贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1248号上诉人（原审被告）：贵州盘江煤电建设工程有限公司，住所地：贵州省六盘水市红果经济开发区干沟桥，统一社会信用代码：915202009146504130。法定代表人：周会明，系该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：何波，男，1980年1月27日出生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：杨华，男，1974年11月29日出生，白族，住贵州省盘州市。被上诉人（原审原告）：伍飞，男，1957年2月22日出生，布依族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：熊发珍，贵州永达律师事务所律师。上诉人贵州盘江煤电建设工程有限公司因与被上诉人伍飞租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州盘江煤电建设工程有限公司上诉请求：一、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订有《土地租赁合同》,明确告知被上诉人,该土地由于地理位置偏远需要有专人看管,签订合同后上诉人按照合同约定把打更人员及相关设备撤出,并且将土地完整移交给被上诉人,由于被上诉人驾校手续未办理成功,土地移交后长期并未派专人看管,导致有村民以为该土地是闲置土地擅自占用。上诉人于2003年6月1日与盘县红果镇旧铺村村民委员会签订《土地使用协议》，使用期限为40年,在上诉人使用期间未与当地村民发生过任何纠纷,也无村民占用土地,导致村民占用土地的直接原因是被上诉人接收该土地后未派专人看管,所以上诉人认为该合同是正常履行,是被上诉人管理不当,导致土地被占用。伍飞辩称，上诉人与被上诉人是在2012年11月签订的《土地租赁合同》，在被上诉人筹备、建设驾校期间，第三人黄禄堂于2013年3月擅自占用涉案土地，导致被上诉人至今未使用到涉案土地。被上诉人与上诉人签订《土地租赁合同》的目的是修建驾驶培训学校，对涉案土地进行使用和收益，但因上诉人原因导致被上诉人并未使用到涉案土地且涉案土地至今未进行土地确权，上诉人与被上诉人签订合同的目的无法实现。被上诉人在筹备建设驾校期间产生了相应的费用及损失，根据《合同法》相关规定，因被上诉人无法使用涉案土地，合同目的无法实现，双方签订的《土地租赁合同》应当解除，上诉人应当返还被上诉人已支付的租金及赔偿被上诉人损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，系正确的判决，上诉人的上诉请求无任何事实及理由支持，依法应当驳回。伍飞向一审法院起诉请求：一、判决解除原被告于2012年11月26日签订的《土地租赁合同》；二、判令被告返还原告租金200000元，并赔偿原告各项经济损失50000元；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：贵州盘江煤电建设工程有限公司原名称为盘江煤电（集团）建设工程有限公司。2003年6月1日，盘江煤电（集团）建设工程有限公司（乙方）与盘县红果镇旧铺村村民委员会（甲方）签订《土地使用协议》，该协议约定“一、乙方使用红果镇旧铺村核桃凹荒山等地43.5亩，用于开办砂石厂，开采砂石，使用期限为40年（含矿山开采权），土地使用范围以建设行政主管部门及建设工程公司实际测量图为准。二、乙方在土地40年使用期内，同时使用旧铺村砂石厂现有构造物及旧铺村砂石厂原有320国道至旧铺村砂石厂简易公路（路面宽度为5米），土地补偿费总额为15.497万元。三、甲方应协助乙方办理土地使用、采矿等各种手续”。2012年11月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁合同》，该合同约定“一、甲方将位于贵州省盘县亩土地的使用权转租给乙方使用。该土地的所有权属于贵州省盘县红果镇旧铺村，由甲方向贵州省盘县红果镇旧铺村租赁使用。具体范围和面积详见《建设公司砂石地形图》。二、租赁期限为10年，从2012年12月1日至2022年12月1日。三、经甲乙双方商定，租金交纳采取先付后用的方式，租金采用一次性付清方式即本合同签订后5日内向甲方交纳租金共计贰拾万元整（200000.00元）。……十二、乙方使用该土地过程中，如与贵州省盘县红果镇旧铺村及其附近村民发生的一切纠纷，均由乙方负责处理，与甲方无关……十七、土地租用期间发生的税费由乙方负责”。合同签订后，原告于2012年12月2日向被告交付了租金200000元。2013年3月，黄禄堂将大量石头及机械设备拉进伍飞承租的盘县红果镇旧铺村核桃凹43.5亩土地内进行打砂加工及出售，并堆放了大量毛石。2014年7月28日，伍飞以黄禄堂侵犯其土地使用权为由诉至原盘县人民法院，该案审理过程中追加了贵州盘江煤电建设工程有限公司、盘县红果镇旧铺村村民委员会、盘县红果镇旧铺村村民委员会八组作为第三人参加诉讼。原盘县人民法院审理后于2014年9月24日作出（2014）黔盘民初字第2936号民事裁定书，以涉案土地的所有权和使用权不明确为由，裁定驳回伍飞的起诉。此后，被告至今未对争议土地的权属进行确权。