黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0110执异18号案外人：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区。法定代表人：孔亮，职务董事长。委托代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。申请执行人：李江秋，女，1971年10月6日出生，汉族，中国银行道外支行理财经理，住哈尔滨市香坊区。被执行人：杨凌，女，1981年12月28日出生，汉族，中国银行道外支行职员，住哈尔滨市香坊区。本院在执行李江秋与杨凌借款合同纠纷一案过程中，案外人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司于2020年7月16日对本院查封、评估、拍卖的哈尔滨市道里区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年8月7日举行了听证。异议人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司、申请执行人李江秋参加了听证，被执行人杨凌经本院依法送达后未到庭，现已审查终结。案外人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司称，请求一、立即撤销对异议人所有的哈尔滨市道里区房屋的评估、拍卖；二、解除对异议人所有的哈尔滨市道里区房屋的查封。事实与理由：哈尔滨市香坊区人民法院执行局在办理申请执行人李江秋与被执行人杨凌借款合同纠纷强制执行一案中，将异议人所有的哈尔滨市哈尔滨市道里区房屋进行查封，并向异议人送达了（2018）黑0110执恢565号之四《协助执行通知书》，要求异议人为杨凌办理该房屋的所有权登记手续。诉争房屋于异议人所有，有房地产管理部门的权属登记证书为证。被执行人杨凌虽然与异议人签订了房屋买卖合同，但其贷款并未还清，导致异议人向银行提供的保证金陆续被银行划扣，正因如此，异议人并未对杨凌办理诉争房屋的所有权登记。根据我国《物权法》相关规定，不动产所有权的转移以不动产登记为准。现该房屋并未办理至杨凌名下，杨凌并未成为诉争房产的所有权人，所有权人仍为异议人，故该房屋不应成为本执行案件的执行标的物。香坊区法院拍卖该房产将损害房屋所有权人，即异议人的合法权益。故异议人为维护自身合法权益，现根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出执行异议。望人民法院依法支持异议人的合理诉求。申请执行人李江秋称：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司不是本案的合法异议人，理由是：根据执行异议和复议规定第二十七条、第二十八条，案涉房产是杨凌购买的，所以我有权申请执行她的房产，不同意异议人的异议请求。本院查明，2011年10月31日，案外人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司与被执行人杨凌签订《哈尔滨市经济适用住房买卖合同书》将道里区房屋出售给被执行人杨凌。合同约定案涉房屋房款，第一笔房款约定付款时间为2011年10月31日，共计62564元，付款方式为现金，交纳比例为20%；第二笔房款约定付款时间为2011年11月20日，共计250000元，付款方式为公积金贷款，交纳比例为80%（备注:买受人应自合同签订之日起，20日内办结贷款手续。由于买受人原因银行不能贷款的，买受人应自银行通知之日起7日内，以现金方式支付剩余全部购房房款）。出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该经济适用住房经验收合格，并符合本合同约定的经济适应住房交付买受人使用。听证过程中自认，被执行人杨凌迟延还贷款，导致异议人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司保证金被划扣。经本院查明，哈尔滨住房公积金管理中心于2020年1月10日出具的结清证明，证实被执行人杨凌在其处的个人公积金贷款（贷款发放日期为2011年11月8日），贷款总额250000元，借款人按借款合同约定分期贷款计划已于2019年12月4日结清。申请执行人李江秋与被执行人杨凌系同事关系，被执行人杨凌因家中急需用钱，自2014年1月15日起陆续向原告借款，借款本金共计561500元。本院于2017年2月7日出具（2015）香民四商初字第777号民事判决书，判决如下：一、被告杨凌返还原告李秋江借款本金550000元；二、被告杨凌给付原告李秋江借款利息（自2015年11月27日起，至实际给付之日止，以借款本金55万元为基数，按月息1%计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内给付原告。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9415元、公告费260元及诉讼保全费3320元（原告均已预交），由被告杨凌负担（此款项与上款一并给付原告）。哈尔滨市房地产交易中心政策法规室于2016年6月16日出具的协助执行通知书（回执），已经协助执行如下事项：预查封杨凌坐落于道里区房屋。本院于2019年6月14日出具（2018）黑01110执恢565号之一执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人杨凌所有的位于哈尔滨市道里区房屋房产档案，查封期限为三年。二、需要续行查封的，应当在查封期限届满前十五日内向本院提出续行查封的书面申请；履行义务后可以申请解除查封。不动产登记交易事务中心于2019年6月15日出具的协助执行通知书（回执），已经协助执行如下事项：续封产权人杨凌，期限自2019年6月15日至2022年6月14日。本院于2019年9月12日出具（2018）黑01110执恢565号之二执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人杨凌所有的位于哈尔滨市道里区（产权证号：无；）房屋。本院查封时，该房中被执行人杨凌父母在此居住。本院于2019年9月12日出具（2018）黑01110执恢565号拍卖通知书，通知如下：拍卖标的物：哈尔滨市道里（产权证号：无；）房屋。拍卖标的物的所有权人：杨凌。拍卖起拍价：540000元。拍卖时间：2019年10月21日10:00-10月22日10：00.拍卖网络平台：淘宝网。需要了解上述拍卖物的拍卖底价、拍卖时间以及拍卖过程中拍卖物的降价情况等有关事宜的，请关注淘宝网司法拍卖平台或直接与拍卖机关联系。优先购买权人经通知未参与拍卖的，视为放弃优先购买权。2019年10月22日案外人张宇卓通过司法拍卖拍的案涉房产。本院认为，案外人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司与被执行人杨凌于2011年10月31日签订《哈尔滨市经济适用住房买卖合同书》将案涉房产出卖给被执行人杨凌，且该买卖合同的合同编号已在不动产登记交易事务中心备案。该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。合同双方应按照合同约定履行相应义务。且被执行人杨凌已用现金和公积金贷款的方式支付合同约定的全部房屋价款，且案外人已将案涉房产交付给被执行人杨凌。故，案外人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司应当按照合同约定将案涉房屋更名过户至被执行人杨凌名下，该房屋未更名过户，被执行人杨凌没有过错。本院于2017年2月7日出具（2015）香民四商初字第777号民事判决书，判决被执行人杨凌返还申请人李秋江为金钱债权。且被执行人杨凌迟延还贷款，导致异议人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司向银行提供的保证金被划扣，亦为异议人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司与被执行人杨凌之间的金钱债权。根据债权具有相对性的原则，被划扣的保证金为异议人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司对被执行人杨凌的债权请求权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已经向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”故，不能阻却本院对已在不动产登记交易事务中心备案的案涉房屋的查封、评估、拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第十九条，裁定如下：驳回案外人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司的异议请求。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 赵一民审 判 员 窦凌霄审 判 员 刘 哲二〇二〇年八月十二日法官助理 吴佳昱书 记 员 刘宇超