北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4896号上诉人（原审被告）：北京国豪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区魏公村街1号韦伯豪家园6号楼旁办公楼。法定代表人：胡泊，董事长。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京华征元烁热力科技有限公司，住所地北京市丰台区芳群园四区22号楼10层1005。法定代表人：郑文超，总经理。委托诉讼代理人：孙之明，北京市庆之律师事务所律师。上诉人北京国豪物业管理有限公司（以下简称国豪公司）因与被上诉人北京华征元烁热力科技有限公司（以下简称华征元烁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初16297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。国豪公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回华征元烁公司的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实错误。1.华征元烁公司与北京华征力通热力科技有限公司（以下简称华征力通公司）属一套人马两套牌子，两者之间签署转租合同不符合常理，且租金明显过高，属伪造证据虚假诉讼。2.华征元烁公司提交的房屋装饰装修合同中双方均未盖章，且承包人无相应资质，故合同不具有真实性，无效，相应损失应由华征元烁公司承担。3.（2017）京0108民初31467号民事判决书认定的违约金过高，且华征元烁公司全额接受而未申请鉴定和酌减，该判决涉嫌恶意串通。一审法院在已经查明华征元烁公司与华征力通公司属关联公司，两者之间的转租合同未备案的情况下，以上述民事判决书为证据，将华征元烁公司应承担的违约赔偿转嫁给国豪公司，属于证据采信错误，不仅没有法律依据，且违反公平原则。华征元烁公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。华征元烁公司签订转租合同向国豪公司进行了报告。华征元烁公司承租房屋为毛坯状态，其进行装修后转租，转租价格相应提高。华征元烁公司与华征力通公司虽然是关联公司，但双方租赁关系是真实的，且不存在虚假诉讼的情况。华征元烁公司向一审法院起诉请求：1、依法确认自2014年6月20日起，华征元烁公司实际从国豪公司处承租的房屋总建筑面积为634.06平米；2、判令国豪公司免除华征元烁公司2014年6月20日至今的房屋租金；3、判令国豪公司返还华征元烁公司已支付租金剩余部分1486804元；4、判令国豪公司返还华征元烁公司押金人民币20万元；5、判令国豪公司赔偿华征元烁公司装修损失人民币1981795元；6、判令国豪公司赔偿华征元烁公司其他经济损失人民币2118752.44元，以上3、4、5、6项合计5787351.44元；7、诉讼费国豪公司承担。一审法院认定事实：2013年7月1日，国豪公司与华征元烁公司签订了《房屋租赁合同》，华征元烁公司承租国豪公司位于北京市海淀区中关村南大街17号韦伯时代大厦C座24层整层及25层西侧房屋共计1825平方米，其中包括24层整层及阳台，房屋建筑面积为1130平方米；25层南侧、西侧，房屋建筑面积695平方米，国豪公司承诺对房屋享有所有权，在租赁期内华征元烁公司享有使用权，房屋用途为办公。该租赁合同约定的租赁期为10年零6个月，自2013年7月1日至2023年12月31日，免租期3个月（自2013年7月1日起至2013年9月30日止），房租单价（自2013年10月1日至2014年12月31日）为每天每平方米3元，从2015年1月1日起每年租金在上一年度租金的基础上上浮6%，从2017年1月1日起每年租金在上一年度租金的基础上上浮7%，从2019年1月1日起至本合同终止时止，每年租金在上一年度租金的基础上上浮8%，房屋租金包含物业费及空调供冷供热费，本合同签订当日华征元烁公司需向国豪公司交纳履约保证金200000元。根据双方合同附件中房屋的平面图及照片显示，该合同签订时24层与25层的房屋实际建筑面积相等，房屋未装修。2013年7月5日，双方当事人签订了《补充协议》，该补充协议中约定国豪公司同意华征元烁公司将所租房屋出租给第三方，但必须书面向国豪公司报备。