辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1098号上诉人（原审原告）：毕玉萍，女，1969年8月12日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：杜振家，辽宁必达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁沈东村镇银行股份有限公司，住所地抚顺开发区号武路阳光丽景小区2号A办公楼。法定代表人：于龙东，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘志金，辽宁锁阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺市万光艺术蜡厂，住所地抚顺市顺城区高山路施鑫桥北。法定代表人：卢万会。被上诉人（原审被告）：卢万会，男，1958年12月10日出生，汉族，户籍抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：王凤琴，女，1957年10月9日出生，汉族，户籍地新顺市顺城区。上诉人毕玉萍因与被上诉人辽宁沈东村镇银行股份有限公司（以下简称沈东村镇银行）、抚顺市万光艺术蜡厂（以下简称万光蜡厂）、卢万会、王凤琴案外人执行异议之诉一案，不服抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毕玉萍上诉请求：1.请求撤销原判，改判确认毕玉萍购买的产权证编号为【房字第××号】面积为2070.91平方米的房屋，及向第三人卢万会购买的土地证编号为【抚顺国用xx第xxx号】面积为6350平方米的工业用地，归上诉人所有。2、请求二审人民法院判令停止对以上财产的强制执行。3、上诉费及原审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、2014年5月26日，上诉人与抚顺市万光艺术蜡厂、卢万会、王凤琴签订《土地、房屋买卖协议》；同日又与抚顺万光蜡业有限公司股东卢万会、王凤琴签订《土地、房屋买卖协议》，以上2份《土地、房屋买卖协议》所确认的房屋及土地等标的物为：产权证编号为【房字第××号】面积为2070.91平方米的房屋;土地证编号为【抚顺国用xx第xxx号】面积为6350平方米的工业用地。2014年5月27日，上诉人通过中国银行转款给巴俊义并通过其转交给卢万会夫妻二人，王凤琴向上诉人出具了收条。在卢万会、王凤琴收款后，双方到国土局及产权处共同办理更名过户手续时，因抚顺市顺城区人民政府要对这一地区的部分房屋进行拆迁，并发出通知停止对板石沟地块办理房屋产权和土地使用权转让、变更，而上诉人所购买的土地、房屋正处于这一地区，为保证上诉人所购买的土地、房屋没有办理任何抵押、司法查封，上诉人与第三人先后前往国土、产权登记部分查询，经查询后得知上诉人所购买的土地、房屋没有任何抵押、司法查封，于是上诉人便安心的投入使用，后上诉人因经商外出不便于管理，便将所购买的土地、房屋租赁给他人使用至今。2012年6月14曰，被上诉人将土地证编号为【抚顺国用xx第xxx号】面积为6350平方米的工业用地，抵押给辽宁沈东村镇银行股份有限公司，柢押期限为：2012年6月14日至2013年6月13曰，抵押期届满后被上诉人与辽宁沈东村镇银行股份有限公司办理了解抵押手续。2014年5月26日，上诉人与被上诉人签订《土地、房屋买卖协议》后，上诉人于当月支付了全额的合同价款，因抚顺市顺城区人民政府通知停止对板石沟地块办理房屋产权和土地使用权转让、变更，因此导致房屋产权和土地使用权没有变更！对此，上诉人的购房行为及事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。因政府原因导致产权没有办理过户以上产权，土地等权利凭证一直存放于被上诉人处，等待可以办理产权过户时再去办理。2、2014年6月5日，被上诉人在明知该房屋土地已经出售给上诉人情况下，与被上诉人辽宁沈东村镇银行股份有限公司恶意串通后，于2014年6月5日再次对该房屋、土地办理了柢押登记手续(抵押期限：2014年6月5日至2015年6月4曰）以上事实足以证明上诉人买卖该房屋、土地的事实具有合法性，符合《物权法》的规定，而被上诉人的柢押行为，滞后于上诉人的交易事实之后，其抵押行为属于无效。二、原审判决适用法律不当，原审人民法院违反《物权法》规定。根据《中华人民共和国物权法》第15条规定；《物权法解释》第十八条第三款的规定，在确定当事人对不动产、动产物权的设立是否是善意方面，《物权法》与《物权法解释》不一致时，适用《物权法》的规定《物权法》的法律效力高于《物权法解释》的效力。