山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7994号上诉人(原审原告)：山东海吉星起重搬运有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：姜延学，董事长。委托诉讼代理人：李增华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓燕，山东源诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：济南建筑机械厂有限公司，山东省济南市。法定代表人：姚承增，董事长。委托诉讼代理人：朱立钰，山东仁释律师事务所律师。上诉人山东海吉星起重搬运有限公司（以下简称海吉星公司）因与被上诉人济南建筑机械厂有限公司（以下简称建筑机械公司）土地租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。海吉星公司的上诉请求：一、依法撤销山东省济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1091号民事判决书，依法改判支持海吉星公司一审诉讼请求，驳回建筑机械公司一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由建筑机械公司承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误，导致错判。1、一审法院认定“在租赁过程中，海吉星公司将案涉土地转租给案外人，海吉星公司就案涉土地不再具有既存租赁关系的持续性，海吉星公司不再享有合同约定的优先租赁权”错误。首先，海吉星公司对案涉土地的使用具有连续性。海吉星公司自2008年9月起租赁使用建筑机械公司院内东南角土地与建筑机械公司形成土地使用权租赁关系。租赁时涉案土地中并无厂房、大门及挡土墙，租赁后海吉星公司对涉案土地进行填平及建设厂房、大门、挡土墙。2016年2月海吉星公司只是将涉案土地的一部分及其建设的厂房、大门租赁给李伟，主要部分仍由海吉星公司使用，并且在海吉星公司与李伟租赁合同到期后，海吉星公司仍可将转租的部分收回，海吉星公司对转租的部分并未丧失控制。海吉星公司与建筑机械公司的租赁关系存在连续性。其次，海吉星公司使用涉案土地具有可行性。海吉星公司与建筑机械公司自2008年9月起即签订租赁合同，该合同是双方当事人自愿意思表示，合法有效，而每一份合同均约定了：租赁期满，海吉星公司有意续租的，在同等条件下，海吉星公司有优先租赁权，各方应当遵守。然而据海吉星公司了解建筑机械公司在双方租赁合同未到期的情况下即将案涉土地出租给他人。但截止目前，海吉星公司使用部分并未进行改造也未由他人使用，海吉星公司仍具有使用该涉案土地的可能性。2、一审法院认定“建筑机械公司在双方合同到期后再次出租时，系将包含案涉土地在内的建筑机械公司的整块土地、厂房、设备一并对外出租，并非将海吉星公司原承租的土地再行单独出租，二者的标的并不一致，不符合合同约定优先权的“同等条件”，错误。首先，本案中无证据证实建筑机械公司将所有土地均一并出租，庭审中一审法院要求建筑机械公司提供证据证实与他人签订合同的时间及合同内容，建筑机械公司并未提供。没有证据证实建筑机械公司将涉案土地整块、厂房、设备一并出租的事实。其次，退一步讲即使建筑机械公司将涉案土地在内的整块土地、厂房、设备一并对外出租也应为无效。原因一，涉案的厂房系海吉星公司建设，建筑机械公司无权出租。原因二，依据现使用人李伟经营的济南宝万江汽车维修服务有限公司的工商登记足以证实，至少自2016年起李伟就知道案涉土地由海吉星公司租赁，相应厂房及大门由海吉星公司建设，在未通知海吉星公司的情况下私自与建筑机械公司签订租赁合同，属于双方恶意串通的行为，所签合同无效。