广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0391民初257号原告（反诉被告）：深圳市尚策房地产经纪有限公司，住所地：深圳市龙岗平湖街道社区翠峰丽景**商铺01。法定代表人：王冬华，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡华堂，男，1971年8月5日出生，汉族，住深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：吴成才，广东吉光律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市尚策房地产经纪有限公司（以下简称：尚策公司）诉被告（反诉原告）胡华堂、被告许铱浜居间合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月7日公开开庭审理了本案。被告（反诉原告）胡华堂的委托代理人吴成才、被告许铱浜到庭参加诉讼，原告（反诉被告）深圳市尚策房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院于2017年9月12日作出（2017）粤0391民初257号民事裁定书，裁定本案本诉按原告（反诉被告）深圳市尚策房地产经纪有限公司撤诉处理。本案现已审理终结。被告（反诉原告）胡华堂向本院提出诉讼请求：1.判令尚策公司立即退还给胡华堂水、电押金人民币10000元及利息。利息从2016年9月29日起至退还时止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。2、本案本诉、反诉费全部由尚策公司承担。事实与理由：尚策公司的工作人员穆开旺多次向胡华堂推销涉案房产，多次通过微信的方式承诺该房面积126平方米。胡华堂相信了尚策公司的承诺，2016年9月28日，在案外人许铱浜（本诉被告二）未到现场且未出示房产证的情况下，尚策公司未查询房产档案给予胡华堂并在尚策公司的催促下，胡华堂与案外人许铱浜的公公骆训才先生代签订了一份房地产买卖合同，就位于广东省龙岗区平湖街道熙璟城豪苑1栋8号楼2A房产进行交易，交易价格为人民币292万元，房产面积未填写，定金10万元。胡华堂当日通过银行转帐的方式支付了10万元给尚策公司的对公账户。第二天，案外人许铱浜到现场发现尚策公司未弄清楚房产真实面积的前提下，对胡华堂进行了欺骗，胡华堂与案外人许铱浜友好协商，一致同意取消本次交易，并就双方的经济往来进行结算，但尚策公司强行扣留了水电押金10000元未予以退还。胡华堂认为居间的目的，是促成双方的交易成立，本案中，由于尚策公司在未弄清楚涉案房产的真实面积前提下，对胡华堂进行了欺骗，也未尊重案外人许铱浜的合法权益，致使本次交易失败，并未实现居间的目的，依法不应收取任何费用。尚策公司强行扣留的1万元水电押金也应予以退还。虽押金收据显示为案外人许铱浜，但实际该款系胡华堂支付，故诉至我院并请求判如所请。原告（反诉被告）尚策公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本案被告（反诉原告）胡华堂围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1.穆开旺的名片，证明穆开旺系原告的客户经理，为此次交易提供服务。证据2.与穆开旺的微信聊天记录，证明涉案房产在签约前和宣传时候的面积为126平方米，并且多次和被告确认上述房产面积；穆开旺在签约后承认房产面积存在误解和虚假的情形，但其将责任推托给业主。证据3.胡金艳转款记录，证明在2016年9月28日反诉人向被反诉人业主转款10万元作为交易定金，进而证明被告是有诚意进行此次交易的，并不是为了逃避佣金。证据4.收据，证明在2016年9月28日被反诉人向反诉人出具收据，被反诉人收取了被告押金1万元。证据5《佣金承诺书》、证据6.《房地产买卖合同书》、证据7.《房地产证》，证据5-7共同证据被告（反诉原告）主张的事实。证据8.《二手房买卖合同解除协议》和转账凭证，证明《房地产买卖合同书》已经解除。原告（反诉被告）尚策公司未对反诉提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.尚策公司为胡华堂与案外人许铱浜的房屋买卖提供居间服务，尚策公司员工穆开旺具体负责相关事宜。穆开旺与胡华堂聊天记录中载明，尚策公司提供中介服务时介绍深圳市龙岗区平湖镇熙璟城豪苑1栋8号楼2A号房屋面积为126平方米，而粤（2016）深圳市不动产权第0021989号产权证载明，涉诉房屋实际面积为123.04平方米。2.2016年9月8日，胡华堂与案外人许铱浜签订《房地产买卖合同》，约定胡华堂向案外人许铱浜购买位于深圳市龙岗区平湖镇熙璟城豪苑1栋8号楼2A房产，总面积123.04平方米，总价468万人民币，并就其他事宜进行了约定。该合同签有胡华堂、许铱浜及骆训才的名字并按有手印。3.同日，胡华堂向尚策公司出具《佣金承诺书》，承诺向尚策公司支付服务费5万元，并就其他事项进行了约定。该承诺书有胡华堂的签字和按印。4.2016年9月28日，胡华堂委托胡金艳向尚策公司支付定金10万元。