广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初1981号原告：赵朝文，男，1981年8月9日出生，汉族，住址：广州市天河区，委托代理人：陈苑，系广东品济律师事务所律师。委托代理人：张凤媚，系广东品济律师事务所律师。被告：广州市番禺交通建设投资有限公司,住所：广东省广州市番禺区市桥街德兴路301号。法定代表人：左峰，职务：董事长。委托代理人：江丽金、黄玉菲，均系该公司员工。原告赵朝文与被告广州市番禺交通建设投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵朝文的委托诉讼代理人陈苑、张凤媚和被告广州市番禺交通建设投资有限公司的委托诉讼代理人江丽金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵朝文诉称：原告与被告于2014年3月24日签订《广州市商品房买卖合同》（预收），约定：原告向被告购买被告位于番禺区石楼镇××花园××区××楼××梯（倚莲半岛花园xx梯）803房。被告应当在2014年12月31日前将该商品房交付原告使用，且被告应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。但被告于2014年12月26日将该商品房交付给原告使用后，直至2016年7月13日才将房产证交付给原告。现因被告违反合同约定逾期办理房产证，为维护自己合法权益，故起诉请求法院判令：一、被告向原告支付逾期办证的违约金74050.72元（以总房款886835元为基数，按每日0.05%的标准自2016年1月28日计算至2016年7月13日）；二、被告承担本案诉讼费用。被告广州市番禺交通建设投资有限公司辩称：一、原告违反涉讼商品房买卖合同约定，逾期办妥按揭手续，被告有权拒承担延期交付的责任。该合同约定，原告应在2014年3月24日办理按揭手续，但原告在2014年5月20日才完成按揭手续，其逾期办理按揭手续导致被告延期收取放款。根据规定，只有因出卖人原因导致被告逾期办证，出卖人才需承担逾期办证责任，故被告无需承担责任。二、即使法院认定被告须承担迟延办证违约金，违约金计算时间也应计算至涉讼房产证的登记时间即2016年6月17日而非原告所述时间，房产证登记日期表明涉讼房屋产权属于原告，被告已完成合同义务，房产证的交付仅是合同附随义务。经审理查明：2013年3月24日，原告赵朝文（作为乙方、买方）与被告广州市番禺交通建设投资有限公司（作为甲方、买方）签订了编号为xx的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告出售的广州市番禺区石楼镇××花园××区××楼××梯（倚莲半岛花园x梯）803房（以下简称“涉讼房屋”），该物业建筑面积为122.5364平方米，套内建筑面积101.7848平方米，总金额为883831元。付款方式为按揭贷款方式付款：首期楼：自本预售合同网上签订之日内（不超过5日）支付全部房款的30.98%，金额273831元。除首期款外，剩余房款金额610000元须于2014年3月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后15日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。其中合同第十三条约定：“甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”；其中合同第二十一条约定：“双方同意以乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”；其中合同第二十二条约定：“乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同”；其中合同附件七合同《补充协议》第七条约定：“就本合同所约定的‘房屋交付’条款中交付期限以及‘产权登记’条款中产权登记办理期限、现双方特别约定如下：如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金。免责期限。鉴于乙方已享受了价格的优惠政策，为此乙方同意甲方的房屋交付使用及办理产权证等事宜设定不少于60个工作日的免责期。即甲方未能按照合同约定的期限交付房屋或者办理产权证的，逾期期限在60个工作日内的，不承担违约责任”。现原告以被告于2016年7月13日才交付其房地产权证，违反合同约定引发纠纷为由，于2017年3月14日诉至法院。庭审中，原告提交编号为xx的《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，以证明双方就房地产权证的办理进行了明确的合同约定。被告对于合同的真实性无异议，但其认为原告未按合同约定迟延办理按揭手续，导致原告未能按时收取房价款，根据双方附件七补充协议第七点约定，被告有权行使先履行抗辩权，顺延办证日期。原告提交《广东省地方税收通用发票》三份，以证明原告已经按合同约定缴纳了全部房款886835元。