江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初1926号原告（反诉被告）：昆山九五焊管有限公司，住所地昆山市千灯镇秦峰南路****房。法定代表人：王重笑，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛辰飞，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘琳，江苏丰田律师事务所律师。被告（反诉原告）：捷雅科技（昆山）有限公司，住，住所地昆山市淀山湖镇沈安路东侧/div>法定代表人：李鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：马剑，江苏鹿鼎律师事务所律师。原告昆山九五焊管有限公司（以下简称九五公司）与被告捷雅科技（昆山）有限公司（以下简称捷雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年4月26日、9月27日公开开庭进行了审理。原告九五公司法定代表人王重笑及委托诉讼代理人毛辰飞（参加第一次庭审）、潘琳、被告捷雅公司委托诉讼代理人马剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九五公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的房屋租赁合同；2、判令撤销被告与第三方签订的厂房、土地买卖合同；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月30日原、被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告坐落于昆山市XX镇XX路X号的工业厂房，双方在合同中约定了各自的权利义务。2016年11月8日原告收到被告发出的解除房屋租赁合同通知书，被告提出解除双方的房屋租赁合同。其后，原告了解到被告在原告不知情的情况下，已与第三方签订了该厂房、土地的买卖协议，欲将该厂房、土地出售给第三方。原、被告就房屋租赁等事宜协商无果，为此提起诉讼。被告捷雅公司辩称，原、被告于2015年6月30日签订房屋租赁合同，约定年租金20万元，一年一付，先付后用，且租金应于合同签署后二日内付款合同生效。承租人拖欠租金逾期二个月的，出租人有权解除合同。另合同约定出租人有权提前三个月通知承租人解除合同，现原告未按约履行租金支付义务，且被告已于2016年9月、10月、11月分别以口头、书面等形式向原告发出解除合同的通知，合同于2016年12月31日解除。反诉原告捷雅公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋占有使用费（自2017年1月1日起按照年租金20万元标准计算至反诉被告实际迁出之日止）；2、判令解除房屋租赁合同，反诉被告搬离迁出租赁房屋；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年6月30日签订房屋租赁合同，由反诉被告承租昆山市XX镇XX路X号房屋，约定年租金20万元，一年一付，先付后用。同时约定了合同提前三个月或拖欠租金二个月的解除条件，反诉原告已于2016年9月、10月、11月以口头、书面等形式向反诉被告发出解除合同通知，合同于2016年12月31日解除。但反诉被告拒不搬离，望判如所请。反诉被告九五公司辩称，双方签订房屋租赁合同后反诉原告实际将涉案房屋交付反诉被告的时间是2015年12月底，合同约定租金延迟一个月开始计算，即应该自2016年1月底开始计算。反诉被告已支付租金30万元（2015年7月8日付20万元、2016年11月25日付5万元、2017年3月1日付5万元），且于2016年4月14日支付租房押金2万元，于2017年4月7日垫付反诉原告拖欠的水费26000元。反诉被告不存在拖欠租金的事实，反诉原告无权解除合同。2016年8月反诉原告将涉案房屋以股权转让的方式出售给李鹏、李熙土，侵犯了反诉被告的优先购买权，且反诉原告违反了法律规定的通知义务。本院经审理认定事实如下：2015年6月30日捷雅公司与九五公司签订房屋租赁合同，约定由九五公司承租捷雅公司坐落于昆山市XX镇XX路X号约1296平方米厂房、住宿用房2间约30平方米。合同第二条租赁期限约定租赁期5年，交付时间为2015年8月，租金延迟一个月开始计算。