镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1191民初2996号 原告：张苏英，女，1980年9月22日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王虎，江苏苏尊容大律师事务所律师。 被告：镇江亚太五金电器城市场管理有限公司,住所地镇江市丁卯桥路四季经典****。 法定代表人：吴春波，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐勇，该公司职员。 被告：镇江亚太投资有限公司,住所,住所地镇江市丁卯桥路四季经典****div> 法定代表人：吴春波，该公司经理。 委托诉讼代理人：李国军，该公司职员。 原告张苏英与被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司（以下简称亚太管理公司）、镇江亚太投资有限公司（以下简称亚太投资公司）合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理，由审判员刘沫适用简易程序于2016年11月29日第一次公开开庭进行了审理。后转为普通程序，由审判员刘沫任审判长，与人民陪审员孙雅文、李乐民依法组成合议庭于2017年4月7日、2017年8月15日两次公开开庭进行了审理，原告张苏英的委托诉讼代理人张晖，被告亚太管理公司的委托诉讼代理人唐勇、被告亚太投资公司的委托诉讼代理人李国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张苏英向本院提出诉讼请求：1、被告亚太管理公司支付拖欠原告第五年度（2014年4月28日至2014年4月27日）租金28306元、第六年度（2015年4月28日至2016年4月27日）租金28306元及逾期付款利息（第五年度租金的利息自2014年4月28日起按每日万分之三的利率计算至实际给付之日止；第六年度租金的利息自2015年4月28日起按每日万分之三的利率计算至实际给付之日止）；2、被告亚太管理公司赔偿原告发生的律师费用等各项损失2000元；3、被告亚太投资公司对被告亚太管理公司的上述租金、利息及损失给付义务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年10月29日，原告与被告亚太管理公司签订《商铺委托管理合同》，约定将原告所有的五金电器城第0C3幢02层208号商铺交给被告亚太管理公司委托经营管理，委托期限为2010年4月28日至2020年4月27日，前三年为免租期，第四至第十年度被告亚太管理公司应于每个合同年度的第一季度向原告支付商铺租金，其中第五合同年度租金金额不低于28306元，逾期应按每日万分之二的标准承担滞纳金。合同签订后，被告亚太管理公司未按合同约定支付第五及第六年度租金。此后，被告亚太投资公司承诺对租金给付义务承担连带清偿责任。经原告多次催要，两被告至今未能履行给付义务。故现诉至法院，请求判如所请。 被告亚太管理公司辩称：其确实欠付原告第五合同年度租金，相应违约金应按双方合同约定自相应合同年度第一季度届满后按每日万分之二计算。另因原承租人私自撤场，涉案商铺未在第六合同年度对外出租，无租可返，故其不具有支付第六合同年度租金的义务。 被告亚太投资公司辩称：其不应承担相应连带责任，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月29日，原告与被告亚太投资公司（原公司名称为镇江亚太置业有限公司）签订《商品房买卖合同》一份，与被告亚太管理公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定：原告购买被告亚太投资公司开发的位于镇江亚太五金电器城第0C3幢02层208号商铺（建筑面积为45.71平方米）一间，并将商铺交给被告亚太管理公司委托经营管理，约定委托期限为2010年4月28日至2020年4月27日；原告自愿放弃前三年经营收益（免租期），由被告亚太管理公司根据实际情况决定免租或减租，盈亏与原告无关；被告亚太管理公司应于第四至第十合同年度的第一季度向原告支付商铺租金，其中，第五合同年度租金金额不低于28306元，第六合同年度租金按实际收取金额全额返还，逾期支付的，被告亚太管理公司应按逾期款项每日万分之二的标准承担滞纳金。合同签订后，原告依约将涉案商铺交给被告亚太管理公司经营管理，被告亚太管理公司未依约支付原告第五合同年度（2014年4月28日至2015年4月27日）租金28306元。 另查明，2010年12月21日，QQ号为57×××99的亚太业主创建了镇江亚太五金业主QQ群。此后，相关亚太业主及两被告工作人员加入该QQ群，交流与涉案物业相关的投资、返租及业委会成立等相关事宜，至2016年6月1日，该群成员已有920人。2014年6月9日，两被告工作人员在该群文件中发布《担保声明》（该文件落款日期为2014年5月30日，并加盖被告亚太投资公司公章）一份，载明：被告亚太投资公司对被告亚太管理公司前4年应履行的返租义务承担担保责任，对第五年的下列变更也承担担保责任：2014年3月31日前应付租金全部调整到2014年7月31日前支付；2014年7月28日前应支付租金按照以下时间和金额支付：2014年10月31日前支付应付租金总额的30%、2014年12月31日前支付应付租金总额的50%、2015年1月31日前支付应付租金总额的20%；剩余少部分其他时间应付租金的业主到时根据公司资金情况再定。上述滞纳金，按未付金额每日万分之三计算。2014年11月9日，两被告工作人员在该群文件中发布《关于对租金给付及退房几点说明》（该文件落款日期为2014年11月9日，并加盖被告亚太投资公司公章）一份，载明：被告亚太投资公司承诺：租金保证方式为：1、由政府、亚太及银行三方监管协议对亚太三期销售资金进行监管。2、亚太三期丽都大厦40%自持资产（约合1.3亿元）；关于退房：1、11月25日出退房流程及保障措施。2、业主可选择2年内自由退房，亚太给予保底收益的具体数额；租金给付：1、11月30日至12月15日期间付租金总额的10%，保证以后每笔资金都是业主均分。