广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10645号上诉人（原审原告）：赖伟峰，男，1963年1月26日出生，香港特别行政区居民，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：姚灿明，广东均桓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市旅业有限公司，住所地广州市越秀区沿江东路405号前座东。法定代表人：苏颖，职务：董事长。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国华，广东合盛律师事务所律师。上诉人赖伟峰因与上诉人广州市旅业有限公司（以下简称旅业公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赖伟峰及其委托诉讼代理人姚灿明，上诉人旅业公司的委托诉讼代理人麦景欣、刘国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖伟峰上诉请求：1.改判一审判决第二项为：旅业公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向赖伟峰赔偿自2015年8月19日起至2018年10月28日止的损失（其中2015年8月19日起至2015年12月31日按每月14254.23元的标准计付；自2016年1月1日至2016年12月31日按每月13944.35元的标准计付；自2017年1月1日至2017年12月31日按每月16836.51元的标准计付；自2018年1月1日至2018年10月28日按每月18385.89元的标准计付）。二、本案一、二审诉讼费由旅业公司承担。事实和理由：一、即使涉案房屋的房地产权证登记使用性质为旅业，但仍属于商业性质，而根据广州市房地产租赁管理所出具的广州市房屋租金参考价的适用说明中关于商业用房并没有明确对此情形需对租金参考价折扣处理。二、涉案房屋现状为毛坯，是因旅业公司的违法建设一直存在，导致赖伟峰无法对涉案房屋装修使用造成的。而且根据广州市房地产租赁管理所出具的广州市房屋租金参考价的适用说明中关于商业用房的租金参考价并没有明确是按房屋装修后的标准制定，更没有明确如房屋没装修，需对租金参考价折扣处理。因此，赖伟峰认为主张案涉案房屋的建筑面积参照同期房管部门公布的同类型房屋的租金参考价计付赔偿费用有事实及法律依据，一审法院不能以案涉登记使用性质为旅业及房屋的装修情况为毛坯就对涉案房屋的租金标准折扣20%计算。综上，请求二审法院予以改判。旅业公司答辩称：不同意赖伟峰的上诉请求。赖伟峰之所以不能使用涉案物业，主要是因为其主观上没有使用的意图。在客观上涉案场地属于旅业性质，若赖伟峰想使用涉案场地，在购入场地后却一直没有任何意图要去申办任何关于旅业消防资质等工商行政的材料，反而自行长期空置物业不管。涉案二楼物业，从赖伟峰购入至今一直处于毛坯状态。若按照一审判决参照同地段的租金标准让旅业公司向其支付占用费，这是不合理且不公平的。旅业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判旅业公司无需向赖伟峰支付任何占用费；2.一、二审诉讼费由赖伟峰承担。事实和理由：一、旅业公司依法受委托重建涉案房屋，该房屋已竣工验收，其内所涉及楼梯及电梯的建造并非违法行为，未产生民事侵权的法律后果。涉案房屋可以整体使用也可以单独使用，赖伟峰怠于使用物业并长期空置而产生的损失后果，不应由旅业公司承担。二、一审法院事实认定错误，适用法律错误。旅业公司并未采取违法行为侵害赖伟峰的物权，涉案房屋可以整体、单独利用，且可予以间隔，间隔后房屋整体也可使用。一审判决第二项与赖伟峰所主张的“占用费”请求并非同一法律关系。楼梯及电梯仅占用22平方米，且楼梯及电梯乃整栋物业的公共分摊空间，一审判决书将毛坯房屋参照同地段旅业经营的租金标准计算占用费属于事实认定错误及适用法律错误，也缺乏公平性。三、一审法院第二项判决结果的依据亦属于法律适用错误，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，赖伟峰主张的2015年10月1日之前的使用费依法丧失胜诉权，不应当受法律保护。