广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤06执异141号 案外人：刘杨镖，男，汉族，1980年11月30日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。 申请执行人：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区。 委托代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。 被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码91440605231830765J。 法定代表人：江浩祥。 委托代理人：张艳丽、陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。 被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区。 本院在执行申请执行人欧凯与被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华仲裁一案中，案外人刘杨镖向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年8月2日公开进行听证，案外人刘杨镖、申请执行人欧凯的委托代理人刘华升、被执行人万帮公司的委托代理人张艳丽、陈珠妹到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人刘杨镖称，其于2009年12月5日与万帮公司签订《商品房定购协议》，约定以110740元购买33号汽车位（房产证号55××92）。其已支付定金10000元、第一期楼款50740元、房屋维修基金1107.4元、合同印花税55.5元。合同签订当日车位已交付其使用，但万帮公司一直未能协助其办理房产证，其也未支付50000元的尾款。目前该车位一直由案外人使用，并按时交付管理费及水电分摊。故特请法院在执行上述车位时对其合法权利予以保护，其愿意将尾款及时支付至法院，请求法院对上述车位予以解封并责令万帮公司协助其办理房产证。 申请执行人欧凯答辩称：一、案外人只是与被执行人万帮公司签订了《商品房定购协议》，并未签订正式的《广东省商品房买卖合同》，且未办理广东省商品房买卖需要办理的网签手续，不足以对抗申请执行人的执行权利。二、案外人与万帮公司签订《商品房定购协议》的2009年12月5日至申请执行人申请查封涉案车位长达6年的时间里，案外人从未向万帮公司主张过户办证，自身存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，申请执行人申请查封涉案车位并申请法院强制执行理据充分。三、截止到目前，案外人仍未全额支付涉案车位的价款，亦未向执行法院交付剩余价款以供执行，却占用涉案车位，进而损害申请执行人的合法权益。综上，申请执行人认为案外人的异议请求不符合法律规定，请求驳回其全部异议请求。若法院裁定中止执行涉案车位，案外人须将车位余款交付法院。 被执行人万帮公司答辩称：同意案外人的申请。万帮公司已与案外人签订定购协议，且支付款项后万帮公司已将车位实际交付案外人，案外人也承诺将尾款交付法院，故万帮公司认为案外人的请求成立。 案外人刘杨镖向本院提交如下证据：1.2009年12月5日签订的《商品房定购协议》一份；2.编号为No0269347《代缴费/税服务授权书》一份；3.《名雅花园售楼专用收据》两份；4.《收据》两份；5.银行卡刷卡存根三份；6.《告知书》一份。以上证据拟证明案外人已经购买33号车位，并支付一定款项。 经质证，申请执行人欧凯对案外人提交的三份银行卡刷卡存根的真实性予以确认，对其他证据的“三性”认为由本院审查。 经质证，被执行人万帮公司对案外人提交的上述证据的“三性”予以确认，并确认收到款项，且在案外人交付第一期款项时即2009年12月已将涉案车位交付案外人使用至今。 经审查，本院对案外人提交的上述证据的真实性予以确认。 申请执行人欧凯向本院提交以下证据：《佛山市（南海区）房产查询证明》一份，拟证明涉案车位的权利状态。 经质证，案外人刘杨镖对申请执行人提交的证据的真实性予以确认，对合法性、关联性认为由本院审查。 经质证，被执行人万帮公司对申请执行人提交的证据的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。认为定购协议中的六号车库33号车位即本院查封清单中的雅典园33号车位，该车位至今未办理过户的过错在于万帮公司，在办理过户时已被法院查封，因此至今未办理过户。 经审查，本院对申请执行人提交的证据的真实性予以确认。 被执行人万帮公司未向本院提交证据。 被执行人许志华在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明，佛山仲裁委员会于2015年5月12日向本院移交了欧凯的财产保全申请书及担保材料，称该会已受理欧凯与万帮公司、许志华之间的仲裁案，案号为（2015）佛仲字第190号。