湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3414号上诉人（原审原告）：高飞，男，1976年9月20日出生，回族，武汉市汉阳区墨北社区康馨养老院院长，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张露，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡胜泉，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何正汉，男，1941年11月21日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李三枝，女，1948年5月10号出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师。原审第三人：武汉市汉桥中兴集团有限责任公司，住武汉市汉阳区永丰乡汉桥村。法定代表人：徐安华，总经理。上诉人高飞为与被上诉人何正汉、李三枝、原审第三人武汉市汉桥中兴集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高飞上诉称：一审法院关于《房屋租赁合同》和《合作协议》均属无效。对高飞、何正汉均不具有法律约束力、高飞与何正汉之间仅系房屋租赁合同关系，并无合作经营关系的论述，适用法律错误，认定事实错误及部分事实不清。一、何正汉在与高飞签订协议时对涉诉争房屋享有绝对的排他性权利，何正汉自然具备与高飞签订协议的主体资格。二、高飞的诉请基础来自《合作协议》本身，即合同双方意思自治的结果，在该合作协议并无违反禁止性规定的情况下，其合意应当得到支持。三、双方于2011年7月12日签订的《房屋租赁合同》及2011年9月18日签订的《合作协议》合法有效，不存在法律上规定可撤销或无效的情形，依法应当予以确认。根据西政司法鉴定中心出具的（2019）鉴字第3622号《司法鉴定意见书》鉴定结果已表明检材中“房屋补偿”与“房屋过渡费由甲方享有”不是同一支笔一次性连续书写形成，“房屋补偿”四字应系添加形成。何正汉代理人单方面提出何正汉签订时系醉酒后签订，既无事实依据，又无相应证据予以证明。何正汉作为一个具备完全行为能力的人，应当知晓自己签订该合作协议的法律后果和承担相应的后果，从添加行为也可以看出，何正汉属于事后的反悔行为，否则，高飞在签订协议时第一条中明确拆迁赔偿归甲乙双方各占百分之五十，又在第三条下约定房屋补偿、房屋过渡费由甲方享有，属于明显相悖的约定事实。人民法院审查民事案件应当以“以事实为依据，以法律为准绳”，结合民事证据的相关认定规则，高飞已穷尽所有举证责任，根据“谁主张谁举证”的民事证明规则和以上事实证据，高飞的合法诉求应当得到支持。高飞依法履行了上述合同的所有给付义务和举证责任，现依法要求何正汉方确认并配合办理相关合同的义务符合法律规定。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院：一、撤销原审判决；二、改判何正汉履行与高飞于2011年9月18日签订的《合作协议》，即何正汉在取得汉阳区徐家大湾l41号房屋拆迁补偿安置利益后，应当将安置利益的50％向高飞支付相应的对价款或配合办理房屋产权分割过户；三、一、二审诉讼费及鉴定费用全部由何正汉承担。被上诉人何正汉、李三枝答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。武汉市汉桥中兴集团有限责任公司未陈述意见。高飞一审起诉请求：1.判决高飞、何正汉之间于2011年9月18日的《合作协议》合法有效；2.判决何正汉应与高飞继续履行《合作协议》的约定，即何正汉在取得汉阳区徐家大湾141号房屋拆迁补偿安置利益后，应当将安置利益的50%向高飞账户支付相应的对价款或配合办理房屋产权分割过户事宜；3.本案的全部诉讼费用由何正汉、李三枝承担。一审中，高飞明确诉讼请求2中的安置利益的50%系534.25平方米的还建安置面积，要求何正汉配合办理过户手续。一审法院查明，何正汉与李三枝系夫妻关系，双方于1967年登记结婚。1998年，何正汉自建位于武汉市汉阳区徐家大湾141号4间5层楼房一栋，该房屋所在土地系汉阳区汉桥村的集体土地，2005年双登双录房屋建筑面积为1124.73平方米。2005年至2010年期间，无双登双录新增建筑面积。2011年7月12日，何正汉作为出租方（甲方）与承租方（乙方）高飞签订《房屋租赁合同》一份约定：“甲方愿将位于徐家大湾141号的房屋出租给乙方使用，现就有关事项达成以下协议：一、房屋租金：甲方出租房屋是五层楼，面积为1100，年租金为9.6万。