综上，请求二审法院予以改判。赖伟峰答辩称：一、根据广州市城市规划局越秀区分局关于查处违法建设的函以及广州市城市管理局综合执法支队越秀大队出具的行政处罚决定书，该两份文件足以认定旅业公司在涉案房屋建设的电梯间及楼梯间属于违法建设。二、旅业公司实施的违法建设不仅侵害了赖伟峰物权的对应面积，同时造成了赖伟峰所有房屋无法正常使用，一审法院认定涉案房屋的建筑面积为158.91平方米计算占用费是有事实及法律依据的。三、旅业公司违法建设的步梯宽度是4.681米，赖伟峰涉案2楼房屋的宽度是4.58米，导致赖伟峰无法与临接79号2楼实施间隔。事实上，旅业公司要利用81号2楼的楼梯不但占用了81号2楼的位置，而且还要必须占用79号2楼的部分位置，才能走上81号2楼至3楼的楼梯，实际上旅业公司是将79号2楼的位置也一并占用了才能使用该楼梯，因此旅业公司故意不间隔79号2楼及81号2楼，其目的是为了通行方便。四、涉案房屋后半部分的楼梯不能解决因楼梯间隔断了涉案房屋，导致涉案房屋的前半部分和后半部分无法相通使用的问题，严重影响了涉案房屋的整体使用价值，而且也根本上无法使用。五、旅业公司与赖伟峰购买涉案房屋时已经知悉了涉案房屋的现场情况，其以此要求免责没有依据。六、赖伟峰于2014年6月4日取得涉案房屋的产权证，该证附有了涉案房屋的平面图，图上并未标注在涉案房屋存在旅业公司违法建设的电梯间及楼梯间，因此赖伟峰取得涉案房屋合法所有权后，依法享有涉案房屋的占有、使用、收益的处分权利。七、旅业公司以赖伟峰怠于使用涉案房屋而产生的空置后果，并以此要求免除其支付占用费为理由没有依据。八、由于旅业公司一直不拆除违法建设，导致赖伟峰一直无法正常使用涉案房屋，因此涉案房屋空置是因旅业公司的违法占用行为造成的，绝非赖伟峰怠于使用涉案房屋。九、旅业公司从2005年至2008年期间，一直不停止占用行为的根本原因是旅业公司因占用行为一直从其租户广州市江平阁大酒店获取高额租金收益。根据会议纪要的内容，已经对涉案物业的通行作出了决定，但旅业公司为了租金收益而一直没有拆除该电梯间和楼梯间，也没有解决涉案现场的通行问题。十、赖伟峰的诉请要求旅业公司支付房屋占用费与一审判决的判决结果要求旅业公司赔偿损失，两者均属于侵权的法律关系，一审法院在判决书的“本院认为”确认了赔偿损失的内容包括旅业公司应予支付场地占用费，而且赔偿损失的计算依据与旅业公司支付场地占用费的计算依据是一致的，因此赖伟峰认为一审判决对此的法律适用并无不妥。2019年1月22日，赖伟峰向一审法院起诉请求判令：1.旅业公司向赖伟峰支付拆除广州市越秀区沿江西路81号二楼房屋违法建设及恢复原状的工程费用43109元。2.旅业公司向赖伟峰支付广州市越秀区沿江西路81号二楼房屋占用费1352189元（以建筑面积158.91平方米，按同期广州市房屋租金参考价标准计算，自2014年6月3日计算至2018年10月31日）。一审法院经审理查明：座落在本市越秀区沿江西路81号二楼的房屋，建筑面积158.91平方米，属赖伟峰单独所有，登记时间为2014年6月3日，房屋规划用途为旅业。2005年3月17日，广州市城市规划局越秀区分局向广州市城市管理综合执法支队越秀大队发出编号为穗越规监发[2005]16号《关于查处违法建设的函》，写明：沿江西路81号三楼租户未经城市规划管理部门同意，擅自在沿江西路81号首层至伍层违法改建电梯间和楼梯间，已构成违法建设并严重损害了沿江西路81号二楼业主的利益。等等。同年5月20日，广州市城市管理综合执法支队越秀大队作出编号为穗综处字[越2005]第7号《行政处罚决定书》，写明：经查，当事人未经城市规划行政主管部门批准，于1998年间不按广州市规划局越秀区分局核准的（97）越规建字第（046）号报建审批图施工，擅自将批准兴建在沿江西路77号3-4轴的电梯间及楼梯间改建在沿江西路81号。首至五层合计建筑面积118.4平方米……已构成违法建设。违法建设严重影响城市规划且严重损害了沿江西路81号二楼业主的居住利益，属应予拆除的违法建筑物。行政处罚的履行方式和期限为：当事人在接到本决定书之日起十五内自行拆除违法建设的楼梯间、电梯间共118.4平方米，并按（97）越规建字第（046）号报建审批图恢复原状。