湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12556号上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓飞，女，1988年7月20日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：祁巧，湖北中武律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：郑蒙达，男，1990年5月17日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：祁巧，湖北中武律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董丽，女，1980年1月10日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：高子龙，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡建，男，1986年3月31日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：高子龙，湖北立丰律师事务所律师。原审第三人：武汉优房房地产代理有限责任公司梅南山居分公司，住所地武汉市江夏区庙山开发区梅南山居49号商铺。法定代表人：郑传子，该公司经理。委托诉讼代理人：梁新汉，该公司门店店长，男，1973年12月3日出生，汉族，住武汉市江汉区，原审第三人：武汉中环互联房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦3楼301号。法定代表人：覃正亚，该公司执行董事兼总经理。上诉人张晓飞、郑蒙达因与被上诉人董丽、胡建、原审第三人武汉优房房地产代理有限责任公司梅南山居分公司（以下简称优房梅南山公司）、武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓飞、郑蒙达共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张晓飞、郑蒙达的诉讼请求，驳回董丽、胡建的反诉请求，本案一审、二审诉讼费用由董丽、胡建承担。事实与理由：一、双方签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》有多处互相矛盾，一审忽略了这些矛盾处，作出了不公正的判断。合同第二条、第八条、第六条进行相应约定和条款更改，从合同第六条条款解释看申请银行按揭贷款当然不是全商业贷款。三方在签订合同前、签订合同时，从未对做全商业贷、组合贷问题进行过确认。张晓飞、郑蒙达在签订合同前多次向中介方表明在武汉有公积金，购房时要做组合贷款，更没有签订合同后的改变贷款方式之说。二、根据合同第十六条的约定，21万元支付的时间是“乙方的贷款审批通过后三日内”，不是一审判决书查明的“面签手续办理完后三日内”，贷款审批通过是银行做出允许贷款的决定，而做出允许贷款的前提要将房屋解押再行抵押。张晓飞、郑蒙达在银行明确可以批准贷款的前提下再行支付21万元款首付款，该款是给董丽、胡建填补其支付的抵押贷款用。合同签订前张晓飞、郑蒙达从未被告知董丽、胡建没钱解押自己的房贷，且中介方向张晓飞、郑蒙达提出过如果董丽、胡建做第三方过桥垫资先行解押，并表明第三方过桥会以此居间合同涉及房屋做抵押过桥有一定风险，故此约定。从合同签订后各方聊天记录及由中介组织的两次面谈协商内容来看，中介想了多种办法帮助董丽、胡建解决21万元抵押贷款的资金困难，足以认定三方签订合同时明确了是由董丽、胡建还抵押贷款的。三、一审判决未查明公积金贷款流程、审批流程，直接认定公积金贷款与银行没有任何关系，属于查明事实有误。公积金贷款受理、审核、放款主体都是银行：公积金贷款是由银行受理，初审、复审都是由银行完成，银行将材料办好后提交给公积金机构，由公积金中心做终审，公积金贷款针对的是银行不针对个人；银行通过系统试算公积金部分可贷金额后，自行向公积金管理中心提交即可。四、三方约定的两次面签时间2019年5月14日和2019年6月4日，第一次面签是中介头一天通知5月14日签不了贷款。经过沟通后确定由董丽、胡建去办过桥解押，确定2019年6月4日面签，当天张晓飞、郑蒙达在银行等了一天，却得到中介的回复是董丽、胡建不来，其拒绝面签已经构成违约。五、一审判决的违约金数额没有事实和法律依据。结合双方签订的合同、合同磋商过程以及后期协商过程来看，张晓飞、郑蒙达不存在任何违约的情形。董丽、胡建共同辩称，第一，合同明确约定的是商业贷款而非组合贷款，这从合同第十六条可以明确看出，且手写的合同条款优于合同格式条款。第二，关于配合问题，董丽、胡建已经尽到了配合义务，是张晓飞、郑蒙达临时变卦，不同意执行原合同条款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。优房梅南山公司述称，合同条款中有相应明确约定，特别在其他约定事项中，还有第十条约定了商业贷款取消公积金贷款。中环公司二审未到庭发表意见。张晓飞、郑蒙达共同向一审法院起诉请求：1.判令解除其二人与董丽、胡建于2019年4月30日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（编号：WFA0003576）；2.