广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10664号上诉人（原审被告）：黄锦强，男，1970年7月20日出生，汉族，住广州市增城区。被上诉人（原审原告）：温泽林，男，1958年3月20日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈刘文，广东合众之源律师事务所律师。原审第三人：欧细明，男，1958年5月28日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人黄锦强因与被上诉人温泽林，原审第三人欧细明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄锦强，被上诉人温泽林的委托诉讼代理人陈刘文到庭参加诉讼，原审第三人欧细明经本院依法传唤并未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄锦强上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回温泽林一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由温泽林承担。事实和理由：一、一审法院遗漏部分事实，请求二审法院依法查明。（一）在（2017）粤0183民初6958号民事判决书第6页第二部分，关于涉案商铺情况的查明中，一审法院已查明温泽林自行承认从2017年7月份由温泽林开始向棋牌室收租至今的事实，即证明温泽林已收取租金，至于温泽林收取租金数量的查明，举证责任应由温泽林承担，否则其应当承担不利后果。庭审之中温泽林拒不提供其收取的租金数额，但是一审法院仍然判决黄锦强每月支付5500元的占用费明显不正确，温泽林也构成不当得利；（二）黄锦强与温泽林在2017年5月解除合同后，温泽林不仅直接接收了棋牌室的租金，而且其也将棋牌室左边的两个铺面出租给了兄妹凉茶店作生意。在第一次开庭之前，黄锦强向一审法院提供了相关照片，之后温泽林又出租给他人做清香餐店作早餐。该事实黄锦强已向一审法院提供证据，但是一审法院未对上述事实上查明；（三）一审法院对返还温泽林铺面时间的查明错误，从2017年5月起黄锦强并未占用涉案的六个铺面，黄锦强不应当支付占用费。从庭审温泽林陈述可知，温泽林直接向次承租户收租，因此包括棋牌室在内的六间铺面至少在2017年7月已经返还给温泽林，棋牌室左边的两个铺面温泽林已贴招租广告，广告电话是温泽林妻子的联系电话，上述事实均说明黄锦强承租的六人铺面已被收回的事实，黄锦强并未占用铺面的事实，不应由其继续支付占用费。这一事实温泽林在一审法院已经承认。二、关于黄锦强支付9000元是何时租金的查明，一审法院查明错误。温泽林在起诉状中确认黄锦强在2017年3月前均依约缴纳房租的事实。该陈述说明黄锦强只欠2017年4月租金的事实，与黄锦强陈述双方在2017年4月底进行接触租赁合同沟通，故在2017年5月一并支付4月及5月租金的事实相符。黄锦强并没有欠2017年4月的租金，一审法院对该事实查明错误。温泽林答辩称：不同意黄锦强的上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回黄锦强的上诉请求。欧细明经本院依法传唤未到庭陈述意见。温泽林向一审法院起诉请求判令：一、解除温泽林、黄锦强于2014年8月31日签订的《租赁协议》，黄锦强将租用的位于荔××路××号首层房屋交回给温泽林；二、黄锦强支付拖欠温泽林的租金，所欠租金为2017年4月份2000元，从2017年5月起每月5500元。租金计至黄锦强交回租赁房屋之日止。暂计至2017年9月份为29500元；三、本案诉讼费由黄锦强负担。一审审理中，温泽林撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为“黄锦强支付拖欠温泽林的租金，所欠租金为2017年4月份2000元，从2017年5月起每月5500元，租金计至2018年9月21日止”，增加诉讼请求“黄锦强向温泽林支付腾空房屋费用5200元”，后又对该增加的诉讼请求予以撤回。