福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初1117号 原告：卢金妹，女，1974年11月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：福建宏汇置业有限公司,住所地：福建省连江县潘渡乡坡西村港里**。 法定代表人:林义奇，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：章琳，女，1981年10月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，系公司员工。 原告卢金妹与被告福建宏汇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,于201７年７月20日公开开庭进行了审理，原告卢金妹、被告福建宏汇置业有限公司的委托诉讼代理人章琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢金妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期提供办理产权登记资料的违约金24690.1元（共逾期599天，其中324天×607720元×0.01%／天＝19690.1元，未能在交房后的90日--365日内的逾期违约金5000元）；2、判令被告赔偿原告因房屋质量瑕疵而未能实际使用的直接经济损失3968.72元（19月×208.88元／月＝3968.72元）；3、由被告承担本案的诉讼费。诉讼中变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期提供办理产权登记资料的违约金36402.4元（共逾期599天，599天×607720元×0.01%／天＝36402.4元）；2、判令被告赔偿原告因房屋质量瑕疵而未能实际使用的直接经济损失3968.72元（19×208.88元／月＝3968.72元）；3、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2013年2月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130030087），原告购买位于连江县房屋；房屋的总价款为607720元（2013年8月6日原告的购房款607720元已全部支付完成）。合同约定于2014年12月30日交付房屋，原告于2014年12月25日应被告通知实地收房。在对房屋进行验收的过程中，原告对房屋存在的肉眼可见的一般质量瑕疵（铝合金门有不规则的像被动物啃过的痕迹、主卧与次卧的墙角因渗水发霉、客厅瓷砖有明显凸起、卫生间的门框与底部连接处没有打玻璃胶、地板钉子有露头、窗台大理石有明显的裂缝）提出了维修要求，工作人员当场作了纪录，并表示将对房屋存在的质量瑕疵进行维修，但事实上直至2016年7月28日收到了物业公司关于房屋维修完毕的通知，但根据物业人员发来的图片，不仅维修的方案与约定方案不一致，且维修后墙面还存留渗水后的水渍。2016年11月11日，原告收到了被告的通知，称公司可以于2016年11月14日开始为业主提供办理不动产登记所需的文件资料。按双方所签订的《商品房买卖合同》约定：“第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 被告未及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，故从2014年12月26日（交房后的第二天）后的第91天即（2015年3月26日）开始计算起始的违约时间。被告于2016年11月14日有通知原告可以提供办理权属登记所需由出卖人提供资料，因此违约的截止点就计算到2016年11月13日，共逾期599天。被告若认为从交房后的366日起计算逾期日期，则合同中约定的90日就毫无意义，被告就应当在合同中约定是365日办理房屋所有权初始登记。即便对逾期日期约定这一起始点双方会产生歧义，被告作为格式合同的提供方，对条款的理解存在歧义时，应当按照有利于买受人一方的理解进行解释，计算逾期的日期。另被告还应赔偿原告因房屋质量瑕疵而未能实际使用的直接经济损失3968.72元（从2015年1月1日至2016年7月28日止未能实际使用房屋，物业费及水电公摊19月×208.88元/月=3968.72元）。因为原告购买的是精装房，被告在交房的同时应该保证原告同时入住该房屋。正因为房屋的质量瑕疵导致原告无法入住，导致原告的直接经济损失，应当由被告承担。 福建宏汇置业有限公司辩称，原告所述的事实均无异议。本公司有多次通知原告方验收整改情况，原告在验收过程中又发现新的瑕疵，要求本公司再整改，本公司整改后最后一次通知原告验收的时间为2016年7月28日。本公司认为，一、逾期办证系因政府原因导致，被告无过错，不应承担违约责任。2015年7月份，被告就已经具备办理不动产初始登记（总登）的条件。但由于政策变化，连江县房地产交易管理所不受理被告的申请。直到2016年7月才通知可以办理，但又恰逢连江县人民政府设立连江县不动产登记中心，连江县政府通知从2016年8月1日起连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记，自2016年8月8日起，连江县范围内的土地、房屋、林第、林权及海域登记统一由连江县不动产登记中心承办。