河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1625民初2418号原告（反诉被告）：韩棒，男，汉族，1972年1月29日生，住郸城县。委托代理人：于金霞，河南洺水律师事务所律师。委托代理人：徐丹丹，河南洺水律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙晓伟，男，汉族，1970年7月25日生，住郸城县。委托代理人：赵红艳，河南覃思律师事务所律师。委托代理人：谢雷（实习），河南覃思律师事务所律师。原告韩棒与被告孙晓伟买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩棒及其委托代理人徐丹丹、被告孙晓伟的委托代理人赵红艳、谢雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩棒向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》无效；2、依法判决被告孙晓伟返还购房款并赔偿房屋装修损失共计45万元；3、本案的诉讼费由被告孙晓伟承担。事实与理由：原告与被告孙晓伟在2014年5月24日签订了《房屋买卖协议书》，被告以40万元的价格将其新建的三间两层独院卖给了原告，签订合同时告知原告该房屋尚未办理产权登记手续，但以后可以办理房屋产权登记。协议签订后，原告当即对该房屋进行了装修，仅装修就花费了12万元之多。现得知，原告购买的该处房屋不但没有宅基证，更没有建设土地使用证，被告卖给原告的房屋根本办理不了房屋产权登记手续。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《房屋登记办法》的规定，原告与被告之间签订的《房屋买卖协议书》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应折价补偿。故此，特提出反诉，请求判决如诉。孙晓伟辩称，因被答辩人诉答辩人确认合同无效纠纷一案，现答辩人针对被答辩人的诉讼请求及事实理由，根据事实和法律提出如下答辩意见：一、关于本诉部分答辩如下：1、答辩人与被答辩人签订的房屋买卖协议是有效的，被答辩人要求确认双方签订的房屋买卖协议无效是没有法律依据的。答辩人的房屋虽然暂时没有办理房产登记手续，但双方所签订的房屋买卖协议也是一种房屋买卖合同，判断其是否有效应遵从合同法则。依据合同法规定，合同无效的情形有以下五点：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益；(三)以合法形式掩盖非法目的：(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案，答辩人孙晓伟和被答辫人韩棒签订的小产权房买卖协议是其双方的真实意思表示，答辩人出卖的房屋虽是小产权房，但并不是违章建筑，答辩人对该房屋有处分的权利，其出卖该房屋非但没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有损害社会公共利益，而且对买卖双方均仃益，一方面答辩人将其闲置的房屋卖给别人有了收益，另一方而被答辩人以低于市场的价格购买到了可以居住的房屋，双方均有利可图。其房屋买卖协议也没有违反法律、行政法规的强制性，因此不存往合同无效的情形。2、虽然协议中约定的房屋价款为40万元，但是至今为止，被答辩人的购房款也没有全部交清，而是仅仅交纳了35万元，答辩人因此还向郸城县人民法院起诉被答辩人，要求被答辩人支付剩余的5万元购房款，所以说，被答辩人要求答辩人返还40万元的购房款没有事实和法律依据。3、即使法院确认双方签订的房屋买卖协议无效，答辩人也不应当赔偿被答辩人的装修费用。在双方签订房屋买卖协议书时，被答辩人已经知晓该房屋当时并没有办理产权登记手续，协议中具有明确约定，被答辩人之前已经知情，答辩人在协议签订过程中，没有使用欺骗手段或者隐瞒事实的情况发生，而且答辩人从合同签订至今，不存在任何过错，被答辩人无权要求答辩人赔偿其装修损失。根据《合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在本案中，答辩人并不存在任何过错或者违约责任，被答辩人要求答辩人返还装修费用的损失于法无据。4、被答辩人对本案的发生存在过错，应当赔偿答辩人相应的违约金8万元。双方在协议中约定的购房款为40万元，被答辩人预先支付20万元，剩余20万元的购房款于2016年6月1日前全部付清，但是被答辩人至今仅支付了35万元，还有5万元没有支付，已经构成了违约，双方约定了违约方应支付合同总价款的20％作为违约金，所以，被答辩人还应当支付给答辩人违约金8万元。