广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初6946号原告：邓聪，男，汉族，1970年3月20日出生，住广东省东莞市莞城区，原告：蔡明权，男，高山族，1973年12月26日出生，住广西荔浦县，共同委托诉讼代理人：邓锴，广东莞益律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：毛志科，广东莞益律师事务所律师。被告：东莞市长安万科房地产有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇富民路******。统一社会信用代码为914419005555636590。法定代表人：李波，该公司经理。委托诉讼代理人：姚伟，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦荣福，广东盈隆律师事务所律师。被告：东莞市万科物业服务有限公司。住所地：。住所地：广东省东莞市莞城区东城南路东升大厦**信用代码为91441900773075506K。法定代表人：余小原，该公司经理。委托诉讼代理人：彭世明，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹灼彬，广东盈隆律师事务所律师。被告：中国建筑第四工程局有限公司。住所地：广。住所地：广东省广州市天河区科韵路**自编****用代码为91440000214401707F。法定代表人：卢遵荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李辉，该公司员工。委托诉讼代理人：李万森，广东君华律师事务所律师。原告邓聪、蔡明权诉被告东莞市长安万科房地产有限公司（以下简称“长安万科公司”）、东莞市万科物业服务有限公司（以下简称“东莞万科物业”）、中国建筑第四工程局有限公司（以下简称“中建四局”）物权纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序于2017年8月1日、2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告邓聪、蔡明权的共同委托诉讼代理人邓锴（参加8月1日庭审）、毛志科及邓聪（参加8月1日庭审）到庭，被告长安万科公司的委托诉讼代理人姚伟、东莞万科物业的委托诉讼代理人彭世明、中建四局的委托诉讼代理人李辉（参加8月1日庭审）和李万森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓聪、蔡明权向本院提出诉讼请求：1.判令被告长安万科公司赔偿原告租金损失1093860元整（参照长青街商铺市场租赁价格，按每月1000元/平方米、建筑面积总计121.54平方米计，每月租金损失人民币121540元，从2013年12月31日起计至2014年9月28日止，共九个月）；2.判令被告东莞万科物业、被告中建四局承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2012年7月29日，原告与被告长安万科公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告长安万科公司开发的位于东莞市××路××中心××商铺××、××房（以下称“两商铺”)，其中127号商铺，建筑面积为80.73平方米，价款为9923414元；128号商铺，建筑面积为40.81平方米，价款为4750615元。两商铺建筑面积总计121.54平方米，总价款为14674029元整，应当于2013年12月31日前交付原告使用。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款项，被告长安万科公司则按合同约定方式、时间将两商铺交付给了原告，原告自2013年12月31日起实际拥有两商铺的所有权。被告长安万科公司向原告交付两商铺后，却在两商铺附近开发楼盘，委托被告中建四局进行施工；同时，委托被告东莞万科物业提供物业服务。在施工过程中，被告中建四局造成了严重的噪音、粉尘、高空坠物，并封闭通道；在提供物业服务过程中，被告万科物业则在两商铺周围立起防护栏封闭通道。在施工及物业服务过程中，被告东莞万科物业、被告中建四局共同导致了行人无法靠近两商铺，原告根本无法使用两商铺。