石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0102民初1839号 原告：何某某，女，1987年5月21日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：付某某，北京市某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某某，男，1986年5月29日出生，汉族，住石家庄市长安区，系原告之夫。 被告：杨某某，男，1964年3月8日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：石家庄某某房地产经纪有限公司，住所地：石家庄桥**。 法定代表人：王某，总经理。 委托诉讼代理人：薛某，法律顾问。 原告何某某诉被告杨某某、石家庄某某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何某某的委托诉讼代理人付某某、王某某，被告石家庄某某房地产经纪有限公司（以下简称壹加贰经纪公司）的委托诉讼代理人薛某到庭参加诉讼，被告杨某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告杨某某继续履行《房屋买卖合同》约定各项义务，提供房产证原件并办理完毕诉争房屋的继续手续，协助原告办理银行按揭贷款手续；被告壹加贰经纪公司履行协助配合义务；2、请求依法判令被告杨某某向原告赔偿违约金26500元；3、请求依法判令本案诉讼及保全费和律师费由二被告承担。后变更、增加诉讼请求为：1、请求依法判令解除原、被告及第三人签订的编号为8014802号《房屋买卖合同》；2、被告杨某某赔偿原告购房成本增加损失50000元，依法判令被告石家庄某某房地产经纪有限公司对上述赔偿承担连带赔偿责任；3、请求依法判令由二被告连带承担本案诉讼费及保全费和律师费；4、依法判令被告壹加贰经纪公司退还原告中介费5000元、定金5000元、贷款服务费4500元、评估费3000元，共计17500元及利息（按中国人民银行同期同类贷款的贷款利率计算自2016年7月19日之日起至实际付清之日止）。事实与理由：2016年7月19日，原告与第一被告及第二被告（中介方）三方签订了《房屋买卖合同》（编号为8014802以下简称该合同），原告依据该合同的约定向第一被告交付了定金人民币5000元，且三方均同意该定金由中介方保管，该定金在该房屋过户至原告名下，第一被告将房屋交付给原告并结清物业费后转作购房款，待第一被告迁出户口后，中介方协助原告将该转作房款之定金交付第一被告。原告一并向第二被告交付了中介费、贷款费和评估费等费用。依据该合同的约定：第一被告保证对其所出售的房屋具有完全的所有权，其能够合法处分房屋，能够使该房屋合法上市自由交易，没有其他任何形式的权属纠纷或欠缴税费、债务、继承争议。该合同签订后，原告先后多次催促第一二被告赶快提交房屋产权证及办理房屋继承手续，以便及早办理贷款和过户手续，第二被告都答复称手续在办理中并且承诺两个月内可以完成房屋交易。可第一被告却以种种理由和借口，借故拖延至今仍未提交房屋产权证及办理房屋继承手续并拒绝履行合同义务和交易诉争房屋，由于第一被告自身的原因导致该房屋至今不能合法上市自由交易。综上所述：原告认为三方签订的《房屋买卖合同》是三方真实意思的表示，合法有效，第一被告应本着诚实信用原则，按照合同约定全面履行合同义务，现第一被告的上述行为严重违反了该合同的有关约定：即该合同第2.1条款、5.3条款和第七条违约责任条款的约定，已构成违约。严重影响了该合同的继续履行，给原告造成了巨大的经济损失。石家庄房屋价格自2016年7月19日申请人交付定金起至今，已出现大幅上涨，造成原告现金购房成本的大幅增加，二被告的上述行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，严惩和打击不诚信和恶意违约的行为，为维护原告合法权益特诉至贵院，请依法判如所请。 被告壹加贰经纪公司辩称：2016年7月19日原、被告三方签订房屋买卖合同时，三方已经对交易房屋的情况进行了全面的告知，该房屋系被告杨某某父母的房产，被告杨某某系领养，签订合同时自称有领养的手续，可以按照继承的程序先将房屋继承，在办理过户手续，但是也有可能无法交易，所以三方在合同第九条约定，此房屋交易时间为1年，如果一年内无法正常交易成功，在合同签订和履行过程中，我方没有任何过错和违约行为，并将所知悉的房产信息全面的告知买卖双方，并严格审查了买卖双方的信息，并带领原告实际看房，我方没有任何过错和违约行为，原告要求我方承担赔偿及连带责任，没有任何事实依据和法律依据，贷款服务费、评估费、中介费，我方愿意退还，暂时保管的其他费用，我方愿意按照法庭的判决执行。 