天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初2255号原告：姜伟丹，女，1988年10月12日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：翟中玉，天津张盈律师事务所律师。被告：王立新，女，1966年5月5日出生，汉族，住天津市河北区被告：李春冬，男，1964年11月14日出生，汉族，住天津市河北区。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。原告姜伟丹与被告王立新、被告李春冬、被告天津链家宝业房地产房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜伟丹及其委托诉讼代理人翟中玉，被告王立新，被告李春冬，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称被告链家）的委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜伟丹向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.要求三被告连带返还原告定金50000元；3.要求三被告支付原告违约金65000元；4.要求三被告赔偿原告经济损失350000元；5.要求三被告赔偿原告中介费14600元；6.要求三被告承担受理费。事实和理由：被告王立新与被告李春冬系夫妻关系。被告李春冬称其父名下有天津市河北区玉容花园XX号房屋一套，因其他继承人均放弃继承，故被告李春冬正在办理该房屋的继承公证手续。被告王立新及被告李春冬均在场的情况下，同意将该房屋出售给原告。故原告与被告王立新、被告链家签订了《房产交易合同》，约定原告以650000元的价格购买上述房屋。合同签订后，原告给付被告王立新定金50000元，交付被告链家居间服务费13000元、贷款服务费600元及评估费1000元。此后，原告多次询问被告链家公证的办理情况，被告链家一直答复让原告等待。2016年12月30日，被告王立新及被告李春冬通知被告链家出售房屋。故原告要求被告王立新及被告李春冬承担违约责任。签订合同时，被告链家的工作人员承诺被告王立新办理产权没有问题，如无法办理，则由被告链家承担责任，故原告要求被告链家与被告王立新、被告李春冬共同向原告承担违约责任。王立新辩称，原、被告签订《房产交易合同》时，被告王立新并未取得交易房屋的产权证。当时该房屋的性质是企业产，承租人是被告李春冬的父亲李源。李源于2000年去世，房屋没有变更承租人。被告李春冬正在办理继承并打算购买产权，但当时各项手续均未办理。被告王立新及被告李春冬本是在中介登出房屋出租信息，结果被告链家打电话联系房屋出售事宜，被告王立新将房屋情况如实告知被告链家，被告链家称可以出售，遂与被告链家劝说下与原告签订了《房产交易合同》。此后，家里产生纠纷，被告李春冬未能取得房屋的所有权，无法与原告履行合同，同意返还原告定金，不同意其他诉讼请求。李春冬辩称，被告王立新与被告李春冬系夫妻关系。与原告交易的房屋是被告李春冬父亲李源承租的公产房。李源去世后，被告李春冬欲购买房屋所有权，因所有档案均是李源的名义，兄弟姐妹之间有矛盾，在被告李春冬将公有房屋租赁合同交到房屋的托管单位乌江里房管站后，购买产权手续未能办理。2016年12月，被告李春冬已将情况通知被告链家，故现在无法继续履行合同。被告链家辩称，被告王立新在签订合同时告知被告链家交易房屋是私产，产权证正在用于办理继承公证，从未提出产权性质是公产，被告王立新出面与原告协商交易事宜，并承诺其他继承人已放弃了继承权，其有权出售房屋。被告王立新就此给被告链家出具了声明。2016年12月30日，被告王立新电话告知被告链家因家中出现纠纷不再出售房屋，在2017年1月中旬，被告链家从公证处了解到继承公证已经办理完毕。被告链家从未做出过如果办理产权无法办理由被告链家承担责任的承诺。被告链家在签订合同时对于原告进行了风险提示，是原告坚持购房。被告链家已经尽到了居间方的义务，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1、被告王立新与被告李春冬系夫妻关系。2016年9月5日，原告与被告王立新、被告链家签订《房产交易合同》。合同约定,原告购买被告王立新名下的天津市河北区玉容花园XX号私产房屋一套，总房款65万元；原告于2016年9月5日将50000元交付被告王立新作为定金；除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项600000元采取贷款方式支付；上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原、被告双方须于2017年1月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构。原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。待被告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人的陪同下到房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。合同第八条违约责任中约定：在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。签订合同时，被告李春冬在场。合同签订当日，原告如约给付被告定金50000元，并给付第三人居间服务费13000元、贷款服务费600元及评估费1000元。合同签订当日，被告王立新给被告链家出具了因正在办理继承公证手续无法提供交易房屋房本复印件的声明。2、本院自天津市市区不动产河北事务部调取了天津市河北区玉容花园XX号的房屋信息，该房屋不动产登记薄中载明房屋权利人为李源，登记日期为2016年8月4日。3、本院自天津市河北公证处调查被告李春冬的公证办理情况。（2017）津河北证字第2401号公证书中记载，被告李春冬于2017年3月14日向公证处申请办理继承权公证。被继承人李源（2000年2月16日因病去世）名下的天津市河北区玉容花园XX号房屋一处，属于李源的遗产，李源的其他继承人均放弃继承权，故该房产由李春冬继承。公证书出具的日期为2017年3月22日。4、原告申请对于被告王立新违约时点涉诉房屋的市场价格进行评估，本院委托天津华审房地产土地评估有限责任公司做出的评估结论为：天津市河北区玉容花园9-36-703号房屋于2016年12月30日的市场评估价值为95万元。评估费4750元由原告垫付。5、庭审结束后，被告链家表示自愿返还收取原告的各项费用，包括居间服务费、评估费及贷款服务费，不同意承担其他责任。本院认为，原告与被告王立新、被告李春冬、被告链家签订的《房产交易合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当严格按照合同约定履行各自义务。原告已经如约履行给付义务，被告王立新作为出卖人因未取得出售房屋的所有权，导致合同无法继续履行，交易房屋所有权无法办理转移，原告有权要求其承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。合同解除后，被告王立新应将收取的定金返还原告。关于原告主张的实际损失，经评估违约时点涉诉房屋的市场价格为950000元，该价格与原、被告所签涉案合同的成交价格差价为300000元，可酌情由被告王立新按60%承担180000元的赔偿责任。原告主张的违约金一节，因考虑合同中约定的违约金低于原告的实际损失，故根据实际损失对被告王立新承担违约责任进行了调整，现原告在要求实际损失的同时又提出违约金的主张，于法无据，本院不予支持。被告李春冬作为被告王立新的配偶，对于被告王立新出售其享有继承权的房屋不持异议，且参与了合同的协商及签订，故对于履行合同中产生的债务应认定为夫妻共同债务，应由被告王立新、李春冬共同偿还。原告要求被告链家返还收取的各项费用，被告链家同意，本院准许。原告在签订合同时明确知晓被告王立新未取得交易房屋所有权，其陈述被告链家承诺对此承担责任，未提交证据证明，本院对此不予采信。故原告要求被告链家与被告王立新、李春冬互负连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告姜伟丹与被告王立新及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年9月5日签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告王立新、李春冬返还原告姜伟丹定金50000元；三、本判决生效后十五日内，被告王立新、李春冬赔偿原告房屋差价损失180000元；四、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告姜伟丹居间服务费13000元、评估费1000元及贷款服务费600元，总计14600元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8494元，减半收取4247元，评估费4750元，总计8997元，由原告姜伟丹负担1789元，被告王立新、李春冬负担7125元，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘静二〇一七年九月二十一日书记员  徐晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。