根据《侵权责任法》第6条，“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，被告东莞万科物业、被告中建四局应当承担侵权责任。无论是被告中建四局的施工行为，还是被告东莞万科物业的物业服务行为，均由被告长安万科公司发包或委托，案涉长安万科中心项目由被告长安万科公司开发，分期开发是被告长安万科公司的决策。长安万科公司是明知两商铺无法正常使用的情况下仍坚持交付的，过错非常明显。因此，两商铺无法正常使用，是由三被告共同导致的，根据《侵权责任法》第8条的规定，三被告应当承担连带责任。被告长安万科公司辩称：一、从原告提交的证据来看，不能证明存在严重的噪音、噪音、粉尘、高空坠物，并封闭案涉商铺整条通道的情况。根据“谁主张，谁举证”的举证原则，原告应承担举证不能的不利后果。二、被告长安万科公司仅是项目开发单位，对具体施工行为并不进行指示，不是道路封闭、高空坠物、制造工程噪音和工程粉尘等情形的实施主体，原告也未提交证据证明长安万科公司实施了上述“侵权行为”。三、原告未举证证明案涉商铺已经达到无法使用的程度，无法使用是原告方的主管臆测，没有客观事实证明。四、原告所诉侵权行为与案涉商铺无法使用之间不存在侵权法上的因果关系。五、三被告不存在共同侵权行为，也无共同侵权故意，要求三被告承担连带责任没有法律依据。六、原告主张的租金损失及计算标准没有客观的事实依据。七、原告诉讼请求已过诉讼时效。被告东莞万科物业辩称：一、从原告提交的证据来看，不能证明物业公司封闭案涉商铺整条通道的情况。根据“谁主张，谁举证”的举证原则，原告应承担举证不能的不利后果。二、原告未举证证明案涉商铺已经达到无法使用的程度，无法使用是原告方的主观臆测，没有客观事实证明。三、原告所诉侵权行为与案涉商铺无法使用之间不存在侵权法上的因果关系。四、被告东莞万科物业与长安万科公司均是独立的企业法人，不受任何一方的任何指示，不存在共同侵权行为，也没有共同侵权故意，原告要求被告东莞万科物业承担连带责任没有法律依据。五、原告主张的租金损失及计算标准没有客观的事实依据。六、原告诉讼请求已过诉讼时效。原告从未向物业公司反映过案涉商铺的整条通道存在被封闭的情况，且从未向物业公司主张过任何权益。被告中建四局辩称：一、原告的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。1.被告中建四局的施工行为系根据发包单位被告长安万科公司的建设项目要求，取得施工许可的行政审批手续，按照政府行政部门批准的施工进度和施工方案进行标准施工，本身没有任何过错。2.原告提交的证据不足以证明其租金损失系由被告中建四局的施工行为造成。原告未能举证施工噪音和粉尘超过国家标准限值的检测报告，对于城市建设过程中的合理噪音及粉尘，每个社会主体均负有容忍义务，即便存在高空坠物，那也是属于任何施工现场都可能发生的偶发事件，并非必然发生的事件，也不是持续或连续发生的事件，不足以造成原告的租金损失。换句话说，可能造成原告租金损失的原因有很多，包括但不限于地理位置、商业环境、人为因素、装修风格、租赁价格争议等原因。3.即便被告中建四局的施工行为可能对原告商铺的租赁造成一定的影响，那也应当由发包人被告长安万科公司承担责任。被告中建四局所施工项目的权利人为被告长安万科公司。被告长安万科公司在全部整体项目未完工之前向原告销售已竣工的分期项目地产，应当预见后期项目对该地产可能产生的不利影响并向原告作出说明。也就是说，被告长安万科公司应当对什么时候才可以销售已竣工的分期项目地产承担责任，被告中建四局并没有权利干涉被告长安万科公司何时可以销售已竣工的分期项目地产。二、原告起诉被告中建四局的时间已超过诉讼时效。三、原告计算租金的标准并非由房地产价格评估机构确定，不能作为计算租金损失的依据。四、原告要求被告中建四局对租金损失承担连带赔偿责任没有法律依据，三被告不构成侵权法上的共同侵权。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉商铺的购买、约定、交接情况。（一）案涉商铺的购买及合同约定2012年7月29日，被告长安万科公司（卖方）与原告邓聪、蔡明权（买方）签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告长安万科公司开发的位于东莞市××路××中心××商铺××、××号，面积分别为80.73平方米（总价为9923414元）、40.81平方米（总价为4750615元），被告长安万科公司应当在2013年12月31日前交付案涉房屋给原告使用。