黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终1104号上诉人（一审被告）：郭松，女，1973年10月7日出生，汉族，华荣科技股份有限公司职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：冯正军，黑龙江法点律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：哈尔滨泰林房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区康安路22号。法定代表人：徐大荣，董事长。委托诉讼代理人：徐松梅，黑龙江金马律师事务所执业律师。上诉人郭松因与被上诉人哈尔滨泰林房地产开发有限公司（以下简称泰林开发公司）合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初9969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人郭松及其委托诉讼代理人冯正军到庭参加诉讼，被上诉人泰林开发公司合法传唤未到庭，本案现已审理终结。郭松上诉请求：撤销一审判决，依法改判郭松不承担供热费，物业管理费按25元收取。事实和理由，一、泰林开发公司收取热费部分不符合本案诉讼主体。本案系合同纠纷，双方没有签订代收取热费的合同，一审庭审时泰林开发公司也没有出示相关证据证实，更没有得到郭松的追认，因此，该部分案由不属于合同纠纷的部分诉讼，应当属于其他案由另诉。郭松购买该商铺交齐所有进户费后，至今没有实际测量使用面积。没有测量的热费是没有法律依据和事实的错误判决，请求二审驳回该项诉请。二、一审判决物业费部分错误。泰林开发公司在一审证据中是按25元收取的物业费，然而2013年开始泰林开发公司没有任何依据增加了一元钱，按照26元收取，泰林开发公司没有证据证实所多收的一元钱的依据。请求二审驳回泰林开发公司的热费部分诉请，改判物业费部分判项。维护郭松的合法权益。泰林开发公司辩称，哈尔滨华成热电股份有限公司（简称华成公司）是本案大发品牌装饰材料城大发国际广场（大发建材城）的供热主体和收费主体，郭松作为该商场的商铺应负有缴纳热费的义务。由于商场的商铺多，华成公司实施整体供热由泰林开发公司代收和垫付。所以泰林开发公司作为债权人向郭松主张垫付热费符合法律规定；根据《物业管理合同》约定，物业费是按建筑面积每月每平方米25元计算。2013年11月19日开始至今，是按使用面积每月每平方26.75元计算含热费部分，所以，郭松不论实际缴纳热费多少，每月每平方米的缴费数额不变，扣除应缴纳的热费部分余款都是属于物业管理费；郭松除了第一年交纳了物业费含热费部分，至今没有交纳，热费部分均由泰林开发公司为其垫付。郭松的上诉请求及理由没有法律依据，驳回其上诉请求，维持一审判决。泰林开发公司向一审法院起诉请求：1.要求郭松给付为其垫付的包烧费37,800元；2.要求郭松支付管理费95,295元。一审法院认定事实：2011年1月5日，郭松在泰林开发公司开发建设的新大发品牌装饰材料城新大发国际广场认购商铺一处，商铺位于AA区二层AA2-04号，建筑面积90.57平方米，套内使用面积57.38平方米，总销售价格1,010,308元。郭松向泰林开发公司支付商铺购买款。2011年10月10日，郭松购买商铺的租户郭锐与哈尔滨泰林物业服务有限公司（以下简称泰林物业公司）签订《物业管理服务合同》，并交纳一年物业管理费。该租户租赁期满后撤出，商铺由郭松自己使用经营至今，郭松一直未缴纳供热费、物业管理费。供热费一直由泰林开发公司垫付，泰林开发公司多次向郭松索要均未果。2011年8月16日，泰林开发公司与泰林物业公司签订《委托管理协议书》，泰林开发公司将涉诉商铺在内的房产物业管理委托给泰林物业公司，包括向商铺业户收取物业管理费和包烧费，委托期限至2016年8月31日，该委托管理关系于2013年4月10日解除，约定商铺业户所拖欠的物业费和包烧费等由泰林开发公司继续向业户收取和主张权利。2013年4月16日，泰林开发公司与哈尔滨泰荣投资有限公司（以下简称泰荣公司）签订委托管理协议书，约定由泰荣公司对新大发建材城进行物业日常管理服务。2019年7月2日，泰林投资公司、泰荣公司向法院提交情况说明，同意由泰林开发公司就拖欠的物业费、包烧费等费用向郭松主张权利。2018年8月7日，泰林开发公司给郭松下发催缴通知，书明：郭松欠商城物业管理费、包烧费达五年合计76,913元，其中包烧费28,350元，商城物业管理费48,563元。2019年3月11日，泰荣公司给郭松下发催缴通知，书明：郭松欠商城物业管理费、包烧费长达七年合计93,827元，其中包烧费33,075元，商场管理费60,752元。