广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0502民初2326号 原告（反诉被告）：陈恩河，男，汉族，1986年3月21日出生，住广西北海市海城区铜鼓岭三巷**，现住北海市海城区。 委托代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。 委托代理人：刘绍波，广西现城律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈承聪，男，汉族，1978年9月17日出生，，住广西北海市海城区 委托代理人：郭凤，广西海城律师事务所律师。 委托代理人：宋春晖，广西海城律师事务所律师。 第三人：广西丰盛市场管理有限公司，住所地北海市四川路**。 法定代表人：陈拓。 委托代理人：朱永山，男，汉族，1986年9月8日出生，，住广西合浦县 原告（反诉被告）陈恩河诉被告（反诉原告）陈承聪、第三人广西丰盛市场管理有限公司（以下简称丰盛市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员吴伟燕任审判长，人民陪审员刘玉梅、张伟兰参加的合议庭，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。书记员叶秀贤担任法庭记录。原告（反诉被告）陈恩河及其委托代理人洪颖峰，被告（反诉原告）陈承聪及其委托代理人宋春晖、第三人丰盛市场的委托代理人朱永山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈恩河诉称：2016年9月22日，被告陈承聪与第三人丰盛市场签订租赁合同，约定丰盛市场将位于北海市四川路119号丰盛市场管理有限公司外商铺AP38号出租给被告陈承聪。2016年12月2日，原告陈恩河与被告陈承聪签订《商铺转租合同》，约定陈承聪将上述商铺全部转租给原告陈恩河（第三人丰盛市场确认转租合同的效力），经营使用范围为除餐饮以外，转租时间自2016年12月3日起至2018年12月3日止，2016年12月3日至2017年6月3日租金为每月600元，2017年6月3日至2017年12月3日租金为每月800元，2017年12月3日至2018年12月3日租金为每月在市场收取月租金基础上加200元。在转租期间，因为陈承聪原因租赁合同被解除的，被告陈承聪应按押金1倍向原告支付违约金（陈承聪收取原告押金2000元）。商铺承租用作于北海市越香餐饮管理有限公司的配送仓库，商铺地址工商登记注册为北海市海城区鲜集商行的经营场所。原告花费了4000元用于北海市越香餐饮管理有限公司广告宣传单的印制。2017年1月份，原告花费了23500元用于商铺的装修。2017年5月19日，被告陈承聪无故单方面通知要求解除合同，原告不同意，要求按约定履行合同，并于2017年6月3日按合同约定将商铺租金交给被告陈承聪，但是遭到被告陈承聪的拒收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原被告双方签订的《商铺转租合同》；2、判令被告陈承聪返还押金2000元给原告；3、判令被告陈承聪赔偿合同违约金2000元给原告；4、判令被告陈承聪赔偿经济损失27500元（其中装修费用23500元，宣传单印制费4000元）给原告，上述金额共计31500元；5、判令被告承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）陈承聪辩称：同意解除与原告陈恩河签订的《商铺转租合同》；原告陈恩河未经答辩人和第三人丰盛市场的同意，将涉案商铺用于经营餐饮，且私自将商铺进行装修构成违约，答辩人有权解除合同，原告主张返还押金、赔偿合同违约金及赔偿经济损失的请求没有法律依据，应予以驳回。 第三人丰盛市场辩称：丰盛市场将涉案商铺出租给陈承聪，陈承聪将商铺转租给陈恩河，丰盛市场同意陈承聪转租；2017年5月16日陈承聪与丰盛市场解除商铺合同，已通知陈恩河，陈恩河在装修时丰盛市场是明知的，但是并没有阻止也没有表示同意；在解除合同时陈承聪已经支付租金至6月22日，丰盛市场催告陈恩河搬离讼争商铺，但是陈恩河迟迟不搬离。 