安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖15民终1501号 上诉人（一审被告）：安徽中丞集团六安置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区梅山路柏庄春暖花开小区7号楼104室。 法定代表人：李娜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：茅红星，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周天源，安徽纬纶律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：薛保章，男，1979年3月8日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 被上诉人（一审原告）：刘贵荣，女，1980年9月14日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘明星，安徽公众律师事务所律师。 上诉人安徽中丞集团六安置业有限公司（简称中丞集团六安公司）因与被上诉人薛保章、刘贵荣房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院(2020）皖1502民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中丞集团六安公司上诉请求：一、撤销六安市金安区人民法院(2020）皖1502民初390号民事判决，判决驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；二、判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认为“从双方所签订的购房合同以及被告出具的税务发票来看，均明确注明涉案商铺的单价为15025.29元/平方米……”，上诉人认为，一审判决片面孤立地依据《商品房买卖合同》作出价格补差，事实认定明显错误，应予纠正。理由如下：一、上诉人与被上诉人明确确定以128.26平方米作价202万，双方按该面积调整面积差及总价。被上诉人于2019年8月9日向上诉人出具《承诺书》，承诺“翰林壹号公馆70＃－101商铺预测建筑面积为128.26平米，套内面积124.13平米，公摊4.126平米，因房管局系统录入错误，导致后期购房合同面积为134.44平米，套内面积130.110平米，公摊面积4.325平米。本人购买翰林壹号公馆70＃－101商铺，以128.26平方米预测建筑面积成交……”，根据该《承诺书》内容，被上诉人承诺购买翰林壹号公馆70＃－101商铺，并且明确知晓商铺以128.26平方米调整面积差及价格，该房屋价款为202万元，被上诉人分次将202万元预交。2019年9月11日，六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具《不动产测量报告》，确定涉案商品房面积为128.8平方米。2019年10月9日，上诉人交付商品房，当日上诉人与被上诉人共同确认，实际交房面积为128.8平方米，比预测面积多出0.54平方米（128.8－128.24），被上诉人补交多出0.54平方米差价8153.66元。上诉人向被上诉人开具补差价《收据》，被上诉人对此并无异议。二、涉案《商品房买卖合同》仅为销售备案使用，非双方实际结算条款。涉案《商品房买卖合同》于2019年11月1日签订，该合同是在上诉人与被上诉人已完成交房、面积差结算之后签订的合同，实际是为备案、办证使用，并非双方实际履行的合同。双方实际执行的是《承诺书》等文件，而非《商品房买卖合同》中的单价及面积调差条款。《承诺书》系被上诉人真实的意思表示，应为《商品房买卖合同》外独立的结算条款，一审判决片面孤立地将备案《商品房买卖合同》作为判决依据，事实认定明显错误，故导致误判。 薛保章、刘贵荣辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。二、上诉人代理人刚才所说的先结算后签合同的事实不能成立，结算时间是以出具法定的票据时间为准。三、一审证据中的《承诺书》是上诉人单方制作，并且当时销售人员也告诉被上诉人，这个仅仅只是针对面积交的钱，多退少补，在这种情况下，被上诉人才签了《承诺书》，《承诺书》并不能否定双方签订合同和开具发票中确定单价的事实。本案中，上诉人出售房屋，一套房屋居然出现了三个价格，现上诉人认为双方口头约定的价格是15749.26元没任何依据。真正的单价应该以经过备案的商品房买卖合同以及正规的增值税发票确定的价格为准。 