一审法院经审理查明：2014年8月31日，温泽林（出租方，甲方）与黄锦强（承租方，乙方）签订《租赁协议》，载明“……一、甲方位于荔××路××号首层，面积约200平方米，给乙方做商业、住宅、仓库之用。期限从二Ο一四年八月二十一日至二Ο一八年八月二十一日，期限为肆年。二、乙方预付租屋抵押金8500元，水电预付押金500元（不计息，期满退回）。三、租金从2014年8月21日起交纳租金每月4200元，从2016年8月21日起交纳租金每月5500元。乙方交付租金每月定于在壹日前交付，过期不交付租金的，甲方则有权收回乙方的承租房屋另作处理，所交的抵押金不予退回，本协议自动终止。……”。2018年9月6日，温泽林出具《返还租赁商铺通知》并于2018年9月7日邮寄给黄锦强，通知黄锦强于2018年9月30日前来办理返还租赁商铺交接手续，并结算相关费用，否则将于2018年10月1日收回租赁商铺并追收相关费用，如有物品在内，将视为垃圾清理，相关费用由黄锦强承担。并向一审法院提交《收据》证明温泽林支出腾空费5200元，该《收据》记载“今收到温泽林交来清理荔城街兴华路4号首层约200平方商铺垃圾、卫生间及化粪池堵塞清通，运走等费用合计5200元”。黄锦强确认收到该《返还租赁商铺通知》。一审审理中，温泽林与黄锦强均表示对（2017）粤0183民初6958号《民事判决书》认定的事实没有意见。该《民事判决书》认定以下内容：……为证明温泽林对涉案商铺的产权情况，温泽林提供（2009）增法民一初字第2006号《民事判决书》，在该判决书中，查明如下事实：1993年，广东省增城市成业有限公司（原广东省增城市金龙经济发展公司成业分公司）、增城市富翔经济开发公司成业房地产开发部、增城市富鹏企业集团富翔经济开发公司（原增城县扶贫经济开发公司）在原××城市××开发区××区××（现为××路××）集资建设房屋。温泽林购买上述房屋首层102至108号商铺，商铺总面积为229.98平方米，双方口头约定商铺价格为每平方米3450元，总房款为793431元，没有签订书面合同。从1993年6月24日起至1994年10月15日，温泽林先后支付了购房款共625000元，欠下购房款168431元（793431元-625000元）没有支付。1994年10月，涉案房屋竣工，将涉案房屋首层102至108号商铺交给温泽林使用。从2000年开始，温泽林在涉案房屋首层102至108号商铺经营车辆保管站至今，该保管站的名称为广州市增城富裕车辆保管站。2001年，出卖方向温泽林追讨所欠的购房款168431元未果，要求温泽林退回使用的涉案房屋首层106至107号商铺。但温泽林没有将涉案房屋首层106至107号商铺退回。2001年10月28日，魏海鸿、广东省增城市成业有限公司与吴少泉签订《关于私人集资建房合同》，约定以每平方米2800元的价格将涉案房屋首层106至107号商铺转让给吴少泉。2002年1月25日，吴少泉取得了涉案房屋首层106至107号商铺的《房地产权证》（证号：粤房地证字第××号）。该《房地产权证》载明：权属人吴少泉，房地座落增城市荔××路××、107铺位，建筑面积56.74平方米，共有人黄秀凤。吴少泉取得涉案商铺的《房地产权证》后，接收涉案商铺，但温泽林拒绝将涉案商铺交给吴少泉。吴少泉要求温泽林交还涉案商铺未果，于2009年9月25日诉至一审法院。一审法院经审理后，认为吴少泉并非构成善意购买人，为此，驳回吴少泉的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。对上述判决书，黄锦强认为不能反映出涉案商铺已经办理了产权证明……一、关于涉案商铺租金的缴纳情况。温泽林提供《中国银行交易流水明细清单》，户名为巢灶好，是温泽林的妻子，借记卡号为60×××77。并解释说明涉案商铺的租金交纳方式为先交租后使用，即当月支付当月的租金，在2016年5月份及5月份之前的租金，黄锦强是以现金支付的。从2016年6月开始，黄锦强通过转账形式支付温泽林租金每月4200元。上述《中国银行交易流水明细清单》载明黄锦强转账支付租金的情况为：在2017年2月18日支付租金5500元，2017年5月8日转账6000元，2017年5月10日转账3000元，2017年5月19日分两笔转账1000元和320元。