吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1497号上诉人（原审被告）：吉林省筑居房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：魏庆国，经理。委托诉讼代理人：林红波，吉林齐略律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄正坚，吉林齐略律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：魏鹏鹏，男，1991年12月4日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：孙洪臣，吉林中证（吉林）律师事务所律师。原审第三人：徐志文，男，1954年1月9日出生，汉族，吉林市工业和信息化局退休干部，住吉林省吉林市丰满区。上诉人吉林省筑居房地产开发有限公司（以下简称筑居房地产公司）因与被上诉人魏鹏鹏、原审第三人徐志文房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人筑居房地产公司的委托诉讼代理人林红波、娄正坚，被上诉人魏鹏鹏的委托诉讼代理人孙洪臣，原审第三人徐志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。筑居房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、一审、二审诉讼费由魏鹏鹏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。魏鹏鹏应提供证据证明筑居房地产公司欠李某某300万元借款，如未能提供，则其请求权基础没有依据。一审法院依据收据和徐志文的陈述认定该笔借款的真实性明显不当，且筑居房地产公司在公司财务账目中并未发现上述借款进入公司账户，而是筑居房地产公司时任法定代表人张某某及总经理徐志文口头确认的，张某某及徐志文作为本案利害关系人在签订抵账协议时对该事实是明知的，且作为付款方实际支付房款给案外人李某某。三方签订抵账协议时间为2017年1月25日,案涉房屋于2016年8月因吉林省吉林市中级人民法院作出的(2016）吉02民初13号民事调解书，已交付案外人张某某。张某某与徐志文不可能不知情，张某某以筑居房地产公司名义与魏鹏鹏和李某某签订三方抵账协议,将瑕疵房屋抵账给自己的亲属，筑居房地产公司有理由怀疑本案涉及虚假诉讼。另外，魏鹏鹏签署三方抵账协议时仅25周岁，身份系外地农村居民，无工作经历,无收入。如魏鹏鹏与筑居房地产公司没有任何关系,是无法得知并签订抵账协议的，且魏鹏鹏的购房款项1,702,470元又是从张某某处所借，故魏鹏鹏的购房行为以及所购房屋状态作为筑居房地产公司法定代表人张某某应当知晓。迄今为止，筑居房地产公司在没有收到案外人李某某300万元借款的情况下,魏鹏鹏、案外人徐某依据未查明的300万元借款事实主张抵账并向人民法院请求一倍购房款的惩罚性赔偿，涉嫌虚假诉讼。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”案涉房屋不是面向社会销售，而魏鹏鹏是筑居房地产公司前任董事长张某某的外甥,其低于市场价购买房屋,不应适用该解释。筑居房地产公司并非房屋的出卖人，房款直接支付给案外人李某某,所以筑居房地产公司与魏鹏鹏之间并非房屋买卖合同关系。综上所述,一审判决认定事实不清,适用法律错误,应依法改判。魏鹏鹏辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。筑居房地产公司与魏鹏鹏签订的《商品房买卖合同（预售）》成立且生效，魏鹏鹏依约履行了给付购房款义务，但筑居房地产公司至今未能履行将案涉房屋的权属登记变更为魏鹏鹏的义务。魏鹏鹏收到吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02执恢157号裁定书及腾迁公告，方知案涉商品房买卖合同的根本目的已无法实现，筑居房地产公司订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，其行为属于《最高人民法院》第九条规定的情形，应承担赔偿责任。二、筑居房地产公司的上诉请求及理由无事实及法律依据。