苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初7542号原告：贾莹莹，女，汉族，1976年2月20日出生，住苏州。委托诉讼代理人：刘银，江苏名仁律师事务所律师。被告：苏州雅景物业管理有限公司，住所地苏州高新区永安路128号1号楼3120室（横塘科技工业园）。法定代表人：朱国建，经理。委托诉讼代理人：王晓义、王兆能，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。原告贾莹莹与被告苏州雅景物业管理有限公司（以下简称“雅景物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月1日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2017年8月28日公开开庭审理，原告贾莹莹及其委托诉讼代理人刘银、被告委托诉讼代理人王晓义（第一次庭审）、王兆能（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾莹莹向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告返还原告86720元并自起诉日起按照年息6%支付利息；3、判令被告支付违约金18480元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月16日，原告贾莹莹与被告雅景物业公司就苏州工业园区开源路*号*栋*厂房签订了房屋租赁合同，约定承租面积为420平方米，被告承诺净使用面积不低于80%，即336平方米。原告按约向被告支付了租金及押金86720元，后原告提供给被告的施工图纸报告，被告不予认可，告知原告只能使用净面积为318平方米，致使原告无法正常施工使用。被告雅景物业公司辩称，原告主张我方违约，证据不足，双方签订合同，在三楼仅剩两跨厂房，考虑其他租户均在原告出租之前先都已进场入住，原告提出面积变化是其主观认为，双方协商时是以现状签订的租赁合同；即使原告认为面积少十多个平方，也只能要求调整租金金额，而不能解除合同，原告解除合同行为系违约行为，我方同意解除合同，但追究原告违约责任，即原告缴纳的相应款项不予退还。本院经审理认定事实如下：2016年8月16日，被告雅景物业公司（甲方、出租方）与原告贾莹莹（乙方、承租方）与签订《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条，租赁房屋的位置、合同期、装修期、押金及相关费用约定。1、厂房位置，苏州工业园区开源路*号*栋*；2、合同起止日期2016年8月12日至2017年8月11日；3、装修免租期、租金起算日期，装修免租期为10天，2016年8月21日前为免租期，免租期内只免厂房租金，但免租期的租金需在乙方完全履行完合同的最后一季度减免；4、房屋及宿舍押金18480元；5、用电押金40元KVA，需支付3200元；6、房屋年租金110880元……12、房租支付方式，房租先付后用，每期房租需提前10个工作日支付，但首期租金及相关费用须在签订合同之日即支付，房租每6个月为一个结算期予以结付，每年租金应于当年2月2日、8月2日前向甲方支付。以上房屋、宿舍和水电押金等费用须在合同签订之日支付，总金额合计86720元，如未交付视为乙方违约，已交所有费用，不予退还……第四条，双方违约约定……3、在本合同有效期内若乙方逃逸，或不提前向甲方申请退租强行解约、搬离被视为逃逸的，因其严重违约，性质恶劣，甲方可立即单方解除本租赁合同，为减少损失甲方可无需征得乙方意见即行招租，同时甲方没收押金，乙方除需按标准如数支付本合同约定的各项租赁费用外，同时还要向甲方支付免租期的租金、支付甲方付出的因签订的本合同所付的介绍费，如果因逃逸行为给甲方造成其他损失，乙方应在损失的范围内赔偿，因乙方严重违约，乙方还需向甲方支付相当于三个月租金的违约金，同时乙方不得要求甲方对其装修赔偿或补偿，若未按前述标准执行的，甲方有权限制乙方的机器设备、货物及办公设备出入；4、除本合同特别约定条款外，合同期间如任何一方违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同……第六条，合同其他说明……2、本合同经双方代表签字，乙方两天内交清全部定金及合同约定的前期应交的所有费用，并由甲方公司盖章后方可生效，如乙方两天内不能交清费用视为放弃租赁，所交定金不退。