对此，温泽林解释为，黄锦强在2017年3月、4月、5月均未支付租金，2017年5月8日、2017年5月10日合计转账的9000元是支付2017年3月、4月的租金，2017年5月19日支付的1320元是水电费。黄锦强已交齐涉案房屋租金至2017年3月份，2017年4月份的租金只缴纳3500元，自2017年5月份开始未支付租金。黄锦强陈述交纳租金的方式为转账给温泽林妻子巢灶好的借记卡号为60×××77的银行账户上，租金的交纳方式为当月交付下月的租金。并提供《中国农业银行个人明细对账单》证明其交租的情况，该对账单中向巢灶好账户转账的情况为：2017年2月28日支付5500元，2017年5月8日转账支付6000元，2017年5月9日支付3000元，2017年5月19日分两笔转账1000元和320元。黄锦强缴纳租金并非是按每月交付的，有时候一次交纳2个月的租金。在一审法院询问黄锦强提交的银行流水中的3003元和6006元情况时，温泽林陈述，黄锦强提供证据中的3003元和6006元，是支付之前拖欠的租金，但是具体是支付什么期限内的租金，温泽林无法区分了。双方确认，租赁期间内，黄锦强缴纳租金温泽林没有开具收据给黄锦强，黄锦强也没有要求温泽林开具收据。二、关于涉案商铺情况。温泽林主张，温泽林出租给黄锦强时候约定不能转租的，在黄锦强不交租之后，温泽林到涉案商铺现场才发现黄锦强是将涉案商铺转租给他人。目前之后棋牌室的两个铺在经营，其他没有经营了。因黄锦强逾期支付租金，温泽林自行找到棋牌室老板协商交租，在2017年7月份由温泽林开始向棋牌室收租至今，但并未明确该笔租金数额。关于涉案首层商铺的卡位数量温泽林、双方多次表述不一致：1、温泽林在第一次庭审中陈述首层共6个卡位，全部出租给黄锦强。2、黄锦强第一次庭审时先陈述其承租了6个铺位，但实际整个首层不止6个铺位，后陈述说兴华路4号就6个卡位。现在继续经营的是兄妹凉茶店和麻将馆，兄妹凉茶店占涉案铺位的2个卡位，麻将馆占涉案商铺2个卡位，其余的2个卡位是做网购生意的，现在已经没有经营了。第二次庭审中陈述首层一共八个铺位，温泽林承租了其中的6个，两边各一个没有承租。另外，关于租金的交纳时间和交纳方式。温泽林在本案中陈述以下：当月交付当月的租金，是按照合同的约定。温泽林提交的中国银行银行流水显示，2016年6、7、8月均是固定在17日缴纳租金4200元，而自8月21日后开始交5500元，即可理解为租金是交当月的。因为黄锦强没有按时交租，温泽林综合了缴纳的费用，认为黄锦强租金缴纳到2017年3月份，剩下的3500元就归入4月份租金。温泽林没有收到棋牌室的租金。黄锦强陈述以下：每月的25日前支付后一期的租金（即当月25日至下月24日为一个周期），黄锦强已经支付了2017年3月份的租金（2017年2月份已经交付3月份租金），2017年4月份租金黄锦强没有交。每月租金5500元是在2016年8月21日开始交的。在温泽林起诉状中陈述“到2017年4月份就只交了租金3500元，后来一直没有交租了”，其实这3500元不是黄锦强交的，是棋牌室交的。黄锦强于2017年3月通过电话与温泽林协商解除合同并且于2017年5月向温泽林转账9000元结清租金并交接。一审法院认为，关于涉案商铺的产权情况问题，温泽林未提供涉案商铺的相关权属证明，但是根据（2009）增法民一初字第2006号民事判决书可知涉案商铺为集资建房,能够办理相应权属证书，且温泽林拥有涉案商铺的使用权，其有权将涉案商铺进行出租使用。即使涉案房屋权属人并非温泽林，也不影响温泽林、之间《租赁协议》的效力。故温泽林、黄锦强双方签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。关于温泽林主张黄锦强支付拖欠租金的诉讼请求能否得到支持的问题。黄锦强抗辩双方交纳租金的方式为当月支付下个月的租金，因此，黄锦强5月份支付租金9000元，是支付4月和5月份的租金。对此温泽林否认黄锦强提出的租金交纳方式，主张租金交付为当月支付当月的租金，因此黄锦强2017年5月份支付的9000元，是支付3月份租金5500元和4月份租金3500元。对于上述争议，一审法院分析如下：根据《租赁协议》的第三条“租金每月人民币从2014年8月21日起交纳租金4200元，从2016年8月21日起交纳租金5500元。