沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初5180号原告：沈阳远大房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区十三号街20号，统一社会信用代码：91210106696548161H。法定代表人：康宝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢海保，刘振磊，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：邵建波，男，1964年5月18日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行，住所地沈阳市沈河区惠工街167甲1-2，统一社会信用代码：91210103943965086B。负责人：李柏峰，系该行行长。委托诉讼代理人：兰哲，男，1995年1月5日出生，满族，住沈阳市铁西区，系该行员工。原告沈阳远大房地产开发有限公司（以下简称“远大公司”）与被告邵建波、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行（以下简称“建行北站支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告远大公司的委托诉讼代理人刘振磊，被告邵建波，第三人建行北站支行的委托诉讼代理人兰哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远大公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.被告向原告支付违约金61,430元；3.被告支付代为偿还费用200,412.78元（暂计算至2020年5月18日）；4.被告协助原告办理解除预告抵押登记及撤销房屋备案登记手续；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2015年2月11日以按揭方式向原告购买商品房一套（该房坐落于沈阳市经济技术开发区，建筑面积95.49平方米，单元间号3-2-2）。2015年2月11日，被告向第三人申请贷款，原告应第三人的要求作为保证人在《个人购房担保借款合同》中签章，承诺对被告的还款义务承担责任。被告未向第三人偿还贷款，原告不得不代为偿还。此后被告一直处于失联状态。鉴于被告已严重违约且下落不明，为避免损失进一步扩大，原告特依据原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》附件四的约定要求解除与被告之间的商品房买卖合同，并支付违约金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告邵建波辩称，我方同意解除合同，但是我方已还的四个月银行贷款要求原告返还我方，违约金不同意支付，我方确实未支付首付款。如果解除合同，装修钱要求原告返还给我方，我方装修还花了七八万块钱。第三人建行北站支行述称，无论结果如何，银行解除抵押登记的前提条件是结清贷款本息及相关费用。如果相关费用均已结清，同意办理相关业务。经审理查明，2015年2月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区房屋，建筑面积95.49平方米，房屋总价款为614,300元，其中首付款184,300元，贷款43万元。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，即买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，交付期限中约定出卖人应在2014年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备商品房所在楼宇验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。又查明，2015年1月10日，原、被告签订《商品房首付款缓交协议》，双方约定被告缓交首付款18万元，缓交期限为2015年1月10日至2019年12月31日。在庭审中，原、被告均认可被告未支付涉案房屋首付款。另查明，2015年2月12日，原、被告与第三人建行北站支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向第三人北站支行贷款43万元，原告作为该借款连带担保人,并约定由原告承担阶段性担保责任。借款合同签订后，第三人于2015年3月2日发放贷款，被告仅按期偿还2015年4月至9月间的贷款本息共计23,773.93元。此后，因被告不再还款，原告代被告陆续向银行偿还贷款，直至2020年7月2日本息结清。根据原告和第三人提供的对账单及还款凭证显示，原、被告共偿还贷款本金43万元及利息99,465.35元。再查明，被告办理了涉案房屋的入住手续。以上事实的认定，有商品房买卖合同、借款合同、商品房首付款缓交协议书、个人贷款对账单、还贷凭证及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应依约履行。被告逾期偿还银行贷款，导致原告代其清偿全部银行贷款及利息，已构成违约，现原告主张解除《商品房买卖合同》并撤销备案登记，被告亦同意，故本院予以支持。因涉案房屋已实际交付，合同解除后，被告应将房屋交还原告。关于原告主张的违约金和代偿费用问题，原告作为开发企业，应自觉遵守国家的金融制度，其擅自采取零首付售房的促销手段，将并不完全具备购房能力的消费者吸引到购房人群中来，不但人为增加买房人的履约风险，而且明知买房人未支付首付款仍向银行提供虚假的首付款发票，配合买房人顺利办理贷款，该行为也增加了银行的金融风险。被告出现还贷不能的结果，原告负有一定责任，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。但被告违约给原告造成了多还贷的损失，扣除被告自行还贷的23,773.93元，原告实际损失为75,691.42元（99,465.35-23,773.93），本院予以支持。关于被告要求原告返还装修款的问题，原告未能举证证明已实际进行装修及装修支出的费用金额，故本院对被告该意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告沈阳远大房地产开发有限公司与被告邵建波签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1524013855）；二、被告邵建波于本判决生效后三十日内协助原告沈阳远大房地产开发有限公司撤销沈阳经济技术开发区商品房备案登记；三、被告邵建波于本判决生效后三十日内将上述房屋交还原告沈阳远大房地产开发有限公司；四、被告邵建波于本判决生效后三十日内赔偿原告沈阳远大房地产开发有限公司经济损失75,691.42元；五、驳回原告沈阳远大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5228元，由被告邵建波负担1511元，由原告沈阳远大房地产开发有限公司负担3717元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈 睿人民陪审员 张 宇人民陪审员 张红英二〇二〇年八月十九日书 记 员 万 龙本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉请请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。