广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5393号原告（反诉被告）：佛山市乔富置业投资有限公司(以下简称乔富公司)，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐伯奇街中段泌二综合楼六楼之一，统一社会信用代码91440605323251402Y。法定代表人：陈小龙。委托诉讼代理人：陈尚英，广东蒿芃燊晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈利林，男，1980年2月2日出生，汉族，住江西省赣州市石城县，委托诉讼代理人：陈启荣、周泳秀，分别系广东经国律师事务所律师、实习律师。第三人：金勇，男，1976年9月13日出生，汉族，住浙江省永嘉县，上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2017年4月19日立案后，依法适用简易程序由审判员孙秀娟独任审判，于同年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈尚英、被告的委托诉讼代理人陈启荣、周泳秀到庭参加诉讼。同年6月5日，被告陈利林申请追加金勇作为反诉被告参加诉讼。同月7日，本院作出（2017）粤0605民初5393号民事裁定，驳回被告陈利林的申请。7月5日，本案由审判员叶志标独任审判，第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈尚英、被告的委托诉讼代理人陈启荣到庭参加诉讼。7月12日，本院依法追加金勇作为第三人参加诉讼。7月17日，本院裁定将本案转为普通程序审理。8月25日，本院由审判员叶志标担任审判长，与人民陪审员张华丽、黄艳滨组成合议庭，第三次公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人陈尚英、被告的委托诉讼代理人陈启荣、周泳秀、第三人金勇到庭参加诉讼。9月18日，本院第四次公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人陈尚英、被告的委托诉讼代理人陈启荣、周泳秀到庭参加诉讼；第三人金勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方自起诉之日起解除租赁合同；2、被告向原告支付自2016年3月1日起、暂计至2017年4月11日的租金25万元及违约金61833.3元；3、被告支付水电费49010元；4、本案诉讼费由被告承担。2017年6月9日，原告变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付2016年12月-2017年3月的水电费46156元。2017年7月5日，原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2015年9月8日签订租赁合同，约定被告承租原告位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）乔富大厦202室，租赁期自同年10月8日至2023年10月7日，每月租金47300元。同年10月2日，双方签订补充协议，约定前三年租金为115万元，首付35万元，开业后即付50万元，剩余35万于2016年3月之前付清。签约后，对前三年最后一期租金35万元，被告仅于2016年5月支付了10万元，剩余25万元拒绝支付，故原告提起诉讼。被告辩称：不同意原告的诉请。第一、原告在2017年4月19日提起诉讼，其第1项诉请是判令原、被告自起诉之日解除租赁合同，该行为是原告向被告解除合同的告知行为，根据合同法第94条的规定，该通知到达被告之日起即生效，原告无权撤回，故双方的合同在原告起诉至法院之日解除，不存在继续履行的情形。第二、该诉请包含两层意思，从诉请的角度，原告可在答辩期满前变更，但在合同履行过程中，向对方主张或告知的法律行为是不能撤回的，而且，该行为充分反映原告对合同的真实意思表示，原告之所以撤回，是基于对该案件重新认识后，在不利的情况下所采取的措施，但原告违背作为履约方诚实信用原则，法院不应支持原告。第三、客观上，被告已撤离并将租赁场地交回原告，而且也没有继续履行的可能及条件，故合同已不存在继续履行的合法依据。被告向本院提出反诉请求：1、确认租赁合同无效；2、原告向被告返还未履行部分剩余款项442841.9元；3、本诉与反诉诉讼费用由原告承担。2017年7月5日，被告变更反诉请求：1、解除原被告签订的租赁合同及协议；2、原告向被告返还剩余款项459641.95元；3、本诉与反诉诉讼费用由原告承担。2017年8月25日，被告变更诉讼请求：1、确认租赁合同已于原告起诉之日解除；2、原告向被告返还剩余款项315416.79元；3、本诉与反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：一、涉案物业权属关系不清，租赁合同主体是否适格存疑。2015年9月8日，原、被告签订租赁合同，约定收取租金的账户及主体是金勇。同年10月2日，被告与金勇又签订协议，约定被告租赁上述物业，合同履行的相对方为金勇而非原告，由此产生两个租赁关系，合同出租方的主体资格不明。