泰林开发公司及其委托人收取的供热费系为郭松向华成公司垫付的费用，供热费确定依据为泰林开发公司及其委托代理人代收郭松供热费系考虑一层收取供热费、一层基础供热面积的基础上，以郭松房屋的总建筑面积（含公摊面积）、层高米数，确认的年供热费用，哈尔滨中庆燃气有限责任公司为泰林开发公司出具了2011年缴费发票、华成公司为泰林开发公司及其委托代理人出具了2012年至2018年缴费发票，其中2015-2016年、2017-2018年、2018-2019年供热期华成公司为郭松单独开具供暖费发票，上述发票显示，供热公司以109.13、109.12、109.13平方米，每平方米38.31元、39元、39.36元确定收费标准，2015-2016年、2017年-2018年、2018-2019年供热期郭松商铺热费数额均为4725元。一审法院认为，双方之间虽未签订物业管理合同，但是郭松一直接受、享有了泰林开发公司及其委托管理人提供的物业服务，构成事实物业管理合同关系，郭松作为商铺业主应履行交纳物业管理费义务，对泰林开发公司垫付的供热费也应履行返还义务。因双方未签订书面协议，对物业管理费价格存在争议，现泰林开发公司履行举证义务证实其收费标准，郭松对此有异议，但未举示证据证实其答辩主张，依据证据采信规则以泰林开发公司证据证实价格为准。2011年至2018年供热费确由泰林开发公司垫付，但2011年供热费当时的租户郭锐已缴纳，泰林开发公司也认可该事实，故该年费用应从泰林开发公司请求中扣减，同时，2012年至2017年前泰林开发公司垫付均是总额，因不同年份热费单价不同，应以单位面积热费单价乘以郭松应负担面积的数额计算出郭松应缴纳数额，而不应以2017-2018年、2018-2019年热费数额4725元统一计算，且郭松举示泰林开发公司下发的两次催缴通知上数额的不同也证实泰林开发公司诉讼主张计算错误，按照上述计算方法计算得出物业管理费正确数额应为72,245.83元，供热费正确数额应为28,126.17元，故泰林开发公司的诉讼主张部分成立，予以部分支持。郭松在庭审中答辩主张均系与泰林开发公司商铺买卖合同及转租约定履行纠纷，与泰林开发公司诉讼主张非同一法律关系，郭松应另行诉讼主张，故对泰林开发公司的答辩主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，据此判决，一、郭松于本判决生效之日起十日内给付泰林开发公司物业管理费72,245.83元;二、郭松于本判决生效之日起十日内返还泰林开发公司垫付供热费28,126.17元;三、驳回泰林开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2962元，此款泰林开发公司已预付，由泰林开发公司负担741元，由郭松负担2221元，此款郭松须于本判决生效之日起十日内给付泰林开发公司。本院审理期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭松提交2010年12月23日生活报，商业广告泰林开发公司的广告信息。意在证明：在广告中明确说是VIP入住旺铺招租，几年内一个都没有兑现，当时泰林开发公司承诺负责招工只需要入住购买就行，几年回本但是根本没有这种情况发生。泰林开发公司未出庭。本院认证意见：从形成的时间看，郭松举示的证据在一审庭审结束前已经客观存在，该证据不属于二审程序新证据，不予采纳。对当事人争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郭松与泰林开发公司之间所签订的商品房买卖合同约定，郭松所购房产性质系国际商场商铺位于AA区二层AA2-04号商业服务用房，所以郭松系国际商场内业户，其所购买房产已成为商场不可分割的部分，郭松就要接受商场管理单位的管理和服务。关于郭松提出依法改判郭松不承担供热费的问题，经查，郭松自2011年入户以来至今，只缴纳一年的费用，从2012年至2017年的费用均由泰林开发公司垫付的事实存在，一审庭审时泰林开发公司均有证据予以证实；至于郭松提出物业管理费按25元收取的问题，在一审泰林开发公司提供证据证实其收取物业费的标准，郭松虽对其标准有异议，但未举示证据证实其主张的成立。一审判决由郭松返还泰林开发公司所垫付的费用适当。郭松的上诉请求，不予支持。综上所述，郭松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2221元，由郭松负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦（）二〇二〇年八月三日法官助理陈鲁书记员李娜