湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3471号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭峰，男，1980年7月20日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：徐新市，湖北多能律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：秦赛赛，女，1989年2月3日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：尹艳，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡定考，男，1987年3月25日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：尹艳，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：郭晓君，女，1981年4月13日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：徐新市，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：湖北嘉利信房产经营发展有限公司，住所地武汉市洪山区白沙洲大道崇文兰庭H11地块49-50号商铺。法定代表人：苏进微，经理。委托诉讼代理人：李思民，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杜海锐，男，1986年8月21日出生，汉族，住湖北省红安县。上诉人郭峰为与上诉人秦赛赛、胡定考，被上诉人郭晓君、湖北嘉利信房产经营发展有限公司（以下简称湖北嘉利信公司）、杜海锐房屋买卖合同纠纷一案，郭峰、秦赛赛、胡定考均不服武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭峰上诉并答辩称：1.原审法院认定“三方当事人合同签订后三个月未履行合同，可见合同履行过程中各方当事人变更了合同的约定”系事实认定错误。事实上是，秦赛赛、胡定考一直未履行其在先义务，而郭峰履行完义务后发现该情况，遂催告中介及秦赛赛、胡定考履行义务，后中介及郭峰多次催告秦赛赛、胡定考履行义务，但秦赛赛、胡定考均百般推诿。郭峰从未有变更合同约定的意思表示，亦无变更行为，原审法院以时间拖延推定变更合同缺乏证据证明，系事实认定错误。原审认定“此后三方开始就如何办理公证、如何提前还贷等事宜进行了两个月的磋商，却始终未能协商一致”系事实认定错误。在买卖合同中，就买方提前还贷时卖方义务有明确约定，不存在磋商的情况。且中介方也多次明示相关事宜，不存在磋商的情况。一审法院认定磋商缺乏证据支持，系事实认定错误。2.一审法院认定双方在履行中变更合同履行内容：双方原本约定为“买方负责提前还贷”而在合同履行中，“卖方找垫资或通过其他方法筹钱提前还贷”。该项认定事实存在错误，在买卖合同的备注项下双方已明确约定就25万元贷款，约定以垫资方式代卖方进行还贷，至于资金来源并未作限制。垫资是为了合同目的实现，是双方对合同目的实现的事先约定，而非法院所认定的变更合同，法院认定事实存在错误。请求二审法院：1.改判秦赛赛、胡定考向郭峰双倍返还定金30万元；2.改判秦赛赛、胡定考向郭峰支付律师费2万元（暂定2万元，以实际发生为准）。3.本案诉讼费由秦赛赛、胡定考承担。上诉人秦赛赛、胡定考上诉并答辩称：一、一审法院认定事实不清，郭峰、郭晓君在武汉市无购房资格，在此情况下与秦赛赛、胡定考进行房产交易，存在欺诈，对涉案合同解除具有过错。（一）涉案合同2019年1月26日签订，郭峰、郭晓君此时不具备购房资格。1.郭峰、郭晓君虽然在2019年1月24日登记离婚，但是事实上两人仍维系婚姻状态。