南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初454号 原告：中国人民解放军广西南宁市江南区人民武装部，住所地南宁市。 负责人：马建业，该部部长。 委托诉讼代理人：朱媛，广西顺运律师事务所律师。 被告：李小金，男，汉族，1964年10月20日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：张曼琳，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽飞，广西万益律师事务所实习律师。 原告中国人民解放军广西南宁市江南区人民武装部（以下简称江南区武装部）与被告李小金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月28日、2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告江南区武装部的委托诉讼代理人朱媛，被告李小金及其委托诉讼代理人张曼琳、刘丽飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江南区武装部向本院提出诉讼请求：1.解除原告江南区武装部与被告李小金于2012年12月31签订的《军队房地产租赁合同》；2.被告李小金立即将位于南宁市房产腾空房屋、恢复原状;3.被告李小金向原告江南区武装部支付拖欠的租金95000元以及违约金28500元（租金、违约金均暂计至2017年4月7日，之后的租金和违约金均计至李小金实际付清之日止）;4.被告李小金向原告江南区武装部支付房屋占用费（按每月7917元的标准，从2017年4月7日起计至被告实际交还房屋之日止）;5.本案诉讼费用由被告李小金承担。事实与理由：2012年12月31日，原告江南区武装部与被告李小金签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于南宁市房产出租给被告作为招待所经营使用，租期为2013年1月1日至2017年12月31日，此外双方就租金、租金缴纳方式以及违约责任作了明确约定。自2016年4月7日起，被告一直拖欠原告的租金，被告拖欠租金的行为已经构成严重违约，按合同约定原告可以解除租赁合同。根据中国军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和军委国队动员部巡视组检查南宁警备区提出的要求，江南区武装部必须于限定时间内停止出租并收回位于南宁市房产。2016年8月25日，原告向被告发出《关于终止合同的通知》，提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，该通知已送达至被告，但被告既不腾空交还房屋，也不缴纳租金。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告李小金辩称：1.涉案房屋所在土地的权利人是南宁市土地储备中心，原告提交的《军队房地产租赁许可证》为复印件，且许可证上登记涉案租赁物的出租人为“南宁警备区后勤部”，原告并非涉案租赁物的合法出租人；2.《军队房地产租赁许可证》记载的有效期为2012年1月3日至2016年1月2日，未能涵盖涉案租赁合同约定的整个租期（2013年1月1日至2017年12月31日），原告无权对租赁物进行出租；3.涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，没有合法报建手续，根据法律有关规定，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》应属无效合同，原告无权要求被告支付租金、违约金等；4.退一步讲，即使法院认定本案租赁合有效，原告主张的违约金也过高，请求法院依法予以调整；5.涉案《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项约定，因政府行为，国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任，如法院认定合同已解除，被告也只有腾房义务，没有将租赁物恢复原状的义务。 本院经审理认定事实如下：2012年12月31日，原告江南区武装部（出租方，甲方）与被告李小金（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于南宁市的房屋（民兵训练基地）出租给乙方使用，建筑面积为1012平方米，租赁用途为经营招待所；2.租期自2013年1月1日至2017年12月31日，年租金为105000元，每半年结算一次，乙方应于每年的1月1日和7月1日向甲方支付租金，付款方式为银行转账；3.甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，保证出租的房地产按照《军队空余房地产租赁管理规定》的审批权限，业经军队审批机关批准，甲方提供南宁警备区《军队房地产租赁许可证》复印件；4.甲方因军事及地方城市规划建设等原因需要提前终止合同的，必须经江南区武装部核实并出具书面意见，乙方应当自接到通知之日起一个月内无条件将所承租的房地产交还给甲方；5.因政府行为，国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任；6.乙方逾期支付租金及有关费用，每逾期1日，甲方按滞交款项总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止供水供电，在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走属于乙方的财产；7.