江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1235号上诉人（原审被告）：戚方亮，男，1972年2月24日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：韩雪，江苏源博律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：常州泰富房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湾里新村68-1幢7室。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂美元，女，该公司员工。委托诉讼代理人：徐丽丽，女，该公司员工。上诉人戚方亮因与被上诉人常州泰富房地产开发有限公司（以下简称泰富公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初7410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚方亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费依法判决。事实和理由：一审认定不清，判决戚方亮应当支付的金额错误。戚方亮与泰富公司签订《场地租赁合同》后，除了向泰富公司支付了一审判决认定的金额外，还支付了租赁保证金61425元。该事实在庭审过程中戚方亮及泰富公司均已认可，而在一审判决认定的事实中，未将戚方亮支付保证金61425元这一事实予以确认。租赁合同在租赁双方协商一致解除后，租房保证金可以直接抵扣戚方亮所结欠的各项款项。因此一审判决应当对该款项的支付事实予以准确认定。泰富公司辩称，一审判决正确，戚方亮确实缴纳了保证金61425元，戚方亮非法转租未经泰富公司同意并且自行与案外人黄志群签订三方协议，后于2017年9月30日擅自撤场，泰富公司根据合同约定对保证金予以没收。泰富公司向一审法院起诉请求：1.判令戚方亮向泰富公司支付欠付租金195150元、物业管理费17087.48元、推广费6142.5元，合计218379.98元；2.判令戚方亮按照每逾期一日千分之五的标准向泰富公司支付违约金，违约金暂计2019年4月30日为80973.58元。一审中，泰富公司明确违约金的标准为每日万分之五；3.诉讼费用由戚方亮承担。一审法院认定事实：位于常州市武进区湖塘镇花园街178号的五层房屋系泰富公司所有。2016年6月27日，泰富公司作为甲方，戚方亮作为乙方，双方签订了一份《常州茂业天地场地租赁合同》，合同载明：“第一条出租场地，1.1，甲方将座落于常州市武进区湖塘镇花园街178号1层Ａ115场地出租给乙方使用……1.5乙方租用该场地的期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止，共计3年。第二条场地用途，2.1，该场地乙方只作游艺电玩经营之用，甲方保证该场地能够作为该用途使用……第三条租金、费用及支付方式，3.1，租金，3.1.1，乙方应按以下租金标准支付租金：1）第1年每月基本租金人民币20475元。2）第2年，每月基本租金人民币20475元。3）第3年每月基本租金人民币21498元。3.1.2，付款方式：乙方应在与甲方办理租赁标的的交接之前，向甲方预付三个月的租金，以后租金每三个月支付一次，在每三个月最后一个月的25日前预付下三个月的租金，先付后租，甲方收到租金后开具发票或收款凭证给乙方。双方确认，上述付款期限是指租金到达甲方账户之日。3.1.3，上述租金并不包括乙方需交付的物业管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如水、电、燃气、电话费等）……3.2，租赁保证金，3.2.1，乙方应在本合同签订之时向甲方交纳相当于3个月租金的租赁保证金，租赁保证金根据每年不同的租金标准相应调整，乙方应在每年12月25日前补足差额部分。该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费，仅是乙方履行本合同约定的义务的担保，在租赁期内，若租金或物业管理费等费用上调，甲方有权相应调高履约保证金。3.2.2，租赁保证金61425元，由乙方签署本合同之时向甲方交纳……3.3，物业管理费，3.3.1，乙方应交纳的物业管理费按照该场地建筑面积计算，每月2275元……3.3.2，首期物业管理费于场地交付之日支付，以后每3个月支付一次……3.4，推广费，3.4.1，甲方将不时为茂业天地进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按年支付推广费。3.4.2，乙方应交纳的推广费按年租金的2%支付，即4914元／年，于合同签订之日起支付……3.5，其他费用，3.5.1，乙方须自行负担与该地块使用有关的电话费、水费、电费、燃气（煤气）费及其他费用……第四条场地交付与验收，4.1，乙方足额缴纳履约保证金及预付租金、物业管理费后，甲方适时书面通知乙方办理租赁标的的交接事宜。乙方须于接到甲方书面通知后五个工作日，前往租赁标的与甲方办理交接手续。租赁标的实际交付日为租赁合同的起始日，该场地的交付日期为2016年7月1日，甲方应当于该日期前交付该场地……4.8，若非因甲方原因，乙方没有在2016年7月1日前与甲方办理该场地的验收、交接手续，则乙方应被视为在2016年7月1日办理了该场地的验收、交接手续，2016年7月1日视为交付日……第五条免租装修期，5.1，在租赁期内，乙方有60天的一次性免租装修期，于第一年度减免60天……第十二条乙方违约的责任，12.1，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付逾期付款违约金……”。合同签订后，泰富公司按约向戚方亮交付了案涉房屋，戚方亮于2016年8月2日就案涉经营房屋办理了名称为武进区湖塘财神游艺室的个体户营业执照，登记的经营者为戚方亮。戚方亮于2016年6月27日支付了2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金61425元，并付清截止2017年2月1日前的物业管理费。