呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1312号上诉人(原审被告、反诉原告)：李国平，男，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：高晓宇，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：詹新鹏，男，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王长清，内蒙古誉昊律师事务所律师。原审第三人：内蒙古万豪房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市新城区北垣东街北垣大厦一层一号。法定代表人：孙利兵，该公司总经理。上诉人李国平与被上诉人詹新鹏、原审第三人内蒙古万豪房地产经纪有限公司（以下简称万豪经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。李国平上诉请求：依法撤销一审判决第二、第三、第六判项，在查明事实后依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。针对第二、第三本诉判项部分：首先，一审法院已查明詹新鹏存在违反合同约定擅自占有案涉房屋的违约行为，本案的导火索也是因为其擅自占有案涉房屋之后，李国平要求其腾还房屋而导致双方无法妥善解决合同继续履行问题。詹新鹏在履约之初就存在违约行为，应于2018年7月1日之前将首付款13万元支付给李国平，但实际上其在2018年7月6日才通过万豪经纪公司将首付款付于李国平。但是一审法院在认定詹新鹏存在违约行为的前提下，却免除了詹新鹏的违约责任，有违诚实信用原则。本案从整体来看是双方互负违约，应该根据双方过错分比例判定如何承担违约责任或者违约造成的增值损失时，不应完全免除一方责任而将全部责任由另一方承担。其次，詹新鹏通过自己的违约行为早已获得了利益回报且其同样存在怠于行使自己权利的行为，并导致损失进一步扩大，且詹新鹏存在通过诉讼谋取盈利的恶意想法。本案房屋买卖合同签订后不久，詹新鹏就擅自占有了房屋并用于自住，但在当时其仅仅交付了首付款，房屋贷款还未予审批。詹新鹏在既没有合法所有权又没有合法使用权的情况下，使用、居住李国平的房屋半年之久，期间未向李国平支付过任何房屋使用费，但案涉房屋所在的友谊小区周边既有商圈又有重点学校，小区类似房屋租金均不低，詹新鹏却通过擅自占房的行为解决了自己的居住问题，节省了大量租金支出。对于这一点，一审法院在判定李国平责任时并没有综合考虑。在此期间，詹新鹏早已知晓李国平想要解除合同的想法，但其也并没有积极通过诉讼等方式要求李国平继续履行合同，反而选择了合同签订长达半年之后在呼和浩特市房价涨幅较大的情况下进行诉讼，一审法院认为李国平应该为自己怠于行使权利而承担过错，那么詹新鹏同样也应该为其怠于维权承担相应过错，并且其存在通过诉讼逃避违约责任并获取巨额盈利的恶意想法。最后，本案鉴定机构将实地踏勘日定为了评估基准日是不妥当的。詹新鹏主张的是因李国平违约造成的房屋增值损失，那么评估基准日应当是在李国平怠于履行自己合同义务时也就是违约行为发生时。李国平在2019年4月份将房屋过户给他人，这已经导致合同目的无法实现，基准日也应定于该事实发生时，而非实地踏勘之日。因此，在确定最终房屋增值损失时，不能直接适用鉴定报告的增值数额，而应将其视为一个高点，在合理范围内确定房屋增值数额。况且案涉房屋系李国平司法拍卖获得用于职工内部福利房，詹新鹏本身就是以低价购得房屋，这一点同样不可忽略。针对第六反诉判项部分：通过前述，一审法院已查明詹新鹏系通过万豪经纪公司处工作人员违反合同约定擅自占有了房屋。一审法院一方面认定詹新鹏存在违约行为，另一方面却没有判定詹新鹏承担相应的违约责任。这明显前后矛盾，就算李国平怠于行使自己的权利，那么就自己的过错核减一部分房屋使用费也算合理，但完全免除詹新鹏给付房屋使用费的责任于李国平而言不管从责任划分讲还是从合同义务看，都是不公平不合理的。尽管（2019）内0104民初1694号民事判决认定詹新鹏占有房屋系合法占有，但该案件的诉讼双方并无李国平，因此对于李国平来说，完全就无关联性。詹新鹏在另案中对他人也许是合法占有，但在与李国平的房屋买卖合同关系中，违反合同约定擅自占有房屋是不是合法占有就需要独立认定，而不是依靠与李国平并无关联也与本案非同一法律关系的另案结果来进行认定。故一审法院驳回李国平要求詹新鹏给付房屋使用费的反诉诉求缺乏事实与法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院可以查明事实，依法改判，以维护李国平的合法权益。