上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19633号原告(反诉被告)：朱清，男，1973年6月30日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：洪善通，男，1954年10月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：唐友珍，女，1936年12月28日生，汉族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)：夏荣林，男，1928年11月7日生，汉族，住上海市闵行区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：周长国，上海祁长宇律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：祁长宇，上海祁长宇律师事务所律师。第三人：洪善通，男，1954年10月3日生，汉族，住上海市浦东新区。原告朱清与被告唐友珍、夏荣林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，两被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。后本院依法追加洪善通为本案第三人参加诉讼。本案于2015年12月6日、2017年1月12日、2017年4月6日以及2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告朱清以及第三人洪善通(同时为原告朱清的委托诉讼代理人)、两被告的共同委托诉讼代理人周长国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱清向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《房屋买卖合同》，协助办理将上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更至原告名下的手续；2、判令两被告立即从上述房屋中迁出；3、判令两被告支付自2016年8月5日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费(按每月2,000元标准计算)。事实和理由：上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(系争房屋)为被告唐友珍的动迁安置房。第三人受两被告委托代为出售房屋。2015年2月19日，第三人洪善通将系争房屋的《房屋买卖合同》条款与两被告进行了确认后，第三人洪善通以被告代理人身份与原告签订《房屋买卖合同》。2015年2月28日，第三人洪善通将《房屋买卖合同》带至美国交由两被告补签，另被告女儿也以见证人身份签字。签约后，原告按照合同约定将房价款74.7万元通过第三人洪善通转账给了两被告子女。原告暂扣了8.3万元作为尾款。因该尾款的支付系以两被告出具委托第三人洪善通办理过户手续的公证委托书和交付房地产权证为支付条件。然而，两被告之后反悔，其未办理公证手续，也未向原告交付房地产权证，故原告至今未付尾款。第三人洪善通收到该笔74.7万元房款后，依约将系争房屋交付了原告。因系争房屋所有权人登记为被告唐友珍，且根据上海市相关动迁政策规定，自登记之日起三年内不得转让、抵押。故第三人洪善通以被告唐友珍代理人身份于2015年2月26日将系争房屋出租给了案外人张某某，房租实际收益人为原告。2015年10月，两被告之子持系争房屋产权证要求租客搬走，并报警。后警察告知为民事纠纷，应通过司法途径解决。同年12月，两被告起诉至松江区人民法院要求确认《房屋买卖合同》无效，后又变更诉请要求撤销该合同。2016年7月8日，松江区人民法院作出(2015)松民三(民)初字第4296号民事判决，驳回唐友珍、夏荣林的诉讼请求。接到上述判决后，被告夏荣林通过第三人洪善通与原告协商，同意退回原告已经支付的购房款74.7万元并赔偿原告银行利息等其他经济损失47万元，以121.7万元的对价终止双方《房屋买卖合同》，双方为此在协商。岂料，2016年8月3日，被告夏荣林与租客张某某达成终止房屋租赁，并支付张某某经济补偿金7万元，取得了该房屋钥匙。同年8月5日，两被告在原告不知情的情况下，擅自入住该房屋。2016年8月6日，两被告发函原告，要求解除《房屋买卖合同》。原告认为，两被告既未与原告签订《终止房屋买卖协议书》，也未支付之前承诺的121.7万元。被告擅自非法侵占系争房屋的行为，损害原告的合法权益。两被告提出解除《房屋买卖合同》既无事实根据，也无法律依据。故请求法院判如所请。被告唐友珍、夏荣林辩称：2015年2月28日，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》实为房屋抵押借款合同。