3、一审法院认定“案涉土地现由案外人实际使用，海吉星公司虽主张曾与建筑机械公司协商续租事宜，但未提供证据予以证明”错误。首先，海吉星公司与建筑机械公司所签订的租赁合同合法有效，对于海吉星公司优先租赁权的保护系海吉星公司的权利也应是建筑机械公司的义务，根据证据规则的相关规定，建筑机械公司应当提交证据证明其已在合同到期前通知过海吉星公司，并将租赁条件一并告知海吉星公司。但在本案中建筑机械公司并未提供。其次，一审中建筑机械公司提供李伟《证明》一份，用于证明合同到期前通知过海吉星公司续租事项，但该证据不具有证明效力。原因一，李伟现为案涉土地的实际使用人，其在明知海吉星公司租赁的情况恶意与建筑机械公司签订合同，与本案有直接的利害关系并且其未出庭，该证据在没有其他证据证实的情况下不应具有证明效力。原因二，该证据中涉及到董工找海吉星公司问是否续租，而董工称没找到海吉星公司的陈述。但海吉星公司庭后联系董工，董工称其从未应李伟或建筑机械公司的要求找过海吉星公司。由此可见该份证据系建筑机械公司编造，不具有证明力。4、一审法院认定水电费由海吉星公司承担错误。首先，建筑机械公司针对水电费提供的证据系建筑机械公司自制材料，并非水电部门出具的催缴单，证据本身无证明效力。其次，建筑机械公司已同意、认可由李伟实际使用涉案土地中的一部分，水电费应由李伟及其经营的济南宝万江汽车维修服务有限公司承担。二、一审法院适用法律错误，导致错判。首先，一审法院未正确适用《中华人民共和国合同法》第六十条规定，按照该条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中海吉星公司自2008年起租赁使用案涉土地，多个续签合同中均约定了海吉星公司的优先租赁权，基于对建筑机械公司的信任海吉星公司对土地进行了填平、建了厂房、大门、挡土墙。建筑机械公司应当基于合同及诚实信用的原则通知海吉星公司其转租事项优先保证海吉星公司的优先租赁权，而非在其与海吉星公司合同未到期的情况下私自与他人签订租赁合同并将海吉星公司建的厂房及大门一并出租。其次，一审法院未正确适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，按照该规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中建筑机械公司一无证据证实其对案外人出租租赁物时通知过海吉星公司，也无证据证实其将整块土地、厂房、设备一并对外出租的事实，应当承担举证不能的法律后果。三、一审法院审理案件未考虑资源的有效利用，造成资源的严重浪费。一审法院未考虑海吉星公司在涉案土地上进行了大量的投入，如果海吉星公司无法实现其优先租赁权，按照合同约定只能将大门、厂房、挡土墙及填整过的土地一并拆除恢复原状，这样现在实际使用人李伟将无法进行重建也无法正常营业，并且建筑机械公司对外签订的租赁合同也会出现众多矛盾。目前涉案的土地厂房仍处于闲置中，故由海吉星公司优先租赁继续使用涉案土地最为合法、合理。综上所述，海吉星公司与建筑机械公司签订的《土地租赁合同》合法有效，建筑机械公司应保证海吉星公司的优先租赁权，涉案的水电费应由实际使用人承担，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请贵院依法审理，支持海吉星公司的诉讼请求，维护海吉星公司的合法权益。建筑机械公司辩称，一审判决认定事实基本清楚正确，适用法律正确，判决结果公平公正：海吉星公司的上诉理由不成立。应当依法驳回海吉星公司的上诉，维持原判决。一、海吉星公司所主张的优先承租权不应得到支持。(一)海吉星公司就案涉土地不再具有既存租赁关系的持续性，不应再享有约定优先承租权。