黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初1741号原告：李江，男，1970年9月3日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：关键，黑龙江盛合律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙胜男，黑龙江盛合律师事务所律师。被告：闫洁，女，1966年7月16日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张国强，黑龙江法融律师事务所律师。第三人：黑龙江辰坤房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西直大街400号1单元14层4号。法定代表人：张启坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：师圣博，黑龙江恒金律师事务所律师。原告李江与被告闫洁、第三人黑龙江辰坤房地产开发有限公司（以下简称辰坤公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李江的委托诉讼代理人沙胜男、关键，被告闫洁的委托诉讼代理人张国强，第三人辰坤公司的委托诉讼代理人师圣博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李江向本院提起诉讼请求：1、撤销哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01执异256号裁定书；2、诉讼费用由闫洁承担。事实和理由：根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。所以第三人辰坤公司在无预售销售许可情况下与闫洁签订的《房屋买卖合同》应认定为无效的合同，因合同无效闫洁提出的执行异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一款关于“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”规定。本案中，李江查封案涉土地使用权时间为2016年4月18日，而闫洁所签订《房屋买卖合同》是在2018年9月10日，所以闫洁提出执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一款关于“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”规定。同时闫洁自认2018年9月入住房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条二款关于“在人民法院查封前已合法占有该不动产”规定。根据案外人辰坤公司自认，2018年9月即闫洁与辰坤公司签订《房屋买卖合同》这段时间，辰坤公司因公章丢失已登报申明公章作废，所以闫洁所持有的《房屋买卖合同》并不是辰坤公司的真实意思表示，合同公章也不是辰坤公司当时所用公章。李江在2016年4月18日是依据裁定书查封的南岗区和兴路96号土地使用权，并不是案涉房屋所有权，所以闫洁的执行异议本不应成立。综上，李江认为本案执行异议裁定书认定事实不清，为维护合法权益，请求贵院支持李江诉讼请求。闫洁辩称，一、（2019）黑01执异256号执行裁定书认定事实准确，程序合法，适用法律正确。二、李江请求“确定辰坤公司在未取得商品房预售许可证的情况下与闫洁签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同”是错误的，李江认为辰坤公章丢失不属实的。1、辰坤公司因其资金紧张，至今未缴纳土地出让金，致使该项目近十年仍五证不全；2、2013年10月1日，辰坤公司将该项目所有商品房均授权委托给案外人王某包销，并将辰坤公司所有证照印鉴交于王某，同时与王某签订《文化帝景商品房及车库包销协议》。基于上述事实，初始买受人和闫洁与辰坤公司授权包销人王某签订的《文化帝景认购书》、《房屋买卖合同》应是双方真实意思表示且合法有效的。闫洁买卖案涉房产时，只变更合同中购房人姓名，不改《房屋买卖合同》签订时间。关于闫洁《文化帝景内部认购书》问题，初始买受人与闫洁初始未办理产权证照的原因系辰坤公司开发的文化帝景小区房产不具备办证条件，现因闫洁根据国家给的政策到不动产局办产权证时发现案涉房屋土地被查封而不具备办证条件，致使闫洁启动异议程序，而非初始买受人与闫洁自身原因不能办理产权证。