广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1435号 原告：王金成，男，汉族，1954年6月8日出生，住黑龙江省海林市。 委托代理人：温烜华，广西现城律师事务所律师。 委托代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。 被告：陈传虎，男，1970年7月21日出生，住安徽省淮北市杜集区。 被告：陈影，女，1970年4月1日出生，住安徽省淮北市杜集区。 被告：张蕾，女，汉族，1980年12月14日出生，住广西北海市海城区。 原告王金成与被告陈传虎、陈影、张蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法组成由代理审判员吴伟燕担任审判长、人民陪审员傅春燕、黄耀群参加的合议庭，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。书记员叶秀贤担任法庭记录。原告王金成及其委托代理人洪颖峰、被告张蕾到庭参加诉讼。被告陈传虎、陈影经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王金成向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈影、陈传虎签订的《房产出售协议书》；2、判令被告陈传虎、陈影返还购房款130000元及利息（利息以130000元为本金，按年利率6%计算，从起诉之日起计算至债务清偿之日止）给原告；3、判令被告陈传虎、陈影赔偿违约金20000元给原告；4、判令被告陈传虎、陈影赔偿经济损失（房屋租金64000元、从签订合同之日起计算至起诉之日止购房款利息36000元、交通费5267元、住宿费6420元、律师费4000元）共计115687元给原告；5、判令被告张蕾对上述款项共计265687元承担连带清偿责任；6、判令三被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：被告陈传虎与被告陈影是夫妻关系，被告陈传虎与被告陈影公证委托被告张蕾出售涉案房屋。2011年6月，原告王金成通过案外人孙燕认识被告张蕾，被告张蕾代理被告陈传虎、被告陈影与原告王金成签订了《房产出售协议书》，约定被告陈传虎、被告陈影将名下的位于北海市云南路晏锋海市商都A栋1单元302号房屋出卖给原告，原告交付了2万元定金给被告张蕾。因合同签订时，房屋处于出租状态，原被告约定从2011年6月20日起，涉案房屋的租金1000元每月由原告收取，被告保证在2011年8月4日前办理好过户手续后，原告结清剩余房屋款项给被告。2011年6月16日和2011年11月22日，被告张蕾以涉案房屋需要与银行办理解除抵押手续，但资金不足为由，要求原告支付购房款，原告分别支付了购房款6万元、5万元到张蕾指定的账户，由张蕾开具收据。房产过户日期到期后，张蕾一直没有将涉案房屋办理过户手续至原告名下。2016年11月14日，被告张蕾代理被告陈传虎与原告协商后达成协议并写下欠据：被告张蕾已收取的涉案房屋共64个月的房屋租金64000元（自2011年6月20日至2016年11月14日），经过协商后，王金成同意把64000元的租金降低至34000元，被告陈传虎确认拖欠原告购房款及租金共164000元。另，被告陈传虎无故占有原告的购房款13万元长达5年，造成原告的利息损失，因此写下欠据确认。原告作为买受人，多次来回积极履行《房产出售协议书》约定的义务，被告张蕾作为出卖人的委托代理人，先后收受原告支付的购房款后，不履行过户登记义务，且多次推脱逃避，存在重大过错，应对上述款项承担连带清偿责任。 被告张蕾辩称，房屋租金应为34000元，答辩人不同意对原告诉请的款项承担连带清偿责任，对其他诉讼请求无异议。 被告陈传虎、陈影未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。 经审理查明：2011年6月4日，原告（乙方）王金成与被告陈传虎（甲方）签订《房产出售协议书》，约定乙方购买甲方所有的位于云南路晏锋海市商都A栋一单元302室，房屋现状为出租，乙方从2011年6月20日开始收取此处房产的租金壹仟元每月；甲方净收底价以房产证实际面积为准，单价4100元／年，过户费用由乙方负责；乙方交给甲方定金贰万元整；甲方在收到乙方购房定金后，保证协助乙方办理房产的过户手续；由于目前甲方此房产在银行按揭当中，须等到甲方去银行解押出来再给乙方办理过户;甲方须向乙方保证两证齐全（土地证、房产证）；甲方保证在2011年8月4日前办理此过户手续后乙方结清剩余房款;甲乙双方如有一方违约，违约方应承担守约方百分之百违约金。甲方落款处有陈传虎、张蕾签字。