辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1050号上诉人（原审原告）：邵中洋，男，1990年7月12日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：邵恩林（邵中洋爷爷），男，1937年5月28日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，董事长。委托诉讼代理人：施晓娇，辽宁法云律师事务所律师。上诉人邵中洋因与被上诉人辽宁中南置地有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邵中洋及其委托诉讼代理人邵恩林、被上诉人辽宁中南置地有限公司的委托诉讼代理人施晓娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵中洋上诉请求：一、根据合同（4号证据）第十三条面积差异处理，出卖人应向买受人支付面积差异款25617.56元。二、根据合同第二十条出卖人向买受人支付逾期办理房屋所有权登记违约金（房照）1、从2017年2月13日到2020年4月2日违约金54511.38元2、从2020年4月3日到区院判决之日（每日47.6082元）的违约金应为54,511.38元3、从判决之次日到上诉人拿到房照之日的后续违约金也请作出判决。三、根据合同第十二条，出卖人应当向买受人支付逾期交付责任违约金37,229.61元。四、销售时提供的样板房实物图宣传单中有隔墙和门（5号、9号证据）交付时没有。要求赔偿墙体和门的造价款6600元。五、因未入住，请求将交给出卖人的八项费用（3号证据）及利息返回买受人计7370.63元。六、门窗的玻璃：合同是中空LOW-E玻璃，交付的是浮法玻璃（9、10、11号证据）。要求赔偿更换费用12,863.4元。以上六项合计：（不算从2020年4月3日到区院判决日的违约金）加上从2020年4月3日到中院判决日（每日47.6082元）的违约金，以上七项合计：144,192.58元。七、由被上诉人承担上诉人胜诉部分的诉讼费用（包括区院和中院的诉讼费用3x1167元=3501元）。事实和理由：一、根据合同第十三条，面积差异处理，出卖人应向买受人支付面积差异款。该项事实与理由，判决书（11页）与上诉人相同（包括超过3%双倍赔偿部分）原建筑面积113.83m2，实际面积少4.77m2．按合同第十三条2处理：1、3%部分，113.83㎡×3%=3.4149㎡退还金额3.4149㎡×4182.39元/㎡=14282.45元。2、超出3%部分4.77㎡-3.4149㎡=1.3551㎡双倍返还1.3551㎡×2×4182.39元/㎡=11335.11元。两项合计：25617.56元。被上诉人在2019年5月21日向中院提出上诉（证据18）超出3%部分是测绘部门提供错误数据造成的，中南不承担双倍返还责任，只承担3%部分。请看合同第14页，从下往上数5行（证据4）合同约定：约对值超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。被上诉人必须履行合同。测绘部门测绘错误给你造成损失，你与测绘部门交涉，与买受人没有关系。打酒跟拎瓶子的要钱。二、根据合同第二十条（18页）出卖人应向买受人支付逾期办理房屋所有权登记违约金。要点：1、原告以三个法律及《合同法》第四十条为根据，说明期限应当是90日，而不是180日。区院置法律于不顾，仍按180日计算，支持奸商的投机行为。2、违约终止日应当是买受人拿到房照的日子，不是中南取得不动产权证的日子。3、因此，判决书上的两个日期①2017年5月15日（按180日计算的结果）是不依法判决。②2018年8月2日（不是终止日）是不依据合同约定判决。合同第二十条约定：（证据4）（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的（房照），双方同意按照下列第1、2种方式处理：第1种方式．．．．．．买受人不解除合同的，买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起，至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。一、买受人应当完成房屋所有权登记的期限（简称期限）应当是90日，不是180日，我有两个理由：第1个理由：三个法律规定的期限都是90日，不是180日。第一个法律：城市房地产开发经营管理条例1998年7月20日国务院令第248号发布，根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订。第三十三条预售商品房的购买人，应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第二个法律：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》2003年3月24日最高人民法院审判委员会第一千二百六十七次会议通过。法释（2003）7号第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。