福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）集民初字第3447号 原告：厦门宗顺建筑工程有限公司，住所地福建省厦门市集美区同集南路318号。 法定代表人：张剑忠，董事长。 委托诉讼代理人杨永平、李少仁，福建银江律师事务所执业律师。 被告马振，男，1969年7月20日出生，回族，住福建省厦门市湖里区。 原告厦门宗顺建筑工程有限公司（以下简称“宗顺公司”）与被告马振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨永平到庭参加诉讼，被告马振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宗顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告厦门宗顺建筑工程有限公司支付购房款155万元及利息（利息均按照月利率2%计算，计算期限均至实际还清之日止，其中30万元购房款的利息自2013年10月30日起计，30万元购房款的利息自2014年4月30日起计，30万元购房款的利息自2014年10月30日起计，30万元购房款的利息自从2015年4月30日起计，35万元购房款的利息自2013年11月5日起计算）；2.判决被告马振立即赔偿原告厦门宗顺建筑工程有限公司律师代理费58000元；3.本案诉讼费用及保全费用全部由被告承担。事实与理由：2009年7月16日，原告与被告签订一份《房产转让合同》，原告将坐落在厦门集美英瑶路310-312号2#楼4层产权（土地房屋权证号码为：厦国土房证第00619089号）转让给被告，建筑面积共1109.87平方米，转让单价为2600元／平方米，总费用为288.5662万元，该合同还约定了款项支付、房屋交付款等条款。2012年4月1日，原告与被告签订《补充协议》，将付款方式修改为：1、截止2012年4月1日，被告已支付购房款49万元，尚余239.5662万元购房款应分次以现金形式支付给原告，其中59.5662万元在集安安置房项目及源香冷储两项目工程结算时，从工程款中冲抵，被告按照请款程序执行，金额多还少补；2、剩余购房款180万元，被告按照如下时间点分六次，每次支付30万元给原告，具体应付款时间点为2012年10月30日前，2013年4月30日前，2013年10月30日前，2014年4月30日前，2014年10月30日前，2015年4月30日前各支付30万元；3、如果被告应付款迟延支付在30日内，按照应付未付金额月1.5%累计计算利息，如果应付款迟延支付在31日以上，被告必须无条件配合原告，将上诉房产过户到原告指定的个人名下，过户费用由被告承担，且装修部分被告自动放弃不再向原告要求补偿，租赁合同权利自动转移，同时，被告按照应付未付金额月2%累计计算利息支付给原告；如有争议，双方友好协商，协商不成，向集美法院提起诉讼。败诉方应支付胜诉方包括但不限于财产保全费、法院诉讼费、律师费等。但补充协议签订后，被告仅支付了两期房款。2013年11月5日，原告与被告签订了《补充协议二》，将原补充协议中第一条，其中59.5662万元在集安安置房项目及源香冷储两项目工程结算时冲抵，修改为：扣除被告在原告所建集安安置房项目、源香冷储项目、华祥苑项目、集美高中部四项工程款，被告房款还需支付35万元，付款日期为2013年12月31日前，如被告延后支付给原告，则从2013年11月5日起按月利息2%计算给原告，但被告至今未再支付该房款。综上，被告至今仅支付了109万元，仍拖欠原告购房款155万元，侵害了原告的合法权益，故提出如上诉求，望贵院判令所请。 被告马振辩称：1、本案应中止审理，待审结（2016）闽0211民初2538案后再审理本案；2、应对宗顺公司提供的落款日期为2012年4月1日的《补充协议》第二页的落款“马振”的签名是否系其本人所签，该“马振”二字是否是复印的，该《补充协议》第二页中甲方公章的真实性及盖章时间是否是2012年4月1日之后盖的进行鉴定；3、《补充协议二》系原告强迫被告签字、摁压手印；4、律师费用收费过高；5、根据《购房协议书》，如果原告没有给被告2000万元的工程项目，购房款应按照《购房协议书》中载明1320元每平方米计算总价，如果给了相应的工程量，则以原告主张的288.5662万元计算。