大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初3539号原告（反诉被告）：大连乾丰物业管理有限公司，住所地大连市普兰店区金马路44号1单元5层3号，统一社会信用代码：91210282MA0QE2KA1D。法定代表人：张世田，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：王卫卫，女，1984年12月13日出生，汉族，系大连大固物流有限公司出纳，现住大连市普兰店区。原告大连乾丰物业管理有限公司（以下简称乾丰公司）与被告王卫卫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾丰公司委托诉讼代理人宋佳之、被告王卫卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乾丰公司向本院提出诉讼请求：1．请求被告王卫卫给付物业费1266.00元及违约金1000.00元（1266.00元×3‰×365天=1386.27元，原告只主张1000.00元）；2．本案诉讼费由被告王卫卫承担。事实和理由：2015年原告与被告签订了入住资料，双方约定由原告为被告位于金普广场1号楼2-1002号房屋提供物业服务，被告自愿遵守公约一切条款。原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告交纳物业费。至今被告拖欠原告2020年1月31日至2021年1月31日一年物业费1266.00元，故诉至法院，请求判令被告立即给付此款，并依照协议约定支付违约金。被告王卫卫辩称，不同意原告的诉讼请求，对于2020年7月1日至2021年7月1日物业费的交纳要看物业服务质量，但不同意全额交纳，如果物业服务质量提上来了，被告一定会把之前的物业费给补上来，以后的物业费也会按期交纳。事实与理由：被告入住至2020年1月31日从未拖欠过物业费，只是原告的服务质量太差，原告现在要求缓交。原告不是拒交下一年的物业费，物业收费是预交，原告物业费到期是2020年1月31日，合同虽然没有约定预交，物业收费一直是以预交方式收取。物业服务存在诸多问题，例如：将属于公共通行设施的电梯设置限制，不交纳物业费的被告需要每日升级否则只能爬楼梯回家；未经业主共同决定，在公用道路上设置路障；家中停水停电无人告知；不给业主开具正规发票；小区卫生较差；电梯设备得不到正常维修检修；地下车库无人管理乱停乱放；保卫门岗经常没有人值班；小区内存在业主丢失物品等现象。被告每年都会向原告反映以上情况，却无任何改进。被告王卫卫向本院提出反诉请求：1．要求原告向被告退还2015年10月至2019年12月已交纳的物业费合计金额4986.00元；2．原告负担案件全部受理费用；3．代表全体业主要求原告，于2020年8月13日之前对存在的问题进行整改并提供书面整改承诺，包括：（1）拆除小区内消防通道及公共通道上的所有路障；（2）解除电梯卡捆绑，保证被告正常使用电梯；（3）整改小区内公共通行道路上乱停乱放的车辆，按照合同约定做到主次分明，避免业主遭到干扰；（4）恢复已经被圈占的一期和三期绿化地带；（5）整改1号楼西面公建餐饮的排烟管道，不再向小区内排烟；（6）对被告所在1号楼二单元的电梯及时进行保养、保修，不欺骗业主，保障业主安全出行；（7）对小区各个岗楼配备保安并保证24小时有人值班，换岗、轮岗有交接，保障小区业主安全；（8）清理地下车库乱停乱放状态；（9）对小区没有得到维护的绿化带进行养护；（10）为下一年度交费的业主开具正规发票；（11）在小区每个通行口、女神雕像、兴隆大家庭对面、赵记海鲜对面、售楼处旁门等比较明显的位置张贴公示，公示内容包括：①目前在岗物业服务人员的人数及从业资格证书，要做到服务人员照片上墙，让业主共同监督物业服务状况；②2015年10月至2019年12月31日，位于小区共同单元门内及园区道路绿化带、墙体上经营性广告的收支及用途；③每年服务费收支情况，共有部分的收支情况；④配套用房和业主活动室。事实和理由：1．小区存在的诸多问题，自入住以来无人处理，给业主出行造成各种隐患，身心健康造成损害，根据合同第20页第八项违约责任（三）条约定，乙方违约，甲方有权要求乙方清退所有费用。2．《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；第六十条规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3．