贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民初580号原告：贵阳市金城汇置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段１号。法定代表人：梁光时，该公司董事长。委托诉讼代理人：张怡，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师。被告：贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳大道南段１号****附１号。法定代表人：刘东旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：何贝利，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金波，贵州宏贯律师事务所律师。第三人：贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司，，住所地贵州省贵阳市观山湖区乾图中心广场**A塔下**法定代表人：丁世祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：程庚，贵州黔信律师事务所律师。第三人：丁世祥，男，1962年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告贵阳市金城汇置业有限公司（以下简称金城汇公司）诉被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司（以下简称湘企公司）、第三人贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司（以下简称聚鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月17日公开开庭审理。经本院审判委员会讨论，于2016年8月9日作出（2016）黔01民初106号民事判决，上诉人金城汇公司、湘企公司不服，向贵州省高级人民法院提起上诉，贵州省高级人民法院于2017年3月22日作出（2016）黔民终634号民事裁定，以“原判决认定基本事实不清”为由，将本案发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加丁世祥为第三人参加诉讼。原告金城汇公司委托诉讼代理人张怡、潘黔刚，被告湘企公司委托诉讼代理人何贝利，第三人聚鑫公司委托诉讼代理人程庚，第三人丁世祥到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。原告金城汇公司起诉请求：一、确认原告与被告于2011年7月11日签订的《租赁合同书》于2015年5月22日依法解除；二、判令被告将《租赁合同书》涉及的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺腾空，返还原告；三、判令被告向原告支付欠缴的租金及房屋占用费29,785,635元及逾期支付租金和房屋占用费的违约金3,396,794.44元，暂计算至起诉之日，实际计算至被告将租赁物业返还原告之日；四、判令被告向原告支付因被告根本违约导致《租赁合同书》解除的违约金4,061,677.5元；五、判令被告向原告支付免租期2年的租金损失32,493,420元；六、判令被告向原告支付垫付的水电费845,428.66元；七、判令被告向原告支付占用原告所有面积为324平方米区域的房屋占用费267,030元；八、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2011年3月，原告通过贵阳阳光产权交易所有限公司就“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺（以下简称租赁物业）公开招租，经网络竞价，最终确定被告为该租赁物业的承租人，同年7月11日，原、被告签订了《租赁合同书》（以下简称租赁合同）。2011年10月18日，被告委托第三人贵州聚鑫市场管理有限公司（现名称变更为：贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司）作为被告在“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼日常经营管理上的全权代表，并委托其签署相关文件。2012年3月5日，原告向第三人交付了符合租赁合同第五条第1款约定交付条件的面积为54155.7平方米的租赁物业，双方签署了“乾图中心广场B区”裙楼正式交接函及物业移交清单。接收租赁物业后，被告从2012年5月开始对其进行整体装修装饰，并按功能区分后以“贵州聚鑫品牌服装皮革商场”的名义对外进行宣传及招商，转租给了实际经营户具体经营，从2012年11月25日开始持续经营至今，且已形成了区域性的商业中心。