河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2707号上诉人(原审被告)：孙俊领，男，汉族，1974年12月1日出生，住太康县。委托诉讼代理人：李微筱，河南阳夏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘雪峰，女，汉族，1967年7月21日出生，住太康县。委托诉讼代理人：王胜，河南弘基律师事务所律师。上诉人孙俊领因与被上诉人刘雪峰确认合同无效纠纷一案，不服河南省太康县人民法院（2020）豫1627民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙俊领的委托诉讼代理人李微筱，被上诉人刘雪峰及其委托诉讼代理人王胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙俊领上诉请求:一、请求法院依法撤销太康县人民法院作出的(2020)豫1627民初1468号民事判决;依法改判上诉人不应向被上诉人支付利息187750元。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定基本事实错误,适用法律错误,导致判决结果错误。二审法院应予以纠正一审法院认定的上诉人对房屋买卖系无权处分的认定,认定上诉人与被上诉人签订涉案合同系有权处分;撤销原判并依法改判上诉人不应向被上诉人支付利息187750元。(一)上诉人与被上诉人签订的《翰香家园商品房认购书》所涉及的房屋系上诉人出资与邢霞共同开发建设,涉案房屋为上诉人所有,对房屋进行买卖系有权处分。一审法院以上诉人为无权处分属事实认定错误,应予以纠正。本案中,涉案房屋为上诉人所有,上诉人具有处分权,上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系有权处分。因涉案房屋系上诉人孙俊领与案外人邢霞共同开发建设,该事实已经太康县人民法院作出的(2018)豫1627民初3188号、(2019)豫1627民初178号等判决认定如下:2014年8月18日,邢霞与孙俊领签订合作建房合同,由邢霞提供土地,孙俊领出资,共同在位于太康县城西未来路车辆管理所对面“邢霞技校”建设两栋教师公寓。因邢霞向上诉人借款200万元未偿还,邢霞为偿还上诉人款项便与上诉人签订协议，协议约定以4000元每平的价格将门面房两间作价卖于孙俊领,以房屋作抵所欠上诉人的欠款。虽涉案房屋所占土地的使用权人为邢霞,但因邢霞已与上诉人签订协议，约定将涉案房屋作价用于偿还上诉人借款,自此,涉案房屋所有权归上诉人所有,上诉人享有涉案房屋实体权利。根据“房随地走,地随房走”、“房地一体”原则,上诉人也因此享有涉案房屋下土地使用权。当然,涉案房屋下土地登记在了邢霞名下,与上诉人享有房屋所有权也不冲突。太康县人民法院已作出的(2018)豫1627民初2157号生效判决,明确认定邢霞已将涉案房屋交付上诉人以折抵欠款。故上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同系有权处分,一审法院认定上诉人与被上诉人签订涉案房屋买卖合同系无权处分,属认定事实错误,应依法予以纠正。(二)一审法院认定上诉人存在严重违约属认定事实错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,因上诉人在本案一审起诉前未取得商品房预售许可证明,房屋买卖合同因违反我国《合同法》第五十二条第(五)项违反法律、行政法规的强制性规定,合同应属无效。根据我国法律规定,合同违约以合同成立生效为前提。本案中,一审法院在本院认为主文前半部分,认定涉案合同为无效合同，在本院认为主文后部分又认定上诉人“因无权处分。已构成严重违约。给原告造成的经济损失被告应当予以赔偿,故原告要求支付利息的诉请本院予以支持”的说法不但与案件基本事实不符,也不符合法律规定。假如合同有效,存在违约的话,也是被上诉人违约在先。其要求退还购房款,要求向上诉人退房，上诉人有电话录音为证。上诉人也是按照被上诉人的要求积极退款,何来违约之说?本案认定合同无效，若给当事人造成财产损失,也属于缔约过失责任。根据法律规定,造成损失的应当承担赔偿责任,而不是违约责任,且应当按照各自的过错分担。因此,一审法院认定上诉人构成严重违约,属认定事实错误和适用法律错误,依法应予纠正。(三)本案上诉人孙俊领不应向被上诉人支付利息。根据我国《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。我国合同法仅规定合同无效或者被撤销后,因合同取得的财产,应当予以返还或折价补偿,并且有过错的一方应向对方赔偿损失,并且该合同法条文并未规定支付利息的规定。本案上诉人孙俊领与被上诉人签订房屋买卖合同系有权处分,即使法院认定该涉案合同为无效合同,因被上诉人也存在过错,给上诉人造成了一定的损失,法院应当对该损失进行评估或者根据过错程度分担责任。根据谁主张,谁举证的原则,被上诉人应当举证证明其因签订本合同造成的实际损失是多少,否则应当承担举证不能的法律后果。一审法院在被上诉人没有任何关于财产损失的证据,也没有委托法院对其实际损失进行评估,原审就凭自由裁量权做出判决,属于滥用自由裁量权的情形。所以,原审按照银行同期贷款利率支持被上诉人的关于利息或损失的请求,显失公平,结果不当,依法应予改判上诉人不承担利息。