湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3438号上诉人（原审原告）：上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司，住所地上海市徐汇区肇嘉浜路1111号7层A段7-1、7-1(A)、7-1(B)单元。法定代表人：朱莹，总经理。委托诉讼代理人：朱文磊，上海申骏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路39号武汉大学科技孵化器大楼第三层。法定代表人：林城章。委托诉讼代理人：杜俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉大学资产经营投资管理有限责任公司，住所地武汉东湖开发区武汉大学科技园内创业楼。法定代表人：董有明，董事长。上诉人上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司（以下简称好乐迪公司）为与上诉人武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司（以下简称嘉裕管理公司），原审第三人武汉大学资产经营投资管理有限责任公司（以下简称武汉大学管理公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好乐迪公司上诉并答辩称：一、一审判决认定的好乐迪公司和嘉裕管理公司签署的房屋租赁合同终止的日期有误。依据武汉市中级人民法院(2017)鄂01民初3514号生效民事判决书，第三人和案外人武汉赛博数码有限公司的房屋租赁合同于2017年5月解除。2018年2月5日，第三人持(2017)鄂01民初3514号生效民事判决书向武汉中院申请强制执行，要求收回本案的系争房屋。在租赁合同被武汉中院判决解除的情形下，嘉裕管理公司的转租显然不再具有权利基础。双方之间的次转租合同最晚也应于第三人申请强制执行之日(即2018年2月5日)终止。故自2018年2月5日至2019年2月23日期间(即自第三人申请强制执行之日起，至好乐迪公司与第三人直接签署房屋租赁合同并向第三人支付系争房屋租金之日止)，好乐迪公司作为系争房屋的实际占用方，应仅存在向第三人履行腾房的义务以及向第三人支付此期间的房屋占用费的义务，并不存在再行向嘉裕管理公司支付诉争房屋租金的义务。换句话说，嘉裕管理公司在此期间已无权基于次转租合同向好乐迪公司收取租金。但是，一审判决却认为次转租合同的实际终止日期为2018年8月22日。该观点并无事实和法律依据。二、一审判决对合同免租期进行的调整以及对次转租合同提前终止的过错认定均不妥。1.本案次租赁合同被提前终止并非好乐迪公司的违约行为或过错造成。在此情形下，对于双方明确约定的免租期条款，在没有任何法律明文规定应当予以调整的情形下，一审判决应本着充分尊重当事人意思自治的原则执行，而不是草率的进行调整。2.一审判决忽略了嘉裕管理公司作为次转租合同的出租方，有着尽力确保并采取必要的措施，使得自身再次转租合同约定的期限内持续拥有租赁房屋合法出租权的附随义务。请求二审法院依法改判嘉裕管理公司返还好乐迪公司履约保证金331320元。本案一二审诉讼费用由嘉裕管理公司承担。嘉裕管理公司上诉并答辩称：一审法院判决要求嘉裕管理公司返还设施设备押金50000元以及装修押金20000元，属于事实认定错误。根据双方签订的《现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定》约定：“甲方在场地交付时留有的设施设备，由乙方在撤场时做原样恢复，设施设备依场地交付时完善的设施设备清单(附件：场地交付清单)进行恢复，……”，嘉裕管理公司返还设施设备押金的前提是好乐迪公司作为承租方在租赁合同终止时，还原嘉裕管理公司为交付场地拆除的设施设备。现双方《租赁合同》虽因不可归责于双方的原因终止，但好乐迪公司仍在正常使用涉案商铺，好乐迪公司没有还原租赁区域的设施设备，因此嘉裕管理公司无须退还好乐迪公司设施设备押金。根据双方签订的《好乐迪区域内拆除设备核价》计算，如好乐迪公司不返还已拆除的设备，则好乐迪公司应支付嘉裕管理公司合计220000元设备款。另外，嘉裕管理公司欠付好乐迪公司20000元的装修押金，与好乐迪公司欠付嘉裕管理公司的设备款，为同种类货币债务，两项债务可以抵销。债务抵销后，嘉裕管理公司保留另案向好乐迪公司请求返还剩余15万元设备款的权利。综上，一审法院事实认定错误。请求二审法院1.