根据租赁合同的约定，被告应于2014年3月6日向原告支付首季度租金，然而，从租赁物业交付至今，被告并未按约定向原告按季度支付租金，至今已累计欠缴租金近2,000万元。原告多次追缴无果，且委托律师发律师函追缴，被告却均以租赁物业漏水、消防不合格等为由拒绝支付，甚而于2015年5月13日，向原告送达《合同解除函》，要求解除租赁合同。原告收到函件后，鉴于被告存在拖欠保证金、租金等恶劣情形，已构成根本违约，遂作出了《解除合同的回函》，并以邮寄的方式向被告及第三人送达，被告于2015年5月22日收到该函，故原告与被告签订的租赁合同已于2015年5月22日依法解除。租赁合同解除后，被告却继续占用租赁物业，拒绝返还。原告为了被告对租赁物业的装修及培养商业氛围，达成被告的商业目的需要，租赁合同签订时，基于原、被告双方约定的20年租赁期限，给予了被告两年免租期，现由于被告的原因导致租赁合同提前解除，使租赁合同书约定的租赁期限未能完全履行，故被告应支付免租期内原告的租金损失。截止起诉之日，原告垫付了被告使用租赁物业期间的水电费人民币845,428.66元，该费用被告理应支付给原告。被告未经原告同意，擅自占用原告所有的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼不在租赁合同范围内的面积为324平方米区域进行经营，出租用于网吧，理应支付房屋占用费。另外，根据租赁合同的约定，被告应在原告交付租赁物业后3个工作日内支付余下保证金500万元，然而，至今被告尚欠300万保证金未支付。原告为了维护其合法权益，遂起诉至法院，提出如前诉请。被告湘企公司答辩称，租赁合同的权利义务已经转让给聚鑫公司，该纠纷与被告无关；双方对解除合同并未达成一致意见，本案《租赁合同书》并未解除；原告交付的租赁物不符合合同约定交付条件，视为未交付，不应支付租金及房屋占有使用费。第三人聚鑫公司述称，一、本案租赁合同的权利义务已经转让给我公司，我公司是承担义务的主体；二、本案中双方有解除合同的意向，但未就解除合同达成一致意见，合同并未解除；三、该物业直到今天还没交付；四、涉案物业已经被政府查封，第三人未能占有、使用房屋，不应承担占有使用费，实际上也不能将房屋返还。第三人丁世祥述称，与聚鑫公司的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张，提交了下列证据：第一组证据：授权委托书，欲证明：被告委托聚鑫公司作为被告在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表，并委托其签署相关文件。被告湘企公司质证称：对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，出具委托书的目的是为了方便对接和经营。第三人聚鑫公司、丁世祥质证称：同意被告的质证意见。第二组证据：1、网络竞价成交价格确认单；2、租赁合同书，欲证明：被告经网络竞价成为租赁物业的承租人，2011年7月11日，原、被告签订了《租赁合同书》。被告湘企公司对该组证据质证称：对该组证据三性无异议，对证明目的有异议。1、被告系受第三人聚鑫公司的委托参与竞标，应当由聚鑫公司承担责任；2、根据合同第六条第六项之约定我方有权进行转让；3、标的物也没有达到交付条件，也不同意解除。第三人聚鑫公司、丁世祥质证称：对该组证据三性无异议，租赁物不符合合同约定的交付条件；涉案租赁物的转让是不需要原告同意的。第三组证据：1、国有土地使用证（黔筑高新国用（2008）第1382号）；2、建设工程规划许可证（编号：金阳（2005）-05号）；3、建筑工程施工许可证（编号：520101200401230301）；4、投资许可证（编号：20060131A093080055），欲证明：原告是本案租赁物业合法的权利人。被告湘企公司、第三人聚鑫公司、第三人丁世祥认为该施工许可证与竣工验收报告有矛盾之处，该施工许可证的施工单位是成都铁路工程（集团）有限责任公司，而竣工验收报告的施工单位是重庆西铝华川工程承包开发总公司。根据建设部的建筑工程施工管理办法第五条，建设单位和施工单位发生变更的，应当重新领取施工许可证。认为施工许可证与验收报告并不匹配，在建筑规模上也有较大差异，建筑面积是9万多方，竣工面积是1万多方。第四组证据：1、建筑工程竣工验收报告；2、消防验收意见书；3、“乾图中心广场B区”裙房正式交接函；4、金阳乾图中心广场B区商业物业移交清单（二份），欲证明：2012年3月5日，原告向聚鑫公司交付了符合合同约定交付条件的租赁物业。被告质证称，竣工验收报告没有对地基基础工程进行质量评定，而地基基础工程是含在土建内容里面的，是合同约定的交付条件，由此可以认定原告交付的租赁物不符合合同约定。第三人聚鑫公司、丁世祥质证称，对该组证据的真实性无异议。建筑工程竣工验收报告为外装工程不是土建工程，不涉及地基及基础工程，在主体结构工程当中明确是改造。