宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0213民初609号 原告：王跃军，男，1963年9月21日出生，汉族，户籍所在地宁波市奉化区，现住宁波市奉化区。 原告：王国意，女，1961年12月12日出生，汉族，户籍所在地宁波市奉化区，现住宁波市奉化区。 二原告共同委托诉讼代理人：江云天，浙江甬泰律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：蒋婷婷，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：舒永国，男，1950年10月6日出生，汉族，住宁波市奉化区。 被告：周杏叶，女，1954年3月17日出生，汉族，住宁波市奉化区。 二被告共同委托诉讼代理人：马莹标，浙江嘉丰律师事务所律师。 原告王跃军、王国意与被告舒永国、周杏叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王跃军、王国意及其共同委托诉讼代理人江天云、蒋婷婷，被告舒永国、周杏叶及其共同委托诉讼代理人马莹标到庭参加诉讼。原告和被告在诉讼中向本院申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告王跃军、王国意向本院提出诉讼请求：要求判令二被告返还购房款2500元，并赔偿二原告经济损失440000元。庭审中二原告当庭申请将诉讼请求的经济损失金额变更为442351元。事实与理由：二原告与二被告系邻居关系，1987年原告夫妻二人搬至奉化区居住后与二被告相识。二被告系夫妻关系，均系宁波市奉化区经济合作社成员，案外人舒运玉系被告舒永国的父亲。1998年1月10日，舒运玉代表二被告与原告王跃军签订卖屋契一份，双方约定，将位于宁波市奉化区外新屋砖木结构平房一间出售给原告王跃军，双方当面议定屋价为2500元，一次付清。卖屋契签订后，原告当即支付给被告周杏叶房款2500元，二被告交付了房屋。2002年，二原告花费了15000元修建房屋。自1998年起，案涉房屋由二原告占有、使用、管理、出租至今，二被告从未提出异议。2019年8月28日，宁波市奉化区人民政府出具奉政房征决［2019］第8号房屋征收决定，案涉房屋被纳入拆迁范围。因案涉房屋的登记所有权人为被告舒永国，拆迁部门与被告舒永国签订了拆迁补偿协议。二原告向二被告提出，涉案房屋相应的拆迁补偿款应归二原告所有。但二被告为经济利益所驱使，否认房屋买卖，拒绝将拆迁补偿款归二原告所有。二原告于2019年11月12日向奉化区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖有效。经审理，奉化区人民法院以二原告不具有购买舒前村宅基地必须具备的主体资格为由，认定卖屋契无效，驳回了原告诉请。二原告认为，被告舒永国父亲代表二被告与原告签订房屋买卖合同，被告周杏叶收取房款，二被告长期作为邻居未提出异议，舒运玉的行为构成表见代理，二被告承认房屋买卖事实，双方签订的房屋买卖合同成立；因二原告非舒前村集体经济组织成员，不能受让案涉房屋，双方之间的房屋买卖合同无效；二被告对案涉房屋买卖合同无效存在重大过错，并且为案涉房屋拆迁补偿而反悔的行为，违背了诚信，对造成二原告的经济损失，应承担赔偿责任。为此，原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告舒永国、周杏叶及其委托诉讼代理人答辩称：1.原告与被告之间不存在房屋买卖关系，周杏叶没有把案涉房子卖给原告，而是将房屋出租给原告。2.卖屋契不能证明原告与被告订立过房屋买卖合同，卖屋契中的出卖人是舒运玉，而不是二被告，而且舒运玉不是涉案房产的所有权人，无权并且也未得到授权代表二被告卖房。3.舒运玉不是表见代理。原告未尽到核实权证登记人是谁的基本义务，不具备表见代理中善意第三人的条件；出卖人舒运玉也不是以其没有代理权、超越代理权或代理权终止后仍以被代理人名义订立卖屋契，其行为不符合表见代理的条件；4.（2019）浙0213民初5748号民事判决书中认定的事实是舒运玉与王跃军签订的卖屋契无效，而不是认定二被告与王跃军签订的卖屋契无效。 原告王跃军、王国意为证明自己的主张，提供了经被告质证和本院认证的下列证据： 1.卖屋契，用以证明：1998年1月10日被告舒永国的父亲舒运玉与原告王跃军签订卖屋契，将位于宁波市奉化区外新屋砖木结构平房一间转让给原告王跃军的事实。经质证，二被告认为该卖屋契是舒运玉与原告王跃军签订，与二被告无关，二被告未委托舒运玉出卖，表见代理也不成立，且卖屋契上的签字与原告王跃军本人签字不一致。