天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3507号上诉人（一审被告）：荣盛时代（天津）科技发展有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区海关大厦110-26。法定代表人：谭建龙，总经理。委托诉讼代理人：周铁麟，男。被上诉人（一审原告）：天津兴宝物业管理有限公司，住所地天津市宝坻区经济开发区。法定代表人：林浩军，执行董事。委托诉讼代理人：任景林，天津宝信律师事务所律师。上诉人荣盛时代（天津）科技发展有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人天津兴宝物业管理有限公司（以下简称兴宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。荣盛公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判第二项为上诉人支付被上诉人租金1030423.75元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人是被当地政府和园区招商引资而来，但承诺的税收返还没有落实，加上疫情严重，公司的经营遇到困难，请求法院予以考虑用资产抵顶租金。兴宝公司辩称，上诉人自签订合同租赁涉案场地以来，从未交过租金。疫情期间可以协商减免租金，但是上诉人一直没有与我方进行联系商谈减免租金事宜，而是偷偷地转移资产，为避免国有资产损失，被上诉人提起诉讼。请求维持原判。兴宝公司向一审法院起诉请求：1．解除兴宝公司与荣盛公司于2019年3月1日签订的《租赁合同》；2．判令荣盛公司立即支付兴宝公司租赁费用2818773.75元、垫付电费392022.57元，共计3210796.32元。诉讼过程中，兴宝公司放弃要求荣盛公司支付电费392022.57元的诉讼请求，保留该项诉权。一审法院认定事实：2016年1月25日，天津宝星工贸有限公司（甲方）与荣盛公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，荣盛公司租赁位于宝坻经济开发区，建筑面积总计5178平方米。租期自2016年3月1日至2019年2月28日，每日租金标准为0.3元／天／建筑平方米（含物业费、开票税款），即年度租金为人民币519741.75元。第二年、第三年租金标准费用：0.3元／天／建筑平方米，年租金为566991元。租金支付方式为按押1个月付3个月方式支付，采取上付租金，按季度支付的方式。同时就甲乙双方权利义务，违约责任等进行了约定。荣盛公司租赁后，三年均未缴纳租金。天津宝星工贸有限公司职能转变后，将原管理的物业转交给下属公司的兴宝公司。2019年3月1日，兴宝公司（甲方出租方）与荣盛公司（乙方承租方）签订《租赁合同》，约定荣盛公司租赁厂房4361.50平方米、办公楼816.50平方米（合计5178平方米），租赁期限为两年，自2019年3月1日至2021年2月28日，租金起点为每平方米每月人民币15元，每季度租金233010元。租金支付方式为按季度上付租金。该租赁合同还就天津宝星工贸有限公司与荣盛公司间租赁合同的租金问题作出约定，三年合计欠缴租金1653723.75元，签订合同后一个月内先付款20万元，如到2020年12月底仍拖欠租金，甲方将解除租赁合同，并采取相应措施。《租赁合同》第七条违约责任条款中约定，因乙方拖欠甲方租金或无法支付租金及相关费用超过30天，甲方有权提前解除本合同或经双方协商解决，若不能达成共识可通过法院起诉解决。兴宝公司与荣盛公司租赁合同签订后，荣盛公司至今仍未履行合同项下的租金给付义务。故此，兴宝公司提起诉讼。一审法院认为，本案中，兴宝公司与荣盛公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。案涉房屋租赁合同履行过程中，荣盛公司作为承租人，其应依约支付租金。按照房屋租赁合同的约定，荣盛公司租金支付方式为按季度上付租金，按此约定通常理解为其应于2019年4月15日前支付2019年3月1日至2019年5月31日的房屋租金233010元。同时还应在签订合同之日起一个月内给付拖欠的租金200000元。但荣盛公司一直未按约定支付租金，至兴宝公司起诉已一年有余，按照双方合同约定，其行为已构成根本违约。故兴宝公司要求解除其与荣盛公司于2019年3月1日签订的《租赁合同》，符合法律规定及双方合同约定，一审法院予以支持。关于案涉房屋租赁合同于何时解除问题。根据合同法第九十六条规定，合同从解除通知到达另一方时起解除，享有解除权的一方未通过发送通知等方式解除合同，而是直接提起诉讼，则从起诉状送达对方之日起解除，如前所述，此处的解除通知限于守约方发出。解除合同的时间节点应以一审法院依法向荣盛公司送达起诉状之日起算。本案中，因房屋租赁合同中约定因荣盛公司拖欠兴宝租金或无法支付租金及相关费用超过30天，即视为违约，兴宝公司有权提前解除合同。故在荣盛公司逾期支付到期租金30天后，兴宝公司可以依约行使解除权。兴宝公司于2020年5月22日向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年5月27日向荣盛公司送达了起诉状副本等相关诉讼材料，解除合同的时间节点以一审法院依法向荣盛公司送达起诉状之日起算。故案涉房屋租赁合同应确定于2020年5月27日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉厂房及办公楼至开庭时（2020年6月18日）仍由荣盛公司占有使用，故兴宝公司主张2019年3月1日至2020年5月31日的租金1165050元，符合相关规定，予以支持。加之双方在租赁合同中约定的2016年3月1日至2019年2月28日拖欠的租金1653723.75元，合计为2818773.75元。兴宝公司请求荣盛公司支付此租赁费，予以支持。由于诉讼权利是公民所享有的基本权利，无须判决确认保留，故兴宝公司请求保留向荣盛公司追偿垫付的电费的诉权，本案中不予审理。荣盛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。一审法院判决：一、天津兴宝物业管理有限公司与荣盛时代（天津）科技发展有限公司签订的《租赁合同》（合同签订时间为2019年3月1日）于2020年5月27日解除；二、荣盛时代（天津）科技发展有限公司于判决生效后三十日内给付天津兴宝物业管理有限公司租金2818773.75元。案件受理费32486元，减半收取计16243元，由荣盛时代（天津）科技发展有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人2016年1月25日与案外人天津宝星工贸有限公司签订租赁合同，该合同到期后，上诉人又与被上诉人于2019年3月1日就涉案厂房和办公楼等签订租赁合同。在上诉人占有使用上述租赁物期间，从未支付过租金。上诉人已构成根本违约，一审法院判决解除双方之间的租赁合同是正确的。上诉人主张的税收减免问题，未向本院提供证据予以证实，本院不予支持。上诉人主张因疫情造成生产困难的问题，本应考虑实际情况予以适当减免部分租金，但因上诉人作为承租人，自2016年签订租赁合同后，以各种理由一直未支付被上诉人租金，其违约行为明显故意。加之，一审法院审理期间，上诉人拒不参加诉讼，自愿放弃其诉讼权利。因此上诉人虽然提出减免租金的主张，但本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29350.19元，由上诉人荣盛时代（天津）科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年八月十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……