北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6888号上诉人（原审原告、反诉被告）：李剑华，男，1988年2月23日出生，汉族，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：吕博杰，北京市嘉安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，该公司员工。上诉人李剑华因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初4760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。李剑华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回爱家营公司的全部一审反诉请求，支持我的全部一审本诉请求。事实和理由：交付房屋是爱家营公司应履行的义务，应由其举证证明已履行交付义务。一审法院认定我举证不能属于举证责任分配错误。在我支付相应价款后，多次要求爱家营公司交付房屋，直至2019年11月23日才通知我交房。检查房屋时因暖气不热要求他们维修，其明确表示维修必须通过我的手机APP申报，因此维修记录才会显示申报人是我，但不能因此认定其已经交付房屋。一审法院要求我提供与爱家营公司员工常祺通话记录，但我因疫情原因正在集中隔离，无法调取移动通讯记录。爱家营公司辩称：同意一审判决，不同意对方上诉请求。李剑华向一审法院起诉请求：1.判令双方于2019年10月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除；2.判令爱家营公司退还2019年10月9日至2020年1月8日期间房屋租金33000元；3.判令爱家营公司退还房屋押金11000元；4.判令爱家营公司支付违约金11000元；5.爱家营公司承担本案诉讼费。爱家营公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月2日解除；2.判令李剑华支付2020年1月9日至2020年4月2日期间的房屋租金31167元；3.判令李剑华支付违约金11000元；4.本案本诉及反诉诉讼费均由李剑华承担。一审法院认定事实：2019年10月9日，爱家营公司（甲方）与李剑华（乙方）签订房屋租赁合同，约定爱家营公司将其管理的905号房屋出租给李剑华，租赁用途为居住，租赁期限自2019年10月09日至2021年11月10日；甲方应将房屋按约定条件交付给乙方并签署《房屋交割清单》；租金标准11000元，付款方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，乙方应于每个支付周期届满前支付下一期租金；押金总额11000元；甲方延迟交付房屋达五日的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方不按照约定支付租金达五日的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金。同日，李剑华向爱家营公司支付了押金11000元及首期房租33000元。关于房屋交付情况，李剑华主张爱家营公司从未交付905号房屋，但未能提供相应证据加以证明。爱家营公司则主张于签订合同当日将905号房屋钥匙交付李剑华，但李剑华未写收条，现亦无法找到《房屋交割清单》。爱家营公司提供了2019年11月23日的报修记录，显示当日李剑华就905号房屋供暖问题进行报修，记录中显示“报修人：租客（李剑华），上门联系人：王金星”，证明房屋已实际交付，否则不应当出现报修事宜。李剑华认可曾就供暖问题进行报修，但主张当日爱家营公司员工常祺约李剑华上门交付房屋，因暖气不热故仅进行报修，当日亦未实际交付。经询，李剑华当庭认可其租赁905号房屋目的为本人自住，主张2019年10月9日至11月28日期间多次电话联系常祺要求交付房屋或退款，但未就该主张提供证据加以证明。一审庭审中，爱家营公司还提供了2020年1月10日的中通快递底单及签收记录，证明因2020年1月9日后李剑华不再支付租金，故向其发出催款通知。李剑华认可该证据的真实性，但不认可关联性及证明目的，主张该快递底单显示包裹信息为日用品，而非催款函。关于收回房屋情况，爱家营公司主张收房前电话联系过李剑华催缴房租，因其一直未交，故于2020年4月2日收回905号房屋，开锁及收回过程有视频记录，但因负责员工已离职故无法提供，收房后屋内只余生活垃圾及不用的生活用品，已由保洁处理。经一审法院询问，李剑华自认该房屋租赁用途为本人自住，但根据李剑华的庭审自述其直至2019年11月28日才上门接收房屋，并在报修暖气问题后仍未收房；双方认可均未直接向对方发出解除双方租赁合同的通知。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。爱家营公司与李剑华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。虽双方未能提供《房屋交割清单》，但该合同签订日期即为租期起始日期，李剑华亦于同日交纳房屋押金及首期房租；合同约定爱家营公司迟延交付房屋五日李剑华即可单方解除该合同，经法院询问，李剑华自认该房屋租赁用途为本人自住，但根据李剑华的庭审自述其直至2019年11月28日才上门接收房屋，并在报修暖气问题后仍未收房，而是在第一季度租期到期后才直接以向法院起诉的方式要求解除该租赁合同，不符合为自住而租赁房屋的常理。李剑华未提供证据证明其曾在该合同第一季度租期内向爱家营公司提出交付房屋或退还租金等要求，故其关于905号房屋从未交付的主张，法院难以采信。李剑华以此为由要求解除该租赁合同，并要求爱家营公司退还第一季度租金、押金并支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。虽爱家营公司提供的证据不足以证明其于2020年1月10日向李剑华发出了租金催缴函，但根据双方签订的租赁合同约定，李剑华应于每个支付周期届满前支付下一期租金。2020年1月9日第一个支付周期届满前，李剑华未按合同约定支付第二期租金，且迟延支付已超过合同约定的五日，故爱家营公司有权单方解除合同并收回房屋。爱家营公司认可已于2020年4月2日收回905号房屋，故其要求确认双方之间的《房屋租赁合同》已于当日解除，于法有据，法院予以支持。2020年1月10日至2020年4月2日期间仍处于双方租赁合同履行期内，爱家营公司要求李剑华支付上述期间租金，法院亦予以支持。考虑到2020年第一季度受新冠疫情影响等客观原因，李剑华未能及时支付租金亦情有可原，故爱家营公司要求李剑华支付违约金的反诉请求，法院不予支持。判决：一、确认李剑华与北京爱家营企业管理有限公司于二〇一九年十月九日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二日解除；二、自判决生效之日起七日内，李剑华支付北京爱家营企业管理有限公司二〇二〇年一月九日至二〇二〇年四月二日期间的房屋租金31167元；三、驳回李剑华的全部诉讼请求；四、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，双方于2019年10月9日签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年10月9日至2021年11月10日，李剑华于同日交纳房屋押金及首期房租。虽李剑华主张905号房屋从未交付，但综合以上事实及爱家营公司提交的报修记录、快递底单等证据以及李剑华自认该房屋租赁用途为本人自住、其未能提供证据证明其曾在该合同第一季度租期内向爱家营公司提出交付房屋或退还租金要求等具体情节，结合日常经验法则，一审法院不予采信李剑华的主张，并根据合同履行情况、违约损失及疫情客观情况等，对本案合同解除、租金支付、违约金认定所做处理并无不当。李剑华上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，李剑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1115元，由李剑华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二〇年八月三日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静