河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4105号上诉人(原审原告）：段德梅，女，汉族，1963年3月24日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王大展，男，汉族，1963年3月15日出生，住河南省洛阳市涧西区，系段德梅丈夫，特别授权。被上诉人(原审被告）：侯乐子，男，汉族，1970年8月20日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人段德梅因与被上诉侯乐子合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。段德梅上诉请求：1、请求依法撤销洛阳市西工区人民法院(2020)豫0303民初562号民事判决书,依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审;2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案案情复杂,上诉人与被上诉人双方争议较大,不应当适用简易程序进行审理,一审法院却适用简易程序审理本案,程序违法,影响案件的公正判决，应当发回重审。依据《民事诉讼法》第一百五十七条简易程序的适用范围是“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。”本案系上诉人与被上诉人之间的合同纠纷,案情复杂,上诉人与被上诉人对租赁期间、租金标准等争议较大,且本案诉讼标的额较大,依法不应当适用简易程序进行审理，但一审法院却适用简易程序独任审理，程序违法,必然导致案件审理结果的不公正,应当发回重审。二、一审法院认定租赁期间错误，上诉人与被上诉人租赁期间的截止时间应当为2019年10月，一审法院却错误的认定租赁期间截止时间为2019年2月，租赁期间的错误认定导致本案判决结果错误,严重损害上诉人的合法权益,应当依法改判。洛阳市西工区人民法院（2017)豫0303民初170号民事判决书和洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终5368号民事判决书载明：洛阳升龙置业有限公司支付段德梅6401430.26元与办理涉案房产注销手续应同时履行。另依据洛阳市西工区人民法院（2019)豫0303执806号执行案件结案通知书载明：2019年10月24日,段德梅与洛阳升龙置业有限公司合同纠纷一案执行完毕。上述证据能够证明虽然(2018）豫03民终5368号民事判决书于2019年2月份出具,但判决书确定的涉案房产注销手续履行时间为2019年10月份。故自2015年6月至2019年10月期间,上诉人对涉案房产均享有处分权，对外出租的收益应当由上诉人享有,上诉人向被上诉人主张截止2019年10月16日止的租赁费用有相应的事实依据和法律依据,应当予以确认。一审法院错误认定2019年2月份之后,上诉人对涉案房屋不享有出租收益，明显是对(2018)豫03民终5368号民事判决书理解错误，导致本案租赁期间的事实认定错误,严重损害了上诉人的合法权益,应当依法改判。三、上诉人与被上诉人2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,被上诉人应当依照合同约定的租金标准向上诉人支付租金。但一审法院却枉顾合同约定内容，以被上诉人违约支付的月租金作为租金标准进行裁判,明显是偏袒被上诉人,严重损害上诉人的合法权益,应当依法改判。2015年6月1日,上诉人与被上诉人就涉案房屋签订《房屋租赁合同》,合同约定上诉人将坐落于王城大道旁××龙广场××区××号商铺一楼一层出租给被上诉人使用,上诉人给被上诉人45天装修期。从2015年6月1日-2017年5月31日按每月180元每平方米收取。每月房租180元×191平方米=34380元,每季度103140元。2017年6月1日-2019年5月31日按照每月210元每平方米收取,以后每两年每平方米上涨20元,上不封顶。上述房屋租赁合同是上诉人与被上诉人双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,上诉人与被上诉人均应当依照合同约定进行履约,但被上诉人却违反合同约定,一直未按照约定的租金标准向上诉人支付租金,经上诉人多次催要,被上诉人一直拖延支付。故上诉人无奈之下提起了本案的诉讼,要求被上诉人依照合同约定的金额向上诉人支付租金。但一审法院在事实认定中却严重偏袒被上诉人,将被上诉人违反合同约定支付每月租金的行为视为合同履行中以实际行动对租金标准进行变更,且认为上诉人一直没有提出异议。一审法院的上述事实认定明显错误,违背了合同的约定和民法的诚实信用原则，判决结果严重偏袒被上诉人,应当依法改判。侯乐子答辩称：第一点，我认为合同包括对方提交的租金明细表法院都认真审核过了，使用程序合理合法；第二点，关于租赁期间，经过和律师沟通，且有法院的生效判决，认定时间是2019年2月份，我们认为该期间合法有效；关于对方所说合同租金标准，我们签订的合同我也认可其中有关的这一点，但是后来在合同执行期间，由于个人实际情况，征得对方实际同意以后，我们才把租金标准降下来，这个在一审法院中我们提交的证据都可以证明，且对方也承认。