湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3155号上诉人（原审被告）：武汉银翰设计有限责任公司，住所地武汉市汉阳区龟山北路3号。法定代表人：杨继东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张斌，湖北元申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建均，男，1982年10月7日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：周依依，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉银翰设计有限责任公司因与被上诉人刘建均房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初7191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉银翰设计有限责任公司上诉请求：―、撤销一审判决，改判武汉银翰设计有限责任公司不予返还押金人民币8000元；二、本案一、二审诉讼费用由刘建均承担。事实与理由：一、本案认定事实不清。本案一审判决认定武汉银翰设计有限责任公司未提供给刘建均权属证明，造成刘建均不能办理营业执照，与事实不符。刘建均未办理营业执照，完全是因为刘建均与其合伙办学的合伙人间在租赁场地是否有利于后期办学上发生争议，未及时筹集到合伙款项，导致其无法找到合伙人，而其独自无法办学的原因，而不是无端借口武汉银翰设计有限责任公司未提供房屋权属证明。二、本案适用法律不准。本案一审法院适用《中华人民共和国合同法》第60条和第97条等条款审理本案是错误的，本案是因为刘建均不履行双方所约定的租赁合同中交纳房租的约定义务，导致的合同解除及终止，双方间应按合同所约定的退租不退还押金的约定来审理本案，而不是在一方面确认合同有效，另一方又在合同当事人承租方违约时，不尊重和不履行合同，要求出租方来退还押金。刘建均辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：合同解除是合同目的无法实现，合同约定房屋是办公使用，武汉银翰设计有限责任公司没有提交房屋权属证明，与武汉银翰设计有限责任公司作为承租人有权转租的证明，导致刘建均没有办法办理工商登记，无法在案涉房屋中办公使用，从而使得合同目的无法实现，刘建均多次与对方沟通，要求对方提供相关的产权证明，但是武汉银翰设计有限责任公司无法提供，故双方解除了租赁合同。刘建均并没有武汉银翰设计有限责任公司陈述的逾期未缴纳费用、未经同意擅自退租的行为，根据刘建均一审提交的通话录音，刘建均在11月份就与对方进行过沟通，不予续租，即合同解除发生在2017年2月，故武汉银翰设计有限责任公司的主张不符合逻辑，不存在武汉银翰设计有限责任公司主张的刘建均因自身原因退出的说法。另外，根据合同的约定，武汉银翰设计有限责任公司不能提供房屋或者提供房屋不符合约定，严重影响使用的，刘建均有权解除合同，该房屋合同约定武汉银翰设计有限责任公司应当保证案涉房屋没有任何产权及使用权纠纷，不论是依据合同还是法律，武汉银翰设计有限责任公司未能提供产权清晰的、适合办公使用的房屋，无法提供相关的权属证明，导致刘建均无法办理营业执照，无法在案涉房屋中办公，合同目的无法实现，刘建均有权解除合同。何况，刘建均与对方沟通过，已经达成解除合同的一致意见。故武汉银翰设计有限责任公司的说法是侵害了刘建均的权益。刘建均向一审法院起诉请求：1.判令武汉银翰设计有限责任公司向刘建均返还租金及押金共计29000元；2.判令武汉银翰设计有限责任公司按银行同期贷款利率向刘建均支付利息（自2016年10月16日起计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费由武汉银翰设计有限责任公司承担。一审法院认定事实：2016年10月13日，刘建均、武汉银翰设计有限责任公司签订房屋租赁合同。