贵州省六盘水市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔02民终1376号 上诉人（原审原告、执行案外人）：六盘水市恒远房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区钢城大道西侧钟山大道与联络线之间，组织机构代码证号：21465543-2。 法定代表人：邓兴贵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周克智，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201410453179。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张春，女，1967年3月1日出生，汉族，无职业，住贵州省贵阳市白云区, 被上诉人（原审第三人、被执行人）：曾祥碧，女，1966年9月16日出生，汉族，住六盘水市钟山区， 被上诉人（原审第三人）：赵武双，男，1967年8月22日出生，汉族，住六盘水市钟山区， 上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司（以下简称“恒远房开公司”）因与被上诉人张春、曾祥碧、赵武双案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2016）黔0201民初2210号判决，现本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒远房开公司的委托诉讼代理人周克智，被上诉人张春到庭参加诉讼。被上诉人曾祥碧、赵武双经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人恒远房开公司上诉请求：一、请求依法撤销钟山区人民法院2016年11月22日作出的（2016）黔0201民初2210号民事判决书，并依法进行改判；二、请求依法判决立即停止对钟山东路18号帝都新城3号楼404室住房的强制执行，并解除查封扣押；三、全部诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、合同登记备案并不必然导致发生物权转移的效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；(三)房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。从本案现有证据看，涉案的房屋未依据物权法的规定办理过预购商品房预告登记，只是依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了登记备案。《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生物权效力。本案中涉案房屋产权未发生物权变动，仍属于上诉人所有。一审法院对上诉人提交的证明本案争议的房屋钟山东路18号帝都新城3号楼404室的所有人为上诉人的证据不予认定无法律依据。二、即使案涉房屋进行了预告登记，但由于上诉人与购房人的购房合同已经解除，导致预告登记失效。在此认定上一审法院判决事实不清，适用法律错误。房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，说明预告登记并不影响债权的消灭。因此，房屋买卖双方解除合同消灭该项债权的，就会导致预告登记失效。本案中，上诉人与购房人的购房合同已解除。2009年7月27日，上诉人与第三人曾祥碧签订《商品房买卖合同》（合同编号：恒销帝字第94号），由曾祥碧购买上诉人位于钟山东路18号帝都新城3号楼404室的住房一套，约定房款及其他款项合计为199915.2元。合同签订后，曾祥碧按约定支付了房款及其他款项199915.4元，并于同年备案登记于曾祥碧名下，合同备案号为36846号。2014年10月14日，曾祥碧提出解除《商品房买卖合同》，双方经协商后同意解除合同，同日，双方到六盘水市房地产信息中心提交商品房预售合同登记备案解除表。至此，双方合同已解除。2015年5月26日，赵武双（与曾祥碧为夫妻关系）到上诉人处领取退房款199915.4元。一审法院认为2014年10月14日曾祥碧与上诉人向六盘水市房地产信息中心提交《商品房预售合同登记备案解除表》，申请解除备案登记，但至今未进行合同备案解除。