广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5623号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈梦思，女，1987年12月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审原告、反诉被告）：关静仪，女，1986年9月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：郑鹏生，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张国宏，男，1989年12月23日出生，汉族，住广东省梅州市五华县。委托诉讼代理人：李芳芳，广东广信君达律师事务所律师。上诉人陈梦思、关静仪因与被上诉人张国宏房租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈梦思、关静仪的委托诉讼代理人郑鹏生，被上诉人张国宏委托诉讼代理人李芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈梦思、关静仪上诉请求：1.撤销一审判决，并发回重审或者改判支持陈梦思、关静仪一审全部诉讼请求，并驳回张国宏全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张国宏负担。事实与理由:一、陈梦思、关静仪出租涉案商铺前和签订合同时已履行告知商铺被查封的事实，一审法院仅凭张国宏的单方陈述，认定陈梦思、关静仪没有告知张国宏，并无任何事实和法律依据，属于认定事实错误。二、广州德高价格评估有限公司对涉案场地进行装修价值评估的项目，并非张国宏进行装修的项目。一审法院仅凭张国宏自行制作的照片、视频直接认定广州德高价格评估有限公司对涉案场地现场进行装修价值评估的项目，过于草率，属于一审法院主观臆断。三、涉案商铺未能通过消防验收，责任在于张国宏，一审法院在有法可依的情况下，以“本区实践”认定未通过消防验收是因房屋被查封，且将未经过消防验收的责任归责于陈梦思、关静仪，没有任何事实和法律依据。四、张国宏要求退回履约保证金等相关装修损失没有任何事实和法律依据。相反，陈梦思、关静仪有权要求张国宏支付尚拖欠的租金、水电费、管理费、没收保证金及要求赔偿损失。被上诉人张国宏辩称：同意一审判决处理，不同意陈梦思、关静仪的上诉请求。事实与理由：一、出租涉案商铺前和签订合同时，陈梦思、关静仪并没有告知张国宏涉案商铺存在查封的事实，陈梦思、关静仪隐瞒查封事项，骗取张国宏签订租赁合同。二、张国宏在支付完履约保证金等相关费用后，按照约定在免租期内进行装修。评估公司的评估报告仅是张国宏装修残存部分，被陈梦思、关静仪拆除的部分以及中建二局第三建筑工程有限公司装修的部分均不在评估报告评估的范围内。三、涉案商铺存在查封且没有房产证原件，在租赁期间不能办理申请消防验收及通过。梅某收取30万元消防代办费也没有办成，对于涉案商铺因查封不能办理消防验收，梅某是清楚的。未能申请通过消防验收的责任在于陈梦思、关静仪。四、陈梦思、关静仪隐瞒查封事实与张国宏签订租赁合同，导致不能办理消防验收，张国宏不能使用涉案商铺，陈梦思、关静仪属于根本违约，应承担违约责任。陈梦思、关静仪于2018年5月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张国宏立即向陈梦思、关静仪支付2016年3月至2017年7月的租金1348270元（按79310元/月的标准计算）及滞纳金（每月滞纳金按每日千分之五的标准计算，自拖欠之日起计算至清偿之日止，但在本案中陈梦思、关静仪主张的滞纳金总额为134827元）；2.张国宏立即向陈梦思、关静仪支付2016年2月至2017年7月的管理费合计30600元（按1700元/月的标准计算）；3.张国宏立即向陈梦思、关静仪支付垫付的水费3618元、电费700元；4.没收张国宏已缴纳的押金168620元；5.本案诉讼费用全部由张国宏负担。张国宏提起反诉请求：1.陈梦思、关静仪返还张国宏履约保证金158620元、水电费押金20000元、租金79310元及利息（以上述金额总额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年10月13日起计至实际返还之日止）；2.陈梦思、关静仪赔偿张国宏装修等各项经济损失1767376.8元；3.陈梦思、关静仪承担本案全部诉讼费等相关费用。一审法院经审理查明：根据房管部门于2009年8月4日核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》内容显示，位于广州市天河××××号201房（以下简称涉讼商铺）登记的按份共有人为陈梦思、关静仪（各占1/2份额），规划用途为商业，建筑面积为1563.74平方米。另据显示申请查询人为陈梦思、查询时间为2015年12月7日的《广州市不动产登记查册表》内容显示，涉讼商铺2014年11月14日被广州市公安局番禺区分局查封，查封时间为2014年11月14日至2016年11月13日。