广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12041号上诉人（原审原告）：广东冠雄物业管理有限公司，住所地广州市天河区某某西路XXX号某某花苑二楼203室。法定代表人：韩香，该公司总经理。委托诉讼代理人：李家运，广东强邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省水利水电建设有限公司，住所地广州市天河区某某西路XXX号某某花苑一楼。法定代表人：潘达荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：马镇生，广东四端律师事务所律师。上诉人广东冠雄物业管理有限公司（以下简称冠雄公司）因与被上诉人广东省水利水电建设有限公司（以下简称水利水电公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初23696号，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。冠雄公司上诉请求：l.撤销一审判决，改判支持冠雄公司一审诉讼请求，判令水利水电公司支付2003年1月1日至2018年8月31日期间拖欠的管理费及滞纳金共计1619776元；返还冠雄公司垫付的装修款共计1272000元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至全部清偿之日止）或发回重审；2.本案诉讼费由水利水电公司承担。事实和理由：一、一审判决认定冠雄公司存在未经水利水电公司同意而占用案涉房产的行为，属于事实认定严重错误。冠雄公司早在2002年11月即对案涉房产进行物业管理，自2012年12月开始对案涉房产进行装修后出租，而此时，水利水电公司并不是该房屋的合法产权人（此时水利水电公司既未交清购房款，亦未办理房产证），而冠雄公司也无法提前预知水利水电公司为该房屋的产权人而提前取得其同意。冠雄公司一审提交的2004年12月8日某某花苑小区业主委员会（以下简称某某花苑业委会）出具的《委托书》及2005年9月27日业委会与开发商广州房地产某业集团有限公司（以下简称房某公司）签署的《会议纪要》，均可证明冠雄公司对案涉房产进行装修、出租是经由业委会及开发商书面同意的。综上，冠雄公司对案涉房产进行装修、出租时，已事先取得该房屋当时权利人即开发商房某公司及当时业委会的书面同意，不存在违法占用的问题，也不存在需征得水利水电公司同意的问题。一审判决既未能理清案涉房产的历史渊源，也未查清水利水电公司取得案涉房产产权与冠雄公司装修、出租行为所对应时间节点的先后关系，对本案关键事实的认定存在严重错误，应予以纠正。至于冠雄公司对案涉房产的出租、使用、管理行为延续到水利水电公司办理产权证之后，是否合理、合法，是否应支付水利水电公司相应占用使用费的问题，属于另案审查范围，在另案未审结之前，本案不宜轻易评议。因此，一审法院认定冠雄公司“存在未经水利水电公司同意而占用案涉房产的行为”，属于违反诉讼程序、超出审查范围的错误认定、越权认定。二、一审判决以冠雄公司对于实际占用案涉房产的面积部分无法确定为由，认定冠雄公司支付管理费的诉求没有依据，属举证责任分配错误。冠雄公司起诉水利水电公司要求支付物业管理费，其计算依据是水利水电公司产权证所载的产权面积，对此，冠雄公司已提供案涉房产的产权登记证，已履行了充分的举证义务。至于水利水电公司主张冠雄公司实际占用了其多少面积的房屋，应在应付的物业管理费中做多少抵扣，以及水利水电公司自行使用的案涉房产面积多少，应当由水利水电公司举证。一审法院对于该项事实的举证责任分配违反了相应的证据规则。三、一审判决以本案部分事实在其他相关案件中尚未审结为由驳回冠雄公司的诉求，严重违反了诉讼程序。对于水利水电公司所占用的案涉房产的面积这一问题，在本案一审过程中水利水电公司、冠雄公司双方均无法确定，而水利水电公司也表示已在另案中申请法院对案涉房产做现场测绘，以便法院准确认定。可见，该事实只是暂时无法查明、确定，而并非“一直无法查明”，且另案已经在查明之中。