广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法民一初字第558号原告（反诉被告）：东莞市长安镇厦边社区居民委员会。住所地：广东省东莞市长安镇厦边社区大楼。组织机构代码为K3080352-0。负责人：莫俊轩。委托诉讼代理人：刘浪波，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟志华，广东南天星律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁庆朝，男，1970年2月3日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：王忠明，北京首创（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭利兰，北京首创（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市东方锦河大饭店有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇虎门大道304号。组织机构代码为67705177-4。法定代表人：梁庆朝，该公司总经理。第三人：东莞市东方锦河大饭店有限公司长安分公司。住所地：广东省东莞市长安镇厦边七龙路银城工业区振安西路118号一楼2号室。组织机构代码：68056458-9。负责人：梁庆朝，该公司总经理。两第三人共同委托诉讼代理人：王忠明，北京首创（东莞）律师事务所律师。两第三人共同委托代理人：谭利兰，北京首创（东莞）律师事务所律师。原告东莞市长安镇厦边社区居民委员会（以下简称：厦边居委会）诉被告梁庆朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案后，依法适用简易程序进行审理，并依法追加东莞市东方锦河大饭店有限公司（以下简称：锦河公司）、东莞市东方锦河大饭店有限公司长安分公司（以下简称：锦河公司长安分公司）为本案的第三人参加诉讼。后被告梁庆朝于2015年5月18日提起反诉，本院予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本案遂依法转换适用普通程序，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告厦边居委会的委托诉讼代理人钟志华、刘浪波，被告梁庆朝、第三人锦河公司、第三人锦河公司长安分公司的共同委托诉讼代理人谭利兰到庭参加诉讼。本案评估期间不计入审限。本案现已审理终结。原告厦边居委会向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《租赁合同》，并由被告返还租赁物给原告；2.被告向原告支付2014年10月1日至实际返还租赁物之日止的租金及违约金（租金按236400元/月计算，暂计至2015年3月31日为1418400元；违约金每日按照逾期租金总额的1%计算，暂计至2015年3月31日为29550元）；3.本案诉讼费由被告承担。后原告以案涉租赁物没有房产证及建设工程规划许可证为由，向本院提出变更诉讼请求申请，请求将上述第1、2项诉讼请求分别变更为：1.确认原、被告签订的《租赁合同》无效，被告将案涉租赁物返还原告；2.被告向原告支付2014年10月1日至实际返还租赁物之日止的占有使用费，并向原告赔偿逾期支付占有使用费的损失（占有使用费按236400元/月计算，暂计至2015年3月31日为1418400元；逾期支付占有使用费的损失每月按逾期使用费总额的1%计算，暂计算至2015年3月31日为29550元）。对原告的变更诉讼请求申请，本院予以准许。事实与理由：原告与被告于2007年5月17日签订一份《租赁合同》，编号为001，约定原告将其所有的振安路边新建的商住用途高10层（约11300平方米）及附属宿舍楼宇（约3300平方米）租赁给被告做商务酒店用途使用。租赁期限自2007年6月1日起至2028年5月30日止。大厦租金第五年至第十年每月每平方米按18元计算，员工宿舍每月每平方米10元计算，即每月租金总额为236400元，被告须于每月15日前将上月租金足额交付给原告，如被告拖欠租金，则需每月按照逾期租金总额的1%向原告支付违约金。但被告从2014年9月至今一直拖欠租金，经原告多次催收，仍拒不支付。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院，请求判如所请。被告梁庆朝辩称：第一，确认案涉《租赁合同》无效。第二，原告在没有告知被告案涉房屋没有产权证及建设许可证的情况下，与被告签订合同，是严重的欺诈行为，若认定合同无效也是原告的过错造成。原告作为集体经济组织，在签订租赁合同时利用被告对原告组织身份的信任，故意不告知案涉房屋没有房屋产权证等问题，在明知其不具有出租人资格的情况下将房屋租给不知情的被告，根据有关法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。第三，主张合同无效，占有使用费不应按照合同约定的租金计算。