陕西省兴平市人民法院  陕西省兴平市人民法院民事判决书 （2017）陕0481民初652号 原告（反诉被告）:陕西西北机械产品有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区XX路XX号。组织机构代码证：709XXXXX。法定代表人：丁波,系该公司经理。委托代理人: 杨过，陕西泽界律师事务所律师。委托代理人：赵平，陕西泽界律师事务所律师。被告（反诉原告）：高茂堂，男，1954年8月26日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX1013。 被告（反诉原告）：梁玉凤，女，1957年10月10日生，汉族，住陕西省兴平市东环路大阜医院院内，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：贺召展，男，1980年3月19日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：高宣传，男，1955年3月19日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：高平昌，男，1965年7月19日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：高来生，男，1959年9月15日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：高讲武，男，1971年5月10日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：王生峰，男，1960年1月1日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李莉萍，女，1962年3月26日生，系王生峰之妻。被告（反诉原告）：杨涛，男，1980年1月25日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：高启胜，男，1979年11月29日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：高讲讲，男，1956年12月23日生，汉族，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX被告（反诉原告）：姚立昌，男，1991年9月20日生，汉族，住西安市户县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX原告陕西西北机械产品有限公司与被告高茂堂、梁玉凤、贺召展、高宣传、高平昌、高来生、高讲武、王生峰、杨涛、高启胜、高讲讲、姚立昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2016）陕0481民初740号民事判决书，宣判后原告不服，提出上诉，咸阳市中级人民法院以原判事实不清，判处不当为由发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人丁波及委托代理人杨过、赵平，被告高茂堂、梁玉凤、贺召展、高宣传、高平昌、高来生、高讲武、王生峰、杨涛、高启胜、高讲讲等到庭参加了诉讼，被告姚立昌经本院传唤未到庭。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告(反诉被告)陕西西北机械产品有限公司诉称，2012年4月12日原告与被告签订了房屋租赁合同，约定租期15年，自2012年7月1日起至2027年6月30日止，年租金146万元，原告依约对房屋进行了适用性装修，期间原告多次向被告索要租赁手续，但被告搪塞拖延不予出示。实际起租日为2013年1月20日。2015年底被告催要房租时，原告鉴于经济下滑的现状就新年租赁费欲与被告进行协商，商谈进行中被告就多人围堵大门，蛮横驱赶原告工作人员令原告停业，原告无法继续维系经营。原告交纳租金有60日的宽限期，原告未构成违约。现诉至法院要求依法判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同。2、被告共同赔偿原告损失人民币3000000元。3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，被告与原告签订房屋租赁合同属实，按合同约定被告应于2012年6月底交房，合同约定的起租日应为10月底。当时原告称装修后经济比较困难，另外合同约定原告款不足时被告可以顺延60日，顺延后刚好是整年。被告就同意租金从整年计算，租赁费每年元月一日起交，已履行3年了。现尚欠2016年1月1日至2016年12月31日的房租126万元未交。2016年1月15日被告催要房租，2016年1月19日原告的法人想让被告降房租，被告与原告协商后谈好降6万元，原告还是不交，2016年1月20日原告又与部分被告协商想降到135万，被告不同意，丁波讲他不干了。2016年1月22日被告就把门用沙发堵了。原告将整栋楼承租后又向外转租，并收取了2016年度房租。仍拒交所欠被告房租。合同签订后，原告每年不按期交纳租金，特别是本年度租金至今不予交付，其行为已经构成违约。被告房屋原本三楼以上是按照住宅设计的，原告提出租赁15年，才按照原告的设计方案进行了大范围的改动。现在原告租赁不足四年就违约，单方要求解除合同，这势必给反诉人造成重大损失，按照合同约定应赔偿被告全部损失。故被告提出反诉，要求依法判令：1、原告立即支付被告房屋租赁费126万元，滞纳金30240元。2、原告赔偿被告损失292万元。3、将被告的房屋恢复原状。本案反诉费由原告承担。