江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2398号上诉人（原审原告）：无锡市湖旭液压设备有限公司，住所地无锡市滨湖区天鹅湖花园B区171-2419号。法定代表人：袁晨义，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹先进，无锡市梁溪区曙光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：无锡市洛社秦巷测绘工具厂，住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾秦巷村。投资人：朱炳根，该厂厂长。委托诉讼代理人：吴树岩，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。上诉人无锡市湖旭液压设备有限公司（以下简称湖旭公司）因与被上诉人无锡市洛社秦巷测绘工具厂（以下简称测绘工具厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。湖旭公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.双方签订的租赁合同约定：测绘工具厂应负责租用房屋不漏雨，门窗完好，水通，电通，并负责房屋的修理。在其使用该房屋约二个月左右，下雨天房顶漏雨，进出大门生锈，无法正常使用，门、窗不能挡风雨，其即向测绘工具厂提出要求修复，测绘工具厂的投资人朱炳根找来维修人员进行维修，同时明确由其垫付费用，然后在租金中扣除。2.测绘工具厂所出租的房屋属违规建筑，不具有两证，不符合相关规定，村委会出具其证明不具有任何法律效力；证人陈某未客观真实陈述事实，证言不可信。3.施工修复人员均是测绘工具厂找来的，其之前与他们素不相识，修复是经测绘工具厂同意才进行的。4.2019年8月12日双方签订的协议载明：房租金外的其它费用由测绘工具厂负责，其它按原协议执行不变。原协议第一条载明：测绘工具厂应负责房屋修理。结合其一审中提供的收条等证据，应当认定修理费用应由测绘工具厂承担。综上，测绘工具厂应当向其支付其垫付的房屋修理费29706元。测绘工具厂答辩称，湖旭公司自行修缮的东西属于装饰装潢，且亦湖旭公司自己与施工人员确定装饰范围、费用结算等，其并未参与，不能因为湖旭公司要求施工人员出具的收条的内容就认定施工人员是受其委托进行施工。综上，请求驳回上诉，维持原判。湖旭公司向一审法院起诉请求：1.判令测绘工具厂返还多收的水电费1600元，2.判令测绘工具厂立即支付其垫付的房屋修理费29706元，3.本案诉讼费由测绘工具厂承担。一审法院认定事实：2017年8月10日，测绘工具厂（甲方）与湖旭公司（乙方）签订租赁协议，约定：乙方租赁甲方的部分厂房，甲方应负责租用房屋不漏雨，门窗完好，并负责房屋的修理；租用期自2017年10月1日至2020年10月1日，租金为65000元/年；考虑到乙方搬迁安装及安装建造办公室需要一定时间，甲方同意免房租金1个月；电费以电力部门发票为准，水费按村级正常自来水收费单据为准。同月20日，测绘工具厂向湖旭公司交付了租赁厂房，湖旭公司开始进行搬迁工作。自2017年8月20日至2018年5月31日，湖旭公司向测绘工具厂支付电费7260元，此后湖旭公司直接向供电单位交纳电费。自2017年8月20日至2018年9月11日，湖旭公司向测绘工具厂支付水费292.5元，此后湖旭公司尚未支付水费。审理中，测绘工具厂同意向湖旭公司返还水电费1600元。审理中，双方对租赁期间产生的下列费用产生争议：1.2017年8月24日的5000元。湖旭公司提交了朱炳根出具的收条，载明：今收到袁振初五间房屋修理费5000元。湖旭公司主张：当时测绘工具厂修理厂房漏水，提出资金不足，要求其补贴部分；其考虑到当时双方关系尚可，且有亲戚关系，故按测绘工具厂的要求支付了5000元，后测绘工具厂将屋面换成了彩钢瓦；测绘工具厂称以后可以在租金中扣除，但没有扣除，故要求测绘工具厂返还该款。