四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2562号 上诉人（原审原告）：郭祁蓉，男，1954年4月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：林朝敏，四川秉鉴律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王素军，女，1954年5月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：林朝敏，四川秉鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘锴，男，1976年12月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：岳萍，四川高鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文铮，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘瑜，女，1975年1月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：岳萍，四川高鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文铮，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨敏，女，1978年7月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：岳萍，四川高鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文铮，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈勇胜，男，1982年5月14日出生，汉族，住四川省宜宾县。 被上诉人（原审被告）：杨莉，女，1972年1月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人郭祁蓉、王素军因与刘锴、刘瑜、杨敏、杨莉、陈勇胜确认合同无效纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人郭祁蓉、王素军及郭祁蓉、王素军的委托诉讼代理人林朝敏，被上诉人刘锴、杨敏及刘锴、刘瑜、杨敏的委托诉讼代理人岳萍、刘文铮，被上诉人陈勇胜、被上诉人杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭祁蓉、王素军上诉请求：撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4933号民事判决，改判：1.确认陈勇胜与刘锴、刘瑜于2015年10月28日签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效；2.刘锴、刘瑜协助将位于成都市青羊区的房屋所有权返还至郭祁蓉、王素军名下；3.刘锴、刘瑜、杨敏、杨莉、陈勇胜共同支付因返还房屋所有权而产生的全部税费；4.刘锴、刘瑜、杨敏、杨莉、陈勇胜共同承担本案的诉讼费、保全费、申请财产保全所支付的保险费。二审庭审中，郭祁蓉、王素军当庭变更上诉请求为：确认陈勇胜和刘锴、刘瑜于2015年10月28日签订的《成都市存量买卖合同（自由成交）》无效。并当庭撤回一审起诉请求第2、3、4项。刘锴、刘瑜、杨敏、陈勇胜、杨莉均当庭同意郭祁蓉、王素军撤回上述起诉请求。 事实与理由：1.二审法院应当采纳已经生效的四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191刑初551号刑事判决中查明与本案有关的案件事实作为本案的定案证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，在刘锴在没有相反证据足以推翻其在公安机关的笔录以及已经生效刑事判决中查明的案件事实的情况下，二审法院应当以该刑事判决认定的事实为准。同时，该刑事判决已经查明，刘锴是通过向案外人江某购买了江某对郭祁蓉享有的债权，但该债权转让并未通知到债务人郭祁蓉，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，此次债权转让行为对债务人郭祁蓉不发生法律效力。2.2015年10月28日，陈勇胜持2014年3月4日《委托书》签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》的行为是无权代理处分郭祁蓉、王素军财产的行为。依照合同法第四十八条、第四十九条及一百三十二条规定，对郭祁蓉、王素军不发生效力。陈勇胜二审中关于2015年10月28日之后才知晓郭祁蓉、王素军偿还完毕贷款的陈述，与事实不符，系虚假陈述。根据陈勇胜在诉讼中的陈述、相关书面证据以及陈勇胜作为专业贷款公司负责信贷工作的工作经验和背景，表明陈勇胜在明知2014年3月4日郭祁蓉、王素军向包括其在内的4名泛华公司员工出具的经过公证的《委托书》是仅针对郭祁蓉、王素军在南充市商业银行股份有限公司成都高新支行和泛华公司处贷款20万元一事，在明知其上级江某帮助郭祁蓉、王素军偿还南充市商业银行股份有限公司成都高新支行和泛华公司的20万元贷款后且陈勇胜的代理权限终止后，仍于2015年10月28日前往成都市房管局，仍利用郭祁蓉、王素军出具的《委托书》，签署了《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，并且还与刘锴、刘瑜、杨莉、杨敏共同签署了《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》。