湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3413号上诉人（原审被告、反诉原告）：周某，女，1956年6月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周某某，男，1975年9月24日出生，汉族，住武汉市江岸区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，男，1986年2月8日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄某1，男，1963年1月3日出生，汉族，住武汉市江岸区。原审第三人：武汉市东西湖区房地产综合开发公司，住所地武汉市东西湖径口28号。法定代表人：熊洪庚，该公司经理。上诉人周某、周某某、陈某因与被上诉人黄某1、原审第三人武汉市东西湖区房地产综合开发公司（以下简称东西湖区房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院(2018)鄂0103民初11827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日受理后，依法组成合议庭于2020年7月14日对本案公开开庭进行了审理，上诉人周某及周某、周某某、陈某的共同委托诉讼代理人黄露、被上诉人黄某1的委托诉讼代理人丁雪松到庭参加诉讼，原审第三人东西湖区房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周某、周某某、陈某共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持周某、周某某、陈某的反诉请求；由黄某1承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决严重违反法定的审判程序，没有审查涉案房屋买卖合同、收款收据等证据的真实性、合法性，没有充分调查案涉房屋买卖合同的签订过程，黄某1提交的证据《房屋买卖合同》的当事人是陈某某，而陈某某已在黄某1提交合同时病逝了三年，涉案房屋买卖合同的真实性、合法性是本案争议的焦点。2、一审判决认定基本事实不清。黄某1主张合同关系成立并生效，应对合同的真实性予以证实，本案黄某1应承担举证不能的后果，人民法院应予驳回黄某1的诉讼请求。一审判决认定合同中黄某1需要履行义务的资金已经支付缺乏证据，属编造虚假事实。且武汉市江岸区香港路（新香港大厦）二单元601室与武汉市江岸区西马路85号（新香港大厦）2单元6楼2号是两处不同的房屋。3、一审判决适用法律错误，致使认定错误。周某是案涉房屋的权力人，没有签字任何的房屋买卖合同。4、一审判决判非所诉，对周某、周某某、陈某的反诉请求是断章取义，合同不成立与合同有效是不同的法律概念。5、黄某1制造了3份假证据，包括东西湖区房产公司的具结书、东西湖区房产公司拆迁办安置结算表、黄某2与陈某某签订的房屋买卖合同，一审追加第三人不合法。6、“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于效力性强制性规定，违反该规定所签订的合同是无效合同。被上诉人黄某1答辩称，黄某1与陈某某依法签订了房屋买卖合同，并且支付了相应款项，在一审中虽然周某、周某某、陈某一再否认陈某某签名的真实性，但经过法庭的询问，周某、周某某、陈某不同意对陈某某的签名进行笔迹鉴定，所以黄某1与陈某某签订的房屋买卖合同以及陈某某出具的收据均是合法有效的，证明了双方之间的买卖合同关系以及黄某1支付购房款的事实。虽然原合同约定的购房款是八万元，但是基于双方协商一致的结果，对购房的款项总金额进行了调整，最后陈某某出具的收条上载明是按七万元结算，前期支付了65000元，之后又付了一万元，并不影响合同的效力。周某认为案涉房屋是夫妻共同财产，房屋买卖没有经过其同意，是无权处分。房屋拆迁后及拆迁前登记的名字都是陈某某，即便是夫妻共同财产，从2001年陈某某交付给黄某1之后，黄某1一直在房屋中居住，周某对此不可能不知情，在长达10余年中，周某没有提出异议，表明周某对陈某某处分房屋是知情且同意的。一审判决符合法定程序，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人东西湖区房产公司未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面意见。