詹新鹏辩称，一审法院认定事实正确，应予维持。詹新鹏是基于合同关系占有房屋，房屋钥匙是你们给我们的。李国平接受了詹新鹏的首付款，就应当认定为接受。并且合同违约不必然导致合同解除。本案中合同解除的根本原因是在办理贷款的过程中，李国平迟迟不配合办理贷款，并且向詹新鹏增加房屋价款8万元。导致合同解除的最根本原因是詹新鹏起诉要求履行合同时，李国平将房屋卖给案外人，导致出现一房二卖。我们最初的诉讼请求是履行合同，发现房屋一房二卖后才要求解除合同赔偿损失。万豪经纪公司述称，我们是签署合同的居间方，合同约定买方应于2018年7月1日将首付款13万元交付卖方李国平，但实际给付日期是7月6日，晚了5天。合同约定李国平应于收到全部购房款10个工作日内将房屋交付于詹新鹏，但詹新鹏在2018年5月份只给付了2万元定金的时候，通过我方员工张云私自取得房屋钥匙霸占了房屋。詹新鹏与我方员工张云是朋友关系。认可李国平方的意见。詹新鹏向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求依法判令李国平向詹新鹏赔偿根本违约的违约金80000元（400000×20％）；3、请求依法判令李国平向詹新鹏赔偿已向万豪经纪公司支付的居间服务费13600元；4、请求依法判令李国平向詹新鹏赔偿房屋的增值价值150461元；5、请求依法判令李国平向詹新鹏赔偿维修门窗、暖气的维修费用1000元。李国平向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除双方于2018年6月25日签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求依法判令詹新鹏向李国平支付房屋使用费16000元（2018年8月-2019年3月共8个月，每月租金2000元）；3、本案诉讼费由詹新鹏承担。一审法院查明，2018年6月25日，詹新鹏与李国平签订《存量房屋买卖合同》，约定李国平向詹新鹏出售位于××区中户的房屋一套，房屋面积为60.14平方米，房屋总价为40万元。詹新鹏于2018年6月25日支付定金2万元，于2018年7月1日前支付首付款13万元，其余25万元的购房款采取按揭贷款的方式进行，贷款年限为20年。关于权属转移登记中载明在贷款审批通过后，双方共同办理房屋所有权转移登记手续即抵押登记手续。关于违约金，双方在《存量房屋买卖合同中》关于违约责任中约定，出卖人将房屋出售给第三方或出现其他违约情形的，属于根本违约，出卖人应向买受人支付房屋总价款的20%(8万元)的违约金。在签订合同之后，詹新鹏向万豪经纪公司员工韩建鹏支付首付款13万元整，但是2019年3月5日，李国平将该房屋购房款15万元返还詹新鹏。一审法院立案后，詹新鹏向一审法院申请司法鉴定，一审法院委托司法鉴定机构作出内建信达估字(2019)第0344号司法鉴定估价报告，证实位于××区中户住宅用房2018年6月25日到鉴定日2019年8月28日房屋增值价值为150461元。2019年5月10日，案外人王某起诉詹新鹏侵权纠纷，证实2019年出卖人李国平将房屋出卖于案外人王某，于2019年4月4日王某取得房屋的所有权证。另，詹新鹏、李国平和万豪经纪公司于签订《存量房屋买卖合同》当日签订《居间服务合同》,约定由万豪经纪公司为其提供居间服务，詹新鹏支付相应的居间服务费用10000元、代办贷款服务费用1500元、代办过户费用1500元以及代办抵押登记费用600元，以上共计13600元。一审法院认为，本案的争议焦点系《存量房屋买卖合同》能否解除？詹新鹏诉请的违约金和增值损失能否支持？李国平诉请的反诉房屋使用费能否支持？首先，针对本诉和反诉均提及的解除合同的诉讼请求，詹新鹏和李国平签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效。目前涉案房屋已经出售他人并完成产权变更手续，合同目的已经不能实现，且对于解除事宜双方在诉讼请求中已经予以确认，故依法解除詹新鹏和李国平签订的《存量房屋买卖合同》。其次，对于詹新鹏诉请的房屋增值价值，签订合同时，对于购买人詹新鹏存在较多的选择机会，合同的签订导致其丧失了与他人签订合同的机会，后合同又解除，其结果是使詹新鹏无法享有房屋增值造成的利益，从而遭受了较大的损失，对于这种损失违约李国平应该赔偿，因一审法院委托司法鉴定机构对房屋增值部分进行鉴定，故依据内建信达估字（2019）第0344号司法鉴定估价报告，房屋目前截止2019年8月15日增值损失为150461元，故李国平应赔偿詹新鹏房屋增值损失150461元。对于詹新鹏诉请的违约金，违约金的主要目的是补偿守约方因对方违约造成的损失，本案中房屋增值部分的损失已经弥补詹新鹏因合同解除造成的实际损失，且同时支持房屋增值损失与违约金损失，实际系重复计算违约损失，有违公平原则，故对于詹新鹏诉请的80000元的违约金不予支持。