湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘民终171号上诉人（原审原告）：长沙市人人乐商业有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路292号社区服务大楼6楼6028室。法定代表人：蔡慧明，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪，男，1977年6月19日出生，汉族，该公司员工，住深圳市福田区华富路1006号航都大厦24－25层。被上诉人（原审被告）：衡阳市金六源房地产开发有限公司，住所地衡阳市蒸湘区解放西路36号。法定代表人：谢先秋，该公司董事。委托诉讼代理人：张耀文，湖南俊彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周卫平，男，1988年1月14日出生，汉族，该公司员工，住湖南省衡南县柞市镇连丰居委会22号。原审第三人：念华兵，男，1963年8月7日出生，汉族，福建省福清市人，住湖南省衡阳市蒸湘区红湘北路都市村庄1单元28栋803号。委托诉讼代理人：邓寒鸣，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长清，北京尚孚律师事务所律师。上诉人长沙市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人衡阳市金六源房地产开发有限公司（以下简称金六源公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市中级人民法院（2016）湘04民初28号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。人人乐公司上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判；2、判令被上诉人向上诉人双倍返还定金2000万元；3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审将不具有强制性规范效力的地方引导性文件，作为涉案合同的法定解除条件，认定“涉案合同属自始履行不能”错误；2、上诉人解除合同前，被上诉人从未提出过所谓“商业网点布局不符导致合同自动解除”之说；3、一审判决认定被上诉人无过错、不承担双倍返还定金的责任是错误的。金六源公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚、适用法律正确；2、大型重点工程是城市规划，商业网点布局是城市总规划中的专业规划，两者不相矛盾；3、上诉人明知未通过商业网点听证，合同已经自动解除，仍不就合同解除事宜、退还定金进行磋商，刻意延迟交房日期再提出索赔，违反诚信原则，也不符合合同约定，双倍返还定金没有法律依据。原审第三人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部诉讼请求。第三人与本案合同无关，不需要承担责任，且第三人已经履行了与被上诉人的相关义务。人人乐公司向一审法院起诉请求：1、判令金六源公司向人人乐公司双倍返还定金2000万元；2、金六源公司赔偿人人乐公司损失1000万元。经本院释明后，人人乐公司变更上述第一项诉讼请求为：确认涉案合同已于2016年1月26日解除，并判令金六源公司双倍返还定金2000万元。原审法院查明：原审第三人念华兵系衡阳华南房地产有限公司（以下简称华南公司）的法定代表人，华南公司在本案起诉前已被注销。2011年6月30日，金六源公司（甲方）与人人乐公司（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：金六源公司将其新建的位于衡阳市船山路与道源路交界处东北角的华南名城地下负一层商业房产出租给乙方使用，面积21000平方米，用于开办大型综合性超级市场和百货商场。该合同3.1条约定：租赁期限为20年，租赁期限的起始日为租赁房产交付日。租赁房产的交付日预定为2013年12月1日。依此计算，租赁期限为自2013年12月1日起至2033年11月30日止。如租赁房产提前达到交付条件，乙方可以在验收合格后提前接受租赁房产；3.2条约定：免租期为8个月（含装修期），免租费期的开始日为租赁房产交付日。免租费期内甲方免收乙方租费及相关费用；第4.1条约定：甲方应于2013年12月1日之前将租赁房产及配套用户按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方。交付房产时，甲方应将相关政府部门的验收文件的复印件交给乙方。接到相关验收文件后，乙方在三日内派出代表到现场逐项检查租赁房产及配套用房是否符合本合同及本合同附件三的要求。