安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0122民初3618号原告：安徽昊辉置业有限公司，住所地肥东经济开发区桂王路西丽水云天12幢。统一社会信用代码91340102784938119X（1-1）。法定代表人：丁少辉，董事长。委托代理人：王为金，该公司员工。委托代理人：殷平勇，安徽华腾律师事务所律师。被告：马家聪，男，1972年8月5日出生，汉族，住合肥市庐阳区。委托代理人：李茂林、鲍志纯，安徽天瑞律师事务所律师。原告安徽昊辉置业有限公司（以下简称昊辉置业公司）与被告马家聪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员梁越琪独任审判，公开开庭进行了审理。原告昊辉置业公司委托代理人王为金、殷平勇，被告马家聪的委托代理人李茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊辉置业公司诉称：马家聪从事小额贷款业务。2012年3月22日，经双方协商，我公司从马家聪处借款600万元用于周转，前六个月按月利率3分计息，后六个月按3.6分计息，借款期限为一年。按马家聪要求，我公司与其分别签订了五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2012003850032LS20120001、2012003850032LS20120002、2012003850032LS20120003、2012003850032LS20120004、20110123850032LS20120001），其真实目的是为借款本金及高额利息提供担保，双方并进行了备案，总价款1200万元。合同签订后，被告以自己的名义、温荣宏、葛宜琳各向原告转账200万元，后，原告按约定日期截止2013年3月22日，共向被告支付利息237.6万元。2013年3月23日借款到期后，原告又分别转给被告、温荣宏、葛宜琳各200万元。至此，双方借款权利义务已履行完毕，但被告一直不愿解除和撤销《商品房买卖合同》及备案手续。2015年1月5日，原告诉诸肥东县人民法院，请求确认《商品房买卖合同》无效，审理过程中，原告法定代表人与被告签订了一份《债务解决协议》，安徽省亳州市中级人民法院也下达了（2015）亳民一初字第00007号民事调解书，进一步明确了双方之间及相关单位和个人的所有债权债务已全部解决。此后，原告多次要求被告解除并撤销双方所签订的上述《商品房买卖合同》及备案手续，但至今无果。由于被告的上述行为，造成原告的上述房屋无法正常出售。请判决解除并撤销双方所签订的五份《商品房买卖合同》及备案手续，本案诉讼费由被告承担。被告马家聪辩称：商品房买卖合同是双方协商一致签订的的，合法有效，且被告已履行合同约定义务。原告举证证明的相关还款情况与本案房屋买卖合同纠纷没有关联性。原告诉请解除合同及撤销备案，没有法定和约定的理由。请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年3月22日，昊辉置业公司与马家聪签订5份《商品房买卖合同》，约定，昊辉置业公司将其开发的位于肥东经济开发区，合计5套商品房出售给马家聪。双方约定的5套房屋总价款为1200万元，房屋交付期限为2012年12月31日前，双方还对房屋买卖所涉的计价方式、付款方式及期限、违约责任等作出约定。2012年3月22日，上述5份《商品房买卖合同》在肥东县房地方管理部门办理备案登记。网上备案合同号分别是：1203500452、1203500454、1203500455、1203500456、1203500458。2015年1月9日，马家聪与丁少辉签订《债务解决协议》，协议内容：一、2015年1月10日前解除所有备案在马家聪名下的作为借款担保的所有房产的备案手续，此房源释放出来以后用于支持学府家园后续工程建设。五、在双方签订本协议后，马家聪负责中止在肥东县法院针对肥东县房产局的行政诉讼和丁少辉及王文芹名下所有公司的诉讼活动。六、双方确认所欠借款的本金为3650万元（含丁少辉与王文芹夫妻和马家聪及其相关人员所签署的所有借款，本协议签订后以前和马家聪及相关人员所签署的所有协议及文书均同时作废），利息一概免除，但双方还款日期为2015年8月30日，若到2015年8月30日不能全部还清3650万元借款，则剩余款项按1.5%/月计息。2015年6月17日,亳州市中级人民法院对马家聪起诉亳州昊辉置业有限公司商品房销售合同纠纷案作出(2015)亳民一初字第00007号民事调解书,一、亳州吴辉置业有限公司将坐落于亳州市……房于协议签订后七日内，协助办理备案至原告马家聪名下。