福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2721号 原告：孙细顶，男，1967年8月11日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 原告：周正钦，女，1974年12月29日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。 被告：宁德市恒大置业有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。 法定代表人：高博。 委托诉讼代理人：程荟茹，女，1991年10月4日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，1986年11月14日出生，汉族，系该公司员工。 原告孙细顶、周正钦与被告宁德市恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙细顶、周正钦委托诉讼代理人余根宁、被告恒大公司的委托诉讼代理人程荟茹、刘学铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付逾期交房违约金，该违约金以购房款1181259元为基数，按每日万分之二自2019年9月1日计算至实际交房之日止（暂计算至2020年5月31日为64733元）。事实与理由：2017年9月21日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20170921008），约定被告将位于宁德市房屋预售给原告，该商品房建筑面积128.88平方米，单价9165.57元，总价款1181259元。《商品房买卖合同》就买卖双方的主要合同义务，付款义务和交付义务的具体标准、时间期限、逾期责任等作出了约定。具体如下：合同第七条约定，买受人以贷款方式付款，买受人应当于2017年06月21日前支付681259元，占全部房价款的57.67%。余款500000元向出卖人指明定的贷款机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定，商品房交付条件，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条约定“商品房相关设施设备交付条件……2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件……。”第十一约定“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2019年08月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……（三）查验房屋……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”。合同第八条、第十二条分别约定了，逾期付款责任及逾期交付责任。其中约定逾期付款、交付违约金均应由违约方以全部房价款按日万分之一向合同相对方支付。但《补充协议》第二条补充约定“双方同意本合同第七条补充如下：（一）……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受企业法在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出买人支付违约金……”。《补充协议》第二条实质上修改了合同第八条的逾期付款责任的规定，根据对等原则，被告逾期交房的违约金，应当以购房款为基数，按日万分之二计算违约金。被告开发建设的商品房存在严重的质量问题，诸如开裂、渗水等，此外，存在电力没有接入城市电网等问题。被告没有按质按期交付商品房，引发小区业主集体上访，政府有关部门经协调未果，引导业主通过诉讼方式解决。原告按约支付首付款及办理按揭贷款，付清了全部购房款，被告出具了三份《福建增值税普通发票》给原告，确认此前收到原告的相关款项。被告应按合同约定于2019年8月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，但被告至今未能交付该商品房供原告使用，严重违约，极大得影响了被告生活，损害了原告的合法权益。原告多次交涉无果，特此起诉，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告恒大公司辩称，一、被告已经按合同约定的时间通知交房。并未逾期，无须支付逾期交房违约金。二、原告应该依照日万分之二的标准要求支付违约金没有合同和法律依据，依法应当予以驳回。三、原告的诉请没有合同与法律依据，原告所主张的逾期交房违约金在合同中明确约定按照总房款的日万分之一而原告引用的补充协议未按约定办理按揭手续，是两种违约情形，不能混为一谈。四、案涉房屋在约定交房时间内已经取得五方验收、消防验收、电梯检验合格等合同规定的收房条件，被告也通知被告进行收房，按照补充协议第五点第五项，经出卖人通知，买受人若没有来收房，按照发出收房通知书那一天视为收楼。五、依据合同约定，原告若主张的是逾期交房违约金，应该依照合同第12条违约金计算标准，而原告主张因为房屋瑕疵未能收房，其主张诉请不能使用逾期交房的违约条款作为依据，应该适用商品房买卖合同第16条，这两种违约情形是是不同的，两种违约情况不能混为一谈。六、合同补充协议是双方真实意思的表示，并且已经经过备案，具有法律效力，合同未排除原告的主要权利，可以根据不同的违约情形来主张权利。七、根据合同法113条规定，违约责任不应该超过双方签订合同时所能预见到因违法合同造成的损失，双方对可能发生的逾期交房行为进行预判并对违约责任进行了约定，故应按照合同规定的违约责任。 原告围绕诉讼请求，被告围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实： 2017年9月21日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20170921008），约定被告将位于宁德市房屋预售给原告，该商品房建筑面积128.88平方米，单价9165.57元，总价款1181259元。买受人于2017年06月21日前支付681259元。余款500000元已经申请银行按揭贷款支付。 原、被告双方争议的焦点是：一、涉案房屋是否具备交房条件。二、若被告违约，逾期交房违约金是以什么标准计算。 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据:一、身份证、企业信用信息公示报告等，证明原、被告主体适格。二、商品房买卖合同（预售），证明诉争商品房买卖合同的主要条款内容。三、福建省增值税普通发票，证明原告按约履行付款义务，被告确认收到原告相关款项的事实。四、付款凭证，证明原告按约履行付款义务。五、信访意见答复意见书，证明被告供电不符合规定，没有并入城市电网，尚在整改中。关于争议焦点一适用商品房买卖合同第九条，取得竣工验收条件等，第十条约定开发商要取得供电的使用条件，并纳入城市电网；关于争议焦点二适用商品房买卖合同约定逾期交房违约金不低于逾期付款违约金标准。商品房买卖合同第28条约定，补充协议不合理内容以主合同为准。 被告质证认为，对证据1、证据3、证据4无异议。