浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1769号 上诉人（原审原告）：高史嚞，男，1992年10月17日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：高斌，系高史嚞父亲，1963年9月22日出生，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：张亚振，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁波金鸿房地产发展有限公司，住所地宁波市鄞州区钟公庙街道贸城西路157号1A01室。 法定代表人：林恭博，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱逊敏、苏航，该公司员工。 上诉人高史嚞、宁波金鸿房地产发展有限公司（以下简称金鸿公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年3月30日作出的（2019）浙0212民初8734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 高史嚞上诉请求：一、撤销原审第一项判决，依法改判金鸿公司向高史嚞支付逾期交房违约金447477.05元；二、判决金鸿公司向高史嚞对装修补充协议未明确规格型号的设备和装修材料，按照该类设备和材料的最高配置价格与现有配置价格差进行赔偿（约50000元，具体以鉴定为准）;对房屋装修质量严重影响正常居住使用并拒绝保修、小区公共部分未达交付标准承担赔偿责任；三、判决金鸿公司向高史嚞提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等应提供而未提供等文件，并明确告知高史嚞房屋装修等价格及构成；四、本案一审、二审的费用由金鸿公司承担。事实和理由：一、金鸿公司应承担的逾期交房责任期间，应为自2019年1月1日起至金鸿公司将16幢整栋楼内已破坏的过梁修复完毕并经检测符合设计要求之日止。金鸿公司应承担的逾期交房违约金额，应按高史嚞购房总价的日万分之五计算。根据监督日的照片及房屋意见反馈单可知，涉案房屋自白坯状态时，房屋剪力墙连梁已被敲除，金鸿公司因根据合同约定承担验收白坯房失职的违约责任。金鸿公司未及时告知业主们整改方案，且其前后出具的两份《施工图设计修改通知单》主要数据差异大，因此涉案房屋至今尚未进行整改的责任完全在于金鸿公司。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，金鸿公司应当向高史嚞交付购房总价日万分之五的违约金，一审法院擅自认定合同约定的违约金过高，违背当事人意思自治与客观事实。二、根据《商品房买卖合同》、《补充协议》、高史嚞提供的录音证据可知，金鸿公司应当对《补充协议》未明确规格型号的设备和装修材料，按照该类设备和材料的最高配置价格与现有配置价格差进行赔偿。高史嚞曾多次提交《凤澜熹园房屋意见反馈单》，但截至2020年4月，金鸿公司仍未按约全面履行维修义务，严重影响正常居住使用。2020年4月8日，高史嚞书面通知金鸿公司签字盖章确认维修内容，金鸿公司拒绝签字盖章。根据（2019）浙甬天证民字795号、承诺书、2019年4月15日宁波市鄞州区综合行政执法局责令限期改正通知书、2019年4月23日物业和金鸿房地产联合验收报告可知，小区公共部分未达到交付标准。三、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条、第二十一条，以及《住宅室内装饰装修管理办法》，金鸿公司应当向高史嚞提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等应提供而未提供等文件，并明确告知高史嚞房屋装修等价格及构成。 金鸿公司辩称,关于第一项诉讼请求，根据原审中双方提供的验房问题单可知，高史嚞于交房时提出的验房问题大部分是美观问题和施工工艺瑕疵，金鸿公司已于合理期限内进行了维修处理。对高史嚞提出的连梁问题，金鸿公司在原审过程中向法院提交了中国建筑科学研究院出具的咨询报告，该报告显示，连梁即使全部敲除，也不会对商品房的安全性和结构性产生影响，因此涉案商品房并不存在逾期交付的质量问题。即使原审法院认定涉案商品房存在逾期交付，在涉案商品房逾期交付并未实际影响高史嚞实际居住的情况下，原审依据租金标准明显不符合。涉案商品房系高层建筑，售价低于洋房，本案参考租金应低于每月6000元。在连梁问题发现后金鸿公司与高史嚞沟通协商，但高史嚞始终单方面拒绝对连梁问题的修复方案予以确定。原审法院认定赔偿期间为6个月明显延长了合理的租期，导致最终判决金额过高，与高史嚞可能遭受的实际损失严重不符。对于高史嚞的诉请二，装修材料差价的问题，补充协议并未约定金鸿公司应当按照最高配制，金鸿公司交付的装修符合合同约定，无需向高史嚞返还任何差价。金鸿公司履行保修义务，二审新增的证据可以证明双方沟通过保修事项，但高史嚞明确拒绝了金鸿公司的维修要求。对于高史嚞的诉请三，双方签署的补充协议中对装修标准进行了约定，至于提供室内环境检测报告等文件及信息，协议并没有约定金鸿公司需向高史嚞提供相应文件及信息，金鸿公司也不具有相应的法定义务。 金鸿公司上诉请求：一、撤销原审第一项、第二项、第三项、第四项判决；二、依法改判：驳回高史嚞在原审中的诉讼请求；三、由高史嚞承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、高史嚞于交付验房时提出的问题，大部分为美观问题和施工工艺瑕疵，金鸿公司均在合理期限内完成维修。