江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终2318号上诉人（原审被告）：胡正伟，男，1988年8月1日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王玉玲，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梦琦，江苏彭邦律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：张恒清，男，1961年10月2日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：张虎，男，1987年3月4日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。以上二被上诉人委托诉讼代理人：黄修典，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人胡正伟因与被上诉人张恒清、张虎房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡正伟及其委托诉讼代理人王玉玲，被上诉人张虎及其委托诉讼代理人黄修典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡正伟上诉请求：1、撤销一审判决书，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：一审判决书认定事实错误，程序不合法，判决不当。一、一审判决书认定“胡正伟拒不按照补充协议约定支付13万元贷款本金利息及剩余7万元”构成违约，不符合客观事实，实际上是被上诉人故意设置障碍，拒绝配合上诉人履行义务，以促成上诉人违约的表象，促使解除合同的条件成就，应当按照合同法第四十五条之规定，视为条件不成就。首先，从二被上诉人在一审法院四次提起的诉讼要求解除与上诉人的房屋买卖合同能够看出，因为房价的突然上涨，其主观上就不想履行与上诉人之间的买卖合同。从其向中国邮政储蓄银行办理贷款的15万元的个人额度借款合同及设定抵押125万元的抵押合同，亦能看出其故意使简单问题复杂化，如果其真心想按补充协议履行义务，应当直接办理一个只有13万元的贷款抵押合同。而被上诉人大费周折的目的，就是促使上诉人产生“自己还贷款了，房子还拿不到”的担心，加大上诉人核实贷款真伪的难度。其次，被上诉人实际设置了不让上诉人顺利履行支付贷款的障碍。在一审法院诉讼前，被上诉人仅向上诉人提供了个人最高额担保贷款合同及徐州市不动产抵押合同，并未向上诉人提供邮政银行发放13万元贷款的手机信息、个人还款账户及36个月的每月应偿还数额明细等信息。而个人最高额担保贷款合同、个人额度借款合同及徐州市不动产抵押合同显示的贷款金额分别是125万元、15万元。上诉人无法知道银行关于每期应还多少金额的信息，要求二被上诉人配合，均被二被上诉人以各种借口搪塞。上诉人有与二被上诉人的短信沟通记录和多次通话录音记录为证。最后，上诉人在签订补充协议后，就积极主动催促被上诉人履行办理13万元数额、为期3年的贷款前置义务，并准备好了7万元以随时付款。但是上诉人直到十几天后才接到被上诉人通知称办好贷款了，让上诉人付7万元，上诉人收到信息后，发现被上诉人提供的个人额度借款合同与约定“被上诉人利用碧水湾小区C23-1-601室房产抵押从邮政银行贷款，贷款期限3年”不符，即要求与被上诉人张虎一起到银行核实了解贷款数额及期限等详情。经一审法院崔钟晨法官协调，上诉人与被上诉人张虎约定在2019年9月3日10点半到堤北农工商银行旁的邮政储蓄银行共同确认贷款金额及贷款详情。但2019年9月3日10点半上诉人到达堤北农工商银行旁的邮政储蓄银行，被上诉人张虎却拒不露面。上诉人与被上诉人张恒清联系，张恒清又称自己手上有合同，回头送给上诉人，并再次约定时间一起到邮政储蓄银行核实，但至今未有约定时间通知上诉人(详见通话录音及短信记录)。张恒清送来的合同上显示的是“个人额度贷款且贷款数额是15万元，且设置了125万元、时长13年”的房屋抵押合同和最高额担保合同，与补充协议中约定的“贷款13万元、贷款期限3年”完全不一致。被上诉人履行配合“让上诉人履行还贷”的义务，是上诉人履行补充协议义务的前置条件，此条件不成就，上诉人就无法履行自己的义务，不能由此来认定上诉人违约并承担违约责任。一审中，上诉人还明确表示：现在就可以将20万元交予被上诉人，让被上诉人把房产抵押登记在上诉人名下，被上诉人未予以同意，而一审法院亦无视上述客观事实的存在，直接认定上诉人违约，显失公允。