广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11406号原告：李某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：李某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人：方某某，广东某某律师事务所律师。被告：深圳市某某汽车贸易有限公司，住所地深圳市前海深港合作区），实际经营场所：深圳市龙岗区龙城街道XXX路XX号.法定代表人：汪某某，系该公司总经理。委托代理人：王某某，广东某某律师事务所律师。原告李某某诉被告深圳市某某汽车贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人李某某、方某某到庭参加诉讼，被告深圳市某某汽车贸易有限公司的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余购房款1576000元；2.被告按照房产买卖合同的约定向原告支付违约金，违约金以1576000元为本金，按日万分之五的标准从2018年5月29日起计算至还清房款之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。被告深圳市某某汽车贸易有限公司答辩称：1.本案的买卖合同真实的出售方为邹某某，原告只是代持人，我方在涉及本案房屋买卖的活动当中对接的都是邹某某，款项的支付也是直接支付给邹某某，所以我方对本案的原告提出资格的异议；2.买卖合同当中并未约定违约金，所以原告的第二项诉讼请求没有相应的依据；3.本案买卖合同，真实情况是邹某某与被告的股东段某某为朋友关系，邹某某为了融资找到段某某，提出将房屋形式上转让给段某某所有的深圳市某某汽车贸易有限公司，也就是被告名下，以被告的名义而进行融资贷款，所以在被告未出购买款之前，原告就将涉案房屋过户至被告名下，并全程负责委托相应公司赎楼事宜，但因为客观原因，被告未能融资成功，才导致了本案的诉讼。本案名义上为买卖合同，实际上是邹某某借名融资行为。双方关于涉案房屋的买卖不是真实意思表示，被告一直愿意配合原告将涉案房屋过回给邹某某或者其指定的代理人，但是因为涉案房屋被查封，被告也暂时不能过户涉案房屋；4.在涉案房屋融资未果后，原告委托的赎楼公司某某融公司要求被告与其工作人员徐某签订了一份借款金额为123万元的借款合同，该金额就是某某融公司垫资的赎楼款，且要求被告将涉案房屋作为借款的抵押物，并在相关部门办理抵押登记，且涉案房屋的真实所有人邹某某要求被告的股东段某某就剩余购房款向其出具了欠条，所以从该方面来说，被告也已经完成了支付购房款的义务。综上意见，恳请驳回原告诉讼请求。经审理查明，2018年4月18日原告代理人邹某某与被告签订房产买卖合同，约定：原告同意将位于深圳市龙岗区龙岗镇XXX物业转让给被告；房产有抵押，原告应委托担保公司赎楼，原告应在签订本合同后10日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；房屋转让价格为人民币1606000元；购房定金30000元，买方在签订合同当日支付30000元；双方协商一切费用包括银行利息，由被告承担。上述房产买卖合同中并未明确约定剩余购房款的支付方式以及相应的违约责任。原被告双方确认购房定金3万元被告已经支付给原告代理人邹某某，未实际支付其他款项。2018年5月22日，原告代理人童某某与被告就上述房产交易签订深圳市二手房买卖合同，约定房地产转让价款为793584元，付款方式为于2018年7月30日前一次性支付完毕；逾期付款责任为以未付款为基数，按日万分之四支付违约金。原告解释深圳市二手房买卖合同所载房价比实际成交价低，是为了过户需要；被告则表示不清楚。不动产权查询信息显示：1.2018年5月29日，上述房产从原告名下转移登记至被告名下；2.2018年6月28日，上述房产抵押登记给案外人徐某，被担保主债权数额为123万元；3.2019年1月16日，上述房产在被告所涉诉讼案件中被首次查封，之后分别于2019年2月27日、7月25日、9月17日、12月26日分别四次轮候查封。被告为证明其答辩主张，提交其向案外人徐某借款123万元的借款合同及以涉案房产作为前述借款抵押物的抵押担保合同为证，签订时间均为2018年6月27日。