安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终1638号上诉人（原审原告）：周敏敏，女，1983年12月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：武发支，安徽黄淮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宿州嘉成置业有限公司，住所地安徽省宿州市市府巷凌枫大厦1202室。法定代表人：闫龙林，该公司董事长。委托诉讼代理人：范晓静，安徽弘大律师事务所律师。上诉人周敏敏与上诉人宿州嘉成置业有限公司（以下简称嘉成置业）因商品房预售合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初6536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周敏敏委托代理人武发支，嘉成置业委托代理人范晓静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周敏敏上诉请求：改判嘉成置业按照购房合同约定面积每平方米180元支付补偿金23925.60元。事实和理由：周敏敏与嘉成置业于2014年2月24日签订了《商品房买卖合同》，合同约定周敏敏购买嘉成置业开发的瑞景国际花园小区9号楼1203室，房屋面积为132.92平方米，总价款为629377元。嘉成置业应于2015年6月30日前交房，逾期超过90日后，周敏敏有权解除合同。截至2015年10月1日，嘉成置业因消防设施等原因未能按期交房。2015年10月1日，周敏敏与嘉成置业签订《购房补充合同》，协议第二条约定嘉成置业同意按购房面积180元／平方米补偿给周敏敏，同时要求周敏敏不再主张解除购房合同。该补充合同是嘉成置业单方面拟定，且不仅仅针对周敏敏一方，周敏敏只是在合同上签字。因补充合同是由嘉成置业单方拟定，属格式合同，根据相关法律规定，对格式合同的理解发生争议的，应按通常理解予以解释，对格式合同有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。一审法院认为该补偿金没有单独作出明确约定的计算方式，不予支持错误。请求二审法院依法改判。嘉成置业辩称：周敏敏与嘉成置业在《购房补充合同》中约定的180元／平方米补偿，系针对所有事项的一次性违约金加补偿金。补充合同并非格式合同，周敏敏的主张不能成立。嘉成置业上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1、一审判决嘉成置业按照日万分之三支付逾期交房违约金，无事实依据。《购房补充合同》第二条明确约定：“甲方同意按乙方购房面积180元／平方米的标准向乙方一次性支付违约金加补偿金”。根据上述约定，双方关于所有违约事项已明确约定为一次性违约金加补偿金，而不涉及其他，即不存在嘉成置业再按照已支付房款日万分之三的标准支付逾期交房违约金的问题。嘉成置业亦不存在《购房补充合同》第一条第二款约定的违约事项，且该条款也非针对逾期交房问题。《购房补充合同》第一条第二款约定：“如三个月后尚未整改完成，甲方支付乙方总购房款日万分之三违约金至整改完毕”。该条款约定支付违约金的条件是三个月后尚未“整改完毕”，并非一审判决认定的“整改验收”。而嘉成置业已经于2015年12月18日整改完成，且己于2016年3月17日提交有关部门受理，嘉成置业已经积极履行了合同中“整改完毕”的义务。同时，该条款针对的并非是逾期交房问题，而是消防整改问题。故，一审判决在逾期交房事项上适用该条款，无视双方已经就违约问题明确一次性违约金加补偿金的合同约定，而判决按照己支付购房款日万分之三支付违约金，并无依据。2、一审判决嘉成置业支付逾期办理房产证违约金，超出诉讼请求范围，于法无据。周敏敏一审诉讼请求是：判令嘉成置业支付逾期交房违约金73331元并承担诉讼费用。而一审法院在判决嘉成置业支付周敏敏“逾期交房违约金”之外，又判决嘉成置业另外支付“逾期办证违约金”，违反民事诉讼遵照“不告不理”的原则，超出当事人的诉讼请求范围，违反法定程序。另，周敏敏已于2016年5月28日前交房。周敏敏辩称：补充合同中关于违约金的约定不是嘉成置业所称的对所有事项的一次性违约金及补偿金。