广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初1521号原告：陈良燕，女，1977年8月13日出生，公民身份号码：440************427，汉族，住海南省屯昌县屯*************。诉讼代理人：何华，广东粤海律师事务所律师。诉讼代理人：李海文，广东粤海律师事务所律师。被告：庄国兴，男，1984年11月3日出生，公民身份号码：440************655，汉族，住广东省湛江市霞山区*************。原告陈良燕与被告庄国兴确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈良燕的诉讼代理人李海文到庭参加诉讼，被告庄国兴经开庭传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈良燕向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2020年3月19日签订《宅基地转让协议书》无效；2、请求法院判令被告返还原告3万元购地款及资金占用利息至还清之日止（资金占用利息以3万元为基数，按照年利率6%支付，自起诉之日起计算利息）。3本案诉讼费用由原告负担。事实与理由：2020年3月份，原告得知被告庄国兴有宅基地可以出售。之后原告与被告取得联系，被告告知原告其儿子庄宇轩名下位于东海岛东山镇东山村240平方米宅基地（宅基地编号9571343）可以转让，并保证其土地转让是合法有效，立即可以建房。于是双方于2020年3月19日，在见证人庄立泽（村干部）见证下，原、被告签订《宅基地转让协议书》，约定被告保证原告对该地的权属永久性得以正常使用。当天原告向被告支付购地款3万元，另约定剩余6万元购地款待建房再支付。原告由于深信被告，一直按照被告意思去做争取早日建房，但是事与愿违，购买该地后并不能建房。被告一直以各种理由推诿，经双方沟通无效被告提出退款，但被告并没有履行诺言。综上所述，原告基于对被告的信任，与之签订《宅基地转让协议书》，但被告却对原告隐瞒农村集体土地对外买卖合法性。由于被告的过错导致双方签订的合同无效，且造成了原告巨大损失。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，物向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告陈良燕在举证期限内向本院提交了如下证据材料：1、《身份证》复印件一份，用以证明原告的身份基本情况及原告主体资格；2、《宅基地转让协议书》复印件一份，用以证明原、被告之间土地转让的事实；3、支付宝转账记录，用以证明原告向被告交付买地款3万元的事实；4、微信聊天记录25份，用以证明原、被告之间土地转让的事实，被告同意退还3万元购地款，但经原告多次催促，被告至今未退还的事实。被告不到庭参加诉讼，也不作书面答辩。被告在举证期限内没有提交证据。被告不出庭质证，视为被告放弃对原告所提交的证据质证权利。原告提交的证据1、2、3、4经本院依法核对，结合原告的陈述，本院对原告提交的证据1、2、3、4所要证明的事实，予以确认。根据原告提交的证据结合庭审笔录，本院认定如下法律事实：2020年3月19日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了一份《宅基地转让协议书》，约定，甲方将位于东海岛东山镇东山村的一宗宅基地转让给乙方建造房屋使用。该宗宅基地使用面积为240平方米，转让金为9万元。合同签订后，原告于当天通过支付宝向被告支付购地款3万元，余款6万元商定在建房时再支付。之后，由于被告未能协助原告建房，原告要求被告退回购地款3万元，被告也表示同意。但经原告催促，被告至今未将3万元购地款退回给原告。2020年5月6日，原告向本院起诉。在诉讼中，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。经查，原告陈良燕不属于东山村集体经济组织成员。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为，本案买卖的标的是土地使用权，本案属买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告所签订的《宅基地转让协议书》是否有效。《物权法》和《土地管理法》均对宅基地使用权作了严格限制。宅基地使用权的合法权利主体仅限于农村集体经济组织成员，与特定的身份关系相联系，不得随意转让，因此，在现有法律、政策框架下，村民仅能将其依法取得的宅基地使用权转让给其他本村村民。原、被告不属同一村村民，故应认定合同无效。在本案中，被告收取原告购地款3万元，有原告提供的支付宝及双方微信聊天记录在案佐证，本院予以认定。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因此，对原告要求被告返还3万元购地款并从起诉之日起即2020年5月6日起按年利率6%支付利息的诉讼请求，除利息的计付标准应调整为按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计付外，合理合法，本院予以支持。在诉讼中，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为被告对自己相应民事诉讼权利的放弃。原告表示负担本案诉讼费的请求，没有违反相关法律规定，本院予以照准。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈良燕与被告庄国兴于2020年3月19日签订的《宅基地转让协议书》无效；二、限被告庄国兴在本判决发生法律效力之日起十日内给原告陈良燕返还购地款3万元及利息（利息以购地款3万元为基数，从2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，计至实际返还之日止。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，由原告陈良燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  王海青人民陪审员  陈爱东人民陪审员  朱日恒二〇二〇年八月七日法官 助理  黄兴振书 记 员  温浪花附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。