江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2772号上诉人（原审被告）：沈建平，男，1963年7月3日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：过成，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：缪英杰，男，1968年12月4日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：沈陈鸿，无锡市惠山区长安法律服务所法律工作者。原审被告：沈建良，男，1957年3月21日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人沈建平因与被上诉人缪英杰、原审被告沈建良房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初6475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈建平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决对于缪英杰在购买涉案房屋时是否明知房屋为沈建平、沈建良共同共有这一关键问题未作审查。1.在第一次庭审时，缪英杰自认沈建良于买房当时提供给其《安置认定书》、《拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表》等，上述材料均明确记载沈建平为房屋共有人之一，故缪英杰在2003年就明知沈建平为房屋共有人之一；2.2007年缪英杰与沈建良重新签订协议时，沈建平已经领取了房屋的权属证明，并且向缪英杰表示要返还房屋，缪英杰称不知沈建平为房屋共有人不符常理。故案涉房屋买卖协议侵犯了沈建平的合法权益，当属无效。二、一审判决对于沈建平向缪英杰表示要返还房产的事实认定错误。1.沈建平2007年回锡后即向缪英杰表示要返还房产，并非一审认定“从未提出过异议”；2.双方电话沟通时，沈建平也表示其一直在努力赚钱，目的就是想要通过支付缪英杰提出的装修补偿款，从而要回房屋，多年来一直没有放弃要回房屋的意图。三、一审判决适用法律不当。1.本案买卖合同应属无效。缪英杰自2003年就应当知道沈建平为房屋共有人之一，且2007年缪英杰与沈建良重新签订协议时，该房屋已经归沈建平一人所有，故两份协议都无效。缪英杰基于无效合同取得案涉房屋没有法律根据，应当返还；2.即使房屋买卖合同有效，沈建良系无权处分，也未取得沈建平的追认，案涉买卖合同不能产生物权变动的法律后果，缪英杰只能追究沈建良的违约责任。缪英杰辩称：其于2003年签订案涉房屋买卖协议时，看到的案涉房屋涉拆迁材料上仅沈建良一人签名，并不知道以上房屋有其他共有人。案涉协议是双方真实意愿的表示，理应合法有效。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈建良陈述：认可沈建平的上诉理由。缪英杰向一审法院起诉请求：1.确认缪英杰与沈建良签订的《房屋买卖协议》有效;2.沈建良、沈建平配合缪英杰办理惠山区长宁苑27-202房屋的过户手续;3.本案诉讼费由沈建良、沈建平承担。一审法院认定事实：2003年3月6日，沈建良与缪英杰签订房屋转让协议一份，内容为：兹有无锡供电公司沈建良就惠山区原长安镇长宁苑小区27号202室（140平方米）转让给长安镇大利市缪英杰。转让价格1050元/平方米，总计人民币壹拾肆万柒仟元整。缪英杰一次性给付沈建良现金人民币壹拾肆万柒仟元整。转让后产权手续由沈建良办理好，并交缪英杰保管。待该房屋上市交易时，将产权手续转移给缪英杰。在此期间缪英杰对房屋的使用、管理以及村委、物业的关系全面负责。2003年2月19日，沈建良出具收条一份，载明：今收到江宜宾同志购长宁苑小区27号202室房定金叁仟元。2003年3月6日，沈建良又出具收条一份，载明：今收到江宜宾购房长宁苑（27-202室）款壹拾肆万肆仟元。现将领取房子钥匙、凭证交江宜宾。2007年10月16日，沈建良与缪英杰又签订房屋买卖协议一份，内容为：沈建良出售的房屋位于惠山区长安社区市民广场对面的长宁苑一区27幢202室安居房，房屋实际建筑面积140平方米。房屋买卖价格为壹拾肆万柒仟元整。缪英杰自协议签订后，即全额付清沈建良房款，沈建良在缪英杰全额付清房款后即将房屋钥匙交给缪英杰。缪英杰已于2003年3月6日将房款一次性付清。缪英杰付清房款取得该房后，缪英杰以沈建良名义办理该房屋房产时，沈建良必须协助并提供一切相关证件及资料并保证合法有效，所有办理费用均由缪英杰承担，该房屋的产权证归属缪英杰。缪英杰陈述，因2003年3月6日的房屋转让协议时间久找不到原件，故双方于2007年10月16日重新签订了房屋买卖协议。另查明，2003年1月21日，沈建良、沈建平与无锡市惠山区堰桥镇拆迁安置办公室签订房屋作价、拆迁、安置认定书，内容为：经审核可照顾沈建良、沈建平以成本价购买140平方米。