河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7982号上诉人(原审被告)：新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会，住所地新郑市中心城区新区。法定代表人：时保和，村主任。委托诉讼代理人：代璐，河南言明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹妍，河南言明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈留库，男，汉族，1938年10月11日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李庆林，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜凤宇，河南益仟律师事务所律师。上诉人新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会（以下简称“高千庄居委会”）因与被上诉人陈留库租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初12358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法独任审理了本案。上诉人新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会的委托诉讼代理人代璐、曹妍，被上诉人陈留库的委托诉讼代理人杜凤宇、李庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会上诉请求：1、撤销原审民事判决书,并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、依法判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由:一审法院认定证据程序违法、认定事实不清,适用法律错误,具体理由如下:1、上诉人不是本案的适格被告,一审法院认定事实错误。2、一审法院采信未出庭作证的证人证言，认定证据程序违法。3、一审法院采信未经质证且有合理怀疑的证据，在证据审核认定上明显偏颇被上诉人一方。4、一审法院计算租金有误，诉讼时效方面适用法律错误，上诉人要求支付租金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，请求二审依法予以纠正。5、被上诉人对涉案猪场不享有合法使用权和转租权，被上诉人与时二州签订的协议应属无效协议，被上诉人不应享有高于其与郑州大酒店有限公司签订的协议的年租金5万元的租金收益权利。陈留库辩称，高千庄居委会是本案适格被告。一、2010年5月31日,高千庄村委会为解决本村村民拆迁安置问题与被上诉人签订了《租住猪场房子协议》,并由时任村委会主任的时二州在该合同上签字。时二州作为村委会主任,代表高千庄村委会对外签订合同,该合同产生的相关权利义务应当由高千庄村委会承担。2011年8月4日,高千庄村委会变更为高千庄居委会后,相关权利义务应当由高千庄居委会概括承受。本案不仅签订合同的主体是高千庄居委会,实际居住涉案房屋的村民也均是高千庄居委会进行编号和安排居住。因此,本案高千庄居委会系适格被告,一审法院判决高千庄居委会承担责任认定事实清楚,适用法律正确。二、对于未出庭作证的证人,被上诉人在一审庭审之前已向法院提出申请和征询,符合《民事诉讼法》的规定,不存在程序违法。三、被上诉人与高千庄居委会签订的合同真实有效,上诉人高千庄居委会不认可协议真实性,其理由不能成立。四、一审法院对租金计算正确,被上诉人的主张未过诉讼时效。合同明确约定了免费期为2010年5月30日至2011年11月30日,共18个月,若到期村民继续居住,从2011年12月1日起支付租赁费,每年每间1000元。因此,一审法院照此约定计算租金并无错误。关于诉讼时效问题，本案双方签订的协议具有连续性,且并未约定终止期限,双方之间的租赁法律关系一直持续至2017年3月31日被上诉人与郑州大酒店签订的租赁协议到期。因此诉讼时效应当从2017年3月31日起算。五、被上诉人对所租赁房屋有合法使用权。2007年1月3日,被上诉人与郑州大酒店之间签订租赁协议,将涉案场地租赁给被上诉人使用,租期至2017年3月31日。因此,被上诉人享有对涉案租赁房屋的使用权,被上诉人将房屋租赁给高千庄居委会的行为合法有效。另外,郑州大酒店从未对被上诉人将房屋租赁给高千庄居委会的情况提出过异议。