天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初310号原告（反诉被告）：天津市河北区青罕粮油店，住所地天津市河北区王串场街王串场五号路16号。经营者：杨红梅，女，1980年6月3日出生，汉族，住天津市河北区王串场街王串场五号路16号。委托诉讼代理人：贾东明（夫妻关系），男，1980年6月15日出生，汉族，住天津市河北区王串场街王串场五号路16号。委托诉讼代理人：任翀怡，天津正忠律师事务所律师。被告（反诉原告）：**云，女，1974年5月18日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：赵虹，天津云择律师事务所律师。第三人：天津市河北区粮油食品有限公司，住所地天津市河北区义江道16号。法定代表人：程文秀，经理。委托诉讼代理人：田光，天津耕嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市河北区青罕粮油店（以下简称青罕粮油店）与被告（反诉原告）**云及第三人天津市河北区粮油食品有限公司（以下简称粮油公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。青罕粮油店经营者杨红梅及其委托代理人贾东明、任翀怡，**云及其及委托诉讼代理人赵虹，粮油公司的委托诉讼代理人田光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青罕粮油店向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告支付2019年12月28日起至2020年1月6日（共10天）房屋租金3333元，并给付2020年1月7日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按照每月10000元计算）；3.依法判令被告给付2019年10月16日起至2019年12月16日的水电费1904.5元，并给付2019年12月17日起至实际腾房之日止的水电费；4.依法判令被告给付原告违约金50000元；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2019年6月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于河北区房屋中的部分面积出租给被告，租期为一年，自2019年6月28日至2020年6月27日，年租金120000元应在签约后十日内一次性付清，同时约定违约方应向守约方支付违约金50000元。合同签订后，原告如约交付了房屋，但被告仅支付60000元租金。现租期已过半，被告仍拖欠剩余60000元租金未付。此外，被告自2019年10月16日开始拖欠水电费。现租赁房屋仍由被告占用，前述款项原告多次催要，被告拒不给付。被告的行为已构成根本违约，为此提起诉讼。**云辩称，同意解除双方的租赁合同，但不同意其他诉讼请求。原、被告于2019年6月12日签订《房屋租赁合同》，被告租赁该房屋经营早点。租赁合同第一条的约定，原告出租给被告的房屋应为80平方米，但原告交付的房屋面积不足60平方米，比合同约定面积少了20平方米，被告就此多次与原告协商至今未果。租赁合同载明的房屋租金每年120000元，平均每月10000元，而双方是按照5年租期进行商定的，现租期为一年，租金应为9500元。双方租赁合同约定，每半年交纳一次房租，而非一次性交纳12个月的租金。此外，原告自2019年11月起多次给被告拉闸断电，自2020年2月原告停电至今，而被告就停电一事多次报警解决未果。依据租赁合同的约定，被告应按照实际用量承担水、电费，水、电费的标准应按照国家价格标准计算。经被告查询，原告超出国家规定的水、电费价格向被告收取水、电费，在被告要求返还超支的费用时，遭到原告的拒绝。鉴于上述情形我方提出反诉：1.依法判令原告因提供租赁房屋的面积不足，退还2019年6月至12月房屋租金15000元；2.依法判令原告退还2019年7月至10月超额收取的电费1807.5元、水费400元，共计2207.5元；3.依法判令原告赔偿被告房屋转让费及经营损失共计30000元；4.依法判令原告退还被告押金合计15000元；5.依法判令原告支付违约金20000元；6.本案诉讼费用由原告承担。青罕粮油店针对**云提出的反诉请求辩称，首先，第三人粮油公司知晓房屋转租的情况且一直未提出异议，原、被告之间的《房屋租赁合同》合法有效，被告不享有合同解除权。其次，租赁房屋属于双方认可的特定物，在租赁之初双方并非按照租赁面积数的单价核算租金，而是在被告对租赁房屋完整查看后双方确定的租金标准。建立租赁关系时双方也曾协商房屋面积大约在六、七十平方米，租赁合同上记载的80平方米为草率记录，并不能反映客观事实，且被告在租赁期间及原告索要欠租时也从未对租赁面积的误差提出异议。