福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初1837号 原告（反诉被告）：融侨（福州）置业有限公司,住所地福建省福州市仓山区金山街道 法定代表人：林定强公司董事长。 委托诉讼代理人：陈立新、严淋，福建谨而信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林成瑞，男，1964年9月13日出生，汉族,住福建省福州市鼓楼区，送达地址福州市鼓楼区北大路 委托诉讼代理人：马俊，云南恒业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯志恒，福建亚嘉律师事务所律师。 原告（反诉被告）融侨（福州）置业有限公司（以下简称融侨置业公司）与被告（反诉原告）林成瑞商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）融侨置业公司委托诉讼代理人陈立新，被告（反诉原告）林成瑞委托诉讼代理人柯志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除融侨置业公司、林成瑞双方分别于2013年4月18日、2014年9月2日签订的合同编号为xxxxxxxxxxxx、xxxxxxxxxxxx、xxxxxxxxxxxx的《商品房买卖合同》；2.判令林成瑞立即配合融侨置业公司共同到福州市不动产登记和交易中心办理编号为201133950017的《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续，以及编号为201133950018、201133950112的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；3.判令林成瑞立即按总购房价款的10%向融侨置业公司支付违约金1125000元；4.判令林成瑞承担融侨置业公司因本案所发生的律师代理费30000元；5.本案诉讼费由林成瑞承担。庭审中,融侨置业公司变更诉请求解除签订的《商品房买卖合同》为确认讼争合同于2015年12月3日解除。事实和理由：2013年4月18日，林成瑞向融侨置业公司购买位于福州市仓山区淮安低层住宅一期第135#楼1；2；3单元102复式单元商品房（建筑面积292.86平方米），同时，融侨（福州）置业有限公司赠送相配套的第135-136#楼地下室-1单元03、04车位（建筑面积分别为40.6平方米、40.59平方米），总价款为1230万元。因福州市房地产交易登记中心要求商品房和车位必须分开签订合同，且车位购房款不能空缺，双方协商进行变通，确认总购房款不变，上述商品房总价款填写为1190万元，赠送的两个车位价款分别填写为20万元。为此，融侨置业公司、林成瑞双方签订合同编号为201133950017、201133950018、201133950112的《商品房买卖合同》。上述合同第六条付款方式及期限约定，林成瑞应于2013年4月18日前支付购房款计357万元（含定金），余款833万元申请银行按揭贷款；林成瑞应于本合同签订当日向融侨置业公司一次性交清车位购房款各20万元；附件六合同补充协议第十三条第3点约定《商品房买卖合同》第六条约定的第一期支付购房款项中含定金100万元；附件六合同补充协议第十一条约定林成瑞选择银行按揭贷款方式购房的，保证已详细了解了银行办理按揭贷款的有关规定及需由林成瑞提交的所有材料清单和所需缴纳的费用，保证资信无任何不良记录，符合银行的放贷要求（因政策变化等不可抗力除外）；第1点约定林成瑞选择商业贷款的，林成瑞必须于签订合同当日向融侨置业公司提交办理按揭贷款所需的材料，林成瑞向融侨置业公司提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效性，若林成瑞提交的材料被银行认为不符合规定或不完整的，应在银行或融侨置业公司通知之日起三日内重新提交，林成瑞若未在本条款约定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，则视同林成瑞逾期付款。在办理贷款过程中，林成瑞必须按贷款银行或融侨置业公司通知的时间前往指定的地点办理按揭贷款的相关手续，缴纳办理按揭贷款所需相关费用，直到银行发放贷款，如林成瑞未能根据银行或融侨置业公司通知按时携银行要求到场签约的指名人及相关证件到融侨置业公司指定地点签署贷款文件，则也视同林成瑞逾期付款。上述两种被视同的林成瑞逾期付款，每逾期一日林成瑞应按贷款总额的万分之七（0.7‰）向融侨置业公司支出逾期期间的违约金；逾期超过三十日的，融侨置业公司有权解除合同，没收林成瑞已付定金或者要求林成瑞按总购房价款的10%支付违约金（选二者之价高者），融侨置业公司还有权将上述商品房另售他人，若因此造成融侨置业公司另售他人的差价损失，林成瑞还应据实赔偿。