浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0108民初4664号原告：宋玲，女，汉族，1972年12月10日出生，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人（特别授权）：李水莲，浙江浙杭律师事务所律师。被告：滨江区逸天广场第三届业主委员会，办公地址杭州市滨江区浦沿街道逸天广场2号楼2单元3楼业委会办公室。负责人：苏立。委托诉讼代理人（一般授权）：张辛可，滨江区。原告宋玲诉被告滨江区逸天广场第三届业主委员会（以下简称逸天业委会）业主撤销权纠纷一案，浙江省高级人民法院于2019年5月24日做出（2019）浙民再134号民事裁定书，裁定撤销杭州市中级人民法院（2018）浙01民终2244号民事裁定及我院（2017）浙0108民初3823号民事裁定，指令我院对本案进行审理。本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行审理。原告宋玲及其委托诉讼代理人李水莲，被告逸天业委会的负责人苏立及其委托诉讼代理人张辛可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋玲起诉称：原告购买了逸天广场小区16幢1单元502室房屋，系该小区业主。2016年12月4日，被告在未召集业主大会决定“选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案等事项”的情况下，在业主委员会上就“关于物业选聘标准”做出相关决定：物业服务按杭州市甲级服务标准，物业企业要求一级资质，物业费报价原则上不作限制。并于2017年1月3日以被告名义发布了《关于物业选聘标准和程序的公告》。被告在做出物业服务公司选聘结果为“南都物业服务股份有限公司”的决定的过程中，存在多处程序违法情形：1、关于物业服务公司选聘的临时业主大会会议筹备内容于2017年4月16日以《关于召开业主大会暨物业选聘的通知》的形式发布公告，此时，距离首次会议仅有6天，与《逸天广场小区业主大会议事规则》的规定“会议筹备内容应当在主业大会召开15天前在物业管理区域内书面公告”明显相违背；2、《逸天广场小区业主大会议事规则》第四十条规定，选聘物业服务企业，采用公开报名并由业主委员会进行筛选后进行推荐办法产生候选物业服务企业，提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量应该是三家到五家之间。实际上提交业主大会表决的候选物业服务企业只有2家；3、《关于召开业主大会暨物业选聘的通知》确定：本次业主大会暨物业选聘将历时三周；会议形式以会议和书面投票相结合，并以书面投票结果为准；5月13日开票并当场公布投票结果，若没有一家物业服务公司得票数达到“双过半”的规定，则没有一家中标，选聘工作终止，小区物业管理仍有南都物业维持原状。2017年5月13日被告组织举行了业主大会开箱计票仪式，投票结果为：南都得票数为228票，专有部分面积合计为37115.52平方米；绿城得票数为232票，专有部分面积合计41828.02平方米；弃权为1票，专有部分面积168.95平方米；都不同意为23票，专有部分面积合计3188.51平方米。两家候选物业公司均未达到《物权法》76条关于选聘物业服务企业“应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。但是被告并未将此次业主大会的表决结果进行公布，也未终止此次物业服务公司选聘工作；4、2017年5月25日，被告在关于选聘物业服务公司的业主大会已经结束的情况下，又以自己的名义发出《关于延长物业选聘投票时间的公告》，同时新增了“电话录音投票”的投票方式，于2017年6月6日，在未召开业主大会的情况下，擅自加盖滨江区逸天广场主业大会公章，发布《逸天广场业主大会物业选聘会公告》，宣布“本次业主大会物业选聘结果为：南都物业服务股份有限公司”的决定。《逸天广场小区业主大会议事规则》第三十九条规定：物业服务合同的条款应当事先经过业主大会审查同意，本物业管理区域“不授权”业主委员会决定物业服务合同的条款。但是被告置原告切身利益于不顾，既未将物业服务合同条款提交业主大会审查同意，也未将原告及其他业主认为侵害其权益的合同条款加以修改，对原告委托律师于2017年6月20日向被告发的要求暂缓与南都物业服务股份有限公司签订物业服务合同的《律师函》也不予理睬，擅自于2017年6月23日与南都物业服务股份有限公司签订了《逸天广场物业服务合同》。