江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初2978号原告：江苏理工学院，统一社会信用代码12320000466007247U，住所地江苏省常州市中吴大道1801号。法定代表人：朱林生，该院院长。委托诉讼代理人：徐进，江苏华东律师事务所律师。被告：徽熳大酒店（常州）有限公司，住所地江苏省常州市中吴大道1803号。法定代表人：杨道丽，该公司负责人。委托诉讼代理人：戴上宇，江苏常信律师事务所律师。被告：徽熳控股集团有限公司，住所地江苏省常州市天宁区富邦商业广场1幢甲单元1813室。法定代表人：李善友，该公司负责人。委托诉讼代理人：戴上宇，江苏常信律师事务所律师。被告：李善友，男，汉族，1975年8月12日生，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：李善全，系李善友之弟，男，汉族，1979年2月20日生，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：戴上宇，江苏常信律师事务所律师。原告江苏理工学院与徽熳大酒店（常州）有限公司、徽熳控股集团有限公司、李善友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐进，被告徽熳大酒店（常州）有限公司、徽熳控股集团有限公司、李善友委托诉讼代理人戴上宇及李善友委托诉讼代理人李善全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告徽熳大酒店（常州）有限公司立即支付原告租金1639123.46元及滞纳金3540582.47元（以欠付费用为基数，按每日5‰暂计算滞纳金自2017年12月15日至起诉日），合计5179705.93元，并按每日5‰支付滞纳金至实际清偿日止；二、判令被告徽熳控股集团有限公司、被告李善友对被告徽熳大酒店（常州）有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由三被告共同承担。本案开庭前，原告变更其诉讼请求为：一、判决确认原告与被告徽熳控股集团有限公司签订的《江苏理工学院师源大厦租赁合同》于2019年7月1日解除；二、判令被告徽熳大酒店（常州）有限公司立即支付原告租金1779123.46元及滞纳金3829733.46元（以租赁合同约定的每期应交租金840000元为基数，按每日5‰分段计算自2017年12月15日、2018年3月15日、2018年6月15日、2018年9月15日起至实际给付之日的滞纳金总计为2550200元，暂计算2018年12月15日、2019年3月15日起至2019年6月30日的滞纳金为1269033.46元；以140000元为基数，按每日5‰暂计算自2019年6月15日起至2019年6月30日的滞纳金未10500元），合计5608856.92元，并按每日5‰支付滞纳金至实际清偿日止；三、判令被告徽熳大酒店（常州）有限公司支付免租期租金1960000元；四、判令被告徽熳大酒店（常州）有限公司按租赁合同约定的租金标准赔偿原告租赁房屋六个月的空置费1680000元；五、判令被告徽熳大酒店（常州）有限公司将登记在常州市钟楼区中吴大道1803号的住所予以注销；六、判令被告徽熳控股集团有限公司、李善友对被告徽熳大酒店（常州）有限公司的上述债务承担连带清偿责任；七、本案诉讼费用由被告共同承担。审理中，原告自愿放弃第五项诉讼请求即“判令被告徽熳大酒店（常州）有限公司将登记在常州市钟楼区中吴大道1803号的住所予以注销”。事实和理由：2016年3月，原告与被告徽熳控股集团有限公司签订《江苏理工学院师源大厦租赁合同》一份，约定原告将座落于常州市中吴大道1803号，合计建筑面积16909.52平方米的江苏理工学院师源大厦主楼1-14层、餐饮楼、后勤楼及其他设备设施出租给被告徽熳控股集团有限公司使用。租赁期限为五年，自2016年10月16日起至2021年10月15日止。租金收取标准为每年336万元，双方同意采取先付后用、分期支付租金和费用的结算方法，每年分四次支付即每年的9月15日、12月15日、3月15日、6月15日前，徽熳控股集团有限公司应分别向原告预付后三个月租赁物的租赁费。租赁物内水电费于每月5日前双方根据计量表确定上月使用数据，每月10日前由徽熳控股集团有限公司结清上月发生的所有费用。合同还约定：“乙方逾期不支付标的物租赁费和应付的水、电、气等费用，除应结清所有应交标的物租赁费、水电气费外，乙方每天还要按应交纳费用总额的5%向甲方支付滞纳金”。2016年6月20日，原告与被告徽熳控股集团有限公司、徽熳大酒店(常州)有限公司签订了《关于江苏徽熳投资集团有限公司支付江苏理工学院款项的补充协议》，约定租赁合同项下的付款义务由徽熳大酒店(常州)有限公司酒店承担。租赁合同及补充协议签订后，原告依约交付了租赁物，但被告徽熳大酒店(常州)有限公司却未按时交纳租金及水电费。为此，被告徽熳控股集团有限公司向原告出具了《保证担保函》，承诺为租赁合同项下的主债权本金及其他应付款项(包括利息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）和所有其他应付合理费用)承担不可撤销连带责任保证担保。