苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初9308号原告：查龙虎,男,1984年7月20日出生,汉族，住苏州。原告：黄萍萍,女,1984年7月14日出生,汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：丁思友，江苏金鸡湖律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：吴继良，江苏金鸡湖律师事务所实习律师，代理上述两原告。被告：仇书琴,女,1985年9月30日出生,汉族，住苏州市吴中区。被告：叶新,男,1982年10月19日出生,汉族，住苏州。原告查龙虎、黄萍萍诉被告仇书琴、叶新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年8月23日公开开庭审理。原告查龙虎、黄萍萍及其共同委托诉讼代理人丁思友，被告仇书琴、叶新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查龙虎、黄萍萍向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金20万元；3、被告赔偿原告经济损失人民币1323865.86元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月25日、27日，原被告在苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）的居间下签订《苏州市存量房买卖合同》及补充协议，约定被告将位于苏州工业园区通园路新华苑2幢502室房屋出售给原告，价格为243万元，原告于2016年2月25日前支付被告购房定金20万元，被告应于2016年8月20日前办理该房屋抵押注销手续。签约后，原告依约履行合同，但被告因未按约偿还银行房贷，被中国银行股份有限公司苏州吴中支行（以下简称中国银行苏州吴中支行）起诉并查封该房屋，吴中法院审理后也已作出生效法律判决并进入执行程序拍卖涉案抵押房屋，被告也未按约办理抵押注销手续，故被告的行为已构成根本违约。被告仇书琴、叶新答辩称，对原告诉请主张的第一项、第二项没有异议，同意解除房屋买卖合同并且返还20万元定金，但对于原告诉请赔偿损失有异议，理由是：其始终愿意将涉案房屋出售给原告，自始至终并未表示过不愿意继续履行合同，客观而言，涉案房屋也并未被法院查封，所以涉案房屋还是能继续过户；原告另行购房在案涉购房合同签订之前，其不应当承担原告的损失，即使是在案涉购房合同签订之后，其也只应当承担原地段大户型房屋的单价变动所造成的损失，且大户型房屋的单价与签订合同时变动不大。综上，其认为其不应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年2月25日，原告查龙虎、黄萍萍（乙方、买受人）与被告仇书琴、叶新（甲方、出卖人）、中介链家公司签订《苏州市存量房买卖合同》（合同编号20160225149），约定甲方将苏州工业园区通园路新华苑2幢502室房屋出售给原告，房屋建筑面积239.38平方米，房屋价款为2200000元，房款支付方式为贷款支付，双方约定买方办理贷款款项支付时间截止至2016年10月20日；案涉房屋存在抵押，出卖人应于2016年8月20日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；买卖双方约定于2016年12月31日前，共同向房屋权属登记机构办理资金托管，且买方须在资金托管当日将首付款（或全款）打入资金托管账户，自买受人付清房款之日起7日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记……合同还作了其他相关约定。同日，原告查龙虎、黄萍萍（乙方、买受人）与被告仇书琴、叶新（甲方、出卖人）签订补充协议，约定乙方支付甲方房屋交易首期款23万元，于2016年2月25日前支付定金20万元，剩余3万元作为交房保证金由乙方保管，于双方物业交割完毕之后由乙方支付给甲方；双方同时约定，若甲方违约，甲方赔偿乙方包含定金20万元，共计人民币60万元；双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，合计243万元……协议还作了其他相关约定。同日，原告向被告支付定金20万元，被告仇书琴出具收条。另查明，2016年10月25日查询的苏州工业园区不动产登记簿显示，苏州工业园区通园路新华苑2幢502室房屋于2014年7月9日办理抵押登记，抵押权人中国银行吴中支行，债权金额为195万元，按揭期限自2014年7月4日至2041年7月4日止。再查明，2016年5月13日，苏州市吴中区人民法院立案受理了中国银行吴中支行起诉仇书琴、仇三宝、范传珍金融借款纠纷一案，并于2016年6月27日作出（2016）苏0506民初3227号民事判决，该判决查明，2014年7月4日，中国银行吴中支行向仇书琴发放贷款195万元，同年7月9日，案涉房屋办理了抵押登记。因仇书琴未按约还款，中国银行吴中支行宣布贷款于2016年6月22日提前到期，并据此判决：仇书琴给付中国银行吴中支行借款本金人民币1906687.19元及利息、罚息等；仇书琴给付中国银吴中支行律师费人民币49642元；若被告仇书琴不能按期履行上述付款义务，则中国银行吴中支行有权就仇书琴提供的抵押物即坐落于苏州工业园区通园路新华苑2幢502室房产拍卖、变卖、折价所得价款在债权数额1950000元范围内优先受偿；仇三宝、范传珍对中国银行吴中支行就抵押权优先受偿范围之外的上述债务承担连带清偿责任。