广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3047号上诉人（原审原告）：广州奥誉房地产开发有限公司（以下简称奥誉公司），住所地广州市番禺区桥南街市良路金业花园综合楼三层A2室。法定代表人：殷冀，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军、朱建芬，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招行广州分行），住所地广州市天河区华穗路5号。负责人：杨法德，该分行行长。委托诉讼代理人：汪道伟、邓兆欣，广东神朗律师事务所律师。原审被告：杨萍，女，1964年12月27日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人奥誉公司因与被上诉人招行广州分行、原审被告杨萍案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初21314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人奥誉公司的委托诉讼代理人李军，被上诉人招行广州分行的委托诉讼代理人汪道伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥誉公司上诉请求：撤销一审判决，改判停止对预告登记在杨萍名下位于番禺区桥南街南华路301号1612房的执行，本案一审、二审诉讼费用由招行广州分行或杨萍负担。事实和理由：一、杨萍只取得物权期待权，预告登记本质上是请求权，故杨萍作为预告登记权利人，不得对抗作为所有权人的奥誉公司。二、杨萍与奥誉公司之间的购房合同已被生效的仲裁裁决书所解除，则以此购房合同为基础的预告登记也失去效力。三、奥誉公司根据与杨萍签署的合法有效的合同，行使合同解除权并收回原属于奥誉公司所有的涉案物业，依法应得到保护。四、招行广州分行对杨萍的基础权利为债权，根据物权优先于债权原则，奥誉公司对涉案房屋的物权应优先于招行广州分行对杨萍的债权。五、一审法院不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条而应适用第25条，且应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定。招行广州分行对杨萍的债权是担保之债，招行广州分行应寻求其他的途径实现其债权。招行广州分行辩称：一、就基础权利性质而言，杨萍、奥誉公司、招行广州分行均为涉案房屋的权利人。二、就权利的优先性而言，杨萍的预告登记权利及招行广州分行的查封登记权利应当予以优先保护。预告登记具有物权性质，预查封固定权利状态，预告登记仍然有效，故杨萍的预告登记权利应予以优先保护，经登记后，招行广州分行的预查封的物权登记权利应予以优先保护。三、奥誉公司和招行广州分行均对杨萍享有普通债权，是平等的债权人，若杨萍的财产不足以偿还奥誉公司的全部债务，奥誉公司有权申请参与分配获得公平受偿，故奥誉公司的受偿权仍能得到公平保障。四、依据在后生效仲裁裁决，奥誉公司排除执行的异议请求不应得到支持。综上，请求驳回奥誉公司的上诉请求，维持原判，本案诉讼费用由奥誉公司承担。杨萍经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2018年8月7日，奥誉公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、停止对预告登记在杨萍名下位于番禺区桥南街南华路301号1612房的执行；二、本案诉讼费由招行广州分行、杨萍承担。一审法院认定事实：2011年9月2日，奥誉公司（甲方/卖方）与杨萍（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及相关附件，约定甲方将其开发的位于番禺区桥××街××路××（塔楼××）1612房的房屋一套，以1395985元的价格出售给乙方；乙方采用按揭贷款方式付款；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；甲、乙双方共同在涉案房屋交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。该合同的附件七《本合同补充协议》约定，乙方未能履行其向银行按揭应尽的义务导致甲方作为担保人在涉案房屋被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，乙方同意甲方有权在无需催告乙方的情况下解除《商品房买卖合同》，并按照合同原价收回该商品房另作处理，乙方应向甲方支付该商品房总价款30%的违约金等。2011年12月21日，案外人中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中行番禺支行）与杨萍、奥誉公司签订了《个人商业用房贷款合同》，约定杨萍向中行番禺支行借款60万元，用于购买涉案房屋，并以涉案房屋为贷款作抵押担保，奥誉公司对上述债务承担阶段性连带保证责任。