江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1323民初2468号原告:宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司,住泗阳县经济开发区东区宏基国际花园售楼部二楼。法定法定代表人：李某某，该公司董事长委托诉讼代理人：李金虎，该公司员工。被告:鲍桃红,女,1988年7月25日出生，住泗阳县被告:刘根树,男,1984年2月6日出生，住泗阳县。第三人：张绪刚，男，1978年7月8日出生，住泗阳县。原告宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司(以下简称宏基公司)与被告鲍桃红、刘根树、第三人张绪刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人李金虎,被告鲍桃红、刘根树经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后本案因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李金虎到庭参加诉讼，被告鲍桃红、第三人张绪刚到庭参加诉讼，被告刘根树经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏基分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方于2015年2月3日签订的商品房买卖合同并判令被告支付违约金76525元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月28日，原、被告签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》,约定被告购买宏基国际花园×××商品房，房屋总价款为382624元。该房屋首付款由宿迁中联建设工程有限公司张绪刚项目部的工程款抵付，其余267000元由原告作为担保人，被告在建设银行泗阳支行办理按揭贷款支付。贷款办理后，被告无力偿还按揭贷款，致使建设银行多次从原告帐户扣划按揭款，最终建设银行泗阳支行解除了按揭贷款合同，一次性从原告帐户扣划资金还清按揭贷款。双方签订的合同明确约定“买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担担保责任而被银行扣款，买受人应在两日内将被扣款数额全额归还出卖人，买受人延期归还的，买受人按照应还款数额每延期一天支付出卖人千分之一的利息。买受人延期30日后仍没有将出卖人被扣款数额归还出卖人，出卖人有权解除本《合同》；出卖人解除本《合同》的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。”原告被扣款后，原告多次要求被告偿还被扣款项，被告表示无力偿还被扣款项，致使合同目的不能实现，原告有权依据合同约定解除商品房买卖合同并要求被告支付违约金。被告鲍桃红、刘根树辩称，不同意解除合同，也不同意支付违约金，原告于2014年9月26日已经将涉案房屋抵给了第三人张绪刚，后第三人又将涉案房屋抵偿给被告。第三人张绪刚陈述，本案涉案房屋是被告宏基公司抵偿工程款给我的，后我又将该涉案房屋折抵给被告鲍桃红、刘根树。涉案房屋按照3200元/㎡，119.57㎡来抵偿的，抵偿的工程款就是商品房买卖合同中约定的房屋价款。我将涉案房屋抵偿我欠被告鲍桃红、刘根树近400000元借款。原告宏基公司抵偿给我的房屋我予以认可，我抵偿给他人的房屋我也认可，我实际出售或者抵偿给他人28套房屋，原告宏基公司未经我同意将已抵偿的剩余房屋收回并出售给他人。我不同意原告解除与被告的房屋合同，反正我少所有抵房人的账都抵消了。当事人围绕诉讼请求依法提交了2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》、收据、不动产发票、个人贷款支付凭证、个人贷款还款凭证、结清证明、扣划证明、《补充协议》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据当事人陈述、举证、质证意见，本院认定如下事实：2014年9月26日，原告（甲方）与第三人张绪刚（乙方）签订《补充协议》，主要约定就乙方承建，甲方开发的“宏基国际花园”小区工程款支付达成如下协议：甲方按合同约定封顶后再支付800万元给乙方后，余下工程款甲方用所开发的小区商品房以3200元/㎡的价格抵工程款给乙方至90%，剩余10%工程款待工程竣工结算时扣除质保金后以现金方式支付，多退少补。乙方所购商品房资金需进入甲方监管帐户，并及时与购房户签订购房合同，甲方将无条件予以请款并及时支付给乙方，此款优先支付农民工工资。