第三个法律：城市商品房预售管理办法（1994年11月15日建设部令40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》第一次修正，根据2004年7月20日《建设部关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》第二次修正）。第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。以上三个法律：国务院、最高人民法院、建设部的规定都是90日。第2个理由：合同中订立的格式条款180日内容无效。①格式条款180日是以欺诈手段订立的合同。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见，其中第68条：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。中南一期二期该期限都是90日，一期二期不按日赔，只赔房款0.5%。三期合同文本改成按日赔款，为了占便宜就改180日。这就是奸商的投机行为。三个法律规定也都是90日，被告也明明知道是90日，为了逃避90日的逾期违约金，在与买受人签订合同时，故意隐瞒应当是90日的真实情况，改180日这事，即不向买受人提示，也不与买受人协商（按合同说明（5页）第3条、第4条应当提示和协商），诱使不知真相的买受人在合同上签字。买受人作出错误意思表示，这完全符合欺诈行为定义。所以订立180日条款，就是欺诈行为。逃避90天（180-90）逾期办照违约金，就是订立180日条款的欺诈动机（每户都叁仟多元）。②根据《合同法》第四十条，格式条款180日内容无效。本［商品房买卖合同（预售）］是格式条款合同。根据《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。《合同法》第五十二条一方以欺诈、胁迫的手段订立合同．．．．．．格式条款180日就是以欺诈手段订立的合同，具有第五十二条情形，所以订立180日条款无效。另外，逃避90日逾期办照违约金，出卖人占了便宜，也有第四十条提供格式条款一方免除其责任情形。也是180日条款无效的原因。根据以上两个理由，买受人应当完成所有权登记的期限应当是90日，不是180日。二、区院判决书（12页）：故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限之次日即2017年5月15日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币21138.04元（476082元×0.0l%×444天）。1、应当完成房屋所有权登记期限届满的届满日。根据三个法律和《合同法》第四十条期限是90日，应从2016年11月15日到2017年2月12日是90日届满日，判决书上从2016年11月15日到2017年5月14日这是108日该日期不是届满日。请看最高检2006年10月26日规定（证据24）第六条2故意违背法律的行为……如果当事人提供的法律法规明确，具体，应当作为定案的根据，审判人员没有充分、法定的理由而予拒绝，并作出错误裁判的，应当认定为故意违背法律。原告认为推荐的三个法律和《合同法》第四十条明确、具体应当作为定案的根据，区院法官没有充分、法定的理由而予以拒绝。区院判决书对原告所推荐的法律一字不提，拒绝采纳，仍按180日计算，故意违背法律，作出错误的枉法判决。2、判决书上的2018年8月2日不是违约终止日：2018年8月2日是中南取得三期房屋的初始房照，产权是中南的，必须有这个初始房照，才能与买受人一起到产权部门办理产权转移登记，中南的产权转给买受人，也就是给买受人办房照，而办完房照日才是违约终止日。综上，判决书上的两个日子2017年5月15日（按180日计算）不依法判决。2018年8月2日（不是违约终止日）不依据合同约定判决。三、判决书说（12页）本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，原告邵中洋作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失扩大发生。法官认为中南取得不动产权后，买受人立即就可以办照。还以为我为了多得逾期违约金，故意拖延办照时间，这是法官的错误认识。中南取得不动产权后，还有一些手续9个月才办完，到2019年5月中旬才贴出能办照的通知（通知还没有日期）。我于2019年5月31日代着办照材料到中南去办照。接待我的销售员小张（女）说面积要双倍的办照，得找经理，在电话里销售部张军经理说：要双倍的等判完了再办照。（见15号证据）。中院2019年8月20日开庭时，被上诉人中南对此证据的真实性表示怀疑。我将写申请书，请中院到中南调查取证，张军电话139××××6911，如果张军不这么说，我那天就办完了。因此到现在也不能办照。四、2019年5月21日中南对邵中洋向中院提出上诉（证据18）天冷是不可抗力，影响施工，从而影响办照，因此中南不承担逾期办证责任。辽宁冬天就冷，尤其一月份有几天最冷，这谁都知道，是可以予见的。另外施工方也采取相应冬季施工方案和措施（见辽阳电能发展有限公司证明），给区院吴法官了。因此天冷是可以予见，可以克服，不是不可抗力。