天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2570号上诉人（一审原告）：许小丽，女，1978年2月1日出生，汉族，居民，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王玉科，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托诉讼代理人：董卓川，天津华盛理律师事务所律师。一审被告：天津金晟文化传播有限公司，住所地天津市武清区河北屯镇河北屯村。法定代表人：刘安宁，执行董事。委托诉讼代理人：连星，北京方嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王松，北京方嘉律师事务所律师。上诉人许小丽因与被上诉人天津市森岛置业投资有限公司（以下简称森岛公司）及一审被告天津金晟文化传播有限公司（以下简称金晟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初3852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许小丽的委托诉讼代理人王玉科，被上诉人森岛公司的委托诉讼代理人董卓川，一审被告金晟公司的委托诉讼代理人连星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许小丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判森岛公司支付上诉人逾期交房利息13223.4元，逾期交房违约金10943.5元；诉讼费用依法判决。事实和理由：被上诉人森岛公司于2017年10月31日交房时未取得新建商品房住宅使用证，后被上诉人森岛公司于2018年6月12日才取得该证。被上诉人森岛公司逾期交房构成违约，应当支付逾期交房的利息和违约金。森岛公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方明确约定了出卖人承担逾期交房责任的条件是该商品房主体质量不合格，但涉诉房屋经竣工验收合格。虽然《准许交付使用证》办理在后，但上诉人自2017年10月31日领取钥匙，办理了房屋交接手续，取得房屋实际使用权，并未产生实际损失。金晟公司述称，上诉人并未针对金晟公司提出上诉，金晟公司与本案无关，不发表答辩意见，同意一审法院判决。许小丽向一审法院起诉请求：1．判令森岛公司向许小丽支付逾期交房利息14439元，逾期交房违约金10943.5元，逾期交房给许小丽造成的损失10500元；2．判令森岛公司向许小丽支付在违规交房情况下收取许小丽的物业费1244元、取暖费（热损费）349元；3．判令森岛公司向许小丽支付无前后露台给其造成的损失138223元；4．判令金晟公司退还“团购费”55000元。一审法院认定事实：2016年5月12日，许小丽与金晟公司签订《金晟爱家购房团购优惠协议》（以下简称《团购协议》），该协议内容为：许小丽“于2016年5月12日自愿参加金晟爱家购房团购活动，缴纳55000元服务费，成为金晟爱家VIP会员，购买锦绣香江指定楼座，享受团购优惠。优惠规则如下：购买3楼2单元502室，金晟爱家VIP会员独享团购优惠5.5万抵8.5折。……已购买金晟VIP爱家卡的会员，在签订购房合同前，放弃购房者，有权利申请退还服务费（不计利息）。……在正式签署购房合同后，服务费不予退还。……本人已知晓此次活动的全过程，同意参加金晟爱家此次团购活动，并自愿缴纳会员服务费”。当日，金晟公司收取许小丽团购费55000元。2016年6月22日，许小丽（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，许小丽购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区，建筑面积为86.37平方米，每平方米价格5759.31元，总价款497432元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单……”。合同附件补充协议第5.5条约定“如出卖人对外展示与该商品房同类的样板房的，买受人理解该样板房的装修系装修单位自己的风格和品位，仅供买受人对该商品房进行装修的示范和参考，不作为该商品房的交付标准，但出卖人明确样板房为交付标准的除外。该商品房交付标准见《商品房买卖合同》附件三”。第5.6条约定“……买受人签署《商品房买卖合同》前已到该商品房现场实地考察，清楚知道该商品房的楼层、朝向、景观、阳台及窗户的位置与数量、室内空间间隔、外立面造型等情况。买受人不得以涉及到上述情况的理由向出卖人主张违约责任或提出解除合同”。合同签订后，许小丽向森岛公司支付购房款497432元。2017年10月31日，森岛公司向许小丽交付了涉诉房屋。另查明，森岛公司于2017年10月24日就涉诉房屋向有关部门提交了竣工验收备案文件。涉诉房屋于2017年11月8日取得了天津市宝坻区建设委员会核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2018年6月12日取得了《准许交付使用证》。涉诉房屋申报价格上限为7608元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。许小丽与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题；二、森岛公司取得涉诉房屋《准许交付使用证》是否受政府停工令影响；三、森岛公司是否应向许小丽承担违约责任及承担违约责任的起止时间；四、森岛公司向许小丽承担违约责任的计算方式及数额；五、森岛公司是否应向许小丽支付在违规交房情况下收取许小丽的物业费1244元、取暖费（热损费）349元；六、森岛公司是否应向许小丽支付无前后露台给其造成的损失；七、金晟公司是否应当返还许小丽团购费55000元。对此，分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案书，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案书的时间为2017年11月8日，对该时间予以确认。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，不予采信。二、关于森岛公司取得涉诉房屋《准许交付使用证》是否受政府停工令影响问题。森岛公司称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，在此期间造成被告方停工和《准许交付使用证》办理，属于不可抗力。