广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初5888号原告：曾润全，男，1964年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李慧，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文浩，广东东成律师事务所实习律师。被告：黎妙莲，女，1968年7月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁平，佛山市顺德区乐从镇法律服务所法律服务工作者。第三人：佛山市金房子物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇海日名苑25号铺之一，统一社会信用代码91440606692446053T。法定代表人：杨欢乐。原告曾润全与被告黎妙莲、第三人佛山市金房子物业代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李慧、被告的委托诉讼代理人梁平到庭参加诉讼,第三人佛山市金房子物业代理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房定金50000元；2.判令被告向原告支付违约金645000元（房屋总价30%）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与原告经第三人促成，于2017年12月27日签订了编号为XXX的三方《房地产买卖合同》，合同约定被告将其位于佛山市顺德区乐从镇乐德路庆塘街十一巷1号的房产转让于原告，成交价为2150000元，约定买卖双方应在2018年1月20日之前办理房屋买卖手续，同时约定若买卖一方违约，则违约方需要向守约方支付房屋总成交量30%的违约金。合同签订当天，原告向被告支付了50000元购房定金。在合同履行过程中，被告反悔了，不愿再将房屋卖给原告，在双方约定好的办理过户手续之日前（2018年1月18日），被告就将拟交易房屋过户于他人名下，直接无视与原告的合同约定。综上所述，被告的行为显然构成违约，侵害了原告的合法权益。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持。诉讼中，原告变更诉讼请求为：判令被告向原告返还购房定金50000元；判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，原告与被告签订房屋购买合同之后，在2018年1月12日被告的丈夫刘丽生打电话给原告，原告告知其没有购房资格，同意被告将案涉房屋另行出售给他人，2018年1月16日，作为促成双方交易的第三人的员工何小云通知被告的丈夫刘丽生，告知原告同意被告将案涉房屋另行出售给他人，定金无需返还，即买卖合同中的三方当事人已通过电话联系的方式口头解除了买卖合同，被告将房屋另行出售给他人的行为并不构成违约，且根据三方的电话的内容，被告无需返还定金，此外，根据合同法第108条规定，在合同约定的办理房屋过户手续之前，原告已明确表明其没有购房资格，不能在约定的期限前办理购房过户手续，且同意被告将房屋另行出售，被告依法有权没收定金即要求原告承担违约责任，请依法驳回原告的诉请。第三人佛山市金房子物业代理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月27日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为经纪方共同签订《房地产买卖合同》，约定第三人已促成买卖双方就买卖位于顺德区XXX路XXX号房屋的所有条件达成一致协议，该物业建筑面积为169.4平方米（房地产权证记载为269.4平方米）；双方同意该物业成交价为2150000元；卖方保证对上述该物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，……如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其他原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿因此交易给买方造成的全部损失；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；双方约定一次性付款，订金50000元买方必须在2017年12月27日支付给卖方，首期款2100000元买方须于交易递件当天直接支付给卖方或存进卖方账户；双方应于2018年1月20日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。合同还约定，经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《佣金支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖双方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《佣金支付承诺书》执行，否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费的支付；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还。买卖双方违约的，应按《佣金支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理服务。经纪方应对买卖双方的信息资料保密。如果确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续（买卖方原因、政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而导致的经济损失。合同签订后，原告依约于当日向被告支付了定金50000元。后因原告不符合2017年6月1日开始执行的佛山市人民政府办公室《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中要求的购房条件，其向被告表示被告可另行向他人出售案涉房屋。2018年1月16日，第三人的员工何小云也在与被告丈夫刘丽生的通话中确认上述事实，并告知定金不需要被告返还给原告。当日，被告就将案涉房屋另售他人，并办理了房地产权变更登记。另查明，2017年6月1日，佛山市人民政府办公室《关于进一步加强房地产市场调控的通知》开始执行，通知规定“在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房，下同）限购政策。（一）本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，暂停向其销售上述区域的商品住房。……”本院认为，原告和被告及第三人于2017年12月27日签订的两份《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人应按合同约定履行自己的义务。根据被告向本院提供的两段通话录音（被告丈夫刘丽生与原告于2018年1月12日的通话录音及与原告员工何小云于2018年1月16日的通话录音）可以反映的事实是，原告在与被告、第三人双方签订案涉《房地产买卖合同》时，并不符合2017年6月1日开始执行的佛山市人民政府办公室《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中规定的购房条件，原告并不具备在乐从镇再次购买商品房并办理房地产权变更登记的资格。原告得知这一情况后积极与被告及第三人联系协商处理，原告于2018年1月12日告知被告，同意被告将案涉房屋另行出售给他人，2018年1月16日，被告经与第三人确认后亦知悉原告同意被告将案涉房屋另行出售给他人，并定金不用被告返还给原告，即签订《房地产买卖合同》的三方当事人已通过口头方式变更了合同的相关约定（对解除合同达成一致，并定金不需要被告返还给原告），因此，虽然被告在《房地产买卖合同》中约定的办理产权时间前（2018年1月20日）就将案涉房屋另售他人，但被告的行为符合其与原告及第三人之间的约定，被告并不存在违约的情形。原告主张被告构成违约，缺乏事实和法律依据，且三方当事人已通过口头方式变更了合同的相关约定，即解除合同，定金不需要被告返还给原告，故原告请求被告返还购房定金，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第二百四十条规定，判决如下：驳回原告曾润全的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元（原告曾润全已预交），由原告曾润全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨荣波二〇一七年九月二十七日书记员  宋小静