广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11210号原告（反诉被告）：广州××企业管理咨询有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：莱××。委托诉讼代理人：严瑾，广东百越律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄××，女，1972年1月29日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市金平区。原告（反诉被告）广州××企业管理咨询有限公司（以下简称××公司）诉被告（反诉原告）黄××房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告××公司的委托诉讼代理人严谨，被告黄××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告××公司向本院提出诉讼请求，请求判定：1.解除原被告双方签订的租赁合同，被告清空并返还诉争租赁房产；2.被告向原告给付租金暂为2000元（从2020年6月5日计算至实际返还房产之日止，现暂算至2020年7月5日止，拖欠的租金暂为2000元）；3.被告向原告给付水费暂为32.4元（从2020年5月1日计算至实际返还房产之日止，现暂算至2020年5月31日止，拖欠的水费暂为32.4元）；4.被告向原告给付电费暂为227.86元（从2020年5月1日计算至实际返还房产之日止，现暂算至2020年5月31曰止，拖欠的电费暂为227.86元）；5.被告向原告给付物业管理费暂为298.32元（从2020年5月5日计算至实际返还房产之日止，现暂算至2020年7月5日止，拖欠的物业管理费暂为298.32元）；6.被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、鉴定费、财产保全费等）。因原告于2020年7月6日在本院组织下已收收回了涉案物业，故原告撤回了第1项诉讼请求，并将诉讼请求变更为,请求判令：1.被告向原告给付租金2000元（从2020年6月5日计算至交还房屋2020年7月6日止）；2.被告向原告给付水费54元、电费409.08元（水、电费从2020年5月1日计算至实际返还房产之日7月6日止）；3.被告向原告给付2020年5月和6月份的物业管理费298.32元；4.被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、鉴定费、财产保全费等）。事实与理由：原、被告于2020年3月6日自愿合法签订了《房地产租赁合同》，合同约定原告将位于广州市番禺区××街××路239号××北苑2号楼902房产（以下简称“该房产”）租给被告使用，租期为2020年3月6日至2021年3月8日，被告须每月5日前向原告缴交租金。租赁合同签订后原告己将该房产交付给被告使用，但被告在合同期间内未依约依时支付租金并且拖欠了水费、电费、物业管理费，依照合同第九条第二款约定，原告有权解除合同并收回房屋并追回欠费，被告缴纳的保证金不予退还。综上所述，原告认为被告上述行为已经严重违背了双方订立的合同约定，给原告造成了经济损失，损害了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告黄××答辩称：1.我不同意原告的第1项诉讼请求。我与原告在履行租赁合同过程中双方因为电费异常问题多次沟通无果，原告通过微信跟我说6月15号就不租给我，并就和我交接涉案房屋一事都说了八次，中介也让我答应原告的要求，并告知我6月15日中午11点与原告的法定代表人莱女士办理涉案房屋交接手续，但后来中介又和我说不是原告不租给我，而是我一直不想租，还说她没赶我走已经很好了。6月15日原告法定代表人莱女士微信说周三结清，但直到6月25日一直没有回应，也一直没有和我交接，我6月25日选择离开涉案房屋，并将钥匙放在门口,因此,我只同意支付6月25日之前的租金，6月25日至7月5日的租金与我无关，我不同意支付。2.同意支付54元水费、409.08元电费及物业管理费298.32元。但由于我认为导致合同解除的过错不在我方，故我提出反诉，要求原告返还我交纳的4000元定金。针对被告提出的反诉，原告答辩称：我方不同意被告的反诉请求。理由如下：根据我方与被告签订的《房地产租赁合同》第四条、第九条第2点的规定，被告直到开庭之日止仍然没有缴纳租金及合同约定的其他费用，属于严重违约，且被告单方解除合同，所以涉案保证金依法不予退还。经审理查明：2020年3月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，主要约定：1.甲方同意将座落在广州市番禺区××街××路239号××北苑2号楼902房租给乙方使用；2.租期为2020年3月6日至2021年3月8日，租金为每月2000元；3.乙方同意将4000元交甲方作为租赁保证金，待租赁期满或解除合同当日，如乙方在履行过程中没有违约、没有拖欠甲方的租金和其他任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋的其他设备设施未遭到破坏的，甲方将保证金不计息退回乙方；4.乙方在签署本合同即日内向甲方缴交首期租金2000元、租赁保证金4000元。本合同约定的租金为甲方净收租金额，因该房屋租赁所产生的一切税费，概由乙方承担。其余各期租金乙方须于每月5日前向甲方缴交；5.租赁期内，如甲方违约，乙方有权单方提出解除合同，且甲方除须退回乙方所交之保证金及预收的租金外，并须按保证金的金额作为违约金赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后三天单方解除本合同，收回房屋并追回欠费，乙方向甲方缴交之保证金不予退回。上述合同签订后，被告按约向原告缴交了当月租金2000元及租赁保证金4000元。此后，虽然双方曾就被告入住后至2020年5月26日前产生的水电费在计算缴费数额时发生过争议，但经过沟通后，原告已将多计的30.6元的水电费予以扣除，被告也实际交付了312元的水电费，并未影响到的租赁合同的履行。