广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0825民初727号原告：符海容，女，1978年4月8日出生，汉族，住徐闻县*********，公民身份号码440************166。。委托诉讼代理人：符铿，男，1989年12月5日出生，汉族，与原告符海容系姐弟关系，住广东省深圳市南山区*******，公民身份号码440************978。被告：徐闻县凯翔房地产有限公司，住所地徐闻县********（西园中路22号）法定代表人：陈俊燈，经理。委托诉讼代理人：张敬杰，广东粤徐律师事务所律师。原告符海容与被告徐闻县凯翔房地产有限公司（徐闻凯翔地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告符海容及其委托诉讼代理人符铿，被告徐闻凯翔地产公司的委托诉讼代理人张敬杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符海容向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告在2018年9月3日签订的《商品房认购书》；2.被告向原告返还原告已向被告支付的商品房买卖首期款人民币壹拾万元（¥100000）；3.被告向原告支付商品房买卖违约金人民币伍万壹仟贰佰伍拾叁元（¥51253）；4.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月3日，原告与被告签订《商品房认购书》，约定“1.乙方（原告）认购甲方（被告）建设于凯翔雅居商品房304号房，建筑面积107㎡，单价4790元，总房价约512530元（建筑面积以房产测绘为准）；2.付款方式为：①首期分三次付款：第一次签订认购书之日支付50000元，第二次完成基础之日支付50000元……；②剩余房款可选按揭形式或者一次性支付；4.在甲方取得预售许可证10天内，乙方必须与甲方签订正式的《商品房买卖合同》……若甲方不与乙方签订正式合同视为违约，甲方应按总房款10%支付违约金给乙方；5.契税、房屋公共维修基金、印花税及其他办证费用，待签订《商品房买卖合同》当日一次性付清；6.本认购书留存甲方……”。原告与被告签订《商品房认购书》后，双方按照《商品房认购书》第三条约定，原告当天向被告的代理人邓定兼指定的银行账户（户名：邓定兼，开户行：邮政储蓄银行，账号：621*************036）转入首期购房款45000元后，连同原告之前指示符灵凤向被告的代理人邓定兼指定账户支付的定金5000元，原告完成第一笔商品房首期款的支付，被告向原告出具相应的借据借款；2019年4月25日，被告工作人员梁梦梦通知支付第二笔首期款，原告向被告指定的银行转入50000元，被告向原告出具相应的借款借据。2020年3月10日，被告的工作人员梁梦梦通知原告支付第三笔首期款时，原告要求被告先出具贷款方案及确定签订《商品房买卖合同》的条件和具体日期，被告的工作人员梁梦梦于2020年3月18日向原告发送《凯翔·雅居首期款（结算）单》（商贷），该单记载主要内容为：1.房号304房（4790元/㎡），面积104.68㎡，姓名：符海容，套房总款：104.68×4790=501417.2元；2.供水2000元，供电4000元，电梯8000元，大门2500元。被告单方违约要求原告增加支付供水2000元、供电4000元、电梯8000元和大门2500元共计人民币16500元。原告多次向被告的代理人邓定兼、工作人员梁梦梦提出前述费用并非双方约定的费用，要求按照原、被告双方于2018年9月3日约定的条件签订商品房买卖合同，被告的工作人员明确表示拒绝。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所诉。原告符海容为其主张的事实和理由向本院提供如下的证据：证据一、商品房认购书复印件一份，证明原告与被告就建设于凯翔雅居商品房304号房买卖的标的、数量、质量、价款、款项支付时间与方式、违约责任等达成一致，原、被告存在商品房预约法律关系；证据二、借款借据（2018年9月3日）复印件一份，证明原告与被告就涉案商品房的首期款分三期支付进行约定，并明确约定“第一次于2018年9月3日借款50000元……”，原告于2018年9月3日向被告支付的人民币45000元和定金5000元为涉案商品房的第一笔首付款；证据三、收据（定金，收据编号：5745402）复印件一份，证据四、微信支付购房定金截图一份，证据五、微信支付交易明细复印件一份，证据六、证人证言复印件一份，证据七、借款借据（2018年9月3日）复印件一份，证据八、入账汇款业务凭单（交易流水号044***********605）复印件一份，证据三至证据八共同证明1、原告按照与被