江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1374号上诉人（原审被告）：卞保标，男，1963年8月2日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。上诉人（原审第三人）：江苏海州经济开发区管理委员会卞浦村村民委员会，住所地江苏海州经济开发区管理委员会卞浦村村部。法定代表人：卞保法，该村村委会书记兼主任。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄卫党，江苏环太律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：严文叶，男，1963年8月20日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：王佃华，连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。原审被告（反诉原告）：卞保良，男，1953年3月7日出生，汉族，住江苏省灌云县。原审被告（反诉原告）：卞保昌，男，1955年3月10日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。原审被告（反诉原告）：卞保斌，男，1960年3月29日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。原审被告：卞其芳，女，1944年2月24日出生，汉族，住江苏省灌云县。原审被告：卞其霞，女，1950年1月6日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。原审被告：卞保翠，女，1959年10月22日出生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人卞保标、江苏海州经济开发区管理委员会卞某4村民委员会（以下简称卞某4委会）因与被上诉人严文叶及原审被告卞保良、卞保昌、卞保斌、卞其霞、卞其芳、卞保翠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人卞保标上诉请求：撤销一审判决关于涉案房屋、宅基地转让协议无效均无返还可能及否认涉案宅基地使用权归卞保标拥有的认定。事实和理由：一、一审违背一事不再理的诉讼原则。涉案房屋买卖合同已经连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初5879号民事判决书判决认定无效。本案一审判决虽然承认合同无效，但无端认为本案买卖双方均存在事实上的返还不能，系主观认定，变相对抗法律法规和否定生效判决。二、一审超出案件审理范围。在（2016）苏0706民初5879号民事判决确定严文叶不能取得卞某4宅基地使用权的情况下，在没有诉讼请求的情况下，超越审理范围，改变生效判决结果，将卞某4的宅基地又确认到严文叶名下，剥夺了卞保标的宅基地使用权。三、卞保标取得土地使用权合理合法。严文叶因生效判决判定其不具有土地使用权，那么土地使用权应该回归到梁某英名下，卞某4根据梁某英的遗嘱和卞保标的家庭实际情况，将宅基地分配给卞保标符合法律规定。卞保标只需依法履行审批手续或遗产继承手续即可。但无论如何，一审法院不能自作主张剥夺卞保标的宅基地使用权。上诉人卞某4委会上诉请求：撤销一审判决关于涉案房屋、宅基地转让协议无效均无返还可能的认定。事实与理由：一、一审判决理由不成立。1.连云港市海州区房屋拆迁安置服务部与严文叶签订的协议效力不能超越法律法规的效力性强制性规定；2.一审法院称严文叶强占就返还不能和无必要是占山为王的逻辑；3.村委会依据原宅基地使用权人的遗嘱和卞保标家庭实际情况分配宅基地并无不当，因宅基地已经分配给卞保标，原生效判决认定宅基地使用权本来就不属于严文叶，严文叶的转让合同无效，其不是使用权人，因此无法要求其返还。一审判决其实就是变相否定生效判决。二、一审违背一事不再理的诉讼原则。涉案房屋买卖合同已经连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初5879号民事判决书判决认定无效。