广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂07民终800号 上诉人（一审第三人）：苏旺，男，1957年3月16日出生，汉族，钦州市人，农民，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：苏兴，男，1952年6月10日出生，汉族，退休职工，住北海市银海区。 被上诉人（一审被告）：苏陈养，男，1957年8月8日出生，汉族，钦州市人，农民，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：冯子桓，广西越洲律师事务所律师。 上诉人苏旺与被上诉人苏陈养、一审原告苏兴确认合同无效纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2017)桂0702民再第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏旺的委托诉讼代理人苏兴，被上诉人苏陈养的委托诉讼代理人冯子桓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏旺上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院（2017)桂0702民再第1号民事判决，依法改判被上诉人返还宅基地69.3平方米；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定本案宅基地属于集体所有，不属于上诉人，是错误的。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。表明宅基地是以户为单位使用的，只要家庭户中仍有家庭成员，宅基地仍归家庭户使用，无论宅基地上的房屋是否存在，集体经济组织不能收回宅基地。房屋不存在可以重建，没有宅基地，谈何重建？保障家庭户成员具有宅基地使用权和居住权，是集体经济组织成员权益平等和人权理念的体现。上诉人与父母同属一家庭户，父母去世后仍有上诉人，上诉人有权继承使用宅基地。一审申诉人苏兴无权处分宅基地，该买卖合同无效，被上诉人继续占有上诉人的宅基地属于恶意侵占，上诉人基于使用权人的身份，有权要求被上诉人返还宅基地。一审判决没有体现公平公正的法律精神，合同无效的基本原则就是尽可能恢复原状以及弥补损失，上诉人作为受害人竞不能得到房屋的赔偿和索回宅基地，合同无效而受让方不负任何责任反而取得利益，一审判决是荒谬的。 被上诉人苏陈养辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。 苏兴向一审法院提出再审请求，请求法院确认申诉人苏兴与被申请人苏陈养之间的房屋买卖关系无效；请求法院判决被申诉人苏陈养返还建房后剩余的宅基地69.3平方米给申诉人苏兴和第三人苏旺。 苏兴在（2010）钦南民初字第543号案件中，向一审法院起诉请求判令苏陈养搬离侵的位于钦州市钦南区房屋，该案被发回重审后，苏兴在（2013）钦南民初字第433号案件中变更诉讼请求：1、请求法院判决确认原告与被告之间的房屋买卖关系无效（房屋的土地证号分别为：钦集建89字第20-08-462号、钦集建89字第20-08-463号）；2、请求法院判决被告苏陈养返还上述房屋给原告和第三人，原告将收取被告的3200元返还给被告。 一审法院原审（2013）钦南民初字第433号案件认定的事实：原告的父母苏世德、庞英庭共生育二个儿子，长子苏兴，次子苏旺。1971年原告的父亲苏世德在本村建造砖瓦结构房屋四间，后来原告苏兴在旁边续建砖瓦结构房屋一间，总共有五间房屋。1989年9月22日原告苏兴及其父亲苏世德就同一块宅基地，分别向原钦州市土地管理局申请并办理了集体土地建设用地使用证，原告苏兴的集体土地建设用地使用证证号为钦集建（89）字第20-08-463号，苏世德的集体土地建设用地使用证证号为钦集建（89）字第20-08-462号。由于未经过分家析产，五间房屋没有区分所有权人，一直处于家庭共有财产状态。1991年原告苏兴的父母相继去世，因第三人苏旺下落不明，五间房屋由原告苏兴管理使用。2000年底原告苏兴与被告苏陈养协商，将位于钦州市钦南区间砖瓦结构房屋（未经过分家析产，含原告父母的遗产在内）转让给被告苏陈养，转让价4000元，被告苏陈养遂搬进该五间房屋，居住至今。 另查明，钦州市钦南区犀牛脚镇岭脚村委会螃蟹档村41号、138号实际上是同一住宅。原、被告至今未办理该房屋的土地使用权相关变更过户手续。 一审法院原审认为，原告苏兴在2000年底将位于钦州市钦南区间砖瓦结构房屋转让给被告苏陈养，实际上原告苏兴处分了其无权处分的财产。