湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初1105号原告（反诉被告）：蹇柳承，男，1993年8月8日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：刘英，湖北佑君律师事务所律师。被告（反诉原告）：操直兵，男，1964年9月28日出生，汉族，住武汉市新洲区，被告（反诉原告）：操能友，男，1989年12月11日出生，汉族，住武汉市新洲区，系操直兵之子。被告（反诉原告）：李莉，女，1990年5月10日出生，汉族，住武汉市新洲区，系操直兵之儿媳。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王亚平，湖北安达诚律师事务所律师。原告（反诉被告）蹇柳承与被告（反诉原告）操直兵、操能友、李莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，蹇柳承于2020年6月15日向本院申请财产保全，请求查封、冻结操直兵、操能友、李莉银行存款58万元或者相应财产，本院依法作出裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）蹇柳承及其委托诉讼代理人刘英、被告（反诉原告）操直兵及操直兵、操能友、李莉的共同委托诉讼代理人王亚平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）蹇柳承向本院提出诉讼请求：一、请求三被告继续履行《武汉市存量房买卖合同》。二、请求三被告立即向原告支付余下购房款48万元。三、请求三被告向原告支付违约金96000元（48万×20%=9.6万）。四、诉讼费和保全费由被告承担。事实与理由：被告操直兵系被告操能友的父亲，被告操能友与被告李莉系夫妻关系。2019年3月初，操直兵想帮操能友、李莉被告购买婚房，通过案外人张文杰的介绍下购买原告位于新洲区邾城街××小区××层（房屋面积为248.63平方米，《不动产权证》号为第0001824号）房产。同年3月8号，操直兵与原告就涉案房屋签订了《武汉市存量房买卖合同》约定，1、甲方蹇柳承将位于新洲区邾城街××小区××层房屋面积为248.63平方米（《不动产权证》号为第0001824号）的房产以总价87万元的价格出售给乙方操直兵，2、合同签订当日支付定金5万元，3、过户当日支付34万元，余下45万元走银行贷款，另3万元于甲方腾出房屋时支付，4、乙方逾期不支付房款，每逾期一天按总房款的1%支付违约金给甲方。5、双方于2019年3月15日前办理银行贷款。合同签订当日，操直兵向原告转账5万元，2019年3月11日原告与操能友、李莉共同向中国工商银行股份有限公司武汉新洲支行申请对涉案房屋进行公积金贷款，并进行谈话笔录，2019年3月22日工商银行下达了《公积金贷款终审信息确认表》，和放款通知单，确认涉案房屋发放公积金贷款45万，该款发放到原告账户（62×××36），2019年3月29日原告应三被告的要求与、操能友、李莉夫妻办理了房产过户手续，将涉案房屋过户登记到操能友与李莉名下，3月30日、操能友向原告蹇柳承转账合计34万元。4月1日新洲区不动产登记局就涉案房屋下发了不动产证书，证号为0005015，产权人为操能友、李莉。不动产登记证书下达后，原告多次催告三被告将涉案房屋余款支付给原告，操能友以不愿意偿还贷款为由拒绝银行放款，也不愿意将余款支付给原告。原告认为：虽然房屋买卖合同系操直兵与原告签订，但是该合同实际履行方系三被告，且为涉案房屋办理贷款均为操能友与李莉。故该合同的履行义务人为三被告，三被告应对未支付的房款承担连带偿还责任。考虑到合同约定的违约金过高，故原告对此予以调整，要求三被告以未付金额的20%承担违约责任。综上，原告起诉至本院。被告（反诉原告）操直兵辩称，1、蹇柳承违约，导致该房屋至今未实际交付给被告，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。