租赁合同约定：武汉银翰设计有限责任公司向刘建均出租位于武汉市汉阳区龟北路3号3楼面积为209.51平方米的房屋；租赁期限12个月，自2016年10月15日起至2017年10月14日止；租赁房屋作为办公使用；季度租金为21000元，每三个月支付一次，遵循先交费后使用的原则，每3个月期满前7日支付下3个月租金；签订合同当日，刘建均向武汉银翰设计有限责任公司支付租金保证金8000元，若刘建均无任何违约行为，并按原交房标准将租赁房屋交还给武汉银翰设计有限责任公司后7日内，武汉银翰设计有限责任公司一次性全额无息退还租赁保证金；武汉银翰设计有限责任公司不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，刘建均有权解除合同；刘建均逾期未按约定缴纳应由刘建均支付的各项费用的，武汉银翰设计有限责任公司有权解除合同；租赁期限内，刘建均未经武汉银翰设计有限责任公司同意，中途擅自退租的，租赁保证金不予退还。2016年10月15日，刘建均向武汉银翰设计有限责任公司指定账户支付一个季度的租赁费21000元及租金保证金8000元。刘建均于2016年10月下旬搬入租赁房屋，于2017年2月5日左右腾退出该房屋。在2016年10月至2017年2月期间，武汉银翰设计有限责任公司未向刘建均交付租赁房屋的房屋权属证明。上述事实有房屋租赁合同、付款明细及双方陈述予以证明。一审法院认为：刘建均、武汉银翰设计有限责任公司双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。双方在合同中约定刘建均租赁房屋的用途系办公使用，故刘建均在使用该房屋办公的过程中必然要办理营业执照，而房屋权属证明系办理营业执照的必要材料。从2016年10月至2017年2月期间，武汉银翰设计有限责任公司确未向刘建均提供房屋权属证明，严重影响了刘建均对租赁房屋的使用。刘建均解除合同并腾退出租赁房屋的行为符合合同约定。因双方在租赁合同中并未明确约定武汉银翰设计有限责任公司应于何时向刘建均提供房屋产权证明，刘建均亦无有效证据证明其向武汉银翰设计有限责任公司主张过权利，结合刘建均实际占有该租赁房屋至2017年2月5日左右的实际情况。对于刘建均要求武汉银翰设计有限责任公司退还租金21000元的诉讼请求，依法不予支持。对于刘建均要求武汉银翰设计有限责任公司退还押金8000元的诉讼请求，依法予以支持。双方合同关系解除后并未进行过结算，且刘建均无证据证明其何时向武汉银翰设计有限责任公司主张过退还押金，故对于刘建均要求武汉银翰设计有限责任公司支付利息的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、武汉银翰设计有限责任公司向刘建均返还租赁保证金8000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回刘建均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取314元，此款刘建均已预交，由刘建均负担289元，由武汉银翰设计有限责任公司负担25元。武汉银翰设计有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款（25元）直接支付给刘建均。本院二审期间，武汉银翰设计有限责任公司向本院提交新证据证明一份，拟证明刘建均与其股东不和，没有另行找到股东，且没有安排好注册资金，导致不能成立公司，与武汉银翰设计有限责任公司没有提供房屋权属证明无关。经质证，刘建均意见为，对该证据的真实性不予认可，没有提交孙文勇与武汉银翰设计有限责任公司之间的劳动合同或工作证明，无法证明孙文勇的身份，孙文勇本人没有到庭，无法证明该证明是其书写，即使孙文勇是武汉银翰设计有限责任公司的员工，其做的证明也不能采信，只是其单方陈述，且孙文勇与武汉银翰设计有限责任公司存在利害关系，不应当采纳。刘建均本人是律师，租赁房屋是为了开法律咨询公司，不是为了开班学校，孙文勇的说法不属实，故对该证明不予认可。武汉银翰设计有限责任公司提交证据不能达到证明导致刘建均不能成立公司，与武汉银翰设计有限责任公司没有提供房屋权属证明无关的证明目的，本院不予采信。刘建未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，武汉银翰设计有限责任公司未能提供达到证明刘建均未办理营业执照的原因，系刘建均未及时筹集到合伙款项，以及刘建均存在逾期未缴纳费用的证据，应由武汉银翰设计有限责任公司承担举证不能的不利后果，武汉银翰设计有限责任公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，武汉银翰设计有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由武汉银翰设计有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年八月六日法官助理李一凡书记员李一凡