3、根据“黑龙江省第十二次党代会精神，及为切实维护人民群众切身利益的发展思想”、黑龙江省委省政府下发的《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》和《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于加快推进历史遗留建设项目不动产证手续办理工作方案的通知》和闫洁提交的《不动产登记受理凭证和税收完税证明》，可知：未取得商品房预售许可证不能成为确认《房屋买卖合同》无效的法定理由。闫洁针对案涉土地的查封提出的执行异议应是依法成立的。三、闫洁与辰坤公司签订了《房屋买卖合同》，并履行了支付全部房款、办理进户手续的合同义务，是双方真实意思表示。至于购房款转入孟祥军账户问题，是因购房时辰坤公司告知其账户已被法院查封，所以将购房款转入辰坤公司指定的孟祥军账户。关于哈尔滨翠悦物业管理有限公司（以下简称翠悦物业）是否有管理初始买受人和闫洁入户职能问题，案涉所有业主都可互相佐证自入住案涉房屋至今，都是由翠悦物业办理的入住手续，文化帝景小区的所有物业都是由翠悦物业进行管理，所以，翠悦物业具备证实初始买受人和闫洁入住案涉房产的客观事实的资格。综上，案涉房屋初始买受人和闫洁与辰坤公司签订的《文化帝景认购书》、《房屋买卖合同》，并支付了全部房款，办理了进户手续，履行了双方的合同义务，且初始买受人和闫洁未办理产权证证照的原因系辰坤公司开发的文化帝景小区房产不具备办证条件而非自身原因，故案涉房产的初始买受人与闫洁均为善意受让人。现闫洁在继受取得初始买受人的权利后提出的排除执行异议符合相关法律规定，应予以支持。辰坤公司述称，同意李江诉讼请求和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李江举示证据如下：证据一，哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民三初字第68号民事调解书、（2015）哈执字第530号之一执行裁定书各一份。拟证明：李江已经依据法律文书申请人民法院查封哈尔滨市南岗区和兴路96号土地使用权，李江作为本案诉讼主体适格。经质证，闫洁对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为查封案涉土地时没有进行现场调查核实，对和兴路96号文化帝景小区已入住的闫洁没有排查，侵害了闫洁的财产权益。辰坤公司无异议。证据二，哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01执异256号执行裁定书。拟证明：李江于2016年4月7日申请查封和兴路96号土地使用权，而闫洁于2018年9月10日签订《房屋买卖合同》，发生在查封之后，闫洁的执行异议不成立。同时闫洁自认其系于2018年9月入住，也不符合执行异议和复议案件规定的条件。经质证，闫洁对该证据的真实性和拟证明问题均有异议，认为该证据是在充分调查核实后作出的。闫洁系二手购房人，虽然是在2018年9月10日签订房屋买卖合同，但是案涉房产是在2015年7月20日由初始买受人宋文英与辰坤公司签订了认购书并实际入住，已将全部购房款交于辰坤公司。初始买受人宋文英的购房行为及占有使用案涉房屋完全符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题第二十八条规定。辰坤公司无异议。证据三，2015年4月15日的黑龙江晨报声明一份。拟证明：辰坤公司已于2015年4月15日在黑龙江晨报声明，公章、财务章、法定代表人印章全部丢失，声明作废。所以本案中2018年9月10日签订的《房屋买卖合同》上显示的辰坤公司的公章并不是合法公章。经质证，闫洁对该证据的真实性和想要证明的问题均有异议，认为首先，没有看到该份证据的原件；其次，李江所要证明的内容并不属实，闫洁有证据证明辰坤公司并没有丢失案涉印章，其在报纸所宣告丢失的行为完全是虚构事实；第三，辰坤公司对于印章丢失并没有进行充分说明，案涉合同所签署的印章都已经全部交由辰坤公司的包销人王某处保管。辰坤公司无异议。闫洁举示证据如下：证据一，《商品房买卖合同》一份。拟证明：2018年9月10日，闫洁与辰坤公司签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉房产。