该验收报告没有匹配的施工许可证，该证据达不到原告的证明目的；对消防验收意见书，仅仅是承建商与业主方的验收，原告交给第三人的时候消防器材严重缺失；交接函只能证明我方收到该函，我方并未授权兰泽贵作为我方代表对物业进行签收和移交。第五组证据：1、2012年5月21日，被告向原告提交的《关于正式启动装修的请示报告》；2、2012年5月28日，被告向原告提交的《关于正式进场装修的报告》；3、2012年8月29日，被告向金阳公司提交的《报告》；4、2012年9月25日，被告向原告提交的《报告》；5、2012年10月，被告作出的《商场整改实施报告》（附有：被告与实际经营户签订的协议）；6、2013年7月26日，被告向原告提交的《关于“乾图广场B区商业裙楼”合同开始期和延长免租期的报告》；7、2013年8月23日，被告向物业公司提交的《关于A、B塔楼设置指路标识的申请》；8、2013年8月23日，被告向物业公司提交的《关于空调整改的报告》；9、2013年9月6日，被告向原告提交的《关于聚鑫商场增加配套设施的报告》；10、2013年9月10日，被告向原告提交的《报告》；11、2013年9月29日，被告向原告提交的《关于国庆期间使用地下车库的承诺书》；12、被告“贵州聚鑫品牌服装皮革商场”开业照片；13、“贵州聚鑫品牌服装皮革商场”经营现状照片；14、被告向原告支付代缴的水电费的《电子汇划收款回单》；15、被告向原告支付代缴的水电费的《收款收据》；16、被告与实际经营户签订的《商铺租赁合同》，欲证明：接收租赁物业后，被告于2012年5月开始对其进行整体装修装饰，并按功能区分后以“贵州聚鑫品牌服装皮革商场”的名义对外进行宣传及招商，转租给了实际经营户具体经营，从2012年11月25日开始持续经营至今，且已形成了区域性的商业中心。被告湘企公司质证称，我方意见以第三人意见为准。第三人聚鑫公司、丁世祥质证称：与本案诉争的目的没有关联性，我们是在政府和原告的强烈要求下开业的，当时我们的装修还未完成。第六组证据：1、被告《关于尽快完善“乾图广场B区商业裙楼”物业设备设施的报告》；2、原告《关于对“关于尽快完善‘乾图广场B区商业裙楼’物业设备设施的报告”的回函》；3、律师函、EMS特快专递单，欲证明：原告多次追缴租金、保证金无果，且委托律师发律师函追缴，被告却均以租赁物业漏水、消防不合格等为由拒绝支付。被告湘企公司质证称，与被告无关。第三人聚鑫公司、丁世祥质证称：租赁物业没有实际交付，达不到证明目的。第七组证据：1、公证书（含被告《合同解除函》、原告《解除合同的回函》）；2、中国邮政速递物流邮件妥投信息，欲证明：2015年5月13日，被告向原告作出并送达《合同解除函》，要求解除租赁合同。原告收到函件后，鉴于被告存在拖欠保证金、租金等恶劣情形，已构成根本违约，遂作出了《解除合同的回函》，并以邮寄的方式向被告及聚鑫公司送达，被告于2015年5月22日收到该函，故原告与被告签订的租赁合同已于2015年5月22日依法解除。被告湘企公司质证称，以第三人意见为准。第三人聚鑫公司、丁世祥质证称：是附条件的解除，条件没成就合同未解除。被告湘企公司针对自己的抗辩意见，提交如下证据：2011年7月11日湘企公司与聚鑫公司签订的《转让协议》，结合《租赁合同书》第六条第六项：“被告的转让行为无需征得原告的同意”欲证明案涉《租赁合同书》的权利义务已经转让给第三人。原告金城汇公司质证称，对该组证据的三性均不予认可，我方没有收到过《转让协议》，该协议是被告与第三人之间的法律关系，与原告无关。第三人聚鑫公司、丁世祥质证称认可对该证据的三性及证明目的予以认可。第三人聚鑫公司针对自己的陈述，提交证据如下：第一组证据：《通知》，欲证明：被告已经将《租赁合同书》中的权利义务转让给聚鑫公司，聚鑫公司已经成为《租赁合同书》中的承租方。原告金城汇公司质证称，我们没有收到通知，只收到委托书。第二组证据：保证金收据、水电费收据，欲证明租赁物业是由丁世祥成立的聚鑫公司对接的，与湘企无关。原告金城汇公司质证称真实性无异议，证明目的有异议，聚鑫公司的付款行为是基于湘企公司的委托，代湘企公司付款。第三组证据：移交清单及相应的说明三份（2011年12月27日、2012年2月20日、2012年3月5日），欲证明：移交是对物业设施设备数量、图纸、钥匙的接收，并不能证明该设施设备达到交付条件，原告公司员工2012年2月20日出具的说明明确该次移交的只是相关资料。原告金城汇公司质证称，该说明从性质上属于证人证言，证人未接受法庭的当庭讯问，不应采信。第四组证据：2012年2月21日、2012年2月29日交接函的回复各一份，欲证明：双方没有就交付一事达成一致意见。原告金城汇公司质证称，证明已实际交付。第五组证据：2012年5月12日、2012年5月21日、2012年5月28日聚鑫公司递交原告启动装修报告，欲证明第三人是在2012年5月28日进场装修，根据合同约定进场装修不视为计租日开始，证明原告主张2012年3月5日为计租日无依据。