广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1002民初2082号 原告：谢海棉，女，1987年9月3日出生，壮族，住广西乐业县。 原告：杨光水，男，1981年10月3日出生，壮族，住广西乐业县。 两原告共同委托诉讼代理人：卢儒山，广西齐川律师事务所律师。 被告：百色恒宁投资有限公司，住所地百色市右江区城东路商业步行街**。 法定代表人：黄桂明。 委托诉讼代理人：赵颖，广西中名律师事务所律师。 第三人：广西鼎策商贸有限公司，，住所地百色市右江区城东路商业步行街**** 法定代表人：龙海。 委托诉讼代理人：覃颜，该公司客服经理。 原告谢海棉、杨光水与被告百色恒宁投资有限公司（以下简称恒宁投资公司）、第三人广西鼎策商贸有限公司（以下简称鼎策商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程度，公开开庭进行了审理。鼎策商贸公司申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告谢海棉、杨光水的共同委托诉讼代理人卢儒山、被告恒宁投资公司的委托诉讼代理人赵颖、第三人鼎策商贸公司的委托诉讼代理人覃颜到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告谢海棉、杨光水向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、被告退回原告购房款及输电线人235748.2元，并向原告支付违约金2357元；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为：一、确认原、被告已解除双方签订的商品房买卖合同。事实和理由：原告于2015年与被告签订了一份商品房买卖合同，购买被告商铺一间。后因银行按揭贷款问题，双方将付款方式变更为分期付款。在原告支付购房款完毕后，原、被告双方于2017年3月2日重新签订商品房买卖合同。重新签订合同时，被告表明涉案铺面已具备交房条件，故合同约定仍为2017年2月28日前。但据原告了解，被告开发的楼盘至今仍未竣工验收备案，未达到交房条件。被告与第三人办理的交房手续无效。根据合同法第十二﹒1﹒（2）的规定，被告逾期交房90日，已达到解除合同的条件。原告曾于2017年6月6日向被告发出解除合同的通知书，被告收到后口头告知不同意解除，双方因此产生纠纷。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告恒宁投资公司辩称，一、原、被告双方签订的商品房买卖合同并未解除。原告之前多次要求解除合同，被告已通过口头以及书面形式回复不同意解除合同。二、双方的合同已履行完毕。两原告于2015年10月上旬第一次与被告签订商品房买卖合同后，于2015年10月16日与第三人鼎策商贸公司签订《商铺委托经营管理合同》与《授权委托书》，委托鼎策商贸公司对其购买的商铺进行为期10年的经营管理，并代理其办理交接商铺手续。两原告曾告知被告交商铺时不需要通知原告本人。被告于2017年2月28日已将3043号商铺交付给两原告的第三人，双方的合同已履行完毕。三、被告出售的房屋达到国家要求的质量标准，并已获得政府部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告出售的恒宁广场1号楼于2016年10月28日通过“五方验收”政府部门于2017年8月14日向被告出具竣工验收备案表。四、被告在履行合同过程中无违约行为，不应承担违约金。五、两原告在履行合同过程中存在违约情形。原告与被告第一次签订合同时约定原告的付款方式为按揭贷款。后因两原告自身原因未能办理，两原告逾期付款。后在两原告一再要求下，双方约定付款方式为分期付款，期间两原告多次逾期交购房款。原告谢海棉于2017年2月25日付清最后一笔购房款后，双方才重新签订《商品房买卖合同》。 第三人鼎策商贸公司述称，两原告于2015年10月初与被告签订《商品房买卖合同》，于2015年10月16日与第三人签订《商铺委托经营管理合同》及《授权委托书》，委托第三人对两原告购买的商铺进行为期10年的经营管理，并代理办理交接房手续。两原告委托第三人对其商铺进行管理是附条件的，第三人在对商铺进行招商引资过程中需投入大量人力物力。第三人于2017年2月28日与被告办理涉案商铺交接手续后，已将包括两原告购买的商铺在内的整个商场商铺对外招商，商铺已陆续开业。如两原告解除与被告的商品房买卖合同，会对第三人造成损害以及违约，引起恶性循环及多次诉累。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告提交的证据1、商品房买卖合同；2、购房发票三份与收据两份（复印件），被告、第三人无异议。被告提交的证据1、《建设工程验收意见书》；证据2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原告对其真实意性、合法性无异议，但认为不能证明被告交付的商铺符合交付条件。第三人对被告上述证据无异议。被告、第三人共同提交的证据1、《商铺委托经营管理合同》；2、《授权委托书》；3、《恒宁城市广场业主确认书》，原告对其三性无异议，但认为不能证明第三人就商铺经营投入大量人力、物力。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交证据3《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》、EMS快递回执（复印件），拟证明原告因被告违约单方解除合同，并已履行书面通知义务。