湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7414号上诉人（原审被告）：陈永宏，男，1985年7月19日出生，汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司武汉生态城分公司（原广东碧桂园物业服务有限公司武汉生态城分公司），住所地：武汉东湖新技术开发区花山街花城大道武汉生态城碧桂园综合楼一楼2号。负责人：曾悝，该公司经理。委托诉讼代理人：王壮，男，该公司员工。上诉人陈永宏因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司武汉生态城分公司（以下简称碧桂园武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。陈永宏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判陈永宏支付碧桂园武汉分公司物业费209.94元或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由碧桂园武汉分公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审庭审中，陈永宏自认2017年4月将涉案房屋出租，但一审法院却认定为2016年4月。陈永宏于2016年12月31日才办理收房手续，不可能2016年4月将该房屋出租。陈永宏认为碧桂园武汉分公司物业服务存在瑕疵，应对陈永宏承担违约责任，陈永宏主张违约责任与物业费抵销，并非拒交物业费。2.碧桂园武汉分公司起诉请求陈永宏按七折支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费，但一审法院判令陈永宏全额支付2016年1月1日至2016年5月31日期间的物业费，违反了不告不理的原则。3.一审法院适用法律错误。一审法院应按原《武汉市物业管理条例》第十二条的规定，判令陈永宏按70%支付2016年全年的物业费，碧桂园武汉分公司还应退还陈永宏按全额交纳的2016年12月的物业费。碧桂园武汉分公司不制止违建，擅自利用公共设施、公共部位对外经营，违反了《物业管理条例》有关规定，应对陈永宏承担违约责任，陈永宏未交纳物业费有正当理由。碧桂园武汉分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。碧桂园武汉分公司向一审法院起诉请求：1.判令陈永宏向碧桂园武汉分公司支付物业服务费，从2015年6月1日计算至2016年11月30日的物业费共计人民币2748.3元；2.判令陈永宏以当月所欠物业费计算基数，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金标准计算并支付违约金，至陈永宏付清物业服务费之日止。由2015年7月1日计算至2017年11月10日的违约金额为人民币1198.68元；3.判令由陈永宏承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月22日，碧桂园武汉分公司与陈永宏签订了《碧桂园·生态城前期物业服务协议》，约定陈永宏已购买的由武汉生态城碧桂园投资有限公司开发建设的碧桂园·生态城碧桂园商品住宅区中的观澜07栋02单元902号单位，由碧桂园武汉分公司实施前期的物业管理服务，陈永宏按每月191.01元的标准（建筑面积96.47平方米，每月每平方米1.98元）向碧桂园武汉分公司交纳综合管理服务费（物业服务费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费）;陈永宏自该物业交付之日起，且不论陈永宏是否居住或使用该物业均应按规定的计收方式及标准全额交纳物业服务费，扣费时间为公历每月5日；陈永宏或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。案涉房屋交付日期为2015年12月31日,2016年12月31日陈永宏与武汉生态城碧桂园投资有限公司办理了案涉房屋的收房物业及资料手续，该房建筑面积经房产部门登记为96.36平方米,2017年3月11日陈永宏向碧桂园武汉分公司交纳2016年12月-2017年3月的物业服务费763.4元，2016年4月，陈永宏将该房用于出租，后陈永宏再未向碧桂园武汉分公司交纳物业服务费，现碧桂园武汉分公司主张2015年6月1日计算至2016年11月30日的物业费及逾期违约金。一审法院另查明,在一审审理中，碧桂园武汉分公司自愿放弃部分违约金的请求,变更为依照实际欠费之日至2019年8月31日,按银行同期贷款利率计算违约金。一审法院认为,碧桂园武汉分公司与陈永宏签订的《碧桂园·生态城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，该合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。碧桂园武汉分公司按合同约定向陈永宏提供物业服务后，陈永宏作为业主应当缴纳物业服务费。