济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初2676号 原告：付向利，男，1983年5月28日出生，无业，住济南市。 被告：山东顺泰投资置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：邹淑芹，经理。 委托诉讼代理人：陈坤、孙裕，均系北京市百瑞（济南）律师事务所律师，均为特别授权代理。 原告付向利与被告山东顺泰投资置业有限公司（简称顺泰公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年6月29日、2017年8月11日两次公开开庭进行了审理。原告付向利及被告顺泰公司的委托诉讼代理人陈坤到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 付向利向本院提出诉讼请求：一、判令被告顺泰公司返还原告付向利的购房款465904元并支付利息，利息暂计8万元（以465904元为基数，自2011年9月27日起至判决生效日止，按照银行同期贷款利率计算）；二、判令被告顺泰公司支付自2011年9月28日至2014年9月27日的租金收益131409元；三、判令被告顺泰公司支付自2016年2月28日至判决生效之日止的房屋租金，暂计5万元（其中*号商铺每年租金为23660元，*号商铺每年租金为24009元，*号商铺每年租金为24009元）；四、判令被告顺泰公司向原告付向利承担已付购房款一倍的赔偿责任即465904元；五、诉讼费用由被告顺泰公司承担。审理中，原告付向利变更诉讼请求为：假设合同有效，要求被告顺泰公司返还购房款本金465904元，支付自2011年9月28日至2014年9月27日三年的租金收益合计131409元，并支付自2016年2月28日至判决生效之日止的房屋收益，分别按每年24009元、24009元、23660元计算，并且主张欠付租金收益的贷款利息损失，另外要求被告顺泰公司赔偿原告付向利已付购房款一倍的损失，即465904元，诉讼费用由被告顺泰公司承担。事实和理由：原、被告双方于2011年9月27日签订《东环商业广场商铺买卖合同》3份及《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》3份，约定原告付向利分别以153792元、156056元、156056元的价格购买被告顺泰公司所有的位于济南市二环东路3749号东环商业广场一层*、*、*号商铺，期限至2048年1月3日。同时约定原告将购买的前7年的商铺经营权委托被告对外经营管理，被告按月支付原告商铺经营管理收益。合同签订后，原告依法全面履行了约定的义务，但被告自2016年2月28日起拒绝向原告支付约定的经营管理收益款项，且拖欠至今。经原告多次催要，被告拒不履行，被告已构成根本违约。被告顺泰公司未支付原告付向利2011年9月28日至2014年9月27日的租金收益，亦未按照合同约定办理涉案商铺的权属登记证书。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 顺泰公司辩称，涉案合同合法有效，但非商品房买卖合同，因不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定。涉案房屋在2013年将一整层办理为一个大证，系因消防等政策原因而无法单独办理房产证。合同约定的办理权属证书的办理期限届满后，原告在明知权属证书无法办理的情况下继续接受每月的收益，系认可与被告之间的委托经营关系，但双方关于权属证书的办理没有达成新的协议。涉案房产办理抵押是在2016年，早已超过合同约定的权属证书的办理期限2014年，故并非因房屋抵押的情况的存在导致原告付向利的合同目的不能实现。另外，根据双方委托协议第四条第一款，在合同委托期限三年到期前60日内，原告可选择委托被告对外租赁并签订三方协议或对外出租，如选择被告对外租赁，则委托期限为7年，此7年委托期限即2014年9月27日往后推算7年。双方买卖合同并未对三年到期之后继续委托经营的七年之内解除合同的本金返还数额作出约定，原告付向利主张被告顺泰公司返还买卖合同第八条第二款约定的数额无事实及法律依据。 原告付向利围绕其诉讼请求提交商铺买卖合同3份、委托经营管理合同3份、收款收据3份、确认函、银行转账明细等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。被告顺泰公司对原告付向利提交的证据的真实性均没有异议。 