广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初654号原告（反诉被告）：佘良，男，1962年3月20日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：陈碧名，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小敏，广东颖诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：李毅燚，男，1992年9月2日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区，委托诉讼代理人：梁冠斌，广东智洋律师事务所律师。原告（反诉被告）佘良诉被告（反诉原告）李毅燚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佘良及其诉讼代理人陈碧名，被告（反诉原告）李毅燚及其诉讼代理人梁冠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佘良向本院提出以下诉讼请求：一、李毅燚向佘良腾空交还广州市南沙区进港大道x号X房（以下统称涉案房屋）；二、李毅燚向佘良支付2019年1月28日至2019年7月27日期间的租金32400元，并从拖欠之日起按照每日1％的标准计算违约金；三、李毅燚向佘良支付涉案房屋2019年1月至2019年7月期间的物业管理费和2018年12月至2019年7月期间的电费、分摊电费、水费、污水处理费共3349.3元；四、李毅燚向佘良支付从2019年7月28日起至实际腾空交还涉案房屋之日止的房屋占用费，每月占用费为5400元；五、本案诉讼费由李毅燚承担。事实与理由：2018年7月19日，佘良与李毅燚签订《房屋租赁合同》，约定：李毅燚向佘良租赁涉案房屋，租期自2018年7月28日起至2019年7月27日止。每月租金为5400元，按月支付，于签约当日支付首月租金，以后每月28日前支付下月租金，先付后用。租赁期间物业管理费、公摊水费、公摊电费和污水处理费以及所用水费和电费均由李毅燚按时支付。2019年1月20日，李毅燚于突然提退租，佘良依据合同约定不同意其退租，要求继续履行合同，并明确告知李毅燚其无权单方终止合同。此后，佘良一直按月催促李毅燚缴纳租金和物业管理费等，但其均不予理睬，故涉案房屋产生的相关费用由涉案房屋的共有人王琴代交。为减少损失，佘良一直积极帮李毅燚联系转租或续租客户，但李毅燚并不积极。李毅燚在合同期内一直在占用涉案房屋，在合同到期后既未交还涉案房屋钥匙，也未清理搬出其所有的物品，也未恢复墙面。2019年8月18日，佘良清理了涉案房屋并重新放租。李毅燚现仍欠付2019年1月28日至7月27日共计6个月租金32400元，在抵扣李毅燚交纳的10800元押金后，其仍需支付租金21600元。此外，李毅燚还未支付2019年1月至2019年7月期间的物业管理费以及2018年12月至2019年7月的电费、分摊电费、水费、污水处理费等共计3349.30元。综上所述，李毅燚不遵守合同约定，严重违反契约精神，佘良为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告李毅燚辩称：李毅燚同意腾空交还涉案房屋，但不同意佘良提出的其他诉讼请求。李毅燚已于2019年1月20日明确告知佘良不再承租涉案房屋，同时要求尽快与佘良办理房屋交手续，但由于佘良一直不予配合，也不出具放行条，导致李毅燚无法把放置在涉案房屋内的物品搬离。鉴于上述情形皆因佘良的主观意愿和客观行为所致，故其无权要求李毅燚支付相应的租金、占用费等。在李毅燚不再承租涉案房屋后，佘良早已重新获得涉案房屋的使用权，其关于占用费、管理费以及水电费的主张毫无事实和法律依据。反诉原告李毅燚提出以下反诉请求：一、佘良向李毅燚返还扣押的物品，包括：办公桌16张，凳子11张，鱼缸1个，奔图牌打印机1台，谷鑫电脑主机3台，组装电脑9台，长城牌显示器5台，LG牌显示器1台，AOC牌显示器3台，envision牌显示器1台，PHILIPS牌显示器1台，方桌3张，键盘11个，风扇3台以及文件架11个；二、佘良赔偿扣押李毅燚电子设备期间造成的折旧损失11313.3元；三、佘良赔偿无权处置李毅燚电子设备所造成的损失9311元；四、佘良向李毅燚返还10800元保证金；五、本案诉讼费由佘良承担。