江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5709号上诉人（原审原告）：周磊修，男，1981年4月26日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人:卢小侠，睢宁县芸苔法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谢坤，男，1987年7月18日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：王娜，女，1989年11月19日生，汉族，住徐州市云龙区，系谢坤妻子。上诉人周磊修因与被上诉人谢坤排除妨害纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初3749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人周磊修及其委托诉讼代理人卢小侠、被上诉人谢坤的委托诉讼代理人王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周磊修上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院没有全面、客观地审核证据，致使认定事实错误。1.被上诉人提供的房屋拆迁补偿安置协议书中仅是“20#楼下车库”，并没有“西首第一间”字样，一审判决对该事实认定错误。2.一审判决违反证据采信规则，致使认定事实错误。（1）被上诉人谢坤向一审法院提供的所谓徐州嘉南房地产开发有限公司出具的书面证明仅是复印件，无任何证据证明该复印件与原件一致，故不能单独作为认定案件事实的依据。（2）被上诉人谢坤陈述该书面证明的原件在开发商处，与情理不符。该书面证明作为开发商的承诺，只有被上诉人持有，才有对抗第三人的实际意义。3.一审判决认定“20号楼下西首第一间车库为回迁房”与事实不符。（1）现有证据充分证明案涉星河花园20幢1单元南排西首第一间汽车库为商品房，而非回迁房。在徐州房地产信息网案涉楼盘详细信息上一目了然。“1-112，39.81平方米”处于“锁定”状态，即回迁房，而“1-109，35.06平方米”则处于已备案状态即商品房。即便开发商单方向被上诉人承诺“20号楼下西首第一间车库为回迁房”，但从睢宁县房产管理局存档的房屋平面图的户号来看，“20号楼下西首第一间车库”并非回迁房，而是开发商可以对外销售的商品房。（2）上诉人提供的一系列证据，足以证明“20号楼下西首第一间车库”即是上诉人购买的星河花园20幢1单元109号汽车库。①在户号排序上，应以睢宁县房产管理局存档的房屋平面图的户号排序为准。②上诉人与开发商签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图载明的“车库109”实为睢宁县房产管理局存档的房屋平面图的户号“1-112”，从上诉人到睢宁县房产管理局查询来看，“1-112”为回迁房，其套内建筑面积为30.20平方米；而“1-109”为商品房，其套内建筑面积为26.60平方米，与上诉人和开发商签订的商品房买卖合同载明的套内建筑面积一致，与上诉人和开发商约定的车库位置一致。③徐州众邦物业服务有限公司保存的案涉房屋平面图的排序，与睢宁县房产管理局存档的房屋平面图的排序一致，均载明20号楼南排西首第一间车库为“1-109”，且该物业公司就案涉“20号楼下西首第一间车库”已为上诉人出具上房手续。④国网江苏省电力公司睢宁县供电公司关于案涉星河花园20幢1单元109号汽车库的用电户主、联系电话至今仍为上诉人周磊修及加注上诉人手机号码。⑤据徐州众邦物业服务有限公司反映，被上诉人于2017年4月3日不顾该物业公司阻拦，强行占有20号楼下西首第一间车库，导致案涉纷争。4.一审判决认为“被告因拆迁获得涉案车库，车库号码与户型图相一致，且开发商也出具了书面说明，明确了该车库的坐落位置，不存在任何争议”，纯属主观臆断，与客观事实严重背离。（1）案涉星河花园20幢1单元南排西首第一间汽车库是否为回迁房，前已详细论证，不再赘述；（2）被上诉人提供的书面说明是复印件，不能证明是开发商出具的书面说明；（3）即便是开发商出具的书面说明，在开发商言行不一的情况下，应以“行”而非“言”为准；（4）一审判决认定的事实，与客观事实严重背离，“不存在任何争议”，仅是一审判决的一厢情愿，并不能有效解决纠纷。二、一审法院适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，缺乏事实依据，显系适用法律错误。理由如下：1.被上诉人提供的房屋拆迁补偿安置协议书中，“20#楼下”显然不能认为是对房屋位置的“明确约定”；2.被上诉人无任何有效证据证明“20号楼下西首第一间车库”为回迁房；3.本案不存在“拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖”的情形。谢坤辩称，拆迁安置协议书中虽然没有“西首第一间”字样，但是开发商出具了说明，指明安置的是20号楼12号车库（西首第一间）。二审中被上诉人从睢宁县复印该说明，和一审提供的说明是一致的，且拆迁协议签署时间早于上诉人购房合同签署时间。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。周磊修向一审法院起诉请求：1.判令谢坤立即迁出并返还周磊修所有的睢宁县汽车库；2.判令谢坤赔偿周磊修财产损失（自2017年4月3日起，按租金5000元/年，计算至谢坤实际迁出之日止）；3.诉讼费用由谢坤负担。