辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1405号上诉人（原审被告）：鞠佳良，女，1987年6月5日出生，汉族，住辽阳市白塔区，辽阳市国有资产金融集团有限公司项目经理。被上诉人（原审原告）：刘宝义，男，1962年12月2日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审原告）：姜惠平，女，1962年12月22日出生，汉族，住辽阳市白塔区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘宇龙，男，1987年7月10日出生，汉族，住沈阳市浑南区栖霞街8-43号1-4-3，系二被上诉人儿子。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹忠斌，辽阳市白塔区阳光法律服务所法律工作者。上诉人鞠佳良因与被上诉人刘宝义、姜惠平房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人鞠佳良、被上诉人刘宝义委托诉讼代理人刘宇龙、曹忠斌、姜惠平及其委托诉讼代理人刘宇龙、曹忠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞠佳良上诉请求：一、请求判令撤销白塔区人民法院做出的（2020）辽1002民初1519号民事判决书，依法改判。二、一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致错判。一审判决认定上诉人违约属于事实认定错误，解除《房屋买卖合同》不符合法律规定。上诉人并没有违约，根据《房屋买卖合同》约定，合同签订之日起一年内支付首付10万元，其余房款在合同签订之日起五年内分批次支付给被上诉人，被上诉人说双方口头约定分批次付款的方式为每年支付10万元与事实不符，双方并没有约定过每年支付10万，只是约定五年之内给付完毕，故上诉人只要在五年内履行完付款就属于按照约定履行合同义务。即使一审法院认定该《房屋买卖合同》的付款方式应该为每年支付10万元，该合同也不具备法定解除的条件，根据《合同法》第九十四条规定第三款规定和第四款规定可以解除合同，故被上诉人应当催告上诉人在合理期限履行，上诉人若超过合理期限仍未履行的才能解除，而本案的起诉时间为2020年5月6日，按照一审法院认定的上诉人应当在2020年4月23日支付房款来说，上诉人也仅仅晚支付了10多天，不属于严重违约，更不至于无法实现合同目的，因此不符合法定解除的条件，一审法院判令解除合同属于适用法律不当。二、如认定该《房屋买卖合同》对付款方式约定不明，根据《合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，和第62条第（五）款之规定，“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”而本案被上诉人并没有与上诉人协商补充协议就贸然起诉损害了上诉人的利益，一审法院也未经调解就判令解除合同并没有按照有利于实现合同目的方式处理本案，故一审判决属于适用法律不当，违反了民法的公平原则。三、根据以上法律规定，《房屋买卖合同》不应解除，则一审判决第二、四项判决没有依据，不能成立。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，现依法提起上诉，请求上诉法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。刘宝义、姜惠平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、双方签订的《房屋买卖合同》约定：自合同签订之日起一年内支付首付款十万，其余房款在合同签订之日起五年内分批次支付给出卖人。对于此条款的其余房款五年内分批次支付给出售人的约定是明确、具体、清楚的。五年内分批次给付绝非五年内一次性还清或只要五年内还清，分批次就是说一年一次，按约定和惯例还。二、代理人认为上诉人上述观点为耍无赖的行为，上诉人不仅是延迟履行债务，而是不履行约定的义务，更关键的是在答辩人经过催告后上诉人仍拒绝履行，并且在拒绝履行后、在答辩人提起诉讼后，在答辩人有证据证明原告已经履行了催告义务的情况下，上诉人还在上诉状称答辩人未催告。三、一审法院在庭审过程中已经询问了各方当事人是否有调解的意向，上诉人的观念、行为根本就不存在调解的任何可能。综上，请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。刘宝义、姜惠平向一审法院起诉请求：二原告系夫妻关系，被告曾系原告的儿媳，被告与原告的儿子离婚后，于2018年4月23日与原告签订《房屋买卖合同》，约定以50万的价款购买产权归属于二原告的位于白塔区（不动产权第0057751号），建筑面积108.21平方米的房屋。《房屋买卖合同》中约定，被告在合同签订之日起一年内向原告支付10万元首付款，剩余房款自合同签订之日起五年内分批次支付给原告，并且口头约定分批次的方式为每年支付10万元，全部房款支付完毕后办理房屋过户手续。合同签订后，被告于2019年4月21日向原告支付了首批房款10万元，至2020年4月23日止被告没有按期支付第二批10万元房款，已经构成合同及约定的违约，并一直实际使用该房屋，原告催要无果，鉴于双方未办理产权过户登记手续，原告仍然是房屋的所有权人，对该房屋享有使用权，被告为无权占有人。且基于被告的违约行为，原告要求解除原、被告间的《房屋买卖合同》；判令被告返还原告所有的位于白塔区（不动产权第0057751号），建筑面积108.21平方米房屋，并要求被告立即搬离该房屋，原告返还被告支付的第一批10万元房款；被告支付二原告占用期间房屋使用费（从2018年4月23日计算至被告倒腾房屋之日止，每月按1,000元计算）。鞠佳良一审辩称：原告刘宝义、姜惠平请求解除《房屋买卖合同》不符合法律规定，不符合《房屋买卖合同》约定。《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，在自愿平等条件下签署的，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。