被告杨某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。 本院经审理查明认定事实如下：1998年4月13日，杨辅志与石家庄市长安区国家税务局签订《石家庄市成本价出售公有住房协议书》，杨辅志以12806.47元的价格购买位于石家庄市长安区。后位于石家庄市长安区于登记在杨辅志名下，并于2000年8月2日颁发房屋产权证书，产权证号为：石房权证长字第××号。 2016年7月19日，原告何某某（购房人、乙方）与被告杨某某（售房人、甲方）、第三人壹加贰经纪公司签订《房屋买卖合同》，原告购买位于沧州路20号1-1-203房产，房屋成交价为50万元，原告于2016年7月19日向杨某某交付定金1万元整，该定金在该房屋过户完毕日甲乙双方物业交接完毕后转作房款。违约责任：甲乙任何一方擅自解除合同，拒绝履行本合同义务的，以及甲方违反本合同第二条约定的，均视为违约，由违约方向本合同中介方及守约方分别承担合同约定房款5%的违约金，并分别据实赔偿本合同中介方及守约方的经济损失，守约方按照相关法律规定有权解除合同。甲方违反本合同第二条约定的，乙方有权解除合同，并由甲方退还所收取的全部购房款及赔偿中介方乙方未履行本合同支出的相关费用。若甲方没有如实告知涉及影响房屋过户，税费、产权、使用、户口等的相关事宜导致中介方、乙方受到损失的，中介方、乙方可要求甲方赔偿损失。其他约定事宜：因此房屋为老人所有，老人已去世，需走继承手续，双方约定：此房屋交易时间为一年，如一年内无法正常交易成功则双方协议解除，互不违约互不承担违约责任。该合同后文甲方处有杨某某的签字并摁有手印，乙方处有何某某的委托代理人高晓倩的签字并摁有手印，中介方处盖有壹加贰经纪公司合同专用章。原告向杨某某交付的订金5000元，壹加贰经纪公司代为收取。 2016年11月份左右，被告杨某某和壹加贰经纪公司告知原告不再出售涉案房产。原告于2017年2月17日提起诉讼。 庭审中，原告主张被告杨某某赔偿房屋差价款50000元和律师费，被告壹加贰经纪公司对上述赔偿承担连带赔偿责任；壹加贰经纪公司不予认可，并称在合同签订后半个月已经告知原告合同无法履行，期间没有任何房价的浮动，原告不能以现在的房价作为赔偿的依据，合同并未约定其承担违约责任，且导致合同无法履行的原因在于杨某某不再出售房产。壹加贰经纪公司同意退还原告向其交付中介费5000元、贷款服务费4500元、评估费3000元和代杨某某收取的定金5000元。 另庭审中，原告称在签订合同时，杨某某称其系涉案房产所有权人杨辅志的养子，系涉案房产的唯一合法继承人有权处分涉案房产，但并未向其出示养父子关系的证明。 上述事实，有原、被告陈述、《房屋买卖合同》、房屋所有权存根等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告委托高晓倩与被告杨某某及壹加贰经纪公司签订的《房屋买卖合同》，该买卖合同处分的是杨辅志名下的房产，杨某某称其系杨辅志的养子，系涉案房产的唯一合法继承人有权处分涉案房产，但并未向其出示养父子关系的证明，事后亦未经杨辅志的委托授权或事后追认，故被告杨某某代杨辅志处分房产的行为是无效的，原告与被告杨某某、壹加贰经纪公司签订的房屋买卖合同无效。原告主张返还被告定金，本院予以支持，因现该定金在壹加贰经纪公司处，应由该公司返还给原告。原告在未审查杨某某是否有代理权的情况下与之签订《房屋买卖合同》亦存在一定过错。原告诉请二被告连带赔偿其房屋差价损失50000元和律师费，于法无据，本院不予支持。原告主张壹加贰经纪公司退还原告交付中介费5000元、贷款服务费4500元、评估费3000元，该公司同意返还，本院予以认可。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下： 一、原告何某某与被告杨某某、石家庄壹加贰房地产经纪有限公司于2016年7月19日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告石家庄市壹加贰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何某某房屋定金5000元； 三、被告石家庄市壹加贰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何某某中介费5000元、贷款服务费4500元、评估费3000元，共计12500元； 四、驳回原告何某某的其他诉讼请求。 案件受理费463元，由被告杨某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  高 涵 审 判 员  苏丽娜 人民陪审员  樊立成 二〇一七年九月十九日 书 记 员  张 冉