辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终958号上诉人（原审原告）：岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会,住所地岫岩满族自治县岫岩镇锦丝路新翡翠花园。负责人：韩同贺，该业委会主任。委托诉讼代理人：董德华，辽宁德奎律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓景富，男，1957年4月16日出生，满族，住岫岩满族自治县。被上诉人（原审被告）：沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司，住所地岫岩满族自治县岫岩镇锦丝路新翡翠花园。负责人：盛绍鹏，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张珍，该分公司职员。委托诉讼代理人：邢晓云，辽宁天衡律师事务所律师。上诉人岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会因与被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司所有权确认纠纷一案，不服岫岩满族自治县人民法院（2018）辽0323民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会的委托诉讼代理人董德华、邓景富，被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司的委托诉讼代理人张珍、邢晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会上诉请求：1.请求撤销一审判决，判决新翡翠花园小区会所楼房归新翡翠花园小区全体业主所有；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本案争议的会馆楼房的性质认定错误。新翡翠花园小区的会馆楼房虽然是被上诉人出资建设，但该会馆房屋是建设在新翡翠花园小区内，其目的是提高小区档次和小区业主的居住生活质量，该会馆房屋在设计及实际使用过程是作为小区物业管理用房和业主活动场所使用的，小区的供水、供热泵房、配电室的公共设施设计在会馆楼内。被上诉人自2003年开始建小区，建成后至2012年2月28日前，该会馆楼房也一直是作为小区的物业管理用房使用。2012年2月28日，被上诉人向岫岩县华东物业移交物业时，虽然移交了5间车库作为物业用房，但该5间车库是违建房屋，没有任何规划审批手续，即使不是违建房屋，在小区内建车库的目的是为业主提供停车使用，车库也不能作为物业管理用房使用。所以，上诉人认为，会馆楼房虽名为会馆，但实际是物业管理用房和业主活动场所。并且，该会馆楼房是建在小区的公共用地上，被上诉人在总体规划的画册中也明确允诺业主专属的会馆，是小区的标志性设施。这些都说明会馆的性质就是为新翡翠花园小区业主提供服务的，是新翡翠花园小区的公共配套设施，理应归小区业主共有。二、被上诉人向业主提供的画册中对会馆的说明，属于要约，不是要约邀请。该画册是被上诉人在与上诉人签订商品房买卖合同时与合同一并交付给业主的，画册中对会馆作出明确的承诺，是业主专属的会馆，是高档小区的标志性设施。被上诉人的这种承诺属于合同法中的要约，而不是要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被上诉人在画册中所承诺小区会馆属业主专属的内容，属于商品房买卖合同的内容，被上诉人应遵守该约定，不得违约。一审判决将该承诺认定是被上诉人在商品房销售过程中的广告宣传不符合上述法律规定，请求二审法院予以纠正。综上，上诉人认为一审判决对会馆房屋权属性质的认定错误，请求撤销；并改判新翡翠花园小区会馆楼房归新翡翠花园小区全体业主所有。沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司辩称，服从原审判决。岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会向一审法院起诉请求：请求确认新翡翠花园小区会所楼房属于新翡翠花园小区全体业主共同所有，并由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：岫岩满族自治县新翡翠花园小区是沈阳永盛房屋开发公司于2003年7月25日经岫岩满族自治县岫政地批字【2003】第36号文件批复，获得了出让国有土地使用权而进行开发建设的。被告沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司一期工程于2003年8月15日，经岫岩满族自治县发展计划局批准并下发岫计发【2003】第81号文件批准计划总建筑面积77,620平方米，其中住宅建筑面积68,562.平方米,商业网点建筑面积7143平方米，车库建筑面积865平方米,会所建筑面积1050平方米，总投资8000万元，资金由公司自筹。2003年8月22日，岫岩县城乡规划管理局做出的设计规划图中载明：总建筑面积77,297.7平方米，其中住宅建筑面积69,919.71平方米，商业网点建筑面积5513.23平方米，车库建筑面积737.70平方米，会所含幼儿园建筑面积1127.06平方米。2003年12月9日，被告沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司在岫岩县城市规划管理处获得了会所建设工程规划许可证，编号为2003-49。建设规模核定为1085平方米。新翡翠花园小区一期工程及会所现已施工完成并投入使用。会所建成后，其中一部分作为业主的活动场所，另一部分作为公司的办公用房及物业用房。另查明下列事实：该会所建设资金来源于被告沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司，系自筹资金建设。