2017年3月13日，伍飞向原盘县人民法院提起诉讼，要求确认其与被告于2012年11月26日签订的《土地租赁合同》无效，并要求被告返还租金200000元及赔偿各项经济损失100000元。该案经审理后于2017年6月5日作出（2017）黔0222民初1632号民事判决书，驳回了伍飞的诉讼请求。裁判理由为“盘县人民法院作出的（2014）黔盘民初字第2936号生效裁定认定，位于盘县红果镇旧铺村核桃凹43.5亩土地的所有权及使用权不明确，而该宗土地的所有权及使用权的权属是否明确将影响贵州盘江煤电建设工程有限公司与盘县红果镇旧铺村村民委员会所签订的土地使用协议及贵州盘江煤电建设工程有限公司与伍飞签订的土地租赁合同的效力。伍飞与黄禄堂排除妨碍纠纷经盘县人民法院裁定驳回起诉后，盘县红果镇旧铺村村民委员会未向相关部门申请确权，相关权利部门亦未对该宗土地的所有权及使用权的权属进行明确，故贵州盘江煤电建设工程有限公司与盘县红果镇旧铺村村民委员会所签订的土地使用协议及贵州盘江煤电建设工程有限公司与伍飞签订的土地租赁合同的效力仍无法确认。原告伍飞现以被告贵州盘江煤电建设工程有限公司无权处分为由主张合同无效，理由不充分，本院不予支持。”。伍飞不服提起上诉，贵州省六盘水市中级人民法院经审理后于2017年9月12日作出（2017）黔02民终1511号民事判决书，驳回上诉，维持原判。裁判理由为“关于双方当事人于2012年11月26日签订的《土地租赁合同》是否合法有效的问题。上诉人伍飞主张被上诉人系无权处分，且被上诉人的转租行为并未得到出租人的同意，请求确认涉案《土地租赁合同》无效。本院认为，首先，有权处分与无权处分，并非是认定合同效力的依据；其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定‘承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。’该法律条款并未规定未经出租人同意的转租行为无效，仅仅是赋予了出租人解除权。本案中，涉案《土地租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故上诉人伍飞请求确认合同无效的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于被上诉人应否返还上诉人伍飞租金200000元及应否赔偿相应损失的问题。本院认为，上诉人伍飞请求确认合同无效的主张缺乏法律依据，故其基于合同无效请求被上诉人返还租金200000元并赔偿相应损失，本院不予支持”。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、本案是否构成重复起诉；二、原被告签订的《土地租赁合同》是否应予解除；三、被告是否应返还原告主张的租金及是否应赔偿原告主张的经济损失。关于本案是否构成重复起诉的问题。原告在2017年虽起诉过被告要求其返还租金，但原告是基于请求确认双方签订的《土地租赁合同》无效要求被告返还租金，而本案中原告是基于请求解除双方签订的《土地租赁合同》要求被告返还租金，原告起诉的事实理由明显不同，显然不构成重复起诉。关于原被告签订的《土地租赁合同》是否应予解除的问题。对于该合同的效力，原告曾起诉请求确认无效，经审理后人民法院认为该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，遂驳回了原告的诉请。在合同有效的情况下，签订合同的主体可以主张解除合同。根据双方的陈述，涉案土地是被告从原盘县红果镇旧铺村村民委员会租用后又转租给原告，原告租用涉案土地是为了修建驾校。合同签订后，原告依约向被告交付了租金，但原告在修建驾校的过程中，2013年3月，案外人黄禄堂将大量石头及机械设备拉进伍飞承租的盘县红果镇旧铺村核桃凹43.5亩土地内进行打砂加工及出售，并堆放了大量毛石。与案外人黄禄堂因涉案土地的使用问题产生了纠纷。为此，原告曾起诉黄禄堂要求其停止侵权。在该案的审理过程中，追加了贵州盘江煤电建设工程有限公司、盘县红果镇旧铺村村民委员会、盘县红果镇旧铺村村民委员会八组作为第三人参加诉讼，各方当事人对涉案土地的使用权产生争议。经审理后以争议土地的所有权和使用权权属不清为由裁定驳回了原告的起诉。此后，被告至今也未对其是否享有涉案土地的使用权进行确权，其对涉案土地是否享有土地使用权并不明确。根据合同约定，被告本应将其享有土地使用权的土地交付给原告使用，但因其交付给原告的土地现无有效证据证实其依法享有土地使用权，导致原告不能正常使用该土地修建驾校，被告的行为明显已构成违约，双方签订《土地租赁合同》的目的显然已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告有权主张解除双方签订的《土地租赁合同》。关于被告是否应返还原告主张的租金及是否应赔偿原告主张的经济损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原被告签订的《土地租赁合同》因被告的违约行为导致合同目的不能实现，原告已主张解除该合同，因原告并未正常使用涉案土地，被告占有原告交付的租金无相应的事实和法律依据，其应将收取的租金200000元返还给原告。