新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1220号 上诉人（原审被告）：孙云和，男，1972年6月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁县。 上诉人（原审被告）：管秀华（系孙云和之妻），女，1970年4月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁县。 共同委托诉讼代理:臧国君，新疆佟巨律师事务所律师。 被上诉人：徐宫善，男，1965年3月3日出生，汉族，伊宁县林业局干事，住新疆维吾尔自治区伊宁县。 委托诉讼代理人：张倚，伊宁县联众法律服务所法律工作者。 上诉人孙云和、管秀华因与被上诉人徐宫善买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁县人民法院（2020）新4021民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人孙云和，管秀华及其共同委托诉讼代理人臧国君，被上诉人徐宫善委托诉讼代理人张倚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙云和、管秀华上诉请求：撤销原审判决，驳回徐宫善的一审全部诉讼请求。事实和理由：涉案宅院未完成不动产变更登记前,其未取得该宅院所有权不负有支付房款的义务。徐宫善不是涉案宅院所有人，其是与姜某签订的《房屋买卖合同》，与徐宫善之间无宅院买卖合同关系。 徐宫善辩称，涉案宅院已经于2017年6月向孙云和交付并使用。孙云和、管秀华实际占有该宅院并已在该宅院建造了3层房屋。一审认定事实清楚，请求驳回孙云和、管秀华的上诉请求，维持原判。 徐宫善向一审法院起诉请求：1.孙云和、管秀华支付房款430,000元；2.孙云和、管秀华支付利息12,300元（2017年6月21日-2019年7月11日期间本金50,000元，24.6个月的利息，月利率千分之10）；3.孙云和、管秀华支付本金430,000元的利息（2017年6月21日至还款之日的利息，月利率千分之10）。 一审法院认定事实：2013年3月26日，姜某、于某夫妇与邻居吴某办理了委托公证书，并委托邻居吴某将自己位于××县宅院)出售给吴某，吴某购买后未办理房屋过户，后来吴某又将××号宅院转让给了徐宫善，徐宫善购买后也未办理房屋过户。2017年6月21日，徐宫善将××号宅院又以480,000元的价格转让给孙云和，孙云和给徐宫善出具欠条一张，约定今欠徐宫善480,000元，还款日期2021年12月底前。此后徐宫善将姜某的国有土地使用证交给孙云和，并将姜某、于某夫妇××号宅院交付给孙云和、管秀华占有、使用至今，孙云和、管秀华现在已经对原有的房屋进行翻修扩建。2018年6月1日，孙云和又在480,000元的欠条下面注明：孙云和在年底（2018年）支付10,0000元，2019年支付20,0000元，余下的在2020年全部付清。如不能按时还款，就按银行利息计算（从欠款时间计），今双方协商利息按月息10‰计息。2019年7月11日，孙云和通过网银转账给徐宫善的卡内转入购房款50,000元，徐宫善给孙云和出具50,000元收条一张。此后孙云和拖欠余款至今未付。 另查，双方为了简化中间多次转手购买房屋的过户手续，给孙云和办理房屋过户提供方便，徐宫善让吴某以姜某的委托人身份与孙云和签订房屋买卖合同，将姜某××号宅院（内有五间土木结构房屋，包括院内、院外的所有树木，总面积600平方米，四至：东至巷道，南至来学文住宅，西至另一宅院隔墙，北至大路）以480,000元出售给孙云和，合同落款日期2014年1月27日。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案的焦点：徐宫善和孙云和之间是否存在房屋买卖合同关系。2017年6月21日，徐宫善将该宅院以480,000元的价格转让给孙云和，孙云和给徐宫善出具欠条一张。到2018年6月1日，孙云和又在480,000元的欠条下面注明分期还款情况。2019年7月11日，孙云和通过网银转账给徐宫善的卡内转入购房款50,000元，徐宫善给孙云和出具50,000元收条一张。再结合孙云和开庭笔录上的陈述：“徐宫善给我介绍工程，房子市场价300,000元，多出来的180,000元算是介绍工程的好处费，合计480,000元，后来工程也没有给我，我受骗了，2018年徐宫善又说工程要开始了，让我给徐宫善好处费，后面又补签了50,000元条子”。可见徐宫善和孙云和之间是存在事实上的房屋买卖合同关系。孙云和所述其与吴某之间存在房屋买卖合同。双方之间虽然存在书面的合同关系，但是该书面合同关系是徐宫善和孙云和为了简化中间多次转手购买房屋的过户手续，规避多次交易应交的房屋过户费，方便孙云和办理房屋过户，而让吴某与孙云和签订的房屋买卖合同，是虚假合同，孙云和的辩称原审法院不予采信。