江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2719号上诉人（原审被告）：无锡迈瑞利自动化设备有限公司，住所地无锡市新吴区梅村丰西路17号内。法定代表人：周全，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：江苏春花杰佳电器有限公司，住所地无锡市锡山区鹅湖镇(荡口)荡北路8号。法定代表人：肖健夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：周毅，江苏润远律师事务所律师。原审被告：周全，男，1970年1月6日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人无锡迈瑞利自动化设备有限公司(以下简称迈瑞利公司)因与被上诉人江苏春花杰佳电器有限公司(以下简称春花杰佳公司)、原审被告周全房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初6057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迈瑞利公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.系春花杰佳公司违约在先，导致迈瑞利公司无法正常及时开展工作，改造设备无法正常交付，资金无法及时回收；2.租金计算有误，且迈瑞利公司仅使用春花杰佳公司协议资金中的50万，故租金也相应按总额的40%支付；3.租赁期满后，迈瑞利公司准备另租场地，系春花杰佳公司阻扰搬迁才导致继续占有，故迈瑞利公司不应支付后期阶段的租金。春花杰佳公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。周全未予陈述。春花杰佳公司向一审法院起诉请求：判令1.迈瑞利公司支付房屋租金70000元及违约金(以7万元为基数，自2018年1月1日至实际给付之日止按照年利率24%计算)；2.迈瑞利公司支付本案律师代理费用14200元；3.迈瑞利公司支付房屋占用使用费（按年租金140000元为基数，自2018年1月1日至返还房屋之日为止）；4.春花杰佳公司以合法占有的迈瑞利公司所有的太阳能晶片切割机二台予以折价或者以拍卖、变卖留置财产所得的价款在房屋租金、违约金、占用使用费、实现债权费用的范围内优先受偿；5.周全对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2017年7月18日，春花杰佳公司（甲方）与迈瑞利公司（乙方）、周全（丙方）签订《项目改造场地租赁与借款协议》一份，合同约定：“1、甲方春花杰佳公司将公司300平方米厂房租给乙方迈瑞利公司进行机器改造，租期最长为6个月，租金为70000元，自2017年7月1日起至2017年12月31日止，到期之日前付清租金；2、甲方春花杰佳公司借给乙方迈瑞利公司启动资金500000元用于购买机器改造材料及零配件，借款期限6个月（2017年7月1日至2017年12月31日），借款期限6个月，借款利息为30000元，2017年12月31日前本金和利息一同归还；3、乙方迈瑞利公司将两台改造设备作为抵押给甲方春花杰佳公司，在改造完成后保证一台改造设备抵押在甲方春花杰佳公司内，如若两台改造设备同时出货，需经甲方春花杰佳公司同意并付清借款及租金；7、丙方周全自愿以个人及全部财产作担保，如上述款项未按规定时间支付，由乙方迈瑞利公司负责在规定时间内完成全部款项的支付，并承担由此产生的一切责任及相关诉讼费用；8、违约责任：借款及租赁费到期后，乙方迈瑞利公司若不能按时全额偿还即构成违约，除承担一切法律责任外，按过期天数每天按千分之一支付违约金，并承担诉讼费、律师费，及其他一切费用。丙方周全作为担保方与乙方一样共同承担一切连带违约责任”。合同签订后，迈瑞利公司按约租用春花杰佳公司的房屋，春花杰佳公司向迈瑞利公司部分出借资金（另案诉讼处理）。租赁期限届满后，迈瑞利公司未支付租金，仍占用租赁房屋，2018年3月底春花杰佳公司通知迈瑞利公司解除协议，迈瑞利公司遂停止经营，迈瑞利公司的相关设备被春花杰佳公司留置或清理。事后，双方当事人协商未果，故春花杰佳公司诉至法院，提出上述诉讼。另查明，为实现租赁债权，春花杰佳公司与江苏润远律师事务所签订委托合同，全权委托江苏润远律师事务所代为诉讼主张权利，双方约定春花杰佳公司支付江苏润远律师事务所律师代理费14200元。上述事实，由当事人的陈述、春花杰佳公司提供的《项目改造场地租赁与借款协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证，双方当事人均无异。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。春花杰佳公司与迈瑞利公司签订的《项目改造场地租赁与借款协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。