上海市宝山区人民法院行 政 判 决 书（2017）沪0113行初117号原告曹宝龙，男，1964年12月6日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。委托代理人黄妹娣，女，1965年6月6日出生，汉族，住址同上。委托代理人程波，北京京平律师事务所律师。被告上海市宝山区住房保障和房屋管理局，住所地上海市宝山区。法定代表人徐芃。委托代理人乐磊。委托代理人钱来红，上海东方环发律师事务所律师。第三人上海康德利房地产经营有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人胡礼刚。委托代理人王迤。原告曹宝龙不服被告上海市宝山区住房保障和房屋管理局作出的房屋拆迁裁决一案，于2017年5月22日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，于次日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。被告于同年6月7日向本院提交了答辩状及证据副本。因上海康德利房地产经营有限公司与被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于同年6月19日、9月26日两次公开开庭审理了本案。原告曹宝龙及其委托代理人黄妹娣、程波，被告上海市宝山区住房保障和房屋管理局的委托代理人乐磊、钱来红，第三人上海康德利房地产经营有限公司的委托代理人王迤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告于2016年11月24日作出宝房管拆裁(2016)13号房屋拆迁裁决，内容为：一、第三人向原告(户)提供宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室。二、原告(户)于该裁决书送达之日起十五日内迁出宝山区庙行镇场北村曹家宅XXX-XXX号，将房屋移交给第三人拆除，并支付给第三人房屋差价款400,264.01元。三、有证房屋超建部分面积补偿、无证房屋补偿、装潢费、附属设施费、家用设施移装费，待价值评估确定后予以补偿，并结算房屋调产差价。原告曹宝龙诉称：1、被拆迁房屋不在宝拆许字(2009)第3号房屋拆迁许可证(以下简称3号拆迁许可证)的拆迁范围内，而是在宝拆许字(2009)第4号房屋拆迁许可证(以下简称4号拆迁许可证)的拆迁范围内，第三人并非适格拆迁人，无权申请裁决。2、涉案地块已于1994年征收为国有，故应当参照市场价，按照国有土地上房屋对原告(户)实施补偿。3、村委会无权制定基地口径，评估机构选择不合法，评估报告作出前没有公示初步评估结果并听取意见，且遗漏50平方米房屋未予评估。4、被诉拆迁裁决确定的本区陆翔路房屋并非安置用房，且陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋已有他人实际居住。被诉拆迁裁决事实不清，请求法院判决予以撤销。原告提供了以下证据证明其主张：1、上海市宝山区人民政府关于共康住宅区北块(二)建造动迁、商品住宅征地的批复，证明涉案地块已于1994年征收为国有，应按照国有土地上房屋补偿安置标准对原告(户)实施拆迁补偿安置。2、3号拆迁许可证、共康居住区北块(二)第一期基地拆迁计划和拆迁方案及安置用房清单、4号拆迁许可证、新建共康居住区北块(二)基地拆迁计划和拆迁方案及安置用房清单、安置房源证明、原告手绘的房屋位置示意图、照片三张，证明被拆迁房屋位于泥城港和南蕴藻路、大康路和康宁路之间，应属4号拆迁许可证拆迁范围内，拆迁人为上海庙行房地产开发经营有限公司；安置原告(户)的本区陆翔路房屋不在安置房源清单范围之内。3、本区陆翔路XXX弄XXX号XXX、XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋状况及产权人信息、陆翔路XXX弄XXX号XXX室水费发票，证明安置房屋竣工日期为2005年，陆翔路XXX弄XXX号XXX室已有人实际居住。被告上海市宝山区住房保障和房屋管理局辩称：1、拆迁许可证及所附拆迁范围图可以证明本区庙行镇场北村曹家宅XXX-XXX号原告(户)房屋在3号拆迁许可证的拆迁范围之内，且原告两次参加调解，视为对拆迁许可证的认可。2、2004年后并无新的土地使用权基价标准，被诉拆迁裁决适用的是最新标准。3、场北村在2008年已经启动拆迁，涉及多个拆迁许可证，为了统一制度，场北村采取村民代表大会选择评估机构的方式，是被拆迁人的选择。4、安置原告(户)的五套本区陆翔路房屋属于该基地新增房源，陆翔路XXX弄XXX号XXX室是空置的新房，原告提交的水费发票显示用水量仅为5立方米，可能由于漏水或看管房屋人员用水所致，无法证明有人实际居住。