湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3474号上诉人（原审原告）：王素珍，女，1957年12月25日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。被上诉人（原审被告）：李银花，女，1951年10月7日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：代俊斌，湖北联正律师事务所律师。上诉人王素珍因与被上诉人李银花房屋买卖合同纠纷一案，不服北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初4433号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王素珍的上诉请求：1.请求撤销一审法院民事判决，改判支持王素珍全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误；原审法院认定上诉人主动要求将诉争房屋产权证挂失与事实不符，实际情况是吴某称房屋产权证遗失，而在房屋交易中，上诉人认为应当有房屋产权证，故要求补办，如果吴某不符合要求如何能补办房屋产权证？没有房屋产权证上诉人是不会与之交易。原审法院似乎认为房屋产权证不论何人何种情况都能很容易补办，显然与事实不符。原审法院认为上诉人未尽到一般交易主体的审慎注意义务，主观上明显存在过错。故以此为由判决驳回上诉人的全部诉讼请求。而实际上，上诉人恰恰是符合交易主体应当注意的各项义务，主观及客观上不存在任何过错。上诉人曾经两次和李银花商量过房屋出售的有关事宜。第一次，上诉人在看房屋有关资料时，知道该房屋的所有权人为吴某母亲李银花。上诉人当即提出要和李银花本人见面商量此事，吴某表示同意。2011年年中，上诉人与吴某、李银花在青山南干渠公园见面商量此事，还叫李银花带上其身份证原件予以现场核实。商议过程中，李银花表示愿将该房屋出售，但要价25万元并全权委托吴某办理此事（这一点吴某在公安机关的笔录中也是承认确有此节事实，虽然吴某称其是找人冒充他母亲李银花，但上诉人认为当时确系李银花本人），第二次，在办理房屋过户手续时，因李银花原系武钢房产公司职工，办理过户手续的职工认识李银花，说李银花和他们打过招呼，办理该房屋过户手续时要告知她。上诉人当即给李银花打电话，结果李银花在电话中就说房子不卖了，没有说任何原因李银花在证词中也承认上诉人和她打过这个电话。试问，如果上诉人之前没有和李银花见面商量过房屋出售的有关事实，上诉人敢打这个电话吗？会打这个电话吗？而且，如果李银花不知情，为何会给她原同事打招呼阻碍过户？因此，李银花称其案发前不知道房屋出售的事实是根本不能成立的。而且，退一万步说，即便事实真如李银花所说其不知情，其子吴某的行为仍然构成表见代理，双方之间签订的《房屋买卖合同》依然有效。其一，根据李银花的证词，其在2004年就将诉争房屋给其子吴某，从此在没有管过，也没有去过那个房子。该房屋一直由吴某占有、使用、居住。而且李银花的丈夫早已去世，吴某是李银花的独子，李银花又不居住在武汉，上诉人完全有理由相信吴某有权代李银花对该房屋进行处置。其二，上诉人在得知房屋权属登记在李银花名下后，提出要和李银花本人见面商量此事，吴某表示同意。2011年年中，上诉人与吴某、李银花在青山南干渠公园见面商量此事，还叫李银花带上其身份证原件予以现场核实。虽然后来案发后吴某称其是找人冒充他母亲李银花，但上诉人并不知情，而且上诉人认为当时确系李银花本人（吴某介绍是其母亲，并持身份证原件，且对房屋的有关情况了如指掌，还和上诉人讨价还价）。其三，上诉人和吴某签订了购房款，并支付了全额购房款。其四，吴某将上述房屋实际交付给了上诉人。以上事实，足以证明李银花知道并同意房屋出售的事实，即便其不知道，吴某的行为也足以构成表见代理，双方之间签订的合同真实有效，故李银花应当履行合同。原审法院事实查明不清，有关事实没有调查；原审法院在在庭审结束后，问李银花一方房屋现状，李银花一方说已获得诉争房屋拆迁款，且李银花一方在庭审答辩及举证阶段都没主张及举证诉争房屋获得拆迁款之事。因此王素珍要求恢复法庭调查，查清房屋是否已获得拆迁款。如果获得则王素珍申请变更诉讼请求为要求李银花将诉争房屋的拆迁款支付给王素珍。但原审法院在适用简易程序的情况下既不恢复调查，也不进行释明。直接将此事实忽略，在另查明中仅以当事人陈述为所谓查清的事实。