新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终1061号 上诉人(原审被告)：沙湾县金桥通商务咨询有限公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县乌鲁木齐东路15-9号。 法定代表人：王振江，该公司董事长。 被上诉人(原审原告)：石河子公路管理局沙湾分局，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县三道河子镇乌鲁木齐东路19号。 法定代表人：龚磊，该分局局长。 上诉人沙湾县金桥通商务咨询有限公司因与被上诉人石河子公路管理局沙湾分局房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2019）新4223民初2964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，双方当事人均未提出新的事实、证据和理由，合议庭认为事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 沙湾县金桥通商务咨询有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定上诉人逾期交纳2019年7月30日至2020年7月30日房租累计超过10日是错误的。根据双方合同约定，结合双方在合同履行过程中租金的交纳方式，双方对当年房租交纳方式的约定和实际履行为两种方式，第一种方式是第一年房租是上诉人在2016年7月30日向被上诉人交纳，第二种方式是双方合同履行过程中的当年房租，上诉人应当在当年租期内向被上诉人交纳，一审判决对双方约定“当年7月30日交纳房租”是租期开始前交纳的事实认定是错误的。2.一审判决认定被上诉人在没有通知上诉人交纳租期内房租的情况下就解除双方未到期、上诉人投入巨额资金的租房合同不违约的事实认定是错误的。双方合同履行过程中，上诉人均是在租期内交纳房租，被上诉人已分4次收取上诉人交纳的4年房租，从未提出异议。被上诉人在2019年出租期内没有通知上诉人交纳租金的情况下，违约解除合同并起诉，这种无双方合同约定，无法律规定的解除合同行为是违约行为。3.一审判决认定上诉人违反双方合同约定“拖欠房租累计10日以上，甲方可以解除合同，收回房屋”的事实认定是错误的。双方已履行4年的租赁合同的当年租金均是由上诉人在租期内交纳，法律规定可以在租期内交纳，被上诉人从未通知上诉人在租期内的何时交纳房租，上诉人也从未拒绝在被上诉人通知交纳当年房租的时间交纳房租。据此，在被上诉人未通知上诉人在租期内交纳房租的情况下，累计拖欠房租应理解为租期届满后10天以上，望二审法院予以纠正。 石河子公路管理局沙湾分局未提交答辩意见。 石河子公路管理局沙湾分局向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月15日解除；2.判决被告搬离租赁的房屋，将租赁的房屋恢复原状并返还给原告。 一审法院认定事实：原、被告于2016年7月30日签订一份《房屋租赁合同》，合同第二条约定：将原告位于××县乌鲁木齐东路19号石河子公路管理局沙湾分局的综合楼商业房由东向西共8间门面房（门牌号由西向东依次为：乌鲁木齐东路15-21、15-19、15-17、15-15、15-13、15-11、15-5、15-3）出租给被告，第五条约定：年租金为184000元；签订合同时，乙方一次性交付一年租金，以后每年的租金被告应在当年的7月30日交清。合同第十条约定：“拖欠房租累计10天以上的，甲方有权解除合同收回出租房屋。”被告于2016年、2017年、2018年度的租金在过去的三年内有拖延交付租金的行为，均是在合同约定的解除期限内交付的，即没有逾期十天以上。2019年8月16日，被告法定代表人王振江向原告支付184000元租金，原告在2019年8月20日将184000元退还给被告的法定代表人王振江，被告在2019年8月20日同天又将款184000元打给原告。原告举证视听资料三份，光碟二份，包括录音视频资料及短信，附笔录二份，证明原告法定代表人龚磊与被告金桥通房地产公司下属的一个房地产经纪公司的售房部的经理沈宏泉的通话录音一份，在通话录音中原告明确向被告通知双方解除合同，并通过电话录音确认了被告的法定代表人王振江的电话，原告已通过电话方式和短信方式向被告法定代表人王振江送达了解除合同通知。