辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5326号上诉人（原审被告）：大连海逸房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连高新技术产业园区大连奶牛场英歌石村。法定代表人：徐志康，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲艳春，女，该公司员工。委托诉讼代理人：秦景霞，辽宁民同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连耕海物业服务有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区彩霞园34-1号至34-5号。法定代表人：甘国福，该公司经理。委托诉讼代理人：谭永麟，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏亚，辽宁法大律师事务所律师。上诉人大连海逸房地产开发有限公司（以下简称海逸公司）因与被上诉人大连耕海物业服务有限公司（以下简称耕海公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海逸公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人解除合同的理由系小区598名业主中已有313名业主同意更换物业，被上诉人提供的物业服务未能达到物业服务标准；2.双方签订的《前期物业服务合同》第三十三条赋予了上诉人享有任意解除权，物业合同是综合性的委托合同，适用我国合同法第四百一十条的规定，委托人可以随时解除委托合同。且上诉人在2019年10月17日即向被上诉人发出解除合同通知，根据我国合同法司法解释二第二十四条的规定，被上诉人如对解除合同有异议，应在三个月内向法院提起诉讼，否则，人民法院不予支持。而被上诉人提起本案诉讼的时间为2020年3月4日，超过三个月异议期，不应得到支持。耕海公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，1.上诉人于2019年10月17日向被上诉人发出《关于解除的函》，无任何事实及法律依据；2.案涉《前期物业服务合同》第三十三条约定上诉人须在满足“有相关法规及合同约定”这一前提条件下，才能提前终止、解除案涉合同；3.上诉人称被上诉人提供的物业服务不到位，与事实不符。被上诉人一直严格按合同约定履行义务，并无任何不当之处。被上诉人亦从未收到任何业主的相关投诉；4.前期物业服务合同并非委托合同，不属于委托合同范畴；5.上诉人擅自解除合同的行为显属违约行为，在此情形下，被上诉人有权请求上诉人继续履行合同。截至今日，被上诉人也一直在案涉小区依约履行合同义务；6.根据我国合同法的规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。耕海公司向法院提出诉讼请求：一、确认海逸公司于2019年10月17日解除耕海公司与海逸公司双方之间《前期物业服务合同》（合同编号：GHWY/F/2013/001HY）系违法解除；二、判令海逸公司继续履行其与耕海公司签署的上述《前期物业服务合同》；三、判令海逸公司赔偿耕海公司因违法解除合同而造成的损失10000元；四、诉讼费用由海逸公司承担。一审法院经审理查明，2013年9月15日，耕海公司与海逸公司签署《前期物业服务合同》（编号：GHWY/F/2013/001HY），建立前期物业服务法律关系，海逸公司选聘耕海公司对海逸·诺丁山项目提供前期物业服务，合同期限自2013年9月23日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。该《前期物业服务合同》第三十三条约定，除本合同另有约定外，本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。2019年10月17日，海逸公司向耕海公司发出《关于解除的函》，海逸公司依据上述《前期物业服务合同》第三十三条的约定，决定解除案涉《前期物业服务合同》。2019年11月13日，耕海公司向海逸公司发出《联络函》，明确表明海逸公司解除案涉《前期物业服务合同》无任何事实及法律依据，要求继续履行案涉《前期物业服务合同》，并要求海逸公司立即采取措施消除因此给耕海公司造成的不利影响。2019年11月18日，海逸公司向耕海公司发出《回复函》，再次明确其解除案涉《前期物业服务合同》系根据合同第九章第三十三条的约定，并要求耕海公司尽快与新物业公司办理交接手续。2020年1月8日，海逸公司向耕海公司发出《通知》，再次要求耕海公司于2020年1月17日前撤出海逸·诺丁山小区，并于新物业公司进行交接。2020年1月14日，耕海公司向耕海公司发出《工作联系函》，再次重申海逸公司解除案涉《前期物业服务合同》无任何事实及法律依据，系违法解除。2020年2月3日，海逸公司向耕海公司发出《关于撤离诺丁山小区的函》，再次要求耕海公司撤离并办理交接手续。另查，耕海公司与辽宁法大律师事务所签订《委托代理合同》，并约定律师代理费为5000元。2020年1月2日，辽宁法大律师事务所向耕海公司开具了发票。再查，截至一审判决作出之日，海逸·诺丁山并未成立业主委员会，且耕海公司也一直在履行案涉《前期物业服务合同》。一审法院认为，结合上述已查明的相关事实及耕海公司与海逸公司的诉辩主张可以看出，本案争议的焦点问题是，一、海逸公司解除案涉《前期物业服务合同》是否有事实及法律依据；二、耕海公司是否有权要求海逸公司继续履行案涉《前期物业服务合同》；三、耕海公司要求海逸公司赔偿因违法解除合同而造成的损失10000元，是否有事实及法律依据。