综上所述，一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,判决结果显失公正。请求二审法院依法查明事实,纠正一审法院对本案基本事实的错误认定,并改判支持上诉人的上诉请求。刘雪峰辩称，一、一审认定事实清楚;2015年8月27日上诉人孙俊领在明知案涉房屋与案外人邢霞之间存在产权争议，亦明知案涉房屋未取得商品房预售许可,却故意隐瞒上述事项将存在争议的案涉房屋出卖给了被上诉人,并在当日收取了被上诉人购房定金600000元,又在2015年11月30日收取被上诉人房款300000元。上述情况从被上诉人提供的多次的通话录音中可以明确的显示出来,由此可以看出，上诉人以商品房的名义对外销售其开发建设的房屋,但由于上诉人开发建设的项目不符合相关规定,未取得商品房预售许可证等相关手续。在此情况下,上诉人即对外销售房屋,导致与被上诉人所签购房合同无效，对此其存在重大过错。故上诉人应当赔偿被上诉人因此受到的相应损失。二、一审法院适用法律正确;根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因上诉人在没有取得商品房预售许可证明的情况下,即与被上诉人签订《购房合同》，且至今涉案项目也没有取得商品房预售许可,故一审法院据此认定双方所签订的《翰香家园商品房认购书》为无效合同符合法律规定。三、一审法院判决公平公正，上诉人应当向被上诉人支付案涉的房款的利息。（1）合同无效后，因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。通过一审查明的事实来看，上诉人在向被上诉人出卖案涉房屋时，存在故意欺诈、隐瞒。根据双方提供的证据能够清晰的看出这一事实,直至今日案涉房屋仍未取得《商品房预售许可证明》,但是上诉人仍在通话过程中向被上诉人保证，案涉房屋能够办理房屋产权证书,由此可以看出，被上诉人故意隐瞒未取得商品房预售许可证明这一事实,故上诉人应当向被上诉人承担赔偿损失责任，即按照上述法律规定向被上诉人支付资金占用利息。（2）在本案中,上诉人至今已经占用被上诉人资金近5年时间,如果不向被上诉人支付利息,那就严重侵害了被上诉人资金利益,对被上诉人不公平,违反了公平公正原则。故而上诉人应向被上诉人支付利息,并按照银行同期同类贷款利率计算至付清为止。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正,请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。刘雪峰向一审法院提出诉请：1、依法解除孙俊领、刘雪峰于2015年8月27日签订的翰香家园商品房认购书；2、依法判决孙俊领退还刘雪峰购房定金600000元、购房款50000元；并按银行同期同类贷款利率计付利息自2015年8月27日至实际清偿之日；3、判决孙俊领双倍赔偿刘雪峰购房定金222000元；4、诉讼费由孙俊领承担。一审法院认定事实：2015年8月27日，孙俊领、刘雪峰签订《翰香家园商品房认购书》一份，主要内容为：甲方孙俊领4河南省太康县城关回族镇经开二路815号。乙方刘雪峰4河南省太康县城关回族镇光明路土管局家属楼6号。认购房屋坐落：邢霞学校公寓楼从北至南第七、第八间。房屋单价4500元/㎡。建筑面积约:253.61㎡。总价:壹佰壹拾壹万元整（1110000元整），付款方式：现金……认购须知1、乙方在填写本认购书时，自愿交纳定金￥陆拾万元（小写600000元）。2、乙方签订认购书后，不得更名、换房、退房。3、乙方在2015年11月30日之内再付￥300000元，本认购书签订后交房前携本《认购书》、身份证和有关资料以及购房款与出卖人签订《翰香家园付款协议》……同日，刘雪峰交付孙俊领定金600000元，孙俊领给刘雪峰出具收条一份，内容为：“收条今收刘雪峰房款陆拾万元整（600000元）孙俊领2015年8月27日”。2015年11月30日，刘雪峰交付孙俊领购房款300000元，孙俊领给刘雪峰出具收条一份，内容为：“收条今收到房款叁拾万元整（300000元）孙俊领2015年11月30日”。2018年9月6日，孙俊领通过手机银行退还刘雪峰丈夫程俊峰100000元；2018年10月8日，孙俊领通过手机银行退还刘雪峰100000元；2019年2月4日，孙俊领通过手机银行退还刘雪峰50000元。本案涉案房屋所占土地的使用权人为邢霞，土地使用权性质国有。涉案房屋至今未取得《商品房预售许可证明》。一审法院认为，孙俊领未举证证明其已取得本案涉案房屋（邢霞学校公寓楼从北至南第七、第八间）的所有权，其与刘雪峰签订《翰香家园商品房认购书》属无权处分，孙俊领也未举证证明其与刘雪峰签订的《翰香家园商品房认购书》得到了权利人的追认；孙俊领至今未取得本案涉案房屋的《商品房预售许可证明》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，刘雪峰、孙俊领签订的《翰香家园商品房认购书》自始不具有法律效力。孙俊领收取刘雪峰的900000元，应当返还。孙俊领已偿还刘雪峰250000元，下余650000元应予返，因此，对刘雪峰要求孙俊领返还650000元的请求，一审法院予以支持。