文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1989号上诉人（原审被告）：镇江龙山豪苑置业有限公司，住所地镇江市丹徒区黄墟镇龙山村。法定代表人：金寿南，该公司董事长。委托诉讼代理人：强强，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志超，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐忆湘，女，1963年6月15日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孟希，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人镇江龙山豪苑置业有限公司（以下简称“龙山公司”）因与被上诉人唐忆湘商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初2528号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙山公司上诉请求：依法撤销镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初2528号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、双方合同约定，付款方式是买受人一次性付款或买受方一次性付清首期款后，剩余部分款项办理银行按揭。一审判决没有对这个事实明确认定。二、涉案房屋的交付条件应当根据合同第八条第四项的约定，而不是合同第14条约定的配套设施条件。房屋竣工验收并且备案后就具备了交付条件。合同第14条的配套设施，上诉人已经向相关的机构和部门签订了协议支付了相关的款项，且这些配套设置已经接到小区，仅需要买受人办理相关开户手续就能接入房屋。一审以配套设施作为交付条件和合同约定不符。三、上诉人作为开发企业在没有收到购房人支付的购房款情况下不可能交付房屋。四、双方合同明确约定了逾期付款的违约责任，被上诉人应当通过支付首付款和按揭贷款的方式一次性付清购房款，上诉人在2009年10月1日向被上诉人交付房屋。在被上诉人未付清购房款情况下要求上诉人履行交付义务违反了合同法的约定。五、由于被上诉人未按约支付购房款，被上诉人违约在先，无权向我方主张违约金。六、根据最高院关于商品房买卖合同司法解释的规定,如果认为上诉人违约在先不能交付房屋，已经超过了司法解释规定的解除合同的期限。被上诉人无权要求解除合同。综上，一审判决认定事实和适用法律均为错误。唐忆湘辩称：一、原审对购房款是一次性付款还是贷款已经进行审查，第一次庭审笔录也有记载。被上诉人在原审中是依据合同和相关事实认为涉案房屋由于不满足交付条件无法进行交付，所以该合同无法履行。从而依据合同法第94条要求解除该合同，并要求返还已经支付的购房款，要求承担违约责任。二、合同第14条明确约定了房屋在交付之日必须达到的条件，包括水电气的接通。就此事实原审法院组织双方进行了现场察看。根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释规定，业主购买房屋，房屋应当具备基本使用功能。上诉人提到的配套设施问题，在原审中原审法官也进行了核实，上诉人提到的其已交付了相应的配套费用以及小区可以直接通水电气和案件事实不符。三、关于支付方式，根据合同第25条补充条款规定，双方均认可是以贷款的方式支付相应的购房款项，由于上诉人的原因导致房屋迟迟无法交付，相关责任应当由上诉人承担。四、关于除斥期间，原审判决并非依据该条内容解除合同，而是因上诉人涉及较多纠纷导致其资产被层层查封，案涉房屋无法达到合同约定的交付条件。五、原审判决按同期全国银行贷款市场报价利率确定逾期损失，虽然我方对此有异议，但为了原判决尽快履行，所以没有提起上诉。综上，上诉人的上诉请求不能得到支持。唐忆湘向一审法院起诉请求：1、判令解除其与镇江龙山豪苑置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令镇江龙山豪苑置业有限公司退还已支付的购房款1006326元；3、判令镇江龙山豪苑置业有限公司支付购房款利息，按同期同类人民银行贷款利率上浮50%，暂计人民币973099.64元（具体计算至实际返还全部购房款之日）；4、判令镇江龙山豪苑置业有限公司支付合同解除赔偿金人民币973099.64元；5、判令镇江龙山豪苑置业有限公司承担诉讼费用。诉讼过程中，唐忆湘明确第四项诉讼请求：赔偿金是指房屋差价损失，房屋在镇江市房产交易中心挂牌价为18000元/平方米，但唐忆湘自行降低了差价标准仅主张973099.64元。一审法院认定事实：2008年12月15日，唐忆湘与龙山公司签订了《商品房买卖合同》，约定唐忆湘向龙山公司购买位于镇江市丹徒区辛丰镇房屋，房屋总价款为3306326元，建筑面积325.78平方米。付款方式约定：买受人一次性付款或者买受人一次性付清首期款后，剩余部分款项办理银行按揭。交付期限约定：出卖人应当在2009年10月1日前，将具备取得商品房住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运营的承诺：道路、水电气、智能化系统、通讯系统、有限电视系统在房屋交付之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由出卖人按期完善。2008年12月3日，唐忆湘向龙山公司支付了1006326元购房款，余款至今未付。2010年2月25日，涉案房屋通过竣工验收，龙山公司至今未将房屋交付给唐忆湘。2019年8月19日，唐忆湘向龙山公司发送解除律师函，要求解除双方签订的商品房买卖合同。诉讼过程中，一审法院组织双方进行了现场勘察：涉案小区环境杂草丛生，经询问龙山公司相关人员，回复不知何时可以清理完毕；涉案房屋内铺设了水管，但未铺设燃气管道；涉案房屋内未安装电表，小区内用电收费标准是执行一般工商业及其他标准；涉案房屋内无智能化系统、通讯系统、有限电视系统，经询问龙山公司相关人员，回复不知何时可以配备上述设施。