上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初8735号原告(反诉被告)：施军锋，男，1958年9月30日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：施光平，男，1982年11月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱敏馨，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：施瑞辉，男，1952年11月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：施军春，男，1976年10月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。原告施军锋诉被告施瑞辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院审查后依法予以准许。本案于2017年8月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人施光平、朱敏馨及被告委托诉讼代理人施军春、朱福昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施军锋向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告继续履行2017年2月21日协议书，腾退位于上海市青浦区练塘镇泖甸村XXX号的房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月21日，原、被告签订《协议书》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区练塘镇泖甸村XXX号房屋(主屋及附属房)，原告支付被告赎金人民币(以下币种均为人民币)75,000元。签订协议之日支付首期款4万元，于被告搬离之日支付余款35,000元，被告应于签订协议之日起30日内搬离上述房屋。签约当日，原告支付被告首期款，但被告至今未腾退上述房屋。原告向被告支付余款遭到被告拒收，原告多次催促无果，遂诉至法院作如上诉请。被告施瑞辉辩称：不同意原告的诉请。系争协议签订前，原告告知被告因其新建的泖甸村XXX号房屋属违章需拆除，其无处居住，被告才同意签订系争协议书，但上述房屋至今未拆除；被告是受到原告欺诈误导才签订了协议书，非被告真实意思表示；20年前，原告出售系争房屋给被告，当时房款37,500元，现20年以后原告以75,000元价格回购，显失公平；自系争房屋购买至今，被告一直居住在内，且被告对系争房屋进行了装修。为此，被告提起反诉，认为：协议书违反法律规定，存在误导和欺诈，且价格显失公平，遂提起反诉要求判令：撤销反诉原告与反诉被告于2017年2月21日签订的《协议书》。针对反诉，反诉被告施军锋辩称：不同意反诉原告的诉请。2017年2月21日《协议书》是双方真实意思表示，内容、房款等均经双方协商一致而确定，不存在欺诈和显失公平的情况。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区练塘镇泖甸村XXX号，系农村宅基地房屋；宅基地的土地使用者为施均锋，核定使用面积为170.38平方米，其中：主房占地55.50平方米，棚舍占地55.50平方米。2017年6月7日，青浦区练塘镇泖甸村村民委员会出具证明：本村XXX号村民施军锋在办理上海市农村宅基地使用证时误将姓名错写为施均锋，施军锋与施均锋为同一人。1996年6月，原告(出售方)与被告、案外人施某某(共同作为买入方)签订《购房协议》，协议约定：……二、出售房屋数量，楼房七路头二楼二底加卫生间和三间小屋及所应对的场地；三、出售房屋的地理位置：东到周树春新房，西到施某某房屋，后到张锦荣小屋，前到冯金林楼房；四、出售房屋价格合计为肆万陆千元人民币，其中卖给施瑞辉的二楼二底楼房和卫生间和东面两间小屋价格为叁万柒千伍佰元正；售给施某某的西面向一间小屋价格为捌千伍佰元正；五、场地使用范围：售给施瑞辉的二楼二底和东面两间小屋之间的场地属施瑞辉使用……；六、出售房屋待施军锋盖好新房后交给买方使用。协议另对其他事项作出约定。另查明，原告将上述系争房屋给被告后，原告又在泖甸村XXX号申请宅基地并造房，但至今未获批。2017年2月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》，约定：甲方同意归还位于上海市青浦区练塘镇泖甸村XXX号的房屋(主屋及附属房)给乙方；之前1996年6月6日订立的协议无效，返还之前签订的协议原件及扣押的宅基地证；上海市青浦区练塘镇泖甸村XXX号宅基地使用权与地上建筑物所有权仍归乙方所有；乙方愿意支付甲方赎金75,000元；本协议签订之日，乙方向甲方一次性支付40,000元整作为首期款；甲方应于签订协议之日起30日内搬离上址，乙方于搬离日支付余款35,000元；甲乙双方自协议签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，并将首期款的两倍及首期款作为违约金赔偿给甲方；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起五日内应以乙方所付首期款(肆万元)的两倍及已付款返还给乙方；甲方不得留任何与签协议(暨第一条提到的1996年6月6日订立的协议)相关的复印件，若私自保留，视为违约。