呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1464号上诉人（原审被告）：呼和浩特市武川县可镇清真寺，住所地武川县。法定代表人：马向荣，该寺主任。委托诉讼代理人：马佳丽，女，该寺员工，住呼和浩特市。上诉人（原审被告）：张国斌，男，无固定职业，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王翠英，北京市亿达（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔治，北京市亿达（包头）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张美丽，女，无固定职业，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：张国斌，男，无固定职业，住鄂尔多斯市，系张美丽丈夫。被上诉人（原审原告）：郑悦花，女，无固定职业，现住武川县。上诉人呼和浩特市武川县可镇清真寺（以下简称清真寺）、张国斌、张美丽因与被上诉人郑悦花房屋买卖合同纠纷一案，不服武川县人民法院（2019）内0125民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。清真寺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑悦花的请求。事实与理由：一.一审法院认定事实不清,将“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴错误认定为公章,且以清真寺没有对该印鉴真实性提出异议而认定了郑悦花提供的《商品房买卖合同》为合法有效,无事实和法律依据。1.一审法院认定郑悦花在原审中提供的“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴为公章属于认定事实错误。“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴并非公章,其上面并没有蒙文字样,其不具备正式印鉴应具备的形式要件,且售楼部仅为内设机构,不能对外承担民事责任。郑悦花提供的盖有该印鉴的《商品房买卖合同》在未经开发商即清真寺确认下为无法律效力。2.一审法院以“被告未对公章真实性提出异议”而采信被上诉人提供的《商品房买卖合同》上加盖了“武川县祥和花园小区售楼部”印鉴,而认定郑悦花购买了涉案房屋。在一审中张国斌、张美丽已经提供了证据证实了郑悦花的配偶董雨生是张国斌在武川县祥和花园小区售楼部所雇佣的会计。董雨生在武川县祥和花园小区售楼部工作期间持有“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴,直至2013年10月10日才移交回来。涉案房屋为董雨生利用职务便利私自加盖印鉴后侵占的财产。清真寺曾在2014年3月13日和2019年8月28日向武川县公安机关报过刑事案件,要求追究董雨生的刑事责任并返还涉案房屋。因此,一审法院以清真寺未对该印鉴的真实性提出异议而认定郑悦花购买了涉案房屋属于认定事实错误。3.一审中郑悦花的代理人董雨生也认可其所提供的《商品房买卖合同》上的签字并非张国斌的签字,因此无论是张国斌还是清真寺均没有将涉案房屋出售给郑悦花。基于郑悦花提供的《商品房买卖合同》上的售楼部章为聘用人员董雨生私自加盖,且该合同上并没有开发单位清真寺的公章,一审法院认定该房屋买卖合同为合法有效无事实和法律依据。二.一审法院以郑悦花持有的收据是有“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴而认定郑悦花支付了购房款,属于事实认定错误。郑悦花的丈夫董雨生在武川县祥和花园小区售楼部工作期间持有“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴,直至2013年10月10日才移交回来。该收据上的印鉴是董雨生私自加盖的。清真寺和张国斌从来没有收到过郑悦花支付的购房款。