补充合同和房屋买卖合同中约定的违约金不违反法律规定，互不冲突，且是双方真实意思表示，请求驳回嘉成置业的上诉请求。周敏敏向一审法院起诉请求：1、判令嘉成置业支付周敏敏违约金及补偿金73331元（计算至2016年6月21日，扣除已经支付的部分，剩余违约金按照日万分之五至合同履行完毕）；2、诉讼费用由嘉成置业承担。一审法院认定事实：周敏敏与嘉成置业于2014年3月20日签订一份《商品房买卖合同》，约定：周敏敏购买嘉成置业开发的瑞景国际花园9号楼1203室房屋，总价款629377元，房屋面积132.92平米。嘉成置业应于2015年6月30日前将交房。逾期超过90天后，周敏敏要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉成置业按已支付房款的日万分之二支付违约金。合同签订后，嘉成置业因消防设施问题未能按期交房。2015年10月1日，双方又签订《购房补充合同》一份，该合同第一条第二款约定：因消防管道不合理，嘉成公司同意项目消防验收完成后进行整改并将管道移走，整改期限为三个月（包含整改时间），期间嘉成置业支付周敏敏总购房款每日万分之一的违约金，如三个月后尚未整改完成，嘉成置业支付周敏敏总购房款日万分之三违约金至整改完毕或者周敏敏可选择无条件退房，违约金在次月5日内将上月违约金发放至周敏敏账户。该条第3款约定：嘉成置业协助周敏敏办理房产证（期限三个月内），若非因周敏敏原因造成无法办理房产证，嘉成置业按照合同总购房款日万分之二赔偿。第二条约定：嘉成置业同意按照周敏敏购房面积180元／平方米的标准向周敏敏一次性支付违约金加补偿金；上述违约金、补偿金可选择购买车位、交纳物业管理费或由嘉成置业替周敏敏缴纳房屋契税、公告部位维修金多退少补。另查明，嘉成置业已支付违约金11328元。一审法院认为，周敏敏与嘉成置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。嘉成置业应当按照约定履行合同义务。《商品房买卖合同》签订后，嘉成置业迟迟未能交房，应依法承担违约责任。2015年10月1日，双方签订的《购房补充合伺》，对双方之间的权利义务进行了重新约定，即三个月如未整改验收完成，嘉成置业应按日支付周敏敏总购房款日万分之三违约金至整改完毕。非因周敏敏原因造成无法力、理房产证，嘉成置业按照合同总购房款日万分之二赔偿。周敏敏要求判令嘉成置业支付该两部分违约金，不超过双方补充协议约定的范围，予以支持。对于补偿金，双方补充协议中约定，嘉成置业同意按照周敏敏购房面积180元／平方米的标准向其一次性支付违约金加补偿金，没有就补偿金单独约定明确的计算方式，无法予以确认，对周敏敏该诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、嘉成置业于判决生效之日起十日内支付周敏敏逾期交房违约金32665元（按周敏敏已付房款每日万分之三计算，自2016年1月1日先行计算至2016年6月21日；后续计算至嘉成置业提供的商品房经整体验收完成止)；二、嘉成置业于判决生效之日起十日内支付周敏敏逾期办理房产证赔偿21776元（按总购房款每日万分之二计算，自2016年1月1日先行计算至2016年6月21日；后续计算至嘉成置业能够办理房产证止)；三、驳回周敏敏的其他诉讼请求。一审案件受理费817元，由周敏敏负担211元，嘉成置业负担606元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：嘉成置业提供的竣工验收备案表、消防验收申请等证据，不能证明嘉成置业已经按照补充合同约定移走消防管道，其整改工作已经完成。对嘉成置业提供的上述证据不予认定。嘉成置业提供的装修押金、物业费收据等证据，周敏敏予以认可，本院予以认定。本院二审审理查明：《购房补充合同》第三条约定：本补充合同签订后，周敏敏选择收房，嘉成置业保证水通、电通、气通。第四条约定：嘉成置业按本合同履行义务后，周敏敏同意原购房合同继续有效，不再要求退房，承诺不再追究嘉成置业延期交房的责任。除上述事实外，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1、嘉成置业应否按购房面积180元/平方米支付周敏敏违约金、补偿金；2、一审判决是否超出周敏敏的诉讼请求。