安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0222民初2342号 原告：杨敏，女，1959年7月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：柯烈斌，安徽海声律师事务所律师。 被告：梅平陵，男，1958年2月23日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌县，现住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：曹明春，女，1961年12月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：何平平，繁昌县繁阳法律服务所法律工作者。 原告杨敏与被告梅平陵、被告曹明春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨敏及其委托诉讼代理人柯烈斌、被告梅平陵、被告曹明春及其委托诉讼代理人何平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨敏向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告一签订的位于繁昌县繁阳镇环城南路龙亭小区4幢104室房屋买卖合同具有法律效力；2、判令两被告协助原告办理该房屋的过户登记；3、由两被告承担诉讼费用 事实及理由：2000年12月31日，原告与被告一签订了房屋买卖合同一份，约定由被告一将其位于繁昌县繁阳镇环城南路龙亭小区4幢104室房屋出售给原告，面积为49.18平方米，价格为人民币22000元。合同成立后，原告按约支付了购房款，被告一也将出售的房屋交付给了原告。但由于办理该房产的过户手续需要两被告签字，而两被告一直不予配合，导致该房屋至今未办理过户手续。综上所述，两被告违反合同约定，拒不履行合同义务，侵犯了原告的合法权益。为此，原告依法向人民法院起诉，要求两被告协助原告办理上述房产的过户手续。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1、身份证复印件一份，证明原告的主体资格； 2、购房协议原件一份，证明原被告存在房屋买卖合同关系； 3、房产证复印件（已核实原件），证明买卖的房屋合法存在并交付原告实际居住； 4、付款凭证原件一份，证明原告履行了支付房款的义务； 5、离婚证、婚姻登记证明复印件一份，证明被告梅平陵与被告曹明春婚姻关系解除，被告梅平陵有权处分涉讼的房产的事实。 被告梅平陵辩称：原告陈述我不配合其办理过户，不是事实。在买房子之前就跟原告说，因为过户需要曹明春签字，由原告负责做曹明春的工作。 被告梅平陵为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据材料： 1、离婚证复印件（已核对原件），证明被告梅平陵与被告曹明春离婚的事实。 被告曹明春辩称：被答辩人起诉的主张（房屋买卖合同效力确认之诉）违背事实，不符合法律规定，请求法院依法驳回其诉讼请求。首先，2000年12月31日原告杨敏和被告梅平陵签订的位于繁昌县城关镇龙亭小区4幢104室房屋买卖合同并没有房产证，因为该房是未经登记的不动产物权变动不发生物权效力，不适用善意取得制度；本次房屋买卖合同刚签订答辩人和被答辩人就马上见了面，答辩人明确告知被答辩人：“此房梅平陵在财产分割协议中明确规定了他只有使用权，在他百年之后，该房屋是给儿子的，另外此房屋是家庭共有财产，离婚后仍是梅平陵和曹明春按份共有财产，被告梅平陵一人无权出售”，因此被答辩人在第一时间就知道梅平陵是无权出售该房屋的；本案涉诉的房屋是房改房，按照当时的房改政策，房屋在职工购买后五年后才归职工所有，另在同等条件下，原售房单位有优先购买权，如果职工个人要出售房改房，事先必须还去房改办办理“上市证”，而这些规定的手续和程序被告梅平陵都没有办理。因此该套房屋是不能买卖的。综上，被答辩人的主张违背事实，不符合法律规定，所诉无理，请求法院依法驳回。 被告曹明春为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据材料： 1、身份证复印件，证明被告曹明春的主体资格； 2、房屋所有权证存根，证明繁城私字第6415号房屋是房改房，1998年从市交通水泥厂购买，2001年3月13日领取房产证，该套房产时属于梅平陵、曹明春按份共有财产，梅平陵无权出售。 3、离婚登记申请书复印件，证明2000年5月29日曹明春、梅平陵因夫妻感情破裂而登记离婚，根据离婚协议财产分割条款规定“龙亭小区4幢104室的住宅使用权归梅平陵，但在其百年之后，该套房屋所有权归儿子梅魁所有。”离婚协议经男女双方签字后并见证生效，它是登记离婚的必不可少的一个环节（因为在当时婚姻登记均由各乡镇自行办理，各乡镇法律服务所为民政办在办理结婚，离婚时提供配套的法律服务）。 本院经审理认定事实如下：被告梅平陵与被告曹明春于1982年11月4日结婚，1985年1月28日生育一子，取名梅魁。1998年7月20日，在双方婚姻存续期间，被告梅平陵向其所在的单位安徽省芜湖公路水泥厂申请购买共有住房，住房地址为繁昌县城关龙亭新村****，提交了《繁昌县职工优惠购买共有住房申请表》，该申请表中明确记载了家庭成员有妻子曹明春。1998年11月5日，梅平陵向安徽省芜湖公路水泥厂以现金方式支付了购房款人民币4312.74元。2000年5月29日，曹明春与梅平陵协议离婚，并办理了离婚登记手续。