如一审法院认为该事实对本案的判决有实质影响，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第150条的相关规定本案应当中止诉讼，等另案纠纷处理完结后再做处理。而一审法院却以该事实无法查明为由，径直驳回冠雄公司的诉讼请求，侵害了冠雄公司的合法权益。四、一审法院不顾本案纠纷产生的历史渊源，认定冠雄公司有失诚信，属于滥用诚信原则。1.冠雄公司对案涉房产进行装修、招租管理，是尽职履行物业管理职责的善意行为。案涉房产所在楼盘系烂尾楼，冠雄公司作为物业管理公司在2002年进场时，案涉房产只建成了框架，水电不通，也未做任何区分、间隔，长期被人用来堆放垃圾、杂物等，既影响整个小区的环境卫生，也影响全体业主的消防安全，而开发商对此更是长期不管不问。在业主委员会、开发商的多次会议决议后，为了更好的履行物业管理职责，冠雄公司对案涉房产垫资进行装修、招租、管理，相应的收入用作小区的共同维修基金。不论业委会作出的相关决议是否成立，但开发商在2004年9月27日的《会议纪要》中同意冠雄公司对案涉房产进行出租管理却是不争的事实，冠雄公司据此对案涉房产进行出租管理，其出发点肯定是善意的，其初衷也并非为了侵占案涉房产；其对案涉房产自行投资120余万元进行装修，更是为了尽职履行物业管理职责而采取的善意管理行为，而不是为了侵害水利水电公司对该房屋的物权（事实上当时水利水电公司对该房屋并不享有任何权益）。2.水利水电公司取得案涉房产的产权后，全部推翻开发商、业委会就该房屋形成的历史文件，才是最大的不诚信。冠雄公司在2012年开始对案涉房产进行装修、出租、管理时，水利水电公司对案涉房产并不享有任何权益，其在2016年才通过法院确权的方式取得房屋的产权，直到2018年2月才办理产权证。而水利水电公司在取得房产证后，就直接推翻开发商、业委会就案涉房产形成的所有历史文件，认定冠雄公司是“非法侵占”，并将冠雄公司诉至法院，要求冠雄公司支付自2003年至今的房屋占用使用费共计300余万元（该纠纷另案审理中）。为了保全自身合法权益，冠雄公司只能在本案中起诉要求水利水电公司支付自2003年以来的物业管理费及垫付的装修费，以便一并结清案涉房产历史遗留的相应账目，解决双方全部争议。在上述争议过程中，冠雄公司均是正当、合理、合法的行使自己的诉讼权利，提出合理、合法的主张与诉求，不存在任何诚信问题。水利水电公司不能以2018年2月颁发的产权证对抗开发商、业委会在2005年签署的《会议纪要》。综上，一审法院既未仔细核查本案双方提供的全部证据，也未正确适用法律规定不偏不倚的认定案件事实、切实解决双方纠纷，一审判决认定事实存在严重错误，而部分事实又未查清，本应当依法中止诉讼，但一审法院却直接驳回冠雄公司的合理合法的诉讼请求，案件实体、程序均存在严重瑕疵，请求二审予以纠正。水利水电公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。冠雄公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。一、已有判决认定冠雄公司未经水利水电公司同意单方擅自改建、占用案涉房产的事实，故冠雄公司就其非法占用案涉房产要求水利水电公司支付物业管理费没有事实依据和法律依据。广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初10093号民事判决（以下简称10093号判决），认定冠雄公司利用某某花苑烂尾、业主长期未办妥房产证等情况从而擅自占用、使用案涉房产，且单方擅自改建现状成物业管理处、分租商铺，直接侵犯水利水电公司的业主专有权益。对于被占用的房产，水利水电公司没有享受冠雄公司提供的物业管理服务，无需支付物业管理费。另，冠雄公司己自认对涉案房产进行装修整理后出租，所得租金在优先抵扣该部分物业所欠管理费后，剩余部分作为小区维修资金。因此，冠雄公司已经实际收取了相应的管理费，其重复主张管理费不具有合法性。二、冠雄公司没有经过案涉房产的开发商或业主委员会的委托，不是收取物业管理费的适格主体，冠雄公司擅自收取管理费并无合同依据和法律依据。