浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初2612号 原告：何文江，男，1974年1月2日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：潜勇，浙江国良律师事务所律师。 被告：胡建丰，男，1978年2月14日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：胡钟，浙江三未律师事务所律师。 原告何文江与被告胡建丰租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日、6月30日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼；第二次开庭原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金502320元，并支付以86160元为本金自2019年3月1日起、以416160元为本金自2020年3月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年2月2日，原、被告签订《租房协议书》一份，原告将新石狮钢棚品牌大理石英制品及瓷砖独立店空余商铺一间出租给被告，商铺面积578平方米，租期三年，年租金416160元。2019年被告仅支付租金33万元，2020年租金至今分文未付。原告向被告催讨未果，遂向本院起诉，望判如所请。 被告答辩称：一、原、被告签订的租房协议无效，应驳回原告的诉讼请求。理由：一是原告没有提交出租房屋的权属证明来证明原告系出租房屋的实际权利人或是有权进行处分的权利人，本案应当符合合同法关于无权处分的条件；二是原告至今没有得到相关权利人进行追认的证据。二、第二年原告从房屋出租人处的租赁费用减到了50万元，同样双方调整了被告占有使用费用为33万元，故第二年被告已不拖欠原告租金。三、第三年，因原告的要求被告已搬离，故不需要再支付原告使用费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认证如下： 原告提交的证据1，被告质证对真实性没有异议，但认为原告不是商铺的权利人，本院对该证据予以认定，至于协议是否有效，在说理部分阐述。原告提交的证据2，被告质证对真实性没有异议，从承租方抬头看是绍兴咏辉石材有限公司，故原告无权出租，缺乏关联性。原告提交的证据3，被告质证对真实性没有异议，认为绍兴咏辉石材有限公司与原告是不同的主体。原告提交的证据4，被告质证对真实性没有异议，但认为不能达到原告所要证明的目的，被告与市场沟通是指另租摊位之事。原告提交的证据5，被告质证真实性由法院核实，但缺少关联性、合法性，认为不能以此认定承租方为原告个人，且部分发票已超举证期限，不应当认定为本案证据。本院对证据2-5，予以认定。原告提交的证据6，被告质证对真实性没有异议，但不能达到原告所要证明的目的，被告在2020年3月上旬是在用电的，但3月下旬开始就不用了，本院对该证据的真实性予以认定。原告提交的证据7，被告质证真实性由法院核实，但缺少关联性、合法性，因原告是合同承租方绍兴咏辉石材有限公司的法定代表人，不能证明其缴纳保证金系其个人行为，且该证据已经超过举证期限，不应当认定为本案证据，巧好可以证明其租赁的为钢棚，而非商城正式店面，本院对该证据结合其他证据综合认证。原告提交的证据8、9，被告质证真实性由法院核实，但缺少关联性、合法性，发票抬头虽为个人，但与商贸城签订的租赁合同的相对方为绍兴咏辉石材有限公司，故不能以此认定为承租方为原告个人，且该证据已经超过举证期限，不应当认定为本案证据，本院对证据8、9中系原件的发票结合其他证据结合认证，系复印件的不予认定。原告提交的证据10，被告质证对三性均不予认可，本院对该证据结合其他证据综合认证。原告提交的证据11，被告质证真实性由法院核实，关联性、合法性予以认可，但不能证明承租人为原告个人，相反因承租人当时未设立，故由原告个人代签。原告提交的证据12，被告质证真实性由法院核实，关联性、合法性不予认可。本院认为，证据11、12系复印件，不予认定。原告提交的证据13，被告质证对三性均有异议，视频中出现的人不是被告，且该房屋不是全封闭的，有公共通道，任何人都可以从这里通过到后面的水果市场，还有视频中出现的黄色电瓶车系原告所有，可以证明原告已经占有收回了房屋，且该证据已超过举证期限，不应当认定为本案证据，本院认为，该证据不能达到原告所要证明的目的，不予认定。 被告提交的证据1，原告质证手册上没有印章，对真实性没有办法确认，且与本案没有关联性，从商铺实际使用二年情况看，水电费也是独立核算，商贸城是明知该户存在二租户，是认可双方这种转租关系的，本院对该证据结合其他证据综合认证。被告提交的证据2，原告质证对真实性没有异议，但内容不完整，且不能证明第二年租金已结清，本院对该证据不予认定，双方该次聊天内容以原告提交的证据4为准。被告提交的证据3，原告质证对真实性没有异议，且且能证明双方是分户的，且商贸城也是明知的，本院对该证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年12月15日，浙江石狮商贸城有限公司（以下简称商贸城）与何文江签订浙江石狮商贸城商位租赁合同[首页承租方抬头为绍兴咏辉石材有限公司（筹），何文江在尾页承租栏（签名）处签名]一份，约定：商贸城将产权属其所有的位于浙江石狮商贸城建筑面积（含公摊）为1156平方米的商位租赁给承租方，租期为2018年1月1日至2019年2月28日、2019年3月1日至2020年2月28日、2020年3月1日至2021年2月28日共三年，每年租金832320元，租金按年支付，承租人应在2017年12月15日前付清第一年全部租金，以后每年租金在每年1月1日前按年度一次性付清，先付后用。2018年2月2日，原、被告签订租房协议书一份，约定：何文江出租给胡建丰《新石狮钢棚品牌大理石英制品及瓷砖独立店》空余商铺一间，租赁商铺占地面积为578平方米（含公摊），月租金为每单平方米60元，年租金人民币416160元；租赁期限为三年，自2018年3月1日至2021年2月28日；履行保证金25000元，商铺财产保险费578/2=289元。