应当被认定为代理权终止后实施的无权代理处分郭祁蓉、王素军财产的行为。一审判决扩大该授权委托书的代理范围及代理期限，任由受托人随意处置债务人房屋，不利于社会稳定。3.2015年10月28日，《成都市存量房买卖合同（自由成交）》签订时，郭祁蓉、王素军没有出售案涉房屋的真实意思表示，郭祁蓉、王素军也没有让与担保的意思表示，与刘锴、刘瑜之间也不存在其他法律关系。本案及郭俊涉嫌犯诈骗罪一案中，郭祁蓉、王素军主观上均没有出售案涉房屋的意思，客观上也没有出售案涉房屋的意思表示；也没有任何证据可以证明2015年10月28日前有人告知并征求过郭祁蓉、王素军关于出售案涉房屋给刘锴、刘瑜的意见，郭祁蓉、王素军也没有在事后对案涉房屋的买卖进行了追认。郭祁蓉、王素军没有让与担保的意思表示，各方也未达成关于让与担保的合意，因此《成都市存量房买卖合同（自由成交）》也不构成让与担保。根据一审、二审各方提交的证据材料和陈述，也表明郭祁蓉、王素军与刘锴、刘瑜不存在其他的法律关系。4.2015年10月28日，《成都市存量房买卖合同（自由成交）》的签订，根据合同法第五十二条规定，本案相关证据足以证明该合同系陈勇胜、刘锴、刘瑜恶意串通和损害郭祁蓉、王素军房产事实的存在。5.2015年10月28日，《成都市存量房买卖合同（自由成交）》的签订，系刘锴、刘瑜与陈勇胜以合法形式掩盖非法目的的行为，应为无效合同。本案中，陈勇胜、刘锴、刘瑜、杨莉、杨敏通过虚假的房屋买卖行为，签署符合法律规定形式的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，达到保障刘锴资金安全的目的，最终演变成刘锴、刘瑜占有案涉房屋的非法目的，严重损害了郭祁蓉、王素军的合法财产权益，应当被认定为无效合同。6.刘锴、刘瑜在签署案涉合同时不是善意的购房者，也没有支付购房款，不能适用物权法关于善意取得的规定。2015年6、7月份，刘锴在江某处购买了郭祁蓉的债权且该债权转让并未通知郭祁蓉、王素军，在郭祁蓉未偿还江某债务的情况下，刘锴、刘瑜、陈勇胜、杨莉、杨敏去房管局就案涉房屋办理了产权过户登记的相关手续，签署合同时的目的是为了保障刘锴对郭祁蓉享有的债权，且明知陈勇胜是江某的下属，任职于泛华公司；也没有协商房屋的价格；刘锴、刘瑜也没有向郭祁蓉、王素军支付购房款等等。刘锴、刘瑜在此次交易过程中的行为均表明其不是善意购买的，不能适用物权法关于善意取得的规定。 刘锴、刘瑜、杨敏辩称，1.陈勇胜持有公证委托书与刘锴签订房屋买卖合同行为是有权处分行为。根据公安机关笔录，陈勇胜认可了江某已与郭祁蓉达成了卖房偿债的意思合意，其代理卖房的交易对象、交易价格、交易方式等均由其公司领导江某与郭祁蓉达成了合意，陈勇胜和委托人郭祁蓉均认可公证委托书合法有效，其代理郭祁蓉实施签订存量房买卖合同为有权代理。刘锴、刘瑜知晓该公证委托书已经房管局官方认可其有效性的前提下，已尽谨慎义务核查了陈勇胜的代理权限，且相关陈述均证明交易价格为参考当时房管局指导价格，代理人陈勇胜签订价格为72万元的存量房买卖合同价格公允且符合交易习惯。刑事询问笔录中，泛华公司员工对授权委托书和收款安排的管理不能对抗善意买受人。2.郭祁蓉、王素军有卖房偿债的意思表示，并对房屋过户给刘锴的买卖行为知情。首先，郭祁蓉自认对2014年3月4日公证委托书知情并认可。郭祁蓉认可与江某存在债权债务关系，是基于江某为其偿还其在泛华公司的借款，江某作为新的债权人，实际控制了房屋权属证书，对此郭祁蓉未举证证明其实施反对江某行使卖房偿债的行为。由郭祁蓉提供的证据其与第三人的房屋买卖合同印证了双方已形成对卖房偿债合意并已实际操作过卖房行为。其次，郭祁蓉有卖房偿债的意思表示，其明知公证委托书可以由委托方自行申请撤销委托情况下，仍继续委托陈勇胜等人代为出售房屋，并放任江某实际控制其房屋权属证书，应视为认可江某可处置案涉房屋用以抵债的意思表示。根据郭祁蓉在刑事案件的询问笔录，证明郭祁蓉对房屋过户及交易价格、支付方式等知情。3.郭俊为郭祁蓉的独生子，其与刘锴签订的《房屋买卖合同》（实为《回购协议》）和《房屋租赁协议》，均是对刘锴系房屋所有权人的认可。4.双方当事人不存在其他法律关系，刘锴在不知晓债权债务人实际本金和利息明细的前提下，按江某的陈述的仅以口头形式受让江某无法收回的债权，不符合交易习惯。5.陈勇胜与刘锴、刘瑜不存在恶意串通的情形。陈勇胜与刘锴、刘瑜在存量房买卖合同签订前并不认识，不存在任何关联关系，双方没有串通的可能性。陈勇胜明确表示其在代理行为过程中并未获取其他利益，刘锴在房管局指导价下购买房产并积极支付房款，也不存在恶意。刘瑜买房后即迁移户口并实现子女就读，也证明了其购房目的为学区房，其购房意图符合交易习惯，不存在恶意。6.陈勇胜与刘锴、刘瑜签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》合法有效。刘锴、刘瑜作为买受人履行了全部购房款的义务，系合法的所有权人。刘锴已支付购房款26.81万元与40万，并在占有期间将房屋出租给郭祁蓉、王素军同住的儿子郭俊，其未支付的房租用于抵扣购房款尾款6万元。7.郭祁蓉、王素军提起的房屋买卖合同无效之诉系恶意诉讼，损害了善意买受人刘锴的合法权益。自刘锴现场收房之日后，郭祁蓉及郭俊与刘锴达成了租赁房屋和回购房屋的调解，且其子郭俊签订了系列书面合同，郭祁蓉没有通过回购涉案房产重新对涉案房屋实现所有权，在郭俊因诈骗行为被刑事追责且房屋买卖合同实际履行三年限期时，才以诉讼方式保全涉案房屋，其存在主观恶意。