原告在房屋没有房产证及建设规划许可证的情况下，将房屋擅自出租给被告，主观上具有重大过错，既然合同无效，房屋的使用用途无法实现，那么合同约定的租金自然不适用于案涉房屋，也即不存在所谓的占有使用费损失。房屋的占有使用费应按实际情况折价计算。第四，原告在合同签订的过程中有重大过错，如果法院认定合同无效，原告应当将收取的保证金1000000元返还给被告，同时，应当赔偿被告由此遭受的重大损失，包括但不限于被告前期投入50000000元装饰装修损失，及后期营业可得利益的经济损失。第三人锦河公司、锦河公司长安分公司述称，同意被告梁庆朝的答辩意见。被告梁庆朝向本院提出反诉请求：1.确认案涉《租赁合同》无效；2.原告向被告返还保证金1000000元；3.原告赔偿被告经济损失24159500元（其中装修损失为23431100元、设备损失457000元、搬迁损失271400元）；4.原告赔偿被告经营损失142072元（按1022房、1101房每天每间房营业收入为408元，819房每天营业收入为388元计算，自2015年1月20日起计至房屋返还之日止，暂计至2015年5月18日为142072元）；5.本案反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：2007年5月，被告得知案涉租赁物对外招租，在与原告协商过程中，原告的书记及主任告知被告案涉租赁物租赁手续齐全，酒店项目已上报立项，因之前谈好的合作酒店退出，特招商租赁。被告基于对原告组织身份的信任，完全相信案涉房屋证件齐全，于2007年5月17日与原告签订《租赁合同》，约定被告承租原告振安路边新建的商住用途的房屋及附属宿舍。合同签订后，被告投入装饰装修资金50000000元，并于2014年底斥千万元资完成酒吧项目。2015年7月，原告在诉讼中主张案涉租赁房屋从未取得房产证及建设工程规划许可证，被告才得知房屋没有合法出租手续，根据相关法律规定案涉《租赁合同》为无效合同。在本案审理过程中，原告村民于2015年11月7日围困被告酒店，致使酒店无法对外经营。2015年11月27日，原告又对被告酒店进行停水，致使被告遭受重大经济损失。因案涉《租赁合同》无效，原告应当返还被告保证金1000000元，并赔偿被告由此遭受的经济损失（包括但不限于装修损失、设备损失、搬迁损失）。另，案涉房屋存在质量问题，租赁屋内多处出现裂痕、漏水现象，导致酒店1022房、1101房和819房无法对外经营，被告多次通知要求原告进行维修，但原告置之不理。直到2015年1月20日，原告才就房屋质量问题书面回复被告，却推脱要求被告与建设施工单位协商处理，为此被告遭受严重营业损失。被告为维护自身合法权益，遂提起反诉，请求判如所请。原告厦边居委会对被告梁庆朝的反诉辩称：被告反诉请求金额明显过高，有些设备并未形成附合，该部分设备原告不同意利用。原告不同意支付被告提出的损失费用，被告并未提出三间房屋是否需要修缮的证据。即使案涉《租赁合同》无效，鉴于被告实际占有使用案涉房屋，并享受了原告提供的相应管理服务所支付的对价补偿，被告不应要求原告返还保证金。第三人锦河公司、锦河公司长安分公司述称，同意被告梁庆朝的反诉意见。本院经审理认定事实如下：2007年5月17日，原告厦边居委会作为出租方，被告梁庆朝作为承租方，双方签订一份《租赁合同》。该合同约定，原告将其位于东莞市长安镇振安路边新建的商住用途高十层（约11300平方米）及附属宿舍楼宇（约3300平方米）租赁给被告作商务酒店用途；租赁期限为20年，从2007年6月1日起至2028年5月30日止；大厦（约11300平方米）租金第一年至第四年为16元/平方米，第五年至第十年为18元/平方米，第十一年至第二十年为20元/平方米；员工宿舍（约3300平方米）租金为10元/平方米；每月15日前需将上月租金付清。原、被告确认，被告于2007年5月28日向原告交纳了案涉租赁合同的保证金1000000元。《租赁合同》特别约定了停车场及基本道路设施由原告按现有图纸施工;并约定被告负责大厦两台电梯的采购、安装及维护，原告给予经济补贴每台200000元，共400000元，该400000元经济补贴在首年租金内扣回。合同签订后，被告开始使用案涉租赁物经营第三人锦河公司长安分公司。原告称被告从2014年10月份开始没有缴纳租金。被告向本院提交了五份长安镇农村集体经济组织收据（电子），拟证明被告已按236400元/月向原告缴纳租金至2015年7月份。上述五份收据显示，锦河公司长安分公司分别于2015年7月20日、2015年9月30日、2015年12月29日、2016年1月13日和2016年2月23日共五次、每次支付两个租金472800元，支付了2014年10月份至2015年7月份期间的租金。原告对被告提供的上述收据的真实性、合法性及关联性均予以确认。被告主张原告出租的案涉租赁物存在严重的质量问题，并据此拒绝缴纳租金，原告则认为案涉租赁物的结构安全，被告应按合同约定按期足额缴纳租金。双方为此发生争议。原告遂起诉至本院，请求判如所请。原、被告均确认案涉租赁房屋没有房产证及建设工程规划许可证，并认可案涉租赁合同无效。被告针对其反诉主张的装修损失和设备损失，向本院提出评估鉴定申请。