宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0106民初3649号原告：孙海涛，男，1979年7月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：闫婕昀，宁夏大远律师事务所律师。被告：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。法定代表人：刘加纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。原告孙海涛与被告银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海涛的诉讼代理人闫婕昀，被告鸿曦公司的诉讼代理人顾红岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙海涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令鸿曦公司退还房款400000元，支付利息72000元（40万元×年利率6%×3年，从2014年4月19日至2017年4月19日），合计472000元，并按月利率2%给付自起诉之日至实际还款之日止期间的利息；2.本案诉讼费由鸿曦公司负担。事实和理由：2014年4月5日，孙海涛与鸿曦公司签订《鸿曦悦海湾商品房认购协议书》（以下称认购协议），协议约定孙海涛购买鸿曦公司开发的银川市金凤区亲水北大街西侧鸿曦悦海湾B11号1单元2601室房屋（以下称涉案标的房屋），建筑面积306.13平米，总价款2299649元。孙海涛在签订协议时支付定金10万元，并约定该定金与孙海涛2014年2月20日交纳的20万元会员权益保障金在签订《商品房买卖合同》后转入房款，2014年4月19日至2014年5月10日为双方签订《商品房买卖合同》的期间，后鸿曦公司并未在此期间与孙海涛签订《商品房买卖合同》，孙海涛为了能尽快签订合同，又于2014年6月23日交纳房款10万元，但鸿曦公司仍不履行合同义务，并将涉案房屋卖给第三人。孙海涛认为鸿曦公司的行为导致合同目的不能实现，故提起诉讼。鸿曦公司辩称，孙海涛的诉求依法不能成立,理由:1.在双方签订认购协议后，鸿曦公司多次催告孙海涛签订《商品房买卖合同》并交纳房款，但孙海涛拖延不与鸿曦公司签订合同、交纳房款。孙海涛应承担的违约责任应按认购协议约定条款执行。2.鸿曦公司已于2015年11月11日发出《银川鸿曦房地产开发有限公司关于"鸿曦悦海湾"项目欠款客户的公告》（以下称公告），与孙海涛解除了认购协议，该涉案房屋已另行出售。3.孙海涛主张的利息无法律根据，不应支持。根据双方签订认购协议第四条的约定：如孙海涛未按本协议约定与鸿曦公司签订购房合同，退还孙海涛已交定金90%，协议下房屋由鸿曦公司收回，自行安排，协议自动解除。在认购协议中，双方均未约定利息，且违约责任在孙海涛，鸿曦公司不承担利息。4.孙海涛在2014年6月23日向鸿曦公司交纳最后一笔房款10万元，此后在长达1年6个月的时间内，均未履行签订《商品房买卖合同》及交纳房款的义务，已可证实孙海涛违约在先，应当向鸿曦公司承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.孙海涛提交认购协议、鸿曦会员卡申领单、收据、银行转账凭证欲证明孙海涛向鸿曦公司支付了40万元房款，双方形成预约合同关系，对该证据的三性，予以确认；2.鸿曦公司提交的公告，本院对证明目的不予采信：3.手鸿曦公司提交的机短信截屏因未提交原始载体，其真实性无法核实，且孙海涛不予认可，本院对证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，孙海涛为购房向鸿曦公司申领会员卡，并交纳权益保障金20万元。2014年4月19日，孙海涛与鸿曦公司签订了格式化认购协议书，双方协议约定：孙海涛认购涉案标的房屋，总金额为2299649元；本协议签订时，孙海涛应支付定金10万元，该定金与会员权益保障金在签订《商品房买卖合同》后转入房款；孙海涛应于2014年4月19日至2014年5月10日期间与鸿曦公司签订购房合同，一次性付款客户缴纳全部房款，按揭客户交纳首付款同时办理按揭贷款手续（必须提供齐全、有效的证件和资料）；如鸿曦公司未按本协议约定与孙海涛签订购房合同，鸿曦公司返还定金并向孙海涛支付定金10%的违约金，本协议项下房屋由鸿曦公司收回，自行安排，协议自动解除；如孙海涛未按本协议约定与鸿曦公司签订购房合同，孙海涛已交定金退还90%，本协议项下房屋由鸿曦公司收回，自行安排，协议自动解除。