广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0111民初1360号 原告崔某，女，汉族，1971年6月10日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区， 原告刘某，男，汉族，1990年1月9日出生，身份证住址广东省龙川县， 两原告的共同委托代理人戴文胜，广东耀辉（惠州）律师事务所律师。 两原告的共同委托代理人马兰兰，广东耀辉（惠州）律师事务所律师。 被告谢某，男，1963年9月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 被告刘某1，女，1967年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 两被告的共同委托代理人李喜春，广东天穗律师事务律师。 第三人叶某，男，1966年12月5日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县， 第三人陈某，女，1974年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县， 原告崔某、刘某与被告谢某、刘某1及第三人叶某、陈某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔某、刘某的共同委托代理人戴文胜，被告谢某、刘某1及其二人的共同委托代理人李喜春到庭参加了诉讼。第三人叶某、陈某经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔某、刘某共同诉称，被告谢某、刘某1与第三人叶某、陈某机动车交通事故责任纠纷一案，贵院以（2015）穗云法执字第6484号执行裁定书查封了位于广东省的房产（龙交012014XXXX）。对此，我们向贵院提出执行异议，贵院经审查后于2016年11月21日作出（2016）粤0111执异38号执行裁定书，驳回我们的异议请求。我们认为，该裁定书认定的事实是错误的，我们与第三人叶某在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的房屋买卖合同，应受法律保护。我们与第三人叶某在2011年9月23日签订的《房屋买卖契约书》，在法院查封涉案房产前己实际占有该房产并进行了装修，并且该房屋也一直在使用中，房屋的物业费及水电费均是由我们缴纳。我们已向第三人叶某支付了全部房款。涉案房产未能办理过户手续不是我们自身原因导致的，而是第三人叶某拒不配合过户，我们不存在任何过错。综上，请求法院判令：1．贵院（2015）穗云法执字第6484号执行案停止对我们共同所有的（登记在第三人叶某名下）位于广东省××××房的执行，并解除对该房屋的查封；2．确认位于广东省××××房为我们共同所有；3．本案全部诉讼费用由被告承担。 被告刘某1、谢某共同辩称，1.涉案房屋登记的权属人是叶某，并非两原告，原告提供的案外人刘积忠与叶某之间的字据无法证明原告与叶某之前存在真实的房屋买卖关系；2.原告声称向叶某支付了16万元购房款，但是没有提供相应的银行转账记录等支付凭证，根据河源地区的经济水平及两原告的经济能力不太可能通过现金方式支付16万元，而且原告提供的房屋买卖契约书没有约定房屋的交易价款，所以无法得知16万元占房屋全部价款的多少比例，不能证明原告已全部付清房款；3.原告提交的装修票据物业费票据等都充分证明了涉案房屋一直由叶某占有管理，而且两原告在之前的执行异议听证中，承认自2010年以来就一直在惠州××××等地打工，并没有在龙川县生活，所以原告是不可能实际占有涉案房屋；4.原告声称在2011年向叶某购买房屋，但是该房屋在2013年竣工，叶某于2014年办理了房产证，直到2015年11月房屋被查封，原告在长达数年的时间内没有去办理房屋过户手续，也没有办理预告登记，没有尽到谨慎履约人的注意义务，显然自身存在重大过错。因此，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 第三人叶某、陈某无答辩。 经审理查明，谢某、刘某1诉叶某、陈某、庄勇、中国人民财产保险股份有限公司广州分公司、叶某1机动车交通事故责任纠纷一案，本院于2014年12月18日作出民事判决：一、在本判决生效之日起十日内，中国人民财产保险股份有限公司广州分公司在机动车交通事故责任强制保险和商业第三者责任保险的限额内赔偿谢某、刘某1损失合计248130.63元（精神损害抚慰金在交强险限额内优先赔付）。二、在本判决生效之日起十日内，叶某、陈某共同赔偿谢某、刘某1损失合计248843.69元。谢某、刘某1不服该判决，提出上诉。2015年6月5日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法少民终字第118号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。 2015年7月13日，谢某、刘某1依据上述生效判决向本院申请执行，本院以（2015）穗云法执字第6484号立案执行。2015年9月7日，本院作出（2015）穗云法执字第6484号执行裁定：查封叶某名下位于广东省的房产（龙交012014XXXX）。2015年11月24日，本院依法向龙川县住房和城乡规划建设局送达执行裁定书及协助执行通知书，查封位于广东省××××房。