辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1080号上诉人（原审被告）：项明，男，1955年6月14日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：秦亚东，男，汉族，1981年3月25日出生，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：陈凯，男，汉族，1977年11月24日出生，户籍地抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区将军二街1号楼M2号门市。法定代表人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莹，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人项明因与被上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称远洋物业抚顺分公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3361号民事判决。向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。项明上诉请求：1、撤销原审判决；2、请求二审法院依法判决物业费减免为每月每平方米1.0元。3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人有明显违约行为，应当承担减免物业费的经济责任。违约事实如下：1、被上诉人违反《前期物业合同》第六条、第七条约定，没有向业主公布物业管理服务费用收支情况。2、被上诉人违反《前期物业合同》第四条约定，未尽管理职责，没有有效制止一层业主扩院占据公共草坪和人行道的行为，没有达到“绿化维护，保持良好状态”。五年来，由一家肆意扩大到60%以上一楼业主扩院，上述问题至今未见整改，被上诉人严重失职违约。被上诉人在一审法庭所提供的照片证据材料不是爱丁堡小区整改现场，一审判决采信该证据不是事实。二、被上诉人超项目收取物业费，应该减免。小区原规划13000平方米地下停车库和山景十二苑景观建筑事实是不存在的，《前期物业服务合同》收费标准应免除这两个项目的物业服务收费。一楼业主扩院减少公共绿地和人行道路面积，这部分的物业服务项目已经消失，物业费应该相应免除。三、被上诉人违法经营电梯广告和引进移动光缆违法侵权，请求二审法院追究其经济赔偿责任。《前期物业服务合同》中甲方委托乙方经营权相关条款违反《中华人民共和国物权法》第七十二条和第七十三条的规定。房屋一经售出，所有权由建设单位转移到业主，经营权也随之由业主大会决定。被上诉人未经业主大会讨论同意经营电梯广告，引进移动通讯光缆工程违法侵权，应对上诉人给予经济赔偿。四、《前期物业服务合同》第六条关于物业服务收费标准，是合同甲乙双方约定的标准，该标准超出同地区同类小区标准的80%以上。根据《抚顺市物业管理条例》第四十九条“住宅的物业服务收费，实行政府指导价”和《抚顺市物业服务收费管理规定》第八条“住宅前期物业服务收费实行政府指导价”的规定，被上诉人不能出具政府指导价批复文件和《收费许可证》，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《前期物业服务合同》是无效的，上诉人也没有收费资格。但考虑被上诉人已经付出了一定的服务成本，因此，请求二审法院判令该条款无效，减免上诉人物业费到同类地区同类小区物业收费水平：1元/平以下。远洋物业抚顺分公司辩称，一审判决适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。具体说以下几点，上诉人请求减免物业费，没有法律依据。《前期物业服务合同》已经明确约定了物业费的收费标准及电梯费的收费标准，应按照合同约定执行，而且一审法院在判决时因一审原告考虑到地产公司每平方米有0.15元的补贴（至2018年12月31日），已经将此情况告知一审法院，一审法院已经将物业收费标准降低到每平米1.65元进行的判决，因此对上诉人的收费标准进行了降低，上诉人再次要求降低物业费的收费标准没有法律依据。上诉人提到被上诉人超项目收取物业费应该减免，不符合事实及法律规定，上诉人上诉称小区规划的13000平方米地下车库和山景十二苑的景观建筑是当时开发商进行楼盘销售宣传时对业主的承诺。如果业主认为应对其进行补偿应向开发商主张，而不是以此理由来要求减免物业费。上诉人其他上诉理由被上诉人一审时已经提供了相关的证据证明被上诉人履行了物业服务合同的相关义务。因此请求贵院驳回上诉人的全部上诉请求。如果上诉人认为物业合同约定的物业收费标准过高，可以启动重新选聘物业公司或者业委会与物业公司重新协商的方式，来决定物业的收费标准，而不是在本诉中主张。