江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初5302号原告(反诉被告)文广证大南通文化投资发展有限公司,住所地南通市崇川区长江南路58号。法定代表人陈峰，执行总裁。委托代理人陈芳，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）康刘中，男，1977年3月24日，汉族，住南通市崇川区。委托代理人方亚林，江苏格致律师事务所律师。原告（反诉被告）文广证大南通文化投资发展有限公司（以下简称文广证大公司）与被告（反诉原告）康刘中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。文广证大公司委托代理人陈芳、康刘中的委托代理人方亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文广证大公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令康刘中支付拖欠的房款18万元，以及至实际履行之日的违约金。2.诉讼费由康刘中承担。诉讼中，变更诉讼请求为：1.判令康刘中支付拖欠的房款186637.8元及至实际履行之日的违约金。（2014年1月15日计算1万元及应补缴的面积款6637.80元，至实际付款日，按每日万分之三计算。2014年10月1日起计算17万元至实际付款日，按每日万分之三计算。）2.诉讼费由康刘中承担。事实与理由：2014年1月10日，文广证大公司与康刘中签订《商品房买卖合同》，约定由康刘中购买南通老城21幢1108单元号房，总金额为175万元，康刘中应当于2013年11月26日前支付88万元，2014年1月15日前支付70万元，余款17万元于2014年9月30日前支付完毕。但康刘中仍有18万元未支付。被告康刘中辩称，康刘中未支付剩余款项是因为文广证大公司未按照合同约定履行义务，主要表现为：1、双方约定房屋性质为住宅，土地规划用途为居住，使用年限为70年，后文广证大公司欺骗康刘中，更改了房屋性质；2、文广证大公司未在2014年9月30日将符合交付条件的房屋交付给康刘中，截止今日文广证大公司交付的房屋不符合合同约定条件，且房屋与图纸不一致。此外，康刘中已于2013年11月26日支付88万元，于2014年1月15日支付69万元，同日支付1万元抵用券，合计158万元，文广证大公司的陈述与事实不符。文广证大公司违反合同约定致使康刘中不能实现购房目的，请求驳回文广证大公司的诉讼请求。反诉原告康刘中向本院提出反诉请求：1.判令康刘中与文广证大公司解除《商品房买卖合同》；2.判令文广证大公司返还康刘中购房款1570000元、违约金78500元，合计1648500元，并支付反诉原告利息损失（以1570000元为本金，自2014年1月15日起，按银行同期贷款利率计算至实际履行之日）；3.反诉费由文广证大公司承担。事实与理由：康刘中与文广证大公司于2013年11月26日签订《商品房买卖合同》，当日，康刘中支付了购房款88万元，合同约定康刘中向文广证大公司购买南通老城第21幢108号房，合同第一条项目建设依据中载明土地规划用途为住宅，使用年限自2010年4月30日至2060年4月29日，该合同同时约定了房屋交付期限、付款期限、房屋平面图等。后文广证大公司以合同备案为由，骗取康刘中于2014年1月10日签订了另外一份《商品房买卖合同》，文广证大公司在该合同修改了土地规划用途和使用年限，但却未告知康刘中。2014年10月8日，康刘中按照约定至文广证大公司，要求支付余款并办理房屋交接手续。康刘中至房屋现场后发现，该房屋形式上不符合合同约定的交付条件，外墙渗水严重、厨房和卫生间未进行隔离，更没有安装合同约定的成品烟道及管道燃气接口、预留排水管道等。尤为重要的是，文广证大公司拒绝提交房地产开发主管部门出具的《商品住宅交付使用通知书》，且康刘中发现待交付房屋缺少了图纸中约定的阳台和围墙范围内的土地。经康刘中交涉，文广证大公司才告知康刘中，待交付的房屋范围内的土地用途为商业用地，房屋性质属于商业用房，不可能按照住宅标准接入煤气、水、电等设施，且不会提供图纸中的围墙范围内的土地。康刘中认为，文广证大公司以欺诈手段欺骗康刘中，致使康刘中不能实现购房目的，故提出前述反诉请求。反诉被告文广证大公司反诉辩称，康刘中的反诉理由不符合法律规定，不应支持其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：157万元的付款凭证、催款函、邮寄面单、物流信息、实测面积表、房屋现场照片四张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.康刘中提供的2013年11月26日商品房买卖合同、文广证大公司提供的2014年1月10日商品房买卖合同及2014年1月15日南通老城商品房买卖合同补充协议。两份合同在规划用途、土地使用年限约定不一致。其中，2013年11月26日的合同无文广证大公司的的盖章，对其真实性，本院无法确认。2014年1月10日的合同及2014年1月15日的补充协议，康刘中与文广证大公司均盖章、签字，本院予以确认。2.文广证大公司提供的竣工验收备案证明书，提供了原件，经核对无异，本院予以确认。3.康刘中提供的2014年1月15日收条一份，该份收条书写在2014年1月15日文广证大公司出具的69万元收款凭证的背面，康刘中提供了原件，经核对无异，本院对其真实性予以确认，关联性，下文予以分析。4.康刘中提供的2016年9月7日向周某调查的谈话笔录，该谈话笔录性质上属于证人证言，因证人周某未出庭作证，该证人证言不能单独作为认定事实的证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：文广证大公司（出卖人）与康刘中（买受人）分别于2014年1月10日签订《商品房买卖合同》，2014年1月15日签订南通老城商品房买卖合同补充协议各一份。合同约定，该商品房的用途为商业，康刘中购买南通老城21幢1108单元号房，建筑面积共92.26平方米。合同第四条约定，商品房单价为每平方米18968.13元，总金额为175万元。合同第五条面积确认及面积差异处理条款约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。补充协议第四条约定了付款方式及期限：2013年11月26日前支付88万元，2014年1月15日前支付70万元，2014年9月30日前支付17万元。