根据原告诉称和被告答辩，本案本诉部分争议焦点：1、双方所签合同应否予以解除。2、被告是否应赔偿原告300多万元损失。反诉部分争议焦点：1、原告是否应支付房屋租金126万元与滞纳金30240元2、原告应否赔偿被告损失292万元。    3、被告是否应对原告的房屋恢复原状。原告为支持其主张提供下列证据材料：1、2012年4月12日双方所签《房屋租赁合同》、《授权委托书》。欲证明，梁玉凤等11被告授权被告高茂堂为合同签订的唯一代理人，有权协商处理合同履行中出现的问题，其余11被告不参与交涉及十一处理；原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，依合同原告享有合同解除权及获赔权，被告应承担赔偿责任；合同约定的起租日为2013年1月20日，原告有60天的宽展期；原告未违约，合同也是被告承担违约、赔偿的依据。2、《房屋租赁合同》、2016年10月12日高茂堂的谈话笔录、高某某与高茂堂签订的《房屋租赁合同》、《个体户登记基本情况》、证人张某甲、郭某某出庭所作证言及2014年元月15日、2015年2月1日、2015年3月27日费用报销单及农行银行卡取款业务回单及二位证人当庭所作证言。欲证明，被告所交付出租房屋达到合同标的交付标准的具体时间与合同起租日实际为2013年1月20日，合同约定原告享有60天延期付款的选择期，原告最迟支付租金日应为每年3月20日；被告从2016年3月1日将本案租赁房屋的综合楼商铺一层大堂及4-6层客房租赁给案外人高某某（系高茂堂之子）用于酒店经营的事实，2016年3月28日酒店登记名称聚豪大酒店，法定代表人高某某。 3、涉案租赁房屋现场照片三张，证明被告从2016年1月15日开始对原告及承租的豪都大酒店实施堵门、抢占等行为，原告自主经营的豪都酒店从2016年1月22日已停业的事实。 4、上诉状二份。欲证明，被告对第三人的侵权行为给原告造成的实际损失应予以赔偿。5、被告《解除合同的通知》。欲证明，被告在2016年3月12日向原告发送解除合同的通知，原告承租的整个大楼处于停业状态，无法正常经营。6、原告资产造价会计账薄及凭证。欲证明，原告请求依法解除合同并获得相应价值赔偿的依据。7、陕西豪都酒店有限公司股东系丁波及张某乙。8、兴平市人民法院（2016）陕0481民初740号判决书，欲证明涉案房屋起租、缴纳房租的时间为2013年1月。被告对原告提供的证据1的真实性无异议，只能证明双方存在租赁合同关系；原告违约不按时交纳房租，责任应由其承担；可以反证被告房屋的交付时间为2012年10月1日。对证据2中的2014年元月15日、2015年2月1日、2015年3月27日费用报销单及农行银行卡取款业务回单的真实性无异议，证明目的不予认可，合同的起租日本来从10月份起算，合同约定原告款不足时有60天的宽展期，刚好到年底，就按整年缴纳房租，已履行3年。证人张某甲、郭某某所作证言的真实性不认可，二位证人被告均不认识，证人张某甲的证言与书面证言相互矛盾，证人本人没有监理资质。证据3真实性不认可。证据4真实性无异议，损失是原告造成的，应由原告承担。证据5真实性及证明目的均不认可。被告解除合同通知寄出后又被退回。证据6 的真实性不认可，是原告自己制作的，被告未参与，不能成为原告解除合同并获得赔偿的依据。对证据7、8均不认可。被告为支持其主张提供下列证据材料：1、2016年1月28日原告给被告的解除合同协议，证明原告想要解除合同。2、会议纪要、承诺一份，证明11户房东同意集体经营，由高茂堂为法人代表，张某乙承包酒店房租从2016年元月1日起，年房租30万元；2016年7月28日张某乙声明退出后，经12户商议后由高某某对酒店经营和看护，不收取房租。3、张言论证明一份，，证明2016年房租已交付丁波；4、2016年7月28日张某乙声明退出聚豪大酒店。被告质证认为，证据1双方未签字认可，对证据2的证明目的不予认可，对证据3的真实性无异议，对其他证据不予认可。合议庭认为， 原告提供的房屋租赁合同，被告对真实性无异议，可以证明双方存在租赁合同关系。双方并未按合同约定办理移交手续，确定房屋起租日，也没有签订合同附件，实际每年的房租都是从1月1日起按整年计算，已履行3年。因此原告、被告提供的涉及起租日的相关证据均与事实不符。为无效证据。对原告证据2中的2014年元月15日、2015年2月1日、2015年3月27日费用报销单及农行银行卡取款业务回单的真实性无异议，可以证明原告支付了2014年、2015年房租，其余主张不能证明；高某某与高茂堂签订的《房屋租赁合同》、《个体户登记基本情况》可以证明酒店现在法人代表系高某某。原告提供的证据3、证据4、证据6的证明目的与本案没有关联性，为无效证据；证据5可以证明被告高茂堂在2016年3月12日向原告提出解除合同。证据7证明豪都酒店法人代表为张某乙，系丁波与张某乙共同出资。对证据8因该判决未生效，为无效证据。被告提供的证据1双方未签名，为无效证据、证据2、3、4与本案没有关联性，均为无效证据。经审理查明，2012年4月12日原告与被告签订了房屋租赁合同，约定被告将位于兴平市XX路XX段XX楼XX栋租赁给原告，租赁期限15年，从2012年7月1日起至2027年6月30日止，实际履行期计算日以双方交接标的物手续之日起推后3个月开始；被告在2012年6月底前交付原告，双方并办理移交手续，签订房屋起租日，作为本合同附件；被告应对正在施工的房屋，按照原告设计方案的要求，完成对房屋格局、室内隔墙等土建工程的施工及粉刷，费用由被告承担；原告迟延交付租金，应向被告支付月2‰的滞纳金，迟延交纳租金不得超过60日，否则被告有权单方解除合同，被告不赔偿原告损失；原告无正当理由单方面解除合同，所交租金不予退还，原告向被告支付年租金5倍赔偿，合同还约定了其他条款。合同签订后，原告就开始购买消防器材，其他材料，打广告等。