此外，被告称原告于2020年2月拉闸断电并不属实，相反被告在2020年2月以后仍在用电并持续经营。退一步讲，即便存在拉闸停电，在被告应支付下半年租金而拒付的情况下，原告享有同时履行抗辩权，并不构成违约。综上，不同意被告的全部反诉主张。第三人粮油公司述称，涉案房屋的产权人是我公司，按照我公司与青罕粮油店之间的租赁合同约定，该房屋不允许转租，但现在原、被告已经建立转租关系，我公司也不会追究青罕粮油店的违约责任。因本案租赁纠纷发生在原、被告之间，因此我公司不发表意见，服从法院裁决。本院经审理认定事实如下：坐落河北区房屋为登记在第三人粮油公司名下的企业产房屋，用途为商业服务业，建筑面积97.66平方米，水电费为商用标准（电费单价8:00-11:00、18:00-23:00为高峰时段每度1.0346元，7:00-8:00、11:00-18:00为平峰时段每度0.6768元，23:00-7:00为低峰时段每度0.3923元；水费单价每吨7.90元）。2019年1月青罕粮油店从第三人处承租上述房屋，此后续订租赁合同，租期至2020年6月。期间，青罕粮油店将该房屋中的部分面积转租给**云用于经营“饶阳豆腐、煎饼”（**云租赁部分与青罕粮油店自用部分之间设有隔断）。转租前，**云实地看房并曾与青罕粮油店的经营者杨红梅及其配偶贾东明协商能否长租不涨租金，双方协商如连续租赁5年，每月10000元租金保持不变。2019年6月12日，青罕粮油店（甲方）与**云（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明租赁房屋建筑面积80平方米，租期为一年，自2019年6月28日至2020年6月27日；年租金120000元，每半年交纳60000元，交纳时间为每半个租赁年度的前十五天内；合同期内，甲方向乙方提供水、电，费用由乙方按实际使用量承担并按时交纳；乙方在租期内不得转租、转让、转借，乙方向甲方一次性支付押金5000元，对房屋内外结构不得擅自拆改、内外装修手续及费用由乙方自行办理和负担，合同期满后乙方提前十日按现状将房屋交还甲方，如出现转租、转让、转借等违约行为押金不退；甲方交付房屋或续签合同时，乙方向甲方一次性支付押金10000元，租赁关系终止时，如乙方拖欠甲方费用或对租赁房屋及设施造成损失，甲方有权用该押金及产生的利息冲抵相应费用，如有剩余退还乙方，如不足冲抵相应费用，甲方有权通过法律途径追索；本合同经双方签字盖章后生效，任何一方不得违反或擅自终止合同，合同期内单方终止合同或存在违约行为，违约方向守约方支付违约金50000元及承担相应责任；同时双方还就其他权利义务一并进行了约定。合同签订当日，**云将前半年租金60000元及押金9000元，合计69000元转账支付青罕粮油店的经营者杨红梅。合同签订后，青罕粮油店将租赁房屋交付**云，但交付房屋时双方未对水、电表数字进行确认。2019年6月15日，**云租赁部分的前租户**为**云出具书面材料一份，载明收到**云支付的转让费55000元，实际付款49000元，另6000元系在青罕粮油店的经营者杨红梅处，直接抵转**云。另查，涉案房屋装有水表总表和分表各一块，分表单独记录案外商户的用水量，总表记录青罕粮油店、**云及案外商户使用的用水总量（分表数字同时记入总表）。青罕粮油店自用房屋内装有电表总表一块及分电表四块（分表数字累入总表），分表分别记录青罕粮油店、**云及案外商户的各自用电量。涉案房屋的水、电需求由青罕粮油店不定期向水、电总表缴费及充值预付。青罕粮油店每月向**云收取水电费的方式为自行抄录电表数字后，将电表数字及费用总额通过微信发送给**云，其中水费按照每月200元标准收取，电费则按每度1.5元标准收取。2019年7月至2019年10月16日，青罕粮油店已向**云累计收取4个月水费800元、电费5422.5元（核算用电量为3615度），2019年10月16日记录**云用电量电表数字为6228。2019年10月26日，**云为记录自用电量从记录其电量的电表处另接装新电表一块至其租赁范围内（装于青罕粮油店处的原电表未拆除）。接装新电表当日，记录**云用电量的原电表数字为6387。2019年11月17日起，**云因青罕粮油店超额收取水电费及存在停电等情形，未再支付水电费及下半年房屋租金。本案诉讼过程中，青罕粮油店与**云于2020年6月15日办理租赁房屋交接，交接当日记录**云用电量的原电表数字为7920，**云接装的新电表数字为1790。庭审中，青罕粮油店表示并未主动进行拉闸断电，而是因为未预付充值才导致**云租赁房屋部分出现停电。**云则表示由于电价采取阶梯标准，其经营早餐主要用电在早高峰，而即便全天按照高峰电价每度1元的标准计算电费，已付电费也已超出应付数额。此外由于双方发生纠纷致青罕粮油店拉闸停电以及经营受到疫情影响，故请求对房屋租金予以减免。上述事实，有各方提交的相关证据材料及庭审笔录、勘查记录予以佐证，本院予以确认。