广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2634号上诉人（原审原告）：江炳芬，男，1946年7月25日出生，汉族，住广州市*******。委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市志源房地产开发有限公司，住所地：清远市*****************。法定代表人：王润华，公司执行董事。上诉人江炳芬与上诉人清远市志源房地产开发有限公司（以下简称志源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用快审程序审理了本案。本院现已审理终结。江炳芬上诉请求：1、依法改判志源公司增加支付2015年12月31日至2016年10月19日止逾期交楼的违约金计：9493元（以已付购房款324003元为基数，每逾期一天按0.01%计算）；3、本案的一审、二审诉讼费由志源公司承担。事实与理由：一、一审法院认定买受人2016年10月20日之前逾期交楼违约金已超过诉讼时效明显是事实认定错误，志源公司在2016年4月、2018年7月、2019年1月曾多次向买受人作出承诺，诉讼时效已中断，诉讼时效应重新开始计算。1、业主代表曾向志源公司主张权利，诉讼时效己中断。按照《商品房买卖合同》第8条约定，出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房获得建设工程竣工验收报告”并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但由于志源公司未按能按合同约定为涉案房屋办理竣工验收备案，“云景·中汇”小区业主们纷纷找志源公司交涉，要求尽快为“云景·中汇”办理竣工验收备案，在业主们与志源公司交涉无果后，无奈，业主们在2016年4月11日向清远市住房和城乡建设局、信访局等部门投诉反映，要求志源公司尽快为涉案小区“云景·中汇”竣工验收及办理产权证；志源公司分别于2016年4月13日、2018年7月31日、2019年1月7日，向清远市住房和城乡建设局、业主代表及业主作出《情况说明函》、《云景·中汇施工进度情况说明》、《公告》等书面意见，表达志源公司尽快办理竣工验收，按合同约定交付涉案房屋。说明涉案小区业主多次向志源公司主张权利，诉讼时效己中断。2、逾期交楼与违约金是主权利与从权利的关系，买受人已向志源公司主张权利，作为从权利的违约金应视为己主张。交楼请求权与违约金是密不可分的主权利与从权利的关系，即购房人的“交楼请求权”是主权利，只有当开发商违约逾期交楼的情况下，购房人才享有违约金；如果开发商没有逾期交楼，购房人不享有违约金，从债权法理论上讲，从权利不能独立存在，必须以主从权利存在并生效为前提，主权利消灭，从权利消灭。因此，逾期交楼与违约金之间的法律关系属于主从关系。买受人等业主向政府部门投诉反映志源公司违反《商品房买卖合同》约定逾期交楼、办证的行为，即是主张志源公司违约行为，这就当然的包括主权利及从权利。一审法院错误的认为买受人主张的权利仅为物权的请求权，而非主张逾期办证违约金的债权，明显是断章取义。因此，根据《民法总则》第195条规定，本案诉讼时效从志源公司向买受人作出的《情况说明函》、《云景·中汇施工进度情况说明》、《公告》时起，买受人的诉讼时效己中断，诉讼时效应重新计算，一审法院错误的认为2016年10月20日之前逾期交楼的违约金己超过诉讼时效，明显认定事实错误、适用法律错误，也与事实不符。二、一审法院以2019年10月19日法院受理时间作为买受人主张权利时间亦是认定事实错误。1、买受人己在2019年6月23日向一审法院递交起诉材料及所有诉讼资料。因志源公司逾期交楼在2016年4月、2018年7月、2019年1月多次与志源公司交涉无果情况下，无奈，只能诉请法律维护自己合法权利。2019年6月18日，买受人委托广东优晟律师事务所陈萍律师作为买受人一审代理人，代理买受人与志源公司关于本案一审诉讼，代理律师陈萍于2019年6月23日向一审法院递交起诉材料，2019年6月24日向一审法院立案庭邮箱（邮箱地址为：linting3303087@163.com）发送包括买受人等12人在内的电子版“起诉书”，一审法院在未查明该事实情况下，径直作出错误判决，认为买受人向志源公司主张权利的时间即为2019年10月19日，明显是对该部分事实认定错误。2、一审法院的不作为，导致买受人一审诉讼材料到2019年10月19日才被受理。