广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4591号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞天蝎精密金属有限公司。住所地：广东省东莞市***********厂房。法定代表人：李北京，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴永，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朝晖，广东广信君达（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市京科物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：李桂生，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，广东联建律师事务所实习律师。原审被告：李红水，男，汉族，1986年12月20日出生，住江西省抚州市崇仁县***********，公民身份号码为362************015。委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，广东联建律师事务所实习律师。原审第三人：三阳精工（嘉兴）有限公司。住所地：浙江省嘉兴市西南工业园区*******。法定代表人：反町常一，该公司董事长。委托诉讼代理人：李刚，男，汉族，1977年4月3日出生，住浙江省嘉兴市南湖区********************，公民身份号码为330************252，三阳精工（嘉兴）有限公司员工。上诉人东莞天蝎精密金属有限公司（以下简称天蝎公司）因与被上诉人东莞市京科物业投资有限公司（以下简称京科公司）、原审被告李红水、原审第三人三阳精工（嘉兴）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初13614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天蝎公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四、五项判决，改判京科公司于2018年6月1日违法解除租赁合同、京科公司返还天蝎公司保证金440000元、驳回京科公司支付水电费12921.06元的反诉请求、驳回京科公司支付装卸费8200元的反诉请求；2.一审案件受理费16047元中，改判退还天蝎公司撤回763164元诉讼请求对应部分的诉讼费；3.案件诉讼费由京科公司承担。事实与理由：一、一审判决对两份《付款承诺及声明》的理解有误，导致错误认定京科公司单方面解除合同的合法性。1.一审判决认为该证据应视为对《租赁合同》的补充和变更是错误的。2017年8月2日的《付款承诺及声明书》明确备注“租方在2017年08月10日12:00之前付清所有租金后，该付款承诺及声明书……失效废除”，一审判决无视该部分手写内容，片面对打印部分进行认定是错误的。2018年3月31日的《付款承诺及声明书》亦有明确约定具体的内容，属于附条件的承诺，一审法院对该证据同样认定错误。2.2018年6月2日京科公司向天蝎公司发送的通知称如不在2018年6月5日前满足相关条件则须承担相应后果，可以印证两份《付款承诺及声明书》已完全失去效力。3.案涉文书的内容与格式都是一致的，都是京科公司强行订下的约定，也是二手物业的惯常做法，不足以采信。二、一审判决认定双方合意在原来租金的基础上增加2000元是错误的，双方的意思完全不同。京科公司提供证据并明确声明该2000元为天蝎公司聘请厂长的费用，而在所有证据中并无天蝎公司聘请厂长的内容。2018年6月2日，在京科公司向天蝎公司发来的通知中，即5月份的租金计算中，京科公司将此2000元一并计算了违约金，可见该款并不是厂长工资，双方并未在该点上达成合意。三、京科公司的证据分析。1.京科公司在2018年6月1日即停水停电，故不可能产生水电费，一审判决不应支持其反诉请求。2.关于装卸费的证据是京科公司随意找人书写的，未能反映搬了多少设备以及搬到哪里，一审法院不应予以采信。四、关于占用费的错误推理认定问题。一审判决比照合同约定推理天蝎公司应当支付2个月租金并无依据，该推理存在错误。1.京科公司在2018年6月1日停水停电，在天蝎公司于6月8日付清租金和违约金后仍然停水停电，可见京科公司已经决定赶走天蝎公司，故实质上是京科公司违约，与一审判决引用的天蝎公司提前退租的合同条款不一致，不能推理适用。2.占用费应当以实际占用为标准，一审判决以无根据的推理代替实际占用的事实，存在错误。天蝎公司的存货和设备已被供应商哄抢，设备亦不知去向，无法占用京科公司的厂房。3.京科公司为二手房东，允许自己的厂房空置不符合常理。五、天蝎公司在一审期间撤回了763164元的诉讼请求，该部分对应的诉讼费应当由一审法院退还，不应再由天蝎公司承担。综上，一审认定事实有误，适用法律错误，故请求法院重新认定事实情况，支持天蝎公司的诉讼请求。被上诉人京科公司向本院答辩称：一、一审判决对于天蝎公司的两份《付款承诺及声明书》的理解符合法律规定和事实依据。1.2018年3月31日的《付款承诺及声明书》与前一份内容不一致，并无手写备注部分，并未约定“租赁方在付清租金后，该承诺书即失效”等字样，反而约定了如再次拖欠租金，无条件接受京科公司处置（包括但不限于……终止合同、没收租赁保证金、清空场地并另行招租等附条件解除合同条款。）2.京科公司在2018年6月2日发出的缴费通知，实质上是履约催促函，是对天蝎公司严重违反合同约定的再次容忍，给了天蝎公司充分的准备期；天蝎公司收到缴费通知和解除通知函后并未提出任何异议，未提供担保也未准时支付六月份房租以表明其继续履约意愿，其已经实际履约不能。二、京科公司没收租赁保证金符合租赁合同约定和事实依据。1.租赁合同第五条有明确约定，天蝎公司拖欠租金，京科公司有权解除合同，保证金不予退还，并要求其赔偿经济损失。天蝎公司收到解除合同通知函时，并未在2018年6月5日前支付六月份租金，且其已拖欠租金满30日。2.因天蝎公司的设备均属大型设备，搬迁不易，京科公司不可能短时间内搬空；另外，京科公司花费时间寻找新的租户并给予新租户装修期，空置期间仍需向业主铁松村委会交租，存在巨大经济损失，一审判决京科公司没收保证金实为弥补京科公司的经济损失。3.天蝎公司的设备于2018年5月29日被查封，直到2019年5月8日才由一审法院执行局交付给司法拍卖的买受人。