福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0602民初11548号 原告(申请执行人)：蒋七字，男，1972年7月18日出生，汉族，住漳州市芗城区， 被告（案外人）：林译文，男，1983年1月14日出生，汉族，住漳州市龙文区， 委托诉讼代理人：林江华，福建衡评律师事务所律师。 被告（被执行人）：胡建清，男，1987年11月28日出生，汉族，住漳州市芗城区， 被告（被执行人）：张林芳，女，1982年6月19日出生，汉族，住漳州市芗城区， 原告蒋七字与被告林译文、被告胡建清、被告张林芳申请执行人执行异议之诉一案。本院于2016年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋七字、被告林译文的委托诉讼代理人林江华到庭参加诉讼，被告胡建清、被告张林芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋七字向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决继续准许执行址在漳州市龙文区产。2、请求法院确认被告林译文与被告胡建清、张林芳之间的《房屋买卖协议书》无效。事实和理由：2015年7月27日，芗城区人民法院对原告蒋七字诉被告胡建清、张林芳民间借贷一案作出民事判决，判决被告胡建清、张林芳应当于判决发生法律效力之日起十日内偿还原告借款10万元，并从2014年8月21日起至还款之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的4倍计付利息。2016年6月21日。被告林译文对执行标的——址在漳州市龙文区产提出书面异议。芗城区人民法院于2016年11月30日做出（2016）闽0602执异67号民事裁定书，中止对址在漳州市龙文区产的执行。原告认为，芗城区人民法院裁定认定事实错误，依法提起诉讼。理由如下：一、被告林译文与被告胡建清、张林芳之间签订的《房地产买卖协议书》系双方合意伪造的，交易过程违背常理，应当确认该份协议书无效。1、被告林译文与被告胡建清、张林芳有合谋虚假诉讼的可能。在2014年8月21日，被告胡建清、张林芳向原告借款人民币10万元之时，被告胡建清、张林芳已拖欠外债累累。被告林译文提供2014年10月24日签订的《房地产买卖协议书》一份以证明双方之间的房屋买卖合同关系，而被告林译文明知道被告胡建清、张林芳外债累累，房子可能存在争议还执意购买，与被告胡建清、张林芳签订该份协议书，实属被告帮助被告胡建清、张林芳转移财产的行为。该份协议书将签订日期写在原告起诉之前，是在原告起诉追讨欠款之后的一种补签行为，双方之间不存在真实的房地产交易合意。2、被告林译文与被告胡建清、张林芳在房屋买卖过程中的行为违背交易常理。被告胡建清、张林芳将名下所有的址在漳州市龙文区产卖予被告。而被告林译文仅仅提供了一张人民币335000元的收条，无法证实其已经完全支付了剩余房款。被告林译文在协议书上自述是以按揭贷款买房的形式，那么，被告林译文应当继续举证其每月按时偿还按揭的证据。被告林译文在签订合同后，先后往张林芳的账户汇入110500元、往胡建清账户汇入16500元，这两笔金额明显与收条上的金额不符，也远远低于该房产的市场交易价格。严重违背了漳州市二手房交易的交易习惯。由上所述，因其双方存在虚假诉讼的可能，不能仅仅以龙文区人民法院出具了法律文书即单纯的认定双方之间签订的该份协议书系双方真实意思表示、合法有效的协议书。3、永大星城3幢2802室房产并未交付被告使用。在原告起诉被告胡建清、张林芳民间借贷之间，该房产一直是空置的状态，不但未由被告胡建清、张林芳自己居住，被告林译文也未曾居住、使用。在执行查封之前，经过确认，房屋是空置状态，几个被告都未使用居住。二、退一步讲，即使被告林译文与被告胡建清、张林芳之间不存在虚假诉讼，被告林译文在交易过程中也存在严重过错。位于漳州市龙文区南侧永大星城，开发至今仍然无法办理两证。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》，没有产权证的房屋是不能进行买卖交易。