广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9575号上诉人（原审被告）：广州市黄埔区东城华庭ABC业主委员会，住所地广东省广州市黄埔区东城华庭ABC业主委员会。负责人：梁帆，职务：主任。委托诉讼代理人：胡红兵，男，1970年7月3日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，系业委会成员。被上诉人（原审原告）：广州惠信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道258号恒安大厦写字楼406,407号，统一社会信用代码914401067243078416。法定代表人：林少杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所。委托诉讼代理人：黄伟，该公司职员。上诉人广州市黄埔区东城华庭ABC业主委员会（以下简称东城华庭业委会）因与被上诉人广州惠信物业管理有限公司（以下简称惠信公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人东城华庭业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回惠信公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由惠信公司承担。事实和理由：（一）根据法律和司法解释的规定，专有部分面积是按照不动产登记簿记载的建筑面积计算，因此东城华庭A、B、C三栋地下车位的专有部分面积按照地下车位不动产权证上记载的建筑面积计算。一审将不属于地下车位专有部分面积的“共有面积”认定为应计入专有部分面积计算，属于事实认定错误，也违反了法律的规定。1.根据《广东省物业管理条例》第二十二条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算。因此，东城华庭A、B、C三栋地下车位的专有部分面积按照地下车位不动产权证上记载的建筑面积计算。2.东城华庭A、B、C三栋地下车位不动产权证上面积一栏明确记载了房屋（建筑面积），同时在权利其他状况一栏记载专有建筑面积（套内面积）／分摊建筑面积：00平方米。说明东城华庭地下车位的建筑面积包括“专有建筑面积（套内面积）”和“分摊建筑面积”。因此东城华庭A、B、C栋地下车位的专有部分面积就是不动产权证上记载的房屋建筑面积。东城华庭A、B、C栋地下车位的共有面积14300.2663平方米，并非地下车位的专有部分面积，当然不应计入专有部分面积计算。（二）东城华庭业委会在一审主张的涉案小区作为专有部分计算的A、B、C栋住宅及地下车位、商铺和公共服务设施都分别有不动产登记簿，且东城华庭业委会对上述各专有部分的专有部分面积皆是按照不动产登记簿上记载的建筑面积，进而统计总和计算得到的专有部分面积之和即建筑总面积83051.2902平方米是根据法律规定计算的恰当的、完整的。东城华庭业委会表决赞成解聘物业的专有部分面积45677.8683平方米超过了专有部分总面积83051.2902平方米的一半。一审认定东城华庭业委会表决赞成解聘物业的专有部分面积未超过专有部分总面积的一半错误。（三）表决赞成解聘物业的车位专有部分面积359.78平方米+12.35平方米（不含共有面积），在涉案小区表决解聘投票完成就已经产生，其应当计入赞成解聘的专有部分面积。因此即便东城华庭业委会在发出《中止物业服务通知书》时未统计该部分面积，按照法律规定也不影响该部分计入赞成解聘的专有部分面积。（四）根据法律规章的规定，前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而惠信公司与房地产开发商签订的《泰景花园二、三期前期物业服务合同》并非经过招投标方式被选聘的，违反法律法规的强制性规定而无效。《泰景花园二、三期前期物业服务合同》签订时，全体业主已经进驻超过了90％，在未公示说明的情况下，仅仅是房地产开发商作为主体签订上述合同，主体不适合。且惠信公司也未按照合同的部分条款履行应有的义务，保安人员多次阻挠、恐吓、甚至殴打小区住户人员，从未向小区业主告知广告、地面公共区域停车收费等公共收益情况，严重侵害小区业主的合法权益。