福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初4968号 原告：翁宝光，男，1970年5月15日，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：邱俊谋、王怀，福建福民律师事务所律师。 被告：符友如，男，1966年5月17日，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所律师。 原告翁宝光与被告符友如租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日作出（2015）仓民初字第1740号民事判决。被告符友如不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2016年8月18日作出（2015）榕民终字第5385号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翁宝光委托诉讼代理人邱俊谋、被告符友如委托诉讼代理人罗国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁宝光向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未支付的租金1213333.33元（自2014年12月1日至被告将租赁物腾空交付给原告之日止）；2.判令被告向原告支付因延迟支付租金的违约金18200元（自2014年12月1日计至被告实际缴清租金之日止，按每日130元计算）；3.判令被告向原告支付由原告代垫的7月水电费17065元，8月水电费4327元，8月份保安费9600元；4.判令被告向原告支付原告为本次诉讼所支付的律师代理费20000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将涉诉厂房出租给被告；租期自2014年7月1日至2019年6月30日止。（期限5年）第五年期满后，本合同每年按5%逐年递增，继续执行或合作经营；用途为酒店用品仓储市场；被告向原告缴纳保证金850000元；先交租金后使用，被告应每月付清当月租金，每月租金为人民币260000元，每月5日之前付清；若被告延迟支付租金，则应向原告支付月租金的日万分之五的违约金，被告延迟支付租金30日，则原告有权解除本合同，同时没收被告保证金，并有权要求被告赔偿因此造成的其他损失；违约方除应承担本合同约定的违约责任外，还应承担守约方为实现自己的权利而支出，包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费、执行费、差旅费等；合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告按时将涉诉厂房交给被告使用，被告初期也及时支付租金，但是从2014年12月份开始，再未向原告支付过租金，至今已欠原告四个多月租金。为此，原告诉至本院。 被告符友如辩称，双方于2015年1月7日已终止租赁合同，代垫水电费原告没有相应的凭证，无法判断相应的支出。在租赁期被告缴纳保证金850000元，也按月支付租金，并未拖欠租金。原告应协助被告办理消防的义务，但原告始终没有办理。被告在2014年12月份已付原告租金130000元。原告的诉请与本案的实际情况不符，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的律师函、EMS面单，因福建省邮政速递物流有限公司福州分公司出具的《回执查询》记载的是“他人收”，原告没有证据证明该《律师函》已有效送达给被告，不能作为本案认定事实根据；房产证、土地使用证，与本院调取的福州市房屋权属登记信息查询证明相互印证，均予以采信。被告提交的录音，因与本案讼争没有关联性，不能作为本案认定事实根据。律师费发票，因被告在举证期限内未提出反诉，与本案讼争没有关联，不能作为本案认定事实根据；福建新代实业有限公司情况说明，原告对真实性无异议，福建新代实业有限公司在本院调查中对该情况说明的内容予以确认，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于福州市仓山区（房屋所有权证号：榕房产证Ｃ字第××号）产权人系福州山一鞋业有限公司。2014年6月5日，原告（乙方）与福建新代实业有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于则徐大道×号工厂的第一座厂房（北面厂房）及第二座厂房（中央厂房）及部分原有建筑物及水电设备出租给乙方；租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳保证金人民币300000元；先交租金后使用，乙方应每月付清当月租金，每月租金为150000元，该租金不含税费，为甲方实收租金。租赁税费由乙方承担，不开票。第四、第五年的月租金为人民币157500元；乙方应于每月5日之前付清租金；乙方若将租赁物整体转让、转租、转借、部分分租他人使用，应征得甲方同意方可；任何一方违反本合同的约定即视为违约，守约方有权单方面解除本合同等。 2014年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于则徐大道×号工厂的第一座厂房（北面厂房）及第二座厂房（中央厂房）及部分原有建筑物及水电设备，及属于甲方的地面空地，整体出租给乙方；租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止。（期限5年）第五年期满后，本合同每年按5%递增，继续执行或合作经营；免租期：2014年7月1日至2014年9月30日；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳保证金人民币850000元；先交租金后使用，乙方应每月付清当月租金，每月租金为260000元，该租金不含税费，为甲方实收租金。租赁税费由乙方承担，不开票。第四年开始在租赁合同期内每年按5%递增；乙方应于每月5日之前付清人民币260000元；乙方的厂房布置，应符合消防规定（但甲方必须协助办理）；乙方若将租赁物整体转让、转租、转借、部分租他人使用，但可分割转租给他人，应征得甲方同意方可；租赁物的水、电、物业管理费等有关的费用均由乙方自行承担（其中2014年7月1日之前所有水、电、物业管理费用均由甲方承担，7月1日后由乙方承担）；若乙方延迟支付租金，则应向甲方支付月租金的日万分之五的违约金。乙方延迟支付租赁物逾期30日，则甲方有权单方解除本合同，同时没收乙方保证金，并有权要求乙方赔偿因此造成的其他损失；违约方除应承担本合同约定的违约责任外，还应承担守约方为实现自己的权利而支出，包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费、执行费、差旅费等。 