福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初2232号 原告：许建辉，男，1969年8月7日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：陈水金、曾志攀，福建志立律师事务所律师。 被告：晋江中奥地产有限公司，住晋江市。 法定代表人：苏建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晓玲、叶璐琦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告许建辉与被告晋江中奥地产有限公司（下称中奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许建辉的委托诉讼代理人陈水金、曾志攀，被告中奥公司的委托诉讼代理人杨晓玲、叶璐琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许建辉向本院提起诉讼请求：1.中奥公司立即按照国家规定进行入户门整改，达到入户门不互相打架影响疏散；2.中奥公司立即按照国家规定对走道进行改造，使走道净宽不小于1.3米；3.中奥公司赔偿房屋价款28375元（房屋面积5平方米的房价款）。审理中，许建辉变更第二项诉讼请求为：中奥公司立即按照国家规定对走道进行改造，使走道净宽不小于1.2米。事实与理由：许建辉于2015年5月21日向案外人陈建成购买位于晋江市梅岭街道长兴路中奥•名雅居3幢803号商品房，受让买卖合同项下的权利和义务，并发函通知中奥公司。上述房屋每平方米6168元，总房价为439639元。诉争房屋入户外门与相邻房屋入户外门之间距离过近，同时开启时出现严重重叠，相互碰撞，导致门玻璃受损，甚至撞及旁人；通道宽度过窄，相邻房屋入户门打开时，业主无法通过过道。入户门及过道设计不符合相关规范，违反合同中对商品房质量的保证，影响正常使用与通行，危及人身安全，存在安全隐患。若诉争房屋存在的上述问题不能整改，许建辉只按照第三项诉讼请求进行主张。若因整改不能获得赔偿后，关于通道设计不规范引起的隐患，许建辉自行谨慎处理；关于入户门问题，许建辉会与邻居协商后自行整改。 中奥公司辩称，1.基于合同相对性，其与许建辉之间不存在直接的合同关系，属于起诉主体不合格；2.许建辉受让的诉争房屋系二手房，属于现状转让，许建辉发现相关问题后应是向一手房业主主张权利，而非向中奥公司；3.许建辉以受让权利义务为由主张权利已超过诉讼时效。诉争房屋与802户门轴距为180厘米，不存在门打门的事实。 在审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：诉争房屋原由案外人陈建成于2012年7月24日向中奥公司购买，后转卖给许建辉。许建辉于2015年5月21日办理房屋所有权转移登记，产权证载明该房产系向陈建成、陈玉勤购买所得。诉争房屋为双层入户门，入户门宽度为90厘米。许建辉已经交房并装修入住。 双方当事人争议的焦点为：1.许建辉主体是否适格；2.如果主体适格，本案是否超过诉讼时效；3.如果主体适格，诉争房屋入户门的现状是否存在安全隐患以及走道的宽度是否符合设计规范；如果存在这些问题，中奥公司应否整改、赔偿以及赔偿数额的认定。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。许建辉提供如下证据：1.商品房买卖合同；2.房屋产权证；3.邮件回执、通知函、照片。中奥公司提供如下证据：4.业主接收房屋声明书；5.建设项目竣工规划验收核实意见；6.建设工程消防验收意见书；7.房屋建筑工程竣工验收报告；8.建设工程竣工验收备案证明书；9.新建商品住宅质量保证书；10.成立入户门整改小组的公告函；11.国内小包邮件详情单；12.邮政快递寄件清单；13.通知函；14.整改方案；15.中奥名雅居入户外门重叠整改统计；16.案外业主入户门整改协议书；17.案外业主入户门整改后照片。 对当事人无异议的证据1、2、5、7、8、9，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据3能够证明许建辉于2015年5月21日办理房屋所有权转移登记，产权证载明该房产系向陈建成、陈玉勤购买所得；证据4能够证明业主在交房时声明有关事项的事实；证据6能够证明诉争房屋通过消防验收的事实；证据10-17能够证明中奥公司基于入户门存在问题提出整改办法及与案外业主协商整改等事实。 