广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10657号上诉人（原审原告）：赵有华，男，1975年10月22日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉安县。委托诉讼代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢文艳，女，1994年6月4日出生，汉族，身份证住址江西省樟树市。被上诉人（原审被告）：广州市方圆餐饮有限公司，住所地广东省广州市白云区人和镇北后街10号-7（空港白云）。法定代表人：方婉秋，经理。委托诉讼代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人赵有华因与被上诉人卢文艳、广州市方圆餐饮有限公司（以下简称方圆公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。赵有华上诉请求：1.撤销一审判决，依法解除赵有华与卢文艳签订的《租赁合同》；2.卢文艳、方圆公司搬出涉案商铺；3.卢文艳、方圆公司支付租金（场地使用费），自2019年6月1日至实际搬出之日止；4.卢文艳、方圆公司支付截止实际搬出之日止拖欠的水电费，暂计至2019年8月为4520元；5.本案诉讼费由卢文艳、方圆公司承担。事实和理由：一、赵有华仅同卢文艳签订过租赁合同，因卢文艳违反合同约定擅自转租，赵有华有权解除涉案的相关租赁合同。所谓的方圆公司提交的相关租赁合同，并非是赵有华签名的，赵有华自始至终也不知情有没有签过相关租赁合同，也没有授权卢文艳以赵有华的名义对外出租，赵有华不认可也不接受。如果赵有华认可卢文艳与方圆公司签订的合同，就不会起诉。显然，赵有华在庭前根本没有见过所谓的合同，合同签订过程中双方也从未见过面，没有过任何的沟通交流。就算是不定期租赁合同，赵有华也有权随时解除合同，何况根本双方没有签订过合同。二、在本案的诉讼过程中到目前为止，卢文艳、方圆公司从10月份开始都没有交纳租金，现在就相当于2019年的10月、11月、12月到2020年的1月、2月、3月、4月、5月、6月共计九个月为止，卢文艳、方圆公司都没有缴纳相应的租金，已经构成根本性违约。就此，赵有华也有权解除相关的租赁合同，收回涉案场地。三、本案案件本身事实清楚，卢文艳违约转租商铺，但一审法院认定涉案合同有效，属于认定事实错误。四、因为方圆公司一直没有交还商铺，赵有华损失惨重，现在赵有华的上一手房东暂时也没有退回赵有华相应的押金，造成赵有华巨大的损失。为此，赵有华提起上诉，请二审法院依法进行改判。方圆公司辩称：一、赵有华称我方未缴纳从10月份至今年5月份至今的租金，构成合同的违约，这一点与赵有华在一审中所陈述的“根本没有通过我方签订任何合同”的说法产生矛盾，充分证明了赵有华的不诚信，违反了“禁反言”的法律规定。二、针对本案，首先从证据上来讲，涉案房屋的权属人是粮所，并不是赵有华，粮所也并未授权赵有华对外出租涉案房屋，赵有华根本不具有出租涉案房屋的主体资格，其同方圆公司签订的2019年3月5日至2022年9月8日的租赁合同，属于一种欺诈和无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，在权利人追认或者无权处分人取得处分权之前，处分他人的财产而签订的合同，属于效力待定的合同。按照效力未定法律行为的一般理论，如果权利人拒绝追认，或者无处分权的人无法取得涉案标的物的所有权，该无权处分合同是自始无效。而一审法院中仅认为2019年11月30日以后的合同无效，我们认为这一点事实认定是有错误的。我方认为赵有华的欺诈行为应该要承担相应的法律责任，其需要返还不当得利，即我方已缴纳的租金和押金。卢文艳未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面意见。赵有华于2019年5月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除赵有华与卢文艳签订的租赁合同；2.判令卢文艳与方圆公司搬出涉案商铺；3.判令卢文艳与方圆公司支付场地占有使用费（自2019年6月1日起计至实际搬出之日止）；4.判令卢文艳与方圆公司支付截至实际搬出之日止拖欠的水电费，暂计至2019年8月份为4520元；5.本案受理费由卢文艳与方圆公司负担。一审法院经审理认定事实如下：位于本市白云区涉案商铺的房屋为宅基地房屋，宅基地使用人为“人和粮所”，该房屋是赵有华向案外人彭某慰承租而来，双方订立了租赁合同，租赁期间自2015年5月31日至2019年11月30日。赵有华与卢文艳于2019年3月5日签订租赁合同，约定赵有华将上述商铺出租给卢文艳使用，租赁期间自2019年3月6日至同年9月5日，租金为每月17000元，每月5日前缴纳租金，电费按每度1.6元计收，水费按每吨2.5元计收，赵有华收取卢文艳30000元作为押金，合同期满后退还。合同另就其他权利义务进行了约定。涉案商铺目前由方圆公司管业，方圆公司抗辩其并非从卢文艳处转承租涉案商铺，而是由方圆公司的法定代表人方婉秋与赵有华直接签订租赁合同，方圆公司提交了相应租赁合同，并提出租赁合同并非与赵有华本人面签，而是由赵有华委托其侄子赵某提供已经赵有华签名的合同文本交予方婉秋完成签订，而且赵有华曾于2019年4月5日上门抄水电表，知悉方圆公司承租涉案商铺的事实。