广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初1494号原告：刘平浪，男，1974年1月5日出生，汉族，住湖南省宁远县，委托代理人：冼志明，广东南冠律师事务所律师。被告：温韶辉，男，1972年3月18日出生，汉族，住广东省广州市从化区，原告刘平浪诉被告温韶辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘平浪的委托代理人冼志明到庭参加诉讼，被告温韶辉经本院合法送达，未依时到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘平浪诉称：2016年11月21日，原、被告通过广州宏华房地产代理有限公司介绍签订《房屋买卖合同》，约定被告向原告出售位于广州市南沙区××前大道湖韵××街××房【粤(2016)广州市不动产权第11××28号】，房价总款为180万元，中介服务费为3万元。原告在2016年11月21日向被告支付40万元定金，2016年12月5日向被告支付113867.64元购楼余款和2016年12月6日向被告支付余款10万元。原告依约已向被告支付了523235.28元购房款，但被告一直以工作繁忙为由拒绝为原告办理过户登记手续，并至今联系不上。因被告拒绝为原告办理过户登记手续，属于根本性违约，致使原告的目的无法得到实现，根据合同第二十条的约定，违约方向守约方支付违约金为总楼价款30%。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告已经支付的523235.28元，并支付54万元违约金。3、被告承担本案诉讼费。被告温韶辉无答辩。经审理查明：被告是广州市南沙区××前大道湖韵××街××房的所有权人。原告（买方）与被告（卖方）及广州宏华房地产代理有限公司（经纪方）于2016年11月21日签订《房屋买卖合同》，合同约定：买方购买卖方所有位于广州南沙区××前大道湖韵××街××房的房产，建筑面积为134.68平方米。卖方持有该物业之权属证明（房地产权证号码为：11××28），卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。物业成交价为1800000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变。卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同规定的其他义务。每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。第二十条、三方约定其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：经三方友好协商：①由于买方支付卖方定金为肆拾元整，所以该此交易违约方支付守约方的违约金为总楼款的30%，②买方在该此交易中不动产证实际落名人为刘瑾沛，③卖方须在2016年11月30日去银行申请提前还贷，④此补充条款与原条款冲突以本补充条款为准。合同附件：买卖双方一致同意买方以涂销抵押一次性付款的方式支付楼款并办理交易手续。1、签订合同时支付400000元作为定金。2、于2016年12月20日前支付楼款（含定金）1400000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续，与买方到房管部门办理交易过户手续；提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方支付。4、于交易过户完成当天（以付清双方税费为准）付清楼价余款400000元。2016年11月21日，被告向原告出具《收据》一份，内容为：“本人温韶辉，身份证号码：是位于南沙区××前大道湖韵××街××房（下称“该单位”）之业主，现收到买家刘平浪先生，身份证号码：交来承购该单位之定金，金额为人民币肆拾万元整。”2016年12月5日，被告向原告出具《收据》一份，内容为：“本人温韶辉，身份证号码：是位于广州市南沙区时代南湾16-2单元3101房（下称“该单位”）之业主，现收到买家刘平浪先生，身份证号码：交来承购该单位之购楼款，金额为113867.64元”。原、被告于2016年12月6日签订《补充协议》，内容为：“经友好协商，买卖双方一致同意修改为买方以下述方式支付楼款并办理交易手续。1、11月21日签订合同时已支付人民币400000元整作为定金；2、卖方收到此款项10天内向抵押银行申请转按手续，买卖双方协商办理转按手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；3、卖方所欠工商银行人民币1300000元整，由按揭银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款，由买方转按；4、买卖双方在签订转按合同，办理由买方全权代理过户公证后，买方即时将余款100000元整支付给卖方；5、买方补偿卖方12月供款9367.64元，并支付所欠银行1300000元整以外的4500元正本金。”《补充协议》下方有手写内容：“从2016年11月21日开始卖方房产一切应交费用，包括月供房款及利息，全部由买方承担”。原告在庭审中陈述其于2016年11月21日向被告支付定金400000元；于2016年12月4日、2017年1月11日分别支付了供楼款9376.64元；于2016年12月6日支付104500元，分别以转账形式支付100000元，现金形式支付4500元，合计支付523235.28元。2016年12月5日的《收据》中的“113867.64元”属于笔误，实际应为113876.64元，包括2016年12月4日支付供楼款9376.64元，于2016年12月6日转账支付的100000元以及现金4500元。原告在庭审中陈述其与被告签订《房屋买卖合同》当天由中介方书写第二十条手写部分；自认涉案房屋买卖合同关系的主体为原告与被告，原告购买涉案房产是为赠与给其儿子刘瑾沛；自认原告非广州市户籍，原告配偶王来娣属于广州市户籍；因其与配偶于婚后在广州市番禺区拥有两套住宅，其签订合同时及至今不具备广州市购房资格;涉案房屋买卖合同未办理网签；主张涉案房屋买卖合同因被告失联导致无法过户。根据原告提交的结婚证和户口薄显示，原告与其配偶王来娣于1974年7月4日登记结婚，刘瑾沛与王来娣属于同一户籍。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《收据》两份、《补充协议》、广州市不动产登记查册表、招商银行交易明细表、明细清单、转账业务回单10张、户口本、结婚证及当事人的陈述予以佐证。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告在庭审中确定涉案房屋买卖合同关系主体为原告与被告，而原告自认其在签订涉案合同时及至今不具备广州市的购房资格，故涉案房屋买卖合同中被告的过户义务因原告不具备广州市购房政策而无法履行，违背原告与被告建立房屋买卖合同关系的根本目的，原告主张解除其与被告签订的《房屋买卖合同》的诉请，于法有据，本院予以支持。因被告已收取原告购房款523235.28元，合同解除后，原告主张被告退还购房款523235.28元，理据充分，本院予以支持。原告作为房屋买卖合同关系的买方，签订合同时应对其自身是否具备广州市购房资格负有审慎注意义务，故原告对涉案房屋买卖合同实际无法过户存在过错，原告以被告拒不办理过户手续为由主张被告支付违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘平浪与被告温韶辉于2016年11月21日签订的《房屋买卖合同》；二、被告温韶辉于本判决生效之日起十日内向原告刘平浪返还购房款523235.28元；三、驳回原告刘平浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14369元，由原告刘平浪负担7198元，由被告温韶辉负担7071元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  陈润彰二〇一七年九月二十八日书 记 员  陈洁莹