江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初2120号原告：刘磊，男，汉族，1985年2月19日生，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：平彩堂，上海普世（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏白云，上海普世（昆山）律师事务所律师。被告：周晓平，男，汉族，1973年3月10日生，住江苏省苏州市吴中区。被告：张志英，女，汉族，1976年2月13日生，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：钟磊，上海天尚（苏州）律师事务所律师。（共同代理被告周晓平与被告张志英）委托诉讼代理人：冯海天，上海天尚（苏州）律师事务所律师。（共同代理被告周晓平与被告张志英）被告：盛明，男，汉族，1981年10月21日生，住江苏省昆山市。第三人：昆山汉盟不动产投资咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园3号楼1室。法定代表人：张宜旭，该公司经理。委托诉讼代理人：崔绍兴，该公司员工。委托诉讼代理人：王彦玲，该公司员工。原告刘磊与被告周晓平、张志英、盛明、第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月6日、4月1日公开开庭审理。后本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2017年7月18日公开开庭审理。原告刘磊及其委托诉讼代理人平彩堂、夏白云，被告周晓平、张志英的共同委托诉讼代理人冯海天，被告盛明，第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司的委托诉讼代理人崔绍兴、王彦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘磊向本院提出诉讼请求：1、解除购房合同并返还原告定金50000元，被告周晓平、张志英向原告支付房屋上涨造成的实际损失230000元；2、被告周晓平、张志英向原告支付违约金43500元；3、被告盛明作为代理人对上述合同损失承担连带责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，原告与被告周晓平、张志英在第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司的居间安排下，就原告购买被告周晓平、张志英所有的位于昆山市××灯镇××楼××室房屋及车库达成协议，房屋总价为870000元，双方就付款方式、交易时间、违约责任等事项协商一致后，被告周晓平、张志英委托被告盛明代为与原告签订《房地产买卖居间协议》，原告于合同签订当日依约支付购房定金50000元。合同签订后，双方于2016年7月份办理了网签及银行贷款手续，后因房价飞涨，被告周晓平、张志英拒绝履行合同义务，不配合办理产权过户手续，故引起本案诉讼。原告认为，《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告周晓平、张志英单方面恶意违约的行为违反了诚实信用原则并给原告造成了严重的经济损失，请求人民法院判如所请。被告周晓平、张志英辩称：涉案合同系中介人员盛明及第三人在违规的情况下，超越其中介人的身份与原告签署，是无权代理行为，与被告周晓平、张志英无关,原告的所有诉讼请求不能及于被告周晓平与被告张志英。被告盛明辩称：答辩人只是受被告周晓平的委托代签一个名字，后续在买卖过程中发生的变故答辩人无法控制，所以答辩人在本案中不应承担责任。第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司述称：洽谈房屋买卖时，被告周晓平、原告刘磊和被告盛明都在场，被告盛明是当场受被告周晓平的委托在合同上签字的，被告盛明有相关的证据可以证明。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原告刘磊（买方）与被告周晓平（卖方）、被告盛明（卖方代理人）在第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司（经纪方）的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定卖方将位于昆山市××灯镇××楼××室房屋及车库售予买方，价款为870000元，首付款为310000元，买方于签署本协议时缴纳保证金50000元，协议签署后保证金自动转为定金，余款560000元通过银行按揭付款；如买卖双方任何一方未能履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，则守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房价款5%的违约金。该协议落款处卖方由被告盛明签字并代签“周晓平”，买方由刘永军代原告刘磊签字，经纪方由第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司盖章确认。刘永军系原告刘磊父亲。