本案一审判决虽然承认合同无效，但无端认为本案买卖双方均存在事实上的返还不能，系主观认定，变相对抗法律法规和否定生效判决。三、一审超出案件审理范围。在（2016）苏0706民初5879号民事判决确定严文叶不能取得卞某4宅基地使用权的情况下，在没有诉讼请求的情况下，超越审理范围，改变生效判决结果，将卞某4的宅基地又确认到严文叶名下，剥夺了卞保标的宅基地使用权。被上诉人严文叶辩称，接受一审判决，请求维持原判。涉案地已经面临拆迁，属地政府已进行了城中村改造计划，被上诉人作为已购涉案地房屋及附随宅基地的买受人，在购买涉案梁某英房屋和附随土地，从附随土地上重新翻建房屋已取得涉案政府的批复许可。上诉人卞保标虽然是梁某英的儿子之一，但不是涉案房屋所有权人以及附属宅地基的使用权人，梁某英为养老获得经济来源而出让其房屋及宅基地是其真实意思表示。上诉人卞某4委会在梁某英的宅基地使用权证书确定的土地没有依法变更的情况下也不是本案的权利人，其上诉观点、上诉理由均不成立，请求二审法院依法驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告卞保良述称，上诉人的上诉意见不成立，同意原审法院的判决。宅基地的使用年限有规定。村民买卖房屋不应该房屋和宅基地分开卖。梁某英将房屋和宅基地变卖作为养老使用没有过错。我母亲梁某英的房屋买卖是无纠纷的，宅基地有手续。卞某4委会提交给卞保标的证明是卞某1五保户的宅基地，与本案无关。我母亲的宅基地是一层一层批下来的，这份宅基地与卞某1、卞保标都没有关系。卞某4委会是基层组织，处理问题未能一视同仁，其他人买卖宅基地都没有处理。卞某4委会自己随手写的东西不能作为证据，希望法院对此案件作出公正判决。原审被告卞保昌、卞保斌、卞其芳、卞保翠述称，同意卞保良的意见。上诉人卞保标对卞某4委会的上诉无异议。上诉人卞某4委会读卞保标的上诉无异议。严文叶向一审法院起诉请求：1.判令卞保良、卞保昌、卞保斌返还严文叶购房款（含308平方米宅基地转让）15万元，卞保标、卞其芳、卞其霞、卞保翠承担连带给付责任；2.判令卞保良、卞保昌、卞保斌、卞保标、卞其芳、卞其霞、卞保翠承担给付自2016年9月26日起至实际给付之日的银行四倍利率利息；3.判令卞保良、卞保昌、卞保斌、卞保标、卞其芳、卞其霞、卞保翠赔偿严文叶在受让地翻建房投入160920元损失及本案起诉之日后的银行利息按年利率6%计算；4.本案的诉讼费用由卞保良、卞保昌、卞保斌、卞保标、卞其芳、卞其霞、卞保翠共同承担。卞保良、卞保昌、卞保斌向一审法院提起反诉请求：1、判令严文叶立即拆除涉案的宅基地上的违章建筑物，将卞保良、卞保昌、卞保斌转让给其308平方米宅基地上的建筑房屋23.8平方米和1999年3月间栽植的250棵关阳某恢复原状并返还，如不能回复原状，请按指定的价格（每平方8200元）赔付给卖方，并返还集体土地建设用地使用证；2.本案反诉费用由严文叶承担。一审法院认定事实：一、梁某英卖房、严文叶买房和建房情况。1994年8月1日，经灌云县土地管理局批准，梁某英取得卞某4的一处宅基地土地使用权，该宅基地使用权载明：用地面积308平方米，其中建筑占地（23.8+76.8），四至：①－②苇地；②－③吴广生；③－④村路；④－①村路。备注：本案地批准面积200平方米，超标面积108平方米。2014年3月4日，卞保良、卞保昌、卞保斌三人签订《兄弟赡养母亲协议》，其主要内容为：用母亲梁某英的房产转让款，分期付给赡养人，每年12000元，资金的管理人是卞保良。2014年3月5日，梁某英（甲方）与严文叶（乙方）签订《转让协议》，其主要内容为：兹有我梁某英边屋2间，厨房1间及宅基地转让养老，价格为15万元，梁某英的土地建设用地使用证交给乙方使用。上述协议签订后，2014年3月5日，严文叶将15万交付给梁某英长子卞保良。梁某英将土地建设用地使用证交给严文叶。2014年8月，梁某英去世。房屋交付后，2015年1月左右，严文叶将梁某英原有的房屋拆掉，拟重新建房。2015年1月15日，严文叶与案外人刘某1签订《施工协议》，由刘某1以包清工形式在涉案宅基地上施工正常二层住宅楼，工期2015年2月15日—2015年12月1日，总价7万元。在建房期间，多次遭到村委会阻拦。刘某1施工完商品混凝土基础及钢筋结束时，未能继续施工。