成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初5533号 原告（反诉被告）：成都市青南房地产开发有限公司，住所地：成都市双流区东升街道长冶路一段**。 法定代表人：李刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：卢烨，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨帆，公司员工。 被告（反诉原告）：孙鸿，男，1963年9月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨砚，四川良讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭兴国，四川良讼律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都市青南房地产开发有限公司（以下简称青南公司）与被告（反诉原告）孙鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）青南公司的委托诉讼代理人卢烨、杨帆，被告（反诉原告）孙鸿的委托诉讼代理人杨砚、彭兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）青南公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除；2.请求依法判令被告向原告支付违约金98000元。事实与理由：2015年3月24日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以490000元的价格购买原告开发的位于住宅，在合同签订当日支付首付款150000元，剩余340000元由被告向银行申请贷款支付。但在实际履行过程中，被告因不符合银行贷款条件无法办理贷款，在我方通知后拒不付清全部商品房价款。根据《补充协议》第四条“经贷款按揭银行审查，乙方不符合贷款条件而导致其无法办理贷款手续时，乙方应在接到甲方或银行通知后10日内付清所欠全部商品房价款；逾期支付，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按总房款的20%向乙方收取违约金”之约定，青南公司因得不到被告是否支付房款的回复，于2016年12月通过快递向被告发出了《解除合同通知》，庭审中原告青南公司当庭更正快递发出《解除合同通知》的时间是2016年9月。综上，被告的行为构成违约，根据约定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除，并且被告应当承担违约责任，故起诉来院，提出上述诉讼请求。 被告孙鸿辩称，青南公司通知了孙鸿其贷款申请不符合发放贷款条件后，根据双方约定，《商品房买卖合同》及《补充协议》仍可继续履行，青南公司无权解除合同；即便青南公司所称2016年12月底向孙鸿发出了《解除合同通知》属实，该通知也因超过了解除权行使一年的除斥期间而无效；青南公司没有遭受任何经济损失，其要求支付违约金98000元的请求应当依法予以驳回；本案是被青南公司恶意行使合同解除权，是对合同解除权的滥用，损害了孙鸿的合法权益，依法应予以驳回。 反诉原告（被告）孙鸿向本院提出诉讼请求：1.依法确认被反诉人青南公司2016年12月发出的《解除合同通知》无效；2.请求判令被反诉人青南公司继续履行与反诉人孙鸿于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。事实与理由：2015年3月24日，反诉人孙鸿与被反诉人青南公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被反诉人将其开发的位于房屋出售给反诉人，总价49万元整，反诉人采取按揭贷款方式付款。签订合同当日，付清购房首付款15万元整，剩余房款34万元由反诉人孙鸿申请按揭贷款支付给青南公司。经贷款银行审查，孙鸿不符合贷款条件导致其无法办理贷款手续，孙鸿应当在接到青南公司或银行通知后10日内付清所欠全部商品房价款，逾期支付视为孙鸿违约，青南公司有权解除合同等。合同签订后，反诉人孙鸿依约付清15万元首付款并及时在被反诉人青南公司的协助下办理银行按揭贷款手续。2015年4月底，反诉人贷款申请未获通过，被反诉人的销售人员将情况告知了反诉人，并要求反诉人按照合同约定一次性将剩余购房款支付，反诉人孙鸿提出分期付款要求，销售人员答复需要请示，后来便未再给任何答复。后来反诉人再联系销售人员时，被告知已经离职。后反诉人还到售楼部去咨询，但是售楼部已经撤场，无法联系到青南公司。据青南公司称，2016年12月其向反诉人孙鸿发出了一份《解除合同通知》，根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第2款约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，该解除通知因超过解除权行使一年期间而无效。现在反诉人孙鸿仍然愿意继续按照合同约定履行一次性支付剩余34万元购房款的义务，本案合同具备继续履行的情况，被反诉人青南公司无权解除合同。 反诉被告青南公司辩称，青南公司于2016年9月1日向孙鸿发出解除合同通知，《补充协议》对解除通知方式约定为“采用邮寄方式送达的自寄出之日起第7日视为已送达”，而孙鸿并未在视为已经送达之日起三个月内向法院起诉。 本院经审理认定事实如下：2015年3月24日，孙鸿（买受人、乙方）与青南公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：孙鸿以490000元的价格购买青南公司开发的位于住宅。