福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0122民初2711号 原告（反诉被告）：龙阳新，男，1964年9月10日出生，汉族，住湖北省黄石市。 原告（反诉被告）：龙玉英，女，1966年11月29日出生，汉族，住福建省柘荣县。 委托诉讼代理人：陈捷，福建理争律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汤菊珠，女，1966年11月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：周健，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告龙阳新、龙玉英与被告汤菊珠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙阳新、龙玉英及其委托诉讼代理人陈捷、被告汤菊珠及其委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙阳新、龙玉英向本院提出诉讼请求：1.判令汤菊珠继续履行双方共同签订的《存量房买卖合同》；2.判令汤菊珠接受龙阳新、龙玉英剩余购房款，在判决生效之日起一个月内将坐落于连江县的房屋交付给龙阳新、龙玉英，并协助办理相关过户手续；3.判令汤菊珠支付龙阳新、龙玉英所付中介服务费3万元；4.判令汤菊珠支付龙阳新、龙玉英所付律师费1.6万元。事实与理由：2017年1月1日，龙玉英与汤菊珠在连江县潘渡乡丽特房产中介服务部的居间斡旋下签订了《存量房屋买卖合同》。合同约定：龙阳新、龙玉英购买汤菊珠位于连江县贵安新天地贵府菀23＃1002单元的个人住房，建筑面积73.62ｍ2,房屋成交价为汤菊珠实收50.5万，龙阳新、龙玉英将首付款转入中介服务部指定银行账户办理冻结手续，双方任何一方违反本合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，滞纳金的认定及支付不影响合同继续履约，同时违约方需承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。 2017年1月9日，龙玉英与汤菊珠签订《资金监管及划转委托书》，龙玉英在中信银行股份有限公司福州连江支行开立个人结算账户作为托管账户，并委托中信银行股份有限公司福州连江支行将账户内存款30万元给予冻结，并将冻结款转入汤菊珠开立的个人结算账户内。2017年4月2日，汤菊珠收到购房首付款30万元。 2017年4月，龙阳新、龙玉英与汤菊珠口头约定5月中旬时，龙阳新、龙玉英方将剩余款项交给汤菊珠。但是，因房价暴涨，汤菊珠产生违约意向。龙阳新、龙玉英通过电话、以及委托中介机构转达等方式表示要向汤菊珠支付剩余款项，但汤菊珠均不予理睬。直至目前，汤菊珠仍拒绝接受剩余的钱款，企图恶意违约又不用承担违约责任。 汤菊珠辩称，答辩意见与反诉事实理由一致，其中龙阳新、龙玉英诉讼请求第三项，中介服务费3万元不是事实，只有0.23万元，3万元是购房履约保证金。双方原先合同约定首付30万元之后，余款是通过银行贷款支付的。后来龙阳新、龙玉英同意将原来的共管账户支付给汤菊珠，但同时承诺余款于2017年4月30日前付清，余款汇入原先双方约定的由中介服务部指定的银行账户。 汤菊珠反诉请求：1.解除反诉人汤菊珠与被反诉人龙阳新、龙玉英于2017年1月1日签订的《存量房买卖合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金10.1万元；3.判令被反诉人向反诉人支付律师代理费2万元。事实与理由：反诉人汤菊珠于2017年1月1日与被反诉人龙阳新、龙玉英签订了《存量房买卖合同》。合同约定：被反诉人向反诉人购买坐落于连江县的房产，该房产建筑面积73.62平方米，购买价格为50.5万元，合同同时对房屋的交易方式、房屋验收交接、违约责任等作出了约定。同日，双方与连江县潘渡乡丽特房产中介服务部签订了《存量房交易服务协议》，由连江县潘渡乡丽特房产中介服务部对上述房产交易过户等提供服务。合同签订当日，反诉人即依合同约定将房屋所有权证（连房权证Ｌ字第××号）交由连江县潘渡乡丽特房产中介服务部保管。