2016年9月30日，胡华堂再次委托胡金艳分两次向尚策公司支付定金14万元。共计24万元定金已由尚策公司支付给案外人许铱浜。5.2016年9月28日，尚策公司向案外人许铱浜出具收据，载明收取案外人许铱浜深圳市龙岗区平湖镇熙璟城豪苑1栋8号楼2A号房屋水电押金1万元。6.2016年12月22日，胡华堂与案外人许铱浜签订《二手房买卖合同解除协议》，双方一致同意解除于2016年9月28日签订的《房地产买卖合同》，并约定案外人许铱浜已经收到的24万元定金退回胡华堂12万元（其中现金11万元、中介押金1万元），并就其他事项进行了约定。该解除协议有胡华堂和案外人许铱浜的签字。2016年12月23日，案外人许铱浜通过银行转账向胡华堂支付了人民币11万元。本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条规定：“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十二条第一项规定：“当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的，人民法院可以认定为涉外民事案件。”本案本诉被告许铱浜为香港特别行政区居民，本案为居间合同纠纷，本案为涉港商事案件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条规定：“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。”本案的合同履行地在广东省，故深圳市辖区法院具有管辖权。根据《广东省高级人民法院关于指定深圳前海合作区人民法院集中管辖深圳市辖区一审涉外、涉港澳台商事案件的批复》，深圳市辖区内应由基层法院管辖的第一审涉外、涉港澳台商事案件由本院集中管辖，因此，本院对本案有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，双方当事人在借款合同中未约定适用的准据法，根据最密切联系原则，本案应当适用内地法律为准据法。本案中《房地产买卖合同》和《二手房买卖合同解除协议》均系胡华堂与案外人许铱浜的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定合法有效。本案涉诉的水电押金系胡华堂交付给尚策公司定金24万元后，尚策公司在本应交付给案外人许铱浜的24万元定金中扣除1万作为水电押金，即本案涉诉水电押金系案外人许铱浜为保障《房地产买卖合同》顺利履行而向尚策公司缴纳的。现《房地产买卖合同》已经由《二手房买卖合同解除协议》予以解除，尚策公司应返还该水电押金给案外人许铱浜。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”的规定，案外人许铱浜对尚策公司所享有的返还水电押金的债权未存在不可转让的情形，可以依法转让债权。另根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，胡华堂与案外人许铱浜经协商达成《二手房买卖合同解除协议》将案外人许铱浜对尚策公司享有的返回水电押金的债权转让给了胡华堂，并以本案反诉的形式通知了尚策公司，故债权转让行为合法有效，胡华堂主张尚策公司应当返还水电押金1万元，符合法律规定本院予以支持。关于水电押金利息。胡华堂主张从尚策公司出具收据的第二天即2016年9月29日开始计算利息。本院认为，水电押金系许铱浜与尚策公司协商后自愿交付的，尚策公司属于合法占有；因许铱浜与尚策公司未约定返还水电押金时间，许铱浜或其债权受让人有权随时要求返还，故尚策公司应当自收到返还请求后的第二天起支付利息。胡华堂与案外人许铱浜系通过反诉形式通知尚策公司债权转让的，故水电押金利息应当自尚策公司收到反诉状之日起的第二天支付利息。经审查，尚策公司于2017年5月25日收到本案反诉状及相关诉讼材料，故其应当自2017年5月26日起支付水电押金利息，利息计算方式：利息以人民币1万元为基数，从2017年5月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十六条第一款、第三十条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告（反诉被告）深圳市尚策房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）胡华堂返还水电押金1万元及利息（计算方式：利息以人民币1万元为基数，从2017年5月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉受理费50元，由原告（反诉被告）深圳市尚策房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，原告（反诉被告）深圳市尚策房地产经纪有限公司、被告（反诉原告）胡华堂可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  郑松人民陪审员  周洁人民陪审员  刘劼二〇一七年九月十五日法官助理刘哲书记员李雪