河北省大名县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0425民初950号 原告：张焕君。 委托诉讼代理人：刘晓军，河北鼎辉律师事务所律师。 被告：邯郸市聚龙房地产开发有限公司，住所邯郸市丛台区联纺路516号盛海蓝郡大厦29层2901号。 法定代表人：吕建明，董事长。 委托诉讼代理人：连林阁，公司职工。 委托诉讼代理人：张建平，公司职工。 第三人:贾燕芬。 委托诉讼代理人:张俊杰，河北缔业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈振军，河北缔业律师事务所律师。 原告张焕君与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。贾燕芬以第三人的身份申请参加本案诉讼，本院予以准许。原告张焕君的委托诉讼代理人刘晓军、被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人连林阁、张建平，第三人贾燕芬及委托诉讼代理人陈振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张焕君向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋买卖合同有效；2.判令被告履行合同义务，将聚龙花苑2栋3单元3层301号商品房交付原告使用；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年4月18日同被告签订了商品房买卖合同，约定购买被告开发建设的位于大名县，聚龙花苑2栋3单元3层301号商品房，面积108.6平方米，总房价款173760元，房屋交付期限为2011年5月31日前，原告在合同签订日即向被告实际交付了全部房款。原被告之间签订的购房合同合法有效，根据合同约定，被告应当及时履行合同约定义务和承担违约赔偿。故诉至法院。 张焕君为支持其主张提交以下证据：1、商品房买卖合同一份(合同编号NO.0124)，购房款收据一份。证明原、被告2011年4月18日自愿签订了聚龙花苑2栋3单元3层301号商品房买卖合同，原告已按照合同约定支付了全部房款，履行了原告的合同义务，被告违约，依法应当履行合同义务。2、大名县住房和城乡建设局关于聚龙花苑违法售房情况请示、政府批示及被告公司出具的证明一份。本案第三人作为中海浩天（北京）投资有限公司邯郸分公司因向被告融资签订的融资抵押商品房购房合同一份附房号清单，其中包括本案争议房产。购房合同签订于原、被告合同后一年之久，单价每平方米1000元，远远低于大名县同期房产价值，可以证明并非真实买卖合同。该组证据证明案涉争议房产在原、被告签订商品房买卖合同后，被告公司法定代表人吕建明因向“中海浩天公司”融资再次以该房屋签订买卖合同方式作为借款抵押。因此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，再次签订的房屋买卖合同无效。不能对抗原告的房屋买卖合同的效力。 邯郸市聚龙房地产开发有限公司辩称，原告起诉属实，按程序案涉房屋应该是原告的。原告的钱交清了，现在房屋没有交付。 邯郸市聚龙房地产开发有限公司对原告提交证据认可，无异议。 邯郸市聚龙房地产开发有限公司未提交证据。 第三人贾燕芬称，原告所诉聚龙花苑2-3-301号商品房实际为第三人以李彐雷名义所购买，并在大名县建设局备案登记，有合法房屋所有权手续。合同签订后，第三人支付价款，被告向李彐雷交付房屋，李彐雷将房屋交付第三人所有，且第三人已装修完毕，现已使用、占有该房屋达三年多的时间，截至目前，第三人一直正常使用该房屋。故请求1、以第三人的身份参加本案诉讼；2、依法确认原、被告之间签订的商品房买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求，确认第三人以李彐雷的名义与被告之间签订的房屋买卖合同有效；3、诉讼费用由原告承担。 第三人贾燕芬对原告提交证据质证意见为，对证一真实性不清楚，第三人未参与。对证二大名县住房和城乡建设局关于聚龙花苑违法售房情况请示、政府批示系复印件，是请示，不能表示政府最终结论。政府职能部门之间的请示报告不能与国家的法律相提并论，应以法律为依据。对被告公司出具的证明认为本案是原告起诉被告，第三人参与诉讼，但被告又给原告出具了证明，合起伙来与第三人形成诉讼，该证明不具有证据效力。内容与客观事实不符，且没有法定代表人签字。对第三人以中海浩天（北京）投资有限公司邯郸分公司名义与被告签订的商品房购房合同一份附房号清单，客观真实，表明第三人以市场价格每平方米1000元购买了案涉房产，合同双方签字盖章，并且该案涉房产第三人以李彐雷名义已备案，之后第三人装修入住，实际使用该房屋，表明该合同已经成立生效直至实行。 