并且以六盘水市房地产信息中心出具的该解除表无效的声明予以佐证。因此认定上诉人与曾祥碧的房屋买卖合同未解除。一审法院在此认定上事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。对于上诉人提交六盘水市房地产信息中心的《商品房预售合同登记备案解除表》是否解除，是六盘水市房地产信息中心对该套房屋登记备案的一种处置，属于行使行政权力的范畴，并不影响房屋买卖双方达成解除合同的效力。该购房合同经双方协商后达成解除合同的合意，符合法律规定。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《中华人民共和国物权法》第二十条第二款所称的“债权消灭”。既然双方合同已经解除，债权消灭，预告登记失效。综上，因涉案房屋在交易过程中未办理《中华人民共和国物权法》规定的预告登记不产生物权上的效力，且涉案房屋所有权一直归上诉人所有，未发生过变动。同时，因上诉人与曾祥碧解除合同符合法律规定，故应当认定为《中华人民共和国物权法》第二十条第二款所称的“债权消灭”。既然双方合同已经解除，债权消灭，预告登记失效。因此，上诉人享有涉案房屋所有权。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 被上诉人张春辩称，一审法院适用法律和认定事实正确，应予以维持。1、商品房合同登记备案、《商品房买卖合同》对上诉人和第三人曾祥碧具有法律约束力。本案涉案房屋登记备案于第三人曾祥碧名下，具有法律效力，《商品房买卖合同》由上诉人和第三人实际履行完毕，对双方均具有法律约束力，上诉人作为合同当事方主张涉案房屋的任何权利均缺乏法律依据和事实依据。2、上诉人无法证明《商品房买卖合同》已经解除。上诉人与第三人未签订解除合同的任何协议，且在执行异议听证会中明确承认其与第三人未签订解除合同的任何协议，上诉入主张合同解除缺乏基本合同依据及法律依据。根据第三人赵武双于2015年5月26日向上诉人领取的现金支票（票号为02311278）显示，支票金额为199915.4元与实际购房款199915.2元不一致，用途为青苗补助款与支票存根用途不一致。根据被上诉人提供的《收款收据》显示，在上诉人与第三人所称2014年“解除”合同后，第三人一直居住在涉案房屋中并缴纳了2015年的物业费，上诉人并未收回涉案房屋，亦未在钟山区人民法院(2015)黔钟民初字第1967号民事裁定书查封涉案房屋时提出任何异议。另，根据六盘水房地产信息中心《情况说明》及《关于六盘水恒远房地产开发有限公司与曾祥碧的声明》显示，产权登记机构已明确声明第三人与上诉人未实际解除合同备案。3、上诉人与第三人涉嫌恶意串通、逃避债务。上诉人恒远房开公司法人邓兴贵是第三人赵武双的亲大哥赵武学的舅子，涉案房屋的收款收据上：会计赵淑萍是赵武学的女儿。第三人曾祥碧于2009年7月27日以199915.2元购买涉案房屋（钟山东路18号帝都新城3号楼404室），被上诉人于2015年4月19日向第三人讨要债务时，在该房屋住了三天，发现该房屋装修精美，第三人吃住均在该房屋。而时隔5-6年，房价涨了一倍，第三人还以原价退回，有悖常理。从本案时间线上来看：2009年7月27日第三人曾祥碧以199915.2元购买；2014年7月被上诉人开始讨要借款；2015年4月28日被上诉入起诉；2015年5月25日一审开庭；2015年5月26日（一审开庭的第二天）上诉人开现金支票以青苗补助款（199915.4元）退给第三人赵武双（与曾祥碧为夫妻关系）。综上所述，请二审法院维持原判。 被上诉人曾祥碧、赵武双未发表答辩意见。 恒远房开公司向一审法院起诉请求：一、请求立即停止对钟山东路18号帝都新城3号楼404室住房的强制执行，并解除查封扣押；二、本案的诉讼费用由张春承担。 一审法院认定事实：本案争议的房屋钟山东路18号帝都新城3号楼404室预登记所有人为曾祥碧。在钟山区人民法院审理张春与曾祥碧、赵武双民间借贷纠纷一案中，张春向法院申请财产保全，经审查同意其财产保全申请，并于2015年4月29日以（2015）黔钟民初字第1967号民事裁定书，裁定查封曾祥碧、赵武双价值624075元的财产。并于2015年4月29日向六盘水市房地产产权监理处查封了登记于曾祥碧名下的位于钟山东路18号帝都新城3号楼404室（合同备案号为36846，面积：122.25平方米）住房**。