湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7367号上诉人（原审原告）：张艳侠，男，1974年9月18日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：武汉十里新航置业有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区星火路1号-1。法定代表人：陈尚华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵家喜，湖北浩泽律师事务所律师。上诉人张艳侠因与被上诉人武汉十里新航置业有限公司（以下简称十里新航公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。张艳侠上诉请求：撤销一审判决，改判支持张艳侠的一审诉请。事实与理由：一、一审法院对十里新航公司向张艳侠销售隐瞒商品房抵押的行为不能认定为欺诈，属认定事实错误。张艳侠通过朋友介绍到十里新航公司处购买商品，查看了十里新航公司处设置的土地证和预售许可证，在销售人员口头答复商品商没有什么问题的情况下，交纳定金，三日内交齐房屋首付款，正是由于听信销售人员承诺房屋没问题的前提下购买十里新航公司商品房，十里新航公司对向张艳侠隐瞒案涉商品房的事实没有异议，只是认为其主观上是一般过失，不构成故意。一审法院也认为十里新航公司的未告知行为的主观心理状态没有证据证明是何种状态，由此无法准确判断十里新航公司故意隐瞒还是疏忽未告知，这是一种罔顾基本事实的判断。首先十里新航公司作为房地产开发商，其销售已抵押的房产，其主观方面是故意还是过失应当由十里新航公司举证，十里新航公司辩称其为一般过失，但未向法院提供证据，应当承担举证不能的后果，其主张不应采信。其次从张艳侠交付房屋首付款后与张艳侠的销售人员的磋商房屋备案情况的过程也可以判断十里新航公司的故意隐瞒案涉房屋抵押的主观心理状况。张艳侠支付首付款，十里新航公司不给合同，要求在房管部门办理网签备案手续遥遥无期的情况下张艳侠隐约感到自己购买的房屋有问题，与销售人员咨询过程中，销售人员明确表示我们公司在汉阳是大开发商，房子没有抵押。显然，十里新航公司对案涉抵押的事实连其销售置业顾问都隐瞒了，销售人员都无法知晓抵押的事实，购房人就更加不可知了，显然十里新航公司隐瞒抵押的事实是决不能让外人（包括自己的销售人员）知晓的，可以确定是故意的，不存在所谓的过失。一审法院认定双方磋商时间短，以此为由无法判断十里新航公司隐瞒抵押房的主观状况，属于片面的罔顾事实的认定。开发商在商品房买卖合同中处于强势地位，购房人处于弱势地位，合同是事先拟定好的格式合同，购房者没有讨价协商的余地。不论你与开发商磋商多久，条款也不会变化，商品房已抵押银行的事实也不会告诉你，这是商品房交易之常识，因此一审法院从磋商时间长短来作出“无法判断”十里新航公司的主观状态，是恶意回避事实，这属认定事实错误。因此十里新航公司在房屋销售前客观上实施隐瞒案涉房屋已抵押，主观上故意实施欺诈行为以达到其销售房屋目的成立。关于张艳侠基于十里新航公司故意隐瞒案涉房抵押事实是否陷于错误而作出购买的问题。张艳侠购房时就反复问过该房子有无问题，如果有问题就不会购买，在交首付款后，十里新航公司的销售人员不交付张艳侠买卖合同，无法承诺办理网签备案手续时，从张艳侠对此的反应中都可以看出，如果案涉房屋为抵押房，十里新航公司先前告知，张艳侠无论如何也不会购买。按一般的善良人的思维谁会去购买一个抵押房呢？因此正是由于十里新航公司故意隐瞒案涉房屋抵押的事实使得张艳侠认为其购买的商品房没有问题进而作出与其主观心理不一致的错误意思表示即购买十里新航公司的商品房。综上，十里新航公司售房行为构成欺诈。一审法院认定事实错误，应依法予以纠正。二、张艳侠的诉讼请求，应当予以全部支持。由于十里新航公司售房时的欺诈行为，受欺诈方张艳侠有权依照民法总则第248条、合同法第50条规定，请求依法撤销商品房买卖合同及其附属的装修合同。根据合同法第56条和第91条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，双方的合同权利义务终止。