福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0627民初399号 原告:福建康伊丽尔物业服务有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾路北侧，龙文北路西侧毅达世纪新城******。统一社会信用代码：91350603075044964M。 法定代表人:杨孝宗，总经理。 原告：杨孝宗，男，1969年10月7日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市金湖县。 以上二原告的委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 以上二原告的委托诉讼代理人：林少鹏，福建衡评律师事务所律师。 被告：漳州向阳物业服务有限公司，住所，住所地福建省漳浦县绥安镇大亭路鑫阳花园****社会信用代码：9135062357702332XA。 法定代表人：杨文煌,总经理。 委托诉讼代理人：吴晓文，福建天翼律师事务所律师。 原告福建康伊丽尔物业服务有限公司（以下简称康伊丽尔公司）与被告漳州向阳物业服务有限公司（以下简称向阳物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法由审判员吴雪云适用简易程序，公开开庭进行审理，原告康伊丽尔公司的法定代表人杨孝宗及其委托诉讼代理人吕丽萍、被告向阳物业的委托诉讼代理人吴晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康伊丽尔公司向本院提出诉讼请求称：1.请求判令向阳物业支付康伊丽尔公司物业服务费暂计64800元（具体数额以评估结论为准）；2.请求判令向阳物业返还保证金20000元；3.请求判令向阳物业承担本案受理费。事实和理由：杨孝宗系康伊丽尔公司法定代表人，2014年6月15日，杨孝宗代表康伊丽尔公司与向阳物业签订《物业服务承包责任书》，合同约定：向阳物业将南靖山城镇中山北路45号裕德源广场物业服务及地下停车场承包给康伊丽尔公司，合同有效期自2014年6月15日至2015年6月15日，共计一年；小区物业管理费永辉超市部分采用固定月支付物业费5400元包干，向阳物业应于次月15日前将上月固定（永辉超市）物业服务费打入乙方指定帐户（农业银行卡号），向阳物业前期收取的沙土代办费用、装修费、垃圾清运费等，在合同签订后结算移交与乙方等条款。合同签订后，康伊丽尔公司依约对裕德源广场进行物业管理，但向阳物业却未按合同约定支付物业管理费，合同期满后，不与康伊丽尔公司进行对帐结算，不支付物业管理费，也不归还康伊丽尔公司交纳的保证金，向阳物业的行为已构成违约，依法应承担违约责任，康伊丽尔公司多次催讨，向阳物业均以种种理由拒不支付，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 向阳物业辩称，一、康伊丽尔公司不是讼争物业服务承包合同的当事人，不是案件利害关系人，依法应驳回其起诉。《物业服务承包责任书》签署人是向阳物业与杨孝宗，合同也清楚列明当事人为向阳物业与杨孝宗，合同约定的履行方式也确定为个人承包。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定起诉必须符合“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”；第一百二十三条规定人民法院对符合本法第一百一十九条的起诉，应当“作出裁定书，不予受理”。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定“立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉”。显而易见，康伊丽尔公司不是合同当事人，不享有合同权利、不承担合同义务，不是案件利害关系人，依法应驳回其起诉。二、康伊丽尔以自为《证明》（实为单方陈述）的方式篡改合同当事方，向阳物业不予认可。向阳物业与杨孝宗订立讼争合同的核心内容是个人承包，讼争合同体现向阳物业自愿真实的意思表示，康伊丽尔公司无权以自为《证明》的方式推翻向阳物业的意思表示内容强迫向阳物业接受。《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。如果是康伊丽尔与向阳物业签订《物业服务承包责任书》，向阳物业绝不会接受，因为：1、向阳物业不会与作为同业竞争对手的康伊丽尔公司缔约；2、向阳物业不接受个人承包的无限责任被无端替换为公司的有限责任；因此所谓的《证明》也明确违背向阳物业计立合同的真实意思表示，向阳物业不予认可。三、向阳物业不欠杨孝宗所谓物业服务费，杨孝宗应自负盈亏；杨孝宗应面对其违约违法事实，待纠正后方能结算押金。向阳物业通过公司帐户及经办人帐户于2015年2月16日、2015年3月25日、2016年2月5日向承包人杨孝宗合计支付95000元，包括超市物业服务费64800元、沙土及清运费30200元。向阳物业是超市的业主，已经缴纳物业服务费64800元，不欠杨孝宗所谓物业服务费，而其他部分，向阳物业不是业主，不是杨孝宗物业服务的对象，向阳物业没有义务向杨孝宗缴费，承包合同期内，向阳物业也没有义务为杨孝宗代收代缴。承包合同期内，杨孝宗自主经营、自负盈亏、自行掌握收支且未向向阳物业作任何移交，向阳物业也从未介入，故无论合同期内承包经营的结果如何，均由杨孝宗自行承担，向阳物业没有权利或义务分配其利润或需分担其亏损。但是，合同到期后，杨孝宗却违约拒不与向阳公司结算，杨孝宗掌握却不提供合同期内收支材料，反倒指责向阳物业不对账。