昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0114民初1574号 原告：孙婷，女，1983年7月7日生，汉族，云南省昆明市人。 委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师。特别授权代理。 原告：张青会，女，1989年5月5日生，汉族，云南省昭通市人。 委托诉讼代理人：李朝九，云南滇东北（镇雄）律师事务所律师。特别授权代理。 被告：冯娟，女，1987年11月14日生，汉族，云南省昭通市人。 委托诉讼代理人：黄训田，云南北上律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园经纪公司）。法定代表人：李云波，系公司总经理。 委托诉讼代理人：罗琦琴，昆明尊园房地产经纪有限公司法务专员。特别授权代理。 原告孙婷诉被告张青会、冯娟、第三人尊园经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，依法适用简易程序于2017年7月25日在本院第六法庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人文华兵，被告张青会及其委托诉讼代理人李朝九、被告冯娟及其委托诉讼代理人黄训田、被告尊园经纪公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙婷向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告、两被告和第三人签署的《房屋买卖暨居间合同》（NO:0030445）中原告和两被告之间的房屋买卖合同法律关系。二、两被告向原告连带支付房屋成交价20%的违约金人民币147000元（房屋成交价735000元×20%）。三、判令二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告二系被告一的舅母，两被告合伙购买了昆明市呈贡区洛龙街道办事处风华俊园15幢18层1806室房屋，由被告二支付了购房首付款。2016年5月25日，前述房产经昆明市房产管理局核准登记在被告一名下。（见证据一）2016年12月11日，经第三人居间撮合，被告一（出售方，甲方，代理人被告二）、原告（购买方，乙方）与第三人（经纪方，丙方）三方签署了《房屋买卖暨居间合同》（NO:0030445）（见证据二），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市呈贡区洛龙街道办事处风华俊园15幢18层1806号房屋，该物业产权状态：有抵押，该物业成交价格为人民币735000元（第一条）；甲、乙双方约定于2017年2月28日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，签订本合同时，乙方支付购房定金人民币20000元（第三条）；若该物业的房屋所有权证处于抵押中，则赎楼方式选择如下：由甲方向垫资公司申请垫资，办理委托公证并还贷赎证，因赎楼所产生的全部费用由甲方承担（第五条）；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任（第十二条）；此房产权证在银行抵押，甲方承诺在2017年2月28日之前拿到产权证，产权人因工作原因不能到场签字，由代理人冯娟代签合同并承担法律责任和承诺产权人资料齐全到场签字过户（第十四条）；本合同一式三份，自三方签字或盖章之日起成立并生效（第十七条）；本合同在履行中如发生争议，三方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向本合同签订地（即本合同买卖房屋所位于的昆明市行政辖区）人民法院提起诉讼（第十八条）；此外，合同还对其他事项进行了明确具体的约定。签约前，被告二出示了被告一的身份证照片（见证据三）和交易房产房产证复印件。上述合同签署当日，原告依约向两被告支付了购房定金2万元（见证据四）。在合同履行中，两被告未依约注销交易房产的抵押登记、赎出产权证原件以办理过户手续（见证据五），且两被告均向第三人明确表示不再出售交易房产（见证据六）。两被告的行为已构成单方根本违约。原告认为：1、涉案交易房产是两被告合伙购买的，被告二具有处分权；2、涉案房屋买卖合同因两被告违约而未能顺利履行，故两被告应当按合同第十二条的约定，向原告连带支付房屋成交价20%的违约金147000元。退一步而言，即使认为被告二不具有处分权，依据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，涉案房屋买卖合同仍然是合法有效的，在被告二违约的情形下，被告二也应承担向原告支付房屋成交价20%的违约金147000元的违约责任。综上，为维护原告合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，请予支持。 被告张青会辩称：请求法庭驳回对我的诉讼，我没有委托冯娟卖房，是冯娟个人卖房给孙婷，我并没有委托冯娟出售房屋。损失部分也应该由冯娟最多承担双倍返还定金的损失，同时不存在表见代理的情形。本案的诉讼费用也不应该由我承担。 