苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3205号原告：韩金龙，男，1988年5月5日生，汉族，住建湖县。委托诉讼代理人：尹继刚、陆红霞，江苏谐达律师事务所律师。被告：苏州团成物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场地下室B101。法定代表人：许自平。原告韩金龙与被告苏州团成物业管理有限公司（以下简称团成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告韩金龙及其委托诉讼代理人陆红霞，被告团成公司法定代表人许自平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩金龙向本院提出的诉讼请求：1.被告退还保证金7000元、支付单方解除合同违约金8749.9元及撤场费2500元；2.被告支付以15999.9元为基数、自起诉之日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：其与被告于2017年5月12日签订《商铺租赁合同》，其承租位于苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场地下室B101的A006铺位，租期自2017年5月12日起至2020年5月11日止，租期三年。2020年春节期间因疫情影响以及被告将其承租区域变为仓库，导致租赁商铺人流量锐减，无法继续经营，合同约定的租期即将到期，其不再续租，要求被告退还保证金，但被告拒绝退还。被告团成公司辩称，原告未交齐租金，将租赁商铺交还被告，提前退租，属于违约行为，其有权解除合同，其遭受损失远超保证金，保证金不再退还，其余损失不再主张。请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：团成公司（出租方，甲方）与韩金龙（承租方，乙方）于2017年5月12日签订《商铺租赁合同》一份，甲方同意将苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场地下室B101的A006号商铺出租给乙方经营，并保证出租商铺的合法性，商铺建筑面积57.79平方米，租金按建筑面积计算，为60元/月/平方米。租赁商铺的附属设施设备包括：中央空调、烟感报警装置、电话、网络设备等。商铺用途：乙方保证所租赁商铺按照甲方市场规定的商业业态、商品大类从事经营，遵守国家法律、法规和政府相关规定，服从和遵守市场管理方、物业管理公司的相关管理规则，并签订相应协议，缴纳市场统一管理综合保证金人民币7000元。第四条租赁期限约定：租赁期从2017年5月12日起至2020年5月11日止，共计叁年；免租期半年，包含在租赁期，免租期间仅减免房租费用，物业管理费10元/月/平方米及水电等费用仍需自行承担；本合同期内租赁价格不变，本合同需交清租金、物业费及定金后合同才生效。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。乙方如需续租，须提前两个月向甲方提出书面申请，双方重新拟定租赁合同后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。第五条约定，租金为41608.8元/年，物业费为6934.8元/年。第六条综合管理保证金约定：本合同签订前，乙方应一次性甲方租赁定金为7000元（按建筑面积区分，30平方米以下8000元，30平方米以上为1万元），甲乙双方在租赁期满或合同正常终止后，若乙方无拖欠房租及其他费用，并且无房屋损坏和其他违约行为，甲方将在乙方交回商铺的十个工作日内全额退还给乙方，期内不计息。支付方式约定：因合同按三年租赁，故合同租金乙方按照甲方要求每12个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同即时支付，以后租金按规定的时间期限付款，提前2个月将下期租赁款支付甲方，甲方在签订合同收到第一次租金将商铺和设备交给乙方。乙方应按本合同约定的时间和方式支付租金及其他费用，乙方拖欠费用达30日，甲方有权单方面解除合同。除本合同另行约定外，甲乙双方不得单方面无故提前终止合同，若一方无故终止合同，将赔偿另一方相当于当年度三个月租金的违约金。上述合同第四条与第五条中间空白处均手写“租金第一年实收优惠价33000元。”定金及租金、物业管理费缴纳情况：2017年5月12日，韩金龙刷卡缴纳了商铺定金7000元，团成公司出具了收据。当日，韩金龙缴纳了商铺一年租金33000元、一年物业费6934元，团成公司分别开具了收据。2018年7月16日，韩金龙微信转账交付物业费3446元，团成公司开具了收据，收据收款事由载明2018年9月9日至2019年3月8日半年物业费。2019年3月22日，韩金龙缴纳商铺租金28065.2元、物业费6934.8元，团成公司分别开具了收据，租金收据收款事由载明2019年3月9日至2020年3月8日一年租金，物业费收据收款事由栏载明2019年3月9日至2020年3月8日一年物业费。双方一致确认，自2017年9月9日开始计费。被告团成公司陈述，原告韩金龙属于较早入驻商户，当时不确定商场何时开业，在签订合同时确定了租期三年，租金一年一交，承租户缴纳了第一年租金，且第一年给予租金优惠。