原告委托律师发出的《律师函》中已经明确告知被告：在业主撤销权纠纷尚未妥善解决前，为了避免给各方带来不必要的损失或者产生新的纠纷致使损失扩大，要求被告暂缓与南都物业服务股份有限公司签订《逸天广场物业服务合同》；否则因此给原告带来的一切损失将由被告承担。被告越权于2017年6月23日签订了《逸天广场物业服务合同》，引起原告损失扩大，故此扩大的损失律师费人民币10000元应该有被告承担。故请求法院判决：1、撤销被告于2016年12月4日召开的逸天业委会第八次会议中“关于物业选聘”所作出的决定；2、撤销被告于2017年6月6日公示的《逸天广场业主大会物业选聘会公告》中作出的“本次业主大会物业选聘结果为：南都物业服务股份有限公司”的决定；3、撤销被告擅自作出的与南都物业服务股份有限公司签订2017年7月1日至2021年6月30日的《逸天广场物业服务合同》的决定；4、被告承担律师费人民币10000元；5、由被告承担诉讼费用。被告逸天业委会辩称：第三届业委会从2016年开始准备物业审批。给万科、绿城、滨江、南都四家物业公司发去邀请函，最终绿城和南都两家物业公司参与竞标，2017年5月13日开票过程中，两家都只有200多票，社区监督人员当场仔细验票，出现了有同一买受人拥有多张票的情况，违反了相关的法规，会议再次中断。2017年5月25日，业委会发文关于延长物业审批投票时间的公告，通知2017年5月26日到2017年6月5日继续投票，2017年6月6日公布投票。结果南都物业服务股份有限公司697票双过半胜出，2017年6月23日，逸天广场第三届业委会与南都物业服务股份有限公司签订物业合同，有效期为2017年7月1日至2021年6月30日止，敬请法院给出公平、公正的判决。第一次在选定物业投票过程中出现操作违规，重新进行投票，第二次投票结果为南都物业。希望法院判决。原告为证明自己的主张，向本院提交证据1-12、补充证据1-3。被告对证据1-12真实性无异议，证明对象有异议，对补充证据1-3有异议。经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认，证据效力将综合全案予以认定。被告为证明自己的主张，向本院提交证据1-21。原告对证据1-9、证据11、证据15及证据17-18真实性无异议，对证据10、证据12-14及证据16真实性无法核实，对证据19-21三性有异议。经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认，证据效力将综合全案予以认定。根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实：原告系逸天广场小区业主。滨江区逸天广场小区建筑物总面积（业主专有部分面积）为171392平方米，业主人数为1113个。被告由滨江区逸天广场小区业主大会（以下简称业主大会）依法选举产生，任期为2016年7月28日至2021年7月27日，业主委员会主任为张辛可，委员人数7名。《逸天广场小区业主大会议事规则》第五条规定：“业主大会决定以下事项：……（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案……决定上述事项应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。”第十条规定：“本物业管理区域的业主大会会议采用以下第（三）种形式，即业主委员会于会议召开15日前确定并进行公告。”第十七条规定：“业主大会采取以下方法进行表决票的统计：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算……（三）已确认参会未表决的业主，其投票权数按照以下第1项办法统计：1.计入已表决的多数票……”。第三十二条规定：“业主委员会主任、副主任提出辞职，应当提前7日，提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会。业主委员会委员集体提出辞职的，应当提前15日向业主大会说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地街道办事处……”。