福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初3404号 原告：中信银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街336号凯祥大厦1-3层，组织机构代码74909393-1。 负责人：林大业，该分行行长。 委托诉讼代理人：杨忠勋，福建泉顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱剑虹，福建泉顺律师事务所实习律师。 被告：李丽娜，女，1981年2月8日出生，香港特别行政区居民，住香港旺角上海街669号地铺。 被告：程群英，男，1977年10月14日出生，香港特别行政区居民，住香港旺角上海街669号地铺。 被告：石狮市明发房地产开发有限公司，住所地石狮市濠江路东侧大厦六楼，统一社会信用代码913505006115374995. 法定代表人：郭其仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄庆辉，男，该公司职员。 原告中信银行股份有限公司泉州分行（以下简称中信银行泉州分行）与被告李丽娜、程群英、石狮市明发房地产开发有限公司（以下简称明发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中信银行泉州分行的委托诉讼代理人杨忠勋、被告李丽娜、程群英及被告明发公司的委托诉讼代理人黄庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中信银行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李丽娜、程群英立即偿还原告编号（2012）中信泉狮银房贷字第××号《个人购房借款合同》项下借款本金887038.39元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定，自欠息之日起计算至原告实际收回全部债权之日止，计算至2017年4月25日约为18420.62元）；2、判令被告李丽娜、程群英立即支付给原告为本案诉讼而支出的律师服务费6000元；3、判令被告李丽娜、程群英不履行上述债务时，原告有权以其提供的抵押物即石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海5号楼1梯8层802单元的房产折价或者以拍卖，变卖上述财产的所得价款优先受偿；4、判令被告石狮市明发房地产开发有限公司对上述全部债务承担连带清偿责任；5、判令各被告承担本案的诉讼费用及其他实现债权的费用。事实和理由：2012年11月1日，原告与被告李丽娜、程群英签订编号为“（2012）中信泉狮银房贷字第××号”的《个人购房借款合同》，约定由原告借予被告李丽娜、程群英100万元整，用于购买石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海5号楼1梯8层802单元的房产，借款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，贷款年利率为6.55%，逾期贷款罚息为合同利率的150%，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。被告李丽娜、程群英以前述房产对前述借款所涉的全部债务提供抵押担保，被告石狮市明发房地产开发有限公司对前述借款所涉的全部债务提供连带责任保证担保，担保的范围均包括贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金及原告为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。前述借款合同签订后，该合同及合同项下的抵押物，已经登记机关办理登记手续，原告亦即依约发放了贷款。但是，被告李丽娜、程群英却未依约偿付借款本金及利息，至2017年4月25日，其逾期未还本金为15966.64元，利息、罚息、复利为18420.62元。鉴于以上情况，被告李丽娜、程群英的行为已严重危及原告贷款资金安全，原告有权依照合同约定提前收贷，要求各被告清偿全部未到期的借款本金及相应利息、罚息、复利。为切实维护原告的合法权益不受侵犯，根据我国民事诉讼法第119条之规定，原告特具状如上，请求人民法院依法判决。 被告李丽娜、程群英共同辩称：原告所诉属实。原告起诉之后，其于2017年6月20日转账偿付借款本息37000元，于2017年7月5日转账偿付借款本息10330元。 被告明发公司辩称：其公司不应再承担保证责任。其公司如期完成被告李丽娜所购买的商品房竣工验收，完成了该房屋所有权初始登记，已将履行上述合同保证条款的全部义务，该房屋已具备办理登记至被告李丽娜名下以及抵押登记条件，即本案合同第9.3条及20.11条约定的办理抵押登记手续的条件已经完全成就。但原告怠于行使要求被告李丽娜办理权属证书及抵押登记的请求权，被告李丽娜同样未履行合同约定的义务，拖延或故意不办理该商品房不动产登记及抵押登记，恶意阻止抵押登记手续的成就，导致抵押权客观上无法登记而设立，致使其公司的担保责任未能因抵押登记手续成就而免责。上述原告和被告李丽娜的行为扩大和加重其公司的担保范围和责任，直接损害其公司的合法权益，根据合同法第15条的规定，其公司不应再承担保证责任。 