2015年10月13日，陈梦思、关静仪（出租方、甲方）与张国宏（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将涉讼商铺出租给乙方经营会所使用；甲乙双方同意在签订本合同的当天甲方收取租赁押金、水电押金后就即交付二层租赁商铺给乙方进场装修，首层入门通道部分通知驾校搬走，甲、乙双方无需另行办理租赁物交付手续；租赁期限自2015年10月13日起至2028年1月30日止；租金从2016年2月1日起计租；租赁期内每月的水、电费、管理费乙方应于每月5号前连同租金一齐交付给甲方；先交付租金后使用；乙方每月交租应将租金，水、电、管理费存入如下账户（收款人梅某，开户银行工行广州番禺支行，账号62×××86）；第一、二年月租金79310元（从2016年2月1日起至2018年1月30日止），第三年月租金83275元（从2018年2月1日起至2019年1月30日止）；为维护电房、日常用电、用水、抄表、收款、租户要按每平方1元的管理费共1700元连同租金一齐支付给甲方；在签订本合同当天，乙方应向甲方交纳相当于两个月租金的租赁履约保证金158620.00元，水电费押金20000.00元；履约保证不可抵作租金和管理费，租赁期满，乙方在缴清租赁期内一切租金和相关费用之日起5个工作天内，甲方将乙方交纳的履约保证金如数退还，期间不计利息；甲方应协助乙方提供因经营需要办理营业执照需业主提供出租物业的房地产权证复印件及业权人的身份证资料给乙方办理营业执照用途，配合乙方办理出租登记；乙方在装修前，必须向甲方提交书面申请及装修方案，除破坏主体建筑、需要向政府有关部门申请及咨询建筑设计院以外，甲方应在收到乙方书面申请之日起七个工作天内作出书面答复，乙方必须按照甲方批准同意的装修方案进行施工，甲方逾期不作书面答复的，视为同意乙方的装修方案；乙方根据自向经营行业消防安全要求，自行提供消防设计方案，自行向消防部门申报消防安全合格申请，配置消防设施，达到该行业国家相关消防安全标准，并向甲方提供消防安全合格证明文件，租赁期内，乙方应与甲方签订《安全防火责任书》；如乙方未按本合同约定支付租金、管理费、水电费等，每逾期1天，按照应付金额的千分之五计付滞纳金，逾期30天起，甲方有权停止向乙方提供水、电等相关服务，并按照所欠金额的千分之十计付滞纳金；逾期第31天起，甲方有权单方面解除本合同，没收乙方己支付的履约保证金，收回租赁物，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任；乙方应在甲方发出书面通知之日起2天内搬出租赁物业，并在搬出之日前按本合同规定付清所欠的租金、理费、滞纳金等，否则，甲方有权留置租赁物业内乙方的财物等条款。上述合同文本为电脑打印文本，甲方签章处由案外人梅某以代理人的身份签名确认。张国宏持有的合同原件在甲方签章处有“附件：公证委托书两份、房地产权证复印件两份、身份证各1份，首层上二层位置图1份，二层平面图1份”的手写字样，并由梅某签名确认。同日，陈梦思、关静仪（出租方、甲方）与张国宏（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：乙方租赁涉讼商铺用于经营沐足业，正常经营需要消防通过国家消防验收合格方可经营，原甲方已完成首次基本的消防工程，乙方已清楚了解，现甲方同意给予一个月的时间，乙方自行向消防部门申报自行经营行业的消防申请，由乙方自行出图纸，承担有关费用；乙方自行与代办申请消防人员沟通，掌握消防竣工验收的时间，选择适当的时间进场装修，如在一个月内，消防部门对涉讼商铺出具意见：声明该租赁物不给消防通过的，则双方同意终止商铺租赁合同，甲方已收乙方履约保证金及租金全额退回给乙方，双方互不追究相互间的任何法律及经济责任；如消防通过，则商铺租赁合同继续执行。该补充协议甲方签章处亦系由梅某以代理人的身份签名确认。上述合同签订当天，张国宏依据合同约定的付款方式支付了租赁保证金158620元、水电费保证金20000元以及2016年2月份租金79310元，并由梅某开具了相应的收款收据。2016年9月12日，张国宏（甲方）、梅某（丙方）、案外人陈健明（乙方）签订《委托协议》，甲方就涉讼商铺委托乙方向政府消防部门等有关部门申请建设工程消防设计备案及申请消防工程竣工验收有关手续，达成如下协议：（第一条：委托事项）1、代甲方向消防有关部门申请建设工程消防设计备案申请手续，取得该消防设计备案申请受理并取得该消防设计的合格证明文件；2、代甲方向消防有关部门申请建设工程竣工验收手续，取得消防工程竣工验收合格证；委托代理劳务费为300000元；（第三条：委托事项完成时间及付款方式）1、甲方要在签定本协议的同时将委托代理劳务费叁拾万元以转账方式转入丙方于工商银行开立的（帐号62×××86）账户内，甲方委托丙方监管，当乙方完成本协议委托事项全部内容时，经甲方审核无误，甲方同意丙方将己收到甲方转入监管款项：代理劳务费叁拾万元整以转账方式解付给乙方，乙方写回收据给甲方，三方完成本协议内容；2、乙方要在甲方将代理劳务费叁拾万元整存到丙方指定帐户后的当天起计50天内完成上述委托事项；（第六条：丙方责任）丙方要按本协议内容的第三条之1、第五条之1、第七条内容执行；（第七条：本协议终止）1、如从本协议签订起30天内，乙方仍未能完成本协议第一条款的第1项内容的，则本协议终止，三方同意将丙方将监管账户内的款项退回给甲方；2、如乙方从本协议签订起50天内仍未能完成本协议第一条款的全部委托事项，经三方协商，确定乙方再无法完成甲方的委托内容，三方同意将丙方将监管账户内的款项退回给甲方，本协议的终止，三方互不追究责任；等条款。该委托协议甲方签章处由案外人胡文强代为签署。合同签订后，张国宏于2016年9月13日转账支付了50000元、于2016年9月14日转账支付了250000元至梅某上述银行账户。2017年6月13日，张国宏以梅某为被告、陈健明为第三人诉至一审法院，以截止至其起诉之日梅某未能完成消防验收的委托事项、亦拒不退还款项为由，要求梅某退回300000元并支付相应的利息。