而本案被告林译文明知道该房产没有产权证仍然向胡建清、张林芳购买该房屋，主观上存在严重的过错，被告林译文就应当自行承担交易日后可能出现的各种风险。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押、冻结”的规定，被告林译文在向被告胡建清、张林芳后买该房屋的过程中具有过错，应当判决继续执行该房产，原告的诉求完全符合法律规定。 被告林译文辩称：1、原告要求确认合同无效与法律规定不符，原告并不是买卖合同的当事人；2、被告1与被告2、3签订的合同是双方真实意思表示，所牵涉的财产也是两被告其个人所拥有的合法财产，两被告有权对其财产进行处分，答辩人向两被告购买本案诉争的房屋以符合市场价值支付相应的价；3、法院对答辩人所购买的房屋采取查封等强制措施不当，答辩人对法院提出异议，在答辩人提出异议之后，芗城法院对此做出裁定，该裁定所查明的事实及使用的法律依据，我方认为事实清楚，法庭是正确的，原告再向本院提起诉讼没有事实与法律依据；4、答辩人向两被告购买讼争房屋是在2014年10月份，原告向两被告主张债权是在2015年，答辩人取得本案讼争房屋不在原告与两被告诉讼期间。依法应当驳回原告的诉求。 被告胡建清、被告张林芳未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 经审理查明：2012年6月1日被告张林芳向漳州永大房地产开发有限公司购买了坐落在漳州市龙文区的房屋，购房总价款为757234元，被告张林芳支付了首付款227234元，另外530000元购房款向中国银行股份有限公司漳州分行申请了房屋按揭贷款支付，贷款期限240个月。 2014年10月24日被告林译文作为乙方与被告胡建清、被告张林芳作为甲方签订了一份《房地产买卖协议书》，约定（摘录）：甲方将坐落在漳州市龙文区，建筑面积118.54㎡以830000元的价格出售给乙方；首期购房款150000元人民币于2014年10月31日前乙方支付给甲方，第二期购房款185000元于2014年12月31日前乙方支付给甲方，甲、乙双方定于2015年1月15日以前办理相关交易手续；甲方收到乙方首期购房款次日，将上述房地产正式交付给乙方使用，保持现有装修；按揭款49.5万元（本金）及利息由乙方从2014年11月份起支付给银行，乙方再付购房款33.5万元给甲方等内容。2014年12月31日，被告胡建清、被告张林芳向被告林译文出具了一张收条，内容为“兹收到林译文龙文区南昌路东段南侧永大星城X室购房款335000元（包括首付款150000元）。”。后林译文作为原告向漳州市龙文区人民法院起诉被告胡建清、被告张林芳，案由为房屋买卖合同纠纷，案号为（2015）文民初字第943号，案经漳州市龙文区人民法院调解并于2015年5月4日出具民事调解书，林译文与张林芳、胡建清双方达成如下协议：“一、原告林译文与被告张林芳、胡建清双方确认原告林译文向被告购买址在漳州市龙文区屋的房地产买卖协议书真实有效。二、原告林译文同意在被告张林芳、胡建清取得讼争房屋产权证书后双方办理过户手续。三、案件受理费11372元，减半收取5686元，由被告张林芳、胡建清负担。”。 “原告蒋七字与被告胡建清、被告张林芳民间借贷纠纷”一案本院于2015年6月16日立案受理，该案本院于2015年7月27日作出（2015）芗民初字第5851号民事判决书，判决被告胡建清、被告张林芳应于判决发生法律效力十日内偿还原告蒋七字借款10万元，并从2014年8月21日起至还款之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的4倍计付利息。该（2015）芗民初字第5851号民事判决书生效后，被告胡建清、被告张林芳未履行还款义务，原告蒋七字于2015年9月21日向本院申请强制执行。本院于2015年12月14日作出（2015）芗执行字第1803号执行裁定书，并于2015年12月15日向漳州市房地产交易与房屋产权登记发证中心发出协助执行通知书，查封了被告张林芳购买的址在漳州市龙文区的房屋。被告林译文作为案外人于2016年6月21日对执行标的址在漳州市龙文区的房屋提出书面异议，本院经审查后，于2016年11月30日作出（2016）闽0602执异67号执行裁定书，裁定中止对址在漳州市龙文区的房屋的执行。