湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7773号上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司（曾用名大连万达物业管理有限公司长沙分公司），住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。负责人：季红民。委托诉讼代理人：陈飞，男，湖南弘一律师事务所。委托诉讼代理人：王正风，女，1990年9月1日出生，芜族，住四川省北川芜族自治县，系公司员工。上诉人（原审被告）：雷井生，男，1976年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：林莎，女，1983年4月2日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系雷井生配偶。上诉人（原审被告）：林莎，女，1983年4月2日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美物业公司）因与上诉人雷井生、林莎物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月１日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人万象美物业公司的委托诉讼代理人陈飞、上诉人林莎（同时作为雷井生的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万象美物业公司上诉请求：1.撤销（2020）湘0105民初2288号民事判决书；2.改判雷井升、林莎支付物业服务费26396.58元及滞纳金6335.20元，后续滞纳金以26396.58元为基数按照银行同期贷款利率为标准自2019年12月31日起计算至实际支付之日；3.判决雷井生、林莎承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院适用法律错误。万达广场2号写字楼44层消防管道属于业主专有部分，万象美物业公司无权进行处置，且万象美物业公司完全按照物业服务合同履行了义务，不存在违反合同约定的行为。雷井升、林莎并未提供44楼漏水和万象美物业公司的服务瑕疵的证据，一审法院在无证据的情况下适用《合同法》第107条认定万象美物业公司的服务存在瑕疵系法律适用错误。雷井升、林莎辩称：万象美物业公司未全面履行管理义务，违约在先；《前期物业服务协议》《临时管理公约》中免除物业公司责任，加重业主责任的条款无效。雷井升、林莎上诉请求：1.撤销（2020）湘0105民初2288号民事判决书；2.驳回万象美物业公司的全部诉讼请求；3.判令万象美物业公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定应缴纳的物业费金额没有事实与法律依据。万象美物业公司疏于管理，给雷井升、林莎造成的损失远超万象美物业公司诉称的26396.58元，一审法院认定万象美物业公司的服务的确存在瑕疵，酌定减免5280.58元物业费，所减免费用并不足以弥补实际损失。一审判决中未对双方责任承担比例、计算标准与依据进行说明。二、一审法院认定错误，因漏水产生的损失与本案系同一法律关系。1.《物业管理条例》第45条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和适用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。第52条规定“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业”。根据双方签订的《前期物业服务协议》，万象美物业公司应当针对业主违反《长沙开福万达广场临时管理公约》的具体行为，根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止或报告相关主管部门等措施。然而其对于44楼金侨公司的装修活动未经验收、检查、监督，就准予其投入使用，雷井升、林莎的受损与万象美物业公司未履行义务直接相关。2.根据《前期物业服务协议》第23条，万象美物业公司应建立24小时电话值班服务，对所有保修需求做详细记录并及时处理。2018年1月30日凌晨漏水事件发生后，万象美物业公司并未及时通知，也未采取积极措施防止损害扩大。且此次漏水事故之前，陆续发生几次漏水事件，但其并未改进服务质量并加强对金侨公司装修的监管，且疏于消防管道设备进行排查、养护，最终致使漏水事故的发生，因此万象美物业公司无权要求雷井升、林莎支付物业管理费。万象美物业公司辩称：44楼漏水给雷井升、林莎造成的损失与本案无关；44楼漏水发生在夜晚，故巡查人员未发现异常，第二天已经及时通知业主，业主要求减免物业费无事实和法律依据。万象美物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决雷井升、林莎支付2018年4月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费26396.58元；2.依法判决雷井升、林莎支付拖欠物业服务费的滞纳金6335.20元，并以26396.58元为基数按银行同期贷款利率的标准支付自2019年12月31日至支付完毕支付的利息；3.依法判决雷井升、林莎承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月20日，万象美物业公司与林莎、雷井生分别签订了《长沙开福万达广场前期物业服务协议》。该协议主要约定：一、物业管理服务内容：1、房屋建筑公用的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、消防设施设备等;3、本物业市政公用设备和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4、本物业公用绿地、花木，建筑小品等的养护和管理;5、本物业委托范围内各种配套建筑和设施的维修、养护和管理、包括：商业网点、文化体育娱乐场所；6、本物业公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生。垃圾的收集、清运；7、本物业交通与车辆停放秩序的管理。