湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终4998号上诉人（原审被告）：湖南资联建材工贸有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段818号长城华都公寓13020房。法定代表人：龙华军，执行董事。委托诉讼代理人：雷坚，湖南高天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙三全投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区东湖街道远大二路247号。法定代表人：方为，执行董事。委托诉讼代理人：崔亮，湖南湘晟律师事务所律师。上诉人湖南资联建材工贸有限公司（以下简称资联公司）因与被上诉人长沙三全投资管理有限公司（以下简称三全公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。资联公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、房屋不是三全公司的，房屋没有规划许可证和房产证，在2018年5月29日三全公司无权签订《房屋租赁合同》，资联公司与三全公司签订的《房屋租赁合同》无效。2、房屋没有消防验收、没有取得消防许可证，禁止投入使用。《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，租赁合同无效。3、涉案房屋是湖南宾馆的，本案应当追加湖南宾馆为第三人，原审判决遗漏当事人，造成一审判决事实不清。4、《房屋租赁合同》无效，从签订起就无效，不存在合同解除，一审判决解除合同错误。5、消防没有验收，房屋不能使用，造成资联公司装修及误工损失300万元，三全公司应当赔偿。6、房屋有质量问题，房屋漏水至今无法使用，一审判决资联公司支付房屋租金和房屋占用费错误。三全公司辩称：1、三全公司具有真实、合法、有效的出租权，与资联建公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应作为履行义务及认定事实的依据，且根据谁主张谁举证的原则，资联建公司并未举证三全公司不具有租赁权，应承担举证不能的后果；2、根据消防法第13条、建设工程消防监督管理规定，该租赁场所并未须经验收合格才能投入使用的场所；且，即便未消防验收合格，也不会导致合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，租赁房屋具有违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同，人民法院才予以支持。但消防法关于消防验收的规定是管理性的规定，并非效力性的强制性规定，违反该规定并不会导致合同无效，且根据双方签订的租赁合同的规定，消防验收手续由资联建公司办理，三全公司仅负责配合，所以责任应由资联公司承担。3、关于租金的问题。第一年租金是180万元，第二年租金也是180万元，每年租金都是180万元。4、关于资联公司提到房屋漏水的问题，不能作为不缴纳租金的理由。三全公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认三全公司与资联公司签订的房屋租赁合同于2019年8月22日解除；2、资联公司向三全公司支付租金1825000元、房屋占用费110000元（房屋占用费从2019年8月23日开始，已计算至2019年9月2日，实际应付房屋占用费从2019年8月23日开始按10000元/天计算至资联公司搬离租赁场所止）、违约金433800元（违约金按千分之一每天已计至2019年9月2日，实际应付违约金应计算至全部款项支付完毕之日止）。一审法院查明，一、合同签订情况：2018年5月19日，三全公司与资联公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、资联公司承租三全公司有权出租的位于长沙市平方米的房屋，用作办公；2、租赁期限为12年，自2018年5月19日起至2030年5月18日止；3、租赁房屋第一年和第二年的租金为1800000元，租金从第三年起每年递增5%；4、租金支付方式为按季度支付。签订合同之日资联公司应付定金100000元，签订合同之日起三十日内再付定金100000元。首次支付租金应于本合同签订之日60日内支付第一季度租金，以后的租金分别为每年的7月18日、10月18日、1月18日、4月18日前各支付下季度租金，同时结清其他费用；5、2018年5月19日至2018年8月18日为免租期，租金从2018年8月18日起计算（装修免租期满后第一天起计算）；6、资联公司应按照国家标准进行消防改造，三全公司积极配合办理相应的消防报建、验收手续，所发生的相应费用由资联公司承担。