采取电梯卡捆绑收费并且存在乱收费现象不给业主开具正规发票。根据《物权法》、《物业管理条例》等有关法律规定，业主对建筑物专有部分享有、占有、使用、收益和处分的权利；建筑区域内的其他公共场所公共设施和物业用房属于业主共有；在物业管理区域改建、重建，建筑物及附属设施，属于业主共同决定的事项，应当经过建筑物总面积的2/3以上业主，且占总人数的2/3以上业主的同意。物业公司擅自将一卡通用的电梯卡改为双卡，限定暂缓交费的业主7日的电梯使用期限，同时升级电梯卡需要在工作时间段进行，导致被告下班回家无法正常使用电梯。电梯本属于公共通行资源，物业费和业主的自由通行权没有必然的联系。如果原告做好物业服务，我们愿意交纳以后的物业费。综上，依法提出反诉。原告乾丰公司辩称，不同意被告的反诉请求。1.入住资料中第20页第8条，违约责任中明确规定乙方违反本协议擅自提高收费标准时甲方有权要求乙方清退所有费用，被告对该条款理解错误。同时原告依照协议规定切实充分履行物业职责，不存在退还物业费的法定理由；2.被告上述主张涉及到共有和共同管理权利的重大事项，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而被告作为个体业主单独提起诉讼，主体不适格，请求法庭驳回被告的反诉请求；3.被告上述主张无法律及事实依据：（1）原告在小区内设立的是人车分流隔离桩并非路障，旨在最大程度保护行人安全，生命权大于一切，不应被拆除；（2）针对小区内车辆停放的问题，原告已经在案涉小区设立了保安登记、车辆号牌识别系统以及人车分流隔离桩，在安全有序地疏导了车辆停放的前提下同时也保障了行人的安全；（3）被告并未能举证证明有圈占绿地的行为发生，对其主张原告不予认可；（4）公建餐饮排烟，根据《辽宁省物业管理条例》第60条的规定，应当由卫生环保、城建规划、工商部门进行管理，原告无行政执法权，监督单位也不是原告；（5）电梯设立电梯卡保障的是该单元业主的安全和利益，被告无权要求撤除登记卡。电梯维护及保养原告严格按照相关的要求和日期委托特种设备维护人员进行维修维护，不存在被告陈述的事实；（6）根据《辽宁省物业管理条例》第56、57条规定物业公司仅仅针对服务事项、服务质量标准收费方式、收费标准等情况公示，被告主张对物业费的使用情况、工作人员等等进行公示没有法律依据；（7）业主缴费的时候物业公司均依照业主的要求出具该年度缴纳物业费的发票，被告的主张无事实依据；（8）小区内并不存在经营性广告，如果存在经营性广告，根据条例规定其收益应当用于补充房屋维修基金，没有返还给业主的规定。原告乾丰公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、入住资料1组，包括物业管理公约、前期物业管理服务协议各1份；2、入住费用一览表一份；3、催费通知单照片2张；4、来电来访接待登记表（节选）1份；5、违建整改通知书1份及照片4张；6、保洁消毒签到、确认登记表、保洁员分担区划分表各1份及照片8张；7、大连市中级人民法院判决书2份；8、2019年物业公司收费统计表1份。被告王卫卫围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、视频光盘1份；2、照片5组；3、证人宫某出庭证言；4、民意网投诉回复1份；5、聊天记录1份；6、联名证人证言1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的其他证据和事实，本院将根据案情综合予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王卫卫入住普兰店区，房屋面积65.92㎡。2015年10月23日，原告乾丰公司与被告签订了包括大连乾丰物业管理公约、金普广场前期物业管理服务协议书在内的入住资料，被告按照1.60元/㎡·月标准计算每年向原告预交纳物业费1266.00元，原告向被告提供物业服务。被告自2020年1月31日起以原告提供的物业服务不合格为由，拒交物业费。原告于2020年4月6日在被告家门上张贴催费通知书，被告收到通知后仍未予交纳，原告于2020年6月5日诉至本院。本院认为，本案的争议焦点有以下四点：1．原告向被告提供的物业服务是否符合双方签订的物业服务合同的约定，被告是否应向原告交纳2020年1月31日至2021年1月31日物业费1266.00元并承担违约金1000.00元。