一审法院受理后经审理，于2018年1月19日作出（2017）粤0106民初14252号民事判决，判令梅某于判决发生法律效力之日起10日内偿付张国宏（即本案被告）300000元及利息（按本金300000元计，自2016年11月8日起计至该判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；并判令驳回张国宏的其他诉讼请求。该判决宣判后，各方当事人均未上诉，现已发生法律效力。张国宏表示，签订合同时陈梦思、关静仪并未告知其涉讼商铺已被查封的情况，其委托办理消防验收时由于涉讼商铺被查封导致无法办理，其询问梅某才知道涉讼商铺已被查封，此时装修工程已经进行了4个月。为此，张国宏提供了申请查询人为陈梦思、查询时间为2015年12月7日的涉讼商铺的《广州市不动产登记查册表》，显示涉讼商铺于2014年11月13日被查封，查封期限为两年。经质证，陈梦思、关静仪对该证据没有异议，认为恰恰证实了其已告知涉讼商铺已被查封的事实。为此，陈梦思、关静仪提供了公证书一份，据该公证书内容显示，2016年1月30日，张国宏向陈梦思、关静仪电子邮箱发送了查询人为案外人张兴龙、查询目的为求租、查询时间为2015年11月17日的涉讼商铺的《广州市不动产登记查册表》，该查册表显示涉讼商铺于2014年11月13日被查封，查封期限为两年。一审经质证，张国宏对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为合同签订时间是2015年10月13日，在签订之前、当日及此后相当长的时间陈梦思、关静仪均无告知被查封的情况。张国宏表示，涉讼商铺交付给其之后，其就找了设计单位设计并进场装修，2015年11月委托华普消防设计公司申请消防验收手续，在申请过程中发现涉讼商铺被查封导致无法办理消防验收，其当时就找梅某，梅某当时否认涉讼商铺被查封；后来梅某找了陈健明称可以办理消防验收，但是最终还是无法办理；到2015年12月发现无法办理消防验收手续，装修工人在2016年5月撤场，没有装修、没有占用场地，撤场时遗留了工人装修用的铁架床等材料，当时陈梦思、关静仪也没有要求其支付租金。为此，张国宏于申请评估前提供了以下证据：1、照片一张，拟证实涉讼商铺在装修前，1500多平方米的面积除了墙柱，完全是空的毛坯；2、照片四张，涉讼商铺装修过程中的照片，从照片可见一处正在进行装修的工地；3、照片4张，照片内容显示一部挖掘机正在挖掘土坑，拟证实消防水池修建过程；4、照片21张，照片显示地面已经铺贴了瓷砖，墙体已经砌好但尚未批荡；5、照片2张，拟证实装修后的外墙；6、购买装修材料的收据合计79张、材料明细清单一份以及案外人胡文强民生银行账户（账号为50×××79号）2015年10月10日至2016年10月9日期间账户对账单一份，拟证实其投入装修177万元；7、光盘一张，光盘内保存有小视频10段，其中6段关于消防基坑整个开挖、绑扎钢筋、浇筑水泥过程，1段是装修后部分厕所的视频、3段装修过程中工人施工的视频。经质证，陈梦思、关静仪对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。陈梦思、关静仪表示，张国宏并未进行装修，张国宏直至2017年7月31日才将涉讼商铺交还给其；其于2018年1月10日将涉讼商铺另行出租给中建二局第三建筑工程有限公司（以下简称中建二局三公司），并由该公司进行了装修，其中装修项目已经包含了评估报告书中的多个项目；其在2008年至2009年期间、2010年期间对涉讼商铺进行消防工程安装，评估报告中所合计的消防项目均属于其所有；涉讼商铺在2014年8月11日至12日已经通过消防验收，张国宏主张其无法通过消防验收没有任何事实依据；另涉讼商铺在被查封的情况下，完全可以通过消防备案及通过消防等手续，张国宏主张涉讼商铺被查封无法办理消防验收缺乏依据。为此提供了以下证据：1、《搬家具用品清单》，内容为“本人张国宏现将原放置在沙太南路115号二层的物品取回，取回物品清单如下：（1）办公椅12；（2）铁架床5张；（3）办公台5张；（4）沙发椅两张；（5）地柜1个；（6）茶几两张；（7）储物柜1个；（8）拉床（活动）1张；（9）测量仪1套；（10）排气扇2个”，张国宏于2017年7月31日在该清单上签名并加注“上述物品今日由本人经手运走，特此立据”的内容；2、陈梦思、关静仪（甲方）于2018年1月10日与中建二局三公司（乙方）所签订的《物业租赁合同》，合同约定甲方将涉讼商铺出租给乙方，租赁期限为2018年1月15日至2021年3月30日止，从2018年4月1日开始计付租金，之前为甲方给乙方的装修期免收租金；3、加盖有“中建二局第三建筑工程有限公司天河区广州大道北930号地块项目部非合同专用章”圆形章的《情况说明书》，载明其于2018年1月10日向陈梦思、关静仪承租涉讼商铺，其承租后进行了全面的装修，装修内容如下【包括：（1）打凿6600元；（2）砌筑113824.53元；（3）抹灰18757元；（4）地坪4269.94元；（5）砼755.84元；（6）钢筋绑扎1259.73元；（7）支模1242.92元；（8）钢筋直筋1224元；（9）外墙铝合金窗拆改36000元；（10）楼梯拆除及封口30000元；（11）楼梯栏杆安拆3000元；（12）厨房改造49500元；（13）生活区通风安装工程80000元；（14）空调调试安装190000元；（15）清运垃圾26000元】；4、案外人广州敏城建设工程有限公司于2008年12月29日出具的《工程预算书》，载明工程名称为詹映忠，造价为175580.49元，预算书中并未载明工程的具体地点；5、签订于2009年1月13日的《广州市安装工程合同》，载明发包方为梅某，承包方为池光伟，工程名称为报装DN100水表壹组工程，工程地点在