济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初3614号 原告：刘阳，男，1991年3月19日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：吴伟，山东法直律师事务所律师。特别授权。 被告：苏毅，女，1982年12月1日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李晗，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。特别授权。 被告：济南零伍叁一房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：周明迪，总经理。 原告刘阳与被告苏毅、济南零伍叁一房地产经纪有限公司（简称零伍叁一房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，适用简易程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告刘阳及其委托诉讼代理人吴伟、被告苏毅及其委托诉讼代理人李晗、被告零伍叁一房地产经纪公司周明迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘阳向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、依法判令被告苏毅返还原告刘阳支付的定金5万元；三、判令被告零伍叁一房地产经纪公司返还佣金45000元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月11日签订了《房屋买卖合同》，原告刘阳购买被告苏毅位于济南市历城区恒大城*室，房屋总价款为143万元，原告签订合同当日支付了5万元定金。合同另约定，2017年5月1日前支付首付款45万元，剩余购房款93万元银行按揭贷款支付给被告苏毅。被告零伍叁一房地产经纪公司作为居间方提供居间服务，原告向其支付了45000元的居间费用。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布了《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》即济政办发[2017]13号，对非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%。2017年5月18日又发布《关于落实济政办发[2017]13号文限购政策有关问题的通知》，指出我市全日制大学生本科（含本科）以上学历的购房者，与用人单位签订正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。因限购政策的影响，原告的贷款比例提高到60%，原告无力承担。原告多次与二被告协商希望解除合同，但二被告均不同意。为维护自身权益，原告向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告苏毅辩称，其同意解除原、被告签订的房屋买卖合同，但不同意返还原告5万元定金，理由是乙方购房资格不受限购政策的影响，且根据合同第四条第二项约定，如按揭贷款不能办理或贷款金额少于本合同约定的，原告应一次性补足，即说明了贷款数额的多少对本合同是否能够履行并不影响。根据合同第十条第四项、第六项的约定，乙方未在合同约定的期限内支付首付款已经构成违约，定金不应退还。 被告零伍叁一房地产经纪公司辩称，同意解除合同。根据合同第十条第七项规定，被告零伍叁一房地产经纪公司属于居间服务方，如果甲乙任何一方违约，造成合同无法履行的，由违约方承担丙方中介佣金，违约方全额赔偿对方已交中介服务佣金。 原告刘阳围绕其诉讼请求提交如下证据： 证据一、原告及配偶的身份证、结婚证、学历证、社保证明各一份，拟证实原告家庭在济南限购、限贷政策出台后不符合购房条件。 证据二、房屋买卖合同、佣金确认单、定金收到条各一份，拟证实原、被告于2017年4月11日签署购房合同，合同签订当日，原告支付给被告苏毅5万元定金，支付给零伍叁一房地产经纪公司佣金45000元。 证据三、济南市人民政府门户网站上截取的限购政策，拟证实因济南限购、限贷政策的出台，原告家庭已不符合在济南购房的条件。 证据四、原告与被告零伍叁一房地产经纪公司经纪人张聪的通话录音一宗，拟证实政策出台后双方对银行贷款等事项的协商情况。 证据五、2017年5月14日原告向两被告邮寄送达解除房屋买卖合同的书面通知原件、寄送单、查询回单复印件各一份，拟证实被告收到解除合同的通知，二被告置之不理且拒绝返还定金、佣金。 对于辩称意见，被告苏毅提交不动产权证一份，拟证实涉案房屋是属于被告苏毅所有，并且办理了不动产权证书，其有权转让。 