文书内容湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1138号上诉人（原审被告）：长沙珀瑞投资管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道潇湘北路三段1088号渔人商业广场1栋101-1、101-2房。法定代表人：李正。委托代理人：龚兴旺，湖南湘鼎律师事务所律师。委托代理人：吴娟，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧，经营场所湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道潇湘北路三段1088号长沙渔人商业广场第11栋首层38-40号。经营者：江龙，男，1988年12月24日出生，汉族，住湖南省。委托代理人：周建平，男，1973年6月15日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审原告）：周建平，男，1973年6月15日出生，汉族，住湖南省。上诉人长沙珀瑞投资管理有限公司（以下简称珀瑞投资公司）与被上诉人长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧（以下简称泡泡沫沫酒吧）、周建平房屋租赁合同纠纷一案，珀瑞投资公司不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初9344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人珀瑞投资公司上诉请求：1.请求依法撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初9344号民事判决，并依法改判上诉人不承担赔偿责任；2.本案的一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案基本事实。2014年6月3日，上诉人与承租方易珠德签订合同编号为2014009号《商铺租赁合同》。2015年4月3日，易珠德将案涉租赁物转租给被上诉人周建平。2016年10月10日，上诉人与次承租人即被上诉人周建平就“扩大操作间20平方事宜”签订《补充协议》。2016年11月1日起，承租方易珠德、被上诉人周建平开始拖欠租金，上诉人多番催缴无果，于2018年8月20日向法院起诉要求前述两人解除合同、返还商铺、支付租金、违约金等，起诉状副本于2018年8月27日送达至承租方易珠德，于2019年9月18日生效判决确认案涉租赁合同于起诉状副本送达承租方易珠德之日即2018年8月27日解除。二、原审判决认定事实错误、证据不足，违反公平原则，判决错误。（一）原审判决认为“被上诉人周建平与上诉人存在租赁关系，被上诉人泡泡沫沫酒吧与上诉人存在事实租赁关系”系认定事实错误。根据《商铺租赁合同》（合同编号2014009），上诉人将案涉租赁物出租给易珠德，易珠德在承租案涉租赁物后，将案涉租赁物转租给被上诉人周建平，并与其签订《租赁合同》。因此，案涉租赁物的承租方是易珠德，被上诉人作为次承租人与易珠德形成租赁关系，有权依据案涉租赁合同向上诉人主张权利的应为承租方易珠德，被上诉人作为次承租人应向易珠德主张权利，而不是向与其没有直接租赁关系的上诉人主张权利。因此，上诉人并非原审适格被告，被上诉人无权向上诉人主张装修赔偿责任。（二）原审判决第9页认为“在法庭作出生效判决前，案涉租赁物的占有使用权仍属于承租人即泡泡沫沫酒吧、周建平享有，珀瑞投资公司作为出租人不得擅自处分”系认定事实错误。1.上诉人依约定享有对《商铺租赁合同》的单方解除权，并送达了解除合同的通知。《商铺租赁合同》（合同编号2014009）第14.2.3条“乙方逾期缴纳租金的时间达10天，或逾期支付综合管理费等合同约定的其他费用达15天的，另一方有权单方解除本合同”，易珠德逾期支付租金已构成违约，上诉人依约定享有单方解除权，上诉人依照合同约定及《合同法》第九十三条起诉至法院，并通过法院以起诉状副本形式向易珠德、被上诉人送达了单方解除合同及要求其迁离并交还商铺的通知。