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，补充说明：补充协议第四条约定，约定的交付条件进行变更，第五条对设施设备的交付标准进行变更，附件11对房屋的瑕疵质量问题进行了补充约定，约定房屋质量瑕疵不影响房屋接收；关于计算标准的问题，原告主张按照补充协议第二条，但又引用合同第八条的关于违约金的计算方法是矛盾的。第八条也是按照也是按照万分之一计算违约金；补充协议第二条的违约情形是未按约定办理按揭手续，不能混同。补充协议附件11约定，逾期超过180天后，违约金不得超过总房款的百分之二。对证据5、信访意见答复意见书的真实性无异议，补充协议约定用电标准是符合使用条件的。 被告恒大公司为支持自己的抗辩意见，出示如下证据:证据1电梯安全检验合格证、证据2消防验收意见书、证据3福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证明房屋已经于2019年8月30日满足合同房屋交付条件。证据4宁德恒大御景半岛项目夜间照片，证明被告开发的楼栋系正常送电，符合使用条件。证据5、EMS邮寄底单，证明被告按照合同约定向原告送达书面交付通知书。证据6、拍摄建设工程验收申请受理凭证照片，证明涉案房屋在2019年8月23日已经取得竣工验收。1、关于消防验收意见书，在2019年下半年以后是归住建局管理。2关于福建省房屋建筑工程竣工验收报告时间和签名的问题，竣工验收时间是在消防验收之前，竣工验收报告形成于2019年8月23日之前。 原告质证认为，对证据一、电梯安全检验合格证，形式真实性无异议，内容真实性有异议，包括结论、日期都是打字的，内容明显虚假。二、消防验收意见书，该证据三性均有异议，东侨经济技术开发区建设局不是县级以上人民政府的消防行政主管部门，无权作出消防验收意见书。该消防验收意见书主体不适格，形式不合法，结论也不合法。三、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，有异议，不能达到待证目的，没有经办人签字，也没有出具的日期。四、宁德恒大御景半岛项目夜间照片，形式真实性无异议，但是该项目至今没有进入城市供电，且经常停电，连除夕夜都停电，电梯无法运行，不符合合同约定的供电条件。五、EMS邮寄底单，原告没有收到被告具备条件的交房通知书，何况被告至今也不具备合同约定的交房条件。六、对证据六有异议。 以上证据经审查，本院认为： 一、涉案房屋是否具备交房条件。 被告对原告出示的证据对证据1、证据3、证据4无异议，本院予以确认。原告出示证据2证明案涉商品房不具备交房条件，被告已构成违约；被告认为，依据《商品房买卖合同》补充协议第四条、第五条及附件11其已将案涉商品房按期交付原告使用，不构成违约，并提供证据1、2、3、4、5、6证明其观点，认为依双方附件十一补充协议四（二）该条件已更改为：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，故案涉房屋已具备交付条件。本院认为，依《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，及《商品房买卖合同》第二十八条补充协议：对本合同未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。依该两条约定，附件十一补充协议四（二）的出卖人责任明显减轻，且商品房是否可安全交付关系买受人生命财产安全，为国家住建部门强制性规定，不该以约定免除出卖人相关责任，被告于庭审时亦未提供相应符合《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件的所有证据材料，故本院认定案涉商品房不符合交付条件，对被告的观点本院不予支持。 二、若被告违约，逾期交房违约金是以什么标准计算。 以上已认定案涉商品房不符合交付条件，被告已构成违约。原告认为逾期交房违约金不低于逾期付款违约金标准，应以购房款总额为基数，按每日万分之二计算违约金。被告认为，关于计算标准的问题，原告主张按照补充协议第二条，但又引用合同第八条的关于违约金的计算方法是矛盾的。第八条也是按照也是按照万分之一计算违约金；补充协议第二条的违约情形是未按约定办理按揭手续，不能混同。补充协议附件11约定，逾期超过180天后，违约金不得超过总房款的百分之二。 本院认为，一、关于逾期交房违约金的计算标准问题。原、被告签订《商品房买卖合同》后原告已付清购房款。合同第八条第1（1）项约定逾期付款责任：逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条第（一）项约定交付时间：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：1（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。本院认为，合同第八条第1（1）项约定逾期付款违约金计算比率为日万分之一，第十二条第1（1）项约定逾期交房违约金计算比率不低于第八条第1（1）项中的比率，第十二条第1（2）项约定逾期交房违约金计算比率不低于该条第1（1）项中的比率，及《商品房买卖合同》第二十八条补充协议：对本合同未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。根据上述约定及公平对等原则，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。二、关于被告应支付逾期交房违约金的具体金额。原、被告双方约定房屋交付时间为2019年8月31日前，被告至今未达到交房条件。根据上述对逾期交房违约金的计算标准问题的分析，出卖人应按日向买受人支付已付购房款总额万分之一的违约金，即被告应支付的逾期交房违约金为32366.5元（以购房款1181259元为基数，按每日万分之一自2019年9月1日计算至实际交房之日止，暂计算至2020年5月31日为32366.5元）。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2017年9月21日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但被告未按约定的时间及时交付房屋，其行为构成违约，原告要求被告支付以购房款1181259元为基数，按每日万分之二计算逾期交房违约金,但依双方约定及公平对等原则，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按每日万分之一计算逾期交房违约金。对被告认为，逾期交房违约金不得超过总房款的百分之二的观点，因不符合公平及对等原则，且减轻被告责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告宁德恒大置业有限公司于本判决生效之日向原告孙细顶、周正钦支付的逾期交房违约金为32366.5元（以购房款1181259元为基数，按每日万分之一自2019年9月1日计算至实际交房之日止，暂计算至2020年5月31日为32366.5元） 二、驳回原告孙细顶、周正钦其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1419元，减半收取710元，由被告宁德恒大置业有限公司负担355元，由原告孙细顶、周正钦负担355元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  陈伏棉 二〇二〇年八月四日 书记员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。