被告零伍叁一房地产经纪公司提交2017年7月17日张聪与原告刘阳手机录音一份，拟证实原告刘阳有购房资格，应当属于违约方。 根据原、被告双方的举证情况、质证意见及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2017年4月11日，在零伍叁一房地产经纪公司的居间下，被告苏毅作为卖方（甲方），原告刘阳作为买方（乙方），零伍叁一房地产经纪公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：甲方自愿出售位于济南市历城区恒大城*室的房产给乙方，房屋所有权人为苏毅，产别私有，房屋建筑面积100.93平方米，地下室面积9.31平方米，附属设施包含固定装修、公共维修积金，房屋产权取得方式为购买，房屋有租赁、有抵押；成交价格143万元，乙方在签订合同时向甲方支付定金5万元；乙方于2017年5月1日前将首付款45万元存入甲方中国农业银行，剩余房款93万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；甲、乙双方应在本合同签订90个工作日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。合同另约定：经乙方与丙方协定，乙方在办理银行贷款期间，保证积极配合丙方办理并提供相关材料，在乙方征信没有黑户的情况下，丙方保证乙方银行贷款正常办理，若乙方贷款无法办理，丙方承担乙方向甲方支付定金5万元，如遇不可抗因素除外。合同签订后，原告刘阳依约向被告苏毅支付定金5万元。 同日，甲方（委托方）刘阳与乙方（代理方）零伍叁一房地产经纪公司签订《佣金确认单》，成交物业为恒大城*室，成交金额143万，佣金金额28600元，评估费7150元，贷款服务费9300元，共计45050元。甲方（委托方）处有刘阳签字，乙方处由代表人周明迪签字，并加盖零伍叁一房地产经纪公司财务专用章。 2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发[2017]13号），规定非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。2017年5月18日，济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市人力资源《关于落实济政办发[2017]13号文限购政策有关问题的通知》（济建发[2017]29号），规定我市全日制大学生本科（含本科）以上学历的购房者，与用人单位签订正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。 政策出台后，原告刘阳于2017年4月24日、26日、27日及5月9日多次电话联系被告零伍叁一房地产经纪公司工作人员，表示在限购政策出台后银行停止房屋按揭贷款业务，会影响到首付款支付时间导致原告违约，希望能签订补充协议明确双方的权利义务，被告零伍叁一房地产经纪公司工作人员也承诺关于贷款问题会尽快找到解决办法。被告零伍叁一房地产经纪公司工作人员向原告刘阳提出通过其他途径在首付款30%的情况下办理银行贷款，但要求原告刘阳承担1万元的费用。原告刘阳不同意承担额外的费用，并表示此举违背限购政策，要求出具书面承诺，被告零伍叁一房地产经纪公司工作人员称无法出具书面材料，双方未协商一致。 2017年5月14日，原告刘阳向被告零伍叁一房地产经纪公司发送关于解除2017年4月11日所签《房屋买卖合同》的书面通知，内容为：2017年4月11日，原告刘阳与被告苏毅签订房屋买卖合同，合同签订后，济南市人民政府办公厅发布限购限贷政策，将非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，该政策自2017年4月20日起施行，导致无法实现合同目的。原告刘阳得知上述政策后，于2017年4月20日第一时间联系被告零伍叁一房地产经纪公司要求解除上述合同，并于此后以电话及前往现场等多种方式提出解除要求，但被告零伍叁一房地产经纪公司以“可以使得该合同继续履行”为由，不予解决相关问题。为直接通知苏毅解除合同，原告刘阳多次向被告零伍叁一房地产经纪公司索要苏毅的联系方式及收信地址，在多次索要无果后，原告又多次要求中介公司向苏毅转达解除合同的要求。现以书面形式再次通知零伍叁一房地产经纪公司，2017年4月11日所签编号No.*号的房屋买卖合同解除，你公司应自收到本通知后立即向苏毅转送本书面通知，并自收到本通知之日起二日内退还已收取所有款项，由于中介公司拖延产生的一切后果均由公司承担全部责任。该解除通知通过特快专递（EMS）向被告零伍叁一房地产经纪公司邮寄，并于2017年5月16日妥投。