江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初6176号原告：江苏泓润酒店管理有限公司，住所地南京市常府街39号。法定代表人：程建敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：满其明，江苏利德丰律师事务所律师。被告：南京台兴汽车零部件制造有限公司，住所地南京市溧水经济开发区长安工业园。法定代表人：沈德华，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨永华，江苏众盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。第三人：江苏北斗星网通科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路73号。法定代表人：李克义，该公司总经理。第三人：江苏金汇达网络科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路73号。法定代表人：李长凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王善明，该公司员工。原告江苏泓润酒店管理有限公司（以下简称泓润公司）与被告南京台兴汽车零部件制造有限公司（以下简称台兴公司）、第三人江苏北斗星网通科技有限公司（以下简称北斗星公司）、江苏金汇达网络科技有限公司（以下简称金汇达公司）其他合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泓润公司的委托诉讼代理人满其明，被告台兴公司的委托诉讼代理人杨永华、李箕龙，第三人北斗星公司的法定代表人李克义，第三人金汇达公司的委托诉讼代理人王善明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓润公司向本院提出诉讼请求：被告台兴公司履行南京市鼓楼区中央北路73号1幢401室、501室、601室房屋过户手续，其中501、601室过户给第三人北斗星公司，401室过户给金汇达公司。事实和理由：原、被告于2012年1月8日签订了关于南京市××号地块的房屋联建协议。根据协议约定，被告台兴公司提供土地，原告泓润公司负责办理各项手续及出资建设，房屋建成后原告泓润公司应分得建筑面积的55%，被告台兴公司应分得45%。现房屋已竣工，且已取得相关权属证书，房屋已实际分割，但被告台兴公司以种种理由拒绝履行相应的产权过户义务。故原告泓润公司诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告台兴公司辩称，1.根据联建协议的约定，原告泓润公司应当先行完成房屋的全部建设工程，但目前尚有汽车机械塔库未建，故被告台兴公司有权拒绝履行后履行的房屋过户义务。2.原告泓润公司应当按照协议约定承担房屋过户过程中被告台兴公司应当缴纳的企业所得税，但原告泓润公司拒绝承担，并因此采取过激行为，造成了被告台兴公司的不安。3.根据联建协议的约定，土地不可分割，但目前房屋的国有土地使用权证与房屋所有权证两证合一，故客观上无法办理过户手续。4.本案属于房地产合作开发纠纷，因原、被告双方均无房地产开发资质，故原、被告签订的联建协议违反法律规定，应当为无效合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人北斗星公司述称，第三人北斗星公司同意原告泓润公司的诉讼请求。第三人金汇达公司述称，第三人金汇达公司已与原告泓润公司协商了两年多，相关手续齐全，故其要求尽快办理过户手续。本院经审理认定事实如下：座落于南京市鼓楼区中央北路73号地块（以下简称中央北路73号地块，使用权面积为6522.83平方米）的用途为科教用地（科技研发）、工业用途，使用权类型为出让；该地块登记的国有土地使用权人为被告台兴公司，其取得国有土地使用权证的时间为2015年6月12日。