陈留库向一审法院起诉请求：1、判令被告高千庄居委会向原告陈留库支付2011年12月1日至2017年3月31日的租赁费共计1249833.33元（计算标准为：按每年每间1000元计算，共247间。其中112间自2011年12月1日计算至2017年3月31日，共5年零4个月，租赁费为597333.33元，另外135间自2012年6月1日计算至2017年3月31日，共4年零10个月，租赁费为652500元）；2、判令被告高千庄居委会向原告陈留库支付猪圈被损坏的相应赔偿330000元。一审法院认定事实：2001年原审法院受理郑州大酒店有限公司与新郑市中泽综合养殖有限公司、孙泽勇、刘建东、孙义勇借款合同纠纷一案，并于2001年8月25日作出（2001）新经初字第146号民事判决书，判决如下：一、郑州大酒店有限公司与新郑市中泽综合养殖有限公司于1996年6月26日签订的补充协议无效；二、被告新郑市中泽合养殖有限公司应于判决生效后十日内以公司的资产偿还原告款100万元，并赔偿损失657000元；三、被告孙泽勇、刘建东、孙义勇负清算责任。该判决生效后，郑州大酒店有限公司向原审法院申请执行，原审法院于2004年11月12日作出（2002）新执裁字第317号民事裁定书，裁定如下：一、将被执行人新市中降综合养殖有限公司位于高千庄的房产，建筑面积7053.14㎡，证号新城集3110、3316-3318号1320—3340号：土地3666.67㎡，土地证号94籍字第70038号配电盘、高压线杆及配套设施过户给申请人郑州大酒店有限公司以其所欠债务；二、申请人郑州大酒店有限公司持本裁定书30日内到有关产权部门办理产权过户手续。2007年1月3日，郑州大酒店有限公司与本案原告陈留库签订《协议书》，约定郑州大酒店有限公司将其所有的位于新郑市新村镇弓刘庄西侧东至弓刘庄（河中心）；西至国家粮食储备库；南、北至耕地的九幢房屋及房屋所处院落出租给陈留库使用，租期为十年，从2007年4月1日起至2017年3月31日止。郑州大酒店有限公司与陈留库约定租赁的房屋院落即上述郑州大酒店有限公司申请执行中的新郑市中泽综合养殖有限公司、孙泽勇等人养殖场的房屋院落即本案诉讼标的物。2010年5月31日，陈留库（甲方）与新郑市高千庄村委会（乙方）签订《租住猪场房子协议》，约定，因新郑市高千庄村委会弓刘庄村民组搬迁，为解决村民住房问题，甲将其坐落在弓刘庄村河西一处猪场场房租赁给乙方村民居住18个月，从2010年5月30日起开始租住，18个月内不收租赁费，双方共同确认租住房屋共计112间，若到期村民继续居住，从2011年12月1日起支付租费，每年每间1000元；支付方式，每年交一次，定于每年12月10日一次性支付当年租金；若原房内的猪圈（共有猪圈90个）被乙方村民在居住期间破坏了，在村民搬出前，乙方按一个猪圈1000元赔偿甲方；如乙方未依约支付租金，甲方有权解除本协议等。陈留库、时二州（新郑市高千庄村委会主任）在协议上签字，合同上未有加盖新郑市高千庄村委会公章。合同签订后，新郑市高千庄村委会组织部分村民在上述租赁房屋居住。2011年1月14日新郑市中心城区新区建设管委会下发关于新区村庄改造工作实施意见的新新［2011］1号文，其中对过渡期规定为“农户搬迁后至安置住房交付前为生活过渡期，期间给每人每月120元过渡费，过渡时间为18个月，费用在农户搬迁后一次性发放。超过18个月的每人每月发给200元过渡费，过渡费发放截止到安置房竣工验收合格交付之日。”2011年3月30日新郑市中心城区新区建设管委会下发关于成立新郑市中心城区新区高千庄村村庄改造指挥部的新新［2011］15号文，文件中载明“高千庄村村委会主任时二州任指挥部副指挥长及第二工作组组长，第一、二工作组负责高千庄拆迁安置所有事宜。”2011年5月，高千庄开始拆迁。2017年下半年，新区高千庄安置房交付使用，新郑市高千庄拆迁居民陆继搬至新社区安置房。另查明：1、2011年8月4日，新村镇高千庄村民委员会变更为新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会。2、2012年10月，时二州因经济问题被追究刑事责任后，张书科任高千庄居委会党支部书记，主持高千庄居委会工作，陈留库提交的张书科于2018年6月1日出具的证明载明“我叫张书科，现年79岁，中共党员，家住新郑市新区高千庄居委会，当时任村党支部书记，我证明2012年6月为解决弓刘庄村民组搬迁群众的住房问题，我主持租住陈留库养猪场厂房九栋135间，拆改猪圈240个租费其他应赔事比照本村民组第一工作组时二州（当时村主任）给陈留库签订的协议书执行。”张书科在原审法院对其问询时对当时的情况陈述为“（张书科）2012年底任村支书，并主持2013年高千庄第二批拆迁工作。”