若乙方作为工程款抵房需做按揭贷款的，则按银行条件执行，贷款放下来之后，甲方应无条件请款并及时支付给乙方。甲方要确保乙方所抵房源在2014年11月10日前开盘。若乙方委托甲方公开销售所抵工程款房源，则乙方负担销售公司所有费用同时双方对所抵房源作出明细单。第三人张绪刚所抵房源为5#楼35户，3#楼18户，11#楼12户，6#楼3户，总面积7268.65㎡，总价为23259680元。明细单下方备注：3#楼301室从总户中扣除，3#楼抵西单元3户从一楼至六楼，11#楼抵西两户从1504、1705三户。2015年2月3日，原、被告签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》,约定被告购买宏基国际花园×××商品房。该商品房建筑面积119.57㎡，3200元/㎡，总价款为382624元，首付款115624元，剩余房款267000元以银行按揭贷款方式支付。原告在2016年12月28日前将商品房交付给被告使用。合同补充协议主要约定，买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担担保责任而被银行扣款，买受人应在两日内将被扣款数额全额归还出卖人，买受人延期归还的，买受人按照应还款数额每延期一天支付出卖人千分之一的利息。买受人延期30日后仍没有将出卖人被扣款数额归还出卖人，出卖人有权解除本《合同》；出卖人解除本《合同》的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。2015年1月29日，原告宏基公司出具首付款115624元收据，第三人张绪刚在收据上签字。同日，泗阳地方税务局出具首付款115624元元销售不动产统一发票，付款方鲍桃红、刘根树，收款方宏基公司，实际上该款项为原告宏基宏基公司支付。后银行发放该房屋按揭贷款267000元至原告账户。2015年3月至7月，第三人张绪刚偿还中国建设银行按揭本金35599.92元，利息5751.06元。后因被告鲍桃红、刘根树未按约偿还建设银行按揭贷款，自2015年7月30日，中国建设银行泗阳支行从作为担保人的原告帐户共计扣划264416.14元用于偿还被告鲍桃红、刘根树应还贷款。2015年12月8日，第三人张绪刚、原告宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司以及案外人宿迁中联建设工程有限公司三方签字确认《张绪刚房源付款明细无争议部分》，其中涉案房屋在该表格上显示为序号29，楼号多5#楼，房号405，面积106.29元，抵房总价382624.00，宏基公司实收382624.00元，宏基未收款0元，宏基付张绪刚115624元，宏基未付张绪刚款267000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告宏基公司与第三人张绪刚签订的《补充协议》系双方真实意思表示，应为有效。《补充协议》约定原告宏基公司将商品房抵作工程款抵偿给第三人张绪刚，第三人张绪刚作为工程款抵房需做按揭贷款的，则按银行条件执行，贷款放下后，宏基公司应无条件请款并支付给第三人张绪刚。本案中，原告将涉案商品房抵偿第三人张绪刚，被告鲍桃红、刘根树从第三人张绪刚处以抵偿欠款的方式取得涉案房屋，张绪刚需获取银行贷款故原告协助办理按揭贷款手续。建设银行将按揭贷款发放至宏基公司帐户后，宏基公司没有按照《补充协议》的约定将按揭款全部支付给第三人张绪刚，导致被告鲍桃红、刘根树和第三人张绪刚无法履行《商品房买卖合同》附件四的合同补充条款，无力按约偿还银行按揭贷款。第三人张绪刚将涉案房屋抵偿给被告鲍桃红、刘根树，原告宏基公司并协助办理《商品房买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，合同应为有效。后原告与第三人张绪刚之间因建设工程施工合同发生纠纷，双方对工程款数额产生争议，原告与第三人张绪刚之间建设工程施工合同纠纷已进入诉讼程序，本案涉案房屋抵偿款应在原告与第三人张绪刚建设工程施工合同案件中进行结算，原告起诉要求解除与被告鲍桃红、刘根树的《商品房买卖合同》，有违民法诚实信用原则，为了维护交易安全及交易稳定性，本院对原告宏基公司要求解除原被告于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》以及支付违约金76525元的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司的诉讼请求。案件受理费8188元，由原告宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80。审 判 长  孙静芳代理审判员  胥 林人民陪审员  毕润武二〇一七年九月二十二日书 记 员  刘雨廷