辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6453号上诉人（原审被告）：沈阳马德堡真空设备有限公司，住所地沈阳市浑南区浑南中路41-30号。法定代表人：王于祥，公司经理。委托诉讼代理人：任刚，辽宁朗泓添誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市广德物流有限公司，住所地沈阳市浑南区浑南中路41-30号。法定代表人：乔荧，公司总经理。委托诉讼代理人：尹晓英，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李守鑫，辽宁成功金盟律师事务所实习律师。上诉人沈阳马德堡真空设备有限公司（以下简称“马德堡公司”）因与被上诉人沈阳市广德物流有限公司（以下简称“广德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初12686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马德堡公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审；2.一审、二审费用全部由被上诉人承担；3.被上诉人租赁期间在厂房内增加的设施不符合政府标准需要改造，其缴纳的抵押金上诉人应该用于改造资金不返还。被上诉人应该全额支付拖欠上诉人的厂房租金。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审判决返还押金，按照双方2018年3月10日签订合同第三条第二项，待租期满后双方不再继续合作，我方对租用场地验收合格后抵押金全额退还被上诉人，我方2019年5月17日收到消防监督检查记录，对被上诉人租用期间建造的设施不符合要求需整改，方庆国签名，但未整改，故押金不能返还，只能按整改要求对被上诉人私自增加和改造的设施进行修复的使用资金。二、2019年6月4日至6月30日，被上诉人欠租金9万元，一审判决不予支持，原因是我方于2019年4月10日（实际日期4月20日，4月10日是笔误）与他人签订租赁合同形成租赁关系，我方未造成实际损失。双方2019年4月13日签订解除合同协议书，第二条约定原合同执行期至2019年6月30日，被上诉人收取客户租金至该日期，实际多收取20多万元，既然经营收取资金，就应向我方支付租金至6月30日，权利利益平等。至于我方和他人签合同，是配合办理新公司手续未形成正式租赁关系，未产生资金往来。至2019年6月25日我方与新公司签订合同，约定2019年7月1日开始正式合作。被上诉人缴纳26万元租金，至6月3日租金，6月4日至6月30日欠付9万元租金应补交。三、一审判决适用法律合同条款不当，双方签订解除合同协议，明确约定合同执行期至6月30日，被上诉人欠付9万元租金恶意抵赖不交。被上诉人未按消防要求进行整改，需要我方进行整改，因此押金不返还。四、未履行法定义务，一审判决返还押金，对欠付租金不支持，严重违反合同法和双方签订租赁合同及解除租赁合同约定条款。广德公司辩称，一、消防部门整改通知指出的七项安全隐患与我方无关。双方签订租赁合同约定“租赁期间，上诉人保证厂房主体设施处于正常的可使用和安全的状态”，我方承租后分割转租他人，并未破坏原设施，不存在私增改造设施的情况，整改通知指出部分问题，是库房本身存在的问题，还有一些问题，是库房实际使用问题，搭建夹层是租户自行搭建，活动式可随时拆除，部分问题早已解决。我方工作人员方庆国签字，是作为见证人，不能说明问题，当时双方租赁关系已解除，实际承租人为案外人，上诉人不能以此理由拒绝返还押金。二、我方不欠付租金，一审认定正确。1、双方2019年4月13日签订协议解除租赁关系，而2019年4月10日上诉人就与案外人签订租赁合同并依约收取租金，因此，4月9日实际解除租赁关系。签订协议后，我方又给付26万元租金，远超合同履行期需支付的租金，上诉人同期收取案外人和我方两份租金，合同解除后多收取我方20多万租金构成不当得利。2、一审上诉人未对欠付租金提反诉，本案争议为押金返还，根据双方签订的租赁合同，租期满后双方不继续合作，上诉人对租用场地验收合格后押金退还我方。上诉人与案外人签订租赁合同收取租金的事实，说明租用场地符合适租状态，且根据双方协议约定，解除后转租客户可与新承租人继续转租合同关系，债权债务由新承租方承接，更说明解除合同未给上诉人造成损失，相反同期取得双份租金。综上，双方租赁关系已于2019年4月9日实际解除，上诉人理应归还押金。广德公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还押金5万元；2.判令被告承担诉讼费用。一审法院查明事实：原告自2017年3月开始承租被告位于沈阳市浑南区浑南中路41-30号厂房，双方于2017年3月、2018年3月先后两次签订《厂房出租合同》。2017年3月-2018年3月间，原、被告依照第一份租赁合同履行各自义务，双方无争议。2018年3月，原、被告订立第二份《厂房出租合同》，约定：租赁期间为2018年3月16日-2023年3月15日；年租金1,200,000元,每年3月16日、9月16日上打租支付半年租金600,000元；押金50,000元，待租期满后被告对案涉租赁房屋验收合格后将押金退还原告。原告按约定向被告交付押金50,000元。被告自认原告已向其付清2018年3月16日-2019年3月15日期间的租金。因原告欠付被告2019年3月15日之后的租金，原、被告于2019年4月30日签订《协议书》，约定双方房屋租赁合同关系至2019年6月30日终止。在2019年3月15日之后，原告向被告支付租金260,000元。另查明，2019年4月10日，被告将案涉厂房租赁给案外人沈阳市广缘物流有限公司，租赁期间为2019年4月10日-2020年4月9日。