施工期是在2016年9月到2017年3月，就算2017年1月份最冷的几天算不可抗力，而逾期办照已经1000多天，天全冷吗？1000多天的违约金就全不给了，只几天的事，就小题大做，沾边就懒，更何况那几天还不算不可抗力呢。五、逾期办照违约金的计算。因不服区院判决才上诉中院，等到中院对面积差异款要双倍的判完之后才能办照。从2016年11月15日到2017年2月12日共90天，是买受人完成房屋所有权登记期限届满日。再从次日2017年2月13日到实际完成房屋所有权登记之日（即拿到房照之日）出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。分三段：第一段从2017年2月13日到现在，2020年4月2日计1145日违约金：476082元×0.0001/日×I145日54511.38元。第二段从2020年4月3日到中院判决之日共_日，违约金每日47.6082元，应为54,511.38元。第三段从判决之次日到上诉人拿到房照之日的后续违约金也请作出判决。三、根据合同第十二条，出卖人应当向买受人支付逾期交付责任违约金。要点：判决书仅以中南提供入住流转单，房屋验收符合商品房买卖合同约定为由，不支持原告诉求。合同约定：在约定的交付日或交付该商品房时，未达到交付条件，出卖人应当对买受人承担合同第十二条逾期交付责任违约金。区院对非常重要的交付条件（第九、十条）及交付时，交付条件一项都没达到的事实，对被告不利的合同约定和交付事实为什么法官都一字不提。作出违反合同约定，故意违背事实的枉法判决。1、交付商品房是有条件的。商品房交付条件：第九条（11页）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。（这是最重要条件）第十条，商品房相关设施设备交付条件(1)、供水：与城市公共供水、排水管网连接。（2)、供电：纳入城市供电网并正式供电。(3)、供暖：纳入城市集中供热管网。（4)、燃气：与城市燃气管网连接。在2016年11月15日约定的交付日：交付条件第九条：工程未验收（一年后2017年12月11日才取得市住建委审批的工程竣工验收备案文件)。（见证据16)第十条：没有自来水（2017年5月20日才有自来水）临时电（2017年3月28日正式送电）、没有煤气（后来才有）、没有暖气（管道都没敷设)。交付时，交付条件中任何一项都没有达到。2、在约定交付日（11页下面）交付该商品房时（12页下面）未达到交付条件的，出卖人按着本合同第十二条的约定，承担逾期交付责任。所以被上诉人应当承担违约责任。3、区院判决书中南已提供入住流转单，房屋验收符合商品房买卖合同约定，不支持原告诉求。房屋验收（证据9)就是让业主看看自己买的房子，窗户门，开关、灯、插座等是否完好无损，它决定不了商品房买卖是否符合合同约定。交付条件第九条：工程竣工验收备案文件目录（见证据20)有工程质量,消防等15项备案。才是房屋验收重要条件，是2017年12月11日才取得。入住流转单，房屋验收单都不是交付条件，有它存在也改变不了，中南在交付商品房时不具备交付条件，应当承担逾期交付责任的亊实。这是法官认定事实错误，不是判决依据。奇怪的是：对非常重要的交付条件和交付时一项都没达到的重要事实，法官都一定不提，这是故意违背合同约定（第十二条）故意违背事实（不具备交付条件）的枉法判决。(最高检（2016年10月26日）规定，故意违背事实和故意违背法律的判决，就是枉法裁判）4、2018年11月7日答辩人说：房屋建成，原告拿到钥匙，不产生违约交付责任。我不欠你钱，房建成了当然给我房和钥匙，答辩人的证词也否定不了，交付商品房时，不具备交付条件，出卖人必须承担合同第十二条违约责任的事实。5、出卖人应支付逾期交付责任违约金的计算。请看合同13页：自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款。(1)逾期在90日之内，万分之X的违约金:(2)逾期超过90日，万分之二的违约金。按逾期时间分别处理（1）和（2)不作累加，只能计算一项。逾期超过90日逾期时间违约金全部按（2)即2/万处理。从交付期限届满次日起至实际交付日止，为逾期时间。交付期限届满之次日即是2016年11月16日。实际交付日：交付条件第九、十条中所有交付条件中，最后达到交付条件那条的达到日期，为实际交付日。其中第九条，工程竣工验收是最后达到交付条件，达到日是2017年12月11日即为实际交付日。逾期时间：从2016年11月16日至2017年12月11日共391日，超过90日，全部按（2)处理。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。违约金：476082元×0.0002/日×391日=37229.61元。四、销售时提供的样板房实物图宣传单中有隔墙和门（5号、9号证据）交付时没有要求赔偿隔墙和门的造价款。要点：判决书以合同约定房屋分层分户图，在样板房的宣传图中标注：户型每户面积各有不同，本图仅供参考，原告已签署“业主已验收”的入住流转单，业主已看过户型为由，不支持原告诉求。原告从最高院法释（2003)7号第三条才知道已被侵权了。原告以二室二厅二卫[户型]为内容，提出订立合同，该内容就应当认定为合同内容，违反的，应当承担违约责任。交付时没有隔墙和门，不能形成二室二厅二卫格局，是被告违约，应当承担赔偿隔墙和门造价款的责任。