广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10668号上诉人（原审被告）：刘志江，男，汉族，1963年9月1日出生，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：刘伟杰，男，汉族，1985年7月13日出生，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周滨、程磊，均系广东博厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州大华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。上诉人刘志江、刘伟杰因与被上诉人广州大华物业管理有限公司（以下简称大华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘志江、刘伟杰上诉请求：1.撤销一审判决，驳回大华公司的全部诉讼请求。2.本案的诉讼费用由大华公司承担。事实与理由：一、2011年、2013年的《公证书》中并无涉案房屋的房号，前述《公证书》不发生中断诉讼时效的法律效果。根据民法通则第一百四十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效规则若干问题的规定》第十条的规定，大华公司分别于2011年2月20日、2013年2月20日发出的《金兰阁业主欠费明细表》中并无涉案房屋以及业主姓名、欠费金额等数据，即大华公司并未直接向刘志江、刘伟杰送交主张权利文书，不能认定为“当事人一方提出要求”，故大华公司2011年、2013年的《公证书》并不发生中断诉讼时效的法律效果。一审法院认为“鉴于大华公司向欠费业主催收是在大楼出入口的公示栏公告”，我方认为，即便进行了公告，但公告上并无涉案房屋的相关追费信息，且根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效规则若干问题的规定》第十条的规定，大华公司主张权利应直接向刘志江、刘伟杰提出，大华公司并未直接向刘志江、刘伟杰主张权利，不构成诉讼时效的中断。二、涉案房屋原业主陈焕珍支付的6895.9元应予以扣减。涉案房屋原业主陈焕珍向大华公司支付了管理费六个月按金、预付管理费一个月、水电费按金、管理基金合计6895.9元，上述费用应从大华公司收取的费用中予以扣减。为了减少讼累，请求二审法院依法进行扣减，以维护刘志江、刘伟杰的合法权益。综上，请求二审法院查明事实，支持刘志江、刘伟杰的上诉请求。大华公司二审答辩称：大华公司曾向刘志江、刘伟杰催收费用，大华公司主张的物业管理费、公摊水、电费均未超过诉讼时效，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、根据大华公司一审提交的《收费通知单》显示，大华公司基本上是每月均向刘志江、刘伟杰发出《收费通知单》，《收费通知单》一共有两联，一联是以挨家挨户派发的形式交付给欠费的业主，另一联即由大华公司自行保管，而收费通知单的格式与模板均是经过公证的。二、根据大华公司一审提交的2015年至2019年的《公证书》，大华公司均在有金兰阁、牡丹阁的公示栏上张贴拖欠费用的住户的名单，包括刘志江、刘伟杰在内，并经过广东省公证处出具《公证书》。2011年、2013年的《公证书》中并无刘志江、刘伟杰的名字，是因为大华公司财务的工作疏漏导致，但其他《公证书》中均有将刘志江、刘伟杰列入欠费的业主名单，以及大华公司亦通过送达《收费通知单》向刘志江、刘伟杰追讨欠费，且《收费通知单》中均有显示刘志江、刘伟杰从1998年4月至当月累计欠费的具体金额。上述证据能够相互印证，大华公司一直有向刘志江、刘伟杰追讨欠费，且是一个持续性的行为。三、关于管理费六个月按金、水电费按金以及预付管理费一个月的上诉请求，我方认为，刘志江、刘伟杰在一审中并未提出反诉，且其在一审法院释明后表示不同意在本案中处理，故其该诉请与本案无关，二审法院无需进行审理。大华公司向一审法院起诉请求：1、刘志江、刘伟杰向大华公司支付1998年4月至2019年6月物业管理费49276.72元；2、刘志江、刘伟杰向大华公司支付1998年4月至2019年5月大华公司为其垫付的公摊电费10072.08元；3、刘志江、刘伟杰向大华公司支付2007年1月至2019年5月大华公司为其垫付的公摊水费6348.1元；4、刘志江、刘伟杰承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆出具《广州市不动产登记查册表》载明，刘志江、刘伟杰是广州市海珠区东晓路195号1908房的共有权属人，该房屋建筑面积为110.06平方米，刘伟杰占有5/8，所有权来历：1997年12月向广州大明房地产开发有限公司买，各占1/2，1/4，2000年1月向陈焕珍继承1/4。刘志江占有3/8，所有权来历：1997年12月向广州大明房地产开发有限公司买，各占1/2，1/4，2000年1月向陈焕珍继承1/4。陈焕珍与刘志江是夫妻关系。1997年3月，陈焕珍，刘伟杰与广州大明房地产开发有限公司签订《明珠花园金兰阁临时买卖合约》,由陈焕珍,刘伟杰向广州大明房地产开发有限公司购买明珠花园金兰阁19楼H座,建筑面积1272平方尺。1997年3月18日，广州大华物业管理有限公司收取了陈焕珍管理费按金2482.20元，预付管理费413.70元，水电费按金1000元，管理基金3000元，合计6895.90元。