被诉拆迁裁决主体适格，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告为证明被诉行政行为合法，向本院提交了如下证据、依据：一、根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第三十一条、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(以下简称若干规定)第十四条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第六条、第二十四条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第三条的规定，被告依法具有作出房屋拆迁裁决的职权。二、根据《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第三条、第四条、第六条、第八条、第十条、第十四条、第十六条的规定及拆迁裁决申请书、受理通知书、2次会议通知及6份送达回证、2次房屋拆迁裁决调查调解记录及签到单、房屋拆迁裁决及2份送达回证，证明被告于2016年10月28日收到第三人递交的裁决申请后，于同日受理，并先后于同月31日、同年11月4日组织双方调解，因双方分歧较大，调解不成，后被告于2016年11月24日依法作出被诉拆迁裁决并予以送达，被诉裁决程序合法。三、被告作出被诉行政行为的事实依据为：1、3号拆迁许可证及所附拆迁范围图、延长房屋拆迁期限许可的通知、公告，证明第三人取得3号拆迁许可证，系“共康住宅区北块(二)建设项目”的拆迁人，上海宝建集团宝山市政建设有限公司为拆迁实施单位，拆迁期限延长至2017年12月31日，申请拆迁裁决在3号拆迁许可证的期限内，原告(户)房屋在3号拆迁许可证拆迁范围内。2、原告(户)的宝山区农村宅基地使用权申请登记表、审核表及宅基地使用证附图[宝农(庙行)字第056541号]、勘丈记录表、上海市宝山区农村居民建房用地申请表、宝山区农村村民修建房屋许可证存根[宝规建农(04)第15号]、宝山区庙行镇场北村曹家宅XXX-XXX号曹宝龙(户)建筑面积认定的有关情况说明，证明原告(户)在拆迁范围内，该户合法建筑面积145.57平方米(包括阳台建筑面积)，补平方面积99.43平方米。3、房屋拆迁范围内常住户口人员信息表3份、结婚登记摘要、应安置人员认定的有关情况说明，证明原告(户)应安置人口为7人，分别为原告、妻子黄妹娣、母亲杨世英、女儿曹俊莲、外孙唐俊浩(独生子女1人按2人计算)及女婿唐建平。4、上海市宝山区庙行镇场北村私房拆迁补偿安置操作口径、补充规定(二)至(五)、场北村私房拆迁补偿安置操作口径之安置(分房)补充规定、私房拆迁补偿安置操作口径补充规定(以上统称为基地口径)、场北村私房评估若干问题的处理办法及上述基地口径送达回证，证明原告(户)低于现行农村个人住房可建面积标准的建筑面积99.43平方米，给予土地使用权基价和价格补贴，并给予200元/平方米建安重置单价结合成新补偿，用顾村地区现房对原告(户)进行安置，以人均50平方米(包括面积优惠5平方米/人)给予安置并不计算房价，超出面积按市场评估价计算。5、上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单(分户报告编号：2009/6-548，以下简称评估报告)及送达回证、上海上资房地产估价有限公司及本区庙行镇场北村村民委员会出具的情况说明、房屋现场勘测记录表、通知及回执、送达回证，证明原告(户)1号楼房建安重置单价结合成新(以下简称评估单价)为371元/平方米，平房评估单价为308元/平方米，2号楼房评估单价为512元/平方米。因原告(户)拒绝评估人员进入房屋内，致使装潢费、附属设施费、家用设施移装费等无法确定补偿费用。评估报告已向原告(户)送达。6、拆迁安置方案、房地产评估报告(沪上资房地估[2009BS]第571-8号)、上海市房地产权证，证明根据该基地口径、若干规定第六条第二款、《关于同意公布宝山区2004年度房屋拆迁同区域新建多层商品住宅每平方米建筑面积的土地使用权基价等事项的批复》的规定，选择按人口确定安置面积再给予房屋建安重置总价结合成新的补偿方式，优于选择货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的方式，且与原告(户)选择的补偿方式一致。第三人以本区陆翔路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室五套房屋(合计建筑面积401.33平方米)，超面积差价款475,110.48元[(401.33-350)平方米×9,256元/平方米]与被申请人的被拆除房屋建安重置总价74,846.47元(371元/平方米×63.57平方米+512元/平方米×30平方米+308元/平方米×35.6平方米+308元/平方米×16.4平方米+200元/平方米×99.43平方米)相抵，原告还应支付差价款400,264.01元。7、房屋拆迁协商记录(6份)及送达回证(4份)、谈话通知(2份)、原告(户)达不成协议情况说明，证明拆迁双方多次协商未达成安置补偿协议。四、若干规定第四条、第五条、第六条、第八条、《关于同意公布宝山区2004年度房屋拆迁同区域新建多层商品住宅每平方米建筑面积的土地使用权基价等事项的批复》、《关于本市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中有关问题的通知》的规定，证明被诉拆迁裁决适用法律正确。