山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7556号上诉人（原审被告、反诉原告）：马康，男，1988年3月17日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘进华，董事长。委托诉讼代理人：徐桂华，系山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，系山东豪才律师事务所律师。上诉人马康因与被上诉人济南齐华物业管理有限公司（以下简称齐华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马康上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判马康不承担向齐华物业公司支付物业费的责任；2.依法改判支持马康的反诉请求;3.本案诉讼费等全部费用由齐华物业公司承担;4.撤销历城区法院对此案的受理。事实与理由：一、1.一审法院认定的要求马康向齐华物业公司按每月每平方1.41元的价格标准支付物业费，没有事实与法律依据。马康与齐华物业公司签署的《前期物业服务协议》约定物业费为每月每平方米1.18元，双方从未有过每月每平方1.41元的收费标准的约定。齐华物业公司擅自提高物业服务费收费标准，马康可按照《山东省物业管理条例》第七十二条的规定拒绝缴纳。2.根据济价费字(2012)76号文《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》第二条规定，齐华物业公司擅自提高物业服务费，未召开联席会议，未拟定物业服务收费标准调整方案，程序不合法。3.2013年齐华物业公司调整物业服务费时，虽然锦绣泉城未成立业主委员会，也应当由街道办事处组织，在街道办事处的指导和监督下按法定程序召开临时业主大会，而非由齐华物业公司随便安排几个工作人员，弄出未经核实真伪的《物业费调整调查表》蒙骗全体业主。齐华物业公司于2013年擅自提高物业服务费后，到了2016年12月20日，东风街道办事处社会事务科和锦绣泉城居委会才给历城区房管局出具锦绣泉城调整物业费的证明开始备案，严重违反了《山东省住宅物业服务收费管理办法》中关于备案的规定。东风街道办事处和锦绣泉城居委会给历城房管局的证明中物业费为1.2元，说明东风街道办事处和锦绣泉城居委会根本对锦绣泉城的收费标准情况不了解，此证明完全可以判定为虚假证明。4.根据《物权法》和《物业管理条例》规定：决定物业管理区域内的其他物业管理事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（1）1937户业主签名的物业费调整调查表是虚假的，且物业费调整调查表不是业主同意物业费涨价的签字表。（2）同意涨价的业主面积统计表均为打印件，没有一个业主的签名，并且经部分业主证实多数为造假。（3）公示照片模糊不清，无法证明此公示内容与本案有关，更无法证明公示地点和公示时间。二、齐华物业公司在锦绣泉城小区服务期间，严重违反相关法律规定及《前期物业服务协议》约定条款，所有的服务项目均达不到协议约定的标准，具体包括：对小区北门车辆的进出疏于管理；监控及保安形同虚设，盗窃事件频发；保洁服务不到位；怠于维护消防、配电设施，火灾事故频发；怠于对房屋漏水予以维修；新冠肺炎疫情下，拒不按要求进行消毒防疫。另外，按照高于合同定价的费用缴纳了物业费并不代表认可其收费标准的调整，仅仅是对当时的物业服务基本满意，后来物业服务下降严重，并且多次催促并未整改，马康认为应该按照原合同内的收费标准缴费，因此产生纠纷，并非马康恶意拖缴物业费。根据《物业管理条例》第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，齐华物业未曾有任何书面催缴通知，一审法院不应该受理此案件。以上情况说明齐华物业公司服务期间极度不作为，而非一审认定的“存在一定瑕疵”。齐华物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。齐华物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令马康向齐华物业公司支付物业服务费2148.68元、逾期违约金870.22元，共计3018.90元；2.因诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等由马康承担。案件审理中，齐华物业公司称，因双方对锦绣泉城小区2019年后期提供物业服务的企业存有争议，其变更第一项诉讼请求为：暂要求马康交纳2019年4月30日前的物业费716.24元、违约金870.22元，共计1586.46元。马康向一审法院反诉请求：1.要求齐华物业公司退还多交的物业费（2015年10月份至2018年12月31日）1109.89元；2.公示2006年至2018年12月31日之前的所有公共区域的收入并根据《山东省物业服务收费管理办法》抵扣当年的全部或部分物业费，返还所缴纳的相应的物业费。