2015年6月11日，黄某1诉至一审法院，请求确认“黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》合法有效，坐落武汉市江岸区西马路××大厦××单元××楼××号房屋归黄某1所有；判令周某、周某某、陈某协助黄某1办理涉案房屋《不动产权证》变更登记手续；判令周某、周某某、陈某共同承担本案的全部诉讼费用”。周某、周某某、陈某提起反诉，请求“确认案涉《房屋买卖合同》不成立，坐落武汉市江岸区西马路××大厦××单元××楼××号房屋归周某、周某某、陈某共同所有”。一审法院于2018年5月20日作出（2015）鄂民二初字第1263号民事判决，黄某1不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日作出（2018）鄂01民终7024号民事裁定，裁定发回重审。发回重审后，一审法院依法通知东西湖区房产公司作为第三人参加诉讼。黄某1诉讼请求：1.确认黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》合法有效，坐落武汉市江岸区西马路××大厦××单元××楼××号房屋归黄某1所有；2.判令周某、周某某、陈某协助黄某1办理涉案房屋《不动产权证》变更登记手续；3.判令周某、周某某、陈某共同承担本案的全部诉讼费用。周某、周某某、陈某一审共同辩称，1.黄某1的诉讼请求因《房屋买卖合同》不成立，应依法予以驳回；2.即使2001年2月9日黄某1与陈某某就涉案的拆迁还建房签订过《房屋买卖合同》，但黄某1至今未将该合同提供出来；3.涉案房产至今仍登记在陈某某名下，属于周某、周某某、陈某共同继承的遗产，为此，周某、周某某、陈某提出反诉请求：1.依法确认黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》不成立，坐落在武汉市江岸区西马路××大厦××单元××楼××号房屋归周某、周某某、陈某共同所有；2.周某、周某某、陈某无义务配合黄某1办理不动产权证等手续；3.黄某1承担反诉费。黄某1针对周某、周某某、陈某的答辩和反诉请求辩称：周某、周某某、陈某的反诉请求是矛盾的，黄某1与陈某某签订了房屋买卖合同，并支付了房屋购买款项，黄某1装修并使用涉案房屋至今，周某在长达十余年时间都未提出异议，即便涉案房屋是夫妻共同财产，也视为周某默认黄某1的房屋买卖行为，陈某某也注明了黄某1支付款项的事实，故周某、周某某、陈某反诉请求无事实及法律依据，应予驳回。东西湖区房产公司一审经合法传唤未到庭参加诉讼。一审认定事实：周某与案外人陈某某系夫妻关系，周某某和陈某系周某和陈某某的儿子。案外人黄某2与陈某某系朋友关系，黄某1与黄某2系兄弟关系。周某与陈某某在婚后取得位于武汉市江岸区铭新街29号房屋一套，登记在陈某某名下。1993年3月28日，东西湖区房产公司与陈某某签订《房屋产权调换协议》，协议约定，根据《武汉市拆迁管理办法》的规定，铭新街29号房屋（建筑面积137.47平方米），临街门面53.19平方米、营业用房84.28平方米。东西湖区房产公司拆迁后在规划红线内整体还建上述房屋，位于武汉市江岸区西马路85号（新香港大厦）××号房屋系上述房屋的拆迁还建房。拆迁安置结算表中注明该还建房系74.19平方米住宅，拆迁编号为23号，被拆迁人为陈某某。一审庭审中，黄某1陈述：2001年2月9日，黄某2（买方）以自己的名义代其与陈某某（卖方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定：位于武汉市江岸区香港路《新香港大厦》××室（1室1厅，建面约为74平方米）的房屋由东西湖区房产公司拆迁还建归卖主所有，产权证照开发商正在统一办理中；卖方将上列房屋以8万元的价格转卖给买方，买方在合同订立后3日内付款6万元，余款2万元待房屋产权证照过户变更为买方后，一周内付清；卖方在收到买方房款6万元的当日将房屋正式移交给买方，产权证照的过户、变更由卖方负责办理，有关税费双方依国家规定各自分担。合同签订后，2003年3月3日，黄某1委托黄某2向陈某某支付了购房款6.5万元。陈某某出具收条1张。并将涉案房屋交付黄某1居住使用至今天。周某对此不认可，认为涉案房款系由黄某2支付，与黄某1无关。为进一步明确双方的房屋买卖关系，黄某1与陈某某又补签《房屋买卖合同》一份，合同内容与前述黄某2与陈某某于2001年2月9日签订的《房屋买卖合同》内容及签约时间一致，陈某某在该合同上注明“按柒万元结算已结清”字样。周某对此不认可，认为《房屋买卖合同》上二外陈某某的签名并非陈某某本所所签，但未提供相关证据。2010年，陈某某因病死亡。黄某1因就该房屋更名过户手续与周某、周某某、陈某、东西湖区房产公司协商未果，故诉至法院。一审另查明，《房屋买卖合同》中标明的“××601室”经统一规划后，变更为“××2单元6楼2号”。