2.生效判决是对案涉《商铺租赁合同》已于2018年8月27日解除事实的确认。依据《合同法》第九十六条第一款，双方《商铺租赁合同》已经于通知送达之日解除，已发生合同解除的法律效力，长沙市中级人民法院2019年01民终7688号生效判决书是对上述事实的法律确认，无论该判决是否生效，都不影响合同解除行为的法律效力。3.上诉人已于2018年8月27日取得案涉租赁物的出租权，易珠德、被上诉人应于合同解除当日迁离并返还租赁物。案涉《商铺租赁合同》第8.4条约定“合同期满或提前终止（含解除）当日，乙方应将商铺内的各种物品清单搬运完毕······”，案涉《商铺租赁合同》解除后，易珠德与被上诉人签订的《租赁合同》随之解除，易珠德、被上诉人应于2018年8月27日搬出案涉商铺，返还商铺，上诉人于2018年8月27日依法取得案涉租赁物的出租权，为防止损失进一步扩大，上诉人有权重新出租案涉租赁物。即便易珠德、被上诉人无法在当天办理全部撤场事宜，也应当在合理期限内处理完毕，事实上自2017年12月份被上诉人周建平私自停业后，就陆续撤走了该租赁物内可拆卸家具和装饰。（三）原审判决认为第10页“参照被上诉人提供的《整包工程承包合同》中的工程造价195万元酌情确认被上诉人的损失”系认定事实错误，判决错误。1.原审判决上诉人承担不可单独拆卸的附合物装饰装修损失无法定、约定依据。根据《商铺租赁合同》（合同编号2014009）第10.4条“······租赁期满或者因乙方原因导致合同解除，乙方其他与商铺主体不可单独拆卸的装修，本着‘来装去丢’的原则，进行处理”之约定，依照《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定“······因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持”之规定及2019年湘01民终7688号生效民事判决书认定的事实，易珠德自2016年11月1日逾期拖欠租金导致案涉租合同于2018年8月27日解除，案涉租赁物不可单独拆卸的附合物装饰装修自合同解除时归上诉人所有，易珠德、被上诉人无权要求上诉人赔偿不可单独拆卸的附合物装饰装修，原审判决要求上诉人赔偿不可单独拆卸的附合物装饰装修损毁责任是错误的。2.案涉租赁物早已私自撤场并搬空，不存在被上诉人主张的可拆卸的设施设备装修损失，被上诉人也未提供证据证明案涉租赁物内存在其主张的可拆卸的设施设备。首先，案涉租赁物内是否存在被上诉人主张的开拆卸设施设备，应由被上诉人承担举证责任，由被上诉人提供设施设备购买清单、具体型号和支付凭证、现场安装、现场使用等证据予以证明，被上诉人并未提供证据予以证实。其次，案涉租赁物早于2017年12月停业，被上诉人于2018年3月私自撤场，可拆卸的设备设施已被被上诉人周建平、被上诉人泡泡沫沫酒吧经营人搬空，案涉租赁物内根本不存在被上诉人主张的可拆卸设施设备装修。即使案涉租赁物存在部分物品，该部分物品的保管责任属于被上诉人，事实上被上诉人停业期间，因被上诉人拖欠其员工工资，上诉人保管不到位，该部分物品被其员工搬走用于抵偿工资。前述事实有被上诉人缴纳的水电费记录、上诉人提交的图片、相关证人证言（证明案涉租赁物被收回时只存在杂乱的、没有价值的、被丢弃的物品）予以证实。因此，原审法院不考虑租赁合同约定、双方之间的举证责任、是否存在实际损失、损失大小、当事人诚信等综合认定赔偿责任，仅仅依据被上诉人单方提供的《整包工程承包合同》的装修总造价，判决上诉人向被上诉人支付巨额装修及设备损失，违反公平原则，判决错误。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，且违反公平原则，判决错误，请求二审法院撤销原审判决并依法予以改判上诉人不承担赔偿责任，支持上诉人的上诉请求。被上诉人泡泡沫沫酒吧、周建平答辩要点：应予以维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。泡泡沫沫酒吧显然事实上承租了上诉人的商铺，上诉人对此事实当然是知情并许可的。