河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9080号上诉人（原审原告、反诉被告）：李刚，男，汉族，1969年2月19日出生，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：齐秋伟、简军正，河南程功律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄河水利委员会黄河中学，住郑州市金水区顺河路44号。法定代表人：孙利刚，校长。委托诉讼代理人：秦立志、王雅佩，河南中能律师事务所律师。上诉人李刚因与被上诉人黄河水利委员会黄河中学（以下简称黄河中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李刚上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判被上诉人顺延与上诉人的房屋租赁合同（自2019年1月1日起至被上诉人实际恢复正常水电供应日止），并扣除2019年1月1日至4月30日的房租；3、改判被上诉人全面履行租房合同，恢复对上诉人的正常水电供应；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人所签的《房屋租赁合同》及系列补充协议合法有效，对当事人具有法律约束力。一审法院无视被上诉人企图用合同解除之手段掩盖自毁约出租自己获利的真正目的，一审法院判决解除合同属于事实认定、法律适用错误，应予纠正。二、一审法院判决上诉人支付自2019年1月5日至2019年4月18日期间的水电费，缺乏事实及法律依据。黄河中学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李刚向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告损失（自2019年1月18日起至实际恢复供水日止每日3000元标准）暂定100000元；2、判令被告返还多收取的水电费30000元；3、判令被告全面履行租房合同，恢复对原告的正常水电供应；4、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项请求变更为：判令被告退还原告房租（自2019年1月1日起至2019年4月30日止）440000元。后又将第一项请求变更为：判令被告顺延与原告的房屋租赁合同（自2019年1月1日起至被告实际恢复正常水电供应日止），并扣除2019年1月1日至4月30日的房租。一审法院认定事实：2008年11月6日，郑州市××区柏屋舞蹈用品店作为承租方与被告作为出租方签订的《房地产租赁契约》主要载明：被告自愿将座落在金水区紫荆山路565#门面的房屋（房屋建筑面积1920平方米；土地使用面积480平方米）出租给郑州市××区柏屋舞蹈用品店使用。双方议定的上述房地产月租金6万元。租赁期限自2008年11月16日至2013年11月15日止。原告保证承租上述房屋仅作为经营服装用房使用等。李刚在郑州市××区柏屋舞蹈用品店法定代表人处签字。后，原告李刚与被告签订的《房屋租赁补充协议》主要载明：被告紫荆山路525#门面房主体结构为框架，长63米，宽8米，共计504平方米，四层共计2016平方米。年租金为72万。房屋的租赁期限为五年，起租日期从外部装修完成之日起计算等。2011年9月16日，原告与被告签订的《关于房屋租赁的补充协议》主要载明：原协议中与本协议中不一致的条款，以本协议条款为准；原协议未修改的条款仍按原款执行。两协议共同构成一个完备的合同文书。一、房租交纳时间，方式不变；二、租赁期限原协议到期时间为2013年11月15日，现延长到2016年12月31日，以后只要被告不自己使用，每三年一续，同时重新商定租金；三、租金：2013年11月15日前按原协议每年72万元，2013年11月15日后按每年100万元等。2011年10月22日，原告与被告签订的《关于房屋租赁的补充协议》主要载明：……二、租赁期限原协议到期时间为2013年11月15日，现延长到2016年12月31日，以后只要被告不自己使用，每三年一续，同时重新商定租金；三、租金：2013年11月15日前按原协议每年72万元，2013年11月15日后按每年100万元；四、此合同一式四份，双方各持两份，双方签字后生效。2015年5月8日，原被告在该合同下方书写“此合同期限顺延至2019年12月31日止。自2017年元月1日起，根据市场情况，酌情上浮租金，届时按市场行情商定”并签名盖章。2017年1月1日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》主要载明：一、被告同意将坐落在金水区顺河路44号院，临紫荆山路的门面房（房屋建筑面积2120平方米）出租给原告经营使用。二、租赁期限：从2017年1月1日到2024年12月31日。以后只要被告不使用、政策又允许，每三年一续，同时，根据市场情况商定租金。三、租金：2017年门面房租金109万元，2018年门面房租金127万元，2019年门面房租金127万元。2020年之后，根据市场情况商定租金。租金缴纳方式，原告按月将每月租金交到被告指定的银行账户上。由于政策变化以及其他原因，导致房屋不能出租，需提前3个月通知对方等。2017年9月1日，原告与被告签订的《房地产租赁契约之补充协议（之二）》主要载明：原契约中与本协议中不一致的条款，以本协议条款为准。