双方约定：因被告年老体弱，看病急需现金等因素，双方同意进行房屋交易；合同签订后，双方均不得反悔，如被告反悔，原告已支付给被告的购房款视为借款，被告除了退还原告已支付的购房款外，还应按银行贷款的双倍利息支付原告利息，从收到购房款之日起计算至被告归还全部款项日止。2016年7月下旬，原告的代理人即第三人洪善通与被告协商，终止该房屋买卖合同，亦由于被告因客观原因迫切需要自住房屋。双方均同意终止该合同。为此，第三人洪善通于2016年8月3日收到被告支付的7万元补偿款后，办妥了与房屋承租方终止房屋租赁合同手续，结清了水电煤等费用，并主动将房屋钥匙交给被告。这一客观的事实阐明双方其实对该房屋买卖合同权利义务终止，即一方退房，一方收房。原告履行完毕退房义务后，被告即向原告发出通知和告知，要求原告提供银行账号，以便被告履行退款义务，返还购房款本金及相应的利息。之后，原告在收到该通知后，并未向被告提供能够确认的收款银行账号，反而于2016年9月7日向法院起诉要求确认解除合同无效。之后，原告又自动撤诉，现又起诉，取消了解除合同无效的诉请，要求继续履行，并在诉状中称2016年8月3日被告夏荣林与租客张某某达成终止房屋租赁，并支付张某某经济补偿金7万元。有证据证明，事实上系原告的代理人即第三人洪善通与租客达成终止房屋租赁手续。原告取得房屋钥匙后再将钥匙交付被告。被告唐友珍由于身患开放性肺结核是一个严重的传染病，客观上需要隔离居住，该房屋登记的权利人为被告唐友珍，同时，该房屋性质为动迁安置房，房产证载明自登记之日起三年内不得转让、抵押。被告唐友珍自住，相对远离密集人群，不出售、不出租，自住是最佳选择。原、被告合同解除前，原告因该房屋获得了近3万元租金收益。现原告明知房客租赁损失价值至多1万元的情况下，却让被告承担7万元经济损失，原告有意放大损失。同时，两被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判令确认双方之间的《房屋买卖合同》解除；2、判令原告赔偿被告经济损失6万元。反诉事实和理由同其上述答辩意见。审理中，被告撤回上述第2项反诉诉请。针对两被告的反诉，原告朱清辩称：原、被告之间为真实的房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》第十条约定，合同签订后，双方均不得反悔。此为整个第十条的前提。故被告无权解除合同。在原先判决后，原、被告协商确定被告支付121.7万元(即按总价130万元扣减原告未付的房款8.3万元计算)给原告，原告退还房屋。但被告收回房屋后，仅同意退还原告房款74.7万元并按照双倍利息补偿原告。对此原告不予同意，由此引发本案纠纷。终止房屋买卖合同的协议，双方并未签字，故未生效。不同意被告的反诉请求。第三人洪善通述称：认可原告意见，不同意被告意见。经审理查明：2014年10月23日，被告唐友珍出具委托书一份，委托第三人洪善通领取系争房屋产权证、办理房屋进户手续、支付维修基金和物业管理费等各类费用，代为办理审税和缴税等业务，并就该委托书办理了公证。2015年2月19日，第三人就系争房屋买卖同两被告方协商并发送邮件，该邮件中详细载明了系争房屋买卖合同的具体条款。该合同载明甲方为两被告，乙方为原告朱清，合同第一条约定，甲方唐友珍与夏荣林系夫妻关系，唐友珍因本市镇宁路XXX弄XXX号南间房屋动迁获得《牡丹逸庭》房屋；合同第二条约定，乙方向甲方购买系争房屋；合同第三条约定，该房屋建筑面积74.83平方米，乙方购得该房屋平方米建筑面积单价为11,091.81元，总价为830,000元；第四条约定，乙方应在本合同签订三日内将总房价款90%(747,000元)汇入甲方代理人的账户，乙方收到该房屋的房地产权证和委托书后即将总房价款10%(83,000元)交付甲方；第五条约定，甲方取得该房屋的房地产权证前的一切费用由甲方承担，与乙方无关。三年后将该房屋过户到乙方名下所产生的一切费用由乙方承担，与甲方无关。第六条约定，甲方代理人收到乙方支付的747,000元房款后三日内向乙方交付房屋；第七条约定，甲方向乙方出售的系动迁安置房，根据国家政策规定三年内不得出售，因甲方年老体弱，看病急需现金等因素，双方同意进行房屋交易。第九条约定，三年期满后，由甲方委托的代理人洪善通向房地产交易中心办理与乙方的房产买卖一切手续。第十条约定，本合同签订后，甲乙双方均不得反悔。如甲方反悔，乙方支付给甲方的购房款视为借款。甲方除了返还乙方已支付的购房款外，还应按银行贷款的双倍利息支付乙方利息，从收到购房款之日起计算至甲方归还全部款项之日止。2015年2月，两被告作为甲方、原告朱清作为乙方，第三人洪善通作为代理人签署《房屋买卖合同》，该合同文本同2015年2月19日邮件中的文本除第十条(将2月19日文本中第十条中的“银行贷款的双倍利息”变更为“银行贷款的四倍利息”)外，其余条款均一致。