青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终348号 上诉人（原审被告）：青海谷鸿森房地产开发有限责任公司，住所地德令哈市祁连路5号。 统一社会信用代码:91632800595013715A。 法定代表人：何琰，该公司总经理。 委托诉讼代理人:魏占昌,男,汉族,1983年2月19日出生，身份证号:×××,住德令哈市祥和二期，系该公司销售经理。 被上诉人（原审原告）：刘世伟，男，汉族，1982年1月19日生，住德令哈市。 被上诉人（原审被告）：四川宇泽置业有限责任公司，住所地四川省成都市邛崃市文君街道办江南村四组51号。 统一社会信用代码915101070988944358。 法定代表人杨万金，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：文涛,四川滕誉律师事务所律师。 上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司（以下简称谷鸿森公司）因与被上诉人刘世伟、四川宇泽置业有限责任公司（以下简称宇泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服德令哈市人民法院（2020）青2802民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人(原审被告)谷鸿森公司委托诉讼代理人魏占昌，被上诉人(原审原告)刘世伟，被上诉人(原审被告)宇泽公司委托诉讼代理人文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谷鸿森公司上诉请求：一、请求撤销(2020)青2802民初302号判决,解除房屋认购协议,改判上诉人退还被上诉人刘世伟首付款154736元；二、本案诉讼费由上诉人和被上诉人按照法律规定分别承担。 事实和理由：1、2017年5月25日,被上诉人刘世伟与上诉人谷鸿森公司签订了《“巴音河畔”商品房认购协议书》,约定被上诉人刘世伟认购德令哈市滨河东路“巴音河畔”9号楼1单元1052室,建筑面积145.04平米,单价3400元/平米,房屋总价493136元,在本协议签订后,被上诉人刘世伟先后缴纳了房款154736元,上诉人谷鸿森公司开据了收据,明确注明所缴纳的款项为首付款,并非房屋定金,一审法院将首付款做定金处理明显适用法律错误。2、2017年9月11日,德令哈市人民法院依据(2017)青2802财保19号裁定查封了该房产,上诉人谷鸿森公司根据相关法律规定向德令哈市人民法院提请了异议申请,说明了该房产已经出售的事实,但德令哈市人民法院以该房屋未全部缴纳尾款且未实际占有为由驳回了相关异议申请,上诉人谷鸿森将相关情况告知了被上诉人刘世伟,该房产在签订《“巴音河畔”商品房认购协议书》时并未被法院查封，上诉人谷鸿森公司不存在刻意隐瞒的行为。综上，一审法院在认定定金和首付款的性质过程中出现错误,进而直接导致上诉人谷鸿森公司承担不利后果,故恳请贵院能重新查明事实,依法予以改判。 刘世伟辩称，一、2017年5月本人预购买谷鸿森公司、宇泽公司共同开发的位于德令哈市××路住宅房,同年5月25日与两公司签订了《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》,系双方真实意思表示,该协议书中明确本人“于2017年5月25日支付定金人民币壹拾伍万(￥150000.00)”。本人向两公司指定工商银行账户×××交纳购房定金150000元(一笔140000元、一笔10000元)。根据《中华人民共和国担保法》第六章第九十一条之规定,上述交纳的150000元中应当确认定金金额为98627.2元(493136×20%),故上诉人谷鸿森公司提出的本人所交纳的154736元资金为购房首付款与事实不符。二、上诉人谷鸿森公司因公司债务问题,导致该套房产于2017年9月11日被德令哈市人民法院依法查封,但该公司并未如实告知本人,并仍然于2017年9月17日通知本人交纳了4736元购房款。2018年12月下旬,德令哈市人民法院执行局工作人员电话通知本人该套房产已被查封,要求本人到法院配合了解有关情况,至此本人才知晓所交纳定金的房产被德令哈市人民法院依法查封((2017)青2802财保19号民事裁定书)。上诉人谷鸿森公司在履行该协议期间存在恶意隐瞒事实,不讲诚信,严重侵害了本人的合法利益,请海西州中级人民法院依法保护本人的合法权益,维护法律的公平正义。综上所述：1.请求判令驳回上诉人谷鸿森公司的上诉请求,维持原判;2.本案诉讼费由上诉人谷鸿森公司承担。 四川宇泽置业有限责任公司辩称，因本案不牵扯本公司的权益，所以对上诉人谷鸿森公司的上诉请求无异议。 刘世伟向一审法院起诉请求：原告与二被告于2017年5月25日签订《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》,购买二被告共同开发的位于德令哈市××路住宅,并向两公司指定的工商银行账户×××交纳购房定金150000元(一笔140000元;一笔10000元)。2017年9月18日,原告委托亲属曹俊萍与两公司签订《巴音河畔小区网签合同确认书》并交纳首付尾款4736元,但之后两公司一直未与原告签订售房合同,期间原告多次催促被告签订售房合同,但被告一直以正在办理相关手续为由不履行协议内容。2018年12月下旬,德令哈市人民法院执行局通知原告该套房产已被查封,要求原告到法院配合了解有关情况,至此原告才知晓所交纳定金的房产被德令哈市人民法院(2017)青2802财保19号民事裁定书依法查封,此后被告均以与海西州中级人民法院执行局、德令哈市人民法院执行局协商为由,迟迟不能签订购房合同,并且被告无法提供该小区之内相似类别房产履行协议。被告的行为已经违反双方签订的协议,严重侵害了原告的合法权利,故原告依据相关规定提起诉讼。请求依法判令：1、解除原告与二被告签订的《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》;2、二被告双倍返还原告交纳的购房定金201894.40元(504736×20%×2)及其余交纳的房款53788.80元;3、二被告承担本案诉讼费。 一审认定事实：2017年5月25日,(认购方)原告刘世伟与(开发商)被告谷鸿森公司、宇泽公司签订《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》,约定原告刘世伟认购德令哈市滨河东路半步桥旁“巴音河畔”9号楼1单元1052室,建筑面积145.04m,单价为3400元/m,房屋总价493136元,定金150000元,并在第一条第4款补充协议注明2017年5月25日支付定金150000元。《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》落款处印有被告谷鸿森公司公章、宇泽公司财务专用章,并无开发商签名。