广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初3681号 原告（反诉被告）：吴静，女，1976年3月11日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：古剑，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李颖，女，1976年10月31日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄进延，广西信德嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄元仟，广西信德嘉律师事务所实习律师。 第三人（反诉第三人）：广西贵人置业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路**的广西国际金融中心**楼******。 法定代表人：李柏晓，总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，女，1988年10月29日出生，壮族，住南宁市青秀区，系广西贵人置业投资有限公司员工。 原告（反诉被告）吴静诉被告（反诉原告）李颖、第三人（反诉第三人）广西贵人置业投资有限公司（以下简称：贵人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴静的委托诉讼代理人古剑，被告（反诉原告）李颖的委托诉讼代理人黄进延、黄元仟及第三人（反诉第三人）贵人公司的委托诉讼代理人秦娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告吴静诉称：2015年10月10日，吴静、李颖及贵人公司签订了《房地产买卖合同及居间合约》，约定李颖将坐落于南宁市青秀区海茵·国际花城83栋以330万元的价格出售给吴静，并约定吴静选择商业贷款的方式支付购房款，李颖应配合签署相关文件及办理相关交易手续，并无条件配合吴静提交交易所需的法律文书材料，如李颖于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理相关手续及缴纳、免征税费等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约。吴静签约当日依约向李颖支付了定金人民币20万元、向经纪方支付了经纪服务佣金3万元，并于签约后几日内向经纪方支付了房屋评估费及代收税费。办妥上述手续后，吴静在经纪方的配合下办理购房贷款。在吴静第一次办理贷款时，因贷款额度不理想变更贷款银行后，李颖以已经配合办理手续为由，拒不再配合吴静及经纪方办理贷款手续，经纪方屡次催促并向其发出书面《履约催告函》后，李颖仍拒不再配合，且其所收取吴静的定金也拒不退还。请求判令：一、解除吴静与李颖及第三人（经纪方）签订的《房地产买卖合同及居间合约》；二、李颖向吴静双倍返还购房定金共计40万元；三、李颖向吴静赔偿吴静已缴纳的经纪服务佣金3万元；四、李颖承担吴静支付的律师费2万元；五、李颖承担本案的诉讼费用。 本诉被告李颖辩称：一、李颖已履行合同约定的全部义务，没有任何违约行为。李颖已履行提交交易所需资料的义务并已履行协助办理按揭贷款手续的义务；二、银行已审批贷款，吴静贷款额度不理想毫无事实依据，纯属吴静不愿意继续履行合同的借口；三、吴静要求李颖再次协助办理按揭贷款手续没有任何法律依据和合同根据；四、吴静违反合同约定和诚信原则，存在严重违约行为，李颖有权主张解除合同。 第三人贵人公司陈述意见：实际情况以经纪方发出的催告函为准，请求法院依法判决。 反诉原告李颖反诉称：2015年10月10日，李颖与吴静、贵人公司签订了《房地产买卖合同及居间合约》，约定李颖将其位于南宁市青秀区海茵·国际花城83栋以330万元的价格出售给吴静，并在第四条约定“买卖双方须于签订本合约后七个工作日内提供交易有关完整资料，配合签署相关文件及办理相关交易手续”；第五条约定“卖方支付服务佣金8千元”；第六条约定“最终由违约方承担守约方处理纠纷多支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费交通费等）”；第八条第2款约定“买方应在签署本合约同时委托授权经纪方代为办理按揭手续及过户手续，所申请金额与贷款年限以银行批准的结果为准”、第6款约定“如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方到房产局过户递件并出具受理单当天支付给卖方”。根据上述约定，吴静应在合同签订的七个工作日内即2015年10月20日前办理房屋过户手续。合同签订后，李颖依照合同约定，提供房产证等物业交易所需的资料，并与吴静到浦发银行办理按揭贷款等手续并经银行同意贷款。