上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初9139号原告：刘爱军，男，1955年7月5日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：沈逸，男，1975年9月19日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：上海东兴置业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：唐雪明，总经理。委托诉讼代理人：虞建良，男。委托诉讼代理人：牛嘉，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。第三人：吴寒明，男，1968年1月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区外青松路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：张夏蓉，女，1986年5月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：俞献强，上海衡茂律师事务所律师。第三人：朱海龙，男，1963年8月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区朝阳村庞泾XXX号，现住上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室。第三人：吴秋芳，女，1963年7月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区朝阳村庞泾XXX号，现住上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室。第三人：朱婷婷，女，1986年6月1日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区朝阳村庞泾XXX号，现住上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室。第三人：金巧红，女，1944年7月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室，现住上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室。原告刘爱军诉被告上海东兴置业(集团)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2016年10月8日第一次公开开庭进行审理，原告刘爱军及委托诉讼代理人沈逸、被告上海东兴置业(集团)有限公司的委托诉讼代理人虞建良到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加吴寒明作为第三人参加诉讼。本案于2016年12月9日第二次公开开庭进行审理，原告刘爱军、被告委托诉讼代理人虞建良和原委托诉讼代理人胡蓓蓓到庭参加诉讼。第三人吴寒明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，本院依法追加朱海龙、吴秋芳、朱婷婷、金巧红作为第三人参加诉讼。本案于2017年2月7日第三次公开开庭进行审理，原告刘爱军及委托诉讼代理人沈逸、被告委托诉讼代理人虞建良和原委托诉讼代理人胡蓓蓓、第三人吴寒明的委托诉讼代理人张夏蓉到庭参加诉讼。第三人朱海龙、吴秋芳、朱婷婷、金巧红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，被告申请笔迹鉴定，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。本案于2017年8月14日第四次公开开庭进行审理，原告刘爱军及委托诉讼代理人沈逸、被告委托诉讼代理人虞建良和牛嘉、第三人吴寒明的委托诉讼代理人俞献强到庭参加诉讼。第三人朱海龙、吴秋芳、朱婷婷、金巧红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘爱军向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证；2、被告赔偿原告经济损失人民币30万元。审理中，原告撤回了第2项诉讼请求，并增加诉讼请求要求五位第三人腾退系争房屋，之后又撤回要求第三人腾退的请求。事实与理由：2004年6月22日，原告与被告签订《购房合同》，约定原告购买被告开发的位于青浦区沪青平公路4607弄华骥苑XXX号XXX室房屋，该房屋系上海圣盈工贸有限公司所购现转让给原告。同日原告支付了购房尾款5万元，原告付清了全部购房款，但被告未将房屋交付原告使用，且房屋被第三人无理占用，故原告起诉至本院。被告上海东兴置业(集团)有限公司辩称：同意原告的诉讼请求。2001年9月17日被告将华骥苑105室(即本案系争房屋)、106室房屋出售给上海圣盈工贸有限公司(以下简称圣盈公司)两套房屋共计266,177.06元，以被告欠圣盈公司的钱款抵扣了房款216,177.06元，还有5万元是圣盈公司的法定代表人陈爱根将系争房屋出售给原告后，由原告支付给被告。陈爱根将系争房屋出售给原告后，由原告与被告直接签订了购房合同。陈爱根出具承诺书，承诺已将系争房屋出售给原告，房款全部收到，与吴寒明无关。被告没有将系争房屋出售给第三人吴寒明，也没有向吴寒明收取过任何房款。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区沪青平公路4607弄《华骥苑》19号105室，目前大产证登记在被告名下，无其他抵押限制信息。2001年9月17日，被告与圣盈公司签订《购房合同》，约定被告将华骥苑XXX号XXX、XXX室房屋出售给圣盈公司，房款以圣盈公司抵冲，总房价优惠10%为266,177.06元。圣盈公司落款处代表一栏签署了“袁鸣”。2002年7月11日，陈爱根出具委托书，内容为：兹有圣盈工贸有限公司委托袁明前来东兴房产公司办理华骥苑19#楼105室房屋事宜。2002年12月14日，陈爱根出具证明，内容为：有东兴房产公司出具于圣盈工贸有限公司之华骥苑19#楼106之收据，已遗失华骥苑19#楼105、106之收据另行独立分开，特此证明。2002年12月27日，被告开具了华骥苑19#105室和106室的发票和收据，其中记账联上的交款单位均记载为圣盈公司，发票联和收据联的交款单位记载为吴寒明和吴炳荣(吴寒明的父亲，已去世)。2003年2月28日，吴寒明与上海东兴置业集团物业管理有限公司签订《商品房售后管理协议书》，由吴炳荣和吴寒明支付了系争房屋的维修基金和物业管理费。