广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10534号上诉人（原审原告）：茹家强，男，1971年2月2日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：刘学煜，男，1964年12月19日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：黄彩银，女，1964年11月3日出生，汉族，住广州市花都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。原审第三人：黄锦霞，女，1973年2月28日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人茹家强因与被上诉人刘学煜、黄彩银、原审第三人黄锦霞合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茹家强上诉请求判令：1.解除茹家强、黄锦霞与黄彩银签订的关于广州市花都区花东镇南溪村3队南溪新村一巷83号(现为86号)宅基地及地上房屋的转让协议即《证明》；2.刘学煜、黄彩银退还广州市花都区花东镇南溪村3队南溪新村一巷83号(现为86号)宅基地及地上房屋；3.刘学煜、黄彩银向茹家强退还广州市花都区花东镇南溪村3队南溪新村一巷83号(现为86号)宅基地原件及有关单据原件(包括编号为0024248、0024249的申请宅基地收据2份、广州市花都区农房建设规划许可证、经审查符合规划准予建设特发此证、花都市地籍调查审批表、土地登记卡)；4.刘学煜、黄彩银承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由如下：一、原审认定基本事实缺乏证据证明。原审法院并未查明《证明》订立的背景及意图，忽视茹家强、黄锦霞与黄彩银订立《证明》的真实意思表示。涉案主要证据《证明》虽约定“茹家强、黄锦霞将涉案房屋及土地产权和所有的附着物转让给黄彩银作永久性使用”，但茹家强、黄锦霞于同日向黄彩银出具的《收条》中记载的却是“收到黄彩银购房款108000元。”假设《证明》是茹家强、黄锦霞与黄彩银对涉案房屋及宅基地使用权转让的真实意思表示，则茹家强、黄锦霞出具的收条应是“收到购房及购该宅基地使用权的款项108000元”。因此，该《证明》约定茹家强、黄锦霞向黄彩银出售涉案房屋及土地产权并非茹家强、黄锦霞的真实意思表示。2004年，茹家强父亲去世，妻子黄锦霞与其离婚。茹家强急需资金周转，便向花东镇南溪村××队的村民刘学煜借款，但刘学煜声称必须拿房屋作为抵押，茹家强无奈，只好把涉案宅基地上的房屋用作抵押。签订《证明》当时，茹家强与刘学煜口头约定，只要茹家强日后有钱还款即可随时赎回该房屋。因此，茹家强、黄锦霞与黄彩银所签署的《证明》事实上是流质契约的借款合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，该《证明》应无效。因此，原审认定《证明》系双方的真实意思表示，缺乏证据证明；二、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，该条款规定为效力性强制规定，目的在于既保障广大农民的居住权，防止出现农民居无定所、甚至无处居住的问题，也防止一户家庭拥有多处宅基地造成土地浪费、降低土地利用效率的问题。在《证明》订立之前，刘学煜在南溪村已经拥有多处宅基地，尽管买卖涉案宅基地使用权系刘学煜与茹家强的真实意思表示，但也因《证明》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定而无效；三、即使《证明》有效，因双方未办理变更登记手续，茹家强所享有的宅基地使用权也并未转移。茹家强、黄锦霞与黄彩银签订《证明》后，并未及时办理变更登记手续，说明涉案宅基地的使用权仍属于茹家强和黄锦霞。因刘学煜和黄彩银已经拥有多处宅基地，其无法办理涉案宅基地的变更登记手续，故《证明》无法生效，不具有法律效力，茹家强有权请求法院撤销和解除合同。刘学煜明知其与茹家强之间仅存在实质的借款关系而非宅基地使用权买卖关系，仍于2007年隐瞒茹家强，私自以不法手段向广州市国土资源和房屋管理局获取涉案宅基地的《集体土地使用证》，后广州市国土资源和房屋管理局废止该证件，也足以证明刘学煜系非法占有涉案宅基地。被上诉人刘学煜、黄彩银共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。