河南省郑州市管城回族区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0104执异158号异议人：河南一安物业管理有限公司，住所地：郑州市紫荆山路72号。法定代表人：刘丽敏，经理。委托代理人：吕尚文，河南见地律师事务所律师。申请执行人：郑州尔雅广告有限公司，住所地：郑州市金水区东风路8号院5号楼16号。法定代表人：候玉启，总经理。委托代理人：刘锋，河南大河律师事务所律师。委托代理人：陈娟娟，河南大河律师事务所（实习）律师。被执行人：河南裕鸿置业有限公司，住所地：郑州市紫荆山路72号。法定代表人：刘庆山，董事长。本院在执行郑州尔雅广告有限公司（以下简称尔雅公司）与河南裕鸿置业有限公司（以下简称裕鸿公司）广告合同纠纷一案中，案外人河南一安物业管理有限公司（以下简称一安公司）对本院查封执行裕鸿公司名下位于郑州市管城回族区紫荆山路59号3层的房屋（不动产权证号：××号）提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。异议人一安公司称，涉案房屋不属于裕鸿公司所有，不能强制执行，因该房屋3层房屋性质为物业用房和“四个一”工程用房，产权属于全体业主，不能作为裕鸿公司的财产执行，异议人列出以下事实和证据，说明3层房屋的性质不属于裕鸿公司的财产且不能被强制执行，理由如下：1、根据调取郑州市郑房测绘队出具的编号为2011155383《郑州市房屋面积测绘报告书》中的《房屋状况表》、《郑州市房产分户图》、《郑州市房产分丘图》均记录显示“3层为四个一工程及物业管理用房，建筑面积为1292.94平方米”。该证据证明涉案房屋的性质属于四个一工程及物业管理用房。2、根据申请人调取的《机械工业第六设计研究院出具的裕鸿国际B号楼三层平面图》也证明了三层性质为四个一工程及物业管理用房。3、依据2008年11月26日郑州市城市规划局颁发的0175、0233号《建设工程规划许可证》及《附件和变更批复》证实涉案房屋属于物业用房和“四个一”工程用房，其中物业用房约800平方米，“四个一”工程用房500平方米，充分说明3层房屋性质。4、郑州市房地产管理局颁发的2008郑房管预字第2338《商品房预售许可证、附图》备注显示“四个一”工程设置于B#楼3层。5、郑州市房地产管理局出具的《郑州市物业管理招标证明》内容显示B#楼3层3号，782.86平方米为物业用房，且注意事项中第2条“规划为社区用房的房屋，临时性建筑、不得作为物业管理用房”、第4条“物业管理用房应当在房屋信息中单独注明用途”、第5条“物业管理用房一经确定，不能擅自更改位置，不能出售，产权属全体业主所有”、第6条“原A号楼5层的物业管理用房调整到上述位置，不再作为物业管理用房”，通过上述文件记载可以证明3层782.86平方米属于物业用房，不得出售、产权属于全体业主。6、裕鸿公司和郑州市城东路街道办事处签订的《裕鸿国际社区用房交接协议书》也证明了3层房屋的性质，其中第一条第1项“甲方提供给乙方的房屋位于郑州市××、××、××、××号房屋，面积501平方米”。该协议证明3层501平方米的房屋已经作为“四个一”工程用房已经于2012年8月24日交付城东路办事处使用；其中第二条约定房屋为社区居民委员会永久性办公用房。7、裕鸿公司出具的《物业用房说明》也证明了物业用房位于裕鸿国际B座301-316室，面积875平方米，产权归全体业主。8、《不动产登记信息表两份》证明B#楼3层房屋在郑州市房管局登记的用途为物业服务用房，面积为776.06平方米，注明原证号为VC2010227382470,与查询的证号VC2010227382470为同一个号，经房管局解释，该证号既不是一般意义上的房屋产权证号，不是不动产证号，也不是大产权证号，可能是初始登记时排的顺序号而已，该证号不是代表房屋的产权证号，退一步讲房屋产权证也没有VC字母开头的排序，况且也没有通常房屋产权证上登记的房屋详细信息。异议人垦请法院向房管局、不动产中心再次查询落实该房屋的性质及证号代表的意义，查清该房屋的真实性质也有利于法院案件的执行，退一步讲，如果该房屋性质没有查清楚，即使法院拍卖，也无法在房管局、不动产中心办理产权过户登记，会给法院的后续工作带来麻烦。