湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0811民初215号原告（反诉被告）：张辉舜，男，1966年11月10日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。委托诉讼代理人：陈巧生（系张辉舜亲属），住湖南省花垣县。委托诉讼代理人：陈胡兰（系张辉舜亲属），住湖南省花垣县。被告（反诉原告）：杨建新，男，1966年10月24日出生，汉族，住湖南省慈利县。原告（反诉被告）张辉舜与被告（反诉原告）杨建新合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张辉舜及其委托的诉讼代理人陈胡兰、被告杨建新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张辉舜向本院提出诉讼请求：1、确认杨建新与张辉舜于2019年12月10日达成的和解协议中第一项“2019年12月30日之前杨建新预支付申请执行人张辉舜至2020年8月8日的房租15.5万元……逾期3个月未支付，双方租赁合同自行解除，被执行人杨建新可以将动产搬出，不动产（装修等）不得拆除、毁损”的约定有效；2、判令解除张辉舜与杨建新2015年6月8日签订的《租房协议》，杨建新无条件退还所租整栋房屋；3、判令杨建新支付2019年8月8日至2020年5月31日所欠租金108486.76元和2020年5月31日后按2015年6月8日《租房协议》租房每天699.62元标准追缴杨建新退还所租房屋之日为止的全部租金；4、判令杨建新承担本案诉讼费用，以及因此发生的车旅费、食宿费。2020年7月13日，张辉舜将其诉讼请求的1至3项变更为：要求杨建新继续履行房屋租赁合同并支付2019年8月8日至2020年8月8日所欠的房屋租金15.5万元。事实和理由：张辉舜与杨建新房屋租赁合同纠纷一案，经张家界市武陵源区人民法院于2017年4月28日作出（2017）湘0811民初109号民事调解书，2017年及2018年通过强制执行才分期付清房租。2019年9月28日又申请强制执行2019年度租金，武陵源区人民法院2019年10月8日立案执行，2019年11月4日强制执行形成第一次执行笔录，杨建新承诺2019年11月底支付所欠租金155360元，但未兑现。2019年12月10日强制执行中，经执行局出面调解形成第二次执行笔录，双方达成了和解协议，约定“2019年12月30日之前杨建新预支付申请执行人张辉舜至2020年8月8日的房租15.5万元……逾期3个月未支付，双方租赁合同自行解除，被执行人杨建新可以将动产搬出，不动产（装修）不得拆除毁损。”杨建新仍然没有按期支付租金，张辉舜多次催讨，杨建新未予理睬。虽然“逾期3个月”中出现了疫情，但张家界地区只停业一个月（2020年1月26日至2020年2月27日），到起诉之日止，逾期已5个月，租金欠付已逾期9个月。张辉舜为维护自身合法权益，故提起诉讼。杨建新不承认张辉舜主张的事实及诉讼请求，辩称：1、2019年10月30日双方在执行局的调解下达成执行和解协议，杨建新将房屋转让出去。因在2020年年初突发了疫情，酒店没有营业，转让没有成功，最终导致杨建新违约；2、继续履行合同的条件不成立，因为疫情，旅游行业不景气，无法交纳高额的房租费；3、按照公平公正原则，出现此疫情后，国家出台了相关政策，张辉舜没有和杨建新进行协商，从未考虑过其损失，只想收回房屋；4、按照执行和解笔录约定的，无法继续履行合同的情况下，应当解除合同。由于突发疫情，根据相关法律规定，因不可抗力解除合同的，不承担违约责任。综上，请求法院驳回张辉舜的诉讼请求。反诉原告杨建新向本院提出诉讼请求：1、解除张辉舜与杨建新2015年6月签订的《租房协议》及补充协议；2、张辉舜返还杨建新经营所需的房屋装修残值45万元；3、张辉舜承担本次诉讼中的评估费、诉讼费、搬迁费。事实和理由：2015年6月8日，杨建新与张辉舜签订《租房协议》，双方按协议约定经营至今。