原告在每个出租房屋张贴的解除合同通知也同时印证解除合同通知向外部公示。一审法院认为，原、被告于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》，是当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规强制性规定，是有效合同。合法有效的合同，当事人应当全面履行合同义务。《房屋租赁合同》第五条约定：年租金为184000元；签订合同时，乙方即被告一次性交付一年租金，以后每年的租金被告应在当年的7月30日交清。《房屋租赁合同》第十条约定：“拖欠房租累计10天以上的，甲方即原告有权解除合同收回出租房屋”。《房屋租赁合同》第十条是对房屋租赁合同解除条件的约定。2019年8月16日被告法定代表人王振江向原告支付184000元的银行回单，证实与合同约定的交款时间是在2019年7月30日逾期了十五天以上，达到解除合同的条件。原告于2019年8月20日将此款退回，不同意继续履行合同，但被告当日将款又打回想极力挽回合同和补救，但原告不同意。原告2019年8月15日已通过电话送达、微信送达、视频送达、张贴解除合同通知等解除方式明确向被告发出了解除租赁合同的通知。《房屋租赁合同》对房屋租金的交付方式及期限有明确的约定。被告2016年至2018年的房租存在迟延交纳，尚未达到逾期10天以上解除合同条件。被告辩解2016年到2018年交纳房租的情况说明双方对交纳房租期限进行了变更，被告该辩解违背合同事实，原审法院不予采纳。依照《房屋租赁合同》第十条约定的解除合同条件，本案解除条件成就。原告解除合同的通知送达的真实性、关联性、合法性原审法院予以确认。原告的诉讼请求原审法院予以支持。判决：一、确认原告石河子公路管理局沙湾分局和被告沙湾县金桥通商务咨询有限公司于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除；二、被告沙湾县金桥通商务咨询有限公司返还原告石河子公路管理局沙湾分局租赁标的的物位××县乌鲁木齐东路19号石河子公路管理局沙湾分局的综合楼商业房由东向西共8间门面房（门牌号由西向东依次为：乌鲁木齐东路15-21、15-19、15-17、15-15、15-13、15-11、15-5、15-3）。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：双方当事人于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》是否达到约定解除条件。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定租赁期限为19年，自2016年7月30日至2035年7月30日止，并在第五条第2项约定房屋租金的支付方式为：签订本合同时，乙方(上诉人沙湾县金桥通商务咨询有限公司)一次性交付一年租金，以后每年的租金乙方应当在当年的7月30日交清。第十条约定了甲方(被上诉人石河子公路管理局沙湾分局)的合同解除权，其中第3项为：拖欠房租累计10天以上的。根据上述约定，上诉人交纳房屋租金的方式为按年支付，支付时间应为当年租期起算的第一天。在合同履行过程中，2016年7月30日至2019年7月29日三年的租金，上诉人亦均是在当年租期起算日起十日内支付，故双方对租金的支付时间约定是明确的，上诉人认为实际履行方式是在合同租期内任意时间支付的上诉理由与合同约定不符。因合同对租金的支付时间已有明确约定，上诉人应按合同约定时间主动及时交纳租金，被上诉人并无通知义务，故上诉人关于被上诉人未通知其支付房租及未通知其在租期内的何时支付房租即解除合同属违约行为的上诉理由没有事实依据和法律依据。根据合同约定，对2019年7月30日至2020年7月30日的年度租金，上诉人应当于2019年7月30日支付，至迟应于2019年8月9日前支付，但上诉人于2019年8月16日才向被上诉人支付租金，超过约定期限10天以上，已达到双方合同约定的解除条件，故被上诉人石河子公路管理局沙湾分局有权解除合同，收回房屋。 综上所述，沙湾县金桥通商务咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人沙湾县金桥通商务咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 范淑桂 审判员 马桂兰 审判员 潘 宏 二 〇 二 〇 年 八 月 十 一 日 书记员 **孜