江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初1217号原告：庄荣晶，女，1965年9月24日生，汉族，句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：陈方明，江苏巨荣律师事务所律师。被告：张巧喜，男，1975年10月31日生，汉族，句容市人，住句容市。被告：经红，女，1977年4月18日生，汉族，句容市人，住址同上，系张巧喜妻子。两被告共同委托诉讼代理人：曾宪成，江苏刘桂生律师事务所律师。原告庄荣晶诉被告张巧喜、经红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告庄荣晶及其委托诉讼代理人陈方明，两被告共同委托诉讼代理人曾宪成两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄荣晶向本院提出诉讼请求：1、要求判令两被告继续履行房屋买卖合同，按约交付房屋并协助办理房屋过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、要求判令两被告双倍返还定金10万元；2、要求判令两被告支付违约金2万元；3、要求判令两被告赔偿原告经济损失231610元；4、要求判令两被告给付律师费41850元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告的事实和理由：2016年7月11日，原告通过缘业中介与两被告签订房屋买卖合同一份，约定两被告将其所有的坐落于句容市华阳镇华阳北路千禧小区5栋101室1-2层房屋及附房出售给原告，售价145万元，付款方式为定金加首付加贷款。原告当日向被告交付定金5万元，约定该定金冲抵购房款。后原告发现该房屋的不动产权证上载明的土地使用期限为50年，就此与被告发生争议，原告于2016年9月5日向句容市人民法院提起诉讼，要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效、判令被告双倍返还定金。句容市人民法院于2016年11月8日作出判决，确认该房屋买卖合同有效，定金不予退还。后原告多次要求被告继续履行该房屋买卖合同，但被告不予理会，原告遂诉至法院，要求判如所请。在审理中，被告陈述该房屋已售予他人，无法继续履行，原告认为被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。被告张巧喜、经红辩称：原、被告签订房屋买卖合同后，被告积极履行相关义务，但原告以起诉的方式要求确认该房屋买卖合同无效，并多次明确表示不会购买案涉房屋，故原、被告之间的房屋买卖合同已因原告的行为自然解除，被告将自有房屋出售系对自身权利的处置，不存在违约；原告关于双倍返还定金的诉请已经句容市人民法院作出生效判决，原告再次提出该项诉请属于重复起诉，综上，原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的房地产买卖契约复印件一份、（2016）苏1183民初4810号案件起诉状及民事判决书复印件各一份、委托代理合同及代理费发票复印件各一份具有真实性，本院对其真实性予以确认；两被告提交的短信打印件一份经原告确认其真实性，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月11日，原告庄荣晶与被告张巧喜、经红签订房地产买卖契约一份，该合同约定：两被告将其共有的坐落于句容市华阳镇华阳北路千禧小区5幢101室房屋（产权证号为01××15）及附房以145万元的价格出售给原告，原告于合同签订当日支付定金5万元，该定金在支付购房款时冲抵房款；付款方式为定金加首付加贷款，办理房产交易时间为两被告将不动产权证办到可正常过户。双方并约定，如原告违约须及时通知两被告及缘业中介，购房定金归两被告所有；两被告违约应及时通知缘业中介及原告，并自毁约之日起三日内双倍返还定金给原告。双方并对其他事项作了约定。上述合同签订后，原告于2016年7月11日给付两被告定金3.5万元，并于次日交付定金1.5万元。2016年8月22日，两被告取得了案涉房屋的不动产权证书，证书载明该房屋的用途为城镇住宅用地/住宅，国有建设用地使用权自2002年2月27日起至2052年2月27日止，共计50年。嗣后，缘业中介催促原告办理产权过户手续并交付剩余房款。原告认为该房屋不动产权证书所载土地使用权期限为50年而非70年，而被告在签订房屋买卖合同过程中未如实告知原告，有刻意隐瞒信息、侵害原告权益的嫌疑，遂提出终止该房屋买卖合同的要求。被告拒绝该要求，催促原告继续履行合同，双方发生争议且协商无果。2016年9月6日，原告向本院提起诉讼，要求判令确认上述房地产买卖契约无效，并要求两被告返还定金5万元、赔偿精神损害抚慰金5000元，诉讼费用由被告负担。