福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0403民初1125号 原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路******。 法定代表人：朱长源，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊玉英，女，该公司职员。 被告：卢X芳，男，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：姜小妹，女，系卢X芳妻子。 原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔物业公司）与被告卢X芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊玉英及被告委托诉讼代理人姜小妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海联翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令卢X芳支付拖欠自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费1284.7元、自2015年7月6日起至2017年1月19日止的公摊费443元（其中水费公摊17.7元，电费公摊392.8元，电梯维保公摊32.5元）；截止2016年12月31日的违约金538.6元，以上共计2926.4元；2.判令卢X芳承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月，海联翔物业公司与卢X芳签订《前期物业服务协议》，卢X芳将其名下坐落于三明市三元区新市南路309号左岸名都6幢705室房产面积为82.355平方米的房屋委托海联翔物业公司进行前期物业管理。协议约定：住宅每平方米每月1.3元，卢X芳应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金。海联翔物业公司接受委托后，依据协议约定对物业进行积极有效管理，但卢X芳却未按协议约定支付物业管理服务费、公摊水电费及电梯维保费等。海联翔物业公司多次向卢X芳催讨上述费用，但卢X芳均拖延不予缴纳。 卢X芳辩称，1.其多次要缴纳2016年1月1日至2016年3月31日的物业服务费及公摊费用，但海联翔物业公司要求缴纳2016年全年费用，否则不收，因此不是其故意不缴纳；2、其不缴纳2016年3月31日以后的物业服务费符合相关法律规定；3、其缴纳的300元水电周转金应先予以扣除、缴纳的装修管理费165元经三明市物价局认定为重复收费，应退还。故应驳回海联翔物业公司提出的2016年4月1日至2016年12月31日的物业服务费、滞纳金538.6元、电梯维保公摊费32.5元的请求。 本院经审理，认定事实如下： 1.厦门海翼地产（三明）有限公司作为三明市三元区左岸名都的建设单位，于2011年8月3日与海联翔物业公司签订《海翼·左岸名都前期物业合同》，选聘海联翔物业公司为海翼左岸名都提供前期物业管理服务事宜。2014年6月，海联翔物业公司与卢X芳签订《左岸名都前期物业服务协议》，该协议约定：物业名称为左岸名都；坐落位置为6栋705室；建筑面积为82.355平方米；物业服务费按建筑面积收取；住宅每月每平方米为1.3元；物业使用人应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行；服务期限自房屋出售之日起至海联翔物业公司与厦门海翼地产（三明）有限公司签署的《前期物业服务合同》规定的期限止。该《左岸名都前期物业服务协议》还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费及其他有偿服务等作了约定。协议签订后，海联翔物业公司对卢X芳所在小区进行物业管理服务。卢X芳未按期缴纳自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费1284.7元、自2015年7月6日起至2017年1月19日止的公摊费443元（其中水费公摊18元，电费公摊392.8元，电梯维保公摊62.2元）。 2.2016年3月29日，三明市三元区左岸名都小区业主委员会与三明市平安物业管理有限公司签订《小区物业管理委托合同》。2016年3月31日、4月17日，三明市三元区左岸名都小区业主委员会向海联翔物业公司发函及通知书，要求海联翔物业公司与三明市三元区左岸名都小区业主委员会办理移交左岸名都小区物业管理服务手续，并退出小区。 3.2016年4月8日，厦门海翼地产（三明）有限公司向本院提起诉讼要求撤销左岸名都小区业主委员会2016年3月27日做出的选聘三明市平安物业有限公司为新物业服务企业和解聘原物业服务企业厦门海联翔物业服务有限公司的业主大会决议。2016年8月29日本院作出（2016）闽0403民初759号民事判决书，驳回厦门海翼地产（三明）有限公司的诉讼请求。厦门海翼地产（三明）有限公司不服，上诉至三明市中级人民法院。2016年12月8日，三明市中级人民法院作出（2016）闽04民终1195号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 4.2016年12月20日，三明市三元区左岸名都小区业主委员会向海联翔物业公司发函及通知书，要求海联翔物业公司与三明市三元区左岸名都小区业主委员会办理移交左岸名都小区物业管理服务手续，并退出小区。2016年12月28日，海联翔物业公司回复三明市三元区左岸名都小区业主委员会通知中称，根据三明市中级人民法院（2016）闽04民终1195号判决，拟定于2016年12月31日前完成移交工作，并于2016年12月31日24：00正式退出。且办理交接工作，2017年1月5日前办理完公共水电表过户及电梯使用权变更。2016年12月30日，左岸名都小区业主委员会在给海联翔物业有限公司通知中确认收到海联翔物业公司上述函件，次日24：00前海联翔物业公司撤出左岸名都小区。 5、2014年6月，卢X芳向海联翔物业公司缴纳水电周转金300元、装修管理费用165元。2016年4月，三明市物价局认定海联翔物业公司按收取装修管理费违反相关法律规定，并向海联翔物业公司发出责令退款通知书。海联翔物业公司不服，向三明市梅列区人民法院提起行政诉讼，案件仍在诉讼中。 