在离婚协议中，就涉案的繁昌县城关龙亭新村4栋104室房屋的使用权及其归属双方约定：住：住宅使用权归梅平陵方自愿在百年之后将该房产移交给梅魁。在颁发的离婚证的第三页中，对该协议内容也有记载，具体为：环城西路门面房约400㎡使用权归女方，龙亭新村四幢住宅一套使用权归男方，两处房屋产权将来归梅魁。2000年12月30日，原告杨敏向被告梅平陵支付22000元用于购买繁昌县繁阳镇龙亭新村4栋104室房屋，被告梅平陵出具收条一张，载明收购房款22000元。2000年12月31日，原告杨敏与被告梅平陵补签了《购方协议》一份，双方约定梅平陵将位于繁昌龙亭新村4幢104室房屋（面积约45㎡）以22000元价格卖给杨敏，并约定了其他的权利和义务。签订合同后，被告梅平陵将安徽省芜湖公路水泥厂开具的购方收款收据原件交给原告杨敏；同时交付了涉案房屋给原告杨敏使用。2001年2月8日，涉案的房改房即龙亭新村4幢104室才办理了房产证，房产证登记的所有权人为梅平陵。现原告要求两被告配合办理房屋过户未果，为此诉至人民法院。 本院认为，本案的争议焦点主要在于：1、梅平陵与杨敏签订《购房协议》，其处置涉案房屋行为是否构成无权处分；2、《购房协议》的效力；3、杨敏购买涉案房屋是否构成善意取得，是否已经取得了涉案房屋的产权；4、原告要求两被告就涉案房屋协助办理过户能否成立。 一、关于梅平陵与杨敏签订《购房协议》处置涉案房屋行为是否构成无权处分。首先，涉案房屋系梅平陵与曹明春婚姻关系存续期间，以梅平陵名义从其单位购买的共有住房，俗称“房改房”，是一种当时社会发展过程中的特有产权形式，并受相关的房改政策调整。但从该政策的发展历史以及我国法律的规定来看，虽然房改房系单位职工的福利之一，但还包括对该职工的家庭成员的考虑，并且购买公有住房的资金系夫妻共有财产，因此即使房产证登记梅平陵一人名字，该房产也属于夫妻二人的共同财产。其次，签订《购房协议》时，梅平陵与曹明春已经协议离婚，对于涉案的房屋，双方已经约定了产权的处置——梅平陵享有使用权，房屋产权在梅平陵百年后移交给其儿子梅魁。此种赠与虽然目前未办理产权过户，但该赠与系以离婚为条件，夫妻双方对共同财产的一种处置方式，在未经有权机关作出撤销赠与决定前，对梅平陵、曹明春及梅魁而言，协议约定具有相应的法律效力，梅平陵对涉案房屋的产权没有处置权，只有使用权。因此从房屋的原本性质，到梅平陵、曹明春在离婚时已经对涉案房屋产权作出约定的情况下，梅平陵通过赠与方式，已经丧失了对涉案房屋产权进行处分的权利，其私自与原告杨敏签订《购房协议》，属于无权处分。 二、关于《购房协议》的效力。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，被告梅平陵与原告杨敏达成买卖合意，是双方真实意思表示，是否无权处分以及办理过户手续，不影响合同的效力。其次，虽然涉案房屋系房改房，被告曹明春提出房改房出售应当办理上市许可，但未向本院提交相应的文件材料，同时即使存在上述限制也属于管理性规定，而非效力性规定。因此，虽然梅平陵系物权处分，但其与杨敏签订的《购房协议》有效。 三、关于杨敏购买涉案房屋是否构成善意取得，能否取得了涉案房屋的产权。首先，不动产善意取得，应当同时满足以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。结合本案的实际情况，本院认为，第一，善意是指受让人受让财产是基于合理的目的，并尽到了合理的审查义务，而本案当中，原告杨敏虽然购买房屋是出于自己使用的合理目的，但在交易过程中未尽到合理的审查义务，主要表现在：受让房屋没有房产证件时没有到相应单位了解房产能否交易，是否存在受限条件；签订合同前就支付相应购房款，并且在签订合同后通过被告梅平陵交付的由梅平陵所在单位安徽省芜湖公路水泥厂开具的收款收据，应当可以了解到涉案房产可能属于梅平陵与曹明春的夫妻共同财产；在梅平陵陈述已经离婚的情况下，没有查看梅平陵离婚证，而如果查看离婚证的情况下，完全可以发现梅平陵与曹明春已经在离婚时对涉案房产作出了约定，梅平陵并没有处置该房产的权利。第二，在梅平陵办理房产证以后，涉案房产已经符合登记条件，并且根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而本案中梅平陵与杨敏的房屋交易一直未能登记，不发生物权效力。结合以上两点，本院认为杨敏在购买涉案房产中未尽合理审查义务，且涉案房产应当登记而未登记，不符合善意取得条件，虽然梅平陵与杨敏签订的《购房协议》有效，但杨敏不能因善意取得涉案房产的物权即产权。 四、关于原告要求两被告就涉案房屋协助办理过户能否成立。由于杨敏不能因善意取得涉案房屋的物权，办理房屋产权过户的条件不具备，两被告无需配合杨敏对涉案房屋产权进行过户。 综上，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条之规定，判决如下： 一、原告杨敏与被告梅平陵于2000年12月31日签订的《购房合同》有效； 二、驳回杨敏的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币160元（原告预交），由原告杨敏负担80元，由被告梅平陵负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  叶进财 人民陪审员  李春葆 人民陪审员  陈 群 二〇一七年九月二十二日 书 记 员  田 青 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。