原协议未修改的条款仍按原款执行。该补充协议（二）与原契约及补充协议之一共同构成一个完整的合同文件。一、房租交纳时间，方式为银行转账；二、租赁期限：补充协议之一中，租赁到期时间为2019年12月31日止，现延长到2024年12月31日。以后，只要被告不使用。政策又允许，每三年一续，同时，根据市场情况商定租金。三、租金：小学楼一楼门面房新增面积约100平方，加上原有门面房，租金为每年27万元。由于学校为了地铁建设于2017年8月搬迁回老校区，2017年租金从2017年9月1日开始。2017年所有西边门面房租金109万元。从2018年1月1日—2020年12月31日止所有西边门面房每年租金127万元。2021年起根据市场情况商定租金等。2008年12月18日，被告出具的《收据》载明：今收到李刚自愿资助黄河中学办学款：壹拾壹万玖仟伍佰柒拾玖元整（小写：11.9579万元）。此款主要用于奖励黄河中学教学成果突出的教师和对学校有突出贡献的职工。黄河中学要有明确的奖励制度，按制度奖励，奖后要告知李刚。此款于此日起用至于2013年11月15日，若用不完仍归还李刚。2009年元月20日，被告出具的《收据》载明：按照黄河中学与李刚签订的租房协议，2008年12月18日收到李刚交来紫荆山路外立面装修工程款：伍拾万元（小写：50万元），后因装修不够，李刚又交来装修款：壹拾捌万零肆佰贰拾元整（小写：18.0420万元）。两项共计：陆拾捌万零肆佰贰拾壹元整（小写：68.0421万元）。以上款项已按装修合同的规定支付给装修工程的施工方。2010年1月12日，郑州市惠济区地方税务局出具的建筑业统一发票（代开）载明：付款方名称黄河水利委员会黄河中学，收款方名称郑州中鼎钢结构工程有限公司，工程项目名称紫荆山路精品街改造地面工程，金额116739.4元等。2018年9月18日，被告出具的《关于调整水电价格的通知》载明：根据上级主管部门要求，以及黄委会机关服务局的指导价格。从2017年十一月份开始，水费每吨调整为6.76元，电费调整为每度1.3元。该通知所附的2017年11月—2018年9月28日租房水电缴费条显示，李刚水表1、2、3，水费小计金额5739.24元，李刚电表金额为152178元，合计157917.24元。2019年1月9日，被告向原告发出的《通知》载明：因黄河水利委员会黄河中学西边的门面房的租金严重低于市场价，租房的程序不合理，造成了广大教职工意见强烈，经校办公会、校教职工代表大会研究，并上报黄委会经济管理局，参照周边的房租价格，学校决定从2019年元月1日起，把房租价格调整为300万每年，如有异议或要退租，可在接到通知之日起10日内，以书面形式答复，如逾期不答复，则可视为退租，学校从2月1日起接管西边门面房，并重新公开招租，并于3月底学校将公开竞拍。该通知所附的2018年9月28日—2019年1月4日租房水电缴费条显示，李刚水表1、2、3，水费小计金额1480.44元，李刚电表金额为17628元，合计19108.44元。2019年1月16日，被告向郑州市××区齐雅福舞蹈用品店出具的《水电费未缴纳部分催缴通知》载明：根据“2018年9月28日—2019年1月4日租房水电缴费条”执行新的缴费标准，你处截止今日共缴10294.44元，还余8814元未缴，所剩余额与2019年1月18日上午12时前缴纳，如逾期不缴纳学校将与1月18日上午12时，将对水网停水进行检修。2019年3月11日，涉案房屋租赁商户联名向被告处领导出具的《情况说明》主要载明：……于2018年底，被告在没有任何法律依据和合同约定的情况下，单方擅自将我们水电费标准上涨。否则将采取断水断电措施。我们为保证正常的经营，被迫向黄河中学多支付水电费总计约30000余元。……自2019年1月18日起将我们租赁房屋的自来水停掉。此行为导致租赁房屋无法正常营业。给我们造成巨大的经济损失。即便如此，我们依旧按照合同按时向黄河中学等交纳租金等。2019年1月18日，被告对顺河路44号3附——附8号商户发出的通知载明：从即日起西临街房屋，学校收回自己管理，明天（2019年1月19日）下午3：30到办公楼二楼西边第一间201室开会，带原租房合同及复印件、法人身份证原件及复印件，不来者后果自负。2019年1月23日，被告向原告发送并张贴通知，载明：按照郑州市教育局郑教明电（2018）468号文要求和学校的教学需要，根据双方签订的《租房合同》的约定，学校决定从即日起《2019年1月25日》，至2019年4月24日止，三个月的期限，承租人把西边门面房的使用权交还学校，如逾期不交还，则学校根据双方签订的合同强制收回房屋，因此造成的一切损失由承租人承担，并按国家法律规定收取滞纳金。2019年4月15日，被告发出的通知载明：为保障广大商户的利益和最大限度减小商户的损失，和商户更好地交流，学校决定于4月15日下午4：30在学校小学楼一楼大队部，召集此楼商户开会，每家商户限1人，带与李刚签订的租房合同复印件，会前签到，如不到场，后期产生的经济损失有商户自己承担。2019年4月23日，被告发出的通知载明：依据黄河中学与李刚房屋租赁合同条款，以及学校于2019年1月23日发放的通知，经研究决定，将于4月24日对此楼停水停电，进行消防和电力设施的改造。愿意接受学校统一管理的商户，请于4月24日中午12点前到学校登记并签订承诺书。对于接受管理的商户，可按照原合同正常经营。