董雨生在被解聘前提供给张国斌的会计材料,也没有郑悦花支付涉案购房款的记录。一审法院认定收据上加盖了“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴就视为清真寺收到了购房款,一审法院忽视了该印鉴是董雨生一直在持有并使用。郑悦花和董雨生并没有支付过涉案房屋的购房款,该房屋实为被其恶意侵占。三.涉案房屋实际已经出售给案外人刘某,因郑悦花恶意占有,案外人刘某在领取钥匙后无法入住。在案外人刘某与张国斌、清真寺合同纠纷案件中,案外人刘某提交了其与武川县清真寺签订的《商品房买卖合同》,该合同的主体为刘某与清真寺,该合同加盖了清真寺的公章。该案证实清真寺在2009年11月10日将涉案争议房屋出售给了刘某,刘某支付了购房款,办理了《销售不动产统一发票》,领取了房屋钥匙。但由于郑悦花持续恶意占有,导致清真寺无法交付涉案房屋。综上,郑悦花并没有真正与清真寺签订房屋买卖合同,也没有向清真寺支付过购房款,郑悦花的配偶董雨生利用职务便利私自在房屋买卖合同和收据上加盖售楼部的章,其行为属于恶意占有他人财产。郑悦花辩称，郑悦花是和张国斌签订的合同，他当时是售楼经理，我是以现金的方式一次性支付了所有的款项，并且领了钥匙。张国斌、张美丽共同述称，完全同意清真寺的上诉请求。张国斌、张美丽上诉请求：1.依法撤销原审判决并依法予以改判,驳回郑悦花的诉讼请求。2.由郑悦花承担案件全部诉讼费用等。事实与理由一、一审法院认定事实不清,将“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴错误认定为公章，且以张国斌、张美丽没有对该印鉴真实性提出异议而认定了郑悦花提供的《商品房买卖合同》为合法有效,无事实和法律依据。1.一审法院认定郑悦花在原审中提供的“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴为公章属于认定事实错误。“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴并非公章,其上面并没有蒙文字样,其不具备正式印鉴应具备的形式要件,且售楼部仅为内设机构,不能对外承担民事责任,因此,郑悦花提供的盖有该印鉴《商品房买卖合同》在未经开发商即清真寺追认下为无法律效力。2.一审法院以“被告未对公章真实性提出异议”而采信郑悦花提供的《商品房买卖合同》上加盖了“武川县祥和花园小区售楼部”印鉴,而认定郑悦花购买了涉案房屋。在一审中张国斌、张美丽已经提供了证据证实了郑悦花的配偶董雨生是张国斌在武川县祥和花园小区售楼部所雇佣的会计。董雨生在武川县祥和花园小区售楼部工作期间持有“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴,直至2013年10月10日才移交回来。涉案房屋为董雨生利用职务便利私自加盖印鉴后侵占的财产。清真寺曾在2014年3月13日和2019年8月28日向武川县公安机关报过刑事案件，要求追究董雨生的刑事责任并返还涉案房屋。因此,一审法院以张国斌未对该印鉴的真实性提出异议而认定郑悦花购买了涉案房屋属于认定事实错误。3.一审中郑悦花的代理人董雨生也认可其所提供的《商品房买卖合同》上的签字并非张国斌的签字,因此无论是张国斌还是清真寺均没有将涉案房屋出售给郑悦花。基于郑悦花提供的《商品房买卖合同》上的售楼部章为聘用人员董雨生私自加盖，且该合同上并没有开发单位清真寺的公章，一审法院认定该房屋买卖合同为合法有效无事实及法律依据。二.一审法院以郑悦花持有的收据是有“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴而认定郑悦花支付了购房款，属于事实认定错误。董雨生在武川县祥和花园售楼部工作期间持有“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴，直至2013年10月10日才移交回来。该收据上的印鉴是董雨生私自加盖的。张国斌和清真寺从来没有收到过郑悦花支付的购房款。董雨生在被解聘前提供的会计材料，也没有郑悦花支付涉案购房款的记录。