浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初3437号原告：绍兴市美怡居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区鑫海大厦708室。法定代表人：龚建锋，总经理。委托诉讼代理人：郦海忠，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。被告：曹国英，女，1970年11月7日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。被告：金建庆，男，1970年1月2日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：蔡乐平，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙均敏，浙江大公律师事务所律师。原告绍兴市美怡居物业管理有限公司诉被告曹国英、金建庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法由审判员刘婷婷适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郦海忠、两被告共同委托诉讼代理人孙均敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（撤回被告金建庆及部分诉讼请求后）：一、判令曹国英支付翰林越府小区沿武勋坊、西小路10套商业房地产2017年9月1日至2020年3月31日的物业服务费用173536.04元；并支付本金22391.75元自2018年1月1日起至款清日止、本金67175.24元自2019年1月1日起至款清日止、本金67175.24元自2020年1月1日起至款清日止、本金16793.81元自2020年4月8日起至款清日止按日万分之三计算的违约金18382.51元（暂计至起诉日）；二、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告绍兴市美怡居物业管理有限公司依据与绍兴市翰林越府业主委员会签订的《“翰林越府”小区物业服务管理服务合同》，为位于绍兴市越城区提供物业管理服务至今。案涉门牌号为绍兴市越城区武勋坊20-22号（建筑面积161.1㎡、阁楼面积26,87㎡、地下室面积77.09㎡）、24-26号（建筑面积161.1㎡、阁楼面积26.87㎡）、34-48号（建筑面积363.01㎡）、50-72号（建筑面积563.89㎡）、74-96号（建筑面枳587.8㎡）、98-120号（建筑面积593.14㎡）房屋及绍兴市越城区西小路30号（1-3）（建筑面积276.38㎡、阁楼面积67.18㎡、地下室面积189.76㎡）、30号（4-5）（建筑面积200.72㎡、阁楼面积48.68㎡、地下室面积142.32㎡）、30号（6-7）（建筑面积200.72㎡、阁楼面积48.68㎡、地下室面积142.32㎡）、30号（8-10）（建筑面积240.9㎡、阁楼面积58.51㎡、地下室面积166.04㎡）房屋属绍兴市翰林越府小区物业管理服务范围，现该案涉翰林越府小区沿武勋坊、西小路10套商业房地产的业主为被告曹国英，系被告曹国英于2018年8月12日在浙江省杭州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上整体竟得。因被告至今未支付案涉房屋2017年9月1日至2020年3月31日，共计173536.04元的物业服务费用。经催讨无果，故向法院起诉，要求被告曹国英支付案涉物业的服务费并支付违约金，望予以支持。两被告答辩称：一、答辩人金建庆并非本案适格主体，杭州市中级人民法院（2016）浙01执416号之二民事裁定书，裁定如下：绍兴市商业房所有权及土地使用权归买受人曹国英所有。案涉房屋权证登记显示房屋所有权人为曹国英（单独所有）。物业服务合同的相对人是业主（实际使用人）和物业公司，答辩人既非裁定书确认的买受人，也非权证登记的所有权人，原告作为物业公司在未核实清楚案涉房屋所有权人的真实情况下，随意的将答辩人金建庆列为被告进行诉讼，不仅损害了答辩人的合法权益，增加答辩人诉累，更浪费了国家司法资源。二、原告提交的物业管理合同答辩人不予认可。首先，该合同由原告和所谓的绍兴市“翰林越府”小区业主委员会签订，签订时间为2017年4月22日，答辩人认为，物业公司作为合同当事人，负有审查签约方主体资格的义务，原告在未提交能够证明业委会主体资格的合法性文件及相关部门备案材料的情况下，仅以此物业管理合同向答辩人主张物业服务费举证是不充分的。其次，答辩人自取得房屋所有权后，从未参加过业主会议，也没有收到过业委会的任何通知（除催交通知外也从未收到过物业公司的任何材料）。因此，答辩人对该物业管理合同无法予以认可。三、原告物业服务费的计算主张明显有误，1、原告关于物业服务费的起始时间计算有误。2018年8月15日前的物业服务费原告应当自行向原权利人主张。答辩人于2018年8月12日通过阿里拍卖平台竞价取得案涉房屋，8月15日，杭州市中级人民法院（2016）浙01执416号之二执行裁定书载明：上述房地产权利自本裁定书送达买受人曹国英时起转移。因此，原告起诉要求的2017年9月1日至2018年8月14日期间的物业服务费应由原权利人承担，与答辩人不相关。