而被反诉人未按合同约定三个工作日内委托相关评估机构对房屋进行评估，也未按合同约定办理银行商业贷款。当反诉人提出解除合同时，被反诉人提出将银行监管的30万元先支付，并将余款的付款时间推迟到2017年4月30日，当时房产中介的工作人员林某也在场的情况下，三方同意延长付款时间至2017年4月30日。然被反诉人并未在4月30日支付余款，反诉人又多次催促被反诉人支付剩余购房款，而被反诉人却以因个人征信问题无法办理商业贷款为由拖延付款。2017年5月11日，连江县潘渡乡丽特房产中介服务部向被反诉人发出了《履约通知书》，要求被反诉人在拒贷之日起七个工作日内全额支付购房款，并办理过户手续，否则视为被反诉人违约。 反诉人认为，反诉人已依据《存量房买卖合同》约定履行了全部义务，而被反诉人却一再拖延付款，已构成违约，同时，丽特房产中介公司已向违约方（被反诉人）发出履约函件，而被反诉人至今未履行付清房屋全款的义务，为此，反诉人依据第十四条第一款及第二款的约定，特向贵院提出反诉，望贵院依法支付反诉人的所有反诉请求。 龙阳新、龙玉英对反诉部分答辩：2017年6月12日被答辩人提出的民事反诉状已收悉，现依法提出如下答辩意见： 一、被答辩人称答辩人未按合同约定三个工作日内委托相关评估机构对诉争房屋进行评估，也未按合同约定办理银行商业贷款。事实上2017年2月连江县潘渡乡丽特房产中介服务部工作人员林某告知答辩人其贷款不能办理，2017年3月，林某致电答辩人表示被答辩人在福州市内购房急需用钱，希望改变交易方式，将答辩人在中信银行股份有限公司福州连江支行冻结的30万元解冻，作为首付款给被答辩人，为使答辩人安心，表示可以进行公证。2017年4月2日被答辩人收到首付款30万元，并写下收款收据。同日被答辩人委托龙阳新和林某办理落户等相关手续，2017年4月7日对此进行公证。可见，交易方式已经改变，买卖双方不再以商业按揭类交易方式进行交易，故也不需要再进行评估，该合同继续履行。 二、被答辩人称其提出解除合同时，答辩人提出将银行监管的30万元先支付，并将余款的付款时间推迟至2017年4月30日。但事实是因被答辩人急着买房需要钱，被答辩人提议将银行监管的30万元先支付，而非答辩人提议。且龙阳新、龙玉英在此过程，包括给付首付款30万元和公证时一直强调的是30号尽量最迟5月中旬，根本不存在被答辩人所述三方同意延长付款时间至2017年4月30日。 三、被答辩人称其多次催促答辩人支付余款，在向答辩人发出《履约通知书》后，答辩人未在规定时间内办理相关手续。但根据龙阳新、龙玉英提供的通话记录单不难发现在4月30日前后被答辩人和中介公司基本上没给答辩人打过电话，而且在被答辩人发函前，即2017年5月10日19：21，答辩人就联系林某表示尾款已经筹齐，并告知林某将于11日来福州办理后续事宜。11日答辩人到福州后又致电林某让其帮忙联系被答辩人办理手续，此时林某告知现在贵安的房子涨价了，被答辩人可能不想卖了。11日晚19:57,答辩人联系被答辩人要求12号到中介办理后续手续，被答辩人表示12号上班不能来。12号20:40答辩人收到中介发来的《履约通知函》，晚21:05答辩人联系林某，林某表示13号答辩人还是没空，继续推脱余款交付时间。5月14日上午双方到中介机构时，汤菊珠拒绝接受尾款，明确表示房子不卖了。5月14日之后，答辩人又多次致电被答辩人和中介林某希望合同继续履行，但均遭到拒绝。被答辩人拒收剩余款项，导致龙阳新、龙玉英无法在发信后十日内履行合同约定。龙阳新、龙玉英无奈下于2017年5月17日将此案诉至贵院。 综上，答辩人并未一再拖延付款，不构成违约，故希望贵院驳回被答辩人全部反诉请求。 本案在审理过程中，龙阳新、龙玉英提供如下证据： A1.存量房交易服务协议、存量房买卖合同、房权证；A2.资金监管及划转委托书、中信银行客户回单、收款收据、收款人身份证；A3.公证书、营业执照、收款凭证；A4.发票及委托合同；A5.动车票、银行流水、微信聊天记录、通信客户详单、录音；A6.4月份通话记录一份。 汤菊珠提供的证据：Ｂ1.存量房买卖合同；Ｂ2.存量房交易服务协议；Ｂ3.房屋产权证；Ｂ4.收证收据；Ｂ5.履约通知书、韵达快递面单、快件跟踪记录；Ｂ6.录音；Ｂ7.委托合同、现金存款凭条、律师费发票;Ｂ8.