二、租赁期限：甲方从2011年9月18日至2021年9月18日，十年期后继续续租，甲方将上述房屋交给乙方使用。三、租金的交付方式：1、乙方愿承租上述房屋，租金按月支付，每月支付承租房屋金额为8000，次年后按季交付。2、甲方每年房租调整幅度根据乙方经营状态协商，最高调整浮动每月房租逐渐增长到1万后将不再调整（第三年租金全年12万正）。3、甲方给予乙方2个月装修期间，收租时间从2011年9月18日开始计收。四、房屋设施及维修：甲方仅向乙方出租现状的房屋，乙方承租后应妥善保养维护，不得随意变动，房屋的内部设施，若实在需要维修，事先应征得甲方同意，且装修的费用由乙方自行承担。……六、其他事项：…2、若遇政府拆迁，装修费用补偿。1）乙方租赁甲方的房屋在五年内，遇政府拆迁的所有补偿属于乙方所有。2）乙方租赁甲方的房屋在五年外，所有补偿属甲乙双方各占五成。3、未尽事宜，双方另行协商。……”。租赁合同下方，何正汉签名、捺印，高飞签名。《房屋租赁合同》签订后，何正汉依约将诉争房屋交付高飞，高飞对诉争房屋进行装修后经营墨北社区康馨养老院。何正汉（甲方）与高飞（乙方）另行签订《合作协议》一份约定：“甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上达成一致的合作协议：一协议内容为：甲乙双方共同经营汉阳区徐家大湾141号房屋开办汉阳区墨北社区养老院，在经营期间如政府征用土地拆迁，其拆迁赔偿归甲乙双方各占百分之五十。二本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。三本协议一式两份，甲乙各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。”协议下方，何正汉、高飞分别签名、捺印，协议落款时间显示为“2011年9月18日”。在何正汉提交的《合作协议》中，协议打印条款下方，何正汉手写“房屋补偿、房屋过渡费由甲方享用”，高飞在该手写内容旁签名、捺印。一审庭审中，高飞表示认可《合作协议》手写内容中的“房屋过渡费由甲方享用”部分的约定，该手写内容中的“房屋补偿”部分系何正汉事后添加形成，并向法院申请对上述手写内容中的“房屋补偿”部分与“房屋过渡费由甲方享用”部分是否系连续形成以及“房屋补偿”部分是否系添加形成进行司法鉴定。后法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心就高飞的上述申请事项进行司法鉴定，西南政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》表示《合作协议》原件上手写字迹“房屋补偿”与“房屋过渡费由甲方享用”不是同一支笔一次性连续书写形成，“房屋补偿”四字应系添加形成。高飞对租赁房屋进行装修后于2011年9月开始使用租赁房屋自行经营社区养老院直至2017年12月，但未对租赁房屋进行改扩建。租赁期间，高飞除依约向何正汉支付了租期内的全部房屋租金外，未向何正汉支付其他任何钱款，何正汉未参与上述高飞所开办的社区养老院的经营管理，也未参与收益分配。2018年5月，武汉市汉桥中兴集团有限责任公司与何正汉就案涉租赁房屋拆迁补偿事宜签订《武汉市汉阳区汉桥村“城中村”综合改造房屋拆迁安置补偿协议书（外来户）》（序号：K4-251），约定何正汉自愿选择还建安置房建筑面积1068.5平方米，武汉市汉桥中兴集团有限责任公司向何正汉支付各项拆迁补偿费用合计人民币697332元。其中，货币补偿人民币47795元，临时安置补助费人民币280440元，搬迁补助人民币1200元，附属设施补偿项下的空调移机费人民币5000元、热水器人民币3000元、电表人民币960元，它项补偿项下的附属物补偿费人民币57000元、装修补偿费人民币106850元、其他补偿费人民币185087元，搬迁奖金人民币10000元。拆迁协议签订后，2018年7月11日，何正汉通过案外人徐光文向高飞支付人民币300000元。同日，高飞出具收条一份载明：“今收到徐家大湾141号（拆迁号169）徐光文给付叁拾万元正（￥300000）房屋装修款。”现何正汉尚未就还建协议确定的还建面积办理还建安置房的选房手续。高飞、何正汉双方就诉争《合作协议》的效力及履行事宜发生纠纷，高飞诉至法院请求判如所请。一审法院认为，高飞在履行合同过程中，仅向何正汉支付房屋租金，何正汉并未参与高飞养老院的经营、管理和利益分配，高飞与何正汉之间仅系房屋租赁合同关系，并无合作经营关系。对于高飞是否可以依据租赁合同关系要求何正汉将何正汉名下的拆迁还建安置面积的50%即534.25平方米的还建安置面积过户至高飞名下。