安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0602民初1606号原告：中国建设银行股份有限公司淮北市分行，住所地安徽省淮北市。负责人：陈竹，该行行长。委托诉讼代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。被告：张彦，女，1972年10月20日生，汉族，住安徽省濉溪县。被告：淮北市炎黄房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：华美石，该公司经理。委托诉讼代理人：代长干，该公司财务总监。原告中国建设银行股份有限公司淮北市分行（以下简称建行淮北分行）诉被告张彦、淮北市炎黄房地产开发有限公司（以下简称炎黄公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行淮北分行委托诉讼代理人赵雷、被告炎黄公司委托诉讼代理人代长干到庭参加诉讼。被告张彥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行淮北分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张彦偿还原告借款本金294.042038万元、利息1.224288万元（利息计算至2020年5月26日，之后至借款本金还清之日止的数额按借款合同的约定另行计算）；2、请求以抵押物位于淮北市相山区龙山路中段181号东湖公馆4幢101室房产（房屋预抵登记号为：淮预抵房淮房字××号）拍卖、变卖的价值优先受偿；3、判令被告淮北市炎黄房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、本案的诉讼费、保全费、律师费6万元由两被告承担。张彦未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。炎黄公司对建行淮北分行起诉无异议。经审理查明：一、2012年11月28日，建行淮北分行（乙方）与炎黄公司（甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，甲方对因购置座落于淮北市相山区龙山路中段181号东湖公馆项目所属的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务提供最高额为四亿二千万元的担保,保证金额为借款人贷款本金、利息(包括罚息)及乙方为实现债权而发生的有关费用(包括处分抵押物费用等)。保证方式为连带责任保证；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起,至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》,并办妥房屋抵押登记,将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止等；二、2012年12月12日，建行淮北分行与张彦签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，张彥向建行淮北分行申请贷款390万元用于购买炎黄公司出售的位于安徽省淮北市相山区龙山路中段181号东湖公馆4幢101室房屋，期限240个月，自2012年12月12日至2032年12月12日；贷款利率为年利率，在基准利率基础上下浮2%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据息率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率按上述贷款利率加收50%确定，贷款方式为受托支付至借款人指定的账户，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）由借款人承担等。三、张彦以上述合同项下所购位于安徽省淮北市相山区龙山路中段181号东湖公馆4幢101室房屋向建行淮北分行提供抵押担保，并于2012年12月13日办理了房地产预抵押登记；四、2012年12月18日，建行淮北分行向张彥指定账户发放贷款390万元；张彦取得贷款后，多次出现逾期。截至2020年5月26日，张彦尚欠建行淮北分行借款本金2940420.38元（其中逾期本金13884.07元）、利息12242.88元；五、建行淮北分行为实现债权支出律师代理费60000元。本院认为：建行淮北分行与张彦签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及建行淮北分行与炎黄公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，建行淮北分行已经按照借款合同的约定向张彥提供了借款，张彦取得贷款后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为构成违约，应承担相应责任；违约行为已成就合同约定的建行淮北分行宣布贷款全部到期的条件，建行淮北分行要求张彦提前偿还下余的借款本息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于建行淮北分行请求按照抵押合同的约定对抵押物行使优先受偿权问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。建行淮北分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，建行淮北分行对处理预抵押登记的房屋所得价款并不享有优先受偿权。故建行淮北分行要求对预抵押登记的房屋行使抵押权以实现债权，没有法律依据，本院不予支持。炎黄公司为张彥与建行淮北分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》提供阶段性保证担保，担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，建行淮北分行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，炎黄公司应对上述债务承担连带保证责任。炎黄公司承担保证后，有权向张彥追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张彦偿还中国建设银行股份有限公司淮北市分行借款本金2940420.38元、利息12242.88元（计算至2020年5月26日），之后的利息按照借款合同约定的计息标准计算至借款付清之日止；二、张彦支付中国建设银行股份有限公司淮北市分行律师费60000元；上述一、二两项于本判决生效之日起15日内付清；三、淮北市炎黄房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任；保证人承担保证责任后，有权向张彦追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司淮北市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30480元，减半收取15240元，由张彦、淮北市炎黄房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  宫恒红二〇二〇年八月四日书记员  戚欢欢附:1、本院银行账号（汇款时请备注案号）：户名：淮北市杜集区人民法院开户行：建行高岳支行账号：34×××612：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。