马康后明确其要求公示：2015年9月30日至2018年12月31日期间，锦绣泉城小区公共区域的广告收益，停车位收益，出租摊位收益，利用公共配套设施收益（如活动中心），自制售水机、通讯运营商、快递公司、速递易、收废品人员进驻小区所交纳的费用，因损坏小区公共设施进行的赔偿，物业管理用房的出租收益。一审法院认定事实：马康为济南市历城区七里河路12号锦绣泉城XX号楼3-XXX房屋的业主，该房屋在小区内的现楼号为X号楼，建筑面积为126.99平方米。2005年5月15日，牛锡维（乙方）与齐华物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定齐华物业公司对其在锦绣泉城小区的物业提供前期物业管理服务，物业管理服务费依据济南市物价局及相关政府主管部门最新文件规定收费或调整收费，其中住宅按建筑面积每月每平方米收取1.18元（含电梯运行电费、公共用电等），业主每半年交纳一次物业管理服务费，若违反本协议，不按本协议规定的收费标准和时间向齐华物业公司缴纳有关费用的，齐华物业公司有权催缴并要求业主补交从逾期之日起每日千分之三的违约金。协议签订后，双方按照合同约定履行了各自的权利义务。马康购买案涉房屋于2015年1月8日取得不动产权权属证书。2015年6月6日，马康在上述《前期物业管理服务协议》上签名。齐华物业公司自2013年7月1日将物业费收费标准调整为每平方米每月1.41元。马康入住后按照1.41元的物业费交费标准向齐华物业公司交纳物业费至2018年12月31日，未交纳2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业费。2019年5月，齐华物业公司与案外物业公司就锦绣泉城小区物业服务的交接产生争议。马康否认齐华物业公司曾上门催缴过物业费。本案中双方争议焦点为：一、齐华物业公司在提供物业服务中是否存在违约；二、齐华物业公司调整物业费收费标准是否合法。关于焦点一。马康称齐华物业公司存在以下问题：怠于对物业漏水予以维修；对小区北门车辆的进出疏于管理；监控与保安形同虚设，从业人员年龄较高，盗窃事件频发；怠于维护消防设施，火灾事故频发；小区保洁服务不到位。马康提交照片及视频一宗拟证实其主张（内容涉及：物业漏水、保安工作时间状态、小区内卫生及绿化、公共设施损坏、电动车被盗后警察出警、不法广告张贴、消防通道被改成车位、消防检查及经营收入公示、物业人员态度、业主群交流、提前签的消火栓检查记录等）。经质证，齐华物业公司对上述证据真实性均不予认可，称上述证据反映内容与案涉小区无关联，不能证明马康的主张，且漏水等现象只能说明某个时间点的状况，并不能反映齐华物业公司提供物业服务整个时间段的状况。关于焦点二。齐华物业公司提供《前期物业管理服务协议》、《锦绣泉城调整物业服务费证明》、《证明材料》、《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》及备案证明、《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》及备案证明、《锦绣泉城物业服务费调整调查表》2383份、锦绣泉城业主房地产权登记信息表原件2424份及汇总表28份、锦绣泉城物业费调价业主调查情况公示及公示照片、《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》、《前期物业服务委托补充合同》，拟证明其2013年物业费调整合法有效。经质证，马康对《前期物业管理服务协议》、《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》及备案证明、《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》及备案证明、《前期物业服务委托补充合同》没有异议，对其他证据均不予认可。马康称，其未见过锦绣泉城物业费调价业主调查情况公示及公示照片，《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》中居委会的盖章没有意义，《锦绣泉城物业服务费调整调查表》没有同意或不同意字样，签名仅能代表看过，也能作为涨价依据，且签字的真伪无法确定；业主房地产权登记信息表来源不明确，汇总表与调查表的部分业主产权信息不对应；马康房屋登记时间是2014年，但是汇总表上已经出现了马康的名字，且与调查表上的名字不符，类似情况还有9-3-802、9-1-602、9-1-802、9-1-0101、01-1-1203，以上业主均为2013年以后购置的二手房。《锦绣泉城物业服务费调整调查表》是伪造，不具有证明的意义。经审查，齐华物业公司提供的《锦绣泉城调整物业服务费证明》、《证明材料》、《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》及备案证明、《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》及备案证明、《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》、《前期物业服务委托补充合同》、《锦绣泉城调整物业服务费证明》、《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》均为原件，形成时间较早、并非针对本案出具，且有出具部门印章，内容亦相互印证，一审法院对上述证据的真实性予以采信。