湖北省十堰市茅箭区人民法院行 政 判 决 书(2016)鄂0302行初137号原告十堰市兆庆房地产开发有限公司，住所地，湖北省十堰市老虎沟路**。法定代表人匡立新，该公司执行董事。委托代理人陈建，湖北武当律师事务所律师（该所住所地，湖北省十堰市。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，和解，代为签收文书等特别授权。被告十堰市国土资源局，住所地，湖北省十堰市北京北路**。法定代表人汪正义，男，该局局长。委托代理人李勇，该局工会主席，代理权限：一般代理。委托代理人陈西武，湖北博理律师事务所律师（（该所住所地，湖北省十堰市茅箭区代理权限：一般代理。原告十堰市兆庆房地产开发有限公司（以下简称原告兆庆公司）因认为被告十堰市国土资源局（以下简称被告市国土局）不履行不动产登记法定职责行政纠纷一案，于2016年11月2日向本院提起行政诉讼，本院于同年11月2日受理后，于同年11月7日向被告市国土局送达起诉状副本及举证通知书。本院依法组成由审判员刘绪喆担任审判长并主审，审判员王爱武、代理审判员黄皓参加的合议庭，于2017年1月3日公开开庭进行了审理，原告兆庆公司委托代理人陈建，被告市国土局行政机关负责人汪正义，委托代理人李勇、陈西武到庭参加了诉讼。因案情复杂，需请示汇报，本院于2017年5月2日裁定本案中止诉讼。后恢复审理，本案现已审理终结。原告兆庆公司诉称：2005年8月10日，原告和十堰市物资贸易行业投资促进中心（以下简称物资促进中心）签订了一份《联合开发改造建设协议书》，协议约定共同联合开发十堰市一商业、办公、、住宅建设项目为了此项目开发建设，双方同意同时将物资促进中心家属院1号楼和4号楼等旧房进行拆迁和安置。2005年9月5日，十堰市规划局也同意，并批准此商住楼项目工程建设为小高层（13层），容积率为2.3。但是，在前述1号楼和4号楼拆迁后，规划方案公示期间，原郧阳地区物资局家属院2号楼和3号楼的离退休老干部以及参加抗战的老干部强烈要求此2号楼和3号楼共26户和上述1号楼和4号楼同时拆迁安置，并多次向十堰市委、市政府、相关部门进行信访反映情况，当时的市委市政府主要领导亲自到现场勘查，并从维护社会稳定大局出发，2005年12月批示并要求此2号楼和3号楼共26户一并拆迁安置。因此，该项目设计方案调整为19层，容积率为6.5，宗地面积为3920平方米。这样，一下大幅增加了原告的拆迁安置成本，原告承担了本不属于企业承担的社会责任，但这是政府要求的结果，原告也只能顾全大局。2006年8月15日，原告向被告缴纳了200.3789万元土地出让金；2006年8月19日，原告又向被告补缴了土地出让金2516.05元。2006年8月23日，被告和物资促进中心签订了《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》，被告同意此3920平方米宗地用于商业、办公、、住宅建设2006年10月19日，被告向原告颁发了十堰市国用（2006）第待0002155号《国有土地使用证》。2007年10月12日十堰市规划局向原告和物资促进中心颁发了《规划设计条件通知书》，批准原告在3920平方米用地范围内按规划设计条件进行规划方案设计。2008年4月24日，十堰市规划局向原告和物资促进中心颁发了编号为2008-044号《建设工程规划许可证》（副本），该证批准并要求此建设项目名称为“柳福苑商住楼”、建筑层数为地上19层地下为1层以及公建配套设施等。之后，原告筹措资金，加紧组织施工建设。2009年2月14日，此建设工程通过规划验收，并取得《建设工程规划许可证》，2010年1月28日，此建设工程成功办理竣工验收备案。2010年8月24日，原告向被告提交了建设项目竣工土地验收申请书和所需资料，申请对“柳福苑商住楼”建设用地竣工验收。被告在办理此土地验收过程中经测绘，确定“柳福苑商住楼”的现实容积率为6.7。因为此前是按照2.3容积率交纳的土地出让金，现实容积率为6.7，这样就必须补缴土地出让金。2010年12月7日，湖北大华房地资产评估有限公司进行评估，原告须补缴土地出让金192.6719万元。2010年底，十堰市人民检察院在侦办十堰市规划局副局长黄少平涉嫌滥用职权案件过程中，也认为原告调整规划需补缴土地出让金，遂责令原告先向该院交纳20万元以作补缴土地出让金的一部分，并口头通知原告，剩余需要补缴的土地出让金暂不向被告交纳，等候十堰市人民检察院对该刑事案件处理完毕后的通知。