广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初671号原告：容文俊，男，1994年4月26日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。被告：阳江熙元房地产开发有限公司，住所地：阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李超鹏，该公司法务。委托诉讼代理人：吴江美，该公司法务。原告容文俊与被告阳江熙元房地产开发有限公司（以下简称熙元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告容文俊的委托诉讼代理人冯兆演、被告熙元公司的委托诉讼代理人李超鹏、吴江美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容文俊向本院提出诉讼请求：1.判决被告熙元公司向原告容文俊支付逾期交楼违约金454419.6元（从2014年4月1日起至2017年1月5日止按购房款总额3075598元以每日万分之一点五计算）；2.本案诉讼费由被告熙元公司承担。事实和理由：2013年6月3日，原告容文俊为购买被告熙元公司开发的阳江市阳东区涉案房屋签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：涉案房屋的价格为3075598元；被告熙元公司交楼时间为2014年3月31日前；如被告熙元公司逾期交楼，则按购房款总额以每日万分之一计算违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告容文俊依约将全部购房款3075598元支付给了被告熙元公司，但被告熙元公司在2017年1月5日才将所购房屋交付原告容文俊使用，致原告容文俊损失严重。因《广东省商品房买卖合同》约定被告熙元公司逾期交楼则按购房款总额以每日万分之一计算违约金明显过低，不足以弥补原告容文俊损失，加之与合同约定与原告容文俊逾期付款按每日万分之五计算违约金不对等，故原告容文俊请求将逾期交楼的违约金适当甲乙调整至每日万分之一点五。现原告容文俊依法起诉，请人民法院支持原告容文俊请求。被告熙元公司辩称，一、房屋迟延交付的原因为政府土地征收补偿款未支付至相关村民，村民阻拦施工，导致未能对围墙进行施工，因此涉案的房屋竣工验收备案办理迟延以及F21栋至今尚无法办理竣工验收备案。2010年，被告熙元公司以出让方式取得涉案房屋的土地使用权，并已全部付清土地出让金等土地出让合同约定的费用。根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第十三条规定：土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。因此地方人民政府应及时足额支付征地和拆迁补偿费。被告熙元公司于2013年就完成了中惠涉案房屋、19幢、20幢、29幢的房屋施工，但由于29幢后花园占用的部分土地的征收补偿款村民与政府存在争议，阳东区政府未足额支付补偿款，阻拦被告熙元公司在工地上施工，导致被告熙元公司一直未能对围墙进行施工，无法办理竣工验收。经被告熙元公司与政府多次沟通，才于2016年12月14日办理完18幢、19幢、20幢的竣工验收备案，29幢至今仍无法办理竣工验收备案。涉案房屋未能及时收楼，完全是因为政府的征地补偿款支付不到位，村民阻拦施工所导致，与被告熙元公司无关。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“因国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由，出卖人可以据实予以延期。”因此，导致房屋迟延交付并非是由于被告熙元公司的原因，符合《广东省商品房买卖合同》约定的免责条件，被告熙元公司无需承担房屋迟延交付的违约责任。二、如涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的被告熙元公司交楼违约金计算标准明显过高，远远高于原告容文俊的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。1、若涉案房屋出现迟交楼，租金损失是买受人的实际损失。由于涉案房屋目前还不具备办理产权证的条件，还没有办理产权证，按照广州房屋交易的规定，涉案房屋还不能上市交易，买受人不能出卖涉案房屋获利。由于买受人出售涉案房屋存在政策限制，买受人对于涉案房屋只能自住或出租，对应利益都是涉案房屋对应的租金。在无法收楼的时候，买受人的实际损失即是对应期间的租金损失。2、以租金标准界定买受人的迟交楼损失有明确法理依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”3、违约金过高则应当调整减少有法理依据。合同法就违约责任的立法原则是基于补偿性，而不是惩罚性，过高的违约金则具有惩罚性，违背了补偿性的基本原则。4、违约金过高则应当调整减少有充分法律、法规及司法解释作为依据。主要如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。三、原告容文俊的诉讼请求已过诉讼时效，应依法予以驳回。《广东省商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年3月31日前，因此，自2014年3月31日起，原告容文俊知道或应当知道自己的权利受到了侵害，但原告容文俊直至2017年4月才提起诉讼，已过了2年的诉讼时效期间，已依法丧失胜诉权。综上，涉案房屋未能按期交付为政府机关及第三人的过错造成，是合同明确约定的免责事由，且已过了诉讼时效，被告熙元公司无需承担迟延交付的违约责任，请求法院驳回原告容文俊的全部诉讼请求。经审理查明，2013年6月4日，被告熙元公司作为出卖人与原告容文俊作为买受人签订《广东省商品房买卖合同》，该合同主要约定：一、买受人所购涉案商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为阳预许证字[2013]第0**号，商品房建筑层数3层，建筑面积共335.13平方米。二、计价方式与价款：商品房按套出售，单价每平方米9177.33元，总金额为3075598元。三、付款方式及期限：首期楼款（含定金）人民币1230598元于2013年5月28日前付清，余款共计人民币1845000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因除外：双方协商同意解除合同或变更合同；不可抗力；为配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决；因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由。