安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2567号上诉人（一审原告、反诉被告）：周宇，男，1978年3月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：张玲，安徽明钰律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：安徽瀚德房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市曹凌路971号201室，统一社会信用代码91340300059736864E（1-1）。法定代表人：肖毅，董事长，未到庭。委托诉讼代理人：许虎，该公司员工。上诉人周宇因与被上诉人安徽瀚德房地产开发有限公司（以下简称瀚德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周宇上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项判决，并判令被上诉人返还上诉人交付给江苏聚佳客企业营销策划有限公司无锡分公司的25000元款项。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人签订的确认单，仅为被上诉人要求上诉人订立商品房买卖合同的要约，上诉人无须承担违约责任。（二）该确认单与双方口头协议的内容不一致，并非双方真实意思表示。（三）对于涉案房款总计金额为105071元，一审法院判决仅返还70071元没有法律依据，因为根据《商品房销售管理办法》第28条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。通过该条规定可以看出江苏聚佳家客企业营销策划有限公司没有收取2.5万元的法律依据，即使上诉人签署了公寓购房知情书，该2.5万元实质上仍然是向被上诉人公司交纳的购房款，且该款是上诉人在被上诉人售楼处转入被上诉人所有的蚌埠市奥园翰林银座策划运营中心的账号，该账号属于被上诉人公司的关联账号，因此该2.5万元实质上为购房款。瀚德公司辩称，当事人签订的认购书，是双方真实意思表示，合法有效。答辩人按约收取了对方的定金10000元和首付款80071元，且对双方的权利义务均进行了释明。上诉人作为完全民事行为能力人在购买商品房时应尽到谨慎注意义务，且答辩人已在销售场所对商品房买卖合同等文件进行了公示，上诉人交付的25000元为团购优惠费用，上诉人明知该费用的性质且该款项未进入答辩人账户，请求驳回上诉、维持原判。周宇向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、本诉被告返还本诉原告购房款105071元并承担诉讼费用。瀚德公司向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《奥园广场物业认购书》（0000299号）于2020年1月1日解除；2、反诉被告向反诉原告支付的定金10000元不予返还；3、由反诉被告支付诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月30日，当事人签订《奥园广场物业认购书》（编号：0000299），约定周宇认购瀚德公司开发的本市奥园广场8号楼609号房，总价400353元。周宇签订认购书时支付定金1万元，第一期款于2019年11月30日支付70071元，第二期于2019年12月20日支付120106元，第三期于2020年6月20日支付120106元，第四期于2020年12月20日支付80070元。周宇应于签订认购书之日起5日内与瀚德公司签订《商品房买卖合同》及相关文件，如认购方在上述期限内未能或未依时足额支付前述各项款项或不履行此认购书任何条款时，则认购方构成违约，已付定金自动作为违约金支付给出售方，出售方有权单方面解除本认购书。认购书签订后，周宇于当日向瀚德公司支付80071元，向江苏聚佳客企业营销策划有限公司无锡分公司交纳25000元公寓会员费。2019年12月27日，瀚德公司向周宇邮寄《挞定函》，要求周宇依约交纳相关款项并签订《商品房买卖合同》，后周宇要求按揭购买诉争房屋遭到瀚德公司拒绝，遂不愿签订《商品房买卖合同》，双方协商无效，诉至法院。一审法院认为，当事人签订的《奥园广场物业认购书》（编号：0000299）合法有效，双方均应依约履行自己的义务。双方约定周宇应分四期将购房款支付给瀚德公司并于签订认购书之日起五日与瀚德公司签订正式的《商品房买卖合同》，但周宇在交纳首付款及定金后既要求按揭购房，遭到瀚德公司拒绝后遂不愿签订《商品房买卖合同》已构成违约，瀚德公司依约可以单方面解除认购书，故对瀚德公司要求确认认购书已于2020年1月1日解除的诉请，予以支持。因周宇构成违约，故定金1万元，瀚德公司无须返还。