湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异116号异议人：李某，女，回族，住湖南省隆回县。委托代理人：冯某某，律师。申请执行人：长沙市芙蓉区友阿小额贷款有限公司。法定代表人：陈细和。委托代理人：缪某，律师。被执行人：朱家壁，男，汉族，住浙江省永康市东城街道香格里拉城市。被执行人：陈思楠，男，汉族，住山西省阳泉市城区。被执行人：朱定一，男，汉族，住浙江省永康市。被执行人：黄笑梅，女，汉族，住浙江省永康市。被执行人：朱小宇，女，汉族，住浙江省永康市。被执行人：杨雪，女，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被执行人：长沙康岛置业有限公司法定代表人：魏秀兰，董事长。被执行人：长沙普雅服装贸易有限公司法定代表人：肖雅心，董事长。被执行人：湖南康乾橡塑制品有限公司法定代表人：陈思楠，董事长。被执行人：湖南汇中新材料有限公司法定代表人：杨雪，董事长。本院在执行申请执行人长沙市芙蓉区友阿小额贷款有限公司（以下简称友阿小额贷款公司）与被执行人朱家壁、陈思楠、朱定一、黄笑梅、朱小宇、杨雪、长沙康岛置业有限公司、长沙普雅服装贸易有限公司、湖南康乾橡塑制品有限公司、湖南汇中新材料有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人李某对本院查封陈思楠名下的位于长沙市房屋（权证号码：**号，以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李某提出异议称，友阿小额贷款公司诉陈思楠等人民间借贷纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2018年5月2日作出《民事判决书》，判决确认友阿小额贷款公司对陈思楠名下的涉案房屋享有抵押权，并有权就该房屋拍卖、变卖后的所得价款优先受偿。后，友阿小额贷款公司于2019年申请强制执行，长沙市芙蓉区人民法院于2019年6月11日作出执行裁定书，查封并拟拍卖涉案房屋，并送达了腾房公告。李某于2014年12月22日与陈思楠签订《房屋租赁合同》，由李某租赁陈思楠名下涉案房屋，租期18年，自2014年12月22日至2032年12月21日，李某于合同签订当日即受领该房屋并一直居住至今。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。李某与陈思楠之间的租赁关系于2014年12月22日即成立，而友阿小额贷款公司与陈思楠之间的抵押合同于2014年12月24日订立，因此李某行使承租权不应受友阿小额贷款公司实现抵押权的妨碍，也不应受人民法院执行措施的影响。但是，若长沙市芙蓉区人民法院继续执行涉案房屋，可能会侵害李某作为承租人的合法权益。综上，为维护李某的合法权益，请求终止对涉案房屋的执行。友阿小额贷款公司辩称，1.李某与陈思楠所签合同的真实时间并非合同载明的时间2014年12月22日，友阿小额贷款公司对李某提交的《租赁合同》、转账凭证、收条及其他所有证据材料均持有异议，不能达到其证明目的。从形式上看，虽然《房屋租赁合同》上体现的签约时间为2014年12月22日，但据友阿小额贷款公司了解，落款时间不是合同真实的签订时间，如李某坚持其意见，则友阿小额贷款公司保留申请对合同签订时间进行笔迹形成时间鉴定的权利。2.假设李某与陈思楠之间签订的合同真实，其也不能阻止本案的强制执行。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，双方虽然签订的是《房屋租赁合同》，但双方并非实际上的租赁关系，而是一种“以租抵债”的债权债务合同关系，双方在合同中约定了租赁期限为18年，自2014年12月22日至2032年12月21日，租金为3800元/月，一次性支付租金820000元。陈思楠出具的收条可以明显看出，就是以涉案房屋18年的使用权作价抵偿陈思楠及朱小宇所欠李某的欠款。实际上是债务人陈思楠、朱小宇以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，有别于普通的房屋租赁合同，该租赁不能阻却执行。综上，请求驳回李某的异议请求。朱家壁、朱定一、黄笑梅、朱小宇、杨雪、长沙康岛置业有限公司、长沙普雅服装贸易有限公司、湖南康乾橡塑制品有限公司、湖南汇中新材料有限公司未答辩。