告的约定，于2018年8月31日指示符灵凤代原告向被告指定的账户支付涉案商品房认购定金人民币伍仟元整；2、原告按照与被告于2018年9月3日签订的首期款分期支付《借款借据》（证据2）的约定向被告指定的银行账户支付涉案商品房的第一笔首期款人民币肆万伍仟元；3、原告按照约定完成涉案商品房第一笔首期款的支付，被告按照约定向原告出具此借款借据；证据九、借款借据（2019年4月22日）复印件一份，证据十、入账汇款业务凭单（交易流水号044***********067）复印件一份，证据九、证据十共同证明原告按照与被告于2018年9月3日签订的首期款分期支付《借款借据》（证据2）的约定向被告指定的账户支付涉案商品房的第二笔首期款人民币50000元，被告按照约定向原告出具此借款借据；证据十一、原告与梁梦梦的微信聊天记录复印件一份，证据十二、原告与邓定兼的微信聊天记录复印件一份，证据十一、证据十二共同证明1、被告的工作人员梁梦梦通知原告支付第三笔首期款；2、被告的工作人员梁梦梦应原告的要求向原告发送的《凯翔·雅居首期款（结算）单》（商贷）与原告与被告的约定不符，被告违约要求原告增加支付购房款人民币16500元；3、被告代理人邓定兼和工作人员梁梦梦均明确拒绝原被告签订的《商品房认购书》签订正式的《商品房买卖合同》，被告的行为已构成违约；证据十三、2020年4月8日关于退还凯翔雅居304号商品房已付首期款的函复印件一份，证明2020年4月8日，原告向被告发函，要求被告自该函送达之日起一日内答复原告按照《商品房认购书》的约定签订凯翔雅居商品房304号房的正式商品房买卖合同，或者将原告已经支付的购房款退还，被告至今不理会；证据十四、邮件号为1146*****2975的EMS的运单详情及送达情况复印件一份，证明原告委托符铿代为邮寄邮件号为1146*****2975的EMS《20200408关于退还凯翔雅居304号商品房已付首期款的函》，该函已于2020年4月9日送达；证据十五、原告与梁梦梦的微信聊天记录复印件一份，证据十六、原告与邓定兼的微信聊天记录复印件一份，证据十七、原告与梁梦梦通话录音一份，证据十八、律师事务所函复印件一份，证据十九、所函快递单及所函送达物流信息复印件一份，证据十五至证据十九共同证明因被告违约不与原告签订涉案商品房的《商品房买卖合同》，原告多次要求被告将原告已支付给被告的凯翔雅居商品房304号房首期款人民币拾万元退还给原告，被告拒绝履行；证据二十、企业信用信息公示报告复印件一份，证明被告系自然人陈俊燈独资有限公司，及邓定兼系被告的监事，其代表被告与原告就涉案商品房签署《认购协议书》、沟通涉及该商品房首付款、商贷等事宜；证据二十一、原告与被告监事邓定兼的微信聊天记录复印件一份，证明1、被告的工作人员梁梦梦向原告发送的《凯翔·雅居首期款（结算）单》（商贷）与原告与被告的约定不符，被告违约要求原告增加支付购房款人民币16500元，被告代理人邓定兼对前述内容进行确认；2、被告代理人邓定兼明确认可《凯翔·雅居首期款（结算）单》（商贷）中被告单方增加的费用并无法律和合同依据，而是被告自认的潜规则；被告徐闻凯翔地产公司答辩称，一、答辩人同意解除与被答辩人签订的商品房买卖合同及退还购房款100000元。2018年9月3日被答辩人符海容与答辩人签订《商品房认购书》，被答辩人遂于当天向答辩人支付首期购房款50000元；2019年4月25日支付第二笔购房首期款50000元。签订合同后，答辩人一直按照双方约定的购房合同履行义务，并不存在任何违约行为，根据双方签订的购房合同并不应该解除合同，被告应继续依照合同履行购买义务支付购房款。鉴于被答辩人提出解除合同退还购房款，答辩人出于人道主义来说，考虑到被答辩人既然不想购买该套房产，我方同意其解除合同退还房款的请求。二、被答辩人主张违约金51253元事实不清，依据不足。答辩人与被答辩人签订购房合同后，答辩人一直严格按照合同履行，没有存在违约事实，被答辩人应该继续履行双方签订的合同，现被答辩人私自要求退还购房款及解除合同，依照双方签订购房合同，属于被答辩人单方违约，故答辩人未存在违约行为，不应该支付被答辩人主张的违约金。综上所述，请求法院驳回被答辩人不合理的请求。被告徐闻凯翔地产公司在举证期限内未向本院提交任何证据。被告徐闻凯翔地产公司对原告符海容提交证据的质证意见：对证据一至证据十的真实性、合法性与关联性均无异议；对证据十一、十二有异议，被告没有构成违约；对证据十三有异议，原、被告之间争议的是对于供水2000元、供电4000元、电梯8000元、大门2500元共计16500元的费用，双方对此有分歧，所以才导致正式商品房买卖合同无法签订；对证据十四的真实性、合法性与关联性无异议；对证据十五至证据十九有异议，被告一直都是想与原告签订买卖合同的；对证据二十的真实性、合法性与关联性无异议；对证据二十一有异议，被告都是按照约定做的。