江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣01执异106号 异议人（被申请人）：上饶市茂林房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶市广信区旭日北大道1号（茂林雅轩）。统一社会信用代码：91361121746090591T。 法定代表人：叶茂林。 申请人：南昌市第一建筑工程公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃花路400号。统一社会信用代码：91360100158377633U。 法定代表人：刘扬国。 被申请人：叶茂林，男，1966年4月4日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。 被申请人：江西茂林生态旅游开发集团有限公司，住所地：江西省上饶市上饶县旭日北大道1号（茂林雅轩内）。统一社会信用代码：91361121751108047M。 法定代表人：叶茂林。 第三人：许鹏，男，1964年6月10日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 在本院执行南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建）与上饶市茂林房地产开发有限公司（以下简称茂林房地产公司）、叶茂林、江西茂林生态旅游开发集团有限公司财产保全一案中，被申请人茂林房地产公司提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人茂林房地产公司异议请求：撤销（2020）赣01执保138号执行法律文书，依法解除对异议人预售资金监管账户内资金（账号：16×××17；开户行广信农商银行旭东支行）的冻结。事实和理由为：一、账户内资金系茂林华府天地6＃、8＃、10＃、11＃的商品房预售监管资金，依法应优先用于工程建设，依法不得冻结。1、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发［2013］17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。为此，茂林华府天地6＃、8＃、10＃、11＃项目建设过程中，上饶县房地产管理局、项目施工总承包人中旷建设集团有限公司、异议人三方就项目预售资金专门签署了《监管协议》因无法拨付工程款，施工单位中旷建设已经停工。2、《城市房地产管理办法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”由此可见，国家从法律层面就商品房预售资金的用途作了具体规定，必须专款专用。预售资金的冻结，将直接应向到数百万已购房户的利益和社会稳定。最高院及其他法院在处理类案中，亦均认定不应对商品房预售监管账户内的资金予以冻结。3、因贵院原（2019）赣01民初503号民事判决书中存在错误，已被省高院撤销并发回重审，新案号为（2020）赣01民初96号，可见南昌一建诉请是否能够被全额支持存在极大不确定性。4、因该账户被冻结，已经导致其他购房户无法办理住房按揭手续（农商行系统不支持对被冻结账户实施贷款审批），进而导致剩余房屋无法销售，加剧了企业的经营危机。二、贵院同时查封了其他不动产，且该不动产估值远超南昌一建诉讼请求。异议人已被查封的且未抵押且系南昌中院首封的四大部分不动产各项估值如下：1、茂林首府二期七套别墅累计面积1772.18平方米，即使按照2012年的评估单价13000元／平方米，总价也达到了2303.83万元。2、茂林雅轩一期临街商铺面积共计1250.96平方米，2015年度的综合评估单价已经达到18000元／平方米，总价2251.73万元。3、茂林华府天地1＃、2＃、5＃的16套住宅，其中2＃、5＃十一套已经认购住宅按照认购价格计算为833万元，未认购1＃5套住宅面积为599.19平方米，单价8111.83元，总价486.02万元，这16套住宅的总价为1319.02万元。4、茂林华府天地17.62亩建设用地使用权，购买时每亩土地出让金243万元，现该地上已建三栋建筑物，被查封商业价值8646.075万元，被查封住宅价值7999.25万元。以上四大部分总价22519.905万元。三、由上可见，就本院首封且未抵押的不动产，已经超过南昌一建诉请金额约16000余万元。贵院查封的已抵押不动产详见贵院的协助执行通知书。最高人民法院近期出台的《关于执行工作中进一步强化善意文明执行的理念的意见》指出，严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。冻结被执行人银行账户内存款的，应当明确具体冻结数额，不得应向冻结之外资金的流转和账户的使用。需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施。同时，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》第十三条，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。 申请人南昌一建辩称：一、该冻结涉案款项并不是预售资金监管账户保证金款项，该笔款项是茂林公司为了逃避偿还申请人的债务，因为茂林公司的所有账户已被查封，只得重新开设银行账户，采用新开设账户预售资金监管账户的手段向外进出走账，并不是真正意义上的预售资金监管账户，目的是逃避江西省高级人民法院（2018）赣执61号案件的执行措施，向本院执行异议申请不符合客观事实。