湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初981号原告（反诉被告）：向柱旭，男，1978年1月1日出生，汉族，户籍地湖北省长阳土家族自治县，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：李青山，湖北君任律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：闫帅，湖北君任律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：刘涛，男，1971年4月1日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王成，湖北诚业律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：袁梦纯，湖北诚业律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告向柱旭与被告刘涛房屋租赁合同纠纷一案，原告向柱旭于2020年6月4日诉至本院，本院立案受理。审理过程中被告刘涛向本院提出反诉，本院予以合并审理，并于2020年6月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向柱旭及其委托诉讼代理人李青山、被告刘涛及其委托诉讼代理人王成、袁梦纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向柱旭向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付装饰装修补偿、停业损失、搬迁安置费、加建的建筑补偿费等共计40万元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月19日，原告承租了被告房屋，被告授权其妻蒋珊珊与原告签订了一份《转让合同》。合同第一条约定被告将自营的三层附带顶层私房租赁给原告经营餐馆，并将房屋内的设施设备、用品、装修等作价15万元转让给原告。第二条约定若遇到不可抗力的因素影响经营环境，被告酌情考虑下调租金。第四条约定租赁期限暂定五年（从2011年3月1日起至2016年3月1日止）。第六条约定因该楼处于城市改造范围内，原告因经营会不断的投入资金，若因城市改造，原告有权找相关部门赔偿损失，被告应当尽量帮助原告挽回损失。第七条约定合同期满原告享有优先租赁权。合同签订后，原告于2011年2月26日向被告支付转让费15万元，被告妻子蒋珊珊向原告出具了一张收条。2013年3月1日，被告本人与原告又签订了一份内容基本一致的《转让租赁合同》（只是将合同到期日变更为2018年3月1日）。租赁期间，原告正常使用房屋并按时交付租金。2017年3月，原告考虑到要想持续经营就必须对店面进行升级改造，遂与被告就租赁期限进行协商，被告口头表示原告可以长期租赁。在此情况下，原告再次投入二十多万元对案涉房屋及另外两间门面进行了装饰装修，添加了部分设施设备。2018年6月，案涉房屋被纳入征收范围，被告不同意征收部门的补偿方案，继续将房屋租赁给原告使用，并承诺会维护原告的权益。在原告持续经营等因素的影响下，征收部门提高了补偿数额，被告见时机成熟与征收部门签署了房屋征收协议，丝毫没有按照合同约定和承诺来维护原告的合法权益，而且还侵占了属于原告的装修补偿等款项。2020年5月8日，被告竟然纠结社会人员殴打原告、肆意破坏原告的财产。被告这些行为严重侵害了原告人身、财产权利。原告认为，依据《国有土地房屋征收与补偿条例》等相关法律规定，原告作为涉案房屋的实际经营者和装饰装修的投入者，依法应当获得装修、搬迁、临时安置补偿以及停产停业损失等，原告出资加建的厨房建筑的补偿款也应当归属于原告，被告无权侵占和处分原告的权益。被告刘涛辩称：1、本案原告向被告主张征用拆迁期间的损失对象错误，没有法律依据。2、原告在诉状中陈述事实有多处不属实，装修作价15万不属实，转让的是经营权和经营物品，并没有包含装修；租金按时交纳也不属实，被告口头表述可以长期租赁不属实，被告陈述的是随叫随搬，并没有表述长期租赁；装修20余万不属实，原告投入金额极其有限；被告与拆迁部门关于拆迁本来就是一个协商的过程，并不是原告陈述的情况；原告陈述被告纠结社会人员对原告进行殴打等事实是原告不及时搬离拆迁房，被告为维护自己权益，综上，原告起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告刘涛向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令向柱旭向刘涛支付租金52000元。