后因杨萍未履行合同约定的义务，中行番禺支行于2016年3月14日向广州市番禺区人民法院起诉杨萍及奥誉公司，该法院立案并审理后，于2016年8月29日作出（2016）粤0113民初1745号民事判决：一、解除原告中行番禺支行与被告杨萍、奥誉公司签订的合同编号为2011年番中房贷字1076号的《个人商业用房贷款合同》；二、被告杨萍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金503977.59元和利息、罚息；三、被告杨萍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中行番禺支行支付律师费15000元；四、被告奥誉公司对上述第二、三项判决确定的被告杨萍应负的还款义务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向杨萍追偿等。判决生效后，奥誉公司向中行番禺支行支付了630834.46元。2016年2月22日，招行广州分行向一审法院起诉杨萍及陈绿山（第三人），一审法院以（2016）粤0106民初3281号案受理。在该案审理过程中，一审法院依法于2016年3月17日预查封预告登记在杨萍名下的涉案房屋，查封期限自2016年3月17日起至2019年3月16日止。2017年8月15日，一审法院作出（2016）粤0106民初3281号民事判决：一、杨萍对第三人陈绿山在《个人授信协议》项下的欠款本息向招行广州分行承担连带清偿责任，即本金808277.63元、利息10307279元、罚息、复利；二、杨萍对第三人陈绿山在《个人授信协议》项下应支付的律师费44334元，向招行广州分行承担连带清偿责任；三、杨萍对第三人陈绿山在(2015)穗天法金民初字第714号案中应承担的受理费12680元、公告费500元向招行广州分行承担连带清偿责任。判后双方均未上诉。后因杨萍未履行上述生效判决确定的义务，招行广州分行遂申请强制执行，一审法院以（2018）粤0106执3375号立案执行。2017年12月13日，奥誉公司向广州仲裁委员会提出仲裁申请，要求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》等。2018年5月3日，广州仲裁委员会经审理后，作出（2017）穗仲案字第17613号裁决，裁决解除奥誉公司与杨萍于2011年9月2日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201109103953），杨萍在裁决书送达之日起十天内配合奥誉公司办理撤销涉案房屋的网签及备案、预告登记及预告抵押登记，涂销房地产权证等手续，并将涉案房屋登记回奥誉公司名下等。后奥誉公司就（2018）粤0106执3375号案向一审法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，停止对该房屋的执行措施。一审法院经审查后，就其申请作出（2018）粤0106执异357号执行裁定：驳回奥誉公司的异议。奥誉公司提交《广州市房地产初始登记告知书》（2016年6月30日）、房屋清单、同栋楼1611房不动产权证书，以证明涉案房屋初始登记（大确权）在奥誉公司名下，且相邻房产已经办理了产权证，而本案涉案房屋没有办理，根据法律规定预告登记已经失效。《广州市房地产初始登记告知书》载明：“你申请的位于番禺区桥××、××路××、××、××、××路××号（单）房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八条、二十九条规定，现已核准登记。特此告知……需要领取房地产权证的，请携带最新的《房屋清单》，申请单方缮证业务。”房屋清单显示涉案房屋处于查封状态。一审另查明，奥誉公司提交的广州市番禺区国土资源和规划局于2018年11月16日出具的房屋信息显示，涉案房屋开发企业名称为奥誉公司，门牌地址为番禺区桥南街南华路301号，房屋用途为办公，预告登记核准时间为2011年10月31日，产权登记号为11预登02354666，权属人为杨萍。招行广州分行对该证据真实性无异议。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”奥誉公司对一审法院（2018）粤0106执3375号案的执行标的即涉案房屋提出执行异议，一审法院经审查后作出（2018）粤0106执异357号执行裁定，驳回其异议。奥誉公司对上述执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。综合奥誉公司和招行广州分行的诉辩意见，本案焦点为奥誉公司对涉案房屋的权利是否能够排除法院对涉案房屋的强制执行。对此，作分析如下：第一，关于涉案房屋上预告登记的性质及其所具备的法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据该规定，预告登记是指为保全一项将来的物权变动请求权而进行的不动产登记。