四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终758号 上诉人（原审被告）：李兵，男，1974年2月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：乐山和平物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区龙游路宝马苑。 法定代表人：谭立娅,总经理。 委托诉讼代理人：严伟，男，公司员工。 上诉人李兵因与被上诉人乐山和平物业服务有限公司（以下简称和平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初6239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人李兵，被上诉人和平物业公司的委托诉讼代理人严伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李兵上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或者依法改判李兵按50%的标准支付和平物业公司物业服务费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.案涉《前期物业服务合同》对服务标准有明确约定，应当由和平物业公司举证证明其服务质量符合约定。由于其没有举证证明达到服务质量标准，因此，其存在重大违约，应减收物业服务费。2.合同没有约定可以在小区和住户处以张贴催费通知单的方式进行催收，和平物业公司采用在小区张贴、在李兵住房门上张贴的方式催收不当，并且，和平物业公司也没有证明张贴时间就是落款时间。二、和平物业公司擅自提高车位占用费，也属于严重违约行为。按照《前期物业服务合同》约定，车位占用费、服务费每月共计220元，但从2017年7月1日开始，和平物业公司擅自涨价至每月360元，导致业主多次因停车问题与保安发生冲突。对一审判决确定的垃圾清运费222元、二次供水费185元无异议。 和平物业公司辩称，一审过程中，和平物业公司提交了电梯维保合同、保洁记录、消防系统维保合同等证据，能够证明和平物业公司已履行了物业服务义务。前期物业服务合同约定，先交费后服务，但李兵享受了物业服务但却不交费，属于违约方。和平物业公司通过打电话、发送短信、上门粘贴催费通知单等方式对李兵进行了催收，符合法律规定。小区车位产权属于开发商乐山市新天房地产开发有限公司（以下简称新天房开司），新天房开司要涨车位占用费，与和平物业公司无关。和平物业公司收取的停车服务费仍然是每月40元，并没有涨价。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 和平物业公司向一审法院起诉请求：1.李兵给付物业服务费6,317元（124.84平方米、单价：1.1平方米元/月，欠费日期：2015年12月1日至2019年9月30日）、生活垃圾处理费222元、二次供水费230元，以上共计6,769元；2.李兵给付物业服务费违约金1,895元；3、本案诉讼费用由李兵承担。 一审法院认定事实：和平物业公司系物业管理服务企业，于2015年3月26日与新天房开司签订《前期物业服务合同（新天名城）》，合同约定：物业名称为新天名城，合同履行期限：自小区业主委员会成立后，并由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止；和平物业公司对物业共有部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；秩序维护、安全防范等事项的协助管理（不对业主的人身和财产安全负责，需要相关保险、保管特约服务另行约定）；车辆停放管理等事项（不含保管服务，需要保管的另行协议）；物业管理服务费收费标准，实行包干制，除交房时一次性收取半年外，半年后，均按季收取，先收费后服务，具体收费标准住宅每月为：１－7楼每平方米建筑面积0.9元，7－18楼每平方米建筑面积1.1元，18楼以上每平方米建筑面积1.3元。生活垃圾处理费：住户6元／月，二次供水0.5元／吨（还是每户60元／年），用于二次供水的电费及相关设施设备维修，从装修之日起收取此部分费用。物业自交房之日起一年后，业主每半年的第一个月1－10日内交纳本季度物业与服务相关费用（含物业服务费及相关机动及非机动车服务费用等）。业主违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之五每日的标准向和平物业公司支付违约金，计付时间按合同约定的应交费用最后之日起算起，每笔费用单独计算违约金。合同签订后，和平物业公司向新天名城小区业主提供物业服务至今。 李兵系乐山市市中区乐青路189号3幢2单元16楼4号房屋业主，其房屋面积为124.84平方米。李兵未向和平物业公司交纳2015年12月1日至2019年9月30日的物业服务费、垃圾清运费、二次供水费用。 另查明，乐山市市容环境卫生管理局与和平物业公司先后签订5份《授权委托书》，分别委托和平物业公司代为收取新天名城小区2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日期间的城市生活垃圾费。 审理中，和平物业公司陈述通过短信、电话、上门张贴通知、小区广告栏张贴通知进行了催收，并提交了催收通知书5份、照片4张、短信截屏1页、超级短信发送记录电脑截屏1页拟证明进行了催收。 上述事实，有当事人陈述及《前期物业服务合同》《催费通知单》、照片、超级短信发送电脑截屏、房屋信息摘要、乐山市市容环境卫生管理局《授权委托书》、《电梯和消防维保合同》、巡逻记录表、保洁考勤表等证据予以证明。 一审法院认为，和平物业公司与新天房开司签订的《前期物业服务合同（新天名城）》是其真实意思表示，内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。该合同对作为业主的李兵具有约束力，和平物业公司、李兵均应按约享受权利、履行义务。 依照《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条规定，经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。即书面催告是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催收方可起诉欠费的业主。本案中，和平物业公司提交了催收通知5张、照片4张、短信截图1张、超级短信发送记录电脑截屏1页，拟证明向李兵进行了书面催收。李兵陈述有时居住在案涉房屋，没有看到过张贴的通知，也未收到短信。该院认为，和平物业公司提交的超级短信发送电脑截屏、手机短信截图，因未提交原始载体，无法核实其真实性，在李兵否认的情况下，该院对该份证据不予采信。