江苏省连云港市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏07行终109号 上诉人（原审原告）王永强，男，1963年3月6日生，汉族，住浙江省永嘉县。 上诉人（原审原告）黄彩芹，女，1965年11月22日生，汉族，住址同上,系王永强的妻子。 该二上诉人共同委托代理人徐浩，上海汇裕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）连云港市自然资源和规划局，住所地连云港市海州区朝阳中路21号。 法定代表人孔令泰，该局局长。 出庭行政机关负责人黄雁鸿，该局副局长。 委托代理人许存培、张权，该局工作人员。 原审第三人连云港万山房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区古河路5号万山城市花园2号楼2层。 法定代表人邵明银，该公司董事长。 上诉人王永强、黄彩芹因与被上诉人连云港市自然资源和规划局（以下简称市自然资源局）、原审第三人连云港万某房地产开发有限公司（以下简称万某公司）商品房买卖合同登记备案一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院(2019)苏0791行初537号行政判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王永强以及其与黄彩芹的共同委托代理人徐浩、被上诉人市自然资源局副局长黄某作为行政机关负责人及其委托代理人许存培、张权到庭参加诉讼，原审第三人万某公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加庭审，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 一审法院查明，2015年10月11日，王永强、黄彩芹与万某公司签订三份商品房买卖合同，合同约定王永强、黄彩芹购买万某公司所有的丘号分别为05561072-865、05561072-866、05561072-867的三套房屋。合同签订当天，万某公司向原连云港市住房保障和房地产管理局（以下简称市住房局）产权管理中心申请合同备案。2015年10月30日，黄彩芹向王永强出具授权委托书，委托王永强代其向万某公司购买房产，具体委托事项如下：一、代为购买上述房地产、签订房地产买卖合同，代为办理上述房地产的预告登记等相关手续。二、代为办理房地产买卖合同公证及相关手续。三、代为办理上述房地产的交接、入住、领取房屋钥匙等相关手续。四、代为到银行办理上述房地产的按揭贷款手续。五、代为办理并领取上述房地产的房屋所有权证、土地使用证、契证等相关证件。六、代为办理上述房地产与按揭贷款相关房地产评估、抵押登记、注销抵押登记、退保、领取保险金、领回产权证等相关手续。七、代为办理上述房地产的水、电、煤气、有线电视等物业立户相关手续。八、代为缴纳购买上述房地产过程中应付之相关税费。九、代为到房管部门查询委托人的房产档案及相关房产资料。十、代为办理委托人的婚姻状况证明及相关证明材料。十一、代为办理上述房地产过程中相关其他事宜。2015年11月2日，浙江省温州市浙南公证处为委托办理公证。 另查明，2019年1月17日，王永强与万某公司工作人员到原市住房局申请退房。申请退房时，《商品房买卖合同变更申请表》载明“因个人原因，申请退房”，王永强在“买受人”一栏签字，并代黄彩芹签字。万某公司向原市住房局提交的《关于解除连云港万某财富中心商业用房网签的申请》载明“我公司开发的连云港万某财富中心工程，属于商业用房。2017年年底房屋竣工并交付使用。因商业用房销售困难，受资金制约，为了支付工程款，2017年我公司以万某财富中心商业用房和万某城市花园商业用房网签作为担保进行融资。现融资借款已还清，需要办理网签解除手续，请领导予以批准，帮助企业解决困难。”万某公司同时还提交《合同变更交接单》，合同变更交接单包含万某公司申请解除网签手续的71套万某财富中心房屋，其中也包含涉案房屋。 另外，王永强和黄彩芹称其已经另案提起民事诉讼，要求万某公司支付尚欠的工程款320万元。在本案一审开庭前及庭审中，一审法院多次向王永强释明，要求其到庭接受调查，如其不到庭影响案件调查的，将由其承担不利后果，但王永强未按指定时间到一审法院接受调查。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称行政诉讼法）第一条规定，为保证人民法院公正、及时审理行政案件，解决行政争议，保护公民、法人和其他组织的合法权益，监督行政机关依法行使职权，根据宪法，制定本法。