齐华物业公司提供的业主房地产权登记信息表，系其持一审法院调查函自登记机关调取，马康未提供证据予以反驳，一审法院对证据的真实性予以采信。根据上述证据，一审法院查明，2005年3月28日、2005年6月28日，山东中齐房地产开发有限公司分别（以下简称中齐公司）与齐华物业公司签订《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》、《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》，约定将建筑面积154567.9平方米的锦绣泉城一至三期、建筑面积193291.3平方米锦绣泉城四到六期委托给齐华物业公司进行物业服务，高层住宅房屋由齐华物业公司按建筑面积每月每平方米1.2元收取，委托期限自签订之日至物业管理区域成立的业主委员会与选聘的物业管理公司签订有效合同之日终止，上述合同均在政府主管部门予以备案。2013年1月，齐华物业公司通过入户方式向业主发放《锦绣泉城物业服务费调整调查表》，征询业主意见。2013年2月1日至2月7日，齐华物业公司制作《锦绣泉城物业费调价业主调查情况公示》并在公示栏进行公示。2013年4月20日，济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会制作《锦绣泉城物业管理费价格调整结果公示》，载明：“物业公司根据目前实际收支情况，自2013年1月11日至2013年1月31日对锦绣泉城物业费调整进行了入户意见征询，现将调查结果向广大业主汇报如下：锦绣泉城共有住户2372户、商铺49户，合计2421户。本次调查共调查业户2383户，占总户数的98.5%，未调查到业户38户，占总户数的1.6%。同意调整物业费的1937户，占总户数的80%，不同意的446户，占总户数的18.4%。2013年2月1日至2013年2月7日在东风街道办事处世纪园居委会的监督下进行了公示。征询意见结果符合须经过半数以上业主同意的法律、法规规定，程序合法、真实、有效。物业公司将自2013年7月1日起按照新的收费标准执行（住宅1.41元/月/平方米，商铺2.8元/月/平方米）”。2013年5月20日，中齐公司与齐华物业公司签订《前期物业服务委托补充合同》，约定齐华物业公司对锦绣泉城小区提供物业服务，地上建筑面积347859.2平方米（其中产权办公楼面积2218.9平方米、幼儿园893.27平方米；未出售面积115059.51平方米，高层住宅面积67560.5平方米、小高层住宅面积268116平方米；商业面积9963.7平方米），住宅建筑面积按照每月每平方米1.41元收取，调整物业管理服务费自2013年7月1日至物业管理区域成立的业主委员会与其选聘的物业服务公司签订有效合同之日终止，上述合同已在政府主管部门备案。齐华物业公司2015年5月24日出具的《证明材料》载明：“自2013年下半年收费价格调整以后，我公司2014年、2015年物业服务费收费情况，得到绝大部分业主的广泛认可，一直保持较高收费率，情况如下：2014年2421户收取2371户（部分未缴纳的有空置房或其它特殊情况），收费率为97.57%；2015年2421户收取2297户（有一栋楼因办证逾期造成相对影响），收费率为94.45%”，该份证明材料由济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会于2016年5月26日在书写了“情况属实”后加盖印章。2016年12月20日，齐华物业公司、济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会、济南市历城区人民政府东风街道办事处社会事务科共同向济南市历城区房管局出具《锦绣泉城调整物业服务费证明》，载明：前期物业服务费住宅为1.2元/平方米……于2013年1月11日至2013年1月31日依据法定程序对锦绣泉城小区物业服务费调整进行了入户调查，锦绣泉城80%业主同意把物业费调整为：住宅1.41元/平方米……在2013年4月20号开始公示10天，符合法定程序。该证明在政府主管部门予以备案。案涉《锦绣泉城物业服务费调整调查表》存放于（2015）历城民初字第2132号卷宗中，该调查载明内容如下：尊敬的某某室业主：……为了保证服务质量，根据《前期物业管理服务协议》四、物业服务费（二）物业服务费依据济南市物价局及相关政府主管部门最新文件规定或调整收费。拟自2013年7月1日起对锦绣泉城物业管理费进行调整：住宅1.18元调整为1.41元/平方米.月……广大业主可参照济南市星级物业服务收费及标准对我们的服务质量进行监督，收费标准如下：……你的其他建议……业主签名……日期。