福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初5374号 原告：许友谈，男，1980年3月6日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴建军，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽川，福建世隆律师事务所律师。 被告：张永钢，男，1978年3月29日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，住福建省晋江市。 原告许友谈与被告张永钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许友谈的委托诉讼代理人张泽川、被告张永钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许友谈向本院提出诉讼请求：1.张永钢立即支付拖欠许友谈租金10200元（自2016年12月9日暂计至起诉之日），并自起诉之日起至付款之日止按银行同期同类贷款利率支付利息；2.张永钢自起诉之日起于每月15日向原告支付房屋租金人民币1700元直至2018年2月15日《出租合同》届满之日止；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：张永钢因居住需要，于2013年2月15日与杨敏莉签订《出租合同》，约定被告向杨敏莉租赁期名下位于晋江市房屋，每月租金1700元，租赁期限自2013年2月15日起至2018年2月15日至。原告于2016年11月22日在晋江市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞得上述房产，并于2016年12月9日与晋江市人民法院签订《拍卖成交确认书》，同日，晋江市人民法院作出（2013）晋执行字第2467号之一执行裁定书，裁定杨敏莉名下位于晋江市储藏间的所有权及相应的其他权利归原告所有，该房产的财产权自裁定送达原告时转移。后原告将上述房产变更至本人名下。然而，被告却拒绝向原告支付租金，自2016年12月9日取得晋江市房产所有权及其他相应权利起共计拖欠原告租金10200元。请求维护原告的合法权益。 被告张永钢辩称，因与原房东杨敏莉约定用诉争房屋租金冲抵原房东应支付给被告的借款利息，且现原房东仍未支付该借款本金及利息，被告主张继续以原房东应付给被告的借款利息用于冲抵被告租赁原房东房屋产生的租金。因该房屋存在抵押权，所以拍卖房屋的价款申请人分文未得，且在整个执行过程中至今日开庭止，被告仍然没从原房东那里得到任何借款本金及利息。在原房东仍未支付给被告的借款本金及利息的情况下，被告的租赁权利在先，原告的竞买行为在后，从维护被告合法权利、“买卖不破租赁”、权利先后的顺序等角度，在本案租赁期限未届满及原房东没有支付被告借款本金、利息的情况下，被告当然有权主张继续以原房东应付给被告的借款利息用于抵充被告租赁原房东房屋产生的租金。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 双方当事人争议的焦点为：原告向本院请求被告支付租金的义务是否予以支持，被告抗辩无需支付租金的理由能否成立。对此，本院予以查明、分析并认定。 许友谈主张，原告是晋江市竹园小区6幢301房屋的所有权人，原告对自己的财产享有占有使用收益处分的权益，被告拒不支付原告租金已经违反其承租义务，原告诉求的事实清楚，证据充分；2.被告抗辩无需支付租金的理由不能成立，被告与杨敏莉的借款抵充租金的约定无法对抗原告，被告的理由缺乏事实依据。并提供以下证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告的基本情况；2.被告户籍信息复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；3.《出租合同》复印件一份，证明被告向杨敏莉租赁位于晋江市房屋，每月租金1700元，租赁期限自2013年2月15日起至2018年2月15日止的事实；4.拍卖成交确认书复印件一份，证明原告于2016年11月22日在晋江市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞得杨敏莉名下的位于晋江市的事实；5.（2013）晋执行字第2467号之一执行裁定书复印件一份，证明晋江市人民法院于2016年12月9日裁定杨敏莉名下位于晋江市储藏间的所有权及相应的其他权利归原告所有，该房产的财产权自裁定送达原告时起转移的事实；6.不动产权证、涉税证明复印件各一份，证明晋江市房产已变更至原告名下的事实。 对此，张永钢不持异议。其主张与答辩意见一致，并提供如下证据：民事判决书、受理执行通知书复印件各一份，证明因被告借款给原房东杨敏莉、被告租赁原房东杨敏莉的涉讼房屋并约定以该笔借款利息冲抵房屋租金、被告依法向本院申请强制执行等事实。 许友谈质证认为，1.对证据的真实性没有异议，但是与本案无关，被告与杨敏莉的借贷关系无法对抗原告要求支付租金的诉求；2.从晋江法院的（2013）晋民初字第8191号民事判决书可以体现原告的诉求是请求判令杨敏莉偿还借款及利息，是借贷的债权，而判决书上判决的是生效十日内返还借款，债权在判决书中已经予以确定，该判决无法抵销对于原告所要求支付租金的事实，该判决与本案没有任何关联性。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告许友谈提供的上述证据及被告张永钢提供证据，客观真实，内容及形式均未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，且双方均互予认可真实性，本院予以采纳并作为定案的依据。本案中，许友谈于2016年11月22日在晋江市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台参与拍卖，通过公开竞价成交，最终以最高价竞得拍卖标的，本院于2016年12月9日出具《拍卖成交确认书》，确认许友谈竞得杨敏莉名下的位于晋江市储藏间，成交价为470225元人民币。同日出具（2013）晋执行字第2467号之一执行裁定书，解除对该房产的查封，确认该房产的所有权及相应的其他权利归买受人许友谈所有，该房产的财产权自本裁定送达买受人许友谈时起转移。