杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初6853号 原告：杭州萧山钱江世纪城科技服务有限公司，统一社会信用代码91330109099683066H，住所地杭州市萧山区宁围街道民和路479号国泰科技大厦1单元901室。 法定代表人：沈国锋，经理。 委托诉讼代理人：陆青，浙江湘湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛雯妃，浙江湘湖律师事务所律师。 被告：浙江杜塞智能家居科技有限公司，统一社会信用代码91330109MA27Y66E14，住所地杭州市萧山区宁围街道泰宏巷40号联合中心北区2幢1301室。 法定代表人：於莎，执行董事。 委托诉讼代理人：柳建鸣，浙江古鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪谷威，浙江古鼎律师事务所律师。 原告杭州萧山钱江世纪城科技服务有限公司（以下简称“科技服务公司”）诉被告浙江杜塞智能家居科技有限公司（以下简称“杜塞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序于同年7月27日公开开庭进行了审理。科技服务公司的委托诉讼代理人陆青、葛雯妃，杜塞公司的委托诉讼代理人柳建鸣、洪谷威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 科技服务公司向本院提出诉讼请求：1.解除科技服务公司、杜塞公司于2016年5月10日签订的《杭州市信息安全产业园房屋租赁协议（毛坯）》（以下简称“《租赁协议》”）及2018年6月28日签订的《补充协议》；2.杜塞公司返还科技服务公司租金623471元、装修补助金362836元；3.杜塞公司支付科技服务公司2018年6月20日至2019年6月19日的租金623471元；4.杜塞公司返还科技服务公司租赁房屋，并支付自2019年12月20日起至实际返还租赁房屋之日止按1708.14元/日标准计算的租金；5.杜塞公司支付科技服务公司2019年12月20日起至实际付清租金之日止按623.47元/日标准计算的违约金。庭审中，科技服务公司变更诉讼请求为：1.解除科技服务公司、杜塞公司于2016年5月10日签订的《租赁协议》及2018年6月28日签订的《补充协议》；2.杜塞公司支付科技服务公司2019年12月20日起至2020年3月31日止按1708.14元/日标准计算的租金177646.56元；杜塞公司支付科技服务公司2019年12月20日起至实际付清租金之日止按623.47元/日标准计算的违约金。事实与理由：2016年5月10日，科技服务公司、杜塞公司签订《租赁协议》一份，约定杜塞公司承租科技服务公司位于萧山区宁围街道泰宏巷40号联合中心北区2幢13楼房屋（以下简称“案涉房屋”），租赁期限自2016年6月20日起至2021年6月19日止；租赁期内年租金为623471元，首期租金在租赁协议签订后7日内支付，后续租金每半年收取，杜塞公司应于每年6月20日和12月20日前支付租金。同时双方对杜塞公司享受优惠政策的条件、待遇及双方的其他权利、义务等内容进行了约定。2018年6月28日，双方签订《补充协议》一份，确认杜塞公司已通过杭州市萧山区科技型中小微企业的认定，并就杜塞公司享受优惠政策事宜进行了详细约定。另，协议第三条对杜塞公司不享受优惠政策的条件进行了列举，其中第5项为“未能通过钱江世纪城管委会后续年度复评或审计的”。上述协议签订后，科技服务公司根据《补充协议》约定向杜塞公司返还2017年6月20日至2018年6月19日租金623471元、装修补助资金362836元，总计986307元。现杜塞公司已搬离租赁房屋，且未支付2019年12月20日起至2020年6月19日止的租金。 杜塞公司辩称：杜塞公司自签订《租赁协议》后在案涉房屋内经营至今，未搬离案涉房屋，更未擅自解除房屋《租赁协议》。案涉《补充协议》系在科技服务公司胁迫下签订的格式合同，如杜塞公司不签订该份《补充协议》，即使杜塞公司符合《关于鼓励钱江世纪城产业园区发展的若干意见》的相关规定并被认定为科技型企业，科技服务公司也不支付相应补助金。该《补充协议》不符合钱江世纪城管委会的相关政策，加重杜塞公司责任，排除杜塞公司的主要权利，损害国家利益，系无效合同。同时因疫情影响，导致杜塞公司资金周转困难且营业收入明显减少，科技服务公司应适当减免2019年12月20日起的租金，且不应解除案涉《租赁协议》。 