福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0981民初5853号 原告：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。 法定代表人：郝晓华，局长。 委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉晶，福建人文律师事务所律师。 被告：陈娜，女，1992年6月29日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：陈雪英（系陈娜之母），住福建省福安市。 原告中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称南京军区房管局福安分局）与被告陈娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告南京军区房管局福安分局的委托诉讼代理人刘春光、刘玉晶、被告陈娜的委托诉讼代理人陈雪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南京军区房管局福安分局向本院提出诉讼请求：1.解除南京军区房管局福安分局与陈娜之间关于福建省福安市城区的房屋租赁关系;2.陈娜立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.陈娜向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金73546.85元[2016年8月1日起至2017年7月6日被告陈娜拖欠的租金为171531元/年÷365天×339天-（71471.5元+14294元）=73546.85元]，以及逾期支付租金的违约金[自2017年7月7日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％标准计算，暂计至2017年7月12日的违约金为73546.85元×5天×（月利率2％÷30天）=245.16元];4.陈娜向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费179.5元(360元-150元-30.5元)；5.陈娜向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费（自2017年7月7日起至实际腾房之日止，以日租金171531元/年÷365天=469.95元/天计算，暂计至2017年7月12日的占用房屋的使用费为469.95元/天×5天=2349.75元）。事实和理由：南京军区房管局福安分局与陈娜于2015年7月31日签订《军队房地产租赁合同》一份，合同编号：南闽[2015]140225号0018959-A。该合同第一条、第三条、第四条约定陈娜自愿承租南京军区房管局福安分局所有的坐落于福建省福安市城区,租赁期限为2015年8月1日起至2016年7月31日止，年租金为171531元，租金半年结算一次，陈娜应于每半年的前十日内将租金支付给南京军区房管局福安分局。该合同第十五条约定陈娜应支付给南京军区房管局福安分局承租房屋的管理费360元/年。该合同第十一条约定陈娜逾期支付房屋租金及有关费用，陈娜应按逾期交纳费用总额的日千分之三的标准向南京军区房管局福安分局支付违约金。逾期支付租金的天数超过30日，南京军区房管局福安分局有权解除该房屋租赁合同并收回依合同约定属于南京军区房管局福安分局的全部财产。从2016年8月1日起，南京军区房管局福安分局与陈娜双方已形成不定期的房地产租赁关系，现由于陈娜未依约按期足额履行支付租金的义务，南京军区房管局福安分局于2017年7月6日向陈娜现场送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，陈娜亦收悉该通知书，南京军区房管局福安分局与陈娜双方的租赁关系已于2017年7月6日解除，现腾房期限亦已过，陈娜至今未腾退诉争房屋，仍然占用诉争房屋。南京军区房管局福安分局认为陈娜违反合同约定，陈娜依法应承担向南京军区房管局福安分局支付合同约定的管理费、房屋租金、违约金以及占用房屋使用费的责任，且应立即腾退诉争房屋归还南京军区房管局福安分局。 陈娜辩称,1.南京军区房管局福安分局诉称“从2016年1月1日起，双方已形成不定期的房地产租赁关系，现由于陈娜未依约按期足额履行支付租金、承租房屋的管理费的义务”。这是错误的，因为本案房屋租赁合同是无效的，因此陈娜根本不存在违约的问题，而且2016年陈娜已交付当年的租金、管理费共171890.5元，南京军区房管局福安分局应当依法返还。2.双方订立的房屋租赁合同以及2016年以后至今租赁关系均为无效，这是因为，其一，南京军区房管局福安分局出租的房屋至今即未确权登记未依法取得房产的证书又未依法取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于管理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方订立的房屋租赁合同以及2016年以后至今租赁关系均应当认定为无效；其二，南京军区房管局福安分局为国家军队单位，我国法律行政法规明确规定，国家军队单位禁止从事有偿服务，因此，双方订立的房屋租赁合同属于违反法律，法规禁止经营规定的合同，为无效合同；其三，双方所订立的租赁合同违反法律、行政法规定的强制性规范中的效力规范，依法应当认定为无效。3.依据2015年1月17日总政治部、总后勤部、军委纪委后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》第三项第九款：军队单位出租空余房地产，必须凭《军队单位对外有偿服务许可证》和《军队单位对外有偿服务收费许可证》领取有偿服务收费专用票据，提高空余房地产出租收入管控层级，逐步实现经费统收统支。然南京军区房管局福安分局从2015年至2017年期间，《军队单位对外有偿服务许可证》、《军队单位对外有偿服务收费许可证》均未经年检，按照上述规定就不得收取相关的租金。