河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0322民初2036号 原告：高振波，男，1976年7月6日出生，汉族，市民，现住昌黎县。 委托代理人：郭凤梅，女，1979年2月11日出生，系原告妻子。 被告：秦皇岛金泽物业服务有限公司，住所地昌黎县昌黎镇二街金泽茗园。统一社会信用代码：91130322799576050F。 法定代表人：王春雷，经理。 委托代理人：梁红梅，河北红梅律师事务所律师。 原告高振波与被告秦皇岛金泽物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告高振波的委托代理人郭凤梅、被告秦皇岛金泽物业服务有限公司的委托代理人梁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高振波向本院提出诉讼请求：1、请求法院判被告赔偿原告经济损失3833元；2、诉讼费等各项费用由被告承担。事实与理由：原告分别于2012.12.25和2013.12.25日缴纳两年物业费1170元，根据昌黎县人民法院民事判决书（2017）冀0322民初834号判决因被告在合同期内未能按照约定履行自己的职责，被告应按30%收取物业费。被告应返还原告物业费351元整。原告房屋面积为86.51平米，被告按88.6平米收取物业费，两年应退物业费28元整。被告应退13、14年卫生处理费72元整。装修管理费及垃圾清运费500元整，建档费50元整。应退12年收取的楼道电费、院落电费200元整。应退装修电费200元整。应退公共部分所建电动车存车处、绿地处所建汽车停车位、墙面广告等出租后所收取利润款每年1000元。鉴于以上事实，望贵院依法秉公处理，判如所请。 被告秦皇岛金泽物业服务有限公司辩称，1、针对原告的第一项理由，我方认为此诉讼请求已经超过诉讼时效。2、（2017）冀0322民初834号判决只针对的2016年服务质量，不能当然追溯至前期物业服务，我方按照开发商提供的业主明细收取物业费，如该面积有差错请原告出示房产证书。3、我方受昌黎县城市管理局委托代收生活垃圾处理费，该委托书已在前期追索物业费之诉中提交昌黎县人民法院，以昌黎县人民法院（2017）冀0322民初1059号判决书为例，我方受托收取此项费用，且此诉讼请求已经超出诉讼时效。垃圾清运费、建档费、院落照明费、装修电费均于2012年12月收取，原告是否缴纳应以票据为准。此收费项目为物业服务合同之外的服务内容，为双方协商收取，原告至2017年7月提起返还之诉已经超过法定时效，且依据物业管理条例和业主手册的约定，我方有权在物业服务项目之外为业主提供有偿服务。另，我公司未建汽车停车位，未有偿出租墙体广告，汽车停车位系建筑规划范围内，并非我方新建，且我方并未进行营利，关于电动车存车棚是由于本小区内1号楼无下房，2、12号楼下房在地下，为方便业主，在已做公示的情况下由于业主无人提出反对意见，为此，物业公司建此车棚提供给有需要的业主使用，我方并未进行营利活动，收取的费用为充电费和看护费成本，我方没有收益，且至今建筑成本尚未收回，因此，请法庭查清事实，驳回原告诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，提交如下证据： 1、按照88.6平方米收取的发票两张及购房发票一张，证明没有按照实际面积收取，实际面积为86.51平方米。 2、（2017）冀0322民初769号判决书一份。能够证明应还我退还我30%的物业费。 3、500元的垃圾清运费及建档费50元收据一张。 4、楼道电费、院落电费共计200元收据一张。 5、当事人陈述一份。未给我开收据，给别人收了300元，收了我200元电费。 6、胡淑芝交纳停车位收费票据一张。 7、物业合同一份。证明目的同证据3，花费500元垃圾清运费及50元建档费。 8、昌黎县海诚物业公司收费公示一份，证明被告收取我200元楼道照明费问题。 9、（2017）冀0322民初834号民事判决书一份，证明被告代收城管费用一年是36块钱，被告没有代收资格。 10、打印照片一张，物业管理公司不让我们进家。 被告经对原告证据质证，发表如下质证意见： 原告证据1交纳时间为2012年12月25日，交纳的为物业费，此证据可以证明此项诉讼请求已经超过诉讼时效。且按照开发商提供业主明细，该业主建筑面积为88.6平方米，对按此面积收费没有异议，但如果原告要求返还应当出示正式房产证明，如有误差应以最终房产证为准。住房面积属于自然误差的话，没有意见，可以返还。