在房屋买卖的整个过程当中，郭晓君一直未说明已经和郭峰离婚的事实，且积极表示两人系婚姻关系；在支付购房款定金时，郭晓君系从其个人财产中向秦赛赛、胡定考支付，而非由郭峰支付，所以两人仍然处于财产共有的状态；在办理各项房屋买卖手续的过程中，郭晓君一直是独立决策、全面参与，未出具其行为系代理郭峰的文书及表示；在办理房屋买卖的各项手续中，郭晓君一直直接签名。综合以上几点，可知郭峰、郭晓君虽然办理了离婚登记，但是两人财产上、社会关系上、事务处理上、意思表示上仍然处于婚姻状态。2.郭峰、郭晓君离婚系为躲避武汉市的房屋限购政策。3.郭峰、郭晓君在不具备购房资格的情况下与秦赛赛、胡定考订立房屋买卖合同、进行交易，给秦赛赛、胡定考造成的重大损失，应承担违约责任。根据我国《合同法》五十四条，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郭峰、郭晓君对合同解除具有完全过错，应承担违约责任。（二）即使根据郭峰、郭晓君制造的假象，郭峰在2019年3月21日才将其名下的房产变更为郭晓君单独所有，根据武汉市的限购政策，在2019年3月21日之前，郭峰不具备购房资格，而郭晓君名下一直有房产、不具备购房资格。（三）原审法院对于郭峰、郭晓君不具备购房资格一事认定事实不清。二、一审法院未对郭峰、郭晓君迟迟未依约支付25万元首期购房款的事实进行认定。秦赛赛、胡定考与郭峰、郭晓君签订的《存量房居间（买卖）合同》的房地产买卖合同约定郭峰、郭晓君应向秦赛赛、胡定考支付首期房款25万元，首期房款的支付期限理应优于剩余85万元房款的支付。同时，在郭峰、郭晓君银行贷款审批通过后，秦赛赛、胡定考、郭峰、郭晓君才将办理“买方出资提前还贷”的公证事宜提上议程，即秦赛赛、胡定考、郭峰、郭晓君在合同履行过程中已经变更了合同关于“买方出资提前还贷”环节各项事务的约定。所以，25万元作为首期房款既不从属于85万元“房价余款”、也不属于“买方出资提前还贷”范畴的事宜，且具有“首期”的优先属性，郭峰、郭晓君应该在合同签订后及时支付该25万元。但是郭峰、郭晓君除在2019年1月27日支付定金15万元外，并未向秦赛赛、胡定考支付一笔款项，双方多次沟通款项事宜，郭峰、郭晓君一直没有支付。根据《合同法》六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因为郭峰、郭晓君未能及时支付25万元首期房款，给秦赛赛、胡定考造成了损失，对涉案合同解除具有过错，应向秦赛赛、胡定考支付违约金及信赖利益损失。三、在郭峰、郭晓君均不具备购房资格的情况下，两人恶意实施举措躲避购房政策，与秦赛赛、胡定考进行房产交易，给秦赛赛、胡定考造成了损害，郭峰、郭晓君应对给秦赛赛、胡定考造成的损失承担连带责任。四、郭峰、郭晓君应承担秦赛赛、胡定考维权支付的律师费、诉讼费等费用。请求二审法院：一、撤销原审判决第二、四项，改判支持秦赛赛、胡定考的诉请。二、改判郭峰、郭晓君向秦赛赛、胡定考支付违约金25万元及信赖利益损失5万元；三、改判郭峰、郭晓君向秦赛赛、胡定考支付一审阶段律师费3万元、二审阶段律师费l.5万元、差旅费（暂计算至上诉之日止，以实际发生为准）；四、一审反诉诉讼费、二审诉讼费由郭峰、郭晓君承担。被上诉人郭晓君陈述：同意郭峰的上诉意见。被上诉人杜海锐陈述：同意秦赛赛、胡定考的上诉意见。湖北嘉利信公司陈述：与其无关。公司已经履行了义务，请求驳回上诉。郭峰一审起诉请求：1.请求确认郭峰、秦赛赛、胡定考之间在2019年1月26日签订的《存量房居间（买卖）合同》（编号：225429）已于2019年6月20日解除；2.请求判令秦赛赛、胡定考向郭峰双倍返还定金共计30万元；3.判令秦赛赛、胡定考向郭峰支付律师费2万元；4.判令本案的诉讼费用由秦赛赛、胡定考承担。秦赛赛、胡定考一审提出反诉请求：1.判令解除郭峰、秦赛赛、胡定考、湖北嘉利信公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，没收郭峰定金15万元、支付违约金25万及信赖利益损失5万元；2.判令郭峰向秦赛赛、胡定考支付律师费3万元、差旅费5000元（暂计算至开庭之日止，以实际发生为准）；3.本案反诉费用由郭峰承担。