安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖02民终2044号上诉人（原审被告）：袁丽萍，女，汉族，住安徽省芜湖市左岸Ｅ区。委托诉讼代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芸芸，安徽正伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。负责人：李政梅，公司总经理。委托诉讼代理人：尹家德，安徽耕天律师事务所律师。上诉人袁丽萍因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司（世茂物业公司芜湖分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁丽萍上诉请求：1.依法撤销芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初1537号民事判决书第一项，改判上诉人支付被上诉人物业费4937.17元；2.一审诉讼费用依法确定，二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原判对于房屋因漏水无法居住的事实未作认定。1.关于房屋自交付后即发生漏水且多次维修未果的事实，被上诉人是认可的。对此，上诉人在原审中已提供2019年12月20日由被上诉人出具的房屋渗水情况说明充分予以证实。且根据该情况说明的内容可以确认上诉人拿房时发现房屋存在多处渗水后即向被上诉人进行报修，且之后多次维修，但至今仍未得到解决。2.对于涉案房屋因漏水问题，上诉人已在镜湖区法院另案起诉。上诉人已申请法院对于涉案房屋漏水原因进行鉴定。2020年5月13日上午，镜湖区法院承办法官一行三人和鉴定单位两位工作人员，以及上诉人和被上诉人的代理律师等十余人均到场，房屋处于空置状态。因此，涉案房屋因渗漏造成无法入住并空置的事实是客观存在、毋庸置疑的。3.此外，原审中上诉人还提供了由被上诉人2020年3月16日出具的案涉房屋2016年11月1日至2019年2月1日期间的房屋用水缴费通知单，该通知单上面近三年时间的合计水费仅为134.45元，明显不符合正常情况下有人居住时所产生的用水量。故原判认为被告未提供其他证据证明涉案房屋自2014年1月1日至2020年6月30日期间处于空置状态明显与事实不符。且上诉人在本案中已申请法院中止审理，要求待上诉人起诉房屋渗漏案件审理完毕后再继续审理，但未获法院准许。上诉人认为如另案处理结果对于本案审理有重大影响的，法院依法应当中止审理本案。二、上诉人即使交纳物业费，亦应按照7折标准计收物业服务合同约定空置房物业费按7折收费，按此收费的前提是向被上诉人报备且每月水的使用量为1度。原审法院根据该条款约定的空置房用水量1度，直接将2016年11月1日至2019年2月1日期间合计仅产生的水费134.45元、单价2.69元，进行倒推计算出此期间每月平均水费使用量为1.8度，超过约定的1度，即未支持案涉房屋空置期间应当予以减免或者降低相应的物业服务费的主张。对此上诉人认为:物业服务合同是被上诉人提供的格式合同，在上诉人提交了由被上诉人出具的自房屋交付后即发生漏水，多年来多次派人维修未解决的情况说明，也因此使房屋客观上不能居住造成空置事实至诉的情况，被上诉人是知晓的。原审法院在此基础上仍然以该格式合同内的条款来推定，明显与客观事实相违背的。而上诉人提供的上述近三年期间用水量及用水金额仅134.45元，结合日常生活经验法则来判断，亦能够确认该用水量是不可能满足人正常居住的需求的。因此，涉案房屋确实存在一直空置的事实，被上诉人是明知的，上诉人无需再向被上诉人报备。而该空置状态在客观减少了被上诉人的物业服务成本，应当依法减少相应的物业服务费用。另在上诉人强调案涉房屋无人居住的情况下，本案判决书仍以案涉世茂滨江花园3-2-4201为上诉人的住所地明显不当，应当予以纠正。三、本案被上诉人所主张的物业费中自2014年1月1日至2017年6月30日期间因未在法定诉讼时效期间内行使，已过诉讼时效，应当依法不予支持。