湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3166号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴建，男，1984年10月20日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：冯爽，湖北景盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晨，女，1988年3月2日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。上诉人吴建因与被上诉人杨晨房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初10047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴建上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判由杨晨向吴建支付房屋装修残值210000元或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由杨晨承担。事实与理由：一、一审判决认为涉案房屋的装修方案未经杨晨同意，从而不支持吴建要求支付装修残值的请求于法无据。二、一审判决对于吴建要求支付房屋装修残值的请求不予支持，对于吴建显失公平，不符合合同法的立法本意。杨晨辩称，请求驳回上诉，维持原判。吴建向一审法院起诉请求：1.杨晨立即向吴建支付提前解除编号为：02700008号《房屋租赁合同》的违约金54000元；2.杨晨向吴建支付装饰装修残值损失210060元；3.杨晨向吴建返还押金4500元；4.本案诉讼费用由杨晨承担。杨晨向一审法院提起反诉请求：1.解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.判令吴建承担违约金4500元；3.由吴建承担本案诉讼费用；4.吴建承担本案房屋纠纷期间产生的经济损失（2019年6月1日至案件结束房屋腾退之日期间的房屋占用费每日225元，物业费4.5元每平方米每月）；5.吴建立即腾退涉案房屋。一审法院认定事实：2017年5月31日，甲方（出租人）杨晨与乙方（承租人）吴建、丙方（居间方）武汉启心毅商业地产经纪有限公司签订《武汉市房屋租赁合同》，编号：02700008，约定：甲方房屋坐落于武汉市江岸区塔子湖东路越秀星汇君泊B1栋2101室，建筑面积110.58平方米；乙方租赁用途为办公；租赁期为2017年8月1日至2022年7月31日，双方应于2017年5月31日办理房屋交付手续；签订合同即日起，乙方开始享有该房屋的使用权，其中2017年6月1日至2017年7月31日为装修免租期，房租费用从2017年8月1日开始计算，装修期的物业费由乙方承担；租金标准为4500元/月，押壹付陆，首期租金及押金应于2017年5月31日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前10日支付，支付日期分别为2018年1月21日、2018年7月21日、2019年1月21日，以此类推；押金4500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，甲方应将剩余部分无息返还给乙方；租赁期内，乙方承担水电费、物业管理费等费用，租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同：1.不按照约定支付租金达10日，2.欠缴各项费用达1000元，……；乙方如经甲方同意对该房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有；因一方原因导致合同解除的，应按月租金的100%向对方支付违约金；租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的1200%向乙方支付违约金；乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一天，按月租金金额的千分之五标准支付违约金。合同签订当日，吴建向杨晨支付了首期租金27000元和押金4500元，杨晨将涉案房屋交付给吴建，作为湖北汇智锦创装饰设计工程有限公司的办公场所使用。此后，吴建在合同约定的时间未能支付租金，经杨晨催要后，吴建分别于2018年2月10日、2018年7月27日、2019年2月1日各支付租金27000元。2019年5月6日，杨晨在涉案房屋门前张贴《解除房屋租赁合同通知书》，记载根据合同约定，乙方应当分别于2018年1月21日、2018年7月21日、2019年1月21日向甲方支付房租，但前述三笔租金的支付时间分别为2018年2月10日、2018年7月27日、2019年2月1日，且乙方欠缴各项费用多达2000余元，甲方单方面解除合同，收回房屋。同时要求乙方应于2019年5月31日之前将房屋退还给甲方，并要求乙方承担房屋实际退还之日前的租金、水电费等一切费用。此后，双方协商未果，杨晨于2019年7月23日更换涉案房屋门锁。一审审理中，在一审法院主持下，双方当事人于2019年9月16日办理了涉案房屋交接手续。