辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5085号上诉人（原审被告）：大连蒙凯立家具有限公司，住所地大连市甘井子区营辉路16号-1。统一社会信用代码91210200MA0TU4XD42。法定代表人：董蒙，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙洪佳，该公司职员。被上诉人（原审原告）：大连市甘井子区亿鑫阻燃材料厂，住所地大连市甘井子区红旗镇棠梨村。统一社会信用代码91210211711335587J。投资人：赵奕和，该厂总经理。委托诉讼代理人：于红霞，该厂职员。上诉人大连蒙凯立家具有限公司（以下简称“蒙凯立公司”）因与被上诉人大连市甘井子区亿鑫阻燃材料厂（以下简称“亿鑫材料厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。蒙凯立公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，认定事实错误。1.一审法院庭审过程中，被上诉人未提供证据证明其按照合同约定向上诉人交付房屋，所查封的板材也无法证实被上诉人已经履行合同约定交房义务。2.上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，合同目的本身是上诉人租赁厂房用于生产经营，而被上诉人无法提供产权证明，从而导致上诉人无法正常变更营业执照。一审法院在未调查取证的情况下，认定大连市甘井子区红旗镇棠梨村委员会的证明能办理相关营业执照迁移手续明显不当。二、一审判决适用法律错误。1.一审庭审过程中，被上诉人未提交房产证，建设规划许可证，根据《建筑法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》上诉人与被上诉人之间的合同属于无效合同，从而一审法院不应判令解除合同。2.一审法院支持违约金按24%过高，缺乏法律和事实依据。亿鑫材料厂辩称,不同意蒙凯立公司的上诉请求。亿鑫材料厂已经按照合同约定交付房屋，蒙凯立公司的材料已进入厂区租赁地，也有一审的时候法院去查封的照片，蒙凯立公司已经履行了交付房屋的义务。亿鑫材料厂向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告给付租金人民币150,250元，违约金从2020年4月1日起计算至付款日止，按年利率24%计算。一审法院认定事实：2018年6月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定：第一条原告将坐落于棠梨南沟的部分厂房975平方米(二楼450平、三楼375平、一楼150平)和院内大棚约150平方米出租给被告使用。第二条租赁期限：从2018年7月1日至2021年6月30日。租期为三年。第三条租金：厂房年租金二、三楼每平方米100元，一楼每平方米150元，合计金额104,000元，院内大棚第一年免费给承租方使用，第二、第三年院内大棚按每平50元收费。第二、三年租金金额为111,500元。第四条租金支付方式：房租每半年交付，时间为每年的6月20日、12月20日。第八条承租方应按时交付租金，逾期一天须向出租方支付千分之三的滞纳金；如果逾期未交的租费按逾期的时间计算双倍支付租金，逾期一个月未交租费，原告有权解除《房屋租赁合同》。合同签订后，被告只向原告支付了40,000元租金，剩余租金150,250元至今未付。原告当庭变更诉讼请求，要求被告给付租金由原来的121,500元，变更为150,250元，违约金从2020年4月1日起计算至付款日止，按年利率24%计算。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。”本案中，被告应按照合同约定按时缴纳租金，借故拖欠，实属不妥，现原告要求解除合同，予以支持。关于租金，自2018年7月1日起至今的租金合计190,250元，扣除被告已支付40,000元，剩余租金为150,250元，并且被告对欠租金的事实无异议，故对原告此节主张，予以支持。关于原告提出的利息标准为年利率24%，符合法律规定，予以准许。关于被告辩称，原告未按照合同约定向被告交付约定的房屋，另外由于原告无相关产权证明，导致被告无法办理变更营业执照，影响正常经营，从而无法满足双方签订的合同目的一节。一审法院认为，原、被告双方在合同中并未约定营业执照迁移事宜，且原告已于2018年10月22日协助被告向大连市甘井子区红旗镇棠梨村民委员会申请，并出具了证明，被告可依此证明办理相关营业执照迁移手续。审理中，原告申请保全，在采取保全措施中，法院查封了被告放置在原告厂区内的板材和工具车辆。故对被告提出的此节辩称，不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条的规定，作出如下判决：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、自判决发生法律效力之日起10日内，被告大连蒙凯立家具有限公司给付原告大连市甘井子区亿鑫阻燃材料厂租金人民币150,250元及违约金(违约金自2020年4月1日起计算至付款之日止，按年利率24%计算)。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1665元、保全费1295元，由被告承担。本院二审中，双方当事人均提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于蒙凯立公司提供的照片，拟证明亿鑫材料厂交付的房屋无法使用，亿鑫材料厂对该照片的真实性不予认可，鉴于仅从照片上无法辨认系案涉租赁场地，亦不足以证明蒙凯立公司欲证明的问题，故对该证据本院不予采信。