针对第一个焦点问题，一审法院认为，第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等规定的内容可以看出，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，海逸公司主张案涉《前期物业服务合同》已依法解除，应当对引起合同关系解除的事实承担举证责任。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的相关规定，当事人仅可依据合同约定或法律规定解除合同。本案中，海逸公司主张解除案涉《前期物业服务合同》系依据该合同第三十三条的约定。此条款载明“除本合同另有约定外，本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或本合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方”，此条款表明，在有相关合同约定或法律规定的前提下，具有解除权的主体才可以解除案涉《前期物业服务合同》，而并非赋予各方当事人任意解除权，而且包括上述第三十三条在内的《前期物业服务合同》中的全部条款，均未约定案涉《前期物业服务合同》的解除条件。此外，海逸公司提供的相关证据也无法证明耕海公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。第三，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第二十五条、第四十一条、《大连市物业管理条例》第二十五条、第二十六条的相关规定，选聘和解聘物业服务企业的权利主体系业主大会，且须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后才能决定选聘和解聘物业服务企业。基于此，海逸公司作为开发商，并非选聘、解聘物业服务公司的合法权利主体。此外，海逸公司所提交的证据也无法证明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。基于此，海逸公司关于案涉《前期物业服务合同》已合法解除的抗辩意见，没有充分的事实和法律依据，一审法院不予采纳。针对第二个焦点问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，如前所述，海逸公司解除案涉《前期物业服务合同》，无任何事实及法律依据，其擅自解除合同的行为显属违约行为，另外，案涉《前期物业服务合同》第三十二条约定的合同期限为自2013年9月23日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，而案涉小区至今未成立业主委员会，且耕海公司也一直在履行案涉《前期物业服务合同》，在此情形下，耕海公司请求海逸公司继续履行案涉《前期物业服务合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。针对第三个焦点问题，一审法院认为，耕海公司主张本案律师费用5000元系海逸公司因违法解除合同而给耕海公司造成的损失中的部分损失，耕海公司应当提供相关合同依据或法律依据，而案涉合同中并无律师费应由海逸公司承担的相关约定，且律师费也并非法定应由海逸公司承担的情形，故，案涉律师费不应作为损失的一部分而由海逸公司承担。此外，耕海公司亦未提交能够证明海逸公司因违法解除合同而给耕海公司造成损失的其他证据。据此，耕海公司关于要求海逸公司赔偿相关损失的主张，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、大连海逸房地产开发有限公司于2019年10月17日解除双方之间《前期物业服务合同》（合同编号：GHWY/F/2013/001HY）系违法解除；二、大连海逸房地产开发有限公司继续履行其与大连耕海物业服务有限公司签署的《前期物业服务合同》（合同编号：GHWY/F/2013/001HY）；三、驳回大连耕海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由耕海公司负担7.5元，由海逸公司负担67.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人是否享有案涉《前期物业服务合同》的解除权。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并与物业服务企业签订的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。由此可以得出，建设单位在选聘物业服务企业之后，并不享受接受物业服务、支付物业服务费等相关合同权利、义务。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。故，上诉人作为建设单位，无权解聘物业服务企业。一审判决认定上诉人于2019年10月17日向被上诉人发出的解除合同通知无效，案涉《前期物业服务合同》应继续履行，于法有据，本院予以维持。上诉人主张其解除合同的理由系因被上诉人提供的物业服务未达到合同约定的标准，但因其并非解聘物业服务企业的适格主体，故，本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人海逸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由大连海逸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年八月七日书记员 黄月妍