此外，关于办理合同解除的相关事宜中林成瑞应履行的义务、应承担的定金或违约金、赔偿款等款项的处理以及融侨置业公司为解除合同而支出的合理费用的承担等，双方同意按照本补充协议第十条的约定执行。附件六合同补充协议第十条第1点约定由于林成瑞原因导致合同解除的，林成瑞应按本合同约定支付违约金，并赔偿因此给融侨置业公司造成的损失（包括但不限于另售的差价损失）。融侨置业公司为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由林成瑞承担；第2点约定本合同依法解除后，若已办理《商品房买卖合同》预告登记备案手续的，则林成瑞还应无条件配合融侨置业公司办理《商品房买卖合同》预告登记备案的注销手续。融侨置业公司应在合同经福州市房地产交易登记中心（现福州市不动产登记和交易中心）注销登记之日起三十日内向林成瑞无息退还购房余款（该购房余款为直接扣除林成瑞应承担的上述定金或违约金、赔偿款等款项以及融侨置业公司为解除合同而支出的合理费用之后的款项）。附件六合同补充协议第二条约定，林成瑞应保证《商品房买卖合同》中所填写的姓名、名称、代理人、证件号、邮政编码、地址和电话号码等内容真实有效。融侨置业公司在电讯联系不上的情况下使用挂号信或特快专递通知的，自融侨置业公司按合同约定地址发出书面通知之日起七日内林成瑞未提出书面异议的，视为林成瑞已收到并认可融侨置业公司的函件内容。林成瑞如有地址、电话等变更的，需于七日内以挂号、特快专递等书面通知融侨置业公司，否则，融侨置业公司按照合同约定林成瑞地址发出的文书视为已有效送达，因林成瑞原因造成融侨置业公司无法及时准确通知林成瑞所造成的一切后果由林成瑞自行负责。合同还对双方其他权利义务作出约定。 2013年4月18日，林成瑞向融侨置业公司支付购房首付款357万元（含定金）及车位总价款40万元。2013年6月18日，融侨置业公司办理了上述预购商品房的预告登记。2015年4月14日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，将合同编号为201133950017的《商品房买卖合同》第四条购房总价款及第六条付款方式及期限变更为：商品房销售总价款为1125万元，林成瑞已向融侨置业公司支付购房首付款（含定金）357万元，第二期购房首付款38万元应于本协议签订生效后十日内向融侨置业公司一次性付清，余款730万元应于2015年6月30日前付清。之后，由于林成瑞的个人征信问题，林成瑞的按揭贷款申请无法获得银行通过。2015年10月14日，融侨置业公司向林成瑞发出《通知函》，告知林成瑞由于其个人征信问题，需向银行补齐按揭贷款手续相关材料及追加差额首付款后方可申请办理，而林成瑞至今未向银行补齐按揭材料及向融侨置业公司补足差额首付款，导致按揭贷款申请无法获得银行批准，融侨置业公司至今仍未收到768万元购房余款，已构成违约，且已产生违约金569856元，请林成瑞务必在收到本通知函之日起七日内向银行补齐按揭贷款手续相关材料并向融侨置业公司补足差额首付款。否则，林成瑞将应按照上述合同约定承担相应的违约责任以及面临融侨置业公司有权单方面直接解除《商品房买卖合同》等的法律后果，但林成瑞置之不理。 2015年12月3日，融侨置业公司向林成瑞发出《解除合同通知书》，告知林成瑞由于其在收到上述《通知函》之后，至今仍未履行支付购房余款、逾期付款违约金的义务，已构成严重违约，导致融侨置业公司签订合同的根本目的无法实现。鉴此，上述商品房及配套车库的《商品房买卖合同》自林成瑞收到本通知之日解除，融侨置业公司有权将上述商品房及配套车库收回、另售他人，且不予返还林成瑞已支付的定金100万元或者林成瑞应按照合同约定支付相应逾期付款违约金。请林成瑞在收到本通知之日起三日内前往融侨置业公司处，配合融侨置业公司办理上述商品房预告登记的注销手续之后，办理已交购房款扣除定金或者相应逾期付款违约金之后的退款等相关合同解除的手续。否则，融侨置业公司将通过法律途径解决上述商品房的预告登记注销手续等，由此发生的诉讼费、律师费等费用依约将由林成瑞承担。该《解除通知书》经EMS邮政快递送达林成瑞后，因林成瑞拒收而被退回。鉴此，根据《合同法》等相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判准融侨置业公司的上列诉请，以维护融侨置业公司的合法权益。 林成瑞辩称，1.融侨置业公司诉称两个车位是赠送给林成瑞的，不仅违背客观事实，而且缺乏证据依据；2.