广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9643号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁龙金、俞诗瑶，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐灯进，男，1964年10月22日出生，汉族，住所地湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：冯欢容，女，1949年12月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区。上诉人吕景辉因与被上诉人唐灯进、原审被告冯欢容租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕景辉上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、六项。2.判决唐灯进支付2018年10月起至实际交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷7号4楼房产之日止的房屋占用费。3.判决唐灯进支付2018年9月起至实际交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷7号4楼房产之日止的水电费。4.判决唐灯进将海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷7号4楼房产腾空交还吕景辉管业。5.判决吕景辉无需向唐灯进赔偿装修残值损失费。6.本案一、二审诉讼费用由唐灯进承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为，吕景辉应当在知道唐灯进搬走后的合理期限内自行收回房屋，鉴于唐灯进未实际使用房屋，因此对吕景辉要求腾空交回房屋、支付占用费等的请求不予支持。我方认为，腾空交回房屋是唐灯进应尽义务，即使其实际搬离了房屋，但房屋仍处于其管业状态，且其以拒绝交回钥匙、申请鉴定等实际行动拒绝吕景辉自行收回、使用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，唐灯进应支付房屋占用费、水电费至其实际交回房屋之日止。二、唐灯进主张的装修费残值损失不存在，吕景辉无需向其赔偿装修残值损失费。一审法院认为，吕景辉未对唐灯进的装修提出异议，视为吕景辉同意，鉴于唐灯进撤回装修残值的鉴定申请，遂酌定其装修损失为3万元，且因吕景辉对合同无效承担主要过错责任，因此需承担70%的损失。我方认为：1.案涉纠纷并非因合同无效而产生，而是由于唐灯进经营的是散乱污企业，其为逃避执法部门的查处，自行选择搬离房屋，吕景辉从未以合同无效为由要求其返还房屋，故即使本案存在装修损失，也与吕景辉无关。2.“吕景辉知道唐灯进进行装修”与“吕景辉同意唐灯进进行装修”是两种截然不同的情况，若要取得吕景辉的同意，唐灯进应在装修前将装修方案等事宜告知吕景辉，唐灯进未提供任何证据证明吕景辉同意其进行装修，根据前述司法解释第十三条的规定，装修费用应由唐灯进承担。一审判决将“知道”等同于“同意”，不符合作出前述司法解释第十三条的目的。3.唐灯进在一审中申请对装修残值进行鉴定，后又撤回，其应承担举证不能的法律后果，一审法院在无直接证据证明装修残值存在，也未进行现场勘查的情况下酌定装修残值，没有事实和法律依据。4.吕景辉于2019年11月21日收到一审判决后，即强行进入案涉房屋，发现装修早已被破坏，并不存在装修残值，一审法院判决吕景辉赔偿装修残值没有事实依据。综上，根据民事诉讼法第一百七十条规定，请求二审法院支持吕景辉的全部上诉请求。二审中，因吕景辉已在收到一审判决后自行收回案涉房屋，故其申请撤回要求唐灯进将案涉房屋腾空交还其管业的诉讼请求。被上诉人唐灯进二审答辩称：一、除唐灯进租赁的案涉房屋外，案涉房屋所在楼房的其他房屋亦被吕景辉、冯欢容对外出租，且这些承租人亦就其与吕景辉、冯欢容的租赁合同纠纷提起诉讼，故案涉楼房的承租人与出租人吕景辉、冯欢容之间的纠纷是个性化较强的租赁合同纠纷案例。