8.存量房买卖合同的合同目的不存在非法目的，合同合法有效。民法总则第一百五十三条规定对无效行为的规定，其立法本意是对无效行为适用范围进行了限制，避免民事活动因无效认定处于不稳定状态。综上所述，一审有关事实认定正确。郭祁蓉、王素军的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 杨莉辩称，首先，案涉房屋交易过程杨莉完全没有参与，只是按江某的安排配合完成案涉房屋抵押权设立和过户手续，不应承担任何法律责任。其次，为保证案外人40万元的债权的实现，签订了没有实际履行的《抵押借款合同》，把案涉房屋抵押在杨莉名下。关于杨莉签署的《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》和《同意函》的问题。在签署相关文件前，刘锴找到江某说让杨莉协助将案涉房屋解除抵押登记手续，并承诺只要杨莉协助办理解除抵押登记手续就将郭祁蓉欠的喻权衡的利息及郭祁蓉借的杨莉和江某的钱、违约金等20多万元给付了，杨莉就同意在江某指示及刘锴要求下按房管部门的格式要求签字了。对于收到刘锴转款后出具的收条也是应要求写的，签字等具体情形记不清楚了。 陈勇胜辩称，陈勇胜是泛华公司的员工，主要负责处理一些手续。案涉公证委托书系应公司要求作为受托人办理的是担保泛华公司作为债权人通过南充市商业银行股份有限公司成都高新支行向郭祁蓉出借的20万元。案涉房屋买卖交易全过程均未实际参与，只是在过户当日按其当时的上级江某指示到了房管局，当时手续办得差不多了，现场陈勇胜仅系在已经填写完成的买卖合同署了自己的名字，过户房屋是带抵押过户，办手续需要的产权证原件、公证书原等件均不由其持有，不清楚案涉房屋交易价格等任何协商过程。 郭祁蓉、王素军向一审法院起诉请求：1.判令确认陈勇胜与刘锴、刘瑜于2015年10月28日签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效；2.判令刘锴、刘瑜协助将位于成都市青羊区的房屋所有权返还至郭祁蓉、王素军名下；3.判令刘锴、刘瑜、杨敏、杨莉、陈勇胜共同支付因返还房屋所有权而产生的全部税费；4.判令刘锴、刘瑜、杨敏、杨莉、陈勇胜共同承担本案的诉讼费、保全费、申请财产保全所支付的保险费。 一审法院认定事实：2014年3月4日，郭祁蓉、王素军（委托人）与候景昌、周恭宇、钟生茂、陈勇胜（受托人）于成都市律政公证处办理了委托公证，委托事项主要为：代为到房管部门查阅房屋档案及相关资料；代为查询上述房屋抵押贷款的情况；代为办理结清贷款的相关手续、领取结清凭证，在结清贷款后代为到产权部门办理注销顺位抵押登记、注销抵押登记的相关手续，并领取上述房屋的《房屋所有权证》以及《国有土地使用权证》；代为出售上述房屋，代为选择交易对象、确认交易价格并签订《房屋买卖合同》、《转移登记申请表》及询问笔录等办理房地产转让所需要签署的相关文件，办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的转移登记手续，并收取售房款；代为进行房地产产权登记资料变更、撤销；如遇买方以按揭方式购买上述房屋，配合买方办理相关手续，包括签署银行的相关文件、开立银行卡、代为确认银行收款账户并收取银行按揭款；如遇买方以全款方式购买上述房屋，代为办理资金监督、开立银行卡、代收售房款及签署相关文件等事宜；协助购买方办理并领取《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；代为到产权、税务部门办理查档核税的手续，同时核实维修基金等。 2014年3月5日，郭祁蓉、王素军（甲方）、泛华公司（乙方，委托贷款人）及南充市商业银行股份有限公司成都高新支行（丙方，受托贷款人）签订了《南充市商业银行人民币资金委托贷款合同》，贷款金额为20万元，并进行了强制执行效力的债权文书公证。 2015年3月27日，郭祁蓉与赵凤娟签订《房屋买卖合同》，约定将其所有的位于青羊区5万元的价格出卖给赵凤娟。 2015年5月5日，喻权衡与赵凤娟签订《借款合同》，约定赵凤娟向喻权衡借款40万元，借款期限为2个月，从2015年5月5日至2015年7月4日。 2015年5月5日，郭祁蓉、王素军向南充市商业银行股份有限公司成都高新支行转款145249.73元，结清贷款全部本息。 2015年6月11日，杨莉（甲方、抵押权人即出借人），郭祁蓉、王素军（乙方、借款人，丙方、抵押人）签订了《抵押借款合同》，主要约定：甲方根据乙方的请求，同意向乙方发放借款，借款金额为500000元；借款期限为2个月，从借款发放2015年6月11日起至2015年8月10日。抵押物为青羊区，并进行了抵押登记。 2015年7月2日，杨敏（甲方、抵押权人即出借人），郭祁蓉、王素军（乙方、借款人，丙方、抵押人）签订了《抵押借款合同》，主要约定：甲方根据乙方的请求，同意向乙方发放借款，借款金额为650000元；借款期限为1个月，从借款发放2015年7月2日起至2015年8月1日；抵押物为青羊区，并进行了抵押登记。 2015年7月2日，郭祁蓉出具一份担保书，载明：借款人张私明于2015年7月借款本金65万元，还欠杨敏本金65万元，现以郭祁蓉位于青羊区房屋产作为担保抵押，如实际借款人张私明于2015年8月30日前未还剩余本金及利息，由郭祁蓉负责偿还本息及违约金。 2015年10月28日，刘锴、刘瑜与陈勇胜（代理人）签订了《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，双方约定案涉房屋成交价格为720000元。