甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）甘0502民初1720号 原告：汪莉娜，女，汉族，住天水市秦州区。 原告：李佳鹏(系汪莉娜之子)，男，汉族，住天水市秦州区。 原告：王香家(系汪莉娜婆婆)，女，汉族，住天水市麦积区。 以上三原告共同的委托诉讼代理人：辛洁世，甘肃端方律师事务所律师。 被告：蔡冬桂，女，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：王伟中（系蔡冬桂女儿），住天水市秦州区。 原告汪莉娜、李佳鹏、王香家与被告蔡冬桂合同纠纷一案，本院于2017年4月5日作出（2016）甘0502民初2646号民事裁定。原告不服该裁定，向天水市中级人民法院提起上诉。天水市中级人民法院于2017年6月16日作出（2017）甘05民终408号民事裁定，撤销我院作出的裁定，指令审理。本院受理后，依法适用普通程序，于2017年8月26日公开开庭进行了审理。原告汪莉娜、王香家、李佳鹏的委托诉讼代理人辛洁世，被告蔡冬桂的委托诉讼代理人王伟中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪莉娜、王香家、李佳鹏向本院提出诉讼请求：1.确认李某某与被告蔡冬桂之间的购房合同合法有效（庭审中原告撤回本项诉讼请求）；2.判令被告蔡冬桂协助三原告将坐落于天水市秦州区XX室房屋的产权证变更于三原告名下。事实和理由：2000年，原告汪莉娜丈夫李某某以被告蔡冬桂的名义购买了天水市秦州区XX室房屋。该套房屋总款52020元，首付款21020元李某某一次性付清后以该套房屋的产权证作抵押，向建行天水市分行营业部（以下简称建行营业部）贷款3.1万元予以支付余款。李某某拿到钥匙后即入住该房屋。2004年李某某因拖欠建行营业部24个月本息7128.8元，建行营业部申请天水仲裁委员会（以下简称仲裁委）仲裁。经仲裁委调解，李某某写了还款计划，保证交清所有拖欠款项。此后，李某某与原告汪莉娜共同向建行营业部归还剩余贷款，并于2009年12月30日将全部贷款还清。2011年10月13日李某某去世。之后，原告汪莉娜将该套房屋出租给他人使用，但被告蔡冬桂20**年5月到房管部门将抵押于银行的房产证申请挂失，另行取得新房产证，并于11月9日将该套房屋强行换锁入住。为维护原告的合法权益特起诉至法院，恳请法院作出公正判决。 蔡冬桂辩称，1.原告要求确认李某某与蔡冬桂之间的购房合同合法有效不符合法律规定，蔡冬桂拥有争议房屋产权证，依法对该房屋享有所有权；2.争议房屋系被告蔡冬桂购买，该房屋总价52020元，其中首付款21020元由蔡冬桂一次性付清，余款3.1万元以该套房屋的产权证为抵押，向建行营业部贷款3.1万元予以支付。后李某某得知蔡冬桂购买了该套房屋，经双方协商，该套房屋的月租金为260元，由李某某租住，建行营业部的贷款亦由李某某归还，以折抵该套房屋的租金。2004年李某某未按时归还贷款，建行营业部申请仲裁委仲裁。在仲裁委，蔡冬桂和李某某再次协商，由李某某继续归还所欠贷款。综上，该套房屋属被告蔡冬桂所有，蔡冬桂与李某某之间仅存在租赁关系，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张提交了以下证据： 1.《商品房预售合同》原件，用于证明李某某预交定金21020元，以蔡冬桂名义购买争议房屋的事实； 2.购房发票、交款凭证、个人贷款结清证明，用于证明李某某以蔡冬桂的名义归还购房贷款以及还清贷款的事实； 3.办理房产证的相关票据，用于证明李某某付清房款后，将房产证办理至蔡冬桂名下； 4.取暖费、卫生费交费凭证，用于证明李某某及家人居住该套房屋，将暖气费一直交纳至2010年，之后汪莉娜将房屋出租，由承租户继续交纳至2015年； 5.天水仲裁委员会调解书、还款计划、收条，用于证明房屋由李某某购买，贷款由李某某归还； 6.