吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉02民初141号 原告（执行案外人）：王修志，男，1957年8月13日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。 被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。 法定代表人：凌朝翔，董事长。 委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。 委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。 第三人(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区。 法定代表人：黄保国，董事长。 委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。 原告王修志与被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）、第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王修志，被告信达公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人华运公司的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王修志向本院提出诉讼请求：立即停止对贻翔苑小区6号楼5套房屋、10号楼1套房屋、5号楼5套车库、6号楼5套车库的强制执行并解除查封，由信达公司承担诉讼费用。事实与理由：2013年7月，王修志承包华运公司开发的贻翔苑小区3、4、5、11号楼的土建、水暖、电气工程，工程总造价为4922万元，扣除已经支付的工程款及外委工程共计2795万元，房屋抵顶工程款842万元，尚欠保证金600万元及工程款合计1884万元。此案已另诉。以上事实真实，华运公司以房抵债作价合理，不违反法律强制性规定，抵债行为合法有效。执行异议裁定书认为以房抵债不具有真实性属于认定事实错误。王修志请求停止执行完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求人民法院支持。 信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求阻却人民法院执行并解除查封的条件应满足上述司法解释的规定，即应交付全部购房款或50%以上购房款，或者将购房款交付我公司，房屋应用于居住，且应已办理入住手续，而且本人及其配偶或未成年子女名下无住房，另外应在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。王修志抵顶工程款不符合上述规定，因此王修志要求解除查封并停止执行的请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 华运公司述称，从时间上看，争议房屋抵债行为是在信达公司申请查封冻结之前，我方与王修志之间的合同是双方真实意思表示。据我方了解王修志对本案争议房屋已经占有使用。我方认为王修志的要求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。尽管涉案房屋登记在我方名下，但这是因为我国不动产登记制度不完善，王修志才未办理过户登记。如果仅仅考虑信达公司金钱债权受偿，完全不考虑王修志的利益，将会引发严重社会问题，也不符合公平原则，请求法院维护王修志的合法权益。 王修志、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 王修志围绕诉讼请求提交了如下证据：（2017）吉02执异168号执行裁定1份，认购协议16份、购房收据16份、与华运公司签订的协议书1份及补充协议1份、顶账协议书1份、以房抵工程款明细1份、照片6张，证明王修志给华运公司四栋楼进行了施工，华运公司欠王修志3000余万元工程款，用23套房屋抵顶欠王修志的部分工程款，包括王修志现在起诉的16套房屋。 信达公司对王修志提交的证据发表质证意见为：对认购协议真实性有异议，认购协议形成时间2015年11月11日，其以房顶账时，华运公司开具的收据时间均为2017年1月9日，因信达公司在保全查封的时间为2015年12月份，涉及6号楼住房查封在先，因此我方申请对该16份认购协议形成时间进行鉴定。对补充协议书及协议书真实性没有异议，但该协议书是否履行王修志还应提供相关证据予以佐证。该房屋不属于王修志认购，因此华运公司盖章确认的认购协议及相关收据都不能作为王修志认购房屋的证据。没有提供以房抵债协议。照片真实性及证明问题都有异议，不能证明是王修志本人入住。以房抵债的情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。 华运公司对王修志提交的证据发表质证意见为：无异议。 本院经审查认为，信达公司对除执行裁定外的上述证据均持有异议，但未提供相反证据予以否定，王修志提供的证据均是华运公司在本案争议房屋被查封前出具的，仅收款收据是在案涉房屋被查封之后出具，经王修志说明该收款收据因遗失确为事后补办的，故本院对王修志提供证据的真实性均予以采信。 信达公司提交证据如下：证据一、（2015）吉中民二初第76-2号、（2015）吉中民二初第76-4、（2015）吉中民二初第76-6号、（2016）吉02执字106号（查封及解封）、（2016）吉02执字106号之一执行裁定书，证明人民法院已将诉争房屋查封。证据二、华运公司与信达公司签订的借款合同，该合同中华运公司公章与本次诉讼中华运公司提交代理手续中的公章编码不一致，委托诉讼代理人是否为华运公司授权请人民法院核实。 