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，张艳侠作为买受人可以请求十里新航公司返还已支付的购房款、装修款505744元及利息，并承担赔偿张艳侠505744元责任。关于十里新航公司在一审中辩称其于2020年1月已注销涉案房屋的抵押登记，十里新航公司在一审庭审中提供的涉案房屋无抵押的证明。并未提供涉案房屋何时解除抵押，十里新航公司的主张未提供证据证明。张艳侠于2019年11月5日签订商品房买卖合同，同年12月20日查询所购房已抵押给民生银行。十里新航公司回避解除涉案房屋抵押时间的事实，可以推定，十里新航公司在张艳侠提起诉讼后，在审理过程中，为回避自己责任，不得不解除案涉房屋抵押，因为十里新航公司在银行贷款数额为14491.28万元，抵押期限履行最后期限为2020年10月15日止。张艳侠要求十里新航公司承担一倍的赔偿责任，有充足的事实依据和法律规定，该责任为惩罚性赔偿，是针对开发商订立商品房买卖合同时的欺诈行为设立的，该行为已然发生，不因十里新航公司的改正而灭失。同时设立惩罚性赔偿是为了保护买受人合法权益，有利于维护房地产市场的正常秩序，也有利于促进重合同、守信用的诚信体系建立。2016年4月27日，十里新航公司因为擅自销售已抵押或被查封等被限制的商品房被武汉市住房保障和房屋管理局调查，现十里新航公司明知故犯，而且屡教不改，知法犯法。因此对十里新航公司处以一倍的惩罚性赔偿有事实依据，请求依法支持。三、一审法院对张艳侠提交的与十里新航公司的销售人员通话的录音等视听资料，张艳侠通过天眼查等公开信息查明十里新航公司违法销售抵押房屋被查处的信息等证据，在通过一审庭审质证后，双方争议很大，对这些与当事人争议焦点有很大的关联性证据不作出有无证明力的判断，在没有任何理由情况下未审核张艳侠提交的证据，未作出判断的理由和结果，违反民事诉讼解释第一百零五条之规定，其作出的判决显然不能成立。十里新航公司辩称，十里新航公司没有欺诈的故意，没有违约和违反法律规定的行为。请求驳回上诉，维持原判。张艳侠向一审法院起诉请求：1.撤销张艳侠与十里新航公司于2019年11月5日签订的商品房预售合同及其附属的装修合同；2.十里新航公司返还张艳侠的购房款、装修款505,744元及利息（以505,744元为本金，从2019年11月4日起按年利率6%计算至购房款、装修款返还完之日止），并承担赔偿张艳侠505,744元责任；3.诉讼费由十里新航公司承担。一审法院认定事实：2019年11月3日，张艳侠因有购房需求经朋友介绍到十里新航公司开发的十里铺城中村二期改造K3地块进行实地查看，当日即向十里新航公司支付购房定金200,000元。2019年11月5日，张艳侠与十里新航公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议主要约定：“张艳侠购买十里新航公司开发的位于汉阳××大道以北、××以西××十里铺城××地××房；该商品房建筑面积85.41平方米，单价为每平方米16,620元，总金额为1,419,514元；张艳侠按贷款方式付款，应于2019年11月7日缴付商品房首付款429,514元（含定金200,000元）；十里新航公司应当在2021年6月30日前将符合条件的商品房交付给张艳侠使用。”同日，双方就上述涉案房屋签订了一份《住宅装修合同》，合同主要约定张艳侠同意十里新航公司对上述房屋进行统一装修，总价款为256,230元，张艳侠应于认购后3日内支付装修首付款76,230元。上述合同签订后，张艳侠向十里新航公司支付了涉案房屋的购房首付款和装修首付款共计505,744元（含定金200,000元）。因上述《武汉市商品房买卖合同》一直未能办理网签，张艳侠于2019年12月20日经查询发现涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司武汉分行，债权数额14491.28万元。张艳侠认为十里新航公司故意隐瞒涉案房屋已抵押的事实系欺诈，遂向法院提起诉讼。至本案一审法庭辩论终结前，经武汉市不动产登记查询，涉案房屋显示未抵押、未查封。