天水市房地产交易中心查档证明，用于证明该套房屋他项权证仍抵押在建行营业部，蔡冬桂持有的房产证是挂失后重新办理的新证； 7.公证书原件，用于证明建行营业部与蔡冬桂签订贷款合同后进行了公证； 8.租赁合同，用于证明从2011年11月至2016年10月底，汪莉娜将争议房屋出租给刘某某的事实； 9.证人张某某的证言、销货清单，用于证明2005年李某某对争议房屋进行装修; 10.证人鲁某某（系建行营业部职工）的证言，用于证明李某某因不符合贷款条件，以蔡冬桂名义购买争议房屋、申请贷款、还款的事实。其在庭审中陈述：“2004年我负责向蔡冬桂催收没有按时归还的贷款。当我向蔡冬桂催要时，蔡冬桂表示这个事情别找她，跟她没关系，房屋虽然登记在她名下，实际是李某某的，之前的贷款也是李某某归还的，让我直接找李某某催要并提供了他的电话号码。因催要未果，2004年9月1日建行向仲裁委申请仲裁，要求蔡冬桂归还拖欠的贷款。我作为建行的委托代理人参与了仲裁庭的审理。庭审中建行、蔡冬桂以及李某某三方均在场，经调解达成了还款协议，李某某写了还款计划。当时李某某处理这件事很积极，当做自己的事在办，给人的感觉是房产证上虽写的蔡冬桂，但实际上房屋是李某某的，是借用了名字”。 被告蔡冬桂对原告提供的证据4-8均无异议。对证据1-3的真实性无异议，但认为商品房预售合同、票据原件及办理房产证的相关票据原来都由蔡冬桂所有并保管，后来李某某为了归还房屋的贷款，蔡冬桂的丈夫王长海借给了李某某。对证据9-10证人张某某、鲁某某的证言，认为不能证明争议房屋归李某某所有。 被告蔡冬桂为证明其主张提交了以下证据： 1.房屋产权证原件、《商品房购销合同》复印件，用于证明蔡冬桂系该套房屋所有人； 2.证人马某某的证言，用于证明从2010年11月至2016年10月争议房屋由原告汪莉娜租赁给刘某某、马某某夫妇居住，2016年11月初被告蔡冬桂收回房屋的事实； 3.证人王小琳、杨惠琴的证言，用于证明该套房屋出租给李某某。王小琳、杨惠琴陈述，从蔡冬桂丈夫王长海处听说争议房屋出租给了李某某。 原告对蔡冬桂提供的证据1-2无异议，对证人王小琳、杨惠琴的证言不予认可，理由为王小琳描述的李某某的特征与实际情况不符；杨惠琴的证言与情理不符。 审理中，本院依职权调取了争议房屋档案、贷款合同，并向天水市城市建设开发公司（以下简称城建公司）对首付款的交付情况调查了解，该公司证明：“争议房屋首付款21020元以现金形式交纳，但具体由谁交纳因时间太长、交款人员繁多无法查实；首付款交付后给交款人开具了现金收据，60%按揭贷款到公司账户后，收回40%的房款收据，开具了全额购房发票。房屋钥匙由谁从城建公司领取亦无法查实”；本院亦向建行营业部对还款情况调查了解，该营业部证明：“借款人蔡冬桂采用柜面方式还款，只需借款人带现金或银行卡到营业大厅柜台，向银行人员提供个人贷款账号，即可进行还款，再无需其他资料。” 对当事人无异议的证据，即原告提交的证据4-8、被告提交的证据1-2、本院依职权调取的材料，予以确认并在卷佐证。对互相有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的证据1-3，即《商品房预售合同》、购房发票、交款凭证、个人贷款结清证明及办理房产证的相关票据均属原件，且蔡冬桂对其真实性亦无异议，仅是认为以上证据原件原来由其保管，后来借给了李某某。对该质证意见，蔡冬桂并无证据予以证实，应承担举证不能的后果，故以上证据客观真实，来源合法且与本案有关联性，本院予以采信； 2.张某某及马某某的证言。原告证人张某某陈述的内容能够与被告证人马某某的证言相印证，且被告也自认在2005年听李某某说要装修房屋，故对张某某、马某某的证言均予以采信； 3.原告证人鲁某某的证言。鲁某某作为建行营业部的代理人，对催收贷款的经过作出了陈述，其陈述得到仲裁委案卷中的还款计划、仲裁委给李某某出具的收条等证据印证，形成了证据链，故对其证言予以采信； 4.被告证人王小琳、杨惠琴的证言。