第三人述称，同意被告的辩称意见，其未提供证据。经庭审质证，原告对被告的执法主体资格及执法程序均无异议。事实证据方面，对被告提供的证据1认为被拆迁房屋不在3号拆迁许可证的范围内；对证据2认为遗漏50平方米面积未予补偿；对证据3无异议；对证据4认为村委会无权制定基地口径，未纳入征地范围的生产队参与选择评估机构违法，村民代表无权代替被拆迁人选举评估机构，本区陆翔路房屋不在操作口径确定的安置房屋范围内；对证据5中的评估报告认为评估公司没有上门评估，也没有公示初步评估结果并由评估人员现场听取意见和进行解释，评估程序违法，且涉案基地已经拆迁多年，期间房价大幅上涨，应以实际拆迁时间作为评估时点；对证据6中拆迁补偿安置方案认为应当以市场价确定被拆迁房屋货币补偿金额，由于相关部门在拆迁前已经拆除过原告(户)的违法建筑，因此现有房屋均属合法建筑，另外安置房屋竣工于2005年，无法改善被拆迁人生存环境；对证据7中的房屋拆迁协商记录认为没有记录协商的实质性内容，原告曾要求原拆原建，而第三人只同意按照基地口径安置。关于法律适用，原告认为《关于同意公布宝山区2004年度房屋拆迁同区域新建多层商品住宅每平方米建筑面积的土地使用权基价等事项的批复》与上级行政机关通知的规定不一致。第三人对被告提供的证据、依据均无异议。被告对原告提供的证据认为：证据1中宝山区人民政府关于共康住宅区北块(二)建造动迁、商品住宅征地的批复不是核发原告(户)房屋所在地块拆迁许可证的批文，与本案无关；证据2中4号拆迁许可证与本案无关，本区陆翔路房屋系增补的安置房源。第三人对原告提供的证据无质证意见。本院对本案证据作如下认证：被告提交的证据及原告提供的证据3号拆迁许可证真实、合法，与本案有关，故本院予以确认。原告提供的其他证据均不能证明其诉讼目的，故本院不予确认。经审理查明，2009年6月11日，因共康住宅区北块(二)项目建设，第三人上海康德利房地产经营有限公司取得了3号拆迁许可证，依法对东至东高泾、西至李孙河、南至农田、北至南蕰藻路拆迁范围内的房屋实施拆迁。上海宝建集团宝山市政建设有限公司为拆迁实施单位，具体实施拆迁。原告(户)坐落于庙行镇场北村曹家宅XXX-XXX号的房屋在拆迁范围内。根据宝农(庙行)字第056541号宅基地使用证附图及宝规建农(04)第15号宝山区农村村民修建房屋许可证存根记载，该户宅基地使用者为曹宝龙。本区庙行镇人民政府村镇建设规划办公室出具情况说明，认定该户有证建筑面积为145.57平方米，包括1号楼房建筑面积63.57平方米(其中阳台建筑面积5.85平方米)，2号楼房建筑面积30平方米，1号平房建筑面积35.6平方米(其中阳台建筑面积6平方米)，2号平房建筑面积16.4平方米，该户核定应安置人口为7人(原告曹宝龙、妻子黄妹娣、母亲杨世英、女儿曹俊莲、女婿唐建平、外孙唐俊浩，其中唐俊浩为独生子女1人按2人计算)，根据《关于本市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中的有关问题的通知》及基地口径规定，增加该户低于现行农村个人住房可建面积标准的建筑面积99.43平方米(7人×35平方米/人-145.57平方米=99.43平方米)，给予土地使用权基价和价格补贴，并给予200元/平方米的建安重置单价结合成新补偿。因此，原告(户)建筑面积合计245平方米。因原告拒绝上海上资房地产估价有限公司评估人员实地勘察，经该公司以2009年6月11日为估价时点评估对原告(户)房屋进行了参照评估，并出具了评估报告(分户报告编号：2009/6-548)，原告(户)1号楼房评估单价为371元/平方米，2号楼房评估单价为512元/平方米，平房评估单价为308元/平方米。2015年5月4日，拆迁实施单位向原告(户)送达了该评估报告。2016年10月28日，第三人以与原告(户)未能达成拆迁补偿安置协议为由，向被告提出裁决申请。被告同日受理后，向原告送达了裁决申请书和受理通知书，并于同月31日及同年11月4日两次组织原告与第三人进行调解。在调解中，第三人根据基地口径及原告(户)的实际情况，以对原告(户)更为有利的以人口确定安置面积给予房屋建安重置总价结合成新的补偿方式，用本区顾村地区现房对原告(户)进行安置，以人均50平方米给予安置并不计算房价，超出面积按市场评估价计算。第三人认定原告(户)应安置房屋面积为350平方米，提供1、宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积76.18平方米；2、宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积82.66平方米；3、宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积80.56平方米；4、宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积82.97平方米；5、宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积78.96平方米。