同日，提交了案涉房屋所有权转移登记申请，杨莉、杨敏作为抵押权人，签字并签署意见“我们作为抵押权人同意此房出售，如出现任何法律问题责任自负，本人知晓以上房屋存在抵押，并承诺领证后尽快解除抵押”。 2015年11月16日，刘锴向杨莉转款268100元，杨莉出具收条：刘锴代郭祁蓉支付借款本息及费用用于支付购房款。 案涉房屋于2015年11月3日登记至刘锴及刘瑜名下。 2016年3月7日，郭祁蓉向成都市公安局青羊区分局报案称其房屋被擅自变更产权。 2017年9月30日，刘锴与郭俊（郭祁蓉与王素军之子）就案涉房屋签订了《租赁协议》，主要约定：租赁期为共12个月，自2017年10月1日起至2018年9月30日止，租金为10000元/季度。 2019年7月26日，案涉房屋所在小区的物业管理公司四川省无声物业发展有限责任公司出具一份《居住证明》，内容为：兹有我小区业主郭祁蓉、郭俊于2017年至2018年3月居住于金沙芙蓉苑。 一审另查明：刘锴与杨敏系夫妻关系，刘瑜系刘锴的姐姐。 一审审理中，1.郭祁蓉、王素军、刘锴、杨敏确认2015年6月11日及7月2日的《抵押借款合同》实际并未履行，刘锴主张该合同是为第三方作的担保，刘锴的债务人张私明向刘锴借款，将要还给刘锴的40万元直接支付给了郭祁蓉的债权人杨莉，刘锴向郭祁蓉履行了支付款项的义务，代郭祁蓉抵销了债务；2.陈勇胜陈述其为泛华公司的工作人员，因贷款最长逾期时间为3个月，郭祁蓉、王素军未归还借款，江某代郭祁蓉、王素军归还了南充市商业银行股份有限公司成都高新支行的贷款，该贷款实际是由杨莉出资归还，后江某将房屋抵押给杨莉，故签订了房屋买卖合同，卖房款用于偿还之前的贷款。 一审法院认为，各方当事人签订的《南充市商业银行人民币资金委托贷款合同》及郭祁蓉、王素军出具的经公证的委托书均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在办理委托公证后的次日，郭祁蓉、王素军、泛华公司及南充市商业银行股份有限公司成都高新支行签订了《南充市商业银行人民币资金委托贷款合同》，从签订时间来看，公证委托书是为了保证贷款及时偿还而作出，但就委托书载明的委托事项为十二项及“委托期限至上述委托事宜办理完毕为止。”之约定内容来看，委托事项并非仅针对贷款事宜。上述合同签订后，2015年5月5日，喻权衡与赵凤娟签订《借款合同》约定赵凤娟向喻权衡借款40万元。2015年6月11日杨莉与郭祁蓉、王素军签订《抵押借款合同》，2015年7月2日杨敏与郭祁蓉、王素军签订《抵押借款合同》，虽然两份《抵押借款合同》未实际履行，但从案涉房屋均进行了抵押登记的事实，以及2015年7月2日郭祁蓉出具担保书，对张私明欠杨敏本金65万元以房屋进行担保的事实来看，郭祁蓉除《南充市商业银行人民币资金委托贷款合同》涉及的贷款外，还有对杨敏、杨莉的其他债务，而杨莉、杨敏、刘锴、陈勇胜关于借款事实、购房款如何支付的陈述能与以上事实及本案查明的其他事实相印证。杨敏在对郭祁蓉享有债权，且案涉房屋尚有抵押登记的情况下，刘锴作为杨敏的配偶以72万元的房价购买案涉房屋也符合交易惯例。故在陈勇胜有明确授权，郭祁蓉未偿还完所有债务的情况下，陈勇胜与刘锴、刘瑜签订《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，刘锴基于其与杨敏的夫妻关系，向案涉房屋抵押权人杨莉支付了合理对价以抵销杨莉与郭祁蓉、王素军之间的债权债务，以及抵销杨莉与郭祁蓉、王素军的债权债务，该行为符合法律规定，故上述房屋买卖合同合法有效，一审法院对郭祁蓉、王素军关于合同无效的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回郭祁蓉、王素军的全部诉讼请求。案件受理费100元，诉讼保全费5000元，共计5100元由郭祁蓉、王素军承担。 二审中，郭祁蓉、王素军向本院提交如下证据： 1.2019年3月9日刘锴向郭祁蓉发送手机短信，拟证明通过刘锴告知郭祁蓉“尽快回过来，好不容易有人出价要买”的内容，2015年10月28日签订房屋买卖合同并不是真实的房屋交易行为。如果是真实的，所有权人刘锴和刘瑜出售房屋无需征得郭祁蓉的同意。 2.成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191刑初551号刑事判决，拟证明根据生效刑事判决查明内容，刘锴陈述2015年6月、7月刘锴是购买了郭祁蓉与江某之间的债权，而郭祁蓉、王素军均不知情。2015年11月刘锴和江某为了保证资金安全而办理的过户手续，郭祁蓉、王素军没有出售案涉房屋的真实意思表示，没有让与担保的意思表示。 3.郭祁蓉名下四川天府银行业务交易账单以及中国工商银行历史明细清单，拟证明江某、杨莉共向郭祁蓉出借了借款仅本金304249.73元。郭祁蓉在2015年5月5日已经提前归还完在南充市商业银行股份有限公司成都高新支行的贷款，在2015年5月15日提前归还完在中国工商银行贷款，与刑事判决书中刘锴和江某的陈述是相吻合，郭祁蓉并不拖欠陈勇胜、刘锴、刘瑜、杨莉、杨敏任何款项。 4.郭祁蓉、王素军申请证人江某出庭作证，拟证明刘锴和江某为了保证刘锴受让江某债权资金安全而办理的过户手续，案涉房屋买卖合同的签订并无房屋买卖的真实意思表示。 刘锴、刘瑜、杨敏质证认为，1.对手机短信的真实性、合法性是予以认可，关某不予认可。在2018年10月中旬郭祁蓉的儿子被刑拘直至逮捕，被刑拘当天郭祁蓉一家来找到刘锴，请求刘锴出钱解救郭俊。刘锴出于好心以及实际情况，被郭俊诈骗了180万元的情况下，仍然愿意给予郭祁蓉一家一定照顾及帮助，但是郭祁蓉想要50万元，刘锴没有同意。在此过程中，为了代偿被郭俊诈骗的损失，刘锴也急需卖房收回一定的资金。