江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终2326号上诉人（原审被告）：徐菁，女，1988年5月10日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：李权，男，1988年10月10日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：焦广群，江苏金华星律师事务所律师。上诉人徐菁因与被上诉人李权房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初5606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐菁、被上诉人李权的委托诉讼代理人焦广群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐菁上诉请求：1.撤销一审法院关于徐菁返还转让费、赔偿损失的判决；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不应返还被上诉人转让费。转让费是指租户把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目等，一并转给下一个租户，向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。上诉人将涉案房屋租给被上诉人，且将房屋内由上诉人添置的物品及装修在被上诉人支付对价即转让费后，由被上诉人取得受让物品的所有权及处置权，由其实际用于日后经营。虽然双方合同提前解除，但转让费对应的物品及装修均归属于被上诉人，且涉案房屋现已由被上诉人转租给他人使用，被上诉人并未因此遭受到损失，故被上诉人要求上诉人返还转让费于法无据。上诉人与被上诉人签订的《店面转让合同》中，也未对合同解除时转让费问题进行约定。退一步讲，即使上诉人需向被上诉人返还转让费，被上诉人也应向上诉人返还原租赁房屋及转让费相对应的物品、装潢等，恢复房屋原貌。二、上诉人不应向被上诉人赔偿装饰装修物损失。理由如下：1.上诉人与涉案房屋出租人赵惠钢于2013年11月9日签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为2013年11月9日至2018年11月10日，该协议第8条约定：“租赁期满前，乙方(即上诉人)如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前通知甲方，如甲方在租赁期届满后仍要对外出租，在同等条件下，乙方享有优先权”。该合同到期后，被上诉人在上诉人与赵惠钢商谈续租问题期间，未经过上诉人同意，直接与赵惠钢签订合同，导致上诉人无法继续续租该房屋，从而导致上诉人因违约与被上诉人解除合同，并赔偿违约金，故被上诉人存在过错。2.合同解除后，被上诉人并未向上诉人交付房屋，而是直接转让给案外人，并收取相应转让费，被上诉人在一审中提出：“2019年6月3日，原告李权(出卖人)与案外人代岸(买受人)签订《店铺内设备设施出售协议》一份，载明经双方友好协商出卖人就……店内设备设施及装潢残值一并出售给买受人双方达成以下协议……2.买受人愿以6万元价格一揽全部收购；3.买受人支付全部款项后，原民富园公建一号楼堡莱乐店内现存所有设备、设施及装潢归买受人所有”，由该协议可知，被上诉人收取的转让费是包含了室内装潢残值的，是自愿且同意将房屋设备设施、装潢物以6万元转让给案外人代岸，故一审法院认定“由被告按照80%赔偿装饰装修物的金额101600元”错误，室内装饰装修物已由案外人代岸支付了相应对价，被上诉人并未因合同提前解除遭受损失。综上所述，一审法院认定事实不清，法律适用错误，为了维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求依法裁判。李权辩称，对上诉人所陈述的转让费是否退还及损失是否赔偿的问题，一审法院在判决书对此认定清楚、明确。对于上诉人在上诉状中陈述的事实和理由部分不实地方如下：上诉人认为其与被上诉人签订的转让协议中包含了装潢和其他财物没有事实依据。事实上，被上诉人接收该房屋时，房屋内没有任何设备，从被上诉人接收房屋后花费近12万元对该房屋进行了全面装修也印证上诉人所称的装修不存在，或者说不适应上诉人经营，因为上诉人原从事把子肉经营，而被上诉人从事的是汉堡经营，双方经营范围不同，所需的装修风格同样不同，因此上诉人主张包含的物品和装潢费用没有事实依据。上诉人提出涉案房屋已被被上诉人转租给他人使用没有事实依据，现在该房屋是由产权人另行租给他人，上诉人主张被上诉人没有损失同样没有事实依据。被上诉人为了经营至少五年的前提下才投资12万余元进行装修，并购置6万余元的设备，因上诉人的违约行为致使被上诉人仅以6万元就将所投入的近20万元低价转让，由此给被上诉人造成重大损失。上诉人上诉称因被上诉人直接与赵惠刚签订合同导致上诉人无法继续出租该房屋没有事实依据。上诉人主张被上诉人将房屋转让给案外人并收取相应的转让费同样没有事实依据，被上诉人是将所投入的6万余元的设备低价出售给案外人，为了增加砝码所以在买卖协议中注明了包含设备及装修，实际上案外人购买的仅是可移动的设备，被上诉人并没有收取所谓的转让费。