辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9304号上诉人（原审被告）：李铁华，男，1961年8月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张雨诗，辽宁东拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司，住所地沈阳市铁西区南六中路4号。法定代表人：于革，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹阳，辽宁东尧（重庆）律师事务所律师。上诉人李铁华因与被上诉人沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司（以下简称“水务集团”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初10196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李铁华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判继续履行合同，并按照年租金10万元支付租金或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决在事实认定上存在错误，上诉人与被上诉人并没有对涉案房屋的租金达成合意，应按照市场价格判定房屋租金。一审法院认定延用上一期租金的标准支付租金与事实不符。二、上诉人不存在违约行为，解除合同于法无据。上诉人于2001年就开始承租被上诉人的房屋，一直合作良好，又于2013年变更经营项目，投入大量资金，对承租房屋进行装修，双方对于房屋支付的问题已经达成合意，并不存在拖欠房租的事实，只是由于2016年开始，出现铁西区修建地铁问题妨碍上诉人承租房屋的使用状况，故双方只是对于房屋没有达成合意，并非对承租房屋的事实有分歧。三、一审法院判决上诉人应给付2013年6月1日起至2018年7月30日止期间的房屋租金90万元属于事实认定错误。上诉人已经按照还款计划履行，该部分的欠款不应在本次判决中体现。四、一审法院适用法律错误。五、上诉人为华侨侨眷。根据《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》的相关规定，对华侨眷的财产应给予保护。水务集团辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。水务集团向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的房屋租赁合同；判令被告将铁西区南六中路四号1楼（280平方米）腾空并交还原告；判令被告支付拖欠的2013年6月1日起至2018年7月30日止期间的租金105.5万元及利息；判令被告支付拖欠从2018年8月1日起至被告将涉案房屋腾空交付原告租金之日止期间的租金，按年租金30万元计算以及上述全部租金的利息；判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月29日原、被告签订《房屋租赁合同》，出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告，合同约定甲方将位于铁西区（建筑面积280平方米）门市出租给乙方使用。房屋租赁用途为餐饮。租赁日期为2013年6月1日至2016年5月31日。房屋到期如续约，双方书面另签《房屋租赁合同》。租金支付方式约定房屋租金为每年人民币叁拾万元整，租金采取每半年支付方式，乙方须提前15日交纳下一期房屋租金。乙方签订本合同后，在3日内支付甲方半年租金，租金为人民币壹拾伍万元整。乙方如果不按时付清租金，甲方可收回房产。乙方拖欠租金和拒不缴纳租金的，甲方有权终止合同、收回房屋。该合同同时对租赁要求、终止合同、收回房屋的其他情形、合同生效及纠纷处理等予以了约定。同日原、被告就上述《房屋租赁合同》未尽事项特订立了补充协议，出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告，协议约定甲方同意免去乙方装修期间两个月租金50,000元整，原合同租赁期限不变。本协议生效后，即成为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。原、被告均认可签订上述《房屋租赁合同》前，双方也存在租赁关系。被告曾拖欠原告2013年上半年房租3万元，原、被告于2013年6月24日签订补充协议，约定被告补缴房租3万元。签订补充协议后，被告履行了补缴2013年上半年房租3万元的义务。另查明，原、被告于2013年5月29日签订《房屋租赁合同》后，被告向原告支付自2013年6月1日起的房租共计600,000元，其中2013年7月被告向原告支付房租20,000元。2013年8月1日被告向原告支付房租25,000元。2015年11月3日被告向原告支付房租100,000元。2016年1月20日被告向原告支付房租80,000元。2016年12月27日被告向原告支付房租120,000元。2017年12月27日被告向原告支付房租100,000元。2018年9月28日被告向原告支付房租155,000元。又查明，2018年7月5日原告就被告欠房租未履行合同一事向被告发出一份《告知函》，内容为“一、2013年6月1日至2016年5月31日，双方签订三年房屋租赁合同，每年人民币叁拾万元，共计房租玖拾万元。从2013年7月至2017年12月共向我单位交纳房租47.5万元（其中包括2013年上半年所欠房租3万元，有补充协议）。2013年5月在门市装修期间，李铁华同我单位协商减免2个月的房租伍万元（有协议），以上共欠铁西分公司欠款40.5万元。二、2016年6月1日至2018年6月30日李铁华未与我单位签订合同，继续租用，铁西分公司参照2013年房屋租赁合同，按每年叁拾万元租金收取，共欠铁西营业分公司25个月房租62.5万元。三、铁西营业分公司要求：1、按合同规定还清2013年6月至2016年5月拖欠房租40.5万元。2、还清2016年6月至2018年6月未签订合同期间所欠房租62.5万元，共计人民币103万元。3、如未签订协议期间，在房租价格存在疑议，双方商定后，补签房屋租赁协议，并按协议商定价补交房租。以上所欠租金，请在十五日之内交到铁西营业分公司财务科。如不按期交纳房租，我单位将采取法律诉讼予以解决。”2018年7月24日被告在此《告知函》上签字。2018年9月10日被告向原告出具一份《还款计划》，内容为“本人李铁华，承租沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司，位于铁西区临街房屋，面积280平方米，租赁期为三年。2013年6月1日至2016年5月31日，每年租金为30万，因房屋装修与甲方商定减免2个月房租5万元（有补充协议）。实际房租为85万元，截止2017年12月已交房租44.5万元，余额40.5万元未交，今制定还款计划。一、2018年9月30日前，交房租15.5万元整。二、2018年12月31日前，付清25万元。”再查明，在案件审理过程中，被告申请对涉案房屋（位于铁西区，建筑面积280平方米房屋）自2016年6月1日起至今每年度的年租金进行评估，一审法院委托辽宁东联房地产评估有限责任公司进行评估。