原告在该案庭审中经本院释法，仍坚持要求确认合同无效的诉请。2016年11月8日，本院作出（2016）苏1183民初4810号民事判决书，认定原、被告之间签订的房地产买卖契约不具有法律规定的合同无效的五种情形之一，原告的诉请不能成立，依法应予以驳回。该判决作出后，原、被告双方均未上诉。2016年11月10日，被告张巧喜、经红与案外人吴金香、赵俊杰签订了房屋买卖合同，约定两被告将案涉房屋出售给吴金香、赵俊杰，双方并于2016年12月29日办理了过户手续。2017年3月6日，原告再次向本院提起诉讼，要求两被告继续履行双方于2016年7月11日签订的房地产买卖契约。审理中，原告得知被告已将房屋转卖给他人的事实，遂变更诉请，要求被告承担违约责任并赔偿房价上涨部分的经济损失。本院认为：我国《合同法》第九十四条规定，“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，非违约方可以解除合同。”本案中，原告在支付了定金5万元之后，明确表示不会购买讼争房屋，并要求被告返还已给付的定金，在遭到拒绝后，原告起诉要求确认与被告签订的房屋买卖合同无效，并要求被告返还定金及赔偿精神损失费。从原告的诉请以及诉状所载事实和理由来看，原告拒绝履行该合同的意思表示明确无误，而原告诉称的被告违约行为经本院审查不能成立，故当原告起诉要求确认合同无效时，被告张巧喜、经红依据《合同法》第九十四条规定已取得了对原告的合同解除权，该解除权在性质上属于形成权，被告行使解除权解除合同，不需要征得原告同意。但被告取得解除权不等于合同自然解除。我国《合同法》关于合同解除制度并未采纳大陆法系中的当然解除主义，解除权必须通过行使方能生效。《合同法》第九十六条规定，“行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”根据该规定，被告张巧喜、经红只有将解除合同的意思表示通知到原告时，双方的《房地产买卖契约》方能解除。而两被告在第一次诉讼过程中，虽然要求驳回原告诉请，却并未作出解除合同的意思表示；该案审理终结后，被告虽多次拒绝原告继续履行合同的要求，但根据我国法律规定，拒绝履行与合同解除存在明显的区别，拒绝履行不等于通知解除，被告未能举证证明已向原告作出解除合同的通知，依法应承担举证不能的后果。直到原告于2017年3月6日起诉要求被告继续履行《房地产买卖契约》，被告才在2017年4月5日的庭审过程中告知原告案涉房屋已转卖他人，并明确表示解除与原告签订的《房地产买卖契约》，故本院依法确认被告行使解除权的时间是2017年4月5日，在此之前，原、被告双方签订的《房地产买卖契约》尚未解除，继续有效。被告在合同解除前即将讼争房屋转卖他人，被告此行为显然存在过错，依法应当承担相应的民事责任。关于被告应承担何种责任的问题。我国《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告庄荣晶在两被告无违约行为的情况下，拒绝履行双方签订的《房地产买卖契约》，原告的行为已构成根本违约。原告辩称其虽然提起了确认合同无效的诉讼，但并非想要解除合同，而是想要依据法院的判决结果确认是否继续履行合同，故原告并无违约。对此辩解本院认为，如果原告对于国有建设用地使用权年限存有疑问，只需向房管部门或法律人士咨询即可确认，根本无需采取诉讼方式；合同一旦被确认无效，则自始不产生法律效力，对此后果原告应当预知，而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也应当预知该后果；且本市房价自今年起呈迅猛上涨的态势，同时原告关于返还定金、确认合同无效的诉请则被本院依法驳回，在此情况下，选择继续履行房屋买卖合同显然更符合原告的利益。原告的辩解意见既不符合常理，也不符合客观环境，本院对该意见不予采信。原告的反复行为违背了合同严守原则，依法应承担相应的民事责任。综上，原告庄荣晶的根本违约行为在先，两被告的过错行为在后，本院结合原、被告双方的履行合同情况及过错程度，依法确认双方应承担恢复原状的民事责任，原告主张的赔偿损失等诉请无法律依据，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告庄荣晶与被告张巧喜、经红于2016年7月11日签订的《房地产买卖契约》；二、被告张巧喜、经红于本判决生效后十日内返还原告庄荣晶定金人民币50000元；三、驳回原告庄荣晶的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8925元，由原告庄荣晶负担7875元，被告张巧喜、经红负担1050元（此款原告已预交，两被告于本判决生效后十日内将负担的部分给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  赵剑岚人民陪审员  **喜人民陪审员  张云云二〇一七年九月一日书 记 员  万小玲