该广信农商银行旭东支行开设的预售资金监管账户（账号：16×××17），茂林公司并没有向贵院提交该涉案账号唯一的13850138.49元属于保证金的证据，退一步说，即使冻结的款项是保证金，根据现有法律并没有冻结保证金必须予以解除的法律依据；再，该账号茂林公司走往了大量的进出资金，并不是真正意义上的预售资金监管账户，只要法院冻结银行款项，茂林公司采用一贯的预售资金监管账户提出异议，贵院在（2019）赣01执保65号执行法律文书中，也查封了茂林公司的预售资金账户600万元，也向贵院提出执行异议申请，均被贵院（2018）赣01民初503号案件当中的开庭笔录当场予以驳回。再，江西省高级人民法院（2018）赣执61号执行过程中，也查封过茂林公司预售资金监管账户保证金，只是不能划拨，但保证期已经届满，仍然被江西省高级人民法院划拨支付给申请人。据此，茂林公司申请撤销（2020）赣01执保138号执行法律文书，及解除广信农商银行旭东支行开设的预售资金监管账户（账号：16×××17）的13850138.49元没有法律和事实依据。 异议人茂林房地产公司为证明其主张，提交了如下证据：1、《预售资金监管协议书》；2、施工单位中旷建设集团有限公司出具的停工报告；3、农商行情况告知书；4、上饶县不动产登记局确认的南昌市中级人民法院已查封茂林地产不动产统计表；5、2012年度《房地产抵押估价报告》；6、2015年度《房地产抵押估价报告》；7、茂林华府天地2#、5#的十一份认购书和1#902的商品房买卖合同（成交单价8111.83元）；8、茂林华府天地预登记用地红线图、编号为deb2013049地块的土地成交确认书、出让金缴款收据、缴款凭证；9、茂林华府天地总平面图；10、茂林华府天地7#、9#、17#三栋建筑物封顶照片；11、茂林华府天地7#号楼一层住宅、一层商业平面图，茂林华府天地9#号楼一层住宅、一层商业平面图，茂林华府天地17#号#商业楼三层平面图，单价为15000元的茂林华府天地1#号楼商铺买卖合同。 经审查查明，本院于2019年2月28日作出（2018）赣01民初503号民事裁定书，裁定冻结被申请人冻结被申请人叶茂林、上饶市上饶县茂林房地产开发有限公司、江西茂林生态旅游开发集团有限公司银行存款60338875.53元或查封、扣押其他相应价值的财产。2019年4月12日，本院依据已生效的（2018）赣01民初第503号民事裁定书，查封了被申请人茂林房产公司名下位于上饶市上饶县，武夷山大道6号6栋4套、8栋2套、5栋2套、2栋1套、4栋1套、5栋2套共12套房产；查封了茂林房产公司名下位于上饶县；查封了茂林房产公司位于上饶县；查封了茂林房产公司位于上饶县。上述查封期限均为三年，自2019年4月12日至2022年4月11日止。上饶县不动产登记局反馈该查封房已进行抵押贷款，并建议到上饶县住建部门进行开发备案查封。同日，本院向上饶县住房和城乡建设局送达协执，查封茂林华府项目1栋1-501、1-502、1-403、1-303、1-203,2栋1-1301、1-1201、1-1003,5栋1-1001、1-1002、1-902、1-802、1-601、1-501、1-502、1-402房产的查封，期限三年，并要求未办预售许可证未经本院许可不得办理预售及销售。本院于2020年5月29日额度冻结了异议人茂林房地产公司名下开设于江西省农村信用社联合社的银行账户（账号：16×××17）内的银行存款，实际冻结金额为13650138.49元。2020年7月14日，异议人茂林房地产公司书面申请对本院查封的未抵押且系本院首封的不动产进行市场价值评估。2020年7月29日，茂林房地产公司书面申请撤回评估。 另查明，上饶县房地产管理局、江西广信农村商业银行股份有限公司、上饶市茂林房地产开发有限公司签订了三份《预售资金监管协议书》，约定上饶市茂林房地产开发有限公司在江西广信农村商业银行股份有限公司开设的账号为16×××17的银行账户为茂林华府天地项目第10＃幢（楼），第6＃幢（楼），第8＃、11＃幢（楼）的商品房预售资金监管账户。 本院认为，一、关于本院是否应冻结异议人茂林房地产公司账号为16×××17的银行账户内的银行存款。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”本案中，案涉银行账户为茂林华府天地项目第10＃幢（楼）、第6＃幢（楼）第8＃、11＃幢（楼）的商品房预售资金监管账户。本案仅对案涉银行账户内的资金予以冻结，并未予以扣划即未将案涉银行账户内的资金用于非相关工程建设。本院冻结异议人茂林房地产公司账号为16×××17的银行账户内的银行存款并无不妥。二、关于本院在此次财产保全中是否存在超标的查封。本案保全的资产除13650138.49元银行存款外，其余查封标的物均为不动产，并限制办理预售及销售，上饶县不动产局反馈土地存在抵押贷款。本案异议人茂林房地产公司书面申请对案涉不动产不进行评估，因案涉不动产非存款等具体明确价额的财产，未经评估、且土地存在抵押无法精确计算其价值，现有证据无法证明本案存在明显超标的查封的情形。综上，异议人茂林房地产公司提出的异议请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人上饶市茂林房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。 审判长  吴明军 审判员  姚 国 审判员  王财斌 二〇二〇年八月十八日 书记员  曾双双