远洋物业抚顺分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年10月1日至2019年12月31日的物业服务费8184.89元、电梯费1530元，合计9714.89元；2、放弃滞纳金请求。3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月7日，案外人抚顺德创置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《抚顺“远洋城”项目前期物业服务合同》，双方约定由原告负责远洋城小区物业管理。物业服务费的标准为多层、洋房、小高层、商业物业服务费1.80元/平方米/月；电梯费30元/户/月等。合同同时约定“物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订的物业服务合同生效、且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。”合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告项明在《临时管理规约》中承诺人处签名，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。本案被告居住在远洋城爱丁堡小区45号楼3单元401室，房屋建筑面积为89.16平方米。2015年10月1日至2019年12月31日，合计拖欠物业服务费7663.31元、电梯费1530元。原告多次催要未果，据此诉至法院。另查明，原告营业执照载明成立日期为2012年4月24日，营业期限为2012年4月24日至长期。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，案外人抚顺德创置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有法律约束力，原、被告均应按该合同约定履行义务，即原告提供物业管理服务，业主按约向物业公司交纳物业费。而被告抗辩的所购房屋未验收、买卖合同系欺诈合同、建设单位未按图纸建设（如园区内没有人行道）等问题，与本案属不同的法律关系，物业服务公司与建设单位系不同的民事法律主体，被告分别与其产生物业服务合同和商品房买卖合同关系。如果被告陈述的上述问题存在，其可根据证据向实际侵权人主张相应的权利。同时，针对小区违建导致绿地面积减少等问题，原告作为物业管理方对于小区里的违建业主只能劝阻但没有强制性的行政执法权，且原告已向相关执法部门汇报，尽到了管理的义务，被告不能因此拒交物业费。前期物业合同中约定了服务期限，现业主委员会并未重新选聘新的物业公司，原告也为小区提供了服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，应按约向物业公司交纳物业费用，这也是物业公司提供物业服务的必要条件和开支来源，否则业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。关于广告收入经营问题，《中华人民共和国物业管理条例》第五十五条明确规定，利用公共部位的广告收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，如果存在广告收益，被告作为业主在召开业主大会时可提出使用意见或由业主大会决定，这不是不交物业费的理由。关于收费过高问题，因为业主或者社区、街道及业主委员会等并没有通过合法的法律程序确定降低物业费，而前期物业合同和中标通知书已经明确物业费为每平方米1.80元，被告应按照该标准交纳物业费。但庭审后，原告方考虑到地产公司每平方米0.15元的补贴，同意将2018年12月31日前拖欠的物业费标准降低到每平1.65元，2019年1月1日后的物业费才按照1.80元标准收取，一审法院对此予以支持。综上，原告在今后的管理服务中，应不断提高服务质量，改善服务方式，对业主反映的问题应予重视，及时沟通、解决并做好备案。如果不属于责任方，应及时发出明确的公告并在多处单元楼张贴，让业主知晓问题的解决方式及渠道，真正的发挥协调、沟通作用，提高业主的满意度。业主也应找准责任方或向相关执法部门投诉建议从而解决问题，不应把所有的问题都归结到物业公司一并解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告项明于本判决生效后十日内给付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司2015年10月1日至2019年12月31日拖欠物业服务费7663.31元、电梯费1530元，共计9193.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告项明负担。