审理中，许建辉申请现场勘验，本院依法组织双方进行现场勘验并制作勘测笔录一份、拍摄相应照片。经勘验，诉争房屋过道（走道）宽度113厘米，803户门轴到802户门轴之间直线距离为179厘米，803户入户外门往802户方向开启。 关于争议焦点1。本院认为，中奥公司与案外人陈建成就本诉争房屋签订的房屋买卖合同，及案外人陈建成、陈玉勤就本诉争房屋转让给许建辉的房屋买卖合同，均合法有效，依法应受法律保护。许建辉作为权属人，依法享有诉争房屋的物权权益，许建辉就诉争房屋行使物权权益向本院提出诉讼，其系适格的原告主体。 关于争议焦点2。本院认为，许建辉系以中奥公司交付的房屋存在设计不符合规范，违反合同对商品房质量的保证而提出的主张，该诉求属于物权请求权的范畴，故不适用诉讼时效。 关于争议焦点3。本院认为，国家标准《住宅设计规范》及《住宅建筑规范》均规定走廊的净宽不应小于1.2米。本案中，诉争房屋过道（走道）宽度为113厘米，并不符合规范规定，中奥公司应予整改，整改费用由其自行承担。从现场勘测可以体现，803户门轴到802户门轴之间直线距离为179厘米，两户的入户外门在完全开启时会发生碰撞、重叠，因而存在一定安全隐患。许建辉出入其房屋时必须经过邻近802户，其通过过道受到一定影响。综上，因中奥公司的原因造成诉争房屋入户门存在一定安全隐患且影响过道通行，本院认定中奥公司违反了合同关于质量的保证。本案中，经现场勘验并结合中奥公司提出的整改方案，解决入户外门碰撞、重叠存在下列五种可能的方式：其一，拆除入户外门，对此，因双方约定为双层门，故不存在可行性。其二，入户门往房屋室内空间整体内移，但双方均确认诉争房屋已装修，并不可行。其三，加装门挡，但具体到本案因涉及到案外人，仍不可行。其四，入户外门改为推拉门，具体到本案也不可行。其五，改变803户入户外门的开门方向，具体到本案可能产生新的问题，仍不可行。综上，确实存在整改客观不能。鉴于许建辉已明确表示如不能整改则应予赔偿，对此，本院充分考虑诉争房屋的现状，许建辉所受到的现实影响以及本案的实际情况，酌情认定中奥公司应赔偿许建辉10000元。 除当事人无争议的事实外，本院另查明：诉争房屋过道（走道）宽度113厘米不符合规范规定；许建辉通行过道受到一定影响；803户、802户邻近二户入户外门在完全开启时会发生碰撞、重叠。 综上所述，本院认为，许建辉受让案外人陈建体向中奥公司购买的诉争房屋，许建辉作为现诉争房屋的权属人，依法享有诉争房屋的物权权益。案外人陈建体与中奥公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律、行政法规等强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行义务。诉争房屋过道（走道）宽度并不符合国家规范规定，中奥公司应予整改，整改费用由其自行承担。诉争房屋存在设计的瑕疵及一定的安全隐患且影响过道通行，造成许建辉居住、使用的不便，违反了合同关于质量的保证。因整改客观不能，许建辉请求赔偿的主张于法有据，其合理的部分本院予以支持，中奥公司应赔偿许建辉10000元。许建辉与中奥公司的其他主张缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十四条规定，判决如下： 一、被告晋江中奥地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内对涉案房屋中奥、名雅居X幢XXX号商品房的通道（走道）进行整改，整改后的走道净宽应不少于1.2米，整改费用由被告晋江中奥地产有限公司自行负担； 二、被告晋江中奥地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告许建辉10000元； 三、驳回原告许建辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费509元，由原告许建辉负担409元，被告晋江中奥地产有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  李荣贵 二〇一七年九月二十八日 书 记 员  黄钟越 速 录 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －6－ －7－