2、请求原告交付并腾退所出售房屋并向被告支付违约金19万元。3、诉讼费及其他费用由原告承担。4、原告起诉后对被告的财产申请了财产保全，若因原告申请财产保全错误导致被告产生损失，被告将依法保留要求原告赔偿的权利。反诉原告操直兵、操能友、李莉反诉称：操直兵于2019年3月8日与蹇柳承签订了《武汉市存量房买卖合同》，购买了蹇柳承所有的位于武汉市新洲区邾城街向东小区156号1栋1—3层房屋。合同约定房屋交易价格为87万元，2019年4月12日腾退房屋并交付钥匙。合同签订当日，操直兵支付购房定金5万元，2019年3月30日操能友支付购房款34万元，余下45万元由操能友办理公积金贷款，另外3万元于蹇柳承腾出房屋时支付。2019年4月1日，操能友和李莉为该房屋办理了《不动产权证书》（不动产权证号：鄂2019武汉市新洲区不动产权第0005015号）。关于公积金贷款工行新洲支行已于2019年3月22日审核通过，同意发放公积金贷款45万元至蹇柳承个人银行账户。因蹇柳承未按合同约定腾退和交付房屋，该贷款未予发放。2019年5月30日，操直兵委托律师向蹇柳承邮寄送达了《律师函》，要求蹇柳承于2019年6月7日之前腾退并交付房屋，蹇柳承依然置之不理。2019年6月19日，反诉原告依法向武汉市新洲区人民法院提起诉讼，要求蹇柳承腾退和交付所出售的房屋并支付违约金。因蹇柳承所出售房屋内的物品系詹华实际所有，詹华与该案有直接的利害关系，詹华以自己被敲诈勒索向公安部门报案，武汉市公安局新洲分局于2019年10月18日向詹华出具了刑事《立案告知书》，并于2019年10月28日向新洲区法院出具了《情况说明》，建议法院暂停审理涉案房产的相关民事诉讼。操直兵、操能友、李莉即撤诉，等待刑事案件结案后再依据刑事案件处理再依法维权。蹇柳承的行为违反了合同约定，故诉请：1、请求依法判令反诉被告腾退并交付所出售的武汉市新洲区邾城街××小区××层房屋；2、请求依法判令反诉被告支付违约金19万元；3、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告蹇柳承针对操直兵、操能友、李莉的反诉辩称：1、房屋实际已经交付，也已腾退。2、蹇柳承在本案中不存在违约行为，是对方违约。3、违约金非常高，不合理。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。蹇柳承围绕本诉诉讼请求依法向本院提交了如下证据：一、原告身份证复印件。证明：原告的身份情况，主体适格。二、三被告身份证复印件。证明：三被告的身份情况。三、《武汉市存量房买卖合同》。证明：一、2019年3月8日原告与操直兵就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，双方约定甲方在所有房款到账后二十天内腾出交房，根据2019年3月8日的合同约定，是先付款，后腾房，但原告至今未收到被告下欠的48万元房款。二、合同约定：1、甲方蹇柳承将位于新洲区邾城街××小区××层房屋面积为248,63平方米，《不动产权证》号为第0001824号，房产以总价87万元的价格出售给乙方操直兵，2、合同签订当日支付定金5万元，3、过户当日支付34万元，余下45万元走银行贷款，另3万元于甲方腾出房屋时支付，4、乙方逾期不支付房款，每逾期一天按总房款的1%支付违约金给甲方。4、双方于2019年3月15日前办理银行贷款。四、转款凭证。证明：1、2019年3月8日第一被告向原告支付5万元。2、原告账号为62×××36。3、第二被告于2019年3月30日向原告转款共计34万元。五、贷款信息。证明：1、2019年3月11日原告与第二第三被告共同向中国工商银行股份有限公司武汉新洲支行申请对涉案房屋进行公积金贷款，并进行谈话笔录。2、证明涉案房屋卖方为原告，买房为第一第二被告3、2019年3月22日工商银行下迖了《公积金贷款终审信息确认表》，和放款通知单，确认涉案房屋发放公积金贷款45万，该款发放到原告账户。六、房产证。证明：4月1日新洲区不动产登记局就涉案房屋下发了不动产证书，证号为0005015，产权人为操能友、李莉。