此外，惠信公司在一审中指使个别业主伪造证明，意图误导一审法院对东城华庭业委会提交的关键证据不予认定。一审判决对该份证据是否合法及认定只字未提，刻意规避该证据也未采取任何司法惩罚措施。请求二审法院维护东城华庭业委会的合法权益。被上诉人惠信公司二审辩称，不同意东城华庭业委会的上诉请求，具体理由如下：（一）东城华庭业委会任期已于2019年11月16日届满，无权提起上诉。东城华庭业委会任期从2017年11月15日至2019年11月15日，任期届满后，涉案小区未选出新一届业主委员会。根据《广州市物业管理暂行办法》第六十二条第四款的规定“业主委员会任期届满，不得继续履行职责。”广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处已于2019年11月19日向东城华庭业委会发出《关于东城华庭ABC业主委员会任期届满有关事项的通知》，要求东城华庭业委会将印章等移交给泰景居委会，但其拒绝移交。因此，东城华庭业委会于2020年3月20日提交本案上诉状时，因任期届满已不具备主体资格，无权提起上诉。（二）即使法院认为东城华庭业委会有权提起上诉，其上诉请求亦应予以驳回。1.一审法院将车位共有部分面积14300.2663㎡计入专有部分建筑面积符合法律规定。建筑面积包括套内建筑面积及分摊面积。根据惠信公司提交的车位《不动产权证书》，建筑面积大小和套内建筑面积大小一致，分摊建筑面积记载是0，但不动产权证“权利其他状况”中亦明确注记了“另共有面积”，其中A栋是4068.3714㎡，B栋B1层是4428.6273㎡,B栋B2层是4344.8001㎡，C栋是1458.4675㎡，合计14300.2663㎡，主要为车库通道等。涉案小区车位均属于规划停车位，车位套内建筑属于车位业主所专有，车道等共有面积为车位业主共同使用、属业主共有，理应计入专有部分建筑面积。同时，根据《住宅专项维修资金管理办法》第七条和《广州市物业专项维修资金管理办法》第十条的规定，车位按建筑面积（套内建筑面积和分摊面积）缴交专项维修资金。惠信公司一审提交的《广州首期物业专项维修资金交存凭证》可知，政府部门在收取首期专项维修资金时，也是将“共有面积”列为分摊计收专项维修资金。因此，一审法院将车位共有部分面积14300.2663㎡计入专有部分建筑面积，合法合规，应予维持。2.东城华庭业委会提交的资料显示，表决赞成解聘物业的专有部分面积为45677.8683㎡，仅占总面积97351.5565㎡的46.92%，不过半，一审认定东城华庭业委会发出的《中止物业服务通知书》无效，符合《物权法》的规定，请二审维持原判。惠信公司向一审法院起诉请求：1.确认东城华庭业委会向惠信公司出具的《中止物业服务通知书》无效；2.东城华庭业委会承担案件的诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月10日，广州x房地产开发有限公司（甲方）与惠信公司（乙方）签订《泰景花园二、三期前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为泰景花园二、三期提供前期物业管理服务。第一条物业基本情况，建筑面积98721平方米，物业管理区域四至：东至规划路；南至泰景花园一期；西至丰乐北路；北至护林路。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容，交付使用之日起：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施的经营管理服务。第三十二条，本合同期限自2017年6月10日起至2020年6月9日止，期满后双方无异议且未成立业委会的本合同自动延续；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。东城华庭业委会对《泰景花园二、三期前期物业服务合同》质证称，开发商未经过招投标聘用惠信公司，该份服务合同签订时，全体业主进驻已经超过了90%，没有任何的张贴公示并予以说明。东城华庭业委会提交了《对惠信公司去留问题的表决签名表格》，表格说明中记载：A.解聘，由于目前物管合同已到期，在规定期限内终止服务并完成交接工作，公开招标新的物业管理公司或自主管理。