山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初10189号原告：聊城市保龙物业有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区昌润北路江南公寓临街楼写字楼3楼3号-4号。法定代表人：杨子良，总经理。委托诉讼代理人：程力，山东平途律师事务所律师。被告：山东鸿顺房地产开发有限公司聊城分公司，住所地：山东省济宁市太白湖区奥体路13号鸿顺大厦。负责人：李兵，经理。委托诉讼代理人：刘云龙，山东文思达律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄田，山东文思达律师事务所律师。被告：聊城市生辉家居用品有限责任公司，住所地：聊城市东昌府区建设西路南乐园路路西鸿顺小区K区商业楼。法定代表人：武彦敏，总经理。被告：李生辉，男，1971年5月29日出生，汉族，居民，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵文潇，山东鲁衡律师事务所实习律师。被告：聊城市金源固定资产管理有限公司，住所地：山东省聊城市东昌东路139号。法定代表人：兹留柱，董事长。委托诉讼代理人：柴发青，男，该公司员工。原告聊城市保龙物业有限公司（简称保龙公司）与被告山东鸿顺房地产开发有限公司聊城分公司（简称鸿顺公司）、聊城市生辉家居用品有限责任公司（简称生辉公司）、李生辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，鸿顺公司申请追加聊城市金源固定资产管理有限公司（简称金源公司）为被告。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告保龙公司委托诉讼代理人程力，被告鸿顺公司委托诉讼代理人刘云龙、被告李生辉的委托诉讼代理人赵岩、被告金源公司的委托诉讼代理人柴发青到庭参加诉讼。被告生辉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。聊城市保龙物业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告生辉公司支付自2016年6月30日至2019年6月30日，三年的物业费453600元和生活垃圾处理费70560元（代收代转费用），共计524160元。2.被告鸿顺公司承担连带责任。3.判令被告向原告支付违约金：以151200元为基数自2017年7月1日判决还清之日止，按3‰/日计算；以151200元为基数自2018年7月1日判决还清之日止，按3‰/日计算；以151200元为基数自2019年7月1日判决还清之日止，按3‰/日计算。诉讼中，原告放弃第三项诉求。事实与理由：2016年7月1日、2017年7月1日、2018年7月1日，原告与聊城市鸿顺小区业主委员会签订了鸿顺花园小区物业管理服务委托合同书，由原告对鸿顺小区进行物业服务。服务期限分别为一年、一年、两年。服务区域内商业部位（生辉公司所经营范围包括在内）按建筑面积每平米每月0.9元收取，逾期不交按总价的3‰/日收取违约金。2009年8月，鸿顺公司与生辉公司签订了聊城市房屋租赁合同，鸿顺公司租赁鸿顺花园小区商城（建筑面积14000平方米）。原告按合同约定履行了物业服务，鸿顺公司、生辉公司作为鸿顺花园业主及物业使用人，应按时向原告交纳物业费。截止2019年6月30日，被告共欠原告物业费453600元，生活垃圾处理费70560元。经原告催要，被告未付。鸿顺公司辩称：鸿顺公司不是本案商业街的业主，该商业街已于2016年12月15日整体转卖给金源公司，原告应向实际业主主张权利。原告所称的物业合同被告鸿顺公司没有见过，合同签订的主体、程序是否合法，请法院审查。据了解，原告没有为生辉公司提供服务，生辉公司由自己的物业人员提供物业服务。请求法院驳回原告的诉讼请求。生辉公司未作答辩。李生辉辩称：1.原告不具备诉讼主体适格。原告系与业主委员会签订的合同，而被告生辉公司租赁的房屋系鸿顺地产的房屋，该房屋的开发商就是鸿顺公司，合同签订时，该房屋并未向业主委员会交接。2.涉案房屋是独立的商业用房，业主委员会及原告没有权利将该房屋划定为物业服务区域，原告也从未对该区域进行过物业管理及服务。3.涉案房屋实际使用人为聊城市鲁西图书销售有限公司。鲁西公司有自己的保洁人员及安保人员，原告方的工作人员从未在图书城内部公共区域进行卫生清扫及安保人员的巡逻。4.原告与业主委员会签订的物业服务合同程序不合法，业主委员会并未得到业主大会的授权，及业主大会的委托。该合同的签订也未进行招投标，该合同本身就是违法合同，其签订过程违反物业服务条例关于物业服务合同签订的程序。5.生辉公司与鸿顺公司签订的租赁合同建筑面积为4824.6平米，租赁合同中所显示的14000平米包括楼房之间的违章建筑，该违章建筑即楼与楼之间的塑料棚已于2014年全部拆除。6.涉案的房屋4824.6平米为独立的商业用房，该房屋与原来的鸿顺灯具城（现在为华盛商贸批发城）为一体，均属于临街商业用房。