此后，李颖多次要求吴静、第三人办理房屋过户手续及支付首期房款，但吴静、第三人均未依约在七个工作日内办理过户手续，并在此之后未再履行任何合同义务，拖延至今已有20个月。故李颖提出反诉，请求法院依法判令：一、解除李颖与吴静、贵人公司于2015年10月10日签订的编号为006224的《房地产买卖合同及居间合约》；二、吴静支付的购房定金20万元不予退还；三、吴静承担李颖的律师费2万元；四、吴静赔偿李颖已经支付的服务佣金8千元；五、吴静承担本案所有诉讼费。 反诉被告吴静辩称：李颖的反诉不符合事实，合同的违约责任在李颖，请求驳回李颖的反诉请求。 反诉第三人贵人公司陈述意见：实际情况以经纪方发出的催告函为准，请求法院依法判决。 经审理查明：2015年10月10日，吴静（买方）、李颖（卖方）、贵人公司（经纪方）签订了一份《房地产买卖及居间合约》（编号：0006224），约定吴静向李颖购买位于南宁市青秀区海茵·国际花城83栋，建筑面积：381.05平方米，成交价为330万元。合同第四条“买卖双方的权利和义务”约定：1、买卖双方须于签订本合约后7个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署相关文件及办理相关交易手续，为便于相关交易手续办理，卖方签约当天应将该物业权属证明等相关材料原件提交由经纪方保管至交易递件当日，所保管材料以经纪方开具的收件收据为准。2、卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及缴纳、免征税费等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。3、买方签署合约后不依约购买该物业或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催办上述物业交易相关手续及缴纳税费、支付款项等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，则视为买方违约，本合约自动解除，买方须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再向买方进一步要求赔偿损失。……合同第五条“经纪方的权利和义务”约定：2、经纪方已告知目前现行的房地产政策与相关交易流程，若本合约因卖方或买方任何一方未能依约卖出或买入该物业导致本合约终止的，则视为违约，则经纪方仅需退回已代为收取而尚未代为缴交的款项（房价款、税金、规费、杂费保证金等），买卖双方无权再向经纪方主张其他责任或要求赔偿。合同第六条“合约在履行中的变更及处理争议方式”约定：3、本合约签订后，若非合约三方任何一方原因导致交易未能如期完成，以及不可抗力因素导致本合约拖延办理或无法履行时，则本合约各方同意有关交易日期相对顺延或法律另有规定无须承担违约责任。4、经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议，三方已经理解本合约条款的法律含义和法律后果，各方按照房屋买卖合约关系或居间合约关系承担合同义务。因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系之内容分别主张权利，并向该物业所在地人民法院提出诉讼解决。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。合同第八条“成交价及付款方式”约定：1、该物业成交价为330万元整，此价不因测绘面积的变化而变化，如物业存在有加建面积的，则该成交价包括加建面积，包含该物业所有楼款及卖方交付前已支付的杂费（包括维修基金、装修费、水、电、燃气、有限电视、网络宽带等设施初装费、入住费用及双方约定随房出售的设施物品的价款等），并按套定价出售。2、卖方选择申请贷款种类为【A】：【A】商业贷款；卖方须无条件配合买方提交交易所需法律文书材料。买方应在经纪方的通知及【卖方提前还款前】或【办理过户前】（公积金贷款为过户后）到指定的银行机构签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在规定期限内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时委托授权经纪方代为办理按揭手续及过户手续，所申请金额与贷款年限以银行批准的结果为准。3、定金人民币：20万元整，第一部分楼款。支付方式为【A】项：【A】、买方须于签署本合约时向卖方一次性交纳上述定金。4、首期款人民币：50万元整，第二部分楼款。支付方式为【B】项：【B】、买方应在【办理过户递件并出具受理单】当天支付给卖方。5、尾期楼款人民币：260万元整，第三部分楼款。支付方式为【B】项：【B】、在买方过户后领取房产权证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给【卖方】，由卖方与垫资方完成此款项结算。