江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2349号上诉人（原审原告）：张嘉文，女，2002年3月11日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人（原审原告）：郑友兰，女，1952年2月11日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人（原审原告）：许新民，男，1952年8月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：蒋垒，江苏维阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州煌庭房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区琵琶村殷庄路东侧。法定代表人：周继光，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。上诉人张嘉文、郑友兰、许新民因与被上诉人徐州煌庭房地产开发有限公司（以下简称煌庭公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人许新民及其与张嘉文、郑友兰的共同委托诉讼代理人蒋垒，被上诉人煌庭公司的委托诉讼代理人王小卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人张嘉文、郑友兰、许新民上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人赔偿因房屋层高不够的违约损失22万；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.双方当事人在《商品房买卖合同》(下称《合同》)中明确约定的是一、二层层高均为3.6米。①涉案一、二层房屋的价格一致，不应出现两种不同的高度。《合同》第六条第一款约定一、二层单价是9850元。双方未采用《合同》第6条第3、4款的约定或者用“均价”、“一、二层价格不一致”的方式计算房屋价格，故一审法院推断一、二层房屋层高不一致于情于理于据不符。②原审判决认为双方未明确对二层房屋的层高这一关系到房屋结构的重要指标作出书面约定，不具说服性。首先，双方在《合同》第五条已约定商品房层高为3.6米。结合《合同》附件一，房屋分层分户图明确载明涉案房屋为1层和2层。因此双方已经对每层房屋的层高作出统一约定，即每层均为3.6米。其次，如果双方仅对其中一层的层高进行约定，按照一审判决二层层高未明确约定的观点，还可以理解为双方仅对二层层高约定3.6米，但未对一层层高明确约定。最后，一审判决关于二层层高未明确约定的观点脱离合同双方当事人的在订立合同时的本意，明显偏袒被上诉人。法院应认定被上诉人未按合同约定层高交付房屋并判令赔偿损失。③既然双方已在合同第3条第4款明确约定一、二层层高，一审法院认为双方还需要另行书面约定或者口头约定，依据不足。④被上诉人答辩称是因房管局原因无法在合同正文或补充协议中单独约定二层层高，并称其在销售时已在售楼处公示建设文件并给上诉人明确2层层高为3.1米，但其对此并未提供充分证据予以证明，也未拿出房管部门提供的不能在合同中书写的证明。根据《合同》的说明页记载，如存在签订合同时被上诉人已告知上诉人二层层高和一层不一致的情况，双方完全可以在合同正文空格部位进行约定，也可针对二层层高在补充协议中另行约定。被上诉人在销售时隐瞒二层层高并非3.6.米的事实，对上诉人进行欺诈销售，之后在交房时提供了不符合合同约定的房屋。2.有国家标准和规范认定被上诉人交付的二层房屋，不能完全实现作为商服使用的合同目的。双方在《合同》第3条约定房屋的规划用途为商服，根据国家标准GBT21010-2007《土地利用现状分类》的规定，商服指的是用于商业、服务业使用。而根据国家标准JGJ48-2014《商店建筑设计规范》的规定，作为商业使用的商店、营业厅净高应为3.2米。被上诉人交付的二层房屋为3.1米，明显不符合上述国家规范规定和标准，也不能完全实现上诉人购买房屋作为商业服务业使用的合同目的。3.本案审理焦点和争议问题应为被上诉人是否按照合同约定向上诉人交付房屋。涉案房屋是否通过竣工验收备案、是否符合规划、设计施工的规范要求不能证明被上诉人交付的房屋是否符合合同约定，是否通过验收等事实和本案无关。二、一审判决适用法律错误。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》未对交付房屋层高不够的违约责任进行规范性的审理指导意见，双方在合同中也未对该违约责任如何处理进行约定，但处理违约责任应根据《中华人民共和国合同法》第一零七条的通用规定判决被上诉人作为违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。