贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初3837号原告（反诉被告）：周黎，男，汉族，1987年11月8日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托代理人：刘斌（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224200310326666。委托代理人：刘启军（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201310459116。被告（反诉原告）：四川鸿顺康投资有限公司，住所地：成都市高新区府城大道西段**********，注册号：510000000397195（1-1）。法定代表人：严贵安，系该公司经理。委托代理人：赵波（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610396291。被告：七星关区地球蛙百货超市，地址：毕节市，地址：毕节市七星关区三板桥街道办草海大道创美世纪城**地块**楼**负责人：张万龙。原告（反诉被告，下称原告）周黎诉被告（反诉原告，下称被告）四川鸿顺康投资有限公司（以下简称鸿顺康公司）、被告七星关区地球蛙百货超市（以下简称地球蛙超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年6月29日受理后，被告鸿顺康公司反诉，本院依法适用简易程序，由审判员陆云独任公开开庭将本诉与反诉进行了合并审理，原告周黎及委托代理人刘斌、刘启军，被告鸿顺康公司及委托代理人刘波到庭参加诉讼，被告地球蛙超市经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（反诉被告）周黎诉称：1、请求判决原告与被告鸿顺康公司继续履行《商铺租赁合同》；确认两被告所签订的租赁合同无效，责令被告地球蛙超市退出该商铺；2、请求两被告连带赔偿原告财产损失共计10万元（暂记，待评估后再予以明确）；3、请求第一被告返还原告餐桌、椅子、厨房厨具、冰箱等餐厅配套设施（价值约5万元）；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实及理由，2015年5月11日，原告为其花费50万元加盟费的“渝味晓宇火锅”餐饮项目向被告鸿顺康公司租赁经营场所，双方签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：被告将位于毕节市七星关区草海大道创美世纪城一号地块1号楼第一层商铺租赁给乙方（原告），房号为：1-1-002号至1-1-006共五间商铺、1-1-15号至1-1-028号共14间商品、2-负2-025至026共21间商铺租赁给原告，总租赁面积为972.85㎡（最终以房管局测量为准），起始租金以40元㎡／月计算，租赁期为5年，起始时间为2015年9月1日，并给予原告18个月的免租期，租金为半年一付，双方签订该租赁合同之日原告须支付被告5万元定金，该定金只能抵扣第二年租金，被告提供商铺第一次消防、供水及供配电等设施经验收合格能正式使用，二次消防、供水及供配电等设施由原告承担。；2015年8月9日，双方又就《商铺租赁合同》签订《重庆晓宇火锅合同补充协议书》，该补充协议约定：由于被告承诺给予基础装修，包括隔断、吊顶以及地板，经被告统计，原告之前首次租金由233484元变更为61620元，支付日期为2016年4月1日，合同租赁期限变更为：2015年10月1日至2019年11月30日止。双方签订第一份合同当日原告便向被告支付了5万元定金，随即于2015年7月5日与案外人毕节市奇朵装饰工程有限公司签订《装修施工合同》，该合同工期为60天，工程预算造价为92万元，后该装饰装修工程如期竣工，最终确定工程结算总价为967868元；同时，原告为营造舒适的饮食环境，于2015年8月3日向案外人毕节市致成商贸有限公司耗资196000元购买和安装了中央空调，又于2015年10月6日耗资25347.2元向案外人毕节盛世文化传媒有限责任公司定作了“渝味火锅”字样的招牌。上述各项设施建设安装完毕后，原告立即购买了满足该餐厅开业的所有用具（餐桌、厨房设施等），并于2015年11月1日正式开业。该店自开业后，生意一直不太景气。