判令董丽、胡建双倍返还定金100,000元；3.本案的诉讼费由董丽、胡建承担。董丽、胡建共同向一审法院反诉请求：1.解除其二人与张晓飞、郑蒙达于2019年4月30日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（编号：WFA0003576）；2.判令张晓飞、郑蒙达支付违约金212,000元；3n本案本诉和反诉诉讼费用均由张晓飞、郑蒙达负担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，即2019年4月30日，张晓飞、郑蒙达与董丽、胡建在优房梅南山公司签订了《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定董丽、胡建将二人所有的位于武汉市江夏区庙山办事处阳光大道怡景江南一期B-1栋2单元1层三室房屋以1,060,000元的价格卖给张晓飞、郑蒙达；张晓飞、郑蒙达于签合同当日支付定金50,000元；合同第六条付款方式及手续办理：甲方（董丽、胡建）同意乙方（张晓飞、郑蒙达）申请银行按揭贷款方式支付房款，甲乙双方同意自本合同签订之日起七个工作日提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意办理交易手续前通过现金在不动产登记机构受理当日支付给甲方；合同第十一条2、若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金；合同第十六条，其它约定事项（如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）：甲方承诺此房无查封，无赠与，无继承，双方协商甲方名下的抵押贷款待乙方的贷款审批通过后三日内由乙方支付给甲方，用于结清该房的抵押贷款，不作它用，此款项冲抵乙方的购房首付款（金额为人民币贰拾壹万元整）等事实，予以确认。对于双方有争议的事实，一、张晓飞、郑蒙达在合同中约定的贷款方式是否为商业贷款。合同中约定张晓飞、郑蒙达采用银行贷款的方式支付房款，公积金贷款和商业贷款的审批机构明显，公积金贷款不可能由银行审批，故双方合同约定的贷款就是商业贷款，不存在歧义。二、张晓飞、郑蒙达是否应在银行贷款面签手续办完后，向董丽、胡建支付210,000元，用于偿还董丽、胡建的银行贷款问题。合同中的第六条和第十六条对于210,000元的用途和支付时间存在矛盾，但第十六条明确写明，合同其他条款与第十六条冲突时，以第十六条的约定为准，故张晓飞、郑蒙达与董丽、胡建以合同特别条款约定了210,000元的用途，就是代董丽、胡建偿还涉案房屋已有的银行贷款，故对张晓飞、郑蒙达提出的不应由其二人提前支付210,000元，用于结清房贷的说法，不予支持。三、张晓飞、郑蒙达是否于2019年5月2日向优房梅南山公司提出贷款方式改为公积金组合贷款。根据张晓飞、郑蒙达与优房梅南山公司提交的微信沟通记录显示，张晓飞、郑蒙达于2019年5月2日明确表示房款采用公积金组合贷款的方式，故对张晓飞、郑蒙达提出其二人只是有这个想法，并未变更的说法，不予采信。四、合同未能履行的原因是什么。因张晓飞、郑蒙达提出公积金组合贷款，故涉案房屋的银行贷款则必须在张晓飞、郑蒙达的贷款审批手续前结清，而此时张晓飞、郑蒙达不愿意代董丽、胡建结清涉案房屋的银行贷款，双方未能达成合意，从而导致合同未能继续履行。一审法院认为，张晓飞、郑蒙达与董丽、胡建签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守合同的约定，履行各自的义务。合同中对张晓飞、郑蒙达以银行贷款方式支付房款，及在完成银行贷款面签手续后，代董丽、胡建偿还银行贷款210,000元有特别约定，张晓飞、郑蒙达未经董丽、胡建同意，擅自决定改为公积金组合贷款，对申请公积金组合贷款前必须还清涉案房屋银行贷款，未与董丽、胡建达成合意，导致合同无法履行，故张晓飞、郑蒙达擅自变更贷款方式的行为是合同未能履行的根本原因，其二人行为已构成违约，应承担相应的违约责任，对张晓飞、郑蒙达提出要求董丽、胡建返还双倍定金的诉讼请求，不予支持。董丽、胡建作为守约方，有权要求解除合同，并有权要求张晓飞、郑蒙达承担相应的违约责任，考虑双方争议的时间并非太长、目前涉案房屋区域的房价未有大幅度上涨，故对董丽、胡建提出的212,000元的违约金，一审法院酌情支持100,000元，扣除张晓飞、郑蒙达已给付的50,000元，还应支付50,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、解除张晓飞、郑蒙达与董丽、胡建于2019年4月30日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（编号：WFA0003576）；二、张晓飞、郑蒙达于本判决生效之日起十日内一次性向董丽、胡建支付50,000元；三、驳回张晓飞、郑蒙达的诉讼请求；四、驳回董丽、胡建其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元减半收取1,150元，由张晓飞、郑蒙达负担。反诉案件受理费4,480元减半收取2,240元，由张晓飞、郑蒙达负担970元，董丽、胡建负担1,270元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张晓飞、郑蒙达向本院提交三份录音证据及相应文字稿。