江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2370号上诉人（原审原告）：王丽，女，汉族，个体工商户，住新沂市。上诉人（原审原告）：刘建君，男，汉族，个体工商户，住新沂市。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘传胜，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉芹，女，汉族，无业，住新沂市。被上诉人（原审被告）：巩建中，男，汉族，个体工商户，住新沂市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：葛一支，江苏沭新律师事务所律师。原审第三人：新沂市北沟街道办事处，住所地新沂市北沟街道。法定代表人：蔡冲，该办事处主任。委托诉讼代理人：王画，该街道办事处法律顾问。上诉人王丽、刘建君因与被上诉人张玉芹、巩建中，原审第三人新沂市北沟街道办事处租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初8321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王丽、刘建君上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于上诉人与被上诉人之间的租赁期限，原审法院认定错误。上诉人与被上诉人在原租赁合同到期后形成不定期租赁关系。虽然双方当事人在2019年2月18日就得知涉案租赁场地将要拆迁，但上诉人与被上诉人之间仍保持租赁关系，双方的不定期租赁关系不应因知道拆迁公告而解除，而应以被上诉人明确提出解除租赁关系，或者涉案场地被实际拆迁，或者被上诉人与原审第三人签订书面拆迁补偿协议而解除。直到2019年5月初，租赁物仍处于租赁状态，承租人仍需要支付这期间的租金，故原审法院认为上诉人与被上诉人之间的租赁期限截至2019年2月18日是错误的，双方的租赁关系应截至2019年5月初。二、关于机械设备损失，原审法院未查清相应的事实。上诉人承租涉案场地时，场地一片狼藉，院墙和房屋也破烂不堪，是上诉人进行了修缮、整理、通电，并购齐机械设备，建造保温房，以便生产经营，故包括三相电、保温房在内的机械设备补偿均应属于上诉人。并且在一审中，被上诉人答辩时自认上诉人的机械损失是10000多元，一审法院没有采纳对被上诉人自认的对自己不利的事实，不符合法律规定。三、关于场地、房屋等补偿，原审法院未查清事实，且适用法律错误。根据公平原则，上诉人应得到相应的补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条的规定，涉案场地系由二上诉人修缮、维护，故被上诉人因上述不动产拆迁所获得的补偿，根据司法解释的规定以及公平原则，上诉人应得到相应的补偿。四、关于停产停业损失，原审法院认定事实错误，适用法律错误，停产停业损失应支付给上诉人。上诉人作为涉案场地的实际经营人，涉案场地因遇政府拆迁而不能继续用于经营，给上诉人造成损失是必然的，故原审法院认为上诉人具备另选生产经营场所的时间，对上诉人的该主张不予支持是错误的。原审第三人现场看到的也是涉案场地处于经营状态，才同意补偿停产停业损失。被上诉人因上诉人的经营行为获利，补偿理应支付给上诉人。退一步讲，基于公平原则，被上诉人也应对上诉人的经营损失给予一定的补偿，上诉人应获得80%的停产停业损失补偿。五、租金问题不属于本案审理范围。本案中，上诉人的诉求中不包含租金问题，被上诉人也没有提出反诉，根据“不告不理”的基本原则，法院不应主动审查，更不应该作出相抵的认定。并且一审法院关于租期截至点的认定也是错误的，导致租金的计算错误。被上诉人张玉芹、巩建中答辩称，1.一审法院认定双方租赁关系截止至2019年2月18日符合案件事实及双方约定。