一审中张国斌认可的收条是认可董雨生在2011年3月17日交回了收据120张，与本案购房款无关联，张国斌并没有认可收到过郑悦花的购房款。一审法院认定收据上加盖了“武川县祥和花园小区售楼部”的印鉴就视为清真寺收到了购房款，一审法院忽视了该印鉴是董雨生一直在持有并使用。张国斌和董雨生并没有支付过涉案房屋的购房款，该房屋实为被恶意侵占。三.涉案房屋实际已经出售给案外人刘某，因郑悦花恶意占有，案外人在领取钥匙后也无法入住。在案外人刘某与张国斌、清真寺合同纠纷案件中，案外人刘某提交了其与清真寺签订的《商品房买卖合同》，该合同的主体为刘某与清真寺，该合同加盖了清真寺的公章。该案件证实清真寺在2009年11月10日将涉案房屋出售给刘某，刘某支付了购房款，办理了《销售不动产统一发票》，领取了房屋钥匙。但由于郑悦花持续恶意占有，导致无法交付涉案房屋。综上，郑悦花并没有真正与开发单位签订房屋买卖合同，也没用支付过购房款，郑悦花的配偶董雨生利用职务便利私自在房屋买卖合同和收据上加盖售楼部的章，其行为属于恶意占有他人的财产。郑悦花辩称，郑悦花于2009年9月14日与武川县祥和花园小区售楼部签订了购房认购书，2011年2月26日与武川县祥和花园小区售楼部签订了商品房买卖合同，向武川县祥和花园小区住宅小区售楼部购买了案涉房屋，以现金形式支付了购房款95210元，同时支付了办理房本的各项费用7879.65元，2011年2月26日，郑悦花领取了钥匙，并于2012年9月28日缴纳取暖费2250元（2009-2011年度），后又分别于2012年10月25日、2017年8月25日各交纳取暖费750.64元，2019年2月28日，郑悦花又交纳该套房屋的维修基金1719元。因此《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，而且双方全面履行了自己的义务，张国斌理应为郑悦花办理房屋产权证的相关手续，不应找各种理由，不给郑悦花办理房屋产权证的相关手续。清真寺述称，同意张国斌、张美丽的上诉理由。郑悦花向一审法院起诉请求：1.要求张国斌、张美丽、清真寺履行为郑悦花办理武川祥和花园小区1号楼2单元6楼东户不动产房本的义务；2.一切诉讼费用由张国斌、张美丽、清真寺承担。一审法院认定事实：2011年2月26日，郑悦花向武川县祥和花园住宅小区售楼部购××楼住宅一套，支付购房款95210元，同时支付办理房本的各项费用7879.65元，武川县祥和花园住宅小区售楼部为郑悦花出具了上述购房款及办理房本款项的收据。2011年2月26日，郑悦花领取了房屋钥匙，并于2012年9月28日交纳取暖费2250元（2009-2011年度），后又分别于2012年10月25日、2017年8月25日各交纳取暖费750.64元。2019年2月28日，郑悦花交纳该套房屋的物业维修基金1719元。一审法院另查明，2007年，鄂尔多斯嘉旭工程技术有限责任公司（以下简称嘉旭公司）和清真寺合作建设开发祥和小区项目，小区建成后成立了武川县祥和花园住宅小区售楼部。该小区开发时以清真寺名义办理了五证等相关手续，项目的《建设工程施工许可证》上载明建设单位为清真寺，施工单位为包头市一建第三建筑工程有限责任公司；《商品房预销售许可证》上载明的售房单位为清真寺。一审法院又查明，嘉旭公司曾有两名股东，分别是张国斌和张美丽，现该公司已注销。张国斌既是祥和花园住宅小区售楼部的负责人，同时也是嘉旭公司的法人。一审法院再查明，武川县清真寺民主管理委员会于2014年6月30日更名为呼和浩特市武川县可镇清真寺，负责人变更为马向荣。一审法院认为，本案的争议焦点为郑悦花的诉讼请求是否合理有据？依据庭审查明的事实可知，本案所涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，本院应予确认。该合同签订后，双方当事人应当按照合同约定遵守诚实信用的原则，全面履行自己的义务。现郑悦花已按照合同约定交付全部购房款，祥和小区售楼部亦为其出具了收据，且加盖了“武川县祥和花园住宅小区售楼部”公章，而祥和小区售楼部又系清真寺设立，故应视为清真寺已经收到了郑悦花的购房款。现清真寺辩称并未收到郑悦花的购房款，但并未提交相关证据予以证明，故对其上述辩称意见，不予采纳。