逾期不履行，我大队将依法申请强制执行拆除。等等。2017年11月15日，赖伟峰、旅业公司双方曾就案涉房屋中所涉违章的问题进行协商，并提出了“能合作，则协商解决；不能合作，则归还占用场地”的处理原则。赖伟峰要求旅业公司在当月30日前给出明确的答复意见。2018年8月18日，赖伟峰向旅业公司发出《关于要求立即解决广州市越秀区沿江西路81号二层房屋的违法建设问题的函》，称因旅业公司违法改建的电梯间和楼梯间非法侵占了其物业，赖伟峰所有的物业无法正常使用、出租，致使赖伟峰遭受了巨额的租金收益损失。因此，赖伟峰特别致函旅业公司，要求旅业公司在收到函件之日起7日内立即拆除非法侵占的案涉房屋的电梯间和楼梯间并赔偿赖伟峰遭受的租金收益损失等。该函件于同月20日由旅业公司收取。此后，因旅业公司未拆除前述梯间，赖伟峰于2018年9月3日与广东永盛建筑工程有限公司（以下简称永盛公司）签订《工程合同》，约定由永盛公司在广州市越秀区沿江西路81号二楼实施电梯管井修复工程，工程造价含税为17280元；工期25天，自2018年9月8日开工至2018年10月2日等。同年10月28日，双方再就增加工程进行明确，并签订《越秀区沿江西路81号增加工程》量化表格，其中列明增加工程项目14项，合计工程款为25829元。同年11月2日，永盛公司向赖伟峰开具了两份收款发票，分别收取赖伟峰支付的工程款17280元及25829元。另查明：2018年11月，旅业公司经办理内部审批手续，拟对案涉房屋实施拆除电梯及拆除电梯后的楼层梯井位置的天面和地面进行修补等。2018年12月24日，旅业公司与案外人广东马尚装饰设计集团有限公司签订《广州市建设工程施工合同》，约定由旅业公司向该司发包位于越秀区沿江西路71、73、75、81号江亭阁大酒店电梯井壁拆除及楼板修复工程，工程总价包干造价为含税价77969.10元，工期为自2018年12月24日至2019年1月10日共17天等。2019年1月15日，该工程经竣工验收完毕，旅业公司于同月18日审核确认工程造价。此外，旅业公司为证明案涉房屋所涉问题均因历史原因所致，向一审法院提交了如下证据：1.案外人广州市房地产管理局与李志鸿于1998年2月25日签订的《关于沿江西路71-81号危房修缮协议》，其中约定由于沿江西路71-81号是相连房产，其中79号二楼是李志鸿所有，其余大部分房屋由广州市房地产管理局管业，因上址房屋于1995年被鉴定为局部危险房，需进行维修；李志鸿同意将其所有房屋与上址房屋一齐维修，并要求改建后的楼梯不在79号内等。2.填写竣工日期为2000年6月12日的《单位工程竣工验收证明书》，其中显示工程地点为沿江西路71-81号，工程名称为兰亭旅店改建，建设单位为旅业公司等。3.2006年3月28日签订的《关于解决广州市沿江西路81号二层房屋纠纷问题的备忘》，其中显示由原81号房屋产权人李炳铨、广州市房屋安全管理所、旅业公司以及江亭阁大酒店四方共同协商决定：江亭阁大酒店将承租沿江西路81号首层楼梯后部分及夹层与李炳铨81号二楼楼梯及电梯的地方作互换使用，李炳铨同意79号与81号由各方共同使用原楼梯及电梯，81号二楼暂按现状维持不变；在该备忘录的有效期内（有效期最长至2008年12月31日止），四方严格执行该方案，违约者赔偿各方一切损失等。对此，赖伟峰质证认为：三份证据均无原件，故真实性均不予确认。而且修缮协议并非赖伟峰签署，对赖伟峰无约束力；竣工验收证明只是内部确认，并无规划部门的验收，不能证明楼梯建在81号是合法事实；备忘录并无赖伟峰的签名确认，对赖伟峰无约束力，且该备忘录也明确了最长有效期为2008年12月31日止，有效时间已经过了，这份文件不能推翻城管的处罚决定书，不能作为旅业公司的免责事由。2019年5月20日，一审法院组织赖伟峰、旅业公司双方当事人前往案涉房屋现场进行勘查。根据现场勘查情况可见：现81号二楼物业中部建设的步梯宽度为4.681米，长度为3.755米;步梯南侧遗留有电梯井，宽度为2.34米，长度为2.89米;步梯南墙至81号南墙的距离为16.589米。勘查现场旅业公司指认79号二楼亦属于旅业公司所有物业，77号1-4楼则是赖伟峰儿子的物业，从现场可见77号最北打通楼面拟建设楼梯供71-81号整幢通行。