湖北省咸宁市咸安人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1202民初3299号原告（反诉被告）：焦家庆，男，1979年12月22日出生，汉族，住址：咸宁市通山县。委托诉讼代理人：黎琼楼、曾海丽，湖北海舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：咸宁市新世纪广场有限公司，住所地：咸宁市淦河大道168号8栋5层501号。法定代表人：黄忠信，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈孜萱、汪伦，湖北山河律师事务所律师。被告：武汉市铭基商业投资有限公司，住所地：武汉市硚口区汉水街59号（江滩花园）A区2栋20层2号。法定代表人：黄金俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丽娟，该公司员工。原告焦家庆与被告咸宁市新世纪广场有限公司(以下简称新世纪公司）、武汉市铭基商业投资有限公司（以下简称铭基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告焦家庆及其委托诉讼代理人黎琼楼、曾海丽，被告新世纪公司的委托诉讼代理人陈孜萱、汪伦，被告铭基公司的委托诉讼代理人朱丽娟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告解除合同关系，被告返还租金、管理费、押金合计120800元及利息（按中国人民银行同期人民币贷款基准利率的标准自交款日起计至被告清偿为止）；2、判决被告支付违约金115200元，并赔偿原告各项损失约600000元；3、本案诉讼费用、执行费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2017年，原、被告签订了《咸宁托管培优分校校区租赁合同》（以下简称《校区租赁合同》），约定原告按合同约定的条件及租赁物的现状承租被告位于咸宁市××河大道××楼，汇乐比广场第五层，铺位号为F5-02的商铺，用途为托管培优机构。合同约定租赁期限为2018年4月1日-2026年3月31日，同时，合同还约定了租金标准、管理费标准、保证金金额以及违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了第一期9个月管理费43200元，第一期6个月租金57600元，合同保证金20000元，并投入大量人力、财力进行了装修，但2018年3月15日，咸宁市温泉公安消防大队告知原告，该场所未经公安机关消防机构进行消防设计审核，并明确该场所不适宜开办儿童教育培训机构，违背《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》相关规定，并对该场所进行了查封。原告多次与被告沟通，被告告知消防他们去想办法，要求继续装修。在有被告的承诺后，原告继续装修并购买了全部办公用品，聘请了多位员工。但是，截止起诉时，被告仍未办妥消防相关事宜，致使机构无法对外营业。原告认为被告在合同根本目的不能实现的情况下，仍然与原告签订合约，收取租金、管理费等费用，致使原告投入大量财力而无法正常营业，损失巨大。故诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）新世纪公司辩称：1、铭基公司不是本案适格被告，与本案无关。2、原告无权解除《校区租赁合同》，亦无权根据《校区租赁合同》第11条要求被告承担违约责任。3、新世纪公司不存在违约行为，而原告自身存在过错，并且事实上原告享有收益，未产生实际损失。被告铭基公司辩称：该租赁物已经租给了新世纪公司，跟我公司无关。被告（反诉原告）新世纪公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院依法解除反诉原告与反诉被告签订的《校区租赁合同》；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付租金及管理费共计115200元（暂算至2019年8月31日，实际支付金额计算至承租商铺腾退之日），并向反诉原告支付资金占用费（自反诉被告应缴租金及管理费之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3、请求法院判令合同保证金20000元归反诉原告所有；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年12月23日签订了《校区租赁合同》，合同约定的商铺租赁期限为2018年4月1日至2026年3月31日，合同约定了免租期和租金标准、管理费标准、合同保证金标准。合同签订后，反诉被告缴纳了2018年4月1日至2018年9月31日的租金57600元、2018年4月1日至2018年12月31日的管理费43200元及保证金20000元，但自2019年起，反诉被告一直未向反诉原告缴纳任何租金和管理费，且反诉被告在未经过反诉原告同意的情况下私自将房屋进行转租，严重损害了反诉原告的权利，根据合同约定，反诉原告有权没收保证金。综上，反诉原告为维护自身的合同权益，特向贵院提起反诉，望得到公正的裁决。本诉原告（反诉被告）焦家庆辩称：1、反诉事实不成立，合同签订时，双方约定的合同目的就不能实现，合同不具有继续履行的前提；2、未发生转租事实，反诉被告没有违约行为，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方提供的有效证据，结合本案的事实，本院认定事实如下：2017年12月23日，原告焦家庆与被告新世纪公司签订了《校区租赁合同》。合同第一条约定：原告同意按本合同约定的条件及租赁物的现状承租位于咸宁市××河大道××楼，汇乐比广场第五层，铺位号为F5-02的商铺。合同第二条约定租赁商铺用途为托管培优机构。合同第三条约定租赁期限为2018年4月1日-2026年3月31日止，共计8年，被告同意给予原告6个月(具体时间为2018年10月1日起至2018年12月31日止,2019年10月1日起至2019年12月31日止)免付租金的权利。