安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3380号 原告:安徽瑞通物业服务有限公司,住安徽省舒城县城关镇梅河东路。统一社会信用代码:913415230772263822。 法定代表人:韦春华,总经理。 委托诉讼代理人：宋向东，公司员工。 被告：束东霞，男，1986年11月25日出生,汉族，住地安徽省舒城县。 原告安徽瑞通物业服务有限公司（以下简称瑞通物业）诉被告束东霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋向东、被告束东霞到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告瑞通物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付舒城玖隆·皇家花园小区11#603室物业管理综合服务费5912元,违约金5330元，共计人民币11242元。2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：被告束东霞为舒城玖隆·皇家花园小区11#603室业主,房屋面积为100.55m。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》,原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但自2017年1月1日起被告开始停止缴纳物业管理综合服务费,截至2020年6月30日,被告共计欠缴42个月的物业管理费,依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条规定,物业费按照1.4元/月/平方米收取,共计人民币5912元,依据合同第六条规定,被告恶意拖欠物业费构成违约,应当承担违约金人民币5330元,现物业公司要求被告支付物业费与违约金共计人民币11242元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理综合服务费,但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业管理服务协议及相关法律法规,特向贵院提起诉讼,望判如所请。 案件审理过程中，原告瑞通物业自行对违约金标准的诉讼请求予以变更，内容为：请求法院判令被告束东霞按拖欠物业管理费总金额5912元的30%支付逾期违约金1774元。 被告束东霞辩称：其没有说不支付物业费,因其认为存在一定问题物业未予处理才未交。1、装修时其发现客厅顶部有钢筋露，没有得到解决;2、其家里楼上住户使用空调时漏水，其找物业协调处理,但物业没有帮其解决;3、卫生间外围落水管存在问题,下暴雨时导致阳台积水,向物业反映也没有解决;4、2016年其电动车的电瓶在小区楼下被盗,物业应需要承担责任。对2020年后发生的物业费其愿意支付。 本院经审理认定事实如下：束东霞系舒城县城关镇玖隆·皇家花园11幢603室业主，房屋面积100.55平方米。2016年2月4日，原、被告签订《玖隆·皇家花园前期物业管理服务协议》，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。协议约定：物业管理综合服务收取标准为多层住宅每户1.1元/㎡；高层住宅每户1.4元/㎡；关于缴费时间及违约责任，协议第六条约定：乙方缴纳费用周期为每壹年缴纳一次，采用电脑收费，业主到物管服务中心自行缴纳，缴费时间的第一个月15日之前，逾期不交，每天加收3%滞纳金。2016年2月4日，原、被告办理交接手续，被告在交接单上签字，并缴纳了物业服务费。但自2017年1月1日起，经原告多次催缴，被告至今未缴纳物业服务费。 以上事实有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、资质证书、《玖隆·皇家花园前期物业管理服务协议》,物业服务合同、服务价格登记证书、商品房买卖合同、交接单、催缴通知载卷佐证,本院予以确认。 本院认为，原、被告双方于2016年2月4日签订的《玖隆·皇家花园前期物业管理服务协议》合法有效,被告也一度履行了如期缴纳物业管理费的义务，但其自2017年1月1日起一直拖欠物业费，已违反合同约定，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。被告关于以客厅顶部钢筋外露、空调、阳台漏水、电瓶被盗等问题未得到解决，故拖欠物业管理费的辩称理由，本院认为，原告已尽到适当的协助解决义务，但由于其非直接责任人，所以不应对处理结果承担责任，应由被告另行解决，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。原告起诉要求被告支付自2017年1月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费5912元（100.55㎡×1.4元/㎡/月×42个月）,本院予以支持。关于协议中对物业管理费滞纳金内容的约定，实质上系双方是对逾期交付物业管理费违约责任的约定，原告在诉讼过程中自行变更要求按拖欠物业管理服务费5912元的30%的标准支付逾期违约金的诉请，符合相关法律规定，本院予以认可，被告应支付拖欠物业服务费元5912元的30%即1774元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款之规定,判决如下： 被告束东霞于本判决生效后五日内支付原告安徽瑞通物业服务有限公司物业服务费5912元及逾期违约金1774元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元减半收取计41元，由原告安徽瑞通物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  朱更生 二〇二〇年八月三日 法官助理方芳 书记员陆韵韬 附：本案适用相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）…（五）按时交纳服务服费。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。