西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）藏01民终430号上诉人（原审被告）：娘毛才让，女，藏族，公务员。委托诉讼代理人：陈杰，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西藏宇妥文化发展有限公司，住所地拉萨市。委托诉讼代理人：辛建伟，西藏源尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：索朗益西，西藏源尚律师事务所律师。上诉人娘毛才让因与被上诉人西藏宇妥文化发展有限公司（以下简称西藏宇妥公司）买卖合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日受理后，依法组成合议庭于2017年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人娘毛才让及其委托诉讼代理人陈杰，被上诉人西藏宇妥公司的委托诉讼代理人索朗益西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娘毛才让上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判；2.依法判决一、二审诉讼费由西藏宇妥公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，且剥夺了当事人的辩论权。在一审答辩过程中娘毛才让多次提及西藏宇妥公司主张的合同解除权已过除斥期间，并列举了相应的法律依据，但原审判决对此未作出任何认定。原审判决以娘毛才让辞职后未缴纳剩余房款为由断定娘毛才让违约属于认定事实不清。娘毛才让于2012年11月7日辞职后，主观上想缴纳房款，但是西藏宇妥公司拒绝接受剩余房款。由于娘毛才让在西藏宇妥公司就职期间房款是从工资中直接扣除，双方解除劳动关系后，更没有工资关系，故在主动缴纳房款未果的情况下，是没有办法再向西藏宇妥公司缴纳剩余房款的，因此未缴纳剩余房款并非娘毛才让故意为之，不能据此认定娘毛才让违约。在一审过程中娘毛才让多次提到双方签订的《西藏宇妥文化发展有限公司优惠购房合同》（以下简称《优惠购房合同》）是无效合同，一审法院对该合同的效力并没有做出相应的审查。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条明确规定所有权保留的买卖不适用于不动产，而该合同是明确约定了所有权保留的不动产买卖合同，还属于格式条款，免除西藏宇妥公司的责任，加重对方的责任，排除对方主要权利。而一审法院虽引用了上述条款，但对该条款及双方签订的《优惠购房合同》是否是所有权保留做出了完全对西藏宇妥公司有利的解释，应当属于无效合同。双方长达八年的时间以该合同所有权保留的形式正常履行合同。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，在判决中做出有利于西藏宇妥公司的解释违背公平公正原则，恳请撤销一审判决，并依法改判。西藏宇妥公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。娘毛才让于2012年11月辞职，根据双方签订的《优惠购房合同》，娘毛才让在我公司的服务期限未满10年。本案所涉《优惠购房合同》系双方意思自治、自愿、平等的情况下签订，并非格式条款。本案不适用除斥期间。请求驳回上诉，维持原判。西藏宇妥公司向一审法院起诉请求：1.解除娘毛才让与西藏宇妥公司签订的《优惠购房合同》；2.娘毛才让腾空并返还位于拉萨市慈松塘以北、教师新村以西第A幢1单元1层102号房屋；3.本案诉讼费由娘毛才让承担。事实和理由：2004年娘毛才让在西藏奇正藏药股份有限公司任职。2009年初，西藏奇正藏药股份有限公司出台职工优惠购房政策，其公司所属职工可以以较低价格享受附条件的购房资格。2009年3月31日，娘毛才让与西藏宇妥公司签订一份《优惠购房合同》，约定西藏宇妥公司将位于拉萨市慈松塘以北、教师新村以西第A幢1单元1层102号建筑面积共162.57平方米房屋作为本公司或集团所属职工房分配于娘毛才让，并约定娘毛才让分到房屋后，付清全部房款并在公司或在奇正集团所属公司工作满10年方才享有该房屋所有权，且约定如娘毛才让辞职、辞退等连续工龄未满10年的，娘毛才让应当退回已分房屋，西藏宇妥公司将娘毛才让已交纳的房款无息退还给其。