被告李善友还向原告出具了《承诺书》，承诺对截止2019年4月29日徽熳大酒店(常州)有限公司拖欠的194万元租金的支付义务承担连带责任保证担保。因被告徽熳大酒店(常州)有限公司于2019年6月发出停止营业的公告，故原告于2019年7月1日向被告徽熳控股集团有限公司发出合同解除通知书，同时告知被告徽熳大酒店(常州)有限公司合同解除事宜，根据《租赁合同》2.1条的约定，“如因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方因当支付免租期内免除的租金”，特增加诉讼请求要求其支付免租期(2016年3月16日到2016年10月15日）的租金196万元，并支付2019年6月15日至2019年6月30日的租金14万元。另租赁房屋自合同解除后一直未能找到新承租人，给出租方造成了严重损失。根据江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第二十六条第二款规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，最长不得超过六个月。被告应当赔偿原告六个月的房屋空置费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。被告辩称：本案纠纷产生的原因是被告李善友也系本案被告徽熳大酒店（常州）有限公司、徽熳控股集团有限公司的实际控制人，因涉嫌非法吸收公众存款被羁押致使两单位被告资金周转存在问题，无力支付相应租金。三被告在其主观本意上均不存在违约的故意，系突发事件造成诉争合同无法履行。对所欠租金金额没有异议，但是滞纳金按照每日5‰计算明显过高，请求法院调整。对原告与被告徽熳控股集团有限公司签订的《江苏理工学院师源大厦租赁合同》于2019年7月1日解除无异议。被告徽熳控股集团有限公司在履行租赁合同期也投入了巨额资金进行装修、添加设备设施，现在所有的装修与设备设施均在原告处，钟楼区人民法院在受理该案后曾经对部分装饰装修、设施设备进行了保全，被告也一直与原告进行沟通，要求将未保全部分的部分设施交付被告，被告认为原告没有理由扣除设施，但是原告均未同意。因李善友被羁押，公章也被公安机关暂扣，所以被告徽熳大酒店（常州）有限公司、徽熳控股集团有限公司也不可能再向人民法院就无理由扣押设施提起诉讼。原告应本着实事求是的原则对超过保全以外的物品及时交付被告徽熳大酒店（常州）有限公司、徽熳控股集团有限公司。对保全的物品如果进入执行程序也应当进行评估拍卖，如果评估拍卖的价值超过人民法院判决的金额，超额部分也应当予以返还。如果拍卖变卖不能实现，也应当按评估价格的二拍流拍价以物抵债。对于原告诉请的免租期租金虽然合同有约定，但是三被告不是故意违约，请求法院不予支持。对原告诉请的第四项空置费1680000元理由同上，不应当得到支持，对原告诉请的第五项将登记在常州市钟楼区中吴大道1803号的住所予以注销没有异议，对原告诉请的第六项被告认为对法院判决的支持的部分被告徽熳控股集团有限公司、李善友应当承担连带责任，因为这个有约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了《江苏理工学院师源大厦租赁合同》、《关于江苏徽熳投资集团有限公司支付江苏理工学院款项的补充协议》、《保证担保函》、《承诺书》、转账凭证、发票、情况说明、租赁合同解除通知书及邮寄回单等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2016年3月，原告作为甲方与被告江苏徽熳投资集团有限公司作为乙方签订《江苏理工学院师源大厦租赁合同》一份，其中约定：一、租赁标的物为座落于常州市中吴大道1803号的江苏理工学院师源大厦，租赁期限为五年，自2016年10月16日起至2021年10月15日止。自2016年3月16日至标的物交付至2016年10月15日期间为装修免租期，免租期内不计租金，如因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方应当支付免租期内免除的租金。二、租金收取标准为每年336万元，五年租赁费用总计1680万元，双方同意采取先付后用、分期支付租金和费用的结算方法，每年分四次支付即每年的9月15日、12月15日、3月15日、6月15日前，乙方分别向甲方预付后三个月租赁物的租赁费，首期标的物租赁费在2016年9月15日前交清。三、在合同签订之日，乙方须向甲方交纳50万元的履约保证金，乙方在标的物租赁期内未发生违约行为，合同期满并在乙方处理好酒店各种遗留问题及由乙方产生的债权债务关系后，其履约保证金无息退还。四、租赁物内水电费于每月5日前双方根据计量表确定上月使用数据，每月10日前由徽熳控股集团有限公司结清上月发生的所有费用，乙方逾期不支付标的物租赁费和应付的水、电、气等费用，除应结清所有应交标的物租赁费、水电气费外，乙方每天还要按应交纳费用总额的5%向甲方支付滞纳金。五、在不影响标的物主体结构的情况下，乙方要按照事先拟定的改造计划、预算和进度安排（见附件1）对师源大厦设施设备进行整体升级改造，上述改造费用全部由乙方承担。