现严文叶打好地基后只砌了大砖，并在上面搭建钢结构房。梁某英原有房屋已不存在。2015年2月26日，严文叶购买钢筋支出27220元；2015年3月2日，购买混凝土96方、单价275元/方，花费26400元；2015年3月12日购买水泥大砖花费14600元。2015年3月15日购买地基回填土花费7000元。2015年3月15日，严文叶支付刘某1施工混凝土地基款2万元。2017年11月26日定做钢架房三套支出65700元。诉讼中，严文叶还提供了2015年3月18日，宁海街道办事处出具给卞某4七组梁某英批复，载明：你的问题经研究决定给予答复如下：根据集体土地建设用地使用证灌集建（94）字第2305020701号规定，并通过现场勘察，现有住房属于危房居住，同意在原有地基上重新翻建，不得擅自超面积。以此批复。该批复盖有宁海街道办事处章。2018年7月2日，江苏海州经济开发区海州分区管理委员会发出《海州经济开发区2018棚户区（城中村）改造项目政府购买公共服务公告》，其中卞某4卞浦七组地块被列入征收范围。涉案宅基地属于卞某4卞浦七组地块。二、卞某4委会对涉案宅基地的处置、确认涉案《转让协议》无效情况。2010年5月18日，海州区宁海乡卞某4民委员会向卞保标出具了《关于对五保户卞某1宅基地处理决定》，载明：因五保户卞某1因工去世，经村两委和组里研究决定：此宅基地规划给符合享受宅基地卞保标建房，根据实际情况，宅基地上的房屋暂有其母亲梁某英居住，到梁某英去世后，卞保标再建房，并此宅基地所有权归卞保标所有，屋后以外部分土地有卞保标管理。在梁某英居住期间，任何人不得搭建永久性建筑物或栽植多年生的树木。否则造成后果有当事人负完全责任。卞保标在该份决定上签名。2010年1月18日，卞某4委会在卞保标的儿子“卞伟伟”的建设用地申请表上盖章确认。2014年卞伟伟的户口已迁出卞某4。2016年8月18日，卞某4委会以严文叶为被告，就涉案的《转让协议》提起诉讼[（2016）苏0706民初5879号]，认为其不是本村村民，不享有本村的宅基地使用权，提出诉讼请求：确认《转让协议》无效，并要求返还集体土地建设用地使用证。经审理，一审法院认为涉案的房屋买卖实质是宅基地买卖违反国家法律强制性规定；并认为卞某4委会不是涉案宅基地的使用人，无权要求返还集体土地建设用地使用证；一审法院于2016年9月26日作出（2016）苏0706民初5879号民事判决书，判决：一、严文叶与案外人梁某英在2014年3月5日所签的《转让协议》无效；二、驳回江苏海州经济开发区卞某4民委员会的其他诉讼请求。三、梁某英的遗嘱情况诉讼中，卞保标提供2014年3月20日有梁某英手印的《声明意见》，载明“关于我儿子卞保标宅基一事，就我本人意见，因四儿子保标家有两个儿子。目前只有一份宅基地，并且村支部按照他家的实际情况完全符合享受两份宅基，所以批给卞保标家。我本人意见也完全愿意给四儿子卞保标家盖房子。至于上次我签字按手印一事，我本人特此说明一下，因为他们当时没有跟我讲明白卖宅基房子一事，如果他们当时跟我讲，我是绝对不会签字同意的，所以我现在声明上次签字按手印无效。作废！！声明人梁某英”梁某英按手印。且卞保法作为证明人在上签字写“情况说明3月20号上午10时许，梁某英老人到村委会反映卖宅基一事摁手印，不知内情，找村委会干部说明此手摁手印作废，把宅基地给四儿子家盖房。证明人：卞保法、屠某、刘某2、卞某2。”诉讼中，卞保法称《声明意见》根据梁某英的口述记录的，是谁执笔所写，其记不得了。卞保良、卞保昌、卞保斌、卞其芳、卞保翠对该声明意见均不认可，称“梁某英”字非本人所签。卞保良还称当时母亲在其家，被卞保标强行带走，就是为了搞这份证明的。2014年7月17日有梁某英按手印的遗嘱载明“我叫梁某英，关于本人房产转让钱由我本人养老治病终身用。另外特声明：曾经我也同意将本人房产留给孙子卞某3的，根据最近卞某3爸妈不抚养我，特声明四儿卞保标所拿我的遗嘱作废。我终身用剩钱由儿女共享用。立遗嘱人：梁某英”梁某英在立遗嘱人：梁某英处按手印。卓某、卞保昌、卞保斌在证明人处签名。刘返休执笔。四、关于涉案宅基地以及土地使用证的退还。卞保良、卞保昌、卞保斌反诉要求将涉案房屋恢复原状、退还宅基地及土地使用证。卞其芳、卞保翠认为房子出卖是其母亲生前的意思，也是为了解决其生前生活、治病的问题。即使退还，也应退给卞保良、卞保昌、卞保斌。