当予以撤销还是应当予以解除的问题；二是本案可得利益损失范围应当如何确定的问题。 关于第一个焦点问题，本院认为原审确认案涉《合同权利转让协议书》《协议书》于2016年4月22日解除并无不当。 首先，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，《合同权利转让协议书》由马怡竹、程皓、刘张宇签字确认，合同标的系马怡竹将《商品房买卖合同》（合同编号：Y1272757）项下权利让与程皓；案涉《协议书》由马怡竹、程皓、刘张宇、刘成俊（刘张宇父亲）、赖思予签订，合同标的为将案涉房屋所有权登记至赖思予名下，并约定了违约责任，上述两份协议当事人明确，主要权利义务约定明确，马怡竹以协议缺少房屋买卖价款约定为由否认合同成立，既无合同依据也无法律依据，本院不予支持。 其次，合同是否无效应依据合同法第五十二条的规定进行判断，马怡竹以案涉房屋转让价款偏离正常市场价格为由主张《合同权利转让协议书》《协议书》无效，没有法律依据。马怡竹主张刘张宇与程皓恶意串通签订《合同权利转让协议书》《协议书》损害马怡竹利益，但未举证证明，且马怡竹是两份协议的当事人和签署人，其对协议内容是清楚的，马怡竹关于案涉《合同权利转让协议书》《协议书》无效的主张，本院不予支持。 再次，依据合同法第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。马怡竹对《合同权利转让协议书》《协议书》内容和签订过程均属明知，如其主张的合同撤销事由存在，因其未在法定期间内行使，撤销权亦已消灭，案涉《合同权利转让协议书》《协议书》是有效的。 最后，因马怡竹拒绝履行案涉房屋过户义务，《合同权利转让协议书》《协议书》的合同目的不能实现，依据合同法第九十四条的规定，原审支持程皓行使法定合同解除权并无不当，本院予以确认。 关于第二个焦点问题，本院认为二审判令马怡竹支付程皓500万元违约金并赔偿损失6829877.03元，不符合公平原则，不利于维护当事人之间的利益平衡，应予纠正。 首先，马怡竹主张其未收到程皓的购房款，但是依据《合同权利转让协议书》第一条约定，马怡竹已确认程皓向其支付了转让价款，并载明“详见刘张宇出具的收款条”。据此，刘张宇收到的程皓转款应视为马怡竹接收的权利转让对价，至于刘张宇是否将该款项实际支付给马怡竹，不影响程皓已经支付合同对价的认定。从《天润福熙大道代购协议》到《合同权利转让协议书》和《协议书》的签订，程皓购买房屋的意思表示清楚，马怡竹主张刘张宇以代购房屋对其借款进行担保，缺乏事实依据，本院不予采信。虽然本案房屋转让价款低于市场交易价格，但马怡竹并未提交证据证明案涉《合同权利转让协议书》《协议书》存在法律或事实上不能履行的情形。在马怡竹拒绝履行，导致合同解除的情况下，依据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，合同守约方程皓有权向违约方马怡竹主张可得利益损失。 其次，案涉《合同权利转让协议书》《协议书》均没有约定可得利益损失的计算方法，《协议书》第四条、第五条对违约责任的约定，系对马怡竹未如期履行在1-3个月内偿还所欠银行贷款、在2013年9月30日前将案涉房屋过户登记至赖思予名下时的责任，该责任是逾期履行合同义务的违约责任，而非解除合同违约责任的约定。原审依据《协议书》第五条判令马怡竹支付程皓解除合同违约金500万元系适用法律错误，本院予以纠正。因合同当事人在案涉《协议书》中对解除合同违约金未进行约定，法院无调减的事实基础，对马怡竹要求调减违约金的主张本院不予支持。 再次，马怡竹主张，在2013年4月13日其以支付保证金的形式返还程皓210万元，程皓没有及时另外购置房屋，对由此造成的损失应由程皓自行负担。对此本院认为，根据《协议书》的约定，该210万元在性质上是担保《协议书》履行的保证金，而不是解除合同后返还的费用，且依据《协议书》在马怡竹履行义务后程皓有返还保证金的义务，故该210万元程皓未用于另置房产并无不当。马怡竹以此为由主张免除赔偿责任，本院不予支持。程皓主张依据《天润福熙大道代购协议》中的违约条款，刘张宇应付程皓500万元违约金，加上程皓另付的211万元，程皓为取得案涉房屋支付了711万元。对此本院认为，依据《合同权利转让协议书》，程皓受让马怡竹在《商品房买卖合同》的权利的对价以刘张宇出具的收款条为准，各方未形成将500万元违约金计入权利转让对价的合意。若程皓主张购房支出711万元，该成本应在计算房屋增值损失时予以扣除，鉴于程皓的该不利自认与法院查明事实不符，故本院不予认定。 最后，依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条的规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当受到可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则的限制。