济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初1679号 原告：济南市历城区雅尼琴行，住所地济南市。 经营者：刘琦，男，1960年8月5日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：孔娜，山东盛强律师事务所律师。特别授权。 被告：济南市历城区恒君贝儿孕婴用品超市，住所地济南市。 经营者：方恒君，男，1973年8月17日出生，汉族，住山东省莱芜市。 委托诉讼代理人：方政、张亮，均系山东乐和律师事务所律师。特别授权。 第三人：辛建伟，男，1980年2月9日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 原告济南市历城区雅尼琴行（以下简称雅尼琴行）与被告济南市历城区恒君贝儿孕婴用品超市（以下简称恒君贝儿超市）、第三人辛建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，本院依法追加辛建伟为第三人参加诉讼，并于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告雅尼琴行的委托诉讼代理人孔娜，被告恒君贝儿超市的委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼。第三人辛建伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情较为复杂，双方争议大，本院依法裁定转为普通程序审理，并于2017年7月27日再次公开开庭进行了审理。原告雅尼琴行的委托诉讼代理人孔娜，被告恒君贝儿超市的委托诉讼代理人方政，第三人辛建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅尼琴行向本院提出诉讼请求：一、判令被告恒君贝儿超市支付拖欠原告雅尼琴行的承包金2万元。二、判令被告恒君贝儿超市支付原告雅尼琴行暖气费和水电费5700元。三、判令被告恒君贝儿超市支付原告雅尼琴行违约金12000元。四、诉讼费由被告恒君贝儿超市承担。事实与理由：2015年5月25日，原告雅尼琴行与被告恒君贝儿超市达成承包合作合同，承包金对方每年需支付6万元，现对方已拖欠四个月承包金共计2万元，并拖欠暖气费和水电费5700元，给原告雅尼琴行造成了重大损失。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告恒君贝儿超市辩称，本案为租赁合同纠纷，原告雅尼琴行应提交证据证实其对涉案房屋享有出租收益的权利，否则原告雅尼琴行无权向被告恒君贝儿超市主张权利。虽然原告雅尼琴行提交的承包合作合同加盖了被告恒君贝儿超市的公章，但被告恒君贝儿超市对合同签订过程、合同条款及合同的实际履行情况并不清楚。实际情况是2015年5月份，第三人辛建伟找到被告恒君贝儿超市表示有意向与被告合作经营儿童摄影项目，双方对合作方式进行了口头约定，费用均摊，年底结算。涉案房屋是第三人辛建伟联系并签订的合同，房屋租赁后一直由第三人辛建伟独立经营。被告恒君贝儿超市按第三人辛建伟的要求向原告雅尼琴行经营者支付过部分租赁费用，分四次支付了85000元，支付到了原告雅尼琴行经营者刘琦的银行账户，还向第三人辛建伟直接支付过装修采购款2万元，另外还支付过第三人辛建伟其他经营所需的日常采购费用，因数额较小，没有具体统计过。摄影项目一直由第三人辛建伟负责，房屋具体使用情况第三人辛建伟比较清楚。根据被告的了解，原告雅尼琴行在2016年11月份对涉案房屋进行了改造，加装了门并更换钥匙，导致被告一方无法使用，房屋也实际由原告雅尼琴行占有控制，原告雅尼琴行无权主张2016年11月之后的房租。原告雅尼琴行主张的水电费和暖气费应提交证据证实，如确实存在拖欠房租和水电暖费用，应由被告恒君贝儿超市和第三人辛建伟共同承担。原告雅尼琴行要求的违约金没有事实和法律依据，不予认可。 第三人辛建伟述称，涉案租赁合同系第三人辛建伟与原告雅尼琴行签订。2015年经朋友介绍其与被告协商成立摄影部，口头约定被告恒君贝儿超市出资60%，第三人辛建伟出资40%，但实际经营并不规范，也未按严格出资比例出资。第三人辛建伟找到原告雅尼琴行出租的房屋，经被告恒君贝儿超市同意，代表被告签订该租赁合同。