河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9051号上诉人（原审被告）：杨桂敏，女，汉族，1982年5月27日出生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：钱超群，河南浩盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍伟，河南浩盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南锦家置业有限公司，住所地：郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人：陈永善，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：申道明，河南文丰律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行，营业场所：郑州市中原区建设西路11号院1号楼1-2层附1号，统一社会信用代码：914101006147461146。负责人：王军，该支行行长。委托诉讼代理人：赵亚男，女，该公司员工。上诉人杨桂敏因与被上诉人河南锦家置业有限公司（以下简称锦家置业）、原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行（以下简称工行建设路支行）房屋买卖合同一案，郑州市金水区人民法院于2019年9月2日作出（2019）豫0105民初13299号民事判决，宣判后杨桂敏不服，上诉至本院，本院于2020年1月15日做出（2019）豫01民终21554号民事裁定，将该案发回重审。郑州市金水区人民法院经重新审理，于2020年6月19日作出（2020）豫0105民初3266号民事判决，宣判后杨桂敏仍不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨桂敏上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判为确认2015年12月19日签订的编号为150××××2494的《商品房买卖合同》无效。2.撤销一审判决第二、三项，改判为锦家置业返还杨桂敏购房款54017元。3.维持一审判决第四、五、六项。4.驳回锦家置业的其他诉讼请求。5.本案诉讼费由锦家置业承担。事实和理由：一、锦家置业与杨桂敏于2015年12月19日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。一审人民法院确认解除双方签订的合同，确认解除系部分事实认定错误。1.双方签订的《借款协议》并非真实意思表示，且未进行真实的资金交付，仅仅是锦家置业为促销房屋，进而签订《商品房买卖合同》获取银行贷款而签订的，上述《借款协议》和《商品房买卖合同》均是无效。2.双方签订的《借款协议》、《商品房买卖合同》均违反涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的规章制度，也均应当认定为无效。二、锦家置业作为专业的房地产开发公司，杨桂敏与锦家置业双方签订的《商品房买卖合同》被确认无效的过错方系锦家置业，锦家置业所主张的律师费等损失应由锦家置业自己承担，而锦家置业依据无效合同条款所主张的违约金在合同被确认无效后，亦失去了事实和法律依据。锦家置业因签订《商品房买卖合同》而取得的杨桂敏的购房款54017元应当返还杨桂敏。三、一审法院在“商品房买卖合同纠纷”中判决要求杨桂敏偿还保证金和补偿金以及律师费，要求锦家置业代杨桂敏提前向工行建设路支行清偿本案房屋的全部剩余贷款本息，也系适用法律错误。作为本案第三人的担保权人工行建设路支行既未在本案中提出诉讼请求，又未就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，人民法院不应当处理《商品房担保贷款合同》有关的纠纷，锦家置业亦无权主张在本案中要求杨桂敏偿还保证金和补偿金。综上，望依法支持上诉人的上诉请求。锦家置业辩称，一、锦家置业与杨桂敏签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，不应适用《合同法》第五十二条关于合同无效的情形。《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。二、《商品房买卖合同》签订后，因杨桂敏的违约行为导致合同解除。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6款的约定，在杨桂敏发生断供导致锦家置业承担担保责任时，锦家置业有权在催告无效后解除合同。合同履行过程中，杨桂敏多次未履行按时偿还贷款的义务，导致锦家置业保证金账户被扣划大批款项。因此锦家置业有权解除合同，且锦家置业已经向杨桂敏发送了告知函及解除合同的通知，另外，至今杨桂敏一直以实际行动表明其不履行合同义务，故双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。三、合同解除后，杨桂敏应当赔偿锦家置业因解除合同造成的损失。由于杨桂敏原因，锦家置业被银行划扣保证金89603.99元，即使在确认双方《商品房买卖合同》解除的情况下，对于杨桂敏给锦家置业造成的该损失，也应该承担责任。因此，一审法院在判令解除《商品房买卖合同》的情况下，判令杨桂敏向锦家置业支付代偿款89603.99元及补偿金适用法律正确。《商品房买卖合同》附件四第八条第五项明确规定，因杨桂敏未归还贷款，导致合同解除的，应当承担总房款10%的违约金。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议，锦家置业为解除合同，实现债权的律师费亦应由杨桂敏承担。四、《商品房买卖合同》解除的实现需锦家置业偿还贷款银行相关款项。《商品房买卖合同》解除后，相应贷款合同作为从合同已无履行可能，故必然面临偿还银行按揭贷款的问题。