合议庭成员：承办人：安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖07民终625号上诉人（原审被告）：铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区联盟服务中心综合楼三层。法定代表人：张吕胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴旺清，安徽吴旺清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵市隆门工贸有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道中段3798-2号私营工业园内。法定代表人：陈大改，该公司董事长。委托诉讼代理人：金华,安徽众佳律师事务所律师。上诉人铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司（以下简称“鸿丰公司”）因与被上诉人铜陵市隆门工贸有限责任公司（以下简称“隆门公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判支付其房屋租金29616元（房屋租金59616-押金30000元=29616元）。2.本案一、二审诉讼费依法分担。事实与理由：一审法院判决支持隆门工公司房屋租金及物业管理费134136元的一审诉讼请求中的104136元，是事实不清、适用法律错误，应当予以纠正。一、根据双方签订的《租赁合同书》第四条约定，房屋租金是8元/㎡/月，物业管理费是11.6元/㎡/月，按照隆门公司的诉求4个月时间计算，房屋租金是59616元，物业管理费是86443.20元，合计134136元。房屋租金对应的是有偿使用房屋的费用，物业管理费对应的是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的费用。一审法院将二者一起笼统判决，是事实不清。二、收取物业管理费，需依法取得合法资质，没有公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等，隆门公司收取物业管理费属于非法所得，一审法院不应支持。根据《安徽省物业管理条例》第五十六条规定：“物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地设区的市或者县（市）人民政府物业管理行政主管部门备案。”隆门公司不具备物业服务资质，不能收费。依照该条例第九十九条规定“物业服务企业未按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准或者公布失实的，由县级人民政府价格部门责令限期改正并依法处罚。”三、隆门公司收取11.6元/㎡/月物业管理费，自认是“为了少交一点税”，是典型的侵害国家利益的行为，一审法院支持其诉求是适用法律错误。依据合同法第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”的规定，一审法院应当驳回该部分诉讼请求。铜陵市隆门工贸有限责任公司未作书面答辩。铜陵市隆门工贸有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除隆门公司与鸿丰公司于2018年8月21日签订的《租赁合同书》，鸿丰公司立即返还承租的铜陵市东润大厦B座四层商业用房；2.判令鸿丰公司支付隆门公司2018年9月1日至2018年12月31日装修期免除的租金及物业管理费134136元，2020年1月至4月份的房租及物业管理费134136元，2019年12月份的水电费2293.50元，2020年1月份的水电费1030.50元；3.诉讼费用由鸿丰公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年8月21日，隆门公司与鸿丰公司签订《租赁合同书》，约定：甲方（隆门公司）将铜陵市东润大厦B座四层的商业用房出租给乙方（鸿丰公司），租赁物业的计租面积为1863平方米；甲方于2018年9月1日之前将租赁物业交付乙方；租赁期限为5年，自2018年9月1日至2023年8月31日，自交付起计算；甲方同意在租赁期内给予乙方自租赁物业交付日起120天的装修期，装修期内甲方收其他费用11923元、免装修期间租赁物业的租金（若乙方违约导致合同不能履行、乙方必须补交装修期免除的费用134136元），但必须支付装修时产生的水电费等相关费用，并交纳装修保证金，装修垃圾由乙方自行处理；自装修期满之次日（包括该日），租赁物业的租金按照下述规定计算：（1）固定租金，第一、二、三年月租金分别为14904元，年租金分别为178848元；第四、五年月租金分别为15351元，年租金分别为184212元；（2）物业管理，第一、二、三年月费用分别为21611元，年费用分别为259332元；第四、五年月费用分别为22263元，年费用分别为267156元。本合同项下的租金、物业管理费支付方式为：以三个月为一个交租期，先交款后使用，除第一期交费外，乙方应当在交租期当月20号前（若20号为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一天），向甲方一次性足额支付下期租金、物业管理费。本合同项下水、电费支付方式为：乙方租赁期水、电费必须按月足额交纳，水费价格3.5元/吨，电费价格1.2元/度（如遇供水、供电部门调价，甲方供水、供电价格也随之调整）。双方约定，乙方应于本合同签订之日后七日内，向甲方支付房屋保证金，房屋保证金为3万元；租赁关系终止时，在乙方结清本合同项下乙方应付的所有款项后，甲方应在结清后的十五个工作日内无息返还保证金。关于违约责任，合同约定：因乙方违约或乙方在租期内提出解除本合同，甲方可依据本合同在收回该租赁物业时，对乙方已支付的所有租金及其他费用均不予退还，同时甲方有权没收乙方已付的保证金；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费及其他相关费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。关于租赁物业的交还，合同约定：乙方应最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止24:00时之前向甲方交还租赁物业，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还租赁物业，每逾期一日，乙方除应按上月租金及管理费标准的5倍向甲方支付租赁物业占用费外，还应承担租赁物业在占用期间内本合同所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不搬出租赁物业而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方向甲方交还租赁物业前，应自付费用对租赁物业进行打扫和清理。乙方如按本合同之规定在甲方同意的范围内和要求下对租赁物业进行了装修、增建或改建，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意的范围和要求对租赁物业进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方恢复原状。