六、租赁期内，乙方可根据经营需要自行添加其他设备设施或其他财产，费用由乙方承担，产权归乙方所有。七、乙方自身原因提前终止合同或乙方违反合同条款甲方提出终止合同的，乙方在标的物内自行安装的门、窗、水电管线、卫生间设施等固定设备设施以及固定装修部分，甲方有权选择该部分归甲方所有，无需向乙方支付任何费用，乙方在租赁标的物期间购置的可移动资产，由乙方在合同期满或终止、解除合同后30天内自行处理。八、乙方未按时足额支付标的物的租赁费、水电费超过30日的，甲方可无条件解除本租赁合同，已收取的标的物租赁费、履约保证金均不予退还，乙方应在接到甲方书面解除通知之日其30日内腾让租赁标的物，每逾期一天应按本合同约定租赁费标准折算的日租赁费的两倍（按365日折算）赔偿甲方损失，直至乙方实际搬离之日止。《江苏理工学院师源大厦租赁合同》并包含《徽熳国际大酒店项目整体改造计划》、《学校酒店内消费优惠待遇补充条款》及《酒店水电气费价格补充条款》三个合同附件。其中《徽熳国际大酒店项目整体改造计划》主要内容为：酒店改造工程预计在2016年3月20日开始动工，预计整体改造在2017年1月份前完成，预算合计造价控制在1500万元之内。《酒店水电气费价格补充条款》约定：徽熳国际大酒店所使用的水、电天然气，每月30日由徽熳国际大酒店指定专人和学校资产经营公司人员共同抄数确认，次月5日前到学校计划财务处交清水电费，天然气费用较学校资产经营公司；徽熳国际大酒店水、电、气使用价格分别按3.5元/吨、0.95元/度、3.36元/m³的价格结算，如遇政策性调整另行协商确定水电气使用价格。2016年6月20日，原告作为甲方、江苏徽熳投资集团有限公司作为乙方与被告徽熳大酒店（常州）有限公司作为丙方签订《关于江苏徽熳投资集团有限公司支付江苏理工学院款项的补充协议》一份，协议约定甲、乙双方于2016年3月签订的《江苏理工学院师源大厦租赁合同》，丙方作为乙方子公司，经三方协商，乙方按原甲、乙双方签订的协议需支付甲方的水电费及房租的义务由丙方承担。合同签订后，被告徽熳大酒店（常州）有限公司于2016年11月3日向原告支付56万元，2017年2月23日，被告徽熳大酒店（常州）有限公司向原告支付84万元，2017年5月16日，被告徽熳大酒店（常州）有限公司向原告支付84万元，2017年10月13日，被告徽熳大酒店（常州）有限公司向原告支付84万元，2017年10月28日，被告徽熳大酒店（常州）有限公司向原告支付80万元，2017年10月29日，被告徽熳大酒店（常州）有限公司向原告支付4万元，2018年3月26日、4月8日、5月3日、5月28日、7月11日、10月24日及12月5日，被告徽熳大酒店（常州）有限公司分别向原告支付28万元，2018年12月26日，被告徽熳大酒店（常州）有限公司向原告支付56万元，2019年1月10日，被告徽熳大酒店（常州）有限公司分两笔向原告支付42万元，2019年3月29日，被告徽熳大酒店（常州）有限公司向原告支付30万元，被告徽熳大酒店（常州）有限公司总计向原告支付金额为716万元。原告并向被告徽熳大酒店（常州）有限公司开具了相应金额的增值税专用发票。2019年4月30日，被告李善友向原告出具《承诺书》一份，主要内容为：根据《江苏理工学院师源大厦租赁合同》、《关于江苏徽熳投资集团有限公司支付江苏理工学院款项的补充协议》约定，截止2019年4月29日，徽熳大酒店（常州）有限公司共拖欠原告租金194万元，其中，应该在2018年9月支付的2018年度第四季度租金26万元，应该在2018年12月支付的2019年第一季度租金84万元，应该在2019年3月支付的第二季度租金84万元。公司保证在2019年5月20日前将上述款项全额支付原告，被告同意为上述付款义务所形成的债务提供连带责任保证担保，直至上述债务全部付清之日。同日，徽熳控股集团有限公司向原告出具《保证担保函》一份，其中担保的主债权为债务人因履行《江苏理工学院师源大厦租赁合同》、《关于江苏徽熳投资集团有限公司支付江苏理工学院款项的补充协议》以及《承诺书》项下的所有付款义务而形成的债权；保证担保范围为主债权本金及其他应付款项(包括利息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）和所有其他应付合理费用；保证方式为不可撤销连带责任保证担保；保证期间为本担保函生效至主债务人依据江苏理工学院师源大厦租赁合同》、《关于江苏徽熳投资集团有限公司支付江苏理工学院款项的补充协议》以及《承诺书》应当向原告付款之日或原告宽限的付款之日（以较晚的为准）后三年。2019年5月22日，徽熳大酒店（常州）有限公司向原告出具《情况说明》一份，主要内容为截止2019年5月22日，原告在被告徽熳大酒店（常州）有限公司消费款为304894.45元（含委托收取的原告在徽熳尊享大酒店（常州）有限公司消费款50728元），现同意该消费款直接抵扣被告欠结的水电费144014.91元和房租160876.54元。2019年6月14日，徽熳大酒店（常州）有限公司向原告出具《情况说明》一份，被告确认截止2019年6月14日，原告在被告处的消费款为134170元，被告结欠原告水电费84113.77元、房租50056.23元，现同意原告以上述消费款直接抵扣被告结欠的水电费、房租。