原审中被上诉人提交了三份物业服务合同，原审法院认为该三份物业服务合同属于继续性合同，各期物业费用系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，在物业服务持续履行的状态下，各期履行的债务实际上具有整体性和关联性，物业公司要求业主给付服务费的诉讼时效起算应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算。对此上诉人认为该认定有失偏颇。虽然物业服务行为具有持续性，但根据前期管理服务协议中约定物业服务费每季度缴纳后季度的，可以半年一次提前缴纳，惟房屋交付之时需一次性缴纳半年费用，以及物业服务合同中均约定物业服务费按半年缴纳，业主或物业使用人应于每半年第一个月10日前向被上诉人交纳当期的物业服务费，否则视为逾期交纳，业主从逾期之日起应按日支付应欠费总额3‰的滞纳金的约定，可知物业管理费的收取是按照时间单位计收的，且在该约定的时间内未交纳当期物业服务费的视为逾期交纳，物业公司由此时可以开始以当期未交纳的物业费起算逾期滞纳金。因此，该时间节点的物业管理费是具有独立性的，不应当仅仅是依照合同约定的物业服务期限来作为诉讼时效的起算点。结合原审中查明的事实，物业合同中约定的每半年第一个月10日前系每年度的1月10前缴纳上半年，6月10前缴纳下半年。现被上诉人起诉要求上诉人支付2014年1月1日至2020年6月30日的物业服务费，其中2014年度上半年的物业费应于2014年1月10日前缴纳，故应从2014年1月11日起算2014年度上半年的物业费的诉讼时效，从2014年6月11日起算2014年下半年的物业费诉讼时效。结合2017年10月1日前的诉讼时效适用2年，此后适用3年诉讼时效。故对于本案被上诉人诉请的2014年1月1日至2017年6月30日前的物业费应未在法定诉讼时效期间内行使，被上诉人也未提供诉讼时效中断的证据，依法应当不予支持。综上，本案的物业费应当为2017年7月1日至2017年12月31日期间2742.86元253.97mx1.8元/月/平方米x6个月，2018年1月1日至2020年6月30日期间13714.38元，合计16457.24元。因房屋一直处于空置状态应当予以减少30%的物业费，即16457.24元x30%=4937.17元。世茂物业公司芜湖分公司辩称：第一、所谓的房屋质量纠纷与本案物业费无关，而是否是房屋质量纠纷，应该由法院确认之后另案进行解决。物业公司已经按物业管理条例及物业服务合同约定履行了相应的维护义务，也去上门查看了。至于业主与开发商之间的纠纷，应该由法院确认相应的法律责任，与我们的物业缴费无关。第二，涉案房屋是不符合所谓的空置房约定的要求的。根据物业服务合同第五条，业主房屋长期空置也不装修，且连续空置达三个月及以上，并且每月水电表读数不超过一度，须事先向乙方书面报备，经乙方确认后在空置期间，业主所缴纳物业服务费按七折支付，如未达到上述标准的，则按全额收取物业费，业主的房屋也已经装修，而业主也无其他证明其属于上述空置房的标准，且未经我方确认，业主也不能以此作为拒交物业费的理由。而国家政策调控反对炒房，不可能有房屋空置，业主也无法证明，也未提供证据证明该房屋不符合所谓的居住条件。第三，诉讼时效也未过期，物业服务合同是继续性合同，物业服务也一直由我方提供，是持续的，所以诉讼时效未过期。世茂物业公司向一审法院起诉请求:1.袁丽萍立即支付应缴物业费、公共能耗费、水费合计人民币34434.6元；2.袁丽萍立即支付迟延缴费的滞纳金500元；3.诉讼费用由袁丽萍承担。一审法院认定事实：位于安徽省芜湖市镜湖区世茂滨江花园1#、2#地块系案外人芜湖世茂房地产开发有限公司开发建设。世茂物业公司芜湖分公司系案外人芜湖世茂房地产开发有限公司安排进入世茂滨江花园1#、2#地块小区从事前期物业管理服务工作。袁丽萍购买了位于安徽省芜湖市镜湖区世茂滨江花园2-3#楼2单元4201室住宅房（建筑面积253.97㎡）。世茂物业公司芜湖分公司与袁丽萍及案外人芜湖世茂房地产开发有限公司签订了一份《芜湖世茂滨江花园前期管理服务协议》。协议约定由世茂物业公司芜湖分公司为世茂滨江花园1#、2#地块小区从事前期物业管理服务工作，超高层住宅物业管理费（物业公共服务费+高速电梯、二次供水泵、公共照明等共用能耗费）按建筑面积1.6元/月/平方米(物业公共服务费为1元/月平方米+公共能耗费0.6元/月平方米)，物业服务费交付时间为每季度初交纳后季度的，可以半年壹次提前交纳，惟房屋交付之时须一次性交纳半年费用。