根据《担保法》及《担保法解释》规定,被上诉人在第一次抵押期限届满后，没有办理续抵手续后（真实情况是：被上诉人正常还款后解除了抵押登记），被上诉人之间又第二次借款并第二次办理了柢押登记（滞后于上诉人交易的时间节点），因此，原审法院适用法律错误。三、错误并片面的对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》与《物权法》的规定进行解读。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定；2、《中华人民共和国物权法》第15条规定。通过以上法律规定不难看出：⑴不动产物权变动合同的生效与不动产物权变动是不同的。不动产物权变动合同的生效并不当然导致不动产物权的变动；不动产物权未发生变动，不意味着不动产物权变动合同未(2)不动产物权变动合同的生效依据合同法的规定认定。一般情况下，自合同成立时生效。如法律另有规定或者当事人另有约定，则依该规定或约定。(3)当事人之间订立了不动产物权变动的合同，未办理物权登记，虽不产生物权变动的后果，但不影响该合同的生效。办理了物权登记的，产生物权变动的后果。通过对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》与《物权法》的规定看出，最高院第二十八条的解释精神与《物权法》的规定是相辅相成的，由此可见，上诉人有效的《买卖合同》约定，已经取得了上述房屋土地的所有权，是因政府准备动迀的原因致使没能办理过户（非因买受人自身原因未办理过户登记）这与《物权法》关于“未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，同样是相辅相成的。被上诉人沈东村镇银行辩称：请求维持原判、驳回上诉人诉讼请求。上诉人的诉讼请求不符合最高人民法院办理案外人执行异议之诉案件的28条4项情形的任何一项。上诉人仅提交了与卢万会、王凤琴签订的一份不规范的买卖合同，该证据没有司法机关确认合同效力。上诉人没有向一审法院出示合法占有本案执行标的物房屋和土地的证据。上诉人提供的缴纳电费、购置杂物的收据不能证明合法占有房屋和土地。卢万会、王凤琴已定居国外，其出国前是否与上诉人就房屋土地交割签署财产清单，上诉人未提供。关于上诉人提交的向巴俊义分两次支付96.5万元的银行转账流水，卢万会、王凤琴出具收条落款时间是2014年5月26日，两笔转款时间分别维2014年5月27日、2014年5月30日，可看出收条时间在前，付款时间在后，收条真实性和买卖合同真实性存疑。上诉人将96.5万元转付对象是巴俊义，并非卢万会和王凤琴。经评估，买卖合同价款约定的100万元远低于市场价，在执行程序中对执行标的物进行评估市场价值为670万元左右。上诉人与巴俊义之间是民间借贷关系，巴俊义与卢万会、王凤琴之间也是民间借贷关系，卢万会、王凤琴出具100万元收条，但实际转款数额是96.5万元，扣除3.5万元的利息。上诉人向法庭提交的17块地公告期限是1年，执行标的物在2012年已经抵押，上诉人应通过查询知晓。万光蜡厂、卢万会、王凤琴二审未答辩。毕玉萍向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告向第三人抚顺市万光艺术腊厂、卢万会，购买的产权证编号为【房字第××号】面积为2070.91平方米的房屋及向第三人卢万会购买的土地证编号为【抚顺国用xx第xxx号】面积为6350平方米的工业用地归原告所有；2、请求人民法院判令停止对以上财产的强制执行；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月14日，沈东村镇银行与被告卢万会、王凤琴签订《抵押担保借款合同》，约定：卢万会向沈东村镇银行借款450万元，借款期限自2012年6月14日至2013年6月13日，并以本案案涉房屋、土地作担保，分别于2012年6月15日、6月20日至抚顺市顺城区房屋产权产籍管理办公室和抚顺市国土资源局办理了抵押登记，权利人均为沈东村镇银行。借款到期后，卢万会无力还款，与沈东村镇银行又签订《展期借款协议》，展期期限为2013年6月8日至2014年6月5日，展期到期后，卢万会仍无力还款，双方又于2014年6月5日签订借新还旧的《抵押担保借款合同》一份，内容为：卢万会向沈东村镇银行借款450万元，借款期限自2014年6月5日起至2015年6月4日止，仍以本案案涉房屋、土地作担保(房屋评估价值503万元，土地评估价值173.35万元)，并办理相关抵押登记手续。自2012年6月办理抵押登记至今，沈东村镇银行对本案案涉房屋、土地一直未办理撤押手续。