经审理查明，2018年9月3日，原告符海容与被告徐闻凯翔地产公司签订一份《商品房认购书》，约定：1.原告认购被告建设于凯翔雅居商品房304号房，建筑面积约107㎡，单价4790元，总房价约512530元（建筑面积以房产测绘为准）。2.付款方式：①首期分三次付款：第一次签订认购书之日支付50000元，第二次完成基础之日支付50000元，第三次完成主体三层结构53759元（该首期分三次都以借据交给原告）；②剩余房款可选按揭形式或一次性支付。3.该首期的借款形式，借款借据没年限没计息。4.原、被告双方签订认购书后，在被告取得预售许可证10天内，原告必须与被告签订正式《商品房买卖合同》，若原告不与被告签订正式合同，视为违约，原告应按总房款10%支付违约金给被告；若被告不与原告签订正式合同视为违约，被告应按总房款10%支付违约金给原告。5.契税、房屋公共维修基金、印花税及其他办证费，待签订《商品房买卖合同》当日一次性付清。6.本认购书留存被告，认购书自签订之日起生效。上述认购书签订后，原告于签订当天及在2019年4月25日分别向被告指定的银行账户（邓定兼的中国邮政储蓄银行账户）转入45000元、50000元，加之原告于2018年8月31日预交的购房定金5000元抵作首期款，原告符海容共计向被告徐闻凯翔地产公司支付了购房首期款10万元。另查明，2020年3月18日，被告徐闻凯翔地产公司的工作人员梁小梦通过微信方式向原告符海容发出《凯翔·雅居首期款（结算）单（商贷）》，要求原告在签订正式商品房销售合同前支付相关费用，原告符海容以其中部分费用（供水2000元、供电4000元、电梯8000元、大门2500元，合计16500元）在《商品房认购书》中未明确约定而拒绝支付。之后，被告徐闻凯翔地产公司取得商品房预售许可证，但原、被告双方多次协商均未能就签订《商品房买卖合同》达成一致意见。2020年4月9日，原告符海容委托北京天驰君泰（深圳）律师事务所函告被告，要求被告徐闻凯翔地产公司在收到该函当日向原告符海容返还购房首期款10万元。原告于2020年4月11日通过中国邮政快递EMS将该函送达被告，但被告未予答复，原告遂以被告徐闻凯翔地产公司违约为由诉至本院。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告双方于2018年9月3日签订的《商品房认购书》能否予以解除与原告请求被告退还购房首期款及支付违约金应否支持。原告符海容与被告徐闻凯翔地产公司于2018年9月3日签订的《商品房认购书》，系双方当事人自由协商一致的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告符海容请求解除与被告签订的《商品房认购书》并要求被告返还购房首期款10万元，被告在庭审答辩时亦予认诺，故对原告的该项请求，本院予以支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告符海容对被告向其发出的《凯翔·雅居首期款（结算）单（商贷）》中载明的部分费用（供水2000元、供电4000元、电梯8000元、大门2500元，合计16500元）不予认可，且双方无法协商一致，是导致后续无法签订《商品房买卖合同》的根本原因，但双方签订的《商品房认购书》中未对上述费用进行明确约定，被告单方要求原告支付上述费用后才能签订正式购房合同系违约行为，应对原告承担违约责任。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告请求被告按照总房款的10%支付违约金明显过高，本院酌定被告按照原告已付首期款的10%支付支付违约金即10000元（10万元×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告符海容与被告徐闻县凯翔房地产有限公司于2018年9月3日签订的《商品房认购书》；二、被告徐闻县凯翔房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告符海容购房首期款10万元；三、被告徐闻县凯翔房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告符海容违约金10000元；四、驳回原告符海容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3325元，由被告徐闻县凯翔房地产有限公司负担2418元，原告符海容负担907元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  邹秀宏人民陪审员  李 泽人民陪审员  黄 珍二〇二〇年八月七日书 记 员  曾杨杨附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。