北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7920号上诉人（原审原告、反诉被告）：牛桂云，女，1958年12月28日出生。委托诉讼代理人：李彩华，北京善福律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王中山，男，1968年10月16日出生。原审第三人（反诉被告）：孔俊丽，女，1980年11月13日出生。上诉人牛桂云因与被上诉人王中山、原审第三人孔俊丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛桂云上诉请求：撤销一审判决，改判支持牛桂云的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由王中山承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审法院认定牛桂云对涉案场地已不具备相应权利是错误的。王中山承租涉案场地是做公寓对外出租，王中山在不能恢复原状时应承担相应补偿，并且应承担占用期间的占有使用费。一审法院对“涉案场地已被腾退，牛桂云应支付该款项”的认定以及对“牛桂云主张退还租金应以保持门窗完整为前提，但就此并无合同约定，王中山亦未认可”的认定均有误。按《协议（承诺书）》，王中山需于2019年1月25日之前腾退所承租上述房屋场地给牛桂云并保持现有门窗的完整。25日之前若不腾退，北京朝阳萧太后河水务管理所（以下简称萧太后河务管理所）所要求牛桂云占用使用费和迟延履行的债务利息由王中山承担。王中山是负有腾退义务的次承租人，应当承担占有使用费以及迟延履行的债务利息。王中山辩称：不同意一审判决，但未提起上诉，不同意牛桂云的上诉请求及理由。孔俊丽述称：同意牛桂云的上诉请求及理由。牛桂云向一审法院起诉请求：1.依法解除2016年6月1日牛桂云、王中山签订的协议书。2.要求王中山将位于北京市朝阳区垡头东路东门东侧1、2、3号院内的房屋恢复原状，恢复至签订合同之日的状况。王中山向一审法院提出反诉请求：1.依法确认王中山与牛桂云签订的《协议书》无效；2.依法判决牛桂云返还王中山租金10万元，孔俊丽承担连带给付责任；3.依法判决牛桂云赔偿王中山装修损失约30万元。一审法院认定事实：2016年6月1日，牛桂云（作为出租方、甲方）与王中山（作为承租方、乙方）签订《协议书》（落款签署时间为2016年6月1日），约定牛桂云将位于北京市朝阳区垡头东路东门东侧×号、×号、×号院（总面积2000平方米左右，其中建筑面积约1700平方米左右，以下简称涉案场地）出租给王中山用作公寓。年租金35万元，按每年1.5％递增。租金每年分两次付清即11月1日之前交纳50％和5月1日之前交纳剩余的50％。租赁期限共5年，自2016年12月1日至2021年10月31日。甲方有义务为乙方提供水电，将场地及房屋交给乙方使用。乙方对承租的场地及场地上建筑物不得随意进行拆改或增设他物，若有此需要，需经甲方的同意。如因乙方的原因导致场地及场地上的建筑物受到损坏以及产生的相关损失由乙方承担（包括甲方和第三方的损失）。合同签署后，牛桂云将涉案场地交付王中山，王中山向其支付租金共计201000元。2018年11月9日，孔俊丽（作为担保人）签署《还款约定》，主要内容为：牛桂云的女儿孔俊丽于2018年11月9日退还王中山租金5万元，剩余款项151000元承诺于2019年1月10日前归还，装修赔偿和牛桂云再行协商。2019年1月10日，王中山（作为承诺人）与孔俊丽签署《协议（承诺书）》，主要内容为：今收到牛桂云儿子孔德威退还北京市朝阳区垡头东口东侧×号、×号、×号院租金51000元。王中山承诺于2019年1月25日之前腾退所承租上述房屋场地给牛桂云并保持现有门窗的完整。25日之前若不腾退，萧太后河务管理所所要求牛桂云占用使用费和迟延履行的债务利息由王中山承担。腾退之日，牛桂云将牛桂云女儿孔俊丽2018年11月9日担保承诺退还王中山的剩余房屋租金10万元退还王中山（至此承诺剩余房屋租金151000元履行完毕）。牛桂云认可孔俊丽受其委托签署了上述协议。庭审中，牛桂云提交如下证据：1.照片，用以证明王中山拆除涉案房屋事实。2.顾某的证言，用以证明王中山明知牛桂云未与房屋权利人续签合同的情况下，与牛桂云签署了《协议书》。