融侨置业公司诉称由于林成瑞个人征信问题导致按揭贷款申请无法获得银行通过，该诉称也与客观事实不符；3.融侨置业公司诉称“2015年10月14日，融侨置业公司向林成瑞发出《通知函》，告知林成瑞由于其个人征信问题，需向银行补齐按揭贷款手续相关资料及追加差额首付款后方可申请办理…但林成瑞置之不理”，该诉称也与客观事实不符；4.融侨置业公司诉称“其于2015年12月3日向林成瑞发出《解除合同通知书》，因答辩人拒收而被退回”，该诉称也缺乏依据；5.从证据角度而言，融侨置业公司有关“林成瑞征信问题未向银行补齐按揭贷款手续相关资料及追加差额首付款，导致按揭贷款无法申请办理并获得银行批准”的诉称完全缺乏证据，是不能成立的；6.退一步而言，融侨置业公司诉求解除合同，已经超过了解除权的行使期限，法院应依法驳回其诉求。 林成瑞向本院提出反诉请求：1.判令融侨置业公司向林成瑞交付符合《商品房买卖合同》第八条约定各项条件的位于福州市仓山区低层住宅一期135#楼1；2；3单元复式单元商品房及第135-136#楼地下室负一层03、04车位的商品房；2.判令融侨置业公司为林成瑞购买的位于福州市仓山区淮安低层住宅一期第135#楼1；2；3单元102复式单元商品房及第135-136#楼地下室负一层03、04车位的商品房办理不动产登记证并交付给林成瑞；3.判令融侨置业公司支付林成瑞逾期交房违约金人民币463.696万元（违约金每日按照林成瑞已付购房款397万元的万分之八计算至融侨置业公司向林成瑞交付商品房止，暂计至2017年6月30日）；4.判令融侨置业公司承担本案案件受理费、律师代理费等实现债权费用。事实与理由：2013年2月22日，林成瑞与融侨置业公司签订《商品房买卖合同》，由林成瑞向融侨置业公司购买位于福州市仓山区淮安低层住宅一期第135#楼1；2；3单元102复式商品房及第135-136#楼地下室负一层03、04车位的商品房。购房总价款为人民币1230万元，支付方式为首付397万元，余款按揭支付。交房时间为2013年6月30日前。上述《商品房买卖合同》签订后已办理合同备案登记。林成瑞按约支付了首付款人民币397万元，余款等待融侨置业公司办理按揭贷款中，林成瑞已完全按约履行了合同义务。但融侨置业公司至今没有将购买的商品房交付林成瑞，其行为已构成严重违约。 融侨置业公司辩称，1.因林成瑞拖延向融侨置业公司补足差额首付款以及向银行补齐办理按揭贷款手续相关材料，导致融侨置业公司至今未收到购房余款，融侨置业公司依约有权拒绝交房。林成瑞诉请要求融侨置业公司将讼争商品房交付林成瑞，并支付所谓的逾期交房违约金，缺乏合同依据。2.融侨置业公司应提供办理房屋权属登记资料给林成瑞的期限是在交付使用之后的365日内。既然林成瑞未依约付清768万元剩余购房款，其无权要求融侨置业公司将商品房交付使用，也就不存在融侨置业公司在交付使用后365日内办理讼争商品房的不动产登记证并交付给林成瑞的问题，林成瑞关于办证的诉请缺乏事实和合同依据。因此，恳请法院依法驳回林成瑞的反诉请求，以维护融侨置业公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.融侨置业公司提供的《通知函》、EMS面单及邮件全程跟踪查询的内容可以相互印证，证实该《通知函》自2015年10月14日以EMS邮寄方式交邮政部门收寄，于2015年10月16日妥投，符合本案合同约定的送达方式，故本院对该组证据予以确认。 2.融侨置业公司提供的《解除合同通知书》、EMS面单、改退批条及邮件全程跟踪查询内容可以相互印证，证实该《解除合同通知书》自2015年12月3日以EMS邮寄方式交邮政部门收寄，后该邮政特快专递因拒收被退回，故本院对该组证据予以确认。 3.融侨置业公司提供的《补充协议》复印件，林成瑞确认协议的内容，其内容可以反映双方于2015年4月14日对编号为201133950017的《商品房买卖合同》约定购房总价款付款方式及期限变更，本院予以确认。 4.林成瑞提供的微信聊天记录的内容仅有添加陈桂榕聊天记录的信息，无法证明林成瑞于2017年3月份仍在与融侨置业公司销售人员联系沟通银行按揭事宜，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：融侨置业公司（出卖人）与林成瑞（买受人）于2013年4月18日签订编号分别为201133950017、201133950018的《商品房买卖合同》（以下分别简称为《合同一》、《合同二》）及其附件（其中《合同补充协议》分别简称为《补充协议一》、《补充协议二》），于2014年9月2日签订编号为201133950112的《商品房买卖合同》（以下简称为《合同三》）及其附件（其中《合同补充协议》简称为《补充协议三》），三份合同约定林成瑞购买由融侨置业公司开发建设的位于福州市仓山区淮安低层住宅一期第135#楼1；2；3单元102复式单元商品房及第135-136#楼地下室-1单元03、04车位，商品房建筑面积292.86平方米（套内面积281.21平方米，分摊建筑面积11.65平方米），价款为11900000元，两个车位的建筑面积分别为40.6平方米、40.59平方米，价款均为200000元，商品房及两个车位的价款共计12300000元。 