河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4492号 上诉人（原审被告）：唐山市丰润区兴华建材有限公司，住所地：唐山市丰润区端明路28号。 法定代表人：张国花，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵珍广，该公司员工。 委托诉讼代理人：郁爱康，河北腾邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐山市丰润区永玉建材经销处，住所地:唐山市丰润区端明路28号。 经营者：张树山，男，1955年2月8日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：李娜，河北东晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王溪，河北东晨律师事务所律师。 上诉人唐山市丰润区兴华建材有限公司因与被上诉人唐山市丰润区永玉建材经销处租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐山市丰润区兴华建材有限公司委托诉讼代理人郁爱康及赵珍广、被上诉人唐山市丰润区永玉建材经销处经营者张树山及委托诉讼代理人李娜、王溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐山市丰润区兴华建材有限公司上诉请求：上诉人因租赁合同纠纷一案不服河北省唐山市丰润区人民法院(2020)冀0208民初246号判决，现提出上诉。事实和理由：一、一审判决适用法律不当。被上诉人依据《丰润区王庄子、朱庄子片区棚改征收补偿安置实施细则》《简称细则》起诉要求赔偿1、搬家费：1480元；2、临时安置费14820元；3、停业损失费29640元；4、安装费2597元；5、水泥地面费6916元；以上合计55455元。被上诉人提出的给付项目计算标准和金额都没有错。国家在征收商业用房时依《细则》规定是应照此补偿。但问题是这些征收补偿应归于被征收房屋的产权人而不是租房人。被上诉人是租房人。一审判决书所示：法院正是按照《细则》的征收补偿项目，标准支持了被上诉人的诉讼请求。《细则》是执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施办法，而该《条例》是行政法。判决使用行政法关于征收补偿政策处理合同纠纷显然适用法律不当。《细则》实行的是征收补偿定项、定价补偿原则。而《合同法》实行的是过错者承担等价赔偿原则。《细则》的征收补偿对象是被征收房屋的产权人，而《合同》赔偿对象是受损失的当事人。这些基本的原则一审判决都未予区分，由于判决在适用法律、政策上的混乱自然判决失去公正。二、判决书引述的《合同法》第112条是认定上诉人没有履行合同义务，应负赔偿责任。《租房协议》没有履行完期，是国家征收拆迁所致。责任不应归于上诉人。另外《租房协议》第九条、第十条业已约定“合同期内如遇国家政策变化，征收时协议终止，退还租金，双方互不赔偿”。这完全符合《合同法》的规定。判决认定上诉人违约显然错误。判决书引述《合同法》第225条是认定“上诉人占用了被上诉人的租赁物获取了利益”。上诉人获取的征收补偿是以失去房屋产权权益为代价，并非是占用租赁物而获利。一审对《合同法》第112条第225条的错误适用源于对案件事实的认知错误。三、关于水泥地面问题。租房内原来有水泥地面，被上诉人租房后重修地面并未告知上诉人，修地面与粉刷墙是同理不能形成物权，被上诉人自行作为自己承担后果符合法律原则。其次98.8平方米室内水泥地面索要6916元应当举证和评估，这些责任都拒不承担，空口索要6910元没有道理，判决对此认定和支持有悖于法律规定。四、上诉人已尽合同义务。《租房协议》约定：租用面积98.8平方米，租期一年，租金1200元。租房被征收提前通知了租户，终止合同后退还了租金。支付了被上诉人空调、护栏等安装费2597元，按租房面积98.8平方米X30元补偿了2970元，合计5670元。被上诉人是租房人，依照《细则》征收项目标准索要赔偿理据错误，不应支持。 被上诉人唐山市丰润区永玉建材经销处答辩称，唐山市丰润区兴华建材有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 被上诉人唐山市丰润区永玉建材经销处向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付停产停业损失补助费33426元，2、本案诉讼费用由被告承担。唐山市丰润区永玉建材经销处庭审中变更诉讼请求：判令被告支付拆迁补助款51267元。 一审法院认定事实：唐山市丰润区永玉建材经销处系其经营者张树山经营的个体工商户，张树山除该经销处外未注册其他个体工商户或法人组织。唐山市丰润区兴华建材有限公司在唐山市丰润区端明路有房产及院落一处，不动产权证号为冀（2018）丰润区不动产权第××号，证载建筑面积3260.83平方米、土地面积7311.09平方米唐山市丰润区永玉建材经销处经营者张树山与唐山市丰润区兴华建材有限公司租赁库房事宜自2012年4月起即建立租赁合同关系，双方每年订立租赁合同并一直延续至2017年5月1日签订了库房租赁协议书。