山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0282民初2938号原告：青岛怡华置业有限公司，住所地即墨市环秀办事处王家官庄村，注册号370282230009469。法定代表人：梁公新，职务：董事长。委托诉讼代理人：张延岭，山东德衡律师事务所律师。被告：杨敬辉，男，1992年4月30日出生，住即墨市。委托诉讼代理人：杨春显，男，1965年6月4日出生，汉族，住即墨市。第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号，统一社会信用代码91370200863581525Q。负责人：郝子健，职务：行长。原告青岛怡华置业有限公司（以下简称怡华置业公司）诉被告杨敬辉、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建设银行青岛市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张延岭、被告的委托诉讼代理人杨春显到庭参加了诉讼。第三人建设银行青岛市分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告青岛怡华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告协助解除合同备案登记、抵押预告登记、预购商品房预告登记；3、判令被告支付原告违约金21870.05元（总房款437401元×5%）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，原被告双方签订商品房预售合同，约定被告购买原告开发的房屋即墨市观澜湖畔21号楼2单元8层801户，房屋总价款为437401元。同时约定被告向银行按揭贷款300000元。后被告未能及时向第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行偿还按揭贷款，建设银行多次要求原告作为连带保证人承担还款责任，并最终于2016年10月28日从原告账户内划清被告欠付的所有本息。原告先后一共为被告垫付其所欠第三人欠款本息等合计283215.05元。原被告双方所签预售合同第七条约定：若被告采用银行按揭方式支付房款，若未按借款合同约定偿付欠款，导致原告向银行承担连带责任，则原告代为清偿欠款后，有权向被告追索本金、利息、赔偿金、违约金及追索权的费用，并有权解除购房合同，且可从乙方购房款中直接抵扣上述费用，乙方同时须按总房款的5%承担赔偿金。综上为维护原告的合法权益，诉至法院。被告杨敬辉辩称，我方不是故意违约，因为被告父亲发生工伤事故，造成伤残，家庭里的钱都用于治疗了，所以没及时还贷款。第三人建设银行青岛市分行未到庭，但在庭前调查中称，第三人与被告杨敬辉就涉案房屋签订的贷款合同已履行完毕，贷款合同已解除，原告怡华置业公司代被告杨敬辉偿还贷款本息共计283215.05元。本院经审理认定事实如下：原告怡华置业公司与被告杨敬辉签订《青岛市商品房预售合同》，网上合同签订时间为2013年12月1日11时24分49秒，合同约定被告杨敬辉（乙方）向原告怡华置业公司（甲方）购买位于即墨市户房屋，总价款437401元，付款方式：乙方于2013年9月25日支付10000元。该部分房款作为购买该房屋的定金；乙方应于2013年9月27日前交纳总房款的31%，共计137401元，作为该房屋首期付款。剩余部分房款计300000元，由乙方向甲方指定银行申请银行贷款支付。双方在合同中约定“第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之壹计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列贰种方案追究乙方责任：壹、……。贰、甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。如甲、乙双方协商同意继续履行合同，甲方有权要求乙方按照合同总价款日万分之五的比例，支付自本合同约定的应付款期限之第二天至乙方实际付款之日止的违约金。若乙方采用银行按揭方式支付房款，未按借款合同约定偿付欠款，导致甲方向银行承担连带责任，则甲方代为清偿欠款后，有权向乙方追索本金、利息、赔偿金、违约金及追索权的费用，并有权解除购房合同将房屋另行出售，且甲方可从乙方购房款中直接抵扣上述费用。乙方须按总房款的5%承担赔偿金，并按欠款金额日万分之五的比例，向甲方支付自欠款之日起至实际付款之日止的违约金。2013年9月27日，被告杨敬辉支付原告怡华置业公司首付款127401元。原被告双方签订《青岛市商品房预售合同》后，被告杨敬辉与第三人建设银行青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》办理了300000的贷款，第三人建设银行青岛市分行于2014年3月27日放款。2011年12月13日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告愿意为第三人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同中所称债务人为因购置座落于即墨市《观澜湖畔》项目所属之房产而与第三人发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权指2011年12月13日至2014年12月13日期间因第三人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。保证方式为连带责任保证。保证期间为按第三人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自第三人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2016年10月28日，中国建设银行出具结清证明，证明被告杨敬辉在该行的个人贷款，贷款总额300000元已于2016年10月28日结清。该结清证明写明“借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。”2017年3月3日，第三人建设银行青岛市分行出具情况说明，因被告杨敬辉逾期偿还贷款本息，第三人建设银行青岛市分行先后要求原告青岛怡华置业有限公司作为连带保证人承担还款责任，原告怡华置业公司共代被告杨敬辉偿还贷款本息为283215.05元。”涉案房屋已取得预售许可证。涉案房屋已交付。以上事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《青岛市商品房预售合同》、中国建设银行《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》等证据在案佐证，且经开庭审核，本院予以确认。本院认为，原告青岛怡华置业有限公司与被告杨敬辉签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告怡华置业公司要求解除原、被告双方签订的商品房买卖合同的主张。本院认为，因被告杨敬辉未如期向银行清偿借款本息致使原告怡华置业公司承担保证责任，且至今未偿还原告怡华置业公司担保债务，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条原告怡华置业公司有权解除合同，合同自原告怡华置业公司通知送达之日起即为解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此原告怡华置业公司要求解除合同的主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告怡华置业公司于2017年3月24日向本院起诉，本院于2017年5月4日向被告杨敬辉送达起诉状，故本院确认原告怡华置业公司与被告杨敬辉签订的《青岛市商品房预售合同》于2017年5月4日解除。关于原告怡华置业公司要求被告杨敬辉协助解除合同备案登记、抵押预告登记、预购商品房预告登记的主张。因原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》解除，被告杨敬辉应当协助原告怡华置业公司办理解除合同备案登记、预购商品房预告登记，并协助办理解除与第三人建设银行青岛市分行的抵押预告登记。关于原告怡华置业公司要求被告杨敬辉支付违约金21870.05元的主张。本院认为，被告杨敬辉的违约行为导致原告怡华置业公司解除合同，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条被告杨敬辉须按总房款的5%承担赔偿金，原告据此要求被告按照总房款的5%支付违约金的主张，本院予以支持，双方约定总房款为437401元，被告杨敬辉应当支付原告违约金21870.05元。第三人建设银行青岛市支行经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告青岛怡华置业有限公司与被告杨敬辉在2013年12月1日签订的《青岛市商品房预售合同》于2017年5月4日解除；二、被告杨敬辉于判决生效后十日内协助原告青岛怡华置业有限公司办理解除合同备案登记、预购商品房预告登记，并协助办理解除与第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行的抵押预告登记；三、被告杨敬辉于判决生效后十日内支付原告青岛怡华置业有限公司违约金21870.05元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8189元、保全费2707元，共计10896元（原告预交），由被告杨敬辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修代理审判员  张 蕊人民陪审员  李 伟二〇一七年九月十一日书 记 员  黄林弟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。