之后，娘毛才让于2012年11月6日因个人原因向西藏奇正藏药股份有限公司递交辞职报告。西藏奇正藏药股份有限公司于2012年11月7日决定解除与娘毛才让的劳动合同关系，至此娘毛才让供职于西藏奇正藏药股份有限公司的期间未满10年，故未达到合同约定的条件，且依据双方的合同约定应当退回其占用的房屋。西藏宇妥公司多次要求娘毛才让按照合同约定履行退房义务，但娘毛才让拒不履行，无奈之下依法诉至法院。一审法院认定事实：2009年3月31日，西藏宇妥公司作为甲方与作为乙方的娘毛才让签订《优惠购房合同》及《西藏宇妥文化发展有限公司2009年优惠购房分期付款协议书》（以下简称《优惠购房分期付款协议书》），购房合同及分期付款协议书中约定："甲方以出让方式取得位于拉萨市慈松塘以北、教师新村以西用地，编号为拉城国用（土登）第1210号块地的土地使用权。甲方经批准，在上述块地上建设职工经济适用房，现定名为拉萨奇正水岸花园。乙方购买的房屋为第A幢1单元1层102号现房。该房建筑面积共162.57平方米，其中公摊面积共3.36平方米。该房屋单价为1489元/平方米，总价款为242067元，乙方的付款方式为分期付款，乙方于2009年3月31日首付82067元，占总房款的33.90%，首付款支付后，剩余房款共160000元，乙方同意甲方每月从工资中扣除，五年期内分期，每月支付本金2666.67元，利息按附表计算并按月扣除，付款期限为2009年3月31日至2014年3月31日。在国家法律、法规无政策性变化情况下，乙方在分到房屋后，付清全部房款并在公司或奇正集团所属公司工作满10年，甲方即应给乙方交付房产证，乙方享有房屋100%的产权。乙方退房的，包括但不限于辞职、辞退等供职未满10年的情况，乙方退回已分房屋，甲方退还乙方已交付的全部房款。双方同意以所有权保留方式分期付款购房，在乙方支付全部房款前和分房后服务未满10年内的，房屋所有权归甲方所有，在此期间甲方不得对该房任意处置。"购房合同及分期付款协议还对其他事项进行了具体约定。上述购房合同及分期付款协议书签订后，娘毛才让依约支付了案涉房屋的首付款，并按照协议约定每月从工资中扣除应当支付的剩余房款本息。双方当事人共同确认娘毛才让尚欠剩余房款42666.52元未支付。2012年11月6日，娘毛才让提交辞职报告。2012年11月7日，西藏奇正藏药股份有限公司做出关于解除与娘毛才让劳动合同的决定。娘毛才让在西藏奇正藏药股份有限公司的工作时间为2004年8月1日至2012年11月7日。一审法院认为，西藏宇妥公司与娘毛才让签订的《优惠购房合同》及《优惠购房分期付款协议书》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成，代表了双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。该购房合同及分期付款协议签订后，西藏宇妥公司按照合同约定将案涉房屋交由娘毛才让使用，娘毛才让在接收房屋并使用房屋期间，于2012年11月7日主动提出辞职并经所属公司批准同意。此后，娘毛才让再未支付案涉房屋的剩余房款。据此依据《优惠购房合同》第六条乙方逾期付款违约责任中的："逾期超过九十日后，甲方有权解除合同"的约定，娘毛才让至今未将剩余房款支付完毕，且在其辞职后，亦未按照分期付款协议书中的约定按期支付剩余房款本息，故娘毛才让的行为已属违约，按照合同约定，西藏宇妥公司有权解除合同。西藏宇妥公司主张解除双方所签订的《优惠购房合同》的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，依法予以支持。对西藏宇妥公司主张娘毛才让腾空并返还位于拉萨市慈松塘以北、教师新村以西第A幢1单元1层102号房屋的诉讼请求，依据《优惠购房合同》第八条："乙方退房的，包括但不限于辞职、辞退等供职未满10年的情况，乙方退回已分房屋，甲方退还乙方已交付的全部房款。"的约定，娘毛才让于2004年8月1日进入西藏奇正藏药股份有限公司工作，于2012年11月7日主动辞职，其在西藏奇正藏药股份有限公司的实际工作时间并未满10年，依据合同约定，其取得案涉职工经济适用房的条件并未满足，依约应当予以退回。