一审法院查明，2018年12月31日，郭峰向郭晓君出具授权委托书，载明：“本人购买秦赛赛、胡定考位于洪山区张家湾××科金色城市××地××楼××单元××室房屋，因本人平日工作较为繁忙，无法亲自办理相关事宜，特委托郭晓君为本人的代理人，代为办理如下事宜：一、代为签订房屋买卖合同，办理产权事务；二、支付领取委托事项相关费用；三、该房屋买卖的一切事宜。委托期限：2019年1月1日至2019年12月31日。”2019年1月24日，郭晓君与郭峰登记离婚。2019年1月26日，郭峰、郭晓君（买方）与秦赛赛、胡定考（卖方）及二人的委托代理人杜海锐、湖北嘉利信公司签订《存量房居间（买卖）合同》及附件。合同约定：买方购买卖方名下位于洪山区张家湾××科金色城市××地××楼××单元××室房屋，不动产权证号为鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0019538号，总售价1250000元，2019年5月前卖方配合买方过户。合同附件约定：定金150000元；买方出资提前还贷的，卖方必须于本合同签署后七个工作日内办理不可撤销的特别授权委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关还贷款对应的银行卡，贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续，同时签署公证委托书；首期房款250000元；卖方同意买方通过向银行申请850000元贷款的形式支付房价余款。郭晓君、秦赛赛、胡定考、杜海锐均在合同签字处签字并捺手印。2019年1月27日，秦赛赛收到郭晓君转账支付的定金150000元。同日，秦赛赛、胡定考将鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0019538号不动产权证交给湖北嘉利信公司保管。2019年3月12日，郭晓君、郭峰与秦赛赛、胡定考、杜海锐及湖北嘉利信公司至中国建设银行办理贷款面签手续，贷款申请人为郭峰。2019年3月21日，位于武昌区粮道街61号1栋5层6号房屋因离婚变更为郭晓君单独所有。2019年4月22日，中国建设银行武汉东西湖支行出具“中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表”，载明：“同意给予借款人郭峰中长期个人商品再交易住房贷款，金额800000元，期限360月。”2019年6月21日，郭晓君将“解除合同通知书”交给湖北嘉利信公司的员工严爱，严爱将上述通知书通过微信发送给第三人杜海锐。同日，郭晓君通过微信及短信的方式向秦赛赛发出解除合同的通知。2019年7月5日，秦赛赛、胡定考向湖北嘉利信公司的员工严爱发出“通知函”，严爱将上述通知书通过微信发送给郭晓君。2017年7月6日，秦赛赛、胡定考将书面的“通知函”送达给湖北嘉利信公司。一审法院认为，第一，关于主体资格的问题。根据郭峰提交的“授权委托书”，虽出具委托书后，郭峰与郭晓君离婚，但郭峰并未收回委托，且在郭晓君与秦赛赛、胡定考、杜海锐签订涉案房屋买卖合同后，郭峰依约办理了银行贷款面签等手续，可见郭晓君的签约行为得到了郭峰的认可，故郭峰具备主体资格。同时应该说明的是，郭晓君亦是合同当事人之一，其并非代理人，因郭峰起诉时，未将郭晓君作为共同原告，故法院认可秦赛赛、胡定考要求将郭晓君作为本诉第三人及反诉被告参与诉讼。对于秦赛赛、胡定考猜测郭峰与郭晓君系假离婚，对此秦赛赛、胡定考并未提交相应的证据，法院不予支持。第二，关于合同解除的问题。根据涉案合同约定，若买方出资提前还贷，卖方必须于本合同签署后七个工作日内办理公证委托书，委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关还贷款对应的银行卡、贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续。