广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终9422号上诉人（原审原告）：广州市越秀区市场监督管理局。负责人：谢文，该局局长。委托诉讼代理人：汪洪生、金慧，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕志生。上诉人广州市越秀区市场监督管理局（以下简称越秀区市场监管局）因与被上诉人毕志生房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初137号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭健颖独任审理，现已审理终结。越秀区市场监管局在原审的诉讼请求：1.确认越秀区市场监管局与毕志生之间的租赁关系于2019年10月31日解除；2.判令毕志生立即迁出广州市荔湾区广雅后街一巷7号603房，并将该房屋交回给越秀区市场监管局；3.判令毕志生向越秀区市场监管局支付2019年11月1日至其实际迁出上述房屋之日止的租金（依照广州市住房和城乡建设局于2019年2月11日印发的《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》明确规定的公产类租金标准，即每平方米平均月租金4元，每月租金188.32元）；4.本案诉讼费由毕志生承担。原审法院判决如下：一、自判决发生法律效力之日起五日内，毕志生向广州市越秀区市场监督管理局支付自2019年11月1日至判决发生法律效力之日止的租金（每月为188.32元）；二、驳回广州市越秀区市场监督管理局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州市越秀区市场监督管理局负担。判后，上诉人越秀区市场监管局不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判支持上诉人在一审提出的全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉的主要事实和理由：1.原审法院依据《公共租赁住房管理办法》第三十一条第一款（二）项、《广州市公共租赁住房保障办法》第三十七条第（三）项规定，以被上诉人及其配偶名下无其他房屋为由，认定：第一，上诉人要求收回房屋缺乏事实依据故不予支持；第二，被上诉人不存在违约行为，对公有性质的涉案房屋，上诉人要求随时解除租赁合同缺乏法律依据。原审法院的上述认定属于适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。（1）本案涉案房屋的性质为上诉人作为产权单位管理的公房，而并非《公共租赁住房管理办法》《广州市公共租赁住房保障办法》（以下简称《管理办法》《保证办法》）中规定的公共租赁住房。《管理办法》《保证办法》关于公共租赁住房的定义为：“本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平。面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。”而涉案房屋属于行政单位自有公房，在1995年回迁安置单位公房承租人（即被上诉人及其家庭）使用，此用途及性质显然不同于前述“公共租赁住房”。因此《管理办法》《保证办法》的相关规定当然不适用于涉案房屋。（2）本案案由为租赁合同纠纷，关于租赁合同纠纷的法律适用问题，应当优先适用全国人大制定的《合同法》，而非《管理办法》《保证办法》、《广州市公共租赁住房保障办法》。根据《立法法》第八十八条第一款规定：“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”《合同法》属于全国人大制定的法律，而《管理办法》《保证办法》分别为部门规章和地方性规章，因此《合同法》中的规定与的《管理办法》《保证办法》相抵触的部分，应当适用《合同法》。具体于本案而言，上诉人与被上诉人之间未签订书面租赁合同，对租赁期限没有明确的约定，因此双方之间实质构成不定期租赁关系，上诉人依据《合同法》第二百三十二条的规定有权随时解除合同。据此，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系于2019年10月31日上诉人将通知被上诉人解除双方之间租赁关系的《律师函》以留置方式送达被上诉人之日起即解除。2.一审判决关于本案一审的立案时间、涉案房屋承租户户籍情况以及涉案房屋承租户另购商品房情况的认定，均存在与事实不符之处。（1）一审判决陈述本案的立案时间为2020年1月1日，但事实上，原审法院于2019年11月24日即受理了上诉人的网上立案申请（补充证据l项），并安排了诉前联调，因调解不成遂转成法院依法开庭审理。（2）根据一审审理过程中被上诉人的陈述以及一审证据材料，至原审法院受理本案一审立案的时点（即2019年11月24日），被上诉人及其妻子、儿子、儿媳的户籍均登记于涉案房屋，尚未分户，并且被上诉人儿子毕展浩名下仍登记有“2017登记字6314131”及“201812247557”两套83．01平方米、9002平方米的商品房。同时，被上诉人夫妻均有每月近3000元的养老收入，可见该承租家庭住房充裕、经济状况良好。根据《广东省公有房产管理办法》的相关规定，公有房产依法属于由上诉人管理的国有资产，分配的对象主要为无房户、困难户等人群。据此，被上诉人租户显然已不符合租住公房的条件。被上诉人的儿子在其2017年结婚后至其户籍签出租赁房屋时的数年间，其购入了两套商品房，却未曾及时将其户籍迁出涉案房屋，而是在上诉人提起本案诉讼后，第一时间将户籍迁出，并出售其名下房产，上诉人认为此等行为有故意转移其资产之嫌。被上诉人毕志生服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，上诉人越秀区市场监管局提交网上立案截图一份，拟证明在其一审网上立案时，被上诉人及其妻子、儿子、儿媳尚未分户。被上诉人毕志生的质证意见：该证据不能证明上诉人所主张的内容。本院认为，案涉房屋系越秀区市场监管局管理的公房，毕志生根据《房屋拆迁安置协议》的约定回迁入住，租金按民用住宅标准执行，租本办到毕志生名下后计租缴纳。双方虽未签订租赁合同，但在（2019）粤0103民初65号案件处理时，法院明确双方存在租赁合同关系。上述租赁关系与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方当事人之间有关案涉房屋的租赁关系具有福利保障性质，越秀区市场监管局作为出租人对于租赁合同关系的成立、履行、变更和终止等享有行政优益权和监督职责。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。越秀区市场监管局作为房屋受托管理单位对涉案租赁合同关系的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋租赁关系性质未进行明确的情况下，一审法院对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，故本院二审予以裁定驳回起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初137号民事判决；二、驳回广州市越秀区市场监督管理局的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市越秀区市场监督管理局；二审案件受理费100元，退还广州市越秀区市场监督管理局。本裁定为终审裁定。审判员  谭健颖二〇二〇年八月三日书记员  苏宏榴廖玉萍