福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0581民初2374号 原告：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市八七路工行大厦，统一社会信用代码91350581F307600266。 负责人:施能升，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄清波，男，该支行员工。 被告：吴毅坚，男,1985年03月18日出生，汉族，住福建省漳州市漳浦县。 被告:吴锦云，女，1984年11月17日出生，汉族，住福建省漳州市漳浦县。 被告：石狮市义德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市八七路信义大厦六楼E室，统一社会信用代码913505006115396701。 法人代表人：李贤义，该公司负责人。 委托诉讼代理人：王丽迎，女，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司石狮支行（下称工行石狮支行）与被告吴毅坚、吴锦云、石狮市义德房地产开发有限公司（下称义德房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行石狮支行的委托诉讼代理人黄清波、被告义德房地产公司的委托诉讼代理人王丽迎到庭参加诉讼，被告吴毅坚、吴锦云经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行石狮支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告吴毅坚、吴锦云及义德房地产公司签订的个人购房借款／担保合同［01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷xxxx）号］；2.判令被告吴毅坚、吴锦云立即偿还结欠原告的贷款本金545992.56元及利息、罚息、复利15940.27元（截止2017年4月21日）（本息合计561932.83元）及自2017年4月22日起至实际还款之日按合同约定罚息利率计算的一切利息、罚息、复利；3.判令吴毅坚在该案判决生效之日起一个月内到房地产管理部门办理［石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号房地产］正式抵押登记手续，将抵押权人设定为中国工商银行股份有限公司石狮支行。否则，中国工商银行股份有限公司石狮支行有权代理吴毅坚、吴锦云到房地产管理部门办理石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号房地产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为中国工商银行股份有限公司石狮支行。因此产生的费用由吴毅坚承担。抵押权设定后，原告有权以被告吴毅坚所有的位于石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号的房地产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4.对石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号的房地产如未能办妥正式抵押登记手续的，并由此给原告造成损失的，被告吴毅坚应对原告承担足额赔偿；5.在石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号的房地产抵押权设定为中国工商银行股份有限公司石狮支行之前，被告义德房地产公司对上述第二项债务承担连带保证责任；6.判令本案的一切费用由三被告承担。诉讼过程中，原告工行石狮支行撤回了第1、4项诉讼请求。事实和理由：被告吴毅坚、吴锦云及义德房地产公司于2012年9月30日与原告工行石狮支行签订编号为［01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷xxxx号］的《个人购房借款／担保合同》，被告吴锦云于2013年5月28日签订《共同偿还贷款确认书》确认为共同还款人。《个人购房借款／担保合同》约定:贷款金额为人民币60万元整；贷款期限20年；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）;执行贷款年利率为基准年利率（如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行）；逾期（包括被宣布提前到期）罚息利率在执行年利率基础上加收30%计收罚息、复利［见合同第四条4.1;第九条9.1］；被告吴毅坚提供其所有的位于石狮市西侧信义华府x幢三单元x层xxx号的房地产作为抵押担保（见合同中抵押物清单）；2013年6月4日在石狮市房产登记交易中心依法办理按揭登记手续。《个人购房借款／担保合同》约定对石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号的房地产如未能办妥正式抵押手续，并由此给原告造成损失的，被告吴毅坚应对原告承担足额赔偿（见合同第二十条20.2）。保证人义德房地产公司承担阶段性连带责任保证［在满足合同10.2条Ａ项条件（约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书）满足条件成就后免除保证人的保证责任］（见合同第十条10.2）。保证人保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用承担连带保证责任［见合同第十条10.2］，并约定保证人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权（见合同第三十条30.3）。2013年7月9日原告依合同约定发放给被告吴毅坚贷款人民币60万元整，借款到期日为2033年7月9日，依合同约定转入义德房地产公司账户。该笔贷款于2016年10月9日起开始发生违约，经催收未果。至2017年2月21日连续违约5期,违约金额本金8796.30元,欠息11311.25元。被告吴毅坚、吴锦云及义德房地产公司经多方催促偿还逾期本息均未果,已影响到原告个人贷款的安全。原告依据《个人购房借款／担保合同》第十四条违约及违约责任14.1（Ａ、Ｌ）项；14.2（4、5）项的有关条款，于2017年3月6日宣布该笔个人购房借款／担保合同的贷款提前到期,并要求被告吴毅坚、吴锦云及石狮市义德房地产开发有限公司于2017年3月16日前归还全部贷款本息,但三被告拒不履行已宣布提前到期的贷款本息。