湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异120号 异议人（案外人）：王国群，女，1986年11月28日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区。 委托代理人：杨红芳，女，1961年1月4日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。 申请执行人：彭秀凤，女，1974年5月28日出生，汉族，住湖南省郴州市安仁县。 被执行人：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区健康路与国庆路交汇处北湖新世界24幢170A05号。统一信用代码914310005549304296。 法定代表人：曾楷峰。 本院执行申请执行人彭秀凤与被执行人郴州市美世界房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人王国群对本案执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人（案外人）王国群称：请求法院撤销郴州市美世界房地产开发有限公司位于郴州市XX世界X号（预售证号：2013-0203）房产的查封及拍卖。事实和理由：异议人王国群于2017年10月31日在郴州市美世界房地产开发有限公司购买住房28Ｆ02号房。因特殊原因签约后未签网签合同。2019年11月被北湖区人民法院冻结该套房屋，冻结原因是申请执行人彭秀凤与郴州市美世界房地产开发有限公司商铺违约纠纷一案，异议人不是本案的当事人，是案外人，与案件没有关联性，被法院即将查封或准备拍卖的该房产早归异议人王国群所有。故对人民法院的查封行为提出书面异议，恳盼查实，依法处置。 彭秀凤、郴州市美世界房地产开发有限公司未作答辩。 本院查明：一、郴州市北湖区人民西路XX世界X号房（预售证号：2013-0203），系郴州市美世界房地产开发有限公司开发所有。 二、彭秀凤与郴州市美世界房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民初526号民事判决书。判决生效后，本院于2019年7月26日作出（2019）湘1002执1946号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人郴州市美世界房地产开发有限公司的存款488978元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押其相应价值的财产。2019年11月4日，本院向郴州市不动产登记中心送达（2019）湘1002执1946号之二协助执行通知书，查封了被执行人郴州市美世界房地产开发有限公司所有的位于郴州市XX世界X、XX号（预售证号：2013-0203）房产，查封期限2019年11月4日至2022年11月3日止。 三、因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院于2020年6月2日作出（2020）湘1002执恢371号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人郴州市美世界房地产开发有限公司名下的位于郴州市XX世界X号房产（预售证号：2013-0203），目前该涉案房产尚未拍卖。 四、2017年10月20日，异议人王国群与被执行人郴州市美世界房地产开发有限公司签订了《郴州美美世界认购协议书》，认购物业：郴州市XX世界城市商业广场X栋X层X号房，物业总价为：￥1177722元，折后总价为：905052元。由王国群向郴州市美世界房地产开发有限公司缴付购房定金人民币￥271252元，付款方式为一次性付款。同日，王国群向郴州市美世界房地产开发有限公司支付了购房定金271252元。2017年10月25日，郴州市美世界房地产开发有限公司向王国群出具了一份收据，内容为“今收到王国群业主Ｆ栋2802号房房款271252元。”2017年10月31日，王国群与郴州市美世界房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：由王国群购买郴州市美世界房地产开发有限公司位于郴州市北湖区XX世界X号房，面积为150.99㎡，单价5994.12元／㎡，总金额为905052元。该房已办理了商品房预售登记，商品房预售证号为2013-0203。合同签订后，王国群未就上述房屋再支付购房款，亦未网签。 本院认为，本案系执行标的异议。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；…”的规定，涉案房产的权利人为郴州市美世界房地产开发有限公司，案外人王国群不是权利人。虽在本院查封涉案房产前，王国群与郴州市美世界房地产开发有限公司签订了《郴州商品房买卖合同》，但仅支付购房款271252元，不足房屋总价905052元的50%，其权利情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，能够排除执行。故异议人对争议房产不能享有排除执行的权益。因此，异议人所提出的执异理由不成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人王国群的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  石纳新 审判员  谢宇明 审判员  肖 娜 二〇二〇年八月六日 法官助理曹诗卉 书记员朱珍 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。