根据金鸿公司提交的中国建筑科学研究院咨询报告，连梁问题并不会对商品房的安全性或结构性产生影响。案涉房屋虽存在施工瑕疵，但相关问题并不构成逾期交付。且高史嚞始终拒绝确定连梁问题的修复方案，高史嚞应当自行承担此期间产生的损失。二、连梁等案涉商品房存在的问题维修期间并不会造成高史嚞其他损失或影响其正常居住，原判要求金鸿公司按照整套商品房的租金标准赔偿商品房保修期间的损失没有依据。三、高史嚞未能证明涉案车位无法使用，而根据《车位租赁协议》可知，涉案车位已于2018年9月30日完成交付且达到交付标准，且车位与商品房交付没有关联，原判将商品房户内整改期间纳入损失金额计算没有依据。四、金鸿公司已按相关规定完成空气质量检测，且检测质量合格，原判要求金鸿公司交付检测报告缺乏依据。 高史嚞辩称，一审法院判决要求金鸿公司向高史嚞支付违约金36000元显然低于双方的合同约定以及高史嚞的实际损失。在本案中高史嚞与金鸿公司所签订的合同是非常明显的格式合同，双方地位显然不对等，金鸿公司利用其优势地位，在合同中所拥有的权利义务显然不对等，其在房屋买卖合同中约定了房屋的总价格，但没有告知高史嚞该价款中包含了装修款。金鸿公司又要求高史嚞与其签订委托第三人进行装修的补充协议，在该补充协议中金鸿公司要求高史嚞将白坯房的验收、装修以及有关装修的检验事项全部交付给金鸿公司来行使，但是从本案中可以看到，金鸿公司在白坯房交付后实际装修时间是3个月，但是从用电量清单显示，金鸿公司在整个小区的装修实际在最后一个月（2018年12月份）才真正的施工、赶工，导致整个小区的房屋装修质量严重不合格。同时在装修过程中，金鸿公司将高史嚞以及16幢、17幢楼的连梁相同位置全部敲除，涉及结构性问题，为此，宁波市区政府、质监局、住建局专门派人而且专门发文要求金鸿公司恢复原状，住建局表示该行为是严重的行为，该行为涉及到广大业主的人身安全问题，其已构成了严重的违约行为，高史嚞等业主有权予以拒收。基于本案房屋虽约定的是白坯房交付，但实际上是精装修房屋交付，根据住宅的相关定义和概念，基本上视为拎包入主，根据业主的查看，发现大量问题根本无法入住。金鸿公司进行了大面积的整改，该整改行为达不到精装修房屋拎包入住的标准，业主可以拒收。同时，在业主提到相关问题时，根据合同约定，金鸿公司完全可以要求第三方进行评估、鉴定，但是在广大业主要求金鸿公司进行整改时，金鸿公司并没有提出过任何异议，其本身没有异议的行为表示金鸿公司对高史嚞等业主提出的房屋验收记录等一系列问题的认可，住建部门也于2019年年初向金鸿公司下达了限期整改通知书，要求其在2019年1月25日整改完毕，但是从高史嚞等业主所提供的证据来看，金鸿公司并没有在2019年1月25日之前如期将房屋整改完毕，其所发布的一系列信息以及短信等来看，金鸿公司在2019年1月底之前还向住建部门表示因为春节、休假，无法将整改所需要的材料如期提供。而且金鸿公司在2019年2月2日-14日或者更长时间是休假，证明2019年1月份以及春节期间，金鸿公司并没有按照约定将房屋装修问题整改完毕。同时，从高史嚞等业主提供的信息来看，2019年1月份通知交付房屋一个月内金鸿公司所要求交付的房屋内大量使用电，用电量甚至超过2018年12月份。一审中代理人向金鸿公司发问时，金鸿公司表示2019年1月份用电量是整改，大整改是大面积整改，该整改行为是无法交付的。应当承担逾期交付违约责任或者是逾期交付赔偿责任。对于高史嚞的连梁问题，在装修时个别业主向金鸿公司提出连梁问题涉及的风险，在2019年4月份代理人也向金鸿公司发过律师函，要求金鸿公司予以解释并进行整改，但金鸿公司却置若罔闻。在2019年5、6月份，业主向住建局、信访办等多方面要求金鸿公司进行回复时，金鸿公司才承认该连梁予以敲除的事实，而且连梁的敲除是整幢楼的敲除，已经涉及整幢楼的安全问题。连梁涉及到整个梁的承重，连梁承担了大部分承载力，绝非金鸿公司所认定的不影响质量问题。同时金鸿公司所提供的建议，在一审中高史嚞并没有看到，该建议也是金鸿公司单方进行委托，也没有作为证据使用。金鸿公司也没有要求与高史嚞同时进行鉴定，金鸿公司的行为事实上已经认可了该连梁的敲除不合格的事实。目前金鸿公司也在与个别业主进行接触和沟通，对个别业主的连梁进行了修复，其本身行为已经证明连梁敲除不合格的行为。连梁已经构成了结构性问题，高史嚞要求金鸿公司承担自2019年1月1日至实际整改完毕并验收合格后之间的逾期交房违约金符合法律规定。一审判决6个月损失进行赔付是不成立的。二、关于金鸿公司上诉提出高层房屋低于洋房的价值问题。高史嚞每平方的价格是高于洋房的，本案房屋采光好，位置好，要求按照洋房比例进行赔付，与金鸿公司所陈述的观点不一致。三、关于一审法院判决要求金鸿公司承担关于停车位损失的判决，符合法律相关规定，也符合事实。在装修期间（2018年10月1日至2018年10月30日）之间整个小区是封闭式管理，车库也是无法出入的，由金鸿公司承担三个月损失是理所当然的。如果房屋不能使用的情况下，车位也是无法使用的。四、关于金鸿公司提供环境检测报告，符合法律规定，也符合浙江省消费者权益保护的相关规定。环境保护与否涉及到业主的人身安全问题以及健康问题，在金鸿公司不能提供环境检测报告的情况下，所有业主居住的房屋安全绝不能保证安全要求。五、连梁问题涉及到整个高层业主人身安全问题，任何违反国家法律规定和国家制度的行为都不能因为其违法行为而获得利益，大部分高层业主并没有在2019年1月1日之后如期收房，因为装修和后期发现了连梁质量问题，个别业主为了落户或者结婚需要而收房，但是收房也没有进行入住，也不能因此减少金鸿公司的赔偿损失以及违约行为。