湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终857号上诉人（原审原告）：黄庆兰，男，1954年8月15日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：倪汉明，男，1964年6月23日出生，汉族，系孝感市孝南区书院街道办事处西湖桥社区居民委员会推荐的代理人，住湖北省孝感市孝南区。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：张绪清，男，1957年8月30日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被上诉人（原审被告）：向孙玉，女，1963年11月29日出生，汉族，住深圳市龙华新区。上诉人黄庆兰因与被上诉人张绪清、向孙玉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第01815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄庆兰上诉请求：1.撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第01815号民事判决；2.改判由张绪清、向孙玉向黄庆兰履行办理房屋的过户登记义务；3.本案一、二审诉讼费用由张绪清、向孙玉承担。事实与理由：一、原判查明事实清楚，证据确凿，但认定错误。案涉房屋分别卖给了黄庆兰及冷晓隽（案外人），但黄庆兰已先于冷晓隽履行了房屋买卖合同的主要义务，先予完成了房屋的受领交付，优先对房屋行使了占有、使用和管理的权利，该权利无需法院判决确认。虽然另一案件中，法院判令冷晓隽享有对案涉房屋占有、使用和管理的权利，但该判决的效力仅约束该案的当事人。冷晓隽因与出卖人之间履行不能，其不能抗辩黄庆兰已实际先予行使该权利的事实，更不能影响和排斥黄庆兰在优先受领交付和优先履行情况下，要求张绪清、向孙玉履行合同义务，办理过户登记的请求。故黄庆兰依合同约定，请求出卖人张绪清、向孙玉履行房屋过户登记义务的主张，合理合法。二、原判适用法律错误。房屋买卖合同系诺成合同，法律法规并未规定该类合同必须办理批准登记才能生效。所以合同一经签订，内容不违反法律法规的强制性规定，合同即为有效，一方当事人有权要求相对方履行房屋所有权变更登记的义务。本案中，黄庆兰有权依据法律的规定和合同的约定，要求出卖人履行房屋过户登记的义务。原判适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定以及相关司法解释，是错误的。三、原判驳回黄庆兰原审诉讼请求没有法律依据。当事人之间订立合同是为了实现合同目的，当一方不按约履行合同义务时，当事人可以协商或者请求人民法院、仲裁机构强制履行。原判以案外人冷晓隽在另案纠纷中，已经人民法院判决确认享有一定权利为由，认定黄庆兰原审诉讼请求不符合法律规定，没有法律依据。冷晓隽享有一定权利和黄庆兰请求履行合同未尽义务，不是同一个法律关系，原判将分属不同法律关系的两种行为及结果用于本案的审理和认定，没有法律依据且适用法律错误。四、本案有充分证据证明，黄庆兰与张绪清、向孙玉之间的房屋买卖合同先予履行，黄庆兰优先受领房屋并实际对房屋行使占有、使用、管理的权利，法院应当支持优先履行的一方当事人的合同目的，即支持黄庆兰请求张绪清、向孙玉履行合同义务，办理案涉房屋的过户登记手续，当其不履行时，可依法判决其强制履行。被上诉人张绪清、向孙玉二审未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为其放弃相应诉讼权利。黄庆兰向一审法院请求：1.判令张绪清、向孙玉履行房屋过户登记义务，向黄庆兰办理不动产权证；2.判令张绪清、向孙玉承担本案诉讼费用。一审法院查明，2000年1月26日，张绪清与他人合伙开发孝感市槐荫大道后湖闸6号房屋，2003年其以利润形式分得该开发小区C栋一单元七楼南房屋一套。2003年9月28日，张绪清以孝感市创业房地产开发有限责任公司常兴开发部的名义与黄庆兰签订了一份商品房购销合同，约定将西湖商住楼C栋1单元7楼南4室三厅，面积为182.08平方米的房屋以12万元价格出售给黄庆兰，并对其他事项进行了约定。同日，张绪清向黄庆兰出具了一份承诺书，载明:承诺书生效后产权归黄庆兰所有，房屋产权证的办理按开发部原规定到职能部门办理。2006年1月24日，向孙玉与黄庆兰签订一份还款协议，对2003年9月28日张绪清与黄庆兰签订的承诺书予以确认，并承诺张绪清、向孙玉必须办齐房产证、土地证。2008年2月3日，黄庆兰向张绪清付清了全部购房款，张绪清、向孙玉将该房屋的钥匙交给了黄庆兰，黄庆兰居住管理、使用该房屋至今。但未办理房产证和土地使用证，以致成讼。