安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终942号 上诉人（原审原告）：田静，女，1976年11月3日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：段元虎，安徽大潜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省文一控股集团西部置业有限公司，住所地安徽省寿县蜀山现代产业园区办公楼内，统一社会信用代码91340422MA2NOMQX7L。 法定代表人：胡明龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张冬梅，安徽繁星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥前世行房地产代理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路蔚蓝商务港城市广场C座1022室，统一社会信用代码91340103MA2TGUF60M。 法定代表人：邵柯柯，该公司执行董事。 委托代理人：刘紫良，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人田静因与被上诉人安徽省文一控股集团西部置业有限公司（以下简称文一公司）、被上诉人合肥前世行房地产代理有限公司（以下简称前世行公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人田静及其委托诉讼代理人段元虎，被上诉人文一公司委托诉讼代理人张冬梅，被上诉人前世行公司委托诉讼代理人刘紫良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 田静上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持田静诉讼请求。事实和理由：一、一审遗漏文一公司与前世行公司基础法律关系的认定。文一公司与前世行公司应向一审法院提供委托代理销售合同（或协议）证实其合法委托销售关系，若文一公司与前世行公司间委托代理销售关系违法或佣金收取违规，则必然侵害田静的合法权益。二、一审遗漏据以定案的重要客观事实的认定。一审法院遗漏对虚假宣传公寓、虚假宣传合肥五十中学东校寿蜀分校学区房、虚报原总价32万余元三种欺诈行为的重要客观事实的认定。三、一审对6万元居间费的价格欺诈事实认定不清。前世行公司不应当向田静收取6万元居间费。本案案涉商品房是预售期房，文一公司、前世行公司之间应有委托代理销售合同或协议书，由文一公司向前世行公司支付佣金，不应再向田静收取居间费。即使可以收取居间费，也应依法告知田静居间费的承担及收取不应超过房屋价款的2%，其收取高达27%的居间费用违反《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条第三项：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2,5%计收”。商品房定购单、认购信息单、手写房价计算单并没有居间费6万元的记录，交6万抵8万只是六种优惠形式中的一种，不能认定为居间费，不认可居间服务合同的效力。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失…”规定，只要存在第九条规定的三种消费欺诈行为中的任何一种均可以导致合同无效或者被撤销、解除。 文一公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。事实和理由：一、田静向前世行公司缴纳6万元居间费，等同于向文一公司缴纳8万元购房款，实际是少交2万元购房款，其与前世行公司签订居间服务合同及认购信息单充分证明其是自愿选择该种支付的优惠方式。二、文一公司没有实施欺诈行为，田静购买的房屋性质是办公楼，双方签订的合同上记载的非常清楚，田静签订合同时也没有提出任何异议。三、依法成立的合同受法律保护，田静要求解除合同及退一赔三没有事实和法律依据。 前世行公司辩称，田静上诉理由不能成立。一、本案基础法律关系是商品房预售合同纠纷，审查的应该是开发商和购房人之间的法律关系。二、田静主张欺诈不成立。其购买的房屋“商办40年”和其支付的全部对价是相对应的。田静和开发商并没有将是否是“学区房”事项写入合同或者做出过特别约定，不存在欺诈。三、居间服务费不影响商品房买卖合同的交易实质，交易总价款及“交6万抵8万”的优惠内容是当事人合意的结果，不存在购房人民事权益严重失衡的情形，也不存在民法上的欺诈，不具有解除合同的请求权基础。 田静向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的商品房买卖合同、前期物业服务合同、居间服务合同；二、文一公司、前世行公司返还田静购房款284102元；三、文一公司、前世行公司按三倍购房款赔偿田静852306元。案件审理过程中，田静撤回解除前期物业服务合同的诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年11月10日，田静与文一公司签署“文一?蜀溪湾商品房定购单”及“蜀溪湾认购信息单”。定购单、认购信息单显示：认购房号为B2#1514，建筑面积54.67㎡，原单价5964.92元，原总价326102元，应付定金20000元，田静于当日交付20000元定金。2019年11月17日，田静（甲方）与前世行公司（乙方）签署《居间服务合同》。合同第1条约定甲方购买商品房为蜀溪湾项目B2-1514商品房，原房价326102元；第2条约定乙方服务期限为2019年11月17日至2020年4月18日；第3条约定居间服务费60000元，通过居间服务可享受到开发商给予甲方该商品房80000元的购房价款优惠，即甲方与开发商签订该商品房认购协议约定成交价为224102元；第4条约定甲方与开发商草签该商品房买卖合同后，甲方无权要求乙方返还居间服务费，若甲方通过任何方式要求乙方返还居间服务费的，则视为甲方放弃乙方通过居间活动为甲方争取的一切购房优惠，甲方确认按该商品房原价款326102元购买该商品房，并授权乙方将居间服务费作为房款直接支付给开发商，作为甲方按该商品房原价款成交支付的相应房款。合同签订后，田静按合同约定交付居间服务费60000元。2019年11月17日，田静与文一公司签署《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，合同备案编号：201911170012。合同第一条约定，所购商品房项目名称为“文一?