物业服务合同是双务、有偿合同，原、被告于2015年10月23日签订的包括大连乾丰物业管理公约、金普广场前期物业管理服务协议书在内的入住资料合法有效，对双方均具有约束力，原告按照物业服务合同约定向被告提供物业服务，被告亦应按照物业服务合同约定向原告交纳物业费。关于物业费的交纳时间，虽然庭审中原、被告均表示双方一直以来的交易习惯为预交下一年度物业费，但物业服务合同中对此并未约定，现被告辩称对2020年7月以后原告尚未向其提供物业服务的物业费，待原告提供合格的物业服务后再向原告交纳的意见，本院予以采纳。至于被告以原告提供的物业服务不合格为由拒交物业费的答辩意见，虽然被告提供了视频及照片等证据，但物业服务具有内容上的多样性和时间上的持续性，物业公司提供包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性服务，并非某几项的管理或服务，且被告已经实际享受原告所提供的物业服务，原告亦提供了员工进行环境清理、行政部门现场执法的照片等证据，被告对原告提供证据的真实性、合法性予以认可，由此可见，即使原告提供的物业服务存在瑕疵和不足，但尚不能认定原告提供的服务构成持续性、根本性违约，原告实际一直履行物业服务的义务，被告不交纳物业费只会导致小区物业服务水平下降，诸多具体问题得不到妥善解决，同时拒交物业费的行为在业主之间会产生影响，进而影响小区整体物业服务水平，故对被告的此项答辩意见，本院不予支持。经原告书面催交，被告应向原告交纳2020年1月31日至6月31日物业费633.00元（1.60元/月/平方米×65.92平方米×6个月=633.00元）。关于原告主张违约金的诉讼请求，虽在前期物业管理服务协议中有约定，但考虑本案原、被告是物业公司和业主关系，被告未按时交纳物业费的原因是被告对原告提供物业服务质量存有异议，并非恶意拖欠物业费，为了有效缓和双方之间的矛盾，促进原告提供更优良的物业服务及被告今后能按时交纳物业费，故本院酌定对原告主张的逾期付款违约金不予支持。原告作为物业服务者，应积极主动履行自己的职责，对小区存在问题应积极采取整改等补救措施，不断提高物业服务质量，改善全体业主生活环境，切实维护好业主的日常生活秩序，及时化解双方矛盾。2．原告是否应当返还2015年10月至2019年12月被告已经缴纳的物业费4986.00元。本案中，根据原、被告签订的金普广场前期物业管理服务协议的约定，由原告对案涉小区实施物业管理，且被告已经实际享受原告所提供的物业服务。原告以对被告提供的物业服务和小区环境不满意为由请求判决原告返还2015年10月至2019年12月其已经缴纳的物业费4986.00元，但并未提供充分证据证明此期间原告的物业服务质量不合格，故对被告的此项反诉请求，本院不予支持。3．被告是否具有代表小区全体业主要求原告对小区存在的11项问题予以整改的主体资格。被告在庭审中主张自己是代表全体业主向原告提出11条整改要求，但其未能提供全体业主的授权委托，原告对被告的此项主张亦不予认可，故本院认定被告不具有代表小区全体业主要求原告对小区存在的11项问题予以整改的主体资格，对被告的此项反诉请求不予支持。4．原告在小区内是否有经营性广告收入。被告对原告在小区内存在经营性广告收入的主张未提供证据证明，原告亦否认其在小区内存在经营性广告收入，故对被告的此项反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王卫卫在本判决生效之日起10日内向原告大连乾丰物业管理有限公司交纳自2020年1月31日至6月31日的物业管理服务费633.00元；二、驳回原告大连乾丰物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告王卫卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元（原告已预交），由原告大连乾丰物业管理有限公司负担18.00元，被告王卫卫负担7.00元。反诉费25.00元（被告已预交），由被告王卫卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  毕诗军二〇二〇年八月七日法官助理刘芳姣书记员宋文华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。