江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初643号 原告:华欣,男,1969年10月28日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人:李二宝，江苏天帆律师事务所律师。 委托代理人:孙岗，江苏天帆律师事务所律师。 被告：江苏万顺置业有限公司，住所地：沭阳县。 法定代表人：何金生，该公司执行董事。 委托代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。 原告华欣与被告江苏万顺置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序及普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人孙岗、李二宝，被告的委托代理人解兆明到庭参加诉讼。第二次庭审，原告华欣及其委托代理人李二宝、被告的委托代理人解兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华欣向本院提出诉讼请求：一、要求判决解除原、被告订立的沭阳县阳光绿洲小区5号楼1单元201室、2单元102室房屋买卖合同；二、被告返还原告购房款551184元及利息（自2013年3月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）；三、由被告赔偿房屋差价损失及装修损失合计683581元；四、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2013年3月20日，被告以683790元将沭阳县阳光绿洲小区5号楼1单元201室、2单元102室房屋及7号、8号车库出售给原告。当日，原告付清全部购房款及相关费用，被告于当日向原告交付涉案房屋，后原告对该房屋进行装修并入住。2017年1月3日，因被告逾期履行法院生效判决，经案外人桑某申请强制执行，沭阳县人民法院作出（2014）沭执字第2445号之七执行裁定书，将沭阳县阳光绿洲小区5号楼1单元201室、2单元102室房屋抵归案外人桑某所有。原告认为，本案房屋被法院强制执行，原告的合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。 江苏万顺置业有限公司辩称：一、原告主体不适格，权利主体应当是案外人江苏天元项目管理有限公司。该公司与被告签订建设工程造价合同，向被告提供造价咨询服务。原告仅是代表该公司与被告进行结算，如果原告主张涉案房屋的购房款系江苏天元项目管理有限公司的咨询费用冲抵工，应当有该公司的授权或者债权转让，否则凭借此结算单不能表明三方已经达成了债权债务转让协议。二、原告解除合同没有法律依据。1、对于原告陈述的房屋的单价位置和因桑某案件执行的执行裁定书都无异议，但是对于原告是否付清房款没有相关证据。此外，对于桑某案被告方仍然在维护自己的权利。根据合同法第九十四条第四款的规定，因一方违约行为导致不能实现合同目的，才能解除合同。本案中，不存在这种情形，而且涉案的房屋实际也不是被告开发的，是物流公司借用被告的名义开发，无论从名义还是实际开发主体都不存在违约行为。2、根据查封、扣押、冻结相关规定第十七条，如果原告已经付清房款，已经交付使用，对于没有过户没有过错的，则法院不应当查封。没有查封就不能进一步执行，因此根据该规定，本案的性质应当是原告自己维权的问题并非被告的违约行为。原告以桑某案件中提出执行异议，被法院驳回，又以自己的名义提起本案诉讼。无论哪种结果，都与被告无关，如果合同不成立，与被告无关。如果合同成立，表明原告的执行权利受到了侵犯，应当另行维权，而不是向被告主张。3、就办证行为来讲，即使开发商没有依据法律规定的期限办证，依据商品房买卖合同司法解释第十八条规定也不构成根本违约，而只是规定给付违约金，因此原告方要求解除合同的起诉没有法律依据，应当是自己的维权的法律关系，与被告没有任何关系。 针对被告辩称，原告补充陈述：案外人江苏天元项目管理有限公司与被告签订《建设工程造价合同》属实，但系原告借用案外人江苏天元项目管理有限公司资质以该公司名义与被告签订，实际提供咨询服务的是原告本人，因此原告以自己名义与被告就咨询费用进行了结算，后被告将涉案两套房屋抵给原告以冲抵咨询费用。 本案经审理认定事实如下： 原告华欣借用案外人江苏天园项目管理集团有限公司资质与被告签订《工程造价咨询合同》，约定由案外人江苏天园项目管理集团有限公司为被告提供工程造价咨询服务。2012年9月24日，原告与被告就咨询费用进行结算，经结算被告合计欠原告咨询费用1135000元，已付135000元，尚欠1000000元。 2013年3月20日，经原、被告协商，约定由被告将其开发的阳光绿洲小区5号楼1单元201室、5号楼2单元102室房屋出售给原告，购房款以被告欠原告的咨询费用予以冲抵，其中5号楼1单元201室房屋总价款为257760元、5号楼2单元102室房屋总价款为293424元。同日，被告向原告出具《交房通知单》两份，将涉案两套房屋交付给原告使用，原告接收房屋后向被告缴纳了相应的交房费用、天然气初装费用。同时，原告向江苏大邦物业管理有限公司缴纳了相应的物业费用、装修保证金等费用。 2015年5月5日，案外人桑某依据本院于2015年3月27日作出的已经发生法律并力的（2014）沭开民初字第2318号民事判决书，本院予以立案执行。在执行过程中，因被告未按期履行未定义务，本院依法查封被告所有的位于沭阳县，并委托相关评估机构对上述房屋进行价格鉴定。经鉴定，上述三套房屋的评估价格分别为人民币439000元、486800元及363900元。后本院依法在江苏省沭阳县人民法院淘宝网司法拍卖平台上对上述房屋予以公开拍卖。三次拍卖因无人竞买而流拍后，案外人桑某向本院申请对上述三套房屋以第三次拍卖保留价（上述房屋的第三次拍卖保留价分别为356000元、394000元和295000元）充抵所欠款项。本院于2017年1月3日依法作出（2014）沭执字第2445号之七执行裁定书，裁定：被告执行人江苏万顺置业有限公司所有的位于沭阳县房屋使用权分别以人民币356000元、394000元和295000元抵归申请执行人桑某所有，用于被告执行人江苏万顺置业有限公司偿还申请执行人桑某的债务。现涉案两套房屋已交付案外人桑某使用。 本案的争议焦点为：一、原告的主体是否适格；二、原、被告之间是否存在合法、有效的商品房买卖合同关系；三、如存在，原告要求解除与被告签订的关于沭阳县阳光绿洲小区5号楼1单元201室、5号楼2单元102室房屋的买卖合同并要求退还购房款、赔偿利息及损失是否符合法律规定。 