不应以无相关法律依据为由不予判决。对于损失，即使不参照上诉人提供的案例以面积误差的规定进行判决，但涉案房屋二楼实际层高确与合同约定不符，势必导致房屋在通风、采光、使用等方面受到影响，亦会一定程度降低交易价值。无论根据公平原则还是合理原则，被上诉人均应按照二层房屋的价值、层高误差的比例赔偿上诉人经济损失。综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法判决。被上诉人煌庭公司辩称，1.涉案商品房从2014年规划设计开始，一层层高是3.6米，二层层高3.1米，涉案商铺是包括一、二层的整体商铺，被上诉人严格按照最初的规划设计进行施工并于2017年通过竣工验收。2.上诉人购买涉案商品房时，均为现房销售，上诉人于2017年7月份左右接收房屋后从未对层高提出任何异议，并且已经实际装修使用。3.商品房买卖合同上所确定的层高是房管局设置的格式版本，仅能填写一个数字。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求依法驳回。张嘉文、郑友兰、许新民向一审法院提出诉讼请求：1.判决煌庭公司赔偿因层高不够的违约损失45万元；2.本案的诉讼费煌庭公司承担。一审法院查明，2016年11月11日，张嘉文、郑友兰、许新民与煌庭公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张嘉文、郑友兰、许新民购买煌庭公司开发建设的棕榈湾小区15幢1单元101号房屋；该商品房的规划用途为商服；预测其建筑面积共321.98平方米，其中套内建筑面积308.31平方米，分摊共有建筑面积13.67平方米；该商品房层高为3.6米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9850元，总价款为3171503元。买受人应当于2016年11月11日前一次性支付全部价款，出卖人应于2017年11月30日前交付该房屋。双方还约定了交付条件，以及逾期交付违约责任、面积差异违约责任、设计变更违约责任、商品房质量不符合相关标准及约定的处理办法、保修责任等其他事项。该合同附件包括1层和2层房屋平面图、共用部位具体说明、价款计价方式、付款方式及期限、装修和保修标准、前期物业管理的约定及关于房屋交付和有关费用的补充协议等。2016年11月21日，煌庭公司向张嘉文出具江苏增值税普通发票一张，载明：棕榈湾小区，规格商服15-1-101、321.98平方米、金额3171503元等内容。2017年7月，双方当事人交付涉案房屋。双方共同认可实际交付的涉案房屋为两层结构（屋内楼梯）、商服用途等，张嘉文、郑友兰、许新民购置作为门面房使用，以该房屋一、二层面积合计计算房屋建筑面积，所交付的房屋一、二层层高分别为3.6米、3.1米。另查明，2014年11月24日，徐州市建筑工程施工图审查中心出具一份编号为2014186-5/8号的审查合格书，载明棕榈湾小区15#住宅楼的建筑高度是62.1米，层数为地下一层，地上二十二层，该工程施工图设计文件经审查合格。2015年6月，江苏九鼎环球建设科技集团有限公司出具的棕榈湾小区项目立面图，标明一层层高为3.6米，二层层高为3.1米，三至十一层等层高均为2.8米。还查明，2017年5月5日，徐州市城乡建设局出具的备案意见，煌庭公司建设的棕榈湾小区15#-xx#楼、30#-xx#、35#-xx#商铺及人防地下室单位工程，于2016年12月22日由建设单位组织竣工验收合格。本案涉案房屋位于15#-xx#楼，属于上述竣工验收合格范围。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案的争议焦点为双方在合同中是否对房屋二层层高有相关约定。关于层高的约定。张嘉文、郑友兰、许新民主张，双方在合同没有单独约定二层为3.1米或二层和一层房屋有区分，结合合同约定涉案房屋的单价是按一层和二层合计计算建筑面积，因此应认定为一层、二层的层高均为3.6米；煌庭公司辩称，约定的“层高3.6米”，仅指一层层高，因为双方使用的是房管部门公布的制式合同，对于层高这一栏仅能填取一个数字，不能区分一楼和二楼的层高，根据房管部门的要求及惯例填写的。虽然双方一致认可涉案房屋的一层层高的约定及实际交付均为3.6米，但是从双方合同约定的“该商品房层高为3.6米”和“规划用途为商服”等文字本义上看，双方虽然明确约定涉案房屋的层数为一层和二层，但是未明确约定“层高为3.6米”所指的是每层层高均为3.6米，故法院认定双方对二层层高约定不明。理由如下:第一，双方虽然书面明确约定房屋结构分为一层和二层，但是对二层层高——这一关系房屋结构的一个重要指标，并未作出明确的书面约定。