原告贾莹莹在合同乙方处签名署期，被告雅景物业公司在甲方处加盖公章，且甲方代表人处有“张飞”签名署期。2016年8月12日，原告贾莹莹向被告雅景物业公司转账支付了65040元，被告开具了财务收据，注明“租厂房租金以及基本电费”；同日，原告贾莹莹向被告雅景物业公司转账支付了21680元，被告开具了财务收据，注明“租厂房押金和基本电费押金”。另查明，涉案的苏州工业园区开源路*号*栋产权人为案外人珈伊生化（苏州工业园区）有限公司，珈伊生化（苏州工业园区）有限公司出具授权委托书，委托被告雅景物业公司、现场经办人张飞全权处理开源路*号厂房出租以及注册办理事宜，期限以委托方和受托方签署的租赁合同期限为准。庭审中，原告提交一份设计图平面布置图，主张原告委托第三方设计装修图纸，提交被告后，被告物业经理批注“图纸不通过，跟招商人员谈判的范围超出两跨柱子以外”，即被告对面积有异议，不予批准。被告质证该平面图是原告自己所画，并不是双方合同确认的内容，双方确认的是两跨、六个黑点柱子之间的面积，现原告要求柱子以外的部分，违反法律规定，也损害其他租户的利益，导致我方无法协调。庭审中，原告提交2016年8月15日与被告经办人张飞的对话录音，其中部分内容：贾称“你就说420、80%得房率这句话，对不对，大家都在场的”，张称“如果当初签合同的时候你有这种要求的话，我可以去考虑，如果要么就是双方都不清”……张称“再说合同根本就签好了，第二次改我也什么都不说给你改了，然后你还要来搞这些东西，我怀疑你来租房子就是为了扯皮还是什么”，贾称“我时间那么紧张来扯皮，我就问你，420、80%得房率你当时现场是不是同意的，是不是你说的，难道是我说的吗”，张称“现在也没有问题啊，你为什么不算我的墙？我都想问问你为什么不算”，贾称“你为什么得房率要算墙呢”，张称“你当时也同意的啊，你说得房率都算墙的”……贾称“这句话是你说的，不是我说的，420,80%是我说的吗，是你说的好吧”，张称“我们租房子是有公摊面积的，没错啊，我这过道这儿宽，我占着这么多公共位置，我不要算吗”。被告质证认为原告断章取义，合同并没有约定具体的面积，所以也不存在保证净使用面积和公摊面积，原告是三楼最后承租的一家，也是三楼剩下的最后面积，我方不存在隐瞒和短少。原告另提交2016年8月15日与中介工作人员雷兴旺电话录音，其中部分内容：贾称“他说那个80%得房率是包括外墙面积的，但我查了一下，得房率这个概念就是套内使用面积，不包括外墙的”，雷称“他合同上面有写面积吗”，贾称“没写啊，那这样大家就不好看了，我说你写清楚，我说让他给合同上写清楚420个平方，80%得房率，这你也在现场对吧，小霍也在现场，他自己也在现场，大家都知道这个事实的，他现在跟我扯说得房率包括外墙面积，我说那你现场怎么不说，你还记得你给我算哪个就是336的面积，对吧，使用面积算336，我现场打电话给咨询老师的”，雷称“对，当时是我算的，420乘以0.8”，贾称“对，420乘以0.8，你算的嘛，算好后我马上打电话给老师，她说可以我才租的，现在少了18个平方，上午老师来跟我说现在你这个有风险性了，她也没说不过，但是有风险性那对我来说，这么多钱投下去我就害怕了”，雷称“是的了”。被告质证认为原告断章取义，合同并没有约定具体的面积，所以也不存在保证净使用面积和公摊面积，原告是三楼最后承租的一家，也是三楼剩下的最后面积，我方不存在隐瞒和短少。庭前原告称可以提供中介人员雷兴旺到庭作证，但后原告称前几天联系雷兴旺询问其能否到庭作证，雷兴旺称一、中介公司跟被告有房屋租赁代理委托关系，不愿意做对被告不利的证言；二、涉案的该起租赁事宜，中介费由被告支付，若被告败诉，中介费将拒绝支付，所以不愿意作为本案证人出庭。原告提交涉案房屋的一组照片，主张合同签订时，相邻房屋并未出租，尚空置，被告方当时同意其分割承租。