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十一条交接条款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。补充协议第五条商品房的交付第3款约定，在商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在商品房交付后按原合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备达不到原合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明书》之约定。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。补充协议第五条第5款约定，买受人未收到《交付通知书》的，以原合同第八条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。买受人应在该日期和地点与出卖人办理该商品房的交接手续。合同与补充协议还对其他事项进行了约定。合同履行情况：2013年11月26日，康刘中向文广证大公司支付88万元，文广证大公司出具88万元收款凭证。2014年1月15日，康刘中向文广证大公司支付69万元，文广证大公司出具69万元的收款凭证，同时文广证大公司的周某在69万元收款凭证的背面签署：“收购房抵用券面值10000元整。”2014年9月26日，案涉房屋所在的工程领取了建筑工程竣工验收备案证明书。案涉房屋实测建筑面积为92.61平方米。2015年12月31日，文广证大公司向康刘中发出《关于支付房款及房屋交付的催告函》，告知：“我司于2014年9月30日，向你发出房屋交付通知函，截止目前，你尚未到我公司办理结清房款和支付延期付款违约金（如有），及房屋交付手续，故请你务必于本函发出（或视为发出）之日起7日内，即2016年1月7日前，来我公司办理以上相关手续。”因双方对于交房条件及已付房款存在争议，未能实际交付房屋。本院认为，文广证大公司与康刘中于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》及2014年1月15日签订的南通老城商品房买卖合同补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为有效。康刘中提供的2013年11月26日的《商品房买卖合同》因文广证大公司未盖章，属于未成立的合同，对文广证大公司不具有约束力。即使该合同成立，其后双方又签订2014年1月10日的《商品房买卖合同》和2014年1月15日的补充协议，也应视为对原合同的变更，应以变更后的合同确定双方的权利义务。关于文广证大公司在合同约定的商品房交付时是否具备交付条件的问题。本院认为，2014年1月10日的合同第八条约定了商品房交付条件为经验收合格。根据该条件，只要经过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方竣工验收，商品房即具备交付条件。而文广证大公司提供了经建设局备案的竣工验收备案证明书，说明该工程通过了规划、消防、环保、城建档案、绿化、人防等部门的综合验收。该标准高于四方验收的标准，因此案涉房屋符合交付的条件。关于康刘中已支付的购房款，双方无争议的部分是康刘中已付157万元购房款。存在争议的是2014年1月15日，康刘中向文广证大公司交付的1万元购房抵用券是否作为购房款。根据康刘中提供的证据，康刘中向文广证大公司的业务员周某支付了1万元购房抵用券，周某当时收取购房抵用券的行为属于职务行为，应视作文广证大公司收取了购房抵用券。从该购房抵用券收据出具在2014年1月15日69万元收款凭证的背面，以及补充协议约定2014年1月15日支付房款70万元而文广证大公司实际仅收取康刘中69万元的事实，可以判断文广证大公司当时是将1万元的购房抵用券抵作购房款。至于文广证大公司在庭审中辩解周某的行为属于个人行为，与事实不符。关于文广证大公司的本诉请求，根据前述分析，文广证大公司在合同约定的交房时间已经具备商品房交付条件，康刘中拒绝交接房屋构成违约。文广证大公司作为守约方，有权选择继续履行合同，康刘中应按合同约定支付剩余购房款。按合同约定，房屋单价每平方米18968.13元，实测面积是92.61平方米，按实结算房价款为1756638元，扣除已付158元，康刘中尚应支付176638.52元。补充协议约定该款应在2014年9月30日前支付，现逾期超过30日，按合同约定应自2014年10月1日起支付每日万分之三的违约金。关于康刘中的反诉请求，康刘中提出解除合同的理由有：1.购买房屋的用途是居住，但交付的房屋是商业用房。2.交付的房屋没有经过验收，至今未出示交付使用通知书、验收证明，不符合交房条件。3.合同附件有对房屋院落的约定，交付的房屋中没有院落，不符合合同的约定。对于第1项理由，康刘中依据的是2013年11月26日的《商品房买卖合同》，而该合同不成立，故康刘中的第1项理由不成立。对于第2项理由，根据前述分析，文广证大公司在合同约定的交房时间已经具备商品房交付条件，康刘中要求解除合同的该项理由不能成立。对于第3项理由，2014年1月10日的合同及2014年1月15日的补充协议均未约定院落，康刘中提供的周某的证人证言系孤证，且周某未出庭作证接受双方当事人质询，康刘中的该项理由缺乏证据支持。综上，康刘中要求解除合同的理由不成立。其反诉请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告康刘中于本判决生效之日起十日内一次性支付原告文广证大南通文化投资发展有限公司购房款176638.52元并支付自2014年10月1日起至实际付款之日止按每日万分之三的违约金。二、驳回原告文广证大南通文化投资发展有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告康刘中的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3900元，由原告文广证大南通文化投资发展有限公司负担67元，被告康刘中负担3833元。反诉受理费9818.25元，由反诉原告康刘中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，不服本诉为3900元，不服反诉为9818.25元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇一七年九月二十二日书 记 员  朱路遥