二审中，上诉人围绕上诉请求提交如下证据材料：证据1、《远洋城2018年维修计划方案》、抚顺市人民政府办公室答复意见、远洋地产及远洋亿家物业（2018）1号文、远洋城小区业委会（2018）14号函、远洋城小区业委会（2018）15号函、远洋城小区业委会（2018）16号函。拟证明：物业公司合同违约。被上诉人质证意见：证据1《远洋城2018年维修计划方案》作出的主体是抚顺德创置业有限公司与本案没有关联性。远洋地产及远洋亿家物业致远洋城小区业委会开会通知函作出的主体也是抚顺德创置业有限公司，而且其中对于物业费的地产补贴条款地产公司已经作出了补贴，且被上诉人在一审时也告知一审法院2018年12月31日前的物业费收费标准因地产公司有补贴，故按照1.65元每平方米进行收费，对业主进行了物业费的减免，一审法院也是据此判决的。远洋城小区业主委员会的通知函，仅是对于业委会认为的问题，想与物业及地产进行沟通的通知函件，与本案没有关联性。证据2、照片。拟证明：草坪和人行道被侵占。被上诉人质证意见：上诉人一审已经提出了业主私自扩园侵占绿地的情况，被上诉人没有执法权，不能将业主的违建行为进行拆除，但是被上诉人在一审时已经向法庭提交了证据，证明已于2016年开始将业主违建的情况上报给执法局，执法局给的答复是将在2019年陆续进行处理，而且被上诉人针对业主的违建情况制作了违建台帐，已经履行了物业的义务，与抚顺市城市管理综合执法局联合发文要求业主自行将违建拆除，恢复原状。证据3、关于远洋城业委会2019年3月31日函件回复函，关于终止以小区产权人名义对外签订合同、协议等违约侵权行为的函，远洋城小区业主委员会（2018）11函号，违法合同，公共收益合同（视频）。拟证明：被上诉人违法经营（电梯广告、光纤入户、快递柜、楼梯间广告）。被上诉人质证意见：关于远洋城移动4G信号覆盖施工协议书，该协议书明确说明了甲方即远洋公司是无偿提供给移动公司安装4G信号，没有经营性收益，而且安装移动4G信号也是为了普惠业主的日常通信生活，是有利于业主的；关于上诉人主张的电梯广告事宜，不是物业服务合同纠纷审理的范围，上诉人在一审中也没有提出反诉，如果其认为侵犯了自己的利益应另行以适格的主体进行诉讼，不应在本案中进行主张；关于远洋城业委会2019年3月31日函件回复函，被上诉人已经对有关电梯广告和移动宽带进厂的问题作出了回复，如果上诉人认为被上诉人侵犯其权利，可以另诉，不应在本诉中解决。证据4、地方领导留言板回复内容、远洋城爱丁堡小区宣传册、宣传扇。拟证明：远洋城爱丁堡小区13000平地下停车场私自更改建设规划、购买小区时园区建设的广告内容。被上诉人质证意见：上诉人主张的产权证责任主体在于地产公司，而不是物业服务合同的内容。三景十二苑宣传册属于地产公司当时售楼时的要约，如果上诉人认为地产公司违约，应对地产公司进行起诉，而不是以此为理由拒交物业费。上诉人依据的法律规定是2018年《辽宁省物业管理条例》，而上诉人居住的小区交付时间为2013年，根据法不溯及既往，本案不适用于2018年《辽宁省物业管理条例》，而且在一审庭审中被上诉人已经向法庭提交了中标通知书，中标通知书里明确约定了物业费的收费标准，而且有抚顺市房产管理局的备案印章。该组证据发生的期间与一审原告主张的物业费期间不符，不应作为本案证据使用。证据5、领导留言板抚顺市人民政府办公室答复、小区图片、视频、举报信。拟证明：被上诉人工作失职，绿地维护不到位，疫情防控不严格，环境卫生不达标，公用设施设备破损严重，人行、车行秩序混乱。被上诉人质证意见：光盘里面开会人员代理人需要跟公司进行核实是否为远洋工作人员，根据光盘展示的内容为地产公司代表与业主沟通交流的一些地产涉及到房屋漏水等问题，与本案没有关联性；抚顺德创置业有限公司致远洋小区业委会开会通知里，针对一期BCDF物业费减免的问题以及A区物业费减免三个月已经由地产补贴给被上诉人，被上诉人也是按照减免后收费标准即2018年12月31日前按照1.65元每平收的，远洋城小区业主委员会会议记录记录的是2017年11月发生的情况，主要针对远洋地产遗留问题解决碰头会，与本案没有关联性。上诉人提供的该份业委会通知函系单方通知，对被上诉人不具有法律效力，而且前期物业服务合同合法有效，应按照双方合同约定去执行物业费的收费标准，业委会并没有与物业公司签订新的物业服务合同，重新约定物业费的收费标准，因此收费标准应按照原合同执行，而且2020年3月30日将军街道远洋社区下发了《关于远洋城小区业主委员会不具备主体资格重新选举业主委员会的通告》，已经将原业委会罢免。上诉人提供的2017年业委会备案书与本案没有关联性，被上诉人认为业委会2018年通知函仅具有通知的效力，但是当时业委会并没有对被上诉人进行罢免，也没有解除前期物业服务合同，而且前期服务合同约定了直至业委会与物业公司重新签订物业服务合同，前期物业服务合同到期，一审法院已经认定前期物业服务合同合法有效，因此上诉人主张减免物业费收费标准没有法律依据。