同时即使有个别业主入住，也不能因为业主的入住行为减轻金鸿公司应当如期对连梁进行整改、修复的行为。金鸿公司也不能因此而收益，从整个连梁的过程来讲，连梁的问题的发现以及整改的结果都是由广大业主不断争取的过程，金鸿公司在整个连梁修复以及敲除的行为过程中，先是欺诈、隐瞒、被迫抵赖，到目前为止其还认为没有任何的安全问题，其行为本身证明其违约行为，以及其行为的恶劣。一审法院要求其承担6个月的逾期交付违约责任，高史嚞等业主还是低于其实际损失，到目前为止，高史嚞还是没有入住。金鸿公司要求对第4项进行撤销的诉讼请求是不成立的。关于诉讼费是法院判决问题，不予答辩。 高史嚞向一审法院起诉请求：1.金鸿公司向高史嚞支付因交付房屋不符合合同约定条件而造成的赔偿款94205.70元（自2019年1月1日起以3623296元为基数按日万分之二暂计至2019年5月10日，最终以金鸿公司实际逾期交付天数计算）；2.金鸿公司向高史嚞支付因两个车位无法合理使用而造成的赔偿款9603.60元（自2018年10月1日以318000元为基数按日万分之二暂计至2019年2月28日，最终以金鸿公司实际逾期交付天数计算）；3.金鸿公司对装修补充协议内未具体明确规格型号的设备、装修材料（包括中央空调、热水器、可视对讲、新风系统、实木复合地板、墙面乳胶漆、石膏板吊顶、墙地面瓷砖、台面人造石、厨房橱柜、玄关柜、台盆柜、镜柜、五金、淋浴间隔断的钢化玻璃、电视石材背景墙、进户门和户内门、开关插座、灯具、外窗等）按照该类设备和材料的最高配置价格与现有配置价格差进行赔偿（约50000元，具体以鉴定为准）；因房屋过梁违反设计自行改造问题赔偿300000元；4.金鸿公司因捂盘惜售行为导致高史嚞购房损失约123905.09元；5.金鸿公司向高史嚞提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等应向高史嚞提供而未提供的文件，并明确告知高史嚞房屋装修的价格及构成。审理期间，高史嚞变更诉讼请求为：1.金鸿公司向高史嚞支付逾期交房违约金614148.67元（自2018年10月1日起以3623296元为基数按日万分之五暂计至2019年9月5日，最终计至房屋整改完毕并经检测符合设计要求日止）；2.金鸿公司向高史嚞支付2018年10月1日至2018年12月31日的车位租金1500元（750元×2），金鸿公司向高史嚞支付因车位无法使用造成的赔偿款1620元（自2019年1月1日至2019年3月23日共计81日，按每日10元计算）；3.金鸿公司对装修补充协议未明确规格型号的设备和装修材料（包括中央空调、热水器、可视对讲、新风系统、实木复合地板、墙面乳胶漆、石膏板吊顶、墙地面瓷砖、台面人造石、厨房橱柜、玄关柜、台盆柜、镜柜、五金、淋浴间隔断的钢化玻璃、电视石材背景墙、进户门和户内门、开关插座、灯具、外窗等）按照该类设备和材料的最高配置价格与现有配置价格差进行赔偿（约50000元，具体以鉴定为准）；4.金鸿公司向高史嚞提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等应提供而未提供的文件，并明确告知高史嚞房屋装修的价格及构成；5.金鸿公司限期对高史嚞房间内已破坏剪力墙连梁及相关部位进行加固并经检测达到原设计要求。 一审法院审理认定事实：2017年9月29日，高史嚞与金鸿公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017030300552）一份，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于宁波市鄞州区，暂定名风澜熹园；买受人购买的商品房系16幢1603号房，建筑面积139.94平方米，该商品房单价每平方米25891.78元，总价3623296元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。出卖人应在2018年9月30日前将符合下列条件的商品房交付给高史嚞使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.符合房地产开发项目交付使用条件备案，并取得备案证明文件（第九条）。如出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测机构进行质量检测。买受人在接到出卖人寄发的《交房通知书》后应按通知书规定的领房期限、地点和相关要求前往办理领房手续，买受人未在规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交房日期次日起，视为该商品房已经交付，房屋保修的时间从《交房通知书》规定的交付日开始计算；如果非因出卖人原因，买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。买受人在该房屋验收中及其后发现的除地基基础和主体结构质量问题外和严重影响正常居住使用问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应的赔偿责任。买受人购买的商品房，包括室内装饰、设备等保修时间从《交房通知书》规定的交付起始日开始计算。