江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0106民初2274号 原告：董俊，男，1978年12月25日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：马继克，江苏高的律师事务所律师。 被告：陈昀，女，1972年1月15日出生，汉族，住南京市。 被告：刘剑华，男，1970年8月9日出生，汉族，住南京市。 两被告共同委托诉讼代理人：鲁军，北京德和衡（南京）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：姜辛欣，北京德和衡（南京）律师事务所律师。 原告董俊与被告陈昀、刘剑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董俊及其委托诉讼代理人马继克、被告陈昀及两被告共同委托诉讼代理人鲁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董俊向本院提出诉讼请求：1、两被告构成根本违约，原、被告之间签订的南京市，两被告退还董俊合同定金5万元；2、两被告承担违约金20万元，两被告赔偿董俊损失暂定70万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，董俊申请变更第2项诉讼请求，即两被告赔偿原告损失99.79万元（违约金不再主张）。事实和理由：2016年9月13日，经南京泽居置业顾问有限公司（以下简称泽居公司）居间介绍，原、被告达成协议，董俊以378万元价格购买两被告南京市。当日，董俊支付定金5万元。2016年10月12日，双方进行沟通，约定次日办理贷款和交件手续。而两被告告知因其他原因无法协助办理相关手续。后董俊和泽居公司工作人员多次联系两被告，两被告均以种种理由推托。后两被告明确告知董俊，要求涨价，否则拒绝出售房屋。董俊只好以书面形式要求两被告继续履行合同。两被告拒绝履行合同后，于2017年3月8日要求解除合同，导致董俊无法购买该房屋，给董俊造成较大损失，两被告应当承担赔偿责任。故请求法院依法判决。 被告陈昀、刘剑华辩称：1.董俊要求解除合同关系，两被告同意解除。2.两被告并未构成违约。依据原、被告的口头约定，双方应在2016年10月上旬办理房屋买卖送件手续，2016年11月底前支付全部购房款。董俊不仅没有依据合同约定履行义务，而且向被告方提出变更合同主体的要求。因此两被告不构成违约。3.两被告多次要求董俊履行付款义务，但是董俊拒绝付款，因此两被告有权行使合同解除权。综上，请求驳回董俊的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：陈昀、刘剑华系702室所有权人。 2016年9月13日，董俊（乙方）通过泽居公司居间介绍，与陈昀、刘剑华（甲方）签订《存量房买卖中介合同》,由董俊购买陈昀、刘剑华所有的702室（建筑面积为89.86平方米），双方约定：总价款为378万元；存在违约行为的，违约方分别支付各守约方违约金20万元，违约方给各守约方造成其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；乙方于2016年9月13日支付甲方购房定金5万元；乙方在送件时支付甲方首付款108万元；乙方贷款263万元，到款时间以银行为准；尾款2万元，乙方在交房时支付甲方；出件时若甲方免交个税，乙方需另外支付给甲方2万元；甲方需在2016年12月13日前迁出该房屋内所有户口，否则视为甲方违约等等。当日，董俊支付陈昀定金5万元。 上述合同签订后，董俊为减少本次交易的首付比例，将其所有的位于南京市，原、被告双方未能在2016年10月1日前未办理相关手续。2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布《南京市政府办公厅关于进一步加大房地产市场调控力度的通知》，自2016年10月6日起执行。2016年10月6日，陈昀通过短信联系董俊，询问“买房、贷款手续走到哪一步”。当日，董俊回复短信称，称因新政贷款首付调整为5成，现在变更为妻子购买房屋，所以耽误了时间。2016年10月11日，董俊与其妻孙晓凤登记离婚。2016年10月12日，董俊通过短信联系陈昀，询问两被告是否在2016年10月16日有时间到银行办理预审，同时两被告需要提供相关证件资料，双方亦需要重新签订合同。当日，陈昀回复董俊称可以办理，后又告知董俊2016年10月16日出差。后二人商定于2016年10月17日办理上述手续。2016年10月13日，陈昀通过短信联系董俊，称需要与其丈夫刘剑华商量再作决定，因而双方未能办理贷款手续。2016年11月3日，三方进行协商，董俊要求变更购房主体；刘剑华称要求董俊给予补偿，后三方未达成一致意见。陈昀称，刘剑华要求的补偿是两被告另购房未成的损失。2016年12月3日，泽居公司的工作人员王恒政通过短信联系陈昀，询问是否考虑卖房，陈昀称需要与刘剑华商量。2016年12月8日，王恒政通过手机联系陈昀，王恒政问陈昀是否出售房屋，陈昀称双方最好解除合同。