四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初3392号 原告：成都道桥设计咨询有限公司，住所地成都市锦江区上南大街47号A幢1602A。 法定代表人：宁钦海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡绍珊，四川北新律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师，一般授权代理。 被告：吴剑，男，1989年7月4日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：汪永乐，四川合泰律师事务所律师，一般授权代理。 原告成都道桥设计咨询有限公司（以下简称道桥公司）与被告吴剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日作出（2016）川0114民初4118号民事判决。道桥公司不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2016年12月21日作出（2016）川01民终10116号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开审理。原告道桥公司的委托诉讼代理人侯涛、胡绍珊，被告吴剑及其委托诉讼代理人汪永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告道桥公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋租金从2016年1月至本案发回重审，一共540000元；2.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告腾退房屋，且参照房屋租金标准3万每月，1000元每日，支付房屋占用费至房屋腾退为止；3.判令被告支付违约金，按照合同第七条每日千分之五计算；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:2014年9月17日张玲与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定张玲将位于成都市新都区（维也纳花园）12栋4楼整层、5楼整层商铺出租给被告，租赁期限为十年，从2014年12月18日开始收取租金，2014年12月18日至2016年12月17日期间租金为每月每平方米28元，付款周期为6个月一付，并约定了若被告拖欠租金应当支付违约金，同时张玲有权单方解除合同。合同签订后，张玲依约交付租赁房屋，被告对该房屋进行了装修及使用，但被告拒不按照合同约定支付租赁费。另，被告占用维也纳一期12栋1楼80平方米的铺面作为接待大厅，自2015年10月1日起未支付租金。张玲与原告于2016年4月13日签订合同将房屋租赁权与租赁收益权转让给原告，且已通过书面方式通知被告要求被告及时支付租金，被告仍拒绝支付，原告故诉至法院。 被告吴剑辩称，原、被告之间不存在租赁关系，原告的诉讼请求不能成立。已生效的（2015）新都民初字第4835号民事判决书载明，被告与张玲之间存在租赁关系，因此被告对原告不存在违约行为，张玲不能以权利转让方式由权利的继受人向被告主张租金。张玲未向被告告知其已经转让权利，根据合同相对性原则，被告只应向张玲支付租金，因此请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年7月1日，成都中鹏房地产开发有限公司与张玲签订《房屋租赁合同书》，约定成都中鹏房地产开发有限公司将其所有的位于成都市新都区维也纳广场的商业用房15053平方米、地下车库6202.31平方米（其中一期1栋1-2楼2059.47平方米；一期10栋1702.32平方米；一期12栋4231.68平方米；地下负一楼821.41平方米；二期18栋7060.24平方米，地下负1-2层5380.9平方米）出租给张玲使用、转租。租赁期限从2014年7月1日起至2034年6月30日止，租期为20年。2014年9月17日，张玲与被告吴剑签订《房屋租赁合同》，约定张玲将成都市新都区（维也纳花园）12栋4楼整层、5楼整层商铺（建筑面积共计1643.44平方米）转租给吴剑用于经营酒店、办公，租赁期限为10年，自2014年9月18日起至2024年9月17日止。2014年9月18日至2014年12月17日为装修免租期，2014年12月18日正式计租。合同还对租金交付标准及条件、履约保证金、房屋交付、违约责任及合同终止等事项作出约定。合同签订后，张玲将租赁房屋交付给吴剑使用，吴剑交付了租金及保证金。因成都中鹏房地产开发有限公司与案外人盐源县新泉煤业有限责任公司的民事纠纷，2014年10月17日成都铁路运输法院作出查封公告，对本案诉争租赁房屋进行了查封。后张玲向吴剑出具了《关于12栋4-5楼酒店备忘录》，声明因租赁物存在被拍卖及租赁权发生改变的风险，张玲同意吴剑于2015年6月18日至2018年6月17日期间停止交纳租金仍可继续使用物业，以降低投资风险，2018年6月18日至2020年6月17日正常缴纳该段时间内的租金，2020年6月18日以后补交2015年6月18日至2018年6月17日期间的租金，如果在被告租赁期间内发生张玲租赁的房屋破租的情况，则按合同中约定的违约责任执行。后吴剑暂停交纳房屋租金并继续使用租赁房屋。2016年2月1日，张玲与吴剑就租赁事宜在原合同基础上达成补充协议，协议载明：“1.截止2015年12月31日前吴剑应向张玲缴纳的所有租金已了清，双方无任何争议。