广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初757号 原告：欧荣发，男，1992年6月10日出生，汉族，住广西南宁市。 委托代理人：奚锦权，广西法严律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区福建路16-6号，统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，该公司董事长。 被告：上海金元百利资产管理有限公司，住所地：上海市浦东新区花园石桥路33号36楼3606室。 法定代表人：张嘉宾，该公司董事长。 委托代理人：杨瑜，广西邦泰律师事务所律师。 委托代理人：陆宇玲，广西邦泰律师事务所律师。 原告欧荣发与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日东升公司”）、上海金元百利资产管理有限公司（以下简称“金元百利公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，组成由审判员聂凯担任审判长，人民陪审员肖楠、赵刘芬参加的合议庭，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。书记员黄嘉斯担任记录。原告欧荣发的委托代理人奚锦权，被告金元百利公司的委托代理人杨瑜、陆宇玲到庭参加诉讼。被告红日东升公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告欧荣发向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2013年12月10日就红日山湖小区A6栋1单元102号房签订的《商品房买卖合同》无效；2、两被告配合原告注销两被告就红日山湖小区A6栋1单元102号房商品房预售合同登记备案；3、本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：2014年10月28日，原告与被告红日东升公司签订《商品房买卖合同》和《多层洋房地下室使用权出让协议书》，约定原告购买红日东升公司开发的位于南宁市兴宁区，该商品房对应的地下一层（夹层）及夹层空间建筑物（含通风采光井地面及其以上至地上一层地面之间的空间）无偿赠送给原告使用，两物业的交付期限均为2015年6月30日。合同签订后，原告已按合同约定的时间和数额付完购房全部款项，但红日东升公司至今未向原告交付两份合同约定的两处房产物业，也没有将其与原告所签订的《商品房买卖合同》备案于房产管理部门，严重侵犯了原告的合法利益。因被告的违约行为，原告只好向法院提起诉讼。诉讼过程中原告得知，被告红日东升公司在2013年12月10日已与被告金元百利公司就原告所购买的南宁市兴宁区签订了《南宁市商品房买卖合同》，并于2014年8月31日将上述商品房进行了买卖合同登记备案。经原告调查发现，两被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是虚假的，双方并没有发生真实的商品房买卖关系，实际情况是红日东升公司向金元百利公司借款后，金元百利公司为保障自己的债权而与红日东升公司签订该买卖合同并办理登记备案，以此作为借款担保，双方之间实际是“名为买卖，实为借贷”的虚假交易行为。原告认为，原告与红日东升公司签订的《商品房买卖合同》及《多层洋房地下室使用权出让协议书》是经双方充分协商后所签订的，合同是真实、合法、有效的，对双方均有约束，原告的合法权益应受到保护。两被告进行的虚假交易行为，则在法律上应当是无效的。首先两被告的行为是“名为买卖，实为借贷”，属于法律禁止的以合法形式掩盖非法目的的情形，应当依据合同法的规定认定为无效担保；其次两被告的担保方式违反了担保法关于禁止流质契约的强制性规定；第三是两被告的单方方式实际为“后让与担保”，其设立违反了物权法的物权法定原则。综上，两被告订立的《南宁市商品房买卖合同》应属无效合同，该行为也损害了原告的合法权益。 被告红日东升公司未作答辩，亦未提交证据。 被告金元百利公司辩称：一、金元百利公司不是本案适格被告。原告与被告红日东升公司于2014年10月28日签订的《商品房买卖合同》指向的标的物房屋面积为296.12平方米，根据两被告签订的《商品房买卖合同》及房产管理部门关于A6栋1单元102号房的备案资料显示，该房号对应的房屋面积仅为147.11平方米。