江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1255号上诉人（原审被告）：陈竹俊，男，1977年10月11日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。委托诉讼代理人：范培军，江苏常金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州市金坛东崛购物中心有限公司，住所地常州市金坛区华城中路名仕家园小区2号楼。法定代表人：洪金瑞（曾用名洪金栋），该公司执行董事。委托诉讼代理人：周伟源，江苏钟鸣（金坛）律师事务所律师。上诉人陈竹俊因与被上诉人常州市金坛东崛购物中心有限公司（以下简称东崛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初6390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。陈竹俊上诉请求：1.撤销（2019)苏0413民初6390号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由双方依法负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，未能整体审查双方签订的两份租赁合同及租期内东崛公司的转租违约行为。1.东崛公司分别将二楼南侧及二楼东侧场所出租给陈竹俊，两份合同起租时间仅相隔两个月，陈竹俊向东崛公司交纳的房租应当先行充抵第一份合同租金，不能由东崛公司选择充抵租金的顺序。如此，对陈竹俊不公。且东崛公司选择主张一份租赁合同项下租金，会造成法律关系混乱和不利于解决双方的债权债务，无法准确查清案件事实。因此，对于是否拖欠租金应当综合两份租赁合同审理。2.东崛公司明知陈竹俊租赁房屋对外经营餐厅，却在租期内擅自将二楼东侧场所出租给杜某，造成陈竹俊无法发挥经营场所优势，经营效益下滑，租赁房屋不能完全满足经营需要。东崛公司曾明确表示对陈竹俊租金予以减免或补偿，但迟迟未能解决。因此，由于东崛公司擅自转租造成未能及时给付租金。3.东崛公司在一审庭审中明确表示双方曾商量协议解除租赁合同事宜，说明东崛公司对其自身转租违约行为给陈竹俊造成影响是客观存在的，对于陈竹俊经营场所不经营的事实双方是无异议的。对于未能支付拖欠租金不能完全归咎于陈竹俊。二、一审法院未认定合同的解除及不安抗辩权，适用法律错误。1.侨隆公司己于2018年9月19日另案诉讼表明解除主租赁合同的意图，在一审法院判决后，该次承租关系所依赖的主租赁合同被法院判决解除，事实上导致本案当事人之间的租赁关系难以履行。鉴于上述原因，陈竹俊要求解除租赁关系的请求有理有据。2.合同解除权系形成权，从侨隆公司通过诉讼解除的通知到达东崛公司之日起，合同即己解除，故侨隆公司与东崛公司之间的租赁合同应于2018年9月19日解除。因侨隆公司与东崛公司之间租赁合同己解除，本案双方之间签订的租赁合同已无法继续履行。主承租合同终止，次承租合同也终止，即整个主承租合同与次承租合同均己终止。3.本案次承租合同生效的前提是主《租赁合同》合法有效存续，现主合同被解除，则基于主承租合同的次承租合同失去合法存在的基础。在主租赁合同被解除后，若东崛公司依据其与陈竹俊签订的转租合同继续收取租金，将扰乱租赁市场秩序。4.租赁期间，侨隆公司曾多次告知陈竹俊己另案诉讼收回房屋，陈竹俊在知晓此重大利害关系情形下，享有不安抗辩权。三、一审判决按年利率24%计算逾期付款利息缺乏法律依据。1.本案属于租赁合同纠纷，并非民间借贷纠纷，一审法院适用24%民间借贷利率于法无据，违背了当事人真实意思的表示。2.违约金的适用以补偿性为主，惩罚性为辅，本案中东崛公司未有实际损失，且由于东崛公司擅自转租引发本案纠纷，东崛公司对损失的发生存在过错。陈竹俊二审补充上诉理由：一审法院认为，侨隆公司与东崛公司法定代表人签订的租赁合同被该院判决解除，但判决未生效，在二审法院审理中，该合同解除或是继续履行未有定论，陈竹俊有权按照有效转租合同继续享有合法租赁使用租赁房屋，故未产生不安抗辩权。