四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川20民初171号 原告：周煦洪，男，汉族，1958年11月15日生，住浙江省诸暨市。 委托代理人：敖翔，四川法助律师事务所律师。 委托代理人：雷勋，四川言鼎律师事务所律师。 原告：何越楚，男，汉族，1977年11月25日生，住浙江省诸暨市。 被告：四川振越置业有限公司【管理人北京大成（成都）律师事务所，负责人杨思永】，住所地四川省资阳市雁江区车城大道三段**。 法定代表人：何政岳，总经理。 委托代理人：叶军强，浙江新兴律师事务所律师。 原告周煦洪因与被告四川振越置业有限公司（下称振越置业）开发合同纠纷，向本院提起诉讼，本院立案后，依法组成合议庭，本案于2016年10月11日第一次开庭后，依法公告通知必要共同参加诉讼的当事人何越楚作为原告参加诉讼。2017年3月30日第二次公开开庭进行了审理，原告周煦洪的委托代理人傲翔、雷勋，被告振越置业的委托代理人叶军强到庭参加诉讼，何越楚经本院合法通知未到庭参加诉讼。庭审结束后，2017年4月6日，本院裁定宣告振越置业破产重组，并指定北京大成（成都）律师事务所为管理人。本案现已审理终结。 周煦洪向本院提出诉讼请求：一，确认我与振越置业签订的《项目承包开发合同》有效；二，确认位于资阳市雁江区三贤公园的房屋所有权及土地使用权归我所有：（1）弘乐府公园一号一期未出售的营业用房4152.49㎡，未售地面车库8个；（2）弘乐府公园一号二期未出售的住宅20套，地下车位605个，地面车位44个；（3）三贤公园综合项目未开发的160.04亩土地使用权。前述资产暂定价1.3亿元；三，振越置业赔偿强行抵偿其债务的我的房产住宅81套价值约2800万元，赔偿被法院拍卖的40.25亩土地使用权价值3292.80万元。事实和理由：我与振越置业于2007年7月10日签订《项目承包开发合同》，约定由我出资承包独立开发资阳三贤公园综合项目2号地块，开发地块已取得土地使用权及开发规划的相应许可，土地证号分别为：资阳国用（2007）第BA110003、第BA110004、第A10005、第BA10006，开发土地总面积131400平方米（约197.10亩），土地性质为商住。我成立资阳三贤公园综合项目2号地块项目开发部，由该项目部全权进行房地产开发、销售等相关业务，并建立独立账户和相应的物料采供、财务核算体系，实行独立核算，自负责任，自负盈亏，即自行负债、自付费用、自得利润、自负税金、自担风险。除应支付振越置业土地费用款外，我的资金收支由我自行负责，振越置业无权干预我的财务收支。合同签订后，我即独立出资开发，开发项目名称为“弘乐府公园1号”我已完成“弘乐府公园1号”第一期开发，第二期开发正在进行中。我开发过程中，振越置业又将44.87亩土地按每亩50万元转让给我开发。我全部付清合同约定的土地使用权转让款，振越置业也将土地使用权证交给我，因我系借用振越置业房地产开发资质进行开发，开发建设的房产及土地使用权等一直没有办理变更登记。我在开发中为展示楼盘形象及开展商品房销售，需设立营销中心，因开发周期长，且由于土地使用权及规划均以振越置业名义登记和审批，建成的售楼部必须登记在振越置业名下。我担心因振越置业大量借贷引发风险，为了保证我投资修建的售楼部能够长期行使使用权，双方约定先以租赁的方式确保我在开发中顺利使用售楼部销售房地产，待我完成开发后，再由我对该售楼部进行处理。故于2010年5月28日与振越置业订立《房屋租赁合同》，约定由我出资修建、装修“弘乐府公园1号”营销中心及建设房屋前土地上的景观、绿化。该房屋建成后办理了房权证资阳字第××号房屋产权证及资阳国用（2013）第BB1186**土地使用权证，该项房产由我全额投资建设，也应归我所有。