2014年6月30日，原告向被告出具《收条》，内容是“收到符友如2014年10月份租金合计283000元”。2014年7月1日，原告向被告出具《收条》，内容是“收到符友如租赁坐落于则徐大道×号厂房押金850000元”。2014年11月28日，原告向被告出具《收条》，内容是“收到符友如十一月份租金187000元。因屋顶修缮补偿50000元。另23000元是十月份租金多付的”。 2014年7月1日，被告通过陈晓华账户向原告转账汇款1033000元。2014年11月28日，被告通过陈晓华账户向原告转账汇款187000元。2014年12月16日，被告通过陈晓华账户向原告转账汇款130000元。以上合计1350000元，包含押金850000元及房租。 2015年1月6日，福建新代实业有限公司向原告发出《解约函》，内容是“翁宝光先生：2014年6月我司与你签订《厂房租赁合同》，由你承租位于福州市则徐大道×号工厂第一座、第二座厂房及部分原有附属建筑物及水电设备，租期自2014年7月1日至2019年6月30日，依照合同约定你应于每月5日前付清当月租金，延迟支付租金的则按所欠租金日万分之五的标准向我司支付违约金，延迟支付租金超过30日的，我司有权单方面解除合同并没收你所交的保证金人民币300000元，并要求你赔偿因此造成的其他损失。合同开始履行后，你已多次延迟支付租金，2014年12月份租金拖欠至今已超过30日，鉴于上述情况，我司依照合同约定郑重告知如下：自即日起，我司解除与你的租赁合同并没收全部保证金，请你于收到本函之日起3个工作日内自行清退租赁场地并前往我司缴清租赁期间所欠租金及未结费用（包括但不限于违约金、水费、电费等），逾期未结清的，我司将采取法律手段就相应违约行为追究你的法律责任！特此函告”。2015年1月10日，被告向原告发《函》，内容是“翁宝光先生：本人于1月7日收到福建新代实业有限公司《有关与翁宝光先生的解约》的函告，即对我提出即日清场的要求，鉴于上述情况，已导致我无法开展正常业务运作，现特此提出正式解除你我双方合同，并停止办理消防事宜（至目前消防未办理），退回之前我处交纳的办理消防费用260000元人民币，以及在你处的房屋租赁押金等费用，否则我将采取法律手段，追究你的法律责任。特此函告”。为此，原告诉至本院。庭审中，原、被告确认除保证金850000元外，2014年10月、11月、12月已付租金600000元，扣除屋顶修缮补偿50000元，2014年12月份租金尚欠130000元，但被告认为委托原告办理租赁场所消防相关事宜而支付的260000元，经双方协商抵作租金；同时，原告确认违约金是以2014年12月份所欠租金为基数从2014年12月1日起按日万分之五计付。 另查，2015年1月9日，福建新代实业有限公司收回讼争租赁场地。2015年3月25日，原告因本案诉讼向福建海山律师事务所支付律师代理费20000元。 本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，虽然原告与福建新代实业有限公司签订的《厂房租赁合同》明确记载“乙方若将租赁物整体转让、转租、转借、部分分租他人使用，应征得甲方同意方可”，但在规定的期限内，房屋所有权人福州山一鞋业有限公司及福建新代实业有限公司并未提起确认无效之诉，故原、被告签订的《厂房租赁合同》应为有效，被告应按合同约定支付租金。新代公司于2015年1月6日向原告发出《解约函》，但原告在收到《解约函》后，至今未依法请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。若解除合同的效力长期处于不确定和不稳定状态，既不利于对合同解除权人权益的保护，也不利于维护本案租赁合同的安全和稳定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告未在法律规定的除斥期间行使异议权，应当认定《解约函》现已发生法律效力。2015年1月9日，福建新代实业有限公司实际收回讼争租赁场地，原、被告之间的《厂房租赁合同》无法继续履行，导致被告的合同目的无法实现。被告在失去租赁物后即发函要求解除合同，符合法律规定，故原、被告之间的《厂房租赁合同》自2015年1月10日函件到达原告时解除。因此，2015年1月10日之前，被告应按合同约定支付尚欠租金216666.6元。合同解除时，讼争场地已被福建新代实业有限公司收回，被告失去对租赁物的使用、收益，故原告诉请被告继续支付租金及相应的违约金，没有事实根据，本院不予支持。原、被告签订的《厂房租赁合同》明确约定“乙方应于每月5日之前付清人民币260000元”、“若乙方延迟支付租金，则应向甲方支付月租金的日万分之五的违约金”，据此推算被告应于2014年12月5日之前支付当月租金，被告未按约支付，已构成违约，故应从2014年12月6日起按合同约定的日万分之五标准向原告支付违约金，但应以双方确认的2014年12月份尚欠租金130000元为基数。原、被告签订的《厂房租赁合同》还明确约定“违约方除应承担本合同约定的违约责任外，还应承担守约方为实现自己的权利而支出，包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费、执行费、差旅费等”，故原告要求被告支付因本案诉讼而支出的律师代理费20000元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付代垫的7月水电费17065元、8月水电费4327元、8月保安费9600元，因未提供相应的证据证明，本院不予支持。被告认为委托原告办理租赁场所消防相关事宜而支付的260000元，经双方协商抵作租金，未提供相应的证据证明，且在举证期限内未提出反诉，故本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告符友如于本判决生效之日起十日内支付原告翁宝光2014年12月1日至2015年1月10日租金216666.6元； 二、被告符友如于本判决生效之日起十日内支付原告翁宝光逾期付款违约金（以尚欠租金130000元为基数按日万分之五计付，自2014年12月6日至租金还清之日止）； 三、被告符友如于本判决生效之日起十日内支付原告翁宝光因本案诉讼而支出的律师代理费20000元； 四、驳回原告翁宝光的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16340元，由原告翁宝光负担1140元，被告符友如负担15200元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 审 判 员  陈家挺 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年九月八日 书 记 员  林雪玉 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。