上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初3685号原告（反诉被告）：上海青客创意产业配套物业管理有限公司。法定代表人：洪X。委托诉讼代理人：金X。委托诉讼代理人：邓X。被告（反诉原告）：李志勇。委托诉讼代理人：黄晓栋，上海问学律师事务所律师。原告（反诉被告）上海青客创意产业配套物业管理有限公司与被告（反诉原告）李志勇间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓丽玲、被告李志勇的委托诉讼代理人黄晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋托管租赁合同》并将涉案房屋返还给被告；2、被告返还原告押金1，750元、返还原告支付的2016年11月9日至2017年1月24日的租金2，537.50元；3、赔偿装修损失费34，923.65元。事实与理由：原、被告双方于2014年5月10日签订了《房屋托管租赁合同》，约定被告将上海市嘉定区新源路155弄16号1021室房屋（以下简称涉案房屋）交由原告托管，作为人才公寓居住使用，合同期限自2014年7月14日至2019年10月24日。合同签订后原告发现该套房屋性质为办公用房，无法满足作为人才公寓使用的条件，于是便将该套房屋改作办公用房，但自2016年8月份起，原告多次安排工作人员与被告进行沟通，希望被告提供整本房地产复印件用以工商注册，但被告屡次拒绝且至今仍未提供，被告不配合工商注册的行为又导致原告无法在该场地正常办公，原告穷尽办法但最终无法实现合同目的。原告通知被告解除合同，但被告并未同意并接收原告退还的房屋，故原告诉至本院。被告辩称：1、同意和原告解除合同，原告返还房屋；2、对原告提出的退还押金、预付款及赔偿装修款不予认可。目前原告未向被告返还房屋，应支付2017年1月25日至实际交付之日的房屋使用费，相应的装修损失应由原告自行承担，房屋中剩余的财产被告不予认可，应由原告拆除。原告在合同履行中有过错，原告单方想改变房屋用途，并要求被告配合重新签订合同。原告还多次要求被告配合办理工商手续，但合同中对此并未有明确约定。原告作为专业的房屋租赁公司不可能不知道涉案房屋的性质，被告在签订合同时向原告出示了房产证。原告无正当理由提前退租，应按合同第八条承担违约责任。被告提出反诉，1、要求原告从2017年1月25日支付房屋使用费至实际返还房屋之日止，按照每月1，691.67元的标准；2、要求原告支付违约金57，750元，相当于33个月的租金，即从2017年1月25日起至合同结束。针对被告的反诉，原告辩称，1、不同意支付房屋使用费，原告已通知被告解除合同并收回房屋，被告至今未来收房，原告不愿承担发出解除函之后的房屋使用费。2、不同意支付违约金，被告不配合原告办理工商注册，导致合同目的无法实现，原告有理由拒付租金，无需支付违约金。3、原告签订合同后才发现涉案房屋本身是办公用房不可作为人才公寓使用，故被告应配合原告办理工商注册，被告不配合构成违约。本院经审理确认如下事实：上海市嘉定区新源路155弄16号1021室房屋的产权人为被告及案外人陈洁，该房屋的用途为商办。2014年5月10日，原、被告签订《房屋托管租赁合同》，约定原告向被告租赁涉案房屋作人才公寓使用，被告作为该房屋的产权人委托原告进行装修、管理及出租，费用由原告承担，该房屋的现有状态为毛坯，被告同意原告自行装修和增设附属设施，标准按照人才公寓进行，装修不应破坏房屋承重结构，被告向原告交付该房屋和本合同终止时原告向被告返还该房屋的验收标准为交接当时现状。租赁期限自2014年7月14日至2019年10月24日，月租金为1，750元，付三押一，原告于付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，收到租金后，被告直接开具发票给实际居住人，被告可委托原告代办，税费依法由被告承担。前五年租金不变，自第60个月起房东需要自住或子女结婚的，提前两个月通知可以提前解除合同。押金为1个月租金，租赁关系终止时，被告收取的押金用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还给原告。关于违约责任，双方约定租赁期间，非本合同规定的情况被告擅自解除合同，提前收回房屋的，应按提前收回天数的租金的1倍向原告支付违约金，原告非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向被告支付违约金。原告装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满原告添附的固定装修除电器外赠送给被告。