自2015年起，因振越置业大量在民间借贷及金融借款、振越置业经营的房地产项目工程款等不能偿还，引起部分债权人向法院诉讼主张权利，并将我出资受让的土地及独立投资开发的房产申请法院财产保全等措施，导致我独立开发的“弘乐府公园1号”二期被迫停工，数百购房业主不能按时接收房屋，振越置业的部分债权人封堵我开发的楼盘及售楼部等，振越置业还背着我强行将81套价值2800余万元的二期住宅抵偿给民间借贷债权人，40.25亩土地被法院拍卖清偿振越置业债务。振越置业的行为已严重违背双方合同约定，造成我独立开发的房地产及受让的土地使用权承担振越置业的债务风险，且部分被查封、拍卖。 我与振越置业签订的《项目承包开发合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议约定享有权利和履行义务。双方签订的协议名为承包开发，实为土地使用权的转让及我独立投资开发房地产，我请求确认的“弘乐府公园1号”未出售的住宅、商铺、车库及地上、地下车位系我在其享有使用权的土地上通过行使房屋建设开发权，独立投资而形成的资产。《中华人民共和国物权法》第142条规定“建设用地使用权人建造建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”我既是土地使用权人，又是房屋的投资建造人，所开发房屋的所有权也应当属于我。“弘乐府公园1号”开发建设的房产及相应土地虽然登记在振越置业名下，但不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力，对外效力是基于物权公示公信原则，保护善意第三人出于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为。对内效力则根据当事人的真实意思表示来确定真正权利人。本案所述房地产虽然登记在振越置业名下，但双方对诉争房地产的归属在合同中约定明确，实际并无争议，我有权依据合同约定主张登记在振越置业名下的诉争房地产产权及土地使用权。振越置业以我所有的资产承担及抵偿债务已严重损害我的合法权益。 何越楚未主张权利。 振越置业辩称：一，周煦洪与我公司于2007年7月10日签订的项目承包开发合同属实。但据我公司了解，周煦洪不是一个人开发项目，还有其他的合伙人一起开发。二，周煦洪既然是以承包人主张权利，二号地块我公司承担的义务也该由周煦洪承担。1.该地块开发项目的对外借款。2该地块对外应支付的工程款。3.该地块开发过程中所欠的相关税收。4现在尚有600多户没有按时交房的逾期交房违约金。5.其他的该地块的所有相关费用。三，针对周煦洪的诉讼请求，请求法院在查明事实真相后依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合确认的证据及当事人的法庭陈述，查明案件事实如下： 2007年7月10日，振越置业（甲方）与周煦洪（乙方）签订《项目承包开发合同》，该合同主要约定：经甲乙双方共同协商，就资阳三贤文化公园综合项目2号地块项目承包开发的相关事宜，本着平等互利的原则，达成以下合同，双方共同信守。一、承包开发地块概况。承包开发地块位于资阳市三贤文化公园旁，其土地开发经营权已由甲方经合法手续取得：土地证号分别为资阳国用(2007)第BA110003、资阳国用(2007)第BA110004、资阳国用(2007)第Ba110005、资阳国用(2007)第BA1100**，土地总面积为131400平方米（197.10亩，具体以国土部门出具的土地使用权证和现场实际测定面积为准）；土地性质为商住，土地使用年限为商业用地40年、住宅用地70年。详土地使用证和附图。二、承包方式。1.2号地块项目以甲方四川振越置业有限公司的名义由乙方独立开发；在需要时，甲方应给予提供公司印章、法人代表人印章和财务印鉴、发票等方面的支持；乙方必须保证该项目的工程质量，甲方有权全过程监督工程施工质量。2.