对于詹新鹏诉请的居间服务费用10000元因李国平存在违约行为导致詹新鹏的损失，故应由李国平赔偿詹新鹏。代办贷款服务费用、代办过户费用、代办抵押登记费用3600元，虽无收据，但是在《居间服务合同》中载明该项费用并表示在合同签订时一并支付丙方，且李国平和万豪经纪公司质证对真实性也认可，目前因房屋交易未实际完成，未办理成功贷款、过户和代办抵押费用没有实际支出，基于公平交易的原则，第三人万豪经纪公司应当予以返还詹新鹏。对于詹新鹏诉请的维修门窗、暖气费用因无相应证据予以佐证不予支持。最后，针对李国平的要求支付房屋使用费的损失请求，詹新鹏通过万豪经纪公司员工张云取得房屋钥匙并入住，虽然违反了合同中约定在出卖人收到全部购房款10个工作日内交付买受人，但是在取得钥匙以后李国平并未明确禁止其不能入住，或告知其搬离，其怠于行使自己的权利造成损失的扩大，自身亦有过错且依据一审法院（2019）内0104民初1694号民事判决书中认定可知，詹新鹏占有房屋系合法占有，基于《存量房屋买卖合同》占有房屋，故对于李国平诉请的房屋使用费的诉讼请求不予支持。判决：一、依法解除原告（反诉被告）詹新鹏与被告（反诉原告）李国平于2018年6月25日签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）李国平于判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）詹新鹏的房屋增值价值150461元。三、被告（反诉原告）李国平于判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）詹新鹏居间服务费用10000元。四、第三人内蒙古万豪房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）詹新鹏代办贷款费用、代办过户费用和代办抵押登记费3600元。五、驳回原告（反诉被告）詹新鹏的其他本诉诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）李国平的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5110元，由原告（反诉被告）詹新鹏负担1801元，由被告（反诉原告）李国平负担3309元，鉴定费3000元由被告（反诉原告）李国平负担。反诉案件受理费250元，由被告（反诉原告）李国平负担150元，由原告（反诉被告）詹新鹏负担100元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院判决李国平向詹新鹏赔偿房屋增值价值150461元是否有事实与法律依据；二、詹新鹏是否应向李国平支付房屋使用费。针对第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，詹新鹏与李国平于2018年6月25日签订的《存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。李国平在未与詹新鹏解除合同的情况下，就自行将涉案房屋另行出售并过户给他人，造成詹新鹏合同目的不能实现，已构成根本违约，应赔偿因房屋增值给詹新鹏造成的损失。关于李国平提出的詹新鹏迟延支付首付款的问题，李国平接受了詹新鹏支付的首付款，且并未举证证明其向詹新鹏提出过异议。关于评估报告的评估基准日问题，李国平虽对此有异议，但并未向本院提出重新鉴定申请，又未提交足以推翻该评估报告的证据，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。故本院对内建信达估字（2019）第0344号司法鉴定估价报告予以采信。一审法院判决李国平向詹新鹏赔偿房屋增值价值150461元并无不当。针对第二个争议焦点，詹新鹏与李国平签订了《存量房屋买卖合同》，詹新鹏通过居间人万豪经纪公司的工作人员取得涉案房屋的钥匙并入住，在詹新鹏入住后李国平并未明确禁止詹新鹏入住或举证证明其对詹新鹏的入住提出过异议，应视为李国平对詹新鹏提前入住予以认可，故本院对李国平要求詹新鹏支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。综上所述，李国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3459元，由李国平负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 俊 平审 判 员 额日德尼审 判 员 鄂 晓 红二〇二〇年八月三日（法官助理 于 文 硕书 记 员 崔 伟 宏