科技服务公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《租赁协议》、《补充协议》各一份，欲证明双方租赁合同关系以及对有关享受租金优惠条件、租金金额及支付方式作出约定的事实。2.《租金支付明细》一份、《收款回单》六份，欲证明杜塞公司已支付2016年6月20日起至2018年6月19日止的租金及押金、2019年6月20日起至2019年12月19日止的租金的事实。3.《付款回单》一份，欲证明科技服务公司已按约返还杜塞公司2017年6月20日起至2018年6月19日止的租金并支付了装修补贴的事实。4.《水电费明细通知单》五份、《情况说明》一份、《电价调整差价表》一份，欲证明杜塞公司于2019年12月底搬离案涉房屋的事实。5.《EMS快递面单》、《改退批条》、《律师函》各一份，欲证明科技服务公司向杜塞公司催讨租金，杜塞公司在租赁房屋现场无人员的事实。上述证据经庭审质证，杜塞公司对证据1、2、3无异议，对证据4、5中的《情况说明》的真实性有异议，对其余证据的真实性无异议，但认为无法证实杜塞公司于2019年12月底搬离案涉房屋的事实。本院审查后认为，上述证据1、2、3是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。证据4、5是客观、真实的，但尚不足以证实杜塞公司于2019年12月底搬离案涉房屋的事实。 杜塞公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：《增值税纳税申报表》二份、《社会保险结算明细》一份，欲证明杜塞公司一直在案涉房屋经营，因疫情原因导致营业收入明显减少且资金周转困难的事实。上述证据经庭审质证，科技服务公司对《增值税纳税申报表》的真实性有异议，对《社会保险结算明细》的真实性无异议，但认为无法证实杜塞公司欲证明的事实。本院审查后认为，上述证据是客观、真实的，但尚不足以证实杜塞公司一直在租赁房屋经营的事实。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2016年5月10日，科技服务公司、杜塞公司签订《租赁协议》一份，约定杜塞公司承租案涉房屋，案涉房屋由杜塞公司自行负责装修。租赁期限自2016年6月20日起至2021年6月19日止；租赁期内年租金为623471元，首期租金在租赁协议签订后7日内支付，后续租金每半年收取，杜塞公司应于每年6月20日和12月20日前支付租金。杜塞公司符合钱江世纪城管委会出台《关于鼓励钱江世纪城产业园发展的若干意见》及《实施细则》中的相关规定，并且经萧山区科技局认定为科技型企业，则享受“三年免两年”的政策，即：前三年，只需交第一年租金，后两年免租金。同时还可一次性享受装修补助400元/平方米，装修补助以钱江世纪城管委会对科技服务公司经营的园区以及杜塞公司企业装修面积认定为准，装修补助资金到科技服务公司帐户7日内一次性支付给杜塞公司。另约定，杜塞公司逾期支付房屋租金的，科技服务公司有权暂停租赁标的物的供水、供电及相应地下车位使用权等措施，同时杜塞公司应当按照年租金总额千分之一/天的标准向科技服务公司支付违约金；若杜塞公司逾期支付租金超过30天的，科技服务公司有权解除《租赁协议》，并要求杜塞公司按照年租金20%支付违约金。同时双方对其他合同权利、义务等内容进行了约定。合同订立后，科技服务公司将案涉房屋交付杜塞公司使用，杜塞公司支付科技服务公司押金100000元，并对案涉房屋进行了装饰装修和占有使用。 2018年6月28日，双方签订《补充协议》一份，确认杜塞公司已通过杭州市萧山区科技型中小微企业认定，同时约定：科技服务公司收到钱江世纪城管委会支付的租金补助金后7个工作日内返还杜塞公司已交纳的2017年6月20日至2017年12月19日租金311736元和2017年12月20日至2018年6月19日租金311735元；科技服务公司收到钱江世纪城管委会支付的装修补助资金7个工作日内支付杜塞公司装修补助资金362836元。杜塞公司必须服从钱江世纪城管委会统一监管，如有以下任一情形的，即刻向科技服务公司返还本协议约定的租金及装修补助资金，同时按原协议确定的租金标准交纳后续年度相应租金，不享受科技服务公司园区的各项优惠政策：（1）向钱江世纪城管委会或相关评审机构提供虚假评审材料的；（2）经营过程中，发生重大安全事故的；（3）经营过程中，发生群体性上访事件的；（4）享受钱江世纪城管委会扶持政策结束后三年内迁离钱江世纪城行政区域的；（5）未能通过钱江世纪城管委会后续年度复评或审计的；（6）其他存在严重违法违规行为的。