8、维持本物业公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤；9、管理与本物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料，建立、健全本物业的物业管理档案资料；10、组织开展社区文化娱乐活动。二、物业管理服务质量：1、房屋外观，建立完善房屋维修保养制度，定期进行保养、修缮，保持外观完好、整洁、墙面砖、涂料、油漆等装饰材料无大面积脱落、污损；2、设备支行，建立完整的设备运行制度，定期对现有设备保养、维护，规范操作人员操作规程，确保设备的正常运行；3、共用部位、共用设施设备，共用部位有专业维修人员定期日常维护，建立共用设施，设备维修养护制度，保证各类共用设备、设施完好及正常使用；4、环境卫生，环卫设施、设备完好，垃圾日常清理，每月进行一次环境消毒灭杀，卫生保洁实行责任制，并实行标准化保洁；5、绿化，绿化管理及养护措施落实，无大面积破坏及黄土裸露或随意暂用绿化地现象。树木绿化配有专人管理、修剪、浇水，苗木长势良好，整齐美观；6、秩序维护，配有专业执勤队伍，实行24小时值班及巡逻制度。执勤人员熟悉房屋环境，文明执勤，训练有素，语言规范。协助治安管理部门处理各种突发事件及处理相关事件。7、消防，消防设施完好无损，可随时启用。消防通道畅通，建立消防应急预案。定期做好消防演练，配合主管部门处理突发应急事件。8、保修，建立24小时电话值班服务，对所有报修需求做详细记录并及时处理。三、物业管理服务费标准：长沙开福万达广场写字楼按合同建筑面积每平方米8.5元／月收取。乙方违反《长沙开福万达广场临时管理公约》、《长沙开福万达广场业户手册》和本物业的相关管理规定，特别是欠缴物业服务费用方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲万有权采取法律诉讼处理，乙方承担相应的法律责任和所导致的一切费用。四、违约责任：每3个月为一个结算周期，乙方应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的0.3%支付违约金。合同还对别的事项进行了约定。大连万达物业管理有限公司长沙分公司更名为深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司。林莎、雷井生分别系万达广场C区2号写字楼43层4320、4321房的业主，建筑面积均为73.94㎡。雷井生、林莎分别拖欠2018年4月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费共计13198.29元（21月×73.94㎡×8.5元/㎡*月）。在2018年1月30日夜间，万达广场C区2号写字楼44层的消防水管爆裂出漏水导致雷井升、林莎物业受损。一审法院认为,一、双方签订的《前期物业服务协议》及雷井升、林莎签订的《长沙开福万达广场临时管理公约》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。万象美物业公司提供了相应的物业服务，雷井生、林莎应缴纳物业费。关于雷井升、林莎提出的消防水管爆裂导致漏水的问题。本案中，在万达广场C区2号写字楼44层业主在装修完成并交付使用后，万象美物业公司在一年多的时间内一直没有督促该业主完成装修验收，且在2018年1月30日消防水管爆裂漏水前，已陆续发生过几次漏水。可见，万象美物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，在监督管理方面确有疏忽。万象美物业公司称曾发函件告知万达广场C区2号写字楼44层业主进行整改，但并未提交相应的证据，不予采信。关于漏水产生的损失，与本案并非同一法律关系，雷井升、林莎可另诉解决。关于雷井升、林莎提出未按法定程序催缴物业费的问题，业主委员会的督促并非催缴物业费的前置条件，万象美物业公司也提交了向雷井升、林莎催缴物业费的证据。因此，一审法院对该项抗辩意见不予采纳。综合本案物业服务合同的履行情况，一审法院酌定雷井升、林莎分别缴纳2018年4月1日至2019年12月31日的物业费10558元。二、关于违约金和利息，因万象美物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、限雷井生、林莎在本判决生效之日起十日内向分别向深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司支付2018年4月1日至2019年12月31日拖欠的物业费10558元。二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取230元，由雷井生、林莎各自负担115元。双方当事人在二审中均未提交新证据。雷井升、林莎在本院组织的询问中陈述，其已就44楼漏水导致的损失另行提起了诉讼。本院查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，万象美物业公司与雷井升、林莎签订的协议及雷井升、林莎签订的公约系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。根据查明的事实，万象美物业公司提供了相应的物业服务，雷井升、林莎应当缴纳物业服务费。关于万象美物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵。本院认为，《长沙开福万达广场前期物业服务协议》约定了万象美物业公司具有24小时值班及巡逻制度，而涉案写字楼夜间发生消防水管爆裂漏水，万象美物业公司直至第二天早上才发现，且在2018年1月30日消防水管爆裂漏水前，已陆续发生过几次漏水。可见，万象美物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，在监督管理方面确有疏忽。一审法院综合物业服务的履行情况，酌情减免物业费，并无不妥。至于因漏水事故产生的损失，由于雷井升、林莎已就此另行起诉，故本院对此不再进行处理。综上所述，万象美物业公司、雷井升、林莎的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费218.28元，由深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司负担90.38元，由雷井升、林莎各自负担63.95元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年八月七日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。