2020年6月10日，原告通过微信将广州供电局发送的涉案物业2020年5月份发生的电费227.86元信息转发给了被告，被告认为该月电费异常，遂通过微信与原告沟通，并表达了对电费异常的怀疑。2020年6月11日原告微信通知被告缴交2020年6月份的租金及一个月的物业管理费其计2150元，因被告觉得2020年5月份的电费存在异常，怀疑存在漏电情形？在随后的微信聊天中，原告建议被告就电费的事情咨询下管理处，被告则认为管理处不会处理电费的事情。原告又叫被告打供电局的电话，而被告则认为应由原告去咨询供电局，由此双方你来我往在微信中争执。后来，原告微信告诉被告“已咨询过物管处及供电局，管理处说电表刚换不久，再问供电局，他们记录并答应在三天内答复你，请留意电话。租金和管理费请在今天缴纳，电费可以在你得到答复后再缴，截个图给我就好，谢谢。”而被告则回复“我们还是把这电的事情弄清楚再说吧，我上个月就想问一下了，只是工作太忙没时间。”原告则要求被告先缴纳租金和管理费。而被告则称“我不认可”。双方沟通未果。2020年6月13日，原告微信被告称“你到今天还不缴租，你是准备不租了吗？”而被告回复“你关心房租，我关心居住问题，是不是同理心”“从租你房子到现在，你态度总是不好，你是不是不想租给我”“如果是，我们就商量如何解决，没必要这样”。原告回复称“我当然关心房租，你不租了，就把房子交回，谢谢。另外我的态度够好了，欠了这么多天，我只好问你，这也是解决问题的方式。”“下周几方便我们交接一下”。被告则回复称“我是要欠房租吗？你总用不好的态度对租客，你是想赚押金吗？双方因此在微信中再次发生争执，原告也在微信中多次问到被告下周几办理交接手续。2020年6月15日原告再次微信被告称“我们周三来结清，收房，你准备一下吧。”随后，被告虽有与原告微信沟通租房事宜，但原告未再回复。2020年6月24日，被告微信原告“莱女士你好，我同意解除合同，麻烦你三天内过来交接房子。”但原告未作回复。2020年6月25日，被告微信原告“我已经回家，房间钥匙放在门顶，多日来我多次约你和中介一起来解决租房问题，你们置之不理，你不讲道理、不接电话、不复信息，我保留了通讯记录，保持追讨按金权利。”2020年6月26日，原告微信回复被告，主要意思为被告逾期支付租金的行为已构成违约，同时被告主动提出解除合同属单方面违约，并确认双方合同已于2020年6月26日解除，保证金不予退，被告应立即支付拖欠的各项费用，同时在6月29日前清空涉案房屋并交还给原告。诉讼中，被告表示同意支付拖欠的54元水费、409.08元电费及物业管理费298.32元，同时同意支付2020年6月25日前的租金，但认为违约方在原告，原告应当退回其交纳的保证金4000元。本院认为，原、被告双方之间签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。然而双方在履行合同过程中，未能做到有效沟通，在电费异常一事的协商处理中，双方都未能做到有效沟通处理，致使双方产生矛盾。被告据此推迟交纳租金和相应的水电费，认为应当先解决电费异常的问题，特别是在原告同意被告在电费异常问题未查清之前可以先不交电费的情形下，仍坚持推迟交纳租金和水电费，对此，本院认为，在被告认为涉案房屋产生的电费存在异常，但原告对此与被告进行了协调物业及约了相关的空调维修部门，虽然该问题未能得到及时有效解决，但按时交纳租金是租赁合同中承租方的主要合同义务，被告不能以电费异常为由拒绝交纳租金，特别是在原告同意被告在电费异常问题未查清之前可以先不交电费的情形，仍坚持推迟交纳租金和水电费的行为，实属不当，已构成违约，应当承担违约责任。根据《房地产租赁合同》第七条第2点的约定，被告逾期交纳租金超过3天，原告就有权解除合同，并收回该房屋，被告承担违约责任。而根据双方的微信聊天记录显示，原告第一次谈到解除合同的时间是2020年6月13日，此时，被告逾期交纳租金已达8天，因此，原告在被告拖欠租金8天的情形下，要求解除合同，办理涉案房屋交接手续，符合合同的约定，并无不妥。而被告在2020年6月24日也回复同意解除合同，因此本院确认双方的租赁合同已于2020年6月24日解除。因导致合同解除的主要责任在被告，故原告有权依照《房地产租赁合同》第九条第2点的约定，没收被告缴纳的保证金。故对于被告反诉提出的原告退回4000元保证金的诉求，本院不予支持。因被告在2020年6月24日已明确回复原告同意解除合同，并要求原告3天内过来办理涉案房屋的交接，但原告并未在此期间内与被告联系并办理交接手续，且被告已明确告知原告已将涉案房屋的钥匙放在了房屋门顶，故本院认为租金应计算至2020年6月27日，此后产生的租金损失应由原告自行承担，故对于原告主张2020年6月27日以后的租金，本院不予支持。根据《房地产租赁合同》约定的起租日为2020年3月6日，故每个月的租金应自每月的6日起计，2020年6月6日至2020年6月27日，共计22天，按每月租金2000元、当月30天计算，22天租金为1467元，故被告应当向原告支付拖欠的租金1467元。至于原告主张的水电费及物业管理费，因被告对此并无异议，本院予以准许，故被告还应向原告支付水费54元、电费409.08元及物业管理费298.32元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄××应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州××企业管理咨询有限公司支付拖欠的租金1467元及水费54元、电费409.08元、物业管理费298.32元。二、驳回原告（反诉被告）广州××企业管理咨询有限公司的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）黄××的反诉请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元、反诉受理费25元，由原告（反诉被告）广州××企业管理咨询有限公司负担25元，被告（反诉原告）黄××负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审判员  冷根源二〇二〇年八月十日书记员  何绮静