河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终3515号上诉人（原审被告）：南阳市金悦汽车销售有限公司。住所地：南阳市北京路北段**。统一社会信用代码：914113007616797590。法定代表人：侯江伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党彦堂，男，汉族，1955年12月5日出生，住唐河县滨河街道谢庄社区范冲组**。上诉人南阳市金悦汽车销售有限公司（以下简称金悦公司）因与被上诉人党彦堂租赁合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1328民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金悦公司上诉请求：撤销一审判决，驳回党彦堂的诉讼请求，诉讼费由党彦堂承担。事实和理由：1.金悦公司和党彦堂之间的租赁合同在2014年9月14日就已经解除。2010年4月23日，金悦公司与党彦党等人签订租赁合同，在承租地点销售海马福仕达等品牌汽车。2011年9月8日，金悦公司以南阳悦华汽车销售有限公司的名义与陈国顺签订了《汽车销售店面转让合同》，继续在原承租地点开展经营活动，党彦堂对陈国顺的经营表示认同。2014年6月，陈国顺与党彦堂发生矛盾，陈国顺被迫于2014年9月14日终止了南阳悦华汽车销售有限公司唐河悦华分公司的经营活动。陈国顺退出时，党彦堂以与陈国顺矛盾仍未解决为由，扣押商品车一辆，至今未予以返还，因此，在2014年9月14日，金悦公司与党彦堂之间的合同关系实际上已经被党彦堂单方强行解除；2.金悦公司不拖欠党彦堂租赁费，陈国顺已经将租金缴纳至2015年5月。但自2014年9月14日至2015年5月31日，党彦堂既不退还租金，也不让继续使用承租房屋、场地进行经营。无论是陈国顺还是金悦公司，均无法继续经营。党彦堂辩称，1.陈国顺把经营整体大部分面积转让给农机使用，余下小部分场地已无法经营，意味着陈国顺已决心不干。党彦堂知道金悦公司和陈国顺签订的租赁协议后，即告知金悦公司不认可转让合同，未和陈国顺发生纠纷，也未干涉陈国顺经营，陈国顺于2014年9月14日把车移走停止经营，是因汽车销售生意不好造成，与党彦堂无关；2.陈国顺停止经营后，陈国顺和金悦公司均不把停放在租赁房屋内的车提走，2015年2月初，金悦公司十多人在不告知党彦堂的情况下，强行推门进屋提车，党彦堂已报警要求调查此事，追究这伙人毁门抢车的责任。请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2010年4月23日，党彦堂与金悦公司协商签订租赁合同一份，约定甲方（党彦堂）将自己的一处房产（含房产前场地）租赁给乙方（金悦公司）使用，租赁期限20年，自2010年5月1日至2020年4月30日，每年租金为5000元。合同还约定了双方的其它权利义务，并在该合同下方作了补充约定，内容为：“注：一、如乙方转租须经甲方同意。二、甲方有进出的权利。每年当年年租金一次付清，今后每年六月底付清租金，否则甲方有权终止合同”。党彦堂和金悦公司在该合同上签名和加盖单位合同印章。租赁合同签订后，金悦公司对租赁的房屋进行了装修并开展汽车销售业务。2011年9月8日，金悦公司以南阳悦华汽车销售有限公司的名义与陈国顺签订汽车销售店面转让合同，将租赁党彦堂的房屋转租给陈国顺，由陈国顺继续经营金悦公司原经营的品牌汽车销售，并约定陈国顺如转让或转租店面、场地自行与房东协商。该合同签订后，陈国顺接收金悦公司的门店经营汽车销售业务。2014年6月，党彦堂与陈国顺发生矛盾，党彦堂以金悦公司转租须经党彦堂同意为由不认可金悦公司与陈国顺之间的转租关系。之后，陈国顺、悦华公司及金悦公司与党彦堂多次协商无果，陈国顺于2014年9月14日停止经营活动。2017年3月23日，一审法院根据党彦堂申请对金悦公司停放在租赁房屋内的海马牌面包车予以扣押。另查明，金悦公司和南阳悦华汽车销售有限公司虽然是两个独立的法人，但两个公司的行为相互认可。一审法院认为，党彦堂与金悦公司签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。该案中，党彦堂按照合同约定将出租物交付给金悦公司，金悦公司也应当按照协议约定履行自己的义务。但根据一审法院审理查明的事实，金悦公司在未经党彦堂同意的情况下，以南阳悦华汽车销售有限公司的名义与陈国顺签订汽车销售店面转让合同，将租赁物转租给陈国顺，其行为违反合同约定，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条解除合同的条件。