第三十九条规定：“物业服务合同由业主委员会代表业主和业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应事先经过业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。本物业管理区域不授权业主委员会决定物业服务合同的条款。”第四十条规定：“选聘物业服务企业采用业主大会会议的方式确定；选聘办法采用公开报名并由业委会进行筛选后进行推荐；提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为下列第（3项）：（1）一家（2）二家（3）不超过五家”。2014年1月5日，浙江南都物业管理有限公司与小区第二届业主委员会签订《逸天广场物业服务合同》，约定服务期限从2013年7月28日起至2016年7月27日止等。被告成立后，即面临原物业服务合同到期，需选聘继任的物业公司等工作。2016年8月至12月期间，被告先后召开6次业委会会议，均涉及讨论物业选聘工作。其中在2016年10月10日的第五次会议上成立了业委会委员周飞武为组长的物业选聘小组，并于当日就相关选聘工作向全体业主发布了【2016】09号公告；11月9日的第七次会议决定给万科、绿城、滨江、南都等四家物业公司发出邀标函；12月4日第八次会议决定物业服务按杭州市甲级服务标准，物业企业要求一级资质等，招标内容和操作程序按规定向全体业主公示，充分征求业主意见等。2017年1月3日，被告向全体业主发布了【2017】01号《关于物业选聘标准和程序的公告》，业委会将起草的服务条款（包括服务标准附件）、考核办法草案及物业选聘程序等向业主进行为期15天的公示，并告知业主对相关意见、建议的反馈及提交途径。1月24日，被告就物业选聘工作等召开了与楼道长代表、业主代表的恳谈会。2017年3月16日，基于万科未响应邀标函，绿城表示不参与投标的客观情况，被告与南都、绿城（物业公司）进行面谈，交流了选聘要求和进度安排，并于当日召开第十二次会议，决定了物业选聘工作的进度安排。4月16日，被告将《关于召开业主大会暨物业选聘的通知》及物业服务标准等内容的修订稿进行公示。《关于召开业主大会暨物业选聘的通知》中记载：本次业主大会的会议形式以会议和书面投票相结合，并以书面投票结果为准；首次会议于2017年4月22日召开，包括物业投标、业主交流、投标规则介绍、领取选票等；4月22日至5月6日为物业公司标书公示期；5月6日至13日为投票期。该通知第八条载明：当场公布投票结果。如果有一家物业服务公司的得票数符合物业管理条例之“双过半”的规定的，即为本次选聘的中标单位。若没有一家达到“双过半”的规定，则选聘工作终止……业委会将另行与业主沟通、商议小区的物业选聘方式、时间和操作方法。业委会在三天内与中标单位签订本小区物业服务合同，向物业科报备后生效。2017年5月12日，被告向全体业主发出业主大会暨物业选聘开票通知。5月13日，在小区会议室进行了开箱计票仪式。在唱票过程中，发生了计票方法有误，如出现一人多套房的未按一人计票而是按多票计等情况。在场监督的社区工作人员发现后提醒，拟重新计票，但因个别在场业主情绪激动，会场秩序混乱，业主大会未能继续。5月15日，被告召开业委会委员会议，对13日计票时发生的事件进行了批评与反思，并决定尽快续开业主大会，重新正确计票等。5月23日，被告召开了物业选聘后续工作的业主座谈会。5月25日，被告发出《关于延长物业选聘投票时间的公告》，告知全体业主，按照《浙江省物业管理条例》及《逸天广场小区业主大会议事规则》决定延长投票时间从5月26日起至6月5日下午5时止，并定于6月6日上午9点在小区会所会议室进行开票。6月6日上午，经计票，业主投票表决为748人，已送达业主大会物业选聘通知为260人，南都得票697，面积9万余平方米；绿城得票208，面积为4万余平方米，选聘结果为南都物业服务股份有限公司当选。即日，业主大会对该表决结果进行了公告。6月13日，被告对物业服务合同条款在小区公示栏进行了为期10天的公示。期满后，被告与南都物业服务股份有限公司续签了《逸天广场物业服务合同》，服务期限至2021年6月30日止，服务合同对一些服务考核项目进行了细化，对物业服务费收费标准予以调高。6月26日，双方将该合同在滨江区住建局物业管理科进行了备案。另，2017年6月上旬，小区部分业主向所在社区、街道提交声明，主张6月6日开票结果及发布的物业选聘会公告是违法的。