文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7715号原告（反诉被告）：深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道清湖社区清湖村宝能科技园7栋18层A。法定代表人：杨珠绿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭谦，广东南龙律师事务所律师，执业证号：14403201611711871，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：徐勇星，男，代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：贵州天河潭旅游有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区天河潭风景区内。法定代表人：吴艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201199811970287，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：黄思逸，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710386936，代理权限：特别代理。原告（反诉被告）深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司（以下简称“慧力策公司”）与被告（反诉原告）贵州天河潭旅游有限责任公司（以下简称“天河潭公司”）服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慧力策公司委托诉讼代理人郭谦、徐勇星，被告天河潭公司委托诉讼代理人王静、黄思逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）慧力策公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付服务费2176650元，违约金自2018年5月15日暂计算至2019年5月15日，按照每日万分之一计算至给付完毕之日止；2、被告向原告支付招商代理佣金2351088.57元；3、本案诉讼费、律师费、差旅费由被告承担。事实和理由：2017年6月16日，原被告签订了《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》，约定原告为被告提供全程商业顾问、招商代理、经营管理等服务，服务期限为两年，被告需向原告支付商业招商顾问及经营管理年度服务费和招商代理佣金，年度服务费为210万元，约定支付方式为按月支付，被告每月5日前向原告支付人民币175000元。原告在合同签订后按照合同约定履行合同义务，但被告自2018年5月未再支付服务费，拖欠原告服务费至今。招商代理佣金的支付方式以项目商业街区阶段性开业未基础，被告根据项目商业街区开业并收取租金后十五个工作日按上述招商代理佣金给原告结算。根据原被告核算的并经被告确认的佣金结算明细，被告应付给原告招商代理佣金未2351088.57元，此款项亦拖欠未支付。被告的行为已给原告造成严重的经济损失，原告特提起诉讼。被告天河潭公司辩称，天河潭公司已经支付了2017年5月至2018年5月期间的服务费2188045元。慧力策公司在2018年7月26日发函告知我方将在7月27日停止驻地相关服务工作，合同尚未履行部分停止履行。所以双方的合同在2018年5月就已经终止了。慧力策公司要求支付2018年5月至今的招商代理费无事实依据。2017年5月至2018年5月，慧力策公司没有按照合同约定履行招商义务，没有成功引进商家，天河潭公司也没有收到首年的租金，根据合同约定天河潭公司不应该支付佣金。综上，慧力策公司的诉请应予以驳回。被告天河潭公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认双方签订的《贵阳花溪天河潭商业项目招商运营服务合同书》于2018年5月已解除；2、慧力策公司返还天河潭公司已支付的招商代理服务费4038045元；3、慧力策公司支付天河潭公司违约赔偿金200000元；4、诉讼费、律师费由慧力策公司承担。审理中，天河潭公司变更第二项反诉请求为慧力策公司向天河潭公司支付2016年5月至2017年4月的服务费损失185万元，返还2017年5月至2018年5月的服务费2188045元。事实和理由：2016年5月1日，慧力策公司与天河潭公司签订《贵阳花溪天河潭商业项目招商项目运营合同书》。在该年度内，天河潭公司向慧力策公司支付185万元服务费。2017年5月，天河潭公司通过竞争性磋商的方式就贵州天河潭商业招商营运服务项目公开选聘招商代理服务商，慧力策公司经上述程序最终被选定为项目成交单位。2017年6月16日，双方又签订一份《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》，约定了服务期限及代理服务费、佣金的支付结算条款，其中约定慧力策公司承担天河潭外围服务配套商业功能区的商业顾问、招商代理、经营管理服务。合同第6.3条违约条款中约定在项目满足招商条件的情况下，慧力策公司阶段性招商任务应在合同约定时间内完成，如招商率未达到50%，慧力策公司需向天河潭公司赔偿20万元风险金，同时天河潭公司有权要求慧力策公司退还已支付的服务费。