原告金城汇公司质证称，对装修报告没有异议，达不到证明目的。根据合同的第五条第三款约定的是交付前的进场装修施工不计租，现对方的装修是在交付后。第六组证据：1、消防风机房设备检查；2、清点清单；3、消防移交清单，欲证明：原告物业交付至少进行到2013年5月31日以后。原告金城汇公司质证称，对真实性，合法性，没有异议，对关联性有异议，达不到对方的证明目的。证据显示聚鑫公司对消防设施工程联动测试，消防工程设施的移交不等同于租赁物业的移交。第七组证据：第三人给原告发的报告十三份，物业漏水照片，欲证明：原告移交给第三人的物业不符合约定，移交的只是相关资料，原告金城汇公司质证称，该报告系由聚鑫公司单方做出，不能证明其主张事实的存在，该组证据达不到证明目的。第八组证据：1、2013年7月12日电梯移交单一份；2、2013年11月19日电梯交付结算申请一份；3、电梯定期检测报告2份，欲证明物业交付时间至少为2013年11月19日以后。金城汇公司质证称：根据我方提交的物业交付清单，电梯已经按约移交，本次移交是保修期到了之后的移交。2013年11月29日，由聚鑫公司盖章，员工兰泽贵在电梯交付结算申请上签字确认电梯使用正常。对方提供的证据达不到证明目的，反而证明了我们已经交付。第九组证据：1、2014年2月18日解决空调问题的报告（附商户联名签字）；2、2014年7月25日报告及2014年8月19日原告对聚鑫公司的回复，欲证明物业设备设施未达到交付条件，原告提出计租时间为2012年10月25日，原告金城汇公司质证称，该证据仅体现空调漏水等问题，而且漏水是由于被告在使用过程中造成的，对方提供的证据达不到证明目的。第十组证据：1、2014年12月8日、2015年1月25日、2015年1月28日、2015年6月30日、2015年7月27日、2015年8月26日报告共计6份；2、消防部门处罚通知、消防意见书、甲方占用消防通道照片、原告提供的聚鑫商场负一层平面图一份，欲证明租赁物业消防不合格，原告至今仍占用消防通道，致使第三人无法通过消防验收。原告金城汇公司质证称，真实性，合法性没有异议，关联性有异议，达不到证明目的，消防验收意见书是针对聚鑫公司室内二次装修工程的复审。第十一组证据：贵阳市人民政府（2011）65号文，贵阳金阳建设投资（集团）有限公司筑金建投请字【2012】252号文件、贵阳市金阳新区管理委员会文件【2012】101号、贵阳市人民政府办公厅公文处理笺，欲证明原告在未与聚鑫公司协商的情况下单方面停止了聚鑫公司的招商工作，并且不允许开展“批发市场”商业业态，违反了合同第六条第3项约定。证明聚鑫公司2012年1月的开业并非自身真实意思，而是原告及政府强压的行为。原告金城汇公司质证称，真实性无法确定，与本案无关。物业的租赁和经营是商业行为，是商家自行确定的行为，对方与政府达成的协议原告不知情，他们因此遭受的损失，与原告无关。第十二组证据：1、2015年10月28日政府通告；2、政府拨付聚鑫商场市场业态转移补助资金函；3、聚鑫商场清理政治工作指挥部、聚鑫公司、银行三方协议，兑款支付凭证、政府确认单、政府对聚鑫商场商户搬迁发放款的详细名册；4、关门照片；5、2016年1月至2016年6月看管费；6、贵阳市观山湖区人民政府专题会议纪要、观山湖区关于聚鑫商场整改及业态转移工作情况汇报，欲证明该物业被政府查封，聚鑫公司是代政府看管，实际上无法返还。原告金城汇公司质证称，双方的合同已经于2015年5月22日解除，被告未将物业返还给原告。第十三组证据：评估报告，欲证明聚鑫公司对商场内部装修投入巨大资金。原告金城汇公司质证称，报告系是聚鑫公司单方委托作出，报告的鉴定日期是2014年1月，明显与事实不符，对该报告三性均不认可。被告对聚鑫公司提交的第一至十二组证据的真实性、合法性及关联性均无异议，且认可上述证据的证明目的；对第十三组证据不知情，不予发表意见。丁世祥对聚鑫公司提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，且认可上述证据的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的第一组、第二组证据真实性、合法性、关联性予以认定，证据的内容能达到原告的证明目的，本院予以采信；第三组证据，建设工程规划许可证与虽有瑕疵，但是结合国有土地使用证（黔筑高新国用（2008）第1382号）、建筑工程施工许可证（编号：520101200401230301）、投资许可证能够证明原告系本案租赁物业合法的权利人，对该组证据本院予以采信；第四组证据，对于“乾图中心广场B区”裙房正式交接函、金阳乾图中心广场B区商业物业移交清单，其上有聚鑫公司员工兰泽贵的签名，且此后聚鑫公司已经管理使用租赁物业并转租收取租金，对该证据本院予以采信；对于建筑工程竣工验收报告，该报告未对地基基础工程进行质量评定存在瑕疵，但被告在双方移交时未对此提出异议，且被告已实际接收房屋管理使用，结合消防验收意见书，本院对该组证据的证明效力予以认定；第五组、第六组、第七组证据，真实性、合法性、关联性均予以认定，能达到原告的证明目的，本院予以采信。