江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0682民初7295号 原告：江苏中澜境外就业服务有限公司，住所地如皋市如城街道福寿东路98号。 法定代表人：韩飞，董事长。 委托诉讼代理人：冒月建、兰燕，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。 被告：如皋市恒昇建材有限公司，住所地如皋市如城街道福寿路689号。 法定代表人：王爱平，总经理。 委托诉讼代理人：夏洋，上海正源律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郑晓云，上海正源律师事务所律师，一般代理。 原告江苏中澜境外就业服务有限公司（以下简称中澜公司）与被告如皋市恒昇建材有限公司（以下简称恒昇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序并组成合议庭，四次公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告中澜公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告在拆迁款范围内补偿原告装修费用1406600元（案涉1#2#3#房屋搬迁附属设施补偿分户测算价值共计1547782元，原告主张其装修的项目测算价值为1406600元）、搬迁费用140000元，合计1546600元；2.判令被告退还原告已付租金350000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年7月5日，原被告签订《租赁合同》，约定被告将位于如城街道宏坝村五组、福寿东路南侧框架标准综合楼二、三、四层、阁楼及西侧平房两间、综合楼南侧厂房、水泥操场出租给原告兴办劳务公司及培训学校，租赁期限为10年，从2006年11月1日至2016年10月31日止，年租金280000元。合同签订后，原告花费了180万元对承租房屋进行装修。2014年3月26日，如城东片区搬迁指挥部向原告发布房屋搬迁通知，要求原告尽快搬迁交房，原告于2014年7月迁出承租房屋。在原告就租赁房屋搬迁事宜与被告协商期间，被告要求原告即使搬迁也需要先缴纳下一年度的房租，否则就无法领取拆迁补偿款中的装修及搬迁费用。无奈之下，原告又向被告缴纳了2014年11月1日至2015年10月30日的房租。现被告与如城东片区搬迁指挥部达成了搬迁补偿协议，原告多次向被告索要装修费、搬迁费，被告都置之不理，故提起诉讼。 被告恒昇公司辩称，1.原告不具备本案诉讼主体资格。承租被告房屋的是自然人韩飞，约定的租赁用途是兴办学校，向被告支付房屋租金的是中南职业培训学校。原告既不是合同的签订主体，也不是合同中约定的学校，更不是交纳房屋租金的单位，与被告之间没有任何合同关系，当然不具有本案的诉讼主体资格。2、本案中存在两个法律关系，即房屋租赁合同纠纷和拆迁补偿纠纷，在租赁合同履行过程中，被告没有任何违约行为，更没有给原告造成任何损失，原告如果因为政府拆迁要求补偿或者认为政府征收拆迁对其造成损失，应当向拆迁部门主张权利，原告向被告要求补偿，起诉主体错误。3.被告与拆迁人的协商补偿方案，所有的补偿针对的是房屋所有权人，并未有具体的分项明细，原告举证的测算表内容即使真实合法，也不包含在被告房屋拆迁补偿中，被告对测算表内容不知情。案涉房屋拆迁，另外两个承租户已经与拆迁人进行了协商，拆迁人对其进行了补偿，被告并未参与其中，由此可见，原告的拆迁补偿款应当由拆迁人负责，不包含在被告的拆迁补偿款中。4.在房屋租赁合同中，并没有约定房屋若遇到拆迁如何处理的条款，在房屋租赁过程中，被告不存在任何违约行为，房屋遇到政府部门的征用和拆迁，系不可抗力，致使合同不能履行双方均不作违约论处，所以被告不应承担任何赔偿责任。请求法院驳回原告诉讼请求。 原告中澜公司提供了下列证据材料:1.营业执照复印件、企业信用信息复印件各一份，以证明原被告主体资格。2.租赁合同一份，以证明双方租赁合同关系，对租赁范围、租期、租金、用途、违约等事项的约定。3.如城东片区搬迁指挥部搬迁通知、地块红线规划图各一份，以证明案涉房屋已于2014年3月26日被纳入拆迁范围内。4.收款收据两份，以证明原告已将房租缴纳至2015年10月31日。5.录音光盘（附笔录）一份、王爱平与黄新梅结婚登记申请书一份，以证明被告认可承租房屋由原告装修，且被告以不给原告拆迁补偿款中的搬迁、装修费用为由要求原告缴纳下一年度租金的事实。6.江苏先河房地产土地评估有限公司测算表两份，以证明案涉房屋拆迁补偿款中应当补偿给原告的款项为1406600元。7.皋政规（2012）3号《如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法》，以证明原告搬迁费用140500元的事实。8.证明一份、租赁合同一份，以证明原告因拆迁于2014年4月7日与陈建国订立了《租房合同》，并于2014年7月底迁住新承租房屋的事实。9.财务记账凭证一组，以证明原告对案涉房屋进行装修支出了材料款、人工费用的事实。10.证人袁某证言，以证明案涉房屋交付给原告使用时系毛坯房，地面、墙体、隔断、水电等均是由原告装修的事实。11.证人肖某、尤某证言，以证明案涉房屋出租时的状态为：一楼水磨石地面、墙面平的已粉刷、东西大通仓、中间只有柱子没有墙和隔断、南北两边有铝合金窗、有卷帘门。12.证人吴某的证言，以证明原告于2014年高考期间搬离案涉房屋。13.证人陈某证言，以证明原告于2006年7、8月份雇请其为案涉房屋做铝合金隔断、门和门套及装修三楼卫生间的事实。14.证人沈某证言，以证明原告于2006年下半年雇请其为案涉房屋刷油漆的事实。15.2014年7月8日恒昇公司向如城东片区拆迁指挥部复函一份，以证明被告于2005年8月份之后开始修建案涉房屋，原被告于2006年7月签订租赁合同，可以推断原告系案涉房屋的首个承租人。 被告恒昇公司提供了下列证据材料：1.楼梯踏步加工协议书及清单，以证明案涉房屋楼梯踏步、休息平台（大理石）系由被告投资装修。2.购货单据一组，以证明被告为案涉房屋购买了开关、卫生间用具、内墙砖、瓷砖、耐磨砖、地面砖等。3.付款凭证一组，以证明被告支付了内墙油漆费用。4.楼梯扶手采购合同及单据一组，以证明测算表中的扶梯是被告所安装。5.门付款凭证一组，以证明案涉房屋的电动门、卷帘门、钢制进户门、实木工艺门系被告安装。6.