济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初2112号原告：邓某某，女，1950年2月9日出生，汉族，退休，住济南市。委托诉讼代理人：刘某某，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄某某，北京金诚同达（济南）律师事务所实习律师。被告：张某某，女，1978年12月25日出生，汉族，职业不详，住济南市。委托诉讼代理人：陈某某，国浩律师（济南）律师事务所律师。被告：孙某，男，1978年4月21日出生，汉族，个体，住济南市。委托诉讼代理人：孙某某（系孙某之父），男，1946年10月3日出生，汉族，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：马某，山东昌平律师事务所律师。原告邓某某与被告张某某、孙某物权纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘某某、甄某某，被告张某某的委托诉讼代理人陈某某，被告孙某的委托诉讼代理人孙某某、马某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邓某某向本院提出的诉讼请求：1、要求以出资额分割共有房产应得的价款；2、确认孙某与张某某离婚协议中名士豪庭1区4-2-1501室房产分割无效；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年5月10日，孙某、邓某某、张某某与山东南丰房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于济南市历下区经十路（房产证号165054）。涉案房屋价款为668424元，地下室价款29425元，税费及维修基金31401.74元，共计729250.74元。其中邓某某个人出资55万元，占总房款的75%。孙某是邓某某的儿子，张某某是孙某的前妻。2016年2月23日，孙某与张某某在济南市历下区民政局协议离婚，共有基础丧失。现张某某独占涉案房屋，将邓某某赶出房屋不让居住，侵权了其合法权益，特诉至法院。张某某辩称，邓某某对涉案房屋实际无任何出资行为，无权要求按照房屋75%份额进行分割，邓某某提起的诉讼是孙某某一手组织实施的，并非邓某某真实诉讼意思表示。退一步讲，法院最终认定邓某某对房屋有部分出资，邓某某将孙某、张某某登记为产权人的实际行为已经表明邓某某将涉案房屋部分产权赠与二人，按照产权登记，三人为共同共有，如无法区分份额，应认定为各享有三分之一份额，根据孙某与张某某的离婚协议，孙某将涉案房屋自己份额给了张某某，张某某享有至少三分之二以上的份额。孙某与张某某离婚协议中关于各自在涉案房屋中财产份额的处分意思是真实、合法有效的。孙某辩称，在购买涉案房屋时，孙某与张某某结婚时间不长，而且都是刚参加工作不久，没有经济条件来购买房屋，但是又怕错过孙某单位团购住房的机会，于是向邓某某提出由邓某某出资购买房屋，由于怕邓某某出全资，房屋产权写邓某某名字单位不同意，所以由邓某某支付大部分购房款，用于购买涉案房屋，并且在办理产权登记时将邓某某作为共有人登记在产权证书上，孙某、张某某于2016年2月23日协议离婚，由于孙某一心想取得儿子抚养权，于是在进行财产分割时并没有注意到房屋共有的情况，就答应了当时张某某提出的全部财产包括涉案房产，全部归其所有的要求。孙某认为该协议无效。邓某某是房子共有人，我对邓某某所述出资55万元事实认可。房屋售价有相应单据，我方认可。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据为，张某某对邓某某提交的没有加盖相关银行专用章的银行凭证不认可。对这些证据的真实性本院予以认可。根据当事人的陈述及对证据的审查，本院确认基本事实如下：邓某某是孙某的母亲，2006年12月26日，孙某与张某某结婚。2007年5月10日，山东南丰房地产发展有限公司与孙某、邓某某、张某某签订《商品房买卖合同》，约定购买位于济南市历下区经十路以南、浆水泉路以东。房屋价款668424元，地下室价款29425元，税费及维修基金31401.74元。2009年12月19日，该房屋取得房产证，证号为历165054，所有人为孙某，共有人为张某某、邓某某。2016年2月23日，张某某与孙某协议离婚，约定涉案房屋归张某某所有。