筑居房地产公司否认其与李某某之间存在借款关系，进而否认收到购房款，其无其他证据加以佐证，且筑居房地产公司未对三方抹账协议提出异议，筑居房地产公司向魏鹏鹏开具同等金额购房发票的行为应认定为其已承认收到购房款。筑居房地产公司认为魏鹏鹏对房屋状况知情、案涉人员系亲属关系、案涉房屋售价低于市场价格、双方签订的房屋买卖合同不属于“向社会销售”等上诉理由均无其他证据加以佐证，且与本案无关。三、与本案相似的徐某诉筑居房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，现吉林省高级人民法院已作出（2020）吉民申1253号民事裁定书，裁定驳回筑居房地产公司的再审申请。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。徐志文述称，一、2016年8月孙某某与筑居房地产公司签订协议，由其注资700万元，并担任该公司总经理。后其继续出资，最终收购了吉东木业在筑居房地产公司的全部股权。徐志文只是受聘任人员，虽任副总经理，但分管的是融资工作，不知道张某某是谁，也不了解调解的事情。二、关于李某某300万元借款真实性的问题。有双方签订的借款协议、筑居房地产公司开具的收据、银行流水，足以证明借款的真实性。三、关于适用法律和房屋价款的问题。2017年1月借款人持借款协议和借条多次到筑居房地产公司要求还钱，但筑居房地产公司无法偿还，故销售部门试图通过出售两套门市房偿还债务，魏鹏鹏等人通过第三方抹账的方式购买了案涉房屋，并按约定将房款转账给李某某。另外，现利雅德大酒店网迁价格为4000元/平方米，涉案地故不存在魏鹏鹏低于市场价值购买房屋的情形。魏鹏鹏向一审法院起诉请求：一、解除筑居房地产公司与魏鹏鹏签署的《商品房买卖合同（预售）》；二、筑居房地产公司返还魏鹏鹏已付购房款人民币1，702，470元，并赔偿利息损失（利息自款项支付之日2017年1月24日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日）；物业维修基金：17,025元。（重审时魏鹏鹏放弃物业维修基金请求）；三、判令筑居房地产公司按已付购房款一倍金额承担赔偿责任。共计3,404,940元。一审法院认定事实：2017年1月24日李某某（甲方）、筑居房地产公司（乙方）、魏鹏鹏（丙方）签订三方抹账协议：约定乙方将名下商品房出售给丙方，丙方直接将购房款交付给甲方，该笔房款交付甲方后，视为丙方已经向乙方支付购房款。同日从徐志文账户给李某某转账170万元，李某某出具收条，注明收到魏鹏鹏转账170万元，现金2470元。2017年2月20日，魏鹏鹏与筑居房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定魏鹏鹏购买筑居房地产公司开发建设的涉案地房屋一套，总价款人民币1,702,470元，一次性付清。筑居房地产公司收受魏鹏鹏全额购房款后，于2017年2月25日出具发票。2016年8月5日，筑居房地产公司将魏鹏鹏所购买的房屋经本院以（2016）吉02民初13号民事调解书确认于2016年8月31日前向张秀玮交付。2018年10月26日，魏鹏鹏收到本院吉02执恢157号腾迁公告及吉02民初13号民事调解书，被要求限期从案涉房屋腾迁。故，魏鹏鹏向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，魏鹏鹏与筑居房地产公司签订的《商品房买卖合同》及三方抹账协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。魏鹏鹏已通过徐志文按照三方抹账协议约定履行了支付购房款义务，筑居房地产公司应当履行向其交付无权利瑕疵房屋义务，现案涉房屋因他案被人民法院强制执行，筑居房地产公司已构成违约，且致使合同目的不能实现，应当解除合同，筑居房地产公司并应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，经查筑居房地产公司向魏鹏鹏出售的案涉房屋已于2016年8月经本院（2016）吉02民初13号民事调解书确认，筑居房地产公司于2016年8月31日前将案涉房屋向案外人张某某交付。筑居房地产公司明知案涉房屋已经法院生效文书确认向他人交付，却隐瞒事实，仍与魏鹏鹏、案外人李春芳签订抹账协议，并与魏鹏鹏签订商品房买卖合同，将案涉房屋出卖给魏鹏鹏，致使合同目的不能实现。