湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6229号上诉人（原审原告）：中国农业科学院油料作物研究所，住所地湖北省武汉市武昌区徐东二路2号。法定代表人：黄凤洪，所长。委托诉讼代理人：杨春，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晶晶，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉东创研发设计创意园有限公司，住所地武汉市武昌区徐东二路2号。法定代表人：田绪柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯刈，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩彬彬，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人中国农业科学院油料作物研究所（以下简称油料所）因与被上诉人武汉东创研发设计创意园有限公司（以下简称创意园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初12929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本案现已审理终结。油料所上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持油料所的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费由创意园公司承担。事实和理由：一、创意园公司提交的《关于请求油料所给予支持的函》系虚假证据。1.该证据系事后伪造，油料所没有收到过该函件。2.一审判决对该证据的认定未尽到法定审查义务。二、一审判决认定的事实存在错误。1.创意园公司系武汉东创研发设计创意园（以下简称创意园）的管理人。创意园是利用油料所房产及土地资源创办的科技型园区。为便于园区与油料所办公区的整体管理，就园区一切事宜，油料所均与创意园公司直接对接，由此发生不少往来文件。一审判决未查清往来文件指向内容及主体关系的情况下，认定油料所认可租赁合同主体变更，显然将租赁合同主体与园区经营管理主体混淆。2.案涉租赁合同的变更缺乏明确意思表示，油料所与创意园公司之间形成的事实上的不定期租赁关系已解除。油料所此前并不知晓原租赁合同相对方已经消亡，而是在2018年才发现。就此情况油料所多次与创意园公司协商整改事宜并要求签订书面租赁合同，但该公司拒不协商。油料所不得已在2019年4月30日通过送达律师函的形式行使了解除权。油料所从未就租赁合同主体变更进行过协商与确认，创意园公司不能享有原租赁合同中的权利义务。创意园公司辩称，该公司提交的《关于请求油料所给予支持的函》系复印件，原件已交给油料所。该函件只是众多往来函件中的一份，其他一系列证据能够证明双方之间的租赁关系。之所以由东创物业公司签订租赁合同，是因为创意园公司当时尚未成立，东创物业公司实际是替代创意园公司签订，最终实际承租人为创意园公司，油料所对此是知晓的。创意园公司与油料所之间一直在履行租赁合同，双方之间不存在不定期合同或者解除合同的情形。油料所向一审法院起诉请求：1、判令确认油料所与创意园公司逐渐就位于武汉市武昌区徐东二路二号办公楼形成的不定期租赁关系于2019年5月11日解除；2、判令创意园公司向油料所支付欠付的租金1005054元；3、判令创意园公司从2019年5月11日起，按照市场价标准向油料所支付房屋占用费；4、本案诉讼费、保全费由创意园公司承担。一审法院认定事实：2018年3月21日，油料所（甲方、出租方）与武汉东创物业服务有限公司（以下简称东创物业公司）（乙方，承租方）签订《办公房屋租赁合同》，内容为：一、甲方将其合法拥有的坐落在武汉市武昌区徐东二路二号办公楼整栋（以下简称租赁房屋）现状出租给乙方使用，包括租赁房屋外由双方共同界定的停车界限以内的空地，面积共计5967.28平方米。二、租赁用途：甲方出租房屋给乙方办理科技创业中心，创业中心的定义是在一个资源比较集中的空间，为中小型科技企业提供办公、融资、咨询、管理、服务等多种便利的配套设施，使被孵化的中小型科技企业快速成长，乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用。三、租赁期限：租赁房屋租赁期共计十五年，租赁期自2008年7月1日起至2023年6月30日止。四、租金及支付方式：租金按每月每平方米12元计算。每五年增长5%。