2013年11月11日，双方又签订了《补充协议》一份，内容为1、二十五层东侧房屋由华征元烁公司出资35000元完成部分的顶部及外墙保温工程，合同终止或解除，无偿归国豪公司所有。华征元烁公司负责出资完成大厦24、25层货梯间吊顶工程并达到23层原装修标准；2、国豪公司给华征元烁公司5个月免租期作为装修期；3、本合同签订后2日内华征元烁公司向国豪公司交纳2013年12月1日起至2014年12月31日的房租共计2163993元；4、华征元烁公司多缴的333975元自动顺延到下一年租金，华征元烁公司在2015年上半年实际应支付的房租为725163元；5、国豪公司保证该房屋符合办公所具备的一切条件，包括但不限于两部电梯的正常使用、室内电话、网线的配备齐全、供暖、供冷系统的正常使用，物业服务质量达到北京市要求的一级标准，如未达到上述条件并影响华征元烁公司正常办公的，免除华征元烁公司相应天数的租金；6、本补充协议所涉及条款与原合同有冲突的，以本补充协议条款为准。上述合同签订后，国豪公司共收到华征元烁公司支付了房屋押金200000元，房屋租金2423029元。华征元烁公司入住承租房屋后对房屋进行了装修，该公司与北京博新辉设备安装工程有限公司签订了《房屋装饰装修合同书》。该合同书约定装修工期自2013年7月3日至2013年10月8日，合同总价款为2512112.81元。装修合同完工后，华征元烁公司支付了装修工程款230万元。2013年8月，华征元烁公司与北京华征力通热力科技有限公司签订了《房屋租赁合同》，将承租房屋中的24层共计1130平方米转租给了该公司，租期自2013年8月1日至2023年12月31日。华征元烁公司与北京华征力通热力科技有限公司系关联公司。合同履行期间，因国豪公司出租的24层、25层房屋中存在违法建设，政府相关部门于2014年6月20日至2014年7月初依法进行了强制拆除，共拆除违法建设的面积1600余平方米，其中许多被拆除房屋面积属于华征元烁公司依据合同占用的承租面积。华征元烁公司随后占用了合同外的房屋。此后双方就合同履行产生争议，华征元烁公司亦未再向国豪公司交纳过房屋租金。2016年10月17日国豪公司向华征元烁公司发出解约通知，华征元烁公司确认收到上述函件。北京国豪物业管理有限公司与北京华征元烁热力科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》经法院（2016）京0108民初41625号民事判决书确认于2016年10月18日解除。2017年8月8日，华征元烁公司从上述房屋内搬出，但未向对方移交钥匙。2018年10月31日，双方办理了房屋的交接手续。另查，因上述房屋存在消防安全隐患，无法使用。2016年12月15日，北京市海淀区公安消防支队检查时发现华征元烁公司在未经消防验收的状态下擅自使用上述房屋，于2017年1月18日作出行政处罚决定书，要求该公司停止使用上述房屋，并对该公司处以三万元罚款。华征力通公司因其与华征元烁公司的租赁合同无法履行，起诉要求华征元烁公司返还预付的保证金600000元；退还租金847952元；赔偿违约金4402389元。法院（2017）京0108民初31467号民事判决书判决华征元烁公司于判决生效后七日内返还华征力通公司保证金六十万元、租金二十三万四千七百五十二元，赔偿违约金二百万元。由华征元烁公司负担案件受理费13000元。对双方有争议的证据和事实，法院认定如下：庭审中，双方当事人对违建拆除后华征元烁公司实际承租的房屋面积产生争议，国豪公司表示拆除违规建设后华征元烁公司实际的租赁面积为880.72平方米，华征元烁公司未经允许自行占用25层的房屋面积为232.58平方米。而华征元烁公司只认可剩余租赁面积为565.95平方米，并表示自己经对方允许另行租用了25层房屋面积123.2平方米。为此，华征元烁公司向法院提交了《房屋租赁合同增加部分面积确认书》《韦伯时代大厦C座原租赁面积、被拆除面积、剩余面积确认表》在案佐证。上述证据没有落款时间，仅加盖有华征元烁公司的印章，而没有国豪公司印章，在落款处有李锋、杨军一的签名。质证时，国豪公司对上述证据的真实性不认可。因华征元烁公司提供的上述证据没有国豪公司的印章，法院对上述证据不予采信。为查明华征元烁公司拆违后的实际承租面积，华征元烁公司在（2017）京0108民初35783号案件中申请根据合同中确认的承租面积平面图所确定区域内的现有房屋面积进行鉴定。法院委托北京市测绘设计研究院对此进行了鉴定，北京市测绘设计研究院根据现场指认确定24层的房屋面积为342.13平方米，25层的房屋面积为291.93平方米。