陈焕珍于1999年11月11日因病死亡，2000年1月31日，刘志江与刘伟杰经公证继承了陈焕珍的产权份额。1997年9月1日，广州大华物业管理有限公司与广州大明房地产开发有限公司签订《委托管理协议》，约定广州大明房地产开发有限公司委托广州大华物业管理有限公司管理明珠花园一期、二期所有的物业，期限为长期永久性管理，广州大华物业管理有限公司是明珠花园唯一的物业管理公司，负责对小区物业进行管理。1997年11月24日，广州市物价局发出的穗价函[1997]190号《关于明珠花园物业管理服务费的复函》记载：广州大华物业管理有限公司；明珠花园住宅2.8元/平方米。公共用水电费按实际发生作合理分摊。2008年11月11日，广州市物业服务项目备案回执记载：广州大华物业管理有限公司是三级资质。广州市物业服务项目备案申请表记载：高层住宅，服务价格1.45元/平方米。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡/月提升到1.88元/㎡/月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡/月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。大华公司提交了日期为1998年4月至2019年5月期间的电费发票若干张，证明为明珠花园金兰阁垫付电费，2007年1月至2019年5月期间的水费发票若干张，证明为明珠花园金兰阁垫付水费。据广东省公证处（2005）粤公证内字第21555号《公证书》反映，2005年3月28日大华公司委托代理人钟国胜在明珠花园金兰阁大楼公示栏上，张贴的《催收公告》、《明细表》及《收费通知单》进行了拍照，共拍摄照片3张。向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省公证处（2005）粤公证内字第21853号《公证书》反映，2005年3月30日大华公司委托代理人钟国胜在明珠花园金兰阁大楼公示栏上，张贴的《催收公告》、《明细表》及《收费通知单》进行了拍照，共拍摄照片3张。向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省公证处（2005）粤公证内字第21852号《公证书》反映，2005年3月30日大华公司委托代理人钟国胜在明珠花园金兰阁大楼公示栏上，张贴的《催收公告》、《明细表》及《收费通知单》进行了拍照，共拍摄照片3张。向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2007）南公证内字第07835号《公证书》反映，2007年3月20日大华公司委托代理人曾泽华在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》等文件进行了拍照，共拍摄照片10张，向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2007）南公证内字第07836号《公证书》反映，2007年3月22日大华公司委托代理人曾泽华在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》等文件进行了拍照，共拍摄照片10张，向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2007）南公证内字第07837号《公证书》反映，2007年3月25日大华公司委托代理人曾泽华在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》等文件进行了拍照，共拍摄照片10张，向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2009）南公证内字第09248号《公证书》反映，大华公司委托代理人曾泽华分别在2009年3月18日、2009年3月20日、2009年3月23日在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片九张，向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第12074号《公证书》反映，大华公司委托代理人曾泽华分别在2011年3月14日、2011年3月16日、2011年3月18日在明珠花园金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片十一张。《催收公告》内容：各欠费业主：关于你们欠缴的管理费、公摊费、水电费等费用，我司每月向你们发出《收费通知单》，但你们并没有到管理处，缴清所欠费用。此外，我司曾多次派出管理人员上门催收，你们至今仍未缴清所欠费用。现我司以公告的方式再次通知你们于2011年3月25日前到管理处缴清所欠费用（欠费金额见附表），如有异议，请于2011年3月25日前到管理处进行核对，否则，我司将视为你们已确认所欠金额，等。《金兰阁业主欠费明细表》和《收费通知单》均没有1908房及业主资料。据广东省广州市南方公证处（2013）南公证内字第036742号《公证书》反映，大华公司委托代理人曾泽华分别在2013年3月11日、2013年3月13日、2013年3月15日在明珠花园的金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片九张。