协议书中约定，唐山市丰润区永玉建材经销处经营者张树山承租唐山市丰润区兴华建材有限公司出租的该公司所有房屋院内西侧自南向北数第1至3间库房作为唐山市丰润区永玉建材经销处的经营场所，共计面积约98.8平方米，租赁期限一年；协议书中另约定，如遇政府征用协议所涉及的房产、土地时，协议解除，出租方按承租方实际占用天数收取租金，多余部分退还给承租方。补偿款中房屋土地补偿归出租方所有，经营性补偿归承租方所有。该份协议书到期后，双方未再签订租赁协议书，仍旧按照该协议的约定继续履行。双方在履行租赁协议的过程中，唐山市丰润区永玉建材经销处自行安装了彩钢条广告牌、卷帘门窗、方钢采光板门、广告布、铝合金门，并对承租房屋内的地面采用混凝土浇筑的形式进行了硬化。2019年9月，唐山市丰润区兴华建材有限公司前述房屋及院落被列入唐山市丰润区棚户区改造范围之内，就征拆补偿安置事宜，唐山市丰润区兴华建材有限公司与案外人唐山市丰润区浭阳街道办事处签订了商业房屋征拆补偿安置协议书，其中征拆补助费部分约定，按证载建筑面积15元／平方米标准支付搬迁补助费48912元；按证载建筑面积每平方米每月25元标准支付6个月临时安置补助费489125元（交房时按实际过渡期结算，多退少补）；商业房屋经营者有工商营业执照且依法纳税的，按经营房屋建筑面积50元／平方米标准一次性给予6个月的停产停业损失补助费978249元。根据就唐山市丰润区兴华建材有限公司房屋及院落的房地产评估明细表显示，唐山市丰润区永玉建材经销处自行安装部分的评估价值分别为：彩钢条广告牌1044元、卷帘门窗464元、方钢采光板门187元、广告布198元、铝合金门704元，共计2597元。另，据该房地产评估明细表显示院内混凝土地面的评估价值为85元／平方米，屋内现浇水摸石地面的评估价值为70元／平方米。唐山市丰润区兴华建材有限公司选择了货币补偿的方式，相应的补偿、补助费征收单位已向其发放。上述商业房屋征拆补偿安置协议书签订后，唐山市丰润区兴华建材有限公司通知唐山市丰润区永玉建材经销处解除合同并限期搬出，同时支付了补助补偿费用5670元。一审法院认为，根据双方库房租赁协议的约定，及唐山市丰润区兴华建材有限公司与案外人唐山市丰润区浭阳街道办事处签订商业房屋征拆补偿安置协议书的约定，就唐山市丰润区永玉建材经销处承租库房应获得的经营性补助补偿，均应归唐山市丰润区永玉建材经销处所有，唐山市丰润区永玉建材经销处在承租后自行安装部分的补偿亦应归其所有。根据补偿标准及房地产评估明细表可知，唐山市丰润区永玉建材经销处就其承租房屋应获得搬迁费1482元（98.8平方米×15元／平方米）、临时安置补助费14820元（98.8平方米×25元／平方米×6个月）、停业损失补助费29640元（98.8平方米×50元／平方米×6个月）、水泥地面补偿6916元（98.8平方米×70元／平方米）、自行安装设施补偿2597元，合计55455元。因唐山市丰润区兴华建材有限公司已支付唐山市丰润区永玉建材经销处5670元，故应再支付49785元。判决：一、被告唐山市丰润区兴华建材有限公司于本判决书生效后十日内给付原告唐山市丰润区永玉建材经销处房屋补偿补助款49785元；二、驳回原告唐山市丰润区永玉建材经销处的其他诉讼请求。案件受理费636元，减半收取318元，由被告唐山市丰润区兴华建材有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人租赁库房事宜自2012年4月起即建立租赁合同关系，双方每年订立租赁合同并一直延续至2017年5月1日签订了库房租赁协议书，双方租赁协议合法有效，各方当事人均应按约履行。该合同协议书中另约定，如遇政府征用协议所涉及的房产、土地时，协议解除，出租方按承租方实际占用天数收取租金，多余部分退还给承租方。补偿款中房屋土地补偿归出租方所有，经营性补偿归承租方所有。同时被上诉人与案外人唐山市丰润区浭阳街道办事处签订商业房屋征拆补偿安置协议书也有相关约定，故一审法院认定被上诉人应获得搬迁费、临时安置补助费、停业损失补助费、水泥地面补偿、自行安装设施补偿并无不当；被上诉人承租诉争房屋后，被上诉人对承租房屋内的地面采用混凝土浇筑的形式进行了硬化并提交相关证据证明，一审法院认定赔付被上诉人水泥地面补偿6916元（98.8平方米×70元/平方米）并无不当。上诉人认为出租给被上诉人前存在水泥地面，但未提供证据。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，唐山市丰润区兴华建材有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1045元，由上诉人唐山市丰润区兴华建材有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵阳利 审 判 员 毕作宝 审 判 员 吴 凡 二〇二〇年八月三日 法官助理 王 涛 书 记 员 李 莹