B.续聘，重新制定更合理的合同后与目前物管续约。如物管继续拒绝与业委会沟通和完成续约，该选项默认支持启动解聘程序。东城华庭业委会统计案涉小区A栋、B栋、C栋住宅（公寓）的建筑面积分别为33848.2533平方米、28624.5560平方米、5512.7973平方米，赞成清退惠信公司的建筑面积分别为26960.1354平方米、17587.6274平方米、1130.1055平方米，赞成户数分别为251户、152户、19户（总户数分别为312户、240户、102户）。东城华庭业委会另提交了其委员郭x的微信聊天记录，记录显示群成员为327，2018年1月14日至1月23日期间对各栋投票情况的公示。2018年11月25日，东城华庭业委会向惠信公司送达了《中止物业服务通知书》，载：根据《购房合同》补充协议2.1所述《泰景花园前期物业服务合同》，期满后，贵司并未与业委会或者业主代表续签正式的《物业服务合同》。你司进驻园区以来，曾经多次阻挠业委会成立，拒绝承认已经依法成立的业委会，打击业委会成员，阻碍他们的正常合法的活动，拒绝接受业委会的管理与指导；园区物业管理水平较低，已完全无法满足业主需求。根据国务院颁布的《物业管理条例》，已征得超过2/3（或超过半数）业主同意，决定依法解除你司的服务资格。该决定自2018年11月26日生效，现通知你司从2018年11月27日至2019年2月28日期间与我会和我会指定的人员或单位办理相关交接手续。从2019年3月1日起，你司所有人员全部退出本小区。期间你司仍应履行好职责，做好园区物业服务工作，站好最后一班岗。同时你司应积极、妥善地为所属员工核发所拖欠的工资事宜，并公开接管以来的所有账目开支包括广告收入给全体业主监管。逾期未办理交接手续，或肆意阻挠，破坏交接，或者业主公共财产，所产生的后果由贵司承担。本会保留一切追诉和追偿权利。惠信公司在原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局的泰景花园二、三期物业管理区域备案回执显示，备案主要内容为：物业类型为高层住宅、办公楼；物业总建筑面积为98721平方米；物业四至范围为东至规划路，西至丰乐北路，南至泰景花园一期，北至护林路。广州市房地产测绘院出具的《房屋面积测量成果报告书》显示，A栋总建筑面积为43737.7298平方米，《各层使用功能面积对照表》载：-1层.其他功能（地下非机动车库），套数1，建筑面积248.6551；其他功能（地下汽车库），套数151，建筑面积2341.6631（另共有面积4068.3714）。1层.其他功能（首层架空层），套数3套，建筑面积1020.9338；主要功能（商业），套数31套，建筑面积2209.8547。2-27层.主要功能（住宅）……。B栋总建筑面积44614.7937平方米，《房屋实测各层建筑功能面积表》载：B2层.其他功能（地下汽车库），套数153套，套内面积1917.8698，分摊面积0，建筑面积1917.8698；其他功能（地下非机动车库），套数1套，建筑面积287.1365；车位另共有面积，套数1套，分摊面积4344.8001，建筑面积4344.8001。B1层.其他功能（地下汽车库），套数155套，套内面积1894.2408，分摊面积0，建筑面积1894.2408；其他功能（人防水池），套数1套，建筑面积17.8488；车位另共有面积，B1层套数1套，分摊面积4428.6273，建筑面积4428.6273。1层.主要功能（商业），套数35套，建筑面积2416.0660；其他功能（首层架空层），套数1套，建筑面积672.6135。2-31层.主要功能（住宅）……。天面层，其他功能（人防通警报工作间），套数1套，建筑面积11.1715。C栋总建筑面积11564.6554平方米，《各层使用功能面积对照表》载，-1层.其他功能（地下汽车库），套数55套，套内面积1777.1890，分摊面积389.8985，建筑面积2167.0875。1层.公共服务设施（居委会），套数1套，建筑面积117.7257；公共服务设施（老年人服务中心），套数1套，建筑面积102.2954；公共服务设施（社区卫生服务中心），套数1套，建筑面积430.6692；其他功能（首层架空层），套数1套，建筑面积68.5941；主要功能（商业），套数16套，建筑面积1035.4781。