河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1719号 上诉人（原审被告）：承德正基房地产开发有限公司，住所地承德县下板城镇板城大街新基家园二楼。 法定代表人：杨立民，经理。 委托诉讼代理人：计天明，河北泉盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李剑波，男，1969年12月1日出生，汉族，职工，住承德县。 委托诉讼代理人：杜丽娟，河北紫胤律师事务所律师。 上诉人承德正基房地产开发有限公司（以下简称正基公司）因与被上诉人李剑波房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2019）冀0821民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正基公司的法定代表人杨立民、委托诉讼代理人计天明，被上诉人李剑波的委托诉讼代理人杜丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正基公司上诉请求：1、撤销河北省承德县人民法院（2019）冀0821民初3694号民事判决，依法改判或发回重审；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定被上诉人代案外人刘少庆偿还承德县银行230万元贷款，即视为已支付购房款的裁判错误。1、2017年6月29日上诉人的经营管理人苏某与被上诉人签订《购房协议》，被上诉人购买6套房产，价值907270.00元，2018年7月，苏某将涉案房屋改造装修后交给给被上诉人，而被上诉人未支付房款。2、2018年1月25日案外人刘少庆向承德县银行借款230万元，上诉人提供抵押担保，2019年1月25日被上诉人代案外人偿还了该笔借款。3、苏某称，用该笔借款对涉案房屋进行了改造装修。4、2019年9月19日上诉人在承德县人民法院提起诉讼，主张其2019年1月25日向刘少庆转账230万元系代为偿还被告正基公司在承德县银行的贷款，其已经支付购房款。理由之一：上诉人正基公司并非该笔贷款的借款人，只是为实际借款人刘少庆提供的抵押担保，刘少庆也不是正基公司员工，其借款行为够不上职务行为，故被上诉人主张代上诉人偿还上述借款不能成立，更不能视为已付房款。理由之二：苏某作为上诉人的经营管理人，如确实使用了案外人刘少庆的该笔借款，则形成了上诉人正基公司与刘少庆的债权债务关系。被上诉人代案外人刘少庆清偿上述贷款，则形成被上诉人与刘少庆另一债权债务关系。上诉人与被上诉人没有直接的债权、债务关系，被上诉人用对案外人的债权来对抗或抵销其自身应承担的付款责任不成立。理由之三：即使证人苏某以上诉人名义承担案外人刘少庆的债务，但苏某未经股东赵利群同意，其行为违法无效。因为其违反《公司法》相关规定，《公司法》第16条规定，公司向其他企业投资或为他人担保，依照公司章程规定，由董事会或股东会决议。对外担保尚须股东会同意，对外承担债务更需要股东会同意。证人苏某2014年向王俊忠借款300万元，无力偿还，被上诉人见证人无力偿还借款，为减少损失，明知苏某无权做出承担债务的决定，其认可苏某的行为，基于《合同法》第50条规定被上诉人也不构成善意相对人。故，即使苏某以上诉人名义承担案外人刘少庆的债务，由于苏某行为违法，被上诉人也无法取得对上诉人的债权，直接与上诉人建立债权债务关系，进而抵销其付款义务。理由之四：证人苏某称被上诉人用该笔借款对涉案房屋进行了改造装修，被上诉人虽然代刘少庆偿还了230万银行贷款，但刘少庆的借款用在被上诉人所购房屋装修方面（购房款部分不包含精装修部分），经苏某手将装修形成的添附价值返还给被上诉人，即被上诉人用自己的钱，经苏某手给自己房屋进行添附。被上诉人也提供了以自己为发包方，承德县剑豪装修工程有限公司为承揽方的装修合同及回单等作为证据（被上诉人提供低9、10、11号证据）。被上诉人与上诉人还是没有建立新的债权债务关系，不能进行抵顶，被上诉人还是没有支付购房款。原审法院视为支付购房款的认定错误。