被告提交的证据，因本案证据不能证实被告或聚鑫公司已经就该《转让协议》通知原告，并取得原告的同意，该证据达不到被告的证明目的，本院不予采信。聚鑫公司提交的第一组证据，本案证据不能证明被告或聚鑫公司已经将《通知》送达原告，并取得原告的同意，该证据达不到聚鑫公司的证明目的，本院不予采信；第二组证据，真实性、合法性、关联性予以认定，聚鑫公司作为被告的授权代表，其行为系代理行为，该证据达不到聚鑫公司的证明目的，本院不予采信；第三组证据，证人未出庭作证，对该证词本院不予采信；第四组、第七组、第九组证据真实性、合法性，关联性均认可，证实原告交付的租赁物存在质量瑕疵，聚鑫公司多次就此提出协商要求原告整改维修；第五组证据：真实性予以认定，因装修行为发生在交付后，故达不到证明目的，本院不予采信；第六组证据，对真实性，合法性予以认定，达不到证明目的，部分消防工程设施的移交不等同于租赁物业的移交；第八组证据，对真实性，合法性予以认定，达不到证明目的，证据1是电梯电话安装完毕的移交；证据2是贵州快速电梯工程有限公司在免费保修期到期后将电梯移交聚鑫公司，申请与原告公司进行结算；证据3内容与原告主张没有关联，对该组证据，本院不予采信；第十组证据，真实性，合法性予以认定，达不到证明目的，从处罚决定书载明的内容来看，处罚原因为聚鑫公司未经消防安全检查擅自对外经营以及聚鑫商场火灾自动报警系统不能正常运行、自动喷水灭火系统运行故障等，对该组证据，本院不予采信；第十一组证据，真实性、合法性予以认定，达不到聚鑫公司的证明目的；第十二组证据，真实性、合法性予以认定，证明涉案物业被查封的事实，因查封期限为六个月，现已经超过查封期限，故达不到聚鑫公司不能返还租赁物业的证明目的，本院不予采信；第十二组证据，与本案没有关联性，本院不予采信。本院经审理查明事实如下：2011年7月11日，原、被告签订《租赁合同书》，原告将其所有“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层（共五层，不包括A、B塔楼下垂直投影部分）的商铺出租给被告。《租赁合同书》约定：“第一条：……建筑面积共约54347平方米……（以上面积为暂计，最终以产权处实际测量的面积为准）；第二条第一项：本合同租赁期限为20年，自租赁物业交付之日起算；第二条第三项：（1）自租赁物业交付之日起的两年为被告免租期，该免租期包含在20年的租赁范围内，从第三年开始计租；第三条第一项：合同期内租金按本合同第一条约定的租赁房屋面积计算（最终以实测面积为准）。计租第一年租金标准为每月25元/平方米；第三条第二项（1）：租金按季度收取，被告应当在计租日向原告支付首季度租金；此后，被告应当在每季度3日前向原告支付当季租金；被告未按约定向原告支付租金，每逾期一天，按日向原告支付所欠租金的万分之三支付违约金；第四条第二项：被告向原告支付保证金共计人民币600万元……被告在原告交付租赁物业后3个工作日内交付余下保证金500万元；第五条第一项：交付时应满足下列条件：（1）租赁物业已土建竣工验收；（2）租赁物业已消防验收；（3）原、被告双方已签订物业交付清单第六条第六项：在租赁期内，原告保证被告可将租赁物业部分或整体进行转租、分租、联营、合作经营、转让承包经营等，用于被告在营业执照许可的经营范围内经营各种商品及各种商业业态，无需再行征得原告同意；第十条第二项：发生下列情况之一的，原告有权解除本合同，收回租赁房屋，且被告应当向原告支付相当于3个月租金的款项作为违约金，并赔偿原告的其他所有损失：（1）被告连续欠交租金超过三个月……（4）被告未按合同约定及时补足租金保证金的”。2011年10月18日，被告湘企公司向原告金城汇公司出具了一份《授权委托书》，内容为：“现委托授权上述授权责任人（贵州聚鑫市场管理有限公司）作为我单位在金阳乾图中心广场B区商业裙楼日常经营管理上的全权代表，代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任”。2012年11月6日，经核准，第三人聚鑫公司名称由贵州聚鑫市场管理有限公司变更为贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司。2011年，贵州聚鑫市场管理有限公司及其法定代表人丁世祥先后四次向原告缴付保证金共计300万元，尚欠300万元保证金未缴付。2012年3月5日，原告员工陈世明与聚鑫公司员工兰泽贵签署了两份《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》及正式移交函，内容为：“我司出租的乾图中心广场B区项目商场已按施工图纸施工完毕，并全部通过验收。所有设施设备完好。现特将相关资料提供你司。”双方移交了消防、空调、排水、电力系统、扶梯、货梯、观光电梯等设备设施的技术资料若干套及中央空调、扶梯电机、门厅、桥厢操作盘、控制柜等钥匙若干把。