望花法院开发区法庭于2016年2月15日作出(2015)抚开民初字第00212号民事判决书，判令：沈东村镇银行与卢万会、王凤琴签订的《抵押担保借款合同》合法有效；卢万会偿还沈东村镇银行借款450万元及利息，卢万会、王凤琴、抚顺市万光艺术蜡厂以抵押的财产对上述还款义务承担担保责任。沈东村镇银行依该生效判决向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年7月11日对本案案涉财产予以查封。案外人毕玉萍对一审法院执行局的查封行为提出执行异议，一审法院于2018年1月29日作出(2018)辽0404执异2号《执行裁定书》，裁定驳回了原告的异议。毕玉萍对该裁定书不服，以诉称之理由向一审法院提起案外人执行异议之诉。本案案涉房屋仍登记在被告抚顺市万光艺术蜡厂、卢万会名下，案涉土地仍登记在卢万会名下。一审法院认为：执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告向一审法院提供的案涉房屋、土地相关证件均为复印件，并明确表示原件在被告沈东村镇银行手中，被告沈东村镇银行庭审中提供证据证明本案案涉土地、房屋自2012年6月起办理抵押登记，且至今未办理撤押手续，该行提供证据证明案涉土地、房屋的评估价值分别为173.35万元和503万元，远高于原告与卢万会、王凤琴签订的买卖协议中约定的100万元，又因被告卢万会、王凤琴未到庭，故依据上述事实，一审法院无法确认原告与卢万会、王凤琴签订《土地、房屋买卖协议》的有效性。原告提供的银行流水系原告向第三人巴俊义转款记录：2014年5月27日转账50万元、2014年5月30日转账46.5万元，共计96.5万元，原告提供的收条显示：今卢万会、王凤琴收到人民币100万元，2014年5月26日。上述两组证据表明卢万会、王凤琴写收条在先、转款在后，且收条金额与转账金额不一致、收款账户亦不是卢万会、王凤琴，故未能形成证据链证明原告已实际支付全部或部分价款。原告亦无其他证据证明原告所诉符合“能够排除执行”的相关条件，故原告要求确认案涉房屋及土地归其所有、停止对上述财产的强制执行的诉求，无事实和法律依据，一审法院无法支持。一审法院据此判决如下：驳回原告毕玉萍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告毕玉萍承担。二审期间，毕玉萍提交案涉房屋的照片，用以证明房屋和土地状况，实际价值不值100万元以及毕玉萍购房后房屋一直处于出租状态。沈东村镇银行认为照片仅反应房屋外貌状态，与本案争议焦点无关，关于租赁关系的真实性无法确定，也不能证明毕玉萍的占有行为合法性。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实相同。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,毕玉萍虽与卢万会、王凤琴签订《土地、房屋买卖协议》购买涉案房屋,但此后双方并未办理所有权转移登记手续,涉案房屋现仍登记在卢万会、王凤琴名下,毕玉萍未取得涉案房屋所有权。现涉案房屋作为登记在被执行人卢万会、王凤琴名下的财产被法院依法采取强制执行措施,毕玉萍作为房屋买受人提起案外人执行异议之诉。故本案争议焦点为购房人毕玉萍享有的权利是否能够排除法院的强制执行。经查，2012年6月案涉房屋因卢万会、王凤琴贷款而办理抵押登记，至今未予撤销,且案涉房屋的抵押情况已有沈东村镇银行提供的他项权证予以证明,毕玉萍虽不认可2012年案涉房屋抵押情况，但未提供相反证据予以证明，本院对毕玉萍主张其购买房屋时不存在抵押的事实不予认可。因毕玉萍与卢万会、王凤琴于2014年5月2日签订的两份《土地、房屋买卖协议》，故毕玉萍在案涉房屋存在抵押的情况下购买房屋存在故意或重大过失,自身存在过错。同时，毕玉萍购买案涉房屋系向案外人巴俊义支付房款而非房屋所有权人卢万会、王凤琴，卢万会、王凤琴为毕玉萍出具收条时间早于转款时间，卢万会、王凤琴亦未到庭说明情况，毕玉萍提供的证据不足以证明其已支付购房款，以上事实均有违常理，本院无法确认案涉房屋买卖的真实性。另关于毕玉萍主张因案涉房屋所在地块进行封区拆迁，无法办理房屋过户登记手续一节，经查，案涉房屋所处位置并不妨碍办理房屋过户手续，案涉房屋至今未办理变更登记系其主观上怠于行使权利，一审法院未予支持其诉求并无不当。综上，上诉人毕玉萍的上诉请求不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由毕玉萍承担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 刘晓菲审 判 员 田 丰二〇二〇年八月十二日法官助理于子扉代书记员 孙 悦