薛保章、刘贵荣向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告立即返还多收取的超面积购房款109384.11元(其中4平方米购房款60101.16元予以返还；1.64平方米的购房款24641.48元应予双倍返还,即49282.95元,合计为109384.11元)；二、本案的诉讼等费用由被告承担。 一审法院审理查明：原告薛保章、刘贵荣系夫妻关系。2019年8月9日，两原告与被告中丞集团六安公司达成意向,由原告方购买被告开发的坐落于本市金安区商品房。原告薛保章根据被告的要求，于当日出具《承诺书》一份，其内容为：“翰林壹号公馆70＃—101商铺预测建筑面积为128.26平米，套内面积124.130平米，公摊4.126平米，因房管局系统录入错误，导致后期购房合同面积为134.44平米，公摊面积4.325平米。本人承诺购买翰林壹号公馆70＃101商铺，以128.26平米预测建筑面积成交，后期拿房涉及到面积补差以预测建筑面积128.26平米与最终的实测报告的实测面积计算，跟购房合同预测面积无关，特此承诺！”此后,原告方先后支付购房款2020000元（其中100000元系购房定金）。同年10月9日，被告中丞集团六安公司要求原告薛保章补交商铺实测面积128.80平方米与预测面积128.26平方米的面积差0.54平方米的差价款共计8156.66元。以上原告方为购买商铺共计支出购房款2028156.66元。原告方支付购房款后，被告即将该商铺予以交付。同年11月1日，两原告与被告中丞集团六安公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，内容为：两原告购买被告开发的翰林壹号公馆70幢1层101商铺，预测建筑面积134.44平方米，其中套内建筑面积130.11平方米，分摊共有建筑面积4.33平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15025.29元，总价款为人民币2020000元；一次性付款，买受人应当在2019年8月29日前支付该商品房全部价款。该合同第十三条“面积差异处理”中约定：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。同年12月18日，被告向两原告出具了金额为1935257.00元的税务发票。该税务发票上备注：六安市金安区翰林壹号公馆70幢101号，实测面积128.8平方米，单价15025.29元／ｍ2，总价款1935257元。后因两原告认为被告应当退还多收取的购房款，双方发生争执，两原告为此诉至法院。 一审法院认为，本案中原告薛保章、刘贵荣与被告中丞集团六安公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告所购买的商铺实测面积为128.80平方米，实际共支付购房款2028156.66元，对此双方均无异议。本案中双方争议的焦点在于：两原告所购买的商铺单价应如何确定以及被告中丞集团六安公司是否多收取了两被告的购房款并应当予以返还。 关于两原告所购买的商铺单价应如何确定。两原告认为，本案中被告是按照134.44平方米的面积收取了购房款2020000元，涉案商铺的购买单价为15025.29元／平方米（2020000元÷134.44平方米）。被告中丞集团六安公司则认为，原、被告双方在购房合同上所注明的房屋面积虽为134.44平方米，但双方实际是按照128.26平方米的面积进行交易和支付购房款的，故涉案商铺的单价实际为15749.26元／平方米（2020000元÷128.26平方米），原告薛保章在《承诺书》中也明确予以确认，后因房屋实际面积测量为128.80平方米，故又补交了相应差价款。对此该院认为，从双方所签订的购房合同以及被告出具的税务发票来看，均明确注明涉案商铺的单价为15025.29元／平方米，而非被告中丞集团六安公司所陈述的15749.26元／平方米。且被告中丞集团六安公司要求两原告补交的面积差价款8156.66元所对应的单价是15104.93／平方米（8156.66元÷0.54平方米），亦非15749.26元／平方米。原告薛保章虽在被告中丞集团六安公司制作的《承诺书》上签字，但经审查，该《承诺书》上仅明确了双方交易的商铺面积预测为128.26平方米，而非购房合同上注明的134.44平方米，并未明确该商铺当时的交易单价。从正常交易过程来分析，如果双方交易的单价与书面合同约定出入很大，涉及较大利益，为防止后期双方因此可能出现纠纷，作为《承诺书》制作方的中丞集团六安公司完全可在其中予以明确，但其未有明确，对此被告不能予以合理解释。同时其亦不能合理解释先后共收取两原告202815666元购房款，但仅出具1935257元的购房款税务发票。从本案现有证据的数量和证明力上来分析，应当认定涉案商铺的交易单价为购房合同和税务发票所明确记载的15025.29元／平方米,被告中丞集团六安公司认为涉案商铺的单价实际为15749.26元／平方米的辩解意见，无充分事实和证据证实，不予采信。 