二、案涉楼房的承租人均受到吕景辉的欺骗，吕景辉曾承诺其所出租的房屋适合所有承租人作工厂使用，且各承租人可就案涉楼房的相应房屋办理包括申请工商营业执照等一切经营手续。在此情况下，案涉楼房的承租人遂各自带着机器设备、数十名工人进驻相应房屋，并为房屋装修支出多达四五十万元的装修费用。后因吕景辉中途违约，要求各承租人离开租赁房屋，导致各承租人因搬迁、另行租赁房屋等承受巨大损失，吕景辉的行为实际是严重破坏社会和谐、极其恶劣的侵权违约行为。三、唐灯进搬离案涉房屋，是因为房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改造，吕景辉为获取高额回报而采用非法手段逼迫案涉楼房的承租人在2018年9月15日前搬离房屋。四、吕景辉拥有所有权的案涉楼房，三层以下是合法的，三层以上的均是违法建筑。五、针对吕景辉的上诉请求，我方具体意见如下：1.一审判决第三项判令吕景辉向唐灯进赔偿装修残值损失21000元，但该数额事实上亦不足以弥补唐灯进因吕景辉造成的租赁损失，现吕景辉还要求撤销该判项，明显不合理。2.唐灯进在2018年9月搬离案涉房屋后，已将9月份的租金及8、9月份的水电费全额向吕景辉、冯欢容的账户支付，吕景辉关于房屋占用费及水电费的上诉请求亦是不合理的，应予以驳回。3.在唐灯进搬离案涉房屋的第二天，吕景辉便指令案涉楼房的保安进入房屋，即案涉房屋此时已在吕景辉的控制之下，唐灯进并未占用房屋，故吕景辉上诉主张唐灯进向其支付2018年10月起至实际交还案涉房屋之日止的房屋占用费，并无事实依据。4.本案一、二审诉讼费用的承担由法院进行认定。原审被告冯欢容未到庭，亦未提交书面答辩意见。唐灯进向一审法院起诉请求：1.判决解除唐灯进与吕景辉、冯欢容之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令吕景辉、冯欢容退还唐灯进涉案厂房押金（保证金）40933元；3.判令吕景辉、冯欢容支付唐灯进的经济损失35万元（其中装修费15万元、设备报废损失13.5万元、另行租赁损失6万元、搬迁费用0.5万元）；4.本案诉讼费由吕景辉、冯欢容承担。吕景辉在一审中提出反诉，请求：1.判令唐灯进向吕景辉支付2018年10月份起的租金、管理费至唐灯进交还租赁房屋之日止；2.判令唐灯进向吕景辉支付2018年9月份起的水电费至交还租赁房屋之日止，暂计至2018年10月5日为4431.2元；3.判令唐灯进向吕景辉支付按每日198元的标准支付2018年10月6日起的违约金至全部租金清偿之日止；4.判令唐灯进将海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷7号4楼房产腾空交还吕景辉管业；5.本案诉讼费由唐灯进承担。一审法院经审理查明：根据吕景辉提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第009559号）记载，海珠区新滘镇东风村东胜新街南7巷7号的使用人为周德强、吕银珍，面积85.5平方米，建筑结构为框架，层数三层半，建筑面积299.3平方米。吕银珍、周德强分别于2018年11月14日出具《情况说明》，主要内容是：吕银珍与周德强系海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷7号房屋共有人。吕银珍与吕景辉系兄妹关系，周德强与吕景辉系妹夫关系。吕银珍、周德强一直将上述地址的地上建筑交由吕景辉管理，管理权包括出租、收取租金、占用费、水电费等，并授权吕景辉以个人名义通过诉讼等一切合法方式解决因上述地上建筑所产生的纠纷及主张相关权利。