铝合金门窗材料及加工费用清单一组，以证明测算表中铝合金制品系被告投资装修。7.水磨石板单据，以证明测算表中涉及水磨石的项目系被告装修。8.电表箱，证明测算表中的电表箱系被告安装。9.砖付款凭证一组，以证明在装修过程中使用的砖块是被告购买的。10.粉刷墙费用清单一组，以证明测算表中墙面的粉刷都是被告实施的。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.案涉房屋搬迁附属设施补偿分户测算表，系由江苏先河房地产土地评估有限公司作出，该机构具备相应的评估资质，评估程序合法，该证据合法有效。该测算表系房屋征收部门对被征收人恒昇公司进行补偿的依据，本院予以采信。 2.关于案涉房屋搬迁附属设施项目装修主体如何认定问题。案涉房屋被承租使用于2006年，距本案诉讼时间较长，原被告双方均较难就其主张充分举证。案件审理过程中，原告申请对案涉房屋进行证据保全，本院依法作出证据保全裁定并勘查了房屋现状。根据原被告双方的陈述、所举书面证据、证人证言、现场勘查情况，并结合一般的交易习惯、生活经验等，本院对上述补偿分户测算表中双方有争议的项目装修主体作出如下认定：1#楼电动门、轨道、卷帘门、水磨石地、铝合金窗、花岗岩踏步、不锈钢扶手、平台花岗岩地、不锈钢护栏由被告恒昇公司进行装修，其余均由原告中澜公司进行装修。2#3#楼标实墙、地面砖、铝合金窗、卷帘门、水磨石地、涂料（包括防水涂料和外墙涂料）、石膏顶、PVC落水、配电箱由被告恒昇公司进行装修，其余均由原告中澜公司进行装修。被告恒昇公司装修部分补偿测算价值为（见下表）：                            序号                       项目                       单位                       数量                       补偿标准                       合计                       调价                       调价合计                       共计                               1                       电动门                       m                       8                       800                       6400                                                                   6400                               2                       轨道                       m                       14                       20                       280                                                                   280                               3                       卷帘门                       ㎡                       118.88                       100                       11888                       100                       11888                       23776                               4                       水磨石地                       ㎡                       280.2                       30                       8406                       20                       5604                       14010                               5                       铝合金窗                       ㎡                       1399.37                       130                       181918.1                       50                       69968.5                       251886.6                               6                       花岗岩踏步                       ㎡                       142.08                       75                       10656                       75                       10656                       21312                               7                       不锈钢扶手                       m                       64                       150                       9600                       50                       3200                       12800                               8                       花岗岩地                       ㎡                       369.26                       75                       27694.5                       75                       27694.5                       55389                               9                       不锈钢护栏                       ㎡                       16.16                       80                       1292．