原告中信银行泉州分行围绕诉讼请求依法提交了被告身份证、结婚证、企业登记信息，《个人购房借款合同》、《商品房买卖合同》，《登记证明书》，借款借据、欠息清单，委托代理协议、发票联。被告李丽娜、程群英提供了汇款申请书两份。被告明发公司提交了《房屋所有权初始登记通知书》、《关于办理商品房产权登记的通知》。各方当事人对对方提供的证据均没有异议。上述证据具备形式真实性，本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院查明的事实与原告中信银行泉州分行的陈述一致。另查明，2012年11月22日，原告中信银行泉州分行与被告李丽娜办理了按揭登记。诉争借款的实际发放时间为2012年12月14日，金额为100万元。截止至2017年4月25日，被告李丽娜计欠原告借款本金887038.39元，利息、罚息、复利合计18420.62元。被告李丽娜、程群英逾期还款后，原告中信银行泉州分行经催讨无果诉至本院，支出律师代理费6000元。 本院认为，本案系原告中信银行泉州分行与被告李丽娜、程群英等人之间因金融借款合同关系引起的纠纷，因被告李丽娜、程群英系香港特别行政区居民，故本案属涉港民商事案件，应参照涉外案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院依法适用内地法律作为本案的准据法。 原告中信银行泉州分行与被告李丽娜、明发房地产公司签订的《个人购房借款抵押加阶段性保证合同》，系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方当事人均应按合同约定履行义务。被告李丽娜、程群英在履行借款合同期间未按时还款付息，已构成违约。原告据此依照合同约定要求提前收回已发放的贷款及利息，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告明发房地产公司自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。原告在合同约定的阶段性保证期限内向被告明发房地产公司主张权利，应予支持。 原告中信银行泉州分行另主张对被告李丽娜、程群英提供的抵押物享有优先受偿权，由于该抵押物的产权证尚未办理，房屋所有权并未转移至被告李丽娜、程群英名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对抵押房屋的处分，并非已对该房屋享有现实的抵押权。故在被告李丽娜、程群英在未办妥抵押登记手续之前，原告中信银行泉州分行不能对预登记房屋享有优先受偿权。但如被告李丽娜、程群英能够办妥抵押登记，则原告对抵押物享有优先受偿权，被告明发房地产公司的保证责任亦可免除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条的规定，判决如下： 一、被告李丽娜、程群英应于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司泉州分行于2012年11月1日，原告与被告李丽娜、程群英签订编号为（2012）中信泉狮银房贷字第××号的《个人购房借款合同》项下借款本金887038.39元，利息、罚息、复利合计18420.62元，并支付自2017年4月26日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利； 二、被告李丽娜、程群英应于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司泉州分行律师代理费6000元； 三、如被告李丽娜未能办妥址在石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海5号楼1梯8层802单元房产的抵押登记手续，被告石狮市明发房地产开发有限公司应对被告李丽娜的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告李丽娜追偿； 四、如被告李丽娜、程群英办妥石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海5号楼1梯8层802单元房产的抵押登记手续，原告中信银行股份有限公司泉州分行有权依照法律的规定，以被告李丽娜、程群英提供的抵押物即上述房产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款在上述债务范围内优先受偿； 五、驳回原告中信银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12915元，由被告李丽娜、程群英、石狮市明发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，被告李丽娜、程群英可以在判决书送达之日起三十日内，原告中信银行股份有限公司泉州分行、被告石狮市明发房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈琼璋 审 判 员  卢书琪 人民陪审员  叶 婷 二〇一七年九月二十二日 书 记 员  钱巧如 附本案引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1-