湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3123民初836号 原告：谭某某，男，1966年9月29日出生，汉族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省吉首市。 委托代理人：张光宏，湖南知来律师事务所律师， 被告：杨某，男，1970年7月20日出生，土家族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县。 原告谭某某与被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员吴云海独任审判，于2020年7月28日公开开庭审理，书记员吴璇担任记录。原告谭某某及其委托代理人张光宏、被告蒋斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭某某诉称，2018年原告在网上看到被告发出的卖方信息，欲出售凤凰县滕子坪17号房屋。原告联系被告并现场看房，因价格太高，原告放弃了买房。2019年5月之后，被告多次电话联系原告协商买卖房屋事宜。同年6月4日，被告拨打原告电话欲与其见面协商，双方约定在吉首恋爱桥湘苗寨餐馆协商。协商后，原告按约定支付被告定金5万元整，并向原告出具收条。被告收到定金后，给原告出具收条时附说明，原告必须于2019年6月4日至2019年6月14日十天内办理公证手续，并支付首付款70万元整。后因双方支付首付款后房屋的交付问题、后期款项的支付时间以及过户手续费用的承担事宜，原、被告无法达成共识，并且被告也不是房屋的所有权人，导致双方无法签订正式的房屋买卖合同。原告多次要求被告退还定金，但均遭到被告拒绝。故原告诉至法院，请求依法判令：1、依法解除原、被告于2019年6月4日签订的定金合同；2、被告返还原告购房定金5万元整；3、本案的诉讼费用由被告承担。 原告谭某某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1、收条１份，拟证明原告因购房给付被告定金5万元。 2、微信聊天信息1份，拟证明因对本约合同无法达成协议，原、被告没有订立本约合同，被告拒绝退回定金。 被告杨某口头辩称，一、原告所诉不是事实，原告到被告家看房，不是通过网上中介信息，而是其自己找到被告家里来。2018年原告单独到家里看了两次房屋，并表示喜欢该房屋，当时都是和被告父母咨询价格，最后一次原告和其妻子到被告家里和被告父母谈价，原告觉得父母要求的价格过高而没有达成；二、2019年5月份左右，被告父母搬至吉首居住，被告搬至城北，滕子坪的房屋空置下来，经与父母商定后重新启动卖房，原告得知信息后，于2019年6月初原告夫妻两人从吉首开车到滕子坪17号房屋与被告夫妻商谈买房一事，双方就价格再一次进行详谈，最后商定原告自己缴纳购房过户一切费用，被告干收95万元。原告以资金紧张为由提出购房款分两次支付，首付75万元，一年后再付余款20万元，被告表示付款方式必须告知父母后再答复。当晚原告与父母沟通滕子坪房屋的金额及付款方式，得到父母同意后，告知原告。原告邀请被告到吉首见面协商，并表示在吉首请被告吃饭，双方约定于2019年6月4日到吉首见面商量付款的具体时间及其他细节。2019年6月4日，原、被告按照约定时间和地点商谈购房具体细节，被告要求原告当天支付5万元定金，加上定金后，十天内支付首付款70万元，合计75万元，余款20万元满一年后一次性支付。双方于交付首付款日期即2019年6月14日当天签订正式购房合同并办理公证手续。2019年6月4日原告支付了被告5万元定金，被告向原告出具了收条，并约定过了收条约定日期后定金不退。约定支付首付款的日期已过，但原告并没有按照约定支付首付款。被告打电话给原告，原告称在筹集资金或在外地，一直拖到2019年8月底原告还告知被告，称交了定金，房子一定要，等从外地回来就交付房款。由于原告没有按照约定的时间支付被告首付款，所以被告将与原告通话的内容录音。因原告故意拖延交付房款的时间，导致被告错过卖房的黄金时期，故被告按照收条的说明，不予退还原告定金。同时，因原告的原因导致被告错过了与其他客户交易的时间，故应赔偿被告损失费10万元。 被告杨某为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料： 1、U盘1个，拟证明在2019年8月19日原、被告的妻子互通电话，原告妻子明确表示要买房子，被告收取了定金，导致被告无法将房子卖给其他人。 2、收条1份，拟证明过了约定时间，定金不返还。 当事人的质证意见和本院对证据的认证： 1、对原告谭某某提交的证据材料1，经庭审质证，被告杨某无异议，本院依法对其真实性予以认定。 2、对原告谭某某提交的证据材料2，经庭审质证，被告杨某称是事实，但是达不到其证明目的。经审查，被告对该份证据的真实性并无异议，故本院对其真实性依法予以认定。 3、对被告杨某提交的证据材料1，经庭审质证，原告谭某某有异议。其一、不符合证据形式；其二、来源不合法，这个属于偷录；其三、证明目的不明确。经审查，该份证据不符合证据形式，故依法不予认定。 4、对被告杨某提交的证据材料2，经庭审质证，原告谭某某称真实性无异议，但证明该约定违反了法律规定。经审查，本院对该份证据的真实性依法予以认定。 依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下： 2019年6月4日，原告谭某某与被告杨某口头约定购房事宜，约定原告谭某某购买被告杨某父亲杨昌寿所有的滕子坪17号房屋。当日，原告向被告交付了定金5万元，被告向原告出具了收条1份，其内容为：“今收到谭某某购买滕子坪住房定金伍万元（50000.00元）收款人：杨某身份证：4331231970××××××××说明：付款人必须于2019年6月4日起至2019年6月14日至十天内办理公证手续支付首付款70万元（柒拾万元），过了约定日期期限，房主可不退还所付定金”。原告在交付定金5万元后，因就买卖房屋的其他事宜未达成协议，原告并未按照收条的说明交付首付款等其他事宜。现原告诉至本院，请求依法判令：1、依法解除原、被告于2019年6月4日签订的定金合同；2、被告返还原告购房定金5万元整；3、本案的诉讼费用由被告承担。 本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如无处分权人处分他人财产或未经权利人追认，则该合同无效。本案中，原告谭某某与被告杨某于2019年6月4日达成的口头房屋买卖合同，系转让财产行为，但该财产被告称系其父亲杨昌寿所有，但在庭审过程中，被告并未向本院提交充分有效的证据证实其与原告达成口头房屋买卖合同已经其父亲杨昌寿同意，故原、被告所达成的口头房屋买卖合同应属无效合同；无效合同自始无效，合同解除的前提是合同有效，原、被告签订的合同自始无效，故原告要求解除与被告于2019年6月4日签订的定金合同于法无据，本院依法不予支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原、被告口头达成的房屋买卖合同系无效合同，现原告已向被告支付定金5万元，故原告诉请被告返还定金5万元的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持；被告辩称要求原告赔偿其10万元的经济损失于法无据，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨某应于本判决生效后10日内返还原告谭某某房屋定金5万元整； 二、驳回原告谭某某的其他诉讼请求。 案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告杨某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  吴云海 二〇二〇年八月三日  法官助理颜雯  书记员吴璇 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。