云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云31民终428号上诉人（原审被告、反诉原告）：李恩济，男，1980年11月29日出生，白族，本科文化，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市华丰国际商城Ａ区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：德宏聚诚物业服务有限公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州芒市华丰紫圆小区，统一社会信用代码91533100557778434J。法定代表人：冷鹏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵争妍，女。上诉人李恩济因与被上诉人德宏聚诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2017）云3103民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李恩济、被上诉人德宏聚诚物业服务有限公司委托代理人赵争妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李恩济上诉请求：1.撤销原判中第一、第三项判决内容，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，原审法院作出芒市人民法院（2016）云3103民初242号民事判决，上诉人认为该判决认定事实不清、适用法律错误。1、物业费问题。上诉人装修期间，因防盗门被人为损坏反映至被上诉人处要求处理，而没有得到修复或赔偿，上诉人已当面告知终止物业服务合同，因此，2014至2016年两年的物业管理费无从谈起。2、垃圾费问题。一审法院判决上诉人承担600元的垃圾费没有依据，被上诉人在起诉状及答辩状中从未提及，反倒是上诉人交纳了200元垃圾费，应予退还。3、被上诉人对华丰国家商城A区提供物业服务的问题。一审法院认可上诉人提到的小区通道不畅通、绿化不完善、公共墙面受污染、8单元门禁系统无法使用、小区交通管理混乱、窗台和防盗门被损坏等问题，证明了被上诉人对小区的服务管理义务是存在严重违约的，而非只是存在瑕疵。被上诉人应返还上诉人已交纳的物业费、垃圾费、防盗门损坏赔偿等合计3060元。4、由于被上诉人对小区服务管理义务的违约，损坏了全体业主的利益，上诉人作为小区的一份子，对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，一审法院以上诉人对共有部分主张权利主体不适格为由不予支持是错误的，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人德宏聚诚物业服务有限公司委托代理人赵争妍答辩称：1、李恩济的防盗门被砸不影响其正常使用，也不是物业公司工作中损坏。2、垃圾费是公司代收代缴的。一审判决单列予以支持是合法合理的。3、对小区公共部分的服务公司都在做，包含在物业费中。4、对华丰商场的服务问题，我公司已经尽到物业服务的责任。有些验收责任是开发商的。5、道路不畅通是历史遗留问题，我公司尽力协调解决过。综上，我公司履行了物业服务合同，没有不作为的情况。请驳回上诉，维持一审判决。德宏聚诚物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院依法判决被告李恩济缴纳所欠物业服务费3250元、垃圾费600元，违约金116元，共计3966元。事实与理由：被告李恩济购买华丰商城小区住宅，于2011年4月28日接房并与原告签订前期物业管理服务协议，协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。被告欠款日期2014年1月1日至2016年12月30日，在此期间，原告多次电话催缴、书面送达催费通知单，被告依旧未缴费。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。李恩济向一审法院提出反诉请求：1.履行《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》；2.对华丰商城A区8单元门禁系统进行维修，并能正常使用；3.对小区绿化进行修缮、补种；4.修复小区监控系统；5.对小区受污染公共墙面进行修缮；6.疏通小区被堵通道；7.替反诉人更换防盗门一扇（价值1000元）；8.退还反诉人已交物业费1860元。事实与理由：德宏聚诚物业服务有限公司于2011年3月进场对华丰商城A区进行服务管理，反诉原告于2011年5月24日接房，双方签订《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》（编号93），当时小区部分绿化尚未完成，道路未全部硬化，接房时被反诉人声称有问题会给予解决。2012年11月，反诉原告装修房屋时发现小区道路通行困难，绿化未完工，无垃圾箱影响了小区环境卫生。8单元门禁系统无法使用，安全得不到保障，部分单元1楼的商铺经营餐饮，油烟管道泄漏造成小区公共墙面污染，散发难闻气味。小区监控系统没有使用，导致业主摩托车、自行车被盗后无法调取监控视频，财产安全得不到保障。反诉原告刚装修好的房子尚未入住，户外窗台和新安装的防盗门被不知何处落下的石头砸坏，居住环境不安全。小区机动车乱停乱放，出行不便。遇到的问题在找到被反诉人后，一直拖延不予解决。2014年被反诉人将管理费提高到每月每平方米0.8元，反诉人当场拒绝缴纳。