贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6725号上诉人（原审被告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区。法定代表人：侯思军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨兴灵，男,苗族,1985年3月16日生,住贵州省贵阳市云岩区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘念，女，汉族，1990年5月15日生，住贵州省绥阳县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）:葛秀琴，女，布依族，1957年3月21日生，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开）因与被上诉人葛秀琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中泓房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提交的《财务报告》《财务报表附注》均载明三通费并未计入商品房成本，而是作为其他应收款列为对购房客户的一项债权。上述证据足以证明，上诉人在房价款之外另行收取三通费完全是会计核算的安排，并无价外收费、重复收费的情况，一审法院对上述事实也进行了查明。2、既然主合同约定房价款不包含三通费，而三通费又属于购房人应承担的费用，上诉人通过《补充协议》约定收取三通费，不存在免除自身责任，加重对方责任的情形。一审判决认定《补充协议》无效明显适用法律错误。葛秀琴未发表答辩意见。葛秀琴向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告3882元；2.判令被告支付原告资金占用费，按照人民银行同期贷款年利率4.75%计算，以3882元为基数从2012年11月计算至退还款项为止（截至2018年12月，共计1137元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告葛秀琴于2012年10月15日与被告中泓房开签订《商品房买卖合同》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6316.26元，总价款409420元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中不含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《商品房买卖合同》附件十二补充协议的第1条第1.1点约定《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、数字电视、独立煤气表开户（含煤气表及防暴器）等费用。以上费用在商品房交付之时由出卖人一次性代收。该房屋交付使用后，买受人须自行承担独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。合同签订后，原告于2012年10月15日向被告支付煤气、电视、电表三通费3882元，同日被告向其出具了三通费收取的《收据》。后原告认为电表费、煤气费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至本院，诉请如前。审理中，被告则提交2012年12月24日及2017年8月4日的人民网地方领导留言板、贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终2664号民事判决书、贵州省广播电视信息网络股份有限公司贵阳市分公司小区数字用户新装费及工本费发票、贵阳鸿源燃气建设发展有限公司转账支票存根及票据回单、贵州燃气有限公司转账的支票存根及出票票据回单、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司转账支票存根、中铁国际城项目总成本期、审计报告，证明被告已实际垫付三通费，且未计入国际城开发成本，不包含在房价中，不应退还。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该《商品房买卖合同》第七条第三款明确约定商品房总价款已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同时《商品房买卖合同》第二十九条亦明确约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第1条第1款约定买受人须自行承担水、电、煤气、有线电视等费用，实质上是对双方在《商品房买卖合同》第七条第三款中关于商品房价款已经包含水、电等配套设施的建设安装费用约定的改变，对此，本院认为，其一，虽然双方当事人通过签订《补充协议》等部分变更了双方签订的《商品房买卖合同》第七条第三款的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准；其二，前述《补充协议》系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第1条第1款将主合同约定的包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此该条款应属无效。因此，被告收取原告上述费用显然于约不符，于法无据，应当予以退还。同理，对被告主张原告诉请已经过诉讼时效之辩称，本院不予采纳。关于资金占用费，因被告收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，应以同期银行存款利率为标准予以支持。但原告主张自2012年11月起计算资金占用费，本院从其自愿，被告应付的资金占用费自2012年11月1日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条之规定，判决：一、被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告葛秀琴3882元；二、被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，以3882元为基数，从2012年11月1日起按照中国人民银行同期存款利率标准计算支付原告葛秀琴资金占用费直至第一项确定的款项清偿之日止；三、驳回原告葛秀琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告贵州中泓房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人认为《财务报告》等证据证明其并未将三通费计入房屋售价，故其另行收取三通费不属于重复收费的主张。首先，不论上诉人是否将三通费计入房屋售价，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。且双方《商品房买卖合同》第七条亦约定：“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，因此，根据上述规范性文件的规定和双方合同的约定，房屋的配套设施等三通费应当包含在房屋价款中不应再向购房人另行收取。上诉人是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，属于其自身的商业决策，不能因此对抗规范性文件的规定和双方合同的约定。其次，虽然双方在《补充协议》第1.1条又作出了与《商品房买卖合同》第七条相矛盾的约定，要求购房人另行支付三通费。但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方《补充协议》第1.1条对主合同条款的变更，事实上属于不合理地加重了买受人责任的条款，应当排除适用。另根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该《补充协议》第1.1条系上诉人提供的格式合同条款，该条款的内容明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，且上诉人又未能提交证据证明就该格式条款向被上诉人尽到了特别提示义务，故应当认定双方签订的《补充协议》第1.1条为无效条款。据此，上诉人依据《补充协议》第1.1条收取的三通费于法无据，理应予以退还。一审法院判决上诉人退还三通费并承担资金占用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州中泓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年八月五日法官助理陈跃霄书记员彭永耀