杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初18850号 原告：杭州聚成房地产代理有限公司，统一社会信用代码91330109MA28XW7P46，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区宝龙城市中心3幢512室。 法定代表人：李辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐建明，男，公司员工。 委托诉讼代理人：方瑜谦，男，公司员工。 被告：许丽萍，女，1968年9月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告杭州聚成房地产代理有限公司（以下简称聚成公司）诉被告许丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐建明、方瑜谦，被告许丽萍到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月并经萧山区人民调解委员会调解一个月。本案现已审理终结。 原告聚成公司向本院提出（变更后的）诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋托管出租合同》；2.判令被告赔偿原告违约金27000元、退还押金9000元。事实和理由：2019年6月1日，聚成公司通过中介公司与许丽萍签订《房屋托管出租合同》，签订后租房陆续出现各种问题，比如油烟管道结构损坏、厨房卫生间下水道堵塞，许丽萍未能按合同第七条及时维修，导致租户不能正常居住。2019年9月6日经派出所核实，租房存在违规分割，4房变6房，不符合N+1标准，墙体部分采用石膏板分割，不符合消防要求，派出所要求拆除整改。签合同时许丽萍未提供房产户型图，存在故意欺骗行为。从2019年6月1日至今，许丽萍有5次断水断电行为。故起诉来院。 被告许丽萍辩称：被告没有任何违约行为，不同意原告提出的解除合同及赔偿要求，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提到的使用过程中一些厨房、卫生间的问题，是原告使用不当造成的，系人为因素。房屋于2019年6月1日交付原告使用，当时已经由原告验收合格收房，根据合同第七条第三款约定，使用不当或人为因素而产生的维修，由原告负责，故被告不承担维修责任。另外原告提到的没有消防设施、违规分割、居住人员超限等问题，都是原告违规使用房屋的行为，应由原告承担责任，合同约定消防器材由原告购买。被告房屋无违规，是经公安部门认可的。原告提到的断水断电问题，是因原告长期拖欠水电费，被告多次催缴时提出过断水断电警告，但实际上水电一直在正常使用。 原告聚成公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据： 1.2019年9月26日的居住出租房屋检查记录表1份，以证明被告出租房间数6间，检查发现屋内有部分明线、无消防设施、隔墙采用石膏板、存在违规分割（有6间，不符合N+1标准）、居住人数超过上限的隐患的事实； 2.原告员工方瑜谦与许丽萍之间的微信聊天记录1份，以证明许丽萍在租赁期间对案涉租赁房屋多次进行停水停电，其中有报警记录，近年底时许丽萍把水表拆走的事实； 3.《房屋托管出租合同》1份，以证明根据合同第九条第六款第一项和第七条第一款的约定，许丽萍存在违约行为，对老化、堵塞、外墙脱落等所有的维修义务没有履行的事实。 经质证，被告认为，对证据1，派出所确实出具过该记录表，但检查当时被告不在场，检查内容有误，被告后来找派出所进行复核，并没有原记录表上载明存在的情况；对证据2的真实性无异议，被告对原告拖欠水电费的行为提出过口头警告，但水电实际上一直在正常使用，没有强制关停，原告从2019年9月1日开始至今未交纳水费，仅物业公司去停过一次水；对证据3无异议。 经审查，本院认为，上述证据1、2，对其真实性予以认定，就其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定；证据3真实、合法，与本案有关联，予以认定。 被告许丽萍为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据： 1.2019年12月2日派出所复核的居住出租房屋检查记录表1份，以证明案涉租房经派出所复核，分割墙体的是水泥轻质砖，不是石膏板，符合消防要求，也没有违反N+1模式，原告违规把阳台当作房间居住使用，导致民警检查时误认为这是分隔出来的房间，实际上是阳台的事实； 2.房号牌照片3张，以证明案涉房屋装修完毕后由派出所设置房号牌，进行备案登记，案涉房屋合法合规，可以出租的事实； 3.照片7张，以证明原告违规使用房屋，超员居住，造成很大安全隐患、消防隐患的事实； 4.水费缴费通知2份，以证明原告长期拖欠租房水费，多次催交仍未交纳的事实； 5.许丽萍与原告员工方瑜谦的微信聊天记录1份，以证明原告长期拖欠租房水费，多次催交没有缴纳的事实。 经质证，原告认为，对证据1的真实性及内容予以认可，但派出所复核当时原告不在场，不知道复核情况，关于房间分隔问题，因为不符合N+1模式，原告通知被告需要拆除，但是被告不承认，至今没有相应措施，导致案涉房屋从2019年10月1日开始有两室厅空置没有转租；对证据2，有房号牌不代表没有违规分割、没有安全隐患；对证据3照片的真实性无异议，关于派出所检查时发现的问题，原告在派出所限定的时间内已经整改；对证据4的真实性无异议，原告曾经去物业公司交过水费，但因被告之前拖欠了水费1000余元没有付清，需要把之前拖欠的水费付清才能交后面的水费，导致原告无法交纳现阶段的水费，责任在于被告；对证据5的真实性无异议，微信聊天记录中说的是电费问题，没有说到水费问题，而电费已经缴纳。 