辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6461号上诉人(原审原告、反诉被告):徐贵兴，男，1953年4月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人(原审被告、反诉原告):李英杰，男，1978年7月26日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。被上诉人(原审被告):郝秀英，女，1962年12月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人徐贵兴、李英杰因与被上诉人郝秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐贵兴上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.判令房产中介因蒙骗买卖双方，签定不符合《房地产交易法》及《合同法》规定的《房屋买卖协议书》及补充协议无效；3.判令房产中介因蒙骗买卖双方签定不合法《房屋买卖协议书》，承担全部责任，赔偿买卖双方的经济损失；4.判令房产中介退还我方房产证、契税证；5.判令李英杰按照房产交易所之规定，自持发票退回不能交易而已经交的契税2500元；6.全部诉讼费由房产中介承担。事实和理由：1、一审以司法解释否定《合同法》和《房地产交易法》，认定合同有效错误。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条是对一物二卖行为，对未买到标的物买受人的保护。买卖协议单方签字，没有离婚判决分割房产，房产证没有单独所有字样，不符合《房地产交易法》规定，根据我国《合同法》第五十二条规定，不符合规定不能实现交易，签订的协议无效。2、中介蒙骗双方签约是过错方，造成损失由中介承担，不应由我方承担。我方不懂房产交易具体规定，按中介要求提供材料手续，原以为房屋可以交易，签约前中介未告知手续不全，也未告知需女方签字。买方庭审陈述中介告知其卖方手续没有问题，签约前中介欺骗买方，有意掩盖事实。中介蒙骗买卖双方签订协议，收取中介费和定金，在办理过户手续时，才告知双方卖方手续不全需补办才可交易。3、中介给我方造成巨大损失。我方为将协议变成有效，多次与前妻沟通无果，支出费用往返国外办理手续，让步妥协勉强拿到女方手续，共损失20万元。因手续不符合要求未能办理过户，后前妻要求增加款项，被拒后收回不合格手续，协议没有前妻签字。纠纷责任是中介。所谓我方违约证据，是签约后我方努力过程，被蒙骗签订无效协议在前，不应成为我方违约证据。4、判决我方支付契税不符合法律规定。房产交易先由买方缴纳契税，交易不成可退税。综上，中介是责任人，没有资质，没有在房产交易所备案，判令中介赔偿买卖双方全部损失。李英杰上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判确认房屋买卖协议有效，徐贵兴继续履行协议，配合办理房产过户手续，并承担相应违约责任，驳回徐贵兴其他诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由徐贵兴承担。事实和理由：1、一审认定房屋为夫妻共同财产错误。房屋系徐贵兴婚前继承取得，不是婚姻关系存续期间取得的共同财产。离婚判决未确认存在共同财产。《个人房产及住址证明信》房屋系徐贵兴父母所有，动迁后由徐贵兴继承，个人工龄买断，与前妻无关。签订房屋买卖协议过程中，徐贵兴多次强调房屋为其个人所有，其有权处置，为避免前妻主张权利，可通过诉讼确认归其所有。《房屋交易申报单》显示徐贵兴持有全部份额。徐贵兴主张夫妻共同房产，没有提供有利证据，根据举证规则，一审法院应追加徐贵兴前妻为第三人，进一步查明案件事实，或由徐贵兴承担举证不能的不利后果。2、一审对于我方在房屋交易过程中存在过错，因而承担相应法律责任，认定事实错误。房屋买卖协议已经部分履行，并完全可以继续履行。徐贵兴主张解除协议，后变更认定协议无效，是因房屋为学区房，价格大幅上涨，徐贵兴多次要求增加房款，即可办理房屋过户手续，可见徐贵兴单方故意违约，致使协议无法如期履行。签订协议时，徐贵兴一直主张房屋为其个人所有，有权对外转让，结合房产证及中介介绍，我方完全有理由认为徐贵兴有权出售房屋，我方为善意买受人，合法权益应受保护。一审法院认定我方未谨慎审查有过错，没有事实及证据支持，认定事实错误。补充：案涉房屋归我方所有。徐贵兴辩称，本案受害方是买卖双方，中介错误做法给双方带来两年多纠纷和经济损失。中介明知我方手续不全，应拒绝受理，中介为取得利益，与买方恶意串通，要取得我方房产，掩盖其错误和责任，法律上不能成立。一审所谓我方违约证据，是被中介蒙骗签订无效合同后，我方为将合同变成有效，实现交易所做的辛苦努力，不能证明我方违约。