上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9910号原告：上海尹泰缝纫设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：姚志军，总经理。被告：上海新九房产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张书盘，总经理。委托诉讼代理人：王跃斌，上海国瑜律师事务所律师。原告上海尹泰缝纫设备有限公司(以下简称“尹泰公司”)与被告上海新九房产营销策划有限公司(以下简称“新九公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后双方当事人同意继续适用简易程序并由本院院长批准，延长审理期限三个月。原告尹泰公司的法定代表人姚志军、被告新九公司的委托诉讼代理人王跃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除上海威氏实业集团有限公司(以下简称“威氏公司”)与上海联会实业有限公司(以下简称“联会公司”)的租赁合同；2.要求被告归还租赁房屋；3.被告支付自2017年3月22日起至实际返还之日止的房屋租金及使用费(按161,383.05元每月计算，暂计算至2017年7月10日为591,690元)；4.被告支付从2017年3月22日起算的一年的场地租赁费21,517.74元及物业管理费30,000元；5.要求被告支付逾期付款违约金，按年利率6.9%的两倍，从2017年3月22日起计算到实际支付日止。事实和理由：被告(原名联会公司)曾与威氏公司签订厂房租赁合同一份，租赁地址坐落于本区玉秀路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2009年11月1日至2019年10月30日，租金每月161,383.05元，按每天为5,379元，场地租赁费每年21,517.74元，物业管理费每年30,000元。2017年3月9日，原告通过拍卖取得系争房屋所有权，因此被告应向原告履行合同义务，但被告迟迟不肯交付房租等费用，原告主张无果遂涉诉。被告新九公司辩称：不同意原告的诉请。其与威氏公司签订了合法有效的租赁合同并实际履行，该合同与原告主张的租赁合同并不一致，原告主张的合同非真实履行的合同，可能是威氏公司为了银行办理抵押贷款需要假造的；被告根据租赁合同约定实际支付租金至2017年9月30日，并因收到拍卖成交告知书后，将2017年7月1日至9月30日止的租金277,020元支付给了原告，基于买卖不破租赁原则，故不同意解除租赁合同。经审理查明：因被执行人威氏公司未履行已生效的(2013)沪东证执行字第181号执行证书所确定的债务，本院依法委托上海中富拍卖有限公司于2017年3月6日至3月9日期间，对威氏公司名下的系争房屋举行司法拍卖。拍卖公告明确为带租拍卖，租期十年，自2009年11月1日至2019年10月30日止。同时，拍卖公告还附厂房租赁合同一份的首页和尾页，显示的主要内容如下：出租方为威氏公司，承租方为联会公司(公告时隐去)，合同约定租赁物为系争房屋，计7,172.58平方米，并使用场地7,000平方米；租赁期限自2009年11月1日至2019年10月30日止；厂房租金每月每平方米22.5元，月合计161,383.05元，年合计1,936,596.60元；场地租赁费每年每平方米3元，年合计21,517.74元；物业管理费每年每幢10,000元，共计30,000元；付款方式为：厂房租金按季支付、每季首月10日前，场地租赁费按年支付、每年首月10日前，物业管理费按年支付、每年首月10日前。除上述拍卖公告披露的租赁合同内容外，该合同还约定，承租人逾期交款处以滞纳金按银行二倍等内容。2017年3月9日，系争房屋被原告以2,890万元的最高价竞得。同月20日，本院裁定系争房屋所有权自送达原告时起转移归原告所有。同月22日，上述裁定书及协助执行通知书送达本区不动产登记事务中心。同年4月27日，原告取得系争房屋的不动产权证。2017年4月24日，原告向被告发出告知书一份，言明原告通过拍卖取得系争房屋，收到告知函后支付房屋租金、场地租赁费和物业管理费。被告收到函告后，按被告自认的租金标准于2017年7月4日支付原告2017年7月1日至2017年9月30日的租金277,020元。之前的租金均是支付给威氏公司。但原告坚持其主张标准，认为被告仅支付了部分租金，遂涉诉。另查明，2013年1月17日，联会公司更名为新九公司。系争房屋由新九公司承租后转租给十数家次承租人使用。审理中，原告提交了：1、原、被法定代表人的短信记录，证明原告于2017年5月15日向被告催讨按照原告主张的租金标准，但被告予以拒绝，被告只同意按其认可的合同标准支付，同时，被告法定代表人也确认徐灿生有权代表被告处理系争房屋租赁事宜。2、原告法定代表人与徐灿生的微信通信记录，证明就租赁事宜同其交涉。3、部分转租合同和承租人盖章确认的表格，证明转租的事实。被告对上述证据真实性不予认可，但对短信、微信记录被告未在规定期间内将核实情况回复本院。