上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终6744号 上诉人(原审原告、反诉被告)：胡玉文，男，1966年9月4日出生，汉族，住江西省抚州市。 委托诉讼代理人：苏余，上海明伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵娟，上海明伦律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海新体育旅游有限公司，住所地上海市。 法定代表人：刘玮，董事长。 委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。 原审第三人：上海瑞枫阁酒店用品有限公司，住所地上海市。 法定代表人：胡玉文，总经理。 委托诉讼代理人：苏余，上海明伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵娟，上海明伦律师事务所律师。 上诉人胡玉文因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初6725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2014年7月29日，上海新体育旅游有限公司(以下简称“新体育公司”)就上海市华池路58弄“新体育广场”4号地下一层A区的系争房屋租赁争议提起(2014)普民四(民)初字第1726号(以下简称“1726号案件”)民事诉讼，请求与胡玉文解除租赁关系并收回该房屋。该案查明的主要事实有：一、位于上海市华池路XXX弄XXX-XXX号房屋系产权人为新体育公司的商办、体育综合用地，其中“3幢4号地下1层备用房”的类型为“其他”，房屋用途为“特种用途”；二、2013年2月25日，新体育公司作为出租方、胡玉文作为承租方，签订《租赁合同》及《补充协议》各一份，主要约定内容为：1、租赁场地为系争房屋建筑面积约1,362平方米，用途为“酒店用品展示项目”，租期自2013年3月1日起至2020年3月30日止；2、因胡玉文于2010年11月与原承租人上海普馨投资管理有限公司(以下简称“普鑫投资”)签订租赁合同后已实际使用房屋，故应视为新体育公司的房屋交付义务已于2013年2月28日完成；3、日租金收取标准为每平方建筑面积人民币(以下币种均为人民币)1.11元，年租金收取标准为546,840元，并逐年递增；4、房屋装修须通过消防安全验收，验收文件需交出租方备案，装修造成人身财产损害的由承租方承担。合同签订后，房屋实际由上海瑞枫阁酒店用品有限公司(以下简称“瑞枫阁公司”)使用，租赁过程中新体育公司收到了保证金45,570元、2013年3月1日至2014年3月30日的租金273,420元、2014年6月支付的150,381.83元；三、2014年7月1日，上海市普陀区公安消防支队依法对新体育公司进行监督检查时，发现2号楼地下一层应为设备用层，但酒店用品市场未经消防验收擅自投入使用，存在改变建筑物使用性质的情况，故将此载入“2014第XXXXXXX号”消防监督检查记录，要求立即停止使用该市场；当月8日，新体育公司向胡玉文发送《解除合同通知书》一份，指出其承租房屋后至今装修既未通过消防验收，亦未取得经营许可，现相关部门已下达整改通知明确此房屋不能作为经营场所，故要求解除合同进行清算；2014年7月10日，上海市普陀区公安消防支队向新体育公司下达“沪普公消即字2014第XXXXXXX号”责令改正通知书，要求其根据上述监督检查记录载明的状况立即改正，新体育公司遂于2014年7月29日以胡玉文、瑞枫阁公司为被告提起诉讼；四、该案审理过程中，胡玉文曾于同年12月4日当庭提起反诉要求新体育公司履行租赁合同、更换租赁场地并承担相应损失2,523,190元，后于2015年5月6日撤回反诉及相应证据。同时，针对胡玉文、瑞枫阁公司提出的经济损失，法院对涉案装修及物品的估价问题作了释明，胡玉文、瑞枫阁公司表示，除上述经济损失外，另产生了宣传费、参展费、员工薪酬及安置等多项损失，但己方坚持要求履行租赁合同，故此类损失评估不应由其提出，新体育公司则表示对此类损失不予认可，但不主动申请评估。