同日,原告刘世伟向被告谷鸿森公司指定的账户孙昌明名下转账140000元及10000元,共计150000元。2017年9月18日,原告刘世伟向被告谷鸿森公司补交房屋首付4736元,被告谷鸿森公司向原告刘世伟出具《收据》,载明收到原告刘世伟“巴音河畔”9号楼1单元1052室房屋首付154736元。另查明,2017年9月11日,德令哈市人民法院（2017)青2802财保19号民事裁定书依法查封了“巴音河畔”9号楼1单元1052室房屋。 一审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。针对本案的争议焦点被告宇泽公司是否应当承担责任的问题分析如下:《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》上虽有宇泽公司财务专用章捺印,但落款处并无宇泽公司代理人签名,不能确认财务专用章为谁捺印,财务专用章并非公章不能对外代表公司订立合同,且原告刘世伟并未提供证据证明宇泽公司参与《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》的实际履行,故对于原告刘世伟要求被告宇泽公司承担责任的诉求,本院不予支持。关于原告刘世伟对被告谷鸿森公司的诉讼请求,本院认为,交易必须以诚信为本。2017年5月25日,被告谷鸿森公司与原告刘世伟签订《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》并收取定金150000元,2017年9月11日,认购房屋被查封,被告谷鸿森公司明知自身债务缠身,无法履行认购房屋的交付,仍然于2017年9月18日收取房屋首付尾款4736元,且在之后两年多的时间里都未解决问题,显属无理。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”原、被告给付、收取定金行为通过《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》第一条第4款补充协议及被告谷鸿森公司出具的《收据》已然证实双方的定金合同生效。原告刘世伟在交付定金后,多次催促被告履行《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》约定的义务,被告谷鸿森公司却以种种理由进行搪塞。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”因此,原告刘世伟选择解除合同、双倍返还购房定金的行为,符合法律规定,依法应予支持。对于定金的数额,根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定,对原告支付的定金数额98627.2元(493136元×20%)及其余购房款56108.8元(154736元-98627.2元),本院予以确认。被告谷鸿森公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本案依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条,《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,作出判决:一、解除原告刘世伟2017年5月25日签订的《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》;二、被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内双倍返还原告刘世伟购房认购定金197254.4元,返还其余购房款56108.8元,总计253363.2元;三、驳回原告刘世伟的其他诉讼请求。案件受理费2568元,由被告青海谷鸿杰房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人谷鸿森公司提交了2017年9月12日谷鸿森公司向德令哈市人民法院提交的复议申请书一份,拟证明谷鸿森公司向市法院说明案涉的房屋已经出售的事实。被上诉人刘世伟质证认为，这组证据的真实性无法确定,不予认可。被上诉人刘世伟提交一份收据,即当时在配合调查时的一张收据（图片及视频）,拟证明缴纳款项为定金15万元,并非首付款,本应签完网签合同确认书后去房管中心备案,该收据原件被谷鸿森公司收走了，结果签完网签合同确认书后无下文。上诉人质证:真实性无法确定,太模糊了无法辨认,真实性不认可。 故本院对上诉人二审中提交的复议申请书及被上诉人二审中提交的收据（为图片及视频），真实性无法确定，不予采信。 二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，被上诉人刘世伟缴纳的154736元房款中98627.2元(493136元×20%)是否属于定金的问题。结合双方所举证据及原审法院查明的案件事实等情况，2017年5月25日上诉人谷鸿森公司与被上诉人刘世伟签订《“巴音河畔”商品房认购意向协议书》并收取刘世伟支付的定金150000元，开具了定金收据。2017年9月11日该认购房屋被查封,上诉人谷鸿森公司明知自身债务缠身,无法履行认购房屋的交付,仍然于2017年9月18日收取房屋首付尾款4736元出具首付为154736元的收据。且之后两年多未与被上诉人刘世伟签订售房合同，期间刘世伟多次催促谷鸿森公司签订售房合同，而上诉人谷鸿森公司却以种种理由进行搪塞，该行为已违反合同约定。上诉人谷鸿森公司认为被上诉人刘世伟支付的150000元是首付款证据不足，对其该上诉理由本院亦不予采纳。 根据《最高人法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”《中国人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定,定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。因此,被上诉人刘世伟选择解除合同、双倍返还购房定金的理由,符合法律规定,依法应予支持。定金的数额,应为被上诉人已支付款项中的98627.2元(493136元×20%)，该款及其余购房款56108.8元(154736元-98627.2元),本院予以确认。至于原审对于四川宇泽公司判决理由充分，本案中四川宇泽公司不承担责任。 综上所述，上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2568元，由青海谷鸿森房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  杨俊秀 审判员  吕福成 审判员  韩文新 二〇二〇年八月十日 书记员  全晓岚