山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初7888号原告（反诉被告）：张怀庆，男，汉族，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：高松，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓桂华，山东诚功（黄岛）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：迟丽卓，女，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：杜晶，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄舵，山东德衡律师事务所律师。第三人：青岛九洲仁和房地产营销策划有限公司，住所地青岛市黄岛区。法定代表人：陆仕忠,职务总经理。委托诉讼代理人：任金等，男，系公司经理。原告张怀庆与被告迟丽卓、第三人青岛九洲仁和房地产营销策划有限公司（以下简称“九洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告张怀庆的委托诉讼代理人高松、邓桂华，被告迟丽卓及其委托诉讼代理人杜晶，第三人九洲公司的委托诉讼代理人任金等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张怀庆向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《房地产买卖契约》，并协助办理房屋转移登记手续，将黄岛区庐山路xx号xx户房屋登记至原告名下；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年3月20日，原、被告通过第三人居间服务签订《房地产买卖契约》，约定由被告将其所拥有的位于黄岛区庐山路xx号xx房产出售给原告，房屋总价款181万元。合同签订后，被告以种种理由拒绝履行合同义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）迟丽卓答辩并反诉称，第一，在涉案房屋买卖过程中是原告违约在先，至今未履行涉案房屋合同约定的贷款垫资义务，更未履行按期支付涉案房屋购房款的义务。第二，涉案房屋并未办理网签手续，并且原告未付款，完全具备解约的前提条件。第三，进一步讲，原告的违约行为已经达到涉案房屋买卖合同解除的条件，因此，涉案房屋买卖合同应当解除，而非继续履行。被告提出反诉，请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖契约》；2.判令反诉被告支付反诉原告的定金15万元不予退还；3.反诉费由反诉被告承担。反诉被告（原告）张怀庆针对反诉辩称，被告无法定或约定的合同解除权，应遵循诚实信用原则，全面履行义务，原告在合同签订后积极的履行义务，不存在违约行为。原告支付居间费36000元，支付定金15万，并准备贷款材料及与贷款银行进行接洽。而被告在限购政策下不配合原告，且原告为了买该套房屋将自己名下的唯一住房处置了，在买卖合同中被告明知房屋要按揭贷款，说明被告对原告申请贷款事项是明知的，贷款下不来并非原告原因造成的。本案中被告是违约方，原告表示全额支付，被告表示拒绝，导致合同无法履行，被告上调房屋价格是合同无法履行的真正原因，请求驳回被告的反诉请求。第三人九洲公司述称，卖家在签订定金合同期间曾给原告和第三人打电话称要涨价，在3月20日买卖双方都去银行面签时，出现了限购和银行限贷，此时银行贷款审批暂停，到了4月底时，银行回复不批贷款，第三人就通知买卖双方，要更换银行审批贷款时，卖家说不卖了，称买方要是继续购买就支付230万元，买方不同意，后来一直未协商成，买方就起诉了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2017年2月23日，原、被告签订买卖定金合同，约定被告将其所有的位于黄岛区庐山路xx号xx号房屋卖给原告，成交价181万元，定金10万元。同日，原告向被告支付了定金10万元，被告出具了收条。2、2017年3月20日，原告作为乙方、买方，被告作为甲方、卖方，签订《房地产买卖契约》，约定甲方将其所有的位于黄岛区庐山路xx号xx号房屋卖给原告，成交价181万元，合同签订之日支付定金15万元。第三条约定，乙方于甲方撤押当日一次性打入甲方指定账户首付款55万元（含定金），剩余房款126万元以银行按揭方式一次性支付给甲方。