当知道被侵权时，起诉被告违约，也符合《民法通则》第137条规定。原告推荐的[第三条]法律明确、具体，法官没有理由拒绝采纳。对被告不利的[第三条]法律，判决书为什么一字不提？作出不依法判决。1、对判决书（12页）答辩如下：(1)请看合同（22页）房屋分层分户图，附件一中只有名称，没有具体图形，是空白（证据21)以后也没给过，不能作为判决依据。(2)宣传单提示上的仅供参考只指面积，[二室二厅二卫]户型在合同中就定下来了，不能作仅供参考。样板房宣传图中标注：户型每户面积在实际中各有不同，本图仅供参考，请看样板房宣传图（证据5)这是三期1#楼，共28层2-28楼为住宅，这27户都是[二室二厅二卫]相同户型。不可避免的建筑误差，27户面积不可能相同，因此标注：户型每户面积在实际中各有不同，本图仅供参考，以购房合同为准。合同（证据4)第8页，中有面积约定，并没有户型约定。合同中3(8页）我的房是25[幢](三期叫1#楼）2单元11层144号就是[二室二厅二卫]户型，从下到上27户住宅都是[二室二厅二卫]户型，这在签订合同时就确定的户别。仅供参考只指面积，并不指[户型]。这也就不能作为判决依据。(3)判决书说的是对的，原告已经签署表明“业主已验收”的入住流转单。也看到了没有隔墙和门的户型。当时原告认为样板房户型图只是销售广告，对中南也没提出异议，当时并不知道这就是侵权。2、所有买房的首先要考虑买多大面积、几室几厅什么户型，销售员肖磊出示多种[户型]的宣传单，其中二室二厅二卫的户型（证据5)家里人认为这样格局很好，决定就买这种户型的房子，并照此户型签订了合同。2017年12月23日从市盛达书店买一本“中华人民共和国城市房地产管理法”。请看买书收据，书封皮复印件（13号证据)，法释（2003)7号第三条复印件（14号证据)。根据最高院法释（2003)7号第三条及注解（简称第三条)，买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化。即使该说明和允诺没有明确订立在合同中也应该认定为合同内容。当事人违反该内容的，应当承担违约责任而非缔约过失责任。根据第三条，二室二厅二卫[户型]即使没有明确订立在合同中，也应该认定为合同内容。但交付时，没有隔墙和门，不能形成二室二厅二卫格局，墙和门都是房屋建筑结构重要组成部分，没有墙和门是被告履行合同的违约行为，这时才知道已被侵权了。《民法通则》第七章诉讼时效第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算（证据25)。也就是什么时候知道侵权，什么时候起诉也不晚，法律并没要求必须从交易开始也就是我查看房时就起诉。那时我还不知道被侵权呢，我是从2017年12月23日看到（第三条）才知道被侵权。从这时起诉也不晚。请看最高检（2016年10月26日）规定（证据24)。第六条2故意违背法律的行为……如果当事人提供的法律法规明确、具体，应当作为定案的根据，审判人员没有充分、法定的理由而予以拒绝，并作出错误裁判的，应当认定为故意违背法律。原告认为推荐的[第三条]法律，明确、具体，应当作为定案的根据，区院法官没有充分、法定的理由而予以拒绝。区院判决书对《第三条》一字不提拒绝采纳，故意违背法律，作山错误的枉法裁判。3、在2018年11月7日的答辩状（证据17)中说：施工图中虚线墙部分由用户自理，图上所示门实际为预留门洞口，门由用户自理。请看[户型]图（证据5):图中隔墙是实线，不是虚线，也没有用户自理字样。门也是实线，也没有用户自理字样。买房当时售楼员肖磊不可能给我们施工图纸。施工图上怎么画的，我们并不知道。我们是按着[户型图]签订合同。答辩人说：样板房宣传图中同时有标注：户型、每户面积在实际中各有不同，本图仅供参考，买方可向销售人员洽谈细节，房屋交付标准应以购房合同约定为准。奇怪的是标注中，答辩人在户型与每户面积中间给加了个顿点，原样板房[户型]图71PS温馨提示上并没有顿点。加顿点是有目的的，加了顿点后，两者的内容就不同了。原来标注是：户型每户面积在实际中各有不同，本图仅供参考。前面己经说过，只是面积仅供参考，并不是户型也仅供参考。户型与每户面积中间加了顿点后，户型和面积都变成仅供参考了。其目的是使二室二厅二卫户型，及其中的隔墙和门也变成仅供参考，没有隔墙和门也不算违约，可逃避隔墙和门的违约金，真是用心良苦。答辩人加顿点的作法是涂改证据，作假证。凡是律师都知道作假证要负法律责任。请问这个顿点是谁给加上去的？中南给加的，中南应当负作假证的法律责任。答辩状可能是施律师写的吧，如果顿点是施律师给加的，作为律师知法犯法，司法部门要知道这事，你将承担什么法律责任，你是知道的。但我不会追究这事，谁都不容易。用尽心思，冒着作假证要负法律责任的风险，还是被识破了，结果事与愿违，偷鸡不成倒搭一把米，何必呢？4、原告要求被告砌墙、装门或者赔偿隔墙和门的造价款。如果砌墙、装门，很多三期业主都会知道，被告损失就太大了。因此建议被告赔偿造价款。