抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1710号原告万荣星，男,汉族,1958年2月14日出生,户籍地：抚顺市望花区，现住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：魏佳（系社区推荐），女，1980年12月3日出生，现住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：周秀杰（系原告之妻），女，1959年7月23日出生，现住抚顺市望花区。被告抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业），住所地抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号路29号411室。法定代表人:朴慧淑,系该公司经理。委托诉讼代理人夏巍巍，系该公司职员。原告万荣星诉被告抚顺伟达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万荣星的委托诉讼代理人周秀杰、魏佳和被告抚顺伟达物业管理有限公司的法定代表人朴慧淑及委托诉讼代理人夏巍巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告在2017年1月1日至2019年6月30日期间，没有相关部门批准随意上涨物业费，由0.8元/平/月上涨到1.2元/平/月。原告因此多缴纳物业费1206元（2017年1月1日至2019年6月30日，共30个月）；“环境脏乱差、达不到一般整洁标准……故物业费按70%缴纳为宜。”这是（2019）辽民初2061-2067/1854-1859/1152-1159，共计21份判决书的判定。原告与其他业主一同居住在园区，同一时期接受同样的服务，因此物业费也应按70%缴纳。故请求法院判令被告退回因服务不到位而减免的物业费1165元（2015年6月18日至2019年6月30日，共48.3个月）。被告于2015年6月18日进入园区，收取原告2013年1月1日至2015年6月18日（30.5个月）之前的物业费没有依据，故应全部退回2453元。原告多次索要未果，为此,原告诉至法院，请求人民法院依法判令被告退回原告物业费4824元，并承担本案全部诉讼费。被告伟达物业辩称：我公司在2016年10月13日在小区大门及各个单元贴通知，加收0.4元是二次供水、电梯维护维修费，并不是涨的物业费，我公司有政府部门调查抚顺枫泽家苑多收的物业费合理，实为高层二次供水电费。小区脏乱差是因为我们小区是特殊小区，有四栋老楼夹在小区里，老楼不归物业管，原告所说的脏乱差是指三供一业改造时造成的。改造时园区井盖压坏、道路被碾压坏，园区里施工垃圾很多，泡沫乱飞，我公司保洁也及时清理，园区卫生达到了物业办理的标准。原告并没有发票，我公司没有收取原告的物业费。（2016）辽0404民初2484号为2016年判决书，伟达物业2017年1月1日开始收缴物业费。故原告所提上涨四毛物业费的理由不能证明什么，此判决书只是我公司物业服务业主的个案，不能作为证据要求同判。2019年我公司起诉的20多个业主中，绝大部分是多层业主，(2019)辽0404民初1261号、1262号和（2019）辽04民终2061号、2065号四份民事判决书是两个高层业主的调整物业费问题，只是个案,不能代表全部。业主提供的楼道的漏水照片，地点、位置不详，房屋漏水属于房屋建筑质量问题，不在物业服务范围内。（2018）辽0404民初2379号望花区人民法院民事判决书证明枫泽家苑业主付某某在拿着高层业主联名签字的材料起诉后，望花法院判定全额缴纳物业费。还有（2017）辽04民终1152号、1153号、1155号、1156号判决书中法支持全额缴纳物业费。还有由枫泽家苑全体委员会成员签字盖章的情况说明以及城乡建设局、望花建设街道、金石社区针对伟达物业共同出具的情况说明，证明伟达物业积极为业主服务。刚开始时园区的门都是封闭的，有保安看守，园区有四栋老楼，人员复杂，把门禁弄坏，所以管理难度很大。电梯维修需要维修变频器，就必须启用维修基金。因为小修物业可以负责，大型维修必须由业主启用维修基金。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告系抚顺市望花区雷锋路西段21-2号枫泽家苑13号楼1单元1102业主，被告伟达物业于2015年4月22日进入该小区，6月18日正式接管该小区物业并提供物业服务，2019年9月26日撤离枫泽家苑小区。被告伟达物业在服务该小区期间，曾于2016年10月13日发布《关于调整高层住宅物业费的通知》上载：12号楼、13号楼的业主：近几年，物业公司对高层物业费一直收取标准为每平方米0.8元。一年多来，由于物业服务企业的运营成本增加，高层每平方米0.8元，即使100%的业主缴纳物业费，也是入不敷出，维持不了高层电梯和二次供水的正常运行。所以为保证高层电梯、二次供水正常运行，高层物业费从2017年1月1日开始。由原来每平方米0.8元，加收到每平方米1.2元。加收0.4元为电梯、二次供水运行的维修维护费用。从2017年1月1日开始，物业公司执行新的收费标准，望广大业主周知。落款由被告伟达物业在“望花区枫泽家苑小区物业”处加盖公章。另查，原告万荣星最后一次向被告伟达物业缴纳物业费的时间为2019年1月1日，缴纳至2019年6月30日，总计724元。现原告万荣星以诉称理由来院告诉，要求被告退返部分物业费用，被告伟达物业以辩称理由请求驳回原告万荣星的诉讼请求，本院调解未成。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋所有权证》、《收款收据》、照片、（2016）辽0404民初2484号《民事判决书》、（2019）辽0404民初1261号、1262号和（2019）辽04民终2061号、2065号《民事判决书》、被告提供的《关于调整高层住宅物业费的通知》、枫泽家苑小区所在的社区出具的《情况说明》、城乡建设局和建设街道与金石社区联合出具的《情况说明》、枫泽家苑业主委员会成员签字盖章的情况说明、（2018）辽0404民初2379号《民事判决书》、（2017）辽04民终1152号、1153号、1155号、1156号《民事判决书》以及原、被告双方在庭审过程中的陈述笔录在案为凭。上述证据经法庭质证及本院审查，足以采信。本院认为，被告作为物业服务企业为包括原告在内的枫泽家苑小区业主提供物业服务并收取相关费用，其与原告之间形成了物业服务合同关系。被告因物价及服务成本等因素针对高层小区业主提高物业收费标准已在园区内通过张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》的形式予以了公示，原告按变更后的收费标准交纳了物业费，表明双方之间就变更收费标准达成了合意。原告称被告采取违法手段迫使其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。本案的被告调整物业收费后的价格并未明显畸高，故上述司法解释的规定在本案中不能适用。据此，原告请求被告返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。因案涉小区个别业主拒交物业费，由此形成的被告提起物业服务合同纠纷的案件，经人民法院作出生效判决，裁量对应收取的物业费按一定比例减免。本案原告依上述生效判决所认定的事实及判决结果主张被告返还部分物业费，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致。被告在物业管理服务过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。原告自接受被告提供的物业管理服务以来，前期均是依合同约定足额交纳了物业费，足以说明其对被告所提供的物业管理服务是认可的，故上述个案所认定的事实及判决结果不能及于本案，且原告也未举出足够的证据证明被告在管理或服务上与物业费严重不对等的证据。依本案现有证据不能证明被告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，本院不予支持。关于原告主张的由被告退返2015年6月18日之前交纳的物业费一节，因原告未向本院提交由被告收取该项费用的证据，同理，即使上述期间的物业费用系由被告公司所收取，原告的此项主张本院亦无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第七十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告万荣星的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告万荣星承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 陈 志二〇二〇年八月七日书记员 王子玉