广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9642号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁龙金、俞诗瑶，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘小娟，女，1990年10月5日出生，汉族，住所地安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：冯欢容，女，1949年12月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区。上诉人吕景辉因与被上诉人刘小娟、原审被告冯欢容租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕景辉上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项。2.判决刘小娟支付2018年10月起至实际交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷10号5楼房产之日止的房屋占用费。3.判决刘小娟支付2018年9月起至实际交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷10号5楼房产之日止的水电费。4.判决刘小娟将海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷10号5楼房产腾空交还吕景辉管业。5.判决吕景辉无需向刘小娟赔偿装修残值损失费。6.本案一、二审诉讼费用由刘小娟承担。事实与理由：一、一审法院认为，吕景辉应当在知道刘小娟搬走后的合理期限内自行收回房屋，鉴于刘小娟未实际使用房屋，因此对吕景辉要求腾空交回房屋、支付占用费等的请求不予支持。我方认为，腾空交回房屋是刘小娟应尽义务，即使其实际搬离了房屋，但房屋仍处于其管业状态，且其以拒绝交回钥匙、申请鉴定等实际行动拒绝吕景辉自行收回、使用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，刘小娟应支付房屋占用费、水电费至其实际交回房屋之日止。二、刘小娟主张的装修费残值损失不存在，吕景辉无需向其赔偿装修残值损失费。一审法院认为，虽刘小娟撤回装修残值的鉴定申请，但根据转账记录等证据，可酌定其装修损失为51750元，且因吕景辉对合同无效承担主要过错责任，因此需要承担70％的损失。我方认为：1.案涉纠纷并非因合同无效而产生，而是由于刘小娟经营的是散乱污企业，其为逃避执法部门的查处，自行选择搬离房屋，吕景辉从未以合同无效为由要求其返还房屋，故即使本案存在装修损失，也与吕景辉无关。2.刘小娟未提供任何证据证明吕景辉同意其进行装修，根据前述司法解释第十三条的规定，装修费用应由刘小娟承担。3.即使根据前述司法解释第九条的规定，认定吕景辉应当承担部分装修费用，也应当区分“未形成附合的装饰装修物”与“已形成附合的装饰装修物”，一审判决笼统认定装修损失，属于事实不清。4.刘小娟在一审中申请对装修残值进行鉴定，后又撤回，其应承担举证不能的法律后果，一审法院在无直接证据证明装修残值存在，也未进行现场勘查的情况下酌定装修残值，没有事实和法律依据。5.吕景辉于2019年11月21日收到一审判决后，即强行进入案涉房屋，发现装修早已被破坏，并不存在装修残值，一审法院判决吕景辉赔偿装修残值没有事实依据。综上，根据民事诉讼法第一百七十条规定，请求二审法院支持吕景辉的全部上诉请求。二审中，因吕景辉已在收到一审判决后自行收回案涉房屋，故其申请撤回要求刘小娟将案涉房屋腾空交还其管业的诉讼请求。被上诉人刘小娟二审答辩称：一、除刘小娟租赁的案涉房屋外，案涉房屋所在楼房的其他房屋亦被吕景辉、冯欢容对外出租，且这些承租人亦就其与吕景辉、冯欢容的租赁合同纠纷提起诉讼，故案涉楼房的承租人与出租人吕景辉、冯欢容之间的纠纷是个性化较强的租赁合同纠纷案例。二、案涉楼房的承租人均受到吕景辉的欺骗，吕景辉曾承诺其所出租的房屋适合所有承租人作工厂使用，且各承租人可就案涉楼房的相应房屋办理包括申请工商营业执照等一切经营手续。在此情况下，案涉楼房的承租人遂各自带着机器设备、数十名工人进驻相应房屋，并为房屋装修支出多达四五十万元的装修费用。后因吕景辉中途违约，要求各承租人离开租赁房屋，导致各承租人因搬迁、另行租赁房屋等承受巨大损失，吕景辉的行为实际是严重破坏社会和谐、极其恶劣的侵权违约行为。三、刘小娟搬离案涉房屋，是因为房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改造，吕景辉为获取高额回报而采用非法手段逼迫案涉楼房的承租人在2018年9月15日前搬离房屋。