湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民再45号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓六英，女，1977年6月17日出生，汉族。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓争，女，2013年5月18日出生，汉族。法定代理人：邓六英，系邓争之母。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：衡阳星河苑房地产开发有限公司。法定代表人：王琳，董事长。委托诉讼代理人：谢某某，男，汉族。委托诉讼代理人：罗某，湖南溥天律师事务所律师。再审申请人邓六英、邓争与被申请人衡阳星河苑房地产开发有限公司（以下简称星河苑公司）委托合同纠纷一案，湖南省衡阳市石鼓区人民法院于2019年8月14日作出（2019）湘0407民初745号民事判决。邓六英、邓争不服，向本院提出上诉。本院于2019年12月19作出（2019）湘04民终2892号民事判决。邓六英、邓争仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年4月22日作出（2020）湘民申522号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人邓六英，被申请人星河苑公司委托诉讼代理人谢海露、罗康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓六英、邓争申请再审称，一、二审判决严重违反法定程序，认定事实存在重大错误，适用法律错误，偏袒一方，剥夺其辩论权利，超出诉讼请求判决。请求撤销一、二审判决，尊重“买卖不破租赁”法律条款，公平公正再审本案，一、二审诉讼费由被申请人负担。星河苑公司辩称，原判正确，应予维持。邓六英、邓争起诉请求：1、判令被告向原告返还违约金26058元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院查明，衡阳中建信和商业管理有限公司（以下简称中建公司）系被告的全资子公司，现由被告吸收合并，于2018年12月17日办理注销登记。2015年7月1日，中建公司作为甲方与平安惠普投资咨询有限公司作为乙方（以下简称平安公司）签订《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，合同主要约定甲方出租给乙方的物业位于衡阳市解放路66号中建衡阳商业综合体之写字楼“中建国际大夏”25层25008号房（以下简称诉争房屋），租赁期限为2015年7月1日至2017年6月30日，履约保证金33948元，每月租金11316元等内容。2015年7月9日，平安公司向中建公司缴纳履约保证金33948元。2015年7月17日，中建公司与平安公司就诉争房屋签订第二份《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，约定租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日，平安公司应于2017年7月1日前向中建公司缴纳履约保证金35835元，每月租金为11945元等内容。2016年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买诉争房屋。同日，原告与中建公司签订《中建衡阳商业综合体写字楼委托管理合同》，主要约定原告将诉争房屋委托给中建公司管理，委托期限为2016年3月12日至2018年3月11日，并约定委托管理期内中建公司对标的物及其附属设施享受使用及转租权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理，均无须经过原告同意，原告不得以任何理由、任何方式干涉中建公司与第三方签订转租、招商等协议，亦不得要求第三方与原告直接签订任何协议，否则承担相关违约责任等。因中建公司与平安公司原签订的第二份租赁合同超出了原告委托的托管期限，故2017年1月19日，中建公司向平安公司出具了关于作废写字楼25008号房屋原租赁合同的情况说明，表示其与平安公司的租赁合同期限已超出委托，经双方协商，同意将原续签合同作废，并将租赁期限调整为2018年3月11日，重新签订租赁合同。后续所有事宜以新签合同为准。平安公司于2017年2月3日在该说明上加盖公章。后经协商一致，双方于2017年3月10日重新签订《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，变更合同期限为2017年7月1日至2018年3月11日止，平安公司应于签订合同时向中建公司缴纳35835元作为履约保证金，但平安公司并未另行缴纳。2017年2月3日，原告与平安公司就诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，主要约定租赁期限为2018年3月12日至2020年6月30日，平安公司应于2018年3月12日前向原告缴纳37722元作为租赁保证金。2017年8月7日，平安公司对中建公司和原告发出《关于中建写字楼25008提前解除租赁合同的通知函》，表示由于业务调整，将于2017年8月31日提前解除房屋租赁合同并不再要求退还保证金等。2017年8月18日二原告认为平安公司违约但未向其支付履约保证金作为违约赔偿而诉至一审法院，要求平安公司支付履约保证金37722元作为违约赔偿，该院于2017年11月2日作出（2017）湘0407民初707号民事判决，以平安公司已向作为原告代理人的中建公司承担违约责任，原告再次要求其承担违约责任，没有事实及法律根据为由驳回了原告的诉讼请求。现原告又诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，二原告在购买房屋后将房屋委托给中建公司管理,同意中建公司以代理人的名义行使代理权限，并约定委托管理期内中建公司对标的物及其附属设施享受使用及转租权利，不违反法律的禁止性规定，应受法律保护。