李银花辩称：一、被答辩人上诉理由不成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审认定的事实是来源于已生效判决即武汉中院（2015）鄂武汉刑终字01101号判决书。本案不构成表见代理，王素珍的职业是房屋中介，没有尽到审慎义务。王素珍向一审法院提出诉讼请求：1、判令李银花履行存量房居间（买卖）合同，将位于武汉市青山区红钢城5街52门11号房屋的所有权过户给王素珍；2、由李银花承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2011年1月29日，李银花之子吴某（吸毒人员，已于2014年9月4日因吸食毒品死亡），以李银花（甲方）的名义与王素珍（乙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将其所有的位于武汉市青山区5-52-11房屋以20万元价格出售给乙方。发生争议提交武汉仲裁委员会仲裁。合同附加条款“此房系吴某母亲李银花房产，目前房产证、土地证正在办理桂失手续，待两证领取，由母亲李银花将此房产过户给吴某后，吴某即在公证处办理委托公证”。后，吴某分两次向王素珍出具收条，载明收到上述交易房屋购房款25万元。其中，在2011年9月12曰出具的18万元收条上有“李银花”的签名及手印。庭审中，李银花拒绝认可吴某代其出售房屋的行为，并且否认在该收条上签名。王素珍自认签名的人持有李银花的旧版身份证件，但不清楚是不是本人，时间为9月12曰晚，在南干渠附近所签，王素珍前后只与“李银花”见过一次面。关于王素珍购房过程的相关事实。武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中刑终字第01101号刑事判决查明如下：被害人李银花长期在外地居住，并将自己名下位于本市青山区红钢城街5街坊52门11号的房屋交予其子吴某（吸毒人员，已于2014年9月4日因吸食毒品死亡）居住，相关房屋‘两证’，（即房屋土地证、房屋所有权证，以下均简称‘两证’)户口簿、身份证等证件一直由李银花本人保管，并未交予吴某。2010年，吴某试图以前述房屋办理抵押贷款，并通过朋友认识了从事房屋交易中介的上诉人王素珍，后王素珍陆续借给吴某部分钱款。为避免其财产损失，上诉人王素珍在房主李银花不知情的情况下，与吴某商定购买该房屋，并与其签订了所谓的‘购房合同’以冲抵借款，合同注明：此房（即本市青山区红钢城街5街坊52门11号房屋）系吴某母亲李银花房产，目前房产证、土地证正在办理挂失手续，待‘两证’领取，由母亲李银花将此房产过户给吴某后，吴某即在公证处办理委托公证，完成房屋买卖交易。在此期间，上诉人王素珍要求吴某提供房屋‘两证’，吴某表示无法找到，王素珍遂提出让吴某办理挂失。后吴某找人假冒李银花,先后到相关部门将其母亲李银花的身份证、户口簿及房屋‘两证’予以挂失，并将其以欺骗手段获取的房屋‘两证’交予王素珍。上诉人王素珍又要求与吴某母亲李银花见面，吴某又带领一女子假冒李银花在本市青山区南干渠附近与王素珍见面。此后，吴某向王素珍出具了收到‘购房款’人民币25万元的收条，并注明此前所有收条、借条等凭据全部作废，此收条为唯一有效凭据。因李银花本人无法到场，房屋仍无法完成过户，王素珍遂起意通过公证、仲裁程序完成房屋过户。2011年11月，王素珍伙同吴某，由王素珍安排他人冒充李银花，骗领了李银花的身份证，并携带骗领的身份证、编造的委托书等材料到武汉市江天公证处办理了所谓的‘李银花’委托他人代理出售上述房屋、代签售房合同、代理确定房屋出售价格，代收售房款及代办上述房屋转让过户登记等相关手续的签名公证手续，取得了(2011)鄂江天证民字第9441号公证书。尔后，上诉人王素珍在武钢房产公司意图办理涉案房屋过户手续时，工作人员通知了李银花，李银花与王素珍在电话通话过程中，明确告知王素珍其本人‘从未要卖过房子，也不准备卖房，所有的原始证件都在其手上’。王素珍明知李银花已明确表示不同意出售该房产，不同意办理房屋过户手续的情况下，仍于2012年5月凭借其骗得的公证书以及吴某提供给他的房屋‘两证’，等材料到武汉仲裁委员会申请仲裁。武汉仲裁委员会进行了缺席仲裁，裁决王素珍与李银花之间房屋买卖行为合法有效。2013年10月，上诉人王素珍到青山法院申请执行，企图将上述房屋所有权过户给其本人，由于被害人李银花发现并报案而未果”。（2015）鄂武汉中刑终字第01101号刑事判决对吴某的陈述载明如下：证人吴某在公安机关的证言证实：在2010年底，我通过张玉晶认识了房屋中介的王素珍，我说母亲李银花有个房子（武汉市青山区红钢城街5街坊52门11号），我想办贷款，找王素珍借点钱，王素珍答应了，借了我5000元，写了8000元的借条。