诉讼中，锦家置业明确表示愿意为解除银行预抵押权而清偿银行按揭贷款本息，一审判决对此予以确认。故，一审法院判决商品房买卖合同解除后，锦家置业代杨桂敏提前清偿本案房屋的全部剩余贷款本息完全正确。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回杨桂敏上诉请求。工行建设路支行述称，根据借款合同，请求依法判决。锦家置业向一审法院起诉请求：1.判令解除锦家置业、杨桂敏双方于2015年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××2494）；2.判令杨桂敏向锦家置业偿还被第三人扣划的保证金47871.71元（暂计算至2019年1月27日，后续扣划的保证金按实际发生额计算）及补偿金5254.8元（暂计算至2019年1月27日，实际主张至被扣划保证金全部清偿完毕之日），并支付因《商品房买卖合同》解除而产生的违约金82301.7元、律师费14800元，以上共暂计150228.21元；3.判令杨桂敏支付首付分期房款193000元及违约金54040元（暂计至2019年1月27日，主张至实际清偿之日）；4.判令杨桂敏立即将金水区××、××楼××单元××房腾空并搬离；5.判令杨桂敏协助锦家置业办理金水区××、××楼××单元××房屋的抵押预告登记注销手续；6.判令杨桂敏协助锦家置业办理《商品房买卖合同》（合同编号：150××××2494）的合同备案注销手续和金水区××、××楼××单元××房不动产预告登记的注销手续；7.判令由杨桂敏承担诉讼费用。一审法院认定事实：1、锦家置业、杨桂敏双方于2015年12月19日签订《商品房买卖合同》，约定杨桂敏以贷款方式购买锦家置业开发的位于金水区××、××楼××单元××房，房屋总价823017元，其中首付款247017元，贷款额576000元。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款约定：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第五款约定：合同签订后，如因买受人非本合同约定原因导致合同解除的，买受人应支付总款10%的违约金给出卖人。2、锦家置业、杨桂敏于2015年12月16日签订《借款协议》，约定杨桂敏以向锦家置业借款193000元形式支付购房款。该协议第三条约定，如因乙方（被告）原因而使《商品房买卖合同》解除的，自借款之日至合同解除日按同期银行贷款利率的四倍计算利息。未按约定及时偿还借款及利息的，每逾期一日，应按同期银行贷款利率的四倍向甲方（原告）支付逾期尚欠款项的利息。3、杨桂敏、锦家置业、工行建设路支行于2016年2月18日签订《个人购房借款/担保合同》，锦家置业为杨桂敏向工行建设路支行的贷款承担担保责任，工行建设路支行如约发放了贷款。4、自2017年12月26日至2020年3月4日，杨桂敏未正常偿还按揭贷款，工行建设路支行从锦家置业保证金账户扣款共计89603.99元。5、2018年10月31日，锦家置业函告杨桂敏，要求杨桂敏3日内向锦家置业支付代其偿还的全部款项及补偿金。6、2019年3月7日，锦家置业向杨桂敏发出《解除商品房买卖合同通知书》。7、锦家置业为实现本案债权向河南文丰律师事务所支付律师费14800元。8、根据郑州市不动产登记中心2019年4月15日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉房屋产权人为锦家置业，坐落于金水区贾鲁河××楼××单元××1007，预售商品房预告登记证明号为1509124419，权利人为杨桂敏。预售商品房抵押权登记证明号为1607017188，权利人为工行建设路支行。9、庭审中，锦家置业明确其第二项诉请为要求杨桂敏向锦家置业支付代偿款89603.99元（即保证金）及补偿金（以89603.99元为基数，自2020年3月4日起按照日万分之五计算至实际清偿之日）；锦家置业表明因涉案房屋并未实际交付杨桂敏，遂放弃第四项诉讼请求。一审法院认为：锦家置业、杨桂敏签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应履行。该《商品房买卖合同》履行过程中，杨桂敏多次未履行按时偿还贷款的义务，导致锦家置业保证金账户被扣划大批款项。杨桂敏的行为符合《商品房买卖合同》第七条、附件四补充协议第三条第六款关于违约责任的约定，且锦家置业已向杨桂敏发送了告知函及解除合同的通知。杨桂敏虽辩称不同意解除合同，但以实际行动表明其不履行合同义务。故锦家置业诉讼请求第一项要求确认双方的《商品房买卖合同》解除符合合同约定及法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，锦家置业作为保证人为杨桂敏代偿款项共计89603.99元，根据双方《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款约定，杨桂敏应当支付锦家置业代为偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及锦家置业因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等费用），同时自锦家置业实际承担上述款项之日起，至杨桂敏实际向锦家置业支付全部款项之日止，杨桂敏应按日向锦家置业支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。锦家置业诉请杨桂敏偿还扣划的保证金89603.99元，并以89603.99元为基数，自2020年3月4日开始按照日万分之五计算补偿金，该院予以支持。因杨桂敏未按时足额支付贷款，导致案涉《商品房买卖合同》解除，锦家置业诉请杨桂敏支付《商品房买卖合同》解除产生的违约金82301.7元，因《商品房买卖合同》附件四第八条第5项有明确规定，违约金为总房款823017元的10%即82301.7元，该院予以支持。