另查明，在上海住总集团建设发展有限公司与龙山公司的执行案件中，上海住总集团建设发展有限公司申请对涉案小区3幢、27幢、67幢房屋的市场价值进行评估。镇江市中级人民法院委托江苏大新房地产地价评估有限公司进行评估，该公司于2018年7月4日出具评估报告，涉案小区3幢、27幢、67幢房屋的单价为8413元/平方米。一审法院认为，唐忆湘与龙山公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案中，唐忆湘与龙山公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2009年10月1日，并约定龙山公司逾期交房超过90日后唐忆湘有权解除合同，唐忆湘时隔十年才要求解除合同，其以逾期交房为由解除合同，显然已超过一年的除斥期间。但是，涉案房屋至今未通电、通气，未安装智能化系统、通讯系统、有限电视系统，小区环境杂草丛生，上述种种均表明涉案房屋无法入住，而龙山公司亦无法明确何时可以解决上述问题，即龙山公司事实上无法解决让涉案房屋达到入住条件的问题，龙山公司的行为致使唐忆湘与龙山公司的合同目的无法实现，已构成根本违约，唐忆湘要求解除合同，符合法律规定，应当予以认定。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后，唐忆湘要求龙山公司返还已收取的购房款1006326元，符合法律规定；唐忆湘要求龙山公司按照同期同类人民银行贷款利率上浮50%的标准支付购房款利息，但唐忆湘并未对其损失予以举证证明，故一审法院依法酌定龙山公司分别按照同期同类人民银行贷款利率和全国银行间同行业拆借利率支付唐忆湘利息损失；唐忆湘要求龙山公司支付房屋差价损失973099.64元，但唐忆湘提供的证据不足以证明涉案房屋的价格高于其购买价格，故其主张房屋差价损失的依据不足，不予认定。一审法院判决：一、解除唐忆湘与镇江龙山豪苑置业有限公司于2008年12月15日签订的《商品房买卖合同》；二、镇江龙山豪苑置业有限公司于判决生效后十日内返还唐忆湘购房款1006326元并支付利息损失（以1006326元为基数，自2008年12月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回唐忆湘其他诉讼请求。本院二审期间，龙山公司向本院提供如下证据：一、龙山公司和中国银行签订按揭贷款合作协议。拟证明中国银行作为贷款方，龙山公司是阶段性担保，在业主办理产权证之后，用业主的产权证进行抵押。二、自来水供水、天然气、供电、通信、有限电视等相关的协议以及龙山公司向这些单位支付款项的凭据。拟证明相关配套设施已接通到了小区，只要业主同意就可以到户到位。一审调查的刘姓人员不是龙山公司工程部的人员，他不了解相关工程项目施工等情况。唐忆湘质证认为：上诉人提供的几组证据形成时间是2007年3月1日、11月1日及2008年。根据民诉法司法解释以及最新出台的证据规定，上诉人二审提供的两组证据均不属于新证据。对证据一、因不是原件，真实性无法核实；但是该组证据可以证明上诉人上诉请求的事实理由中一次性付款和按揭贷款的问题自相矛盾，且也不是本案的争议焦点。对证据二、真实性无法核实，且与本案无关联性。该组证据不能证明房屋已经具备了基本使用条件。就该组证据恰恰可以证明上诉人在2007、2008年已经在进行自来水的施工等，但至今无法与诉争房屋接通；也可以证明案涉合同由于上诉人的原因导致根本无法履行。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，唐忆湘与龙山公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚信原则，按合同的约定履行各自的义务。本案中，唐忆湘与龙山公司签订的《商品房买卖合同》约定：买受人一次性付款或者买受人一次性付清首期款后，剩余部分款项办理银行按揭。虽然唐忆湘于2008年12月3日向龙山公司支付了1006326元购房款后，余款未付，但龙山公司并未能提供证据证明其向唐忆湘催要过余款或涉案房屋具备办理银行按揭贷款条件因唐忆湘的原因未能办理，因此，龙山公司主张唐忆湘未能按合同约定履行付款义务，其有权拒绝交付房屋的理由不能成立。龙山公司在《商品房买卖合同》约定的交房时间2009年10月1日未能交付房屋即已构成违约。本案查明的事实表明，涉案房屋所在小区至今未完成通电、通气、智能化系统以及通讯系统等基本设施的安装，且龙山公司因与上海住总集团建设发展有限公司等公司的债务，涉案房屋所在小区的其他房屋均已被法院查封用于抵债。一审法院在审理过程中也前往涉案小区察看，发现小区内杂草丛生，无法入住。因涉案房屋所在小区的供水、天然气、供电、通信、有限电视等均未安装到位，小区目前仍无人居住，处于长期无人管理状态，涉案房屋根本不具备居住使用的条件。如果唐忆湘与龙山公司签订的房屋买卖合同继续履行，显然对唐忆湘明显不公，也与法律相悖。因此，龙山公司在合同履行过程中已无法向唐忆湘交付可以居住使用的房屋，已构成根本违约。龙山公司主张其已就涉案房屋所在小区的自来水供水、天然气、供电、通信、有限电视等已完成施工，涉案房屋可以交付居住使用，与本案已查明的事实不相符，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，该条规定是在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权情形下，对双方可以履行义务但未能履行义务规定的解除权的行使期限，不能适用于本案中双方约定解除权且当事人无法履行合同义务的情形。龙山公司主张唐忆湘应在法律规定的期限内行使解除权，逾期该解除权消灭的主张，没有法律依据，本院不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人镇江龙山豪苑置业有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48568元，由上诉人镇江龙山豪苑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 玲审 判 员  谢 铭审 判 员  张玉宽二〇二〇年八月十日法官助理  赵银亭书 记 员  李紫薇