2015年，芜湖世茂滨江花园小区(1#地块、2#地块)业主委员会（甲方，被服务方）与世茂物业公司芜湖分公司（乙方，服务方）签订一份《芜湖世茂滨江花园(1#地块、2#地块)物业服务合同》，约定：1.世茂物业公司芜湖分公司为世茂滨江花园小区(1#地块、2#地块)提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止和2018年1月1日起至2020年12月31日。2.2015年高层住宅物业服务费为1.6元/月/平方米（维持原价格不变，含物业公共服务费、电梯、供水水泵运行费用及公共能耗费）；2016年1月1日起，高层住宅物业服务费上调为1.8元/月/平方米（含物业公共服务费、电梯、供水水泵运行费用及公共能耗费），公共能耗费定价为0.6元/月/平方米，单独建账核算，结余部分可用于弥补乙方亏损。3.沿街商铺、会所：1.5元/月/平方米（含公共能耗费用）。4.业主应自卖方交付使用通知书约定的房屋交付之日（含空置）起交纳物业服务费。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交房手续的物业，其物业费服务由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。5.业主房屋长期空置也不装修，且连续空置达3个月及以上，并且每月水电表读数不超过1度，需事先向乙方书面报备，经乙方确认后，在空置期间业主所交纳的物业服务费按七折支付（仅物业服务费折扣，公共能耗费全额收取），如未达到上述标准的，则按全额收取物业服务费。6.物业服务费用及车位服务费用按半年交纳（业主自愿缴纳半年期以上的情形除外），业主或物业使用人应于每半年第一个月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，否则视为逾期交纳，乙方从逾期之日起按日支付应欠费总额3‰的滞纳金。原告世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司依约提供了物业服务。因袁丽萍至今未交纳2014年1月1日至2020年6月30日期间物业费用，世茂物业公司芜湖分公司于2020年3月19日向该法院提起诉讼。2020年3月24日该院立案受理了袁丽萍与世茂物业公司芜湖分公司、芜湖世茂房地产开发有限公司合同纠纷一案，目前该案正在审理过程中。另查明，袁丽萍当庭出示由世茂物业公司芜湖分公司缴费通知单记载，涉案房屋2016年11月1日至2018年8月1日用水度数为38.98度（104.86元÷2.69元度），2018年8月1日至2019年2月1日用水度数为11度（29.59元÷2.69元度）。一审法院认为，世茂物业公司芜湖分公司与袁丽萍及案外人芜湖世茂房地产开发有限公司签订的《芜湖世茂滨江花园前期管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应遵守履行。芜湖世茂滨江花园小区(1#地块、2#地块)业主委员会与世茂物业公司芜湖分公司签订的二份《芜湖世茂滨江花园(1#地块、2#地块)物业服务合同》合法有效，对全体业主产生拘束力。世茂物业公司芜湖分公司为案涉小区提供了物业服务，袁丽萍也实际享受了世茂物业公司芜湖分公司提供的物业服务，理应依法和按合同约定履行交纳物业费的义务，故对世茂物业公司芜湖分公司主张袁丽萍支付拖欠物业费的诉请予以支持。根据双方当事人争议焦点，该院评判处下：一、本案程序是否中止问题。袁丽萍基于涉案房屋质量问题向该院提起合同之诉，申请中止本案审理。根据查明的事实，涉案房屋业于2010年业已由案外人芜湖世茂房地产开发有限公司交付袁丽萍，本案世茂物业公司芜湖分公司自房屋交付之时即进驻涉案小区提供物业服务，不论根据法律规定或《芜湖世茂滨江花园前期管理服务协议》，袁丽萍均应承担支付物业费的义务。从逻辑上而言，本案的裁判结果可能影响另案的审判进程，而非另案阻却本案进程，故对袁丽萍该项抗辩理由不予支持。二、物业服务费的认定。世茂物业公司芜湖分公司主张被告拖欠2014年1月1日起至2020年6月30日物业费34434.6元,袁丽萍认可未交纳2014年1月至2020年6月30日期间物业费，但认为物业费用应按空置房标准七折计算。