乙方有权利享受甲方就该地块与资阳市政府签订的《资阳市招商引资项目——城市生态公园综合开发项目合同书》和《资阳市招商引资项目——城市生态公园综合开发项目结算协议》中相关的所有优惠政策，与2号地块项目相关的，属于2号地块项目享受，如遇资阳市政府政策原因导致原相关优惠政策条款有变动的按变动后政策执行。3.乙方成立隶属于甲方的资阳三贤文化公园综合项目2号地块项目开发部，由项目开发部全权进行房产开发、销售等相关业务，并建立独立帐户和相应的物料采供、财务核算体系，实行独立核算，自负责任，自负盈亏，即自行负债、自负费用、自得利润、自负税金、自担风险。4.乙方的资金收支均由乙方自行负责，除应支付甲方的土地费用款和双方商定应付的其它费用外，甲方无权干预乙方的财务收支。5.甲方与资阳市政府签订的《资阳市招商引资项目—城市生态公园综合开发项目合同书》和《资阳市招商引资项目—城市生态公园综合开发项目结算协议》中规定的甲方应尽责任和义务中，除本合同第三条商定的甲方承担的责任义务，其余均由乙方承担。三、双方责任义务。（一）甲方责任义务。1.按《资阳市招商引资项目——城市生态公园综合开发项目合同书》约定，负责协调完成项目征地红线内的土地征用、面上作物和地上附着物的清理补偿工作，负责本项目红线范围内电力电信等线路迁移的协调处理，解决做好临时道路、水、电、管线到该项目的接通。2.项目合同签订后三日内甲方把项目已办手续、有关资料和证件同时移交乙方，涉及到2号地块前期规划设计等费用由乙方承担。项目开工前，甲方协助乙方抓紧尽快办妥全部开工必备的报批手续，获取开工许可，使承包开发项目可以合法开工建设。项目立项和城市建设综合配套费，甲方所享受的政府优惠政策乙方同时享受，其他报批费用等由乙方负担，同时甲方协助乙方争取报批中的政府优惠政策。3.按《资阳市招商引资项目—城市生态公园综合开发项目合同书》约定，负责协调完成本项目周边道路红线内的电力、电讯、天然气、广电、给水、排水等基础设施的总配套。4.负责及时完成项目周边的道路工程和市政管线（包括自来水、雨水、污水）工程，将所需管线接到该项目紧邻的道路上，并承担上述工程的各项费用。5.项目地块的规划设计条件在合同签订后因政府或政策因素发生变化，双方根据变化情况另行协商，若是由乙方提出改变的，甲方应予以协助办理，其产生的费用由乙方负责。（二）乙方责任义务。1.乙方接甲方办理的相关土地规划等手续后进行开发建设，如确有必要修改有关限制条件的，由双方向有关部门申请办理有关手续，并由乙方负担相关费用。2.负责完成本项目道路红线内的道路、电力、电信、天然气、广电、给水、排水等基础设施的配套，并承担上述工程的各项费用。3.负责本项目周边建筑红线内的道路、电力、电信、天然气、广电、绐水、排水等基础设施的配套，并承担上述工程的各项费用。4.负责全部建设项目的勘察、设计、施工、监理、销售、物业管理并承担各项费用。5.乙方应按2000-B-1地块的土地使用权拍卖文件要求，在竟得土地后2年内实施（完成征地和拆迁安置交付土地后即动工），开工后4年内完成开发任务。四、承包费用的缴纳及支付方式。双方商定，乙方按35万元/亩的价格向甲方上缴土地开发承包款，按已发放的土地使用证的面积197.10计算，共计总费用为6898.5万元。本合同签订后乙方向甲方上缴200万元，作为合同定金；2007年7月28日前，乙方一次性上缴甲方2000万元（包括己付定金）；本合同签订后于2007年11月2日之前上缴至甲方总共4000万元；至2008年元月30日前付至总共5000万元；余下1898.5万元于本合同签订后于2008年12月30日前缴清。因2号地块除197.1亩土地外尚有部分土地未实施拆迁安置，这部分土地待完成拆迁安置并发放土地使用证后一并纳入本合同范围，土地价格按35万元/亩计算，土地款在2008年6月缴清。甲方应于2007年12月30日前协调完成2号地块的拆迁和周边道路、自来水、电力、电讯、天然气、广电、雨水、污水等的基础设施配套。乙方支付给甲方的土地费用列入乙方项目的开发成本，其中涉及的2246.94万元（11.4万元/亩×197.10亩）土地费用由乙方用基础配套设施的方式计入开发成本。