广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1421民初1310号 原告：李伟生，男，1987年7月29日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：扶绥县碧园房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇同正大道333号。统一社会信用代码：91451421569060307K。 法定代表人：陈卫宇，董事长。 委托诉讼代理人：滕海珍，该公司财务客服部经理。 委托诉讼代理人：梁贵，广西进安律师事务所执业律师。 原告李伟生诉被告扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称碧园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。李伟生的委托诉讼代理人马婷梅，碧园公司的委托诉讼代理人滕海珍、梁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李伟生请求判令：碧园公司支付迟延交付车位所有权证书违约金4860元。事实及理由：2015年1月5日，李伟生与碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，约定李伟生购买车位，约定车位价为81000元。合同第十五条第三款约定，碧园公司应当在将商品房交付买受人使用后720天内，向买受人交付车位所有权证书，如违约则按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。李伟生已全额支付车位款，并于2015年6月26日接收车位，但碧园公司在合同约定的期限内未能向李伟生交付车位所有权证书，已构成违约，理应承担相应违约责任，但该合同约定的违约金明显过低，不足以弥补李伟生的损失，故应按照已购车位款总额的6%支付违约金。李伟生围绕诉讼请求，提交了《扶绥县商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《未来城车位/车库交接单》《办理不动产权证通知》《不动产权证书》《扶绥县不动产登记局关于扶绥县未来城商住楼1号楼、4号楼办理不动产权证书有关情况的答复》《扶绥县不动产登记局关于扶绥县不动产登记有关事项的答复》佐证。 碧园公司辩称：李伟生向碧园公司购买的对象为车位，碧园公司已依约向李伟生交付了车位，李伟生也实际占有和使用了车位，碧园公司逾期为李伟生办理车位产权证虽存在违约，但碧园公司违约是否造成了李伟生的实际损失以及损失有多大，李伟生并未能提供相应证据予以证明。法律虽有“约定的违约金低于造成的损失的”当事人可以诉求增加的规定，但在李伟生没有提交是否有损失以及损失数额有多大的证据的情况下，李伟生诉求碧园公司向其支付已付车位款总额6%的违约金没有事实依据，理由不成立。李伟生与碧园公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效。双方在合同中对逾期办理车位产权证的违约金计算已作了明确且具体的约定，出现违约事项，应优先适用当事人在合同中的约定作为处理依据，不能擅自以其他法律法规规定否定当事人的约定。该《商品房买卖合同》第十五条第四项第（2）点的约定为对等及选择约定，即李伟生可以选择退车位，也可以选择接受支付违约金，如李伟生认为接受的违约金过低，可以选择退车位。在李伟生不选择退车位的情况下又提出违约金过低，有悖于双方签订《商品房买卖合同》时的本意，违背了诚信守用原则，法庭不应支持李伟生的失信行为。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，适用该款规定的前提条件须符合“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”的规定，对照本案涉案《商品房买卖合同》，双方在合同第十五条第四项第（2）点已明确约定了“0.1%的违约金”，没有存在“合同没有约定违约金”的情形，因此本案依法不能将《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定作为判决依据，应依据合同约定优先原则，直接适用《商品房买卖合同》第十五条第四项第（2）点约定为本案判决依据，应按双方签订的《商品房买卖合同》的约定计付违约金。碧园公司围绕答辩意见，没有证据向法庭提交。 经组织当事人质证，本院认证，查明案件事实如下：2015年1月5日，李伟生作为买受人与作为出卖人碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买车位，按套计价，总金额81000元，出卖人应当在2015年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第2、3项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3．因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。买受人应当按照当地政府有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有。买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人。买受人自行交纳专项维修资金的，应当在商品房交付使用前，按照当地政府的有关规定将维修资金存入专项维修资金专户。李伟生在该合同上签字按手印，碧园公司在该合同上加盖陈卫宇私章、碧园公司公章。合同签订后，李伟生依约全额支付了购车位款81000元。2015年6月26日，碧园公司与李伟生办理车位交接，将车位交付给李伟生。2019年9月12日，碧园公司向未来城1、4号楼地下室车位（项目）业主发出《办理不动产权证通知》，告知业主2019年9月18日-2019年10月18日为集中办理车位不动产权证时间。该通知同时注明：请已交存维修资金的业主及合同共有人本人携带相关资料签办证表格。2019年11月11日，李伟生取得扶绥县不动产登记局核发的《不动产权证书》。 本院认为，李伟生与碧园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定履行合同义务。本案中，碧园公司对李伟生主张的双方存在商品房销售合同关系、交易过程、交房时间及因碧园公司原因涉案车位逾期办证等事实无异议，本院予以确认。根据合同的约定，因出卖人原因导致买受人无法在期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。涉案车位因碧园公司原因未能就涉案车位办理不动产转移登记，导致在约定的期限内业主无法取得房地产权属证书，碧园公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于本案逾期办证违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”本案中，李伟生虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但碧园公司的违约行为事实存在，如按照合同约定的购房款总价的0.1%计算违约金显然过低，不足以弥补李伟生的损失。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，李伟生主张调整增加违约金，请求碧园公司按照已付购车位款81000元的6%支付违约金4860元，于法有据，本院予以支持。但考虑到疫情对企业的影响，在支付时间上给予适当的延长。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 扶绥县碧园房地产开发有限公司于本判决生效之次日起三十日内支付李伟生逾期办证违约金4860元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林少芳 二〇二〇年八月六日 法官助理 韦立婷 书 记 员 梁娟娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。