2017年3月3日，吕景辉（出租人、甲方）与唐灯进（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷7号四楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年3月21日至2020年3月20日，其中2017年3月21日至2019年3月20日每月租金为19800元、管理费2000元，2019年3月21日至2020年3月20日每月租金为21800元、管理费2200元；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金、管理费每月5日前转账给甲方；乙方向甲方交纳40933元保证金，甲方在租赁期满、乙方结清费用后将保证金退回乙方；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建、场地装修及改变房屋用途；大楼内的通道不准堆放杂物；等等。合同签订后，唐灯进向吕景辉支付了保证金40933元，吕景辉亦将案涉房屋交由唐灯进使用。2018年9月16日，唐灯进搬离案涉房屋，并通过短信告知吕景辉及要求办理交接手续。吕景辉回复“请你与律师联系，手机159××××8990”。次日上午，吕景辉联系唐灯进询问“今日下午能否办理退场等事？”唐灯进回复“今天我在深圳有事”。此后双方未能协商一致办理房屋交接手续。在一审庭审中，唐灯进、吕景辉确认唐灯进付清了2018年9月30日之前的租金和管理费以及2018年8月30日之前的水电费，确认唐灯进未支付2018年9月水电费4431.2元；确认租赁合同无效。唐灯进主张其2018年9月16日开始搬离案涉房屋，2018年9月17日全部搬完。唐灯进主张其损失包括装修损失15万元、设备损失13.5万元、另行租赁损失6万元、搬迁费0.5万元。关于装修损失部分，唐灯进在审理过程中申请对其装修损失进行鉴定，但后自行撤回鉴定申请。唐灯进主张案涉房屋的墙壁是其重新刷白，并进行了办公室重新间隔、搭建了办公室的天花、安装空调，铺了地毯，安装了房屋内的电线、灯、风扇。吕景辉确认唐灯进对案涉房屋墙壁下半部分局部刷白、搭建办公室天花、房屋内的灯、电线、电风扇，但提出办公室外其他房屋没有天花且唐灯进可自行搬走装饰物。为证明其主张，唐灯进提供了案涉房屋的现场录像视频。吕景辉质证确认录像视频是拍摄于租赁房屋内。关于设备损失，唐灯进主张其购买了50台平车包车，每台大概是2000元，因新承租的场地附带了全部设备，搬离时全部以1万元低价出售了，损失约13.5万元，但未能提供相应的证据，吕景辉对此不予确认。关于另行租赁损失，唐灯进主张从其他人处转租而承租了新的场地，其损失6万元。为证其主张，唐灯进提供了《厂房租赁合同》。吕景辉质证，不确认合同的真实性，并认为唐灯进已于2017年10月1日与他人签订《厂房租赁合同》。关于搬迁费，唐灯进主张其支付了搬迁费5000元，但未能提供相应的证据。关于唐灯进搬离案涉房屋的原因。唐灯进主张房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改建并承诺给予三倍的租金，吕景辉为获取高额回报而串通执法部门经常到包括唐灯进在内的承租人经营的厂房巡查，并迫使唐灯进在2018年9月15日前搬离，故唐灯进在2018年9月17日搬离了案涉房屋。唐灯进为证明其主张，提供了唐灯进与吕景辉代理律师李丽莉于2018年9月11日在海珠区××南社区居委会2楼的录音、短信记录。该录音主要内容是双方协商唐灯进搬离时间、退还押金及补偿问题，但未能达成一致。短信记录显示吕景辉于2018年8月14日向唐灯进发出短信内容为“我们这两天又去居委会跟他们说了一下大家的困难，他们现在口头跟我们说，可以给大家一个月的缓冲期，就是到9月15号，如果大家同意，就给街道写个搬迁的承诺书，承诺9月15号前搬迁。如果大家还觉得有困难，那就只能自己去反映了，我们作为房东已经尽力了。”吕景辉确认录音、短信的真实性，并主张因河涌整治及环保处罚问题，唐灯进搬离时基于自身没有取得经营执照的考虑，吕景辉没有要求解除合同。吕景辉提供了网络新闻（打印件）、行政处罚决定（有原件核对）、南洲街桥南社区居委会发出的《通知》（有原件核对）。其中居委会2018年7月12日《通知》的主要内容为：根据《环境保护法》《消防法》、《水法》的规定以及市、区关于清理整顿重点河涌流域“散、乱、污”场所的有关要求，河涌沿线严禁经营制衣、印刷、洗水、仓储等极易产生废水、废气、废渣的产业。