济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1861号原告（反诉被告）：陈杜栋，男，1982年5月2日出生，汉族，杭州市阿里巴巴有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：杨淑清，山东坤泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：张长冲，男，1963年10月5日出生，汉族，中国联合航空公司机长，住上海市。委托诉讼代理人：程守法，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：王红兵，男，1962年6月2日出生，汉族，无业，住济南市。原告（反诉被告）陈杜栋与被告（反诉原告）张长冲、王红兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案后，被告张长冲提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，于2016年7月4日作出(2015)历民初字第1804号民事判决书，原告（反诉被告）陈杜栋与被告（反诉原告）张长冲不服判决提出上诉，济南市中级人民法院2017年2月14日出具民事裁定书，发回本院重审。本院于2017年3月9日立案后，适用普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈杜栋及其委托诉讼代理人杨淑清、被告（反诉原告）张长冲的委托诉讼代理人程守法、被告王红兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杜栋向本院提出诉讼请求：1.依法解除陈杜栋与张长冲、王红兵于2007年4月24日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令王红兵返还陈杜栋购房款45万元；3.依法判令张长冲支付原告赔偿金暂计85万元（准确金额以鉴定意见为准）；4.本案诉讼费、鉴定费由张长冲、王红兵承担。事实和理由：张长冲原系山东航空股份有限公司（以下简称：山航公司）职工，1998年张长冲以符合房改房的政策为由，分别于1998年9月4日、2002年8月9日向山航公司交付了购买位于济南市二环东路5746号山航公司宿舍天益阁1单元301室房屋的购房款30000元和70000元。2005年7月3日张长冲将房屋出卖给王红兵，双方签订了《房屋买卖合同》，但是未办理过户手续。签订合同后，王红兵得知，山航公司不允许单位职工将房屋出卖给本单位以外的社会人员，而此时陈杜栋与其父亲陈永旺均是山航公司职工，且陈杜栋正准备购买婚房。经过协商，陈杜栋、张长冲、王红兵三方于2007年4月24日签订《房屋买卖合同》，合同约定：涉案房屋由张长冲协助办理过户手续，因其的原因影响过户应承担相应的责任。同年5月19日，陈杜栋依约定交付了全部购房款，但是张长冲却迟迟未办理过户手续。在此期间陈杜栋不断督促张长冲履行合同义务，但其一直以各种理由推诿。直到2013年12月26日，陈杜栋才从山航公司处得知，张长冲之妻在其单位已经享受福利分房的政策，所以张长冲所购买的山航公司宿舍天益阁1单元301室不符合福利分房政策，故不能办理房屋过户。由此，陈杜栋提起诉讼。张长冲辩称，1.本案二手房买卖合同是各方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，不存在合同法规定的无效情形，陈杜栋请求确认无效并无法律依据，应该依法驳回。2.陈杜栋的诉讼请求无效，也没有事实依据，陈杜栋及其父亲均为山东航空的职工，对于房产的各项情况均知悉，并已经完整的表述在诉状中，且有能力去山东航空查询落实，并不存在其陈述的隐瞒欺骗，同时，依据山东省政府鲁政发（2002）22号文件，取消了已购公房上市交易过程中房改部门、原产权部门和售房人夫妻双方单位的审批环节，陈杜栋所述理由是其违约单方解除合同的借口，应该依法予以驳回。3.陈杜栋所述的损失也没有事实及法律依据，张长冲在选房时在山东航空公司排名第二，其选择的房产楼层朝向均为最佳，并且通过香港设计师完成了内部设计，并进行精装修，配备了红木家具，全部生活设施齐备，陈杜栋当时为获得婚房而从王红兵处低价购得，早已实现其合同目的，并不存在其所诉的损失，依据陈杜栋诉状中自认的事实，其理由为欺诈，自其所述的2013年至今已经两年，变更撤销权也超过了除斥期间，陈杜栋起诉实际为恶意违约行为，并企图从中获取巨额利益，张长冲就此已经提出反诉，请求解除合同，赔偿张长冲的损失。陈杜栋在多次庭审中向法庭提交了张长冲交纳集资购房款的两张单据，共计10万元，该价值在1998年9月与当时的市场价值相当，涉案房屋的性质属于集资建房，陈杜栋方对于房屋性质及交易的结果均是明知的，双方在合同中也未约定房屋过户的具体时间，这与陈杜栋父母均为山航职工代替陈杜栋签订相关协议，其明确知悉房屋性质及交易的特点，本案中至今未过户，张长冲并无责任。并且陈杜栋在一审中提交了1份山航单位证明，证实山航确认了陈杜栋对房屋的所有权，双方合同经过履行已实现了陈杜栋的合同目的，其请求解除应属于单方违约，对此，张长冲不应承担责任。