2012年4月18日原告向第三人发出《“乾图中心广场B区”裙楼收房通知》，表示计租时间从2012年5月1日起计算。2012年5月28日，第三人聚鑫公司对租赁物业进行室内装修，经招商后转租给实际经营户经营，并于2012年11月25日开始营业。期间，原告金城汇公司与第三人聚鑫公司因空调制冷问题、消防问题、漏水问题等发生争议，经多次交涉未达成一致，被告至今未向原告支付过租金。2015年5月13日，第三人聚鑫公司向原告送达了《合同解除函》，内容为：“因贵公司至今不能按照《租赁合同书》第五条规定履行租赁业务交付义务，严重影响了我公司的经营业务，已无法实现当初的签约目的，特致函如下：1、收函之日起的五个工作日内解除2011年7月17日（应为7月11日）所签《租赁合同书》；2、合同解除后另行协商因贵公司严重违约给我公司带来的损失赔偿事宜；3、逾期本函生效”。原告收到《合同解除函》后，通过EMS特快专递向被告湘企公司、第三人聚鑫公司发出了《解除合同的回函》，内容为：“鉴于以下事实及贵公司在履行《租赁合同书》过程中存在严重违约事项，我公司同意解除2011年7月11日与贵公司签订的《租赁合同书》，在贵公司收到本函的当时，该《租赁合同书》依法解除”。湘企公司、聚鑫公司分别于2015年5月22日、2015年5月21日收到该回函。2015年10月28日，因聚鑫商场未经消防验收擅自投入使用，存在严重违法行为，贵阳市公安消防支队、贵阳市安全生产监督管理局、贵阳市城市管理局、贵阳市商务局、贵阳市工商行政管理局、贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局、观山湖区人民政府发出联合通告，根据筑府发（2011）65号文件，对聚鑫商场于2015年12月31日至2016年6月30日实施停业整改。2015年12月28日，观山湖区聚鑫商场清理整治工作指挥部发出通知，要求聚鑫商场于2015年12月31日起进入整改准备阶段，2016年1月11日起停止一切经营活动，2016年1月15日前搬迁完毕，2016年1月16日起实施整改。此后，聚鑫商场除乾图中心广场B区商业裙楼一楼特88号商铺、一楼2号大门靠左侧电梯口商铺、一楼2号入口商铺、乾图中心广场B区1层1F-A-165商铺以外，均已腾空搬离清场，并由贵阳市公安局观山湖分局碧海派出所查封。另查明，2010年12月1日，金阳乾图中心广场B区裙楼外装工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》，报告未对地基基础工程进行质量评定。2011年8月12日，经贵阳市公安消防支队对金阳乾图中心广场B区裙楼工程项目进行验收，认定符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格，并出具了《建设工程消防验收意见书》（编号：筑公消验【2011】第076号）。2012年5月28日贵阳市房产测绘队出具测绘报告，确认涉案物业的实际面积为54155.7平方米。再查明，2011年7月11日，被告与第三人签订转让协议，约定被告将取得的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼整体租赁权自愿无偿转让给聚鑫公司自主经营、独立管理并享有全部权益。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同书》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《授权委托书》、《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》、《合同解除函》、《解除合同的回函》、《关于正式启动装修的请示报告》、《关于正式进场装修的报告》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、保证金收据、原告金城汇与被告湘企公司、第三人聚鑫公司来往《报告》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2011年7月11日签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按约履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、租赁合同的权利义务主体的认定问题；二、本案租赁物业是否已经交付；三、租赁合同是否已于2015年5月22日解除；四、租金及房屋占有使用费计算方式。关于焦点一，首先，双方《租赁合同书》第六条第六项：“在租赁期内，原告保证被告可将租赁物业部分或整体进行转租、分租、联营、合作经营、转让承包经营等，用于被告在营业执照许可的经营范围内经营各种商品及各种商业业态，无需再行征得原告同意”的约定，是双方当事人对涉案物业转租、联营等相关权利的约定，在此种情形下，原租赁合同继续有效，被告作为承租人继续承担相应合同义务。