2011年4月7日，原告向十堰市人民检察院补缴了20万元土地出让金，后来原告多方面了解得知：2011年5月13日，被告召开的地价会审会审议通过了原告须按照湖北大华房地资产评估有限公司的评估地价补缴土地出让金。被告直到2015年7月和2015年8月6日，才在2010年12月20日的验收程序基础上推进了两步。2016年5月13日，十堰市人民检察院向被告出具书面材料通知：“我院于2011年4月办理市规划局副局长黄少平滥用职权案件，发现市兆庆房地产开发公司调整规划增加容积率，经湖北大华房地资产评估有限公司对该公司土地出让金的补缴评估报告书，暂收取的人民币贰拾万元为该公司补缴土地出让金的一部分款项，其余部分补缴款由市国土局收取”。之后，原告筹款向被告补缴剩余172万元土地出让金，须按照目前的新规定补缴土地出让金，否则，停止办理“柳福苑商住楼”建设用地竣工验收，不予办理该宗地土地使用权的分割和分户登记。现在，因被告不履行法定职责，“柳福苑商住楼”建设用地竣工验收已经停止，被告也没有办理该宗地使用权的分割和分户登记，原告多次交涉和反映无果。目前，“柳福苑商住楼”已经入住192户业主，包括原告多安置的26户，早在2010年之前此192户业主都取得了房屋所有权证，但由于上述原因无法给192户业主办理土地分户登记而导致现在无法办理不动产权证书，从而出现了十分突出的社会矛盾。原告认为，原告合法取得“柳福苑商住楼”的国有土地使用权和建设项目开发权，容积率从2.3调整到6.7是事出有因且与原告无关，是为政府分忧为民造福，容积率调整到6.7后须补缴的土地出让金已经法定程序评估且被告按法定程序上会审议通过，原告也同意补缴土地出让金且已经向十堰市人民检察院交纳了20万元，原告已经开始履行此补缴义务，在十堰市人民检察院明确要求原告“其余部分补缴款由市国土局收取”后也愿意按评估报告的补缴金额进行补缴，加之，被告此前也没有通知或者告知原告如何处理补缴土地出让金的事宜，现在被告不履行法定职责，停止对“柳福苑商住楼”建设用地竣工验收工作，不予办理该土地使用权分割和分户登记的行为明显是错误的。综上所述，原告特具此状，请求判令被告履行法定职责，为原告开发的“柳福苑商住楼”建设项目（土地使用证号待0002155）的建设用地进行竣工验收，办理土地使用权的分割和分户登记。原告兆庆公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1、营业执照复印件，拟证明原告兆庆公司主体情况；证据2、《联合开发改造建设协议书》、用地图，拟证明原告与物资促进中心联合开发，仅对家属楼1号楼和4号楼等旧房进行拆迁和安置及该宗地上原建筑物的平面图；证据3、（2005）第78号《规划设计条件通知书》，拟证明批准此商住楼项目工程为小高层（13）层，容积率为2.3；证据4、《强烈反对对原地区物资局家属院分割开发方案的紧急报告》、《联合开发改造建设补充协议》，拟证明原郧阳地区物资局2号楼和3号楼要求同时拆迁安置，在政府的干预要求下，原告无奈只有同意拆迁安置2号楼和3号楼；证据5、国有土地出让金专用发票，拟证明2006年8月15日，原告向被告十堰市国土资源局缴纳了200.3789万元土地出让金，2006年8月19日，原告又向被告补缴了土地出让金2516.05元；证据6、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》，拟证明2006年10月19日，被告向原告颁发了十堰市国用（2006）第待0002155号《土地使用权证》；证据7、《规划设计条件通知书》、2008-044号《建设工程规划许可证》（副本）；证据8、《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收备案证明书》，拟证明此建设工程成功办理竣工验收备案；证据9、被告服务大厅业务受理告知单，拟证明2010年8月24日，原告向被告提交了建设项目竣工土地验收申请书和所需资料，申请对“柳福苑商住楼”建设用地竣工验收，被告受理；经测绘，确定“柳福苑商住楼”的现实容积率为6.7；证据10、湖北大华房地资产评估有限公司报告书，拟证明2010年12月7日，经评估，“柳福苑商住楼”容积率为6.7，原告须补缴土地出让金192.6719万元；证据11、湖北省暂扣款物收据，拟证明2011年4月7日，原告向十堰市人民检察院补缴了20万元土地出让金；证据12、《建设用地竣工验收报告》，拟证明被告直到2015年7月和2015年8月6日，才在2010年12月20日的验收程序基础上推进了两步；证据13、十堰市人民检察院证明，拟证明2016年5月13日，原告知道，剩余土地出让金部分补缴款由被告收取；证据14、业主花名册，拟证明“柳福苑商住楼”已有192户业主；证据15、《十堰市商品房权属证明书》、《房屋所有权证书》，拟证明早在2010年之前“柳福苑商住楼”192户业主都取得了房屋所有权证。