湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6802号上诉人（原审被告）：陈天祥，男，1964年11月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：杨瑜，湖北邦理律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小莉，湖北邦理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长江职业学院，住所地武汉市洪山区楚雄大街民院路口。法定代表人：吴昌友，该学院校长。委托诉讼代理人：侯巨涛，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫冬梅，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北省十姐妹现代农业农民专业合作社联社，住所地武汉市洪山区雄楚大道918号长江职业学院一栋一层2号。法定代表人：张先兰，该公司理事长。上诉人陈天祥因与被上诉人长江职业学院、湖北省十姐妹现代农业农民专业合作社联社（以下简称十姐妹合作社）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初10246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈天祥上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回长江职业学院要求陈天祥支付逾期腾房使用费及利息的诉讼请求或发回重审；2.案件受理费由长江职业学院、十姐妹合作社承担。事实和理由：一审判决陈天祥与十姐妹合作社共同支付长江职业学院逾期腾房占有使用费91233元及利息没有法律依据。长江职业学院向十姐妹合作社出租房屋，双方属于租赁合同关系；十姐妹合作社又将该房屋转租给陈天祥，双方是转租关系。二者属于不同的法律关系，基于合同的相对性，陈天祥作为次承租人，与长江职业学院并无租赁合同关系。长江职业学院以合同纠纷起诉陈天祥，要求其支付逾期腾退房屋的占用费等没有合同依据，更无法律依据。一审法院在没有查清案件事实的情况下，作出上述判决损害了陈天祥的合法权益。长江职业学院辩称，我方与十姐妹合作社之间的校企合作协议，名为合作，实为租赁关系。陈天祥在一审期间自认是次承租人，一直占有案涉房屋至2019年2月20日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，陈天祥作为负有腾房义务的次承租人，应支付房屋占有使用费。十姐妹合作社辩称，陈天祥承包十姐妹合作社超市的部分工作，双方有书面协议。但陈天祥违反协议约定，将房屋分租给餐饮单位，给长江职业学院造成不好影响。长江职业学院、十姐妹合作社均多次与陈天祥协商，但协商未果，导致十姐妹合作社无法与长江职业学院续约。十姐妹合作社与长江职业学院的租期届满后，陈天祥还继续占用房屋达4个月之久，我方认为陈天祥应向长江职业学院交纳占有使用费。长江职业学院向一审法院起诉请求：1.判令十姐妹合作社、陈天祥向长江职业学院支付2018年11月1日至2019年2月20日的逾期腾房占有使用费91667元及利息（按银行同期贷款利率计算至实际偿清之日止）；2.判令十姐妹合作社、陈天祥向长江职业学院支付为实现债权产生的损失15000元（律师费）；3.判令陈天祥将湖北省米鼎商贸有限公司工商登记地址从长江职业学院房屋迁出或注销；4.判令十姐妹合作社、陈天祥承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月20日，长江职业学院（甲方）与十姐妹合作社（乙方）签订《校企合作协议书》1份，约定：1、甲方向乙方提供位于武汉洪山区雄楚大街918号对面的长江职业学院北区临街门面400平方米，用于中高端农产品品牌旗舰示范店（以下简称示范店）的建设。合作期满，乙方无权要求甲方收购或补偿装修之剩值，甲方也无义务收购或补偿装修之剩值。凡可拆卸、移走之装修设施乙方有权移走，但乙方在拆除、移走之日应恢复租赁房屋原状态。凡不可拆或乙方不打算拆走之装修物由甲方无偿自动接收，并拥有产权和处置权。2、合作期内乙方不得将示范店转租（包括分割转租)或转借给他人使用，否则甲方有权立即终止合同，乙方已缴纳费用不退，若给甲方造成损失，乙方还应承担相应的赔偿责任。3、双方合同合作期暂定为三年，合同一年一签。期间乙方出资70万元整为甲方设立“大学生创业基金”，即第一年10万元整，第二和第三年每年30万元整，由甲方用于该校学生创业及学习等。2015年9月1日至2015年10月31日为两个月的装修期。案涉《校企合作协议书》签订后，长江职业学院依约将案涉房屋交付十姐妹合作社。十姐妹合作社依约向长江职业学院支付了创业基金。2017年2月17日，双方续签一年合同，合同有效期为2016年11月1日至2017年10月31日。2018年2月12日，双方再次续签一年合同，合同有效期为2017年11月1日至2018年10月31日。期间，十姐妹合作社将案涉房屋交付陈天祥使用。2018年10月15日，长江职业学院向十姐妹合作社发送《关于北区实训中心校企合作协议到期腾退的告知函》1份，通知十姐妹合作社：双方签订的校企合作协议书于2018年10月31日到期，请按照协议于2018年10月31日前做好腾退准备，分期分批搬离实训中心。2018年10月16日，十姐妹合作社的法定代表人张先兰在该告知函上签名并回复：“函件已收到，已知晓内容。张先兰。2018年10月16日”。