对于案涉房产的物业管理资格，冠雄公司既没有经过开发商的委托授权，也没有与依法成立的业主委员会签订任何物业管理合同，因此冠雄公司无权对涉案房产进行管理，无权收取管理费及滞纳金。三、即使冠雄公司具有收取物业管理费的资格，就水利水电公司实际享受物业服务的面积部分，水利水电公司也没有欠付物业管理费。案涉房产单元总建筑面积为1118.6461平方米，而10093号判决认定冠雄公司占用案涉房产的面积为642.7691平方米，故水利水电公司实际享受物业服务的面积为475.877平方米(1118.6461—642.7691)。而水利水电公司一直支付500平方米房产的物业管理费，因此水利水电公司没有欠付冠雄公司物业管理费。四、冠雄公司擅自装修涉案房产的行为已严重侵犯水利水电公司对案涉房产的所有权，冠雄公司要求水利水电公司支付装修费用没有事实依据。首先，水利水电公司作为案涉房产的所有权人，从未委托冠雄公司对案涉房产首层部分以及物业公司办公室进行装修、出租，冠雄公司的装修行为属于无权处分行为，其无权要求水利水电公司支付装修款。其次，冠雄公司主张其出租、管理涉案物业是受某某花苑业主委员会委托，并事先取得开发商房某公司的同意，但某某花苑业委会对冠雄公司的委托均没有合法依据，且开发商房某公司于2016年8月18日发出《告知函》再次明确不存在委托他人出租或自行收取租金，也从未追认冠雄公司的擅自使用行为。因此，冠雄公司因其擅自装修产生的装修费应自行承担，与水利水电公司无关。综上，水利水电公司认为冠雄公司的上诉请求没有任何法律依据，请二审法院依法驳回冠雄公司的上诉请求。冠雄公司于2018年9月7日向一审法院起诉请求：1.水利水电公司支付2003年1月1日至2018年8月31日期间拖欠的管理费及滞纳金1619776元；2.水利水电公司返还冠雄公司垫付的装修款共127000元及利息（自起诉之日即2018年9月7日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；3.本案诉讼费由水利水电公司承担。一审法院认定事实：2002年11月10日，广州广某集团物业管理有限责任公司（甲方/物业建设单位，下简称广某物管公司）与冠雄公司（乙方/物业管理公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将广州某某花苑委托乙方实行物业管理，物业类型为高层电梯商住楼，名称为某某花苑，座落位置为广州市天河区××路××号，建筑面积4.9万平方米，高层栋数2栋；委托管理期限为36个月，自2002年11月10日起至2005年11月30日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；甲方在合同生效之日起二日内向乙方提供建筑面积为58平方米的物业管理专用房屋（产权属甲方）；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.95元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；甲方未售出的空置房屋的管理服务费，应不低于收费标准的百分之五十，由乙方按建筑面积每月每平方米0.98元向甲方收取；当乙方承接并进驻物业进行管理时，该物业在未竣工、未进行综合验收又已交付业主使用及外水、外电尚未完善的情况下，甲方确定以半年为期，向乙方偿付每月15000元的前期管理费用，甲方不再承担空置房的物业管理费等。2016年4月26日，一审法院作出（2015）穗天法民四初字第1056号民事判决（以下简称1056号判决），判令房某公司协同水利水电公司办理广州市天河区某某西路XXX号某某花苑一楼房产【面积部位以房某公司、水利水电公司于2015年8月31日在广州市城市建设档案馆的（1994）穗城规东片建字第455号首层平面确认的面积部位（预售契约号95xxxx82号、预售契约号95xxxx70、预售契约号95xxxx83与主张面积部位存在重叠的部位不作处理）为准】的产权过户和登记手续，将该房屋过户登记到水利水电公司名下，办理期间，广东省机械设备成套局予以配合协助。