2019年因经营亏损，按协议约定杨建新进行门面转让，且已达成转让意向，于2019年12月30日依据（2017）湘0811民初109号民事调解书，达成执行和解协议，约定2020年3月30日付清2019年8月30日至2020年8月30日房租尾款15余万元。2020年元月24日因新冠病毒疫情，张家界核心景区封园，除生活超市、加油站、药店可经营外，其他各种店铺均停止经营。此疫情被世界卫生组织确定为“突发卫生事件”至今未解除。依据我国合同法相关规定，不可抗力的突发事件，无法履行合同的，不承担违约责任，杨建新故提出反诉。张辉舜不承认杨建新主张的事实及反诉诉讼请求，辩称：1、杨建新陈述的事实是错误的，双方达成和解协议是2019年12月10日，约定在2019年12月30日前预支付至2020年8月8日前的租金，其构成违约的事实发生在疫情前，不存在不可抗力，是因为杨建新迟延履行才导致拖延到疫情期间还未支付；2、造成房屋租赁合同无法履行的过错责任为杨建新，张辉舜是在万般无奈的情况下提出解除房屋租赁合同的。杨建新承租房屋租金自2017年到现在没有一次是自觉履行支付义务的，都是在武陵源区人民法院的强制执行下才履行的，至今都没有履行完毕。双方2019年12月10日在执行局的组织下达成的执行和解协议第一条，是对杨建新违约行为应承担的法律后果的约定，杨建新以逾期期间发生新冠肺炎疫情为由，无法履行合同不承担违约责任理由不成立，事实上，杨建新的违约行为在没有发生新冠肺炎疫情时就已经构成；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，杨建新不按约定且在多次催收的情况下仍不支付张辉舜房屋租金，严重违约，理应承担违约的法律责任，其要求赔偿装修残值45万元于法无据。综上，请求法院依法驳回杨建新的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在开庭审理时进行了质证。对于双方当事人均无异议的2015年6月8日《租房协议》及2016年4月10日《补充协议》，本院（2017）湘0811民初109号民事调解书、2019年11月4日和12月10日的执行笔录、（2019）湘0811执292号之一执行裁定书，2017年7月8日执行申请书和本院（2017）湘0811执79号执行案件受理通知书及司法公开告知书，2017年8月31日执行申请书和本院（2017）湘0811执108号执行案件受理通知书及司法公开告知书，2018年9月11日强制执行申请书和本院（2018）湘0811执225号执行案件受理通知书及司法公开告知书，2019年9月28日强制执行申请书及（2019）湘0811执292号执行案件受理通知书及司法公开告知书，中共张家界市委旅游工作委员会办公室2020年元月26日《关于全市所有景区（景点）暂停对外开放的通知》以及网页截屏图片等证据，客观真实合法，与本案待证事实相关联，故予以确认并在卷佐证。对于杨建新提交的照片，无法证实其真实性及与本案具有关联性，故不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月8日，张辉舜（甲方）与杨建新（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将自己所有的武陵源区武陵大道55号两个门面及四层房屋一栋整体出租给乙方经营，双方在合同中载明：1、净租金228000元，租赁税、经营税与甲方无关。租金每年一次性付清，每三年递增12%；2、甲方给乙方两个月装修期，不计租金。每年6月8日一次付清租金；3、甲方提供装修图纸，乙方自己装修；4、租房合同期十二年，合同期内乙方可自行转让，但需要受转方和甲方签补充协议，甲方给乙方提供房屋产权证明。双方还在合同中约定了其他事项。2016年4月10日，张辉舜（甲方）与杨建新（乙方）签订《补充协议》，双方在补充协议中载明：1、甲方支付原来交房前未完成且由乙方完成的工程价款4600元；2、对因甲方房屋缺陷造成乙方茶叶损失由甲方赔付货款3400元；3、乙方于2016年8月8日支付甲方租金128000元，其余10万元等甲方12月份整改合格后（乙方认可）付清（不赔偿营业损失）；4、以后租金按主合同6月8日付清全年租金。