湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3484号上诉人（原审原告）：武汉市青山区园林绿化服务队，住所地武汉市青山区冶金大道35号。法定代表人：王书峰，队长。委托诉讼代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋俭夫，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉开创冶金环境净化设备有限公司，住所地武汉市青山区滨港路（原楠姆六队花园）。法定代表人：胡勇，总经理。委托诉讼代理人：林继东，女，员工。委托诉讼代理人：刘天兵，国浩律师（武汉）事务所律师。上诉人武汉市青山区园林绿化服务队(以下简称园林绿化队)因与被上诉人武汉开创冶金环境净化设备有限公司（以下简称开创冶金公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。园林绿化队上诉请求：1.撤销原判，改判支持园林绿化队的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由开创冶金公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定开创冶金公司按约向园林绿化队交纳租金属认定事实错误。一审中，园林绿化队多次向法庭明确说明从2011年开始，开创冶金公司就长期恶意拖欠租金，经园林绿化队多次催收，开创冶金公司一直没有全部补交。直至2018年12月26日园林绿化队发出书面催收通知后，开创冶金公司为了分配征收补偿款才将租金补交至2017年3月31日。2.一审法院认定开创冶金公司一直在积极履行合同，其违约程度显著轻微，显属认定事实错误。园林绿化队提交的证据《工作联系函》与开创冶金公司提交的证据《收据》、中国工商银行《网上银行电子回单》足以证实，开创冶金公司长期拖欠租金，已构成严重违约。3.一审法院认为开创冶金公司仍是按照工作联系函确定的租金标准缴纳租金属认定事实错误。开创冶金公司在园林绿化队发出书面催收通知后仅补交了2015年10月1日至2017年3月31日的租金，截止园林绿化队提起诉讼时一直拒绝交纳2017年4月1日后的租金。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为逾期半年交纳租金即解除合同，将有违诚实信用原则，属于适用法律错误。双方签订的租赁合同第2条中明确约定，承租方超过半年不交租金，则无条件退出该地块，出租方有权收回该地块及该块土地上的房屋，并终止此合同，开创冶金公司拖欠租金已经超过两年，根据该约定园林绿化队有权解除合同。2.一审法院对园林绿化队要求解除合同及《工作联系函》、开创冶金公司立即腾退租赁土地及附属房屋的诉讼请求不予支持，属于适用法律错误。开创冶金公司自2011年开始长期恶意拖欠租金，在书面催收后仅是按照《工作联系函》中的标准支付了截至2017年3月31日的租金，对于2017年4月1日起的租金开创冶金公司一直以租赁地块被部分征收其尚未拿到征收补偿款为由拒不交纳。开创冶金公司显然属于恶意拖欠租金，截止起诉时其已经拖欠租金两年多，完全符合双方约定的解除条件。开创冶金公司辩称，1.我方在收到诉状前的确没有交2017年4月1日后的租金，因为对方发了新的协议要求增加租金，增加到一年30多万，协商过程中对方不要我方交纳租金；2.2017年4月1日之前有未按时交纳租金的情况，但已经解决。一审认定事实基本正确，请求驳回上诉，维持原判。园林绿化队向一审法院起诉请求：1.解除园林绿化队、开创冶金公司于2004年11月3日所签订的《租赁合同》及补充协议(即《工作联系函》)；2.开创冶金公司立即腾退租赁土地及附属房屋；3.开创冶金公司向园林绿化队支付房屋租金133,466.66元（以61,600元/年为标准，自2017年4月1日起计算至实际腾退之日止，暂计算至2019年5月31日）及逾期利息13,912.05元（以133,466.66元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率自2017年4月1日起至实际支付之日止，暂计算至2019年5月31日）；后园林绿化队将该诉请变更为：判令开创冶金公司向园林绿化队支付从2019年6月1日起至实际腾退之日止的租金及房屋占用费，计算标准同上；4.本案全部诉讼费由开创冶金公司承担。一审认定事实：2004年11月3日，园林绿化队与开创冶金公司签订一份《租赁合同》，约定：“第一条，园林绿化队（甲方）将滨港路（原楠姆六队花园）的一块土地租赁给开创冶金公司（乙方）使用，面积约为4,000平方米（约6亩）。北以青山区城管局清扫队院墙为界，东以土地证实际土地边界为界。第二条，土地租赁期限为30年。