2018年2月8日，广州市国土资源和规划委员会向水利水电公司核发了坐落为广州市天河区××路××房，即案涉房产的《不动产权证书》【粤（2018）广州市不动产权第00xxxx24号】。该《不动产权证书》显示，案涉房产的面积为1118.65平方米。现冠雄公司提起诉讼，要求水利水电公司支付2003年1月1日至2018年8月31日期间拖欠的物业管理费及滞纳金1619776元、返还垫付的装修款127000元及利息。一审诉讼过程中，冠雄公司主张某某花苑业主委员会委托其对空置物业进行装修整理并出租，出租收益作为业主委员会收入，有限冲减拖欠的物业管理费。为予证明，冠雄公司提交了《关于某某花苑第一届业主委员会备案的通知》等证据。一、《关于某某花苑第一届业主委员会备案的通知》，显示加盖了广州市天河区国土资源和房屋管理局物业管理业务专用章，落款日期为2003年8月27日，内容为某某花苑第一届业主委员会的成立时间为2003年8月27日，任期二年。二、《委托书》，显示由某某花苑业委会于2004年12月8日向冠雄公司出具，其中有内容为某某花苑业委会委托冠雄公司对某某花苑发展商空置物业代为出租，租金用作某某花苑维修基金使用。三、《会议纪要》，显示加盖了房某公司、某某花苑业委会、冠雄公司的印章，会议时间为2005年9月27日，其中有内容为因某某花苑无维修基金，维修设备及更换电梯后，A、B栋电梯大堂的装修等费用，先由冠雄公司垫资，然后由冠雄公司出租某某花苑A、B栋现正空置的首层及9套房租金收入来解决等。四、《某某花苑公共地方及空置的物业租金收益协议》，显示由某某花苑业委会（甲方）与冠雄公司（乙方）于2011年1月1日签订，约定双方就甲方委托乙方进行管理出租某某花苑车场、公共部分及发展商空置的物业出租用作某某花苑维修基金等事宜达成协议；某某花苑每月可出租的地方有地下室1号2号仓库共约120平方米……A栋南面首层空置的木工加工场约500平方米，建议清理出租，由于没有通水通电及之前空置欠一大笔管理费，还需要投入大笔资金装修安装水电及清理垃圾等，建议装修好后甲方按纯收入5000元/月计算（该笔租金从乙方装修好已出租后计算，并从租金中冲减从2003年1月至2010年12月止共96个月欠的管理费，按3元/平方米计，即500平方米×3元=1500元/月×96个月=144000元，并继续按1500元/月从2011年1月起计算到开始出租前所欠的管理费）；以上收入为甲方纯收入，由于某某花苑为烂尾楼，还有空置房及商业未收楼，商业又没有任何证件办理营业执照手续，空置部分一直收不到管理费，加上住宅管理费1元/平方米，造成管理处严重亏损，所以以上甲方纯收入是在扣除所有出租要解决的税费、困难和麻烦后，作为乙方亏损中一部分的补贴等。水利水电公司对证据一真实性予以确认，但认为该份文件明确说明了某某花苑第一届业委会任期为2年，即该业委会于2005年8月26日任职期满，此后该业委会作出的任何决定均不具有法律效力；除了某某花苑第一届业委会外，某某花苑再也没有选举或登记过其他业主委员会，故冠雄公司无权对案涉房产进行管理。水利水电公司对证据二的真实性不予确认，认为某某花苑业委会作出这种决定应当由业主大会经过讨论，有合法的程序才能作出；即使业主大会经过合法程序，也无权将开发商的空置物业进行处置，更无权将已经出售给第三方即水利水电公司的案涉房产进行托管处置，这种委托没有合法性。水利水电公司对证据三的真实性予以确认，但认为冠雄公司诉讼请求的物业管理费及装修款均属于水利水电公司所有的案涉房产，而会议纪要约定的空置物业是属于开发商的，不能包括水利水电公司所有的案涉房产，该会议纪要与水利水电公司的案涉房产是没有关联性；对于水利水电公司名下的案涉房产，开发商无权也从未委托冠雄公司进行出租或管理。水利水电公司对证据四的真实性不予确认，认为某某花苑业委会已经于2005年8月26日任职期满，该业委会公章根本不具备任何法律效力，也不对任何人产生约束力，冠雄公司已丧失了管理权限，这两个主体所作出的任何协议对某某花苑均没有合法性；即使是一个合法存在的业委会，也没有任何权利管理除了共用面积共用物业之外的业主物业，更无权对空置物业进行装修、出租，并把相应的收益用于业委会的收入。