江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民再66号再审申请人（原审原告）：戴亚,男,1976年11月22日出生，住江苏省泗阳县。再审申请人（原审原告）：李朝曙，男，1981年11月29日出生，住江苏省泗阳县。再审申请人（原审原告）：王国威，男，1977年11月5日出生，住江苏省泗阳县。三再审申请人共同委托诉讼代理人：葛**，江苏民卫律师事务所律师。被申请人（原审被告）：刘成，男，1969年11月13日出生，住江苏省泗阳县。被申请人（原审被告）：江阴市恒益房地产开发有限公司，住所地：江苏省江阴市云亭街道绿城新天地25号。法定代表人：焦兴华。被申请人（原审被告）：江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司。住所地：江苏省泗阳县众兴镇北京路（中胜翡翠城1幢）。负责人：孙满清。再审申请人戴亚、李朝曙、王国威因与被申请人刘成、江阴市恒益房地产开发有限公司（以下简称恒益公司）、江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司确认合同无效纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323民初1183号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月4日作出（2019）苏13民申212号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭审理了本案。再审申请人戴亚及再审申请人戴亚、李朝曙、王国威的委托诉讼代理人葛**，到庭参加诉讼。被申请人刘成、恒益公司及恒益公司泗阳分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人戴亚、李朝曙、王国威申请再审称，有新的证据足以推翻原判决，请求再审改判支持戴亚、李朝曙、王国威的原审诉讼请求。事实和理由：1.2019年1月18日，戴亚、李朝曙、王国威从案外人尤书法的案件中得知，泗阳县住建局于2017年4月20日对文苑雅居22户反映的购房信访问题作出情况汇报，查明戴亚、李朝曙、王国威所购涉案房屋于2012年11月29日办理了房屋所有权证在恒益公司泗阳分公司负责人周某1的连襟刘成名下，用于抵押给朱先平借款120万元，建议解决方案是解除后签合同、撤销产权证。2.2017年6月12日，恒益公司泗阳分公司负责人周松被泗阳县公安局刑事拘留。周某1在2017年9月23日公安机关的讯问笔录中供述，“刘成的房子，房款一分未收到，刘成已经同意退房子了。”3.恒益公司泗阳分公司分别与戴亚、李朝曙、王国威签订了商品房买卖合同，将涉案房屋出售给戴亚、李朝曙、王国威。在明知三份房屋买卖合同未解除的情况下，恒益公司泗阳分公司又另行与刘成签订商品房买卖合同。刘成在明知自己不是实际购房人、房屋所有权人的情况下，仍与恒益公司泗阳分公司签订涉案商品房买卖合同，该购房行为系虚假意思表示。从恒益公司泗阳分公司、刘成出具给戴亚、李朝曙、王国威的承诺书以及周某1在公安机关讯问笔录中的供述可以看出，刘成与恒益公司泗阳分公司虽然签订了买卖合同，但并未实际履行支付房款、交付房屋等义务，故刘成与恒益公司泗阳分公司之间存在恶意串通行为，其签订的商品房买卖合同应当认定无效。泗阳县住建局的调查报告亦查明涉案房屋存在恶意串通、虚假买卖的事实。22户信访人员中尤书法等5户已通过诉讼确认后签订的合同无效。被申请人刘成在本案再审期间未出庭应诉，其提交书面答辩意见称：1.刘成与恒益公司泗阳分公司之间的房屋买卖交易是真实的，刘成是善意购买人。当时，恒益公司泗阳分公司原负责人周某1欠刘成工程款，就用涉案房屋抵扣工程款，刘成还给了周某110万元存单。这点在公安机关的侦查笔录中有明确记载，再审申请人提供的侦查笔录断章取义。2.王国威持有的承诺书下方“刘成”的签名不是刘成本人所签，刘成并不知情。3.李朝曙、戴亚持有的承诺书确实有刘成本人签名。李朝曙、戴亚二人一直向公安机关告发周某1涉嫌犯罪，周某1与刘成系亲戚关系，周某1让刘成把房屋退出，并另外用其开发的水墨林溪的房屋抵偿给刘成，刘成碍于亲戚关系加之亲属压力被迫同意。泗阳县政府现在处理水墨林溪的遗留问题，已确认周某1抵房给刘成的事实。