辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽10民再3号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连银行股份有限公司沈阳分行。住所地：辽宁省沈阳市沈河区北站路77-1号。负责人：许敬畏，该分行行长。委托诉讼代理人：杨帅、吕乃成，辽宁保兴律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：辽阳美易家广场市场管理服务有限公司，住所地：辽阳市白塔区新运大街247号。法定代表人：佟桂芳，职务董事长。委托诉讼代理人：宋晓丰，该公司经理。委托诉讼代理人：吴兆亮，辽宁文正律师事务所律师。再审申请人大连银行股份有限公司沈阳分行（以下简称大连银行沈阳分行）因与被申请人辽阳美易家广场市场管理服务有限公司（以下简称美易家管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）辽10民终1138号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年8月27日作出（2019）辽民申697号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人大连银行沈阳分行的委托诉讼代理人杨帅、吕乃成，被申请人美易家公司的委托诉讼代理人吴兆亮、宋晓丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连银行沈阳分行申请再审称：请求撤销一、二审判决，改判驳回美易家管理公司的诉讼请求。理由：一、本案缺少辽阳双兴房地产开发建设有限责任公司（以下简称双兴公司）与原物业公司辽阳美易家傢俬广场有限公司（以下简称傢俬广场公司）之间的前期物业管理委托合同，该合同中有关物业费收费标准的约定是物业服务企业收取物业费以及收取多少物业费的唯一标准，因该合同缺失且现有证据《美易家广场物业管理和债权移交协议》、《美易家广场公告》和《美易家广场物业管理委托合同》都没有明确原物业费和现物业费的收费标准，致本案物业费收费标准没有证据证明。《关于调整美易家广场物业收费标准的通知》是单方行为，既未征得业主同意，也未与建设单位双兴公司协商变更合同内容，其单方行为应属无效。现有证据无法证明原按20元每平收取物业费合法，也无法证明现按30元每平收取物业费合法，均缺少合同上和法律上的依据；二、傢俬广场公司与美易家管理公司的《美易家广场物业管理和债权移交协议》无效，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，而不能将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，双方签订《美易家广场物业管理和债权移交协议》实际上构成恶意串通，损害了业主选择物业公司和协商确定物业费标准的权利，也违反了强制性规定，应属无效。另外，上述转让协议的签订并未经合同相对方即业主的同意，则对业主不发生法律效力，上述协议不能作为大连银行沈阳分行负有向美意家管理公司给付物业费的依据；三、有新证据录音、录像和报案记录等能够证明，大连银行沈阳分行的物业未能交付，且未能享受到物业服务。大连银行沈阳分行依据锦州市中级人民法院作出的（2016）辽07执字5号之二执行裁定书，取得了美易家广场43个房产所有权，总面积为25517.38平方米。但自裁定书生效后至今经银行多次与美易家管理公司沟通接收物业，却受到美易家管理公司的强行阻止。美易家管理公司还将银行的物业占为已有，擅自出租他人，收取租赁费，并占用五层房间作为办公室使用。根据《物业管理条例》、2008年实施的《辽宁省物业管理条例》及2018年实施的《辽宁省物业管理规定》等均规定，业主交付物业费应当从交付或接收物业时开始，而不是从取得物权所有权之时缴纳物业费。大连银行沈阳分行因美易家管理公司的强行阻止，至今未能接收相关物业，美易家管理公司向大连银行沈阳分行主张物业费错误；四、《辽阳市物业管理办法》第八条规定：“政府各职能部门在物业活动的监督管理工作中，应当按照规定履行下列职责：……（五）物价部门负责制定物业服务收费管理办法，定期公布物业服务收费政府指导价格及浮动幅度，依法查处价格违法行为。”说明傢俬广场公司在调整物业费的通知中所说的政府已经放开物业费标准的情况并不属实。即使放开也应由双方协议确定，未能协议确定的，应当按照政府指导价进行补充。在没有依法对合同漏洞进行补充前，其无依据请求大连银行沈阳分行给付物业费；五、傢俬广场公司按照30元每平方米收取物业费也无法律和合同上的约定。该公司未经建设单位和业主大连银行沈阳分行的同意变更收费标准，也属于单方变更行为，对合同相对方不发生法律效力。美易家管理公司答辩称：一、一二审判决认定事实清楚，适用法律正确。申请人提交的新证据均产生于二审判决之后，与案件发生的事实毫无关联性。新证据为报案记录、录音和录像，上述证据产生于2018年12月，本案的二审判决时间为2018年8月，终审判决后才产生的证据不属于新证据，且公安机关未立案，未认定被申请人有任何违法行为；二、一二审时，申请人对被申请人提出的价格均未提出异议，只是多次强调被申请人重复收取物业费，可见申请人对被申请人提出的价格标准及物业费总额表示认可，因此原审法院在申请人无异议的基础上对答辩人主张的价格标准予以认定，并无不当；三、《辽阳市物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。