云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0302民初2242号原告荣仕雄，男，汉族，1982年2月18日生富源县人，住富源县。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。（特别授权）被告吴丽萍，女，彝族，1980年7月28日生宣威市人，住麒麟区。委托代理人田腊、荀应虎，云南王河律师事务所律师。（特别授权）原告荣仕雄诉被告吴丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭进行审理，原告的委托代理人胥萍，被告吴丽萍及其委托代理人田腊、荀应虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于曲靖市潇湘时代广场Ｂ幢第1-3层Ｂ区㎡）全部商铺及附属设施租给被告使用，租期为15年，自2010年6月16日至2025年6月15日，对租金及租金的支付、双方权利义务、违约责任等均作了详尽的约定。2016年6月21日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、明确被告拖欠租金经原告同意减免后下欠520万元，并约定履行期限及方式；2、约定由被告以景洪市的房屋冲抵200万元租金（实际未履行）；3、2016年9月30日前，未按照该协议约定履行，则30万元租金不予减免。2016年10月15日，原、被告再次签订《补充协议》：1、原告收回B1-2号商铺自行管理，自2016年至2025年逐年抵扣110万元；2、2016年12月31日前付清2015年租金，2017年1月开始按房租比例逐月支付，2017年房租到期前支付完全部2016年的租金；3、若被告未按此协议履行，则该协议作废，双方按2016年6月21日签订的协议履行。另双方签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议中，均明确约定了被告未按时支付租金的违约责任，包括原告享有单方解除合同及收回租赁物的权利及向被告主张违约金的权利。经原告多次催要，被告仍未付清应付租金，现仍然下欠原告2015年房租163万元及2016年全年租金310万元，共计473万元。现请求法院判令：1、解除原告与被告签订于2013年6月9日的《房屋租赁合同》及2016年6月21日、2016年12月15日签订的《补充协议》；2、由被告返还原告位于曲靖市潇湘河以南曲靖会堂以西（潇湘时代广场）B幢第1-3层B区号（除B1-2）全部商铺及附属设施；3、由被告支付原告下欠房屋租金473万元（截止2017年6月15日）及违约金3583200元；4、案件受理费由被告承担。被告辩称：一、在《房屋租赁合同》履行中，原告违反合同约定在被告不知情情况下，私自收回部分商铺并低价出租，导致被告与次承租人、再次级承租人发生纠纷。二、原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租期到2025年才到期，且被告作为承租人，一直在积极履行《房屋租赁合同》、《补充协议》，合同依法不能解除。1、鉴于市场不景气，被告无法按照原合同支付租金，但为了继续履行合同，被告与原告协商签订《补充协议》，确定减免30万元租金后，下欠2015年度、2016年度租金为520万元。另约定由被告将位于西双版纳的两套房产作价冲抵200万元租金，剩余逐月支付，为了能转移房产产权，被告积极联系相关部门办理手续，但原告不予答复。又鉴于“四海百货”所承租的B1-2号商铺被原告收回，该商铺租金自2016年度起就直接支付给原告，故2016年度的租金420万元扣减110万元，2016年度的租金确定为310万元。2、按照《补充协议》确定的租金金额及被告支付情况，截止2017年4月27日，被告下欠原告租金为264万元，并非473万元。原告通过转账方式支付租金56万元，用“云丰花园”两套房屋冲抵租金90万元，另外扣减“四百百货”租金110万元，按照《补充协议》确定的租金520万元，剩余租金264万元（520万元－56万元－90万元－110万元）。3、合同的履行应该严格区分“履行”、和“未履行”，从被告提交的银行对账单可看出，已经按照协议要求付清了2015年度租金130万元，并且在继续支付2016年度租金，直到原告起诉后才停止支付租金，且补充协议约定的是2017年房租到期前必须全部支付完2016年所欠房租，到目前为止尚未到期，被告没有违反补充协议约定。