合同还对其他事项进行了明确约定。合同签订后，隆门公司依据合同约定，将上述房产交由鸿丰公司进行使用，鸿丰公司对该房产进行了装修并使用。期间，鸿丰公司依据合同约定，向隆门公司交纳保证金3万元，并依据合同约定的期限及标准，按季度向隆门公司交纳了2019年的租金及物业管理费。同时，鸿丰公司也依据合同约定，向隆门公司交纳了2019年11月份以前的水电费，2019年12月份的水电费2293.50元及2020年1月份的水电费1030.50元至今未能支付。2019年11月份，鸿丰公司以经营不善无力支付租金为由，要求减少租赁面积，但隆门公司未能同意，鸿丰公司陆续从承租房屋中搬出，但双方未办理正式的房屋交接手续。后隆门公司以鸿丰公司单方违约为由，要求鸿丰公司依据合同约定支付装修免租期间的房租及2020年1月至4月份期间的房租，鸿丰公司以其并未违约且2020年1月至4月份为疫情期间为由，拒绝支付上述期间的房屋租金，隆门公司遂诉至法院。一审法院认为，隆门公司与鸿丰公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。隆门公司依据合同约定向鸿丰公司交付了承租房屋，在租赁期限内，鸿丰公司因经营不善等原因退出租赁，隆门公司在本案中要求解除《租赁合同书》，鸿丰公司同意解除合同不违反法律规定，予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，双方应分别返还，隆门公司要求承租人返还租赁物的诉讼请求符合法律规定与合同约定，予以支持。关于装修免租期期间的房屋租金，隆门公司与鸿丰公司签订的《租赁合同书》明确约定：因若乙方违约导致合同不能履行、乙方必须补交装修期免除的租金及物业管理费134136元。从本案查明的事实来看，本案系因鸿丰公司经营不善导致合同无法履行，责任在于鸿丰公司，隆门公司要求鸿丰公司支付装修免租金期间的租金及物业管理费134136元的诉讼请求符合法律规定与合同约定，予以支持。隆门公司要求鸿丰公司支付2020年1月份至2020年4月份期间的租金及物业管理费，鉴于鸿丰公司已陆续从承租房屋中搬出，且上述期间系疫情防控期间及复工复产期间，上述期间的房屋租金鸿丰公司无需支付。隆门公司要求鸿丰公司支付2019年12月至2020年1月份期间的水电费，鸿丰公司在庭审中无异议，对此予以支持。鸿丰公司认为其本身并无过错主张装修免租金期间的租金及物业管理费不应支付，但从鸿丰公司在庭审中的陈述来看，鸿丰公司于2019年11月份即以经营不善等为由提出减少承租面积但隆门公司并未同意，且其称其已于2019年12月底从承租房屋中搬出，因此，导致合同无法继续履行的根本原因在于鸿丰公司经营不善无法继续承租涉案房屋，并非疫情导致合同不能履行，对其该项答辩意见，不予采信；关于装修损失，鸿丰公司与隆门公司签订的《租赁合同书》明确约定：乙方如按本合同之规定在甲方同意的范围内和要求下对租赁物业进行了装修、增建或改建，由此发生的费用由乙方承担。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该法第十一条同时规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。就本案实际情况来看，本案实际上是因鸿丰公司经营不善等原因导致合同解除，且双方在合同中对合同提前终止后的装饰装修费用承担问题进行了明确约定，鸿丰公司在本案中直接要求隆门公司补偿已经形成附合的装饰装修物损失的答辩意见，不予采信。当然，对于装饰装修物，双方也可另行进行协商。鸿丰公司主张的押金3万元，鉴于该款同属金钱债务，应当在隆门公司主张的相关费用中予以扣除；鸿丰公司主张退还多支付的物业管理费，但因双方在《租赁合同书》中对该费用的标准已经约定明确，数额系双方协商一致的结果，鸿丰公司此前并未就此提出异议，且其在2019年期间始终按照合同约定的标准支付了上述费用，对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告铜陵市隆门工贸有限责任公司与被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司于2018年8月21日签订的《租赁合同书》；二、被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司于本判决生效后十日内，将其承租的铜陵市东润大厦B座四层房产返还给原告铜陵市隆门工贸有限责任公司；三、被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司支付原告铜陵市隆门工贸有限责任公司房屋租金及物业管理费134136元，原告铜陵市隆门工贸有限责任公司退还被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司押金3万元，两项债务相互冲抵后，被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司支付原告铜陵市隆门工贸有限责任公司房屋租金及物业管理费104136元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司支付原告铜陵市隆门工贸有限责任公司水电费3324元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告铜陵市隆门工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5374元，减半收取计2687元，由原告铜陵市隆门工贸有限责任公司负担1624元，被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司负担1063元。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，结合鸿丰公司的上诉请求和双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：鸿丰公司是否应当支付装修免租金期间的物业管理费。隆门公司与鸿丰公司于2018年8月21日签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同书》明确约定：“因若乙方违约导致合同不能履行、乙方必须补交装修期免除的租金及物业管理费134136元。”根据一审查明的事实，合同无法履行系因鸿丰公司违约所致，物业管理费收取标准亦由《租赁合同书》约定，该约定并不违反法律禁止性规定。且在合同履行期间，鸿丰公司一直依据此标准按季度向隆门公司交纳租金及物业管理费。故隆门公司主张鸿丰公司支付装修期免除的租金及物业管理费134136元于法有据，一审法院支持其主张，将租金及物业管理费一并判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1663元，由上诉人铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈浩林审判员  朱小文审判员  尹雪茗二〇二〇年八月十二日法官助理盛华铭书记员张宁附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……