江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初1928号原告（反诉被告）：上海栗嘉实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇长堤路301号3幢721室。法定代表人：程广云，该公司总经理。原告（反诉被告）：栾德峰，男，1978年7月18日出生，汉族，住吉林省梅河口市。原告（反诉被告）：程广云，男，1980年6月24日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：毛辰飞，江苏丰田律师事务所律师。（代理上述三原告）委托诉讼代理人：潘琳，江苏丰田律师事务所律师。（代理上述三原告）被告（反诉原告）：捷雅科技（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇沈安路东侧。法定代表人：李鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：马剑，江苏鹿鼎律师事务所律师。原告上海栗嘉实业发展有限公司（以下简称栗嘉公司）、栾德峰、程广云与被告捷雅科技（昆山）有限公司（以下简称捷雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年4月26日、9月27日公开开庭进行了审理。原告栗嘉公司法定代表人程广云、原告栾德峰（参加第一次庭审）、程广云及三原告共同委托诉讼代理人毛辰飞（参加第一次庭审）、潘琳、被告捷雅公司委托诉讼代理人马剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栗嘉公司、栾德峰、程广云向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的房屋租赁合同；2、判令撤销被告与第三方签订的厂房、土地买卖合同；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月19日原、被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告坐落于昆山市××号的工业厂房，双方在合同中约定了各自的权利义务。2016年11月8日原告收到被告发出的解除房屋租赁合同通知书，被告提出解除双方的房屋租赁合同。其后，原告了解到被告在原告不知情的情况下，已与第三方签订了该厂房、土地的买卖协议，欲将该厂房、土地出售给第三方。原、被告就房屋租赁等事宜协商无果，为此提起诉讼。被告捷雅公司辩称，原、被告于2016年1月19日签订房屋租赁合同，约定2016年1月25日交付房屋，年租金312031.2元，半年一付，先付后用。承租人拖欠租金逾期二个月的，出租人有权解除合同。另合同约定出租人有权提前三个月通知承租人解除合同。原告应符合工商、税务、环保、消防等要求，否则出租人有权拒绝出租房屋，出租人有权解除合同。现原告仅支付租金至2016年8月25日，其余租金拖欠至今。被告已经向原告发出解除合同的通知，合同于2016年12月31日解除。反诉原告捷雅公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付租金及房屋占有使用费（自2016年8月26日起按照年租金312031.2元标准计算至反诉被告实际迁出之日止）；2、判令解除房屋租赁合同，反诉被告搬离迁出租赁房屋；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年1月19日签订房屋租赁合同，由反诉被告承租昆山市××号房屋，约定2016年1月25日交付房屋，年租金312031.2元，半年一付，先付后用。同时约定了合同提前三个月或拖欠租金二个月的解除条件，现反诉被告仅支付租金至2016年8月25日，反诉原告已于2016年9月、10月、11月以口头、书面等形式向反诉被告发出解除合同通知，合同于2016年12月31日解除。但反诉被告拒不搬离，望判如所请。反诉被告栗嘉公司、栾德峰、程广云共同辩称，双方签订房屋租赁合同后反诉原告实际将涉案房屋交付反诉被告的时间是2016年3月25日，即应该自2016年3月25日开始计算。反诉被告已支付租金312031.2元（2016年1月14日付10万元、2016年2月反诉被告向苏州世纪长江线缆有限公司购买电缆支出33535元，该款用于折抵租金33535元、2016年8月19日由上海磊钰数控有限公司代付5万元），且于2016年4月14日支付租房押金2万元。因反诉被告得知反诉原告将涉案房屋出售给第三方，以及反诉原告通知解除房屋租赁合同，反诉被告即提起诉讼，之后的租金未再支付。本院经审理认定事实如下：2016年1月19日捷雅公司与栗嘉公司、栾德峰、程广云签订房屋租赁合同，约定由栗嘉公司、栾德峰、程广云承租捷雅公司坐落于昆山市××号约1589.76平方米厂房、约300平方米办公楼。合同第二条租赁期限约定租赁期3年，交付时间为2016年1月25日，租金结算日从房屋厂房交付日一个月后起算。