文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初11577号原告：佛山市安力信物业服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道**金安大厦**，统一社会信用代码914406055608562969。法定代表人：岑丽芳。委托诉讼代理人：钟远玉，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。被告：黄炳源，男，汉族，1965年3月21日出生，住广东省佛山市南海区，原告佛山市安力信物业服务有限公司诉被告黄炳源物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月2日受理后，依法适用简易程序于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟远玉、被告黄炳源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2014年4月起至2017年7月的物业管理费194823.2元；2、被告向原告支付从2014年2月21日至2014年5月20日已垫付的电费139.68元；3、被告向原告赔偿逾期支付物业管理费违约金118267.42元（暂计至2017年7月20日）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。以上一至三项暂合计：313230.3元。事实和理由：原告与被告于2011年5月16日签订了三份《金安大厦前期物业管理服务协议》，约定原告向被告所持有的金安大厦314、315、408号物业（以下统称该物业）提供物业服务。该物业万写字楼，建筑面面积分别为187.33平方米、56.23平方米、131.10平方米，共374.66平方米，物业管理费的标准为13元／平方米／月，按建筑面积计算，即该物业每月应交物业管理费为4870.58元。被告须于每月5号或之前支付当月物业管理费、代垫水电费，逾期缴纳，每逾期一日须按所欠物业管理费总额的千分之一支付违约金。但是，被告未按物业管理协议支付物业管理费，也未向原告支付已经垫付的电费，拖欠原告自2014年4月至今的物业管理费194823.2元；2014年2月至2014年5月的电费139.68元经原告多次催促，被告仍未向原告缴纳拖欠的物业管理费和电费。被告逾期支付物业管理费，按约定，被告每日应向原告赔偿应付款的千分之一的违约金。截止至2017年7月20日，因被告逾期缴纳欠付物业管理费而产生的违约金为118267.42元。综上，被告长期拖欠物业管理费等费用，给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，原告为此特具状法院，请求法院依法判决。被告辩称，一、拖欠物业管理费并不是被告主观故意为之。被告名下的金安大厦314、315、408号己于2010年为佛山市友源变压器铁芯有限公司（以下简称佛山友源公司）作贷款担保抵押给广东省南海农村商业银行松岗支行。佛山友源公司于2014年5月起不还1700万贷款及所产生的利息导致农商行起诉被告（（2014）佛南法狮民二初字第317号）。法院判决被告承担连带还款责任，被告名下的物业及财产均被查封或拍卖。即使这样，-至今银行的欠款还远远没有还清，被告根本无力偿还。二、拖欠物业管理费应该由被告及被告的前妻简赞英共同承担。被告与简赞英于2017年4月判决离婚（(2017）粤06民终1412号）。在夫妻存续期间的债务由被告一人承担，显然是不公平的。三、起诉主张的2014年4月至2015年7月物业管理费己超过两年诉讼期限。自购买金安大厦物业起，虽然登记在被告名下，但该物业的实际管理包括出租，租金收取以及交物业管理费等一直由前妻简赞英全权负责。而且至今，除了收到起诉书外，物业公司从没有向被告催收物业费。对于原告提交的所谓催收证据，2016年11月的EMS快递邮件被退，邮件上收件人电话139××******并不是被告电话。2017年3月的快递邮件上收件人的签名也并非被告本人签名。被告没有收到物业公司任何电话或者书面的催收。因此，2014年4月至2015年7月物业管理费已超过两年诉讼期限，法院应不予支持。四、违约金明显过高，应当减免。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，在起诉书中，原告主张的物业管理费为194823.2元，但主张的违约金高达118267.42元，己经大大超出其损失的30%，应该减免违约金。综上所述，被告并不是故意拖欠物业管理费，而是被告没有能力支付物业公司主张的部分物业管理费己经超过诉讼时效而且违约金过高，请求法院依法驳回被告的诉讼请求因为被告名下的物业及财产均被查封或拍卖，即使法院判决要求被告支付相关的物业管理费，也面临着无则产可执行的局面。为了减少双方的损失及避免司法资源的浪费，被告愿意庭外和解，希望物业公司可以帮忙出租被告金安大厦314、315、408物业，用租金来抵偿物业管理费。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告对原告的举证均无异议，本院予以确认。被告没有向本院提交证据。根据采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：原告（甲方）与被告（乙方）曾签订三份《金安大厦前期物业服务协议》，约定：乙方每月须向甲方缴纳物业管理费，收费以乙方承租/买卖单元的建筑面积计算，标准为13元/㎡/月，首年按12元/㎡/月标准计算，由业户按其拥有建筑面积交纳，物业服务费不含业主单元内空调能耗及维护费，乙方物业服务费计收的起始日按《收楼通知书》的约定。乙方应于每月5日或之前向甲方缴交当月物业管理服务费。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。因乙方原告空置单元，乙方仍需向甲方支付每月的物业管理服务费。乙方须按《金安大厦管理服务费用一览表》中规定的收费标准及其实际用电量于每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水、电费及其他应缴费用，乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。协议签订后，原告依约提供物业管理服务，被告拖欠案涉三单元自2014年4月起的物业管理服务费及拖欠相关电费。原告于2016年11月18日《催缴通知》，向被告主张314、315、408单元欠缴物业服务费及电费。并通过EMS邮寄，该邮件上记载电话非本人，要求退回。2017年3月16日《催缴通知》向被告主张314、315、408单元欠缴物业服务费及电费。并通过EMS邮寄，该邮件上记载拒收。原告于2017年8月2日向法院起诉，要求被告支付拖欠的物业管理服务费、电费及违约金等。另，原告于2017年8月3日去房产部门查询案涉三单元，房屋座落：佛山市南海区桂城街道南海大道北20号金安大厦314，建筑面积为187.97，权利人为黄炳源，单独所有；房屋座落：佛山市南海区桂城街道南海大道北20号金安大厦315，建筑面积为56.42，权利人为黄炳源，单独所有；房屋座落：佛山市南海区桂城街道南海大道北20号金安大厦408，建筑面积为131.55，权利人为黄炳源，单独所有。本院认为，原告与被告签订的《金安大厦前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对协议双方均具法律约束力。原告依约向被告提供物业服务。原告主张被告拖欠2014年4月起至2017年7月期间的案涉三单元的物业管理服务费及相关电费，被告无异议，本院予以确认。原告主张按《金安大厦前期物业服务协议》上双方约定的建筑分别为187.33平方米、56.23平方米、131.10平方米，共374.66平方米计算案涉三单元的物业服务费，原告主张的面积低于实际确权面积且系双方约定的计算物业费的建筑面积，本院予以支持。物业服务协议约定按建筑面积计算，标准为13元/㎡/月，2014年4月至2017年7月20日（共计40个月），案涉三单元的物业服务费为194823.2元（374.66×13×40）（详见附表），本院对原告主张的物业管理费予以支持。