卞保标认为宅基地应退还给他。卞某4村委会主张涉案宅基地退还给卞保标，集体土地建设使用证应退还给卞某4委会，但未交纳案件受理费。五、关于梁某英房屋转让款15万元支出情况。梁某英生前轮流在其子女家生活，每家按每月1000元收取生活费用。关于各家各收取生活费用、梁某项生病支出医疗费用、去世时的丧葬费用，严文叶、卞保良、卞保昌、卞保斌、卞其芳、卞其霞、卞保翠均未举证。另，因梁某英生病期间的护理均由卞保斌负责，除卞保标外，其余兄弟姐妹均同意给付卞保斌护理费用9000元（60天*150元/天），且已实际给付。梁某英去世后，15万元转让款，扣除上述梁某英的生活费用、生病医疗费用、去世时的丧葬费用后，尚余75600元，卞保良、卞保昌、卞保斌、卞其芳、卞其霞、卞保翠按每家10800元已领取完毕。其中，卞保标的10800元由卞保翠代为领取。六、其他一审诉讼中，卞保昌承认250棵关阳某系其砍了后拉走卖掉了。严文叶系海州开发区宁海乡小海村村民，因其宁海乡小海村的房屋（建筑面积210平方米）在海州开发区村庄改造工程建设中被拆迁，2013年6月20日与连云港市海州区房屋拆迁安置服务部签订《房屋货币安置协议书》，约定安置费用369600元，还约定严文叶有权优先购买本区内宅基地。2014年3月16日，卞保标夫妇到村委会称原村委会决定分配给他准备建房的卞某4后海梁某英宅地被严文叶占用并正在构筑地基。卞某4委会在2010年期间对部分外村村民购买本村村民房屋或宅基地后又新建或翻建的情况是签章确认的，也未对上述村民的转让协议确认无效。另，2018年6月15日一审法院受理该案后，经审查认为，涉及土地使用权争议，不属于人民法院受理范围，于2018年12月12日作出（2018）苏0706民初4619号民事裁定书，裁定驳回严文叶的起诉；驳回卞保良、卞保昌、卞保斌的反诉。严文叶上诉，连云港市中级人民法院于2019年3月4日作出（2019）苏07民终228号民事裁定书，裁定：一、撤销海州区法院（2018）苏0706民初4619号民事裁定；二、指令海州区法院审理本案。本案争议焦点：1、本案是否属于法院管理范围？2、严文叶要求本诉被告连带返还购房款15万元以及利息，赔偿翻建房屋投入160920元及利息有无事实和法律依据？3、卞保良、卞保昌、卞保斌反诉要求严文叶恢复并返还涉案宅基地及其上的原23.8平方米的建筑房屋及250棵关阳某、返还集体土地建设用地使用证、拆除涉案的宅基地上的违章建筑物有无事实依据，如果返还不能，按每平方米8200元折价赔偿房屋有无事实和法律依据？一、关于是否属于法院受理范围的问题。一审法院认为，根据连云港市中级人民法院于2019年3月4日作出（2019）苏07民终228号民事裁定书，裁定一审法院审理该案，故一审法院应依据相关法律规定和查明的事实对本案作出审理和判决。二、严文叶要求返还15万元及利息、赔偿损失及利息的诉讼请求有无事实和法律依据以及卞保良、卞保昌、卞保斌反诉要求恢复并返还涉案宅基地上的原23.8平方米的建筑房屋及250棵关阳某、返还集体土地建设用地使用证、拆除涉案的宅基地上的违章建筑物，如返还不能要求按8200元每平方米折价赔偿有无事实和法律依据的问题。本案中，2014年3月4日涉案屋基的转让协议在2016年9月被确认无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但因本案中的买方和卖方均存在事实上的返还不能，且也没有返还的必要，故一审法院驳回严文叶的本诉诉讼请求，驳回卞保良、卞保昌、卞保斌的反诉诉讼请求。具体理由如下：1、2014年3月签的转让协议均已实际履行，买卖双方即严文叶和梁某英均为宁海乡村民。严文叶虽不是宁海乡卞某4村民，但是宁海乡小海村村民，且在小海村的房屋已因海州开发区改造工程建设被拆，在与连云港市海州区房屋拆迁安置服务部签订的《房屋货币安置协议书》上已明确严文叶有权优先购买本区内宅基地权利。同时卞某4村委会对部分外村村民购买本村屋基建房也有批准同意的。2、买方严文叶在2014年3月5日房屋及土地使用证交付后，拆掉原有的房屋翻建，并已在2015年初购买建房材料开始施工建房，混凝土地基已施工结束，受阻后，砌水泥大砖搭建钢结构房屋，并在此长时间居住。合同的相对方出卖方梁某英已去世，该屋基款确为解决其生前于生活、治病所用，直至终老将余款遗嘱分配给儿女。