经质证，李江认为辰坤公司至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二条规定，该合同应当认定为无效。在2016年4月7日李江申请法院查封之日，闫洁没有签订合法有效的合同，且该合同至今无效，所以闫洁的执行异议不符合最高法院执行异议复议第二十八条规定。此外，辰坤公司的公章、财务章、法定代表人印章已全部丢失声明作废，所以闫洁并不是与辰坤公司签订的合同。证据二，《文化帝景认购书》一份。拟证明：案涉房屋初始买受人宋文英于2015年7月20日与辰坤公司签订《文化帝景认购书》，购买了案涉房产，购房款为92万元。经质证，李江认为认购方不是本案诉讼主体，也不是本案证人，该份证据与本案无关。证据三，《收据》、中国农业银行《现金缴款单》。拟证明：初始买受人宋文英于2015年12月2日、2015年12月4日缴纳了全部购房款。经质证，李江认为该证据中的交款方不是本案诉讼主体，该证据与本案无关，闫洁无法证明自己已按约定支付全部价款。证据四，《文化帝景进户缴费清单》、《文化帝景入户单》退精装修款《收据》各一份。拟证明：2015年12月2日，初始案涉房屋买受人宋文英与物业公司办理了案涉房产入住、缴费手续。经质证，李江认为该份证据中显示的翠悦物业公司不是本案诉讼主体也不是本案证人，与本案无关。且该物业公司也无权利证明闫洁有权利入住案涉房屋。退款收据与本案无关。证据五，《收条》二份。拟证明：2018年9月27日初始买受人宋文英将案涉房屋转让给闫洁。经质证，李江认为房屋买卖协议签订日期是2018年9月10日，此日期晚于李江申请查封日期，闫洁无法证明待证事实。证据六，《二手房屋买卖合同协议书》一份。拟证明：2018年9月27日，初始买受人宋文英将案涉房产转让给闫洁。经质证，李江认为签订合同日期晚于李江申请查封日期。证据七，2018年9月27日辰坤公司《收据》一份。拟证明：闫洁向辰坤公司交付了全部购房款。经质证，李江认为闫洁所提证据与其他证据相互矛盾，闫洁应按照协议约定将价款支付给宋文英，但其并没有将价款支付给宋文英。证据八，燃气发票、电力销售发票各一份。拟证明：与证据四共同证明初始买受人在案涉房产被法院查封前已实际入住占有案涉房产。经质证，李江认为该证据与本案无关，因显示的人名并非闫洁，无法证明闫洁实际占有案涉房屋。证据九，《情况说明》一份。拟证明：2018年9月27日初始买受人宋文英将案涉房屋转让给闫洁。经质证，李江认为本份证据需要宋文英本人到庭作证，如果宋文英未到庭作证，则该证据不具有证明效力。证据十，《不动产登记受理凭证》、《税收完税证明》各一份。拟证明：2019年3月13日，哈尔滨市不动产登记中心受理闫洁办理案涉商品房买卖转移登记申请，同日，税务机关出具闫洁缴纳案涉房屋契税的证明。经质证，李江认为该证据与本案无关，税务机关并非审查机关，其出具的相关受理单无法支持闫洁具有申请执行异议的权利。证据十一，《授权委托书》、《文化帝景商品房及车位包销协议》、辰坤公司所有证件、印章、明细交付清单各一份。拟证明：2013年9月28日，辰坤公司将其开发建设的文化帝景社区的管理权限、财物权限及其销售商品房权限等都交于委托案外包销人王某进行管理销售。同时于2014年1月20日将所有证件交于王某保管。该份证据同时证明李江所出示的证据三所证明的辰坤公司公章丢失情况并不属实。经质证，李江对该证据的真实性有异议，认为李江并非辰坤公司，无法辨别该份证据真伪，但认为此证据无法证明闫洁观点，因为授权委托书签订日期为2013年9月28日，辰坤公司登报声明公章丢失日期为2015年4月15日，所以此份证据无法证明2015年4月15日之后将公章交由案外人使用管理。辰坤公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。认为孟祥军、王某为辰坤公司债权人，其为了达到偿还贷款的目的，强占辰坤公司经营权及文化帝景楼盘。该二人未按照该协议履行义务，所以辰坤公司已向二人发出解除通知，该证据所有内容均已解除，所以辰坤公司登报声明公章作废。辰坤公司未举示证据，同意李江全部质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对李江举示的证据一、证据二系人民法院制作的法律文书，对真实性予以确认。对证明问题结合其他证据予以评判；对证据三，因李江在庭审期间出示了原件，对真实性予以确认，对证明问题结合闫洁的反驳证据予以评判。对闫洁举示的证据一至十一的真实性，因均加盖相关单位或部门公章，本院予以确认。虽然李江认为加盖的辰坤公司的印章已经失效，但同时称该印章初始出自辰坤公司，后基于登报作废的事实，认为该公章没有效力。