第二，关于层高的约定，除合同之外，双方均未有双方认可的证据证明有书面或口头的约定、承诺。第三，对于张嘉文、郑友兰、许新民主张双方明确约定了二层为3.6米，因未提供充分证据予以证明，也未向法庭作出合理的、令人信服的说明，且煌庭公司不予以认可，故对于张嘉文、郑友兰、许新民的该主张，不予支持。第四，对于煌庭公司辩称双方口头约定了二层层高为3.1米、其在售楼处予以公示并至涉案房屋现场确认，因煌庭公司未提供充分证据予以证明，也未向法庭作出合理的、令人信服的说明，且张嘉文、郑友兰、许新民不予以认可，故对于煌庭公司的该主张，亦不予支持。第五，《中国人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，当事人就有关合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。根据本案查明的事实，已交付涉案房屋的实际层高为一层3.6米、二层3.1米，并不违反相关建筑行业的法律、法规的规定，且涉案房屋已经竣工验收并已办理竣工验收备案，亦可证明涉案房屋实际层高符合规划、设计、施工等规范要求；而且，依照合同有关条款或者交易习惯，不能确定二层层高为3.6米；也无相关国家标准、行业标准、通常标准以及合同目的的特定标准作为依据来确定二层层高为3.6米。依据法规规定，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明。在约定不明的情况下，张嘉文、郑友兰、许新民未能提供充分证据证明其事实主张，应当承担不利的后果。综上，对于张嘉文、郑友兰、许新民主张的双方约定了涉案房屋的二层层高为3.6米，事实和法律依据不足，不予支持。关于违约责任。首先，如前所述，张嘉文、郑友兰、许新民并未提供证据证明煌庭公司存在其所主张的违约情形；其次，即使存在张嘉文、郑友兰、许新民所述的违约情形，其主张按照空间比例计算损失，亦于法无据。因为，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系，并不能得出直接的比例关系。而且，在合同中，双方虽然约定了交付条件、交付时间，以及逾期交付违约责任、面积差异违约责任、设计变更违约责任、商品房质量不符合相关标准及约定的处理办法、保修责任等其他事项，但合同中并没有约定层高不符合约定的损失计算方法，对于张嘉文、郑友兰、许新民请求参照相关案例，并诉求判令按照空间体积减少比例计算损失没有合同依据，亦缺乏相关法律依据。综上，张嘉文、郑友兰、许新民既未能举证证明涉案房屋层高违反合同约定，也未能举证证明其具体损失，故对其主张煌庭公司交付涉案房屋二层层高未达双方约定，并要求赔偿违约损失及三倍赔偿等诉讼请求，事实依据不足，且无法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，遂判决驳回张嘉文、郑友兰、许新民的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人交付的涉案房屋层高是否违反合同约定。本院认为，张嘉文、郑友兰、许新民向煌庭公司主张违约损失系依据其之间于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第三条关于商品房基本情况中对于层高问题仅约定为“该商品房层高为3.6米”，并未明确涉案商品房为两层结构，亦未就该两层结构的层高问题分别予以明确，故仅从该条文表述的字义理解，并不能确定合同关于“层高为3.6米”的约定系意指涉案商品房的每层层高均为3.6米,故一审法院基于此认定双方对涉案商品房二层层高约定不明，并无不当。据此，根据《中国人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，当事人就有关合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。经查，煌庭公司所交付的房屋一、二层层高分别为3.6米、3.1米，因双方未能对约定不明的二层层高问题达成补充协议,张嘉文、郑友兰、许新民所举证据亦不足以证明合同约定的层高3.6米系指涉案房屋两层结构的每层层高，故一审法院结合商品房市场交易习惯以及涉案房屋的规划设计、建筑行业规范等认定涉案房屋二层层高为3.1米不违反合同约定，并判决驳回张嘉文、郑友兰、许新民据此主张的违约损失，亦无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人张嘉文、郑友兰、许新民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人张嘉文、郑友兰、许新民负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 孟 娟审判员 胡元静二〇二〇年八月三日书记员 陆滢冰