辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）辽审一民抗字第127号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人：刘冶（原申诉人刘景郁之子），男。申诉人：刘迪（原申诉人刘景郁之子），男。二申诉人的委托诉讼代理人：宋国忠，铁岭县忠诚法律服务所法律工作者。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：赵秀芝，女。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：刘宏阳，男。原申诉人刘景郁与被申诉人赵秀芝、刘宏阳房屋买卖合同纠纷一案，调兵山市人民法院于2011年1月26日作出（2010）调民一初字第627号民事判决。刘宏阳不服，向铁岭市中级人民法院提起上诉，该院于2011年5月3日作出（2011）铁民一终字第200号民事裁定，撤销原判，发回重审。调兵山市人民法院于2012年3月14日作出（2011）调民一初字第499号民事判决。刘景郁、赵秀芝不服，向铁岭市中级人民法院提起上诉，该院于2012年7月12日作出（2012）铁民一终字第290号民事判决，已发生法律效力。刘景郁、赵秀芝不服，向本院申请再审，本院于2013年6月18日作出（2013）辽审三民申字第55号民事裁定，驳回其再审申请。刘景郁向检察机关申诉。辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监（2015）21000000012号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年5月29日作出（2015）辽立一民抗第63号民事裁定，提审本案。2015年9月21日，刘景郁病逝。其后，刘景郁的法定继承人刘冶、刘迪申请参加诉讼。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员贾力、张崇利出庭。申诉人刘冶、刘迪的委托诉讼代理人宋国忠，被申诉人赵秀芝、刘宏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院抗诉认为，铁岭市中级人民法院（2012）铁民一终字第290号民事判决作出刘宏阳与赵秀芝达成的口头房屋买卖协议有效的认定，其事实法律依据不足，判决不当。1、赵秀芝、刘景郁原系夫妻关系，刘景郁在申请监督期间向检察机关提交的离婚证明和复婚证明显示，两人于1987年离婚，其中在离婚证注明的财产处理一栏，明确写明粮食局公房（一户两室平房）归刘景郁。两人离婚后一直到2008年才复婚，2012年，刘景郁与赵秀芝又离婚。刘宏阳向法院提起诉讼的时间虽然是在刘景郁与赵秀芝复婚期间，但刘宏阳与赵秀芝之间的房屋买卖行为却发生在刘景郁与赵秀芝已经离婚而未复婚期间。涉案房屋包括公房及扩建部分的房屋，是由刘景郁在2003年参加房改交纳购房款后办理的个人私产产权证书。此时刘景郁与赵秀芝并无夫妻关系，即该房产应属于刘景郁的个人财产，赵秀芝出卖该房屋系无权处分行为，刘宏阳也不能举证证明赵秀芝与刘宏阳达成的口头买卖房屋行为得到了产权人刘景郁的同意和认可，尽管刘宏阳持有案涉房屋的产权证书，但因未办理房屋产权变更登记，刘景郁对该买卖行为也不予追认，因而该买卖行为应属无效。由于赵秀芝无权处分，刘宏阳也就不享有对案涉房屋的所有权，赵秀芝与刘宏阳之间只能形成债的关系。终审法院作出诉争房屋是夫妻共同财产、赵秀芝出卖房屋行为构成表见代理，代理行为有效的认定显系不当。2、房屋买卖应订立书面合同，但双方当事人没有订立，且买卖主体、价款均不明确，无法完整准确的反映当事人对房屋买卖行为的具体权利义务关系和真实意思表示。刘冶、刘迪称：刘景郁与赵秀芝于1987年离婚，约定粮食局公房归刘景郁。1999年，刘景郁在该公房旁边接建了30余平方米平房，在院前自建70余平方米平房，其中70余平方米平房借给大亲家居住，公房和接建房屋由刘迪夫妇及其岳父母和刘宏阳共同居住。2003年公房改革后，刘景郁将公房和自建房屋办理了本人产权证，让他们继续居住。因刘景郁一个人生活，房证放在刘迪处，刘宏阳及其父母和刘迪一起居住。2007年，刘迪的妻子离家出走，刘迪也搬出该房。因双方没有离婚，刘迪什么都没拿，包括房证。2010年，刘景郁和刘迪去取房证，没有找到，即到房管部门挂失。2011年，刘景郁收到传票，才知道刘宏阳将其和赵秀芝起诉。刘景郁对赵秀芝卖房子不知道，也不同意。刘景郁与赵秀芝1987年已离婚，案涉房屋归刘景郁，与赵秀芝没有关系，赵秀芝无权卖房。