台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1003民初2338号 原告：杨善启，男，1975年9月19日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：陈程飞，浙江海贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。 被告：台州绿城泰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91331003569366453F，住所地：台州市黄岩区新前街道黄长路1532号、1542号、1544号。 法定代表人：黄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢依杨，浙江天册律师事务所律师。 原告杨善启、牟盼盼为与被告台州绿城泰业房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月26日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法由审判员牟宇立适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告杨善启及其委托诉讼代理人陈程飞、被告绿城公司的委托诉讼代理人谢依杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨善启向本院提出诉讼请求：要求被告承担缔约过失责任，向原告支付赔偿金115628元，并支付自起诉之日至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算的利息。事实和理由：原告夫妻为解决孩子入学问题，一直在寻找合适的学区房。2016年7月20日，被告通过微信公众号发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”。2018年5月间，被告通过黄岩论坛网站广告宣传其开发的新前街道“宁江明月花园锦溪苑”小区为“不需要迁户口的学区房”，承诺“凭购房合同就能直接入学”，对应学区。同时，被告通过17605819193的手机号码群发广告短信宣传“……小学中学双学区，学校明年9月份开学，现在已经全部封顶，绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口……”。2018年7月31日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买坐落在，总价1927147元。后原告了解，2018年6月12日“宁江明月花园锦溪苑”小区的学生就读问题就已得到台州市黄岩区教育局的函复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续”，但被告却故意隐瞒，通过广告、销售人员介绍等方式进行虚假宣传“绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口。”现导致原告孩子无法就读相关学区。被告的广告宣传和允诺应视为要约邀请，被告发布虚假广告的行为已构成欺诈，从消费者权益保护的角度，被告应承担惩罚性的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，要求被告按照《浙江省商品房买卖合同》总价款的6%承担缔约过失责任。 被告绿城公司答辩称：一、被告就涉案项目所属学区不存在虚假宣传，原告的起诉没有事实依据。根据黄岩区教育局的书面确认意见，宁江明月小区的学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学，情况属实，同意小区的户籍人口和房产业主按照教育局的招生政策办理入学手续。由此可见，被告发布的内容和黄岩区教育局的书面确认意见是一致的。且被告宁江明月项目配套的育华幼儿园共计12年的教育资源与被告在微信公众号中发布的12年黄金教育并无不当。二、原告在起诉状中提到的论坛帖子、短信等均非被告发布，也不属于被告的宣传资料，且根据原、被告双方的书面约定，该内容对双方均无约束力，被告不承担任何责任。三、原告在起诉状中提到的微信公众号、论坛帖子、短信等，暂且不论是否真实、与被告是否有关联，仅从其内容来看均不构成要约，对原告没有约束力。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，宣传资料视为要约应当同时具备三个前提条件：一是说明和允诺系针对商品房开发规划范围内，二是对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，三是该说明和允诺具体明确。然而涉案学校均位于宁江明月项目用地红线范围外，不在被告开发规划建设范围内，无法满足第一个前提条件。且原告也未能提供充分的证据证明该等内容对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，亦无法满足第二个前提条件。且双方在补充协议二中明确约定，项目周边情况（包括学习等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任。四、原告在本案中未发生任何损失和不利影响。五、原告主张支付赔偿金及相应利息没有任何合同依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下： 2013年12月6日，台州市国土资源局黄岩分局与被告在台州市永宁公证处申请对《国有建设用地使用权出让合同》进行公证。其内容为台州市国土资源局黄岩分局已经履行了法律规定的批准手续，以挂牌的方式出让宗地编号为新前城市新区3号地块，出让宗地面积为188074㎡的国有建设用地使用权，出让宗地用途为城镇住宅用地，用地出让年期为70年，绿城公司以人民币1558000000元取得该地块国有建设用地使用权。后被告对该地块进行了陆续开发建设。 被告为销售上述地块开发建设的房屋，在2016年7月20日在微信公众号中发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”等宣传。同时招聘其他派遣人员为房屋销售人员，在2018年通过论坛网站、手机短信等方式发布“不需要迁户口的学区房”、“凭购房合同就能直接入学”、“小学中学双学区，学校明年9月份开学”等信息。 2018年6月8日，被告就其开发建设的绿城宁江明月花园小区的义务教育招生学区问题[对应学区拟为黄岩中学附属小学（筹）和黄岩初级中学（筹）]，特向黄岩区教育局发函致询。同年6月12日，黄岩区教育局回复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续。”同时，被告在销房现场制作了不利因素及入学政策现场公示牌，载明：感谢您购买我司开发的锦溪苑房屋，该房屋虽位于黄岩中学附属小学、黄岩初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺。 2018年7月31日，原告与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》，载明：原告向被告购买宁江明月花园·锦溪苑16幢2单元1004室房屋一套（预售商品房），房屋的预测建筑面积为128.82平方米，总价款为1927147元。2019年1月25日，原告及其妻子冯海英与被告签订了补充协议、购房提示书。补充协议约定“出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明；如项目周边情况（包括道路，绿地，公园，学校，公共停车场，建筑形态，建筑高度，规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任；出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人出的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准，买受人对此确认无异议”。购房提示书约定“如您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的口头承诺和意见，均不代表出卖人的意思表示，相关事项均以加盖出卖人公章的《商品房买卖合同》及补充协议为准；您所购买的该房屋位于黄岩中学附属小学、黄岩中学初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺”。 本院认为：被告的销售人员在商品房销售过程中宣传“凭购房合同就可入学（黄岩中学附属小学和黄岩初级中学）”，系向不特定的受众作出，性质上应属于要约邀请。原告向被告购买涉案房屋，双方于2018年9月20日签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，于2019年1月25日签订了补充协议、购房提示书等，其中补充协议约定“出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明；如项目周边情况（包括道路，绿地，公园，学校，公共停车场，建筑形态，建筑高度，规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任；出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人出的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准，买受人对此确认无异议”，购房提示书也载明“如您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的口头承诺和意见，均不代表出卖人的意思表示，相关事项均以加盖出卖人公章的《商品房买卖合同》及补充协议为准；您所购买的该房屋位于黄岩中学附属小学、黄岩中学初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺”。原告在补充协议、购房提示书上签名，该签名行为说明原告认可上述相关内容。因此，应当认为，原告在合同签订活动中已经知晓被告在前期要约邀请中宣传的内容均被取消。由此，原告主张被告存在缔约过失，与事实不符，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨善启的诉讼请求。 案件受理费2613元，减半收取1306.50元，由原告杨善启负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 牟宇立 二〇二〇年八月十一日 法官助理 魏 巍 代书记员 牟奕静