第七条约定，协议签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在十日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起十日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之十的违约金。任何一方逾期十日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。补充条款约定，上述房屋内甲方尚有抵押贷款109万元，此抵押贷款撤押由乙方垫资，垫资费用由乙方承担。2017年3月20日，被告另收到原告支付的定金5万元，向原告出具了5万元的收条。3、原告提交向中信银行审批贷款的材料主张，原告已准备好个人贷款所有材料。被告认可原告提交的贷款材料，但认为未通过银行贷款审批，原告应当及时采取相应的弥补措施防止损失的扩大，以及保证履行合同的付款义务的实现。4、原告提交中介人员魏齐于2017年5月4日与被告的通话录音主张，原告愿意以全款一次性支付给被告，被告明确表示不再将涉案房屋卖与原告，不继续履行房屋买卖合同，已构成违约。该录音证据被告虽提出异议，但未提交证据反驳，亦未申请对录音的真实性进行鉴定，故本院对该录音证据的真实性予以认定。5、原告提交与案外人签订的房产定金合同、房屋租赁销售合同及不动产登记信息查询结果各1份称，原告为购买涉案房屋，将自有房屋出售，名下再无其他房产。因该证据与本案无关，故本院不予认定。6、被告于2017年4月24日使用手机向原告发送短信，称关于涉案xx号房屋的销售合同，原告负责垫资109万撤押，已超过1个月未付款，限原告3天时间否则房子不卖了。原告于2017年5月2日回复被告，房款已经准备好问房子是否还卖。原告称，到5月2日才见到被告发送的短信而给予了回复。7、庭审中，原告称其有能力全额支付购房款，但未提交证据证明。第三人称，2017年3月20日当天签完合同，买卖双方及第三人当天去银行面签贷款审批材料，之后就等着银行审批，过了一段时间3月30日出了限购政策和限贷政策，银行暂停了审批贷款，4月底银行退回。8、被告称，因原告申请银行贷款在2017年4月18日未通过审批，被告于2017年4月24日通知原告并催告其在3日内付款，已经尽到通知义务，但是原告未按被告的通知履约，原告的行为已经构成根本违约，因此，被告有权解除合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：被告是否有权请求解除《房地产买卖契约》？综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定：原、被告于2017年3月20日签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，原、被告均应按照合同履行各自的义务。《房地产买卖契约》第三条约定和补充条款约定存在冲突。第三条约定原告于被告撤押当日支付首付款55万元（含已支付定金），其余126万元以银行贷款形式支付，而补充条款约定先由原告垫资109万元用于撤销房屋的抵押贷款，该条款要求原告先于撤押之前垫付109万元，两者约定存在冲突。原、被告应当协商解决，但原、被告一直未达成一致意见。因房屋过户首先应消灭房屋上存在的抵押权，现原、被告对撤押问题不能达成一致意见，导致合同无法继续履行，被告现以不能实现合同目的为由解除《房地产买卖契约》，符合法律规定，本院依法予以支持。因《房地产买卖契约》的解除是由于原、被告订立合同不严谨造成的，不可归责于哪一方，故对于因合同取得的财产被告依法应返还原告定金15万元。被告称，原告未按其2017年4月24日的短信通知于3日内支付款项撤押，原告违约。本院认为，原、被告对垫资款支付时间未作出明确约定，被告所做的短信通知是单方行为，未取得原告的同意，故对原告没有约束力，被告以此主张原告违约，依据不足，本院不予支持。综上，原告请求继续履行《房地产买卖契约》，依据不足，本院不予支持。被告反诉要求解除《房地产买卖契约》，符合法律规定，本院予以支持，但被告应将取得的定金15万元返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张怀庆与被告迟丽卓于2017年3月20日签订的《房地产买卖契约》；二、被告迟丽卓于本判决生效后十日内返还原告张怀庆购房定金150000元；三、驳回原告张怀庆的诉讼请求；四、驳回反诉原告迟丽卓的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21090元（原告已预交），保全费5000元，合计26090元，由原告张怀庆负担。反诉费1650元，由反诉原告迟丽卓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘正品审判员  车绍文审判员  于召霞二〇一七年九月一日书记员  侯衍玲