9、裕鸿公司和异议人签订的《裕鸿国际物业管理委托合同》其中第21条第2项约定“裕鸿置业向申请人提供788平方米物业管理用房，该物业用房产权归小区全体业主所有，申请人不得改变物业管理用房的用途”。10、《物业管理条例》中第三十七条“物业管理用房所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，该条例明确规定了物业用房的产权人。11、本案存在超额查封的问题。尔雅公司申请执行金额不足70万元，而法院却查封B#楼3层约1300平方米房屋，查封财产价值远远超过申请执行标的。根据以上证据及法规规定，法院责令腾空的房屋，属于规划的裕鸿国际物业服务用房和“四个一”工程用房，产权属于全体业主，已经不属于被执行人裕鸿公司财产，且上述房屋已经交付物业和城东路街道办事处使用多时，未有任何人提出质疑。不动产中心查询到的信息虽然错误的登记权利人为裕鸿公司，但其已不是房屋的真正权利人。综上，为维护申请执行人和异议人的合法权益，请求法院解除对涉案房屋的执行措施。申请执行人尔雅公司称，首先，一安公司无权对本案提出异议。一安公司对涉案房屋不享有任何权利，对人民法院的执行无权提出任何异议；其次，涉案房屋为裕鸿公司名下的财产产权明晰，应当依法予以处置。在一安公司的执行异议申请书中，罗列了大量的涉案房屋登记前的所谓证据和理由，试图证明该财产并非裕鸿公司所有。但异议人的诸多证据和理由均无力推翻该财产经国家法定产权管理部门依法登记在裕鸿公司名下的事实。不动产登记中心对财产的登记行为的法律效力远高于异议人的证据和理由的法律效力，在不动产登记发生变动前，任何人均不能改变不动产登记中心代表国家对不动产登记行为的法律效力；最后，本案系人民法院落实生效法律文书的执行行为，不存在所谓超额查封问题。根据规定，人民法院在处置被执行人财产后，对超出申请执行人依照生效法律文书确定的应得利益部分，将依法向被执行人发还。因此，人民法院在处置被执行人财产时，不存在所谓超额查封的问题。综上，请求法院依法驳回异议人的异议请求。裕鸿公司缺席无辩称意见。本院经审查查明，关于尔雅公司诉裕鸿公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日作出（2019）豫0104民初3194号民事判决，判决裕鸿公司向尔雅公司支付广告费66万元及违约金9.9万元。裕鸿公司不服一审判决，向郑州市中级人民法院提起上诉，在二审期间双方达成调解协议如下：1.裕鸿公司共计支付尔雅公司广告费66万元，分两期支付。第一期：裕鸿公司于2019年6月30日前向尔雅公司支付广告费33万元，同期另付5860元尔雅公司已垫付的本案一审诉讼费。第二期：裕鸿公司于2019年7月31日之前向尔雅公司支付广告费33万元；2.若裕鸿公司未按上述约定及时、足额履行付款义务，则尔雅公司有权自任意一期逾期之日就剩余全部款项及违约金9.9万元向法院申请强制执行，并由裕鸿公司承担逾期利息，以未还款金额为本金，按月息1.5%计算利息。因裕鸿公司未按期履行生效法律文书所确定的法律义务，尔雅公司向本法院申请强制执行，在执行过程中，本院对涉案房屋进行了查封并裁定予以拍卖，后张贴公告要求裕鸿公司将涉案房屋腾空。另查明，一安公司主张涉案房屋系物业用房，属于涉案房屋所在小区全体业主共同共有，并提交多项证据予以证明。本院认为，涉案房屋是否系物业用房，是否能够阻却法院执行，应由涉案房屋的实际权利人即全体业主进行主张，一安公司作为物业公司向本院提起异议申请，系主体不适格。因此，对于一安公司的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十六条第一款之规定，裁定如下：驳回河南一安物业管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向郑州市中级人民法院申请复议。审 判 长  马新平人民陪审员  杨建明人民陪审员  高晓勤二〇二〇年八月五日法官助理郑嘉伟书记员张润方