二、一审审理程序不合法。一审开庭审理过程中，主审法官让原告举证后，未明示“下面由胡正伟进行举证”，而是直接进入法庭询问阶段，让未委托专业代理人的上诉人一头雾水，带了证据而未能向法庭提交。虽然在最后问了一句，“胡正伟是否有证据提交”，无法律专业知识的上诉人以为问完了就不要提交了而回答“没有”。上诉人手中有证据证明系被上诉人不配合提供还贷款本金及利息的数额，故意阻止上诉人履行义务而造成上诉人违约的假相，来达到其解除合同的目的，但都未能向法庭提供。更重要的是，一审判决未通知房屋抵押权人中国邮政储蓄银行徐州分行作为第三人参加诉讼，导致事实无法查清，且存在可能损害第三人合法权益的情形，审理程序违法。综上所述，导致补充协议不履行的直接责任人是被上诉人，其违反诚实信用原则，故意设置障碍，促使解除合同的条件成就，应当视为未成就。故一审判决不当，恳请二审法院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。张恒清、张虎辩称，一审程序合法，上诉状所说错误。首先，被上诉人从银行办理的1250000的抵押合同以及150000个人额度借款，这都是银行要求的，被上诉人对这个也不太懂，但是我们要求的是贷款，银行也给办了贷款，关于上诉人提出被上诉人没有将银行发放130000贷款的信息、个人还款账户、明细等没有告知上诉人，这也不是事实，当时约定核实的时候，不是被上诉人没有出现，而是因为上诉人的种种原因没有出现，综上，一审判决正确。张恒清、张虎向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除张恒清、张虎与胡正伟之间的房屋买卖合同关系；2、判令胡正伟搬出涉案碧水湾小区C23-1-601室，将房屋归还给张恒清、张虎；3、本案诉讼费用由胡正伟承担。一审法院查明：2016年5月16日，经宝泰房产经纪有限公司铜山区宝泰国基店（居间人、丙方）居间介绍，张恒清、张虎（出售方、甲方）与胡正伟（购买方、乙方）签订房地产买卖合同一份，约定：张恒清、张虎将其合法所有的位于碧水湾小区C23-1-601室的房屋所有权及该房屋占有的土地使用权出售给乙方，议定售价为490000元（含地下室、阁楼、空调一台、油烟机、煤气灶、沙发一组、餐桌一套等）。房屋产权证书中标明的房屋建筑面积为86.42㎡，如此面积与交易后面积有差异，以产权证实际调图面积为准，房地产（按套）约定价值不变。双方同意房款支付采取首付加贷款方式（付部分房款，剩余部分乙方申请贷款支付；首付加贷款总额等于总房款），同时，因税务部门核定所需缴纳的税费全部由购买方承担，卖方净得第三条议定售价。甲乙双方约定于2016年8月1日前交付涉案房屋。居间服务费7350元由乙方承担，并在本协议签订时付清给丙方。还约定，签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币贰拾万元整，双方均同意该定金抵购房款或服务费。该房地产买卖合同备注一栏有以下内容（手写）：①甲乙双方友好协商，乙方今天先行支付定金贰万元整，剩余的壹拾捌万元整于2016年6月15日前付给甲方；②由于两证尚未办理，甲方双方友好协商如两年之内甲方两证没办理下来，甲方无条件退还给乙方定金贰拾万元整，乙方无条件退还房屋。该合同甲方处为由张恒清签署“张恒清”、“张虎”字样，并签名按印，乙方处为胡正伟签名按印，丙方处盖有“宝泰房产经纪有限公司铜山区宝泰国基店”合同专用章。合同签订后当日，胡正伟向张恒清支付定金20000元；2016年6月10日，胡正伟向张恒清支付定金180000元；上述两次交易，张恒清均向胡正伟出具收条。其后，张恒清、张虎将涉案房屋交付给胡正伟，胡正伟接收房屋后装修并入住。2017年10月份，张恒清向胡正伟催要房款，胡正伟支付20000元。2018年5月25日，张恒清诉至法院，要求胡正伟返还并搬离涉案房屋，后撤诉。2018年6月26日，张恒清再次来院起诉，要求解除张恒清与胡正伟签订的房地产买卖合同，并要求胡正伟搬离房屋。法院审理后，依法通知张虎参加诉讼，并经依法审查后作出（2018）苏0311民初3779号民事判决，判决认为张恒清、张虎要求解除合同的主张没有法律依据，判决驳回了张恒清、张虎诉讼请求。张恒清、张虎对（2018）苏0311民初3779号民事判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审查后，作出（2018）苏03民终7052号民事判决，认定原判决并无不当，驳回张恒清、张虎的上诉，维持原判。2019年5月27日，张恒清、张虎再次起诉来院，要求胡正伟支付剩余房款270000元。