台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1003民初2236号原告：陈玲，女，1983年3月27日出生，汉族，住台州市路桥区。委托代理人：陈程飞，浙江海贸律师事务所律师。委托代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。被告：台州绿城泰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91331003569366453F，住所地：台州市黄岩区新前街道黄长路1532号、1542号、1544号。法定代表人：黄杰，该公司董事长。委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。委托代理人：谢依杨，浙江天册律师事务所律师。原告陈玲为与被告台州绿城泰业房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月21日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员秦伟适用简易程序于同年7月29日公开开庭进行审理，原告陈玲的委托代理人陈程飞，被告绿城公司的委托代理人谢依杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玲向本院提出诉讼请求（变更后）：1、要求被告承担缔约过失责任，向原告支付赔偿金人民币177704元（按照房价款10％计算），并支付自起诉之日至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算的利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告户籍系路桥，已在黄岩区务工多年，育有一子，为解决孩子入学问题，一直在寻找合适的学区房。2016年7月20日，被告通过微信公众号发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”。2018年5月间，被告通过黄岩论坛网站广告宣传其开发的新前街道“宁江明月花园锦溪苑”小区为“不需要迁户口的学区房”，承诺“凭购房合同就能直接入学”，对应学区。同时，被告通过17605819193的手机号码群发广告短信宣传“……小学中学双学区，学校明年9月份开学，现在已经全部封顶，绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口……”。2016年6月22日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买坐落在，以上总价1777040元。2018年10月30日，原告办理产权证。后原告了解，2018年6月12日“宁江明月花园锦溪苑”小区的学生就读问题就已得到台州市黄岩区教育局的函复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续”，但被告对紫云苑却故意隐瞒，仍通过广告、销售人员介绍等方式进行虚假宣传“绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口。”导致原告儿子无法按被告宣传内容就读相关学区。被告的广告宣传和允诺应视为合同内容，被告发布虚假广告的行为已构成欺诈，从消费者权益保护的角度，被告应承担惩罚性的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，要求被告按照《浙江省商品房买卖合同》总价款的10%承担缔约过失责任。被告绿城公司答辩称：一、被告就涉案项目所属学区不存在虚假宣传，原告的起诉没有事实依据。根据黄岩区教育局的书面确认意见，宁江明月小区的学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学，情况属实，同意小区的户籍人口和房产业主按照教育局的招生政策办理入学手续。由此可见，被告发布的内容和黄岩区教育局的书面确认意见是一致的。且被告宁江明月项目配套的育华幼儿园共计12年的教育资源与被告在微信公众号中发布的12年黄金教育并无不当。二、原告在起诉状中提到的论坛帖子、短信等均非被告发布，也不属于被告的宣传资料，且根据原、被告双方的书面约定，该内容对双方均无约束力，被告不承担任何责任。三、原告在起诉状中提到的微信公众号、论坛帖子、短信等，暂且不论是否真实、与被告是否有关联，仅从其内容来看均不构成要约，对被告没有约束力。涉案二学校均位于宁江明月项目用地红线范围外，不在被告开发规划建设范围内，被告在微信公众号中发布的与学区及入学有关的内容，并不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的构成要件条件，且双方在《商品房买卖合同》附件二补充协议二中已明确约定：项目周边情况（包括学校等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任。原告买房在先，即2016年6月22日就已经认购了涉案房屋，原告在起诉状中提到的微信公众号、论坛帖子、短信、微信等从时间上看均发生在后，不可能对原告买房的决定或房屋的价格产生任何影响。四、原告在本案中未发生任何损失和不利影响。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2013年12月6日，台州市国土资源局黄岩分局与被告在台州市永宁公证处申请对《国有建设用地使用权出让合同》进行公证。其内容为台州市国土资源局黄岩分局已经履行了法律规定的批准手续，以挂牌的方式出让宗地编号为新前城市新区3号地块，出让宗地面积为188074㎡的国有建设用地使用权，出让宗地用途为城镇住宅用地，用地出让年期为70年，绿城公司以人民币1558000000元取得该地块国有建设用地使用权。后被告对该地块进行了陆续开发建设。2016年6月22日，原告与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议等。其中合同载明，原告向被告购买宁江明月花园·紫云苑5幢3单元1701室房屋一套（预售商品房），预售许可证号为黄售许字（2015）第03号，房屋的预测建筑面积为141.64平方米，总价款为1777040元。补充协议二约定：合同签订前有关文件、楼书、宣传单页及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施所作的表述与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分；销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；买受人在订立本合同前已知悉，出卖人对本项目（即“宁江明月花园.紫云苑”）用地红线以外的相关建设内容、规划配套等情况进行的介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，不会对商品房的价格以及买受人是否决定购买该商品房产生影响，具体以最终实际实施的项目为准；买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化并与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况或客观现状不一致的，不论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任；出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人作出的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准。被告为销售上述地块开发建设的房屋，在2016年7月20日在微信公众号中发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”等宣传。同时招聘其他派遣人员为房屋销售人员，在2018年通过论坛网站、手机短信等方式发布“不需要迁户口的学区房”、“凭购房合同就能直接入学”、“小学中学双学区，学校明年9月份开学”等信息。2018年6月8日，被告就其开发建设的绿城宁江明月花园小区的义务教育招生学区问题[对应学区拟为黄岩中学附属小学（筹）和黄岩初级中学（筹）]，特向黄岩区教育局发函致询。同年6月12日，黄岩区教育局回复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续。”2020年5月18日，台州市黄岩区市场监督管理局对被告作出黄市监处［2019］93号行政处罚决定书，载明2018年上半年开始，被告的销售人员以口述的形式向来了解楼盘的客户宣传购买黄岩绿城宁江明月楼盘房子的业主凭购房合同就可就读黄岩区（筹）和黄岩中学附属小学（筹），与事实不符，属于对商品作引人误解的商业宣传行为，决定处罚如下：一、责令停止违法行为；二、处以罚款700000元。本院认为：原、被告于2016年6月22日签订商品房买卖合同，根据台州市黄岩区市场监督管理局作出的行政处罚决定书，被告对外进行凭购房合同就可就读黄岩区初级中学（筹）和黄岩中学附属小学（筹）的普遍宣传开始于2018年上半年，即双方签订商品房买卖合同之后，不可能对原、被告签订商品房买卖合同构成实际影响。本案原告也无充分证据证明在原、被告签订商品房买卖合同前，被告的工作人员就有关原告的子女入学问题进行虚假宣传的事实。综上，原告的诉讼请求所依据的事实证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈玲的诉讼请求。案件受理费3854元，减半收取1927元，由原告陈玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  秦 伟二〇二〇年八月十一日法官助理  陈苏苏代书记员  王佳梦