3、高千庄居委会提交的由弓留军、弓治彬等34名高千庄社区居委会居员签字的“证明”上载明：“为了拆迁工作顺利进行，高千社区居委员通过北区政府，将弓刘村民组集体安置到孙泽勇养鸡厂居住，当时由陈留库接受新郑市电视台进行采访，陈留库讲为了支付政府工作，无代价居住”等。弓留军在原审法院对其问询时对当时的情况陈述为“当时高千庄拆迁分二批进行，第一批是2011年安排在涉案房屋居住的有100多人，第二批是2013年，安排在涉案房屋居住的有200多人，第二批拆迁工作是时任高千庄支书张书科主持。”4、高千庄居委会对陈留库、时二州于2010年5月31日签订的《租住猪场房子协议》形成时间提出异议，并向原审法院申请对上述协议形成时间进行鉴定，但高千庄居委会未按鉴定要求提交鉴定所需的比对材料，故未能鉴定。上述事实，有当事人的陈述，原审法院（2001）新经初字第146号民事判决书、（2002）新执裁字第317号民事裁定书、（2012）新刑初字第687号刑事判决书、《协议书》、《租住猪场房子协议》、新郑市中心城区新区建设管委会新新[2011]1号文、新新[2011]15号文、时二州、张书科、弓留军、弓治彬等人证明、询问笔录、租赁场地现场照片、视频资料等相关证据证明。高千庄居委会对本村部分待拆迁安置村民在本案所涉租赁物租住的事实未提异议，但对陈留库、时二州签订的《租住猪场房子协议》的真实性存在异议，主要理由其陈述为《租住猪场房子协议》虽以新郑市高千庄村委会名义签订但仅有时二州签字未加盖有新村镇高千庄村民委员公章及村民普遍认为涉案房产是陈留库免费提供给村民为拆迁过渡使用，当时新郑市高千庄村委会未向村民提及租赁费用问题。同时高千庄居委会亦辩称原告的诉讼请求已过时效，故本案的争议焦点主要为新郑市高千庄村委会与陈留库于2010年5月31日签订《租住猪场房子协议》是否真实有效，陈留库的诉讼请求是否已过诉讼时效，及陈留库的其他诉讼请求是否有事实与法律依据。一审法院认为，针对合同是否真实有效的问题，原审法院认为，新村镇高千庄村民委员会是依据《中华人民共和国村民委员会组织法》成立的基层村民自治组织，其以独立的法人身份与其他民事主体发生民事法律关系时，受民事法律规范的调整。2010年5月31日，新郑市高千庄村委会为解决本村村民拆迁安置问题与陈留库与签订《租住猪场房子协议》并由新郑市高千庄村委会主任时二州在该合同上签字，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第六条“村民委员会由主任、副主任和委员共三至七人组成”，及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十条“法人的法定代表人以依法登记的为准，但法律另有规定的除外。依法不需要办理登记的法人，以其正职负责人为法定代表人”的规定，时二州作为新郑市高千庄村委会正职负责人其代表新郑市高千庄村委会对外签订合同，该合同所确定的相关的权利义务应当由新郑市高千庄村委会承担，因此，不能因《租住猪场房子协议》未加盖新村镇高千庄村民委员公章而否定该合同效力。《租住猪场房子协议》中对村民免费租住期间约定为18个月，从2010年5月30日至2011年11月31日，高千庄社区居委会提交的弓留军、弓治彬等高千庄居民的“证明”显示，村民认为新郑市高千庄村委会将村民安置在本案租赁房住，陈留库在接受电视台采访时表示房屋是免费租用的。原审法院认为，村民之所以认为对租赁房屋可无期限免费居住系新郑市高千庄村委会未向村民全面、具体公示合同内容所致，但新郑市高千庄村委会未按其内部程序向其组员进行公示并不影响《租住猪场房子协议》的对外效力。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在”，新郑市高千庄村委会对《租住猪场房子协议》真实性提出异议，但其未向原审法院提交相应的证据予以证明，原审法院结合当事人双方庭审时的陈述及时二州、张书科、弓留军、弓治彬等证明、询问笔录等证据认定新郑市高千庄村委会与陈留库签订的《租住猪场房子协议》内容不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，为有效合同，其双方于2010年5月31日成立租赁合同关系，新村镇高千庄村民委员会于2011年8月4日变更为新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会，合同中约定的高千庄村委会相关权利义务由高千庄居委会概括承受。关于新郑市高千庄村委会租用陈留库房屋的数量及截止时间的认定，原审法院认为，双方签订的《租住猪场房子协议》中约定为112间，根据时二州、张书科的证明，询问笔录，新郑市高千庄村委会根据实际需要为2013年第二批拆迁人员安置又租用135间，该135间房屋的租赁应视为对《租住猪场房子协议》租赁数量的补充，应按照2010年5月31日签订的《租住猪场房子协议》约定的条款履行。