乙方交付租金每月定于壹日前交付，过期不交付租金的，甲方则有权收回乙方的承租房屋另作处理，所交的抵押金不予退回，本协议自动终止”约定，黄锦强应从2014年8月21日开始缴纳租金，租金每月定于1日前交付，在双方并无其他协议的情况下，可知2014年8月21日起缴纳租金4200元的约定应是双方明确在该段租赁期限内每月的租金标准，并非2014年8月21日为黄锦强支付租金日期。结合之后每月1日为交租日的约定和之后何时上调租金时段的约定，可知双方明确的计算租金的每个周期为2014年8月21日至2014年9月20日并以此类推。那么约定的每月1日交纳租金即应2014年9月1日交纳的应为2014年8月21日至2014年9月20日时段内的租金。同时，结合温泽林、黄锦强双方提交的银行转账明细相互对应情况来看，虽然黄锦强并未严格按照每月1号的约定支付租金，但是并不能合理推测出黄锦强所主张的当月支付下月租金的情况。在双方均无相应证据证明第一笔租金的交纳日期的情况下，作为负有交纳租金的义务的承租方，其应提供证据证明其足额交纳租金的责任。故一审法院认定黄锦强应负有该举证义务。现证据无法佐证黄锦强抗辩的情况下，一审法院采信温泽林陈述，即当月支付当月的租金。因此，根据温泽林确认的黄锦强交纳租金的情况，一审法院确认黄锦强是从2017年3月开始拖欠租金，后在2017年5月份支付租金9000元，抵扣3月份的5500元和4月份的3500元，即黄锦强拖欠2017年4月份的2000元及2017年5月份之后的租金（每月按5500元计算）。黄锦强辩称温泽林在（2017）粤0183民初6958号案中自认于2017年7月开始直接向棋牌室收租，温泽林在本案中对上述情况予以否认，称没有向棋牌室收取租金。一审法院认为，黄锦强作为负有交纳租金义务的承租方，应提供证据证明其抗辩，故一审法院认定黄锦强应负有该举证义务，在黄锦强无法佐证其抗辩的情况下，一审法院采纳温泽林在本案的陈述，即温泽林没有向棋牌室收取租金。至于租金的结算截止日期。黄锦强辩称其于2017年3月通过电话与温泽林协商解除合同并且于2017年5月向温泽林转账9000元结清租金并交接，但却未向一审法院提供相应的证据予以证明。同时，黄锦强辩称其将商铺进行转租，若黄锦强不再继续租赁，除了返还租赁物还需要清洁其与次承租人之间的租赁关系，但黄锦强向一审法院提供的证据不足以证明其已经履行上述义务。相反，温泽林于2018年9月6日通知了黄锦强于2018年9月30日办理涉案商铺的交接手续，但黄锦强未前往办理，故租金的截止日期理应为2018年9月30日，但温泽林自愿计算至2018年9月21日，是温泽林对自身权利的处分，一审法院予以准许，综上，温泽林主张租金计算至2018年9月21日，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决作出如下判决：一、黄锦强应于本判决生效之日起十日内向温泽林支付拖欠2017年4月租金2000元；二、黄锦强应于本判决生效之日起十日内向温泽林支付拖欠的租金（租金应从2017年5月开始，按每月5500元的标准计至2018年9月21日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，由黄锦强负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：温泽林于2017年10月18日提起本案诉讼，一审法院于2018年5月30日作出（2017）粤0183民初6958号民事判决，黄锦强不服提起上诉，本院以（2019）粤01民终4772号案审理。该案二审查明：在一审（2017）粤0183民初6958号案中，温泽林陈述“在黄锦强不支付租金后，我方找到棋牌室的老板支付租金，应是在2017年7月份后才开始收取租金的。棋牌室的租金现在是我方在收取。”该案本院认为，一审未查明棋牌室向温泽林交付租金的具体数额、具体时间以及棋牌室所租用商铺的具体位置等事实，导致事实不清，且一审遗漏当事人，程序违法。本院于2019年6月21日裁定：撤销一审判决，本案发回重审。二审中，黄锦强向本院提交了其与凉茶铺何老板之间的微信聊天记录，并称：涉案房屋共有6个卡位，麻将馆一直承租其中2个卡位，黄锦强退租后温泽林就将涉案房屋中另外2个卡位出租给凉茶铺，但不清楚凉茶铺何老板的具体名字，该微信聊天记录拟证明凉茶铺何老板自2017年下半年就承租了涉案铺位的其中2个卡位，由此可证涉案铺位已经由温泽林实际控制并且出租给他人使用。