2011年6月7日，被告陈传虎、陈影委托被告张蕾办理涉案房屋出卖事宜，包括但不限于按揭抵押贷款的提前还款手续、抵押登记的注销手续、房产交易资金的托管手续及协助买方办理房屋按揭贷款手续，以张蕾的名义开设银行账户接受以房屋按揭贷款方式给付的房屋价款等，该委托书经中华人民共和国安徽省淮北市国信公证处公证[（2011）皖淮国公证字第2253号]。合同签订后，原告王金成分别于2011年6月4日、2011年6月16日、2011年11月22日支付了购房定金2万元、购房款6万元和购房款5万元共计13万元给被告张蕾，被告张蕾给原告开具了收款收据，庭审中被告张蕾确认收到13万元购房款的事实。双方签订的《房产出售协议书》没有在房屋管理部门登记备案，也没有办理房屋过户登记手续。 另查明，从2011年6月20日开始至今，原告没有收取过涉案房屋任何租金，原告主张从2011年6月20日起至2016年10月30日的租金，按64个月计算，每月1000元租金共计64000元。庭审中，被告张蕾抗辩称2016年11月14日，双方经协商达成新的协议，用卖房款返还王金成交给张蕾解房屋银行抵押款13万元和承诺给王金成应收取房屋租金3.4万元，共计16.4万元（壹拾陆万肆仟元整），并有欠据予以确认。 再查明，原告认为因履行协议和委托律师代理本案诉讼共造成5267元交通费损失和4000元律师费损失。关于住宿费损失，原告没有提供证据证实。 以上事实，有张蕾的身份证复印件、房产出售协议书、委托书、公证书、收款收据和银行回单、协议书、欠据、车票、委托代理合同、发票及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，被告张蕾以被告陈传虎的名义与原告王金成签订《房产出售协议书》，之后被告陈传虎、陈影公证授权委托被告张蕾办理涉案房屋出卖等事宜，该公证授权委托视为被告陈传虎、陈影对被告张蕾代理签订上述协议书的追认。《房产出售协议书》是在双方自愿平等的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，代理人张蕾签订的上述协议书，对被代理人陈传虎、陈影具有法律约束力。合同签订后，原告依约支付了购房定金和首付款共计13万元，但是被告陈传虎、陈影长达6年不实际交付房屋和不予办理涉案房屋过户登记的行为已经构成违约，因被告陈传虎、陈影的违约行为致使原告不能实现合同目的，故原告请求解除《房产出售协议书》，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告要求被告陈传虎、陈影返还购房款13万元及利息，有事实和法律依据，本院予以支持，利息计算：以13万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年11月23日起计算至本生效判决确定的还款之日止。另，根据合同的约定，从2011年6月20日起至2016年10月30日止，原告王金成应收取的租金为64000元，被告张蕾抗辩称2016年11月14日双方已协议降低房屋租金为34000元，并有欠据证实，本院采信被告张蕾的抗辩理由，本院据此确认房屋租金为34000元，故对于原告要求被告陈传虎、陈影赔偿房屋租金损失34000元的诉讼请求，本院予以支持。因考虑到原告的实际损失主要是利息损失和房屋租金损失，对原告另行主张的违约金、交通费、住宿费、律师费等损失，因没有充分的证据证实上述损失与本案有关，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，被告张蕾是被告陈传虎、陈影的委托代理人，以被代理人的名义与原告进行的民事法律行为，由被代理人承担相应的民事责任，故原告要求被告张蕾对上述款项承担连带清偿责任没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王金成与被告陈传虎于2011年6月4日签订的《房产出售协议书》； 二、被告陈传虎、陈影返还购房款13万元及利息（利息计算：以13万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年11月23日起计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告王金成； 三、被告陈传虎、陈影支付房屋租金34000元给原告王金成； 四、驳回原告王金成的其他诉讼请求。 案件受理费人民币4292元，公告费260元，两项合计4552元，由被告陈传虎、陈影全部负担。（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述支付义务时一并返还原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4292元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  黄耀群 二〇一七年九月二十九日 书 记 员  叶秀贤