五，其它费用。1.公司为提高开发产品档次和销售率而统一支付的广告费用，视与乙方项目的关联度双方另行协商。2.在乙方按时付清上述费用后，甲方不得扣留乙方帐户内的资金。六，其它。1.在乙方负责2号地块项目开发过程中，乙方所缴税金符合资阳市政府招商引资优惠政策的返还全部由乙方用于2号地块的基础设施配套。2.项目承包开发后遇到政策或其他不可抗力影响，项目土地必须依法转让时，则由甲方负责办理相关手续并承担相关税费。3.房屋开发工作结束后，乙方可委托甲方负责物业管理方面的工作，也可另行选择物业管理公司。如委托甲方进行物业管理，其费用另行协商。4.甲方的债权债务与乙方的开发项目及乙方所开立的项目开发部帐户无关。同理，乙方在开发工程中的债权债务亦与甲方无关。5.乙方有义务维护甲方的信誉，不得发生有损公司形象和利益的行为。6.甲方与资阳市政府签订的《资阳市招商引资项目——城市生态公园综合开发项目合同书》和《资阳市招商引资项目——城市生态公园综合开发项目结算协议》作为本合同附件，约定义务中除本合同规定的甲方义务外，其余义务应由乙方负责，如若违约，则由违约方承担全部责任。7.凡在该项目小区的业主子弟可享受与甲方开发地块同等优惠条件入读甲方开发区内的学校。8.如甲方未按合同履行承诺，甲方将全额退还乙方已付金额，支付乙方四倍银行同期贷款利息的违约金，并承担相应的损失赔偿；乙方如未按合同履行承诺，支付甲方四倍银行同期贷款利息的滞纳金，并承担相应的损失赔偿。9.乙方如需项目贷款，在不影响甲方的前提下，甲方应协助乙方进行项目贷款。10.本合同经甲乙双方签字盖章及200万元合同定金收到后生效。未尽事宜，另行协商补充合同。协商不成，提交当地司法部门解决。 2008年8月11日，振越置业（甲方）与周煦洪、何越楚（乙方）签订《补充协议》约定，经甲、乙双方友好协商，自愿就2007年7月10日签订的《项目承包开发合同》的主体及相关内容进行变更，并对有关事实予以确认，依法达成本补充协议条款，以资双方共同信守：一，本补充协议确认以下事实，即代表甲方100%股权的全体股东一致同意并认可甲方与周煦洪于2007年7月10日形成的《项目承包开发合同》内容全部真实有效。二，双方一致同意2007年7月10日乙方的合同主体由周煦洪一自然人变更为周煦洪、何越楚二自然人；周煦洪和何越楚对原《项目承包开发合同》中的乙方应亨受和承担的权利、义务各享受和承担50%。三，变更后的乙方主体中的周煦洪和何越楚分别以自己占有的份额对甲方承担合同约定的相应义务和责任。一方对另一方的合同义务和责任不承担连带责任；单方不得以一方的违约而追究未违约方的义务和责任。四，特别约定：周煦洪和何越楚中的任何乙方不能按《项目承包开发合同》的规定或双方的约定到位项目后续建设资金的，若该部分未到位资金为另一方垫付，则未到位资金方除应归还垫付所垫资金外，还应以每月3%的利率向垫付方支付垫付款项的利息；若另一方未为其垫付资金，则未到位资金一方应及时想方设法补交投资款，并在与另一方已交款时间相对应的逾期交纳投资款时间内按每月3%的利率向乙方开发所需而设立的项目部交纳利息。五，按《项目承包开发合同》之约定，乙方周煦洪所交甲方的开发承包款已如约按期到位；何越楚应交甲方的开发承包款在本协议签订时也交甲方。因延期交款的违约责任由甲方与何越楚另行协商处理，与周煦洪无关。六，周煦洪、何越楚双方在本补充协议签订后十日内立即组建成立2号地块开发项目部。项目部由周煦洪为负责人，任总经理职务；项目部独立建账，财务、会计由周煦洪、何越楚各委派一人担任；有关项目部的管理制度、开发进度计划等内容可由周煦洪、何越楚另行商量确定。七，2号地块中尚未办理国有土地使用证的约38亩（实际面积以办妥后的国有土地使用证登记的面积为准）土地，在国有土地使用证办理后，以每亩50万元的确定性价格由甲乙双方另行签订承包开发协议。