2020年1月9日该评估公司向一审法院出具了退鉴函，退鉴原因为需评估估价对象2016年6月1日起至今的每年度的租金价格，缺乏相关估价资料，致使评估工作技术上受限，无法进行评估操作。2020年1月20日一审法院将退鉴函告知被告，被告申请重新委托评估机构对其委托事项进行评估，并表示如果评估机构再次退卷，致使其主张的评估事项无法进行，其放弃再次申请委托评估的权利。一审法院于2020年3月27日重新委托沈阳市嘉泰房地产评估有限责任公司对被告申请评估的事项进行评估。2020年4月21日该评估公司向一审法院出具了退卷函，退卷原因为由于涉案鉴定属于追溯性评估，我公司通过资料的收集和整理，认为现有资料难以出具评估鉴定结论。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告于2013年5月29日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议，依据法律规定，双方签订的原租赁合同即《房屋租赁合同》继续有效，双方仍应按合同约定履行各自义务。被告在合同履行期间承租使用涉案房屋，其应按合同约定向原告支付房屋租金，现被告仅向原告支付自2013年6月1日起的600,000元租金，尚欠2013年6月1日至2018年7月30日期间租金90万元以及2018年8月1日起的租金，被告违约，原告依据合同约定要求解除《房屋租赁合同》、被告腾房、支付租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于每年租金标准，因双方在签订《房屋租赁合同》时已对租金标准予以了明确约定，故被告应按每年30万元标准向原告支付租金。至于被告主张《房屋租金合同》系其受胁迫签订的，主张双方实际是按每年10万元租金标准履行合同的，被告未能提供相应的证据予以证明，同时结合被告在原告向其发出《告知函》后，其向原告出具的《还款计划》中明确提及每年租金30万元，故对被告的抗辩不予采纳。关于原告主张被告支付租金利息的诉讼请求，因合同中并未对此予以约定，而且被告并非恶意拖欠租金，而是与原告对租金标准存在争议，故对原告的该项诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司与被告李铁华于2013年5月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李铁华于本判决生效之日起六十日内将租赁房屋腾空返还给原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司；三、被告李铁华于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司自2013年6月1日起至2018年7月30日止期间房屋租金900,000元；四、被告李铁华于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司自2018年8月1日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋租金，按年租金300,000元标准计算；如被告未在指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司的其他诉讼请求。案件受理费27,160元，由被告李铁华承担22,185元，原告承担4975元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院就本案曾作出（2018）辽0106民初7887号民事判决，李铁华不服，上诉于本院，本院将该案发回重审。再查明，双方在《房屋租赁合同》中第四条租赁要求第3项约定：“乙方（李铁华）在租赁期间发生的装修费用由乙方承担。房屋到期时除室内装潢可移动的装饰材料乙方可以拿走外，乙方要保证室内、水电、门窗等基础设施的完好，不能将装修费用折算后向甲方（水务集团）索要费用。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人李铁华与被上诉人水务集团于2013年5月29日签订《房屋租赁合同》以及此后签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，应为有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》租赁期限已于2016年5月31日届满，此后双方未再另行签订书面租赁合同，在租赁期间届满后，上诉人继续使用涉诉房屋，被上诉人没有提出异议，根据上述法律规定，双方之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同即《房屋租赁合同》继续有效，对于双方当事人仍具有法律约束力，双方仍应按合同约定履行各自义务。被上诉人水务集团作为出租人以上诉人李铁华欠付租金为主要理由主张解除合同，虽然李铁华抗辩主张系由于双方对于租金给付标准存在分歧而未交纳，但根据上述法律规定，不定期租赁合同双方当事人均可以随时解除合同，并不以某方违约为必要条件，且水务集团于2018年7月30日既已提出本案诉讼，符合在合理期限之前通知承租人的情形，故一审法院判决解除合同，判令李铁华腾空涉诉房屋并返还给水务集团，并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出应按照2011年1月1日双方就租赁涉诉房屋所签订的《租赁协议》中约定的年租金10万元的标准计付租金的主张，因该租赁协议约定的租赁期限为2004年10月1日起至2006年9月30日止，无论是签订时间还是租赁期限均在双方《房屋租赁合同》签订和约定期限之前，且上诉人向被上诉人出具的还款计划也印证了上诉人对年租金30万元的认可，尽管上诉人主张系因配合被上诉人检查而出具，但未能提供相应证据加以证明，且被上诉人对此亦不予认可，故对于上诉人提出的该项主张，本院难以支持。关于上诉人提出应按照市场评估价格认定租金标准的问题。本案在发回一审法院重审期间，一审法院经李铁华申请，启动司法鉴定程序，先后两次委托评估机构，均因无法鉴定而退卷。经审查，司法鉴定程序并未出现违反法律法规强制性规定情形，一审法院基本穷尽了司法鉴定程序。综上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人提供的现有证据和事实理由均不足以否定或推翻双方在《房屋租赁合同》中约定的租金标准，一审法院以此为据，结合上诉人实际还款情况及出具的还款计划内容，认定上诉人应向被上诉人尚欠租金数额及租金计算标准并无不当，本院予以确认。至于上诉人提出其系华侨侨眷应受到法律的特别保护的主张，因本案为普通的房屋租赁合同纠纷，上诉人并未提供充分证据证明其财产受到损害的情形，故本院对该上诉理由难以采纳。综上所述，李铁华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,160元，由上诉人李铁华负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年八月十一日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。