如杜塞公司通过钱江世纪城管委会后续年度复评或审计，但未通过或未申报杭州市萧山区科技局后续年度的租金补助的，则杜塞公司在收到科技服务公司要求返还租金通知后7个工作日内向科技服务公司退还2017年6月20日至2017年12月19日租金311736元；萧山区科技局发放的科技型中小微企业租金补助资金归科技服务公司所有，杜塞公司将该租金补助资金到账5日内一次性支付给科技服务公司。 合同履行过程中，杜塞公司已按照约定租金标准支付科技服务公司案涉房屋2016年12月20日至2018年6月19日的租金。科技服务公司于2018年7月3日返还杜塞公司《补充协议》约定的租金及装修补助金合计986307元。后杜塞公司未于2019年12月20日前按期支付2019年12月20日至2020年6月19日应付的租金311735.50元。科技服务公司于2020年4月16日以杜塞公司住所地为邮寄地址，向杜塞公司法定代表人於莎邮寄发送《律师函》，要求杜塞公司返还2017年6月20日至2018年6月19日租金623471元、装修补助资金362836元。并要求支付2018年6月20日至2019年6月19日的租金623471元，2019年12月20日至2020年6月19日租金311735元。函件投递过程中，因於莎电话无人接听，杜塞公司经营场所无人，函件退回科技服务公司。审理过程中，科技服务公司自认已取回案涉房屋。 另查明，受新型冠状病毒××（简称“新冠××”）疫情影响，浙江省人民政府于2020年1月23日根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，并于同年3月3日将新冠××疫情防控应急响应级别调整为二级响应。 本院认为：科技服务公司、杜塞公司签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，成立并合法有效。《补充协议》系杜塞公司在通过杭州市萧山区科技型中小微企业认定后，双方就钱江世纪城管委会发放的租金补助金、装修补助金的分配，科技服务公司取消杜塞公司各项优惠政策情形的约定，以及杜塞公司申报未通过或未申报杭州市萧山区科技局后续年度的租金补助情形下就退还租金返还事宜的约定。根据《租赁协议》及《补充协议》的约定，杜塞公司在符合条件下，可享受租金“三年免两年”的政策，同时还可一次性享受400元/平方米装修补助金。故不存在加重杜塞公司责任，排除杜塞公司的主要权利，免除科技服务公司义务的格式合同情形。同时，相应的资金补助系在钱江世纪城管委会及杭州市萧山区科技局的审查，并通过认定后发放，现无证据证明科技服务公司以胁迫的手段与杜塞公司签订《补充协议》，并损害国家利益。同时，《补充协议》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形。故杜塞公司认为《补充协议》无效的辩称本院不予采信。 依法成立并生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁协议》约定，租赁期内年租金为623471元，首期租金在《租赁协议》签订后7日内支付，后续租金每半年收取，杜塞公司应于每年6月20日和12月20日前支付租金；若杜塞公司逾期支付租金超过30天的，科技服务公司有权解除《租赁协议》。合同履行过程中，杜塞公司未于2019年12月20日前按期支付2019年12月20日至2020年6月19日应付的租金311735.50元，且至今未付，杜塞公司逾期未支付租金的行为已构成根本性违约。根据本院已查明的事实，浙江省人民政府于2020年1月23日根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，杜塞公司认为因疫情影响，导致杜塞公司资金周转困难且营业收入明显减少，未能按期支付租金，合同不应解除的辩称缺乏相应的事实依据，本院不予采信。故科技服务公司要求解除双方订立的《租赁协议》及《补充协议》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于科技服务公司要求杜塞公司支付2019年12月20日起至2020年3月31日租金177646.50元的诉讼请求。本院经审理后认为，科技服务公司已实际取回案涉房屋，故杜塞公司无需再履行返还案涉房屋的合同义务。现杜塞公司未支付案涉房屋2019年12月20日起至2020年3月31日止租金177646.56元属实，故应当承担支付相应租金的合同义务。审理过程中，杜塞公司提出因新冠××疫情及疫情防控措施影响造成经营困难，要求减免一个月的租金。