昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0114民初1874号 原告:严海静，女，1970年9月出生，白族，住昆明市盘龙区。 原告:刘媛，女，1959年1月出生，汉族，住昆明市五华区。 原告:罗学敏，女，1979年8月出生，苗族，住昆明市官渡区。 原告:刘华，女，1967年4月出生，汉族，住昆明市西山区。 四原告共同委托诉讼代理人：刘英，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。 四原告共同委托诉讼代理人：樊梦丽，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所实习律师，一般授权代理。 被告：云南奥宸房地产开发有限公司，住所地：昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。 法定代表人：邹建民，董事长。 委托诉讼代理人：周玲，女，系被告公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：姜敏燕，女，系被告公司员工，特别授权代理。 原告严海静、刘媛、罗学敏、刘华与被告云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称：奥宸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告严海静、刘媛、罗学敏、刘华的委托诉讼代理人刘英及被告奥宸公司的委托诉讼代理人姜敏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严海静、刘媛、罗学敏、刘华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即支付自2012年5月18日起至被告履行完《商品房购销合同》（合同登记号：CGXX）项下房屋不动产权属转移登记义务之日止（暂算至2017年7月15日）每天按照合同总房价款53XXXX元万分之一即531.4405元/日计算的违约金共计1001765.34元；2.判令被告立即为原告办理位于呈贡某片区商铺的房屋产权登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年5月31日签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的位于呈贡某片区商铺。根据《商品房购销合同》第十二条约定：在商品房实际交付使用后150个工作日内，被告应当将办理房屋产权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因任何一方资料证件文书不全，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，则应承担违约责任。被告于2011年10月20日将原告所购买的商铺实际交付给原告使用，但被告却因自身原因未履行合同义务，原告至今仍未能取得权属证书，被告已经构成违约，特提起诉讼。 被告奥宸公司答辩称，涉案房屋已交付原告使用，没有办理产权证并不影响原告占用、使用和收益，被告愿意赔偿原告损失，但是原告诉请的违约金标准过高，超过了同地段商铺的租金，原告在没有证据是由于被告没有履行协助办证义务而造成损失的前提下，请求法院调低违约金标准。被告不是权力机关，没有权利办理产权证。公司现在也是缺乏资金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对当事人无异议的证据即原告提交的除物业费收据复印件以外的证据，本院予以确认并在卷佐证。物业费收据与本案诉争事实无关，本院不予采信。 本院经审理认定法律事实如下：严海静、刘媛、罗学敏、刘华（买受人、乙方）与云南奥宸房地产开发有限公司（出卖人、甲方）于2011年签订《商品房购销合同》（合同登记号：CGXX），约定：原告向被告购买被告开发的滇池星城A商铺，总价款为53XXXX元。甲方应于2011年10月17日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。针对产权登记约定：在商品房实际交付使用后150个工作日内，甲方应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但因政策变化等原因或不可抗力而导致无法进行产权登记，此时间相应顺延；乙方应当向甲方提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方需按照逾期天数，按日向对方支付本合同总房价款万分之一的违约金。但有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。原、被告均认可被告于2011年10月17日交付涉案商铺，原告已付清房款及契税、工本费等费用。现被告未按照约定向房屋产权登记机关提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告购买被告开发的房屋，并交纳了购房款及相关费用，被告也向原告交付了房屋，但未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关证件。对于原告要求被告向房屋产权登记机关交齐相关资料的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告为原告办理商铺的《房屋所有权证》及《土地使用权证》的诉请，缺乏法律依据，本院不宜支持。被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，其存在违约，应承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”本院认为，违约金应以补偿性为主，兼顾惩罚性，违约金的计算应从基于合同未正常履行时原告所损失的逾期利益来衡量。现被告已将房屋交付给原告，并不影响原告占有、使用和收益，仅对其处分权益造成影响，且原告仅依合同约定来主张违约金，双方在合同中对逾期办理产权证、土地使用权证的违约金约定为按购房总价款每日万分之一计算，该标准并未超过原告损失的30%，本院予以确认。 双方认可被告于2011年10月17日交付涉案商铺，交付后150个工作日截止至2012年5月22日，故逾期办证违约金应自2012年5月22日起算。双方约定“有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约”，故在报产权登记机关备案至实际取得权属证书期间的违约金本院不予支持。 综上所述，被告应向原告支付的违约金以合同约定总价款每日万分之一的标准自2012年5月23日起计算至被告将办理房屋产权、土地使用权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，标准以购房总价款53XXXX元的每日万分之一计算即531.4405元/日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告严海静、刘媛、罗学敏、刘华自2012年5月23日起至被告将办理房屋产权、土地使用权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止按照531.4405元/日计算的违约金； 二、驳回原告严海静、刘媛、罗学敏、刘华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6908元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  方铮铮 二〇一七年九月三十日 书记员  黄馨漫