广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2416号 原告：兴业银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道177号。 法定代表人：槐延丽，行长。 委托代理人：朱文静，广西先导联合律师事务所律师。 委托代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 被告：刘万波，男，1970年2月21日出生，汉族，住北海市上海路银屋花园Ｃ区。 被告：苗桂清，女，1973年11月29日出生，住北海市上海路银屋花园Ｃ区。 被告：北海圣煌房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道明珠花园41号。 法定代表人：金园姣，董事长。 委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 原告兴业银行股份有限公司北海分行与被告刘万波、苗桂清、北海圣煌房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行股份有限公司北海分行的委托代理人朱文静、被告北海圣煌房地产开发有限公司的委托代理人梁志鹏到庭参加诉讼，被告刘万波、苗桂清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告兴业银行股份有限公司北海分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告签订的编号为“兴银桂北海分行房抵（保）字（2014）第0276号”《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、判决被告刘万波、苗桂清向原告归还借款本金240796.94元，利息6399.59元，罚息171.05元（利息、罚息暂计至2017年7月3日，此后按合同约定与法院判决另行计算），合计人民币247367.58元；3、判决被告刘万波、苗桂清返还原告为实现债权已支付的律师服务费11600元；4、判决原告对被告刘万波、苗桂清名下位于北海市产（贷款抵押物）享有抵押优先受偿权；5、判决被告北海圣煌房地产开发有限公司对被告刘万波、苗桂清偿还上述债务承担连带保证责任；6、判决三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告刘万波、苗桂清因购买北海市产需要资金，向原告申请个人住房按揭贷款，于2014年4月28日与原告签订编号为“兴银桂北海分行抵（保）字（2014）第0276号”《个人购房抵押（保证）借款合同》，申请贷款259000元，以其购买的该套商品房作抵押，并由被告北海圣煌房地产开发有限公司承担阶段性保证责任。在完善抵押手续后，原告于2014年4月29日向被告刘万波、苗桂清发放了个人住房按揭贷款259000元，贷款年利率7.86%，借款期限到2034年4月29日。被告刘万波、苗桂清获得贷款后归还了部分贷款本息，还款期间多次临时逾期，截止2017年7月3日，被告共计拖欠5期贷款本息未归还，保证人也未履行保证责任。被告已严重违反了借款合同约定及相关法律规定，损害了原告利益，故原告向法院提出以上诉讼请求。 被告北海圣煌房地产开发有限公司辩称，对原告与被告刘万波、苗桂清的借款不了解，北海圣煌房地产开发有限公司承担阶段性担保，但时间已经过去四年多，正式的抵押登记还没有办理，属于原告与被告刘万波、苗桂清恶意阻挠合同生效条件，请求驳回原告对北海圣煌房地产开发有限公司的诉讼请求。如果法院认定北海圣煌房地产开发有限公司应承担责任，则北海圣煌房地产开发有限公司可以向刘万波、苗桂清追偿。 被告刘万波、苗桂清未作书面答辩，未提交证据，也未到庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告刘万波、苗桂清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年4月28日，原告作为债权人，被告刘万波作为主债务人，被告苗桂清作为共同债务人，被告北海圣煌房地产开发有限公司作为保证人，签订一份《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告刘万波、苗桂清向原告借款259000元用于购买位于北海市产，借款期限自2014年4月28日至2034年4月28日止，借款利率为央行人民币贷款利率五年以上期限档次；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款偿还方式为固定日还本付息，自借款发放次月起每月19日及借款到期日为还款日；担保方式为：借款人以位于北海市产作为抵押物提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；北海圣煌房地产开发有限公司提供阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用；债务人不按合同规定按时偿还借款本息，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；债务人连续发生3期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时中国人民银行公布的借款基准利率的基础上上浮100%。上述位于北海市产于2014年5月6日在北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记，编号：北房地交押字（2014）第06323号。 原告于2013年4月29日向被告刘万波、苗桂清发放了贷款259000元。被告刘万波、苗桂清没有按照合同约定的期限归还借款本金及支付利息，截止2017年7月3日，被告刘万波、苗桂清欠原告借款本金240796.94元，利息6399.59元，罚息171.05元，经原告多次催告，被告仍未归还所欠本金及利息，为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为：原告与被告刘万波、苗桂清、北海圣煌房地产开发有限公司签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。签订合同后，原告向被告刘万波、苗桂清发放了贷款，但刘万波、苗桂清没有按照借款合同约定的期限归还借款本金及支付利息，其行为已构成违约，根据合同约定：“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息有其他费用”，原告要求解除双方签订的借款合同，以及要求被告刘万波、苗桂清归还所欠借款本息及按合同约定支付利息、罚息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 原、被告在《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》中约定，因借款人未履行合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用（包括律师费）由借款人负担。原告因本案的诉讼，向广西先导联合律师事务所支付了11600元律师代理费，该费用的收取标准，符合行业的规定。故原告要求被告刘万波、苗桂清支付原告律师代理费11600元的请求，合法有据，本院予以支持。 被告北海圣煌房地产开发有限公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认对被告刘万波的借款提供阶段性连带责任保证，并约定保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用。现争议房屋至今未办理房屋抵押登记，依据合同约定，被告北海圣煌房地产开发有限公司的保证责任尚未免除，原告要求被告北海圣煌房地产开发有限公司对被告刘万波的本案债务承担连带保证责任，本院予以支持。被告北海圣煌房地产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告刘万波、苗桂清追偿。 原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告兴业银行股份有限公司北海分行与被告刘万波、苗桂清、北海圣煌房地产开发有限公司于2014年4月28日签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》［合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（2014）第0276号］； 二、被告刘万波、苗桂清向原告兴业银行股份有限公司北海分行归还借款本金240796.94元及支付利息6399.59元、罚息171.05元(利息与罚息暂计至2017年7月3日，以后按“兴银桂北海分行房抵（保）字（2014）第0276号”《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》约定另计至还清款项之日止)给原告兴业银行股份有限公司北海分行； 三、被告刘万波、苗桂清赔偿律师代理费11600元给原告兴业银行股份有限公司北海分行； 四、被告北海圣煌房地产开发有限公司对本判决主文第二、三项内容确定的被告刘万波、苗桂清的债务承担连带清偿责任，被告北海圣煌房地产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告刘万波、苗桂清追偿； 五、驳回原告兴业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2592元，诉讼保全费1820，合计4412元，由被告刘万波、苗桂清承担，被告北海圣煌房地产开发有限公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5184元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭晓明 二〇一七年九月十八日 法官助理 宋梦瑶 书 记 员 张圆庆