对该鉴定结论，国豪公司提出异议，认为应按自己指定的范围进行面积确认，其指定范围包括电梯厅、楼梯、管井的部位。该鉴定报告中所附房屋平面图显示韦伯时代大厦24层、25层的房屋拆违后的实际建筑面积已不一致。根据上述鉴定结论，法院确认华征元烁公司实际承租的面积为634.06平方米。华征元烁公司表示关于房屋转租给华征力通公司使用一事自己向国豪公司进行了备案，并提交了备案报告，该报告的落款时间为2013年12月11日，下方有签收人李新的签字，时间为2013年12月12日。质证时，国豪公司对该证据的真实性不予认可，但承认李新为国豪公司的客服部经理，现已辞职，并称该报告上未加盖国豪公司印章，不具有证明效力。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方所签合同虽然具有法律效力，但该合同在履行期间因客观情况发生重大变化，导致双方当事人均无法按原有条件继续履行合同，亦不能实现合同订立时的目的，该合同在客观上也无法继续履行，故上述合同于2016年10月18日依法予以解除。合同解除后，华征元烁公司继续占用国豪公司的房屋，理应支付相关费用。根据鉴定结论华征元烁公司实际承租的面积为634.06平方米，该公司应按此面积确定2014年6月20日之后应支付租金及房屋占用费。因双方当事人直到2018年10月31日才办理房屋的交接手续，故房屋占用期应自2016年10月18日起计算到2018年10月31日。现华征元烁公司所交纳的房租未能覆盖其应交纳的房屋租金及占用费，故法院对该公司要求免除租金、返还剩余租金及押金的诉请不予支持。国豪公司作为房屋的出租人，有义务保证房屋的正常使用。华征元烁公司为房屋支付的装修费用系基于合同的履行期为十年零六个月而产生的费用，但该合同仅正常履行不足一年，故其因此而产生的装修经济损失理应由国豪公司予以赔偿，具体数额则由法院依法判定。华征力通公司承租上述房屋后时间较长，国豪公司的有关人员也已了解到华征元烁公司将房屋转租，而国豪公司并未提出异议，故法院认为国豪公司在事实上同意华征元烁公司转租房屋。为此，华征元烁公司因转租合同无法履行而产生的违约损失国豪公司亦应予以赔偿。考虑到华征元烁公司与华征力通公司系关联公司，在客观上存在一定程度的利益混同，故华征元烁公司以此为由主张的经济损失过高，具体数额亦由法院依法判定。华征元烁公司要求确认自2014年6月20日起其实际承租面积为634.06平方米，因该项诉请内容系法院需查明确认的事实，本身不具有可执行性，故法院对此确认之诉不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、北京国豪物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京华征元烁热力科技有限公司装修损失费一百八十万元、其他经济损失一百五十万元；二、驳回北京华征元烁热力科技有限公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审仅支持国豪公司赔偿华征元烁公司装修损失费及其他经济损失，对于华征元烁公司的其他诉讼请求未予以支持，华征元烁公司未提出上诉，故本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。国豪公司作为出租方，华征元烁公司要求国豪公司赔偿其相应损失于法有据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。华征元烁公司提供《房屋装饰装修合同书》等证据材料证明其装修损失，国豪公司虽对其提出质疑，但并未就此提供相反证据予以证明，一审法院酌情认定国豪公司应赔偿华征元烁公司的装修损失并无不当，本院对此予以确认。对于华征元烁公司的其他损失，已经人民法院生效判决予以认定，一审酌情调整认定国豪公司对华征元烁公司因赔偿华征力通公司所产生的损失进行赔偿并无不当，本院对此予以确认。虽然华征元烁公司与华征力通公司系关联公司，但华征元烁公司提供其与华征力通公司之间的转租合同以及相应租金及保证金的支付凭证等证据，国豪公司不能证明两公司之间的纠纷系虚假诉讼，故本院对国豪公司相应主张不予采信。综上所述，国豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24105元，由北京国豪物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年八月十一日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星