金悦公司辩称，“金悦公司与党彦堂之间的租赁合同2014年9月14日已经解除。陈国顺将租金交纳至2015年5月，不存在拖欠党彦堂的租赁费”。但2014年9月14日陈国顺停止在金悦公司租赁党彦堂的房屋、场地经营后，金悦公司的一辆样品车辆仍在租赁党彦堂的房屋内停放，2017年3月23日一审法院根据党彦堂申请对样品车辆财产保全后，党彦堂才将样品车辆移出，收回租赁物。因此车辆移出前金悦公司仍在占用租赁物，应当继续支付租金。故对党彦堂要求解除租赁合同和金悦公司支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。但党彦堂要求金悦公司支付违约金，因双方签订的租赁合同中没有约定违约金，对该请求一审法院不予支持。金悦公司的反诉因在规定期限内没有交纳反诉费，对反诉请求在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条的规定，判决：一、解除党彦堂与金悦公司2010年4月23日签订的租赁合同；二、金悦公司于判决生效后20日内支付党彦堂2015年6月至2017年2月的租金8333元。案件受理费550元，保全费320元，合计870元，由金悦公司负担。二审中，党彦堂提交了以下证据：1.南阳悦华汽车销售有限公司与陈国顺签订的汽车店面转让协议；2.金悦公司与党彦宾签订的租赁合同及补充协议；3.唐河跃得农机销售有限公司与党彦宾签订的租房协议；4.陈国顺对保证金协议的说明；5.党彦宾、岳群洲、张小莲、常成立出具的书面证言。金悦公司的质证意见是：1.对党彦宾的租赁合同无异议，但与本案无关；2.农机公司签订的协议与本案无关；3.对汽车店面转让协议真实性无异议；4.对证言有异议，2015年1月31日是金悦公司于海霞经理报的警，报警理由是党彦堂强行扣车，门被损坏不属实，证人未出庭，对证言真实性有异议。本院认为，党彦堂提交上述证据并非新证据，且与本案事实的关联性不明确，本院对上述证据不予采纳。金悦公司未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是金悦公司是否应当支付2015年5月31日至一审法院对案涉车辆采取保全措施这一期间内的房屋租金。金悦公司称其工作人员于2015年1月31日欲将停放在租赁房屋内的车辆开走时，遭到党彦堂阻拦，党彦堂既不让开走车辆也不让金悦公司使用房屋继续经营，不应支付房租。党彦堂称其当时并非无故阻拦，而是在其不知情的情况下，十多名不明身份人员将其大门破坏，欲强行将车辆开走，因此才予阻拦，党彦堂表示此后其多次催促金悦公司将车辆开走，但金悦公司将车辆停放在租赁房屋内不开走，应当按照合同约定支付这一期间的房租。金悦公司申请本院调取公安机关的出警记录，本院认为出警记录仅能反映双方当时就提车问题产生争执，而不能证明该争执发生的具体原因，且该次争执不能成为金悦公司拒付以后所产生租金的理由，公安机关出警记录不是审理本案所必需的证据。金悦公司、党彦堂对陈国顺与金悦公司的转租合同于2014年9月14日解除以及到2015年5月31日的房租已结清的事实均无异议。金悦公司在其与陈国顺的转租合同解除后，应当与陈国顺、党彦堂就后续问题进行协商，在未协商一致且未持有租赁房屋钥匙的情况下，金悦公司指派多人欲将车辆开走不妥，党彦堂予以阻拦不违背常理，现有证据不能证明金悦公司采取正常方式将车辆开走而受到党彦堂无故阻拦。在该次争执发生后，至2015年5月31日房租到期前，金悦公司有充足的时间与党彦堂协商后续事宜，从而及时将车辆及有关物品移走，并退还租赁房屋，以减少损失并防止损失扩大。然而，至党彦堂向一审法院提起诉讼时，金悦公司仍未及时采取相关措施。金悦公司称党彦堂既不退还房租，也不让其使用房屋继续经营，但未提供证据证明，本院不予采信。假如党彦堂扣留车辆不让金悦公司开走而且不让金悦公司使用房屋继续经营，金悦公司应及时向人民法院提起诉讼或采取其他措施，要求党彦堂停止侵权行为，但金悦公司并未提起诉讼也未采取其他措施。在本次诉讼中，金悦公司虽然提起反诉，但未交纳反诉费，怠于行使相关权利。因金悦公司不及时行使和主张权利，在房租到期后，放任车辆继续占用租赁房屋，直至党彦堂申请一审法院保全车辆后，党彦堂才将车辆移出。因此，一审法院判令金悦公司交纳该时间段内的房屋租金并无不当。综上，金悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由南阳市金悦汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 孙小刚审判员 张朝阳二〇一七年九月十八日书记员 邹克玉