2012年1月8日，原告泓润公司（乙方）与被告台兴公司（甲方）签订了一份《联建协议书》，约定甲乙双方以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，联合建设座落于南京市××号的“科研培训综合楼”（以下简称中央北路73号科研楼）；甲方仅提供土地（即上述中央北路73号地块），按现状：甲方须保留现有两幢五层建筑物及生产必须的场地、乙方负责恢复（申办）有关本项目的一切政府批文及相关手续（所有办理手续时政府各部门收取的各种规费均由乙方缴纳和承担，若法律规定须由甲方缴纳亦由乙方以甲方名义缴纳）全部出资并负责建设本项目，直至本项目竣工交付使用；在本项目竣工验收后，相关管理部门开具了税费单据，甲、乙双方按所得房屋比例承担税费，乙方全力积极协助甲方及时办理本项目综合楼的产权证、土地证，甲方协助乙方通过各种合法方式将乙方所得的房屋过户至乙方或乙方指定的单位或个人名下；乙方负责本项目建设过程中的全部工作、负责本项目通过政府相关部门的竣工验收；本项目竣工验收后，根据房产部门的测绘结果，甲、乙双方按甲方得45%、乙方得55%的比例进行房产分割（指房产的建筑面积），地下车库按同比例分配；本项目三层以上设计为科研办公及培训中心；在本项目竣工验收后因本项目办理房产证和土地证所发生的税费，由甲乙双方按照房屋分割的比例承担，按协议规定乙方所得房屋的面积由甲方过户到乙方名下，所有税费由乙方承担；甲乙双方同意对原方案机械立体车库撤除调整，甲方所在楼层每层均增加了面积，房产建成后如按政策规定采用现有方法无法过户的，甲方同意配合乙方采取其他合法形式进行分割，由此产生的费用由乙方承担；本项目竣工验收后，甲方及时办理该项目的产权证和土地证；甲方领取了“两证”后，甲乙双方及时办理过户手续，过户到乙方名下，过户产生的一切税费由乙方承担等等。上述协议签订前，已由原告泓润公司以被告台兴公司名义将中央北路73号科研楼的建设项目发包进行建设。2007年5月11日形成的中央北路73号科研楼规划核准图中标注了中央北路73号科研楼建设项目包含独立于大楼主体结构以外的塔式机械车库的施工内容。2012年3月22日，南京市规划局对中央北路73号科研楼规划设计方案的修改内容进行审定，经审定后的规划核准图中仍包含上述塔式机械车库。2014年12月8日，中央北路73号科研楼建设项目通过竣工验收，竣工图中标注了上述塔式机械车库，但实际竣工项目并未建造该塔式机械车库。原告泓润公司对此陈述系因塔式机械车库的设计位置存在影响消防等因素，故原、被告协商达成一致意见取消该塔式机械车库的设计，因此在上述《联建协议书》中约定“甲乙双方同意对原方案机械立体车库撤除调整”，被告台兴公司对此不予认可，认为《联建协议书》中约定撤除的机械立体车库系大楼主体内的立体车库。2013年1月28日，南京市国土资源局与被告台兴公司签订了一份《土地出让合同补充协议》，约定中央北路73号地块科教用地上所建房屋允许分割转让的比例不得超过科技研发建筑总面积的50%，且销售转让对象须为有关区政府认可的科技研发类企业，用于科技研发用途。2013年8月29日，原告泓润公司与被告台兴公司签订一份《补补充协议》，约定中央北路73号科研楼四楼至九楼面积归原告泓润公司所得，最终实得面积以房产证为准。2015年2月27日，原告泓润公司协助被告台兴公司办理了中央北路73号科研楼的房屋所有权证（登记建筑面积12441.86平方米，登记用途为科研实验）及国有土地使用权证，两证所登记的权利人均为被告台兴公司。2016年5月24日，原告泓润公司（乙方）与被告台兴公司（甲方）签订一份《协议》，约定乙方提出由甲方委托“南京市房地产拍卖调剂有限公司”将归属乙方的401室872.94平方米、501室872.94平方米、601室872.94平方米房屋产权通过拍卖方式转移给乙方；委托拍卖房产交易的所有费用包括但不限于拍卖佣金、交易税金、过户转让费等所有费用由乙方承担，需先行支付的费用乙方先行支付到甲方账户，甲方代为支付等等。2016年6月13日，中央北路73号1幢（即中央北路73号科研楼）中的401室、501室、601室（以下分别简称401室、501室、601室）分别办理了房屋所有权证，均登记在被告台兴公司名下，登记建筑面积均为879.2平方米，登记用途均为科研、实验。上述三房屋的国有土地使用权证尚未办理。2016年7月5日，原告泓润公司以被告台兴公司的名义通过拍卖的方式将401室出售给第三人金汇达公司，501、601室出售给第三人北斗星公司。2016年9月1日，南京市鼓楼区人民政府向被告台兴公司做出《区政府关于同意分割转让中央北路73号部分房产的批复》（鼓政[2016]198号），内容为：同意你公司将中央北路73号1幢401室分割、转让给江苏金汇达网络科技有限公司，将中央北路73号1幢501室、601室分割、转让给江苏北斗星网通科技有限公司。