经审查，虽然该卖屋契上王跃军的签名与其本人签名不同，但加盖有原告王跃军的私章，又得到原告王跃军认可，而且该证据在本院（2019）浙0213民初5748号判决中已经采信，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 2.（2019）浙0213民初5748号民事判决书，用以证明：原告与被告签订卖屋契，原告向被告支付了购房款2500元，原告占有、使用该房屋并对房屋进行翻修，以及该卖屋契经生效法律文书确认的事实。经质证，二被告对该判决书的真实性无异议，但对原告要证明的内容有异议，认为卖屋契是舒运玉与原告签订，与二被告无关。经审查，该判决书具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 3.奉政房征决（2019）第8号房屋征收决定的公告、承诺书，证明：案涉房屋被纳入拆迁范围，被告舒永国与拆迁部门签订拆迁协议的事实。经质证，二被告对该两份证据的真实性无异议，但认为承诺书是拆迁办要求被告签的，而且承诺书也证明案涉房屋所有权人是二被告，而不是舒运玉。经审查，该两份证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 4.集体土地上住宅房屋拆迁调产安置协议、集体土地上住宅房屋拆迁调产安置协议核算单、关于印发宁波市奉化区征收东部门户区一期舒前村1号地块集体所有土地房屋拆迁补偿安置方案的通知（奉自然资规［2019］155号）、房地产估价报告、集体被拆房屋测算单，用以证明：被告舒永国已就案涉××和××等房屋与宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室签订拆迁调产安置协议，根据该协议被告可获得的权益包括集贤小区约80平方米的房屋一套和210147元补偿款。根据案涉地块拆迁安置方案中的货币补偿方案，被告就××、××等房屋可获得的货币补偿款为895463元，因被告过错导致房屋买卖合同无效造成原告经济损失442351元的事实。经质证，二被告对该组证据的真实性没有异议，但提出上述调产安置协议上只有乙方舒永国等签字，无甲方和拆迁实施单位签字和盖章，而且即使法院认定案涉房屋是二被告卖给二原告，但土地没有卖，那么超容积率土地补偿款与原告无关，不应该给二原告。经审查，该组证据系宁波市奉化区东部门户区（一期）拆迁项目指挥部根据本院调查令提供，虽然其中调产安置协议上只有被告舒永国等签字，而无甲方和拆迁实施单位签字或盖章，但被告舒永国在该调产安置协议上签字说明其同意按该协议对案涉房屋进行补偿，且其对该证据的真实性无异议，故该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 被告舒永国、周杏叶为证明自己的主张，向本院提供了经原告质证和本院认证的下列证据： 1.集体土地建设用地使用证、房屋所有权证，用以证明：案涉房屋所有权人为舒永国，该房屋系在二被告在夫妻关系存续期间买的，是二被告共同财产的事实。经质证，二原告对该组证据的真实性无异议，但认为上述权证中一幢两间房屋，实际分别对应的门牌号为××和××，原告购买的是其中××；2002年原告对该××房屋进行翻建后从木结构变为砖木结构，被告也同时对××房屋进行了翻修，而且在翻建时地基向天井处进行了扩建。被告当庭确认2002年原告对该处实际门牌号为××的房屋进行翻建，同时被告也对该处门牌号为××的房屋进行翻建。经审查，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 2.（2019）浙0213民初5748号民事起诉状及民事判决书，用以证明：宁波市奉化区人民法院在（2019）浙0213民初5748号判决中认定原告王跃军与被告舒永国的父亲舒运玉签订的卖屋契无效，判决驳回原告王跃军、王国意的诉讼请求的事实。经质证，二原告对该组证据的真实性无异议，但是提出正是因为前案判决合同无效，所以二原告在本案提出返还购房款并要求赔偿损失。经审查，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 3.舒永国与案外人签的事据协议一份，用以证明：案涉房屋所有权人是舒永国，如果本案是房屋买卖关系，卖屋契上也应有舒永国的签名。经质证，二原告认为该证据中的地点不是案涉房屋的地点，不能达到被告的证明目的。经审查，该证据与本案的关联性无法确认，本院不予采信。 本院经审理，认定事实如下： 原告王跃军、王国意原系夫妻关系，二人均系宁波市奉化区尚田街道许家村经济合作社成员，后于2006年7月11日离婚。