福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初4751号 原告:福州源安物业有限公司，住所地：福州市鼓楼区温泉街道温泉公园路28号四层L-01。 法定代表人:江依珠,公司总经理。 委托诉讼代理人:刘新星、张敏，福建合立律师事务所律师。 被告:吴祯铿，男，1966年2月13日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福州源安物业有限公司与被告吴祯铿物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼，被告吴祯铿经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州源安物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2014年1月至2016年6月物业服务费合计4482元、公摊费及变频费合计1118.55元；并按每日欠款金额的欠款之三支付逾期付款违约金至欠款付清止（现暂计至2016年6月为5352元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告依法接受福州祥泰房地产公司的选聘，为由福州祥泰房地产公司开发建设的祥泰雅苑高尚住宅小区（以下称“祥泰雅苑”）提供前期物业管理服务，并签定了《福州市前期物业服务合同》与《补充协议》，约定原告服务期限至祥泰雅苑首次业主大会确定物业服务企业之日止，案涉小区目前仍未成立业主委员会。为明确原、被告之间的权利义务，双方签订了更为具体的《前期物业服务合同》，约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，“A、1#-4#楼一层“十四层住宅”物业费为1.2元／月／平方米；同时约定“若业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴纳物业服务费的千分之三向原告支付违约金”。被告系祥泰雅苑×#×房产业主，拥有物业产权建筑面积124.46平方米，依据物业管理服务协议约定物业费缴费标准为每月每平方米1.2元，即被告每月应缴纳物业费为149.35元。原告依约提供了物业管理服务，并对收取的公摊费用及变频费用进行了公示，但被告累计拖欠了原告2014年1月至2016年6月的物业费用4482元、2014年1月至2016年6月的公摊费及变频费1118.55元，至今仍拒不支付。 被告吴祯铿未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告吴祯铿未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。原告提交的《福州市前期物业服务合同》、《补充协议》、《前期物业服务合同》、《福州市物业服务合同备案证明》、《物业管理项目服务行为评定意见表》等证据，来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。《福州源安物业祥泰雅苑应收费用清单》系原告单方制作，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月18日，原告与祥泰雅苑建设单位福州祥泰房地产公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定由原告为祥泰雅苑提供前期物业管理服务，合同期自2009年12月18日至2012年12月18日，原告根据建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅每月每平方米1.2元，物业费按月交纳，并于每月10日前交纳。2012年12月19日，双方签订《补充协议》一份，约定合同有效期延至祥泰雅苑首次业主大会确定物业服务企业并签订《物业服务合同》生效之日起终止。2017年1月18日，原告撤出祥泰雅苑。 被告系祥泰雅苑×#×单元业主，房屋建筑面积124.46平方米。2009年12月21日，被告在与福州祥泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》中确认由原告提供前期物业服务，认可《福州市前期物业服务合同》中约定的交费时间及标准，同时确认逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业服务费的千分之三交纳违约金。被告自2014年1月至2016年6月止，均未按约交纳物业费。 本院认为，原告作为具有物业管理资质的物业服务企业，依法与祥泰雅苑建设单位签订的《福州市前期物业服务合同》及补充协议，合法有效，本院予以确认。被告作为祥泰雅苑的业主，在交房后，依法负有向原告交纳物业服务费的义务。根据合同约定，被告应于每月10日前缴纳物业费，然被告在2014年1月至2016年6月期间，未能按约交纳物业费，已构成违约，故被告应当按照《福州市前期物业服务合同》约定的标准向原告交纳自2014年1月至2016年6月止的物业费共计4480.56元（124.46平方米×1.2元／平方米／月×30个月），本院在原告诉请范围内予以准许。被告未按约定日期交纳物业费，根据《商品房买卖合同》附件四《前期物业合同》的约定，被告应自逾期之日起交纳违约金，由于合同约定的交纳日期为每月10日前，故被告应当自2014年1月11日起向原告支付违约金；原告主张按日千分之三标准计算违约金，标准过高，有失公允，本院酌情予以调整为按日万分之五标准计算。原告要求被告支付公摊费及变频费，但原告提供的现有证据无法证实上述费用产生的具体依据，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告吴祯铿于本判决生效之日起十日内支付原告福州源安物业有限公司自2014年1月至2016年6月止的物业服务费4480.56元及违约金(按日万分之五标准，自2014年1月11日起，以每月应缴纳的物业费为基础，分别计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告福州源安物业有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74元，由原告负担15元，被告负担59元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 审 判 员  陈家挺 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年九月八日 书 记 员  林雪玉 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”