2008年7月1日至2013年6月30日，租赁房屋月租金为71600元，年租金为85.92万元；2013年7月1日至2018年6月30日，租赁房屋月租金为75187元，年租金为90.22万元；2018年7月1日至2023年6月30日，租赁房屋月租金为78768元，年租金为94.52万元。该合同落款处有油料所、东创物业公司、武昌区人民政府科技局签章。2008年4月15日，武汉东创研发设计创意园（筹）发出《关于油料所孵化大楼相关事宜的请示》，内容为：油料所领导：感谢贵所给予该项目的大力支持，油料所孵化大楼的用途最终定位为“武汉东创研发设计创意园”。由此我们对该大楼相关事宜做了同意部署，需请示如下：4、油料所后大门上的“油料作物改良中心”牌子，改为“武汉东创研发设计创意园”。妥否，请批示。2008年5月12日，创意园公司成立，为东创物业公司设立的一人有限责任公司。2008年8月15日，创意园公司发出《关于请求油料所给予支持的函》，内容为：油料所：根据武昌区政府对于孵化器的要求，为了……我方向武汉市工商行政管理局武昌分局申报成立创意园公司，已于2008年5月12日被正式批准成立。武汉东创物业服务公司是创意园的全资控股股东，同时也是创意园的设立发起人，因此原武汉东创物业服务有限公司与贵所签订的《办公房屋租赁合同》（2008年3月21日）其合同及业务全权转移到创意园，此情况在双方签订合同时已做口头说明，现文字正式通报。根据创意园在孵企业落地办理工商注册的要求，我公司请求贵所出具一份证明，证实坐落在武汉市武昌区徐东二路2号办公楼整栋为我公司租赁所有。2008年8月18日，油料所出具证明，载明：我所将合法拥有的坐落在武汉市武昌区徐东二路二号办公楼整栋租赁给创意园公司使用，所租赁房屋仅供创意园公司用于科技企业孵化器使用。2008年8月、9月、10月、11月，油料所分别出具发票，载明：付款单位：创意园公司，项目：8（9、10、11）月份房租，金额71600元。2008年至2019年1月间，创意园公司以其名义向油料所支付租金，油料所以创意园公司为抬头开具发票。2014年6月12日，东创物业公司注销。2017年10月23日，创意园公司向武昌区工商局出具《情况说明》，载明：创意园公司租赁的油料所的办公房屋创意园1栋、创意园2栋……，不在此次拆迁范围内。特此说明。油料所在该情况说明上注明：情况属实，特此证明，并加盖油料所公章。2017年11月30日，武汉中油诚信后勤物业服务有限公司（甲方）与创意园公司（乙方）签订《物业服务协议》，内容为：甲乙双方依据创意园公司与油料所签订的《办公房屋租赁合同》租用油料所房屋面积，就物业服务与收费事项达成公司并订立本协议。物业基本情况：室外综合物业，坐落位置：武汉市武昌区徐东二路2号，物业面积：创意园1号楼、2号楼、2号楼，面积合计7801.32㎡。2018年11月7日，武汉中友信房地资产评估咨询有限公司出具武中友新评报自[2018]第1105号资产评估报告，内容为：油料所：武汉中友信房地资产评估咨询有限公司接受贵单位的委托，……对油料所拟出租房地产所涉及的油料所拥有的位于武汉市武昌区徐东二路2号油料所科研区1栋（办公楼）房地产租金在评估基准日的市场价值进行了评估。评估基准日：2018年10月24日，评估结论：委托评估的房地产月租金评估价值为30.4万元，年租金为364.8万元。2019年3月22日，油料所发出《关于已终止及相关事宜的通知》，内容为：本所认为，鉴于东创物业公司已依法注销，其企业主体资格已消灭，其民事权利能力已终止，不能再从事任何民事活动，故本所与东创物业公司之间签订的上述《办公房屋租赁合同》已终止。本所郑重通知贵司不具有向本所支付上述租赁合同做社费用的合同义务，为此，本所特要求贵司于2019年3月31日之前积极配合本所处理完毕上述租赁合同的整改事宜及所涉善后事宜的相关工作。2019年4月30日，湖北谦顺律师事务所向创意园公司发出【2019】15-04-01号《律师函》，要求创意园公司与油料所协商签订书面租赁合同，逾期未协商或未能签订书面租赁合同的，油料所将行使解除权，你公司应当在本律师函发出之日起30日内搬离标的房屋，并按照同时期同地段的商业房屋租赁费用标准，支付房屋占有使用费。该函于2019年4月30日由创意园公司法定代表人田绪柱签收。2019年5月9日，创意园公司向湖北谦顺律师事务所杨春律师邮寄发函，内容为：我司于2019年4月30日收到贵所《律师函》。贵所在该函中称系接受油料所的委托致函我司。虽我司与油料所之间存在合同关系，但因我司未收到油料所委托贵所及贵所律师的任何相关委托手续的材料、文件等，故对贵所及贵所律师的受委托身份无法确认，对该函本身及内容的真实性亦无法确认。我司认为该函无法确认系油料所的真实意思表示，贵所及贵所律师也不能代表油料所向我司提出解除合同。