济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初5085号原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人肖峰，执行董事。委托代理人黄学伟，山东平正大律师事务所律师。被告（反诉原告）陈加申，男，1974年6月7日出生，汉族，个体业主，住山东省平阴县，现住济南市某。委托代理人姜海如，山东大正泰和律师事务所律师。原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司（以下简称时光海公司）与被告（反诉原告）陈加申房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）时光海公司的委托代理人黄学伟、被告（反诉原告）陈加申及其委托代理人姜海如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）时光海公司诉称，2014年11月8日，时光海公司承租了济南市***区房屋用于商业经营。2015年5月27日，时光海公司与山东思桥餐饮管理有限公司（以下简称思桥公司）签订《商铺租赁合同》，约定思桥公司承租****号商铺从事餐饮经营，租赁期限自2015年5月20日至2018年5月19日，租赁费为每月27736.35元，综合管理费为每月8316.53元，按先交后用的原则，每三个月支付一次。时光海公司于2015年5月20日向思桥公司交付商铺。2015年10月1日时光海体验广场开始对外营业，思桥公司亦于同日开业。2015年10月27日，时光海公司、思桥公司、陈加申签订《补充协议书》，约定思桥公司不再履行合同，由陈加申继承合同权利义务。截至2016年6月30日，陈加申未按约定交纳租金及综合管理费，并拖欠水电费24472元。故请求法院依法判令：一、确认时光海公司与陈加申于2015年5月27日、10月27日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议书》于2016年8月2日解除；二、陈加申向时光海公司支付2016年1月1日至2016年8月17日的租赁费与综合管理费共计272800.13元；支付逾期付款违约金596134.23元（计算至2017年5月30日，2017年6月1日之后的违约金以欠款额272800.13元为基数，按照日千分之五计算至判决生效之日）；支付2016年8月18日至2017年2月28日期间两倍的租赁费用与综合管理费共计466283.91元。被告（反诉原告）陈加申辩称，一、陈加申不存在违约行为，未支付租赁费、综合管理费是因为时光海公司交付的商铺违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，导致无法继续使用。根据《消防法》第十五条的规定，时光海公司作为大型商场的开办者及经营者，在商场开业前有义务向消防机构申报消防安全检查，并验收合格，但其未履行该义务，即将涉案房屋对外出租并开业，违反了法律的强制性规定。陈加申曾多次向时光海公司提出，要求尽快办理消防验收，但时光海公司一直称正在办理中。因时光海广场属于人员密集场所，其消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患，关系到公共安全和利益，如未经消防验收，陈加申的员工及顾客的人身安全及财产安全均没有安全保障。在此情况下，陈加申曾向有关部门反映，得到的答复是时光海公司未申报消防验收。因此，因时光海公司出租的商铺违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，导致无法使用，陈加申有权拒绝支付房租及综合管理费。二、陈加申因时光海公司交付的商铺违法法律、行政法规的强制性规定，在人身及财产安全不能得到保障的情况下，房屋已无法使用，同意解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定，因涉案房屋不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，故陈加申同意时光海要求解除合同的诉讼请求。三、解除合同的过错在于时光海公司，其应当赔偿陈加申的损失。时光海公司未向消防机构申报消防安全检查，未取得验收合格，却将商铺对外出租并开业，违反了法律的强制性规定，因此导致合同解除，其应当赔偿陈加申的相关损失。综上，请求法院依法驳回时光海的诉讼请求。