呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初5097号原告：内蒙古亨运物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区大西街友谊小区西小区住宅楼B号楼1层1单元1011号。法定代表人：郑光祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：闫智慧，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李强（与被告闫智慧系夫妻关系），住呼和浩特市。原告内蒙古亨运物业服务有限公司（以下简称亨运物业公司）与被告闫智慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告亨运物业公司的委托诉讼代理人樊艳良，被告闫智慧及其委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亨运物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令闫智慧向亨运物业公司支付2014年4月15日至2020年4月14日的物业服务费12,102.91元、垃圾清运费360元；2.请求判令闫智慧支付违约金2492.58元；3.本案的诉讼费由闫智慧承担。事实与理由：2012年2月1日，内蒙古名都房地产开发有限责任公司（甲方）选聘内蒙古亨运物业服务有限公司（乙方）对名都公寓住宅楼提供前期物业管理服务事宜，并约定收费标准为商业每月5.5元每平方米、公寓每月3.0元每平方米、住宅每月2.4元每平方米。闫智慧系亨运物业公司所管理物业的业主，从2014年4月15日开始拒绝缴纳物业费，截止到2020年4月14日闫智慧共拖欠物业费8308.61元及垃圾清运费240元。亨运物业公司多次向其催要，闫智慧仍未履行付款责任。为维护自身的合法权益，亨运物业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求支持亨运物业公司的诉讼请求。闫智慧辩称，闫智慧与呼和浩特枫华物业有限公司签订的物业合同，亨运物业公司所述名都中央广场地产开发公司选聘亨运物业公司不属实。亨运物业公司没有偿还装修押金，另外亨运物业公司服务项目不完善，没有提供与物业合同相关的服务，违规设置广告牌，亨运物业公司违约在先，滞纳金不应该是由闫智慧来交付。对二次垃圾清运费没有意见，同意交纳。对欠费期间认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：内蒙古名都房地产开发有限责任公司（甲方）与亨运物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定由亨运物业公司为名都·中央公寓提供物业服务。合同期限自2014年4月2日起至2015年1月31日止，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。物业管理收费选择包干制，物业服务费标准为：住宅2.4元/月/平方米、公寓式住宅3元/月/平方米、商业物业5.5元/月/平方米。合同第五条约定，乙方应按《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》（详见附件四）所规定的甲级标准提供规范化的服务，实现目标管理。第八条约定，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起，承担其物业的服务费用。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年前30日内履行交费义务。第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。第三十四条约定，本合同自2014年3月1日起生效。该合同还就其他事项作出了约定，未载明签约日期。2015年2月1日，内蒙古名都房地产开发有限责任公司（甲方）与亨运物业公司（乙方）再次就名都·中央公寓住宅、商业、公寓物业服务签订《物业服务合同》，合同第二十二条约定：本合同期限为2年，自2015年2月1日起至2017年1月31日止，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第三十四条约定，本合同自2015年2月1日生效。该合同未对物业服务费标准作出调整。后续，内蒙古名都房地产开发有限责任公司（甲方）与亨运物业公司（乙方）就名都·中央公寓住宅、商业、公寓物业服务签订《物业服务合同》，合同第二十二条约定：本合同自2017年2月1日起至本项目新物业合同签订日止，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第三十条约定，本合同自2017年2月1日起生效。该合同未对物业服务费标准作出调整，亦未载明签约日期。闫智慧系呼和浩特市赛罕区呼伦贝尔南路名都中央广场公寓1-1303室的业主，房屋建筑面积为70.04平方米。其未交纳2014年4月15日至2020年4月14日的物业服务费12,102.91元（2.4元×70.04平方米×72月）、二次垃圾清运费360元（5元×72月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，亨运物业公司与内蒙古名都房地产开发有限责任公司签订《物业服务合同》对闫智慧具有约束力，各方均应按照合同约定履行义务。亨运物业公司为名都中央广场提供物业服务，闫智慧作为业主应该按照合同约定交纳物业费。对于亨运物业公司主张物业服务费的诉讼请求，亨运物业公司仅提供《物业服务合同》及公司相关管理制度，未提供任何服务证据证明其服务已达到《物业服务合同》约定的甲级服务标准，闫智慧认为其服务存在瑕疵，并向法庭出示相关照片及视频，其提供证据可反映出亨运物业公司在公共设施、消防设施的维修、养护方面存在服务瑕疵，故对亨运物业公司主张的2014年4月15日至2020年4月14日的物业服务费，本院按照物业服务合同约定标准的80%予以支持，即闫智慧向亨运物业公司支付物业服务费9682.33元（12,102.91元×80%），对于闫智慧提出的按50%交纳物业服务费的意见，于法无据，本院不予采纳。对于亨运物业公司主张的2014年4月15日至2020年4月14日期间的二次垃圾清运费360元，闫智慧当庭表示无异议且同意交纳，本院对此予以确认。对于亨运物业公司请求闫智慧支付违约金的诉讼请求，亨运物业公司在签订物业服务合同后未就合同中违约责任的约定向业主明示，故对亨运物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于闫智慧提出其将装修押金交至呼和浩特市枫华物业服务有限责任公司，亨运物业公司未退还的意见，呼和浩特市枫华物业服务有限责任公司并非本案当事人，闫智慧与该公司的关系不属本案审理范围，庭审过程中，亨运物业公司答复称闫智慧庭后可携带装修押金交费票据去亨运物业公司办理相关退费手续，故双方应就装修押金退还事宜另行协商处理，对于闫智慧认为亨运物业公司未退还装修押金其有先履行抗辩权的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。对于闫智慧提出其与呼和浩特市枫华物业服务有限责任公司签订物业合同的意见，其未提供该物业合同，其提供的交费票据显示其于2013年4月16日向呼和浩特市枫华物业服务有限责任公司交纳物业服务费、暖气费（代收）、二次垃圾处置费（代收）等费用，起算时间为2013年4月16日，与本案亨运物业公司主张的物业服务费不属同一区间，与本案无关，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于闫智慧提出的亨运物业公司未公布物业费收支情况的意见，因前期物业服务合同中无相关约定，其以此为由拒交物业服务费于法无据，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于闫智慧提出的亨运物业公司未公布共用部位广告收支情况的抗辩意见，闫智慧作为小区业主享有知情权和监督权，并受法律保护，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，应由权利人另行主张，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于闫智慧抗辩意见及出示的照片中反映的物业服务存在的问题，亨运物业公司应及时进行整改，但闫智慧以此为由拒交物业费于法无据，不应提倡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、闫智慧于本判决生效之日起十日内向内蒙古亨运物业服务有限公司支付物业费9682.33元、二次垃圾清运费360元；二、驳回内蒙古亨运物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由闫智慧负担。本判决为终审判决。审判员 高晓英二〇二〇年八月六日书记员 张琪乐