2016年12月15日，董俊向两被告发送《通知书》称，两被告一直不配合办理相关手续，现通知两被告于2016年12月21日上午9点30分到达泽居公司珠江路店，双方办理贷款审批手续和送件手续，同时董俊将交付两被告首付款银行本票，否则视为拒绝出售房屋。2017年1月15日，双方（董俊、孙晓凤、陈昀、刘剑华）再次进行协商，两被告认为董俊应在国庆节后过户交件，11月底前付全款，房屋现在价值430万元；原告方提出向两被告补偿最高至10万元，双方办理相关手续等等，双方未达成一致意见。2017年1月16日，泽居公司向两被告发送《催告函》称，自2016年10月13日起，买方和本公司员工多次联系两被告，但是两被告都没有明确答复，希望两被告在《催告函》发出之日起十日内继续履行合同，否则视为不再履行合同。2017年3月7日，两被告委托江苏华成律师事务所赵国栋律师向董俊发送律师函，告知董俊解除合同等。2017年4月21日，董俊与孙晓凤登记结婚。 诉讼中，本院告知双方当事人，若双方能够协商确定702室的价格，则无需进行鉴定。两被告认为，大概420万元左右；董俊认为，2017年1月份被告方就提出430万元左右，目前房价远不止如此，应该是在430-440万元之间。后董俊要求对2017年3月8日702室的价值进行鉴定，本院告知董俊鉴定可能产生的相关风险和后果。2017年7月11日，根据董俊的申请，南京银立通土地房地产评估咨询有限公司作出《房地产估价报告》，702室市场价值为477.79万元。 对于以上双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。董俊与陈昀、刘剑华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。对于双方是否按照合同约定全面履行义务，双方是否存在违约行为等，根据双方的诉辩意见以及本院调查的上述事实，本院做如下评判： 关于双方之间的合同是否解除的问题。董俊在其诉讼请求中主张解除合同，两被告于2017年3月7日委托律师向董俊发律师函要求解除合同，并在诉讼中表示同意解除合同，所以双方主张解除合同的意思表示一致。原、被告均同意解除合同，双方之间的合同具备了解除的条件，二者之间的合同解除。 关于董俊是否构成迟延履行合同义务的问题。在当时当地的二手房地产市场上涨情况下，双方约定房屋交易价款为378万元，却未对何时办理银行贷款以及办理产权转移登记等进行明确的约定，事后亦未进行补充约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，因此对于原、被告的履行期限应按照双方订立合同的有关条款和房地产市场交易习惯确定。双方在合同中约定“甲方需在2016年12月13日前迁出该房屋内所有户口”，这就要求双方应在2016年12月13日前及时完成银行按揭贷款手续、支付首付款、产权转移登记等。董俊在南京市购房新政实施后没有要求办理银行贷款手续等，亦没有因首付款的支付比例上升而要求解除合同。在陈昀询问“买房、贷款手续走到哪一步”时，董俊作为履行债务的一方并未履行合同，而是要求变更购房主体并重新签订合同，后在双方就购房主体变更未能达成一致意见的情况下，董俊仍未要求继续履行原合同，直至2016年12月15日才要求两被告按照原合同约定协助办理银行贷款手续和送件手续，超过合同约定的迁出涉案房屋内户口的日期，董俊迟延履行合同义务，影响两被告售房目的的实现，已构成违约，应承担违约责任。 关于陈昀、刘剑华是否构成违约的问题。南京市购房新政实施后，董俊为了降低首付比例，要求变更购房主体为其妻子孙晓凤，两被告未予同意，双方未形成新的合意，因此双方仍应按原合同的约定履行义务。董俊于2016年12月15日要求两被告履行合同义务，协助办理贷款手续和送件手续，在双方之间的合同未解除的情况下，两被告拒绝履行合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。 关于董俊主张的损失问题。原、被告均违反合同，构成违约，双方应各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。两被告拒绝出售房屋，构成违约，应承担违约责任；而董俊迟延履行合同义务亦构成违约，对其主张的损失产生亦存在过错，应适当减轻两被告的相关责任。因此，根据公平和诚信原则，结合两被告的违约程度、原因、当地房地产市场价格变动情况以及董俊过错、受损情况等，本院酌定陈昀、刘剑华赔偿董俊损失20万元。 双方之间合同已经解除，且陈昀、刘剑华构成违约，董俊可以要求两被告返还定金，因此两被告应返还董俊定金5万元。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告董俊与被告陈昀、刘剑华2016年9月13日签订的《存量房买卖中介合同》； 二、被告陈昀、刘剑华于本判决生效之日起十日内支付原告董俊购房定金及损失合计25万元； 三、驳回原告董俊的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14498元,减半收取7249元，鉴定费29740元，合计36989元，由原告董俊负担30989元，被告陈昀、刘剑华负担6000元（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  周力文 二〇一七年九月六日 书记员  夏 娜