物业费、卫生处理费是2014年4月17日交纳，首先此诉讼请求已经超过诉讼时效，卫生费系受城管委托收取，该费用已经交纳城管部门，而且我方在答辩时指出委托书在前期诉讼中已经交给昌黎县人民法院，且在前期判决中也有相应体现。作为受托方，我方虽无权作为追索卫生费的主体，但我方受托收取的费用应当由城管部门承担责任。 证据2与本案业主缺乏关联性。物业服务根据个人需求不同，不可能达到人人满意，既然原告已经交纳前期物业费，且对物业服务质量未提出争议，那么也就可以证实原告对物业公司对我方的前期物业服务质量认可的，所以，不能将此份判决当然扩展到其他业主。且这份判决书也体现出此位业主与我公司存在持续争议，其理由与其他业主不同。且判决理由也具有其个性，其中有部分是原告认可的，该判决并没有认定我公司从接手物业以来，每年都存在服务瑕疵。 证据3装修清运费、建档费收取的日期是2012年12月25日；证据4楼道照明费及院落照明费也是2012年12月25日，证明诉讼请求已超过诉讼时效。证据3、4可以表明此收费为物业费之外的服务项目，照明费的收取是为业主共同的利益，因为楼道院落照明是基于全体业主利益，费用应当有全体业主承担。建档费是为各业主建立档案，现移交现任物业公司，也是为业主个人利益。根据物业管理条例44条之规定，服务报酬双方约定，故这两票据不能证明原告的主张。 证据5我方认为没有事实依据。 证据6胡淑芝的车位费及停车费与原告无关，此费用并非原告交纳，原告无权就他人权利提出诉讼请求。且车位费为建筑规划内车位，根据物权法74条之规定，收取的此项费用已经转交开发商，我会提供相关的证明。 证据7前期物业合同，原告提供为复印件，且内容不完整，代理人无法发表质证意见。但，我方确实与大众地产签订了前期物业服务合同。并对服务项目作出约定，但均不包括除物业费外，原告诉请的物业合同之外的项目。现我公司已经将物业服务合同履行完毕，2017年初已经撤出该小区。 证据8在原告方并未提交其缴纳楼道照明费的收据，而且此收费与我方无关，我方收取的照明费含楼道及公共道路区域，我公司撤离前与海诚公司达成一致，剩余关于照明费移转海城物业，海城物业也未收取院落照明费，我方认为海城物业收费与院落收费并不矛盾。 证据9可以表明原告对城管卫生费主体在法律上存在认识错误，我方系接受城管，委托结果均应由委托人承担责任，我方虽不具有卫生费的主体资格，但已经完成的委托事项，后果也应当由城管局承担责任，所以说，要求我方返还已经收取并已经转交城管的卫生费没有法律依据。 证据10照片为打印件无法律效力，无法证明此照片的出处、时间，且大门紧闭不代表不给业主开门，对真实性、关联性均有异议。 被告为支持其抗辩，提交如下证据： 1、《收楼通知书》一份，证明房屋的收取的时间为2012年12月25日。 2、原告签署的物业手册的最后一页，有证明双方存在物业服务关系，根据物业手册约定，我方有权在业主装修时，（清扫建筑垃圾）为其提供有偿服务。对车辆的交通管理有相应的约定。证明我方在物业服务合同之外的收费与业主有约定，符合规定。 3、海诚物业的《证明》一份，宣读《证明》内容（略），收取的200元除去4年多的支出外，其他费用已经转交现任物业公司，现任物业收取的只是楼道照明，与我公司收取的费用无冲突。 4、大众地产（本小区开发商）出具的《证明》两份。其中一份是关于前期物业服务合同中的变更，宣读其上记载内容（略），我方是2012年12月5日与开发商正式签订合同，不得另行收取物业清运费的条款已于2012年12月29日取消。另一份《证明》，宣读内容（略），前期的装修费是给开发商的，当时业主装修时是用的开发商的电，收取后已经转交给开发商，原告应当向开发商主张。车位收费也是受开发商委托，此项收费也是符合物权法的相关规定。 5、小区规划图一份。证明车位是在规划范围之内的。 原告经对被告证据质证，发表如下质证意见： 证据1经办人签字领钥匙确实为高振波本人签字。 证据2乙方姓名签字不是高振波本人签字，且“交付……使用”没有高振波签字。在业主手册我方不予认可。我方没有看到过，不承认有该手册。 证据3我方不予认可。海城物业并未经过我们业主的许可，被告将剩余部分的款项交给海诚物业是违法的，我方要求被告将剩余款项退还本人，并且要求被告将我交纳200元的收费出示原始电力局开具的发票。 证据4对于证明说没有正式电，是没有交房的资格，既然是交了钥匙了，这个费用就应该由被告出，我缴纳的费用就应该由电力局出具的我装修使用电费的原始发票。停车位的问题，小区的每寸土地都是业主的，他说规划时有停车位，没有停车位不能叫小区，我要求被告出具规划部门验收的报告。