反诉原告围绕反诉诉求依法向本院提交了如下证据：一、原告及被告的身份证复印件，证明双方的身份情况。二、《武汉市存量房买卖合同》及付款凭证4份，证明：1、蹇柳承将其所有的位于武汉新洲区邾城街××小区××层房屋出售给操直兵；2、反诉原告已按照合同的约定支付购房款39万元；3、反诉原告给付蹇柳承8万元房屋过户费用；4、合同约定蹇柳承应于2019年4月12日腾退房屋并交付钥匙，蹇柳承违反该约定，应当按合同约定向诉原告支付违约金。三、工商银行新洲支行出具的《公积金贷款终审信息确认表》及谈话笔录一份。证明：45万元公积金贷款工行新洲支行已于2019年3月22日审核通过，同意发放公积金贷款45万元至蹇柳承个人银行账户。因蹇柳承未按合同约定腾退房屋，占据已出售房屋不予交付，该贷款未予发放。四、鄂（2019）武汉市新洲不动产权第0005015号不动产权证，证明2019年4月1日，操能友和李莉为该房产办理了不动产权证，操能友和李莉是该房产的合法所有人，蹇柳承应当腾退并支付所出售房屋。五、湖北安达诚律师事务所2019年5月30日出具的律师函，证明2019年5月30日，操直兵委托律师向蹇柳承邮寄送达《律师函》，要求蹇柳承于2019年6月7日之前腾退并交付房屋，但蹇柳承并未理会。六、2016年6月19日操能友、李莉出具的起诉状，证明2019年6月19日，反诉原告依法向新洲法院提起诉讼，要求蹇柳承腾退并交付所出售的房屋并支付违约金。七、2019年7月29日操能友、李莉出具的追加被告（第三人）申请书，证明因蹇柳承所出售房屋内的物品系詹华实际所有，詹华与该案具有直接的利害关系，操直兵于2019年7月29日依法申请追加詹华为该案被告参加诉讼。八、2019年10月18日武汉市公安局新洲区分局出具的詹华的立案告知书，证明因詹华认为该房产涉及刑事犯罪，詹华以自己被敲诈勒索向武汉市公安局新洲区分局报案。九、武汉市公安局新洲区分局2019年10月28日向新洲区人法院出具的《情况说明》，证明2019年10月28日新洲公安分局向新洲法院邾城法庭作出书面《情况说明》，该说明明确了蹇柳承出售给操直兵的房产涉及20180206詹华被敲诈勒索一案，建议法院暂停审理涉案房产的相关民事诉讼。十、2019年10月30日操能、操直兵、李莉出具的撤诉申请书和武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初2635号民事裁定书，证明因案涉房产关联到刑事案件，2019年10月30日反诉原告撤回起诉。十一、相片5组，证明蹇柳承至今未腾退房屋的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院组织当事人当庭对上述证据进行了质证。本诉被告的质证意见为：证一、证二无异议。证三有异议，被告所持有的合同第十三条第六项是双方明确约定蹇柳承承诺于2019年4月12日腾出房屋并交付钥匙与乙方。合同签订后，反诉原告支付了购房款39万元，支付了房屋过户费8万元，合计47万元。反诉原告已经按照合同履行了合同义务，余下48万元没有支付是因为反诉被告违约，并没有实际交付房屋，导致银行对该贷款未予发放。证四反诉原告转账给反诉被告34万元无异议，但反诉被告遗漏了反诉原告给付过户费8万元的事实。证五贷款信息无异议，同时笔录也反映了卖方信息承诺里面必须承诺所出售的房屋不存在任何争议的情况下，银行才会出具贷款，否则应当由出售方承担一切的法律责任，双方都在该贷款谈话笔录上签了字，因涉案房产存在争议，导致该贷款一直未发放。45万贷款银行已于2019年3月22日审核通过，同意发放公积金贷款45万元至蹇柳承个人账户，也是因蹇柳承未按合同约定腾退房屋导致该贷款未予发放。证明内容的第二点无异议。证六无异议，办理了房产证并不意味着实际已经交付了标的物，至今反诉原告还没有收到所购买的房屋。反诉被告的质证意见为：十一组证据真实性均无异议，但对于以上证据证明蹇柳承的违约行为有异议。