安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初2962号 原告（反诉被告）：舒城裕达房地产开发有限公司，住舒城县杭埠镇迎宾大道，社会统一信用代码：91341523MA2T5ME11D。 法定代表人：齐晓艳。 委托诉讼代理人：张辉，谭金榜，公司员工。 被告（反诉原告）：章轲，男，1986年7月29日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：储焕丽、秦晓蕊，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）舒城裕达房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）章轲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张辉，谭金榜到庭参加诉讼，被告（反诉原告）章轲委托诉讼代理人储焕丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）舒城裕达房地产开发有限公司本诉部分向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告向原告一次性支付剩余房款510000元；二、判令被告向原告支付违约金13062元（自合同签订日暂计至2020年4月10日，742188*0.02%*88天=13062元至实际计算至被告履行之日止）；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年1月14日,被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与补充协议,被告购买原告位于舒城县杭埠孔雀城云湖逸境三期Y2幢103号商品房,总房款为人民币742188元,按照约定,被告应支付首付款人民币232188元,剩余房款人民币510000元被告以银行按揭付款方式支付。补充协议第八条第2款约定:“买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。”补充协议第八条第4款约定:“如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金;出卖人不解除买卖合同及补充协议的,买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。”目前,被告支付首付款后,未按照约定办理完毕银行按揭贷款手续,亦未支付剩余房款,致使合同无法继续履行,被告构成严重违约。原告为了维护自身合法权益,按照民事诉讼法的有关规定,特提起民事诉讼,请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）章轲本诉部分辩称，一、购房是事实，但是被告（反诉原告）所知悉的开发商是舒城孔雀城房地产开发有限公司，与本案原告（反诉被告）无关；二、被告（反诉原告）共支付房款247188元，原告（反诉被告）提供的合同中，但原告（反诉被告）仅认可被告（反诉原告）缴纳房款232188元，致使合同履行的基础丧失；三、原告（反诉被告）提供的合同约定出售该商品房的房款应存入预售资金监管账户，而原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）15000元房款存入廊坊市幸福基业房地产公司，被告（反诉原告）有权解除合同。四、原告（反诉被告）故意隐瞒房屋被抵押的事实，通过欺骗方式让被告（反诉原告）签字，规范法律规定，故被告（反诉原告）可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并要求出原告（反诉被告）承担不超过已购房款一倍的赔偿责任。五、原告（反诉被告）自身行为导致被告不持有任何一份合同或者书面协议，原告（反诉被告）违约在先，造成被告（反诉原告）无法继续履行合同。六、原告（反诉被告）提供的合同包括补充协议均为原告（反诉被告）提供的格式合同，被告（反诉原告）仅仅在落款处签字，加重了被告（反诉原告）的义务，原告（反诉被告）未采取合理方式提请对方该部分条款，应为无效条款。七、原告（反诉被告）的严重违约行为，导致被告（反诉原告）合同目的无法实现，被告（反诉原告）有权解除合同，根据合同条款对等约定，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付总房款的20%违约金。原告（反诉被告）向法庭提交的合同系销售人员以备案为由，将未盖章的合同邮寄被告（反诉原告），并标注画圆圈处配合原告（反诉被告）签名，签订合同前，被告（反诉原告）已经交付了首付款，该工作人员称，该合同仅为备案使用，签好名后，被告（反诉原告）全部寄往该销售人员。被告（反诉原告）交付的房款，除了被答辩人认可的232188元外，还在2019年12月7日另外交付了15000元房款。 被告（反诉原告）章轲反诉部分向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令解除原告（反诉被告）在本诉中提供的《商品房买卖合同(预售)》；二、请求贵院判令原告（反诉被告）退还被告（反诉原告）已付房款247188元,并支付违约金148437.6元,合计395625.6元；三、请求原告（反诉被告）承担本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：2019年11月30日,被告（反诉原告）在原告（反诉被告）售楼处了解案涉房屋情形时,现场工作人员称自己是开发商员工,并称该房屋系华夏幸福地产在舒城建设的孔雀城云湖逸镜项目,开发公司为舒城孔雀城房地产开发有限公司,并出示了相应的证照,周围的装修装饰也显示是孔雀城房地产开发公司。后至2019年12月7日期间,被告（反诉原告）通过三次缴纳房款。这期间内被告（反诉原告）未与原告（反诉被告）订立购房合同,原告（反诉被告）也未告知案涉房屋被抵押的事实。2020年元月,原告（反诉被告）称需要合同备案，让被告（反诉原告）在合同空白处签字，签字后未向被告（反诉原告）提供合同文本。综上，为维护合法权益，原告（反诉被告）特向贵院提起反诉，请依法支持被告（反诉原告）的诉讼请求。 原告（反诉被告）舒城裕达房地产开发有限公司反诉部分辩称，一、原告（反诉被告）不存在欺诈行为。2019年11月30日签订的《认购协议》系双方真实意思表示。被告（反诉原告）已知原告（反诉被告）为舒城裕达房地产开发有限公司。2019年12月7日双方签订的《商品房买卖合同》内容系双方真实意思表示，原告（反诉被告）也是舒城裕达房地产开发有限公司。自始至终被告（反诉原告）对自己签订合同的主体都是明知的。即使被告（反诉原告）对涉案房屋主体存在误解，不构成民法意义上的欺诈。二、原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）隐瞒有关抵押的事实。被告（反诉原告）在《商品房买卖合同》第二章第四条已经明确将商品房抵押情况告知原告（反诉被告）。