天河××××号；工程造价为175580元；6、陈梦茜、陈梦思于2010年10月22日与广州市东亚有限公司签订的《广州市建筑安装工程承包专用合同》，建设地点为天河××××号，工程范围及内容包括消防供水系统、消防水系统改造、火灾自动报警系统；总造价为140000元；7、梅某以陈梦思、陈梦茜、关静仪代理人的身份（甲方）与案外人萧耀洲（乙方）于2014年9月15日签订的《消防工程具结书》，内容为甲方委托乙方办理涉讼商铺的建设工程消防设计备案及建设工程竣工验收备案有关工程手续；……由于甲方现网上未查到上述完成的消防项目，在甲方核查清楚乙方完成的上述消防设计备案及消防工程竣工备案，在国家消防网上确实存在后甲方才支付上述工程款……；8、显示加盖案外人广东联谊江南建筑设计有限公司、穗港消防服务公司公章的《建设工程竣工验收消防备案表》、建设工程竣工验收备案受理凭证及消防办事大厅网页打印件一份，内容建设单位为陈梦思、陈梦茜、关静仪，备案时间为2014年8月12日，工程地址为位于涉讼商铺，工程名称为商场装修改造消防工程，备案内容为商场装修改造消防工程工程竣工验收消防备案；9、显示加盖案外人广东联谊江南建筑设计有限公司、穗港消防服务公司公章的《建设工程竣工验收消防设计备案表》、建设消防设计验收备案受理凭证及消防办事大厅网页打印件一份，内容建设单位为陈梦思、陈梦茜、关静仪，备案时间为2014年8月11日，工程地址为位于涉讼商铺，工程名称为商场装修改造消防工程，备案内容为商场装修改造消防工程工程消防设计备案；10、显示建设单位为案外人广州市广源超房地产有限公司的《建设工程消防设计审核申报表》及梅某于2019年6月30日出具的《委托书》各一份，申报表载明工程名称为商业旅业楼消防工程，填表日期为2019年7月22日，载明工程地址为广州市天河××××号，计划开工日期为2019年7月30日，竣工日期为2019年12月1日；委托书内容为“本人是广州市沙太南x号一二楼业主，现委托广州市广源超房地产有限公司办理该物业消防申报的相关事宜”。一审经质证，张国宏对证据1的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，认为清单上的物品是装修时工人遗留在现场的，只是搬离家具的清单，并不是双方交接场地的清单，不能证明其占有使用涉讼商铺；涉讼商铺是1500平方米的大型商铺，清单上的家具占地较小不合理；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为情况说明中多个装修均不在鉴定报告的范围之中，与本案不具备关联性；对证据4、5的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为证据4的落款时间为2008年，预算书内容无法确认与本案存在关联性；认为证据显示施工地点包括沙太南路115号一、二层，而其承租的只是二层，且只有合同而没有支付凭证，不能证实合同已经实际履行；对证据6的真实性、合法性、关联性亦均不予认可，认为沙太南路115号是整栋大楼，而其承租的只是二层，且合同约定的供水系统、火灾系统等亦不在评估的范围之内；对证据7的真实性、合法性、关联性亦不予认可；对证据8-10的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为所谓的受理凭证都是2014年8、9月，而涉讼商铺是在2014年11月被查封，可见查封前可以办理初步的消防手续；证据10的申报表不能证明消防可以审核通过，其在委托梅某办理消防时也有这样的申报表，但是最终也是没有成功办理消防手续。一审诉讼过程中，张国宏申请对涉讼商铺装修及消防水池修建价值进行评估。一审法院依法通过摇珠的方式确定由广州德高价格评估有限公司（以下简称评估公司）进行评估。2019年4月9日，一审法院会同评估公司及双方当事人到现场进行勘察，从现场可见，装修并未最后完成。当天，评估公司现场制作了《现场勘查笔录》一份，记载了现场装修项目的勘查确认的数量；张国宏在该笔录上签名并加上“天花装修因对方将门锁住，无法现场鉴定；空调及管线已被对方拆除，楼梯已拆除，均无法确认”内容；陈梦思、关静仪的代理人郑鹏生签名并加上“以上各项工程量均是张国宏单方陈述，陈梦思、关静仪不予确认”。2019年5月22日，评估公司出具评估初稿，确定涉案房屋装修及消防水池修建价值在评估基准日（即勘察现场当天）为1223655.55元，报告明细表中罗列的项目、金额包括：隔墙586125元、地面砖215762.90元、天花吊顶18000元、地脚线16648元、墙面瓷片（房间、洗手间）43929.20元、蹲厕（含安装）8450元、尿斗（含安装）1500元、地面抬高11095.2元、洗手间防水12502元、洗手间门（规格：80cm*200cm）2250元、风管57390元、首层梯间批荡981.05元、消防池（开挖及浇筑）98600元、水电工程133921.80元、综合脚手架3000元、材料运输费5000元、二次搬运费4500元、垃圾清理4000元等，报告并附上现场拍摄照片15张，经比对该部分照片与张国宏提供的其主张为装修后涉讼商铺现场的照片，可以判定两部分照片应是拍摄自同一处场地。经质证，陈梦思、关静仪对上述报告的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，认为该报告均是根据张国宏的单方陈述作出的，对其评估的项目价格不予确认；张国宏于2017年7月31日将涉讼商铺交还给其时，并不存在报告中所列的项目；其收回涉讼商铺后于2018年1月10日将房屋另行出租给中建二局第三建筑工程有限公司，后由该局在免租期内进行装修，该局并表示投入装修的价值为562434.26元；另外，该评估的造价偏高等意见。