原告起诉时未举证涉案物业的权属人，被告至今不清楚涉案物业的实际产权人，合同主体是否适格不明。二、被告不清楚涉案物业是否有报建手续、是否为合法租赁物、是否属违建、出租主体是否有权出租，故涉案合同应为无效合同。原告提交白沙村陈冲二股份合作经济社的租赁管理委托书，说明涉案物业为该经济社所有，应属于宅基地，根据土地管理法第六十三条及《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条，涉案租赁合同内容违法，应属无效，且亦无证据证明涉案租赁物属于该经济社所有。三、涉案物业未经消防验收合格，无法办理餐饮排污许可证，租赁合同无法履行，应属于无效合同。根据合同约定及消防法第15条规定，原告作为出租方，有义务提供符合消防验收合格的租赁物给承租人，但原告一直未能提供办理餐饮经营所需的排污许可证、消防合格证等，导致被告无法履行合同，涉案合同违反法律强制性规定，应属无效。四、即使合同有效，原告与第三人也应承担连带责任，返还被告未履行部分的租金。原、被告所签合同约定前三年租金的支付方式为签约当天付30万元，开业前付50万元，合计800000元。而被告与金勇签订的补充协议约定前三年租金为115万元，支付方式为首付30万元，开业后付50万元，剩余35万于2016年3月之前付清。签约后，被告向金勇支付了90万元。如原告、第三人有权出租租赁物，法院认定涉案合同有效，则合同解除后，原告及第三人应承担连带责任，向被告返还未履行部分租金。对此，应区分两种情况：1、金勇所签的协议无效，租金应按涉案租赁合同计算，原告应返还未履行部分的租金491851.9元予被告；2、金勇无权代理，但其代理行为得到原告追认，金勇与被告所签的协议有效，则按照该协议计算，原告应返还未履行部分的租金315416.79元予原告。根据租赁合同约定，租金支付对象为金勇，实际的支付对象亦为金勇，但收据加盖了原告公章，证明原告与金勇之间存在公司与个人资产混同，对外债务应承担连带责任，故原告与金勇就返还租金应承担连带责任。原告对反诉辩称：第一、双方的合同至今仍在履行过程中，尚未解除，被告不存在约定或法定解除合同的事由，其单方面作出解除合同的意思表示并不能实现解除双方合同的法律关系。第二、原告在提起起诉时，曾要求法院判令解除双方的租赁合同，是请求法院居中裁决，并非作出解除合同的意思表示。第三、即便原告随时可解除合同，也是因被告未按期支付租金超过6个月，原告有权按照法律规定解除合同。第四、双方约定前三租金为115万元，为分三期支付，而非按月支付。被告请求原告按月返还剩余租金是对租赁合同的错误理解，不符合双方签约时的真实意思表示。第三人述称：请求继续履行涉案合同。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告身份证复印件各1份。2、2015年9月8日，乔富公司作为甲方（出租方）与作为乙方的陈利林签订的《租赁合同》原件1份，主要内容是甲方将佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）乔富大厦202室出租给乙方，租赁期自同年10月8日至2023年10月7日；2015年10月8日至2018年10月7日租赁费于签约当日付30万元、开业前付50万元；2018年10月8日至2021年10月7日每月租金47300元；乙方向甲方支付5万元作为水电周转金，2018年10月8日前再向甲方支付5万元作为保证金，两次合计10万元，该保证金在合同期满、乙方付清各项费用后由甲方无息返还给乙方；费用以现金或转账至金勇在农行广州白云支行开设的6228-4500-8807-7855-279账号或在农行佛山泌冲支行开设的6228-4814-6915-4141-473账号；乙方拖欠租金等费用累计达15天，甲方有权单方终止合同并收回物业，保证金不予退还；任何一方提前终止合同，应提前三个月书面通知对方。2015年10月2日，甲方金勇与乙方陈利林签订的《协议》原件1份，主要内容是乔富大厦202室自2015年10月10日至2018年10月11日三年的租赁费共115万元，租赁费首付30万元、开业即付50万元、余款35万元于2016年3月前付清；2018年10月11日—2021年10月10日每平方米租金为43元/月。3、2017年4月1日，乔富公司出具的《证明》原件及金勇身份证复印件各1份，主要内容是乔富公司证明金勇是其董事长，代表该公司与陈利林于2015年10月2日签订《租赁合同》补充《协议》；2014年10月1日的《委托书》原件1份，载明南海区大沥镇白沙村陈冲二股份合作经济社委托乔富公司租赁、管理其位于南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）的物业【房产证号：粤房地权证佛字××号】；2017年6月30日，金勇出具的《情况说明》原件1份主要内容是金勇是乔富公司股东，该公司于2015年9月8日与陈利林签订《租赁合同》后，陈利林与该公司就租金问题进行协商，金勇经该公司授权，与陈利林在同年10月8日就租金问题重新达成《协议》，该协议产生的权利义务均由乔富公司承担。4、房地产权证、佛山市南海区房产查询证明复印件各1份，载明南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）的建筑物权利人是南海区大沥镇白沙村陈冲二股份合作经济社。5、光盘1张（含24张照片、1个视频）。