安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初2432号原告（反诉被告）：徐莫春，男，汉族，1971年2月3日生，户籍地：安徽省池州市青阳县。被告（反诉原告）：铜陵市百能物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官山街道义安新村56栋，现住所地安徽省铜陵市铜官区北京中路505号（四楼），统一社会信用代码：91340700731667036E。法定代表人：吴翠霞，执行董事兼总经理。诉讼代理人：钱利、童树龙，安徽铜都律师事务所律师。原告（反诉被告）徐莫春诉被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐莫春，被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司委托代理人钱利、童树龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐莫春向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告赔偿原告违约金2100.00元；2、请求判决被告退还原告租房保证金2100.00元及原告租房期间房屋内的两台自助洗车机、新日牌电动二轮车等经营生活物品（如无法归还亦可折价赔偿，具体物品财务详见物品清单）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告租赁被告位于安徽省铜陵市铜官区商北新村房屋用于经营汽车美容服务，租期至2018年5月31日。2017年12月原告因交通事故受伤住院治疗期间，在房屋租期未届满且被告未通知原告的情形下将房屋转租他人，并占用扣留原告放置于房屋内的全部物品。事后原告多次要求被告归还占用扣留原告的物品财务，归还租房保证金等均被被告拒绝。综上，被告在租赁期限未届满情形下将房屋转租他人并占用扣留原告物品财物拒不归还，严重违反了《房屋租赁协议书》及《合同法》规定，应当承担违约责任并赔偿损失。为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）徐莫春向本院提交了下列证据：1、身份证复印件。证明原告主体适格。2、房屋租赁合同及协议书复印件两份。3、物品清单一份。4、张翠霞电话录音。5、接处警情况登记表。证明本人报警，中通快递营业于涉案房屋中。被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司辩称，1、原告违约在先，原告诉状中所提及的在房屋租期未满且被告未通知原告下将房屋转租他人的行为罔顾事实。原告与被告于2017年5月1日签订房屋租赁协议书，租期为2017年5月31日至2018年5月31日，其中约定房租按月缴纳，且租赁房在租期届满若续租情况下需提前三个月书面申请告知出租方，但原告自2018年1月起拖欠租金至2018年5月31日。同时继续占用房屋至2020年5月1日。2、原告诉状中的物品清单以及价款需举证证明。被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告立即支付拖欠自2018年1月1日起至2020年5月1日的房屋租金（28＊2000/月）共计56000元；2、依法判令反诉被告承担违约金2100元。3、本案本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告和反诉被告于2017年5月31日签订《房屋租赁协议书》，租期为2017年5月31日至2018年5月31日，月租金2000元，但反诉被告拖欠2018年1月1日起至2018年5月31日期间租金共计10000元，反诉原告多次催讨，反诉被告总是以经济困难为由拖延支付，协议期满反诉被告既不明确表示续租也不将房屋钥匙交付给反诉原告，一直占用房屋至2020年5月1日，占用时间长达23个月之久，为维护反诉人的合法权益，请求支持反诉人的全部诉讼请求。为支持其辩称观点及反诉诉讼请求，被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司向本院提交了下列证据：1、营业执照复印件。证明法律主体适格。2、房屋租赁协议一份。3、反诉原告与案外人2020年5月1日签订的租赁协议。证明反诉原告到2020年5月1日才将案涉房屋出租于他人使用。证明原告继续占用房屋到2020年5月1日。针对反诉部分，反诉被告徐莫春答辩意见同本诉，未另行提交证据。经庭审，双方质证意见如下：被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司对原告（反诉被告）徐莫春提交的证据的质证意见为：对证据1，三性无异议。对证据2，真实性无异议，恰恰证明原告与被告租期到2018年5月31日止。31日后，原告继续占用房屋至2020年4月底，合同到期后未向被告交付房屋。根据合同约定违约方应承担2100元违约金。本案原告构成违约。对证据3、4，三性均有异议。物品清单仅仅是原告单方面意思，无被告或者第三方证明与认可。录音证据何时何地证明不明确，内容与本案也没有关联。对证据5，真实性无异议。但是无法反应与本案的关联，记录上仅仅写明租期到期未办手续而与物业公司发生纠纷，与本案无关联性。原告（反诉被告）徐莫春对被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司提交证据的质证意见为：对证据有异议。反诉原告2018年就已经将房屋出租我才报警。根据双方质证意见，本院认证如下：对原告（反诉被告）提交的证据1、2、4、5，对被告提交的证据1、2、3的真实性予以认定。对原告（反诉被告）提交的证据3，虽被告认可有部分物品被其转移保存，但因原告（反诉被告）未提供其他证据予以佐证，双方应本着诚信原则协商解决，被告（反诉原告）应如实返还转移的物品，如双方协商不成，原告（反诉被告）可另行主张权利。对原告（反诉被告）提交的证据4、5，虽真实性予以认定，但该电话录音和接处警情况登记表并不能完全证明原告的诉讼主张。对被告（反诉原告）提交的证据3，虽真实性予以认定，但该租赁协议并不能达到其证明目的。本院经审理查明，2016年6月1日，原告（反诉被告）与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告（反诉被告）租赁被告位于安徽省铜陵市铜官区商北新村房屋用于经营汽车美容服务。2017年5月31日双方续订《房屋租赁协议书》，租期为2017年5月31日至2018年5月31日，月租金2100元。协议签订当日，原告（反诉被告）交纳房屋保证金2100元；如违约，违约方向守约方承担违约金2100元。合同还约定了其他事项。2017年12月原告（反诉被告）因交通事故受伤住院，未按约支付租金。2018年2月，被告（反诉原告）私自将租赁房屋打开，并将原告（反诉被告）在房屋内的物品转移，将房屋转租给他人。双方因此产生纠纷。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行。本案中，被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）许可，亦未通过其他正当途径，采取私自开锁的方式终止与原告（反诉被告）的租赁合同，且应当提供而未提供何时开锁、物品如何处理及解除合同等相关证据，其行为已属严重违法，严重侵害了原告（反诉被告）的合法权益，应对此违法行为承担不得收取租赁费并赔偿物品损失的法律责任。对原告（反诉被告）支付违约金2100元及退还保证金2100元的诉讼请求，本院予以支持。对被告（反诉原告）私自转移的原告（反诉被告）租赁房屋内物品，责令如实返还。因被告（反诉原告）私自开锁，且未提供相关证据，故对被告（反诉原告）的反诉诉讼请求，本院不予支持。本案双方租赁合同已实际解除，虽双方均未提出解除合同，但双方均已行为表明不再履行合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）徐莫春违约金2100元并退还保证金2100元。二、驳回被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司反诉诉讼请求。如果被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行确定义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费626元（已减半），合计651元，由被告（反诉原告）铜陵市百能物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王新会二〇二〇年八月六日书记员  王真菇附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。