福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0211民初1390号 原告：吴华明，男，1983年2月17日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：林文锋，福建兴世通律师事务所律师。 被告：杨银土，男，1992年1月7日出生，汉族，住福建省安溪县。 第三人：厦门元乾房产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市集美区印斗南里10号。 法定代表人：陈辉。 委托诉讼代理人：霍宝林，男，1985年10月27日出生，汉族，住黑龙江省海林市，系公司员工。 原告吴华明与被告杨银土、第三人厦门元乾房产行销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法于2017年9月8日依照普通程序公开开庭进行了审理。原告吴华明的其委托诉讼代理人林文锋律师、第三人厦门元乾房产行销策划有限公司（以下简称“元乾公司”）委托诉讼代理人霍宝林到庭参加诉讼。被告杨银土经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴华明向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告吴华明与被告杨银土于2016年10月25日签订的编号为0001573的《房产买卖协议书》；2.判决被告杨银土立即向原告吴华明返还第三人厦门元乾房产行销策划有限公司代为保管的定金100000元、支付居间费用31000元和违约金599800元；3.本案诉讼费、保全费等费用均由被告承担。后当庭变更第二项诉讼请求为判决被告杨银土支付居间费用31000元和违约金599800元。事实和理由：2016年10月25日，经第三人元乾公司居间介绍，原告吴华明与被告杨银土签订一份编号为0001573的《房产买卖协议书》。该协议书约定：1.被告同意将位于厦门市集美区房产出售给原告，建筑面积为125.03平方米；2.案涉房产的用途为住宅；3.案涉房产总价为人民币2999000元；4.原告应于《房产买卖协议书》签订当日向被告支付购房定金100000元，于2017年3月1日前（被告保证可正常办理过户）支付900000元（含定金），原告向银行申请贷款人民币2099000元，该贷款由银行直接转账至被告账户；5.双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用等；6.双方保证备齐资料于2017年3月1日前往土房局办理交易登记手续并签订土方局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达十五日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方违约责任；7.经买卖双方协商决定：清楚该物业处于查封状态下，签署本合同双方自愿将物业的相关款项托管于第三人，卖方自行解决查封问题，并委托第三人办理一手产权（办理一手产权费用由卖方自行承担），卖方自行还款解押该物业，买方有权过户到他人名下。该协议书还就有关事项作了其他约定。同日，原告依约向被告支付了100000元购房定金，该定金由第三人托管，第三人向原告出具了《收款收据》，原告向第三人支付了31000元中介费用，第三人向原告出具了《收据》。之后原告多次催促被告依约办理案涉房产的交易登记手续，但是被告拒不配合办理。原告认为，被告以实际行为表明其不愿继续履行该协议书，被告的行为已严重损害原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求依法判如所请。 被告杨银土未作答辩。 第三人元乾公司辩称：违约责任确实都在被告身上。到后期被告一直拒接电话，曾经联系过被告的父亲，他也拒绝到场以及与我们沟通。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，被告杨银土无正当理由拒不到庭，视为放弃相应权利。第三人对原告提供的证据的真实性均予以认定。根据原告、第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月25日，经第三人厦门元乾房产行销策划有限公司居间介绍，原告吴华明与被告杨银土签订一份编号为0001573的《房产买卖协议书》。该协议书约定了如下内容：1.被告将位于厦门市集美区0元的价格出售给原告；2.原告应于《房产买卖协议书》签订当日向被告支付购房定金100000元；3.原告应于2017年3月1日前（被告保证可正常办理过户）向被告支付900000元（含定金）；4.被告应于2017年3月1日前办理提前还贷和解除抵押登记手续；5.双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失以及由此引起的诉讼费用和律师费用等；6.双方保证备齐资料于2017年3月1日前往土房局办理交易登记手续并签订土方局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达十五日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方违约责任等其他内容。