济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初3021号 原告：王建军，男，1986年1月2日出生，汉族，户籍所在地甘肃省庄浪县。 委托诉讼代理人：张庆、朱闪闪，均系山东鲁商律师事务所律师。均为特别授权。 被告：姜斌斌，男，1987年8月1日出生，汉族，户籍所在地山东省禹城市。 被告：胡楠，女，1988年8月18日出生，汉族，户籍所在地山东省禹城市。 两被告共同委托诉讼代理人：肖雯娟，北京市明宪（济南）律师事务所律师。特别授权。 原告王建军与被告姜斌斌、胡楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，本院依法适用简易程序，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告王建军及其委托诉讼代理人朱闪闪，被告姜斌斌、胡楠的共同委托诉讼代理人肖雯娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建军向本院提出诉讼请求：一、判令被告姜斌斌、胡楠支付违约金35万元；二、本案诉讼费、律师费、保全费等费用由两被告承担。事实与理由：2016年11月4日，原、被告通过中介济南优选房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：原告王建军购买被告位于济南市历城区花园路49号*的房产，建筑面积为158.29平方米，总价款163万元，原告王建军支付购房定金2万元给被告，被告出具了房屋定金收到条。原告王建军按合同约定履行了自己的义务，可被告却因房价上涨，不愿再将房屋卖给原告王建军。综上所述，被告违反了合同约定和最基本的诚实信用原则。故为维护原告王建军的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法支持原告王建军的诉讼请求。 姜斌斌、胡楠共同辩称，一、原告王建军所述与事实不符，违约的是原告王建军。双方交易未能完成并非因为房价上涨后两被告不再出卖，真实原因是济南市人民政府于2016年10月2日发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，根据该新政，非本市户籍家庭在济南市限购**住房。在双方签订房屋买卖合同后办理网签时才得知原告王建军被限购，无法办理网签。原告王建军除支付了2万元的定金外，并没有向两被告支付房屋首付款及剩余房款。在两被告得知原告王建军的银行贷款审批通过后曾向原告王建军催问购房款，但原告王建军拒绝支付购房款，亦未办理贷款手续，远超出了房屋买卖合同第七条约定的五十个工作日的期限。二、在涉案房屋的交易过程中，两被告不存在违约的情形。原告王建军因自身原因无法办理银行贷款，在这种情况下，两被告仍然善意的等待原告王建军另想办法支付购房款，但直到合同约定的履行期限届满，原告王建军仍未能支付购房款。在原告王建军不支付购房款的情况下，两被告有权行使不安抗辩权，而不是违约。并且，原告王建军迟迟不支付购房款，两被告有权依据合同约定解除合同。因此，原告王建军要求两被告支付违约金35万元没有事实及法律依据。三、原告王建军要求两被告承担本案的诉讼费、律师费、保全费等没有依据，该费用应由原告王建军自行承担。 原告王建军围绕其诉讼请求提交如下证据： 1、2016年11月4日房屋买卖合同复印件1份，拟证实原、被告于2016年11月4日签订了房屋买卖合同的事实，双方对成交价格、定金、违约情况等进行了约定； 2、2016年11月4日被告姜斌斌出具的房屋定金收到条1份，拟证实原告王建军就涉案房屋支付给被告姜斌斌定金2万元； 3、2017年6月5日济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息1份，拟证实涉案房屋的基本情况； 4、2017年7月17日济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息2份，拟证实被告将涉案房屋卖给案外第三人吴善昆，根据该证据里抵押金额230万元，可以知道涉案房屋价值约为328万元； 5、济南市富翔天地小区网关于富翔天地小区信息及富翔天地房价走势网上打印件2份，拟证实2017年6月富翔天地小区均价为16420元/㎡，涉案房屋自原、被告签订合同到原告王建军起诉之日即2017年6月6日，房屋增值约为96万元； 6、济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第3590号民事判决书打印件1份，拟证实两被告于2010年11月29日登记结婚，涉案房屋是两被告夫妻共同财产； 7、2017年3月9日电话录音刻录光盘及书面文件各1份，拟证实被告胡楠不愿再将涉案房屋卖给原告王建军； 8、济南市不动产登记信息查询结果证明打印件1份，拟证实原告王建军至今在济南市没有房屋。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查，认定事实如下： 1、原告王建军（买受人、合同乙方）与被告胡楠（出卖人、合同甲方）通过济南优选房地产经纪有限公司（居间人、合同丙方）的居间服务，于2016年11月4日签订《房屋买卖合同》。