2、向柱旭赔偿刘涛迟延受偿拆迁款的利息损失80301元。3、诉讼费用由反诉被告向柱旭承担。事实和理由：向柱旭自2011年2月开始租赁刘涛的房屋从事经营活动，期间双方两次签订《转让租赁合同》，书面合同约定的租期至2018年3月1日届满。刘涛考虑到房屋将要拆迁，合同到期后双方没有再续签书面合同，并且已告知向柱旭只能是不定期租赁方式，每月租金为5850元，还强调随时可要求其腾退返还租赁门面，随后向柱旭继续使用房屋经营。另外，刘涛发现向柱旭早前承诺将未付的2万元租金已用于维修房屋，但在征收补偿入户调查期间，刘涛发现向柱旭并没有进行过房屋维修，导致刘涛房屋评估价值受损，向柱旭应当将2万元租金继续支付给刘涛。故截止2019年6月20日刘涛与征收办签订《房屋征收与补偿协议》，向柱旭尚有52000元租金没有付清。协议签订后刘涛通知向柱旭及时搬出房屋，以便于拆迁工作的顺利进行，征收办将此作为了支付第二笔2194114元补偿款的条件。由于向柱旭以拒不搬出的方式提出无理的补偿要求，导致刘涛第二笔补偿款直至2020年5月13日才得到受偿，严重损害了刘涛的财产性利益，向柱旭还应当支付刘涛补偿款迟延受偿期间的利息损失80301元。因此，刘涛为维护自身的合法权益，特依法提起反诉，请求人民法院判决向柱旭及时支付欠付租金并赔偿资金损失。反诉被告向柱旭辩称：请求法院驳回反诉原告的诉讼请求，反诉原告所述与事实不符，1、刘涛提出要求向柱旭支付租金和利息损失没有事实和法律依据，案涉房屋在拆迁过程中处于断水断电，刘涛没有提供具有合理租用价值的房屋。2、案涉房屋在2016年纳入拆迁范围，按照法律规定，刘涛应该积极参与征用，而刘涛在征用期间还将案涉房屋租用出去，刘涛是否延迟拆迁款与向柱旭无关。3、刘涛2020.4.29书面通知向柱旭搬离房屋的时间与刘涛请求向柱旭支付延迟受偿拆迁款的时间只有8天，产生了80301元，与事实不符。经本院查明：2011年2月19日刘涛（甲方）与向柱旭（乙方）签订《转让租赁合同》，合同约定：一、甲方以十五万的价格转让位于：小溪塔老街43号三层附带顶层的私房给乙方经营餐馆。转让后除房子以外的所有物品归乙方所有，另见清单；二、该店铺的营业执照、税务登记证已由甲方办理，租赁期内乙方继续以甲方的名义使用，但相关费用及乙方经营所引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关；乙方接手前，该店铺所涉及的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关；三、甲方将自己的私房租给乙方收取租金。每月租金5000元，一次性付清六个月租金，前两年租金保持不变，之后随市场价上下浮动。若遇不可抗力的因素影响经营环境，甲方应考虑下调租金；四、租期暂定五年（从2011年3月1日起至2016年3月1日止）；五、甲方保障乙方有稳定的经营环境，确保水电畅通，乙方不得随意改变房屋结构，不做违法经营活动；六、因该楼处于城市改造范围，乙方因经营会不断投入资金，若因城市改造，乙方有权找相关部门赔偿损失，甲方应尽量帮助乙方挽回损失……。合同签订后，向柱旭支付了转让费150000元，2011年2月26日刘涛妻子蒋珊珊给向柱旭出具《收据》，载明上述款项已收到，对该合同第一条中所述“清单”问题，双方庭审中一致认定无清单。2013年3月1日刘涛、向柱旭双方再次签订了一份《转让租赁合同》，该书面合同对2011年2月19日《转让租赁合同》内容仅作了租期修改，改为“租期：暂定五年（从2013年3月1日起至2018年3月1日止）”，其他并无变化，2018年3月1日《转让租赁合同》到期后双方并未再次签订书面租赁合同，向柱旭继续使用刘涛房屋经营至2018年3月1日之后，双方在合同实际履行上将月租金变更为5850元（年租金上调10000元左右），对此庭审中双方均认可。2018年3月1日之后向柱旭向刘涛支付了租金59550元，之后再未付租金。《转让租赁合同》所述房屋于2019年6月21日由刘涛（丙）与宜昌市夷陵区房屋征收办公室（甲方）、宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处（乙方）签订《城市棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，协议第一条第（三）项房屋价值及其他补偿：……2、室内装饰装修补偿费267134元；3、附属用房补偿费21898元；13、搬迁补偿费2000元；14、税费补助204.47平米×300元/平米=61341元；15、临时安置补偿304.83平米×8月×12元/月=29264元；17、停产停业损失补偿费0元；20、其他未登记面积补偿费367999元……。