关于周宇支付的25000元，该款项系江苏聚佳客企业营销策划有限公司无锡分公司收取并出具收据，瀚德公司无需返还，故对周宇要求瀚德公司返还25000元的诉请，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、周宇与安徽瀚德房地产开发有限公司签订的《奥园广场物业认购书（0000299号）》于2020年1月1日解除；二、反诉原告安徽瀚德房地产开发有限公司无需返还反诉被告周宇支付的1万元定金；三、被告安徽瀚德房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告周宇购房款70071元；四、驳回原告周宇其他诉讼请求。本诉案件受理费1201元（本诉原告已缴纳），本诉原告负担301元，本诉被告负担900元；反诉费25元（反诉原告已交纳），由反诉被告负担，于本判决生效后七日内向一审法院交纳。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：周宇对一审法院查明事实中的“向江苏聚佳客企业营销策划有限公司无锡分公司交纳25000元公寓会员费”有异议，对其他事实无异议；瀚德公司对一审法院查明事实无异议，对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。另查明：周宇在瀚德公司售楼部通过刷POS机支付的两笔合计25000元的团购费，均进入商户名称为“蚌埠市奥园翰林银座策划运营中心”的账户。本院认为，本案的争议焦点为：1、定金法则在本案中是否适用；2、团购费25000元是否应由瀚德公司予以返还。根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：关于定金法则在本案中是否适用的问题。2019年11月30日，当事人签订《奥园广场物业认购书》系当事人真实意思表示，具有民事合同效力，双方均应按约履行，否则应承担违约责任。周宇向瀚德公司交纳了定金1万元、首期购房款70071元，因周宇未能按照约定分期交纳后续购房款，构成违约，故其交纳的定金1万元，瀚德公司无须返还。对周宇要求瀚德公司退还1万元定金的主张，本院不予支持。关于团购费25000元是否应由瀚德公司予以返还的问题。本案中，当事人提交的《奥园广场物业认购书》、《挞定函》、《公寓购房知情书》等往来书函，均发生在周宇和瀚德公司之间；当事人提交的购房首付款发票、交纳定金票据，均由瀚德公司作为收款单位；周宇在瀚德公司通过刷POS机支付的两笔合计25000元的团购费，资金均进入商户名称为“蚌埠市奥园翰林银座策划运营中心”的账户，并未进入江苏聚佳客企业营销策划有限公司无锡分公司的账户；收款人单方向周宇出具的25000元团购费收据，虽加盖了“江苏聚佳客企业营销策划有限公司无锡分公司财务专用章”，但与周宇签名确认的《公寓购房知情书》载明的收款单位“江苏聚佳客企业营销策划有限公司”并不一致，不能据此认定江苏聚佳客企业营销策划有限公司无锡分公司与周宇存在收取佣金的居间合同关系,周宇交付该团购费的地点为瀚德公司的售楼部，该款与案涉购房款和定金一并支付，周宇有理由相信与其进行房屋交易的对象是瀚德公司，即便案涉房屋实际由江苏聚佳客企业营销策划有限公司无锡分公司负责对外销售，其以委托人名义对外销售房屋的行为后果应当依法由委托人瀚德公司承担。瀚德公司辩称该25000元团购费发生在周宇和江苏聚佳客企业营销策划有限公司无锡分公司之间，退还该款项非其义务，但无论是从瀚德公司张贴的“交2.5万享受一口价”等宣传广告，还是从瀚德公司向周宇出具的《奥园广场物业认购书》、《公寓购房知情书》均未约定周宇违约之后，瀚德公司不负责返还25000元团购费来看，均不足以证明瀚德公司此项主张，周宇亦未最终享受“交2.5万享5万元”的优惠，故瀚德公司的辩称依法不能成立。对周宇要求瀚德公司返还25000元团购费的主张，本院予以支持。综上，周宇的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初211号民事判决第一、二、三项；二、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初211号民事判决第四项；三、安徽瀚德房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还周宇团购费25000元；四、驳回周宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1201元（周宇已缴纳），由周宇负担116元，安徽瀚德房地产开发有限公司负担1085元；一审反诉案件受理费25元（安徽瀚德房地产开发有限公司已交纳），由周宇负担。二审案件受理费675元（周宇已缴纳），由周宇负担195元，安徽瀚德房地产开发有限公司负担480元。本判决为终审判决。审判长  王宇堂审判员  李小芹审判员  胡玉巧二〇二〇年八月七日法官助理唐红艳书记员李亦琦附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。