被告舒永国、周杏叶系夫妻关系，均系宁波市奉化区经济合作社成员。舒运玉是被告舒永国的父亲，已于2019年3月去世。1998年1月10日，被告舒永国的父亲舒运玉与原告王跃军签订卖屋契一份，将位于外新屋砖木结构平房一间（庭审中原告与被告确认该房屋实际门牌号地址为奉化区岳林街道舒前村外新屋××）以2500元的价格出售给原告王跃军。契约签订后，原告王国意作为原告王跃军当时的妻子向被告舒永国的妻子被告周杏叶支付了2500元，之后上述房屋由二原告占有、使用、收益。2002年，原告王跃军、王国意对上述外新屋××房屋进行翻建，同时被告舒永国、周杏叶对与外新屋××拼墙相邻的门牌号为××的房屋进行翻建。2019年8月28日，宁波市奉化区人民政府作出奉政房征决［2019］8号房屋征收决定，将案涉房屋纳入征收范围。因双方就案涉房屋的拆迁补偿款归属及分配问题未达成一致意见，2019年11月12日原告王跃军、王国意将被告舒永国、周杏叶诉至本院，请求确认房屋买卖合同有效及案涉外新屋××房屋归原告所有。本院经审理后以（2019）浙0213民初5748号民事判决认定，因原告王跃军、王国意不是舒前村集体经济组织成员，原告王跃军与被告舒永国之父舒运玉签订的卖屋契因违反效力性强制性规定而无效，故判决驳回了原告王跃军、王国意的诉讼请求。 另查明，上述××和××房屋登记在被告舒永国名下同一本房屋所有权证（登记时间为1994年）和同一本集体土地建设用地使用权证（登记时间为1995年）中，而且在房屋所有权证上合并登记为1幢2间、建筑面积47.5平方米，但未登记门牌号。2019年10月宁波恒基房地产土地资源评估有限公司出具的房地产估价报告载明：估价对象坐落于宁波市奉化区××、××和清墙弄73-57号，被拆迁人为舒永国，土地性质为集体土地，合计评估金额为636399元，该金额中包含了清墙弄73-57号双无证房屋重置价10761元和装修价值735元。被告舒永国在其签订的集体土地上住宅房屋拆迁调产安置协议中选择的安置方式为调产安置。宁波市奉化区东部门户区（一期）拆迁项目指挥部出具的集体被拆房屋测算单载明货币补偿方式和产权调换补偿方式两种补偿方式计算结果，其中按货币补偿方式舒永国可得各项补偿款分别为：房屋评估价值（主房＋装修＋附属用房＋超容）636399元、货币补偿146372元、一次性补偿搬迁费14250元、临时安置费5700元、签约搬迁奖励为63640元、其他补偿29102元，货币补偿总额为895463元。原告王跃军、王国意提出因其二人不能享受调产安置且案涉的外新屋××与××房屋面积相同，故按货币补偿的方式要求被告舒永国、周杏叶赔偿货币补偿总金额895463元的一半即442351元。 本院认为，本案有两个争议焦点：一是二原告与二被告之间是房屋买卖关系，还是房屋租赁关系；二是若二原告与二被告之间是房屋买卖合同关系，则二原告要求二被告返还购房款及赔偿损失的诉讼请求是否应当支持。对于该两个争议焦点，本院综合评判如下： 1.关于二原告与二被告之间是房屋买卖合同关系，还是房屋租赁合同关系的问题。二原告主张其二人与二被告之间是房屋买卖合同关系，二被告否认其二人与二原告之间存在房屋买卖合同关系，并当庭辩解其与二原告之间是房屋租赁合同关系。本院认为二原告与二被告之间是房屋买卖合同关系，而非房屋租赁合同关系，理由如下：（1）二被告及其委托诉讼代理人在本案的庭审中提出二被告与二原告之间是房屋租赁关系后，本院经查看（2019）浙0213民初5748号民事判决书及该案的庭审录音录像，并向该案的承办法官核实，均未发现二被告在（2019）浙0213民初5748号案件中提出二原告与二被告之间是房屋租赁关系的辩解意见，说明二被告及其委托诉讼代理人在本案庭审中的辩解并不真实。（2）在本案中二被告也未提供任何证据证明其二人与二原告之间是房屋租赁关系，故二被告提出与二原告是房屋租赁关系的主张证据不足，二被告应当对其主张承担不利后果。（3）二被告当庭辩称当时原告与被告双方口头约定房屋租赁期限直到房屋拆迁时为止，但在1998年时案涉房屋处于奉化城市郊区，而且奉化几乎无拆迁，二被告在1998年能够预见到长达21年之后的拆迁明显不符合常理。（4）二被告当庭陈述其二人在舒家村还有其他多处房产对外出租，收取租金的方式是按年收取，而对于本案租金收取方式被告辩称一次性向原告收取2500元租金，这种做法既不符合二被告其他出租的房屋按年收取租金的惯常做法，又不符合房屋租赁的通常特征。相反，一次性向原告收取2500元并由原告永久居住使用的做法，更符合房屋买卖的特征。