因此原告、金元百利公司分别与红日东升公司签订的《商品房买卖合同》指向的并不是统一标的物，故金元百利公司并非本案适格被告，原告的起诉不符合法律的相关规定，应裁定驳回原告的起诉。二、两被告签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同。1、两被告是在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，并未违反法律的规定，且该合同已在相关部门备案，故为合法有效的合同。三、原告与红日东升公司签订的《商品房买卖合同》所指向的296.12平方米的A6栋1单元102号房的房屋并不在相关部门批准红日东升公司销售的房屋范围内，所指向房屋户型并未取得规划审批手续，属违章建筑，因此，原告与红日东升公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。2、原告提供的其与红日东升公司于2014年10月28日签订的《补充协议》证实，原告与红日东升公司签订的《商品房买卖合同》时，已名明知房屋并未取得规划审批手续且已备案给第三方，因此，该合同显然是无效的。原告基于无效合同向法院主张两被告所签订的合法有效的《商品房买卖合同》侵犯其所谓的“合法”权益，没有事实及法律依据，依法应予驳回原告的诉讼请求。四、原告主张两被告之间存在“名为买卖，实为借贷”的借贷关系没有事实依据。原告仅凭在另案中红日东升公司提供的未经双方质证、认证的《信用增级协议》及书面答辩（复印件），在本案中主张两被告之间存在“名为买卖，实为借贷”的借贷关系，依法不应采信。综上，请求法院驳回原告的起诉或驳回原告对金元百利公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原告是否已经向被告红日东升公司支付购房款的问题。原告提供由被告红日东升公司出具的收据及其与红日东升公司签订的《补充协议》的记载予以证实其已经向被告红日东升公司支付了涉案房屋的购房款，被告金元百利公司虽不予认可，但未能提供相反的证据予以反驳，故本院对原告已经向被告红日东升公司支付涉案房屋购房款的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月10日，被告红日东升公司（出卖人）与上海金元惠理资产管理有限公司（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00416042），约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区红日·山湖A6栋1单元102号的预售商品房（所在层为1层至1层），合同约定该房的建筑面积为147.11平方米，其中套内建筑面积为126.19平方米，分摊的共用建筑面积为20.92平方米。该商品房单价为每平方米5320.63元，总金额671410元。合同签订30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，双方就该合同于2014年12月31日办理了商品房预售登记备案，后因办理了注销登记，于2014年8月31日再次办理了预售登记备案。 原告先后于2014年7月6日、7月18日分两次向被告红日东升公司支付红日·山湖A6栋1单元102号购房款共计1924780元。 2014年10月28日，被告红日东升公司（出卖人）与原告欧荣发（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区红日·山湖A6栋1单元102号的预售商品房（未载明所在层），合同约定该房的建筑面积为296.12平方米，其中套内建筑面积为251.65平方米，分摊的共用建筑面积为44.47平方米。该商品房单价为每平方米7648.64元，总金额1924780元。合同签订30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。双方还就其他事项进行了约定。 同日，被告红日东升公司（出卖人）与原告欧荣发（买受人）签订《补充协议》，就上述合同进行补充约定，其中约定：“一、买受人所购商品房原户型因进行优化正在办理设计变更及规划审批手续，同时鉴于出卖人将买受人所购商品房以登记本案给第三人的形式用于在建工程融资抵押，故出卖人暂不办理商品房买卖合同》登记本案手续。二、因买受人已确认购买上述房屋并按约定履行付款义务，故无论上述房屋是否完成《商品房买卖合同》登记本案手续，该房屋所有权均归属于买受人，出卖人不得无故单方变更或终止。