反诉原告陈加申诉称，2015年5月28日，陈加申以思桥公司名义与时光海公司签订《商铺租赁合同》，约定时光海公司将位于*****号商铺出租给陈加申。时光海公司称其商场开业已取得了政府相关部门的验收许可。之后，陈加申花巨资对涉案房屋进行了装修。后经了解得知，时光海体验广场存在很多安全隐患，作为公众聚集场所未依法取得消防验收许可，不得投入使用、营业。时光海公司违反法律的强制性规定，给陈加申造成了巨大经济损失。故请求法院依法判令时光海公司赔偿陈加申装饰装修损失339611.59元、家具设施添附损失33100元、装修设计费损失75000元，返还出入证押金570元、装修押金15987元、经营保证金30000元，并承担鉴定费9000元。反诉被告时光海公司辩称，一、陈加申反诉主张的事实与实际不符，且适用法律错误。反诉涉及房屋交付、房屋装修、房屋营业三个问题。关于房屋交付问题，2015年5月27日，《商铺租赁合同》签订时，涉案房屋有房屋产权证书，且取得了济南市公安消防支队颁发的《建设工程消防验收意见书》，消防法第十五条涉及的是公共聚集场所投入使用、营业前，建设单位或使用单位应当向公安消防机构申请消防安全检查的问题，该条文不涉及涉案房屋的交付问题。关于房屋装修问题，根据《商铺租赁合同》的约定，房屋交付后，承租人需要进行相应的装修，根据《建筑工程施工许可证管理办法》第二条的规定，涉案房屋装修应当办理施工许可证。根据《建设工程消防监督管理办法》第二十四条的规定，本案的装修工程应当进行消防设计、竣工验收、消防备案。因此，根据法律规定，涉案装修的消防设计备案和竣工验收消防备案是陈加申的法定义务。关于房屋营业问题，根据消防法第十五条、第七十三条的规定，涉案房屋申请消防安全检查的义务主体应当是陈加申。二、在《商铺租赁合同》履行中，不存在导致房屋无法使用的情形，陈加申不享有合同的法定解除权和约定解除权。根据《消防法》第十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，解除租赁合同、赔偿损失，应当首先要解除合同。陈加申没有提出解除租赁合同的反诉请求，直接要求赔偿损失，逻辑不通。涉案房屋至今没有任何机关不同意营业或要求停业，在这种情况下，陈加申停止营业是其单方行为，其应当承担不利的法律后果，其不享有法定解除权。根据《商铺租赁合同》的约定，陈加申也不享有约定解除权。三、陈加申未按合同约定支付租金，违约在先，导致时光海公司解除合同，其要求时光海公司赔偿损失无事实和法律依据。陈加申的装修没有经过时光海公司同意，也没有按法律规定办理相应的施工、验收手续，根据合同第8.3条、8.7条的约定，时光海公司有权要求其将商铺恢复原状。合同第17.2条明确约定，合同解除后，对陈加申添附的装饰装修、设施设备及广告牌等应由其自费拆除。合同第17.4条对合同解除后装饰装修、设施设备等添附物的处理作出了明确约定，应当按约定执行。陈加申申请的两个鉴定结论均不是装饰装修的残值，而是原始工程造价，该鉴定结论不能作为有效证据使用。桌椅板凳不属于添附物，应由陈加申自行搬离。设计费75000元没有支付凭证，陈加申也没有提交设计单位的资质证明、设计图纸、施工图纸等成果文件。四、关于出入证押金，其中70元是工本费，不应退还，剩余500元在陈加申将出入证退回时予以退还。关于装修押金，实际数额应为10000元。关于经营保证金，应按照合同第4.3条、4.4条的约定执行。综上，陈加申的反诉没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，2014年11月8日，时光海公司与案外人济南融新投资发展有限公司（以下简称融新公司）签订《租赁合同》一份，约定融新公司将其所有的位于济南市泉城路***区的地下一层至地上四层的建筑面积为36195.73平方米的房屋及泰府广场A3区建筑面积约1600平方米的房屋出租给时光海公司使用。时光海公司承租上述房屋后，于2015年5月27日与思桥公司签订《商铺租赁合同》一份，约定时光海公司将位于济南市****号铺位出租给思桥公司，用于经营山里云过桥米线，租赁限期自2015年5月28日至2020年7月27日，商铺交付日为2015年5月28日，装修免租期为约定的商铺交付日起至2015年7月27日；双方确认2015年7月28日为思桥公司的最迟对外营业日；时光海公司同意2015年7月28日至2015年9月27日思桥公司免交综合管理费；商铺租金为：2015年7月28日至2017年7月27日每月为18457.08元，2017年7月28日至2018年7月27日每月为19380元，2018年7月28日至2019年7月27日每月为20349.50元，2019年7月28日至2020年7月27日每月为21366.98元；综合管理费为每月6439.31元；思桥公司应当于本合同签订之日向时光海公司交纳经营保证金35000元；租金及综合管理费每三个月支付一次，应分别于每年的6月5日、9月5日、12月5日、3月5日前分四次支付。