2层.公共服务设施（社区卫生服务中心），套数1套，建筑面积1891.2012；公共服务设施（物业管理），套数1套，建筑面积238.8056。3-8层.主要功能（办公）……。东城华庭业委会、惠信公司均向一审法院提交了A、B、C栋部分车位的产权证，产权证登记的车位建筑面积与套内建筑面积一致，其中产权证附记分别记载A、B、C栋车位另共有面积4068.3714平方米（A栋）、4428.6273平方米（B栋B1层）、4344.8001（B栋B2层）、1458.4675平方米（C栋）。惠信公司另提交了位于黄埔区××北路××房、××房及××房的社区卫生服务中心及居委会办公用房的权属证书，权属人分别为广州市黄埔区卫生局、广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处，建筑面积分别为430.67平方米、1891.2平方米、117.73平方米。另查明，案涉小区的《业主大会议事规则》约定，第二条，业主大会的组成，本业主大会由东城华庭ABC三栋的有意向的业主组成。第四条，物业管理区域范围及相应的业主大会名称，（一）物业管理区域范围四至：东至规划路；南至泰景花园一期；西至丰乐北路；北至护林路。（二）业主大会名称，东城华庭业主大会；物业管理区域范围：东城华庭区域内；物业管理区域基本情况：高层住宅、商业用房；物业管理区域概况，占地面积3654.5517平方米；住宅用地3654.5517平方米。房屋总建筑面积98721平方米；其中：住宅建筑面积69375.16平方米，住宅户数650套。第六条，业主在业主大会会议上的投票表决权，按业主拥有房屋套数行使，业主每拥有一套房屋拥有一票投票表决权。如业主房屋超过售房2套（此数额为所有业主房屋建筑面积的平均数），每超过前述平均数1倍的业主，其拥有二票投票表决权，若超过前述平均数2倍的业主，其拥有三票投票表决权，房屋面积若超出3倍以上的，按此方法依次类推，若房屋面积虽然超过前述平均数，但实际面积不是平均数的倍数，则超过部分的投票表决权忽略不计。第二十二条，业主大会决议分为普通决议和特别决议。业主大会作出普通决议，应当经代表1/2以上投票表决权的业主通过。业主大会作出特别决议，应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过。第二十四条，下列事项由业主大会以特别决议通过：……（3）选聘、解聘物业管理企业……。第三十八条，本业主大会议事规则由业主大会筹备组成员2/3投票权的业主通过即产生法律效力。第三十九条，本业主大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件相抵触，否则，相抵触的相关条款无效。惠信公司主张案涉小区的专有部分建筑面积应为43737+44614+11564=99915平方米，面积包含商铺和车位面积（含共有部分），按照东城华庭业委会统计的A、B、C栋住宅（公寓）表决解聘物业的专有部分面积，尚未达成2/3业主通过。东城华庭业委会主张案涉小区的专有部分建筑面积为A栋住宅、地下车库、商铺，B栋住宅、地下车库、商铺，C栋住宅、地下车库、公共服务设施（居委会、老年人服务中心、社区卫生服务中心）、商铺，以上面积合计83051.2902平方米。东城华庭业委会另向一审法院提交了A栋车位专有面积统计表，主张统计赞成解聘面积为359.78平方米，另有赞成解聘的C栋刘x的车位的面积12.35平方米，加上之前统计的A、B、C栋住宅（公寓）表决赞成解聘的专有部分面积45677.8683平方米（26960.1354+17587.6274+1130.1055），以上共计46049.9983平方米，该面积比例为55.4477%（46049.9983/83051.2902），超过半数。同时《业主大会议事规则》中业主在业主大会的投票表决权仅仅按业主拥有房屋的套数行使，并没有同意解聘物业的专有面积达到建筑总面积的三分之二条件。同时议事规则约定了业主大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件相抵触，但议事规则中业主在业主大会投票的表决权仅仅按业主拥有房屋套数行使遗漏了专有部分占建筑物总面积比例的条件，与国家法律相抵触，因此相抵触的条款无效。