湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3469号上诉人（原审被告）：刘阳，男，1992年7月4日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：丁飞，湖北雄楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市拓普商业发展有限公司武汉分公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区关山大道1号光谷软件园A3栋5层CK562，统一社会信用代码：91420100MA4KMEMR1L。负责人：刘志国，公司总经理。委托诉讼代理人：吴健，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，北京大成（武汉）律师事务所律师。原审第三人：刘志国，男，1979年9月24日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：吴健，北京大成（武汉)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，北京大成（武汉)律师事务所律师。上诉人刘阳因与被上诉人深圳市拓普商业发展有限公司武汉分公司（以下简称拓普公司），原审第三人刘志国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初4260号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘阳上诉请求，1、撤销原判或发回重审，改判刘阳不向拓普公司支付租金；2、本案诉讼费由拓普公司承担。事实与理由：一、拓普公司及刘志国隐瞒刘阳涉案商铺严禁进行餐饮业。2018年7月25日刘阳与拓普公司签订《租赁意向书》约定：进驻品牌为南云上品，物业地址为光谷万科锦城裙商106号铺。同日，刘阳向拓普公司出具《收据》（编号：7408797)，载明：南云上品刘阳支付租赁意向金24030元。2018年8月8日刘阳与拓普公司签订《商铺租赁合同》，载明：甲方出租涉案商铺，建筑面积为85.83㎡,双方就其他租赁权利和义务做了相关规定。经过一个多月刘阳将涉案商铺快装修好了，2018年10月9日刘志国通知欲办理营业执照的刘阳把租赁合同其中一页留下来，并告知其他涉及餐饮的商铺在办理营业执照时遇到了麻烦，这是刘阳才发现自己的租赁合同没有刘志国所说的那一页。2018年10月11日刘阳办理了食品经营许可证和营业执照，经营范围为餐饮服务。2018年12月刘阳多次收到《违法违规行为劝阻通知书》，经过数次整改后仍无法进行经营活动。2018年12月27日起刘阳停止经营活动。2019年1月3日刘阳得知涉案商铺不得进行餐饮等可能对环境造成影响的其他项目，若进行需要到环保部门另行办理环保影响评价手续。作为专业商业发展公司的拓普公司对这一影响合同签订的重要情形未向刘阳告知，直到庭审还和刘阳强调轻餐饮可行等等。拓普公司狡辩做了营业执照和工商登记，就表明涉案商铺可以进行餐饮活动，根据《最高人民法院意见答复函》可知工商备案登记不能推翻武汉市环境保护局东湖新技术开发区分局关于武汉万科锦城房地产有限公司万科·锦城建设项目环境影响报告书的批复。二、2019年1月7日邮寄的《律师函》以表明要解除涉案租赁合同，在此之前刘阳与拓普公司及刘志国也以实际行动表明不再履行涉案合同。涉案商铺无法进行餐饮活动，2018年12月27日停止经营活动，并于2019年1月7日向拓普公司邮寄《律师函》表明解除租赁合同，并以实际行动停止履行租赁合同。2019年1月11日拓普公司表明针对涉案商铺进行转让。2019年2月刘阳将涉案商铺的钥匙交给了刘志国，拓普公司因原经营场所租赁出去，到涉案商铺进行商业活动。2019年6月26日拓普公司向刘阳发了《合同终止催租通知书》。根据刘阳与拓普公司之间行为，双方均在于开庭之前表明解除、终止租赁合同，故解除租赁合同的时间早于庭审时间，也就是2019年9月4日。综上所述，拓普公司隐瞒刘阳影响订立合同的重大事项，造成刘阳损失惨重；另外双方表明解除合同的时间均早于庭审时间，对于租金承担分责不合理，故请求法院发回重审或者依法改判。拓普公司辩称，1、刘阳的上诉理由不成立。刘阳说“拓普公司及刘志国隐瞒刘阳涉案商铺严禁进行餐饮业”没有事实依据，刘阳作出了一个商铺餐饮承诺书，说其是无油烟操作，不会对住宅造成影响，刘阳明知严禁进行餐饮业。刘阳直接去了环保部进行备案，写了一个申请表，载明了其经营范围。2、刘阳在庭审期间明确要求解除合同的，一审法院认定事实正确。3、拓普公司即使在商铺里进行商业活动，也是为了让刘阳的商铺尽早招租出去。刘阳的所有物品都没有搬走，一直占用商铺，双方合同应该是在2019年9年4日解除合同。