针对上述异议，评估公司函复称：本次评估是严格依据委托事项进行，其项目及数量是评估人员根据现场勘查、测量确定的；评估价格是根据《广东省建筑与装饰工程综合定额》、《广东省建设工程计价依据》、《广东地区建设工程材料指导价》，结合评估人员现场勘查了解，按地区平均价格水平，经调整后综合取定的；关于天花吊顶，现场勘查中几个房间均有天花吊顶（吊顶龙骨）；关于消防水池，现场勘查中打开过池盖测量其深度（位于楼梯口左侧）；地面砖及踢脚线资料面积是经现场实际测量所得，因异议人缺乏相关装修常识，把不同的项目混合。2019年7月30日，评估公司出具正式评估报告书，维持了报告初稿的意见。一审法院认为:陈梦思、关静仪与张国宏双方所签订的《商铺租赁合同》及其补充协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违法法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力。本案争议焦点为：一、签订合同时陈梦思、关静仪有无告知张国宏涉讼商铺已被查封的事实；二、张国宏收楼后有无进行装修以及装修的价值；三、涉讼商铺未能通过消防验收的责任应由谁负担。关于签订合同时陈梦思、关静仪有无告知张国宏涉讼商铺已被查封的问题。实践中，房屋有否被查封是房屋租赁合同关系中承租人是否决定承租的一个重要的考量因素。现陈梦思、关静仪提供的证据并不足以证实签订合同时其已告知了涉讼商铺被查封的事实，且合同中专门手写注明了签订合同时陈梦思、关静仪提供的房产证复印件、二层平面图等附件，若当时陈梦思、关静仪已经告知并提供了查册表，正常情况下亦应当在合同中特别备注记载的。因此，对于张国宏所述签订合同时陈梦思、关静仪未告知涉讼商铺被查封的事实，一审法院予以确认。根据陈梦思、关静仪的举证，张国宏在2016年1月30日发送给其的电子邮件包含了查册时间为2015年11月17日的查册表，该表显示查询目的为求租，可见该查询表是作为承租人的张国宏一方进行查询所得，可以证实最迟至2015年11月17日张国宏应当清楚涉讼商铺被查封的事实，但并不足以证实签订合同时的2015年10月13日陈梦思、关静仪已告知房屋被查封，且若此前陈梦思、关静仪已告知张国宏涉讼商铺被查封的事实，张国宏亦无需多此一举在合同签订后的一个多月后再进行查询。关于收楼后有无进行装修的问题。一审法院认为，第一、张国宏为此提供了装修前后的照片、装修过程中的视频，虽陈梦思、关静仪对此均不予确认，但上述照片、视频与评估时勘查的现场情况以及评估公司拍摄的照片能够相互印证，张国宏所拍摄的照片、视频可以确认并作为认定事实的依据；第二、勘查现场时，张国宏所主张的装修项目绝大部分均仍在现场且处于未完工状态；陈梦思、关静仪虽主张现场装修为后续承租人中建二局三公司所实施，但根据陈梦思、关静仪提供的中建二局三公司的《情况说明书》内容显示，该公司接收场地后所进行的装修项目与评估公司评估的项目完全不一致并不存在重合之处，且评估项目确定的价值为1223655.55元、而中建二局三公司自认的投入装修金额才562434.26元，即使中建二局三公司所自认的装修项目都在评估范围之内，现场仍有接近700000元装修并非该公司所进行的且是其接收时就已经存在的；第三、评估中涉及的消防项目为消防水池，张国宏提供的视频足以证实其在装修过程中对消防水池进行了施工，而陈梦思、关静仪提供的拟证实其自行完成的消防项目并不是消防水池项目，故对于陈梦思、关静仪所述消防系统系由其自行完成的陈述，一审法院亦不予采信。综上，现有证据足以确定张国宏接收涉讼商铺后进行装修并在装修尚未完成的情况下停止继续施工。关于张国宏投入的装修价值。本案审理过程中，根据张国宏的申请依法摇珠确定由评估公司进行了评估，评估过程中一审法院亦会同双方当事人到现场进行勘查，评估报告中确定的项目都是现场均存在的项目，陈梦思、关静仪所述的根据张国宏单方陈述进行评估的主张并不成立，对于评估报告一审法院予以确认，据此张国宏投入的装修价值为1223655.55元。关于涉讼商铺未能通过消防应该由谁承担责任的问题。本区消防行政主管部门办理消防设计、验收申请实践中，若拟申请消防设计、验收许可的房屋被依法查封，除非查封机关出具证明同意房屋出租、使用，否则不予办理相应的消防设计、验收申请。根据查明的事实，双方于2015年10月13日签订合同，约定的免租期接近四个月；且在合同签订当天补充约定张国宏需在一个月内自行申请、若一个月内消防验收无法通过则双方解除合同，可见对于涉讼商铺需进行消防设计申请、竣工验收，双方是清楚的；双方约定的免租装修期至2016年1月31日期满，免租期满后张国宏一直未支付租金给陈梦思、关静仪，但直至2016年9月12日陈梦思、关静仪的代理人梅某及案外人陈健明还与张国宏签订《委托协议》，由张国宏委托其办理消防设计备案申请及竣工验收手续；直至张国宏另案以梅某、陈健明未能完成消防设计申请、验收手续而提起诉讼要求梅某退回依据上述《委托协议》收取的款项时，陈梦思、关静仪的代理人梅某及陈健明均仍未能完成消防设计申请等手续，而此时涉讼商铺仍处于被查封的状态，故张国宏所述涉讼商铺由于被查封而导致无法申请消防设计备案申请等手续的陈述是合理可信的，一审法院予以采信。装修工程施工实践中，存在先装修再申请消防设计备案的情形。本案中合同签订后张国宏进行了装修，现并无证据显示陈梦思、关静仪对此提出异议，且陈梦思、关静仪的代理人直接签订合同后满11个月还受张国宏委托办理消防设计备案、竣工验收手续；另，根据陈梦思、关静仪提供的证据8、9，就同一场地不同时期的装修工程，其也是在2014年8月11日申请消防设计备案、在次日的2014年8月12日就申请消防工程竣工验收，可见，张国宏在办理消防设计备案手续前先行进行装修陈梦思、关静仪是清楚知悉且未提出异议的。