湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12856号上诉人（原审被告、反诉原告）：马丹，女，1983年6月5日出生，汉族，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：孟付召，系马丹之夫，1983年4月24日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市中南汽车配件配套有限责任公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区12C2地块经开万达B区第S5-1幢5层B1-10号房。法定代表人：余祖国，该公司董事长。委托诉讼代理人：周俊华，湖北高韬律师事务所律师。上诉人马丹因与武汉市中南汽车配件配套有限责任公司（以下简称中南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马丹上诉请求：撤销一审判决，改判支持马丹的全部反诉请求，驳回中南公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审，中南公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。1.在《商品房买卖合同》的签订过程中，中南公司存在多种违法事由，包括存在虚假承诺、欺诈等违法情形，由此导致马丹做出购房的重大决定；未就其中格式条款履行提示、说明义务，由此导致马丹对合同条款内容产生重大误解；部分条款内容约定的双方权利和义务极不对等，经济利益上不平衡，显失公平。一审法院对《商品房买卖合同》的签订过程未作调查就认定该合同系双方真实意思表示并认定该合同合法有效，其认定过程草率、认定结论错误。2.《商品房买卖合同》的履行过程中，中南公司存在多种违约事由：根据《商品房买卖合同》的约定，中南公司负有联络、协助马丹办理贷款手续的义务，但中南公司在马丹申请贷款过程中未及时转送银行批复函件和相关申请资料，导致马丹未能及时采取补救措施，中南公司存在重大过错，严重违反了《商品房买卖合同》的约定；中南公司违反了双方在《商品房买卖合同》外达成的口头约定，中南公司在马丹申请贷款过程中未提供必要、有效的协助，未按承诺、约定协调好有关银行，致使马丹最终未能获得银行贷款。一审法院对上述事实未做调查就认定中南公司在《商品房买卖合同》的履行过程中并无过错，其认定过程草率、认定结论错误。二、一审判决认定事实程序违法、证据不足。一审法院对湖北银行客户经理马良、王立就本案有关事实进行了有关调查并将有关内容记载在调查笔录之中，并依据该调查笔录就本案重大事实做出了认定。一审法院未在一审庭审中出示该调查笔录，也未通知马良、王立二人参加庭审、接受质询，一审法院的上述行为致使马丹对该调查笔录记载的内容无法知晓，自然无法提供任何反证。湖北银行和中南公司存在业务合作、利益关系，其工作人员所做的陈述是否属实，需要进一步调查、核实并结合其它证据作出相应认定。马良、王立二人均为湖北银行工作人员，陈述相互印证不能证明其陈述属实。一审法院的上述行为违反了民事诉讼法及其它法律法规的程序规定，剥夺了马丹相关合法权利，其判决认定事实程序违法、证据不足。中南公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分确凿，请求驳回上诉，维持原判。中南公司向一审法院起诉请求：1.判决马丹向中南公司付清购房款230,000元；2.判决马丹向中南公司支付逾期付款违约金，按未付购房款230,000元的日万分之六，从2017年8月7日起计算至款清之日止；3.判决马丹承担本案的诉讼费用。马丹向一审法院提出反诉，并变更诉讼请求为：1.判令马丹与中南公司解除签订的武汉市商品房买卖合同；2.判令中南公司返还马丹购房款240,000元，从2017年2月11日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至返还之日止；3.本案诉讼费用由中南公司承担。一审法院认定事实：2017年3月27日，中南公司（出卖人）与马丹（买受人）签订武汉市商品房买卖合同（合同编号：经140295049）。合同载明，马丹购买中南公司投资建设位于湖北省武汉经济技术开发区19C2地块武汉经开未来城第D【幢】/单元2层198号房屋，房屋总价款470,000元；付款方式为贷款付款，买受人应于2017年3月27日前一次性存入商品房首付款240,000元，其余价款办理贷款等内容。合同附件六补充协议第二条约定，如买受人申请贷款受阻，则买受人须自行筹集与贷款等额的资金，在本合同签订之日起90个工作日内支付至出卖人的账户；出卖人与买受人双方一致确认：申请银行按揭贷款是房款支付的一种方式，完全系买受人责任，出卖人仅负有代为联络、协助买受人办理贷款手续的义务，出卖人并不保证买受人能获得本合同约定的贷款额度，买受人申请贷款是否成功及贷款利率、额度与年限最终以贷款机构核定为准，贷款审批不确定的风险、后果及相关费用等全部由买受人自行承担；买受人承诺已具备按揭贷款条件。因买受人的原因导致买受人按揭贷款受阻而造成本合同签订之日起90个工作日内，按揭贷款或者与贷款等额的自筹资金未全部到达出卖人的账户，即为买受人违约，买受人需自前述90日届满之日起，按每日未付房款总额的万分之六向出卖人支付违约金，直至未付房款全部付清为止等内容。合同履行过程中，马丹依约支付购房首付款240,000元，但由于无法证明具备稳定收入来源，申请贷款资料不齐全，导致按揭贷款未获批准。半年后，银行告知马丹及中南公司房屋贷款利率上浮比例增加，马丹未作回复，也未与中南公司协商变更付款方式。双方由此产生争议并诉至法院，请求依诉予判。一审法院认为，本案争议焦点为：1.涉案合同效力及是否解除；2.马丹是否应承担逾期付款违约责任。关于涉案合同效力及是否解除的问题。马丹、中南公司签订的武汉市商品房买卖合同及附件未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效。根据法律规定，从合同解除权行使条件看，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，马丹逾期未行使解除权，其所享有的解除权消灭。从涉案合同解除条件是否成就看，中南公司在合同履行过程中并无过错，从保护守约方合法权益的角度考虑，其主张继续履行合同，予以支持。