综上，郑悦花与清真寺签订的《商品房买卖合同》合法有效，而协助办理过户手续属于合同的附随义务，故清真寺有义务协助郑悦花办理涉诉房屋产权证的相关手续。对于张国斌、张美丽辩称其二人并非合同当事人的答辩意见，因在庭审过程中，郑悦花的委托诉讼代理人董雨生也认可合同上的签字并非张国斌本人所签，故张国斌并非合同当事人，且涉诉房屋的所在小区的《商品房预销售许可证》上载明售房单位亦为清真寺，故张国斌无协助郑悦花办理涉诉房屋产权证的相关义务。另，对于张国斌、张美丽辩称案涉认购书、《商品房买卖合同》及收款收据上所盖公章系董雨生任售楼部会计时私自加盖的辩称意见，因其未提供相关证据证明，故不予采纳。再次，对于张国斌、张美丽辩称鄂尔多斯市嘉旭商贸有限责任公司的股东并非是张国斌和张美丽，清算组成员为张继忠和贾红梅并非是二被告，张国斌、张美丽二人不是本案适格被告，并非是承担责任的主体的辩称意见，因与本案无关，故不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、呼和浩特市武川县可镇清真寺于具备办理房屋产权证条件之日起三十日内协助郑悦花办理位于呼和浩特市××县东户房屋的产权证手续；二、驳回郑悦花的其他诉讼请求。案件受理费100元，由呼和浩特市武川县可镇清真寺负担。本院二审期间，张国斌向法庭提交了十五份新证据。第一份为：“董雨生移交收据32份、单据70张，拟证明董雨生交出这些收据和凭证中没有郑悦花提供的2011年2月26日的购房款、房本费收据。”第二份为：“案外购房人收据7份，拟证明该部分收据号均在郑悦花提供收据号之前，日期却在郑悦花收据之后，证实郑悦花所提供的收据均为董雨生私自出具，郑悦花没有支付过本案争议房屋的购房款。”第三份为：“移交手续1份，拟证明祥和小区售楼部章从2010年1月1日至2013年10月10日期间一直由董雨生持有。”第四份为：“董雨生的应付、支付工资情况表1份，拟证明，董雨生准备用其工资抵顶购房款，抵顶金额与其提供收据号0151721”金额39910元完全一致，与其提供收据号0151722、0151723金额7879.50元完全一致，证实在2011年2月26日郑悦花根本没有支付购房款，而是想以董雨生的工资抵顶购房款。第五份为：“公证书一份，拟证明用户名雷电雨，原一审中董雨生认可该名称的邮箱为其所用，该份公证书将董雨生与张国斌的全部邮件内容进行了证据保全，所有往来邮件资料中没有收取郑悦花购房款的记载，证实董雨生给张国斌移交的资料中没有郑悦花支付房款的记载。”第六份为：“武川县人民法院（2016）内0125民初846号民事判决书和呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终1141号民事判决书各一份，拟证明，董雨生将其工资已经全额请求，并没有抵顶购房款，郑悦花并没有实际支付过购房款。”第七份为：“祥和住宅小区商品房补充合同3份、销售不动产统一发票记账联3份。拟证明张国斌和清真寺均没有收到郑悦花的购房款，清真寺没有与郑悦花签订《祥和住宅小区商品房补充合同》”第八份为：“照片一张，拟证明张国斌在2011年2月11日至3月1日期间与包头市混凝土协会人员在湖南等地并没有去武川县，无法收取郑悦花10万余元现金购房款。”第九份为：“证明及收费标准一份，拟证明2013年董雨生实际收取的这些款项至今也没有交付。这份收据上也加售楼部的章，但款项没有交付给张国斌、清真寺，证实郑悦花并没有实际支付购房款。”第十份为：“董雨生会计资格证及身份证复印件，拟证明董雨生作为专业会计人员在所谓张国斌在收取现金后却不要求其出具收条与客观实际不符，证实董雨生包括郑悦花均没有支付过购房款。”第十一份为：“郑悦花证据目录及举证目的一份，收据名为《今收到》一份，拟证明，张国斌在2011年3月17日接收了董雨生交出的32份收据、单据70张，共102份，以上收据及单据均没有郑悦花的购房款收据，证实郑悦花根本没有支付过购房款。”第十二份为：“收据5张，拟证明这些收据均由董雨生私自出具，郑悦花于其配偶董雨生并没有实际支付本案争议房屋购房款。与一审陈述由张国斌收取了购房款相矛盾。其中3份显示收款人为董雨生，另外两份没有实际收款人。