辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2404号上诉人（原审被告）：胡英明，男，汉族，1961年1月10日出生，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口市南湖物业服务有限公司，住所地营口市站前区南湖公寓小区B2-甲1号。法定代表人：王余春，公司总经理。委托诉讼代理人：王顺宏，女，公司副经理。上诉人胡英明因与被上诉人营口市南湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。胡英明上诉请求：1、撤销原审判决，请求依法驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定本案基本事实缺乏证据证明。本案上诉人与被上诉人之间根本不存在物业服务合同关系，且被上诉人也没有对上诉人房屋履行过物业服务行为，上诉人索要的物业费用已经超过诉讼时效，在上诉人根本不知道被上诉人存在的情况下，被上诉人索要物业费明显荒唐，被上诉人无权向上诉人索要物业费，原审判决遗漏本案重大事实，原审判决错误。本案原审庭审质证被上诉人没有证据证明上诉人与被上诉人之间存在物业服务事项及合同，现经上诉人到营口市工商局查明，被上诉人成立时间为2011年4月28日，原审判决认定上诉人于2006年及2009年在办理入住时间与被上诉人签订《物业管理服务合同》，明显是错误，因为在2006年和2009年被上诉人公司还没有成立，根本不存在被上诉人这一主体，双方何来的物业合同，原审判决认定案件基本事实错误，原审判决以错误的事项判决上诉人承担责任也是错误的。原审判决上诉人承担的是2008年至2019年期间的物业费，2008年被上诉人还不存在，更谈不上对上诉人进行物业服务，原审法院在没有任何证据的情况下认定被上诉人是营口市兴安物业服务有限公司更名的公司与被上诉人工商执照不符，原审判决无视证据，公开认定案件虚假事项，依据虚假事项判决上诉人责任这是一起错案。对于本案已经超出诉讼时效的事项，原审审理在上诉人庭审明确说明被上诉人多年根本没有找上诉人索要物业费，上诉人不同意给付的情况下，这是上诉人明确提出被上诉人主张超过诉讼时效的观点，可是对此原审法院明知这就是上诉人在主张诉讼时效，可是原审法院对此置若罔闻，对于上诉人已经提出的诉讼时效根本不予考虑是错误的，上诉人上诉坚持被上诉人所诉事项不仅双方根本不存在任何合同关系，且被上诉人主张的物业费已经超过诉讼时效，不应予以支持。原审审理上诉人提供了确凿的证据证明上诉人使用的房屋存在损坏，最主要的是损坏事项都属于被上诉人维修范围，被上诉人一直没有履行自己的义务，被上诉人公开拒绝履行应当履行的物业义务，直接导致上诉人房屋根本无法经营，环境卫生全部由上诉人花钱雇人清理。被上诉人一直拒绝履行自己的职责，被上诉人也明确答复不给上诉人服务，上诉人上诉要求被上诉人履行自己的职责给上诉人修缮房屋，因为被上诉人拒绝服务，上诉人一直无法居住该房屋，房屋被迫空置，上诉人因此受到巨大损失，对此原审上诉人提供了大量照片为证，被上诉人没有反证，但是原审判决遗漏了这一重大事实，判决中对于上诉人因被上诉人拒绝维修房屋不能居住，环境卫生打扫及垃圾清理一字未提，原审判决认定案件基本事实明显存在遗漏，也直接导致原审判决错误。营口市南湖物业服务有限公司辩称，上诉人拖欠物业费是2008年至2019年11月，当时为上诉人服务的物业公司是营口兴安物业有限公司，该公司通过正规手续转交给答辩人，两个物业公司都具备相应资质，都在不同时期为上诉人提供物业服务，上诉人在上诉状中提出物业费是房屋存在损坏，导致上诉人房屋根本无法经营，环境卫生全部是上诉人花钱雇人清理，上诉人无法居住该房屋，房屋被迫空置，上诉人因此受到巨大损失。上诉人拒交物业费的理由不真实，不符合法律规定，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的拒交物业费，人民法院不予支持。故上诉人的这项抗辩理由二审法院不应支持，基于最高院的司法解释，上诉人是先与营口兴安物业有限公司签订的《前期物业服务合同》，答辩人多次派人前去收取物业费，上诉人均以各种理由拒交，才导致答辩人起诉上诉人索要物业费，一审法院查明的事实是真实的，适用法律正确。如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，应由建设单位承担维修义务，如果房屋质保期满后，上诉人可使用小区住宅专项维修基金，物业公司可以协助办理相关手续，就是说答辩人并不是具体实施维修房屋的实际操作者，所以上诉人多年来怠于自己房屋维修行为，才导致房屋损坏至今，而上诉人以房屋质量不达标，房屋多年失修为由拒交物业费，二审法院不应支持。营口市南湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法请求法院判令被告立即支付所欠原告的物业费共计人民币58217元及利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告营口市南湖物业服务有限公司是服务于营口市站前区南湖公寓小区的物业企业，被告胡英明是该小区的业主，在该小区购买两处门市房，分别为学府路南34号甲2，面积755.42平方米；学府路南34号甲8，面积630.33平方米。被告分别于2006年7月27日和2009年5月31日办理入住，与营口市兴安物业有限公司(2012年1月更名为营口市南湖物业服务有限公司)签订了《物业管理服务合同》、《入住通知单》、《业主入住费用计算清单》，约定物业费标准为每平方米0.36元，两处门市房每年应付物业费分别为3263元(0.36元/平方米*755.42平方米*12个月)和2723元(0.36元/平方米*630.33平方米*12个月)。学府路南34号甲2房屋拖欠物业费时间是2008年7月至2019年11月，136个月欠费金额为36985元；学府路南34号甲8号房屋拖欠物业费时间是2013年6月至2019年11月，77个月欠费金额为17473元。上述两处门市房拖欠物业费合计54458元，因此原告诉至本院要求被告给付。一审法院认为，原告营口市南湖物业服务有限公司与被告胡英明签订物业服务合同依法系双方真实意思表示，应予履行。原告营口市南湖物业服务有限公司已按约履行了物业管理服务义务，被告胡英明作为接受了其服务的业主，理应支付相应的物业服务费。被告抗辩拒交纳物业费理由不成立，原告的诉讼请求本院予以支持。被告迟延交纳物业服务费应承担给付违约金的责任，违约金以原告拖欠的物业服务费54454元为基数按年息6%标准自原告起诉之日(2019年11月18日)计算至实际给付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定判决：被告胡英明于判决生效后十日内给付原告营口市南湖物业服务有限公司物业费54458元(至2019年11月)及违约金，违约金以54458元为基数按照年息6%标准自2019年11月18日计算至实际给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1226元，原告已预交本院，由被告胡英明承担。本院二审期间，上诉人提交工商局机打档案，证明我与被上诉人没有物业服务合同。被上诉人质证认为，现在我们的物业名称就是上诉人所提交的这个后变更的名称。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人双方之间是否存在物业服务合同关系的问题，经原审及本院二审查明，被上诉人南湖物业公司系于2012年1月由营口市兴安物业有限公司更名而来，并非自2011年新注册的公司，其更名前的兴安公司与上诉人即已形成了物业服务合同关系，更名后亦为上诉人提供了物业服务，上诉人认为其与被上诉人之间不存在物业服务合同关系的主张不能成立，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题，经查，上诉人于原审中并未明确提出诉讼时效抗辩，其于本院二审中提出于法无据。关于上诉人认为被上诉人未履行维修义务等上诉理由，与本案并非同一法律关系，其可依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1161元，由上诉人胡英明负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年八月四日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