如符合约定条件，双方签署房产交付确认书，确认书签署之日为房产正式交付之日……；第4.2条约定：如果甲方未能在前述日期前向乙方交付租赁房产且未与乙方协商延迟支付时间，每逾期一日，乙方有权向甲方收取基本月租费的百分之五的违约金，但迟延时间最长不能超过八个月，否则视为甲方违反本合同，乙方有权选择终止本合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金。乙方也可以不选择终止本合同，但由于延期造成的乙方损失，甲方应当给予赔偿；第5.1条约定：租赁房产的租费标准为每月每平方米三十元，其中租金标准每月每平方米14元、物业管理费标准每月每平方米9元、设备设施使用费每月每平方米7元；第5.2条约定：租费的递增方式为前二个租约年不递增，从第三个租约年开始，每个租约年递增一次，每次递增幅度为前一个租约年租费标准止增加百分之二；第6.1条约定：乙方在本合同签订后第五个工作日内向甲方支付1000万的合同定金（定金不计息）。租赁房产交付后，该定金在乙方开始缴纳租费时，用来优先抵扣租费，但保留一个月租费作为履约保证金，合同期满后履约保证金无息归还给乙方；第8.1条约定：甲方保证确实拥有租赁房产的所有权及其土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件作为本合同的附件（见附件二）。租赁房产的现状不属违章建筑，并保证为商业用途……；第8.2条约定：甲方保证拥有完全的资格和权利将租赁房产按本合同之约定条件租赁给乙方，并符合相关房屋租赁管理规定。如果房屋租赁管理规定出现新的变化，甲方应在规定时间内办妥相关手续。逾期未能办妥，而给乙方带来损失，甲方应负责赔偿；第8.14条第一款约定：甲方确认在本合同签订前没有收到过、也不知悉政府、上级行政机关或其他相关部门发出的收回租赁房产、改变房屋用途、禁止进入、房屋或土地自用或批租等通知，否则，造成乙方的损失由甲方承担。第二款约定：在本合同租赁期内，除发生市政府规划、土地批租，国家强制性规定外，甲方不能以任何其他人为的、行政的决定为理由，要求解除乙方对上述租赁房产的使用权，否则，甲方应赔偿乙方因此而遭受的一切实际发生的和可预估的损失。如确有甲方不可预见的市政规划、土地批租事件发生，致使租赁房产需拆除或被使用，则甲方应自收到通知后3天内，将该通知复印件传送乙方，同时，以尽量保全乙方在此经营为原则，协同乙方与拆迁单位磋商……；第9.4条约定：如因乙方违约或者乙方单方面终止本合同，乙方所交的定金归甲方所有；第11.4条约定：除上述各项规定外，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后七天内予以更正，本合同另有规定的除外。逾期未能更正，另一方保留索赔的权利；第13.2条约定：任何一方就本合同发给对方的通知或联系文件均为中文书面形式。人手传送以接收人签收为送达日，挂号信函邮寄方式，以邮政送达日为送达日，传真传送以接收方回传确认时间为送达日；第13.5条约定：本合同由双方法定代表人或授权代表签字并加盖法人公章后生效；第13.6条约定：如果本合同所述的综合购物广场项目，不能通过相关部门组织的商业网点听证，则本合同自动解除，甲方退回乙方已支付的相关款项，双方互不追究违约责任；第13.7条约定：本合同正本一式五份，甲乙双方各执两份，另一份由甲方在合同签订五个工作日内送合同登记管理部门备案。原审第三人念华兵、案外人洪都喜在涉案合同上签名并分别加盖了金六源公司、人人乐公司的印章。涉案合同签订后，人人乐公司于2011年7月7日通过银行转账方式向金六源公司账户支付定金1000万元。金六源公司于2011年7月8日出具了收款收据。金六源公司于2008年7月11日取得华南名城项目所涉土地使用权证，2010年3月16日取得《建设用地规划许可证》，2012年3月1日取得《建设工程规划许可证》。华南名城项目施工过程中，金六源公司请求变更建设用地容积率。衡阳市城乡规划局同意了金六源公司的申请，调整建设规模由136410平方米变更为268586平方米。金六源公司未能按期交房，其于2013年1月23日发函人人乐公司，要求将涉案合同约定的交付时间往后延期二年。人人乐公司于2013年3月19日回函，同意交房时间延期一年为2014年12月1日。2016年1月25日，人人乐公司从衡阳市蒸湘区衡邵路邮政所向金六源公司邮寄了《解除〈房产租赁合同〉通知书》，并在湖南省衡阳市衡州公证处办理了邮寄过程的保全证据公证。根据该邮件的回执显示，收寄时间：2016年1月25日14：32，邮件收件人：谢先秋、谢先乐、谢济远，收件人地址：衡阳市蒸湘区解放西路36号，妥投时间：2016年1月26日9：19，妥投他人收：王一纯。另查明，人人乐公司曾就本案纠纷于2015年12月15日向湖南省衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼，请求判令金六源公司双倍返还定金2000万元。