四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初4554号 原告：张凤，女，1966年5月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：袁沙林，四川及第律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：程渝，四川及第律师事务所律师。一般授权。 被告：谢张望，男，1987年3月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：宋国放，四川易通律师事务所律师。一般授权。 原告张凤与被告谢张望确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凤及委托诉讼代理人袁沙林、被告谢张望的委托诉讼代理人宋国放均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张凤向本院提出诉讼请求：1.确认谢张望与案外人朱玉华签订的成都市青羊区群益路2号1栋7单元2号房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用及其他一切费用由谢张望承担。事实与理由：张凤与案外人朱玉华系母女关系，朱玉华已于2019年3月去世。案涉房屋与案外另一房屋系拆迁安置房，共有权人为张凤及父亲张清贤、母亲朱玉华、胞弟张志成四人，案涉房屋一直按惯例先后登记在户主张清贤、朱玉华名下，约定案涉房屋为张凤所有，案外另一房屋为张志成所有。现案外另一房屋已过户至张志成名下，2020年3月张凤在准备案涉房屋过户登记时，才得知朱玉华已与谢张望在2016年4月以签订房屋买卖合同的形式将案涉房屋过户到谢张望名下。为了维护张凤合法权益，故诉至法院。 谢张望辩称，1.张凤没有任何证据证明其为案涉房屋所有权人，张凤也不是案涉合同的相对方，故张凤无权主张案涉合同无效。2.朱玉华为案涉房屋所有权人，朱玉华有权处分该案涉房屋。案涉房屋买卖合同是谢张望与朱玉华真实意思表示，不违反法律规定，买卖合同真实有效，且谢张望为善意买受人，双方之间房屋买卖合同成立。合同签订后，双方已就案涉房屋办理了物权变更登记。3.张凤就案涉房屋主张权利，已过诉讼时效。 经审理查明，张清贤系张凤父亲，朱玉华系张凤母亲，张英系张凤同胞姐姐，张志成系张凤同胞弟弟。 位于青羊区，含2层楼房共6间、瓦房1间、草房1间，农房证号为苏金字第××号，登记所有权人为张清贤，共有权人张清贤、朱玉华、张志成、张凤。 2000年11月16日，拆迁单位成都市青羊区统一征地办公室（甲方）与被拆迁人张清贤（乙方）签订《拆除农村居民私产房屋产权交还协议书》，载明甲方根据成国土征【1998】103号和川国土函【1998】2033号文件，对苏坡乡金沙村九组实施了统征。在已统××范围××乙方居住的私有房屋。甲方以基本相同建筑面积的房屋同乙方进行产权交换，经双方协商达成协议如下：甲方拆除乙方私产房屋建筑面积为191.03平方米，甲方以Ａ幢6单元5号4楼套3的116.34平方米，Ａ幢7单元2号2楼套2的86.3平方米（合计面积202.64平方米）新建楼房建筑面积与乙方进行房屋交换。第九条计价办法约定，交换房屋建筑面积202.64平方米，私产房屋建筑面积191.03平方米，购买建筑面积11.61平方米，人口4人，并详细约定了计价办法。《拆迁住户登记表》载明农房证号为9-037的房屋产权人张清贤，下方括号内载明共有人张清贤、朱玉华、张志成、张凤。2001年8月22日，张清贤通过拆迁交换方式取得位于成都市青羊区群益路2号1栋7单元2楼2号的房屋（业务件号：权3253833）。 2015年12月8日，朱玉华、张英、张凤、张志成办理继承权公证，四川省成都市国力公证处出具（2015）川国公证字第120163号《公证书》，载明以下主要事实：一、被继承人张清贤于2007年1月6日在四川省人民医院因病去世。二、继承人朱玉华、张英、张凤、张志成向本处申请继承被继承人张清贤生前与其配偶朱玉华共同所有的房产，即位于成都市青羊区战旗新区群康路A幢7单元2楼2号【权0679787】的住宅房屋。四、被继承人张清贤的父母均先于其死亡；张清贤的配偶朱玉华（朱玉华自配偶张清贤去世后至今未再婚）；张清贤的子女共三人张英、张凤、张志成。五、现继承人朱玉华表示继承被继承人张清贤遗留的上述房产，张英、张凤、张志成自愿书面放弃继承权。上述房产中属被继承人张清贤所有的份额为被继承人张清贤的遗产，被继承人的遗产应由其配偶、父母、子女共同继承，现张清贤的父母均先于其去世，其子女张英、张凤、张志成自愿书面放弃继承权，因此，兹证明被继承人张清贤遗留的上述房产由其配偶朱玉华一人继承。2015年12月22日，朱玉华通过继承方式取得案涉房屋所有权，并办理了产权变更登记。 2016年4月19日，朱玉华与谢张望签署《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：582648），约定：朱玉华将位于成都市青羊区群益路2号1栋7单元2楼2号的房屋出卖给谢张望，房屋成交价为350000元；买卖双方于2016年5月19日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记。2016年4月21日，前述房屋过户登记至谢张望名下。 另查明，成都市公安局青羊区分局光华派出所出具《门（楼）牌号变更证明》，载明：经核实，原青羊区战旗新区群康路A栋7单元2楼2号变更为青羊区群益路2号1栋2单元2楼2号。 2020年5月6日，张凤诉至本院。 