6、其提交的《房屋租赁合同》及分期支付明细表，载明截至2015年6月30日，尚未支付的房屋转让款为135.2万元且是分期支付，且以后还支付了6.7万元，与原告主张的尚欠购房款155万元不符。 原告宗顺公司、被告马振围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，主要是宗顺公司提供的载有诉争房产登记在马振名下的土地房屋登记卡、银行账户流水。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交《房产转让合同》，拟证明原告将诉争房屋以288.5662万元转让给被告。被告认为该转让合同缺乏公司法定代表人的签名，该合同是造假的。本院认为，该合同盖有原告公司的合同专用章，合同专用章可以在公司经营中使用并产生合同效力，且被告已在该合同落款处签名捺印，被告亦当庭提交一式另份的《房产转让合同》作为证据。因此，本院认为该合同应系双方当时的真实意思表示，该合同能够证明2009年7月16日，原被告双方就《房产转让合同》中载明的事项达成一致意见。 2.原告提供《补充协议》，拟证明双方约定修改《房产转让合同》的付款方式及违约责任，废除《购房协议书》，明确尚欠的购房款、工程款抵扣、余款分期支付、逾期利息、保全费、诉讼费和律师费等约定，被告认为该协议中的签名并非其亲笔所签，该签名是复印的，该协议中落款处的原告公司盖章不真实，该盖章时间在协议签订之后，并提出上述四项鉴定申请。 本院认为，该项证据系认定本案事实的重要证据，同意依法委托鉴定机构进行鉴定。福建正泰司法鉴定中心作出正泰司鉴【2016】文鉴字第167-1号司法鉴定意见书，载明《补充协议》上“马振”签名字迹与土地登记卡上马振签名和《补充协议二》中马振的签名系同一人书写，该《补充协议》上的“马振”签名字迹为亲笔书写字迹并非复印字迹。福建正泰司法鉴定中心作出正泰司鉴【2016】文鉴字第167-2号司法鉴定意见书，载明《补充协议》第二页中甲方盖章印文与厦门市市场监督管理局提供的《指定代表或者共同委托代理人的证明》、《营业执照遗失补领申请报告》中的宗顺公司印文是同一印章所盖。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具司鉴中心【2017】技鉴字第845号司法鉴定意见书，载明《补充协议》上的宗顺公司印文是在2016年1月4日之前盖印形成，但无法判断是否是在2012年4月1日之后盖印形成。本院依法组织原被告双方对上述鉴定意见书进行质证，原告对上述鉴定意见均无异议，被告认为关于“马振”笔迹是否为亲笔所签的鉴定意见，仅有一个比对的字样笔迹，不可信，没有证据证明补充协议上的马振签名为亲笔书写，关于印文真实性鉴定，因没有提供公安机关留存的印章而不可信，没有鉴定出公章形成的具体时间，不可信。本院认为，上述鉴定机构参照多个笔迹样本进行比对，并就签名为书写笔迹进行了说明，印文的鉴定比对了厦门市市场监督管理局留存的印文，系合法有效的，鉴定机构已经鉴定出公章的盖印的时间区间，且盖章时间并不影响补充协议的真实性。由于马振未能提供证据推翻上述鉴定意见，故本院对上述鉴定意见均予采信。综上，本院认为，该《补充协议》上的签名系马振本人所签，其内容不违法国家强制性法律规定，合法有效，本院予以采信。 3、原告提供《补充协议二》，拟证明双方于2013年11月5日，对《补充协议》的第一条补充修改，明确需要核算抵扣的工程款具体数额、抵扣后仍需支付的款项、时限和利息等约定。被告质证称，该协议系原告强迫其签写，并提供短信记录，拟证明张剑忠的亲属暴力恐吓，才签写本案的相关协议。原告认为从短信上看不出恐吓的意思，且发件人的身份不予确认。本院认为，即便认可该短信记录真实性、发件人张亚龙宗顺与宗顺公司有关联等，该短信的发出时间系2016年6月22日，而本案的《购房协议书》、《房产转让合同》、《补充协议》、《补充协议二》均为2014年前签订，故本院对该短信拟证明的对象难以认可，本院对该协议予以采信。 