苏某是否将此款用在涉案房屋改造方面，一审法院并没有查实确定，仅查出资金流向：2018年1月30日刘少庆收到该笔借款，并于同日汇至张东名下（账号：10×××71）。2018年2月1日张东又将该笔款项汇至王立立名下（账号62×××79）。苏某是如何使用该笔借款进行改造的均未查清。那么苏某是否真实的使用该笔款项，使用了多少，即决定着上诉人与案外人是否存在债权、债务关系，数额多少的关键。在案外人与上诉人债权债务关系不确定的情况下，被上诉人代案外人偿还了借款，即主张支付了购房款，无法律依据，一审法院认定错误。综上，被上诉人主张代上诉人还清银行贷款，即完成支付购房的行为不能成立，原一审法院认定被上诉人代案外人刘少庆偿还银行借款，并经苏某手将借款用于涉案房屋的楼层的改造及装修，上诉人即承担刘少庆对被上诉人的债务，进而进行抵顶，视为交付房款的判决错误。 李剑波辩称，一、上诉人与被上诉人之间签订的购房协议书真实、合法、有效。1、苏某有权处分正基房地产公司的房屋。工商登记显示赵立群是正基公司的自然人独资股东，被上诉人一审提交的代持股协议书体现苏某系正基公司的大股东，是正基公司的实际控制人。虽然赵立群称该协议实际未履行，但并未否认其真实性，对于这样一份真实存在的代持股协议书，如果未履行，双方可以签订终止或解除协议，也可以通过法律程序进行解除或终止，但赵立群并未提供相关证据证明协议未履行。而事实上，通过赵立群的询问笔录和庭审笔录，其认可自2017年开始正基公司交由苏某实际管理，认可涉案房屋改造也是苏某负责的（一审对申俊文的调查笔录可以证明房屋改造工程是苏某发包并支付的工程款），对正基公司向被上诉人等三人出具购房款收据一事认可，认可将公司房产证交给苏某，还说第3层卖了390万钱都在苏某手里。苏某既然有权卖掉第3层，那么他一样也有权卖掉第4层、第5层。由此可以证明苏某当时对于正基公司的经营管理、房屋买卖具有实际控制权。鉴于以上代持股协议，和苏某实际掌控正基公司，并对公司房屋进行改造，对公司进行经营管理，使得被上诉人完全有理由相信其可以代表正基公司出售房屋，因此即便其超越了代理权限，那么也构成表见代理，被上诉人作为善意第三人实际上已经取得房屋所有权。2、苏某处分正基公司房屋的行为是否取得股东会的同意，不影响本案购房协议书的效力。公司法并未规定公司的一切经营管理行为都需要全体股东同意，仅是对公司向其他企业投资或者为他人提供担保时，需依照公司章程的规定，由董事会或者股东会决议。也就是说公司章程需要对此进行规定，本案中，上诉人并未举证证明关于正基公司的公司章程中有公司决策和经营管理必须经股东会同意的相关规定。即便是有相关规定，但该法条依然不能适用于本案，因为此条规定是公司内部管理性规范，是否违反不影响公司对外合同的效力。且该条法律规定明确为担保事项，而本案不是股东担保事项，是公司的实际控制人和经营管理者对于公司财产所做出的处分行为，该处分行为如果影响到了其他股东的利益，那么也是公司股东之间的法律关系，与本案被上诉人与公司之间的合同纠纷没有关系。3、购房协议书的签订是双方真实意思表示，从一审证人苏某、赵某的陈述来看，基本上可以还原该购房协议书签订的过程，苏某和王俊忠协商，用正基公司开发的新基家园四层19套房屋单价3600元每平米总价3335796元抵顶借款300万元，同时把五层以同样价格3600元每平米卖给李剑波6套价款907272元、卖给万福泽5套价款1132776元，并安排正基公司的法定代表人杨立民、会计赵某和李剑波办理手续。赵某系赵立群的亲姐姐，赵某接受苏某的安排后，给赵立群打电话请示，赵立群同意后，赵某在其丈夫尹航的陪同下，带着公章、财务章、法人章、收据到了李剑波的办公室，一起给王俊忠、万福泽和李剑波的购房协议盖正基公司的公章、开收据并加盖财务章，总计30份购房协议书。以上足以证明被上诉人与正基公司签订的购房协议书真实、有效。二、关于购房协议书的履行，即购房款的交付问题。万福泽购买的5套房屋价款为1132776元，李剑波购买的房屋6套价款为907272元，总计是2040048元。因签订协议时房屋还是大平层，当时约定按小公寓卖，签购房合同也是卖小公寓，所以正基公司需先完成小公寓改造，并经消防验收合格后再付款。