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区花园路45号*的房产给乙方，房屋所有权人为胡楠，共有权人为姜斌斌，建筑面积158.29平方米，总价款为163万元；房屋有抵押，无租赁；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，乙方于网签当日前将首付款49万元存入甲方指定账户，剩余房款112万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；甲、乙双方应在本合同签订之日起五十个工作日内，委托并协助齐鲁楼市不动产权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应相互配合协助税费的缴纳；该房产在工商银行泺源大街支行设有房地产权抵押，甲方应当在贷款审批通过三个工作日到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源为甲方自行解决；甲、乙双方同意，甲方于拿到全部房款通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起七日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清。违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日内解除合同。其他约定事项：签订合同当日乙方交购房定金2万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方；若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房款的1%的服务佣金给丙方；此次交易价格以此次房屋交易价格为标准，若测绘后房屋面积大小发生差异，与此次交易价格无关；签订合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户手续；此合同签订时即生效；乙方拿到新房产证后三个工作日内办理贷款手续；乙方接到银行通知三个工作日内到银行指定地点办理抵押手续、贷款额加上首付款和定金总和超过163万部分于银行放款当日全额无息返还给乙方；甲、乙双方于2016年11月15日前携贷款资料到银行办理面签手续；银行审批通过后甲方于15日个工作日内办理解押手续，解押完毕后两个工作日办理产权转移手续……。被告姜斌斌代被告胡楠在甲方处签字捺印予以确认，并在共有人处签字捺印。原告王建军在乙方处签字捺印予以确认。济南优选房地产经纪有限公司在丙方处加盖合同专用章予以确认。当日，原告王建军支付给被告姜斌斌2万元定金。被告姜斌斌给其出具了房屋定金收到条。之后，原告王建军向中国工商银行济南市槐荫区支行申请贷款，但因种种原因，该贷款申请迟迟未予审批，双方也未能办理涉案房屋的其他交易流程手续，引起本案诉讼。 2、原告王建军于2017年6月12日向本院申请在38万元范围内查封涉案房屋，本院予以准许并裁定查封了涉案房屋。原告王建军为此支付保全费2420元。2017年6月21日，两被告向本院交纳38万元保证金并申请解除对上述涉案房屋的查封。本院予以准许并于2017年6月21日裁定解除对涉案房屋的查封。 另查明，两被告系夫妻关系，涉案房屋系两被告的夫妻共同财产。2017年6月27日涉案房屋已由两被告出卖给案外人吴善昆。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。审理中，原、被告双方对涉案房屋买卖合同已经解除的事实无异议，但双方对哪方违约存在争议。原告王建军称，其于2016年12月初向中国工商银行济南市槐荫区支行申请贷款，但银行因政府政策调整，暂停贷款审批业务，之后其找被告要求一次性付款买房，但被告因为房屋价值上涨而拒绝出卖。两被告对此有异议，辩称涉案交易系原告王建军违约，因原告王建军被政策限购，无法办理网签，也无法办理银行贷款，之后也一直没有支付购房款，远超过合同约定的五十个工作日的期限，两被告有权根据合同约定解除合同，并已于2017年2月份通知解除合同。本院认为，根据双方合同约定及庭审中的陈述，可以认定涉案房屋的交易流程为：双方于2016年11月15日携贷款资料去银行办理面签手续，银行审批通过后，被告再办理涉案房屋的解押手续，解押完毕后双方办理网签手续，同时原告王建军支付被告首付款，双方办理产权转移手续，原告王建军再办理抵押和贷款放款手续。原告王建军申请银行贷款163万元，因贷款政策等原因，该申请迟迟未予审批通过，双方也无法办理后续交易流程。双方在合同中约定五十个交易日内完成包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，并约定超出履行义务期限三十日守约方有权解除合同，而根据原告王建军提交的2017年3月9日录音证据，可以看出截至2017年3月9日贷款事项仍未办理完毕，已远超五十个工作日内办理完毕手续的约定，使得两被告不能及时收到购房首付款及余款，在这种情况下，两被告拒绝继续履行房屋买卖合同并不违反法律规定及合同约定。原告王建军虽通过他人与两被告协商继续履行合同，但双方并未达成一致意见。原告王建军称在贷款申请未及时审批通过的情况下其找过被告要求一次性付款但被告不同意，未提供证据证实，本院不予采信。原告王建军主张两被告支付违约金，并承担律师费、保全费，没有事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王建军的诉讼请求。 案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告王建军负担。保全费2420元，由原告王建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年九月五日 书记员  岳 静