经法院主持调解，双方于2019年8月19日达成补充协议一份，内容为甲、乙双方就乙方购买甲方碧水湾小区C23-1-601室房产一事经协商达成以下协议：1、双方确认剩余房款为27万元。2、本协议签订后，乙方支付房款20万元，剩余7万元于办理过户手续时一次性付清。3、因乙方目前资金不足，其中13万元乙方同意由甲方利用碧水湾小区C23-1-601室房产抵押从邮政银行贷款，贷款期限3年，该贷款的本金加利息由乙方按时偿还，该13万元贷款视为乙方支付甲方的房款，该贷款发放同时乙方将另外7万元一并支付甲方。4、乙方须按时偿还银行贷款本金加利息，若因乙方没有按时还款导致甲方信用受影响，视为违约。5、除本次贷款抵押外，甲方不得在该房产上设置其他权利，否则视为违约。6、该房产能够过户时，双方应相互配合及时过户，应在接到对方过户要求一个月内办完过户手续，过户完成当日乙方一次性付清剩余房款7万元。任何乙方拖延均视为违约。7、甲方违约应赔偿乙方碧水湾小区C23-1-601室房产市场价值的双倍损失，乙方违约甲方有权解除合同。上述补充协议签订后，张恒清、张虎撤诉。2019年8月23日，张虎以其所有的位于徐州市泉山区的合法房地产作最高额抵押担保，与中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行签订《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》、《徐州不动产抵押合同》各一份，约定：贷款人向借款人提供可以循环使用的借款额度人民币（小写）150000元（大写：壹拾伍万元）；借款额度存续期间为156个月，自2019年8月23日至2032年8月22日（实际生效日期以抵押登记生效时间起）；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上上浮35%。抵押期间自2019年8月23日起至2032年8月22日止，抵押担保的主债权数额（最高额抵押时为最高额债权额）为1250000元。借款合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行于2019年8月30日向张虎个人银行账户发放贷款本金130000元。上述130000元贷款发放后，张恒清、张虎要求胡正伟依照补充协议的约定偿付贷款本金及利息，胡正伟未偿付，造成贷款逾期，亦未按照协议约定向张恒清、张虎支付剩余7万元房款。另查明，张恒清系张虎父亲。涉案房屋系张恒清原所有的房产拆迁安置所得的若干套房产其中之一。2017年4月，经徐州市泉山区人民政府金山街道办事处人民调解委员会主持调解，对张恒清名下拆迁获取的若干套安置房权属问题进行协商，自愿达成协议。协议中约定，涉案碧水湾小区C23-1-601室房屋归张虎所有。故，张虎为涉案房屋实际权利人。因胡正伟违反补充协议的约定，造成违约，张恒清、张虎起诉来院。一审法院认为：依法成立的合同，自成立之日起合法有效，合同各方当事人应按照合同约定履行各自义务，否则将承担相应违约责任。本案中，张恒清、张虎与胡正伟签订的房地产买卖合同及2019年8月19日签订的补充协议，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。张恒清、张虎与胡正伟既已确认胡正伟下余房款为27万元，并对该27万元的支付时间、支付方式作出明确约定，则张恒清、张虎与胡正伟均应遵守约定。依据现有证据及已查明的事实，张恒清、张虎已按补充协议约定，向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行贷款13万元，则根据补充协议第三条：“因乙方目前资金不足，其中13万元乙方同意由甲方利用碧水湾小区C23-1-601室房产抵押从邮政银行贷款，贷款期限3年，该贷款的本金加利息由乙方按时偿还，该13万元贷款视为乙方支付甲方的房款，该贷款发放同时乙方将另外7万元一并支付甲方”，结合第7条：“甲方违约应赔偿乙方碧水湾小区C23-1-601室房产市场价值的双倍损失，乙方违约甲方有权解除合同”的约定，胡正伟应按时偿付上述银行贷款本金13万元及利息，并支付剩余7万元，现胡正伟拒不支付的行为构成违约，根据当事人自愿达成的合意，解除合同条件成就，故，张恒清、张虎要求解除房地产买卖合同及要求胡正伟搬离涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除张恒清、张虎与胡正伟于2016年5月16日签订的《房地产买卖合同》及于2019年8月19日签订的补充协议；二、胡正伟于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并搬离碧水湾小区C23-1-601室房屋，将房屋归还给张恒清、张虎；三、张恒清、张虎于本判决发生法律效力之日起十日内退还胡正伟已付购房款220000元。