北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3786号上诉人（原审原告）：外交部钓鱼台宾馆管理局，住所地北京市海淀区阜成路2号。法定代表人：杨广玉，局长。委托诉讼代理人：梁文彬，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：何茜芸，北京颐合中鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京普乐士科新科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街24号住宅楼6门1501号。法定代表人：张树林，执行董事。委托诉讼代理人：朱金峰，北京安生律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧雷，男，北京普乐士科新科技发展有限公司职工。上诉人外交部钓鱼台宾馆管理局（以下简称钓鱼台宾馆）与上诉人北京普乐士科新科技发展有限公司（以下简称普乐士科公司）因返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初59706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钓鱼台宾馆上诉请求：撤销原判第二项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，即普乐士科公司向钓鱼台宾馆支付自2015年7月10日起至实际搬离北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄23号别墅（以下简称涉案房屋）之日止的房屋占用费（自2015年7月10日起、以每年180万元计算）。事实与理由：钓鱼台宾馆主张房屋占用费系基于其对涉案房屋所有权而主张的物权请求权，钓鱼台宾馆与普乐士科公司是否具有合同关系不影响普乐士科公司应向钓鱼台宾馆支付房屋占用费。常州铭泰投资发展有限公司（以下简称铭泰公司）与钓鱼台宾馆租赁合同解除后，普乐士科公司不再具有占有涉案房屋的合法基础，其继续占有房屋拒不搬出的行为属非法侵占。因钓鱼台山庄系整体租赁，钓鱼台宾馆对普乐士科公司租赁房屋的情况不可能知情，故其未对该事项进行约定。一审法院以此驳回钓鱼台宾馆支付房屋占用费的请求，属于适用法律错误。普乐士科公司辩称，普乐士科公司系合法占有涉案房屋，已经向北京万市房地产开发有限公司（以下简称万市公司）支付了租金，故不应重复支付租金或者房屋使用费。钓鱼台宾馆利用新的租赁关系将普乐士科公司清退，损害次承租人利益。普乐士科公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回钓鱼台宾馆的全部诉讼请求。事实与理由：1.普乐士科公司系合法占有涉案房屋。钓鱼台宾馆转让以及解除合同，系因承租人拖欠租金，普乐士科公司作为次承租人有权代承租人支付租金，阻止出租人解除权的行使，但各方均未向普乐士科公司履行通知义务，故有关合同转让、解除等行为对普乐士科公司不发生法律效力。2.铭泰公司与北京杨胜大业投资有限公司（以下简称杨胜大业公司）存在实质上的关联关系，钓鱼台宾馆与万市公司、杨胜大业公司所签订的租赁合同各条款内容一致，故铭泰公司与钓鱼台宾馆解除合同以及钓鱼台宾馆与杨胜大业公司重新签订合同等行为以合法形式掩盖其非法目的，属于恶意串通，其行为一方面损害国家利益，造成国有资产流失，另一方面，损害包括普乐士科公司在内钓鱼台山庄各承租主体的合法权益，故应属无效，对普乐士科公司亦不发生法律效力。钓鱼台宾馆与万市公司的租赁合同仍在实际履行。钓鱼台宾馆称，不同意普乐士科公司的上诉请求和理由。铭泰公司从万市公司承接涉案房屋，向普乐士科公司履行了告知义务。钓鱼台宾馆与杨胜大业公司之间的合同并非恶意串通。钓鱼台宾馆向一审法院起诉请求：1、普乐士科公司立即停止侵害，搬出侵占的位于北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄23号别墅；2、普乐士科公司向我局支付自2015年7月10日起至实际搬离钓鱼台山庄23号别墅之日止的房屋占用费（自2015年7月10日起、以每年180万元计算，暂计至2019年7月9日为人民币720万元）；3、本案诉讼费由普乐士科公司承担。一审法院认定事实：钓鱼台宾馆系海淀区西三环中路8号房屋的所有权人。2003年12月30日，钓鱼台宾馆（出租方，甲方）与万市公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方系海淀区西三环中路8号“钓鱼台山庄”的合法产权人；乙方同意承租“钓鱼台山庄”包括二十栋已装修楼座（楼号为1,2,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,29）、十六栋未装修楼座（楼号为：3、4、5、6、7、8、9、10、28、30、31、32、33、34、35、36）及一栋办公服务楼之全部物业；租赁期限为二十年，甲、乙双方商订自2004年1月1日起计算；该钓鱼台山庄用途为商、住两用，甲方允许乙方对该钓鱼台山庄进行合法出租等经营活动，乙方不得擅自变更该钓鱼台山庄的土地及房屋用途；租金支付采用递增的方式即：第一年租金为672万元；第二年到第四年租金为每年1200万元；第五年到第八年租金为每年1400万元；第九年到第十二年租金为每年1700万元；第十三年到第十六年租金为每年2000万元；第十七年到第二十年租金为每年2200万元；乙方不得以该山庄物业向第三方承担债务、设立抵押、担保等。