陈竹俊在一审审理过程中提出鉴于侨隆公司与东崛公司的案件未有定论，要求中止审理本案的请求未得到支持。目前，侨隆公司与东崛公司法定代表人签订的租赁合同经常州市中级人民法院判决解除，解除时间为侨隆公司起诉时间即2018年9月。陈竹俊在2018年9月即享有不安抗辩权，陈竹俊经营饭店，能否长期租赁房屋决定饭店的经营方针。虽然东崛公司不同意陈竹俊于2019年4月提出解除合同的要求，但应得到支持。东崛公司辩称，虽然在（2019）苏04民终2593号一案中，东崛公司与侨隆公司之间的租赁合同被判令解除，且判决书已经生效，但房屋租赁与转租是相互独立的两个法律关系。租赁合同解除，不影响转租合同继续履行，且生效判决书给予东崛公司90天的腾退期，如逾期不腾退，只需按照约定缴纳房屋占用费即可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。东崛公司向一审法院起诉请求：1.陈竹俊支付租金243816.25元及违约金48763.25元；2.诉讼费用由陈竹俊承担。一审法院认定事实：东崛公司于2010年6月3日成立，公司性质为有限责任公司（外国自然人独资），洪金栋为法定代表人。东崛公司因经营需要，承租侨隆公司位于常州市金坛区华城中路名仕家园小区1号楼、2号楼（以下简称1号楼、2号楼），为此东崛公司及其法定代表人洪金栋分别与侨隆公司签订了租赁合同，合同约定的租期均为2010年5月1日至2020年5月1日。东崛公司（甲方）与陈竹俊（乙方）签订了一份租赁合同（未记载签订日期），主要约定：甲方承租的华城中路名仕家园2幢内第二楼靠南边部分转租给乙方，建筑面积约600平方，经营餐饮，租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日；乙方应在签约之日向甲方交付保证金10000元及第一年租金，后每年租金为一年一付，第一年租金为136500元，先付租金后使用，从第二年开始每年5%递增租金，每年必须在4月1日前一次性付清当年租金；租赁期满在不影响房屋主体结构安全，租赁物完好，各项应收规费无欠费，与甲方无债权债务无纠纷的情况下，乙方退房时，甲方无息退还保证金10000元；甲方有权按合同约定向乙方收取租金，乙方逾期交纳租金甲方则按日收取租金5%的罚金，逾期一个月，甲方有权终止合同，并追回欠交租金和罚金并赔偿甲方一年的租金损失等内容。合同签订后，陈竹俊于2017年4月5日支付了第一年租金136500元，2017年4月6日支付了租赁保证金10000元，2018年4月21日通过现金方式支付了第二年租金50000元，2018年6月18日通过转账方式支付了第二年租金50000元，故2019年1月9日之前租金已付清。余欠2019年1月10日至2019年4月30日期间租金43325元，2019年5月1日至2019年11月30日期间租金87787元。截止一审判决之日2019年11日30日，计欠租金131112元。陈竹俊提出除已支付上述款项之外，另于2019年6月29日通过转账方式支付了租金30000元。东崛公司（甲方）与陈竹俊（乙方）另签订了一份租赁合同（未记载签订日期），约定了甲方承租的华城中路名仕家园2幢第二层靠东边一部分转租给乙方，建筑面积约600平方，经营餐饮，租赁期限为2017年7月18日至2020年7月17日等内容，陈竹俊于2019年6月29日通过转账方式支付了租金30000元，系支付该份租赁合同的租金。东崛公司认为陈竹俊2018年6月18日通过转账方式支付的租金50000元，系支付该份靠东边部分的建筑面积约600平方的租赁合同的租金，该意见依据不足，且与该合同约定的租期及合同尾页双方备注的时间节点不吻合，应为支付前述靠南边部分的建筑面积约600平方的租赁合同的租金。