关于被告中丞集团六安公司是否多收取了两被告的购房款并应当予以返还。对此该院认为，从上述查明事实来看，本案中涉案商铺的实际交易单价为15025.29元／平方米，被告中丞集团六安公司按照合同中约定的134.44平方米的面积先后共收取购房款2028156.66元。而商铺的面积最终确定为128.80平方米，对应的总价款应为1935257元（15025.29元／平方米×128.80平方米），被告中丞集团六安公司应当按照合同约定据实进行结算，对于多收取的购房款92899.66元（2028156.66-1935257元）予以返还。关于两原告认为双方合同中约定面积为134.44平方米，而实际交付面积为128.80平方米，面积误差比超过3%，故其中1.64平方米应当按照合同约定双倍返还房价款。对此该院认为，涉案商铺交付建筑面积虽确与合同约定的建筑面积误差比超出3%，但双方在交易时被告已经明确告知商铺预测建筑面积为128.26平方米，与最终交付时确认的建筑面积128.80平方米的面积误差比未超出3%，并不适用该条款的约定。故两原告的该项诉讼请求，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、被告安徽中丞集团六安置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告薛保章、刘贵荣购房款92899.66元；二、驳回原告薛保章、刘贵荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付行为义务及金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，承担迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2490元，减半收取计1245元，由被告安徽中丞集团六安置业有限公司负担1055元，原告薛保章、刘贵荣负担190元。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审期间，双方争议焦点为：一审法院对案涉房屋单价的认定是否有事实及法律依据，上诉人是否应当返还被上诉人购房款92899.66元。双方对案涉商铺的实测面积为128.80平方米，被上诉人共计支付购房款2028156.66元的事实无争议。 关于案涉商铺每平方米单价如何确定的问题。被上诉人认为，《商品房买卖合同（预售）》对案涉商铺每平方米的单价约定明确，且与上诉人开具的增值发票上的记载一致，应当以合同约定的单价以及增值税发票上记载的单价为准。上诉人认为，应当依据被上诉人在签订《商品房买卖合同（预售）》前签名确认的《承诺书》记载的预测面积来推算案涉商品房每平方米的单价。对此，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》系向房管局备案的房屋买卖合同，该合同全面地约定了房屋的预测面积、单价、总价款，及房屋预测面积与实测面积补差、违约责任等，具有法律效力。该《商品房买卖合同（预售）》亦是双方最终确认房屋买卖事项的一份合同，且上诉人给被上诉人出具的发票上记载的每平方米面积单价亦与合同约定的单价一致，同时被上诉人向上诉人补交面积差房款时，亦是按该合同约定的单价进行计算的，该合同应当是双方当事人真正执行的房屋买卖合同。上诉人关于双方实际执行的合同是被上诉人签字确认的《承诺书》，而《商品房买卖合同（预售）》仅仅作为向房管局备案使用的上诉理由，经审查，首先，该《承诺书》上记载的仅有预测面积，没有约定合同总价和单价，仅仅只能作为购房的一种意向约定，不能作为有效的房屋买卖合同来执行；其次，该《承诺书》签订的时间在《商品房买卖合同（预售）》签订之前，最终的《商品房买卖合同（预售）》对房屋每平方米的单价、总价作了明确约定；再次，《商品房买卖合同（预售）》系向房管局备案并获得房管局确认的有效合同，同时补交的面积差额亦是按照《商品房买卖合同（预售）》约定的单价补交的；而《承诺书》既不具备合同的有效要件，亦未向房管局备案。因此，上诉人关于双方实际执行的系《承诺书》约定的内容，无事实和法律依据。案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定，全面适当地履行。依据合同的约定，被上诉人多交的购房款，上诉人理应退回。 综上所述，上诉人的上诉理由，不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2490元，由上诉人安徽中丞集团六安置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年八月四日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。