承租人拖欠租金逾期2个月的，出租人可以终止合同、收回房屋且不承担任何责任并保留追究承租方相关责任的权利。合同第三条租金和租金的交纳期限约定厂房租金0.5元/平方米/天，年租金290131.2元。办公楼2016、2017年按照0.2元/平方米/天计算年租金21900元，从2018年起按照0.3元/平方米/天计算年租金32850元，从2019年1月1日起按照0.4元/平方米/天计算。厂房、办公楼租金单价定价每3年为一期，即每过3年按照上一期租金单价上浮6%。交纳方式为付6个月（2016年2月26日至2016年8月25日厂房租金144668.16元，办公楼租金10920元），租金押1个月（25833.33元），先付后用（提前一个月支付）。本合同签署后二天内付款，本合同生效。合同第五条租赁期间房屋修缮约定修缮房屋由承租方承担，合同到期终止或期内解除，承租方修缮房屋费用出租方不补偿。承租方因自身需要对承租房屋进行装饰装潢或添加设施，应事先征得出租方同意(如涉及政府审批，应获得批文)后实施，合同到期终止或期内解除，承租方可以在不影响房屋原貌及结构的前提下自行拆走，出租方不补偿承租方对房屋进行装饰装潢或添加设施的直接（或间接）费用。合同第六条承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意，出租人应当支持承租人的合理要求；合同期内，出租方因故需要解除本合同而收回房屋，承租方不得拒绝，但出租方应提前三个月通知承租方并免除一个月的租金用于承租方搬迁费用（到期不续租不免）。合同第十条其他约定事项约定承租方应按照当地政府相关部门要求合法经营，目前从事机械加工、机电业务，如果更改业务内容，应当符合当地相关部门对环保、消防、工商、税务等要求，否则出租方有权拒绝出租房屋，一切法律后果承租方自负。合同签订后，程广云于2016年1月14日支付捷雅公司租金100000元，2016年2月26日栾德峰、程广云支付捷雅公司电费押金20000元，2016年8月19日由上海磊钰数控设备有限公司代付租金45363.92元。苏州世纪长江线缆有限公司于2016年7月13日出具情况说明，载明2016年2月栗嘉公司向该公司采购电缆一批，用于其承租租赁捷雅公司位于昆山市××号的厂房内铺设基础线路。是由捷雅公司员工介绍该笔电缆购买业务的。电缆线的购买款由栗嘉公司程广云支付该公司，栗嘉公司将电缆购买款作为向捷雅公司提前支付淀山湖镇沈安路厂房的租金，该公司将电缆线发票开给捷雅公司。庭审中，捷雅公司确认收到栗嘉公司、栾德峰、程广云支付的租金100000元、电费押金20000元、代付租金45363.92元及栗嘉公司出资采购电缆线抵作租金33535元。捷雅公司提供2016年10月19日解除房屋租赁合同通知书，载明因捷雅公司需要，通知栗嘉公司解除房屋租赁合同，要求栗嘉公司在2016年12月31日前搬离并结清房租、水电等款项。栗嘉公司、栾德峰、程广云称未收到该份解除房屋租赁合同通知书。捷雅公司提供2016年11月8日解除房屋租赁合同通知书（内容同上），栗嘉公司、栾德峰、程广云确认于2016年11月9日收到该份解除房屋租赁合同通知书。2016年11月19日栗嘉公司向捷雅公司书面复函，载明栗嘉公司于2016年10月18—19日当面见到捷雅公司负责人张经理，地点在谭燕的办公室，说要和栗嘉公司解除厂房合同，当时就有文件，栗嘉公司并没有接受，同时也表示不同意，要求继续履行原合同。然后在第二天收到捷雅公司负责人的短信解除合同通知，随后收到捷雅公司书面通知，上面日期为2016年11月8日。栗嘉公司还是不同意解除合同。栗嘉公司与捷雅公司在2016年1月19日签署的房屋租赁合同为期3年，正式起算房租日为2016年3月26日至2016年9月26日。由于半年房租到期了，要开始缴纳下半年房租的大概时间了，此时间段收到捷雅公司的解除房屋租赁合同通知书，因此房租延缓下来支付，原因是等解决好双方合同纠纷后一并付清应该缴纳的房租，参考解决方式如下：1、栗嘉公司通过法律来解决此次合同纠纷，栗嘉公司将6个月的房租提存公证机关，但提存费用由捷雅公司承担。2、栗嘉公司在合同纠纷结束后一个月内付清房租。捷雅公司对栗嘉公司上述回复内容的真实性予以认可。另查明：2016年8月31日捷雅公司股东由俞敏、张建明等十八人变更为李鹏、李熙土，公司法定代表人由俞敏变更为李鹏。变更事由为捷雅公司股东会决议股权转让。坐落于昆山市××号面积24992平方米的工业厂房不动产权登记在捷雅公司名下。栗嘉公司、栾德峰、程广云于2017年4月7日签收捷雅公司的民事反诉状。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、解除房屋租赁合同通知书回复函、公司准予变更登记通知书、股东会决议、情况说明、收据、被告提供的解除房屋租赁合同通知书、解除房屋租赁合同通知书回复函、本院调取的不动产权属登记查询表及当事人在庭审中的陈述所证实。本院认为，栗嘉公司、栾德峰、程广云与捷雅公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。