根据上述事实，法院于2015年8月27日作出判决，认定新体育公司与胡玉文之间的租赁合同违反相应法律规定属于无效，但租赁双方均未对合同无效提出主张并要求进行损失结算，故对合同无效后的损失不予处理，判令涉案租赁合同及补充协议无效、新体育公司全额退还收取的租金等费用、胡玉文及瑞枫阁公司迁出租赁场地。该判决因上海市第二中级人民法院于2016年1月30日作出上诉人胡玉文自动撤回上诉的(2016)沪02民终715号民事裁定书而生效。在此之前的2015年9月17日，上海市徐汇公证处出具(2015)沪徐证经字第6751号“证据保全”公证书一份，内容为该处公证员依法于当日陪同新体育公司的相关人员对系争房屋内的物品进行了清点，并制作了清单及影像资料。 原审法院另查明，2016年3月16日，新体育公司就1726号案件申请执行，要求胡玉文、瑞枫阁公司迁出系争房屋，法院于当月17日向胡玉文、瑞枫阁公司发送了执行通知书，要求其迁出系争房屋，该(2016)沪0107执1357号执行案件于2016年9月9日结案。 现胡玉文涉讼称，2012年1月至3月期间，其对系争房屋进行了装修，同年6月起，将该房屋作为展示厅开始正式营业。2013年2月25日，与新体育公司直接签订了租赁合同，因此前房屋已被投入使用，故未对装修作特别约定。2013年7、8月份起，系争房屋所在商场内的其他商户与新体育公司发生纠纷，对胡玉文的营业产生了一定影响。2013年底，商场大门基本关闭，客户须自其他通道进入，造成经营不便。后因公安消防部门认定为不能用于商业租赁而要求整改，为此双方曾发生诉讼。双方签订的租赁合同被法院的1726号案件民事判决认定为无效，但在该案上诉期间，新体育公司于2015年9月17日通过撬锁的方式进入租赁场地将胡玉文的物品擅自搬离，并暴力阻碍胡玉文工作人员参与。故请求判令：新体育公司赔偿其装修损失费3,000,000元(包括材料费2,297,283元、人工费724,009元、管理费151,064元，以胡玉文提供的装修合同、施工项目清单、图纸为准)、赔偿物品等财产损失4,300,923.74元(包括瓷器、厨具、不锈钢制品等，以原告提供的清单为准)等。 新体育公司则不同意并辩称，由于普鑫投资恶意与胡玉文签订了租赁合同并将系争房屋交其使用，鉴于胡玉文执意要求继续租赁关系，新体育公司只得被动地与其签订了租赁合同且廉价收取房租。鉴于普馨投资向胡玉文出租房屋未征得新体育公司同意，房屋的装潢也不属于胡玉文，故本次租赁所产生的纠纷应由胡玉文向普馨投资提起主张；其次，因系争房屋位于地下且另有边门可供出入，胡玉文将房屋用作展示厅而无营业收入，故商城内的其他纠纷及正门通道关闭等问题未对其经营产生影响，且在租赁过程中，双方对该处房屋属设备用房均达成共识，新体育公司对此不存在隐瞒、欺骗的过错行为，房屋的消防验收亦应由胡玉文负责备案，其在未通过消防验收的情形下擅自将房屋交瑞枫阁公司使用，由此产生的法律后果应由其自行承担；其三，胡玉文提供的装修合同表明装修工程发生于本案双方建立租赁关系之前，且仅凭该合同而无发票、竣工报告等不能证明装修施工的事实，对胡玉文自行制作的、用于证明租赁现场装修及物品现状的影像资料之真实性亦不能认同，此外，胡玉文曾于前案中确认装潢与物品属其与瑞枫阁公司共同出资，而瑞枫阁公司不属于合同当事人，基于合同相对性无权就损失提起主张。2014年7月8日，系争房屋经公安消防部门查处后，双方发生诉讼，经法院1726号案件判决涉案租赁合同无效、胡玉文与瑞枫阁公司迁出系争房屋，但其拒绝履行判决义务且故意拖延，新体育公司不得已于2015年国庆期间采取相应措施将租赁场地内的物品迁至别处代为保管并将房屋部分恢复原状，整个过程有警方参与且通过公证对证据采取了保全措施，鉴于前案判决已进入执行阶段后，胡玉文理应迁出物品，故物品的损失问题不属于案件审理范围，不应由新体育公司赔偿。 同时，新体育公司提起反诉诉称，认为系争房屋每平方米日租金为2.22元，双方实际定为优惠价1.11元。合同特别约定该房屋仅作酒店用品展示项目使用并在房屋使用及物业管理方面须遵守国家规定、对方应具备行业许可证照、房屋使用过程中产生的责任由其自行负责、房屋装修须通过消防安全部门验收等。2013年2月28日，双方完成房屋交付，但实际由瑞枫阁公司使用。后因胡玉文在装修时未申报验收，导致有关部门发出整改通知禁止房屋的投入使用。新体育公司为此多次与对方协商不成，只得发函解约等，但胡玉文拒绝并继续使用房屋。