对于娘毛才让辩称依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定，其已支付了房屋总价款的百分之七十五以上，西藏宇妥公司作为出卖人现无权主张收回房屋的辩解意见，一审法院认为，上述法律规定是针对所有权保留中的规定，依据上述司法解释第三十四条的规定，明确约定关于所有权保留的规定不适用于不动产，故娘毛才让依据上述法律规定对抗本案中的不动产交易的抗辩理由不成立，对其辩解意见依法不予采信。虽然在案涉合同中写了所有权保留，但本案所有权转移的条件为付清全部房款并在公司工作满10年，这个约定并非法律规定的所有权保留问题，在本案中不适用。故西藏宇妥公司要求娘毛才让腾空并返还位于拉萨市慈松塘以北、教师新村以西第A幢1单元1层102号房屋的诉讼请求，符合双方约定，依法予以支持。综上，对西藏宇妥公司的全部诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，判决：一、解除西藏宇妥公司与娘毛才让于2009年3月31日所签订的《优惠购房合同》；二、娘毛才让于本判决生效之日起十日内向西藏宇妥公司腾空并返还位于拉萨市慈松塘以北、教师新村以西第A幢1单元1层102号房屋。案件受理费100元，减半收取50元，由娘毛才让负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的《优惠购房合同》的效力问题；二、如《优惠购房合同》有效，西藏宇妥公司能否解除合同，本案中能否适用除斥期间。一、双方当事人签订的《优惠购房合同》的效力问题。娘毛才让主张，因《优惠购房合同》系格式合同，西藏宇妥公司免除自己责任，加重对方责任、排除对方权利，同时违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条关于所有权保留买卖不适用于不动产的规定，应为无效合同。西藏宇妥公司抗辩称，该合同系双方在平等、自愿的情况下签订，并非格式合同，也不存在免除自己责任，加重对方责任的情况，应为合法有效。本院认为，双方当事人签订的《优惠购房合同》的核心内容是娘毛才让享有以福利价格购买西藏宇妥公司福利住房的权利，同时承担服务最低年限和付清房款的义务，上述合同主要权利义务基本对等，不存在"免除自己责任，加重对方责任、排除对方权利"等无效情形。合同中关于娘毛才让未能按期付款时承担相应违约金或滞纳金的约定亦符合法律规定，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"之规定，房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。故当事人仅通过约定确定房屋所有权归属的，不发生法律效力，但并不妨碍当事人约定办理所有权转移的条件。据此，双方签订的《优惠购房合同》并不存在无效情形，娘毛才让关于该合同为无效合同的主张于法无据，本院不予支持。一审法院对此认定准确，本院予以确认。二、西藏宇妥公司能否解除合同，本案中能否适用除斥期间的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。本案中西藏宇妥公司向娘毛才让出售案涉福利住房是在为职工提供福利的同时保障该公司拥有稳定、长期的劳动力。娘毛才让提出辞职的行为表明其不愿意继续为该公司提供服务。现双方已解除劳动关系，致使西藏宇妥公司的合同目的不能实现。故，西藏宇妥公司要求解除《优惠购房合同》的诉讼请求成立。对于娘毛才让关于西藏宇妥公司在其从该公司辞职近五年后才要求解除合同，已过了除斥期间的抗辩理由。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定"法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。"本案中双方并未对除斥期间进行约定，而法律也未规定涉及本案合同解除权行使的期限。故本院认为，娘毛才让的该上诉理由不成立，本院不予采信。综上，因娘毛才让领取福利住房在西藏宇妥公司或奇正集团所属公司工作未满10年，尚未达到获取诉争房屋所有权的条件，娘毛才让的上诉请求不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（娘毛才让预交），由娘毛才让负担。本判决为终审判决。审判长 魏 文 瑞审判员 索朗卓嘎审判员 永青措姆二〇一七年九月二十六日书记员 扎  宗