综上，请求法院驳回陈杜栋的诉讼请求。王红兵辩称，王红兵与陈杜栋从未见过面，王红兵购房后去过几次，只是交纳水电费，与山东航空的任何人员均不认识，是陈杜栋母亲找到王红兵称购买王红兵的房屋，陈杜栋一家人均在本单位，购房后房屋问题可自行解决，王红兵本人由于工作居住地比较远，就同意原价出售给陈杜栋，成交价格为45万元，双方签订了合同，之后的事情就不清楚了。王红兵认为本案不存在欺诈，隐瞒事实，对方是清楚的。这是陈杜栋的单方违约行为，要求按合同执行，陈杜栋违约双倍返还。王红兵方不承担费用。张长冲向本院提出反诉请求：1.判令本案陈杜栋返还涉案房产，同意解除双方签订的合同；2.判令本案陈杜栋支付2007年4月24日至2016年1月4日期间的房屋占有费用（18.35万元），自2016年1月4日起至实际返还房屋之日承担在此期间的占有使用费（按每日73元计算）；3.本案的全部诉讼费及鉴定费用由陈杜栋承担。事实和理由：涉案济南市二环东路5346号山航公司宿舍天益阁1单元301室为张长冲交付全部集资建房款后合法取得，并对房屋精心装修配备红木家具花费20余万元，从未居住使用。后经协商将涉案房屋转让给王红兵，王红兵未支付全部款项并合法占有房产。此后因陈杜栋与其父陈永旺均为山航公司员工，多次找到王红兵，要求购买涉案房产，并拟定房屋买卖合同请求转卖给他。至于陈永旺将合同交易方式写为陈杜栋，张长冲不知情至今未也未见过陈杜栋，也未收取陈杜栋购房款。陈杜栋作为山航公司员工对涉案房产及张长冲情况完全知悉，并持续占有使用涉案房屋至今，在此期间并无任何第三方向其主张权利。鉴于陈杜栋要求返还房产，张长冲同意解除房屋买卖合同，返还房产并由陈杜栋支付占有使用期间的费用。陈杜栋辩称，根据山东航空公司出具的证明，能够证实涉案房屋不能办理过户的原因是因为张长冲的配偶在其单位已经享受了福利分房政策，张长冲没有资格再次享受福利分房，张长冲故意隐瞒不能享受福利分房的事实而再次申请福利分房，并将涉案房屋首次转让给王红兵，在陈杜栋不知情的情况下，在不知道涉案房屋不能办理房产证的情况下，与王红兵签订买卖合同，致使房屋至今不能过户，给陈杜栋造成了巨大损失，如果张长冲不故意隐瞒不能享受福利分房的事实，陈杜栋是不可能购买涉案房屋的，而可能在相同的时间购买其他房屋，并且能够正常使用购买的房屋，为此，陈杜栋的购房损失及使用房屋的损失都应当有张长冲承担。张长冲在故意隐瞒事实的情况下，申请福利分房，是有过错的。张长冲主张涉案房屋的占有使用费无事实及法律依据。王红兵述称，没有答辩意见。陈杜栋称张长冲故意隐瞒，不符合事实，而陈杜栋就住在本楼，对房屋性质完全知晓，并且是陈杜栋主张找到的王红兵，说其是外单位的人无法办理,原告是本单位的,能够办理。陈杜栋的母亲给张长冲打电话，张长冲同意积极协助办理，房屋是集资建房确认无疑，不是福利分房，只是张长冲跳槽引起的没有办理。陈杜栋对上述事实完全知晓，所以出现的纠纷产生的费用应当由陈杜栋全部承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：张长冲原系山航公司职工，1998年张长冲参加单位房改房，分别于1998年9月4日、2002年8月9日向山东航空有限责任公司交付了购买位于济南市二环东路5746号山航公司宿舍天益阁1单元301室房屋的购房款30000元和70000元，交款事由分别为“集资购房款”、“房款”。2005年7月3日，张长冲将涉案房屋以500000元的价格出卖给王红兵，双方签订了《房屋买卖合同》，但是未办理过户手续。2007年4月24日，张长冲、王红兵、陈杜栋三方签订《房屋买卖合同》，合同主要条款为：1.张长冲、王红兵自愿将涉案房屋卖给陈杜栋，此房屋属山航公司员工房改房。2.此房屋室内面积为82平方米、3室2厅位于3层、装修房，室内物品有：大床、小床各一张、电热水器一台、抽油烟机一台、消毒碗柜一台、餐桌一张、餐椅四把、电视机一台、沙发一台、茶几一把。3.三方签下房屋买卖合同之日起，张长冲与王红兵原签的房屋买卖合同同时失效。现房屋买卖合同一经签字后不得反悔，如有反悔，张长冲、王红兵必须按当时购房全额的双倍价格赔付给陈杜栋。4.张长冲夫妻必须协助办好一切过户手续，因其的原因影响过户应承担相应的责任。2007年5月19日，王红兵出具收条一份，内容为：今收到陈杜栋房款450000元，此款额为双方最终成交价格，房款已付清。2012年11月20日，山东航空股份有限公司出具证明一份，内容为：位于济南市二环东路5746号山航公司宿舍天益阁1单元301室住宅一套，公司原分配给张长冲，现所有人应为陈杜栋。2005年7月5日，原公司职工张长冲与王红兵签订购房合同，将该住宅转让给王红兵；2007年4月24日，该房屋由我公司职工陈杜栋自王红兵处购得，并居住至今，因张长冲原因未能办理过户手续。公司认可该房屋产权应归购房人陈杜栋所有，待张长冲问题解决之后再办理产权过户手续。2013年12月26日，山东航空股份有限公司出具证明一份，内容为：原山航公司员工张长冲（已于2005年调往上海航空公司工作）夫妻已在女方单位享受福利分房政策，因此张长冲不能在山航公司再享受福利分房。