北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7024号上诉人（原审被告）：北京燕中大博文文化发展有限公司，营业场所北京市房山区燕山迎风南路甲6号。经营者：于宝林，男，1968年10月27日出生，汉族，住北京市房山区燕山迎风杏花西里14号楼4门103号。被上诉人（原审原告）：北京思达优尼物业管理有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风南路甲6号。法定代表人：高军，总经理。委托诉讼代理人：梁金平，女，该公司会计。委托诉讼代理人：李明，男，该公司办公室主任。上诉人北京燕中大博文文化发展有限公司(以下简称博文公司)因与北京思达优尼物业管理有限公司（以下简称思达优尼公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博文公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；思达优尼公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.北京杰辉投资有限公司（以下简称杰辉投资公司）出售营业执照给高军是不争的事实，并非是变更企业名称那么简单，思达优尼公司2011年进入杰辉苑是事实，北京杰辉燕山物业管理有限公司（以下简称杰辉物业公司）成立于2003年，高军在2009年4月15日在迎风南路6号注册的物业公司名称为北京海纳居安物业有限公司。由于物业管理条例规定，将物业服务一并转让属违法行为，不得已高军从杰辉投资公司买下了杰辉物业公司，后几经变更将杰辉物业公司变更成现在的思达优尼公司，最终受益人由杰辉投资公司变成了高军个人。北京海纳居安物业有限公司的高军2011年借壳进入小区，开始行使权力。高军伙同杰辉投资公司以变更营业执照的合法形式掩盖非法目的，将小区物业一并转让给高军。根据《合同法》第五十二条，《消费者权益保护法》第四条、第八条、第九条、第十条、第十六条中的规定，高军的行为均不符合相关规定。2.高军并不是来服务的，收着业主的服务费却不提供任何服务，小区的环境渐渐变了，原来的花园小区变成了脏乱差，公共设施没有维护，围墙腐烂没有人维修。业主报修无人问津，暖气形同虚设，业主苦不堪言。所谓的服务只停留在收水电费，收停车费，小区业主忍无可忍多次上街维权，2012年开始违法收取停车费，在广大业主的抵制下2018年高军（思达优尼公司法人）不得不离开杰辉苑社区，然而在高军（思达优尼公司法人）退出前夕又将小区的供暖业务出售给另一家公司。业主的权益就这样让他们卖来卖去。思达优尼公司没有为杰辉苑提供任何服务是不争的事实，庭审法官有没有调查了解真实的情况，案子虽小关系到民生，利用简易程序审理过于草率，法院没有考虑到弱势群体的处境，小区业主大部分人为燕化公司职工和燕山办事处职工，物业费都是可以报销的，却选择拒交物业费，因为广大业主并没有享受到任何服务。3.物业服务存在重大服务瑕疵，2015年12月5日、商业楼多家店铺被水淹，损失惨重，博文公司直接间接损失数万元，没有任何维修，没有善后，2015年12月5日发生至2017年8月思达优尼公司退出杰辉苑，都没有得到解决。如此的物业服务瑕疵被房山区法院表述为有一定的瑕疵，与本案并非同一法律关系，有失公平公正。再有商户公共厕所堵塞长达一年多之久得不到解决，2015年初到2016年底业主苦不堪言，上着班要去超市借厕所。由于没有物业提供服务。最终还是业主自行雇佣建筑队解决，一审法院的表述也是说物业服务存在一定的瑕疵。在界定物业服务与瑕疵的事件上，在人证物证事实清楚的情况下，法院竟然表述为“原告对事实不认可”，如此认定是偏袒与草率。另外，思达优尼公司为了谋利物业擅自将楼内女厕所改变使用用途，给业主带来极大不便的事实也被一审法院一句服务有一定的瑕疵，而认定为物业服务的事实。以上物业存在瑕疵与博文公司有直接关系，其他有间接关联的瑕疵还有很多，在一审已经提出。综上，本案纠纷并非博文公司恶意欠缴物业费，而是思达优尼公司在2016年至2017年期间，没有与博文公司签订任何物业服务合同，没有向博文公司提供任何服务。2019年之前思达优尼公司营业执照经营范围是自有房产管理物业。迎风南路甲6号并非思达优尼公司的房产，而是杰辉投资公司的。博文公司并非房屋产权单位，博文公司与思达优尼公司并无法律关系。思达优尼公司在诉讼过程中多次提交虚假伪造的证据，影响了法庭判决。思达优尼公司辩称，同意一审判决，不同意博文公司的上诉意见。思达优尼公司向一审法院起诉请求：1.判令博文公司缴纳2016年1月—2016年12月期间拖欠的物业费1792.8元；2.判令博文公司缴纳2017年1月-2017年8月17日期间拖欠的物业费1124.8元；3.判令博文公司缴纳2016年1月-2016年12月期间拖欠的垃圾清运费600元；4.判令博文公司缴纳2017年1月-2017年8月17日期间拖欠的垃圾清运费376.44元；5.博文公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于北京市房山区燕山迎风南路甲6号楼（以下简称甲6号楼）系商业用房，房屋所有权人系杰辉投资公司。杰辉物业公司为甲6号楼提供物业服务，物业管理费标准为每月0.6元/平方米，并按照300元/吨的标准代收非居民生活垃圾处理费。杰辉物业公司于2013年4月17日更名为思达优尼公司，思达优尼公司为甲6号楼提供物业服务，直至2017年8月15日退出。博文公司自杰辉投资公司处租赁了甲6号楼南侧的商业楼（以下简称涉案房屋），建筑面积249平方米，双方在租赁协议中约定物业管理费由博文公司支付。博文公司交纳了2015年及之前的物业费1792.8元/年及垃圾处理费600元/年，现未交纳2016年1月1日至2017年8月15日期间的物业管理费及垃圾处理费。