在2016年7月，被告告知原告，必须于2016年4月1日之前支付首期租金61620元，原告则以免租期18个月尚未结束，尚不满足支付租金的时间条件为由向被告继续协商支付方式，被告当时也未立即拒绝原告，而是告知考虑几天，后来被告在未告知原告考虑的结果为何的情况下单方终止该租赁合同，并将原告的经营场所转租给第二被告，又将原告所有经营设施腾出经营场所后拒不归还，第二被告进入该经营场所后又将原告部分装修进行破坏后重新装修，部分装修继续使用。原告原告认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题意见》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定或协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归还财产所有人；造成财产所有人损失的，应当赔偿。被告仅以原告未及时支付首期租金61620元而擅自将原告投资150余万元的经营场所转租给第二被告的行为实属不当，是明显的权利义务不对等的行为，是对原告合法权益的侵害；第二被告在明知该经营场所为他人（原告）所装修，仍进行破坏和使用，同样是对原告合法财产的侵害。二人另行订立租赁合同的行为导致原告的财产损害结果之间有着直接的因果关系，是无效的法律行为，因此，二人同为本案的侵权人，应当连带赔偿原告的财产损失。被告鸿顺康公司答辩称，一、涉案商铺租赁合同已于2017年1月14日解除，按照合同法司法解释二第二十四条之规定，原告对合同解除有异议的应当在三个月期限内提起诉讼，现2017年6月29日才到法院提起诉讼，确认合同解除和行为不应该得到支持。二、涉案租赁合同已经丧失继续履行的可能性，涉案房屋已经出租给本案的被告地球蛙超市，并交付使用，按照合同法规定，本租赁合同在事实上履行不能或履行费用过高不予支持。三、原告请求连带赔偿，无事实及法律依据，其申请损失赔偿应存在违约或侵权的行为，本案中被告并不存在违约也不存在侵权，连带赔偿是一种严格的法定债务，无明确法律规定不得使用。四、原告请求返还餐厅配套设施，不符合事实，在诉前被告一直通知原告自行将其配套设施取走，但原告一直不予理睬，且现在所有配套设施都在鸿顺康公司指定的仓库保存，并不存在不予返还或侵占的行为，包括现在原告都可以自行取走，鸿顺康公司不会阻拦。被告地球蛙超市未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩状、未提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。被告（反诉原告）鸿顺康公司反诉称，一、判决驳回反诉被告周黎的诉讼请求；二、判决反诉被告周黎在十日内支付反诉原告2015年9月1日至2017年1月14日期间的租金共计人民币804,102.00元；三、判决反诉被告周黎在十日内支付反诉原告自2017年1月17日至2017年3月30日期间的涉案商铺占用费人民币100,025.00元；四、判决确认反诉被告周黎交纳的定金人民币50,000.00元归反诉原告所有，反诉被告周黎不得要求退还及抵扣其他差欠款项；五、判决反诉被告周黎在十日内支付反诉原告惩罚性违约金人民币93,394.00元；六、判决本案的本诉及反诉案件受理费、评估费等由反诉被告周黎承担。事实及理由，2015年5月11日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：由反诉被告承租反诉原告位于七星关区草海大道创美世纪城一号地块1号楼第一层商铺，建筑面积为972.85平米；租赁期限为5年，自2015年9月1日起算。起始租金为40元/平米/月，自第24个月后逐年递增8%，第五年租金标准为50.4元/平米/月；反诉原告给予反诉被告18个月的免租期；合同签订日由反诉被告支付定金五万元，此后转化为租金进行抵扣，双方同意反诉原告暂扣反诉被告4个月租金，若反诉被告有任何违约行为，反诉原告不退还四个月租金；租金每半年支付一次，反诉被告在不晚于2016年3月1日前支付反诉原告首期租金，若租金支付日期不在工作日内，反诉被告必须提前完成租金支付相关事宜。若反诉被告无故拖欠反诉原告租金，视为反诉被告违约，反诉原告有权终止合同，不退还暂扣四个月租金，并收回商铺另行处理。