湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4500号上诉人（原审被告）：吴叶子，女，1982年8月2日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王寅萍，湖北德来颂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林承华，男，1981年12月5日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：邓英夫，湖北尚卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢敏龙，男，1982年4月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托诉讼代理人：叶立兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾琼，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴景兰，女，1983年10月17日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托诉讼代理人：叶立兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾琼，湖北瑞通天元律师事务所律师。原审第三人：武汉鼎顺置业有限公司，住所地湖北省武汉市汉南区纱帽街薇湖路79号。法定代表人：许天晓，该公司总经理。上诉人吴叶子、林承华因与被上诉人谢敏龙、戴景兰、原审第三人武汉鼎顺置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2018）鄂0113民初991号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴叶子上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判“驳回原告起诉”。事实与理由：一、本案一系列事实足以对房屋买卖协议双方意思表示真实性产生合理怀疑。本案双方签订房屋买卖协议以总价215000元价格购买了上诉人在2015年价值已经达到321496元的房产，没有合理解释。本案的165000元我方有短信证据证实实际为借款，一审认定的所谓购房款180000元，我也只收到了165000元。该房屋实际在买卖之前已被多次抵押，是否涉及侵犯抵押权人利益，一审未予查明。二、一审适用法律错误，且加重了我方的税务负担。林承华上诉请求：撤销一审判决，改判涉案《购房协议》无效，驳回被上诉人谢敏龙、戴景兰的诉讼请求。事实与理由：一、吴叶子与谢敏龙、戴景兰签订《购房协议》，将涉案房屋出售给两被上诉人的行为系无权处分，一审法院认定吴叶子与谢敏龙、戴景兰签订《购房协议》的行为构成表见代理系适用法律错误。二、谢敏龙、戴景兰不构成善意取得，其与吴叶子于2017年8月23日签订的《购房协议》系恶意串通，损害了林承华的利益，协议无效。三、本案涉及的法律关系应当是谢敏龙与吴叶子个人之间的民间借贷关系，且为吴叶子的个人债务，并非房屋买卖法律关系。四、林承华明确表示放弃对涉案房屋的所有权利。谢敏龙、戴景兰共同答辩称，一、我方与吴叶子、林承华之间实为房屋买卖合同关系，并非上诉人主张的民间借贷关系。二、案涉房屋买卖合同系处于双方真实意思表示，未违反任何法律法规，亦未损害任何第三人合法权益，应当认定为有效。三、林承华在庭审期间作出前后矛盾的陈述，违反“禁止反言”及“诚实信用”原则。武汉鼎顺置业有限公司未到庭陈述意见。谢敏龙、戴景兰向一审法院起诉请求：一、判令吴叶子、林承华继续履行与谢敏龙、戴景兰于2017年8月23日签订的《购房协议》；二、判令吴叶子、林承华协助谢敏龙、戴景兰将位于武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号房屋登记过户到谢敏龙、戴景兰名下，并将房屋交付给谢敏龙、戴景兰；三、判令武汉鼎顺置业有限公司协助将位于武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号房屋登记过户到吴叶子、林承华名下。一审法院查明，谢敏龙、戴景兰及吴叶子、林承华均系夫妻关系。2015年10月23日，武汉鼎顺置业有限公司与吴叶子签订《商品房买卖合同》（合同编号：南130231425）。合同约定吴叶子购买武汉鼎顺置业有限公司开发建设的武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号商品房，购房总价款为321496元，付款方式为全额付款。合同签订后，吴叶子缴纳购房款321496元，武汉鼎顺置业有限公司将涉案合同予以备案登记，该商品房预登记在吴叶子的名下。2017年8月23日，谢敏龙、戴景兰与吴叶子协商一致，将上述涉案房屋卖给谢敏龙、戴景兰，并签订了《购房协议》，协议约定：房屋总价为230000元，付款方式为：乙方（即谢敏龙、戴景兰）于协议签订后支付首期房款180000元，余款50000元于甲方（吴叶子、林承华）将房屋过户至乙方名下后支付。本合同签订后，甲方将购房合同原件、契税证、全部门锁钥匙等交付给乙方，甲方在收到乙方首期房款后3日内，将房屋交付给乙方，并按乙方要求办理过户，甲方未按合同约定将房屋及时交付给乙方使用，每逾期一日，按照购房总价的千分之二支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中的全部税费，房屋产权证办理以后，在乙方确定的时间，甲方应积极配合乙方办理房屋所有权证和其他相关房产证件的过户手续。