深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初18015号原告：许鹏，男，汉族,1985年2月13日，身份证住址广东省深圳市福田区。被告：戚雨菡，女，汉族，1988年4月28日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：巩野，北京市东元（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，被告向本院提出反诉，本院依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告许鹏、被告戚雨菡委托诉讼代理人巩野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许鹏向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》于2017年8月1日解除；2、判令被告返回租金人民币5900元和租赁保证金人民币11800元，并支付前述两项金额的利息（以人民币17700元为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率自2017年7月26日起计付至实际履行之日止）；3、判令被告赔偿中介费损失人民币2950元。事实与理由：许鹏通过支付深圳市万洋房地产经纪有限公司中介费2950元，于2017年7月26日与戚雨菡签订《房屋租赁合同》，合同约定由戚雨菡将位于深圳市罗湖区，房地产证号为20××84，面积为67平米的房屋租赁给许鹏居住，租赁期限自2017年8月1日至2019年8月31日，租金每月5900元，许鹏应支付戚雨菡租赁保证金11800元。许鹏依约支付了2017年8月1日至8月31日的租金5900元和租赁保证金11800元，但在许鹏准备搬家入住时，发现案涉房屋里面还存放着戚雨菡的大量行李物品，导致许鹏无法正常使用房屋。经过与戚雨菡的多次沟通协调，其仍不愿意将其行李物品搬离案涉房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和第二百一十六条的规定，租赁合同的本质特征是出租人将租赁物提供给承租人使用，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务。本案中出租人戚雨菡将大量行李物品滞留在案涉房屋内，致使承租人许鹏无法正常使用房屋空间，戚雨菡未履行其应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的基本义务，其滞留大量行李的行为构成根本违约，致使《房屋租赁合同》的目的不能实现，其应承担违约责任。许鹏已于2017年8月1日通知戚雨菡解除《房屋租赁合同》。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条四项、第九十七条之规定，请求法院判如所请。被告戚雨菡答辩称，一、被告不构成违约。原被告通过中介，相约2017年7月26日看房并协商签订《房屋租赁合同》事宜，针对当日房屋现状，被告提出要求原告负责客厅天花板与部分墙面的再装修，原告同意；原告提出因现居住房没地存放行李要求滞留少许行李于涉案房屋（即，存放于床底的几包被褥，其根本不影响床体的使用），原告经查看、确认同意被告要求。双方经沟通确认后签订了《房屋租赁合同》并于当日双方办理了房屋租赁交接手续。被告签订合同后积极履行自己的义务，对案涉房屋进行清洁并按照原告要求进行装修。被告已如约完成自己出租人的义务，不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、原告单方解除《房屋租赁合同》违反合同约定及法律规定，原告应为其违约行为负责。根据合同第一条：“甲方同意将位于深圳市罗湖区翠拥华庭翠华阁09层Ｇ单位（以下简称该物业），建筑面积67ｍ2,房地产证号为20××84的房屋及设备（见附件）在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方做为住宅使用”。第六条：“6.1乙方提前解除本合同的，应提前三十天书面通知甲方，并按第5.5条支付违约金。”第五条：“5.5签署本合同后，乙方提前退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期间，乙方如拖欠租金达伍天，或拖欠管理费，水电费等达贰个月视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍需结清租赁期间的租金，水电费、管理费等相关费用”。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条:因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。而本案系原告女朋友于2017年7月31日下午因被告行李留存问题提出意见，被告答复可以重新协商，原告女朋友又于2017年8月1日通过微信单方向被告提出因其已找到新房要求退房并解除合同（详见原告证据5），原告的行为既不符合合同约定也不符合法律规定的承租人请求解除合同的法定情形，同时看出原告视合同、承诺如儿戏，原告应对其任性、违约行为负合同、法律责任。三、原告解除形式违法。根据合同相对性原则，解除合同需要合同相对方提出，本案单方提出解除合同系原告的女朋友（即第三人），不符合合同解除的法定条件，本《房屋租赁合同》直至2017年9月8日因原告拖欠被告租金而被被告依约、依法解除。综上，因原告违反合同与法律规定，其所述要求被告返还其8月份房租、租赁保证金与中介费损失没有事实与法律依据，恳请法院查明事实后，驳回原告的全部诉讼请求，支持反诉人戚雨菡的全部诉讼请求。