协议中虽有借款事宜的约定，但从协议的整体内容中没有借款事宜是合同生效条件的约定，借款事宜和租赁事宜是两个相对独立的条款，迈瑞利公司提出协议未生效的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。迈瑞利公司提出租赁房屋面积不足300平方米的抗辩事由，缺乏证据支持，一审法院亦不予支持。依法租赁合同期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人随时可以通知解除合同。本案中，春花杰佳公司与迈瑞利公司之间签订的房屋租赁期限届满后，迈瑞利公司仍持续使用，到2018年3月底前经春花杰佳公司通知，双方解除协议，故迈瑞利公司应支付春花杰佳公司合同期内的房屋租金70000元及不定期内的房屋租金70000×2÷12×3＝35000元。逾期付款应承担相应的违约责任，协议中虽约定了违约金，但该约定明显过高，依法应予调整，根据本案实际情况，一审法院调整为以70000元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，春花杰佳公司主张的违约金偏高，高出部分不予支持。根据法律规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿，根据现有证据无法确定晶片切割机的所有权归属，即留置财产存在权属争议，故春花杰佳公司在本案中主张对晶片切割机的留置权不符合法律规定，故一审法院不予支持。律师代理费以合理的、确定的、必然发生的费用为限，根据合同的约定，迈瑞利公司应承担本次诉讼的律师代理费，春花杰佳公司主张要求迈瑞利公司支付律师代理费14200元的诉讼请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。根据协议的约定，周全为迈瑞利公司向春花杰佳公司房屋租赁债务进行担保，且该担保类型为连带保证，依法应承担保证责任，周全应对迈瑞利公司的上述借款承担连带清偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条规定，判决：一、迈瑞利公司于判决生效后十日内支付春花杰佳公司自2017年7月1日起至2017年12月31日的房屋租赁费70000元及违约金(以70000元为基数，自2018年1月1日起实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算)；二、迈瑞利公司于判决生效后十日内支付春花杰佳公司自2018年1月1日起至2018年3月31日的房屋租赁费35000元；三、迈瑞利公司于判决生效后十日内支付江苏春花杰佳电器有限公司律师代理费用14200元；四、周全对迈瑞利公司的上述债务承担连带责任；五、驳回春花杰佳公司的其他诉讼请求。如果迈瑞利公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6240元减半收取3120元，保全费2270元，合计5390元，由春花杰佳公司负担2695元，迈瑞利公司负担2695元（春花杰佳公司同意其预交诉讼费用由迈瑞利公司向其直接支付，一审法院不再退还，由迈瑞利公司在判决生效之日起十日内向春花杰佳公司支付）。二审中，迈瑞利公司提供一组照片，证明案涉租赁协议到期后，春花杰佳公司已在案涉房屋内堆放物品，故不应再向迈瑞利公司收取租赁协议到期以后的租赁费用；案涉房屋约定的租金高于同地段厂房目前市场租赁价，租赁关系与资金借用关系并非完全割裂。春花杰佳公司对照片的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，认为一审中迈瑞利公司已自认于2018年3月底收到春花杰佳公司要求解除租赁协议的通知，对合同解除前的继续占有理应承担占有使用费。案涉厂房租赁价格是经双方充分协商后确定的，是双方真实意思的表示，不存在其他决定因素。迈瑞利公司在一审中陈述：2018年3月份后，春花杰佳公司通知其停止经营，并将其所租赁房屋内的固定资产及办公室全部封掉了。其在搬离非关键物品及辅助设施时，遭到春花杰佳公司员工的阻止。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。本案中，1.双方签订的协议虽包含有房屋租赁和资金出借两项内容，但并未约定租金收取标准以资金出借情况为前提，故迈瑞利公司理应按照合同约定的租金标准支付租金；2.案涉协议于2017年12月31日到期后，迈瑞利公司仍占用所租赁房屋继续生产经营至2018年3月底，且据迈瑞利公司自己陈述，春花杰佳公司阻止其搬离的行为发生在其停止经营后，故迈瑞利公司理应支付2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金。一审判决，并无不当。综上所述，迈瑞利公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6240元，由迈瑞利公司负担。。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  华敏洁审 判 员  张朴田二〇二〇年八月三日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