另外，案涉小区A、B、C栋总户数为614户，赞成户数去重后共计412户，赞成比例为67.1%。一审法院认为，本案争议的焦点为东城华庭业委会组织的解聘惠信公司的投票活动，其中投票同意解聘的户数、专有建筑面积所占的比例是否符合解聘的条件。根据惠信公司与东城华庭业委会分别主张的专有建筑面积的意见，双方所争议的焦点之一为《房屋面积测量成果报告书》所统计的总建筑面积中哪些区域不属于专有建筑区域。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。故《房屋面积测量成果报告书》中的总建筑面积应扣除A栋其他功能（地下非机动车库）、其他功能（首层架空层），B栋其他功能（地下非机动车库）、其他功能（首层架空层）、其他功能（人防水池）、其他功能（人防通警报工作间），C栋其他功能（首层架空层）、公共服务设施（物业管理），其他部分属于专有建筑区域。故东城华庭业委会所列明的专有建筑区域符合法律的规定，一审法院予以采信。双方所争议的焦点之二为地下车位的共有面积是否应当计入专有建筑面积之中。一审法院认为，根据双方提交的地下车位产权证，产权证登记的车位面积仅登记了车位的套内建筑面积，对于车位通道等共有面积均记录在产权证附记中，并标注“4068.3714平方米（A栋）、4428.6273平方米（B栋B1层）、4344.8001平方米（B栋B2层）、1458.4675平方米（C栋）”。关于该车位共有面积属性，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《房屋面积测量成果报告书》，案涉车位均属于规划停车位，车位套内面积属于车位业主所专有，对于车位共有面积亦应属于车位业主所有，而非由全体业主共有。故一审法院认为车位产权证所标注的“4068.3714平方米（A栋）、4428.6273平方米（B栋B1层）、4344.8001平方米（B栋B2层）、1458.4675平方米（C栋）”应计入专有建筑面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据东城华庭业委会主张的专有部分建筑面积83051.2902平方米，加上车位共有部分面积14300.2663平方米（4068.3714+4428.6273+4344.8001+1458.4675）,上述面积合计为97351.5565平方米。另根据东城华庭业委会统计的A、B、C栋住宅（公寓）表决赞成解聘物业的专有部分面积45677.8683平方米，该专有部分面积未超过专有部分总面积的一半。至于东城华庭业委会所称的359.78平方米+12.35平方米车位面积（不含共有面积），一审法院认为因东城华庭业委会在作出《中止物业服务通知书》时并未统计该部分面积，同时即使该面积计入赞成解聘的专有部分面积，相应的赞成解聘的专有部分面积亦未超过专有部分总面积的一半。综上，东城华庭业委会向惠信公司发出具有解除物业服务合同内容的《中止物业服务通知书》，并要求惠信公司自2019年3月1日起退出案涉小区，惠信公司于2019年2月28日向一审法院提起诉讼，要求确认该《中止物业服务通知书》的效力，一审法院认为，因东城华庭业委会代表业主要求解除与惠信公司的物业服务合同，不符合《中华人民共和国物权法》规定的关于解聘物业服务企业的法定条件，一审法院确认该《中止物业服务通知书》不发生解除合同的法律效力。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十六条，于2020年3月6日作出如下判决如下：确认东城华庭业委会向惠信公司发出的《中止物业服务通知书》不发生解除合同的法律效力。一审案件受理费100元，由东城华庭业委会承担。上诉人东城华庭业委会与被上诉人惠信公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均确认惠信公司提出本案诉请的实质是要求确认东城华庭业委会向惠信公司发出的《中止物业服务通知书》不发生解除合同的效力。同时，双方还表示计算表决解聘物业服务单位的专有部分面积应包括套内建筑面积和分摊面积。