河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1022民初1997号 原告：廊坊盛宣仓储有限公司。住所地：河北省固安工业园区南区，机构代码：69588757-5。 法定代表人：王海强，公司董事长。 委托诉讼代理人：韩忠发，北京市鑫诺律师事务所律师。 被告：宣伟（上海）涂料有限公司，住所：上海市嘉定区徐行镇武乡路188号，统一社会信用代码91310000739778662R。 法定代表人：TANCHIAHIN，公司董事长。 被告：宣伟（上海）涂料有限公司固安分公司，场所：河北省固安工业园区南区通盛道27号，统一社会信用代码91131000588195370J。 法定代表人：葛甦，公司负责人。 二被告委托诉讼代理人：唐小波，上海黄山律事务所律师。 原告廊坊盛宣仓储有限公司（以下简称盛宣公司）与被告宣伟（上海）涂料有限公司（以下简称宣伟公司）、被告宣伟（上海）涂料有限公司固安分公司（以下简称固安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案，于2016年12月28日作出（2013）固民初字第1936号民事判决，原告及二被告均不服一审判决，向廊坊市中级人民法院提起上诉，该院于2017年4月26日作出（2017）冀10民终1966号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人、二被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告盛宣公司在（2013）固民初字第1936号案件中向本院提出诉讼请求：1、判令宣伟公司和固安公司支付2013年1月至10月的租金156000元及仓储费624000元，并按照日千分之三支付罚金至实际给付之日（其中截止到2013年10月31日为382356元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月9日，盛宣公司与宣伟公司签订《厂房建造及租赁合同》，约定按照宣伟公司的要求和规格在位于固安工业园区南区的地块上建造厂房及附属设施，建成后由宣伟公司承租。盛宣公司依约建成厂房及附属设施，验收合格。2011年10月8日，双方分别签订了《办公室及厂房租赁合同》、《仓储合同》，租期10年，自2012年1月1日至2021年12月31日，办公室和厂房租金每月为15600元、仓库仓储费每月为62400元，均于每月第五天之前支付，逾期支付按照日千分之三支付罚金至实际给付之日。自2013年1月开始拖欠租金、仓储费未付。 被告宣伟公司辩称，一、2010年11月9日宣伟公司与盛宣公司签订一份《厂房建造及租赁合同》（建造合同），约定由盛宣公司根据宣伟公司的规格及要求建造厂房并租赁给宣伟公司。2011年10月8日，固安公司与盛宣公司签订了《仓储合同》及《办公室及厂房租赁合同》，约定由盛宣公司将建造好的厂房及办公室租赁给固安公司。虽然固安公司签订了租赁合同，但是上述建造合同以及租赁合同都是由宣伟公司实际履行，并且由宣伟公司直接支付合同下的所有款项。二、宣伟公司自2012年6月起发现厂房及附属设施存在严重质量问题，并多次以口头及书面方式向盛宣公司提出修复改进要求，但是盛宣公司一直消极对待，不予纠正，从而未能履行建造合同及租赁合同下的按宣伟公司设计要求建造厂房、以及维持厂房适用条件的义务。宣伟公司根据同时履行抗辩权，有权不支付租金及仓储费，盛宣公司的诉讼请求缺乏法律依据。三、盛宣公司经宣伟公司多次要求仍未修复改进厂房及附属设施，已经致使租赁合同实际无法履行。宣伟公司因为盛宣公司的违约行为而无法正常将厂房投入生产，致使合同目的无法实现。同时，宣伟公司的主要产品为涂料产品，属于易燃易爆危化品，厂房的安全及消防系统对于公司的雇员人身安全至关重要。