如前所述，陈梦思、关静仪在涉讼商铺被查封但未告知张国宏的情况下签订租赁合同，且在张国宏投入装修后其代理人配合并受张国宏委托办理消防设计、竣工验收手续，但由于涉讼商铺被查封而导致无法继续办理消防设计备案手续，张国宏在此情况下为防止损失进一步扩大停止继续装修，涉讼商铺也已由陈梦思、关静仪收回另行出租给他人，陈梦思、关静仪与张国宏之间就涉讼商铺形成的租赁合同关系已经实际解除。租赁合同关系中，出租人理应保证租赁物符合约定的使用用途。现由于涉讼商铺被查封即陈梦思、关静仪的原因导致涉讼商铺无法办理消防设计备案手续而无法使用并最终导致合同解除，理应由陈梦思、关静仪承担合同解除的违约责任，且张国宏接收涉讼商铺后由于上述原因无法使用，因此陈梦思、关静仪要求张国宏支付租金、管理费、水电费及没收已缴纳的保证金缺乏依据，一审法院不予支持；相反，在此情况下张国宏反诉要求退回履约保证金、水电费押金、首月租金等合法有据，一审法院予以支持。张国宏要求陈梦思、关静仪支付上述款项的利息缺乏依据，一审法院不予支持。陈梦思、关静仪在诉讼中提交《搬家具用品清单》拟证明张国宏至2017年7月31日才将涉讼商铺交还给陈梦思、关静仪，但如张国宏所抗辩涉讼商铺面积达1563.74平方米而清单中物品品种、数量、价值远远达不到因该部分物品而可正常使用涉讼商铺的程度，且清单上表述的内容为“张国宏现将原放置在沙太南路115号二层的物品取回”，从该表述字面理解也可见取回上述物品时张国宏已不在涉讼商铺现场使用涉讼商铺，故张国宏辩称该证据不足以证实其占用涉讼商铺的主张合理可信，一审法院予以采纳。关于张国宏反诉要求张国宏赔偿装修损失诉请一项。对此一审法院认为，根据合同约定张国宏装修前需向陈梦思、关静仪提交书面申请及装修方案，但现并无证据显示张国宏在装修前已提交方案给陈梦思、关静仪，且张国宏在明知涉讼商铺装修工程需办理消防设计备案、竣工验收手续的情况下，在未办理消防设计备案的情况即进行装修，对于装修投入损失，其应承担一定的责任。陈梦思、关静仪明知张国宏进行装修并未提出异议且配合申办消防设计备案等手续，且张国宏所投入的装修物已经与涉讼商铺形成附合，张国宏另行出租给他人时该部分装修物亦继续保留使用。综上，根据公平合理的原则，一审法院酌情判定陈梦思、关静仪按70%的比例赔偿张国宏的装修损失856558.89元（1223655.55元×70%），对于张国宏主张超过该金额部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年11月21日作出一审判决：一、陈梦思、关静仪于判决发生法律效力之日起10日内返还履约保证金158620元、水电费押金20000元、首月租金79310元给张国宏；二、陈梦思、关静仪于本判决发生法律效力之日起10日内补偿装修损失856558.89元给张国宏；三、驳回陈梦思、关静仪的全部诉讼请求。四、驳回张国宏的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费19980元及财产保全费3020元，均由陈梦思、关静仪负担；反诉受理费11650元，由陈梦思、关静仪负担7415元，由张国宏负担4235元；评估费63000元，由陈梦思、关静仪负担44100元（此款已由张国宏预交给广州德高价格评估有限公司，由陈梦思、关静仪迳付给张国宏），由张国宏负担18900元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，陈梦思、关静仪向本院提交建设工程消防设计审查作为二审证据，拟证明：1.申请消防设计及备案所需的申请材料；2.无论是线上办理还是线下办理，对于是否受理或不受理，行政部门均会出具相关的书面通知，而本案中，张国宏主张其申请消防，并未提供任何书面依据予以证实。张国宏质证认为：对该证据真实性、合法性没有异议、关联性有异议，该下载日期是2020年4月16日，第6页的设定依据1的实施日期是2019年4月23日。依据2是2019年4月4日，本案办理消防申请的期间在2015年11月至2016年。这份文件并不适用涉案商铺消防办理期间的，实际上当时2015年、2016年，天河区那边如果物业被查封，申请是不被受理的，除非查封的机关同意查封的物业可以出租、使用才可以。张国宏向本院提交光盘一张作为二审证据，拟证明1.张国宏于2017年7月27日回涉案房屋拿回物品的事实经过。2.2017年7月31日之前，陈梦思、关静仪已经收回场地，并占有和控制。3.再次证明陈梦思、关静仪提供的2017年7月31日《搬家具用品清单》是遗留物品取回清单，并不是场地交接清单。陈梦思、关静仪质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据形成时间在一审庭审前，不属于二审新证据。光盘以及视频均无法证实拍摄的地点、时间、人物与本案存在关联。二审诉讼中，本院向广州市公安局天河分局发出《调查函》就以下问题向广州市公安局天河分局了解以下事实：1.张国宏有无以其本人名义或委托他人(包括华普消防设计公司、陈健明、梅某等)在2015年10月13日至2017年6月13日期间就广州市天河××××号201房二次装修的消防设计备案和消防工程竣工验收问题向贵局提出过申请?2.若拟申请消防设计、验收许可的房屋被依法查封，是否必须查封机关出具证明同意房屋出租、使用、否则不予办理相应消防设计、验收申请?如果不是，则涉讼商铺在上述期间未能办理二次装修的消防设计备案和消防工程竣工验收的原因是什么?广州市公安局天河分局于2020年7月14日作出复函回复如下：一、关于第1项的回复。