浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终565号 上诉人（原审原告）：陈巧英，女，1969年7月17日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：陈利莉，浙江晟耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**飞，男，1991年8月28日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。 被上诉人（原审被告）：刘传平，男，1967年11月21日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原审第三人：熊伟权，男，1969年10月9日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 上诉人陈巧英因与被上诉人刘传平、**飞、原审第三人熊伟权房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院(2019)浙1102民初6216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈巧英上诉请求：1.依法改判支持上诉人的一审诉请；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。一是**飞、刘传平未及时腾空案涉房屋。2018年10月1日，熊伟权冒用陈巧英的名义将案涉房产出租给**飞，在陈巧英发现后发生了纠纷。2018年12月3日，在公安机关主持下形成了《行政调解协议》，约定**飞、刘传平于2019年1月1日腾退案涉房屋，装修损失与熊伟权协商解决。原审法院对于“搬走”的理解是明显错误的，调解的本意在于**飞、刘传平一方将房屋腾空，并且将使用权交还给陈巧英，但是从**飞、刘传平的行为及在一审庭审中的表示可以知道，**飞、刘传平并没有将房屋腾空交还给上诉人。二是**飞、刘传平对案涉房屋的占有损害了上诉人合法利益。陈巧英要求占有使用费的依据是《行政调解协议》并非是《租赁合同》。根据协议内容，双方的租赁关系在2018年12月3日就已经解除，**飞、刘传平在2019年1月1日必须腾空上诉人的房产。**飞、刘传平之后占用的行为是一种违法的占据，而非租赁关系的延续，故**飞、刘传平所说的合同条款并不适用于上诉人。在陈巧英处置房产的时候，**飞、刘传平多方阻挠，且多次警告上诉人房屋内部的物品不得损坏。**飞、刘传平在一审中陈述其放弃房屋内部物品的说法是不客观的，从**飞、刘传平在2019年8月31日还从房屋内搬走物品的行为可以知道**飞、刘传平并未放弃房中物品，其实际上还在占用陈巧英的房产。三是**飞、刘传平与熊伟权之间不构成表见代理。**飞、刘传平在订立合同时是存在恶意的，如果原审第三人以自己的名义签订合同，那么被上诉人认为熊伟权与陈巧英系共有权人，尚可勉强认定表见代理。但**飞、刘传平明知熊伟权冒用上诉人的名义签订合同，还进行签署，主观恶意非常明显，不应当认定表见代理。《行政调解协议》中明确**飞、刘传平的损失是自行与熊伟权协商的，其与熊伟权之间的纠纷与陈巧英无关。在行政调解过程中，**飞、刘传平已经非常明确上诉人与原审第三人已经离婚的事实，表见代理的存在基础已经消失。因此，一审法院对于熊伟权与**飞、刘传平的结算视为陈巧英与**飞、刘传平的结算系事实认定错误。 **飞辩称，一是陈巧英与熊伟权构成表见代理。与熊伟权协商订立租赁合同前，**飞与熊伟权约定的租金为每月3000元。之后熊伟权告知，他老婆即陈巧英不同意，租金则变更为每月3200元，可见陈巧英对《租赁合同》是事先知情的。在签订《租赁合同》时，熊伟权出示了载有其本人姓名的房产证，**飞作为承租人据此可以信赖熊伟权具有处置房屋的权利外观。按照常理来看，作为承租人的**飞不会再另行询问熊伟权与陈巧英婚姻存续情况，因此不可能为恶意签订，也不可能臆测熊伟权系冒签合同。二是陈巧英提出的支付租金的请求缺乏事实与法律依据。按照《行政调解协议》的约定，**飞在2019年1月1日前搬走了物品，仅留下少部分垃圾未予清理。陈巧英配有案涉房屋的钥匙，而且案涉房屋的门锁早已损坏，可以随时使用该房屋。此外，《租赁合同》已约定，若有余物未搬出，就视为承租方放弃。故**飞将大部分物品搬离的情况下，双方的房屋租赁关系已然解除，陈巧英可以随时使用房屋，留下物品也可随时清除，因此陈巧英所说的非法占用不成立。 