辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4724号上诉人（原审原告）：大连大业房屋开发有限公司，住所地大连市中山区中秀巷48号。法定代表人：林德阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏平、鞠一方，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王久芳，男，1963年8月18日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：商庆国，辽宁先河律师事事务所律师。委托诉讼代理人：蒋延皓，辽宁先河律师事事务所律师。原审第三人：大连玉满房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街29号。法定代表人：史玉满，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄虎，辽宁泛舟律师事务所律师。上诉人大连大业房屋开发有限公司（以下简称大业公司）因与被上诉人王久芳、原审第三人大连玉满房地产开发有限公司（以下简称玉满公司）返还原物纠纷上诉一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初10116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。被上诉人购买案涉房屋而与第三人签订《商品房销售合同》并支付购房款104万元。后因该房屋无法按期交付并办理房屋产权证，被上诉人与第三人协商退房退款。原审中当事人三方均认可案涉《商品房销售合同》解除，且为了退还被上诉人的购房款，上诉人与被上诉人签订《关于绿山花园房屋协议书》约定因案涉房屋无法交付，上诉人替第三人向其退还已支付给第三人的购房款104万元，返还方式为上诉人以其自身开发的阳光花园15号别墅抵顶，且该别墅已经过户至被上诉人名下，《关于绿山花园房屋协议书》各方履行完毕，《商品房销售合同》解除。原审法院对此未予认定。二、对于上诉人要求确认《商品房销售合同》已解除的诉讼请求，属于本案审理范围，上诉人对于诉讼事项有直接利害关系，原审法院适用法律错误。本案中上诉人之所以能够与第三人签订以物抵债协议获得案涉房屋所有权，正是基于被上诉人与第三人之前就案涉房屋签订的商品房销售合同已经实际解除，且上诉人替第三人退还了购房款，案涉房屋所有权重新回归到第三人所有，才由第三人将案涉房屋转让给原告。如果该合同没有解除，那么就不会产生上诉人替第三人返还购房款等一系列法律行为和事实。因此虽然上诉人并不是该《商品房销售合同》的一方主体，但上诉人对于该合同是否解除有绝对的利害关系。因此上诉人第一项确认《商品房销售合同》解除的诉讼请求属于本案审理范围，且上诉人对此项诉讼请求具有诉讼主体资格，原审法院驳回起诉没有法律依据。三、原审法院认定上诉人依据《以物抵债协议》仅享有债权请求权没有法律依据，上诉人与第三人之前签订的《以物抵债协议》应当发生物权效力。首先，现行法律并没有明确规定以物抵债协议必须为实践性合同，不应以抵债房屋的过户登记作为判定协议生效及履行完毕的唯一标准。第二，案涉以物抵债协议实际已经履行完毕，该协议对于上诉人、被上诉人及第三人而言具有物权效力。第三，本案《以物抵债协议》具有特殊性，其实际相当于以房换房，而非单纯以房屋抵偿金钱债务。第四，在本案第三人明确表示认可案涉房屋已经以房换房转让给上诉人，仅因为被上诉人以不合法手段办理了产权证从而妨碍上诉人与第三人办理相关手续，应尊重上诉人与第三人的意思自治，认定上诉人对案涉房屋享有无权请求权，从而减少各方当事人的诉累，节约司法资源和诉讼成本。王久芳辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。一、上诉人并非案涉《商品房销售合同》的合同主体，不具有诉请解除《商品房销售合同》的主体资格。一审法院驳回其关于解除合同的起诉，适用法律正确。案涉《商品房销售合同》系由被上诉人王久芳与原审第三人大连东泰房屋开发有限公司（已于2002年5月更名为大连玉满房地产开发有限公司）签署，且该合同已经履行完毕。上诉人并非该合同签约主体，根据合同相对性原则，其无权主张解除该《商品房销售合同》。原审法院驳回其关于解除合同的起诉，并无不当。二、《以房抵债协议书》仅产生上诉人与原审第三人之间的债权债务关系，上诉人基于该《以房抵债协议书》向被上诉人（房屋所有权人）主张返还原物，缺乏事实根据和法律依据。《中华人民共和国物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被上诉人基于其与原审第三人签署的《房屋销售合同》（2004年约定解除后，原审第三人后又重新与被上诉人建立了新的房屋买卖合同关系，并已实际恢复履行完毕），依法定程序办理了案涉房屋的所有权登记，取得了案涉房屋的所有权。在案涉房屋实物交付方面，原审第三人也已实际向被上诉人交付案涉房屋，被上诉人已实际占有、使用案涉房屋十余年，原审第三人及上诉人从未提出过异议。