2018年8月20日，上诉人主动提出解除案涉租赁合同、索要租金之诉，但该诉讼一直到2019年11月份才二审终审判决，因此案涉租赁合同是否解除，到2019年11月份都当然处于未决状态。2019年11月之前，我方对租赁物当然拥有使用权，对投资于租赁物之内的酿酒、音响等经营设备和其他物品当然拥有所有权。但本案一审中，我方申请出庭的证人与相应照片均证实，上诉人其实早在2018年12月前后就擅自将案涉商铺转租，并将我方在商铺内的全部投资毁损殆尽。上诉人擅自提前解除合同并转租中，既不尽合理通知义务有没给我方留出合理的清场时间，也没有就酒吧内的物品提存或见证清理，这一重大而故意的违法行为，导致我方损失无法评估。事实上，上诉人刻意欺骗（当初承诺说把渔人码头打造成水幕电影、酒吧一条街）包括我方在内的众多投资者进驻渔人码头，我方实际筹资400多万元经营酒吧，至今在案涉商铺上的投资损失远远不止这诉求的100多万余元，至今拖欠租金，渔人码头当时为弥补自己的过失，对第一批商户进行了适当补偿，统一为2016年9月8日起才开始计租。而后，时任渔人码头的总经理龙飞又根据我店的实际损失，又为我店减免租金半年。但鉴于我个人因被限制人身自由而被迫拖欠了一定时间的租金，我有并愿承担一定责任。因此，我认为一审判决充分考量了双方的过错和责任以及损失，公允、公正，应予维持。上诉人时候伪造租赁合同等证据的做法，是心虚理亏的表现，并不能改变其违反合同履行期间和法定义务的后合同义务，违背诚实信用的基本原则。因此，应予全部驳回其上诉请求。泡泡沫沫酒吧、周建平向一审法院提起诉讼，请求判令：1.珀瑞投资公司赔偿泡泡沫沫酒吧、周建平装修及设备损失等共计118万元；2.珀瑞投资公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：泡泡沫沫酒吧登记的经营者为江龙，实际由周建平与江龙合伙经营。珀瑞投资公司受长沙渔人码头置业有限公司委托，全权经营管理位于长沙市岳麓区潇湘北路三段1088号渔人商业广场内的1-23栋物业，其中包含投资管理、资产管理、物业管理、租赁代理，委托期限为2014年5月1日至2025年12月31日。2014年6月3日，珀瑞投资公司（甲方）与案外人易珠德（乙方）签订合同编号为2014006《商铺租赁合同》，合同约定珀瑞投资公司将位于渔人码头商业广场内第11栋沿江首层037、038、039、040商铺出租给易珠德经营休闲食品。商铺租赁期限为2015年5月1日起至2020年3月31日止，共计4年11个月。双方还在合同里详细约定了租金、综合管理费、租赁保证金、费用及支付方式、合同提前终止的条件、双方违约责任等条款。其中第8.4条约定：“本合同期满或提前终止（含解除）当日，乙方应将商铺内的各种物品清理搬运完毕，不搬运或者延迟搬运给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方承担赔偿责任。”第10.4条约定：“租赁期间，乙方增设的可以单独拆卸的设施设备归乙方所有，由乙方负责维护。租赁期满或者因乙方原因导致合同解除，乙方其他与商铺主体不可单独拆卸的装修，本着‘来装去丢’的原则，进行处理。”2015年4月3日，易珠德与周建平签订了《商铺租赁合同》，将上述商铺转租给周建平用于经营商品包括咖啡、啤酒吧、休闲餐饮。商铺租赁时间自2015年7月18日起至2020年3月31日止，共计4年8个月13天，其中2016年1月18日至2016年7月17日、2017年7月18日至2018年1月17日共计12个月为免租期。租金（含物业管理费）为180元/月/㎡，每6个月支付一次，于当期计租日之日前三日内支付，每期支付6个月租金。租赁保证金共计100000元整，由周建平于《商铺租赁合同》签署当日内向易珠德交纳。上述合同签订后，周建平委托广州乌托风文化传播有限公司对涉案商铺进行装修后投入使用并经营了泡泡沫沫酒吧，装修工程总造价为1950000元。2016年10月10日，周建平（乙方）与珀瑞投资公司（甲方）签订一份《补充协议》约定，甲、乙双方于2015年4月1日共同签署了《商铺租赁合同》（合同编号：2014009），甲方同意乙方经营要求扩大操作间20平方米，租金为80元/平方米/月，无免租期。