2017年9月9日商场整体开业，公司与所有的商户说好此前不开业时间不计费，从2017年9月9日开始计费，租期从2017年9月9日开始计算三年，至2020年9月8日，免租半年，但不免物业费，2017年5月12日交纳的一年租金33000元抵扣一年半租金，交纳6934元物业费为一年物业费，即对应2017年9月9日至2019年3月8日期间租金及2017年9月9日至2018年9月8日期间一年物业费，2018年7月16日交纳的物业费3446元对应2018年9月9日至2019年3月8日半年物业费，因此在2019年3月22日原告缴纳的一年物业费、租金对应2019年3月9日至2020年3月8日期间物业费、租金，且该期间段，因原告生意不好，被告公司给予原告在第一年优惠价33000元基础上再优惠近5000元，实际比合同约定优惠八千多元。2019年12月8日，团成公司向原告出具《催缴通知书》，2019年12月16日，团成公司向原告出具《续租通知书》，以上均要求原告缴纳下一年度租金，后原告未缴纳，2020年4月11日，团成公司向原告出具《解除租赁合同通知书》，该通知书载明由于韩金龙未按约定缴纳租金和物业管理费，其解除双方合同，要求韩金龙于2020年4月13日撤离，否则公司采取不限于断水、断电、强行锁门等措施，如同意续租，双方可重新协商。原告表示，收到了上述材料，其认为租期按照约定至2020年5月11日届满，其已交至2020年3月8日，其收到《解除租赁合同通知书》后拿着该材料找被告公司沟通，其同意再缴纳两个月至合同约定的租期，届满后不再续租，但被告要求其缴纳下一年租金，其不同意缴纳，被告进行了断水断电，其于2020年4月18日搬离房屋，为此支出了撤场费用2500元，对此提供撤场费用凭证予以证实。另外，被告将其承租铺位区域改变成仓库，其经营目的无法实现。综上，被告单方解除合同，应承担违约责任，退还保证金及支付撤场费。被告团成公司称，原告韩金龙交纳了截至2020年3月8日的租金，并未履行双方约定的三年期租约，属于提前退租，后其向韩金龙催缴，原告以合同到期不再续租为由不再缴纳。原告实际只缴纳了两年的租金，并没有缴满两年半，如原告补交半年租金，可以退还保证金。原告未按期缴纳租金，其按照约定可以解除合同，无需承担违约责任。总体来说，原告未缴满两年半租金，且已缴纳的两年租金都给予原告很大优惠，原告提前退租，应承担违约责任，其损失较大，收取的保证金不足以弥补其损失，但其也不再向原告主张相关损失，保证金不予退还。涉案商铺已于2020年4月份收回。以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、收据、撤场费发票、电话录音及文字整理稿，被告提供的续租通知书、催缴通知书、违约告知书、解除租赁合同通知书、归还房屋通知书，及本案庭审笔录、谈话笔录等予以证实。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告就位于苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场地下室B101的A006铺位租赁签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。原、被告双方均认可租期三年及自2017年9月9日开始计费，对此本院予以认定，本案争议焦点为租期起算日及被告解除合同是否合法。原告认为租期为合同约定即2017年5月12日起至2020年5月11日止，被告无权要求其支付超过合同约定的租期租金，被告存在违约，无权解除合同。被告认为租期自开业日2017年9月9日起至2020年9月8日止，实际为双方口头约定变更了书面租期约定，原告拖欠费用达到30天以上，其依约可以解除合同。本院认为，根据收据载明原告缴纳租金、物业费对应的期间以及自2017年9月9日计租的约定，可以合理推断双方实际自开业日开始起算租期。理由如下：第一，2017年9月9日开始计费，并且自该日起计算了半年免租期，实际改变了书面合同关于自2017年5月12日开始起算及自该日开始免租半年的约定。第二，被告陈述在租期自2017年9月9日起算的情况下才给予原告缴纳一年租金抵扣一年半租金的优惠更加符合常理，且原告缴纳租金、物业管理费对应的期间与租期自2017年9月9日开始起算相吻合。第三，原告未按照合同约定缴满两年半租金，存在违约。综上，本院认定租期起算日自2017年9月9日开始起算三年，至2020年9月8日，现原告仅支付租金至2020年3月8日，此后不再支付租金，违反合同约定，被告依约有权解除合同。双方在履行合同过程中，被告已给予原告较大的租金优惠，现原告又提前退租，尚欠半年租金，被告受损金额已超过保证金，现被告表示仅没收保证金，其他损失不再主张，本院遵其自愿。综上，原告的诉请于法无据，本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告韩金龙的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币128元，由原告韩金龙负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  杜荣尚二〇二〇年八月五日书记员  单 文