第三人贾燕芬提交以下证据：1、水费收据一张。2、物业费照明费收据一张。3、电费收据5张。4、第三人在诉争房屋中拍摄的照片8张。以上证据共同证明第三人购买该房产后对该房屋行驶了所有权即占有、使用、收益、处分。5、备案商品房买卖合同、房款收据一份及证明一份。证明当时备案的房屋贾燕芬备案登记在李彐雷名下，实际是贾燕芬的房屋，证明房屋已经备案过。 原告对第三人提交证据的质证意见为，对提交的收据原告并未参与，对真实性无法认可，且第三人称已实际居住该房屋3年之久，而提交水费、2016年物业费、公用照明费收费单据显示为2016年8月16日，电费收据中4张客户名称为许桂芹，1份为贾燕芬，故第三人所提交收据并不能证明其举证目的，且不能证明第三人合法占有争议房屋的事实。对照片本身不能证明与本案有关联性，照片拍摄内容明显可以看出并非真实居住，也不能证明是第三人所称的合法占有。对备案合同，原告未参与，对合同形式无法认可，对其内容房屋价格远远低于同期市场价格，故该合同并非真实的房屋买卖，结合第三人质证意见，与提交的该份合同自相矛盾，结合原告提交商品房购房合同，第三人提交的备案合同为被告向第三人借款的抵押，另外合同备案并非产权登记，并非物权法规定的产权登记备案，不能证明第三人的主张。对李彐雷证明结合其陈述内容形式合法性无异议，但其证明内容与常理不符，另与被告质证意见互相矛盾，对其内容结合其他证据由法庭再行认定。 邯郸市聚龙房地产开发有限公司对第三人提交证据的质证意见为，对买卖合同真实性无异议，购房款的收据写着转账没有转账凭证。对水费、物业费真实性无异议，但是票据是物业收的，与公司无关，不管是不是自己的房子，租住的也需要交费。对照片无异议。关于备案有规定，房屋没有备案之前不用强行备案，凡是在聚龙花苑小区大部分备案都涉及吕建明使用的借款关系。关于物业费，物业公司规定凡是把款交清，要装修的需要交纳后期费用，给钥匙，程序走完可以装修，第三人没有拿出后期费用的手续，第三人没有完成一套房的整个程序，物业没有给钥匙，强行装修，认为不合法。合同价款每平方米1000元大大低于市场价，差了1000多元，也不符合法律规定，就是说第三人方不是真正的买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2011年4月18日，原告张焕君与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订了合同编号：Ｎ0.0124《商品房买卖合同》，张焕君购买被告建设商品房聚龙花苑位于大名县，面积108.6平方米，每平方米1600元，总金额173760元，当日一次性现金给付清房款。合同第六条约定交付期限：出卖人应当在2011年5月31日前，将具备竣工条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。邯郸市聚龙房地产开发有限公司至今未向原告交付该房产。 2012年7月6日，贾燕芬以李彐雷名义与邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订合同编号：029商品房买卖合同，该合同在大名县住房和城乡建设局加盖合同已备案印章。李彐雷同日出具声明，显示兹因以其名义在大名县聚龙花园购买的2-3-301号单元房一套，该房屋是贾燕芬出资以其名义购买，房屋的实际所有人是贾燕芬，与其无关，为此特声明：该房屋的所有权利均归贾燕芬所有，今后该房屋办理过户手续、纠纷处理，均由贾燕芬（身份证号：1304251964××××××××）负责解决。 2012年7月11日，贾燕芬作为中海浩天（北京）投资有限公司邯郸分公司负责人以该公司（乙方）名义与邯郸市聚龙房地产开发有限公司（甲方）吕建明签订商品房购房合同，约定一、购买房产位置、面积及价款。甲方开发的聚龙花苑小区项目位于大名县，乙方自愿集中团购甲方1号楼住宅楼13套，面积1411.8平米，2号楼住宅楼12套，面积为1303.2平米，4号楼住宅楼9套，面积为1498.77平米，5号楼住宅楼7套，面积为840.6平米，总建筑面积为5054.37平米（最终面积以房产局测绘为准），房屋单价均为1000元／平米，总房款计人民币505.437万元。二、认购条件1、甲、乙双方在签订本购房合同时，乙方自愿支付500万元整给甲方作为购买上述物业的总房款，并将购房款打入甲方指定账户。甲方指定账户:账号6227000111330112218户名吕建明开户行建行。2、在甲、乙双方签订的商品房回购协议没有生效之前，甲方若将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付购房金。……三、甲乙双方同意在此基础上再签署商品回购协议，本合同与商品房回购协议（编号:附件一）具有同等法律效力。