新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1147号 上诉人（原审被告）：任惠忠，男，1951年10月22日出生,汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人（原审被告）：伊犁金旗舰营销策划有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新华东路9号56栋正一层西第5间。 法定代表人：田勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：王猛，新疆宇通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马雪梅，女，1976年3月28日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审原告）：白贵江，男，1973年3月6日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州特克斯县。 两被上诉人共同委托代理人：强文丽，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：金学，男，1982年12月17日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人任惠忠，伊犁金旗舰营销策划有限公司（以下简称金旗舰营销公司）因与被上诉人马雪梅、白贵江、金学房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任惠忠，金旗舰营销公司的法定代表人田勇及其委托诉讼代理人王猛，被上诉人马雪梅及马雪梅、白贵江的委托诉讼代理人强文丽，被上诉人金学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任惠忠上诉请求：撤销原判，依法驳回马雪梅、白贵江对其的诉讼请求。事实与理由：在本案房屋买卖合同履行中其不存在任何过错，合同无法继续履行的原因是金旗舰营销公司与金学违反诚信原则使得马雪梅、白贵江无法通过银行贷款，导致无法向其支付购房款，马雪梅、白贵江构成违约，至于导致违约的原因是金旗舰营销公司与金学造成的是另一法律关系，马雪梅、白贵江承担违约责任后可以向金旗舰营销公司与金学请求赔偿。一审法院将中介方金旗舰营销公司的责任转由其承担没有法律依据。 金旗舰营销公司针对任惠忠上诉辩称，本案导致房屋买卖合同不能履行并不是其一方原因，金学的行为系个人行为，其公司不知情，其不应当承担返还房款的责任。 马雪梅、白贵江针对任惠忠上诉辩称，任惠忠在本案中并不存在损失，案涉房屋并没有交付，一直由任惠忠使用。2018年7月24日，任惠忠通知其解除合同，其收到该通知时视为双方的合同已经解除。若任惠忠要求追究违约责任，也应当由金旗舰营销公司及金学承担。 金学针对任惠忠上诉辩称，办理假结婚证是在马雪梅允许的情况下办理的。 金旗舰营销公司上诉请求：撤销原判第四项，改判驳回马雪梅、白贵江要求其承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：案涉合同中并没有设定其与金学履行相关义务，其有权收取双方佣金。其与金学办理相关银行贷款手续只是给马雪梅、白贵江提供便利条件，导致贷款办理不下来是马雪梅的原因。一审判决其承担担保责任没有法律依据。 任惠忠针对金旗舰营销公司上诉辩称，金旗舰营销公司在本案中存在欺诈行为，金学让我也交纳500元办理假离婚证，其交纳的费用金旗舰营销公司迟迟不予退还，最后摄于要承担的法律后果才予以退还。 马雪梅、白贵江针对金旗舰营销公司上诉辩称，因金旗舰营销公司的违法行为导致合同无法继续履行，金旗舰营销公司应当承担返还房款责任。 金学针对金旗舰营销公司上诉称，其与金旗舰营销公司不存在过错，不应当承担责任。 马雪梅、白贵江向一审法院起诉请求：1．解除白贵江与任惠忠，金旗舰营销公司签订的《房屋买卖居间合同》；2．任惠忠返还马雪梅购房款25,000元，返还白贵江购房定金10,000元，金旗舰营销公司和金学承担连带给付责任。 一审法院认定事实：2018年4月20日，白贵江作为乙方与任惠忠作为甲方、金旗舰营销公司作为丙方签订《房屋买卖居间合同》，约定白贵江购买位于伊宁市州商业局家属院纺织品公司x楼x单元xx室左手房屋，房屋总价款325,000元，合同签订之日白贵江向任惠忠支付10,000元定金，如甲方毁约，应双倍返还定金，如乙方毁约，无权要求返还定金。该房屋实际是马雪梅购买。马雪梅向金旗舰营销公司支付中介费3250元，任惠忠向金旗舰营销公司支付6500元。各方还就履行合同约定了其他相关合同义务。在合同签订当日，任惠忠收到白贵江10,000元，并向其出具收条，内容载明“收到白贵江定金（购房）10,000元（壹万元整）”。2018年4月26日，马雪梅向任惠忠转账支付25,000元。