证据16、2010年6月4日地价会审会审议报告，拟证明2010年6月4日，原告兆庆公司在本案涉及的土地估价总价是84余万元，被告地价会审会没有通过。证据17、2010年6月4日之后的又一次地价会审会拟审议报告，拟证明2010年6月4日之后，原告在本案涉及的土地估价总价是191余万元，被告地价会审会还是没有通过；证据18、2011年5月13日的地价会审会审议报告，拟证明2011年5月13日，原告在本案涉及的土地估价总价是192余万元，被告地价会审会同意通过；证据19、（2012）鄂十堰中刑再终字第00004号刑事判决书，拟证明2012年12月13日，十堰市中级人民法院（2012）鄂十堰中刑再终字第00004号刑事判决书终审判决确认：原告在本案涉及的土地评估总价192.6719万元。被告市国土局辩称:一、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。原告诉请的土地验收涉及的土地的容积率由2.3变更为6.7，依法应当补缴土地出让金。二、《土地登记办法》第四十八条规定，土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。《土地登记办法》第十八条规定，有下列情形之一的，不予登记：（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的。土地用途变更依法需要补缴土地出让价款的，当事人还应当提交已补缴土地出让价款的缴纳凭证。本案中，原告申请土地验收登记后，答辩人予以了受理，但是原告没有提交补缴土地出让金的缴纳凭证，依法不能通过验收、进行分户登记。三、根据《国有建设用地使用权出让底价评估技术规范（试行）》6.3.2之规定，原告应当对补缴出让金予以评估，补缴评估后的出让金后，答辩人才能予以分户登记。鉴于以上理由，原告诉请的位于十堰市土地使用权证号为待0002155号商业住宅楼的建设用地尚未依法缴清土地出让金，不能通过竣工验收，不符合土地登记法定条件，依法不能进行分户登记;请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告市国土局于2016年11月18日申请延长举证期限10日，本院依法批准。2016年12月2日向本院提交了以下证据：证据1、《建设用地竣工验收报告》、申请，拟证明举证人已经进行了土地验收，但原告的土地不具备验收登记条件不能通过验收；证据2、《国有土地使用权出让合同》，拟证明合同第十七条规定，调整用途应当调整出让金，办理变更登记；证据3、《十堰市规划管理局规划设计条件通知》，拟证明原告的土地容积率已经发生了变更；证据4、湖北省十堰市人民检察院文书，拟证明检察院告知，原告的土地涉嫌违法，需重新评估；证据5、关于补缴柳中园一期土地出让金的报告，拟证明2015年以前未能登记的原因是原告没补缴出让金；证据6、土地登记办法，拟证明原告的申请验收登记不符合条件；证据7、《国有建设用地使用权出让底价评估技术规范》（试行），拟证明原告应当补缴的地价应当评估及评估依据；证据8、地价会审议报告单，拟证明2011年5月13日，虽然当时通过，但是2011年—2015年之间原告并没有补缴土地出让金。经庭审质证，被告对原告证据10有异议，认为大华房地产公司的评估报告明确注明本估价报告自估价报告完成之日起一年内有效，因此，该报告无效；对原告证据12验收报告的真实性没有异议，关联性有异议，认为该验收报告我局已经开展了相关验收工作，只是由于原告未补缴土地出让金而导致无法进行后续的验收工作；对原告证据13的真实性没有异议，但是关联性有异议，该评估报告已经过期，不能作为补缴费用的依据；对于原告16、17、18、19的真实性没有异议，但是关联性有异议，因为2010年，原告提交评估报告有效期仅有一年，但是2013年的土地评估价格出现了法定变化，原告方应当补缴。