河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀10民终3325号 上诉人（原审被告）：谭清芮，女，1989年3月28日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。 委托诉讼代理人：李景玉，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑶，河北李景玉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：乔希波，男，1971年6月6日出生，汉族，住河北省香河县。 委托诉讼代理人：靳洪勇，河北宝成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈秋岩，女，1963年10月7日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区。 被上诉人（原审第三人）：香河亿达房地产经纪有限公司。 住所地：河北香河新兴产业示范区富力新城一期保障房项目2号楼102门市。 法定代表人：刘瑶。 上诉人谭清芮因与被上诉人乔希波、陈秋岩、香河亿达房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人谭清芮委托代理人李景玉、李瑶，被上诉人陈秋岩、乔希波及其委托代理人靳洪勇到庭参加诉讼。被上诉人香河亿达房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭清芮上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认乔希波、陈秋岩和香河亿达房地产经纪有限公司三方所签订的房屋买卖居间合同无效；2、本案诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认为原审被告陈秋岩在本案签订房屋买卖协议的行为构成表见代理是错误的；二、一审法院没有合理注意乔希波和香河亿达房地产经纪有限公司的过错和过失，片面曲解夸大陈秋岩构成表见代理是显失公平的。 乔希波辩称，上诉人与香河亿达房地产经纪有限公司在本案涉案房屋买卖合同签订前就已同第三人香河亿达房地产经纪有限公司签署了房产代为销售、钥匙代为托管的相关协议。在上诉人没有明确与香河亿达房地产经纪有限公司解除该协议的情况下，上诉人母亲又代表上诉人继续履行售卖房屋的相关协议内容，作为善意的被上诉人乔希波，有理由相信第三人香河亿达房地产经纪有限公司及上诉人母亲陈秋岩有权代表上诉人售卖涉案房屋。本案涉案房屋已履行交付，上诉人向被上诉人交付了房屋钥匙、水卡、电卡等相关手续，上诉人母亲陈秋岩也已代替上诉人收取了被上诉人交付的相应房款。故在陈秋岩及香河亿达房地产经纪有限公司履行相关房屋买卖合同的主要义务后，作为被上诉人乔希波更加有充分理由相信陈秋岩有权代表上诉人签订及履行相应合同义务。故此原审认定双方签订合同合法有效，陈秋岩的签约行为构成表见代理有事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 陈秋岩辩称，签约是香河亿达房地产经纪有限公司给我打电话，合同在我家签订的，没有给我考虑时间，所有签的东西都是中介签的。我问要不要我女儿的名字，中介说不用，我就签了，我没有和谭清芮沟通。电卡水卡不是我给的，那些东西在房子里，钥匙也不是我给的。我一直和袁海玲沟通，她说想住房，我认为她和乔希波是夫妻。我认为乔希波没有住，我了解房子是一直空着的，房子给我封了，造成我很大损失，而且房屋买受人已经起诉我了。 香河亿达房地产经纪有限公司未发表答辩意见。 谭清芮向一审法院起诉请求：1、判令二被告签订的《房屋买卖认购协议》无效；2、判令二被告与第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》无效；3、判令被告一立即将位于大香公路××力花香盛景小区××楼××单元××室房屋腾退还给原告；4、诉讼费用由二被告及第三人承担。 一审法院认定事实：被告陈秋岩与原告谭清芮系母女关系。2015年11月8日，原告谭清芮与第三人香河亿达房地产经纪有限公司签订房屋出售委托书登记表、钥匙托管协议，委托香河亿达房地产经纪有限公司出售坐落于香河县，委托期限三个月。2016年3月6日，被告陈秋岩以原告谭清芮名义作为出卖人，被告乔希波作为买受人，在第三人房产中介香河亿达房地产经纪有限公司签订房屋买卖认购协议和房屋买卖居间合同，合同约定：被告陈秋岩将其女原告谭清芮名下的坐落于香河县〔产权证号为：冀（2016）香河县不动产权第0012097号〕出售给被告乔希波，建筑面积77.11平方米，总价款660000元。