一审审理中，经黄某1申请，一审法院作出（2015）鄂江汉民二初字第01263号民事裁定书，查封武汉市江岸区西马路85号××房屋（建筑面积75.84平方米）。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》是否有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，黄某1陈述黄某2代其与陈某某签订了《房屋买卖合同》，其后，黄某1与陈某某又补签了《房屋买卖合同》，该两份《房屋买卖合同》的内容基本一致，且在黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》上不仅有陈某某的签字，还有陈某某书写的“按柒万元结算已结清，陈某某”字样，故黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，该合同为有效合同。关于周某、周某某、陈某辩称黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》中陈某某的签名非本人所签的抗辩意见，因未提供证据予以反驳，不予支持。对周某、周某某、陈某请求确认《房屋买卖合同》不成立的反诉请求，应依法驳回。二、黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》是否侵害了周某、周某某、陈某的财产权利。陈某某与周某系合法的夫妻关系，夫妻对婚姻存续期间的财产享有同等的权利。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释一》第十七条规定婚姻法第十七条规定关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处分权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。审理中，周某称黄某1明知涉案房产系其与陈某某的夫妻共同财产，并在其不知情的情况下与陈某某签订房屋买卖合同，系恶意串通损害他人合法权益的行为，该《房屋买卖合同》不成立。黄某1与陈某某签订房屋买卖合同后，黄某1履行了付款义务，已实际占有涉案房屋长达10余年，其有理由相信房屋买卖行为是陈某某与周某共同的意思表示，应认定周某对陈某某出售房屋的行为知情并认可。故对周某主张黄某1与陈某某恶意串通损害他人利益，房屋买卖合同无效的辩称意见，不予采纳。三、关于涉案房屋具备办理所有权证后，周某、周某某、陈某是否应履行协助黄某1办理产权证的义务。协助办理涉案房产过户登记是《房屋买卖合同》约定出卖人的义务，亦是合同法规定的附随义务，陈某某应协助黄某1办理该房屋的更名过户手续。因陈某某在合同履行完毕前死亡，其非涉及人身关系的合同权利义务可以由陈某某的法定继承人承受。周某作为陈某某的配偶及该房屋的共同所有人，周某某和陈某作为陈某某的子女对陈某某协助黄某1办理该房屋更名过户手续的义务应予承担。故对黄某1要求周某、周某某、陈某协助办理涉案房屋《不动产权证》登记手续的请求，予以支持，周某、周某某、陈某反诉其无义务配合黄某1办理不动产权证的请求，没有法律依据，不予支持。四、鉴于涉案《房屋买卖合同》不能直接确认物权的效力，对黄某1要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。对周某、周某某、陈某要求确认涉案房屋归其所有的反诉请求，一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、周某、周某某、陈某于本判决书生效之日起十日内协助黄某1办理位于武汉市江岸区西马路85号（新香港大厦）××号房屋（建筑面积75.84平方米）的所有权变更登记手续；二、驳回黄某1的其他诉讼请求；三、驳回周某、周某某、陈某的反诉请求。案件受理费12090元，保全费4520元，其他费用120元，由周某、周某某、陈某负担[此款黄某1已预付，周某、周某某、陈某于本判决生效后十日内支付给黄某1]；反诉费1000元，由周某、周某某、陈某负担（已付）。二审中，周某、周某某、陈某申请证人齐某出庭作证，齐某称，其系陈某某的妹夫，陈某某在2000年的时候跟周某分居。房子没有卖给黄某1，其不认识黄某1。一审出具的《情况说明》是一审法院找其调查后出具的。陈某某和黄某2是朋友关系。陈某某与周某分居后先是一个人居住，之后是其与家人与陈某某一起居住并照顾陈某某。并提交如下三组证据：第一组证据：江汉区人民法院（2015）江汉民二初字第1263号民事判决书及法庭审理笔录、齐某的《情况说明》；（2018）鄂0103民初11827号民事判决书及法庭审理笔录。