原告对被告第一组证据的真实性没有异议，但是证明目的有异议，认为原告是在2010年8月24日向被告提出的验收申请；对被告第四组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该份人民检察院文书是在2011年1月3日作出，大华房地产公司的评估报告是2010年12月7日，也就是市检察院出具文书的时候并不知道大华公司文书已经出具；对被告证据7的真实性没有异议，但是证明目的有异议，该份试行的技术规范发布时间是2013年4月8日，属于国土资源部办公厅下发的一份文件，该份技术规范没有溯及既往的效力，且与大华房地公司评估报告所依据的规章规范相冲突。本院认为原告、被告提供的证据来源合法，内容客观真实，与案件具有关联性，本院将以此作为认定案件法律事实的依据。经审理查明，2005年8月10日，原告与市物资促进中心签订《联合开发改造建设协议书》，约定联合开发十堰市一商住建设项目，拆迁物资促进中心家属院1号楼和4号楼。2005年9月5日，十堰市规划局批准此商住楼工程建设为小高层（13层），容积率为2.3。后因原郧阳地区物资局家属院2号楼和3号楼住户要求，经市政府批准2005年12月此2号楼和3号楼共26户一并拆迁安置。该项目设计方案调整为19层，容积率为6.7，宗地面积为3920平方米。2006年8月15日、8月19日原告向被告缴纳了2006305.05元土地出让金，被告和物资促进中心签订了《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》，被告向原告颁发了十堰市国用（2006）第待0002155号《国有土地使用证》，被告批准宗地使用面积为3920平方米，用途为商业、、住宅使用权类型为出让。2006年8月23日2006年10月19日2007年10月12日十堰市规划局向原告和物资促进中心颁发了《规划设计条件通知书》，批准原告在3920平方米用地范围内按规划设计条件进行规划方案设计。2008年4月24日，十堰市规划局向原告和物资促进中心颁发了编号为2008-044号《建设工程规划许可证》（副本），许可“柳福苑商住楼”项目建筑层数为地上19层地下1层以及公建配套设施等。2009年2月14日，工程通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》（建字第2009-210号），2010年1月28日，工程办理竣工验收备案（备案证明书编号420111100014）。2010年8月24日，原告向被告提交了建设项目竣工土地验收申请书和所需资料，申请对“柳福苑商住楼”建设用地竣工验收。被告在土地验收过程中经测绘，确定“柳福苑商住楼”的现实容积率为6.7。因为此前原告按照2.3容积率交纳的土地出让金，现实容积率为6.7，原告须补缴土地出让金。湖北大华房地资产评估有限公司受原告委托对改变容积率补缴出让金土地使用权价格进行评估，2010年12月7日，大华房地资产评估有限公司做出《土地估价报告》，估价宗地差价192.6719万元。2010年底，十堰市人民检察院在侦办十堰市规划局副局长黄少平涉嫌滥用职权案件过程中，发现原告公司少交土地出让金，通知被告对原告公司该项目土地增值部分的土地出让金价值进行评估。2011年4月7日，原告向十堰市人民检察院补缴了20万元土地出让金，2011年5月13日，被告召开的地价会审会审议通过：原告须按照湖北大华房地资产评估有限公司的评估的地价补缴土地出让金192.1231万元。2015年7月被告地籍科对原告涉案项目东西四至进行了勘验，2015年8月6日，被告监察大队出具验收意见“补缴土地出让金”。2016年5月13日，十堰市人民检察院向被告出具书面材料通知：“我院于2011年4月办理市规划局副局长黄少平滥用职权案件，发现市兆庆房地产开发公司调整规划增加容积率，经湖北大华房地资产评估有限公司对该公司土地出让金的补缴评估报告书，暂收取的人民币贰拾万元为该公司补缴土地出让金的一部分款项，其余部分补缴款由市国土局收取”。2016年原告申请补缴出让金，得知须按照2013年《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的新规定补缴土地出让金近1600万元，方可办理“柳福苑商住楼”建设用地竣工验收及该宗地土地使用权的分割和分户登记。目前，“柳福苑商住楼”已经入住192户业主，2010年之前此192户业主都取得了房屋所有权证，但由于上述原因未给192户业主办理土地分户登记，无法办理不动产权证书。