付款方式为领取土地使用证后二十日内付50%，余款在四个月内付清。八，本补充协议有约定的，按补充协议的约定执行；本补充协议未约定的，按《项目承包开发合同》执行。双方在以上二协议中均无约定的，按我国法律的相关规定执行。九，本补充协议经甲方盖章及全体股东签名，乙方周煦洪、何越楚签名后生效，与《项目承包开发合同》具有同等的法律效力。 2009年7月28日，资阳市规划局为振越置业发放地字512000200900020号《建设用地规划许可证》，用地项目名称三贤文化公园弘乐府·公园一号建设工程。2011年，振越置业取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，建设项目名称三贤文化公园弘乐府·公园一号建设项目二期A区23-35#楼（含商业四）、商业二（A、B、C、D栋）、商业三、3#地下室。 2007年7月10日至2011年7月9日，周煦洪按照《项目承包开发合同》约定向振越置业支付了资阳国用(2007)第BA110003、资阳国用(2007)第BA110004、资阳国用(2007)第Ba110005、资阳国用(2007)第BA110006号国有土地使用权费（总面积为131400平方米、197.10亩，每亩35万元）6898.5万元。 2010年11月24日至2012年8月27日，周煦洪向振越置业支付了资阳国用（2011）第BA505521号、面积23466.61平方米及资阳国用（2011）第BA50032号、面积5005平方米的国有土地使用权费（计面积29946.3平方米，44.92亩，每亩50万元）23539500元。 2010年7月10日，以振越置业名义发出川振司（2010）41号《关于设立第一项目部及周煦洪、王建民等任职的文》，设立弘乐府·公园1号为公司第一项目部，任命周煦洪为经理，王建民为副经理。 周煦洪于2009年12月1日、2010年9月7日、9月8日、6月25日、10月26日、12年6月5日在中国工商银行股份有限公司资阳分行（账号23×××11）、中国建设银行股份有限公司资阳分行、中国银行股份有限公司资阳分行（账号11×××05）、资阳农村合作银行（账号88×××07）、中国农业银行股份有限公司（账号73×××42）、遂宁市商业银行（账号50×××19）预留印鉴“四川振越置业有限公司财务专用章（1）”、“周煦洪印”2015年9月8日在中国建设银行股份有限公司资阳分行（账号51×××60）预留印鉴“四川振越置业有限公司财务专用章（1）”、“周煦洪印”、“黄燕”。 2010年7月5日在资阳市公安局印章治安管理信息中心办理《印章入网证》。入网印章为“四川振越置业有限公司财务专用章（1）”。 振越置业的财务印章为“四川振越置业有限公司财务专用章”。 2012年10月19日，周煦洪将修建的登记为振越置业的房权证资阳字第××号3669.59㎡房屋作为其售楼部。 周煦洪对弘乐府·公园1号一期开发完毕后，于2013年6月26日，以四川振越置业有限公司（第一项目部）名义与浙江振越建设集团有限公司签订《建设工程施工承包合同》，对弘乐府·公园1号二期23-35#楼（含商业四）、3#地下室、商业二、商业三进行开发。 2015年2月6日，振越置业法定代表人何政岳在第一项目部将“四川振越置业有限公司第一项目部”、“四川振越置业有限公司财务专用章（1）”、“四川振越置业有限公司财务专用章”、“周煦洪”印章收回。 2015年2月17日至3月13日期间，振越置业将周煦洪开发的弘乐府·公园1号二期商品住房备案销售81套，共计合同价款26444682元。其《商品房买卖合同备案表》中出卖人为振越置业，开户行为中国建设银行股份有限公司资阳分行，账号为51×××95号。 资阳国用(2007)第BA110003经开发房屋出售分割给房屋买受人后的剩余土地变更为资国用（2013）第BA11067号，面积26832.14㎡，约40.29亩。