2019年1月25日，万福泽按照苏某指示转账到刘少庆账户230万元，其中包含2040048元购房款。万福泽转账给刘少庆的230万元是用于支付正基房地产公司以刘少庆名义向承德县恒生村镇银行的贷款，该笔贷款发生在2018年1月29日，正基房地产公司作为担保人，以涉案房屋四层产权证（0001025号）作抵押。该笔贷款是苏某控制正基公司期间为了正基公司支付房屋改造费用而借的，一审法院对于刘少庆的询问可知这笔贷款都是按照苏某的安排支出的，而不是刘少庆个人所用，万福泽和李剑波与刘少庆并无财务往来，替刘少庆偿还银行贷款是受苏某安排，230万贷款还完视为房屋价款支付完毕，对此苏某也予以认可。三、涉诉房屋已完成交付，实际占有使用人为被上诉人。本案购房协议书已经实际履行，正基公司于协议签订后即时将房屋的四层、五层产权证交给了李剑波、万福泽、王俊忠，苏某将涉案房屋改造后于2018年7月交付给李剑波、万福泽、王俊忠，李剑波、万福泽、王俊忠于2018年7月对房屋装修，占有使用至今。如果正基公司不认可房屋出售一事，那么为什么2017年6月签订购房协议书时没有提出异议，2018年7月交付房屋时仍没有提出任何异议，2018年李剑波、万福泽对房屋进行装修时正基公司也是知情的，也没有提出异议（郭立群在证人证言中称房子卖了他们要装修就装吧），在法定期限内也未主张撤销合同，而只是在被上诉人要求其履行办理房屋产权证书时不予办理并提出抗辩意见，种种迹象都表明正基公司对本案房屋以3600元价格出售一事从头到尾都是知情并认可的。因为当时购买的时候虽然按小公寓购买但相关的手续都没有办下来，能不能办下来也是未知，如果办不下来房子根本就卖不出去，而3600元的价格对于当时的房子状况而言是合理的，现在转变成小公寓的手续要办完了，正基公司觉得卖亏了所以反悔不承认罢了。四、涉诉房屋可以办理房屋权属登记，但需上诉人一方予以协助配合。正基公司与万福泽、李剑波签署的购房协议书真实合法有效，且房屋已交付，被上诉人进行了占有、装修、使用，按照购房协议书的约定，正基公司应于2017年9月份前改造建设完毕，并经消防及住建验收合格，且协助办理房屋产权登记手续是房屋开发商的应履行的法定义务，所以一审法院判决上诉人协助被上诉人办理房屋转移登记手续并无不当。 李剑波向一审法院起诉请求：1.请求依法确认协议有效(在诉讼过程中原告放弃该项诉讼请求)；2.请求被告按照与原告签订的协议所涉及的房屋逐份为原告办理转移登记过户手续；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:被告正基公司2009年8月31日在承德县工商行政管理局注册成立，为自然人股东的有限责任公司，股东为赵立群、宝新军。2016年10月10日该公司变更为自然人独资有限责任公司，股东为赵立群，法定代表人为杨立民（聘用），至今该公司在注册登记机关未变更股东。2016年6月16日，苏某（甲方）与被告自然人独资股东赵立群（乙方）签订代持股协议书，苏某委托赵立群代为持有甲方在正基公司认缴的股权出资金额408万元（占注册资本51%），对应的实缴出资额为人民币408万元。被告正基公司股东赵立群承认与苏某签订代持股协议，但该协议没有实际履行，苏某在庭审中亦承认签订代持股协议是为了保证追回欠款。2017年开始，被告正基公司股东赵立群授权苏某代为管理被告公司，掌管被告公司的人、财、物。2017年5月正基公司申请将案涉房屋新基佳园商业楼1幢四层、五层原无隔断的商业用房改造为商用小公寓，于2017年7月20日取得商品房预售许可证。2017年6月29日，原告李剑波（乙方）与被告正基公司（甲方）签订了6份《购房协议书》，协议约定：乙方以总价款907270.00元购买甲方开发的位于承德县，其中四楼1套，五楼5套，单价每平米3600.00元。房屋使用期限至2050年9月1日。协议约定“第二条、协议签订后，乙方应于2017年6月29日前支付一次性首付款，逾期视为违约，乙方凭此协议及交款收据签订购房合同并开具发票，办理不动产权证明。乙方办理不动产权证明需缴纳的契税及维修基金需另行向有关部门缴纳，乙方可以更名转让，甲方不再收取任何费用。