广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13948号上诉人（原审原告）：徐俊杰，男，1976年3月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘国辉，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘军伟，男，1976年8月17日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。上诉人徐俊杰因与被上诉人刘军伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐俊杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判确认徐俊杰与刘军伟签订的《房屋买卖合同》于2020年1月20日解除，刘军伟向徐俊杰支付违约金82000元；2.一、二审案件受理由刘军伟承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清。1.刘军伟在签订《房屋买卖合同》时称其没有购房资格，要指定其他人作为产权人，徐俊杰表示理解并同意。虽然之后签订网签合同的买方是肖添斌，但其只是刘军伟依照《房屋买卖合同》约定指定的产权人，且网签后徐俊杰仍然与刘军伟进行沟通、签署补偿协议、甚至补交定金，直到网签合同解除，刘军伟从未与肖添斌有过任何的解除，也未收取肖添斌任何购房款，故徐俊杰有理由相信买受人依然是刘军伟。徐俊杰于合同签订后，已依约还清房贷，而刘军伟仅交了5万元定金及指定产权人进行网签，再未履行其他合同义务。2019年5月15日双方签订的《补充协议》约定徐俊杰同意延迟到2019年7月31日之前过户，对约定期限到期之日仍不能交易成功的，将解除网签合同。但刘军伟在此后同样以各种理由推脱未能如期办理有关手续，2019年10月12日同贷书出来后，刘军伟还是未能如期交易，直至2019年10月10日刘军伟才承认其是炒房的，自己没有经济能力出资购房，而于2019年10月15日徐俊杰给出的最后期限到期之日，徐俊杰指定的产权人亦无法履行合同义务，导致合同目的无法实现，据此双方协商解除网签合同，但《房屋买卖合同》并未解除，一审认定双方合同已解除是对事实认定不清。根据《房屋买卖合同》第五条约定，刘军伟应向徐俊杰承担成交价10%的违约金。2.一审判决双重标准，裁判不公。一审认定徐俊杰在签订合同时已知刘军伟无购房资格，应承担无法找到适当第三人的风险，其潜台词是徐俊杰自身存在过错。既如此，换位思考，刘军伟在签订合同时是明知自己无购房资格，仍与徐俊杰签订合同，也应预见在其无法找到适当第三人时将导致合同目的不能实现的风险。本案中，刘军伟虽然指定了产权人，且同贷书也审批通过，但刘军伟并未保证其指定的产权人依约履行合同，即未为徐俊杰联系到适当的买家，且其自己在约定期限内也无法履行合同义务，导致徐俊杰合同目的无法实现，理应承担风险及违约责任。（二）一审遗漏查明徐俊杰提供的证据导致错误认定事实。徐俊杰一审提供的光盘内容来源于期手机内保存的通话录音，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款规定，应视为证据的原件。上述证据及转化为文字的记录证实了刘军伟在2019年10月10日才告知其是炒楼的，双方并未就《房屋买卖合同》的解除达成协议的事实。刘军伟辩称上述证据不是原件，不认可该证据真实性，理由不成立。一审判决不予审查该证据并采纳作为证据使用，导致对事实的错误认定。（三）一审适用法律错误。双方并没有协商解除《房屋买卖合同》，该上述合同也未约定解除合同条件。一审依据《中华人民共和国合同法》第九十三条认定双方合同解除错误。本案系刘军伟迟延履行合同主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使合同目的无法实现，才导致徐俊杰依据上述法律规定第九十四条主张解除合同。即使无法认定合同解除时间，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，也应以徐俊杰在2020年1月20日提出诉讼作为合同解除之日。同时，一审仅审查合同是否解除，对合同因何解除、是否存在违约、应由谁承担违约责任及承担违约责任方式和金额等问题一概不问，视双方合同约定和法律规定于不顾，是适用法律错误。（四）一审有发挥法应有的指引作为，有引导人们投机倒卖、不信守契约之虞。刘军伟未能履行合同，最终导致合同目的无法实现，构成严重违约并造成对徐俊杰的合法利益的损害，而徐俊杰不存在任何过错及责任，其依据合同追究刘军伟违约责任，合情合理合法。一审未审查刘军伟的违约行为及责任承担等，反而将合同不能履行的风险不合理转嫁给守约方的徐俊杰，是对徐俊杰最大的伤害。一审判决对于刘军伟作为炒楼人来讲，更像是给其指明了如何在即使签订了合同的情况下也可以不予遵守、甚至违约了也不需要承担任何违约责任的出路，该判决对社会及人们的伤害甚至于违约及侵权本身。被上诉人刘军伟二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，双方的买卖合同已协商一致解除，同意一审判决，不同意徐俊杰的上诉请求、事实和理由。徐俊杰于2020年1月20日向一审法院提出起诉请求：1.解除双方于2019年1月25日签订的《房屋买卖合同》；2.刘军伟向徐俊杰支付违约金132000元，扣除刘军伟支付的50000元定金，实际应再支付违约金82000元；3.诉讼费用由刘军伟承担。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，徐俊杰是海珠区工业大道中284号402房（以下简称涉案房屋）的权属人。