陈永宏认为物业管理服务存在瑕疵，虽然碧桂园武汉分公司在管理服务过程中可能存在一些令陈永宏不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，不能成为业主拒绝缴纳物业费的理由;根据查明的事实，案涉房屋交付日期为2015年12月31日，故物业费应从2016年1月1日开始计算至2016年11月30日，因此陈永宏应当向碧桂园武汉分公司缴纳（96.36平方米×1.98元×11个月＝2098.72元）物业费；陈永宏辩称应按有关规定减免房屋交付后一年内空置期间的30%物业费，因其自认2016年4月已将该房用于出租，对此一审法院不予支持；碧桂园武汉分公司自愿放弃部分违约金的请求,系其对自己权利的处分,一审法院依法予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、陈永宏于判决生效之日起十日内支付碧桂园武汉分公司物业服务费2098.72元；二、陈永宏于判决生效之日起十日内支付碧桂园武汉分公司上述物业费的违约金（自2016年12月1日至2019年8月31日按银行同期贷款利率计算）;三、驳回碧桂园武汉分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉生态城分公司负担5元，陈永宏负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈永宏向本院提交如下证据：一份《房屋租赁合同》及补充协议，证明涉案房屋的起租点是2017年4月。碧桂园武汉分公司质证认为：该证据不能达到证明目的，只能证明陈永宏2017年4月有出租的行为，不能证明其他时间的出租情况。碧桂园武汉分公司向本院提交如下证据：第一组证据、《告知书》及《违法违规行为报告书》（照片），证明曾告知业主要整改。第二组证据、业主微信群聊天截图及物业服务照片，证明碧桂园武汉分公司已经尽到了物业服务责任。陈永宏质证认为：对第一组证据的真实性、证明目的均不予认可，该证据是照片打印件，无原件核实。该复印件显示碧桂园武汉分公司张贴的时间是2018年5月，不能证明2018年5月之前其履行了合同约定的制止违建义务。对第二组证据的真实性、证明目的均不予认可，不能证明碧桂园武汉分公司履行了制止违建的义务。本院认为，陈永宏、碧桂园武汉分公司提交的证据均不能达到证明目的，本院不予采信。经审理查明，陈永宏于2016年12月31日办理了碧桂园·生态城碧桂园商品住宅区中的观澜07栋02单元902号房屋的收房手续，2016年12月31日前陈永宏未入住该房屋。另查明，案涉房屋建筑面积为96.39平方米。还查明，广东碧桂园物业服务有限公司武汉生态城分公司的名称经过多次变更，于2020年6月30变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司武汉生态城分公司。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：关于陈永宏是否应交纳物业费及物业费数额的问题。碧桂园武汉分公司与陈永宏签订的《碧桂园·生态城前期物业服务协议》符合法律规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。该协议第六条约定：甲方（陈永宏）应自该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应按约定的计收方式及标准全额交纳物业服务费。案涉房屋交付日期为2015年12月31日，故陈永宏应从2016年1月1日开始交纳物业费。陈永宏虽主张碧桂园武汉分公司提供的物业服务存在瑕疵，应承担违约责任，主张该违约责任与物业费抵销，但陈永宏并未提交其存在损失的证据，本院对其主张不予支持。陈永宏主张按70%支付2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业费，考虑到陈永宏于该期间未实际入住，本院酌情按70%计算该期间的物业费，对陈永宏的该项主张本院予以支持。因此陈永宏应当向碧桂园武汉分公司交纳（96.39平方米×1.98元×11个月×70%＝1469.56元）物业费。对于陈永宏主张碧桂园武汉分公司应向其退还按全额交纳的2016年12月的物业费的问题，因陈永宏未就此在一审中提出反诉请求，本院对此主张不予支持。综上所述，陈永宏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6420号民事判决第二项、第三项；二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6420号民事判决第一项为：陈永宏于本判决生效之日起十日内支付碧桂园生活服务集团股份有限公司武汉生态城分公司物业服务费1469.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由陈永宏负担35元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司武汉生态城分公司负担15元。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二〇年八月十八日法官助理邱冠群书记员邱冠群