王修志对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性没有异议，对证明问题有异议，公司的诉讼代表行为不是仅依靠公章认定，而是依据授权职责范围确定。 华运公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；证据二是因为我公司后来启用了新的公章，所以导致代理手续公章和借款协议的公章不一致。 本院经审查认为，因双方当事人对证据一的真实性均无异议，故本院对证据一予以采信；因双方当事人对证据二的真实性亦无异议，故本院对证据二的真实性予以确认，但华运公司已对该证据作出合理说明，故本院对信达公司提交证据二所欲证明的问题不予采信。 对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未履行判决内容，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2015年12月18日作出（2015）吉中民二初字第76-2号民事裁定，又于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋和车库。查封期限为三年。王修志因（2015）吉中民二初字第76-2号保全裁定及（2016）吉02执106号执行裁定、（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议的房屋和车库，向本院提出执行异议，本院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异168号执行裁定，驳回了王修志的异议请求。王修志与华运公司签订抵账协议的时间是2015年11月11日，签订认购协议的时间是2015年11月11日，华运公司为王修志出具收款收条的时间是2017年1月9日。诉讼保全时仅对案涉房屋进行保全，未对案涉车库进行保全。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：王修志对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王修志主张停止执行本案争议房屋和车库，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王修志于2015年11月11日与华运公司签订了合法有效的以房抵债协议。同日，与华运公司签订了合法有效的《认购协议》；在签订《认购协议》当日，王修志取得了房屋钥匙，合法占有使用本案争议房屋及车库至今。此时信达公司尚未申请查封。王修志未办理产权过户登记手续是因华运公司未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，并非买受人本人原因而未办理过户登记。王修志提供的房款收据的出具时间虽为2017年1月9日，与其签订的认购协议时间（2015年11月11日）不符，但其顶账系在保全查封和执行查封之前，出具收款收据的时间晚于顶账协议的时间是因收据丢失后补办，本案亦不应仅以出具收款收据的时间来确定顶账协议的履行时间。信达公司曾在二审庭审时申请对《认购协议》及《抵账协议书》的出具时间进行鉴定，但在本院确定提交比对样本及内容明确的鉴定申请书时间后，未在规定的时间内提交明确的鉴定申请，故视为信达公司撤回鉴定申请。因此，信达公司没有充分证据证明认购协议和顶账协议系后补签订。故王修志的诉讼请求完全符合上述司法解释的规定，其权利能够排除执行，应予支持。 综上所述，王修志要求停止执行贻翔苑小区6号楼5单元2层202号房屋（6号住宅17幢0502042室房屋）、6号楼5单元3层302号房屋（6号住宅17幢0503044室房屋）、6号楼5单元4层402号房屋（6号住宅17幢0504046室房屋）、6号楼5单元5层502号房屋（6号住宅17幢0505048室房屋）、6号楼6单元3层301号房屋（6号住宅17幢0603053室房屋）、10号楼5单元4层403号房屋（10号住宅20幢0504066室房屋）、5号楼6号车库（5号楼16幢0001006号车库）、5号楼7号车库（5号楼16幢0001007号车库）、5号楼8号车库（5号楼16幢0001008号车库）、5号楼43号车库（5号楼16幢0001043号车库）、5号楼44号车库（5号楼16幢0001044号车库）、6号楼22号车库（6号楼17幢0001022号车库）、6号楼23号车库（6号楼17幢0001023号车库）、6号楼29号车库（6号楼17幢0001029号车库）、6号楼30号车库（6号楼17幢0001030号车库）、6号楼31号车库（6号楼17幢0001031号车库）的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下： 不得执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼5单元2层202号房屋、6号楼5单元3层302号房屋、6号楼5单元4层402号房屋、6号楼5单元5层502号房屋、6号楼6单元3层301号房屋、10号楼5单元4层403号房屋、5号楼6号车库、5号楼7号车库、5号楼8号车库、5号楼43号车库、5号楼44号车库、6号楼22号车库、6号楼23号车库、6号楼29号车库、6号楼30号车库、6号楼31号车库。 王修志预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2017）吉02执异168号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 石刚 审判员郝奇 代理审判员陈卓 二〇一七年九月二十五日 书记员 常       芳       郁