另外，合同还约定，反诉被告应当在租期届满或合同解除后2个工作日内将商铺交付反诉原告，每逾期一天，应按第五年租金标准的四倍向反诉原告支付场地占用费，同时赔偿由此给反诉原告造成的全部经济损失；合同生效后，若一方违约，则向对方赔偿损失（包括直接损失和间接损失）并支付惩罚性违约金，赔偿损失包含但不限于对方正常经营状态下可期待利益损失以及因解决纠纷产生的交通费、误工费、律师费、诉讼费等等费用，惩罚性违约金按当年年租金金额的20%支付；反诉被告在免租期内单方面解除本合同或严重违反本合同约定的，应按第五年的租金标准向反诉原告补交免租期内的租金。《商铺租赁合同》签订后，反诉原告依约将商铺交付反诉被告使用。2015年8月9日，反诉原被告双方就《商铺租赁合同》签订《合同补充协议书》（以下简称补充协议），约定由反诉原告给予反诉被告装修补贴，补贴金额为171,864.00元，该补贴款直接用于冲抵反诉被告首期应交租金，经冲抵后，反诉被告首期应交租金为61,620.00元，交纳时间为2016年4月1日。上述《商铺租赁合同》及补充协议签订后，反诉被告入场装修并用于经营“重庆晓宇火锅”，但因反诉被告自身原因，该店开业后一直生意惨淡。根据涉案合同约定，反诉被告最迟应于2016年4月1日前交纳首期租金61,620.00元，在该期限届满前及届满后，反诉原告公司相关人员都通过书面、电话甚至前往商铺内当面催告等方式通知反诉被告交纳租金，但反诉被告始终以各种理由推诿、拒绝，时间持续长达近一年。迫于无奈，2017年1月，反诉原告委托贵州本芳律师事务所赵波、翟进律师向反诉被告发出（2017）黔本芳律函字第25号律师函，正式解除与反诉被告签订的涉案合同及补充协议，该律师函反诉被告于2017年1月14日签收。反诉被告收函后，与反诉原告沟通周旋，但其既不同意补交租金，亦不按合同约定在2日内将商铺移交反诉原告，致反诉原告损失处于继续扩大且不可预料的处境。2017年3月30日，反诉原告为避免自身损失进一步扩大，向毕节市恒信公证处申请公证保全，对反诉被告遗留在商铺内的物品进行公证保全后转移存放。此后，将合同项下商铺出租于本案本诉中另一反诉被告。诉原告认为：一、反诉被告拖延、拒付租金行为已构成根本违约；反诉原告发出律师函解除合同有事实、合同约定及法律依据，涉案合同已于2017年1月14日解除。原反诉被告签订《商铺租赁合同》及补充协议系在自愿、真实的基础上签订，属合法有效的民事合同，双方都负有全面、及时履行合同的义务。根据合同约定，反诉被告最迟应当于2016年4月1日前交纳租金，但其在反诉原告多次催收的情况下逾期长达近一年拒不交纳，已违反主要合同义务，无论是依据合同约定还是法律规定，反诉原告都有权解除合同。故而，反诉原告在2017年委托律师向反诉被告发出律师函解除合同合理、合法，符合我国《合同法》第96条合同解除之规定，双方签订的涉案合同已依法解除。二、因反诉被告违约导致涉案合同解除，按照合同约定，反诉被告应当按第五年租金标准支付反诉原告免租期内（自2015年9月1日至2017年1月14日）租金共计人民币804102.00元。《商铺租赁合同》第九条第2款约定：“乙方（指反诉被告）在免租期内单方面解除合同或严重违反本合同约定的，应按第五年的租金标准向甲方补交免租期内的租金，乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天应按欠付租金的千分之三向甲方支付滞纳金”。本案中，涉案商铺系反诉原告通过向第三方支付租金返租的方式取得，与反诉被告签订涉案合同的目的在于转租后收取租金赚取利益，反诉原告该合同目的实现完全建立在反诉被告按时、足额支付租金的基础上，然而反诉被告却在约定的租金交纳期限届满后长达近一年的时间内经反诉原告多次催告而拒不支付，将直接导致反诉原告在不能取得租金收益的情况下还需向第三方支付巨额租金，造成巨大损失，根本性的害及到反诉原告合同目的的实现。故合同解除后，反诉原告的损失应当依照双方约定由反诉被告按第五年租金标准进行支付，以弥补反诉原告因此遭受的损失，这完全符合合同约定，亦能体现公平、合理。三、涉案合同解除后，因反诉被告未在约定的期限内将涉案商铺交付甲方，造成反诉原告损失处于继续状态，故反诉被告应当依照约定支付反诉原告继续占用商铺期间（自2017年1月17日至3月30日《反诉原告公证保全后收回商铺时间》）给反诉原告造成的占用损失人民币100,025.00元。反诉原告解除涉案合同的律师函于2017年1月14日送达反诉被告，当日即产生合同解除的法律效力，那么根据《商铺租赁合同》第六条第7款：“乙方应当在租金期限届满或本合同解除后2个工作日内将商铺交付甲方，每逾期1天，应当按第五年租金标准的4倍向甲方支付场地占用费”之约定，反诉被告最迟应当于2017年1月17日前将商铺返还反诉原告，逾期的，将按照约定赔偿给反诉原告造成占用期间的租金损失，该损失按照约定为第五年租金标准的4倍（即为100,025.00元）。