广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初8193号原告：许玖珍，女，1969年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林恩，广东巨能律师事务所实习律师。被告：佛山市南海黄岐沙面新城房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道，社会统一信用代码：91440605707712458X。法定代表人：何超盈。被告：佛山市南海区中建物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐沙面新城会所内，统一社会信用代码：914406057193747593。法定代表人：何雪诗。上列两被告共同委托诉讼代理人：洪映辉，广东国慧律师事务所律师。被告：黄惠芳，女，1954年2月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：林毅麟，男，1980年9月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：林颂军，男，1953年7月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，系被告林毅麟的父亲。上列两被告黄惠芳、林毅麟共同委托代诉讼理人：周敏生，广东格林律师事务所律师。原告许玖珍与被告佛山市南海黄岐沙面新城房地产发展有限公司（以下简称沙面新城公司）、佛山市南海区中建物业管理有限公司（以下简称中建物业公司）、黄惠芳、林毅麟相邻损害防免关系纠纷一案，原告于2016年5月17日起诉，本院受理依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告及其两委托诉讼代理人，被告沙面新城公司、中建物业公司的委托诉讼代理人洪映辉，被告黄惠芳、林毅麟及其委托诉讼代理人周敏生到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告及其委托诉讼代理人杨立明，被告沙面新城公司、中建物业公司的委托诉讼代理人洪映辉，被告黄惠芳、被告林毅麟的委托诉讼代理人林颂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许玖珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告修缮原告房屋的漏水处，排除对原告房屋的漏水妨害，并承担全部修缮费用；2.判令被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用；3.判令被告赔偿原告律师代理费损失7500元；4.若经专业评估鉴定案涉房屋的渗水原因是违法搭建的鱼池造成，要求拆除该鱼池；5.判令被告向原告赔偿从起诉之日起至房屋修缮完成之日止每月550元的房屋租赁费7700元（从2016年5月17日起暂计至2017年7月17日）。事实和理由：原告系佛山市南海区大沥黄岐沙面新城碧湾苑碧水阁801房（以下简称“案涉房屋”）的权属人，被告沙面新城公司系案涉房屋的开发商，被告中建物业公司系物业管理单位，被告黄惠芳、林毅麟系802房屋的共有人，即系案涉房屋的相邻方。2002年，沙面新城公司将案涉房屋交付给原告。从2002年5月8日开始，原告发现房屋的天花、房间墙边等多处出现渗水开裂的情况，导致房屋内的装饰、设施、设备严重损坏。每次渗水事故发生后，原告均向物管反应情况，中建物业公司亦多次上门对渗水处进行修补，但每次修补时隔不久又再次出现渗水的现象。经原告了解，之所以陆续出现渗水现象，是因为沙面新城公司将天面这一公共区域违法出售给黄惠芳、林毅麟，黄惠芳、林毅麟利用天面这一公共区域违法搭建鱼池，并把天面的消防通道门上锁，屋内养狗，不允许任何人进入，导致中建物业公司无法正常对天面进行维修保养工作。也正是因为黄惠芳、林毅麟的违法搭建行为，使得案涉房屋一直存在渗水现象，即使经过中建物业公司多次修补但未能从根本彻底解决房屋渗水问题。2002年至今，原告也多次与黄惠芳、林毅麟协商处理此事，黄惠芳、林毅麟一直以不存在过错为由，拒绝承担房屋修缮责任，对此事置之不理，该房屋至今一直处于渗水状态。由于该房屋严重渗水，无法正常使用，给原告造成巨大经济损失。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”的规定，黄惠芳、林毅麟应当向原告承担停止侵害、排除妨害、修理、赔偿损失等民事责任。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，中建物业公司没有严格按照《物业管理委托合同》的约定对房屋的共用设施、设备进行有效的维修、养护、运行和管理，造成原告房屋经常性严重漏水，应该向原告承担相应的赔偿责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任”的规定，沙面新城公司违法将公共区域出售，侵害了原告对公共区域的使用权。