由于不动产登记中心刚成立，前期案件堆积等原因导致2016年9月30日才受理被告的不动产首次登记申请。被告已就上述事实向法院申请调查取证。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。”但本案逾期办证系因政府原因导致，非出卖人（即被告）原因，因此被告不应承担违约责任。 退一万步来说，即使认定被告需承担违约责任，也应参照《商品房买卖合同》约定承担。《商品房买卖合同》确实是本公司提供的，但合同的条款内容是由工商局与建设厅拟定的。在签署《商品房买卖合同》时，双方已经认可了条款并盖章，本公司不接受原告方对该条款的质疑。根据《商品房买卖合同》的第十四条的第2点约定：如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。即便本公司有违约，也应从交房后的第365日起计算。即被告的违约天数应为599天-365天+90天=324天。 涉案的房屋质量不存在问题，原告不存在任何损失。本公司卖给原告的确实是精装房。关于交付时有一些瑕疵是客观存在的，该瑕疵是正常合理的范围，而且本公司也有积极配合整改、维修，但房屋不存在质量问题。关于原告所述的质量问题所导致的经济损失与被告无关，交房后需要缴纳物业费是原告交房后的义务。因此，本公司不应承担原告的直接经济损失。原告所主张的损失金额没有任何依据，不应获得支持。 综上所述，本案被告对于逾期办证没有过错，不应承担违约责任，涉案房屋也不存在质量问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。 双方当事人依诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据予以确认并在案佐证，对有争议的事实与证据，本院经审查认为，本案的争议焦点在于： 1、原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书是否系被告的原因造成，被告是否因此应承担违约责任？ 对此，原告主张系被告原因使原告不能在商品房交付使用后365日内即到2015年12月25日内取得房屋权属证书，直到2016年11月11日被告才通知原告可以于2016年11月14日开始提供办理不动产登记所需的文件资料，因此被告应承担违约责任，违约的截止点计算到2016年11月13日止。 被告则主张原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，系因政府原因导致，被告无过错，不应承担违约责任。被告并提供证据Ｂ1、福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、竣工验收报告、连江县不动产登记受理回执单（复印件）,证明2015年５月20日涉案小区就已经竣工验收备案，具备办理不动产登记的条件。2016年11月7日就可以办理房屋产权登记。Ｂ2、公告（复印件），证明2016年８月１日起，连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记，2016年８月８日起房屋登记由连江县不动产登记中心承办。本案逾期办证系政府原因导致。 对被告的举证，原告质证意见如下：对证据Ｂ1、Ｂ2的真实性及关联性无法认定，对证明对象有异议，无论是什么原因，被告的违约都是事实。被告陈述的理由不构成其免责的事由。 本院认为，一、证据Ｂ1中的福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、竣工验收报告条件成就，只是具备交房之条件，但并不能证明具备办理房屋产权证条件。二、从被告提供的连江县不动产登记受理回执单来看，不动产登记部门收到被告提交申请办证材料的时间是2016年9月30日，该受理回执单上明确告知请于2016年11月到窗口缴费领证……，被告直到2016年11月14日开始提供办理不动产登记所需的文件资料。因此，首先，被告提交办证的时间已延迟；其次，被告通知提供原告办证材料时间已延迟，此二者被告已构成违约。三、从证据Ｂ2即连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记公告来看，连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记共计才1周时间，从本质上说，该1周时间的停止登记时间，并不影响办证时程。被告因此主张本案逾期办证系政府原因导致，理由不足，不予支持。 2、原、被告签订的《商品房买卖合同》的第十四条的第2项是否存在歧义？ 对此，原告主张被告未及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，故从2014年12月26日（交房后的第二天）后的第91天即（2015年3月26日）开始计算违约时间至2016年11月13日（因2016年11月14日被告通知原告可以提供办理权属登记所需资料），共599天。被告即便对逾期日期约定这一起始点双方会产生歧义，被告作为格式合同的提供方，对条款的理解存在歧义时，应当按照有利于买受人一方的理解进行解释，计算逾期的日期。 