一审诉讼中，思达优尼公司围绕其诉讼请求提交了名称变更通知，劳动合同书及离职申请表、工资表，北京市非居民生活垃圾收集运输服务合同、清掏服务合作协议及支出凭单和发票，杰辉苑商户取暖费、物业费、垃圾清运费统计表（2015年），2013年博文公司缴纳2013年度物业费发票，以证明其已为涉案房屋提供了基本的物业服务及物业费收费标准。博文公司对上述证据均持有异议。博文公司围绕其答辩意见提交了杰辉苑小区照片若干，情况说明、漏水照片、损失清单，证人证言、证词等，以证明：思达优尼公司的物业服务不到位，涉案房屋所在商业楼厕所堵塞，思达优尼公司不进行维修，商户只能自行组织维修；思达优尼公司于2015年因维修暖气致使管道破裂跑水，浸泡了涉案房屋给博文公司造成损失，但思达优尼公司置之不理。思达优尼公司对博文公司提交的上述证据亦不予认可。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，杰辉物业公司为涉案房屋所属的甲6号楼提供物业服务，其于2013年4月经工商行政管理部门核准更名为思达优尼公司，不影响当事人对原合同权利义务的继受。博文公司是通过与业主杰辉投资公司的约定，获得许可而使用物业的人，其与思达优尼公司虽然未签订书面的物业合同，但思达优尼公司为博文公司提供了物业服务，博文公司事实上也接受了物业服务，且博文公司与杰辉投资公司亦明确约定由博文公司交纳物业费，故博文公司应当履行交纳物业费的义务。关于博文公司辩称思达优尼公司超范围经营一节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条的规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。因此，对物业服务企业的资质管理作出规定的法律规范在性质上应属于管理性法律规范，而非效力性法律规定，即不因企业资质的规定而导致合同无效。关于博文公司对思达优尼公司代收垃圾清运费提出质疑一节，根据《北京市发展和改革委员会、北京市市政市容管理委员会关于调整本市非居民垃圾处理收费有关事项的通知》规定，结合思达优尼公司提交的《北京市非居民生活垃圾收集运输服务合同》，现思达优尼公司以博文公司之前交纳的垃圾清运费金额为标准要求博文公司交纳2016年1月至2017年8月的垃圾清运费，并无不当。关于博文公司辩称思达优尼公司因维修暖气造成漏水，致其损失但拒不赔偿一节，与本案并非同一法律关系，博文公司可通过其他途径解决，其以此为由拒交物业费，于法无据。关于博文公司主张思达优尼公司未尽到物业管理和服务职责一节，通过双方的举证质证，可以认定思达优尼公司在公共设施维护等方面提供的服务确实存在一定瑕疵，故对博文公司应缴纳的物业费等予以适当减免。减免金额由一审法院根据质价相符原则，结合思达优尼公司的收费标准、提供的服务状况及本案具体情况予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条规定，判决如下：一、北京燕中大博文图书超市于判决生效后七日内给付北京思达优尼物业管理有限公司2016年1月1日至2017年8月15日期间的物业费、垃圾清运费合计3104.73元；二、驳回北京思达优尼物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，博文公司提交的致全体业主一封信的照片、小区防火设施照片等材料，用以证明其上诉理由成立，思达优尼公司对上述证据均不予认可。经审查，博文公司提交小区防火设施照片用以证明物业服务存在重大安全隐患及服务瑕疵，一审法院对思达优尼公司提供的物业服务存在瑕疵已经确认，本院亦予以确认，但上述照片不足证实物业服务存在重大安全隐患。博文公司重复提交的证据材料，本院认可一审法院的认定，不再重复评价，对于博文公司提交的其他材料，无法达到其证明目的，本院不予采信。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。根据查明的事实，思达优尼公司对甲6号楼提供了物业服务管理行为，博文公司实际上获得了思达优尼公司为其提供的物业服务，应视为双方存在物业服务合同关系，上述合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。思达优尼公司为博文公司提供了物业服务，博文公司作为接受物业服务的一方，应及时交纳相关费用。博文公司以思达优尼公司超范围经营、提供物业服务存在瑕疵等理由抗辩不属于其不缴纳物业费的正当理由。鉴于思达优尼公司在公共设施维护等方面提供的服务存在瑕疵，一审法院结合物业费收费标准、提供的服务状况及本案具体情况对物业费用予以酌减，确定的相关金额，并无不当。关于上诉人所提思达优尼公司超范围经营，合同无效的上诉意见，本院认为，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。因物业服务不属于国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营活动，因此，不因企业资质的规定而导致合同无效。故对于上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。关于博文公司所提思达优尼公司因维修暖气造成漏水，致其损失但拒不赔偿的上诉理由，经审查，上述纠纷与本案并非同一法律关系，无法在本案中一并解决，博文公司可通过协商或另行诉讼解决。综上所述，博文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京燕中大博文文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 元审 判 员  李蔚林审 判 员  王艳芳二〇二〇年八月六日法官助理  姬 雷书 记 员  王媛媛