辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9294号上诉人（原审被告）：沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店，住所地沈阳市和平区北六经街1号。经营者：李波，男，1974年3月20日出生，汉族，该酒店经理，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘冠佐，辽宁元直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市外事服务学校，住所地沈阳市和平区北六经街一号。法定代表人：马英，该学校校长。委托诉讼代理人：付赞如、杨大威，辽宁同方律师事务所律师。原审被告：沈阳市沈河区沧浪阁足疗休闲会馆，住所地沈阳市沈河区沈洲路49号。经营者：李涛，男，1968年12月17日出生，汉族，该会馆经理，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘冠佐，辽宁元直律师事务所律师。原审被告：沈阳华信实业有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路248甲(2-1)。法定代表人：李涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘冠佐，辽宁元直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈长华，男，1967年9月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店因与被上诉人沈阳市外事服务学校、陈长华、沈阳市沈河区沧浪阁足疗休闲会馆、沈阳华信实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初13966号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决事实认定错误，判决结果没有建立在本案案件事实和证据基础上，而是建立在被上诉人的一面之词和对案件事实的证据的曲解之上。一、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方，一审判决认定的上诉人欠被上诉人全部租金数额并没有直接的证据加以证明，上诉人已经将应支付被上诉人的租金支付完毕；二、本案已经超过法定的诉讼时效，一审判决认定错误。被上诉人沈阳市外事服务学校答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈阳市沈河区沧浪阁足疗休闲会馆、沈阳华信实业有限公司同意上诉人的意见。被上诉人陈长华未答辩。沈阳市外事服务学校向一审法院起诉请求：1.请求判令四被告共同支付租金95万元;2.请求判令四被告支付违约金950元；3.本案诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2005年5月23日，沈阳市外事服务学校（甲方）、陈长华（乙方）、沈阳市沈河区新海韵酒店（丙方、2008年1月10日变更为沈阳市沈河区沧浪阁足疗休闲会馆）签订《租房协议书》一份，约定桃李大厦为甲乙双方联建大厦，产权归甲方所有，其中第四层（共六层）经两级法院判决，甲方拥有10年零7个月的使用权，其余楼层归乙方使用20年。2005年4月乙方欲整体出租桃李大厦，遂向甲方提出租用第四层的请求。考虑到乙方的实际困难，经双方协商，现就乙方租用桃李大厦第四层一事达成如下协议：一、甲方同意将桃李大厦第四层租给乙方，乙方同意只按甲方使用7个月折抵甲方已使用第四层的时间。乙方向甲方支付10年租金，每年租金为60万元。二、乙方同意在协议签订后一次性付给甲方两年租金，在2006年11月再一次性付给甲方两年租金。三、租金给付方式：1、协议签订后，乙方先付给甲方前两年租金中的105万元，其余的15万元在2006年11月第二次给付甲方房租时一并给付；2、在2006年11月乙方第二次向甲方支付两年房租款120万元时，同时支付第一次付租金时的欠款15万元，合计135万元；甲方同意乙方在2006年11月支付第三年和第四年的房租金时，用甲方租用桃李大厦的陈欠款25万元，抵顶应付款，即实际支付110万元；3、由于乙方在2006年向甲方支付房租款后，已累计向甲方支付了四年的房租款，为此，在2007年和2008年乙方不向甲方支付房租款；4、第五年至第十年的房租款，从2009年开始，乙方每年11月向甲方支付房租款60万元，直至支付满10年房租款为止；5、乙方向甲方支付的房租款，甲乙双方同意丙方担保，丙方也同意做担保。丙方在向乙方支付承租桃李大厦的房租款时，先行保证乙方向甲方支付房租，然后再结算乙方房租。如乙方不先向甲方支付房租，丙方可直接将乙方应向甲方交纳的房租款从丙方应向乙方支付的房租款中扣除，直接转给甲方，乙方承认丙方已将房租款支付给了乙方；六、甲方在乙方按本协议约定支付首笔105万元房租款起半个月内将第四层交付乙方（按房屋现有条件）；七、本协议从三方签订协议后，乙方把首付房租金105万打入甲方账上之日起生效；八、违约责任，乙方若不能按期交纳租金，甲方有权收回第四层，并且有权向乙方追缴逾期支付租金款的千分之一的违约金。如甲方收回第四层，甲方有权要求乙方恢复第四层的使用功能，或由甲方自行恢复，费用由乙方承担；九、丙方对本协议约定的全部乙方责任承担连带保证责任。原、被告对于上述《租房协议书》的租赁期间为2005年5月23日至2014年3月22日无异议。原告自认该份租赁合同租赁期间被告应支付租金总额为575万元。另查明，2006年10月11日，沈阳市外事服务学校（甲方）与沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将和平区北六经街一号院内三层建筑面积约80平方米和南楼通道租给乙方使用。租期为一年，自2005年11月1日至2006年10月31日，租金每年5万元，双方签约时一次付清。2008年1月3日，双方续签《房屋租赁协议》一份，约定租期为2007年11月1日至2008年10月31日，租金为每年5万元，双方签约时一次付清。原告自认该份租赁合同租赁期间被告应支付租金总额为45万元，亦实际支付了45万元。再查明，2014年7月15日，沈阳市外事服务学校（甲方）、沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店（乙方）签订《还款协议》一份，约定1、2005年5月23日，甲方与陈长华、沈阳市沈河区新海韵酒店签订《租房协议书》（签订该协议时，因乙方的营业执照未办理，用新海韵的名义签订，但是承担租房协议书项下权利义务的主体是乙方），由乙方租用甲方所有的桃李大厦第四层，每年租金为60万元，乙方应按时向甲方交纳房屋租赁费。