湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终6006号上诉人（原审原告）:高百石，男，汉族，1972年7月15日出生，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：周金树，湖南星沙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:何水波，男，汉族，1981年11月23日出生，住湖南省邵阳县。被上诉人（原审被告）:肖琴，女，汉族，1987年7月19日出生，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：宋海钦，男，汉族，1987年11月3日出生，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审被告）:长沙恒雅房地产经纪有限责任公司，住所地长沙市开福区洪山街道万家丽北路一段699号恒大雅苑19号栋113号。法定代表人：宋海钦。上诉人高百石因与被上诉人何水波、肖琴、长沙恒雅房地产经纪有限责任公司合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经本院依法通知，何水波未到庭应诉。现已审理终结。高百石上诉请求：撤销原审判决，改判三被上诉人连带支付上诉人装修费损失2.3万元及赔偿金5万元，本案诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人之所以签署《解除协议书》，是因为肖琴同时签署了《承诺书》，承诺协助何水波于同年5月19日退还房屋装修款23000元至上诉人账户。《承诺书》的主要内容是退还房屋装修款，而《解除协议书》的主要内容是退还定金和中介费，其并未免除肖琴支付上诉人装修费和赔偿金的责任，也更无法在相应范围内对连带责任人何水波产生债务免除的法律效果。在签署上述解除协议和承诺书后至上诉人起诉之前，被上诉人还多次通过当面交涉、微信聊天等形式与上诉人确认其所承诺的退赔事宜。2、经核对结算后，被上诉人通过《承诺书》认可了装修费用为23000元。3、长沙恒雅房地产经济有限公司既是被上诉人肖琴、何水波的供职或挂靠单位，又是涉案房款的托管和占用单位，其依法应就被上诉人肖琴、何水波对上诉人的赔偿义务承担连带责任。4、上诉人基于被上诉人的书面承诺，便开始着手对该房屋进行投资装修，并陆续投入装修款约2.3万元。然而，就在上诉人进行房屋装修期间，被上诉人突然告知上诉人该房屋不能办理产权过户手续。但由于被上诉人的违约行为，确实已经给上诉人造成了损失，因此肖琴于2019年4月19日向上诉人书面承诺于2019年5月19日前协助被上诉人何水波先将上诉人房屋装修款退还至上诉人账上。被上诉人对上诉人的相关损失赔偿所作的承诺是其真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，合法有效，应当按照约定履行。肖琴辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。《解除房屋买卖合同协议书》显示，上诉人与肖琴就2018年10月31日签订的《购房协议》已于2019年4月19日解除，合同的相关权利义务终止，而肖琴作为居间方仅有协助何水波退还装修款的义务，上诉人主张肖琴承担该笔装修款没有事实和法律依据。上诉人明知涉案房屋为司法拍卖处置的房屋的情况下，未办理过户手续即进场装修，风险应由其自行承担。肖琴作为居间方已尽到合理居间义务，不应承担上诉人的装修损失及赔偿。长沙恒雅房地产经纪有限责任公司辩称：与其公司无关。高百石向一审法院提出诉讼请求：1、判决由何水波、肖琴共同支付高百石装修费用损失23000元及赔偿金50000元，该两项合计人民币73000元；2、判决由长沙恒雅房地产经纪有限责任公司对何水波、肖琴的上述赔偿义务向高百石承担连带责任；三、判决由何水波、肖琴、长沙恒雅房地产经纪有限责任公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，长沙恒大雅苑小区46栋1006号房房屋所有权人李锋委托湖南新环境房地产经纪连锁有限公司代为推广、待客看房、销售房屋，委托出售价格为1228000元，委托期限为2018年8月10日至2019年1月10日。