广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤06执异117号 案外人：佛山市禾本饮食有限公司兆祥分店，住所地广东省佛山市禅城区兆祥路**首层**，组织机构代码31511332-5。 负责人：冯嘉俊。 委托代理人：王敏，广东智宸律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司佛山分行,,住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心**组织机构代码89354998-0。 负责人：杨建军，该行行长。 委托代理人：张洁琼，广东康格律师事务所律师。 委托代理人：郑茵瑜，广东康格律师事务所实习律师。 被执行人：佛山市顺德区昊来贸易有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会兴乐路**首层商铺B3组织机构代码56259467-2。 法定代表人：蔡丽君。 被执行人：佛山市天天禾本云商有限公司，住所，住所地广东省佛山市禅城区深华路**首层**机构代码55919666-5。 法定代表人：蔡丽君。 被执行人：佛山市蓝弧工程建设有限公司，住所地广，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路**佛山市工商大厦第****代码66982201-4。 法定代表人：陈志锋。 被执行人：陈伟雄，男，汉族，1989年12月31日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：陈志峰，男，汉族，1986年8月13日出生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：陈敬岳，男，汉族，1965年5月22日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：蔡丽君，女，汉族，1968年2月24日出生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：佛山市和美置业有限公司，住所地广东省佛山，住所地广东省佛山市禅城区魁奇二路********665112-5。 法定代表人：蔡丽君。 被执行人：肖伟，男，汉族，1971年10月24日出生，住湖北省武汉市硚口区。 被执行人：薛利铭，男，汉族，1981年8月11日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：周剑超，男，汉族，1986年8月20日出生，住广东省佛山市南海区。 本院在执行平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称佛山平安银行）与佛山市顺德区昊来贸易有限公司（以下简称昊来公司）、佛山市天天禾本云商有限公司（以下简称禾本公司）、佛山市蓝弧工程建设有限公司（以下简称蓝弧公司）、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君、佛山市和美置业有限公司（以下简称和美公司）、肖伟、薛利铭、周敬超借款合同纠纷仲裁一案中，案外人佛山市禾本饮食有限公司兆祥分店（以下简称禾本兆祥分店）对本院执行被执行人和美公司位于佛山市禅城区xxxP1号房产（房地产权证：粤房地权证佛字第××号，以下简称涉案房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年7月7日公开举行听证，案外人禾本兆祥分店的委托代理人王敏及申请执行人佛山平安银行的委托代理人张洁琼、郑茵瑜到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人禾本兆祥分店称，请求：确认禾本兆祥分店与和美公司签订的《房屋租赁合同》的真实性、合法性和有效性，禾本兆祥分店对涉案房产享有承租权。 事实和理由：一、案件背景。2014年9月15日，禾本兆祥分店与和美公司签订《房屋租赁合同》，约定禾本兆祥分店承租和美公司的涉案房产，建筑面积1399.35平方米，月租金48982.50元，和美公司给予禾本兆祥分店一年的免租期。同年11月10日，禾本兆祥分店正式开始营业，后因和美公司的消防验收出现问题，致使禾本兆祥分店自2015年2月开始不能正常经营至今。 二、根据我国关于“买卖不破租赁”的相关立法规定和司法解释，受让人应承担《房屋租赁合同》中出租方的权利义务。我国关于“买卖不破租赁”的相关法律法规如下：（一）《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”（二）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”（三）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”（四）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”（五）《商品房屋租赁管理办法》第十二条：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。” 依据以上法律法规，结合本案背景事实，禾本兆祥分店依法对涉案房产享有《房屋租赁合同》中租赁期限内的承租权。 