三、被告已经依法对商铺进行转租，原被告的租赁合同期限为15年，转租合同期限也是15年，转租合同均在租赁期限内，转租合同有效，如果解除原被告的租赁合同，必然导致转租合同产生新的纠纷，同时损害原承租人与次承租人的合法权益，因此不能贸然解除原租赁合同。四、涉案的商铺交付时均为毛坯房，水电不通，被告对租赁的商铺进行装饰装修，费用大概在1600万元至1700万元之间，现租赁期未过半，原告诉请解除租赁合同，被告不但未能获得转租差价，甚至连装饰装修的成本都没有收回，对被告不公。五、原告诉请的违约金不合法，不应得到支持。依据法律规定，违约金不能高于造成的损失的30%，原告诉请支付违约金3583200元于法无据。综上，原被告签订的《房屋租赁合同》不能解除，请求法院驳回原告要求解除合同的诉讼请求，并依法确定被告下欠租金数额。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格。2、房屋所有权证复印件一份，用于证明租赁房屋位于曲靖市潇湘河以南曲靖会堂以西（潇湘时代广场）B幢第1-3层B区号（面积10516.83㎡），为原告单独所有。3、《房屋租赁合同》一份，用于证明原被告于2013年6月9日签订合同，原告将其（潇湘时代广场）B幢第1-3层B区号商铺及附属设施租给被告使用，租期15年，双方对权利义务进行了约定。4、《补充协议》一份，用于证明2016年6月21日原被告签订补充协议：1、明确被告拖欠租金经原告同意减免后下欠520万元，并约定履行期限及方式；2、约定由被告以景洪市的房屋冲抵200万元租金（实际未履行）；3、2016年9月30日前，未按照该协议约定履行，则30万元租金不予减免。5、《补充协议》一份，用于证明原、被告2016年10月15日再次签订补充协议：1、原告收回B1-2号商铺自行管理，自2016年至2025年逐年抵扣110万元；2、2016年12月31日前付清2015年租金，2017年1月开始按房租比例逐月支付，2017年房租到期前支付完全部2016年的租金；3、若被告未按此协议履行，则该协议作废，双方按2016年6月21日签订的协议履行。经质证，被告对原告所提交的证据1、2无异议；对证据3、4、5关联性有异议，被告并未违反解除合同的条件，未按期支付租金是因为近年经济形势不好，且被告一直在陆陆续续支付原告租金，另一方面因为原告的违约行为才导致租金迟付，且协议并未约定原告有单方解除合同的权利。本院认为，原告所提交的证据1、2客观真实，能够证明原告的主体及出租房屋系原告单独所有；证据3、4、5系双方在房屋租赁期间产生的合同和协议，系双方的真实意思表示，本院予以采信。被告针对其答辩意见，向本院提交证据如下：1、被告身份证复印件一份，用于证明被告的诉讼主体资格。2、《房屋租赁合同》一份，用于证明原告在被告不知情的情况下私自收回被告依法转租的部分商铺，直接向承租该部分的老板收取租金，原告违约干扰了被告对租赁物的占有、使用、收益，引发被告与次承租人之间的争议至今未解决。3、《补充协议》一份，用于证明原、被告于2016年6月21日签订了补充协议，确定2015年被告下欠的租金是130万元，而非163万元。4、《民生银行个人账户对账单》、《民生银行支付业务对单》、《情况说明》各一份，用于证明被告在签订《补充协议》确定2015年及2016年下欠租金后，截止2017年4月27日，按照约定逐步支付租金56万元。5、《房屋集资协议》、《收条》各一份，用于证明2017年1月1日，原被告协商由被告将位于云丰花园6幢2单元301、302两套房屋作价90万元冲抵下欠租金，由原告的弟弟荣康雄直接与房屋建设方签订《房屋集资协议》，并写下收条确认。经质证，原告对被告提交的证据1无异议；对证据2三性认可，但对证明内容不认可，认为在协议中被告是同意原告收回B1-2号商铺自行管理，自2016年至2025年逐年抵扣110万元，双方已确认逐年减免；对证据3三性认可，但对证明内容不予认可；对证据4《对账单》中被告转款给原告的1万元认可，其余是案外人浦艳梅、孟春玲转账给原告的，不认可；对《业务回单》真实性、合法性认可，对《情况说明》真实性无法确认，三性及证明目的均不予认可。