首先，从《房屋租赁合同》和《合作协议》的效力来看。位于武汉市汉阳区徐家大湾141号1栋4间5层房屋系何正汉在未办理规划审批情形下占用集体土地自建而成，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的除外。”及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，诉争租赁房屋现已被拆除且直至一审庭审辩论终结前，高飞、何正汉双方均未提交该房屋的建设工程规划许可证或其他批准建设手续，故何正汉于2011年7月12日与高飞就位于武汉市汉阳区徐家大湾141号1栋4间5层房屋签订的《房屋租赁合同》无效，《合作协议》作为《房屋租赁合同》的一部分，也属于无效。且诉争房屋系由何正汉出租给高飞独自经营养老院用于非农经营，而由于诉争房屋所占土地为集体土地，故该集体土地之使用权实际系被何正汉出租用于非农建设，《合作协议》也因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。…”之规定无效，故《房屋租赁合同》和《合作协议》均属无效，对高飞、何正汉均不具有法律约束力，合同中关于房屋拆迁补偿分配的约定亦不对双方产生任何法律约束力，高飞不能基于其与何正汉签订的《房屋租赁合同》和《合作协议》的约定获得诉争房屋相应的拆迁补偿权益。其次，从《房屋租赁合同》和《合作协议》的履行来看，高飞、何正汉双方之间虽形成了事实上的房屋租赁关系，高飞作为房屋承租人在租赁期间仅对房屋进行了装修用于经营，并未取得诉争房屋的所有权，也未对诉争房屋进行任何改、扩建，故高飞不能基于其与何正汉之间的房屋租赁关系而获得诉争房屋相应的还建安置面积。《合作协议》签订后，何正汉并未参与养老院的经营、管理和利益分配，双方并未实际履行《合作协议》，并无合作经营期间，《合作协议》中约定的共同经营期间政府拆迁的情形下的拆迁权益分配的前提并不存在。高飞也无权要求依据《合作协议》的约定进行拆迁权益分配。最后，从双方在房屋拆迁安置补偿后的拆迁权益分配来看，拆迁安置补偿协议签订后，何正汉已支付高飞人民币300000元，虽高飞出具的收条中载明的系装修补偿款，但在何正汉签署的拆迁安置补偿协议书中何正汉就诉争房屋除还建安置房建筑面积外，其余货币补偿总金额为人民币697332元，其中装修补偿费仅人民币106850元，可以看出，上述何正汉支付给高飞的人民币300000元并不仅限于装修补偿，高飞作为承租人使用诉争房屋，在租赁合同无效、高飞实际使用诉争租赁房屋经营长达六七年时间的情形下，高飞作为承租人即使享有装饰、装修、经营、搬迁等补偿，人民币300000元的补偿也已足够。综上，高飞与何正汉于2011年9月18日签订的《合作协议》无效，高飞要求何正汉配合办理诉争房屋拆迁协议项下确定的534.25平方米还建面积的分割过户手续的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回高飞的全部诉讼请求。一审案件受理费31013元（此款高飞已缴纳）、鉴定费3400元，由高飞负担。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”高飞、何正汉均未提交案涉租赁房屋的建设工程规划许可证或其他批准建设手续，故原审法院认定案涉《房屋租赁合同》无效符合法律规定。双方签订的《合作协议》中载明“该合作协议系原租赁合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。”故原审法院认定《合作协议》系《房屋租赁合同》的一部分亦无效，并无不当。且《合作协议》约定高飞、何正汉共同经营养老院，但何正汉未参与养老院的经营、管理和利益分配，《合作协议》并未实际履行。因此，高飞提出分配拆迁安置利益（534.25平方米的还建安置面积）的请求无合同依据。案涉房屋2005年双登双录房屋建筑面积为1124.73平方米。2005年至2010年期间，无双登双录新增建筑面积。《武汉市汉阳区汉桥村“城中村”综合改造房屋拆迁安置补偿协议书（外来户）》载明的还建安置房折算后合法建筑面积1068.5平方米。故高飞称其开办养老院，使得何正汉享受了更大的拆迁利益和还建面积的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，高飞的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31013元，由高飞负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 胡丹丹审判员 骆朝辉二〇二〇年八月十二日书记员 陈喜兰