苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初7527号原告：苏州工业园区生物产业发展有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号。法定代表人：庞俊勇，总经理。委托诉讼代理人：丁彬、李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。被告：苏州瑞派尔生物科技有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号生物纳米园A2-424。法定代表人：江琦。委托诉讼代理人：李洪岩，系该公司员工。原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称“生物产业公司”）与被告苏州瑞派尔生物科技有限公司（以下简称“瑞派尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月23日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序，组成合议庭于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁彬、被告瑞派尔公司委托诉讼代理人李红岩到庭参加诉讼（仅第二次开庭到庭）。本案现已审理终结。原告生物产业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的租赁合同解除；2、判令被告支付租金61472.31元、电费1259.65元、物业管理费46826.1元；3、判令被告支付延期付款违约金（以109558.06元为基数，自2015年6月8日起每逾期一日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清之日）；4、判令被告补交免租期租金9840元；5、判令被告支付逾期返还房屋的占有使用费98400元（以合同约定的月租金9840元为标准，自2015年6月8日起支付至房屋复原完成之日即2016年4月10日）；6、判令被告支付房屋复原费用11064.61元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月25日，原、被告签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区星湖街218号生物纳米园*楼*室房屋，租期从2012年12月15日至2016年1月14日，后因被告未按约支付电费、物业管理费、租金，原告于2015年6月2日向被告发送书面通知解除租赁合同，被告于2015年6月4日签收、解除。被告瑞派尔公司辩称，其承租的涉案房屋从合同签订之日至后期被告强行拆除、收回房屋之日，因原告未按照合同约定提供正常供水，被告从未正常使用，其向原告沟通协调，原告一直在推诿，水电问题从未解决。本院经审理认定事实如下：苏州工业园区星湖街218号生物纳米园*楼产权人为原告生物产业公司。2012年10月25日，原告生物产业公司（出租方、甲方）与被告瑞派尔公司（承租方、乙方）签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，约定：1.1、租赁地址为苏州工业园区星湖街生物纳米园*楼*室，建筑面积246平方米……12.1、租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束，收到房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务；12.2、乙方对该房屋作出任何修建或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其他任何部分，并承担一切的费用。如经甲方批准，乙方也可以保留房屋的有关装修或设施，但乙方不应要求甲方承担任何补偿费用；12.3、若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按照合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离；12.4、若乙方未按12.1条规定的履行交还房屋义务的，逾期三十日（包括法定节假日）甲方同时有权视乙方留存于房屋内的之任何物品（包括但不限于办公用品和设备）为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物（如有），乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和房屋恢复原状所支付的费用……13.1、如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费一起其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权按照条款13.2追究乙方责任；13.2以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方缴纳保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际移交日的租金，同时，乙方仍应向甲方清偿所有截止房屋实际移交之日所欠的应付款项，合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日，13.2.1、未足额支付任何一起租金和物业管理费或者其他费用超过30日的。附件二、关于租赁期限、租金、物业管理费及其他费用的支付。1.1、甲乙双方约定，本合约自签署之日起生效；1.2、甲乙双方约定自本合约签署之日至2012年12月14日为优惠期。在此期间，乙方无需支付租金、物业管理费及其他一切费用；1.3、免租期为1个月，免租期自2013年12月15日至2014年1月14日日止，在免租期内，乙方无需支付租金，但乙方应按照合同附件二的1.6、1.8的要求支付相应的物业管理费和其他费用（包括但不限于由于使用该单元而发生的费用，如水电费等），免租期是甲乙提供给乙方的特殊优惠，如果由于乙方原因导致租约提前终止，乙方应按照本合同1.5约定的金额标准立即支付已享用的免租期租金；1.4、该房屋租赁期自2012年12月15日起至2016年1月14日，租赁期共计37个月。1.5、甲乙双方约定，该房屋租金第一年（2012年12月15日至2013年12月14日）30元/㎡/月，免租期（2013年12月15日至2014年1月14日）40元/㎡/月，第二年（2014年1月15日至2015年1月14日）30元/㎡/月，第三年（2015年1月15日至2016年1月14日）40元/㎡/月，首期租金（2012年12月15日至2012年12月30日）应于2012年12月15日支付，以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付；1.5、甲乙双方约定，该房屋每月物业管理费计为人民币2214元。