(一）间隔墙1、间隔墙面积：室内净高2.743m、2.748m、2.771m、2.763m4个数平均值2.759m(1)间隔墙南头到1#卫生间北墙的间距4.7m，主卧室门宽0.8m高2.1m南北走向间隔墙面积4.7×2.759㎡-0.8×2.1㎡=l1.287㎡(2)两卫生间墙的间距2.36m、2#卫生间南墙到卧室门的间距0.58m卧室门宽0.8m高2.1m间隔墙面积（2.36+0.58)×2.759㎡-0.8×2.1㎡=6.431㎡(1)+(2)之和11.287㎡+6.431㎡=l7.72㎡2、间隔墙造价构成，经市场调查：用料：空心砖190m×l80mm×330mm,3元/块,320块计960元。500号水泥20袋15元/袋，计300元沙子4立80元/立，计320元。力工费用，600元瓦工费用，2000元合计：4180元买受人要求违约赔偿：4000元。(二）样板房实物图共有8个门，包括：进户门FDM1121,两个推拉门M1524、M1824和5个平开门，交付时缺4个平开门即主卧室门、卧室门、1#卫生间门、2#卫生间门。门窗都是房屋结构的一部分，门是不可缺少的，因此应当做赔偿。平开门宽0.8m，高2.1m，面积1.68㎡，最便宜门的价格400元/㎡，1.68㎡×400元/㎡=672元。4扇门总价2688元，返2600元即可。隔墙和门两项合计：6600元。五、因未入住，请求将交给出卖人的八项费用（3号证据）及利息返回买受人。要点：物业是服务行业，收费必须提供服务。我一直未入住，不需要物业各服务项目，你收我的钱，这些年你为我付出什么了？钱没处用，就应当给我退回来。判决书和答辩人都没有给出不退钱的正当理由。1、原告为什么交这八项费用。2016年11月份，销售员肖磊通知原告，先交物业、取暖等费用，就可以交房领钥匙，这意味着不交钱就不给钥匙，以此来要挟买受人。原告为了领钥匙得到房屋，才不得不交了物业等八项费用，验收了房屋并在入住流传单上签了名。2、办理交付手续前，先收费，这是被告履行合同的违约行为，就不应当先收费。我花钱买房，不欠房钱，就应当不加任何附加条件的给我房。所以合同才作如下规定，请看合同(13页上面）办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人检验和办理交付手续的前提条件。交房前收费，就是被告履行合同的违约行为，就不应当先收费。3、是否入住，是收物业费的唯一根据。物业是服务行业，收费必须提供物业服务。它不是义务收费，缴费后没有回报，如纳税。业主已经入住：他已经接受了物业等费用所对应的各项服务，就应当交费。业主未入住：不需要也接受不着物业等费用所对应的各项服务，就不需要交费，交费也得不到回报。4、原告办完入住手续后，一直未入住，①取暖费：未入住当然不需要供暖。阀门一直关闭，实际也没供暖，交钱不供暖我的取暖费干什么用了，就应退钱。②物业费：收费必须提供服务。前期物业服务协议，第四条，甲方提供物业服务包括以下内容：（证据22)1、物业公用部位的维修、养护和管理见附件一共用部位（证据23)我不住，我不走也不进共用部位中的所有房屋。2、物业共用设施设备的运行，维修养护和管理。(见附件一）共用设施设备（证据23)供水箱、水泵、小区就没有，我不住没有污水排放，所以窨井、窨井与窨井之间的排水管道、化粪池的故障维修和我没有关系，垃圾通道，垃圾箱，我不住没有垃圾。电视天线：现在没有了；电梯，我不住不坐屯梯，照明灯具，智能系统，避雷装置，消防器具，防盗门等设施、设备，我不住这些都与我没有关系。3、物业共用部位，道路和相关场地的清洁卫生，垃圾收集。我不住，不走道路，无垃圾丢弃。4、业主共有的公共绿化的养护和管理。我不住，看不到绿化，也损害不着绿化。5—9项我不住与我更没关系了。以上是物业提供服务的全部内容。再没有其他用钱的项目了，一项我都不用。你还有什么根据收我物业费呢？己经收我钱了你干什么用了？根据《消法》第十条，我有权拒绝经营者强制交易行为。所以你没理由不退物业费。③未入住，不坐电梯，不装修，没有垃圾，不需要运料，不用水、电。就不应收这些费用，收了也应退回。5、判决书与答辩人的证词。(1)判决书（第15页)：原告邵中洋在其房屋入住流转单中己作同意签名，则表明其已经验收房屋，办完入住手续，且原告邵中洋在签订商品房买卖合同时，己同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。故对该诉求，本院不予支持。(2)答辩人证词。买受人已签署入住相关手续，视为对商品房进行查验，办完入住手续业主应当缴纳代收取暖费等八项费用。判决书和答辩人说的都对。入住后我同意按着物业协议交物业费。但我一直未入住，也未装修，我不交取暖费，物业费，电梯费，垃圾费，装修运料、水、电等费用的理由前面已经说的很清楚了。物业是服务行业，收费必须提供服务，三年来，我未得到任何服务，收的钱为我都干什么了？钱到你手就成你的了，哪有这个道理呀。因此必须退回，否则天理难容。判决书和答辩人也没说出不入住也交费的理由。我曾经向中南物业经理要过，就不给，她说作以后的物业费。何时入住还很难说，入住时再收也不迟，还能予先收费吗？因此，必须把八项费用退回来。6、2016年11月交八项费用（见3号证据）请返回买受人。取暖费2960元，因面积差已退回124元，还剩2836元，物业费1639元，装修垃圾清运费569元。电梯维护费432元，预存水费200元，预存电费100元，电梯运料费400元，临时出入证100元。合计6276元。还应当返回银行利息：开始就不应当收费，利息应从交费时计算：交费从2016年11月11日到现在2020年4月2日（1239天）3.39年，按银行贷款基准利率5.145%计算：利息：514.5元/万.