2010年7月15日，万市公司（出租方，甲方）与普乐士科公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方愿意承租位于钓鱼台山庄内的23号别墅及配套设施作为商、住场所，此外，乙方还有权使用由甲方指定的公用区域；租期为2年，自2010年7月15日起至2012年7月14日止；租金标准为每年150万元，房屋的物业管理费收取标准为每年5万元；乙方应向甲方支付的两年租赁期内的房屋租金300万元同甲方应向乙方支付的六个月利息款300万元相抵。2010年12月12日，万市公司与普乐士科公司签订《房屋租赁合同部分条款变更协议》，约定将原合同中的租期2年变更为租期12年，自2010年7月15日起至2022年7月14日止；将原合同中约定的年租金为150万元变更为每年租金25万元；将原合同中约定的房屋物业管理费收取标准为每年5万元变更为每年0万元，免收房屋物业管理费、维修费、取暖费；将原合同中约定的乙方应向甲方支付的两年租赁期内的房屋租金300万元同甲方应向乙方支付的六个月利息款300万元相抵变更为乙方应向甲方支付的十二年租赁期内的房屋租金300万元同甲方应向乙方支付的六个月利息款300万元相抵；将借款方万市公司将项下位于海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄23栋租赁予普乐士科公司，房租可抵扣上述借款所产生的部分利息，房屋租金为150万元（含物业费、取暖费等其他费用），变更为借款方万市公司将项下位于海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄23栋租赁予普乐士科公司，房租可抵扣上述借款所产生的部分利息，房屋租金为每年25万元（含物业费、取暖费等其他费用）。2011年1月，钓鱼台宾馆（甲方）、万市公司（乙方）及铭泰公司（丙方）签订《协议书》，内容为：2003年12月30日，甲乙双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区西三环中路8号“钓鱼台山庄”（包括36栋楼座及1栋办公楼）出租给乙方使用，租赁期限20年，自2004年1月1日起计算。现甲方同意，乙方将其在租赁合同中的全部权利义务转让给丙方，丙方愿意接替乙方成为租赁合同的承租方；自2011年1月1日起，丙方代替乙方成为租赁合同的承租人，根据租赁合同的约定行使合同中承租方的全部权利，承担租赁合同中承租方的全部义务；自2011年1月1日起，乙方不再是租赁合同的承租方，乙方仅就2011年1月1日之前租赁合同的履行情况向甲方承担相关责任。2015年7月8日，钓鱼台宾馆（甲方）与铭泰公司（乙方）签订《解除〈房屋租赁合同〉协议书》，约定：乙方出现经营困难，难以履行协议书的义务，双方协商一致，乙方承租甲方钓鱼台山庄协议解除，双方租赁关系终止。2015年7月10日，钓鱼台宾馆（出租人）与杨胜大业公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：出租人同意出租，承租人同意承租位于北京市海淀区西三环中路8号“钓鱼台山庄”全部物业（包括三十六栋别墅及一栋办公服务楼），作为承租人办公、休息用房；该钓鱼台山庄用途为商、住两用，出租人允许承租方对该钓鱼台山庄进行合法出租等经营活动，承租人不得擅自变更该钓鱼台山庄的土地及房屋用途；出租人、承租人双方确认，承租人在承租期内按以下方式向出租人支付租金：第一年租金为672万元；第二年到第四年租金为每年1200万元；第五年到第八年租金为每年1400万元；第九年到第十二年租金为每年1700万元；第十三年到第十六年租金为每年2000万元；第十七年到第二十年租金为每年2200万元；租赁期限为20年，自2004年1月1日起计算。2016年7月28日，杨胜大业公司将普乐士科公司、北京中福爱心通投资有限公司诉至法院，要求二公司立即停止侵害，搬出侵占的北京市海淀区西三环中路8号；二公司自2015年7月10日起，连带按月15万元支付侵占涉案别墅而对杨胜大业公司造成的经济损失至停止侵害搬出之日止，钓鱼台宾馆作为本案第三人参加了诉讼。法院于2018年10月30日作出（2016）京0108民初27704号民事判决书，判决普乐士科公司将位于北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄23号别墅腾空并交付杨胜大业公司。普乐士科公司不服上诉至北京市第一中级人民法院，钓鱼台宾馆述称此案与其无关，北京市第一中级人民法院于2019年4月4日作出（2019）京01民终1567号民事判决书，判决撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初27704号民事判决；驳回杨胜大业公司的全部诉讼请求。审理中，钓鱼台山庄要求普乐士科公司搬出钓鱼台山庄23号别墅，并按照每年180万元的标准支付自2015年7月10日的房屋占用费，据此提交杨胜大业公司与其他公司签订的租赁钓鱼台山庄8号、18号的房屋租赁合同、发票。普乐士科公司表示不清楚，不同意支付房屋占用费。