贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0521民初3010号原告：颜少友，男，1968年1月24日出生，汉族，住贵州省大方县，委托诉讼代理人：杨立军，大方县中心法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：罗德芳，大方县中心法律服务所法律服务工作者。被告：颜绍昌，男，1954年4月16日出生，汉族，住贵州省大方县，被告：李忠秀（又名李宗秀），女，1957年8月1日出生，汉族，住贵州省大方县，二被告委托诉讼代理人：陈百明，贵州创驰律师事务所律师。原告颜少友与被告颜绍昌、李宗秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颜少友及其委托诉讼代理人杨立军、罗德芳，被告颜绍昌及颜绍昌、李宗秀委托诉讼代理人陈百明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜少友向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告立即协助原告到房管部门办理房屋过户手续，诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月12日，原、被告经共同协商，二被告自愿将坐落于大方县××镇（××）××村大海坝平桥的砖混结构房屋三层及周边附属设施以368000元转让给原告所有。原、被告双方于当日签订了出售房屋协议，待该协议签订后，原告按照协议约定于当日支付被告168000元，于2007年2月2日支付被告200000元，共计支付原告房款368000元，二被告写有收条为凭。原告款项付清后，二被告也按照协议将房屋内物品搬出并将该房屋及房屋所有权证（证号为：方房权证1999字**1900139号）及国有土地使用证（证号为：方国用1997字0114019号）交给原告管理使用至今。之后，原告多次要求被告按照协议约定协助原告到房管部门办理房屋过户手续，但二被告一直拒不协助原告到房管部门办理房屋过户手续，原告无奈只得诉到贵院，望支持原告的诉讼请求。二被告辩称，一、二被告与原告签订的出售协议是在受到原告逼迫下所签的不公平的协议，并且协议出售的仅仅是靠近清毕路旁边的一栋三层房屋（即现在的“军歌嘹亮”酒家）和从清毕路至颜绍昌围墙之间的土地和地上结构，而从颜绍昌自建围墙至大方林场山地之间的房屋和土地并没有出售给原告，未出售的这部分占地面积约为19.5米×7.5米=146.25平方米左右，由二被告保留未出售部分的房屋所有权和土地使用权；二、双方签订出售协议后，二被告对没有出售给原告的房屋和土地管理使用了很多年，后来二被告夫妻二人外出经商，每年偶尔回来照管一下，于是原告趁二被告夫妻外出的时候将颜绍昌自建围墙拆除，将二被告没有出售的那部分房屋和土地侵占至今，双方为此多次发生争议；三、原告声称多次要求二被告协助办理房屋过户手续也不是事实。原告多年来并未提出过户的要求，直到2016年才提出过户，但却无理要求将其侵占的二被告未出售的那部分房屋和土地一并过户到其名下，不同意二被告要求将已出售的部分和未出售的部分在过户的时候分成两户分别所有的主张，也拒不归还侵占的房屋和土地，因此才悬而未决。综上所述，二被告并没有将名下的房屋和土地全部出售给原告，而是保留了一部分房屋和土地的物权，原告要求将全部房屋和土地过户的诉讼请求没有法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：原告颜少友与被告颜绍昌系亲兄弟。2006年11月12日，原告颜绍昌作为甲方，被告颜少友作为乙方，签订《出售房屋协议》，内容为：根据甲、乙双方协商，甲方把位于大方镇南郊大海坝平桥的房地产转让给乙方，甲、乙双方系亲兄弟，经兄弟二人多次协商，双方一致达成如下协议，希双方共同遵守。一、房屋位置：此房位于大方镇南郊大海坝平桥，共叁层，东抵清毕公路边界，南抵陈德昌房墙为界，西抵颜绍昌自建的围墙为界，北抵颜少友房墙为界，四邻界线清楚，包括停车场、花围等。二、售房金额：此房产和地产总金额为人民币叁拾陆万捌仟元整（368000.00元）。三、付款方式：付款分两次付清，签订协议时首付壹拾陆万捌仟元（168000.00元），尾款贰拾万元于二○○七年二月二日前付清。四、移交手续方式：乙方在付清房款的同时，甲方把一切关于此房地产的土地及房产手续移交给乙方。五、甲方要求：乙方如需要此房地产过户，一切过户手续费用乙方自行负责，甲方协助乙方。六、乙方要求：签订协议之日起，关于此房地产的债权债务由甲方负责，与乙方无关，并经双方同意，甲方于二○○七年十一月十二日之前搬完所有物资全部交给乙方使用。