一审法院认定事实，2013年10月27日，谢坤位于睢宁县的房产被拆迁，谢坤与睢宁县睢城镇城市建设办公室签订了房屋拆迁补偿协议书一份，选择产权调换的补偿方式，并选择了16号楼3单元605、1005室房产及20号楼下西首第一间车库作为回迁房。2013年10月26日，徐州嘉南房地产开发有限公司出具说明，同意将星河花园20号楼12号车库（西首第一间朝阳面南）作为谢坤父亲谢广国的回迁房。2017年初，谢坤对该车库进行装修并占有使用。2014年1月10日，周磊修购买睢宁县汽车库并交纳首付款54782元。2014年1月20日，签订了商品房买卖合同，并办理了商品房预(销)售合同网上登记备案证明。2014年4月18日，周磊修与中国建设银行股份有限公司睢宁支行签订睢宁县房地产抵押合同，以星河花园20幢1单元109号汽车库作为抵押,申请按揭贷款11万元，并于2014年4月24日在睢宁县房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记。2014年5月6日，中国建设银行股份有限公司睢宁支行将贷款发放给徐州嘉南房地产开发有限公司。周磊修签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图及谢坤提供的户型图均显示，112号车库位于西首第一间，109号车库位于西首第四间，但周磊修提供的房屋预告登记证明的附件平面图显示109号车库位于西首第一间，112号车库位于西首第四间，庭审中双方共同确认争议车库即为西首第一间。2017年4月3日，周磊修发现谢坤对该车库进行装修，遂进行交涉，但双方未能协商一致。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。周磊修主张涉案车库即为其购买的109号车库，谢坤无权占有，应当迁出并返还。一审法院认为，车库在出售之前即已经编号并确定了相应位置，业主在购买时应当是明确的，一旦选定购买坐落位置即已固定，不能因编号发生变化而调整相应位置。周磊修所购的车库具体位置（即周磊修具体购买的哪一间车库）应当以其购买时签订的合同为准，但根据其与开发商签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图指向，其购买的109号车库应为西首第四间，而非第一间。周磊修主张购买车库时即与开发商协商确定购买的为西首第一间，但无相关证据证明，一审法院不予采信。谢坤因拆迁获得涉案车库，车库号码与户型图相一致，且开发商也出具了书面说明，明确了该车库的坐落位置，不存在任何争议。即使周磊修购买与谢坤回迁的车库系同一间，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，谢坤对该车库也享有优先权。故周磊修主张西首第一间车库为其所有，并要求排除妨害、赔偿损失，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回周磊修的诉讼请求。一审案件受理费，减半收取175元，由周磊修负担。二审中，被上诉人谢坤向本院提交从睢宁县复印的其一审提交的说明，证明其一审提供徐州嘉南房地产开发有限公司出具的说明是真实的。上诉人质证认为，拆迁安置补偿协议中已明确：本协议所有手写增加协议无效。且根据国有土地上房屋征收与补偿条例第二十一条，如果该房屋是拆迁房应当由征收部门提供，不应当由开发商提供，因此该说明没有法律效力。上诉人周磊修庭后向本院邮寄109车库用电缴费凭据及物业费用收据，以证明20号楼109号车库即为西首第一间。对于双方提供的上述证据，本院结合案件其他证据予以认定。二审中，本院至睢宁县进行调查核实。经查，2013年3月28日，睢宁县人民政府发布涉案地块国有土地上房屋征收决定，对涉案地块上的房屋实施征收。2013年4月12日，睢宁县与徐州嘉南房地产开发有限公司签订拆迁安置房承诺协议，协议约定由徐州嘉南房地产开发有限公司提供涉案地块拆迁的安置房及相应补偿。2013年10月27日，谢坤与睢宁县睢城镇城市建设办公室签订了房屋拆迁补偿协议书，协议书中约定为20号楼下面积约30平方米的车库为其安置房。本院二审查明的其他事实与一审法院一致本院认为，关于谢坤应否从涉案车库中迁出的问题。本案中，周磊修与徐州嘉南房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买20号楼1单元109号房，根据其与徐州嘉南房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图指向，其购买的109号车库应为西首第四间。周磊修主张其购买车库时即与徐州嘉南房地产开发有限公司确定购买的为西首第一间，无相关证据证明，本院对此不予采信。徐州嘉南房地产开发有限公司作为涉案征收地块的开发单位，亦是涉案地块安置房屋的实际提供者，其明确将20号楼西首第一间朝阳南面作为谢坤的拆迁安置房屋，并提供给睢宁县进行备案，与房屋拆迁补偿安置协议书中约定的“20号楼下面积约30平方米的车库”并不冲突。即使双方系同一间车库，依据拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益侧重保护的原则，被拆迁人谢坤基于特种债权的物权优先效力，亦优先取得涉案拆迁补偿安置房屋，周磊修对涉案房屋取得的权利不得对抗被拆迁人的物上请求权，就其自身权利，可另行予以解决。综上，周磊修的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人周磊修负担。本判决为终审判决。审判长  周东海审判员  黄 政审判员  宋正喜二〇二〇年八月十日书记员  刘执柱