前述五套房屋合计建筑面积401.33平方米，超出应安置面积51.33平方米，按市场评估价9,256元/平方米计算，超面积差价款为475,110.48元，与原告(户)房屋建安重置总价结合成新74,846.47元(371元/平方米×63.57平方米+512元/平方米×30平方米+308元/平方米×35.6平方米+308元/平方米×16.4平方米+200元/平方米×99.43平方米)相抵，原告(户)还应支付差价款400,264.01元。有证房屋超建部分面积补偿、无证房屋补偿、装潢费、附属设施费、家用设施移装费，待价值评估确定后予以补偿。原告对上述方案不予接受，但又拒绝与第三人签订拆迁补偿安置协议。因双方分歧较大调解未成，被告于2016年11月24日作出被诉房屋拆迁裁决，并于同日送达原告与第三人。原告不服，遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第十四条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第六条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第三条规定，被告具有作出被诉房屋拆迁裁决的职权。第三人因未能与原告(户)就拆迁补偿安置事宜达成一致，向被告申请房屋拆迁裁决，被告受理后，依法组织调解，在调解不成后于法定期限内作出裁决，其执法程序合法。被诉拆迁裁决对被裁决主体、被拆迁房屋面积和评估价格的认定，对货币补偿款的计算及安置房屋面积和价格的确定，均有相应的证据予以佐证，认定事实清楚，适用法律正确。关于原告对拆迁许可证提出的异议，被告提供的3号拆迁许可证及所附拆迁范围图可以证明原告(户)房屋位于3号拆迁许可证拆迁范围内，原告认为其属于4号拆迁许可证拆迁范围内依据不足；关于原告对评估报告提出的异议，因原告户拒绝估价人员实地勘察，评估机构进行参照评估，符合相关规定；原告认为被告遗漏50平方米面积未予以评估安置，却未能提供农村宅基地使用证或者建房批准文件等证据证明该面积为合法的有证面积，被诉拆迁裁决的补偿已经优于法律规定，原告的该诉称意见于法无据；至于原告认为村委会所制定的基地口径不能作为裁决依据的异议，因该基地口径系第三人申请裁决时所递交，第三人对其予以认可，被告经比对后择优按照基地口径中的人均面积标准安置方式对原告(户)予以裁决安置，并未侵害原告(户)的合法权益，且与原告(户)的选择相一致，并无不妥；至于原告对安置房源提出的异议，因本区陆翔路房屋系基地增补的安置房源，产权清晰，被告根据第三人的申请，对原告(户)裁决安置上述房屋并无不妥，另外，依据原告提供的本区陆翔路XXX弄XXX号XXX室水费发票，用水量仅为5立方米，不足以证明该房屋已有人实际居住，原告的该诉称意见依据不足，不予支持。综上，原告的诉称意见缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。据此，为保护公民、法人和其他组织合法权益，监督行政机关依法行使职权，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告曹宝龙的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告曹宝龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赵 晨审 判 员  王秀岩人民陪审员  刘晓莉二〇一七年九月二十六日书 记 员  刘洪明附：相关法律条文一、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第六条（拆迁管理部门）……区、县房屋土地管理部门（以下简称区、县房地局）对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理，业务上受市房地资源局的领导。二、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第四条征地拆迁房屋，应当按规定对征地范围内的房屋所有人（以下简称拆迁人）给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。第五条被拆除房屋的用途和建筑面积，以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。……第六条征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。本条规定的被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。第八条拆迁居住房屋，还应当补偿拆迁人搬家补偿费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补偿费。第十四条征地拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的有关规定执行。三、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。