原告于当月18日与浙江励恒律师事务所就业主撤销权纠纷签订《法律服务委托合同》，合同中约定的律师费为10000元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现原告作为小区业主，就选聘物业服务企业等相关事务提出不同意见，且就业主委员会及业主大会的相关决定行使业主撤销权，其参与小区管理积极的一面以及依法享有的诉讼主体资格，应予肯定。《逸天广场小区业主大会议事规则》中虽然有“选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案由业主大会决定；不授权业主委员会决定物业服务合同的条款”等规定，但是上述相关规定只是强调物业服务企业的选聘及合同条款最终应由业主大会通过决定，并非否定前期的各项筹备工作等只能通业主大会的执行机构即业主委员会的具体工作得以开展，否则相关工作也无法推进。如《逸天广场小区业主大会议事规则》第四十条中就有“选聘办法采用公开报名并由业委会进行筛选后进行推荐的规定”。被告在前期近半年多的时间里通过召开数次业委会会议，讨论决定并以此一步步推进物业企业的选聘工作。被告在2016年12月4日的第八次会议中作出有关物业服务标准、企业资质、招标内容和操作程序的决定，并已向全体业主公示，其作出该决定在程序上未违反议事规则之规定。实体内容上，被告基于响应招标企业的客观情况等最终决定两家企业入围并未违反《逸天广场小区业主大会议事规则》中“不超过五家”的规定。综上，原告要求撤销被告第八次会议决定的诉讼请求无事实根据及法律依据，本院不予支持。对于原告的第二、三项诉讼请求，本院分析如下：首先，在2017年4月16日，被告将《关于召开业主大会暨物业选聘的通知》及物业服务标准等内容的修订稿进行公示；5月12日，被告向全体业主发出业主大会暨物业选聘开票通知；5月13日，被告主持进行了开箱计票，以上业主大会的召开在过程中并被告未违反相关法律法规及《逸天广场小区业主大会议事规则》的规定。计票当日，在计票过程中发生了失误，如出现一人多套房的未按一人计票而是按多票计等情况，确实应予纠正。由此，在5月15日，被告再次召开业主委员会会议，最终决定尽快续开业主大会，重新正确计票；5月23日，被告召开了物业选聘后续工作的业主座谈会；5月25日，被告发出《关于延长物业选聘投票时间的公告》；最终，在6月6日再次进行开票。整个过程反映了被告的勤勉履职，而原告主张被告已集体辞职，无事实根据。综上，本院难以认定被告存在舞弊。且即使该过程存在缺陷，但原告也无证据证明该程序上的缺陷已实际影响到该决议能否反映多数业主的真实意思。其次，2017年1月3日，被告已将起草的服务条款等内容向业主公示并征求意见；4月16日，被告已在发出《关于召开业主大会暨物业选聘的通知》时一并将物业服务标准等内容的修订稿进行公示，故在6月6日续开的业主大会中虽然仅作出“物业选聘结果为：南都物业服务股份有限公司”的决议，但事实上在确定物业公司的同时，对原已进行公示尚无异议的物业服务（协议）条款也予以了通过，被告据此与物业公司签订物业服务合同并无不当。最后，对于本案所涉业主大会决议是否侵犯业主合法权益的问题。本院认为，从本次物业费标准上调的幅度以及上调后的价格来看，并没有证据表明该价格与本地其他同等小区物业费标准相较显失公允。事实上，小区从首次交付至本次调价期间，社会物价水平、管理成本等已有较大变化，本次调价幅度尚属合理，并没有侵犯业主的合法权益。小区物业公司付出努力使小区居住环境与面貌获得改善，作为业主亦应给予必要的理解和支持，如个体业主与物业服务企业就物业服务产生矛盾，可直接与物业服务企业进行沟通协商，也可以通过业主委员会向物业服务企业提出建议，以改善和提高其服务质量，双方形成良性互动，才能共同创造和谐的小区环境。综上所述，被告关于业主大会选聘物业公司及签订《逸天广场物业服务合同》等决定，符合法律规定。原告要求撤销上述决定，本院不予支持。另，原告主张的律师费无事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告宋玲的诉讼请求。案件受理费80元，由原告宋玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  沈一伟人民陪审员  李 瑜人民陪审员  章 麒二〇二〇年八月四日代书 记员  徐心伊?*ArabicDash???*ArabicDash??