四、吕景辉拥有所有权的案涉楼房，三层以下是合法的，三层以上的均是违法建筑。五、针对吕景辉的上诉请求，我方具体意见如下：1.一审判决第二项判令吕景辉向刘小娟赔偿装修残值损失36225元，但该数额事实上亦不足以弥补刘小娟因吕景辉造成的租赁损失，现吕景辉还要求撤销该判项，明显不合理。2.刘小娟在2018年9月搬离案涉房屋后，已将9月份的租金及8、9月份的水电费全额向吕景辉、冯欢容的账户支付，吕景辉关于房屋占用费及水电费的上诉请求亦是不合理的，应予以驳回。3.在刘小娟搬离案涉房屋的第二天，吕景辉便指令案涉楼房的保安进入房屋，即案涉房屋此时已在吕景辉的控制之下，刘小娟并未占用房屋，故吕景辉上诉主张刘小娟向其支付2018年10月起至实际交还案涉房屋之日止的房屋占用费，并无事实依据。4.本案一、二审诉讼费用的承担由法院进行认定。原审被告冯欢容未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘小娟向一审法院起诉请求：1.判决解除刘小娟与吕景辉、冯欢容之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令吕景辉、冯欢容退还刘小娟涉案厂房押金（保证金）38790元；3.判令吕景辉、冯欢容支付刘小娟的经济损失42万元（其中顶手费13万元、装修费13万元、设备报废损失9万元、另行租赁损失6万元、搬迁费用1万元）；4.本案诉讼费由吕景辉、冯欢容承担。吕景辉在一审中提出反诉，请求：1.判令刘小娟向吕景辉支付2018年10月份起的租金至刘小娟交还租赁房屋之日止；2.判令刘小娟向吕景辉支付2018年9月份起的水电费至交还租赁房屋之日止，暂计至2018年10月5日为5175.44元；3.判令刘小娟向吕景辉支付按每日195元的标准支付2018年10月6日起的违约金至全部租金清偿之日止；4.判令刘小娟将海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷10号5楼房产腾空交还吕景辉管业；5.本案诉讼费由刘小娟承担。一审法院经审理查明：根据吕景辉提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第009564号）记载，海珠区新滘镇东风村东胜新街南7巷10号的使用人为吕景辉、吕文俊、冯欢容，面积98.4平方米，建筑结构为框架，层数三层半，建筑面积344.4平方米。吕文俊、冯欢容分别于2018年11月14日出具《情况说明》，主要内容是：吕文俊、冯欢容、吕景辉系海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷10号房屋共有人。吕景辉与冯欢容系夫妻关系，吕景辉与吕文俊系父子关系。吕文俊、冯欢容一直将上述地址的地上建筑交由吕景辉管理，管理权包括出租、收取租金、占用费、水电费等，并授权吕景辉以个人名义通过诉讼等一切合法方式解决因上述地上建筑所产生的纠纷及主张相关权利。2017年11月23日，吕景辉（出租人、甲方）与刘小娟（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷10号五楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日，租金每月19500元（含管理费）；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金、管理费每月5日前转账给甲方；乙方向甲方交纳38790元保证金，甲方在租赁期满、乙方结清费用后将保证金退回乙方；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建、场地装修及改变房屋用途；大楼内的通道不准堆放杂物；等等。合同签订后，刘小娟向吕景辉支付了保证金38790元，吕景辉亦将案涉房屋交由刘小娟使用。刘小娟主张其于2018年9月13日搬离案涉房屋，双方没有办理房屋交接手续，刘小娟搬离过程多次上下楼梯，吕景辉聘请了安保人员在案涉大楼巡查，吕景辉应当知道刘小娟搬离的事实。吕景辉表示刘小娟搬离并未通知吕景辉，双方没有办理房屋交接手续。在一审庭审中，吕景辉确认刘小娟付清了2018年9月30日之前的租金和管理费以及2018年8月30日之前的水电费，未支付2018年9月水电费5175.44元。刘小娟主张其经济损失42万元（其中顶手费13万、装修费13万元、设备报废损失9万元、另行租赁损失6万、搬迁费用1万元）。关于装修损失部分，刘小娟在审理过程中申请对其装修损失进行鉴定，但后自行撤回鉴定申请。为证明其装修损失，刘小娟提供了装修合同、装修费收据、银行交易明细对账单。