蜀溪湾”，所占用土地用途为商办，土地使用权终止日期为2058年10月7号；合同第三条第1项约定该商品房的规划用途为办公楼（写字楼），第3项约定该商品房为B2幢X单元15层15-办公14号，建筑面积为54.67平方；合同第六条约定该商品房单价为每平方米4099.18元，总价款为224102元；合同第七条约定签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；合同第十一条约定，出卖人应当于2021年7月30日前向买受人交付该商品房。田静于当日一次性付清全部购房款。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、文一公司、前世行公司在签订合同过程中是否存在欺诈；二、田静要求解除商品房买卖合同、居间服务合同以及返还购房款并3倍赔偿，理由是否成立。关于争议焦点一，根据田静与前世行公司签订的《居间服务合同》，田静作为前世行公司团购客户通过前世行公司享受到开发商交6万抵8万的购房价款优惠，与开发商签订商品房买卖合同成交价格为224102元，已实际享受了优惠，也按约定向前世行公司支付了6万元居间服务费，双方意思表示真实，权利义务已经履行完毕。田静与文一公司签订的《商品房买卖合同》（预售），载明所占用土地用途为商办，土地使用年限为40年，规划用途为办公楼（写字楼），交付日期为2021年7月30日前。双方已按约定履行合同，田静关于两被告存在恶意虚假宣传、签订合同时两被告故意遮挡及所签合同是空白合同，并据此主张两被告签订合同存在欺诈，因其提供证据不能充分予以证明，对其主张不予认可。关于争议焦点二，田静依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定主张解除合同等，因田静未能提供证据证明文一公司、前世行公司迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；亦未能提供证据证明文一公司订立商品房买卖合同时具有导致合同无效或者被撤销、解除的下列情形之一：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋巳经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。故田静要求解除合同不符合上述法定条件，对其要求解除商品房买卖合同、居间服务合同以及返还购房款并3倍赔偿的主张不予支持。 综上，田静与前世行公司签署的《居间服务合同》、与文一公司签署《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，系双方当事人协商一致达成的约定，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同双方应当按照约定履行自己的义务。田静要求解除商品房买卖合同、居间服务合同等请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回田静对安徽省文一控股集团西部置业有限公司、合肥前世行房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费15028元，减半收取7514元，由田静负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定证据的意见和理由符合法律规定，认定事实清楚，本院二审予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、田静与文一公司、前世行公司签订的商品房买卖合同、居间服务合同效力如何认定；二、田静要求解除商品房买卖合同、居间服务合同以及返还购房款并3倍赔偿是否有事实和法律依据。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于第一项争议焦点，本院认为，依法成立的合同受法律保护。经查，田静与文一公司签订的“文一?蜀溪湾商品房定购单”及“蜀溪湾认购信息单”显示：认购房号为B2#1514，建筑面积54.67㎡，原单价5964.92元，原总价326102元，应付定金20000元，田静于当日交付20000元定金。田静（甲方）与前世行公司（乙方）签署《居间服务合同》第3条约定居间服务费60000元，通过居间服务可享受到开发商给予甲方该商品房80000元的购房价款优惠，即甲方与开发商签订该商品房认购协议约定成交价为224102元。上述合同内容表明田静对所购商品房原总价是清楚的，其实际所支付的总房款为306102元，确实享受了2万元的优惠。故田静主张所购商品房存在价格欺诈依据不足。田静与文一公司签订《商品房买卖合同》中明确写明：该商品房的规划用途为办公楼（写字楼），文一公司实际交付的也是办公楼，田静主张文一公司、前世行公司虚假宣传该商品房为公寓依据不足。涉案商品房是否属于学区房并没有在双方签订的合同中作出约定，故田静主张文一公司、前世行公司虚假宣传所售商品房为学区房依据不足。虽然前世行公司宣传“交6万抵8万”时并没有明确6万系居间费，但文一公司认可田静向前世行公司缴纳的6万元居间费等同于向文一公司缴纳8万元购房款，田静实际享受了2万元的购房优惠，其利益并未受到损害，且其签订居间服务合同时也没有提出任何异议，故田静主张前世行公司居间费存在欺诈缺乏依据。田静的诉讼请求是解除商品房买卖合同及居间服务合同并返还购房款等，文一公司与前世行公司之间的委托代理销售关系与田静的诉讼请求并无关联性，故一审法院对该法律关系未审查并无不当，田静认为应当对文一公司与前世行公司之间的委托代理销售关系予以审查的上诉理由不能成立，不予支持。综上，田静与前世行公司签订的《居间服务合同》、与文一公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 关于第二项争议焦点，田静要求解除商品房买卖合同、居间服务合同以及返还购房款并3倍赔偿是否有事实和法律依据的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋巳经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。田静与前世行公司签订的《居间服务合同》、与文一公司签订《商品房买卖合同》合法有效，且并无上述法律规定的情形，不符合解除的条件，合同双方应当按照约定履行自己的义务。故田静要求解除商品房买卖合同、居间服务合同以及返还购房款并3倍赔偿的上诉请求依据不足，不予支持，一审判决并无不当。 综上所述，田静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15028元，由田静负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年八月四日 书记员  许小玄