另查明，冷晓隽诉黄巍、朱惠丽、第三人张绪清、孝感市创业房地产开发有限公司另案侵权纠纷，一审法院作出（2006）孝南民初字第1025号、（2010）孝南民再初字第01号民事判决及孝感市中级人民法院（2011）孝民再终字第5号民事判决，确定案外人冷晓隽依法享有占有、使用、管理该讼争房屋的民事权利。一审法院认为，本案诉争房屋分别卖给了黄庆兰及案外人冷晓隽，人民法院已判决确认案外人冷晓隽享有占有、使用、管理该房的权利，现黄庆兰请求判令张绪清、向孙玉履行合同承担房屋过户登记义务，办理不动产权证，不符合相关法律规定，故对黄庆兰的诉讼请求，未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回黄庆兰的诉讼请求。案件受理费500元，由黄庆兰负担。本院二审期间，上诉人黄庆兰为支持其上诉请求，向本院提交证明材料申请书一份。拟证明：向孙玉交钥匙给黄庆兰，且愿意过户案涉房屋给黄庆兰，因其没有产权所以未能过户的事实。对该证据，被上诉人张绪清、向孙玉二审未进行质证，本院核对原件后对证据的真实性予以确认。经审理查明，一审查明的事实除“2008年2月3日，黄庆兰向张绪清付清了全部购房款，张绪清、向孙玉将该房屋的钥匙交给了黄庆兰”证据不足以外，其它事实属实，本院予以确认。另查明，2014年8月13日，本院作出（2013）鄂孝感中民再终字第00009号民事判决，维持本院（2011）孝民再终字第5号民事判决和湖北省孝感市孝南区人民法院（2010）孝南民再初字第01号民事判决。该判决现已生效并进入执行。本院（2013）鄂孝感中民再终字第00009号民事判决查明如下事实：1.2003年9月12日，张绪清向黄庆兰借款4.8万元（包括利息8000元），双方约定以孝感市西湖小区C栋靠南第七层复式楼房屋作抵押。2.2004年2月23日，张绪清将案涉房产以12万元的价格卖给案外人冷晓隽。合同签订后，冷晓隽于当日付清房款，张绪清将房屋钥匙交给冷晓隽。3.2006年1月21日，黄庆兰的儿子黄巍、儿媳朱惠丽在案涉房屋内举行婚礼并居住，冷晓隽获悉后要求黄巍、朱惠丽腾退房屋被拒。冷晓隽遂以黄巍、朱惠丽为被告，以张绪清、孝感市创业房地产开发有限责任公司为第三人提起诉讼。4.2008年2月3日，黄庆兰与张绪清签订一份《商品房购销合同》，该合同上的落款时间为2003年9月28日。5.（2013）鄂孝感中民再终字第00009号民事判决认为：2003年9月12日，张绪清、向孙玉向黄庆兰借款，约定以西湖小区C栋靠南七层复式楼抵押，但未办理抵押登记，该案涉房屋的抵押权并未设立。2003年9月28日，张绪清与黄庆兰签订的承诺书中未对交易房屋的具体位置、面积等进行约定，该承诺书欠缺合同成立的主要条款，仅为意向性协议。且黄庆兰与张绪清2003年9月28日签订的《商品房购销合同》系双方2008年补签的合同。而冷晓隽与张绪清2004年2月23日签订的购房合同是双方的真实意思表示，且在合同签订的当日，冷晓隽已付清全部房款，张绪清出具了购房款的收条并将房屋钥匙交给冷晓隽，该合同依法成立并生效。冷晓隽虽未取得讼争房屋的所有权，无权处分该房屋，但是依法享有对该讼争房屋的占有、使用、支配、管理权。本院认为，本案系因房屋的买卖引发的权利义务纠纷，应定性为房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题：黄庆兰能否要求张绪清、向孙玉履行合同义务，办理案涉房屋的过户登记。本院认为，（2013）鄂孝感中民再终字第00009号民事判决认定，“2003年9月12日，张绪清、向孙玉向黄庆兰借款，约定以西湖小区C栋靠南七层复式楼抵押，但未办理抵押登记，该案涉房屋的抵押权并未设立。2003年9月28日，张绪清与黄庆兰签订的承诺书中未对交易房屋的具体位置、面积等进行约定，该承诺书欠缺合同成立的主要条款，仅为意向性协议。且黄庆兰与张绪清2003年9月28日签订的《商品房购销合同》系双方2008年补签的合同。而冷晓隽与张绪清2004年2月23日签订的购房合同是双方的真实意思表示，且在合同签订的当日，冷晓隽已付清全部房款，张绪清出具了购房款的收条并将房屋钥匙交给冷晓隽，该合同依法成立并生效。冷晓隽虽未取得讼争房屋的所有权，无权处分该房屋，但是依法享有对该讼争房屋的占有、使用、支配、管理权”。该判决现已生效并进入执行。故黄庆兰虽然先于冷晓隽行使对案涉房屋的占有、使用和管理的权利，但黄庆兰对案涉房屋先予使用的行为并不产生物权变动的法律后果，也不具有排他的法律效力，且冷晓隽对案涉房屋享有占有、使用和管理的权利已经生效法律文书所确认。故此，黄庆兰要求张绪清、向孙玉履行合同，办理案涉房屋的过户登记义务的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人黄庆兰的上诉理由不能成立，其上诉请求不应得到支持。一审判决实体处理得当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由黄庆兰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 代绍娟审判员 胡 红二〇一七年九月十五日书记员 毛雅婷