辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5505号上诉人（原审原告）：邵会山，男，1963年3月21日生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：董海，辽宁郡东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连一城一家房屋经纪有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区世纪路西段286-6号。统一社会信用代码91210282MA0QFLT98K。法定代表人：丁坤，该公司经理。被上诉人（原审被告）：任克治，男，1970年4月28日生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。被上诉人（原审被告）：董凤梅，女，1971年3月4日生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。上诉人邵会山因与被上诉人大连一城一家房屋经纪有限公司（以下简称一城一家公司）、任克治、董凤梅居间合同纠纷、房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初4994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵会山上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持上诉人的诉讼请求，即被上诉人一城一家公司对一审判决第二项承担连带责任，判决三被上诉人共同赔偿上诉人为聘请律师代理本案而支付律师代理费15,000元人民币。事实和理由：一、原审认定被上诉人一城一家公司不承担共同还款的责任是错误的，依法应予以纠正，请求法院依法改判一城一家公司不仅承担还款24.3万元的法律责任，而且还应承担赔偿上诉人因此造成的经济损失的法律责任。原审认为一城一家公司系居间人，因此“不存在与出卖方承担共同还款的责任”，上诉人认为，一城一家公司作为房屋买卖的居间方，应当保障交易安全，特别是其法定代表人丁坤接收了上诉人支付的房款24.3万元人民币后，对上诉人支付该房款后是否可以办理涉案房屋过户手续，承担作为房屋交易居间人保证房屋交易安全的职责和责任。而原审割裂本案事实，在一城一家公司将代收的24.3万元房款先行偿还涉案房屋的按揭贷款时，没有尽到居间人必要的注意义务，导致该房屋被查封后依然进行还款，造成上诉人不应有的损失。原审对此置之不理，相反认为上诉人没有证据予以证明一城一家公司“隐瞒”涉案房屋被法院查封的事实，进而判决一城一家公司无过错，无需承担赔偿责任，显然是错误的，依法应当予以纠正。二、原审未认定上诉人经济损失即律师代理费15,000元是错误的，依法应予纠正。一城一家公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：作为居间方一城一家公司签署的居间服务合同，因为买卖没有成交，所以一城一家公司没有具体的法律责任。任克治、董凤梅未到庭，亦未提交书面答辩意见。邵会山向一审法院起诉请求：1.解除原告与三被告签署的《房地产居间服务合同》；2.请求判令三被告共同返还原告购房款243,000元人民币；3.请求判令被告任克治、董凤梅向原告邵会山支付双倍返还定金的差额30,000元人民币；4.请求判令三被告共同赔偿原告邵会山经济损失30,000元人民币；5.本案的案件受理费、保全申请费、保险费等法律费用由三被告承担。一审法院认定事实：原告邵会山欲为其子邵赟购买房屋，通过被告一城一家公司的居间介绍，确定购买被告任克治、董凤梅共同所有的位于普兰店区的房屋。2018年4月17日，三方签订了《房地产居间服务合同》，约定原告邵会山购买位于海湾新城小区31号楼2单元3层1号房屋，建筑面积90.78平方米，房屋价款620,000元。原告邵会山支付定金30,000元并于案涉合同签订之日起30日内，交由被告一城一家公司代为保管；约定备齐首付款320,000元，但对首付款是应存入履约保证银行、交由被告一城一家公司代为保管、存入银行做资金监管三种方式未作选择。同时约定被告任克治、董凤梅未能履行案涉合同条款导致合同终止或无法履行，必须在履约之日起5日内双倍返还定金给原告邵会山，并赔偿其损失（包括居间费、利息、代办事项、服务费、交通费等费用）。若因买卖双方原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，被告一城一家公司不承担违约责任。合同签订后，因买卖双方任意一方或双方原因导致本合同无法履行或终止，买卖双方仍应向被告一城一家公司交付本合同所规定的居间费及交易过程中实际发生的费用（代办事项服务费）。