判决作出后，仇书琴等人并未提出上诉，上述民事判决现已发生法律效力。又查明，2016年8月29日，原告查龙虎、黄萍萍与案外人祝小庆、沈彩琴在中介链家公司居间下签订《苏州市存量房买卖合同》（合同编号20160829173）及补充协议，约定原告向案外人购买位于苏州工业园区通园路新华苑2幢305室房屋，约定成交价款为243万元，上述房屋于2016年9月18日过户至原告名下。2016年10月8日，原告委托律师向被告发送律师函，载明因被告的违约致使原被告之间的房屋买卖合同无法履行，为减少损失原告已另行购房，原告解除与被告之间的房屋买卖合同并要求被告赔偿相应损失。上述律师函，被告于2016年10月11日收悉。诉讼中，原告查龙虎、黄萍萍申请对诉争房屋的市场价值进行评估，本院依法委托苏州市中安房地产评估有限公司对诉争房屋在基准日即2016年8月29日的市场价值进行评估。该司于2017年6月16日出具《房地产估价报告》，确定诉争房屋的市场价值为343.13万元。原告为此支付评估费23000元。证人尚某出庭陈述，其系链家公司的工作人员，原被告之间的房屋买卖系其促成并负责;因为被告的房子设有抵押，双方约定的过户时间在2016年8月20日，过户的前提条件是先注销抵押，之所以选择在8月20日过户系因为正好满两年，可以少交一点税,另外，原告当时也需要先把自己的房子卖掉之后才有钱购买涉案房屋;合同签订后,大约在2016年6月份，仇书琴打电话称，因其欠银行贷款未还，所以银行已起诉她。于是，原被告双方在一起协商，因为当时房子也涨价了，所以房东提出要加价，原告一开始并未同意，后来在几次磋商过后，原告同意加价18万元，但被告要求加价30万元，故未能协商一致，原告就不购买涉案房屋了。交易过程中，虽被告并未向中介或者原告表示过其不想出售涉案房屋，但是被告表示房屋价格比较低，所以想要稍微涨一点价，经过几番磋商，原告也同意加一点。因当时房屋价格已经上涨，被告称如果走拍卖程序获得的房屋价款比与原告的成交价格高，他愿意拍买房子获得房款后再支付原告方相应的违约金。被告对证人证言质证认为：第一，其与中介打电话称其被银行起诉了，但是其并未称涉案房屋被查封；第二，其打电话告知中介其被起诉的当天，其对中介表示过，让中介约原告过来协商，如果房子进入拍卖程序过后的后续事宜以及赔偿金额，如果房子未被拍卖，原告需要加一点钱双方继续交易的事情；被告未曾如证人所述，要进入执行程序过后获得较高的拍卖款再来赔偿原告违约金；对于证人的其他说法没有异议。原告对于证人证言没有异议。以上事实，由房屋买卖合同及补充协议、定金收条、苏州工业园区房地产登记簿、律师函及邮寄凭证、民事判决书、评估报告、鉴定费发票、证人证言及当事人庭审陈述等证据材料在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告查龙虎、黄萍萍与被告仇书琴、叶新之间的房屋买卖合同关系依法成立有效，双方均应如实全面履行。结合庭审查明的事实，案涉房屋买卖合同未能履行的原因一方面在于被告未能在合同约定的2016年8月20日前注销涉案房屋的抵押手续；另一方面在于合同签订后被告违约要求原告在原约定的成交价基础上加价。被告上述违约行为已致使案涉房屋买卖合同无法履行，原告诉请解除案涉房屋买卖合同于法有据，被告对合同解除亦无异议，故本院依法确认原被告之间的房屋买卖合同及补充协议于被告收到原告邮寄的要求解除合同的律师函之日即2016年10月11日解除。合同解除后，原告依法有权要求被告返回定金及承担违约责任。故原告要求被告返还定金20万元的诉请，合法有据，本院予以支持。对于违约损失，被告辩称双方签订的房屋买卖合同的补充协议中约定的违约金为60万元，故其赔偿金额应以此为限。本院认为，根据法律规定，当事人可以约定违约金以及违约产生损失的计算方法，但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。本案中，根据评估结果显示，原告另行购房时即2016年8月29日的房屋市场价值343.13万元与原合同约定的房价243万元，房屋重置差价损失为1001300元，此差额明显高于双方约定的违约金，足以证实原告的实际损失远高于双方约定的违约金，故原告主张以其实际损失要求被告承担违约责任于法有据，应予以支持，但原告主张的赔偿损失的金额过高，本院依据评估报告，酌定被告赔偿原告损失1001300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告查龙虎、黄萍萍与被告仇书琴、叶新于2016年2月25日签订的《苏州市存量房房屋买卖合同》及补充协议于2016年10月11日解除；二、被告仇书琴、叶新于本判决生效之日起十日内返还原告查龙虎、黄萍萍定金200000元；三、被告仇书琴、叶新于本判决生效之日起十日内赔偿原告查龙虎、黄萍萍损失1001300元；四、驳回原告查龙虎、黄萍萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18514元，保全费5000元，鉴定费23000元，合计46514元，由被告仇书琴、叶新负担。此款已由原告预交，本院不再退还，由被告仇书琴、叶新于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  潘冬梅人民陪审员  周玉珍二〇一七年九月二十五日书 记 员  奚佳莉拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。