江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2466号上诉人（原审被告）：张拙，男，1976年2月16日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：吴杰，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：万珊珊，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王怀英，女，1948年3月8日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：史翔纯（系王怀英配偶），男，1942年7月12日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：李钦官，江苏觉悟律师事务所律师。上诉人张拙因与被上诉人王怀英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张拙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院在判决书中一方面认定双方的租赁合同已经解除，另一方面却判决给付被上诉人35000元及违约金，这是认定事实不清，事实上上诉人多次电话告知被上诉人要求交给其租赁房屋钥匙，而被上诉人故意拖延时间，怠于接受上诉人交付钥匙的请求。上诉人早就将案涉房屋内物品拉走，并多次要求被上诉人取走案涉房屋钥匙，被上诉人恶意拖延上诉人的交付钥匙的行为，事实清楚，而一审法院不顾这一客观事实，仅以钥匙未交付就是占用为由，判决上诉人承担租金，是极其不公平的，有违事实正义和公平原则。上诉人提前3个月左右就通知被上诉人不租了，被上诉人表示了同意。上诉人在2018年3月1日搬离租赁房屋，进行交接，并将物品搬到已经租好的另一处房屋。而后被上诉人因房屋租不出去，又找到上诉人合意租赁4、5两间房屋的事宜，后上诉人2018年5月9日给付了11000元租金，备注时间是2018年8月1日到2019年9月1日，但并未交付给上诉人使用。如果像被上诉人所称，上诉人没有解除五间房屋的租赁合同，应当给付第二年的租金，为何会在第二年租金未付的情况下，单独支付4、5两间租金呢?且被上诉人在未支付的情况下，还同意再租两间给上诉人?明显不合逻辑。唯一的解释就是，前合同已经解除，又达成单独租赁4、5两间的合意。被上诉人在一审提供的录音二中，案外人金某称1000元已经给上诉人了，并在2017年底搬走，而被上诉人退给案外人金仅有5、6两个月的房租，称后续的钱交给上诉人，2017年4月合同签订到2017年底共计6个月的时间，上诉人无法使用房屋及门前场地，租赁费损失是23000元，而金某给付的1000元无法弥补上诉人的损失，皆是因被上诉人一方二租造成的，现又在合同解除后索要后续租金，严重违背诚信原则。2018年初双方口头达成合意不再继续租赁，腾房交付，后被上诉人反悔不同意，而一审法院仅以上诉人没有交付钥匙认定没有交付房屋等手续明显是认定事实不清，交付钥匙仅仅是一个形式要件，并非实质性要件，另外交付房屋不需要办理手续，因上诉人未曾想到被上诉人会反悔，未提前保留腾房交付的证据，就承担租金或占用期间费用显示公平。一审中被上诉人提交了照片，并称诉讼时房内仍然有上诉人的物品，却没有提供照片等相关证据。正常的逻辑是在承租人不租房屋后，出租人至少会到现场及屋内观看有无剩余物品，而不是如本案一般，一直闲置长达一年之久，并将所谓的占用期间损失全部交由上诉人承担。如果产生了损失，也是恶意拖延扩大的损失，被上诉人自身应当承担至少一半的过错责任。以门口摆放电动车来认定一直占用，上诉人对此有异议，门口摆放电动车是借用或有其他商户的电动车摆放，并非上诉人个人的。当天摆放和一年都在摆放，也是截然不同的概念，不能以一张照片来认定案件事实。且一审判决中认定占用期间损失按照原租金计算，上诉人对此不认可，如同资金占用期间的利息，不应按照本金计算一样，故该认定过高。王怀英向一审法院提出诉讼请求：1、判令张拙支付租金46000元并自2018年5月1日起按照每天5%的标准支付滞纳金至实际付清之日。2、诉讼费由张拙承担。一审法院认定事实：2017年4月26日，王怀英（出租方、甲方）与张拙（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租的房屋位于徐州市食品城淮海鞋城批发市场后部外开门商用房。自迎宾大道旺角烟酒店起，依次为1、2、6、7、8自然间出租给乙方经营电动汽车用，该自然间所属大棚下场地也租给乙方使用。租期三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。待甲方收回3、4、5自然间后，同等条件下乙方享有优先承租权。