河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2009）海民初字第2305号 原告（反诉被告）白瑞华，男，1953年8月6日出生，汉族，退休工人，现住秦皇岛市海港区。 原告（反诉被告）高恩兰，女，1951年4月24日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 二原告委托代理人孟昭民，河北百人合律师事务所律师。 二原告委托代理人王承玉，河北正在律师事务所律师。 被告（反诉原告）高家德，男，1970年10月28日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告（反诉原告）钱春梅，女，1976年4月30日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。 二被告委托代理人徐秉德、杨志峰，河北港城律师事务所律师。 原告白瑞华、高恩兰与被告高家德、钱春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告高家德、钱春梅提出反诉，本院合并审理。原告高恩兰及委托代理人孟昭民，被告高家德、钱春梅及委托代理人徐秉德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告白瑞华、高恩兰向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2003年3月10日签订的《购房协议书》为无效合同；2、被告立即返还海港区海政里8-2-2号房屋；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2003年初，二原告依据国家的相关政策购得位于海港区海政里8栋2单元2号的经济适用房一套，同年3月10日，二原告将该房屋卖给二被告高家德、钱春梅夫妇。现原告得知该房屋买卖协议违反国家法律规定，故向二被告提出将房款80600元返还，并将房屋收回。二被告对此置之不理。为此，二原告依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告高家德、钱春梅辩称，第一，原告所主张的购房协议无效、返还房屋没有法律依据。根据我国法律，均没有禁止经济适用房买卖的规定，虽然有经济适用住房管理办法限制经济适用房买卖，但该管理办法并非属于合同法所规定的法律、行政法规而导致合同无效的范畴。并且经济适用房管理办法也没有绝对禁止经济适用房的买卖。原告购买的本案的经济适用房其享有所有权，因此我们认为原告有处分权。第二，如果原告要求退房，我们也同意，但原告必须返还全部房款，维修基金，有线入网费以及收取的被告5000元的转让费，并且全额赔偿被告损失。 反诉原告高家德、钱春梅向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告返还购房款85279.59元，支付房屋市场价格升值差价款18万元；2、反诉被告赔偿装修损失87000元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告变更诉请为，1、要求变更返还购房款85366.09元，赔偿市场差价损失214564元;2、赔偿装修损失88874元。事实和理由：根据反诉原、被告双方签订的《购房协议书》，反诉原告于2003年3月10日交付给反诉被告集资建房款（包括5000元转让费）80600元，其后反诉原告又补交房屋差价款4679.59元，故反诉原告为购买该房屋合计支付款项85279.59元。2006年该房屋交付反诉原告后，反诉原告即对该房屋进行了装修，共支付装修费用87000元。另外，反诉原、被告双方签订的《购房协议书》的时间是2003年3月10日，当时同区位、同类型的房屋的市场价约为2000元每平方米，随着房地产市场的变化，如今同区位、同类型的房屋的市场价约为4500元每平方米，结合本案房屋72平方米的面积，可见缘于反诉原告的投资，使得该房屋的市场价格产生升值价值形成差价款180000元。鉴于反诉被告出尔反尔、言而无信，要求收回该套房屋的情况，其应向反诉原告全额返还购房款，并支付该房屋市场价格升值差价款180000元，同时全额赔偿反诉原告装修损失，以维护反诉原告的合法权益。 反诉被告白瑞华、高恩兰辩称，首先对反诉人提出的退房后返还购房款的请求我们不予认可，实际购房款的数额是79856.09元；第二，对于反诉人提出的该房屋市场价格升值差价对该请求我们认为没有事实基础和法律依据，不予认可；第三，对于反诉人提出的装修损失的请求，我们认为应当参照装修后现实际残值以及责任比例来确定赔偿数额，对其主张的装修损失87000元我们不予认可。 经审理查明，2003年，柳江煤矿为职工集资建经济适用住房，原告白瑞华系柳江煤矿职工，享有购房资格。2003年3月10日，二原告为甲方、二被告为乙方，双方签订《购房协议书》，协议约定，甲乙双方所买卖的房屋系甲方集资房，坐落于海阳，总建筑面积暂定70平方米，以甲方名义参加集资建房，该集资建房款由乙方实际出资，现交付甲方建房款80600元（包括乙方付给甲方的转让费5000元），此后该房屋再涉及的集资建房款项补或退均属于乙方，与甲方无关。协议签订后，被告交付原告人民币5000元。同日，原告白瑞华与柳江煤矿签订《职工集资自建经济适用住房协议书》，原告白瑞华购买柳江煤矿在海阳镇政府南边建设的集资住房一套，面积为70平方米左右，每户预交集资款75600元。当日被告支付给原告5000元，并向柳江煤矿支付集资款75600元，柳江煤矿出具收款收据。 原告将与单位签订的《职工集资自建经济适用住房协议书》交付给被告。 该房于2004年兴建，2006年10月竣工。被告以原告名义挑选楼房为海政里8－2－2号，面积为72.49平方米，有下房一间，并于2006年10月14日交纳补差款4679.59元（其中楼层差价款2690.28元、电费储蓄300元、有线电视510元、垃圾处理费85元、采暖费1637.50元、住房维修基金1565.81元，抵扣应分配预交建房款利息2109元）。被告对该房装修后入住该房至今。该房至今未办理产权证书。 双方对房屋的现价值未能达成一致，被告高家德申请对房屋的现价值及装修残值进行价格评估，本院委托秦皇岛市鹏远价格评估有限公司进行评估，结论为房屋现价值391886元，装修价格为88874元。原告高家德垫付评估费13000元。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，经济适用住房是国家提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的商品住房。海政里8-2-2号住房是柳江煤矿为解决本单位职工住房困难而由单位职工集资兴建的经济适用住房。原告白瑞华具有购房资格，被告不是柳江煤矿职工，不具有购房资格，且《柳江煤矿职工集资自建经济适用住房协议书》中第四条乙方权利和义务第一款中约定，“保证协议的真实性和严肃性，不搞弄虚作假和冒名顶替”，故原、被告所签订的《购房协议书》违反了国家关于经济适用住房的相关法律和政策，亦违反原告与柳江煤矿所签协议书的约定，应属无效合同。合同无效，被告应将海政里8－2－2号房屋及下房一间返还给原告；原告应将购房款78257.09元（75600元+4679.59元-电费储蓄300元、垃圾处理费85元-采暖费1637.50元）及转让费5000元返还给被告。对于合同无效，被告应承担主要责任，原告亦存在一定过错，应承担次要责任。现房屋及装修价值为480760元，扣减购房价款78257.09元的差额应视为被告的损失，原告应赔偿被告281752元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告白瑞华高恩兰与被告高家德、钱春梅于2003年3月10日所签订的《购房协议书》无效； 二、被告高家德、钱春梅将位于秦皇岛市海港区房屋（包括下房一间）腾出，给付原告白瑞华、高恩兰； 三、原告白瑞华、高恩兰返还被告高家德、钱春梅转让费5000元及购房款人民币78257.09元，合计83257.09元； 四、原告白瑞华、高恩兰赔偿被告高家德、钱春梅经济损失281752元。 上述二、三、四项于本判决生效后30日内同时履行。 评估费13000元，原告白瑞华、高恩兰负担9100元，被告高家德钱春梅负担3900元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1815元，反诉案件受理费3566元，原告白瑞华、高恩兰负担4311元，被告高家德、钱春梅负担1070元，于本判决生效后7日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  莫 军 审 判 员  许庆海 人民陪审员  吕凤玲 二〇一七年九月三十日 代理书记员  张 皓