乙方不得将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确需转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利义务的前提下，签订转租合同，并经甲方审核同意；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，被告依约向原告支付租金，原告将房屋交付被告使用，并向被告提供《军队房地产租赁许可证》复印件，该许可证上记载的出租人为南宁警备区后勤部，出租有效期限为2012年1月3日至2016年1月2日。 2014年1月1日，原告江南区武装部与被告李小金签订《房地产租赁补充协议书》，约定自2014年1月1日起年租金变更为95000元。2014年2月1日，被告向原告申请将武装部招待所按单间配套公寓出租的模式经营。2014年4月30日，原告书面同意被告改变招待所的经营模式。被告将涉案房屋的租金支付至2016年4月30日，之后未再支付租金。2016年8月25日，原告江南区武装部向被告李小金发出《关于终止合同的通知》，内容为：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和军委国防动员部巡视组检查南宁警备区提出的相关要求，决定自2016年10月1日起终止与李小金签订的《军队房地产租赁合同》（含2014年1月1日签订的《房地产租赁补充协议书》），要求李小金于2016年9月30日前将位于南宁市的使用权归还江南区武装部，并移交相关设备设施，结清房租水电等费用。庭审中，李小金称并未收到该通知。2017年6月13日，本院向李小金送达民事起诉状副本等应诉材料。 另查明：涉案房屋所在的土地（宗地号为0102291）为国有划拨土地。2005年4月20日，江南区武装部取得南宁市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》，南宁市规划管理局批准江南区武装部在该土地上建设独立营院。2005年8月3日，南宁市人民政府批准同意土地使用权人江南区武装部在该土地上建设独立营院，用途为军事设施。2005年8月12日，江南区武装部取得南宁市国土资源局颁发的《建设用地批准书》，批准江南区武装部在该用途为军事设施的土地上建设独立营院。2010年7月16日，宗地号为0102291的地块的权利人由江南区武装部变更为南宁市土地储备中心，使用权类型为出让，用途为城镇住宅、批发零售用地。2017年7月27日，南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）向江南区武装部发出《关于尽快移交安吉路8号资产的函》，主要内容为：2009年5月，根据《中国共产党南宁市委员会常委会议纪要》（十届第53号）、市财政局《关于江南区和良庆区现人民武装部营院资产评估及拍卖有关事项的请示》（南财预〔2009〕179号）及市政府批复精神，威宁公司应于江南区武装部与市土地储备中心签订关于江南区人民武装部旧营院土地使用权收购合同后5个工作日内，接收安吉路8号旧营院地上的所有建筑物。后经江南区武装部申请，威宁公司同意延期移交江南区武装部旧营院。现请江南区武装部按照相关文件要求，于2017年8月15日前将安吉路8号旧营院所有建筑物移交给威宁公司。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：江南区武装部与李小金签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁补充协议书》、《关于终止合同的通知》、《土地登记卡》、《军队房地产租赁许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《关于尽快已交安吉路8号资产的函》、经费明细账、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告江南区武装部与被告李小金分别于2012年12月31日、2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。被告李小金以原告江南区武装部未提供“军队房地产租赁许可证”原件，且该许可证载明的有效期未能涵盖涉案租赁合同约定的整个租期，违反了《军队空余房地产租赁管理规定》，主张租赁合同无效。现查，该规定系军队内部规范军产出租的规定，重点在于规范各级部队对外出租行为，但不涉及部队与案外单位或个人签订合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第五项明确规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才归于无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条又进一步明确“强制性规定”，是指效力性强制性规定。显然原、被告双方签订合同不存在违反效力性强制性规定的情况，故被告李小金以此作为合同无效的理由不能成立。此外，被告称原告未在法庭辩论结束前提供涉案房屋的建设工程规划许可证，涉案租赁合同也应属无效合同。根据《最高人民法院》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原告江南区武装部虽未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，但提供了证据证实南宁市人民政府和南宁市国土局同意在划拨的土地上建设包括涉案房在内的独立营院，故李小金以此作为合同无效的理由不能成立。再者，被告李小金认为原告江**武装部既非租赁许可证上登记的出租人，也非涉案房屋所在土地的所有人，原告无权出租涉案房屋。根据《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同是以物的使用、收益为目的，出租人负有将租赁物交付承租人使用的义务。租赁合同的出租人是否为租赁物的所有权人或使用人，并不影响租赁合同的效力。本案中出租人江南区武装部已将涉案房屋交付承租人李小金使用，且并无案外人对江南区武装部的出租权提出异议进而影响到李小金的承租权，故李小金以此作为合同无效的理由亦不能成立。综上，原告江南区武装部与被告李小金签订的《军队房地产租赁合同》依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同解除问题。