王小琳、杨惠琴仅从被告丈夫王长海处听说争议房屋出租给李某某，其证言均属传来证据，在没有其他证据印证的情况下，不能达到被告的证明目的，故对二人的证言不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2000年3月7日，被告蔡冬桂与城建公司签订《商品房预售合同》，约定由蔡冬桂购买城建公司开发的秦州区罗玉小区39幢5层551号楼房一套，建筑面积51㎡，预交定金21020元。当日，城建公司收取21020元后出具收据一份。对该款由谁支付双方各执一词，汪莉娜认为系其丈夫李某某(2011年去世)交纳，蔡冬桂认为是由自己交纳，但《商品房预售合同》的原件现由汪莉娜持有。3月9日，蔡冬桂与城建公司签订正式《商品房购销合同》，双方约定总房款为52020元，由蔡冬桂于2000年3月7日前支付房款总额的40%，计21020元，当月9日前支付剩余60%，计3.1万元。2000年3月10日，蔡冬桂与建行营业部签订《中国建设银行（个人住房贷款）抵押合同》，约定以该套房屋抵押，从建行营业部贷款3.1万元。同日，建行营业部将3.1万元汇入城建公司，城建公司将交纳首付款（定金）的收据收回并出具了金额为52020元的发票一张，该发票原件亦由汪莉娜持有。3月14日，天水市房屋交易中心对该套房屋办理了产权证，登记的房屋所有权人为蔡冬桂，办理房产证时交纳各种费用的发票、收据以及完税证、准予登记通知书原件现均由汪莉娜持有。4月11日，天水市房屋交易中心对该套房屋办理了他项权证，设定抵押期限15年，从2000年3月10日起至2015年3月10日止，房屋他项权人为建行营业部，该证目前仍在建行营业部抵押。对以上产权证、他项权证究竟由谁去办理的问题，双方仍各执一词，汪莉娜认为系其丈夫李某某去办理，蔡冬桂认为是由自己去办理。 2000年3月起，李某某入住该套房屋并从当年4月26日起以蔡冬桂名义给建行营业部归还贷款，每月还款254.6元。2004年9月1日因李某某逾期未给建行营业部归还贷款本息，建行营业部向天水仲裁委申请仲裁，要求蔡冬桂归还逾期28个月的欠款本息7128.8元。当月7日，在李某某参与下，经天水仲裁委主持调解，建行营业部和蔡冬桂达成协议：由蔡冬桂在2004年9月7日前归还18个月欠款本息4582.80元，在同年10月31日前归还2004年12月底前到期的借款本息，如逾期不还，建行营业部有权以蔡冬桂抵押的房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。在仲裁委李某某写出还款计划，保证2004年10月底归还2004年12月底以前所有欠款。同时，李某某将拖欠的贷款4582.80元交给仲裁委，仲裁委给李某某出具收条一份，内容为：“收到蔡冬桂归还贷款4582.80元。备注：该款由李某某实际代交，为归还建设银行住房贷款”。此后，剩余贷款继续由李某某给建行营业部偿还，直至2010年2月1日将贷款全部还清。 另查明，被告蔡冬桂丈夫王长海（2010年去世）与李某某系师徒关系，李某某前妻李仲系蔡冬桂外甥。2002年4月3日李某某与李仲在秦州区民政局办理离婚登记，离婚时双方对财产的处理约定为：婚前财产归各自所有、婚后无共同财产，无子女。2010年7月1日李某某与原告汪莉娜再婚。2011年10月李某某去世后，汪莉娜将争议房屋出租给刘某某、马某某夫妇居住至2016年10月底，2016年11月初蔡冬桂之女王伟中将门锁更换后从马某某处收回房屋并出租给他人。2016年9月6日蔡冬桂以遗失补办的方式重新办理该房屋的所有权证。 再查明，汪莉娜与李某某再婚时带一子杜佳鹏。汪莉娜、杜佳鹏的户籍分别于2011年4月22日、28日迁至李某某的户口簿上，显示与李某某的关系为夫妻、父子，同年6月1日杜佳鹏改名为李佳鹏。李某某父亲李进明已经去世，母亲即为原告王香家。 本院认为，不动产所有权以登记为准，不动产权属证书是权利人享有不动产所有权的证明，但不动产权属证书不具有绝对的证明力，并不排除存在不动产权属证书记载的权利人和真实权利人不一致情况。本案中，秦州区罗玉小区39幢5层551号房屋的产权登记在被告蔡冬桂的名下，《商品房购销合同》记载的购买人亦为蔡冬桂。