孙晓伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人支付占用反诉人房屋期间的使用费共计12万元；2、本案反诉的反诉费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年5月24日签订了《房屋买卖协议》，反诉人将新建的三间两层半独院房屋以40万元的价价格卖给了被反诉人。签订协议时，反诉人明确告知被反诉人该房屋尚为办理产权登记手续，并表示愿意在以后办理手续时提供协助，双方在协议中写明并签字。此后，被反诉人依协议先行支付了20万元，随后入住了该房屋。在此之后，反诉人曾多次向被反诉人催要剩余房屋款项，但被反诉人在先后又支付了15万元后，仍剩余5万元未支付。反诉人也曾因此事向法院起诉过被反诉人，但因撤诉未果。现如今，被反诉人反过来要求确认该买卖协议无效，却无视自己已占用反诉人房屋6年之久的事实。反诉人当年新建的三问两层半独院房屋，经被反诉人占用6年后产生了损耗，即使按照同条件房屋2万元每年的租金计算，被反诉人也应支付共计12万元的使用费。因此，被反诉人已给反诉人造成了实际经济损失，反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告诉求的同时，判决支持反诉人的请求。韩棒辩称，原告虽然在2014年签订协议后入住，但原告的装修是在2016年才开始进行，原告实际使用房屋时间仅为4年，反诉人孙晓伟也在反诉状中提出在签合同未尚办理产权手续，以后会协助办理手续，但被反诉人查询到反诉人没有宅基地使用证，该房屋所涉土地并未办理集体土地转让为国有土地而进行转让，同时反诉人孙晓伟也并不是房屋所在地罗堂社区集体经济组织成员，根本无权处分罗堂社区的集体土地使用权，也不应该将房屋转让给原告韩棒，反诉人先是违反了诚信原则，违反法律强制性规定，导致反诉人与原告之间的签订的房屋买卖协议无效，给原告造成的损失，反诉人应当予以赔偿。关于反诉人提出房屋租赁折损的费用，原告方不应当承担，反诉人孙晓伟违反了合同强行性规定，在合同缔约过程中，给原告造成了损失，反诉人过错在先，故此其要求的房屋租赁折旧损失没有任何法律依据，原告不应当进行承担。本院经审理认定事实如下：原告韩棒与被告孙晓伟于2014年5月24日签订了《房屋买卖协议书》，被告孙晓伟以40万元的价格将其新建的位于郸城县新城区罗堂庄北角的三间两层独院出售给原告韩棒。协议签订后，原告韩棒支付购房款35万元，并对该房屋进行了装修、入住。剩余购房款5万元，至今没有支付。原、被告现因购房款和房屋产权登记手续问题发生纠纷，原告韩棒起诉来院。另查明，涉案房屋所涉土地未办理土地使用权证、房屋产权登记手续，也未办理建筑规划许可证。本院认为，原、被告签订合同买卖的房屋属小产权房，没有办理集体土地使用证和建筑规划许可证，原、被告之间的买卖合同违反国家强制性规定，是无效合同。涉案房屋所涉土地未办理土地使用权证、产权登记手续，也未办理建筑规划许可证，这个事实，原、被告均明知，对于该无效合同的签订，原、被告均存在过错，都应当承担因合同无效而给双方造成的损失。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告孙晓伟应当返还原告韩棒缴纳的购房款35万元，原告韩棒的该项诉讼请求，本院予以支持。原告韩棒请求的装修损失，因没有提供充分的证据证明，本院不予支持。原告韩棒也应当将涉案房屋返还给被告孙晓伟，被告孙晓伟反诉请求因无证据证明，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一款、第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告韩棒与被告孙晓伟2014年5月24日签订的《房屋买卖协议书》无效。二、被告孙晓伟于本判决生效后二十日内返还原告韩棒购房款350000元。三、原告韩棒于本判决生效后二十日内将涉案房屋返还给原告孙晓伟。四、驳回原告韩棒的其他诉讼请求。五、驳回被告孙晓伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4025元，反诉费1350元，原告韩棒承担2687.5元，被告孙晓伟负担2687.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  巴起骏审 判 员  赵卫杰人民陪审员  景伟华二〇二〇年八月四日书 记 员  张逸远