被告冯娟辩称：原告所诉不是事实，房子是张青会个人购买的。对于买卖的事实，被告张青会到第三人这里，当天要签订合同，张青会在镇雄担心签不了合同，就叫我代签合同，当时收了2万定金，也是在中介机构那里，定金没有交到冯娟那里，当天张青会把需要的材料传真上来，房子不是和张青会合伙买的。2016年12月11日早上，张青会的兄弟媳妇在我家给我电话让我卖下房子，先去收了定金，如果确实对方要买的话他们再来，我就接受了，他们就把房产证那些材料传真过来，张青会老公彭熊把复印件传真过来我就收到了，尊园地产就来到1806那间房子，当时有孙婷尊园地产和我，当时买主孙婷出73万，张青会考虑到亏损，就敲定了735000元的价格。张青会是本人口头委托我的，12月11日早上的时候张青会本人打电话给我叫我把房子合同上的字给签了，先把定金收了，后面她自己本人来卖。当时签合同人都在，需要张青会的身份证照片，我打电话给她，她就照相发来我手机上。钱不应该是由我来赔。后来需要房产复印件是张青会老公他们传过来给我的。对于解除房屋买卖合同没有意见，要求承担违约金不应该支持，我是受张青会委托，只是委托签字行为，不应该承担责任，原告没有支付该房全款，即便是被告违约，仅支付2万元即双倍返还定金。但是我认为我没有责任，在本案中没有过错，责任应该由张青会承担。请求将第三人追加为被告，因第三人在核对原件的管理上有错误。 第三人尊园经纪公司辩称：原告的事实部分基本属实，原告作为守约方有权向违约方两被告要求合同约定的赔偿，不管适用定金返还还是20%的违约金都应该予以赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：对于原告提交的证据二、证据三、证据四和证据六，虽然被告张青会不予认可，但原告提交的上述四份证据来源合法、客观真实，且与本案有关，本院予以采信。对于被告冯娟提供的证据一、证据二、证据三，虽然被告张青会不予认可，但被告冯娟的上述证据来源合法，客观真实，与本案有关，本院予以采信。 综上所述，本院确认如下法律事实：被告张青会于2016年5月25日购买了位于昆明市呈贡区洛龙街道办事处风华俊园15幢18层1806号房屋。为了缓解购房贷款还贷压力和偿还他人借款，被告张青会多次口头委托被告冯娟替其售卖该房屋。2016年12月11日被告张青会为了获得原告的信任并获得房屋买卖交易的机会，在原告及第三人提出需要查验房屋所有权人的身份及房屋产权信息时，被告张青会分别通过手机彩信和邮件的方式第一时间将并本人的身份证图片及房屋的产权证图片发给了被告冯娟，被告冯娟也将被告张青会发来的个人身份证图片转给了第三人尊园经纪公司，同时将房屋产权图片出示给原告及第三人查看。被告张青会电话里再次口头委托被告冯娟为其售卖风华俊园的房屋，被告张青会告知被告冯娟先把合同签了，后续的办理权属变更登记自己会亲自上昆明办理。同日，原告孙婷与被告张青会的委托代理人冯娟以及第三人尊园经纪公司在第三人处签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同载明出售方（甲方）为张青会，代理人为冯娟，购买方（乙方）为孙婷，经纪方（以下简称丙方）为第三人。合同第一条约定:“甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市呈贡区洛龙街道办事处风华俊园15幢18层1826号房屋，……。”第三条3.1约定：“交易时间，甲乙双方约定于2017年2月28日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。3.2省略。3.3条、签订本合同时，乙方支付购房定金人民币（大写）贰万元整（小写￥20000.00），该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为②甲方交由丙方托管人民币（大写）贰万元整（小写￥20000.00），在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付于甲方。前述支付条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文书、政府指令，甲乙方均无权要求托管方将定金交付于本方，且甲、乙双方那个不得因此要求丙方承担相关责任。第四条（扣除定金之后的房款的付款方式为）银行按揭付款①于公正机关签订房屋买卖协议时，支付首付款（大写）叁拾捌万伍仟（包含已付定金）元整（小写￥385000元）。……。”第十二条约定：“……；买卖一方逾期履行义务超过10日或者有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。”甲方：冯娟（代张青会）、乙方孙婷两方分别在合同尾部签字以及丙方签章，签署日期为2016年12月11日。合同签订后，原告向被告冯娟支付了20000元的定金，被告冯娟向原告出具了收条一份，该款按照约定由原告直接支付给第三人尊园经纪公司的账户。被告冯娟在签订合同后即将合同签订情况及时告知被告张青会，而且张青会在将案涉房屋转卖案外人之前 还打电话给第三人尊园经纪公司核实与原告的房屋买卖合同。后经原告及尊园经纪公司多次催告，在合同约定的2017年2月28日前被告张青会未按照合同约定进行赎房和办理权属转移登记。