一审法院认为，原、被告签订的《厂房出租合同》系双方自愿达成，是双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、法规强制效力性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。虽然原、被告双方约定租赁关系于2019年6月30日终止，但在2019年4月10日，被告即与他人签订租赁合同、形成租赁合同关系，故原、被告租赁合同关系事实上于2019年4月9日即已解除。原告已支付租金260,000元，经核算为78天的租金[260,000元÷（600,000元÷6个月÷30天）]，超过2019年3月16日至2019年4月9日共计25天的实际租赁天数，故对被告关于原告尚欠租金的抗辩，一审法院不予支持。因原告租赁涉案厂房后将厂房分割转租给他人，根据双方签订的《协议书》，转租的客户可以与被告新的承租方继续履行转租合同关系，相关债权债务由新的承租方承接，且被告并未提举证据证明原告对租赁的涉案厂房造成实际损失，在租赁合同关系解除后，被告应当将押金返还原告，故一审法院对原告的诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百二十七条之规定，一审法院判决：马德堡公司自判决生效之日起十日内，返还广德公司押金5万元。诉讼费1050元，由马德堡公司负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交以下证据：证据一、企业名称自主申报告知书、视频光盘，企业登记信息，用以证明案外人广缘公司于2019年4月17日完成企业名称申报，2019年4月10日不存在案外人广缘公司这一法律主体，一审认定我方和案外人广缘公司2019年4月10日实际履行承租合同，进而认定我方与被上诉人2019年4月9日解除合同与实际不符。证据二：意向书、终止协议，用以证明：1、双方签订附条件合同，确认合同执行至2019年6月30日，如被上诉人未能推荐新合作单位，双方于2019年7月1日合作。2、三方协议确认我方与其租户承租期2019年6月30日终止，双方租赁合同实际解除时间为该日期。证据三：消防监督检查记录、责令限期整改通知书，用以证明因被上诉人擅自改建租赁物，致使其遭到行政处罚，被上诉人不符合约定取回押金条件，此外应对我方损失承担赔偿责任。证据四：广德公司企业登记信息，用以证明被上诉人登记地址仍在案涉房产地址。被上诉人发表质证意见称：对证据一与本案无关，2019年4月10日案外人广缘公司与上诉人签订合同，且一审笔录上诉人承认案外人广缘公司按照合同约定时间交纳租金，与签订合同约定第一笔租金是在2019年4月10日之前交付。对证据二意向书真实性、关联性有异议，签订主体是上诉人和案外人广缘公司，不能看出上诉人和我方之间的合同具体执行到何时。终止协议不能看出上诉人和我方租赁合同实际解除时间。协议第一条约定，指的是我方和沈阳诺互汽车服务有限公司。对证据三没有原件，真实性有异议，责令限期整改通知书标明的七项问题与我方无关。对证据四与本案无关。上诉人按照本院要求补充提交案外人广缘公司支付第一年租金的财务凭据，用以证明案外人广缘公司支付第一年租金情况，第一笔租金2019年5月20日支付，记账日期6月30日，第二笔租金2019年9月10日，记账日期9月30日。被上诉人质证称，对证据的真实性、关联性有异议，证据系上诉人单方制作，一审庭审上诉人自认案外人广缘公司按照其与上诉人的合同约定交纳租金，转账凭证未标注收款为租金，何时支付租金只涉及双方合同履行，不影响双方2019年4月10日签订合同效力。被上诉人补充提交另案民事起诉状、传票，用以证明上诉人在本案诉讼期间另案诉讼，上诉人陈述另案诉讼属实。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院二审查明：2017年5月17日消防部门向被上诉人下发《责令限期改正通知书》，指出在消防检查中发现的问题，并提出建议和改正意见，被上诉人工作人员方庆国在被检查单位处签字。二审诉讼期间，上诉人向一审法院另案起诉要求被上诉人给付尚欠租金、利息、违约金等。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案争议焦点为押金是否应当退还。对于上诉人提出不退还的理由，本院分析认定如下：上诉人提出被上诉人没有进行消防整改的理由。上诉人二审提交证据《消防监督检查记录》、《责令限期整改通知书》，审理中主张第六项“搭建夹层”，被上诉人没有整改，押金应用于该项整改使用资金，故符合约定押金不返还情形。本院认为，双方于2018年3月10日签订《厂房出租合同》约定“抵押金5万元，待租期满后双方不在继续合作，上诉人对租用场地验收合格后押金全额退还给被上诉人”，现双方解除租赁关系，上诉人提出的理由，不是合同约定押金不退还的情形，且上诉人已将厂房另行出租并实际交付，上诉人并未实际支出费用对“搭建夹层”进行过拆改。因此，上诉人提出不退还押金的理由不能成立。上诉人提出被上诉人欠付租金的理由。虽然上诉人一审提出此项抗辩被驳回，但考虑到上诉人另案提出诉请，双方对于上诉人与案外人广缘公司何时成立租赁关系等问题存在争议，故本案不予审理，相关事实和证据由另案审查认定。由于上诉人提出的该项主张并不符合合同约定押金不退还的情形，且已经另案提起诉讼，故不能作为本案不退还押金的合法理由。综上所述，上诉人马德堡公司的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人沈阳马德堡真空设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二〇年八月十日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。