广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2048号上诉人(一审原告)：珠海市斗门忠轩物业发展有限公司，住所地:广东省珠海市斗门区********************。统一社会信用代码：914***********855K。法定代表人：黄勇权，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。2048号被上诉人（一审被告）：刘旬，女，汉族，1986年2月11日出生，住湖南省耒阳市红卫煤业公司龙家山矿家属区1栋07室，公民身份号码:430************487。上诉人珠海市斗门忠轩物业发展有限公司(以下简称忠轩公司)因与被上诉人刘旬物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人忠轩公司的委托诉讼代理人林志坚到庭参加诉讼，被上诉人刘旬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。忠轩公司上诉请求：1、撤销（2019）粤0403民初2710号民事判决；2、改判刘旬向忠轩公司支付2015年10月至2019年3月期间的物业管理服务费2814.21元；3、改判刘旬向忠轩公司支付2015年10月至2019年3月期间的环卫费357元；4、改判刘旬向忠轩公司支付2015年7月至2019年1月期间的公摊费1202.53元；5、改判刘旬向忠轩公司支付2016年7月至2018年12月期间的电梯保养费276.8元；6、改判刘旬向忠轩公司支付计算至2019年3月的滞纳金1395.16元；7、改判刘旬向忠轩公司支付自2019年3月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以4650.54为计算基数，按每日千分之三计算）；8、诉讼费用由刘旬承担。事实与理由：一、忠轩公司已实际支付了环卫费、公摊水电费和电梯保养费。上述费用按照《前期物业管理服务协议》应由刘旬承担，一审法院仅以无法确认业主如何分摊不予支持忠轩公司的请求是错误的。忠轩公司已经提交了《用户收费清单》、《电费缴纳清单》以及《广东增值税普通发票》证明忠轩公司已经实际支付了公摊水电费和电梯保养费等费用，但按照《前期物业管理服务协议》上述费用由刘旬承担。对此，一审判决也予以确认。既然上述费用应由刘旬承担，而忠轩公司已经实际垫付上述费用，刘旬就应向忠轩公司支付上述费用。一审法院不予支持忠轩公司的请求是错误的。二、忠轩公司主张2019年3月份前的滞纳金按照欠缴费用总额的30%计算，但并未放弃2019年3月份后的滞纳金。一审法院认定忠轩公司仅按照欠缴物业服务费的30%计算违约金是错误的。根据《前期物业管理服务协议》约定，刘旬未按时缴纳物业管理费等费用，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金，刘旬现拖欠物业服务费等费用，忠轩公司有权要求刘旬按照约定支付滞纳金。忠轩公司为了计算方便，对2019年3月份前的滞纳金仅按照欠缴费用总额的30%计算，而2019年3月份后的滞纳金仍按照《前期物业管理服务协议》约定按欠缴金额每日3‰计收。一审法院错误理解忠轩公司意思，仅按照欠缴物业费的30%支持忠轩公司的请求。这也损害了忠轩公司的利益，导致2019年3月份后刘旬无需承担违约责任，忠轩公司损失得不到补偿。综上所述，一审法院认定事实错误，导致未支持忠轩公司主张环卫费、公摊水电费、电梯保养费以及滞纳金的请求。忠轩公司请求二审法院查明事实，依法改判。刘旬未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。忠轩公司向一审法院起诉请求：1、刘旬向忠轩公司支付2015年10月至2019年3月期间的物业管理服务费2814.21元；2、刘旬向忠轩公司支付2015年10月至2019年3月期间的环卫费357元；3、刘旬向忠轩公司支付2015年7月至2019年1月期间的公摊费1202.53元；4、刘旬向忠轩公司支付2016年7月至2018年12月期间的电梯保养费276.8元；5、刘旬向忠轩公司支付计算至2019年3月的滞纳金1395.16元；6、刘旬向忠轩公司支付自2019年3月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以4650.54元为计算基数，按每日千分之三计算）；7、诉讼费用由刘旬承担。一审法院认定事实：2015年6月9日，忠轩公司作为甲方与作为乙方的刘旬（落款处显示为周雨婷代）签订前期物业管理服务协议，约定由甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方从发展商通知入伙日起开始向甲方缴纳管理费，管理费按建筑面积每月每平方米核定2元，暂按1.5元收取，每月10日前缴清当月费用，业主未按时缴纳物业管理费的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金；电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，公共用水用电费用按实际产生费用由所有用户平均分摊收费；受有关部门的委托，甲方可提供市政垃圾费、水费、电费等代收代缴服务；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。忠轩公司与珠海市粤奥电梯有限公司签订三份电梯日常维护保养合同，保养期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日，维护保养电梯均为7台，各合同维护保养费用均为29520元，忠轩公司在每季度最后一天支付7380元。珠海市粤奥电梯有限公司分别向忠轩公司开具广东增值税发票十一张，每张发票金额均为7380元。案涉珠海市斗门区*******************已经办理不动产权登记，权属人为刘旬，建筑面积为44.67平方米，缮证日期为2016年1月27日。一审法院认为:忠轩公司与刘旬签订的前期物业管理服务协议是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。忠轩公司依照协议履行了对刘旬的房产提供物业服务的义务，刘旬享受了忠轩公司提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向忠轩公司支付物业服务费并支付违约金。关于刘旬拖欠物业服务费的问题。忠轩公司主张刘旬拖欠2015年10月至2019年3月期间物业服务费，但忠轩公司没有提交证据证明案涉房屋交付刘旬使用的时间，根据不动产权登记表，案涉房屋已于2016年1月27日缮证登记在刘旬名下，所以一审法院认定从2016年1月27日起，刘旬已实际接收案涉房屋，依照《物业管理条例》第七条第五项的规定，忠轩公司有权要求刘旬支付从该日起的物业服务费。