被告质证照片形成时间无法确定，无论当时其他承租人是否已实际进行分割，但其余厂房均已出租，原告主张使用面积均损害其他承租户利益。原告提交机器设备销售合同一份，主张2016年8月12日，原告（苏州戴维森餐饮有限公司）与案外人厦门市信丰达机械科技有限公司签订机器设备购买合同，因被告未按约提供租赁厂房，购买的机器无法接收，支付案外人相应违约金，但具体支付金额已记不清楚。以上事实，由房屋租赁合同、收据、房屋所有权证、授权委托书、录音资料、照片以及原、被告庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告贾莹莹与被告雅景物业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效。合同签订后，原告依约缴纳了租金、押金等费用，但随后因承租的厂房面积与被告发生纠纷，原告主张在租赁协商过程中，被告经办人员明确向其承诺涉案厂房建筑面积为420平方米，净使用面积不低于80%即336平方米，现被告无法提供符合约定使用面积的房屋，构成根本违约，原告据此通知被告解除双方签订房屋租赁合同。被告辩称原告提出面积变化系主观认为，双方协商时系现状出租，同一楼层的其他租户在出租原告前都已进场入住，合同签订后原告提出面积上的要求，损害了其他承租人的利益，被告已按约定提供了房屋，原告无法定事由单方解除合同违反法律规定的，被告不予认可，但鉴于原告明确表示不再履行该合同，我方同意解除，但原告已缴纳的款项不再退还。本院认为，原告主张被告未提供符合约定使用面积的房屋，致使原告无法开办食品厂，不能实现合同目的构成根本违约的说法不能成立，首先，原、被告双方签订的房屋租赁合同并没有面积及使用面积的约定，从合同对于租赁房屋位置、租金、物业管理费等条文约定来看，更符合被告所称的现状出租；其次，就原告提交的两份录音文件来看，第一份录音文件中被告工作人员并未认可向原告承诺过涉案厂房净使用面积说法，第二份录音文件真实性、合法性存疑，且原告亦未能提供录音文件当事人中介员工到庭作证，该两份录音文件不能充分证实原被告双方对于涉案房屋使用面积进行过明确约定；最后，即便原告主张的关于涉案房屋净使用面积约定成立，在被告提供的涉案房屋面积与约定面积相差十几平的情况下，在无证据证实原告签约时曾向被告明确对涉案房屋面积有特别严苛要求的情况下，被告提供的房屋面积即使存在误差，亦未达到根本违约的程度，原告无权据此解除合同，亦无权主张被告承担违约金及利息损失。综上，原告解除合同行为不发生法律效力，但在诉讼中，被告明确表示同意解除合同，同时追究原告违约责任，故本院确认原被告双方签订的房屋租赁合同解除，现被告主张原告在无法定及约定事由情况下，强行单方解约，系违约行为，应当承担违约责任，原告已缴纳的押金、租金等款项不予返还。本院认为，原被告双方在合同第四条第三款中约定，原告不提前申请退租强行解约，系严重违约行为，被告可没收押金，原告还需向被告支付相当于三个月租金的违约金，本院综合考虑被告方实际损失等因素，酌情认定被告在扣除押金及三个月租金后，其余款项返还原告，即被告应返还原告37320元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告贾莹莹与被告苏州雅景物业管理有限公司于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告苏州雅景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贾莹莹37320元；三、驳回原告贾莹莹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2404元，由原告贾莹莹负担1504元，被告苏州雅景物业管理有限公司负担900元，该款项已由原告预交，本院不再退还，由被告苏州雅景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾莹莹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（本页无正文）审 判 长  胡志清代理审判员  闫可可人民陪审员  黄全官二〇一七年九月十一日书 记 员  郭孝玲