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款项。案涉买卖合同附件中已载明对案涉项目系分期开发、对已交付业主有一定影响以及售价已考虑各种不利因素影响。《商品房买卖合同》合同附件五的第十二条关于明示事项中第9点载明：“2栋楼交付后，2期，3期，4期还存在施工，对已交付的业主有一定影响。”第12点载明：“本项目为分期开发，后期建设过程可能对提前入住的业主产生不便。”第13点载明：“本项目售价中已充分考虑了各种不利因素可能对居住造成的影响。”案涉买卖合同中对交接方式进行了约定。合同第十一条载明，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间。（二）案涉商铺的交接原告与被告长安万科公司、东莞万科物业确认两原告于2014年1月23日签收了案涉商铺的钥匙。另根据原告提交的长安万科广场开业报道，证明与案涉商铺属同一项目的长安万科广场于2014年9月28日开业，三被告对长安万科广场于2014年9月28日开业予以确认，但主张万科广场何时开业与原告的商铺能否使用及何时使用没有关联，案涉商铺可以使用不等于有人来承租或业主打算出租。二、对于案涉商铺是否存在被妨碍使用的侵权情况。（一）关于原告主张的被侵权的权利。原告称其所有权中的处分权和财产收益权受到侵害。（二）关于原告对案涉商铺存在被妨碍使用的侵权情况主张。原告主张被告长安万科公司的侵权行为如下：1.封闭通道导致案涉商铺无法使用；2.发包给施工方施工的过程中，有噪音、粉尘及高空坠物。被告长安万科公司委托给被告东莞万科物业进行前期物业管理服务，物业管理封闭了通道，业主进出必须出示业主证明和身份证明并到物业管理处办理相应的通行证才能进出。在委托关系中，受托人的侵权行为要由委托人和受托人来承担连带责任。被告长安万科公司将不具备正常使用条件的商铺出售交付给原告，同时又将分期工程发包给被告中建四局施工，被告长安万科公司明知被告中建四局的高空作业等施工行为必然导致噪音、粉尘及高空坠物，而这种行为又必然导致原告无法使用案涉商铺。所以，被告长安万科公司与被告中建四局就该侵权行为应承当连带责任，是工程承包关系。承包人因发包人的指令在承包行为中侵权的，发包人与承包人应承担连带责任。原告对其上述主张提交了2014年6月26日录音录像光碟、2014年9月4日录音录像光碟、照片。其中2014年6月26日录音录像光碟视频内容中出现一张日期为2014年6月26日的南方都市报，旁边有“万科广场盛大开启”，视频内容反映商铺前堆放了大量的石砖。2014年9月4日录音录像光碟视频内容显示，蔡明权手持日期显示为2014年9月4日的南方都市报和东莞时报在2-127、2-128商铺前，商铺前有不锈钢栅栏，该些不锈钢栅栏将包括2-127、2-128商铺的一排商铺进行了围挡。另视频反映蔡明权挪开其中一个栅栏，进入到商铺前，将报纸展开靠墙。被告长安万科公司、东莞万科物业、中建四局对视频内容真实性、合法性及关联性不予确认。被告长安万科公司在另案（2016）粤1972民初3279、3281号两案2016年7月12日第一次庭前会议笔录中称，设置屏蔽防护栏，封闭道路是物业管理公司的行为，高空坠物、施工噪音粉尘是施工单位的行为，而被告长安万科公司与物业管理公司、施工单位均系独立的主体，上述行为的责任不应由长安万科公司承担。被告东莞万科物业否认其实施了封闭道路的行为，被告中建四局则称其施工行为均是按照规范施工，不存在侵权行为。另本院在庭审中询问被告对于其在起诉状中提及的被告长安万科公司在两商铺附近开发新的楼盘在施工，具体是指哪一栋楼盘，原告称是七栋、八栋以及二栋上面的住宅。长安万科公司回应称：二栋已经竣工，最多是七栋施工对案涉商铺有影响，八栋距离案涉商铺很远。被告中建四局也称二栋是整体验收，最多是七栋施工对案涉商铺有影响，八栋距离案涉商铺很远。另被告长安万科公司称二栋和七栋之间是行车道。原告称现在是行车道，当时是围蔽施工，不可能有通道。（三）关于案涉现场勘查情况。除了原告提交的上述证据外，对于被告提交的现场证据，应被告长安万科公司、东莞万科物业申请于2017年8月9日上午，本案办案人员会同各方诉讼参与人前往案涉商铺进行现场勘查。基本勘查情况如下：案涉商铺门口所在通道现在没有设置封闭栏等障碍物，人员可自由出入，商铺周边并无噪音以及粉尘，已无施工遗留痕迹。