退一步讲，即使法院认为此前的物业服务费应当由答辩人承担，根据《变卖公告》明确，答辩人也仅需承担物业服务费，至于原告的违约金支付主张超出公告约定范围，答辩人无需承担。2、原告关于物业服务费的截止时间计算有误。根据原告提交的《“翰林越府”小区物业服务管理合同》（下称物业管理合同）第二十五条约定：委托管理期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。因此，案涉物业服务费答辩人仅需支付到2019年12月31日，原告在起诉中要求答辩人支付2020年1月1日至3月31日的物业服务费缺乏合同依据，答辩人不予认可。退一步讲，即使原告与业主委员会续签物业管理合同，根据合同约定，物业服务费按年度交纳，2020年度尚未届满，故原告诉请主张2020年物业服务费违约金的主张违反了合同约定。3、原告关于阁楼物业服务费（违约金）的主张无合同依据。物业服务费的收取及标准应当在物业管理合同中有明确约定（物业管理条例第34条），原告诉请主张阁楼物业服务费及违约金无相关合同依据，不能得到法院支持和答辩人的认可。实际上，物业管理合同第四章第十八条对小区多层住宅、跃层住宅、排屋住宅、营业房等各类不同性质的房屋物业费收取标准作出了明确约定，其中并无对阁楼收取物业服务费的内容，在无相关合同约定的情况下，原告违反合同约定，擅自扩大收费范围，违规收费，有违诚实信用原则（最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条）。4、原告关于地下室物业服务费（违约金）的主张明显有误。首先，案涉第三人浙江供销超市有限公司（下称第三人）部分的物业服务费原告应当自行向第三人主张。答辩人所有的案涉3727.87㎡地下室面积中，其中3010.34㎡已出租给第三人使用，该租赁早于答辩人取得案涉房屋所有权，且延续至今。2009年7月30日，原告与第三人签订《物业管理协议》一份，约定“第三人在翰林越府地下层开设供销超市连锁营业网点，由甲方承担物业管理”、“乙方向甲方支付年物业管理费及人民币16000元”、“物业管理协议期限在甲方公司整体管理年限内”等具体物业管理内容。该协议系双方平等协商后签订，是双方的真实意思表示。原告在自行确认案涉地下层物业服务费由第三人缴纳的前提下，要求答辩人再次承担该部分的物业服务费明显违反合同约定（若对面积有异议，可实地现场查看）。其次，剩余的717.53㎡地下室物业服务收费在物业管理合同中没有明确约定，且该部分地下室实际已因渗水、发霉无法使用，物业公司也没有提供过物业服务，无需缴纳物业服务费。四、物业公司未按照合同约定提供物业服务。物业管理合同第二、三章对物业服务内容和质量有明确约定，更要求“业主和使用人对乙方的服务满意率达到80%左右”，实际根据越城区建设和交通运输局2020年7月22日《关于物业服务企业在文明城市迎检工作中存在的问题的通报》第二点：“翰林越府小区（美怡居物业）在环境卫生方面，楼道内、公共场所存在堆积物现象”，说明本案物业公司此前提供的服务是相当糟糕的，更不可能达到满意率80%左右。此外，案涉房地产大多为商铺、营业用房，区别于小区内普通住宅，实际未享受合同中约定的门岗值勤服务、物业区域内巡查值勤服务；至于清洁卫生、垃圾的收集清运以及车辆停放基本物业服务管理内容，也由承租人自行管理。答辩人认为，安保、卫生等是物业的重要组成部分，物业服务合同作为双务合同，合同双方互负权利义务，本案中物业公司提供的服务质量不达标这一事实已经行政部门通报，且物业公司实际并未向答辩人提供物业管理合同中约定的物业服务，那么相对方有权主张抗辩，要求降低物业服务费的收费标准。五、物业公司主张的违约金标准过高，且答辩人无需支付相关违约金。首先，关于2018年8月15日前（即使缴纳物业费，变卖公告无违约金内容），和2020年1月1日后（物业费年度交纳，尚未届满）物业服务费的违约金，答辩人无需支付，相关事实和理由已在第三点予以说明，此处不再重复。而原告起诉状中要求的2019年度物业费的违约金，答辩人也无需承担，理由如下：答辩人此前并未收到过物业公司的通知，且答辩人系司法拍卖竞价取得案涉房屋，未实际使用房屋，也不清楚小区的情况，因此，即使法院判决要求答辩人支付违约金，那么起算时间也应当调整为2020年4月8日，即通知送达、履行期届满后。同时，答辩人认为物业公司以日万分之三计收违约金的主张违反了物业管理合同约定，且该违约金计算标准过高，以此标准收取违约金将损害业主合法利益。综上，答辩人认为物业公司诉讼要求支付物业管理费及违约金的主张不能成立。本院经审理认定：被告曹国英于2018年8月12日以人民币27200600元买受取得浙江省杭州市中级人民法院在淘宝司法拍卖平台上变卖的原浙江嘉城建设投资发展有限公司名下位于绍兴市商业房地产。2018年8月15日，浙江省杭州中级人民法院出具（2016）浙01执416号之二执行裁定书，裁定：绍兴市商业房产所有权及土地使用权（详见附表、含阁楼与地下室）归买受人曹国英（公民身份号码：3306211970××××××××）所有。上述房地产权利自本裁定送达买受人曹国英时起转移。