四、本购房合同一式三份，甲方两份，乙方一份，自乙方资金到达甲方账户后生效。在履行《商品房回购协议》并且甲方回购金到达乙方账户后，本协议自动作废。……该商品房购房合同具体房号包含案涉房屋2号楼3单元301号。第三人认可签订合同后邯郸市聚龙房地产开发有限公司陆续回购了上述《商品房购房合同》中的部分房屋，合计280万元。第三人贾燕芬现实际占有案涉房屋，并于2016年8月16日就案涉房屋向被告物业缴纳过水费和2016年物业费、公用照明费，2016年9月18日就该涉案房屋购电50元。 另查明，案涉商品房未进行竣工验收。 以上事实有商品房买卖合同、商品房购房合同、收据及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告对双方签订的合同编号：No.0124《商品房买卖合同》及现金收款收据均认可无异议，该商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法成立有效。第三人称其以李彐雷名义与被告签订的合同编号029《商品房买卖合同》在建设局进行合同备案，应确认原、被告之间的商品房买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。故商品房买卖合同是否备案不影响合同的效力。对原告张焕君主张确认原、被告签订的商品房买卖合同有效予以支持。第三人贾燕芬称其以中海浩天（北京）投资有限公司邯郸分公司名义签订的商品房购房合同及以李彐雷名义备案的商品房买卖合同，合法有效，且已装修使用占有，并缴纳水费、物业费、电费，是该案涉房屋的唯一合法所有人。综合本案，被告对其与第三人以中海浩天（北京）投资有限公司邯郸分公司名义签订的商品房购房合同及其与第三人以李彐雷名义备案的商品房买卖合同真实性无异议，但认为是名为买卖，实为借贷抵押，并对商品房买卖合同所附收据转账108600元提出履行异议。第三人陈述购房款通过其账户向吕建明账户转账及签订回购协议，转账108600元包含在商品房购房合同显示的500万元中，并认可签订商品房购房合同后部分房屋有回购情况，亦认可收到回购款280万元，但未提交转账凭证及回购协议。第三人无法证实已缴纳清交房前的所有必要费用，被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司亦不承认将房屋交付给第三人贾燕芬，故第三人不能证明其已合法占有该房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求权所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故第三人主张与被告之间为商品房买卖关系不足以认定，由第三人贾燕芬承担不利的后果。对于原告主张被告履行合同义务，将聚龙花苑2栋3单元3层301号商品房交付原告使用的诉讼请求，结合本案，被告对其与原告签订的商品房买卖合同认可为真实意思表示，按法律程序原告购买的商品房被告应按合同约定履行交付。依照原、被告合同约定第六条，出卖人应当在2011年5月31日前，将具备竣工条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第十条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人协助买受人办理产权登记的相关手续，但所有费用由买受人承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告要求判令被告履行合同义务符合法律规定，结合案涉房屋情况，认为被告在本判决生效之日起三个月内将具备竣工条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告张焕君与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效； 二、被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将具备竣工条件，聚龙花苑位于大名县交付原告张焕君使用； 三、驳回第三人贾燕芬请求确认原告张焕君与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效，确认其以李彐雷名义与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求。 案件受理费80元，由被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  尤章印 审 判 员  李 鑫 人民陪审员  张晓路 二〇一七年九月二十二日 书 记 员  庞悦征