案外人张巧峰作为证明人在该协议上签字。同日，原告支付40,000元，被告向原告出具收条。审理中，原、被告一致确认，协议的签订过程为：原告儿子找到被告儿子协商系争房屋赎回事宜，并协商价格，原告打印好协议书带上证明人找到被告签字。协议签订的当天，原、被告本人及原告儿子施光平、被告儿子施军春、证明人张巧峰均在场。审理中，原告表示，如果法院认定协议履行，要求在本案中一并处理余款支付问题，且原告自愿补偿被告25,000元。审理中，被告表示，如果法院认定协议撤销，同意将已收取的4万元返还给原告。以上查明的事实，由原、被告的陈述,宅基地使用证、购房协议、协议书、收条等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、协议书不存在欺诈。当时原告名下有306号老宅基地房屋及370号新建房屋，因370号房屋无批复被村里认定是违章建筑要被拆除，后村里暂时同意保留370号房屋而拆除306号老宅基地房屋。原告担心370号房屋被拆除后无其他地方居住，所以与被告协商将306号房屋赎回。协议书的协商和签订过程有证明人及被告本人及被告儿子在场，双方没有约定以拆除370号房屋为前提，被告及其儿子对房屋买卖情况和价格是知晓的，不可能不看协议书就签字；2、如果306号房屋被拆除，预估按照每平方米200元计算，故双方协商按照75,000元的价格回购应属合理。被告购买系争房屋时原告已将房屋造好，不应该以建造房屋的价格作为参考，且被告对系争房屋的装修也存在折旧；3、370号房屋没有宅基地证，370号房屋能否申请到宅基地或被拆除无法确定，原告名下只有306号宅基地房屋，不违背一户一宅原则。被告表示：1、协议书存在欺诈情形。因被告系文盲不识字，数字是认识的，不了解协议内容，原告也未向被告解释协议具体约定，被告在协议书中所有的意思表示均不真实。因为原告表示370号房屋是违章建筑要被拆除，原告会无处居住，被告才与原告签订了协议书并收取原告支付的4万元；2、协议书履行前提不存在。证明人张巧峰是原告的外甥，是村里负责拆违的，张巧峰当时说370号肯定要被拆除，原、被告口头协议，如房屋要拆除就给原告75,000元，如不拆除，房屋仍归被告，故协议书的履行前提是370号宅基地要拆除，目前370号房屋未被认定是违章，协议书履行的前提不存在；3、协议书显失公平。原告二十几年前向被告出售系争房屋时的价款为37,500元，被告购买系争房屋后花费15万元装修，且系争房屋现阶段同地段造房价格每平米为1,100元左右，故系争房屋现值远超过75,000元，协议书约定的75,000元回购价格显失公平；4、原告购买房屋后再申请宅基地才能获批，原告回购原来的宅基地，违背一户一宅原则。本院认为，本案的争议焦点为：案涉协议书是否因原告欺诈形成且价格显失公平。从协议书签订过程看，房屋买卖与买卖双方有切身利害关系，当事人在订立房屋买卖合同时应对合同内容有较为全面的认识并尽到审慎的注意义务。被告虽系文盲但认识数字，被告自认其在签订协议书的过程中本人及其儿子均在场，被告及其儿子均具备完全行为能力，理应对协议书的内容及赎回价格具备常人的认知能力和理解能力，被告也未提供证据证明原告对于协议书的形成存在欺诈，故本院有理由相信案涉协议书是双方真实意思表示，故对于被告认为协议书存在欺诈、价格显失公平的抗辩意见本院不予采信，故对被告要求撤销协议书的反诉请求，本院不予支持。被告表示双方曾口头约定以370号房屋拆除作为协议书履行的前提，但并未提供证据，对此原告予以否认，故对于被告此意见本院不予采信。原告已按协议书的约定支付首期款项4万元，且协议书约定被告搬离的时间已经届至，被告未如期搬离而占据系争房屋显属违约，理应予以腾退。原告表示余款35,000元在本案中一并予以处理，且自愿补偿被告25,000元，于法无悖，本院均予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告施瑞辉应于本判决生效之十五日内腾退位于上海市青浦区练塘镇泖甸村XXX号房屋；二、原告施军锋应于被告施瑞辉腾退上述房屋后十日内支付被告施瑞辉60,000元；三、驳回反诉原告施瑞辉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取计40元，由被告施瑞辉负担；反诉受理费837.50元，由反诉原告施瑞辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一七年九月二十九日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。