第三人洪善通陈述经同被告确定合同文本后，其和原告朱清于2015年2月25日先行签订，之后第三人将合同文本于2015年2月28日带至美国由两被告及其女儿补充签署。同日，两被告还签署了《动迁费用收支情况确认表》。两被告确认于2015年2月28日后于美国亲笔签署买卖合同和确认表，并由其女儿在买卖合同和确认表中以见证人身份签字。2015年2月26日，第三人洪善通作为出租方将系争房屋进行出租。后原告朱清向第三人支付747,000元房款，第三人将上述房款支付给两被告。剩余款项尚未支付。2015年3月3日，唐友珍登记为系争房屋的所有权人，该房屋产权证附记载明“动迁安置房，自登记之日起三年内不得转让、抵押”。2015年12月2日，两被告以原告主体身份起诉至本院，要求判令撤销上述房屋买卖合同。该案案号为(2015)松民三(民)初字第4296号。后本院于2016年7月8日作出(2015)松民三(民)初字第4296号民事判决，驳回了唐友珍、夏荣林的诉讼请求。该判决现已经生效。上述判决作出后，第三人洪善通代表原告与被告方就房屋返还、房款退还以及补偿问题等进行协商，但未形成书面协议。2016年8月3日，被告夏荣林向第三人洪善通支付了用于支付租客补偿金的7万元，当日，被告夏荣林、第三人洪善通至系争房屋现场，被告夏荣林收回了房屋。之后，两被告入住系争房屋。2016年8月6日，两被告向原告发出《解除通知书》，具体内容为：两被告已撤销并终止第三人洪善通在系争房屋事宜的一切授权，并解除第三人洪善通作为两被告代理人的关系；两被告根据房屋买卖合同第十条的约定，选择两被告除了返还原告已支付的购房款外，并支付原告相应利息的约定，并据此解除双方的房屋买卖合同；为了及时向原告返还购房款74.7万元及相应的利息，原告需在七日内提供资金账户，以便于两被告返还购房款计相应的利息，逾期一切产生的后果，由原告自负。2016年8月8日，原告向两被告发出《终止房屋买卖协议书》，其中载明：原告的代理人洪善通与被告夏荣林于2016年8月3日办妥与该房屋承租方终止房屋租赁合同手续，并结清水电煤等费用，该房屋钥匙也当场交付了夏荣林；被告唐友珍、夏荣林向原告支付121.7万元作为解除房屋买卖合同对价，上述款项包括原告已支付的购房款74.7万元和被告唐友珍、夏荣林对原告终止房屋买卖合同补偿款47万元。该协议书还载明其他内容。被告确认于2016年8月中旬收到此协议书。但两被告对此协议书内容不予认可。2016年8月31日，被告唐友珍向原告发出《告知通知》，表示其同意返还购房款并支付自2015年2月28日至2016年8月6日起的的四倍利息共计189009元，要求原告确认金额并提供账号以便退款等。另查明：2016年9月7日，本院立案受理原告朱清诉被告唐友珍、夏荣林房屋买卖合同纠纷一案。该案中原告朱清起诉要求判令两被告继续履行《房屋买卖合同》等。后因原告朱清未在限定期限内预交案件受理费，本院裁定该案按原告朱清撤回起诉处理。再查明：在(2015)松民三(民)初字第4296号案件审理中，为证明系争房屋的来源及被告同第三人之间的关系，被告还提供了如下材料：1、2014年6月22日，第三人洪善通和案外人唐尧庭作为乙方、上海市长宁区住房保障和房屋管理局作为甲方，签署《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议约定长宁区镇宁路465弄基地项目动迁，乙方房屋坐落于镇宁路XXX弄XXX号南间，属于上述征收决定的征收范围。合同第八条约定补偿方式为：乙方选择房屋产权调换，以乙方应获得的本协议合计款项675,944.31元，甲方提供乙方产权调换房屋1套，面积74.83平方米，房屋地位为松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室，房屋总价559,449.44元，房屋产权调换差价为116,494.87元，由甲方向乙方支付。合同第九条约定，其他奖励费合计497,548.47元。2、同日，第三人洪善通签署《邹金妹房屋动迁补充协议》，约定兹有镇宁路邹金妹房屋动迁，根据遗嘱实际受益人为唐友珍、唐尧庭，二人各得动迁利益50%。根据动迁政策，动迁房675,944.31元，奖励费466,150元，货币补贴30万元，货币总额1,442,094.31元(签约率奖励另行计算)。唐友珍、唐尧庭2人应各得人民币721,047.15元。在确保唐尧庭动迁利益721,047.15元的前提下，唐尧庭同意将安置房让给唐友珍。反之，若不能保证唐尧庭动迁款721,047.15元的话，则重新签订邹金妹动迁协议，实行全货币动迁分配方案。3、2014年8月13日，唐尧庭、朱慧娟出具收条一份，载明收到洪善通代唐友珍支付镇宁路XXX弄XXX号动迁房屋差价款103,453.16元。第三人对上述材料真实性予以认可。该案庭审中，第三人还出具委托书一份，载明两被告委托第三人代为办理系争房屋的买卖合同、过户、收取房款、协助买房办理贷款、代为签订租赁合同等手续。被告唐友珍、夏荣林称无法确定该委托书中的签字是否为两被告本人签署。