茹家强在上诉状及当庭的陈述没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。原审第三人黄锦霞经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。茹家强于2019年4月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除茹家强、黄锦霞与黄彩银签订的关于广州市花都区花东镇南溪村3队南溪新村一巷83号（现为86号）宅基地及地上房屋的转让协议《证明》；2.刘学煜、黄彩银退还广州市花都区花东镇南溪村3队南溪新村一巷83号（现为86号）宅基地及地上房屋；3.刘学煜、黄彩银向茹家强退还广州市花都区花东镇南溪村3队南溪新村一巷83号（现为86号）宅基地证原件及有关单据原件（包括编号为0024248、0024249的申请宅基地收据2份、广州市花都区农房建设规划许可证、经审查符合规划准予建设特发此证、花都市地籍调查审批表、土地登记卡）；4.由刘学煜、黄彩银承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花东镇南溪村三队，地址为南溪新村一巷83号（现门牌号码为××），《集体土地使用证》号为花集建（97）字第021303062号，地号为戊167号，土地使用者登记为茹家强、黄锦霞。该房屋现由刘学煜、黄彩银一家占有使用。2004年10月20日，茹家强、黄锦霞作为甲方，刘学煜的妻子黄彩银作为乙方，双方在南溪村委会的见证下签订一份《证明》，约定茹家强、黄锦霞将涉案房屋及土地产权和所有的附着物转让给黄彩银作永久性使用。刘学煜作为见证人签名。同日，茹家强、黄锦霞出具收条，确认收到黄彩银购房款108000元。《证明》签订后，刘学煜就涉案宅基地办理了新的《集体土地使用证》，证号为花集用（2007）第021303073号，登记使用权人为刘学煜，地号为戊177。2014年年初，刘学煜对涉案房屋进行了装修。2014年1月，茹家强提起行政诉讼，请求确认广州市国土资源和房屋管理局为刘学煜办理花集用（2007）第021303073号《集体土地使用证》的发证行为违法并要求予以撤销。该案诉讼中，该局经过调查发现只能查询到茹家强、黄锦霞办理涉案地块土地使用证的相关档案材料，未查询到刘学煜办理花集用（2007）第021303073号土地使用证的相关档案材料。于是，广州市国土资源和房屋管理局于2014年4月17日向刘学煜发出通知（穗花国房函〔2014〕253号），要求刘学煜在2个工作日内前去该局办理证号为花集用（2007）第021303073号《集体土地使用证》的注销登记手续。刘学煜未按要求时间前去办理。2014年4月25日，广州市国土资源和房屋管理局花都分局在广州日报上刊登作废声明，声明刘学煜持有的（2007）第021303073号《集体土地使用证》作废。刘学煜不服广州市国土资源和房屋管理局上述行为，向广东省人民政府申请复议。2014年11月14日，广东省人民政府作出粤府行复〔2014〕326号《行政复议决定书》，决定维持受被申请人广州市人民政府委托，广州市国土资源和房屋管理局废止花集用（2007）第021303073号的《集体土地使用证》，并由广州市国土资源和房屋管理局花都分局在报纸对该证声明作废的行为。原审另查明：茹家强与黄锦霞原为夫妻关系，于2001年10月12日经法院调解离婚，双方未对涉案房屋的归属做出约定。原审再查明：2015年1月28日，刘学煜、黄彩银向原审法院提起房屋买卖合同纠纷一案，要求：1.确认茹家强、黄锦霞与黄彩银于2004年10月20日签订的，关于广州市花都区花东镇南溪村3队××宅基地及地上房屋的转让协议（《证明》）有效（原宅基地《集体土地使用权证》号：花集建（97）字第021303062号，地号：戊167号）；2.茹家强、黄锦霞协助刘学煜、黄彩银向有关部门申请、办理上述宅基地及地上房屋的集体土地使用证。原审法院做出（2015）穗花法民三初字第334号民事判决，驳回刘学煜、黄彩银的全部诉讼请求。刘学煜、黄彩银不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理后于2018年10月11日作出（2018）粤01民终5708号民事判决：一、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第334号民事判决；二、确认茹家强、黄锦霞与黄彩银于2004年10月20日所签订的《证明》有效；三、驳回刘学煜、黄彩银的其他诉讼请求。该案已经发生法律效力。