欧凯提出财产保全申请，并提供了担保，本院以（2015）佛中法立保字第220号案受理，于2015年5月12日作出（2015）佛中法立保字第220号民事裁定，裁定冻结万帮公司、许志华的银行存款人民币1000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2015年5月14日查封了万帮公司名下位于佛山市南海区33号汽车位（房产证号55××92，以下简称33号车位）等多处房地产。佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出的（2015）佛仲字第190号仲裁裁决生效后，欧凯向本院申请执行，本院经审查立案执行，案号为（2016）粤06执475号。在执行过程中，本院张贴了（2016）粤06执475号公告，拟对包括33号车位在内的房地产进行评估、拍卖。案外人刘杨镖遂提出本案执行异议。 另查明，2009年12月5日，案外人刘杨镖与万帮公司签订《【商品房】定购协议》，约定案外人购买位于广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园六号车库33号车位。该车位的建筑面积为34.22平方米，订购价为110740元。协议还约定案外人须于签署协议时一次性付清定购定金10000元，于2009年12月12日前一次性付清第一期楼款50740元，于2010年12月31日前或签署《广东省商品房买卖合同》前一次性付清第二期楼款50000元。双方约定在2010年12月31日前携同此定购协议、身份证、户口簿、护照正本、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明见证本，有关法人授权书及上述楼款至售楼部签署国家统一制定的《广东省商品房买卖合同》，并缴付楼款或办理按揭付款手续。2009年12月5日，被执行人万帮公司出具《名雅花园售楼专用收据》壹份，记载内容为收到案外人支付的6号车库33号车位定金10000元；2009年12月16日，被执行人万帮公司出具《收据》贰份，记载内容为收到案外人支付的6号车库33号车位、35号车位的本体维修基金2214.8元、合同印花税111元；2009年12月16日，被执行人万帮公司出具《名雅花园售楼专用收据》壹份，记载内容为收到案外人支付的6号车库33号车位的车位款50740元。2009年12月16日，被执行人万帮公司发出《告知书》告知案外人，其购买的名雅花园六号车库33号车位，因万帮公司有部分房产曾划拨给工程建设单位，目前为了解决此事，已全部收回车位并进行销售，为了理顺相关手续，需要360个工作日才能完成，故承诺在360个工作日内办理购房合同登记备案和确权到案外人名下的手续，否则视为万帮公司违约，万帮公司承担违约责任。案外人签字确认收悉该《告知书》。 在听证会上，案外人、申请执行人及被执行人万帮公司确认，《【商品房】定购协议》中的广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园六号车库33号车位即为本案查封的33号车位。 本院认为，本案争议焦点为案外人对涉案车位是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，若案外人的异议事由满足该条规定的条件，可以认定其对涉案车位享有能够排除强制执行的权益，否则，应认定其对涉案车位不享有能够排除强制执行的权益。 本案中，案外人刘杨镖作为买受人，在2009年12月5日与万帮公司签订《【商品房】定购协议》，早于2015年5月14日涉案车位被本院查封之日。该《【商品房】定购协议》虽不是正式的《广东省商品房买卖合同》，但协议中明确约定了涉案车位的地址、面积、价款、付款方式、交房时间、办证等内容，其内容也未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故该协议具备商品房买卖合同的内容。同时，案外人刘杨镖在本院查封前已合法占有涉案车位，并根据协议约定支付了33号车位的定金10000元及第一期价款50740元，第二期款项50000元尚未支付是因为未达到支付条件，案外人表示也愿意将剩余款项交付至本院供执行。另，根据《告知书》及被执行人万帮公司在听证会上的陈述，33号车位由于被执行人万帮公司的原因未办理过户登记，而非案外人自身原因未办理过户登记。鉴于案外人表示愿意将33号车位剩余款项交付至本院供执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对33号车位享有的权益可以排除本案的执行。因此，案外人对33号车位解除查封的请求符合法律规定，本院应依法裁定在本案中对33号车位中止执行，但案外人应于本裁定生效之日起十日内将剩余款项50000元交付至本院执行款专用帐户，逾期未交纳，本院可恢复执行。 综上，案外人刘杨镖关于解除对33号车位查封的请求有事实及法律依据，应予以支持。案外人提出的责令万帮公司协助其办理房产证的请求，不属于本异议案件审查的范畴，本案不予以审查，其可另循法律途径救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下位于佛山市南海区33号汽车位（房产证55××922）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  张照栋 二〇一七年九月二十七日 书记员  梁佩玲