湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0626民初1620号 原告：平江县智和商业运营管理有限公司，住所：湖南省平江县新城区烈士陵园，统一社会信用代码9143062639419146X3。 法定代表人：金社良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗丹丹，湖南汉昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘甜甜，湖南汉昌律师事务所实习律师。 被告：余武昌，男，1977年10月2日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。 原告平江县智和商业运营管理有限公司诉被告余武昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法由审判员朱田湘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平江县智和商业运营管理有限公司委托诉讼代理人罗丹丹、刘甜甜，被告余武昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告平江县智和商业运营管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判决被告立即向原告支付所欠租金27681元及物业管理费5022元；2、判决被告支付所欠租金的违约金17845元（以27681元为基数，按日千分之三为标准，自2019年10月20日起暂计算至2020年5月21日共215天），此后违约金按前述标准计算至被告实际全部履行完毕之日止；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：平江印象城由原告经营管理，原被告双方于2016年5月1日签署《商铺租赁与经营管理服务合同》与《运营管理公约》，约定被告租赁原告经营管理的平江印象城4栋一层铺位用于经营餐饮（生态农庄），租赁期限为2016年5月1日至2019年11月20日，原告为被告租赁的上述商铺提供运营管理服务。《商铺租赁与经营管理服务合同》约定涉案商铺2016年5月1日至2017年4月30日的年租金为44791元，2017年5月1日至2018年4月30日的年租金为83055元，2018年5月1日至2019年4月30日年租金按市场行情定价以及2019年5月1日至2019年11月20日半年度租金按市场行情定价。逾期支付租金，应按年租金的千分之三每天支付违约金。《运营管理公约》约定被告承租的案涉铺面半年度的物业管理费为5022元。但被告至今没有支付2019年5月1日至2019年11月20日期间153、154、157、160号铺面的租金和上述9个铺面的物业管理费。 被告余武昌辩称，违约金我是不接受，原告他们在我那里还吃了饭，消费了的还有些单，当时原告算那个钱的时候有7、8户，我已经转手给别人了，我只租到5月1日，我当时向原告说我要退掉两个铺面，他们承诺我退掉了，等我把间隔什么都弄好，他们又不同意说别人要一起租了，原告算什么违约金等这么多东西我是不承认的，物业也是丢东西或者水管坏了什么的都不管，这种物业费谁也不愿意交，钱我承认交，但是我需要原告方要算清楚，该给我的要给，该给原告的我也愿意给。 经审理查明：平江印象城由原告经营管理，2016年5月1日，原告与被告签订《商铺租赁与经营管理服务合同》与《运营管理公约》，主要约定：1、被告租赁原告经营管理的平江印象城4栋A129-A135号铺位（双方一致认可现在的铺位号为153号-161号共9个铺面）用于经营餐饮，租赁期限为2016年5月1日至2019年11月20日，原告为被告租赁的上述商铺提供运营管理服务。2、租金及支付方式：第一年：2016年5月1日至2017年4月30日的年租金为44791元，第二年：2017年5月1日至2018年4月30日的年租金为83055元，第三年：2018年5月1日至2019年4月30日年租金按市场行情定价，第四年：2019年5月1日至2019年11月20日半年度租金按市场行情定价。首年总费用在合同签订时一次性缴纳，以后每年度的总费用在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清。3、物业管理费：5022元/半年度。4、违约责任：逾期支付租金，应按年租金的千分之三每天支付违约金。5、双方还就其它内容进行了约定。另外，双方签订了《平江印象城运营管理公约》，就商场治安管理、消防、卫生等进行了进一步约定。 合同签订后，被告按约支付租金及物业管理费至第三年度，其中，2018年5月1日至2019年4月30日，原被告双方实际履行合同租金的标准为153、155、156、158、159、161号铺面按照30元/平方/月的标准支付，154、157、160号铺面按照24元/平方/月的标准支付，在第四个年度，即2019年5月1日至2019年11月20日，被告也是按照第三个年度的租金标准支付了155号、156号、158号、159号、161号铺面租金，但被告至今没有支付153号、154号、157号、160号铺面的租金，上述9个铺面的物业管理费被告亦未支付。 另查明：153号铺面的面积为38.49㎡，154号铺面的面积为38.49㎡，157号铺面的面积为50.27㎡，160号铺面的面积为36.14㎡。 以上事实，有原、被告的陈述、《商铺租赁与经营管理服务合同》与《运营管理公约》、租金价格表、微信截图等证据证实。 本院认为：原、被告签订《商铺租赁与经营管理服务合同》与《运营管理公约》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，2019年5月1日至2019年11月20日半年度租金按市场行情定价，第三年度，被告已经按照30元/平方/月的标准支付153、155、156、158、159、161号铺面的租金，按照24元/平方/月的标准支付154、157、160号房间的租金，在第四个年度，即2019年5月1日至2019年11月20日，被告也是按照第三个年度的标准支付155、156、158、159、161号铺面的租金，视为双方对第三年度和第四年度租金约定已达成一致，故被告应当按照上述约定价格继续支付153、154、157、160号铺面的租金。2019年5月1日至2019年11月20日共计6个月20天，153号铺面的面积为38.49㎡，租金为7698元，154号铺面的面积为38.49㎡，租金为6158元，157号铺面的面积为50.27㎡，租金为8043元，160号铺面的面积为36.14㎡，租金为5782元，共计27681元。被告应当按照双方签订的《运营管理公约》的约定向原告支付半年的物业管理费5022元。 按照《商铺租赁与经营管理服务合同》约定：每年度的总费用在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清。2019年5月1日至2019年11月20日的租金，被告本应在2019年10月20日前支付租金，现被告未按约支付租金，已经构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告以27681元为基数按照日千分之三支付违约金，被告不认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告的实际损失应当为被告迟延支付并占用租金产生的利息损失，参照法律规定的民间借贷的利率保护上限年利率24%，合同约定的日千分之三，即年利率109.5%（3‰×365天），明显超过了原告的实际损失，应当予以调整。被告应当以27681元为基数按照每年24%的标准向原告支付从2019年10月20日计算至被告实际付清租金之日止的违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告余武昌于本判决书生效之日起十日内向原告平江县智和商业运营管理有限公司支付租金27681元，物业管理费5022元，共计32703元； 二、由被告余武昌于本判决书生效之日起十日内以27681元为基数向原告平江县智和商业运营管理有限公司支付按照每年24%的标准从2019年10月20日计算至被告实际付清租金之日止的违约金。 三、驳回原告平江县智和商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1064元，减半收取532元，由被告余武昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  朱田湘 二〇二〇年八月十三日 法官助理周芳 书记员唐菁