关于装饰、设备标准承诺的违约责任，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容；出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任，出卖人可以选择更换、修理或补偿差价的方式处理。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1.小区内道路满足通行条件，水、电于房屋交付时具备接（贯）通条件；2.电视、电话、网络、管道燃气接口在交付之日前安装到户，实际使用时由买受人自行按各行业服务提供机构的要求申请开通并缴纳相关费用；3.电梯、安防正常运转；非出卖人负责实施的市政配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约。商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六；购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担；约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施办法》第二十九条的有关规定。合同附件四：装饰、设备标准，如为精装房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。合同附件六：保修责任主要条款，该房屋主体工程保修范围和保修期限以出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》为准；非房屋主体结构的质量问题，在保修期内出卖人承担保修责任，买受人不得以此为由要求退房或延期交付，由此造成的延期交付等违约责任及扩大损失由买受人承担；有关房屋的工程质量问题，买受人在保修期内有权要求出卖人有义务尽快修复，但买受人应在发现质量问题后5日内书面通知出卖人，如确属出卖人的工程质量问题，出卖人在接到买受人书面通知后15个工作日内派人进行维修，买受人应当给予必要的配合；如因买受人不配合造成延误或损失进一步扩大，出卖人不承担由此引发的损失；出卖人维修完成，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，如买受人未到场或未签署意见的，视为买受人认可工程质量问题已修复，不再持有任何异议。合同附件八：补充协议内容，商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量产生争议而委托检测机构进行检测的，双方仍应办理交房手续，但若经检测，该房屋质量属于地基基础、主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人有义务尽快予以修复；修复期间，视为出卖人逾期交付房屋期间；出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕，买受人不得再次以此为由要求出卖人承担保修责任。若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于地基基础、主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人有义务尽快予以修复。买受人在该房屋验收中及其后发现的除地基基础、主体结构质量外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；等。同日，高史嚞与金鸿公司还签订《补充协议》一份，约定：高史嚞同意由金鸿公司委托的第三方装修单位进行装修，金鸿公司对该装修工程进行监督；高史嚞不得另行委托第三人进行装修，否则由此产生的责任由高史嚞承担；高史嚞不可撤销地委托金鸿公司代为办理买卖合同项下白坯房的交接手续，高史嚞对金鸿公司在该交接过程中的相应行为及签署文件均予以认可且不持异议。双方同意，由金鸿公司在高史嚞委托的第三方完成有关改造后，对该商品房作以下装修，相关装修费用已包含在高史嚞支付的购房款中；协议第二条约定了设备系统，玄关，厨房，卫生间（主卫），卫生间（客卫），厅房、卧室（如有书房）室内走道，墙、顶面，阳台，储藏室及其他部位的装修材料品牌、规格等内容；上述约定品牌与型号若有变动，高史嚞同意金鸿公司以同档次品牌与型号代替，且无需另行通知高史嚞；高史嚞以同档次或较高档次品牌、型号代替情形均不视为金鸿公司违约；高史嚞确认所购商品房的材料设备配置以本约定为准，未约定的其他装修使用的材料和设备不再明确品牌型号，高史嚞同意由金鸿公司根据设计进行设置。金鸿公司应在2018年12月31日完成上述装修。高史嚞应在收到金鸿公司已完成装修并可以交付的通知后7日内前来验收并接收该商品房，逾期视为高史嚞对上述装修不持异议且已完成房屋交接；高史嚞将按照本补充协议装修标准的要求对该房屋的装修进行验收，若高史嚞于验收交接该房屋过程中发现质量问题，可以提出对该房屋的书面维修要求，金鸿公司应对该房屋进行整改；高史嚞提出维修整改意见的，不应影响其接收义务；金鸿公司应高史嚞要求进行整改的，整改期间不构成逾期交付；高史嚞已知晓金鸿公司在对房屋进行装修的过程中，可能会对该房屋的局部使用功能进行变动，高史嚞同意金鸿公司作出相关变动，金鸿公司无需为此承担责任。除本协议另有约定外，装修部分不符合本协议约定标准的，由金鸿公司在高史嚞接收房产后负责修复，不能修复的，由金鸿公司进行更换。