山西省大同市中级人民法院民事判决书（2017）晋02民终1560号上诉人（原审被告）：山西亿丰置业有限公司，住所地大同市迎宾街迎宾园机关综合楼****。法定代表人：黄贤明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建龙，山西冠言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，山西冠言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘金京，女，汉族，1994年11月26日出生，住山西省大同市。委托诉讼代理人：孟有忠，山西华渊律师事务所律师。原审被告：山西亿丰商业物业管理有限公司，，住所地大同市城区魏都大道****法定代表人：何洪涛，该公司总经理。上诉人山西亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）因与被上诉人刘金京及原审被告山西亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰管理公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服大同市南郊区人民法院（2017）晋0211民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿丰置业公司的委托诉讼代理人张建龙、张磊，被上诉人刘金京的委托诉讼代理人孟有忠到庭参加诉讼。原审被告亿丰管理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。亿丰置业公司上诉请求：亿丰置业公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项内容，改判上诉人与被上诉人于2014年6月14日签订的《商品房认购合同》为有效合同。二、请求依法撤销原审判决第二项内容，改判双方按照合同约定，继续履行合同。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的是房屋认购合同，而不是商品房买卖合同，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判定合同无效，属于法律适用错误。而且该合同是在双方自愿条件下签订的，是双方真实意思表示，一审法院认定事实错误，不存在无效情形。依据合同法鼓励交易的原则，双方应当按照合同约定继续履行合同。依据《民事诉讼法》第一百六十四条的规定，特向贵院提起上诉，望贵院依法支持上诉人的上诉请求。刘金京答辩称:原判正确，应予维持。亿丰管理公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘金京向一审法院起诉请求：1、确认原告刘金京与被告亿丰置业公司、被告亿丰管理公司之间签订的《商品房认购合同》及《委托经营管理合同》无效。2、被告亿丰置业公司退还原告已付购房款227982元并支付同期银行贷款利息44992元。3、被告亿丰置业公司支付一倍购房款的赔偿金227982元。4、案件受理费、财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月14日，原告刘金京与被告亿丰置业公司之间签订了《商品房认购合同》，合同约定，原告刘金京认购被告亿丰置业公司位于大同市魏都大道3331号亿丰世贸中心第一期三层C5-128号，建筑面积为17.01平方米的商铺，单价为13402.82/平方米，总价款227982元。同时双方合同约定，被告亿丰置业公司应当于2015年5月1日前投入使用，逾期交房按《委托经营管理合同》约定处理。合同签订后，原告即向被告亿丰置业公司交付了购房款227982元，但被告至今未向原告交付所购房屋。被告亿丰置业公司出售给原告位于大同市魏都大道3331号亿丰世贸中心第一期三层C5-128号，建筑面积为17.01平方米的商铺，至今未取得《商品房预售许可证》、《土地使用权证》，且至今未建成。一审法院认为，被告亿丰置业公司将其尚未建成的房屋向原告出售，因此双方签订的《商品房认购合同》系商品房预售合同，但被告在起诉前未取得商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”，本案被告亿丰置业公司在起诉前未取得商品房预售许可证明，故原告与被告亿丰置业公司签订的《商品房认购合同》为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故原告要求被告亿丰置业公司返还购房款的请求予以支持。另因原告所购房屋亿丰置业公司至今未交付，故不存在原告返还房屋的问题。关于原告要求被告亿丰置业公司赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金的问题，因原告没有证据证明被告亿丰置业公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(一)项规定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的情形，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张与被告亿丰管理公司签订的《委托经营管理合同》属无效合同的诉求，因该合同属名为委托实为租赁合同，而租赁合同是诺成性合同，故该合同签订后即生效。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。同时双方在合同中约定：“合同终止、解除条件：……甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的”，符合约定解除权的解除条件，故原告要求确认该合同属无效合同的请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第(一)项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、原告刘金京与被告山西亿丰置业有限公司于2014年6月14日签订的《商品房认购合同》为无效合同；二、被告山西亿丰置业有限公司于判决发生法律效力后三日内向原告刘金京返还购房款227982元，并赔偿原告利息损失（以227982元购房款为本金，计息时间从2014年6月14日至判决生效之日止，利率标准按同期中国人民银行贷款年利率6.15%计算）；三、解除原告刘金京与被告山西亿丰商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；四、驳回原告刘金京的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4719元及财产保全费1660元，由被告山西亿丰置业有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。关于诉争合同是否为商品房买卖合同的问题。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案诉争商品房认购合同内容符合上述规定的要件，应为商品房买卖合同。关于诉争合同是否有效的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案亿丰置业公司起诉前直至二审开庭也未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商品房认购合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律拘束力，故诉争合同不应当履行。一审法院根据该法第五十八条的规定，判令亿丰置业公司返还刘金京购房款及利息损失正确。综上，本院认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。上诉人山西亿丰置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4720元，由山西亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 高存慧审判员 张丽娟 {文书日期} 审判员高存慧审判员张丽娟