科技服务公司对杜塞公司要求减免租金的请求不予认可。本院经审理后认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。现审理查明无证据证实科技服务公司存在瑕疵履行的情况下，杜塞公司未能于2019年12月20日前按期支付相应的租金，应当认定其在2019年12月20日前已因自身原因造成经营困难，非因疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少，故杜塞公司要求减免租金的请求本院不予准许。科技服务公司要求杜塞公司支付2019年12月20日至2020年3月31日止租金177646.56元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于科技服务公司要求杜塞公司支付2019年12月20日起至实际付清租金之日止按623.47元/日标准计算的违约金的诉讼请求。本院经审理后认为，《租赁协议》约定，杜塞公司逾期支付房屋租金的，科技服务公司有权暂停租赁标的物的供水、供电及相应地下车位使用权等措施，同时杜塞公司应当按照年租金总额千分之一/天的标准向科技服务公司支付违约金；若杜塞公司逾期支付租金超过30天的，科技服务公司有权解除《租赁协议》，并要求杜塞公司按照年租金20%支付违约金。审理查明，杜塞公司未能在2019年12月20日前支付2019年12月20日至2020年6月19日应付的租金311735.50元，已构成违约，且违约已逾30天，现科技服务公司已主张解除《租赁协议》，故违约金应当适用《租赁协议》第8.3条“科技服务公司有权解除《租赁协议》，并要求杜塞公司按照年租金20%支付违约金”的约定。审理过程中，杜塞公司认为科技服务公司主张的违约金过分高于实际损失，要求法院进行调整。本院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现本院对科技服务公司要求解除双方订立的《租赁协议》及《补充协议》的诉讼请求予以支持，根据约定，杜塞公司应当按照年租金20%支付违约金计款124694.20元。若根据科技服务公司的主张，杜塞公司按623.47元/日支付2019年12月20日起的违约金，计算至2020年3月31日为64217.41元（623.47元/日×103日）；计算至庭审日即2020年7月27日为137786.87元（623.47元/日×221日）。同时科技服务公司有权根据《租赁协议》要求杜塞公司返还两年租金1246942元及装修补助金362836元，合计1609778元。故应当认定杜塞公司违约造成科技服务公司的实际损失远小于双方约定的违约金标准，违约金应当予以适当减少。本院据此酌情确定杜塞公司以2019年12月20日至2020年3月31日应付租金177646.56元为基数，支付科技服务公司2020年12月20日起至实际履行日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的违约金。 合同履行过程中，杜塞公司根据约定向科技服务公司交付了押金100000元，现《租赁协议》解除后，科技服务公司主张应返还的押金与杜塞公司应支付的租金进行债务抵销。债务抵销后，杜塞公司尚应再支付科技服务公司租金77646.56元（177646.56元-100000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下： 一、杭州萧山钱江世纪城科技服务有限公司与浙江杜塞智能家居科技有限公司于2016年5月10日订立的《杭州市信息安全产业园房屋租赁协议（毛坯）》，于2018年6月28日订立的《补充协议》在本判决生效之日起解除； 二、浙江杜塞智能家居科技有限公司在本判决生效后十日内支付杭州萧山钱江世纪城科技服务有限公司租金77646.56元，并以177646.56元为基数支付自2019年12月20日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的违约金； 三、驳回杭州萧山钱江世纪城科技服务有限公司的其余诉讼请求。 如浙江杜塞智能家居科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3852元，减半收取计1926元，由杭州萧山钱江世纪城科技服务有限公司负担1055元，由浙江杜塞智能家居科技有限公司负担871元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  孙立军 二〇二〇年八月五日 代理书记员  李颖哲