根据上述条文的规定，行政诉讼法的立法宗旨之一是保护公民、法人和其他组织的合法权益。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称建房[2010]53号文）第（一）项规定，加强商品住房预售行为监管……房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。上述规定的规范意旨为加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序。原市住房局作为房地产市场监管部门，有权撤销虚假交易的商品房买卖合同网签备案。 具体到本案中，王永强、黄彩芹与万某公司不存在真实的商品房交易关系。理由为：第一，王永强与万某公司未就欠款进行结算，即在欠款数额尚不确定的情况下，以房抵款没有结算凭证。同时，自认其已另案提起建设工程施工合同诉讼救济权利。第二，以房抵款通常需要签订协议，但本案双方未签订以房抵款协议，这不符合交易习惯。第三，以房抵款目的是为了保障债权的实现，而王永强、黄彩芹在已经签订商品房买卖合同即其债权已近实现且万某公司尚未提供其他有效债权担保的情况下仍然退房，显然不符合常理。市自然资源局提交的证据能够证明王永强、黄彩芹与万某公司进行虚假交易。理由为：第一，王永强与万某公司工作人员共同到原市住房局申请退房，王永强对万某公司提交的解除合同申请上载明的退房原因应该是明知且是认可的，万某公司也确实存在数十个以合同网签担保融资后又因融资未果而向原市住房局申请解除合同的行为。第二，王永强作为工程施工人、涉案房屋买卖及退房的经手人，其对相关事实应该是清楚的，一审法院多次释明法律后果，要求王永强本人到庭接受询问以查明案件事实，王永强总以各种理由拒不到庭，王永强应当承担拒不到庭的不利后果。 综上，一审法院认定王永强、黄彩芹与万某公司进行虚假交易，实质为以签订商品房买卖合同的合法形式掩盖非法获取银行贷款的目的，该行为扰乱房地产市场秩序和国家的金融信贷秩序，损害了国家利益和社会利益，不应产生合同网签备案的法律效果。市自然资源局在本案中主张撤销网签备案是依据双方当事人真实意思表示的抗辩理由有不当之处，因为根据授权委托书的内容无法认定其中包含对王永强退房的授权，也无证据证明王永强退房经过黄彩芹事前同意或事后追认。撤销网签的行为虽有不当之处，但由于虚假交易不存在需要司法保护的必要性，原市住房局撤销合同网签备案没有损害王永强、黄彩芹的合法权益，二人要求确认撤销合同网签备案行为违法的请求不能成立，不予支持。遂依照行政诉讼法第六十九条之规定，判决驳回王永强、黄彩芹要求确认市自然资源局撤销丘号为05561072-867商品房买卖合同网签备案行为违法的诉讼请求。案件受理费50元由王永强、黄彩芹承担。 上诉人王永强、黄彩芹不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法确认被上诉人市自然资源局行为违法，并承担诉讼费用。事实与理由：1.因万某公司欠上诉人工程款，其将案涉房屋卖给上诉人抵充工程款，不存在骗购贷款的事实。一审判决回避对行政行为的审查，针对上诉人与万某公司是否存在真实房屋买卖交易审查，强调贷款行为基于非法目的，不符合实际情况，形成错误判决。2.上诉人黄彩芹在不知情的情况下被被上诉人解除网签，合法权益受到严重损害。被上诉人解除网签的行为严重违反法定程序。 被上诉人市自然资源局辩称：1.万某公司开发的万某财富中心资金紧张，将剩余楼盘与上诉人签订商品房买卖合同融资，案涉合同属于虚假交易行为。2.其办理网签注销登记，经过上诉人王永强的申请，并通过电话向上诉人黄彩芹确认，是合法有据的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人万某公司未发表参诉意见。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。上诉人王永强、黄彩芹提起上诉后，一审法院已将证据和依据随卷移送本院。 经审理查明，一审法院对证据的认证意见正确，本院依法予以确认。 本院认为，本案审查的是被上诉人市自然资源局注销二上诉人王永强、黄彩芹与原审第三人万某公司之间房屋买卖合同（编号：LYGSPF2015675271）网签备案行为的合法性问题，应当首先明确房屋买卖合同网签备案行为的性质。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）第三十五条第一款规定，我国实行房地产成交价格申报制度。房屋买卖合同网签备案系由政府相关部门提供网络平台，由房屋买卖双方在平台签约，并通过平台及时直接获取交易价格等信息完成合同备案。