经审查，本院认定如下事实： 1、2011年9月27日，原告付向利（合同乙方）与被告顺泰公司（合同甲方）签订《东环商业广场商铺买卖合同》3份，主要约定：乙方受让位于济南市二环东路3749号东环商业广场一层*、*、*号商铺，建筑面积均为9.15平方米，总价分别为153792元、156056元、156056元，由乙方向甲方一次性付款，甲方应在2011年9月28日前，依照有关规定，将商铺交付乙方，甲方应当在2014年12月31日前，为乙方办理权属登记证书。第八条产权登记的违约约定1、甲方未在合同约定的日期内给予乙方办理权属登记证书的，乙方可在约定日期到期后30日内向甲方提出退房申请，如果乙方在上述条件及期限内向甲方提出退房申请，甲方须无条件同意，双方签订退房协议。2、在退房协议签订后60日内，甲方退还乙方实际到位房款及乙方委托甲方经营前三年租金收益，分别计197169元、20072元、20072元。3、乙方在合同约定日期到期后不选择退房的，可与甲方指定的经营管理公司协商签订委托租赁协议或自行出租经营，该经营管理公司有义务代理出租。本合同未尽事宜，由双方协商后签订补充协议，具有同等法律效力。本合同自双方签订之日起生效。 2、同日，原告付向利（合同甲方）与被告顺泰公司（合同乙方）又签订《东环商业广场商铺委托经营管理合同》3份，主要约定：原告付向利将其受让的位于济南市二环东路3749号东环商业广场一层*、*、*号商铺经营权委托给被告进行商业经营活动。委托经营管理期限为3年，即从2011年9月28日至2014年9月27日止。委托经营收益：在本合同委托期限3年到期前60日内，甲方可选择委托乙方对外租赁并签订三方协议或自行出租，如选择委托乙方对外租赁，则委托期限为7年，*号商铺第1年按17745元作为经营收益，第2年按19717元作为经营收益，第3年按21689元作为经营收益，第4-7年租金按每年23660元作为经营收益；*及*号商铺第1年按18006元作为经营收益，第2年按20007元作为经营收益，第3年按22008元作为经营收益，第4-7年租金按每年24009元作为经营收益。在本合同委托期限3年到期后甲方如选择委托乙方对外租赁的自签订三方协议之日起计算，甲方每个委托期的经营收益，由乙方按每年的经营收益平分到12个月分期打入甲方所提供的账号。委托租赁期间，任何一方不能单方面变更或解除本合同，如双方同意则必须采取书面形式。本合同未尽事宜双方可协商后签订补充协议，具有同等法律效力。 3、上述合同签订后，原告付向利支付给被告顺泰公司购铺款465904元，被告顺泰公司给原告付向利出具收款收据，并加盖其公司财务专用章。 4、2014年10月27日，原告付向利向被告顺泰公司财务部出具确认函，双方同意被告顺泰公司将商铺的经营收益按月存入原告付向利开设的山东农村信用社银行账户中。之后被告顺泰公司按约定每月将价款转入原告付向利的银行账户中，履行至2016年2月28日。2016年2月28日后，被告顺泰公司因经营问题未再支付原告付向利收益价款，引起本案诉讼。 另查明，涉案济南市二环东路3749号东环商业广场系被告顺泰公司与案外人济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会合作开发的房地产项目，由被告顺泰公司投资建设，于2010年左右完工并投入使用，其中地下一层，地上**。地下**至地上**产权人系被告顺泰公司，产权登记日期为2013年1月15日。被告顺泰公司在2010年左右对外转让商铺经营权，将大商铺分割成若干小商铺份额进行商铺经营权转让。转让后，被告顺泰公司又通过签订委托经营管理合同的方式对涉案商铺予以运营管理，并将地下一层至地上三层大部分都租赁给银座集团股份有限公司，目前被告顺泰公司与银座集团股份有限公司的租赁合同尚在继续履行过程中。 又查明，2015年12月，被告顺泰公司两次向日照银行股份有限公司济南分行借款，并用其名下上述房产进行了抵押，抵押金额分别是23658万元及17838万元。2016年2月29日，被告顺泰公司向其股东纪家魁借款，并用上述房产进行了抵押，抵押金额5110万元。 本院认为，原告付向利与被告顺泰公司签订的《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。原告付向利依约支付购铺款465904元后，被告顺泰公司亦应依约按时足额支付原告付向利相应的收益款项。被告顺泰公司未按约定在2014年12月31日前给原告付向利办理涉案商铺的权属登记证书且自2016年2月28日起未按时支付给原告付向利相应的收益款，系违约行为，应承担相应的违约责任。关于原告付向利要求被告顺泰公司履行产权登记的违约约定，返还全部购铺款465904元的诉讼请求，被告顺泰公司对此不予认可，称原告付向利要求返还全部购铺本金不符合合同约定的条件，其也未按合同中约定的时间提出退房，且双方未对三年到期后继续委托的七年委托期限到期后返还本金数额进行约定，故不予认可。