被告确认与徐某签订的借款合同中的123万元并未实际支付给被告，因为赎楼过户后并未申请到贷款，赎楼公司才要求其员工徐某与被告签订前述合同并将房屋抵押登记于徐某名下。被告还称，被告方实际控制人段某某向邹某某出具的欠条，加上本案支付的定金及与徐某签订的借款合同金额合计即是本案购房款1606000元。原告不认可被告其上主张，并提供另案（2019）粤0304民初XXXX号民事判决书及借款合同以证明涉案赎楼款项系向案外人郭某某所借款项，原告认为原告为房屋产权登记人，其与案外人邹某某关于涉案房屋的权属与本案争议无关。该判决书审理查明部分载明：2018年5月14日被告李某某、黄某某为赎楼向原告郭某某借款123万元，被告吴某某为上述借款担保人；同日，郭某某向李某某转账合计123万元。李某某在该案中辩称，案外人邹某某系吴某某丈夫，涉案借款系案外人邹某某实际所借，款项用途为赎楼，该房产虽然登记在李某某名下，但是实际所有人是吴某某及邹某某。吴某某在该案中辩称，房产卖出去后并未拿到房款，涉案房产的买方与原告所在公司的员工签订了抵押合同，将房产抵押后并未拿到款项，从而未能按期偿还涉案借款。以上查明事实有房产买卖合同、深圳市二手房买卖合同、不动产权查询信息、委托书、公证书、借款合同、抵押担保合同、（2019）粤0304民初14129号民事判决书等证据及庭审笔录附卷为据，足以查实。本院认为，本案的争议焦点为原被告之间是否存在真实有效的二手房买卖合同关系。原告提交的房屋买卖合同、不动产权登记信息及当事人陈述等已证实双方就涉案房屋成立合法有效的买卖合同关系，被告已经支付了购房定金30000元且房屋已经过户至被告名下。涉案不动产权在转让给被告之前系登记于原告名下，根据物权公示原则，原告有权就涉案房屋买卖与被告签署合同，而被告关于房产实际持有人并非原告的主张即使为真也并不能影响本案房屋买卖合同关系的成立，原告与房产实际持有人之间的权利义务关系与本案并无关联。被告提交的借款合同、抵押担保合同仅能说明其与案外人徐某就123万元借款达成借款合意，但并不能充分证明被告关于其与原告之间不存在真实房屋买卖而是房屋实际持有人邹某某以房屋买卖之名行融资贷款之实的抗辩主张。且未有证据表明被告已履行了涉案房产赎楼款项123万元的支付义务，故本院认定，被告除了支付3万元购房定金外，并未以其他任何形式向原告支付其余购房款。关于购房款的数额认定，结合被告关于“被告方实际控制人段某某向邹某某出具的欠条，加上本案支付的定金及与徐某签订的借款合同金额合计即是本案购房款1606000元”的陈述及被告支付定金情况，本院认为原被告系依照房产买卖合同之约定行使权利、履行义务，双方在房产买卖合同关于房产买卖的约定才系双方之间的真实意思表示，其内容合法有效，对双方具有约束力。而深圳市二手房买卖合同所约定价格并非双方真实意思表示，原被告亦未按深圳市二手房买卖合同履行合同，故该合同应属无效合同。故涉案房产交易价格应按房产买卖合同确定为1606000元。合同未明确剩余房款支付方式，因涉案房产已过户至被告名下，应视为原告已履行出卖人交付房屋之义务，故原告请求被告支付剩余房款1576000元，有事实依据及法律依据，本院予以支持。合同未明确约定付款期限及逾期付款违约责任，原告亦未实际举证被告逾期付款所致其的实际损失，故本院依法认定被告承担逾期付款责任的方式为向原告支付资金占用利息，具体按如下计算：以1576000元为基数，自起诉之日即2020年4月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。原告诉请违约金无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告深圳市某某汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告李某某支付剩余房款1576000元及逾期付款利息（利息以1576000元为基数，自2020年4月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9627元（该款原告已预交），由原告李某某负担180元，由被告深圳市某某汽车贸易有限公司承担9447元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年八月十日书记员  李开影