撤销原审判决第一项。2.本案一、二审的全部诉讼费用由好乐迪公司承担。武汉大学管理公司未陈述意见。好乐迪公司向一审法院起诉请求：1.请求确认好乐迪公司、嘉裕管理公司签署的租赁合同无效，并判令嘉裕管理公司返还好乐迪公司履约保证金331320元、装修保证金50000元、施工押金20000元以及房屋租金662640元；2.本案诉讼费由嘉裕管理公司承担。一审中，经法院依法释明后，好乐迪公司撤回了请求确认好乐迪公司、嘉裕管理公司签署的租赁合同无效的诉讼请求，同时自愿撤回了要求嘉裕管理公司返还房屋租金662640元的诉讼请求。一审法院查明，2007年1月5日，武汉大学（作为甲方）与武汉大学管理公司（作为乙方）签订《关于武汉大学科技孵化器大楼有关问题协议书》，主要约定，甲方将在其所属土地上建成的武汉大学科技孵化器大楼的使用权和收益权交予乙方，使用期限为25年。2010年12月23日，武汉大学管理公司（作为出租方、甲方）与案外人武汉赛博数码有限公司（以下简称赛博数码公司，作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至四楼建筑面积为22000平方米的物业以租赁的方式提供给乙方用于经营“赛博数码广场武汉店”，租赁期限为20年。2015年12月25日，赛博数码公司（作为出租方、甲方）与嘉裕管理公司（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将租赁取得坐落在武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼的第三层建筑面积为5600平方米的物业。甲方同意乙方采取部分转租或以联营、非实质整体转租等其他经营方式让第三人使用承租场地。租赁期限为十一年零一个月22天。2017年10月，好乐迪公司（作为承租方、乙方）与嘉裕管理公司（作为出租方、甲方）共同签订《租赁合同》，主要约定：1.双方订立本合同旨在通过出租和使用商铺，乙方及其他商户在甲方的统一管理之下，从事合同约定的经营项目；该房屋只限于乙方开设经获“好乐迪”商标授权的KTV业态及内部配套餐饮及小超市。2.甲方出租给乙方的房屋坐落在武汉市洪山区珞瑜路39号“赛博珞珈胡同”商场三楼03室商场铺位，该房屋实测租赁面积为1380.5平方米。3.在乙方按约支付履约保证金的前提下，该房屋的交付时间定为2017年10月26日，乙方最晚不晚于2018年3月15日正式开业，该房屋的租赁期自交付日起8年4个月，即自2017年10月26日至2026年2月25日止。4.乙方实际租赁期限满足前款约定的，甲方同意给予乙方4个月的免租装修期，免租时间定为乙方进场后，第一、第二个月及第六、第七个月为装修免租期，在此期间，乙方无须向甲方支付租金和物业管理费。5.第1至第2个租约年，每月租金165660元。6.乙方应按合同约定的保证金标准向甲方支付保证金331320元；甲方有权直接从保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其他费用；乙方同意支付50000元作为甲方交付场地留有的设施设备押金；乙方应于申请装修的同时向物业公司支付装修押金20000元。《租赁合同》签订后，2017年10月底，好乐迪公司先后向嘉裕管理公司转账支付了设施设备押金50000元、装修押金20000元、履约保证金331320元。2017年10月30日，好乐迪公司向嘉裕管理公司支付租金496980元，2018年7月2日，好乐迪公司向嘉裕管理公司支付租金165660元。2018年3月21日，好乐迪公司（作为乙方）与嘉裕管理公司（作为甲方）签订《补充协议》，主要约定：甲乙双方友好协商，就原合同相关条款补充、修改事宜达成本协议如下：一、现将租赁合同第4.4条开业日修改为乙方最晚不晚于2018年6月30日正式开业；二、现将租赁合同第6.2条租金，在原合同4个月免租期基础上增加2个月免租期，具体为2017年10月26日起至2017年12月25日、2018年3月26日至2018年4月25日、2018年5月26日至2018年6月25日、2018年6月26日至2018年7月25日、2018年8月26日至2018年9月25日止为免租期，不收取租金或物业管理费。一审法院另查明，因赛博数码公司拖欠租金，武汉大学管理公司于2017年初起诉赛博数码公司，武汉市中级人民法院于2017年12月21日作出（2017）鄂01民初3514号民事判决，判决武汉大学管理公司与赛博数码公司签订的《租赁合同》及其补充协议于2017年5月23日解除，赛博数码公司从租赁场所腾退并支付自2017年1月23日起至实际腾退期间的房屋租金和违约金等。