双方签订土地租赁合同，是为了满足海吉星公司就约定用途、范围等条件对土地进行合理使用；约定优先承租权，是为了海吉星公司在符合约定用途、范围等情形下使用租赁土地的持续性，且该约定优先承租权不得超越双方在合同签订时对各自权利义务可能的影响、限制的合理预期。本案中，海吉星公司将案涉土地转租给第三人使用，海吉星公司并无使用案涉土地的实际需要，也不符合订立合同的用途、约定优先承租权的目的。因此，就优先承租权的目的性而言，海吉星公司就案涉土地不再具有既存租赁关系的持续性，不应支持其优先承租权利的诉求。(二)海吉星公司存在严重的违约行为，建筑机械公司对其履约能力、商业信誉、诚信度等存在合理的严重怀疑。首先，海吉星公司违反土地租赁合同的约定，逾期交纳租赁费、水电费。海吉星公司是从2016年10月开始租赁建筑机械公司的案涉土地，而并非一审认定的自2013年9月份起，海吉星公司均于次年1、2月份交纳相应合同期的租赁费，并且海吉星公司就延期交付租赁费、水电费的陈述并没有相应证据证明。审通过海吉星公司违约迟延交纳租赁费的行为及其相应陈述、建筑机械公司未提出异议，便当然的推断“可以视为建筑机械公司同意海吉星公司延期交纳租赁费的事实”以及海吉星公司延迟付款并非恶意违约是没有事实及法律依据的。海吉星公司的陈述及延期交纳租赁费的行为恰恰证明其违反合同约定行为的存在。其次，海吉星公司将案涉土地转租给第三人用以牟利，海吉星公司的该行为不仅违约，而且也违背了设定优先承租权的目的和初衷。一审判决中“结合案涉土地坐落位置，可以推定建筑机械公司知晓海吉星公司对外转租的事实，在此期间，建筑机械公司未提出异议且仍收取相应的租赁费、水电费，应视为建筑机械公司同意海吉星公司转租的事实。”该推断没有事实及法律依据，明显违背建筑机械公司的意思。坐落位置相近并不能武断推论建筑机械公司知晓海吉星公司转租之事实；海吉星公司收取宝万江公司代海吉星公司支付租赁费等款项的行为也不能当然地视为建筑机械公司同意海吉星公司转租的事实。海吉星公司转租案涉土地是客观存在的违约行为，不应因建筑机械公司的行为或者其他因素而在没有事实及法律依据的情况下否定该转租行为的违约性，否则不利于司法倡导诚信、全面适当履行合同义务的价值导向。正是由于海吉星公司存在严重的违约、不诚信行为，建筑机械公司对于海吉星公司的履约能力、商业信誉等存在严重的不信任，不再有与海吉星公司续订租赁合同的意愿。如果支持海吉星公司的优先承租权的诉求，则不仅变相鼓励、放任违约行为的存在，也严重侵害了建筑机械公司的信赖利益，使得建筑机械公司有可能面临无法收取租赁费、水电费等费用而导致经济损失的发生，违背公平、诚信原则。(三)海吉星公司未依据合同约定行使优先权利，应视为其放弃了该项权利。在一审时建筑机械公司已经充分阐述。(四)海吉星公司所主张的优先承租权不具备“在同等条件下”。建筑机械公司在一审时已经充分阐述。二、海吉星公司应当履行支付水电费的合同义务。在土地租赁合同中，双方已经明确约定了水电费的价格、支付等条款，海吉星公司作为合同当事人应当全面适当的履行合同义务。海吉星公司不应因其违约将案涉土地转租第三人后，就辩称水电费应有实际使用人承担。海吉星公司应当提交证据证明其履行了交纳水电费的合同义务，否则应承担相应不利法律后果。海吉星公司支付水电费至2018年12月26日，海吉星公司未提交证据证明其交纳过之后的水电费，应当依约据实承担水电费。综上所述，海吉星公司的上诉理由没有事实及法律依据，一审判决认定事实基本清楚、正确，适用法律无误，判决结果公平公正。请求贵院依法驳回海吉星公司的上诉，维持原判！海吉星公司向一审法院起诉请求：1.依法确认海吉星公司在同等条件下对建筑机械公司位于凤岐路4339号土地具有优先承租权；2.判令建筑机械公司在同等条件下继续将凤岐路4339号土地租赁给海吉星公司使用；3.本案诉讼费由建筑机械公司承担。建筑机械公司向一审法院反诉请求：1.判令海吉星公司支付建筑机械公司违约金45000元；2.判令海吉星公司支付建筑机械公司所租赁土地的占用费90739.6元；3.