2017年5月15日戚方亮支付物业管理费7937.52元，2017年7月6日支付租金9600元。2017年9月30日，经双方事前协商后，泰富公司与黄志群另行签订房屋租赁合同，案涉房屋由泰富公司出租给黄志群。庭审中，双方一致认可案涉租赁合同于2017年9月30日已解除。2017年9月29日，黄志群转账支付泰富公司1万元，2017年10月27日，黄志群多次转账共计支付泰富公司102375元。一审法院认为，泰富公司、戚方亮签订的租赁合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的合同义务。对双方争议的已付租金的认定，结合现有证据，因双方合同已于2017年9月30日协商解除，故在戚方亮无证据证明黄志群于2017年9月29支付泰富公司的1万元及2017年10月27日支付泰富公司的102375元系由黄志群代戚方亮支付租金的情况下，该款应认定为系黄志群为履行其与泰富公司签订的租赁合同而支付的租金，故认定戚方亮截止2017年9月30日共已支付租金为71025元。按照合同约定的租金标准，尚欠租金为195150元，该款戚方亮应当支付。关于物业管理费，因2017年2月1日前的物业费戚方亮已付清，故自2017年2月1日至2017年9月30日期间，按合同约定每月2275元的计费标准，戚方亮应付物业费共为18200元，扣除戚方亮于2017年5月15日支付的物业管理费7937.52元，故尚欠物业管理费为10262.48元。关于推广费，虽合同未对推广活动有明确具体的要求，但结合泰富公司提供的相关合同及费用支付凭证，应认定泰富公司已进行了相应的商业推广活动，故戚方亮应当按约支付租期内的推广费用，结合合同对推广费用标准的约定，认定戚方亮应当支付合同期内的推广费为5323.5元。对泰富公司主张的违约金，戚方亮未能按约支付租金已构成违约，应当承担违约责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案房屋在双方合同期内经协商一致解除后已另行出租，故本案泰富公司的损失是因戚方亮未能按约支付租金及相关费用所致的利息损失。泰富公司要求按照合同约定每日万分之五主张违约金相对过高，结合戚方亮的意见应当予以调整。综合泰富公司的损失情况，一审认为调整违约金为欠付费用部分按同期银行贷款利率的1.3倍计算的利息较为公平、合理。判决：一、戚方亮于判决生效之日起二十日内给付常州泰富房地产开发有限公司210735.98元及违约金（推广费4914元自2016年6月27日起至2017年8月30日止、5323.5元自2017年9月1日起；租金61425元自2016年11月25日起至2017年2月24日止、122850元自2017年2月25日起至2017年5月24日止、184275元自2017年5月25日起至2017年7月6日止、174675元自2017年7月7日起至2017年8月24日止、195150元自2017年8月25日起；物业管理费6825元2017年2月1日起至2017年4月30日止、13650元自2017年5月1日起至2017年5月15日止、5712.48元自2017年5月16日起至2017年7月31日止、10262.48元自2017年8月1日起，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日。自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止）；二、驳回常州泰富房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5789元，由戚方亮负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，双方一致确认戚方亮在履行租房合同时已交纳61425元保证金，该款未在一审判决戚方亮给付泰富公司的款项中予以扣除。本院认为，依据双方签订的租赁合同约定，租赁保证金是承租人履行合同义务的担保，在承租人因其过错给出租人造成损失时，承租人可以用租赁保证金进行抵扣，该租赁保证金并不是违约金。一审在计算戚方亮欠付泰富公司租金、物业管理费等款项时，未扣除租赁保证金61425元显属不当，二审予以纠正。综上，戚方亮的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初7410号民事判决；二、戚方亮于本判决生效之日起十日内给付常州泰富房地产开发有限公司149310.98元及违约金（推广费4914元自2016年6月27日起至2017年8月30日止、5323.5元自2017年9月1日起；租金61425元自2016年11月25日起至2017年2月24日止、122850元自2017年2月25日起至2017年5月24日止、184275元自2017年5月25日起至2017年7月6日止、174675元自2017年7月7日起至2017年8月24日止、195150元自2017年8月25日起至2017年9月30日止、133725元自2017年10月1日起；物业管理费6825元自2017年2月1日起至2017年4月30日止、13650元自2017年5月1日起至2017年5月15日止、5712.48元自2017年5月16日起至2017年7月31日止、10262.48元自2017年8月1日起，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日。自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止）；三、驳回常州泰富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5789元，由戚方亮负担；二审案件受理费1336元，由常州泰富房地产开发有限公司负担（一审案件受理费由常州泰富房地产开发有限公司预交，戚方亮在履行本案判决义务时一并向常州泰富房地产开发有限公司支付；二审案件受理费由戚方亮预交5789元，该款扣除常州泰富房地产开发有限公司应承担部分，超出部分由本院退还，常州泰富房地产开发有限公司应承担的二审诉讼费在戚方亮履行本案义务时予以扣除）。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年八月三日书记员  邹 静