福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初2400号 原告林立峰男，1973年9月29日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托代理人梁锦芳（系原告妻子，女，1973年5月5日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告福建×××××开发有限公司（统一社会信用代码：×××××），住所地福州市仓山区。 法定代表人徐国宏，董事长。 委托代理人刘志鸿，系公司员工。 原告林立峰因与被告福建×××××开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2017年5月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁锦芳、被告委托代理人刘志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年12月24日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，合同规定原告购买被告仓山区××××××××××办公房，共35.68平方米，总价630747元；2016年6月30日前交房。原告于2016年7月4日全款交齐，根据合同规定被告应在6月30日前交房，时至今日原告发现被告准备向其交付的房屋缺少政府办妥竣工验收备案手续，不具备国家规定的交房条件，被告应支付逾期交房的违约金。根据商品房买卖合同的规定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；超过90日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但违约金比率应不小于第1项中和第七条中的比率的违约金。第1项中的第七条是买受人逾期付款的违约责任：逾期不超过30日，违约金万分之五；超过30日，违约金万分之十。因此，违约金自2016年7月20日至被告取得上述房屋的《工程竣工验收备案表》且通知原告收楼之日止，全款按照每日万分之五的标准计算。为此，原告诉至法院。 原告请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2.判令被告支付逾期交房违约金共计98396元（自2016年7月4日起计算，暂计至2017年5月14日，按总房价的万分之五计算，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。 审理过程中，原告增加诉讼请求为：被告向原告支付由原告垫付的未实际交房的物业费1173元、水电分摊费500元。 原告向本院提供了下列证明资料：1.福州市12345政府公共服务系统反映材料，证明讼争房屋未办理竣工验收合格证、备案证；2.个人住房借款合同、个人贷款支付凭证，证明原告向银行贷款并支付购房款；3.交房流转单，证明原告有去交房，但被告对房屋出现的问题不维修；4.POS单、发票，证明原告支付了全部购房款；5.交接验收表，证明原告多次去交接房屋；6.被告登记信息，证明被告的主体情况；7.信函，证明原告曾函告被告出示竣工验收备案证，但被告拒绝接收；8.《商品房买卖合同》，证明合同约定的违约金计算方法。 被告辩称，一、被告已在合同约定的交房期限前通过了工程竣工验收以及消防验收，符合法定以及约定的交房条件，不存在原告诉称的逾期交房之情形。 被告与原告签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房的时间为2016年6月30日前，被告于2016年5月6日即已取得讼争房产的消防验收备案，且消防验收合格，并于2015年6月7日通过工程竣工验收，故讼争房屋在合同约定的交房时间之前已经达到了法定及约定的交房条件，原告主张讼争房屋不符合使用条件，缺乏事实依据及合同依据。 二、被告于2016年6月3日向原告寄送了交房通知，且原告已实际签收，被告已履行了通知义务。 被告于2016年6月3日通过邮政EMS向原告寄送了涉诉房产的《交房通知书》，且原告已于2016年6月4日实际签收，原告主张2016年7月4日之后的逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据。 三、原告增加诉请部分并未提交任何证据予以证明，且本案系原告逾期收房所致，其要求被告支付物业水电公摊费无事实及合同依据。 根据前述答辩意见，被告已依约向原告寄送了交房通知且原告已签收，原告拒不交接已达到交房条件房屋的行为已构成逾期收房。依据《商品房买卖合同-附件六补充协议》的约定“买受人逾期收房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视为出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担”，因原告逾期收房导致的物业相关费用应当由原告自行承担。 综上，本案讼争房屋已在合同约定的交房期限前通过了工程竣工验收以及消防验收，符合法定以及约定的交房条件，并在2016年6月3日已依法向原告送达了交房通知。原告逾期收房违约在先，其主张的逾期交房违约金及物业费用，缺乏事实与法律依据。 被告请求：驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提供了下列证明资料：1.《商品房买卖合同》，证明原、被告于2××××年××月××日签订《商品房买卖合同》合同编号：FZ×××××,约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有交规定，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格…….