冠雄公司主张其对案涉房产中的首层商铺部分进行了装修，并花费了920000元。为予证明，冠雄公司提交了《某某花苑A栋南面首层商铺装修结算表》【显示由甲方冠雄公司、乙方广州市原某装饰设计工程公司（下简称原某工程公司）于2012年12月5日盖章确认，结算金额为920000元】、原某工程公司开具的4张《收款收据》、4张银行回单（付款方均为江某，3张回单的收款方为夏某阳、1张回单的收款方未显示账号及户名）。水利水电公司对上述证据的真实性不予确认，认为案涉房产是其所有，冠雄公司无权进行装修，且从这些证据可以显示，至少在2012年12月起冠雄公司就占用案涉房产并收取租金，而实际上冠雄公司从2003年开始占用案涉房产。冠雄公司主张其对案涉房产中的物业公司办公室进行了装修，并花费了352000元。为予证明，冠雄公司提交了《某某花苑管理处装修结算表》（显示由甲方冠雄公司、乙方原某工程公司于2014年1月9日盖章确认，结算金额为352000元）、原某工程公司开具的3张《收款收据》、2张银行回单（付款方均为江某，收款方均为夏某阳）。水利水电公司对上述证据的真实性不予确认，认为案涉房产是其所有，冠雄公司无权进行装修，且从这些证据可以显示，至少在2012年12月起冠雄公司就占用案涉房产并收取租金，而实际上冠雄公司从2003年开始占用案涉房产。水利水电公司主张其是案涉房产的权利人，案涉房产的开发商广州房某公司从未授权或委托任何第三方对案涉房产进行经营或收取租金，冠雄公司对案涉房产的占有使用及装修行为均属于无权处分。为予证明，水利水电公司除了提交上述《不动产权证书》及1056号民事判决外，还提交了《告知函》作为证据。《告知函》显示由广州房某公司于2016年8月18日出具，内容为广州房某公司是某某花苑的开发商，根据2016年广州市天河区人民法院作出的已生效的民事判决中关于广州市天河区某某西路XXX号某某花苑一楼房产产权的判决，现告知如下：1.2002年12月，广州房某公司将上述房产出售给水利水电公司，根据判决书，上述房产的产权属于水利水电公司；2.广州房某公司从未授权或委托任何第三方对上述房产进行经营，亦从未收取过租金。冠雄公司对该证据的真实性不予确认。水利水电公司主张冠雄公司占用案涉房产的部分面积，将其出租给夏某阳广东省某某传媒发行物流有限公司等多个案外人使用，并收取租金、物业管理费、水电费等款项。为予证明，水利水电公司提交了多份《房屋租赁合同》《房地产租赁合同》作为证据。冠雄公司确认上述证据的真实性，确认其已向某些租户收取了部分管理费，但因为水利水电公司在另案中已起诉冠雄公司全额返还相应的占用费，故冠雄公司在本案中起诉要求水利水电公司支付案涉房产的物业管理费并不属于重复主张。冠雄公司主张水利水电公司没有对案涉房产实际收楼，但现状中有部分商铺由冠雄公司出租及作为其管理处场所使用，另外的部分商铺空置。水利水电公司则主张其实际控制了案涉房产的部分商铺，另外的部分商铺并非空置，而是由冠雄公司进行出租及作为冠雄公司管理处场所使用。冠雄公司主张水利水电公司实际收铺使用的部分商铺并非在水利水电公司提供的《不动产权证书》所确定的案涉房产的范围内，对于《不动产权证书》所确定的案涉房产，水利水电公司未实际收楼使用。水利水电公司则认为上述《不动产权证书》所确定的面积为1118.65平方米的案涉房产，其于2002年底与开发商签订合同时已实际使用部分面积，并由其使用至今，且其是按照实用面积500平方米交纳物业管理费，但冠雄公司到底侵占的面积是否为剩余的618.65平方米，其无法确定，故其在另案中申请法院现场勘测冠雄公司实际侵占的面积。冠雄公司则主张水利水电公司向开发商购买的房产面积是1600平方米，因为水利水电公司只向开发商支付了部分购房款，所以开发商在2003年只向水利水电公司实际交付了500平方米房产，这500平方米房产由水利水电公司一直作为其注册经营地址使用至今，但该500平方米房产并不包括在上述《不动产权证书》所确定的案涉房产的面积内，与本案无关，水利水电公司也一直支付该500平方米房产的物业管理费给冠雄公司。