2016年4月14日，本院依法执行将资国用（2013）第BA11067号国有土地使用权26832.14㎡拍卖所得价款3292.8万元偿还振越置业在中国民生银行股份有限公司成都分公司债务。 资阳三贤文化公园综合项目2号地块一、二期房地产尚未全部开发完毕。 现资阳三贤文化公园综合项目2号地块经一、二期房屋开发建设后剩余土地使用权面积【土地使用权证1.资阳国用(2007)第BA110004号面积2013.12㎡。2.资阳国用(2007)第Ba110005号面积28367.81㎡。3.资阳国用(2007)第BA110006号开发后变更登记为BA113343号面积4550.28㎡。4.资阳国用（2011）第BA505521号面积1443.89㎡】合计36375.10㎡，计54.62亩。剩余房屋、车库、车位面积为：1.一期营业用房房屋编号5A1面积115.72㎡、5A3面积115.72㎡、5A4面积96.58㎡、5B1面积77.44㎡、5B2面积77.44㎡、商业六面积3669.59㎡、5A2面积115.72㎡。合计面积4268.21㎡。2.二期商品房住宅房屋编号26（Z）2-4-2面积75.68㎡、26（Z）2-2-2面积75.68㎡、26（Z）4-2-1面积75.68㎡、27（Z）1-1-1面积120.52㎡、27（Z）2-6-1面积176.74㎡、27（Z）2-5-1面积120.57㎡、29（Z）5-1-2面积83.7㎡、29（Z）6-2-1面积83.7㎡、32（Z）1-4-1面积83.42㎡、33（Z）4-5-1面积83.42㎡、32（Z）5-5-2面积83.42㎡、34（Z）2-1-1面积83.34㎡、35（Z）1-10-1面积84.18㎡、35（Z）1-4-1面积84.18㎡、35（Z）1-4-2面积84.18㎡、35（Z）1-1-2面积84.18㎡、35（Z）2-10-2面积84.18㎡、35（Z）3-10-4面积84.18㎡、35（Z）3-3-3面积84.18㎡、35（Z）3-2-3面积84.18㎡。合计面积1819.31㎡。3.二期23、24、26、27、29-35#楼地下室全部车位。4.二期商业3二楼车位面积1485.86㎡。 诉讼中，2017年4月6日，本院裁定“受理卓明、王全彬、资阳市彬彬园林有限公司对四川振越置业有限公司的重整申请”同日，指定北京大成（成都）律师事务所担任四川振越置业有限公司管理人。 振越置业管理人对振越置业与周煦洪签订《项目承包开发合同》、周煦洪支付土地使用权对应款项、周煦洪出资进行房地产开发无异议。但认为1.双方之间属于内部承包关系，权利、义务应按《项目承包开发合同》的约定确定，周煦洪享有的是振越置业的债权，不是物权。2.周煦洪认为本案所涉合同名为承包合同，实为土地使用权转让合同的理由不成立。周煦洪是通过振越置业销售房屋所取得利益，没有物权变动给周煦洪的事实和行为，不符合土地转让的特征。周煦洪在案涉土地开发过程中对外签订施工、房屋销售等各类合同均以振越置业名义实施，施工人、购房人权利请求、税收等事宜，均是由振越置业对外承担责任，也向管理人申报了债权，从权利和责任一致性的角度而言，在确定案涉资产归属时，应充分考虑部分债权人的问题。3.周煦洪主张81套房屋抵债损失，无证据系振越置业销售并抵债。4.关于40.25亩因拍卖而不能继续实施开发收益，该部分损失应以承包费标准计算，不应按法院拍卖的金额计算。5.案涉剩余未开发土地应解除《项目承包开发合同》，根据《破产法》第18条规定，案涉合同属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，依法应当解除，如周煦洪因解除合同产生的损失有权根据破产法的相关规定行使权力。 本院认为：一、关于原告的主体资格。 首先，《项目承包开发合同》的相对人为周煦洪与振越置业，而从《补充协议》复印件的内容看，系周煦洪与何越楚合伙共同履行《项目承包开发合同》，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”的规定，周煦洪、何越楚应为共同原告主体。