据此合同，原告邵会山于2018年4月17日向被告一城一家公司支付定金30,000元，被告一城一家公司收款后为原告邵会山出具了《房屋中介专用收据》。原告邵会山的儿子邵赟于2018年6月8日向被告一城一家公司的法定代表人丁坤在中国邮政储蓄银行股份有限公司的账户汇款243,000元。丁坤为邵赟出具《收条》，注明“客户用于给房主还款赎证的部分首付款243,000元”，并加盖被告一城一家公司的合同专用章。原告邵会山申请一审法院调取案涉房屋在中国银行普兰店支行的贷款还款情况，经查，案涉房屋的贷款账号于2018年6月8日偿还本金239,474.81元，偿还利息1075.64元，共计偿还240,550.45元，房屋贷款已全部偿还完毕。另查，另案王某某于2018年5月28日以民间借贷纠纷为由起诉董凤梅、任克治，要求二人向其偿还欠款，并申请财产保全。一审法院于2018年5月30日作出（2018）辽0214民初2497号民事裁定，查封案涉房屋三年。一审法院于2018年6月8日向被告任克治、董凤梅送达案涉房屋的查封裁定书，据该裁定书的送达回证记载，二人将裁定书带走并拒绝在送达回证上签字。一审法院于2018年7月19日作出（2018）辽0214民初2497号民事判决，该判决已发生效力并进入执行程序，至庭审时，案涉房屋已经拍卖。庭审中，原告邵会山认可在本案起诉之后，被告一城一家公司已经将30,000元定金退还。一审法院认为，《房地产居间服务合同》系原告邵会山与被告任克治、董凤梅、被告一城一家公司三方签订，审查该合同，其实包含了居间服务及房屋买卖两个法律关系，故本案应为居间合同纠纷及房屋买卖合同纠纷两个案由。根据案涉合同的双重性质，案涉合同可以分为原告邵会山与被告一城一家公司之间的居间合同以及原告邵会山与被告任克治、董凤梅之间的房屋买卖合同。对于居间合同，该合同是原、被告三方真实意思表示，被告一城一家公司已经完成了部分居间介绍义务，促成原告邵会山和被告任克治、董凤梅签订了房屋买卖合同，故居间合同成立并生效。对于房屋买卖合同，被告董凤梅、任克治对案涉房屋享有物权，买卖房屋系双方真实意思表示，案涉合同签订日期为2018年4月17日，被告董凤梅、任克治被王广军起诉的日期为2018年5月28日，一审法院审查原告提供的现有证据，认为房屋买卖合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故原告邵会山与被告任克治、董凤梅之间的房屋买卖合同依法成立并生效。本案应审查的焦点有以下两点：1.《房地产居间服务合同》是否应解除。根据《合同法》第一百一十条之规定，由于案涉房屋已被另案执行，此合同中包含的房屋买卖合同属于法律上和事实上的不能履行，既然房屋买卖不能履行，被告一城一家作为居间人中对之后办理房屋过户等事项的约定亦不能履行，故原告邵会山可以解除与被告任克治、董凤梅、被告一城一家之间的《房地产居间服务合同》，对此一审法院予以确认。解除案涉合同的请求虽然系原告邵会山当庭提出，但三被告已经知道或应当知道房屋买卖不能实际履行会导致合同解除以及解除后的法律后果，故一审法院不需向三被告再次通知，并且三被告经一审法院依法传唤未到庭应诉，视为对新增诉讼请求的举证期限和答辩期限的放弃，故一审法院确认房屋买卖合同的解除时间应为开庭之日，即2019年11月4日。2.三被告对返还购房款、定金及赔偿损失的责任承担。根据《合同法》第九十七条之规定，案涉合同解除后，根据履行的情况和合同的性质，原告邵会山可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。关于原告邵会山要求三被告共同返还房款243,000元的主张，原告邵会山交付给被告一城一家的房款为243,000元，被告一城一家实际存入贷款银行的房款为240,550.45元，被告任克治、董凤梅作为案涉房屋的所有权人，应将偿还给贷款银行的240,550.45元返还给原告邵会山；被告一城一家公司作为居间人，应将多收取的2449.55元返还给原告邵会山。一审法院认为，被告一城一家公司作为居间人，不存在与出卖方承担共同还款责任的法定义务，并且案涉合同中也未约定居间人需承担共同还款的责任，故被告一城一家公司不应承担与被告任克治、董凤梅共同返还房款的责任。对于原告邵会山诉称243,000元系借款给被告一城一家公司的主张，结合被告一城一家公司给邵赟出具房款收条并将房款支付给贷款银行的行为，原告邵会山未提供证据证明与被告一城一家公司之间存在借款合意，故一审法院对原告邵会山将243,000元房款借给被告一城一家公司的诉称不予支持。关于原告邵会山要求三被告返还定金的主张，原告邵会山向被告一城一家公司交付了定金30,000元，原告自认被告一城一家公司在开庭前已将此款返还。