2016年9月，原告泓润公司两次向被告台兴公司发出书面函件，要求被告台兴公司将401室过户给第三人金汇达公司，501室、601室过户给第三人北斗星公司，并表明土地不可分割。2016年11月25日，被告台兴公司回函，要求原告泓润公司就企业所得税的计算方法，汇缴方式进行协商，但双方未能就此协商一致。本案庭审中，原、被告双方均对于原告泓润公司可按照协议约定取得401、501、601室房屋均不持异议。被告台兴公司称其因不动产交易产生的企业所得税虽然尚未实际发生，也并非在房屋产权过户手续中进行缴纳，但该企业所得税属于原告泓润公司按照合同约定应当承担的费用，现原告泓润公司拒绝承担该费用，故被告台兴公司无法履行过户手续。原告泓润公司对此不予认可，认为双方的数份协议中并未就企业所得税由谁承担作出约定。401室、501室、601室的最终拍卖成交价均为620万元，第三人北斗星公司、金汇达公司现尚未支付该价款。原告泓润公司称本案系其基于联建协议书要求被告台兴公司办理产权过户，故暂不在本案中向两第三人主张房屋交易价款。另查明，原、被告双方均无房地产开发经营资质。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中央北路73号地块为科教用地（科技研发）、工业用途；其中中央北路73号科研楼系科技研发用途，地块性质为科教用地，并非房地产经营项目，因此原、被告双方为合作建设中央北路73号科研楼而签订的《联建协议书》并非属于合作开发房地产合同，因此，原、被告双方是否具备房地产开发经营资质，并非是《联建协议书》合法有效的必要条件，该协议书系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法成立并生效。原、被告双方应当按照约定全面履行各自义务。中央北路73号科研楼规划核准图中标有塔式机械车库，该车库未建，但该科研楼已经通过竣工验收，包括401室、501室、601室均已取得房屋所有权证，且原、被告双方已经按照《联建协议书》对相关房产比例的分割已经达成一致意见，因此被告台兴公司已塔式机械车库未建为由拒绝履行过户手续的抗辩意见，不符合合同约定，本院对此不予采纳。原、被告双方多次在协议中约定由原告泓润公司承担房产过户中的全部费用，但未明确包含被告台兴公司应当缴纳的企业所得税，且该税费也并非发生在房产实际过户流程中，并尚未实际产生。因此即便应当由原告泓润公司作为实际的房产出售获利方而承担该税费，目前也不具备履行条件。故被告台兴公司以此为由拒绝履行过户手续，亦不符合合同约定，本院不予支持。被告台兴公司可在该企业所得税实际发生后另行依据合同约定及法律规定主张权利。原、被告双方在签订协议时无法预见原房屋所有权证及国有土地使用权证两证合二为一成不动产权证，现401室、501室、601室房屋所有权证已经颁发，中央北路73号科研楼也已办理国有土地使用权证，因此再行办理该三房屋的不动产权证，符合法律规定，亦不违反原、被告双方的合同约定。原告泓润公司作为401室、501室、601室的实际权利人在本案中暂不主张房屋交易价款系其处分自己权利的行为，符合法律规定，本院予以确认。综上，现两第三人同意接受上述房屋产权，故原告泓润公司要求被告台兴公司办理401室过户给第三人金汇达公司，501室、601室过户给第三人北斗星公司的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京台兴汽车零部件制造有限公司于本判决生效之日起十日内将位于南京市鼓楼区中央北路73号1幢401室不动产过户至第三人江苏金汇达网络科技有限公司名下，并协助办理不动产权属证书；二、被告南京台兴汽车零部件制造有限公司于本判决生效之日起十日内将位于南京市鼓楼区中央北路73号1幢501室、601室不动产过户至第三人江苏北斗星网通科技有限公司名下，并协助办理不动产权属证书；三、被告南京台兴汽车零部件制造有限公司在上述两项内容履行过程中按照有关税收、房屋过户等规定所应缴纳的税费及手续费由江苏泓润酒店管理有限公司负担。案件受理费80元，由被告南京台兴汽车零部件制造有限公司负担（此款原告已预交，被告在本判决生效之日三日内将此款给付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年九月三十日书记员  杨艳