北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7908号上诉人（原审原告）：江苏引跑网络科技有限公司，住所南京江宁经济技术开发区将军大道37号。法定代表人：汪成海，执行董事。委托诉讼代理人：何演锋，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡枫，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：罗浩铭，男，汉族，1967年9月9日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩长华，北京恒拓律师事务所律师。上诉人江苏引跑网络科技有限公司（以下简称引跑公司）因与被上诉人罗浩铭房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。引跑公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判1.罗浩铭退还以房屋租金形式多收取的市场开发报酬78万元给引跑公司；2.罗浩铭给付垫付的房屋维修费156752元；3.罗浩铭返还因漏雨无法正常使用房屋的租金106700元；4.罗浩铭承担引跑公司因本案而支出的律师费189309元；5.本案一、二审诉讼费及其他费用支出均由罗浩铭承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。本案租赁合同中约定的三年租金150万元中实际包含两个部分，一部分为房屋租金72万元，另一部分为市场开发费用78万元。引跑公司之所以按照市场价两倍以上的价格与罗浩铭签订合同，是因为罗浩铭承诺可以为引跑公司引进商务资源，引跑公司多支付的78万元租金作为罗浩铭开拓有效商机的报酬。证人罗某2予以证明。然而，罗浩铭并未向引跑公司提供有效商机，并明确表示不再为引跑公司进行市场开发，故该78万元应当予以退还；室内维修费用156752元系针对的涉案房屋室内陈旧设施，根据租赁合同约定，该费用应当由罗浩铭承担；2018年，因涉案房屋出现漏水，造成引跑公司10个月又20天不能正常使用房屋，罗浩铭对此知晓，并聘请过维修工人进行维修，但是漏水问题一直未予解决，故该期间的租金106700元应予以退还；二、一审违反法定程序，在庭审过程中未通知本案证人出庭作证并接受质询，亦未当庭宣读本案证人递交的书面《证人证言》，也未组织质证；三、罗浩铭不遵守合同约定，给引跑公司造成巨大经济损失，引跑公司为维护自身合法权益向人民法院起诉，故罗浩铭应当承担因此产生的诉讼费、律师费。罗浩铭辩称，同意一审判决，不同意引跑公司的上诉请求。引跑公司向一审法院起诉请求：1.要求罗浩铭退还多收取的租金78万元；2.要求罗浩铭给付垫付的房屋维修费156752元；3.要求罗浩铭返还因漏雨无法正常使用房屋的租金106700元；4.要求罗浩铭给付代垫物业费18743元。一审法院认定事实：2016年5月13日，罗浩铭与引跑公司签订房屋租赁合同，约定由罗浩铭将其所属北京市朝阳区林萃东路国奥村西区A1栋四单元901室出租给引跑公司。租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日。租金每年50万元，租金总计150万元。租赁期间的物业管理费、房屋租赁税金以及室内设施维修费由罗浩铭承担；水费、电费、供暖费、燃气费以及卫生费等费用由引跑公司承担。如引跑公司垫付了应由罗浩铭支付的费用，罗浩铭应根据引跑公司出示的相关缴费凭据向引跑公司返还相应费用。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，引跑公司应及时通知罗浩铭修复；罗浩铭应在接到引跑公司通知后3日内进行维修，逾期不维修的，引跑公司可代为维修，费用由罗浩铭承担；因维修房屋影响引跑公司使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。合同签订后，罗浩铭将房屋出租给引跑公司，引跑公司亦向罗浩铭支付了全额租金。合同履行期间，双方就租金数额、房屋维修等从未发生任何争议，直至合同履行期限届满。