原告雅尼琴行交房后其进行了装修改造。合同约定半年交一次房租，每半年房租为3万元，第一年由被告恒君贝儿超市分两次支付。一年到期后为维持经营第三人辛建伟支付房租3万元，房租交至2016年11月30日。在合同期内，2016年11月初，原告雅尼琴行在二楼进行改造并且上锁，双方产生误解并未协商一致，后来的房租也未继续支付，但家具、服装、道具等物品均还在涉案房屋内。其只是被告恒君贝儿超市的代理人，实际经营的摄影部仅是被告的一个下属部门，其仅是该部门的负责人，不应承担责任。原告雅尼琴行存在违约行为，因此也不应再支付承包费，更不应支付违约金。 原告雅尼琴行围绕其诉讼请求提交证据如下： 1、房屋租赁合同一份，拟证实雅尼琴行经营者刘琦享有对涉案房屋合法占有租赁收益的权利； 2、承包合作合同一份，拟证实原告雅尼琴行与被告恒君贝儿超市之间存在房屋租赁关系； 3、水电费收据一宗、原告雅尼琴行给被告恒君贝儿超市开具的水电费收据一宗，拟证实原告雅尼琴行已将水电费交给物业公司，但被告恒君贝儿超市一直拖欠相应的水电费； 4、快递单及解除合同通知书各一份，拟证实原告雅尼琴行因被告恒君贝儿超市严重违约，于2017年4月6日发送邮件单方通知被告解除合同； 5、银行流水一份，拟证实原告雅尼琴行通过银行转账的方式支付部分房租及水电费用的情况； 被告恒君贝儿超市围绕其辩称意见提交证据如下： 1、第三人辛建伟出具的收条一份，拟证实第三人辛建伟从被告处支取装修采购款2万元； 2、中国民生银行支付业务回单复印件四份，拟证实被告恒君贝儿超市向原告雅尼琴行经营者账户直接支付租金的情况。 第三人辛建伟提交手机照片一宗，称拍摄时间为2016年12月，拟证实原告雅尼琴行自2016年11月起对二楼进行了改造并加了锁，其无法再正常使用房屋，但部分物品还在租赁房屋内。 根据原、被告提交的证据、质证意见及双方当庭陈述，本院认定事实如下： 2015年5月25日，济南市历城区雅尼琴行（甲方）与济南市历城区恒君贝儿孕婴用品商店（乙方）签订承包合作合同，合同约定：合作地点济南市历城区洪楼南路*，建筑面积约110平方米，乙方与甲方合作开办摄影工作室；乙方独立承包经营艺术摄影工作室，项目承包期4年，自2015年6月5日起至2019年6月4日；该摄影工作室年承包金3万元整，甲方设施改造年分摊费3万元整，合计6万元整，承包金及改造分摊费由甲方收取，乙方每次以现金或转账形式支付给甲方，乙方需要正式税票需支付相应税费；费用支付方式按半年付费，提前一月付费，2015年下半年乙方支付3万元整，2015年12月1日前乙方支付3万元整，后续费用按此方式和时间支付；承包期内乙方逾期交纳承包金，每逾期一天按银行同期贷款两倍支付利息，在承包期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退出承包应按年承包金的20%额度向甲方支付违约金，承包期内非不可抗拒原因，甲方违约收回摄影工作室，甲方应按本合同年承包金20%的额度支付违约金给乙方；乙方接手摄影工作室当日必须缴纳合同保证金及装修改造押金共计2万元，乙方承包合同期内以任何理由要求终止合同或拖欠水电暖等费不缴，都视为单方违约，乙方缴纳的合同保证金及装修改造押金2万元不退；乙方承包合同到期结清水电等费用后，甲方退还乙方合同保证金及装修改造押金2万元整。落款甲方处由刘琦签字并加盖雅尼琴行公章，乙方处由辛建伟签字并加盖济南市历城区恒君贝儿孕婴用品商店公章。合同签订后，第三人辛建伟对租赁房屋进行了改造、装修，并用于经营摄影业务。 2015年11月26日，济南市蔬菜技术推广服务中心（甲方）与刘琦（乙方）续签房屋租赁合同，合同约定：乙方租赁甲方位于济南市历城区洪楼南路*号，甲方出租面积220平方，租期六年，乙方租赁该房作为经营办公使用，双方约定，鉴于乙方投资改造并进行美化装修房屋，签六年合同租价不变，自2015年12月1日至2021年11月30日止。合同期内甲方允许乙方出租办公间给他人使用。 因经营不景气，2016年11月起，第三人辛建伟与原告雅尼琴行就租赁事宜开始发生纠纷。经协商，双方未能达成一致。之后，第三人辛建伟未在租赁房屋内经营，但其部分家具、服装、道具等物品未搬走。 2017年3月31日，原告雅尼琴行向被告恒君贝儿超市发送解除合同通知书，载明：被告恒君贝儿超市于2016年12月1日不支付承包费和设施改造年分摊费，现已拖欠4个月承包费和设施改造分摊费，并拖欠水电费和暖气费，原告雅尼琴行特依合同约定通知被告恒君贝儿超市解除合同。 