请求二审维持原判。刘志国述称同意拓普公司意见。拓普公司向一审法院起诉请求，判令：1、刘阳支付拖欠商铺租金144180元、物业费4122元以及相应利息损失（房屋租金、物业费自2019年1月11日起计算，暂计至2019年7月11日，利息损失自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际支付之日止），以上合计148302元；2、本案诉讼费用由刘阳承担。庭审过程中，拓普公司要求变更第一项诉讼请求将租金计算至刘阳将商铺内物品搬走为止，一审法院予以准许。一审法院经审理查明认定事实如下，2018年7月24日，拓普公司与段嫣然签订《招商授权委托书》，段嫣然将其所有的武汉东湖新技术开发区雄楚大道1008号万科锦程裙商106号商铺（以下简称案涉商铺）授权拓普公司对外发布招商信息及办理各项招商租赁事宜。2018年7月25日，拓普公司（出租方、甲方）与刘阳（承租方、乙方）签订《租赁意向书》约定：进驻品牌为南云上品，物业地址为光谷万科锦程裙商106号铺。同日，拓普公司向刘阳出具《收据》(编号：7408797)载明：南云上品刘阳支付租赁意向金24030元。2018年8月8日，拓普公司（出租方、甲方）与刘阳（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，载明：甲方出租案涉商铺，建筑面积为85.82㎡,甲方将商铺按现状租赁给乙方；乙方向甲方承诺租赁该商铺作为南云上品瓦香鸡经营使用；租赁期限五年，从2018年10月10日起至2023年10月10日止，2018年8月10日至2018年10月10日是甲方给予乙方的免租期，此期间乙方无需承担租金以及管理费；租金按年计算，约定每月租金为24030元，第一、二年租金不变，均为24030元，从第三年开始，每年在前一年的租金基础上递增5%，即第三年租金为25231元，第四年租金为26493元，第五年租金为27817元，以上租金均不含税价，即相关税费甲方自己承担。物业管理费按照8元/㎡（建筑面积算）合计687元/月由乙方承担，管理费用由万科物业统一规定，根据经营所产生的垃圾、废水油烟而定；乙方按每月向甲方支付租金，先付后用，甲乙双方签订本合同之日，乙方向甲方一次性支付商铺的一个月租金作为押金以及三个月租金，下三月租金支付期限为上期租金到期前3天内支付，乙方逾期未缴清的，每月按月租金总额的0.5%的标准向甲方支付滞纳金，逾期30天的，甲方有权单方解除合同，收回铺面另行出租，甲方收取租金后应向乙方出具收款凭证。该合同还约定了其他条款。同日，拓普公司向刘阳出具三张收据（编号：7408798、7408799、7408800），分别载明南云上品瓦香鸡刘阳缴纳保证金24030元、租金（2018年10月10日-2019年1月10日）72090元、管理费（2018年8月10日-2019年1月10日）3435元。2018年8月10日，拓普公司（承租方、乙方）与案外人段嫣然（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，载明：甲方出租案涉商铺，建筑面积为85.82㎡,甲方将商铺按现状租赁给乙方；乙方向甲方承诺租赁该商铺作为南云上品瓦香鸡经营使用；租赁期限五年，从2018年10月10日起至2023年10月10日止。该合同还约定了其他条款。拓普公司将案涉商铺交付至刘阳后，刘阳于案涉商铺内经营武汉市东湖新技术开发区阳光金诚餐厅，并分别于2018年10月10日、2018年10月11日办理了食品经营许可证和营业执照，经营范围为餐饮服务。2018年8月13日，万科物业工程主管曹为答复拓普公司案涉商铺排烟施工图的邮件中，载明：“其中有如下问题需要进行说明：1.该商铺不具备餐饮条件（排烟、排油），后期会有第三方投诉闭店风险。如要做，需要增加油烟净化设备、隔油设备。如没有，将禁止营业”。2018年8月15日，刘阳向万科物业出具《商铺餐饮经营承诺书》，承诺：“一、本商户裙商106用于经营的餐饮内容为中式快餐，为无油烟操作，不会对相邻商户和住宅业主的居住环境造成污染。本商户从事餐饮经营期间，不使用明火，不排放油烟，不擅自安装油烟排放设施…若违反承诺或者作出不实承诺的，造成相邻单位和居民投诉的，按照物业公司规定时间进行整改。如未按时完成整改的，物业公司有权作停水停电处理。因此导致的相关法律责任将由本商户自行承担。”2018年12月12日，物业向刘阳出具《违法违规行为劝阻通知书》（编号：0016318），载明“经查，您在物业使用过程中有油烟污染、臭氯化池行为…请您立即停止上述违法违规行为，恢复物业原状”。同日，城管部门向刘阳出具（东新）城责改字[2018]第017820号城市管理行政执法责令限期改正通知书，载明“你（单位）在2018年12月12在东湖新技术开发区光谷万科中心写字楼底商油烟扰民，违反了《武汉市城市管理相对集中行政处罚权办法》第二十七条的规定，请你（单位）于2018年12月19日前，按照环保部门相关要求进行整改，并接受复查”。