2009年至2015年间，创意园公司就院内酒店装修改造、搭建临时工作场所、更换园区指示牌等事项多次向油料所请示报告。2019年2月至2019年7月的房租，创意园公司通过银行账户向油料所转账支付。案件审理过程中，创意园公司述称，油料所已将2019年2月至5月的租金退还。油料所述称，物业协议服务提供的是整个创意园，租金及物业费缴纳均是以创意园公司名义。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”规定，本案中，油料所与东创物业公司签订《办公房屋租赁合同》，后东创物业公司向油料所发函，要求油料所就《办公房屋租赁合同》合同及业务全权转移到创意园公司出具证明。油料所于2008年8月18日出具证明，载明：油料所将合法拥有的坐落在武汉市武昌区徐东二路二号办公楼整栋租赁给创意园公司使用。以上证据证明双方已就案涉合同主体变更达成一致。后创意园公司依约向油料所支付租金，油料所以创意园公司为抬头开具发票；创意园公司以其名义与物业公司签订案涉房屋物业服务协议，并就园区内事宜直接与油料所联系。以上证据互相印证，创意园公司及油料所作为案涉合同相对方已实际履行变更后的合同内容。创意园公司依约向油料所支付租金至2019年9月，并无违约行为。对于油料所述称创意园公司并非《办公房屋租赁合同》相对方、其与创意园公司之间形成不定期租赁关系的主张，该院不予认可。油料所请求判令确认其与创意园公司间就案涉房屋形成的不定期租赁关系于2019年5月11日解除、判令创意园公司向其支付欠付租金1005054元及按照市场价标准支付2019年5月11日起的房屋占用费的诉讼请求无事实与法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回油料所的诉讼请求。案件受理费13845元，减半收取6922.5元，保全费5000元，共计11922.5元，由油料所负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。油料所提交了五份落户于创意园的公司的工商登记资料，证明1.2008年8月18日油料所向创意园公司出具的证明不仅仅用于本案诉争的创意园1号楼，租赁园区2、3号楼的公司同样用该证明进行的工商登记变更。2.创意园园区的招商租赁、物业管理等一切事宜均由创意园公司管理，这也是油料所与该公司对接的原因。但并不能就此认为油料所与东创物业公司签订的租赁合同中的权利义务转移给创意园公司。创意园公司对上述证据真实性予以确认，对证明目的不认可，并认为上述证据更加证明园区1号楼整体租赁给了创意园公司，创意园公司的管理行为是基于承租行为。本院对上述证据的真实性予以确认。除2008年8月15日创意园公司发出《关于油料所孵化大楼相关事宜的请示》一节外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，东创物业公司于2018年3月21日与油料所签订《办公房屋租赁合同》，但诉讼期间油料所未提交任何东创物业公司履行该合同的证据。从创意园公司提交的《关于油料所孵化大楼相关事宜的请示》、油料所2008年8月18日出具的证明、租金发票以及其他往来函件来看，油料所对于租赁合同实际由成立后的创意园公司履行是知晓且确认的。油料所主张基于创意园公司对创意园的管理职能而与该公司存在大量工作往来，但油料所未提交东创物业公司委托创意园公司进行园区管理的证据。而从创意园公司持有的《关于油料所孵化大楼相关事宜的请示》内容看，该公司在筹备期间即进行了油料所大楼用途定位的策划，得到油料所同意，该行为显系对租赁房屋的使用而非管理。并且，双方均确认创意园公司以自己的名义按照《办公房屋租赁合同》约定的金额向油料所交纳租金，该行为亦非物业管理所应承担的义务。因此，本院对油料所的该主张不予采纳。由于《办公房屋租赁合同》系东创物业公司在设立创意园公司前签署，由创意园公司成立后实际履行，且油料所对创意园公司的承租行为予以确认，该情形符合《中华人民共和国民法总则》第七十五条“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”的规定。因此，创意园公司享有《办公房屋租赁合同》中承租人的权利并承担义务。油料所以双方租赁合同期限为不定期为由提出解除，没有事实依据，本院不予支持。该所要求创意园公司依照评估价格支付租金，与《办公房屋租赁合同》约定相悖，本院不予支持。综上所述，油料所的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13845元，由中国农业科学院油料作物研究所负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二〇年八月三日书记员  刘辅兵