五间房屋未经过分家析产，始终处于家庭共有财产的状态，其中即包括原告苏兴、第三人苏旺的家庭共有财产，也包括作为原告苏兴、第三人苏旺父母的遗产，在没有明确家庭共有财产个人的具体份额以及没有经过遗产继承分割程序之前，原告苏兴无权进行处分。被告苏陈养作为同一集体经济组织的成员、同村村民，对这一情况应当知晓。本案没有任何证据证明第三人苏旺授权原告苏兴转让自己享有所有权和继承权的房屋，事后也没有对原告苏兴的转让房屋行为进行追认。故原告苏兴与被告苏陈养的买卖行为直接损害了第三人苏旺的合法权益。 该诉争房现为原告苏兴与第三人苏旺的共同财产。原告苏兴、第三人苏旺均拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为二人父母的遗产。由于作为遗产的这部分所有权在二人父母亲去世后并未作处理，因此，苏兴和苏旺对该遗产部分亦形成共有关系。苏兴只是该房的部分产权人和遗产继承人，其无权对该房进行整体处分，其将该房整体出卖的行为属于无权处分，侵害了其他共有人的权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分的合同须经权利人追认才有效。苏旺作为争议房的权利人之一，未予追认，则该买卖合同无效。 苏陈养购买该房不是善意取得。苏陈养作为同一集体经济组织的成员、同村村民，明知集体土地建设用地使用证上的权利人是苏世德，明知权利人与卖房人不是同一人，而苏兴作为财产共有人和遗产继承人，是否拥有该房的全部产权尚不明确。同时，苏陈养也没有证据证明其曾要求过苏兴明示是否还有其他财产共有人和遗产继承人。因此，一审法院认定，苏陈养没有尽到必要注意义务，买房行为不是善意取得，双方的房屋买卖合同应为无效合同。 一审法院原审判决：一、确认原告苏兴与被告苏陈养之间的买卖合同无效；二、被告苏陈养将位于钦州市钦南区间砖瓦结构房屋返还给原告苏兴及第三人苏旺，原告苏兴将收取的购房款返还给被告苏陈养。 本案在再审中，当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，该院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即申诉人提供的身份证，该院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据认定如下：对申诉人提供的证据2、证据3，真实性该院予以确认；被申诉人提供的证据1、证据2、证据3相互印证，形成证据链，能证实双方存在房屋买卖关系，该院予以确认，作为定案的依据；对被申诉人提供的证据4，申诉人没有提出相反的证据反驳，该院予以确认，作为定案的依据。 一审法院再审查明的事实，除了“1989年9月22日原告苏兴及其父亲苏世德就同一块宅基地，分别向原钦州市土地管理局申请并办理了集体土地建设用地使用证，原告苏兴的集体土地建设用地使用证证号为钦集建（89）字第20-08-463号，苏世德的集体土地建设用地使用证证号为钦集建（89）字第20-08-462号”部分与事实不符之外，其他的事实与原审查明的事实一致。 另查明，苏兴的集体土地建设用地使用证证号为钦集建（89）字第20-08-463号和苏世德的集体土地建设用地使用证证号为钦集建（89）字第20-08-462号的宅基地，从两块宅基地的四至反映，是相邻的两块宅基地，不是同一块宅基地。苏世德的四间房屋是在462号宅基地上建造，苏兴的一间房屋是在463号宅基地上建造。1976年申诉人结婚时父母分了一间半房屋给申诉人，申诉人共有两间半房屋，苏旺分有两间半。 又查明，被申诉人于2015年在原购买的五间房屋的宅基地的旁边新建了一栋砖混结构的平顶房，原购买五间房屋因台风摧毁倒塌，被申诉人在该五间房屋的宅基地上新建了两间砖瓦结构的房屋作为厨房，申诉人和被申诉人双方均确认使用了该宅基地的一半。 在再审过程中，申诉人向一审法院申请变更诉讼请求为：1、请求法院判决确认申诉人与被申请人之间的房屋买卖关系无效；2、请求被申诉人赔偿申诉人的损失6万元。申诉人向该院提出评估申请，申请对五间房屋和房屋的宅基地进行评估。经查，五间房屋已灭失，评估标的物不存在，无法评估；宅基地属于农村集体土地，不是流通领域的，不能上市流通，无法对集体土地进行评估。因此，该院对申诉人提出的申请评估的请求不予支持。该院进行释明后，申诉人变更了第二项诉讼请求为要求被申诉人返还剩余宅基地69.3平方米，第一项诉讼请求不变。 一审法院再审认为，申诉人苏兴在2000年底将位于钦州市钦南区间砖瓦结构房屋转让给被申诉人苏陈养时，实际上当时的五间房屋已经过分家析产。在（2010）钦南民初字第543号案件的庭审笔录第5页中，申诉人已确认其父亲在其结婚时已分给其一间半，其自己建了一间，其弟弟分有两间半，因此，该五间房屋有一半即两间半属于申诉人所有。