案涉商铺已出租，在装修。案涉商铺已经经营，案涉商铺同排商铺一共约有十家铺位，有6家铺位未空铺或待招租。另七栋与案涉商铺所在二栋共用一个通道，为东西向；二栋和一栋之间有一通道，七栋与案涉商铺所在二栋之间的通道延伸至一栋和八栋之间的地方，该处有出入口。由被告东莞万科物业的委托诉讼代理人彭世明律师提供的测量仪并由其经手测量上述通道，测得长安万科中心二栋（以案涉商铺门口一端为起点）与七栋之间的直线楼距约为20米。二栋与七栋之间的通道宽约7米。另，根据另案（2016）粤1972民初3279、3281号两案2016年7月12日的庭前会议笔录记载，被告长安万科公司回答称对该两案原告有影响施工工程的完成时间是在2014年6月底完成。根据另案（2016）粤1972民初3279、3281号两案2017年3月16日的笔录记载，其中七栋为长安万科公司自有商场即万科中心广场,整个万科中心是分期开发，分期建设，分期竣工验收，第七栋的竣工验收时间为2014年7月9日。该第七栋的万科广场开业时间为2014年9月28日。三、关于租金标准。本院在另案（2016）粤1972民初3279、3281号两案中，曾根据原告的申请，曾对外委托评估机构对与本案商铺相同地段和相同类型及类似时间段的租金标准进行鉴定，但受托的三家评估机构均回复无法鉴定。本院在本案中询问当事人，是否有新的有资质的评估机构向法院提交。原告与三被告均表示没有。本院据此告知，本院将根据本案实际情况对案涉商铺租金标准进行酌定，原告表示没有异议。三被告认为租金标准应该依照客观标准。本院询问三被告其所主张的客观标准为多少，被告长安万科公司、东莞万科物业表示需庭后书面答复法庭。被告中建四局表示不清楚。因被告中建四局表示不清楚，本院告知视为被告中建四局对于租金客观标准放弃举证权利，在没有新的证据的情况下，同意本院对租金标准依法酌定。另本院要求被告长安万科公司和被告东莞万科物业在8月7日前向法院出具租金客观标准的书面说明，若不回复或逾期回复，本院将视为被告长安万科公司和被告东莞万科物业放弃相关举证权利，本院将对租金标依法准进行酌定。后被告长安万科公司和被告东莞万科物业未在2017年8月7日前书面回复。另，原告提交东莞市众华房地产代理有限公司于2013年10月28日出具的《证明》两份，第一份证明载明称依据该公司的经验，东莞市长安镇长青街街铺（靠近万科中心段）市场租赁价格为每月600元/平方米-1000元/平方米；第二份证明载明称，依据该公司经验及结合万科中心因其还有在建商品房处于施工状态致其商铺现无一间已出租经营的事实，长安万科中心街铺市场租赁参考价格为800元/平方米-1400元/平方米。原告还提交东莞市鼎安房地产代理有限公司于2013年10月25日出具的两份《证明》，一份证明称东莞市长安镇长青街商铺（靠近万科中心段）市场租赁价格为每月700元/平方米-1300元/平方米，一份证明称长安万科中心商铺市场租赁参考价格为800元/平方米-1500元/平方米。三被告对于真实性合法性和关联性均不确认，理由为上述两公司不是专业机构，没有资质对租金进行说明，且证明的落款时间是在原告收楼之前，这不合常理。被告长安万科公司提交了东正评咨（2015）0004号《房地产租金价格咨询报告书》及《关于东正评咨2015-0004号咨询报告有效期的说明函》，以证明其委托具有房地产估价一级资质的广东正量土地房地产资产评估有限公司对本案案涉商铺长安万科中心3栋107号商铺的租金价格的评估均价为140元/平方米/月,价格区间为120元/平方米/月至160元/平方米/月；长安万科中心4栋111号商铺的租金价格评估均价200元/平方米/月,价格区间为160元/平方米/月至240元/平方米/月。以上评估价值时点均为2015年4月30日。被告长安万科公司还提交了一份房屋租赁合同，证明长安万科商业广场L1-008铺位在2014年5月18日至2015年5月17日期间的租金价格为130元每平方米。另，本院在2017年8月25庭审中，告知本案与本院正在审理的另外两案（2016）粤1972民初3279号和（2016）粤1972民初3281号案情相似，当事人相同，另外两案已经经过多次开庭，对相关事实进行调查，考虑到案件审理的进程及便利性，本院将该两案的庭前会议、谈话笔录、庭审笔录、勘验笔录等相关笔录作为本案的证据，由各方当事人发表意见。原告称对其在另外两案中发表的相关陈述意见予以确认，但关于2017年8月9日的谈话笔录，第十页法官称“以相近时间段的价格作为酌定的参考资料”，原告对此有异议。