判令海吉星公司支付建筑机械公司水电费50661.75元及滞纳金12766.76元；4.诉讼费由海吉星公司承担。一审法院认定事实：1.建筑机械公司与海吉星公司自2008年起建立土地使用权租赁合同关系，建筑机械公司将其公司院内(济南市历城区凤岐路4339号)东南角土地出租给海吉星公司，后海吉星公司在案涉土地上建设了相应地上物。建筑机械公司与海吉星公司陆续签订了多份土地租赁合同，双方最后一次签订租赁合同的时间为2018年9月，甲方为建筑机械公司(出租方)、乙方为海吉星公司(承租方)，合同约定：甲方将建筑机械公司院内(历城区凤岐路4339号)东南角土地出租给乙方使用，乙方租赁土地的用途为工程机械设备的存放、租赁、维修等；租赁期限为壹年，自2018年10月1日至2019年9月30日止，租用该土地的面积约合5亩，年租金为18万元，租金按年交纳，合同签订后三日内一次性将18万元由乙方交纳给甲方；乙方租赁期间，电费按1.2元/度收取，水费按6.95元/立方向乙方收取，乙方月用水超过30立方，其超过部分按40元/立方收取，水、电费按季抄表收取，另外乙方应预付5000元的水电费作为保证金。合同第四条约定了甲方的权利、义务，其中约定，乙方租赁期间，甲方不得将土地再次租给第三方使用，为此导致的经济纠纷由甲方承担赔偿责任。合同第五条约定了乙方的权利、义务，其中约定，租赁期限内，乙方未经甲方同意，不得擅自将该土地转租给第三方使用；租赁期满，乙方有意续租，在同等条件下，乙方享有优先权。合同第六条约定了违约责任，其中约定，乙方租赁合同期满，归还场地时，应将现场清理完毕，如因乙方延迟时间影响了甲方的利益，应按双方约定日租金的两倍支付给甲方，并赔偿因此给甲方造成的相关联的经济损失；乙方应按时交纳租金，如逾期不交，30日内应向甲方支付年租金日千分之三的违约金；如超过三十天，除向甲方支付年租金百分之二十五的违约金外，甲方有权解除合同；乙方应按时足额交纳水、电费，如逾期不交，乙方应支付每日千分之三的滞纳金，因欠费而引发的停水、停电事故责任应由乙方承担。2.2016年2月20日，甲方李君(出租方)与乙方李伟(承租方)签订《院落及房屋租赁合同》，合同约定：一、该租赁院落位于经十东路与凤岐路路口北，四周有围墙，占地5亩。内有平房22间，(乙方租用11间)。车库13间，(乙方租用12间)。车库与房屋质量良好。二、租赁期限3年，自2016年3月19日起至2019年3月18日止。三、租赁费每年31万元人民币(叁拾壹万元整)，付款方式：自签订合同之日起，一次性付清当年(2016年)租赁费。剩余两年的租赁费在2017年2月份及2018年2月份付清。另付院落、车库、房屋质保金2万元，院落租赁合同终止，甲方验收无误后，将质保金退还乙方，不计利息……海吉星公司述称，李君系代表海吉星公司与李伟签订《院落及房屋租赁合同》。建筑机械公司与海吉星公司均认可李伟系济南宝万江汽车维修服务有限公司(以下简称宝万江公司)的法定代表人，截止法庭辩论终结前，案涉土地由李伟、宝万江公司实际使用。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于海吉星公司是否违反合同约定转租赁、交纳租赁费及水电费的问题。建筑机械公司为证实海吉星公司违反《土地租赁合同》的约定，提供如下证据：(1)中信银行济南分行出具的《客户回单》一份、建筑机械公司为海吉星公司出具《收据》一份，该《客户回单》载明：交易日期为2019年1月14日，付款人为宝万江公司，收款人为建筑机械公司，金额为210630元，摘要或附言为水电费；该《收据》载明：入账日期为2019年1月14日，交款单位为海吉星公司，金额为210630元，收款理由载明“2018.6.26-2018.12.26水电费306302018.10月-2019.9月租赁费180000合计210630”，拟证明宝万江公司代海吉星公司缴纳租赁费、水电费，海吉星公司违反合同约定逾期缴纳租赁费等费用。