拟证明：1、百步亭物业管理有限公司2019年9月19日出具的情况说明、2001年2月9日黄某2与陈某某签订的房屋买卖合同、2000年9月21日安置结算表、具结书从未在法庭上出现过，也没有经过质证。2、黄某1关于房屋买卖合同补签时间、房款支付时间的陈述前后不一，黄某1没有证据证明其已向陈某某支付了全部购房款。3、黄某1与陈某某之间的房屋买卖合同关系不成立。4、陈某某无权处分共有房屋，黄某1不构成善意取得。第二组证据：《武汉市不动产登记信息查询单》，拟证明：1、江岸区西马路85号××室的不动产权利人非本案当事人。2、百步亭物业管理公司出具的情况说明与事实不符。3、不存在规划变更的事实。第三组证据：齐某的证人证言、商某（还建房）权属通知书收件单。拟证明：1、陈某某与周某从2000年已分居，陈某某无权处分共有房屋，黄某1不构成善意取得。2、案涉房屋是出借给黄某2居住，不是出卖，陈某某从未将案涉房屋出卖给黄某1，也未将案涉房屋的办证原件交与黄某1。3、黄某1所称与陈某某补签房屋买卖合同虚假。4、办理还建房权属登记要求共同共有人共同签字。黄某1质证后认为：齐某的证言不予认同，周某、周某某、陈某提交的三组证据不属于新证据，不予质证。对第二组证据，周某、周某某、陈某称2单元6层1室、6层4室登记在案外人名下，这证明本案案涉房屋就是602号房屋。本院认为：齐某的证言及周某、周某某、陈某提交的三组证据均不能达到周某、周某某、陈某的证明目的。本院经审理查明：周某否认一审中陈述过“认为《房屋买卖合同》上二外陈某某的签名并非陈某某本人所签”一节；周某亦不认同案涉《房屋买卖合同》中标明的“武汉市江岸区香港路（新香港大厦）二单元601室”经统一规划后，变更为“武汉市江岸区西马路85号（新香港大厦）××号”；一审判决认定的其他事实属实。本院另查明如下事实：1、位于武汉市江岸区铭新街29号房屋一套，登记在陈某某名下。该房屋拆迁后还建有2套房屋，本案诉争房屋系其中一套，另一套房屋于2006年经陈某某出售给他人。1999年12月30日，武汉市东西湖区房地产综合开发公司向陈某某交付“新香港大厦二单元六层二型房，建筑面积75.84平方米”。2、本案原一审审理中，周某申请对案涉《房屋买卖合同》进行笔迹鉴定，后因检材问题被鉴定机构退案。发回重审后，经一审法院征询周某、周某某、陈某意见，周某、周某某、陈某明确表示不申请鉴定。3、黄某1称：其于2002年已入住案涉房屋至今；黄某2业已过世。4、周某称知道“房子被拆迁还建一事”，但因是陈某某去处理的，其不知道何时还建的，陈某某在世时也疏忽了询问该房屋的事情。直到2012年间方知房屋已还建。（听说）房子是借给黄某2住的。本院认为：本案应围绕周某、周某某、陈某的上诉请求及理由进行审理。黄某1依据其与陈某某签订的案涉《房屋买卖合同》，要求确认“黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》合法有效，坐落武汉市江岸区西马路××大厦××单元××楼××号房屋归黄某1所有；判令周某、周某某、陈某协助黄某1办理涉案房屋《不动产权证》变更登记手续”，经查：该《房屋买卖合同》（买方黄某1、卖方陈某某）不仅有陈某某的签字，还载明有陈某某书写的“按柒万元结算已结清，陈某某”字样，故黄某1与陈某某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，一审判决认定该合同为“有效合同”有事实和法律依据。周某、周某某、陈某辩称该房屋买卖合同中“陈某某”的签名非本人所签，缺乏事实依据，应承担举证不能的不利法律后果。关于周某、周某某、陈某上诉主张案涉房屋系夫妻共同财产，周某未签字认可，案涉房屋买卖合同应属无效的问题。根据本案查明的事实，周某对原武汉市江岸区铭新街29号房屋拆迁后将予以还建一节事实知悉，仅以“不知道何时还建”、“未过问”为由主张陈某某出售房屋损害其利益不符合日常生活习惯，且陈某某交付了案涉房屋，黄某1业已实际占有案涉房屋长达10余年，一审判决认定“周某对陈某某出售房屋的行为知情并认可”并无不当，周某、周某某、陈某的该项上诉主张本院不予支持。关于周某、周某某、陈某上诉主张案涉房屋买卖合同“不成立”、合同违反效力性强制规定应属无效的问题。周某、周某某、陈某的该项上诉主张与本案查明事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上，周某、周某某、陈某上诉主张均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,090元，由周某、周某某、陈某负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年八月五日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