河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10074号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘艳，女，汉族，1978年11月19日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王华丽，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛静一，北京大成（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏维，女，汉族，1993年1月9日出生，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：**，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建辉，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。上诉人刘艳因与被上诉人魏维房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初8635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。刘艳上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人没有协商解除合同。二、被上诉人应当承担违约责任。魏维辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘艳向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2019年9月2日签订的《租赁合同》；二、被告向原告支付免租期租金24000元，违约金86400元，2020年5月3日至实际解除合同之日的租金14400元（每日按800元计算，计算至2020年5月20日主张至实际解除之日止），及滞纳金2592元，拖欠的水费150元、物业费250元，以上共计103792元；三、被告赔偿恶意毁损商铺给原告造成的房屋损失30610元；四、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2019年9月2日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：原告将位于金水区国基路102号院四月天32号楼1单元1-2层东户，建筑面积233.78平方米的房产出租给被告，被告同意承租。被告确认在签署合同时已全面、充分了解该房产的现状，被告对于上述情况已充分了解知悉并在约定本合同租金等条件时予以充分考虑，并同意签署及履行本合同。租赁期限36个月，自2019年10月3日起至2022年10月2日止。装修期自2019年9月3日起至2019年10月2日止。租金以月租金为标准，前半年按季度，后期按半年缴纳。第一年租金24000元／月，从第二年开始每年循环递增5％。被告必须在费用到期30日前缴纳下一期的租金。被告应于本合同签定之日支付原告履约保证金共计人民币贰万肆仟元整，该履约保证金在租赁期满后15个工作日内且被告无违约的情况下无息退还。除本合同另有约定外，在承租期内任意一方提前终止合同，则应提前3个月书面通知对方，双方同意解除的，提前解约方需支付当年租金的30％的违约金给对方作为经济补偿。造成损失的，应同时赔偿守约方相应的经济损失。双方就合同其他条款也作出了详细约定。落款处有原告刘艳、被告魏维签字捺印。二、原告提交《未按时交款通知函》一份，内容显示：魏维已于2019年9月2日与本人签订《租赁合同》，承租金水区国基路102号院四月天32号楼1单元1-2层东户商铺。现因贵方未按照双方约定期限于2020年3月2日前缴纳2020.4.3-2020.10.2期间的租金144000元的全部租金，特通知被告于2020年4月10日前缴纳以上费用。另外，根据被告与原告签订的《租赁合同》相关约定，被告如不按期缴纳，原告有权向被告追究下法律责任：（1）被告应支付装修期间的租金24000元；（2）被告应承担违约金86400元；（3）被告应承担滞纳金（迟交一日按1％收取）；（4）如果被告不履行上述义务，原告有权与被告解除合同、没收已缴纳的履约保证金。通知人刘艳，落款日期2020年4月9日。三、原、被告之间的微信聊天记录显示，2020年2月27日下午4时2分，被告称“提前一个月给你们说就行了是吧，这算是提前一个月了，你们看该找其他租户就先找着吧，不好意思，我们实在是没钱了”，原告称“你这边要不行你可以试试转让，毕竟咱这都是刚装修的，毕竟你们装修花这么多钱，多少能降低点损失”。2020年4月7日下午1时49分，被告称“我们干到这个月底，不租了，你们往外出租吧”，原告称“好”。四、2020年5月20日，原告与河南皓之轩装饰设计工程有限公司签订《装饰工程承包合同》一份，主要约定：工程地址金水区国基路102号院四月天32号楼1单元1-2层东户，委托方式包工包料，工程总价款30610元。落款处有原告刘艳签字捺印，河南皓之轩装饰设计工程有限公司加盖印章。五、2019年9月2日，原告给被告出具收据一份，内容显示收到魏维交来金水区国基路102号院四月天32号楼1单元1-2层东户商铺履约保证金24000元。原告在庭审中称，2019年9月2日，《房屋租赁合同》签订后，将涉案房屋租赁给被告使用，其要求自判决之日解除《房屋租赁合同》，涉案房屋其已向房东退租并进行赔偿。被告存在未经与原告协商一致，单方解除合同；将房屋破坏损毁；未按期足额缴纳房屋；拖欠物业费、水电费等违约行为，因被告违约，被告的押金24000元不予退还。其要求被告支付免租期房租24000元，并解除合同，收回房产，没收被告的履约保证金及已缴纳的租金，同时被告还应全额向原告补交装修期间的租金。六、被告在庭审中称，2019年9月2日，《房屋租赁合同》签订后，其当天交付了三个月（10、11、12月）的租金及24000元的押金共计78000元，本应交96000元，因一楼左侧开间在合同签订当日经原告同意转租给童装店，童装店押一付一，共18000元，已单独支付给原告。根据双方口头约定，其向原告支付了全部的装修费共8000元，该装修是原告按照其要求对房屋进行的重新装修。2019年12月4日，其应原告要求支付了2020年1-3月的租金72000元，2020年3月9日，其应原告要求向被告提前支付了4月的租金24000元。其于2020年5月2日搬离，搬离之前已将水电费、物业费全部结清。涉案房屋在2020年5月20日已与下一家承租人签订租赁合同，下一承租人于2020年5月26日办出营业执照，说明该房屋在2020年5月6日-11日已实际交付下一承租人使用。被告提供了微信转账及银行流水以证明其交纳过的租金和履约保证金。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。根据双方微信聊天记录显示，被告于2020年2月27日向原告表示不想继续租赁本案所涉房屋，后又于2020年4月7日明确向原告表示其干到月底，不再继续租赁房屋，原告回复好，故可以认定被告已提前向原告发出解除合同通知，原告表示同意，双方协商一致解除合同的意思表示明确，因被告认可其于2020年5月2日搬离房屋，故原审法院认定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已经向原告支付至2020年5月2日的租金168000元及履约保证金24000元，故至合同解除之日，被告已付清之前的租金，原告主张被告支付自2020年5月3日起至实际解除合同之日的租金及滞纳金，依据不足，原审法院不予支持。综合本案证据，原告不能证明被告存在违约行为，原告主张违约金86400元，依据不足，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告赔偿恶意损毁商铺给其造成的房屋损失30610元，仅提供了河南皓之轩装饰设计工程有限公司出具的《装饰工程承包合同》以及四月天门面房维修恢复费用项目明细，该项费用没有相应的发票予以印证，且原告认可该费用没有实际产生，故原告该项主张，证据不足，原审法院不予支持。原、被告双方约定装修期自2019年9月3日起至2019年10月2日止，考虑到双方在租赁期限36个月的前提下约定1个月的装修免租期，现被告实际租用7个月，故原审法院酌定被告赔付原告租金19333元（24000元÷36个月×29个月）。原告主张被告支付拖欠的水费150元、物业费250元，依据不足，原审法院不予支持。原、被告双方协商解除《房屋租赁合同》，被告请求原告退还押金即履约保证金24000元，合法有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘艳与被告魏维签订的《租赁合同》于2020年5月2日予以解除。二、被告魏维于判决生效后十日内向原告刘艳支付房屋租金19333元。三、原告刘艳于判决书生效后十日内向被告魏维退还履约保证金24000元。四、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1494元，原告刘艳负担1279元，被告魏维负担215元。反诉费减半收取200元，由原告刘艳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据双方微信聊天记录显示，双方对解除房屋租赁合同已协商一致，原审法院认定双方《房屋租赁合同》于2020年5月2日解除并无不当。因被上诉人已交齐合同解除前的房屋租金，故上诉人要求被上诉人承担违约金的诉求本院不予支持。综上所述，刘艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2988元，由刘艳负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年八月二十一日书记员  李苗苗