原审过程中，茹家强提供了土地登记申请书及照片，拟证明以下房屋为刘学煜所有：1.位于南溪村××队，地号为戊60之一的宅基地房屋（证号：花府集建〔91〕第021305054号），登记时间为1991年3月1日；2.位于南溪村××队，地号为戊82的宅基地房屋（证号：021305075），该房屋系刘学煜继承取得，登记时间为2011年；3.位于花东镇××村，地号为戊140的宅基地房屋，申请登记时间为1998年5月5日。刘学煜确认其在购买涉案房屋前，在南溪村拥有一处宅基地房屋，即地号为戊82的宅基地房屋（证号：021305075），但认为该房屋（土地使用权人）虽登记在其名下，但当时刘学煜与其弟弟尚未分家，该房屋为其与弟弟共有。原审法院认为，茹家强、黄锦霞与黄彩银签订的《证明》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方应恪守履行。根据《证明》的内容显示，茹家强、黄锦霞与黄彩银之间实质为房屋买卖合同关系。在房屋买卖合同关系中，出售方的权利在于收取购房款，义务在于让渡房屋的所有权，买受方的权利在于取得房屋所有权，义务在于支付合同对价。黄彩银作为买受方已经向茹家强、黄锦霞支付了购房款，其合同义务已经履行完毕，并不存在违约。茹家强根据合同法第九十四条的规定要求解除《证明》，但第九十四条的规定属于法定解除条件，即守约方对违约方不履行合同义务时有权单方提出合同解除权，而本案不符合上述情形，黄彩银亦不同意解除合同。因此，茹家强要求解除《证明》，并据此提出的其他诉讼请求，均缺乏法律依据，不予支持。虽然刘学煜、黄彩银名下目前登记有多宗宅基地，可能存在涉案宅基地无法过户的情况，但黄彩银表示愿意承担此种不利的法律后果，此为其对自身权利的处分，法院不宜干涉。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，于2019年11月7日判决如下：驳回茹家强的全部诉讼请求。案件受理费100元，由茹家强负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，茹家强向本院提交广州市花都区南溪村第六生产社和村委会出具的《证明》，以证明刘学煜是第六生产队的社员。刘学煜、黄彩银发表质证意见如下：茹家强未提供该证据的原件予以核对，且该证据不属于二审新证据，不予质证。二审庭询中，茹家强称，其与黄彩银属于同一生产大队的成员，但不属于同一生产队。本院认为，本案的争议焦点是茹家强是否有权主张解除其与黄彩银及黄锦霞签订的《证明》并要求黄彩银返还涉案房屋和宅基地证及有关单据原件。依据已查明的事实，茹家强与黄彩银及黄锦霞已签订《证明》确认茹家强及黄锦霞将涉案房屋转让给黄彩银永久使用，黄彩银已向茹家强支付购房款108000元并实际占有房屋。（2018）粤01民终5708号生效民事判决也已确认前述《证明》合法有效。据此，茹家强及黄锦霞与黄彩银之间就涉案房屋成立买卖合同关系并已实际履行。现茹家强以涉案房屋属于宅基地上房屋，黄彩银违反“一户一宅”原则购买涉案房屋，无法取得涉案房屋的产权变更登记手续导致不能实现合同目的为由，诉请解除该合同关系，但茹家强作为出卖人，其收取购房款的合同目的已经实现，能否办理房屋产权变更登记手续影响的是黄彩银的合同目的的实现，故茹家强以合同目的无法实现为由主张解除双方之间的买卖合同关系，并据此诉请黄彩银返还房屋及相应证件，缺乏事实根据与法律依据，原审判决予以驳回并无不当，应予维持。茹家强以其与黄彩银签订《证明》系为借款提供担保，该《证明》属于流质契约为由，上诉认为其与黄彩银之间不存在真实的买卖合同关系，但茹家强未就其与黄彩银之间存在借款合同关系的事实主张充分举证证明，且茹家强的该项主张与（2018）粤01民终5708号生效民事判决的认定不符，故本院对茹家强的该项上诉理由不予采纳。茹家强以黄彩银向其购买涉案房屋违反《中华人民共和国土地管理法》有关“一户一宅”的规定为由，上诉认为原审认定《证明》有效错误，但茹家强确认其与黄彩银属于同一生产大队的成员，故茹家强与黄彩银之间的交易行为并未超出集体经济组织内部成员之间的交易范畴，茹家强主张该交易违反禁止性规定亦缺乏充分依据，且与另案生效判决认定相悖，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人茹家强的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人茹家强负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年八月六日书记员  王文杰唐颖琪