肖琴系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司员工。2018年9月16日，肖琴以个人名义与高百石签订《竞拍房产居间协议》，载明高百石因家庭需要在长沙市恒大雅苑小区购买一套适宜居住的房屋，面积为100-120平米之间的小三房，肖琴恰巧得知该小区有套商品房屋位于恒大雅苑小区内112平米左右。因房产存在债务纠纷，问题房源即将通过司法拍卖进行处置。高百石为确保在上述房产公开竞拍流程中成功竞拍，现居间人肖琴接受高百石的委托，向高百石提供居间服务。约定肖琴为高百石购买长沙市房屋提供居间服务，肖琴帮助高百石在上述房屋的司法处置阶段，成功拍得该套房屋，同时帮助办理完成房屋过户登记手续及取得权属证明。协议签订之日起3日内，高百石付款10万元作为诚意金，如竞拍成功高百石拿到房屋权属证明后，肖琴可将诚意金抵扣居间服务费或奖励金后剩余部分退回给高百石。如未能竞拍成功，肖琴应在拍卖活动结束／本协议终止之日起3日内，诚意金无条件退回给高百石。经双方协议，同意将诚意金付款至何水波名下，由何水波代管。高百石最高筹措房屋竞拍款143万元，双方就居间费用进行了详细的约定。合同尾部诚意金代管人处署名为何水波。后高百石按约定付了居间费28000元、诚意金100000元。2018年10月3日，高百石与肖琴、何水波签订《购房协议书》，约定：高百石委托肖琴购买长沙恒大雅苑小区46栋1006号房，房款1430000元整；2018年9月16日高百石付肖琴中介费28000元整，并已付何水波诚意金10万元整；三方约定2018年11月15日之前，房子的原来的租客搬出，高百石可随时入场装修。高百石装修后如2019年4月10日之前不能完成所有过户手续，肖琴和何水波赔偿高百石所有装修费用并多付赔偿金5万元，且高百石随时终止协议，肖琴、何水波无条件退回中介费和诚意金。高百石根据因贷款额度问题，根据何水波的建议，高百石以其子高天佑的名义申请购房贷款。2019年3月27日高百石支付25万元房款至长沙恒雅房地产经纪有限责任公司（肖琴丈夫宋海钦系该公司法定代表人）。长沙恒雅房地产经纪有限责任公出具收据，载明收到高天佑交来购买恒大雅苑46栋1006房人民币25万元。2019年4月16日，长沙恒雅房地产经纪有限责任公司通过退还高百石房款25万元，何水波向高百石退还诚意金10万元。2019年4月19日，高百石、肖琴与长沙恒大雅苑小区46栋1006号房房屋所有权人李锋签订《解除协议书》。该协议书载明甲方（出售方）为李峰，乙方为高天佑，丙方为湖南新环境房地产经纪连锁有限公司。载明内容为：乙方通过丙方介绍购买甲方位于长沙市的房屋，三方已签订《房屋买卖合同》，因需要重新签订合同，现经甲、乙、丙三方协商，达成如下协议：一、甲、乙、丙三方确认解除上述《房屋买卖合同》；二、自甲、乙、丙三方签订本协议之日起，上述房屋买卖合同即终止，买卖合同的相关权利义务终止，买卖合同相关争议全部解决。三、甲方退还乙方定金，丙方退还已交中介费；四、协议自签订当日起生效。落款处甲方署名为李锋，乙方仅署名为高百石，丙方仅署名为肖琴。庭审中高百石与肖琴、长沙恒雅房地产经纪有限责任公司一致确认，该协议书中载明的《房屋买卖合同》即是2018年10月3日，高百石与肖琴、何水波签订《购房协议书》。2019年4月19日，肖琴向高百石出具《承诺书》，载明肖琴承诺协助何水波退还恒大雅苑46栋1006房装修款23000元整到高百石账上，时间约定在5月19日前。2019年4月19日，高百石出具承诺书，承诺在2019年4月24日搬出恒大雅苑46栋1006房。2019年4月20日，肖琴将中介费28000元退还高百石。另查明，2018年11月15日，高百石从肖琴处取得上述房屋钥匙并进行装修。据高百石提交的票据，高百石自2018年11月至2019年4月间在上述房屋花费装修费共计19376元。