装修合同显示：工程地址为大塘Miss制衣厂，施工面积450平方米，开工日期2017年11月27日，竣工日期2017年12月30日，承接方为吕荣斌，委托方为刘府林是刘小娟的姐夫。2017年12月17日的收据载明：今收到大塘Miss制衣厂做装修人民币叁万伍仟元整，备注总工程105000元，现付80000元，明天再付20000元，剩余5000元等三十天后无质量问题在付清，等。刘小娟的银行明细对账单显示其分别于2017年12月1日支付15000元、12月7日支付15000元、12月8日支付15000元、12月17日支付35000元、12月18日支付20000元、12月30日支付3500元合计103500元给吕荣斌。吕景辉质证不确认上述证据的真实性、合法性和关联性。刘小娟提供了银行明细对账单证明其向危雅雅支付了顶手费138439元，账单显示刘小娟分别于2017年11月7日支付20000元、11月25日支付110000元、11月26日支付8439元合计138439元给危雅雅。吕景辉质证不确认其关联性，认为与本案无关。关于设备损失，刘小娟主张为保障经营到租赁期满而购买了很多新设备，花费10万元，搬离时作为废品出售卖了1万元，但未能提供相应的证据，吕景辉对此不予确认。关于另行租赁损失，刘小娟主张从其他人处转租而承租了新的场地，其损失6万元。为证其主张，刘小娟提供了两份《租赁合同》及收据。吕景辉质证，不确认合同的真实性。关于搬迁费，刘小娟主张其支付了搬迁费6550元，并提供了《收据》、微信转账记录为证。吕景辉质证不确认《收据》、微信转账的真实性。关于刘小娟搬离案涉房屋的原因。刘小娟主张房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改建并承诺给予三倍的租金，吕景辉为获取高额回报而串通执法部门经常到包括刘小娟在内的承租人经营的厂房巡查，吕景辉迫使刘小娟在2018年9月15日前搬离，故刘小娟在2018年9月13日搬离了案涉房屋。刘小娟为证明其主张，提供了刘小娟与吕景辉代理律师李丽莉于2018年9月11日在海珠区××南社区居委会2楼的录音、微信聊天记录。该录音主要内容是双方协商刘小娟搬离时间、退还押金及补偿问题，但未能达成一致。微信聊天记录是刘小娟的丈夫**鹏与其委托代理人吴晓琳之间的对话，主要内容：9月30日**鹏说“怎么还收到房租单”，吴晓琳说“就是耍花招，怕打败官司，证明自己没有赶你们走”；10月7日，**鹏说“我们就是不用跟房东说我们搬走了吗，等一下他会不会说他也不知道我们搬了啊”，吴晓琳说“你们可以拍摄些照片，说明你们已经搬走了。然后发给房东”。吕景辉确认录音的真实性，并主张因河涌整治及环保处罚问题，刘小娟搬离时基于自身没有取得经营执照的考虑，吕景辉没有要求解除合同；不确认微信聊天记录的真实性，认为与本案无关。吕景辉提供了网络新闻（打印件）、行政处罚决定（有原件核对）、南洲街桥南社区居委会发出的《通知》（有原件核对）。其中居委会2018年7月12日《通知》的主要内容为：根据《环境保护法》《消防法》、《水法》的规定以及市、区关于清理整顿重点河涌流域“散、乱、污”场所的有关要求，河涌沿线严禁经营制衣、印刷、洗水、仓储等极易产生废水、废气、废渣的产业。现将有关事项通知如下：1.请物业所有人、生产经营者立即停止违法违规的出租和经营行为，涉及“散、乱、污、危”业态物业的所有人和生产经营者应在7月31日前自行搬离和清拆；2.对于拒不纠正违法行为的，街道、环保、城管、安监等相关单位，依法对“散、乱、污、危”场所进行统一的清拆和取缔，等等。刘小娟经质证，不确认网络新闻的真实性，确认行政处罚决定的真实性，承认在2018年8月2日前后看到居委会发出的《通知》。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案刘小娟与吕景辉签订租赁合同约定的租赁房屋没有取得宅基地证或规划许可证或办理了相关批准手续等，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，租赁合同无效。刘小娟请求吕景辉退还保证金38790元，吕景辉无异议，一审法院予以采纳。冯欢容不是租赁合同当事人，且刘小娟没有提供证据证明本案债务是因夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生，故刘小娟要求冯欢容承担责任，一审法院不予支持。关于场地交付及租金的计算问题。刘小娟主张其于2018年9月13日搬离案涉房屋，但未能提供证据证明其已明确告知吕景辉并办理相应房屋交接手续。刘小娟作为承租人在合同解除或合同无效搬离之时负有将租赁房屋交还给吕景辉的义务并结算押金、水电费等，但从刘小娟提供的其丈夫与代理律师之间的微信聊天记录可以证实刘小娟对于没有告知吕景辉其搬走及未办理房屋交接手续存在故意。