合同第九条“补充约定”（如本条内容与上述内容有冲突，则以本条内容为准）：如买方贷款人民币280万，卖方同意在放款当日一次性将多贷款部分人民币20万元整直接转回给买方。 涉案房屋坐落于南宁市青秀区海茵·国际花城83栋，房屋所有权人为李颖，共有情况为单独所有，房屋所有权证号为邕房权证字第××号。 另查明：吴静通过案外人黄昆宁名下中国农业银行账户（全称：黄昆宁，账号：62×××72）向李颖名下南宁市光大银行金湖支行转账20万元，附加信息及用途：房屋定金。2015年10月10日，李颖出具《收款收据》，载明：本人李颖，身份证号码：，是南宁市青秀区海茵·国际花城83栋之房屋所有权人，现收到买方吴静，身份证号码：交来该物业之定金20万元整。 同日，贵人公司出具《收款收据》，载明：兹收到吴静交来位于南宁市青秀区中海茵·国际花城83栋的房产之佣金3万元。 2015年10月10日，贵人公司出具《收款收据》，载明：兹收到李颖交来出售位于南宁市青秀区中海茵·国际花城83栋的房产之佣金8千元。 2015年10月14日，吴静、李颖及贵人公司曾向浦发银行申请280万元贷款。 2015年12月18日，贵人公司称向李颖发出《履约催告函》，但未能提供该函原件，李颖对该证据真实性不予认可。 再查明：吴静因本案诉讼于2017年3月28日支付律师服务费2万元。 李颖因本案诉讼于2017年6月12日支付律师费2万元。 本院认为：吴静、李颖及贵人公司签订的《房地产买卖及居间合约》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有约束力，应依约履行。 吴静诉请要求解除合同，李颖亦提出反诉要求解除合同，现吴静、李颖对于解除合同均无异议，本院予以确认。但吴静未向李颖、贵人公司发出过解除合同通知书，而是向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达李颖之日即2017年5月24日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。 关于购房定金是否返还的问题。虽然合同中约定尾期楼款260万，但在《房地产买卖及居间合约》第九条中约定：如买方贷款人民币280万，卖方同意在放款当日一次性将多贷款部分人民币20万元整直接转回给买方，并且注明如本条内容与上述内容有冲突，则以本条内容为准。因此，吴静、李颖及贵人公司对于贷款280万元已有明确认知。吴静及李颖均认可双方向浦发银行申请第一次贷款的金额280万元，但吴静及贵人公司称该贷款申请未通过银行审批。其后吴静欲继续第二次申请银行贷款，但李颖没有答应配合办理第二次申请贷款手续，故应视为双方没有就涉案合同的继续履行达成合意而导致该合同不能继续履行，该合同的解除不可归责于任何一方。在双方无法重新达成协议的情况下，《房地产买卖及居间合约》解除后，李颖应向吴静返还20万元定金。李颖反诉请求没收定金，但因合同解除的原因不可归责于一方，故没收定金于法无据，本院不予支持。 关于本案产生的经纪服务佣金、律师费由谁承担的问题。合同第六条约定：本合约签订后，若非合约三方任何一方原因导致交易未能如期完成，以及不可抗力因素导致本合约拖延办理或无法履行时，则本合约各方同意有关交易日期相对顺延或法律另有规定无须承担违约责任。吴静与李颖未就合同的继续履行达成一致意见，故该合同解除的原因不能归责于任何一方，因此双方无须承担违约责任。吴静支付的经纪服务佣金3万元、律师费2万元由吴静自行承担，李颖支付的经纪服务佣金8千元、律师费2万元由李颖自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）吴静与被告（反诉原告）李颖及第三人（反诉第三人）广西贵人置业投资有限公司2015年10月10日签订的《房地产买卖及居间合约》于2017年5月24日解除； 二、被告（反诉原告）李颖应于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴静返还购房定金20万元； 三、驳回原告（反诉被告）吴静的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李颖的其他诉讼请求。 案件本诉受理费8050元，由原告（反诉被告）吴静负担4025元，被告（反诉原告）李颖负担4025元；案件反诉受理费2360元，由原告（反诉被告）吴静负担1180元，由被告（反诉原告）李颖负担1180元。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 人民陪审员  钟新燕 人民陪审员  吴冬梅 二〇一七年九月七日 法官 助理  肖 哲 书 记 员  覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。