事实与理由：2018年7月，李毅燚因经营需要，向佘良承租涉案房屋作办公室使用，双方签订了《房产租赁合同》。随后，李毅燚陆续购买了电脑主机、显示器、办公桌、凳子等办公设备。因经营情况出现变化，李毅燚在未拖欠租金的情况下，于2019年1月20日通知佘良，要求提前解除合同，但佘良不同意，并要求李毅燚支付剩余租赁期间的租金。经多次协商无果，李毅燚要求先搬离涉案房屋内物品，但佘良未予放行。佘良还擅自将李毅燚放置在涉案房屋内的两台电脑主机及显示器送给他人。李毅燚在要求提前解除合同时，同意佘良没收租赁保证金作为违约金，这一做法符合《房产租赁合同》的约定。在此情况下，佘良无权扣押李毅燚的物品，也无权在未经李毅燚同意的情况下，对李毅燚的物品进行处置。因佘良限制李毅燚自由支配涉案房屋内属于李毅燚的物品，导致相应物品产生折旧损失，还导致部分物品丢失，李毅燚据此要求佘良承担相应的违约责任。反诉被告佘良辩称：佘良没有扣押李毅燚的物品，同意李毅燚将涉案房屋中的物品取回，但李毅燚需先交纳物业管理费，物业公司才可以出具放行条。李毅燚的物品并不在佘良的控制之下，其可以随时取回，佘良也没有将其物品赠送出去或者进行抵扣。《房产租赁合同》第二十条手写部分明确约定，李毅燚不能提前解除合同。李毅燚在合同到期后怠于行使自己的权利，故不存在物品折旧损失。李毅燚提出的折旧损失没有依据，即使存在折旧损失，也应当鉴定。经审理查明：涉案房屋为佘良以及案外人王琴名下物业。2018年7月19日，佘良（出租方、甲方）与李毅燚（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，租期从2018年7月28日至2019年7月27日。甲乙双方约定月租金为5400元。租金按月结算，乙方在每月的第28日前结清下月租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。乙方于签订合同的当日内向甲方交付保证金10800元，以及首月租金5400元。如乙方逾期交付保证金或首月租金超过五天的，则甲方有权单方解除合同，没收乙方的定金，将该房产另行出租。租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。甲方提供家私电器（详见家私电器清单）予乙方于租赁期间使用。租赁期间，需要交纳的税费由乙方承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走。否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。双方另在合同中补充约定：1、除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除合同，否则守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方解除合同时，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。2、甲方承诺该租赁房产乙方可用于注册公司，且甲方愿意配合协助办理相关手续，如该租赁房地产地址无法注册公司或甲方不提供合法合理之配合，则乙方可无条件解除本租赁合同，并且甲方须退回已收租金及保证金，并补偿乙方中介服务费。合同另附《家私电器清单》，载明：涉案房屋附有沙发1套、餐台1张、物柜架2个、椅子2个、空调3台、空调遥控器2个、门钥匙2条、门禁卡2张。合同签订当日，李毅燚向佘良支付了首月租金5400元。合同履行过程中，李毅燚陆续向佘良支付了2019年1月27日前的租金，2018年12月31日前的物业管理费，以及2018年11月30日前的水电费用。2019年1月20日，李毅燚通过微信告知佘良，因经营不善，自该月起将不再租赁涉案房屋。佘良不同意李毅燚提前退租，并要求继续履行合同至租赁期满。李毅燚坚持要求提前解除合同，并同意由佘良没收保证金。2019年1月23日，李毅燚告知佘良其将在2019年1月27日前搬离涉案房屋。