4、原告提供委托代理协议、律师费发票，拟证明原告因本案支付律师费58000元。被告认为律师费收费太高。本院对该证据的真实性予以认可，该证据可以作为认定本案事实的证据使用。 5、被告提交《购房协议书》、《厦门市房地产买卖合同》、《房产转让合同》，拟证明购房有协议作为依据，且可证明如果原告给了被告2000万元的工程项目，则以原告主张的288.5662万元计算购房款，如果没有，则按照其提供的《厦门市房地产买卖合同》中载明的110万元为准。原告对《购房协议书》、《房产转让合同》的真实性无异议，其恰好证明涉案房产总价为288.5662万元，且根据2012年4月1日的《补充协议》，该份《购房协议书》已经全部作废，《房产转让合同》关于抵扣工程款的付款约定也已经取消，而《厦门市房地产买卖合同》是双方为了规避税费，在2009年过户的时候签订的，并非本案房屋买卖总价的真实意思表示。本院认为，2012年4月1日，双方签订《补充协议》，明确约定该《购房协议书》作废，《房产转让合同》的付款条款已经取消，退一步讲，《购房协议书》并未约定工程量是房屋总价款288.5622万元的前提条件，而《房产转让合同》亦并无承诺2000万元工程量的条款。综上，本院难以据此认可房屋总价款的附条件性及总价为110万元的主张。 6、被告提交起诉状、《房屋租赁合同》、房屋转让款分期支付明细表，拟证明被告另案起诉原告，本案应中止审理，且该租赁合同系原告强迫其签订，落款时间也是虚假的，要申请关于签订时间的鉴定，但是，其中双方在2015年底签订该租赁合同时，经过结算一些工程量，明确了尚未支付的购房款为135.2万元，且是分期支付，后还支付了6.7万元。原告认为该证据与本案无关，在2015年底的时候，因为被告涉及其他民事纠纷被起诉，考虑该房产可能会被执行，所以双方签订了该份租赁合同，该份合同并非真实租赁的意思表示，双方也没有履行，而且也无法履行，因为这个房屋至今仍是被告在出租、收益。从合同价格、租赁期限等可以看出不是真实的租赁意思，包括购房款的欠款金额都不是真实的。本院认为，双方对该份租赁合同是2015年底倒签的均无异议，故无需再行鉴定。双方虽然都认为该份租赁合同并非真实租赁的意思表示，但是，其中载明的尚欠购房款及利息的计算等内容，由于有双方盖章签字确认，而应予重视。本院认为，该租赁合同签订时间在本案其他购房相关合同之后，且有双方签字确认，其中载明的关于购房款及利息处理的约定，应予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下2009年7月16日，原告宗顺公司与被告马振签订《房产转让合同》、《购房协议书》，约定马振购买宗顺公司位于厦门市集美区生产厂房2＃楼4层，建筑面积共1109.87平方米，单价2600元，共计288.5662万元；房管局交易价格按照市场最低价（主管部门认可价格）1320元每平方米。《房产转让合同》一式三份，其中第6条约定付款方式，即2009年7月30日前，马振先行支付30万元首付款，余款258.5662万元在当月工程进度付款中扣除10%作为房款等。《购房协议书》第2条亦作出上述约定，其第6条还约定宗顺公司承诺在三年内给马振2000万元铝合金门窗、塑钢门窗、不锈钢栏杆、铁件、幕墙等项目工程量，价格按照合理市场价格。 2009年7月27日，被告马振支付购房款30万元。2009年8月19日，原、被告双方签订《厦门市房地产买卖合同》，原告厦门宗顺建筑工程有限公司将位于厦门市集美区生产厂房二第4层的厂房出售给马振，约定每平方米1000元计价，总价款为110.987万元。2009年8月26日，马振领取了诉争房屋的产权证（厦地房证字第××号）。2009年12月9日，马振支付了购房款3万元。2010年2月10日，马振支付了购房款8万元。2010年4月23日，马振支付了购房款8万元。 2012年4月1日，宗顺公司与马振签订《补充协议》，约定双方关于诉争房产转让达成本协议，就诉争房产的购房协议、转让合同部分条款已不合时宜，双方达成谅解不追究责任。