租赁协议第四条约定，如因政府行为或者其他不可抗因素无法实行本协议时，本协议终止。政府在厂房大门张贴拆迁公告，说明租赁合同因政府征收行为而无法履行，租赁合同终止。上诉人未实际搬离不是衡量双方租赁合同是否继续履行的标准，只要合同约定的终止条件成就，双方租赁合同即行终止。2.上诉人主张的机械设备损失不存在，上诉人经营所使用的机械设备在政府拆迁前已经搬离，政府补偿的是部分机械设备的搬迁费，一审法院在双方确定的基础上认定各项费用7000元是正确的。3.上诉人并未对其租赁的厂房等进行改建或者重建，仅仅是按照租赁合同约定的义务，对原有厂房、房屋、院墙进行维修，租赁合同也没有约定上诉人对于其维修后的厂房、房屋、院墙等享有财产权利，上诉人在既没有法律规定又没有合同约定的情况下无权享有征收补偿权益。4.停业停产补偿是政府对新沂市建武装饰材料厂的征收补偿，停业停产补偿数额是依照新沂市建武装饰材料厂房地产评估额的10%计算，与新沂市建武装饰材料厂是否实际经营或者租赁经营没有必然联系。而且，上诉人与被上诉人双方是租赁合同关系，租赁合同中没有约定租赁期间如遇政府征收，承租人享受拆迁利益，上诉人依据租赁合同无权享受任何基于拆迁征收所形成的利益。5.上诉人不仅拖欠2018年12月31日之前的租金11700元，且不定期租赁期间即截止至2019年2月18日仍然没有支付租金尚拖欠6164元，累计拖欠租金17864元，被上诉人在本案中没有提起反诉主张租金损失，但在答辩时已经作为抗辩理由表明观点，一审法院在本案中也没有直接裁判上诉人支付被上诉人租金，因此上诉人该部分上诉理由不能成立。6.关于上诉人称被上诉人在一审时自认其机械损失1万多元，被上诉人对该部分的表述是基于听拆迁部门工作人员说按上诉人的标准其损失大约在1万元左右，但最终实际数额应当以评估为准，被上诉人只是对其听到的机械损失情况作了陈述，并不是对上诉人损失的自认。王丽、刘建君向一审法院提出诉讼请求：1.张玉芹、巩建中返还房屋补偿费、机械设备损失费、停业损失费等各项损失456630元；2.第三人北沟街道办承担连带责任；3.案件受理费由被告共同负担。一审法院查明：双方当事人均系夫妻关系。2016年1月1日，刘建君（乙方）和张玉芹（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于新沂市北沟街道神山村五组（原新沂市建武装饰材料厂）的场地和厂房、房屋出租给乙方使用，主要载明：1.租期：三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；2.租金：第一年3万元，第二、三年均为5万元（每年1月5日前一次性付清），如未能按实交付，甲方有权终止协议，乙方承担违约金2万元；3.第一年乙方应对原有厂房、房屋、院墙进行维修并经甲方验收合格；4.租赁期间如因政府行为或其它不可抗力无法履行协议，则协议终止。2017年4月27日，王丽以上述租赁的场地和厂房、房屋为经营场所，成立新沂市翼妍环保建材厂，性质为个体工商户，经营范围包括玻镁板、水泥压力板生产、销售。租赁期满后，王丽、刘建君在涉案场地和厂房、房屋内继续生产经营，但双方未予签订租赁协议。对此，张玉芹、巩建中称已在期满之前告知王丽、刘建君不再续租，要求二人搬离，以及相关拆迁事宜，但王丽、刘建君未予认可，诉讼中张玉芹、巩建中未能就此提供证据。诉讼中，张玉芹、巩建中认可王丽、刘建君已付2016年、2017年的租金，但尚欠2018年的租金14500元。为此，王丽、刘建君认可尚欠2018年度租金4500元，以及2019年拆迁之前的租金，并提供相应证据，证明已向张玉芹、巩建中及其女儿巩小庆支付金额共计128300元（付款日期自2016年12月5日至2019年2月3日），但该款中2018年10月28日的1万元系其他用途，并非租金。至2019年2月18日（农历正月十四日）左右，王丽、刘建君打电话给张玉芹、巩建中，反映拆迁公告张贴在大门一事。