如因三全公司的原因造成消防报建手续无法完成，三全公司承担相应责任。本合同签订之日起三日内，资联公司需与三全公司和湖南宾馆签订《消防安全管理责任书》；7、资联公司逾期交付租金及其他费用的，应当补交欠费，并且每逾期一天应按当期欠缴金额的千分之一向三全公司支付违约金，连续25天或一年内累计50天欠各种费用，三全公司有权解除合同；8、租赁期满或本租赁合同解除后，资联公司应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向三全公司支付原日租赁费用两倍的违约金。二、合同履行情况：合同签订后，资联公司向三全公司支付定金100000元。三全公司向资联公司交付了房屋，资联公司也开始进行装修施工。此后，资联公司未按合同约定自2018年7月18日起交付租金，经三全公司多次催讨未果。2019年8月20日，三全公司委托湖南湘晟律师事务所向资联公司发出《律师函》称基于租金欠付的事实，函告资联公司双方签订的房屋租赁合同于2019年8月22日解除（原文误写为2018年8月22日），并要求资联公司自收函之日起5日内一次性付清租金等费用并腾空房屋。截至目前，资联公司未向三全公司返还租赁房屋。三、其他情况：审理过程中，因合同约定的“租赁房屋第一年和第二年的租金为1800000元”文义内容有歧义，双方因此出现争议，三全公司认为双方合同约定的年租金为1800000元，资联公司认为双方约定的是二年租金为1800000元。为此，一审法院释明双方如有异议，均应限期向法庭递交对房屋租金市场价格的评估申请。三全公司在规定时间内向一审法院递交申请后，以鉴定费过高难以负担为由撤回了申请。资联公司未提交申请。三全公司为证实同类房屋租金，提交了三全公司与其他公司签订的关于同栋建筑物其他楼层房屋的租赁合同，具体为：三全公司与湖南学文教育管理有限公司于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》，房屋位于湖南宾馆二号楼第5层一处面积为250平方米、一处面积为80平方米的房屋，用途为办公，约定第一年和第二年的租金为282000元，该合同明确了月租金为23500元；三全公司与宝熠物联科技有限公司于2019年6月22日签订的《房屋租赁合同》，房屋位于湖南宾馆二号楼第5层458平方米的房屋，用途为办公，约定第一年和第二年的租金为417696元，该合同明确了月租金为34808元；三全公司与湖南创宇公路物资有限公司于2019年11月14日签订的《房屋租赁合同》，房屋位于湖南宾馆二号楼1层面积为1200平方米的房屋，用途为办公，约定第一年和第二年的租金分别为72000元/月。三全公司向资联公司交付的房屋未经消防验收。一审法院认为：三全公司与资联公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应严格履行。本案中，三全公司向资联公司交付了房屋，履行了合同的主要义务，资联公司辩称在装修期间曾遭物业阻拦，认为三全公司无权出租。一审法院认为资联公司未提交证据证明物业公司或湖南宾馆向其发出的书面停工通知等证据，其说法不足以证实三全公司无权出租房屋，故对于该辩称理由一审法院不予采纳。资联公司辩称涉案房屋未通过消防验收，导致房屋无法使用合同目的不能实现。一审法院认为，双方合同明确约定“资联公司应按照国家标准进行消防改造，三全公司积极配合办理相应的消防报建、验收手续，所发生的相应费用由资联公司承担”，资联公司不能举证证明消防验收未通过是三全公司所致，因此其以此为由认为三全公司违约在先不支付租金的理由，无事实及法律依据，一审法院对资联公司的该辩称理由不予采纳。因本案涉案房屋一直由资联公司管理使用，资联公司应当向三全公司支付免租期届满后至返还房屋之日止的租金及实际占用费。资联公司未及时付租的行为构成违约，三全公司可依据合同约定单方解除合同，根据三全公司解除合同通知的发出情况，一审法院认定三全公司与资联公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月22日解除。关于租金、占用费的计算问题。三全公司与资联公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金金额内容确有歧义，双方均应就自己的租金主张加以举证，经一审法院释明后双方均未申请评估。经审查、核算，三全公司提交的与其他公司签订的湖南宾馆2号楼的其他房屋租赁合同，其内容形式与本案合同相仿，事实上三全公司与其他公司在合同中约定的是年租金，而非“第一年和第二年”二年的租金，并且其他合同约定的租金面积单价也与本案合同几乎相当。因此，一审法院结合该部分证据可以确定，三全公司与资联公司约定的房屋年租金为1800000元。