和平物业公司提交的催收通知及照片，虽李兵抗辩只是有时在案涉房屋居住，并未看到过前述催收通知，但其并未提交相应证据予以佐证，结合照片的形成时间及内容，该院对李兵的该项辩称意见不予采信，但和平物业公司提供的催收照片中，能够核实真实性并清楚反映催收内容的仅为2018年7月17日的催费通知单，催收内容为：从2015年12月1日至2018年12月31日的物业费5,081元（1.1元/㎡/月）、生活垃圾处理费222元（6元/月）和二次供水费185元（5元/月），共计5,488元。 关于诉讼时效的问题。李兵抗辩本案诉讼时效应从立案之日起往前推3年。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”本案中，和平物业公司请求李兵支付2015年12月至2019年9月差欠的费用，和平物业公司提交的催收通知及张贴的照片能够证明和平物业公司于2018年7月17日向李兵主张过权利，诉讼时效因和平物业公司的催收而中断，即对2018年7月17日倒推三年即2015年7月之前的物业费已过诉讼时效。综上，对和平物业公司主张的2015年12月至2018年12月的物业费5,081元、二次供水费185元的诉讼请求，该院依法予以支持。对超过前述范围的诉请，该院依法不予支持。另，和平物业公司对其主张的代收垃圾费222元提供了证据予以佐证，该院依法予以确认。 关于李兵抗辩应调整支付和平物业公司30%的物业费的意见。依据《前期物业服务合同》的约定，和平物业公司从2015年3月至今为案涉小区提供物业服务，履行了合同约定的服务义务，根据李兵提供的证据可以看出，和平物业公司的物业服务存在一定不足，但不足以证明其存在重大违约，故对李兵该辩称意见不予采信。李兵虽未按时交纳物业服务费，但和平物业公司在物业管理和服务方面确实存在瑕疵，双方均未全面履行各自的义务，基于公平合理的原则，对和平物业公司要求李兵支付违约金的主张不予支持。同时，因和平物业公司物业服务的瑕疵，应适当扣减物业服务费，该院酌情认定李兵应交纳从2015年12月至2018年12月的物业服务费4,064.80元（5,081元×80%）。另，需要说明的是，如李兵、业主委员会认为和平物业公司的物业服务不到位，可以与其多沟通并要求其继续履行或采取补救措施，而不应有李兵所述的“……没有任何法律法规规定业主委员会要与物管公司沟通，等于主人要主动找仆人征求意见……”的观念，在物业服务中，业主、业主委员会及物业公司等都是平等的主体，双方只有多沟通才有利于化解物业服务纠纷，建设干净、文明、和谐的小区。 综上所述，和平物业公司的部分诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李兵应在本判决生效之日起五日内向和平物业公司支付2015年12月至2018年12月期间的物业服务费4,064.80元、生活垃圾处理费222元、二次供水费185元，共计4,471.80元；二、驳回和平物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由和平物业公司负担13元，李兵负担12元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明：新天名城小区门牌号为乐山市市中区乐青路189号。一审过程中，和平物业公司提交了电梯维保合同、电梯维保记录表、消防系统维保合同、业主装修整改通知书、乐山市特种设备监督检验所电梯定期检验报告、水质检测报告、工程检修记录、员工考勤表、巡逻记录表、来访人员登记表等证据，证明其履行了《前期物业服务合同》约定的服务义务。从李兵一审中提交的照片反映，新天名城小区存在部分地方卫生较差，绿化带内植物有枯萎现象，部分公共区域堆放物品杂乱等情况。2018年7月13日，和平物业公司采取在李兵住房门外张贴催费通知单的方式，向李兵催收2015年12月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5,081元、生活垃圾处理费222元、二次供水费185元。《前期物业服务合同》约定：地下固定车位场地占用费180元/月/车位，机动车辆停放服务费40元/月/车位。后因小区车位占用费涨价，新天名城小区业主与和平物业公司发生纠纷。 本院对一审法院查明的其余事实予以确认。 本院认为，李兵对一审判决确定的垃圾清运费222元、二次供水费185元无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1.本案是否存在应当发回重审的情形？2.李兵主张按照50%的标准支付2015年12月1日至2018年12月31日期间的物业服务费应否支持？现分述如下： 一审法院在本案审理过程中并不存在严重违反法定程序的情形，因此，对李兵要求将本案发回重审的上诉请求，本院不予支持。按照《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，和平物业公司与新天房开司针对新天名城小区签订的《前期物业服务合同》合法有效，对该小区的业主李兵具有法律约束力。从本案查明的事实来看，和平物业公司在新天名城小区提供了物业服务，包括李兵在内的业主应当履行支付物业服务费的义务。和平物业公司在诉讼前已对李兵进行了欠费的书面催收，按照《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条的规定，李兵应当支付2015年12月1日至2018年12月31日期间所欠的物业服务费。李兵认为和平物业公司采用在小区张贴、在李兵住房门上张贴的方式催收不当的问题，按照生活常理，李兵由于工作等原因可能外出，和平物业公司不是每天都可以遇见李兵进行当面催收，在此情况下，和平物业公司采取在李兵住房门上张贴催费通知单等的方式进行催收，目的就是起到催收告知作用，其行为并无不当。鉴于李兵一审过程中已举证证明和平物业公司在履约过程中存在瑕疵，一审法院在不支持和平物业公司主张违约金的同时，还判令减收物业服务费，已经体现了对和平物业公司履约瑕疵的负面评价。案涉小区车位由新天房开司开发建设，如无特殊情况下，在未出售前应属新天房开司所有，车位占用费是否涨价并非由和平物业公司决定，和平物业公司仅收取停车服务费，且无证据证明其存在擅自提高停车服务费的情形，车位占用费是否涨价，不能归责于和平物业公司。一审法院酌情确定和平物业公司按照80%的比例收取物业服务费，属于自由裁量的范畴，并无明显不当，本院予以确认。对李兵要求按照50%支付欠交物业服务费的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，李兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24元，由李兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 玲 审 判 员  张图亮 审 判 员  聂佳丽 二〇二〇年八月六日 法官助理  孙秀竹 书 记 员  李金楠 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。