辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1061号上诉人（原审被告）：朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路三段25号。法定代表人：李树明，理事长。委托诉讼代理人：刘占轩，该社风险部工作人员。委托诉讼代理人：吴琼，该社法律顾问。被上诉人（原审原告）：原静，女，1972年12月30日出生，汉族，无职业，住福建省厦门市思明区。原审被告：朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳开发区长江路六段5号。法定代表人：王建华，经理。委托诉讼代理人：李伟，辽宁红枫律师事务所律师。原审被告：张玲玲，女，1982年1月31日出生，汉族，宏达公司工作人员，住朝阳市双塔区。上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社（以下简称龙城区农村信用社）因与被上诉人原静，原审被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）、张玲玲第三人撤销之诉一案，不服朝阳市龙城区人民法院（2019）辽1303民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人龙城区农村信用社的委托诉讼代理人刘占轩、吴琼，原审被告宏达公司的委托诉讼代理人李伟，原审被告张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙城区农村信用社上诉请求：1、撤销朝阳市龙城区人民法院（2019）辽1303民撤1号民事判决，依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。事实上，上诉人在对抵押物进行抵押时，对抵押物的权属状况进行了审慎审查，该房屋权属登记在宏达公司的名下，权利证书具有公示公信效力。被上诉人主张的物权没有任何外在的具有公示公信效力的物权凭证予以佐证。上诉人基于对有效的权属证书信赖，并查明该房屋之上没有其他权利存在，足以表明上诉人对抵押物权属状况履行了谨慎的审查义务；二、一审判决适用法律错误。事实上，本案抵押物物权是明确的。依据物权法以及其他相关法律的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力。而被上诉人对本案作为抵押物的房屋并未办理相关登记。被上诉人虽然与宏达公司签有房屋买卖合同，但在未办理房屋产权登记前，其享有的只是一项债权，而不是“事实物权”，也不能对抗上诉人所享有的抵押物权。原审被告宏达公司辩称，由人民法院依法裁判本案。原审被告张玲玲辩称，答辩人认为抵押合同合法有效。原审原告原静未作答辩。原静向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）辽1303民初829号民事调解书第三项；2、确认宏达公司、龙城区农村信用、张玲玲之间签订的抵押借款合同无效并解除抵押合同；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2006年12月24日，原静与宏达公司签订《商品房买卖合同》，原静购买宏达公司开发的位于朝阳房屋一户，该房屋建筑面积为79.683平方米，总价款277,815元，原静交付房款后，宏达公司为其出具了收款收据。同日，宏达公司与原静签订房屋回租协议，由宏达公司对原静所购买的案涉房屋进行租赁，租赁期限自2006年12月24日起至2011年12月23日止。2011年12月14日，原静与宏达公司签订写字间委托代管协议，原静自2011年12月24日起至2012年11月30日止委托宏达公司代为管理案涉房屋；2013年3月5日，原静与宏达公司签订写字间委托代管协议，原静自2012年12月1日起至2013年11月30日止委托其代为管理案涉房屋；2013年12月12日，原静与宏达公司签订写字间委托代管协议，原静自2013年12月1日起至2014年11月30日委托其代为管理案涉房屋。自2014年12月31日起，原静对案涉房屋自行出租至今。另查，在原静不知情的情况下，宏达公司私自将原静购买的房屋产权办理在自己名下。2013年6月25日，由张玲玲作为借款人与贷款人、抵押权人龙城区农村信用社、抵押人宏达公司签订《借款合同》、《抵押合同》各一份，合同约定张玲玲向龙城区农村信用社借款1,000,000元，贷款用途为购苗木，由宏达公司用抵押物之一的案涉房屋提供抵押担保。2019年4月16日，龙城区农村信用社将张玲玲、宏达公司起诉至法院，经主持调解，本院于2019年5月28日作出（2019）辽1303民初829号民事调解书，双方达成一致意见“一、被告张玲玲欠原告龙城区农村信用社借款本金799,998.75元，于2019年6月30日前付清；二、被告张玲玲给付原告龙城区农村信用社借款利息（自2013年6月27日起按借款合同约定利率计算的利息，罚息及复利，扣除已还利息257,760.51元），利随本清；三、原告龙城区农村信用社在拍卖、变卖被告宏达公司抵押物所获价值范围内优先受偿；四、案件受理费11,800元，减半收取5,900元，由被告张玲玲负担，于2019年6月30日前给付原告龙城区农村信用社”。