河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2405号上诉人(原审被告)：李红宝，男，汉族，1976年6月1日生，住周口市经济开发区。委托诉讼代理人：郭晓倩，河南众望律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟镇，女，汉族，1976年7月3日生，住周口市川汇区，系李红宝之妻。被上诉人（原审原告)：黄毛弟，男，汉族，1995年9月5日生，住商水县。委托诉讼代理人：侯振忠，河南锦实律师事务所律师。上诉人李红宝因与被上诉人黄毛弟租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李红宝的委托诉讼代理人郭晓倩、孟镇，被上诉人黄毛弟及其委托诉讼代理人侯振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红宝上诉请求：1、请求依法撤销河南省周口市川汇区人民法院作出的(2020)豫1602民初1764号民事判决书,改判上诉人返还被上诉人租金8932元(不服上诉金额为121769元)；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失121769元没有法律及事实依据,应当改判不予支持被上诉人的该项诉讼请求。1、涉案房屋产权非常清晰,被上诉人签订房屋租赁合同时，上诉人对该房屋的民房性质也完全知晓,上诉人建设、装修房屋本欲自己使用,是被上诉人找到中间人,主动找到上诉人签订租赁合同,并利用该房屋办理有营业执照。其经营风险应当由被上诉人自行承担。2、双方的租赁合同无法履行的原因并非因上诉人的违约造成，而是因政府房屋征收的不可抗力行为导致的，上诉人并无任何过错。被上诉人提交的装修合同及装修费用不真实,一审法院不予采纳完全正确，因此，上诉人可以退还未实际使用房屋期间的租金，但不应当赔偿被上诉人的任何损失。3、上诉人的房屋已经政府征收部门委托评估公司进行了评估，评估报告中并未显示被上诉人所述的设备、管道、淋浴设施等内容，说明在被上诉人已将上述内容自行拆除悉数搬走,也就不存在该类损失。而评估报告中的“其他情况及补偿价格”中的121769元是包含了上诉人四层建筑的所有部分,也包括了上诉人的前期投入的基础装修，一审法院将该评估数额不加以区分,全部认定为被上诉人一人所有显然是未查明案件事实，认定事实错误。实际上,在被上诉人租赁前，上诉人已经将房屋装修具备使用条件。4、政府征收部门出具的上述赔偿清单，已包含被上诉人合法经营的装修部分,现在拆迁补偿款均未下发，一审法院仅凭对毛楼居委会的个人调查笔录就断然认定房屋是违建、不予赔偿完全不符合案件事实,若真是违建。被上诉人作为合法经营者,其合法财产部分应当向政府加以主张，而非是由上诉人来承担。综上所述,一审法院判决认定事实错误、证据不足，请求贵院依法撤销河南省周口市川汇区人民法院作出的(2020)豫1602民初1764号民事判决书，改判上诉人返还被上诉人租金8932元，驳回其他诉讼请求。黄毛弟辩称，1、上诉人陈述不属实，对民房性质不知情，违建性质。上诉人原有房屋已被征收拆除，目前房屋系上诉人私自重复建造的，当属违建。上诉人隐瞒该重大事实，有违民法的诚实信用原则，房屋征收与拆迁不是一个概念，上诉人的房屋已被政府征收,又私自重复建造更不利于节约资源,保护生态环境。2、上诉人隐瞒房屋有关的重大事实，欺瞒被上诉人，存在重大过错，造成被上诉人重大经济损失。当然应予赔偿。3、评估价格黄毛弟认为有点低，远远弥补不了黄毛弟的损失。4、违建属实，上诉人也认可，一审法庭对现场进行调查取证等证据足以证明，违建不赔偿是明文规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉人的上诉。黄毛弟向一审法院起诉请求：1、判令解除黄毛弟、李红宝于2017年5月1日签订的租房合同，李红宝赔偿黄毛弟损失210000元，退回租金20000元；2、诉讼费由李红宝承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，黄毛弟、李红宝签订租房合同一份，主要内容为：李红宝将其位于周口市川汇区毛楼100号的自建房三层整租给黄毛弟经营洗浴、宾馆使用，租期6年，从2017年9月1日起至2023年9月1日止，租金为每年20000元；李红宝应保证出租给黄毛弟的房屋产权清楚，绝无其他项权利纠纷，如有纠纷，应赔偿黄毛弟损失；合同年限内，双方均不得擅自解除租赁合同，李红宝不得干涉黄毛弟正常经营；李红宝应允许黄毛弟进行室内装修改造，以及增添设备，费用由黄毛弟支出；以及其他内容。合同签订后，黄毛弟支付了第一年租金20000元，并出资装修，增添设备，办理营业执照，进行经营。2018年3月，毛楼村实施城中村改造，毛楼居委会和周口市经济开发区房屋征收中心公布了毛楼自然村集体土地房屋补偿与安置实施方案，方案显示：毛楼居委会是集体土地上房屋的补偿主体单位；其中第七条规定，在房屋征收过程中，要认真甄别，严格把关，凡属“两违”建设的，依法拆除，不予补偿。涉案房屋在被拆迁之列，经周口市经济开发区房屋征收中心委托评估，应属于黄毛弟经营的项目，拆除后补偿金额为121769元。拆迁中，周口市规划局作出限期拆除决定书，认定李红宝的房屋属于违章建筑，限期拆除。