湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3412号上诉人（原审被告）：武汉市江汉区相约老巷子酒店，住所地武汉市江汉区常发里117号。经营者：赵青霞，女，1968年12月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：程保国，该酒店员工。被上诉人（原审原告）：湖北长江出版传媒集团有限公司，住所地武汉市雄楚大街268号C座16层。法定代表人：陈义国，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴思梦，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怡霖欣，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘国华，男，1958年12月27日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。上诉人武汉市江汉区相约老巷子酒店（以下简称老巷子酒店）因与被上诉人湖北长江出版传媒集团有限公司（以下简称长江出版公司）、刘国华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初5864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。老巷子酒店上诉请求：1、撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判；2、判决老巷子酒店不承担房屋租金862548.59元；3、判决老巷子酒店不承担违约金207524.07元。4、判决长江出版公司、刘国华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：1、一审法院对2011年9月16日长江出版公司同案外人楚天金荆地餐饮服务有限公司签订的房屋租赁合同事实认定错误。在租赁期间，楚天金荆地餐饮服务有限公司并不是将房屋转租给老巷子酒店，而是老巷子酒店作为新的承租人，按照原先的合同与长江出版公司履行合同，老巷子酒店并没有向楚天金荆地餐饮服务有限公司支付过租金，长江出版公司也没有向楚天金荆地餐饮服务有限公司收取过租金。2、老巷子酒店与刘国华是两个单独的个体工商户主体，无其他关联。双方在各自承租期间，对外的店面名称完全不同，在支付租金的流水上看，老巷子酒店全部都是用对公账户支付到长江出版公司的对公账户上。一审庭审中，老巷子酒店要求长江出版公司提供2016年12月20日以后租金缴纳的流水来查明事实，长江出版公司未能提供，一审法院也未对此予以查明，一审在未查明的情况下，直接以租赁合同对老巷子酒店生效为由，来判定老巷子酒店承担责任，是没有依据的。3、一审法院以长江出版公司和刘国华所签订的《合同终止协议》，来认定刘国华系自愿同长江出版公司达成协议承担租金和违约金的认定有误。在一审庭审中，长江出版公司自己承认，自己是同刘国华解除的租赁合同，并且是基于2016年12月20日的租赁合同的约定来向刘国华主张权利，这就直接显示了长江出版公司对刘国华的承租行为的认可。4、老巷子酒店与刘国华之间非房屋转租关系，而是酒店转让关系。5、长江出版公司对转让事实明知。6、2016年12月20日后长江出版公司合同相对方是刘国华。综上，请求二审法院依法支持老巷子酒店的上诉请求。长江出版公司辩称，涉案房屋是老巷子酒店转租给刘国华，从法律上只认可租赁关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘国华辩称，认同老巷子酒店的上诉观点，2016年12月后，合同实际履行方是刘国华，刘国华在法律上愿意承担相应责任。长江出版公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令老巷子酒店、刘国华向长江出版公司连带清偿自2018年3月16日起至2018年10月31日止拖欠租金共计人民币862548.59元；2、请求依法判令老巷子酒店与刘国华向长江出版公司连带支付违约金共计人民币409924.08元；3、本案诉讼费用由老巷子酒店、刘国华承担。一审法院经审理查明：老巷子酒店原名为武汉市江汉区叁陆玖私房菜馆，于2017年3月3日变更为现名。刘国华系原武汉市江汉区鸿湖幸福岸边家乡菜馆经营者，该菜馆于2018年11月2日被注销工商登记。2011年9月16日，长江出版公司与案外人楚天荆地餐饮服务有限公司签订一份《房屋租赁合同》，将其所有的坐落在武汉市江汉区万松园横路7-9号一栋、二栋部分房屋出租给楚天荆地餐饮服务有限公司，房屋租赁期限为5年。租赁期间，楚天荆地餐饮服务有限公司将上述涉案房屋转租给老巷子酒店的前身武汉市江汉区叁陆玖私房菜馆。2016年12月20日，长江出版公司（甲方）与老巷子酒店的前身武汉市江汉区叁陆玖私房菜馆（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将其所有的坐落在武汉市江汉区万松园横路7-9号一栋、二栋建筑面积共计2119.59平方米的部分房屋出租给乙方，用于经营餐饮；合同期限为60个月，即自2016年9月16日起至2021年9月15日止；每月租金113867.80元，按季度交纳为341603.40元；租金从第三年后每年递增5%，即2018年9月16日至2019年9月15日递增5%，全年租金为1434734.28元；第一季度房租应于合同签订后5日内付清，以后每季度就于上季度最后一个月的15日前支付；乙方在本合同签署后5日内须一次性向甲方支付履约保证金341603.40元，履约保证金不计息；未经甲方许可乙方不得向第三人转移或分租；乙方出现下列情况之一的，甲方有权单方解除本合同，同时乙方应向甲方承担违约责任：（1）不按照约定向甲方交付租金或本合同约定的其他费用的；（2）或未足额向甲方交付租金或本合同约定的其他费用的；（3）擅自将租赁物转让、转借他人；乙方在本合同约定的时间内，不能按时、足额的向甲方交付租金，延迟超过三十日以上的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付年租金的30%作为违约金，还可以要求乙方赔偿其他任何损失。