2、2005年11月，甲方与乙方达成协议，甲方将学校院内建筑面积约80平方米房屋和南楼通道租给乙方，每年租金为5万元。3、鉴于上述情况，甲乙双方经对账：自2009年至2014年3月，乙方应支付给甲方的房屋租赁费总额为390万元，现乙方已支付房屋租赁费130万元，乙方仍拖欠甲方房屋租赁费260万元。经甲、乙双方多次沟通协商，就乙方拖欠甲方房屋租赁费260万元事宜，现乙方向甲方出具如下还款计划：（1）乙方应于2014年7月31日之前向甲方还款50万元；（2）乙方应于2014年8月31日之前向甲方还款50万元；（3）乙方应于2014年9月30日之前向甲方还款50万元；（4）乙方应于2014年10月31日之前向甲方还款50万元；（5）乙方应于2014年11月30日之前向甲方还款50万元；（6）乙方应于2014年12月31日以前向甲方还款10万元；乙方在此承诺：乙方保证按照上述还款计划按时足额的向甲方支付款项，如果乙方未按上述还款计划中任何一项约定的时间或金额还款，均视为乙方违约，甲方有权通过法律途径追究乙方的违约责任。现原、被告对于被告是否欠付租金有异议，原告提供票据证明被告方在两份租赁合同租赁期间共计实际支付租金总额525万，尚欠95万元租金，故诉至法院。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈长华经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据到庭当事人提供的证据结合其当庭陈述，对本案事实予以确认。《租房协议书》、《房屋租赁协议》、《还款协议》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故合法有效。各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。关于原告要求被告支付租金95万元的诉请，两份租赁合同约定的租赁期间应支付租金总额共计620万（575万+45万）元，现原告方提交票据证明被告方实际支付租金金额共计525万元，被告方虽有异议但未提交证据予以证明，故对于原告的该项诉请予以支持。关于原告要求被告共同支付租金的诉请，被告陈长华作为合同的相对方、被告沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店作为房屋的实际使用方，应共同承担支付租金的义务。关于被告抗辩的诉讼时效问题，虽原告未提供书面证据证明催要租金，但鉴于多年来被告一直占有使用房屋，且一直陆续向原告支付租金，故关于该项抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告支付违约金的诉请，原、被告就房屋租赁及租金支付等问题一直协商解决，故该项诉请不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告陈长华、沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店于本判决生效之日起十五日内支付原告沈阳市外事服务学校租金95万元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费13310元（原告已预交），由被告陈长华、沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店承担；公告费800元（原告已预交），由被告陈长华承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，上诉人对于2005年的《租房协议书》以及2006年《房屋租赁协议》涉及的承租人共向被上诉人支付租金的数额陈述为“不清楚”；被上诉人对2005年的《租房协议书》以及2006年《房屋租赁协议》涉及的承租人共向其支付租金的数额陈述为“525万”。上诉人对于2006年《房屋租赁协议》应支付租金总数额45万没有异议。还查明，上诉人二审中自认：其与沈阳市沈河区新海韵酒店系关联企业，沈阳市沈河区新海韵酒店签订的合同权利义务均由其履行，同时陈述2005年《租房协议书》到期后，上诉人没有腾房，至今仍在经营。本院认为，关于上诉人拖欠被上诉人租金数额的计算问题，上诉人二审中自认与沈阳市沈河区新海韵酒店系关联企业，沈阳市沈河区新海韵酒店签订的合同权利义务均由其履行，则被上诉人依据2005年《租房协议书》的约定向上诉人主张十年的租金依据充分，被上诉人自认在十年租金中应扣除25万元，故上诉人应向被上诉人支付2005年《租房协议书》对应的租金为575万元；上诉人与被上诉人对于2006年房屋租赁协议应支付租金总数额为45万没有异议，则上诉人应向被上诉人支付租金总数额为620万（575万+45万）元。上诉人对于2005年的《租房协议书》以及2006年《房屋租赁协议》对应的承租人共向被上诉人支付租金的数额陈述为“不清楚”；被上诉人对2005年的《租房协议书》以及2006年《房屋租赁协议》对应的承租人共向其支付租金的数额陈述为“525万”；上诉人作为支付租金的义务主体未提供证据证明已经支付的租金数额超过被上诉人自认的数额“525万”，在此应由上诉人承担举证不充分的不利后果，故一审法院确定的上诉人拖欠被上诉人的租金数额为95万元并无不当。关于上诉人主张的诉讼时效问题，2005年《租房协议书》到期后，上诉人与被上诉人一直协商租赁问题，但上诉人与被上诉人并未签订“续租协议”，上诉人在二审中陈述2005年《租房协议书》到期后，上诉人没有腾房，至今仍在经营。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第61条、62条的规定，可以确定履行期限的诉讼时效期间，从履行期限届满之日起计算。不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日计算。上诉人并未举证被上诉人已经提出要求上诉人履行义务的宽限期，亦未举证上诉人在被上诉人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务，在此应由上诉人承担举证不能的不利后果；考虑上诉人与被上诉人一直协商租赁问题，且上诉人没有腾房、至今仍在经营，上诉人与被上诉人在协商过程中必然论及租金的问题，该租金应当包括上诉人之前拖欠的租金以及续租期间的租金支付问题，故被上诉人主张已经向上诉人主张了租金支付问题存在高度盖然性。则上诉人的诉讼时效抗辩观点，依据不足，不予支持。综上所述，沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13310元，由上诉人沈阳市和平区华逸天伦水世界休闲酒店负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年八月七日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。