刘成签署承诺书的前提是涉案房屋已被依法设立抵押权，抵押借来的款项也是周某1使用，周某1承诺借款由恒益公司（周某1）偿还，但后来恒益公司（周某1）一直未能偿还，致使承诺书的内容无法落实，但责任不在刘成。4.戴亚、李朝曙、王国威提供的证据只截取了对其有利的部分，形成时间也在两年前。本案判决已生效一年半时间，其申请再审不符合相关法律规定。5.从系列案件证据中看出，戴亚、李朝曙、王国威均未按合同约定按时足额付清房款，王国威的购房合同等材料有涂改痕迹。6.周某1与戴亚、李朝曙、王国威进行过协调，但戴亚、李朝曙、王国威对处理方案不满意，致使涉案房屋问题一直未能得到妥善处理。综上，请求驳回戴亚、李朝曙、王国威的再审请求。戴亚、李朝曙、王国威原审诉称：请求确认恒益公司泗阳分公司就泗阳县文苑雅居第6幢13、14、15号房与刘成签订的商品房买卖合同无效。事实和理由：2009年1月19日、2008年12月29日、2007年7月5日，戴亚、李朝曙、王国威分别与恒益公司泗阳分公司就案涉房屋中的15、14、13号房屋签订了相应的《商品房买卖合同》，也分别支付了相应的购房款并使用房屋至今。2012年11月，恒益公司泗阳分公司与刘成恶意串通，签订了虚假的《商品房买卖合同》，恒益公司泗阳分公司将案涉三套房屋出售给刘成，并将房屋所有权登记至刘成名下。2015年8月3日，戴亚、李朝曙分别与恒益公司泗阳分公司、刘成签订相应的承诺书，恒益公司泗阳分公司、刘成承诺其二人之间的房屋买卖合同系虚假的，并未实际履行。2017年1月23日，恒益公司泗阳分公司的周某1与王国威签订承诺书一份，其也承认恒益公司泗阳分公司与刘成之间的房屋买卖合同系虚假的，也未实际履行。刘成原审辩称：刘成与恒益公司泗阳分公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在恶意串通。针对案涉房屋，戴亚、李朝曙已分别提起民事诉讼和行政诉讼，案件经过一、二审均认定刘成与恒益公司泗阳分公司签订的房屋买卖合同是有效的。请求驳回戴亚、李朝曙、王国威的诉讼请求。恒益公司及恒益公司泗阳分公司原审未作答辩。原审法院认定事实：2009年1月19日，戴亚和恒益公司泗阳分公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：出卖人恒益公司泗阳分公司，买受人戴亚；买受人购买出卖人开发的位于泗阳县文苑雅居第6幢15号房，该商品房总价款为壹拾伍万玖仟玖佰玖拾叁元整，该商品房的用途为商业，属砖混结构，层高为4.2平方米，该商品房建筑面积共89.98平方米；该商品房总价款壹拾伍万玖仟玖佰玖拾叁元整等。戴亚在合同上签名，恒益公司泗阳分公司在合同上签名盖章。戴亚于2009年1月19日、2009年3月24日、2009年4月8日、2009年6月9日分别支付给恒益公司泗阳分公司购房款18000元、40000元、20000元、80000元。恒益公司泗阳分公司向戴亚交付了商品房买卖合同约定的房屋，戴亚使用该房屋至今。2008年12月19日，李朝曙与恒益公司泗阳分公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：出卖人恒益公司泗阳分公司，买受人李朝曙；买受人购买出卖人开发的位于泗阳县文苑雅居第6幢14号房，建筑面积共126.48平方米；该商品房总价款为贰拾万肆仟元整等。李朝曙在合同上签名，恒益公司泗阳分公司在合同上签名盖章。李朝曙于2008年12月19日向某益公司泗阳分公司支付购房款280000元。恒益公司泗阳分公司向李朝曙交付了商品房买卖合同约定的房屋，李朝曙使用该房屋至今。2009年7月5日，王国威与恒益公司泗阳分公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：出卖人恒益公司泗阳分公司，买受人王国威；买受人购买出卖人开发的位于泗阳县文苑雅居第6幢13号房，建筑面积共88.65平方米；该商品房总价款为壹拾伍万柒仟肆佰元整。王国威在合同上签名，恒益公司泗阳分公司在合同上签名盖章。王国威的父亲王某于2009年7月21日向某益公司泗阳分公司支付购房款198000元，2012年2月15日，恒益公司泗阳分公司向王国威提供销售不动产统一发票。恒益公司泗阳分公司向王国威交付了商品房买卖合同约定的房屋，王国威使用该房屋至今。