该合同第4.3条a款约定：“如乙方未按照本合同约定时间及金额按期足额向甲方或物业管理公司支付租赁费、推广费、综合管理费、公共事业费用、合同约定的其他费用以及逾期付款违约金的，则甲方将扣除等额的经营保证金以冲抵乙方上述应付款项。”合同第8.1条约定：“乙方对租赁商铺进行装修改造工程前，应事先取得《装修手册》，并按照该手册的规定进行装修工作。……”第8.2条约定：“乙方在租赁商铺开始装修、营业前须依法向政府主管部门申办所需的批准文件，并且向甲方或物业公司留存批准文件复印件。”第8.3条约定：“乙方应聘请具有相应资质的设计单位为其进行图纸设计，其设计及施工图纸以及设计变更文件等必须最迟于进场日前7日报甲方或物业公司进行审核，审核通过后乙方方可进行施工。……”第8.6条约定：“双方特别约定，乙方应当负责并保证由乙方提供的装修设计文件能够通过消防审核，按照乙方设计文件施工的装修工程能够通过消防验收，乙方还应当保证不因其装修工程而影响时光海商业整体开业的消防安全检查，由此而发生的费用或时间延误损失均由乙方自行承担，产生的一切责任亦应由乙方承担。”合同第16.1条约定：“乙方逾期付款的违约责任：乙方未按照本合同约定交付或补足租赁费、推广费、综合管理费、经营保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照应付未付金额千分之五标准按日支付逾期付款的违约金。”合同第17.1条约定:”租赁期限届满当日，或本合同因其他原因而终止后15日届满当日，为租赁商铺交还期的届满日。乙方应当在交还期的届满日前将租赁商铺交还给甲方。”合同第17.4条约定：“在乙方向甲方交还租赁商铺的同时，双方应当签署租赁商铺交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或交还期届满双方虽未签署该确认书但乙方已经实际搬离租赁商铺之后，或交还期届满乙方弃场后，或交还期届满乙方仍未将乙方所有物品搬离的，均视为乙方放弃了对租赁商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），由此产生的处置费用，包括但不限于搬运费、保管费及仓储费等，均由乙方承担，甲方有权从经营保证金中扣除，同时亦不免除甲方继续向乙方追偿的权利。……”第17.5条约定：“无论任何原因，前款所述交还期届满后乙方仍未能将符合要求的租赁商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方还应当按照合同终止时租赁商铺租赁费标准、推广费标准和综合管理费标准向甲方支付双倍租赁费、推广费和综合管理费，并承担相关的公共事业费用，直至乙方完成上述交还工作为止。……”庭审中，时光海公司、陈加申均认可因时光海体验广场实际于2015年10月1日开业，故租金及综合管理费自2015年10月1日起计算。2015年5月27日，思桥公司签署《商户装修守则确认书》一份，称已详阅《济南时光海商业管理有限公司商户装修守则》，并同意按照守则规定执行，保证在装修施工方及其员工未取得与本次装修有关的任何许可证前不进入现场施工。《济南时光海商业管理有限公司商户装修守则》第3.2.1条约定：“租户须自行向消防局、卫生局等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准，租户须承担各项费用。”第3.12.1约定：“装修完成之后，租户必须提供一式二份竣工图，并于7天内由济南时光海体验广场根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。”第3.12.3条约定：“租户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书（消防、卫生等）。”上述合同签订后，时光海公司即将涉案商铺交付思桥公司使用。思桥公司对商铺进行了装修。2015年10月27日，时光海公司（甲方）、思桥公司（乙方）、陈加申（丙方）签订《补充协议》一份，约定：2015年5月27日，甲乙双方签订《商铺租赁合同》，现乙方向甲方申请变更合同主体，甲、乙、丙三方一致同意并确认自本协议书生效之日起，《商铺租赁合同》项下的承租方由乙方变更为丙方，丙方同意继承乙方在《商铺租赁合同》中的所有权利义务。