根据《军队房地产租赁合同》及补充协议约定，自2014年1月1日起年租金变更为95000元，租金每半年结算一次，被告李小金应于每年的1月1日和7月1日向原告江南区武装部支付租金，若逾期30日，原告有权解除合同。现被告仅将租金支付至2016年4月30日，自2016年5月1日起拖欠租金。根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案租赁合同解除的条件已成就。原告诉请解除租赁合同，本院于2017年6月13日向被告送达民事起诉状等应诉材料，原告解除合同的意思表示于该日送达至被告，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，本院依法认定原告江南区武装部与被告李小金签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月13日解除。 关于腾空房屋及将房屋恢复原状的问题。《军队房地产租赁合同》解除后，被告李小金已经失去占有房屋的合法依据，应于本案判决生效之日起十日内腾空位于南宁市西乡塘区安吉大道8号江南区武装部的房屋。因涉案租赁合同中并未约定合同解除后，被告有将租赁物恢复原状的义务，且原告江南区武装部未举证证明房屋交付时的状态，故对原告诉请被告将租赁房屋恢复原状，本院不予支持。 关于租金及房屋占用费的问题。根据《房地产租赁补充协议书》约定，自2014年1月1日起，年租金为95000元，即月租金为7916.67元。被告李小金已将租金支付至2016年4月30日，尚拖欠原告江南区武装部2016年5月1日至合同解除日2017年6月13日期间的租金，该租金为106347.27元（7916.67元×13个月+7916.67元÷30天×13天）。合同解除后，被告未及时搬离，应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。故自2017年6月14日起至被告实际搬离之日止的房屋占用费，由被告按每月7916.67元的标准支付。 关于违约金的问题。根据《军队房地产租赁合同》约定，租金每半年结算一次，被告李小金应于每年的1月1日和7月1日向原告江南区武装部支付租金，被告逾期支付租金及有关费用，每逾期1日，原告按滞交款项总额的千分之三向被告加收违约金。原告在诉请中主动将违约金调整为被告所欠租金的30%，被告认为该违约金的计算标准仍然过高，请求法院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法调整前述违约金标准为以被告每半年拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算。本案中，被告应于2016年1月1日向原告支付2016年1月至6月期间的租金47500元，但被告实际只支付2016年4月前的租金，尚拖欠原告2016年5月至6月的租金15833.34元，该期间的违约金为：以15833.34元为基数，自2016年1月2日起至被告实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。被告未于2016年7月1日支付2016年7月至12月期间的租金47500元，该期间的违约金为：以47500元为基数，自2016年7月2日起至被告实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。被告未于2017年1月1日支付2017年1月1日至2017年6月13日期间的租金43013.91元，该期间的违约金为：以43013.91元为基数，自2017年1月2日起至被告实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。合同解除后，原告主张所欠租金的违约金已丧失权利依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告中国人民解放军广西南宁市江南区人民武装部与被告李小金于2012年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月13日解除； 二、被告李小金于本案判决生效之日起十日内腾空位于南宁市的房屋; 三、被告李小金向原告中国人民解放军广西南宁市江南区人民武装部支付2016年5月1日至2017年6月13日期间的租金106347.27元；支付从2017年6月14日起至被告李小金实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月7916.67元的标准计算； 四、被告李小金向原告中国人民解放军广西南宁市江南区人民武装部支付违约金（计算方法：1.以15833.34元为基数，自2016年1月2日起至被告李小金实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付；2.以47500元为基数，自2016年7月2日起至被告李小金实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付；3.以43013.91元为基数，自2017年1月2日起至被告李小金实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付）; 五、驳回原告中国人民解放军广西南宁市江南区人民武装部的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3886元，减半收取计1943元（原告已预交），由原告中国人民解放军广西南宁市江南区人民武装部负担82元，被告李小金负担1861元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员 梁 娟 二〇一七年九月二十二日 书记员 蒙美丞 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。