资联公司主张年租金为900000元的理由事实依据不足，一审法院不予采纳。经核算资联公司欠付的租金应自2018年8月19日计至2019年8月22日为1819726元。此后的房屋占用费，按年租金1800000元的标准计算至资联公司向三全公司交还房屋之日止。三全公司要求房屋占用费按10000元/天的标准计算的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。关于三全公司主张的违约金，因房屋确未通过消防验收，三全公司也未能说明缘由，在合同履行方面存在一定瑕疵，鉴于此，一审法院对三全公司要求资联公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、确认长沙三全投资管理有限公司与湖南资联建材工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》自2019年8月22日起解除，湖南资联建材工贸有限公司应自判决生效之日起十日内向长沙三全投资管理有限公司返还其承租的位于湖南宾馆二号楼第4层面积为2500平方米的房屋；二、湖南资联建材工贸有限公司自判决生效之日起十日内向长沙三全投资管理有限公司支付自2018年8月19日计至2019年8月22日的房屋租金1819726元，并支付房屋占用费，该费用按年租金1800000元的标准自2019年8月23日起计算至上述房屋交还之日止；三、驳回长沙三全投资管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24958元，减半收取12479元，由湖南资联建材工贸有限公司10589负担，长沙三全投资管理有限公司负担1890元。二审中，资联公司向本院提交：照片9张，拟证明涉案房屋一直未通过消防验收，房屋无法使用。经本院组织质证，三全公司发表如下质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议，上述照片看不出何时何地拍摄。三全公司向本院提交：证据一、建规[建]字第建1[2009]0075号建设工程规划许可证和编号为430101201506250101的建筑工程施工许可证，拟证明涉案房屋的规划情况。证据二、湖南宾馆与三全公司房屋租赁合同，拟证明三全公司从湖南宾馆承租涉案房屋的情况。经本院组织质证，资联公司向本院发表如下质证意见：1、对证据一的真实性有异议，该规划许可证不是涉案房屋对应的证件，是旁边住宅和公寓的规划许可证。2、对证据二的真实性有待核实，对关联性有异议，该合同与三全公司转租给其公司签订的合同缺乏关联性。经审查，资联公司提交的上述证据不能确定拍摄时间，与本案缺乏关联性，本院不予采信；三全公司提交的上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，涉案房屋取得了建设工程规划许可证，三全公司于2018年3月19日与湖南宾馆签订房屋租赁合同，承租了涉案房屋。本院认为，双方争议焦点为：1、一审判决是否遗漏当事人。2、三全公司与资联公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；3、资联公司是否应当支付租金和占用费。资联公司上诉提出涉案房屋是湖南宾馆的，本案应当追加湖南宾馆为第三人，原审判决遗漏当事人，造成一审判决事实不清。经审查，资联公司与三全公司就房屋租赁合同产生纠纷，湖南宾馆并非涉案合同的相对方，不属于本案必要的诉讼当事人，对资联公司的该上诉意见不予采纳。资联公司上诉提出涉案房屋没有规划许可证和房产证，没有消防验收、没有取得消防许可证，三全公司与资联公司签订的《房屋租赁合同》无效。经审查，涉案房屋取得了建设工程规划许可证，且涉案合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，系合法有效，涉案房屋是否取得消防验收不影响涉案合同的法律效力，故对资联公司的该上诉意见不予采纳。资联公司上诉提出涉案房屋未取得消防验收、存在漏水问题，其公司不应当支付租金和占用费。经审查，资联公司未提交充分的证据证明涉案房屋漏水的情况，且涉案房屋是否消防验收不影响资联公司履行支付租金和占用费的义务，故该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述,资联公司的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24958元，由湖南资联建材工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年八月二日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。