被告零伍叁一房地产经纪公司收到该解除合同通知后，当天通过电话及微信的方式告知了被告苏毅。此后，两被告未退还已收取的相关款项，三方未达成一致意见，原告刘阳于2017年6月29日提起诉讼，本院于同日受理。 另查明，原告刘阳与案外人赵菲系夫妻关系，原告刘阳户籍所在地为山东省高唐县，毕业于*学院，系全日制本科，自2014年10月至2016年3月在*公司参保，缴费月数为18个月，自2017年6月在*济南分公司参保，缴费月数1个月。原告妻子赵菲户籍所在地山东省莱州市，毕业于*大学，系两年制专科，自2015年1月至2017年6月在*公司参保，缴费月数为30个月。 本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系，本案系因政府出台房产调控政策而引发的纠纷。原告刘阳与被告苏毅在被告零伍叁一房地产经纪公司居间服务下签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。根据合同约定，房屋总价款为143万元，原告刘阳应于2017年5月1日前支付首付款45万元，剩余房款93万元办理银行按揭贷款，首付款占总房款比例为31.5%。合同签订后，济南市政府又出台了相关房产调控政策。根据相关政策及原告刘阳的情况，原告刘阳家庭属于非济南市户籍家庭，并且不符合济南市全日制大学生本科（含本科）以上学历的购房者，与用人单位签订正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策的规定，其购房贷款首付比例需提高至60%。也就是说，原告刘阳应当在2017年5月1日前至少支付首付858000元，才符合办理银行按揭贷款的条件。该数额比原定的首付款数额提高了408000元。原告刘阳表示根据新政策其无力承担60%的首付，并在第一时间及时联系中介沟通解决。被告零伍叁一房地产经纪公司工作人员虽表示可以通过其他途径解决首付款的问题，但需要原告刘阳另行支付1万元费用，原告刘阳不予同意。本院对此认为，房屋买卖合同中虽约定如贷款不能办理或贷款数额少于合同约定的贷款数额，原告刘阳应一次性补足款项，但本案并不属于该种情形。本案是因限购限贷政策的出台，导致原告刘阳的首付款比例应由合同约定的31.5%提高到60%以上，短时间内首付款数额需提高40万元以上，导致原告刘阳经济能力无法承担从而引发的合同无法继续履行。被告零伍叁一房地产经纪公司提出可通过其他途径予以解决，但属于规避限购限贷政策的行为，存在法律风险，原告刘阳对此予以拒绝也并不不当。因此，原告刘阳不能按规定比例支付购房首付款并办理银行按揭贷款从而不能继续履行合同，并非其故意违约，而是由政府信贷政策调整的原因导致的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同不能继续履行。原告刘阳要求解除合同符合法律规定，其也向被告零伍叁一房地产经纪公司邮寄送达了解除合同通知书，被告零伍叁一房地产经纪公司于2017年5月16日签收后也于当日通知了被告苏毅，因此根据法律规定，原、被告签订的房屋买卖合同于2017年5月16日解除。原告刘阳主张两被告返还定金5万元、中介佣金45000元，因本案合同不能继续履行不可归责于双方，故双方均无过错，被告苏毅应返还原告刘阳定金5万元。被告零伍叁一房地产经纪公司收取的中介服务费包含佣金28600元、评估费7150元、贷款服务费9300元，因评估费用及贷款服务并未实际发生，故被告零伍叁一房地产经纪公司理应退还。中介佣金28600元，因合同解除并非原告刘阳违约造成，故佣金应当予以合理退还，另一方面，被告零伍叁一房地产经纪公司促成了合同成立，付出了一定的劳动，应当取得一定的报酬。综合考虑，本院酌情确定被告零伍叁一房地产经纪公司返还原告刘阳中介服务费4万元。 依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第九十四条、第九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、原告刘阳与被告苏毅于2017年4月11日签订的房屋买卖合同于2017年5月16日解除。 二、被告苏毅于本判决生效之日起十日内返还原告刘阳定金5万元。 三、被告济南零伍叁一房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘阳中介服务费4万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告刘阳的其他诉讼请求。 案件受理2276元，减半收取1138元，由被告苏毅负担632元，被告济南零伍叁一房地产经纪有限公司负担506元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年九月二十五日 书记员  刘亚楠