一审法院认为，原静与宏达公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原静向宏达公司交付了全部房款，宏达公司出具了发票亦将涉案房屋交付原静，随后该房屋一直由原静占有、收益至今。虽然原静未办理产权登记，也正是由于宏达公司在原静不知情的情况下将涉案房屋办理在自己的名下，所以无法再为原静办理产权登记，该未办理产权登记的过错并不在原静。龙城区农村信用社对房屋抵押权的设立，是在原静作为买受人已足额支付了房款，且已交付占有房屋期间，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第四项：“下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。”《中华人民共和国合同法》第九十条第一款第（五）项：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”故其抵押权设立不能成立。宏达公司作为房屋开发企业将已经出售交付的房屋办理产权证进行抵押担保，且抵押前没有得到买受人原静的授权，事后原静又没有追认，宏达公司的行为有悖于诚实信用原则。龙城区农村信用社在接收房屋抵押时，对抵押物的状况应负有谨慎的审查义务，未了解房屋使用等状况，其疏于履行审查职责，自身存在过错，其抗辩意见，于法无据，不予采纳。综上，本院（2019）辽1303民初829号民事调解书第三项关于原静所有房屋龙城区农村信用社享有优先受偿权的调解侵害了原静的合法权益，予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，判决如下：一、撤销本院（2019）辽1303民初829号民事调解书第三项，关于“龙城区农村信用社在拍卖、变卖被告宏达公司抵押物所获价值范围内优先受偿”中包含原静所有的书香欣苑A座1608号房屋的调解意见；二、驳回龙城区农村信用社关于对书香欣苑A座1608号房屋享有优先受偿权的诉讼请求；三、自本判决生效之日起十日内解除龙城区农村信用社、张玲玲、宏达公司对原静位于朝阳市朝阳大街三段书香欣苑A座1608号房屋产权的抵押。案件受理费5,467元，由被告龙城区农村信用社、张玲玲、宏达公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是龙城区人民法院（2019）辽1303民初829号民事调解书是否侵犯了原静的民事权益。经查，宏达公司与原静于2006年12月24日签订的案涉商品房买卖合同，该售房方式为售后返租，也就是案涉房屋出售给原静后又出租给宏达公司。期间，宏达公司以张玲玲名义在龙城区农村信用社办理抵押贷款，未取得原静同意，且该房屋原静己收回、占有，符合原静享有的物权期待权的法律特征。龙城区人民法院（2019）辽1303民初829号民事调解书确认龙城区农村信用社对案涉房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权，侵害了原静享有的物权期待权，该部分条款应予撤销。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第（二）项规定“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分。”原静要求对调解书部分内容予以撤销的理由成立，本院予以支持。但其诉讼请求第二项“确认宏达公司、龙城区农村信用、张玲玲之间签订的抵押借款合同无效并解除抵押合同。”不属于本案第三人撤销之诉的审理范围，可另行主张。综上所述，一审判决第一项内容应予维持；其他判项内容应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持朝阳市龙城区人民法院（2019）辽1303民撤1号民事判决第一项，即撤销本院（2019）辽1303民初829号民事调解书第三项，关于“龙城区农村信用社在拍卖、变卖被告宏达公司抵押物所获价值范围内优先受偿”中包含原静所有的书香欣苑A座1608号房屋的调解意见；二、撤销朝阳市龙城区人民法院（2019）辽1303民撤1号民事判决第二项、第三项。一审案件受理费5,467元，由上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社、原审被告张玲玲、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司共同负担。二审案件受理费5,467元，由上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社、原审被告张玲玲、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  王文沅审判员  张海龙审判员  郭敬明二〇二〇年八月七日书记员  张 吉