针对该房屋的装修质量问题，高史嚞要求金鸿公司进行修复的，应当自质量问题出现之日起的5日内书面通知金鸿公司，如确属装修质量问题，金鸿公司在接到高史嚞书面通知后20个工作日内派人进行维修，高史嚞应当给予必要的配合；如因高史嚞自身原因通知不及时或不给予配合导致损失扩大或无法修复的，金鸿公司不承担由此造成的扩大部分的损失或无法修复的后果；金鸿公司未在上述期限内到场维修的，高史嚞可再行书面催告，如金鸿公司在接到高史嚞书面催告之日起的20个工作日内仍未到场进行维修的，高史嚞有权自行或委托他人维修，由此产生的维修费用由金鸿公司承担。金鸿公司维修后当日高史嚞应到场进行验收，高史嚞不到场验收或未签署验收意见的，均视为高史嚞验收通过，不再持有任何异议；本补充协议系双方对买卖合同未尽事宜的补充，两者内容不一致的，以本补充协议约定为准；等等。高史嚞同日还与金鸿公司签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：2017030300553、2017030300554），高史嚞分别购买风澜熹园-1-44、-1-99地下车位，建筑面积均为13.2平方米，每只车位价款159000元；金鸿公司应于2018年9月30日前将符合条件的车位交付使用；车位交付条件与前述《商品房买卖合同》相同。2018年7月24日，经金鸿公司组织设计、施工、监理、勘察各方主体竣工验收，确认工程质量合格，并于同年7月30日向宁波市鄞州区住房和城乡建设局（以下简称鄞州区住建局）备案。该项目所涉消防、燃气工程、人防工程均已竣工验收合格。2018年9月25日，金鸿公司向高史嚞发出《地下车位交付通知书》；高史嚞于9月30日签署了《风澜熹园车位交接单》，确认地下车位-1-44、-1-99号达到约定的交付条件及交付标准。同日，高史嚞与金鸿公司签订《车位租赁协议》一份，约定：高史嚞同意将两个地下车位出租给金鸿公司使用，租期三个月，自2018年10月1日至2018年12月31日；租金为250元／月／个车位，物业管理费为30元／月／个车位，金鸿公司需承担每个车位共计840元；自本协议签订后，金鸿公司向高史嚞支付全部费用，以车位物业管理费抵用券的形式给高史嚞；等。2018年12月底，金鸿公司陆续向买受人发出《风澜熹园商品房交付通知书》，通知买受人将在2018年12月28日至31日集中交付。高史嚞于12月29日到金鸿公司处办理房屋交接手续，验房后当场向金鸿公司提交了《风澜熹园房屋意见反馈单》，列明了涉案房屋存在的问题及需整改的问题，主要涉及：水槽安装位置不对，墙面划痕明显，踢脚线普遍存在问题，厨房移门无法移动、部分柜门相碰，次卫窗户锁不上，门吸脱落，开关按钮松动，油漆有破损划痕，空调制热效果差，部分插座无法使用，等等。金鸿公司针对意见反馈单在2019年1月进行了部分项目的维修、整改。高史嚞于2019年3月23日接收涉案房屋钥匙。此后，高史嚞就房屋所涉相关问题陆续向金鸿公司反馈，至2019年9月7日，高史嚞与金鸿公司及物业单位再次对房屋进行查验后出具了意见反馈单，确认尚存在如下问题：吊顶颜色不一致，空调制热效果差，墙面不平整及开裂，衣帽间合页未固定，主卧应急按钮无效，油漆修补，厨房热水器、水槽不对称，人造石台面高出交付标准2.5公分，全屋门套修补，踢脚线打胶，灯罩更换，消防门凹痕，密封圈更换，等。另查明：风澜熹园小区交付期间，因多名业主向鄞州区住建局反映该小区交付存在诸多问题，鄞州区住建局于2019年1月31日出具了鄞建信访答字﹝2019﹞009号《信访答复意见书》，告知：已与开发单位多次协调，开发单位承诺于2019年1月25日前对业主反映问题基本整改完成（涉及备货问题整改需待春节后安排），将继续督促协调开发单位做好维保工作。2018年8月，部分业主在金鸿公司组织的看房开放日看房时发现，风澜熹园16、17幢南阳台挑梁（剪力墙连梁）被凿除，遂向金鸿公司方工作人员询问。因没有得到金鸿公司答复，业主于2019年5月中旬向鄞州区住建局举报。2019年5月29日下午，宁波市鄞州区土木建筑学会受鄞州区住建局委托对风澜熹园17幢801室进行现场查勘，并出具了专家组咨询意见一份，主要内容为：2018年2月房产公司与施工方浙江银建装饰工程有限公司签订装修委托合同；2018年5月4日，设计方受房产公司要求出具施工图设计修改通知单，调整连梁高度以满足门高度的修改，2018年7月施工方进场施工；查勘发现，南侧客厅与西侧房间门框及门套均已拆除，门洞裸露，门洞上原连梁梁底主筋被截断，未作封闭或加固处理。专家组认为目前现状未按设计修改通知单的要求进行施工，局部破坏部位属连梁位置，是剪力墙间有洞口断开时，根据结构受力要求而连在一起的增加受力构件，以加强房屋的稳定性；该行为削弱了原连梁结构的强度及刚度，对房屋抵抗水平风荷载及抗震要求等产生了一定影响，存在一定安全隐患，建议作补强处理。金鸿公司于2019年6月11日向业主出具《告知书》，告知业主将进行加固处理，并附有加固方案，加固周期预计10至15天，并以物业费形式给予业主补助，减免16、17幢业主一年物业服务费等。2019年7月12日，鄞州区住建局出具了鄞建信访答字﹝2019﹞037号《信访答复意见书》，主要内容为：经现场核实，16、17幢客卧剪力墙破坏情况属实；风澜熹园竣工备案为白坯备案，竣工备案后委托装修阶段，装修公司对16、17两幢楼的客卧门洞进行改造时未按修改通知书要求施工，其行为涉嫌违规；鄞州区住建局已经约谈开发单位，目前由原设计单位出具的加固设计已经审图单位审查合格，将继续督促开发单位、具体实施单位做好补强处理工作，并对浙江银建装饰工程有限公司进行处罚。 