第三条、甲方承诺于二零一七年九月份前改造建设完毕，并经消防及住建部门验收合格交付使用。第四条、协议签订生效后，双方应履行协议条款，不得以任何理由违约，如有违约，赔付对方20%违约金。第五条、未尽事宜，双方协商解决。本协议双方签字生效，一式两份，双方各执一份。”同日，被告对应每一份《购房协议书》的购房款金额为原告开具了6份收到购房款的收据，总计907270.00元，但实际上被告并未收到相应购房款，原告承认开具收据的时候并未实际支付给被告购房款。 2018年1月29日，案外人刘少庆与承德县银行股份有限公司签订个人借款合同，借款230万元，借款期限自2018年1月26日起至2019年1月25日止。借款用途为购买ＰＰＣ、ＰＰＲ管材地暖管件。2018年1月24日，被告正基公司以下板城镇板城新基佳园商业楼1幢第四层冀（2017）承德县不动产权第××号不动产权证作为抵押财产，为承德县恒升银行向刘少庆自2018年1月23日至2021年1月22日融资期间内最高融资限额为折合人民币590万元的所有融资债权提供最高额抵押担保。2018年1月30日，银行放款230万元到户名为刘少庆的101014744614765账号内。同日，该款转入户名为张冬的10×××71账号内。2018年2月1日，自张冬账户汇入王立立62×××79账户230万元。 2018年7月，苏某将案涉六套房屋钥匙交付原告李剑波。同月，原告李剑波对其购买的上述六套房屋进行了装修。2019年1月25日，另案原告万福泽按照苏某的安排转账给刘少庆在承德县银行贷款账户230万元，万福泽承认该款中包含本案原告购房款907270.00元。同日，承德县银行自刘少庆账户自动收本230万元。 2019年8月20日被告正基公司在承德县政府网刊登了承德正基房地产开发有限公司0001024、0001025遗失声明，2019年8月26日原告李剑波向本院申请诉前保全，本院经审查做出（2019）冀0821财保84号民事裁定书将双方当事人争议的房产予以查封。 原告于2019年9月19日向本院提起诉讼，以2019年1月25日根据苏某的安排通过另案原告万福泽向案外人刘少庆转账230万元代为偿还刘少庆出名为被告在承德县银行的贷款，该230万元中含有原告907270.00元，全额支付了购房款、全部履行了合同义务为由，请求本院判决被告为原告办理过户手续。 另查明，2020年3月31日，承德县不动产登记中心给我院出具关于新基家园商业楼四、五层登记情况调查函的说明中称：“新基家园商业楼于2014年7月按幢设定不动产单元进行了登记，2017年4月承德正基房地产开发有限公司申请变更登记，将该幢建筑物三至六层，按层设定不动产单元进行了登记发证。关于贵院调查函中涉及到的新基佳园商业楼1幢四层、五层内部按套重新设定不动产单元问题，应依据《不动产登记操作规范》变更登记部分有关规定‘同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件’和参照承德县人民政府关于解决不动产登记有关问题的通知（承县政知字[2018]53号）第五条第（二）款‘建筑区划内的商场、酒店、工作室等特定空间办理分割登记应依据城乡规划部门核定的施工图纸设定不动产单元，确需分割、合并划分不动产单元的，经过城乡规划、消防部门核定，并提供核定意见；……’的规定办理。正基房地产开发有限公司申请办理变更登记（分割），应符合规划设计和消防安全要求，经自然资源和规划主管部门批准，由不动产登记中心办理变更登记后，才能申请办理转移登记。” 一审法院认为，原告起诉称，2016年苏某出资收购正基公司和承德县新基商贸有限公司，苏某是大股东，持正基公司的51%的股份，是正基公司的实际控制人。本案审理的是原告李剑波与被告正基公司房屋买卖合同纠纷，苏某是否为正基公司的控股股东不是本案审理范围。1.关于双方当事人签订的《购房协议书》的法律效力问题。该《购房协议书》虽系原告与苏某之间进行协商，但经过庭审，2017年被告正基公司的自然人独资股东赵立群授权苏某经营管理公司，签订购房协议时属苏某经营管理公司期间，且签订《购房协议书》时有时任正基公司的会计（赵立群的姐姐）在场并向赵立群进行了请示，并加盖了正基公司公章，因此双方协商房屋买卖应属被告正基公司的真实意思表示。