3.牛桂云与原东南郊税务管理所金所长的录音，用以证明王中山拆除房屋的事实。王中山否认其拆除涉案房屋并知晓续签合同的事实。审理中，王中山提交如下证据：1.装修合同书、《垡头公寓已施工内容及造价》、转账凭证、欠条，用以证明王中山装修涉案场地并支付装修款的事实。2.王中山与孔俊丽之间的短信记录，其中王中山于2019年1月24日向孔俊丽发送短信，内容为“要是实在太忙，那就晚上7点左右也行”，孔俊丽回复“我会联系一下李律师，主要大家都很忙”，王中山回复“行，那我等你电话，我也好提前安排时间。我觉得没必要再叫律师，因为现在非常简单，你去验收一下院子，没问题了你把钱转给我，我把钥匙给你，就这么简单……还要一个形式时间太长了，能不能提前”。孔俊丽回复称：“保守周四，尽量提前”。牛桂云未认可上述证据1的真实性，认可上述证据2的真实性，但主张返还10万元租金的前提是王中山将房屋腾退。经询，关于涉案场地的现状，双方认可涉案场地上的房屋已被拆除。牛桂云自述不知道由何人所拆，但认为是由王中山所拆除，王中山自述由城管部门拆除。关于涉案场地上的房屋，双方自述均未办理产权登记手续。另查一，就涉案场地租赁事宜，牛桂云曾因涉嫌合同诈骗罪被北京市公安局朝阳分局刑事拘留，北京市公安局朝阳分局移送起诉认为牛桂云与被害人王中山签订房屋租赁协议，以骗取被害人王中山支付租金费用共计201000元。2018年11月9日，王中山收到牛桂云女儿退赔房屋租金5万元，同时出具谅解书。同日，北京市朝阳区人民检察院作出不起诉决定书，认为北京市公安局朝阳分局认定的证据不足，不符合起诉条件，决定对牛桂云不起诉。另查二、萧太后河务管理所名称原为北京市朝阳区东南郊水务管理所，隶属于北京市朝阳区水务局，涉案场地土地使用权人为北京市朝阳区水务局。牛桂云自2003年即向萧太后河务管理所承租涉案场地，双方签有数份合同。2015年5月25日，萧太后河务管理所（甲方）、牛桂云（乙方）补签《场地房屋租赁合同》，约定：萧太后河务管理所将涉案场地出租给牛桂云使用，场地房屋占地面积1425．6平方米，其中房屋建筑面积102．7平方米，用途为商业、仓储、居住；租期自2013年9月25日到2015年9月24日。未经萧太后河务管理所同意，牛桂云不得对所承租的场地房屋进行转租、转借。萧太后河务管理所曾以租赁合同纠纷为由，将牛桂云、王中山诉至法院，要求判令牛桂云将北京市朝阳区垡头铁路以东，东至原北京玻璃二厂西墙、西至原六零三厂路以东、南至化工路以北、北至四支闸房北围墙的土地及房屋（即本案涉案场地）腾退并交还给萧太后河务管理所；判令牛桂云向萧太后河务管理所支付自2015年9月25日起至涉案场地实际腾退之日止的场地占用费（按合同约定的日租金的10倍即每天1370元计算）；判令牛桂云支付违约金2万元。法院于2018年12月28日作出（2018）京0105民初11617号民事判决书，认为萧太后河水务管理所与牛桂云之间的《场地房屋租赁合同》约定的履行期限已经届满，牛桂云理应按照萧太后河务管理所的要求将涉案场地返还。关于萧太后河务管理所要求牛桂云将涉案场地腾空并交还的诉讼请求，法院予以支持。牛桂云虽称双方已在2016年续签合同，但就此未提供有效证据予以佐证，萧太后河务管理所对此亦不认可，法院难以采信。萧太后河务管理所举证证明了合同到期后其已多次通知牛桂云腾退，牛桂云至今仍未将涉案场地返还，其行为已经构成违约，理应根据合同约定承担支付逾期返还占用费及违约金等违约责任，关于萧太后河务管理所要求牛桂云支付违约金2万元的诉讼请求，法院应予以支持。但萧太后河务管理所主张按照日租金10倍计算占用费的标准过高，牛桂云亦申请法院对此进行调整，法院将结合本案的实际情况酌情调整。关于占用费的计算起点，萧太后河务管理所认可牛桂云并未拖欠合同期内的租金，主张从租赁期限届满次日计算占用费，牛桂云对此虽持异议，称自己已将租金交至2019年，但就此未举证，法院不予采信，占用费的计算起点应以萧太后河务管理所主张的为宜。判决：一、牛桂云于判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区垡头铁路以东，东至原北京玻璃二厂西墙、西至原六零三厂路以东、南至化工路以北、北至四支闸房北围墙的土地及房屋腾空并交还给萧太后河务管理所；二、牛桂云于判决生效之日起十五日内向萧太后河务管理所支付自二○一五年九月二十五日起至上述场地实际腾退之日止的占有使用费（按照每日270元的标准计算）；三、牛桂云于判决生效之日起十五日内向萧太后河务管理所支付违约金2万元；四、驳回萧太后河务管理所的其他诉讼请求。