河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1028民初1756号 原告（反诉被告）：刘同德，男，1974年3月3日出生，汉族，住山东省鄄城县。 委托诉讼代理人：张春梅，北京市拓夫律师事务所律师。 原告（反诉被告）：吴秋兰，女，1976年3月1日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：张春梅，北京市拓夫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐丽艳，女，1976年10月8日出生，汉族，住黑龙江省通河县。 委托诉讼代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王江魁，河北驰峰律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘同德、吴秋兰与被告（反诉原告）唐丽艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理，依法由审判员冯爱民独任审判。被告（反诉原告）唐丽艳于2017年9月8日向本院提出反诉，经审查，符合反诉条件。本院于2017年9月14日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘同德及其与吴秋兰共同委托诉讼代理人张春梅，被告（反诉原告）唐丽艳委托诉讼代理人王江魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘同德、吴秋兰向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2015年7月20日订立的房屋买卖居间合同、补充协议及过户、按揭代理合同；2、判令被告支付原告违约金100000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：本诉原、被告于2015年7月20日经案外人三河市怡然之家房产经纪有限公司（以下简称居然之家公司）居间达成房屋买卖居间合同一份（合同编号：510051），约定原告（反诉被告）将其位于大厂县（产权证号：第××号）作价柒拾伍万元出售予被告（反诉原告），被告（反诉原告）于合同订立当日支付原告首付款叁拾万元（包含定金壹拾万元）。合同第五条约定被告为贷款客户，被告（反诉原告）需在七日内将首付款（含定金共叁拾万元）交付原告（反诉被告），尾款在银行放贷时由银行交付原告（反诉被告）指定账户。合同订立当日，双方另行订立补充协议，约定自房屋产权证下发之日起，原告（反诉被告）应在30日内无条件配合被告（反诉原告）办理完成房屋所有权交接手续。原告（反诉被告）在取得房屋产权证后多次催促被告（反诉原告）继续履行合同，办理银行贷款以及房屋过户手续，被告（反诉原告）均以无法办理银行贷款等理由拒绝履行。原告（反诉被告）为维护自身合法利益，诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）唐丽艳辩称，原、被告于2015年7月20日签订《房屋买卖居间合同》、《补充协议》属实，原告（反诉被告）于合同订立当日已将房屋交付被告（反诉原告），被告（反诉原告）已按约定支付了房屋首付款300000元（含定金），被告（反诉原告）完全履行了合同义务。合同约定被告（反诉原告）支付尾款方式为银行放贷时由银行交付尾款至原告（反诉被告）指定帐户，而此时因政策原因，银行不予批贷、放贷，并非合同当事人违约，属情势变更，我方可在原告（反诉被告）办理完过户手续后通过银行转账一次性支付剩余房屋价款。故原告（反诉被告）要求我方支付违约金的请求不成立，并且原告（反诉被告）应当继续履行合同。原告（反诉被告）诉请解除房屋买卖居间合同事由不符合合同法第九十三条、第九十四条关于合同解除的规定，房屋买卖居间合同应继续履行。综上，不同意原告的全部诉讼请求。 反诉原告（被告）唐丽艳基于以上答辩意见、涉案合同第五条第三款及补充协议规定，原告（反诉被告）拒绝为被告（反诉原告）办理房屋过户的行为违约，应当承担违约责任。提出反诉请求如下：1、确认双方于2015年7月20日签订的房屋买卖合同、补充协议及过户、按揭代理合同合同有效；2、判令反诉被告协助反诉原告办理位于大厂回族自治县房屋过户手续，同时承担违约责任；3、反诉被告承担本案诉讼费用。 反诉被告（原告）刘同德、吴秋兰针对反诉原告（被告）唐丽艳的反诉辩称，坚持其本诉中所提的诉讼请求及事实理由。 原告（反诉被告）为支持自己的诉讼主张，向本院递交了如下证据： 一、房屋买卖居间合同一份； 二、过户按揭代理合同一份； 三、补充协议一份； 以上三份证据，证明原、被告双方于2015年7月20日签订该合同的事实。 四、房屋所有权证复印件一份（原件在中介保存），证明涉案房屋系原告合法所有的事实； 五、原、被告双方短信沟通记录截屏复印件一份，证明原告已取得房产证后多次催促被告继续履行合同，办理涉案房屋过户手续的事实。 被告（反诉原告）向本院提交的证据： 一、证据一至证据三同原告，证明目的同原告。 二、证据四同原告，但证明目的不同原告，证据四证明原告（反诉被告）违反补充协议约定，即自房产证下发之日起三十日内未协助被告（反诉原告）办理房屋过户手续。 