本院依据被告的申请，依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对案涉租赁物设备及装修的现有价值进行评估。该评估公司于2016年12月23日作出鹏信咨询字[2017]第F005号评估报告，该评估以2016年11月10日为评估基准日，采用重置成本法进行评估，评估总价值为23888100元，其中酒店设备的市场价值为457000元，酒店装修部分的现有续用价值为23431100元。资产评估结果使用有效自评估基准日期一年内（即2016年11月10日至2017年11月9日）有效。被告为此次鉴定预付了评估费60000元。原、被告对评估报告均未申请重新鉴定。对于停车场，《租赁合同》约定停车场及基本道路设施由原告按现有图纸施工，该部分评估价值417240元；对于电梯，《租赁合同》约定被告负责大厦两台电梯的采购、安装及维护，原告给予经济补贴每台200000元共400000元，该400000元，电梯的评估价值320000元。对于评估报告第24项与第28项均为“一楼酒店大厅评估明细表”，从明细表的内容分析，存在明显重复的情况，是评估机构的疏漏，本院认定以第28项的评估价值为准，应剔除第24项的评估价值共计975200元；对于第28项中上述已经认定部分的电梯、停车场评估价值应予一并扣除。对于招牌和旗杆，属于可拆除的设施，应剔除招牌3套评估价值10800元及旗杆5个评估价值24000元；对于评估报告第10项与第12项“3-5F工作间评估明细表”存在重复的情况，属于评估机构的疏漏，应剔除重复评估价值10200元。原告对评估报告提出如下质证意见：1.评估报告以市场价值作为本次评估的酒店设备的价值存在错误。酒店设备存在使用性损失和自然损耗，其残值已远低于市场价值。即使使用市场价值的方法来评估酒店设备，也应以购置日的发票价格、市场价格或者厂家指导价为准。再者，酒店设备何时购买无从考究。即便为租赁时购买，亦属于未形成装饰装修物的动产，原告不同意利用，应由被告拆除；2.原告对评估报告关于装修损失的价值真实性没有异议，但对其关联性有异议。酒店现有装修价值是否包含了原告对租赁物的装修，或是否是之前谈好的合作酒店对租赁物的装修，被告并未向法院提交装修合同或者发票以证明酒店的现有装修系被告斥资完成。也即酒店现有装修价值归属人不明；3.即便酒店现有装修全部由被告斥资完成，基于其明知案涉租赁物没有房产证或者建设工程规划许可证、合同无效的情形下，损失不应由原告承担。被告及锦河公司、锦河公司长安分公司对评估报告的真实性、合法性及关联性均确认。被告针对其反诉主张的搬迁费用的损失，向本院提出评估鉴定申请。本院依据该申请，依法委托东莞市广协鉴定评估有限公司对锦河公司长安分公司资产设备搬迁费用现值进行评估。该评估公司于2017年2月18日作出广协价估[2017]0011号评估报告，该评估以2016年6月23日至2017年1月17日为价格鉴定基准时段，采用市场法价格鉴定方法，评估搬迁费用现值为271400元。该评估报告自出具之日起，一年内有效。被告梁庆朝为此次鉴定预付了评估费20000元。原、被告对评估报告均未申请重新鉴定。但原告认为被告没有提供支付相应搬运费的银行流水，也没有提供由搬运公司出具的发票，对评估结论不予认可。被告及锦河公司、锦河公司长安分公司对评估报告的真实性、合法性及关联性均确认。被告称其于2017年1月23日已搬迁完毕，并全部撤离案涉租赁物，被告自该时起便不再占有使用案涉房屋，被告书面通知原告于2017年1月24日到案涉租赁房屋进行交付确认工作，但原告一直没有与被告办理交接手续。对此，被告提供了顺丰邮寄单和查询单、场地交付通知书、短信通知为据。原告对被告提供的上述证据的关联性不予确认，认为被告仅仅以快递通知书的形式向原告表明已经撤离的情况，并没有将具体的交接时间落实好，案涉租赁房屋仍处于被告的实际控制之下，故交接时间不应以2017年1月23日为准。2017年2月22日，原、被告在本院的组织下，办理了案涉房屋的交接手续，被告将案涉租赁物的16条钥匙全部交还给了原告。被告主张案涉租赁物存在严重的质量问题，因漏水严重，导致其酒店1022房、1101房和819房无法正常对外经营，产生的经营损失应由原告承担赔偿责任。被告提供了该三间客房的现场图片。原告对该现场图片的关联性不予确认，认为该图片不能证明损失由原告造成，原告对损失不负修缮义务。对于经营损失，被告主张1022房和1101房按照每日房价408天计算，819房按每日388元计算。另查，第三人锦河公司成立于2008年6月12日，法定代表人为被告梁庆朝。后锦河公司于2008年9月5日成立了第三人锦河公司长安分公司，营业场所位于东莞市长安镇厦边七龙路银城工业区振安西路118号一楼2号室，经营范围为酒店管理服务。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉租赁物未办理建设工程规划许可，原、被告之间签订的《租赁合同》应认定为无效。综合原、被告双方的起诉及答辩意见，本案争议焦点为：1.被告是否应当向原告支付占有使用费及数额；2.原告是否应当向被告赔偿装修损失及数额；3.原告是否应当向被告赔偿房租经营损失及数额。焦点一。