经质证，被告对原告提供的第1、4项证据无异议；对第2项证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对第3、5项证据不予确认。诉讼中，被告举证如下：1、2015年10-12月缴费通知单打印件及收据（NO9888026）原件各1张。2、2016年1月缴费通知单打印件及收据（NO9905778）原件各1张。3、2-4月缴费通知单打印件共3张及收据（NO9960092）、网上银行电子回单原件各1份。4、2016年5-7月缴费通知单打印件共3张及收据（NO9960045）、网上银行电子回单原件各1张。5、2016年8-9月缴费通知单打印件共2张及相应网上银行电子回单原件共2张。6、2016年10月缴费通知单打印及收据（NO2016100112）原件各1张。7、2016年11月缴费通知单打印件、刷卡凭证原件、收据（NO2016110112）原件各1份。上述证据用以证明被告已依约缴清2015年10月至2016年11月乔富大厦的水电费、税费，其中每月税费1200元，共计13200元。根据合同约定，物业出租税由甲方（原告）为乙方（被告）代缴，甲方凭发票向乙方收取代缴款项，但原告一直未向被告出示过相关发票，故原告无依据向被告收取税费13200元，原告应当返还该款项；8、2016年12月、2017年1-3月缴费通知单打印件各1份，用以证明该段时间未缴纳的水电费、税费共计41356元，并非原告主张的49010元。9、租赁合同原件1份，用以证明2015年10月8日至2018年10月7日的租金共计80万元，涉案物业的用途为餐饮，原告应协助办理消防安全检查等手续；租金收取的账户及主体为金勇，证明原告与金勇存在公司和个人资产混同，应对租金的返还承担连带责任。10、协议复印件1份，用以证明2015年10月10日至2018年10月11日三年租金为115万元，被告已预付90万元，如合同无效，原告及金勇应连带返还剩余款项；金勇所签的《协议》没有原告公章，不属代理行为，该协议不属租赁合同的补充协议。11、NO4824825、4824256、9960093号收据原件3份，用以证明被告于2015年9月8日、11月12日、2016年5月2日预付前三年部分租金共90万元，在扣除占用费、水电费后原告应返还剩余款项。12、网上银行电子回单复印件、农行业务凭证原件各3张、BANCS存款历史交易明细清单复印件1张，用以证明被告于2015年10月22日、11月9日向第三人转账支付了50万元租金；2016年4月19日支付10万元租金；2015年9月8日支付25万元租金，现金支付5万元，合计90万元。13、U盘1个（内含电话录音1份，当庭播放）、相应通话录音文字记录打印件1份，用以证明原告承诺被告可于2017年4月搬离租赁场地，被告在2017年4月已跟原告通电话拟搬离租赁场所，但原告外出不予配合，5月后原告更将租赁场地加锁，导致被告既不能办理物品，亦无法将租赁场所交还原告，故被告无需承担2017年4月后占用租赁场所的责任。14、照片（2017年5月4日）打印件3张、光盘1张（内有2017年5月4日视频1份），用以证明原告当日前将租赁场所加锁导致被告无法搬离物品并交还场地。15、合同解除及交还场地告知函复印件1份、快递凭证及妥投证明原件各2份，用以证明被告于2017年7月5日告知原告双方合同早已解除，要求原告同月10日上午10点开锁，由被告搬离物品并将租赁场地交还给原告。16、照片（2017年7月10日）打印件4张、视频光盘1张（内有2017年7月10日视频3份）、合同解除，场地已腾空以及已交还场地告知函复印件1份、快递凭证及妥投证明原件2份，用以证明被告于当日搬离物品并将租赁场地交还给原告。经质证，原告对被告提供的第1-8、11、12项证据的真实性无异议，关联性有异议；对第9、10项证据的真实性、合法性无异议；对13-16项证据不予确认。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭，视为其放弃对上述质证、辩证的权利。经审查，原、被告提供的证据来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：座落南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）【房产证号：粤房地权证佛字××号】物业的权利人是南海区大沥镇白沙村陈冲二股份合作经济社。2014年10月1日，该经济社出具《委托书》，委托原告乔富公司租赁、管理上述物业。2015年9月8日，原告乔富公司作为甲方（出租方）与作为乙方的被告陈利林签订《租赁合同》，约定甲方将佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）乔富大厦202室出租给乙方，租赁期自同年10月8日至2023年10月7日；2015年10月8日至2018年10月7日租赁费于签约当日付30万元、开业前付50万元；2018年10月8日至2021年10月7日每月租金47300元；乙方向甲方支付5万元作为水电周转金，2018年10月8日前再向甲方支付5万元作为保证金，两次合计10万元，该保证金在合同期满、乙方付清各项费用后由甲方无息返还给乙方；费用以现金或转账至金勇在农行广州白云支行开设的6228-4500-8807-7855-279账号或在农行佛山泌冲支行开设的6228-4814-6915-4141-473账号；乙方拖欠租金等费用累计达15天，甲方有权单方终止合同并收回物业，保证金不予退还；任何一方提前终止合同，应提前三个月书面通知对方。