因此，对该五间房屋的一半，申诉人有处分权，该部分的房屋买卖关系有效；对属于第三人的另一半房屋，申诉人无处分权，其出卖前未经第三人的同意，出卖后未经第三人的追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分的合同须经权利人追认才有效。苏旺作为争议房的权利人之一，未予追认，则该部分的房屋买卖关系无效。申诉人主张其出卖本人部分房屋未经家庭其他成员的同意而无效，该院认为，申诉人作为家庭的户主出卖房屋，被申诉人有理由相信其有权代表其家庭成员进行房屋买卖，而且买卖已经过了十多年，被申诉人也使用房屋十多年，申诉人主张未经其家庭成员同意不符合常理。因此，对其主张该院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”对无效部分的两间半房屋，被申诉人应当返还，因五间房屋现已灭失，申诉人请求折价补偿，因不能提供证据证实该房屋的价值而变更诉讼请求，请求被申诉人返还一半宅基地69.3平方米，该院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承，申诉人和第三人继承的是房屋，现五间房屋已灭失，宅基地赖以依附的遗产房屋不复存在，则宅基地使用权回归集体经济组织，因此，剩余的宅基地所有权属于村集体所有，而不属于被申诉人，申诉人请求被申诉人返还，没有事实和法律依据，该院不予支持。原审判决认定双方的房屋买卖关系全部无效与事实不符，判决适用法律错误，处理不当，依法应予以撤销。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决：一、撤销该院（2013）钦南民初字第433号民事判决；二、驳回申诉人（原审原告）苏兴的诉讼请求。案件受理费50元，由申诉人（原审原告）苏兴负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人苏旺向本院提交了如下新证据： 1、户口本，证明上诉人与父母属同一家庭户，在父母去世后，有权利继续使用该宅基地，无论房屋是否灭失； 2、不动产登记局证明，证实苏世德1989年办理了462号土地证，面积为74.13平方米。 被上诉人苏陈养质证认为，证据1、对真实性、合法性没有异议，但不能证实讼争房屋属于苏旺所有；证据2、对真实性、合法性无异议，与本案没有关联性。 本院对上诉人提交的新证据认证如下： 上诉人所提交的新证据1、2，被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 经本院二审公开开庭审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人苏旺要求被上诉人苏陈养返还讼争的宅基地69.3平方米及赔偿损失30000元是否有事实和法律依据。 本院认为，本案讼争的宅基地，分别由两块宅基地组成，一是苏兴申办的集体土地使用证钦集建（89）字第20-08-463号和苏世德的集体土地使用证钦集建（89）字第20-08-462号，在苏兴将该五间房屋出卖给被上诉人苏陈养前，苏德兴家庭已经进行了分家析产，其中苏兴分得一半，苏旺分得一半，对于属于苏兴部分的房屋，苏兴有处分权，而对属于苏旺的部分则没有处分权。苏陈养与苏兴都是同村村民，对苏兴的家庭情况是知晓的，因苏旺为智障人士，长期下落不明，在苏兴父母先后去世后，苏陈养有理由相信苏兴作为户主，对讼争房屋有处分权，并且房屋买卖已经超过十多年时间，因此，苏兴主张房屋买卖未经其他家庭成员同意，不符合常理，本院依法不予采纳。对于属于苏旺的房屋，苏兴没有处分权，苏兴在出卖房屋未经过苏旺同意，出卖后也未经苏旺的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，对该部分房屋的买卖关系无效。 《中华人民共和国土地管理法》第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”本案中，上诉人家庭已经于1976年分家析产，苏兴、苏旺各分得一半房产，上诉人的父亲于1984年去世，从时起上诉人苏旺就下落不明，上诉人的母亲也于1986年去世，苏兴出卖给被上诉人苏陈养的五间房屋，因台风摧毁已经破败，原房屋早已不存在，苏陈养使用其中一半的宅基地面积新建了两间砖瓦结构的房屋作为厨房，因原有房屋不复存在，上诉人请求被上诉人返还剩余的宅基地，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人苏旺上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人苏旺负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 成 审判员 文其谦 审判员 何 海 appoint 二〇一七年九月二十八日 书记员 苏 芸