原告蒋七字不服该（2016）闽0602执异67号执行裁定，向本院提起诉讼。 以上事实有原告蒋七字提交的（2015）芗民初字第5851号民事判决书、（2016）闽0602执异67号执行裁定书及送达回证，被告林译文提交的《商品房买卖合同》、个人一手住房贷款合同、《房地产买卖协议书》、收条、（2015）文民初字第943号民事调解书，本院送达执行裁定书及协助执行通知书的送达回证，原告蒋七字、被告林译文的委托诉讼代理人的庭审陈述等证据予以证明。 本案的争议焦点主要有：一、被告林译文与被告胡建清、被告张林芳之间签订的《房地产买卖协议书》是否真实有效？二、被告林译文是否在人民法院查封之前已合法占有该讼争房屋？三、被告林译文是否已经支付房屋买卖全部价款？ 一、被告林译文与被告胡建清、被告张林芳之间签订的《房地产买卖协议书》是否真实有效？本院认为，被告林译文与被告胡建清、被告张林芳于2014年10月24日签订的《房地产买卖协议书》业经漳州市龙文区人民法院于2015年5月4日出具了（2015）文民初字第943号民事调解书确认为真实有效，该民事调解书是生效的法律文书，据此本院确认被告林译文与被告胡建清、被告张林芳之间签订的《房地产买卖协议书》真实有效。 二、被告林译文是否在人民法院查封之前已合法占有该讼争房屋？本院认为，本院于2015年12月15日对讼争房屋进行查封，被告林译文虽主张其在这之前已经合法占有了该讼争房屋，但其在诉讼中并未提交相关证据材料对自己的该主张进行证明，故本院对被告林译文主张自己在查封前已经合法占有讼争房屋的意见不予采纳。 三、被告林译文是否已经支付房屋买卖全部价款？庭审中被告林译文提供了被告胡建清、被告张林芳出具的收条作为证据拟用来证明其已经支付了335000元的房款，其在到我院执行局提出异议时所作笔录里面陈述说“于2014年10月份与胡建清、张林芳签订房屋买卖协议，由我向其二人买入龙文区永大星城3幢2802室房屋，首付款共向胡建清、张林芳支付人民币共计335000元，付款时间是在2014年12月31日付清，从2014年10月份开始支付，付款方式是由我以本人的银行卡向张林芳的兴业银行卡及胡建清的农商银行卡转账支付。首付部分335000元均是转账支付。”，但是根据被告林译文同时向法庭提供的作为证据的银行转账流水单来看，从2014年10月24日签订《房地产买卖协议书》到2014年12月31日被告胡建清、被告张林芳出具“收条”期间，被告林译文仅仅通过银行转账向被告张林芳、胡建清支付了十余万元而已，被告林译文的陈述和银行转账流水单上体现的金额出现矛盾，被告林译文仅凭“收条”无法证明其已经向被告胡建清、张林芳支付了335000元的购房款。另，在《房地产买卖协议书》签订后，被告林译文虽有按照约定陆续向被告张林芳申请房贷时绑定的银行账户中转账用来归还该讼争房屋的房贷，但时至今日，被告张林芳在向开发商购买该讼争房屋时所申请的530000元房贷仍有大部分没有归还。故本院根据本案现有的证据认定被告林译文尚未支付房屋买卖的全部价款。 综上，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被告林译文未能证明其符合该规定中要求的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款”情形，其就执行标的址在漳州市龙文区屋不享有足以排除强制执行的民事权益。被告胡建清、被告张林芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、准许继续对址在漳州市龙文区屋执行。 二、驳回原告蒋七字的其他诉讼请求。 本案受理费100元，由被告林译文、被告胡建清、被告张林芳负担50元，由原告蒋七字负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈立达 人民陪审员  洪添福 人民陪审员  杨莲金 二〇一七年九月十八日 书 记 员  黄小群 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。