其次，根据最高人民法院《关于适用的解释》第七十四条“……应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可以不追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决”的规定，本院依法公告通知何越楚作为共同原告参加诉讼，何越楚未到庭参加诉讼及主张权利。周煦洪依照《项目承包开发合同》约定向振越置业全额支付了款项，并独自出资进行房地产开发，其主张权利不违反法律规定。因此，何越楚与周煦洪之间是否存在合伙关系并履行案涉合同、协议，可另行主张权利，不影响本案的审理和判决。 二、关于《项目承包开发合同》、《补充协议》的性质及效力。 1.《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外”即建设用地使用权人转让建设用地使用权的行为有效。本案中，双方当事人约定的承包方式为周煦洪以振越置业的名义独立开发，振越置业提供公司印章、法人代表人印章和财务印鉴、发票等，周煦洪成立隶属于振越置业的资阳三贤文化公园综合项目2号地块项目开发部，由项目开发部全权行使房产开发、销售等相关权利，并建立独立帐户和相应的物料采供、财务核算体系，实行独立核算，自负责任，自负盈亏，即自行负债、自负费用、自得利润、自负税金、自担风险。资金收支均由周煦洪自行负责，除应支付振越置业的土地费用款和双方商定应付的其它费用外，振越置业无权干预周煦洪的财务收支。约定承包费用的缴纳方式为周煦洪按35万元/亩的价格向振越置业上缴土地开发承包款，该约定的款项既包含土地款，又包含了承包费。同时从约定的内容可以看出，《项目承包开发合同》实际包括了两方面不同的内容，即承包开发费用以土地使用权价格计算和周煦洪挂靠或者借用振越置业资质独自进行房地产开发经营。故，该合同名为《项目承包开发合同》，实为土地使用权转让和挂靠或者借用房地产开发资质进行房地产开发，系两个独立的、不同性质的合同。 2.我国现行法律、行政法规对借用、挂靠房地产企业资质进行房地产开发无禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第五条的规定均是倡导性的条款，属于市场准入的管理性规定，不属最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性规定”的规定，因此，周煦洪承包、借用或挂靠振越置业房地产开发资质的行为，不影响《项目承包开发合同》的效力。其次，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”虽然周煦洪无房地产开发经营资质，但振越置业具有房地产开发经营资质，因此，周煦洪取得振越置业的资质进行房地产开发的民事行为系建立在振越置业向其转让国有土地使用权的基础之上，从而获得房地产开发收益。 综上，《项目承包开发合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。振越置业、周煦洪之间挂靠或者借用房地产资质的行为是否违反行政法规的管理性规定，应属相关行政部门根据行政法规予以处理范畴，不影响本案《项目承包开发合同》的效力。 3.案涉《补充协议》系复印件，且属案外人提供，周煦洪无请求确认《补充协议》效力的诉请，因何越楚未到庭参加诉讼，未能对《补充协议》复印件进行质证，双方当事人亦未提交该证据原件，故其真实性、合法性、关联性不能确定，本院在本案中对该《补充协议》的效力不予认定。 三、关于合同的履行。 1.合同签订后，周煦洪按照约定已分别向振越置业支付了土地开发承包款（总面积为131400平方米、197.10亩，每亩35万元）6898.5万元、（面积29946.3平方米，44.92亩，每亩50万元）23539500元，表明周煦洪向振越置业全部履行了支付土地开发承包款的付款义务。 