而且被上诉人在一审庭审中已经提交了相关的绿化管理、车辆管理以及卫生垃圾清运管理的日常管理记录，证明了物业公司履行了物业服务合同约定的义务。被上诉人提交如下证据材料：顺城区城市管理综合行政执法局依法拆除远洋城违章建筑的通报、城管执法的相关照片、抚顺市城市管理综合执法局顺城分局与远洋物业公司联合发出的通知、2016年6月7日远洋城物业服务中心关于园区违建致业主的一封信、违建台帐，其中涉及到阻断消防通道业主的相关台帐及上报执法局的情况。拟证明：就业主私自阻碍消防通道的违建情况，被上诉人已将此情况告知业主，责令业主自行拆除，并将此情况上报行政执法局，而不是上诉人所称的被上诉人不作为。上诉人质证意见：该证据和本案无关联性。首先，被上诉人提供的违建台账楼号为15号楼至60楼，大部分是园区A区内存在的现象与本案所涉及到的B区无关，其次，此违建行为在2013年至今有持续发生，被上诉人应该主动制止或劝说业主停止违建行为。园区内的违建非一日之寒，因违建行为所涉及到的大型工程设备巨大，在被上诉人不悉知、不制止的情况下不可能进入园区施工，所以被上诉人所强调的执法局关于违建拆除行为，不能单单回避被上诉人不作为的行为。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人主张远洋物业抚顺分公司服务不达标应减少物业费是否应予支持。本案中，案外人抚顺德创置业有限公司与远洋物业抚顺分公司签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有法律约束力，合同明确约定了物业服务费的标准为多层、洋房、小高层、商业物业服务费1.80元/平方米/月等。现上诉人主张远洋物业抚顺分公司服务不达标，物业服务费应减至1元/平方米/月。本院认为，关于项明主张远洋物业抚顺分公司没有向业主公布物业管理服务费收支情况，由于一层业主侵占公共草坪和人行道远洋物业抚顺分公司没有有效制止，没有达到《前期物业服务合同》约定的“绿化维护，保持良好状态”，远洋物业抚顺分公司存在违约行为，应当减免物业费的上诉理由，本案系物业服务合同纠纷，本案中物业公司应尽的主要义务是为业主提供符合标准的物业服务，物业服务费的收支情况是否公示并不影响物业公司提供的物业服务是否达标，业主以此为由要求减免物业费，本院无法支持。另外，对于部分业主侵占公共草坪和人行道的行为，因物业公司对此没有行政执法权，上诉人可通过其他途径主张权利，故上诉人据此要求减免物业费的请求，本院无法支持。同时，被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一定的瑕疵，被上诉人应依据双方签订的《前期物业服务合同》约定的内容进行改进，逐步完善其物业服务。关于项明主张小区原规划13000平方米地下停车库和山景十二苑景观但未予建设，应减免物业费的上诉理由，经查，改变建设规划并非物业公司所为，系业主与开发公司之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，业主据此要求减免物业费，本院无法支持。关于项明主张被上诉人违法经营电梯广告和引进移动光缆违法侵权，要求被上诉人承担赔偿责任的上诉理由，因本案系物业服务合同纠纷，并非侵权责任纠纷，上诉人如认为物业公司存在侵权行为可另行诉讼主张权利。关于项明主张《前期物业服务合同》中双方约定的物业费收费标准超出同地区同类小区标准，应当减少物业费到同类地区同类小区物业收费水平1元/平方米/月的上诉理由，经查，案外人抚顺德创置业有限公司与远洋物业抚顺分公司签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有法律约束力，合同明确约定了物业服务费的标准为多层、洋房、小高层、商业物业服务费1.80元/平方米/月等，上诉人与被上诉人虽然因物业费收费标准问题多次进行协商，但均未达成一致意见，因此被上诉人依据合法有效的《前期物业服务合同》中约定的物业费收费标准主张物业费，应予支持。另外，一审中，被上诉人考虑到地产公司每平方米0.15元的补贴，同意将2018年12月31日前拖欠的物业费标准降低到每平1.65元，2019年1月1日后的物业费按照1.80元标准收取，一审法院对此予以支持，并无不当。综上，依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。且物业费的收取涉及整个小区的物业管理以及全体业主的公共利益，拖欠物业费势必将影响其他业主的正当权益。故上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人项明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人项明负担。本判决为终审判决。审判长  张帆审判员  郭爽审判员  张秦二〇二〇年八月十七日书记员  张硕