被告、第三人对其三性有异议，被告称其未收到原告该函件。本院认为，原告该证据与被告辩称其已口头与书面表示不同意原告解除合同的抗辩意见相吻合，具证据三性，本院予以采纳。 本院经审理认定如下法律事实：2015年10月16日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015604913），由两原告购买被告位于恒宁城市广场1幢3层3043号商铺（以下简称3043号商铺）。同日，原告谢海棉与第三人鼎策商贸公司签订《商铺委托经营管理合同》，双方约定，甲方（谢海棉）委托乙方（鼎策商贸公司）经营管理3043号商铺，期限为10年。并两原告当日出具《授权委托书》，其上记载，两原告委托第三人以该公司名义经营管理3043号商铺；委托第三人代表两原告依《商品房买卖合同》的约定办理交接房屋相关手续，并交房时（被告恒宁公司）可直接通知第三人前往办理。2016年10月28日，3043号商铺所在百色恒宁城市广场1#楼及地下室通过设计、勘察、监理、施工、建设单位组成的验收小组的竣工验收。2017年2月28日，第三人与被告办理3043号商铺交接房手续，并共同出具《业主收楼确认书》，该确认书记载，“本业主（原告谢海棉、杨光水）确认收到[恒宁·城市广场]1栋3层3043铺物业，经验收质量及现状合格无误，并办理收楼手续及收楼文件/物件确认无误。”审庭过程中，两原告明确二人对第三人收房一事知情。2017年3月2日，两原告与被告重新签订《商品房买卖合同》（沿用原合同编号），该合同约定：3046号商铺总价款233616元；两原告在2017年2月27日前支付商品房的全部价款。该合同第九条约定，“商品房交付条件……1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十一条约定，“（一）出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件。出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定，“出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。” 另查明，两原告支付3043号商铺购房款的数额及时间为：2015年12月3日支付133616元，2016年12月20日支付35000元，2017年2月27日支付65000元，共计233616元。2017年6月6日，两原告致函被告，以被告未达交房条件，逾期交房超90天为由，通知被告即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》。 再查明，百色恒宁城市广场1#楼及地下室工程于2017年8月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告主张被告存在逾期交房超90日的约定解除合同情形，涉案商品房买卖合同自两原告发出的解除合同通知送达被告时已解除。被告辩称其无逾期交房违约行为，双方的交接房义务已履行完毕，不同意解除合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”两原告通知被告要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，首先，被告、第三人共同提交的收房确认书、商铺委托经营管理合同、授权委托书，可证实两原告于2018年2月28日已接收3043号商铺，该商铺现由第三人依两原告委托进行经营管理，故两原告已占有、使用3043号商铺；其次，被告向两原告移交3043号商铺时，该商铺未取得建设工程竣工验收备案登记证明文件属实，但根据业主确认书内容，两原告收房时已就3043号商铺质量、现状进行了解，而且两原告在2017年3月2日与被告签订新《商品房买卖合同》期间，不仅未对被告移交的房屋不符合合同第九条约定的交房条件提出异议，拒绝收房，反而在新签订合同时将约定交房时间（2017年2月28日前）提前至含实际交房日（2017年2月28日）期间，可见两原告接收3043号商铺时对该商铺现状清楚，并且对其于2017年2月28日收房一事认可。且案件审理过程中，3043号商铺所处工程已取得建设工程竣工验收备案登记表，原告诉称的涉案工程未竣工验收备案情形消除。其三、原告称根据双方合同约定，被告应于“2017年2月28日前”向两原告交付已取得“建设工程竣工验收备案证明文件”、“房屋测绘报告”的商品房，但原、被告双方新签订《商品房买卖合同》时（日期2017年3月2日）该给付已然不可能实现，原、被告双方在清楚3043号商铺现状情形下，对客观不能实现的权利义务进行约定不符合常理，故上述约定内容非双方真实意思表示。综上，本院认为，本案各方当事人提供的有效证据足以证实，原、被告在3043号商铺交（收）房前，就被告于2017年2月28日前按3043号商铺现状向两原告交房已达成一致意见，该约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效民事法律行为，被告已依约履行交房义务，两原告亦已收房并且占有、使用该商铺。现两原告诉称被告逾期交房，已达到约定解除合同条件与事实不符，本院不予采信，其要求被告承担相应民事责任无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下： 驳回原告谢海绵、杨光水的诉讼请求。 案件受理费4870元，由原告谢海绵、杨光水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗婷巍 人民陪审员  黄诚武 人民陪审员  黄有家 二〇一七年九月二十五日 书 记 员  凌雪君