上述判决发生法律效力后，武汉大学管理公司申请强制执行。2018年8月13日，武汉市中级人民法院做出（2018）鄂01执95号执行裁定书和协助执行通知书，要求嘉裕管理公司等三家公司停止向赛博数码公司支付租金，扣留提取赛博数码公司在嘉裕管理公司等三家公司的租金1118.04万元至该院账户。同日，该院发出责令腾退通知，要求赛博数码公司、嘉裕管理公司等四家公司于通知送达之时48小时内从坐落于武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至四楼及场地（面积为22000平方米的物业）腾退。2018年8月23日，武汉大学管理公司在案涉场所张贴《公告》，主要载明，武汉大学管理公司于2018年8月22日正式收回并负责管理武汉大学科技孵化器大楼裙楼一至四层物业，租赁场所内各商户到招商部登记审核。其后，好乐迪公司（作为乙方）与武汉大学管理公司（作为甲方）签订《临时占用协议》，主要约定，甲乙双方经过友好协商，乙方自愿承租甲方位于武汉市洪山区珞喻路39号武汉大学科技孵化器大楼裙楼3楼03号区域用于经营好乐迪KTV。因甲乙双方准备签订《租赁合同》，特对签约之前的房屋占用费予以结算：1.起止时间，2018年8月23日至2019年2月22日；2.建筑面积2070.75平方米；3.房屋占用费，2018年8月23日至2018年10月22日，2个月共计276118元，2018年10月23日至2019年2月22日，4个月共计662640元；双方确认，对2018年8月23日前乙方实际占用房屋的情形，甲方不再向乙方收取房屋占用费。2019年3月27日，好乐迪公司与武汉大学管理公司签订《租赁合同》，约定双方从2019年2月23日起正式建立租赁合同关系，好乐迪公司仍继续租赁原承租房屋用于经营。一审法院认为，好乐迪公司与嘉裕管理公司签订了《租赁合同》，建立了租赁合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。在上述合同履行过程中，因案外人赛博数码公司违约，导致案涉租赁场所被武汉大学管理公司于2018年8月22日收回，嘉裕管理公司退出租赁场所出租管理，好乐迪公司也于2018年8月23日起向武汉大学管理公司直接支付租金，故好乐迪公司、嘉裕管理公司之间的《租赁合同》实际已终止，且该合同终止情况的发生不应归责于好乐迪公司、嘉裕管理公司双方。关于嘉裕管理公司是否应退还租金和履约保证金的问题。根据好乐迪公司、嘉裕管理公司双方签订的《租赁合同》和《补充协议》约定，嘉裕管理公司承诺给予好乐迪公司共计6个月免租期，但前提应是好乐迪公司从嘉裕管理公司处实际承租该房屋的租赁期达到约定的8年4个月，本案中根据好乐迪公司承租期不到10个月的实际情况，本院酌定将免租期调整为1个月。因好乐迪公司实际从嘉裕管理公司处承租案涉房屋的租赁期为2017年10月26日至2018年8月22日，其已支付的4个月租金，嘉裕管理公司无须返还；同时嘉裕管理公司可以按《租赁合同》的约定将履约保证金331320元抵扣好乐迪公司尚应支付的2个月租金。故对好乐迪公司请求撤回嘉裕管理公司返还租金662640元的诉请，法院予以准许，对好乐迪公司要求嘉裕管理公司返还履约保证金331320元的诉请，法院不予支持。关于设施设备押金50000元、装修押金20000元，因嘉裕管理公司未举证证明，好乐迪公司损坏了交付场地留有的设施设备或在装修中有违规行为，且依合同约定上述押金不应抵扣，故嘉裕管理公司应予返还。武汉大学管理公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第二百四十条的规定，判决：一、嘉裕管理公司于判决生效之日起十日内返还好乐迪公司设施设备押金50000元和装修押金20000元；二、驳回好乐迪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取14376元，由好乐迪公司负担12826元，嘉裕管理公司负担1550元。二审期间，嘉裕管理公司向本院提交如下证据：嘉裕管理公司与好乐迪公司签订的《现有装修、附属设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定》，以及场地交付清单、好乐迪区域内拆除设备核价表、商户告知函。拟证明好乐迪公司和嘉裕管理公司共同确认了交付场地时，好乐迪公司接收了嘉裕管理公司原来留有的设备，双方约定案涉的设施设备押金5万元应在好乐迪公司返还设备后才能退还。