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，牛桂云与出租人萧太后河务管理所签订的租赁合同所约定的租赁期限至2015年9月24日期满，双方同时约定未经萧太后河务管理所同意，牛桂云不得对所承租的场地房屋进行转租、转借。现牛桂云将涉案场地转租王中山时所约定的租赁期限为2016年12月1日至2021年10月31日，已超过牛桂云的剩余租赁期限，且并无任何证据证明牛桂云转租涉案场地时得到出租人即萧太后河务管理所的同意，因此牛桂云与王中山签订的《协议书》应属无效。对于牛桂云的诉讼请求，法院认定如下：关于牛桂云要求解除《协议书》的诉讼请求，鉴于协议书为无效合同，不具备合同解除的基础，对于此项请求，法院不予支持。关于牛桂云要求王中山将涉案场地上的房屋恢复原状的诉讼请求，根据生效判决，牛桂云应将涉案场地及房屋腾空交还萧太后河务管理所，牛桂云对于涉案场地已不具备相应权利，所建设的房屋亦未经过规划审批手续，恢复原状不具备合法性，故法院不予支持。对于王中山的反诉请求，法院认定如下：关于王中山要求牛桂云返还租金10万元，孔俊丽承担连带责任的诉讼请求，根据孔俊丽受牛桂云之委托签署《协议（承诺书）》，约定涉案场地腾退之日，牛桂云应退还该部分租金，该条款为双方处理租赁协议后续事宜而签订，应属有效。现涉案场地已被腾退，牛桂云应支付该笔款项。至于牛桂云主张退还租金应以保持门窗完整为前提，但就此并无合同约定，王中山亦未认可，法院不予采信。且王中山已催促牛桂云进行房屋交接，未交接的原因并非王中山所致。综上对于牛桂云的辩解意见，法院不予采信。另，本案为房屋租赁合同纠纷，王中山要求孔俊丽承担担保责任，与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。关于王中山要求赔偿损失的诉讼请求，法律规定合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王中山在签署合同时未尽审慎义务，未能核查涉案房屋产权登记手续，且未经审批建设房屋，具有一定的过错，对于该部分损失应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一审法院于2020年4月判决：一、牛桂云与王中山签订的《协议书》无效；二、牛桂云于判决生效后七日内退还王中山租金十万元；三、驳回牛桂云的全部诉讼请求；四、驳回王中山的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3275元，由牛桂云负担（已交纳）。反诉案件受理费3275元，由王中山负担2125元（已交纳），由牛桂云负担1150元（王中山已交纳，牛桂云于判决生效后七日内给付王中山）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，牛桂云与出租人萧太后河务管理所签订的租赁合同所约定的租赁期限至2015年9月24日期满。租赁期限届满后，牛桂云未经萧太后河务管理所同意，将所承租的场地房屋转租给王中山，牛桂云与王中山签订的《协议书》应属无效。故对牛桂云要求解除《协议书》的诉讼请求，本院不予支持。法院生效判决已判令牛桂云将涉案土地及房屋腾空并交还给萧太后河务管理所。牛桂云、王中山双方均认可涉案土地上的房屋已被拆除。故对牛桂云要求王中山将房屋恢复至签订合同之日状况的请求，本院亦不予支持。孔俊丽受牛桂云委托签署的《协议（承诺书）》，约定涉案场地腾退之日，牛桂云应退还租金。该条款为双方处理租赁协议后续事宜而签订，应属有效。王中山提交的证据证实王中山已催促牛桂云进行房屋交接，未交接的原因并非王中山所致。现涉案场地已被腾退，牛桂云应支付该笔款项。综上所述，牛桂云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3275元，由牛桂云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 沈 放审 判 员 玄明虎二〇二〇年八月七日法官助理 李延昭法官助理 陈亢睿书 记 员 王 艳