湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2861号原告彭红，女，1958年4月23日出生，回族，住长沙市岳麓区。被告湖南合居商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区高云路77号龙湾国际3期2026栋207房。法定代表人温卓宇。原告彭红与被告湖南合居商业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭红到庭参加诉讼。被告湖南合居商业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告彭红向本院提出诉讼请求：1、被告偿还房屋租金19800元、违约金19800元、装修费8000元、物业管理费1800元、遗失电视机一台2600元、电表改装500元，共计52500元；2、本案所有诉讼费均由被告承担。事实和理由：原告于2018年9月16日将位于中建梅溪湖壹号8栋1805号房屋（113.6平方米）交付于被告湖南合居商业管理有限公司，并签订房屋托管合同三年。2018年9月16日至2021年9月15日止，每月租金3300元，按季缴费。应该公司要求，原告事先已支付装修费8000元。但被告于2019年9月13日缴纳了上月所欠房租费后，至今没有再交纳房租。原告一再催促签约人李佳文交费，却得知其早已离职，委托徐靓丽、李宜荣等人负责处理，但一直无果，也联系不上公司负责人。直至2019年11月中旬，原告找到该公司所在地，已人去楼空，该公司由于经营不善已无法继续经营下去。听说一些股东己卷款走人，但该公司工作人员仍于2019年9月、10月在面临倒闭的情况下，以签约越久、优惠越多的方式欺骗租客，签订半年或一年合约，骗取租客一次性把房租交给该公司。原告房内4名租客，其中两人己交租金至2020年5月，一人交至2020年3月，一人交至2019年12月。后两人已搬走，房屋空置，前两名已交租金的客人仍住在原告房屋内。由于该公司未履行合同约定，并欺骗租客，造成原告个人损失共计52500元。被告还把本已装修好的居家房子改装成合居房。原告多次去该公司都无法找到工作人员，更没法联系上公司负责人，故诉诸法院。被告湖南合居商业管理有限公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃答辩的权利。原告彭红为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一、财产委托管理服务合同，证明被告没有按约履行合同；证据二、中国银行交易流水明细清单，证明被告交租金交至2019年9月，后续没有再向原告交过租金；证据三、浦发银行汇出回单，证明被告要原告预交8000元改装费，将三室一厅改装成四间，承诺合同期限结束以后还给原告，但是一直未归还。被告湖南合居商业管理有限公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对原告彭红提交的证据一、二、三，本院经审查予以认定。根据对证据的认证并结合当事人陈述，本院依法认定以下事实：2018年9月16日,原告彭红（甲方）与被告湖南合居商业管理有限公司（乙方）签订《财产委托管理服务合同》，约定甲方将位于长沙市岳麓区方全权管理并全权代理经营（包括但不限于出租及其他合法经营），委托代理权限为三年，自2018年9月16日至2021年9月15日。乙方独家委托代理权限包括：享有房屋的占有、使用、收益等相关权利，享有该房屋完全自主经营、租赁、管理、收益、业主投票权等权利；代理甲方出租、经营管理房屋并办理与承租人及其他使用人之间的洽商、联络事宜；代理甲方签署与房屋租赁及其他经营相关的任何协议、合同等文件（包括合同的解除或变更协议、补充协议等）；代理甲方向承租人及其他使用人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人及其他使用人按照房屋租赁合同约定履行义务；以合同确认为准对房屋进行除主体结构和主体管道之外的装饰装修、改造。房屋收益：1．每月3300元，付款方式为季付，支付日期为下个支付期限到期前7天之内。合同签署日，乙方应向甲方一次性支付押金1000元。其他费用：水费、电费、网络费、燃气费、物业管理费、卫生费、电话费及乙方经营所需的其他费用由乙方承担。违约责任：若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方应当以乙方经营房屋每月所得收益为标准向守约方支付六个月收益的违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。其他约定：3、房子由房东出装修费8000元；4、房子物业管理费由乙方承担（租期内）。合同签订后，原告将房屋交付给被告。原告向被告支付装修费8000元。被告另行将涉案房屋租赁给他人。被告向原告支付房屋收益至2019年9月15日，其中两个房间的租户分别于2019年12月、2020年3月到期，另两个房间的租户于2020年7月与原告另行签订合同。原告支付2019年8月至12月的物业管理费1124.85元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告彭红与被告湖南合居商业管理有限公司于2018年9月16日签订的《财产委托管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原、被告约定房屋收益为每月3300元，付款方式为季付，支付日期为下个支付期限到期前7天之内。被告向原告支付房屋收益至2019年9月15日，其中两个房间的租户分别于2019年12月、2020年3月到期。被告湖南合居商业管理有限公司未按约向原告彭红支付房屋收益，属违约行为，应当承担违约责任。故原告主张被告支付2019年9月16日至2019年3月15日的房屋收益19800元，本院予以支持。原告主张被告支付装修费8000元，因原、被告在合同中约定房子由原告出装修费8000元，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。原、被告约定租期内房子物业管理费由被告承担，原告支付了2019年8月至12月的物业管理费1124.85元，故被告应向原告支付2019年8月至12月的物业管理费1124.85元。原告主张被告支付遗失电视机一台的费用2600元、电表改装费500元，证据不足，本院不予支持。原、被告约定若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方应当以被告经营房屋每月所得收益为标准向守约方支付六个月收益的违约金。该违约金约定过高，根据本案实际情况，本院酌定由被告湖南合居商业管理有限公司向原告彭红支付违约金6000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南合居商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告彭红房屋收益19800元；二、被告湖南合居商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告彭红物业管理费1124.85元；三、被告湖南合居商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告彭红违约金6000元；四、驳回原告彭红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，由原告彭红负担545元，被告湖南合居商业管理有限公司负担567元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吕 鸣人民陪审员  王令斌人民陪审员  胡科萍二〇二〇年八月十一日书 记 员  刘 萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。