该协议签订后的当日原告通过POS机刷卡方式将50000元定金支付至案外人白亚芹的账户，再由白亚芹转账至案外人周利斌的账户，后被告盛明作为收款人出具收款收据给原告，载明收到原告刘磊的购房定金50000元，并由第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司签章确认。位于昆山市××灯镇××楼××室及阁楼、××室房屋的登记所有权人为被告周晓平，共同共有人为被告张志英，被告周晓平与张志英系夫妻关系。审理中被告盛明主张周利斌系与其共同从事房产中介（名为“XX房产”），2016年5月被告周晓平委托其与周利斌挂牌出售涉案房屋；后经其与第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司合作为原告刘磊的父亲刘永军介绍涉案房屋，并最终与被告周晓平谈定售房价为870000元；2016年6月30日，刘永军与被告周晓平、盛明在第三人处签订合同，被告周晓平声称有急事处理，故现场口头委托被告盛明代为签订合同。而被告周晓平主张其与被告盛明不认识，但与被告盛明的老板周利斌相识，二人都从事房产中介，被告周晓平曾将涉案房屋挂牌在周利斌处出售，同时也在其他中介机构挂牌出售；2016年6月30日，被告盛明带其到第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司商谈，但因其对房屋售价不满意便很快离去。被告盛明向本院提供其与被告周晓平于2016年7月2日的微信聊天记录和2016年10月16日的电话通话录音，在微信聊天中被告盛明催问被告周晓平何时来领取购房定金50000元，并告知该款在周利斌处，被告周晓平回复“你拿好了，没事的没事的”、“到时候过户的时候一起给我好了”；在电话通话中被告盛明告知被告周晓平房屋买卖合同已网签，被告周晓平对此提出异议，但同时被告表述“这个事情，虽然说合同我让你签的，是我让你签的，这个我认可的，不过这个事情弄的啦，这样弄得我真的觉得没有兴趣了”；后被告盛明提出以房屋价格上涨为由让买方加价五万，被告周晓平同意，并让被告盛明去处理。被告周晓平对上述内容均认可，但表示其回复内容系敷衍被告盛明，目的是取回房产证原件及身份证复印件、结婚证复印件。经原告申请本院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋价值进行鉴定，估价时点为2017年1月22日。2017年6月17日，出具结论为：涉案房屋（包括房屋价值、土地价值、室内装修价值及车库价值）总价为1070214元。原告为此支出鉴定费11200元。2017年7月26日，周利斌退还原告购房定金50000元。被告周晓平于2017年2月13日签收本案应诉通知。上述事实，由《房地产买卖居间协议》、转账凭证、收款收据、微信聊天记录、电话录音、房地产估价报告、鉴定费发票以及当事人陈述予以证实。本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中被告周晓平与被告盛明于2016年10月16日的通话中被告周晓平认可其让被告盛明代为签订合同，被告盛明在2016年7月通过微信催促被告周晓平收取原告支付的购房定金50000元，被告周晓平对此亦未提出异议。被告周晓平主张其在上述通话中的回复均为不真实意思表示，目的是取回已交付给被告盛明的房产证原件，被告对此无证据佐证，本院不予采信。且根据存量房交易的惯例，通常情况下在买售双方签订买卖合同后才会出现居间方收取房产证原件及其他证件资料的情况，故本院对被告盛明作为被告周晓平代理人身份与原告刘磊签订《房地产买卖居间协议》的效力予以认可，该份协议对被告周晓平具有约束力，被告盛明的代理行为结果应由被告周晓平承担。现被告周晓平明确表示不同意将该房屋出售给原告，其行为构成根本违约，原告可行使合同解除权，合同解除的时间为被告周晓平签收本案应诉材料之日即2017年2月13日。合同解除后双方权利义务终止，一方可要求恢复原状、返还财产或赔偿损失。原告按照合同约定向被告主张违约金43500元（870000元×5%），该主张符合法律规定，本院予以支持。但由于房屋价格上行趋势，至原告提起诉讼时该房屋价值为1070214元，远高于双方合同约定的870000元售价，合同约定的违约金标准明显过低，故本院酌情认定由被告周晓平赔偿原告超过违约金43500元以外的损失150000元。原告在本案审理中已从周利斌处取回购房定金50000元，故本院对原告主张的定金返还之诉请不予支持。被告盛明作为被告周晓平的代理人，其在代理权限范围内的行为结果应该由被告周晓平承担，被告盛明在本案中并无过错，故原告要求其承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。被告张志英虽同为房屋共有人，但其并非房屋买卖合同的主体，本案中不应承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘磊与被告周晓平签订的《房地产买卖居间协议》于2017年2月13日解除。二、被告周晓平于本判决生效之日起十日内支付原告刘磊违约金43500元、赔偿原告损失150000元。三、驳回原告刘磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，评估费11200元，合计23700元，由被告周晓平负担。该款原告已经预交，本院不再退还，被告负担部分在履行上述判决义务时一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  张 伟人民陪审员  李培建人民陪审员  孙邦贤二〇一七年九月一日书 记 员  徐丹丹