文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1570号上诉人（原审原告）：张荣伟，男，1975年2月1日出生，汉族，住镇江市。上诉人（原审原告）：陈正清，男，1970年8月6日出生，汉族，住镇江市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：谭训，江苏力挽律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：潘晓雪，江苏力挽律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：廖远忠，男，1971年11月6日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张洁，江苏江成（镇江新区）律师事务所律师。上诉人张荣伟、陈正清因与被上诉人廖远忠房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣伟、陈正清上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初2298号民事判决，发回重审或者依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求;本案的诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉租赁合同并不符合法定解除条件，不应当认定已经解除；租赁合同中关于“被上诉人逾期交房门面房，应每年向上诉人支付6万元的门面房每年租金溢价款”的约定，是合同替代履行方式，是合同义务，不应认定为违约金条款。违约金过高应当由被上诉人进行举证。廖远忠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张荣伟、陈正清向一审法院起诉请求：1.判令廖远忠继续履行双方于2018年1月9日就位于镇江市大港镇港南花苑综合市场外门面43幢第一层0111室房屋签订的《门面房租赁合同》（自2019年4月26日起至廖远忠从原租户收回房屋止，每年给付6万元租金溢价，不足一年按每月5000元给付；自廖远忠从原租户收回房屋起，立即将房屋交付给张荣伟、陈正清使用至2025年4月25日止）；2.廖远忠给付张荣伟、陈正清违约金324000元；3.本案诉讼费、保全费、保函费等由廖远忠承担。一审法院认定事实：2018年1月9日，廖远忠（甲方、出租方）与张荣伟、陈正清（乙方、承租方）签订《门面房租赁合同》，内容为：乙方租用甲方位于镇江市大港镇港南花苑综合市场外门面43幢第1层0111室（门面房为两间两层约110平方米）的门面房，经甲乙双方协商达成合同条款如下，一、租期为六年，即2019年4月26日至2025年4月25日；二、租金为每年壹拾捌万元整，租金六年不变，一年一付，先付后用，必须提前一个月交清下一年度的租金；首年租金必须于2019年3月26日前交清，本合同签订之日乙方一次性给予甲方叁万元定金，该款在交付首年房租时抵减；…六、如乙方需提前取得该门面使用权必须与原租户妥善协商处理，与甲方无关，如甲方到期无法从原租户收回房屋使用权给乙方，则甲方保证租给原租户的租金不低于上一年的租金（年租金为叁拾万元），租金溢价部分（每年陆万元）归乙方所有（租金溢价=原租户给付的年租金-本合同甲乙双方达成的合同门面年租金18万元-甲方租用该门面南面两间房屋的年租金6万元）；七、本合同一经签订甲乙双方不得以任何理由单方毁约，否则违约方承担责任，违约金为未履行合同期限的租金总和且不低于伍万元。同日，张荣伟、陈正清、案外人胡利斌（共同为甲方、出租方）与廖远忠（乙方、承租方）签订《门面房租赁合同》，内容为：乙方租用甲方位于镇江新区大港港南花苑一区63幢一楼两间的门面房（现苏麻辣菇及南侧一间约104平方米），经甲乙双方协商达成合同条款如下，一、租期为三年，即2018年3月6日起至2021年3月5日；二、租金为每年叁拾伍万元整，租金三年不变，一年一付，先付后用，必须提前一个月交清下一年的租金，本合同签订之日乙方一次性给予甲方伍万元定金，该款在交付首年房租时抵减，首年租金必须于2018年2月6日前交清；…六、本合同一经签订甲方双方不得以任何理由单方毁约，否则违约方承担责任，违约金为履行合同期限的租金总和且不低于伍万元。2019年1月30日，廖远忠通过银行转账方式向陈正清银行账号为62×××77转账30000元，并备注附言：房租订金还给你。2019年3月24日，张荣伟通过微信要求廖远忠提供汇款账号以便其支付涉案门面房的18万元租金，同时要求廖远忠做好交房准备。廖远忠回复，其在此前几个月已经与张荣伟、陈正清商谈过门面房一事，张荣伟、陈正清认为双方未达成新的共识之前只能执行原合同。2019年5月17日，廖远忠通过中国邮政（单号XA156××××4132）向张荣伟、陈正清邮寄函件一份，内容为：张荣伟、陈正清老板，贵我双方于2018年1月9日签订了房屋置换租赁协议（我方已付清租金），由于多方原因，我方在对外贴转租广告时贵方又不同意贴转租广告，并把多余的租金退给我方，但是，贵方承租我方门面房之时也是与我方承租贵方门面房之日，由于贵方不同意我方转让承租权，将所剩下的承租金退给我方之时我方也提出原我方出租给贵方的门面房（贵方没有投资进入使用），我方已于2019年1月份将贵方的定金全额30000元退还在贵方银行的账户，时至今日贵方也没有提出异议，鉴于你方首先提出解除置换出租协议，故我方也同等提出解除置换我方承租给贵方的协议，特函告贵方。