(2)建筑机械公司制作的厂区南部(李增华)水电费数据明细、租赁费及水电费逾期滞纳金明细一份，拟证明海吉星公司一直拖欠水电费，应按合同约定支付水电费及相应滞纳金。(3)宝万江公司、李伟出具的《证明》一份，内容为：“本人李伟自2016年2月20日租赁李君(李增华)厂房院落一处，其中车间12间、平房11间，租赁期3月19日起至2019年3月18日止。租赁费每年31万元整(叁拾壹万元整)，地址在建筑机械公司东南角。4339号(4340号)用于开办公司，公司名称宝万江公司。2019年9月20日建筑机械公司工作人员董工到厂里来通知李增华合同到期，是否续租，请十日内答复，但董工未找到李增华，所以由我来转达给李增华，但李增华没有任何回信。宝万江公司(盖章)李伟(签名捺印)2019.12.24”。海吉星公司对上述证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该份证据可以证明建筑机械公司接收宝万江公司缴纳的租赁费、水电费，应视为其同意并知晓案涉土地转租的情况；对证据2的真实性、证明目的均有异议，认为若欠交水电费应提供水电部门的催款凭证，即使存在缓交也应当由宝万江公司承担；对证据3的真实性、证明目的均有异议，建筑机械公司未就续租事项明确告知海吉星公司。海吉星公司陈述，其公司在转租给李伟之前，与建筑机械公司的法定代表人姚承增沟通过，姚承增表示同意转租；海吉星公司在2008年按照合同约定支付租赁费，但之后姚承增告知海吉星公司以后将租赁费、水电费支付至其指定的李永红的个人账户，并同意延期支付上述费用。经审查，一审法院认为，根据一审法院查明的事实，海吉星公司于2016年将案涉院落转租给李伟使用，李伟在此设立宝万江公司并经营至今，结合案涉土地坐落位置，可以推定建筑机械公司知晓海吉星公司对外转租的事实，在此期间，建筑机械公司未提出异议且仍收取相应的租赁费、水电费，应视为建筑机械公司同意海吉星公司转租的事实。从建筑机械公司提交的租赁费及水电费逾期滞纳金明细可以看出，海吉星公司自2013年9月份的租赁合同起，均于次年1、2月份交纳相应合同期间的租赁费，结合海吉星公司就延期交付租赁费、水电费的陈述，一审法院认为，建筑机械公司已连续6年于合同订立的次年1、2月份收取海吉星公司交纳的租赁费，且未提出异议，可以视为建筑机械公司同意海吉星公司延期交纳租赁费的事实。关于水电费，根据双方提交的证据，海吉星公司支付水电费至2018年12月26日，海吉星公司未提交证据证实其交纳过之后的水电费，根据合同约定，海吉星公司应当据实承担水电费。一审法院认为，建筑机械公司与海吉星公司签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于本诉部分，海吉星公司是否对案涉土地享有优先承租权的问题。一审法院认为，双方约定的优先承租权即“租赁期满，乙方有意续租，在同等条件下，乙方享有优先权”，虽非法律赋予承租人的法定权利，但亦不为法律所禁止，该约定有效。优先承租权作为一种约定权利，其权利来源于租赁双方的合同约定，不得超越签约双方于合同签订时的合理预期。就租赁合同约定的优先承租权而言，其目的在于对于既存租赁关系的持续性维护，而非赋予了承租人超越既定租赁关系范围的权利。本案中，首先，在租赁过程中，海吉星公司将案涉土地转租给案外人，海吉星公司就案涉土地不再具有既存租赁关系的持续性，海吉星公司不再享有合同约定的优先承租权。其次，建筑机械公司在双方合同到期后再次出租时，系将包含案涉土地在内的建筑机械公司的整块土地、厂房、设备一并对外出租，并非将海吉星公司原承租的土地再行单独出租，二者标的物并不一致，不符合合同约定优先权的“同等条件”。再次，案涉土地现由案外人实际使用，海吉星公司虽主张曾与建筑机械公司协商续租事宜，但未提供证据予以证明。