整个的鸿顺灯具城均不向原告缴纳任何费用。涉案房屋的电费是交给华盛商贸批发城，水费直接交给聊城润达水业有限公司，也就是说水电费均不由原告代收代缴。7.通过鸿顺公司的答辩，可知涉案房屋已经在2016年12月15日出售给聊城市金源固定资产管理有限公司，并且房屋买卖合同所显示的面积就为4824.6平米，并不是租赁合同中显示的14000平米。原告自2016年12月至今4年时间，仍然不知道涉案房屋的所有权人为聊城市金源固定资产管理有限公司，可知其从未向涉案房屋提供过物业服务的情况。8.李生辉作为生辉公司的原法定代表人，其与鸿顺公司签订租赁合同系职务行为，租赁合同的承租方为聊城市生辉家居用品有限责任公司，所以李生辉个人不应承担任何责任。金源公司辩称：金源公司自2016年12月15日购买了涉案商业街以来，从未与保龙公司有过洽谈、沟通，双方不存在任何债权、债务关系。2.金源公司购买的涉诉房屋是独立的商业用房，业委会及原告无权将其划定为物业服务区域，被告公司也从未见过原告所说的物业服务合同。原告要求金源公司承担责任无任何事实和法律依据。3.即使合同有效，原告所述费用也应由生辉公司承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告李生辉原系生辉公司的法定代表人。2009年，被告李生辉代表生辉公司与被告鸿顺公司签订房屋租赁合同，租赁鸿顺公司所有的位于鸿顺花园小区的房屋一宗。双方约定租赁期间为2009年8月10日至2019年8月9日，租赁区域为局部三层，K区三层，V1、V5区一层，均不包括地下车库，建筑面积约14000平方米。2013年1月18日，被告李生辉将东至乐园路，南至振兴路，西至恒昌商业街，北至建设路（鸿顺花园小区南门口）房屋其中一层4400平方米租赁给聊城市鲁西图书销售有限责任公司。2016年7月1日，原告与鸿顺花园小区业主委员会签订为期一年的物业管理服务委托合同书，约定原告为鸿顺花园小区提供物业服务，物业类型为住宅物业，行政区划为香江社区，区划范围为东至乐园路，南至振兴路，西至恒昌商业街，北至建设路。住宅建筑面积113800平方米。物业服务费收取方式为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元（多层），每月每平方米0.6元（电梯多层，），每月每平方米0.9元（高层），向业主或物业使用人收取，区域内商业部位包括会所、幼儿园、小餐桌、鲁西书城、生辉家居等。改变住房用途的车库、储藏室，按建筑面积每月平方米0.9元。垃圾处理费的计费依据聊城市城区生活垃圾处理费标准，按照5000平方米以上的，每月每平方米收取0.10元计算。物业服务费每年收取一次，逾期不交按物业费总价的3‰/日收取违约金。2017年7月1日，双方续签一年合同，内容不变。2018年7月1日双方续签合同，期限两年，其余内容不变。按上述合同约定，生辉公司租赁区域每年应交纳物业费151200元、垃圾处理费16800元，三年共计504000元。2016年12月15日，鸿顺公司将涉案商业楼K区（建筑面积为4824.6平方米）出售给金源公司。K区自2016年12月15日至2019年6月30日应交物业费132435.27元、垃圾处理费14715.03元，共计147150.3元。上述三份合同签订后，保龙公司履行了物业服务义务，生辉公司、鸿顺公司、金源公司未按约定交纳物业费及垃圾处理费。2019年10月13日，保龙公司就物业费、垃圾处理费向生辉公司、李生辉进行书面催收。本院认为，原告与鸿顺花园小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同合法有效，原告及其小区内所有业主均应按合同履行各自义务。原告已经履行合同义务，被告鸿顺公司、金源公司、生辉公司作为业主和使用人已经享受到物业管理服务，应当按约定交纳物业费及垃圾处理费。被告李生辉签订合同的行为系履行职务行为，故产生的法律后果由被告生辉公司承担。被告的其他辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告聊城市生辉家居用品有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告聊城市保龙物业有限公司2016年7月1日至2019年6月30日的物业费及生活垃圾处理费共计504000元。二、被告山东鸿顺房地产开发有限公司聊城分公司对上述债务在356849.7元范围内承担连带清偿责任。三、被告聊城市金源固定资产管理有限公司对上述第一项债务在147150.3元范围内承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9042元，原告负担348元，被告聊城市生辉家居用品有限责任公司负担8694元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  魏方武审 判 员  宋义军人民陪审员  付士礼二〇二〇年八月六日书 记 员  何冰冰