广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初7590号原告：付豪，男，1975年12月11日出生，汉族，住湖南省安化县，委托诉讼代理人：黄英海，广东广健律师事务所律师。被告：东莞市文和实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段中和百货**。统一社会信用代码为914419007977939246。法定代表人：邓忠旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小兰，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟子文，广东腾锐律师事务所实习律师。原告付豪与被告东莞市文和实业投资有限公司（以下简称“文和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法由审判员温建伟适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理，原告付豪的委托诉讼代理人黄英海，被告文和公司的委托诉讼代理人钟小兰、钟子文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付豪向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金27036.53元（按总房价1165368元计算，从2017年1月1日至2017年3月31日止的违约金按日万分之一计算，从2017年4月1日起至符合交楼条件之日止的违约金按日万分之二计算，暂计至2017年6月10日止）；2.被告承担本案诉讼费用。另原告请求逾期交房违约金计至符合交楼条件且实际交楼之日止。事实与理由：2015年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于东莞市××镇××广场北路××广场××楼××单元××号房屋；涉案房屋预测建筑面积为106.37平方米，该房单价为10955.8元/平方米，楼款总计为1165368元；原告应于2015年11月6日前支付首期房款585368元，占全部房款的50%，余款580000元向贷款机构申请贷款支付，被告应于2016年12月31日前向原告交付涉案房屋；涉案商品房达到合同约定的交付条件后，被告应在交付日期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料以书面形式通知原告，被告逾期交房的，逾期90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按原告已支付房款的万分之一向原告支付违约金，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按原告已付房款的万分之二向原告支付违约金；合同签订后，原告于2015年11月6日向被告交纳了585368元房款，余款580000元原告通过银行按揭贷款向被告进行了交付；涉案小区至今仍有部分工程尚未完工，应有设施未到位，尚不具备交楼条件，根据合同约定被告应向原告支付违约金；原告多次与被告协商未果，并于2017年6月2日委托律师向被告发送律师函要求被告支付相应违约金未果；原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告文和公司辩称，被告的涉案房产项目于2016年5月20日通过验收，并于2017年5月27日取得竣工验收备案证书，符合商品房交楼条件，被告于2017年6月2日向原告发出交楼通知书，原告于2017年6月3日收到该通知，根据涉案买卖合同第十一条约定，被告应当在交付日期届满前10日内通知原告，本案中原告于2017年6月6日办理了收楼手续，因此本案违约金应计算至2017年6月6日止。经审理查明，原、被告于2015年11月6日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于东莞市××镇××广场北路××广场××楼××单元××号房屋，房屋预测建筑面积为106.37平方米，单价为10955.8元/平方米，房款总计为1165368元，原告应于2015年11月6日前支付首期房款585368元（占总房款的50%），剩余580000元向贷款机构申请贷款支付。上述合同第四章商品房交付条件与交付手续中第九条商品房交付条件中载明该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商铺房已取得房屋绘测报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备……；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2016年12月31日达到30%；2.小区内非市政道路：2016年12月31日达到3100㎡；3.规划的车位、车库：2016年12月31日达到496个；4.物业服务用房：2016年12月31日达到40㎡；……；第十一条交付时间和交付手续（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；……。上述合同约定涉案商品房达到合同约定的交付条件后，被告应在交付日期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料以书面形式通知原告。被告逾期交房的，逾期90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按原告已支付房款的万分之一向原告支付违约金，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按原告已付房款的万分之二向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2015年11月6日向被告交纳了585368元房款，2015年12月4日，原告（借款人、抵押人）与被告（保证人）及中国农业银行股份有限公司东莞虎门支行（贷款人）（以下简称“农行虎门支行”）签订了《个人购房担保借款合同》，原告贷款580000元用于向被告支付剩余购房款，其后农行虎门支行依约向原告发放了上述贷款并将上述款项汇入了被告账户。被告文和公司于2017年6月2日向原告发出交楼通知书，原告于2017年6月3日收到上述通知，并于2017年6月6日办理了收楼手续，同日，原、被告及东莞市鸿艺管理有限公司签订了《临时管理规约》，原告与东莞市鸿艺管理有限公司签订了《物业服务协议》。原告主张，根据合同约定被告应于2016年12月31前向其交付涉案房屋，被告逾期交付的行为构成违约，应当按合同约定向其支付违约金，且涉案房产未达到合同第十条第（二）款第1、2、3、4项约定的交楼条件亦存在违约。被告辩称，涉案项目于2016年5月20日验收合格，并于2017年5月27日取得了竣工验收备案证书，符合商品房交楼条件，原告于2017年6月6日办理了收楼手续，违约金应计算至2017年6月6日止。被告提供的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》备案意见中显示本工程验收合格，备案文件齐全，准予备案，特发此证，该证书显示验收日期为2016年5月20日，备案日期为2017年5月27日。被告提供的《东莞市建设工程消防验收意见书》中显示综合评定涉案工程消防验收合格，落款时间为2016年8月2日。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》、购房款收据，被告提供的交楼通知书、寄件单、快递查询结果、《东莞市建设工程消防验收意见书》、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《临时管理规约》、《物业服务协议》、当事人的陈述及本案开庭笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案商品房已取得商品房预售许可证，涉案《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案的争议焦点是：原告主张的逾期交房违约金是否合法有据。首先，原告购买的涉案商品房分别于2016年8月2日及2017年5月27日分别取得了《建设工程消防验收意见书》及《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，故涉案商品房于2017年5月27日已经具备了基本的法定交付条件。其次，虽然涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定了交楼条件，原告也主张涉案商品房不符合该合同第十条第（二）款第1至第4项约定的交楼条件，但原告已实际收楼，涉案房屋已转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本院认为涉案房屋视为已交付使用。再次，关于收楼期限的问题，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）款的约定，被告应于交付日期届满前10日通知买受人，故本院认定自原告收到被告的收楼通知书次日起10日内为原告的收楼期限。综上，被告没有按约定的期限交付涉案房屋给原告使用，应按涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告支付逾期交房违约金。原告已按被告的通知期限收楼，故涉案逾期交房违约金应计算至原告收楼之日止。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交房90日内的每日按全部房价款的万分之一计算违约金，超过90日后的部分按每日万分之二计算违约金的约定，原告主张的2017年1月1日至同年3月31日期间的逾期交房违约金每日应按全部房价款的万分之一计算，2017年4月1日起至原告实际收楼之日（即2017年6月6日）止的违约金每日应按全部房价款的万分之二计算，计得被告应向原告支付的逾期交房违约金为26104.24元（1165368×1/10000×90天+1165368×2/10000×67天），本院对原告主张的上述数额逾期交楼违约金予以支持；对超出上述金额部分的逾期交房违约金不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市文和实业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告付豪支付逾期交房违约金26104.24元；二、驳回原告付豪的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取238元，由原告付豪负担2元、被告东莞市文和实业投资有限公司负担236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  温建伟二〇一七年九月二十九日书记员  黄胤华李敏仪