现魏鹏鹏要求解除双方之间的商品房买卖合同，返还已付购房款及利息，并请求筑居房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，请求合法，予以支持。另，筑居房地产公司关于案涉房屋系抵账房屋的抗辩主张，因三方签订的系抹账协议，并非抵账协议，不能证明其抗辩主张，故该抗辩主张不予采纳；徐志文明确表示其转账给李某某170万元系代替魏鹏鹏支付房屋购房款，筑居房地产公司关于魏鹏鹏未交付房屋购房款的抗辩不能成立。关于筑居房地产公司辩称不能确定李某某300万元借款真实存在的意见，筑居房地产公司提供了其公司财务账目中的借款收据，徐志文亦陈述借款真实存在，且三方据此签订的抹账协议的真实性筑居房地产公司并未提出异议，故对该意见不予采纳。关于筑居房地产公司认为本案魏鹏鹏同筑居房地产公司主要负责人之间系亲属关系，房屋价款的给付方不是本案原告；涉案房产价款明显低于市场交易价，不足市场交易价值70％，故该行为不能认定买受人为善意，其行为不符合惩罚性条款的条件的意见，一审法院认为，筑居房地产公司所称的上述各种情形均不能据此认定筑居房地产公司不存在向魏鹏鹏故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，对该意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定作出判决。一审法院判决：一、判决生效之日起解除魏鹏鹏与筑居房地产公司于2017年2月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、筑居房地产公司于判决生效后七日内返还魏鹏鹏购房款1,702,470元并赔偿利息损失（利息以1,702,470元为基数，自2017年1月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、筑居房地产公司于判决生效后七日内给付魏鹏鹏已付购房款一倍金额的赔偿金1,702,470元。一审诉讼费39,176元（案件受理费34,176元、保全费5000元），由筑居房地产公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，筑居房地产公司的上诉主张不能成立。关于筑居房地产公司提出的其公司与李某某之间不存在债权债务关系的问题。筑居房地产公司与李某某、魏鹏鹏于2017年1月24日签订的《三方抹账协议》，该协议明确筑居房地产公司与李某某之间存在债权债务关系，并有筑居房地产公司时任法定代表人张某某的签字及盖章，该协议真实、合法、有效。筑居房地产公司的该上诉主张，不予支持。关于筑居房地产公司提出的魏鹏鹏未支付购房款的问题。2017年1月24日的《三方抹账协议》，确认了魏鹏鹏与筑居房地产公司房屋买卖的意思表示，魏鹏鹏应将购房款交付给李某某折抵筑居房地产公司对李某某的欠款，筑居房地产公司应将房屋交付给魏鹏鹏。李春芳出具了收条，注明收到魏鹏鹏转账170万元、现金2470元，魏鹏鹏按照协议约定履行了义务，筑居房地产公司欠付李某某的债务减少1,702,470元，故一审判决认定魏鹏鹏已经实际支付了房屋价款，并无不当。筑居房地产公司的上诉主张，不予支持。关于筑居房地产公司提出的时任法定代表人张某某与魏鹏鹏系亲属关系，对案涉房屋已被处分给他人的事实应当明知的问题。魏鹏鹏与张某某是否存在亲属关系，无法直接认定魏鹏鹏明知案涉房屋是否已出售他人的事实，更无法推定其应当知道，故筑居房地产公司的该项上诉主张，不予支持。关于筑居房地产公司提出的一审适用法律错误的问题。《最高人民法院》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，魏鹏鹏与筑居房地产公司于2017年1月24日确立案涉房屋的买卖关系，李某某已经认可魏鹏鹏向其支付购房款1,702,470元，而筑居房地产公司于2016年8月经本院调解将案涉房屋处分给案外人张某某，在签订《三方抹账协议》时筑居房地产公司隐瞒了案涉房屋已经归属于第三人的事实，故一审法院依据上述司法解释的规定，判决筑居房地产公司向魏鹏鹏支付案涉房屋价值一倍的赔偿款，适用法律并无不当，筑居房地产公司的该项上诉主张，不予支持。综上，筑居房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36,831元，由吉林省筑居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卓审判员 关 晶审判员 刘 静二〇二〇年八月六日书记员 李玉娇