2019年1月24日，李毅燚准备将自有物品搬离涉案房屋。佘良收到物业管理人员的通知后，告知物业管理人员租赁合同尚在履行过程中，其不同意李毅燚提前退租，故不允许放行，也拒绝收回涉案房屋的钥匙。鉴于此，物业公司未向李毅燚开具放行条，也拒绝替佘良接收涉案房屋的钥匙。李毅燚未能及时腾空交还涉案房屋，亦没有继续在涉案房屋开展经营活动。2019年2月18日，李毅燚提出佘良可另找中介出租涉案房屋，但佘良表示双方的租赁合同还在履行，他不能代李毅燚转租，建议李毅燚自行与他人洽谈。2019年2月28日，佘良要求李毅燚交纳2019年2月和2019年3月的租金，另要求李毅燚交纳2018年12月至2019年1月的水电、公摊费以及2019年1月至2019年2月的物业管理费共1132.63元。李毅燚未进行回应。之后，佘良每月仍催促李毅燚交纳租金及相关费用，李毅燚明确表示不会再交纳。2019年4月17日，涉案房屋共有人王琴缴纳了涉案房屋2019年1月至2019年5月的物业管理费共2101.5元、2018年12月至2019年3月的电费共316.85元以及2018年12月至2019年3月的水费共14.83元。2019年6月18日，佘良见租期即将届满，故进入涉案房屋内拍摄照片，用于在微信朋友圈发布出租信息。2019年8月18日，佘良进入涉案房屋清理相关物品。佘良在2020年3月12日庭审中承认，其在清理房屋时搬走并丢弃了部分物品，另在清理过程中允许清理人员搬走两台电脑。佘良在当日的庭审中明确拒绝李毅燚搬走剩余物品。佘良认为，根据合同的约定，李毅燚在合同到期后未将屋内物品搬走，则视为其放弃物品权利，佘良有权自行进行处分，并且不对李毅燚负保管义务。庭审结束后，佘良将其搬走的物品搬回涉案房屋内。为查明李毅燚留存在涉案房屋内的物品情况，本院于2020年3月12日下午，组织双方前往涉案房屋对物品进行清点。经清点，涉案房屋内属于李毅燚的物品有：1.办公桌15张；2.凳子11张；3.发财树、金钱树、盆栽若干；4.鱼缸1个；5.奔图牌打印机一台；6.电脑主机12台（其中谷鑫牌3台、无牌组装机9台）；7.显示器11台（其中长城牌5台、LG牌1台、AOC牌3台、envision牌1台、PHILIPS牌1台）；7.方桌2张；9.键盘11个；10.风扇3台；11.奥克斯饮水机1台；12.得力牌立式文件架11个。为证明购买电脑设备所支付的费用，李毅燚提供了淘宝交易截图、支付宝交易凭证以及收款收据。根据上述证据的记载，李毅燚为购买电脑主机等设备合计花费31848元。2020年5月8日，佘良、李毅燚自行办理了涉案房屋的交接手续。佘良确认已收回门钥匙2把、电梯卡2张。李毅燚确认搬走办公桌8张、凳子8张、鱼缸1个、奔图牌打印机1台、谷鑫电脑主机3台、组装电脑9台、长城牌显示器5台、LG牌显示器1台、AOC牌显示器3台、envision牌显示器1台、PHILIPS牌显示器1台、方桌3张、鼠标键盘若干，奥克斯饮水机1台、电风扇3台，并同意放弃剩余遗留物品。另查明，李毅燚于合同签订当日向佘良支付了10800元保证金。佘良在起诉时同意用保证金抵扣李毅燚欠付的租金，另在2020年5月6日的庭审中要求保证金先予抵扣违约金，若有剩余则用以抵扣物业费和占用费。本院认为:佘良与李毅燚于2018年7月19日就涉案房屋签订的《房产租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于李毅燚在合同履行过程中提前退租，合同是否应当继续履行的问题。本院认为，合同的签订、履行均以自愿为原则。虽然佘良在合同履行过程中没有违约行为，而李毅燚提前解除合同，违反约定，但在承租人已明确表示无继续承租的经济能力，且不愿意继续承租的情况下，强制要求其继续履行合同，不仅违背自愿原则，还会加重承租人的负担，造成不公平。因此，在李毅燚明确表示不再承租涉案房屋，并且也实际不再使用的情况下，应当允许其提前退租。此时，佘良可就李毅燚的违约行为向其主张违约责任，并要求其赔偿由此造成的损失，以保证自己的利益不因合同提前解除而减损，而非强制要求李毅燚继续承租涉案房屋。事实上，李毅燚在要求提前解除合同时，亦同意承担由佘良没收保证金的违约责任，这既符合租赁市场交易习惯，也符合法律的规定。关于李毅燚是否应当继续支付2019年1月28日后的租金。