后刘阳关闭店铺，并于案涉商铺外张贴公告“由于纠纷本店暂停营业，2018年12月27日起”。2019年1月7日，刘阳向拓普公司寄送《律师函》，声明“委托人为了开展涉案商铺的经营活动，对涉案商铺进行了装修、购置经营所需的物品，后期进行数次整改，投入未能得到回报。贵公司未能如实告知涉案商铺的经营限制，使得合同目的无法实现，使得委托人的损失进一步扩大。2018年12月29日委托人停止涉案商铺的经营活动。委托人本着友好协商的态度委托律师通过发送此函的方式解决双方纷争，关于解除合同、损失等事宜进行友好协商，希望贵公司能珍惜此和解机会，收到律师函后的三个工作日内。如果贵公司未能与委托人妥善解决该租赁纠纷，律师将代理刘阳启动司法程序维护权益”。2019年1月11日，拓普公司向刘阳寄送《答复刘阳委托律师函》，做如下回复“在与乙方初步商务洽谈第一天，甲方已告知乙方如果要做餐饮，只可做清油烟餐饮，只能按照商业街现有的餐饮业态进行蒸煮焖炖不能猛火炒菜，还需增加油烟净化设备，隔油设备，如果没有相关部门将禁止营业，乙方也明确告知甲方其南云上平瓦香鸡制作只需瓦罐电磁炉焖熟即可，不会产生重油烟，甲方在收到乙方发过来装修前图纸交由万科物业部审批邮件里面清楚注明‘该商铺不具备餐饮条件（排烟、排油），后期会有第三方投诉闭店风险。如要做，需要增加油烟净化设备、隔油设备。如没有，将禁止营业’甲方当天将该邮件截屏告知乙方，并告知相关图纸注意事项，物业第一次审批的装修图纸全部是电磁炉，并未出现后来另增加的引发重油烟投诉的明火炒炉等设备。由此可见，甲方并不是没有提前告知乙方，如果不按照物业相关规定办理各项手续以及进行各项餐饮设备改造，会造成严重后果，而是乙方开业后，不按原有餐饮规划，私自调整经营品种，采用明火炒菜制作方式造成重油烟污染，从而导致第三方投诉，造成物业以及城管多次下迖整改通知书，导致其自行停业…甲方在引进乙方南云上品瓦香鸡餐饮之前，并未见到武汉市环境保护局东湖新技术开发区分局关于武汉万科锦程房地产有限公司万科·锦程建设项目环境影响报告书的批复，直到2019年1月3日乙方发给甲方才得知有此批复函，所以甲方作为该商铺委托代理人无任何隐瞒欺骗乙方行为。批复函也明文规定‘商业楼内引进餐饮等可能对环境造成影响的其他项目，应到环保部门另行办理环保影响评价手续’，乙方也按照环保部门规定在国家生态环保部网上完成建设项目环保影响登记表的备案，备案号为20184201000100003309,承诺按照国家环保部门规定，对餐厅废气废水废固采取环保措施，乙方开业之前提交的资料在开业后通过工商局验收，很快发放营业执照以及餐饮卫生许可证，就表明该商铺如按照乙方之前餐饮规划经营，没有任何行政法律问题，作为行政主管部门的工商局法律上是同意的。至于后来被城管相关部门叫停，原因是乙方开业后擅自更改原有经营范围，采用明火炒菜制作方式，造成重油烟污染导致，所造成的损失也是由乙方自行承担”。2019年6月26日，拓普公司向刘阳出具《催租通知书》，载明“甲方2018年10月10日将商铺交付给乙方，乙方在承租期间仅支付了2018年10月10日至2019年1月10日的租金，尚欠2019年1月11日至6月26日租金132000元租金以及物业管理费3776元未予给付，经甲方多次催讨，乙方均推诿拒付…根据合同约定，甲方要求乙方在三日之内补齐2019年1月11日至6月26日租金132000元租金以及物业管理费3776元，合计135776元欠款，否则按照合约要求甲方支付违约金。我司保留合同约定的所有行使权利并将采取下一步法律诉讼措施，请贵方接获该通知后三日之内结清上述所有欠缴费用”。一审法院另查明，2014年3月14日，武汉市环境保护局东湖新技术开发区分局出具武环新[2014]6号《关于武汉万科锦程房地产有限公司万科·锦程建设项目环境影响报告书的批复》，其中载明“项目餐饮单位拟集中设置于用地东部4层独立商铺（11#楼）及1#办公楼底部2、3层商业中”、“商业楼内引进餐饮等可能对环境造成影响的其他项目前应当环保部门另行办理环保影响评价手续。住宅楼及底层商业裙楼内不得引进餐饮等可能影响居住环境。一审庭审过程中，拓普公司、刘阳一致确认案涉商铺现处于空置状态，刘阳主张其曾于2019年3月至2019年6月期间就案涉商铺进行招商，但也要求刘阳按照合同约定缴纳租金，拓普公司一直积极将商铺转出去，但刘阳要求拓普公司承担30万装修损失，导致拓普公司无法出租;刘阳主张尚有其所有的油烟净化器、空调等设备在案涉商铺内，但大部分物品已搬走，并未影响拓普公司转租。一审法院认为，拓普公司、刘阳签订《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，拓普公司、刘阳均应按照合同的约定全面履行义务。