根据刘旬的房产产权登记建筑面积以及物业管理服务协议关于物业服务费每月每平方米1.5元的约定，经一审法院核算，从2016年1月27日至2019年3月期间，刘旬应向忠轩公司支付未按期缴纳的物业服务费为2557元（44.67平方米×1.5元/平方米/月×38个月+44.67平方米×1.5元/平方米/月÷31天×5天）。关于忠轩公司要求刘旬支付环卫费的问题。忠轩公司、刘旬双方对环卫费的交纳没有约定，忠轩公司也没有提交证据证明其实际已经代刘旬交纳该费用，故忠轩公司要求刘旬支付2015年10月至2019年3月期间的环卫费依法无据，一审法院不予支持。关于忠轩公司要求刘旬支付公摊水电费的问题。忠轩公司没有提供充分证据证明其主张的水费、电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊公用水电费，一审法院无法核算出刘旬应当支付的公摊水费、电费金额，故一审法院对忠轩公司该请求不予支持。关于忠轩公司要求刘旬支付电梯保养费的问题。忠轩公司、刘旬双方在前期物业管理服务协议中约定了电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，忠轩公司在为案涉房屋提供物业服务的过程中已经支付了电梯保养费用，但是忠轩公司没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊电梯保养费，一审法院无法核算出刘旬应当负担的电梯保养费用，故一审法院对忠轩公司该请求不予支持。关于忠轩公司要求刘旬支付滞纳金的问题。忠轩公司、刘旬双方在《前期物业管理服务协议》中约定业主未按时交纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金。忠轩公司主张的滞纳金实际为刘旬欠付物业服务费的违约金。庭审中，忠轩公司要求刘旬按照欠缴物业服务费的30%计算违约金，该请求没有违反双方的约定以及法律规定，低于双方在物业服务协议中约定的标准，一审法院予以支持，但应以一审法院核定的物业服务费为计算基数。刘旬拖欠忠轩公司物业服务费为2557元，刘旬应向忠轩公司支付违约金为767.1元（2557元×30%）。至于忠轩公司要求刘旬支付自2019年3月起至付清之日止的滞纳金，一审法院认为，忠轩公司已经选择按照未付物业服务费30%的计算方式要求刘旬支付违约金且已经获一审法院支持，忠轩公司再另行主张滞纳金依法无据，一审法院不予支持。综上所述，忠轩公司请求刘旬支付物业服务费和违约金依法有据，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院确定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院作出如下判决：一、刘旬于本判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩公司支付从2016年1月27日至2019年3月期间的物业服务费2557元；二、刘旬于本判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩公司支付欠缴物业服务费的违约金767.1元；三、驳回忠轩公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（忠轩公司已预交），由忠轩公司负担23元，刘旬负担27元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：忠轩公司诉请的物业管理服务费、环卫费、公摊水电费、电梯保养费是否应予支持，以及2019年3月之后的违约金是否应另计的问题。关于物业管理服务费、环卫费、公摊水电费、电梯保养费的问题。对于物业管理服务费，忠轩公司主张刘旬拖欠2015年10月至2019年3月期间物业服务费，但其并无证据证明案涉房屋交付刘旬使用的时间为2015年10月。原审法院根据案涉房屋于2016年1月27日缮证登记在刘旬名下，并据此以认定从2016年1月27日始忠轩公司有权向刘旬主张物业服务费，并经核算从2016年1月27日至2019年3月期间，刘旬未按期缴纳的物业服务费为2557元。该项认定并无不当，本院二审予以维持。对于环卫费，忠轩公司未提交向环卫机构缴纳该费用的证据，原审法院认为忠轩公司主张此笔费用于法无据，对此不予支持，并无不当。对于公摊水电费，忠轩公司未举证证明费用的产生以及由小区业主承担该费用的事实根据，原审法院对此不予支持，亦无不当。电梯保养费的问题，忠轩公司二审中主张按每栋楼每台电梯360元计算该费用然后由该栋业主均摊，因合同约定电梯维修、维护费在保修期满后按实际产生费用收取，故忠轩公司的该项诉讼请求有事实和法律根据，本院予以支持。刘旬应向忠轩公司支付2016年7月至2018年12月的电梯保养费276.8元，因刘旬迟延支付电梯保养费，故应支付电梯保养费于2019年3月之前的违约金，加上原审法院认定的欠付物业服务费违约金，应支付违约金共计（2557+276.8）×0.3=850.14（元）。关于2019年3月之后的违约金是否应另计的问题。忠轩公司主张2019年3月之后的违约金应按合同约定的日千分之三标准计取。本院认为，一审法院根据本案实际情况，支持了忠轩公司提出的2019年3月之前的违约金按物业服务费的30%标准计收的诉讼请求，已足以弥补忠轩公司因业主延迟支付物业服务费所遭受的损失，因此，对于忠轩公司关于2019年3月之后按日千分之三标准另行计收违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，忠轩公司的上诉请求部分成立，对其有理部分，本院予以支持；对其无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2710号民事判决第一项；二、撤销珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2710号民事判决第二、三项；三、刘旬于本判决发生法律效力之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付2016年7月至2018年12月的电梯保养费276.8元；四、刘旬于本判决发生法律效力之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付欠交物业服务费和电梯保养费的违约金850.14元；五、驳回珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由刘旬负担20元，珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担10元，刘旬负担40元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年七月二十七日书记员 苏婉婷