合同约定租赁房屋的交付时间为2016年1月25日，租金结算日从房屋厂房交付日一个月后起算。庭审中，捷雅公司明确其无法提供向栗嘉公司、栾德峰、程广云交付租赁房屋的交付凭证，而根据栗嘉公司、栾德峰、程广云提供的苏州世纪长江线缆有限公司于2016年7月13日出具的情况说明、2016年11月19日栗嘉公司向捷雅公司作出的书面复函，能够证明2016年2月栗嘉公司尚在出资采购电缆线用于承租厂房内的基础线路铺设，且2016年11月19日栗嘉公司的书面复函中栗嘉公司明确起算房租日为2016年3月26日，庭审中捷雅公司对栗嘉公司上述书面复函内容的真实性予以认可，故本院确认涉案房屋的租金起算日为2016年3月26日。按照合同约定，2016年3月26日至2017年4月7日期间的厂房租金为300464.64元（290131.2元+0.5元/平方米/天×1589.76平方米×13天）、办公楼租金为22680元（21900元+0.2元/平方米/天×300平方米×13天），合计323144.64元。栗嘉公司、栾德峰、程广云已付租金178898.92元（未包含电费押金20000元），尚欠租金144245.72元未付。按照合同约定，租金6个月一付，先付后用且提前一个月支付，栗嘉公司、栾德峰、程广云应于2016年2月26日前支付2016年3月26日至2016年9月25日期间的租金156015.6元，而栗嘉公司、栾德峰、程广云在2016年2月26日前支付租金100000元、以出资采购电缆线抵作租金33535元，合计133535元，未足额支付全部租金。栗嘉公司、栾德峰、程广云应于2016年8月26日前支付2016年9月26日至2017年3月25日期间的租金156015.6元，而栗嘉公司、栾德峰、程广云在2016年8月26日前仅支付租金45363.92元，未足额支付全部租金。栗嘉公司、栾德峰、程广云已构成违约。捷雅公司虽于2016年10月、11月通知栗嘉公司、栾德峰、程广云解除合同，但并未以栗嘉公司、栾德峰、程广云拖欠租金逾期2个月为由解除合同，2016年11月19日栗嘉公司书面复函捷雅公司时虽单方明确解决方式，但捷雅公司未予确认，且栗嘉公司、栾德峰、程广云亦未将租金提存，故本院认定栗嘉公司、栾德峰、程广云存在拖欠租金逾期2个月的违约情形。现捷雅公司据此主张解除合同，于法有据，本院予以支持，故双方签订的房屋租赁合同于栗嘉公司、栾德峰、程广云签收捷雅公司的民事反诉状之日即2017年4月7日解除。合同解除后，栗嘉公司、栾德峰、程广云应搬离迁出涉案房屋，并支付捷雅公司拖欠的租金144245.72元及房屋占有使用费（自2017年4月8日起按照年租金312031.2元标准计算至实际迁出之日止）。至于栗嘉公司、栾德峰、程广云支付捷雅公司的电费押金20000元，由栗嘉公司、栾德峰、程广云在返还并迁出涉案房屋时与捷雅公司进行结算。栗嘉公司、栾德峰、程广云主张撤销捷雅公司与第三方签订的厂房、土地买卖合同，因栗嘉公司、栾德峰、程广云仅承租捷雅公司的部分厂房，无权干预捷雅公司股权转让事宜，主张撤销的理由不能成立，故该项诉请本院不予支持。栗嘉公司、栾德峰、程广云要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，因捷雅公司依法行使合同解除权，故本院亦不予支持。庭审中，栗嘉公司、栾德峰、程广云提供维修费、配件费发票各一张，以此未付金额抵作租金，捷雅公司不予认可且开票单位为上海磊钰数控设备有限公司，与本案无关联性，本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、上海栗嘉实业发展有限公司、栾德峰、程广云与捷雅科技（昆山）有限公司于2016年1月19日签订的房屋租赁合同于2017年4月7日解除。二、上海栗嘉实业发展有限公司、栾德峰、程广云于本判决生效之日起十日内迁出昆山市XX镇XX路X号房屋（厂房约1589.76平方米、办公楼约300平方米）。三、上海栗嘉实业发展有限公司、栾德峰、程广云于本判决生效之日起十日内支付捷雅科技（昆山）有限公司租金144245.72元及房屋占有使用费（自2017年4月8日起按照年租金312031.2元标准计算至实际迁出之日止）。四、驳回上海栗嘉实业发展有限公司、栾德峰、程广云的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费9602元，由原告上海栗嘉实业发展有限公司、栾德峰、程广云负担。反诉案件受理费4420元，减半收取2210元，由反诉被告上海栗嘉实业发展有限公司、栾德峰、程广云负担。此款反诉原告已预交，本院不再退还，反诉被告在本判决生效之日起十日内支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长 汪 华人民陪审员 朱 炜人民陪审员 俞 绮二〇一七年九月二十九日书 记 员 曹梦绮附判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。