2019年4月25日，花语舞台服饰（作为乙方）与被告（作为甲方）签订的《商铺过渡期协议》主要载明：1、鉴于乙方通过李刚承租了甲方出租给李刚的商铺且处于有序经营之中。2、甲方基于受限于当前的政策，拟收回出租给李刚的所有房屋……3、被告同意乙方在消防整改期间，继续无偿使用商铺，但水电费原告须按照相关标准，按照使用量缴纳；但乙方不得以为维持经营而影响被告所进行的消防整改工作。4、就乙方原与李刚所签署且未履行完毕的租赁合同，被告承诺将在消防整改工作结束后代李刚继续履行，并为此与乙方或授权相关从事教育产业的机构与乙方重新签署的租赁协议。乙方应将其与李刚所签租赁合同复印件作为本协议的附件附后，以备将来签署新的租赁合同的依据等。原告提交的中国银行交易凭证显示，2019年1月3日，原告李刚分两次向被告账户尾号为6518的账号存款2万元、12万元；2019年1月29日，原告李刚分两次向被告账户尾号为6518的账号汇款8万元、2万元，用途为房租；2019年3月4日，原告李刚分两次向被告账户尾号为6518的账号汇款8万元、2万元，附言为房租；2019年4月1日，原告李刚分两次向被告账户尾号为6518的账号存款分别为8万元、2万元，摘要为房租。另查明，郑州市××区北京柏屋舞蹈用品店执照已注销，现变更为郑州市××区齐雅福舞蹈用品店，经营者李刚，类型个体工商户，注册日期2017年6月21日。一审法院认为，原告李刚与被告黄河中学签订的《房地产租赁契约》、《房地产租赁补充协议》、《房屋租赁合同》、《房地产租赁契约之补充协议（之二）》等均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同明确约定只要被告不使用、政策又允许等条件以及由于政策变化以及其他原因，导致房屋不能出租，需提前3个月通知对方。现被告作为学校基于政策及教学需求使用而解除合同，并依合同约定提前三个月向原告出具解除合同通知。原审法院确认双方房屋租赁合同及系列补充协议于2019年4月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告诉请被告全部履行合同，顺延履行房屋租赁合同及扣除自2019年1月1日起至4月30日的房租，依据不足，原审法院不予支持。被告反诉确认双方房屋租赁合同及系列补充协议的解除有效并判令向原告交还承租房屋，原审法院予以支持。关于租金标准，被告陈述为154万元／年，原告陈述为127万元／年，结合房屋租赁合同及租金履行情况，可以确认房屋租金127万元／年。原、被告均认可租金已交至2019年4月底，故被告反诉请求原告自2019年5月份起按105833.33元／月标准支付租金至实际返还房屋之日，依据充分，原审法院予以支持。被告反诉请求租金标准中过高部分，原审法院不予支持。关于水电费用，双方达成合意并实际履行完毕，故原告诉请被告返还多收取的水电费用，原审法院不予支持。原、被告均认可水电费用交至2019年元月4日，故被告反诉请求原告交纳自2019年元月5日至2019年4月18日期间的水电费用29328元，并无不当，原审法院予以支持。被告反诉请求水电费中过高部分，依据不足，原审法院不予支持。案件审理过程中，被告撤回。4、依法判令原告向被告支付自2016年1月1日起至2017年11月份期间的电费余额134999.39元；5、依法判令原告向被告支付自2016年1月1日起至2017年10月底期间的水费余额18793元的两项诉讼请求。属于对其诉讼权利的行使，原审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告所签的《房屋租赁合同》及系列补充协议于2019年4月23日解除；原告李刚于判决生效后三十日内向被告黄河水利委员会黄河中学交还承租房屋并自2019年5月份起按105833.33元／月标准支付租金至实际交还房屋之日；二、原告李刚于判决生效后十日内支付被告黄河水利委员会黄河中学自2019年1月5日至2019年4月18日期间水电费29328元；三、驳回原告李刚的诉讼请求；四、驳回被告黄河水利委员会黄河中学的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由原告负担；反诉案件受理费费4043元，由原告负担2457元，被告负担1586元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方租赁合同明确约定由于政策变化以及其他原因，导致房屋不能出租，需提前3个月通知对方。现被上诉人基于政策原因及教学需求使用房屋而解除合同，并依合同约定提前三个月向上诉人出具了解除合同通知，符合双方合同的约定，且被上诉人当庭保证该房屋收回后只用于教育教学需要，如用作其他用途，愿意承担法律责任，故本院确认双方合同于2019年4月23日解除。上诉人诉请被上诉人全面履行合同，顺延履行房屋租赁合同及扣除相应房租的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。因上诉人仍占有房屋，故其应支付解除合同后至实际返还房屋之日期间的房屋占有费用，原审法院判决“李刚并自2019年5月份起按105833.33元／月标准支付租金至实际交还房屋之日”属表述不当，本院予以纠正。综上所述，李刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由李刚负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年八月十三日书记员 李苗苗