（5）原告和被告均一致确认双方在同一时间分别自行出资对案涉外新屋××与××房屋进行了拆除、翻建，这种做法不符合房屋租赁的特征，反而更加符合房屋买卖中购房者对所购的房屋进行拆除、翻建的特征。（6）综合被告舒永国的父亲起草并与原告签订卖屋契、被告周杏叶一次性收取原告2500元、原告与被告同一时间各自出资对案涉房屋拆除和翻建、被告在拆迁前长达21年未提出双方是房屋租赁关系等事实，可以证明二被告知道且同意被告舒永国的父亲舒运玉将案涉房屋出售给二原告的事实，而且该证明达到了民事诉讼高度盖然性的证明标准。 2.关于二原告要求二被告返还购房款及赔偿损失的诉讼请求是否应当支持。本院在（2019）浙0213民初5748号民事判决中已认定因二原告并非案涉房屋所在的舒前村集体经济组织成员，案涉房屋的买卖合同无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二被告因本案无效合同取得的2500元购房款，依法应当返还给二原告，故二原告的该项诉讼请求本院予以支持。因案涉房屋被征收拆迁，案涉房屋事实上已不能返还给被告，但被告舒永国与政府拆迁部门签订了集体土地上住宅房屋拆迁调产安置协议，实际上案涉房屋对应的拆迁利益返还给了被告舒永国。鉴于案涉房屋的拆迁利益远高于二原告支付的2500元购房款价值，故高出2500元部分的拆迁利益属于二原告的损失。因被告舒永国在签订的安置协议中选择的是调产安置，而二原告无法取得案涉房屋调产安置的拆迁利益（即安置房屋），故二原告提出比照货币安置的标准计算损失的请求予以支持。根据本院调查令调取的证据证明，被告舒永国签订的调产安置协议中对舒前村××、××和清墙弄路73-57号的房屋一并进行安置补偿，各项补偿项目分别为被拆迁房屋评估价值636399元、货币补偿146372元、一次性补偿搬迁费14250元、临时安置费5700元、签约搬迁奖励63640元、其他补偿费29102元，共计895463元。因上述补偿金额中包含有与本案无关的清墙弄路73-57号双无证的房屋重置价10761元和装修价值735元，还包含有未出售给二原告的与外新屋××面积相同的××房屋补偿金额，故均应当予以扣除。扣除后二原告购买的外新屋××房屋拆迁货币安置补偿金额为441983.5元，该金额超出购房款2500元的部分439483.5元即为二原告的损失。考虑到双方对案涉房屋买卖合同无效均有过错，并且二原告在购买后又对案涉房屋进行了翻建和装修投入，二被告在拆迁利益面前否认将房屋出售给二原告的事实违背诚实信用原则，而且二被告选择调产安置能够获得的安置房屋目前市场价值高于货币安置的价值，故本院酌定对二原告439483.5元的损失由二被告承担90%的过错责任即赔偿397785元，由二原告自行承担10%的过错责任。至于二被告所提出的案涉土地没有卖，因而超容积率土地补偿款不应当赔偿给二原告的意见，本院认为我国法律实行房地一体原则，出售房屋时相应的土地使用权一并转让，故超容积率土地补偿款也属于二原告对受让房屋的期待利益损失，应当计入二原告的损失赔偿范围。另外，退一步讲，即使被告舒永国的父亲舒运玉确实未经被告舒永国的同意或者也不明知将案涉房屋出售给二原告，被告舒永国的父亲依法也应当对因合同无效导致二原告的损失承担赔偿责任，被告舒永国作为其父亲的继承人依法应当对其父亲的赔偿责任在遗产继承的范围内予以赔偿，而在庭审中被告舒永国自认其是其父亲的唯一继承人且也继承了其父亲名下的房屋拆迁安置补偿利益，故被告舒永国也应当对二原告的损失在继承范围内承担赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告舒永国、周杏叶于本判决生效之日起十日内向原告王跃军、王国意返还购房款2500元； 二、被告舒永国、周杏叶于本判决生效之日起十日内向原告王跃军、王国意赔偿损失397785元； 三、驳回原告王跃军、王国意的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利率之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费7972元，减半收取3986元，由被告舒永国、周杏叶负担3587元，由原告王跃军、王国意负担399元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务；逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何军 二〇二〇年八月三日 书记员  周露 附：本引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。