贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5011号上诉人（原审被告）：张伟，男，1981年12月15日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：李龙泽，贵州典正律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯进，贵州典正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：彭小青，女，1994年12月15日出生，布依族，住贵州省长顺县。委托诉讼代理人：陈绍基，贵州一苇律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱钰媛，贵州一苇律师事务所实习律师。原审第三人：贵阳恒居不动产经济有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区。法定代表人：唐安超,职务：公司执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：唐玲玲，女，1986年7月23日出生，汉族，住陕西省西安市新城区，系该公司店面经理。上诉人张伟因与被上诉人彭小青、原审第三人贵阳恒居不动产经济有限公司（以下简称恒居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张伟上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判或驳回被上诉人一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定“致使合同不能如期履行的责任在于被告，被告系违约方，应承担相应违约责任。”事实认定错误，一审中上诉人明确表示希望继续履行合同，且经双方签字签订了《房屋买卖居间合同》，合同有效，因被上诉人表示不会购买案涉房屋，故导致合同不能如期履行的责任在于被上诉人，上诉人才是违约方。二、一审判决认定“双方签订的《房屋买卖居间合同》系草稿”是错误。当事人双方已在合同上签字，该合同并不存在应当办理批准、登记等手续才生效，故该《房屋买卖居间合同》依法成立并生效。本案中，一审法院认定《房屋买卖居间合同》系草稿，但是并未在裁判文书中就该合同成立与否的理由进行阐述，也没有证据证明双方签订的合同系草稿，一审法院认定该事实不符合《关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》的立法目的。三、一审法院违背了《民诉法》的基本原则，即不告不理原则。本案被上诉人的诉请并未请求一审法院确认《房屋买卖居间合同》不成立的主张，但一审法院在审理过程中主动超出被上诉人诉请进行审理，认定双方签订的《房屋买卖居间合同》系草稿，未成立生效，违背了法律基本原则，损害了上诉人的合法权益。四、一审法院认定“接受定金的一方不履行约定的债务与的，应当双倍返还定金。”是错误的，损害了上诉人的权利。根据双方签订的《诚意金合同》内容载明上诉人的义务是与被上诉人签订《房屋买卖居间合同》，只要双方签订了后续合同，上诉人就已经按照合同全面履行了义务。一审法院认定是上诉人不按约定履行债务，从而对其适用定金罚则，判决上诉人双倍返还定金的说法显然不能成立。被上诉人彭小青答辩称，一审判决客观事实认定准确，适用“定金罚则”判决张伟承担责任并无不当。首先，经过一审庭审查明，均表明张伟未经其妻子同意擅自将涉案房屋出售，导致其不能履行涉案合同的客观事实，一审法院就答辩人张伟的违约行为适用“定金罚则”判决其承担责任，不管在客观事实上还是法律层面上均不存在错误之处。其次，被答辩人谎称双方已签订了《房屋买卖居间合同》，答辩人彭小青才是违约方，无事实法律依据，该份合同上载明的日期系2019年12月30日，直至2020年1月2日其妻子一直未签字同意出售涉案房屋，且被答辩人张伟当场明确表示不卖后，该份合同就没有完成签订，不存在原件，系复印件。最后，被答辩人张伟歪曲一审庭审真实情况，虚假陈述客观事实，意图逃脱其应当承担的违约责任，浪费司法资源，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，被答辩人张伟故意作虚假陈述妨碍人民法院审理，请求人民法院对其进行处罚。原审第三人恒居公司陈述称，该《房屋买卖居间合同》并未签订成功，因张伟妻子未在居间合同上签字。彭小青向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告赔偿违约惩罚金6万元，并向原告退回购房定金2万元；2、若人民法院认为第一项诉请不能得到支持，请求判决被告向原告退回定金2万元，并赔偿原告2万元；3、依法判决被告赔偿原告损失5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2019年12月25日，原告（甲方）与被告、第三人(乙方)签订《诚意金合同》，约定甲方经乙方居间介绍，就购买出售方位于贵州省贵阳市白云区云城尚品A3-1组团1栋2601号房达成以下协议：一、甲方委托乙方与出售方洽谈该房屋事宜成交价为70万元，付款方式为银行贷款按揭；二、甲方委托乙方与出售方洽谈该房屋事宜时间至2019年12月27日止；三、甲方愿意支付诚意金2万元，并委托乙方与出售方洽谈该房子事宜；四、如乙方与出售方洽谈后满足上述一、二项则诚意金自动转为定金，乙方通知甲方到公司与出售方签订《不动产买卖居间合同》。