本院对经当事人质证后无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本诉被告所持有的合同第十三条第六项内容为“甲乙双方约定，甲方承诺于2019年4月12日腾出房屋并交付钥匙于乙方。甲方保证腾房期间房屋地面、墙面、楼梯踏步无损坏，乙方承诺当天办完贷款抵押手续。”该内容由蹇柳承亲自书写，应视为蹇柳承就腾退和交付房屋时间向本诉被告重新作出了承诺，由此可认定双方约定了由蹇柳承于2019年4月12日腾退并交付房屋后本诉被告再办理贷款抵押手续支付下余购房款。本诉被告所持有的房屋买卖合同客观真实，本院认为能够证明案件事实，予以采信。根据对上述证据的审查认定及当事人的陈述，本院查明事实如下：2019年3月初，操直兵欲为被告操能友、李莉被告购买婚房，通过案外人张文杰介绍与蹇柳承商量购买蹇柳承位于新洲区邾城街××小区××层（房屋面积为248.63平方米，《不动产权证》号为第0001824号）的房屋。双方商定蹇柳承将案涉房屋以总价95万元出售给操直兵（双方约定合同上只注明房屋总价为87万元，操直兵另行给付蹇柳承8万元作为房屋交易税费）。2019年3月8日操直兵与蹇柳承就涉案房屋签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同主要约定：1、甲方蹇柳承将位于新洲区邾城街××小区××层房屋面积为248.63平方米（《不动产权证》号为第0001824号）的房屋以总价87万元的价格出售给乙方操直兵，2、合同签订当日支付定金5万元，过户当日支付34万元，余下45万元走银行贷款，另3万元于甲方腾出房屋时支付，3、房屋交易税费由乙方承担。4、甲乙双方若任何一方毁约，则毁约一方赔付另一方毁约金为房屋成交总额的20%。5、甲方逾期不交房，每逾期一日按全部房款的1%支付违约金给乙方，乙方逾期不支付房款，每逾期一日按总房款的1%支付违约金给甲方。双方在合同第十三条补充协议载明：甲乙双方约定，甲方在所有购房款到账后20天之内腾出房屋；双方于2019年3月15日前办理银行贷款。合同还约定了其他内容。合同签订当日，操直兵向蹇柳承转账交付购房定金5万元，2019年3月30日操能友向蹇柳承转账34万元。2019年3月29日操直兵实际交纳房屋交易税费59460元，2019年4月1日操直兵将20540元以微信转账方式付给蹇柳承，当日由蹇柳承向操直兵出具收条一份，内容为：“今收到操直兵多余尾款20540元（贰万零五佰肆拾元）。支付方式：微信转账。蹇柳承”。2019年3月11日蹇柳承与操能友、李莉共同向中国工商银行股份有限公司武汉新洲支行申请对涉案房屋公积金贷款，并进行谈话笔录，2019年3月22日工商银行下达了《公积金贷款终审信息确认表》和放款通知单，确认涉案房屋发放公积金贷款45万，该款发放到蹇柳承账户（62×××36）。2019年3月29日蹇柳承应本诉被告的要求，与操能友、李莉夫妻办理了房产过户手续，将涉案房屋过户登记到操能友、李莉名下，同年4月1日新洲区不动产登记局就涉案房屋下发了不动产证书，证号为鄂（2019）武汉市新洲不动产权第0005015号，产权人为操能友、李莉。2019年4月12日操直兵要求蹇柳承先行腾退房屋再办理银行抵押贷款手续，蹇柳承同意并在上述案涉《武汉市存量房买卖合同》补充协议条款下注明：“甲乙双方约定，甲方承诺于2019年4月12日腾出房屋并交付钥匙于乙方。甲方保证腾房期间房屋地面、墙面、楼梯踏步无损坏，乙方承诺当天办完贷款抵押手续”。当日蹇柳承与操能友、李莉一起到工商银行新洲支行办理了抵押贷款手续。2019年4月15日操能友、李莉以案涉房屋在工商银行新洲支行设定了贷款抵押，因蹇柳承未能腾退房屋，2019年5月初操直兵即通知银行暂停发放贷款，故涉案房屋公积金贷款未实际发放。至此，本诉被告实际已共计向蹇柳承支付购房款410540元。2019年5月30日操直兵委托律师向蹇柳承邮寄送达《律师函》，要求蹇柳承于2019年6月7日之前腾退并交付房屋，但蹇柳承仍未能腾退和交付房屋，操直兵也未支付下余购房款48万元。2019年6月19日反诉原告向本院提起诉讼，要求蹇柳承腾退并交付所出售的房屋并支付违约金。