江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2843号上诉人（原审原告）：丰县德佑房地产经纪有限公司，住所地徐州市丰县凤城花园C2-1-107,207,307,401,501#商铺。法定代表人：**蒙，该公司经理。委托诉讼代理人：高峰，男，1974年7月20日出生，汉族，该公司法务，住丰县。被上诉人（原审被告）：于卫忠，男，1968年12月31日出生，汉族，无业，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：徐海军，丰县首羡法律服务所法律工作者。上诉人丰县德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）因与被上诉人于卫忠居间合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初8805号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人德佑公司的委托诉讼代理人高峰、被上诉人于卫忠及其委托诉讼代理人徐海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德佑公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付居间服务费26800元、违约金20100元及返还保证金1000元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认为被上诉人无故解除合同构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《房屋限时出售委托协议》的约定，被上诉人应退还保证金，并赔偿用于房源推广的经济损失5000元以及其他经济损失。但一审法院仅判令被上诉人返还保证金，并未判令被上诉人赔偿房源推广、居间介绍等各项居间服务费用的经济损失。2.一审法院认为因案外人黄亚亚未到庭接受质证，对《立约协议书》真实性无法核实。即便《立约协议书》真实性无法核实，但被上诉人无故解除《房屋限时出售委托协议》，应承担违约赔偿责任。3.一审时，上诉人要求案外人黄亚亚本人到庭接受质证，确有困难。后经上诉人多次请求，现案外人黄亚亚同意当庭作证。于卫忠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。德佑公司向一审法院起诉请求：1.判令于卫忠支付居间服务费26800元、违约金20100元，并返还保证金1000元，以上合计47900元；2.本案诉讼费用由于卫忠承担。一审法院查明，2019年11月3日，德佑公司（乙方）与于卫忠（甲方）签订了《房屋限时出售委托协议》一份，约定：甲方委托乙方出售甲方所有的丰县产，委托出售价格为66.6万元，委托期限自2019年11月3日至2020年2月2日；乙方应于本协议签订当日向甲方支付保证金1000元，如委托期限内乙方将甲方房屋出售，甲方应于签订《房地产买卖合同》当日内返还保证金，如委托期限内乙方未能将甲方房屋出售，则保证金归甲方所有；在委托期限内甲方终止委托出售此房屋的，甲方应在提出书面终止要求后三日内向乙方返还保证金，同时赔偿乙方用于房源推广的经济损失5000元，以及由此给乙方带来的其它经济损失（中介费损失的计算依据是房屋出售价格的2.5%）；在委托期限内，若乙方介绍的购房客户满足本协议第二条、第三条之约定，则甲方须按照乙方的通知与乙方介绍的客户签署《房屋买卖立约协议书》、《房地产买卖合同》，如甲方未能按期履行，则视为甲方违约，甲方应按房屋出售价格的3%向乙方支付违约金并返还限时保证金；甲乙双方约定在委托期间出售此房屋，甲方应按成交价格的4%支付乙方居间服务费。协议签订后，德佑公司向于卫忠支付了1000元保证金。于卫忠在签订委托协议后当日即要求解除合同，并在微信聊天中表达了该意思表示，但德佑公司未同意。一审法院认为，德佑公司、于卫忠签订的《房屋限时出售委托协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行相应的权利和义务。庭审中，于卫忠陈述德佑公司存在欺诈，但未提供相应证据证明，故于卫忠无故解除合同构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《房屋限时出售委托协议》的约定，于卫忠应退还保证金，并赔偿用于房源推广的经济损失5000元以及其他经济损失。关于德佑公司要求的违约金及居间服务费，德佑公司提供了与案外人黄亚亚签订的立约协议书，因案外人黄亚亚未到庭接受质证，对该协议的真实性无法核实，德佑公司依据该证据认为其已为于卫忠提供了满足条件的购房人，缺乏其他相应证据支持，故对德佑公司的该诉讼请求，不予支持，对此其可在补强证据后再行主张权利。判决：一、于卫忠于判决发生法律效力之日起十日内，向丰县德佑房地产经纪有限公司返还保证金1000元。二、驳回丰县德佑房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半后收取499元，由于卫忠负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订案涉房屋限时出售委托协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照该协议履行相应的合同义务。上诉人主张被上诉人应向其支付居间服务费26800元，案涉协议第十一条约定“在委托期间出售此房屋，甲方应按成交价格的4%支付乙方居间服务费”，上诉人虽提供其与案外人黄亚亚签订的立约协议书主张其已经完成案涉合同约定的居间服务，被上诉人对此不予认可，案外人黄亚亚亦未到庭，在该立约协议书真实性无法确定的情况下，上诉人要求被上诉人按照前述约定支付居间服务费依据不足，一审法院未予支持，并无不当。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同的一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，在案涉限时出售委托协议履行过程中，于卫忠并不享有合同的法定解除权及约定解除权，其无权单方面解除合同。案涉房屋限时出售委托协议第五条第五项明确约定“在委托期限内甲方终止委托出售此房屋，甲方应在提出书面终止要求后三日内向乙方返还保证金；同时赔偿乙方用于房源推广的经济损失人民币五千元整，以及由此给乙方带来的其他经济损失（中介费损失的计算依据是房屋出售价格的2.5%）；”于卫忠庭审中陈述其在签订该协议后当晚即与德佑公司协商解除协议，德佑公司未同意。德佑公司工作人员与于卫忠的微信聊天记录也反映德佑公司询问于卫忠是否不按照案涉委托协议出售房屋时，于卫忠没有做出继续履行案涉委托协议的意思表示。于卫忠的行为实际符合前述协议条款约定的单方终止案涉委托协议的情形，案涉委托协议终止履行。德佑公司主张于卫忠应向其赔偿用于房源推广的经济损失5000元，该5000元双方明确约定为用于房源推广的经济损失，从案涉协议履行看，案涉协议签订不久德佑公司即已知晓于卫忠不继续履行合同的意思表示，德佑公司未提供证据证明其在协议签订后已实际开展房源推广工作并产生相应损失，故在此情况下，对其该项主张，本院不予支持。德佑公司主张于卫忠应向其赔偿其他经济损失，就于卫忠终止委托出售案涉房屋，前述条款明确约定于卫忠应向德佑公司赔偿其他经济损失（中介费损失按照房屋出售价格的2.5%计算），该条款约定具有违约惩罚性质，为于卫忠在订立合同时可预见，且该赔偿数额并不超过于卫忠正常履行合同、德佑公司完成委托事项后可获得的利益。结合本案中于卫忠订立合同后即拒绝按约履行以及于卫忠自述的案涉协议签订期间，即有多位购房人愿意以高于案涉协议价格购买涉案房屋的事实，德佑公司的前述损失应当认定为具有相当的确定性，属于德佑公司可得利益损失，于卫忠对此应按合同约定进行赔偿，故于卫忠应向德佑公司赔偿因其违约造成的经济损失16650元。综上，德佑公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院判决结果不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初8805号民事判决第一项，即于卫忠于本判决发生法律效力之日起十日内，向丰县德佑房地产经纪有限公司返还保证金1000元；二、于卫忠于本判决发生法律效力之日起十日内，向丰县德佑房地产经纪有限公司赔偿经济损失16650元；三、驳回丰县德佑房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费499元，由丰县德佑房地产经纪有限公司负担379元，于卫忠负担120元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）；二审案件受理费998元，由丰县德佑房地产经纪有限公司负担758元，于卫忠负担240元，于本判决生效后七日内交至本院,逾期未交纳的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈 禹审判员 王 超审判员 孙守明二〇二〇年八月六日书记员 吴雨臻