考虑到厂房质量安全隐患可能会造成人员伤亡，宣伟公司已经彻底停止使用厂房及设施，并于2013年6月25日将所有库存移出。盛宣公司持续严重的违约行为使宣伟公司遭受重大经济损失，宣伟公司没有义务向盛宣公司支付租金及仓储费，宣伟公司恳请对盛宣公司的诉讼请求依法予以全部驳回。 本案双方争议的焦点问题：1、厂房及附属设施建造竣工验收是否合格？2、租赁物及附属设施是否存在严重的质量问题？是何原因导致？3、对租赁及附属设施维修义务的承担？4、原告方诉讼请求情况？ 本院经审理认定事实如下：2010年11月9日，盛宣公司与宣伟公司签订《厂房建造及租赁合同》，约定按照宣伟公司的要求和规格在位于固安工业园区南区的地块上建造厂房及附属设施，建成后由宣伟公司承租。盛宣公司依约建成厂房及附属设施。2011年10月8日，双方分别签订了《办公室及厂房租赁合同》、《仓储合同》，租期10年，自2012年1月1日至2021年12月31日，办公室和厂房租金每月为15600元、仓库仓储费每月为62400元，均于每月第五天之前支付，逾期支付按照日千分之三支付罚金至实际给付之日。 《办公室及厂房租赁合同》和《仓储合同》由宣伟公司承租后，交付了第一年即2012年全年租金，自2013年1月起拒付租金至今。 对以上事实，双方没有异议，均表示认可，双方均提供了上述三个合同的文本为证。本院予以确认。 关于争议焦点问题的举证、质证和认证如下： 一、厂房及附属设施建造竣工验收是否合格？ （一）、厂房及附属设施的内容：依《厂房建造合同》的1.3条约定厂房及附属设施包括：1、一栋一层结构的主要生产车间厂房+实验室+粉末仓库；2、一栋一层结构的仓库；3、一栋两层的办公楼；4、一间门卫间；5道路；6、围墙和门；7、厂区绿化；8、雨水排水系统；9、化粪池和排污系统；10、停车位、自行车棚；11、消防设施，包括喷淋系统、钢结构部分的防火处理、消防设施、水设施。 （二）厂房及附属设施竣工验收情况：1、2011年3月14日固安县公安消防大队出具固公消验【2011】第0003号《关于廊坊盛宣仓储有限公司生产车间、仓库、办公楼工程建设工程消防验收合格的意见书》，意见书意见如下：（1）、综合评定该工程消防验收合格；（2）、对建筑消防设施应定期维修保养，保证完整有效；（3）、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向消防大队申请建设工程消防设计审核和验收。2、2011年9月20日固安县公安消防大队出具证明，证明盛宣公司厂房及附属设施建设工程，消防验收结果为合格。3、2011年2月22日廊坊市禹舟消防安全技术检测有限公司出具禹舟（消检）【2011】第06号检测报告，该报告称：火灾自动报警系统（集中报警控制器、感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮、防爆感烟探测器、防爆感温探测器、防爆手动报警按钮）符合要求；消火栓系统（消火栓泵、泡沫喷淋泵、稳压设施、水泵接合器、室外消防栓、室内消防栓箱、室内消防栓、消防水带、启泵按钮、消防水池、消防水泵、消防电源及配电、室内外消防给水管道等）符合要求；泡沫喷淋灭火系统（雨淋报警阀、泡沫喷头、泡沫比例混合装置、操作与控制等）符合要求；应急照明系统（安全出口灯、疏散指示标志）符合要求。4、2011年2月22日廊坊市禹舟消防安全技术检测有限公司出具禹舟（电检）【2011】第23号检测报告，该报告称：线路水平辐射距地面高度；垂直敷设距地面高度；导线连接；绝缘导体的绝缘强度；低压电器；照明装置均符合要求。5、办公楼、车间、仓库的建设工程，勘察、设计、施工、图审、监理、建设六单位均签字盖章，竣工验收合格。 庭审中宣伟公司认可盛宣公司当时交付的出租厂房及附属设施有验收合格手续。本院于确认。 二、租赁物及附属设施是否存在严重的质量问题及问题产生的原因？ （一）宣伟公司称：在厂房交付使用后，宣伟公司于2012年6月雇佣第三方专业公司（ＦＭ）对厂房进行全面的安全检测，确认办公室、厂房、仓库存在多项安全隐患和需要整改的问题如下：１、水泵接合器和室外消火栓为地埋式，井盖为铸铁，打开难度大。地下消防设备没有设置指示牌；2、地下室消防管道吊装应采用缓冲吊装；3、发电机房的雨林系统未采用湿式的喷淋系统；4、火灾报警装置不能强切非消防电源且报警声音低；5、消防报警系统自动报警无法实现；6、消防控制柜不能实现自动控制；7、消防系统未防雷接地；8、应急柴油发电机在火灾报警时不能实现自动启动；9、防爆灯具、防爆开关、防爆插座多没有接地；10、消防栓泵不可自动启动；11、地下室爬梯未设置防护笼；12、南边仓库货架旁缺少1个喷头；13未将保安室消防系统接地安装；14、部分消防观望上未标注水流方向；15、办公室三楼水箱供水开关坏掉需要更换；16、仓库、车间墙壁多处开裂、地板下面悬空、焊接后未处理痕迹；17、房顶女儿墙构造柱钢筋与屋顶避雷带没有见到连接；、18、门卫室屋顶没有防雷设施；19、明敷引下线距地面2米内需要设保护绝缘管或套；20、车库卷帘门、粉末仓库铁门需要防静电接地，没有做到接地等等50处。宣伟公司多次与反诉人进行交涉，要求修复改进质量问题。但被反诉人一直消极对待，致使厂房一直无法正式投入生产使用，建造合同及租赁合同实际无法履行，宣伟公司因此遭受重大经济损失。宣伟公司因出租物的质量问题与盛宣公司交涉的情况是：2013年6月4日双方代表签署《会议纪要》、同年6月6日盛宣公司负责人王彦伯签署了文件（6月4日会议涉及的所有文件）签收单、同年6月20日召开廊坊工厂会议交涉消防维修整改、同年7月16日双方进行的保压测试和静压测试并讨论消防系统维修的问题、同年7月25日与王彦伯交涉系统维修问题。 对上述提出的问题和双方沟通情况，承租方均提供了书面证据。 （二）对以上宣伟公司提出并交涉的出租物质量问题，盛宣公司称：2012年6月29日宣伟公司聘请FM公司进行现场检查的情况，事先没有告知盛宣公司，不知情。同时FM公司也没有出具正式检测报告，向法庭出具的证据五也就是检测结果，月没有证据证明来源于FM公司。同时，FM公司是美国的公司，没有权利在国内进行检测。因此宣伟公司所称委托专业机构进行检测发现问题是不成立的。从宣伟公司提供的关于消防系统、可燃气体报警系统、供暖系统及防爆、电器设备系统的问题看，诸多内容与盛宣公司无关。例如，可燃气体报警系统、防爆灯具均属宣伟公司自己添加。就消防系统所列问题，反映出宣伟公司对消防系统不知道如何操作使用，如消火栓压力设计的压力是四公斤还是六公斤？喷淋系统压力设计是十公斤还是七公斤？等等此类问题说明宣伟公司的检查人员没有消防专业知识，其检查所列的问题与国家标准规范及图纸设计根本不附，这也充分证明了宣伟公司在使用和检测中未尽到合理使用、照管的义务。从宣伟公司提供的资料来看，其在厂房交付使用后，宣伟公司就在不断的进行更改和调试，其中最明显的是在2011年10月8日对户外消防管网进行更改，增加了一根150毫米的管道。正是这一更改导致消防系统管道漏水，不能保压。在2012年9月因宣伟公司管理不善导致消防泵房被大雨侵泡，自行更换消防泵、喷淋泵的电机、配套控制柜及电缆线，正是这样的更换、安装、调试导致喷淋系统出现故障。关于宣伟公司称因出现的质量问题和安全隐患问题多次与盛宣公司沟通，要求其修复的一事，并不完全属实。FM公司的检测并没有告知盛宣公司，在2013年6月份，因拖欠租金长达半年之久，在盛宣公司多次催要下，宣伟公司才谈及消防的问题。盛宣公司一方得知反映的问题后积极协助解决，因为根据合同约定对于宣伟公司自行更改添加的设备所导致的责任要由宣伟公司自己承担责任，虽然在消防工程保修两年期内。从宣伟公司提交的证据12所列的消防系统详细清单所列问题看，只是宣伟公司单方提及的问题，与国家标准技术规范以及图纸设计的内容并不相符，且涉及的诸多内容均属于被告内部的管理和使用问题，与盛宣公司无关。 （三）添加、更改工程情况：2010年10月12日宣伟公司（甲方）与固安县天威电器有限公司（乙方）签订《工程施工合同》，由乙方对厂区内配套变压器、高压配电柜、电力电缆设备进行施工；2011年1月25日宣伟公司与河北安泰工程建设有限公司签订《消防水池及事故水池施工合同》，并进行了施工；2011年10月8日宣伟公司与河北安泰工程建设有限公司签订《户外消防管网增加工程施工合同》，该合同将150毫米金属管道铺设、焊接、填埋等；2012年9月14日宣伟公司与河北仁安消防安全工程有限公司廊坊分公司签订《施工协议书》，并进行了施工，工程内容：消防泵、喷淋泵电机更换及配套控制柜和电缆线安装与调试。 盛宣公司就以上质证意见，结合合同约定，充分说明了理由，提供了宣伟公司添加、更换、调试消防系统的书面证据予以证实。对于宣伟公司在消防系统添加、更换、调试设备的事实本院予以确认。 （四）2014年8月13日，宣伟公司向固安县人民法院提出《鉴定申请》，请求对（2013）固民初字第1936号案件即盛宣公司出租的厂房及仓库质量（特别是消防系统及设施）是否符合建筑设计要求及国家消防标准规定进行鉴定。2015年4月28日，固安县人民法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（北京市建筑工程研究院有限责任公司工程咨询中心）进行司法鉴定。2016年7月6日，上述鉴定机构出具——北京建研院司鉴中心【2015】建鉴字第146号司法鉴定意见书，鉴定意见如下： 1、消防水池液位计 （1）消防水池安装电子智能控制仪，可显示水池液位情况，符合委托方提供的相关图纸资料的设计要求。 （2）消防水池安装电子智能控制仪无报警信号传输装置，由于设计图纸中未进行明确要求，对此条是否符合设计要求无法进行判断。 3、泡沫比例混合装置，内有泡沫液混合器，但泡沫比例混合器（装置）未设铭牌，不符合相关标准规范的规定。3、泡沫比例混合装置 2、办公楼2个烟感装置、仓库2个温感装置、仓库手动报警装置、生产车间手动报警装置触发后，喷淋泵均未启动。 4、消火栓系统水压试验 消火栓系统在工作压力下，压力有明显的下降，不符合规范条文及相关图集中的规定。 5、消火栓泵自动启动情况 （1）现场在中控室对消防泵进行手动启动，消防泵房内消火栓泵启动，符合委托方提供的图纸资料的设计要求。 （2）通过对办公楼、仓库及生产车间的实验，消火栓泵均可自动启动。 6、消防报警及消防电源 （1）配电室交流低压配电柜内安装“输入/输出模块”即消防强切模块，符合委托方提供的相关图纸资料的设计要求。 （2）根据对消防系统的测试，该办公楼烟感装置触发后，消防系统可强切非消防电源；仓库温感或手动报警装置触发后，消防系统无法强切非消防电源；生产车间手动报警装置启动时，可强切非消防电源。 从上述司法鉴定意见可以看出，在下列设施上存在问题： 1、办公楼2个烟感装置、仓库2个温感装置、仓库手动报警装置、生产车间手动报警装置触发后，喷淋泵均未启动。 2、现场消防泵房内有泡沫液混合器，但泡沫比例混合器（装置）未设铭牌，不符合相关标准规范的规定。 3、消火栓系统在工作压力下，压力有明显的下降，不符合规范条文及相关图集中的规定。 4、仓库温感或手动报警装置触发后，消防系统无法强切非消防电源。 结合双方的陈述和对司法鉴定意见的质证意见，本院对司法鉴定意见予以确认。 考虑到办公楼、厂房（生产车间）、仓库及附属设施在工程竣工验收合格后，盛宣公司与宣伟公司于2011年10月8日签订《办公室及厂房租赁合同》和《仓储合同》盛宣公司将厂房及附属设施出租给承租人宣伟公司使用，2011年10月8日宣伟公司与河北安泰工程建设有限公司签订《户外消防管网增加工程施工合同》，该合同增加户外消防管道，将直径150毫米金属管道铺设、焊接、填埋；2012年9月14日宣伟公司与河北仁安消防安全工程有限公司廊坊分公司签订《施工协议书》，并进行了施工，工程内容：消防泵、喷淋泵电机更换及配套控制柜和电缆线安装与调试。