马雪梅和任惠忠亦向金旗舰营销公司支付相应的中介费。在办理贷款过程中，金旗舰营销公司的工作人员金学得知马雪梅购买所涉房屋需要到银行办理按揭贷款，为了办理贷款顺利，于是通过非正当途经为马雪梅办理了一份假离婚证以及假的工资证明，并要求马雪梅支付500元办证费用，为此马雪梅表示拒绝此种虚假证件，不再同意继续购买所涉房屋。2018年11月马雪梅向伊宁市公安局报案，伊宁市公安局刑侦大队为此对相关人员进行了调查询问。2018年7月24日，任惠忠向白贵江发出解除合同的通知，要求解除签订的房屋买卖合同，并要求马雪梅承担违约造成的损失。在发生争议后，金旗舰营销公司向马雪梅和任惠忠退还了各自支付的费用。现马雪梅以要求与任惠忠、金旗舰营销公司解除《房屋买卖居间合同》、返还已付定金和预付款等为由诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，各方签订的合同不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案从各方签订的合同内容及履行的情况来看，在合同履行过程中，由于金旗舰营销公司的工作人员金学未能遵循社会诚信原则，通过不正当的途径为马雪梅办理贷款所需相关手续，致使马雪梅对其行为产生合理怀疑，不愿继续履行合同，合同已不再具有继续履行的基础，且各方均同意解除合同，故马雪梅要求解除合同的诉请应予准许，并由任惠忠退还马雪梅预付款25,000元。关于任惠忠是否应当退还白贵江定金10,000元。在合同的履行过程中，由于金旗舰营销公司的工作人员在办理所涉房产相关手续时的不诚信行为，致使合同无法继续履行，马雪梅不愿继续履行合同属于对该行为采取的相应必要措施，马雪梅的行为不构成违约，故任惠忠应退还马雪梅已付定金10,000元。关于金旗舰营销公司和金学是否应当对任惠忠退还款项承担连带责任。由于在合同履行过程中，金旗舰营销公司对其工作人员未能做到诚信、规范执业，是导致本案所涉房屋买卖合同的直接诱因，且购房者愿意通过房产中介公司参与购房活动，本是基于对其信任和信用的考量，在其违规操作执业的情况下，即加大了购房双方的购房风险，对此造成的责任，理当对此承担担保责任，金学是其所属工作人员，由此造成的责任，应当由金旗舰营销公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条规定，判决：一、解除白贵江与任惠忠、伊犁金旗舰营销策划有限公司于2017年4月20日签订的《房屋买卖居间合同》；二、任惠忠于判决生效之日起十日向马雪梅退还购房预付25,000元；三、任惠忠于判决生效之日起十日向白贵江退还购房定金10,000元；四、伊犁金旗舰营销策划有限公司对任惠忠退还前述款项承担连带责任；五、驳回马雪梅、白贵江的其他诉讼请求。案件受理费775元，减半收取即337.5元，由任惠忠负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于三方签订的《房屋买卖居间合同》解除后的责任承担。 案涉的《房屋买卖居间合同》因金旗舰营销公司的业务员在合同履行中违法办理假离婚证，失信于马雪梅，致使马雪梅明确作出不愿继续履行合同的意思表示。任惠忠亦因马雪梅贷款未果不能支付剩余房款，向马雪梅发出在合理期限内如仍不能履行付款义务将解除合同的通知，经催告马雪梅在合理期间仍未履行。纠纷产生后，三方均同意解除合同，金旗舰营销公司亦将收取的佣金予以退回。故一审判决解除三方于2017年4月20日签订的《房屋买卖居间合同》并无不当。 金旗舰营销公司上诉主张在案涉《房屋买卖居间合同》中未约定其义务，其在本案中不承担担保责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，金旗舰营销公司的业务员在提供媒介服务过程中，违法办理假离婚证并收取办证费，严重损害了委托人利益，金旗舰营销公司不得要求支付报酬并应当承担相应的损害赔偿责任。一审考虑本案房屋买卖双方系基于对金旗舰营销公司的信任签订合同，意在减少购房风险，因金旗舰营销公司违规操作，加大了购房风险，金旗舰营销公司应当承担担保责任并无不当。 任惠忠上诉主张马雪梅应承担违约责任。本案导致合同解除的直接原因是金旗舰营销公司存在违规操作行为，马雪梅对金旗舰营销公司出现信任危机，提出解除合同并向公安部门报案，马雪梅的行为系正当维护自身权益行为，一审法院认定马雪梅的行为不构成违约并无不当。故本院对任惠忠的上诉主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，一审法院判决任惠忠向马雪梅退还房款及定金并无不当。 综上所述，任惠忠、金旗舰营销公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由任惠忠负担775元、由伊犁金旗舰营销策划有限公司负担775元。 本判决为终审判决。 审判长  芦梦璇 审判员  刘云龙 审判员  李 政 二〇二〇年八月十五日 书记员  王雪纯