2018年10月31日，长江职业学院再次向十姐妹合作社发送《关于协议到期场地腾退的通知》1份，要求十姐妹合作社于3日内完成场地腾退，陈天祥于2018年10月31日签收并回复：“函件已签收，陈天祥，2018年10月31日”。案涉《校企合作协议书》期限届满后，十姐妹合作社、陈天祥未按照上述函件和通知载明的时间腾退案涉房屋，2019年2月20日，十姐妹合作社、陈天祥腾退了案涉房屋，十姐妹合作社向长江职业学院出具《情况说明》，载明：“我单位合同到期，清场工作完毕。我方剩余三个展示柜和部分木货柜、货架等杂物均为废弃物，不要了，由学校自行处理。图片附后”。陈天祥持股的湖北省米鼎商贸有限公司的住所地为案涉房屋，陈天祥在庭审中同意将湖北省米鼎商贸有限公司的工商登记地址从案涉房屋迁出或注销，表示湖北省米鼎商贸有限公司的税务事项已结清，正在按流程准备注销事宜。一审法院认为，长江职业学院与十姐妹合作社签订的案涉《校企合作协议书》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。案涉《校企合作协议书》于2018年10月31日履行期限届满，双方的合作关系因合同到期而终止，此后，双方未能续签合同，十姐妹合作社应依约向长江职业学院返还案涉房屋，经长江职业学院多次催告，十姐妹合作社未履行返还房屋的义务，应向长江职业学院支付2018年11月1日至2019年2月20日（实际腾房之日）期间的逾期腾房占有使用费，长江职业学院请求参照合同约定的标准（第三年每年30万元）支付逾期腾房占有使用费于法有据，一审法院予以支持，逾期腾房占有使用费计算为91233元（按照每年30万元为标准，自2018年11月1日计算至2019年2月20日）。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，陈天祥在庭审中自认长江职业学院与十姐妹合作社存在租赁关系，十姐妹合作社与陈天祥存在转租关系，既然陈天祥认可长江职业学院、十姐妹合作社之间存在租赁及转租关系，则其作为次承租人应负有向长江职业学院腾房的义务，现其逾期腾退房屋，应向长江职业学院支付逾期腾房期间的占有使用费，故对长江职业学院要求十姐妹合作社、陈天祥共同支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。案涉合同履行期限届满，十姐妹合作社、陈天祥未依约向长江职业学院腾退案涉房屋，应向长江职业学院支付逾期腾房占有使用费91233元，并自房屋实际腾退之次日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向长江职业学院支付利息，故对长江职业学院主张十姐妹合作社、陈天祥支付利息的诉请，一审法院予以支持。关于十姐妹合作社、陈天祥应否向长江职业学院支付律师费，因案涉合同并无实现债权费用的相关约定，长江职业学院要求十姐妹合作社、陈天祥支付律师费没有法定或约定的依据，一审法院不予支持。案涉合同期限届满后，陈天祥应将登记在诉争房屋内的公司注册地址予以迁出或注销，陈天祥在庭审中同意将注册地址迁出或注销，并表示湖北省米鼎商贸有限公司的税务事项已结清，正在按流程准备注销事宜，对长江职业学院要求陈天祥将其公司的注册地址予以迁出或注销的诉请，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、陈天祥与十姐妹合作社于本判决生效之日起十日内向长江职业学院共同支付逾期腾房占有使用费91233元及利息（以91233元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年2月21日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、陈天祥于本判决生效之日起十日内将湖北省米鼎商贸有限公司工商登记地址从位于武汉洪山区雄楚大街918号对面的长江职业学院北区临街门面迁出或注销；三、驳回长江职业学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1217元，由长江职业学院负担243元，由陈天祥、十姐妹合作社负担974元。本院二审期间，十姐妹合作社提交了新证据，本院组织了证据交换和质证。对十姐妹合作社提交的合作协议书，陈天祥、长江职业学院对其真实性无异议，但长江职业学院不认可其关联性。因十姐妹合作社未提交合作协议书原件，且十姐妹合作社表示其与陈天祥在另案诉讼中，对双方之间签订的多份协议存有争议，正在进行司法鉴定，本院无法确认该合作协议书的真实性。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，长江职业学院与十姐妹合作社签订的多份《校企合作协议书》，虽然名为合作协议，但其内容中包含了合作到期后装修剩值如何处分、恢复租赁房屋原状、不得转租或转借等约定，该部分合同内容具有房屋租赁合同的性质，在长江职业学院与十姐妹合作社之间成立了房屋租赁合同关系。陈天祥认可其与十姐妹合作社就案涉房屋成立转租关系，但基于合同相对性原则，认为长江职业学院无权要求其支付逾期腾退房屋的占有使用费。就此本院认为，陈天祥自认其与十姐妹合作社成立转租关系，且实际占有使用案涉房屋，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令陈天祥向长江职业学院支付逾期腾房占有使用费，并无不当。综上所述，陈天祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2434元，由陈天祥负担。本判决为终审判决。审判长  任文审判员  黄浩审判员  曹芳二〇二〇年八月七日法官助理黄旭东书记员程玉