依照《金安大厦前期物业服务协议》约定被告应于每月5日前交纳本月物业管理服务费，原告主张从当月6日起计算违约金，本院予以支持。依照双方在《金安大厦前期物业服务协议》约定的日千分之一标准，折算年利率达到36.5%，但被告不支付物业管理费所造成的原告损失只是占用资金利息损失，故本院酌定参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》予以调整，并确定被告应以每月物业服务费为本金，从当月6日起按年利率24%计付利息予原告,暂计至2017年7月20日为78844.95元（详见附表），原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告称本案债务应由其前妻共同承担，但本案原告起诉的仅为被告一人，属于原告自由处分的权利，原告是否起诉被告前妻并不能影响被告对本案债务的承担。因物业管理费每月均产生，属于一持续的过程，目前该费用产生过程尚未终结，原告提起本案诉讼，不属于超过诉讼时效。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄炳源应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年4月至2017年7月20日期间的物业管理服务费194823.2元及利息78844.95元予原告佛山市安力信物业服务有限公司，并应以194823.2元为本金从2017年7月21日起至实际清偿之日止按年利率24%计付利息予原告；二、被告黄炳源应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年2月21日至2014年5月20日已垫付的电费139.68元；三、驳回原告佛山市安力信物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取2999.23元（原告已预交），由原告负担392.78元，由被告负担2606.45元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。原告已预交的2606.45元，在本判决生效后三十日内，经原告申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郭焕桃二〇一七年九月二十日书记员  郭明婷附表：            月份              物业管理费              开始日期              结束日期              天数              年利率              利息                  2014-4              4870.58              2014-4-6              2017-7-20              1201              0.24              3899.71                   5              4870.58              2014-5-6              2017-7-20              1171              0.24              3802.30                   6              4870.58              2014-6-6              2017-7-20              1140              0.24              3701.64                   7              4870.58              2014-7-6              2017-7-20              1110              0.24              3604.23                   8              4870.58              2014-8-6              2017-7-20              1079              0.24              3503.57                   9              4870.58              2014-9-6              2017-7-20              1048              0.24              3402.91                   10              4870.58              2014-10-6              2017-7-20              1018              0.24              3305.50                   11              4870.58              2014-11-6              2017-7-20              987              0.24              3204.84                   12              4870.58              2014-12-6              2017-7-20              957              0.24              3107.43                   2015-5              4870.58              2015-1-6              2017-7-20              926              0.24              3006.77                   2              4870.58              2015-2-6              2017-7-20              895              0.24              2906.11                   3              4870.58              2015-3-6              2017-7-20              867              0.24              2815.20                   4              4870.58              2015-4-6              2017-7-20              836              0.24              2714.54                   5              4870.58              2015-5-6              2017-7-20              806              0.24              2617.12                   6              4870.58              2015-6-6              2017-7-20              775              0.24              2516.47                   7              4870.58              2015-7-6              2017-7-20              745              0.24              2419.05                   