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用。原告支付了一个月的押金1，750元。2016年4月底至2016年5月底，原告工作人员多次通过微信联系被告要求更改房屋租赁用途并重新签订合同，被告未予同意。2016年11月9日，原告向被告发出解除合同的通知，称原告公司此前多次安排工作人员和被告沟通，希望被告提供整本产证复印件用于工商注册，但至今仍未提供，由于被告不配合工商注册的行为导致原告无法在该场所办公，原告目前已经迁出该办公场地，被告的行为属于实质性违约，通知被告即日起解除《房屋托管租赁合同》并要求原告返还押金1，750元、预付租金4，855元，共计6，605元，具体房屋交接事宜联系原告公司工作人员。2014年7月14日至2017年1月24日的租金原告已经付清，之后的租金原告未继续支付。原告与被告就合同解除事宜沟通未果，原告诉至本院。另查明，1、庭审中，被告表示同意和原告解除合同，双方确认《房屋托管租赁合同》中约定的月租金1，750元为含税价，由原告代开租金发票给实际使用人，开票的税金由原告代扣代缴，扣除每月代缴的税费58.33元，原告实际每月通过转账支付给被告的租金为1，691.67元。2、原告提供了《装修合同》、《工程决算单》，拟证明原告为涉案房屋的装修花费了34，923.65元。对该证据的三性被告均不予认可。被告认为该证据系原告与案外人之间的合同与本案无关，装修损失应由原告自行承担。本院认为，原、被告签订的《房屋托管租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应当依约履行。合同履行过程中，原告欲将涉案房屋的用途变更为办公用房并要求被告提供产证复印件用于工商注册，被告均未予同意。《房屋托管租赁合同》对租赁涉案房屋的用途有明确约定，即作为人才公寓使用，原告要变更房屋用途需经被告同意。且该合同中并未约定被告有提供产证供原告工商注册使用的义务。原告行使单方解除合同的权利并未成就，原告向被告发出的解除函也并未导致合同解除的后果，原告仍应当按约向被告支付租金。关于原告要求和被告解除《房屋托管租赁合同》的诉请，虽然原告提出解除合同并无正当理由，但原告长期未支付租金导致被告订立合同的目的无法实现，且庭审中被告明确表示同意解除合同，故《房屋托管租赁合同》无继续履行的必要，应予解除。合同解除后，原告应将涉案房屋返还被告。原告支付给被告的押金1，750元，被告应当返还原告。原告无正当理由提前退租，应当按约向被告承担违约责任。被告诉请原告支付违约金57，750元，该违约金明显过高，本院酌情调整为三个月的租金，计5，075元。合同解除的原因主要在于原告，且被告明确表示不同意利用原告的装修，故对于原告主张的装修损失，本院不予支持。至于原告诉请被告退还其已支付的租金2,537.50元，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告上海青客创意产业配套物业管理有限公司与被告李志勇于2014年5月10日签订的《房屋托管租赁合同》；二、原告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区新源路155弄16号1021室房屋返还被告李志勇；三、反诉被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告李志勇支付租金，按照1,691.67元/月的标准，从2017年1月25日支付至实际返还房屋之日止；四、反诉被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告李志勇支付违约金5，075元，扣除反诉原告应返还反诉被告的押金1，750元，反诉被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司还应向反诉原告李志勇支付违约金人民币3，325元；五、驳回原告上海青客创意产业配套物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费1，671元，减半收取835.50元，由原告负担810.50元，被告负担25元。反诉部分受理费621元，由反诉原告负担596元，反诉被告负担25元。（被告、反诉被告各自负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇一七年九月二十五日书记员 凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……