庭审中，引跑公司就其主张约定租金标准高于市场标准以及对房屋进行维修和房屋出现漏水之事实，提交了手机网上截屏、引跑公司与某建筑装饰工程有限公司于2016年5月签订的建设工程施工合同及发票、照片及微信截图等。罗浩铭就引跑公司提交的上述证据的真实性或有异议或不认可引跑公司的证明目的。引跑公司就其主张的物业服务费18743元，提交了两张长城物业集团股份有限公司北京第二分公司开具的北京增值税专用发票，开票日期分别是2017年8月21日和2018年8月9日，服务名称均为物业服务费、垃圾清运费和垃圾处理费，金额加税额分别是9305.52元、30元和36元，价税合计9371.52元。罗浩铭对引跑公司代垫的物业服务费没有异议，同意支付引跑公司。一审法院认为，引跑公司与罗浩铭签署的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。引跑公司主张租金数额中包含了罗浩铭开拓有效商机的报酬，但双方在签署的合同中并未就此进行约定，其该项诉讼请求，没有事实与法律依据。引跑公司就其主张的房屋设施维修费用，从其提交的证据判断，属于承租房屋后委托装修单位对房屋进行的装饰装修，而非在合同履行期间因房屋出现质量问题进行的维护与维修，其该项诉讼请求，亦无事实与法律依据。引跑公司就其主张的房屋漏水问题，其并未在房屋出现漏水时通知罗浩铭进行维修，在合同履行完毕之后，仅凭引跑公司提交的照片及发票，一审法院同样无法认定其主张事实。引跑公司主张的物业服务费18743元，罗浩铭同意将引跑公司代垫的物业服务费支付引跑公司，一审法院予以确认。但需指出，引跑公司提交的两张北京增值税专用发票记载的物业服务费价税合计18611.04元、垃圾清运费和垃圾处理费价税合计132元，根据合同约定，垃圾清运费和垃圾处理费属于卫生费，应由引跑公司承担，故一审法院确定由罗浩铭支付引跑公司物业服务费18611.04元。一审判决如下：一、罗浩铭于判决生效之日起十日内给付江苏引跑网络科技有限公司物业服务费一万八千六百一十一元零四分。二、驳回江苏引跑网络科技有限公司其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）月平均值加倍支付利息。一审案件受理费七千一百八十元，江苏引跑网络科技有限公司负担七千零四十七元（已交纳），罗浩铭负担一百三十三元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。本院二审期间，引跑公司为证明其主张，申请证人罗某1出庭。罗浩铭对证人证言的证明目的不予认可，认为代持协议与本案没有关联性，且本案房屋租赁合同中有约定，涉案房屋出现问题应当通知罗浩铭，但是引跑公司未就漏水问题通知罗浩铭。罗浩铭未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”引跑公司与罗浩铭签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，引跑公司主张租金数额中包含了罗浩铭开拓有效商机的报酬，但双方在签署的合同中并未就此进行约定，引跑公司提供的证据亦不能证明其主张的事实成立，其该项诉讼请求，本院不予支持。关于引跑公司主张的房屋设施维修费用，根据在案建设工程施工合同及报价单等证据判断，施工项目系属于承租房屋后委托装修单位对房屋进行的装饰装修，并非合同履行期间因房屋出现质量问题进行的维护与维修，故引跑公司该项诉讼请求，本院不予支持。关于引跑公司主张的房屋漏水问题，引跑公司并未按照合同约定在房屋出现漏水时通知罗浩铭进行维修，在合同履行完毕之后，仅凭引跑公司提交的照片、发票等证据，亦然无法认定引跑公司主张事实的成立，故引跑公司的诉讼请求，本院不予支持。关于引跑公司要求罗浩铭承担引跑公司支出的律师费189309元的上诉请求，经本院审查，引跑公司在一审诉讼中未提起明确的诉讼请求，本案二审中，引跑公司诉请罗浩铭承担律师费，罗浩铭亦不同意调解，故引跑公司的该项上诉请求，本院不予处理，引跑公司可另行主张。综上所述，江苏引跑网络科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14360元，由江苏引跑网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 弘审 判 员 申峻屹审 判 员 杨 夏二〇二〇年八月四日法官助理 吴 琳