年×3.39年×0.6276万=1094.63元。本金加利息计：7370.63元。六、门窗的玻璃：合同是中空LOW-E玻璃，交付是浮法玻璃（9、10、11号证据）请求赔偿更换费用。要点：合同是中空LOW-E玻璃，交付是浮法玻璃，以次充好，合同违约。中南提供的检验报告说明使用的是浮法玻璃，这是证据。原告屋内玻璃是里外透明，而LOW-E玻璃是代色的，这是事实。只有这个事实，没有判决书指疑的检验报告，都可以定案。判决书和答辩人的所有证词都改变不了被告使用的是里外透明的浮法玻璃的事实。判决书不注重证据（检验报告）和玻璃里外透明的事实，作出错误判决。合同附件六（27页）、8(28页）窗户：断桥隔热型铝合金型材平开窗，玻璃为中空LOW-E玻璃。所有较大的建筑工程如中南建筑1000多套住宅三期大工程，对使用的各种材料必须有检验报告，证明材料是合格的，施工方才能使用。中南使用的玻璃是其总部浙江中南建设集团生产的，中南提供的检验报告中玻璃品种：浮法玻璃(11号证据）（第3页）说明：房屋玻璃采用的是浮法玻璃，不是中空LOW-E玻璃，LOW-E玻璃是一种高性能、高能效玻璃，外有隐形层，可阻挡热流，浮法玻璃是件通玻璃，两者质量、价格都相差甚远，花了高档钱，得到低档产品，外观也有区别：LOW-E玻璃外看内，兰灰色，内看外紫色，浮法玻璃里外肴都透明。原告屋的玻璃里外透明。判决书说（15页）原告邵中洋提供的玻璃质量检验报告对房屋玻璃的性质的说明不清，而该份检验报告为无法与原件核对的复印件，故对于原告邵中洋的该项诉求证明不足本院不予支持。玻璃质量检验报告是被告销售部经理张军提供给原告的。检验报告，是浙江省质量技术监督检测研究院作的，这是国家质量技术监督有资质的职能部门，并有（2014)国认质验字（18)号。我认为检验项目完整，数据可靠。对玻璃性质说的很清楚。请问区院还有哪些性质没说清楚呢？中南没有作假检验报告的动机，作假还要负法律责任。作假，还不如作合同中要求的LOW-E玻璃的假报告呢。请中院到中南取证（见取证中请书)。没有检验报告，只有玻璃里外透明的事实就可以定案。答辩人说：涉案房屋使用的窗户玻璃其生产厂家出具的原产地文件中标注产品名称为透明镀膜EA玻璃，EA玻璃是其生产厂家上海耀皮玻璃集团对高透羽在试LOW-E节能玻璃的简称，而浮法玻璃的说法只是工艺程序方面的表述，即我方使用的玻璃是LOW-E玻璃。答辩人说：我方使用的玻璃是LOW-E玻璃，那你必须有也肯定有对LOW-E玻璃的检验报告，那就请拿出来，拿不出来LOW-E玻璃检验报告，说使用LOW-E玻璃就没有根据，是一句空话，一种材料只能有一份检验报告，中南已经提供一份浮法玻璃的检验报告。也不可能再有第二份LOW-E玻璃的检验报告呀，答辩人提供的原产地（杭州）证明，还有上海耀皮玻璃厂的产品广告等这都不是LOW-E玻璃的检验报告内容。这些证据都无济于事。答辩人说：浮法玻璃的说法只是工艺程序方面的表述，而中南的检验报告说浮法玻璃是玻璃品种，答辩人也是中南的自相矛盾。浮法是玻璃品种，说是工艺程序方面的表述是错误的。因此判决书与答辩人的说法，都不能否认被告房屋玻璃采用的是浮法玻璃，而不是LOW-E玻璃的事实。合同是高档的中空LOW-E玻璃，交付的是普通的浮法玻璃。挂羊头卖狗肉，以次充好，这是被告履行合同时的违约行为。区院不注重证据（检验报告）及房屋使用浮法玻璃里外透明，不代色的事实，作出错误判决。合同附件六：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条（三）约定处理。该商品房应当使用合格的建筑材料，构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量，必须符合国家强制标准及双方约定的标准。不符合上诉标准的，买受人有权要求出卖人按照下列的（1)方式处理：（1)及时更换、修理。根据中南张军经理提供的检验报告(第3页)玻璃品种:浮法玻璃，玻璃厚度(4+12A+4)mm=20mm,而合同是中空LOW-E玻璃。浮法是普通玻璃，LOW-E是高档玻璃。因此要求中南履行合同约定，请求更换为中空LOW-E玻璃。中南三期1#楼建筑设计总说明（10号证据）第八项中空LOW-E玻璃，序度为：（6+12A+6)mm=24mm我们的房子除一个进户门外，安装玻璃的有五扇窗户，三个门五扇窗户：C1215(2块)，C1220(4块)，C2120(6块)，C0615(1块)，C1015(2块)三个门：平开门M0921,两个推拉门M1824(2块)，M1524(2块)，总共20块玻璃。放浮法玻璃的玻璃框梢宽为20mm,放LOW-E玻璃的玻璃框槽宽应为24mm,因为24>20,LOW-E玻璃放不了原来的玻璃框槽内，因此需要换窗户框。