福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初4759号 原告（反诉被告）：蒋育奎，男，1987年5月3日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告（反诉被告）：黄丽香，女，1987年4月12日出生，汉族，住福建省惠安县。 以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：赖村谋，福建温陵律师事务所律师。 以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：傅婉清，福建温陵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，男，1961年4月2日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系公司报建部门总经理。 委托诉讼代理人：王华，女，1977年6月5日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区，系公司法务。 原告蒋育奎、黄丽香与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）及反诉原告中超公司与反诉被告蒋育奎、黄丽香商品房预售合同纠纷一案，本院分别于2017年6月26日及2017年7月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蒋育奎、黄丽香的委托诉讼代理人傅婉清、被告中超公司的委托诉讼代理人李峰、王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋育奎、黄丽香向本院提出诉讼请求：1、判令福建中超实业有限公司按蒋育奎、黄丽香已付房款838478元的日万分之一的标准支付从2014年6月30日至2016年2月20日的逾期交房违约金50308.68元（838478*0.01%*600天=50308.68元）；2、判令福建中超实业有限公司按蒋育奎、黄丽香已付房款838478元的日万分之一的标准支付自2014年9月30日至2017年6月15日的逾期办证违约金82925.47元（838478*0.01%*989天=82925.47元）。事实与理由：蒋育奎、黄丽香于2013年9月23日与中超公司签订《商品房买卖合同》，以总金额838478元向中超公司购买位于泉州市区水木春天A地块第5号楼二十四层2409号房。蒋育奎、黄丽香依约支付了购房款，中超公司于2016年2月20日将房屋交付给蒋育奎、黄丽香使用。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定“出卖人应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将涉案的房屋交付给买受人使用。逾期交付180天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书，买受人如选择不退房，出卖人自逾期之日起每日按照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”中超公司因为房屋施工与验收问题，未能在双方约定的2014年6月30日交房，其延迟交房长达600天，致使蒋育奎、黄丽香在背负着高额购房银行贷款的同时，还不得不在外租房。且因为中超公司原因，该房至今房屋权属证书仍未办理，其延迟交房与办证给蒋育奎、黄丽香造成了严重损失。 中超公司辩称，第一，中超公司不应向蒋育奎、黄丽香支付协助办证违约金，无法如期办理房屋初始登记有多方面原因，部分属于政府部门造成，不能一概认定都是中超公司的原因，也有可能是蒋育奎、黄丽香自身原因造成。中超公司已经于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，并于2016年11月4、5、6日进行公告，告知业主可以办理不动产转移登记。依照相关法律法规，中超公司已经完成协助办证义务。中超公司公告后最后一天次日开始计算，蒋育奎、黄丽香至2017年5月16日才办证，违反了合同约定；第二，蒋育奎、黄丽香的起诉已经超过诉讼时效，不应予以赔偿。按照2017年6月26日倒退两年至2015年6月27日，中超公司在2016年2月20日实际交房，逾期交房的违约金已经超过诉讼时效，中超公司认可的仅有238天。 中超公司向本院提出反诉请求：判令蒋育奎、黄丽香赔偿不按时办证给中超公司造成损失150926元（最后一天公告的次日，加上免责10日，2016年11月17日至2017年5月16日共计180日，每日按购房款的千分之一计收）。事实与理由：双方签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条关于产权登记的约定“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续；选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”中超公司于2016年11月18日邮政快递投送《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，快递单号为1071841325321，但被退件。中超公司于2016年11月4、5、6日在《泉州晚报》刊登公告，告知业主可以开始办理产权登记。蒋育奎、黄丽香于2017年5月16日才来办理不动产转移登记，提交其应当提交的资料，给中超公司造成人力、物力的损失及连带担保责任的风险。 蒋育奎、黄丽香辩称，第一，本案的合同补充协议为中超公司提供的格式合同，其中第七条第二款关于蒋育奎、黄丽香未及时办理产权登记所需要证件、资料并付清办理产权登记所需要税费，蒋育奎、黄丽香需要每日按照已购房款的千分之一向中超公司支付违约金的约定，加重了蒋育奎、黄丽香的责任，排除了蒋育奎、黄丽香的主要权利，属于无效约定；第二，协助办理产权证是中超公司应当履行的责任而非义务，将自己应尽的义务转化为权利，并约定违约金同样没有法律依据；第三，中超公司与银行签订的是保证合同，也就是说只有购房者未及时支付贷款时，银行才会向中超公司账户内扣款。是否办证，何时办证并非银行扣款的原因，延期办证并不会对中超公司产生直接的损失，其起诉要求每日按照已购房款的千分之一支付违约金没有任何事实依据；第四，本案延迟办证原因是因为中超公司在快递送达时填错蒋育奎、黄丽香的电话号码，导致快递以电话不是本人被退回。该送达错误的原因在于中超公司而非蒋育奎、黄丽香，中超公司没有尽到送达、告知义务，蒋育奎、黄丽香无从知晓涉案房屋具体可以办证的。 本院经审理认定事实如下：蒋育奎、黄丽香与中超公司于2013年9月23日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定蒋育奎、黄丽香向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼2409号商品房，房屋总价款为838478元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。……”合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达……；出卖人无法以前述方式送达的，方可采取报纸公告送达的方式，出卖人可在《泉州晚报》或泉州市市级以上媒体刊登公告……”合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”该《商品房买卖合同》于2013年10月24日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，蒋育奎、黄丽香依约支付了全部购房款，诉争商品房于2016年2月20日实际交付。