原、被告于2017年6月29日签订的《购房协议书》，系当事人的真实意思表示，2017年7月20日被告取得商品房预售许可证，双方签订的《购房协议书》符合法律规定，依法成立有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。被告正基公司主张其并不知晓购房协议签订的内容为由主张《购房协议书》无效，证据不足，本院不予采信；2.关于《购房协议书》的履行问题。原、被告双方当事人于2017年6月29日签订的《购房协议书》时，虽然被告出具收据，但双方承认未支付房款。后原告按被告公司经营管理人苏某的安排于2019年1月25日通过另案原告万福泽向刘少庆在承德县银行贷款账户转账230万元，用以偿还刘少庆为借款人，被告正基公司为担保人的银行借款，原告李剑波及另案原告万福泽偿还贷款的行为，应视为已经完成了房款的交付。且被告公司的经营管理人苏某已经将房屋交付给原告，原告已占有并进行了装修，被告正基公司并未提出异议，应视为《购房协议书》主要条款双方当事人已经实际履行；3.关于原告请求被告协助办理产权登记过户手续问题。根据双方签订的《购房协议书》第三条约定，被告承诺于二零一七年九月份前改造建设完毕，并经消防及住建部门验收合格交付使用。原告已经履行了合同的义务，故被告正基公司有义务协助原告办理案涉房屋转移登记过户手续。原告现起诉请求被告正基公司按照与原告签订的协议所涉及的房屋逐份为原告办理转移登记过户手续，符合法律规定，本院依法予以支持。依据承德县不动产登记中心对本院的回复，明确说明“正基房地产开发有限公司申请办理变更登记（分割），应符合规划设计和消防安全要求，经自然资源和规划主管部门批准，由不动产登记中心办理变更登记后，才能申请办理转移登记。”但截至法庭辩论终结前，双方争议的房屋被告尚未进行消防及住建等部门批准验收，诉讼风险已向原告释明。综上，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十八条之规定，判决：被告承德正基房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内协助原告办理位于承德县房屋转移过户登记手续。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，在2017年至2018年期间，赵立群授权苏某管理正基公司事务，而《购房协议书》中正基公司公章是公司会计赵某经请示赵立群后加盖的，据此可以认定正基公司对苏某与李建波签订《购房协议书》是知晓并认可的。案涉《购房协议书》是双方真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按《购房协议书》的约定履行各自义务。 正基公司股东赵立群在庭审笔录中认可“2017年到2018年底苏某管理正基公司，在管理期间，正基公司的应收应付账款都是打到苏某个人账户，收入支出都是由苏某负责，公司是知情的，涉案房屋的大产权证在杨立民手里，苏某让杨立民给李剑波、万福泽的，房屋钥匙也是苏某给的。”案涉房屋已经实际交付，李建波对房屋实际占有、装修、使用，正基公司并未对李建波的占有使用行为进行阻止或提出异议，足以证实正基公司认可苏某对出售涉案房屋的一系列行为。故在苏某安排、指示下，李建波将款项打入刘少庆在承德县银行贷款账户，应属于履行《购房协议书》约定的付款义务。李建波已经履行了《购房协议书》约定的付款义务，正基公司亦应积极履行《购房协议书》约定的义务，李建波起诉主张正基公司协助其办理房屋登记过户手续，应予支持。 综上所述，承德正基房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元,由上诉人承德正基房地产开发有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年八月六日 法官助理 刘      明      喆 书 记 员 李      云      骐 -13-