故对于该部分证据的真实性予以确认，对于证明问题，结合相关法律规定和其他证据予以评判。经审理查明：李江申请执行辰坤公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月7日作出（2015）哈执字第530号执行裁定书，查封辰坤公司坐落于哈尔滨市南岗区和兴路96号土地使用权，2016年4月18日向协助义务机关送达执行裁定书和协助执行通知书。坐落于查封土地上的文化帝景小区房产因相关审批手续不完备，均未办理产权登记过户手续。案涉争议房产位于文化帝景小区1栋1单元18层3号，初始买受人为案外人宋文英，其于2015年7月20日与辰坤公司签订《文化帝景认购书》，并于2015年12月2日、12月4日分别缴纳了全部房屋认购款92万元，同时办理了进户手续，向哈尔滨翠悦物业管理有限公司缴清了各项进户费用9139.25元。2015年8月15日，因未能履行装修义务，辰坤公司退还宋文英精装修款154910元。2018年9月10日，宋文英将该认购房屋转让给闫洁，双方签订了《二手房屋买卖合同协议书》，宋文英为闫洁出具了收到房款765090元收条，同日，闫洁与辰坤公司签订正式《房屋买卖合同》。2019年3月13日，税务机关出具闫洁交付房屋契税的税收完税证明，同日，哈尔滨市不动产登记中心受理其办理商品房买卖转移登记的申请。另查明，文化帝景小区系文化社区棚户区改造项目，由辰坤公司于2010年通过竞买方式开发建设，并于2013年5月2日与辽宁广大建筑工程有限公司（以下简称广大公司）签订《建设工程施工协议》。建设过程中因资金周转困难，广大公司承包人乔有财将孟祥军（与本案证人王某系夫妻关系）介绍给辰坤公司，辰坤公司向孟祥军借款2000余万元（数额系王某庭审陈述）。施工完毕后，辰坤公司于2013年9月28日出具《授权委托书》，委托王某：1.对辰坤公司的公章、合同专用章、财务章、法人名章及证照在项目开发工作中进行使用管理；2.对以上开发项目的各项管理、销售及财务运营等全部工作进行管理监督。授权委托书至委托项目竣工验收合格、销售完毕止。2013年10月1日，为保证借款的安全返还，甲方辰坤公司、乙方孟祥军、丙方张启坤（担保人、辰坤公司法定代表人）、丁方王某（包销人）签订《文化帝景商品房及车位包销协议》，约定包销价格房屋9000元/平方米、20万元/车位，超出部分收益归包销人。2014年1月20日，辰坤公司将包括公司名章、财务章、法定代表人名章、营业执照正副本等13个有效证件及印鉴移交给包销人王某、孟祥军。协议履行过程中，辰坤公司与孟祥军、王某夫妇产生纠纷，辰坤公司称孟祥军、王某在未取得商品房预售许可证情况下公开以辰坤公司名义对外销售房屋，要求解除包销协议，交回公章，并于2014年9月20日在黑龙江晨报上刊登声明，称原公章作废。孟祥军、王某称辰坤公司私自销售房屋和车位，一房多卖，涉嫌刑事犯罪，并向公安机关举报辰坤公司法定代表人张启坤。2015年12月11日，哈尔滨市公安局作出哈公（刑侦六）立字（2015）2965号立案决定书，决定对张启坤合同诈骗立案侦查，现该案仍处于立案侦查状态。2016年3月22日，辰坤公司以王某、孟祥军为被告、张启坤为第三人向本院提起诉讼，请求：解除投资合作协议、包销协议；归还公章、财务章、张启坤名章、营业执照等；撤销对王某、张启坤的委托授权；返还销售款3890万元。王某提出反诉，请求：履行协议、赔偿损失。2018年8月29日，本院作出（2016）黑01民初199号民事裁定书，以张启坤涉嫌合同诈骗不应由人民法院作为民事案件审理为由，裁定驳回起诉、反诉。再查明，案涉房屋系王某以辰坤公司名义与初始购买人签订《文化帝景认购书》、与二手受让人闫洁等业主签订《商品房买卖合同》，加盖的系辰坤公司此前交由王某使用保管的公司印章和法定代表人张启坤名章，购房款转入孟祥军账户。现辰坤公司以该套印鉴已登报声明作废为由，对该《商品房买卖合同》的效力不予认可。还查明，辰坤公司于2014年2月13日购得位于哈尔滨市南岗区和兴路96号、土地面积3300.7平方米的国有建设用地使用权。本院于2016年4月7日查封了该出让土地，对地上房产未采取查封措施。本院认为，本案的焦点集中在闫洁针对其所购买房产对应的土地被查封提出的执行异议能否成立上。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，闫洁应当举示证据证明其购买案涉房产同时满足上述四个条件，其才能够获得该房产的物权期待权，并据此阻却对该房产所依附土地的执行查封行为。