《合同一》第六条及《补充协议一》第十三条第3点关于付款方式及期限约定，买受人应于合同签订之日即2013年4月18日前向出卖人支付第一期购房款计人民币3570000元（含定金1000000元）；余款8330000元，买受人申请银行按揭贷款。《补充协议一》第十一条“按揭贷款方式的补充约定（含商业贷款）”约定，1.买受人选择商业贷款的，买受人必须于签订合同当日向出卖人提交办理按揭贷款所需的材料，买受人向出卖人提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效性，若买受人提交的材料被银行认为不符合规定或不完整的，应在银行或出卖人通知之日起三日内重新提交，买受人若未在本条款约定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，则视同买受人逾期付款。在办理贷款过程中，买受人必须按贷款银行或出卖人通知的时间前往指定的地点办理按揭贷款的相关手续，缴纳办理按揭贷款所需相关费用，直到银行发放贷款，如买受人未能根据银行或出卖人通知按时携银行要求到场签约的指名人及相关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，则也视同买受人逾期付款。上述两种被视同的买受人逾期付款，每逾期一日买受人应按贷款总额的万分之七向出卖人支付逾期期间的违约金；逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，没收买受人已付定金或者要求买受人按总购房价款的10%支付违约金（选二者之价高者），出卖人还有权将上述商品房另售他人，若因此造成出卖人另售他人的差价损失，买受人还应据实赔偿。此外，关于办理合同解除的相关事宜中买受人应履行的义务、应承担的定金或违约金、赔偿款等款项的处理以及出卖人为解除合同而支出的合理费用的承担等，双方同意按照本补充协议第十条的约定执行。《补充协议一》第十条“合同解除”约定：1.由于买受人原因导致合同解除的，买受人应按本合同约定支付违约金，并赔偿因此给出卖人造成的损失（包括但不限于另售的差价损失）。出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担；2.本合同依法解除后，若已办理《商品房买卖合同》预告登记备案手续的，则买受人还应无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》预告登记备案的注销手续。出卖人应在合同经福州市房地产交易登记中心注销登记之日起三十日内向买受人无息退还购房余款（该购房余款为直接扣除买受人应承担的上述定金或违约金、赔偿款等款项以及出卖人为解除合同而支出的合理费用之后的款项）。《补充协议一》第八条“商品房的交接”约定，3.买受人未依约如期付清全部或部分购房款、或合同约定费用（包括未还清出卖人代垫款项）、或买受人应承担的违约金、赔偿责任等应支付的款项之前，出卖人有权拒绝交房，且不构成违约，同时，出卖人有权按合同第十一条的约定追究买受人逾期收房的违约责任。《补充协议一》第二条“通信方式”约定：买受人应保证《商品房买卖合同》中所填写的姓名、名称、代理人、证件号、邮政编码、地址和电话号码等内容真实有效。出卖人在电讯联系不上的情况下使用挂号信或特快专递通知的，自出卖人按合同约定的地址发出通知之日起七日内买受人未提出书面异议的，视为买受人已收到并认可出卖人的函件内容。买受人如有地址、电话等变更的，需于七日内以挂号、特快专递等书面通知出卖人，否则出卖人按照合同约定买受人地址发出的文书视为已有效送达，因买受人原因造成出卖人无法及时准确通知买受人所造成的一切后果由买受人自行负责。 《合同二》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应于2013年6月30日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人；如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”的第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总购房价款的万分之一的违约金。