该邮件于2019年5月18日投递成功。2019年5月18日，廖远忠与张荣伟通话过程中认可其存在违约行为。廖远忠、江春红（甲方、出租方）与牟忠飞（乙方、承租方）于2018年3月8日就镇江市大港镇港南花苑综合市场外门面43幢第一层0111室（出租房屋面积为宽7.5米、深14米，上下两层）签订《门面房租赁合同》，租赁期限三年，自2018年4月26日至2021年4月25日，每年房屋租金28万元。本案一审审理过程中，一审法院工作人员现场查勘案涉大港街道港南花苑综合市场外门面43幢第一层0111室门面房，该门面房内正经营“苹果男装”，该店工作人员称2013年至今，该门面房一直用于经营“苹果男装”牌服装。因廖远忠未向张荣伟、陈正清交付房屋，未向张荣伟、陈正清支付租金溢价款，故张荣伟、陈正清诉至一审法院。一审法院认为，张荣伟、陈正清与廖远忠签订的《门面房租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法已生效。根据合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，门面房租赁合同签订后，廖远忠在合同约定的门面房交付日前两个多月便将张荣伟、陈正清交付的3万元定金退还于张荣伟、陈正清，且在合同约定的租金交付日拒绝向张荣伟、陈正清提供租金收款账号，结合双方的微信聊天记录，廖远忠在合同约定的门面房交付时间无法向张荣伟、陈正清交付房屋，要求解除双方签订的门面房租赁合同意思表示明显。现案涉房屋由原承租户继续承租，廖远忠客观无法向张荣伟、陈正清交付房屋，本案租赁合同目的已然无法实现，廖远忠于2019年5月16日书面通知张荣伟、陈正清解除门面房租赁合同，一审法院认定双方签订的门面房租赁合同已经解除。廖远忠不能交付房屋的行为，已构成根本违约，双方合同目的均无法实现，现张荣伟、陈正清主张廖远忠继续履行，不予支持。关于租金溢价及违约金问题，廖远忠未能如期交付房屋的行为存在违约，应向张荣伟、陈正清承担违约责任。双方在合同中约定廖远忠逾期无法交付门面房，廖远忠应每年向张荣伟、陈正清支付6万元的门面房每年租金溢价款，该6万元名为租金溢价，其实质是廖远忠无法交付房屋需要承担的违约责任，其性质仍属于违约金，根据合同法司法解释之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案虽系廖远忠单方违约，但张荣伟、陈正清主张廖远忠每年支付其6万元溢价款作为违约金的同时要求廖远忠支付其32.4万元违约金，明显过高，现张荣伟、陈正清未能举证其存在实际损失的相关证据，且廖远忠申请法院调整违约金，一审法院根据廖远忠退还张荣伟、陈正清定金的时间，合同的履行情况，酌定廖远忠给付张荣伟、陈正清违约金共计50000元。一审法院判决：一、廖远忠于判决生效之日起十日内支付张荣伟、陈正清违约金50000元；二、驳回张荣伟、陈正清的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点是：一、案涉房屋租赁合同是否应当解除；二、合同约定如被上诉人无法交付门面房应当向上诉人支付每年6万元溢价金，是否属于违约条款，如属于违约条款，违约金是否应当调整。本院认为，关于案涉租赁合同是否应当解除。根据一审法院查明事实，2018年1月9日，廖远忠与张荣伟、陈正清签订《门面房租赁合同》约定租期为：2019年4月26日至2025年4月25日，并向廖远忠支付了3万元定金。廖远忠于2019年1月30日将定金返还给了陈正清，并告知不能履行合同。在张荣伟、陈正清要求支付租金时，明确表示不收取，也未交付案涉房屋。以上事实说明，客观上双方均未履行合同主要义务，导致案涉租赁合同无法履行，故一审法院认为案涉租赁合同已经解除，并无不当。关于案涉合同约定如被上诉人无法交付门面房应当向上诉人支付每年6万元溢价金，性质是否属于违约条款，如属于违约条款，违约金是否应当调整。根据法律规定，租赁合同是指，出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要合同义务是向承租人交付租赁物，本案中被上诉人廖远忠作为出租人其主要合同义务是交付案涉房屋。案涉租赁合同约定如被上诉人无法交付门面房应当向上诉人支付每年6万元溢价金。该条约定是明确，廖远忠不能履行案涉租赁合同交付房屋义务时的处理方式，故性质上应当属于违约条款。上诉人认为，该条款属于替代履行方式，不是违约条款。本院认为，如是替代履行，作为出租人替代履行义务应当是与交付房屋同类的义务，比如约定如不能交付甲房屋，可以交付乙房屋替代履行。现合同约定，出租人不能交付房屋时，应当支付溢价金，与出租人的合同义务是不同种义务，不应是替代履行。故本院对该上诉意见不予采信。案涉租赁合同签订后，客观上张荣伟、陈正清未能交付租金，仅仅交付了3万元定金，并且廖远忠已经退回。虽然廖远忠违约解除合同，但是张荣伟、陈正清作为承租方在未履行任何合同义务的情况下，要求廖远忠支付32.4万元违约金并按照每年6万元支付溢价金，该合同违约责任明显过高。在张荣伟、陈正清未能提供其实际损失的情况下，一审法院酌情调整违约金为5万元，并无不当。综上所述，上诉人张荣伟、陈正清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6160元，由上诉人张荣伟、陈正清负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二〇年八月三日书记员 周旻晶