由于郭祁蓉与刘锴有共同的诉求，也仅是就相关情况通报了郭祁蓉。2.对成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191刑初551号刑事判决引用的刘锴对与本民事案件有关的事实陈述部分不完整，仅记录了询问笔录中2018年11月和2019年1月的询问笔录内容，并没有对刘锴在2019年6月对事实的陈述。刘锴实施的就是购房行为，没有债权转让的情况。刘锴本人在质证时当庭对该刑事判决关于购买债权部分的陈述的真实性不予认可。3.银行交易单系复印件，对真实性、合法性、关某不予认可，即便是真实的，也只能证明郭祁蓉与其他人之间有债权债务关系，与本案无关。4.对江某证人证言的真实性、合法性、关某不予认可。江某的债权本可以通过抵押权主张其权益，且江某对郭祁蓉债权的本息计算不明确的情况下，刘锴基于交易习惯不可能口头同意江某单方的债权债务转移的陈述。刘锴与江某之间没有债权转让的行为。 陈勇胜质证认为，1.对证人江某证言中涉及陈勇胜的部分予以认可，陈勇胜是按照江某的指示办理协助办理手续。2.郭祁蓉、王素军举示其余证据与陈勇胜无关，不发表质证意见。 杨莉质证认为，1.对证人江某证言中涉及杨莉部分的陈述予以认可，杨莉是按照江某的指示办理协助办理手续。2.郭祁蓉、王素军举示其余证据与杨莉无关，不发表质证意见。 二审中，郭祁蓉、王素军、刘锴、刘瑜、杨敏申请调取已生效的成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191刑初551号刑事判决卷宗中涉及本案当事人陈述的案卷资料。本院依职权调取了上述卷宗中关于刘锴、郭祁蓉、陈勇胜、江某、郭俊、侯景昌等人在公安机关做出的如下询问笔录： 1.成都市公安局高新分局三瓦窑派出所于2018年11月28日及2019年1月15日、6月25日、6月27日向刘锴做的询问笔录4份； 2.成都市公安局高新分局三瓦窑派出所于2019年4月3日、6月24日向郭祁蓉做的询问笔录2份； 3.成都市公安局高新分局三瓦窑派出所于2019年5月21日向陈勇胜做的询问笔录1份； 4.成都市公安局高新分局三瓦窑派出所于2019年4月30日、6月24日、6月26日向江某做的询问笔录3份； 5.成都市公安局高新分局三瓦窑派出所2019年6月28日向郭俊做的询问笔录1份； 6.成都市公安局高新分局三瓦窑派出所于2019年6月26日向泛华公司人员侯景昌做的询问笔录以及侯景昌向公安出示的相应的委托书、公证书及办理贷款的相应合同。 刘锴、刘瑜、杨敏质证认为，1.刘锴所做四份笔录前后描述不一致。刘锴本人不认可在公安机关2019年1月15日、2018年11月28日的询问笔录，否认该笔录的真实性。刘锴的委托诉讼代理人认为刘锴作为被害人对询问笔录的事实陈述这方面不了解程序，后期的询问笔录，才是刘锴的真实意思表示，应以2019年6月25日、6月27日笔录里面陈述的事实为准。2.从郭祁蓉的笔录可以看出，郭祁蓉知晓交易价格为72万元，郭祁蓉对刘锴向江某支付60余万元以及尾款是向郭祁蓉支付的情况均为知情，且形成了自认。同时，郭祁蓉对购买房产是事实认可的，否则不会在收房后三年才提起合同无效的诉讼。3.陈勇胜的笔录证明了刘锴在和房管局专业的机构指导下打印了双方的购房合同，陈勇胜的委托公证书其真实有效，且经过了房管局的查验认可，刘锴购房的行为实属善意。4.江某的份询问笔录均说明了郭祁蓉对江某有债务，但并没有事实和书面证据证明江某对刘锴有真实的债权债务转让关系。5.郭俊的询问笔录主要陈述内容是回购房产的双方约定，与本案过户前的房屋买卖关系无直接关某。且郭俊作为刑事案件的犯罪嫌疑人，刘锴作为受害人，郭俊作出的不利于刘锴的询问笔录，可能是基于对其刑事判决的走向，与本民事案件无关。6.案外人侯景昌的询问笔录系在刑事案件的陈述与本案民事购房买卖关系无关。 郭祁蓉、王素军质证认为，对上述询问笔录真实性、合法性、关某均无异议，认可笔录中记载陈述，询问笔录进一步证明过刘锴和江某为了保证资金安全而办理的过户手续，郭祁蓉、王素军没有出售案涉房屋的真实意思表示，没有让与担保的意思表示。刘锴及其委托诉讼代理人在认为该刑事判决以及刘锴于2018年11月28日、2019年1月15日在成都市公安局高新分局三瓦窑派出所做的两份《询问笔录》中刘锴本人陈述不真实的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，在刘锴在没有相反证据足以推翻其在公安机关的笔录以及已经生效刑事判决中查明的案件事实的情况下，应当以该刑事判决认定的事实为准。 陈勇胜质证认为，陈勇胜对其在公安做的询问笔录的真实性、合法性、关某均予以认可。对其他当事人接受询问情况不知情，不发表意见。 杨莉质证认为，杨莉仅协助刘锴、陈勇胜、江某等人办理手续。杨莉对上述公安询问笔录均不知情，不发表意见。 鉴于本案证人江某实际参与了案涉交易全过程，本院将其在公安机关作的询问笔录交由其确认，江某表示认可其案涉询问笔录的真实性、合法性及关某。同时表示由于时间太长，在本案中证言有不清晰之处，均以该询问笔录记载内容为准。 本院经审查认为，1.关于已生效的成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191刑初551号刑事判决和该刑事诉讼案件卷宗中公安机关做出多份询问笔录的采信问题。刘锴认为对刑事判决中载明的部分当事人陈述及刘锴在公安机关接受询问笔录部分不真实。刘锴的委托诉讼代理人认为应以刘锴于2019年6月25日、6月27日公安机关询问笔录记载为准，前期做出在公安机关做出的询问笔录并非其真实意思表示，同时认为部分询问笔录与本案没有关某，部分上述证据不能作为认定本案事实的依据和证据。