李毅燚已在2019年1月20日明确表示不再承租涉案房屋，并在2019年1月24日尝试搬离并交还涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，佘良应当及时与李毅燚办理交接手续，收回房屋以避免损失的扩大，但佘良在2019年1月24日阻止李毅燚腾空交还场地，怠于行使收回房屋的权利，由此产生的扩大损失，应由其自行承担。据此，本院对佘良要求李毅燚支付2019年1月28日起至腾空交还场地之日止的租金和逾期交纳租金产生的违约金，不予支持。李毅燚在2019年1月要求提前解除合同，并在2019年1月24日之后未再实际使用涉案房，故其应向佘良结清在此之前产生的物业管理费和水电公摊等费用。根据佘良提交的缴费记录，涉案房屋的物业管理费标准为每月420.3元。因此，李毅燚仍需向佘良支付2019年1月的物业管理费420.3元。虽然根据佘良提交的缴费发票，无法查明2018年12月至2019年1月涉案房屋产生的水电公摊等费用的具体数额，佘良曾于2019年2月28日向李毅燚发送微信，要求李毅燚结清涉案房屋2018年12月至2019年1月的水电公摊费以及2019年1月至2019年2月的物业管理费共1132.63元，根据上述内容，在扣减物业管理费后，可以计算出其中水电公摊等费用合计为292.03元。因李毅燚未在微信中对上述金额提出异议，佘良亦实际代李毅燚缴交了上述期间的相关费用，故本院确认李毅燚仍应向佘良交纳2018年12月至2019年1月期间的水电公摊等费用共292.03元。如上所述，李毅燚提前退租,已构成违约，其要求佘良退还10800元保证金，没有依据。根据佘良在庭审中的陈述，其同意保证金先行抵扣违约金、物业管理费和占用费，是以其有权向李毅燚主张2019年1月28日之后的租金及其他费用为前提，但本院不认可佘良的上述主张，因此本案由佘良没收10800元保证金，更符合公平原则。佘良、李毅燚已于2020年5月8日自行办理涉案房屋的交接手续，佘良要求李毅燚腾空交还涉案房屋的诉讼请求，以及李毅燚要求佘良返还扣押物品的反诉请求，已无需本院再行处理。虽然佘良存在阻止李毅燚搬走屋内物品的行为，但本案纠纷因李毅燚违约而起，其对自身损失的产生负有过错，而其提供的证据亦不足以证明物品留置涉案房屋期间产生了11313.3元折旧损失，故本院不支持李毅燚的该项诉讼请求。根据《房产租赁合同》的约定，只有在李毅燚拒绝将自置家具、杂物全部搬走的情况下，佘良方可全权处理相关物品。李毅燚在2019年1月24日已计划搬离全部物品，但遭到佘良的阻止，即李毅燚未能及时将物品搬离涉案房屋并非主动放弃物品所有权，在此情况下，佘良对李毅燚留存在屋中的物品负有妥善保管义务。佘良在庭审中承认其曾允许清理物品人员搬走涉案房屋内两台电脑，故其对物品丢失负有一定过错。鉴于李毅燚提供的证据不足以证明两台电脑的实际价值，且佘良并未因此获利，本院根据公平原则，结合双方的过错程度，酌定佘良向李毅燚赔偿1000元。李毅燚主张的赔偿超过1000元的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告李毅燚应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佘良支付2019年1月的物业管理费420.3元以及2018年12月至2019年1月的水电公摊等费用共292.03元；二、反诉被告佘良应于应在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告李毅燚赔偿1000元；三、驳回原告佘良的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李毅燚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4421元，由原告佘良承担4176元，由被告李毅燚承担245元。反诉受理费299元，由反诉原告李毅燚承担290元，由反诉被告佘良承担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文审 判 员  李慧娟人民陪审员  冯仲刚二〇二〇年八月十七日法官助理谢雨虹书记员梁艺