湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3864号原告：石坚，男，1965年6月29日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：凌强，系公民代理。被告：北京安易居房地产经纪有限公司武汉分公司，住所地：武汉市青山区38街坊八大家花园45号楼20层2001室。负责人：杨小刚，该公司经理。委托诉讼代理人：白艳艳，该公司员工。被告：北京安易居房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区东三环北路甲19号楼20层2302。法定代表人：艾保青，该公司总经理。被告：杨小刚，男，1978年12月16日出生，汉族，住湖北省云梦县，原告石坚与被告北京安易居房地产经纪有限公司武汉分公司（以下简称安易居武汉分公司）、北京安易居房地产经纪有限公司（以下简称安易居公司）、杨小刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告石坚及其委托诉讼代理人凌强、被告安易居武汉分公司的委托诉讼代理人白艳艳到庭参加诉讼。被告安易居公司、杨小刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石坚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告安易居武汉分公司签订的《武汉市房屋出租委托合同》；2.判令被告安易居武汉分公司向原告支付欠付租金12600元（暂计至2020年5月17日，应计至合同实际解除之日），违约金8400元及免租期租金8400元；3.判令被告安易居公司承担上述诉请连带责任；4.判令被告杨小刚承担上述诉请连带责任；5.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2018年9月2日，原告与被告安易居武汉分公司签订《武汉市房屋出租委托合同》，约定原告将个人名下的位于武汉市洪山区武丰佳园8-2-1104号房屋委托给被告安易居武汉分公司代理出租，合同对租金标准、租金支付方式、合同解除及违约责任等作了明确约定。按照合同约定，被告安易居武汉分公司应于2020年2月18日向原告支付当天至5月17日的租金126000元，但被告并未如期支付，原告多次与被告的工作人员联系催款，被告至今未能履行。被告已经严重违约，原告请求解除与被告安易居武汉分公司的合同关系，被告安易居武汉分公司应及时向原告支付拖欠的租金，并根据合同约定承担违约金。另，原告基于双方签订的合同为三年，故同意每年给予被告一个月的免租期，但合同仅正常履行了一年三个月被告即违约，被告不应享有免租期，此前免租的2个月租金应向原告支付。被告安易居武汉分公司是被告安易居公司的分公司，被告安易居公司应就分公司应承担的义务承担连带责任。在向被告安易居武汉分公司催款的过程中，原告向房屋实际承租人了解到，其支付给被告安易居武汉分公司的租金被要求打入被告杨小刚的私人账户。原告认为被告杨小刚以个人银行账户收取承租人租金，其与被告安易居武汉分公司身份混同，应就被告安易居武汉分公司承担的义务承担连带责任。被告安易居公司武汉分公司辩称：原告的诉讼请求不合理，我方认为根据合同第七条第二款的约定，2020年2月18日合同已解除。我方承租原告的房屋并不是自住而是出租盈利，疫情防控交通管制、人员隔离，大大影响了租户的需求，对我方的经营造成了巨大的影响。疫情应当属于不可抗力因素，应当按照合同关于不可抗力的约定，我方不承担违约责任。被告安易居公司、杨小刚未到庭，也未提交书面答辩状。本院经审查认定事实如下：2018年9月2日，原告与被告安易居武汉分公司签订《武汉市房屋出租委托合同》一份，约定：原告作为出租方（甲方），被告安易居武汉分公司作为代理方（乙方）。房屋坐落于武汉市洪山区武丰佳园8-2-1104，建筑面积150平米。甲方授权乙方的委托期限为2018年9月2日至2021年9月2日，甲方应于2018年9月3日前将房屋交付给乙方管理。租金标准为第一年2018年9月2日起4200元/月，合同总租金共计46200元，其中2018年9月2日至2018年10月2日为免租期；第二年2019年9月2日起4200元/月，合同总租金共计46200元，其中2019年9月2日至2019年10月2日为免租期；第三年2020年9月2日起4200元/月，合同总租金共计46200元，其中2020年9月2日至2020年10月2日为免租期，支付方式为季付。出现任何不可抗力的情形或因相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任。乙方未按约定支付租金达5日的，擅自改变房屋用途的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，放任承租方利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同。出租委托期内甲方或乙方需要提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%向守约方支付违约金。该合同对双方的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告代理出租，被告向原告支付租金至2020年2月17日，此后未再向原告支付租金，也未将案涉房屋交还给原告。另查明，被告安易居武汉分公司与案外人签订《武汉市房屋租赁合同》一份，将案涉房屋的一个房间出租，约定租期自2019年11月29日至2020年9月20日，租金700元/月。上述事实有原告提交的《武汉市房屋出租委托合同》、《武汉市房屋租赁合同》等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，《武汉市房屋出租委托合同》是原告与被告安易居武汉分公司的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约定履行各自的义务。原告依约向被告安易居武汉分公司交付了房屋，被告安易居武汉分公司理应按约定向原告支付租金，其自2020年2月18日起拒不支付租金，构成违约。虽然被告安易居武汉分公司辩称按合同关于不可抗力因素的约定，案涉合同在2020年2月18日自动解除，但是其并未向原告发出解除合同通知，且根据原告提交的《武汉市房屋租赁合同》可知被告将案涉房屋的房间以700元/月出租给案外人，租赁期限至2020年9月12日，即2020年2月18日后被告安易居武汉分公司仍实际占用案涉房屋并从中获得收益。被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。虽然新冠××疫情依法被认定为不可抗力，原告在疫情期间不应以被告安易居武汉分公司未按约定支付租金为由要求解除合同，被告安易居武汉分公司承担违约责任，但是2020年4月8日起武汉已逐步解封，被告安易居武汉分公司仍未支付租金，以其行为表明不履行合同主要债务，原告因此有权解除合同。故原告要求解除案涉合同，本院予以支持。本院已于2020年6月12日向被告送达了原告的民事起诉状副本，视为原告的解除合同通知已送达到被告，案涉合同已于当日解除。因被告安易居武汉分公司为被告安易居公司的分公司，不具备法人资格，相应责任应由被告安易居公司承担。原告要求被告安易居公司支付2020年2月18日至合同解除之日的租金，并要求其支付违约金8400元，鉴于案涉合同确实受到了新冠××疫情的影响，被告安易居公司的经营必然也受到了一定的冲击，本院综合考虑案涉合同实际履行情况、原、被告遭受的损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情免除被告安易居公司2020年2月18日至3月17日的租金及其应承担的全部违约责任，对原告的前述诉讼请求，本院在11900元（被告应支付2020年3月18日至2020年6月12日共计2个月25天的租金，4200元×2个月+4200元÷30天×25天）范围内予以支持，超出部分不予支持。原告要求被告安易居公司支付两个月免租期的租金8400元，因合同对于免租期的约定并未设置任何附加条件，原告已给予的免租期欲收回无合同及法律依据，本院不予支持。原告认为被告杨小刚以个人账户收取租户租金，系与被告安易居武汉分公司财产混同，要求其承担连带责任，并提交相关转账凭证拟予证明，但被告杨小刚作为被告安易居武汉分公司的负责人，其以个人账户收取租户租金不能排除系其行使职务的行为，仅凭此不能证明其与公司财产混同，对原告要求其承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告石坚与被告北京安易居房地产经纪有限公司武汉分公司2018年9月2日签订的《武汉市房屋出租委托合同》于2020年6月12日解除；二、被告北京安易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石坚支付租金11900元；三、驳回原告石坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取268元，由原告石坚负担130元，由被告北京安易居房地产经纪有限公司负担138元。本判决为终审判决。审判员  成婧文二〇二〇年八月七日书记员  刘诗婷