首期物业管理费（2012年12月15日至2012年12月30日）应于2012年12月15日支付，以后物业管理费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付；1.6、本合同项下保证金总额为人民币29520元；1.7、空调费每平方米每月4.5元，每月空调费总计为人民币1107元。首期物业管理费（2012年12月15日至2012年12月30日）应于2012年12月15日支付，以后空调费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。2015年6月2日，原告生物产业公司向被告瑞派尔公司发送律师函，载明：“贵司于租赁期间内长期拖欠租赁费用，经多次催告，截止发函之日，仍拖欠2014年3月至2015年5月期间的租金共计117504.76元，拖欠2014年4月至2015年5月期间的物业管理费共计46949元，拖欠2015年4月水费1259.65，合计165258.41元。根据合同法及租赁合同约定，贵司已构成严重违约，基于此，现函告贵司租赁合同于本函送达之日解除，生物公司将根据合同约定没收贵司交纳的全部保证金，请贵司于本函送达三日后付清拖欠的所有租赁费用，并按照租赁合同约定向生物公司归还该房屋，如贵司未履行，生物公司有权根据合同相关约定以及相关法律规定自行收回该房屋，对遗留设施和物品采取处置措施”。根据快递投递记录显示，2015年6月4日，被告单位收发章签收。被告质证该份律师函未收到。诉讼中，原告提交苏州合展设计营造有限公司、苏州工业园区仁昌建设工程有限公司、苏州中正建设工程有限公司针对*室针对租赁房屋拆除及恢复原样出具的三份《报价单》，其中施工内容均包括石膏板拆除、腻子修补、涂料、地面拆除、PVC地板铺贴、通风拆除及吊顶恢复等分部工程、运输费、措施费及相关费用，各方报价分别为11246.26元、17133元、11064.61元。原告委托苏州中正建设工程有限公司于2016年3月份进行了拆除及修复施工，支出费用11064.61元。被告质证不清楚。诉讼中，本院就被告所称涉案房屋供水、供电问题向原告进行核实，原告提交水电竣工图纸一份、房屋交接验收记录一份，主张被告辩称涉案房屋水管不通，房屋从未实际使用，与事实不符，2009年整个房屋水管均已安装到位，相关的水电竣工图纸也可以证实，且被告在房屋交接验收记录中，已经验收确认房屋符合交付条件，水表完好，交接时也未提出水管未通的异议，另被告房屋电费欠费周期长达7个月时间，也足以证明被告有使用涉案房屋。庭审中，原告确认诉请金额已经对原告缴纳的合同保证金予以扣除。以上事实，由房屋租赁合同、律师函、报价单、工程验收单等证据以及原告的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告生物产业公司与被告瑞派尔公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。原、被告双方在合同13.2条中约定，被告未足额支付任何一期租金和物业管理费或者其他费用超过30天的，视为被告严重违约，原告有权单方面终止合同，现原告主张被告拖欠租金、物业管理费等费用并经多次催告后未予缴纳，被告辩称原告交付的房屋因未提供正常供水无法使用，故不应缴纳相应的租金及物业管理费。本院认为被告虽抗辩涉案房屋无法正常使用，但并未提交相应证据予以证实，且被告在房屋交接验收记录上签字确认并未提出异议，故被告抗辩本院不予支持，原告因被告拖欠相应费用经催告被告仍未履行，据此通知被告解除合同并按照被告在租赁合同中预留地址邮寄书面解除函，符合法律规定，故对于原告解除租赁合同诉请，本院予以支持，本院确认双方租赁合同于2015年6月4日解除。原告主张的被告拖欠租金2014年11月1日至2015年6月4日共计61472.31元、电费2013年12月至2014年6月共计1259.65元、物业管理费2014年4月1日至2015年6月4日46826.10元，未有其他证据证实被告曾支付过该费用，故本院予以支持。另原被告双方在合同附件中约定免租期系原告提供给被告的特殊优惠，若被告方违约导致合同解除，被告应按照约定支付免租期的租金，现原告主张被告应支付免租期租金9840元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，因双方在合同中13.1条中约定，若被告未按约支付相关费用，每逾期一日，应按照欠费总额的千分之五支付违约金至被告实际付清之日止，现原告自愿变更，主张以拖欠租金、物业管理费、电费总额109558.06为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算至被告实际支付之日止，不违反法律的规定，本院予以支持。关于房屋复原费，因原被告双方在合同约定被告装修需经原告同意，在房屋归还原告时复原、移去或拆走改建、附属物并承担费用，现原告按照最低报价委托相关公司予以拆除复原，支出费用11064.61元，原告诉请主张该费用，本院依法予以支持。关于房屋占有使用费，原告主张口头、书面通知被告合同解除后，被告并未及时将涉案房屋内装修设施等物品搬走并恢复房屋原状，亦未与原告按约办理房屋交还手续，故应当按照合同约定租金标准40元/㎡/月支付自合同解除之日2015年6月8日至房屋复原完成之日2016年4月10日房屋占有使用费98400元，本院认为，原告确认在合同解除后的上述期间内，涉案房屋被告并未正常使用、经营，仅留置了简单办公用品，原、被告双方亦在合同约定被告逾期未履行房屋交还义务，原告有权视被告留存于房屋内任何物品为废弃物并予以处置，故本院酌情按照40元/㎡/月租金标准计算2个月房屋占有使用费共计19680元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州工业园区生物产业发展有限公司与被告苏州瑞派尔生物科技有限公司签订的《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》于2015年6月4日解除；二、被告苏州瑞派尔生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司房屋租金、电费、物业管理费合计109558.06元及逾期付款违约金（计算方法：以109558.06元为基数，自2015年6月8日起按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算至被告实际付清之日止）；三、被告苏州瑞派尔生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司免租期租金、房屋占有使用费、房屋复员费共计40584.61元；四、驳回原告苏州工业园区生物产业发展有限公司其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取4858元，由被告苏州瑞派尔生物科技有限公司负担。此款已由原告预交，本院不在退还，由被告在履行上述判决时将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  胡志清代理审判员  闫可可人民陪审员  黄全官二〇一七年九月七日书 记 员  郭孝玲