本院认为，被告所提交的证据1客观真实，能够证明被告身份信息，本院予以采信；证据3、4、5客观真实，与本案具有关联性，能够证明2015年的租金双方确认为下欠130万元，被告通过银行转账向原告支付租金56万元，另被告用“云丰花园”两套房屋作价90万元冲抵房屋租金，本院予以采信；证据2客观真实，但不能证明欲证事实，本院对其真实性、关联性予以采信，对其证明内容不予采信。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：2013年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于曲靖市潇湘河以南曲靖会堂以西（潇湘时代广场）B幢第1-3层B区号房屋（建筑面积10516.83㎡）出租给被告；租期为15年（自2010年6月16日至2025年6月15日）；2010年至2013年的租金已付清，2014年的租金逐年递增（其中2015年6月16日至2016年6月15日租金为402万元，2016年6月16日至2017年6月15日的租金为422万元），各年度的租金支付方式为每个租赁年度届满前支付下一个租赁年度租金，支付方式为现金或转账；原告出租给被告的房屋属于毛坯房，被告可以根据实际需要对房屋进行整体或者部分装修、装饰，租赁期满，对装修、装饰无偿归原告所有；承租方逾期1年无正当理由不交付租金，合同自然解除。被告租赁房屋后，对租赁房屋结构进行了改造、隔断，增加了房屋的使用面积，房屋隔断成九间，分租给九个商户,各商户根据经营需要自行对商铺进行装修、装饰。因被告未能付清2015年度（2015年6月15日至2016年6月15日）、2016年度（2016年6月16日至2017年6月15日）的租金，故原、被告于2016年6月21日签订了《补充协议》，双方一致确认达成协议：拖欠2015年房租130万元，拖欠2016年房租422万元，因经济下行承租方经营困难出租方同意减免房租30万元，应付租金为520万元；被告承诺9月30日前逐月支付拖欠2015年的房租120万元和付清2016年1季度100万元房租，2016年剩余房租在承租方景洪土地处理完后一次性付清，土地未处理完2016年剩余房租逐月支付33万元，如承租方不能履行以上条款必须暂停所有商铺营业，双方进行协商处理，如超过15日双方未达成共识出租方有权收回商铺的租赁权（由于经济下行出租方同意接受承租方用位于景洪市勐海路西双十二城茶博园叠加别墅两套房产抵充200万元租金，剩余10万元租金现金支付，办产权证的费用由承租方承担。）；如承租方9月30日前不能履行上述条款出租方同意减免的30万元不给予减免，且出租方有权按拖欠的时间以总租金按月利率3%计算利息。原被告双方协商用景洪市别墅两套冲抵200万元租金，因未能办理产权证存在争议，故未能冲抵租金。因被告未能按照2016年6月21日签订的《补充协议》履行支付租金义务，故原、被告于2016年10月15日又另行签订了《补充协议》，约定：1、被告转租给“四海百货”的B1-2号商铺（1686平方米），交由原告全权处理，与被告无关，该商铺自2016年至2025年每年抵扣被告110万元租金。2、2015年度租金在2016年12月31日以前全部付清，2016年6月至2017年6月房租从1月份开始按总房租比例逐月支付，2017年房租到期前必须全部支付完2016年所欠房租。3、如承租方不能按时履行此协议作废，执行2016年6月21日的《补充协议》，承租方无条件交出商铺租赁权。该《补充协议》签订后，B1-2号商铺自2016年租期开始，由原告荣仕雄收回，由“四海百货”租户直接支付租金给原告，故自2016年租期开始，每年扣减被告吴丽萍的租金110万元。被告吴丽萍欠原告荣仕雄2015年度、2016年度的房屋租金，被告吴丽萍以银行转款方式陆续向原告荣仕雄支付租金共计56万元（其中：2015年6月23日支付1万元，2015年7月11日支付3万元，2015年8月15日支付6万元，2016年10月14日支付30万元，2017年3月7日支付3万元，2017年3月13日支付5万元，2017年4月17日支付5万元，2017年4月27日支付3万元）。另被告吴丽萍用其位于房屋作价90万元冲抵房屋租金，该房屋已交付给原告荣仕雄，且荣仕雄以其弟弟荣康雄名义就该2幢房屋与房屋建设方南城门社区六组签订了《房屋集资协议》，同时，原告荣仕雄向被告吴丽萍出具了《收条》一份，载明“云丰花园”的两套房屋作价90万元冲抵房屋租金。因被告吴丽萍未支付剩余租金，故原告荣仕雄向本院起诉，并提出前述诉讼请求。