2.租用范围有12栋4-5楼和12栋1楼大堂。3.2016年1月1日起在张玲总承包使用期内吴剑向张玲按月缴纳30000元（叁万元）租金（租金包括1楼大堂和4-5楼营业场所），按月先交租金后使用。4.原延缓缴纳租金的备忘录作废。5.其它条款按原合同执行。6.本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”2016年4月13日，张玲与道桥公司签订《协议书》，约定张玲将新都区马超东路2号维也纳花园广场商业用房的租赁权益转让给道桥公司，房屋租赁人已交保证金及押金要退还时由道桥公司承担返还责任。2016年6月14日，道桥公司向吴剑发出通知，通知载明：“维也纳商业广场各商户：根据张玲女士与成都道桥设计咨询有限公司签订的转让协议，从2016年5月13日起，张玲与中鹏房地产开发有限公司签订的成都市新都区维也纳商业广场的房屋租赁权益、义务、责任全部转让给成都道桥设计咨询有限公司后，成都道桥设计咨询有限公司承担全部责任、享有全部权益、履行全部义务。此后，张玲不再承担与此有关的任何责任，不再享受任何权益，不再履行任何义务。现双方共同发出通知书。特此通知张玲（捺印）身份证号：510802197104151224成都道桥设计咨询有限公司（公司印章）2016年5月24日”。 本院认为，本案的争议焦点为新都区马超东路2号维也纳商业广场房屋租赁权的转让对吴剑是否有效。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”即债权人向债务人发出债权转让通知后，债务人应向受让人履行债务。本案张玲为出租方，吴剑为承租方。吴剑收到的《通知书》系张玲和道桥公司共同发出，共同落款签字确认。从内容上看，该通知关于租赁权转让的意思表示系张玲作出，张玲为通知发出主体，其将通知交由受让人道桥公司代为转送吴剑，吴剑收到后未持异议。因此，本租赁权的转让对吴剑有效，吴剑抗辩其只应向张玲履行租赁合同义务不应向道桥公司履行租赁合同义务的理由不成立，吴剑应于收到通知之日起向道桥公司履行原有租赁合同义务。关于本案责任承担问题，具体分述如下： 一、道桥公司要求吴剑交付从2016年1月至2017年5月12日期间租金，根据《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，吴剑已缴纳完2015年12月31日前所有租金，租金从2016年1月1日起在张玲的总承包期内按照30000元每月交纳(租金包括1楼大堂和4-5楼营业场所)，故吴剑应向道桥公司支付租金为480000元（30000元×16个月）。因吴剑在签订《房屋租赁合同》时已缴纳履约保证金46000元，根据合同第四条第四款关于迟延交付租金可从履约保证金内提取的约定，该笔款项应与上述未交租金予以品迭，品迭后吴剑应支付租金为434000元（480000元-46000元）。 二、关于违约责任，吴剑迟延履行交付租金义务已构成违约，根据《房屋租赁合同》第七条关于违约责任的约定，“拖欠租金超过30天的，乙方应每日按欠付租金总额的千分之五向甲方支付违约金，同时甲方有权单方面解除合同”，道桥公司未举证证明吴剑的违约行为给其造成损失范围，本院结合双方在2016年2月1日所签协议关于“按月先交租金后使用”的租金支付约定，认定本案违约金从2016年2月2日起按照2016年中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算为宜。另外，《房屋租赁合同》违约责任条款明确约定出租方在承租方迟延履行支付租金义务超过30天后享有单方解除合同的权利，2016年以后吴剑便未再履行支付租金义务，逾期远远超过30日，符合约定解除合同的条件，道桥公司于2017年6月5日向吴剑发出律师函，告知吴剑其行使单方解除权，从该通知到达之日起，双方之间的合同关系事实上已经解除，本院无需再次解除双方之间的合同关系。合同解除后，根据《房屋租赁合同》第六条第二款约定，吴剑应及时腾退房屋。吴剑至今未腾退房屋，道桥公司主张吴剑应参照租金标准支付房屋占用费，但本案诉讼中其已将诉请计算至2017年5月12日，故吴剑在2017年5月12日之前已承担了房租租金，占用该房屋应属合理，道桥公司主张吴剑承担房屋占用费无事实依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条第一款、第八十一条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告吴剑于本判决生效之日起十日内支付原告成都道桥设计咨询有限公司所欠租金434000元及违约金，违约金以434000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2016年2月2日始计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止； 二、被告吴剑于本判决生效之日起十日内腾退新都区马超东路2号租赁房屋，范围包括12栋1楼大堂及4、5楼； 三、驳回原告成都道桥设计咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15200元，由原告成都道桥设计咨询有限公司负担7600元，被告吴剑负担7600元。（此款已由原告成都道桥设计咨询有限公司垫付，执行时一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  李跃武 人民陪审员  欧阳春 人民陪审员  马春荣 二〇一七年九月十四日 书 记 员  侯 媛