辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1213号 上诉人（原审原告）：隋玉凤，女，1952年12月31日出生，汉族，农民，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人（原审原告）：宋云清，女，1954年8月11日出生，汉族，农民，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人（原审原告）：宋云美，女，1956年12月8日出生，汉族，农民，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人（原审原告）：宋春香，女，1967年3月20日出生，汉族，农民，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人（原审原告）：宋永全，男，1993年5月20日出生，汉族，农民，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人（原审原告）：宋云环，女，1964年3月14日出生，汉族，农民，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人（原审原告）：宋鸿燕，女，1975年10月14日出生，汉族，农民，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人（原审原告）：宋鸿臻，女，1977年2月23日出生，汉族，农民，住辽宁省丹东市振兴区。 八名上诉人共同委托诉讼代理人：王敏，丹东市振兴区纤维法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：贾凤朝，男，1972年9月7日出生，汉族，农民，住辽宁省建昌县。 委托诉讼代理人：于学成，丹东边境经济合作区浪头法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：贾凤娟，女，贾凤朝的妹妹。 上诉人隋玉凤、宋云环、宋云清、宋云美、宋春香、宋永全、宋鸿燕、宋鸿臻因与被上诉人贾凤朝返还原物纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人隋玉凤、宋云环及其与上诉人宋云清、宋云美、宋春香、宋永全、宋鸿燕、宋鸿臻的共同委托诉讼代理人王敏，被上诉人贾凤朝的委托诉讼代理人于学成、贾凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋云清、宋云美、宋春香、宋永全、宋鸿燕、宋鸿臻上诉请求：1、一审判决适用法律错误。上诉人依据房屋买卖合同无效、基于处理无效合同的规定请求被上诉人返还房屋并无不当，一审判决以上诉人对宅基地没有继承权、涉案房屋已重建为由驳回上诉人的诉讼请求错误。虽然宅基地所有权归农村集体经济组织所有，但集体经济组织成员经合法程序建房后，便对宅基地享有长期使用权，当然也可以被合法继承。一审判决混淆了宅基地使用权和所有权概念。最高人民法院第八次民商事审判工作会议纪要作出明确：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效，合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”该规定明确，如未对标的物改建、翻建，购买人可以请求返还购房款及其利息，若出现改建、翻建，购买人可以要求出卖人赔偿改建或翻建成本。被上诉人是否改建或翻建并不影响涉案房屋的返还，而房屋买卖合同无效使得涉案房屋应该返还。2、一审判决认定被上诉人2005年对涉案房屋重建，原房屋已经不存在，依据的是村委会出具的证明，而村委会多次向法院提供伪证，加盖的公章竟然用的是上个世纪八十年代以前的。我国农村集体经济组织成员在对原址房屋翻建或扩建必须经当地村民委员会逐级申请，在最终得到城建部门的书面批准后方可施工，否则就是违法改建或翻建，当地村民委员会有当面制止并向城建部门上报的责任。没有任何证据证明被上诉人通过村委会向城建部门申请并经审批通过及村委会曾出面制止过被上诉人翻建房屋，证明被上诉人翻建房屋是非法的，即涉案房屋根本就没有翻建。 贾凤朝辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人与宋云发的房屋买卖协议已经人民法院确认无效，被上诉人因合同取得的房屋已灭失，上诉人要求返还房屋已经不可能。另外，房屋所有权人已去世，房屋已不存在，宅基地自然归集体所有，被上诉人的房屋占用的是集体宅基地，与上诉人无关，被上诉人对新建房屋享有物权。被上诉人重建新房屋是否经审批与上诉人无关。村委会出具的证明加盖的公章是真实的，村委会明确证明被上诉人的房屋是新建的。 隋玉凤等8人向一审法院起诉请求：判令被告返还其依据无效买卖合同取得的财产：坐落于丹东市振兴区间私有产权砖木结构的房屋（建筑面积106.5平方米、宅基地面积300平方米）。 