温泽林质证称，对于该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，我方没有将涉案铺位出租给所谓的凉茶铺。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对黄锦强的上诉请求和理由，本院认定如下：关于黄锦强主张双方合同已于2017年5月协商解除，其没有占用涉案商铺不应当再支付占用费的问题。黄锦强认为，其于2017年4月底与温泽林协商将承租的涉案商铺交还温泽林，故支付了2017年4、5月租金共9000元及水电费1320元；温泽林对此不予认可，认为该9000元是支付2017年3月份的租金5500元及4月份的租金3500元。本院认为，首先，对于黄锦强主张双方已经协商解除合同并交还商铺，温泽林不予认可，黄锦强对此未能提供充分证据予以证实，应承担不利的法律后果。其次，关于上述黄锦强支付的9000元，一审法院采信温泽林的主张，对此所作的认定，分析透彻，并无不当。上述款项的支付并不能证实双方已达成解除合同的协议。再次，关于涉案商铺是否已于2017年5月交还温泽林的问题。其一，根据双方的陈述，涉案商铺被分割为六个卡位，黄锦强自行使用其中二个卡位，另二个卡位转租给麻将馆，二个卡位转租给做网购生意的。在（2017）粤0183民初6958号案中，温泽林陈述“在黄锦强不支付租金后，我方找到棋牌室的老板支付租金，应是在2017年7月份后才开始收取租金的。棋牌室的租金现在是我方在收取。”温泽林该自认意思表示清楚，虽温泽林于本案重审后予以否认，称实际没有向棋牌室收取租金，但未能提供证据予以证实，且不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的可以撤销自认的情形，故温泽林上述自认对其有约束力。因此，对于麻将馆使用的场地，应视为温泽林已于2017年7月自行收回。其二，关于黄锦强自行使用的场地以及转租给做网购生意的场地，黄锦强作为承租人，负有举证证明其交还场地的责任。本案黄锦强提交的证据不足以证实其主张，应承担不利的法律后果。综上，黄锦强的主张部分成立，其他不能成立。关于温泽林主张黄锦强支付2017年5月至2018年9月21日期间的租金问题。如上所述，涉案租赁场地中的麻将馆已由温泽林于2017年7月起自行收回，温泽林无权主张该场地2017年7月之后的租金。另外，温泽林于2017年10月18日提起本案诉讼，原一审诉讼中，黄锦强已经答辩称涉案商铺已经交还给温泽林，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不能就扩大的损失要求赔偿”的规定，在温泽林明知黄锦强已没有使用涉案商铺的情况下，温泽林应负有减损的责任，而温泽林于2018年9月21日才自行收回涉案商铺，明显超过合理期限。而且，本案并无证据显示温泽林收回涉案商铺需要黄锦强的协助。因此，对于温泽林未及时收回商铺扩大的损失应由其自行承担。鉴于本案的实际情况，综合考虑双方合同履行情况、双方过错程度，本院酌定黄锦强应向温泽林支付2017年5月至2018年9月21日期间的租金共40000元。对于温泽林主张的超出部分，本院不予支持。综上，黄锦强部分上诉请求成立，本院予以支持。其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初104号民事判决第一项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初104号民事判决第二项为：黄锦强应于本判决生效之日起十日内向温泽林支付租金40000元；三、驳回温泽林其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2050元，由黄锦强负担850元，温泽林负担1200元；二审案件受理费2050元，由黄锦强负担850元，温泽林负担1200元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年八月三日书记员  张 旭彭诗敏