双方对被告第一年租金已全部付清确认一致；对第二年租金支付陈述不一：原告陈述商贸城同意租金减至50万元，被告已支付33万元，尚欠86160元（416160-330000）；被告陈述商贸城同意租金减至50万元，因自己多用了原告的后区部分，实际向原告支付了33万元，第二年租金也已全部付清。双方对第三年商贸城租金也同意减至50万元陈述一致。原告于2020年3月18日向商贸城支付25万元，于2020年6月30日向商贸城支付15万元，于2020年7月27日向商贸城支付10万元。 本院认为，本案主要争议焦点是原、被告于2018年2月2日签订的租房协议书是否有效及被告拖欠原告租金金额如何确定。对第一个争议焦点，原告认为与商贸城签订商位租赁合同的承租方是其个人，自己将商位的一半面积转租给被告，商贸城也是明知的，故应属有效；被告认为与商贸城签订商位租赁合同的承租方是绍兴咏辉石材有限公司，故原告无权转租，即使承租方是原告个人，根据商贸城的规定也是不能私下转租的，故原、被告签订的租房协议书应认定无效。本院认为，一是结合原告提供的租金和水电费发票看，商贸城认可的承租方是原告；二是即使承租方是绍兴咏辉石材有限公司，但该公司是原告设立的一人有限责任公司，且于2018年7月18日已经工商注销登记，故本案诉讼权利也应由唯一股东，即原告来行使；三是根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但并不必然导致原、被告之间转租合同无效。综上，本院对被告主张本案双方租赁关系无效的意见不予采纳。 对第二个争议焦点，原告认为第二年租金被告仅支付33万元，尚欠86160元，第三年租金416160元未付，合计未付租金为502320元；被告认为第二年租金商贸城实际只收取50万元，因被告多用了原告的后区部分，实际支付了33万元，第二年租金已付清，因原告要求被告现已搬离不租了，故第三年租金应不用支付。本院认为，从原、被告提交的证据及庭审陈述看，结合双方系亲戚关系，双方对第二年租金分摊的约定，被告的陈述更符合客观实际，对被告抗辩第二年租金已付清的意见，本院予以采纳。因被告提供的证据不足以证明其根据原告要求已搬离（即已解除租赁）的事实，故被告应支付第三年的租金。双方陈述第三年商贸城租金亦减至50万元，故被告仍应按第二年的分摊标准，即33万元向原告支付租金。 综上，本院认为，原告根据双方签订的租房协议向被告主张合理部分租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，超过部分，予以驳回。对原告要求被告支付利息损失的起算点，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告胡建丰应于本判决生效之日起五日内支付原告何文江租金330000元； 二、被告胡建丰应于本判决生效之日起五日内支付原告何文江以80000元为基数从2020年3月19日起、以150000元为基数从2020年7月1日起、以100000元为基数从2020年7月28日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息； 三、驳回原告何文江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8823元，减半收取4411.5元，由何文江负担1286.5元，由胡建丰负担3125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 蒋 校 军 二〇二〇年八月五日 法官助理 王  颖 书 记 员 沈炯芳? 附1：本案证据目录 一、原告提交的证据及证明目的如下： 1、租房协议书1份，证明原、被告发生租赁关系，约定相关权利与义务的事实； 2、浙江石狮商贸城商位租赁合同1份，证明涉案商位是原告通过租赁承租下来，原、被告共同使用该商位，至今商贸城没有提出异议，故商贸城是认可原、被告租赁关系的事实； 3、工商信息1份，证明绍兴咏辉石材有限公司是原告一人投资设立的有限公司，已于2018年7月18日登记注销的事实； 4、2020年3月1日微信聊天记录1份，证明被告自认与商贸城存在直接沟通关系、被告仍占用商铺的事实； 5、发票（2020年3月18日、6月30日和7月27日）3份，证明第三年度原告已支付租金50万元的事实； 6、水电费收据4份，证明商贸城安装有二个电表，其也明知原、被告是分户及被告从2020年3月起偶尔还在使用商铺的事实； 7、2017年12月15日收费收据1份，证明原告以个人名义支付履约保证金50000元的事实； 8、发票（其中10万元、30万元系复印件）3份，证明第一年度租金支付情况，发票抬头为原告个人的事实； 9、2019年3月15日发票（复印件）1份，证明第二年度租金支付情况； 10、石狮商贸城第九届家装节宣传单1份，证明商贸城明知原、被告转租的事实； 11、石狮商贸城商位租赁合同（复印件）1份，证明商贸城存档合同承租方主体为何文江（绍兴咏辉石材有限公司筹）的事实； 12、房产证（复印件）1份，证明房屋所有权人为商贸城的事实； 13、视频资料（光盘）1份，证明被告后续仍在占用案涉出租房屋的事实。 二、被告提交的证据及证明目的如下： 1、石狮商贸城经营户手册（商位经营使用权转让转租管理规定），证明商贸城是不允许商户进行私下转租的事实； 2、2020年3月1日微信聊天记录1份，证明2020年3月1日以前的租金已经付清、因原告先提出要收回后区被告就撤离出来的事实； 3、微信聊天及转账记录（截图3页），证明涉案房屋确有两个电表，但租赁时就存在且以原告名义装备，每次电费缴纳均是被告向原告支付，被告从未有直接向商贸城支付的事实。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ?*MERGEFORMAT?8? 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