双方约定被告在合同签订当日支付首付款150000元，剩余340000元由被告向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同补充协议》第四条第2项“乙方向银行申请按揭贷款的成数、年限及利率以银行最终审批为准……经贷款按揭银行审查，乙方不符合贷款条件而导致其无法办理贷款手续时，乙方应在接到甲方或银行通知后10日内付清所欠全部商品房价款；逾期支付，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按总房款20%向乙方收取违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第十四条第1项：“通知方式：甲方通知乙方的方式包括但不限于书信、电话、传真、短信、报刊公告等，双方的通讯方式以合同所载内容为准……采用邮寄方式的，自寄出之日起第7日（以寄出邮戳为准）视为已送达乙方”。 孙鸿合计向青南公司支付了购房首付款150000元，青南公司出具了专用收据。 2016年9月1日，青南公司向孙鸿在双方签订的合同中留下的地址四川省内江市市中区智慧村8栋21号邮寄了《解除合同通知书》，该邮件于9月3日至9日在内江市派件邮寄，9月10日退回成都。被告认为虽然《解除合同通知书》是在2016年9月1日寄出，但是通知书的时间已经超过了行使解除权的时间，不能发生解除合同的效力。 另查明，青南公司拟定的已经向孙鸿邮寄发出的《解除合同通知书》载明：“你已按约支付了首付款，但在向银行申请贷款的过程中，因你自身不符合贷款条件而导致无法办理银行贷款。我公司人员于2015年7月2日通过电话向你告知了该情况，并要求你按照合同约定在10日内付清剩余房款340000元。但截至今日，我公司多次催促，你仍未向我公司支付上述款项……你与我公司2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》从即日起解除……2016年9月1日”。庭审中，青南公司代理人陈述最晚是于2015年上半年就通知了孙鸿银行拒绝贷款的事情，孙鸿的委托诉讼代理人认可青南公司于2015年4月底向孙鸿告知了其办理银行贷款未审批通过这一情况。 以上事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、专用收据、快递单据、《解除合同通知书》等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为青南公司与孙鸿签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否应予以解除。合同解除权的行使，是当事人保护自己合法权益的一种表现，但是应当在一定的期间行使。《中华人民共和国合同法》第九十条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定可以看出，合同解除权行使的期限有两种：第一种是法定或者当事人约定，第二种是在对方当事人催告后的合理期限内行使。无论是第一种还是第二种，在性质上均属于除斥期间，即权利人均应在相应的期间内行使解除权，期间届满时不行使的，解除权消灭。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定了“乙方应在接到甲方或银行通知后10日内付清所欠全部商品房价款；逾期支付，视为乙方违约，甲方有权解除本合同”，青南公司与孙鸿均已认可青南公司工作人员在2015年4月底即向孙鸿告知了贷款审批不通过的事实，即便如青南公司自己拟定的《解除合同通知书》记载2015年7月2日通过电话向孙鸿告知了贷款不能通过的情况，并要求孙鸿按照合同约定在10日内付清剩余款项，则青南公司最迟也应于2015年7月13日起即享有合同解除权。而孙鸿并未向青南公司催告，故青南公司享有的解除权最迟也应在2016年7月13日前行使，而原告直至2016年9月1日才行使，已超过法定的除斥期间，故该解除权消灭。本诉原告主张其一直与孙鸿以实际磋商付款问题至合同约定的房屋交付期，解除权应当从房屋交付期届满之日计算。本院认为，除斥期间不因合同的继续磋商而中止、中断，对本诉原告请求确认原、被告于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除的主张，本院不予支持。对原告主张98000元违约金，因未向本院提交相应证据予以证明，本院不予支持。对反诉原告请求确认反诉被告青南公司2016年12月发出的《解除合同通知》无效，反诉被告青南公司继续履行与反诉原告孙鸿于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的主张，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都市青南房地产开发有限公司于2016年9月1日向被告（反诉原告）孙鸿邮寄的《解除合同通知书》无效； 二、原告（反诉被告）成都市青南房地产开发有限公司与被告（反诉原告）孙鸿于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》继续履行； 三、驳回原告（反诉被告）成都市青南房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费1125元，反诉案件受理费50元，反诉案件保全费5000元，由原告（反诉被告）成都市青南房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李书剑 二〇一七年九月二十一日 书记员  李雨潇