方圆公司提交的租赁合同落款日期为2019年3月4日，租赁期限为2019年3月5日至2022年9月8日，租金每月17000元，承租方应于合同签订当日支付40000元作为押金，合同期满后退还。合同另就其他权利义务进行约定。赵有华对上述租赁合同不予确认，并对方圆公司抗辩赵有华委托其侄子赵某签订上述合同等事宜亦不予确认。2019年3月5日，方圆公司法定代表人方婉秋向赵有华汇款40000元，用途为押金。方圆公司还提交了相应收据，收据载明40000元为涉案商铺押金，合同日期为2019.3.4-2022.9.8，合同到期后退还押金。同日，方婉秋向赵有华汇款17000元，用途为“2019年3月租金”。2019年4月7日、5月9日、6月9日、7月5日，方婉秋分别向赵有华汇款17193元、17000元、17000元、17000元，用途均为当月租金，其中6月9日汇款用途具体为“人和粮所10号-7租金”。赵有华还确认已经收到了2019年8月份的租金。方婉秋每次汇款后，均向赵有华发送短信息告知，并要求开具收据以及要求尽快核实水电费金额以便支付。另外，赵有华主张方圆公司欠付2019年4月至8月期间的水电费4520元，提交了赵有华向彭某慰支付水电费的收据。以上事实，有租赁合同、银行流水、收据、汇款回执、宅基地使用证存根、照片、微信记录截图及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：赵有华与卢文艳签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均无证据证明该份合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合同合法有效，双方应恪守履行。该份合同签订后，卢文艳并无实际使用涉案商铺，实际上是方圆公司的法定代表人方婉秋向赵有华直接交付押金40000元，该金额与方圆公司提交的租赁合同中约定的押金金额一致，而赵有华与卢文艳签订的租赁合同约定的押金为30000元，两者并不一致，赵有华对此并无提出任何异议；而且在方圆公司使用涉案商铺期间也是由方婉秋直接向赵有华汇款交付租金，方婉秋付款时明确了汇款的用途为押金和租金，汇款后还向赵有华发送短信息要求开具收据，赵有华对于由方婉秋交付租金也没有提出过任何异议，因此从上述事实来看，赵有华对方圆公司或方婉秋实际占有使用涉案房屋是知悉的并且认可的。综合上述查明的事实和当事人的行为，应当认定赵有华与卢文艳之间的房屋租赁合同没有实际履行，赵有华另行收取了方婉秋交付的押金和租金，卢文艳也没有实际占有使用涉案房屋，双方均以自身的行为表示不履行主要义务，故合同自签订之日即已解除。如上所述，赵有华收取方圆公司法定代表人方婉秋交纳的押金、租金，对方圆公司或方婉秋实际使用涉案房屋是知悉并且认可的，赵有华虽否认方圆公司提交的租赁合同中其签名的真实性，但赵有华以其行为表明其认可由方婉秋支付租金并占有使用涉案商铺，故应认定赵有华和方圆公司之间成立房屋租赁合同关系，双方也没有证据证明双方之间的租赁合同有违法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。涉案商铺是赵有华向案外人彭某慰承租而来，赵有华与彭某慰的租赁合同期限于2019年11月30日届满，赵有华与方圆公司之间的租赁合同期限已经超过上述期限，超过的部分期限无效，现上述期限尚未届满，本案一审于2019年8月19日开庭，赵有华在一审庭审时还确认已经收到了2019年8月的租金，赵有华在没有充分证据证明方圆公司在赵有华起诉前存在违约行为的情况下，要求解除合同缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。赵有华要求卢文艳与方圆公司搬离涉案商铺并支付房屋占有使用费的诉请也没有事实和法律依据，一审法院也不予支持。方圆公司承租赵有华的房屋确实应当支付水电费，但是赵有华提交的其向彭某慰支付水电费的收据并非正式票据，也无法证实方圆公司实际使用的水电费金额，赵有华在没有充分证据证明具体的水电度数的情况下要求方圆公司支付水电费缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，赵有华的诉请均没有事实和法律依据，一审法院均不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年11月7日作出如下判决：驳回赵有华的全部诉讼请求。本案受理费250元，由赵有华负担。本院二审期间，赵有华提交水电费的收据照片两张，拟证明其已经向上一手房东缴纳了8月份的水电费。赵有华表示该收据照片是上一手房东通过手机拍摄后发送到他手机上，没有原件。方圆公司表示因为该收据没有原件，对该两份收据的真实性、合法性、关联性均不予确认。赵有华于2019年11月20日提交鉴定申请书，申请对方圆公司在一审中所提交的租赁合同及收据上的签名是否为赵有华本人所签进行鉴定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：赵有华确认已收到2019年9月之前的租金。