马丹要求解除合同及退还购房款的反讼请求，于法无据，不予支持。关于马丹是否应承担逾期付款违约责任的问题。贷款能否获批具有不确定性，涉案合同就贷款未获批的情况约定处理办法系正常商业行为，相关条款并未免除中南公司的主要义务，也没有加重马丹责任或排除马丹主要权利，亦无法律规定的无效情形，应属合法有效。马丹关于涉案合同补充协议效力的抗辩，不予支持。根据合同约定，即使马丹无法办理贷款，也应自筹资金于约定期限内支付剩余购房款，现其未按照约定履行付款义务，应向中南公司承担违约责任。中南公司要求马丹付清购房款的诉讼请求，予以支持。涉案合同附件六合同补充协议第二条第三款相较主合同对买受人逾期付款违约责任内容作出变更，马丹应按合同补充协议条款约定的违约金计算标准向中南公司支付逾期付款违约金。中南公司主张违约金从2017年8月7日起算未违反合同约定，予以准许。马丹应以未付购房款230,000元为基数，自2017年8月7日起至一审法院确定给付之日止，按日万分之六的标准向中南公司支付逾期付款违约金。综上，马丹应依法继续履行合同，承担付款义务及逾期付款违约责任。马丹的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、马丹于本判决生效之日起十日内向武汉市中南汽车配件配套有限责任公司支付剩余购房款230,000元；二、马丹于本判决生效之日起十日内向武汉市中南汽车配件配套有限责任公司支付逾期付款违约金（违约金以230,000元为基数，按日万分之六的标准，从2017年8月7日起计算至本判决确定给付之日止）；三、驳回马丹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,970元，减半收取计2,985元，反诉案件受理费4,900元，减半收取计2,450元，合计5,435元，由马丹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：马丹对一审法院向湖北银行工作人员所做的工作记录提出异议，认为没有被调查人签字，也没有质证。经查，一审法院已于2019年7月1日就工作记录进行了质证，该工作记录系因一审法院调查核实产生，且已由一审法院两名在场工作人员签字，一审法院采信调查内容并无不当。马丹认为房屋实际层高与合同约定不符及商铺未分隔。因本案系针对中南公司起诉请求马丹支付剩余房款及逾期付款违约金及马丹反诉要求解除合同等进行审理，而马丹未就房屋交付问题提起反诉，故马丹主张的事实及提交的相应证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，中南公司与马丹签订的武汉市商品房买卖合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，如出卖人逾期交付房屋，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。马丹在二审中认为违约金过高，如继续履行合同，要求承担和中南公司逾期交房一样的违约金标准即日万分之一。本院认为，马丹主张中南公司在合同签订过程中存在虚假承诺、欺诈、未如实告知等违法情形。马丹实质上是认为中南公司存在欺诈行为，一方面马丹未提交相应的证据以证明其主张，另一方面马丹亦未在合同签订后1年内行使撤销权，故对马丹的该项上诉理由，本院不予支持。一审法院认定该合同系双方真实意思表示且合法有效，是正确的。马丹主张中南公司在马丹申请贷款过程中未履行协助义务。根据一审查明的事实，由于马丹及其配偶无法证明具备稳定收入来源，申请贷款资料不齐全，导致按揭贷款未获批准。另外，根据马丹一审中提交的证据，马丹及其配偶在2016年4月在购买其他房屋时已按揭贷款73.6万元，马丹同期还购买了中南公司另外一套房屋，并同期申请贷款。按揭贷款未获批准应系马丹自身的原因所致而非中南公司未履行贷款协助义务，故对马丹的该项上诉理由，本院亦不予支持。因马丹不能证明中南公司存在违约行为及足以导致合同解除，故一审法院驳回马丹要求解除合同及相应的返还已付购房款并支付利息的反诉请求，亦并无不当。根据合同附件六合同补充协议第二条第二款约定，即使马丹无法办理贷款，也应自筹资金于约定期限内支付剩余购房款，现马丹未按照约定履行付款义务，应向中南公司承担违约责任。一审对中南公司要求马丹付清购房款的诉讼请求，予以支持，并无不当。合同附件六合同补充协议第二条第三款相较主合同对买受人逾期付款违约责任内容作出变更。虽然该约定并非无效格式条款，但马丹对违约金过高提出抗辩，人民法院可以对违约金进行调整。考虑到付款与交房分别为买受人和出卖人的主要合同义务，逾期付款违约金与逾期交房违约金的标准不应差距过大，同时兼顾中南公司的实际损失，本院酌情下调逾期交房违约金标准为贷款利率标准，即以剩余购房款230,000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2017年8月7日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至本判决确定给付之日止。综上所述，马丹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初1772号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初1772号民事判决第二项；三、马丹于本判决生效之日起十日内向武汉市中南汽车配件配套有限责任公司支付逾期付款违约金（违约金以230,000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2017年8月7日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至本判决确定给付之日止）；四、驳回武汉市中南汽车配件配套有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5,970元，减半收取计2,985元，由马丹负担2,361元，由武汉市中南汽车配件配套有限责任公司负担624元。一审反诉案件受理费4,900元，减半收取计2,450元，由马丹负担。二审案件受理费4,900元，由马丹负担4,340元，由武汉市中南汽车配件配套有限责任公司负担560元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇二〇年八月十一日法官助理杜文书记员杜文