该案庭审中，被告唐友珍、夏荣林陈述欺诈的依据为授权委托书是在已经完成出售以后签署的，出租、出售是第三人通过近亲属完成的，2015年3月系争房屋市场价为1,500,000元。显失公平主要体现在两被告是两位高危老人，第三人是律师，成交价格低于市场价也低于拆迁利益的成本价。本案审理中，原告陈述，系争房屋对外出租的租金系由原告收取；原告于2016年8月10至8月15日期间要求被告搬离系争房屋；原告愿意支付剩余房价款8.5万元。本案审理中，被告认为系争房屋租金为每月2,000元左右，对此原告予以认可。被告还陈述，第三人洪善通于2016年8月5日表示系争房屋不退还被告，但被告未同意，之后，原告于2016年8月中旬左右要求被告搬离。本案审理中，第三人确认，其将房屋出租给了案外人张某某；2016年8月3日，由第三人出面与租客协商，并以7万元补偿金清退了租客。以上事实，有《房屋买卖合同》、民事判决书、解除《房屋买卖合同》通知书、告知通知及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。本院认为：原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应当恪守履行各自的合同义务。被告辩称该合同实为房屋抵押借款合同，但并无相应的证据予以证明，本院不予采信。合同签订后，当事人协商一致，可以解除合同。协议解除是各方当事人又重新达成了一个解除原合同的协议，需要对原合同的解除以及原合同解除后权利义务的处理达成一致意见。根据庭审查明的事实，虽然被告收回了房屋，但原、被告并未就《房屋买卖合同》解除后原告应得的补偿款达成一致意见，故本案中不应适用协议解除。被告虽然在其收回房屋后发出有关解除合同的通知，但《房屋买卖合同》第十条明确约定，合同签订后，原、被告双方均不得反悔，故被告在未举证证明本案存在合同应当解除事由的情况下，其无权要求解除合同。现双方之间《房屋买卖合同》并未解除，原告要求继续履行《房屋买卖合同》符合合同约定及法律规定，应予准许。关于原告要求被告协助办理过户手续的诉请，虽然《房屋买卖合同》约定三年后将房屋过户至原告名下，但从双方签订合同的过程以及房屋为动迁安置房的性质看，实际为符合动迁安置房转让过户的条件即可办理过户手续。现系争房屋符合转让过户条件，原告此项请求，本院予以支持。需说明的是，房屋目前登记在被告唐友珍名下，故由该被告协助办理过户手续。被告确认，在系争房屋由被告收回前，租金为原告收取，故本院认定之前被告已经向原告履行了交房义务。现原告要求被告搬离房屋并支付房屋使用费的请求，亦合法有据，本院予以支持。关于房屋使用费起算时间，因考虑协议解除合同需要原、被告协商一致，而本案中原、被告未能达成一致，双方均不存在过错，根据被告审理中陈述，原告于2016年8月中旬左右要求被告搬离等事实，本院酌情确定自2016年8月20日起算房屋使用费。至于房屋使用费标准问题，双方对于系争房屋租金标准均认可在每月2,000元左右，故本院酌情确定以每月2,000元为准。审理中，原告表示愿意支付剩余房价款8.5万元，于法不悖，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱清与被告(反诉原告)唐友珍、夏荣林继续履行双方之间的《房屋买卖合同》；二、被告(反诉原告)唐友珍于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)朱清办理将上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将该房屋产权过户至原告(反诉被告)朱清名下；三、被告(反诉原告)唐友珍、夏荣林于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、被告(反诉原告)唐友珍、夏荣林于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱清房屋使用费(计算方法：自2016年8月20日起计算至两被告实际搬离房屋之日止，按每月2,000元标准计算)；五、原告(反诉被告)朱清于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)唐友珍、夏荣林剩余房款83,000元；六、驳回被告(反诉原告)唐友珍、夏荣林的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,875元，反诉案件受理费6,050元，财产保全申请费5,000元，合计12,925元，由原告(反诉被告)朱清负担6,462.5元(已付)，被告(反诉原告)唐友珍、夏荣林负担6,462.5元(已付6,050元，余款412.5元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一七年九月三十日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。