沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异781号案外人：沈阳京华堂科技有限公司，住所地沈阳市和平区中山路59号1201-1218房间，统一社会信用代码9121010269195032XY。法定代表人：刘亚波，系该公司执行董事兼经理。委托代理人：刘兴伟、杨志京，系辽宁同方律师事务所律师。申请执行人：沈阳朗勤置业有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6甲4号，统一社会信用代码91210100683301565J。法定代表人：闻通，系该公司董事长。委托代理人：宋琼，系辽宁法大(沈阳)律师事务所律师。被执行人：王赞博，男，1982年5月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：王俊山，男，1956年3月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。本院在执行申请执行人沈阳朗勤置业有限公司(以下简称“朗勤公司”)与被执行人王赞博、王俊山房屋租赁合同纠纷一案中，案外人沈阳京华堂科技有限公司（以下简称“京华堂公司”）于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人京华堂公司提出执行异议称，异议事项：请求法院裁定中止对位于沈阳市和平区中山路59号12层01-18号房屋腾空的执行。异议理由：申请执行人朗勤公司与被执行人王赞博、王俊山房屋租赁合同纠纷一案经依法受理，于2020年6月12日法院作出（2020）辽0102执422号公告，责令被执行人王赞博、王俊山及实际占有人于7日内将位于沈阳市和平区中山路59号朗琴泰元中心大厦12层01-18号房产腾空。作为该房屋的合法实际占有人，特提出异议。2018年4月1日，被执行人王赞博与案外人京华堂公司签订《房屋租赁合同》，双方约定，“王赞博将坐落于沈阳市和平区中山路59号1201-1218房间租赁给京华堂公司，租赁期限约定为三年，2018年4月1日至2021年4月2日止，每年租金80万元”，该租赁合同的日期订立于法院查封以前。合同签订后，案外人依据该合同约定向王赞博缴纳了租金，合法占有并实际使用房屋至今。本案被执行人为王赞博、王俊山，京华堂公司并非该案的被执行人，法院没有责令我公司腾退房屋的判决依据。并且，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，案外人享有排除执行的实体权利。从申请执行人提交的购房转租协议和民事判决可以看出，该房屋原为朗勤公司出售给王赞博，在此期间王赞博作为房屋物权期待权利人实际占有该房屋，并出租给我公司，签订合同时我方认为王赞博是房屋的所有权人，自身尽到了检查义务。此后2018年11月25日，王赞博与朗勤公司未经我公司同意变更法律关系，双方约定对我公司没有约束力。2020年朗勤公司对案涉房屋非法封门且不断干扰，导致案外人无法正常经营。我公司与申请执行人多次发生冲突，直到法院在6月12日发布公告，我公司就此提起书面异议。目前申请执行人在房屋又加了锁，室内物品均是案外人的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，特提起案外人执行异议，请求法院裁定中止腾退房屋的执行行为，维护案外人的合法权益。申请执行人朗勤公司答辩称，房屋登记在我公司名下，不同意案外人的异议请求。对方提交的《房屋租赁合同》真实性无法核实，依据2018年11月25日朗勤公司与王赞博签订的房屋租赁合同第九条第11款的约定，王赞博在转租案涉房屋时应当征得申请执行人的书面同意，同时案外人签订合同时应要求对方提供转租或相关授权手续。本案申请执行人从未向王赞博出具过相关的书面材料，且对转租行为毫不知情。依据上述房屋租赁合同，朗勤公司与王赞博就房屋约定的租赁期限已于2019年10月31日届满，王赞博在其后的出租行为属于无权处分，我公司明确表示拒绝追认，该处分行为不产生任何法律效力。依据合同法第二百二十四条第二款以及商品房屋租赁管理办法第十一条规定，承租人未经出租人书面同意转租的，出租人有权解除租赁合同，收回租赁房屋。收款收据不能证明案外人实际向王赞博支付了房屋租赁款，106万元依照常理应通过银行转账方式支付，该房屋实际使用人一直是王俊山，从事美容服务，有关房屋内物品清理问题也都是王俊山同朗勤公司员工进行联系和沟通的。沟通过程中，王俊山一直称其在寻找投资方融资，要求购买房屋但始终无法兑现承诺，不得已我公司才向法院申请腾退房屋。申请执行人对房屋的所有行为均合法有效，不存在案外人所称的非法查封问题。综上，异议申请不应得到法律支持，提出异议的行为明显在恶意拖延执行进程，案外人与王赞博之间的权利义务关系应另行主张，与申请执行人无关。被执行人王俊山答辩称，被执行人将房屋租赁给京华堂公司实际运营实际使用，法院不应查封。春节前申请执行人检查电梯的安全，将所有房门包括防火防盗门上锁。我们一直在和申请执行人协商，在查封期间已把防盗门撬开，京华堂公司损失惨重。我方一直要购买案涉房产，未购买的原因是朗勤公司将房屋做了债权抵押，在抵押给银行的情况下仍要出售。合同是王赞博与京华堂公司签订的需要再核实，我方尊重法律判决，同意案外人的异议请求，不同意腾退该房屋。本院查明，2019年10月31日，本院出具（2019）辽0102民初9930号民事判决书，判决内容为：“一、被告王赞博、王俊山于2019年11月5日前腾退位于沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心大厦12层01-18号房屋（房屋建筑面积为1,282.86平方米），并交付给原告沈阳朗勤置业有限公司；二、被告王赞博、王俊山于本判决生效后十日内给付原告沈阳朗勤置业有限公司2013年8月1日至2018年10月31日期间的房屋租金2,618,364.75元及违约金（违约金：以2,618,364.75元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年12月1日起计算至被告王赞博、王俊山实际支付之日止）；三、被告王赞博、王俊山于本判决生效后十日内给付原告沈阳朗勤置业有限公司2018年11月1日至2019年10月31日期间的房屋租金1,090,431元及违约金（违约金：分别以545,215.50元为基数，按照年利率24%的标准，分别自2018年11月6日和2019年3月16日起计算至被告王赞博、王俊山实际支付之日止）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告沈阳朗勤置业有限公司的其他诉讼请求”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2020年1月3日，申请执行人朗勤公司向本院申请强制执行，执行案号：（2020）辽0102执422号；执行过程中，本院于2020年6月12日作出（2020）辽0102执422号公告，责令被执行人王赞博、王俊山及实际占有人于7日内将位于沈阳市和平区中山路59号朗琴泰元中心大厦12层01-18号房产腾空。异议审查过程中，案外人京华堂公司为证明其主张成立，向本院提交如下主要证据材料：1.（2020）辽0102执422号公告；2.房屋租赁合同；3.收款收据；4.照片；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人朗勤公司提交了如下证据材料：1.购房转租协议；2.房屋租赁合同。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。关于本案，案外人主张享有房屋租赁权的主要依据是其于2018年4月1日与被执行人王赞博之间签订的《房屋租赁合同》。经审查，合同签订时，王赞博既非案涉房产的登记所有权人，同时对该房屋不享有转租、转借给他人使用的权利，王赞博就2018年11月25日签订的《房屋租赁合同》中所享有的承租权利亦届满、租赁期限已过。因此，申请执行人朗勤公司现依据已经发生法律效力的（2019）辽0102民初9930号民事判决判定内容申请法院腾退案涉房屋，本院认为其请求符合法律规定，并不不当，被执行人王赞博、王俊山及房屋实际占有人均应当自觉履行生效法律文书确定的义务。综上，案外人对房屋主张实体权利、申请中止房屋腾空的主张因没有事实及法律依据，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳京华堂科技有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年八月三日书记员 尹子明