合同签订后，老巷子酒店将涉案房屋转租给刘国华，以武汉市江汉区鸿湖幸福岸边家乡菜馆名义经营。从2018年3月16日起，老巷子酒店和刘国华均未再向长江出版公司支付租金。2018年11月16日，刘国华委托刘永超与长江出版公司签订一份《合同终止协议》。该协议甲方为长江出版公司，乙方一栏写为武汉市江汉区叁陆玖私房菜馆，现实际租用人刘国华。该协议约定：甲方同意乙方提出的提前终止房屋租赁协议的请求，合同终止日期为2018年10月31日；截止2018年10月31日，乙方共欠甲方房屋租金862548.59元，经甲、乙双方友好协商，甲方同意乙方将欠缴的房屋租金分两期偿还，第一期在2018年11月20日之前交纳15万元，第二期在2018年12月25日之前交纳剩余全部租金712548.59元；甲、乙双方须在2018年11月16日办理房屋交接手续；如乙方未按时完成结款手续，甲方将行使司法权力追缴租金，并依照租赁合同违约条款追缴年租金30%的违约金以及要求乙方赔偿其他任何损失。老巷子酒店未在上述协议上签名盖章。2018年11月16日，刘永超代表刘国华将涉案房屋交还长江出版公司，并办理了交接手续。但刘国华并未依约向长江出版公司支付欠租。此后，长江出版公司要求老巷子酒店和刘国华支付租金未果。双方由此发生争议，故长江出版公司诉至一审法院，请求判如所请。一审审理中，经长江出版公司申请并提供担保，一审法院依法裁定冻结老巷子酒店、刘国华银行存款1272472.67元或查封、扣押其他等值财产。一审法院认为，长江出版公司与老巷子酒店签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。长江出版公司已将涉案房屋交付老巷子酒店，依约履行了合同义务。老巷子酒店则应按期足额向长江出版公司支付房屋租金。老巷子酒店拖欠截止2018年10月31日的房屋租金862548.59元未付，构成违约。长江出版公司关于老巷子酒店支付截止2018年10月31日的房屋租金862548.59元的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。关于违约金，长江出版公司未提供因老巷子酒店违约而给其造成损失的证据，故涉案合同约定的违约金计算方法导致违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，酌情按2018年全年租金的15%计算违约金。2018年前三季度每季度租金341603.40元，共计1024810.20元，第四季度租金递增5%计358683.57元，故2018年全年租金1383493.77元的15%为207524.07元。老巷子酒店承租涉案房屋后，在租赁期内将涉案房屋转租给刘国华，刘国华因此成为涉案房屋的次承租人。2018年11月16日，刘国华与长江出版公司签订《合同终止协议》，自愿承担支付欠缴租金和违约赔偿的责任，故长江出版公司要求刘国华承担本案连带清偿责任，具有合同和法律依据，予以支持。老巷子酒店关于涉案合同未实际履行，其并非合同相对人，不应承担本案责任等答辩意见，与事实不符，不予支持。刘国华经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，并应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、武汉市江汉区相约老巷子酒店于本判决生效之日起十日内向湖北长江出版传媒集团有限公司支付截止2018年10月31日的房屋租金862548.59元；二、武汉市江汉区相约老巷子酒店于本判决生效之日起十日内向湖北长江出版传媒集团有限公司支付违约金207524.07元；三、刘国华对上述第一、二项判决确定的武汉市江汉区相约老巷子酒店的付款义务向湖北长江出版传媒集团有限公司承担连带清偿责任；四、驳回湖北长江出版传媒集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16252元、诉讼保全费5000元、共计21252元，由湖北长江出版传媒集团有限公司负担2585元，武汉市江汉区相约老巷子酒店、刘国华负担18667元（该款系湖北长江出版传媒集团有限公司预交，武汉市江汉区相约老巷子酒店、刘国华应负担部分于本判决生效之日起十日内给付湖北长江出版传媒集团有限公司）。二审期间，老巷子酒店、长江出版公司及刘国华均未提交新证据。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对老巷子酒店的上诉理由及请求，本院评判如下：老巷子酒店上诉认为涉案房屋的实际承租人为刘国华，老巷子酒店不应承担欠付租金及违约金的责任的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，老巷子酒店对其诉讼主张有责任提供证据加以证明，但在本案一、二审诉讼过程中，老巷子酒店均未提交充足的证据证明其转租给刘国华经过长江出版公司同意，且长江出版公司认可其转租行为，并由刘国华径行向长江出版公司交纳租金的情形。虽2018年11月16日的《合同终止协议》系刘国华委托刘永超签订，但该协议仍是以老巷子酒店的前称武汉市江汉区叁了陆玖私房菜馆的名义签订，且亦不足以证明长江出版公司对老巷子酒店诉称转租行为的认可。综上所述，老巷子酒店的上诉理由不成立，其上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16252元，由武汉市江汉区相约老巷子酒店负担（武汉市江汉区相约老巷子酒店已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年八月十日法官助理严洁书记员陈亮希