答辩人不存在违约行为，《房屋买卖合同》中双方约定付款方式为答辩人自合同签订之日起一年内支付首付款10万元，其余房款在合同签订之日起五年内分批次支付被答辩人，被答辩人说双方口头约定分批次付款的方式为每年支付10万元与事实不符，双方并没有约定过每年支付10万元，只是说五年之内给付完毕，并没有说按年支付房款，答辩人于2019年4月21日如约向被答辩人支付首付款10万元，其余购房款只要答辩人在五年内按时支付，就属于答辩人按照约定履行合同义务，被答辩人无权单方解除合同。本案并无《合同法》第九十四条规定的情形，不符合法定解除的条件，依法不应解除。被答辩人要求返还房屋不符合事实约定。答辩人与被答辩人原是公婆与儿媳关系，因答辩人与被答辩人儿子离婚，答辩人没有属于自己的住所，为了使答辩人放弃对共有房屋的分割并且保证答辩人有可以居住的房子，双方才签订以分批付款的方式购买被答辩人房屋的合同，如果当时双方没有签订分批付款的《房屋买卖合同》，答辩人也不会放弃分割夫妻共有房屋。因此，双方签订以分批次的形式购买被答辩人的房屋是为了保证答辩人对案涉房屋的使用权和居住权，另外，根据通常交易习惯，分期付款的买卖合同，买方均享有使用权。被答辩人要求答辩人支付两年房租的请求没有依据。《房屋买卖合同》既不具备法定解除的条件，也不符合约定的解除条件。被答辩人要求答辩人支付使用房屋的费用属于增加了答辩人与其签订《房屋买卖合同》的义务，未经合同双方同意，被答辩人无权增加答辩人的义务。综上，被答辩人的请求缺乏事实及法律依据，且以损害答辩人权益为筹码，依法不能成立。为维护答辩人权益，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。一审法院认定事实：原告刘宝义、姜惠平系夫妻关系，原告刘宝义、姜惠平与被告鞠佳良原系公婆与儿媳关系。2018年4月23日，原告刘宝义、姜惠平（甲方）与被告鞠佳良（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定将甲方共有的坐落于辽阳市白塔区民主路158-29号楼东1单元20层77号108.21平方米、辽（2019）辽阳市不动产权第0057751号房屋以50万元价格出售给乙方，乙方于合同签订之日起一年内支付首付10万元，其余购房款在合同签订之日起五年内分批次支付给甲方，违约责任：（一）甲方不能如期签订《房屋买卖合同》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款。对已办理完的过户手续所产生的费用，甲方应全部承担，并向乙方支付总房款40%的违约金。（二）乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款项。但对已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部承担。2019年4月21日，被告鞠佳良支付第一笔房款10万元，剩余房款至今未付。被告鞠佳良于2018年4月23日占有使用该房屋。所确认的上述事实有原告提供的房产证、房屋买卖合同、离婚协议书、离婚证；由被告提供的还款证明及各方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为：原告刘宝义、姜惠平与被告鞠佳良签订《商品房买卖合同》，事实清楚、合法有效，予以确认，合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。双方在合同约定房款给付方式为合同签订之日起一年内支付首付10万元，其余购房款在合同签订之日起五年内分批次支付给原告刘宝义、姜惠平，被告鞠佳良按照合同约定支付了首付10万元，在2020年4月23日之前，被告鞠佳良并未向原告刘宝义、姜惠平支付部分剩余房款。二原告因被告鞠佳良未按合同约定每年给付房款要求解除合同，根据《合同法》第一百二十五条规定当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被告鞠佳良应每年给付部分房款，故被告鞠佳良的行为，属于违约，二原告要求与被告解除《房屋买卖合同》并倒腾房屋的请求，予以支持。原告刘宝义、姜惠平应当返还被告鞠佳良支付的房款首付10万元。二原告要求被告支付其占用期间的使用费，符合法律规定，予以支持，二原告与被告当庭均认可每月800.00元，故占用期间使用费为每月800.00元计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百六十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、解除原告刘宝义、姜惠平与被告鞠佳良于2018年4月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告鞠佳良于本判决生效后十五日内倒腾原告刘宝义、姜惠平共有的坐落于辽阳市白塔区辽（2019）辽阳市不动产权第0057751号房屋；三、原告刘宝义、姜惠平返还被告鞠佳良购房款首付10万元；四、被告鞠佳良支付原告刘宝义、姜惠平占用房屋期间的使用费（从2018年4月23日起至实际倒腾之日止，按每月800元计算）。上述第三款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费3265.00元（已减半收取），由被告鞠佳良负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人在合同中约定房款给付方式为合同签订之日起一年内支付首付10万元，其余购房款在合同签订之日起五年内分批次支付给刘宝义、姜惠平。双方当事人对该条的理解有争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。即首先应适用文义解释的方法理解该条款，该条款约定“其余购房款在合同签订之日起五年内分批次支付”，该约定从字面上看，不应理解为部分剩余房款给付时间为2020年4月23日。且本案没有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。综上所述，鞠佳良的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1519号民事判决；二、驳回刘宝义、姜惠平的诉讼请求。一审案件受理费3,265.00元，由刘宝义、姜惠平负担。二审案件受理费6,530.00元，由刘宝义、姜惠平负担。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 曹丽娜审判员 艾德玲二〇二〇年八月十一日法官助理李雪书记员徐智源