第一份是2019年6月1日中介梁新汉与郑蒙达的对话，其中明确还贷事宜是卖方还贷，且提到6月3日之前要进行还款，这个录音中中介还传达了卖方一直在找人做垫资还款和过桥手续，中介在录音中两次明确表明是由卖方进行还款，在银行审批贷款通过后过户当天由买方将首付款给卖方，并保证首付款资金安全。在该录音中郑蒙达也表明了自己的担忧，担心二次抵押影响过户，这也是为何在合同第十六条加上了抵押贷款不作他用的约定，第十六条的手写字是中介郑某手写，郑某当时解释是为买方着想就加上的这句话。通过该录音和双方合同磋商过程看，三方明确约定由卖方进行还款。第二份是2019年9月24日郑蒙达打住房公积金客服的电话录音，客服对公积金贷款流程进行详细说明，公积金贷款是由银行直接受理和初步审核，在银行审批通过后才将数据传给公积金中心。第三份是2019年6月10日中介梁新汉与郑蒙达的通话录音，中介此时的态度是完全不愿意继续促使买卖合同继续进行，且中介向郑蒙达传达卖方要解除合同，不退定金，要买方该走程序走程序，郑蒙达当时很震惊。董丽、胡建质证认为三份录音证据没有公证，对该电子证据真实性、关联性、合法性均有异议。董丽、胡建还认为第一份和第三份录音不具备新证据的形式，在一审开庭时能够提交而未提交，这是中介单方为了斡旋促成交易做出的陈述，中介不能代表董丽、胡建做出任何法律上的意思表示，中介的回答对张晓飞、郑蒙达没有左右。这些录音不能影响合同的约束条款；董丽、胡建认为第二份录音的大前提是要和客服明确表示案涉房屋没有任何抵押权利负担，客服默认房屋是没有抵押的，而且审核需要公积金中心进行，该证据不能达到其证明目的。优房梅南山公司质证认为录音是在五六月中介和双方沟通中产生的，六月初之前的一个多月梁新汉都要买方过去签字，但买方都不去签字，这些都是在沟通中说的话。在五月十几日三方对还款程序都面对面说清楚了，公积金需要还款后银行才能审批，有银行抵押的情况下是无法审批的。本院对录音的真实性予以认定。根据本案三方的微信聊天记录结合当事人陈述，本院查明如下事实：郑蒙达于2019年5月2日要求中介帮其申请公积金商贷混合贷款，优房梅南山公司工作人员未予拒绝。优房梅南山公司工作人员于2019年5月11日告知胡建系组合贷款，胡建表示组合贷款未经过其同意，在优房梅南山公司工作人员表示“组合贷款这边我们给你搞快点”后，胡建未予拒绝，并就贷款银行进行了讨论，胡建还提出贷款未还清能否审批的问题。之后双方就贷款提前还清事宜发生争议，郑蒙达不同意用首付款偿还卖方贷款，郑蒙达、张晓飞于2019年5月18日向中介提交手写书信拍照件，要求退还5万元定金，重新签订新居间合同。胡建、优房梅南山公司工作人员曾提出首付款21万元做资金监管，张晓飞、郑蒙达并未同意。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张晓飞、郑蒙达与董丽、胡建及优房梅南山公司、中环公司签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。该合同第十六条约定：“甲方承诺此房无查封，无赠与，无继承，双方协商甲方名下的抵押贷款待乙方的贷款审批通过后三日内由乙方支付给甲方，用于结清该房的抵押贷款，不作它用，此款项冲抵乙方的购房首付款（金额为人民币贰拾壹万元整）。”从约定内容看，贷款审批通过在结清抵押贷款之前，对应的一般应为商业贷款方式。但双方并未完全排除公积金贷款及公积金组合贷款方式，且从三方之后的沟通情况看，董丽、胡建及优房梅南山公司并未拒绝公积金组合贷款方式，并予以配合，因此，张晓飞、郑蒙达采用公积金贷款方式并不违反合同约定。在变更贷款方式后，该合同第十六条即存在矛盾，一方面21万元首付款已约定用于结清抵押贷款，另一方面21万元首付款又应在贷款审批通过后支付，而结清抵押贷款却是公积金组合贷款审批通过的前提条件，由此形成合同僵局。在此情况下，买卖双方应继续协商，合理分担交易风险，以促成合同继续履行。胡建、优房梅南山公司工作人员提出的首付款21万元做资金监管，不失为促成合同履行的较好措施，但张晓飞、郑蒙达坚持要求董丽、胡建自行结清抵押贷款，对合同无法继续履行应承担主要责任，也违反了双方就首付款结清抵押贷款的约定。基于双方均要求解除合同且张晓飞、郑蒙达存在一定违约行为，一审判决解除《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》是正确的。考虑到合同僵局不能归咎于一方及张晓飞、郑蒙达的违约行为及过错程度，本院酌情确定张晓飞、郑蒙达承担违约责任以其支付的定金5万元为限。综上所述，张晓飞、郑蒙达的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初2093号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初2093号民事判决第二项、第四项；三、驳回董丽、胡建其他的诉讼请求。一审本诉案件受理费2,300元减半收取1,150元，由张晓飞、郑蒙达负担。反诉案件受理费4,480元减半收取2,240元，由董丽、胡建负担。二审案件受理费2300元，由张晓飞、郑蒙达负担1150元，由董丽、胡建负担1150元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇二〇年八月五日法官助理杜文书记员杜文