湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初1012号原告：郑利平，男，1957年2月28日出生，汉族，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：张江鸿，代理权限：一般代理。被告：咸宁宏大城市广场开发有限公司（下称宏大开发公司），住所地：咸宁市长安大道145号，社会统一信用代码：914212000500119639。委托诉讼代理人：刘朝辉，系该公司员工。代理权限：一般代理。原告郑利平与被告宏大开发公司房屋买卖合同、委托合同纠纷一案，本院于2020年5月立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑利平及其委托诉讼代理人张超、张江鸿、被告的委托诉讼代理人刘朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑利平向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏大开发公司继续履行合同编号为XN201401278号《商品房买卖合同》，立即向原告交付不动产权证（宏大城市广场第D区1层1045号房），向原告支付逾期交房的违约金57800元。2、判令被告宏大开发公司向原告支付逾期办证的违约金5780元。3、判令被告宏大开发公司向原告支付自2019年6月18日至2019年11月28日的租金8868元（以购房款578000元为基数，按银行一年定期存款利息的两倍支付租金）。事实与理由：2014年1月17日，原告与被告宏大开发公司签订编号为：XN201401278号《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定原告向被告购买第D区1层1045号房，该商品房的用途为商业用房，总房价款为578000元整，付款方式为买受人一次性付款；合同约定被告应当在2015年4月28日前将商品房交付买受人使用。同时合同对出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第15条还对出卖人逾期办证的违约责任约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证书登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1或2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告一次性支付了全部房款。而被告违约未能按照合同约定交付商品房，构成严重违约。2018年6月2日，被告与原告签订《和解协议书》，约定：由被告按原告实际支付购房款为基数计算10%作为违约金支付原告；支付方式为签订本协议后一周内向原告支付约定违约金部分40%，于2019年6月30日前将违约部分45%用于办理业主不动产登记手续，2019年12月31日前向原告支付剩余款项。期间原告多次联系被告就何时开业、违约金支付、门面租金等问题进行催讨，但是被告在2019年12月31日前没有按照和解协议书支付方式履行义务。2018年6月2日，被告与原告签订《补充协议》，约定，合作大商业暂时开业时间为2019年6月18日，如因被告原因导致延迟开业的，每延迟一天，被告应以原告实际支付的购房款，按银行同期存款利息的两倍向原告支付租金。但是大商业于2019年11月29日才开业，因此，被告应当向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特具文起诉，请求依法处理。被告宏大开发公司承认原告在本案中所主张的购房事实，并愿意继续履行该合同，但认为，1、原告购买的房屋于2015年9月24日竣工验收，具备了基本交房条件且已交付；2、原告在签订购房合同时签订了《咸宁宏大城市广场商铺委托经营协议》，将该商铺出租给湖北宏大资产管理公司经营管理，前三年租金按照商铺总价款24%计算，已经由宏大开发公司直接支付给原告（在《商品房买卖合同》的总价款中直接冲抵），原告并未因迟延交房受到租金、资金的损失，且原告诉请违约金过高，如法院支持原告该诉请，则应根据实际情况予以调整；3、原告要求宏大开发公司交付不动产权证及支付逾期办证违约金的诉求，缺乏事实根据，应予驳回。被告承认原告在本案中主张的购房事实，故本院对原告主张的购房事实予以确认。另查明，2014年1月17日，原告郑利平（甲方）同时与湖北宏大资产管理有限公司（乙方）签订《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，协议约定甲方委托乙方经营管理的商铺位于咸宁市××大道××城市广场××号商铺(建筑面积为32.74平方米)；该商铺的委托经营期为10年。另查明，咸宁宏大城市广场房屋经综合验收合格，被告于2017年8月31日取得“湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证”（以下简称备案证）。2017年11月8日，被告在咸宁日报刊登了咸宁宏大城市广场商铺不动产产权证办理公告。原告购买的商铺已具备双方约定的交房条件，但是被告未按合同约定协助原告办理涉案房屋的不动产权证。目前咸宁宏大城市广场有部分商铺已开业经营。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《和解协议》及原告与湖北宏大资产管理有限公司签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行义务。原告按约支付了购房款，被告应将经验收合格备案的房屋在合同约定期限内交付原告。双方当事人约定交房时间为2015年4月28日，虽原告已通过商铺委托经营管理协议形式将房屋交付湖北宏大资产管理有限公司经营管理，但被告于2017年8月31日才取得涉案房屋的工程竣工验收备案证，才符合双方当事人约定的交房条件。此时才视为房屋已交付。因此，被告宏大开发公司逾期交房和逾期办证的行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定的逾期交房和逾期办证的违约金过高，应参照本院对同类案件生效判决认定的标准（按原告已付房款10%）予以调整，本案违约金计算为57800元（578000×10%）。原告主张要求继续履行合同并协助办理涉案房屋的不动产权证，符合合同的约定，本院予以支持。原告诉请被告宏大开发公司以购房款为基数，按银行一年定期存款利息的两倍支付租金，因合同约定不明，本院按照同期中国人民银行活期存款年利率0.35%的两倍从2019年6月19日起计算至2019年11月28日止（共计162天），故被告宏大开发公司应当支付逾期开业租金为1796元（578000×0.35%×2÷365×162=1796）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告咸宁宏大城市广场开发有限公司继续履行按XN201401278号《商品房买卖合同》，并协助原告郑利平办理位于咸宁宏大城市广场D幢1层1045号房屋不动产产权证。二、被告咸宁宏大城市广场开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告郑利平逾期交房、逾期办证违约金合计57800元。三、被告咸宁宏大城市广场开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告郑利平逾期开业租金1796元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，由被告咸宁宏大城市广场开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  何利平二〇二〇年八月七日法官助理汪琪书记员钟咸芳