被告（反诉原告）陈承聪同时反诉称：2016年12月2日，反诉原被告签订《商铺转租合同》，约定反诉原告将其承租的座落于北海市四川路119号广西丰盛市场管理有限公司外AP38号商铺转租给陈恩河，租期从2016年12月3日至2018年12月3日，2016年12月3日至2017年6月3日租金为每月600元，2017年6月3日至2017年12月3日租金为每月800元，2017年12月3日至2018年12月3日租金为每月在市场收取月租金基础上加200元，租赁用途为除餐饮以外，反诉被告如需装修商铺或者增设附属设施和设备的，必须事先通知反诉原告，由反诉原告征得商铺产权人的书面同意后，反诉被告方可进行装修；如果因为反诉被告原因导致租赁合同解除的，反诉原告不予退还反诉被告押金，给反诉原告造成损失的，反诉被告应在合同解除后15日内补齐欠款，每超过一日，按照应补交金额的千分之5支付滞纳金。反诉被告在承租涉案商铺后，未经反诉原告书面同意，擅自对涉案商铺进行装修，且违背合同约定的租赁用途，将涉案商铺用作餐饮用。因反诉被告违约，反诉原告于2017年5月18日正式向反诉被告提出解除合同，反诉被告表示同意解除合同，并找人自行拆除其在涉案商铺擅自安装的设施，但是次日又反悔，以致涉诉。为此，反诉原告请求：1、判令解除反诉原被告所签订的《商铺转租合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付2017年6月3日起至反诉日即2017年7月18日期间的房屋占用费共计1200元，以后另计至反诉被告完全腾退涉案商铺为止；3、判令反诉被告向反诉原告支付从2017年5月23日起至2017年7月18日止，共计1000元，以后另计至反诉被告完全腾空涉案商铺为止期间的商铺使用电费；4、判令反诉被告立即腾退其承租的涉案商铺；5、由反诉被告承担反诉的诉讼费用。 原告（反诉被告）陈恩河针对反诉辩称：1、涉案商铺租赁用途不是用于餐饮，而是用于农副产品销售，没有超出经营范围，反诉被告没有经营餐饮资格；2、反诉被告装修涉案商铺没有改变房屋架构；3、涉案商铺的电费一直由反诉被告交纳，从承租开始一直交纳到2017年8月份，后面没有承租，反诉原告将商铺门反锁，因此反诉被告无法搬离涉案商铺，并不是不想搬离。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本诉有陈承聪的身份证复印件、广西丰盛市场管理有限公司的工商基本信息、租赁合同、商铺转合同、营业执照、原被告的短信信息、微信聊天信息、微信转账凭证、反诉有商铺转租合同、工商银行汇款凭证及庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。对有争议的证据，装修合同和装修费用收据、印刷的宣传单和印刷费收据、商铺照片、产品照片、微信聊天记录、租金凭证，因其与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2016年9月22日，承租人陈承聪（乙方）与出租人丰盛市场（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于北海市四川路119号广西丰盛市场管理有限公司外AP38号商铺出租给乙方经营除餐饮之用，租赁期为叁年，自2016年10月1日起至2019年10月1日止，按月租金为人民币2500元。2016年12月2日，转租方陈承聪（甲方）与受转租方陈恩河（乙方）签订《商铺转租合同》，约定甲方依法承租的座落于北海市四川路119号广西丰盛市场管理有限公司外AP38号商铺（甲方已征得房产所有人同意），由甲方将上述承租商铺全部转租给乙方；《合同》第二条第一款约定租赁用途为除餐饮之用；《合同》第三条第一款约定甲方于2016年12月3日前向乙方交付该商铺。转租期为24个月，自2016年12月3日起至2018年12月3日止；《合同》第四条一款约定2016年12月3日至2017年6月3日租金为每月600元（大写陆佰元），2017年6月3日至2017年12月3日租金为每月800元（大写捌佰元），2017年12月3日至2018年12月3日租金为每月在市场收取月租金基础上加200元（贰佰元）；《合同》第五条第一款约定在商铺转租期间，乙方使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；《合同》第六条第五款约定乙方需装修商铺或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得商铺产权人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行；《合同》第九条第一款约定在转租期间，因为甲方原因租赁合同被解除的，甲方应按押金1倍向乙方支付违约金；《合同》第十条第一款约定甲方收取乙方押金2000元。合同签订后，原告陈恩河在不损坏商铺的建筑主体和承重结构的情况下对涉案商铺进行了装修，装修商铺花费了23500元，但是没有提供证据证实装修商铺已通知被告陈承聪且经第三人丰盛市场的书面同意。