事后，谢敏龙、戴景兰将首期房款通过转账及现金方式支付给吴叶子，吴叶子并向谢敏龙、戴景兰出具收据，载明已收到谢敏龙、戴景兰首期购房款180000元。合同还约定，吴叶子、林承华应当在收到谢敏龙、戴景兰首期房款后3日内将房屋交付给谢敏龙、戴景兰，并应当在谢敏龙、戴景兰要求之时，将涉案房屋过户至谢敏龙、戴景兰名下，谢敏龙、戴景兰于2017年9月13日将全部首期房款付清后，要求吴叶子、林承华交付房屋并配合办理过户手续。吴叶子以假合同真借条，让与担保，是用假合同担保借款，并非真实房屋买卖，且出卖房屋价格过低，显失公平为由拒绝办理过户。林承华以吴叶子在林承华不知情情况下，以不合理价格将共有房屋出售给谢敏龙、戴景兰，系吴叶子与谢敏龙、戴景兰恶意串通，损害了林承华利益为由，拒绝办理过户。因此，谢敏龙、戴景兰诉至一审法院，要求支持其诉讼请求。一审法院另查明，吴叶子和林承华因夫妻感情破裂于2018年10月10日在汉阳区民政局协议离婚，就财产分割部分，未将上述涉案房屋纳入夫妻共同财产分割范围，吴叶子将涉案房屋卖给谢敏龙、戴景兰的时间为2017年8月23日，出卖房屋时间与协议离婚时间期间长达一年之久。一审法院认为，本案系二手房买卖引起纠纷。根据谢敏龙、戴景兰的陈述、提供证据，吴叶子、林承华的答辩、举证、质证，以及庭审时查明的案件事实等综合因素审查判断，足以认定吴叶子将涉案二手房武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号自愿转让给谢敏龙、戴景兰，并与谢敏龙、戴景兰签订了《购房协议》这一客观事实成立。虽然林承华在两份《购房协议》上均未签字，但根据本案之事实，吴叶子和林承华系夫妻关系，从签订协议时间2017年8月23日到协议离婚时间2018年10月10日，期间长达一年之久，他们尚未离婚，属正常夫妻关系，朝夕相处。因此，从生活常理推断，吴叶子将涉案房屋转让给谢敏龙、戴景兰应当知情，且林承华在合理期限内未提供证据证明持否定意见，应视为默许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项之规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，吴叶子与谢敏龙、戴景兰签订《购房协议》的行为构成表见代理。吴叶子、林承华抗辩指出转让涉案房屋时林承华不知情和谢敏龙、戴景兰购买涉案房屋未支付合理对价且实属借贷关系，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依前文所述，《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应依据合同约定内容全面地履行各自义务。证据显示按照《购房协议》约定，谢敏龙、戴景兰先行支付购房款180000元，已经履行了协议约定付款主要义务,其主张继续履行协议并过户至谢敏龙、戴景兰名下的诉讼请求，一审法院予以支持。关于武汉鼎顺置业有限公司是否有义务协助将涉案二手房过户至吴叶子的问题。一审法院认为，涉案二手房虽未办理不动产权属证明书，但具备办证的条件，不存在客观障碍，判令其协助履行过户至吴叶子名下，有利于本案谢敏龙、戴景兰的权利得到实现。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉鼎顺置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助将位于武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号房屋登记过户到吴叶子、林承华名下；二、吴叶子、林承华办理完上述涉案二手房的不动产登记权属证明书后十日内协助谢敏龙、戴景兰将该房屋产权变更登记到谢敏龙、戴景兰名下，并将涉案二手房交付谢敏龙、戴景兰；三、驳回谢敏龙、戴景兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元、保全费2770元，由吴叶子、林承华负担。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吴叶子、林承华上诉主张本案并非真实的房屋买卖关系，所涉购房款系吴叶子的个人借款，但吴叶子、林承华并未提交借条或其他能证明双方存在借款合意的证据予以佐证。从吴叶子出具的收据、收条均注明为购房款以及双方的短信聊天内容均是就房屋买卖事宜进行沟通等事实综合来看，能够认定吴叶子系自愿出卖案涉房屋，一审法院认定《购房协议》系当事人真实意思表示、合法有效，应属正确。林承华上诉主张其对吴叶子出卖房屋并不知情，吴叶子属无权处分。但根据本案查明事实，《购房协议》系在吴叶子与林承华婚姻存续期间签订，距离双方协议离婚长达一年多之久，且双方协议离婚时未将涉案房屋纳入夫妻共同财产分割范围，房屋出售后林承华在合理期限内也未提供证据证明其曾持有否定意见，综合上述事实，从常理推断，林承华理应知晓房屋出售事宜，结合一审当事人提供的通话录音内容，一审法院认定林承华对房屋买卖事实应属默许，合情合理。那么按照《购房协议》约定，谢敏龙、戴景兰已经履行了协议约定付款主要义务,其主张继续履行协议并过户至谢敏龙、戴景兰名下的诉讼请求理应得到支持。吴叶子、林承华的上诉要求改判协议无效、驳回谢敏龙、戴景兰的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，吴叶子、林承华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人吴叶子负担160元，林承华负担160元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年八月二十日书记员 严 洁