第三条搬迁时限：丙方于2019年6月30日前凭甲方通知注销水、电、气等户头，并搬家腾出房屋交付乙方拆除。第四条奖励：对积极签约并按约定时间迁出的住户，给予20000元的奖励；逾期不予奖励。第五条费用支付的期限及方式：丙方补偿总金额4368229元，协议生效10各工作日内乙方将50%的征收补偿费用2174115元（不含奖励2万元）通过转账方式支付丙方，余款2194114元（含奖励2万元）待房子腾空交钥匙5个工作日内一次性付清……。协议还对其他事项进行了约定。2019年6月24日刘涛收到房屋补偿款2174115元，2020年4月29日刘涛书面通知向柱旭搬离，2020年5月13日刘涛收到房屋补偿尾款款2194114元。另查明：本案中涉诉房屋（三层附带隔热层）系刘涛自有房屋，房屋出租前刘涛自行开立重庆老汤王火锅店使用，房屋有相应装修。刘涛曾于2009年对房屋进行过评估，宜昌信诚房地产估价咨询有限公司评估报告中确定：房屋为三层（另自行加建第四层，未办理相关证件），面积304.83平米，设计用途为商业，实际用途为商业，现自营重庆老汤王火锅，一、二层大厅散席，三层为包间。房屋室内装修情况：入户为中式木门，全玻璃幕墙、铝合金窗，一楼地面为条形大理石砖，二层为600×600地砖，三层为复合地板，墙、顶面仿瓷涂料，中式及石膏混合吊顶。2011年刘涛将房屋（自营的重庆老汤王火锅）出租给向柱旭使用，且一并移交了营业执照等，屋内桌椅等都转给向柱旭使用。向柱旭自营的川王府火锅城实际租赁包含刘涛在内的三个相连的不同房东房屋，由于设施过于老旧，向柱旭又重新投入装修了，但装修的具体明细及装修时候的收据等证据其因时间久远无法提供。2020年5月8日房屋强制拆除,装修现场均以毁坏。庭审中向柱旭主张装饰装修补偿、搬迁安置费、临时安置费、附属用房补偿费、停业损失、营业损失共计400000元。还查明：刘涛、向柱旭双方对装饰装修物的处理并无约定。上述事实有向柱旭提供的《转让租赁合同》二份、《收据》、《营业执照》、《房屋装修合同》、聊天记录、《装饰装修评估报告单》、《腾退公告》，刘涛提供的《房地产抵押估价报告》、租金支付银行流水、微信转账记录、《房屋征收补偿协议》、拆迁款支付凭证以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：刘涛将自有房屋出租给向柱旭使用，并签订《转让租赁合同》，双方成立租赁关系。在没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的情况下，合同自成立时生效。依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应及时、全面的履行合同义务。《转让租赁合同》到期后，向柱旭继续使用刘涛房屋经营，并按月支付租金，双方实际租赁关系继续存续，双方租赁期限依法转为不定期。直至2019年6月21日刘涛房屋被征收，双方租赁关系实际已终止。一、关于向柱旭租金支付问题。经审理核实，向柱旭2018年3月1日前尚欠刘涛租金20000元；2018年3月1日《转让租赁合同》到期后双方并未再次签订书面租赁合同，租赁期限转为不定期，向柱旭继续使用刘涛房屋经营至2019年7月，双方租金标准上调至5850元/月。2018年3月1日至2019年6月20日（2019年6月21日刘涛房屋被依法征收）期间租金应为91650元（5850元/月×11个月+5850元/月÷30天/月×20天），扣除向柱旭已支付的59550元。向柱旭尚欠刘涛2018年3月1日至2019年6月20日期间租金32100元，以上欠付租金共计52100元（32100元+20000元）。但刘涛向本院诉请主张租金52000元，系其对自身权益的合法处分，本院予以支持。二、关于向柱旭主张的装饰装修补偿问题。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条规定，房屋征收各项补偿的对象为房屋所有权人，不包括承租人。参照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条之规定，被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。本案中双方对装饰装修补偿、搬迁安置费、临时安置费、附属用房补偿费、停业损失、营业损失分配并无约定，依据双方《转让租赁协议》内容本案主要需考虑刘涛是否已将装饰装修价值转让给向柱旭。（一）关于刘涛房屋转让租赁的问题。刘涛将自有房屋（自营重庆老汤王火锅店）转让租赁给向柱旭使用，事实上包含两层意思，一是房屋的租赁使用，二是房内物品的转让。