三、证据五原、被告微信聊天记录一份、证明被告（反诉原告）主观上不存在不协助原告（反诉被告）为被告（反诉原告）办理过户手续的恶意。 四、证据六证人梁某出庭作证，证明原告（反诉被告）存在违反《房屋买卖居间合同》约定，增加房款30万的事实以及原告（反诉被告）在被告（反诉原告）不同意增加房款30万后，原告（反诉被告）拒不配合被告（反诉原告）办理过户手续的事实。 当事人围绕本、反诉请求以及提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据有效的证据，结合各方当事人当庭陈述以及本院核实情况，本院确认的事实如下： 2015年7月20日，原、被告于2015年7月20日经案外人怡然之家公司居间达成房屋买卖居间合同、补充协议各一份，约定原告（反诉被告）将位于大厂县（暂定名）29号楼2单元1302号商品房作价七十五万元整出售给被告（反诉原告），合同签订当日被告（反诉原告）支付房款叁拾万元（包含定金壹拾万元），并于交付首付款当日原告（反诉被告）将涉案房屋交付被告（反诉原告）。合同约定尾款支付方式为被告（反诉原告）银行贷款下发后，由银行交付原告（反诉被告）指定账户。双方在合同中同时对其他条款进行了约定。同日，本诉原、被告及案外人怡然之家公司订立过户、按揭代理合同，约定由案外人代理双方进行涉案房屋过户及按揭手续，乙方（被告）同意承担甲方（原告）依规定需缴纳的税费，乙方申请贷款所产生的相关费用，如保险费、公积金贷款等，由乙方承担并向丰关机构缴纳。合同订立后，被告（反诉原告）于当日向原告（反诉被告）将付房屋首付款300000元，原告（反诉被告）将涉案楼房交付被告（反诉原告）。剩余房款4500000元的按揭贷款手续，相关金融机构未能予以批准，双方对上述房款的给付，亦未能重新达成一致意见。 涉案房屋于2017年6月1日取得不动产登记证书，记载：证号为冀（2017）大厂回族自治县不动产权第0002155号，权利人为刘同德，坐落为鸿祥苑小区17号楼2单元1302。同年6月15日原告（反诉被告）领取上述证书。涉案房屋至今未办理不动产变更登记手续。 庭审中，被告（反诉原告）明确表示，涉案房屋不动产变更登记办理完毕，即可以向原告（反诉被告）支付剩余购房款450000元。 本院认为，本、反诉原、被告及案外人怡然之家公司订立的房屋买卖居间合同、补充协议及过户、按揭代理合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，均应受法律保护。当事人应当按照合同约定，善意行使权利并履行义务，不得擅自变更或解除合同。合同订立后，被告（反诉原告）按约向原告（反诉被告）交付了定金及首付款，已履行了合同的相应义务，原告（反诉被告）应按约配合被告（反诉原告）办理过户手续。涉案房屋已于2017年6月1日取得不动产登记证书，反诉被告应于取得该证书后30日内协助反诉被告办理不动产转移登记，未能协理应承担相应的违约责任。根据涉案合同第五条第3项约定，原告对被告系贷款买房的事实主观上属于明知，双方均同意“认可具体批贷、放贷时间按照银行实际操作时间来运行”。结合目前银行对购房按揭业务的政策导向，具有购房按揭业务的银行因受国家及地方政策的调整影响，对购房按揭业务的手续审批、放贷时间存在一定程度的不确定性，被告（反诉原告）对此主观上既无过错，亦无法预测，导致双方对涉案合同付款时间产生分歧，在原告（反诉被告）催告前不存在违约行为，但经原告（反诉被告）多次催告，被告（反诉原告）在明知办理银行按揭贷款已成为不能的情况下，本应理性对待，积极协商变更付款方式，基于以上情况，被告（反诉原告）仍消极履行，明显不妥，亦属违约。但原告以上违约行为尚不构成合同法规定的根本违约情况，原告以此为由主张解除合同，理据不足，本院不予支持。经综合考量本案合同履行情况、合同各方违约情形及履约能力等事实，本院酌定双方当事人违约责任大小相当，各方均不得向对方主张违约责任。庭审中，被告（反诉原告）明确表示于涉案房屋办理完过户手续后一次性支付剩余购房款，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十一条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘同德、吴秋兰于判决生效之日起十日内，协助被告（反诉原告）唐丽艳将位于大厂回族自治县房屋过户到被告（反诉原告）唐丽艳名下。（因办理变更登记所产生的全部费用均依约由被告唐丽艳承担）。 二、被告（反诉原告）唐丽艳于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）刘同德、吴秋兰房屋价款450000元。 三、驳回本、反诉原、被告其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取1150元、反诉案件受理费减半收取80元，共计1230元，由原告刘同德、吴秋兰负担615元，被告唐丽艳负担615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  冯爱民 二〇一七年九月二十六日 书记员  董唐宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。