湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3434号上诉人（原审原告）：武汉市徐东雅苑小区第二届业主委员会，住所地武汉市洪山区徐东雅苑物业办公室。负责人：张申军，该委员会主任。被上诉人（原审被告）：湖北省建工房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区建设一路31号武汉宝业中心A栋23层。法定代表人：高纪明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：文宇，湖北维力律师事务所律师。上诉人武汉市徐东雅苑小区第二届业主委员会（以下简称雅苑业委会）因与被上诉人湖北省建工房地产开发有限公司（以下简称建工公司）排除妨害纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初7162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅苑业委会上诉请求：1.撤销原判，改判支持雅苑业委会一审诉讼请求；2.建工公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审基于武汉市自然资源与规划局洪山分局的《回函》作出本案基本事实的认定，是错误的。徐东雅苑小区全体业主持有的不动产登记证书明确载明，宗地面积为20612.88㎡，土地权利人为全体业主，案涉洪山区徐东雅苑101号A、B、C三地块均属于徐东雅苑小区全体业主共有。一审认为案涉地块剩余面积19041.12㎡土地使用权尚未转让错误，进而认为两证并存、权属存在争议，导致错判。二、一审认为徐东雅苑小区业主的不动产权证与建工公司提供的国有土地使用权证两证并存，使用权存在争议，故而依据土地管理法认定应先由相关行政机关进行土地使用权确认错误。雅苑业委会已有充分证据证明权利人享有合法物权，不存在土地使用权争议的问题，建工公司以国有土地使用权证予以反驳，一审未予审核该证据的有效性、合法性即将其作为判定事实的依据，显属错误。建工公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雅苑业委会向一审法院起诉请求：1.建工公司停止使用讼争地块上临时建筑的行为；2.建工公司排除对全体徐东雅苑小区业主行使共有部分的共有权和共同管理的妨害行为，并恢复讼争地块规划原状；3.本案诉讼费用由建工公司承担。一审法院认定事实：雅苑业委会系武汉市徐东雅苑小区（以下简称徐东雅苑）第二届业主委员会，其成立于2017年6月24日，已办理相关登记备案手续。建工公司系徐东雅苑开发建设单位。建工公司于2008年9月23日以挂牌方式竞得位于武昌区团结村东侧（共分为ABC三个地块），编号为P(2008)042号的国有建设用地使用权。同年12月9日，建工公司与武汉市国土资源和房产管理局案就竞得地块签订《国有建设用地使用出让合同》。同年12月31日，建工公司通过出让方式取得竞得地块《国有土地使用权证》（武国用2008第888号），主要载明：建工公司享有的土地使用权坐落于武昌区杨园街徐东路23号；地号为F01290117（以下简称案涉地块）；使用权面积为20612.88㎡；土地使用权用地总面积：S=S1（为公园与绿地，382.25㎡）+S2（为城镇住宅用地，10968.40㎡，）+S3（为公园与绿地兼容街巷用地，9262.23㎡）=20612.88㎡等事项。建工公司于2009年1月12日取得案涉地块居住、绿化、公共停车场项目《建设用地规划许可证》，该证附件《规划设计条件》主要载明：案涉地块“规划用地总面积20612.88㎡，其中绿化用地（C地块）382.25㎡，绿化用地兼容公共停车场用地（A地块）9262.23㎡。居住规划净用地（B地块）10968.40㎡，居住规划净用地（B地块）容积率控制在2.8以内。B地块北部规划有一停车场用地，用地面积为2336㎡，其中在本规划范围内用地面积为495㎡。由于周边地块上已建成居住小区，该公共停车场已无法建设，因此规划可将控制的停车场用地（2336㎡），折算为公共停车位在A地块绿地中安排。”建工公司于2009年6月1日取得案涉地块住宅楼（两栋）《建设工程规划许可证》后，将案涉地块中的B地块（即上述S2地块）开发建设为商品房住宅小区即徐东雅苑（即1号楼、2号楼）并陆续对外销售。建工公司（出卖人）与业主（买受人）在签订的《武汉市商品房买卖合同》上载明：“…买受人享有该商品房所在楼宇的走廊、门厅、楼梯间（共同所有），买受人享有该商品房所在项目的物业管理用房、公共设施设备（共同共有），出卖人享有该商品房所在项目的地下室、A区停车位、网球场、羽毛球场等…”。2012年2月27日，建工公司为协助徐东雅苑业主办理房屋产权权属证明，向武汉市国土资源和规划局出具《土地使用权分割转让证明》，载明：建工公司转让地号F01290117-1的宗地面积为1219.98㎡、转让地号F01290117-2的宗地面积为351.78㎡。当日，该局在案涉《国有土地使用权证》下方备注“该公司此次办理376户《分割转让证明》总计办理面积为1571.76㎡，本证剩余面积随分割转让证明换发为国有土地使用证时自动核减，全部换发完毕后本证剩余面积为19041.12㎡”。此后，徐东雅苑业主杜素芳、王孝柏持有的鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0023410号《不动产权证书》，确认杜素芳、王孝柏对洪山区徐东路23号宝业徐东雅苑1号楼B单元1003室共同共有，房屋建筑面积为79.08㎡，土地使用权面积为20612.88㎡，其享有的专有土地面积为1219.98㎡，分摊土地面积为4.30㎡；其享有的专有建筑面积为60.48㎡，分摊建筑面积为18.60㎡；该证附件页宗地略图中载明，宗地面积为20612.88㎡，土地权利人为全体业主。