广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0603民初780号 原告陈锋，男，汉族，1982年3月8日出生，住广西防城港市防城区。 委托代理人温燕飞，广西万益律师事务所律师。 委托代理人覃晴，广西万益律师事务所律师。 被告防城港市新亚太物业有限公司，住所地防城港市防城区。 法定代表人周继英，董事长。 委托代理人颜上峻，广西海港律师事务所律师。 原告陈锋诉被告防城港市新亚太物业有限公司（简称新亚太公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈锋及其委托代理人温燕飞、覃晴，被告新亚太公司的委托代理人颜上峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈锋的诉讼请求：1、请求确认原告陈锋与被告新亚太公司于2015年11月27日签订的土地转让合同有效；2、判令被告新亚太公司将土地证号为防港国用（2011）第B2011-0344号的地块中，面积为443.6平方米，土地位置（J1号坐标为2409776.982，36539026.614；J2号坐标为2409798.884，36539057.053；J3号坐标为2409787.932,36539064.887；J4号坐标为2409768.700,36539032.574。）的国有土地使用权办理变更登记到陈锋名下（办理上述土地使用权的过户费由被告承担）；3、判令被告新亚太公司赔偿原告违约金153.3万元（以210万元为基数，按每日千分之二从2016年6月1日暂计至2017年5月30日，以后另计）；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年11月27日，原告陈锋与被告新亚太公司签订《土地转让合同》，约定新亚太公司将位于防城区，土地证号：防港国用（2011）第B2011-0344号中，土地面积约402.5平方米（以测绘为准）的土地转让给陈锋。转让价为人民币10600.00元／平方米〔包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线（水、电、通讯等）迁移费、防空、城市规划许可和土地管理费等〕，转让总价为人民币4266500.00元（实际以测绘的面积计算）。合同签订后，原告按约定支付了土地转让款210万元，并按照被告的指示开工建房，2016年5月底即完成第一层主体工程建设。在此期间，原告多次找到被告，但被告迟迟未按照合同约定持该地块的出让相关资料到防城港市日报社进行买卖公示，也没有在原告投资建房一层以上（约在签署之日起6个月）为原告办理土地过户手续。原告认为，被告在收取原告土地转让金后，以各种理由故意拖延，拒不为原告办理土地过户手续，给原告造成了巨大的损失。如今被告售楼部已人去楼空，过户事宜也被一拖再拖。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告有权要求被告履行土地过户义务，并按照合同约定向原告赔偿逾期过户的违约金。 原告陈锋为其陈述在举证期限内提供如下证据：1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》，证明防港国用（2011）第B2011-0344号土地使用权登记在防城港新亚太物业有限公司名下的事实；2、《土地转让合同》、收据4张，证明2015年11月27日，原告与防城港市新亚太物业有限公司签订土地转让合同，购买防城港国用（2011）第B2011-0344中约402.5平方米土地使用权，并支付了210万元土地转让款的事实；3、7#楼平面布置图，证明防城港市新亚太物业有限公司出售给原告的土地所在位置，其中706、707、708、709、710地块为原告所购；4、不动产测量报告、营业执照、测绘资质证书，证明原告光所购买的土地实际面积为443.60平方米，土地位置（J1号坐标为2409776.982，36539026.614；J2号坐标为2409798.884，36539057.053；J3号坐标为2409787.932,36539064.887；J4号坐标为2409768.700,36539032.574。）；5、施工协议、收据、照片，证明原告已经于2016年5月底完成第一层主体工程建设的事实。6、证人钟某和张某的证言。 被告新亚太公司辩称，对原告请求确认合同有效无异议；原告提供的广西海峰测绘有限公司作出的不动产测量报告显示的宗地坐标位置和面积，不是原被告协议转让的土地的坐标位置和面积；由于原告没有申请报建，没有取得建设部门的施工许可，根据法律的规定是违章建筑，是无法办理过户的；根据土地部门过户要求，过户必须要建25%的房屋，由于现在原告没有报建，25%是多少层被告不得而知，并且原告没有履行通知义务，也没有把过户相关资料交付给被告；根据双方签订土地转让合同第一条第一小点的规定，土地面积以测绘为准，四至界址坐标以国有土地证为准，根据被告委托国土部门进行测绘原告的实际面积已经超过约定面积，原告应补足超过面积部分的价格，被告已多次电话通知原告要求办理相关土地过户手续，要求原告提供办理过户的相关资料，被告并且以挂号信的方式通知了原告；因原告的原因造成无法办理过户责任在原告，原告请求被告将土地使用权变更登记到原告名下没有事实和法律依据；根据双方合同的第四条第二小点的约定，原告开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续，由于原告违法建筑房屋造成无法办理过户，责任在原告，请求被告支付违约金没有法律依据；对原告的第四项诉讼请求有异议，应该由败诉方承担诉讼费而不是由被告承担，同时也说明一点，原告并不是根据被告的指示开工建房，原告什么时候建成第一层被告不知道，没有收到原告的任何通知；到防城港市日报社进行买卖公示，根据约定是双方一起去，不是被告的单方责任，并且是否公示不影响过户。 被告新亚太公司为其辩称向法院提供如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证。证明原告的诉讼主体资格；2.