赖伟峰则称77号、79号与本案81号物业被占用是没有关系的，我方主张的是占用的问题而非通行问题。一审庭审中，赖伟峰、旅业公司均确认赖伟峰实施的修复工程主要是修复了81号二楼的电梯井楼板。赖伟峰称其在购买案涉81号二楼房屋时清楚屋内有电梯以及电梯可能对房屋存在的影响，但该电梯已经被认定为违法并要求拆除，而且在赖伟峰于2014年6月4日取得的产权证附图中并无显示81号二楼有电梯间和楼梯间，相当于房管局无限制赖伟峰对整个81号2楼的使用，赖伟峰对81号二楼享有完整所有权。赖伟峰作为合法所有权人，不能因为旅业公司的违法事实在前，而限制赖伟峰的所有权益。一审法院认为：据本案已查明事实，本案纠纷系因旅业公司在案涉沿江西路81号等房屋实施建设造成违章并侵害赖伟峰的物权引致。本案争议的焦点主要有二，其一是旅业公司是否侵害赖伟峰物权；其二赖伟峰的主张是否超过或部分超过诉讼时效。对此，一审法院作如下分析：一、旅业公司实施的违法建设构成对赖伟峰物权的侵害，应承担相应的赔偿责任。首先，案涉81号二层房屋内的电梯及楼梯间是由旅业公司实施建设。根据旅业公司提交的《单位工程竣工验收证明书》记载的可见，旅业公司作为建设单位在1998年至2000年期间对沿江西路71-81号实施了改建工程。而据穗综处字[越2005]第7号《行政处罚决定书》的认定“当事人未经城市规划行政主管部门批准，于1998年间不按广州市规划局越秀区分局核准的（97）越规建字第（046）号报建审批图施工，擅自将批准兴建在沿江西路77号3-4轴的电梯间及楼梯间改建在沿江西路81号。”即旅业公司在实施建设过程中未按规划审批要求，擅自变更施工方案在案涉的81号房屋内建设电梯及楼梯间。其次，旅业公司实施的违法建设不仅侵占了赖伟峰物权中的对应面积，同时也造成赖伟峰所有的物业无法正常使用。因旅业公司擅自变更建设方案在赖伟峰所有权房屋内建设电梯及楼梯间，该部分违法建设侵害了赖伟峰的所有权。而从一审法院现场勘测的结果来看，旅业公司违法建设的步梯宽度为4.681米，长度为3.755米，比对赖伟峰提交的《房地产平面附图》中记载的案涉81号二楼房屋的宽度仅为4.58米，即旅业公司违法建设的步梯已将案涉81号二楼房屋拦腰截断。由于旅业公司在其建设后将沿江西路71-81号连幢利用，该步梯及电梯间有利于整体的通行。但案涉房屋发还后的现状及交易后，赖伟峰仅所有81号二楼房屋，该楼梯及步梯显已造成赖伟峰所有的房屋整体上无法利用。既无法与邻接的79号二楼实施间隔，也因该步梯整体隔断81号二楼房屋前后造成房屋整体无法利用。因此，旅业公司的违法建设行为已构成对赖伟峰所有的81号二楼房屋的侵害事实。虽然案涉房屋曾因危旧需进行修缮，但旅业公司理应按规划部门审批同意的方案实施维修而非为便于己方之利用而擅自变更施工方案。因此，旅业公司关于案涉房屋属历史遗留问题，导致本案纠纷系因房管部门发还时未考虑到房屋利用的现状引致，故责任不应由其承担的辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。因旅业公司实施的违法建设行为侵害了赖伟峰的物权，旅业公司应当赔偿赖伟峰遭受的损失。就旅业公司应予赔偿损失的内容，主要有以下两个方面：其一是赖伟峰实施排除妨碍、恢复原状而支出的工程费用。根据本案证据显示，虽然旅业公司曾对电梯井实施拆除工作，但因旅业公司自被认定违法建设后在较长的时间内未能排除物权妨碍，赖伟峰自行聘请工程队实施了相应的工程，并无不当。因此，赖伟峰诉请要求旅业公司支付的拆除违法建设及恢复原状的工程费用43109元，理据得当，一审法院予以支持。其二是旅业公司应予支付的场地占用费。虽然旅业公司建设的楼梯间及电梯间仅有21平方米，但如一审法院前述认定，因旅业公司建设的楼梯间整体隔断了赖伟峰所有的81号二楼。换言之，赖伟峰所有的房屋除与相邻的79号等其他房屋打通整体使用外，无法单独利用。因此，赖伟峰主张旅业公司按其所有的81号二楼的面积参照同期房管部门公布的同类型房屋的租金参考价计付赔偿费用，并无不当。根据赖伟峰与永盛公司签订的《工程合同》及增加工程清单可见，案涉的工程在2018年10月28日业已施工完毕，赖伟峰也予确认了工程量及工程款。因此，前述应予赔偿的损失应计至2018年10月28日，而非赖伟峰主张的2018年10月30日止。