现慧力策公司未按约履行合同义务，于2018年5月即单方终止合同履行，撤场，并且慧力策公司未按约定履行招商代理义务，未完成双方约定的招商目标。天河潭公司特提起反诉。慧力策公司针对反诉请求辩称，天河潭公司以招商率未达到50%为由主张慧力策公司未达到合同约定是不符合合同约定的。合同第1.3.1条明确约定本合同有效期限内甲方委托乙方独家服务，并与甲方联合招商，经营管理该项目。合同约定为联合招商，双方是共同主体，慧力策公司按照合同约定安排所有工作人员全部事宜、天河潭项目招商营运与招商商户前期接洽及后期签约。天河潭公司与慧力策公司的招商团队是相互融入的，天河潭公司提供的招商情况核查表说明了慧力策公司按照合同约定履行了合同义务，达到了招商率。慧力策公司后期引进商户，天河潭公司反对，这些在阳光产权平台可以查询到。天河潭公司违反合同约定与第三方进行合作招商，拒绝慧力策公司引进商家，导致慧力策公司产生巨大的损失，已经违反了合同约定。天河潭公司在2018年11月27日转款给慧力策公司，款项明目为招商服务费，若双方早已解除合同，天河潭公司大可不必向慧力策公司转款。所以天河潭公司的反诉请求没有事实依据。本案经审理认定事实如下：2017年6月16日，原告慧力策公司作为乙方与甲方即被告天河潭公司签订《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》约定慧力策公司代理天河潭公司的天河潭景区旅游商业配套提升项目，服务期限自2017年5月1日至2019年4月30日，代理方式为天河潭公司委托慧力策公司独家服务并与慧力策公司联合招商，慧力策公司在服务期限内进行案涉项目的商业顾问、招商代理及营运管理服务。合同第3.1。1条约定商业招商顾问及经营管理年度服务费人民币210万元，年度服务费按月支付，即合同期间每月5日前支付175000元。第3.1.2条约定招商代理佣金：慧力策公司按双方协商制定的商业业态规划成功引进指定的品牌商家，天河潭公司按成功签约商家实际租赁合同首年内2.5个月租金给予慧力策公司结算，即慧力策公司应得租金=成功签约商户合同首年月租金×2.5，如引进商户与天河潭项目签订其他形式合作合同，租金按包括但不限于扣点、联营及合作等形式收取的，则该单位的招商佣金按照项目的平均租金2.5个月结算，即慧力策公司应得租金=成功签约合同平均租金×2.5。第3.1.3条约定招商代理佣金支付方式以项目商业街区阶段性开业为基础，即天河潭公司根据项目商业街区开业并收取租金后十五个工作日按上述招商代理佣金给予慧力策公司结算。第3.1.4退铺处理：因承租商户原因（如没有能力继续支付合同款项等）造成退铺的租赁合同，慧力策公司不提计该商户的招商代理佣金及溢价收益（如已经计提，应当全部退还天河潭公司），若收取了客户违约金，双方按天河潭公司得60%，慧力策公司得40%的比例进行分配。合同第6.1条约定双方任何一方未履行本协议之条款时均构成违约，违约一方应当承担违约责任并赔偿守约方因此所受的损失。第6.2条约定合同的变更、解除须在双方达成一致的基础上以书面（纸质打印文件）形式予以明确，除非另有规定，任何一方不得单方面变更、终止本合同，否则将向守约方承担人民币20万元违约金，若该违约金不足以补足守约方的损失，守约方有权要求违约方补足其损失。第6.3条约定在项目满足招商条件（工程进度、物业硬件、招商推广等）的情况下，乙方阶段性招商任务应在合同约定的时间内完成，如招商率未达到50%，乙方须向甲方赔偿20万元风险金，同时有权要求乙方退还已支付的服务费。第6.5条约定甲方应按时付给乙方相关服务费，如果按照合同要求超出10日未付清乙方相关服务费，应当按照每日万分之一收取违约金，如果超过30日未付清乙方相关服务费，乙方有权终止合同，并依法追究甲方的违约责任。合同第7.1条约定本合同终止日前，立约双方得以本合同所订重大违约情事发生为理由，于不少于一个月以正式书面通知，提前终止本合同之全部或部分委托内容，本合同另有特殊约定的除外，所谓重大违约情事包括但依合同不限于1甲方未依合同按期付清任一期服务费之款项，其原因不可归责于乙方者；2乙方未按本合同协议内容或进度执行本顾问服务，其原因不可归责于甲方者，经甲方正式书面通告后十日内仍无明细改善者，甲方有权解除本合同，甲方有权追究乙方的违约责任，但不可抗力除外，本合同另有特殊约定的除外。2018年7月26日，慧力策公司向天河潭公司发送《告知函》载明：天河潭公司自2018年4月份至目前尚未支付合作期间的服务费及项目一期招商代理佣金，严重影响了驻项目工作组的正常运转，慧力策公司定于2018年7月27日暂停驻项目工作人员的日常服务工作，同时《告知函》于天河潭公司收到之日起合同尚未履行部分将终止履行，但不影响服务费、招商代理佣金的结算和违约赔偿的追究。2018年9月17日，慧力策公司再次向天河潭公司发送上述《告知函》。截至2019年1月23日，天河潭公司支付慧力策公司2017年5月至2018年5月的招商服务费共计2188045元。现双方因2018年5月份之后的服务费及代理佣金等支付问题产生争议，原告遂提起诉讼，被告提起反诉。审理中，慧力策公司提交《商铺合同呈报表》主张已经履行招商义务，天河潭公司应按照《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》第3.1.2条的约定支付佣金。天河潭公司辩称原告主张的63户中仅有10户是案涉合同签订之后引进的，而且是天河潭公司自行引进，所以不应该支付佣金。