承租人拖欠租金逾期2个月的，出租人可以终止合同、收回房屋且不承担任何责任并保留追究承租方相关责任的权利。合同第三条租金和租金的交纳期限约定年租金20万元，一年一付，先付后用（提前一个月支付）。本合同签署后二天内付款，本合同生效。合同第五条租赁期间房屋修缮约定修缮房屋由承租方承担，合同到期终止或期内解除，承租方修缮房屋费用出租方不补偿。承租方因自身需要对承租房屋进行装饰装潢或添加设施，应事先征得出租方同意(如涉及政府审批，应获得批文)后实施，合同到期终止或期内解除，承租方可以在不影响房屋原貌及结构的前提下自行拆走，出租方不补偿承租方对房屋进行装饰装潢或添加设施的直接（或间接）费用。合同第六条出租方和承租方的变更约定如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效；出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权；合同期内，出租方因故需要解除本合同而收回房屋，承租方不得拒绝，但出租方应提前三个月通知承租方并免除一个月的租金用于承租方搬迁费用（到期不续租不免）。合同第十条其他约定事项约定承租方目前从事焊管业务，如果更改业务内容，应符合当地相关部门对环保、消防等要求，否则出租方有权拒租。合同签订后，九五公司于2015年7月8日支付租金20万元、2016年11月25日支付租金5万元、2017年3月1日支付租金5万元、2017年8月8日支付租金5万元、2017年9月21日支付租金5万元。2016年4月14日九五公司支付捷雅公司电费押金2万元。捷雅公司提供2016年10月19日解除房屋租赁合同通知书，载明因捷雅公司需要，通知九五公司解除房屋租赁合同，要求九五公司在2016年12月31日前搬离并结清房租、水电等款项。九五公司称未收到该份解除房屋租赁合同通知书。捷雅公司提供2016年11月8日解除房屋租赁合同通知书（内容同上），九五公司确认收到该份解除房屋租赁合同通知书。九五公司提供2016年10月20日捷雅公司副总经理张建明通知九五公司法定代表人王重笑解除房屋租赁合同的短信以及九五公司法定代表人王重笑于2016年10月21日回复捷雅公司副总经理张建明的短信，内容为“昨晚看到贵司所发短信《解除房屋租赁合同通知书》，倍感震惊，……我司应客户要求扩大生产，去年6月与贵司签订租房合约，新买设备，约定8月交付使用结果实为10月交付。签完租房合约你们说为了加快施工进度让我把租金提前支付，我马上付清，后来你们电费紧张找我垫付电费，我一直垫付到我无力垫付为止。原定提供的电缆直到11月底才提供，导致我的新设备到12月才进行安装调试，直到今年3月才调试完毕。后续新员工的招聘，附属设备安装，直到9月份才算生产稳定下来。现在贵司一个短信就要解除租赁合同，贵司作为实体企业也深知搬迁之不易，设备调试之繁琐，客户之重要。我们做为一个几十个人的小工厂，主要为一家大客户做配套，设备也同你们一样是大型设备。再来这么一次几个月的搬迁，我们搬的起吗，我们的客户订单还会给我做吗，我们还有办法生存吗……”。捷雅公司对上述短信内容均不予认可。2016年11月21日九五公司向捷雅公司书面复函，载明九五公司于2016年10月19日当面见到捷雅公司负责人张建明副总经理，地，地点在津创贸易的办公室要和九五公司解除房屋租赁合同，当时就有文件，九五公司没有接受，同时也表示不同意，要求继续履行合同。然后在2016年10月20日收到捷雅公司负责人张建明副总经理的短信解除房屋租赁合同通知，九五公司负责人王重笑于2016年10月21日进行短信回复。九五公司于2016年11月9日收到捷雅公司快递之书面解除房屋租赁合同通知，但后续捷雅公司未有任何当面沟通或电话沟通。鉴于双方于租赁约定的纠纷，后续九五公司应付房租将暂缓支付至捷雅公司账户，方式有二，请选择：1、九五公司将租金提存至相关公证机关，提存费用由捷雅公司承担。2、九五公司将于房屋租赁合同纠纷结束后一个月内一次付清。捷雅公司对九五公司上述回复内容的真实性予以认可。另查明：2016年8月31日捷雅公司股东由俞敏、张建明等十八人变更为李鹏、李熙土，公司法定代表人由俞敏变更为李鹏。变更事由为捷雅公司股东会决议股权转让。坐落于昆山市XX镇XX路**面积24992平方米的工业厂房不动产权登记在捷雅公司名下。2017年4月7日九五公司法定代表人王重笑通过其个人银行账户转入昆山市淀山湖镇自来水厂26000元。九五公司称该26000元系其为捷雅公司垫付的水费，捷雅公司对此不予认可。