二审中，由于东城华庭业委会坚持认为涉案小区的车位产权证中载明“另共有面积”属于整栋楼业主所共有，且表示车位产权证中权利其他状况一栏记载专有建筑面积（套内面积）/分摊建筑面积：00平方米，说明地下车位的建筑面积包括“专有建筑面积（套内面积）”和“分摊建筑面积”，为此，本院向广州市规划和自然资源局发函询问，该局于2020年7月16日向本院出具了《协助司法查询复函》（穗规划资源协查［2020］1257号），该函载明：关于来函中提及黄埔东城华庭小区A栋、B栋、C栋各栋车位的套数、单元套内面积、单元另共有面积、单元建筑面积情况，详见附件1；车位产权证附图中显示的另共有面积属于其所在层全部车位共同所有（另共有面积由本层车道、本层公设、层间公设、大楼公设等面积组成，不分摊到每个车位占有多少分摊面积）。根据广州市地方技术规范《地下空间产权技术规范》10.2.8.3车位建筑面积不含分摊的共有建筑面积，分摊面积以“另共有建筑面积****.**㎡”注记，详见附件2。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合东城华庭业委会的上诉请求和理由以及惠信公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：东城华庭业委会抗辩地下车位的共有面积不应计入专有建筑面积应否支持问题。现评析如下：东城华庭业委会与惠信公司均表示统计表决解聘物业服务单位的专有部分面积应包括套内建筑面积和分摊面积。本案中，广州市规划和自然资源局于2020年7月16日向本院出具的《协助司法查询复函》（穗规划资源协查［2020］1257号）载明，车位建筑面积不含分摊的共有建筑面积，分摊面积以“另共有建筑面积****.**㎡”注记，车位产权证附图中显示的另共有面积属于其所在层全部车位共同所有。由此可见，东城华庭小区地下车位产权证登记的房屋（建筑面积）应仅为车位的套内建筑面积。虽然车位产权证中记载的分摊建筑面积：00平方米，但车位产权证附记中已显示分摊的面积以“另共有建筑面积”的方式进行注记，该“另共有建筑面积”属于其所在层全部车位共同所有，并非全体业主共有。因此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，一审法院认定车位产权证所标注的另共有面积“4068.3714平方米（A栋）、4428.6273平方米（B栋B1层）、4344.8001平方米（B栋B2层）、1458.4675平方米（C栋）”应计入专有建筑面积，并无不当，本院予以确认。东城华庭业委会主张东城华庭地下车位产权证中的建筑面积包括“专有建筑面积（套内面积）”和“分摊建筑面积”以及车位产权证中载明的“另共有面积”属于整栋楼业主所共有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于东城华庭业委会主张的专有部分建筑面积83051.2902平方米，加上车位共有部分面积14300.2663平方米，上述专有部分面积合计应为97351.5565平方米，而东城华庭业委会统计表决赞成解聘物业的专有部分面积为45677.8683平方米，即便将东城华庭业委会所称的359.78平方米+12.35平方米车位面积（不含共有面积）一并统计为赞成解聘物业的面积，该面积仍未超过专有部分总面积的一半，故一审法院认定东城华庭业委会以上述表决结果代表业主要求解除与惠信公司的物业服务合同，不符合《中华人民共和国物权法》规定的关于解聘物业服务企业的法定条件，据此作出确认东城华庭业委会发出的《中止物业服务通知书》不发生解除合同的法律效力正确，本院予以维持。东城华庭业委会认为惠信公司与广州恒翔房地产开发有限公司签订的《泰景花园二、三期前期物业服务合同》无效以及惠信公司未依约履行合同义务和侵害小区业主权益等问题，不属本案审查范畴，其应另循其他合法途径解决。东城华庭业委会其他上诉理由不足以支持其诉求，其要求撤销一审判决，驳回惠信公司诉请，本院不予支持。综上所述，东城华庭业委会的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州市黄埔区东城华庭ABC业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年八月××日书记员 李志康谢金泽