我局未收到张国宏以本人名义或委托他人在2015年10月13日至2017年6月13日期间就广州市天河区天河××××号房二次装修的消防设计备案和消防工程竣工验收问题的申请。二、关于第2项的回复。根据《建设工程消防监督管理规定》第十五条、第十六条、第二十一条、第二十四条(见附件)之规定受理申请。自2018年10月15日起，公安部门不再受理消防行政审批业务。现行受理规定，请向住建部门及消防救援部门咨询。附件：建设工程消防监督管理规定(2012年修订)。第十五条建设单位申请消防设计审核应当提供下列材料：(一)建设工程消防设计审核申报表；(二)建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；(三)设计单位资质证明文件；(四)消防设计文件；(五)法律、行政法规规定的其他材料。依法需要办理建设工程规划许可的，应当提供建设工程规划许可证明文件；依法需要城乡规划主管部门批准的临时性建筑，属于人员密集场所的，应当提供城乡规划主管部门批准的证明文件。第十六条具有下列情形之一的，建设单位除提供本规定第十五条所列材料外，应当同时提供特殊消防设计文件，或者设计采用的国际标准、境外消防技术标准的中文文本，以及其他有关消防设计的应用实例、产品说明等技术资料：(一)国家工程建设消防技术标准没有规定的；(二)消防设计文件拟采用的新技术、新工艺、新材料可能影响建设工程消防安全，不符合国家标准规定的；(三)拟采用国际标准或者境外消防技术标准的。第二十一条建设单位申请消防验收应当提供下列材料：(一)建设工程消防验收申报表；(二)工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸：(三)消防产品质量合格证明文件；(四)具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证：(五)消防设施检测合格证明文件；(六)施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件；(七)建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件：(八)法律、行政法规规定的其他材料。第二十四条对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。建设单位在进行建设工程消防设计或者竣工验收消防备案时，应当分别向公安机关消防机构提供备案申报表、本规定第十五条规定的相关材料及施工许可文件复印件或者本规定第二十一条规定的相关材料。按照住房和城乡建设行政主管部门的有关规定进行施工图审查的，还应当提供施工图审查机构出具的审查合格文件复印件。依法不需要取得施工许可的建设工程，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。陈梦思、关静仪针对复函质证表示：1.依据该复函中第一点载明，涉案商铺并未向广州市公安局天河分局申请消防设计备案及消防验收的事实，依据双方签订的《商铺租赁合同补充协议》中的约定，张国宏理应在一个月内进行申请消防手续，而张国宏并未按照约定向当时的广州市公安局天河分局申请消防设计备案手续，由此可见，张国宏已构成违约。2.依据该复函中第二点载明及所附的《建设工程消防监督管理规定》第十五条、第十六条、第二十条、第二十四条的规定，可以说明涉案商铺被查封，并不会导致无法通过申请消防设计备案及消防验收。3.再根据《中华人民共和国消防法》(2008修订)的第十一条、第十二条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条之规定，张国宏承租涉案商铺是用于经营沐足业，属于法律规定的“密集场所”，依据上述规定，其在进行装修及二次消防之前，必须先向公安机关消防机构申请消防设计审核，通过审核后，由审批部门发放工程施工许可后方可进行施工。而根据《复函》的第l点，张国宏由始至终都未向广州市公安局天河区分局申请消防设计备案和消防工程竣工验收的情况。因此，一审法院将不能通过消防设计备案和消防工程竣工验收的情况归责于陈梦思、关静仪，没有任何事实和法律依据，依法应予以纠正。综上，涉案商铺不通过消防设计备案和消防工程竣工验收的主要原因，并不是涉案物业被司法机关查封导致，而是因张国宏未能按照法律规定办理消防设计备案程序而导致，张国宏对此应负有全部的责任。张国宏质证认为：对复函的真实性和关联性均有异议。消防办理窗口办理人员以涉案房屋没有房产证原件且有查封，以材料不符合要求为由拒绝收取其任何申请材料，也没有给其任何书面通知或回执，所以导致该局在复函时查不到申请材料，但不能由此否定涉案房屋申请过二次消防的事实。2015年11月，张国宏委托广州市普利达消防工程有限公司（李强）申请代办消防，在办理过程中，发现涉案房屋上面存有查封，递交申请材料时被办理窗口拒收。在上述办理过程中，张国宏将没有房产证且有查封，消防不能办理申请的事实告诉梅某，此时梅某才承认没有房产证原件（承认原件因另案被扣押），但其承诺消防一定可以办理，其认识的陈健明可以办理，但需要收费30万元。张国宏无奈，因装修已经投入大量资金，寄希望通过梅某能将消防办成功，因此与梅某、陈健明签订办理消防的《委托协议》。梅某收取30万元之后，在约定的时间内，陈健明与梅某也没能将消防办理的能够材料递进窗口。张国宏在租赁后注册了广州市水晶沐足有限公司，消防申请办理的建设单位是广州市水晶沐足有限公司，其一审已提交相关证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.合同解除的原因；2.双方应负责任的认定。