前期物业合同关于条款取消的问题我方不予认可。 证据5我方不予认可，我方要求被告出具审核终结的施工图，他这一张图纸什么也代表不了。 经本院审核，对原、被告提交的证据作如下确认：原告证据1能够证实原告购买的房屋面积为88.51平方米的事实，本院予以采信。原告证据2形式、来源合法，内容客观，与本案相关联，本院予以采纳。原告证据3、4、6、8、9及被告证据1-5均能证明其待证内容，本院予以采纳。原告证据5、10没有其他证据所佐证，不能证明其待证内容，本院不予采纳。 经审理，本院对本案事实认定如下：原告系碣海名城小区5-3-602室的业主。2012年12月5日被告与开发碣海名城小区的开发商秦皇岛大众房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定，原告为该小区提供物业服务，前期物业服务期限为4年，自2012年12月28日至2016年12月27日。物业服务的内容为：房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集，社会秩序维护等。2012年12月19日昌黎县物价局下达昌价字(2012)27号《关于碣海名城小区物业服务收费标准的批复》，确定该小区物业服务费标准为多层0.55元/建筑平方米.月，高层0.85元/建筑平方米.月。金泽物业应严格按照《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》三星服务等级标准执行。原告交纳了2012年至2014年间的物业服务费及卫生费，未交纳2015年至2016年的物业服务费及卫生处理费。2017年秦皇岛金泽物业服务有限公司起诉至法院要求原告交纳拖欠的物业服务费及卫生处理费。2017年6月5日昌黎县人民法院作出(2017)冀0322民初834号民事判决书，查明秦皇岛金泽物业服务有限公司在管理该小区物业期间存在垃圾未清理，绿化草坪内深井无防护措施，小区道路旁装订轮胎，收费账目不公开等情形，认定未尽到完全的物业服务，扣减30%的物业服务费；对于卫生处理费，认定不具有诉讼主体资格，驳回秦皇岛金泽物业服务有限公司要求高振波给付卫生处理费的诉讼请求。 另查明，原告的碣海名城小区5-3-602室实际面积为86.51平方米，自2012年12月至2014年12月间被告按88.6平方米收取物业服务费1170元（585元/年×2年）；收取卫生处理费72元(36元/年×2年)；2012年12月被告收取建档费50元整，装修管理费及垃圾清运费500元整，楼道电费、院落电费200元。 本院认为，被告秦皇岛金泽物业服务有限公司与碣海名城小区开发单位签订的前期物业服务合同合法有效。被告为碣海名城小区业主提供物业服务，原告作为小区业主应履行按期交纳物业费的义务。原告的碣海名城小区5-3-602室实际面积为86.51平方米，自2012年12月至2014年12月间被告按88.6平方米收取物业服务费，确属不当，被告应对多收取的部分28元〔（585-571元/年）×2年〕返还原告。昌黎县人民法院（2017）冀0322民初834号《民事判决书》认定被告在物业服务期间存在未完全履行物业服务合同义务情形，扣减30%物业服务费，故对原告要求被告将2012年12月至2014年12月间多收取30%的物业费343元（571×30%×2）予以退还的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告返还2012年12月至2014年12月间收取卫生处理费72元(36元/年×2年)，因人民法院生效的判决书已认定被告不具有收取该费用的主体资格，故对原告的该项诉求本院予以支持。原告主张被告返还2012年12月收取建档费50元整，装修管理费及垃圾清运费500元整，楼道电费、院落电费200元，因上述费用确为业主利益使用，并无不当，故对原告的该项诉求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛金泽物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高振波2012年12月至2014年12月间多收取30%物业费343元、房屋面积相差多收取物业费28元、卫生处理费72元。合计443元。 二、驳回原告高振波的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  何友山 二〇一七年九月二十五日 书记员  吴 波