对此，王丽、刘建君认可知晓拆迁部门张贴在涉案厂房门口的拆迁公告，但称获得的答复是先生产，待拆迁之后房屋是张玉芹、巩建中的，设备是其的，当时未有谈到关于停业停产损失的事情。2019年4月24日，第三人和新沂市建武装饰材料厂签订《拆迁货币补偿协议》，约定被征收房地产用途为工业，被征收房屋建筑面积3231㎡，总补偿金额为3893906元，巩建中作为新沂市建武装饰材料厂委托代理人，在该协议上签字确认。此外，第三人在由徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司制作的《附属物价值评估表》上盖章确认。该评估表载明相关附属物和停产停业损失合计补偿1240406元，其中，附属物价值为975056元（部分附属物价值包含搬迁费），停产停业损失为265350元。2019年5月7日、8日，相关拆迁部门对涉案场地和厂房、房屋实施了拆迁。对上述《附属物价值评估表》，王丽、刘建君与张玉芹、巩建中双方确认割板机（500元）、制版机（搬迁费500元）、托板机（搬迁费500元）、大型切割机（搬迁费5000元）、搅拌机（搬迁费500元）等五个附属物系属王丽、刘建君。双方存在争议的是保温房（20000元）、三相电（3000元）、停产停业损失（265350元）。关于保温房，张玉芹、巩建中辩称保温房王丽、刘建君承租之前就有，因其之前和王丽、刘建君的生产项目相同，故做了保温房，就是整个屋框，顶上加盖薄膜，无需屋顶，王丽、刘建君则认为保温房虽是张玉芹、巩建中所建，但当时只有砖墙、没有屋顶，其维修好并装潢，保温房里面的保温设施也是其所买；关于三相电，张玉芹、巩建中辩称系其所建，从产权分界点到工厂电表箱的部分给予赔偿，从工厂电表箱出来的所有线路均未赔偿，王丽、刘建君则认为从工厂电表箱到生产车间的线路均是其所拉，花费两三千元；关于停产停业损失，张玉芹、巩建中辩称拆迁时已经不生产，当时拆迁部门不愿赔偿此项，是其向拆迁部门争取按照房屋补偿价值的10%给予补偿，就相当于该项损失，以重建厂房，系其争取而来，理应属于其，王丽、刘建君则认为张玉芹、巩建中的厂房2006年即已停产，其自2015年接手，接手时厂房闲置一片狼藉，维修之后一直正常生产、缴纳电费，挖掘机到来时，商量宽限一天转移设备，但是没有获准，称房东已经签字，随即强拆，工人干到最后一天，营业执照、工人证词等可予证明当时正在生产，既然写明该项损失，张玉芹、巩建中的说法不可信，工厂作为王丽、刘建君唯一的产业，被拆之后二人没有生计。对此，第三人明确相关停业停产损失系补偿给新沂市建武装饰材料厂。另除王丽、刘建君外，拆迁时未有其他主体在涉案场地和厂房、房屋内从事工业生产，除王丽、刘建君与张玉芹、巩建中双方外，未有其他主体对相关停业停产损失主张权利。为证明已按协议约定对涉案场地和厂房、房屋予以了维修，王丽、刘建君提供销货单（出具日期为2015年8、9月份）、废品回收收据（出具日期为2019年5月4日）。此外，王丽、刘建君还提供署名为周汉银、乔汉梅、张婕的书面证人证言，主要内容为其各自作为新沂市翼妍环保建材厂工人，自2017年8月10日起该厂打工，该厂正在生产中就被政府拆迁，为此只能停工。关于王丽、刘建君主张的相关损失，诉讼中王丽、刘建君提供了自行制作的《附属机械清单》，载明机械设备、生产原料、搬迁费用、停业损失和厂房改造等总计456630元。第二次庭审中，为证明其主张，张玉芹、巩建中提供了新沂市北沟街道办动迁安置办公室于2019年11月29日出具的《情况说明》。主要内容为：在新沂市中医医院二期地块征收过程中，涉及新沂市建武装饰材料厂拆迁征收补偿事宜，在协议签署过程中，根据该厂工商营业执照等相关经营手续，且依据相关文件规定即征收非住宅造成停产停业的按其房地产市场评估额给予一次性损失补偿10%，认为巩建中关于停产停业损失补偿的主张符合法律和政策要求，为及时完成拆迁征收工作，保证顺利施工，和巩建中达成一致意见，同意依据新沂市建武装饰材料厂房地产评估额的10%补偿其停产停业损失，经相关资产评估公司依法评估，最终确定停产停业损失为265350元，后双方于2019年4月24日签订协议。