首先，袁丽萍按合同约定向世茂物业公司芜湖分公司办理空置房报备手续；其次，根据袁丽萍提供的水费缴费单，涉案房屋于2016年11月1日至2019年2月1日期间月平均水费使用量为1.8度，该度数超过合同约定的空置房认定标准1度；最后，袁丽萍未提供其他证据证明涉案房屋自2014年1月1日至2020年6月30日期间处于空置状态，故对袁丽萍主张涉案房屋按空置房标准收取物业费的意见不予采纳。截至目前，袁丽萍实际拖欠涉案房屋2014年1月1日至2014年12月1日期间物业费4876.22元（253.97㎡×1.6元/月/㎡×12个月）、2015年1月1日至2017年12月31日期间物业费15847.72元（253.97㎡×1.6元/月/㎡×12个月+253.97㎡×1.8元/月/㎡×24个月）、2018年1月1日至2020年6月30日期间物业费13714.38元（253.97㎡×1.8元/月/㎡×30个月）。三、关于诉讼时效问题。袁丽萍抗辩世茂物业公司芜湖分公司主张的2014年1月1日至2017年6月30日期间物业费未在诉讼时效期间内行使，已过诉讼时效期间，不受法律保护。物业服务合同属于继续性合同，各期物业费用系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，在物业服务持续履行的状态下，各期应履行的债务实际上具有整体性和关联性，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效起算之日应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中原告世茂物业公司芜湖分公司在涉案小区从事物业服务工作依据为一份前期物业协议和两份物业服务合同，涉案物业费用诉讼时效起算期间应受各份合同约束。2014年1月1日至2014年12月31日期间物业费系《芜湖世茂滨江花园前期管理服务协议》项下的债权，根据《中华人民共和国总法通则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，该期间物业费的诉讼时效起算日为2015年1月1日，诉讼时效届满日为2016年12月31日，世茂物业公司芜湖分公司未提供证据证明曾在上述期间向袁丽萍主张权利或引起诉讼时效中断、中止的事由存在，故袁丽萍关于该期间物业费用已超过诉讼时效期间的抗辩理由成立，本院予以支持，并对世茂物业公司芜湖分公司该项诉讼请求不予支持。2015年1月1日至2017年12月31日期间物业费用系芜湖世茂滨江花园小区(1#地块、2#地块)业主委员会与世茂物业公司芜湖分公司于2015年签订《芜湖世茂滨江花园(1#地块、2#地块)物业服务合同》项下债权，根据《中华人民共和国总法通则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，该期间物业费的诉讼时效起算日为2018年1月1日，诉讼时效届满日为2020年12月31日，本案世茂物业公司芜湖分公司于2020年3月19日通过诉讼方式主张权利系在诉讼时效期间内主张权利，袁丽萍关于该期间物业费主张诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院对该抗辩不予支持，并对世茂物业公司芜湖分公司主张袁丽萍立即支付2015年1月1日至2020年6月30日期间物业费29562.1元（15847.72元+13714.38元）的诉讼请求予以支持。四、关于世茂物业公司芜湖分公司主张被告支付违约金的诉请，世茂物业公司芜湖分公司与业主委员会之间所签订的两份《芜湖世茂滨江花园(1#地块、2#地块)物业服务合同》均系世茂物业公司芜湖分公司方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重袁丽萍的责任，该条款无效，且袁丽萍拖欠物业费用亦是存在一定的事由，故对世茂物业公司芜湖分公司主张袁丽萍支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，加强涉案商业街的运营招商宣传，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告袁丽萍于本判决生效之日起十日内支付世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司物业费29562.1元；二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取337元，由世茂物业公司芜湖分公司负担67元，由袁丽萍负担270元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对袁丽萍提交的天然气扫码支付凭证、安徽增值税电子普通发票，证明案涉房屋是空置状态，无人居住。