综上，上诉人认可自己的违约行为同时在一审期间放弃了答辩权，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。李权向一审法院提起诉讼请求：1.判令徐菁返还转让费8万元；2.判令徐菁赔偿李权装修、设备、经营等各项损失共计174400元；3.判令徐菁承担违约责任，向李权支付违约金1.6万元。一审法院查明：2018年5月10日，李权（承租方、乙）与徐菁（出租方、甲）签订《房屋租赁协议》一份，就徐菁将房屋出租给李权使用、李权承租徐菁房屋事宜进行了约定：1、徐菁保证所出租的房屋产权清晰使用安全等符合国家对租赁房的有关规定；2、房屋的坐落面积（1）徐菁出租给李权的房屋位于徐州市民富园公建一号楼，（2）出租房屋使用面积80平方米；3、租赁期限及用途（1）该房屋租赁期以徐菁与产权单位所签署的租房协议（附件）租期为准，徐菁与李权的房屋租期应和徐菁与房屋产权单位房屋租期一致，（2）李权向徐菁承诺，租赁该房屋不作为网吧、电玩、洗浴场所使用，允许李权转租或转让；4、租金及支付方式（1）该房屋租期五年，年租前三年为8万元整，后两年视情况而定；（2）房租租金支付方式如下：承租之日起按半年支付向徐菁支付房租，李权需提前30天向徐菁支付房租，否则徐菁有权收回房租……6、合同的变更、解除与终止……（3）合同有效期自2018年5月10日至2023年5月10日内有效；…9、违约责任处理的规定（1）徐菁违反本协议约定，提前收回房屋，应按照协议年租金的20%向李权支付违约金；（2）租赁期间，李权违反本协议的约定，提前退租房屋，应按照协议年租金的20%向徐菁支付违约金。该协议备注约定：（1）房租李权需2018年5月15日之前以银行转账形式支付，逾期徐菁有权收回房屋；（2）转让费同上；（3）签订本合同时，李权只向徐菁支付1万元定金，剩余款项于2018年5月15日之前支付。同日，李权（乙方、受让方）与徐菁（甲方、转让方）签订《店面转让合同》一份，约定：徐菁同意将位于江苏省徐州市云龙区民富园公建一号楼商铺房屋，总面积约80平方米转让给李权使用，并保证李权同等享有徐菁在原有房租租赁合同中所享有的权利和义务；合同金额包括一次性转让费8万元整，上述费用是徐菁店内原有家具电器、设备、所剩房租、所剩货物和该店面房屋承租权及该店面房屋原有的装修、装饰、广告、设施费用，合同签订日，李权一次性付清所有款项。上述合同签订后，双方按照协议约定进行了案涉房屋交接。李权提供《堡莱乐餐厅民富园店装饰工程结算》清单一份，记载李权装修费用合计129402.45元。该清单尾部附案外人张支新出具收条一份，载明：今收到堡莱乐民富园店装修工程款共计127000元现金（工程质量保证，电器线路、插座免费包修包换三年墙面防水工程一年）。李权另提供工商服务业统一收款收据及所附《堡莱乐炸鸡汉堡民富园店设备清单》各一份，载明李权购买“炸鸡汉堡设备全套”共22项设备花费66030元。一审庭审中，李权陈述其与徐菁之间店铺转让合同已经解除，并提供备注为“房东”的微信聊天记录一份，该聊天记录载明“房东”向李权发出文字通知：“李权，我与原房东于江苏省徐州市云龙区民富园公建一号楼的商铺租赁的合同于2019年5月10日已到期，后期不具备继续履行房屋租赁的条件，现通知你，要与你解除房屋租赁协议，请你于2019年5月24日之前，将屋内的物品予以清理，如果逾期不予处理，我将屋内的物品存放于达成物流园仓库，届时产生的仓库保管费用以及运输由你自行承担，现以微信告知。”及“李权，现通知你2019年5月25日至2019年11月10日的房租已退还至支付宝，已扣除的6000元中包括5月10日至5月24日的房租，以及5月份的水电费，介于后期我关于提前解除协议的违约金，将以解除协议当天予以赔偿。”李权还提供2019年5月22日其与徐菁谈话录音一份，其中李权与徐菁协商房屋租赁协议解除事宜时，李权要求徐菁退还转让费8万元，徐菁不同意。2019年6月3日，李权（出卖人）与案外人代岸（买受人）签订《店铺内设备设施出售协议》一份，载明：经双方友好协商出卖人就云龙区民富园公建一号楼堡莱乐店内设备设施及装潢残值一并出售给买受人双方达成以下协议：1、出卖人保证店内设备设施装潢物所有权人为出卖人且无其他任何纠纷。2、买受人愿以6万元价格一揽全部收购。3、买受人支付全部款项后，原民富园公建一号楼堡莱乐店内现存所有设备、设施及装潢归买受人所有。4、设备、设施及装潢残值明细附后。同日，代岸向李权转账60000元。一审法院认为，李权、徐菁签订的《房屋租赁协议》及《店面转让合同》是双方当事人真实的意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对当事人产生法律约束力，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，双方已按合同履行了各自义务，但在合同约定的承租期限内，在李权正常支付租金的情形下，徐菁以其与房屋所有权人之间的合同到期为由单方解除合同，明显违反双方合同中关于租赁期限的约定，构成违约，应承担违约责任。现双方合同已经解除，故应按照合同解除的法律规定处理双方纠纷。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。依据双方合同约定，徐菁违约应“按照协议年租金的20%”向李权支付违约金，故李权诉请徐菁支付违约金16000元（80000元*20%=16000元）符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于李权主张徐菁退还的转让费。