上述事实，有海联翔物业公司提交的《左岸名都前期物业服务协议》、欠费明细表、通知两份、《关于左岸名都（一期）业委会函的回复》、三明市梅列区人民法院受理通知书、举证通知书、卢X芳提交的《小区物业管理委托合同》、通知书、函告、关于《通知书》的复函、关于《函告》的复函、收至《复函》的回告、海联翔物业公司出具的复函、本院（2016）闽0403民初759号民事判决书、三明市中级人民法院（2016）闽04民终1195号民事判决书、水电周转金单据、福建省三明市地方税力局发票、三明市物价局责令退款通知书等及法庭笔录等证据证实，本院依法予以确认。 本案争议焦点： 一、2016年3月31日之后的物业管理服务费、公摊费应否缴纳问题。 海联翔物业公司认为，其服务至2016年12月31日，服务费、公摊费应计算至该时间。 卢X芳认为，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，2016年3月29日左岸名都小区业主委员会与三明市平安物业有限公司签订物业服务合同，签字即生效（生效的判决已确认），《前期物业服务协议》已终止无效。左岸名都小区业主委员会多次要求海联翔物业公司退出小区物业服务、办理移交手续，海联翔物业公司拒不退出、移交。根据《福建省物业管理条例》第三十九条：“物业服务合同期满不再续订或解除物业服务合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，因《前期物业服务协议》自2016年3月29日起失效，海联翔物业公司不能依已失效的《前期物业服务协议》要求业主接受服务，并承担费用。 本院认为，海翼地产（三明）有限公司为撤销左岸名都业主委员会2016年3月27日做出的选聘三明市平安物业有限公司为新物业服务企业和解聘原物业服务企业厦门海联翔物业服务有限公司的业主大会决议向本院提起诉讼，诉讼期间该《前期物业服务协议》是否终止（或解除）因需审判机关确认尚处于待定状态。本院一审判决驳回海翼地产（三明）有限公司请求撤销三明市三元区左岸名都小区业主委员会2016年3月27日做出选聘三明市平安物业有限公司为新物业服务企业和解聘原物业服务企业厦门海联翔物业服务有限公司的业主大会决议的诉讼请求。海翼地产（三明）有限公司不服该判决，上诉至三明市中级人民法院。2016年12月8日，三明市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。直至三明市中级人民法院终审判决送达生效后，前期物业服务协议的权利义务才终止（或解除）。业主委员会与平安物业管理有限公司签订的小区物业管理委托合同方才生效。同月20日，三明市三元区左岸名都小区业主委员向海联翔物业公司发通知书，要求海联翔物业公司依法依规办理左岸名都小区物业管理服务移交事宜。28日，海联翔物业公司回复三明市三元区左岸名都小区业主委员会，拟定于前完成移交工作，并于2016年12月31日24：00正式退出小区。2016年3月30日至12月31日期间，海联翔物业公司均实际为左岸名都小区提供物业服务，本院确认该物业服务合同权利义务终止时间为2016年12月31日止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，物业服务费、公摊费均应计算至2016年12月31日止，故对卢X芳的该项主张不予采信。 二、缴纳的300元水电周转金应先予以扣除、缴纳的装修管理费165元经三明市物价局认定为重复收费，应退还。 海联翔物业公司认为，卢X芳缴纳的300元水电周转金可抵扣；缴纳的装修管理费165元，非违法收费，已向梅列区人民法院提起行政诉讼。 本院认为，卢X芳已缴纳的300元水电周转金，海联翔物业公司同意抵扣，可在实际缴纳时予以抵扣；已缴纳的装修管理费165元，海联翔物业公司因不服三明市物价局责令退款通知已向梅列区人民法院提起行政诉讼，是否违法收费需待审判机关予以确认，现案件仍在诉讼中，另案处理。 综上所述，本院认为，海联翔物业公司与卢X芳于2014年6月签订的《左岸名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示、符合法律的规定要求，该合同具有法律效力，双方当事人均应受其约束。海联翔物业公司作为左岸名都物业的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照《左岸名都前期物业服务协议》的约定向卢X芳收取物业服务费。卢X芳作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。本案中卢X芳对海联翔物业公司计算的物业服务费及公摊费的金额无异议，且海联翔物业公司已书面催交，故海联翔物业公司要求支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费1284.7元、自2015年7月6日起至2017年1月19日止的公摊费443元，于法有据，本院予以支持。海联翔物业公司要求卢X芳支付自2015年7月1日起至2016年12月31日止违约金538.6元的诉讼请求，根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”，双方签订的《左岸名都前期物业服务协议》约定卢X芳逾期交纳物业费，每逾期一日应按欠费总额的3‰收取滞纳金，但协议约定的收费方式为每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，不符合上述规定，故对海联翔物业公司的该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、卢X芳应于本判决生效之日起十日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司物业管理服务费1284.7元（自起至2016年12月31日止）。 二、卢X芳应于本判决生效之日起十日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司公摊费443元（自起至2017年1月19日止，其中水费公摊18元、电费公摊392.8元、电梯维保公摊62.2元）。 三、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担10元，卢X芳负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  蔡章薛 二〇一七年九月二十六日 书记员  曾 丽 附本判决书所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 4、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。