石家庄市裕华区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0108民初3788号原告石家庄万达广场投资有限公司。法定代表人齐界。委托代理人米柱。委托代理人张彦金。被告苏乾。委托代理人曹德力。第三人兴业银行股份有限公司石家庄分行。负责人郝超。委托代理人王璟琳。原告石家庄万达广场投资有限公司(以下简称万达公司)与被告苏乾、第三人兴业银行股份有限公司石家庄分行(以下简称兴业银行)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托代理人米柱、张彦金，被告苏乾的委托代理人曹德力，第三人兴业银行的委托代理人王璟琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万达公司诉称，原被告双方于2012年8月15日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于石家庄市裕华区综合写字楼02单元0706号房屋，房屋总价款1592096元，被告已交首付款802096元，其余790000元从第三人兴业银行以贷款的方式支付。被告与第三人签订了《借款合同》，原告对被告贷款负有连带担保责任。从2016年11月16日起被告开始逾期不还第三人贷款，故第三人于2017年2月28日从原告处扣除了该房屋的全部剩余贷款本息467623.24元。被告构成严重违约，故诉至法院要求：1、判令解除原告与被告签订的编号为2012081514312487683的《石家庄市商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告协助原告办理撤销该合同的备案手续。2、判令被告返还原告石家庄市裕华区综合写字楼02单元0706房屋并偿还原告代替其支付的款项467623.24元（从被告购房款中先于扣除）。3、判令被告向原告支付违约金318419.2元（从被告购房款中先于扣除）。4、本案一切诉讼费用、保全费用均由被告承担。原告万达公司提交的证据为，证据一、商品房买卖合同及补充协议，证明原被告的合同权利义务。证据二、1、催收函两份（2017年1月11日和2017年2月24日）；2、兴业银行个人贷款还款凭证；3、兴业银行个人贷款结清证明；4、履行保证责任证明书，证明自2016年11月16日起被告开始逾期不还第三人贷款，原告已于2017年2月28日代被告向第三人偿还剩余贷款本金、利息、罚息共计467623.24元。被告违约事实以及原告代被告向第三人偿付所欠款项的事实。证据三、律师委托合同、律师费付款证明（发票）、保险费付费凭证、代偿款利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年11月16日至开庭之日，共计11480.47元），证明被告违约行为已经给原告造成了实际损失的事实。被告苏乾辩称,一、被告已通过首付以及银行贷款的方式向原告缴纳全部购房款，并且该房屋交付被告使用，被告已经归还大部分银行贷款，基于履行合同的稳定性，我方不同意解除房屋买卖合同。对于补充协议的解除和商品房买卖合同没有关联。二、本案为合同变更之诉，原告诉请第二项属于履行担保后的追偿行为，与本案不是同一法律关系，且该房产已被案外人采取查封措施，其主张款项不享有优先权。三、对于其主张的违约金在房屋买卖合同履行过程中，原告没有损失，其利用强势地位订立的补充协议，违约金约定过高，应根据法律规定进行调整。第三人兴业银行辩称，没有异议，提交一份被告还款明细清单。经审理查明，2012年8月15日原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，被告购买原告开发的位于石家庄市裕华区综合写字楼02单元0706号房屋，房屋总价款1592096元，被告缴纳首付款802096元，其余790000元从第三人兴业银行以贷款的方式支付。合同签订后，被告缴纳原告首付款802096元及贷款790000元，共计1592096元。原告2014年向被告交付房屋并作了该房屋的备案。被告与第三人兴业银行签订了《借款合同》，原告为被告贷款承担连带保证责任。从2016年11月16日起被告开始逾期不还第三人贷款，故第三人兴业银行于2017年2月28日从原告处扣除了该房屋的全部剩余贷款本息467623.24元。另查明，原被告在《商品房买卖合同》的补充协议第二条第五款第一项约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。补充协议第二条第五款第二项约定，买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次），或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除本合同及相关补充协议，要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。补充协议第二条第六款约定，如该房屋或购房款因买受人原因被司法机关或者行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，出卖人有权选择解除本合同及相关补充协议，将房屋收回另行出售。补充协议第十三条第二款第二项约定，1、如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理，（1）买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约赔偿金，出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内配合出卖人办理相关撤销手续。上述事实有原被告诉辩和提交的证据、庭审笔录予以证明。本院认为，原告与被告的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，被告已经按照合同约定向原告缴纳了全部房款，因此在该合同中被告已经履行完毕应尽的义务。对于原告主张的解除合同条件，原告依据的是《补充协议》第二条第五款第二项约定，“买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次），或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除本合同及相关补充协议……”。该条的约定，是原告作为担保人，以被告与兴业银行借款担保合同来约定双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力。原告垫付款项属于贷款合同及担保合同权利义务产生的。与本案不属于同一法律关系。原告依据贷款合同未履行来约束《商品房买卖合同》的解除，会给被告造成巨大的财产损失，也不合理的加重买受人的责任，明显显失公平。因此对于原告所主张的解除《商品房买卖合同》并协助原告办理撤销合同备案手续、返还房屋的诉请，本院不予支持。对于原告主张的被告偿还原告垫付的银行款项467623.24元，被告认可，本院支持。对于原告主张的违约金318419.2元，本院认为原告实际损失是代被告垫付的购房贷款本息467623.24元及原告支出的保险费4776.29元和律师费2万元，共计492399.53元。《补充协议》约定的违约金是总房款的20%，即318419.2元。原告主张的违约金超过实际损失的30%，本院不予支持。本院对违约金予以调整。原告的违约金损失应该计算为492399.53元×0.3=147719.8元，本院确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、被告苏乾在本判决生效之日起十内返还原告石家庄万达广场投资有限公司垫付的银行贷款467623.24元，并支付违约金147719.8元。二、驳回原告石家庄万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11660元减半收取5830元，保全费5000元，共计10830元，原告承担2830元，被告承担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费11660元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭爱民二〇一七年九月二十六日书记员  丁姣姣