系争房屋由第三人朱海龙(吴秋芳的丈夫)、吴秋芳(吴寒明的姐姐)、朱婷婷(朱海龙和吴秋芳的女儿)、金巧红(吴寒明的母亲)居住使用至今。另查明，2003年1月30日，陈爱根出具收条，表示收到沈逸(原告的女婿)购房款20万元，余款2003年3月15日归还。陈爱根将系争房屋出售给原告。2004年6月22日，原告与被告签订《购房合同》，约定原告向被告购买系争房屋，付款方式：原上海圣盈工贸有限公司所购现转让给刘爱军，总房价为117,388.08元。同日，原告支付被告50,000元。2004年6月25日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，单价1,368元，总价117,380元。2007年10月12日，陈爱根出具证明，表示系争房屋的所有权由圣盈公司出售给原告，与袁明无关。2012年9月7日，陈爱根出具承诺书，内容为：本人陈爱根原上海圣盈工贸有限公司法人，2004年6月28日将华骥苑XXX号105卖给刘爱军，房款全部收到，如有问题本人负一切责任，与东兴房产公司无关。审理中，被告表示吴寒明受陈爱根的委托至被告处办理房屋相关事宜，为此被告提供了2003年2月28日的证明一份，内容为：经受陈爱根委托，华骥苑19#106收据遗失，现在东兴财务查实，收据号XXXXXXX，金额为164,000元，确认价为125,000元，19#105房价为119,879.89元，进行结账，余款5,120.11元转入19#106室。落款处有“吴寒明”字样的签名。被告另表示2001年9月17日的《购房合同》落款处圣盈公司的代表“袁鸣”即吴寒明。鉴于吴寒明否认2003年2月28日的证明和《购房合同》系其本人签名，被告申请笔迹鉴定，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，并出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、检材《证明》上的“吴寒明”签名字迹是吴寒明所写；2、检材《上海东兴置业(集团)有限公司购房合同》上的“袁鸣”签名笔迹出自吴寒明的笔迹。审理中，2017年1月5日陈爱根来本院陈述：其没有与被告办理系争房屋的交接手续，其将房屋出售给原告后，陪原告去看过房屋，发现被吴寒明家人占用。不知道吴寒明为何占用房屋，其没有将房屋出售给吴寒明，吴寒明也没有给其任何钱款。2017年2月14日陈爱根来本院陈述：其委托吴寒明办理过讨债事宜，但是没有委托吴寒明与被告办理房屋相关事宜，也没有承诺书系争房屋给吴寒明。2017年3月15日陈爱根来本院陈述：经过仔细回忆，被告提供的委托书和证明是其出具的，因为被告欠圣盈公司钱，当时吴寒明表示替陈爱根去被告处要房子，最后被告同意以华骥苑XXX号XXX、XXX室房屋抵债，陈爱根书写了委托书和证明委托吴寒明去被告处办理房屋开收据等相关事宜，并没有说房屋归吴寒明所有。对于当事人无争议的事实，由原、被告及第三人的陈述，《购房合同》、《上海市商品房预售合同》、收据、收条、证明、承诺书、房地产登记簿、商品房售后管理协议书、购房发票、委托书、司法鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：因为陈爱根欠原告女婿沈逸钱，经协商，陈爱根同意将系争房屋出售给原告，并带原告至被告处签订了购房合同，陈爱根和被告均未将房屋交付原告，当时被告说房屋中有他人居住，之后原告到系争房屋查看发现被第三人占用，第三人吴寒明不认可原告出具的购房合同，要求原告出具房产证，但是因为被告原因房产证一直无法办理，原告要求被告协调，被告表示无法赶走吴寒明，要原告自行处理。被告表示：被告因欠圣盈公司钱，将两套房屋抵债给圣盈公司，之后陈爱根将系争房屋出售给原告，原告与被告签订了购房合同，原告支付给被告5万元。确认原告的房款已经全部付清。因吴寒明拿陈爱根的委托书来办理房屋的相关事宜，吴寒明要求被告在发票抬头书写吴寒明和吴炳荣的名字。被告没有将房屋出售给吴寒明，与吴寒明没有签订过购房合同，也没有收取吴寒明任何房款。审理中，被告申请证人陆某某出庭作证，证人表示其于1993年至2007年期间在被告处担任会计，因为吴寒明拿了一些材料(包括委托书和欠条)，说陈爱根欠他钱，把房屋抵给吴寒明，所以其就在发票和收据联上填写了吴寒明和吴炳荣的名字。第三人吴寒明在2017年2月7日的庭审中表示：系争房屋是吴寒明和吴炳荣在2003年向被告购买的，房款全部付清，是以现金方式支付的。购房合同因为时间久远无法找到。2017年8月23日，吴寒明书面表示其与陈爱根之间存在债权债务关系，经双方协商以系争房屋抵债。2002年吴寒明持欠条和陈爱根的委托书至被告销售部财务室办理手续，因为陈爱根欠被告几万元购房款，所以吴寒明支付被告4万多元购房款，由被告唐姓出纳收取，之后与陆某某办理相关手续，开具了发票和收据。因年代久远，就吴寒明与陈爱根之间存在债权债务关系和房屋抵债事宜无法提供书面材料。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应根据合同约定履行义务。双方一致确认原告已经付清全部房款，且房屋目前无影响过户的其他障碍，故被告理应将系争房屋过户至原告名下。第三人吴寒明辩称其向被告购买了系争房屋，对此被告予以否认，吴寒明也未提供购房合同。吴寒明对于房款的支付前后陈述不一致，其陈述以与陈爱根之间约定以房抵债，对此陈爱根予以否认，吴寒明也未提供双方之间存在债权债务或者约定以房抵债的证据。根据鉴定单位鉴定结论，陈爱根委托吴寒明办理系争房屋的相关事宜，吴寒明在圣盈公司代表处签名，故吴寒明作为受托人，应以陈爱根的名义实施民事法律行为。综上，吴寒明并未提供充足证据证明其向被告购买了系争房屋，对于吴寒明的抗辩意见不予采信。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法律后果自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告上海东兴置业(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告刘爱军办理房屋过户手续，将位于上海市青浦区沪青平公路4607弄《华骥苑》19号105室过户至原告刘爱军名下。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告负担；鉴定费9,000元，由第三人吴寒明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年九月八日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。