一审法院另查明，该院审理侨隆公司诉东崛公司、洪金栋房屋租赁纠纷，于2019年5月21日作出（2018）苏0482民初6412号民事判决认定，因东崛公司的经营需要，东崛公司及其法定代表人洪金栋均与侨隆公司签订了合同承租侨隆公司房屋，并综合具体事实认定洪金栋与侨隆公司签订的合同是实际履行的合同，并认定根据东崛公司工商登记资料显示，东崛公司为洪金栋设立的独资公司，东崛公司经营的资产即为洪金栋与侨隆公司租赁合同的标的物，因东崛公司、洪金栋无证据证明二者财产相互独立，且证据显示洪金栋与东崛公司均向侨隆公司支付过房租，东崛公司、洪金栋财务混同，故东崛公司与洪金栋应承担连带责任。判决解除侨隆公司与洪金栋签订的租赁合同，洪金栋于判决生效之日起90日内返还租赁房屋；洪金栋于判决生效之日起30日内给付侨隆公司租金2157363.92元及违约金600831.56元（均计算至2018年8月31日）；洪金栋应给付侨隆公司自2018年9月1日起至实际返还之日止的租金及违约金（租金标准为226923.52元/月；违约金标准为以226923.52元为基数，按每月5%计算）；东崛公司对上述债务承担连带清偿责任。东崛公司提出上诉，判决未生效。一审法院认为，双方之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。陈竹俊未按约支付房租，应承担逾期付款违约责任。双方合同条款约定的逾期支付租金违约金标准适用的基数不明确，在条款理解上双方存在争议，东崛公司理解以余欠全部租金为基数按每日5%计付违约金，陈竹俊理解以逾期缴纳租金为基数×5%÷365天计付违约金，东崛公司理解的违约金标准过高且缺乏充足的依据，结合条款字面显示的违约金计算方式、赔偿损失计算方式、双方诉辩意见、逾期支付租金产生的利息损失及民间借贷利率规定等方面，违约责任标准酌定按年利率24%支付逾期付款利息损失。关于陈竹俊提出的东崛公司主体问题，因东崛公司的经营需要，东崛公司及其法定代表人均与侨隆公司签订了租期相同的合同承租侨隆公司房屋用于东崛公司经营，后东崛公司又与陈竹俊签订合同将承租侨隆公司房屋转租给陈竹俊，转租合同履行中，东崛公司因转租合同的履行提起诉讼，符合原告主体资格。陈竹俊依据该院（2018）苏0482民初6412号民事判决提出东崛公司不具有原告主体资格，但从判决内容看，该判决认定因东崛公司的经营需要，东崛公司及其法定代表人洪金栋均与侨隆公司签订了合同承租侨隆公司房屋，并综合具体事实认定洪金栋与侨隆公司签订的合同是实际履行的合同，并以东崛公司与其法定代表人洪金栋财务混同，判决连带履行欠付侨隆公司租金等债务，故据该判决得不出东崛公司不具有原告主体资格的结论。关于陈竹俊提出的不安抗辩权问题，根据合同法规定，合同双方互有履行义务，后履行方丧失或者可能丧失履行能力，先履行方享有不安抗辩权，有权中止履行。侨隆公司与东崛公司法定代表人签订的租赁合同一审法院判决解除，但判决未生效，在终审法院审理中，该合同解除或是继续履行未有定论，陈竹俊仍有权按照有效转租合同继续享有合法租赁权使用租赁房屋，故未产生不安抗辩权。关于陈竹俊提出的其已通知东崛公司解除租赁合同问题，根据合同法规定，当事人一方主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，且当事人一方通知对方解除合同，需要享有法定或约定解除权，不享有解除权的一方发出解除通知，不发生合同解除的效果，陈竹俊提出，侨隆公司告知其东崛公司欠付房租存在违约行为，对东崛公司启动诉讼程序，其于2019年4月已通知东崛公司解除租赁合同，但转租合同效力，不受第一手租赁合同双方讼争干涉和影响，基于转租合同的独立性，陈竹俊有权按照有效转租合同继续使用租赁房屋，因此，以侨隆公司与东崛公司存在讼争，不足以认定陈竹俊享有解除权。关于东崛公司主张租金支付至租期届满问题，未发生的租金，不予支持，可在租金实际发生后另行主张。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈竹俊于一审判决生效之日起十日内向常州市金坛东崛购物中心有限公司支付租金人民币131112元(计算至2019年11月30日)，并支付以43325元为基数自2019年1月10日起至2019年3月31日止按年利率24%计算的利息2308元，以131112元为基数自2019年4月1日起至2019年11月30日止按年利率24%计算的利息20978元，合计支付利息人民币23286元。