三、出卖人应于本协议生效之日起至2016年10月30日前完成所购商品房各项政府行政审批首先并撤销原商品房合同备案，同时通知买受人进行《商品房买卖合同》网络签约手续及办理合同登记本案手续……” 因原告至今无法办理其与被告红日东升公司签订的《南宁市商品房买卖合同》预售登记备案，原告遂向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，“上海金元惠理资产管理有限公司”为被告金元百利公司的前身，该公司于2014年5月16日变更为现名。 再查明，2013年8月26日，南宁市房地产测绘队曾对“兴桂路36号红日·山湖A6栋1单元一层102号房”进行测绘，测绘的结果显示，该房的套内建筑面积126.19，共有分摊面积20.92，建筑面积为147.11。 还查明，被告红日东升公司在本院（2014）兴民一初字第1422～1425号、1435号案件中辩称：其系由于银行收紧贷款后造成其资金链断裂，为了继续完成商品房的开发，不得已向上海金元惠理资产管理有限公司借款，并以房屋备案的方式进行借款担保，并不是真实的房屋交易。被告红日东升公司还就此提供了其与上海金元惠理资产管理有限公司于2013年12月签订的《信用增级协议》复印件作为证据，该协议记载：甲方（上海金元惠理资产管理有限公司）与乙方（红日东升公司）签订了《应收账款受益权转让及回购合同》，乙方向甲方转让的标的为其合法持有的应收账款受益权，转让价格为人民币2亿元，双方就乙方向甲方清偿上述合同中债务的事宜达成该协议。为保障甲方的权益，乙方将名下位于南宁市兴宁区，合计43841.97平方米房产备案给甲方。甲方与乙方签订了系列《南宁市商品房买卖合同》，并到南宁市房产局办理本案登记证明。乙方将上述应收账款受益权严格按照《应收账款受益权转让及回购合同》规定回购后，甲方与乙方签订的系列《南宁市商品房买卖合同》自动失效，甲方需在十个工作日内无条件配合乙方撤销备案登记证明；撤销备案登记证明产生的任何费用均由乙方承担。如乙方不履行《应收账款受益权转让及回购合同》中任何一期的应收账款受益权，则甲方投资乙方应收账款受益权的2亿元作为甲乙双方签订的系列《南宁市商品房买卖合同》的购房款。上述房产由甲方自行处置，乙方需无条件配合甲方。甲方办理购房手续所产生的任何税收、费用均由乙方承担。被告红日东升公司在该案庭审中述称《信用增级协议》原件存于桂林银行。 审理过程中，原告述称其向被告红日东升公司购买的房屋实际为两层建筑。本院组织双方对涉案房屋进行了现场勘查，现状为：涉案南宁市兴宁区红日·山湖小区A6栋一至二层均有加建的内置楼梯连通，且二层仅能从该内置楼梯进入，无其他外部通路，通往二层的电梯口有明显被封闭并砌起墙面的痕迹。三层以上楼层均有独立的出入口连接外部的公共楼梯。对于涉案房屋具体的栋数、单元号及房号，现场房屋均未标明，本院系结合原告的指认、现场售楼人员的陈述及涉案房屋售楼部的楼宇立体模型标示进行确认，被告金元百利公司对原告指认的楼栋不予认可。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告红日东升公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于原告诉讼主体资格是否适格的问题。 被告金元百利公司主张欧荣发作为本案原告主体不适格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告应是与起诉案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，欧荣发虽非两被告签订的商品房预售合同的当事人，但由于该合同与欧荣发签订的商品房预售合同交易标的均指向相同的房屋坐落，且两被告就该合同办理的登记备案也造成欧荣发无法就其签订的合同办理登记备案，故欧荣发与两被告签订的合同存在直接利害关系，其作为本案原告主体适格，本院对被告金元百利公司的前述主张不予支持。 二、关于被告金元百利公司诉讼主体资格是否适格的问题。 金元百利公司主张其作为本案被告主体不适格。同上所述，由于两被告签订的商品房预售合同所指向的标的房屋坐落与原告签订的商品房预售合同所指向的标的房屋坐落相同，由此对原告办理合同登记备案造成了妨害，故原告起诉作为合同相对人的金元百利公司，并无不当。至于两份商品房预售合同标的是否同一，系属于案件实体认定与处理的问题，不能作为被告金元百利公司作为本案被告主体不适格的依据，故本院对被告金元百利公司的前述主张不予支持。 三、关于两被告之间签订的商品房预售合同的效力问题。 