国有土地使用证、建设规划许可证。证明防港国用（2011）第B2011-0344号土地使用权证归被告所有及该土地使用权的相关情况；3.土地转让合同。证明原被告签订土地转合同，原被告约定转让的土地面积最终以测绘面积为准，总价以实际测绘面积计算，转让地块四邻及坐标以国有土地使用证的四邻及坐标为准；4.收款清单、银行汇款。证明原告不按合同约定以实际测绘面积计算支付土地转让款；5.陈锋用地坐标图0344号土地转让款支付情况表。证明国土局根据国有土地使用证的四邻及坐标测绘，原告的实际面积为646.47平方米，未支付款实际为4752582元；6.通知、国内挂号信函收据、发票。证明被告向原告催缴土地转让款并要求原告提供相关证据、资料办理土地转让过户手续；7.国有土地使用权转让申请、审批表、土地使用权转让合同、办理土地使用权转让登记需提交的材料。证明因原告无法提供宗地基本情况、开发建设情况、规划情况等造成无法办理土地使用权过户；8.建设局责令停止违法行为通知书、送达回证。证明原告未依法取得施工许可证等擅自建设房屋，被责令立即停止施工、处予罚款，原告违法建筑房屋无法办理土地使用权过户；9、解除合同通知书、挂号信收据、发票。证明因原告违约，被告根据合同的约定与原告解除土地转让合同。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实： 被告新亚太公司享有坐落于证号为防港国用（2011）第B2011-0344号土地的使用权，该地块总面积3206.67平方米。2015年11月27日，新亚太公司与陈锋签订了《土地转让合同》，约定：被告将上述土地中的402.5平方米土地转让给原告，转让单价为每平方米10600元，转让总价426.65万元；“该宗地块四邻界址及坐标点详见附件国有土地使用证”、成交的土地面积“以测绘为准”、“总价以实际测绘面积计算”；受让方分四期支付价款，第一期在双方签订协议书时即付30万元，第二期在2015年12月30日付100万元，第三期在2016年3月2日前付100万元，第四期在原告投资建房一层以上（约在签署之日起6个月）后由出让方召集受让方共同办理过户手续，然后在受让方取得土地使用证时一次性付清余款196.65万元；“甲方（被告）、乙方（原告）持该地块的出让相关资料到防城港市日报社进行拍卖公示，公示期满（约30个工作日）甲、乙方持该地块的过户资料到防城区政务大厅办理土地买卖过户手续”。另查，被告新亚太公司在2015年年底就派员对出让的土地进行放线，2016年3月份，原告根据被告放线的范围开始建造房屋，到4月底，原告已完成第一层土建工程，因此便停工并要求原告协助办理土地使用权过户手续，但是，被告以原告未按实际转让面积补足购地款为由拒绝协助办理过户。自此，原被告双方对转让土地的面积的确定问题发生争执，原告以其委托的广西海峰测绘有限公司测绘确定的面积443.60平方米及坐标要求过户，而被告则以其委托的防城港市防城区土地市场管理所制作的用地坐标图载明的土地面积646.47平方米请求原告补交购地款。争议期间，原告联合该地块的其他买受人数次到被告的售楼部拉横幅，强烈要求被告办理土地过户。原告并且继续建房，现已完成七层主体工程。2017年3月21日，防城港市防城区住房和城乡建设局以原告未办理《建设工程施工许可证》为据，向原告下发了责令停止违法行为通知书。 本院认为，原告陈锋与被告新亚太公司签订的《土地转让合同》是双方当事人的真实意思表示，合同也不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。原告应当按约支付转让价款，被告也应按约履行协助办理土地使用权变更登记义务。至于原告建房是否取得施工许可、施工人是否具备施工资质、建成一层是否达到总投资25%、是否完全支付转让价款等，均不能成为被告拒绝协助办理过户的理由。 原被告在转让合同中约定，转让面积以实际测绘为准，但双方在签订合同后并未就转让土地的面积及坐标共同委托相关部门进行测绘，对原告单方委托广西海峰测绘有限公司作出的测绘结果和被告单方委托防城港市防城区土地市场管理所测绘的结果，双方互不认可，因此本院均不能采纳。因为原被告未共同委托测绘，因此合同中关于转让土地的面积及坐标的约定是不明确的，根据合同法规定，约定条款不明确，应按交易习惯进行确定。本案中，被告享有整幅土地的使用权，而原被告（包括本案以外的其他买受人）之间仅约定转让该地块的部分土地，如果按照国有土地使用证登记的范围确定把整幅土地强行分摊给各个买受人，则不是买受人的真实意思表示，买受人也不具备相应的购买能力，所以是不合理的。如果确认买受人只买整幅土地的中心部分，那么，剩下周边部分的土地的价值必定贬损，也会损害被告的利益，是不公平的。在诉讼中，原被告双方均不能举证证明或者合理说明应如何按照交易习惯确定转让土地的面积及坐标，可见，解决问题的办法只有综合按照涉案土地的使用性质、参照有关部门对建房容积率的规定、合理保留一定的公共通道和绿化用地等因素进行磋商，由买卖双方另行订立补充合同。 综上所述，原告并不能举证证明被告存在违约，双方在履行合同过程中出现障碍并非归责于原被告双方的违约行为所致，而是因为双方对合同条款约定不明确造成。因此，对原告主张由被告办理过户手续和支付违约金的请求不予支持。当然，如前所述，原被告双方可以另行订立补充协议，重新明确转让土地的面积及坐标和剩余价款的支付等条款。如果协商不成，则原告可以以提出解除合同等方式进行权利救济。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告陈锋与被告防城港市新亚太物业有限公司签订的《土地转让合同》有效； 二、驳回原告陈锋的其他诉讼请求。 案件受理费18597元,减半收取9299元，由原告陈锋和被告防城港市新亚太物业有限公司平均分担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满七日内预交上诉案件受理费18597元。汇款：防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 审判员唐国超 二〇一七年九月十二日 书记员 洪  立  叶