且被告（反诉原告）于2019年10月25日已经取得案涉房屋预售许可证，销售房屋行为合法有据，不存在法律规定的合同无效或者被撤销、解除的情形。 本院经审理认定事实如下：2019年11月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《认购协议》，被告（反诉原告）认购原告（反诉被告）开发销售的新滨湖孔雀城项目，新滨湖孔雀城舒城孔雀城3.8期IY2栋2单元IY202103号房屋。房屋单价为6628.77元每平方米（安建筑面积计价），建筑面积约116.63平方米（最终面积以房屋实测面积为准），房屋总价款773113元（最终房屋总价款以房屋实测面积为准，据实结算）。被告（反诉原告）于本协议签署同时向原告（反诉被告）支付定金20000元，该定金自双方签署商品房买卖合同及补充协议后自动转为购房款。 2019年12月7日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》（草签），被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）位于舒城县杭埠孔雀城云湖逸境三期2单元1层103号商品房。预测建筑面积共116.63平方米。该商品房单价为每平米6363.61元，总价款为742188元。 合同第四条抵押情况约定，“原告（反诉被告）将上述房屋于2019年8月5日抵押给光大兴陇信托有限责任公司，原告（反诉被告）履行义务期限为2019年8月1日至2020年8月1日。” 合同第七条付款方式及期限约定，“被告（反诉原告）选择贷款方式付款。被告（反诉原告）应当于2019年12月7日前支付首期房价款人民币232188元，占全部房价款的31.28%”余款人民币510000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。 双方2020年12月7日签订的《补充协议》第八条第1款约定:“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金合同的事款机构”）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……” 双方签订的《补充协议》第八条第2款约定:“买受人应于买卖合同签订当日(如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第4款约定:“如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金;……出卖人不解除买卖合同及补充协议的,买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第5款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 在《补充协议》末端，协议以黑体字方式突出了“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思表示。 2019年12月7日，被告（反诉原告）与案外人廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司（以下简称：廊坊市幸福基业公司）签订《购车位优惠协议》，协议第二条特别说明的2.1款约定“本协议签订时，被告（反诉原告）需向廊坊市幸福基业公司支付15000元服务费，廊坊市幸福基业公司向被告（反诉原告）开具收据单，该服务费不构成房价款的一部分。” 2019年12月7日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具承诺书（正签），承诺被告（反诉原告）保证案涉房屋及其附件、相关补充协议等一切购房法律文件系本人用黑色签字笔或者亲笔签署。本人完全理解并知晓，贵司禁止工作人员对客户做出超出购房合同约定的承诺，若在购房洽谈中，贵司公司人员就本人所购房屋的描述或承诺，并未体现在购房合同中或者与购房合同约定不一致的，本人承诺以购房合同的约定为准维护本人权益。 2020年1月2日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》（预售），被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）位于舒城县杭埠孔雀城云湖逸境三期Y2幢2单元1层103号商品房。预测建筑面积共116.63平方米。该合同已于2020年1月3日备案。 合同第四条抵押情况约定，“原告（反诉被告）将上述房屋于2019年8月5日抵押给光大兴陇信托有限责任公司，原告（反诉被告）履行义务期限为2019年8月1日至2020年8月1日。” 合同第六条计价方式与价款约定“被告（反诉原告）选择建筑面积计算，该商品房单价为每平米6363.61元，总价款为742188元。” 合同第七条付款方式及期限约定，“被告（反诉原告）选择贷款方式付款。被告（反诉原告）应当于2019年12月7日前支付首期房价款人民币232188元，占全部房价款的31.28%”余款人民币510000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。 另查明，双方2020年1月14日签订的《补充协议》第八条第1款约定:“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金合同的事款机构”）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……” 双方签订的《补充协议》第八条第2款约定:“买受人应于买卖合同签订当日(如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第4款约定:“如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金;……出卖人不解除买卖合同及补充协议的,买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第5款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 在《补充协议》末端，协议以黑体字方式突出了“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思表示。 截止起诉前,被告（反诉原告）未按照约定办理完毕银行按揭贷款手续,亦未通过其他方式支付剩余房款。2020年3月16日，原告（反诉被告）依据商品房买卖合同中被告（反诉原告）的通讯地址向被告（反诉原告）邮寄送达律师函。要求被告于2020年3月20日前办理完毕银行按揭手续或一次性补齐剩余房款，但被告均未履行。