2008年，刘景郁与赵秀芝复婚，赵秀芝也没说过卖房子的事情，2012年双方再次离婚。赵秀芝与刘宏阳在2000年买卖刘景郁的房子，正是在刘景郁与赵秀芝离婚期间。原审不听取刘景郁的陈述意见，判决赵秀芝与刘宏阳的口头房屋买卖协议有效，其错误如下：1、原审没有认定刘景郁与赵秀芝离婚的事实；2、错误的认定该房屋是刘景郁与赵秀芝的共同财产；3、错误的认定赵秀芝对该房屋出卖具有代理权；4、错误的认定房照在刘宏阳手中买卖关系就成立。综上，原审判决错误，应予撤销，重新审理。赵秀芝述称：我无权出卖案涉房屋。刘宏阳的姐姐是我儿媳。2000年，儿媳生孩子，加之其父母在法库的家动迁，我和刘景郁同意他们住在案涉房屋，帮助看孩子。刘宏阳在外租房居住，并未住在该房。因刘宏阳当兵复员，他家让我帮助把他们全家的户口迁到调兵山，并为刘宏阳安排工作。为此，刘宏阳母亲给我2万元作为人情费。事情办成后，2万元并未花费。后来，儿媳和儿子多次找我要求把院前新建的房子卖给刘宏阳的父母，但我明白因为我与刘景郁的关系，我无权也无理由决定此事，就说我和你爸商量再定。儿媳离家出走两年后，我打电话通知让她父母搬家。儿媳说，你不是答应将房屋卖给我父母一半吗？我说，别说没卖，就是卖了，你离家出走，我也不卖了。当时刘宏阳将电话夺过去了。我根本没有卖给刘宏阳，我就是卖也是卖给他父母。刘宏阳辩称：对方申诉内容系编造、歪曲事实。本案经多次开庭审理，诉争房屋由各级法院慎重裁定，我已经依法取得，并转卖他人。多次开庭记录均在案，录音证据能解释一切。刘宏阳一审起诉请求：依法判令刘宏阳与赵秀芝、刘景郁房屋买卖有效，诉讼费由赵秀芝、刘景郁承担。调兵山市人民法院重审判决即（2011）调民一初字第499号民事判决认定：刘宏阳的父母与赵秀芝、刘景郁系亲家关系。赵秀芝、刘景郁的儿子刘迪与刘宏阳的姐姐是夫妻关系。2000年9月刘宏阳的父母为照看外孙刘映谷从法库搬迁到调兵山市东调村粮食局家属住宅内与刘迪夫妻一起生活，此时该房屋一部分为分配给刘景郁居住使用的公有住房，一部分为赵秀芝、刘景郁扩建的房屋，该房屋为前后两趟房，当时一趟由赵秀芝、刘景郁借给大亲家居住，另一趟房为儿子一家与二亲家一起居住。2003年6月2日刘景郁在交完房改款后，取得该房屋的产权证书。2007年左右，刘迪与妻子感情不睦，即搬离了该房屋。2009年9月25日刘宏阳与赵秀芝通电话讨论该房的买卖问题，赵秀芝否认与刘宏阳达成了房屋买卖的口头协议。2010年8月26日赵秀芝、刘景郁到调兵山市房产局将该房屋产权证书进行挂失。2010年11月5日，刘宏阳持该房屋的产权证书及与赵秀芝的电话录音起诉要求确认刘宏阳与赵秀芝的房屋买卖协议有效。另查明，赵秀芝曾收到刘宏阳家23000元，刘宏阳称是当时买房子的房款，因为是亲属，赵秀芝、刘景郁未打收条，赵秀芝辩称该款是刘宏阳家分几次给赵秀芝的，该款是用于为刘宏阳一家办户口及为刘宏阳办工作的人情费。法院判决：刘宏阳与赵秀芝、刘景郁达成的口头房屋买卖协议有效。一审案件受理费300元由赵秀芝、刘景郁负担。赵秀芝、刘景郁不服上述判决，上诉请求：撤销原判，改判驳回刘宏阳的诉讼请求。二审法院认定事实与一审（重审）认定的事实基本一致。二审法院认为，双方当事人有房屋买卖的口头协议，且上诉人收到刘宏阳家给付的23000元，有录音资料显示的情况可作为依据，现房产执照在刘宏阳处，刘宏阳实际占有，使用了该房屋，故应认定刘宏阳与赵秀芝达成的口头房屋买卖有效。赵秀芝称房子是卖给刘宏阳父亲的，因未提供充分证据，故对该上诉请求不予支持。关于赵秀芝称其无权处理丈夫的个人财产，因该诉争房屋是夫妻共同财产，刘宏阳有理由相信赵秀芝出卖房屋具有代理权，且刘宏阳已将房款给付，故该表见代理行为应确认有效。二审法院于2012年7月12日作出（2012）铁民一终字第290号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元由赵秀芝、刘景郁负担。本院再审查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明，刘景郁于2015年9月21日病逝，其法定继承人为长子刘冶、次子刘迪。再查明，刘景郁与赵秀芝曾于1993年7月14日离婚，2008年11月17日复婚，2012年4月20日再次离婚。1993年离婚证的财产处理一栏记载内容为：南岭粮食局公房（一户二室平房）归刘景郁、305一户两室商品房归赵秀芝。又查明，原审判决发生法律效力后，刘宏阳将案涉房屋卖予他人，买受人已于2015年7月1日取得房屋所有权证。