《以物抵债协议》系由上诉人与原审第三人签署，该协议仅产生合同主体双方之间的债权债务关系，并不产生抵债房屋发生物权变动的法律效力，也即上诉人不能仅仅依据该《以物抵债协议》即取得案涉房屋的所有权。上诉人若认为原审第三人违约，可以向原审第三人主张解除以房抵债协议及赔偿损失等违约责任，但无权基于所有权人身份主张返还原物请求权。上诉人不能基于其与原审第三人之间签署的《以房抵债协议》而否认被上诉人取得案涉房屋所有权的事实，更无权要求已取得案涉房屋所有权的被上诉人向上诉人交付案涉房屋。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。三、上诉人及原审第三人对于被上诉人办理案涉房屋所有权登记及接收案涉房屋是知情和认可的，也正是上诉人与原审第三人的协助配合，被上诉人才能得以完成案涉房屋的所有权登记及房屋交接手续。玉满公司辩称，同意上诉人的上诉请求，第三人认为本案涉及的法律关系应该在本案一并解决，第三人已经把房屋所有权转让给了上诉人，第三人在本案中不享有任何权利义务。大业公司向一审法院起诉请求：1.请求确认王久芳与第三人签订的《商品房销售合同》于2004年3月16日解除；2.请求判令被告王久芳将坐落于大连市中山区胜利路4号楼2单元4楼2号的房屋腾退并返还给原告；3.请求判令被告王久芳将上述房屋过户至原告名下。一审法院认定事实：1997年7月9日，被告与第三人签订《商品房销售合同》，约定被告购买第三人开发建设的座落于大连市中山区房屋一套，房屋价款为104万元。第三人于1997年6月10日向被告开具了商品房销售专用发票。2004年3月16日，原告与被告及案外人致诚集团签订《关于绿山花园房款协议书》，约定了由原告和致诚集团代第三人偿还被告已交付的购房款的相关事宜。2004年3月20日，原告与第三人签订《以房抵债协议书》，约定原告和第三人均认可原告替第三人向被告返还购房款。第三人同意将其名下大连市中山区胜利路4号2单元4楼2号房屋（绿山巷30号）房屋转让给原告，以抵顶债务，该房屋归原告所有，第三人负责为原告办理房屋的相关过户手续并交付给原告。2009年12月10日，被告取得该房屋的房屋所有权证。另查明，2002年5月31日，第三人企业名称由大连东泰房屋开发有限公司变更为大连玉满房地产开发有限公司。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当生日承担不利后果。本案系返还原物纠纷，原告的请求权基础是原告应对案涉房屋享有所有权。但原告基于《以房抵债协议书》所享有的仅是就案涉房屋对第三人享有的债权请求权。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，根据房屋所有权证的记载，现被告为案涉房屋的所有权人。故原告要求被告返还案涉房屋并协助过户的诉求，并无事实及法律依据，一审法院予以驳回。关于原告要求确认《商品房销售合同》已解除的诉求，并不是本案的审理范围，且原告不是《商品房销售合同》的一方主体，故对原告此节诉请，一审法院予以驳回起诉。综上所述，一审法院判决：驳回原告大连大业房屋开发有限公司的诉讼请求。诉讼费19160元（含保全费5000元），由原告大连大业房屋开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，且对一审查明的相关事实并无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是大业公司是否有权要求被上诉人返还案涉房屋及办理房屋产权变更登记至其名下。本案中，大业公司主张其诉请的请求权基础应是其对案涉房屋享有所有权，大业公司主张其对案涉房屋享有所有权的依据是其与玉满公司所签订的《以房抵债协议书》。对此，本院认为，首先，被上诉人并非该协议书的签订主体，且被上诉人庭审中表示其并不知晓该《以房抵债协议书》，大业公司亦无证据证明被上诉人知晓并认可该《以房抵债协议书》，即便大业公司已经履行了《以房抵债协议书》中的义务，依据该协议其所享有的仅是对玉满公司的债权，而不能直接享有对案涉房屋的所有权，大业公司也无权依据其与玉满公司所签订的该合同主张被上诉人返还房屋。其次，上诉人主张被上诉人与玉满公司所签订的《商品房销售合同》已解除，本院认为，即便案涉《商品房销售合同》解除，被上诉人应履行的义务是向玉满公司返还案涉房屋，而不是向上诉人返还案涉房屋。且，上诉人不是《商品房销售合同》的一方主体，不具有诉请解除《商品房销售合同》的主体资格，对上诉人此节诉请，一审法院驳回起诉并无不当。综上，上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人大连大业房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14160元，由上诉人大连大业房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二〇年八月十八日书记员 董 芳