2015年12月11日，山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司出具涉案房产及配套储藏室评估报告，评估总价为1267452元。此次鉴定花费鉴定费12600元，由陈杜栋缴纳。2016年4月1日，山东众合土地房地产评估有限公司出具估价报告，涉案房产自2007年4月24日至2016年1月4日期间的租金进行了评估，租金合计为18.35万元，其中，2015年1月1日至2016年1月4日，计租时期369天，评估租金为26972元，评估费5000元，由张长冲缴纳。2017年7月7日陈杜栋申请对涉案房屋及配套储藏室进行评估鉴定。陈杜栋认可已实际接收涉案房屋及配套储藏室。本院认为，张长冲、王红兵与陈杜栋于2007年4月24日签订的《房屋买卖合同》，系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规等国家强制性法律规定，本院作为有效证据依法予以采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张长冲、王红兵未取得涉案房产的所有权，不能履行房产的过户义务，致使陈杜栋不能实现合同目的，且张长冲也主张合同解除，因此，对于陈杜栋及张长冲要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。购房款45万元陈杜栋已实际交付王红兵，故陈杜栋主张王红兵返还购房款45万元，本院予以支持。陈杜栋主张判令张长冲支付经济损失，本院认为，合同解除后，陈杜栋的经济损失应为解除后另需购买该房屋的增加部分，即房屋评估价值减去当时购房款45万元。对于房屋的评估价值，虽然2017年7月7日陈杜栋提出司法鉴定申请，要求按现市场价进行评估，但房屋的价值随市场行情不断变化，对于涉案房屋的价值判断，应当首先确定价值评估时点，因陈杜栋于2015年7月31日首次请求解除合同，赔偿房屋差价损失亦是在合同解除的前提下才成立，陈杜栋请求赔偿的数额也应在此时予以固定，确定的损失不应因当事人不能控制的诉讼进程持续变化。故，对于陈杜栋主张本案因重审需再次申请鉴定房屋价值，本院不予支持。综上，房屋的评估价值应为1267452元，陈杜栋的经济损失应为817452元。张长冲未办理涉案房屋的产权证，导致无法进行过户，且根据三方合同约定，自三方签下房屋买卖合同之日起，张长冲与王红兵原签的房屋买卖合同同时失效，涉案房屋认定为系张长冲出售给陈杜栋，因此陈杜栋要求张长冲赔偿损失，本院予以支持。张长冲要求陈杜栋返还济南市二环东路5746号山航公司宿舍天益阁1单元301室，因张长冲已向公司交付了购房款并实际取得占有了房屋，在其单位未向张长冲要求返还房屋前，张长冲享有涉案房屋的使用权及用益物权，其向陈杜栋主张返还房屋（应包括配套储藏室）以及未返还期间的占有使用费并无不当，本院予以支持。张长冲主张陈杜栋支付2007年4月24日至2016年1月4日的占有使用费18.35万元，是参照房地产估价报告（众合评鉴字2016第086号）的评估结果，本院予以支持。18.35万元予以支持，2016年1月5日至实际返还之日的占有使用费，张长冲系参照评估报告中2015.1.1-2016.1.4中每日租金73元计算，也无不当，本院予以支持，张长冲要求自2016年1月4日起计算，系日期计算有误，本院予以更正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）张长冲、被告王红兵、原告（反诉被告）陈杜栋于2007年4月24日签订的涉案房屋买卖合同；二、被告王红兵于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈杜栋返还购房款45万元；三、被告（反诉原告）张长冲于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陈杜栋经济损失817452元；四、原告（反诉被告）陈杜栋于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张长冲涉案房产（含储藏室）；五、原告（反诉被告）陈杜栋于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张长冲2007年4月24日至2016年1月4日涉案房屋占有使用费18.35万元及2016年1月5日起至原告（反诉被告）陈杜栋实际返还涉案房屋之日止占有使用费（按照每日73元标准计算的占有使用费）；六、驳回原告（反诉被告）陈杜栋的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）张长冲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，房产评估费12600元，均由张长冲、王红兵负担；反诉案件受理费2426元，由陈杜栋负担1213元，张长冲负担1213元，房产评估费5000元，由陈杜栋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  董 浩人民陪审员  李洪有人民陪审员  王 萍二〇一七年九月二十五日书 记 员  孟晓铮