原、被告签订商品房买卖合同中，第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。公共配套建筑：按以下日期达到使用条件，交房之日达到水通电通，确保当年冬季供暖设施完善，有线电视及通讯具体使用时间为空白。附件一：房屋平面图为空白。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明为空白。2006年10月23日，被告沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司。由于建设物业管理用房在岫岩县城市规划管理处获得了建设物业管理用房工程许可证，编号为2006一8，建设规模为460.92平方米。2012年2月28日移交给华东物业公司A1楼北侧的平房从西面开始提供物业管理办公用房五间，面积19米x6.6米=125.4平方米。另外提供东西门卫两处：分别为15平方米和14平方米，即29平方米。岫岩满族自治县华东物业有限公司对新翡翠花园从2012年3月1日开始进行物业管理服务。被告在其销售“新翡翠花园”宣传册上印有“豪华会馆，高尚生活多姿多彩”，标题下有如下文字描述：“业主专属会馆，名流汇聚之所，高档住宅的标志性设施。作为岫岩首家拥有业主会馆的高档社区，新翡翠花园会所内拥有的一流的健身、娱乐设施，是您和您的家人享受高尚生活的绝佳去处”。由于在2012年2月28日，被告将该小区物业管理移交给岫岩满族自治县华东物业公司，双方签订了物业交接协议书，该协议书没有会所的相关内容。原告认为该会所自建成后一直作为小区物业用房使用和用于小区业主活动场所，会所所有权应属于全体业主共同所有。故诉至该院请求确认新翡翠花园小区会所楼房属于新翡翠花园小区全体业主共同所有。一审法院认为：被告沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司经过岫岩满族自治县人民政府岫政地批字【2003】36号的批复，于2003年7月25日取得了新翡翠花园地块的房地产开发建设土地使用权。随后被告在该地块进行商品房的开发，建成了一期工程的新翡翠花园小区。从房地产开发有限公司的立项、报批材料和岫岩城乡规划局、岫岩发展计划委员会等政府文件批复，可以看出该案诉争会所在建筑构造上系具有其独立性，会所即便作为小区配套设施，所涉及的是会所的功能和使用性质，而非会所权属的确认。原告新翡翠花园小区业主委员会以被告曾在销售新翡翠花园小区宣传品上印有豪华会馆，高尚生活多姿多彩及标题下的文字，该段文字涉及的是会所的功能和使用性质，并非对会所权属的确认。该文字内容不是房屋买卖合同中约定的条款，是销售商品房过程中进行的对配套建造会所的广告宣传。该案中的小区会所的权属原、被告未明确约定归业主所有，业主委员会亦未能提供证据证明会所的成本实际摊入商品房建造成本，商品房买卖合同中也没有约定涉案会所归全体业主所有。现被告提出物业管理用房安置及面积不足问题，属另一法律关系。本案诉争的小区会所的权属应当结合谁获得的土地出让权，谁投资建设而归谁所有来确认。综上所述，被告因合法建造而原始取得涉案会所房产的所有权。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。该案原告所举的证据不足以证明其事实主张，其诉求应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会要求确认新翡翠花园小区会所楼房属于新翡翠花园小区全体业主共同所有的诉讼请求。案件受理费100元，由原告岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据案涉会所（含幼儿园）的《建设工程规划许可证》及其物理状态，该会所房屋具有构造上的独立性和利用上的独立性，不同于《中华人民共和国物权法》第七十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，该两条规定的属于业主共有的部分在自然属性及功能用途上均有其特殊性，从自然属性上看其构造上具有共有部分非独立性的物理属性，在功能用途方面也具有作为共有部分对于全体业主而言的公共性及非排他使用性，而前文已述，案涉会所具有构造上的独立性和利用上的独立性。同时，根据案涉该小区编号为2006-8的物业管理用房《建设工程规划许可证》记载，该小区有单独的物业管理用房屋，建设位置为翡翠花园C1号楼北侧，建设规模为460.92平方米。综上，《中华人民共和国物权法》对会所的权属没有明确规定，在法律未规定案涉会所归全体业主共有，商品房买卖合同也未约定会所归业主共有，而上诉人又未能提供证据证明案涉会所的成本实际摊入了商品房对外销售价格或该会所面积计算到商品房公摊面积中的情况下，上诉人主张案涉会所归小区业主共有缺乏事实和法律依据，一审驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。但是，对案涉会所权属进一步分析认定超过本案争议诉讼标的需认定的事实范围，且案涉会所作为公建设施（与小区西北角二期高层车站配套商、饮、服务性建筑，东南角三热源，中间幼儿园及小区沿锦丝路中段及旭光路北段布置商业网点等同为公建系统）可能涉及其他权益。因此，一审法院在本案中对会所权属一并作出认定，即“被告因合法建造而原始取得涉案会所房产的所有权”不当，本院予以纠正，本案中对案涉会所权属不作进一步认定。但一审判决该瑕疵并不影响本案判决结果。关于上诉人主张被上诉人曾在销售新翡翠花园小区宣传画册中印有业主专享会馆等文字，应视为商品房屋买卖合同内容，是对会所权属作出的明确承诺。因该文字涉及的是会所的功能和使用性质，并非对会所权属的约定，故本院对上诉人该节主张不予采信。综上所述，岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 张 彤审判员 王珍付二〇二〇年八月十八日书记员 赵 洋