新体育公司只得拒收租金，并提起诉讼。1726号案件作出了系争房屋租赁合同无效、对方等人迁出房屋等判决，该案经上海市第二中级人民法院裁定一审判决生效，但胡玉文、瑞枫阁公司未履行上述判决义务，新体育公司只得自行收回房屋并将属于对方的物品打包后迁往面积为265平方米的仓库保管，整个过程由公证机关进行了证据保全。故请求判令对方参照合同约定的优惠租金标准即每平方米每日1.11元和原约定租金标准即每平方米每日2.22元支付系争房屋占用费(按每日每平方米1.11元计，共1362平方米，自2013年3月1日即租期起始日起算至2015年9月17日即新体育公司收回房屋日止)和仓储费(按每日每平方米2.22元计，共265平方米，自2016年2月29日即1726号案件二审裁定维持原判后起算至实际搬离物品之日止)。 胡玉文亦不同意新体育公司的反诉诉称，并辩称，系争租赁合同无效的原因是新体育公司更改房屋性质、长期将非商业用房作为商业用房出租所致，相关法律责任应由该公司承担，而合同既已被确认为无效并返还租金，则对方关于房屋使用费的主张属变相收租，不应得到支持；租赁合同约定，租金收取的标准为每日每平方米1.11元，后又通过补充协议的约定在一定条件下降低至原租金的50%，故新体育公司的计费标准有误；在1726号案件民事判决尚未生效、合同仍处于履行期间，对方无权要求迁出系争房屋，但其采用撬锁的方式强行收回房屋并搬离物品的行为侵害了胡玉文的合法权益，公证程序也不能改变新体育公司行为的违约且非法的本质，况该公证的取证过程草率，部分物品未经清点与登记，而存储不当将导致物品无法使用，故胡玉文现拒绝进行物品交接。同时，1726号案件判决生效并进入执行阶段后，新体育公司未履行租金返还义务，法院执行部门亦未要求胡玉文到场清点物品，因此对方关于物品仓储费的主张无法律依据，仓库被占用的责任应由其自行承担。此外，新体育公司的反诉诉请未在答辩期及法院明示的期限内提出，应予驳回。 瑞枫阁公司则述称，其于系争房屋租赁合同签订前已成立，法定代表人为胡玉文，房屋的租赁用途为酒店用品展示，出租方对此系明知。其余述称与质证意见同胡玉文。 原审法院经审理后认为，无论胡玉文在与新体育公司就系争房屋建立租赁关系之前是否与他人另签租赁合同，一旦其与新体育公司之间的租赁合同及补充协议订立，则应视为双方对租赁关系的一致认同，根据合同的相对性，涉案租赁合同及其补充协议订立后产生的法律后果应由胡玉文及新体育公司承担而与他人无涉。现上述合同及补充协议已被前案认定为无效，房屋及收取的费用已被判令各自返还，本案中不再赘述，合同无效后产生的经济损失应依法按过错程度由当事人分担。新体育公司作为产权人，对其名下房产性质应系明知，其将不能用作商业经营的设备用房对外进行出租的行为显然违反了相关法律规定，再要求通过该违法行为获取收益即房屋使用费的主张于理不合，故不予支持；而胡玉文作为承租方，对房屋用作商业经营需满足何种条件理应有所预计，其在承租房屋前完全有条件亦有责任对租赁标的物的性状与功用进行实地勘察，现其未履行上述谨慎核实义务而草率缔约并长期违规使用房屋，对合同的无效亦应负有过错，其次，胡玉文既自认其于2012年初即已接收房屋并开始营业，则至新体育公司自认收回房屋的2015年9月17日之间，承租方通过对房屋装修的投入在经营方面必定有所收益——否则其理应主动交还房屋而不是长期占用，最后，从装修损失的举证角度而言，单方提供装修合同与清单等证据的证明力不足以体现出装修的实际投入及装潢的现值，而在前案诉讼中，胡玉文经法院释明未在合理期限内对房屋内的装潢价值提起司法评估，以致于在判决执行完毕、房屋返还后，此类估价程序客观上无法再进行，由此导致举证不利或现有证据证明力薄弱的后果应由其自负。综合上述理由，对胡玉文要求赔偿装修损失的诉请亦不予支持。至于当事人主张的与物品有关的损失及仓储费一节，因新体育公司的单方清场行为如违反租约的，胡玉文可通过履约过错责任获得赔偿，如该行为不属于违约但造成物损的，胡玉文或物主可提起财产损害赔偿。鉴于双方对合同无效均有过错，且物品与固定装修的不同在于其具有可回收利用的价值，因此合同无效后的清算过程中，物品应由胡玉文自行回收，故从履约过错产生的经济损失赔偿方面考量，不应将上述物品包括在内。新体育公司未经当事人达成合意即对系争房屋完成清场，在本质上是一种合同无效后单方提前止损的行为，客观上将使其在合同无效后的风险避免方面得利，既然如此，则由此产生的物品仓储费用应由其自理。