对于蒙凯立公司提供的其向案外人大连民勇集团股份有限公司交付租金及物业费的发票，拟证明亿鑫材料厂未交付租赁房屋，蒙凯立公司另行出租房屋，亿鑫材料厂对该证据的真实性及关联性均不予认可，鉴于上述证据系蒙凯立公司与案外人之间的关系，即使真实亦不足以证明与本案租赁合同的履行存在关联性，故本院对该证据不予采信。对于蒙凯立公司提供的其与案外人签订的《蒙凯立家具样板间展厅—装饰装修工程报价书》，亿鑫材料厂不予认可，鉴于该报价书上没有任何单位的签章，不足以证明上述证据真实，故本院对该证据亦不予采信。对于亿鑫材料厂提供的其与案外人大连德云建筑装饰材料有限公司签订的房屋租赁合同及营业执照，蒙凯立公司对真实性并无异议，并认可2018年11月以后案涉房屋可以办理营业执照，本院对上述证据予以确认。对于亿鑫材料厂提供的其与大连市甘井子区红旗镇棠梨村民委员会签订的《合同书》、面积测绘确认表等证据，拟证明案涉土地系亿鑫材料厂从大连市甘井子区红旗镇棠梨村民委员会租用，蒙凯立公司对该证据的真实性并无异议，本院予以确认。双方当事人均认可案涉租赁土地系大连市甘井子区红旗镇棠梨村集体所有。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，二审中，蒙凯立公司陈述，亿鑫材料厂已将案涉租赁房屋一楼150平方米面积房屋交付，但该房屋只有一个小门，亿鑫材料厂应将整个一楼交付给蒙凯立公司使用，同时蒙凯立公司认可其已将部分装修材料和办公用品搬进了租赁房屋的二楼。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有三个：一是双方签订的房屋租赁合同应否认定为无效；二是亿鑫材料厂是否已履行了将案涉租赁房屋交付给蒙凯立公司的义务；三是蒙凯立公司未能变更营业执照是否构成其拒付租金的合法事由。针对第一个焦点问题，本院认为，双方当事人均认可案涉租赁房屋所属的土地系大连市甘井子区红旗镇棠梨村集体所有土地，并非城市、镇规划区内的房屋，亦无据证明属于乡、村庄规划区内的房屋，故案涉房屋租赁合同不应仅因房屋未取得相关建设审批手续而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定认定无效。现无据证明双方签订的合同存在违反《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定的情形，亦无相关主管部门确认该房屋系违法建筑，故本院对蒙凯立公司主张案涉租赁合同无效的上诉理由不予采纳。针对第二个焦点问题，即亿鑫材料厂是否已履行了将案涉租赁房屋交付给蒙凯立公司的义务，本院认为，本案二审中，蒙凯立公司认可亿鑫材料厂将案涉租赁房屋一楼150平方米的房屋和二楼房屋对其进行了交付，蒙凯立公司虽未认可交付三楼，但三楼和一、二楼存在于同一栋楼中，且无据证明三楼单独加锁，独立于一、二楼，在一、二楼均已交付的情况下三楼未交付显然不合常理。一审法院查封了蒙凯立公司放置在亿鑫材料厂厂区内的板材及用具车辆，表明合同约定的大棚亦已向蒙凯立公司交付。故应视为亿鑫材料厂已履行了交付租赁房屋的义务。至于蒙凯立公司称，亿鑫材料厂未向其交付一楼超出150平方米以外的场地一节，鉴于合同中约定一楼的租赁面积为150平方米，蒙凯立公司未能提供证据证明亿鑫材料厂应向其交付150平方米以外场地的合同依据和法律根据，故对其该项上诉理由，本院不予支持。针对第三个焦点问题，即蒙凯立公司未能变更营业执照是否构成其拒付租金的事由，本院认为，在双方签订的房屋租赁合同中并未约定亿鑫材料厂负有为蒙凯立公司办理变更营业执照手续的义务，且蒙凯立公司在二审中认可2018年11月案涉租赁房屋即具备了办理营业执照的条件，故蒙凯立公司以未能办理营业执照作为拒付租金的理由显然既无合同依据，又无法律根据，一审判决未支持其该项抗辩理由并无不当，本院依法予以维持。关于蒙凯立公司欠付租金的数额，亿鑫材料厂一审主张系自2018年7月1日计算至一审开庭时（2020年3月31日）止，蒙凯立公司对于欠付租金的数额为150,250元并无异议。关于逾期支付租金违约金的计算，双方签订的房屋租赁合同约定，房租每半年支付，每年的6月20日和12月20日，承租人未按期交纳租金，逾期一天需向出租人支付千分之三的滞纳金。该滞纳金实质系双方对逾期付款违约金的约定，鉴于日千分之三的标准过高，蒙凯立公司明确表示申请本院对违约金进行调整，故本院综合考虑守约方的实际损失、双方当事人履行合同的情况及双方过错程度等因素，将违约金标准调整为日万分之二，亿鑫材料厂一审诉请按照年利率24%的标准计付违约金依据不足，本院依法予以纠正。关于支付违约金的起算时间，亿鑫材料厂主张自2020年4月1日起算违约金系其对自身诉讼权利的处分，亦未超出合同约定的范围，本院予以准许。综上所述，上诉人大连蒙凯立家具有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初728号民事判决书第一项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初728号民事判决书第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，大连蒙凯立家具有限公司给付大连市甘井子区亿鑫阻燃材料厂租金150,250元及违约金（自2020年4月1日起至款项付清之日止，每日按照欠付租金150,250元的万分之二计付）；三、驳回大连市甘井子区亿鑫阻燃材料厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1665元，保全费1295元（大连市甘井子区亿鑫阻燃材料厂已预交），由上诉人大连蒙凯立家具有限公司负担；二审案件受理费1665元（大连蒙凯立家具有限公司已预交），由上诉人大连蒙凯立家具有限公司负担。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年八月四日书记员 连亚妮