我方到房产交易所调查，中介没有资质，没有备案，是不可以做房产中介的个体，建设部54号令对此有明确规定。李英杰辩称，案涉房屋不是夫妻共同房产，契税手续显示徐贵兴有全部份额。合同有效，徐贵兴恶意违约，要求继续履行合同，不同意一审判项内容，房屋归我方所有。郝秀英辩称，1、徐贵兴因李英杰购买其他房产要求解除合同没有事实及法律依据，法院不应认定徐贵兴因学区房价格上涨而恶意违约的行为。2、徐贵兴在更名过户过程中已经取得前妻授权，且与李英杰签订补充协议，说明出售房屋是二人共同意思表示，法院应判决继续履行合同。中介在交易中没有任何过错，不但协助看房，协商价格，陪同办理契约，签订合同，而且在发现徐贵兴准备一房二卖时报警，付出了比一般交易更多时间和精力，无论继续履行，还是解除，都不应让中介返还中介费。3、公证书翻译问题，中介为徐贵兴提供了具备资质的公证处。此后，房屋具备过户条件，徐贵兴让李英杰加5万元房款才同意办理过户，证明徐贵兴看到房价上涨恶意违约，与手续办理无关。4、徐贵兴起诉之初未提出授权问题，是以李英杰购买其他房产提出解除合同。综上，中介没有任何过错，判决中介返还中介费没有事实和法律依据，显失公平，如判决解除合同，应让恶意违约的徐贵兴承担赔偿责任。徐贵兴向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间签订的房屋买卖协议书；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，徐贵兴变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间签订的房屋买卖协议书及房屋买卖补充协议无效；2、被告丽迅达房产退还原告房产证、契税证；3、诉讼费由被告丽迅达房产承担。李英杰向一审法院反诉请求：1、解除涉案房屋买卖协议，反诉被告赔偿反诉原告经济损失203,924元，（12,000-8120）×52.3=203,924元；2、反诉被告退还反诉原告已付定金20,000元；3、反诉被告承担中介费7000元、契税2500元；4、全部诉讼费由反诉被告承担。庭审中，李英杰变更反诉请求为：1、判令反诉被告继续履行房屋买卖协议；2、反诉被告配合反诉原告办理更名过户手续；3、判令本案反诉费3837元应由反诉被告承担。一审法院查明事实：2018年1月2日，一审法院制发（2017）辽0102民初8046号民事判决书，判决徐贵兴与案外人安南离婚，但未分割夫妻共同财产。该判决于2018年5月17日生效。2018年1月31日，徐贵兴（甲方、卖房人）与李英杰（乙方、买房人）签订《房屋买卖协议书》，约定“房屋地址为沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号，建筑面积52.3平方米，成交金额425,000元，定金金额20,000元，中介信息费7000元。如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金、中介费不退，交定金时间同时付中介费。本协议达成后由中介协助甲、乙双方办理更名过户手续，手续费由乙方承担”。丽讯达房产在落款中介处盖章。同日，李英杰支付徐贵兴定金20,000元，徐贵兴将房产证交与丽讯达房产。2018年4月3日，徐贵兴（卖房人）与李英杰（买房人）签订《房屋买卖补充协议》，内容载明“经双方协商，约定于2018年4月20日之前办理更名过户手续。不再接受任何理由的延期。要求卖方在2018年4月25日把户口迁出，保证买方正常落户。如果卖方再次违约，买方将终止交易，要求卖方赔偿双倍定金肆万元整（40,000元）、中介费柒仟元（7000元）、共计肆万柒仟元整（47,000元）。在卖方支付全部违约赔偿款之前，中介暂扣留房产证、契证等证件，不得返还卖方。”2018年4月19日，李英杰交纳涉诉房屋契税并取得《税收完税证明》，契税管理部门将徐贵兴所有的原涉诉房屋契证收回。徐贵兴与李英杰在办理房产过户时，房产登记机构以双方未提供案外人安南有效授权为由未予办理。因此，双方发生纠纷，徐贵兴以李英杰、丽迅达房产为被告诉至一审法院，请求法院判令“确认原、被告之间签订的房屋买卖协议书及房屋买卖补充协议无效；判令被告丽讯达房产退还原告房产证、契税证；诉讼费用由被告承担”。经审理，一审法院于2019年1月23日作出（2018）辽0102民初9301号民事判决，内容载明“判决：一、确认原告徐贵兴与被告李英杰于2018年1月31日就位于沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号房屋所签订的《房屋买卖协议书》无效；二、原告徐贵兴于判决生效之日起十日内返还被告李英杰定金20,000元；三、被告沈阳市和平区丽迅达房产信息咨询服务部于判决生效之日起十日内返还被告李英杰中介费7000元；四、被告沈阳市和平区丽讯达房产信息咨询服务部于判决生效之日起十日内返还原告徐贵兴沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号房屋的房屋所有权证；五、驳回原告徐贵兴的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李英杰的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由原告徐贵兴负担。