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一,十里新航公司的售房行为是否构成欺诈。第二，商品房买卖合同及住宅装修合同的效力。关于第一个争议焦点。民法中的欺诈由以下要件构成：第一，一方当事人有欺诈的故意；第二，一方当事人有欺诈行为，即故意隐瞒真实情况或虚构事实；第三，相对人因一方当事人的欺诈而陷入错误；第四，受欺诈人因陷入错误而作出意思表示。以上四个要件必须同时具备，才能准确认定是否构成欺诈。本案中，根据张艳侠关于购房经过的陈述进行分析，从张艳侠到涉案房屋所在楼盘实地查看到交付购房定金200,000元拟购买涉案房屋的过程来看，双方磋商时间仅有1天，期间对涉案房屋的地段、座落、户型、价格等影响房屋购买的主要因素进行交流商谈的可能性较大。十里新航公司虽未能明确向张艳侠告知涉案房屋已设立抵押的事实，没有尽到说明义务，但考虑到双方磋商时间较短，该未告知的行为在没有证据证实的情况下是否系十里新航公司故意隐瞒还是疏忽未告知尚无法做出准确判断，且该未告知的行为并不必然导致张艳侠陷入错误而作出是否购买涉案房屋的意思表示，故不能认定十里新航公司的售房行为构成欺诈。关于第二个争议焦点。房屋开发商向购房者明确告知所售房屋存在抵押的说明义务，其目的是在抵押人、抵押权人和抵押物的受让人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中，十里新航公司销售涉案房屋时，虽未向张艳侠明确告知所售房屋存在抵押的情况，但该公司现已涤除了涉案房屋上的抵押权，对抵押权人及受让人的权益不再构成妨害，不妨碍商品房买卖合同及住宅装修合同的顺利履行，不存在约定或法定的可撤销、可解除的条件，故上述合同成立且有效，可以继续履行。综上，张艳侠要求撤销商品房买卖合同及装修合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。但基于双方在一审庭审时都表示可以将解除合同作为调解的基础，且商品房买卖合同尚未进行网签，双方可就合同是否解除进行协商。张艳侠的其他诉讼请求均是基于商品房买卖合同被撤销而提出的，一审法院未支持合同撤销的诉讼请求，故张艳侠要求十里新航公司返还购房款和装修款、支付利息、承担惩罚性赔偿责任等诉讼请求丧失请求权基础，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回张艳侠的诉讼请求。案件受理费18,262元，减半收取9,131元，由张艳侠负担。二审中，张艳侠提交武汉市住房保障和房屋管理局官网上打印资料4份，拟证明十里新航公司所销售的商品房中涉案房屋虽解除了抵押，但其他房屋仍存在抵押。经质证，十里新航公司对上述证据的关联性有异议，认为与本案无关，对其证明目的不予认可。本院经审查认为，上述证据与本案争议之事无关联性，本院不予采信。张艳侠在二审中陈述，其在签订案涉买卖合同时既未向十里新航公司询问案涉房屋是否存在抵押，亦未表示若案涉房屋存在抵押则不会购买。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审法院对民法中的欺诈的构成要件进行了充分的阐述，具体到本案，根据本案查明的事实，张艳侠在与十里新航公司签订涉案买卖合同及补充协议时，并未就案涉房屋是否存在抵押进行了解或沟通，亦未向十里新航公司作出若案涉房屋存在抵押则不会购买的意思表示。同时，张艳侠亦未能提交充分证据证明十里新航公司存在故意不告知案涉房屋存在抵押而促进交易成立的意图。因此，一审法院认定十里新航公司未向张艳侠告知案涉房屋抵押并不必然导致张艳侠陷入错误认知而作出相应的意思表示、十里新航公司的行为不构成欺诈并无不当。另外，案涉房屋在一审辩论终结前已不存在抵押情形，案涉交易的相应履行已不存在阻碍。因此，就稳定交易秩序，维护交易安全，以及案涉合同不存在可撤销的条件而言，一审法院对张艳侠的诉请不予支持并无不当。综上所述，上诉人张艳侠的上诉理由及请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,262元，由上诉人张艳侠负担。本判决为终审判决。审判长  易齐立审判员  黄 浩审判员  鲍 刚二〇二〇年八月六日法官助理李健伟书记员李健伟