更换中空LOW-E玻璃用料窗户（C)门（M)编号中空LOW-E玻璃面积(㎡)窗口面积（㎡)窗口计算面积（㎡)C12151.346x0.570=0.76721.421x0.491=0.69771.5xl.2=1.82Cl2201.257x0.493=0.61971.183x0.568=0.67192.0xl.2=2.42.40.667x0.491=0.32740.667x0.639=0.4262C21201.187x0.568=0.67421.256x0.753=0.94571.180x0.569=0.67142.1x2.0=4.24.20.669x0.641=0.42880.666x0.753=0.50140.666x0.643=0.4282C06151.061x0.461=0.48911.5x0.6=0.92C10151.221x0.441=0.53851.151x0.418=0.48111.5x1.0=1.52M09211.899x0.7=1.32932.1x0.9=1.892Ml8242.246x0.698=1.56772.228x0.841=1.87342.4x1.8=4.324.32Ml5242.251x0.846=1.90432.231x0.846=1.88742.4x1.5=3.63.6合计17.2322.521、合同是中空LOW-E玻璃（6+12A+6)mm,即玻璃厚度为6mm,中间隔离带宽12mm。秦皇岛市奥弘玻璃有限公司厂家直销（电话0335-35××××0)(6mm+12A+6mm)LOW-E镀膜中空钢化玻璃每平165元，符合合同要求，应当采用中空LOW-E玻璃费用165元/平xl7.23平=2842元.2、框料：中心路两个大厂家。(1)中心门窗厂安师傅电话：322×××8,死扇300元/个；活扇400元/个。20个玻璃框料要6600元。再加8个窗户框料，每平400元，22平计8800元，总计：15400元，有点贵。(2)盛达门窗厂黄师傅电话：130××××8123(窗户柜与玻璃柜)断桥隔热型材中人60料，最便宜每平200元，还有280元/㎡、300元/㎡、400元/㎡、600元/㎡。沈阳600—700元/平，不足2平按2平算，取中间价400元/㎡,另外安装费每平25元，扒窗户费每平20元，计每平445元，这是比较便宜的。则445元/平方米×22.52平=10021.4元。1+2合计：12863.4元。更换玻璃施工时，很容易被其他三期业主发现，都来要求更换，那中南损失太大了，为了减少中南损失，买受人建议将上述费用给业主即可。希望中院能支持原告的上诉请求和事实与理由，作出公正判决。辽宁中南置地有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉维持原判。邵中洋向一审法院起诉请求：1、根据合同（4号证据）第13条面积差异处理，出卖人应向买受人支付面积差异款25617.56元。2、根据合同第20条出卖人向买受人支付逾期办理房屋所有权登记违约金。从2017年2月13日到2019年11月4日的违约金是47370.15元。从2019年11月5日到判决之日每日47.6082元，从判决之次日起到起诉人拿到房照之日的违约金。3、根据合同第12条，出卖人向买受人支付逾期交付责任违约金37229.61元。4、销售时提供的样板实物图，宣传单中有隔墙和门（5、9号证据），交付时没有，要求赔偿墙体和门的造价款6600元。5、因为入住请求将交给出卖人的八项费用及利息（3号证据）返回买受人7147.83元。6、门窗和玻璃与合同不符，要求赔偿更换费用12088.4元。以上六项合计136053.57元。7、由被告承担。原告胜诉部分的诉讼费用及上诉费用。一审法院认定事实：2016年9月30日，邵中洋与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，邵中洋购买辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一处。该房屋经房产测绘机构预测，其建筑面积共113.83平方米，单价为每平方米4,182.39元，总价款476,082.00元；后经实测，面积为109.06平方米。《商品房买卖合同（预售）》第五条约定：房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。第十二条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。辽宁中南置地有限公司在其样板房的宣传图中标注：户型每户面积在实际中各有不同。本图仅供参考，买方可向销售人员洽询细节，房屋交付标准应以购房合同约定为准。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司。一审法院认为，邵中洋与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。关于邵中洋主张面积差异款的诉请，房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为113.83平方米，而实测建筑面积为109.06平方米，面积差为4.77平方米，中南置地有限公司应按合同约定承担返还房屋建筑面积差异款的违约责任，即绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。辽宁中南置地有限公司应给付邵中洋25,617.56元[(113.83平方米×3%×4182.39元/平方米）+（4.77平方米-113.83平方米×3%）×4182.39元/平方米×2]。