物业管理费为前两年8元/平方米/月，之后为12.8元/平方米/月，租赁期限自2016年10月1日起至2020年3月31日止，共计3年6个月（合计42个月），乙方应当向甲方按时足额交纳租金。原合同与本补充协议不一致之处，以本补充协议为准，原合同其他条款保持不变，对双方仍具有约束力。2018年8月20日，珀瑞投资公司以周建平、易珠德拖欠租金为由起诉至一审法院，要求解除合同编号为2014009《商铺租赁合同》并支付租金、管理费及违约金。2019年1月14日，珀瑞投资公司委托湖南湘鼎律师事务所向易珠德、周建平发出《律师函》一份，通知如下：“1.2014009的《商铺租赁合同》及补充协议于2019年1月12日解除；2.易珠德、周建平应按照《商铺租赁合同》约定于2019年1月12日前迁离并交回商铺，并完成店铺营业执照的注销；3.易珠德、周建平欠付租金和综合管理费等事宜由长沙市岳麓区法院判决处理。请易珠德、周建平收到本函后积极与珀瑞投资公司联系解决上述事宜，如不配合，珀瑞投资公司将自行收回该商铺，由此产生的损失和赔偿责任由易珠德、周建平承担，望易珠德、周建平收到本函后积极履行上述通知事宜。”上述案件审理过程中，珀瑞投资公司将涉案商铺收回另行出租给案外人许银华用于经营餐饮，并于2019年2月1日与许银华另行签订了商铺租赁合同。2019年4月22日，一审法院作出（2018）湘0104民初7282号民事判决书，判决：“1.珀瑞投资公司与周建平的房屋租赁合同关系于2018年8月20日解除；2.周建平于判决生效之日起三日内向珀瑞投资公司支付租金297600元；3.驳回珀瑞投资公司的其他诉讼请求。”后周建平不服该判决上诉至长沙市中级人民法院。一审法院认为，周建平通过转租的方式从案外人易珠德处取得涉案商铺的承租权，后珀瑞投资公司亦通过与周建平签订补充协议对双方的上述转租行为予以认可，虽然泡泡沫沫酒吧未在周建平与珀瑞投资公司签订的补充协议中盖章，但周建平在与珀瑞投资公司签订的补充协议中已明确约定其租赁涉案商铺系用于经营泡泡沫沫酒吧，实际经营过程中涉案商铺亦是由泡泡沫沫酒吧在使用，故泡泡沫沫酒吧在客观上已与珀瑞投资公司形成了事实上的租赁关系，故泡泡沫沫酒吧属于本案的适格原告。本案中，虽然周建平在租赁合同履行过程中存在拖欠租金的违约行为，但珀瑞投资公司对此已于2018年8月20日提起诉讼，此时，双方之间因拖欠租金导致的违约责任应如何处理的问题仍处于法庭审理阶段，在法庭作出生效判决前，涉案租赁物的占有使用权仍属于承租人即泡泡沫沫酒吧、周建平享有，珀瑞投资公司作为出租人不得擅自处分。然珀瑞投资公司在案件审理过程中，在既未经法庭准许、亦未与周建平及泡泡沫沫酒吧协商一致的情形下即擅自将涉案租赁物收回并另行出租给他人，致使其经营的酒吧内装饰装修及设备全部毁损，且珀瑞投资公司在拆除酒吧内装修装修及处分店内财物时未采取任何措施对店铺内的装饰装修及设备进行价值评估，且导致因此遭受的损失无法评估的主要过错在于珀瑞投资公司，严重侵害了泡泡沫沫酒吧、周建平的合法权益，对因此给泡泡沫沫酒吧、周建平造成的损失，珀瑞投资公司理应赔偿。但考虑到周建平在涉案租赁合同的履行过程中存在拖欠租金的违约行为，对租赁合同的最终解除亦存在过错，故对其因此遭受的损失亦应承担部分责任。因此，对泡泡沫沫酒吧、周建平遭受的装修及设备损失，在综合考量双方各自过错大小的基础上，结合泡泡沫沫酒吧的实际装修及折旧情况，参照其提交的《整包工程承包合同》、装修工程清单、装修款支付凭据等证据，酌情认定由珀瑞投资公司一次性赔偿泡泡沫沫酒吧、周建平装修及设备损失900000元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决：一、限长沙珀瑞投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧、周建平装修及设备损失共计900000元；二、驳回长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧、周建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7710元，由长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧、周建平负担2710元，由长沙珀瑞投资管理有限公司负担5000元。