上述事实，有九五公司提供的房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、短信往来、公司准予变更登记通知书、股东会决议、银行转账凭证、收据、捷雅公司提供的解除房屋租赁合同通知书、解除房屋租赁合同通知书回复函、本院调取的不动产权属登记查询表及当事人在庭审中的陈述所证实。本院认为，九五公司与捷雅公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。合同约定租赁房屋的交付时间为2015年8月，租金延迟一个月开始计算，即双方于2015年6月30日签订房屋租赁合同时捷雅公司尚未向九五公司交付租赁房屋。庭审中，捷雅公司明确其无法提供向九五公司交付租赁房屋的交付凭证，而根据九五公司提供的2016年10月20日、2016年10月21日捷雅公司副总经理张建明与九五公司法定代表人王重笑之间的短信往来，以及捷雅公司提供的2016年11月21日九五公司关于解除房屋租赁合同通知书回复函，能够相互印证九五公司法定代表人王重笑在与捷雅公司副总经理张建明短信往来中自认的租赁房屋实际交付时间为2015年10月，则租金应自2015年11月起计算。现九五公司已支付租金40万元，即租金已付至2017年10月。依照合同约定，九五公司本应于2016年10月前（提前一个月支付）一次性支付第二年租金20万元，但捷雅公司于2016年10月通知九五公司解除合同致使九五公司对能否继续履行合同产生不确定性，而探究捷雅公司解除合同的原因应为2016年8月捷雅公司股权转让引起的股东变更，捷雅公司主张合同解除理由之一为九五公司拖欠租金二个月，但九五公司在收到捷雅公司解除合同通知并表示不同意解除合同的情况下，根据合同实际履行情况继续向捷雅公司支付部分租金，故本院认定九五公司在履行合同过程中并无过错，捷雅公司主张九五公司拖欠租金二个月的合同解除条件未成就。捷雅公司主张合同解除理由之二为合同约定捷雅公司有权提前三个月通知九五公司解除合同，合同第六条约定如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效；合同期内，出租方因故需要解除本合同而收回房屋，承租方不得拒绝，但出租方应提前三个月通知承租方并免除一个月的租金用于承租方搬迁费用。根据“买卖不破租赁”原则，捷雅公司股东发生变更不影响租赁合同的效力，而合同约定捷雅公司因故需要解除合同，应提前三个月通知九五公司，该条款对捷雅公司单方解除合同的缘故未作具体约定，应按有利于实现合同目的作狭义理解，而不应作广义理解，只有在出现某种缘故致使捷雅公司客观上确实无法继续履行合同才能由捷雅公司单方解除合同。显然，捷雅公司股东发生变更并不必然导致捷雅公司无法继续履行租赁合同，且捷雅公司新股东在接受股权转让前亦应明知涉案租赁合同的存在，故捷雅公司主张因故提前三个月通知九五公司解除合同不成立。综上，九五公司要求继续履行双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。九五公司要求撤销捷雅公司与第三方签订的厂房、土地买卖合同，因九五公司仅承租捷雅公司的部分厂房，无权干预捷雅公司股权转让事宜，故该项诉请本院不予支持。捷雅公司要求解除房屋租赁合同、九五公司搬离迁出租赁房屋的反诉请求，本院不予支持。捷雅公司要求九五公司支付自2017年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，无事实和法律依据，且九五公司已支付租金至2017年10月，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、昆山九五焊管有限公司与捷雅科技（昆山）有限公司继续履行2015年6月30日签订的房屋租赁合同。二、驳回昆山九五焊管有限公司的其它诉讼请求。三、驳回捷雅科技（昆山）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费11800元，由被告捷雅科技（昆山）有限公司负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由反诉原告捷雅科技（昆山）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长 汪 华人民陪审员 朱 炜人民陪审员 俞 绮二〇一七年九月二十九日书 记 员 曹梦绮附判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。