冠雄公司确认其对案涉房产的部分商铺进行装修，并未经过水利水电公司的同意及授权，其在进行装修时并不知道水利水电公司是案涉房产的产权人，其一直认为是开发商闲置的房产；自2003年至冠雄公司对案涉房产进行装修时，水利水电公司的办公地址就在隔壁，水利水电公司一直没有对冠雄公司的装修行为提出过异议。冠雄公司确认对案涉房产进行装修后，相关房产租金收益是交给冠雄公司，但是用于小区的公共支出。另，水利水电公司向一审法院提起诉讼，要求冠雄公司等腾退案涉房产东南方的房产（具体面积以测绘为准）并支付占有使用费，一审法院已以（2018）粤0106民初10093号案立案审理，该案尚未审结。一审法院认为：本案中，冠雄公司主张其是案涉房产所在的某某花苑的物业管理公司，要求水利水电公司作为案涉房产的产权人支付自2003年1月1日起至2018年8月31日期间的物业管理费及滞纳金。但是，根据双方当事人确认的事实可知，冠雄公司存在未经水利水电公司同意而占用案涉房产的行为，冠雄公司对于其实际占用案涉房产的面积部分无法确定而向水利水电公司主张物业管理费及滞纳金，显然缺乏依据。鉴于双方当事人对于冠雄公司所占用的案涉房产的面积无法确认以及相关纠纷案件尚未审理完毕，在此情况下，本案中并未能确定水利水电公司自行使用的案涉房产的面积，亦未能确定其相应的应支付的物业管理费金额。因此，一审法院对冠雄公司要求水利水电公司支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求不予支持。关于冠雄公司要求水利水电公司支付案涉房产中的首层商铺部分以及物业公司办公室的装修费用及利息的诉讼请求，根据冠雄公司确认的事实可知，上述房产部分均是由冠雄公司进行使用、出租，且上述占用行为未经案涉房产的产权人水利水电公司同意。因此，冠雄公司要求水利水电公司支付上述装修费用的诉讼请求显然缺乏依据，有违诚信，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年12月17日作出如下判决：驳回冠雄公司的全部诉讼请求。一审案件受理费29930元、保全费5000元，均由冠雄公司负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审另查明，水利水电公司在（2018）粤0106民初10093号（以下简称10093号）案中起诉请求被告冠雄公司、江某、杨某、李某成、丁某雪腾退广州市天河区××路××号101房东南方的房产并支付房屋占有使用费（自2003年1月1日起计至实际腾退房屋之日止）。该案一审判决：1.冠雄公司、杨某、李某成、丁某雪向水利水电公司返还占用房屋；2.冠雄公司、江某向水利水电公司支付侵占房产面积642.7691平方米自2015年4月7日至实际返还房屋之日止的占用费。双方均不服一审判决，向本院提起上诉，该案二审正在审理中。本案二审庭询中，双方对10093号判决一审查明如下事实予以确认：1.在水利水电公司申请执行1056号判决过程中，冠雄公司法定代表人韩香提起第三人撤销之诉【案号（2016）粤0106民初11172号，以下简称11172号】，请求撤销1056号判决中过户登记面积涉及韩香享有所有权的首层专用楼梯间部分，中止1056号判决执行。11172号裁定认为韩香不享有某某花苑首层专用梯间合法产权，遂认定韩香不具有诉讼主体资格，裁定驳回韩香的起诉，韩香不服，提出上诉，本院于2017年9月28日作出（2017）粤01民终17093号民事裁定，驳回韩香上诉，维持11172号裁定。2.案涉101房现状为分割使用。其中7个商铺共计567平方米由冠雄公司出租并收取租金，冠雄公司亦使用部分面积作为物业管理处，该部分物业管理处面积包括办公室及走道，经测绘为114.0691平方米。冠雄公司在该案中对测绘结果持有异议，认为部分共用面积不应包括在测绘面积中。对于水利水电公司使用的部分是否属于案涉101房，双方存在争议。双方确认水利水电公司一直按500平方米使用面积支付物业管理费。