2018年3月21日，黄毛弟被强制搬出，3月29日，该房屋被拆除。一审法院认为：李红宝建造房屋时，未取得建设工程规划许可证，违反《中华人民共和国城乡规划法》强制性规定，双方签订的租赁合同无效。合同履行期间，租赁房屋被拆除，导致合同无法继续履行，黄毛弟要求解除合同，因该合同无效，无需予以解除，故对于黄毛弟该项诉请，一审法院不予支持。李红宝建造房屋不合法，被政府部门认定为违章建筑，不能获得补偿，黄毛弟要求李红宝赔偿其损失的诉讼请求正当，损失金额可按照拆除前政府部门委托评估的数额予以支持。自2017年9月1日至2018年3月21日已使用202天，在此期间的应付租金为11068元（202天÷365天×20000元）。黄毛弟要求返还租金的诉讼请求正当，扣除已使用期间的租金，剩余8932元予以支持。黄毛弟要求赔偿的其他损失证据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，一审判决：一、李红宝返还黄毛弟租金8932元，赔偿黄毛弟损失121769元，两项合计130701元，于判决生效之日起三日内履行完毕。二、驳回黄毛弟其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2375元，黄毛弟承担1025元，李红宝承担1350元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李红宝提交了以下证据：证据一、毛楼居民委员会情况说明一份，证明目的:涉案房屋属于上诉人的宅基地,权属没有争议，2018年并没有说是违建，还进行了丈量与评估,上诉人初建房屋时门窗、水电、瓷砖都已装好,基础装修已经形成,被上诉人仅进行了简单的补充装修。证据二、门窗制作安装合同、收款收据各一份;施工合同、收款证明各一份;地板砖销售清单一份，证明目的:2016年9月26日上诉人与赵龙签订了门窗制作安装合同，涉案房屋的门窗由上诉人花费23500元出资安装。2016年10月25日上诉人李红宝购买了31800元的地板砖、将地板砖铺砖工程与吴国领签订书面合同,花费18600元,由此可以证明涉案房屋的装修中，门窗、地砖均由上诉人出资装修，一审法院认定房屋装修全由被上诉人黄毛弟完成显然不符合事实。证据三、四位证人出庭作证、证人证言四份，证明目的:被上诉人租赁房屋之前即知晓涉案自建房屋的现状，经营风险应当由其自行承担,负责装修的工人出庭作证证明证据二中上诉人前期自行装修及花费费用的事实。黄毛弟质证认为，针对第一组证据，真实性有异议，涉案房屋经周口市规划局在2018年已经认定为违建，一审法庭对毛楼村委会书记许峰调查笔录显示，许峰也承认在2018年3月涉案房屋已经被认定为违建，且已经被拆除。该情况说明与一审时认定的事实部分有前后矛盾之处，且涉案房屋在出租给被上诉人时是毛坯房，村委会对于每家每户的房屋装修情况如何，应当不是很知情，所以该证据不能达到其证明目的，且该证明人许峰与一审时调查笔录上许峰的签名，黄毛弟认为不是许峰本人所签，请法庭予以核实其真实性，如果虚假应当追究其责任。针对第二组证据，合同以及收据均不具有真实性，一审时上诉人并未提交，根据合同的内容以及外观来看，应当系上诉人补签所形成，且收据没有相关的转账凭证予以佐证，所以证据二不真实。且一审时被上诉人提供相关合同、证据、施工照片，予以证明涉案房屋门、地板、装修均是由被上诉人所完成，黄毛弟已经进行了充分的举证。针对第三组证据，证人证言不具有真实性，四位证人均系上诉人同村的邻居，与上诉人具有相应的利益关系，证明力较弱，且根据法律规定证人应当予以出庭作证，仅凭证人证言不能达到其证明目的，且我方认为该证人证言不能作为有效证据予以使用，也没有证人的身份证明。本院依职权对毛楼居民委员会的许峰进行了调查，许峰陈述称“李红宝对涉案土地不享有所有权……当时盖的时候城管也来过，说不让盖，再后来2018年拆迁的时候，也给评估了，按照违建拆除了，其他宅基地都进行了赔偿，违建都没有赔偿”“最初黄毛弟租房屋的时候简单装修了门窗，后来黄毛弟对涉案房屋进行了装修”。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，李红宝建设涉案房屋未取得建设工程规划许可证，其与黄毛弟签订的房屋租赁合同无效。根据周口市规划局作出的限期拆除决定书，涉案房屋属于违章建筑，因此被政府强制拆除，涉案房屋及室内装修、附属物也未得到政府补偿。李红宝在签订涉案合同时应当知道涉案房屋系违章建筑，其作为完全民事行为能力人应当知道对外出租违章建筑的风险，李红宝在本案中存在过错，故对黄毛弟因此所受到的损失，李红宝应当承担赔偿责任。关于黄毛弟损失数额的问题。涉案房屋被拆除前经周口市经济开发区房屋征收中心委托评估，室内装修、附属物评估金额为121769元，上诉人李红宝主张其前期投入的基础装修应当予以扣除，但其未提供充分证据予以证明，因此一审判决李红宝赔偿黄毛弟损失121769元，并无不妥。综上所述，上诉人李红宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2735元，由上诉人李红宝负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 王久芳审判员 陈翠丽二〇二〇年八月十二日法官助理张昊书记员张文晶