另查明，陈加申承租涉案商铺后，向时光海公司交纳了经营保证金30000元、装修押金10000元、物业费4387元、灭火器押金1350元、出入证押金750元、出入证工本费70元，并交纳了2016年1月1日前的租金及综合管理费。自2016年1月1日起，陈加申未向时光海公司交纳相关费用。2016年7月23日，陈加申通过EMS向时光海公司邮寄《停业告知函》一份，称其在涉案房屋中经营的快餐店于2016年7月24日停止经营，原因是自2015年国庆节开业后就得知时光海体验广场没有依法取得消防验收，属于违法经营，多次向时光海公司提出，得到的答复总是在办理中，但一直没有结果，因没有消防验收合格就说明存在众多消防安全隐患，对员工及就餐客人人身安全无法保证，故停止营业。庭审中，时光海公司认可该《停业告知函》其已收到。根据陈加申提交的《停业告知函》邮件查询回单的记载，签收时间为2016年7月26日。时光海公司、陈加申均认可陈加申于2016年7月20日从涉案房屋搬出。庭审中，时光海公司明确表示同意将收取的装修押金10000元退还给陈加申。时光海公司主张其从融新公司承租房屋后，对部分公共区域进行了改造，并主张在时光海体验广场开业前已经向消防管理部门申请消防安全检查，消防管理部门在受理时光海公司的申请后，出具了受理回执单，此后，消防部门没有向其出具消防检查合格的通知，也没有出具因消防检查不合格而责令停业的通知，只是在检查过程中要求整改。对于其主张的上述事实，时光海公司未提交证据予以证明，仅提交了2012年4月20日济南市公安消防支队向融新公司出具的《建设工程消防验收意见书》，该意见书记载：省府前街商业项目（泰府广场）A1区建设工程（建筑面积为41051平方米，装修面积30000平方米，属于建筑及装修商业工程）综合评定消防验收合格，对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效，该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法申请建筑工程消防设计审核和验收。陈加申亦未提交证据证明其经营的快餐店在装修后申请了消防验收检查。本案审理过程中，陈加申为证实其因对涉案房屋进行装饰装修所支出的费用，申请对涉案房屋内的装饰装修现值及添附的家具设施的价值进行鉴定。本院根据陈加申的申请，分别委托山东航宇建设工程管理咨询有限公司、山东国润资产评估有限公司进行了鉴定。山东航宇建设工程管理咨询有限公司于2017年2月28日作出航宇基鉴字（2017-2）第02号鉴定意见书，鉴定意见为：山里云过桥米线店的装饰装修房屋设施改造工程的工程造价为339611.59元。此后，山东航宇建设工程管理咨询有限公司2017年7月25日作出航宇基鉴字（2017-2）第02号补充鉴定意见书一份，鉴定意见为：山里云过桥米线店的装饰装修房屋设施改造工程的工程造价现值为305650.43元。对上述鉴定意见，陈加申无异议；时光海公司提出异议，认为山东航宇建设工程管理咨询有限公司认定涉案装修使用年限为10年，并据此按90%的比例认定工程造价现值，无事实和法律依据，并主张应当按照时光海公司与陈加申签订的《商铺租赁合同》中约定的租赁年限折算装修现值。针对时光海公司的上述异议，山东航宇建设工程管理咨询有限公司称根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条的规定：“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限房屋、建筑物为20年。”，据此，结合现场勘查的实际情况，综合确定本装修工程的正常使用年限为10年。因该鉴定，陈加申预交鉴定费6000元。山东国润资产评估有限公司作出价值评估报告一份，评估结论为涉案房屋内添附家具设施（含直排卡座、三眼水池、1.5米工作台、下花格工作台、1.8米两层台面立架、德宝1.8米保鲜工作台、德宝1.5米保鲜工作台、电煮面炉HX-6、厨房吊架、排烟系统）于评估基准日（2017年1月13日）的评估价值为3.31万元。对该鉴定意见，陈加申无异议；时光海公司提出以下异议：一、认为鉴定意见没有以陈加申提交的济南华联食品包装机械（中恒店）出具的购买保险工作台、四门双机双温冰箱、烤箱的收据作为鉴定依据；二、时光海公司认为评估价值为含增值税价，应当在鉴定结论中扣除17%的增值税；三、鉴定的内容是否属于添附，是否可以拆除，鉴定机构无权作出认定。