辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2408号上诉人（原审被告）：李发江，男，1966年1月23日出生，汉族，辽阳家具城力工，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：李正潮，男，李发江儿子。被上诉人（原审原告）：营口市南湖物业服务有限公司，住所地营口市站前区南湖公寓小区B2-甲1号。法定代表人：王余春，公司经理。委托诉讼代理人：王顺宏，女，公司副经理。上诉人李发江因与被上诉人营口市南湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李发江上诉请求：撤销原审判决中被告李发江给付原告营口市南湖物业服务有限公司2015年度至2019年度物业费4388元、电梯费3840元及案件受理费50元。事实和理由：一、2012年8月5日办理入住手续，双方签订《物业管理服务合同》，未约定物业费标准为每平每月1元、电梯费收费标准为每年960元，可查验《物业管理服务合同》。2013年至2019年签订了物业服务合同，未约定电梯费收费标准为每年960元，可查验《物业管理服务合同》。被上诉人辩称还有一些相关的房屋办理入住的手续，由被上诉人统一填写，上诉人签字，是物业合同的附件。这里需要注意：是原双方（上诉人李发江与南湖物业公司）签订《物业管理服各合同》的附件。且双方(上诉人李发江与南湖物业公司）签订《物业管理服务合同》第六十六条中规定本合同的有效期限到再次签订《物业管理服务合同》为止。从2013年开始营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会代被告人李发江与原告南湖物业公司签订了物业服务合同。在2013年（原告南湖物业公司与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会)签订了物业服务合同的同时原双方（上诉人李发江与南湖物业公司）签订《物业管理服务合同》终止。并依据…主合同与从合同的关系：由于从合同要依赖主合同的存在而存在，所以从合同又被称为附属合同。从合同的主要特点在于其附属性，即它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同转让，从合同也不能单独存在；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力，故也同时终止。2013年至2019年相关费用应按照2013年至2019年南湖物业公司与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订的物业服务合同执行。由于南湖物业公司与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订了物业服务合同中无电梯费用标准，故一审判决电梯费收费标准为每年960元不合理。二、营口市南湖物业服务有限公司没有完成物业管理服务义务，未履行应尽义务如下：(1)物业门卫违建影响出入小区质量，故应拆除并需恢复原貌。由于物业违建，势必会增加小区内部分业主的违建士气，造成恶性循环，影响了广大业主的生活质暈。(2)小区内裕德池违建、小区内业主楼顶违建、小区内业主圈地违建等。(3)给业主电梯卡停卡，未能保证业主正常乘坐电梯；电梯为全体业主所有，物业无权给业主电梯卡停卡。(4)小区内园林绿地建设保养不到位，遭到严重破坏。三、《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。这里需要注意的是主要用于，并非全部用于。营口市南湖物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人不想交一分钱物业费和电梯费是无理的。应该维持原判。营口市南湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法请求法院判令被告立即支付所欠原告的4年物业费4388元，4年电梯费3840元，计人民币8228元及滞纳金，数额按应付额的日千分之三计算。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告营口市南湖物业服务有限公司是服务于营口市站前区天宇宏府小区的物业企业，被告李发江是该小区的业主，住该小区6-4-10-69号，建筑面积91.44平方米，2012年8月5日办理入住手续，双方签订《物业管理服务合同》，建立物业服务关系，2013年至2019年原告南湖物业公司于营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订了物业服务合同，约定：物业费标准为每平每月1元，电梯费收费标准为每年960元，交费时间是每年7月1日。根据被告购买房屋面积，李发江每年应付物业费1097元(1元/建筑平方米/月*91.44建筑平方米*12月=1097元)，电梯费960元。从2015年6月30日至今，被告连续4年拖欠物业费共计4388元，电梯费3840元，因此原告诉至本院要求被告给付。一审法院认为，原告营口市南湖物业服务有限公司与被告李发江之间存在物业服务合同关系。原告营口市南湖物业服务有限公司履行了物业管理服务义务，被告李发江作为接受了其服务的业主，理应支付相应的物业服务费。被告抗辩的电梯费收费标准不合理，因电梯收费系在合同中已经约定，被告没有证据证明原告超出约定标准收取电梯费用及计算不实等问题。因此被告的该部分抗辩，本院不予采信。关于被告主张的分配小区公共收益一节，《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。可见，小区公共收益的使用、处分涉及全体业主的权益，应由物业公司按照法律规定用于补充专项维修资金或由业主大会决定如何分配使用。本院无法支持被告个人要求分配公共收益的主张。关于原告诉请的滞纳金，因物业服务合同中的滞纳金条款系格式条款和惩罚性条款，而被告并不是与原告签订物业服务合同的当事人，对该条款不知情，原告没有针对该条款内容向业主履行提示和说明义务，故该条款对被告不应发生效力，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决：被告李发江给付原告营口市南湖物业服务有限公司2015年度至2019年度物业费4388元、电梯费3840元。上述款项被告李发江于判决生效后十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交本院，由被告李发江承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于电梯费问题，上诉人主张自2015年起被上诉人便将其电梯卡停用，被上诉人亦认可其以上诉人未交费为由将上诉人电梯卡停用，因被上诉人并无证据证明上诉人在此之后实际使用电梯，故被上诉人主张的2015年之后的电梯费不应予以支持。关于物业费问题，上诉人系小区业主，被上诉人已实际为其提供了物业服务，其依法应当交纳物业费。对于其上诉人主张的小区内违建、绿地保养不到位等问题，与本案并非同一法律关系，其应另寻途径解决。关于小区公共收益问题，根据《物业管理条例》第五十五条规定，小区公共收益的使用、处分涉及全体业主的权益，应业主大会决定如何分配使用，故上诉人主张分配于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、撤销营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初763号民事判决；二、上诉人李发江于判决生效后十日内给付被上诉人营口市南湖物业服务有限公司2015年度至2019年度物业费4388元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、二审案件受理费共计50元，由上诉人李发江负担50元，被上诉人营口市南湖物业服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年八月四日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