《合同二》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之七的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之八的违约金。《合同二》第十四条“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：”[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 另，《合同三》中除第八条“交付条件与期限”约定出卖人交付时间为于2014年9月30日前外，其他相关约定及《补充协议三》的约定与《合同二》和《补充协议二》内容相同。 上述合同签订后，林成瑞向融侨置业公司支付了第一期购房款3570000元（含定金1000000元）及两个车位购房款400000元，共计3970000元。融侨置业公司于2013年6月18日办理了讼争的福州市仓山区淮安低层住宅一期第135#楼102复式单元商品房的预告登记（榕房预YR字第1318965号），并分别于2013年4月18日和2014年9月2日办理了讼争的福州市仓山区淮安低层住宅一期第135－136#楼地下室地下1层04、03车位的合同备案登记。2015年4月14日，融侨置业公司（甲方）与林成瑞（乙方）就《合同一》项下购房款及付款方式等事宜签订《补充协议》，补充协议第二条“变更房屋销售总价及付款方式”约定“1.甲、乙双方一致同意将原合同第四条中购房总价及付款方式的约定作相应变更，即该商品房应销售总价为人民币11250000元，乙方已向甲方支付首付购房款（含定金）人民币3570000元；第二期购房款人民币380000元，应于2015年3月31日前付清；余款人民币7300000元，应于2015年6月30日前付清。2.乙方应于本协议签订生效后十日内向甲方一次性支付该套商品房购房首付余款人民币380000元。3.若乙方未按本补充协议约定的付款方式付清购房余款，则可视为乙方未履行完毕原合同中的付款义务，应按原合同第七条中约定承担逾期付款的违约责任。”补充协议签订后，林成瑞并未按补充协议约定于2015年3月31日前向融侨置业公司支付第二期购房首付款人民币380000元。之后，由于林成瑞的个人征信原因致银行按揭贷款申请未获得通过，融侨置业公司遂于2015年10月14日通过EMS邮政特快专递方式向林成瑞发出《通知函》，要求林成瑞于收到通知书之日起七内向银行补齐按揭贷款手续相关材料并付清银行要求追加的首付款930000元，并提示林成瑞履行义务及相应的法律风险。因林成瑞在《通知函》指定期限内仍未履行义务，2015年12月3日融侨置业公司通过EMS邮政特快专递方式向林成瑞发出《解除合同通知书》，解除双方之间签订的合同及其补充协议。 另，融侨置业公司因本案诉讼支出律师代理费30000元。 本院认为，融侨置业公司与林成瑞分别于2013年4月18日、2014年9月2日签订的三份合同及其附件，以及2015年4月14日签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订《合同一》后，融侨置业公司依约为林成瑞办理了商品房预告登记备案（榕房预YR字第1318965号），而林成瑞在仅支付购房第一期首付款3570000元（含定金1000000元）后，未顺利办得银行贷款的情形下，未按约定履行支付购房款的义务，其行为已构成违约。由于林成瑞的银行按揭贷款申请未获得通过，融侨置业公司于2015年10月14日，通过EMS邮政特快专递方式向林成瑞发出《通知函》，书面催告补齐按揭贷款手续相关材料剩余购房款及逾期违约金，符合合同约定。之后，林成瑞未按融侨置业公司催告在收到书面通知之日起七日内向银行补齐按揭贷款手续相关材料，并付清银行要求追加的首付款，逾期付款超过三十日，合同约定的解除条件成就。融侨置业公司于2015年12月3日通过EMS邮政特快专递方式向林成瑞发出《解除合同通知书》，按《补充协议一》第二条约定自发出通知之日起七日视为已收到，应于认定《解除合同通知书》2015年12月10日已到达林成瑞，依法合同自解除通知到达对方之日解除。现融侨置业公司确认双方于2013年4月18日签订的《合同一》解除，符合法律规定，本院予以支持，但确认的解除时间有误，应予以调整；融侨置业公司确认双方于2013年4月18日签订的《合同二》及2014年9月2日签订的《合同三》于2015年12月3日解除，于法无据，本院不予支持。根据《补充协议一》第十条第3点约定，融侨置业公司诉请林成瑞配合办理《商品房买卖合同》预告登记备案的注销手续，符合合同约定，本院予以支持。