关于原告主张是否适格的问题。本院认为，原告华欣无相应工程造价咨询资质借用案外人江苏天园项目管理集团有限公司资质以该公司的名义与被告签订《造价咨询服务合同》，原告为实际咨询服务的提供者的事实有案外人江苏天园项目管理集团有限公司出具的情况说明为证，本院予以确认。现原告为被告提供造价咨询服务后，原告作为实际咨询服务的提供者系该咨询费用的实际享有者。同时，原告以自己名义与被告进行结算并在咨询费用结算后被告将自己所有的房屋出售给原告用以偿还尚欠原告的咨询费用，表明被告亦认可原告为涉案咨询费用的实际享有者。综上，被告辩称原告主体不适格的抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采信。本院依法认定原告主张适格。 关于原、被告之间是否存在合法、有效的商品房买卖合同法律关系的问题。本院认为，被告江苏万顺置业有限公司向原告华欣出具《阳光绿洲交房结算清单》及《收款收据》之前，经原、被告结算，被告尚欠原告工程造价咨询费用1000000元，双方之间存在真实、合法的债权、债务关系，即双方系争的《阳光绿洲交房结算清单》及《收款收据》是在被告未偿还原告工程造价咨询费用的情况下，经重新协商并对账，将造价咨询合同关系转变为商品房买卖合同关系，将造价咨询费用转为已付购房款，并对房屋房号、总价、单价等内容作出了明确约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止造价咨询合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的造价咨询合同履行提供担保，而是造价咨询合同到期后被告难以清偿债务时，通过将被告所有的商品房出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形的规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，被告向原告出具的《阳光绿洲交房结算清单》中具备了所购买商品房房号、购买人、总价、单价、房屋面积等主要条款，且原告已用被告尚欠其的造价咨询费抵冲全部购房款。同时，被告出具《阳光绿洲交房结算清单》后将案涉房屋交付给了原告。综上，被告出具《阳光绿洲交房结算清单》应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方之间存在商品房买卖合同关系。 关于原告要求解除与被告签订的关于沭阳县阳光绿洲小区5号楼1单元201室、5号楼2单元102室房屋的买卖合同并要求退还购房款、赔偿购房款利息及损失是否符合法律规定的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告作为涉案房屋的出售方，应当承担将涉案房屋的交付义务。现涉案房屋因被告欠案外人桑某债务而被本院依法拍卖并裁定归案外人桑某所有以充抵被告欠其的债务，被告已无法将涉案房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，该违约行为导致原告购买涉案房屋的目的已无法实现。故原告要求解除双方之间签订的商品房买卖合同关系，符合法律规定，本院不予支持。关于被告辩称原告无法取得涉案房屋的所有权系法院执行行为导致，原告应当自行维权，与被告无关的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律法定或者按照约定解决。”本案中，因被告欠案外人桑某债务，涉案房屋被本院依法拍卖，现被告无法将涉案房屋交付给原告完全系被告原因造成，原告不存在过错。故对被告的上述辩解理由，本院不予采信。 关于原告主张退还购房款及利息的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告退还购房款及资金占有期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿房屋差价损失及装修损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告主张要求被告赔偿房屋差价损失系涉案商品房买卖合同履行后原告可以获得的利益。故原告要求被告赔偿涉案房屋的差价损失符合法律规定，本院予以支持。关于房屋差价的具体数额，原告主张按照本院在拍卖涉案房屋前依法委托相关评估机构对上述房屋进行价格鉴定所评估的价格予以认定，因在拍卖涉案房屋过程中被告对该评估报告未提出异议，故原告的该主张本院予以支持。综上，原告主张的房屋差价损失为374616元（439000元+486800元-257760元-293424元）。关于原告主张要求被告赔偿涉案房屋装修损失问题。因原告提交的两份装修合同中均未载明装修的具体项目及物品，同时，关于5号楼2单元102室房屋的装修范围包括对应的车库，对于装饰装修物品的具体价值无法确认。同时，虽然涉案两套房屋被本院依法拍卖，但原告对涉案两套房屋进行装修所添附的装修物品仍然归原告所有，对于可拆除的装修物品，首先应由原告拆除取回，原告仅能就不能拆除的装饰装修价值要求被告予以赔偿。综上，原告提供的装修合同不足以证明原告的装修损失，原告可待证据充足后另行主张。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下： 一、解除原告华欣与被告江苏万顺置业有限公司订立的关于沭阳县阳光绿洲小区5号楼1单元201室、2单元102室房屋买卖合同； 二、被告江苏万顺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告华欣购房款551184元及利息（以551184元为基数，自2013年3月21日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、被告江苏万顺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告华欣房屋差价损失374616元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费17106元，由原告负担2106元，被告承担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80007元。 审 判 长 肖 云 人民陪审员 王 进 人民陪审员 李建中 二〇一七年九月十三日 书 记 员 徐 静 （附本案相关法律条文） 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。