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间先后签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》（草签）、《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 合同约定,被告（反诉原告）选择剩余房款人民币510000元以银行按揭付款方式支付，但被告（反诉原告）未按照合同约定在指定的期限内办理完毕按揭贷款手续或支付剩余房款，现原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）补齐剩余房款，本院依法予以支持。双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）已于2020年1月3日完成备案，按照双方签订的《补充协议》第八条第5款约定，被告（反诉原告）未能在此日期之前办理完毕银行按揭贷款手续，原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付房屋总价款的万分之二的违约金，合法有据，本院予以支持。 被告（反诉原告）辩称其所知悉的开发商是是舒城孔雀城房地产开发有限公司，与本案原告（反诉被告）无关。被告（反诉原告）在所签字认购的《认购协议》、《商品房买卖合同》（草签）、《商品房买卖合同》（预售）及补充协议中出卖人均为本案原告（反诉被告），而原告（反诉被告）发出的律师函中提及的原告（反诉被告）的名称及签订合同时间虽与原告（反诉被告）提供的证据不符，但律师函中涉及的被告（反诉原告）所购买的房屋位置及总价款等内容均准确无误，结合本案查明的事实，对原告（反诉被告）辩称律师函中舒城孔雀城房地产开发有限公司系笔误，本院予以认可。 被告（反诉原告）辩称除缴纳232188元外，2019年12月7日另外向廊坊市幸福基业公司缴纳15000元应属合同内购房款，且未存入预售资金监管账户，被告（反诉原告）有权解除合同。被告（反诉原告）与廊坊市幸福基业公司签订的《购车位优惠协议》，其合同向对方并非本案原告（反诉被告），且协议第二条特别说明的2.1款约定15000元属于服务费，该服务费不构成房价款的一部分。 被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）故意隐瞒案涉房屋被抵押的事实，要求原告（反诉被告）承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告（反诉原告）签字确认的《商品房买卖合同》（草签）、《商品房买卖合同》（预售）中第四项均有提及案涉房屋被抵押的事实。被告（反诉原告）作为完全民事行为能力人，在签字确认该购房合同时应尽到谨慎注意义务，理应对合同条款具有足够的认知、辨识能力。故原告（反诉被告）不存在故意隐瞒案涉房屋被抵押事实。 被告（反诉原告）辩称因原告（反诉被告）原因导致被告不持有任何一份合同或书面协议，系原告（反诉被告）违约在先。被告不持有合同不能证明系原告原因（反诉被告）导致，被告（反诉原告）可自行前往原因（反诉被告）处索要合同，被告（反诉原告）未向本院提交任何向原告（反诉被告）索要合同被拒绝的相关证据材料。 被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）提供的格式合同加重了被告的义务，免除了原告（反诉被告）的责任，原告（反诉被告）未采取合理方式提请被告注意，应为无效条款。被告（反诉原告）签字确认的《商品房买卖合同》（草签）、《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》末端，均以黑体字方式突出标注了“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思表示。”故原告（反诉被告）已采取合理方式提请被告注意。 被告（反诉原告）辩称因原告（反诉被告）违约行为，根据合同条款的对等约定，原告（反诉被告）应向被告支付总房款20%的违约金。双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》中均未对原告（反诉被告）应向被告支付总房款20%的违约金的情形作出约定，故本院依法不予认可。 被告（反诉原告）请求解除合同，根据双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》约定，《商品房买卖合同》（预售）第十二项逾期交付责任、第十三条面积差异处理，第十四条规划变更，第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第二十条房屋登记中约定买受人解除合同的情形，但是本案中均不涉及上述事项。故被告（反诉原告）诉请解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。 被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）退还被告（反诉原告）已付房款247188元,并支付违约金148437.6元。根据双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》约定，《商品房买卖合同》（预售）第八项逾期付款责任中出卖人解除的情况下退还买受人已付全部房款，但本案出卖人未请求解除合同，故上述条件不成立。第十二项逾期交付责任、第十三条面积差异处理，第十四条规划变更，第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第二十条房屋登记中约定买受人退还已付全部房款的情形，但是本案中均不涉及上述事项。故被告（反诉原告）诉请买受人退还已付全部房款及支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告（反诉原告）章轲应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）舒城裕达房地产开发有限公司支付房款510000元； 二、被告（反诉原告）章轲应自2020年1月4日起以房屋总价款742188元为基数按日万分之二的标准向原告舒城孔雀城房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止； 三、驳回被告（反诉原告）章轲反诉全部的全部诉讼请求。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取共4516元，由被告（反诉原告）章轲负担，原告已垫付。被告刘娅伟应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，本院将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。 反诉案件受理费减半收取共3618元，由被告（反诉原告）章轲负担（已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张志国 二〇二〇年八月三日 法官助理廖源 书记员朱亚非（代） 引用法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。