原告主张根据侵权法第十九条的规定应该以案涉时间段的价格作为参考依据。被告长安万科公司对笔录的真实性合法性和关联性均确认。另外两个案件重审一审是一个全新的程序，重审阶段追加了被告并原告与被告重新提交了证据，并就各自的主张进行陈述和论述，原审的一审对重审没有影响。原告方提交的租金的证据及意见均不能成立，原告让中介机构出具的关于租金的证据，由于中介机构不具有相应的鉴定资质，所以不能作为证据使用，且出具证据的时间倒签至2013年，不符合程序。电商对租金没有影响，原告主张的电商对租金的影响是不存在的，且原告没有提供相应的证据，电商的影响至今存在且越来越大，但商铺租金的价格仍是逐年上涨，所以电商对租金的影响，被告长安万科公司认为不成立。根据被告长安万科公司实际调取的另外两案案涉商铺旁边的商铺租金合同来看，租金在50-60元每平方米，所以原告主张的租金水平是不能成立的。商铺租金和商业氛围相关联，能否出租使用与三被告的行为没有直接关系。被告东莞万科物业和中建四局意见同被告长安万科公司。四、关于诉讼时效。2014年8月份，两原告及案外人郭丽娟就原告邓聪、郭丽娟与长安万科公司财产损害赔偿纠纷两案【（2014）东二法民一初字第136、137号】提出和解方案，在该和解方案中，两原告及郭丽娟提出，原告邓聪与原告蔡明权（郭丽娟的丈夫）另联名购买了案涉楼盘的2栋127、128号商铺（即案涉商铺），如（2014）东二法民一初字第136、137号和解成功，两原告同意放弃向对方当事人追索案涉商铺交付使用后施工所导致的财产损害赔偿。2016年7月，两原告及郭丽娟在（2014）东二法民一初字第136、137号发回重审后，再次提出前述和解方案。2016年8月，两原告向被告长安万科公司发出通知函，若前述和解方案不能达成，要求长安万科公司赔偿案涉商铺因被告长安万科公司侵权造成的经济损失。2016年8月，两原告及郭丽娟委托律师向被告长安万科公司发出律师函，强调若前述和解方案不能达成，要求被告长安万科公司赔偿案涉商铺因被告长安万科公司侵权造成的经济损失。被告长安万科公司对原告提交的前述和解方案、通知函及律师函真实性无异议，合法性和关联性不确认，认为原告诉讼的目的不是要维权或者要侵权补偿，而是要置换商铺，置换商铺是为了得到更多的利益，也证明原告没有对商铺出租使用的意愿，且商铺的价值也不仅仅体现在租金上。被告东莞万科物业、中建四局没有收到过上述和解方案、通知函及律师函，两原告也没有通过书面或口头向其主张诉求，所以主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。五、关于原告主张的法律依据。原告称被告长安万科公司和被告东莞万科物业是委托关系，被告长安万科公司与被告中建四局是承包关系。原告主张关于委托关系的责任承担的法律依据是《民法通则》第六十三条和第六十七条；关于承包关系的责任承担的法律依据是《民法通则》第一百二十六条和《侵权责任法》的第八十五条。另原告在其代理词中陈述，根据《物权法》第九十一条“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”及第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”之规定，长安万科公司是长安万科中心的不动产权利人，其开发长安万科中心项目对案涉两商铺造成损失，应承担赔偿责任。被告中建四局作为施工单位，其施工行为导致案涉商铺无法使用，也应承担赔偿责任。根据《侵权责任法》第八条，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。故被告长安万科公司、中建四局应承担连带责任。另，被告长安万科公司委托被告东莞万科物业提供前期物业服务，在物业服务过程中，被告东莞万科物业封闭案涉商铺周边全部通道，设置保安，业主需要佩戴保安提供的红色证件才能进入案涉商铺，导致原告无法正常使用案涉商铺。根据《民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”之规定，现被告长安万科公司明知东莞万科物业在提供物业服务过程中侵害了原告对案涉商铺的使用权，仍不表示反对，被告长安万科公司和东莞万科物业应承担赔偿责任。六、其他。被告长安万科公司提交代理词中陈述称：原告所诉侵权行为与损害结果之间不存在侵权法上的因果关系。