而被告与聚鑫公司签订的《转让协议》，系将涉案《租赁合同书》中被告湘企公司的权利义务概括转让给聚鑫公司，由聚鑫公司作为原合同权利义务承担主体。从内容及表现形式来看，该转让行为不属于第六条第六项约定情形。同时根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，被告与聚鑫公司的转让行为须经原告同意，现被告及第三人的证据不能证明原告已经收到该转让协议的《通知》，并取得原告的同意，故该转让行为对原告不发生法律效力，被告仍为本案《租赁合同书》的权利义务承担主体；其次，若被告所称已于2011年7月12日将《转让协议》内容通知原告并取得原告同意属实，则与其2011年10月18日向原告出具的《授权委托书》委托聚鑫公司作为其在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表的内容相矛盾，明显不符合时间逻辑及生活常理。综上所述，涉案《租赁合同书》的权利义务承担主体为原、被告，丁世祥成立的聚鑫公司系被告的受托人，代理被告处理涉案租赁物业的经营管理，其就涉案租赁物业与原告发生的行为后果应由委托人被告承担。被告辩称依据《租赁合同书》第六条第六项的约定，在被告与聚鑫公司签订《转让协议》后，涉案《租赁合同书》中被告湘企公司的权利义务已经概括转让给聚鑫公司，被告不再承担合同义务的意见不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，原、被告签订的《租赁合同书》第五条第一项约定“交付时应满足下列条件：（1）租赁物业已土建竣工；（2）租赁物业已消防验收；（3）原、被告双方已签订物业交付清单”。经查，涉案物业已经取得《建筑工程竣工验收报告》并通过消防验收，原告与聚鑫公司员工兰泽贵于2012年3月5日签署的《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》及正式移交函以及此后聚鑫公司管理使用租赁物业的行为，证实原告已于2012年3月5日向被告交付了租赁物。至于被告提出的涉案房屋不满足交付条件视为未交付，不应支付租金的辩解意见，本院认为，租赁物业的《建筑工程竣工验收报告》未对地基基础工程进行质量评定虽有瑕疵，但被告已实际接收房屋并顺利转租收取租金，被告的合同目的已经实现，故对被告提出的租赁物未交付的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。若被告认为原告交付的物业存在质量问题，可根据《租赁合同书》第六条第十二项的约定，要求原告承担修复整改责任，现被告以租赁物业存在质量瑕疵为由拒付租金，没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于焦点三，一方面，聚鑫公司于2015年5月13日向原告发出《合同解除函》，提出解除合同；原告收到解除函后，于2015年5月22日通过EMS特快专递向被告送达了《解除合同的回函》作出了解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本案原、被告均同意解除合同，《租赁合同书》应于原告向被告送达《解除合同的回函》的当日，即2015年5月22日解除；另一方面，《租赁合同书》第十条第二项约定：“发生下列情况之一的，原告有权解除本合同，收回租赁房屋，且被告应当向原告支付相当于3个月租金的款项作为违约金，并赔偿原告的其他所有损失：（4）被告未按合同约定及时补足租赁保证金的”。根据《租赁合同书》第四条第二项的约定，被告应当在原告交付租赁物业后3个工作日内付清保证金600万元，现被告仅缴付300万元保证金，经原告催告后仍未缴付尚欠的300万元，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告有权解除合同。原告在2015年5月20日向被告发出《解除合同的回函》作出了解除《租赁合同书》的意思表示，该意思表示已于2015年5月22日到达被告，被告至今未对解除合同提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本案合同已于2015年5月22日解除。综上，原、被告均作出了解除合同的意思表示，同时合同约定的解除条件已经成就，原告《解除合同的回函》也符合金城汇公司行使合同约定的单方解除权的情形，故本院依法认定原、被告签订的《租赁合同书》已于2015年5月22日解除。关于焦点四，对于本案租金的计算方式，本院认为，根据双方《租赁合同书》第二条第三项：“自租赁物业交付之日起的两年为乙方的免租期，该免租期包含在20年的租赁范围内，从第三年开始计租”的约定，本案租金计算应当自2012年3月5日双方交付租赁物业时起至《租赁合同书》解除之日止，扣除两年免租期后按每平方米25元/月租金标准计算。