关于邵中洋主张迟延办理房屋所有权登记违约金的诉请，依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但未在约定的时间内办理，提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，邵中洋作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月15日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币21,138.04元（476,082.00元×0.01%×444天）。关于邵中洋主张支付逾期交付责任违约金的诉请，《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，经庭审询问及辽宁中南置地有限公司提供的入住流转单，房屋验收符合商品房买卖合同约定，故该诉请没有事实与法律依据，不予支持。关于邵中洋主张中南置地有限公司赔偿其房屋隔墙与门的诉求，中南置地有限公司在房屋买卖合同（附件一）约定房屋分层分户图（标明详细尺寸，并约定误差范围），且在其样板房的宣传图中标注：户型每户面积在实际中各有不同。本图仅供参考，买方可向销售人员洽询细节，房屋交付标准应以购房合同约定为准。邵中洋在入住房屋时已经签署表明“业主已验收房屋”的入住流转单，可以认定邵中洋在签订房屋买卖合同及房屋入住时已经尽到了买受人对房屋实际户型状况的检验注意义务，因此对该诉求，不予支持。关于邵中洋以自己并未实际入住房屋为由主张中南置地有限公司返还取暖费、物业费、垃圾清运费等八项费用及利息的诉求，邵中洋在其房屋入住流转单中已作同意签名，则表明其已经验收房屋，办完入住手续。且邵中洋在签订商品房买卖合同时，已同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，故对该诉求，不予支持。关于邵中洋主张房屋买卖合同中约定的玻璃为中空Low-E玻璃，而交付的是浮法玻璃，请求中南置地有限公司赔偿更换费用的诉求，邵中洋提供的玻璃质量检验报告对房屋玻璃的性质的说明不清，且该份检验报告为无法与原件核对的复印件，故对该项诉求，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、中南置地有限公司于判决生效后10日内给付邵中洋房屋面积差异款人民币25,617.56元；二、中南置地有限公司于判决生效后10日内向邵中洋支付逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币21,138.04元；三、驳回邵中洋的其他诉讼请求。案件受理费2334元，由邵中洋负担1366元，辽宁中南置地有限公司负担968元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人邵中洋主张一审法院计算逾期办理房屋所有权证时间不当，应计算至实际办证之日的上诉理由，因房屋办理所有权证的条件已经达成，邵中洋作为房屋买受人应积极办理房屋所有权登记事宜，一审判决按照案涉房屋可以办理房屋所有权证书的日期计算逾期办理产权证违约金并无不当。关于邵中洋主张应支付其逾期交房违约金的上诉请求，虽辽宁中南置地有限公司向业主交付房屋时案涉房屋验收手续未办理完毕，但邵中洋实际接收了房屋并入住，经验收案涉房屋并无不合格情形，故房屋交付问题并未造成邵中洋实际损失。另根据合同约定，逾期办理产权证违约金起算之日为房屋交付之日180天，邵中洋对逾期办理房产证违约金的日期起算点为实际交房之日，对逾期交房违约金的日期起算点为房屋综合验收合格之日，其在这两项违约金请求中关于案涉房屋交付日期的主张存在矛盾、重合之处，故其关于逾期交房违约金的上诉请求不予支持。关于邵中洋提出的要求赔偿墙体和门的造价款6600元的上诉理由，邵中洋主张“辽宁中南置地有限公司提供的样板房实物图宣传单中有隔墙和门，在交付时没有”，辽宁中南置地有限公司宣传图片中TIPS温馨提示“户型每户面积在实际中各有不同，本图仅供参考，买方可向销售人员洽询细节，房屋交付标准应以购房合同约定为准”，案涉《商品房买卖合同（预售）》对墙体和门并无特别约定。根据入住流转单显示邵中洋对房屋已验收，办完入住手续。据此可以认定，案涉商品房的墙体结构及户门方面符合交付条件。邵中洋的此上诉理由，不能成立。关于邵中洋提出的因未入住请求将交给出卖人的取暖费、物业费、电梯费、装修垃圾清运费、电梯维护费、预存水费、预存电费、电梯运料费八项费用返还并支付利息的诉讼请求，取暖费系辽宁中南置地有限公司代为收取，此争议属供暖合同纠纷。物业费、电梯费、装修垃圾清运费、电梯维护费、预存水费、预存电费、电梯运料费均由物业服务公司收取，属物业服务合同纠纷。邵中洋的此诉讼请求与本案非同一法律关系，应另诉解决。关于赔偿更换门窗玻璃费用的请求，二审中邵中洋申请撤回了此项诉讼请求，辽中南置地有限公司表示同意。邵中洋在本案审理期间提出撤回起诉的请求，已经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，予以准许。综上，邵中洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2334元，由邵中洋负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 徐莲凤审判员 胡 玲二〇二〇年八月十日法官助理高石书记员李玉