贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0325民初1107号原告：马文兵，男，1993年2月4日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：周政友，贵州群众律师事务所律师。被告：道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司。住所地：道真自治县玉溪镇遵义路。法定代表人：杨正学，该公司经理。委托诉讼代理人：董江林，该公司员工。委托诉讼代理人：任庭翰，贵州于道律师事务所律师。原告马文兵与被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司（以下简称富达公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马文兵委托诉讼代理人周政友，被告富达公司委托代诉讼理人董江林、任庭翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马文兵向本院提出诉讼请求：请求判令被告为原告办理商品房转移登记手续，支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金，并承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年6月，原、被告签订了《商品房买卖合同》，按照合同约定，原告支付了购房款，被告交付了房屋。但根据该合同的约定，被告应于2014年10月1日前取得该商品房所有权初始登记，被告将于90日后将商品房转移登记的有关文件交付原告，并约定如果被告不能按期交付房产转移登记，将每日承担已付房款万分之二的违约金。现办理房屋产权转移登记手续约定的期限届满，且已逾期，被告未能为原告办理房屋产权转移登记手续，已构成根本违约，特提起诉讼，要求实现前述请求。原告为了证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、《身份证》复印件及富达公司的《工商登记信息》。拟证明原、被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》。拟证明原、被告签订了《商品房买卖合同》以及被告逾期未办理商品房产权转移登记手续应承担违约金的事实。被告富达公司辩称，我公司对涉案房地产进行开发预售的所有审批手续都是合法齐全的。主体工程竣工后，对住房面积实测时，在合理范围内超面积，住建局迟迟不予验收；人防工程需要在省市相关部门办理，施工和验收花了很多时间。另一方面在缴纳建安税的问题上，我公司已预交了税费并提交了相关报告，由于国家进行“营改增”税制改革，税务机关拖延时间至今也没有给我公司开发票。由于以上行政机关不作为，导致原告的房产证迟迟未能办理，赔偿义务主体应是相关行政机关。办理房屋产权证的义务是原告，我公司仅是协助办理，且我公司正在积极进行协助，已经具备了办证的基础条件。违约金属债权请求权，原告的违约金诉求已超过诉讼时效，依法应予驳回。即使法院认定未超过诉讼时效，但违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。被告为了证明自己的主张，向本院提交了道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司企业法人营业执照、开户许可证、税务登记证以及机构名称为遵义三力胜道房地产经纪有限公司的组织机构代码证拟证明被告诉讼主体适格。被告提交了2011年8月19日取得的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、2012年6月8日取得的《建设工程规划许可证》、2013年4月10日取得的《建筑工程施工许可证》、2014年9月23日取得的《防雷装置验收意见书》、2017年4月1日取得《道真县人防工程竣工验收备案书》、2017年6月21日取得的《建设工程竣工规划认可证》、2017年7月6日取得的《建设工程竣工验收备案表》拟证明富达公司建房手续齐全，房屋已竣工验收合格，建安税已经上缴，目前未能开具发票致不能办理转移登记的事实。庭审中，各方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年8月19日被告富达公司以出让方式取得位于道真自治县玉溪镇遵义路总面积为4175.4平方米的土地建设使用权，并将该土地进行商品房开发。经道真自治县住房和城乡建设局批准、道真仡佬族苗族自治县正大房产测绘所测绘后进行商品房预售。2013年6月23日，原告马文兵与被告富达公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，将位于道真自治县，建筑面积为128.83平方米以428333元的价格出售给原告马文兵。该《商品房买卖合同》第十一条对交房时间约定为“出卖人应当在2014年10月1日前向买受人交付该商品房”，第二十二条对房屋登记的约定：“一、预告登记，即（一）本商品房为【预售】商品房、双方约定由【出卖人与买受人】向当地房屋登记机关申请预告登记；（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记；（三）申请预售商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、已登记备案的商品房预合同、当事人关于预告登记的约定、其他必要材料。买受人提交申请人的身份证明、其他必要材料。二、初始登记，出卖人负责在商品交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记，（一）出卖人承诺于2014年10月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理；（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日退还买受人已付款，并按照应行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。该条（四）还约定了双方共同向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。双方在订立《商品房买卖合同》的基础上，还签订了《补充协议》。该《补充协议》第十三条约定：“本合同履行过程中，买受人应根据道真自治县住房和城乡建设局及相关单位关于办理房屋产权证的有关规定，买受人应根据相关办理单位按照国家收费标准按实缴纳税、费，若政府调整相关税费，按相应政策执行”。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告交了首付款，按照约定办理了按揭贷款手续，被告在合同期限内取得了合同约定的房价款。工程竣工后，原告缴纳相关的税费后按期接房。被告至今未能为原告办理产权转移登记手续，致原告诉来本院，请求依法判令被告为原告办理商品房转移登记手续，支付从2014年10月1日起，每日按已付房款的万分之二计算至商品房转移登记手续办理完毕之日止的违约金，并承担本案的诉讼费。另查明：被告于2011年8月19日取得的《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，于2012年6月8日取得的《建设工程规划许可证》，于2013年4月10日取得的《建筑工程施工许可证》，于2014年9月23日取得的《防雷装置验收意见书》。于2017年4月1日取得《道真县人防工程竣工验收备案书》，于2017年6月21日取得的《建设工程竣工规划认可证》，于2017年7月6日取得的《建设工程竣工验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。被告已在合同约定的期限内向原告交付了房屋，但未在合同约定的期限内为原告办理房屋产权转移登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，被告应当在原告的配合下为其办理房屋转移登记手续，故对原告要求判令被告为原告办理商品房转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金诉讼时效和原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记违约金问题。双方合同约定按日计算违约金属继续性债权，对未超过诉讼时效期间的违约金应予保护。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理《房屋产权证》是原告的义务，被告是协助义务并提交必要的证明文件。依照原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第四点的约定，向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记手续是双方的共同义务；从办理《房屋产权证》流程和所需资料来看，买受人提出申请是必要条件之一，既要求开发商办理必要的文件资料，又要求买受人通力配合，填写申请书，提供身份证明、清缴税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程，办理房屋权属转移登记是原、被告共同责任，且需要原、被告互相配合才能办理。现原告没有提交申请，被告也没有积极履行义务，同时也有政府职能部门的原因导致逾期办理，对此，原、被告均有责任。对于原告要求被告应支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金诉讼请求，根据《最高人民法院》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，被告应当承担逾期办证的违约责任，但鉴于原告没有完全履行义务，同时也有政府职能部门的原因，结合原告所交房款等因素，酌情确定由被告给付违约金4200元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院》第十八条之规定，判决如下：一、被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司在原告马文兵提交办理《房屋产权证》资料完备之日起五日内，为原告马文兵申请办理《房屋所有权证》。二、被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马文兵支付逾期办理商品房转移登记违约金4200元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  冯学林二〇一七年九月二十九日书记员  冉 亚