关于锦家置业主张律师费14800元，符合《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定，该院予以支持。锦家置业诉请杨桂敏支付首付分期房款193000元及违约金，锦家置业、杨桂敏虽签订了《借款合同》，但该《借款合同》约定，杨桂敏为了购买锦家置业开发的房屋向锦家置业借款，所借款项直接支付给锦家置业，杨桂敏不提取现金，实质上是双方为了规避国家关于购买商品房的首付款政策，锦家置业允许杨桂敏首付分期并为杨桂敏贷款便利而预先开具发票的行为，借款合同中的款项仍为购房款。因《商品房买卖合同》已解除，且193000元并未实际交付给杨桂敏，锦家置业诉请杨桂敏支付首付分期房款及违约金，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）》第十一条第二款，解除商品房买卖合同，房地产开发企业和购房人应当持商品房买卖合同，解除合同的书面协议或者其他有效文件、身份证明和其他规定的材料，到市房地产管理部门申请办理注销手续。故锦家置业请求注销合同编号为150××××2494的《商品房买卖合同》符合法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。因涉案商品房买卖合同已解除，锦家置业与杨桂敏关于该合同的债权债务关系消灭，故锦家置业要求杨桂敏协助办理预告登记的注销手续，符合法律规定，该院予以支持。在锦家置业、杨桂敏房屋买卖合同解除后，根据锦家置业、杨桂敏之间的商品房买卖合同，锦家置业、杨桂敏、工行建设路支行之间的贷款合同约定，锦家置业、杨桂敏负有连带清偿第三人贷款本息的责任，诉讼中，锦家置业愿意为解除抵押权而清偿工行建设路支行贷款本息，该院予以准许。在锦家置业清偿第三人贷款本息后，杨桂敏、工行建设路支行应协助办理房屋预告抵押登记的注销。此外，由于本案《商品房买卖合同》已经解除，锦家置业应当退还杨桂敏支付的购房款，由于锦家置业尚未代偿工行建设路支行剩余全部贷款本息，故该院对该款项的返还不予处理，双方可另行处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告河南锦家置业有限公司与被告杨桂敏于2015年12月19日签订的编号为150××××2494的《商品房买卖合同》解除；二、被告杨桂敏于本判决生效后十日内支付原告河南锦家置业有限公司代偿款89603.99元并支付补偿金（补偿金以89603.99元为基数，按照合同约定的日万分之五，从2020年3月4日起计算至被告实际清偿之日），并向原告支付律师费14800元；三、被告杨桂敏于本判决生效后十日内支付原告河南锦家置业有限公司违约金82301.7元；四、原告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内代被告杨桂敏提前向第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行清偿本案房屋的全部剩余贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行应予配合；五、被告杨桂敏于本判决生效后三十日内协助原告河南锦家置业有限公司办理证明号为1607017188的预告抵押登记的注销手续；六、被告杨桂敏于本判决生效后三十日内协助原告河南锦家置业有限公司办理编号为150××××2494的《商品房买卖合同》备案注销手续及证明号为1509124419的不动产预告登记的注销手续。七、驳回原告河南锦家置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7806元、保全费4635元，由原告河南锦家置业有限公司负担7086元，被告杨桂敏负担5355元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院。本院认为，杨桂敏、锦家置业签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各当事人均应依约履行自己的义务。杨桂敏未按照合同约定偿还银行贷款本息，导致锦家置业承担担保责任，杨桂敏的违约行为，应承担相应违约责任。根据案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第六款的约定，杨桂敏应在锦家置业向其送达告知函之日起三日内，将锦家置业代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及锦家置业因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给锦家置业，同时自锦家置业实际承担上述款项之日起，至杨桂敏实际向锦家置业支付全部款项之日止，杨桂敏应按日向锦家置业支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。杨桂敏没有按约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，锦家置业有权立即解除本合同。锦家置业选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代杨桂敏向按揭银行支付的全部款项。附件四补充协议第八条第五款约定：合同签订后，如因杨桂敏非本合同约定原因导致合同解除的，杨桂敏应支付总款10%的违约金给锦家置业。据此，锦家置业请求解除与杨桂敏之间的《商品房买卖合同》、要求杨桂敏向锦家置业支付代偿款、补偿金、律师费及违约金的诉讼主张有事实和合同依据，其合理部分本院予以支持。由于锦家置业尚未代偿工行建设路支行剩余全部贷款本息，杨桂敏已付购房款一审法院不予处理正确，双方可另行处理。综上所述，杨桂敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4034元，由上诉人杨桂敏负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年八月三日书记员  刘佳辉