江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2286号上诉人（原审原告）:袁海元，男，汉族，住徐州市铜山区。上诉人（原审原告）：袁海英，女，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：袁海元，男，汉族，系袁海英弟弟，住徐州市铜山区。上诉人（原审被告）：华润置地（徐州）发展有限公司，住所地徐州市云龙区和平路乔家湖工业园7号。法定代表人：陈刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李炎，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪令钦，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人袁海元、袁海英因与上诉人华润置地（徐州）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁海元、袁海英的上诉请求：撤销一审判决，改判支持袁海元、袁海英的一审诉讼请求。袁海元、袁海英不应当承担一审诉讼费用。事实与理由：1.《商品房买卖合同》约定出卖人应在房屋交付使用后180天内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料，可至2020年2月29日，华润公司仍未提交办理产权的材料，因此华润公司应当承担全部一审诉讼费用2428元。2.被上诉人支付上诉人2019年2月4日至2019年9月11日止的违约金4380元不当。《商品房买卖合同》约定的袁海元、袁海英逾期支付购房款的违约金与华润公司逾期办证的违约金不对等，华润公司逾期办证的违约责任应当按照银行贷款利率计算。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，查明事实，依法改判。华润公司辩称：如果华润公司应当承担逾期办证违约责任，也应当依照合同约定进行计算，即每天20元且上限不超过2000元。对方袁海元、袁海英主张按照银行贷款利率计算违约金无依据。关于诉讼费的承担问题应由法院判决。华润公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回袁海元、袁海英的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由袁海元、袁海英承担。事实与理由：一、一审判决华润公司承担逾期办证违约责任错误。《商品房买卖合同》第十一条约定，华润公司应当在2018年8月31日前向袁海元、袁海英交付房屋；第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照《补充协议》的约定处理。”《补充协议》第十七条约定：“出卖人应在房屋交付使用后180日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料”。“如果因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任。”华润公司于2018年8月4日向袁海元、袁海英交付了案涉房屋。并在《补充协议》约定的期限内，多次向初始登记主管机关递交相关办理材料，但被拒绝接收，华润公司已经履行了办理案涉房屋所有权初始登记的义务，故华润公司不应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。二、一审判决华润公司支付违约金的起算时点错误。根据《补充协议》约定，如华润公司在合同约定的交付日期届满之前将已具备合同约定的交付条件的房屋交付袁海元、袁海英的，华润公司仍应按照主合同或本补充协议约定的最后交付期限作为产权登记办理的起算时间。依据前述，华润公司应当在2018年8月31日前向袁海元、袁海英交付案涉房屋。即使认为华润公司应当承担逾期办理房屋产权证承担违约责任，也应当自2018年8月31日起之后的180日作为华润公司支付违约金的起算时点，即自2019年2月27日开始计算，故一审判决以2018年8月4日之后的180日计算违约金错误。三、一审判决认定以实际逾期天数计算违约金数额错误。退一步说，即使华润公司确需向袁海元、袁海英承担逾期办理房屋产权证的违约责任，违约金的数额也应当严格按照《商品房买卖合同》约定及《补充协议》约定，上限不超过2000元。综上，原判决事实认定和法律适用错误，请求二审法院依法予以改判。袁海元、袁海英辩称：《商品房买卖合同》及《补充协议》存在霸王条款，华润公司是提供合同乙方，故合同中霸王条款无效。签合同时华润公司拿了四本合同让袁海元、袁海英签字，没有告诉袁海元、袁海英如果华润公司违约如何承担责任。上房后半年不能办证。没有产权证就不能办理贷款，由此造成袁海元、袁海英的损失应由华润公司承担。袁海元、袁海英向一审法院提出诉讼请求：判令华润公司赔偿经济损失45600元（2019年2月4日计算至2019年5月4日的逾期办证违约金，以购房款为基数，按照银行定期存款利率计算），后袁海元、袁海英变更诉讼请求为判令华润徐州公司向二人支付逾期办证违约金（自2019年2月4日起计算至2019年5月4日为45600元，之后以购房款为基数，按照银行定期存款利率计算至2019年9月11日）。一审法院查明，2018年3月31日，袁海元、袁海英（买受人）与华润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0694762）一份，约定出卖人将位于汉景大道32号的橡树湾小区XX(原XX)幢X单元XXX号房屋出卖给买受人，涉案房屋建筑面积256.11平方米，套内面积为246.5平方米。房屋总价款为3820592元。出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详情见补充协议。该合同后附有《商品房买卖合同补充协议》一份，约定经买卖双方友好协商，达成如下补充协议，本补充协议与主合同对双方当事人均具有同等法律约束力，主合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。买受人确认：买受人在签订本补充协议时已认真阅读了现场公示，清楚知晓全部内容的含义并且无异议，并且自愿遵守现场公示文件以及本协议中涉及买受人权利义务的条款约定。该补充协议第六条对主合同第八条的补充及修改如下：若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人不办理预告登记（如有）或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额在本协议签订之日起30日内到达出卖人指定账户，买受人应当在前述期限届满之日起10日内支付完毕购房全款。若买受人未按此期限支付的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人不解除合同的，买受人自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人依照主合同约定的标准按日计算向出卖人支付逾期应付款的违约金。该补充协议第十七条约定，对主合同第二十条的补充及修改如下：1、双方对于该商品房初始登记的约定如下：1.1出卖人应在房屋交付使用后【180】日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料。买受人同意且明确知悉：出卖人在前述期限内完成递交初始登记所有资料后，出卖人的办证义务即履行完毕。