重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初2388号原告：周仕文，男，1953年11月20日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告：吴定芳，女，1954年8月26日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。二原告共同委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。被告：张大友，男，1968年1月21日，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告：陈昌菊，女，1971年3月2日，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告：徐仕秀，女，1951年9月17日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告周仕文、吴定芳与被告张大友、陈昌菊、徐仕秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日受理后，依法由代理审判员朱锐适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员尹杰担任审判长，与代理审判员朱锐、人民陪审员姜发国组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周仕文、吴定芳及其委托诉讼代理人杨道明、被告张大友、陈昌菊、徐仕秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周仕文、吴定芳诉称，张大友、陈昌菊于2008年3月11日将自己所有的位于原南城街道办事处住房一套卖给徐仕秀，并签有《房屋买卖协议》。2010年1月30日，通过原被告协商。将徐仕秀所购买的上述房屋由张大友、陈昌菊与二原告签订《房屋买卖协议》。因徐仕秀事前已支付了张大友、陈昌菊的房款，故二原告直接将协议上的房款支付给了徐仕秀。现张大友、陈昌菊已取得本案所涉房屋的产权证。依法可办理该房屋的过户手续，但张大友、陈昌菊拒绝办理。为此，二原告提起诉讼，请依法判决。审理中，周仕文、吴定芳明确请求张大友、陈昌菊、徐仕秀协助过户的房屋位于重庆市铜梁区南城街道办事处，要求登记在周仕文、吴定芳名下。张大友辩称，我们没有收原告一分钱，原告没有资格把我们起诉，我们只收取了徐仕秀的钱，我们房屋是卖给徐仕秀的，所以产权我们只能办给徐仕秀，房屋产权证办下来最后是95.4平方米，超了5.4平方米。陈昌菊辩称，另外合同约定的是90平方米，面积超了的部分应该按照市价2000元/平方米计算。徐仕秀辩称，不关我的事，我从陈昌菊那里把房子买来后卖给了原告的，我不要房子，与我无关。经审理查明，2008年3月16日，张大友（甲方）与徐仕秀（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将一套约90平方米出售给乙方徐仕秀，经甲乙双方共同商议达成如下协议：一、张大友住房二楼一套包括2米4卖给徐仕秀，总价柒万伍仟捌佰元，签字之日付贰万，其余部分在2008年6月底付伍万叁仟捌佰元，剩下2000元待房产证办好后全部付清。二、乙方分摊水井、水池、水泵费用柒佰伍拾元，在房款之外，此款在乙方住房之日付给甲方、乙方同时享受水井、水泵使用权。三、甲方协助乙方办理房屋产权证办证所产生的一切费用由乙方负责。四、楼梯楼步共同使用，任何人不得干扰。五、此协议一式两份签字生效，如未尽事宜，由双方协商解决，如有违约，由违约方付守约方违约金肆万元正（40000元正）。协议尾部甲方签字处有陈昌菊、张大友签字，乙方签字处有徐仕秀签字。2010年1月30日，陈昌菊、张大友（甲方）与周仕文、吴定芳（乙方）签订《房屋买卖协议》,约定:经张大友、陈昌菊、周仕文、吴定芳四同志共同协商，将还建房第四幢张大友、陈昌菊还建房二楼一套约90平方米卖周仕文、吴定芳。条款如下：一、张大友住房二楼约90平方米卖给周仕文，总造价为75800元，双方签字时一次性付清75800元。二、甲方协助乙方办理房屋产权证，办证所发生的费用由乙方承担。三、楼梯梯步共同使用，共同维护，面积按房屋面积分摊，不得以任何理由干涉。四、违约责任，如一方违约，付另一方违约金4万……尾部在场人处徐仕秀等人签字确认。次日，周仕文将转让费80000元交给徐仕秀，徐仕秀出具收条一张确认。周仕文、吴定芳于2011年已入住案涉房屋。庭审中，陈昌菊陈述2008年3月16日签订合同当天收到了徐仕秀支付的2万元房款。证人李关淑（重庆市铜梁区居民）陈述2008年6月左右与徐仕秀一起将5万余元现金交付给陈昌菊。另查明，本案诉争的还建房，房屋建筑面积95.4平方米，土地使用权类型为划拨，房屋登记于张大友、陈昌菊名下。上述事实，有原、被告的陈述及原告周仕文、吴定芳提交的两份《房屋买卖协议》、收条、重庆市土地房屋权属登记申请书、证人李关淑的证言等，这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然张大友与徐仕秀于2008年3月16日签订《房屋买卖协议》买卖房屋在先，且存在徐仕秀向周仕文、吴定芳转卖案涉房屋的事实，但陈昌菊、张大友于2010年1月30日与周仕文、吴定芳签订的《房屋买卖协议》仍系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖协议》明确约定“张大友住房二楼约90平方米卖给周仕文”，且并未约定每平方米的单价，从合同条文理解，双方买卖房屋的本意系将房屋整体作价出让。张大友、陈昌菊辩称应按照市价2000元/平方米补足5.4平方米的差价才协助办证，缺乏事实和法律依据。关于徐仕秀是否曾将75800元购房款交付给陈昌菊、张大友的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，陈昌菊已明确认可秀2008年3月16收取了徐仕秀2万元购房款。在第一次开庭时，陈昌菊、张大友均未否认收取了徐仕秀的全部购房款，且愿意协助徐仕秀办理房地产权证，仅认为房屋建筑面积超了合同约定面积5.4平方米，应该补差价。此外，周仕文、吴定芳于2011年入住案涉房屋至今，陈昌菊、张大友始终未向周仕文、吴定芳及徐仕秀追收购房款。虽然徐仕秀未提供收款收据，但考虑徐仕秀于2008年3月16日支付陈昌菊2万元购房款后，陈昌菊也未出具收据的双方交易习惯，以及陈昌菊、张大友的上述行为符合已收取全部购房款之人的通常表现，结合与陈昌菊、张大友同住重庆市铜梁区的证人李关淑的证言，可以认定陈昌菊、张大友已收取了徐仕秀全部购房款。前后两份《房屋买卖协议》的购房款均为75800元，徐仕秀于2008年3月16日与张大友、陈昌菊签订《房屋买卖协议》后，已交付了全部购房款。2010年1月31日周仕文直接将房屋转让款80000元支付徐仕秀后，徐仕秀缴纳的购房款已转为周仕文、吴定芳的购房款。因此，周仕文、吴定芳已按照合同约定履行了支付购房款的义务，张大友、陈昌菊应按照合同约定履行协助办理房屋产权证的义务。徐仕秀并非诉争房屋的所有权人，也非2010年1月30日签订的《房屋买卖协议》的合同当事人，周仕文、吴定芳请求徐仕秀协助办理房屋产权证缺乏依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、张大友、陈昌菊于本判决生效之日起十日内协助周仕文、吴定芳办理位于重庆市铜梁区房屋的房屋产权证，将房屋登记在周仕文、吴定芳名下；二、驳回周仕文、吴定芳的其他诉讼请求。案件受理费80元，由张大友、陈昌菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 尹 杰代理审判员 朱 锐人民陪审员 姜发国二〇一七年九月二十七日书 记 员 颜海燕