本院认为，《房屋租赁合同》是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给出租人的协议。本案中，被告吴丽萍与原告荣仕雄签订了《房屋租赁合同》，原告荣仕雄将其所有的位于曲靖市潇湘河以南曲靖会堂以西（潇湘时代广场）B幢第1-3层B区号房屋出租给被告吴丽萍，双方约定上一年度租期届满前支付下一个租赁年度租金。因被告吴丽萍未能按约定时间付清原告荣仕雄2015年度、2016年度房屋租金，故双方签订了二份《补充协议》，从二份《补充协议》内容可以确认：被告吴丽萍欠原告荣仕雄2015年度租金130万元；2016年度租金原为420万元，因原告收回“四海百货”铺面，应扣减租金110万元，故2016年度租金实际为310万元。据此可以确认，被告吴丽萍共计下欠原告荣仕雄2015年度、2016年度租金440万元。因经济下行，原、被告双方在《补充协议》中约定，原告同意减免被告2015年度、2016年度租金共计30万元，据此可以确认，被告最后下欠原告荣仕雄2015年度、2016年度租金共计410万元（440万元－30万元）。被告吴丽萍通过银行转账向原告支付租金56万元，用南城门社区六组“云丰花园”两套房屋冲抵租金90万元，故现被告吴丽萍实际已经付清2015年度租金，尚欠原告荣仕雄2016年度租金共计264万元（410万元－56万元－90万元）。本案中，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方在享有合同权利的同时，均应诚实守信履行合同义务。被告吴丽萍租用房屋后，本应在上一年度租赁期满前支付下一年度租金，但其未能按期付清2015年度、2016年度租金，为此双方又签订了二份《补充协议》，约定原告从2016年度开始收回“四海百货”铺面自行租赁，减免该两年租期租金30万元，同意被告用其位于南城门社区六组“云丰花园”两套房屋冲抵租金90万元，同意剩余租金延后分期支付。但被告吴丽萍对剩余租金264万元，仍未能按照《补充协议》在延长的期限内付清，被告吴丽萍构成违约，现2017年度房屋租期已开始，被告吴丽萍仍没有履行所欠2016年度房屋租金支付义务，也难以支付新一轮租期的租金，显然原被告双方签订的《房屋租赁合同》难以继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并返还所租赁的租赁商铺及附属设施，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。但原告诉请的解除二份《补充协议》，该二份协议内容系针对2015年度、2016年度下欠租金数额的确认、租金减免、延期支付租金方式、“四海百货”商铺租赁期的收回及租金的抵扣，该《补充协议》并未改变《房屋租赁合同》的约定，内容得到双方的确认，且部分已履行，对未履行部分应按照《房屋租赁合同》执行，解除《补充协议》不恰当，也无实际意义，故本院不予支持。原告诉请的由被告支付2015年度、2016年度租金473万元，经本院确认，被告现尚实际下欠原告2016年度租金为264万元，故本院予以支持由被告支付原告2016年度租金264万元。原告诉请由被告支付违约金3583200元，违约金过高，本院予以支持违约金792000元（264万元×30%）。本案中，被告不同意解除《房屋租赁合同》，但既未主张解除《房屋租赁合同》的损失赔偿，也未提交证据证实损失情况，对其解除《房屋租赁合同》后产生的损失赔偿问题，可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告荣仕雄与被告吴丽萍于2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》；并由被告吴丽萍返还原告荣仕雄位于曲靖市潇湘河以南曲靖会堂以西（潇湘时代广场）B幢第1-3层B区所租赁的商铺及附属设施。二、由被告吴丽萍支付原告荣仕雄2016年度房屋租金264万元，并支付违约金792000元。案件受理费69993元（原告已预交），由被告吴丽萍承担28896元，由原告荣仕雄承担41097元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  何 梅人民陪审员  张乔德人民陪审员  朱国安二〇一七年九月十二日书 记 员  王珊婷