2017年2月22日，原、被告在本院的组织下，办理了案涉房屋的交接手续，本院确认被告占有使用案涉租赁物至2017年2月22日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告已支付至2015年7月的占有使用费，故本院认定被告应支付从2015年8月至2017年2月22日期间的占有使用费，共计4444320元（236400元/月×18.8个月）。由于《租赁合同》无效导致违约金条款无效，对于原告诉请的违约金本院不予支持。由于《租赁合同》无效导致保证金条款无效，被告已经支付的保证金1000000元应予抵扣占有使用费，被告应向原告支付的占有使用费为3444320元。焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”首先，对于双方的过错问题。原告作为出租方，应当提供合法的租赁物，如未能提供符合法定租赁条件的租赁物，对租赁物的现状应履行相应的告知义务；被告作为长期从事酒店行业的经营者，应明确知道经营酒店应选择符合法定条件的建筑物，对此应负谨慎的注意义务和严格的审查义务，在案涉租赁物没有建设工程规划许可的情况下，仍选择与原告签订租赁合同。在原告未能举证证明租赁物的装饰装修另有他人投资的情况下，本院推定案涉装饰装修是由被告投资，而对于装饰装修的投资，被告并未能提供相应的装饰装修合同或者发票，且本案争议发生的主要原因之一是被告未按时支付占有使用费，对此应加大被告的过错责任。综上分析，本院酌定对于导致案涉租赁合同无效的装饰装修现值损失，原告应承担50%的过错责任，被告应承担50%的过错责任。对于未形成附合物的酒店设备价值457000元，并未形成附合物，原告不同意利用，可由被告搬走，不属于损失范围。对于形成附合物的装饰装修价值的认定。1.停车场：《租赁合同》约定停车场及基本道路设施由原告按现有图纸施工，该部分评估价值417240元应扣除；2.电梯：《租赁合同》约定被告负责大厦两台电梯的采购、安装及维护，原告给予经济补贴每台200000元共400000元，该400000元经济补贴在首年租金内扣回。据此，被告并未举证证明电梯实际购买的价格，本院认定原告是电梯的实际出资方，关于电梯的评估价值320000元应于扣除；3.对于评估报告第24项与第28项均为“一楼酒店大厅评估明细表”，从明细表的内容分析，存在明显重复的情况，是评估机构的疏漏，本院认定以第28项的评估价值为准，应剔除第24项的评估价值共计975200元；对于第28项中上述已经认定部分的电梯、停车场评估价值应予一并扣除。对于招牌和旗杆，属于可拆除的设施，应剔除招牌3套评估价值10800元及旗杆5个评估价值24000元；4.对于评估报告第10项与第12项“3-5F工作间评估明细表”存在重复的情况，属于评估机构的疏漏，应剔除重复评估价值10200元。以上各项总共价值1757440元，扣除上述价值后，形成附合物的装饰装修总共价值21673660元（23431100元-1757440元）。应由原告承担的过错责任为10836830元（21673660元×50%）。对于搬迁费损失271400元，由原告承担50%的过错责任为135700元（271400元×50%）。焦点三。被告主张案涉租赁物存在严重的质量问题，因漏水严重，导致其酒店1022房、1101房和819房无法正常对外经营，产生的经营损失应由原告承担赔偿责任。首先，被告并未提供证据证明是原告的原因导致案涉三间房屋无法经营。其次，营业损失属于经营风险的范畴，并非必然发生。因此，对于被告反诉请求原告赔偿经营损失，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认东莞市长安镇厦边社区居民委员会与被告梁庆朝之间于2007年5月17日签订的《租赁合同》无效。二、限被告梁庆朝于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市长安镇厦边社区居民委员会支付占有使用费为3444320元。三、限原告东莞市长安镇厦边社区居民委员会于本判决发生法律效力之日起三日内向被告梁庆朝支付装饰装修损失10836830元、搬迁费损失135700元。四、综合上述判项，原告东莞市长安镇厦边社区居民委员会应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告梁庆朝支付款项7528210元。五、驳回原告东莞市长安镇厦边社区居民委员会的其他诉讼请求。六、驳回被告梁庆朝的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17832元，由被告承担；反诉受理费84154元，由原告承担36495元，被告承担47659元；评估费80000元，原告承担40000元，被告承担40000元。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  施文峰审 判 员  陈 波人民陪审员  李慧霞二〇一七年九月二十五日书 记 员  欧凯桦附：相关的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。