辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8691号上诉人（原审被告；反诉原告）：张扬，女，汉族，1973年4月15日出生，住址：沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：曹鹤，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：沈阳大悦城房产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区小东路8号。法定代表人：周政，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘旸，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人张扬因与上诉人沈阳大悦城房产开发有限公司（以下简称“大悦城房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初11855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张扬的上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项，依法改判被上诉人返还上诉人保证金49,325.06元；2.本案的一切诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.店铺延期交还是经被上诉人同意及因被上诉人方面的原因造成的，上诉人不存在过错，不应承担相应的违约责任；2.退一步讲，即便上诉人有错，鉴于被上诉人亦存在过错，亦应按责任比例减轻上诉人承担责任的不利后果。另外，被上诉人已于2016年8月26日将涉案商铺上锁，其已店铺收回，故一审判令上诉人支付上锁之后的房屋使用费及物业费没有事实依据。大悦城房产公司辩称，原审判决正确，请求维持原判。大悦城房产公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付逾期交还商铺期间的租金57,757.47元（2016年8月1日至2016年10月20日，按2.1元/平米×商铺面积339.55㎡×违约天数81天）、物业费49,800.66元（2016年8月1日至2016年10月20日，商铺面积339.55㎡×55元×81天÷30）及违约金101,253.84元（2016年8月11日至2016年10月20日，按2.1元/㎡×商铺面积339.55㎡×违约天数71天×2）；2、要求被告给付拆铺费用44,938.61元；3、要求被告赔偿寻租期的损失53,422.53元（2016年10月20日至2016年12月1日，按以上租金及物业费的计算方法）；4、要求被告赔偿水费7,080.05元；5、诉讼费由被告承担。张扬向一审法院反诉请求：1、请求判令原告返还被告保证金49,325.06元；2、本案诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：被告张扬系沈阳市大东区佰果捞水果主题餐厅（大悦城）店个体业主。原告大悦城公司与被告于2014年5月21日签订租赁合同一份，约定由被告承租原告A411号商铺，面积339.55平方米，租赁期3年，从2014年5月20日至2017年5月19日。租金计提方式为每月的基本租金、抽成租金两者中取较高者向原告支付；第一租赁年度；日保底租金为1.8元/日/平方米；第二个租赁年度日保底租金为1.94元/日/平方米；第三个租赁年度日保底租金为2.1元/日/平方米；物业费的标准为55元/月/平方米；被告应向原告交纳租赁保证金64,325.06元。合同签订后原告将商铺交付被告使用，2016年7月15日双方签订的终止租赁协议约定，被告应在2016年7月31日前向原告交纳租金、物业管理费、推广费、水费、电费、燃气费、非正常工作时间空调供应的费用等其他费用共计50,384.01元；协议终止后10内被告将不可移动物品拆除并将商铺交还原告，如被告逾期交还商铺，原告可以自行拆除商铺装修恢复原状，因此发生的全部费用由被告承担；被告应当自逾期之日起依照合同最后一个月的标准向原告交付逾期期间该商铺的租金、物业费等各项费用并按照终止日前一日日保底租金的2倍向原告支付违约金至原告收回该商铺。2017年7月21日，被告给付原告租金、物业费共计40,779.96元。终止租赁协议签订后，被告组织施工人员进场拆铺。2016年8月26日，拆铺现场发生安全事故，原告将诉争商铺上锁，后原告于2016年10月20日将商铺拆除完毕。另查明，2016年8月3日，被告工作人员刘治堃与被告确认从被告交纳的保证金中扣除15,000元作为恢复商铺地面的费用；2016年8月23日，双方确认诉争商铺隔墙、吊顶、门头、外饰面未拆除。又查明，沈阳市大东区佰果捞水果主题餐厅（大悦城）店于2017年1月9日注销。一审法院认为，原告与被告签订的商铺租赁合同、终止租赁协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付2016年8月1日至2016年10月20日期间的房屋使用费57,757.47元（339.55㎡×2.1元×81天）及物业费49,800.66元（339.55㎡×55元×81天÷30）的诉讼请求。依据终止租赁协议约定，被告应于2016年8月10日前将商铺装修拆除后交还原告，但被告在拆除商铺过程发生安全事故，未完工程由原告于2016年10月20日施工完毕，被告未依约定时间将商铺返还原告，系被告违约，故被告应将2016年8月11日至2016年10月20日期间的房屋使用费50,626.90元（339.55㎡×2.1元×71天）及物业费44,198.09元（339.55㎡×55元×71天÷30）给付原告。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付水费7,080.05元的诉讼请求。依据双方合同约定，承租期间的水费应由被告承担。双方终止租赁协议约定，被告应在2016年7月31日前向原告交纳租金、物业管理费、推广费、水费、电费、燃气费、非正常工作时间空调供应的费用等其他费用共计50,384.01元，合同签订后，被告于2016年7月21日给付原告物业费及租金共计40,779.96元，剩余款项9,604.05元未支付，原告主张要求被告给付水费7,080.05元，该水费发生的时间在双方签订终止租赁协议之前，且该款项包含在被告应给付原告的款项中，且少于被告未付原告剩余款项金额，故被告应向原告支付水费款7,080.05元。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付逾期交还商铺违约金101,253.84元（339.55㎡×2.1元×71天×2）的诉讼请求。双方终止租赁协议约定，如被告逾期交还商铺，自逾期之日起按照终止日前一日日保底租金的2倍向原告支付违约金。故被告应向原告支付从2016年8月11起至2016年10月20日止的违约金，但违约金的给付标准约定过高，应予以调整，本院认为应按该期间的房屋使用费金额即50,626.90元标准给付原告违约金。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付原告寻租期损失的诉讼请求，因双方系协商一致终止原租赁合同的履行，双方对交还商铺时间及违约责任均已进行了明确约定，原告要求被告承担合同约定的违约责任外，另行要求给付寻租期损失，本院无法支持。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付拆铺费44,938.61元的诉讼请求；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还租赁保证金49,325.06元（租赁保证金64,325.06元－商铺地面恢复费15,000元）的诉讼请求。