上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2017）沪0115执异934号案外人：耿德臣，男，1968年8月19日生，满族，住沈阳市皇姑区。案外人：王天清，女，1969年2月19日，满族，住沈阳市皇姑区。二案外人之共同委托代理人：袁涛，上海德美律师事务所律师。申请执行人：刘志荣，男，1978年3月27日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人：崔东明，上海众华律师事务所律师。被执行人：夏国伟，男，1958年11月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人：郑丽红，女，1971年1月3日生，汉族，住同夏国伟。本院在执行申请执行人刘志荣与被执行人夏国伟、郑丽红民间借贷纠纷一案过程中，案外人耿德臣、王天清对执行标的上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，案外人耿德臣、王天清之委托代理人袁涛、申请执行人刘志荣之委托代理人崔东明到庭参加了听证，被执行人夏国伟、郑丽红未到庭参加听证。现已审查终结。案外人耿德臣、王天清称，2014年4月12日，案外人和系争房屋产权人夏国伟、夏静怡、郑丽红签订《房地产买卖居间协议》，约定案外人以人民币(以下币种同)300万元的价格购买系争房屋，案外人于2014年4月13日支付被执行人定金10万元。2014年5月25日，双方签订《购房补充协议》，将房屋购买价款调整为290万元，其中房价为270万元；装修补偿款、搬迁补偿费为20万元。因系争房屋涉他案抵押、查封，案外人于2014年4月28日，通过现金存款的方式向查封案件申请执行人上海长宁长诚小额贷款股份有限公司支付28.5万元；2014年5月21日，案外人支付3万元现金给被执行人用于被执行人支付租金；2014年5月23日，案外人向第一顺位抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海徐汇区支行转账支付169万元；当日，案外人还以现金方式代被执行人偿还其债权人武金霞5万元；2014年5月25日，案外人现金支付被执行人郑丽红5000元；2014年5月28日，再次现金支付郑丽红3万元；2014年5月29日，案外人向第二顺位抵押权人葛汉玲支付现金40万元；2014年6月16日，案外人转账支付被执行人的债权人苏雄伟20万元；同日，案外人支付被执行人债权人尹同英现金12.5万元；2014年6月20日，被执行人为支付中介佣金向案外人借款现金3万元，以上共支付被执行人294.5万元。在整个房屋的买卖过程中，案外人实际代夏国伟偿还多笔外债以换取系争房屋的解封、撤销抵押。案外人认为，其在法院查封之前和房屋产权人签订买卖合同，支付全部房款并实际入住，对于房屋无法过户没有过错，故请求法院解除对系争房屋的查封措施。申请执行人刘志荣认为，系争房屋产权登记为夏国伟，申请执行人的查封申请符合法律规定；案外人未提供全部付款银行流水清单，不认可案外人已支付全部房款，且最后40万元房款未按照合同约定时间支付，故不同意案外人的异议请求。申请执行人对其主张未提供相关证据。本院查明，系争房屋产权登记在夏静怡及被执行人夏国伟、郑丽红名下，在本案查封前，曾由中国邮政储蓄银行股份有限公司上海徐汇区支行于2013年5月30日取得抵押权，葛汉玲于2014年4月9日取得抵押权，本院涉苏雄伟的(2014)浦民一(民)初字第20016号案件于2014年6月5日查封，普陀区人民法院(2014)普民一(民)初字第4095号案件于2014年6月24日轮候查封(后解除查封)，长宁区人民法院涉上海长宁长诚小额贷款股份有限公司的(2014)长民保字第12号案件于2014年4月17日查封及其他案件查封，现上述抵押、查封均已解除或经异议听证被裁定中止执行。本案于2014年9月10日对系争房屋予以诉讼保全查封。另查明，2014年4月12日，案外人耿德臣(乙方)通过上海宜百家房地产经纪事务所(丙方)居间，与被执行人夏国伟(甲方)签署《房地产买卖居间协议》，协议约定：案外人以人民币300万元购买系争房屋，甲乙双方各支付房屋总价1%作为服务佣金。2014年4月13日，夏国伟出具“收到耿德臣购房定金10万元”收据。2014年4月25日，因系争房屋涉抵押限制、司法限制，被执行人夏国伟(甲方)、案外人耿德臣(乙方)通过上海宜百家房地产经纪事务所(丙方)签署《补充协议》，协议约定：为便于解除抵押限制、司法限制，由乙方以应付房款先行代甲方偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司上海徐汇区支行、葛汉玲抵押借款及欠武金霞、上海长宁长诚小额贷款股份有限公司借款。2014年5月20日，案外人(乙方)与夏静怡及被执行人夏国伟、郑丽红(甲方)签署《上海市房地产买卖合同》，合同约定：系争房屋转让价款为人民币270万元。双方又于2014年5月25日签署《购房补充协议》，协议约定：乙方支付甲方装修补偿款、搬迁补偿费为20万元。在房屋买卖过程中，案外人除已付定金10万元外，为便于房屋买卖，案外人于2014年5月23日向系争房屋抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海徐汇区支行、葛汉玲分别支付169万元、40万元，于2014年4月28日、6月16日向司法限制权利人上海长宁长诚小额贷款股份有限公司、苏雄伟分别支付28.5万元、20万元，抵押限制已被撤销，司法查封已被解除。耿德臣于2014年5月21日、23日分别支付夏国伟3万元、5万元，夏国伟了出具借条、收据；耿德臣于2014年5月25日、28日分别支付郑丽红人民币0.5万元、3万元，郑丽红出具了收条、收据；2014年6月16日，郑丽红、夏静怡出具“收到购房款355,000.00元，所有房款已付清”的收据。2014年5月23日案外人与被执行人通过上海宜百家房地产经纪事务所办理了房屋交接手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，人民法院对买受人就登记在被执行人名下的不动产在人民法院查封之前已签订书面买卖合同、占有不动产、支付全额价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记而提出的异议，应支持。案外人耿德臣、王天清在系争房屋被查封前已签订买卖合同并占有不动产，又通过代被执行人清偿抵押权人、司法限制权利人欠款及直接支付形式支付了全部价款，其对房屋未办理房屋过户并无过错。据此，案外人所提出的异议成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  吴晓春人民陪审员  陈家引人民陪审员  刘鼎康二〇一七年九月二十七日书 记 员  冯 轶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。