针对时光海公司的上述异议，山东国润资产评估有限公司答复称：陈加申注册的“山东思桥餐饮管理有限公司”并非一般纳税人资格，即该米线店为小规模纳税人，不存在进项税抵扣问题，即便取得增值税专用发票也不能抵扣，故委托资产价值应包含增值税，该增值税构成了资产的实际成本。因该鉴定，陈加申预交鉴定费3000元。本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定：“公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”据此，时光海公司作为时光海体验广场的使用单位，其应当在营业前向消防部门申请消防安全检查。虽然时光海公司提交了2012年4月20日济南市公安消防支队向融新公司出具的《建设工程消防验收意见书》，但该消防验收意见书系济南市公安消防支队向融新公司出具的，应当属于建设单位在建设工程竣工后向公安消防机关申请的消防验收，而非“营业前”的消防验收。同时，因时光海公司自认其在承租涉案房屋后，对房屋公共部分进行了改造，因此其应当在时光海体验广场开业前向消防机关申请消防安全检查。虽然时光海公司主张其在营业前已经向消防部门申请消防安全检查，但对此未提交证据予以证明，亦未提交消防安全检查合格的相关证据，故时光海公司在未取得消防安全检查合格的情况下，即将涉案房屋对外出租并营业，导致整个商场存在消防安全隐患。虽然根据《商铺租赁合同》的约定，陈加申作为涉案商铺的经营者，在装饰装修后应当申请消防检查，但该消防检查仅限于陈加申的经营范围内，该消防检查不能免除时光海公司作为整个时光海体验广场经营者的消防安全检查义务。因陈加申所经营的店铺位于时光海体验广场内，整个广场的消防隐患足以影响陈加申的正常经营，因此在时光海体验广场未经过消防安全检查合格的情况下，涉案商铺不具备消防法第十五条规定的公共聚集场所的使用条件，陈加申有权解除合同。陈加申于2016年7月20日从涉案房屋搬出，并于2016年7月23日向时光海公司邮寄《停业告知函》的行为，应当视为向时光海公司明确表达了解除合同的意思表示。因《停业告知函》时光海公司已于2016年7月26日收到，且未在法定期限内提出异议，故本院认定涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》已于2016年7月26日解除，故对时光海公司要求确认《商铺租赁合同》及《补充协议》于2016年8月2日解除的诉讼请求，本院不予支持。因涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》解除前，涉案商铺一直由陈加申占有使用，故其应向时光海公司支付2016年1月1日至2016年7月26日期间的房屋租金126223元（18457.08×6+18457.08÷31×26）及综合管理费44037元（6439.31×6+6439.31÷31×26）。对时光海公司要求陈加申支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据《商铺租赁合同》的约定，租金及综合管理费每三个月支付一次，因时光海公司与陈加申均认可租金及综合管理费自2015年10月1日起计算，故陈加申应于2016年1月1日前支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金及综合管理费74689.17元，应于2016年4月1日前支付2016年4月1日至2016年6月30日的租金及综合管理费74689.17元，应于2016年7月1日前支付2016年7月1日至2016年7月26日的租金及综合管理费20880.84元，但陈加申未按照合同约定的上述期限支付租金及综合管理费，根据合同第16.1条的约定：“乙方逾期付款的违约责任：乙方未按照本合同约定交付或补足租赁费、推广费、综合管理费、经营保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照应付未付金额千分之五标准按日支付逾期付款的违约金”，陈加申应当向时光海公司支付逾期付款违约金。因合同第16.1条约定的违约金支付标准过高，陈加申提出要求法院予以调整的请求，本院认为，陈加申逾期支付租金及综合管理费，给时光海公司造成的主要损失为相应的资金利息损失，故本院酌定由陈加申按照同期银行贷款利率的1.3倍支付逾期付款利息。