原告汪莉娜主张该房屋系其丈夫李某某“借名买房”，李某某系实际购买人，要求将该套房屋转移登记在其名下，而被告蔡冬桂则认为该套房屋系其购买后出租给李某某使用，虽然李某某支付了该套房屋总房款的60%即3.1万元，但该3.1万元系用来折抵房屋租金，并不存在李某某借名买房的可能性。对以上争议，原、被告虽围绕各自的主张进行了举证，但双方均未提交直接的证据证明各自的主张，即原告未举证证明双方达成“借名买房”的口头协议，被告未举证证明争议房屋系其购买后出租给李某某。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”，故对本案争议，本院依据在案现有证据，运用逻辑推理和日常生活经验综合认定如下： 首先，争议房屋的预售合同原件、购房款发票、完税凭证、准予产权登记通知书、公证书、贷款合同原件等反映房屋购买及产权登记情况的重要凭据无一例外的由原告汪莉娜持有，蔡冬桂辩称以上相关材料的原件原来都由其丈夫王长海所有并保管，现在之所以在李某某继承人处，是因为李某某为归还贷款方便而向其丈夫借用了相关材料。对此主张，被告并未举证证实，且经本院从建行营业部调查，李某某给建行营业部还款，只需带上现金或银行卡到银行营业大厅柜台提供个人贷款账号，即可进行还款，并不需要诸如房屋预售合同、购房发票之类的其他材料；同时根据常理判断，即使李某某需要有关材料，在使用完毕之后，蔡冬桂丈夫也理应在合理期限内将以上材料要回并由自己妥善保管，但蔡冬桂对于以上重要凭证为何由李某某保管十余年并无令人信服的解释，而原告关于该房屋系其丈夫李某某所购买，以上重要凭证一直由李某某保管的陈述明显具有更高的可信度； 其次，建行营业部的贷款3.1万元一直由李某某以蔡冬桂名义偿还。被告蔡冬桂认为李某某之所以偿还贷款，是因为其将该套房屋出租给了李某某，李某某偿还贷款是为了抵付租金。如果蔡冬桂与李某某存在以贷款折抵租金的租赁关系，李某某2010年2月已还清了贷款，则从此时起，李某某即为无偿使用房屋，蔡冬桂应向李某某主张2010年2月之后的租金，但蔡冬桂此后不仅未向李某某收取租金，而且让李某某的继承人汪莉娜将房屋出租给他人，直至2016年11月初蔡冬桂才将房屋门锁更换后收回，其在长达6年的时间内让李某某无偿使用房屋与之前让李某某以贷款折抵租金的做法形成鲜明的对比，蔡冬桂对此并无令人信服的解释； 再次，从争议房屋的使用情况看，2000年3月李某某取得房屋后进行了装修并实际入住至2011年，随后又由李某某的继承人即原告汪莉娜出租给他人居住至2016年11月，该套房屋已由李某某或原告汪莉娜实际居住、收益长达16年。且蔡冬桂也自称2014年才第一次去找李某某（其时李某某早已去世），蔡冬桂提供的承租户马某某亦证实2016年才第一次见到被告蔡冬桂，可见作为产权人的蔡冬桂在长达16年的时间内对其房屋并无任何管理行为；同时，出租房屋可能面临租金涨跌等不确定因素，蔡冬桂一次性将房屋出租十余年，其做法有悖生活常理。 综上，原告所提供证据的证明力明显大于被告提供证据的证明力，已达到高度盖然性的证明标准，其主张借用被告名义购房明显具备更高的可信度，而被告的相应辩称缺乏合理性，亦无有效的证据予以支撑。据此，本院认定原告主张的事实成立。目前涉案房屋贷款已经还清，蔡冬桂应当在抵押注销后将争议房屋转移登记至李某某的继承人即原告名下。故原告要求被告协助转移登记的诉请，合法有据，本院以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，判决如下： 被告蔡冬桂于本判决生效之日起10日内将坐落于天水市秦州区罗玉小区39幢5单元5层501号房屋（建筑面积51㎡）的产权协助转移登记至原告汪莉娜、王香家、李佳鹏名下。 案件受理费5890元，由蔡冬桂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  王永利 审 判 员  陈明霞 人民陪审员  张雅雅 二〇一七年九月三十日 书 记 员  焦 凡