另一方面，吕景辉作为涉案场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，应当在知道刘小娟搬走后合理期限内收回空置场地，避免损失扩大。鉴于刘小娟目前并未实际使用房屋，一审法院对吕景辉要求刘小娟腾空并交回涉案房屋的主张，不予支持。由于刘小娟未履行交还房屋之义务，客观上造成了吕景辉租金损失，但在2018年11月7日第一次开庭审理时刘小娟明确表示其已搬离案涉房屋，故至2018年11月7日吕景辉应自行收回房屋，故刘小娟应支付2018年9月18日至2018年11月7日的房屋占用费，刘小娟已支付2018年9月30日前的房屋占用费及管理费，故刘小娟实际应向吕景辉支付24050元。吕景辉主张刘小娟拖欠9月份的水电费5175.44元，并提供了广州供电局电费通知、电费记录表、税费收款卡、水费记录卡等证据证明，刘小娟确认未交纳2018年9月份的水电费，一审法院对吕景辉主张的水电费予以采信，刘小娟应向吕景辉支付水电费5175.44元。关于刘小娟主张的装修费损失问题。因刘小娟撤回了装修损失的鉴定申请，一审法院根据现有证据确定刘小娟的装修现值损失。刘小娟主张其装修支出以有银行转账记录的金额103500元为准，并提供银行明细对账单、装修合同、收据为证，一审法院予以采信。自刘小娟承租之日2017年12月1日至视为其交还房屋之日2018年12月11日止已超过1年，而租期期限为2年，一审法院酌定装饰装修物现值为原装修支出的一半即51750元。合同无效的原因是吕景辉提供的租赁房屋未取得宅基地使用证或具有合法批准手续，吕景辉应承担主要过错责任，刘小娟租赁时未尽合理审查义务承担次要过错责任，故因合同无效造成刘小娟的损失由吕景辉承担70%赔偿责任。鉴于此，吕景辉应赔偿刘小娟装饰装修物残值36225元（51750×70%）。关于赔偿顶手费、设备报废损失、另行租赁损失、搬迁费的问题。该损失并非因合同无效造成的直接损失，而是刘小娟自身经营行为，刘小娟要求吕景辉赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，因合同部分无效，刘小娟并未拖欠搬离前的租金，故吕景辉要求刘小娟按照合同约定支付违约金理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，吕景辉向刘小娟退还保证金38790元；二、自本判决生效之日起十日内，吕景辉向刘小娟赔偿装修残值损失36225元；三、自本判决生效之日起十日内，刘小娟向吕景辉支付房屋占用费24050元、水电费5175.44元；四、驳回刘小娟的其他诉讼请求；五、驳回吕景辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8181.9元由刘小娟负担6843.9元，吕景辉负担1338元。反诉受理费220.63元由刘小娟负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吕景辉的上诉请求和理由以及刘小娟的答辩，本院具体分析如下：关于吕景辉上诉要求刘小娟支付2018年10月至其实际收回案涉房屋之日止的房屋占用费问题。虽然刘小娟主张其已于2018年9月13日搬离案涉房屋，但未能提供当时通知吕景辉并办理交接手续的证据，在2018年11月7日一审第一次开庭审理时刘小娟再次明确表示其已搬离案涉房屋，而吕景辉作为案涉场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，且其自认案涉场地有其工作人员进行管理，理应在知道刘小娟搬走后合理期限内收回空置场地，避免损失扩大，一审法院据此认定吕景辉至迟于2018年11月7日应自行收回房屋，并判令刘小娟应支付至该日止的房屋占用费以及案涉房屋9月份的水电费5175.44元，并无不当，本院予以维持。吕景辉该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于装修残值损失问题。一审法院根据刘小娟提交的相关证据并结合刘小娟的实际使用时间，酌定装饰装修物现值为原装修支出的一半即51750元，并根据双方对于合同无效的过错责任划分，判令吕景辉向刘小娟赔偿装修损失36225元，并无不当，本院予以维持。吕景辉上诉主张其无需赔偿刘小娟的装修损失，依据不足，本院院不予支持。综上所述，吕景辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2276.63元，由吕景辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年八月三日书记员 古嘉玲张海燕