水利水电公司主张其使用的该部分面积实际不足500平方米，属于案涉101房面积，因以前无房产证，遂按照大约使用面积支付物业管理费，其在10093号判决中主张冠雄公司、江某、杨某、李某成、丁某雪腾退及支付占用费部分不包括此部分面积。冠雄公司认为水利水电公司使用的500平方米面积不属于案涉101房范围，但本院询问案涉101房是否均由冠雄公司装修分租时，冠雄公司又述称案涉101房面积中有500平方米由水利水电公司使用，其确认装修、出租上述567平方米商铺部分。二审庭询中，冠雄公司确认其向案涉101房内分割商铺收取的租金中已包含物业管理费。关于冠雄公司主张的装修费，冠雄公司在二审庭询中明确为由其装修分割上述567平方米作商铺而产生的装修费用，其述称于2012年12月开始装修，于2013年陆续出租，主张存在装修残值，水利水电公司是受益人。水利水电公司辩称冠雄公司早在2008年已开始收取相应位置的物业管理费。二审审理期间，冠雄公司于2020年6月18日向本院提出申请，认为本案部分事实需以10093号案的裁判结果为依据，而该案二审尚在审理中，请求中止本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，依据冠雄公司的上诉主张，结合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点：一、冠雄公司要求水利水电公司支付物业管理费应否支持；二、冠雄公司要求水利水电公司支付装修费应否支持。对此，本院分析如下：一、关于水利水电公司是否应向冠雄公司支付自2003年1月1日起至2018年8月31日期间的物业管理费的问题。首先，在冠雄公司主张的上述期间内，双方约定水利水电公司按照500平方米的面积支付物业管理费并照此履行，水利水电公司已足额支付，冠雄公司主张水利水电公司支付超出约定范围的物业管理费缺乏合同依据；其次，结合1056号案诉讼过程及本案二审查明的事实，在上述期间内，案涉101房有567平方米被冠雄公司分割为商铺出租、使用，并已向实际使用人收取相应物业管理费，另有部分面积由冠雄公司作物业管理处使用，冠雄公司就其自己占有、使用、收益的上述567平方米和用作物业管理处部分的面积要求水利水电公司支付物业管理费没有理据，本院不予支持；再次，冠雄公司对于案涉101房其分割使用的商铺部分以外面积是否由水利水电公司占有使用陈述前后矛盾，且其作为案涉房产所在楼宇的物业管理公司，自己物业管理处亦设于争议楼层，却不知由谁使用不合常理。况且，水利水电公司作为案涉101房的产权人，已确认其自己使用的部分在该房不动产证附图范围内，冠雄公司否认，但没有提供相应证据证明，应承担举证不能的法律后果。而根据冠雄公司在本案起诉状中自认及一审提供的证据，某某花苑南面首层（即案涉101房）原属烂尾、空置，经某某花苑业委会及开发商委托，由冠雄公司将空置部分代为装修、出租，所得租金优先抵扣该部分物业管理费，剩余部分用作小区维修基金使用。可见，退一步讲，即使如冠雄公司主张，水利水电公司使用面积不在案涉101房面积内，某某花苑南面首层空置部分也全部由冠雄公司装修、出租，并已将租金优先抵扣了物业管理费。综上所述，冠雄公司就其主张的期间，对案涉101房已足额收取了物业管理费，其再主张水利水电公司支付该期间物业管理费没有理据，本院不予支持。二、关于冠雄公司主张的装修费问题。按照冠雄公司的主张，其于2012年12月装修、分割商铺，2013年起陆续出租，相应租金多年来由其收取，并无经过水利水电公司同意，也没有证据证明水利水电公司因此获益，其主张冠雄公司支付装修费没有法律依据，本院不予支持。至于10093号案的审理结果，并非本案处理依据，故对于冠雄公司中止本案诉讼的申请，本院予以驳回。综上所述，冠雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定部分事实不清，但处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29930元，由广东冠雄物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年八月四日法官助理白晶刘丹红