2018年3月20日嘉裕管理公司向好乐迪公司发函催缴租金。好乐迪公司对《现有装修、附属设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定》以及好乐迪区域内拆除设备核价表的真实性无异议。但该证据不属于新证据，且不能达到嘉裕管理公司的证明目的。嘉裕管理公司不能证明其就系上述设施设备的所有权人。押金只是保证期满后将房屋恢复原状的担保金性质，现好乐迪公司的相对方不再是嘉裕管理公司，相应押金亦不再具备担保意义，嘉裕管理公司应当返还押金。商户告知函的真实性、证明目的不予认可。武汉大学管理公司未发表意见。本院认定如下：对《现有装修、附属设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定》以及好乐迪区域内拆除设备核价表证据的真实性予以确认。商户告知函无好乐迪公司的盖章确认，真实性不予采信。二审查明，好乐迪公司与嘉裕管理公司签订的《租赁合同》中载明“本合同签订时含有以下附件：附件二：现有装修、附属设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定（作为补充协议签署）”该协议中约定“十四、场地交付与归还4.甲方在场地交付时留有的设施设备，由乙方在撤场时做原样恢复，设施设备依场地交付时完善的设施设备清单（附件：场地交付清单）进行恢复，甲方可根据实际未完成恢复的项目，依据（附件：场地交付清单）内的各单项价格从乙方支付的押金中扣除，押金不足以扣除的部分将从履约保证金中扣除”。二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，好乐迪公司与嘉裕管理公司的《租赁合同》履行过程中，因案外人赛博数码公司违约，导致好乐迪公司、嘉裕管理公司之间的《租赁合同》实际已终止，该合同终止不应归责于好乐迪公司和嘉裕管理公司双方。故好乐迪公司就未达到8年4个月的租赁期限条件无任何过错。嘉裕管理公司虽无违约行为，但对于相对方好乐迪公司具有保障租赁场地正常使用的义务。原审法院对于免租期的调整不妥，本院予以纠正。按双方2018年3月21日约定的免租时间，结合好乐迪公司已缴纳租金的实际情况以及好乐迪公司2018年8月23日起向武汉大学管理公司直接交纳租金的事实，好乐迪公司应向嘉裕管理公司支付2018年7月26日至2018年8月22日止（28天）的租金。依约每月租金165660元，故上述租金应为：154616元（165660元÷30天×28天），该款应从履约保证金中扣除，剩余的履约保证金返还给好乐迪公司，即176704元（331320元－154616元）。嘉裕管理公司无证据证明好乐迪公司在装修中有违规行为，故案涉装修押金2万元，嘉裕管理公司应返还给好乐迪公司。好乐迪公司仍然使用案涉场地，双方签订的《现有装修、附属设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定》中载明的设施设备亦仍由好乐迪公司使用。依照双方的合同约定，诉争的5万元设施设备押金的返还条件不成就，本案中不宜处理。双方就设施设备问题可另行主张。好乐迪公司和嘉裕管理公司各自上诉有理的部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3369号民事判决；二、武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司返还履约保证金176704元；三、武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司装修押金20000元；四、驳回上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取14376元，由上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司负担7188元，武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司负担7188元。二审案件受理费14376元，由上海徐汇好乐迪音乐娱乐有限公司负担7188元，武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司负担7188元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年八月十四日书记员 陈喜兰