《催收公告》内容：各欠费业主：关于你们欠缴的管理费、公摊费、水电费等费用，我司每月向你们发出《收费通知单》，但你们并没有到管理处，缴清所欠费用。此外，我司曾多次派出管理人员上门催收，你们至今仍未缴清所欠费用。现我司以公告的方式再次通知你们于2013年3月22日前到管理处缴清所欠费用（欠费金额见附表），如有异议，请于2013年3月22日前到管理处进行核对，否则，我司将视为你们已确认所欠金额，等。《金兰阁业主欠费明细表》和《收费通知单》均没有1908房及业主资料。据广东省广州市南方公证处（2015）南公证内字第014686号《公证书》反映，大华公司委托代理人曾泽华分别在2015年3月2日、2015年3月4日、2015年3月6日在明珠花园的金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片十四张。《金兰阁业主欠费明细表》其中1908房陈焕珍至2014年12月底累计欠费共72970.90元。据广东省广州市南方公证处（2017）南公证内字第009126号《公证书》反映，大华公司委托代理人曾泽华分别在2017年2月27日、2017年3月1日、2017年3月3日在明珠花园的金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片十张。《金兰阁业主欠费明细表》其中1908房陈焕珍至2016年12月底累计欠费共82103.80元。2017年8月7日，广州市海珠区住房和建设水务局出具《海珠区住房和建设水务局关于明珠花园B3、B4栋开展前期物业管理招投标工作处理意见的函》，其中载明广州大明房地产开发有限公司委托大华公司管理的物业包括明珠花园一期、二期所有物业，明珠花园一期、二期共规划6栋楼宇，其中A1、A2、B1、B2四栋楼宇已于1996年建成……在市政府处理“烂尾楼”专项工作的推动下，B3、B4两栋楼宇得以续建，目前已全面盘活；经查，明珠花园目前由大华物业公司提供物业管理服务，故无需为明珠花园B3、B4栋开展前期物业招标及办理中标备案工作。一审法院另查，李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主不服广州市海珠区人民政府素社街道办事处于2017年9月26日作出的素社物业备案（2017）第1号（明珠花园一期业主委员会）备案，2017年12月7日起诉至广州铁路运输第一法院，广州铁路运输第一法院2018年5月29日作出判决驳回李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主的诉讼请求。李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主不服一审判决并上诉，广州铁路运输中级人民法院于2018年10月31日以李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主仅是涉案小区的部分业主，并非专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主。不符合本案原告的诉讼主体资格，为此以（2018）粤71行终2636号行政裁定书撤销一审判决，驳回原告的起诉。2019年2月28日，李军俞、黄庆中等四十位明珠花园业主和广州大明房地产开发有限公司再次向广州铁路运输中级人民法院提起撤销广州市海珠区人民政府素社街道办事处于2017年9月26日作出的素社物业备案（2017）第1号业主委员会备案的请求。案件正在审理中。一审法院另查，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向广州大华物业管理有限公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉广州大华物业管理有限公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。一审法院以（2019）粤0105民初21415号立案审理。该案尚未审结。大华公司于2019年8月28日提起本案诉讼。一审诉讼中，由于刘志江、刘伟杰在开庭后才提交涉案房屋原业主陈焕珍曾向大华公司支付管理费六个月按金2482.20元，预付管理费一个月413.70元，水电费按金1000元，管理基金3000元，要求大华公司在欠款中予以扣除的意见，对此，大华公司不同意，刘志江、刘伟杰又没有提出反诉，经释明，双方同意不在本案中处理。一审法院认为：根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据大华公司提交的证据可以认定：大华公司于2013年10月21日向小区全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，明确告知大华公司的工作人员将于2013年10月22日上门征询业主关于是否同意将物业管理费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡的意见。大华公司分别于2014年1月8日和2014年4月1日公布《调升物业服务费的签名情况公布》、《关于正式调升物业服务费的通知》，公布了征询结果，同意调升物业服务费的占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%。