买受人在2019年6月23日即向一审法院递交起诉材料，但由于一审法院的不作为，在长达近4个月之久时间才受理本案，买受人代理律师及其他业主代理曾多次向一审法院立案庭书记员反映，要求尽快受理本案，亦向立案庭领导反映，按照《民事诉讼法》规定，人民法院受理本案应在收到起诉材料的7日内作出是否受理的决定，但一审法院书记员及立案庭领导回复，因一审案件太多，需按先后顺序进行受理，无奈，买受人只有进入漫长等待时期，直至2019年10月19日，一审法院才正式受理买受人的一审诉讼材料。一审法院判决对该部分事实未查清的情况下，断章取义的认定，买受人向志源公司主张权利的时间是在2019年10月19日，显明是认定事实错误。综上所述，买受人认为原一审法院在诉讼时效、买受人向一审法院提起诉讼时间上均认定错误，恳请二审法院在查明事实后依法改判，以维护司法公正。志源公司没有提交答辩意见。一审院作出判决：一、志源公司判决生效之日起10日内向江炳芬支付逾期交房违约金（违约金以购房款324003无为基数按日万分之一的标准从2016年10月20日起计算至涉案房屋交付江炳芬之日止）；二、驳回江炳芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取计414元，由江炳芬负担100元，志源公司负担314元。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，志源公司于2016年4月13日，向清远市住房和城乡建设局及云景中汇园业主代表出具一份《情况说明》，主要就业主投诉的涉及房屋交付等问题作回复。2018年7月31日，志源公司向清远市住房和城乡建设局及云景中汇园业出具《云景·中汇园二期施工进度情况》，主要就消防工程、人防工程、二期外广场景观绿化工程以及其他未完成事项进行说明，并保证收尾工程正常施工，让项目早日完工备案。本院认为，志源公司不服一审判决向一审法院提交上诉状后，一审法院向志源公司送达了《预交上诉费通知书》，告知其应接到通知之次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期交费，按自动撤回上诉处理。志源公司未在交费通知规定的期限内预交二审案件受理费或提出缓交申请，不履行法定的二审诉讼义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条规定，按志源公司自动撤回上诉处理。本案是房屋买卖合同纠纷。双方在二审争议的焦点为：2015年12月31日起至2016年10月19日的案涉逾期交房违约金是否已超过法律规定的诉讼时效期间。在案证据显示，志源公司分别于2016年4月13日、2018年7月31日，分别出具《情况说明》及《云景·中汇园二期施工进度情况》，向涉案云景中汇园业主承诺在2016年8月20日前全部完工，并向业主交楼。从志源公司向云景中汇园业主出具的《情况说明》和《云景·中汇园二期施工进度情况》以及《公告》等证据可知，涉案房地产项目业主一直未放弃向志源公司主张交付房屋的权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”的规定，本案的诉讼时效因业主主张权利导致中断，至业主提起本案诉讼之日，并未超过法定的诉讼时效期间。诉讼时效制度的初衷是防止权利人怠于行使权利，涉案小区业主要求交付房屋的行为，是业主主张权利的方式，可以证明房屋买受人并未怠于行使权利。而对于普通购房者来说，不能过分苛求其主张权利的形式，一审判决认定买受人主张2016年10月19日前逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，显然不当，本院予以纠正。买受人向一审法院请求志源公司支付从2015年12月31日起至涉案房屋竣工验收备案之日止的逾期交房违约金，依据充分，本院予以支持。综上所述，买受人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8331号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8331号民事判决第一项为：清远市志源房地产开发有限公司于本判决发生效之日起10日内向江炳芬支付逾期交房违约金（违约金计算：以购房款324003元为基数按日万分之一的标准从2015年12月31日起计算至涉案房屋竣工验收备案之日止）；三、驳回江炳芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由清远市志源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年八月十二日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。