该案审理过程中，人人乐公司于2016年2月29日提出撤诉申请。该院于2016年2月29日作出（2015）衡蒸民一初字第578号民事裁定，准许人人乐公司撤回起诉。金六源公司在该次诉讼与本次诉讼中的住所地与工商营业执照的登记的住所地一致，均是衡阳市蒸湘区解放西路36号。再查明，《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划实施细则》第十五条规定：“商业网点建设或经营项目必须符合《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》，项目立项、审批、建设和注册登记时，应征求商务主管部门的意见。”第十六条规定：“建设或设立商业网点的业主必须向市商务局提交书面申请，即商业网点建设或经营的申请报告……”第十七条规定：“在城区设立、建设、改造农贸市场及建筑面积在3000平方米商业网点必须到市商务局办理是否符合《规划》要求的审核手续；建筑面积在5000平方米以上（含5000平方米）的商业网点建设，应向社会公示，广泛征求社会意见，必要时依法组织听证。”衡阳市商务和粮食局分别于2016年10月25日、12月5日出具的《关于查验华南城市广场项目是否纳入衡阳市大型商业网点规划的回复》、《补充说明》中均载明：涉案合同所述的综合购物广场项目未纳入《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》之中，不符合城区商业网点条件。原审法院认为，根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：1、涉案合同的是否合法有效；2、涉案合同是否符合解除条件、是否已经解除及其相应的法律后果。原审法院分析认定如下：一、关于涉案合同的效力问题。金六源主张，涉案合同签订时，金六源公司未取得规划许可证，涉案合同应属无效。结合本案已查明的情况看，金六源公司于2008年7月11日取得华南名城项目所涉土地使用权证，2010年3月16日取得《建设用地规划许可证》，2012年3月1日取得《建设工程规划许可证》，涉案土地容积率发生变更亦经衡阳市城乡规划局同意。涉案合同上加盖了金六源公司、人人乐公司的印章。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。金六源公司主张涉案合同无效无事实和法律依据，故对金六源公司的该项主张不采纳；二、涉案合同是否符合解除条件、是否已经解除及其相应的法律后果。1、涉案合同是否符合解除条件。合同解除包括约定解除和法定解除。从涉案合同13.6的约定内容看，双方对涉案合同所述的综合购物广场项目需经当地相关部门组织的商业网点听证是明知的。该条款约定的“不能通过相关部门组织的商业网点听证，则本合同自动解除”从形式上看是对涉案合同约定了附解除条件。根据法律规定，附解除条件中的“条件”能否成就所依据的事件可能会发生也可能不会发生，必须具有不确定性这一显著特征。衡阳市商务和粮食局系该广场项目的行政管理部门，从该局出具的《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》第十五条、第十六条、第十七条规定及《关于查验华南城市广场项目是否纳入衡阳市大型商业网点规划的回复》、《补充说明》载明的内容及广场项目实情看，该综合购物广场项目面积约21000平方米，在双方签订涉案合同时未纳入《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》，即使一方或双方签订涉案合同后立即向衡阳市商务和粮食局提交商业网点建设或经营的申请报告并要求该局组织商业网点听证，亦因该综合购物广场项目违反市政规划而不符合城区商业网点条件，申请报告及商业网点听证也通过不了衡阳市商务和粮食局的审核，涉案合同第13.6条约定的条件能否成就所依据的“商业网点听证”这一事件明显不具有不确定性，涉案合同第13.6条约定的附解除条件事实上自始不能成就，涉案合同后生效后就一直处于自始履行不能状态，符合法定解除条件；同时，根据涉案合同第4.1条约定，金六源公司未能按约定的2013年12月1日前及时交付租赁房产给人人乐公司，嗣后虽经双方协商同意将交付房产时间往后延期至2014年12月1日，但金六源仍未能及时交付涉案房产，根据涉案合同第4.2条的约定，涉案合同约定的解除条件亦成就；2、涉案合同是否已解除。涉案合同首先符合法定解除条件，其次才符合约定解除条件。双方当事人至今均未行使法定解除权。人人乐公司根据涉案合同第4.2条、第13.2条的约定，于2016年1月25日从衡阳市蒸湘区衡邵路邮政所向金六源公司邮寄了《解除〈房产租赁合同〉通知书》。该通知书的送达地址是衡阳市蒸湘区解放西路36号，与金六源公司工商营业执照登记的住所地一致，虽然实际收件人为王一纯存在瑕疵，仍可认定上述通知书已于2016年1月26日送达至金六源公司，人人乐公司行使约定解除权已产生合同解除的法律效力。