二、上述16套商铺总面积为2057.29平米，均价为每平米12500元，总计价款25716125元，从马家聪与丁少辉2015年1月9日签订的债务解决协议第六条确认的3650万元借款中冲抵。三、亳州吴辉置业有限公司现尚欠马家聪1078.3875万元款项，该款项亳州吴辉置业有限公司于2016年4月30日前一次性归还马家聪。如逾期不能按期归还所欠借款，按照同期人民银行贷款利率的三倍支付利息。四、本协议第3条约定的1078.3875万元借款，在约定的还款期限前或马家聪就全部款项得到受偿后，马家聪不得向亳州吴辉置业有限公司之外的其他单位或个人主张权利。五、马家聪保证所有与上述借款有关联的出借人均有由马家聪负责偿还。另查明：亳州吴辉置业有限公司与安徽昊辉置业有限公司系关联公司，法定代表人均是丁少辉一人。以上事实有当事人陈述，5份《商品房买卖合同》及其备案登记，马家聪与丁少辉之间的《债务解决协议》，亳州市中级人民法院(2015)亳民一初字第00007号民事调解书等证据予以证实。本院认为：本案争议的焦点是：昊辉置业公司与马家聪之间是借贷关系还是商品房买卖关系。虽然昊辉置业公司未能提供双方之间借贷关系的关键证据——借款合同（协议），但根据丁少辉与马家聪2015年1月9日签订的《债务解决协议》第六条“双方确认所欠借款的本金为3650万元（含丁少辉与王文芹夫妻和马家聪及其相关人员所签署的所有借款，本协议签订后以前和马家聪及相关人员所签署的所有协议及文书均同时作废）”约定的内容，应当认定，昊辉置业公司签订的包括案涉5份《商品房买卖合同》在内的所有《商品房买卖合同》的真实意思是向马家聪等人借款而非出售商品房，且该约定是对2015年1月9日之前，借款方丁少辉夫妇与出借方马家聪及相关人员在内之间的因借款而产生的所有债权债务的概括、兜底约定，该约定同时消灭了双方之间之前所有的法律关系。结合《债务解决协议》第一条“2015年1月10日前解除所有备案在马家聪名下的作为借款担保的所有房产的备案手续”约定的内容，能够推定马家聪的真实意思并非是购买包括案涉房屋在内的商品房，而是向昊辉置业公司出借款项获取利益。双方签订的《商品房买卖合同》的真正目的，是为了担保借款本息的履行。由于双方未办理抵押登记，双方签订的《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为并不导致抵押权的成立。既然案涉《商品房买卖合同》是作为对马家聪借款的担保存在的，那么，马家聪作为债权人实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向昊辉置业公司主张债权。丁少辉作为关联公司昊辉置业公司及亳州吴辉置业有限公司的法定代表人，其与马家聪签订的《债务解决协议》，对昊辉置业公司及亳州吴辉置业有限公司均有约束力。鉴于亳州市中级人民法院(2015)亳民一初字第00007号民事调解书，已对马家聪及其相关人员与昊辉置业公司及亳州吴辉置业有限公司之间因借款产生的所有债权债务进行了实体处理，马家聪业已按该调解书实现大部分债权，其未实现的债权亦可通过亳州市中级人民法院执行程序获得。因此，双方之间的《商品房买卖合同》丧失了存在的基础。昊辉置业公司主张双方之间的《商品房买卖合同》只是为借款提供担保的理由成立，本院予以支持，要求解除与马家聪签订的5份《商品房买卖合同》并撤销备案登记的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院亦予支持。马家聪辩解《商品房买卖合同》合法有效并要求驳回昊辉置业公司诉讼请求的理由，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、原告安徽昊辉置业有限公司与被告马家聪2012年3月22日签订的5份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2012003850032LS20120001、2012003850032LS20120002、2012003850032LS20120003、2012003850032LS20120004、20110123850032LS20120001）于本判决生效之日起解除。二、被告马家聪于本判决生效之日起三日内协助原告安徽昊辉置业有限公司对本判决第一项所涉的5份《商品房买卖合同》的备案登记予以撤销（网上备案合同号分别是：1203500452、1203500454、1203500455、1203500456、1203500458）。本案受理费80元，减半收取40元，由被告马家聪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  梁越琪二〇一七年九月五日书记员  张 鹏