且该五份收据的收据号与张国斌所举的提供的案外人收据号，号在前日期却在后，说明这五份收据为董雨生私自出具。”后又向法庭提交三组证据“收据1份、房屋买卖合同一份、商品房买合同合同一份及房屋转让协议一份，拟证明祥和花园小区3号楼11号（售楼部）在2020年6月25日出售给案外人余某，在2020年6月25日后该房屋已经不再是售楼部，郑悦花在庭审中陈述在售楼将10万余元的购房款交给了张国斌，属于虚假陈述，郑悦花并没有实际交付购房款”清真寺对张国斌、张美丽提供的12组证据认可，对后提交的3组证据表示不清楚。郑悦花的质证意见为：对该12组证据的不清楚，也不认可。这是他们公司内部的关系。他们公司内部管理和交接和郑悦花没有关系，郑悦花是交了现金以后，售楼部给开具的收据，且给郑悦花领了钥匙，郑悦花和他们签订的合同；对后提交的3组证据认为当时就是在售楼部交的钱签的合同，不清楚售楼部是否卖了，即使卖了，售楼部也还在使用当中。郑悦花向本院提交2份新证据，证据一、声明一份。拟证明祥和花园售楼部的印章一直是对外使用的，声明证明武川县清真寺管理委员会对售楼部的印章是认可的。证据二、其他购房者认购书、商品房买卖合同、收据复印件。证明与郑悦花的认购书是一致的，也证明印章一直是对外使用的。张国斌质证认为，对于证据一、这是给小区的通知，与郑悦花是否交款及合同的真假是没有关系。对于证据二、刚开始认购的时候合同是这样的，但后来都加清真寺管理委员会的印章后才有效，郑悦花举证的这些合同都是无效的。合同的签名不是张国斌，是董雨生所签署的。认购书重新签订了合同后，需张国斌批注意见同意办理，所有售楼部出具的合同均需要清真寺管理委员会盖章和张国斌签字后才能够签订正式的房屋买卖合同。可镇清真寺质证认为，对于证据一认可，对于证据二的关联性及真实性不认可。本院认为，张国斌提交的证据，对郑悦花是否缴纳购房款及郑悦花收据的真实性不能形成强有力的否定,本院对其证明问题不予认可。对郑悦花提交的两组证据，第一组证据张国斌、清真寺均认可该证据的真实性，本院对该组证据予以认可；第二组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。除以上证据外，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、商品房买卖合同是否有效；二、武川县祥和花园售楼部加盖的收据是否真实有效，郑悦花是否支付了购房款。关于商品房买卖合同是否有效的问题。本案所涉《商品房买卖合同》，买受人为郑悦花，出卖人为武川县清真寺管理委员会，合同加盖有“武川县祥和花园小区售楼部”的印签。张国斌、清真寺认为“武川县祥和花园小区售楼部”印章系董雨生私自加盖，该印章对外不具有法律效力，且郑悦花提供的《商品房买卖合同》未经呼和浩特市武川县可镇清真寺的确认，为无效合同。庭审中，张国斌认可董雨生系武川县祥和花园小区售楼部会计，印章由董雨生持有。张国斌认为涉案房屋为董雨生利用职位便利私自加盖印签后侵占的财产，张国斌、张美丽提交的现有证据不能认定董雨生存在上述行为，且张国斌、张美丽公司内部管理的问题不应当影响到房屋买受人郑悦花的权利。故张国斌、清真寺主张案涉《商品房买卖合同》无效的上诉理由，本院不予支持。关于武川县祥和花园售楼部加盖的收据是否真实有效，郑悦花是否支付了购房款的问题。郑悦花主张已经支付了购房款，并提供收据证明予以佐证，收据上加盖“武川县祥和花园小区售楼部”。张国斌、张美丽认为收据系董雨生利用职务便利私自加盖，张国斌和清真寺并没有收到涉案房屋购房款。庭审中，张国斌认可董雨生以售楼部会计的身份收取多笔房款，现张国斌否认收到涉案房屋房款，该理由属于张国斌、张美丽公司的内部管理问题，上诉理由不充分，故对张国斌、清真寺上诉理由不予支持。综上所述，呼和浩特市武川县可镇清真寺、张国斌、张美丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.0元，由呼和浩特市武川县可镇清真寺负担100元，张国斌、张美丽负担100元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年八月三日（法官助理 高海俊书记员 郝辰炜