测绘工具厂表示：湖旭公司租赁时因屋面漏水要求其维修，其原打算更换屋面损坏的油毛毡即可不漏水，但湖旭公司对该方案不认可，要求把屋面换成彩钢瓦，并自愿贴补其5000元；在湖旭公司的要求下，其才收了湖旭公司的5000元并写了收条，后按湖旭公司的方案进行维修，实际花费了10000多元；如果该款系湖旭公司垫付的费用，则应由其出具欠条或者借条，并写明是垫付。2.2017年9月8日的2000元。湖旭公司提交了朱炳根出具的收条，载明：今收到2扇卷帘门每扇贴1000元，共2000元。湖旭公司主张：其搬迁时厂房的铁门全都被拆除了，只剩1扇手动卷帘门，其要求测绘工具厂把门装起来，测绘工具厂就自作主张装了3扇电动卷帘门，并要求其每扇贴1000元，其就贴了2扇共2000元；其考虑出了2000元就有相应的产权，以后搬走时要把该款算给其，双方没有约定在租金中抵扣。测绘工具厂表示：当时厂房的铁门都是有的，其中还有2扇手动卷帘门，湖旭公司要求把2扇卷帘门换成新的，其就找人做手动卷帘门，湖旭公司知道后要求做电动卷帘门；手动卷帘门每扇500元，电动卷帘门每扇1500元，湖旭公司表示多得1000元由其承担，并直接支付给了做卷帘门的工人；后其把原来的2扇卷帘门拆除了，装了3扇电动卷帘门，1扇手动卷帘门。3.2017年12月20日的3370元。湖旭公司提交了陈某（又名陈迅然）出具的修理费收条，载明：本人受朱炳根委托，袁老板同意，修理出租房门窗，修理费共计3370元，因该房已出租给袁振初老板使用，由袁老板代付修理费。落款时间为2017年12月20日。湖旭公司主张：因厂房大门及1扇铁窗都被测绘工具厂拆除了，除了4扇卷帘门，其他的门都是其从原厂房拆过来安装的，其找工人装门，还制作并安装了1扇窗户，共花费3370元。测绘工具厂表示：其交房厂房时门窗都是齐全的，湖旭公司为了更换门窗而找人施工；工人是湖旭公司让其帮忙找的，其不清楚如何施工、如何算价钱、材料是什么。测绘工具厂申请陈某出庭作证。陈某陈述：2017年6、7月份，其帮朱炳根老板在厂里盖彩钢瓦，8、9月份湖旭公司刚搬到厂房，需要装修和整改，朱老板介绍其和湖旭公司的袁振初老板认识；袁老板让其更换1扇窗户，安装1扇门，并移装厨房和卫生间的隔断；更换的窗户原来是老式钢窗，其施工时看到窗户还装在墙上，只是旧了点，后其制作并安装了铝合金移窗和防盗窗；其安装的门是不锈钢门，其没有看到原来的门，当时已经被拆除了；其配合瓦工施工，断断续续做到12月份才完工，后找袁老板结算，袁老板称活是做在厂房上的，厂房是朱老板的，要求其找朱老板结算，朱老板称活帮袁老板做的，要求其找袁老板结算，他们对谁承担争执不下，一直没有付款；直至2019年4月，袁老板称给他写个收条，就和其结算费用，其和袁老板谈好费用约为3400元，袁老板支付了费用，并打了收条草稿让其抄写，要求其写日期为2017年12月20日，其考虑到袁老板把钱付了，就按袁老板的要求写了收条。经质证，湖旭公司表示：其更换门窗是因为原来的门窗损坏了，陈某知道厂房实际为测绘工具厂所有，施工的内容都是受测绘工具厂指派，且有部分施工内容与测绘工具厂同期施工项目重合；陈某长期向其和测绘工具厂催讨费用，其与测绘工具厂对费用承担存在争议，其先行支付是不想拖欠工人工资，应当认定该费用是其代测绘工具厂支付，测绘工具厂应当返还；收条的形成时间是2017年12月20日，其在2018年2月5日发短信要求陈某找测绘工具厂结算，当时已经预付了费用。测绘工具厂表示：陈某的证言基本还原了当时的情况；陈某施工的内容是和湖旭公司联系确定的，款项也是湖旭公司支付的，且施工内容全部是装潢部分，不属于其负责范围，故费用应由湖旭公司承担；湖旭公司主张门窗损坏，没有任何依据，陈某也帮其修理厂房，其是修理好厂房后才出租给湖旭公司的，如果厂房破烂不堪，湖旭公司是不会租的。