案件受理费8650元，减半后收取4365元，由胡正伟负担，于本判决生效后七日内交纳至法院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：涉案的房地产买卖合同应否解除。二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、上诉人与被上诉人张恒清在2019年9月3日的四次通话录音、上诉人与被上诉人微信沟通记录截图6张，证明上诉人为履行合同义务，主动与被上诉人方联系到邮政储蓄银行了解张虎贷款情况及每月支付贷款本息的数额，但是被上诉人拒不配合，上诉人按照约定时间到达未看到上诉人，张虎自称提前到了，也不给上诉人打电话，上诉人自行到银行了解贷款还款事宜，但因为不是贷款本人无法得到具体贷款数额每次还款利息及期限，被上诉人设置障碍，导致上诉人不能履行义务。证据二、上诉人银行卡及余额信息各一份，证明上诉人为积极履行合同义务，始终在银行卡留存30万元以上，已备房屋过户使用，现在申请向法庭提存。经质证，被上诉人认为，对证据一的真实性无异议，但不能证明上诉人观点，可以证明被上诉人已经将所有的贷款资料交给上诉人，只是上诉人自己不懂，怀疑材料的真实性，上诉人打电话录音证明其故意行为，其只是打了电话也不能证明其去了邮政储蓄银行，明知道去邮政储蓄银行的人是张虎，但是给张恒清打电话，这说明上诉人是想故意制造被上诉人没有按照约定去银行的假象，这些证据也正好证明了被上诉人已经将贷款资料交给上诉人，并不存在将贷款信息每月还款金额及期限故意隐瞒的事实。对证据二，案件在一审时就是因为上诉人自己说没有钱，才办理贷款，如果按照上诉人现在说的一直有钱存着还让被上诉人去办理贷款，而且办了贷款还不给还贷款，也不给约定的7万元，这也说明上诉人的恶意。被上诉人提交如下证据：证据一、微信聊天记录，被上诉人张虎与其代理人的微信聊天截图，证明在2019年9月2日，我们一起去一审法院将贷款的合同等信息交给上诉人，以及2019年9月3日，被上诉人张虎去邮政储蓄银行等上诉人胡正伟，9点40到了地方，直到10点32才走，根本没有见到胡正伟，因为上诉人要去上班，所以没办法才走的。证据二、火车票订单详情，证明被上诉人张虎2019年9月3日11点16分火车去连云港，与第一份证据相印证。经质证，上诉人认为，对真实性无异议，从10点32的自拍照片及火车的发车时间可以看出被上诉人选择当天来核实也是存在故意设置障碍的情形，被上诉人10点32就离开了，如果就是十点半胡正伟和张虎碰上面，其也没有完整的时间与银行核实具体细节情况，也能证明双方约定的时间是10点半，否则也不会说10点32就可以走了。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：关于涉案的房地产买卖合同应否解除的问题。上诉人胡正伟与被上诉人于2019年8月19日达成的补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、法规等强制性规定，各方当事人均应当按照合同约定履行各自义务，否则应当按照合同约定承担相应的违约责任。本案中，该补充协议已确认胡正伟下余房款为27万元，并对该27万元的支付时间、支付方式作出明确约定，补充协议第三条约定：“因乙方目前资金不足，其中13万元乙方同意由甲方利用碧水湾小区C23-1-601室房产抵押从邮政银行贷款，贷款期限3年，该贷款的本金加利息由乙方按时偿还，该13万元贷款视为乙方支付甲方的房款，该贷款发放同时乙方将另外7万元一并支付甲方”，同时该协议第7条约定：“甲方违约应赔偿乙方碧水湾小区C23-1-601室房产市场价值的双倍损失，乙方违约甲方有权解除合同”，依据现有证据及已查明的事实，张恒清、张虎已按补充协议约定，向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行贷款13万元，则上诉人胡正伟应按时偿付上述银行贷款本金13万元及利息，并支付剩余7万元，而上诉人胡正伟不仅未按照约定偿还13万元贷款的本金加利息，亦未支付另外的7万元，一审法院由此认定根据当事人自愿达成的合意，解除合同条件成就，并无不当，本院予以维持。综上所述，胡正伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由胡正伟负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 胡元静审判员 崔金城二〇二〇年八月四日书记员 赵 莹书记员 陆滢冰