刘传平辩称，其本人不是适格的被告。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，故陈巧英所诉求的房屋租金，应根据本案房屋租赁的基础事实去认定。在《租赁合同》订立前，刘传平受**飞委托，协助收集房屋出租的相关信息。刘传平将案涉房屋出租信息告知**飞后，**飞与熊伟权直接联系、协商并签订了《租赁合同》。事后出现纠纷，刘传平出于帮助朋友协调解决问题，在《行政调解协议》上签字。《租赁合同》载明的承租方为**飞而非刘传平，根据合同相对性，刘传平不享有上述合同的权利，也不承担上述合同义务。 熊伟权未陈述意见。 上诉人陈巧英向一审法院起诉请求：1.刘传平、**飞腾空坐落于丽水市莲都区261号一楼两间店面；2.刘传平、**飞共同向陈巧英支付2019年1月1日至2019年10月30日期间的房屋占有使用费共计人民币32000元；3.诉讼费由刘传平、**飞负担。 一审法院认定事实：陈巧英与熊伟权原为夫妻关系，双方于2009年7月6日协议离婚，《离婚协议书》中约定将两人共有的丽水市莲都区261号（城东金三角）一幢前首四层半后首两层房屋归儿子熊家鑫、熊家齐各半所有，该房由女方管理，收益归女方作为生活费用终身。该房至今未办理过户变更登记，房屋所有权证上记载的权属状态仍为熊伟权与陈巧英共有。2018年10月1日，熊伟权以陈巧英的名义与**飞签订《房屋租赁合同》一份，合同抬头处载明出租方为陈巧英，承租方为**飞，落款处出租人“陈巧英”的名字、指印等内容均为熊伟权所签，承租人处由**飞签字并盖上丽水市爱布爱家软装设计有限公司印章。合同中约定陈巧英同意将坐落在后甫新村261号房屋的壹楼西边两间店面租赁给**飞作仓储、营业使用，租期暂定为叁年，即从2018年10月1日至2021年9月30日止；租金：第一、二年每年38400元，第三年按市价递增；租赁期满或合同解除，**飞必须按时搬出自己的物件，如有余物不搬迁视为**飞放弃，由陈巧英处理，处理过程中的费用由**飞承担；**飞向陈巧英交付租房保证金伍仟元整，期满后双方结清账目，陈巧英无息退还**飞。合同还约定了其他内容。另，**飞庭审中陈述案涉房屋承租人系其个人，并非公司，租赁用途作为丽水市爱布爱家软装设计有限公司加工场地。2018年10月4日，**飞指定案外人苏琼向熊伟权账户分别转账9600元、5000元，共计人民币14600元。后房屋租赁过程中出现纠纷，2018年12月3日，陈巧英、熊伟权与刘传平在丽水市公安局莲都区分局岩泉派出所达成行政调解协议：1、刘传平表示2019年1月1日之前搬走；2、刘传平装修的损失与熊伟权两人协商解决；3、今后三方不得再因此事发生任何纠纷；4、本协议经三方当事人签名、捺印后生效。该调解协议落款处由陈巧英、熊伟权、刘传平签字捺印。2019年8月31日，第三人熊伟权与**飞签订《协议书》一份，协议中约定“经双方协商决定，原租后甫新村261号1楼，现于2019年8月31日解除合约，原合同押金退返索蚁软装，之后不再有其他争议，此协议相关内容同样具有法律效力，双方签字后生效。押金：伍仟元整”等内容，该协议落款处由熊伟权、**飞签字确认。2019年9月4日，熊伟权向**飞的账户转账人民币5000元。 一审法院另查明：1、陈巧英庭审中陈述现留于案涉房屋内的东西有柜子、铁架子等物品，**飞表示对该些物品其已放弃；2、丽水市爱布爱家软装设计有限公司企业信息查询表上记载的法定代表人为**飞；3、丽水市莲都区索蚁软装店企业信息查询表上记载的经营者为**飞；4、案涉房屋出租时，出租广告上的联系方式写有熊伟权的电话号码；5、陈巧英庭审中认可离婚后案涉房屋由熊伟权出钱并负责装修；6、刘传平与熊伟权在微信聊天记录中有多次沟通关于租赁案涉房屋相关事宜，其中在2018年10月2日两人的微信聊天记录中刘传平说到“我是刘传平，索蚁软装……和你老婆说好了吗……那明天早上我过去和签合同吧”；2018年12月3日刘传平在微信中说到“你赶紧把这个事情解决了，三天两头把我们的锁了”，同时向熊伟权发送了锁门照片；2018年12月9日，刘传平在微信中向熊伟权发送“后甫加工厂装修费用清单”；2019年3月11日，刘传平在微信中说到“阿伟，明天我们碰一下把租房的事情处理了，你忙的话我们去找你也可以的”；2019年3月21日刘传平在微信中说到“阿伟你好，我们的事情你总要面对的，不能一直拖着呀！我也是看着我们比较好的关系，才没去走第三方的，希望你能积极面对，尽快的把这件事处理好！”