（一）关于嘉成置业应否按购房面积180元/平方米支付周敏敏违约金、补偿金的问题周敏敏与嘉成置业签订的商品房买卖合同和购房补充合同均系有效合同，按照商品房买卖合同的约定，嘉成置业应于2015年6月30日将案涉房屋交付周敏敏，但嘉成置业没有按期交房，已经构成违约。在此情况下，双方于2015年10月1日又签订了购房补充合同，按照该补充合同的第一条第二款的约定，因消防管道不合理，嘉成置业同意项目消防验收后进行整改，并将管道移走，整改期限为三个月，而在合同约定的整改期限后，嘉成置业并没有完成消防验收和将管道移走，其亦构成违约。故，嘉成置业应按照补充协议的约定向周敏敏支付逾期交房违约金。嘉成置业上诉主张其已完成了整改任务，而从其提供的消防验收申请的时间来看，其并没有在约定的时间内完成验收，也没有将管道移走，因此，嘉成置业该上诉理由与事实不符。关于嘉成置业应否按购房面积180元每平方的标准支付违约金、赔偿金的问题，从补充合同前后条款看，第一条约定逾期交房和逾期办证的违约金与其第二条约定的违约金加补偿金是并列条款，该两条款之间不能相互包容，且从补充合同第三条、第四条的约定看，嘉成置业按照180元／平方米标准支付的补偿应是对周敏敏不再退房的补偿，因此，嘉成置业称所有违约事项已明确约定为按180元／平方米的标准一次性向周敏敏支付违约金加补偿金与合同约定内容不符，因此嘉成置业的该上诉理由也不能成立。周敏敏要求嘉成置业按购房面积180元/平方米的标准支付补偿金的请求，符合合同约定，应予支持，嘉成置业应支付的数额为23925.60元（132.92平方米×180元/平方米）。（二）关于一审判决是否超出周敏敏的诉讼请求问题。从周敏敏的诉状载明的内容来看，其诉讼请求为请求判令嘉成置业支付其违约金及补偿金73331元（计算至2016年6月21日，扣除已经支付的部分，剩余违约金按照日万分之五至合同履行完毕），事实和理由部分亦明确要求支付逾期办证的违约金，且其主张的73331元中包括延期交房违约金，故，一审判决并未超出周敏敏的一审诉讼请求范围。嘉成置业上诉称一审法院超出当事人诉讼请求进行裁判，没有事实依据。另，一审判决嘉成置业支付周敏敏后续（逾期交房违约金）至商品房经整体验收完成为止，根据本案查明的事实，周敏敏已经上房，而案涉工程至今未经整体验收，故，双方可根据周敏敏上房时间、案涉商品房整体验收时间等事实，就该部分争议另行处理，一审法院该部分判决内容不符合相关法律规定，本院予以纠正。一审判决嘉成置业支付周敏敏2016年6月21日后的逾期办理房产证违约金亦不具有可执行性，双方可待办证时间确定后另行处理，本院一并予以纠正。综上所述，周敏敏的上诉理由成立，本院予以支持；嘉成置业的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初6536号民事判决第一项为“宿州嘉成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周敏敏逾期交房违约金32665元（按周敏敏已付房款每日万分之三计算，自2016年1月1日计算至2016年6月21日止”；二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初6536号民事判决第二项为“宿州嘉成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周敏敏逾期办理房产证赔偿21776元（按总购房款每日万分之二计算，自2016年1月1日计算至2016年6月21日”；三、宿州嘉成置业有限公司于本判决生效之日起十日内按180元/平方米的标准，支付周敏敏违约金及补偿金23925.60元；四、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初6536号民事判决第三项；五、驳回周敏敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费817元，二审案件受理费1634元，均由宿州嘉成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚丽审判员  杨俊举审判员  李德道二〇一七年九月十八日法官助理李震书记员夏春秋附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审