自2004年10月1日起至2034年9月30日止。土地租金为6,000元/年?亩，租金按每10年为一期进行递增。2004年10月1日至2014年9月30日的土地租金为36,000元/年。2014年10月1日至2024年9月30日的土地租金在上一期基础上递增10%，租金为39,600元/年…甲方按年度收取土地租金，乙方应在每年度的第一个月内向甲方支付当年的土地租金。甲方按年度收取土地租金，乙方应在每年度的第一个月内向甲方支付当年的土地租金。逾期则乙方每天按当年租金向甲方交付滞纳金。乙方若超过半年不交纳土地租金，则应无条件退出该块土地，甲方有权收回该块土地及该块土地上的房屋，并终止此合同。第四条，合同双方当事人不得随意终止本合同。因国家建设需要征用该地块时，乙方应无条件退出该块土地。若国家对该块土地上的房屋按面积给予的赔偿金，在扣除甲方原有房屋面积应得的赔偿金后，剩下的赔偿金归乙方所有，国家给予该块土地的赔偿金全部归甲方所有。第六条，乙方在租赁该块土地期间所兴建的全部房屋（即不动产包括配电设施）在合同期满后归甲方所有，乙方不得人为造成不动产的损坏，可动产由乙方自行处理。合同租赁期内，除国家政策或不可抗力因素外，任何一方不得单方面终止本合同，否则违约方应向对方支付违约金3万元。合同还对其他权利义务进行了约定”。合同签订后，园林绿化队依约向开创冶金公司交付了租赁土地，开创冶金公司在该土地上搭建厂房开办企业进行经营，并按约向园林绿化队交纳租金。在合同履行过程中因遇到政府征收租赁合同中的小部分房屋土地，园林绿化队向开创冶金公司送达了其单方起草的新租赁合同草稿，该合同将场地租赁期限及租金标准均做出了调整。因双方对该合同中关于租赁期限、租金价格等的约定未达成合意，故未签订新租赁合同。2018年12月26日，园林绿化队向开创冶金公司发出一份《工作联系函》，载明：“2004年11月3日，开创冶金公司与园林绿化队签订《租赁合同》，合同约定开创冶金公司于2004年11月租赁园林绿化队滨港路（原楠姆6队花园）场地，租赁场地面积4,000㎡，房屋面积600㎡，合同期限30年。2008年1月1日，开创冶金公司因经营需要，租赁土地面积增加1亩，增加部分年租金2万元（2014年起年租金调整至2.2万元）。开创冶金公司从2015年10月1日开始拖欠租金，经园林绿化队多次催收，开创冶金公司一直未缴纳，故园林绿化队函告开创冶金公司自收到函告起15日内支付拖欠租金，因开创冶金公司的违约行为，园林绿化队有权按合同约定终止与开创冶金公司的租赁关系。”从《工作联系函》可确定从2014年起租金调整为61,600元/年（39,600元+22,000元）。开创冶金公司收到该《工作联系函》后于2018年12月28日，向园林绿化队交纳2015年10月1日至2017年3月31日的租金86,900元，庭审中园林绿化队、开创冶金公司双方对2017年3月31日前的租金已付清的事实均确认一致。之后开创冶金公司一直未交纳2017年4月1日以来的租金，园林绿化队认为截止起诉之日，开创冶金公司拖欠租金已超过合同约定的半年时间，且涉案地块已被征用一亩多，根据合同约定，因国家建设需要征用该地块时，开创冶金公司应无条件退出该地块。双方为此产生纠纷，故园林绿化队诉至法院，请求判如所请。本案在审理过程中，开创冶金公司于2019年7月23日向园林绿化队支付了2017年4月1日至2019年5月31日的租金133,466.66元及逾期利息13,912.05元。一审认为，园林绿化队、开创冶金公司于2004年11月3日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，但约定的租赁期限30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，该租赁合同的租赁期限应至2024年11月3日届满，超过部分无效。《租赁合同》对于2004年11月3日至2024年11月3日期间约定的内容及《工作联系函》均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为：《租赁合同》及《工作联系函》是否应当解除。本案中，园林绿化队、开创冶金公司签订一份30年长期房屋租赁合同，约定：“开创冶金公司租赁园林绿化队的场地，并在场地上搭建厂房开办工厂，开创冶金公司向园林绿化队交纳租金，合同期满后开创冶金公司在租赁该块土地期间所兴建的全部房屋（即不动产包括配电设施）归园林绿化队所有”。结合双方订立合同的目的、该条款内容，遵从民事法律关系所秉承的公平原则和诚信原则，双方对合同均具有对等的可期待利益，开创冶金公司亦应对其未按期交纳租金的后果具有合理预见。从合同履行情况看，开创冶金公司一直按时交纳租金直至2015年10月1日。