政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且涉诉项目已于2017年10月24日开始办理竣工验收备案手续，故对森岛公司上述意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向许小丽承担违约责任及承担责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，许小丽领取涉诉房屋钥匙时，涉诉房屋未经竣工验收合格，且未取得《准许交付使用证》，不符合《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，森岛公司对此应向许小丽承担违约责任。关于违约责任的起止时间，因森岛公司于2017年10月31日向许小丽交付涉诉房屋时，涉诉房屋尚未取得《准许交付使用证》，故森岛公司承担违约责任起始时间应为2017年11月1日。因涉诉房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》，且在此之前已经竣工验收合格，符合合同中约定的房屋交付条件，许小丽主张违约期间计算至2018年6月8日，应予支持。四、关于森岛公司向许小丽支付违约金的计算方式及数额问题。许小丽诉请要求森岛公司支付的利息及违约金均属于违约金范畴。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条系对森岛公司逾期交房如何承担违约责任的约定，而本案中，森岛公司按照合同约定的时间交付了涉诉房屋，故不应适用该条约定计算违约金。考虑到，森岛公司的确存在违规交房行为，且许小丽未对因此给其造成的损失数额提交有效证据，故酌情确定违约金以许小丽已付购房款497432元为基数，按照年利率4.35%的30%的标准，计算期间自2017年11月1日至2018年6月8日止，经核算违约金数额为3912.68元。关于许小丽要求森岛公司支付逾期交房给其造成的损失10500元，于法无据，不予支持。五、关于森岛公司是否应向许小丽支付在违规交房情况下收取的物业费1244元、取暖费（热损费）349元问题。根据许小丽提交的物业费及热损费相关票据，可以看出物业费、热损费并非森岛公司收取，根据合同的相对性，许小丽要求森岛公司支付上述费用，于法无据，不予支持。六、关于森岛公司是否应向许小丽支付无前后露台给其造成的损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，许小丽与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》及其附件中均未约定涉诉房屋有前后阳台，虽然附件三《芙蓉湾花园交楼标准》写明阳台的交楼标准，《天津市商品住宅使用说明书》中亦涉及到阳台，但并不能证明双方约定涉诉房屋有前后阳台。对于许小丽主张森岛公司曾承诺购买涉诉房屋赠送前后阳台，因天津市宝坻区市场和质量监督管理局所作出的《行政处罚事先告知书》并非最终处罚结果，其相关的案卷材料，亦不能证明森岛公司存在虚假宣传。许小丽提交的照片、录像、宣传册等证据以及依许小丽申请所调取的证据亦无法证明森岛公司曾对涉诉房屋赠送阳台做出过说明或允诺，故对许小丽的上述主张，不予支持。关于许小丽以涉诉房屋比同单元其他楼层（一层除外）房屋销售单价高为由来证明森岛公司曾承诺赠送两个阳台及阁楼，影响开发商制定商品房销售单价高低的因素有许多，并不能以房屋销售单价比同单元其他楼层房屋销售单价高就必然推定该房屋在销售时赠送阳台和阁楼，因此对许小丽的上述意见不予采信。综上，对许小丽要求森岛公司支付无前后阳台给其造成的损失138223元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。七、关于金晟公司是否应当返还许小丽团购费55000元问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，许小丽与金晟公司签订的《团购协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议中“在正式签署购房合同后，服务费不予退还”的约定，因许小丽与森岛公司已经签订了《天津市商品房买卖合同》，其要求金晟公司退还团购费，有悖于合同约定。从《团购协议》的内容来看，许小丽向金晟公司交纳的团购费55000元系为享受房屋价款优惠而支付的对价，其在签订《团购协议》时应当知晓在缴纳团购费后形成的涉案房屋成交总价为优惠后的房价，如许小丽认为未享受售房优惠，应当在签订《商品房买卖合同》时提出异议，但其已在《商品房买卖合同》上进行了签字，且已交纳全部房款，表明其认可《商品房买卖合同》中约定的房屋价格为按照《团购协议》享受优惠后的价格，故许小丽要求金晟公司返还团购费，无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付许小丽违约金3912.68元；二、驳回许小丽其他诉讼请求。如果天津市森岛置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4760元，由许小丽负担4710元，由天津市森岛置业投资有限公司负担50元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是森岛公司是否应支付逾期交房利息及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同中约定的交房日期为2017年10月31日，森岛公司在该日向许小丽交付了涉诉房屋。许小丽收房时对森岛公司未取得《准许交付使用证》应当是明知的。因此一审法院没有适用合同约定的违约交房条款并无不当。涉诉房屋于2018年6月12日取得了《准许交付使用证》。一审法院考虑到天津市森岛置业投资有限公司存在违规交房问题，同时许小丽亦未提供充分证据证明其损失数额，酌定以许小丽已付房款为基数按照年利率4.35%标准计算自2017年11月1日至2018年6月8日期间利息的30%确定违约金并无不当。对许小丽要求森岛公司支付逾期交房利息13223.4元和逾期交房违约金10943.5元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由上诉人许小丽负担。本判决为终审判决。审判长 王 路审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年八月十二日书记员 张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……