所以我认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确。另补充：刚才上诉人所说，我没有给她租金她才上诉，事实上她说的是错误的，我们之间还有另一个案件，是我先起诉的她，目前西工法院已经作出了（2020）豫0303民初566号民事判决，段德梅不服该判决也向洛阳中院提起上诉，目前我们还没有收到中院就该案的通知，并且该案件的处理原则和本案一审法院的处理原则是一致的。段德梅向原审法院起诉请求：1、依法判令终止段德梅和侯乐子所签订的房屋租赁合同；2、判决侯乐子支付房屋租金958545元；3、判决侯乐子支付违约金287563.5元；4、本案诉讼费用由侯乐子承担。原审法院认定事实：1、2015年6月1日，段德梅（甲方）与侯乐子（乙方）签订《房屋租赁合同》，段德梅将坐落于王城大道旁××龙广场××区××号商铺一楼一层出租给侯乐子使用。合同约定甲方保证产权自有，无纠纷。乙方给甲方缴纳租房保证金肆万元整，在乙方退租时，应该保证房屋完好，水、电、气、物业费等全清的情况下，甲方一次性退还乙方。甲方给乙方45天装修期。从2015年6月1日-2017年5月31日按每月180元每平方米收取。每月房租180元×191平方米=34380元，每季度103140元。2017年6月1日-2019年5月31日按每月210元每平方米收取。以后每两年每平方米上涨20元。上不封顶。在乙方租赁期间，房屋租赁税金由乙方承担。乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金103140元，租金按季度结算，由乙方按每租期的最后一个月的15日交付甲方。如延期交付应付租金，甲方有权将房屋另行处置。由此造成的一切损失均由乙方承担。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。合同签订后，侯乐子向段德梅缴纳103140元，及保证金40000元。侯乐子、段德梅均认可2015年8月、9月、10月、2016年12月、2017年10月未缴纳租金。自2019年7月后，除侯乐子于2019年8月缴纳10000元后，亦未再支付房租。侯乐子辩称其2015年7月、8月、9月未支付房租是因为该三个月是装修期，合同约定装修期为45天。同时，在合同签订之初，侯乐子向段德梅已支付保证金40000元。2015年6月、7月共支付房租103140元系冲抵8、9、10三个月租金。2、2017年8月22日，本院作出（2017）豫0303民初3366号民事调解书，段德梅向洛阳尚锦物业服务有限公司缴纳案涉商铺上下两层房屋自2015年8月1日计算至2016年12月31日期间的物业费33666.8元。该判决生效后，侯乐子代替段德梅缴纳上述物业费。双方均认可除侯乐子租赁部分物业费外，其余物业费冲抵租金。侯乐子提交自2017年1月1日至2018年7月25日物业费缴纳凭证，显示侯乐子共缴纳案涉商铺上下两层物业费37264.8元。段德梅陈述2017年侯乐子是按面积160平方米计算物业费，侯乐子陈述2018年其是按面积150平方米计算物业费。物业费为每月每平方米5元。3、2018年6月21日，本院作出(2017)豫0303民初170号民事判决书、2019年2月22日，中级人民法院作出（2018）豫03民终5386号民事判决书，判决解除段德梅与升龙公司签订的《商品房预售合同》。升龙公司于2019年8月22日向侯乐子发出《搬离通知书》，通知侯乐子于2019年9月30日前搬离上述房屋，并结清相关物业、水电费。侯乐子于2019年10月25日与升龙公司办理交接手续，将案涉商铺返还升龙公司。4、侯乐子以段德梅为被告在本院另行提起诉讼，请求解除双方之间签订的租赁合同，段德梅返还侯乐子保证金40000元，段德梅返还自2019年3月至6月不当得利60000元及赔偿损失暂计为300000元。该案正在审理中。原审法院认为：关于租赁合同是否解除问题。位于王城大道旁××龙广场××区××号商铺分为上下两层，系段德梅从升龙公司处以按揭贷款方式购买。段德梅将商铺一层租赁侯乐子使用。2019年2月，段德梅与升龙公司经生效判决解除商品房买卖合同，段德梅协助升龙公司办理案涉商铺备案登记注销手续。自2015年6月至2019年2月期间，段德梅对案涉房屋系有权处分，生效判决作出之后，段德梅对案涉房屋系无权处分状态。故段德梅主张租金至2019年10月16日，不予支持。关于侯乐子是否拖欠租金问题。首先，关于租金标准问题。侯乐子自2016年3月至2016年12月，租金均是按每月30000元缴纳；自2017年1月至2017年12月，租金均是按每月28000元支付；自2018年1月至2019年8月，租金均是按每月15000元支付。自2016年至今，段德梅并未对租金标准提出异议，且段德梅在中级人民法院作出（2018）豫03民终5386号案件辩称理由中已认可案涉租赁物每月租金15000元。视为双方在合同履行过程中以实际行动对租金标准进行变更。段德梅要求侯乐子按合同约定补缴租金的主张，不予支持。其次，侯乐子是否拖欠租金问题。2015年6月1日，侯乐子与段德梅签订租赁合同，合同约定装修期为45天，故侯乐子辩称其2015年6、7月缴纳103140元租金系支付2015年8、9、10三个月租金的理由，予以采信。侯乐子提交其2016年12月29日通过他人向段德梅的转账记录30000元，且段德梅在微信回复收到，能够证明侯乐子2016年12月租金已交付。