徐宫善的诉讼请求符合法律规定，予以支持。判决：一、孙云和、管秀华支付徐宫善售房款430,000元、利息12,300元（注：50,000元×24.6个月×10‰），合计442,300元，于判决生效后十日内付清。二、孙云和、管秀华支付徐宫善售房款的利息（注：按售房款430,000元计算从2017年6月21日至还清之日止的利息，月利率10‰），于判决生效后十日内付清。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐宫善提交证据一：1.2014年1月27日徐宫善与吴某签订的《房屋买卖合同》复印件1份；2.收条原件1张、预付定金款原件1张。拟证明1.涉案1-119号宅院是徐宫善以全款480,000元的价格从吴某手上购买的;2.吴某收到了徐宫善宅院款480,000元。孙云和、管秀华质证意见：证据1.真实性、合法性、关联性均不认可。合同在一审时未提交，二审提交是为了弥补一审诉讼主体不合格。证据为复印件我方不认可。且与本案无关。证据2.不认可，且与本案无关。徐宫善提交证据二：《关于宅院转让的说明》原件1份，拟证明徐宫善与孙云和之间存在房屋买卖关系及涉案房款支付等相关内容。孙云和、管秀华质证意见：对该证据真实性认可，是我签的字。证实的问题不认可，该证据与本案无关。本院对以上证据综合认证如下：证据一、证据二已形成完成的证据锁链，相互印证，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年1月5日,徐宫善购买吴某涉案××号宅院,双方约定由徐宫善先预付80,000元定金，剩余款项于2014年1月25日一次性付清。2014年1月27日，吴某与徐宫善签订《房屋买卖合同》，约定将涉案××号宅院以480,000元价格出售给徐宫善,自院落出售后，此院落、房屋及院内所有树木产权归徐宫善所有。如办理过户手续，一切费用由徐宫善自行承担。合同签订后，徐宫善向吴某支付了剩余款项，2014年1月28日，吴某向徐宫善出具了“今收到徐宫善购房款400,000元正”的收据。2017年6月21日，徐宫善将涉案××号宅院以480,000元价格出售给孙云和，并明确约定了付款时间。2018年6月11日，徐宫善与孙云和又对涉案房款重新约定了付款时间对及利息计算方法。2019年7月11日，孙云和向徐宫善支付购房款50,000元。2020年3月10日，徐宫善作为甲方与孙云和作为乙方签订一份《关于宅院转让的说明》，内容载明：“1.甲方同意将从吴××处购买的一套××号宅院（此宅院《国有土地使用证》证号：国有2013第××号），内有五间上木结构房屋，包括院内，院外的所有树木，总面积600平方米，以原价480,000元人民币(肆拾捌万元人民币整)转让给乙方；2.乙方因资金紧张,当时未向甲方支付宅院买卖房款。因出于信任，经甲乙双方商议，2018年支付100,000元，2019年支付200,000元，2020年支付完剩下的180,000元,月利率均按10‰计算,直到向甲方付完宅院房款为止。3.甲方从吴××处购买的此套××号宅院时,甲方与吴××签订了房屋买卖合同并负责向吴××付清了宅院买卖房款，吴××与乙方没有此宅院买卖债务关系。4.甲方将此××号宅院转让给乙方时，甲方与吴××签订此宅院房屋买卖合同作废，由吴××与乙方重新签订此宅院房屋买卖合同，乙方将此宅院买卖房款直接支付给甲方，乙方与吴××没有此宅院买卖债务关系。5.吴××协助乙方办理此宅院房屋过户手续。”本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为徐宫善与孙云和之间有无宅院买卖合同关系，孙云和、管秀华应否向徐宫善支付宅院款。本案中，从徐宫善提交的证据预付定金款、房屋买卖合同、收条、欠条、关于宅院转让的说明等证据相互佐证，已充分证实涉案××号宅院是徐宫善以480,000元的价格从吴某处购买后又以480,000元价格卖给了孙云和，孙云和将涉案宅院款直接支付给徐宫善，由吴某协助孙云和办理此宅院房屋过户手续。徐宫善与孙云和之间的宅院买卖合同关系事实清楚，且从合同内容看没有办理房院过户后再付款的先后履行约定，故本院对双方买卖合同关系予以确认。对孙云和上诉宅院未变更登记未取得所有权，其享有先履行抗辩权及不安抗辩权，有悖于法律规定，本院不予支持。债务应当清偿。孙云和已向徐宫善出具欠条，双方已从房屋买卖合同关系转化成明确的债权债务关系，孙云和应当向徐宫善清偿欠款并按约定利率支付延期付款利息。孙云和与管秀华系夫妻，且涉案债务用于夫妻共同生活，应当负有共同清偿责任。 综上所述，孙云和、管秀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7935元，由孙云和、管秀华负担。 本判决为终审判决。 审判长  张慧 审判员  李政 审判员  马丽 二〇二〇年八月八日 书记员  武玲