上述事实，有王丽、刘建君与张玉芹、巩建中双方的当庭陈述，王丽、刘建君提供的租赁协议、营业执照、销货单、收据、书面证词、拆迁货币补偿协议、附属物价值评估表、微信转账记录、电费收据，张玉芹、巩建中提供的情况说明等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据在案证据，可以证明王丽、刘建君与张玉芹、巩建君双方之间的租赁协议到期后，王丽、刘建君继续使用涉案场地和厂房、房屋进行生产经营，对此张玉芹、巩建中虽然辩称已在期满之前要求王丽、刘建君搬离，但未能提供相应证据予以证明，故相关租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，根据相关法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因张玉芹、巩建中未能举证证明已向王丽、刘建君提出解除合同，依据相关证据，结合当事人的庭审陈述，确定租赁期限应截至2019年2月18日。关于王丽、刘建君主张的房屋补偿。对此，因张玉芹、巩建中系出租人，且租赁协议约定王丽、刘建君应于租期的第一年即2016年对原有厂房、房屋、院墙进行维修，故针对涉案场地和厂房、房屋的征收补偿利益应由张玉芹、巩建中享有。关于王丽、刘建君主张的设备补偿。对此，王丽、刘建君与张玉芹、巩建中双方确认割板机（500元）、制版机（搬迁费500元）、托板机（搬迁费500元）、大型切割机（搬迁费5000元）、搅拌机（搬迁费500元）等五个附属物及其搬迁费系属两原告，该项费用合计7000元；对争议的保温房，因王丽、刘建君确认该设备在其承租之前即有，其承租之后予以了维修和装潢，而同上所述，对原有厂房、房屋、院墙予以维修系王丽、刘建君依据《租赁协议》应当履行的义务，故对保温房的征收补偿利益应由张玉芹、巩建中享有；对争议的三相电，王丽、刘建君对其主张未能提供相应证据予以证明，而依据常理，结合双方陈述，可以证明自产权分界点至工厂电表箱的电力线路在王丽、刘建君承租之前即已存在，故对三相电的征收补偿利益应由张玉芹、巩建中享有。关于王丽、刘建君主张的停业停产补偿。对此，依据张玉芹、巩建中提供的相关证据，可以证明诉争的停产停业损失265350元系针对新沂市建武装饰材料厂，此外，租赁到期后，王丽、刘建君在2019年2月18日即已得知拆迁事宜，至2019年5月初实施拆迁，王丽、刘建君具备另选生产经营场所的时间，故对王丽、刘建君的该主张不予支持。涉案《拆迁货币补偿协议》虽系第三人和新沂市建武装饰材料厂签订，但该厂的实际控制人系张玉芹、巩建中，相应征收补偿款亦向二人发放，且系巩建中和刘建君签订《租赁协议》，故相关款项应由张玉芹、巩建中返还。第三人和作为出租人的巩建中签订涉案《拆迁货币补偿协议》，诉讼中王丽、刘建君未能提供证明第三人对此存在相应的过错，故对王丽、刘建君关于第三人承担连带责任的主张，不予支持。关于王丽、刘建君尚欠、应付的租金。对此，2016年至2018年三年租期的租金为13万元（3万+5万+5万），王丽、刘建君提供的证据可以证明已付11.83万元，故尚欠的租金为11700元，2019年2月18日之前产生的租金为6164元（5万元/365天×45天），故二人尚应支付的租金为17864元（11700元+6164元）。综上，张玉芹、巩建中应当返还王丽、刘建君的设备补偿款（搬迁费）为7000元。因王丽、刘建君尚欠两被告租金17865元，两者相抵，张玉芹、巩建中不应再向王丽、刘建君返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回王丽、刘建君的诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于租赁期限如何认定的问题。