双方协商一致同意，双方于2009年7月16日签订的《购房协议书》终止作废，双方于2009年7月16日签订的《房产转让合同》中的第6条付款方式及第10条违约责任取消，并作出如下修改。截止2012年4月1日，确认马振已支付宗顺公司购房款49万元，尚余239.5662万元购房款应分次以现金形式支付。其中59.5662万元，在集安安置房项目及源香冷储两项目工程结算时，从工程款中冲抵，多还少补；剩余购房款180万元，应按照如下时间点分6次，每次支付30万元，具体应付款时间点为2012年10月30日前，2013年4月30日前，2013年10月30日前，2014年4月30日前，2014年10月30日前，2015年4月30日前。该协议还约定了迟延支付的违约责任：即，如果马振应付款迟延支付在30日内，按照应付未付金额月1.5%累计计算利息；如果应付款迟延支付在31日以上，马振必须无条件配合宗顺公司，将上诉房产过户至宗顺公司指定的个人名下，过户费用由马振承担，且装修部分马振自动放弃而不再向宗顺公司要求补偿，租赁合同权利自动转移，同时，马振按照应付未付金额月2%累计计算利息向宗顺公司支付。该协议还约定，败诉方应支付包括但不限于财产保全费、法院诉讼费、律师费等。该协议第5条约定，本协议如与《房产转让合同》中条款冲突矛盾，以本协议为准。 被告马振于2012年11月28日向原告宗顺公司法定代表人张剑忠支付购房款30万，2013年4月25日支付购房款10万元，2013年5月28日支付购房款20万元。 2013年11月5日，原告宗顺公司与被告马振签订《补充协议二》，约定将2012年4月1日签订的《补充协议》第1条进行补充修改。即，将其中59.5662万元在集安安置房项目及源香冷储两项目工程结算时冲抵，修改为扣除马振在宗顺公司所建集安安置房项目、源香冷储项目、华祥苑项目、集美高中部四项工程款，马振还需支付房款35万元，付款日期为2013年12月31日前，如延后支付，则从2013年11月5日起按月利息2%计算给宗顺公司。 2015年底，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告马振将诉争房屋出租给原告宗顺公司，租期自2014年1月1日至2034年12月31日止，月租金22197元。截止2015年6月30日，马振尚欠房屋转让款135.2万元，自2015年7月1日起，分20期支付本金及利息，利息按月2%计算，即每个月5日前支付欠款本金6.76万元及未付款项的利息，截至2015年8月18日，马振仅于2015年7月6日支付本金6.7万元。租金和房屋转让款及利息相抵扣，合同期内，房屋转让款及利息抵清，宗顺公司每半年支付一次房屋租金。该租赁合同附有房屋转让款分期支付明细表，对每个月应付金额及利息有明确具体约定。 2016年7月11日，本案被告马振向本院提起诉讼，案号为（2016）闽021民初2538号，以上述租赁合同为本案原告宗顺公司强迫其签订为由，请求撤销双方于2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》。该案因马振未按期缴纳案件受理费，而按自动撤诉处理。 原告宗顺公司因本案所涉纠纷签订《委托代理协议》，并支付律师代理费58000元。 2015年10月8日，本院依照原告宗顺公司的保全申请，作出保全裁定，对马振所有的价值2090467元的财产予以查封、扣押或者冻结，并查封担保人厦门宗顺建筑工程有限公司作为担保的位于厦门市集美区（生产厂房2）第二层的房屋。宗顺公司向本院支付保全费5000元。 2016年8月10日，被告马振当庭提交中止审理申请书，主张本案必须以（2016）闽0211民初2538号案件的审理为依据，请求中止审理。 2017年8月29日，本院依据宗顺公司变更担保物的申请，查封担保人张剑忠提供的作为担保的位于厦门市思明区的房产，解除对担保人厦门宗顺建筑工程有限公司提供的位于厦门市集美区（生产厂房2）第二层的房屋的查封。