对已经验收合格交付使用的消防系统，宣伟公司在使用过程中，对消防系统设施的添加、更换、安装、调试行为，带来对整体消防系统状态的影响，造成消防系统环节功能上出现问题（司法鉴定意见中1、3、4项问题），根据本案事实和《办公室及厂房租赁合同》第5条、第5.1条、第5.2条约定，宣伟公司对上述行为负有完全责任。消防系统的问题是使用中的问题，而非建造质量问题。 出租物，除去消防系统存在的问题，宣伟公司提出的其他问题，双方对导致问题的原因各执一词，就现有证据，有些问题无法判断认定是哪一方的责任；有些问题是否是图纸设计的问题无依据可考；有些个所谓问题属小问题，同时也是容易解决的问题。这些问题的存在的状况，不会导致《租赁合同》不能根本履行，是非根本性问题。 三、对租赁物及附属设施维修义务的承担？ 双方签订的《厂房建造及租赁合同》、《办公室及厂房租赁合同》《仓储合同》均在该合同的第5.4.1条约定：在租赁期内及其续租期内，宣伟公司应合理使用并照管该厂房。第5.4.2条约定：在交付之日时，该厂房处于良好的、可被租用、使用并且安全的状态，能够被完全地作为厂房使用。在租赁期内，盛宣公司应负责该厂房的结构维修保养，······。因正常使用而导致的自然磨损或使用不当导致的损坏，宣伟公司可以要求盛宣公司进行维修保养，盛宣公司应接受宣伟公司的上述要求，维修费用由宣伟公司承担。第5.4.3条约定：盛宣公司同意，宣伟公司为经营目的，自负费用变更该厂房或建造/安装额外的装修、设施或设备，但不得改变该厂房的地基基础、主体结构等。·····。如果上述行为影响该厂房安全或使用功能的，盛宣公司有权制止，并要求限期改正。因上述行为引发的全部责任，由宣伟公司承担。 从上述合同的约定看，办公室、厂房、仓库的出租，在租赁期间，出租人对租赁物及附属设施负有有偿维修保养义务。本院予以确认。 四、原告方的诉讼请求情况？ 盛宣公司对主张的损失提供了证据支持和合理理由支持，应认定如下： 2013年1月至10月的租金156000元、仓储费624000元、罚金702000元。 本院认为，原告依据《租赁合同合》、《仓储合同》约定，向二被告追索租金和仓储费及罚金，被告承认拒付租金的事实。但认为，原告未如期履行出租物修复义务，被告根据同时履行抗辩权有权拒付租金和仓储费。同时履行抗辩权，是指当事人互负债务，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案合同履行中，每月支付租金和仓储费与租赁物问题修复，不存在对待给付的约定，也不存在同时履行的约定条件，更无对价可言。所以，被告以同时履行抗辩权拒付租金和仓储费的理由是不成立的。据此，原告的诉讼请求应予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、宣伟（上海）涂料有限公司给付廊坊盛宣仓储有限公司2013年1月至10月的租金156000元、仓储费624000元、 二、宣伟（上海）涂料有限公司给付廊坊盛宣仓储有限公司拖欠的租金156000元和仓储费624000元的罚金（按月分别计算），自2013年1月至实际履行之日，按日千分之三计算。 上述一、二项判决于本判决书发生法律效力之日起十五日内履行（本院开户行：中国人民建设银行股份有限公司固安支行，户名：固安县人民法院，账户：13×××40）。 三、驳回廊坊盛宣仓储有限公司请求宣伟（上海）涂料有限公司固安分公司给付租赁费、仓储费和罚金的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15261元，由被告宣伟（上海）涂料有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  杨维新 人民陪审员  梁卫兵 人民陪审员  胡俊青 二〇一七年九月十五日 书 记 员  刘心宇