另，根据方圆公司在二审过程中提供的广州市白云区粮食储备管理有限公司、广州市白云区兴达商贸有限公司、曹某文分别出具的《证明》《情况说明》以及《关于重新组建白云区粮食储备公司的通知》显示，自2019年12月1日起，涉案商铺已被产权人出租给案外人曹某文；曹某文于2020年4月15日收回了涉案商铺，并与方圆公司就2019年12月1日至收回商铺之日止的占用期间租金进行了合理解决。方圆公司亦表示2019年12月1日至2020年4月15日的租金其已与曹某文协商好，没有任何争议。赵有华则表示，如法院审查认定涉案商铺自2019年12月1日起已被产权人出租给案外人管业，则其不再主张2019年12月1日之后的占有使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查，故本案需要处理的问题是：一、赵有华与卢文艳之间的租赁合同是否实际履行以及是否应予解除；二、赵有华与方圆公司之间是否构成租赁合同关系；三、赵有华是否有权收回涉案商铺，卢文艳、方圆公司应否承担相应占有使用费、水电费。首先，关于赵有华与卢文艳之间的租赁合同是否实际履行以及是否应予解除的问题。本院认为，赵有华与卢文艳就涉案商铺签订了租赁合同，且赵有华确认已实际收到了该租赁合同租赁期间的全部租金，卢文艳亦从未提出其与赵有华的租赁合同未实际履行或涉案商铺未实际交付的异议。即便涉案商铺由方圆公司实际占有使用，亦不可据此得出赵有华与卢文艳所签订的租赁合同未实际履行的结论，一审法院认定赵有华与卢文艳所签订租赁合同没有实际履行，欠妥，本院予以纠正。赵有华与卢文艳所签订租赁合同至2019年9月5日租赁期限已届满，解除该租赁合同已无实际必要，故对赵有华要求解除其与卢文艳所签订租赁合同的诉请，本院不予支持。其次，关于赵有华与方圆公司之间是否构成租赁合同关系的问题。方圆公司抗辩称其与赵有华之间构成租赁合同关系。对此本院认为，本案中赵有华诉请主张解除的是其与卢文艳之间的租赁合同，并基于该租赁合同的解除要求收回涉案商铺及支付占用费等，故本案审查的法律关系为赵有华与卢文艳间的租赁合同关系。赵有华与方圆公司之间是否存在租赁合同，属于赵有华与卢文艳租赁合同关系之外的另一法律关系，超出当事人诉请范围，故本院不予审查。最后，关于赵有华是否有权收回涉案商铺，卢文艳、方圆公司应否承担占有使用费、水电费的问题。根据已查明事实，涉案商铺在赵有华所承租的租期届满后，已被产权人收回另行出租给案外人曹某文管业，赵有华作为承租人无权要求卢文艳向其交还涉案商铺，故赵有华关于收回涉案商铺诉请，应予驳回。赵有华确认已收到截至2019年9月的租金，涉案商铺自2019年12月1日起也已由案外人曹某文实际承租，且曹某文亦出具证明确认2019年12月1日之后的租金其已与方圆公司协商解决，故赵有华仅有权就2019年10月、11月的占有使用费主张权利。赵有华与卢文艳租赁合同租期至2019年9月8日已届满，并无证据显示卢文艳在此之后有使用涉案商铺，故赵有华要求卢文艳支付2019年10月、11月的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，尽管赵有华与方圆公司就双方之间是否构成租赁合同关系存在争议，但参照上述司法解释的规定，方圆公司作为涉案商铺的实际占有使用人，无论其基于何种理由占有使用涉案商铺，都应向权利人赵有华支付相应的费用（租金或占有使用费）。结合2019年3月至9月期间，方圆公司实际上是按照每月17000元的标准向赵有华支付相应费用的，故方圆公司仍需向赵有华支付涉案商铺2019年10月至11月的费用34000元。本案的处理结果，并不有赖于方圆公司提交的租赁合同及收据上的签名是否为赵有华本人签名的事实，故赵有华所提鉴定申请，本院不予准许。关于赵有华所主张水电费问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，赵有华在一审程序中未能提交充分有效证据对卢文艳或方圆公司使用涉案商铺实际产生水电费金额的事实予以证明，二审中所提交的收据复印件亦不能证明其所主张事实，应承担举证不能的不利后果。一审法院驳回赵有华关于水电费的诉请主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵有华的上诉请求部分成立。一审判决对赵有华与卢文艳租赁合同未实际履行的认定不当，但不影响本案处理结果。本院基于二审发生新事实，对一审判决予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21813号民事判决；二、广州市方圆餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向赵有华支付使用费34000元；三、驳回赵有华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元，由赵有华负担14元，由广州市方圆餐饮有限公司负担236元；二审案件受理费338元，由赵有华负担71元，由广州市方圆餐饮有限公司负担267元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年八月十八日书记员  张敏娟郭蔚琳