另据向阳公司不完全统计，杨孝宗在合同期内至少收取业主71000元装修保证金没有结算和移交向阳公司，该款法律性质为质押现金，所有权属业主，占有及管理权在合同期满后由向阳公司行使，杨孝宗不移交该款，向阳公司只能陆续垫还业主，而杨孝宗长期非法占有装修保证金情况下，不仅仅是对讼争合同的违约，还涉嫌对业主资金的非法侵占。所以杨孝宗在拒不结算及移交装修保证金的情况下，也无权主张返还押金。综上，请求驳回康伊丽尔公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：康伊丽尔公司提供《关于裕德源广场物业2014年6月15日至2015年6月14日结算明细》，证明至2015年6月14日向阳公司尚欠其款项86418元，《裕德源广场物业收费表》证明向阳公司向103户收取前期物业费四十多万元，目前还未结算移交至康伊丽尔公司。向阳物业支付给康伊丽尔公司的95000元只是其应支付给康伊丽尔公司的款项中的一部分。向阳公司认为《关于裕德源广场物业2014年6月15日至2015年6月14日结算明细》没有任何人或单位的签字或盖章；根据康伊丽尔公司自述，《裕德源广场物业收费表》来源自开发商处，该证据并不是原、被告之间签约、履约的凭证，故对上述二份证据的的真实性、合法性、关联性均不予以确认。本院认为，《关于裕德源广场物业2014年6月15日至2015年6月14日结算明细》没有结算双方的签名，无法证明该份结算明细系经系双方当事人结算、核对，故对其证明力本院不予认可。而《裕德源广场物业收费表》记载收取住户的物业费、沙土费的情况，根据《物业服务承包责任书》第九条第三款约定：“甲方前期收取业主的沙土代办费用，装修垃圾清运费等，在合同签约后，结算移交与乙方，并做好交接手续”。因《裕德源广场物业收费表》并未经原、被告双方确认，且沙土代办费用、装修垃圾清运费是付给第三方，如向阳公司未移交上述费用而由康伊丽尔公司代垫，应由康伊丽尔公司进一步举证代垫的费用，因康伊丽尔公司无法明确向阳公司尚需支付其款项的具体金额，故对该证据本院证明力本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月15日，向阳公司（甲方）与杨孝宗（乙方）签订《物业服务承包责任书》，就裕德源广场物业服务责任、地下停车场承、地下停车场承包的物业服务责任达成协议014年6月15日至2015年6月15日止，乙方于合同生效之日起支付甲方水电费及设备保证金二万元（承包期满无违约退还）。双方就物业服务内容及标准、物业服务质量、乙方的权利义务、违约责任、不可抗力等进行约定，《物业服务承包责任书》第六条载明：“……小区物业管理费（其中永辉超市部分采用固定月支付物业费5400元包干、公共水电费及广告费（除公司产权租赁的部分外）、车库物业费的收支盈余或亏损由乙方享有及承担。”其中第九条载明：“……2.甲方应于次月15日前将上月固定（永辉超市）物业服务费打入乙方指定账号（农业银行卡号）。3.甲方前期收取业主的沙土代办费用，装修垃圾清运费，在合同签约后，结算移交与乙方，并做好交接手续。……”。2014年8月1日，杨孝宗向向阳公司缴纳保证金20000元。 2014年7月31日，经康伊丽尔公司员工与向阳物业员工结算，双方制订裕德源广场6月15号前沙土、清运费（结算表）二份，金额共计37699.12元。2015年2月16日、2015年3月25日、2016年2月5日向阳公司三次向杨孝宗汇款共95000元。 本院受理本案后，根据康伊丽尔公司申请，本院依法委托漳州龙信有限责任会计师事务所对康伊丽尔公司与向阳公司所涉及的服务费用和相关款项明细、账目进行审计。2017年7月9日，漳州龙信有限责任会计师事务所致函本院，因委托审计项目没有明确的会计主体，也没有明确的审计范围和期间，且相关当事人没有提供完整的会计账套等相关资料，无法对本案所涉及的服务费用和相关款项明细、账目进行审计。 综上所述，本院认为，从事物业管理活动应当是具有独立的法人资格的企业。杨孝宗与向阳公司签订《物业服务承包责任书》，虽是其个人名义与向阳公司签订，但康伊丽尔公司出具证明，表示杨孝宗系受公司委托代表公司签订责任书，系履行公司职务的行为，合同的权利义务归康伊丽尔公司，实际也由康伊丽尔公司进行物业管理活动，故康伊丽尔公司系本案适格原告。物业管理系业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。除前期物业管理由建设单位选择物业服务企业外，应由业主和物业委员会选择物业服务企业，《物业管理条例》第四十条：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，向阳公司在未经业主和业主委员会同意的情况下，自行将裕德园广场的物业转包给康伊丽尔公司，违反相关法律规定，故双方签订的《物业服务承包责任书》为无效合同，因无效合同取得的财产应予返还，向阳公司应返还康伊丽尔公司20000元，至于现康伊丽尔公司请求向阳公司支付其物业服务费，因其无法提供确实有效的证据证实向阳公司尚需支付其款项的具体金额，且无法进行鉴定，故该项请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州向阳物业服务有限公司应于本判决生效十日内返还福建康伊丽尔物业服务有限公司保证金20000元。 二、驳回福建康伊丽尔物业服务有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1920元，减半收取计960元，由福建康伊丽尔物业服务有限公司负担733.6元，漳州向阳物业服务有限公司负担226.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴雪云 二〇一七年九月二日 书记员  黄漳莉 【执行申请提示条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。