虽然双方《店铺转让合同》约定转让的内容为“家具电器、设备、所剩房租、所剩货物和该店面房屋承租权及该店面房屋原有的装修、装饰、广告、设施”等，但未列明各项转让物品的价值及转让价格，结合一般经营用店铺转让的惯例认定，本案转让费实为原房屋承租人将案涉房屋经营权转交次承租人从事经营活动而收取的费用。在转租合同能够正常履行的情况下，转让费可以不予退还，但本案房屋租赁合同系因徐菁违约导致提前解除，解除时李权仅在案涉房屋经营一年。因徐菁的过错明显，其应全额退还该转让费。故李权要求徐菁返还转让费8万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李权主张的装修、设备、经营等各项损失。李权提供的证据可以证明李权装修案涉房屋及购买设备共计花费193030元（127000元+66030元），该费用系李权为在案涉房屋经营餐饮所投入，因徐菁违约解除合同，其中形成附合的装饰装修物的残值损失徐菁应予赔偿。李权购买用于经营的设备应可拆除，不属于其损失，且其与案外人代岸签订《店铺内设备设施出售协议》转让物品的6万元中大多应为转让设备的价款，该价格已能弥补其设备投入的费用，故李权主张的设备损失，一审法院不予支持。李权主张一年的经营损失，明显超过因合同解除而给其造成经营损失的合理期限，且其并未提供证据予以证明，一审法院对此亦不予支持。综上，考虑李权投入的装饰装修物的价格及使用年限，一审法院酌定徐菁应按80%赔偿装饰装修物的金额为101600元。因本案中违约金同时具备弥补李权损失的性质，故该赔偿数额还应扣减违约金16000元，为85600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、徐菁于判决生效之日起十日内退还李权房屋转让费80000元并支付李权违约金16000元、赔偿李权损失85600元；二、驳回李权的其他诉讼请求。一审案件受理费5356元，由李权负担800元，由徐菁负担4556元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付涉案房屋的转让费及赔偿损失。二审中，上诉人徐菁提交如下证据：证据1.上诉人转让涉案房屋前房屋装修情况的照片6张，证明涉案房屋转让前的装修情况；证据2.被上诉人在涉案店铺内经营的照片4张，证明被上诉人2019年9月27日晚上7点多还在营业。经质证，被上诉人认为，证据1不是新证据，不符合证据规则要求，该证据也不能证明上诉人的观点，该照片上并没有拍摄日期，不能证明转让时交付的就是照片中所显示的装修情形，建议法庭对该组证据不予采信。对证据2真实性不予认可，该证据不是新证据，同样不能证明上诉人的观点，该照片拍摄日期即使就是上诉人所述的日期，也无法证明当时就是李权在经营。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于涉案房屋转让费退还问题徐菁与李权签订的《店面转让合同》约定，李权受让涉案房屋，需向徐菁支付转让费80000元，双方租赁合同约定的租期为5年。双方在合同中并未对合同解除时转让费问题进行相关约定，鉴于被上诉人在涉案房屋内从事了一年的经营活动，即被上诉人李权因受让涉案房屋的经营权从而获得了一年的转让收益，故一审法院判决上诉人徐菁对该80000元转让费向李权全额予以返还不当，本院依法予以调整。结合李权实际经营年限，本院酌情扣减16000元（80000元÷5年），故徐菁应向李权返还的转让费金额为64000元（80000元﹣16000元）。二、关于被上诉人相关损失问题2019年6月3日，被上诉人李权与案外人代岸签订的《店铺内设备设施出售协议》载明：经双方友好协商出卖人就云龙区民富园公建一号楼堡莱乐店内设备设施及装潢残值一并出售给买受人双方达成以下协议：1、出卖人保证店内设备设施装潢物所有权人为出卖人且无其他任何纠纷。2、买受人愿以6万元价格一揽全部收购。3、买受人支付全部款项后，原民富园公建一号楼堡莱乐店内现存所有设备、设施及装潢归买受人所有。4、设备、设施及装潢残值明细附后。从上述协议内容可以显示，该6万元费用不仅包含店内设备，还包括装潢残值。协议签订后，代岸已经向李权支付了该6万元费用，即李权已经取得了店内设备及装修残值的相应对价，故李权不应再向徐菁主张装修残值损失。一审法院判决徐菁需向李权支付相应的装修残值损失不当，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人徐菁的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初5606号民事判决；二、徐菁于本判决生效之日起十五日内退还李权房屋转让费64000元并支付李权违约金16000元。三、驳回李权的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5356元，由李权负担3556元，由徐菁负担1800元。二审案件受理费3612元，由李权负担2332元，由徐菁负担1280元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  胡元静审 判 员  崔金城二〇二〇年八月四日法官助理  孙晓明书 记 员  陆滢冰