被告根据原告的设计方案边改造，原告边进行装修，综合楼一二楼为商铺，三楼KTV,四五六楼为酒店，双方都在现场进行施工，实际双方并未按合同约定办理移交手续，确定房屋起租日，也没有签订合同附件，实际每年的房租都是从1月1日起按整年计算，已履行3年，原告将整栋楼承租后又向外转租。豪都酒店是在西北机械公司将整栋大楼租赁之后，西北机械公司的法定代表人丁波与张某乙共同设立。被告向原告催2016年房租时，原告提出鉴于当年经济不景气的现状想让被告降房租，就与被告进行过几次协商，最终双方没有达成共识。2016年1月15日被告开始堵酒店大门。原告收取了2016年度部分房租，2016年度原告未向被告交纳房租。被告从2016年3月1日将由丁波与张某乙共同投资的原豪都酒店租赁给案外人高某某（系高茂堂之子）经营，2016年3月28日原豪都酒店变更登记为聚豪大酒店，法定代表人高某某。被告在2016年3月12日向原告邮寄发送解除合同的通知，邮件被退回。原被告双方均当庭表示同意解除合同。本院认为，原、被告双方所签房屋租赁合同，意思表示真实，符合有关法律规定，为有效合同。被告已将综合楼交付原告使用、收益，原告就应按照合同约定按时支付租赁费。原被告双方虽没有按合同约定办理移交手续，但双方在过去3年都是从每年1月1日起按整年计算并收取房租费的，双方意思表示一致，实际上意味着双方对合同的起租时间重新达成了协议。合同约定迟延交纳租金不得超过60日，否则被告有权单方解除合同，被告不赔偿原告损失。原告在宽限期内被告采取的堵门方式催要房租的行为，属另一法律关系。在合同履行过程中，被告催要2016年度房租时，原告提出变更合同的请求，经协商双方未达成协议，便不发生合同变更的法律效力，原告就应当继续履行合同交付租金。原告至今未交付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，双方合同约定一方违约时应当向对方支付滞纳金。对原告要求解除合同的诉请，因原被告双方均同意解除房屋租赁合同，故对原告的该项请求予以支持，原告应搬离被告的综合楼。对原告要求赔偿损失的请求，并在第二次开庭时申请对涉案租赁房屋的装修、消防设施、变压器、空调及原豪都酒店的装修及酒店用品、设施等损失进行鉴定，按照合同约定，原告迟延交付租金，应向被告支付月2‰的滞纳金，被告不赔偿原告损失，且豪都酒店的所有权不属于原告，故对原告申请损失鉴定的要求因超过举证期限不予准许，对原告要求赔偿损失的请求不予支持。对被告要求原告支付房屋租赁费及滞纳金的反诉请求，因被告对原告从2016年1月15日开始堵门，且被告从2016年3月1日将由丁波与张某乙共同投资的原豪都酒店租赁给案外人高某某（系高茂堂之子）经营，导致原告无法经营，应由原告支付被告2016年1、2月份的房租1460000÷12×2＝243333.33元，被告已自行收取200000元租金，故应由原告支付被告43333.33元租金及滞纳金173元，2016年3月1日以后的租金原告不再承担，对被告要求恢复原状的请求亦不予支持；对被告要求赔偿损失的请求因无证据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陕西西北机械产品有限公司与被告（反诉原告）高茂堂等2012年4月12日所签《房屋租赁合同》。二、驳回原告（反诉被告）陕西西北机械产品有限公司对被告（反诉原告）的其它诉讼请求。三、原告（反诉被告）陕西西北机械产品有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）租金43333.33元及滞纳金173元。四、驳回被告（反诉原告）对原告（反诉被告）陕西西北机械产品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费30900元，反诉费20241元。原告（反诉被告）陕西西北机械产品有限公司承担31200元。被告（反诉原告）承担19941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                                 审  判  长   吕  妍                           审  判  员   董建生                           审  判  员   庞赛莉                            二0一七年八月二十四日                           书  记  员    张  锋                 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》     第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。  依法成立的合同，受法律保护。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。      第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。  第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：  （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；  （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；  （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；  （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。  1