四、按照合同约定，反诉被告交纳的5万元定金在反诉被告全面履行合同后将扣抵租金，但因反诉被告违约，产生该定金归反诉原告所有的法律后果。涉案合同签订后，反诉被告交纳了5万元的定金，根据《商铺租赁合同》第二条第3款第（1）项：“乙方与甲方签订正式租赁合同之日缴纳定金人民币五万元，此定金只能抵扣第二年租金”；第（3）项：“租赁保证金，甲方与乙方沟通，采取暂扣4个月租金的方式作为租赁保证金。若乙方有任何违约行为，甲方概不退还4个月租金”之约定，反诉被告缴纳的定金在转化为租金后将直接作为租赁保证金暂扣以保证其全面履行合同义务，现反诉被告根本违约，完全丧失该定金抵扣所欠租金及退还的要求。五、因反诉被告的违约行为导致反诉原告无法正常收取租金支付作为第一出租人的第三方，给反诉原告造成了直接的经济损失，应当予以赔偿。同时，反诉被告违约后不履行合同附属义务将房屋交付反诉原告，使得反诉原告为此进行公证保全及聘请律师参加诉讼而产生了间接的经济损失，上述损失的产生系反诉被告违约行为造成，与其有直接的因果关系，应当由其承担赔偿责任。按照双方签订的《商铺租金合同》第九条第1款：“合同生效后，若一方违约，则向对方赔偿损失（包括直接损失和间接损失）并支付惩罚性违约金，赔偿损失包含但不限于对方正常经营状态下可期待利益损失以及因解决纠纷产生的交通费、误工费、律师费、诉讼费等等费用，惩罚性违约金按当年年租金金额的20%支付；”之约定，反诉被告需向反诉原告支付惩罚性违约金人民币93,394.00元。综上所述，反诉被告拒不支付租金长达近一年的行为已构成根本违约，反诉原告解除合同于法有据。而反诉被告违约后给反诉原告造成的巨大经济损失，反诉被告应当按照双方签订的涉案合同进行承担。故反诉原告特依法提起反诉，请求人民法院依法驳回反诉被告的本诉请求，支持反诉原告的反诉请求，维护反诉原告合法权益为谢！原告（反诉被告）周黎辩称，一、原告对涉案合同不构成根本违约，其行为也并非系对本案主要债务的迟延履行，根据《合同法》第九十四条规定，被告鸿顺康公司不享有对本合同行使解除权的权利，只享有根据合同约定主张应付租金的诉权，其发送律师函的内容，也未明确作出单方解除涉案合同的意思表示，被告鸿顺康公司单方解除该合同的行为无效，涉案合同应当继续履行。二、根据双方签订的补充协议，免租期的期间应当解释为2015年10月1日起算至2017年4月1日，被告鸿顺康公司的第二、三项诉讼请求系原告合法占有且属免租期内，不应当支付租金。而且，原告的行为也并非合同第九条第二款中约定的严重违反本合同约定，因此，不适用按第五年租金支付和支付滞纳金的约定，双方约定解除合同的条件系严重违反本合同约定成就时才能解除，因此，被告鸿顺康公司第二、第三项诉请无法律依据、无事实依据。三、五万元定金根据合同约定可作为抵扣第二年租金，也就是免租期18个月满后冲抵租金，被告该项诉请无事实依据。四、惩罚性违约金只是一种理论性概念并无成文规定且合同法也只对补偿性违约金进行规定，因此惩罚性违约金的约定及诉请无法律依据，应当予以驳回。五、被告鸿顺康公司与地球蛙超市之间系恶意的串通行为，地球蛙超市在，地球蛙超市在进入商铺时对原告招牌的拆除这一行为足以看出其在明知该商铺为原告管理下仍继续与鸿顺康公司签订合同，其主观并非善意，该行为不应得到法律的保护及鼓励，因此，二被告的行为导致双方所订立的合同因侵害原告合法权益而无效，即便原告与被告鸿顺康公司继续履行合同的成本再高也是因二被告的恶意行为而导致，不值得法律保护，涉案商铺仍处于物权尚在的阶段，并未丧失继续履行涉案合同的基础条件。六、原告只欠被告鸿顺康公司的租金为区区六万余元，但原告的总投资为一百多万元，原告不可能因为这六万元去解除合同。被告鸿顺康公司律师所发的函达不到双方解除合同的法律后果，这样不利于交易安全且在庭审中被告也谈到应在三个月内提出异议，也说明了被告鸿顺康公司认可其所发的律师函达不到解除租赁合同关系的法律后果。七、被告的诉请不应获得支持，双方租赁合同关系没有到达法定解除的条件，违约无从谈起。八、两被告破坏原告财产的行为既是违约行为也是侵权行为，无论原告在本案中是否违约，法律都没有赋予被告鸿顺康公司有损坏原告门头招牌、装修及相关设施等权力，但两被告损坏、破坏行为根据法律规定已构成侵权，其应承担赔偿责任。在2016年11月被告对原告正在营业中的商铺进行强行封铺，把原告所有员工及顾客赶出门外。后原告与被告鸿顺康公司多次协商沟通但都无结果，在未经原告同意下将商铺转租给第三方，并且拆除原告的部分装修及使用原告的部分装修，严重侵犯了原告的权利。