2017年4月28日，张辉舜与杨建新因房屋租赁纠纷在本院的主持下达成民事调解协议，本院作出（2017）湘0811民初109号民事调解书，双方在调解书中约定：1、2015年6月8日签订的《租房协议》继续履行；2、租赁期限从2015年8月8日至2027年8月7日止，共计12年，2015年8月8日至2018年8月7日每年租金为228000元，2018年8月8日至2021年8月7日每年租金为255360元，2021年8月8日至2024年8月7日每年租金为286003.2元，2024年8月8日至2027年8月7日每年租金为320323.58元，租金的给付时间变更为每年的8月30日前；3、张辉舜一次性给杨建新支付屋顶漏水及一、二楼缺失主墙有可能造成墙面开裂发生漏水现象的维修费用2万元，于2017年6月30日前付清；杨建新在租赁期内，不得再以屋顶漏水及一、二楼缺失主墙有可能造成墙面开裂发生漏水现象为由向张辉舜提出租赁房屋的质量问题；4、杨建新于2017年6月30日前向张辉舜支付2016年下欠的10万元租金。因杨建新未按调解书的约定按时向张辉舜支付租金，张辉舜分别于2017年7月10日、8月31日及2018年9月19日向本院申请执行，本院分别立案进行了执行。2019年9月6日，杨建新在向张辉舜支付2019年8月8日至2020年8月7日房屋租金10万元后，未再向张辉舜支付该年度余下的房屋租金。2019年10月8日，张辉舜再次向本院申请执行，2019年12月10日，双方在本院执行局达成执行和解协议，该和解协议中载明：1、2019年12月30日之前杨建新预支付申请执行人张辉舜至2020年8月8日的房租15.5万元，2020年至2024年的每年8月30日之前，被执行人杨建新预支付申请执行人张辉舜次年房租25.5万元。逾期3个月未支付，双方租赁合同自行解除，被执行人杨建新可以将动产搬出，不动产（装修等）不得拆除、毁损；2、2025年8月8日之后的房租，杨建新有优先租赁权，房租可参照该房屋相邻上下两栋房屋租金的平均值计算。杨建新放弃优先租赁权的，可以将动产搬出，不动产（装修等）不得拆除、毁损；3、被执行人杨建新在租赁期间可以自行转租、转让经营权。2020年4月2日，本院作出（2019）湘0811执292号之一执行裁定书，终结了本院（2017）湘0811民初109号民事调解书的执行。因杨建新未按执行和解协议的约定向张辉舜预支付至2020年8月8日的房屋租金15.5万元，张辉舜故诉至本院，杨建新同时提起反诉。另查明，杨建新自2017年起将承租的该房屋二至四层转租给他人至今，杨建新自己经营该承租房屋的一层。2020年1月23日，因新型冠状病毒疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，中共张家界市委旅游工作委员会办公室决定暂停全市所有景区的对外开放，2月27日，张家界武陵源景区恢复对外开放。本院认为，张辉舜与杨建新签订的《租房协议》，系双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方之后签订的补充协议，以及调解协议、执行和解协议，系对双方签订的租房合同的补充，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。从双方签订的租房合同内容来看，张辉舜将其所有的房屋交付给杨建新使用、收益，杨建新向张辉舜支付租金，双方成立了房屋租赁合同关系，应适用我国房屋租赁相关的法律法规。本案双方当事人争议焦点：一、双方当事人之间的房屋租赁合同是继续履行还是解除；二、张辉舜主张的房屋租金的负担问题；三、杨建新主张的房屋装修残值的负担问题。现分别评述如下：一、关于双方当事人之间的房屋租赁合同是继续履行还是解除问题。张辉舜与杨建新自2015年6月签订履行租房合同以来，因租金的支付发生纠纷，张辉舜于2017年2月24日诉至本院。在本院主持调解下，双方就租赁的期限、租金的数额及给付日期达成了协议，因杨建新未按调解协议约定履行，张辉舜于2017年7月10日向本院申请执行。