依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项的规定，民事法律行为需要以真实的意思表示作为基础，商品房预售合同作为一种双向的民事法律行为，更是需要双方的意思表示达成一致才能具有法律效力。本案中，两被告之间虽然签订了商品房预售合同，但从被告红日东升公司在另案中的答辩陈述、提供的《信用增级协议》及其与原告签订的《补充协议》的记载内容来看，被告红日东升公司与被告金元百利公司签订该商品房预售合同的真实意思表示是向金元百利公司借款，以商品房预售合同作为担保方式的让与担保，该担保方式本身已经违反了法律对流质担保的禁止性规定，应属无效行为。虽然被告金元百利公司不认可被告红日东升公司的陈述及其提供的《信用增级协议》，并否认其双方之间存在让与担保关系，但由于被告红日东升公司亦以其行为已经明确表示其并未向被告金元百利公司作出商品房预售的真实意思表示，故两被告之间签订的商品房预售合同缺乏双方的合意，也应认定为无效合同。 四、关于原告与被告红日东升公司之间签订的商品房预售合同的效力问题。 首先，从原告诉称与被告红日东升公司在另案中的辩称来看，原告与被告红日东升公司之间确实存在买卖房屋的意思表示。从合同实际履行的情况来看，涉案的两份商品房预售合同记载的房号虽一致，但面积及两方购买人所主张的房屋所在层数并不相同，结合现场勘验的结果，涉案房屋为两层结构的建设现状也表明被告红日东升公司实际履行的是其与原告之间的商品房预售合同的约定。由此可见，原告与被告红日东升公司之间进行商品房预售交易的意思表示是真实的，且双方已达成合意。 其次，原告与被告红日东升公司签订的商品房预售合同虽在两被告签订的商品房预售合同之后，但一方面，同上所述，两被告签订的商品房预售合同为无效合同，故该合同并不影响原告与被告红日东升公司签订的合同的效力；另一方面，原告在与被告红日东升公司签订商品房预售合同时，红日东升公司已经向原告明确告知涉案房屋系以登记备案的方式进行在建工程融资抵押，结合本院认定的上述事实，红日东升公司亦确系与金元百利公司之间并无商品房预售交易的意思表示，故原告与被告红日东升公司签订合同并不属于一房二卖的情形，更不属于恶意串通损害第三人利益的情形。至于金元百利公司主张红日东升公司向原告出售的商品房属于未经审批的违章建筑的问题。本院认为，商品房预售合同登记备案制度本身属于管理性的行政规定，其设置的目的是为以备案形式向预售商品房的买受人提供查询该房屋是否已经出售的信息，以此避免一房二卖情形的发生，故该登记备案本身并不具备对备案合同的效力进行确认的法律效力，更不具备对预售的商品房进行物权确认的效力。同时，由于在办理物权凭证之前，预售商品房仍可能因设计规划变更或实际施工的误差出现建筑面积变化的情形，故对预售商品房的面积测量结果仅系该房屋测量时的客观状态，亦并不能作为认定预售商品房产权面积的依据。综上，金元百利公司仅以原告与红日东升公司签订的《南宁市商品房买卖合同》约定的交易房屋面积，与金元百利公司向房产登记部门登记备案的合同记载及房产部门测量的面积不一致为由，主张红日东升公司向原告出售的预售商品房为违章建筑，于法无据，本院不予支持。 综上，原告与被告红日东升公司签订的商品房预售合同，是双方真实的意思表示，亦未违反法律法规的禁止性规定及恶意串通损害第三人利益，故该合同依法有效。 五、关于原告要求两被告协助注销涉案房屋商品房预售合同登记备案的问题。 基于上述认定，两被告签订的商品房预售合同属于无效合同，两被告就该合同办理的登记备案，导致原告无法就其与被告红日东升公司签订的商品房预售合同进行登记备案，侵害了原告的合法权益，故原告要求两被告协助其注销两被告办理的登记备案，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西红日东升投资有限公司与被告上海金元百利资产管理有限公司于2013年12月10日就南宁市兴宁区红日·山湖A6栋1单元102号房屋签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00416042）无效； 二、被告广西红日东升投资有限公司与被告上海金元百利资产管理有限公司协助原告欧荣发办理注销上述合同的商品房预售合同登记备案。 案件受理费100元，由被告广西红日东升投资有限公司、上海金元百利资产管理有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 聂 凯 人民陪审员 肖 楠 人民陪审员 赵刘芬 二〇一七年九月十一日 书 记 员 黄嘉斯 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。