五、出卖人如未按本合同约定的期限将商品房屋交付买受人使用，按以下方式处理：1、逾期未超过120日的，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告容文俊、被告熙元公司在合同中还对产权登记、保修责任等其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告容文俊按照约定付清全部购房款3075598元给被告熙元公司。涉案商品房于2016年11月29日竣工验收，2016年12月14日在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局备案。被告熙元公司于2017年1月5日将涉案商品房交付给原告容文俊使用。原告容文俊因被告熙元公司迟延交房而请求其支付相应违约金提起本案诉讼。被告熙元公司辩称房屋迟延交付是政府原因，属于合同约定的免责事由，即使需要支付违约金，应以原告容文俊的实际损失计算。且原告容文俊的请求已超过2年的诉讼时效，被告熙元公司无需承担违约责任。另查明，被告熙元公司成立于2007年12月4日，为其他有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。以上事实，有原告容文俊、被告熙元公司的委托诉讼代理人当庭陈述及原告容文俊提供的企业机读档案登记资料、《广东省商品房买卖合同》、《收据》，被告熙元公司提供的《竣工验收备案表》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告容文俊与被告熙元公司于2013年6月4日签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年3月31日前按照要求交付商品房给买受人使用。除出现合同第八条约定的遭遇不可抗力、为配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决、因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由等特殊情况外，出卖人逾期超过120天未将符合要求的商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同约定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。本案中，一、被告熙元公司主张，商品房迟延交付是因为政府土地征收款未支付至相关村民，村民阻拦施工，导致未能对围墙进行施工，无法办理竣工验收而造成，这属于《广东省商品房买卖合同》约定的免责条件，被告熙元公司无需承担商品房屋迟延交付的违约责任。被告熙元公司还主张双方在《广东省商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2014年3月31日前，原告容文俊自2014年3月31日起知道或应当知道自己的权利受到了侵害，原告容文俊直至2017年4月才提起诉讼，已过了2年的诉讼时效期间。本院认为，首先，被告熙元公司主张商品房迟延交付的原因属于双方在《广东省商品房买卖合同》约定的免责条件，其无需承担商品房屋迟延交付的违约责任，但未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。其次，原告容文俊与被告熙元公司在上述合同中约定，违约金是以日为单位累计计算，属于继续性违约金，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。原告容文俊于2017年4月25日提起本案诉讼，请求2014年4月1日起至2017年1月5日止期间违约金，诉讼期间原告容文俊未提供证据证明2014年4月1日至2015年4月24日期间的违约金请求权存在诉讼时效中止、中断的情形，因此该时间段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护。对于2015年4月25日至2017年1月5日期间的违约金请求权未超过两年的诉讼时效，应予支持。故被告熙元公司主张原告容文俊提起本案诉讼已过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。二、如前所述，原告容文俊、被告熙元公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，本案应依据《广东省商品房买卖合同》认定商品房交付、价款支付及违约责任。综合案件查明事实及证据，原告容文俊已经依照合同约定付清购房款，但被告熙元公司在2016年12月28日才通知原告容文俊可以在2017年1月5日收房，显然违反了合同中2014年3月31日前交付商品房的约定。被告熙元公司的上述行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。依据《广东省商品房买卖合同》约定，被告熙元公司应就其违约行为，从约定最后交付商品房期限第二天即2014年4月1日起至实际交付商品房之日即2017年1月5日止，按日向原告容文俊支付已交付房价款3075598元万分之一违约金。因2014年4月1日至2015年4月24日期间的违约金请求权已超过诉讼时效，故被告熙元公司应从2015年4月25日起至实际交付商品房之日即2017年1月5日止，按日向原告容文俊支付已交付房价款3075598元万分之一违约金。诉讼中，原告容文俊主张合同约定的违约金标准过低，应调整为每日万分之一点五，被告熙元公司则认为双方约定的违约金过高，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，按租金标准对违约金进行调整。本院认为，首先，该违约金约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整，但本案中原告容文俊主张违约金过低，未提供相应证据证明，而根据上述司法解释第十七条的规定，参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用“参照租金标准”这一规定。综上，原告容文俊关于违约金过低应调整为每日万分之一点五的主张及被告熙元公司关于按租金标准调整违约金的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告阳江熙元房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金（以3075598元为基准，按每日万分之一从2015年4月25日计至2017年1月5日止）给原告容文俊。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8116元，减半收取4058元，由被告阳江熙元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  周国汉二〇一七年九月十三日书记员  何燕韵