因赖伟峰所有的房屋为二楼，因此租金收益应按首层租金标准的65%予以折算。因案涉房屋的登记使用性质为旅业，结合房屋的装修情况为毛坯，因而其租金标准应予再折扣20%计算，即按同地段商业租金标准的金额×65%×80%计算。一审法院经核算，旅业公司应予赔偿的损失标准在2015年8月19日起至2015年12月31日期间每月损失金额为138×65%×80%×158.91=11403.38元；2016年1月1日至2016年12月31日每月损失金额为135×65%×80%×158.91=11155.48元；2017年1月1日至2017年12月31日每月损失金额为163×65%×80%×158.91=13469.21元；2018年1月1日至2018年10月28日每月损失金额为178×65%×80%×158.91=14708.71元。二、诉讼时效。根据赖伟峰提供的证据可见，赖伟峰于2014年6月3日经登记取得案涉81号二楼房屋的产权，但并无证据显示赖伟峰在取得房屋所有权后曾向旅业公司主张过赔偿损失。2017年11月15日，赖伟峰、旅业公司双方在就案涉房屋中所涉违章的问题进行协商时仍提出了“能合作，则协商解决；不能合作，则归还占用场地”的处理原则。直至2018年8月18日，赖伟峰才在其向旅业公司发出《关于要求立即解决广州市越秀区沿江西路81号二层房屋的违法建设问题的函》中提出要求旅业公司赔偿其租金收益。根据《民法总则》关于诉讼时效期间的规定，赖伟峰主张的2014年6月3日起至2015年8月19日期间的损失，已超过了诉讼时效，该部分的损失一审法院不予支持。旅业公司关于赖伟峰部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：一、旅业公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向赖伟峰支付工程费用43109元。二、旅业公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向赖伟峰赔偿自2015年8月19日起至2018年10月28日止的损失（其中2015年8月19日起至2015年12月31日按每月11403.38元的标准计付；自2016年1月1日至2016年12月31日按每月11155.48元的标准计付；自2017年1月1日至2017年12月31日按每月13469.21元的标准计付；自2018年1月1日至2018年10月28日按每月14708.71元的标准计付）。三、驳回赖伟峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院受理费17358元由赖伟峰负担10692元，由旅业公司负担6666元。如不服本判决，赖伟峰可在判决书送达之日起三十日内，旅业公司可在判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，赖伟峰向本院提交广州市国土资源和房屋管理局办公室于2007年10月17日出具的《广州市国土资源和房屋管理局业务处室联席会议纪要[2007]78号》，拟证明：1.现场79号2楼、77号2楼与81号2楼相通，是因旅业公司没有执行该会议纪要要求协助间墙造成的；2.《广州市国土资源和房屋管理局业务处室联席会议纪要[2007]78号》对物业现场的通行问题已做出了相应的处理决定，但旅业公司为了其租金收益，不影响其租户广州市江亭阁大酒店有限公司使用3-5楼，一直不拆除该违法建设的电梯间及楼梯间，更没有执行该会议纪要的处理决定解决现场通行问题。旅业公司质证称，对于该证据的真实性、合法性需庭后核实。对于该证据的关联性方面，根据该会议纪要的内容，我方只是协助，且是按申请人的要求搭建楼梯，申请人需有书面的意见以及图纸我方才能协助，且该落实的责任主体应是房管部门，而非我方。整份会议纪要是侨房发还的问题，因此房屋的负责主体是房管部门，我方负有的责任只是协助义务。而且申请人也没有提出如何搭建的书面意见，也没有建设图纸，因此我方认为该证据不能证明我方是责任主体，也不能证明我方没有配合间墙的工作。另补充：根据该证据的第四页第五大点第四行，当时广州市房管局已经确认了81号楼梯被改建的事实，并明确表明无法按原状发还的事实。