2015年5月31日前出台后期90%的时间安排。2、在融资和三期销售较好的情况下，全部租金将于年底付清。确有困难将分批支付，最晚给付时间为2015年5月31日。3、业主如有需要可签订正式的延期支付协议。2015年1月3日，两被告工作人员在该群文件中发布名为《亚太协议001》的文件（该文件落款日期为2015年1月3日，并加盖被告亚太管理公司公章）一份，载明：2014年12月14日，在南京与部分业主沟通，就租金给付时间作出调整：2015年1月31日前支付应付租金总额的10%、2015年4月30日前支付应付租金总额的60%、2015年5月30日前支付应付租金总额的30%，以上租金以10套亚太三期最大户型公寓作为违约保证。 本案的争议焦点为：涉案商铺第六合同年度的租赁状况及租金标准如何确定；被告亚太投资公司应否对被告亚太管理公司的返租义务承担连带清偿责任。 本院认为：原告与被告亚太管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。 关于第六合同年度商铺租赁状况及租金标准的问题。根据双方合同约定，被告亚太管理公司应于第五合同年度第一季度支付原告不低于28306元的租金，于第六合同年度第一季度全额返还实际收取租金。审理过程中，双方对欠付第五合同年度租金28306元的事实无异议，但对第六合同年度商铺租赁状况等相关事实存有争议。本院认为，被告亚太管理公司作为涉案商城的统一托管方，负有对商城内物业的经营及管理义务，理应建立完善的管理制度记录商铺对外租退情况，妥善保管相应材料，并适时采用合理方式告知业主。对涉案商铺的租赁状况，相较作为业主的原告，作为管理方的被告亚太管理公司应更为了解，亦更易举证，故在第六合同年度商铺租赁状况等相关事实的认定上，被告亚太管理公司首先负有就租赁状况进行说明并举证的义务，在此基础上，原告亦应对被告亚太管理公司提出的未对外出租等消极事实提供反证，各方均应对各自的上述举证义务承担举证责任。现被告亚太管理公司虽辩称案涉商铺因原承租人私自撤场后第六合同年度未对外出租，但其作为经营管理方未能提供证据予以证实，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告亚太管理公司的该项辩称意见不予采信，并据此推定涉案商铺第六合同年度对外出租的事实存在，被告亚太管理公司应依法支付原告第六合同年度租金。相应租金标准本院根据商城整体经营状况，结合涉案商铺所处地理位置、周边商铺租金标准及往年的出租情况，综合酌定为0.25元/平方米/天，故被告亚太管理公司应支付原告第六合同年度租金计4171.04元（0.25元/平方米/天×45.71平方米×365天）。 现被告亚太管理公司逾期未支付第五及第六合同年度租金构成违约，原告要求被告亚太管理公司给付租金，并依约支付每日万分之二的滞纳金，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告亚太管理公司支付超出上述标准的租金及逾期付款利息，不符合双方合同约定，本院不予支持。另因双方并未就律师费的承担进行明确约定，且原告未提供证据证实实际损失已超过上述违约金标准，现原告主张各项损失2000元，依据不足，本院不予支持。 关于被告亚太投资公司是否应承担连带清偿责任的问题。本案中，两被告称对QQ群的建立不知情，但QQ群建立了数年，系业主与两被告之间沟通、交换意见的平台，且被告亚太管理公司的工作人员唐勇就在群中，QQ号的使用系由QQ号所有人进行监管，而相关文件在QQ群中发布也相距了大半年时间，两被告称不知情不符合常理，也不符合客观实际。两被告工作人员在QQ群文件中发布关于租金给付及担保事项等相关文件，意在稳定群成员情绪，为租金给付义务争取延展期，有利于两被告。即使两被告并未授权其工作人员发布相关文件，但作为群成员的原告在与两被告的沟通平台中获取文件信息，完全有理由相信其工作人员具有代理权限，故相应法律后果亦应由两被告承担。综上，对原告要求被告亚太投资公司依照群文件承诺对第五合同年度租金给付义务承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。被告亚太投资公司自愿承诺将第五合同年度租金的延期滞纳金标准提升为每日万分之三，故被告亚太投资公司除应对被告亚太管理公司的第五合同年度租金及滞纳金给付义务承担连带担保责任外，还应依照自身承诺另行支付原告该合同年度按每日万分之一计算的滞纳金。另对原告依据被告亚太投资公司对被告亚太管理公司第四及第五合同年度租金的担保承诺，要求被告亚太投资公司继续对第六合同年度租金承担连带保证责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第一百一十六条之规定,判决如下: 一、被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告张苏英第五合同年度租金28306元及滞纳金（自2014年7月28日起至实际给付之日止，按每日万分之二计算）、第六合同年度租金4171.04元及滞纳金（自2015年7月28日起至实际给付之日止，按每日万分之二计算）。 二、被告镇江亚太投资有限公司对被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司的上述第五合同年度租金及滞纳金给付义务承担连带清偿责任。 三、被告镇江亚太投资有限公司于本判决生效后十日内另行支付原告张苏英上述第五合同年度租金28306元自2014年7月28日起至实际给付之日按每日万分之一计算的滞纳金。 四、驳回原告张苏英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取1470元，由原告张苏英负担627元，被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司、镇江亚太投资有限公司负担843元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  刘 沫 人民陪审员  孙雅文 人民陪审员  李乐民 二〇一七年九月八日 法官 助理  陈 伟 书 记 员  王 璐 附：上诉须知