人人乐公司请求确认涉案合同已于2016年1月26日解除，于法有据，原审法院予以支持；3、涉案合同解除后的法律后果。人人乐公司请求金六源公司双倍返还定金2000万元。考虑到涉案合同属自始履行不能，首先符合法定解除条件，双方均可行使法定解除权，但至今双方均未行使法定解除权。约定解除条件成就后，人人乐公司才依法行使约定解除权解除了涉案合同。涉案合同所述的综合购物广场项目未列入《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》，违反了市政规划，涉案合同属自始履行不能，双方均无过错，人人乐公司请求金六源公司退还其已支付的定金1000万元，于法有据，但人人乐公司请求金六源公司按照定金罚则赔偿损失1000万元，明显有违公平原则和诚信原则，故对人人乐公司的该部分诉讼请求不予支持。由此造成人人乐公司的违约损失，结合涉案合同履行情况、人人乐公司的实际损失、涉案合同第13.6条的约定，根据公平原则和诚信原则，原审法院酌定金六源公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130％计算，赔偿资金占用费；人人乐公司请求除定金双倍返还外，金六源公司另行赔偿其他损失1000万元，其提交的证据不能证明还有其他损失存在，且人人乐公司在湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第578号案件审理过程中，明知涉案合同已无法继续履行，行使了约定解除权，即使有该项损失存在，人人乐公司也有防损减损义务，故对人人乐公司的该项请求不予支持。综上所述，人人乐公司的诉讼请求部分成立，原审法院予以部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、人人乐公司与金六源公司于2011年6月30日签订的《房产租赁合同》已于2016年1月26日解除；二、金六源公司支付人人乐公司1000万元，并赔偿资金占用费（以1000万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130％标准，从2011年7月8日起算至款项实际付清之日止）；三、驳回人人乐公司的其他诉讼请求。上述款项限在本判决生效后十五日内一次性付清，逾期未付清的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费191800元，由人人乐公司负担100000元，金六源公司负担91800元。二审期间，各方均未向法院提交新的证据。经本院审理查明，原审认定事实基本清楚，本院依法予以确认。本案的争议焦点：金六源公司是否应当向人人乐公司双倍返还定金。人人乐公司上诉称金六源公司应当向其双倍返还定金2000万元，其理由是：一审认定“涉案合同属自始履行不能”错误，地市级相关行政部门的文件不具有强制性效力，且未有证据表明涉案项目不能通过相关部门组织的听证，合同已由人人乐公司依约解除，金六源公司不能如期交付租赁房产，构成违约，应当双倍返还定金。本院认为，关于金六源公司是否应当向人人乐公司双倍返还定金的问题。首先，金六源公司（甲方）与人人乐公司（乙方）于2011年6月30日签订的《房产租赁合同》第13.6条约定：“如果本合同所述的综合购物广场项目，不能通过相关部门组织的商业网点听证，则本合同自动解除，甲方退回乙方已支付的相关款项，双方互不追究违约责任。”可见，双方在签订合同的时候，已经考虑到涉案项目可能出现因政府规划而导致合同不能履行的情形，且约定该情形出现时双方互不追究违约责任。尔后，涉案综合购物广场项目未能列入《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》是客观事实，因该项目违反了市政规划，也不具备通过商业网点听证的条件，涉案合同实际上已经无法继续履行，对此双方均无过错。再者，在双方均无过错的情形下，金六源公司应当按照合同的约定向人人乐公司退还其已支付的定金1000万元，但人人乐公司请求双倍返还定金，没有事实和法律依据。最后，考虑到涉案合同无法履行从客观上确实给人人乐公司造成了一定的资金占用损失，本院认为，原审法院结合涉案合同履行情况、人人乐公司的实际损失、涉案合同第13.6条的约定，根据公平原则和诚信原则，酌定判令金六源公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130％标准向人人乐公司赔偿资金占用费较为妥当。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费141800元，由上诉人长沙市人人乐商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐雨松代理审判员  向 英代理审判员  樊 航二〇一七年九月十八日代理书记员  杨 涛