河北省迁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0283民初1415号 原告：朱崇涛，男，1978年2月11日生，汉族，无业，住迁安市。 委托代理人：时奉超，河北品思律师事务所律师，特别授权。 委托代理人：张殿民，河北品思律师事务所律师，特别授权。 被告：路芳，女，1968年1月12日生，汉族，住迁安市。 委托代理人：张宝良，河北唯实律师事务所律师，特别授权。 被告（追加）：刘柯，女，1980年6月13日生，汉族，无业，住北京市朝阳区。 委托代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师，特别授权。 被告（追加）：玄立勇，男，1983年12月6日生，汉族，农民，住迁安市。 原告朱崇涛诉被告路芳、追加被告刘柯、玄立勇租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告朱崇涛及 其委托代理人张殿民、时奉超，被告路芳及其委托代理人张宝良、追加被告刘柯的委托代理人魏金明、追加被告玄立勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年11月4日我与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定1.原告把位于迁安市门东侧）2、3层租赁给被告，且该房屋内有：消防设施、供配电、水、房屋、及其他附属设施（以现场现状为准）；2.租期为十年，自本合同签订之日起至2027年2月28日止，自签订合同起免租期至2017年3月1日，用于装修与经营筹备；3.租金为每年28万元，于每年3月1日前三十日内交付；4.违约责任：在租赁期间任何一方违约，导致合同无法履行，违约方应向守约方支付相当于一年租金的违约金，且被告未按约定，逾期交付租金的超过30日视为违约，应向我支付违约金2万元。被告在实际考察过该房屋并确认满足其使用用途后签订《房屋租赁合同》，合同签订后，被告已经进场装修并将房屋进行了大面积的拆改。现已到被告应交纳租金期限，被告不仅迟迟未交租金，反而于2017年2月16日委托北京市法大律师事务所王智远律师以“该房屋无法用于商业用途。构成根本违约”为由发出解除《房屋租赁合同》律师函。我认为此律师函与事实不符，不具备内解除本合同的效力，我不存在违约行为，因此诉请依法确认被告委托律师发出的解除《房屋租赁合同》律师函不具有解除合同的法律效力，判令被告继续履行合同，给付我2017年租金28万元，自2017年2月1日起按银行同期贷款利率给付利息直至付清之日止，并按合同约定支付违约金2万元。 被告路芳辩称，我未委托北京法大律师事务所发出解除《房屋租赁合同》律师函；我不是涉案房屋的实际承租人，与朱崇涛之间不存在房屋租赁关系；爱健康（迁安）健身服务有限公司应属于本案涉案房屋实际的承租人，法院应依法追加爱健康（迁安）健身服务有限公司为本案被告；朱崇涛并非涉案房屋的所有权人。 被告刘柯辩称，我不应作为本案房屋租赁合同的被告，原告依据房屋租赁合同起诉，出租人及承租人应以租赁合同记载的为准，将我列为被告主体不适格；经过庭前阅卷，案卷中有四份合同，涉及2016年11月4日的就有三份，请求原告陈述其主张继续履行的是哪一份。 被告玄立勇诉称，我没有签过租赁合同，本案与我无关。 经审理查明，被告路芳、刘柯为开办爱健康（迁安）健身服务有限公司，于2016年11月4日，与原告朱崇涛签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将拥有租赁权的临街商业门市房出租给乙方，标的房屋位于迁安市门东侧）。乙方承租该房屋的2、3层，用途为商业，具体用途以乙方营业执照载明的经营范围为准；租赁期限为十年，自合同签订之日起至2027年2月28日止，自签订合同起免租期至2017年3月1日，用于装修与经营筹备；房屋租金为每年人民币280000元、物业服务费为每年人民币4000元；房租于每年3月1日前三十日内交付；本合同签订当日，甲方即应将房屋交付乙方，乙方向甲方交付10万元履约保证金；在租赁期间，任何一方违约，致使合同无法履行的，违约方应向守约方支付相当于一年租金的违约金；乙方未按约定，逾期交付租金的超过30日，视为违约，甲方除以合同法相关规定行使权利外，乙方应向甲方支付违约金人民币2万元。甲方拒不履行本合同约定义务，超过三十日的，视为甲方违约。乙方除有权依合同约定要求甲方赔偿损失外，甲方还应向乙方支付违约金人民币2万元；合同自双方签字或盖章之日起生效，一式三份，甲方一份，乙方二份，具有同等法律效力。合同签订后，刘柯于2016年11月5日给付朱崇涛履约保证金10万元，随即二被告刘柯、路芳（以下所称的二被告即为刘柯、路芳二人）组织人员进场装修，后二被告停止装修。