其后的2017年度、2018年度、2019年度租金，因杨建新没有按期足额支付，张辉舜均向本院申请了执行。2019年12月10日，双方在本院执行局再次达成和解协议，对租金数额及给付等事项又进行了约定，因杨建新未履行，张辉舜又诉至本院。本案在审理过程中，杨建新明确表示，其经营不下去了，无法交纳房租，合同无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”结合本案，张辉舜与杨建新签订房屋租赁合同，杨建新的主要债务是向张辉舜支付租金，现杨建新明确表示其经营不下去了，无法履行房租交纳义务，双方签订的房屋租赁合同继续履行只会扩大双方的损失，已无必要，应予解除。双方在房屋租赁合同履行过程中签订的补充协议、和解协议，系对原房屋租赁合同的租金数额、支付期限等事项进行的补充约定，应一并予以解除，故杨建新要求解除与张辉舜签订的租房协议及补充协议的请求，本院予以支持。张辉舜要求继续履行双方签订的房屋租赁合同的请求，于法无据，本院不予支持。二、关于张辉舜主张的房屋租金的负担问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，双方在执行和解协议中约定“2019年12月30日之前杨建新预支付申请执行人张辉舜至2020年8月8日的房租15.5万元”。可见，杨建新下欠张辉舜的房屋租金15.5万元系2019年8月8日至2020年8月8日期间的租金，但在此期间发生了不能预见、不能避免并不能克服的新型冠状病毒疫情，导致双方的房屋租赁合同因不可抗力不能履行，故根据不可抗力的影响，应当部分免除杨建新支付房屋租金的义务，结合张家界地区新型冠状病毒疫情的防控情况，以及双方房屋租赁合同的履行情况，酌情减少杨建新三个月房屋租金为宜，故杨建新向张辉舜支付的房屋租金数额为91250元（15.5万元－25.5万元÷12个月×3个月）。杨建新提出应驳回张辉舜的诉讼请求不予支付下欠租金的辩解意见，于法于理无据，本院不予支持。三、关于杨建新主张的房屋装修残值的负担问题。双方房屋租赁合同签订后，杨建新自行对承租房屋进行装修并用于经营。在合同履行过程中，双方通过协商，对房屋租金的数额及支付期限多次进行了补充约定，但2017年度、2018年度及2019年度的部分租金，杨建新未按补充约定向张辉舜及时支付，均是张辉舜通过申请执行所得；2019年12月10日，双方在执行和解协议中达成的“2019年12月30日之前杨建新预支付申请执行人张辉舜至2020年8月8日的房租15.5万元”，杨建新仍未按此协议履行，违反双方合同约定，故应承担违约责任。双方在该执行和解协议中约定“逾期3个月未支付，双方租赁合同自行解除，被执行人杨建新可以将动产搬出，不动产（装修等）不得拆除、毁损”，未对合同解除后房屋装修等的归属进行约定。《最高人民法院》第十一条第二项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”故杨建新要求张辉舜返还房屋装修残值45万元的请求，于法于理无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院》第十一条的规定，判决如下：一、解除张辉舜与杨建新于2015年6月8日签订的《租房协议》及补充协议；二、杨建新于本判决生效之日起十日内一次性支付张辉舜房屋租金91250元；三、驳回张辉舜的其他诉讼请求；四、驳回杨建新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3400元，减半收取1700元，由张辉舜负担660元，杨建新负担1040元；反诉案件受理费4025元，由杨建新负担3975元，张辉舜负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  孟全富二〇二〇年八月七日书记员  毛 鋆附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。