经本院询问双方，慧力策公司称在签订案涉合同之前双方签订过一份合同，但已经作废，期限是从2017年5月1日；天河潭公司称双方签订了两份合同书，第一份是2016年5月1日签订，服务期限从2016年5月1日至2019年4月30日，第二份是2017年6月16日签订的案涉合同，所以天河潭公司不认可慧力策公司按照第二份合同主张该合同签订之前的佣金，同时不认可存在佣金。天河潭公司提交合同呈报表，天河潭外围服务配套商业功能区招商情况核查表和招商率情况说明主张慧力策公司未按照约定履行招商义务，引进商家不足50%。慧力策公司不认可该组证据的真实性。另天河潭公司提交退铺呈报表、天河潭外围服务配套商业功能区招商情况核查表和《退铺明细表》主张已有6家商户已退铺。慧力策公司辩称该6户系因天河潭公司的原因退铺。上述事实，有原被告陈述、《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》、《商铺合同呈报表》、《退铺呈报表》等证据收集在卷，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应按照合同的约定履行各自的义务。《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》系原被告双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。关于双方争议的招商服务费的支付问题。《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》载明的服务期限从2017年5月1日至2019年4月30日，但天河潭公司提交的《告知函》载明慧力策公司在2018年7月27日停止相关服务工作，并向天河潭公司发送了终止履行合同的《告知函》，所以慧力策公司实际提供服务的截止日应为2018年7月26日。慧力策公司主张2018年7月26日之后的服务工作仍在继续，但未提供证据证实，故慧力策公司的该项主张本院不予支持。故可以认定《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》已于2018年7月26日解除。天河潭公司主张上述合同于2018年5月份解除缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同终止后尚未履行的不再履行，根据合同的实际履行情况，天河潭公司应支付慧力策公司从2017年5月至2018年7月26日的服务费。天河潭公司已支付2017年5月至2018年5月份的招商服务费，故尚欠2018年6月至2018年7月27日的服务费未支付。慧力策公司要求天河潭公司支付至2019年4月30日的服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2018年6月5日前天河潭公司应支付慧力策公司服务费175000元，但至今未付，除应承担支付该笔服务费的义务外，天河潭公司应从2018年6月15日起按照每天万分之一的标准支付慧力策公司违约金至付清上述服务费为止。同理，天河潭公司应承担支付慧力策公司2018年7月1日至7月26日的服务费146774.19元，并从2018年7月15日起按照每天万分之一的而标准支付慧力策公司违约金至付清上述服务费为止。天河潭公司反诉称慧力策公司未完成50%的招商率应承担支付185万元服务费损失、返还已付服务费2188045元并支付赔偿金20万元的主张，案涉《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》并未明确总招商量，天河潭公司提交的招商率表系其单方制作，慧力策公司不认可招商总量，故天河潭公司的该项反诉主张本院不予支持。关于双方争议的招商佣金的支付问题。原告提交的《商铺合同呈报表》显示有10户是在案涉《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》中约定的服务期限内引进，其余为之前引入商户，根据《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》的约定，天河潭公司应支付该10户的招商佣金给慧力策公司。天河潭公司辩称该10户为天河潭公司自行引进，但《商铺合同呈报表》显示该10户商户的入驻均经过了慧力策公司的呈报审批，故天河潭公司的该项辩称本院不予采信，慧力策公司要求天河潭公司支付该10户招商佣金的诉请，本院予以支持。该10户的招商佣金计算如下：            序号              名称              引进日期              合作方式              租金（元/月）              佣金                  1              陆晓丛              2017年9月27日              租赁              5289.6               13224元                  2              赵云枭              2018年5月25日              扣取每月营业额6%                            平均租金2.5个月                  3              刘凤霞              