郭祁蓉、王素军主张应当以该刑事判决认定的事实为准。本院认为，民事诉讼与刑事诉讼不尽相同，相较而言，民事诉讼的关注点主要在于当事人的过错和民事责任，因其一般只涉及当事人的财产等民事权益，故在民事诉讼事实认定中并不采用过高的证明标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”该规定已经确立了我国民事司法实践中的“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。在本案中，公安机关调查郭俊诈骗一案中就涉及到本案房屋交易对多个关联人员所进行的询问笔录中，涉及本案多方当事人的笔录都不是孤证，相互印证，形成了一条比较完整的证据链，而且刘锴作为刑事受害人在公安机关接受询问笔录作出证言的可信性较高，刘锴并未举证证明公安机关在对其进行上述询问时和制作前两份询问笔录中采取了不当手段应排除该证据，也未就在此后的公安机关询问笔录中做出否认前述笔录内容的陈述。且上述公安机关询问笔录均经过刑事诉讼当庭质证后作为生效刑事判决的定案证据及事实予以确认，其证明力甚至超过了民事诉讼证据所要求达到的高度盖然性程度。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项关于“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，刘锴在没有举示相反证据足以推翻其在公安机关的笔录以及已经生效的刑事判决书中查明的案件事实的情况下，本院对于已生效的成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191刑初551号刑事判决和该刑事诉讼案件卷中公安机关询问笔录的真实性、合法性、关某依法予以确认，依法采信。2.2019年3月9日手机短信的真实性得到刘锴本人的认可，且该短信内容与本案关键待证事实有关某，故本院对该手机短信的真实性、合法性、关某予以确认，依法予以采信。3.银行业务交易明细系复印件，本院依法不予采信。4.证人江某出庭证言与其在公安机关接受询问笔录及生效刑事判决中采信内容一致，本院依法予以采信。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 另查明：1.已生效的成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191刑初551号刑事判决载明：“有经庭审质证、认证的下列证据证实：……被害人刘锴的陈述。证实2015年6、7月的时候，泛华公司江某找到他，将一个债权卖给了他，郭俊的父亲郭祁蓉就是债务人，抵押的房子就是郭祁蓉名下在金沙芙蓉苑的一套144.02个平方的商品房。2015年11月，郭俊父子并没有还钱，他就跟江某到房管局，通过公证，把郭祁蓉的房子过户到他和他姐姐刘瑜的名下。2016年春节后，他到郭祁蓉家中，把房产证给郭祁蓉看，通知他们直接搬家，郭祁蓉就不同意，郭俊当时也在，郭俊说他找江某。后来他们在金沙派出所见面，他就和郭俊父子协商只要还清他的本息，他再过户回来也可以。就这样他和郭俊父子就认识了……证人江某的证言。证实大概在2014年，郭祁蓉在泛华金融集团有限公司贷款了20万，并且用名下在金沙小区的一套住房作为抵押。当时郭祁蓉还不上贷款，他就给郭祁蓉提出由他私人借款40万给郭祁蓉，郭祁蓉还清贷款，解除房产抵押……后来郭祁蓉就没有理他了，也不说还本金的事，利息一年多也不给。所以在过了一年多的时间，他就把这个债务关系转移给刘锴，然后刘锴就到房管局办理抵押房产过户。他就没有过问这件事了。他转给刘锴价格是62万左右，是计算了本息的。郭祁蓉当时的房产价值应该值110万元左右……”。 2.2014年3月5日郭祁蓉、王素军与南充市商业银行股份有限公司成都高新支行签署的《抵押合同》中载明案涉房屋抵押暂作价1201100元。郭祁蓉、王素军在二审中陈述案涉房屋为青羊区学区房，房屋价格一直上涨，2015年10月28日时市场价值在150万元以上。 3.2015年10月28日签订的《成都市存量房买卖合同（自由交易）》中对于房屋交易具体内容只有房屋成交价格填写为72万元，其余关于房屋现状、过户时间、履行期限、地点和方式、房款的支付、税费的承担、房屋交付、免责条款、违约责任，争议处理方式等填写内容全部为空白。二审审理过程中，刘锴陈述在2015年10月28日出售房屋并申请房屋所有权转移登记时江某约了相关的抵押权人杨敏、杨莉，受托人陈勇胜、买受方刘锴、刘瑜等各方到场协商房屋交易价格、付款方式及交房时间。陈勇胜陈述未参与协商过程，出售案涉房屋时系按江某指示进行，其仅在合同上进行了签字，在签订合同前后并未告知郭祁蓉、王素军，也未代收过房款或向郭祁蓉、王素军支付过款项。江某陈述其未在现场协商，过户房屋仅为保障转让给刘锴的债权的资金安全，72万元仅为参照房管部门指导价格，并没有协商过房屋价格。杨莉陈述仅系协助办理手续，未参与协商。刘锴、刘瑜在相关人员予以否认参与房屋协商的情况之下，未提供证据证明签订合同时的协商情况。刘锴陈述自己居住房屋距离案涉房屋很近，在购买该房屋时未去看过房屋，未找过郭祁蓉、王素军。 4.关于案涉房款的支付情况。刘锴当庭陈述房款72万元分为三部分支付，即2015年7月7日刘锴的债务人张私明将要还给刘锴的40万元直接支付给了杨莉，2015年11月16日，刘锴向杨莉转款268100元，由于郭祁蓉拒绝于2016年3月5日交房故未支付尾款，此后用郭俊与刘锴签订的租赁合同的房租6万余元用于抵扣尾款。江某和杨莉认可收到前述两笔款项，陈述2015年6、7月份，江某对郭祁蓉享有的债权在计算了本金和利息的情况下以62万元左右的价格卖给了刘锴，郭祁蓉陈述所欠江某债务本金为30余万元。