另一方面，从单纯的财产损害方面考量，如胡玉文认为新体育公司的清场行为造成物损的，应对物品进行清点、估值后就损失部分进行充分举证，现其拒绝回收物品，而仅凭其所出具的清单目前又无法证实物品的真实价值及损害状况，故法院无法对其主张损失的具体数额予以采信，综合上述观点，对当事人提出的物损及仓储费的原审本反诉诉请均不予支持。 原审法院据此作出判决：一、对胡玉文的诉请不予支持；二、对上海新体育旅游有限公司的反诉诉请不予支持。 原审判决后，上诉人胡玉文不服，向本院提起上诉称：其于2012年初与案外人普鑫投资就系争房屋签订了租赁期限至2020年2月1日止的租赁合同，且需要对该房屋进行必要的装修，以符合经营要求。上诉人在原审法院审理中，提供的装修合同等证据，亦能佐证上述事实，而且被上诉人新体育公司曾向案外人就系争房屋的装修赔偿了6,000,000元，故上诉人的装修费用绝非虚报，即使原审法院不能确认，但也不可能价值归零。因上述装修已被对方破坏，无法进行评估，即便评估也无法评估到位，故上诉人在原审法院审理中，未要求进行评估。由于被上诉人隐瞒系争房屋性质的过错导致双方合同无效、解约，使得上诉人无法在约定的期限内达到签约的预期目的，被上诉人应当赔偿相关的装修损失。在1725号案件相关法律文书尚未生效之时，被上诉人即擅自清场，搬迁上诉人的物品，其虽有公证进行证据保全，但不能改变其违约、违法本质，且在上诉人不在场的情况下，自然无法回收相关的物品，以免二次物损，影响相关评估结果。由于双方在原审法院审理中，分别递交了物品清单，有关物品也在被上诉人仓库之内，但原审法院始终未组织双方进行核算，便草率判决，显属认定事实不清。鉴于上述物品均全部保存于对方的仓库，故二审法院应当实地进行核验，并作出公正判决。此外，由于被上诉人隐瞒房屋性质，导致双方的合同无效，并造成上诉人损失，原审判决虽认定其有过错，但又作出其无需向上诉人进行赔偿的判决，显失公平。据此，上诉人请求本院依法维持原审判决第二项，撤销第一项，并改判支持上诉人全部原审诉请。 被上诉人新体育公司辩称：1725号案件生效法律文书查明，2012年初接收系争房屋并经营的，是原审第三人瑞枫阁公司，不是上诉人胡玉文。上述案件生效后，被上诉人多次要求上诉人迁出，亦经当地派出所和法院多次协商和强制执行，但上诉人均拒。原审法院审理中，被上诉人提供了两份函件，说明将有关物品迁出系争房屋时，通知了上诉人。目前该物品均保管完好，上诉人可以随时来取走。由于消防问题，被上诉人向对方提出解除合同，并将其支付的部分费用退还，但其持异议，要求赔偿其数千万元损失。自双方发生争议至今，上诉人始终对其主张的损失拒绝进行评估。虽然被上诉人对于导致双方合同无效，有一定的责任，但是在相关法院的建议下与对方签署的租赁合同，并向上诉人说明由其自行解决消防问题。而且对方提供的装修书面材料中，并无发票，也无竣工报告。被上诉人认为，租赁系争房屋的系瑞枫阁公司，并非上诉人。 原审第三人瑞枫阁公司述称：其实际进行经营系争房屋，装修损失客观存在。有关物品均在被上诉人新体育公司掌控中，故瑞枫阁公司无法提出清单进行评估，该公司对本案的处理意见与上诉人胡玉文的上诉意见一致，同意上诉人的上诉请求。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案系争房屋的租赁合同等，已被生效的法律文书确认无效，故原审法院认为该合同无效后产生的经济损失应依法按过错责任的程度由当事人分摊，符合法律规定。由于上诉人胡玉文在原审法院审理中要求对方对于相关的装修、物损等损失进行赔偿，但因其经法院依法释明后，仍未申请进行依法评估，且又拒绝回收对方保管的物品，导致难以确定相关损失的事实，故原审法院关于上诉人应承担举证不利的后果，不支持其要求对方赔偿损失的诉请，理由充分，本院予以认同。上诉人的诉请，因无事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43,234元，由上诉人胡玉文负担。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年九月二十日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……