8                                                                   1292.8                               10                       2#标实墙                       ㎡                       17.28                       90                       1555.2                                                                   1555.2                               11                       2#地面砖                       ㎡                       675.2                       50                       33760                       50                       33760                       67520                               12                       2#3#涂料                       ㎡                       1476.72                       3                       4430.16                                                                   4430.16                               13                       2#防水涂料                       ㎡                       554.175                       25                       13854.38                                                                   13854.38                               14                       外墙涂料                                                                                         15977.9                                                                   15977.9                               15                       石膏顶                       ㎡                       108.24                       15                       1623.6                                                                   1623.6                               16                       PVC落水                       ㎡                       54                       15                       810                                                                   810                               17                       配电箱                       只                       10                       200                       2000                                                                   2000                               合计                                                                                                                                                                                 494917.64                本院经审理认定事实如下：2006年7月5日，恒昇公司（甲方）与韩飞（乙方）签订一份租赁合同，合同约定：“一、甲方将其坐落在如城街道宏坝村五组、福寿东路南侧框架标准综合楼二、三、四层、阁楼（建筑面积约4000平方）及西侧平房两间、综合楼南侧厂房约900平方（其中含待建厂房300平方）、标准化厂房南侧不少于600平方的水泥操场出租给乙方。……三、租赁期限为十年，从2006年11月1日至2016年10月31日止。四、租金为年租金人民币贰拾捌万元整（280000元），十年租金合计2800000元。五、租金给付方式：签订本合同时乙方给付拾捌万元（180000元），2006年8月1日给付拾万元（100000元），此后每个承租年度的租金于当年度的7月1日前给付。