；2.《福建省房屋建筑工程验收报告》，证明经建设、勘察、设计、施工、监理等五家单位于2015年6月7日确认，被告即已取得涉诉奥体阳光花园二期G5#工程质量符合规范要求、项目竣工验收合格并同意交付使用的验收报告；3.《福州市公安消防支队建设工程消防验收意见表》，证明被告于2016年5月6日即已取得涉诉××××工程消防验收合格的意见书；4.《交房通知书》、邮递面单及回执，证明被告于2016年6月3日向原告寄送涉案房屋的交房通知书，且原告于2016年6月4日签收。 经法庭质证和审查，原告证据1因系原告单方自行打印的，其真实性无法确认，不能作为本案认定事实的根据。原告证据6因是××××地产开发有限公司的信息，与本案无关，不能作为本案认定事实的根据。原告证据7因未有效送达给被告，不能作为本案认定事实的根据。被告证据1因与原告证据8一致，故被告当庭撤回该证据。被告证据4因被告确认其于2016年6月4日签收，可以作为本案认定事实的根据，原告对该证据关于信件里没有内容的抗辩，因未提供相反的证据予以佐证，且原告签署的《交房流转单》确认收到《交房通知书》，故本院不予采信。原、被告提交的其他证据，双方对其真实性均无异议，可以作为本案认定事实的根据。 根据本案现有证据，本院确认如下事实： 2015年12月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买由出卖人开发建设的坐落福州市仓山区建新镇××××××××××办公房，房产总价款为630747元；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金”方式处理；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按“逾期时间，分别处理，不作累加”方式处理（1.逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金）；买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按合同约定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续。买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任；买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金，逾期达到31日的，出卖人有权单方解除本合同及本补充协议，由此造成一切损失均由买受人自行承担，同时买受人应向出卖人支付总房款的30%的违约金。买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担等等 合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项630747元。2015年6月7日，讼争房屋通过竣工验收，并于2016年5月6日消防验收合格。2016年6月4日，原告签收被告寄送的《交房通知书》。2016年7月28日，原告在被告出具的《交房流转单》上签字，《交房流转单》的内容是“×××物业服务中心：业主林立峰购买×××××单元，现具备交房条件，业主已收到交房通知书，请贵处配合予以办理交房”。2017年2月8日，梁锦芳作为代表在被告出具的《交房流转单》上签字，《交房流转单》的内容是“×××物业服务中心：业主林立峰（代理人梁锦芳）购买×××××单元，现具备交房条件，业主已收到交房通知书，请贵处配合予以办理交房”。同日，梁锦芳在被告出具的《SOHO房屋交接验收单》上签字并备注“房子空鼓开裂待维修”。2017年4月2日，原告在被告出具的《SOHO房屋交接验收单》备注“无实测面积测绘报告、无竣工验收备案证”。为此，原告诉至本院。 本院认为，原、被告于2015年12月24日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。 讼争合同明确约定交付条件为“必须通过竣工验收和消防验收”，属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）。本案中，合同约定讼争房屋应在2016年6月30日前交付买受人使用，而讼争房屋于2015年6月7日和2016年5月6日通过竣工验收和消防验收，且原告于2016年6月4日收到被告的《交房通知书》，应视为被告已经履行了交付义务。同时，讼争合同还约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按合同约定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续。买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任”，原告在《SOHO房屋交接验收单》备注“房子空鼓开裂待维修”，只能要求被告承担相应的维修义务，并不能作为其拒绝收房的理由。故原告要求被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 原告要求被告支付由其垫付的未实际交房的物业费1173元、水电分摊费500元，既无相应的证据证明，亦无合同依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告林立峰的诉讼请求。 诉讼费2300元，由原告林立峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  张文捷 人民陪审员  林美芳 人民陪审员  高 嵘 二〇一七年九月二十八日 书 记 员  杨 敏 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。  8