一审法院另查明，吴建于2019年4月22日缴纳了涉案房屋2019年1月1日至4月30日期间的物业费2010.40元，即每月502.60元，之后的物业费未再缴纳。一审法院认为，吴建与杨晨之间签订的《武汉市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。合同签订后，杨晨按约定将房屋交付吴建使用，但吴建除首期租金外，剩余三期租金均未在约定的期限内支付，分别逾期了20天、6天、11天，已构成违约。在吴建违约后，杨晨未及时行使解除权，而是继续催缴并接受了吴建逾期支付的租金，应视为同意继续履行合同。杨晨于2019年2月1日接受了吴建支付的2019年2月至7月的租金后，突然于2019年5月6日发函解除合同，因此时已经没有合同约定的可以解除合同的情形，杨晨要求解除合同的依据不足，不能产生解除合同的法律后果。之后，杨晨于2019年7月23日更换涉案房屋的门锁，强行收回房屋，该行为亦构成违约，并直接导致双方合同无法继续履行。在一审法院的主持下，双方当事人于2019年9月16日办理了房屋交接手续，杨晨收回涉案房屋，双方合同已经解除，故杨晨要求解除涉案合同和吴建立即腾退涉案房屋的诉请，一审法院不再支持。因杨晨违约行为导致合同解除，杨晨应赔偿吴建剩余租赁期内装饰装修残值损失，但装修残值损失金额应由吴建承担举证责任。本案中，吴建承租涉案房屋作为湖北汇智锦创装饰设计工程有限公司的办公室使用，其仅仅提交该公司的装修合同来证明装修支出金额证明力有限，而且装修合同中未加盖该公司公章，也没有相应的付款凭证或发票佐证，不能证明实际装修支出金额。现杨晨对吴建提交的装修合同及金额提出异议，在吴建没有提交证据证明其装修方案经过了杨晨同意的情况下，吴建要求按照其提交的装修合同计算装修残值的请求，一审法院不予支持，但吴建装修残值损失客观存在，故其要求杨晨按照合同约定，以月租金的1200%支付违约金的诉请，一审法院予以支持。吴建前后支付租金共计逾期37天，按合同约定应以月租金金额为基数，按日千分之五标准支付违约金，即4500元×37天×5‰=832.50元，杨晨反诉要求吴建支付违约金4500元的诉请，一审法院予以部分支持。杨晨另反诉要求吴建承担物业费，虽然双方于2019年9月16日才办理房屋交接，但杨晨在2019年7月23日已更换涉案房屋门锁，导致吴建无法实际使用涉案房屋，结合双方违约程度及合同约定，一审法院酌定涉案房屋2019年5月至7月期间的物业费由吴建承担，即502.60元×3=1507.80元。另根据合同“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，甲方应将剩余部分无息返还给乙方”的规定，吴建已缴纳的押金4500元，应抵扣上述违约金及物业费，剩余金额4500元－1507.80元－832.50元=2159.70元由杨晨退还，吴建要求杨晨返还押金4500元的诉请，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨晨于一审判决生效之日起10日内向吴建支付违约金54000元；二、杨晨于一审判决生效之日起10日内向吴建返还押金2159.70元；三、驳回吴建的其他诉讼请求；四、驳回杨晨的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5328元，由杨晨负担1115元，吴建自行负担4213元。一审反诉费300元（已减半），由吴建负担25元，杨晨自行负担275元。二审中，当事人未提交新证据。二审中，吴建向本院提交鉴定申请书，申请对涉案房屋的装修残值进行鉴定，因其在一审中并未提交书面申请，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定，吴建在二审中提交该项申请，本院不予准许。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吴建与杨晨签订的《武汉市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因杨晨在合同履行期内更换涉案房屋的门锁，强行收回房屋，构成根本违约，故应承担违约责任。对于杨晨应承担违约责任的具体数额，吴建在一审中既主张杨晨向其支付违约金54000元，又主张杨晨向其支付装饰装修残值损失210060元。关于吴建要求杨晨向其支付违约金54000元的诉讼请求，一审法院考虑到吴建对于涉案房屋进行过装修的客观情况，依照合同约定支持了吴建的该项诉讼请求，判决杨晨向吴建支付违约金54000元。关于吴建要求杨晨向其支付装饰装修残值损失210060元的诉讼请求，因吴建并未提交充分的证据证明吴建对于涉案房屋的装修方案经过杨晨同意，而且吴建也未提交其支付涉案房屋装修款的相应付款凭证，吴建提交的证据不足以证明涉案房屋装饰装修残值损失的具体数额，应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院对于吴建关于杨晨向其支付装饰装修残值损失210060元的诉讼请求不予支持并无不当。吴建关于改判由杨晨向其支付房屋装修残值210000元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由吴建负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年八月六日书记员 严 洁