就本案而言，在可预见规则方面，马怡竹在北京工作，其在与刘张宇交往过程中，家庭存在多次购房行为，其对北京房屋价格的上涨趋势及房屋增值应有预见，其对于拒绝履行合同给程皓造成损失也系明知。至于预见程度和具体数额一般不能以双方约定的违约金数额为限，否则在违约金数额较低情形下，守约方的损失将难以填补。在减损规则方面，因马怡竹在2013年9月30日未履行《协议书》义务，程皓于2014年1月起诉，其主要诉请是要求马怡竹继续履行合同，但马怡竹明确拒绝履行合同，经程皓申请一审法院追加春光公司、赖思予、建设银行安慧支行参加诉讼，在经第二次庭审听取相关方意见后，程皓于2016年4月15日将继续履行合同的诉请变更为解除合同，程皓并无怠于行使权利的行为。原审以程皓解除请求到达马怡竹的时间2016年4月22日认定为《合同权利转让协议书》《协议书》解除时间正确。程皓、马怡竹均认可2016年案涉房屋每平米单价7万元，原审以合同解除时的房屋价值作为计算房屋增值的基准也是正确的。关于过失相抵原则，对于守约方也有过错的，计算可得利益损失赔偿额时应减轻违约方的责任。程皓为购买案涉房屋实际支付了2114122.97元，其在签订《合同权利转让协议书》时明知马怡竹购买案涉房屋的价款为6566000元，其支付的款项不及案涉房屋市场价的三分之一，程皓对本案所涉交易的风险有明确预见，且极低的房屋交易价格也是马怡竹不履行房屋过户登记义务的原因。根据程皓、马怡竹对案涉房屋2016年市价13945400元的确认，二审径直以房屋市价减去2114122.97元计算可得利益损失，没有考虑程皓在其中的过错，确有不当。本案中程皓与马怡竹的过错基本对等，故马怡竹应赔偿程皓的房屋增值损失为（13945400-2114122.97）×50%=5915638.52元。在损益相抵方面，马怡竹主张程皓一直占用案涉房屋，程皓主张对案涉房屋进行了装饰装修，但双方均未对所涉费用进行举证，待双方证据充分后可另行主张。 综上，马怡竹的部分再审请求成立，本院予以支持。二审判决对程皓可得利益损失的认定不当，本院予以纠正。本案一审法院适用普通程序对本诉和反诉进行审理，收取案件受理费216500元，二审法院确定的二审案件受理费270400元，超出一审收费范围，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第二项、第一百四十四条规定，判决如下： 一、变更山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终3769号民事判决第一项“维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第128号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十项及案件受理费的负担”为维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第128号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十项； 二、变更山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终3769号民事判决第二项“撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第128号民事判决第八项”为撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第128号民事判决第三项、第八项； 三、变更山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终3769号民事判决第三项“上诉人马怡竹于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人程皓损失6829877.03元”为马怡竹于本判决生效之日起十日内赔偿程皓损失5915638.52元； 四、驳回程皓的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费人民币135200元，由程皓负担77900元，马怡竹负担57300元。反诉案件受理费81300元，由马怡竹负担57700元，程皓负担23600元。财产保全费5000元，由程皓负担3000元，马怡竹负担2000元。二审案件受理费216500元，程皓负担101500元，马怡竹负担115000元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 波 审判员 杜 磊 审判员 王宝恒 二〇二〇年八月七日 书记员 潘圣男