最终核定安置沈建良、沈建平肆人房型一套。沈建良在认定书落款处签字。再查明，涉案房屋缪英杰于2003年入住至今，于2007年4月23日登记于沈建平名下，房屋建筑面积为144.08平方米。审理中，沈建平陈述：其一直在湖北打工，于2007年回无锡后知晓房屋已被出售给缪英杰。自湖北回锡后其就在无锡打工并一直租房居住至今。2009年5月，其上门找缪英杰欲要回房屋。缪英杰答复其房屋已入住几年且已进行装修，故需补贴钱才能返还房屋，双方对房屋返还需支付的对价未谈妥。后沈建平再无至缪英杰处索要房屋。另，2020年4月，江宜宾出具情况说明一份，江宜宾在情况说明中表示因缪英杰工作及交通的原因，当时买卖房屋由缪英杰委托其办理，房款也委托其支付给沈建良。2020年4月2日，一审法院至拆迁办调查，与该办副主任胡旦制作了调查笔录，胡旦陈述沈建良、沈建平的拆迁按照每人70平方米成本价安置，当时他们两个人，故安置了140平方米。老房的拆迁利益人仅为沈建良、沈建平两人。以上事实，有房屋转让协议复印件、房屋买卖协议、收条、房屋产权证、房屋作价拆迁安置认定书复印件、调查笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，沈建良与缪英杰签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。出售房屋时沈建良、沈建平为房屋共有人。作为共有人之一的沈建良将房屋出售给缪英杰，缪英杰亦按约支付了房屋对价。现另一共有人沈建平提出不同意出售房屋。但根据沈建平庭审中的陈述，其2007年即知晓涉案房屋被出售，但未提出过异议，且租房居住。直至2009年5月才提出要回房屋，且同意补偿缪英杰相应差价，因价格未谈妥不了了之，此后再无提出过异议，沈建平的上述行为应视为其对沈建良出售房屋事实的认可。现房屋价值已有大变动，沈建平在本案中以未在房屋买卖协议上签字、沈建良无权处分为由主张房屋买卖协议无效，继而不协助缪英杰办理房屋过户手续的抗辩意见一审法院不予支持。一审法院对于缪英杰主张沈建平、沈建良协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求予以支持。关于沈建良提出产证面积为144.08平方，比当时买卖房屋时合同中约定的面积多出4.08平方，应支付相应差价，现缪英杰同意按合同价每平方1050元，合计4284元支付差价，一审法院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、沈建良与缪英杰于2007年10月16日签订的房屋买卖协议合法有效；二、沈建良、沈建平于判决生效后五日内协助缪英杰办理无锡市惠山区长宁苑一期27-202房屋的过户手续。过户时产生的一切费用由缪英杰承担；三、缪英杰于判决生效后五日内支付沈建良、沈建平4284元。案件受理费10800元，由沈建良、沈建平负担。缪英杰预交的诉讼费用可在判决生效之日起十日内向一审法院申请退回，沈建良、沈建平应负担的诉讼费用在判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审中，沈建平当庭陈述，缪英杰于2019年跟其电话沟通，要求将房子过户，其说好的，但是要补偿20万元，缪英杰只愿意补偿2万元，故其不同意过户。后来共同去第三人处商谈时，其也是要求补偿20万才同意过户，因为房子涨价了。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，1.当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，2003年3月6日，沈建良与缪英杰签订房屋转让协议时，案涉房屋为沈建良与沈建平共有，虽案涉房屋于2007年4月23日已登记于沈建平个人名下，但缪英杰已于2003年即按约支付购房全款并入住至今，故2003年的房屋买卖合同合法有效。沈建平以沈建良在2003年出售案涉房屋时，对案涉房屋沈建平的共有份额没有所有权或者处分权为由，主张案涉合同无效，本院不予支持。2.双方当事人均应按约全面履行各自的义务。二审中，沈建平认可，缪英杰于2019年与其电话沟通房屋过户事宜时，其明确表示同意过户，只是因房价上涨，需要缪英杰补偿其20万。沈建平的上述行为，已构成其对沈建良出售案涉房屋事实的认可。现案涉房屋产权已于2007年办理在沈建平个人名下，其理应按约协助缪英杰办理产权过户手续。故沈建平的上诉理由，缺乏事实与法律依据，应予驳回。综上所述，沈建平的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由沈建平负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  华敏洁审 判 员  张朴田二〇二〇年八月四日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