泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初3654号原告：刘某燕，女，汉族，1976年3月31日出生，住山东省泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：丰顺莲、黄琴，山东海利丰律师事务所律师。被告：泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房公司），住所地：山东省泰安市泰山青春创业开发区，社会统一信用代码：370903200014810。法定代表人：葛亮，董事长。委托诉讼代理人：邓久义，该公司员工。委托诉讼代理人：张田田，该公司员工。原告刘某燕与被告天房公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。原告刘某燕的委托诉讼代理人丰顺莲、被告天房公司的委托诉讼代理人邓久义、张田田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某燕向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理位于天房美郡国际城14号楼2单元702室房屋的所有权转移登记手续；2、依法判令被告支付原告违约金43906.96元(以501221元为基数，自2018年2月21日起，按日万分之一计算，暂计算至2020年7月16日)至实际办理完毕该房屋不动产权属变更登记之日止；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，合同约定原告购买被告位于天房美郡国际城14号楼2单元702号房屋，原告已经依约支付该房屋购房款，被告应当在交房之日起90日内为原告办理该房屋所有权转移登记手续，因被告的原因导致原告未能在约定日期完成不动产权属变更登记，给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合法利益，特诉至贵院，望判如所请。天房公司辩称，一、未能取得房屋所有权证书，被告不存在主观上的过错。原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同》第二十条第二款“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”。无论是从字面意思理解还是从山东省商品房办证实际工作流程而言，该条约定办理房屋所有权转移登记手续的主体是买受人，主导者是买受人，并非出卖人。“自商品房交付使用之日起90日内”这一时间是买受人办理转移登记手续的时间，只有在买受人办理转移登记手续时，出卖人才应当履行其协助义务，但是本案中，买受人并未举证证明其曾经办理过房屋所有权登记手续。其次，被告为买受人办理房屋所有权转移登记手续履行过协助提供材料的义务，但是由于泰安市建设主管部门不予核发《工程竣工验收备案证书或竣工验收备案表》导致未能完成。二、退一步讲，如果认定存在违约行为，违约金也应从交房之日起456天开始计算。原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》）第二十条第三款约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1中方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，该条约定中的“买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满”应当为“从商品房交付使用之日起455天”，主要理由如下：首先，双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定买受人完成房屋所有权登记的期限，属于约定不明。双方签订合同约定的第二十条第二款约定的是买受人办理房屋所有权登记手续的开始时间，而不是完成时间。其次，既然双方签订的合同约定不明，那么就应该按照法律规定来确定违约金的起算时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营者管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，为法律赋予给买受人和出卖人办理房屋所有登记的宽限期，若超过一年后，因出卖人的原因导致买受人未取得房产证，则出卖人应该从商品房交付支付起的第456天开始计算违约金。最后，与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条是山东省住房和城乡建设厅和山东省工商行政管理局制定的格式版本中的具体条款，被告并未作修改，因此对该条款的理解因以山东省或泰安市相关行政主管部门解释为准。被告多次到泰山市住房和城乡建设等行政主管部门咨询，得到的回复均是逾期办理产权登记的违约金应从交房之日起456天开始计算。三、主张违约金过高，请求法院予以适当减少。已经将户口办理至诉争房屋内，且在房屋交付后已装修入住，故所有权证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失。而日万分之一的标准高于原告损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，请求减少违约金。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错、被告的合同履行情况及未收到实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻被告承担的违约金数额。本案经审理认定事实如下：2017年9月23日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》一份，合同约定原告购买被告开发建设的位于天房美郡国际城14号楼2单元702室房屋，总价款501221元，第二十条第二项约定：“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”。第二十条第三项约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1中方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告依约支付了该房屋购房款，被告于2017年11月23日将房屋交付原告。因涉案房屋不具备办理产权证书的条件，被告在交房之日起90日内未能协助原告办理该房屋所有权转移登记手续，为此成讼。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同（预售），主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应全面履行。被告于2017年11月23日将涉案房屋交付给原告，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2018年2月21日之前使房屋具备办理所有权转移登记的条件并协助原告办理该房屋的所有权转移登记手续。由于被告的原因，涉案房屋至今尚不具备办理产权转移登记的条件，在原告不选择解除双方签订的商品房买卖合同的前提下，被告应按合同约定承担支付逾期办证违约金责任。商品房买卖合同中关于逾期办证违约责任的约定，明确具体，不存在明显过高的情形，被告的抗辩意见均不能成立。因涉案房屋现尚不具备办理所有权转移登记的条件，对原告要求被告为其办理涉案房屋的所有权转移登记手续的诉讼请求，本院暂不支持，可待具备条件时双方另行解决。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司支付原告逾期办证违约金43906.96元（以501221元为基数，按日万分之一，自2018年2月21日计至2020年7月16日），限自本判决生效之日起十日内付清；二、被告泰安天房泰岳置业有限公司自2020年7月17日起以501221元为基数，按日万分之一，计至被告完成协助原告办理该房屋的不动产权属变更登记义务之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费452元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泰安市岱岳区人民法院。审判员  李广军二〇二〇年八月五日法官助理刘乘廷书记员姜丽