反诉案件受理费3837元，由反诉原告李英杰负担。”判决宣判后，李英杰不服一审判决，上诉至本院。本院认为“一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，应予发回重审。依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此，一审法院释明当事人变更诉讼请求，并判决认定合同无效错误，应予重新审查认定……裁定如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初9301号民事判决；二、本案发回沈阳市和平区人民法院重审。上诉人李英杰预交的二审案件受理费3,837元予以退回。”一审法院认为，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告徐贵兴主动出售涉案房产，又以其前妻未授权出售为名诉请原、被告之间签订的房屋买卖协议书及补充协议无效，该诉请于法无据，故一审法院不予支持；另，涉案房产系原告徐贵兴与案外人安南离婚时未进行分割之财产，且安南未在国内居住，客观上无法实现反诉原告李英杰要求反诉被告徐贵兴继续履行房屋买卖协议、协助办证的诉讼目的，致房屋买卖合同失去继续履行的现实基础。综上，根据法律规定并结合本案实际，对原、被告签订的房屋买卖协议予以解除；关于原告徐贵兴要求被告丽讯达房产服务部返还契税证的诉讼请求，现本诉原告徐贵兴的契税证已被契税管理机构收回，不在被告丽讯达房产服务部处，故对该请求不予支持；本诉原告徐贵兴在未取得房屋共有人同意情况下私自出卖涉诉房屋，有过错，应当双倍返还所收取的定金并支付办理契税证的费用，即应向被告李英杰返还定金40,000元及办理契税证产生的费用2500元；本诉被告丽讯达房产服务部作为房产中介部门未尽对房屋出卖人的婚姻状况及房屋产权情况的审查义务，有过错，并且未最终促成双方交易完成，应当向被告李英杰返还所收取的中介费7000元及本诉原告徐贵兴的房产证。综上，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：一、解除徐贵兴与李英杰分别于2018年1月31日、2018年4月3日就位于沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号房屋所签订的《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议》；二、徐贵兴于判决生效之日起十日内返还李英杰定金40,000元；三、徐贵兴于判决生效之日起十日内返还李英杰办理契税证产生的费用2500元；四、丽讯达房产于判决生效之日起十日内返还李英杰中介费7000元；五、丽讯达房产于判决生效之日起十日内返还徐贵兴沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号房屋的房屋所有权证；如徐贵兴、丽讯达房产未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。六、驳回徐贵兴的其他诉讼请求；七、驳回李英杰的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由徐贵兴负担。反诉案件受理费3837元，由李英杰负担2924元，徐贵兴负担863元，由丽讯达房产负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明：沈阳市和平区丽讯达房产信息咨询服务部已经注销，注销前的经营范围为“房产信息咨询服务”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：本案争议焦点为合同是否无效，是否应予解除，以及各方责任的承担。一、合同效力问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，适用本案房屋买卖合同纠纷，并非仅适用一房二卖行为。我国《合同法》第五十二条规定合同无效的情形，是指违反法律、行政法规的强制性规定，即违反效力性条款规定。本案因徐贵兴对案涉房屋不具有完全的处分权，导致无法办理房屋权属转移登记，并不违反效力性条款规定。据此，徐贵兴提出合同无效的上诉理由不能成立，一审法院依据法律规定认定合同有效正确。二、合同应否解除问题。对于李英杰提出一审认定案涉房屋为夫妻共同财产错误的上诉主张。