浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1600号 原告：胡坚，男，1970年7月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：史炯，浙江点金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪文峰，浙江中行律师事务所律师。 被告：杭州博泰置业有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江二村荡坊园66号303室，统一社会信用代码：913301086858226394。 法定代表人：刘帮风，总经理。 本院于2020年5月22日受理原告胡坚与被告杭州博泰置业有限公司（以下简称博泰公司）合同纠纷一案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年7月7日依法适用普通程序独任公开开庭审理。胡坚的委托诉讼代理人史炯、汪文峰到庭参加诉讼，博泰公司经本法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。 胡坚向本院提出诉讼请求：一、博泰公司向胡坚支付5588602元，并支付违约金167658.06元（违约金按应付款的3%计算）；二、博泰公司赔偿胡坚利息损失（以5588602元为基数，自2014年11月27日起计算至2019年8月19日按中国人民银行发布同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。事实与理由：2013年11月20日，杭州好美家房地产开发有限公司（以下简称好美家公司）作为甲方、博泰公司作为乙方、杭州和景房地产经纪有限公司（以下简称和景公司）作为丙方签订一份《协议书》，约定“和景公司与好美家公司于2011年10月签订了《大世界五金城二期项目销售代理合同》，按合同规定，和景公司在规定时间内完成了销售目标，收取销售佣金。博泰公司为好美家公司关联企业，同属博风集团旗下。因好美家公司资金困难故一直未能支付和景公司销售佣金。现经三方共同协商，就下述事项达成一致协议：1、博泰公司开发位于杭州市滨江区的项目，现将该项目3幢601室抵让给和景公司，并签订杭博出合（2013）字第2013ＸＳ11200号买卖合同，合同总价5588602元……”2014年11月15日，和景公司形成股东会决议一份，将该房屋产权转让给胡坚。2014年11月20日，博泰公司与胡坚签订《浙江省商品房买卖合同》，约定胡坚受让上述3幢601室房屋。合同约定，胡坚所购房屋位于杭州市滨江区；房屋建筑面积约为411.87平方米（含公摊）；房屋单价为每平方米13568.85元，总计5588602元，于2014年11月27日前一次性付清房款；博泰公司应在2015年6月30日交付房屋等。逾期交房超过60日后，胡坚有权解除合同。胡坚解除合同的，博泰公司应自胡坚解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按胡坚累计已付房款的3%向胡坚支付违约金。2014年11月26日，博泰公司向胡坚出具金额为5588602元的不动产统一发票一张。2018年6月，胡坚向法院起诉，要求博泰公司交付博风创意大厦3幢601室房产，办理产权变更登记手续，并支付违约金。2020年3月，杭州市中级人民法院以本案所涉房屋已被法院查封，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项的规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让为由，驳回胡坚要求交房的诉请。胡坚认为，博泰公司自愿承担好美家公司欠和景公司的部分销售佣金债务，并与房屋受让人胡坚签订了《房屋转让合同》，抵让5588602元债务，由于博泰公司自身原因涉案房产存在查封事实导致无法交付房屋，胡坚有权要求博泰公司清偿该房屋所抵让的债务5588602元，并支付违约金、利息损失。综上，为维护自身的合法权益，胡坚特向法院提起诉讼。 经审理查明：2013年11月20日，好美家公司、博泰公司、和景公司签订一份《协议书》。该《协议书》约定：“和景公司与好美家公司于2011年10月签订了《大世界五金城二期项目销售代理合同》，按合同规定，和景公司在规定时间内完成了销售目标，收取销售佣金。博泰公司为好美家公司关联企业，同属博风集团旗下。因好美家公司资金困难故一直未能支付和景公司销售佣金。现经三方共同协商，就下述事项达成一致协议：1.博泰公司开发位于杭州市滨江区的项目，现将该项目3幢601室抵让给和景公司，并签订杭博出合（2013）字第2013ＸＳ11200号买卖合同，合同总价5588602元。2.和景公司开具代理佣金发票给好美家公司。3.和景公司跟好美家公司结算销售佣金时，扣除该房产买卖合同款项。”2014年11月15日，和景公司形成股东会决议一份，内容为“经全体股东协商，一致通过如下协议：同意将位于杭州市滨江区的产权转让给胡坚”。2014年11月20日，博泰公司与胡坚签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号:杭博出合（2014）字第2014ＸＳ112001号）。该买卖合同约定，“胡坚所购房屋位于杭州市滨江区；房屋建筑面积约为411.87平方米（含公摊）；房屋单价为每平方米13568.85元，总计5588602元，于2014年11月27日前一次性付清房款；博泰公司应在2015年6月30日交付房屋等。” 合同签订后，2014年11月26日，博泰公司向胡坚出具金额为5588602元的销售不动产统一发票一张。因博泰公司未办理过户手续，胡坚向本院提起诉讼，要求判令：1.博泰公司将博风创意大厦3幢601室房产交付胡坚，并办理产权变更登记手续；2.博泰公司向胡坚支付延迟交房违约金2975930.6元（自2015年7月1日起至暂算至2018年5月30日，以房款为基数，按每日万分之五计算，实际算至完成交房之日止）。本院于2019年7月15日作出（2018）浙0108民初2991号民事判决，以不具备以物抵债为由，驳回胡坚的诉讼请求。胡坚不服该民事判决，提出上诉。杭州市中级人民法院于2020年3月6日作出（2019）浙01民终7275号民事判决，以法律上不具备转让条件为由，驳回上诉，维持原判。 另查明，2012年2月23日，博泰公司取得了案涉房屋项目的建设工程规划许可证；2012年5月9日，博泰公司取得建筑工程施工许可证。2012年11月4日，博泰公司取得案涉房屋的国有土地使用权证，在记事中载明：本宗地系利用10%留用地开发的建设项目，不得用于经营性房地产开发。在项目竣工并经土地复核验收后，经村民（或股民）代表同意，并由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见，可转让不超过49%的地上建筑物和土地。2016年11月，该项目工程竣工验收合格。2017年3月31日，博泰公司办理了案涉房屋的产权证书，其中抵押状况载明：抵押权人为杭州银行股份有限公司钱江支行，抵押方式为最高额抵押，登记日期为2017年5月27日。2015年-2017年博泰公司出现债务危机，数额巨大，债权人众多，数百起案件的债权人已申请本院强制执行，本院于2017年9月6日查封了案涉房屋。 本院认为，根据《协议书》约定，和景公司对好美家公司享有债权，此后将该债权转让给胡坚，博泰公司将涉案房产转让给胡坚，以便达到清偿好美家公司债务之目的。在审查上述以物抵债协议效力时，应该审查双方是否存在恶意损害第三方利益。博泰公司和好美家公司虽然隶属于博风集团旗下的子公司，但相互之间是独立的法人。原本是好美家公司的债务，由博泰公司无偿承担，存在下列问题：一是没有经过博泰公司股东会决议同意，以物抵债行为，并非公司的真实意思表示，实际上是公司法定代表人或其他高管的个人行为。二是博泰公司处于破产状态，以物抵债行为增加了公司负担，实际上损害了公司广大债权人利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”据此，《协议书》《浙江省商品房买卖合同》，应认定为无效协议。胡坚以物抵债协议有效为由向博泰公司主张违约责任，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告胡坚的诉讼请求。 案件受理费64011元，由原告胡坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蓝钦如 二〇二〇年八月十日 书记员  陈颖君 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??