大华公司为证明该事实，还提交了同意调整明珠花园物业服务费的确认函。综上，大华公司提升物业管理费的行为已经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意，为有效行为。刘志江、刘伟杰的抗辩意见缺乏理据，一审法院不予采纳。大华公司为包括刘志江、刘伟杰在内的涉案小区业主提供了物业服务，房屋原业主是陈焕珍、刘伟杰，刘志江、刘伟杰继承了原业主陈焕珍的房屋权利，刘志江、刘伟杰理应向大华公司支付相应的对价。鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向大华公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉大华公司，要求大华公司退出明珠花园一期的物业管理，案号为（2019）粤0105民初21415号，该案尚未审结。因大华公司是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，且刘志江、刘伟杰同意支付截至2019年3月的管理费及同意支付公摊电费，故大华公司要求刘志江、刘伟杰支付从1998年4月至2019年3月的物业管理费及1998年4月至2019年5月的公摊电费10072.08元,2007年1月至2019年5月的公摊水费共6348.1元的请求合理，一审法院予以支持。物业管理费为49276.72元－1.88元/平方米×100.29平方米×3月＝48711.08元。大华公司在2005年至2017年之间多次向包括刘志江、刘伟杰在内的欠费业主发出催收公告，并进行了公证，其催交行为已构成诉讼时效中断，刘志江、刘伟杰认为其中的2011年、2013年的公证书中没有1908房的房号，在2015年3月18日才出现1908房的房号，鉴于大华公司向欠费业主催收是在大楼出入口的公示栏公告，刘志江、刘伟杰关于诉讼时效的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。至于2019年4月之后的物业管理费，可待有关诉讼确定效力后，大华公司再另行主张。对于刘志江、刘伟杰称涉案房屋原业主陈焕珍曾向大华公司支付了管理费六个月按金2482.20元，预付管理费一个月413.70元，水电费按金1000元，以上合计3895.90元，应从拖欠款项中予以扣除的问题，由于存在争议，刘志江、刘伟杰又没有提出反诉，本案不作处理，刘志江、刘伟杰可另案主张权利。本案诉讼是因刘志江、刘伟杰拖欠费用而引起的，故本案受理费由刘志江、刘伟杰负担。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、刘志江、刘伟杰在本判决生效之日起十日内，向广州大华物业管理有限公司支付1998年4月至2019年3月期间的物业管理费48711.08元；二、刘志江、刘伟杰在本判决生效之日起十日内，向广州大华物业管理有限公司支付1998年4月至2019年5月期间的公摊电费10072.08元；三、刘志江、刘伟杰在本判决生效之日起十日内，向广州大华物业管理有限公司支付2007年1月至2019年5月期间的公摊水费6348.1元；四、驳回广州大华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1443元，由刘志江、刘伟杰共同负担。上述受理费已经由广州大华物业管理有限公司预交，广州大华物业管理有限公司同意由刘志江、刘伟杰在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州大华物业管理有限公司。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合刘志江、刘伟杰的上诉请求和理由以及大华公司的答辩意见，本院确定本案争议的焦点是：大华公司是否有权要求刘志江、刘伟杰支付涉案房屋的物业管理费。对此，本院分析如下：关于大华公司是否有权要求刘志江、刘伟杰支付涉案房屋的物业管理费、水电费的问题。大华公司与广州大明房地产开发有限公司签订的《委托管理协议》系开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，大华公司据此对包括刘志江、刘伟杰在内的明珠花园一期小区业主提供了物业管理服务，涉案房屋事实上也享受了相关服务，一审法院认定刘志江、刘伟杰理应向大华公司支付涉案房屋的物业管理费以及相应的水电费，并无不当，本院予以维持。关于刘志江、刘伟杰上诉主张诉讼时效的问题，由于大华公司多次向涉案房屋进行过催缴并提交了相关公证文件，一审法院据此认大华公司相关诉请并未超过诉讼时效，并无不当，刘志江、刘伟杰该上诉主张理据不足，本院不予采纳。至于刘志江、刘伟杰要求将管理费及按金对物业管理费进行抵扣的问题，由于刘志江、刘伟杰一审就此未提出反诉，大华公司亦不同意抵扣，本案对此不予调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人刘志江、刘伟杰的上诉主张，理据不足，依法应均予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1443元，由上诉人刘志江、刘伟杰负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年八月十七日书记员 古嘉玲张海燕