综上，双方订立的房屋租赁合同因违反我国法律行政法规以及最高人民法院相关司法解释的规定，该合同及双方自2016年至今的租赁关系均依法认定为无效，南京军区房管局福安分局要求判令陈娜支付房屋的租金、管理费、占用房屋使用费等不具有法律及事实依据，其诉求证据不足，理由不能成立，请求法院判令南京军区房管局福安分局返还陈娜租金、管理费、保证金共214790.5元，以维护陈娜的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2015年7月31日,南京军区房管局福安分局(甲方)与陈娜（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2015]140225号0018959-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积157.08平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止；4.租金总额为171531元，年租金为171531元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费360元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，陈娜作为乙方在合同上签字。2016年7月31日，合同约定的租赁期满后，陈娜仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对陈娜继续使用租赁房屋的行为提出异议。之后，陈娜于2016年10月18日支付租金85765.5元及管理费180.5元。 至今，陈娜仍在使用诉争租赁物。 另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向陈娜收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。 对上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实，本院认定如下： 一、关于双方所签订的《军队房地产租赁合同》以及《合同补充协议书》的效力问题。 南京军区房管局福安分局认为，南京军区房管局福安分局所出租的房屋是有国有土地使用证，并且在1998年竣工时经过福安市建委、福安市建设工程质量监督站、以及施工方跟建设方、福安消防大队的验收，诉争房屋不是违建的房屋，是合法的房屋，因此本案的租赁关系是有效的。同时，自2016年1月起双方未再签订租赁合同,已形成不定期租赁合同关系,南京军区房管局福安分局亦有权随时解除合同，同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，故2017年7月6日，其已向陈娜公告送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，本案的租赁合同自公告送达上述通知书之日解除。 陈娜认为，南京军区房管局福安分局出租的房屋至今即未确权登记未依法取得房产的证书又未依法取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于管理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方订立的房屋租赁合同以及2016年以后至今租赁关系均应当认定为无效合同。同时，《军队单位对外有偿服务许可证》、《军队单位对外有偿服务收费许可证》均未经年检，按照上述规定南京军区房管局福安分局就不得收取相关的租金。另，其未收到《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，且未看到公告。 本院认为，认定合同是否有效应以法律、行政法规规定为依据。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。租赁合同中的出租人是否必须为租赁物所有权人或已取得产权证，法律、行政法规也没有强制性规定。本案中，“八一商城”是经相关主管部门批准建设、竣工验收的，并非违法建筑，虽至今仍未取得房屋所有权证，但对外不影响双方当事人合同的效力。同时，南京军区房管局福安分局所提供的《军队单位对外有偿服务许可证》、《军队单位对外有偿服务收费许可证》是军队开展空余房地产的有效凭证，且都在有效期内，故案涉合同合法有效，应受法律保护。陈娜的上述抗辩理由，没有事实依据，不予采纳。2016年7月31日合同期满后，双方未另行签订书面合同，陈娜继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，南京军区房管局福安分局有权随时解除合同。因此，南京军区房管局福安分局主张解除案涉合同符合合同约定及法律规定。南京军区房管局福安分局主张租赁合同自2017年7月6日解除,于法无据，不予支持。本案租赁合同的解除时间应认定为法院判决生效之日。 二、关于南京军区房管局福安分局要求陈娜支付租金、违约金、管理费及房屋占有使用费是否有依据的问题。 南京军区房管局福安分局认为，陈娜应按合同约定支付拖欠的租金、管理费及违约金，且合同解除后陈娜未将租赁物返还南京军区房管局福安分局，应支付占有使用费。 陈娜认为，南京军区房管局福安分局的《军队单位对外有偿服务收费许可证》未经年检，按照规定不得收取相关的租金；且根据有关文件精神，停止有偿服务即免收商户租金，用于停止有偿服务给予商户在过渡期间的补助，南京军区房管局福安分局理应退还非法收取的租金及给予商户适当补偿；另，南京军区房管局福安分局收取管理费没有行政许可，且管理不善，应驳回南京军区房管局福安分局诉求，返还我们租金、管理费及保证金。 本院认为，案涉合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。南京军区房管局福安分局已依约将租赁物交付陈娜使用，陈娜应按合同约定向南京军区房管局福安分局支付租金及管理费。南京军区房管局福安分局持有的《军队单位对外有偿服务许可证》及《军队单位对外有偿服务收费许可证》已经中国人民解放军总后勤部批准及核发，均在有效期内，其有权对空余房地产进行租赁并收取租金，且其在收取租金时均按规定向承租人开具中国人民解放军有偿服务收费专用票据，故陈娜关于《军队单位对外有偿服务收费许可证》未经年检不得收取租金及根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和相关会议的精神应免收商户租金的相关主张，无事实和法律依据，不予采纳。根据前文所述，陈娜需要在每半年的前十日支付半年租金，逾期支付租金，每逾期一日，按未交租金金额的日千分之三支付违约金。