其实质在于赋予预告登记权利人的物权变动请求权或者说物权期待权、物权效力，并藉此来限制现实登记权利人（所有权人）行使处分权，以保障预告登记权利人的权益。因此，经登记之物权变动请求权具有物权的效力即排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，亦足以对抗任意第三人。本案中，杨萍支付了全部购房款，已经履行合同中的主要义务，且由买卖合同双方到登记机关进行了预告登记，其作为涉案房屋预告登记权利人，对涉案房屋所享有的物权变动请求权，足以对抗作为所有权人的奥誉公司。第二，关于涉案房屋预告登记是否失效。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”首先，关于债权消灭的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的主张实体权利的，可提出书面异议，异议被驳回的，可以提起案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”上述两规定的实质在于规范案外人通过民事诉讼法规定的执行异议制度来主张对执行标的物的实体权利，同时赋予执行法院对异议事项的专属管辖权。本案中，一审法院依法于2016年3月17日预查封涉案房屋，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条及第十八条的规定，该预查封的效力等同于正式查封。基于司法查封的效力，涉案房屋的产权登记在该查封解除前应处于恒定状态。虽然（2017）穗仲案字第17613号裁决解除奥誉公司与杨萍之间签订的房屋买卖合同并将涉案房屋登记回奥誉公司名下以致债权形式上消灭，但该裁决作出于涉案房屋被预查封后，故其不应影响涉案房屋预告登记的效力，亦不具有排除执行的效力。其次，关于逾期申请登记的问题。涉案房屋于2016年3月17日被法院预查封，此后涉案房屋无法进行不动产登记的变更，而《广州市房地产初始登记告知书》显示案涉房屋于2016年6月30日才具备过户至杨萍名下的条件，故杨萍从始至终无法申请将涉案房屋登记至其名下。综上，涉案房屋上的预告登记并未失效，仍然具备应有的法律效力。第三，关于利益的衡平和保护。首先，杨萍作为预告登记权利人已全额支付对价，案涉房屋价值的增贬应当由其享有和承担。奥誉公司因杨萍未能清偿银行贷款而承担连带债务后对杨萍享有的追偿权乃普通债权，不应优于经公示且具有排他效力的物权期待权。如杨萍因此而丧失对案涉房屋的权利，会造成利益显著失衡，同时亦不利于保护第三人对预告登记的信赖利益。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该两条规定的实质在于保护买受人的物权期待权，赋予其排除执行等物权效力。举轻明重，本案中，杨萍已经支付全款且对案涉房屋买卖进行了预告登记，故其作为买受人的获得的物权期待权应得到更强的保护。综上，在涉案房屋预告登记有效的情况下，奥誉公司作为现实登记所有权人，虽持有在涉案房屋被查封后所作出的仲裁裁决，但其对涉案房屋享有的权利，并不足以对抗预告登记权利人对涉案房屋所享有的经登记的物权变动请求权或者期待权，亦不足以对抗一审法院（2018）粤0106执3375号案的执行。因此，奥誉公司的诉讼请求应当予以驳回。杨萍经依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条的规定，于2019年10月10日作出判决如下：驳回原告广州奥誉房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费17140元，由原告广州奥誉房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，原审被告杨萍已支付了全部购房款，涉案房屋已预告登记至原审被告杨萍名下，上诉人奥誉公司与原审被告杨萍之间的涉案房屋买卖合同双方已实际履行，上诉人奥誉公司仅依据其代原审被告杨萍偿还涉案房屋按揭贷款而对原审被告杨萍享有的债权请求权，相较于被上诉人招行广州分行对原审被告杨萍享有的债权请求权，效力并未更优。另一方面，广州仲裁委员会虽作出（2017）穗仲案字第17613号裁决书，裁决解除上诉人奥誉公司与原审被告杨萍签订的涉案房屋买卖合同，原审被告杨萍配合上诉人奥誉公司办理撤销涉案房屋的网签及备案、预告登记及预告抵押登记，涂销房地产权证等手续，并将涉案房屋登记回上诉人奥誉公司名下等。但是，该仲裁裁决作出的时间是在涉案房屋被人民法院查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，该仲裁裁决的结果不应影响涉案房屋预告登记的效力，亦不具有排除执行的效力。综上，上诉人奥誉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17140元，由上诉人广州奥誉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年八月三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