为此，两原告对本院查封的位于广东省××××房提出书面异议。本院于2016年11月21日作出（2016）粤0111执异38号执行裁定，裁定：驳回崔某、刘某的异议请求。两原告于同月29日收到上述执行裁定书，并于2016年12月13日向本院递交本案起诉状。 另查明，根据龙川县不动产登记局于2016年5月30日出具的《房地产权档案查阅答复书》记载：XX县XXXX区XX小区XXX栋第四层3A01号房屋权属人为叶某，登记字号龙交012014XXXX，“房屋产权状态说明栏”注明“此房未办理抵押”。 两原告为证明其主张，提交房屋买卖契约书、存折、自动柜员机客户凭条、个人业务凭证（签单）物业管理费委托划缴协议书、转让合同、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、发票、收据、委托性存款业务系统凭证、业主（住户）手册、证明、物业管理委托划缴协议书、住房产权登记信息查询结果、无房证明、对账单、售后服务单等证据。其中，房屋买卖契约书记载的签订方为两原告与第三人叶某，双方约定：“定契约时，乙方（两原告）付元整；余款仍沿用叶某名义去按揭十五年，如乙方提前还贷款则自动取消沿用甲方（叶某）名义。甲方夫妻完全有义务配合好双方约定按揭的程序……”，但房屋买卖契约书对交易房屋的地址、交易金额、支付方式及期限、过户期限等重要事项均未约定；存折的户名为叶某；客户凭条为银行柜员机自动存款凭证，两原告称以叶某名义存款入还贷账户以交纳按揭款；物业管理费委托划缴协议书记载的付款方为刘积忠；转让合同由叶某出具，内容为：现将XXXX区XXX号房转让给刘积忠，收到刘积忠现金160000元；商品房买卖合同由叶某与龙川泰华实业有限公司签订，约定叶某向龙川泰华实业公司购买涉案房屋，总金额286173元，采取银行按揭方式，按揭贷款额为总价款的70%，实计200000元；个人购房借款/担保合同由叶某与中国工商银行股份有限公司龙川支行签订，约定由中国工商银行股份有限公司龙川支行向叶某发放200000元贷款用于购买涉案房屋；证明由龙川县泰华城实业发展有限公司出具，内容为：兹证明XXX县XXXX区XX小区XXX栋3A01原业主为叶某，在本公司登记的水电户主为叶某，但2011年9月叶某将此房转让给了崔某，该房的装修手续由崔某一家办理，该房屋装修好后至今一直由他们一家居住，该房屋的物业管理费、水电费、住宅专项维修资金等所有相关费用一直是崔某一家在交纳。 两被告对原告提交的银行存折、存款凭条、个人购房借款/担保合同的真实性确认，关联性不予确认，对其余证据真实性、关联性均不予确认。 两被告为证明两原告主张支付给第三人叶某的购房款金额与房屋的实际市场价值有较大差距，向本院提交了由本院委托深圳市国政房地产土地评估有限公司对XX县XXXX区XX小区XXX栋第四层3A01号房地产所作出的估价报告（初稿），深圳市国政房地产土地评估有限公司于2016年3月2日作出评估结论，认定上述房产的评估价为652930元。两原告对上述估价报告真实性确认，但认为评估报告作出的时间为2016年，而两原告与第三人叶某签订房屋买卖合同的时间是2011年，故对关联性不确认。 庭审中，两原告表示其已付清涉案房屋全部房款，但对具体金额不清楚，两原告表示与第三人叶某签订房屋买卖契约后，其仍以第三人叶某的名义清偿房屋的按揭贷款，并已提前还贷完毕，但未能提交其办理提前还贷手续等相关证据予以证实。 以上事实，有房屋买卖契约、转让合同、银行存折、存款凭条、《个人购房借款/担保合同》、《广东省商品房买卖合同》、购房发票、收据、物业管理费委托划缴协议书、房地产评估报告、本院（2016）粤0111执异38号执行裁定书及当事人陈述等证据证实。 本院认为，两原告主张其对本院查封的位于XX县XXXX区XX小区XXX栋第四层3A01号的房产享有所有权，对此本院认为，根据龙川县不动产登记局出具的《房地产权档案查阅答复书》，本院查封涉案房屋时，该房屋的所有权人为叶某，故本院查封涉案房屋的执行行为合理合法。两原告提交的《房屋买卖契约书》、转让合同、证明等证据，拟证明其二人的对涉案房屋享有所有权，但两原告提交的上述与第三人叶某签订的《房屋买卖契约》对房屋交易的重要事项约定不明，银行凭证、物业管理费委托划缴协议书等证据不能证实房款是由两原告支付的，即证据之间的关键事项未能相对应，且两原告虽表示已付清涉案房屋全部房款，但对具体金额不清楚，同时未能提交其办理提前偿还房屋贷款手续等相关证据，明显有违常理，故两原告主张其对涉案房屋享有所有权理由不充分，本院不予采信。即使两原告陈述其二人于2011年9月向第三人叶某购买涉案房屋属实，但其二人在长达四年的时间内一直未办理或要求第三人叶某办理房屋过户手续，且不能证明其二人非因自身原因未办理涉案房屋的过户登记，导致物权未发生变动，其二人应自行承担相应的法律后果。综上，两原告要求本院（2015）穗云法执字第6484号执行案停止对位于广东省××××房的执行，并解除对该房屋的查封及确认该房屋为其二人共同所有的请求无事实依据，本院不予支持。 第三人叶某、陈某经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条的规定，裁定如下： 驳回崔某、刘某的诉讼请求。 本案受理费5593元，由崔某、刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  吴彤彤 人民陪审员  聂清玉 人民陪审员  刘葵生 二〇一七年九月十二日 书 记 员  何蔓茵