广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初1373号原告：谢丽，女，1986年12月20日出生，汉族，住广东省湛江市开发区*****，公民身份号码：440************127。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承平，广东鸿峰律师事务所律师。被告：湛江市宽元房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区******金辉大厦601房。法定代表人：黄土金，执行董事。委托诉讼代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。原告谢丽与被告湛江市宽元房地产开发有限公司(下称宽元公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李海雯、被告宽元公司的委托诉讼代理人方晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢丽向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金88753.426元（暂计至2020年5月15日止的违约金为88753.426元，保留追究2020年5月15日之后逾期交房违约金的诉讼权利）；2、被告承担本案的全部诉讼费用和财产保全费用。事实和理由：2017年7月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：Y2017020316），合同约定：1.原告向被告购买位于湛江市赤坎区******金辉大厦29层2911房，总价款为662339元；2.商品房交付时间为2018年7月15日前;3.商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、出卖人提供《住宅使用说明书》以及《住宅质量保证书》；4.若逾期交房超过180日，出买入按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已依约支付首期款172339元，剩余49万元余款已依约办理按揭贷款，湛江市坡头区**信用合作联社于2017年9月1日正式放款,即原告已履行支付全部购房款的义务。但是，直到2018年7月15日交楼日，被告并未通知原告收楼，且被告至今仍未具备商品房交付的条件，并没有取得建设工程竣工验收备案证明文件等材料，被告已构成逾期交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。因此，原告特向贵院主张被告向原告支付自2018年7月15日起至交付具备商品房交付条件的涉案商品房之日止的逾期交房违约金。因此，原告特向提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，一、涉案商品房已在2019年11月20日通过竣工验收备案，通知被答辩人收楼。涉案商品房已在2019年11月20日通过竣工验收备案，已具备交付条件，答辩人通过电话通知答辩人收楼，但被答辩人不前来，相反有意通过延迟收楼方式向被答辩人追讨违约金，明显有违诚实信用原则。二、合同约定计算违约金明显偏高。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房应当根据逾期天数分别适用计算违约金，逾期在180日内的，以全部购房价款的万分之1计算，超过180日后的才按以全部购房价款的万分之2计算违约金，一审判决理解合同错误，计算违约金不当。三、合同约定计算违约金明显偏高，应予调整。因被上诉人不选择解除合同，表明继续履行合同因房价升高后获取了利益，计算违约金适当即可，适用万分之2计算显然过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”。而根据《湛江市市区******指导性租金标准》最高指导价为25元/平方，按照涉案合同面积149.54平方计算,每月租金为3738.5元;如果根据原告请求(每日万分之二，购房金额1212650元)计算每月利息为7275.9元，明显超过实际损失30%。对于逾期交房所实际造成的损失为无法使用涉案房屋，赔偿金额应以无法使用涉案房屋的损失为限，根据最高院上述司法解释第十七条，应按《湛江市市区******指导性租金标准》计算赔偿损失。尽管双方根据标准格式合同签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定了违约金计算标准，除因双方对标准适用理解不一致(即逾期在180日内外标准)外，如果按照原告计算方法适用万分之二计算显然偏高于实际造成损失，且比实际损失近一倍(7275.9元/3738.5元=194%)，远比最高院司法解释30%比得多。因此，按照《湛江市市区******指导性租金标准》计算赔偿损失是最为合理的，并且因交付房屋标准为毛坯房，计算损失时间时应从合同约定的交房日期减除装修时间约6个月，即从2018年7月16日加上6个月开始计算损失时间。经审理查明，2017年7月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区******金辉大厦29层2911房，总购房款为662339元。二、商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。三、被告应于2018年7月15日前向原告交付房屋。四、逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告先支付首期款项172339元，被告于2017年8月3日开具了广东增值税普通发票金额为172339元、；原告通过按揭贷款49万元支付了余款，湛江市坡头区**信用合作联社于2017年9月1日开具了借款借据金额为49万元。原告已支付全部房款662339元给被告宽元公司。被告宽元公司在2019年11月20日取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告至今没有收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，根据合同约定，被告应在2018年7月15日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用，但被告于2019年11月20日才取得涉案房屋竣工验收备案，且被告没有证据证明其已经电话通知原告办理收楼手续，显属违约，应当承担违约的民事责任。根据合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告请求以全部房价款662339元为基数，按每日万分之二利率计算违约金合法有据，本院予以支持。因此，原告请求被告宽元公司支付从2018年7月16日至2020年5月15日的逾期交房违约金88753.426元（662339元×0.2‰×670天）合法有据，本院予以支持。至于被告辩称违约金过高，应当予以调整的问题。涉案房屋总价款为662339元，逾期交房违约金88753.426元只占房屋总价款662339元的13.4%（88753.426元÷662339元），不属于过高的情形，故本院不作调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告湛江市宽元房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金88753.426元给原告谢丽。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1009.42元（原告已预交），财产保全费用907.53元（原告已预交），由被告湛江市宽元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇二〇年七月二十一日书记员  孔祥华附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。