理由为：案涉商铺的出租直接取决于商铺所处地段的商业氛围。而影响商业氛围的因素很多，工程施工等可能对商业氛围有一定影响，但并非决定性因素。从时间维度和商业氛围形成角度来看，案涉期间万科中心项目诸多住宅业主尚未交楼入住，万科商业广场也未开业，人流和商业氛围不足，是无人愿意承租案涉商铺的根本原因。因此，原告所诉的施工影响、封闭道路等侵权行为与商铺无法使用、出租之间不构成直接因果关系。被告东莞万科物业提交代理词陈述称：原告不能证明商铺使用权或收益权受损的损害结果，原告所诉侵权行为与损害结果之间不存在侵权法上的因果关系。理由除同被告长安万科公司理由外，另称原告不能证明存在施工粉尘、噪声污染和高空坠物等情况导致案涉商铺完全无法使用。被告长安万科公司、东莞万科物业、中建四局举证证明了案涉商铺的人行通道没有被封闭的事实，因此，原告实际上可对案涉商铺进行使用，不存在案涉商铺的使用权或收益权受损的损害结果。另，原告邓聪、郭丽娟与长安万科公司财产损害赔偿纠纷两案，本院原一审判决号为：（2014）东二法民一初字第136、137号，现二审发回重审，重审案号为：（2016）粤1972民初3279号、3281号。本院在本案2017年8月25日的庭审中告知当事人，因本案与该两案（2016）粤1972民初3279号和（2016）粤1972民初3281号案情相似，当事人相同，另外该两案已经经过多次开庭，对相关事实进行调查，本院将该两案的庭前会议、谈话笔录、庭审笔录、勘验笔录等相关笔录作为本案的证据。原告对其在前述两案中陈述的意见予以确认，三被告对前述笔录的真实性、合法性及关联性予以确认。本院认为：根据原告主张的权利的法律依据，本案系原告主张案涉商铺相邻的建筑物在进行施工时被告长安万科公司、东莞万科物业、中建四局妨碍了原告对案涉商铺的正常使用而引发的纠纷，故本案案由应为因相邻关系引起的物权纠纷。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求有无超过诉讼时效；二、三被告是否存在侵权行为；三、原告主张的租金损失有无依据。焦点一、原告主张的本案侵权行为在2013年12月31日至2014年9月28日期间，而原告在2014年8月份，已在另案中通过提出和解方案的形式向被告长安万科公司主张权利。随后，原告又于2016年7月、2016年8月向被告长安万科公司主张了案涉商铺的权利，现原告在2017年5月26日提起本案诉讼向被告长安万科公司主张权利，显然未超过诉讼时效。另对于原告而言，被告长安万科房公司作为开发商，其对后续工程如何开发以及对前期物业如何进行管理，系开发商自身的安排。而被告长安万科公司在另外两案原告邓聪、郭丽娟与长安万科公司财产损害赔偿纠纷两案于2016年3月发回重审时提出本案行为分别由被告东莞万科物业及中建四局实施，此时原告方得知被告东莞万科物业及中建四局与本案存在关联。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，原告对于被告东莞万科物业及中建四局的诉讼时效起算点，应自长安万科公司在2016年披露东莞万科物业及中建四局相关信息时起算，因此从该时间点起计，原告对于被告东莞万科物业及中建四局的诉讼时效并未超过。焦点二、本案中，原告提交了两份视频资料，该两份视频资料并无存在明显剪辑、伪造的疑点，且三被告也并未提交任何证据证明原告提交的该两份视频资料存在剪辑、伪造的情形。而该两份视频经当庭播放，内容完整，可以清晰的反映当时拍摄的情形，故本院对该两份视频资料的真实性予以采信。根据该两份视频资料，在有当事人手持显示日期2014年6月26日和2014年9月4日的报纸的时间段，案涉商铺前面存在被砖头或者不锈钢栅栏阻挡通行的情形。而根据查明事实，案涉商铺所在二栋与被告长安万科公司自有商场七栋（即长安万科广场）相邻，该七栋竣工验收备案时间为2014年7月9日，开业时间为2014年9月28日，该栋施工时间在二栋之后，另结合整个长安万科中心为分期开发，分期建设，分期竣工验收的事实，可以认定原告提交的视频资料反映的情况属实，即长安万科中心后续的施工妨碍了业主对案涉商铺的正常使用。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”的规定，被告长安万科公司在建设其自有物业长安万科广场妨碍了其相邻方案涉商铺的正常使用，原告请求被告长安万科公司赔偿损失合法有据，本院予以支持。另，原告对案涉商铺在施工期间无法正常使用系被告长安万科公司后期开发施工造成。