限于委托期限的约定，中建公司与平安公司就诉争房屋签订的约定租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日，第二份《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》由双方协商作废，并于2017年3月10日重新签订《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，变更合同期限为2017年7月1日至2018年3月11日止，平安公司违约解除合同系在该合同期限内，应仅就该合同承担违约责任。按原告与中建公司的约定，该款项应由中建公司收取。故原告现以被告和原告按期限分开执有至2020年6月30日合同关系的权利和义务为由要求分割平安公司的违约赔款没有法律依据，不予支持。二原告与平安公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按合同内容履行义务。合同约定租赁期限为2018年3月12日至2020年6月30日，平安公司应于2018年3月12日前向原告缴纳37722元作为租赁保证金。但平安公司已于2017年8月31日就明确表示不履行该合同，亦未向原告缴纳租赁保证金，因合同约定的租赁期限和缴纳租赁保证金期限均未到期，故平安公司亦不因就该合同向原告承担违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零七条之规定,判决：驳回原告邓六英、邓争的诉讼请求。一审受理费226元（已减半收取），由原告邓六英、邓争共同负担。二审对一审查明的案件事实清楚予以确认。本院二审认为，本案系委托合同纠纷。二上诉人在购买讼争房屋后将房屋委托给中建公司管理,同意中建公司以代理人自身的名义行使代理权限，并约定委托管理期内中建公司对标的物及其附属设施享受使用及转租权利，该委托合同合法有效，对双方均有约束力。依照约定的委托期限，中建公司与租赁人平安公司就诉争房屋于2017年3月10日签订《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，合同期限为2017年7月1日至2018年3月11日止，平安公司违约解除合同系在该合同期限内，应就该合同承担违约责任。而按上诉人与中建公司签订的委托合同约定，违约金应由中建公司收取。邓六英、邓争上诉提出，上诉人与平安公司的合同与被上诉人与平安公司的合同，是同一份三年期合同分开出来的，系一份租赁合同关系。上诉人与平安公司的合同对被上诉人也应有效。被上诉人收取了平安公司的履约保证金33948元，上诉人要求被上诉人退还超出被上诉人应得的部分给上诉人。故本案二审争议的焦点是：中建公司与平安公司签订的2017年7月1日至2018年3月11日租赁合同与上诉人与平安公司签订的2018年3月12日至2020年6月30日的合同是否属同一份合同？经查，上述两份租赁合同虽然标的物同一，但签约当事人不同，履约时间不同，租金等权利义务不同，关键是保证金条款亦不同。上诉人与平安公司签订的合同中，另行约定了保证金，金额为37722元，不但大于中建公司与平安公司签订合同的保证金，而且明确了给付时间为2018年3月12日前，也就是在中建公司与平安公司合同到期之后一日。故根据合同相对性原则，中建公司与平安公司签订的合同与上诉人与平安公司签订的合同属二份不同的合同。平安公司在与中建公司签订的合同中承担违约责任，其保证金理应由中建公司收取。而上诉人只能依据自己与平安公司签订的合同另行向平安公司主张权利。但因平安公司在2017年8月31日就提前表示不履行该合同，且因缴纳保证金的期限未到，亦未向上诉人给付保证金，对此，提前缔约的风险应由上诉人自负，而不应向有权收取前一合同保证金的中建公司（其权利义务转移到被上诉人星河苑公司）要求分享保证金。对上诉人关于被上诉人应退还部分保证金的上诉意见，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由上诉人邓六英、邓争负担。本案再审期间，邓六英、邓争提交了二份证据，证据一为中建公司向平安公司出具的《关于催缴租金及相关费用的函》，内容为中建公司请求平安公司按照合同约定及时缴纳租金及相关费用，证据二为邓六英、邓争与案外人杨某于2020年4月23日签订的《写字楼租赁合同》。经开庭质证，本院认为，邓六英、邓争提交的上述二份证据与本案无关，不能达到其证明目的，对其证明效力不予采信。本院再审查明的案件事实与原一、二审查明的案件事实一致，再审对原一、二审查明的案件事实予以确认。本院再审认为，二再审申请人在购买讼争房屋后将房屋委托给中建公司管理,同意中建公司以代理人身份行使代理权限，并约定委托管理期内中建公司对标的物及其附属设施享受使用及转租权利，该委托合同应为有效。按合同约定的委托期限，中建公司与平安公司就诉争房屋于2017年3月10日签订《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，合同期限为2017年7月1日至2018年3月11日止，平安公司违约解除合同系在该合同期限内，应就该合同向中建公司承担违约责任。中建公司与平安公司签订的2017年7月1日至2018年3月11日的租赁合同与再审申请人与平安公司签订的2018年3月12日至2020年6月30日的合同是二份不同的合同。平安公司在与中建公司签订的合同中承担违约责任，其保证金理应由中建公司收取。因平安公司在2017年8月31日就提前表示不履行与再审申请人签订的合同，且因缴纳保证金的期限未到，亦未向再审申请人给付保证金，因此，提前解除合同的风险应由再审申请人自负。原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，并未剥夺再审申请人的辩论权利和超出诉讼请求判决。申请再审人申请再审理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，经法官专业委员会讨论，判决如下：维持本院（2019）湘04民终2892号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 贺要生审 判 员 王宜安审 判 员 谷芝兰二〇二〇年八月三日法官助理 黄 琼书记员（ 院刘佳