2008年8月15日，恒益公司泗阳分公司与刘成就泗阳县文苑雅居第6幢13、14、15号商铺又签订了《商品房买卖合同》一份，在该合同中载明建筑面积共288.57平方米，合同总价款伍拾贰万壹仟叁佰玖拾叁元整，付款方式为一次性付款，交付期限为2008年12月30日前等内容。后泗阳县房地产管理处为刘成办理了涉案房产的产权登记，载明所有人刘成。但恒益公司泗阳分公司至今并未将涉案房屋交付刘成。2015年8月3日，戴亚、李朝曙（戴亚代）与恒益公司泗阳分公司以及刘成的妻子颜某签订承诺书一份，承诺书的主要内容为：刘成以及恒益公司泗阳分公司承认位于泗阳县文苑雅居第15号房、14号房的购买人分别为戴亚、李朝曙；刘成及其家属承认所办产权证与实际情况不符，刘成、颜某自愿同意将文苑雅居第6幢15号房过户到戴亚名下，将文苑雅居第6幢14号房过户到李朝曙名下，该房屋如有抵押贷款，由恒益公司泗阳分公司负责偿还，并办理完毕解除抵押手续，恒益公司泗阳分公司、刘成、颜某确保于2015年11月10日将该房屋所有权证变更至戴亚、李朝曙名下等内容。2017年1月23日，王国威与恒益公司泗阳分公司签订了承诺书，承诺书的主要内容为恒益公司泗阳分公司确认位于泗阳县文苑雅居第6幢13号房屋的购买人为王国威等内容。因双方协商未果，致戴亚、李朝曙、王国威诉至原审法院。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，戴亚、李朝曙、王国威要求确认恒益公司泗阳分公司就泗阳县文苑雅居第6幢13-15号房与刘成签订的商品房买卖合同无效，但其未能提供证据证明符合合同无效的情形，故其应承担举证不利的法律后果，对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条第二项规定，判决：驳回戴亚、李朝曙、王国威的诉讼请求。案件受理费9014元减半收取4507元，由戴亚、李朝曙、王国威负担。再审期间，戴亚、李朝曙、王国威提交以下证据：1.2017年9月13日周某1在公安机关的讯问笔录一份；2.谈话录音一份，戴亚、李朝曙、王国威称该录音系2015年3月10日周某1和戴亚、王某（王国威的父亲）、周某2、高某（购房户）的谈话录音；3.泗阳县住建局作出的《关于文苑雅居购房合同纠纷信访调查的情况汇报》及统计表复印件一份；4.宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初3827号、3830号民事判决书和（2019）苏1302行初12号行政判决书，泗阳县人民法院（219）苏1323民初8636号民事判决书，上述判决书均系涉案文苑雅居房屋一房二卖的其他案件；5．涉案房屋的房屋所有权证，戴亚、李朝曙、王国威称该房屋所有权证原件系周某1在签订涉案承诺书时向其交付。上述证据旨在证明刘成与恒益公司泗阳分公司原负责人周某1系连襟关系，经恒益公司泗阳分公司会计张艳艳一手操办，恶意串通，一房多卖，签订虚假的购房合同办理房产证，目的是用于抵押借款给恒益公司泗阳分公司使用，无实际交易行为，未实际支付购房款，是以合法形式掩盖非法目的的合同，以虚假意思表示签订的合同，并以虚假的合同申请办理了产权登记手续。本院认证意见：证据1周松的讯问笔录自泗阳县公安局调取并加盖该局查档专用章，证据4判决书经本院核实，证据5房屋所有权证系原件，上述证据均具备真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力应予确认，能够证明恒益公司泗阳分公司原负责人周某1涉嫌刑事犯罪，其在公安机关讯问时就涉案房屋买卖情况作出的相关供述，以及恒益公司泗阳分公司开发的文苑雅居多套房屋因一房多卖而涉诉。证据2谈话录音无法确认谈话人的真实身份，证据3信访调查情况汇报及统计表系复印件，故对上述证据的证据效力不予确认。原审判决在表述2015年8月3日戴亚、李朝曙分别与恒益公司泗阳分公司、刘成及刘成的妻子颜某签订承诺书时，遗漏了与颜某共同作为乙方在承诺书上签字的刘成。原审判决认定的其他事实与再审认定事实一致。再审补充认定以下事实：案外人周某1系恒益公司泗阳分公司原负责人，涉案的商品房买卖合同均是在周某1担任恒益公司泗阳分公司负责人期间所签。周某1与刘成系连襟关系。2012年11月29日，泗阳县房地产管理处为涉案三处房产办理了产权登记手续，房屋所有权证号为泗房权证众兴字第××号，载明：房屋所有权人刘成，刘成、颜某共同共有，房屋坐落文苑雅居6幢13、14、15室。该房屋所有权证原件现由戴亚、李朝曙、王国威持有。