2017年9月27日              租赁              17918.4              44796元                  4              贵州近邻宝科技有限公司              2018年4月28日              扣点12%                            平均租金2.5个月                  5              张立珍              2017年9月27日              租赁              1261.26              3153.15元                  6              王凯              2018年1月25日              扣点7%                            平均租金2.5个月                  7              贵州百年黔宝珠宝有限公司              2018年8月23日              租赁              16488              41220元                  8              贵州百年黔宝珠宝有限公司              2018年8月23日              扣点10%                            平均租金2.5个月                  9              外婆茶餐厅              2018年1月25日              扣点7%                            平均租金2.5个月                  10              贵阳花溪朵朵锦云酒店管理有限公司              2018年8月23日              扣点10%                            平均租金2.5个月                  合计                                                        平均月租金10239.32元              255982.95元      综上，天河潭公司应支付慧力策公司招商佣金255982.95元。原告提交的其余53户的《商铺合同呈报表》显示入驻时间为案涉《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》约定的服务期限之前，慧力策公司称其与天河潭公司之前签订了一份合同已经作废，要求按照案涉《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》的约定支付之前引进商户的佣金，天河潭公司称双方签订了两份合同，其余53户不属于案涉合同的招商商户，不认可存在佣金，鉴于慧力策公司未提供证实双方对案涉合同约定服务期限之前的招商佣金进行了明确约定，并可以适用本案合同书的相关约定，故其要求天河潭公司支付该53户招商佣金的诉请，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司与被告贵州天河潭旅游有限责任公司于2017年6月16日签订的《贵阳花溪天河潭商业项目招商营运服务合同书》已于2018年7月26日解除；二、被告贵州天河潭旅游有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司2018年6月份的服务费175000元，并从2018年6月15日起以175000元为基数按照每天万分之一的标准支付违约金至付清上述服务费为止；三、被告贵州天河潭旅游有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司2018年7月1日至7月26日的服务费146774.19元，并从2018年7月15日起以146774.19元为基数按照每天万分之一的而标准支付违约金至付清上述服务费为止；四、被告贵州天河潭旅游有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司2017年5月1日之后产生的招商佣金255982.95元；五、驳回原告深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司的其余诉讼请；六、驳回被告贵州天河潭旅游有限责任公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43022元，由原告深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司负担39965元，被告贵州天河潭旅游有限责任公司负担3057元；反诉案件受理费39264元，由被告贵州天河潭旅游有限责任公司。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。判决书生效后，在判决书规定的最后履行期限届满时义务人不履行义务的，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  李艳阳审 判 员  张德才人民陪审员  邹家法二〇二〇年六月十日书 记 员  吴家丽