综上，为保护禾本兆祥分店的合法权益，恳请法院确认《房屋租赁合同》的真实性、合法性和有效性。 案外人禾本兆祥分店向本院提交如下证据： 1.2014年9月15日签订的《房屋租赁合同》1份； 2.禾本兆祥分店营业执照、组织机构代码证、税务登记证、负责人身份证各1份。 上述证据拟证明禾本兆祥分店与和美公司签订的租赁合同真实有效，请求法院依法保护承租人的权利。 经质证，申请执行人佛山平安银行发表如下质证意见：租赁合同的签订时间为2014年9月15日，该时间是在抵押权设立之后，租赁合同不能对抗设立在先的抵押权。 经审查，本院对案外人禾本兆祥分店提交的证据作如下认定：证据1的认定本院在本院认为部分予以阐述，这里不再赘述；证据2佛山平安银行未提出异议，本院予以确认。 申请执行人佛山平安银行辩称，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”也就是说，抵押财产是先抵押后出租的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。据佛山平安银行与和美公司签订的编号为平银佛大沥额抵字20131206第001号《最高额抵押担保合同》，和美公司于2013年12月6日已将涉案房产抵押给佛山平安银行，并已办理抵押登记（房地产他项权证：粤房地他项权证佛字第××号），应受法律保护；而禾本兆祥分店提供的租赁合同显示，禾本兆祥分店与和美公司于2014年9月15日才成立租赁合同关系，该租赁关系明显是在佛山平安银行设立抵押权后才成立。因此，涉案房产是先抵押后出租，该租赁合同依法不能对抗佛山平安银行设立在先的抵押权。现禾本兆祥分店已妨碍了佛山平安银行实现抵押权，请求法院查明事实，责令禾本兆祥分店限期搬离涉案房产，并不予支持禾本兆祥分店的异议请求。 申请执行人佛山平安银行向本院提交如下证据： 1.编号为平银佛大沥额抵字20131206第001号《最高额抵押担保合同》1份； 2.编号粤房地权证佛字第××号房地产权证1份； 3.编号粤房地他项权证佛字第××号房地产他项权证1份。 上述证据拟证明和美公司于2013年12月6日与佛山平安银行签订编号为平银佛大沥额抵字20131206第001号《最高额抵押担保合同》，约定和美公司以涉案房产为昊来公司的债务提供最高额抵押担保，并于同年12月11日办理了抵押登记，抵押权的设立明显在禾本兆祥分店与和美公司的租赁关系成立之前。 经质证，案外人禾本兆祥分店发表如下质证意见：禾本兆祥分店不是证据1中《最高额抵押担保合同》的当事人，因此该合同由法院审查；证据2、3予以认可。 经审查，本院对申请执行人佛山平安银行提交的证据作如下认定：证据1佛山平安银行已提供原件核对，禾本兆祥分店并未交相反证据予以反驳，本院确认其真实性；证据2、3禾本兆祥分店没有异议，本院予以确认。 被执行人昊来公司、禾本公司、蓝弧公司、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君、和美公司、肖伟、薛利铭、周敬超均未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明，佛山平安银行与昊来公司、禾本公司、蓝弧公司、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君、和美公司、肖伟、薛利铭、周敬超借款合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于2017年3月1日作出（2016）佛金仲字第388号仲裁裁决书，裁决如下：一、昊来公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还“平银佛大沥综字20131206第001号”《综合授信额度合同》项下垫款罚息821031.84元；二、昊来公司于裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还“平银佛大沥综字20150629第001号”《综合授信额度合同》项下借款利息2312142.81元；三、“平银佛大沥综字20160621第001号”《综合授信额度合同》项下授信及“平银佛大沥贷字20160621第001号”《贷款合同》项下借款于2016年10月7日提前到期；四、昊来公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还借款本金4688.439127万元及相应利息；五、昊来公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还其为实现债权而产生的律师费410880元；六、昊来公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还其为实现债权而产生的财产保全费5000元，禾本公司、蓝弧公司、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君、和美公司、肖伟、薛利铭、周敬超对此承担连带清偿责任；七、肖伟、薛利铭在上述第一项裁决确定的债务以及律师费6419元的范围内向佛山平安银行承担连带清偿责任；八、周剑超在上述第二项裁决确定的债务以及律师费18076元的范围内向佛山平安银行承担连带清偿责任；九、陈志锋、和美公司在上述第四项裁决确定的债务以及律师费386385元的范围内向佛山平安银行承担连带清偿责任；十、禾本公司、蓝弧公司、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君在上述第一项、第二项、第四项、第五项裁决确定的债务范围内向佛山平安银行承担连带清偿责任；十一、佛山平安银行就上述第一项、第二项、第四项、第五项、第六项裁决确定的债权及合计为134528元的仲裁受理费、公告费的范围内对和美公司提供抵押的“粤房地他项权证佛字第××号”《广东省房地产他项权证》项下涉案房产享有优先受偿权；十二、驳回佛山平安银行提出的其他仲裁请求。