本案再审的争议焦点是：恒益公司泗阳分公司与刘成就涉案文苑雅居第6幢15号房、14号房、13号房签订的商品房买卖合同是否属于无效合同。本院再审认为：戴亚、李朝曙、王国威分别与恒益公司泗阳分公司就涉案文苑雅居第6幢15号房、14号房、13号房签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。签订合同后，戴亚、李朝曙、王国威向某益公司泗阳分公司支付了购房款，恒益公司泗阳分公司向戴亚、李朝曙、王国威交付了涉案房屋，戴亚、李朝曙、王国威分别使用涉案房屋至今。故戴亚、李朝曙、王国威有权就恒益公司泗阳分公司与刘成就涉案房屋另行签订的商品房买卖合同的效力问题提起确认合同无效之诉。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，戴亚、李朝曙、王国威在原审中提供的证据以及再审中提供的新证据，相互印证，能够证明恒益公司泗阳分公司与刘成就涉案房屋签订的商品房买卖合同系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应属无效。理由如下：1.刘成与恒益公司泗阳分公司就涉案房屋仅签订了房屋买卖合同，但并未实际履行，且签订合同并将产权证办理在刘成名下的目的是用于抵押借款给恒益公司泗阳分公司使用。2015年8月3日，戴亚、李朝曙分别与恒益公司泗阳分公司、刘成及其妻子颜某三方签订承诺书中，恒益公司泗阳分公司和刘成及其妻子颜某明确认可，位于泗阳县文苑雅居第15号房、14号房的购买人分别为戴亚、李朝曙，承认恒益公司泗阳分公司与刘成签订的关于涉案房屋的买卖合同没有实际履行，所办产权证与实际情况不符。2017年1月23日王国威与恒益公司泗阳分公司负责人周某1签订的承诺书，虽然没有刘成和颜某签字，但承诺书的内容与前述刘成、颜某已签字的承诺书内容一致，而刘成与恒益公司泗阳分公司签订的涉案商品房买卖合同包含了涉案三套房屋。从上述承诺书的内容可以看出，刘成与恒益公司泗阳分公司虽然签订了房屋买卖合同，但并未实际履行支付房款、交付房屋等义务。涉案房屋一直由戴亚、李朝曙、王国威实际使用至今，且该房屋的所有权证原件亦由三人持有。上述承诺书还约定，房屋的抵押贷款由恒益公司泗阳分公司负责偿还，并办理解除抵押手续。刘成也认可涉案房屋办理的抵押借款是由周某1实际使用。从上述承诺书的内容可以看出，周某1指令恒益公司泗阳分公司与刘成签订商品房买卖合同并将涉案房屋产权证办理在刘成名下的目的是用于抵押借款。事实上，涉案房屋也确实抵押给案外人，借款实际由恒益公司泗阳分公司负责人周某1使用。2.刘成虽然辩称其系善意购买人，以工程款抵扣了房款并向周某1交付了10万元存单，但其对此未能提供相关证据加以证明，且与其亲笔签名的承诺书的内容不符。周某1在公安机关的讯问笔录中称，“还有就是刘成的房子，我不记得当时我是怎么讲的，但是房款我一分未收到，刘成已经同意退房子了”。刘成对于签订房屋买卖合同以及办理产权登记后长期未向某益公司泗阳分公司主张交付且不持有产权证的事实，亦未能作出合理解释，故刘成辩称其系善意购买人，实难采信。综上，恒益公司泗阳分公司与刘成就涉案房屋签订的商品房买卖合同意思表示不真实，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，应属无效合同。戴亚、李朝曙、王国威诉请确认恒益公司泗阳分公司与刘成签订的文苑雅居15幢15、14、13号房屋的商品房买卖合同无效，有充分的事实和法律依据，依法应予支持。因恒益公司泗阳分公司不具有法人资格，其民事责任应由恒益公司承担。综上所述，戴亚、李朝曙、王国威的再审请求成立，本院依法予以支持。原判决适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323民初1183号民事判决;二、确认江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司与刘成签订的关于泗阳县文苑雅居第6幢13号、14号、15号房的商品房买卖合同无效。原审案件受理费4507元，再审案件受理费9014元，合计13521元，由江阴市恒益房地产开发有限公司及江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  滕晓春审判员  杨晓玲审判员  高曼莉二〇二〇年八月十日书记员  戴玉雪