……商厦、写字楼等物业服务收费实行市场调节价……”美易家的物业收费标准虽有调整，但也是依据市场需求状况调整的，并不存在所谓的随意性和独断性；四、申请人认为《美易家广场物业管理和债权移交协议》无效，没有事实和法律依据。建设单位双兴公司已经与傢俬广场公司解除了物业委托关系，并与被申请人签订了新的物业管理委托合同，该协议是在新的物业管理委托合同的基础上，原物业公司与新物业公司交接工作具体细节的约定，而不是原物业公司对新物业公司的委托；五、申请人所称物业未能交付、未能享受物业服务、被申请人占用申请人物业的情况均不存在：（一）申请人取得相关物业的所有权后，被申请人从未出现阻止申请人接受物业的情况。申请人的商铺遍布广场各层，商铺并无门窗、围栏，其有相当一部分商铺连成一片，客观上不存在被申请人阻止其行使权利的条件。另外，申请人多次到美易家广场查验自己的商铺，与租户进行沟通，还多次与被申请人对解决物业费纠纷进行调解等，可见阻止其接受商铺一事并不非事实；（二）美意家广场开业至今，一直正常运营，相关供水、供电和保安等物业服务从未停止，不存在部分业主享受物业服务，部分业主不享受物业服务的情况；（三）被申请人并未占用申请人的物业作为办公室使用，现被申请人所使用的办公室为商场建设时为物业管理设计的专属用房；（四）案涉商户的交付问题，应是前业主对新业主需要履行的义务，被申请人并不是物业交付主体，交付问题跟被申请人无关。六、关于重复收费的问题，（一）《美易家档口情况》不能反映出租赁情况在客观上所发生的变化，更不能反映出实际的交付情况；（二）该证据是傢俬广场公司提供跟锦州中院用于执行案件的情况说明，其目的是为了给商铺的价值评估作参考，该档口情况说明缺乏客观性，被申请人不予认可该证据；（三）申请人认为被申请人存在重复收费的问题，但依据举证责任分配，申请人应承担举证责任证明被申请人存在该问题，但其没有提供充分证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。七、关于物业费上调的问题，（一）辽阳市的商业物业不执行政府指导价，而是执行市场调节价，20元每平的收费标准从2006年开始执行，2017年调整为30元每平，经过10年每平收费标准增长10元，完全符合市场规律，而且上调后的价格也低于其他同类商场，因此价格上调幅度具有合理性；（二）2017年9月28日，被申请人与建设单位双兴公司签订的物业服务委托合同时，并不涉及物业费上调问题，因为在同年7月原物业公司已经上调物业费为每平30元。故建设单位与被申请人签订物业委托合同后，被申请人继续按照该标准收取物业费符合法律和合同约定。本院再审认为，第一、关于美易家管理公司是否具有物业服务资格的问题。傢俬广场公司与美易家管理公司于2017年9月27日签订了《美易家广场物业管理和债权移交协议》，该时间早于建设单位双兴公司与美易家管理公司签订的《美易家广场物业管理委托合同》，建设单位还未选聘新的物业公司，新的物业公司为何就能与原物业公司办理交接手续，此处应进一步查清相关事实。第二、关于物业服务费收费标准和应收物业服务费的商铺面积问题。首先收费面积问题：美易家管理公司提供的均是情况说明类的证据，无直接证据能够其收费面积的准确性，故美易家管理公司没有提供确实、充分的证据予以证明其主张，应进一步予以核实；其次收费标准问题：首先美易家管理公司提供的原物业公司与建设单位之间的合同约定了收费标准，但该合同是复印件，无原件予以核对，真实性无法确认，需予以查清；其次美易家管理公司在再审中，才提交一份其与建设单位之间的补充协议，该协议上约定了物业服务费为30元每平方米，该补充协议也无原件予以核对，原一二审均未提供的原因，美易家管理公司亦未作出合理解释，该补充协议的真实性也需进一步核实；再次傢俬广场公司就其上调物业费收取标准的行为仅履行了向商铺业主的通知义务，而未与包括大连银行在内的商铺业主进行沟通和协商，此做法是否具有合理性，也需核实。第三，关于大连银行沈阳分行是否接收了相关商铺的问题，美易家管理公司主张银行已经接收，而银行否认接收，但双方均未提供证据予以证明各自主张，故可追加双兴公司为诉讼参与人，以便于查明物业接收问题以及上述美易家管理公司是否具有物业服务资格及物业服务费收费标准等问题。同时，对于银行是否接收了相关物业的问题，要对举证责任进行明确。第四，关于美易家管理公司是否存在重复收取物业服务费的问题，双方主要依据的证据为《美易家档口情况》，但该证据非原始、直接证据，且记载事项存在错误及不完整之处，故应追加前物业服务公司傢俬广场公司为诉讼参与人，以查清傢俬广场公司与美易家管理公司之间物业服务合同接续履行情况及物业费等费用交接情况，以做到依法公正保护各方合法利益。第五，关于美易家管理公司是否提供了相关完善的物业服务，也应进一步查清。第六，关于美易家管理公司是否存在擅自占用大连银行沈阳分行商铺的情况以及其无授权的情况下对银行商铺进行出租是否具有合理合法性，也应进一步查明事实。综上，原审判决认定基本事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）辽10民终1138号民事判决及辽阳市白塔区人民法院（2017）辽1002民初字2467号民事判；二、本案发回辽阳市白塔区人民法院重审。审判长  倪红霞审判员  徐振刚审判员  李晗菲二〇二〇年八月十日法官助理马佳慧书记员丁哲