辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异561号案外人：徐振熙，男，1986年2月6日出生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：马男，辽宁中霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广元，辽宁中霖律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司大连东港支行，住所地：辽宁省大连市中山区兴和街100号3-1及中山区港湾街3A、3B、3C号。负责人：肖磊，该行行长。委托诉讼代理人：陆阳，辽宁安融律师事务所律师。被执行人：大连澳南房屋开发有限公司，住所地：大连市中山区一德街93号。法定代表人：刘淑霞，该公司总经理。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司大连东港支行（以下简称东港支行）与被执行人大连润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）、大连正刚物资有限公司（以下简称正刚公司）、大连澳南房屋开发有限公司（以下简称澳南公司）、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚金融借款合同纠纷一案中，案外人徐振熙对本院执行明秀庄园一期第24幢l单元1-3层3号，行政街号：中山区桃仙西街44号1跃3层3号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人徐振熙称，请求中止对案涉房屋的执行。事实与理由：2011年7月28日，案外人向澳南公司支付100万元定金(两笔各50万元)定购其开发建设的明秀庄园一期房屋一套。2014年11月14日，案外人与澳南公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，主要约定内容为：案外人购买案涉房屋；总价款为人民币1248万元；付款方式为签约当日一次性付清；房屋达到交付使用条件后办理交付手续；澳南公司应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内取得房地产权属证书的，澳南公司应继续协调办理，双方同时约定了逾期办证的违约金比例。合同签订后，案外人当日支付购房款1148万元，双方均同意前期支付的定金100万元冲抵房款。合同签订当日，澳南公司向案外人交付了房屋，并提供了《住房质量保证书》、《住房使用说明书》；案外人验收房屋后，至澳南公司指定的前期物业公司大连澳邦致和物业服务有限公司处签署了《房屋交接验收表》、澳南·明秀庄园《临时管理规约》、《前期物业服务协议》，交纳了2014年11月14日至2015年11月13日的物业费27169元、排渣费6779元。案外人已实际占有使用案涉房屋，并逐年依约交纳物业费。案外人多次催促澳南公司办理产权过户手续，澳南公司以各种理由拖延未办理。近期，案外人知悉澳南公司开发建设的明秀庄园一期项目已被查封、抵押，经查询，案涉房产于2015年8月20日抵押给中国银行股份有限公司大连中山支行、2019年被贵院以(2019)辽02执841、842号两案查封。本案中，案外人在澳南公司办理抵押之前、人民法院查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，且已付全款、实际占有使用、名下无其他用于居住的房屋，非因案外人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中相关规定的情形，且权利足以排除执行，故依法提出异议申请。东港支行辩称不同意案外人的异议请求。本院查明，原告东港支行与被告正刚公司、润泰公司、澳南公司、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚金融借款合同纠纷一案，本院分别于2018年11月12日、13日作出（2018）辽02民初1548、1549号民事调解书。1548号民事调解书确认如下内容：一、正刚公司于2018年11月21日之前向原告偿还185400000元及罚息等；二、原告对被告澳南公司位于大连市中山区秀月街和桃仙西街的46份他项权证项下的合计168套房屋（详见附件：抵押物清单）享有抵押权；三、原告对润泰公司位于大连市明秀山庄四期0A区1号地下车库号楼部分房屋，详见抵押登记清册，面积为497.06平方米（不动产登记证明号为辽（2017）大连市内四区不动产证明第00046831号）享有抵押权，原告对上述抵押物在折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；四、被告润泰公司、澳南公司、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚分别对被告正刚公司的上述债务承担连带清偿责任等。1549号民事调解书确认如下内容：一、正刚公司于2018年11月21日之前向原告偿还194196000元及罚息（截至2018年9月30日罚息为6066731.59元，自2018年10月1日起至垫款还清日止，按照每日按垫款金额的万分之五计收罚息）；二、被告正刚公司于2018年11月21日之前向原告给付律师费20万元；三、原告对被告澳南公司位于大连市中山区秀月街和桃仙西街的46份他项权证项下的合计168套房屋（详见附件：抵押物清单）享有抵押权；四、原告对润泰公司位于大连市明秀山庄四期0A区1号地下车库号楼部分房屋，详见抵押登记清册，面积为497.06平方米（不动产登记证明号为辽（2017）大连市内四区不动产证明第00046831号）享有抵押权，原告对上述抵押物在折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；五、被告润泰公司、澳南公司、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚分别对被告正刚公司的上述债务承担连带清偿责任等。因各被告未履行各自义务，上述两案进入执行程序，案号为（2019）辽02执841、842号。2019年8月21日，本院作出（2019）辽02执841、842号协助执行通知书，将澳南公司名下位于大连市中山区秀月街和桃仙西街的46份他项权证项下的合计168套房产包括案涉房屋予以查封。此外，该46份他项权证中有23份他项权证项下房产第一抵押顺位为工商银行，其余他项权证项下房产第一抵押顺位为大连银行股份有限公司。在本院审查期间，为证明自己的主张，徐振熙提供如下证据：1、2014年11月14日，徐振熙与澳南公司签订的商品房买卖合同，约定徐振熙购买案涉房屋，总价款为1248万元，拟证明查封前其已经签订购房合同。2、澳南公司于2015年1月12日向徐振熙开具金额为100万元的统一发票记账联；2011年7月28日，徐振熙的母亲寇美华通过其工商银行卡向澳南公司支付100万元的POS机小票，寇美华关于代付购房定金的说明；2014年11月14日丹东银行的结算业务申请书，金额为1148万元，申请人为孙少华，收款人为澳南公司，用途为房款；孙少华出具的其代徐振熙向澳南公司支付房款的说明，拟证明徐振熙以足额缴纳全部房款。3、2014年11月14日房屋交接验收表、前期物业服务协议、物业费收据等，拟证明其在查封前已经入住。4、徐振熙房屋信息查询结果，载明其名下在大连全域内无其他用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”，也即如法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条即属第二十七条规定的例外情形。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权，消费者的居住权优先于工程价款优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，徐振熙在本院查封前，已经从澳南公司处购买了案涉房屋，支付了全部购房款，徐振熙名下无其他用于居住房屋。据此，徐振熙提出的排除执行的异议请求，符合上述法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：中止对明秀庄园一期第24幢l单元1-3层3号，行政街号：中山区桃仙西街44号1跃3层3号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  卢宏翔审判员  金秀丽审判员  吕 颖二〇二〇年八月十日书记员  杨 宁