同时，作为许可执行异议的原告人，李江亦应举示相反证据反驳闫洁的异议请求权。关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。首先，虽然闫洁与辰坤公司系于2018年9月10日签订《商品房买卖合同》，晚于案涉土地被人民法院查封时间即2016年4月7日，但闫洁系二手买受人，争议房产的初始买受人宋文英早于2015年7月20日即与辰坤公司签订了《文化帝景认购书》，并于同年12月份办理了进户手续。故闫洁的购房行为系承继于初始买受人宋文英，属于商品房预售之后签订的正式合同文本，应当以签订预售合同即《文化帝景认购书》之日作为合同签订日期，应当认定闫洁系于查封之前签订书面买卖合同。其次，对于案涉《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。李江主张，辰坤公司未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二条之规定，闫洁与辰坤公司签订的《商品房买卖合同》依法归于无效。诉讼中，各方当事人虽对于辰坤公司至今未取得商品房预售许可证的事实并无争议，但文化帝景小区系属棚户区改造项目，属于历史遗留问题，根据《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证办理工作方案的通知》要求，对于因拖欠土地出让金等原因缺失审批手续的情况，本着“先办证后追缴”的原则，由市国土资源部门按照有关规定向相关辖区政府或建设单位追缴。本案的文化帝景小区即属于通过绿色通道方式办证情况，现已履行完毕会签程序，具备办理产权证照条件，哈尔滨市不动产登记中心也为辰坤公司、闫洁出具了《不动产登记受理凭证》。故此，案涉房屋已经具备了办理不动产登记的条件，且闫洁购买案涉房屋并无过错，对守约方的诚信行为应当予以保护。因此，未取得商品房预售许可证不能成为确认合同无效的理由。再次，关于闫洁是否系与辰坤公司签订的《商品房买卖合同》问题。辰坤公司、李江称，因签订合同前，辰坤公司已经登报声明公章作废，故闫洁持有的《商品房买卖合同》中辰坤公司的印章无效。本院认为，闫洁作为善意购房人，其购房之初并不知晓辰坤公司与王某、孟祥军之间的纠纷，其有充分理由相信加盖辰坤公司印章和法定代表人名章的《商品房买卖合同》系真实有效的。故李江、辰坤公司关于案涉《商品房买卖合同》无效的主张不能成立。综上，闫洁的执行异议符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件。关于在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房产问题。诉讼中，闫洁举示了哈尔滨翠悦物业管理有限公司（以下简称翠悦物业）于2015年12月2日出具的《文化帝景进户缴费清单》和《文化帝景入户单》、燃气发票、电力销售发票，可以证实宋文英、闫洁已于法院查封前实际占有案涉房产。辰坤公司、李江虽主张翠悦物业无权证明闫洁有权利入住案涉房屋，但翠悦物业系辰坤公司委托的前期物业公司，双方签有《前期物业管理合同》并加盖辰坤公司公章和法定代表人张启坤名章，辰坤公司、李江以公章作废为由主张翠悦物业无权提供物业服务，如前所述，同样不能成立。关于是否已缴纳全部购房款问题。案涉房产的初始买受人宋文英已于2015年12月2日、4日通过农业银行向辰坤公司转账支付共计91万元购房款，并交纳了1万元定金，辰坤公司也出具了三张加盖公章和财务专用章的收据，后辰坤公司退还精装修费154910元，该交款数额与《商品房买卖合同》中载明的商品房价款相一致，买受人已经足额缴纳了全部购房款。至于闫洁二手购房并将对应房款支付给宋文英的行为，与辰坤公司并无关联性，不影响执行异议之诉对是否全额缴纳购房款条件的审查。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案中，闫洁不能办理案涉房产产权证系因辰坤公司拖欠土地出让金，无法取得预售许可证，不具备办证条件造成的，初始买受人宋文英和继受买受人闫洁对此并无过错。综上所述，闫洁的执行异议符合法定条件，可以阻却执行，李江许可执行的请求没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告李江的诉讼请求。案件受理费2300元，由李江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 赵晓波审判员王秀丽审判员张振宇（）二〇二〇年八月五日法官助理李萌书记员张春天