案件审理中，齐华物业公司称，《锦绣泉城物业服务费调整调查表》系2013年1月进行调查，房地产权登记信息表系2019年12月提供，中间存在产权变更情况，个别名字不一致是正常的；物业费涨价系在济南市历城区东风街道办事处世纪园居委会的监督下进行公示，济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会系从前述居委会分离出来的。齐华物业公司向一审法院提交的《锦绣泉城汇总表》记载，1-26号楼及幼儿园商铺总面积292932.16（平方米）、同意面积236719.49（平方米）、不同意面积49046.89（平方米），总人数2424，同意人数1924、不同意人数438。另，马康提供的《锦绣泉城小区第二次业主大会决议公告》记载，锦绣泉城小区业主总户数2478户、建筑物总面积为341166.07平方米。一审法院审理的其他同类案件中，宗学峰、高梦琪、杜小杰称其物业对应的《锦绣泉城物业服务费调整调查表》中非其本人签名，其不同意调整物业费。宗学峰、高梦琪按照调整后的收费标准部分交纳了物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中齐公司与齐华物业公司签订的《锦绣泉城一至三期前期物业服务委托合同》、《锦绣泉城四至六期前期物业服务委托合同》对马康具有约束力。齐华物业公司自愿将锦绣泉城小区业主的物业费收费标准从1.2元降低为1.18元不违反法律规定，其与案涉房屋前业主及马康签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，合法有效。马康作为锦绣泉城小区的业主，接受了齐华物业公司的物业服务，应当按照约定交纳物业服务费。马康称因齐华物业公司的服务达不到合同约定标准，存在违约行为，所以拒交物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，马康提供的证据无法反映其欠缴费用期间齐华物业公司整体的、一贯的物业服务水平；其主张的齐华物业公司存在的问题，存在房屋质量、管理维护、违法犯罪行为、业主不文明行为等多种可能产生原因；物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，是业主约定及法定的义务，与公共区域收费情况是否公示不存在对价关系，且业主个人无法决定小区公共收益的处分。综上所述，马康提供的证据可以证实齐华物业公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成2019年4月30日前整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于物业服务质量中的瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。关于齐华物业公司调整物业收费的行为是否合法有效。《山东省物业管理条例》规定，普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价。2012年8月1日实施的（济价费字【2012】75号）《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第九条规定：“普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，报市人民政府批准并每年向社会公布。……具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。”2012年8月1日开始执行的《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》（济价费字【2012】76号）规定：“一、普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。……二、物业服务合同约定期限的，在合同期内，物业服务与其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的，符合业主大会成立条件的，由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会，并由业主大会确定物业服务及其收费标准；暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行。三、物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县。”该（济价费字【2012】76号）附件2载明，历城区普通住宅物业服务收费基准价格一星级至五星级分别为：0.50、0.75、1.00、1.30、1.60（元/平方米.月），特种设施设备维护运行服务收费标准中电梯维护运行收费标准0.35（元/平方米·月）、日常消防控制设施维护运行收费标准0.20（元/平方米·月）。案涉《锦绣泉城物业服务费调整调查表》，标题加粗加黑处理且内容明确，被调查人及拟调整费用内容记载明确，应认定被调查人在调查表落款处签名、且未提出不同意见的行为系对调查内容知情同意。