测绘工具厂为证明出租的厂房是完好的，符合租赁要求的，提交了关于测绘工具厂房屋出租现状说明，载明：甲方与乙方是在2017年8月15日订立租赁合同，乙方是在2017年8月20日开始搬迁工作；2017年8月25日，泥水工进厂工作，当时的现状是双层彩板移门，大门由朱育明安装，时间只3年半左右，厂内钢窗、钢门齐全，水电设施齐全，办公室、会客室、房间齐全，厕所1间，水井1只，另奉送上楼2间房间；甲方在2018年至2019年5月花费修理费共46500元。该情况说明下方由部分群众签名，惠山区洛社镇秦巷村村民委员会也加盖了公章并写明：据走访，调查村民一致认定情况说明属实。经质证，湖旭公司认为：该情况说明中未说明厂房地址，未明确是测绘工具厂哪部分厂房，也未写明甲方和乙方是谁，不能证明是本案当事人；鉴于村委会较高的证明地位，应由村委会出具补充证明作为证据。测绘工具厂表示：甲方是其，乙方是湖旭公司，从搬迁进厂安装的内容来看，可以证明是本案当事人。4.2017年12月31日的5800元。湖旭公司提交了朱伟清出具的收条，载明：今收到原测绘工具厂新做厂大门1扇货款人工费与材料费5800元，已全部结清，有袁振初老板代付，再无经济纠葛。湖旭公司主张：因原来的厂房大门坏了不能使用，其征得测绘工具厂同意，更换了1扇大门，花费5800元；工人是测绘工具厂找的。测绘工具厂表示：原来的厂房大门没有损坏，只要上点机油就能用了；湖旭公司没人让其找工人，其直至工人换门时才知道这件事。测绘工具厂申请朱伟清出庭作证。朱伟清陈述：2017年10月左右，袁振初问认识的人要了其电话，让其给测绘工具厂做个车间大门；原来的彩钢瓦大门拉不动，其劝说袁振初稍微修一下就行了，袁振初称年纪大了拉不动，且旧门也没面子；后其把原来的大门拆下来放在厂房里，并装好了新的彩钢瓦大门，还在其中1扇门上开了小门方便进出；到12月31日找袁振初结算，谈好工钱是5800元，袁振初要求其按他说的写收条，写收到测绘工具厂的费用由袁振初代付，其一开始不同意，袁振初说没关系，这是他和房东的事，其为了拿到工钱就按袁振初的意思写了收条；其未把与收条的事告诉朱炳根，其与朱炳根只是认识，没有业务往来。经质证，湖旭公司认为，朱伟清陈述原来的大门有故障无法正常使用，更换大门的费用属于合理费用，应由测绘工具厂承担。测绘工具厂对朱伟清的证言无异议，并认为其交付的大门是完整完好的，湖旭公司为了方便和美观进行了更换，不属于其修缮义务范围。5.2019年1月1日的13536元。湖旭公司提交了沈明出具的收条，载明：今有沈明受朱炳根委托，修理现袁振初租用的厂房，进车间大门靠左到底五间，包括顶层宿舍屋面共计二层，修理费共计13536元，已有袁振初代理房主全部结清款项，与沈明再无经济纠葛。湖旭公司主张：因厂区的宿舍屋面需要维修，测绘工具厂找了修理厂房漏水的工人施工，费用是13536元，测绘工具厂要求其先付该款，之后再结账。测绘工具厂表示：其对湖旭公司的陈述不认可，工人是湖旭公司自己找的。测绘工具厂申请沈明出庭作证。沈明陈述：2017年8月，袁振初来租赁测绘工具厂的厂房，他为了装修厂房就委托朱老板找其施工；袁振初让其在原来的厕所贴了墙、地砖，把自己住的宿舍空房间改造装修了1间厨房和2间卫生间，把厂房屋面的旧瓦换成玻璃瓦以增加采光，还在2个车间的隔墙上开了三四个门；其施工时只有其一个班组在厂房施工，当时厂房的门窗及屋面全部都有的，袁老板让其把原来的门窗拆掉，把他提供的旧门窗安装上去；其施工了十几天完工，后找袁老板结算，找了好几次，每次付一点，直至2019年才付清，当时袁老板让其按他的要求写收条，并提供了收条给其抄写，其为了拿到工钱就抄写了袁老板的收条；其写了收条没有与朱老板联系，其与朱老板是一个大队的，但没有为朱老板做过工作。经质证，湖旭公司认为：朱炳根与几位证人居住在当地，认识已久，有较深的关系；沈明在没有看到收条时对相关时间点记忆不清，陈述时需要朱炳根提醒，不能排除沈明与朱炳根事先串通的可能；沈明的证言与陈某的证言有部分相互矛盾，应当排除；收条是双方真实意思表示，应以收条为准。