因林成瑞违约，融侨置业公司可在定金或违约金条款中二择一选择适用，故融侨置业公司诉请主张按总购房价款的10%计算的违约金1125000元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《补充协议一》第十条第2点约定，林成瑞应承担融侨置业公司为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等），故融侨置业公司要求林成瑞支付律师代理费30000元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 本案中，双方当事人签订《合同二》和《合同三》后，融侨置业公司依约分别于2013年4月18日和2014年9月2日为林成瑞办理了合同备案，林成瑞即时全额支付了两个车位购房款400000元，但在合同约定的交房日届满，融侨置业公司未依约于2013年6月30日前和2014年9月30日前交付讼争车位，其行为已构成违约。现林成瑞诉请要求融侨置业公司交付符合《商品房买卖合同》第八条约定各项条件的位于福州市仓山区车位，符合法律规定，本院予以支持；林成瑞未依约履行《合同一》约定的付款义务，根据《补充协议一》第八条第3点的约定，林成瑞未依约如期付款，融侨置业公司有权拒绝交房，且不构成违约，故林成瑞诉请要求融侨置业公司交付符合《商品房买卖合同》第八条约定各项条件的位于福州市仓山区低层住宅一期135#楼1；2；3单元复式单元商品房，于法无据，本院不予支持。根据《合同二》和《合同三》的第十四条第2点约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，而本案车位尚未交付林成瑞使用，且融侨置业公司仅交付办理权属登记需由其提供的资料的义务，故林成瑞诉请判令融侨置业公司为林成瑞购买的位于福州市仓山区车位的商品房办理不动产登记证并交付给林成瑞，不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。根据《合同二》和《合同三》的第九条第（2）点规定，林成瑞诉请判令融侨置业公司支付逾期交房违约金人民币463.696万元（违约金每日按照林成瑞已付购房款397万元的万分之八计算至融侨置业公司向林成瑞交付商品房止，暂计至2017年6月30日），其诉请违约金计算标准符合合同约定，但违约金的购房款基数有误，应以其支付的两个车位的购房款为基数，分别自合同约定交付车位期限届满次日2013年7月1日和2014年10月1日起按日万分之八计算实际交付车位时止。林成瑞诉请判令融侨置业公司承担律师代理费等实现债权费用，未提供主张具体的损失及相应的依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认融侨（福州）置业有限公司与林成瑞就福州市仓山区淮安低层住宅一期第135#楼1；2；3单元102复式单元商品房于2013年4月18日所签订的《商品房买卖合同》（编号为201133950017）至2015年12月10日解除； 二、林成瑞于本判决生效之日起十日内配合融侨（福州）置业有限公司办理《商品房买卖合同》（预售合同为201133950017，榕房预YR字第1318965号）预告登记备案的注销手续； 三、林成瑞于本判决生效之日起十日内支付融侨（福州）置业有限公司违约金1125000元； 四、林成瑞于本判决生效之日起十日内支付融侨（福州）置业有限公司律师代理费30000元； 五、融侨（福州）置业有限公司于本判决生效之日起十日内向林成瑞交付福州市仓山区车位； 六、融侨（福州）置业有限公司于本判决生效之日起十日内向林成瑞支付自合同约定交付车位期限届满次日起按日万分之八标准计算至交付车位止的迟延交房违约金（其中04车位以200000元为基数，自2013年7月1日起；03车位以200000元为基数，自2014年10月1日起）； 七、驳回融侨（福州）置业有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回林成瑞的其他反诉请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费96500元，由融侨（福州）置业有限公司负担16950元，林成瑞负担78650元；反诉费47800元，由林成瑞负担39325元，融侨（福州）置业有限公司负担8475元。融侨（福州）置业有限公司负担的反诉费、林成瑞负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林 珲 人民陪审员  王传城 人民陪审员  卓雄波 二〇一七年十月九日 书 记 员  林 薇