以上事实有当事人陈述、身份信息、房屋信息查询记录、村镇房屋所有权证、《拆除农村居民私产房屋产权交还协议书》、《拆迁住户登记表》、（2015）川国公证字第120163号《公证书》、《门（楼）牌号变更证明》、《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》及庭审笔录在案佐证。 审理中，1.张凤提交《协议》，载明：2015年11月21日，谢直安、张英（甲方）与李杰、张凤（乙方）、张志成、李远琪、张志臻（丙方，见证人）签订《协议》，主要约定：2015年11月30日前，将群益路2号1幢7单元2楼右侧房屋过户到张凤所有；将群益路2号6单元7楼11号房屋过户到张英所有。张凤并述称结合其提交的村镇房屋所有权证明确写了有4个人、《拆除农村居民私产房屋产权交还协议书》上第九条明确载明“人口4人”、《拆迁住户登记表》明确载明共有人张清贤、朱玉华、张志成、张凤共计4人，提交该《协议》拟证明张英、张凤、张志成共同达成协议，约定案涉房屋归张凤所有。谢张望对《协议》真实性不予认可，认为房屋的所有权人朱玉华并没有在该协议上签字，事后也没有进行追认，农村自建房4人共有，不能证明案涉房屋的共有权人是4人，房屋查询登记信息上登记人上没有张凤名字，无法证明案涉房屋是张凤的。谢张望并称《协议》签订时朱玉华在场，但其拒绝签字，对此，张凤表示当时朱玉华确实在场，系因想到子女都已签字，就没有深究自己是否还要签字。2.张凤表示其诉称约定案涉房屋为张凤所有，案外另一房屋为张志成所有，系父母张清贤与朱玉华在世时的口头约定，《协议》亦可印证。3.张凤述称朱玉华于2019年3月去世，尚未注销户口，未提交相应证据。在继承权公证时表示放弃案涉房屋的继承权是为了方便案涉房屋过户，协议约定案涉房屋归张凤所有，但其后公证时放弃继承父亲的份额，这个矛盾恰好说明张凤放弃继承是为了便于过户，后没有及时过户的原因是因为母亲身体不好，为了让母亲名下有房安心。4.对于《门（楼）牌号变更证明》张凤、谢张望一致确认其中变更后的2单元应系笔误，应为7单元。5.张凤提交四川省人民医院-彩色经颅多普勒报告单（2007年1月6日），拟证明朱玉华因之前做过脑瘤手术，其民事行为能力有待确定。谢张望对该证据关联性不予认可。6.张凤提交朱玉华与谢张望签署的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》、税收缴款书、同地段小区历史成交价网页截图，拟证明在无朱玉华本人亲笔签名又无法确定其民事行为能力的情况下，朱玉华将案涉房屋以明显低于市场价过户给谢张望，且朱玉华未收到任何购房款。对此，谢张望对合同和税收缴款书三性无异议，对同地段小区历史成交价网页截图关联性不予认可，不能真实反映当时的市场价，认为当时的市场价应为每平方米5000元，其购买价值是相当的，并述称其以现金方式陆续向朱玉华支付了购房款，因朱玉华一直在谢张望家生活，故没有出具收条。7.张凤提交2015年12月18日朱玉华于张志成签署的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》，拟证明此次房屋买卖朱玉华到场并签字，认可该买卖行为，并具有签字的能力，在其后的4个月之后过户至谢张望名下的时候并未签字。谢张望认为该证据与本案无关，同时认为该套房屋与案涉房屋因张凤同时放弃这两套房屋的继承权，朱玉华作为唯一继承人取得房屋所有权，朱玉华陆续签署合同出售房屋，系其处分财产的行为，均为有效。 本院认为，张凤主张确认谢张望与朱玉华签订的案涉房屋买卖合同无效，经询问，张凤明确其请求权基础系认为张凤为案涉房屋的共有人，朱玉华转让案涉房屋系无权处分。本案的争议焦点在于：张凤是否系案涉房屋共有人，朱玉华转让案涉房屋是否系无权处分。本院评述如下：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，经查，案涉房屋因拆迁交换于2001年8月22日登记在张清贤名下，为张清贤和朱玉华共同所有，张清贤去世后，2015年12月22日朱玉华继承取得案涉房屋所有权，登记在朱玉华名下，以上事实有房屋信息查询记录和公证书可以印证，而无证据证明张凤系案涉房屋的共有人。朱玉华作为案涉房屋的所有权人，依法享有处分该房产的权利。朱玉华与谢张望签署《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》，并不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方并办理了案涉房屋的所有权变更登记，现房屋登记在谢张望的名下。张凤主张谢张望与朱玉华签订的案涉房屋的买卖合同无效，本院不予支持。 对于张凤提交的《协议》，本院认为，案涉房屋系朱玉华所有的房屋，朱玉华未在《协议》上签字，《协议》中对案涉房屋所有权的约定并未得到朱玉华的认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外”之规定，《公证书》足以认定经公证张凤放弃了对案涉房屋的继承权，该《公证书》具有强证明力，而《协议》并不足以推翻该公证证明。《协议》并不能证明张凤对案涉房屋享有所有权。 对张凤所称朱玉华与谢张望签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》的民事行为能力待确定，本院认为，根据张凤现有证据，并不能证明签署合同时朱玉华的民事行为能力。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回张凤的全部诉讼请求。 案件受理费100元（该款项已由张凤预交），减半收取50元，保全费4020元，合计4070元，由张凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 莉 二〇二〇年八月四日 书记员 唐丽萍