河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2017）冀02民终5710号上诉人（原审原告）：赵爱民，男，1963年11月27日生，汉族，个体，现住遵化市。上诉人（原审原告）：肖金滢，女，1969年12月23日生，满族，个体，户籍地唐山市，现住遵化市。被上诉人（原审被告）：唐山建科房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区学院路郭大里小区综合楼。法定代表人：杨运军,该公司董事长。委托诉讼代理人：佟蕊，河北正一律师事务所律师。上诉人赵爱民、肖金滢因与被上诉人唐山建科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵爱民、肖金滢，被上诉人唐山建科房地产开发有限公司的法定代表人杨运军及委托诉讼代理人佟蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵爱民、肖金滢上诉请求：1、撤销唐山市路北区人民法院(2017)冀0203民初999号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为"原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定被告应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并非约定被告应当在60日内为原告办理房屋产权证书。办理房屋产权证书涉及政府多个部门的职能，被告已将办理房屋权属登记的全部资料报产权登记机关备案，因此原告现有证据不足以证实被告违约的行为。"属于认定事实错误。理由是：对于新建商品房首先应由出卖人（开发商）先完成房产初始登记，根据相关法律法规的规定被上诉人办理新建商品房初始登记备案需提交的资料：(1)国有土地使用权证；(2)用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)施工许可证；(5)预售许可证；(6)房屋竣工验收证明；(7)测绘报告及分层分户图；(8)开发企业资质证书、营业执照（副本）、机构代码（副本）、法人资格证明及身份证明；(9)加盖单位公章及法人代表签章的法人授权委托书；(1O)登记机关认为还需提交的其他材料。在开发商完成初始登记后买受人仅需提供：(1)申请登记表(2)房地产买卖合同(3)购房发票、维修基金、契税完税证(4)测绘报告(5)身份证明（原件及复印件）(6)登记机关认为还需提交的其他材料。在本案的一审诉讼中，上诉人作为买方，在2006年4月28日与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，向法庭提供了包括缴纳购房款1563408元、产权费71000元、地下室款37169元全部费用缴清的证据，被上诉人在收到上诉人缴纳的所有房款费用后出具了盖有其财务专用章的收据，一审中被上诉人并未提供任何证据证明其已完成了房产的初始登记，故理应由被上诉人承担办理房产权属登记的义务。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《民法通则》第五条和《合同法》第八条的规定驳回原告的诉讼请求适用法律错误。本案作为商品房买卖纠纷不仅适用《民法通则》和《合同法》的相关规定，还应适用《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条"预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，"可知被上诉人协助上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是其法定义务，对于双方合同中约定的违反法律规定的内容应当认定为无效，故一审法院依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定驳回原告的诉讼请求系适用法律错误。综上所述，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，依法改判或发回重审。唐山建科房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判。具体理由如下：一、上诉人所购买的907楼2门18号房产，当时经手销售的人员张金英因涉嫌职务侵占罪已经被采取强制措施。实际上，本案诉争房产的房款，被上诉人从未收到过。上诉人在没有交纳房款的情况下，起诉要求被上诉人履行合同义务，予以房产产权登记，毫无事实依据。二、房屋权属登记均应由相关行政管理部门办理，而被上诉人并非办理产权登记的相关机构，上诉人诉请要求被上诉人予以办理没有法律依据，被上诉人不具有诉讼主体资格。三、在双方签订《商品房买卖合同》第十五条约定："出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案......"该条款约定明确，且为双方真实意思表示，并不能得出应当由被上诉人办理房屋权属证书的结论。另外，该条约定被上诉人违约的前置条件是"如因出卖人的责任"所致，上诉人认为被上诉人构成违约，但上诉人忽略了合同约定和法律规定的前提条件是因被上诉人的原因所致才由被上诉人承担违约责任，而上诉人提交的证据不能证实其未在此规定期限内取得房地产权属证书系被上诉人的责任，上诉人应承担举证不能的不利后果，故上诉人主张不能成立，被上诉人不构成违约责任。事实上，被上诉人已经将涉案房产鉴证备案，涉案房产的房屋权属证书之所以至今没能办理，是因为文化路北路的修建，导致整体规划发生变化，小区整体需要重新综合验收，由于政府及相关行政部门原因导致房屋权属证书延迟办理。综上所述，被上诉人根本不存在违约行为，亦不应支付违约金。上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。赵爱民、肖金滢向一审法院起诉请求：1、要求唐山建科房地产开发有限公司办理涉诉房屋的两证；2、支付违约金1563408元×20%=312681.60元；、3、本案诉讼费由唐山建科房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：赵爱民、肖金滢系夫妻关系。2006年4月28日，赵爱民、肖金滢与唐山建科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定赵爱民、肖金滢购买唐山建科房地产开发有限公司开发的裕华嘉苑小区907楼2单元18号商业房，该房建筑面积共279.18平方米，房屋单价为每平方米5600元，房款总金额为人民币1563408元。合同签订当日唐山建科房地产开发有限公司向赵爱民、肖金滢出具了收取赵爱民、肖金滢房款1563408元、地下室款37169元、产权费（多退少补）71000元的收款收据，上述收据收款单位处加盖有唐山建科房地产开发有限公司财务专用章。合同签订后唐山建科房地产开发有限公司即向赵爱民、肖金滢交付使用涉诉房产，至今该房产由赵爱民、肖金滢占有使用，但未取得房地产权属证书。一审法院认为，赵爱民、肖金滢与唐山建科房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定唐山建科房地产开发有限公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由唐山建科房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并非约定唐山建科房地产开发有限公司应当在60日内为赵爱民、肖金滢办理房屋产权证书。办理房屋产权证书涉及政府多个部门的职能，唐山建科房地产开发有限公司已将办理房屋权属登记的全部资料报产权登记机关备案，因此赵爱民、肖金滢现有证据不足以证实唐山建科房地产开发有限公司违约的行为。故赵爱民、肖金滢诉请理据不足，不予支持。判决：驳回原告赵爱民、肖金滢的诉讼请求。案件受理费5990元，由原告赵爱民、肖金滢负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人赵爱民、肖金滢与被上诉人唐山建科房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》仅约定被上诉人应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，并未约定被上诉人应当在60日内为上诉人办理房屋产权证书，且上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经登记备案，故上诉人要求被上诉人为其办理产权证书，理据不足，本院不予支持。现上诉人未提供充分证据证实被上诉人存在违约行为，故一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不妥。综上所述，赵爱民、肖金滢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5990元，由上诉人赵爱民、肖金滢负担。本判决为终审判决。审判长 孙乾辉审判员 王 健审判员 刘蒙蒙 二○一七年九月一日书记员 郑明璐