另，2017年8月16日被告市国土局向本院提交十堰市人民政府办公室十政办发（2016）128号《十堰市解决不动产登记“有房无地”历史遗留问题实施方案》，在文件中明确“处置原则总体思路：绝不能因开发商违法，让群众买单，基本原则：实行三分开、三同时、三核实，（一）依例办证，实行三分开。即：将查处开发企业违法违规问题与为群众办证分开；将行政审批和专项验收与为群众办证分开；将税费征缴与为群众办证分开，对办证应缴纳的土地出让金、契税、维修基金等税费，由责任单位负责征收。（二）依法行政，落实三同时。在优先解决群众办证的同时，启动最严格的法律追究、追缴、追讨程序”。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作”的规定，十堰市人民政府确定被告十堰市国土资源局自2016年3月后为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。原告已于2006年10月19日取得《国有土地使用证》，该宗土地的初始登记已经完成。原告要求被告为其售出的房屋办理不动产登记，实际是涉案土地上房屋的土地使用权转移登记。原告先后于2010年8月、2016年8月提交建设项目竣工土地验收申请和办理不动产转移登记的相关申请，被告亦不否认收到原告申请。被告于2011年5月召开的地价会审会上审议决定对原告补征192.1231万元土地出让金，但原告公司该建设项目因牵涉刑事案件，客观上存在补缴情况不定的因素。《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当按照下列要求进行查验：1、不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；2、有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；3、登记申请是否违反法律、行政法规规定。”《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：1、不动产权属证书；2、买卖、互换、赠与合同；3、继承或者受遗赠的材料；4、分割、合并协议；5、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；6、有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；7、相关税费缴纳凭证；8、其他必要材料。以此可知，申请不动产转移登记的法定要件中不包括申请人补缴土地出让金的凭证。被告亦未提供相关法律依据支持补缴土地出让金系办理建设用地竣工验收、履行不动产转移登记的法定前置程序。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第（四）项“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行审查：法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”，此处的“完税或者缴费凭证”应当理解为买卖不动产的税费，而非审查土地出让金的缴纳情况。且原告出售给业主的192户房屋早已办理房屋所有权证书，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，原告申请被告履行法定职责为其办理不动产转移登记理由成立。至于原告违反土地出让合同拖欠土地出让金的行为，被告依法应当采取相应的行政强制措施或其他救济途径保护国家利益不受损害。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条的规定，判决如下：被告十堰市国土资源局于本判决发生法律效力后30日内履行为原告十堰市兆庆房地产开发有限公司开发的“柳福苑商住楼”建设项目（土地使用证号待0002155）的建设用地办理不动产转移登记的法定职责。案件受理费50元由被告十堰市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元，款汇湖北省十堰市中级人民法院，十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰五堰支行。帐号：17×××33。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 长  刘绪喆审 判 员  王爱武代理审判员  黄 皓二〇一七年九月三十日书 记 员  吴金城