苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初11346号原告：苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司，统一社会信用代码913205946979380499，住所地苏州工业园区启月街**。法定代表人：谢易涵，总经理。委托诉讼代理人：梁志强，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷荣，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告：朱云舫，男，1971年6月9日出生，汉族，住苏州。被告：奚桃萍，女，1975年6月8日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：杨利岗，江苏新开利律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴仁卿，江苏新开利律师事务所律师。原告苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司（以下简称“邻里中心物业公司”）与被告朱云舫、奚桃萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂依法转为普通程序审理，并组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告邻里中心物业公司的委托诉讼代理人梁志强，被告朱云舫、奚桃萍的共同委托代理人杨利岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邻里中心物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱云舫、奚桃萍应每月向原告支付物业管理费26424.23元（自2016年9月5日起按照9.8元/平方米/月计算）；2、判令被告赔偿原告消防设施维修费用3600元（西门子BC80系列回路板）；3、两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告对于诉请第一项进一步明确为其物业管理费的计算期间为自2016年9月5日起至本案起诉之日即2016年12月8日止。事实及理由：2016年6月，被告朱云舫、奚桃萍从开发商苏州工业园区邻里中心发展有限公司（以下简称“园区邻里中心公司”）处购得苏州工业园区林泉街598号2幢801室、901室的房屋,该房屋系翰林邻里中心项目的一部分。2016年9月5日，苏州工业园区邻里中心发展有限公司向被告移交了上述物业及相关设施，被告也收到了原告2016版的物业管理服务合同。但至今原、被告双方仍未就物业服务合同的签订达成一致。双方虽未签订书面合同，但原告认为被告购买的房屋系翰林邻里中心项目的一部分，该项目自开业后一直由原告公司担任物业管理公司，并为该项目提供物业服务。两被告在客观上享受到原告所提供的物业服务，该服务的内容包括但不限于停车场管理，公共部位的保洁、保安，电梯的维保，公共部位的绿化管理，水电管理等。两被告作为涉案房屋的业主，不能以拒绝签订物业合同的方式来拒付物业管理费用。此外，被告在接收涉案房屋后，未经任何审批手续即开始装修，并在拆除原有装修过程中大楼内部消防系统故障频发，且导致消防主机回路板烧毁，不仅给整个项目造成极大的安全隐患，且给原告造成经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告朱云舫、奚桃萍辩称：第一，原、被告从未签订物业服务合同，故双方并不存在物业服务关系，也不存在物业服务合同纠纷。此外，由于原告多次恶意侵权，被告已明确告知不会与其签订物业合同，也不需要原告提供任何物业服务；第二，涉案的房产为商业用房，因此并不适用有关居民住宅小区的物业法律、法规或者条例；第三，被告在2016年9月13日收取了涉案房屋，但在2016年9月28日原告即将涉案房屋违法断电，导致被告无法使用上述房屋。被告已就原告的上述侵权行为另案提起了诉讼要求赔偿。在此情形下，原告要求被告支付上述被侵权期间的物业管理费，实属荒谬，与法相悖；第四，原告按照尚未建造使用的二期工程的物业费最高标准9.8元/平米/月向一期的房屋收取物业费，该主张显然不具有合法性；第五，被告在受让涉案房屋的交易过程中，原房产所有人园区邻里中心公司并未在转让公告中告知物业费的相关事宜，故被告作为普通购房者有理由相信在其支付的2800万元的房款中已包含该涉案房屋关联的公共部分日后的管理费。因此，即便涉案房屋存在需要分摊的公共部分的物业服务费，也应由房屋出售方承担。