被告则主张退一万步来说，即便本公司有违约，根据《商品房买卖合同》的第十四条的第2点约定，也应从交房后的第365日起计算违约金，即被告的违约天数应为599天-365天+90天=324天。 本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的第十四条的第2项约定：“［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”该项约定由两句话组成，第一句话要求被告在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；第二句话要求被告如因其原因造成原告在商品房交付使用后365日内不能取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。该项约定两句话分别对被告提出了不同的履行义务，其中第一句话有约定履行义务却未约定违约责任；第二句既有约定履行义务又有约定违约金。该项约定内容意思表达清楚，不存在歧义。被告承认从2016年11月14日开始向原告提供办理不动产登记所需的文件资料，故对第一句话的履行义务，被告从2015年3月26日开始逾期违约至2016年11月13日。对第二句话的履行义务，被告从2015年12月26日开始逾期违约至2016年11月13日。又因双方对第一句话的履行义务没有约定违约金，对第二句话的履行义务有约定违约金，故被告的违约金计算应按第二句话的约定内容计算，即每日按原告已付款的0.01%，从2015年12月26日计算至2016年11月13日止。 根据上述确认的证据及双方当事人的庭审陈述，对本案主要事实认定如下： 2013年2月19日，原告卢金妹与被告福建宏汇置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20130030087），原告购买被告位于连江县房屋，房屋的总价款为607720元。合同约定于2014年12月31日前交付房屋。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 合同签订后，原告于2013年8月6日已全部支付购房款607720元。被告于2014年12月25日将商品房交付原告使用，在对房屋进行验收的过程中，原告对房屋存在的质量瑕疵（铝合金门有不规则的像被动物啃过的痕迹、主卧与次卧的墙角因渗水发霉、客厅瓷砖有明显凸起、卫生间的门框与底部连接处没有打玻璃胶、地板钉子有露头、窗台大理石有明显的裂缝等）提出了维修要求，2016年7月28日原告收到房屋维修完毕的通知。2016年11月11日被告通知原告，称可以于2016年11月14日开始为原告提供办理房屋产权登记所需的材料。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告卢金妹与被告福建宏汇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”在合同履行过程中，被告于2014年12月25日将商品房交付原告使用，但直到2016年11月14日被告才通知原告可以为原告提供办理房屋产权登记所需的材料。原告未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，责任在被告方，被告已构成违约，因此应承担违约责任。原告主张被告向原告支付逾期提供办理产权登记资料的违约金36402.4元（共逾期599天，599天×607720×0.01%/天=36402.4元）。虽然被告的违约天数为599天，但双方合同有约定应支付违约金的天数应为2015年12月26日至2016年11月13日止，共324天，故违约金予以支持的为324天×607720×0.01%/天=19690.1元。原告还主张被告赔偿原告因房屋质量瑕疵导致原告无法入住，导致原告的直接经济损失物业费及水电公摊费3968.72元。本院认为，被告已向原告交付了商品房，房屋质量有瑕疵，只是导致原告入住品质下降，而不是导致原告无法入住。原告在商品房交付后应缴纳物业费及水电公摊费，这是原告的义务，与房屋质量瑕疵无关。故原告的损失不是物业费及水电公摊费，但因被告交付的房屋质量瑕疵导致原告入住品质下降，这确实也给原告造成一定的损失，被告对此应当予以赔偿，本院酌定赔偿2000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条规定，判决如下： 一、福建宏汇置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向卢金妹支付逾期违约金19690.1元。 二、福建宏汇置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向卢金妹支付赔偿金2000元。 三、驳回卢金妹其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费516元，由卢金妹负担174元，由福建宏汇置业有限公司负担342元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  曾 沁 人民陪审员  林昌开 人民陪审员  孙景霞 二〇一七年九月二十日 书 记 员  吴锦燕 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 错误！未指定书签。错误！未指定书签。