承租期间，承租的商铺主要用于农副产品的销售和充当北海市越香餐饮管理有限公司的配送仓库，原告为此于2017年6月6日印刷了2000份广告宣传单，花费了4000元。庭审中，出租人丰盛市场确认陈恩河与陈承聪签订的《商铺转租合同》已经其同意。2017年5月，因被告陈承聪要求增加租金，原告陈恩河不同意，被告陈承聪单方面提出解除合同，以致涉诉。 另查明，原告陈恩河已支付涉案商铺电费至2017年8月19日，支付涉案商铺租金至2017年6月3日。2017年6月3日至2017年7月2日的租金，原告陈恩河已按约定支付，但是被告陈承聪通过工商银行已退还该笔租金给陈恩河。 再查明，原告陈恩河的货物目前仍放置在涉案商铺内。2017年8月，第三人丰盛市场将涉案商铺门锁更换，导致原告陈恩河无法使用涉案商铺。 本案争议焦点：1.《商铺转租合同》是否合法有效？2.原被告是否构成违约？3.本诉原告和反诉原告的诉讼请求有无事实和法律依据？ 本院认为： 一、本诉。 关于《商铺转租合同》是否合法有效的问题。原告陈恩河与被告陈承聪签订的《商铺转租合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，且已经出租人丰盛市场的同意，合同合法有效。原被告双方均应恪守履行。现原告要求解除《商铺转租合同》，被告陈承聪反诉同意解除合同，双方的行为系属当事人行使自己的合法权利，与法无悖，本院予以支持。合同解除后，原告陈恩河要求被告陈承聪返还押金2000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原被告是否构成违约的问题。原告陈恩河已经履行了合同的主要义务，按时支付涉案商铺的租金和电费，被告陈承聪因增加租金不成单方面提出解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告陈恩河诉称的装修费用损失，被告陈承聪辩称原告装修商铺未通知被告陈承聪且未经第三人丰盛市场的书面同意，属于原告陈恩河违约的抗辩理由，本院认为，原告装修商铺而形成的附合装修物是为了便于使用商铺而做的必要添附，并不损坏商铺的建筑主体和承重结构，不构成违约，但是原告在装修商铺时未通知被告陈承聪且未经第三人丰盛市场的书面同意存在过错，该损失由其自行承担。对于原告陈恩河诉称的宣传单印制费用损失，本院认为，宣传单印制费用损失已经超出了被告在合同订立时可以预见的损失，且该损失发生在被告提出解除合同之后，属于原告消极扩大的损失，本院不予支持。本案中，原告无法举证证实其实际损失，本院考虑到被告陈承聪违约的主观恶意，根据《合同》第九条第一款的约定，甲方应按押金1倍向乙方支付违约金，故对于原告请求被告陈承聪赔偿合同违约金2000元的诉讼请求，本院予以支持。 二、反诉。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，反诉原告要求反诉被告腾空承租的涉案商铺，有事实和法律依据，本院予以支持。另，根据查明的事实，原告陈恩河使用涉案商铺直至8月初，因第三人丰盛市场更换商铺门锁而无法继续使用商铺，本院据此确定反诉被告应支付租金至2017年7月31日。因反诉被告已支付涉案商铺租金至2017年6月3日，2017年6月4日至2017年7月31日的租金为1520元(800元÷30天×57天)。原告陈恩河使用涉案商铺直至8月初，但已支付涉案商铺电费至2017年8月19日，故反诉原告要求反诉被告支付自2017年5月23日至完全腾空涉案商铺期间的电费没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告陈恩河与被告陈承聪于2016年12月2日签订的《商铺转租合同》； 二、被告陈承聪返还商铺押金2000元给原告陈恩河； 三、被告陈承聪赔偿违约金2000元给原告陈恩河； 四、反诉被告陈恩河支付租金1520元给反诉原告陈承聪； 五、反诉被告陈恩河腾空并交付位于北海市四川路119号广西丰盛市场管理有限公司外AP38号商铺给反诉原告陈承聪； 六、驳回原告陈恩河和反诉原告陈承聪其他的诉讼请求。 本诉案件受理费586元，反诉案件受理费25元，两项合计611元，由本诉被告陈承聪全部承担。（案件受理费原告陈恩河已向本院预交，被告陈承聪在履行支付义务时一并付还给原告陈恩河） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉586元，反诉50元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  刘玉梅 人民陪审员  张伟兰 二〇一七年九月十四日 书 记 员  叶秀贤