2015年10月28日，经六盘水市中级人民法院作出（2015）黔六中民终字第01109号民事判决书，判决曾祥碧、赵武双偿还张春借款本金600000元。该判决书于2015年10月28日生效，因曾祥碧、赵武双未自动履行该判决书确定的义务。张春于2015年11月10日向钟山区人民法院申请强制执行。在执行过程中，钟山区人民法院将2015年4月29日查封的登记于曾祥碧名下的位于钟山东路18号帝都新城3号楼404室（合同备案号为36846，面积：122.25平方米）的住房，经（2015）黔钟执字第1905-1号执行裁定书将该房屋交付给张春抵偿债务37.42万元。恒远房开公司认为商品房备案不具有创设权利的功能，涉案房屋并非曾祥碧所有，于是书面提出执行异议，请求不予执行钟山东路18号帝都新城3号楼404室（合同备案号为36846，面积：122.25平方米）住房。钟山区人民法院依法进行审查，于2016年4月7日作出（2016）黔0201执异1号执行裁定书，裁定驳回恒远房开公司的执行异议。恒院房开公司不服，故于2016年4月20日诉至法院。另查明，曾祥碧于2009年7月27日与恒远房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：恒销帝字第94号，约定支付价款为199915.2元）购买位于钟山东路18号帝都新城3号楼404室（合同备案号为36846，面积：122.25平方米）的住房。并于同年备案登记于曾祥碧名下，合同备案号为36846。2014年10月14日曾祥碧与恒远房开公司向六盘水市房地产信息中心提交《六盘水市商品房预售合同登记备案解除表》，申请解除备案登记，但至今未进行合同备案解除。六盘水市房地产信息中心于2016年9月22日作出《关于六盘水恒远房地产开发有限公司与曾祥碧的声明》，在该声明中说明《六盘水市商品房预售合同登记备案解除表》无效。赵武双于2015年5月26日向恒远房开公司领取了票号为02311278现金支票（存根联用途为退房款，支票联为青苗补助款），并于当日持该支票到中国农业银行水城县支行领取了恒远房开公司支付的款项199915.4元。 一审法院认为，房屋属于不动产，其物权的产生、变更需经依法登记，现位于钟山东路18号帝都新城3号楼404室（合同备案号为36846，面积：122.25平方米）房屋的产权登记备案于曾祥碧名下，恒远房开公司作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中，恒远房开公司并未就此提供证据，其所提供的证据并不能证明其与曾祥碧的商品房买卖合同已经解除，张春基于与曾祥碧之间的民间借贷关系生成的有效民事判决书而申请对该房屋强制执行，该执行行为符合法律规定。综上，恒远房开公司所提异议并不足以排除对上述房屋的强制执行，故对恒远房开公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回恒远房开公司的诉讼请求。案件受理费60元，公告费600元，合计660元，由恒远房开公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人恒远房开公司是否对争议房屋享有排除执行的权利。 对于上诉人恒远房开公司是否对争议房屋享有排除执行的权利，经查明，赵武双于2015年5月26日向恒远房开公司领取了票号为02311278现金支票（存根联用途为退房款，支票联为青苗补助款），并于当日持该支票到中国农业银行水城县支行领取了恒远房开公司支付的款项199915.4元，而2009年7月27日曾祥碧与恒远房开公司签订《商品房买卖合同》约定房屋价款为199915.2元，曾祥碧也实际使用居住了该房屋，时隔6年时间后，解除合同退还购房款仅只上涨了2角钱，对于房屋价值上涨的损失没有任何处理意见，且退款支票上的存根联与支票联写明的用途也不一致，上述事实明显不合常理。另，恒远房开与曾祥碧之间的合同备案登记并未完成撤销备案手续，商品房买卖合同的解除也仅有上诉人的陈述，没有相应证据予以证实。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（二）该权利的合法性与真实性；”，依据前文，恒远房开对争议房屋权利的真实性未能提供证据予以证实，故不能确认上诉人恒远房开公司对争议房屋享有排除执行的权利。 综上所述，上诉人恒远房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 光 审判员 刘 靖 审判员 何与芹 二〇一七年九月二十七日 书记员 刘章仙