各方当事人均认可从未向郭祁蓉、王素军直接支付过案涉购房款项。 5.刘瑜系刘锴姐姐，刘锴与杨敏系夫妻关系，江某与杨莉系男女朋友关系，刘锴与江某于2013年认识。2014年3月4日时，侯景昌、周恭宇、钟生茂、陈勇胜，均为泛华公司的员工。在案涉房屋合同签订时，江某系陈勇胜在泛华公司的主管领导。 6.郭祁蓉、王素军在一审诉讼提交了（2018）川民申3886号民事裁定书及杨敏、刘锴在其他法院涉及民间借贷案件的明细表，陈述刘锴长期通过房产抵押，签订抵押借款合同，从中收取高额利息且采取“转单平账”以贷还贷方式不断垒高债务，属于“套路贷”。刘锴、杨敏不予认可。刘锴在二审中陈述与江某存在民间借贷诉讼纠纷。 本院认为，上诉人郭祁蓉、王素军在本案审理期间撤回了部分起诉请求，已经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许郭祁蓉、王素军撤回部分诉讼请求。本案二审审理范围为陈勇胜以郭祁蓉、王素军名义与刘锴、刘瑜于2015年10月28日签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》的效力认定问题。根据郭祁蓉、王素军上诉请求和刘锴、陈勇胜、刘瑜、杨莉、杨敏的答辩意见，本院将本案二审争议焦点分述如下： 对于本案中陈勇胜代郭祁蓉、王素军与刘锴、刘瑜签订的房屋买卖合同效力之判定，应从案涉合同所体现的合意内容予以判断。对合意内容的判断，首先应当确定作出合意的主体身份。本案中，从合意的主体在形式和实质上存在偏差。从形式层面分析，案涉合同系郭祁蓉、王素军与刘锴、刘瑜所签订，只是郭祁蓉、王素军系通过其受托人陈勇胜完成合同的缔结。但从实质层面分析，郭祁蓉、王素军在合同缔结时，由于主债务的清偿，其对于陈勇胜的委托关系已因主合同的履行终结而告消灭，因此陈勇胜缔结合同所依据的意思表示并非郭祁蓉、王素军所作出。而据已查明之事实，陈勇胜系受到江某的指示，进而与刘锴、刘瑜缔结案涉合同。因此，案涉合同所体现合意的主体，实际应为江某与刘锴、刘瑜。由于形式层面和实质层面中，主体身份认定的差异，必然影响对于合同效力之判断，因此采用合同主体认定标准是本案在认定合同效力前所必须审慎判定的争点之一。对此，本院认为，应当从实质主体作为主体认定标准，理由如下：一是根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”从该条分析，法条对于主体表述为行为人，从字面解释应认定为作出行为之人，从本案中应认定为实质作出意思表示之人。因为对于恶意的判断，必须结合行为人的身份、特点、行为目的进行判断，如果以形式层面确定合同方作为标准，则陷入将未作出行为的形式主体与具体行为进行结合考量，则必然无法得出恶意与否的判断。其次，就本案而言，郭祁蓉、王素军并未作出与刘锴、刘瑜缔结合同出卖案涉房屋之意思表示，但如将二人认定为本条所称之行为人，则不免产生权利人损害自身利益之悖论。同时，亦不符合责任自负之一般原则。 关于本案中陈勇胜出售房屋是否系无权处分的问题。郭祁蓉、王素军主张出具于2014年3月4日的公证授权委托书委托事项仅针对2014年3月5日的贷款事宜作出，在该笔贷款已经清偿完毕时委托事项已经终止，陈勇胜持案涉公证授权委托书出售房屋的行为系无权处分的。刘锴、刘瑜主张持公证授权委托书出售房屋的行为系有权处分。陈勇胜在二审中当庭陈述阶段表示在办理房屋过户手续时不知道郭祁蓉、王素军已经偿还完毕泛华公司的款项，房屋过户时是取得抵押权人杨敏、杨莉同意的带抵押过户，其仅系按江某的指示在案涉房屋过户时在合同上签字，其并未参与出售房屋过程、办理房屋过户时其并未持有公证委托书和房屋权属证书。本院认为，首先，从案涉公证委托书出具时间看，其签订于《南充市商业银行人民币资金委托贷款合同》前一日，受托人陈勇胜作为泛华公司员工以此取得了案涉房屋的全权授权。以这二者来看，郭祁蓉给予陈勇胜案涉房屋全权授权之行为目的，仅得目的于为签订《贷款合同》之先行为，因此，结合陈勇胜所陈述其行为系受其在泛华公司上级江某指示之事实，可以确定陈勇胜之行为系为其作为泛华公司员工的职务行为。其次，根据郭祁蓉、王素军与泛华公司及南充市商业银行股份有限公司成都高新支行《南充市商业银行人民币资金委托贷款合同》约定看，泛华公司是委托贷款人，房屋产权证及他项权证原件放在泛华公司及银行，而江某、陈勇胜、郭祁蓉、王素军也当庭陈述该笔贷款的实际债权系泛华公司。第三，郭祁蓉、王素军出具公证委托书委托泛华公司员工陈勇胜等人办理案涉房产还款的相关一切事宜、注销抵押登记、出售上述房产等内容，事后泛华公司实际取得了房屋产权证及他项权证，这些事实表明，郭祁蓉、王素军与泛华公司之间形成了因借款产生的抵押关系，而出具委托书的目的是解决郭祁蓉、王素军不能还款而处分抵押物清偿债务的问题。《委托书》的实质就是债务到期不能清偿时由泛华公司处分抵押物清偿债务，该行为违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，因此，该行为属于流押行为无效，陈勇胜无权处分案涉房屋。一审法院认定委托书是为了保证贷款偿还作出但有委托事项并非仅针对贷款事宜且期限为委托事项完毕，此种认定给予了债权人对案涉房屋的任意处置权，违反流押禁止性规定，本院二审依法纠正。 根据前述理由，案涉合同是否认定无效，则应当着重分析江某与刘锴、刘瑜之间是否存在恶意串通损害郭祁蓉、王素军利益之事实。本院认为，首先，签订《成都市存量房买卖合同（自由成交）》的整个交易过程，与一般的房屋买卖行为有诸多的明显不同之处，其交易行为、合同中约定的内容，与各方当事人的陈述均存在诸多矛盾之处。