对于原告主张的经济损失，因其并未提供有效证据证实其主张的损失产生的具体原因及金额，其应承担举证不能的不利后果，故对其该部分诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条的规定，判决：一、解除原被告于2012年11月26日签订的《土地租赁合同》；二、被告贵州盘江煤电建设工程有限公司于判决发生法律效力后十五日内返还原告伍飞租金200000元；三、驳回原告伍飞的其他诉讼请求。案件受理费2525元，由原告伍飞负担505元，被告贵州盘江煤电建设工程有限公司负担2020元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实中“2013年3月，黄禄堂将大量石头及机械设备拉近伍飞承租的盘县红果镇旧铺村核桃凹43.5亩土地内进行打砂加工及出售，并堆放了大量毛石”无证据证实，本院不予确认。一审查明的其余事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点主要是涉案《土地租赁合同》是否应当解除，上诉人是否应当返还被上诉人土地租金200000元。本案《土地租赁合同》于2012年11月26日签订，被上诉人于2012年12月2日向上诉人转账支付10年的土地租金200000元。关于涉案租赁土地的交付问题,上诉人陈述“2012年11月26日我公司与被上诉人签订合同后的第二天还是第三天，我公司相关部门的人员与伍飞一同，带上相机及划地界的油漆、毛笔等去涉案租赁土地划地界，并且在画好地界后进行了标识并制作相片存档，第四天我公司按合同约定撤出相关打更人员及设备并将场地移交给伍飞”，被上诉人陈述“我是从签订好协议交完款三四天后上诉人有四五个人带我去租赁土地现场确认土地，但是土地是废弃的，没有打更人员在场也没有什么设备，只有废弃的打砂机，上诉人的工作人员确实是带我去租赁的土地现场，告诉我租赁土地的位置及界限，但没有举行任何的交接仪式或者形成任何的交接材料。在查看土地过程中，有当地老乡来闹事，说土地不是上诉方的，还要打我们，把我们撵出去，我就开着车跑了，并没有被打”，虽被上诉人在本案二审中认为上诉人从未向其移交涉案租赁土地，但是结合本案两次一审过程中，被上诉人特别授权委托诉讼代理人“签订合同后，被告将土地交付给原告……”及“签订合同后被告将土地交付给原告……”的陈述，及涉案《土地租赁合同》签订至今，被上诉人从未因认为涉案租赁土地未获交付而诉请上诉人交付土地等情形，可以认定上诉人向被上诉人交付了涉案租赁土地。双方约定的土地租赁期限为10年即2012年12月1日至2022年12月1日，至被上诉人提起本案主张时尚未届满，上诉人及被上诉人均认可因案外人黄禄堂占用该土地，导致被上诉人未能使用涉案租赁土地。土地租赁合同中出租人提供符合合同目的承租土地为其首要义务，并应保证所交付的租赁土地能够为承租人依约正常使用收益。虽上诉人主张系被上诉人接受土地后未派专人看管，管理不当导致土地占用，但结合（2014）黔盘民初字第2396号案件中，黄禄堂主张“涉案43.5亩土地系旧铺村村民委员会八组所有，所有权属旧铺村村民委员会八组全体村民，将该土地用作集体加工砂石，系八组集体行为”，因上诉人转租给被上诉人的土地与他人存在权属问题，造成土地被占用无法使用，虽双方签订的《土地租赁合同》第十二条约定“乙方使用该土地过程中，如与贵州盘县红果镇旧铺村及其附近村民发生的一切纠纷，均由乙方负责处理，与甲方无关”，但被上诉人认为案外人黄禄堂侵占涉案租赁土地后经诉讼未能保障权利，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，被上诉人诉请解除涉案《土地租赁合同》应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院认定本案合同解除时间为本案被上诉人提起本案诉讼时，即2019年6月20日，故对此后约为三年半的租金即70000元，上诉人应予返还。结合被上诉人在租用土地时未对土地相关情况合理审查，在预料到土地使用过程中相关风险的情况下与上诉人签订涉案《土地租赁合同》并约定了第十二条，认为案外人侵权导致土地不能正常使用后至今的诉讼行为，被上诉人主张返还本案合同解除前的租金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初1251号民事判决第一项，即“一、解除原被告于2012年11月26日签订的《土地租赁合同》”；二、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初1251号民事判决第二、三项，即“二、被告贵州盘江煤电建设工程有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还原告伍飞租金200000元；三、驳回原告伍飞的其他诉讼请求”；三、上诉人贵州盘江煤电建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人伍飞租金70000元；如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被上诉人伍飞的其他诉讼请求。一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，共计10100元，由上诉人贵州盘江煤电建设工程有限公司负担2828元，被上诉人伍飞负担7272元。本判决为终审判决。审判长 龙 婷审判员 高良萍审判员 张德权二〇二〇年八月十二日法官助理张冰书记员杨梦虹