辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1295号上诉人（原审被告）：任丽华,女，1960年11月21日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：魏学军，海城市兴海法律服务所调解员。被上诉人（原审原告）：姜松，男，1979年10月31日出生，汉族，住辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）：任丽艳，女，1955年3月31日出生，汉族，住辽宁省海城市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨恒春，海城市正清法律服务所法律工作者。上诉人任丽华因与被上诉人姜松、任丽艳返还原物纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初8012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。第一次庭审上诉人任丽华及其委托诉讼代理人魏学军、被上诉人任丽艳及其与被上诉人姜松共同委托诉讼代理人杨恒春到庭参加诉讼。第二次庭审上诉人任丽华及其委托诉讼代理人魏学军、被上诉人任丽艳到庭参加诉讼，被上诉人姜松经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任丽华上诉请求：1.撤销海城市人民法院（2019）辽0381民初8012号民事判决，依法改判涉案房屋归上诉人所有；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定，上诉人任丽华系城镇居民，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知[国土资发(2004)234号]第十三条：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发土地使用证”的规定，及农民私有房屋的转让应当在同一集体经济组织成员内进行的原则，任丽华系城镇居民，故不具备购买农村房屋的资格，故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效，判决上诉人应将所购买房屋返还给二被上诉人。上诉人认为，该判决存在下列问题：一、适用法律错误。一审法院所依据的规章为《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知[国土资发(2004)234号]》，该规章颁布实施于2004年11月2日。上诉人与二被上诉人买卖协议发生在2003年10月8日，房屋交付于2004年3月，按照法不溯及既往之原则，该规章对2004年11月2日前发生的农村房屋买卖行为无法律约束力。二、上诉人与被上诉人诉争房屋坐落于，双方买卖房屋时，该房屋所在地已变更为海城市兴海管理区东尚居民委员会，上诉人与被上诉人均由农村集体经济组织成员变更为城镇户口，双方所诉争房屋所占用土地亦由农村宅基地变更为城镇国有土地。故一审法院以上诉人购置房屋土地为农村宅基地，上诉人为城镇居民，不具备购买农村房屋资格为由认定房屋买卖无效系认定事实有误。三、上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议为证，钱款两清，上诉人取得房屋所有权并使用至今。其间被上诉人在将房屋所有权证交给上诉人的情况下，又违法取得该房屋的新所有权证，并以此要求上诉人返还房屋。而在上诉人的房屋所有权证合法有效的情况下，被上诉人违法获得的新房照不应被认定为被上诉人拥有房屋所有权的依据。综上，请求中级人民法院依法查明事实，正确适用法律，撤销原审判决或依法改判涉案房屋归上诉人所有。姜松、任丽艳辩称，服从原审判决。姜松、任丽艳向一审法院起诉请求：1.被告立即将坐落于海城市兴海管理区东尚委东尚街620号房屋返还给二原告，并恢复原状；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系母子关系。原告任立艳与被告任丽华系堂姐妹关系。2003年10月8日，原告任立艳的丈夫姜成名与被告任丽华在东尚村委会签订房产交易契约书，双方约定：原产权人姜成名将坐落在东尚村一委二栋四间前73.6平方米，后62.2平方米、房屋执照号1635、宅基地证书号29050386，经双方磋商村委会审核同意以5万元卖给被告任丽华，同时将房屋所有权证、土地使用证等交付给被告。2004年3月原告一家将案涉房屋交付给被告至今。姜成名于2016年去世。另查，坐落于兴海管理区东尚委东尚街620号，农村宅基地住宅，不动产权证(2019)海城市不动产权第0018659号，宗地面积133.40平方米，房屋建筑面积62.20平方米，案涉房屋于2019年登记在二原告名下。再查，被告任丽华系海城市兴海管理区居民。一审法院认为：根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知[国土资发(2004)234号]第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定，农村宅基地为农民集体所有。农村宅基地使用权的转让应当在集体经济组织内进行，根据地随房走的法律原则，农民私有房屋的转让也应当在同一集体经济组织成员内进行。该案中被告任丽华为城镇居民，不具备购买农村房屋的资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，姜成名与被告任丽华签订的房屋买卖合同，违反行政法规的强制性规定，合同无效，被告理应将案涉房屋及时返还给二原告。二原告的部分诉讼请求，该院予以支持。关于二原告主张案涉房屋恢复原状一节，二原告未提供相关证据予以证明，且房屋买卖时间距今有十多年之久，故该院不予支持。该案中被告任丽华关于购房款一节，并未主张权利，其可另案处理。综上，依照国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知[国土资发(2004)234号]第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告任丽华于该判决生效后三十日内将坐落于海城市兴海管理区东尚委东尚街620号房屋返还给原告姜松、任立艳。案件受理费900元，由被告任丽华承担。二审中，双方当事人围绕争议焦点依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人任丽华提交的证据为：1.陈靖证人证言，拟证明事件经过。因该证人证言与本案缺乏关联性，故本院不予采信。2.任丽华常住户口登记表，拟证明任丽华是海城市村民，出生地也是海城市。因该登记表记载任丽华住址为辽宁省海城市年9月7日由北关街迁入本址），出生地是辽宁省海城市，故该常住户口登记表不能证明任丽华签订案涉契约时为海城市村民，故本院对其证明目的不予采信。被上诉人任丽艳提交的证据为户口本复印件，拟证明其户口一直在海城市，上诉人对任丽艳提交的该证据真实性及关联性均无异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，上诉人自认2003年10月8日签订《房产交易契约书》时，其已经非海城市村民，户口已转为非农业户口。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，具有社会保障性质，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而非本集体经济组织成员购买农村村民在集体土地上建造的房屋，将在实质上影响宅基地使用权。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》[国土资发(2004)234号]第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”上述通知、意见、法律均体现了对宅基地使用权的管理政策。本案中，争议的房屋系在农村宅基地上建造，前文《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）已经规定农村房屋不得向城市居民出售，故任丽华作为城镇居民于2003年10月8日与任立艳的丈夫姜成名签订的《房产交易契约书》违反了法律和政策规定，依法应认定无效，故一审法院认定该《房产交易契约书》无效,并判令任丽华返还案涉房屋并无不当，本院予以维持。一审法院适用发布于案涉《房产交易契约书》签订之后的国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》[国土资发(2004)234号]不当，本院予以纠正，但该瑕疵并不影响本案判决结果。综上所述，任丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人任丽华负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 张 彤审判员 王珍付二〇二〇年八月十八日书记员 赵 洋