第一批112间房起租时间应按合同约定，针对第二批135间租赁房屋租赁起算时间，原审法院结合对张书科、弓留军的询问笔录，认定张书科主持工作时间应当在2012年底，故陈留库主张张书科主持租赁的135间房自2012年6月1日起算不符合实际情况，2012年底张书科主持高千庄村委工作，并主持高千庄第二批（2013）拆迁安置工作，其证明为村民拆迁安置继续租用陈留库房屋院落135间，故原审法院认定该135间房屋租赁期间自2013年1月1日起算。关于上述房屋租用的截止时间，原、被告双方均未提交相应的证据予以证明，原审法院认为，新郑市高千庄村委会与陈留库于2010年5月31日成立租赁合同关系后，陈留库即将租赁房屋院落交付新郑市高千庄村委会使用，安排本村村民使用，新郑市高千庄村委会为集体安置数量众多村民居住必然会进行一系列组织安排及作好相应的人员登记记录，庭审中高千庄居委会对居住人员的数量及时间均表示不知情不符合实际情况，且2017年安置房交付，在本案租赁房屋租住村民回迁至安置房后，高千庄居委会有义务将租赁物清理后交还出租人，高千庄居委会未履行上述义务致使居住的截止时间无法确定，存在过错，结合安置房于2017年5月份左右交付使用的实际情况，原审法院支持陈留库要求租赁费计算至2017年3月31日的主张，租金计算为：112间房屋自2011年12月1日租赁至2017年3月31日,共5年零4个月,按每年每间1000元，租赁费为597333.33元;135间房屋自2013年1月1日租赁至2017年3月31日,共4年零3个月,每年每间1000元，租赁费为573750元，租赁费总计为1171083.33元。关于高千庄居委会主张的诉讼时效问题，原审法院认为新郑市高千庄村委会与陈留库《租住猪场房子协议》并未约定终止期限，且租赁行为一直持续，因此时效应当自原审法院认定的合同截止日期2017年3月31日起起算，根据《民法通则》第一百三十六条及《最高法院颁布适用民法总则诉讼时效司法解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案诉讼时效应当依照《民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效按三年计算，陈留库于2019年11月26日起诉之时未过诉讼时效，故原审法院对高千庄居委会的关于诉讼时效的辩称不予采信。关于陈留库主张因被告损坏其租赁330个猪圈赔偿330000元的主张，原审法院认为，《租住猪场房子协议》第五条约定“若原房内的猪圈(共有猪圈90个)被乙方村民在居住期间破坏了,在村民搬出前,乙方按一个圈1000元赔偿甲方”，陈留库提供的现场照片并未显示猪圈被破坏及其相应的数量，根据双方提交的其他证据及原审法院实地查看，高千庄居委员仅是在原有圈墙上加盖了未形成附合的彩钢，未对猪圈的原有结构造成破坏，亦不影响陈留库依照租赁物原有功能的使用，原审法院认为《租住猪场房子协议》第五条约定的条件并未成就，故对陈留库该项诉讼请求不予支持。综上所述，对于陈留库诉讼请求的合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十条、第一百零八条及《最高法院颁布适用民法总则诉讼时效司法解释》第二条规定，判决如下：一、被告新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会应当于本判决生效之日起十日内向原告陈留库支付租赁费1171083.33元；二、驳回原告陈留库的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19019元，由被告新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会负担14098元，由原告陈留库负担4921元。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，时二州作为新郑市高千庄村委会主任，在《租住猪场房子协议》代表新郑市高千庄村委会对外签订合同履行的是职务行为，合法有效，其责任应当由新郑市高千庄村委会承担。协议中约定112间房屋租金应按约定除去免租期后支付租金。2013年租用135间，应比照2010年5月31日签订的《租住猪场房子协议》约定的条款支付租金。综上所述，新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19019元，由新郑市中心城区新区高千庄社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判员  陈启辉二〇二〇年八月五日书记员  于建飞