证人林某证言。 结合双方质证意见，本院分析认证认为，一、对双方无异议的证据予以认定；二、A3，汤菊珠对其真实性无异议，予以认定，但3万元是履约保证金；三、A4，汤菊珠对其真实性无异议，予以认定；四、A5、B6、B8，可以确认的事实：双方变更余款支付方式为现金支付，但对支付期限双方均无充分的证据证据；龙阳新、龙玉英积极筹备余款，自2017年5月14日至18日龙阳新、龙玉英多次要求汤菊珠履行合同并接收余款；五、证据B5可以确认2017年5月11日汤菊珠发出履约通知函，龙阳新、龙玉英已收到； 根据当事人的陈述和上述已认定的证据，对本案主要事实作如下认定： 2017年1月1日，汤菊珠与龙阳新、龙玉英签订《存量房买卖合同》，约定将坐落于福州市连江县贵安新天地贵府苑23＃楼1002单元的房产以50.5万元出卖给龙阳新、龙玉英。《存量房买卖合同》约定主要内容：第六条：甲方（即汤菊珠，下同）收取乙方（即龙阳新、龙玉英，下同）履约保证金计3万元，乙方于签订本合同当日支付3万元；第九条：不存在抵押；第十一条：交易方式：商业按揭类交易，一、评估及贷款申请：合同签订后3个工作日内或甲方领取到该房屋的《房屋所有权证》后3个工作日内，甲方提交该房屋的《房屋所有权证》等权属证明，乙方委托相关评估机构对房屋进行评估，甲、乙双方于评估报告完成之日起三个工作日内备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，乙方并将首付款转入丙方指定银行乙方账户办理冻结手续。同时，甲乙双方开始办理按揭贷款的申请手续。三、过户登记：甲、乙双方应按如下（Ａ）项约定的时间办理该房屋所有权过户登记：在甲方领取该房屋所有权证且乙方按揭贷款申请审批通过后3个工作日内。五、办理不动产证：甲、乙双方应按连江县房产管理交易所受理单规定的领取二手房信息告知单始日起3个工作日内办理乙方名下不动产证；八、贷款保证：乙方以贷款方式支付部分购房款，若因乙方原因致使贷款不能或贷款不足导致本合同无法履行的，视为乙方违约，乙方应于拒贷之日起七个工作日内筹备全额房款购买该房产，否则乙方应承担相应的违约责任；第十二条：甲、乙双方约定该房屋本合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或有共有权人，甲方配合办理该房屋相关权属过户至新产权人名下所需的一切相关手续；第十四条、违约责任：一、滞纳金赔偿：甲、乙双方任何一方违反本合同约定的时间而延误房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履行。自延误行为发生之日起超过5日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过10日仍未见履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任。二、违约金赔偿：除本合同特殊约定外，甲、乙双方任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付购房款金额20%的违约金，即10.1万元，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等；第二十条、补充协议：1.签订完本《存量房买卖合同》三个工作日内，甲方办理该房产不动产证。2.在办理乙方不动产受理当日，甲乙双方前往银行解冻首付款给甲方。2017年1月1日，汤菊珠与龙阳新、龙玉英将涉案房屋交易事项委托连江县潘渡乡丽特房产中介服务部，三方签订一份《存量房交易服务协议》服务事项：1.代管服务；2.权证核验；3.代收代付；4.房产评估；5.交易服务：为甲、乙双方提供过户登记与交易全程服务；6.证件过户：为甲、乙双方提供产权证以及土地证、附属配套设施相关证件的过户服务；7.按揭服务：为甲、乙双方提供办理商业按揭的贷款服务；8.房屋交接。2017年1月1日，连江县潘渡乡丽特房产中介服务部收取龙阳新、龙玉英履约保证金3万元。2017年1月9日委托银行冻结首付款30万元，2017年4月2日汤菊珠收取龙玉英首付款30万元。涉案房屋所有权证（连房权证Ｌ字第××号）登记时间为2015年12月10日，所有权人为汤菊珠。