2019年11月13日，刘传平在微信中说到“阿伟，今天你帮我把退押金协议送到我公司来吧”，同日，熊伟权向其发送了2019年8月31日的《协议书》，所发送的协议书内容已书写完毕，并有熊伟权及**飞的签字。 一审法院认为，本案的争议焦点主要在于：一是案涉2018年10月1日的《租赁合同》效力能否及于陈巧英；二是刘传平是否为适格被告；三是陈巧英诉请要求刘传平、**飞共同腾空案涉房屋及支付2019年1月1日至2019年10月30日期间的房屋占有使用费32000元能否得到支持。一、对于《租赁合同》效力能否及于陈巧英的问题。2018年10月1日的《租赁合同》系熊伟权代陈巧英所签订，陈巧英表示其并不知情。虽然陈巧英与熊伟权已离婚，且双方在离婚协议中有关于案涉房屋管理权的约定，但在熊伟权作为证载房屋共有权人对房屋进行装修以及同时为租房联系人的情况下，**飞在客观上有理由相信熊伟权有权负责租房事宜。对于熊伟权以陈巧英名义签字的问题，**飞表示其对于陈巧英与熊伟权已离婚且双方有内部约定的情况均不知情，现陈巧英也未能提供证据证明**飞在签订合同之初即对此事均系知情，故**飞在客观上有理由相信第三人熊伟权对陈巧英具有代理权，第三人的行为已构成表见代理，该合同应认定合法有效，陈巧英与**飞均应受该合同约束。此外，陈巧英在第一次庭审中也陈述在出现纠纷后，其曾与熊伟权沟通，说“租出去是没关系，但电一定必须不要把我弄坏掉”。由此可见，陈巧英对由熊伟权代为出租房屋一事当时并未提出异议，只是在之后租赁过程中出现用电故障之后才发生纠纷并表示不愿出租。综上，案涉房屋《租赁合同》的效力应及于陈巧英。二、对于刘传平是否为适格被告的问题。虽然刘传平与**飞均主张刘传平只是帮**飞处理相关事宜，并非租赁相对方，但从第三人熊伟权与刘传平的微信聊天记录可以看出，刘传平与熊伟权的沟通贯穿于案涉房屋《租赁合同》签订之初、合同履行过程中以及合同解除等各环节，且在聊天记录中刘传平均以自己名义谈及租赁相关事宜，从未提及其是帮**飞租房或解决纠纷。在案涉租赁出现纠纷由岩泉派出所进行调解时，刘传平也是作为相对方与陈巧英、第三人熊伟权达成协议，并在协议中载明“刘传平表示于2019年1月1日之前搬走，刘传平装修的损失与熊伟权协商”等内容。在该调解协议中刘传平也均以自己名义作出承诺，整个过程并未提及其实际为帮**飞代为处理相关事宜等。另，刘传平、**飞也未能提供证据证实双方存在委托代理的关系。此外，行政调解协议的性质本身也即为一种合同，各方当事人均应受该合同约束。故现陈巧英据此将刘传平列为被告并无不妥，刘传平关于其并非适格被告的抗辩主张，原审法院不予支持。三、对于陈巧英诉请要求刘传平、**飞共同腾空案涉房屋及支付2019年1月1日至2019年10月30日期间房屋占有使用费能否得到支持的问题。1、对于腾空房屋问题。庭审中，陈巧英认可案涉租赁关系实际已于2018年12月3日解除，但其提出**飞、刘传平并未在《行政调解协议书》约定的时间内将房屋腾空，且现仍有部分柜子、铁架子等物品未搬走，**飞、刘传平应履行腾空房屋义务。对此，**飞提出留于案涉房屋内的物品其已放弃，根据《租赁合同》约定其无需再承担腾空房屋的义务。本案中，2018年12月3日的《行政调解协议书》约定，对于案涉房屋，刘传平表示于2019年1月1日之前搬走，但双方对于该约定“搬走”的文义存在不同的陈述。陈巧英陈述该“搬走”的意思应为将全部东西搬空，包括固定在墙上的柜子、铁架子均应拆除，并将房屋清扫干净；**飞、刘传平陈述该“搬走”的意思即为撤离全部工人、生产机器等，即不再在案涉房屋做工，且其主张其已于2019年1月1日前将工人、缝纫机等生产工具全部撤离案涉房屋，对于其余物品，根据租赁合同约定，应由陈巧英进行处理。对于《行政调解协议书》中“搬走”的文义确实存在多种理解，但该协议内容系在岩泉派出所调解之下达成，并非格式条款，故不宜直接作出不利于哪一方的解释，对该情况，应结合案件其他情况予以判定。根据案涉房屋《租赁合同》中的约定，租赁期满或合同解除，承租人必须按时搬出自己的物件，如有余物不搬迁视为承租人放弃，由出租人处理，处理过程中的费用由承租人承担。从双方租赁关系解除至今已有一年多时间，对于留于房屋内的物品，在**飞、刘传平未有明确提出尚需要该部分物品的情况下，其行为可视为已放弃，而对于陈巧英提出的**飞、刘传平的员工曾向其提出“相关物品不能处理，其还需要”的主张，并未提供证据予以证实，**飞、刘传平对此亦不予认可。故根据合同约定，留于案涉房屋的现有物品陈巧英可自行处理。陈巧英要求**飞、刘传平腾空房屋的诉请，原审法院不予支持。