此合同是甲方单方面规定、拟定合同，上面很多条款都是对甲方有利对原告无利的，纯属霸王合同。被告鸿顺康公司的反诉请求实际上是今年6月份对我的起诉请求，对方撤诉的原因是在另一起合同纠纷案中，被告鸿顺康公司是败诉的。经审理查明，2015年5月11日，原告周黎为乙方，被告鸿顺康公司为甲方，双方签订了《商铺租赁合同》，约定，甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为972.85平方米，租赁期限为五年；乙方与甲方签订正式租赁合同之日缴纳定金人民币五万元，此定金只能抵扣第二年租金；甲方同意在乙方完全履行本合同的约定后，给予乙方18个月的免租期，免租期过后开始算租金，起始租金为40元/平米/月，逐年递增8%，第五年的租金为50.4元/平米/月；甲方与乙方沟通，采取暂扣乙方4个月租金的方式作为租赁保证金。若乙方有任何违约行为，甲方概不退还此4个月的租金；租金每半年支付一次。乙方在不晚于2016年3月1日支付甲方首期租金，共计：233,484.00元。以后每期租金应在每半年度租金支付周期开始计算前4个月交纳下一季度租金，若乙方无故拖欠甲方租金，视为乙方违约，甲方有权终止合同，不退还暂扣四个月租金，并收回商铺自行处理；乙方应在租金期限届满或本合同解除后2个工作日内将商铺交付甲方，每逾期1天，应按第5年租金标准的4倍向甲方支付场地占用费；如一方违约，则向对方赔偿损失并支付惩罚性违约金，惩罚性违约金按当年年租金的20%支付；乙方在免租期内单方面解除本合同或严重违反本合同约定的，应按第五年的租金标准向甲方补交免租期内的租金。签订该合同的当日，原告周黎向被告鸿顺康公司交纳了5万元的定金。2015年8月9日，原告周黎与被告鸿顺康公司签订了《重庆晓宇火锅合同补充协议》，约定，因被告承诺给予基础装修，初步核算租金抵扣金额为：171,864.00元，原告周黎需在2016年4月1日缴纳抵扣后的剩余租金：61,620.00元，租赁合同期限为：2015年10月1日至2019年11月30日止。原告周黎经对涉案的商铺进行装修，购置空调等用具，于2015年11月1日正式开业。2016年7月，被告鸿顺康公司向原告周黎催收首期租金61,620.00元，原告以免租期18个月未结束为由未向被告鸿顺康公司支付首期租金。2017年1月14日，原告周黎收到被告鸿顺康公司向其送达的《贵州本芳律师事务所律师函》，被告鸿顺康公司通知原告周黎解除与其签订的《商铺租赁合同》及《重庆晓宇火锅合同补充协议》；同时函告原告周黎在收到函后的3日内将租赁房屋中的个人物品搬离。原告周黎收到律师函后，未在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，也未将其租赁房屋腾空交付被告鸿顺康公司。2017年3月30日，被告鸿顺康公司向毕节市恒顺公证处申请公证保全，公证员对涉案的租赁房屋进行录像、拍照，清点屋内物品，制作了《毕节市恒信公证处证据保全物品清单》一份二十页，拍摄了照片三十三张，对原告周黎在涉案的租赁房屋的物品进行公证保全后转移存放。后被告鸿顺康公司将涉案商铺租赁给了被告地球蛙超市。本院认定的上述事实有原被告的陈述，原告提供的身份证复印件、《商铺租赁合同》、《重庆晓宇火锅合同补充协议》、侵权照片、《装修合同》、《工程决算单》、《中央空调销售及安装施工合同》、《招牌结算清单》、装修完毕后室内照片、部分收据；被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、《商铺租赁合同》、《重庆晓宇火锅合同补充协议》、贵州本芳律师事务所（2017）黔本芳律函字第25号律师函、顺丰速运邮寄单、顺丰速运物流跟踪信息单、（2017）黔毕恒公证民字第0386号公证书。原被告双方提供的以上证据经庭审质证，已收集在卷为凭。本院认为：原告周黎与被告鸿顺康公司签订的《商铺租赁合同》及《重庆晓宇火锅合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”据此，可知原告周黎与被告鸿顺康公司签订的《商铺租赁合同》及《重庆晓宇火锅合同补充协议》已于2017年1月14日解除，原告于2017年6月29日向本院提起诉讼，请求判决原告与与被告鸿顺康公司继续履行《商铺租赁合同》；确认两被告所签订的租赁合同无效，责令被告地球蛙超市退出该商铺的诉请，本院不予支持。