该仲裁裁决书还确定了仲裁费、公告费等费用的分担。上述仲裁裁决生效后，因债务人未履行仲裁裁决所确定的义务，权利人佛山平安银行向本院申请执行，本院审查后立案执行，案号为（2017）粤06执507号，申请执行标的约为5306万元。 该案在仲裁期间，根据佛山平安银行的财产保全申请，本院于2016年9月28日查封了涉案房产。在执行过程中，本院于2017年5月11日在涉案房产张贴公告，公告决定评估、拍卖或变卖涉案房产。5月15日，禾本兆祥分店向本院提交执行异议书，称对涉案房产享有租赁权。5月25日，本院作出（2017）粤06执507号之一通知书，通知本院对禾本兆祥分店的异议请求不予支持，本院将不带租拍卖涉案房产，同时要求其在6月11日前迁出涉案房产。期间，本院于5月10日委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房产进行评估，涉案房产的评估价值为1339万元。6月2日，本院作出（2017）粤06执507号送达评估报告及拟网络拍卖告知书，告知各当事人涉案房产的评估结果，若被执行人在收到本通知之日起十五日内不履行生效法律文书确定的义务又逾期不提出书面异议，视为无异议，本院将依法对涉案房产进行公开拍卖。禾本兆祥分店遂向本院提起执行异议。 本案中，禾本兆祥分店向本院提交了其与和美公司于2014年9月15日签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定和美公司同意将涉案房产，建筑面积为1399.35平方米租给禾本兆祥分店作为营业场所；禾本兆祥分店每月向和美公司交纳租金48982.50元，禾本兆祥分店须于每月15号前交付租金；本合同签订时，禾本兆祥分店先交纳叁个月租金146947.50元作为按金，此按金在租约期满后由和美公司无息退回给禾本兆祥分店；合同指定的租赁期为五年，自2014年9月15日至2019年9月15日止，和美公司给予禾本兆祥分店租期开始后的一年免租期，即该免租期自合同生效日期起计算一年，该免租期内禾本兆祥分店无须向和美公司缴纳租金，次年起，禾本兆祥分店正常向和美公司缴纳租金；禾本兆祥分店在租赁期间的所有的水、电按分表记录计算交付费用，同时公用水、电总表的损耗按实际使用情况合理分摊，水电费和分摊费用须在每月28号前交清。2016年7月11日，该合同在广东省禅城区地方税务局加盖了缴纳印花税的印章，已缴税额为2351.16元。禾本兆祥分店并未向本院提交其向和美公司支付按金、租金和水电费等相关证据。 另查明，2013年12月6日，佛山平安银行与和美公司签订编号平银佛大沥额抵字20131206第001号《最高额抵押担保合同》，约定为了保证佛山平安银行与昊来公司从2013年12月6日到2017年6月6日签订的所有授信额度合同及具体授信业务合同项下债务本金最高额为72906135元的履行，和美公司以涉案房产向佛山平安银行提供最高额抵押担保。合同签订后，双方当事人于2013年12月11日向佛山市住房和城乡建设管理局办理了抵押登记，该局核发了编号粤房地他项权证佛字第××号房地产他项权证。该《最高额抵押担保合同》是本案所涉主债务的从合同。 以上事实，有当事人提交的证据及本院执行卷宗材料立案审批表、仲裁裁决书、保全期限通知书、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、评估委托书、房地产估价报告、送达评估报告及拟网络拍卖告知书等证据证实。 本院认为，本案的争议焦点是对涉案房产是否“带租拍卖”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述法律规定，设立在后的租赁权不能对抗设立在先的已登记的抵押权。本案中，案外人禾本兆祥分店向本院提交了其与和美公司于2014年9月15日签订的《房屋租赁合同》，以证明双方就涉案房产存在租赁合同关系。但是，为本案主债务提供抵押担保的编号平银佛大沥额抵字20131206第001号《最高额抵押担保合同》，申请执行人佛山平安银行与被执行人和美公司是于2013年12月6日签订的，双方当事人已于2013年12月11日就抵押物涉案房产办理了抵押登记，且抵押权已由本案的执行依据（2016）佛金仲字第388号仲裁裁决书确认。显然，根据案外人禾本兆祥分店提交的其与和美公司签订的《房屋租赁合同》，案外人禾本兆祥分店主张的租赁关系是发生在申请执行人佛山平安银行的抵押权设立之后，因此，该租赁合同关系无论是否真实存在，均不能对抗在先设立的抵押权，故本院在本案中对该《房屋租赁合同》不予审查。综上，案外人禾本兆祥分店以其对涉案房产享有租赁权为由请求“带租拍卖”缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人佛山市禾本饮食有限公司兆祥分店的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张照栋 审判员  李蔚婕 审判员  黄健超 二〇一七年九月二十七日 书记员  骆志辉