被告乔希波交完首付款当日，可以先搬进去入住，该房房本下来一个月内，被告乔希波必须将余款准备好，配合原告过户或公证，原告必须在一个月内配合被告乔希波更名过户或公证，若有一方违约，则按合同第十一条第四款“甲、乙双方按照合同约定的期限办理房屋产权变更登记手续，每逾期一日，违约方向守约方按总房款的千分之三承担违约责任，逾期超过20天，守约方有权解除房屋买卖合同，同时违约方应按总房款的50%数额向守约方支付违约金”执行，陈秋岩为谭清芮全权委托代理人。合同签订后，被告乔希波于2016年3月16日给付被告陈秋岩购房首付款350000元，于2016年6月10日通过袁海伶的银行卡以转账方式给付被告陈秋岩购房款200000元。至此，被告乔希波先后共计给付被告陈秋岩购房款550000元。2016年3月16日，被告陈秋岩将大香公路××力花香盛景小区××楼××单元××室交付给被告乔希波。一审法院认为，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告谭清芮主张房屋买卖、居间合同无效。被告陈秋岩辩称，原告谭清芮没有授权委托卖房，合同应当无效。经本院审查，被告陈秋岩虽无代理权，代理被告签订房屋买卖协议，但由于原告谭清芮本人与第三人香河亿达房地产经纪有限公司签订房屋出售委托书登记表、钥匙托管协议，委托香河亿达房地产经纪有限公司出售坐落于香河县房屋及其母亲被告陈秋岩收取被告乔希波房款并交付房屋的事实，足以使善意第三人被告乔希波确信原告谭清芮母亲陈秋岩签订房屋买卖协议是原告谭清芮的真实意思表示，原告谭清芮母亲陈秋岩的行为构成表见代理，原告谭清芮母亲陈秋岩的代理行为有效，不违反法律规定，故认定被告乔希波与原告陈秋岩之间形成的买卖合同关系，真实、有效，本院予以确认，且该合同对原告谭清芮发生法律效力。故本院对被告乔希波抗辩被告陈秋岩（即原告的母亲）有代理售房权限、该房屋买卖合同合法有效予以采纳，对原告谭清芮的主张及被告陈秋岩的抗辩不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告谭清芮全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护，订立合同的双方当事人均应受合同条款的约束并善意履行。本案中从查清的事实来看，原审被告陈秋岩与上诉人谭清芮系母女关系，上诉人谭清芮为出售涉案房屋曾于2015年11月8日与香河亿达房地产经纪有限公司签订房屋出售委托书登记表、钥匙托管协议，委托香河亿达房地产经纪有限公司出售涉案房屋，委托期限三个月。2016年3月6日，原审被告陈秋岩以上诉人谭清芮全权委托代理人的名义与买受人乔希波、房产中介香河亿达房地产经纪有限公司签订涉案了房屋买卖认购协议和房屋买卖居间合同，并依据该合同分别于2016年3月16日收取乔希波购房首付款350000元，于2016年6月10日收取购房款200000元，两次共计收取购房款550000元。另涉案房屋已于2016年3月16日交付给买受人乔希波使用至今。因此，一审法院综合考虑原审被告陈秋岩与上诉人谭清芮的母女关系、上诉人谭清芮曾委托房产中介代为出售涉案房屋并签订相关协议的事实及原审被告陈秋岩两次收取房款并向被上诉人乔希波交付房屋后至本案诉前已近一年双方并无争议的事实等因素，认为上诉人谭清芮母亲陈秋岩的代理行为足以使善意第三人乔希波确信陈秋岩与其签订涉案房屋买卖协议是上诉人谭清芮的真实意思表示，构成表见代理，该法律行为对上诉人谭清芮具有法律效力，应认定上诉人谭清芮与乔希波之间就涉案房屋已形成了合法的买卖合同关系并无不妥，本院予以维护。上诉人谭清芮虽抗辩称原审被告陈秋岩及中介公司均无权代理其卖房，其对涉案房屋买卖合同不予追认，一审法院认定其母亲陈秋岩在本案签订房屋买卖协议的行为构成表见代理是错误的，但本院认为，上诉人谭清芮的此项抗辩理由理据不足，本院难以支持。关于上诉人谭清芮主张的一审法院没有合理注意乔希波和香河亿达房地产经纪有限公司在签订涉案房屋买卖合同过程中具有过错和过失的问题。本院认为，买受人乔希波和居间方香河亿达房地产经纪有限公司虽未能提供上诉人谭清芮为其母亲陈秋岩出具的书面授权文书，但从上诉人谭清芮与陈秋岩系亲生母女关系，故陈秋岩主张的其在处分上诉人谭清芮名下如此价值重大的财产前、后均未及时向上诉人谭清芮告知的事实显然与常理不符，且居间方香河亿达房地产经纪有限公司的工作人员也于一审中出庭作证予以证实了双方在签订买卖协议时曾电话与上诉人谭清芮进行过沟通，上诉人明确表示同意的事实。另依据本案买卖合同签订后双方的实际履行情况来看，本院认为乔希波主张买卖合同成立的诉请于法有据，其提交的证据效力符合高度盖然性的证明标准，涉案合同应合法有效，并不存在无效的情形，因此本院对上诉人谭清芮诉请的乔希波和香河亿达房地产经纪有限公司在签订涉案房屋买卖合同过程中具有过错和过失的问题不予认可。 综上，谭清芮的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由谭清芮负担。 本判决为终审判决。 审判长  柴秋芬 审判员  韩静威 审判员  梁志斌 二〇一七年九月二十五日 书记员  刘艳桐