综上，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月，两被告从开发商园区邻里中心公司处购买苏州工业园区林泉街598号2幢801室、901室的房屋。2016年8月23日，两被告取得上述房屋的所有权，该房屋产权登记中的建筑面积共计为2696.35平方米（1361.74平方米+1334.61平方米）。庭审中，原、被告双方确认，园区邻里中心公司于2016年9月13日交付上述苏州工业园区林泉街598号2幢801室、901室的房屋给两被告。诉讼中，原告提交了其与园区邻里中心公司签订的《物业服务合同》（该合同签订时原告当时的名称为：苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司），证明原告系涉案的翰林大厦一期的物业服务公司，后园区邻里中心公司将上述一期项目中的苏州工业园区林泉街598号2幢楼中的8楼、9楼部分出售给了被告朱云舫、奚桃萍，但原、被告双方因对物业价格未能协商一致，故未能签订物业服务合同。原告还提交了其与部分商户签订的物业服务合同，证明在原告欠缴上述物业费期间，原告与其他商户间约定的物业费收费标准为从9元/平米/月至11元/平米/月不等。原告还提交了《苏州市区前期物业管理招投标中标确认书》，根据该确认书，原告系苏州工业园区邻里中心发展有限公司所开发的邻里中心翰林大厦二期物业管理服务的中标单位，中标价格为9.80元/平米/月。另查明：根据原告提交的由苏州工业园区测绘有限公司出具的《房产测量成果》，两被告所购买的涉案房屋所在苏州工业园区林泉街598号2幢大楼的建筑面积为14286.61平米，而两被告所购的2幢房屋8、9楼部分的建筑面积共计为2696.35平方米。诉讼中，原告提交了涉案房屋的照片、消防系统故障页面照片、原告向被告发送的违规施工告知函及由消防设备单位发送的工作联系函等证据证明因两被告存在违规装修的情形导致相关的消防设备损坏。被告对此不予认可。以上事实有不动产权证、物业服务合同、《苏州市区前期物业管理招投标中标确认书》以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，两被告从案外人园区邻里中心公司处购得翰林大厦一期2幢中8楼与9楼，而原告系为该翰林大厦提供物业服务的单位，原告在涉案房屋出售前与原业主园区邻里中心公司曾签订物业服务合同，但在涉案的房屋出售给两被告后由于双方就物业合同的价格等内容未达成一致，故至今未能签订书面协议。另外，除原告所购得房屋外，涉案的翰林大厦一期的其他房屋及翰林大厦二期均由原告提供相应的物业服务，其中一期的物业费标准从9元/平米/月至11元/平米/月不等，二期的物业服务费标准根据中标确认书的记载为9.8元/平米/月。综合上述情况可知，两被告所购的房屋其原本即由原告提供相应的物业服务，而该房屋属于翰林大厦一期2幢整个建筑的一部部分（面积占比约为18.8%）并在物理上无法单独分割，而且大楼的物业管理范围还涉及电梯、保洁、安全、消防设施维护、电力设施管理等多项与公共服务相关的内容，在此前提下，两被告提出其未接受原告提供的物业服务且不同意原告为其提供物业服务的意见与被告所购房屋的实际情况不符且不具合理性，故对于该抗辩意见本院不予采纳，被告应向原告支付相应的物业服务费。关于物业费的金额，原告诉求的物业费对应期间为2016年9月13日起至2016年12月8日止，在该时间段内涉案房屋尚未进行正式装修并投入运营，再参考原告与其他单位所确定的物业费标准区间，综合上述情形，本院认为在该时段两被告名下涉案房屋的物业费标准按9元/月/平米计算为宜，据此核算，截至原告诉请的2016年12月8日，两被告应向原告支付物业费69565.83元（对应的物业费期间为：自2016年9月13日起至2016年12月8日止）。关于原告主张的因被告违规装修而导致相应消防设备损坏并维修的损失，原告所举证据并不足以证明该事实，对于该项主张本院不予认可。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告朱云舫、奚桃萍于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司物业费69565.83元；二、驳回原告苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司的其余诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司负担50元，由被告朱云舫、奚桃萍负担500元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告朱云舫、奚桃萍负担部分在判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  徐秀英人民陪审员  朱健健二〇一七年九月二十八日书 记 员  姚海燕