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”和第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，许友谈于2016年12月9日已依法取得晋江市储藏间的物权，其作为所有权人，根据物权法第三十九条的规定，依法享有占有、适用、收益和处分的权利。现该房产仍由张永钢占有使用，张永钢依据发生法律效力的（2013）晋民初字第8191号民事判决书，享有对原房产的所有权人杨敏莉的另案债权，本院判决：杨敏莉应于本判决生效之日起十日内返还张永钢借款100000元，并按月利率1.7%计算支付自2013年10月10日起至判决确定还款之日止的利息。该判决书中认定张永钢与杨敏莉约定借款月利率1.7%并未超过银行同期贷款利率的四倍，因双方约定杨敏莉以房屋租金冲抵应支付给张永钢的借款利息，故对张永钢要求利息起算自提起诉讼之日起的主张予以支持。对此，本院认为，依据“买卖不破租赁”原则和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”张永钢与杨敏莉签订房屋租赁合同期限为2013年2月15日起至2018年2月15日止共五年，约定租金为每月1700元。许友谈取得房屋所有权尚在租赁期间之内，依照物权优于一般债权的原则，许友谈自取得物权之日即2016年12月9日即依法享有对该房屋的占有、适用、收益和处分的权利，现许友谈主张承租人张永钢应向其履行支付自2016年12月9日至起诉之日的租金10200元（6个月租金），并每月15日向其支付房屋租金1700元直至《出租合同》届满之日（2018年2月15日）止，符合法律规定，可予以支持。张永钢与杨敏莉所约定的以借款利息冲抵应缴租金的意思表示，依照合同相对性，对房屋的新物权所有人许友谈并不产生法律的对抗效力和拘束力。张永钢已在2014年1月20日通过诉讼并经人民法院生效判决对杨敏莉享有返还借款本金100000元及自起诉之日（2013年10月10日）起至确定还款之日止按月利率1.7%的利息的民事权利并已申请强制执行，其债权已依法确认并受法律保护，应另案向杨敏莉主张权利。张永钢的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。因张永钢至本院一审辩论终结前，仍继续占有该房产，故本院依法认定张永钢就其继续租赁使用该房产应向许友谈承担缴纳拖欠租金10200元和继续履行缴纳租金义务的民事责任。 经庭审举证、质证及认证，对本案主要事实作如下认定： 2013年2月15日，涉讼房产的原产权人杨敏莉作为出租方将涉讼房产出租给张永钢，租赁期限五年，至2018年2月15日止，双方约定每月租金1700元，以应付的借款利息用于折抵张永钢租赁涉讼房产产生的租金。2016年12月9日，许友谈通过淘宝网司法拍卖网络平台竞买并经本院（2013）晋执行字第2467号之一执行裁定书确认取得涉讼房产的所有权。2017年5月15日，许友谈办理涉讼房产的不动产登记证[闽（2017）晋江市不动产权第0014638号],双方未再重新签订租赁合同，涉讼房产仍由张永钢租赁使用至今。 本院认为，许友谈作为涉讼房产所有权人，自2016年12月9日起即取得物权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因张永钢与原所有物权人杨敏莉之间的租赁关系没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，可确认合法有效；许友谈取得物权尚在该租赁期间，现许友谈依物权权利作为出租人请求张永钢继续履行原租赁合同，符合法律规定，对其依法享有收益（租金），张永钢作为占用使用该房产的承租人应向许友谈承担自2016年12月9日起至租赁期限届满之日止的相应履行义务。张永钢的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。在合同履行期间，张永钢未及时向许友谈按期支付租金，截至起诉之日止尚欠原告租金约10200元，张永钢的行为已然构成违约，依照法律规定，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的租金。鉴于原告并未主张解除合同，属对己权利的有权处分，该处分行为符合法律规定，本院予以照准。被告不履行合同义务，给原告造成经济损失，理应承担违约责任，故被告应支付原告自2016年12月9日起至2017年6月8日止的租金10200元，还应承担迟延履行的违约责任即支付原告自2016年12月9日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率以尚欠租金为基数计付的逾期付款利息。原告又主张被告应自起诉之日即2017年6月6日至合同届满之日（2018年2月15日）每月15日支付租金1700元，为便于计算，本院对起算时间调整为2017年6月9日。综上，原告诉讼请求的合法有据部分，本院予以支持。对原告诉讼请求中合法有据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第二十八条、第三十九条《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张永钢应于本判决生效之日起五日内向原告许友谈支付2016年12月9日至2017年6月8日期间的租金10200元及逾期付款利息（自2017年6月6日起至实际还款之日止，以10200元为基数，参照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率标准计算）； 二、被告张永钢应向原告许友谈继续履行租赁合同，并自2017年6月9日起至2018年2月15日止于每月15日向许友谈支付月租金1700元（以被告张永钢实际占用期间为计算依据）； 三、驳回原告许友谈本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元，因适用简易程序减半收取为27.5元，由被告张永钢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈世铁 二〇一七年九月一日 书记员  许玉娇 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -8- -9-