被告戚雨菡提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除;2、判令原告支付2017年9月1日至2017年9月7日的房租人民币1379元；3、判令原告向支付承租期间被告垫付的物业服务管理费、电费等合计人民币390.67元；4、被告有权没收租赁保证金人民币11800元；5、原告赔偿被告中介损失费人民币2950元；6、诉讼费用由原告承担。事实与理由：原被告于2017年7月26日签订《房屋租赁合同》，另外双方口头约定:被告负责客厅天花板与部分墙面的再装修，原告同意被告滞留少许行李，并于当日双方办理了房屋租赁交接手续。被告签订合同后积极履行自己的义务，原告却未按照合同约定支付房租，根据双方签订的合同3.1条“……乙方应于每月壹日前向甲方交付租金……”、5.5条“……赁期间，乙方如拖欠租金达五天，或拖欠管理费，水电费等达两个月视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍需结清租赁期间的租金，水电费、管理费等相关费用”及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金;第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。为此，特向贵院提起反诉，望贵院支持被告的反诉请求。原告许鹏答辩称，与起诉状意见一致。本院经审理查明下列事实：一、2017年7月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于深圳市罗湖区翠拥华庭单元房产出租给原告使用，租赁期限自2017年8月1日至2019年8月31日止，租金每月人民币5900元，租赁保证金人民币11800元。同日，双方签订《物业租／售交接清单》，该清单记载被告向原告交付电视机、空调等家私家电，备注中写明“大门钥匙两套、门禁卡两个”。原告依照合同约定，向被告支付一个月的房屋租金人民币5900元及租赁押金人民币11800元，被告亦于2017年7月26日向原告交付了房屋钥匙。二、通过原、被告提供的照片显示，被告向原告交付使用的房屋中，阳台、书柜、储物柜、床底存有部分被告私人物品。2017年8月1日，原告妻子通过微信方式与被告联系，要求被告将房间内私人物品拿走，被告表示“我真的拿不了没有地方放”、“如果你如此介意我们可以考虑重新谈一下合同的事情”，原告妻子回复“那好，退了吧”，原告回复“可以但是中介费要从里面扣除”。原告确认原告妻子的主张系原告的意思表示，并主张被告的私人物品过多，导致原告无法使用承租房屋，属于被告违约。被告对原告的主张不予认可，原告认可房屋出租时的状况，并签订了《房屋租赁合同》，双方就出租房屋内被告的私人物品存放已经达成一致意见，原告以此要求解除合同，属原告违约。三、2017年8月8日，原告妻子通过微信方式联系被告，要求被告提供地址，以便将涉案房产钥匙退还被告。由于被告未在深圳，故未向原告提供地址。2017年9月7日，被告通过邮寄方式向原告发出租金催收函，后原告依照邮件中显示的被告地址，于2017年9月8日将房屋钥匙邮寄给被告，被告于2017年9月9日收到。四、原告未入住涉案房屋，并已于2017年8月15日另行承租房屋居住。五、2017年7月26日至2017年9月7日期间被告缴纳物业管理费、电费合计人民币390.67元。涉案房屋每月物业管理费用为人民币293.93元。因本次房屋租赁，原、被告各向深圳市万洋房地产经纪有限公司支付中介费人民币2950元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》及《物业租/售交接清单》中均未对被告存放在涉案房屋内私人物品的数量、存放方式、处理方式作出约定，双方的微信聊天记录中显示双方亦无法就该问题达成一致意见，应视为双方约定不明，原告以此要求解除合同不属于违约情形。原告在微信聊天中要求退租，被告亦明确表示“可以”，应视为原、被告双方协商一致解除《房屋租赁合同》。原告于2017年8月8日与被告协商退还房屋钥匙一事，被告因个人原因未向原告提供邮寄地址，由此导致房屋钥匙未能退还的责任应由被告承担，扣除邮寄的合理时间，本院认定原告实际向被告清退房屋的时间为2017年8月10日。综上所述，本院认为，原、被告双方因被告私人物品处置约定不明确而协商解除《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方的《房屋租赁合同》自2017年8月1日解除。原告不存在违约情形，被告应将租赁押金人民币11800元退还原告。原告实际腾退房屋的时间为2017年8月10日，应向原告支付2017年8月1日至2017年8月10日期间的房屋租金及物业管理费人民币1998元（5900元/月÷31天×10天＋293.93元/月÷31天×10天），原告已向被告缴纳租金人民币5900元，被告应在扣除上述款项后将余款人民币3902元退还原告。由于原告未实际入住该房屋，故不需承担电费。因原、被告双方系协商一致解除合同，故各方缴纳的中介费用各自承担。原告要求被告承担利息损失没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年8月1日解除。二、被告戚雨菡应自本判决书生效之日起七日内返还原告房屋租金人民币3902元。三、被告戚雨菡应自本判决书生效之日起七日内返还原告租赁押金人民币11800元。四、驳回原告许鹏的其他诉讼请求。五、驳回被告戚雨菡的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币158元，由原告负担人民币28元，被告负担人民币130元；反诉受理费人民币106元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李春颖二〇一七年九月二十七日书记员  吴 雪