福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初6722号 原告：福建东安物业管理有限公司，住所地：福建省福州市五一北路。 法定代表人：俞国兴，董事。 委托诉讼代理人：方宝福，系公司总经理。 被告：杨艳芬，女，汉族，1970年10月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙陈兰，福建国富律师事务所实习律师。 原告福建东安物业管理有限公司与被告杨艳芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方宝福、被告委托诉讼代理人潘清泉和孙陈兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建东安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2011年7月1日起至2016年8月31日止拖欠的物业服务费人民币13057.2元，逾期缴纳滞纳金人民币24286.4元，合计人民币37343.6元整；2.判令被告支付原告从2011年7月1日起至2016年8月31日止拖欠的代收代付公共电费分摊费人民币700.5元，逾期缴纳滞纳金人民币1302.9元，合计人民币2003.4元整；3.判令被告支付原告代收代付公共设施维修分摊费人民币361元整（上述合计被告应支付原告人民币39708元）；4.判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：位于福州市鼓楼区梅海园小区，由原告提供被告物业管理服务。原告于2011年7月1日通过招投标，取得了梅海园小区物业管理权，并与梅海园小区小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。原告根据《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》等规定，梅海园小区物业服务合同约定，为小区全体业主及被告提供日常公共设备、设施维护保养、环境保洁、绿化养护、治安秩序维护、公共设施维修等物业管理服务。原告一直按照物业服务合同约定履行物业管理服务义务及责任，被告享受到原告的服务的同时，向原告缴纳物业管理服务费是被告应尽的责任和义务，被告拖欠物业服务费行为，严重损害了广大已缴纳业主的利益，同时侵犯了原告的合法权益。经原告多次发催款通知单、催款告知函无果，并于2015年8月25日及2016年4月27日二次发出律师函，至今为止，但被告仍拒不支付拖欠物业服务费等费用，被告继续侵犯已缴纳物业服务费业主的利益及原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，恳请支持原告的合理、合法的诉讼请求。 被告杨艳芬辩称，一、1.小区的安防监控系统由于缺乏有效维护导致不能正常使用，从而使许多业主家中频繁失窃；原告对于小区公共部分存在的重大裂缝、墙体渗漏水和墙体倾斜及其他重大安全隐患等问题视而不见、从不修缮；并擅自在小区设立大量广告和侵占小区属于业主共同共有的公共空间，也不出面制止顶楼业主的违章搭建，使得小区的形象严重受损，业主的生活安全质量没有得到丝毫保障……。上述情况均体现了原告不仅未按照《物业服务合同》约定提供物业服务，还非法侵占业主大量财产和利益（如大量广告收入），因此不仅无权向被告和其他业主收取物业服务费及逾期缴费滞纳金，还应返还非法侵占业主的财产和利益。2.原告未能提供充分的证据证明其诉讼请求的相应主张，如公共电费分摊费、公共设施维修分摊费等代付事实和凭证，因此原告的诉讼请求没有任何法律和事实依据。3.本案原告对主张2014年8月1日之前物业费的权利已超过法定的诉讼时效，且没有提供2014年7月1日之前，原告系梅海园小区物业服务单位的有效凭证。4.因原告的失职失责，导致被告家中失窃，造成经济损失8000多元。为了防止再次失窃，被告支出1000多元安装防盗设施。综上，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并判决原告向被告支付因其原因给被告造成的经济损失人民币9000多元，以维护被告的合法权益。 二、事实与依据。 （一）原告不仅未按照《物业服务合同》约定提供物业服务义务，还非法侵占业主大量财产和利益，因此不仅无权向被告和其他业主收取物业服务费，还应返还非法侵占业主的财产和利益。福建东安物业管理有限公司作为梅海园小区的物业服务企业未依约定履行物业管理的责任和义务，如存在小区管理混乱、物业收费没有报批、收支情况没有公示、服务意识差、缺乏对员工有效培训（门卫的保安让人感觉小区门难进、脸难看）等各种各样的问题。门禁出入及安保工作都未配备到位，因原告的失职失责导致小偷于2015年从外墙煤气管道上攀爬至被告的住所，被告的住所因此遭遇盗窃，被盗笔记本电脑等财物，经济损失8000多元。事实中，除了被告家中失窃，还有许多业主家中也失窃，损失惨重。失窃事件被告的配偶已经向福州市公安局鼓楼分局报案，案件编号（A），且被盗事件发生后原告也未及时采取相应的措施，被告为了避免再次遭遇损失自费支出1000多元在外墙煤气管道上安装了防盗设施。以此可以看出被答辩未履行相应的责任，已经构成违约，无权向被告和其他业主收取物业服务费及逾期缴费滞纳金。从被告提供的证据可以看出，原告对于小区公共部分存在的许多重大裂缝、墙体渗漏水和墙体倾斜及其他重大安全隐患等问题视而不见、从不修缮。还擅自在小区设立大量广告收取和霸占属于全体业主共同共有的广告费；并将小区属于业主共同共有的公共空间出租或者出售，包括但不限于小区所有的架空层、将小区中俗称“八米路”的消防通道出租给附近酒楼用于营业性停车、小区6号楼12号楼的防空地下室等。