但原告于2012年4月19日向聚鑫公司出具的收房通知表示租金从2012年5月1日起计算，本院从其自愿，本案租金计算起止日期为2014年5月1日起至2015年5月22日止，共12个月21天。租金计算为：（54155.7平方米×25元/月）×（12＋21/30）月=17194434.8元。对于房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，《租赁合同书》解除后，被告应将租赁物返还原告。现被告未履行返还义务，原告请求被告返还租赁物并参照合同约定租金标准1353892.5元/月（54155.7平方米×25元/月）支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。至于房屋占有使用费计算的期间，应为自合同解除后至被告实际返还房屋之日止。被告及聚鑫公司主张房屋已经被查封，聚鑫公司未能占有使用房屋，不应支付查封期间房屋占有使用费。针对该辩解意见，本院认为，涉案物业虽已被相关部门查封，但在本案合同解除后政府实施查封前被告应当返还租赁物而未返还，且此后商场被停业、整改、查封亦是聚鑫公司未经消防验收擅自投入使用的过错行为导致，被告的过错行为导致原告的租金损失，故被告应当支付自合同解除后至返还房屋时止包括查封期间的房屋占有使用费。综上，被告应按1353892.5元/月的标准支付房屋占有使用费从2015年5月23日起至被告实际返还租赁物业之日止。关于原告主张的逾期支付租金的违约金及因被告违约导致合同解除的违约金，本院认为，被告自2012年3月5日接收租赁物之后，一直未支付租金；而原告在2014年8月19日才向被告发函要求对方支付租金，原告主张的逾期支付租金的违约金系原告逾期主张权利而产生的扩大损失，本院不予支持。至于原告主张的因被告违约导致合同解除的违约金，被告连续欠交租金超过三个月又未按合同约定及时补足租赁保证金导致合同解除，依约应当支付相当于3个月租金的款项作为违约金，即为：4061677.5元（54155.7平方米×25元/月×3）。另，对于原告主张的逾期支付房屋占有使用费的违约金，因双方在合同中未对此作出约定，原告的该项主张，没有事实及法律的依据，本院不予支持。关于原告提出的免租期租金损失的主张，本院认为，原告给予被告两年免租期的优惠系基于双方约定的20年租赁期限而为，现由于被告的违约行为导致合同提前解除，原告的合同目的未能实现，造成了租金损失，故本院依据公平原则，酌情支持原告一年的租金损失16246710元（54155.7平方米×25元/月×12月）。至于原告提出要求被告支付垫付的水电费845428.66元的主张，因其未提交证据证明其垫付的事实及金额，故对该主张，本院不予支持。至于原告提出的要求被告支付侵占原告面积为324平方米区域的房屋占用费267030元的诉请，不属于本案租赁合同审理范围，本院不予审查，原告金城汇公司可另行提起诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告贵阳市金城汇置业有限公司与被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于2011年7月11日签订的《租赁合同书》已于2015年5月22日解除；二、被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内将“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺腾空并返还原告贵阳市金城汇置业有限公司；三、被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告贵阳市金城汇置业有限公司租金17194434.8元及房屋占用费（按1353892.5元/月的标准，从2015年5月23日计算至实际返还租赁物业之日止）；四、被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告贵阳市金城汇置业有限公司合同解除的违约金4061677.5元；五、被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告贵阳市金城汇置业有限公司免租期租金损失16246710元；六、驳回原告贵阳市金城汇置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费396049.90元，保全费5000元，共计401049.90元，由原告贵阳市金城汇置业有限公司承担188763.30元，由被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司承担212286.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 龙     珑审判员 刘妍审判员韦娟二〇一七年九月二十日书记员 陶海峰 （代）