审理中，普乐士科公司提交借款合同、资金划付通知、电汇凭证、补充协议，表示其与万市公司签订借款合同，用于清偿杭州银西百货有限公司的债务，其通过汇款方式向该公司支付1000万元，万市公司将钓鱼台山庄23号别墅租赁给其，用于抵偿该借款的利息，其自2010年7月15日使用该别墅至今。钓鱼台宾馆表示上述证据与本案无关。普乐士科公司提交函件及告知函，表示其自始不认可房屋转让行为，铭泰公司未向其主张过权利。钓鱼台宾馆对函件及告知函的真实性认可，表示铭泰公司向普乐士科公司履行了告知义务。普乐士科公司提交回复函，表示万市公司认可铭泰公司取得经营权不合法，且不是全部经营权。钓鱼台宾馆对回复函的真实性认可，证明目的不认可。普乐士科公司提交企业信用报告，表示万市公司、铭泰公司、杨胜大业公司存在关联关系，属于无效行为。钓鱼台宾馆表示企业信用报告与本案无关。普乐士科公司提交合同权利义务转让协议复印件，表示铭泰公司向万市公司支付转让款13700万元，作为全部转让租赁合同权利义务的对价。钓鱼台宾馆对该协议的真实性不认可。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。万市公司于2003年自钓鱼台宾馆租赁钓鱼台山庄，期间万市公司将钓鱼台宾馆23号别墅租赁给普乐士科公司，后万市公司将合同权利义务转让给铭泰公司，2015年铭泰公司与钓鱼台宾馆解除了房屋租赁合同，至此普乐士科公司无权继续使用钓鱼台山庄23号别墅。钓鱼台宾馆作为钓鱼台山庄产权人，有权要求普乐士科公司返还该别墅。钓鱼台宾馆要求普乐士科公司搬出钓鱼台山庄23号别墅，证据充分，法院予以支持。普乐士科公司使用钓鱼台山庄23号别墅是基于其与万市公司的租赁合同关系，钓鱼台宾馆与普乐士科公司并无合同关系，钓鱼台宾馆在与万市公司、铭泰公司转让租赁合同权利义务、与铭泰公司解除租赁合同亦未对次承租人租赁房屋的相关事宜进行约定，故钓鱼台宾馆要求普乐士科公司支付房屋占用费，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。普乐士科公司主张杨胜大业公司与钓鱼台宾馆的房屋租赁合同无效，二者存在恶意串通，不同意搬出钓鱼台宾馆23号别墅的抗辩理由，于法无据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、北京普乐士科新科技发展有限公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄23号别墅腾空并交还外交部钓鱼台宾馆管理局；二、驳回外交部钓鱼台宾馆管理局的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。钓鱼台宾馆基于其房屋产权人的身份，要求普乐士科公司腾退房屋，在铭泰公司与钓鱼台宾馆之间租赁合同已经解除的情况下，普乐士科公司作为转租人已无权继续占有使用涉案房屋，故一审法院判决普乐士科公司腾退涉案房屋于法有据，本院对此予以确认。普乐士科公司对钓鱼台宾馆与铭泰公司解除合同存有异议，但不能提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。对于万市公司将其与普乐士科公司之间转租合同概括转移给铭泰公司是否发生效力的问题，非本案审理范围。普乐士科公司作为次承租人，要求行使代偿请求权，但是钓鱼台宾馆与铭泰公司之间的租赁合同已经解除，钓鱼台宾馆已经就涉案房屋另行与杨胜大业公司签订租赁合同，故普乐士科公司要求行使代偿请求权于法无据，本院对此不予支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。钓鱼台宾馆作为房屋物权人，有权要求次承租人支付逾期腾房占有费，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。就房屋占有使用费的标准，鉴于钓鱼台宾馆将房屋整体出租给杨胜大业公司，本院以钓鱼台宾馆与杨胜大业公司之间租赁合同的租金标准为参考，同时考虑房屋具体情况，酌情予以确定普乐士科公司应支付的逾期腾房占有使用费。综上所述，普乐士科公司的上诉请求不能成立，不予支持；钓鱼台宾馆的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初59706号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初59706号民事判决第二项；三、北京普乐士科新科技发展有限公司于本判决生效后七日内给付外交部钓鱼台宾馆管理局自2015年7月10日起，暂计至2019年7月9日的房屋占有使用费200万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31100元，由外交部钓鱼台宾馆管理局负担22461元（已交纳）；由北京普乐士科新科技发展有限公司负担8639元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费62340元，由外交部钓鱼台宾馆管理局负担44922元（已交纳）；由北京普乐士科新科技发展有限公司负担17418元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年八月六日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