对于2007年发生的事实，在2014年赖伟峰实际上已经知道该事实是不可逆转的，但在本案中，赖伟峰在2014年购置一个不可逆转的物业并以此向我方索要占用费，我方认为这是没有依据的。赖伟峰刚才所述的是77号房屋的问题，77、79、81号房屋是三个独立产权的房屋，与本案争议的81号2楼房屋是没有关联性的。赖伟峰所提交的该会议纪要不属于证据规则中所规定的新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：旅业公司应否向赖伟峰赔偿涉案房屋无法使用的损失，以及该损失如何确定、是否超过诉讼时效。首先，关于旅业公司在涉案81号房屋建设的电梯间及楼梯间的问题。虽该电梯间及楼梯间的建设具有一定的历史原因，但根据本案的证据显示，2005年广州市规划部门、城管部门已相继对此作出认定并处理，认为属于违法建设，侵害81号二楼业主的利益，应予拆除并恢复原状。自2005年至赖伟峰2014年6月4日取得涉案房屋的产权证期间，本案并无证据显示旅业公司积极履行该拆除责任，而该违法建设最终由赖伟峰于2018年9月30日自行委托第三方实施了相应拆除、修复工程。因此，一审法院根据本案的事实，认定旅业公司实施的违法建设行为侵害了赖伟峰的物权，应当予以赔偿损失，具有法律和事实依据，并无不当。其次，关于违法建设的电梯间及楼梯间是否导致涉案房屋整体无法使用的问题。经一审法院现场勘查，违法建设的步梯宽度为4.681米，长度为3.755米，而涉案房屋产权证显示房屋的宽度仅为4.58米，故一审法院认为该违法建设已将涉案房屋拦腰截断，涉案房屋无法整体使用，应以房屋整体建筑面积158.91米作为赔偿损失的计算标准，并无不当。据此，一审法院按照同地段、同性质房屋的租金标准，再考虑涉案房屋位于二楼以及装修情况，对涉案房屋2015至2018年期间每月使用费损失的认定，并无明显不妥，本院予以维持。赖伟峰、旅业公司对此的上诉意见，均缺乏依据，本院不予支持。最后，关于赖伟峰的主张是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民事总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案并无证据证实赖伟峰自2014年6月3日取得房屋产权证至其于2018年8月18日向旅业公司发函期间曾向旅业公司主张权利，故对于民法总则2017年10月1日施行前的损失，按照民法通则关于二年诉讼时效的规定，赖伟峰主张的2015年10月1日之前的损失赔偿请求，诉讼时效已届满，依法不能得到法律的保护，应不予支持。一审法院对此处理不当，应予以纠正。综上，旅业公司部分上诉请求成立，本院予以支持。旅业公司其他的上诉请求及赖伟峰的上诉请求，均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5001号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5001号民事判决第三项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5001号民事判决第二项为：广州市旅业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向赖伟峰赔偿自2015年10月1日起至2018年10月28日止的损失（其中2015年10月1日起至2015年12月31日按每月11403.38元的标准计付；自2016年1月1日至2016年12月31日按每月11155.48元的标准计付；自2017年1月1日至2017年12月31日按每月13469.21元的标准计付；自2018年1月1日至2018年10月28日按每月14708.71元的标准计付）。四、驳回赖伟峰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费17358元，由赖伟峰负担10872元，由广州市旅业有限公司负担6486元。二审案件受理费11363.93元由赖伟峰负担2650.98元，由广州市旅业有限公司负担8712.95元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年八月三日书记员  张 旭彭诗敏