根据双方《转让租赁合同》第一条约定：转让后除房子以外的所有物品归乙方所有，另见清单。本院认为在双方并未确定清单，向柱旭又无法证实所转让的具体物品的情况下，本院对双方以150000元价格转让的内容无法具体核实。但从前述协议内容、刘涛原自营重庆老汤王火锅店的事实、刘涛2009年对房屋的评估报告以及双方的当庭陈述综合分析可以得出:1、刘涛对案涉房屋是有装修的；2、案涉房屋无论是刘涛自营还是向柱旭经营川王府火锅均系经营火锅店，房内的物品在使用价值上具有一致性，故对“除房子以外的所有物品归乙方所有”的理解，应该依据添附或附合的相关规定作文义解释，刘涛转让的物品应为屋内可移动物品，所有附合至房屋的物品（主要为装饰装修）应属房屋本身的组成部分，仍归刘涛所有。（二）关于向柱旭主张的补偿问题。本院结合《征收补偿协议》作如下认定：1、装饰装修补偿。其一，刘涛、向柱旭双方对装饰装修物的处理并无约定，依法应由向柱旭自行搬离并恢复原状后交付刘涛；其二，向柱旭庭审中提交了其对川王府火锅城重新投入装修的《房屋装修合同》，且其庭审中自认其租赁了相邻的三个房东的房屋，该合同中的装修款仅部分投入到刘涛房屋上，其他房屋亦有装修，且向柱旭并无证据证实对刘涛房屋具体明确的装修项目；其三，结合前述第（一）项分析认定，所有附合至房屋的物品（主要为装饰装修）应属房屋本身的组成部分，仍归刘涛所有；其四，案涉房屋已经强制拆除，装饰装修已损毁，亦无鉴定可能；其五，考虑刘涛在门面转让租赁前亦有相应装修，向柱旭无任何证据证实其在原有装修基础上进行了哪些部分的重新装修，本院难于区分认定。综合以上分析，本院对向柱旭主张装饰装修补偿不予认定。2、附属用房（向柱旭加建的厨房）补偿。对于厨房灶台，双方庭审中一致确认向柱旭仅对操作台进行了加宽。本院认为，在灶台原本存在的情况下，向柱旭在原灶台基础上进行投入加宽，但其并无证据证实其加宽部分的具体情况及支出凭证，本院难以认定。3、搬迁安置费、临时安置费。因刘涛房屋实际全部由向柱旭租赁使用，故从公平角度考量，征收补偿协议中搬迁补偿费2000元应由向柱旭所有；临时安置补偿是按房屋所有权人刘涛产权登记面积304.83平米计算，系对房屋产权人的补偿，房屋租赁权人向柱旭依法不应享有。4、停产停业损失并未补偿，故对向柱旭的该主张本院不予认定。三、对刘涛主张的迟延受偿拆迁款的利息损失问题。按照《征收补偿协议》协议，房屋所有权人刘涛应于2019年6月30前凭甲方通知注销水、电、气等户头，并搬家腾出房屋交付夷陵区小溪塔街办拆除。征收补偿尾款2194114元（含奖励20000元）待房子腾空交钥匙后5各工作日内一次性付清。向柱旭作为租赁权人理应配合政府拆迁，但其拒不搬出，此行为不仅导致政府拆迁工作停滞不前，亦导致刘涛迟延受偿拆迁补偿款。在双方租赁合同权利义务关系因房屋征收而实际终止的情况下，向柱旭不及时搬离房屋实际造成刘涛相应损失，依法应予承担赔偿责任。本案中刘涛主张自2019年6月30日起至2020年5月13日止按贷款利率计算利息80301元，本院认为，向柱旭的据不腾退行为导致拆迁补偿余款迟延受偿（迟延进入刘涛银行账户），即使该款项按期进入刘涛账户，在无相反证据证实存在其他用途的情况下，其损失仅为上述征收补偿余款在其账户产生的相应存款利息，且计算时间按《征收补偿协议》约定，应调整为自2019年7月5日起至2020年5月13日止。综上所述，因双方当事人不同意调解，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二项），《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条，国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告刘涛于本判决生效之日起立即返还原告向柱旭搬迁补偿费2000元。二、反诉被告向柱旭于本判决生效之日起立即向反诉原告刘涛支付房屋租金52000元，并自2019年7月5日起至2020年5月13日止以2194114元按银行同期存款利率标准赔偿反诉原告刘涛迟延受偿征收补偿款损失。三、驳回原告向柱旭的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘涛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3650元，由被告刘涛负担20元，原告向柱旭负担3630元；反诉案件受理费减半收取1500元，由反诉被告向柱旭负担915元，反诉原告刘涛负担585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  罗延林二〇二〇年八月五日书记员  吴小芳