红钢城的房子是不能贷款的，王素珍搞中介的是知道办不了贷款的，我想王素珍借钱我一开始就想我把红钢城的房子卖给她。2010年底，王素珍说不能办贷款，要我把房子卖给她，这时我已经从王素珍手上借了4至5万元，我们谈了20万元卖房子，2011年头春节前我与王素珍签了个合同，当时我已找王素珍借了十万元钱了，我说我母亲不在，过一段时间再说。2011年2月，王素珍要我把房产证押给她，我说找不到，王素珍就说去桂失，补办房产证，并说房产局有熟人。后来我在居委会开了证明，补办了户口，又办了张我妈妈的临时身份证，我找了在汉口赌博场上认识的一个女的冒充我妈妈到房地局办挂失后补办的两证。后来办房子过户时（过户到吴某名下）没有成功，王素珍问我为何没办成，我说我妈是个假的，被办过户的看出来了，我说等我妈妈回来后再办，王素珍等不及，就说办公证，以后到法院是一个证据。在办证前，王素珍说要我把我妈妈带去给她看下，我就带着那个冒充我妈妈的女的到108街坊南干渠与王素珍见面，王素珍对着身份证说不像，还问我那女的是不是我妈妈，我说是的但王素珍持怀疑态度，我想王素珍应该知道那女的是假的。在2011年6、7月份，王素珍要我找个人冒充我妈妈再办个身份证我说我找不到人，王素珍就自己找了个冒充我妈妈的人，我们起在青山公安分局办了个假身份证，那个女的我不认识，是王素珍的妹妹找的，给了1000元钱，王素珍说从房款里扣除。2011年10月份，我、王素珍、王素珍的妹妹及冒充我妈妈的人到汉口办了个公证，公证内容大概是我妈妈委托王素珍的妹妹处理红钢城5街的房产。我不知道王素珍提请了仲裁。我妈没有要我卖房子，到现在她也不知道我卖房子。我实际从王素珍那里拿了十三、四万元钱，但我写给她的收条的金额一共是25万元。以上系生效法律文书认定的事实及证据。2011年11月16日，武汉市江天公证处作出(2011)鄂江天证民字第9441号公证书，该公证书载明：“申请人：李银花，女，1951年10月7日出生，公民身份号码：。公证事项：签名。兹证明李银花于2011年11月2日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名并按手印。本公证处未对委托人是否具有处分权做出证明”。上述《委托书》的委托人为李银花，受托人为王素青，委托事项为代理出售青山区五街52门11号房产，代签合同，代理确定房屋出售价格，代收房款及代办房屋过户登记。该公证书后被撤销。2013年11月28日，武汉市江天公证处作出（2013）鄂江天证复查字第01号《关于撤销（2011）鄂江天证民字第9441号公证书的决定》，该决定载明：“本处于2011年11月16日出具的（2011）鄂江天证民字第9441号公证书，因当事人提供了虚假的李银花身份证明，并以她人假冒李银花申办公证，致使该公证书不真实，根据《中华人民共和国公证法》第三十九条和《公证程序规则》第六十三条的规定，现决定撤销（2011）鄂江天证民字第9441号公证书，该公证书自始无效”。2012年5月21日，武汉仲裁委员会受理了申请人王素珍与第一被申请人李银花、第二被申请人吴某房屋买卖合同争议案。2013年2月1日，武汉仲裁委员会于作出（2012）武仲裁字第0001042号裁决：一、确认申请人（王素珍）与第一被申请人（李银花）之间的房屋买卖行为合法有效；二、第一被申请人（李银花）于本裁决书送达之日起30日内协助申请人办理武汉市青山区红钢城5街52门11号房屋的所有权过户手续。上述裁决书生效后，王素珍于2013年10月14日向青山法院申请执行，本院于2013年10月22曰作出（2013）鄂青山执字第00316号执行裁定书，裁定将位于武汉市青山区红钢城街5街坊52门11号房屋的所有权及国有土地使用权过户到申请执行人王素珍名下等。2013年11月12日，李银花知悉房屋执行的通知后，先后到房地局、法院了解事情经过，得知是其子吴某与王素珍假冒其名义伪造文书，欺诈其财产后到公安机关报案。2013年12月5日，王素珍因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留，期间被取保候审。2015年8月25日，本院作出（2015）鄂青山刑初字第00186号刑事判决，以诈骗罪判处王素珍管制一年，并处罚金人民币10000元。王素珍不服，向武汉市中级人民法院提出上诉。2016年2月2日，武汉市中级人民法院作出。