测绘工具厂认为：沈明的证言符合法律规定，所有证人都某致陈述是与袁振初洽谈、结算和往来；本案中证人陈述装修的内容属于湖旭公司自行建造范围，又由湖旭公司使用，故产生的费用也应由湖旭公司承担。以上事实，有租赁协议、收条、关于测绘工具厂房屋出租现状说明、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，湖旭公司与测绘工具厂签订的租赁协议，合法有效，费用予以确认，双方均应恪守履行。现湖旭公司要求测绘工具厂返还水电费1600元，测绘工具厂同意返还该款，故费用对湖旭公司的该项请求予以支持。关于测绘工具厂出具收条涉及的款项7000元，法院认为，款项均发生于签订租赁协议之后，湖旭公司自认款项系测绘工具厂在维修厂房屋面及安装卷帘门时要求其补贴，但未举证证明测绘工具厂同意返还款项或冲抵租金，而测绘工具厂出具的收条也未表示返还款项或冲抵租金的意思，且其中2000元直接明确为贴补，湖旭公司收到收条后也未提出过异议，故测绘工具厂主张款项系湖旭公司自愿补贴具有较高的可能性，法院予以确认，湖旭公司无权要求测绘工具厂返还该款。关于湖旭公司支付给施工人员的款项22706元，法院认为，根据施工人员的证言，他们施工是受湖旭公司委托，施工内容直接由湖旭公司指示，涉及的更换门窗、移装隔断、更换屋面瓦片、装修卫生间和宿舍等施工内容已超出合理的维修范围，属于装饰装修范围，即使测绘工具厂知道并默许湖旭公司施工，双方也未对施工费用的承担进行明确约定，故相应的施工费用应由湖旭公司自行承担。据此，湖旭公司要求测绘工具厂支付房屋修理费29706元，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、测绘工具厂于判决发生法律效力之日起十日内向湖旭公司返还水电费1600元；二、驳回湖旭公司的其他诉讼请求。案件受理费583元，由湖旭公司负担555元，测绘工具厂负担28元。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，湖旭公司向本院提供2019年8月18日朱炳根与袁振初签订的协议1份，内容为：经双方协商，租房期五年，年租金从2019年起为柒万元整壹年。租房期为叁年，年租金从2019年起为陆万元整壹年。房租金外的其他费用由房主负责，其他按原协议执行不变。证明:出租方测绘工具厂除了收取房屋租金外不再收取其它任何费测绘工具厂质证意见为：对真实性不认可，且与本案无关联，本案争议的为房屋租赁纠纷中房屋修缮费用有谁承担。本院认为：首先，关于湖旭公司支付给施工人员的22706元。根据施工人员陈某、朱伟清、沈明的证言以及居委及部分群众签名的说明，应当认定测绘工具厂将案涉厂房出租给湖旭公司时大门、门、窗都是具备且能使用的，而湖旭公司承租后，委托施工人员进行的更换门窗、移装隔断、更换屋面瓦片、装修卫生间和宿舍等施工内容已超出合理的房屋维修范围，应属于装饰装修范围，在双方未明确约定该施工费用由谁承担的情况下，应由湖旭公司自行承担。其次，关于测绘工具厂出具收条的7000元。湖旭公司认可该笔费用系测绘工具厂在维修厂房屋面及安装卷帘门时要求其支付的补贴，但测绘工具厂出具的收条上并未明确该笔费用测绘工具厂需要返还或抵充租金，且湖旭公司也未举证证明测绘工具厂同意返还或抵充租金，结合湖旭公司在收到收条后未提出异议的事实，一审法院采信测绘工具厂的陈述，认定该笔费用系湖旭公司自愿补贴并无不当。湖旭公司在二审中提供的协议系2019年8月18日签订，且仅约定房租金外的其他费用由房主负责，并未对此前发生施工费用由谁承担作出约定，故湖旭公司依据该协议主张案涉施工费用应由测绘工具厂承担，依据不足。综上，湖旭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费583元，由湖旭公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年八月十日书记员 缪玲娜