2017年4月7日，汤菊珠、黄祖新将涉案房屋交易过户等事项经公证委托林某、龙阳新办理。2017年5月11日龙玉英发短信给林某要求汤菊珠于第二天到中介来办理各项手续。2017年1月1日，连江县潘渡乡丽特房产中介服务部收到汤菊珠连房权证Ｌ字第××号房屋所有权证。2017年5月11日连江县潘渡乡丽特房产中介服务部向龙阳新、龙玉英发送履约通知函，要求龙阳新、龙玉英收到本函件后即行携带相关材料与购房款前往连江县办理冻结房款和过户登记手续，否则，卖方汤菊珠将依约追究你相应的法律责任。2017年5月12日龙阳新、龙玉英方收到该履约通知函。双方变更余款支付方式为现金支付，但对支付期限双方均无充分的证据证据；龙阳新、龙玉英积极筹备余款，自2017年5月14日至18日龙阳新、龙玉英多次要求汤菊珠履行合同并接收余款。龙阳新、龙玉英律师代理费1.6万元，汤菊珠律师代理费2万元。 综上所述，本院认为，2017年1月1日，龙阳新、龙玉英与汤菊珠签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方应遵守履行。依照《存量房买卖合同》第十一条第三项：“过户登记：甲、乙双方应按如下（Ａ）项约定的时间办理该房屋所有权过户登记：在甲方领取该房屋所有权证且乙方按揭贷款申请审批通过后3个工作日内”（后双方变更了余款支付方式为现金支付）和第十二条：“甲、乙双方约定该房屋本合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或有共有权人，甲方配合办理该房屋相关权属过户至新产权人名下所需的一切相关手续”的约定，汤菊珠应配合龙阳新、龙玉英办理涉案房屋的所有权过户登记手续。3万元是履约保证金，因龙阳新、龙玉英未要求解除合同，不支持3万元及律师费1.6万元的诉求。要求支付剩余购房款是汤菊珠的权利，龙阳新、龙玉英无权提出此诉求，驳回龙阳新、龙玉英要求汤菊珠接受剩余购房款的请求。2017年5月11日，连江县潘渡乡丽特房产中介服务部发函是要求龙阳新、龙玉英履行合同，并无解除合同的意思表示，2017年5月12日龙阳新、龙玉英方收到该履约通知函，且2017年5月11日龙玉英发短信给林某要求汤菊珠于第二天到中介来办理各项手续；自2017年5月14日至18日龙阳新、龙玉英多次要求汤菊珠履行合同并接收余款，违约方应是汤菊珠，现汤菊珠请求解除合同，不符合《存量房买卖合同》第十四条：“违约责任：一、滞纳金赔偿：甲、乙双方任何一方违反本合同约定的时间而延误房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履行。自延误行为发生之日起超过5日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过10日仍未见履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任”的约定，为此，驳回汤菊珠要求解除合同的反诉请求，因合同未解除，依《存量房买卖合同》约定，龙阳新与龙玉英无需承担违约金赔偿，为此，驳回汤菊珠要求龙阳新与龙玉英支付违约金10.1万元及律师费2万元的反诉请求。诉讼中，汤菊珠申请追加连江县潘渡乡丽特房产中介服务部为第三人，因该中介无权提出独立的请求，也与本案无利益关系，不予追加。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一、三款、第一百三十条规定，判决如下： 一、汤菊珠继续履行双方签订的《存量房买卖合同》 二、汤菊珠在本判决生效之日起一个月内将坐落于连江县的房屋交付给龙阳新、龙玉英，并协助办理相关过户手续。 三、驳回龙阳新、龙玉英其他诉讼请求。 四、驳回汤菊珠反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费8850元，减半收到计4425元，反诉费受理费4425元，均由汤菊珠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  林上筹 二〇一七年九月十八日 书记员  陈晶晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。