上诉人主张其按照被上诉人的要求一直租赁使用涉案场地和厂房，双方的租赁关系至2019年5月初租赁物被实际拆迁时才解除。被上诉人则认为双方签订的《租赁协议》2018年12月31日到期后，被上诉人已要求上诉人搬离，拆迁前也进行了告知，双方的租赁关系早已解除。对此本院认为，根据查明的事实，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》约定租赁期间至2019年12月31日截止，但此后，由于客观上出租人未进行阻止，承租人仍继续使用租赁物，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据相关法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通过承租人。现双方当事人对于租赁关系于何时解除这一问题的陈述不一致，签订的《租赁协议》第四条约定：如因政府行为或其它不可抗拒因素，无法实行本协议时，本协议终止。该条对租赁期间内阻却租赁合同继续履行、导致合同终止的条件作出了约定，根据该条约定，当政府行为或其它不可抗拒因素如本案中的拆迁事宜出现时，租赁协议终止。而上诉人认可其知晓2019年2月18日拆迁部门在涉案厂房门口张贴拆迁公告，其在当时已得知租赁物将被拆迁，故一审法院认定租赁期限截至2019年2月18日，并无不当。二、关于上诉人主张的保温房、三相电补偿问题。对于保温房，上诉人一审庭审中已确认保温房在其承租之前就存在，其承租之后进行了维修。而对租赁的厂房、房屋、院墙进行维修系按照《租赁协议》约定上诉人应当履行的义务，不能因此而认定保温房的征收补偿利益归上诉人所有。对于三相电，上诉人未提供证据证明其添附和开销，并且结合双方陈述可知，在上诉人承租之前电力线路也已经存在。上诉人主张这两部分补偿没有依据，本院不予支持。三、关于场地、房屋等补偿。上诉人主张其对涉案场地的路面、房屋、院墙等进行了修缮和维护，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条的规定其应当获得场地、房屋的补偿。但首先，上诉人对涉案场地的路面、房屋、院墙进行修缮、维护系《租赁协议》约定的其应当承担的义务。其次，这种修缮、维护也不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定的装饰装修行为，不涉及装饰装修物的添附，故上诉人该主张不能成立。四、关于上诉人主张的停产停业补偿。首先，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人系房屋所有权人，停产停业损失等补偿费用的直接支付对象是被征收人即房屋所有权人，故房屋承租人对于停产停业损失补偿费用不存在直接请求参与分配的基础。其次，即使上诉人基于拆迁原因要求被上诉人对其停产停业进行补偿，也应当举证证明其确实因拆迁而产生了停产停业损失，且系因被上诉人过错导致，但上诉人未能就此举证予以证明。并且，2018年12月31日后涉案租赁合同的租赁期限已转为不定期，随时都有解除的可能，而上诉人于2019年2月18日日已得知涉案场地、厂房将被拆迁。自2019年2月18日至2019年5月初实际拆迁，间隔近三个月，上诉人完全具备另行选择生产经营场所的时间，故对于其该项主张本院不予支持。五、关于一审法院对租金问题进行审理是否适当的问题。本案系基于租赁合同法律关系引起的纠纷，一审法院对上诉人欠付被上诉人的租金数额进行审查并无不当。综上，上诉人王丽、刘建君的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8150元，由上诉人王丽、刘建君负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年八月五日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