福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1878号 原告：广州天力物业发展有限公司莆田分公司,住所地福建省莆田市荔城区 。统一社会信用代码XXXXXXXX。 法定代表人：卢宁，总经理。 委托诉讼代理人：何正宇，男，1989年7月29日出生，汉族，系该公司员工，住所福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈天宇，男，1989年5月6日出生，汉族，系该公司员工，住所福建省莆田市城厢区。 被告:杜全华，男，1991年10月2日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告广州天力物业发展有限公司莆田分公司（以下简称天力物业分公司）与被告杜全华因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天力物业分公司的委托诉讼代理人陈天宇、被告杜全华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天力物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判令杜全华支付拖欠的物业服务费4214.4元、公摊水费76.27元、公摊电费481.74元及违约金3043.62元（违约金按欠缴额日千分之三计算至全部款项清偿之日止，现暂计至起诉之日），以上款项合计7816.03元；2.本案的诉讼费用、保全费及公告费等费用由杜全华负担。诉讼过程中，天力物业分公司变更上述第一项诉讼请求为：“判令杜全华支付拖欠的物业服务费4214.4元及违约金3043.62元（违约金按欠缴额日千分之三计算至全部款项清偿之日止，现暂计至起诉之日）。”事实和理由：2016年8月3日，天力物业分公司与莆田富力房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由天力物业分公司为莆田富力尚悦居提供物业服务，物业服务时间从2016年7月11日到2021年6月30日。合同第五条约定，住宅物业服务费为2.6元/平方米/月（不含公共区域的水、电分摊）；合同第二十二条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日千分之三的标准向乙方支付违约金;合同第三十一条约定因合同发生的争议，双方可向甲方所在地人民法院提起诉讼。2018年6月27日，天力物业分公司与杜全华签订了《前期物业服务协议》，约定由天力物业分公司为莆田富力尚悦居提供物业服务。莆田富力尚悦居X#XX房屋系杜全华所有，杜全华自2019年1月起拖欠物业服务费。经天力物业分公司多次催收，但杜全华拒不交纳，杜全华的行为已构成违约。 杜全华辩称,对物业费的金额没有异议，没有缴纳物业费的原因：1.业主家庭原因：（1）交房时，未按购房合同履职，先验房后交房（相反，交房当天必须先交物业费后才能由相关人员陪同验房）。（2）验房：2018年6月30日，在强迫交房完2018年7月至12月物业费用后，由物业人员陪同前往验房。验房结果：房屋多墙面空鼓点多、墙面多处裂纹，地砖多处空鼓、屋顶天花板出现气孔坑槽、阳台和主卧厕所漏水至25楼、公共厕所淋浴间安装不当（导致热水器无法正常安装使用）、厨房灶台断裂、入户门损坏、鞋柜尺寸大小不当等系列问题达20多项。经过沟通承诺1个月完成问题整改。但1个月后墙面空鼓整改（简单打磨处理）、公共厕所淋浴间安装（无法更改）、天花板气孔坑槽（无法处理）、入户门（简单修补）、鞋柜（无法更改）等10余处。所谓2000元的装修标准。（3）入住后的问题反馈：入住后，发现系列问题（如：厕所马桶后端未打防臭胶。入户及阳台吊灯故障、厕所烟感故障、厨房抽烟机止回阀未安装、公厕门框损坏、厕所故障等问题），截止目前仅完成窗户故障处理，入户及阳台吊灯故障于今年4月完成整改。2.（1）公共问题：小区承建单位，广州天力建筑工程有限公司于2017年5月31日列入“2016年度质量安全黑名单”。（2）莆田富力房地产开发有限公司列入福建省第一批违法违规房地产开发企业和中介机构名单。（3）物业不作为。（4）违建未处理。（5）1号楼电费公摊异常。（6）1号楼前广场设置电瓶车充电棚带来噪音污染。 天力物业分公司围绕其诉讼请求向本院提供了收楼通知书、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、律师函及EMS快递面单各1份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对杜全华提供的收楼流程表一份，因与本案无关，故本院不予认定。对杜全华提供的微信聊天记录截图打印件两份、照片打印件一份，因无相关证据佐证，无法形成完整有效的证据链，故本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月3日，杜全华与莆田富力房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由杜全华购买莆田市荔城区富力·尚悦居X号楼XXXX室商品房，预测建筑面积108.06㎡。合同第九章前期物业管理约定：前期物业服务企业为天力物业分公司，物业服务时间从2016年7月11日到2021年6月30日，物业服务费为2.6元/月·平方米（建筑面积）。合同附件九关于前期物业管理的约定第二十二条约定：未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日千分之三的标准支付违约金。 2018年6月27日，天力物业分公司为与杜全华签订了《前期物业服务协议》，约定由天力物业分公司为莆田富力·尚悦居提供前期物业管理服务。合同第五条物业服务收费约定：住宅2.6元/月·平方米。合同第六条物业服务费的交纳约定：应在每月5号前履行交纳义务。合同第二十四条约定：未能按时足额交纳物业服务费，应按每日3‰的标准支付违约金。 因杜全华自2019年1月份起未依约支付物业服务费共计4214.4元，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，天力物业分公司接受莆田富力房地产开发有限公司选聘，为富力·尚悦居小区提供前期物业服务，杜全华也与天力物业分公司签订了《前期物业服务协议》，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。天力物业分公司为杜全华提供了物业管理服务，杜全华理应支付物业服务相关费用，经核算，杜全华应支付：物业服务费280.96元/月（2.6元/月·㎡×108.06㎡），自2019年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费计4214.4元（280.96元/月×15个月）。合同第二十四条约定逾期交纳物业服务费应按每日3‰的标准支付违约金，故天力物业分公司诉求杜全华支付违约金具有合同依据，但该违约金标准约定过高，本院酌情将违约金调整为：杜全华应向天力物业分公司支付2019年1月1日起至2020年3月31日期间分别自每月5日起以物业服务费280.96元为基数至还清该款之日止按月利率2%计算的违约金。杜全华辩称，案涉房屋有质量问题，但此不能构成其拒交物业服务费的抗辩理由，本院对该辩解不予采纳。杜全华辩称，天力物业分公司在物业服务中存在不作为、不到位等问题，但其提供的微信聊天记录及照片的内容不足以反映其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对该辩解不予采纳。拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；当然，天力物业分公司作为物业服务企业，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正；提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同建设一个和谐、文明的小区。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下： 一、杜全华应在本判决生效之日起十日内向广州天力物业发展有限公司莆田分公司支付福建省莆田市荔城区富力·尚悦居XX号楼2602室自2019年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费4214.4元； 二、杜全华应在本判决生效之日起十日内向广州天力物业发展有限公司莆田分公司支付2019年1月1日起至2020年3月31日期间分别自每月5日起以物业服务费280.96元为基数至还清该款之日止按月利率2%计算的违约金； 三、驳回广州天力物业发展有限公司莆田分公司对杜全华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由杜全华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年八月五日 法官助理 黎 曦 书 记 员 关嘉兴 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。