福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初2602号 原告：黄铮鸣，男，1984年1月14日出生，汉族，住石狮市。 委托诉讼代理人：邓珉、尹娟，广东穗江律师事务所律师、实习律师。 被告：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地石狮市。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴曙军、施萍萍，福建中德律师事务所律师。 原告黄铮鸣与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓珉、尹娟、被告的委托诉讼代理人吴曙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄铮鸣向本院提出诉讼请求：1.豪富华公司退还违法收取的水电分摊费7579元；2.豪富华公司协助黄铮鸣办理晋江市房产的土地使用权和房屋所有权登记手续；3.确认双方《商品房买卖合同》附件三要求黄铮鸣承担水电分摊费条款无效；4.确认双方《商品房认购协议书》第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费条款无效。事实和理由：原、被告于2007年8月18日签订商品房买卖合同四份，约定黄铮鸣向豪富华公司购买晋江市房产。合同附件三约定，小区用电变压申请及水电开户由豪富华公司代为申请办理，相关水电分摊费由黄铮鸣承担；商品房认购协议书约定，所需营业税、契税等办理产权证相关税费由黄铮鸣承担，由豪富华公司收取。因黄铮鸣未缴水电分摊费和税费，豪富华公司拒绝通水通电，黄铮鸣于2012年4月25日应豪富华公司的要求签署了承诺书一份，承诺按合同约定缴纳相关水电分摊费和税费，并支付了水电分摊费7579元。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。豪富华公司未代黄铮鸣缴纳税费，其收取税费亦没有事实和法律依据。上述合同约定违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效条款。 豪富华公司辩称，1.原、被告关于水电费分摊以及税费承担的约定是双方当事人真实的意思表示，未违反法律与行政法规的规定，合法有效，这也是原告应该承担的房价的一部分，原告要求退还不能成立。2.豪富华公司已经依约履行了协助办证的义务，其在黄铮鸣起诉前已经在泉州晚报发出公告，告知业主提供手续办理不动产登记证。原告的诉求于法无据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄铮鸣向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同四份、个人购房抵押（保证）合同三份，以证明黄铮鸣向豪富华公司购买四处房产，并通过银行按揭支付了相应的购房款；2.商品房认购协议书一份，以证明协议约定所需营业税、契税等办理产权证相关税费由黄铮鸣承担，由豪富华公司收取；3.承诺书一份，以证明豪富华公司承诺2009年10月底至11月底完成所有工程并办理交房手续的事实；4.现金收入凭证一份，以证明豪富华公司违法收取水电分摊费7579元的事实；5.承诺书一份，以证明因豪富华公司在黄铮鸣未缴清水电分摊费与税费的情况下拒绝通水电，黄铮鸣于2012年4月25日应豪富华公司要求签署承诺书，承诺按合同约定缴纳相关水电分摊费与税费。 豪富华公司向本院提供开发项目首次登记证明、泉州晚报公告各一份，以证明豪富华公司已经依约履行协助业主办证的义务。 对证据和事实，本院认定如下：黄铮鸣与豪富华公司于2005年10月12日签订商品房认购协议书，并于2007年8月18日就认购协议书的其中四套房产签订商品房买卖合同，约定黄铮鸣向豪富华公司购买晋江市房产。合同签订后，豪富华公司向黄铮鸣收取水电分摊费7579元。豪富华公司已于2017年3月27日就诉争房产办理开发项目首次登记证明，于2017年4月8日在泉州晚报刊登《办理商品房产权登记通知》。上述事实双方没有异议，且有黄铮鸣提供的商品房买卖合同、商品房认购协议书、现金收入凭证、豪富华公司提供的开发项目首次登记证明、泉州晚报公告予以佐证，本院对上述证据及事实予以认定。豪富华公司对黄铮鸣提供的两份承诺书没有异议，本院予以认定。 本院认为，第一，关于商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款是否有效的问题。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分。故黄铮鸣要求豪富华公司退还水电分摊费7579元，本院予以支持。 第二，关于商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费的条款是否有效的问题。黄铮鸣与豪富华公司签订商品房买卖合同之前，就诉争房产签订商品房认购协议书。该认购协议书第二条约定本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由黄铮鸣承担，豪富华公司在代办产权证时，由黄铮鸣直接支付给豪富华公司代缴。根据《中华人民共和国契税暂行条例(?javascript:SLC(6,0)?)》的规定，买房人为契税的纳税人。黄铮鸣应向税务主管部门缴纳契税，但原、被告可以约定由黄铮鸣支付给豪富华公司代缴，这是双方对支付方式的约定，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规，应认定有效。根据《中华人民共和国营业税暂行条例(?javascript:SLC(7684,0)?)》的规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。原、被告在商品房买卖合同中对营业税的承担并未作出约定，认购协议书约定营业税由买房人承担，免除了豪富华公司的责任，加重了黄铮鸣的责任，应认定无效。 第三，关于豪富华公司是否已履行协助办证义务的问题。豪富华公司协助办理相关权属登记的义务，不仅包括将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而且因销售不动产统一发票是买房人办理相关权属登记的必要材料，向买房人交付销售不动产统一发票也是协助办证的义务。豪富华公司已履行了向产权登记机关办理首次登记，且通知业主办理产权登记的义务。从黄铮鸣提供的商品房买卖合同、个人购房抵押（保证）合同可以看出，黄铮鸣依约支付了晋江市房产的首付款，并以按揭贷款的方式支付了购房余款。黄铮鸣已履行了支付上述三处房产的购房款义务，但豪富华公司未能举证证明已将销售不动产统一发票交付给黄铮鸣，应认定其尚未履行完上述三处房产的协助办证义务，故黄铮鸣要求豪富华公司应协助办理完上述三处房产土地使用权和房屋所有权登记手续，本院予以支持。经原、被告确认，黄铮鸣尚欠晋江市宏德时代广场9幢106-1房产的购房款7万元。双方在承诺书中约定尚欠房款待办理产权证时结清，则黄铮鸣未付清房款前，豪富华公司不负有该房产的协助办证义务。故黄铮鸣要求豪富华公司应协助办理晋江市的土地使用权和房屋所有权登记手续，本院不予支持。 综上所述，原、被告签订的商品房预售合同中附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效，黄铮鸣要求豪富华公司退还水电分摊费7579元，本院予以支持。原、被告就诉争房产签订的商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税的条款无效。黄铮鸣要求豪富华公司协助办理晋江市房产的土地使用权和房屋所有权登记手续，本院予以支持。黄铮鸣的其他请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国价格法》第十三条、第四十一条规定，判决如下： 一、确认原告黄铮鸣与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效； 二、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告黄铮鸣水电分摊费7579元； 三、确认原告黄铮鸣与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书第二条中由豪富华公司收取营业税的条款无效； 四、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告黄铮鸣办理晋江市房产的土地使用权和房屋所有权登记手续； 五、驳回原告黄铮鸣的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告黄铮鸣负担20元，被告石狮市豪富华房地产开发有限公司负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 代理审判员  蔡燕萍 人民陪审员  尤春晓 二〇一七年九月二十日 书 记 员  黄钟越 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国价格法》 第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －9－