原被告双方均认可在抵扣上述金额后，欠付的租金金额为1717247.37元。原告于2019年7月1日向被告徽熳大酒店（常州）有限公司、徽熳控股集团有限公司发出解除租赁合同通知书，三被告亦认可双方的租赁合同于2019年7月1日解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《江苏理工学院师源大厦租赁合同》、《关于江苏徽熳投资集团有限公司支付江苏理工学院款项的补充协议》及被告向原告出具的《保证担保函》、《承诺书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行自己的权利义务。由于被告徽熳大酒店（常州）有限公司拒不按照合同约定支付租金，被告徽熳控股集团有限公司、李善友亦未按约履行担保义务，原告有权解除租赁合同，因双方均认可租赁合同于2019年7月1日解除，故对原告要求确认原告与被告徽熳控股集团有限公司签订的《江苏理工学院师源大厦租赁合同》于2019年7月1日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。双方亦确认截止2019年7月1日尚欠租金1717247.37元，故对原告要求被告徽熳大酒店（常州）有限公司立即支付原告租金的诉讼请求，本院支持的金额为1717247.37元。对于原告要求被告徽熳大酒店（常州）有限公司支付滞纳金3829733.46元（按每日千分之五计算）的诉讼请求，该滞纳金金额明显过高，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的1.3倍计算滞纳金即金额为119868.42元。对于原告要求被告徽熳大酒店（常州）有限公司支付免租期租金1960000元的诉讼请求，因双方租赁合同明确约定如因被告徽熳大酒店（常州）有限公司原因导致本合同提前终止或解除的，徽熳大酒店（常州）有限公司应当支付免租期内免除的租金，故对原告该项诉讼请求，本院依法予以支持。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，因被告徽熳大酒店（常州）有限公司违约，双方租赁合同于2019年7月1日解除，原告可以要求被告徽熳大酒店（常州）有限公司赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，本院酌情支持被告徽熳大酒店（常州）有限公司向原告赔偿租赁房屋三个月的房租840000元。对原告要求被告徽熳控股集团有限公司、李善友对被告徽熳大酒店（常州）有限公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，根据两被告向原告出具的《保证担保函》、《承诺书》及两被告庭审意见，对该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告认为本案纠纷产生的原因是被告李善友，因涉嫌非法吸收公众存款被羁押致使徽熳控股集团有限公司、徽熳大酒店（常州）有限公司资金周转存在问题，三被告在其主观本意上均不存在违约的故意，系突发事件造成诉争合同无法履行，故无需支付滞纳金、免租期租金及空置期损失的抗辩意见，本院不予采纳。综上，因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告江苏理工学院与被告徽熳控股集团有限公司签订的《江苏理工学院师源大厦租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告徽熳大酒店（常州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏理工学院欠付租金1717247.37元及滞纳金119868.42元；三、被告徽熳大酒店（常州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏理工学院免租期租金1960000元；四、被告徽熳大酒店（常州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏理工学院空置期损失840000元；五、被告徽熳控股集团有限公司、李善友对被告徽熳大酒店（常州）有限公司第二、三、四项判决内容承担连带清偿责任；六、被告徽熳控股集团有限公司、李善友承担担保责任后有权向被告徽熳大酒店（常州）有限公司追偿；七、驳回原告江苏理工学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76542元，保全费5000元，合计81542元（原告已预交），由被告徽熳大酒店（常州）有限公司、徽熳控股集团有限公司、李善友承担43376元，由原告江苏理工学院负担33166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  诸天舒人民陪审员  陈玉英人民陪审员  吴青群二〇二〇年八月三日法官 助理  刘建军书 记 员  陈 璐