云南省保山市隆阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0502执异30号案外人丁嘉龙，男，1961年1月3日生，回族，云南省勐腊县人，住勐腊县。申请执行人云南保山下村建筑工程有限责任公司。统一社会信用代码：91530502218931537D。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道升阳路88号。法定代表人杨江南，系该公司总经理。委托代理人邱建国，云南兰城律师事务所律师。被执行人云南保龙房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530500784645439C。住所地：保山市隆阳区黄龙山1号。法定代表人陈美香，系该公司总经理。委托代理人胡苏斌，云南天利达律师事务所律师。本院在执行申请执行人云南保山下村建筑工程有限责任公司与被执行人云南保龙房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月6日以（2020）云0502执恢160号之一裁定书查封保龙龙庭苑9幢1－3层商品房。案外人丁嘉龙于2020年7月27日向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查完毕。案外人丁嘉龙称，请求解除对保龙龙庭苑9幢1－3层商品房的查封。事实及理由：2013年12月18日，案外人与云南保龙房地产开发有限公司签订商品房购销合同及补充协议，该房地产公司将保龙龙庭苑9幢1－3层商品房共计3265.41平方米以35919510元出卖给案外人，案外人向房地产公司支付总价款50%即18019510元首付款后，向中国工商银行保山支行借款支付剩余价款。现该房产已向隆阳区住建局办理了备案登记（登记号：LY201302666）。案外人取得房产后已于2016年11月26日将该房产出租给赵红杏。综上所述，案外人已支付了全部购房款，合法取得上述房产并将房产出租给他人使用，人民法院不应当查封，请求支持其异议申请。同时，（2020）云0502执恢160号案执行标的仅为389557.15元，但法院却查封保龙龙庭苑9幢1－3层全部商品房共计5852.63平方米，属于超标的查封。申请执行人云南保山下村建筑工程有限责任公司称，1、保龙龙庭苑9幢1－3层商品房至今登记在被执行人云南保龙房地产开发有限公司名下，依物权法第九条规定，案外人丁嘉龙不享有所有权；2、保龙龙庭苑9幢1－3层商品房共计5852.63平方米，而案外人与被执行人以3265.41平方米签订购销合同，同时，案外人提交的《商铺租赁合同》1.1条、1.2条约定租赁面积为6807.38平方米，其中9栋商场5852.63平方米、8栋商铺二楼954.75平方米以及地下停车位120个出租给赵红杏使用，该合同将云南保龙房地产开发有限公司名下财产也出租，双方属恶意串通损害其他债权人的权益，购销合同应属无效合同；3、从案外人付款情况看，2013年12月18日，案外人与云南保龙房地产开发有限公司签订商品房购销合同后，在案外人未支付购房款的情况下，被执行人于2014年1月9日出具虚假预收购房款税务发票，收款18019510元。2014年2月10日案外人丁嘉龙通过建设银行同一天同一个账户五次转款共计1700万元，其真实性有待核实。2013年7月29日案外人丁嘉龙转款给云南保龙房地产开发有限公司9999999元，但双方签订商品房购销合同是2013年12月18日，明显不符合事实及规则；4、案外人丁嘉龙系云南保龙房地产开发有限公司的实际控股人，持股69.22%，其子丁东元持股30.78%，案外人作为公司实际控股人，完全可以操控公司一切行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。案外人的主张不符合上述规定的条件，请求依法驳回其异议申请。对案外人提出的超标的查封，申请执行人申请执行两案即（2018）云0502民初5509号民事判决书执行标的为389557.15元、（2017）云0502民初2064号民事判决书执行标的1475635.43元，以上两案执行标的1874192.58元以及利息、迟延履行金。同时，涉案商品房还涉及工商银行抵押贷款以及其他债权人的债权，法院查封该房产不存在超标的查封。被执行人云南保龙房地产开发有限公司未向本院提交书面意见。经审查查明，云南保山下村建筑工程有限责任公司于2018年10月31日以云南保龙房地产开发有限公司为被告向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，本院于2019年1月9日作出的（2018）云0502民初5509号民事判决书，判决由云南保龙房地产开发有限公司支付云南保山下村建筑工程有限责任公司工程款、利息共计389557.15元以及自2018年11月1日起的利息。经云南保山下村建筑工程有限责任公司上诉，保山市中级人民法院于2019年3月5日作出的（2019）云05民终275号民事判决书维持原判。云南保山下村建筑工程有限责任公司于2019年3月18日向本院申请强制执行。本院于2019年9月10日作出（2019）云0502执1357号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。现经云南保山下村建筑工程有限责任公司申请，本院于2020年6月4日以（2020）云0502执恢160号案恢复立案执行，在执行过程中，依法查封备案登记在云南保龙房地产开发有限公司名下保龙龙庭苑9幢1－3层商品房，实际查封房产为保龙龙庭苑9幢1－3层房号商02号商品房（建筑面积2734.59平方米）,备案登记簿编号为：DLY600000038517。本院另案执行（2018）云0502执1684云南保山下村建筑工程有限责任公司与云南保龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，执行标的为工程款及利息共计4531489.43元。在执行过程中，经对被执行人云南保龙房地产开发有限公司位于保山隆阳区公开拍卖，因无人竞买而流拍。后以变卖流拍价3903300.00元以物抵债给申请执行人，申请执行人未受偿628189.43元及判决确定的相应利息。另查明，2019年10月10日至今，本院先后受理保龙龙庭苑房屋买受人向本院申请执行云南保龙房地产开发有限公司案件96件，要求按判决执行由云南保龙房地产开发有限公司办理不动产权登记书并支付违约金，违约金超过1000万元。本院认为，云南保龙房地产开发有限公司名下保龙龙庭苑9幢1－3层有多宗房产。本院以（2020）云0502执恢160号案实际查封备案登记在云南保龙房地产开发有限公司名下保龙龙庭苑9幢1－3层房号商02号商品房，建筑面积2734.59平方米，备案登记簿编号为：DLY600000038517，可售状态标注为：可售。而案外人提交的《商品房购销合同》中约定其购买的房屋参考建筑面积为3265.41平方米，其备案登记号为LY201302666，案外人提交的证据不能证明本院查封了案外人备案登记的房产，故对案外人的异议申请依法予以驳回。关于超标的查封问题，该权利抗辩属于被执行人的权利，案外人无权提出。且本院多个案件涉及标的超过1000万元以及逾期利息、迟延履行金等，本院选择以（2020）云0502执恢160号案查封，且查封保龙龙庭苑9幢1－3层房号商02号商品房系同一宗房产，具有不可分性；从价值衡量，查封房产建筑面积2734.59平方米，结合目前保山市房产市场行情，并未明显超标的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项、第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人丁嘉龙的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 杨 宇审判员 张清清审判员 杨自凤二〇二〇年八月十日书记员 安德高