在此期间，原告仅无需支付租金，但仍需按6元/㎡/月之标准足额缴纳管理费(其他水/电费及其他应缴费用等费用自行交纳),同时原告按本合同约定应向被告支付的其他款项不得免除。被告应于2018年1月15日前完成原告租赁区域吊顶和货架的拆除，并将租赁商铺交付原告使用，交房日期与租赁日期起始期之间为免租装修期（2018年1月15日至2018年4月1日）。合同第四条约定第一个租赁年度每月管理费4800元，每月租金9600元，第二个租赁年度每月管理费4800元，每月租金为9600元，第三个租赁年度每月管理费为4800元，每月租金为10320元；租赁期限内，整体租赁费用（租金+管理费）每两年递增5%。原告在签订合同时一次性支付第一期9个月管理费43200元，第一期6个月租金57600元，本合同约定的免租期届满前30天向被告缴纳第二期租金、管理费。合同约定保证金为20000元，如原告单方面违约，被告有权根据原告违约情节没收本合同保证金之全部或一部分，并不影响被告向原告追讨全部租金、管理费等各项欠款，并要求原告方赔偿损失及追究原告法律责任的权利。合同第十条约定被告交付的房屋不符合合同约定严重影响原告使用的，原告有权单方解除合同；原告不支付或者不按照约定支付租金达十日的，被告有权单方解除合同。由于被告原因导致本合同不能继续履行或导致本合同被解除的，原告有权要求继续履行或解除合同，如原告要求解除合同或事实上不能继续履行的，被告应向原告赔偿相当于3个月租金的违约金，同时还应赔偿原告方损失（包括但不限于已投入的装修费用）。合同第十一条约定原告未按约定时间支付租金的，每逾期一日，按逾期金额的0.1%向被告支付违约金。在签约之时，该房屋在事实上已经根本无法按约定用途使用的，原告有权解除本协议，被告应向原告退还交纳的所有租金与押金，并另外向原告赔偿相当于十二个月租金的违约金，造成原告投入装修等费用损失的，应同时全额赔偿。合同签订后，原告向被告支付了第一期9个月管理费43200元，第一期6个月租金57600元，合同保证金20000元，并进行了装修。2018年3月15日，咸宁市温泉公安消防大队以该场所未经公安机关消防机构进行消防设计审核，违反消防法规相关规定，不适宜开办儿童教育培训机构对该场租赁物进行了查封。后原告于2018年3月17日、2018年4月10日、2019年4月15日三次向被告新世纪公司发函，要求被告协商解决消防问题及将免租期顺延至2019年6月1日，被告新世纪公司负责人周京在《顺延免租期申请书》上签字同意。案件审理中，经原告焦家庆申请，本院委托武汉顺海资产评估有限责任公司对商铺装修及设备、物品价值进行评估，2020年6月9日，武汉顺海资产评估有限责任公司作出武顺评鉴字【2020】第002号资产评估报告，评估结果为：汇乐比广场第五层铺位号F5-02装修及设备、物品在评估基准日建议含税市场价值为人民币289200元。同时查明，案涉大楼由被告铭基公司所有，产权证号：咸宁市房权证温泉字第××号，被告新世纪公司受被告铭基公司委托全权代理出租、经营、管理事宜。案涉大楼2018年12月20日正式整体对外运营。另查明，原告焦家庆的损失由以下组成：1、租金、管理费、押金合计120800元；2、装修及设备、物品合计289200元；合计410000元。原告焦家庆在本案起诉后并未腾退该租赁物，且在疫情期间将该租赁物进行使用。应按合同标准从2020年4月1日起按每月9600元至腾退之日止支付租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告焦家庆与被告新世纪公司签订的《校区租赁合同》系双方真实意思表示，合同成立，被告新世纪公司在未取得消防许可的情况下，擅自同意原告焦家庆开设培训教育机构，给原告造成损失，是产生纠纷的直接原因，应承担主要责任，原告焦家庆对租赁场地消防安全防范审查不当，应承担次要责任。因被告新世纪公司与被告铭基公司系代理关系，原告要求被告铭基公司对被告新世纪公司的付款义务承担共同清偿责任的请求，于法无据，本院不予以支持。关于反诉请求，反诉请求与本诉诉求对于解除合同意见一致，本院予以支持，反诉请求支付租金、管理费、没收保证金，因反诉原告存在主要过错，且无提供支撑诉求的法定依据和理由，对此不予支持。综合以上事实，因双方对导致《校区租赁合同》解除都具有过错，依法相互不再另行承担违约责任，但对于解除《校区租赁合同》造成的损失应按照2:8比例承担。被告新世纪公司承担328000元，原告焦家庆承担82000元。反诉原告认为反诉被告应该按照合同缴纳租金及管理费，反诉被告认为反诉原告首先应保证反诉被告对房屋的正常使用。庭审中，原、被告共同确认涉案租赁物并未交还给被告新世纪公司，被告新世纪公司认为原告仍然占有使用该租赁物，但未向本院提供占有使用的具体时间，原告自诉从2020年4月份起将该场地无偿借给咸宁市职业技术学院用于抗疫志愿者公益培训使用至今,但未提供相关证据予以证明，应当向被告新世纪公司支付占用使用费，本院酌定以合同约定的月租金标准予以计算,故原告应向被告支付其自2020年4月1日起至腾退期间的租金。关于原告主张的其他诉请，因合同中没有明确约定，且法律依据不足，本院对此予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告焦家庆与被告咸宁市新世纪广场有限公司签订的《咸宁托管培优分校校区租赁合同》，原告焦家庆于本判决生效后立即腾退出该租赁场所；二、被告咸宁市新世纪广场有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告焦家庆支付各类经济损失共计328000元；三、原告焦家庆应于本判决生效之日起十五日内向被告咸宁市新世纪广场有限公司支付租金（租金自2020年4月1日起按照9600元/月至腾退之日止）；四、驳回原告焦家庆的其他诉讼请求；五、驳回被告咸宁市新世纪广场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3110元，由原告焦家庆负担，案件反诉受理费3004元由被告咸宁市新世纪广场有限公司承担。鉴定费16000元，原告焦家庆承担3200元,被告咸宁市新世纪广场有限公司承担12800元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  陈剑鹏二〇二〇年八月五日书记员  吴 翔