2006年9月25日，邓某某三次在工行共计取款14.3万元，2006年11月29日，分别从工行、建行共计取款4.5万元，2006年12月1日，分别从交行、工行共计取款7.16万元，2006年12月11日，从建行取款50991元，2007年1月8日从中国邮政储蓄取款1.6万元，2007年1月9日，从中国邮政储蓄取款50907元，2007年4月14日，从建行取款112368.53元，2007年9月7日，从工行取款15800元，9月10日从工行取款59005.46元，9月21日，从工行取款19863.01元，综上共计584535元。2006年9月25日、2006年11月29日、2006年12月1日、2007年1月8日、9日，孙某在邓某某银行取款凭证背面记录：“借此款用于购房”。孙某认可为购房向邓某某共计借款55万元。2017年4月7日，浙江省金华市中级人民法院在另案中委托金华新联房地产估价事务所有限公司对济南市历下区名士豪庭1区4号楼2-1501号及地下室的市场价值进行鉴定，估价结果为总价370.3万元。2017年9月4日，邓某某、张某某、孙某在燕山法庭对该评估报告书进行质证，均对该评估报告书的真实性、关联性无异议。本院认为，涉案房屋相关的《商品房买卖合同》上签名的买受人为邓某某、孙某、张某某，济南市房屋档案馆登记的该房及地下室的共有人也是邓某某、孙某、张某某，可以认定三人就涉案房屋为共有人。本案的焦点问题之一，三人之间的共有关系是按份共有还是共同共有？2016年2月23日，孙某与张某某离婚，涉案房屋于2009年12月19日取得所有权，可以确认房屋所有权取得时，孙某与张某某具有夫妻关系。孙某已组建自己的家庭，虽与邓某某为母子关系，但应认定为分别拥有自己的家庭。根据物权法第一百零三条的规定，邓某某、孙某、张某某三人不具有同一的家庭关系，应属于按份共有。本案的焦点问题之二，邓某某对于涉案房屋所占的比例。在购买涉案房屋的出资问题上，涉案房屋于2006年9月27日交付首付款，邓某某提交证据证明于2006年9月25日取款合计14.3万元，2009年9月涉案房屋交足房款，邓某某的证据证明于2007年陆续从各银行账户取款，均符合情理。结合孙某的答辩意见，共有人邓某某所提交证据可以证明单独出资的事实和具体数额为55万元的事实。邓某某为涉案房屋出资，孙某认可，张某某不认可，但张某某也未提供任何证据证明自己有单独出资的事实及具体数额，涉案房屋总价款为729250.74元，除邓某某出资外，剩余款项可以认为是孙某以与张某某的婚内共有财产出资。根据物权法第九十九条的规定，按份共有人可以随时请求分割。根据物权法第一百零四条的规定，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；涉案房屋总价款为729250.74元，邓某某出资55万元，本院确认邓某某出资额占房屋价款总额的75%；邓某某要求按出资额分割涉案房屋价款，本院予以支持。现在张某某占有使用涉案房屋，宜取得房屋所有权。三共有人认可涉案房屋现有价值为370.3万元，按出资额邓某某可以分得2777250元。本案的焦点问题之三，孙某与张某某在离婚协议中就涉案房屋做出的处分合意是否有效？根据物权法第九十七条，处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。孙某与张某某就涉案房屋做出的处分没有经得邓某某的同意，根据合同法第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的情形。因此，孙某、张某某关于涉案房屋属于邓某某部分的处分无效，但孙某对自己部分的处分有效。因此，邓某某要求确认孙某与张某某离婚协议中关于名士豪庭1区4-2-1501室房产分割无效，本院支持对邓某某份额部分的处分无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十九条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告孙某与被告张某某离婚协议中关于名士豪庭1区4-2-1501室房产分割的条款中邓某某的部分无效；二、济南市历下区经十路（房产证号165054）归被告张某某所有；三、被告张某某自本判决生效之日起十日内向原告邓某某支付2777250元。案件受理费22360元，减半收取11180元，由被告孙某、张某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 罗 琳二〇一七年九月二十九日书记员 边江舟