一审法院认为，高史嚞与金鸿公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实、自愿的意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人的主要争议是，一、涉案《补充协议》的性质为何；二、金鸿公司就涉案房屋、车位交付是否存在逾期交付或其他违约行为；三、高史嚞主张的各项违约及损失赔偿是否有相应依据；四、高史嚞要求金鸿公司提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等，并明确告知高史嚞房屋装修的价格及构成，是否有相应依据。一、涉案《补充协议》的性质问题。高史嚞与金鸿公司在签订《商品房买卖合同》同时还签订了《补充协议》，约定高史嚞同意由金鸿公司委托第三方对房屋进行装修，并由金鸿公司代办买卖合同项下白坯房的交付手续，且约定了装修材料的品牌、规格、型号等内容。金鸿公司据此认为就涉案房屋的精装修与高史嚞系委托合同关系，不是买卖合同关系。对此，一审法院认为，《商品房买卖合同》作为预售商品房交易的范本，约定的主要是白坯商品房买卖的一般内容，买卖双方针对特定标的物的未尽事宜均以合同附件或补充协议的方式另行约定；涉案预售商品房的合同价款结合《补充协议》的内容能够确定，高史嚞支付的购房款包含了装修费用，金鸿公司向高史嚞交付的房屋并非白坯房，而是带装修交付；从协议内容看，高史嚞对于《补充协议》中装修材料的品牌、规格、型号等均无选择权和决定权，实际上金鸿公司并非基于委托按照高史嚞指示处理委托事务，且协议约定系双方对于买卖合同未尽事宜的补充；故一审法院综合上述事实认定该《补充协议》不具有委托合同的实质，也不是独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，应认定为涉案《商品房买卖合同》的补充协议。二、金鸿公司就涉案房屋、车位交付是否存在逾期交付的违约行为的问题。涉案商品房交付分为两个阶段，分别为白坯状态交付和精装修状态交付。关于白坯房交付，《补充协议》约定基于装修原因由金鸿公司代办白坯房交付手续，该约定并不违反法律规定，金鸿公司应按约办理白坯房验收和交付手续。金鸿公司提交的竣工验收报告等证据证明白坯房交付符合合同约定，不存在逾期交付行为。关于精装修，补充协议约定应在2018年12月31日前完成装修，即房屋的整体交付应在2018年12月31日前完成，虽然双方在补充协议中对于精装修交付没有明确约定标准，基于补充协议系《商品房买卖合同》附件，应适用合同关于逾期交付的约定。金鸿公司自2018年12月底陆续向买受人发出交付通知书，通知在2018年12月29日至31日集中办理交房手续。高史嚞按通知时间于2018年12月29日验房，并对房屋验收时存在的问题提交了反馈单，该反馈单提出的问题不属于主体结构质量缺陷或严重影响正常居住使用的质量问题，虽存在质量瑕疵，尚不构成逾期交付，金鸿公司对此应承担保修义务。关于高史嚞发现的房屋内客卧剪力墙连梁施工的问题，连梁施工属于房屋装修阶段，由施工图设计修改通知单确认，因门洞高度需要需修改相应位置结构梁高，且出具了修改方案，修改部位钢筋需做植筋处理；但从住建部门组织的现场查勘情况看，施工单位未按修改通知书要求施工，存在违规施工行为，住建部门责令进行补强，并对施工单位的违规行为进行了处罚；金鸿公司此后也出具了通过审图的补强方案。基于上述事实，一审法院认为，涉案房屋在精装修阶段存在违规施工行为，对于梁底主筋被截断后未按设计要求进行加固处理，由住建部门责令进行补强以及后续金鸿公司出具加固方案的事实判断可能存在安全隐患，虽然高史嚞已领取房屋钥匙，但结合上述事实不能认定金鸿公司已按约完成了交付，故一审法院认定高史嚞主张房屋逾期交付成立。对于涉案商品房室内的连梁结构问题，金鸿公司应承担整改义务。关于车位是否逾期交付的问题，车位交付使用应符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，现有证据证明，车位交付已经符合合同约定的交付条件，且高史嚞也办理了车位交付手续，故一审法院认定车位交付不构成逾期。至于车位交付后是否能够正常使用，是否给高史嚞造成损失在下文论述。三、关于高史嚞主张的各项违约及损失赔偿是否有相应依据的问题。一审法院认定涉案商品房逾期交付成立，故高史嚞有权主张逾期交付违约金。合同约定逾期交房违约金按已交付房价款的日万分之二计算，逾期超过90日则按日万分之五计算，高史嚞以逾期超过90日为由，要求按日万分之五计算违约金；金鸿公司认为即使存在违约，违约金约定过高。一审法院认为，基于高史嚞并没有证据证明其因金鸿公司的逾期交付行为受到的实际损失，结合违约金约定的标准，金鸿公司关于违约金约定过高的主张成立，对于逾期交付违约金，参照同地段房屋租金标准认定违约金按每月6000元计算。关于逾期交付期间，虽然金鸿公司至今尚未对连梁问题进行整改，但金鸿公司在2019年6月11日已告知买受人将自买受人确认同意进场后开始整改，因多种原因至今尚未进行整改，不能完全归责于金鸿公司，因此在整改完成前持续计算逾期交付违约金亦不合理，故一审法院综合上述情况酌情确定逾期交付违约金按6个月计算，共计36000元。后续整改期间，金鸿公司仍应按上述标准向高史嚞支付违约金，自一审判决确定的履行日起，至金鸿公司完成整改并按合同约定在合理期限内经检测合格为止。关于高史嚞主张的车位逾期交付违约金，一审法院认定车位不存在逾期交付，但车位的交付时间在白坯房阶段，由双方签订的《车位租赁协议》也能够认定至精装修交付时，高史嚞实际无法正常使用车位，故此期间的损失应由金鸿公司承担。高史嚞与金鸿公司签订的《车位租赁协议》系双方的真实意思，不违反法律规定，金鸿公司以向高史嚞提供车位物业管理费抵用券的形式补偿损失也不损害物业公司的利益，故就该部分损失应由金鸿公司按约履行，高史嚞要求金鸿公司支付车位租金没有依据，不予支持。