云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2017）云0111执异115号案外人：彭坤，男，生于1979年7月21日，汉族，云南省寻甸县人，住寻甸县。委托代理人：李丽萍，云南东风律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。申请执行人：夏佳雯，女，生于1972年11月2日，汉族，重庆市人，住昆明市盘龙区。被执行人：彭正良，男，生于1980年12月2日，汉族，住昆明市寻甸县。本院在执行申请执行人夏佳雯与被执行人彭正良民间借贷纠纷一案中，案外人彭坤对本院执行位于昆明市五华区红云街道办事处北仓村国福现代城茉莉苑7幢6层605号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人彭坤称，首先，彭坤是上述房产的合法权利人，并能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案被执行的上述房产，2014年7月16日，彭坤与彭正良签订《房屋买卖合同》，彭正良已将上述房产卖给了彭坤，合同签订时彭坤就向彭正良及其配偶支付了10万元订金，彭坤分三次于2014年10月13日（30万元）、2015年6月5日（14万元）、2015年6月18日（30万元），将购房尾款合计74万元通过银行转账方式支付给了彭正良，后开发商交房后彭坤对该房屋进行了装修，装修后彭坤就搬进去对房屋占用和使用，并从开发商交房至今一直缴纳该房的物业费和车位服务费，合同已经履行完毕，彭坤已经取得该被执行房产的合法权利，足以排除执行。其次，彭坤、彭正良对该房产不能办理变更合同登记备案表、房屋产权登记和过户手续没有过错，法院不得查封、执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案异议人彭坤已经交付了全部购房款并已实际占有该房屋，但是上述房产不能办理变更合同登记备案表、房屋产权登记和过户手续，对此彭坤、彭正良均没有过错，因此，对彭坤已善意取得的上述北仓村国富现代城茉莉苑7幢6层605号房产，法院不得查封、执行。异议人彭坤与被执行人彭正良没有恶意串通转移财产的嫌疑。彭坤与彭正良签订《房屋买卖合同》和支付购房款、交付房屋的时间均在该房屋被查封、执行前，且异议人彭坤是以合理的对价购买的该房屋，因此，异议人彭坤与被执行人彭正良没有恶意串通转移财产的嫌疑。综上，异议人彭坤是上述被执行房产的合法权利人，并能够排除执行，法院（2015）官法执字第1773号执行《公告》，对被执行人彭正良所采取的执行措施，即“腾空北仓村国富现代城茉莉苑7幢6层605号房屋供法院评估、拍卖”的执行措施已经侵害了案外人彭坤的合法权益。案外人彭坤根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，向法院提出执行异议，请求依法中止对北仓村国富现代城茉莉苑7幢6层605号房屋的执行。申请执行人夏佳雯称，被查封的房产为被执行人彭正良，申请执行人已经采取了财产保全措施，且法院针对权属问题核实无误遂进行保全；如果正如异议人所述该房产在查封前就已经出售给异议人的话，被执行人彭正良在查封当时就应该是清楚的，应当向人民法院表明该房产出售申报内容的存在，但是被执行人从来没有表示过，直到法院对该房产进行执行拍卖时才提及该房产出售问题，并且该异议人彭坤系彭正良的堂哥，二人之间有长期的银行流水和经济往来。故异议人所述的该房产在查封前就有出售的事实显然不能成立。异议人和被执行人有恶意串通、逃避债务的嫌疑，客观上该房屋权属并未发生转移。依据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生法律效力。该条明文规定了不动产物权的转移是以房产部门有没有对该房屋进行核准登记的理由只是单方面的说法而已，不能对抗第三人，也不足以对抗法律规定，因此仅仅是异议人和被执行人合意逃避执行的单方面行为而已。综上，异议人的请求和理由不能成立，而人民法院依法查封的行为符合法律规定、符合客观事实，请求驳回异议人的申请。本院查明，原告夏佳雯诉被告云南和润泽工程建设有限公司、彭正良民间借贷纠纷一案，经昆明市中级人民法院（2015）昆民二终字第453号民事判决书驳回上诉，维持原判，昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2623号民事判决书已经发生法律效力，该判决判决：１、由被告彭正良于判决生效之日起五日内偿还原告夏佳雯欠款人民币106万元；２、由被告彭正良于判决生效之日起五日内支付原告夏佳雯自2014年7月1日起至本院所确定的履行期限届满之日止以本金66万元计并按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算的利息；３、由被告彭正良于判决生效之日起五日内支付原告夏佳雯自2014年7月1日起至本院所确定的履行期限届满之日止以本金40万元计并按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；４、驳回原告夏佳雯的其他诉讼请求。判决生效后，因彭正良到期未履行义务，夏佳雯于2015年8月21日向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年9月22日查封了被执行人彭正良所有的座落于昆明市五华区红云街道办事处北仓村国福现代城茉莉苑7幢6层605号房屋一套。2016年4月26日，本院张贴公告，责令该房产使用人员自公告之日起10日内将房屋清理腾出。后案外人彭坤向本院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，首先，案外人彭坤提交的落款日期为2014年7月16日的《商品房购销合同》的真实形成时间无法核实，2015年7月22日的《银海物业收款单》存在明显的由“彭正良”更改为“彭坤”的痕迹，存在瑕疵，故本院对上述证据的真实性不予确认。彭坤与彭正良的存取款记录，与房屋买卖之间缺乏关联性，本院不予采信，故案外人彭坤“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并占有该不动产、支付了全部价款”的主张，不予采信。其次，即使案外人彭坤上述主张成立，即其与被执行人彭正良于2014年7月16日签订《商品房购销合同》，并于2015年6月18日付清全部购房款，但被执行人彭正良购买该房屋时为一次性付款，不存在设立了其他权限而导致无法变更登记的情形存在，直至本院2015年9月22日查封该房屋时也未申请变更登记，故案外人彭坤的主张，也不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人彭坤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  郭 虹人民陪审员  杨旭波人民陪审员  黄 文二〇一七年九月十一日书 记 员  陈 鑫