每年租金肆万陆仟元整（46000.00）。先付租金后用房，每年度届时提前5天一次性付清全年租金。迟付租金是违约行为，每天加收5%滞纳金，拖延一月不付租金，合同自行终止。合同自行终止后，甲方有权将乙方全部物品搬出室棚之外，后果由乙方负责看管，甲方不承担任何责任。合同乙方落款处注明“乙方先付甲方半年租金贰万叁仟元正，2017年5月8日再付后半年”。合同签订后，张拙向王怀英支付了一年的租金，此后未继续支付租金。张拙称其租赁房屋后在6、7、8门口摆放电动汽车，房屋做仓库，张拙另认可其在1、2号房屋门前也摆放过车辆。经查，该1、2号房屋王怀英于2009年出租给案外人金晓辉，张拙承租时王怀英与金晓辉的合同还未到期。王怀英称其与张拙签订合同后王怀英就将已收取的两个月租金退还给了金晓辉，金晓辉也将房租直接交给张拙，张拙对此不予认可。王怀英举证金晓辉于2017年5月1日出具收条，载明“今王怀英退旺角商店金晓辉两个月房租5-6月份”，张拙质证认为该收条无法证明系案外人书写。王怀英另举证通话录音一份，录音中金晓辉认可王怀英退给其两个月租金，并称其向张拙交纳房租至2017年年底。张拙质证认可录音中系金晓辉的说话，又称自己不记得是否收取了金晓辉的租金。王怀英称金晓辉使用1、2号房屋至2017年10月，张拙则称金晓辉使用至2017年年底。张拙称其2018年年初就把东西搬出也给王怀英说过不再使用房屋，王怀英也同意退房，但后来又不同意退房；王怀英称张拙于2018年5月9日提出不再租案涉5间房屋，王怀英要求张拙交房屋钥匙办手续清理东西但张拙未予办理。张拙另称其租赁案涉房屋的目的是迫于竞争压力而为了不让同行使用。法院另查明，张拙曾要求承租案涉房屋中间的4、5两间，亦向王怀英交纳了租金11000元，但最终未实际使用。王怀英称由于张拙原来提出的是另外承租4、5两间房屋，后来又提出只租这两间，上述合同中约定的5间不再租了，王怀英没有同意，于是未将这两间房屋交付给张拙。庭审中，王怀英同意以张拙交纳的上述11000元租金折抵本案主张租金。一审法院认为，王怀英与张拙签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。王怀英按照约定提供租赁房屋，张拙亦应按时支付租金。关于王怀英是否将案涉房屋中的1、2间交给张拙使用。从王怀英提供的收条及通话录音来看，尽管王怀英与案外人之间的租赁合同未到期，但自王怀英与张拙签订租赁合同后，王怀英即将多收取的租金退还给案外人，案外人亦直接向张拙支付租金，且张拙称其承租案涉房屋目的是不想被同行承租，则其承租房屋不一定会实际使用，故应认定王怀英已将合同约定的房屋交付给张拙使用。关于案涉房屋租赁合同是否已经解除。张拙向王怀英提出不再租用涉案房屋后，王怀英表示要求张拙交房屋交钥匙办手续清理东西，根据该意思表示应认定王怀英与张拙就解除房屋租赁合同已达成一致意见，但张拙应及时与王怀英办理房屋交接手续，否则应按合同约定租金标准向王怀英支付房屋占用费。关于房屋是否已交还给王怀英，张拙称其已搬离，但未提供证据证明其已办理了交付钥匙等与房屋交接有关的手续，则无法认定张拙已将承租房屋交还给王怀英，应承担举证不能的法律后果。故对王怀英主张张拙支付房屋占用费46000元，该费用折抵张拙支付的11000元，应计为35000元，法院予以支持。关于合同约定的滞纳金，应视为双方约定的违约金，该约定过高，法院依法予以调整，故对王怀英关于违约金的诉请，法院按自2018年5月1日起计算至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持。遂判决：一、判决生效之日起十日内，张拙向王怀英支付房屋占用费35000元及违约金（自2018年5月1日起计算至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；二、驳回王怀英其他诉讼请求。案件受理费950元，由张拙负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，合同的义务方应当对其已经履行的合同义务承担举证责任。本案中，上诉人作为承租人，应该承担证明交付案涉房屋的举证责任。上诉人虽然举证其已经发函通知被上诉人交房，但并不能据此证明其完全履行了交付案涉房屋的义务，其应当承担举证不能的不利后果，故上诉人的主张证据不足，本院不予采纳。综上，上诉人张拙的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人张拙负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 秦国渠审 判 员 汪佩建二〇二〇年八月四日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