徐东雅苑业主张德芳、朱福枝持有的鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0005191号《不动产权证书》，确认张德芳、朱福枝对洪山区徐东路23号宝业徐东雅苑2号楼1单元9层1室共同共有，房屋建筑面积为90.52㎡，土地使用权面积为20612.88㎡，其享有的专有土地面积为351.78㎡，分摊土地面积为3.09㎡；其享有专有建筑面积为69.46㎡，分摊建筑面积为21.06㎡；该证附件页宗地略图中载明，宗地面积为20612.88㎡，土地权利人为全体业主。2019年7月29日至8月20日，雅苑业委会以建工公司占用全体业主所有的土地，要求建工公司停止侵权，退出土地使用权等为由召开业主大会，并于2019年8月21日作出决议并公告，决定起诉建工公司以解决上述问题。故雅苑业委会诉至法院，诉请如前。一审庭审中，当事人确认案涉地块中的A地块建有115个车位（充电桩）、两层临时建筑物（原系徐东雅苑售楼部）、网球场、羽毛球场等，B地块建有住宅楼、营业性住房、地下室、33个车位，C地块建有绿地。建工公司称其并未向B地块业主转让A、C地块土地所有权，且其按照规划设计条件要求，已将A地块上建有115个车位中的35个车位，计入B地块经济技术指标，并优先满足B地块业主使用，亦未转让B地块35个车位的所有权。雅苑业委会对此不予认可，称依据业主持有的《不动产权证书》附件页宗地略图中载明事项，徐东雅苑全体业主对宗地面积为20612.88㎡（A、B、C地块）享有土地权利人，A、B、C地块应属同一建筑区划，A地块上两层临时建筑物所占用土地面积及35个车位，均属B地块全体业主共有，应由雅苑业委会进行管理，故其明确诉讼请求为要求建工公司停止使用A地块建有的两层临时建筑物及35个车位，恢复规划原状。诉讼过程中，经建工公司申请，一审法院依法向武汉市自然资源与规划局洪山区分局进行调查，该局向一审法院回复：“…项目A、B、C地块是三个不同的建筑区划，因此B区业主实际共享B区建筑区划内绿地道路等。我局核发的《不动产权证》中的附图页是按整个土地登记范围确定的，属于A、B、C三区全体业主共有。《不动产权证》中权利其他状况中的专有土地面积是指该户房产所在楼栋的栋占地面积，分摊土地面积是指该户房产所分摊的土地使用权（依该户房产建筑面积占整栋楼建筑面积的比例计算）”。一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，排除妨害是物权保护的方法，其权利基础是权利人应当享有合法的物权。本案中在案证据显示，业主持有的《不动产权证书》附图中确认全体业主为案涉地块（宗地面积20612.88㎡）的土地使用权人，但建工公司在取得案涉地块（宗地面积20612.88㎡）《国有土地使用证》后，仅将案涉地块中开发建设的1571.76㎡（B地块）土地使用权进行了分割转让，案涉地块剩余面积19041.12㎡（A、C地块面积）土地使用权尚未分割转让，现两证并存，案涉地块的使用权权属存在争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。因此，确认土地使用权属于相关行政机关的专属职能，不在法院受理的民事诉讼受理的范围。雅苑业委会主张建工公司停止使用案涉地块中A地块上临时建筑物、35个车位等诉讼请求，应依据双方各自明确的土地使用权，以确定建工公司是否侵占了雅苑业委会的土地使用权等具体事实。综上所述，雅苑业委会的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。雅苑业委会可向相关行政机关主张权利，待原建工公司之间的涉案土地使用权属明确后，再行提起侵权民事诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回雅苑业委会的诉讼请求。案件受理费200元由雅苑业委会负担。二审中，当事人均未提交新证据，且均表示一审认定的事实属实。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，2012年2月27日建工公司为协助徐东雅苑小区业主办理房屋产权权属证明，向武汉市国土资源和规划局出具《土地使用权分割转让证明》后，建工公司持有的《国有土地使用权证》中备注“该公司此次办理376户《分割转让证明》总计办理面积为1571.76㎡，本证剩余面积随分割转让证明换发为国有土地使用证时自动核减，全部换发完毕后本证剩余面积为19041.12㎡”，根据该《国有土地使用权证》的载明内容，建工公司显然对剩余面积为19041.12㎡的A、C地块仍享有使用权。而徐东雅苑小区业主持有的不动产登记证书则载明，“宗地面积为20612.88㎡，土地权利人为全体业主”。从徐东雅苑小区业主持有的不动产登记证书登记内容来看，后者登记中宗地面积的含义及业主的范畴不明，存在理解争议，而依照武汉市自然资源与规划局洪山区分局对一审法院的回复内容进行解释则更属合理。因此，本院认为雅苑业委会主张争议的A、C地块属徐东雅苑小区全体业主所有证据不足，故其在本案中的诉讼请求本院不予支持。综上，雅苑业委会的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由武汉市徐东雅苑小区第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年八月十二日书记员  肖 华