1.2如因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人意外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任。1.3由于出卖人未完成初始登记造成买受人无法办理本商品房所有权转移的，每逾期一日，出卖人按【20】元的标准向买受人支付违约金，上限不超过【2000】元。该补充协议第33页约定:1、在签订本补充协议前，出卖人就加“★”加粗字体条款提请买受人特别注意，并说明其中部分条款内容对买受人可能产生不利影响。同时，买受人已就其他存疑条款向出卖人提出，出卖人就相关条款已按买受人要求做出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商。买受人已注意到上述标注“★”符号且字体加粗条款中部分内容涉及免除、限制出卖人的责任或者限制买受人的权利，但买受人均认可并自愿接受合同、附件以及补充协议（包含标注“★”符号的条款在内）的所有条款。买受人同意不援引格式条款有关规定，不要求出卖人承担约定之外责任。2、如本补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，本项目在该商品房总价款的定价过程中已充分考虑上述因素对买受人的权利限制，买受人对此知悉并认可。因此，双方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本补充协议为准。华润徐州公司在甲方（出卖人）处加盖公章，袁海元、袁海英在乙方（买受人）处签字、捺印。上述合同签订后，袁海元、袁海英缴纳了涉案房屋的购房款3808807元，华润公司向其开具江苏增值税普通发票一张。2018年8月4日，华润公司向袁海元、袁海英交付房屋，双方均在房屋入住确认书上签字。2018年8月28日，袁海元、袁海英（出租方、甲方）与案外人刘孝升（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，期限为2018年8月28日至2022年8月28日，第一年至第三年的房屋年租金为150000元，第四年租金为160000元，该合同另对其他事项作出了约定。截止至法庭辩论终结前，涉案房屋未办理不动产权的初始登记。一审认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照商品房买卖合同及补充协议约定的内容履行各自义务。补充协议第十七条明确约定出卖人应在房屋交付使用后180日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料，如因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任，此外亦约定如出卖人未完成初始登记造成买受人无法办理商品房所有权转移登记的，每逾期一日，按照20元标准向买受人支付违约金，上限不超过2000元。涉案房屋已于2018年8月4日交付，华润公司对袁海元、袁海英负有在房屋交付使用后180日内办理房屋所有权初始登记的义务，华润公司至今未为二人办理涉案房屋的所有权转移登记，应承担给付违约金的责任。华润公司主张因政府部门原因无法进行初始登记，因其未提交证据予以证实，法院不予采信。关于如何计算违约金的问题。本案中，案涉合同对华润公司未完成初始登记造成买受人无法办理商品房所有权转移登记的违约金标准已作出约定，即逾期一日按照20元的标准支付违约金，但合同设定上限不超过2000元违约金的约定明显过低。法院支持涉案逾期办证违约金按照每日20元标准，以实际逾期天数进行计算。对于袁海元、袁海英主张其每月均需支付购房所借款项利息的问题，其每月支付借款买房的利息系其购买房屋应当承担的成本，其主张违约金按照银行存款利率进行计算无事实及法律依据，法院不予支持。综上，法院参照合同中约定的违约金按照每天20元计算，自2019年2月4日起计算至袁海元、袁海英主张的2019年9月11日止，计4380元。自2019年9月12日起之后的逾期办证违约金因二人暂未主张，法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项之规定遂判决：一、华润公司向袁海元、袁海英支付违约金4380元；二、驳回袁海元、袁海英其他的诉讼请求。案件受理费2428元，由袁海元、袁海英负担1214元，由华润公司负担1214元。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。关于延期办证的起算点是以实际交房之日（2018年8月4日）起之后的180日，还是以《商品房买卖合同》约定的最后交房日期2018年8月31日起之后的180日开始计算的问题。本院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180内取得该房屋所有权证书的，双方同意按照《补充协议》的约定处理。”《补充协议》第十七条约定：“出卖人应在房屋交付使用后180日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料”。从上述约定可以看出，华润公司提交办证所需材料应当在涉案房屋交付后的180日内，该房屋交付应该为实际交房，并非《商品房买卖合同》约定的交付日期。根据本院查明的事实，涉案商品房的实际交付日期为2018年8月4日，故一审认定华润公司延期办证的起算点是以实际交房之日2018年8月4日起之后的180日并无不当。关于商品房买卖合同及补充协议中约定的“上限不超过2000元”条款效力的问题。商品房买卖合同及补充协议对逾期办证违约金进行了约定，即逾期一日按照20元的标准支付违约金，但上限不超过2000元。关于上限不超过2000元约定的效力问题。本院认为，该条款是格式条款，且华润公司是提供格式条款的一方，由于上限不超过2000元的约定减轻了华润公司责任，损害了袁海元、袁海英的利益，根据合同法第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任的条款无效，故本院认定补充协议中上限不超过2000元的约定无效。故上诉人华润公司上诉主张逾期办证违约金不应超过合同约定的2000元本院不予支持。关于上诉人袁海元、袁海英主张的按照购房款数额的银行贷款利率计算逾期办证违约金的问题。本院认为，上诉人袁海元、袁海英的该项主张既没有合同依据也没有法律依据，故本院不予支持。关于一审诉讼费用的负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用。袁海元、袁海英向一审法院提出的诉讼请求：赔偿逾期办证违约金（自2019年2月4日起计算至2019年5月4日为45600元，之后以购房款为基数，按照银行定期存款利率计算至2019年9月11日）。而一审法院仅支持违约金4380元，属于“部分胜诉、部分败诉的”的情况，原审法院根据案件的具体情况确定一审诉讼费各自承担1214元并无不当。故袁海元、袁海英的该项上诉请求本院不予支持。综上，上诉人华润置地（徐州）发展有限公司以及上诉人袁海元、袁海英的上诉请求均不能成立，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3368元，由上诉人华润置地（徐州）发展有限公司负担2428元，由上诉人袁海元、袁海英负担940元。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年八月五日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