本院认为，青罕粮油店与**云就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定且已实际履行，现涉案房屋的权利人粮油公司对青罕粮油店与**云建立的转租关系亦未持异议，因此青罕粮油店与**云就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应依法确认有效，双方均应依约享受权利、承担义务。鉴于该租赁合同的租期现已届满，双方亦实际交接了租赁房屋，因此该租赁合同已不存在解除问题。租赁合同约定，青罕粮油店应为租赁房屋提供水、电，而青罕粮油店因未及时充值预付费用导致停电，收取电费的标准为每度1.5元，该标准明显高于该户表的商用电费单价标准且未能证实双方对于该单价标准存在口头约定，因此青罕粮油店存在违约。而**云在合同履行期间以租赁房屋用于经营使用，但未依约按期支付房屋租金，亦属违约情形。鉴于双方均存在违约，因此各自要求对方支付违约金的主张，本院均不予支持。关于青罕粮油店要求支付的房屋租金及**云反诉要求退还房屋租金一节，因**云租赁房屋前已实地看房、交付前半年租金及相应押金，因此对于所租房屋的实际状况属于明知，而后订立租赁合同，现以租赁房屋面积不足合同载明的面积为由提出退还租金的反诉主张，本院不予支持。同时，**云未交付下半年租金并继续使用该房屋至2020年6月15日与青罕粮油店交接房屋，期间共5个月15天，按双方合同约定的租金标准每月10000元核算，应向青罕粮油店支付租金数额为55000元。考虑到租赁房屋确存在停电情形及经营受到疫情影响的因素，本院酌定给付租金数额为35000元。对于青罕粮油店要求支付自2019年10月16日至实际腾房之日止的水电费及**云反诉要求退还超额收取的水电费，其中水费部分，青罕粮油店按每月200元标准收取，**云亦按该标准交付了前4个月的水费，同时因涉案房屋水表总表记录的用水量为青罕粮油店、**云及案外商户的累计总量，无法区分各自用水量，现**云提出退还水费的主张，本院不予支持。自2019年10月16日最后一次支付水费至2020年6月15日交接房屋，期间共8个月，计1600元水费应由**云支付。对于电费部分，因**云接装的新电表并未通过电力部门安装及核验，该新表读数与原电表记录的换表期间差额亦存在明显不同，因此新电表的读数不应作为计算用电量的依据，仍应以原电表读数为准。2019年7月至2019年10月16日核算**云用电量为3615度，2019年10月16日原电表数字为6228，2020年6月15日双方交接房屋时原电表数字为7920，该期间用电量为1692度，合计用电量5307度，**云依据其经营项目按照每度1元的单价标准计算较为客观，本院予以采纳，应付电费合计为5307元，现已支付5422.5元，超支115.5元应由青罕粮油店予以退还。关于**云反诉要求赔偿的房屋、经营损失合计30000元及退还押金15000元，其中转让费系向租赁房屋的前租户支付，而青罕粮油店与**云在履约期间均存在违约情形，且双方签订租赁合同前仅对如连续租赁5年，租金每月10000元保持不变进行过协商，但双方并未对租期确定为5年以上达成一致意见，现**云要求青罕粮油店赔偿该项损失，本院不予支持。经营损失部分，本案中已在应付房屋租金中予以相应考虑，故不再重复涉及。鉴于青罕粮油店认可**云已实际支付押金15000元，在双方租赁合同终止后，该押金应由青罕粮油店无息退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）**云向原告（反诉被告）天津市河北区青罕粮油店支付拖欠的房屋租金35000元；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）**云向原告（反诉被告）天津市河北区青罕粮油店支付拖欠的水费1600元；三、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）天津市河北区青罕粮油店退还被告（反诉原告）**云电费115.5元；四、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）天津市河北区青罕粮油店退还被告（反诉原告）租赁押金15000元；五、驳回原告（反诉被告）天津市河北区青罕粮油店的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）**云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费合计1517.6元，由原告（反诉被告）天津市河北区青罕粮油店负担370元，由被告（反诉原告）**云负担1147.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年八月三日书记员  王 杰附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。