故若一直任由设备放置在厂房内，才不符合市场规律。京科公司于发出解除通知近2个月后才雇佣吊车等将其搬至厂房前专门搭建的雨棚中放置，符合常理。三、天蝎公司员工于2018年6月12日领取完拖欠工资后才自行解散，解散前，机器设备仍通水通电，故需支付2018年5月至6月的水电费。四、天蝎公司同意支付每月2000元厂长工资，是双方合意的结果。由天蝎公司提供的收据可知，其已经同意支付，并在2017年3月31日签订租赁合同后一直未提出过异议。五、装卸费用是京科公司搬运机器设备而实际发生。京科公司考虑到经济成本，虽未与正规搬运公司签订合同并开具发票，但也是聘请了专业吊车司机进行了搬运，并未对机器设备造成损坏。六、其余答辩意见与一审代理意见一致。综上，天蝎公司的请求缺乏法律依据和事实依据，请法院依法驳回天蝎公司的诉讼请求。原审被告李红水陈述称：一、李红水从未担任过京科公司股东，在担任法定代表人期间接受公司委托收款或付款，已将相应款项按照公司指示支付至相应账户，不存在公司法规定的混同情形。二、其余答辩意见与一审庭审意见一致。综上，天蝎公司的请求缺乏法律依据和事实依据，请法院依法驳回天蝎公司的诉讼请求。原审第三人三阳精工（嘉兴）有限公司没有向本院提交书面陈述意见。天蝎公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令京科公司返还天蝎公司保证金440000元；2.判令京科公司返还天蝎公司货款20484元；3.判令京科公司赔偿天蝎公司经营损失763164元；4.判令京科公司返还天蝎公司多给付的租金26000元；5.判令京科公司承担案件诉讼费。一审庭审中，天蝎公司撤回第3项诉讼请求。京科公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方的《租赁合同》于2018年6月6日解除；2.判令天蝎公司支付京科公司水电费12921.06元；3.判令天蝎公司向京科公司支付机器设备装卸费用8200元；4.判令天蝎公司向京科公司支付房屋占有使用费220000元；5.判令天蝎公司承担案件诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认天蝎公司与京科公司于2017年3月31日签订的《租赁合同》已于2018年6月8日解除；二、限京科公司自一审判决发生法律效力之日起五日内返还天蝎公司货款20484元；三、限天蝎公司自一审判决发生法律效力之日起五日内赔偿京科公司水电费12921.06元；四、限天蝎公司自一审判决发生法律效力之日起五日内赔偿京科公司机器设备装卸费8200元；五、驳回天蝎公司的其他诉讼请求；六、驳回京科公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16047元，由天蝎公司负担15784元，京科公司负担263元；一审反诉案件受理费2458元，由天蝎公司负担215元，京科公司负担2243元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初13614号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。各方并未针对一审判决第二判项所涉货款提起上诉,本院对此亦予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对天蝎公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、案涉租赁合同的解除原因；二、天蝎公司就水电费、装卸费提出的异议能否成立。关于争议焦点一。天蝎公司分别于2017年8月2日、2018年3月31日出具的两份《付款承诺及声明书》内容明确，意思表示真实，应对天蝎公司具有约束力。天蝎公司以2017年8月2日的《付款承诺及声明书》手写备注“租方在2017年08月10日12:00之前付清所有租金后，该付款承诺及声明书……失效废除”作为抗辩理由，但2018年3月31日的《付款承诺及声明书》并没有前述手写记载，故2018年3月31日的《付款承诺及声明书》中约定的“若我方未做到或以后再有拖欠房租（按租赁合同房租须在每月10前支付），我方无条件接受贵方对我方的任何处置（包括但不限于停水、停电、处置和变卖我方现有的机器欠房租、终止合同、清空场地并另行招租）”对天蝎公司仍具有约束力。天蝎公司另2018年6月2日的《租金催缴通知函》中关于如不在2018年6月5日前满足相关条件则须承担相应后果的记载可以反映两份付款承诺及声明书已失去效力，但京科公司发出的《租金催缴通知函》并未明确放弃其基于2018年3月31日的《付款承诺及声明书》所享有的权利，故本院对天蝎公司就此提出的上诉主张亦不予支持。因天蝎公司再次延迟支付2018年5月的租金，一审判决认为京科公司有权依据2018年3月31日的《付款承诺及声明书》解除合同并无不当，本院对此予以维持。本案中，京科公司是基于天蝎公司的违约行为而行使合同解除权，依照《租赁合同》第9条关于“若乙方违约被甲方解除合同，乙方交付甲方的2个月押金不退并缴清所欠租金及费用”的约定，京科公司有权不予退还押金。一审判决认为案涉厂房的机器设备于2018年7月底清退，以两个月的占有使用费抵扣押金，并驳回天蝎公司关于双倍返还押金的诉讼请求在处理结果上仍是妥当的，本院对天蝎公司就此提出上诉请求不予支持。关于争议焦点二。京科公司提交了电费缴费通知书、水费票据、发票及缴费凭证用以证明其主张已代缴的2018年5月、6月水电费，并提交了叉车、吊车装卸费收据用以证明自己主张的手动费，前述证据已能初步证明京科公司的主张;在天蝎公司未能提交充分相反证据的情况下,一审判决认定天蝎公司应向京科公司赔偿水电费12921.06元、机器设备装卸费8200元于理有据,本院对此不再赘述，对天蝎公司就此提出的上诉请求，本院亦不予支持。天蝎公司的上诉请求中并未涉及其一审诉讼请求第4项即“判令还原告多给付的租金26000元”,且一审判决根据双方的实际履行情况认定双方已就此达成合意亦没有违反法律规定,本院对天蝎公司就此提出的异议亦不予采纳。综上所述，上诉人天蝎公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8388元，由东莞天蝎精密金属有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年八月十日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。