同时这一出售行为也是黄惠芳、林毅麟违法搭建鱼池的诱因，导致原告房屋因此出现渗水情况。四被告应当对原告的财产损失承担连带赔偿责任。原告房屋自2016年5月17日起诉至今，仍然处于漏水状态，甚至漏水状态更加严重，无法居住，被告相互推诿责任，不愿协商解决，导致原告只能在外租房居住，每月损失租金550元。请求法院基于本案事实及原告的实际损失，支持原告的诉讼请求。被告沙面新城公司辩称，一、沙面新城公司与原告之间只是商品房买卖合同关系，不存在相邻损害防免关系，原告将沙面新城公司列为被告明显属于主体不适格。1.相邻损害防免纠纷的当事人实际上是801房和802房的业主，与沙面新城公司无关。相邻损害防免关系是指不动产所有人或使用人在使用不动产权利时，应当注意防止、避免给相邻人造成损害。但在本案中，沙面新城公司并非碧水阁801、802天台的所有人或使用人，在原告购买801房之后，沙面新城公司对其屋顶部分没有作任何的改动，不存在任何损害原告的行为。沙面新城公司与原告之间只是存在房屋买卖合同关系，不存在任何的相邻关系。2.天面漏水实际上是实际使用人不当使用所造成的。从原告方起诉状称，天面的使用人是802房的业主，由于天面的不当使用才会造成漏水，由此可见，本案实际上与中建物业公司无关。二、原告与沙面新城公司只是存在商品房买卖合同关系，如果认为所购买的商品房存在质量问题以及沙面新城公司应当承担责任的，可以另行起诉，与本案无关。但是，沙面新城公司这里也作一个简单的回应：1.原告房屋的屋面防水方面已经超过了保修期。根据双方当时签订的《商品房购销合同》的约定，屋面防水的保修期限是12个月，即使根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第14条第2款的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。原告是在2002年5月8日向沙面新城公司购买的现房，即使按照《建设工程质量管理条例》的规定，也早已超过了5年的保修期。因此，沙面新城公司已经无需再承担保修义务。2.碧水阁801房漏水的原因不能归责于沙面新城公司。碧水阁竣工的时间是2001年8月份，至今已经十几年的时间，而至原告收楼后很长一段时间，沙面新城公司也没有接到任何渗水的报告，这也说明了801房的质量是过关的。但是，从原告在起诉状的陈述看，造成天面漏水的原因应该是802房的不当使用，与沙面新城公司无关。沙面新城公司在接到诉状后，联系了物业管理处，从物业管理处了解到，物业管理处本来同意协助帮忙修复，但是由于801房和802房的业主始终未能达成一致意见，最终导致无法维修，因此，导致原告损失的原因并不在沙面新城公司。三、原告要求支付律师费用没有任何依据。四、对原告主张的租金损失，认为：1.原告提供的房屋租赁合同没有具体地址，没有房产证，没有出租人身份资料，属于三无出租合同；2.涉案房屋达不到危房的程度，现在仍然可以居住，不存在需要另外租赁房屋居住的必要性。被告中建物业公司辩称，一、中建物业公司与原告之间只是物业服务合同关系，不存在相邻损害防免关系，本案将中建物业公司列为被告明显不适格。1.相邻损害防免纠纷的当事人实际上是801房和802房的业主，与中建物业公司无关。相邻损害防免关系是不动产所有人或使用人在使用不动产权利时，应当注意防止、避免给相邻人造成损害。但在本案中，中建物业公司并非碧水阁801、802天台的所有人或使用人，实际上，由于802房的业主是天台的实际控制人，天台的门平时都被锁住，中建物业公司工作人员也无法进入该区域。中建物业公司与原告之间只是存在物业服务合同关系，不存在任何的相邻关系。2.天面漏水实际上是实际使用人不当使用所造成的。从原告方起诉状称，天面的使用人是802房的业主，由于天面的不当使用才会造成漏水，由此可见，本案实际上与中建物业公司无关。二、原告与中建物业公司只是存在物业服务合同关系，如果原告认为中建物业公司的物业服务不符合约定，可以另行起诉，与本案无关。实际上，在今年的时候，原告将情况反映给管理处后，中建物业公司也从中作了多次协调，但是由于801和802房的业主始终无法达成一致意见，管理处也无能为力。三、原告要求支付律师费用没有任何依据。四、关于租金损失，与沙面新城公司意见一致。被告黄惠芳、林毅麟辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的801房于2001年购买使用，2002年发现渗水，2003年我方才购买，证明并非我方的责任造成渗水。我方收楼后没有对房屋进行改动，更没有乱搭乱建，完全按照开发商交付时的原状使用。我方没有搭建鱼池，是开发商一开始所建的。如原告的房屋出现渗水，应是我方购买802房之前就存在，证明渗水是原本就有的问题，应是其自身维修时造成的。我方认为渗水是因为天台的渗水原因。原告的房屋多次维修，证明该处有质量问题，开发商应承担责任。既然是邻里纠纷，邻里应互相谅解，开发商应提供优质产品。原告要求的律师费无依据。请法院查明事实。