广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤17民终3804号上诉人（原审原告）：麦赞茂，男，汉族，1968年8月24日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：张岩，广东魁峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁明晶，广东魁峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林坤越，男，汉族，1982年4月15日出生，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：林智武，广东莞安律师事务所律师。委托诉讼代理人：石敏，广东莞安律师事务所律师。上诉人麦赞茂因与被上诉人林坤越土地租赁合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初第7389号之一号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。麦赞茂上诉请求：撤销（2016）粤1972民初第7389号之一民事裁定，指令原审法院对本案进行审理，并由被上诉人承担全部诉讼费用。麦赞茂上诉称：一、本案上诉人与被上诉人之间系租赁合同关系，双方于2012年3月13日签订《租赁合同》，约定麦茂赞将位于东莞市长安镇咸西社区沙头工业区振安二路面积2400平方米的空地出租给林坤越使用，租金按该土地的面积作为计算标准。上诉人租赁该地给被上诉人，是要求其用于堆放建筑材料，装饰材料等，只是考虑到雨雪等恶劣天气会对建筑材料，装饰材料等的质量造成影响，上诉人口头允许被上诉人可根据需要搭建简易棚舍或建设简易房用于仓储。原审法院认定双方租赁合同的主要目的是“在土地上建设建筑物并进行使用”不当。另，该土地性质为建设用地，被上诉人在进行相应建设前，其应当也可以完善报建手续，但被上诉人并没有这么做，明显存在过错。二、原审法院适用法律错误。被上诉人承租案涉土地后，未向相关部门报批，也未按照双方的租赁合同约定，擅自改变该土地的用途，在未办理任何审批手续的情况下即在该土地上搭建建筑物并分租给他人用于经营商铺的行为，已经严重违反了双方的租赁合同约定及法律规定，应承担违约责任，将土地恢复原状并接受相关部门的处理。但被上诉人林坤越违建行为与本案无关。本案系处理因该土地租赁关系而引起的支付租金纠纷，系因为被上诉人拒绝交纳该土地的租金引起的，根据租赁合同，该土地的租金支付问题与该土地上有无建筑物、建筑物的面积、建筑物是否违建均没有关系。原审法院机械适用《广东省高级人民法院关于审理农村土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定，显然是适用法律错误。因此，原审不应驳回起诉，而应支持上诉人的诉讼请求。被上诉人林坤越答辩称，原审认定事实，适用法律正确，裁定驳回上诉人起诉并无不当，请求予以维持。麦赞茂向一审法院请求判令：1.确认双方于2012年3月13日签订的《租赁合同》于2016年6月28日解除；2.林坤越向麦赞茂支付租金96000元及逾期付款违约金（每期以24000元为基数，按照每日1%，分别自2016年3月19日、2016年4月19日、2016年5月19日及2016年6月19日起，计至清偿之日止）；3.本案诉讼费由林坤越承担。一审法院审理查明：2012年3月13日，麦赞茂与林坤越签订《租赁合同》，约定麦赞茂将位于东莞市长安镇咸西社区沙头工业区振安二路面积2400平方米的空地出租给林坤茂使用，租赁期限从2012年3月13日起至2021年12月31日止，租金从2012年5月18日起计算，每月每平方米10元，即每月24000元，于每月18日前将下月租金交付麦赞茂，逾期按拖欠租金总额每日1%计算违约金；签订合同时，林坤越须支付48000元的履约保证金；如麦赞茂在合同期内提前终止合同，麦赞茂应无息退回履约保证金，并赔偿两个月租金及林坤越在租用场地内的一切建筑物及搭棚损失。签订合同后，麦赞茂交付土地给林坤越使用，林坤越未经规划许可和报建，在土地上建设了商铺并进行出租。2016年3月19日，麦赞茂委托律师向林坤越发出《律师函》，称林坤越未按双方口头约定，在土地上搭棚及建设简易房用作货仓储存货物、建筑材料、装饰材料等，是未经麦赞茂同意擅自改变土地用途，在土地上搭建建筑物并分租给他人用于经营商铺，麦赞茂要求林坤越立即拆除违法搭建的建筑物，将土地恢复原状，并称咸西社拟将包括案涉土地在内的土地收回进行公开投标，麦赞茂要求与林坤越解除《租赁合同》，敦促林坤越在收到函件之日起五日内清场并交回土地，否则循法律途径主张权利。林坤越于2016年3月20日收到《律师函》，但没有交回土地给麦赞茂。麦赞茂称林坤越从2016年3月起未支付租金，林坤越称是麦赞茂拒收。林坤越申请其朋友张增豪出庭作证证明其主张。张增豪称，2016年5月23日，其陪同林坤越与麦赞茂协商案涉土地的续租事宜，林坤越拿出几万元，表示用于交租，但麦赞茂以双方未谈妥为由没有收取该款。对此，麦赞茂认为证人与林坤越有利害关系，证言不足采信。另查明，案涉土地的使用权为麦赞茂于2011年9月21日与咸西联合社签订《租赁合同书》承租取得，双方在合同中明确土地面积为2000平方米。根据原审法院向东莞市国土资源局调查取证，该局回复称案涉土地面积为1999.55平方米，土地利用总体规划情况为城镇建设用地1940.1平方米、交通用地7.8平方米、自然保留地51.7平方米，地类为建设用地1119.86平方米、未利用地879.69平方米，土地属咸西联合社农民集体所有，无使用权登记。以上事实，有《租赁合同》、《租赁合同书》、红线图、照片、《律师函》、特快专递详情单和查询结果、证人证言、东莞市国土资源局《关于（2016）粤1972民初7389号协助调查函的复函》及原审开庭笔录等在卷佐证。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。双方租赁的标的物为农村集体土地使用权，且租赁目的是在土地上建设建筑物并进行使用。按照广东省的司法实践，农村集体土地出租用于非农业建设，如涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，当事人应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，才可就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。本案案涉土地部分属于建设用地，部分尚未批准为建设用地，且被告在土地上进行建设，未经任何规划审批程序批准，因此，本案不属于人民法院受理民事案件的范围。双方应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项及第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回麦赞茂的起诉。本案受理费3290元，麦赞茂已预交，原审法院予以退回。本院认为，本案为租赁合同纠纷。按照广东省的司法实践，农村集体土地出租用于非农业建设，如涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，当事人应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，才可就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。本案案涉土地部分属于建设用地，部分尚未批准为建设用地，林坤越在土地上进行建设，亦未经任何规划审批程序批准，故本案双方应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。原审驳回其起诉并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉,维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  朱海晖审 判 员  李远伦代理审判员  李达明二〇一七年九月二十六日书 记 员  尹嘉伟