被告东莞万科物业提供物业服务系经被告长安万科公司委托授权进行，其行为结果由委托方在其授权范围内对外承担相应责任。被告中建四局的施工活动也系经被告长安万科公司发包授权进行，其行为结果由发包方在发包范围内对外承担相应责任。原告并无举证证明被告东莞万科物业提供的物业服务超出了被告长安万科公司的委托范围，亦无证据证明被告中建四局的施工活动超出了被告长安万科公司的发包范围，故原告主张被告中建四局、被告东莞万科物业对其构成侵权，本院对此不予认定，原告请求被告中建四局、被告东莞万科物业承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。焦点三、（一）关于损失的计算标准。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”，案涉商铺无法作为商铺正常使用期间产生的财产损失，应参考损失发生时的租金价格进行。因租金标准的鉴定无法进行，各方当事人对于租金标准未能达成一致意见，且均未能充分举证证明该租金标准，故本院对原告诉请相关租金价格进行酌定。本院结合原、被告双方提交的证据以及原、被告在（2016）粤1972民初3279号、3281号庭审笔录中关于案涉商铺所在项目有关出租情况、租金标准的陈述，并综合参考以下因素：案涉买卖合同对原告已进行了后期开发等不利因素的告知及载明售价中已考虑各种不利因素影响，原告应当预知由此对租金价格的影响；诉请期间案涉商铺所在商业体为新兴商业体，商圈并未成熟；诉请期间案涉商铺的使用因后期施工开发而影响其使用便利性、营业人流和出租率；案涉商业街的历史出租情况及租金水平情况，本院认为被告长安万科公司提交的评估报告虽为单方委托，但该评估报告的评估机构具有房地产估价资质，且该报告评估的租金水平明显高于原告（2016）粤1972民初3279号、3281号商铺的出租具有一定的可信度，在原告没有提供相反证据的情况下，本院对此予以采纳，将其纳为本案租金酌定的大致参考价格基点。以2015年4月30日（2016）粤1972民初3279号评估的价格区间120元至160元之间；（2016）粤1972民初3281号商铺的租金价格评估均价200元/平方米/月,价格区间为160元/平方米/月至240元/平方米/月为大致估算参考基点，结合该商圈并未成熟、商业街实际出租情况（以上商圈成熟度、实际出租率为占比重较大因素），本院酌定案涉商铺的正常租金价格在原告诉请期间按每月170元/平方米计算，考虑到后期施工一定影响因素后，按该价格的70%计算。（二）关于赔偿损失的计算期间。首先，关于起算时间点。因双方在合同中约定商铺交付时间为：2013年12月31日前，考虑到商铺的招商、装修免租期一般需要的时间因素，本院采信被告方关于计算侵权时间起点的主张即，本院酌定案涉商铺赔偿损失的计算时间点从原告签收钥匙的时间2014年1月23日起计。其次，关于时间截至点。根据原告提交的证据，本院认定被告长安万科公司至2014年9月4日，仍存在妨碍原告正常案涉商铺的行为。被告长安万科公司应该提供证据证明其停止妨碍行为的证据，但被告长安万科公司对此并未提交任何证据。本院结合长安万科公司七栋即万科广场的开业时间，采信原告关于侵权行为截止的时间即2014年9月28日为截止时间。即赔偿损失的计算期间从2014年1月23日至2014年9月28日，为：8.17个月。综上，本院认定被告长安万科公司需赔偿的损失为：170元/平方米/月×70%×（80.73平方米+40.81平方米）×8.17个月＝118164.83元。原告主张超过部分，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市长安万科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告邓聪、蔡明权118164.83元；二、驳回原告邓聪、蔡明权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7322元（两原告已预交），由原告邓聪、蔡明权负担6531元，被告东莞市长安万科房地产有限公司负担791元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李阳河二〇一七年九月十八日书记员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。