对租金损失，第一，原告提供的租赁合同及收据均没有加盖公章，对真实性不予确认；第二，原告以前与我方交谈时曾表示，为了方便照顾原告女儿，就地居住，没有居住在涉案房屋。因此涉案房屋长期处于出租状态，但因楼层较高，出租困难，加上现在房屋涉诉，更加无人过问，无法出租；第三，原告称房屋漏水越来越严重，无法居住，该说法太夸张，据我方几名被告分别在晴天及下雨天在涉案房屋查看，涉案房屋的天花的部分地方有裂痕、水印，但用手触摸，发现水印是干的，也没有漏水现象，因此，该事实只能说明天花是曾经渗水，没有继续渗水，没有到达不能居住或者必须到外面租赁房屋居住的程度。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，此外本院也针对案涉房屋问题委托相关机构进行了鉴定评估，并组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提供的证据，真实性本院予以确认并在卷佐证。有关鉴定评估结论，程序合法，客观公正，本院均予以采纳。综合采纳证据及当事人陈述，本院确认以下事实：原告许玖珍所诉受损房屋为佛山市南海区大沥镇黄岐沙面新城碧湾苑碧水阁801房，该房屋原告于2002年5月向沙面新城公司购买，在双方签订的商品房购销合同中约定，墙面、地面、顶棚、门窗的保修期均为一年。被告黄惠芳、林毅麟是相邻802房的业主，其房屋于2003年9月向沙面新城公司购买，房产证登记建筑面积为153.30平方米，并不包含801、802房对应天面所有权或使用权。天面上的水池和花池，并非黄惠芳、林毅麟所建。原告发现其房屋出现渗水开裂的现象，遂向物管反映。该小区物管为中建物业公司，该公司曾多次上门进行修补，但问题未能从根本上有效解决。该公司还曾组织业主表决动用专项维修资金进行维修，但未获多数业主同意。诉讼中，经本院委托鉴定，广东南粤珑图建筑设计有限公司作出鉴定结论为：原告房屋部分楼板有开裂、渗水现象，部分墙体出现渗水痕迹。楼板出现渗水痕迹有两个原因，一是楼板存在裂缝，二是天面防水处理不当或防水层老化失效；墙体出现渗水痕迹是由于窗台节点防水失效或防水处理不当所致。处理建议对房屋出现开裂的楼板进行修复处理，并对天面重新作防水处理。随后该公司出具了修复方案，广东金厦工程管理造价咨询有限公司根据该修复方案鉴定工程造价为8468.84元。为上述三次评估鉴定，原告分别预付了15000元、15000元、3600元，共33600元。另查明，原告于2016年5月至2017年7月期间在外租屋居住，共计支付租金7700元。本院认为，本案争议的焦点是：1.原告主张的各项损失如何确定；2.各被告是否应承担赔偿责任。原告许玖珍的房屋出现渗水开裂，原因已经查明，修复方案及费用已经确定，从便利出发，宜由原告自行修复，相关责任人进行金钱赔付。原告与被告沙面新城公司为房屋买卖合同关系，案涉房屋已购买超过十年，保修期已过，沙面新城公司再无义务对案涉房屋问题进行修复。原告与被告中建物业公司为物业管理合同关系，中建物业公司作为案涉房屋所在小区物管，有义务对小区业主共有物业进行维修、养护、管理和维护。就本案而言，其未及时对案涉房屋问题进行预防或处理，包括视情况需要拆除违法违规加建的建筑物、构筑物，对涉案天面等重新作防水处理等，显然未能完全履行其应负的义务。原告因其房屋遭受损害，有权要求该公司承担赔偿损失责任。原告与被告黄惠芳、林毅麟为相邻关系，黄惠芳、林毅麟虽系案涉房屋相邻业主，但无证据证明涉案天面由其实际控制并使用，且阻挠修复，故原告主张其承担责任缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，被告中建物业公司应向原告赔偿修复费用8468.84元，由原告负责对其房屋进行修复。若此次修复后，因中建物业公司未能有效消除致害原因导致原告房屋再次遭受损害的，原告可再向其索赔。原告主张的租金损失，因无确凿之证据证明房屋受损程度严重至不能居住、原告在外租房与房屋受损之间有必然的因果关系，故本院对原告的租金诉求不予支持。至于原告主张的律师费损失，因双方对此并无约定，且该损失亦非原告必然发生的损失，故本院也不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市南海区中建物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许玖珍赔偿修复费用8468.84元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取90元、鉴定费用33600元（均已由原告预交），由中建物业公司负担。中建物业公司负担的受理费90元于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院强制执行。原告已预交的90元，于本判决发生法律效力之日后由原告书面申请，本院予以退还。中建物业公司负担的鉴定费33600元应连同上述修复费用一并径付还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱劲雄二〇一七年九月八日书记员  谭韵琴