同日，被告陈利林向原告乔富公司支付了租金30万元。同年10月2日，第三人金勇作为甲方与作为乙方的被告陈利林签订《协议》，约定乔富大厦202室自2015年10月10日至2018年10月11日三年的租赁费共115万元，租赁费首付30万元、开业即付50万元、余款35万元于2016年3月前付清；2018年10月11日—2021年10月10日每平方米租金为43元/月。11月12日，被告陈利林向原告乔富公司支付了租金50万元。2016年5月2日，被告陈利林向原告乔富公司支付了租金10万元。2017年4月1日，乔富公司出具《证明》，证实第三人金勇是其董事长，代表该公司与陈利林于2015年10月2日签订《租赁合同》补充《协议》。同月，被告通知原告提前解约，并拟搬离租赁的场地。同月19日，原告提起本案诉讼。5月19日，本院向被告送达了本案应诉材料。7月10日，被告搬离物品并将租赁场地交还原告。另查，自2016年12月-2017年3月租赁场地产生的水电费为46156元。本院认为：本案租赁的佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道（自编6号）乔富大厦202室领取了房地权权证，经该租赁物的权利人——南海区大沥镇白沙村陈冲二股份合作经济社委托，原告乔富公司自2014年10月1日自取得该建筑物的租赁、管理权，故原告就该建筑物于2015年9月8日与被告陈利林所签的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，在上述《租赁合同》签订后，原告与第三人金勇于2015年10月2日又签订《协议》，明确本案租赁物前三年租金总额及支付方式，而原告乔富公司于2017年4月1日出具《证明》，确认第三人金勇是其董事长，该《协议》是代表该公司与被告所签，据此，第三人所签《协议》的行为得到原告的追认，双方所签的《协议》亦合法有效。根据合同约定，任何一方提前终止合同，应提前三个月书面通知对方，被告于2017年4月通知原告提前解约，同月提起诉讼，本院于同年5月19日送达应诉材料，结合被告于同年7月10日搬离物品将租赁物交还原告的事实，本院确认双方所签的《租赁合同》及《协议》于2017年7月10日解除，租金亦应计至当日止。根据《协议》约定，租赁物2015年10月10日至2018年10月11日三年的租赁费共115万元，据此，前三年每月租金为:115万元÷36月=31944元/月。被告使用租赁物的时间自2015年10月10日至2017年7月10日，共21个月，据此，被告应付的租金为：21月×31944元/月=670824元。根据合同“……两次合计10万元，该保证金在合同期满、乙方付清各项费用后由甲方无息返还给乙方”的约定，被告向原告支付的保证金应为10万元，在被告提前解约的情况下，此保证金应由原告没收。自2016年12月-2017年3月租赁场地所产生的水电费为46156元，此款被告应支付给原告。综上，被告提前解约，应支付给原告的费用为租金670824元、保证金10万元、水电费46156元，合共816980元。因被告共向原告支付了90万元，据此，原告应向被告返还83020元。原告的本诉请求无理，本院不予支持；被告的反诉请求中此部分的主张有理，本院予以支持，超出此部分的反诉请求本院不予支持。关于原告的损失问题。被告在2017年4月通知原告提前解约，同年7月10日搬离物品并将租赁场地返还原告，在此情况下，原告可及时处分租赁物，防止损失扩大，且原告没收被告10万元保证金，足以补偿原告的损失，故原告要求被告支付剩余25万元租金的主张无理。第三人金勇就租赁场地虽与被告签订《协议》，但该行为得到原告追认，相应的法律后果应由原告承担，即本案返还83020元租金的责任应由原告承担。第三人金勇经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依法可缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认反诉原告陈利林与反诉被告佛山市乔富置业投资有限公司2015年9月8日所签的《租赁合同》及同年10月2日所签的《协议》于2017年7月10日解除；二、驳回本诉原告佛山市乔富置业投资有限公司的本诉请求；三、反诉被告佛山市乔富置业投资有限公司应于本判决生效后十日内向反诉原告陈利林返还租金83020元；四、驳回反诉原告陈利林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，本诉受理费6670元（本诉原告乔富公司已预交3356.32元）由本诉原告负担，本诉原告乔富公司应于本判决送达后七日内向本院补缴受理费3313.68元。本案反诉受理费3015.6元（反诉原告陈利林已预交3971.32元）由反诉原告陈利林负担2077.85元、反诉被告乔富公司负担937.75元。本判决生效后，经反诉原告陈利林申请，对其多预交的反诉受理费1893.47元，本院予以退回；反诉被告乔富公司应于本判决生效后十日内向本院缴纳受理费937.75元，逾期，本院将依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  叶志标人民陪审员  张华丽人民陪审员  黄艳滨二〇一七年九月二十日书 记 员  罗静雯