辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1629号上诉人（原审被告）：沈阳吉递房产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区高花镇张福安村。法定代表人：赵国富，董事长。委托诉讼代理人：戴玉骄，辽宁令顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁国清，男，1972年1月16日出生，汉族，住址凌源市。委托诉讼代理人：钱泉，辽宁万盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）凌源市玉鹏建筑工程有限公司，住所地凌源市小城子镇小城子村。法定代表人张大鹏，经理。被上诉人（原审被告）：张强，男，1970年5月15日出生，汉族，个体，住址凌源市。上诉人沈阳吉递房产开发有限公司（以下简称吉递房产公司）因与被上诉人、梁国清、凌源市玉鹏建筑工程有限公司（以下简称玉鹏建筑公司）、张强房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2019）辽1382民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人戴玉骄，被上诉人梁国清及其委托诉讼代理人钱泉到庭参加诉讼，被上诉人玉鹏建筑公司、张强经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉递房产公司的上诉请求：撤销一审法院判决第一项，判决被上诉人梁国清腾出非法占用的涉案房产、回复原状，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审认定被上诉人张强与梁国清之间商品房买卖合同有效错误，因被上诉人张强是在三层主体没完工，没有拨付单，没有在售楼处办理手续，没有加盖售楼处公章，自行收取房屋价款，且涉案房产尚未拨付的情况下，私自达成的买卖合同无效。作为完全民事行为能力的梁国清等人明知所购商品房所有权是吉递房产公司开发的，也明知购买商品房需要到售楼处签订合法的商品房买卖合同，办理手续交纳购房款，却故意与被上诉人张强恶意串通不到售楼处签订商品房买卖合同，严重损害上诉人权益。根据相关法律规定，被上诉人张强与梁国清签订的合同无效。二、原审判决把被上诉人张强定义成上诉人的委托代理人错误，上诉人与张强是施工合同关系，只有在案涉房屋拨付给张强后，张强才是涉案房屋的所有权人，才可以处分涉案房屋。张强无需上诉人授权，更谈不上委托代理。另外，根据商品房买卖合同司法解释第二条的规定，张强未取得商品房预售许可证明，又违约卖房，应该认定二被上诉人的房屋买卖合同无效。三、一审判决为避免购房人信访事件发生，违法突破房产买卖合同相对性原则，驳回了上诉人的诉讼请，认定事实及法律适用均错误。梁国清辩称，服从一审法院判决。玉鹏建筑工程公司、张强二审期间未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。梁国清向一审法院起诉请求：判令被告为梁国清办理房屋所有权证；被告承担违约金10,000元；三被告承担连带责任并承担诉讼费。一审诉讼过程中，梁国清撤回要求被告承担违约金10,000元的诉讼请求。一审法院认定的事实：被告吉递房产公司系涉案房屋所在小区的开发商。2011年4月28日，被告吉递房产公司作为甲方与以被告张强为法定代表人的广西恒思建设发展有限公司作为乙方签订了河东新城工程协议，约定由被告张强承包建设位于凌源市。同日，因广西恒思建设发展有限公司的资质不够，被告吉递房产公司又作为甲方与以被告张强为项目经理的玉鹏建筑公司签订了河东新城工程协议及“8#、9#、12#、13#多层楼及2#、3#高层楼工程”补充协议书。该补充协议书中约定：甲方抵付工程款的房子按单元指定，将3号楼高层1、2、3单元及8号楼多层共4个单元的住宅抵付乙方工程款的房子，并要求乙方按单元售房。如果拨付的房子超出工程款时，甲方按均价每平方米2600元的价格收回房子。另外，被告吉递房产公司法定代表人赵国富与被告张强还签订了具体房源表。协议签订后，被告张强即组织人员施工建设。2011年10月，被告张强将坐落在凌水湾2区8号楼2单元502室抵顶工程款住宅房以196,562元的价格出售给原告（含地下室），原告交清了房款，但双方未签订房屋买卖书面协议。工程完工后，被告张强向原告交付了涉案房屋，原告即对房屋进行装修，并占有使用该房屋至今，但未办理产权登记手续。另查明，就本案涉案房屋，被告吉递房产公司曾于2015年作为原告向本院起诉，要求本案原告腾迁非法占用的房屋，并恢复原状。2015年11月11日，本院以被告张强按照被告吉递房产公司给划定的抵顶工程款的具体房源，将抵顶工程款房屋出售给本案原告，不违反法律相关规定，符合当地的交易习惯为由，判决驳回了本案被告吉递房产公司的诉讼请求。该判决已生效。