贵州省遵义市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔03执复81号复议申请人（案外人）:唐乾，男，苗族，1990年11月21日出生，住遵义市凤冈县。委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伟君，系唐乾之父。移送执行单位：余庆县法院。住所地：遵义市余庆县。法定代表人：余德辉，该院院长。被执行人：余庆县海牛商贸有限责任公司，住所地：余庆县龙溪镇工业园区。法定代表人：雷刚，执行董事。被执行人：张治强，男，汉族，1962年5月24日出生，住余庆县。复议申请人唐乾不服遵义市余庆县人民法院（2020）黔0329执异11号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月21日举行了听证，复议申请人唐乾的委托代理人马坡、唐伟君参加了听证，被执行人余庆县海牛商贸有限责任公司及张治强经本院传唤无正当理由未参加听证，现已审查终结。余庆县法院在执行该院刑事审判庭移送执行的被告人余庆县海牛商贸有限责任公司、张治强刑事涉财产执行一案中，于2018年1月4日作出（2017）黔0329执421号执行裁定，查封、评估、拍卖、变卖被执行人张治强名下位于遵义市等财产。案外人唐乾提出书面异议称，该房系张治强向遵义市鼎盛房地产开发有限公司购买所得，2014年5月，张治强将该房屋作价50万元转让给我，我付清了房款，并合法占有了该房，因被执行人的原因未办理过户登记手续。余庆县法院查封拍卖该房严重损害了我的合法权益，为此请求解除对该房屋的查封，停止对该房屋的执行。余庆县法院查明，2006年5月17日，张治强与遵义市鼎盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于汇川区房屋。2014年6月19日，张治强在唐伟君处借款50万元，口头约定月利率为3%，唐伟君扣除当月利息1.5万元后，向张治强帐户转款48.5万元。2014年12月，张治强向唐乾出具《收条》，内容为“今收到唐乾购房款伍拾万整（500000.00）（遵义市高桥路鼎盛家园1-3栋2号楼1单元1-1号），收款人张治强2014.5.19”，张治强将该房屋的《商品房买卖合同》、备案登记表、收据交付给了唐乾，但双方未签订房屋买卖合同。执行过程中，张治强陈述该房已经以50万元抵给了凤冈县一个姓唐的。2015年以后，唐乾先后将该房屋出租给遵义市乳制品有限公司、唐志琴。2015年7月7日，张志强因涉嫌高利转贷罪、非法吸收公众存款罪被余庆县公安局刑事拘留，于同年8月17日被执行逮捕。2015年9月10日，因被申请人张治强涉嫌高利转贷罪、非法吸收公众存款罪，余庆县公安局查封了该房。2016年，张治强因犯高利转贷罪、非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑，并责令退赔被害人损失。2017年5月12日，余庆县法院立案受理被执行人余庆县海牛商贸有限公司、张治强刑事涉财产执行一案，执行过程中，余庆县法院查封了该房。余庆县法院认为，异议人唐乾与被申请人之间房屋的交易，仅是异议人持有的一张收条，且该收条的落款时间为“2014年5月19日”和打款凭条的时间为“2014年6月19日”，且打款凭条的经办人系“唐伟君”，故双方签订的房屋转让协议的主体、形式、内容都不完备；同时，从张治强出具收条给异议人至张治强2015年7月7日被侦查机关刑事拘留，时间长达一年之久，均未到登记机关办理权属变更登记事项，基于不动产所有权的特殊性，买卖双方只有办理了过户登记手续后才发生物权转移，故该房屋的权属为被执行人张治强所有，法院执行该房并无不当。余庆县法院裁定：驳回案外人唐乾的异议请求。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定唐乾向本院申请复议称，异议裁定适用法律错误。张治强出具的收条具有以物抵债买卖合同的性质，合法有效；法院不能因该房未办理过户登记而否认以物抵债协议的存在，认定该房属张治强所有；复议申请人的权利符合《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条、《》第十七条的规定，能够排除执行。为此，请求撤销余庆县案异议裁定，解除对异议房屋的查封。本院对余庆县法院查明的事实予以确认。另查明，异议房屋面积126.6平方米，合同价款170910元。张治强称已交款十多万元，但只提供了首付款34910的收据及维修基金、物管费等收据，该房至今仍登记在遵义市鼎盛房地产开发有限公司名下。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定本院认为，本案焦点问题有三个。第一，复议申请人的异议是否符合》第十七条规定条件的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。被执行人张治强购买第三人遵义市鼎盛房地产开发有限公司名下的房产，房款并未付清，亦未依法办理过户登记手续，不是该房的所有权人，仅享有对该房产的物权期待权，余庆县法院认定房屋产权归张治强所有属认定事实错误，本院予以纠正。《》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本条“需要办理过户登记的财产”有两层意思，一是被执行人已取得出让房屋所有权；二是第三人受让该房需办理过户登记，如未办理过户登记没有过错才能排除执行。本案异议房屋至今仍登记在开发商遵义市鼎盛房地产开发有限公司名下，张治强未取得异议房屋的物权，案外人唐乾知道或者应当知道仍然购买，购买后不能办理过户登记手续存在过错，其异议不符合本条规定的条件，其权利不能排除执行。第二，复议申请人的异议是否符合《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条规定的善意取得赃款赃物的问题。本条规定的是被执行人将刑事裁判认定为赃款赃物的涉案财物用于清偿债务、转让或者设置其他权利负担后的追缴问题。其中第二款规定，第三人善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。但本案生效刑事判决并未认定异议房屋为赃物，且不动产善意取得需办理过户登记。其异议不符合本条规定的条件，其权利不能排除执行。第三，复议申请人的房屋买卖合同是否合法有效的问题。最高法院指导案例72号“汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”裁判要点指出：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的‘作为民间借贷合同的担保’。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款”。复议申请人主张买卖合同有效存在以下问题：一是没有书面借款协议也无收款收据，仅有银行转账记录，出借人、借款人、借款用途、还款时间、利率等约定不明确；二是按照双方口头约定月利率为3%，借款金额预先扣除了1.5万元陈述，违反最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条的规定；三是借款转化为已付购房款未经对账清算，对转化的购房款中是否包含超出法律规定保护限额的高额利息情况不明。因此，复议申请人的主张缺乏基本形式要件和证据支撑，基础法律关系不清楚，不符合最高法院指导案例72号裁判要点要求，本院对其买卖合同的真实性、合法性不予认定。综合上所述，复议申请人的复议申请没有事实和法律依据，本院不予支持；余庆县法院异议裁定认定房屋归张治强所有错误，但处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人唐乾的复议申请，维持遵义市余庆县法院（2020）黔0329执异11号裁定。本裁定为终审裁定。审判长  徐忠显审判员  余德平审判员  杨 勇二〇二〇年八月五日书记员  李泾蕾