对于侯乐子代段德梅缴纳2015年8月1日至2016年12月31日物业费33666.8元以冲抵租金的事实，双方均予认可，本院予以采信。段德梅自述当时侯乐子租赁部分是按面积160平方米、物业费标准为每月5元／平方米计算，则侯乐子每月应缴物业费为800元。侯乐子物业费冲抵租金部分为20066元[33666.8元－（800元×17个月）]。2017年1月1日至2017年12月31日，侯乐子共缴纳商铺上下两层物业费23764.8元，其物业费冲抵租金部分为14165元[23764.8元－（800元×12个月）]。2018年1月1日至2018年7月25日，侯乐子共缴纳商铺上下两层物业费13500元，其物业费冲抵租金部分为7900元[13500元－（800元×7个月）]。侯乐子自租赁之日起至2016年12月，均按月支付租金。其2017年按28000元／月租金计算，全年应缴纳租金为336000元，2018年按15000元／月租金计算，全年应缴纳租金为180000元，2019年按15000元／月租金计算，2019年1月、2月，应缴纳租金为30000元。侯乐子多缴纳物业费为42131元（20066元+14165元+7900元），2015年、2016年、2019年1、2月份，侯乐子均不拖欠段德梅租金。2017年、2018年侯乐子应向段德梅支付拖欠租金31869元[336000元+180000元—272000元－170000元－42131元]）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百二十八条规定，判决如下：一、解除段德梅与侯乐子签订的《房屋租赁合同》；二、侯乐子于本判决生效之日起十日内支付段德梅自2015年6月至2019年2月期间拖欠租金31869元；三、驳回段德梅的其他诉讼请求。如侯乐子未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8007元，减半收取为4004元，由侯乐子负担299元，由段德梅负担3705元。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。段德梅提交证据如下：西工区人民法院（2019）豫0303执806号执行案件结案通知书一张。根据中院生效的（2018）豫03民终5386号民事判决，维持西工法院判决的第五项，升龙公司向我方支付相关款项与我方协助升龙公司办理注销手续同时履行，西工区人民法院关于升龙公司向我方支付款项的执行，到2019年10月24日才执行结案，因此本案所涉租赁期限应算到2019年10月24日。侯乐子质证意见如下：对方的证据已经在一审法院提交过了，不算新证据。而且该结案通知书只能反映执行问题，对于这个房屋来说，我已经做不成了，我认为租赁期限只能按照法院的判决生效日期确定，且一审法院也是这样认为的。本院认定的事实与原审法院认定的事实基本相一致。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。根据该规定，本院二审主要围绕上诉人段德梅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于上诉人段德梅上诉主张的原审法院对本案适用简易程序审理是否适当的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”。原审法院根据本案案情及法律规定，适用简易程序对当事人双方之间的争议予以处理并无不当。关于上诉人段德梅上诉主张的原审法院认定的租赁期间是否有误的问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。因案涉商铺出租人段德梅与案外人洛阳升龙置业有限公司之间的商品房买卖合同纠纷在2019年2月经人民法院二审民事判决裁判，对所涉商铺的商品房预售合同予以解除，故原审法院认为“自2015年6月至2019年2月期间，段德梅对案涉房屋系有权处分，生效判决作出之后，段德梅对案涉房屋系无权处分状态，故段德梅主张租金至2019年10月16日，不予支持”，并无不当。关于上诉人段德梅上诉主张的本案应当按照2015年6月1日的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租金的问题。虽然当事人双方签订的《房屋租赁合同》对房屋租赁期间的租金有约定，但由于商铺承租人侯乐子自2016年3月至2016年12月，租金均是按每月30000元缴纳；自2017年1月至2017年12月，租金均是按每月28000元支付；自2018年1月至2019年8月，租金均是按每月15000元支付。且段德梅在本院（2018）豫03民终5386号案件的辩称理由中自述案涉商铺每月租金为15000元。故原审法院认为“双方在合同履行过程中以实际行动对租金标准进行变更，段德梅要求侯乐子按合同约定补缴租金的主张，不予支持”，并无不当。综上所述，段德梅的上诉请求不能成立，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15728元，由上诉人段德梅负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年八月三日法官助理白璐书记员马晓青