根据浙江省杭州市中级人民法院的变卖公告，上述变卖房屋坐落及面积分别为武勋坊20-22号（建筑面积161.1㎡，阁楼25.87㎡，地下室77.09㎡）、武勋坊24-26号（建筑面积161.1㎡，阁楼25.87㎡）、武勋坊34-48号（建筑面积363.01㎡）、武勋坊50-72号（建筑面积563.89㎡）、武勋坊74-96号（建筑面积587.8㎡）、武勋坊98-120号（建筑面积593.14㎡，地下室3010.34㎡）、西小路30号（1-3）（建筑面积276.38㎡，阁楼67.18㎡，地下室189.76㎡）、西小路30号（4-5）（建筑面积200.72㎡，阁楼48.68㎡，地下室142.32㎡）、西小路30号（6-7）（建筑面积200.72㎡，阁楼48.68㎡，地下室142.32㎡）、西小路30号（8-10）（建筑面积240.9㎡，阁楼58.51㎡，地下室166.04㎡），另变卖公告中的特别提醒第一条载明：该房产物业费、水电费等等一切相关费用缴纳情况请咨询物业部门，费用由买受人承担（准确欠费金额竞买人应再行向物管部门咨询确认）。以上10套房产建筑面积共计3348.76㎡，地下室面积共计3727.87㎡（其中3010.34㎡地下室的承租人为浙江供销超市有限公司，原告已在本案中撤回对该部分物业服务费的主张请求）。原告系“翰林越府”小区物业服务企业，2017年4月22日，原告与绍兴市“翰林越府”小区业主委员会签订《“翰林越府”小区物业服务管理服务合同》一份，约定原告服务从落位置为府山西路，东靠西小路，南临大通学堂，西靠府山西路，北临武勋坊。委托管理期限为叁年，自2017年1月1日起至于2019年12月31日止。业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用的百分之五加收违约金。营业房物业服务费按房屋建筑面积每平方每月1.4元收取，地下超市物业费按建筑面积每平方1元/.月收取，业主的物业费按年度缴纳。合同还对其他事项做出约定。2020年4月3日，原告向被告寄发物业费催交通知，要求被告三日内支付2017年9月1日起至2020年3月31日的物业服务费用，因被告经催收后仍未缴纳，原告诉至法院成讼。以上事实由原告物业服务管理服务合同1份、变卖公告复印件1份、执行裁定书复印件1份、物业费催交通知复印件1份、挂号信收据1份、快递封面照片打印件1份、快递查询回执1份、结婚登记申请书加盖档案馆复印资料专用章1份，被告提交的浙江供销超市有限公司情况说明1份、企业信息打印件1份及原、被告的庭审陈述予以证明。被告提交的物业管理协议复印件1份、通报复印件2份、本院将结合原告质证意见等综合予以认定。本院认为，原告与绍兴市“翰林越府”小区业主委员会签订的《“翰林越府”小区物业服务管理服务合同》，双方主体适格，意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告曹国英于2018年8月通过法院淘宝变卖方式取得位于绍兴市商业房地产，被告曹国英作为上述房产的业主，应遵守协议约定，按约缴纳相应的物业服务费。因浙江省杭州市中级人民变卖公告中的特别提醒明确载明案涉房产的物业费、水电费等等一切相关费用缴纳情况请咨询物业部门，费用由买受人承担，故原告要求被告曹国英支付2017年9月1日起的物业服务费于法有据，本院予以支持。服务合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，现合同期限到期后虽暂未续签，但原告实际仍在对涉案小区提供物业服务，原告有权要求被告曹国英支付该期间的物业费。原告提供的物业服务虽未能尽善尽美，但被告曹国英也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务，被告曹国英至今拖欠部分物业服务费已构成违约，故原告要求被告曹国英支付2017年9月1日起至2020年3月31日止的物业服务费145336.18元的诉请，于法有据，金额合理，本院依法予以支持。原告主张的阁楼物业费及除供销超市使用地下室物业服务费的诉请无合同依据，本院不予支持。本案中被告长期未交物业费，显已构成违约，根据合同约定应支付违约金，但结合本案实际情况且考虑到原告服务中存在瑕疵，本院酌情调整违约金为以131271.39元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算自2020年4月8日起至款项实际付清之日止的计算的利息（因合同约定物业费按年度缴纳，故对2020年度应缴纳物业费暂不予计算违约金，违约金起算点调整为原告寄发的催交通知记载的交费期限届满第二天）。被告辩称的原告服务不到位要求调整物业费收费标准的抗辩意见，现有证据尚不足以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹国英应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市美怡居物业管理有限公司自2017年9月1日至2020年3月31日的物业服务费145336.18元及以131271.39元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算自2020年4月8日起至款项实际付清之日止的利息（以6563.57元为限）；二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2069元，由原告绍兴市美怡居物业管理有限公司负担502元，由被告曹国英负担1567元，其中由被告曹国英负担部分，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  刘婷婷二〇二〇年八月十四日书记员  褚振栋附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?*MERGEFORMAT?1??????3?