关于高史嚞主张的2019年1月1日至2019年3月23日期间车位无法使用的损失，一审法院认为高史嚞于2019年3月23日接收房屋钥匙，但是否接收钥匙与是否无法使用车位并无必然联系，综合考量风澜熹园小区在2019年1月、2月尚在进行集中整改、维修，可能对买受人正常入住、使用造成影响，一审法院酌情确定每只车位损失计算两个月，参照《车位租赁协议》按每月280元计，金鸿公司应向高史嚞赔偿此项损失1120元。关于高史嚞要求金鸿公司赔偿《补充协议》内约定的设备和装修材料的最高配置价格与现有配置价格的差价损失，一审法院认为补充协议对设备及装修材料约定了品牌及规格、型号，但并未约定应按最高配置价格配置，高史嚞的该项主张没有依据，不予支持。四、关于要求金鸿公司提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等，并明确告知高史嚞房屋装修的价格及构成，是否有相应依据的问题。关于室内装修施工图设计文件，根据相关规定属于建设单位在办理全装修住宅工程施工许可证及质量监督登记手续时应向相关主管部门提交的文件，但并无强制性规定须向买受人提供，合同对此亦无约定，高史嚞的该项主张没有依据，不予支持。关于室内环境检测报告，根据浙江省住房和城市建设厅颁布并于2017年7月1日实施的《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》的规定，应在工程完工后、交付前进行室内环境污染物浓度检测，检测抽样以户为单位，样本应覆盖不同户型、不同菜单式装修方案，且抽样数量不少于单体总户数的5%，并不得少于3套，委托具有相应资质的检测机构进行检测；基于金鸿公司交房时没有提交上述文件，相应规范对此有质量验收要求，且《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》对此亦有规定，虽然上述规定不属于预售商品房交付时强制适用的标准，高史嚞的该项主张具有合理性，予以支持。关于高史嚞要求金鸿公司明确告知房屋装修的价格及构成的问题，高史嚞购买的房屋系精装修商品房，合同附件及《补充协议》对设备及装修材料已有约定，涉及了设备系统，玄关，厨房，卫生间（主卫），卫生间（客卫），厅房、卧室（如有书房）室内走道，墙、顶面，阳台，储藏室及其他部位，高史嚞如对合同约定的装修构成有异议，可根据合同约定向金鸿公司提出，无须判令金鸿公司另行告知装修构成。关于告知房屋装修价格，合同对此并无约定，也没有相关强制性规定，高史嚞的此项主张没有法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宁波金鸿房地产发展有限公司向高史嚞支付逾期交房违约金36000元，于一审判决生效后十日内履行完毕；二、宁波金鸿房地产发展有限公司向高史嚞赔偿车位损失1120元，于一审判决生效后十日内履行完毕；三、宁波金鸿房地产发展有限公司向高史嚞提供风澜熹园小区住宅室内环境抽样检测报告，于一审判决生效后十日内履行完毕；四、宁波金鸿房地产发展有限公司对高史嚞购买的风澜熹园小区16幢1603号房屋的室内连梁结构进行整改，自一审判决生效后一个月内履行完毕；整改期间的损失按每月6000元计算，于整改完成后十日内履行完毕；五、驳回高史嚞的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10473元，由高史嚞负担9745元，宁波金鸿房地产发展有限公司负担728元。 二审中，高史嚞向本院提交以下证据：证据1.16/17连梁告知群截图，证明金鸿公司在2019年11月19日才正式告知业主们施工方案1、2以及专家意见。证据2.技术复核单，证明金鸿公司于2019年6月11日提交整改方案尚未经过技术复核。证据3.最终装修质量汇总，对案件有关具体情况的说明。证据4.装修质量问题资料（光盘+图片），证明截至2020年5月9日房屋仍旧存在大量质量问题（主要涉及到裂纹）。 金鸿公司经质证，认为上述证据无法证明其证明目的。从照片上无法得出存在影响房屋使用的严重的质量问题。 金鸿公司向本院提供以下证据：证据1.咨询报告一份，证明连梁的现状是符合国家质量安全要求，符合安全规范，房屋也是符合交付标准。通过咨询报告显示即使在最极端的情况下，连梁不存在的情况下，房屋仍然是符合国家相关质量的安全要求，没有质量的安全隐患。证据2.通话录音一份，证明金鸿公司是积极履行保修义务的事实，高史嚞表示并不需要，因此部分的质量瑕疵的问题至今没有解决也是高史嚞不配合导致的。 高史嚞经质证认为：证据1咨询报告从委托时间来看是2019年9月27日，在一审庭审之后提供的，举证期限已经过了。该咨询报告也不符合证据的形式要求和证据的相关规定。该咨询报告是由金鸿公司单方进行委托，也不是司法鉴定，有关咨询的过程，咨询人员的资质高史嚞全不清楚。同时根据双方的买卖合同约定，买受人提出异议后，双方应当共同委托，金鸿公司也违反了合同的相关约定。该咨询报告作为证据使用是不符合法律规定，对真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据2的录音问题，该录音高史嚞不清楚是什么时候录的音，从目前为止，高史嚞通知了金鸿公司进行维修的次数不止一次，16、17幢有专门的业主群要求对水漕等不合理位置要求整改，到目前为止金鸿公司也没有进行整改。金鸿公司以业主起诉就不维修等理由拒绝整改，金鸿公司以其本身的行为足以让人相信其没有诚意，其提供的录音还说整改的问题并不符合相关事实。