经审理查明：2014年12月24日，朱家壁向友阿小额贷款公司借款150万元，陈思楠以涉案房屋提供担保，并与友阿小额贷款公司签订《最高额抵押合同》。2014年12月30日，陈思楠与友阿小额贷款公司为涉案房屋办理了抵押登记，登记的抵押权人为友阿小额贷款公司。由于朱家壁未依约偿还借款，友阿小额贷款公司向本院提起诉讼，本院于2018年5月2日作出《民事判决书》，判决：一、朱家壁向长沙友阿小额贷款公司偿还借款150万元，并支付利息（自2016年5月12日至清偿款之日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍给付，但不得超过年利率24%的标准）；二、如朱家壁未按第一项义务履行，则友阿小额贷款有限公司有权实现抵押权，就陈思楠所有的涉案房屋拍卖、变卖后的所得价款，在借款150万元及对应利息的范围内优先受偿……。判决生效后，朱家壁、陈思楠等人未履行判决书确定的义务，友阿小额贷款公司向本院申请强制执行。本院于2019年6月11日作出《执行裁定书》，裁定冻结、划拨、提取朱家壁、陈思楠等人银行存款或收入1577793元（未计算迟延履行期间的利息），或者查封、扣押、冻结其价值相当的财产；于2019年9月5日作出《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人陈思楠名下涉案房屋。另查明，朱小宇于2012年9月18日向李某出具一份《借据》，载明借到李某50万元，借款利息为月息2%，按月支付，借款期限为二年，自收到借款之日起计算，借款指定支付至吕志睿名下尾数为**的交通银行账户中。同日，史俊凯向上述账户转账50万元，并出具一份《证明》，证明该50万元系其受岳母李某委托代为支付给朱小宇的借款。2014年12月22日，陈思楠与李某签订《房屋租赁合同》，约定李某承租陈思楠名下的涉案房屋，租赁期限为18年，自2014年12月22日至2032年12月21日；月租金3800元，支付方式为一次性支付820000元；李某向陈思楠支付押金1万元；李某居住期间实际发生的水、电、物业管理费等费用按其独立安装的水、电度数或有关单位的付款通知等在规定的时间自行支付。同日，陈思楠向李某出具一份《收条》，载明“本人于2014年12月22日收到李某债务抵扣款柒拾伍万元整，收到李某交来现金捌万元现金，合计捌拾叁万元整。则李某已支付完毕2014年12月22日至2032年12月21日止的租金捌拾贰万元整以及一万元房屋押金。则本人妻子朱小宇于2012年9月18日收到李某借款五十万元及截至2014年12月22日止应支付李某的利息贰拾伍万元整合计柒拾伍万元已全部抵扣完毕，本人及妻子不再欠李某任何欠款，之前的借款借据作废”，李某在《收条》上签署“本人同意”字样。李某还向本院提交了一些《收据》，拟证明其支付了涉案房屋的水、电、物业管理费等费用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的合同。承租人缔约合同的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。本案中，陈思楠与李某签订《房屋租赁合同》，约定李某以3800元/月的租金标准租赁涉案房屋18年，并以租金折抵其对陈思楠所享有的债权。显然，18年不变的租金标准不符合市场交易行情，虽然陈思楠与李某签订的是《房屋租赁合同》，但实际上属于“以租抵债”的协议，双方之间的该“租赁关系”不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁关系的法律特征，陈思楠、朱小宇与李某的基础法律关系仍为民间借贷性质，故本案不应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。其次，李某提交的证据不足以证明其占有使用了涉案房屋。故李某基于其承租人身份要求阻止人民法院的强制执行，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人李某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  伍君芳人民陪审员  解 坤人民陪审员  魏建莲二〇二〇年八月七日法官助理张依书记员某林