该笔贷款设定的抵押物［石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号的房地产］至今未能办妥正式抵押登记手续，被告吴毅坚应在本案判决生效之日起30天内到房地产管理部门办理石狮市西侧信义华府x幢三单元x层xxx号房地产正式抵押登记手续，将抵押权人设定为中国工商银行股份有限公司石狮支行；如未能办妥正式抵押登记手续给原告造成损失的，被告吴毅坚应对原告承担足额赔偿（合同第二十条20.2）;借款合同10.2条Ａ项因条件未成就,义德房地产公司应承担连带保证责任［保证范围合同第十条10.2］。该笔贷款截止2017年4月21日已还本金54007.44元,利息110818.78元。结欠本金余额545992.56元，积欠利息15940.27元,应从2017年3月17日起按约定罚息利率计算罚息，从2016年10月10日起按约定罚息利率计算复利,直至还清全部本息。 被告义德房地产公司对原告在本案中所主张的事实没有异议。 被告吴毅坚、吴锦云未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了庭审举证、质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告吴毅坚、吴锦云未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。 本院经审理查明认定的事实与原告工行石狮支行诉称的事实一致。 本院认为，原、被告各方签订的《个人购房借款/担保合同》《共同偿还贷款确认书》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，依法有效。吴毅坚、吴锦云向工行石狮支行申请贷款，工行石狮支行依约足额发放了借款，吴毅坚、吴锦云未依约还款付息显属违约，应承担相应违约责任。现原告主张被告吴毅坚、吴锦云应偿付尚欠的借款本金及至还款之日止的利息、罚息和复息，符合法律规定，本院予以支持。 被告吴毅坚自愿以其预购的石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号房产作为本案借款的抵押担保物并办理了按揭登记，但在未办理房屋抵押权设立登记之前,原告工行石狮支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房产办理抵押权登记的请求权,而非对讼争房产享有现实抵押权。故在仅办理预购商品房抵押权按揭登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人吴毅坚怠于办理以致抵押权设立登记未完成，故购房人吴毅坚负有协助办理抵押登记的义务，被告义德房地产公司应督促其办理。本院酌定被告吴毅坚应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。只有在案涉房产抵押登记办妥后，原告工行石狮支行才依法对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 原告工行石狮支行与保证人义德房地产公司在《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定保证人义德房地产公司承担的是阶段性连带责任保证，并在第10.2条A项约定“保证人对在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，在抵押权未能依登记而设立情况下，保证人义德房地产公司的保证期间延续，保证责任尚未免除。原告要求义德房地产公司在讼争房产办理正式抵押登记手续前对其第二项诉讼请求承担保证责任，未违反法律规定，本院予以支持。保证人义德房地产公司在承担保证责任后，有权向债务人吴毅坚、吴锦云追偿。在追偿过程中，若债权人工行石狮支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还保证人义德房地产公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，再有余款的应退还被告吴毅坚、吴锦云。 综上所述，原告工行石狮支行的诉讼请求可以成立的，本院依法支持，依据不足的，本院予以驳回。被告吴毅坚、吴锦云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴毅坚、吴锦云应于本判决生效后立即偿付原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金545992.56元及截至2017年4月21日的利息、罚息、复利15940.27元,并按合同约定及中国人民银行有关规定计付自2017年4月22日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利; 二、被告石狮市义德房地产开发有限公司对被告吴毅坚、吴锦云的上述债务承担连带保证责任，被告石狮市义德房地产开发有限公司承担保证责任后,有权向被告吴毅坚、吴锦云追偿; 三、被告吴毅坚应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司石狮支行办理石狮市西侧信义华府x幢x单元x层xxx号房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司石狮支行，被告石狮市义德房地产开发有限公司应督促被告吴毅坚并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮市义德房地产开发有限公司的保证责任终止； 四、上述房产抵押登记办妥后，原告中国工商银行股份有限公司石狮支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第二项确定的主债权优先受偿； 五、原告中国工商银行股份有限公司石狮支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮市义德房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告吴毅坚、吴锦云； 六、被告石狮市义德房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告吴毅坚、吴锦云追偿； 七、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9419元，由原告中国工商银行股份有限公司石狮支行负担100元，由被告吴毅坚、吴锦云、石狮市义德房地产开发有限公司共同负担9319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  李妮娜 代理审判员  蔡国胜 人民陪审员  王熊熊 二〇一七年九月三十日 书 记 员  苏鸿喜 附：引用法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。