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于被告申请的中止审理的程序问题，由于（2016）闽0211民初2538号已因未缴纳案件受理费而按撤诉处理，因此，本院对被告马振提出的中止审理申请不予准许。根据本院对争议证据和事实的认定，本院对本案若干房屋买卖的相关争议问题概括如下。关于诉争房屋总价。原告以《房产转让合同》、《购房协议书》、两份补充协议、支付凭证为证，主张房屋总价288.5662万元，被告辩称购房协议和房屋转让合同中约定，如果原告给被告2000万元工程量，则按照110万元计算总价，当庭表示可以以1320元每平方米计算。本院认为，该购房协议和转让合同并未明确作出2000万元工程量与房屋总价的关联性等约定，且该购房协议及转让合同中的相应条款均被《补充协议》所取消，而《厦门市房地产买卖合同》亦签订于《补充协议》之前。故本院认为诉争房屋总价为288.5662万元。关于尚欠购房款。原告主张依照房屋总价减去已支付购房款，应为尚欠155万元。被告认为双方在案涉租赁合同中对尚欠购房款有重新约定。本院认为，该租赁合同签订在后，且盖有双方印章和签名，其中对尚欠购房款和利息计算均作了约定，应以此为准。故结合上述事实认定，尚欠购房款应为135.2万元，并扣除已支付的6.7万元，即为128.5万元。关于是否支付利息的问题。本院认为，该份租赁合同亦作了重新约定，应以此为准，即自2015年7月1日起，每月按照未付款的月利率2%支付利息。由于双方确认2015年7月6日支付了本金6.7万元，之后即未支付任何款项。故2015年7月1日至2015年7月6日之间的利息以本金135.2万元为基数，按照月利率2%计算；2015年7月7日起至实际付清之日止的利息，按照128.5万元为基数，按照月利率2%计算。关于律师费损失和保全费损失的问题，应当按照《补充协议》的约定处理，律师费损失并未明显偏高，保全费损失亦于法有据，故本院对宗顺公司的该项诉求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条之规定，判决如下： 一、被告马振应于本判决生效之日起十日内向原告厦门宗顺建筑工程有限公司支付购房余款128.5万元及其利息（2015年7月1日起至2015年7月6日的利息，以本金135.2万元为基数，按照月利率2%计算；2015年7月7日起至实际付清之日止的利息，按照128.5万元为基数，按照月利率2%计算）； 二、被告马振应于本判决生效之日起十日内向原告厦门宗顺建筑工程有限公司支付律师费损失58000元； 三、被告马振应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门宗顺建筑工程有限公司保全费损失5000元。 四、驳回原告厦门宗顺建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案的案件受理费23524元，由原告厦门宗顺建筑工程有限公司负担7024元，被告马振负担16500元，原、被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 余 巍 代理审判员 李 晨 人民陪审员 林国伟 二〇一七年九月二十八日 代书 记员 李玉珊 附：本案所用法律法规 《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。” 第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许： （一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的； （二）鉴定程序严重违法的； （三）鉴定结论明显依据不足的； （四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。 对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。” 第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”