现将有关事项通知如下：1.请物业所有人、生产经营者立即停止违法违规的出租和经营行为，涉及“散、乱、污、危”业态物业的所有人和生产经营者应在7月31日前自行搬离和清拆；2.对于拒不纠正违法行为的，街道、环保、城管、安监等相关单位，依法对“散、乱、污、危”场所进行统一的清拆和取缔，等等。唐灯进经质证，不确认网络新闻的真实性，确认行政处罚决定的真实性，承认在2018年8月2日前后看到居委会发出的《通知》。吕景辉在一审法庭调查中表示案涉房屋所在楼房是多个宅基地使用证的共同的上盖建筑物，其中三层半属于有证房屋，其余房屋没有取得规划许可证或其他批准手续。在一审法庭辩论终结后，吕景辉提交了东风村东胜新街南七巷1-11号共11个农村宅基地使用证复印件以及房屋现场照片，并说明案涉房屋属于吕景辉及其家人、兄弟姐妹共同所有。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据吕景辉提供的农村宅基地使用证及其陈述可知，本案唐灯进与吕景辉签订租赁合同约定的租赁房屋并非全部取得宅基地证或规划许可证或办理了相关批准手续等，且无法区分农村宅基地使用证所包含的第四层半层房屋具体位置，唐灯进与吕景辉、冯欢容双方均表示租赁合同无效，一审法院予以采纳。唐灯进请求吕景辉退还保证金40933元，吕景辉无异议，一审法院予以采纳。冯欢容不是租赁合同当事人，且唐灯进没有提供证据证明本案债务是因夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生，故唐灯进要求冯欢容承担责任，一审法院不予支持。关于场地交付及租金的计算问题。唐灯进于2018年9月17日搬离案涉房屋并通知了吕景辉，吕景辉询问唐灯进办理房屋交接手续时，双方未能达成一致。唐灯进作为承租人在合同解除或合同无效搬离之时负有将租赁房屋交还给吕景辉的义务并结算押金、水电费等。吕景辉作为涉案场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，且其已知晓唐灯进搬走的事实，应当在合理期限内收回空置场地，避免损失扩大。由于唐灯进未履行交还房屋之义务，客观上造成了吕景辉租金损失，一审法院酌定吕景辉收回房屋的合理期限为知道唐灯进搬离之日起30日即2018年10月17日，故唐灯进应支付2018年9月18日至2018年10月17日的房屋占用费。唐灯进已支付2018年9月30日前的房屋占用费及管理费，故唐灯进实际应向吕景辉支付11955元。唐灯进确认未交纳2018年9月份的水电费4431.2元，故吕景辉要求唐灯进支付该费用有理，一审法院予以支持。鉴于唐灯进目前并未实际使用房屋，一审法院对吕景辉要求唐灯进腾空并交回涉案房屋的主张，不予支持。关于唐灯进主张的装修费损失问题。吕景辉主张唐灯进对案涉房屋装修装饰没有经过其同意，属于违反合同约定。但唐灯进于2017年3月21日承租案涉房屋，且吕景辉雇佣了多名安保人员在案涉房屋大楼负责安保、电梯检查等工作，吕景辉应知道唐灯进对案涉房屋进行了装修装饰，现无证据证明吕景辉曾对唐灯进装修装饰提出异议，故应视为唐灯进的装修装饰行为取得了吕景辉的同意。由于唐灯进撤回了装修损失的鉴定申请，一审法院根据现有证据确定唐灯进的装修现值损失。唐灯进主张其装修部分包括墙壁重新刷白、办公室重新间隔及搭建天花、安装空调、铺设地毯，安装了房屋内的电线、灯、风扇，并提供了现场录像，一审法院予以确认。其中空调、地毯、灯、风扇属未形成附合的装饰装修物可由唐灯进自行搬走，唐灯进即使没有搬走亦是基于自身考虑，但其要求吕景辉赔偿没有依据，一审法院不予支持。对于墙壁重新刷白、办公室重新间隔及搭建天花、铺设电线部分属于已形成附合的装饰装修物，综合考虑到租赁房屋面积、用途、办公室的面积，墙壁包含了约一半面积的窗户，自唐灯进承租之日2017年3月21日至其搬走之日2018年9月17日已使用近一年六个月等因素，一审法院酌定上述已形成附合的装饰装修物现值为3万元。合同无效的原因是吕景辉提供的租赁房屋未取得宅基地使用证或具有合法批准手续，吕景辉应承担主要过错责任，唐灯进租赁时未尽合理审查义务承担次要过错责任，故因合同无效造成唐灯进的损失由吕景辉承担70%赔偿责任。