网签备案是落实城市房地产管理法关于房地产成交价格申报制度的行政举措，是对房地产业行政监管的有效手段。《住房和城乡建设部》（建房〔２０１８〕１２８号）认为，经过多年实践，房屋网签备案已成为加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段，是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作。因此，网签备案的房地产买卖合同应当是真实、合法的交易，否则不应予以网签备案。 本案中，二上诉人与万某公司于2015年10月11日签订案涉商品房买卖合同，并于同日进行网签备案。对于该笔交易，万某公司2019年1月16日向原市住房局申请称，该公司曾于2017年以包括案涉房屋在内的71套“商业用房网签作为担保进行融资，现融资借款已还清，请求解除网签”。王永强代理人一审称房款由工程款抵付，二审王永强则称其与万某公司约定案涉购房合同中的首付款（三套房屋首付款共计约103万元左右）冲抵工程款，由万某公司办理案涉房屋贷款，万某公司使用贷款并偿还本息。黄彩芹则称案涉三套房屋总价150万元，房屋价款由万某公司欠王永强的工程款冲抵。根据上述内容，案涉商品房买卖合同及合同履行行为存在以下问题：1.房屋价款交付方式不明。根据案涉房屋买卖合同约定，付款方式为首付+银行贷款方式，在案证据不能证明上述付款方式的真实性。万某公司所称网签备案仅为融资目的，并在一审中否认工程款抵充房款。王永强一、二审对房款全部由工程款抵付还是仅首付由工程款抵付陈述不一致，黄彩芹则称房款全部由工程款抵付。2.房贷的真实性问题。根据合同约定，办理房屋按揭贷款是履行房屋价款给付义务的必经程序，自2015年网签备案至2019年注销网签备案，在案证据不足以证明房贷已经申请办理，即无证据表明合同处于正常履行状态。申言之，若仅房屋价款的首付款由工程款抵付，则申请贷款应以购买人即王永强、黄彩芹之名义，并由二人偿还贷款，但王永强对此予以否认。若房屋价款全部由工程款抵付，则申请贷款有虚假骗贷之嫌。若未申请房贷，则案涉商品房买卖合同在签约后根本未实际履行，合同的真实性存疑。因此，案涉商品房买卖合同虽形式完备，但主要条款尚存争议，是否真实履行不明，真实性存疑。 其次，关于注销网签备案行为的认定。房屋网签备案虽然是落实城市房地产管理法关于房地产成交价格申报制度的行政举措，但该网签备案制度的程序处于不断完善过程中，目前，对注销房屋网签备案的程序尚未有立法予以明确规定。故对被上诉人注销网签备案行为认定，本院结合具体案情予以判定。本案中，被上诉人要求申请网签备案时需夫妻二人同时在场，那么，注销网签备案需夫妻二人同时在场亦属合理之要求。被上诉人在上诉人黄彩芹不在场的情况下，凭借上诉人王永强和原审第三人万某公司的申请注销网签备案的行为，欠缺合理性。但是，基于以下原因，被上诉人的注销网签备案行为亦不属违法行为：1.如前所述，王永强、黄彩芹所称的工程款冲抵房款数额存在相互之间、前后之间不一致，亦无相关冲抵结算协议，不符合商业交易的习惯。而且，案涉合同网签后是否申请贷款履行房款给付义务存疑，加之作为买受人之一的王永强主动申请退房。一审法院关于王永强、黄彩芹与万某公司订立的案涉商品房买卖合同非真实交易的观点，本院同意。被上诉人对非真实交易的房屋买卖合同网签备案进行注销，符合房屋网签备案制度的要求，不属于违法行为。上诉人关于一审认定虚假交易错误的主张，本院不予支持。2.黄彩芹与王永强系夫妻关系，其授权王永强全权办理案涉房屋买卖合同事宜，并在委托书第十一条载明：代为办理购买上述房地产过程中的其他相关事宜。虽然委托书并无明确注销或解除网签备案之授权，但是注销网签备案亦处于房屋买卖过程中，换言之，可以理解为委托书十一条中的其他相关事宜。故黄彩芹虽未现场签字申请，但不影响被上诉人注销案涉房屋买卖合同网签备案行为的合法性基础。上诉人关于被上诉人注销程序严重违法的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人王永强、黄彩芹的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。一审判决认定事实及适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王永强、黄彩芹负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 季 审判员 戴立国 审判员 黄文波 二〇二〇年八月六日 书记员 杨蕾蕾 法律条文附录 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； …