对时光海公司要求陈加申双倍支付2016年8月18日至2017年2月28日期间的租金及综合管理费的诉讼请求，本院认为，虽然合同第17.5条约定交还期届满后，陈加申未能将符合要求的租赁商铺交还给时光海公司的，应当按照合同终止时租赁商铺租赁费、推广费和综合管理费标准的双倍支付相关费用；但同时在合同第17.4条中也约定，在交还期届满双方虽未签署租赁商铺交还确认书，但陈加申已经实际搬离租赁商铺之后，或交还期届满陈加申弃场后，或交还期届满陈加申仍未将其所有的物品搬离的，均视为其放弃了对租赁商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权，时光海公司有权自行予以处置，由此产生的处置费用由陈加申承担。因时光海公司认可陈加申已于2016年7月20日从涉案房屋搬出，故根据17.4条的约定，时光海公司应当积极采取措施防止损失扩大，包括对遗留在商铺内的任何物品予以处置，但其怠于行使权利，造成涉案商铺长期空置，其无权就商铺空置期间的损失要求陈加申予以赔偿，因此，对时光海公司要求陈加申双倍支付2016年8月18日至2017年2月28日期间的租金及综合管理费的诉讼请求，本院不予支持。对陈加申要求时光海公司返还装修押金15987元的反诉请求，经庭审核实，该15987元中包含装修押金10000元、物业费4387元、出入证押金250元、灭火器押金1350元，陈加申放弃要求时光海公司返还物业费4387元的诉讼请求。对其中的出入证押金、灭火器押金，是陈加申从时光海公司领取出入证、灭火器时交纳的费用，顾名思义，该费用应当在陈加申交还出入证、灭火器时予以退还。因陈加申未提交证据证明其已将出入证、灭火器交还给时光海公司，故其要求返还上述费用，无事实及法律依据，本院不予支持。对陈加申要求时光海公司返还装修押金10000元的诉讼请求，因庭审中时光海公司明确表示同意将该费用退还给陈加申，故对陈加申的该项反诉请求，本院予以支持。对陈加申要求时光海公司返还出入证押金570元的反诉请求，根据陈加申提交的收款收据可以证实，其中70元为出入证工本费，500元为出入证押金。对于工本费，因该费用系办理出入证的成本费，陈加申要求返还，无事实及法律依据，本院不予支持。对于剩余500元出入证押金，如前所述，因陈加申未提交证据证明其已将出入证交还给时光海公司，故其要求时光海公司返还该费用，于法无据，本院不予支持。对陈加申要求时光海公司返还经营保证金30000元的反诉请求，虽然《商铺租赁合同》中约定经营保证金可以抵扣欠付的租金、综合管理费及违约金，但如上所述，本院已支持了时光海公司要求陈加申支付租金、综合管理费及违约金的诉讼请求，故陈加申欠付的费用无需再从经营保证金中抵扣。因合同已解除，经营保证金时光海公司应予返还。对陈加申要求时光海公司赔偿装修设计费75000元的反诉请求，因陈加申仅提交了济南海右博广告有限公司出具的收款收据，未提交其他付款凭证予以佐证，而收款收据并非正式发票，其出具具有很大的随意性，故陈加申以此主张其支出设计费75000元，证据不足，本院不予认定。对陈加申要求时光海公司赔偿装修损失339611.59元、添附的家具设施的损失33100元的诉讼请求，如上所述，因涉案《商铺租赁合同》的解除系时光海公司未根据消防法第十五条的规定办理消防安全检查的违约行为而导致的，其应当赔偿陈加申因此所受到的损失。对于时光海公司主张的陈加申在装饰、装修未经其同意，故相关损失不应由其承担的抗辩，本院认为，根据合同第8.1条的约定，思桥公司在对租赁商铺进行装修改造工程前，应事先取得《装修手册》，并按照该手册的规定进行装修工作，而思桥公司于2015年5月27日签署了《商户装修守则确认书》，据此可以证实时光海公司对思桥公司对涉案商铺进行装饰装修是明知的。虽然陈加申未提交证据证明其已向时光海公司提交了装修方案，但涉案商铺于2015年10月1日即对外营业，且一直经营至2016年7月，在此期间时光海公司未对涉案商铺的装饰装修提出过任何异议，由此可以证实时光海公司对涉案商铺的装饰装修是同意并认可的，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，陈加申有权要求时光海公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失。关于装修损失数额，根据山东航宇建设工程管理咨询有限公司2017年7月25日作出的鉴定意见书，可以证实涉案商铺装饰装修工程的造价为339611.59元。对该鉴定结论，时光海公司虽然提出异议，但未提交足以推翻该鉴定结论的证据，故对该鉴定结论本院予以认定。