抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1459号原告抚顺市森林物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路千金嘉苑22-2号。法定代表人王霞，系该公司经理。被告姜涛，男，1973年2月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告抚顺市森林物业管理有限公司与被告姜涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王霞、被告姜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年原告承接了抚顺市千金嘉园小区三期（新抚区千金路一道街）的物业管理工作。被告姜涛于2014年9月18日办理了入住手续并缴纳了当期物业费，从2016年9月18日开始，被告姜涛再没有按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费，2019年至2020年物业费迄今也仍未缴纳，现累计拖欠4年物业服务费3908元。原告认为，在原告正常履行《前期物业服务合同》、且向被告数次发出催缴通知的情况下，被告仍拒不按照合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。依据《前期物业服务合同》第二十八条-未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物业费数额比照同期银行贷款利率的三倍的标准支付违约金。计算方法为3908×4.15%×3=487元，费用合计3908+487=4395元。综上所述，原告依据《物业管理条例》，《抚顺市物业管理条例》的原告规定，依法起诉，请求法院查清事实依法判决支持原告诉讼请求，以维护原告的合法权关于被告答辩状中所述：1、楼盘扰民问题。我们多次与明俊峰景小区进行沟通，要求在非施工时间禁止施工，沟通结果可能不是很让业主很满意，但不能否认了我们进行了沟通；2、车架子的问题。我们也与明骏峰景建设单位进行了沟通，要求其进行防护，但由于风大的原因防护措施部分坏了，我们也在继续要求明骏峰景做进一部做防护措施；3、除雪除冰问题。自法定代表人到物业以来，我亲自带领员工除雪除冰，就此可向法庭提交相关证据；4、疫情期间消毒问题。我们物业每天两次进行消毒，实行公共区域进行重点消毒，是因为消毒水味道太大且其喷洒有比例要求，有业主反映消毒水味道大我们按照规定仅喷洒单元门、电梯、一、二楼等人流量较大的地方进行重点消毒；5、安保人员问题。如果业主有发现我们的安保人员存在不好的情况，我们都及时进行了纠正。现在的安保大爷换成了专门的保安人员，安保人数也增加了；6、小区内存在热力公司的问题。代理人也曾亲自跟热力公司联系，热力公司称该小区系回迁房，在小区开发商建筑的时候双方签订了协议，热力公司可在会签后在此处建立回迁房。我们物业没有执法权，我们没有权利去拆除热力公司；7、关于隔音板的问题。该隔音板的安装可能是开发商对业主的承诺，不属于物业管理范围。8、小区的监控问题。丢失电瓶车的业主已经跟物业达成了协议，物业给业主减免了物业费；9、小区绿化问题。我们小区非常小，只有三栋楼，里面有一些绿化，由于面积狭小，绿化面积无法增加；10、电梯的问题。不存在坏了一个多月的现象。我们和东芝电梯维修签订了合作协议，东芝公司每个月两次定期来进行维护保养，并每年定期到小区特种设备检测；11、10号楼有人在小区内挨打的问题。这件事情我不清楚，如果真的有人挨打的话我们肯定会进行劝阻，且被害人也可以报警；12、我们物业没有利用门卡进行催收物业费的行为。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、不履行制止并报告不法行为的义务。《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法规、法律规定的行为，物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告。抚顺市森林物业管理有限公司与被告签订的前期物业服务合同约定，“对业主和物业使用人违反法律法规的行为进行教育制止，提请有关部门处理。业主和物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚等措施”。因此原告负有制止、上报不法行为的义务。从2019年10月至今，本小区前方明俊峰景楼盘开发存在严重的扰民施工等情况。物业的不但没有帮忙协调，反而谋取私权阻拦业主与开发商进行协商。包括小区内的临时停车位的搭建，也是由业主与明俊峰景开发商自行协商搭建。期间业主的车辆被迸溅的水泥等赃物也是由小区业主自行处理，物业并没有履行自己的权利义务。2、不履行安全保卫义务。合同里明确指出小区内有保安、有楼道清扫人员以及相应的配套设施及绿化区域，但是物业没有按照合同内容进行执行。包括：除雪除冰不及时，甚至不除，造成部分业主身体受到伤害。疫情期间消毒到二楼，平时卫生打扫不干净，拖一个门洞一桶水，特别脏、水有臭味。小区监控不清晰，导致业主丢失快递车辆被刮碰，电动车丢失。调监控看不清，造成业主直接经济损失。没有安保人员，门卫大爷在岗期间饮酒，半夜车杆没落下来，车辆随意进出，造成很大的安全隐患。热力公司违建并私自圈地自用，造成业主安全通道缺失，楼道消防设施不全。小区没有绿化，一楼车库全是破烂，残羹剩饭喂养动物，楼道里有老鼠出没。铁道没有隔音板以及前楼施工半夜产生的噪音全部推给业主自行解决。3、不履行维护公共设施的义务。防盗门出现故障后，原告不维修，业主自行更换闭门器。楼道内照明灯损坏，联系物业说耐心等待一周内无结果，业主自行更换。高层电梯连续损坏一个多月找物业维修，物业一直说正在处理，等了二十多天。期间出行都是需要爬楼梯，等维修人员到的时候咨询得知物业是前几天才联系的电梯维护人员。经审理查明：被告姜涛系坐落于抚顺市新抚区.85平方米）房屋业主。原告系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2014年9月18日，被告董学政入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主姜涛先生，已购买面积67.85平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年977元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。原告向本院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务协议，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉苑40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条第三十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。上述合同加盖了大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司及抚顺市森林物业管理有限公司的公章。后由于被告对原告提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，原告因此诉至法院。另查明，案涉千金嘉园小区南侧毗邻铁路、北侧有在建工程正在施工，小区一层为新鑫热力工程有限公司办公区域。本院所确认的上述事实，有入住通知单、物业费欠费明细、前期物业服务合同、照片、录像资料及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务合同》及千金嘉园入住通知书中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供的物业服务,理应支付物业费用。关于被告主张原告未按约定履行服务内容一节，被告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，本院不予调整。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。本小区的实际情况较特殊，其北侧目前有在建工程进行施工、南侧有铁路通过。因此，本小区也必然存在更多的问题需要物业和业主共同承担以保证获得更好的居住体验。如相关单位在此过程中给业主造成实际损失，业主可以提起诉讼以维护自己的权利。如物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，受损失的业主可另行告诉要求其承担相应的赔偿责任。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。关于该物业费的起算时间、缴费面积双方已于《前期物业服务合同》及《千金嘉园入住通知书》中进行了明确约定，但就尚未发生期间的物业费，本院不予支持。故该物业费期间本院确定为自2016年9月18日至2020年7月17日（共计46个月），该数额本院确认为3745.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告姜涛于本判决生效后三日内给付原告抚顺市森林物业管理有限公司自2016年9月18日至2020年7月17日止的物业费人民币3745.32元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年八月六日代书记员 徐月