在签订协议之后，乙方可以对该房地产实施装修和整改。七、此协议经双方共同协商签订，与双方直系亲属及亲朋好友无关，任何人不得干涉和阻挠。八、违约方式：违约责任按《中华人民共和国合同法》及国家有关法律法规追究违约方的违约责任。九、此协议一式二份，双方各执一份，双方及双方财产共有人签字之日起生效。被告颜绍昌妻子李忠秀及其子颜进、颜享平在颜绍昌的财产共有人处签字，原告妻子李卫国在颜少友的财产共有人处签字。2007年2月2日，原告颜少友向二被告支付了售房款368000元。之后，二被告向原告颜少友交付了涉案房屋的房产证和国有土地使用证，房产证上的房屋为两幢，一幢为叁层（局部）商业用房，建筑面积为508.75平方米，一幢为住宅用房壹层，建筑面积为58.82平方米。国有土地使用证上的四至界限为东临清毕公路，南抵廖正兴房墙，以本宗地围墙为界，西抵县林场山坡脚，北抵颜绍友房墙及本宗地围墙为界。本案中，被告颜绍昌、李忠秀认为其卖与原告颜少友的房屋不包含58.82平方米的住宅用房及厕所、猪圈，西抵其自建的围墙。原告颜少友认为西抵县林场山坡脚，被告颜绍昌、李宗秀所称的围墙是走廊的楼梯扶手，现已被其改成了不锈钢栏杆，猪圈和厕所已被其贴上了面砖。根据双方当事人的诉辨主张及本院查明的事实，本案的争议焦点为：被告颜绍昌、李忠秀卖与原告颜少友的房屋包不包含58.82平方米的一层住宅用房及猪圈、厕所？根据原、被告双方的要求，本院对争议房屋进行了现场勘验。勘验过程中，被告颜绍昌、李宗秀对508.75平方米的三层商业用房及后面的院坝，停车场卖与原告颜少友的事实无异议，但认为院坝后的58.82平方米的一层住宅用房及猪圈、厕所没有卖与原告颜少友，并提供了照片予以证实其主张。本案争议房屋的后面为县林场山坡，山坡脚为二被告修建的墙体，墙体的下半部分为石头所砌，上半部分为砖砌，墙体顶上盖了部分瓦片连接争议房屋。本院认为，根据二被告提供的照片及日常生活常理，二被告所称的围墙实为楼梯扶手，并不属于围墙。原、被告签订的《出售房屋协议》中约定：“在签订协议之后，乙方可以对该房地产实施装修和整改”,原告从签订协议后使用涉案房屋至今，并对涉案房屋前的楼梯扶手及猪圈、厕所进行了整改，二被告皆未提出异议。根据原、被告双方的陈述，双方在签订《出售房屋协议》后的关系一直都不太好，二被告在10多年的时间里未提出异议也不符合常理，且根据现场勘验的情况和日常生活常理，二被告也不可能在不留通道的情况下，将争议房屋前面的三层房子、院坝及北面的停车场买与原告，单独留下争议房屋。综上所述，《出售房屋协议》中的“西抵颜绍昌自建的围墙”中的“围墙”应为县林场山坡脚的墙体，二被告出售给原告的房屋包括了前面的三层商业用房和后面的一层住宅用房、猪圈、厕所及相关的附属设施。本院认为，本案中，二被告辩称的《出售房屋协议》是在受到原告逼迫下签订的，但并款提供证据证明，且该协议上不仅有二被告的签名捺印，还有其子颜进、颜亨平的签名捺印。且二被告在协议签订后就已收取了原告支付的购房款，并向原告交付了涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，故可认定原、被告签订的《出售房屋协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按协议约定或法律规定履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案的涉案房屋为不动产，其所有权的变动以登记为要件，即以买卖双方到房管部门办理登记过户为标志，故协助过户是出卖人的法定义务。根据《中华人民共和国人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告向被告支付了购房款，被告应当按照法律规定协助原告办理过户手续，故原告要求被告协助办理所购房屋所有权过户登记手续，合情、合理、合法，本院予以支持。对二被告辩称出售协议是在受到原告逼迫下签订的，其卖与原告的房屋不包含后面的一层58.82平方米的住宅用房、厕所及猪圈的意见，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下：被告颜绍昌、李忠秀在本判决生效后三十日内协助原告颜少友办理位于大方××××村大海坝平桥的508.75平方米的三层商业用房及58.82平方米的一层住宅用房的房屋过户手续。案件受理费25元，由被告颜绍昌、李忠秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。审判员  章英二〇一七年九月三十日法官助理杨昌齐书记员文茳