关于争议焦点一。涉案合同约定，免租期为近四个月，自2016年2月1日起计租，逾期交租超过30天的，陈梦思、关静仪有权解除合同。双方在签订租赁合同当日所签订的补充协议约定了租赁物的用途为经营沐足业，并约定出租人给予承租人一个月的时间办理消防申报，如一个月内消防不通过，则双方同意终止合同，履约保证金及租金全额退回，双方互不追究相互间的法律责任。但一个月内张国宏并未办妥消防申报，双方也未及时终止合同。相反在合同签订近一年时，陈梦思、关静仪的委托代理人梅某还与张国宏及案外人陈健明签订《委托协议》，就消防设计备案以及消防工程竣工验收的有关手续达成一致意见。可见双方仍有继续履行的意思，张国宏非常关注涉案商铺能否办妥消防手续的问题，陈梦思、关静仪也非常清楚该情况，并协助其解决该问题以促成合同目的的实现。再结合张国宏提交的地址为涉案商铺的广州市水晶沐足有限公司的营业执照以及建设单位为广州市水晶沐足有限公司、设计单位为广州市普利达消防工程有限公司的消防设计文件，本院合理采信张国宏曾经向消防部门提交过营业前的消防设计备案申请。至于该申请未被受理的原因，公安机关的复函没有明确答复是否在房屋查封后必须取得查封机关的书面同意才能办理消防设计备案及消防验收的问题，但在张国宏投入大量资金进行消防工程的装修，且为消防设计备案及消防工程验收的申请问题做了大量准备工作的情况下，其消防设计备案申请未被受理只能推断是与涉案商铺被查封有关系。一审法院采信张国宏关于涉案商铺因被查封而无法办理消防手续的主张并无不当，本院予以采纳。陈梦思、关静仪未能提供符合合同约定用途的租赁物导致双方合同解除，陈梦思、关静仪具有较大过错。张国宏在未通过消防设计备案审核的情况下就进行装修，且因装修及办理消防手续而长期占用涉案商铺，但并未支付租金等费用，对合同的解除也有一定过错。关于争议焦点二。第一，张国宏自2016年3月1日起未支付租金，但一直占用涉案商铺，应当支付相应的费用。陈梦思、关静仪关于张国宏在2017年7月31日才交换涉案场地的主张不成立，一审法院对此认定理据充分，本院予以认可并不再赘述。张国宏主张其装修工人至2016年5月撤场，但对此并未提交充分证据予以证明，且其后仍签订《委托协议》，可见其仍有继续履行的意愿，故本院对张国宏主张的撤场时间亦不予确认。2016年9月12日的《委托协议》约定消防手续应自张国宏将30万元劳务费存入梅某账户之日起50日内完成，张国宏于2016年9月14日支付完毕上述款项，则在50日后仍未办妥消防手续的，双方均应及时处理合同未能继续履行、合同目的无法实现的问题。考虑到办理合同清结手续需要一定时间，本院酌情认定商铺交还时间为2016年11月30日，超出部分属于出租人未履行止损义务产生的扩大损失，应由出租人自行承担。关于租金及管理费标准的问题，本院酌情认定出租人与承租人的过错比例为7:3，即张国宏应向陈梦思、关静仪按照合同约定租金及管理费数额30%的标准支付2016年3月1日至2016年11月30日的租金及管理费，应付租金为214137元（79310元/月*9个月*30%），应付管理费为4590元（1700元/月*9个月*30%）。在张国宏实际占用涉案商铺且有一定过错的情况下，一审法院关于张国宏无需支付任何租金的认定不当，本院予以改判。如上所述，张国宏所支付的首月租金应返还金额为55517元（79310元*70%）。至于滞纳金，因陈梦思、关静仪未能提供符合合同约定用途的租赁物，本院不予支持。至于水电费，陈梦思、关静仪未能提供充分证据，本院亦不予支持。因陈梦思、关静仪提供的租赁物不符合约定用途，其主张没收张国宏支付的履约保证金、水电押金依据不足，本院不予支持。第二，关于张国宏装修损失的处理。张国宏提交的照片、视频、支付装修费用的收据、对账单等证据足以证明其已实际装修。评估公司系根据现场进行评估，可见张国宏的装修未被覆盖且装修物已形成附合并实际为出租人享有，陈梦思、关静仪应赔偿其相应的损失。陈梦思、关静仪主张评估报告中部分装修项目为中建二局三公司装修，但其提供的中建二局三公司的《情况说明书》不足以证明其该主张成立，本院不予支持。一审法院关于装修损失的认定论理充分，并无不当，本院予以认可并不再赘述。综上所述，上诉人陈梦思、关静仪的部分上诉主张成立，本院予以支持。一审对租金、管理费的处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13726号民事判决第二项、第四项；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13726号民事判决第三项；三、变更广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13726号民事判决第一项为：陈梦思、关静仪于判决发生法律效力之日起10日内返还履约保证金158620元、水电费押金20000元、首月租金55517元给张国宏；四、张国宏自本判决发生法律效力之日起0日内向陈梦思、关静仪支付租金214137元、管理费4590元；五、驳回陈梦思、关静仪其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费19980元，由陈梦思、关静仪负担17389元，由张国宏负担2591元、财产保全费3020元，由陈梦思、关静仪负担。反诉受理费11650元，由陈梦思、关静仪负担6274元，由张国宏负担5376元。评估费63000元，按照一审判决承担。二审案件受理费27395元，由陈梦思、关静仪负担25023元，由张国宏负担2372元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年八月十三日冯冠豪郭丽淳