因被告已对商铺进行了部分拆除，原告入场继续拆除时，仅剩地面及隔墙、吊顶、门头、外饰面未拆除，原告提供的拆铺项目及费用部分包含了被告已拆除部位，且双方合意地面由原告恢复，费用为15,000元，从保证金中扣除；隔墙、吊顶、门头、外饰面拆除费用，本院结合现场的实际情况，兼顾公平原则，酌定为1万元，应由被告承担。故被告应向原告支付拆铺费用25,000元。因双方合同已解除，原告应将被告交纳的保证金返还原告，被告向原告交纳了保证金64,325.06元，与拆铺费用折抵，原告应返还被告保证金39,325.06元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张扬于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司房屋使用费50,626.90元；二、被告（反诉原告）张扬于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司物业费44,198.09元；三、被告（反诉原告）张扬于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司水费7,080.05元；四、被告（反诉原告）张扬于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司违约金50,626.90元；五、原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还被告（反诉原告）张扬保证金39,325.06元；六、驳回原、被告其他诉讼请求。如原、被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,554元，由原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司承担4,003元，被告（反诉原告）张扬承担3,551元；反诉费517元，由原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司承担467元，被告（反诉原告）张扬承担50元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因双方于2016年7月15日签订的案涉《终止租赁协议》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为：1、涉案商铺逾期交还的责任归属及逾期交还商铺的时间应如何认定；2.张扬应否支付房屋使用费、物业费及违约金，如应支付，上述费用及违约金的数额如何确定；3.大悦城房产公司返还张扬保证金的数额如何确定。一、关于涉案商铺逾期交还的责任归属及逾期交还的时间如何认定问题。1.关于商铺逾期交还的责任归属的认定。庭审中，张扬主张店铺延期交还是经大悦城房产公司同意及因大悦城房产公司方面的原因造成的，其本身不存在过错；而大悦城房产公司则主张，张扬并未按照终止租赁协议的约定交还案涉商铺，其应承担相应的违约责任。对此，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而庭审中，张杨就其上述主张并未提供有效证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果；另一方面，终止租赁协议约定，案涉租赁合同及其项下全部补充协议提前终止的时间为2016年7月31日，承租方同意于终止后10天内自费将店铺内不可移动物品拆除并将商铺交还出租方，如承租方逾期交还商铺，出租方可以自行拆除商铺装修恢复原状，因此发生的全部费用由承租方承担；承租方应当自逾期之日起依照合同最后一个月的标准交付逾期期间该商铺的租金、物业费等各项费用并按照终止日前一日日保底租金的2倍支付违约金至出租方收回该商铺。但实际上，张扬并未在约定的时间内将店铺交还，直至2016年8月26日，张扬还在组织人员拆除店内物品并发生安全事故。故商铺逾期交还的责任应归咎于张扬。2.关于商铺逾期交还的时间如何认定的问题。通过庭审调查及双方当事人的自认可知，商铺拆除发生安全事故后，大悦城房产公司于当日就将商铺上锁。此举，直接导致张扬不具备再次进场施工的条件和完成后续拆除物品及撤场的工作，亦应视为大悦城房产公司实际接收了店铺。故涉案商铺交还的逾期时间应自2016年8月1日至2016年8月26日，而非大悦城房产公司主张的2016年10月20日。一审法院对此时间认定不妥，应予纠正。二、关于张扬应否支付房屋使用费、物业费及违约金，如应支付，上述费用及违约金的数额如何确定的问题。按照终止租赁协议约定，张扬已构成违约，其应承担相应的违约责任。据此计算，张扬给付房屋使用费的数额应为18,539.43元（339.55㎡×2.1元×26天）；物业费的数额为16，185.22元（339.55㎡×55元×26天÷30）；违约金的数额为37,078.86元（339.55㎡×2.1元×26天×2）。三、关于大悦城房产公司返还张扬保证金的数额如何确定的问题。本院认为，因双方合意店铺内的地面由大悦城房产公司恢复，费用为15,000元。且张扬已对商铺进行了部分拆除，大悦城房产公司入场继续拆除时，店铺内仅剩地面及隔墙、吊顶、门头、外饰面未拆除，故一审结合本案的实际情况，酌定后续拆除费用为10,000元并无不妥。本院对张扬的该项上诉主张不予支持。综上所述，张扬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初11855号民事判决第六项；二、维持沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初11855号民事判决第三项、第五项；三、变更沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初11855号民事判决第一项即“被告（反诉原告）张扬于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司房屋使用费50,626.90元；”为“上诉人张扬于本判决生效之日起15日内给付被上诉人沈阳大悦城房产开发有限公司房屋使用费18,539.43元；”;四、变更沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初11855号民事判决第二项即“被告（反诉原告）张扬于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司物业费44,198.09元；”为“上诉人张扬于本判决生效之日起15日内给付被上诉人沈阳大悦城房产开发有限公司物业费16，185.22元；”;五、变更沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初11855号民事判决第四项即“被告（反诉原告）张扬于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）沈阳大悦城房产开发有限公司违约金50,626.90元；”为“上诉人张扬于本判决生效之日起15日内给付被上诉人沈阳大悦城房产开发有限公司违约金37,078.86元”;六、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费7,554元，反诉费517元；二审案件受理费8,021元，共计16,092元，由上诉人张扬负担8,046元；由被上诉人沈阳大悦城房产开发有限公司负担8,046元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年九月八日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。