被告也因原告擅自将属于业主的停车位出租给业主之外的单位或个人，因此无法将车停在安全的位置，经常被刮擦，损失惨重。 （二）原告未能提供充分的证据证明其诉讼请求的相应主张，如公共电费分摊费、公共设施维修分摊费等代付事实和凭证，因此原告诉讼请求没有任何法律和事实依据。原告有为其主张的诉讼请求和事实提供相应证据的义务，原告一直认为其为业主代缴代付了公共电费和公共设施维修分摊费。但从其提供的证据来看，并没有此方面诉讼请求的事实依据和证据材料，理应承担举证不能的不利后果。 （三）本案原告对主张2014年8月1日之前物业费的权利已超过法定的诉讼时效，且没有提供2014年7月1日之前，原告系梅海园小区物业服务单位的有效凭证。根据《民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”的规定，2014年8月之前至起诉之日已超过2年，原告虽提供了所谓的催收单，其实这些证据均系其为了诉讼需要，事后单方制作的材料。也没有在法定时间内合法有效送达给被告，故不能引起诉讼时效中断。原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效，不能得到支持。 综上所述，原告的诉讼请求无事实与法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，并判决原告向被告支付因其原因给被告造成的经济损失人民币9000多元，维护被告的合法权益。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，经审理查明如下法律事实： 2015年8月21日，原告福建东安物业管理有限公司（系合同乙方）与福州市鼓楼区梅海园小区业主委员会（系合同甲方）签订《物业服务合同》一份，选聘原告为梅海园小区提供物业服务，该合同约定：1.梅海园10号楼每户业主按照建筑面积1.2元/平方米/月收取，电梯电费公摊另行收取，水费公摊含在物业费中不再另行收取。2.物业费按月进行交纳，业主应在每月25日前履行缴费义务，本着业主自愿原则可按季进行交纳。业主逾期交纳每日0.3%交纳滞纳金。3.合同期限三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。该合同还约定了其他相关事项。 原告分别于2012年7月7日、2013年7月8日、2014年7月10日、2015年7月9日和2016年7月8日向被告发出催款通知单，分别于2015年8月31日、2016年4月向被告寄送律师函。 另查，原告与福州市鼓楼区梅海园小区业主委员会于2011年7月1日签订《物业服务合同》一份，选聘原告为梅海园小区提供物业服务，合同约定的交费标准、交费时间、滞纳金标准和上述合同约定一致，约定合同期限三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。 再查，被告杨艳芬系福州市鼓楼区洪山镇西环北路68号梅海园单元业主，该房产建筑面积为175.49平方米，每月应缴纳物业费为：175.49平方米×1.2元=210.59元。原告曾于2015年4月起诉该房产业主杨艳芳欠缴物业费，后以被告姓名有误为由申请撤诉并获准许。 本院认为，原告福建东安物业管理有限公司与福州市鼓楼区梅海园小区业主委员会分别于2011年7月1日和2015年8月21日签订的《物业服务合同》，选聘原告为梅海园小区提供物业服务，该合同效力及于该小区全体业主。被告系该小区10号楼501单元业主，应受该合同约束，依约享有原告物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供物业服务的同时未按约交纳物业管理费已构成违约，应承担违约责任。结合本案查明事实和证据材料来看，被告自2011年7月1日起至2016年8月31日止共欠缴物业管理费合计：210.59元×62个月=13056.58元。故原告诉请物业费中的相应金额，本院予以支持。关于逾期滞纳金的诉请，虽有合同明确约定，但是原告主张被告按照日千分之五的标准支付逾期违约金，明显过高，本院依法予以调整为按照月利率2%标准计付。关于原告主张代收公共电费分摊费、公共设施维修分摊费等诉请，本院认为，原告未能提供证据证明其已为被告垫付上述费用及分摊依据、计算方式，故其要求被告支付上述费用的诉请，本院不予支持。 关于被告的答辩意见，本院认为，原告提交的证据材料证明其每年均向被告催告物业费，原告的相应诉请并未超过诉讼时效，故被告的相应答辩意见，本院不予采纳。被告辩称原告的相应服务不符合约定，可另行主张；被告辩称家中财物被盗，如属实，亦可另行主张。但上述意见不能作为拒缴物业费的理由。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨艳芬于本判决生效之日起十日内向原告福建东安物业管理有限公司支付从2011年7月1日至2016年8月31日止的物业管理费共计人民币13056.58元及逾期滞纳金（以每月物业费210.59元为参数，从2011年7月26日计算至2016年8月26日止，按照每月利率2%标准分别计付到款项付清之日止）； 二、驳回原告福建东安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取396元（原告预交792元），由原告福建东安物业管理有限公司负担24元，被告杨艳芬负担372元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇一七年九月二十四日 书记员  余 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。