首先，根据房屋权属登记和离婚判决，徐贵兴在夫妻关系存续期间取得房屋所有权，权属登记并未明确属于徐贵兴单独所有，即使徐贵兴婚前继承房屋使用权，且以个人工龄购买产权，案外人对房屋也享有财产权利，在未经离婚确权变更房屋权属的情况下，徐贵兴对房屋不具有完全的处分权。其次，放弃财产权利需明示，离婚判决并未记载案外人放弃夫妻关系存续期间取得的财产权利，仅以离婚判决没有夫妻共同财产内容，不能认定案外人已经放弃案涉房屋的财产权利。再次，虽然《房屋交易申报单》显示徐贵兴持有全部份额，但该申报单系办理契证的申报材料，并非房屋权属登记徐贵兴单独所有。因此，李英杰的上诉主张均不能成立。徐贵兴对案涉房屋不具有完全的处分权，李英杰诉请继续履行合同，应当以合同具备继续履行条件，即能够办理房屋权属转移登记为前提。李英杰提出案外人出具授权手续，不影响合同继续履行的主张。本院认为，三方签订的《房屋买卖协议》并无案外人签字，虽然根据当事人陈述，徐贵兴曾取得案外人在国外出具的授权手续，但因手续不符合要求未能办理房屋权属转移登记。由于案外人没有在《房屋买卖协议》上补签字追认协议内容，也没有出具符合要求的授权手续，且对房屋交易价格不予认可，故《房屋买卖协议》对案外人不具有法律约束力，合同不具备继续履行的条件。另，本案发回重审后，李英杰反诉请求继续履行合同，但未申请追加案外人参加诉讼，本案也无法判定案外人承担责任。据此，一审法院未支持继续履行合同的诉请，依法判决解除《房屋买卖协议》及补充协议并无不当，本院予以维持。三、各方责任承担问题。对于徐贵兴提出不应当承担责任的上诉主张。徐贵兴作为案涉房屋的出卖方，应当对房屋有完全处分权。徐贵兴明知在夫妻关系存续期间取得房屋所有权，但离婚诉讼中并未要求确权，徐贵兴提出对相关规定不了解，才会认为自己有权出售房屋，并不是出卖方的免责理由。徐贵兴提出中介蒙骗买卖双方，未告知手续不全，应当承担全部责任赔偿双方损失的上诉主张。根据一审录音证据，徐贵兴不否认中介告知其需要提供案外人授权手续，自己也承诺能够提供，并认可承担赔偿责任。徐贵兴对录音证据提出异议，认为不能证明其违约。本院认为，录音时间在当事人协商解决纠纷过程中，各方在录音中的陈述清楚，能够证明案件事实。即使如徐贵兴所述，中介没有告知其手续不全，那么三方签订补充协议之时，徐贵兴也明知卖方需要提供案外人授权手续。由于徐贵兴对案涉房屋没有完全处分权，且未能按照补充协议约定取得案外人合法授权，致使房屋所有权不能转移，应当承担解除合同的违约责任，徐贵兴是否积极履行合同支出费用等，并不是免责的合法理由。徐贵兴以案外人认为交易价格低，房屋升值等理由，要求李英杰增加房款才能够交易，系单方变更合同的违约行为，李英杰有权拒绝。综上，徐贵兴的上诉主张不能成立，其应当承担违约责任。三方签订的补充协议对于违约责任有明确约定，虽然房屋升值给李英杰造成其他损失，但李英杰一审变更反诉请求并未提出相关诉情，故一审法院依法判决徐贵兴向李英杰双倍返还定金并无不当，本院予以维持。徐贵兴上诉提出判决中介退还房产证、契证，契税可退回不应判决其承担等主张。一审法院已经判决返还房产证，因契证已经更名，不能证明还在郝秀英处，故该项返还请求未予支持，本院予以维持。徐贵兴违约造成李英杰损失，不应再增加李英杰的履行负担。如果契税可退，徐贵兴承担赔偿责任后，可向主管部门主张权利，如需李英杰配合，可与李英杰协商，协商不成另行诉讼。徐贵兴上诉提出中介没有资质，没有在房产交易所备案等主张，不影响三方签订协议的合法效力，不是导致合同解除的原因，故不影响对违约责任的认定。丽讯达房产已经注销，依法应由经营者郝秀英承担责任，本案二审查明后变更当事人为郝秀英。郝秀英二审主张中介不应当承担责任，本院认为郝秀英作为房屋买卖中介服务的提供方，应当了解和掌握比普通人更多的专业信息。郝秀英主张三方签订《房屋买卖协议》之时，知道房屋是徐贵兴夫妻共有，但是协议出卖人处并未注明还有其他房屋权利人，涉外授权手续的办理程序较为复杂，签约时徐贵兴并不持有案外人出具的合法授权手续，在此情况下协议没有对授权手续办理以及责任承担进行约定，也是导致后续授权手续办理出现问题，无法完成房屋权属转移登记的原因，中介郝秀英负有不可推卸的责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”，郝秀英未提出上诉，对于一审判决第四项，本院予以维持。此外，一审判决并未认定李英杰负有责任，李英杰上诉提出一审认定其存在过错承担责任的主张不能成立。综上所述，上诉人徐贵兴、上诉人李英杰的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（徐贵兴预交），由上诉人徐贵兴负担。二审案件受理费3837元（李英杰预交），由上诉人李英杰负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二〇年八月六日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。