2、对于房屋占有使用费问题，陈巧英提交了一组照片证明**飞、刘传平并未在《行政调解协议书》约定的时间内搬离案涉房屋，并庭审陈述**飞、刘传平的工人直至2019年3月份才不在案涉房屋做工，对此，**飞、刘传平不予认可。基于陈巧英提交的照片系其自行拍摄形成，对于时间节点等问题其并未提供其他证据予以佐证，根据现有证据材料，均不足以判定**飞、刘传平具体搬离案涉房屋的时间。但根据2019年8月31日的《协议书》约定，原合同押金由熊伟权退还，并明确约定之后不再有其他争议。虽然该《协议书》系熊伟权与**飞签订，但熊伟权作为证载房屋共有权人，先前的《租赁合同》也实际系其代陈巧英所签订，租金及押金均打至其账户，**飞、刘传平的装修损失也均约定与其协商，熊伟权的行为贯穿于整个租赁过程的始终。现对于搬离案涉房屋、装修损失赔偿及退还押金等均系对合同解除后续相关事宜的处理，故虽陈巧英与熊伟权已离婚，且对案涉房屋管理权也作出内部约定，但在双方仍为证载房屋共有权人且熊伟权在整个租赁过程中紧密参与的情况下，在合同解除后续事宜中若将两人完全割裂开来，则现实中极有可能损害合同相对方的权益，有违权利义务公平原则，故在熊伟权与**飞就案涉房屋租赁事宜明确双方此后再无其他争议，且熊伟权已退还押金以及**飞、刘传平对装修损失也作出放弃主张的情况下，另结合案涉房屋《租赁合同》中关于“押金在期满后双方结清账目由出租人无息退还承租人”的约定，以及租赁关系中关于退还押金即视为双方已结清账目的交易习惯，应认定**飞、刘传平不再支付房屋占有使用费为宜，故原审法院对陈巧英要求**飞、刘传平支付房屋占有使用费的诉请不予支持。而对于陈巧英关于权利受损的主张，系其与熊伟权作为证载房屋共有权人的内部事宜，其可根据双方约定向熊伟权另行主张。据此原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回陈巧英的诉讼请求。案件受理费600元，由陈巧英负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，一、关于案涉房屋《租赁合同》效力是否及于陈巧英的问题。熊伟权与陈巧英协议离婚后并未办理产权过户手续，证载房屋依然登记为熊伟权与陈巧英共同共有，不动产所有权的变更自载于不动产登记薄时生效，因此熊伟权与陈巧英所签订的离婚协议条款不具有对抗第三人的效力。在协商订立案涉房屋《租赁合同》过程中，熊伟权对**飞出示了载有其与陈巧英共同共有的房产证，并通过“与我老婆商量”等言词强化该权利外观。按常理论，作为承租人的**飞有理由相信熊伟权具有代表陈巧英出租案涉房屋的权利，应认定熊伟权与陈巧英的表见代理关系成立。故，案涉房屋《租赁合同》对陈巧英具有法律效力。二、关于陈巧英是否有权收取2019年1月1日至2019年10月30日期间的房屋占有使用费问题。《租赁合同》约定“租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出自己的物件，如有余物不搬迁视为乙方放弃，由甲方处理。处理过程中产生的费用由乙方承担。”《行政调解协议书》约定“刘传平表示2019年1月1日前搬走。”以上条款具有逻辑联系，**飞、刘传平应当在2019年1月1日前搬走，未搬走的遗留物品可由陈巧英全权处置。陈巧英主张其在处置房产时，**飞、刘传平多方阻挠且多次警告房屋内部的物品不得损坏，但无充分的证据予以证明，本院不予支持。综上，应认定**飞、刘传平在2019年1月1日前已搬走，陈巧英主张刘传平、**飞共同支付2019年1月1日至2019年10月30日期间的房屋占有使用费人民币32000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于《租赁合同》是否解除问题。《行政调解协议书》约定了“刘传平表示2019年1月1日前搬走”，案涉房屋《租赁合同》的合同已事实解除。熊伟权在未取得陈巧英同意的情况下擅自出租案涉房屋并收取押金，在合同解除后当然负有返还押金之义务,且事实上熊伟权已于2019年9月4日向**飞返还了5000元押金。 综上所述，上诉人陈巧英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由上诉人陈巧英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李栽标 审 判 员 汤丽军 审 判 员 毛向东 二〇二〇年八月五日 代书记员 应煜丽 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??