二、驳回常州市金坛东崛购物中心有限公司其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2845元，诉讼保全费2020元，合计人民币4865元，由常州市金坛东崛购物中心有限公司承担2298元，陈竹俊承担2567元（此款东崛公司已预缴，陈竹俊承担的部分于一审判决生效之日起十日内径付东崛公司）。二审中，陈竹俊提交本院于2019年12月13日作出的（2019）苏04民终2593号民事判决书复印件一份，证明东崛公司与侨隆公司之间的房屋租赁合同经法院判令解除。东崛公司对上述证据无异议，对证明目的无异议。二审中，陈竹俊认为因2018年3月28日东崛公司已将华城中路名仕家园2幢第二楼靠东边房屋（以下简称东边房屋）转租给案外人杜某，陈竹俊2019年无需继续支付该房屋租金，故2019年6月29日转账支付的30000元系华城中路名仕家园2幢第二楼靠南边房屋（以下简称南边房屋）租金，一审法院认定该30000元系东边房屋租金与事实不符。本院对双方当事人无异议的一审查明事实予以确认。经查阅一审卷宗、询问双方当事人以及根据当事人二审提交的证据，本院补充确认以下事实：一、根据（2019）苏04民终2593号民事判决，本院认定：（一）洪金瑞、东崛公司曾分别与侨隆公司签订涉及相同标的物的两份房屋租赁合同，洪金瑞、东崛公司与侨隆公司就实际履行的合同产生争议，洪金瑞与侨隆公司签订的两份房屋租赁合同系双方实际履行的合同。2019年5月21日金坛区人民法院作出（2018）苏0482民初6412号民事判决，该判决第一项：解除江苏侨隆房地产开发有限公司与洪金瑞于2010年5月1日签订的两份《商场租赁合同》，洪金瑞于判决生效之日起90日内返还租赁房屋。本院于2019年12月13日作出（2019）苏04民终2593号民事判决，该判决以因洪金瑞逾期仍未支付租金，侨隆公司有权行使约定解除权、终止合同履行为由，维持（2018）苏0482民初6412号民事判决第一项。同时，该判决第三项判令洪金瑞于判决生效之日起30日内给付江苏侨隆房地产开发有限公司租金人民币1757363.92元及逾期付款违约金（欠付租金1757363.92元自2018年9月19日起至生效判决确定的履行期限之日止，按年利率15%为标准计算）；第四项判令洪金瑞向侨隆公司支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止的占用费。（二）东崛公司设立前，洪金瑞以自己名义与侨隆公司签订《商场租赁合同》，东崛公司成立后，实际享有合同权利并履行合同义务，且从该案查明的情况看，洪金瑞与其设立的一人有限责任公司东崛公司之间存在财物上的混同。（三）侨隆公司与洪金瑞签订的其中一份租赁合同，租赁地址：金坛市华城中路名仕家园小区2号楼；租赁物：名仕家园小区2号楼1、2、3、4层，截至2019年12月13日，名仕家园小区2号楼1、2、3、4层仍由洪金瑞占有使用。（四）东崛公司法定代表人洪金瑞曾用名洪金栋。二、（一）东崛公司将名仕家园2幢第二层靠东边房屋一部分转租给陈竹俊后，于2018年3月28日又与杜某签订租赁合同，将第二楼靠东边中部转租给案外人杜某。（二）二审中，双方当事人一致确认杜某将租来的房屋用于经营美容院。（三）根据一审东崛公司提交的微信聊天记录、陈竹俊提交的支付宝转账记录、二审对双方的询问笔录，本院确认：陈竹俊于2019年6月29日向东崛公司支付宝转账30000元系支付东边美容院的房屋租金。三、侨隆公司于2012年12月25日出具证明一份，授权东崛公司对金坛市名仕家园2号楼进行租赁。四、一审中，东崛公司认为违约金按南边房屋租赁合同约定计算过高，主动调整违约金按20%计算五、本案一、二审中，双方一致确认：陈竹俊于2019年4月搬离名仕家园2幢内二楼靠南边房屋。本院认为:一、关于东崛公司与陈竹俊签订的南边房屋租赁合同的效力问题。