因为刘雪峰、孙俊领签订的《翰香家园商品房认购书》无效，刘雪峰、孙俊领在《翰香家园商品房认购书》中约定的定金条款自然无效，因此，刘雪峰要求孙俊领双倍返还定金222000元的请求，一审法院不予支持。刘雪峰、孙俊领签订《翰香家园商品房认购书》后，刘雪峰按约定履行了付款义务，孙俊领因无权处分、未取得本案涉案房屋《商品房预售许可证明》至今未向刘雪峰交付房屋，已构成严重违约,给刘雪峰造成的经济损失孙俊领应当予以赔偿,故刘雪峰要求孙俊领支付利息的诉请一审法院予以支持。孙俊领辩称，刘雪峰违约在先，刘雪峰要求支付利息的诉讼请求不应支持，无相关证据证明，对孙俊领的该辩解，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定,一审判决:一、确认刘雪峰与孙俊领2015年8月27日签订的《翰香家园商品房认购书》无效；二、孙俊领于判决生效之日起十日内返还刘雪峰定金600000元及利息（以600000元为基数，自2015年8月28日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计息）；三、孙俊领于判决生效生效之日起十日内返还刘雪峰购房款50000元及利息（以50000元为基数，自2015年11月30日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计息）；三、驳回刘雪峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12520元（其中缓缴11000元，在执行时一并扣回），孙俊领承担10300元，刘雪峰承担2220元。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙俊领向法庭提交了二组证据，第一组证据：太康县人民法院（2018）豫1627民初3188号判决书、（2019）豫1627民初178号判决书，证明目的是在判决中法院已经认定2014年8月18日，案外人邢霞与孙俊玲签订合作建房合同，约定由邢霞提供土地，孙俊领出资，共同在太康县未来路车辆管理所对面邢霞技校建设两栋教师公寓。第二组证据：孙俊领与案外人邢霞于2014年7月4日签订的补充协议书以及太康县人民法院（2018）豫1627民初2157号判决书，证明目的是2014年7月4日案外人邢霞与孙俊领签订协议约定，邢霞为偿还上诉人借款约定以4000元每平米的价格将门面房两间作价卖于孙俊领，以房屋作抵邢霞欠孙俊领的款项，以及太康县人民法院于2018年5月23日作出判决，涉案房屋已作抵邢霞偿还孙俊领欠款，涉案房屋归孙俊领所有。本案上诉人与被上诉人签订的合同，为2015年8月27日，上诉人已经取得涉案房屋的所有权，因此上诉人与他人签订房屋买卖合同系有权处分。刘雪峰质证称，对第一组证据真实性及关联性均有异议，第一组证据系打印件，系来源证据，不能够核实其真伪，从证据内容可以看出，该证据与本案并无任何关联。对第二组证据，真实性无异议，但是对其证明目的有异议，从该组证据已经可以明确看出上诉人与案外人邢霞之间存在产权争议，双方就此已经发生纠纷，上诉人明知案涉房屋产权存在争议的情况下，仍然隐瞒该事实，向被上诉人出卖案涉房屋，由此可以看出，上诉人主观过错明显，应当承担本案的全部责任。上诉人述称其系有权处分，从证据中也不能显示出来，其提供的协议书中第二条虽然显示乙方购买甲方门面房两间，每平方4000元，虽然显示该内容，但是该协议中并没有明确确定双方约定的房屋为本案的案涉房屋，在一审庭审中被上诉人已经提交相关录音证据，孙俊领已经明确承认邢霞对其双方签订的协议书不予认可。本院认为，上诉人孙俊领所提交的上述证据达不到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，孙俊领至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此孙俊领与刘雪峰签订的《翰香家园商品房认购书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”孙俊领出售未取得商品房预售许可证明的房屋，致使涉案合同无效，其存在过错；因涉案合同无效，刘雪峰无法取得涉案房屋,但孙俊领自2015年8月28日以来就占用刘雪峰的购房定金600000元以及自2015年11月30日起占用购房款50000元，孙俊领占用刘雪峰650000元资金给刘雪峰造成了经济损失，故应当赔偿刘雪峰因此所受到的损失。一审法院认为部分称“孙俊领因无权处分、未取得本案涉案房屋《商品房预售许可证明》至今未向刘雪峰交付房屋，已构成严重违约,给刘雪峰造成的经济损失孙俊领应当予以赔偿”，属于表述瑕疵，且一审法院是依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定判决孙俊领支付占用资金期间的利息，因此虽然一审判决说理部分论述有瑕疵，但适用法律正确，处理结果亦正确。至于孙俊领对涉案房屋是否享有所有权或处分权，系其与案外人邢霞之间的纠纷，本院不作处理。综上所述，孙俊领的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4055元，由孙俊领负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓军审判员  刘 凯审判员  陈翠丽二〇二〇年八月十三日法官助理张昊书记员张文晶