之后因遇到政府征收租赁合同中的小部分房屋土地，双方重新磋商涨租金及签订新合同问题，在此过程中开创冶金公司不能以双方未达成一致为由拒绝交纳租金，故开创冶金公司未按期交纳租金存在违约情形，对此应当承担相应的违约责任。涉案合同约定的解除条件为“乙方若超过半年不交纳土地租金，则应无条件退出该块土地，甲方有权收回该块土地及该块土地上的房屋，并终止此合同”，现开创冶金公司逾期交纳租金已超过半年以上，合同约定的解除条件成就，园林绿化队以此为由请求解除合同。从本案查明的事实看，开创冶金公司从2015年10月1日后开始拖欠租金，园林绿化队于2018年12月26日才向开创冶金公司发送《工作联系函》进行催要，这也印证双方就新合同进行磋商的事实，虽然双方未能就新合同达成一致意见，但在园林绿化队发出工作联系函后以及在本案诉讼过程中，开创冶金公司补交了所欠付的全部租金，开创冶金公司一直在积极履行合同，其违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，开创冶金公司逾期半年交纳租金即解除合同，将有违诚实信用原则和公平原则，园林绿化队可依据合同约定要求开创冶金公司承担相应的违约责任而不应解除合同。至于园林绿化队主张依据合同约定“因国家建设需要征用该地块时，开创冶金公司应无条件退出该块土地”，现租赁合同中部分房屋土地已被征收，合同应当解除的意见，由于被征收仅是小部分房屋土地，不影响其余部分的使用功能，且开创冶金公司仍是按照《工作联系函》确定的租金标准交纳租金，故园林绿化队要求解除合同及《工作联系函》、开创冶金公司立即腾退租赁土地及附属房屋的诉讼请求，法院不予支持。开创冶金公司在诉讼过程中已按照61,600元/年的标准向开创冶金公司交纳园林绿化队2017年4月1日至2019年5月31日的租金133,466.66元及以133,466.66元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2017年4月1日起至2019年5月31日的逾期利息13,912.05元。因租金系按年度收取，故对园林绿化队主张从2019年6月1日起，暂计算至本年度即2019年12月31日的租金30,800元（61,600元/2），及以30,800元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息请求，法院予以支持。综上，法院对园林绿化队要求开创冶金公司支付30,800元租金及相应利息的诉请予以支持，对其余诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、开创冶金公司于判决生效之日起10日内向园林绿化队支付租金30,800元及利息（利息以30,800元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回园林绿化队的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,065元，由开创冶金公司负担。二审中，当事人未提交新证据，双方除对开创冶金公司是否依约缴纳租金有争议外，对一审认定的其他事实均表示无异议。本院认为，一审判决认定事实部分已经认定开创冶金公司存在未按约支付租金的行为，园林绿化队提出异议系对一审行文理解差异。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，园林绿化队、开创冶金公司签订的案涉《租赁合同》意思表示真实、一致，除租赁期限中超出20年的部分无效外，其他合同内容均合法、有效，双方应遵照履行。根据已查明的事实，案涉租赁合同履行初期，开创冶金公司按约支付租金，未有违约行为。然而自合同履行中案涉租赁地块、房屋涉及政府征收开始，园林绿化队单方向开创冶金公司提出变更合同，要求增加租金，双方经磋商无法达成一致，同时双方又对已被征收的小部分租赁土地补偿分配问题产生争议，导致合同履行不畅，开创冶金公司开始欠付租金。开创冶金公司的拖欠行为系因前述两方面原因发生，并非其恶意不履行给付租金义务，该情形下不能将责任完全归于开创冶金公司，且目前开创冶金公司已将拖欠租金补足，合同继续履行并无障碍，双方合同目的仍能得以实现。另外，合同用于租赁的土地仅有小部分被政府征收，合同仍可继续履行，该情形不符合合同约定的租赁地块、房屋被征收、征用合同解除的条件。因此，虽然开创冶金公司既往欠付租金已符合合同解除条件，但鉴于前述理由，园林绿化队有关解除合同、腾退的诉讼请求仍不应予支持。综上所述，园林绿化队上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,065元，由武汉市青山区园林绿化服务队负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年八月三日书记员  肖 华