本案中，拓普公司、刘阳在《商铺租赁合同》中载明该商铺作为南云上品瓦香鸡经营使用，属经营餐饮。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，拓普公司应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途即能够使刘阳经营餐饮。根据现有证据，在《关于汉万科锦程房地产有限公司万科·锦程建设项目环境影响报告书的批复》中载明“住宅楼及底层商业裙楼内不得引进餐饮等可能影响居住环境的生产经营性项目”，因案涉商铺属住宅楼及底层商业裙楼，自始不得引进餐饮等可能影响居住环境的生产经营性项目，故刘阳无法使用案涉商铺用于实际经营，致使刘阳的合同目的无法实现，拓普公司的行为构成违约，刘阳可根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使其法定解除权。但刘阳向拓普公司寄送的《律师函》中并无要求解除合同的意思表示，亦未从案涉商铺中清空、腾退，应视为其对自己权利的处分行为。后刘阳于2019年9月4日本案庭审过程中明确提出解除案涉合同，故拓普公司、刘阳签订的《商铺租赁合同》应自通知到达对方时即2019年9月4日解除。对于刘阳应否支付欠缴的租金的问题。首先，拓普公司、刘阳均知晓案涉商铺不具备餐饮条件，但仍然出租/承租，并将案涉商铺用于经营餐饮，均对案涉商铺后续无法正常经营负有责任；其次，刘阳在停止经营后向拓普公司发函要求协商解除合同事宜，双方均未采取有效手段止损，均对租金损失的扩大负有责任。因此，一审法院酌定拓普公司、刘阳应各自负担一半租金损失，刘阳应按照租金标准12015元/月的标准，向拓普公司支付自2019年1月11日起至2019年9月4日共计7个月24天的租金93717元（12015元/月×7月+12015元/月÷30元/×24天）。对于拓普公司主张刘阳向其支付欠缴的物业费4122元，但未提交证据证明，故应由拓普公司承担举证不能的不利后果，对于拓普公司该项主张一审法院不予支持；拓普公司主张刘阳支付相应的利息损失，因拓普公司自身也存在责任，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：刘阳应于判决生效之日起十日内向深圳市拓普商业发展有限公司武汉分公司支付租金93717元；二、驳回深圳市拓普商业发展有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1633元（已减半收取），由深圳市拓普商业发展有限公司武汉分公司负担816元，由刘阳负担817元。二审审理中，刘阳向本院提交一份网上缴纳电费凭证复印件，拟证明在2019年3月至6月，拓普公司使用了涉案商铺。经质证，拓普公司、刘志国认为，对该证据的真实性、关联性有异议，无法达到其证明目的。该证据系复印件，没有任何字样表明此为网上缴纳电费凭证。本院认为，因该证据系复印件，无法达到刘阳举证目的。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕刘阳的上诉请求及理由进行审理。关于案涉租赁合同的效力问题。拓普公司与刘阳签订《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，且签约合同对双方的权利和义务均进行了约定。根据合同载明，该商铺作为南云上品瓦香鸡经营使用，属经营餐饮。本案中，案涉商铺属住宅楼及底层商业裙楼，自始不得引进餐饮等可能影响居住环境的生产经营性项目，导致刘阳实施经营的合同目的无法实现,拓普公司的行为构成违约。刘阳既未行使其法定解除权，亦未从案涉商铺中清空、腾退，其向拓普公司寄送的《律师函》中并无要求解除合同的意思表示，故一审认定双方《商铺租赁合同》应自通知到达对方时即2019年9月4日解除并无不当。关于刘阳应否向拓普公司支付房屋租金及责任比例划分的问题。拓普公司、刘阳均知晓案涉商铺不具备餐饮条件，但仍然出租/承租，并将案涉商铺用于经营餐饮，均对案涉商铺后续无法正常经营负有责任，且刘阳在停止经营后亦未采取其他补救措施止损，依法应继续承担支付房屋租金损失。考虑到拓普公司在本案租赁合同订立过程中也存在隐瞒商铺不得进行餐饮经营的过错，一审法院综合相关案件事实认定双方各自承担一半的租金损失，在该责任划分并无明显不当的情况下，本院依法予以维持。刘阳上诉要求不向拓普公司支付租金及责任分责不合理依据不足，本院不予支持。综上所述，刘阳上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2143元，由刘阳负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  骆朝辉审判员  胡丹丹二〇二〇年八月十三日书记员  陈旭敏