本案诉讼中，部分当事人在签订了当事人如实陈述保证书的情形之下，仍存在与已生效刑事判决载明内容及公安机关的询问笔录不一致陈述之处，并多次作出前后矛盾的陈述，严重违反了诚信诉讼原则。其次，纵观整个房屋买卖合同签订及过户的整个过程，更加符合近年来层出不穷的小额借贷抵押后为保障资金安全采取的形式，而不符合一般的房屋买卖的交易过程，且本案中的证人证言及相关的证据材料，已经形成了完整的证据链条，可以确认案涉房屋买卖合同签订并不是真实的房屋交易的意思表示。第三，结合前述关于案涉合同所体现的合意内容的认定，郭祁蓉、王素军并没有委托陈勇胜或者江某代为出卖房屋的意思表示，亦中没有证据证明郭祁蓉、王素军与刘锴、刘瑜达成房屋买卖的合意。 案涉房屋于2015年11月3日登记至刘锴及刘瑜名下，判断该《成都市存量房买卖合同（自由成交）》是否为合法有效的合同还应判断刘锴、刘瑜是否符合善意取得的条件，是否享有善意买受人的抗辩权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”首先，房屋买卖因涉及较大额资金，房屋买受人一般都会持谨慎的态度，查看房屋、向产权人了解出售房屋依据、了解市场行情等，刘锴、刘瑜在与陈勇胜签订合同购买案涉房屋过程中，既不查看房屋，亦不向原产权人郭祁蓉、王素军了解情况，其本身不符合常情。其次，从2015年10月28日签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》约定房屋出售价格72万元来看，2014年3月5日进行贷款时房屋评估作价即为120余万元，且刘锴陈述居住在案涉房屋附近小区，则其应当知道该价格明显低于案涉房屋所在地及周边相同情形的房屋单价，合同房价款明显不合理。第三，从案涉《成都市存量房买卖合同（自由成交）》本身内容的约定来看，合同关键内容严重缺失，买卖双方均对自己的权利义务在合同条款表示出不合常理的漠然，房屋交易的主要条款仅有价款一项进行约定，且购房价格的协商各方当事人陈述不一致。刘锴主张在过户当日由江某召集刘锴、刘瑜、杨莉、杨敏、陈勇胜一起协商的72万元。杨莉、陈勇胜陈述没有参与价格协商，江某陈述当日不在场，而认可协商的刘瑜、杨敏与刘锴是属于利害关系人。对于低于市场价格的72万元房款的磋商过程及“先付款后签合同”及分笔付款等重要付款事项均在合同中约定等多次不合理之处，刘锴、刘瑜均未举证证明也无合理说明，不符合交易习惯。第四，从案涉合同约定72万元价款的给付情况，结合各方当事人陈述的给付价款的情况来看，第一笔款项系在签订房屋买卖合同三个多月之前就先行支付超过一半的购房款，且在后来签订的买卖合同中也没有涉及到提前支付40多万元的约定。第二笔款项于案涉房屋已经过户到刘锴、刘瑜名下后十多日给付，第三笔尾款是案涉房屋过户两年多后基于郭祁蓉之子郭俊与刘锴签订的房屋租赁协议抵扣租金的方式给付，该抵扣支付房款方式并没有房屋买卖当事人约定。在上述已经不符合常理的价款给付且相关房款没有实际向出卖人进行过支付的情形之下，刘锴、刘瑜主张给付房款具体数额与本案查明的抵押借款合同上的金额及租赁协议上的金额并不能形成一致。故本案中的证据不能认定已经实际支付购房款72万元。第五，刘锴、刘瑜与陈勇胜签订《成都市存量房买卖合同（自由成交）》的整个交易过程，与一般的房屋买卖行为有诸多的明显不同之处，其交易行为、合同中约定的内容，与各方当事人的陈述均存在诸多矛盾之处，部分当事人多次作出前后矛盾的陈述且不能做出改变陈述的合理理由。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条第一款、第二款关于“当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前的陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定”之规定，本院对刘锴、刘瑜关于自己系善意买受人的主张不予采纳。 依民事诉讼审查之局限性，除法律明确规定须为法院职权审查范围之事实，法院审查范畴系受当事人诉请主张之拘束。本案中，郭祁蓉、王素军诉请确认陈勇胜以其名义与刘锴、刘瑜于2015年10月28日签订的《存量房买卖合同》无效，且刘锴、刘瑜、郭祁蓉、王素军均陈述就案涉房屋签订买卖合同时与对方当事人不存在其他法律关系。故本案的审查范围亦限于对该合同的效力以及影响效力之相关事实进行审查。就合同无效的判定，系根据合同缔结之时是否存在导致合同无效之事实，如事实成立则依法定之原因，合同即属无效。在无法律明确规定之情形下，该无效状态不可因后行为的实施而对原合同效力进行补正。对刘锴、刘瑜主张郭俊认可回购房屋之陈述是否属于对《成都市存量房买卖合同（自由成交）》效力的补正行为问题。首先，《存量房买卖合同》从形式上看，合同双方为郭祁蓉、王素军与刘锴、刘瑜双方，郭俊在无郭祁蓉、王素军授权之情形下，不具有代位追认之权利；其次，即使郭俊作出回购房屋意思表示之事实真实存在，其结果亦系在郭俊与刘锴之间形成关于案涉房屋的另一合同关系，但该合同并非本案所审查之范畴，本院亦缺乏审查之权力。 综上所述，郭祁蓉、王素军的上诉请求依法成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4933号民事判决； 二、确认陈勇胜以郭祁蓉、王素军名义与刘锴、刘瑜于2015年10月28日签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效。 一审案件受理费100元、保全费5000元，由刘锴、刘瑜、陈勇胜负担；二审案件受理费75元，由刘锴、刘瑜、陈勇胜负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年八月三日 书记员 何佳林