一审法院判决认为，被告张强挂靠其他建筑公司与被告吉递房产公司签订了河东新城工程协议及补充协议后，按照协议约定履行了相应的义务，因被告张强所承建的楼房工程的工程款结算方式为全部以被告吉递房产公司开发的楼房抵付其工程款，且被告吉递房产公司亦依协议约定向被告张强拨付了抵付工程款的具体楼房，故被告张强按照双方所签订的协议，把所划定的具体房源内的楼房出售给原告，其行为，应视为被告吉递房产公司的授权行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中并没有相关证据表明该合同只约束出售抵账房屋事项的受托人张强和原告，故该事实上的房屋买卖合同关系的主体应为被告吉递房产公司与原告。原告已交清了房屋全部价款即履行了作为购买方的义务，被告吉递房产公司应承担房屋买卖合同中为购房方办理房屋产权登记证的附随义务，即承担协助原告办理房屋所有权证的义务。被告吉递房产公司所提辩解意见理由不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告玉鹏建筑公司及被告张强承担为其办证义务的诉讼请求，虽然被告玉鹏建筑公司系涉案房屋施工过程中为被告张强所挂靠的公司，但该挂靠所实施的是工程施工活动，与本案房屋买卖行为无关，且不属于房屋买卖合同的主体，根据买卖合同相对性，被告玉鹏建筑公司及被告张强并不是房屋买卖关系的主体，故原告要求被告玉鹏建筑公司及被告张强承担办理房屋所有权证的诉请于法无据，本院不予支持。原告在诉讼过程中撤回要求被告支付违约金10,000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告玉鹏建筑工程有限公司、张强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自行放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，不影响法院依法缺席判决。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：张强与梁国清达成的口头房屋买卖协议是否有效、上诉人是否有协助办理房屋产权登记的义务。实际施工人张强与其挂靠的建筑公司与吉递房产公司签订了河东新城工程协议及补充协议后，按照协议约定履行了相应义务，因张强所承建的楼房工程的工程款结算方式为全部以吉递房产公司开发的楼房抵付其工程款，且吉递房产公司亦依协议约定向张强拨付了抵付工程款的具体楼房，故张强按照双方所签订的协议，把所划定的具体房源内的楼房出售给梁国清，其行为应视为吉递房产公司的授权行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中并没有相关证据表明该合同只约束出售抵账房屋事项的受托人张强和原告，故该事实上的房屋买卖合同关系的主体应为被告吉递房产公司与梁国清。梁国清已交清了房屋全部价款即履行了作为购买方的义务，被告吉递房产公司应承担房屋买卖合同中为购房方办理房屋产权登记证的附随义务，即承担协助原告办理房屋所有权证的义务。被告吉递房产公司所提辩解意见理由不能成立，本院不予采纳。关于梁国清要求玉鹏建筑公司及张强承担为其办证义务的诉讼请求，虽然玉鹏建筑公司系涉案房屋施工过程中为张强所挂靠的公司，但该挂靠所实施的是工程施工活动，与本案房屋买卖行为无关，且不属于房屋买卖合同的主体，根据买卖合同相对性，玉鹏建筑公司及张强并不是房屋买卖关系的主体，故梁国清要求玉鹏建筑公司及张强承担办理房屋所有权证的诉请于法无据，本院不予支持。梁国清在诉讼过程中撤回要求上诉人支付违约金10,000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。玉鹏建筑工程有限公司、张强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自行放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，不影响法院依法缺席判决。关于达成口头房屋买卖协议是否有效、上诉人是否有协助办理房屋产权登记义务问题。张强作为实际施工人挂靠在其他建筑公司与上诉人签订了河东新城工程协议及补充协议，并按照协议约定履行了相应的义务，协议约定张强所承建的楼房工程的工程款结算方式为全部以上诉人开发的楼房抵付其工程款。张强持协议书向梁国清出售抵账范围内的房屋，梁国清有理由相信张强对案涉房屋具有处分权。虽上诉人主张案涉房屋并未实际拨付给张强，但因上诉人认可涉案房屋在合同约定的抵付范围内，至于是否实际拨付涉案房屋给张强并不影响和对抗梁国清善意取得相应合同权利。此外，梁国清已从张强处取得案涉房屋钥匙，且装修入住至今。二审期间，上诉人未提供充分证据证明梁国清与张强之间有虚假、恶意串通情形，上诉人要求梁国清腾退案涉房屋的诉讼请求已被人民法院生效判决驳回。基于上述事实，应该认定张强与梁国清之间的房屋买卖合同关系成立并有效，上诉人作为案涉房屋开发企业，依据其与张强的协议书有义务协助梁国清办理案涉房屋过户手续。综上，吉递房产公司的上诉请求和理由依据不足，本院不予支持。一审法院判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吉递房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  张九东审判员  刘玉华审判员  汪 江审判员  徐淑艳审判员  刘永志审判员  王 阳审判员  姜永涛审判员  王海娇二〇二〇年八月十日书记员  毕 雪（法官助理代）