2019年1月25日，徐俊杰（甲方、卖方）与刘军伟（乙方、买方）就涉案房屋的买卖签订《房屋买卖合同》，约定：成交价132万元；乙方应于签订本合同同时支付1万元作为定金；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；经双方友好协商：甲方同意乙方指定任何人作为产权人；等。该合同第八条付款细则中，除前述定金约定外，其余部分的金额、支付时间均为空白。2019年5月15日，徐俊杰、刘军伟双方又签订《补充协议》，约定：徐俊杰同意延迟到2019年7月31日之前过户，刘军伟定金给至4万；如因刘军伟资质银行审批不过，导致交易不成功，刘军伟在2019年8月20日之后3个工作日内，跟徐俊杰解除网签合同。刘军伟于2020年3月5日签收了本案诉讼材料。本案庭审中，关于款项支付，徐俊杰表示：刘军伟在2019年1月29日支付了1万元，在2019年5月15日支付了另外4万元。刘军伟表示：第一笔确认，第二笔应该在2019年5月16日下午7点28分，另外5000元是2019年8月11日通过居间方转账，该5000元是基于本案的合同履行，当时双方已经有解除合同的意愿，刘军伟愿意补偿徐俊杰该款项原来解除网签合同和房屋买卖合同。关于购房资格，刘军伟表示：在购买涉案房屋或者签订房屋买卖合同时，刘军伟不具备购房资格。徐俊杰表示：在签订房屋买卖合同时，刘军伟就告知徐俊杰其没有资格；在签订合同之前，刘军伟应该也向徐俊杰透露过该情况。关于与案外人的合同事宜，徐俊杰表示：没有向肖某收取任何款项，并且也没有与肖某有任何直接接触。另，徐俊杰表示：徐俊杰是以与刘军伟的合同来进行诉讼的，不需要追加肖某为第三人。刘军伟表示：没有必要在本案当中追加肖某作第三人。徐俊杰为证明其主张，还提交了以下证据：1、甲方、卖方为徐俊杰与乙方、买方为案外人肖某，时间为2019年2月25日的《存量房买卖合同》，该合同约定：涉案房屋总金额205万元；签订本合同同时，乙方向甲方支付3万元作为购房定金，并按照按揭方式付款；等。2、徐俊杰与案外人肖某于2019年10月15日签订的《广州市存量房买卖合同撤下申请书》；3、中国建设银行股份有限公司广州天河支行就涉案房屋向外人肖某出具的《同意购房抵押贷款意向书》。刘军伟表示对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。一审法院认为，徐俊杰、刘军伟通过签订《房屋买卖合同》的形式就涉案房屋建立了买卖关系，现双方均同意解除上述合同，并无不当。对于上述合同的解除，徐俊杰表示于2019年11月向刘军伟声明解除，刘军伟则表示于2019年10月15日双方协商一致解除。一方面，上述情况表明双方在一审诉讼前实际已经终止前述合同的履行；另一方面，徐俊杰、刘军伟因均无证据证明何时向对方发出解除合同的通知，应对不能证明合同解除的具体时间承担不利后果，故一审法院仅对合同解除的事实予以确认。徐俊杰在明知刘军伟不具备购房资格的情况下仍签订上述合同，本就应承担无法找到适当第三人的风险。另，徐俊杰已经刘军伟介绍与案外人肖某签订了《存量房买卖合同》，虽然之后撤下了该合同，但并非徐俊杰、刘军伟《补充协议》中约定的“资质银行审批不过”原因，即不能归责于刘军伟。因此，徐俊杰要求刘军伟支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年5月9日作出如下判决：一、确认徐俊杰与刘军伟于2019年1月25日签订的《房屋买卖合同》已经解除；二、驳回徐俊杰的其他诉讼请求。一审案件受理费1850元，由徐俊杰、刘军伟各负担925元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，刘军伟在一审答辩中称，双方协商解除《房屋买卖合同》，并促成了实际购买人与徐俊杰解除网签合同，刘军伟支付了55000元定金及房款不再要求返还，徐俊杰现在起诉要求刘军伟赔偿违约金等没有法律依据。二审庭询中，徐俊杰表示对一审确认《房屋买卖合同》已解除的事实无异议，但认为合同解除的时间点应为2019年11月份其发出通知解除之时，如对方不认可，徐俊杰认为应按起诉时间点来认定合同解除时间。刘军伟明确对一审认定《房屋买卖合同》已解除无异议。二审中，双方当事人均没有提出新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合徐俊杰的上诉请求和理由以及刘军伟的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案《房屋买卖合同》解除的责任及法律后果处理问题。现评析如下：虽然徐俊杰与刘军伟签订的《房屋买卖合同》约定徐俊杰同意刘军伟指定任何人作为产权人，刘军伟也介绍了案外人肖某与徐俊杰签订了《存量房买卖合同》，但最终上述合同均未实际履行。本案中，徐俊杰已提供证据证明其多次要求刘军伟履行双方合同，而作为买受人的刘军伟，并无举证证明其已依约配合徐俊杰履行合同，故本院确定导致双方合同解除的主要责任在于刘军伟。根据双方合同约定，刘军伟本应向徐俊杰承担违约责任，但鉴于徐俊杰抗辩双方系协商解除合同，其已向徐俊杰支付的55000元定金及房款不再要求返还，并表示徐俊杰起诉要求刘军伟赔偿违约金没有法律依据。由此可见，刘军伟是以上述内容总体抗辩违约金过高。因此，在徐俊杰已实际收取刘军伟55000元，再结合徐俊杰与刘军伟签订《房屋买卖合同》时明知刘军伟不具备购房资格的事实，以及徐俊杰于本案中未举证证明因刘军伟的违约行为给其造成的实际损失金额等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院对徐俊杰上诉坚持要求刘军伟再向其支付违约金82000元的诉请，不予支持。综上所述，上诉人徐俊杰的上诉请求不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1850元，由上诉人徐俊杰负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年八月四日书记员 李志康谢金泽