被告对此证据真实性、合法性予以确认，但其认为原告迟延办理银行按揭手续。原告提交《收楼房屋验收表》一份，以证明被告于2014年12月26日将涉讼房屋交付其使用。被告对此证据的真实性无异议，确认原告在2014年12月26日收楼。原告提交《不动产权证书》一份，以证明被告于2016年7月13日才交付其房产证，违反了合同约定。被告对此证据的真实性无异议，房产证上记载了核准日期是2016年6月17日。原告提交《收据》一份，以证明原告于2014年3月24日向被告交纳了按揭费用200元，同时向被告提交了银行流水、收入证明等办理按揭所需的资料。被告对此证据不予认可，认为该收据的开具单位不是被告，且收据上载明“工行转建行重签300元按揭（补办）200元”，表明原告在按揭手续中有过错，因其原因导致手续迟延办理。针对原告的诉请，被告提交以下证据加以反驳：由中国建设银行出具的《个人住房组合借款合同》一份，以证明原告是在2014年5月20日才完成银行按揭手续。原告对此证据的关联性有异议，认为其已于合同约定的交楼前已办妥了银行按揭手续，被告无权顺延办证。被告提交由广州市番禺区房管局出具的《房地产归档资料移交清单》、《送案清单》各一份，以证明涉讼房屋的递件时间2016年5月20日及房管局将房地产权证交付时间2016年7月7日。原告对此证据不予确认，认为上述资料没有相应单位的盖章。以上事实，有原、被告提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《广东省地方税收通用发票》、《收楼房屋验收表》、《不动产权证书》、《收据》、《个人住房组合借款合同》、《房地产归档资料移交清单》、《送案清单》以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为：原告赵朝文（作为买方）与被告广州市番禺交通建设投资有限公司（作为卖方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。结合双方诉辩主张，本案原、被告之间主要争议焦点在于被告是否违反合同约定逾期办证。关于原告是否逾期办理按揭手续，经查，双方涉讼合同附件七《本合同补充协议》的第七条对主合同关于“房屋交付”条款中交付期限以及“产权登记”条款中产权登记办理期限及被告违约办证的责任进行了变更和补充为：“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金”，经法庭查明的现有证据可证明，被告已于2014年7月17日向原告开具了收到610000元的银行按揭房款，足以说明在双方确认的交楼日即2014年12月26日前原告已办妥所有的按揭手续并使被告获得银行按揭放款，故被告无权按主合同的约定顺延办证期限，被告上述抗辩意见没有合同依据和法律依据，本院不予支持。关于被告是否违反涉讼合同关于“甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”的约定。本案中，原、被告对涉讼房屋已于2014年12月26日办理收楼手续均无异议，故被告应当在从2014年12月26日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记并将以房地产权证交付原告，同时须考虑双方在补充协议中协商一致，对被告就办理产权证设定不少于60个工作日免责期的约定，则被告应于270个工作日内即2016年1月28日办妥涉讼房屋的房地产权证并交付给原告，被告未按时办妥房地产权证，则应当从2016年1月29日起向原告计付逾期办证违约金。至于被告提出违约金应计算至涉讼房产证核准登记日期（即2016年6月17日）为止的抗辩意见，本院认为，涉讼合同第二十一条关于“产权登记”条款约定是合同双方的真实意思表示，被告应严格按照约定履行义务。被告作为房地产开发企业，对商品房办证的一般流程及合同约定其在一定期限内办妥产权证并交付原告的合同义务有充分的预估和准备，并对其逾期办证的不利法律后果有足够的预见，且被告在诉讼中亦未能提供充分证据加以证明其具有不能按期办证的免责事由，故原告主张被告按该商品房总价款886835元每日0.05%的标准支付迟延办证违约金至被告于2016年7月13日向原告实际交付产权证为止的主张，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。故被告应当向原告支付逾期办证违约金73607.3元（886835元0.05%/天166天=73607.31元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告广州市番禺交通建设投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵朝文支付逾期办证违约金73607.31元；二、驳回原告赵朝文的其余诉讼请求。案件受理费1652元，由被告广州市番禺交通建设投资有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  林志强人民陪审员  陈素坚人民陪审员  吴婉婷二〇一七年九月十一日书 记 员  罗应斌