8              4870.58              2015-8-6              2017-7-20              714              0.24              2318.40                   9              4870.58              2015-9-6              2017-7-20              683              0.24              2217.74                   10              4870.58              2015-10-6              2017-7-20              653              0.24              2120.33                   11              4870.58              2015-11-6              2017-7-20              622              0.24              2019.67                   12              4870.58              2015-12-6              2017-7-20              592              0.24              1922.26                   2016-1              4870.58              2016-1-6              2017-7-20              561              0.24              1821.60                   2              4870.58              2016-2-6              2017-7-20              530              0.24              1720.94                   3              4870.58              2016-3-6              2017-7-20              501              0.24              1626.77                   4              4870.58              2016-4-6              2017-7-20              470              0.24              1526.12                   5              4870.58              2016-5-6              2017-7-20              440              0.24              1428.70                   6              4870.58              2016-6-6              2017-7-20              409              0.24              1328.04                   7              4870.58              2016-7-6              2017-7-20              379              0.24              1230.63                   8              4870.58              2016-8-6              2017-7-20              348              0.24              1129.97                   9              4870.58              2016-9-6              2017-7-20              317              0.24              1029.32                   10              4870.58              2016-10-6              2017-7-20              287              0.24              931.90                   11              4870.58              2016-11-6              2017-7-20              256              0.24              831.25                   12              4870.58              2016-12-6              2017-7-20              226              0.24              733.83                   2017-1              4870.58              2017-1-6              2017-7-20              195              0.24              633.18                   2              4870.58              2017-2-6              2017-7-20              164              0.24              532.52                   3              4870.58              2017-3-6              2017-7-20              136              0.24              441.60                   4              4870.58              2017-4-6              2017-7-20              105              0.24              340.94                   5              4870.58              2017-5-6              2017-7-20              75              0.24              243.53                   6              4870.58              2017-6-6              2017-7-20              44              0.24              142.87                   7              4870.58              2017-7-6              2017-7-20              14              0.24              45.46                   合计              194823.2                                                                      78844.95