二审审理期间，上诉人珀瑞投资公司提交了本院（2019）湘01民终7688号民事判决书，拟证明案涉租赁合同的解除时间为2018年8月27日。经二审审理查明，2019年9月18日，本院作出（2019）湘01民终7688号民事判决，判决：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初7282号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初7282号民事判决第一、三项；三、长沙珀瑞投资管理有限公司与易珠德的《房屋租赁合同》以及易珠德与周建平的《房屋租赁合同》均于2018年8月27日解除；四、驳回长沙珀瑞投资管理有限公司的其他诉讼请求。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人珀瑞投资公司是否应当向被上诉人泡泡酒吧、周建平承担赔偿责任及赔偿数额的认定。经查，被上诉人周建平通过转租的方式从案外人易珠德处取得涉案商铺的承租权，后上诉人珀瑞投资公司在与被上诉人周建平签订《补充协议》时明确认可“原合同其他条款保持不变，对双方仍具有约束力”，该事实表明上诉人珀瑞投资公司及被上诉人周建平明确认可双方受合同编号为2014009的《商铺租赁合同》的约束，对双方均具有法律效力，上诉人珀瑞投资公司、被上诉人周建平事实上均已成为本案案涉租赁关系当事人，在该《补充协议》中，双方均认可租赁案涉商铺系用于经营泡泡沫沫酒吧，故泡泡沫沫酒吧事实上与上诉人珀瑞投资公司形成了租赁关系。本案中，上诉人珀瑞投资公司在以被上诉人周建平存在拖欠租金的违约行为，于2018年8月20日向法院提起诉讼，在法庭审理过程中，上诉人珀瑞投资公司未与被上诉人周建平协商一致，或就有关财产采取封存等保全措施的情况下，即单方将案涉商铺出租给他人，导致案涉商铺内装修及其他财产损失，上诉人珀瑞投资公司应当依法承担相应的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，导致租赁合同解除的主要原因系被上诉人周建平、泡泡沫沫酒吧拖欠租金，被上诉人周建平请求赔偿装饰装修损失缺乏法律依据，故原审支持其装饰装修损失部分的赔偿请求不当，本院不予支持，原审酌情认定由上诉人珀瑞投资公司赔偿被上诉人周建平、泡泡沫沫酒吧装修及设备损失900000元明显过高，应予以调整。本院综合被上诉人周建平的违约行为，对租赁合同的最终解除存在的过错，结合泡泡沫沫酒吧设施设备使用年限、租赁合同的租赁期限及折旧情况，参照案涉商铺装修的《整包工程承包合同》、装修工程清单、装修款支付凭据等证据，酌情认定由上诉人珀瑞投资公司赔偿被上诉人周建平、泡泡沫沫酒吧装修及设备损失400000元。故上诉人珀瑞投资公司的部分上诉理由成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初9344号民事判决；二、限上诉人长沙珀瑞投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧、周建平设备损失共计400000元；三、驳回被上诉人长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧、周建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费15420元，由上诉人长沙珀瑞投资管理有限公司负担10794元，被上诉人长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧、周建平负担4626元。本判决为终审判决。            审  判 长   柳   江  华                      审  判 员  符  建  华                  审  判 员  刘     刚                   二○二〇年八月七日                  书  记  员 杨     蓓