如甲方不来签订《不动产买卖居间合同》，则诚意金不退。如乙方与出售方洽谈未能满足上述条件之一、二项则退还甲方所交诚意金。……六、未尽事宜1、甲方于2019年12月25日购买此房；2、房东张伟于2019年12月25日收彭小青定金2万元整，张伟不能涨价或者不卖，任何一方违约需三倍赔偿守约方（即六万元整），漏水问题卖方张伟需处理好再交给买方彭小青，多余物业费买方退回房东张伟（交房后开始算），过完户40个工作日下款，免费代办房本（张伟）。彭代华（原告父亲）代原告在甲方处签字，被告张伟以房东的名义签字，第三人经纪人唐玲玲签字并加盖恒居公司印章。同日，彭代华代彭小青通过微信转账给被告张伟2万元，张伟出具收条一张，内容为“今收到彭代华交来用于购买云城尚品A3-1组团1栋2601号房屋的定金款项，共计人民币贰万元整（20000元）”。同日，原告交给第三人恒居公司5000元，第三人给原告出具收据一张，明确该款为A3-1组团1栋2601号房屋的定金。合同签订后，被告以其妻子不同意卖房为由不准备出售涉案房屋给原告，后原告及第三人恒居公司与被告多次联系协商买卖房屋及相关赔偿事宜，2019年12月30日，第三人就涉案房屋草拟了《房屋买卖居间合同》，原、被告及第三人经纪人唐玲玲均在合同签字，但因被告陈述其妻子不同意出售涉案房屋，且不同意在合同上签字而未果。原、被告为此产生争议，故原告诉至一审法院，诉请如前。经一审法院释明，原告明确表示要求被告按定金罚则返还其4万元，不再主张违约金的诉讼请求。上述事实，有原、被告及第三人的在庭陈述及原告提供的原、被告身份证复印件、《诚意金合同》、收条、房屋中介专用收据、微信转账记录、原告与被告的微信聊天记录及被告妻子发给原告的微信记录、商品房预售合同备案登记表、原被告协商卖房的录音资料、《房屋买卖居间合同》（草稿），被告提供的微信聊天记录,第三人提供的与被告的微信聊天记录截图等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当秉持诚实有信，恪守承诺的原则。本案中，原、被告及第三人签订的《诚意金合同》系各方当事人的意思表示真实，其内容未违反法律规定，该合同真实有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据原告提供的收条和原、被告及第三人的微信聊天记录等证据证实，原告已按约向被告支付了2万元定金，而被告对是否出卖房屋意见反复，致使房屋买卖交易无法继续，被告虽辩解其一直是同意卖房，只是其妻子不同意卖房，其不存在违约责任，但根据合同相对性原则，致使合同不能如期履行的责任在于被告，被告系违约方，应承担相应的违约责任。庭审中，被告虽表示希望继续履行合同约定，但原告不同意，坚持要求解除合同，故对作为守约方原告的该诉请，一审法院予以支持。对于原告主张要求被告双倍返还定金4万元的诉请，一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，原告依约交付定金2万元给被告，因被告对出售涉案房屋意见反复导致房屋买卖不能在约定的期限内进行交易，被告违约在先，应当承担违约责任，依据定金罚则，被告作为收取定金一方违约，应当双倍返还定金给原告，故对原告的该诉请，一审法院予以支持。对于原告提出要求被告赔偿其经济损失5000元的诉请，经查，该款系第三人收取的定金，不是被告收取，原告可依据法律规定另行主张，故该诉请一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告彭小青与被告张伟、第三人贵阳恒居不动产经纪有限公司于2019年12月25日签订的《诚意金合同》；二、被告张伟于本判决生效之日起十日内向原告彭小青双倍返还定金人民币40000元；三、驳回原告彭小青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1926元，减半收取963元，由原告彭小青负担480元、被告张伟负担483元。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，彭小青、张伟及第三人恒居公司签订的《诚意金合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按照合同内容全面履行义务。经查，彭小青按照《诚意金合同》的约定，为后续与张伟继续签订《不动产买卖居间合同》向张伟支付了诚意定金20000元。本院认为，从《诚意金合同》约定的内容来看，该《诚意金合同》实为预约合同，其目的是为双方将来签订《不动产买卖居间合同》而订立，彭小青支付的20000元定金系其为签订《不动产买卖居间合同》而向张伟提供的担保，但根据一审查明的事实，结合彭小青、恒居公司提交的微信记录等证据以及上诉人张伟在二审庭审中的陈述，可以认定后因张伟之妻不同意出卖案涉房屋，导致双方未能继续签订《不动产买卖居间合同》。因此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，现彭小青请求解除《诚意金合同》并主张上诉人张伟双倍返还定金，符合法律规定，故一审判决解除《诚意金合同》以及判决张伟双倍返还定金40000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1926元，由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二〇年八月六日法官助理陈跃霄书记员彭永耀