对此本院认为，被告顺泰公司在2014年12月31日前未给原告付向利办理权属登记证书，且自2016年2月28日起一直未再按约定支付原告付向利相应的收益款，至今已一年有余，构成根本违约，其违约行为导致原告付向利无法实现房屋产权及收益的合同目的，原告付向利通过诉讼要求解除合同并无不当。根据法律规定，双方签订的买卖合同及委托经营合同均自原告付向利变更后的诉讼请求送达被告顺泰公司时即2017年8月11日起解除。被告顺泰公司一直未能按约定给原告付向利办理权属登记证书，原告付向利要求被告顺泰公司承担违约责任，返还全部实际到位房款465904元及前三年的租金收益131409元，本院予以支持。原告付向利要求被告顺泰公司分别按照合同约定的24009元/年、24009元/年、23660元/年的标准支付其2016年2月28日起至判决生效之日止的经营管理收益款项，被告顺泰公司对此计算标准不予认可。本院认为，原告付向利主张被告顺泰公司支付其2016年2月28日起至解除合同之日止的经营管理收益款项符合合同约定及法律规定，本院予以支持，根据原告付向利提交的银行卡历史交易明细中被告顺泰公司每月转账的数额可以认定2015年10月后双方是按照委托经营管理合同中约定的委托期限7年中第2年的标准履行的，故本院支持原告付向利自2016年2月28日起至合同解除之日止的经营管理收益款项91679元〔（19717元/年+20007元/年+20007元/年）÷366天×211天+（21689元/年+22008元/年+22008元/年）÷365天×318天〕。被告顺泰公司拖延付款，原告付向利主张相应的利息损失，本院予以支持。关于原告付向利主张的合同解除之后至判决生效之日止的商铺经营收益款及相应利息的诉讼请求，被告顺泰公司对此不予认可。本院认为，原、被告双方签订的《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》虽于2017年8月11日解除，但被告顺泰公司并未返还商铺经营权转让款，故至本判决生效前，被告顺泰公司应当参照5475元/月的标准支付原告付向利相应收益损失。关于原告付向利主张被告顺泰公司赔偿其已付购房款一倍的损失计465904元的诉讼请求，被告顺泰公司不予认可。本院认为，原、被告签订的《东环商业广场商铺买卖合同》中约定的标的并非独立的实体，且并未对交付使用条件及日期、装饰及设备标准事项、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设备的交付承诺和有关权益、责任等商品房买卖合同应当明确的内容进行约定，故该买卖合同并非商品房买卖合同，故本院对原告付向利要求被告顺泰公司参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》向其赔偿已付购房款一倍的损失不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、原告付向利与被告山东顺泰投资置业有限公司2011年9月27日签订的《东环商业广场商铺买卖合同》3份及《商铺经营权委托经营管理合同》3份均于2017年8月11日解除。 二、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告付向利购铺款465904元。 三、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付向利2011年9月28日至2014年9月27日期间的商铺经营收益款131409元。 四、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付向利2016年2月28日至2017年8月11日期间的商铺经营收益欠款91679元。 五、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告付向利利息损失（以91679元为基数，自2017年8月12日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 六、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付向利2017年8月12日至判决生效之日止的经济损失（按5475元/月标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 七、驳回原告付向利的其他诉讼请求。 案件受理费15538元，减半收取7769元，由原告付向利负担2600元，由被告山东顺泰投资置业有限公司负担5169元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年九月十三日 书记员  岳 静