辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5698号上诉人（原审被告）：奚兴，男，1982年3月12日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：刘升，辽宁双德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连英邦物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市普兰店区莲山街道办事处水门子社区。统一社会信用代码：912102825506179889。法定代表人：钟西胜，该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者。上诉人奚兴因与被上诉人大连英邦物业管理有限公司（以下简称英邦物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚兴上诉请求：一、撤销一审判决；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。依据国务院颁布的《物业管理条例》规定，物业管理公司应当采取招投标方式选聘，而本案被上诉人未经过上述法定程序，主体资格不合法，无权收取物业费。2.案涉房产用于酒店经营使用，相对于被上诉人来说，是封闭场所，被上诉人在客观上无法为上诉人提供物业服务。英邦物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，招投标的选聘方式仅系管理性规定，而非效力性规定，被上诉人提供了物业服务，有权收取物业费。且上诉人在与房屋开发商签订的商品房买卖合同中也明确约定了由被上诉人为案涉小区提供物业服务。被上诉人也与开发商签订了前期物业服务协议，该合同效力依法对上诉人具有约束力。被上诉人依约履行了提供物业服务的职责，除了上诉人经营的酒店内部相对封闭，被上诉人无法进入内部提供物业服务外，对于外围保洁、绿植维护、二次水加压等事项均提供了物业服务，上诉人称未享受物业服务，与事实不符，也侵害了小区其他业主的权益。英邦物业向一审法院起诉请求：一、奚兴给付物业费和垃圾清运费合计67235元，并承担逾期付款滞纳金暂定5000元；二、诉讼费由奚兴承担。一审法院认定事实如下：2011年8月30日，奚兴（乙方）与大连世纪鼎盛实业有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，按揭贷款购买坐落于普兰店市房屋，建筑面积1417.62平方米，单价6500元/平方米，总金额9214530元；双方在《商品房买卖合同》补充协议第十三条关于前期物业管理中约定：1.乙方同意：在本小区业主大会聘任物业管理公司之前，由甲方通过相关合法程序聘任的大连英邦物业管理有限公司提供物业管理服务。乙方接受并遵守甲方及大连英邦物业管理有限公司依法制定的《业主临时规约》以及乙方与大连英邦物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》；2.乙方应于房屋交付之前或者同时交纳物业费、垃圾清运费以及《业主临时规约》、《前期物业管理服务协议》规定的应由乙方交纳的其他费用。2018年3月3日、2020年3月3日，大连世纪鼎盛实业有限公司与英邦物业签订《前期物业管理服务合同》，约定由英邦物业对鼎盛佳苑二期琥珀城进行物业管理服务，物业费具体标准有电梯住宅1.25元/月/平方米，无电梯住宅0.95元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米。2015年9月15日，奚兴指派酒店工作人员办理入住手续并缴纳公共维修基金、预收水费、水证工本费、预收电费、供暖费用；2015年9月16日缴纳一年物业管理费、一年生活垃圾清运费，物业费交费年度为2015年3月1日至2016年2月29日。普兰店市物价局于2015年10月22日对鼎盛家园、水晶湾、琥珀城小区物业费收费标准进行备案，1.琥珀城、鼎盛家园居民住宅（高层）物业服务费1.4元/月/平方米；（多层）住宅物业服务费1.1元/月/平方米。2.水晶湾居民住宅（有电梯）1.5元/月/平方米；（无电梯）居民住宅物业服务费1.2元/月/平方米。英邦物业主张奚兴物业服务费0.95元/月/平方米，低于（多层）住宅物业服务费1.1元/月/平方米。奚兴于2015年7月10日注册成立普兰店区兴辉凯瑞酒店，工商行政机关于2016年12月23日予以核准，类型为个体工商户，经营场所辽宁省大连普兰店经济开发区世纪路西段280号1-3单元3-5层1号。2020年1月1日，英邦物业以EMS邮政特快专递向奚兴（地址普兰店区世纪路西段280号兴辉凯瑞酒店）邮寄物业费催缴通知单。2020年6月24日，奚兴一审庭后向一审法院递交书面情况说明：一、英邦物业与奚兴之间的《前期物业管理服务协议》不是奚兴本人签署；二、酒店大堂与小区内部通道允许物业人员通行；三、奚兴缴纳的首期物业费是奚兴指派酒店工作人员办理，由于时间久远，记不清是谁具体办理。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案，英邦物业所提供的18份《前期物业管理服务协议》虽非奚兴本人所签，但英邦物业与大连世纪鼎盛实业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》同样对奚兴具有约束力，奚兴仍应按照物业费标准（无电梯住宅0.95元/月/平方米）缴纳物业费；奚兴与大连世纪鼎盛实业有限公司签订的《商品房买卖合同》证明坐落于普兰店市房屋的建筑面积为1417.62平方米；英邦物业、奚兴双方均认可奚兴入住时已缴纳物业费的年度为2015年3月1日至2016年2月29日，故奚兴拖欠物业费的时间段为2016年3月1日至2020年2月29日。18套房屋面积1417.62平方米，单价0.95元/月/平方米，每年物业费16160.87元。自2016年3月1日至2020年2月29日四年物业费合计64643.48元。生活垃圾清运费3元/月/户，自2016年3月1日至2020年2月29日四年共计48个月，合计144元，18套房屋的生活垃圾清运费为2592元。奚兴拖欠自2016年3月1日至2020年2月29日物业费及垃圾清运费合计67235.48元。故对英邦物业要求奚兴支付拖欠物业费67235元的诉讼请求，一审法院予以支持。奚兴以全部房屋是完全封闭场所，英邦物业的物业管理服务人员不可能向奚兴提供物业服务的抗辩意见，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。奚兴使用十八套房屋开办的兴辉凯瑞酒店在奚兴的封闭管理之下，现奚兴以未享受及无需物业服务的抗辩意见，与法律规定相悖，一审法院不予采信。至于英邦物业要求奚兴承担逾期付款滞纳金5000元一节，因《前期物业管理服务协议》非奚兴本人所签，英邦物业、奚兴之间并未形成收取滞纳金的合意，故对英邦物业该项诉讼请求，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、奚兴于本判决生效之日起十日内给付大连英邦物业管理有限公司2016年3月1日至2020年2月29日物业费及垃圾清运费合计67235元；二、驳回大连英邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计802元，由奚兴负担，奚兴于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费和垃圾清运费。结合本案事实，上诉人与房屋建设单位签订的《商品房买卖合同》中约定了前期物业服务协议的内容，被上诉人亦与房屋建设单位签订了前期物业服务协议，且被上诉人亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，上诉人作为案涉小区业主，应受前述合同的约束。上诉人现仅以未实际接受物业服务为由，拒绝支付物业费和垃圾清运费，与法律规定不符，本院不予支持。一审法院对此适用法律正确，论述详实，本院不再赘述。综上，奚兴上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1604元，由上诉人奚兴负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年八月二十一日书记员 李 波