(2015)鄂武汉中刑终字第01101号刑事判决，改判王素珍无罪。2018年5月8曰，王素珍向青山法院申请恢复执行。执行中，李银花向青山法院提出不予执行仲裁裁决申请。2018年10月12日，本院作出（2018）鄂0107执异10号执行裁定书，裁定：对武汉仲裁委员会（2012）武仲裁字第0001042号裁决不予执行。王素珍向武汉市中级人民法院申请执行监督，武汉市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）鄂01执监17号执行裁定书，裁定：一、撤销武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107执异10号执行裁定。二、武汉市青山区人民法院将李银花申请不予执行武汉仲裁委员会（2012）武仲裁字第0001042号裁决一案五日内移送一审法院审查。2019年6月28日，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01执异309号执行裁定书，裁定：不予执行武汉仲裁委员会（2012）武仲裁字第0001042号裁决。另查明，案涉武汉市青山区红钢城5街52门11号房屋已被列入征收范围。李银花称已与征收部门签订征收补偿协议。王素珍称知晓房屋被征收，但是否签订征收协议不知情。一审法院认为：根据《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款“裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉”的规定，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01执异309号执行裁定书已裁定不予执行武汉仲裁委员会（2012）武仲裁字第0001042号裁决，故王素珍向一审法院提起诉讼，符合法律规定。一审法院的争议焦点为，2011年1月29日吴某代李银花与王素珍签订的存量房居间（买卖）合同是否有效。根据武房权证青字第××号房屋所有权证证明，李银花系案涉房屋的所有权人。在本次房屋交易过程中，吴某就案涉房屋出售一事始终没有取得李银花的授权。尽管吴某曾将房屋“两证”挂失后交予王素珍，吴某又安排假冒李银花的女子与王素珍见面，但王素珍在吴某无法提供房屋“两证”的情况下，主动要求将“两证”挂失；在对假冒的李银花身份存疑的前提下，与“李银花”只见面一次，此后再未联系并核实相关情况。以上事实并不足以使王素珍相信吴某有权代理李银花出售案涉房屋，且王素珍未尽到一般交易主体的审慎注意义务，主观上明显存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，本案中，李银花在知晓售房事宜后，明确对吴某的该项代理行为表示拒绝，故吴某代李银花与王素珍签订的存量房居间（买卖）合同对李银花不发生效力。王素珍要求李银花履行存量房居间（买卖）合同并协助配合过户的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于李银花辩称王素珍与吴某存在恶意串通，存量房居间（买卖）合同应属无效的意见，因李银花提交的证据不足以证明签订存量房居间（买卖）合同时二者存在恶意串通行为，故对该项辩称意见，一审法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回王素珍全部诉讼请求。本案减半收取的案件受理费3650元，由王素珍负担。二审期间双方均没有提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。上诉人王素珍在与吴某签订《存量房居间（买卖）合同》时，明知该房屋登记所有权人为李银花。虽然李银花与吴某系母子关系，且该房屋也由吴某居住，但是上诉人王素珍没有充分的证据证明本案吴某的行为已经满足构成表见代理的程度。对上诉人该项上诉主张本院不予支持。就涉案房屋而言，房屋登记所有权人为被上诉人李银花，李银花并未授权吴某出售涉案房屋，事后对吴某出售涉案房屋的行为也明确表示不予追认，因此吴某代李银花与王素珍签订的存量房居间（买卖）合同对李银花不发生效力。综上所述，上诉人王素珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由王素珍负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年八月十五日书记员  张 欣