购买行为发生时间较长，从双方的实际履行情况，存在事实上的返还不能且无返还的必要。3、卞某4会在确认转让协议无效后并未要求返还宅基地，要求返还土地使用证的诉讼请求已在2016年9月26日作出（2016）苏0706民初5879号民事判决书被判决驳回。在本案中要求把宅基地返还于卞保标，不符合国家法律一户一宅的规定，且在涉案的宅基地使用权人梁某英未变更前，卞某4委会无权处分宅基地使用权，宅基地使用权的批准根据法律规定由县级人民政府土地管理部门批准。综上，虽然无效，但转让协议已履行完毕，存在事实上的返还不能。且严文叶在改造工程建设被拆，严文叶购买宁海乡卞某4的房屋，并不违背土地管理法六十二条的立法本意。从维护社会稳定和保障当事人权益出发，虽然涉案合同无效，但买卖双方均无返还的可能，故一审法院驳回严文叶的本诉诉讼请求，卞保良、卞保昌、卞保斌的反诉诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、驳回诉严文叶的本诉诉讼请求；二、驳回卞保良、卞保昌、卞保斌的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费6854元，由严文叶负担；反诉案件受理费1650元，由卞保良、卞保昌、卞保斌负担。本案二审期间，被上诉人严文叶向本院提交以下证据：1、村镇房屋工程建设许可证，证明上诉人卞某4委会在被上诉人与梁某英签订房屋转让协议之前就同意村外人程某、严某、赵某、王某、严文本在卞某4购买房屋及土地重新建房的事实，事实上村外人在卞某4购买房屋、翻建房屋还不止这些，卞某4委会从未以不是卞某4村民阻止、反对和提起诉讼要求撤销村民自由行使处置权的行为；2、不动产登记信息证明及户籍信息，证明严文叶在城市没有住房的事实，涉案房是上诉人在小海村住房被政府拆迁后没有住房才购买的房屋；3、棚户区拆迁改造通告一份，证明涉案地块在2018年7月已列入海州经济开发区管委会对属地范围的棚户区、城中村改造拆迁的范围。经质证，上诉人卞保标、卞某4委会发表质证意见：证据1真实性庭后核实，即使这组证据是真实的，也不能证明涉案房屋及宅基地买卖合法，根据我国国家的法律及政策，江苏省只有武进区是宅基地的试点，其他地方农村房屋买卖及宅基地买卖均为无效，严文叶以存在不合法的现象来证明本案房屋及宅基地买卖合法是不成立的；证据2真实性无异议，一审查明严文叶房屋在许庄村被政府征收，严文叶选择了货币补偿，没有房屋可以买房，可以到城市区买房也可以购买政府制定的安置房，但不代表购买非村集体经济组织成员的卞某4房屋合法；证据3与本案没有关联性，即使涉案房屋在国家征收范围内，但也不能证明凡是征收范围内的房屋取得是合法的，本案的房屋买卖合同生效判决认定是无效的，一审也已经认定无效，一审在法律没有授权范围内行使的自由裁量权违反生效判决，也违反国家法律和政策。原审被告卞保良、卞保昌、卞保斌、卞其芳、卞其霞、卞保翠发表质证意见：对以上证据都认可。经审查，本院对以上证据认证如下：对证据1、3的关联性不予确认真实性予以确认，对证据2的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：涉案的宅基地和房屋应否予以返还。本院认为，严文叶与梁某英签订协议，购买涉案房屋和宅基地，虽然该协议已经生效判决认定无效，但双方协议已经履行完毕，梁某英已经去世，购房款已部分用于其生前生活及治病支出，剩余房款也通过遗嘱形式予以分配。而严文叶也在涉案房屋和宅基地上进行了翻建并长期居住，且严文叶作为宁海乡村民，在改造工程被拆除，购买同属于宁海乡的卞某4村民梁某英的房屋用于居住，其目前无其他房屋，一审法院从维护社会稳定和保障当事人权益出发的角度，认定涉案宅基地和房屋无返还的可能和必要并无不当，本院予以维持。综上，上诉人卞保标、卞某4委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由卞保标负担825元，由卞浦村委会负担825元，多收部分本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年八月五日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。