一审法院认为，一、2018年10月3日，高百石与肖琴、何水波签订的《购房协议书》及2019年4月19日高百石、肖琴与李锋签订《解除协议书》，均系合同当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《购房协议书》的约定，何水波、肖琴若在2019年4月10日前未能将恒大雅苑46栋1006房过户给高百石，肖琴和何水波负有连带给付高百石装修费及赔偿金5万元的义务。庭审中高百石与肖琴均认可，《解除协议书》中载明的《房屋买卖合同》即是2018年10月3日高百石与肖琴、何水波签订《购房协议书》。根据《解除协议书》的约定，肖琴仅向高百石负有退还中介费28000元的义务，肖琴因《购房协议书》应负的其它义务免除。另根据肖琴出具的承诺书，肖琴仅向高百石负有协助何水波退款义务。即高百石在《解除协议书》中实际免除了肖琴的给付高百石装修费及赔偿款5万元的义务，应在相应范围内对上述义务的连带责任人即何水波产生债务免除的法律效果。故对高百石要求何水波、肖琴共同支付高百石装修费用23000元及赔偿金50000元的诉讼请求，一审法院不予支持。长沙恒雅房地产经纪有限责任公司并非合同主体，高百石要求长沙恒雅房地产经纪有限责任公司承担连带责任的无事实及法律依据，一审法院不予支持。二、何水波经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果，依法可缺席判决。综上，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定的规定，一审判决如下：驳回高百石全部诉讼请求。本案受理费1626元，因适用简易程序结案，减半收取813元,由高百石承担。二审中，上诉人向本院提交其与肖琴之间的聊天记录，拟证明2019年4月19日签署解除房屋买卖合同协议书和承诺书后，肖琴分别于2019年4月28日和9月11日多次继续确认自己所作的退赔承诺。经本院组织质证，肖琴、长沙恒雅房地产经纪有限责任公司发表如下质证意见：该微信截图不完整，真实性无法确定。经审查，上诉人逾期提供上述证据，未作出合理说明，且该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，各方争议焦点为：何水波、肖琴、长沙恒雅房地产经纪有限责任公司是否需向高百石支付装修费损失2.3万元和赔偿金5万元。经审查，肖琴、何水波与高百石签订《购房协议书》，约定高百石装修后如2019年4月10日之前不能完成所有过户手续，肖琴和何水波赔偿高百石所有装修费用并多付赔偿金5万元。2019年4月19日，高百石、肖琴与房屋所有权人李锋签订《解除协议书》，约定三方已解除《房屋买卖合同》，买卖合同的相关权利义务终止，李锋退还高百石定金，肖琴退还高百石中介费。在一审庭审中，高百石、肖琴、长沙恒雅房地产经纪有限责任公司一致确认该协议书载明的《房屋买卖合同》即肖琴、何水波与高百石签订《购房协议书》；高百石的诉讼代理人还确认，在签订《购房协议书》时，高百石看到房屋所有权人委托何水波的授权书。则可以认定何水波系代理房屋所有权人签订《购房协议书》，应由房屋所有权人对何水波的代理行为承担民事责任。根据《解除协议书》的约定，肖琴仅有退还中介费的义务，李锋作为房屋所有权人仅有退还高百石定金的义务，该协议书免除了《购房协议书》中肖琴、李锋的其他义务。故高百石要求肖琴、何水波支付装修费损失2.3万元和赔偿金5万元，缺乏法律依据，本院不予支持。涉案《购房协议书》、《解除协议书》均系肖琴以个人名义签订，长沙恒雅房地产经纪有限责任公司并非合同主体，高百石要求该公司承担责任亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述,上诉人高百石的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1626元，由高百石负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年八月二日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。