2014年4月19日至2014年5月10日期间，双方未签订《商品房买卖合同》。2014年6月23日，孙海涛又向鸿曦公司交纳购房款10万元。2015年11月12日，鸿曦公司在宁夏法治报上刊登内容："下列银川鸿曦房地产开发有限公司关于"鸿曦悦海湾"项目客户均与我公司签订了《鸿曦悦海湾商品房认购协议书》，但签订认购协议后迟迟不来缴款并配合签订正式的《商品房买卖合同》，且在我公司最终通知7日内仍不来履行相关义务。因该批客户部缴款不签合同，致使我公司大量资金无法收回，严重干扰我公司资金安排及支付，严重拖累我公司开发项目相关进度。在此进行公告说明，根据双方签订的《鸿曦悦海湾商品房认购协议书》中约定要求，我公司将按照贵方违约进行执行，房屋另行出售。客户名单中孙海涛欠款金额为1755656元。"公告一份。涉案标的房屋现已另行出售，认购协议无法履行，引起本案诉讼。本院认为，孙海涛与鸿曦公司签订的认购协议是相对于正式商品房买卖合同这一本约合同而言的预约合同，订立预约合同的目的，是在订立本约之前将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的本约合同而创造条件。双方在认购书中约定的定金为订约定金，是双方互相承诺在将来签订商品房买卖合同的担保。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，孙海涛与鸿曦公司签订的认购协议系鸿曦公司提供的格式合同，要求孙海涛按时与鸿曦公司签订购房合同，否则鸿曦公司可部分退还定金且协议自动解除，系对孙海涛对于下一步的本约内容磋商权利的限制与排斥，故该格式合同中关于加重买受人责任、排除买受人主要权利的条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"本案中，孙海涛主张因鸿曦公司并未通知其签订购房合同，且当时涉案房屋并未竣工从而导致了双方未签订购房合同，而鸿曦公司则主张已多次催告孙海涛仍不前来签订合同亦不缴纳房款。孙海涛与鸿曦公司就不能订立本约的原因各执一词，但均无证据能够证实系对方的原因造成，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。本约合同虽未订立，但不能适用前述的无效格式条款来归责于任何一方，涉案房屋现已另行出售，预约合同目的无法实现，鸿曦公司应当将定金10万元及权益保障金20万元返还孙海涛，同时孙海涛主张该资金占用期间利息的诉请及鸿曦公司主张由孙海涛承担违约责任均不能成立，本院不予支持。孙海涛在本约合同未订立的情况下，于2014年6月23日又向鸿曦公司交纳购房款10万元，因预约合同目的已无法实现，鸿曦公司亦应返还房款10万元，同时鸿曦公司较长时间占用房款资金，客观上亦给买受人造成利息损失，鸿曦公司应当按照年利率6%支付孙海涛资金占用期间的利息损失16948元（自2014年6月23日至2017年4月19日计1031天，10万元×6%÷365天×1031天），并以10万元为基数，按照以上利率支付自2017年4月20日起至本判决确定的给付之日止期间的利息。鸿曦公司虽在宁夏法治报刊登公告的方式解除双方签订的认购协议书，但未举证证实已将解除合同的意思表示通知到孙海涛，故双方未达成解除合同的合意。合同约定的单方解除合同的条件并未成就，鸿曦公司在本案中亦未提交证据证明符合法定的解除条件，对鸿曦公司的该项辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除孙海涛与鸿曦公司签订《鸿曦悦海湾商品房认购协议书》；二、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告孙海涛会员权益保障金20万元、购房定金10万元、已付房款10万元，支付利息16948元，合计416948元；并以已付房款10万元为基数，按照年利率6%支付自2017年4月20日起至本判决确定的给付之日止期间的利息损失；三、驳回原告孙海涛的其他诉讼请求。如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4190元，由原告孙海涛负担413元，被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担3777元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  李蕾二〇一七年九月四日书记员  孙超