本案在审理中，原告向本院提出《委托评估申请书》申请对涉案租赁房屋的装修总造价等进行评估，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第十一条第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”的规定，对原告的评估申请不予准许，同时对原告提出请求两被告连带赔偿原告财产损失共计10万元（暂记，待评估后再予以明确）的诉请，本院亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合物的装饰物，可由承租人拆除。”的规定，对原告提出请求第一被告返还原告餐桌、椅子、厨房厨具、冰箱等餐厅配套设施的诉请，本院予以支持。被告鸿顺康公司出租房屋给原告经营，其根本的合同目的，就是收取租金，故原告未在合同约定的时间履行交付租金的义务，已构成根本违约，根据《商铺租赁合同》及《重庆晓宇火锅合同补充协议》的约定，应按第五年租金标准向被告鸿顺康公司补交免租期内的租金，其应补交的租金的期间为2015年10月1日至2017年1月14日，应补交的租金为：588,126.42元（50.4元/平米/月×972.85平方米×15.5个月-171,864.00元（装修补贴））。合同解除后，原告继续占有涉案房屋的行为，违反了《商铺租赁合同》第六条第7项的约定，原告应当支付逾期腾房违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原告与被告鸿顺康公司双方之间约定的“每逾期1天，应按第5年租金标准的4倍向甲方支付场地占用费”的约定，过分高于给被告鸿顺康公司造成的损失。故应予以调减，按第5年租金标准计算已足以弥补被告鸿顺康公司的损失，根据律师函告知的3日内予以搬离，则逾期交房占用期间为2017年1月18日至2017年3月30日，占用费为：116,041.55元（50.4元/平米/月×972.85平方米÷30日×71日），故对被告鸿顺康公司提出判决周黎在十日内支付反诉原告自2017年1月17日至2017年3月30日期间的涉案商铺占用费人民币100,025.00元的诉请，本院予以支持。对被告鸿顺康公司提出判决周黎交纳的定金人民币50,000.00元归反诉原告所有，反诉被告周黎不得要求退还及抵扣其他差欠款项的诉请，因该50,000.00元为定金，且合同约定可抵扣第二年的租金，故对被告鸿顺康公司的该请，本院不予支持。对被告鸿顺康公司提出判决周黎在十日内支付反诉原告惩罚性违约金人民币93,394.00元的诉请，因原告周黎违反双方支付房租的约定，已按第五年租金补交免租期内的租金，其已承担了相应的违约责任，故该诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第十条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）四川鸿顺康投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周黎餐桌等物品（以（2017）黔毕恒公证民字第0386号公证书所附的《毕节市恒信公证处证据保全清单》所载明的为准）；二、限原告（反诉被告）周黎于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）四川鸿顺康投资有限公司2015年10月1日至2017年1月14日期间的租金588,126.42元；三、限原告（反诉被告）周黎于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）四川鸿顺康投资有限公司2017年1月18日至2017年3月30日期间的商铺占用费100,025.00元；四、驳回原告（反诉被告）周黎的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）四川鸿顺康投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,650.00元（已减半），由原告（反诉被告）周黎承担1,100.00元，由被告（反诉原告）四川鸿顺康投资有限公司承担550.00元；反诉案件受理费人民币7,114.00元（已减半）,由原告（反诉被告）周黎承担4,742.00元，由被告（反诉原告）四川鸿顺康投资有限公司承担2,372.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一七年九月二十一日书记员  高立