因蹇柳承所出售的案涉房屋内物品系案外人詹华实际所有，案涉房产涉及20180206詹华被敲诈勒索一案，武汉市公安局新洲分局建议本院暂停审理案涉房产的相关民事诉讼，反诉原告遂于2019年10月30日撤回起诉。本院认为，本案争议的焦点是：一、案涉房屋交付时间如何确定以及蹇柳承应否承担逾期交付房屋的违约责任；二、蹇柳承应否承担逾期交付房屋违约金及违约金应按何种标准计算。关于第一争议焦点。操直兵与蹇柳承于2019年3月8日签订《武汉市存量房买卖合同》，操直兵、操能友、李莉均参与了合同履行，故案涉合同系原被告双方的真实意思表示。2019年4月12日蹇柳承应操直兵要求，在案涉房屋买卖合同上补充注明“甲方承诺于2019年4月12日腾出房屋并交付钥匙于乙方，乙方承诺当天办完贷款抵押手续”，系双方当事人对腾退和交付房屋时间的重新约定，可以认定双方约定由蹇柳承于2019年4月12日腾退并交付房屋后本诉被告再办理贷款抵押手续支付下余购房款。因蹇柳承未能腾退和交付房屋，2019年5月30日操直兵委托律师向蹇柳承寄送《律师函》，要求蹇柳承于2019年6月7日之前腾退并交付房屋，应视为操直兵认可蹇柳承交付案涉房屋的时间由合同约定的2019年4月12日变更为2019年6月7日。故应当认定交付案涉房屋时间为2019年6月7日。蹇柳承未依约向操直兵交付案涉房屋，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，蹇柳承应承担逾期交付房屋的违约责任。操直兵、操能友、李莉未支付下余购房款系因蹇柳承未依约腾退和交付案涉房屋，故操直兵、操能友、李莉未构成违约，依法不应承担违约责任。关于第二争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，蹇柳承应承担向反诉原告支付违约金的民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。蹇柳承逾期交房造成反诉原告的损失主要体现为已付购房款利息的期待利益损失，反诉原告未提供证据证明因逾期交房造成了其他损失，双方约定的违约金计算标准属于过分高于实际损失。反诉被告蹇柳承认为约定的违约金标准过高的意见符合法律规定，本院予以采纳。本案中，蹇柳承未能依约腾退房屋，构成违约，但主观上并不存在违约故意，结合当事人的过错程度及预期利益，本案确定违约金为自逾期交房之日（2019年6月8日）起按已付购房款以日万分之五的标准计算至房屋实际交付之日止。反诉原告要求蹇柳承支付违约金的诉求本院予以部分支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）操直兵、操能友、李莉于本判决生效后二十日内向原告（反诉被告）蹇柳承支付下余购房款48万元。二、原告（反诉被告）蹇柳承于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）操直兵、操能友、李莉交付位于新洲区邾城街向东小区156号1栋1-3层（房屋面积为248.63平方米，《不动产权证》号为鄂（2019）武汉市新洲不动产权第0005015号）的房屋。三、原告（反诉被告）蹇柳承于本判决生效后二十日内向被告（反诉原告）操直兵、操能友、李莉支付逾期交付房屋违约金（自2019年6月8日起按已付购房款410540元以日万分之五的标准计算至房屋实际交付之日止）。四、驳回原告（反诉被告）蹇柳承的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（被告）操直兵、操能友、李莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9560元，减半收取4780元，反诉案件受理费2050元，保全费3420元，共计10250元，由原告（反诉被告）蹇柳承负担9000元，被告（反诉原告）操直兵、操能友、李莉负担1250元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程红梅二〇二〇年八月十三日书记员  李 颖