济南市历城区东风街道办事处世纪园居委会的监督下公示《锦绣泉城物业费调价业主调查情况公示》以及调整物业费后两年的收费情况亦可印证业主对物业费调整的知情和认可。马康在物业费调整后购买案涉房屋入住锦绣泉城小区，其主张2013年的《锦绣泉城物业服务费调整调查表》存在伪造，但未举证证实其观点，一审法院对其观点不予采纳。案涉《锦绣泉城物业费调价业主调查情况公示》记载，锦绣泉城小区总户数2421户，同意调价业主为1937户。齐华物业公司提供的《锦绣泉城物业服务费调整调查表》、锦绣泉城小区业主房地产权登记信息表显示，锦绣泉城小区可查询的有产权物业2424户、同意调整物业费业主1924户、同意业主总面积236719.49平方米。因存在部分物业未办理不动产权证的可能，一审法院根据政府部门的备案合同、《锦绣泉城小区第二次业主大会决议公告》记载，按照锦绣泉城小区业主总人数2478户、小区地上建筑面积347859.2平方米，同意调整物业费业主1924户、同意业主总面积为236719.49平方米的数据计算相应比例，据此计算出同意调价业主专有部分占建筑物总面积比为68.05%、业主占总人数比为77.64%。另，一审法院审理的其他同类案件中，宗学峰、高梦琪、杜小杰称其物业对应的《锦绣泉城物业服务费调整调查表》中非其本人签名。但上述业主及对应建筑面积对于“双过半”数据并无实质影响，且宗学峰、高梦琪在调整物业费后亦部分履行了支付物业费义务。故应认定齐华物业公司调整物业收费经过了锦绣泉城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总业主人数过半数以上业主的同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。济价费字【2012】76号规定，“暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行”，齐华物业公司未举证证实物业费调整前曾召开联席会议，其物业费的调整存在程序瑕疵。联席会议的召开目的系启动物业费调整程序、拟定收费标准调整方案，因齐华物业公司已直接向小区业主进行入户调查，收费标准调整方案经过了锦绣泉城小区“双过半”业主的同意，马康亦已根据调整后的收费标准部分履行了交费义务，结合调整物业收费后锦绣泉城小区的物业收费情况，应认定该物业费收费标准调整方案获得了绝大多数业主的认可和支持。中齐公司与齐华物业公司签订的《前期物业服务委托补充合同》亦表明开发建设单位对于收费标准调整方案的知情和同意。综上所述，一审法院认为，齐华物业公司虽在调整物业费的程序上存在瑕疵，但该瑕疵行为并不足以导致物业费调整行为无效。因物业服务具有整体性、共同性，且2013年锦绣泉城小区未成立业主大会，故中齐公司与齐华物业公司签订的《前期物业服务委托补充合同》合法有效，且该合同已经政府主管部门备案，该合同对锦绣泉城小区业主具有约束力。综上所述，马康应按照《前期物业服务委托补充合同》约定交纳2019年1月1日至2019年4月30日的物业服务费。因马康系基于对齐华物业公司的服务质量及收费标准不满意而拒交物业费，并非主观恶意拒交，且根据本案证据及已经生效判决认定，齐华物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，一审法院对齐华物业公司要求马康支付滞纳金的诉讼请求不予支持。马康要求齐华物业公司返还多收取的物业费无合同及法律依据，一审法院不予支持。马康作为锦绣泉城小区的业主对于齐华物业公司对公共区域的使用情况享有知情权和监督权。马康要求齐华物业公司公示2015年9月30日至2018年12月31日期间锦绣泉城小区的广告收益；停车位收益；出租摊位收益；小区活动中心及物业管理用房收益；向自制售水机商家、通讯运营商、快递公司、速递易商家、收废品人员收取的费用；小区公共设施损坏后的赔偿情况。齐华物业公司称未收取停车位收益、摊位租赁收益、活动中心收益，物业用房没有出租，没有损坏小区公共设施的赔偿，对于收废品人员的问题不清楚，无收废品人员进行物资回收，其公司2018年之前的收入项目均已公示。因齐华物业公司否认存在停车位收益、摊位租赁收益、活动中心出租收益、物业用房出租收益、损坏小区公共设施的赔偿、收废品人员的交费，马康未举证证实存在上述收益，马康对其要求公示该部分内容未尽到举证责任，应当承担举证不能后果，一审法院对其要求公示该部分内容的请求不予支持。齐华物业公司提供的证据不足以证实其2018年前的收支均已经向业主公示，一审法院对马康要求其公示2015年9月30日至2018年12月31日期间锦绣泉城小区的广告（电梯画框广告、电梯电视广告、电梯厅电视广告、小区内广告牌）、售水机、速递易、通讯运营商以及快递公司进驻小区的收益情况的请求予以支持。齐华物业公司自2005年3月接受委托入住小区，如其在2015年9月30日即已经就以上公共事务产生收益，则自当时开始就应当进行公示，如无此项收益也应当公示无收入情况，以使本小区业主知晓。