经审查，本院认为：证据1，真实、合法，与本案有关联，本院确认具有证据效力；证据2、3，对其真实性予以认定，就其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定；证据4，真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；证据5，对其真实性予以认定，但其内容反映的是被告催交电费而非水费，故对其证明对象不予认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 被告许丽萍系坐落于杭州市萧山区25幢1单元101室的房屋所有权人之一。 2019年6月1日，原告聚成公司与被告许丽萍签订《房屋托管出租合同》，原告方由其员工方瑜谦作为经办人签字。合同约定：托管出租的房屋坐落于杭州市萧山区，为6室3厅，托管期自2019年6月15日起至2022年6月14日；托管期租金为每月9000元；托管租金支付方式为三个月一付，原告于每季度的前15日向被告支付租金，首期付款日期为2019年6月1日；为便于原告妥善处理托管事宜，托管期内被告同意给予原告免租期90天（第1次付款，免租期30天，第5次付款，免租期30天，第9次付款，免租期30天）。关于房屋维修，合同第七条约定，在托管期内产生应由被告承担的维修责任，被告应在接到原告维修通知后30日内完成维修，或提供相应替代品，否则视为被告授权原告采取维修措施，费用由被告承担。在托管期内被告需负责的维修项目为：1.因房屋外围因素、主体结构、水电等隐蔽设施造成的维修；2.主体管道及户内管道因老化引发的漏水等维修；3.因老化等原因导致脱落或破损的维修；4.因老化而引起的主板、压缩机或内漏等造成的维修或更换；5.合同期内电器的首次加氟。在托管期内原告需负责的维修项目为：使用不当或人为因素而产生的维修。合同其他事项约定：物业费由被告承担；消防器材由原告购买。关于违约责任，合同第九条约定，被告拒绝承担其应负的维修责任，影响原告对外出租或原告租客无法正常居住的，原告有权提前解除合同，被告需支付二个月租金作为违约金，违约金不足以弥补直接损失的，被告还应予以赔偿。被告隐瞒房屋重大瑕疵，或房屋存在交验时无法发现的重大隐患，影响原告对外出租或承租人居住的，原告有权终止本合同并不承担责任，损失由被告赔偿。 合同签订后，原告验收房屋后承租，验房时的房屋结构与现状一致，按房号牌分为101A、101B、101C三个套间。2019年9月6日，辖区派出所派员到案涉出租房屋检查，提出房屋存在无消防设施、有部分明线、违规分割且采用石膏板分割不符合消防要求，居住人员超过每间2人上限的问题。检查时被告未在场，由原告员工方瑜谦在检查记录表上签字。2019年12月2日，在被告要求下，辖区派出所派员到案涉出租房屋复核，检查记录表载明“经复核，分割墙体为轻质砖构造”，“101A有房2间，住人；101B有房2间，明确住人，另有1间分割后，放有床架，未能明确是否有人居住（房东解释为阳台）；101C门未能打开”。租赁期间，原告方通过微信提出油烟机返烟及被告私自停水停电等问题，被告则催促原告交纳电费，扬言不交电费马上停电，双方沟通不友好。原告租金付至2019年12月14日，电费已交清，水费尚欠608元，未约定其所付款项中包含了押金。 2019年10月22日，聚成公司就本案纠纷向本院提起诉讼。随后，许丽萍亦于2019年12月26日向本院提起对聚成公司的诉讼，以聚成公司未按约支付租金为由诉请解除案涉合同，并要求支付租金、违约金等。该两案本院合并审理后，聚成公司于2020年4月10日晚返还了租房钥匙，与许丽萍就租房进行了交接。 本院认为：原、被告签订的《房屋托管出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方应当按约全面履行。原告依据合同约定的被告“拒绝承担其应负的维修责任，影响乙方（即原告）对外出租或乙方租客无法正常居住”的理由，主张解除案涉合同，但合同约定的房屋维修责任区分原告承担和被告承担两类，如系使用不当或人为因素而产生的维修需由原告负责。原告未举证证明案涉租房存在属于被告维修责任范围的待修事项，也未证明该问题的存在导致了租客无法正常居住的严重后果，故原告据此诉请解除合同的依据不足。原告以被告违规分割房屋，不符合N+1标准，不符合消防要求等事由主张解除合同，因原告主张的相关消防标准不属于法律法规的效力性禁止性规定，不影响合同效力，且派出所在对出租房屋复核后未再认定不符合N+1标准，也未作出相关处罚，不影响原告依法出租使用，更何况原告是在验房后按现状承租，作为专业从事房地产中介服务的公司理应知晓房屋分割出租可能存在的风险，明知房屋结构现状而未在成立租赁关系前提出异议，应视为接受按房屋结构现状租赁，故不能以此为由解除合同。综上，原告诉请解除案涉合同的依据不足，本院不予支持，在解除合同前提下的违约金主张，亦因前提不成立而不予支持，至于退还押金的诉请，原告未举证证明与被告约定了押金条款，也未明确其所付款项中包含了押金，故该诉请亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回杭州聚成房地产代理有限公司的诉讼请求。 案件受理费700元，减半收取计350元，由杭州聚成房地产代理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年八月十一日 书记员  富美芳