2017年2月16日北京市法大律师事务所律师王智远以受路芳委托的名义向朱崇涛发出了解除《房屋租赁合同》律师函，要求解除房屋租赁合同并赔偿损失。后二被告未按期交纳租金，原告遂诉至法院，要求确认被告委托律师发出的解除《房屋租赁合同》律师函不具有解除合同的法律效力，要求被告继续履行合同，并要求被告给付原告2017年房租28万元，并按合同约定支付违约金2万元。 另，本案涉案房屋门牌号为迁安市商业楼38号，位于迁安市门东侧），系三层门市楼房，2016年9月17日原告与迁安市发达物业服务有限责任公司签订《房屋租赁合同》，租赁了该房屋。2016年10月1日，迁安市发达物业服务有限责任公司出具《授权转租证明》，授权原告可以对该房屋进行转租，认可原告与租户签订的租房协议。 本案在审理过程中，为查清本案事实，本院调取了爱健康（迁安）健身服务有限公司的工商档案，其中载明追加被告刘柯于2016年12月23日在迁安市工商行政管理局登记注册了爱健康（迁安）健身服务有限公司，公司类型为有限责任公司，住所为迁安市商业楼38号（即涉案房屋），法定代表人为刘柯，登记的公司股东为刘柯、路芳、玄立勇，公司章程载明出资额为刘柯出资240万元、路芳出资45万元、玄立勇出资15万元，但均未实际出资，该公司亦未正常营业。 另，原告朱崇涛撤回了对被告玄立勇的起诉。 上述事实，有原被告陈述、房屋租赁合同、工商登记档案、微信聊天记录等证据证实。 本院认为，原被告基于各种原因签订了几份的房屋租赁协议，但双方除对原告提交的合同真实性无异议外，对其他合同签字处是否本人签字均提出异议，故应以原告提交的2016年11月4日由路芳、刘柯本人签字的《房屋租赁合同》为双方签订的真实协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效协议，双方应严格按合同约定履行各自义务。被告路芳、刘柯作为承租方，与原告签订了《房屋租赁合同》，且该合同约定：合同自双方签字或盖章之日起生效，一式三份，甲方一份，乙方二份，具有同等法律效力，之后二被告用该房屋作为营业场所在工商部门注册了爱健康（迁安）健身服务有限公司，二被告均系该公司股东，且追加被告刘柯系该公司法定代表人，按《房屋租赁协议》中二被告所表明的地位及合同约定“乙方二份”这一情况，结合工商登记档案、朱崇涛与刘柯的微信聊天记录、刘柯与路芳的微信聊天记录进行印证，能够证实二被告共同租赁了原告的房屋，二被告对该合同应共同享受权利、承担义务。被告路芳要求追加爱健康（迁安）健身服务有限公司为本案被告，因该公司并未实际营业，而且二被告与原告签订的租赁合同中亦未涉及该公司，其不具备作为本案的诉讼主体资格，故对被告路芳的该项主张本院不予支持。北京市法大律师事务所律师王智远以受路芳委托的名义向原告发出了律师函，其称系刘柯代路芳进行委托，被告路芳对委托发函一事予以否认，北京市法大律师事务所亦未能提供与路芳的书面委托协议，故该律师函没有经过委托人确认，不具有真实性，对其法律效力本院不予确认，双方在庭审中均未表述要求解除合同，被告亦未提供证据证明原告有违约行为，因此原被告签订的《房屋租赁合同》应继续履行，被告应按约定给付租金。关于原告主张的第一年度的租金，按合同约定，第一年度租期的起止时间应自合同签订之日即2016年11月4日起至2018年2月28，该期间应扣除免租期（即免收租赁费的期间）2016年11月4日至2017年3月1日共118天。因原告已按约定将房屋交付给二被告，二被告已交纳履约保证金并对房屋进行实际装修，后二被告停止装修并未按约定日期交纳房屋租金，构成违约，应由二被告共同承担违约责任，按合同约定给付原告违约金。原告放弃要求被告给付利息的主张以及原告撤回对玄立勇的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。关于被告交纳的10万元履约保证金，因被告未主张，故本案不予处分。综上，依据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第109条、第114条、第226条之规定，判决如下： 一、朱崇涛与路芳、刘柯所签订的《房屋租赁合同》合法有效继续履行； 二、路芳、刘柯给付朱崇涛第一年度（即自2016年11月4日起至2018年2月28日止）房屋租金28万元； 三、路芳、刘柯给付朱崇涛违约金2万元。 上述二、三项于本判决生效后十日内履行。 案件受理费5800元由路芳、刘柯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  李国阳 人民陪审员  李国强 人民陪审员  邱 满 二〇一七年九月二十一日 书 记 员  杨 建