因业主个人无权决定小区共有部分的收益如何分配，故一审法院马康要求齐华物业公司抵扣物业费后返还相应物业费的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告马康于判决生效之日起10日内支付原告济南齐华物业管理有限公司2019年1月1日至4月30日的物业服务费716.22元（126.99平方米*1.41元/平方米*4个月）；二、驳回原告济南齐华物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告济南齐华物业管理有限公司于判决生效之日起10日内对2015年9月30日至2018年12月31日期间锦绣泉城小区的电梯画框广告、电梯电视广告、电梯厅电视广告、小区内广告牌、售水机、速递易、通讯运营商以及快递公司进驻小区的收益情况在小区公告栏予以公示，公示时间不少于30天；四、驳回反诉原告马康的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告马康负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告济南齐华物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：马康是否应缴纳物业费，若缴纳，其标准应是多少。关于是否应缴纳物业费。齐华物业公司与案涉房屋前业主、马康签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，合法有效。马康作为锦绣泉城小区的业主，接受了齐华物业公司的物业服务，应当按照约定交纳物业服务费。马康主张齐华物业公司在小区服务期间严重违反合同约定，服务项目不达标，所以拒绝缴纳物业费。经审查本院认为，小区内的物业管理服务是一个动态过程，马康提供的证据可以证实齐华物业公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但无法反映齐华物业公司整体的、一贯的物业服务水平，也不足以证实该瑕疵已经造成2019年4月30日前整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。基于物业服务合同整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个业主以不满意服务质量为由拒交或少交物业费，会造成物业服务经费的不足，进一步导致物业服务质量的恶化，最终损害全体业主的利益。对于物业服务质量中的瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进。因此，一审认定马康应缴纳物业费正确。关于应缴纳物业费的标准。（济价费字【2012】76号）《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》规定，一、普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。……二、物业服务合同约定期限的，在合同期内，物业服务与其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的，符合业主大会成立条件的，由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会，并由业主大会确定物业服务及其收费标准；暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行。三、物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县。本案中，案涉房屋前业主、马康与齐华物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定住宅按建筑面积每月每平方米收取1.18元（含电梯运行电费、公共用电等）。2013年1月，齐华物业公司通过入户方式向业主发放《锦绣泉城物业服务费调整调查表》征询业主意见，并在公示栏对调查结果进行公示。2013年5月20日，中齐公司与齐华物业公司签订《前期物业服务委托补充合同》。自2013年7月1日齐华物业公司将物业费收费标准调整为住宅每平方米每月1.41元。马康主张齐华物业公司系违反法律规定擅自提高物业费收费标准，其有权拒绝缴纳。根据（济价费字【2012】76号）文件要求，物业费可在基准价格的基础上上浮10%，且物业服务收费标准调整方案须达到“双过半”同意，马康主张齐华物业公司在调整物业费的程序上存在瑕疵，但该调整方案获得了绝大多数业主的认可和支持，其所述程序瑕疵对结果并无实质性影响，因此，齐华物业公司对物业费的调整对全体业主具有约束力，一审认定马康按照每平方米每月1.41元标准缴纳物业费正确。综上所述，马康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人马康负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年八月五日书记员  张 强