2.按照合同约定，周煦洪在受让的国有土地使用权上独自出资以振越置业的名义实施了具体的房地产开发，振越置业享有了收取款项的权利后，即应按照合同约定为周煦洪进行的房地产开发提供资质、印鉴的义务，而无干涉周煦洪对开发的房地产进行处分、收益的权利。因此，在周煦洪未对房地产开发完毕时，振越置业仍负有继续履行合同约定的义务。 四、关于受让国有土地使用权及开发建设房屋的权属。 1.前述《项目承包开发合同》约定振越置业向周煦洪提供房地产开发资质，由周煦洪实际进行房地产的开发，对于该行为是否合规，应属相关行政管理部门认定处理，但不应成为周煦洪无权主张诉争房地产权属的理由。 2.《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”振越置业已依法将案涉建设用地使用权转让给周煦洪，周煦洪按照合同约定支付了对价，该案涉建设用地使用权人实际已为周煦洪，仅仅是尚未完成变更登记，对周煦洪独立投资进行房地产开发建设、支付款项的事实，振越置业予以认可，因此，周煦洪依照合同约定受让的建设用地使用权及其开发建设完毕后的房屋权属应属于周煦洪。但本案中，周煦洪仅履行完毕向振越置业支付款项的义务，双方对建设用地使用权未完成变更登记，且周煦洪在案涉土地上尚未全部开发建设竣工，最终达到周煦洪自己办理房地产产权的事实状态，即双方仍然在履行《项目承包开发合同》过程中，故，本院对周煦洪请求履行合同中的房地产权属归其所有不予确认。 五、关于损失。 1.周煦洪以振越置业名义进行民事活动，对外承担责任的主体名义上仍为振越置业，但按照《项目承包开发合同》约定，应由周煦洪实际承担相应责任。如果振越置业认为周煦洪损害了公司的利益，可另行主张权利，这与周煦洪请求确认诉争房地产权属，属于不同的法律关系。 2.案涉房地产的国有土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、施工合同等均是以振越置业的名义办理、签订，是周煦洪借用振越置业资质进行房地产开发过程中的必然行为，并不涉及所开发房地产权属的转移，故，振越置业无权以内部承包为由对周煦洪开发的房地产进行处置、收益。 3.前述案涉国有土地使用权及所开发后的房屋权归属于周煦洪，而振越置业违背双方约定，在收回该公司及周煦洪相关印章印鉴后，擅自以公司名义处置周煦洪开发的房屋81套，合同价款26444682元，给周煦洪造成了实际损失，振越置业应予以赔偿。振越置业怠于履行对外债务，以致被法院依法将属于周煦洪所有的登记在振越置业名下的国有土地使用权【资国用（2013）第BA11067号，面积26832.14㎡】经拍卖所得3292.8万元偿还振越置业在中国民生银行股份有限公司成都分公司债务，亦给周煦洪造成了该款项的实际损失。振越置业的上列行为，构成违约，已给周煦洪造成了实际的损失，对此，振越置业应按实际损失予以赔偿，即两项合计损失59372682元。 综上所述，周煦洪诉请理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百四十二条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，判决如下： 一、四川振越置业有限公司与周煦洪签订的《项目承包开发合同》有效； 二、四川振越置业有限公司赔偿周煦洪损失59372682元； 三、驳回周煦洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1341365元，由被告四川振越置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  黄革委 审判员  苏振宇 审判员  姜 兵 二〇一七年九月十一日 书记员  江先兰