对于山东航宇建设工程管理咨询有限公司作出的补充鉴定结论，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人有权要求出租人赔偿的装饰装修损失应为剩余租赁期内的装饰装修残值，据此，因时光海公司与陈加申约定的租赁期限为2015年5月28日至2020年7月27日，装修免租期为约定的商铺交付日起至2015年7月27日，故房屋的实际租赁期限为2015年7月28日至2020年7月27日，双方合同解除的时间为2016年7月26日，故剩余租赁期内的装饰装修残值应为271763.63元﹝339611.59÷1827×（1827-365）﹞，该损失时光海公司应予赔偿。关于陈加申主张的添附的家具设施的损失，根据山东国润资产评估有限公司的鉴定意见，屋内添附家具设施的价值为3.31万元。对时光海公司针对该鉴定结论提出的异议，本院认为，首先，关于鉴定意见没有以陈加申提交的济南华联食品包装机械（中恒店）出具的购买保险工作台、四门双机双温冰箱、烤箱的收据作为鉴定依据的问题，因在本案第一次庭审中，时光海公司明确表示对陈加申提交的上述证据的真实性不予认可，故上述证据不能作为鉴定的依据；其次，根据山东国润资产评估有限公司的异议答复，涉案鉴定结论无需扣减增值税；再次，关于鉴定的内容是否属于添附、是否可以拆除的问题，需要鉴定机构现场勘查才能够确定，故该事项应属于鉴定范围。因此，时光海公司对山东国润资产评估有限公司的鉴定意见提出的异议均不能成立。对山东国润资产评估有限公司的鉴定意见本院予以采信。与装修损失相同，家具设施损失也应为剩余租赁期内的残值，故时光海公司应予赔偿的损失数额为26487.25元﹝33100÷1827×（1827-365）﹞。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司与被告（反诉原告）陈加申签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2016年7月26日解除；二、被告（反诉原告）陈加申于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司支付2016年1月1日至2016年7月26日期间的房屋租金126223元、综合管理费44037元；三、被告（反诉原告）陈加申于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司支付逾期付款违约金（以74689.17元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2016年1月1日起计算至本判决生效之日止；以74689.17元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2016年4月1日起计算至本判决生效之日止；以20880.84元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2016年7月1日起计算至本判决生效之日止）；四、驳回原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈加申返还经营保证金30000元；六、原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈加申返还装修押金10000元；七、原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈加申赔偿装饰装修损失271763.63元；八、原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈加申赔偿添附家具设施损失26487.25元；九、驳回被告（反诉原告）陈加申的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13350元，由原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司负担11650元，由被告（反诉原告）陈加申负担1700元；反诉案件受理费4630元，鉴定费9000元，共计13630元，由原告（反诉被告）济南时光海商业管理有限公司负担9340元，由被告（反诉原告）陈加申负担4290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  宋海玲人民陪审员  咸维玲二〇一七年九月二十七日书 记 员  王 凤