虽然本院（2019）苏04民终2593号民事判决认定洪金瑞与侨隆公司签订的两份房屋租赁合同系双方实际履行的合同，但基于洪金瑞与东崛公司的内部关系，且侨隆公司授权东崛公司对金坛市名仕家园2号楼进行租赁，东崛公司可以取得两份房屋租赁合同项下的房屋使用权，并对外转租，故东崛公司与陈竹俊签订的南边房屋转租合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。二、关于东崛公司、洪金瑞与侨隆公司房屋租赁合同纠纷是否影响南边房屋租赁合同履行的问题。虽然侨隆公司在另案中起诉东崛公司、洪金瑞要求解除《商场租赁合同》，但在该案二审判决作出之前,《商场租赁合同》是否解除处于不确定状态，且在该案二审判决作出之前的在案证据不足以证明因侨隆公司与东崛公司、洪金瑞之间的房屋租赁合同纠纷使陈竹俊达到行使不安抗辩权的条件。基于善意，在该案二审解除《商场租赁合同》的判决作出之前，陈竹俊作为次承租人应当继续履行与东崛公司签订的南边房屋租赁合同。至于陈竹俊于2019年4月搬离南边房屋，因该搬离行为未得到东崛公司认可，故在该案二审解除《商场租赁合同》的判决作出之前因搬离南边房屋导致的房屋空置损失应由陈竹俊自行承担。三、关于陈竹俊欠付南边房屋租金的问题。1.陈竹俊认为其于2019年6月29日支付宝转账支付的30000元系南边房屋租赁合同项下的租金。根据已查明的事实，该30000元系陈竹俊支付东边美容院的房屋租金，陈竹俊的上述主张与事实不符，本院不予采信。2.经审查，一审法院关于截止本案一审判决之日即2019年11月30日陈竹俊计欠东崛公司租金131112元的认定，与南边房屋租赁合同约定和陈竹俊付款事实相符，本院予以确认。四、关于双方违约责任的问题。1.东崛公司将名仕家园2幢第二层靠东边房屋一部分转租给陈竹俊后，于2018年3月28日又与杜某签订租赁合同，将第二楼靠东边中部转租给案外人杜某用于经营美容院，根据陈竹俊于2019年6月29日向东崛公司转账美容院房屋租金30000元的事实，可知陈竹俊对东崛公司与杜某之间的租赁合同并无异议，故对于陈竹俊关于东崛公司擅自转租影响其经营，东崛公司因此违约的上诉理由，本院不予理涉。2.根据南边房屋租赁合同约定，陈竹俊逾期缴纳租金东崛公司则按日收取租金5%的罚金，逾期一个月，东崛公司有权终止合同，并追回欠缴纳租金和罚金并赔偿东崛公司一年的租金损失。一审中，东崛公司认为按照合同约定计算违约金过高，主动调整违约金按20%计算。在东崛公司、洪金瑞与侨隆公司房屋租赁合同纠纷一案中（案号：（2019）苏04民终2593号），二审法院判决按年利率15%为标准计算洪金瑞、东崛公司应向侨隆公司支付的逾期付款违约金。因本案系东崛公司与陈竹俊之间的转租合同纠纷，故可参照（2019）苏04民终2593号案确定的年利率15%计算陈竹俊应向东崛公司支付的违约金，一审法院酌定按年利率24%标准支付逾期付款利息损失依据不足，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定陈竹俊欠付租金数额正确，应予维持；违约金的计算依据不当，应予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初6390号民事判决；二、陈竹俊于本判决生效之日起十日内向常州市金坛东崛购物中心有限公司支付租金131112元(计算至2019年11月30日)，并支付以43325元为基数自2019年1月10日起至2019年3月31日止按年利率15%计算的违约金1462元，以131112元为基数自2019年4月1日起至2019年11月30日止按年利率15%计算的违约金13111.2元，合计支付违约金14573.2元。三、驳回常州市金坛东崛购物中心有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2845元，诉讼保全费2020元，合计4865元，由东崛公司负担2433元，陈竹俊负担2422元。二审案件受理费5690元，由东崛公司负担2857元，陈竹俊负担2833元。本判决为终审判决。审 判 长 罗希夷审 判 员 王 莹审 判 员 刘岳庆二〇二〇年八月六日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