根据案涉合同约定，如果被告任克治、董凤梅未能履行合同条款导致合同终止或无法履行，必须在履约之日起5日内双倍返还定金给原告邵会山，并赔偿其损失（包括居间费、利息、代办事项、服务费、交通费等费用），故被告任克治、董凤梅应按照合同约定向原告邵会山赔偿定金30,000元。关于原告邵会山要求被告任克治、董凤梅赔偿损失的主张，被告任克治、董凤梅在2018年6月8日得知案涉房屋被查封后，未向原告邵会山及被告一城一家公司告知查封情况，也未采取任何措施减少原告邵会山的损失，被告任克治、董凤梅应当赔偿原告邵会山的合理损失。原告邵会山主张损失金额为30,000元，但庭审中未提供证据证明其损失的具体内容及具体数额，一审法院认为原告的损失数额应以240,550.45元为本金，参照逾期罚息利率标准计算利息损失较为适宜。对于原告邵会山主张的花费律师代理费15,000元，由于案涉合同未约定律师费，并且原告邵会山未提供律师费发票，一审法院对此不予支持。关于原告邵会山要求被告一城一家公司共同赔偿损失的主张，其理由为被告一城一家公司没有办理中国银行资金监管手续导致其房款损失，并且怀疑被告一城一家公司向其隐瞒了案涉房屋已经查封的事实。一审法院认为，案涉合同对首付款的交付列举了存入履约保证银行、交由被告一城一家公司代为保管、存入银行做资金监管三种方式，原、被告三方并未明确选择必须采用“存入银行做资金监管”的方式。在实际履行时，原告邵会山采用了将首付款交付给被告一城一家公司再转存入案涉房屋贷款账户的方式，符合首付款管理第二项的约定。另，案涉房屋查封裁定向被告任克治、董凤梅送达的日期为2018年6月8日，与邵赟向被告一城一家公司打款以及被告一城一家公司向贷款银行付款的时间系同一天，原告邵会山无证据证明被告一城一家公司已经知道案涉房屋被查封的事实，并故意隐瞒欺骗原告邵会山继续支付房款。故一审法院认为被告一城一家公司在案涉合同的解除中不存在过错，不应当承担赔偿损失的责任。据此，一审法院判决:一、确认原告邵会山与被告任克治、董凤梅于2018年4月17日签订的《房地产居间服务合同》于2019年11月4日解除；二、被告任克治、董凤梅于判决生效之日起十日内向原告邵会山返还房款240,550.45元及赔偿损失（以240,550.45元为基数，自2019年11月4日起至全部清偿之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率计算）；三、被告任克治、董凤梅于判决生效之日起十日内向原告邵会山赔偿定金30,000元；四、被告大连一城一家房屋经纪有限公司于判决生效之日起十日内向原告邵会山返还房款2449.55元；五、驳回原告邵会山其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5845元，公告费600元，共计6445元（已由原告邵会山预交），由被告任克治、董凤梅负担5995元，被告任克治、董凤梅于判决生效之日起十日内向一审法院缴纳；由原告邵会山负担450元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一城一家公司是否应对一审判决第二项即任克治、董凤梅应返还房款240,550.45元及赔偿损失承担连带责任；二、三被上诉人是否应共同向上诉人支付律师代理费15,000元。关于焦点一，邵会山主张一城一家公司作为居间方应当保障交易安全，尽到居间人的注意义务，应对任克治、董凤梅应返还房款240,550.45元及赔偿损失承担连带责任。而本案中，案涉房屋系在一城一家公司促成各方签订《房地产居间服务合同》后被法院查封，法院向任克治、董凤梅送达查封裁定的时间与邵会山一方向一城一家公司公司法定代表人打款及案涉房屋使用该笔款项还款赎证的时间均为2018年6月8日同一天，无据证明一城一家公司知晓案涉房屋被查封并向邵会山予以隐瞒；邵会山一方打款时，一城一家公司法定代表人为其出具《收条》载明“客户用于给房主还款赎证的部分首付款243,000元”，证明邵会山知晓支付该笔款项是为卖方还款赎证，但邵会山并未要求一城一家公司在还款赎证之前查询房屋查封情况，不能认定一城一家公司未尽到居间人的注意义务。故邵会山主张一城一家公司应对任克治、董凤梅应返还房款240,550.45元及赔偿损失承担连带责任不能成立。关于焦点二，案涉《房地产居间服务合同》中并未明确约定律师费负担事宜，且邵会山未提供律师费发票，无据认定三被上诉人应支付律师代理费15,000元。综上所述，上诉人邵会山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5133元（上诉人已预交），由上诉人邵会山负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年八月十九日书记员 陈彩虹