鉴于此，吕景辉应赔偿唐灯进装饰装修物残值2.1万元（3万元×70%）。关于赔偿设备报废损失、另行租赁损失、搬迁费的问题。该损失并非因合同无效或合同解除造成的直接损失或逾期收益损失，而是唐灯进自身经营行为，唐灯进要求吕景辉赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，因合同部分无效，吕景辉要求唐灯进按照合同约定支付违约金理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、唐灯进与吕景辉签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起十日内，吕景辉向唐灯进退还保证金40933元；三、自本判决生效之日起十日内，吕景辉向唐灯进赔偿装修残值损失21000元；四、自本判决生效之日起十日内，唐灯进向吕景辉支付房屋占用费和管理费11955元、水电费4431.2元；五、驳回唐灯进的其他诉讼请求；六、驳回吕景辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费7164元由唐灯进负担6029元，吕景辉负担1135元。反诉受理费240.27元由唐灯进负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，吕景辉提交了视频证据，拟证明吕景辉在收到一审判决当日，通过撬门的方式进入案涉房屋，发现房屋内的装修均已拆除，不存在装修残值。唐灯进对此发表意见如下：一、吕景辉在一审判决对唐灯进严重不利的情况下仍提起上诉，造成诉累。二、该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据。三、吕景辉此前采用各种手段逼迫唐灯进搬离案涉房屋，其已在2018年9月16日之前对案涉房屋取得完全控制，故吕景辉并非直至收到一审判决后才进入案涉房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吕景辉的上诉请求和理由以及唐灯进的答辩，本院具体分析如下：关于吕景辉上诉要求唐灯进支付于2018年10月17日之后至其实际收回案涉房屋之日止的房屋占用费问题。根据一审法院已经查明的事实，唐灯进于2018年9月17日搬离案涉房屋时已经通知了吕景辉，且吕景辉自认案涉场地有其工作人员管理，吕景辉当时并未对该事实提出异议，其理应知道唐灯进已经搬离案涉房屋的事实，虽然双方当事人就案涉房屋的房屋交接手续未能达成一致，但吕景辉在一审判决之后自行收回案涉房屋，唐灯进对该情况亦无异议，表明其实际收回场地并不存在障碍，一审法院据此认定吕景辉作为案涉场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，其在知道唐灯进搬走后合理期限内未能及时收回空置场地，导致其自身损失扩大，故酌定吕景辉收回房屋的合理期限为知道唐灯进搬离之日起30日，并判令唐灯进应支付2018年9月18日至2018年10月17日的房屋占用费以及案涉房屋9月份的水电费4431.2元，并无不当，本院予以维持。吕景辉该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于装修残值损失问题。一审法院鉴于唐灯进承租后对厂房进行装修的可能性较大，并结合租赁房屋面积、用途、办公室的面积，墙壁包含了约一半面积的窗户，并实际已使用近一年六个月等因素，酌定上述已形成附合的装饰装修物现值为3万元，并根据双方对于合同无效的过错责任划分，判令吕景辉向唐灯进赔偿装修损失2.1万元，并无不当，本院予以维持。吕景辉上诉主张其无需赔偿唐灯进的装修损失，依据不足，本院院不予支持。综上所述，吕景辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1647.2元，由吕景辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年八月三日书记员 古嘉玲张海燕