综上，海吉星公司主张在同等条件下对案涉土地享有优先承租权，并要求继续将案涉土地租赁给其使用，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于反诉部分，建筑机械公司以海吉星公司逾期交纳租赁费构成违约为由，要求海吉星公司支付违约金45000元，根据一审法院查明事实，可以视为建筑机械公司同意海吉星公司延期交纳租赁费，建筑机械公司以此为由要求海吉星公司支付违约金，没有法律依据，一审法院不予支持。关于海吉星公司是否应当支付案涉土地占用费90739.6元的问题，一审法院认为，案涉土地现由案外人实际使用，建筑机械公司不存在案涉土地的占用损失，故建筑机械公司主张案涉土地占用费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于建筑机械公司主张的截止到2019年8月30日的水电费50661.75元，建筑机械公司提供了水电费数据明细予以证明。对此，海吉星公司认为建筑机械公司主张的水电费表格系其自行制作，但未对建筑机械公司提供的水电表数据提供反驳证据。一审法院认为，根据双方合同约定，海吉星公司应当支付水电费，建筑机械公司主张未付水电费期间的数额与前期水电费支付数额相当，海吉星公司未举证证实建筑机械公司提供的水电费数据有误，故对建筑机械公司主张的水电费50661.75元，一审法院予以支持。关于建筑机械公司主张的水电费滞纳金，一审法院认为，案涉水电费发生后，建筑机械公司未提交证据证实其向海吉星公司主张过该项权利，结合案涉土地已转租赁，且双方就租赁合同存在案涉争议的事实，海吉星公司存在迟延付款的理由，并非恶意违约，故对建筑机械公司主张的水电费滞纳金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回海吉星公司的诉讼请求；二、海吉星公司于判决生效之日起十日内支付建筑机械公司水电费50661.75元；案件受理费100元，减半收取50元，由海吉星公司负担。反诉案件受理费4283元，减半收取计2142元，由海吉星公司负担533元，建筑机械公司负担1609元。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，建筑机械公司与海吉星公司签订的《土地租赁合同》为有效合同，该合同已于2019年3月18日期限届满终止。本案中海吉星公司主张其对涉案租赁的土地享有优先承租权并继续使用，依据的是合同约定：“租赁期满，乙方有意续租，在同等条件下，乙方享有优先权”。对此，本院认为，首先，根据法庭查明的事实，结合当事人的陈述，海吉星公司在租赁过程中因公司车辆处置，院落闲置，已将土地转租给了案外人，海吉星公司就案涉土地不再具有既存租赁关系的持续性；其次，建筑机械公司在双方合同到期后再次出租时，系将包含案涉土地在内的建筑机械公司的整块土地、厂房、设备一并对外出租，并非将海吉星公司原承租的土地再行单独出租，二者标的物并不一致，不符合合同约定优先权的“同等条件”。因此，海吉星公司主张在同等条件下对涉案土地享有优先承租权并要求继续使用，无事实及法律依据。一审法院对海吉星公司的诉求不予支持，并无不当。另，基于建筑机械公司与海吉星公司之间的租赁关系，建筑机械公司向海吉星公司主张水电费，有事实依据，亦符合合同的约定，一审法院判令海吉星公司承担水电费并无不当。综上所述，海吉星公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2242元，由上诉人山东海吉星起重搬运有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年八月三日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