本院确认的上述事实，有调兵山市公安局调兵山派出所出具的死亡注销证明、刘冶的民警登记表、刘迪的应征公民入伍审查表、聘用制干部审批表、离婚证、情况说明、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、居民委员会证明、房屋所有权证等证据证明，经庭审质证，附录在卷。本院再审认为，本案再审审理的焦点问题为案涉口头房屋买卖协议是否成立？是否具有法律效力？首先需要指出的是，刘景郁、赵秀芝在原审诉讼过程中，均未向法庭陈述过二人离婚、复婚的事实，且均认同案涉房产为其二人的夫妻共同财产。故原审认定“该诉争房屋是夫妻共同财产”符合民事诉讼证据规则；认为“刘宏阳有理由相信赵秀芝出卖房屋具有代理权，且刘宏阳已将房款给付，故该表见代理行为应确认有效”亦符合法律规定。关于案涉口头房屋买卖协议是否成立的问题。刘宏阳提供的其与赵秀芝在2009年9月25日的通话录音中，赵秀芝明确表述：“但是有个前提，你姐要不是我儿媳，你姐和你姐夫他们要不是在南岭住的话，我能这么便宜卖给你们吗？你姐是我儿媳，我才做出这样的决定，我才这么便宜卖给你们。其实当时我跟你妈讲得很清楚了，我这个房子就前边新盖的那个就花了二万三，也就是说前边这一趟，根本后边一分钱没有。我的意思就是我儿子、我儿媳妇和你们一起过，所以说我就要这些钱，就等于要前边这些。”其后赵秀芝又表述：“当时交易没成。我为什么迟迟没给你们办手续？我和你姐说得很清楚了，你们吃亏，这也是我留的一手，吃亏就是咱们没有任何手续。”再表述：“我这个房子不能这个价格卖给你们了，因为你姐不是我儿媳妇了，这个便宜也不能让你们占了，她要是我儿媳妇，我没准还能将来把这二万三退给你们。因为她不是我儿媳妇了，我做不到了。我和你姐刚才也说了，这个房子肯定不卖了。这些年你们住也就算白住了，我把这二万三给你们一退回，你把房子一给我腾。真要是走起诉，你们没理，咱们啥手续也没有，你吃亏就吃到这了。我要是起诉，你们得毫无条件的腾房。”该录音证据经原审庭审质证，赵秀芝对该证据的真实性并无异议。从赵秀芝的上述表述可以认定双方达成案涉口头房屋买卖协议，协议成立。同时可以认定：买卖主体为刘宏阳家与赵秀芝；买卖标的物为原公房及自建部分；价款为23000元，且该款赵秀芝已收取。关于案涉口头房屋买卖协议效力问题。刘景郁在申请检察监督过程中向检察机关提交编号为铁镇（离）字第87019号的离婚证复印件一份，证明其与赵秀芝于1987年离婚，但该离婚证编号的“87”部分字迹有明显涂改印迹。该离婚证复印件与刘景郁、赵秀芝向本院申请再审的（2013）辽审三民申字第55号卷宗中该二人提供的编号为铁镇（离）字第93019号的离婚证复印件字迹、内容完全一致，但后者编号的“93019”部分字迹清晰，没有涂改印迹。本院在本案庭审中就此问题向赵秀芝核实，赵秀芝称其记不清离婚时间。本院根据现有证据认定刘景郁与赵秀芝离婚时间为1993年7月14日。根据该离婚证的财产处理约定，南岭粮食局公房（一户二室平房）归刘景郁，结合2003年房改后，刘景郁取得案涉房屋（原公房及自建部分）的产权证书，可以认定案涉房屋系刘景郁个人财产。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”赵秀芝在本院原再审审查过程中述称，离婚后四年，因刘景郁患股骨头坏死，为了照顾刘景郁，二人又在一处生活。审理认为，双方当事人虽为姻亲关系，但无证据证明赵秀芝、刘景郁家曾向刘宏阳家披露过赵秀芝、刘景郁二人离婚及财产分配情况，亦无证据证明刘宏阳家明知上述情况，即便赵秀芝无权处分案涉房屋，但刘宏阳家基于上述情况有理由相信赵秀芝有权处分案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，赵秀芝处分案涉房屋的行为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》于2012年7月1日施行时本案原审尚未终审，根据该司法解释第四十六条第二款的规定，本案适用该司法解释。该司法解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述司法解释的规定，即便不考虑表见代理问题，赵秀芝、刘景郁关于案涉口头房屋买卖协议无效的抗辩主张，亦不能予以支持。综上，原审确认案涉口头房屋买卖协议有效的判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持铁岭市中级人民法院（2012）铁民一终字第290号民事判决。本判决为终审判决。审判长  米继东审判员  张云涌审判员  王 双二〇一七年九月二十二日法官助理蒋华明书记员辛颖