一审法院认定的事实：宋玉岩（已去世）名下有坐落于丹东市振兴区间私有砖木结构房屋一处（建筑面积106.5平方米），其有七个子女，长子宋云良（已去世，无子女）、次子宋云发（已去世，妻子隋玉凤，女儿宋鸿燕、宋鸿臻）、三子宋云福（已去世、其子系原告宋永全）、长女宋云清、次女宋云美、三女宋云环、四女宋春香。2004年9月12日，被告与宋云发签订买卖房屋合约一份，约定被告以8000元的价格购买上述房屋。被告于2018年以本案原告隋玉凤、宋云清、宋云美、宋春香、宋永全、宋云环为被告向一审法院提起诉讼，请求确认2004年9月12日其与宋云发签订的买卖房屋合约有效，一审法院判决驳回其诉讼请求。上诉后，丹东市中级人民法院审理后认定被告并非房屋所在地的集体经济组织成员，上述合约系无效合同，判决驳回上诉，维持原判。另查明，丹东市振兴区浪头镇北安民村村民委员会出具证明，案涉房屋因年久失修无人居住，被告于2005年3月将房子拆除，在原基础上重建。 一审法院认为：被告与宋云发签订房屋买卖合同已被生效的法律文书认定无效，对于合同所涉房屋，在登记的权利人宋玉岩去世后，其继承人享有相关权利。被告入住房屋后，于2005年将房屋拆除又重建，故上述合同所涉及的房屋已不存在，原告要求返还房屋的主张不能成立；对于宅基地，属于集体经济组织所有，各原告对宅基地没有继承的权利，故对原告的主张不予支持。 一审法院判决：驳回原告隋玉凤、宋云清、宋云美、宋春香、宋永全、宋云环、宋鸿燕、宋鸿臻的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告负担。 上诉人二审提供的证据：11位村民组组员及党组组长出具的证明材料。证明：被上诉人2004年秋对房屋进行了修缮，当时房屋是良好的，无倒塌和倾斜，被上诉人并没有将房屋全部推倒重建。 被上诉人的质证意见：1、对该证据的真实性有异议，出证人没有出庭质证，不能证明是所有签字人的真实意思，且村民组长王某与上诉人是亲属关系。该证据不能作为证据采信。 上诉人申请证人王某出庭作证，证明涉案房屋只是修缮，不是重建。王某证实：被上诉人修建房屋时我是村民组长，被上诉人把房屋前墙和两侧山墙的二个山尖拿掉了，后墙没动，将后墙窗口堵死了，前墙换了大门大窗。 被上诉人对证人证言质证意见：证人与上诉人宋云美是亲属关系，其证言不能作为证据采信。关于现在涉案房屋是否重建的问题，村委会及周围邻居已经出具证明这一事实，该证人证言不能证明上诉人想证明的问题。 上诉人申请证人于某出庭作证，证明涉案房屋只是修缮，不是重建。于某证实：买房协议是我写的。被上诉人购买的房屋结构各方面良好，其购买以后对房屋不满意的地方进行了维修。山墙头拿平了，前墙可能推倒了，换了大门大窗，房盖重换了，房屋没有全部推倒，不属于翻建、修缮。如果进行重建，需要经过村里审批。 被上诉人对该证人证言的质证意见：证人证言与现在房屋情况不符。证人证实房屋前墙全部拆除，二面山墙部分拆除，房盖全部拆除，这就是重建。 被上诉人二审未提供证据。 根据双方当事人的举证、质证情况，本院对上诉人二审提供的证据认证如下：鉴于证人王某与上诉人存在亲属关系，故本院对该证人证言不予采信。在没有其他证据佐证的前提下，本院对于某的证人证言的证明力不予确认。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：宅基地是农民基于农村集体经济组织成员身份而享有的具有福利性质的可以用于修建住宅的集体建设用地，宅基地的所有权属于农村集体经济组织，宅基地不能继承，但宅基地上所建的属于公民个人财产的房屋可以继承。各上诉人的被继承人宋云发作为涉案房屋的原所有权人与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同已被人民法院生效判决确认无效，各上诉人作为原房屋所有权人的继承人享有涉案房屋买卖合同被确认无效后的与该房屋有关的权利。关于农村宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同被认定无效后，如买受人对房屋做了装修或改建，则构成了对不动产的添付，买受人应将添附物随原物返还出卖人，出卖人应将添附物的价值补偿给买受人；如买受人将原房屋拆毁并翻建、重建，则原房屋已被拆除，原房屋的所有权即因拆除的事实而归于消灭，原房屋已无法返还，买受人应折价补偿出卖人。现各上诉人基于涉案房屋买卖合同被确认无效后，买卖双方应相互返还依据合同取得的财产的相关法律规定而请求判令被上诉人返还涉案房屋，但上诉人提供的证据不足以证明被上诉人对涉案房屋仅实施了维修及翻建，而涉案房屋所在地的农村经济组织丹东市振兴区浪头镇北安民村村民委员会出具的证明明确，涉案房屋由宋云发卖给被上诉人，因年久失修无人居住，被上诉人于2005年3月将房屋拆除，在原基础上重建。故应认定基于被上诉人的拆除及重建行为，涉案房屋的所有权已归于消灭，本案已丧失了返还房屋的条件，各上诉人关于返还涉案房屋的诉讼请求已无法实现，其诉讼主张无法支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人隋玉凤、宋云环、宋云清、宋云美、宋春香、宋永全、宋鸿燕、宋鸿臻负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李秀洁 审判员 房春堂 二〇二〇年八月六日 书记员 王晓宇