本案中，根据三方当事人的微信聊天记录来看，在郭峰的银行贷款审批通过后，各方当事人才将办理公证提上议程，此时距离签订合同已过去三个月，可见合同履行过程中各方当事人变更了合同的约定，此后三方开始就如何办理公证、如何提前还贷等事宜进行了两个月的磋商，却始终未能协商一致，后郭峰与郭晓君向秦赛赛、胡定考及湖北嘉利信公司发出“解除通知书”，秦赛赛、胡定考及湖北嘉利信公司分别于2019年6月21日收到上述解除通知，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，虽秦赛赛、胡定考通过发出通知书的形式向郭峰与郭晓君及湖北嘉利信公司提出过异议，但未向人民法院请求确认解除合同的效力，故该解除合同通知书在秦赛赛、胡定考收到时生效，涉案合同已于2019年6月21日解除。第三，关于违约责任的问题。结合本案的事实，双方签订的房屋买卖合同存在支付时间约定模糊、不明确、履行过程中变更合同内容等问题。首先，双方未约定首付款的支付时间。其次，合同约定是买方负责提前还贷，但合同履行过程中，却是卖方找垫资或通过其他方式筹钱提前还贷，这显然与合同的约定不符，可见，双方在实际履行的过程中对合同的履行方式及内容进行了变更，但却未形成新的补充协议。因上述因素，导致三方当事人对合同如何继续履行最终未能协商一致，后郭峰发出解除合同的通知，合同解除。法院认为，因约定不清等问题，导致合同解除，合同各方当事人均存在过错，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，结合本案各方当事人的行为及合同履行情况，法院依法判令秦赛赛、胡定考应将150000元定金返还给郭晓君，但不承担双倍返还的责任。需要说明的是，本案中，郭晓君认可了郭峰的诉讼请求，即同意将款项直接退给郭峰，法院对此予以认可。对郭峰及秦赛赛、胡定考提出的律师费、差旅费等损失问题，因涉案合同各方对合同的解除均存在过错，故各自的损失由各自承担。第四，关于购房资格的问题。根据郭峰、秦赛赛、胡定考提交的证据来看，签订案涉合同时，郭峰具备购房资格，但合同解除后，郭峰又购买了一套房屋，故郭峰现在不符合武汉市的限购政策。但此系合同解除后发生的情形，不影响涉案合同签订之时的效力及履行。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认郭峰、郭晓君与秦赛赛、胡定考及湖北嘉利信公司于2019年1月26日签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年6月21日解除；二、秦赛赛、胡定考于判决生效之日起十日内向郭峰返还定金150000元；三、驳回郭峰的其他本诉请求。四、驳回秦赛赛、胡定考的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取2900元，由郭峰负担。反诉受理费减半收取1355元，由秦赛赛、胡定考负担。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，从案涉的《存量房居间（买卖）合同》及附件约定的内容看，确有相关履行义务以及时间节点约定不够明确之处。再从各方实际履行的情况看，至2019年4月22日，郭峰向中国建设银行武汉东西湖支行申请的房屋贷款审批已通过。双方间的房屋买卖合同在履行上不存在政策或法律上的障碍。秦赛赛、胡定考认为郭晓君、郭峰假离婚，郭峰无购房资格，郭晓君、郭峰存在欺诈行为的说法，并无证据证实。且秦赛赛、胡定考并未依法提出过撤销合同。如双方能够协商一致，案涉的房屋买卖交易可以完成，郭峰购房以及秦赛赛、胡定考获取房款的合同目的是完全能够实现的。在双方对于首付的给付、赎楼手续的办理以及先后履行顺序未约定清楚，而双方亦未能就此协商一致的情况下，导致诉争房屋交易出现僵局。故原审法院认定双方均存在过错并无不当。原审法院的处理实际上是让诉争交易回到原点，该处理亦较为公平，本院予以维持。郭峰、秦赛赛、胡定考均认为对方根本违约，应承担违约责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由郭峰负担5800元，秦赛赛、胡定考负担3300元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 胡丹丹审判员 骆朝辉二〇二〇年八月十四日书记员 陈喜兰