江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初4025号 原告:朱银平，女，1969年1月30日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人:胡韦亮，江苏沂淮律师事务所律师。 委托代理人:汤景辉，江苏沂淮律师事务所律师。 被告：江苏万顺置业有限公司，住所地：沭阳县。 法定代表人：何金生。该公司执行董事。 委托代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。 原告朱银平与被告江苏万顺置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序及普通程序公开开庭进行三次审理。原告委托代理人胡韦亮、被告委托代理人解兆明三次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱银平向本院提出诉讼请求：一、要求判决原告与被告之间存在关于沭阳县房屋的商品房买卖关系；二、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年10月29日，原告从被告处购买位于沭阳县房屋一套（建筑面积约136.95平方米），原、被告于当日签订书面的商品房认购书，原告于当日一次性支付购房款250000元，被告于当日出具了购房款收据。后被告一直未与原告签订备案的商品房买卖合同。原告认为，商品房认购书和购房款收据已经载明了该商品房买卖合同的主要条款，包括房屋的位置、面积、总价款、且原告支付了全部价款。但被告未与原告签订商品房买卖合同，更未备案。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。 江苏万顺置业有限公司辩称：本案的基础法律关系是民间借贷，名为买卖实为借贷，双方不存在商品房买卖合同关系。对原告提交的认购书、收款收据的真实性不予认可。因为认购书系复印件，同时对其关系性亦不认可，认购书注明房屋单价为1825.48元/平方米，而被告在2013年3月23日同地段的房屋备案的价格就已经为2814.91元/平方米，相关超过1000元/平方米。收款收据加盖的公章系楼益某私刻。原告提交的收据不是收到钱的凭证，收据载明收到250000元，但原告自认仅仅交付200000元，故该收据不是收款的凭证，因此原告主张已交付200000元购房款给被告没有法律依据。 针对被告辩称，原告补充陈述:2014年10月29日，原告丈夫周某1与案外人郑某、苏某三人在案外人王某的介绍下到被告处买房，三人每人各购买一套。每套房屋的价格都是250000元，由案外人郑某支付三套房屋的购房款合计600000元（其中500000元为现金，100000元为转账），每套房屋均支付了200000元购房款，每套房屋剩余50000元购房款未付，约定待合同备案后支付。 本案经审理认定事实如下： 2014年10月29日，被告江苏万顺置业有限公司向原告苏某出具《阳光绿洲商品房的认购书》一份，载明：“认购人：朱银平，认购房号：阳光绿洲小区32号楼1单元1501室，建筑面积：136.95平方米，以房管部门的实测报告为准，单价：1825.48元/平方米，房款总额：250000元。”卖方一栏加盖万顺公司阳光绿洲小区销售部印章，销售经理一栏由王某签名。 2014年10月29日，被告江苏万顺置业有限公司向原告苏某出具收据一份，载明：“交款单位：朱银平，人民币大写：贰拾伍万元正，￥：250000元，收款事由：阳光绿洲3号楼1单元1501室”该收据加被告江苏万顺置业有限公司公章。 2015年12月2日，案外人王毅在沭阳县公安局讯问笔录中陈述称：2014年10月，具体时间我忘记了，楼益某拿阳光绿洲小区三套房子作抵押向沭阳一个人借款，具体多少钱我不清楚，当时借款到期，楼益某还不了，就准备把这三套房子低价抵出去，我知道后就电话联系我朋友周某1，对他说我这里有三套便宜的房子要不要，周某1说他问道问道他朋友要不要，之后周某1联系他一个朋友叫郑某的人和我谈的，后来我们谈好一套25万元卖给他，但是后来在楼益某办公室办手续的时候，房票分别开了周某2、郑某和他们另外一人朋友提供的名字。实际支付了60万元，另15万元是等房子到房管处备案后再交的。这钱是由我、周某1和他的两个朋友交给代钱给楼益建的那个人，具体是怎么支付的我想不起来了。这60万元交付给谁的记不起来了。 2016年7月13日，案外人楼益健在沭阳县公安局讯问笔录中陈述称：其没有开发小区的资质，其是借用江苏万顺置业有限公司的资质开发阳光绿洲小区。被告江苏万顺置业有限公司出具给原告苏某及案外人朱银平、耿某的收据上加盖的公章是楼益某用私刻的印章加盖上去的。王某之前向一个叫浦某的人借了60万元没钱还，王某有一天告诉我他找了三个人愿意出75万元购买阳光绿洲小区三套小面积房子，因为浦某要债要的紧，他急着用房款归还还欠浦某的借款。2014年10月29日下午，具体时间我忘记了，王某找到我，在我阳光绿洲小区办公室，还有浦某和那三个买房子的人在场，王某让我开收据给那三个买房子的人，我说收据开完了，没有了，王某一直死皮赖脸叫我帮他，另外那三个买房子的人也说他们是真心实意要买房子，叫我开收据给他们，我就打开我办公桌下面的三个抽屉，把收据和我之前刻好的一枚“江苏万顺置业有限公司”的假印章拿出来，开了这三张收据给那三个买房子的人，并用“江苏万顺置业有限公司”假印章加盖在收据上。 本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在合法、有效的商品房买卖合同关系。 本院认为，原告朱银平与被告江苏万顺置业有限公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区32号楼1单元1501室房屋不存在商品房买卖合同。理由如下：1、被告江苏万顺置业有限公司于2014年10月29日向原告朱银平出具涉案《认购书》及《收据》时，被告已取得房屋预售许可证，如原告完全可以与被告签订正式商品房买卖合同并进行备案，而本案中原告仅要求被告出具《认购书》及《收据》，不符合一般理性人购买商品房的做法。2、从收据载明的付款金额上看可以显示被告收到的购房款为250000元，但原告庭审中自认仅向被告支付购房款200000元，剩余50000元待房屋备案后支付。如被告确实支付购房款200000元，被告作为正规的房地产开发企业在仅收到200000元的情况下却出具金额为250000元的收据与常理相悖，明显不符合正常的商品房买卖交易习惯。3、从原告付款金额来源看，原告朱银平主张与案外人郑某、苏某与其丈夫周某1各购房被告所有的房屋一套，每套房屋250000元，由案外人郑某付款600000元（其中现金500000元，刷卡100000元），每套支付200000元。庭审中，案外人郑某明确表示在2014年10月29日当天用其本人及妻子账户取款500000元用于支付上述三套房屋的购房款，但案外人郑某仅提供一份金额为200000元的取款记录。原告支付购房款的资金来源证据不足。4、案外人楼益某、王某分别在沭阳县公安机关的询问笔录中陈述的内容虽然陈述原告丈夫及案外郑某、苏某系购买房屋，但该二人关于购买房屋经过及收取购房款的主体陈述相互矛盾，对该两人陈述的内容的真实性本院不予确认。 综上，原告持有的涉案房屋的认购书、收据不能证明与被告江苏万顺置业有限公司之间存在商品房买卖合同关系。原告要求确认其与万顺公司存在关于涉案房屋的商品房买卖合同关系的诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十条之规定，判决如下： 驳回原告朱银平的诉讼请求。 案件受理费5050元，由原告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长 肖 云 人民陪审员 王 进 人民陪审员 李建中 二〇一七年九月十五日 书 记 员 徐 静 附本案相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百一十条人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。 保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。 负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。