另查明，因企业变更名称，2015年4月27日，济南市历城区恒君贝儿孕婴用品商店变更为济南市历城区恒君贝儿孕婴用品超市。根据被告恒君贝儿超市提供的中国民生银行支付业务回单，以及原、被告及第三人的当庭陈述，被告恒君贝儿超市及第三人辛建伟已足额支付2015年6月5日至2016年11月30日期间的租赁费，自2016年12月1日起未支付房租。因原、被告发生争议，原告雅尼琴行于2017年3月30日向本院提起诉讼，本院于同日受理。 本院认为，原、被告签订的合同约定被告恒君贝儿超市按时支付固定数额承包费，因此该合同虽名为承包合作合同，实为房屋租赁合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。合同上乙方落款处为被告恒君贝儿超市与第三人辛建伟，原告雅尼琴行认为合同相对方是被告恒君贝儿超市并要求其承担民事责任，不违反法律规定。原告雅尼琴行主张被告恒君贝儿超市支付拖欠的2016年12月1日至2017年3月31日的承包金2万元，被告恒君贝儿超市及第三人辛建伟以2016年11月原告雅尼琴行对租赁房屋进行改造并上锁为由进行抗辩，对此本院认为，根据第三人辛建伟提供的手机照片，可以证实原告雅尼琴行于2016年12月起对涉案租赁房屋进行了一定的改造使用，影响了第三人辛建伟的使用，但第三人辛建伟提交的证据不足以证实原告雅尼琴行在合同约定的2016年12月1日交款日前即对涉案房屋进行了改造使用，因此本院认定系在被告恒君贝儿超市及第三人辛建伟未按期交付租金等费用的情况下，原告雅尼琴行对涉案租赁房屋进行了一定的改造使用。因当时双方的租赁合同并未解除，且第三人辛建伟的部分物品也在涉案房屋内一直未取走，故对纠纷的造成及租金损失，双方均有过错，均应承担一定的责任。综合考虑以上情况，对于原告雅尼琴行主张的租金，本院支持12000元（5000元/月×4月×60%）。原告雅尼琴行主张被告恒君贝儿超市支付违约金12000元，被告恒君贝儿超市认为合同约定的违约金过高，申请法院对违约金进行调整。根据相关规定及双方的过错情况，本院认为违约金按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。原告雅尼琴行主张被告恒君贝儿超市支付暖气费和水电费5700元，第三人辛建伟对水电费无异议，但对暖气费有异议，认为其没有使用暖气，故不应支付。对此本院认为，第三人辛建伟对水电费无异议，本院对原告雅尼琴行提供单据的水电费728元予以支持。关于暖气费，本院支持2614元（4356元×60%）。关于被告恒君贝儿超市及第三人辛建伟交纳的押金2万元，因双方合同约定了返还的条件，故本案中不予一并处理，当事人可以协商解决，协商不成可另行依法主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、被告济南市历城区恒君贝儿孕婴用品超市于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区雅尼琴行租金12000元。 二、被告济南市历城区恒君贝儿孕婴用品超市于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区雅尼琴行违约金（以12000元为基数，自2016年12月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 三、被告济南市历城区恒君贝儿孕婴用品超市于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区雅尼琴行水电费728元。 四、被告济南市历城区恒君贝儿孕婴用品超市于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区雅尼琴行暖气费2614元。 五、驳回原告济南市历城区雅尼琴行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费743元，由原告济南市历城区雅尼琴行负担371元，被告济南市历城区恒君贝儿孕婴用品超市负担372元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年九月二十八日 书 记 员  岳 静