同时，被告也提供：1、厂房租赁合同及委托书，该合同出租方为威氏公司，承租方为联会公司，签订于2009年10月30日，合同约定租赁物为系争房屋，计7,172.58平方米；租赁期限自2009年11月1日至2019年10月30日止，免租期2个月，从2010年1月1日开始计算支付租金；厂房租金每月79166.7元，年租金95万元，三年租金不变，第四年起递增率为8%，年租金102.6万元，以后按三年一个递增。合同另对其他事宜作出约定。被告自认相应的场地和物业管理费是免费的。委托书系威氏公司于2009年11月1日出具，言明系争厂房委托联会公司出租。2、被告支付租金的收据、银行转账凭证，证明其实际履行的租赁合同为2009年10月30日签订的合同。3、涉及18户次承租人的转租合同20份，证明转租的事实，被告于2009年10月30日签订合同的真实性。其中部分合同上出现的“张长干”系“徐灿生”的岳父，是被告派驻系争房屋处的管理人员，代表被告签订租赁合同，至威氏处开取收据4、银行交易明细，证明其支付的租金与收条及转账凭证相互印证。5、发票，证明其履行了缴付水电费的义务。原告对被告的上述证据均不认可，认为其只能确认拍卖公示的租赁合同。以上事实，由厂房租赁合同、不动产权证、执行裁定书、协助执行通知书及送达回执、告知书、银行转账凭证、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案在司法拍卖中披露的租赁合同系原告主张之租赁合同，故原告系经司法拍卖取得系争房屋所有权后，相应承受该租赁合同中原出租人威氏公司之地位。被告新九公司虽然否认该份合同之履行真实性，但：一则，对于被告及法定代表人在合同上的签章未提出异议；二则，法院在查封、拍卖系争房屋时，被告并未向法院披露其主张的租赁合同；三则，退一步而言，即使如被告称该合同系威氏公司办理银行贷款所需提供，非实际履行之协议，但既然被告配合威氏公司在合同上签章，应当承受相应的法律后果。故对被告主张应履行另一份租金较低合同的意见，本院难以采纳。根据司法拍卖披露之租赁合同的约定及相关法律规定，原告自2017年3月22日即取得系争房屋的所有权，之后，原告将权利人变更的情况通知被告，故结合合同约定的租金支付进度，被告应自2017年7月1日起的租金按租赁合同的约定支付给原告，现被告仅支付部分租金，原告催讨无果后主张解除合同，于法有据，本院予以支持。解除日期为本案诉状副本送达被告之日，即2017年7月7日。合同解除后，被告需将系争房屋返还原告。经计算，被告已付租金277,020元涉及自2017年7月1日至8月20日，故被告还应支付2017年8月21日起至实际返还之日止的租金及使用费，按每月161,383.05元计算。同时，因被告自认未付场地租赁费及物业管理费，故其应按约支付自2017年3月22日起至实际返还房屋之日止的上述两项费用。至于逾期付款违约金，本院认为合同约定“滞纳金按银行二倍”的表述对违约金约定并不明确，故原告主张违约金依据不足，本院不予支持。至于被告辩称已经支付给威氏公司的自2017年3月22日至6月30日止的租金，原告可另向威氏公司等主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告上海尹泰缝纫设备有限公司与被告上海新九房产营销策划有限公司就上海市松江区玉秀路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢房屋建立的厂房租赁合同关系(系由出租人上海威氏实业集团有限公司与承租人上海联会实业有限公司签订、月租金为161,383.05元)于2017年7月7日解除；二、被告上海新九房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海尹泰缝纫设备有限公司位于上海市松江区玉秀路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢房屋；三、被告上海新九房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海尹泰缝纫设备有限公司自2017年8月21日起至实际返还之日止的租金及使用费(按每月161,383.05元计算)；四、被告上海新九房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海尹泰缝纫设备有限公司自2017年3月22日起至实际返还之日止的场地租赁费及物业管理费(场地租赁费按每年21,517.74元计算、物业管理费按每年30,000元计算，以一年为限)；五、驳回原告上海尹泰缝纫设备有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,604元，减半收取5,302元，由原告上海尹泰缝纫设备有限公司负担106元(已付)，被告上海新九房产营销策划有限公司负担5,196元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年九月八日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。