自本合同签订之日至2006年10月31日期间甲方不计算租金，乙方进行装修和试营业。……七、租赁房屋的用途：乙方兴办学校。八、承租期内，乙方征得甲方同意可对承租房屋进行装修，费用自理，装修时不得损坏承租房屋的整体结构。合同期满，乙方可以将其装修或添置的财产拆走，但不得损坏房屋结构。……”此后，乙方对承租房屋进行装修并进入使用。 2007年6月15日，中澜公司登记成立，法定代表人为韩飞，登记住所地如皋市如城镇福寿东路689号。2014年5月6日，如皋市民政局向如皋市中南职业培训学校颁发《民办非企业单位（××）登记证书》，法定代表人为韩飞，登记住所地如皋市如城镇福寿东路689号。 2014年3月26日，如城东片区搬迁指挥部发布《GJ2008-83#、84#，GJ2011-141#地块房屋搬迁通知》，案涉房屋所在地在此规划红线范围内。 2014年3月份，经江苏先河房地产土地评估有限公司评估，案涉房屋1#楼附属设施补偿测算价值为1314677元，2#3#楼附属设施补偿测算价值为233105元。 2014年7月，中澜公司搬离案涉房屋。 另查明，2013年7月1日，中南职业培训学校（韩飞）向恒昇公司交纳2013年11月1日至2014年10月31日的房租290000元。2014年7月4日，中南职业培训学校（韩飞）向恒昇公司交纳2014年11月1日至2015年10月31日的房租280000元。 案件审理过程中，原告申请对被告财产进行保全并提供担保，本院作出(2016)苏0682民初7295号民事裁定书，裁定保全被告恒昇公司银行存款185万元或查封、扣押其等额财产。具体实施中，本院通知如城东片区拆迁指挥部协助扣留了被告恒昇公司的拆迁补偿款185万元。 本案的争议焦点为:一、关于原被告主体是否适格；二、租金是否应当返还。三、案涉房屋装饰、装修损失拆迁补偿款如何分配；四、案涉房屋搬迁补偿由谁享有。 关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人可以请求该发起人承担合同责任。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务的，合同相对人可以请求公司承担合同责任。恒昇公司（甲方）与韩飞（乙方）签订租赁合同的时间是2006年7月5日，原告中澜公司成立于2007年6月15日，登记住所地如皋市如城镇福寿东路689号即案涉房屋所在地，经营范围包括非学历职业技能培训。故韩飞以其个人名义与恒昇公司签订租赁合同，后在该处成立中澜公司，中澜公司应当承担合同责任。如皋市中南职业培训学校系××型民办非企业单位，成立于2014年7月4日，法定代表人为韩飞，案件审理过程中，原告如皋市中南职业培训学校向本院出具说明一份，“原告中澜公司的经营范围主要是向境外派遣各类劳务人员，如皋市中南职业培训学校的职能是对劳务人员进行培训，是中澜公司的下设机构，系为中澜公司服务的，以其名义交给恒昇公司的租金，同意由中澜公司在本案中一并处理。”故中澜公司作为本案原告主体适格。 案涉租赁合同履行过程中，出租房屋被拆迁，被告恒昇公司作为被拆迁人，依法获得相应的拆迁补偿权益。现原告中澜公司基于租赁合同关系，因租赁房屋被拆迁而向出租人主张分割承租房屋装饰装修部分的补偿款项，于法有据，被告主体亦适格。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，以便承租人实现对租赁物的使用收益权，是出租人的根本义务，也是双方签订租赁合同的目的所在。现案涉租赁房屋在租赁期限内被拆迁，房屋租赁合同即应当终止履行。2014年3月，拆迁部门即下发房屋搬迁通知，且案涉房屋已由江苏先河房地产土地评估有限公司进行评估，原告中澜公司也已于2014年7月实际搬离案涉房屋，被告恒昇公司仍然收取2014年8月至2015年10月期间的租金350000元，缺少事实及法律依据，应当予以返还。 关于争议焦点三，经江苏先河房地产土地评估有限公司评估，案涉房屋附属设施补偿测算价值共计1547782元，本院认定由被告恒昇公司装修的项目补偿测算价值494917.64元，由原告中澜公司装修的项目补偿测算价值1052864.36元。被告装修的项目，拆迁补偿归被告。对于原告装修的项目，因拆迁等不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修物残值损失如何分担，双方在租赁合同中未进行约定。一般情形下，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案拆迁部门通知搬迁案涉房屋时，租赁期间未届满，租赁房屋在返还出租人之前，由承租人装饰装修的物品归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。且原告中澜公司因拆迁需重新迁址装修，存在实际损失。因此，被告恒昇公司应从获得的拆迁补偿款中返还原告中澜公司装饰装修损失1052864.36元。 关于争议焦点四，原告主张案涉房屋的搬迁费140000元，系其依据《如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法》规定的标准按照其与被告所签租赁合同约定的租赁面积计算而来。但其未能举证证明被告已实际获得了该搬迁费用以及具体数额，亦未能举证证明其实际租赁房屋土地的具体面积，故对该项诉讼请求，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下： 一、被告如皋市恒昇建材有限公司给付原告江苏中澜境外就业服务有限公司拆迁补偿款1052864.36元。 二、被告如皋市恒昇建材有限公司返还原告江苏中澜境外就业服务有限公司租金350000元。 上述一、二项均于判决生效后十日内履行。 三、驳回原告江苏中澜境外就业服务有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21869元，保全费5000元，合计26869元，由原告江苏中澜境外就业服务有限公司负担7554元，由被告如皋市恒昇建材有限公司负担19315元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费21869元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。 审 判 长  郭朝晖 代理审判员  沈 飞 人民陪审员  冒有江 二〇一七年九月二十五日 见习书记员  刘洋洋