诉争房屋所属工程项目于2014年10月29日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月4、5、6日，中超公司在《泉州晚报》上刊登公告，内容为通知中超·水木春天业主相关房屋已经具备办理房屋产权证的条件，并载明“具体安排详见所属物业公告”。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日、11月25日，中超公司向上述合同载明的联系地址给蒋育奎、黄丽香先后邮寄两份邮件，一份载明内容为“通知函”，另一份载明内容为“办理产权证通知函”，该两份邮件均未妥投，退回原因为“电话不是本人”。上述中超公司投递的邮件均依照蒋育奎、黄丽香在合同中列示的地址进行邮寄，但两份邮件所载收件人电话均与蒋育奎、黄丽香在合同中列示的电话不一致。2017年5月16日，蒋育奎、黄丽香向中超公司履行完毕提供办理不动产权证书的相关材料的义务。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方的争议焦点在于：1、蒋育奎、黄丽香就逾期交房违约金的起诉是否超过诉讼时效，若未超过，该逾期交房违约金应当如何计算；2、中超公司是否应当向蒋育奎、黄丽香支付逾期协助办证违约金，若应当，该违约金计算的起止日期应如何认定；3、蒋育奎、黄丽香是否应当赔偿不按时办证给中超公司造成的损失，若应当，该损失应当如何计算。 关于焦点一，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间为2014年6月30日，但中超公司并未如期交房，向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为二年，蒋育奎、黄丽香于2017年6月26日向本院起诉主张中超公司支付逾期交房违约金，其中2015年6月25日（含该日）之前的部分已经超过诉讼时效。诉争房屋于2016年2月20日由中超公司交付给蒋育奎、黄丽香，故对蒋育奎、黄丽香主张中超公司支付自2015年6月26日至2016年2月20日的逾期交房违约金的部分，予以支持。 关于焦点二，本院认为，第一，诉争商品房于2016年2月20日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给蒋育奎、黄丽香。如因中超公司原因，蒋育奎、黄丽香不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向蒋育奎、黄丽香支付违约金，故中超公司应自2016年5月21日起支付违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期办证违约金的截止时间，合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即蒋育奎、黄丽香将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知蒋育奎、黄丽香办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。但中超公司向蒋育奎、黄丽香邮寄的通知办证的邮件并未依照蒋育奎、黄丽香在合同中所列明的电话投递，且邮件因“电话不是本人”的原因未能妥投；另中超公司辩称其已经依约于《泉州晚报》刊登公告，但其刊登公告的时间系邮寄上述邮件之前，根据双方的约定，仅在邮寄无法送达的情况下，中超公司方可采用公告送达的方式，而在中超公司未成功以邮寄送达方式通知蒋育奎、黄丽香之后，其未另行通知蒋育奎、黄丽香，故本院认定中超公司未向蒋育奎、黄丽香发送办理产权登记手续的通知。蒋育奎、黄丽香于2017年5月16日自行前往办理相关手续，故中超公司所应当承担的逾期办证违约金应当计付自2016年5月21日至2017年5月16日。 关于焦点三，本院认为，合同附件六合同补充协议对产权登记变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即蒋育奎、黄丽香将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，但根据合同第二十二条的约定不能含有加重买受人责任的内容，而合同附件六合同补充协议第七条第2款中约定“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，系加重买受人责任的内容，应认定为无效，经本院向中超公司释明后，其不变更诉讼请求，则中超公司根据该条约定反诉请求李东锋承担逾期办证的违约金，依法无据。且中超公司未及时通知蒋育奎、黄丽香前往办理不动产权证书相关手续，蒋育奎、黄丽香于2017年5月16日自行前往办理相关手续，并未存在不及时办证的情形，故中超公司请求蒋育奎、黄丽香赔偿相关损失的主张，没有事实和法律的依据，应予驳回。 综上，本院认为，蒋育奎、黄丽香与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付蒋育奎、黄丽香使用，但中超公司于2016年2月20日完成交付义务，故中超公司存在逾期交房，但由于蒋育奎、黄丽香的起诉部分超过诉讼时效，故对其请求中未超过诉讼请求的部分即自2015年6月26日至2016年2月20日共计240天的逾期交房违约金838478×0.0001×240＝20123.47元，予以支持。另，依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使蒋育奎、黄丽香未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向蒋育奎、黄丽香支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司所应当承担的逾期办证违约金应当计付自2016年5月21日至2017年5月16日，故中超公司实际逾期办证的天数为361天，故中超公司应该支付给蒋育奎、黄丽香的逾期办证违约金为838478×0.0001×361＝30269.06元，对蒋育奎、黄丽香主张中超公司支付逾期协助办证违约金的合理部分，予以支持。合同附件六合同补充协议第七条第2款中“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”的约定系加重买受人责任，本院认定为无效，且蒋育奎、黄丽香在未接到中超公司通知的情形下自行前往办理相关手续，并不存在中超公司诉称的不按时办证的情况，故中超公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蒋育奎、黄丽香逾期交付址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼2409号商品房的违约金20123.47元； 二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蒋育奎、黄丽香逾期办理址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼2409号商品房房屋权属证书违约金30269.06元； 三、驳回蒋育奎、黄丽香的其他诉讼请求； 四、驳回福建中超实业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2966元，减半收取1483元，由蒋育奎、黄丽香负担923元，福建中超实业有限公司负担560元；反诉受理费1660元，减半收取830元，由福建中超实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 代理审判员  刘圣楠 二〇一七年九月十八日 书 记 员  沈唯敏 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。