录音的前因后果以及录音并不能达到金鸿公司所要达到的目的。关于金鸿公司所说的整改意见的问题，整改并不是对所有业主讲的，只是对个别业主而不是对高史嚞方进行陈述，所以其整改方案，作为16、17幢业主大部分是不清楚的。 本院经审查认为，金鸿公司对高史嚞提供的证据真实性未提出异议，本院对此予以确认。但证明内容应以证据本身反映为准，其中16/17连梁告知群截图可以证明金鸿公司在2019年11月19日告知业主们施工方案1、2以及专家意见。技术复核单证明宁波市工业建筑设计研究院有限公司对金鸿公司出具的加固方案联系单经过复核认为技术上可行。证据3、4可以证明截至2020年5月9日房屋仍旧存在大量质量问题（主要涉及到裂纹）。 金鸿公司提供的证据1.咨询报告，因系其单方委托，且咨询意见与住建部门组织的现场查勘结果明显不符，故本院对此不予认定；证据2.通话录音，因高史嚞未对其真实性提出异议，根据该录音内容，可以证明金鸿公司曾提出维修，但高史嚞曾表示不需要。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，高史嚞与金鸿公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付标的虽为白坯房，但双方同时签订的《补充协议》明确高史嚞同意由金鸿公司委托的第三方装修单位进行装修，该补充协议并明确高史嚞不得另行委托第三人进行装修，高史嚞不可撤销委托金鸿公司代为办理买卖合同项下白坯房的交接手续等，结合高史嚞对于《补充协议》中装修材料的品牌、规格、型号等实际均无选择权和决定权，而金鸿公司也并非基于委托按照高史嚞指示处理委托事务，原判据此认定该协议系对涉案《商品房买卖合同》的补充，并根据补充协议关于涉案房屋应在2018年12月31日前完成装修的约定，认定房屋的整体交付应在2018年12月31日前完成，理由充分。合同履行中，金鸿公司自2018年12月底陆续向买受人发出交付通知书，通知在2018年12月29日至31日集中办理交房手续。高史嚞按通知时间于2018年12月29日验房，并对房屋验收时存在的问题提交了反馈单。虽该反馈单提出的除连梁外的质量问题不属于主体结构质量缺陷或严重影响正常居住使用的质量问题，该质量问题金鸿公司可以通过保修解决，但高史嚞提出的房屋内客卧剪力墙连梁改装问题，确属比较严重，该改装虽有施工图设计修改通知单确认，但从住建部门组织的现场查勘情况看，施工单位未按修改通知书要求施工，存在违规施工行为，住建部门并责令进行补强，基于上述事实，涉案房屋在精装修阶段对于梁底主筋被截断后未按设计要求进行加固处理，客观上造成高史嚞对该房屋使用安全的隐患，因此，一审法院认定金鸿公司虽完成了交付，但不属按约交付，理由充分。考虑到金鸿公司在2019年6月11日已告知买受人将自买受人确认同意进场后开始整改，2019年11月又告知业主们施工方案2，可见连梁问题至今尚未进行整改，系业主与金鸿公司对施工方案未能达成一致造成，结合高史嚞在二审中陈述有个别业主的连梁问题已经修复的情况，原审法院认定涉案房屋的连梁问题至今未能整改不能完全归责于金鸿公司，并据此酌定金鸿公司逾期交付违约金按6个月计算，后续整改期间，金鸿公司仍应按上述标准向高史嚞支付违约金，自判决确定的履行日起，至金鸿公司完成整改并按合同约定在合理期限内经检测合格为止，也属合理。但判决确定履行前双方因对整改方案未能达成一致意见导致的整改期间迟延造成高史嚞未能正常使用房屋的损失，也应酌情考虑。该部分损失待确定后，高史嚞可另行主张。原审法院参照同地段房屋租金标准赔偿高史嚞的上述损失，也属合理。根据现有证据证明，车位交付虽不构成逾期，但双方签订的《车位租赁协议》能够证明至涉案房屋精装修交付时高史嚞实际无法正常使用车位，基于此，原判酌情确定每只车位损失计算两个月，参照《车位租赁协议》按每月280元计，金鸿公司应向高史嚞赔偿此项损失1120元，也符合情理。高史嚞提出金鸿公司应赔偿《补充协议》内约定的设备和装修材料的最高配置价格与现有配置价格的差价损失，并提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等，对此，因合同及补充协议未约定金鸿公司必须向业主提供室内装修施工图设计文件，补充协议也仅对设备及装修材料约定了品牌及规格、型号，而未约定应按最高配置价格配置，故原判未支持高史嚞提出的差价赔偿主张及提供室内装修施工图设计文件主张，理由成立。但根据浙江省住房和城市建设厅颁布并于2017年7月1日实施的《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》及《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》的规定，金鸿公司在工程完工后、交付前应进行室内环境污染物浓度检测，检测抽样以户为单位，样本应覆盖不同户型、不同菜单式装修方案，且抽样数量不少于单体总户数的5%，并不得少于3套，委托具有相应资质的检测机构进行检测，而金鸿公司在一、二审中也坚称进行过相应检测，故原判由其向高史嚞提交室内环境检测报告，依据充分，也无不当。 综上所述，高史嚞、金鸿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8741元，由上诉人高史嚞负担8013元，上诉人宁波金鸿房地产发展有限公司负担728元。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年八月五日 书记员  潘芬芬 ??30? ??31?