世茂物业公司芜湖分公司质证，认为袁丽萍所提交的上述证据超过举证期限，也无法达到证明房屋空置的证明目的。本院对上述证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。本院查明的事实同一审认定的事实。本院认为，本案争议焦点为：1.本案诉讼时效计算的起算点如何计算的问题。2.案涉房屋能否按照物业服务合同约定的空置房物七折缴纳物业费的问题。对于焦点1，袁丽萍上诉认为世茂物业公司芜湖分公司主张的2014年1月1日至2017年6月30日期间物业费未在诉讼时效期间内行使，已过诉讼时效期间。本院认为，同一物业服务合同中约定的物业费应视为一个整体,业主依照合同的约定按期交纳物业费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定,本案涉及三份物业服务合同，第一份物业服务合同为房地产开发经营企业芜湖世茂房地产开发有限公司与购房人袁丽萍签订《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》服务期限截止2014年12月31日期。世茂物业公司芜湖分公司主张该项合同下的物业费的诉讼时效起算点应为2015年1月1日，按照两年诉讼时效计算，诉讼时效届满日为2016年12月31日。世茂物业公司芜湖分公司未提供证据证明曾在上述期间向袁丽萍主张权利或引起诉讼时效中断、中止的事由存在，于2020年3月19日向一审法院起诉袁丽萍主张该期间物业费用已超过诉讼时效期间。第二份、第三份物业服务合同为芜湖市世茂滨江花园小区（1#地块、2#地块）业主委员会与世茂物业公司芜湖分公司签订，物业管理服务期限分别为2015年1月1日至2017年12月31日，2018年1月1日至2020年12月31日，世茂物业公司芜湖分公司主张第二份合同下的物业费的诉讼时效起算点应为2018年1月1日，按照三年诉讼时效计算，诉讼时效届满日为2020年12月31日。世茂物业公司芜湖分公司于2020年3月19日起诉袁丽萍要求支付该期间的物业费在诉讼时效期间。一审法院对本案诉讼时效起算时间点计算正确，本院予以维持。关于焦点2，袁丽萍上诉认为房屋因漏水无法居住，导致房屋空置，即使要交纳物业费，应该按照空置房7折标准计收物业费。根据芜湖世茂滨江花园小区(1#地块、2#地块)业主委员会与世茂物业公司芜湖分公司签订《芜湖世茂滨江花园(1#地块、2#地块)物业服务合同》约定，空置房七折支付的条件为业主房屋长期空置也不装修，且连续空置达到3个月及以上，并且每月水电表读数不超过1度，需事先向世茂物业公司芜湖分公司书面报备。案涉房屋袁丽萍已经完成装修，袁丽萍也没有向世茂物业公司芜湖分公司书面报备，不符合合同约定的空置房屋七折缴纳的条件。本案系物业服务合同纠纷，袁丽萍认为因房屋漏水导致房屋空置的责任承担问题,与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系,目前没有证据证明房屋漏水是世茂物业公司芜湖分公司的责任，且袁丽萍已经就案涉房屋因存在质量问题向法院了提起诉讼，因此，袁丽萍以房屋漏水导致房屋空置，按照空置房七折缴纳物业费的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，袁丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费416元，由袁丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年八月四日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。