同时在该协议书的空白处手写补充约定：经买卖双方协商决定，清楚该物业处于查封状态下，签署本合同双方自愿将物业的相关款项托管于第三人，卖方自行解决查封问题，并委托第三人办理一手产权（办理一手产权费用由卖方自行承担），卖方自行还款解押该物业；买方有权过户到他人名下；被告确认Ｊ2010Ｐ08地块商住项目一期4-3地块Ｃ2＃楼44层01单元与海德公园一期Ｃ2＃楼4404地址完全一致。2016年10月25日，原告依约将定金100000元支付给第三人元乾公司。2016年10月25日，原告与第三人签订了《佣金确认书》，确认中介费40000元，代办费1000元。2016年10月28日，第三人出具收据收到原告支付的中介费31000元，并于之后向原告开具了中介费的发票。讼争房产于2014年4月23日由被告买受，目前尚未办理房屋权证，并由被告杨银土抵押于中国农业银行股份有限公司厦门思明支行，于2016年2月26日被福建省安溪县人民法院查封至今。现原告与第三人均无法联系被告杨银土，第三人已经将购房定金100000元于2017年4月8日全额返还给原告。2016年9月26日，原告向法院申请对被告名下630800元的财产进行保全，并缴纳了3674元的保全费。 本院认为，本案系主张卖方失联违约而要求支付违约金的房屋买卖合同纠纷。原被告签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对各方具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。讼争合同第五条约定，被告应于2017年3月1日前办理提前还贷和解除抵押登记手续。第十三条约定，原被告双方保证备齐资料于2017年3月1日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，若2017年3月1日前因一定原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。现原告已经依照合同约定于2016年10月25日向第三人元乾公司支付了100000元定金，被告却至今未按照合同约定办理提前还贷、解除抵押登记手续，也未配合原告前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》。被告对讼争合同约定的不作为已经构成了违约，现根据讼争合同第十三条约定，原告有权主张解除合同，故本院对原告主张解除原被告签订的编号为0001573的《房产买卖协议书》的诉讼请求予以支持。关于违约金的计算，原告主张根据合同第十一条约定，依照房款总价20%计算，即599800元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告在与被告签订讼争合同之前就已经知晓讼争房屋被法院查封的事实，对被告的履约能力及合同的履行应该能预见到存在一定的风险，且原告仅支付了100000元购房定金给第三人，而第三人也已经将定金返还给了原告，故若按照合同约定的房款总价20%计算违约金，明显已经过分高于原告因被告违约所造成的损失，有失公平。原告庭审时称讼争房屋的价值已经大幅上涨，但未能提供证据证明原告因此而遭受的损失，本院对原告的实际损失数额难以确定，因此依法参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息。如前文所述，被告应在2017年3月1日前履行讼争合同约定的办理房产解押等义务，而第三人已于2017年4月8日向原告返还了定金100000元，期间定金占用38天，故违约金计算为624.7元（100000元×6%÷365天×38天），对超出的部分本院予以驳回。关于原告主张的中介费损失31000元，原告主张根据讼争合同第十一条约定，被告应赔偿原告中介费损失。本院认为被告的行为已经构成违约，根据双方的合同约定，被告应承担中介费，故对原告主张的中介费损失31000元予以支持。关于原告主张的保全费损失，讼争合同并未对保全费的承担作出约定，故本院对原告该诉讼请求难以支持。被告杨银土经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法迳行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告吴华明与被告杨银土签订的编号为0001573的《房产买卖协议书》于本判决生效之日起解除。 二、被告杨银土应于本判决生效之日起十日内支付原告吴华明违约金624.7元、中介费损失31000元，共计31624.7元。 三、驳回原告吴华明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费30792元，由原告吴华明负担28700元，被告杨银土负担2092元。被告杨银土应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  孙晓岚 代理审判员  洪一帆 人民陪审员  杜守恩 二〇一七年九月二十七日 代书 记员  陈 新 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条第二款：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。” 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”