被告张青会于2017年3月16日将该房屋卖给了案外人田媛丽。另查明，原告及第三人在房屋买卖合同签订前均知晓所售房屋的登记所有权人（出售人）为被告张青会，被告冯娟仅为被告张清会的代理人。 本院认为：一、关于被告张青会是否委托冯娟售卖个人所有的房屋的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。……。”本案中，被告张青会曾多次口头委托被告冯娟出售其所有的风华俊园房屋，且在本案合同签订的当天被告张青会还再次委托被告冯娟替其出售房屋，并将个人身份信息和房屋产权信息传给冯娟交给原告和第三人查验，庭审中被告张青会也承认其口头委托被告冯娟出售其名下房屋。故，被告张青会以口头方式委托被告出售其房屋的行为合法有效，且不违反法律和行政法规，本院对该授权委托的效力予以确认。 二、关于原告与被告之间的房屋买卖合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告在《房屋买卖暨居间合同》第十二条约定：“……；买卖一方逾期履行义务超过10日或者有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。”被告张青会未按合同约定与原告签订房屋买卖协议并办理房屋权属转移登记手续，同时被告张青会将案涉房屋转卖给案外人的行为已经导致原告的合同目的无法实现，已经构成根本违约，故按照合同约定，守约一方即原告有权解除该合同，故本院对原告提出的要求解除与被告之间的房屋买卖合同法律关系的诉请予以支持。 三、关于被告张青会、被告冯娟以及第三人尊园经纪公司是否存在违约行为，以及应否承担违约责任的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告孙婷与被告张青会以及第三人尊园经纪公司签订的《房屋买卖暨居间合同》，系三方当事人自愿协商签订，内容不违反法律和行政法规，应为有效合同。原被告双方及第三人应当按照约定全面履行合同约定的本人义务。原告履行支付购房定金义务后，被告张青会应按照合同约定于2017年2月28日前与原告签订房屋买卖协议并办理产权转移登记手续，但被告张青会在知道房屋已经出售给原告的情况下仍将已出售房屋再次转售给他人，被告张青会的行为已经致使原告的合同目的无法实现，被告张青会已经构成根本违约，依法应该按照协议约定支付房屋成交价￥735000元的20%即147000元的违约金承担违约责任。对于被告张青会提出即使要承担责任也只应适用定金条款而不能按照约定的房屋成交价20%的金额承担违约责任的辩解，本院认为，结合原告购房预期利益的丧失和原告所购房屋在既定的交易点后出现了不同程度的涨价，以及原被告关于定金和违约金的约定等因数，被告张青会“一房二卖”的行为已经严重扰乱了正常的房地产市场交易秩序，亦损害了原告的预期可获利益，故本院对被告张青会提出的调整违约金以及按照定金法则承担违约金的辩解不予支持。被告冯娟受原告委托替其出售个人名下的房屋，被告冯娟作为受委托人，按照法律规定，冯娟在代理权限范围内作出的代理行为应由被代理人（委托人）即被告张青会承担民事责任,故本院对原告及第三人要求被告冯娟承担赔偿责任的观点不予支持，对被告冯娟提出的自身不存在过错无需承担赔偿责任的辩解予以采信。第三人尊园经纪公司作为房屋买卖暨居间合同的一方当事人，其提供的居间服务为向原告孙婷和被告张青会报告订立物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，因其已经为双方当事人提供了看房、价格磋商、合同草拟签订、证件查验服务，且实际促成原告与被告张青会签订了房屋买卖合同，并在合同约定的权属变更登记前后多次催告、提醒被告及时办理相关手续，因此，本院认为，第三人尊园经纪公司在提供居间服务过程中已经尽到了居间服务提供人的合理、谨慎义务，其对房屋买卖合同的履行不能和违约行为的产生不存在过错，故其无须承担赔偿责任。同时，按照约定，购房定金的最终归属为被告张青会，现因房屋买卖已无可能，故第三人尊园经纪公司继续保管应归属于被告张青会的20000元定金已无法律和事实依据，为避免诉累，第三人尊园经纪公司应将购房定金20000元替被告张青会转交给原告张婷，该款项的转交支付行为视为被告张青会向原告孙婷履行违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告孙婷与被告张青会、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2016年12月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》中房屋买卖合同法律关系于判决书生效之日即刻解除。 二、由被告张青会于本判决生效后十日内向原告孙婷支付违约金147000元（其中的127000元由被告张青会直接支付给原告孙婷，剩余的20000元由第三人昆明尊园房地产经纪有限公司直接交付给原告孙婷）。 三、驳回原告孙婷的其他诉讼请求。 案件受理费3240元，减半收取1620元，由被告张青会承担。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  李世民 二〇一七年九月二日 书记员  牟志涛