广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初6950号原告：罗虹，女，1978年12月11日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑泳雅，广东盈进律师事务所实习律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。法定代表人：余庆培。原告罗虹与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗虹及其委托诉讼代理人魏冠到庭参加诉讼，被告万隆公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告自2017年1月1日起以原告实际支付的购房款为基数按日万分之三的标准向原告计付逾期交房违约金直至涉案房屋符合合同约定的交付条件后，被告通知原告办理收房手续的期限届满之日止，暂计至2017年5月31日为28706.04元；2.涉案房屋自2017年1月1日起至涉案房屋符合合同约定的交付条件后，被告通知原告办理收房手续的期限届满之日期间的物业管理费用由被告承担。按每月每平方米2.3元的标准，暂计至2017年5月31日为1667.27元。事实和理由：原告与被告于2016年1月9日签订了《中山市商品房买卖合同》，原告以637912元的价格购买被告位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋。合同约定被告应于2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依照合同约定按时支付了购房款，但被告一直未能将符合合同约定条件的房屋交付给原告使用。同时，原告认为上述合同第九条约定的被告的违约责任不足以弥补原告的损失，因此原告主张被告每逾期交房一天，应按原告已付购房款的万分之三向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告万隆公司经本院传票传唤，未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月9日，原告罗虹作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5396.43元，总金额为637912元整；原告以银行按揭方式分两次支付全部购房款，2016年1月9日以现金方式支付191912元，2016年2月9日以商业贷款方式支付446000元；关于交付期限，双方约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。《合同补充协议》约定被告按《中山市商品房买卖合同》所应承担的逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险由原告承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。被告于2017年4月12日出具一份广东省地方税收通用发票给原告，表明被告已经收取全部购房款637912元。庭审中，原告称被告没有在《中山市商品房买卖合同》约定的交房期限（2016年12月31日）前将符合合同约定的房屋交付给原告使用，并称被告至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告应按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金。原告表示合同约定的被告逾期交房的违约金的计算标准过低，基于民事活动的公平原则，参照原告逾期付款的违约责任，原告认为被告逾期交房应按已交付房价款万分之三的标准计算违约金。同时，原告认为《合同补充协议》属于格式合同，协议中关于被告所应承担的逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的条款严重降低了被告的违约成本，限缩了原告的权利，且被告没有就该条款对原告进行提示和说明，因此，该条款对原告不发生法律效力。另，原告在庭审中确认案涉房屋自2017年1月1日起的物业管理费尚未实际产生。经查，截止到本判决作出之日，位于中山市东凤镇金怡南路**的世宝广场住宅小区仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用；但被告万隆公司至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此被告万隆公司构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。本院认为，被告逾期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应向原告支付违约金。同时，鉴于涉案的商品房买卖合同补充协议是格式合同，在被告未提供任何证据证明其在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款的情况下，补充协议中逾期违约金总金额不超过总房价款1%的条款应认定为无效。关于违约金的支付标准。原告主张按每日万分之一的标准支付违约金不足以弥补其损失，进而请求将违约金的计算标准提高到每日万分之三。因原告没有提交相应的证据证明被告逾期交房给原告造成的实际损失，原告的该项请求不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因此，对于原告的该项请求，本院不予支持。综上，被告万隆公司应自2017年1月1日起以637912元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金。关于本案的案涉房屋的物业管理费问题。案涉房屋尚未达到合同约定的交房条件，原告并未实际接管案涉房屋，相应的物业管理费尚未实际产生，且本案被告不是案涉房屋物业管理费的主张方，因此，原告诉讼请求被告承担从2017年1月1日起至涉案房屋符合合同约定的交付条件后，被告通知原告办理收房手续的期限届满之日期间的物业管理费，没有事实依据，本院不予支持。被告万隆公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗虹支付违约金（违约金自2017年1月1日起以637912元为基数按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止）；二、驳回原告罗虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，减半收取为280元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一七年九月十四日书记员  廖 雪