依据《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》的约定,被反诉人未达到管理服务质量约定的目标，反诉人有权要求限期改正，逾期造成损失的应承担相应法律责任。原本有些问题在交房后保修期内是由被反诉人督促开发商负责完善、维修，但由于被反诉人的不作为导致问题没有得到解决，并错过了保修期。《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》约定，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，被反诉人违反协议，擅自提高收费标准反诉人有权要求退还所收费用，为维护反诉人的合法权益，请求法院支持反诉人诉讼请求。一审法院认定事实：被告（反诉原告）李恩济购买华丰国际商城A区8单元101室住宅（建筑面积123.11平方米），于2011年5月24日接房并与原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，由原告（反诉被告）对华丰国际商城A区进行物业服务，物业服务费用每月每平方米0.5元，原告（反诉被告）代收垃圾清运费。由于成本上涨，2014年原告（反诉被告）将物业服务费调整为每月每平方米0.6元，2015年将物业服务费调整为每月每平方米0.8元。由于华丰国际商城未成立业主委员会，原告（反诉被告）通过在小区张贴公告，通知业主调整物业服务费事宜，上调后大部分业主已经按期缴纳费用。原告（反诉被告）根据《前期物业服务协议》提供物业服务，但在履行中服务质量存在部分瑕疵。2017年1月原告（反诉被告）退出华丰国际商城A区，被告（反诉原告）自2014年1月1日至2016年12月30日拖欠物业服务费及垃圾费。关于本诉一审法院认为，原告（反诉被告）自入驻华丰国际商城便为小区提供物业服务，小区道路不通畅及绿化未完善系开发商遗留的历史问题，并非原告（反诉被告）所致，原告（反诉被告）曾多次将问题向相关部门及开发商反映协调解决，已经履行了物业公司该尽的义务。小区公共墙面、门禁系统、监控系统等公共设施修缮，根据《住房专项维修资金管理办法》第三条的规定，属于使用专项维修资金的范畴，原告（反诉被告）已经履行义务启动专项维修资金的申请，但由于小区业主签字未达到规定比例，导致申请失败，公共设施才未得到修缮，而并非物业公司不作为。2011年签订的《前期物业服务协议》约定的物业服务费为0.5元，2015年涨至0.8元，在3年时间里公务员、事业编人员工资上涨幅度很大，同时各种消费支出、员工工资也上涨，这导致物业公司的运营成本增加，因小区未成立业主委员会，公司无法与作为业主代理的业主委员会商谈涨价事宜，采取公告形式将涨价事宜告知业主，公告后业主未向物价部门提出异议，大多数业主也已经交纳服务费，本院认为物业费上涨幅度客观、合理。综上，原告（反诉被告）根据合同为小区提供了物业服务，被告（反诉原告）应支付物业服务费，但原告在服务过程中存在一定瑕疵，服务费应适当减少，故被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）物业服务费2850元。垃圾费系物业公司受有关单位委托代收，业主居住产生垃圾便应交纳垃圾费，对原告（反诉被告）要求交纳垃圾费600元的诉讼请求本院予以支持。根据《前期物业服务协议》第九条第四项的约定，被告（反诉原告）拖欠物业服务费，原告（反诉被告）有权要求其承担违约金，但物业服务确存在一定瑕疵，故对原告（反诉被告）要求承担违约金116元的诉讼请求本院不予支持。关于反诉一审法院认为，原告（反诉被告）现已经撤出华丰国际商城A区，并向小区业主公示，小区业主未提出异议，《前期物业服务协议》解除，被告（反诉原告）反诉的第1项诉讼请求要求原告（反诉被告）履行《前期物业服务协议》本院不予支持。被告（反诉原告）反诉的第2、3、4、5、6项诉讼请求均是针对小区共有部分提出，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，共有部分的权利主体应该是全体业主，相关利益应当由全体业主分配和处置，而并非由业主个人享有。因此，被告（反诉原告）对共有部分主张权利主体不适格。被告（反诉原告）反诉的第7项诉讼请求要求原告（反诉被告）为其更换防盗门一扇，但并无证据证明防盗门损坏与原告（反诉被告）有关，并且防盗门仅是轻微受损并不影响使用，故对该诉讼请求本院不予支持。在本诉中已经阐明原告（反诉被告）对小区履行了物业服务义务，被告（反诉原告）应支付物业服务费，故对被告（反诉原告）反诉的第8项诉讼请求要求返还已交物业费1860元本院不予支持。一审法院认为，被告（反诉原告）李恩济应支付原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司物业服务费2850元、垃圾费600元；驳回被告（反诉原告）李恩济的反诉诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李恩济自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司物业服务费2850元、垃圾费600元，合计3450元；二、驳回原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李恩济的反诉诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。本院二审查明法律事实与一审一致。本院认为，上诉人李恩济的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人李恩济承担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇一七年九月二十七日书记员  马勇胜