陈娜未按合同约定支付租金，已构成违约，依法应支付违约金。在法院判决生效之次日起至诉争房屋实际腾出前，若陈娜仍占用诉争房屋，则依法应支付该房屋的占有使用费。故南京军区房管局福安分局要求陈娜支付租金、违约金、管理费及房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。 综上所述，本院认为，因陈娜拖欠租金，根据案涉合同约定，陈娜已构成违约，现南京军区房管局福安分局主张解除与陈娜之间租赁关系的诉讼请求，于法有据，予以支持。租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求陈娜将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。依前文所述，南京军区房管局福安分局与陈娜签订的《军队房地产租赁合同》以及合同补充协议书于本判决生效之日解除，南京军区房管局福安分局与陈娜自2016年8月1日起至法院判决生效之日止形成不定期租赁关系，故该期间的租金、管理费可参照双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区福安房管局主张按171531元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当。陈娜仍应向南京军区房管局福安分局支付自2016年8月1日至法院判决生效之日止所拖欠的租金，但应扣除已支付的租金85765.5元。陈娜未按约定支付租金，已构成违约，其应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区房管局福安分局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，陈娜应于每半年的前10日内交付租金，即陈娜应在2016年8月10日前支付半年租金，现南京军区房管局福安分局主张自2017年7月7日起计算逾期支付租金的违约金，系其自由处分其民事权利行为，不违反法律规定，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，陈娜应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费360元，即管理费为360元/年，陈娜应向南京军区房管局福安分局支付自2016年8月1日至本判决生效之日止所拖欠的管理费，但应扣除已支付的管理费180.5元。若陈娜在法院判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，其应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局有权主张参照年租金171531元/年的标准计算从本判决生效之次日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,94)?)、第九十六条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,96)?)、第九十七条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,97)?)、第一百零七条、第一百一十四条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,114)?)、第二百一十二条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,212)?)、第二百二十六条、第二百二十七条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,227)?)、第二百三十二条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,235)?)、第二百三十五条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,235)?)、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与陈娜的租赁关系； 二、陈娜应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福安市的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局； 三、陈娜应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金（自2016年8月1日起至本判决生效之日止，按171531元/年的标准计算，并扣除已支付的租金85765.5元）及逾期付款违约金（自2017年7月7日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2%的标准计算）； 四、陈娜应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费（自2016年8月1日起至本判决生效之日止，按360元/年的标准计算，并扣除已支付的管理费180.5元）； 五、若陈娜在本判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，则应向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自本判决生效之次日起计至实际交还房屋之日止，按171531元/年的标准计算）； 六、驳回中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1643元，由中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局负担3元，陈娜负担1640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  陈明丽 代理审判员  张志杰 人民陪审员  缪映影 二〇一七年九月八日 书 记 员  郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一) 第四条合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －13－