云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0702民初371号原告：黄济林，男，1970年10月15日出生，汉族，住址：广东省吴川市。委托代理人（特别授权）：邵卫锋，系云南千和律师事务所律师。被告：丽江文产投资开发有限公司。住所：丽江市古城区祥和丽城吉庆路。法定代表人：陶国相，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：徐佳佳，系云南九州方圆律师事务所律师。原告黄济林诉被告丽江文产投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，被告于2017年5月27日向本院提出管辖权异议，本院于2017年6月5日裁定驳回管辖权异议，被告不服提起上诉，丽江市中级人民法院于2017年8月1日作出驳回上诉，维持原裁定的裁定。本院于2017年8月22日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告代理人邵卫锋、被告代理人徐佳佳到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告黄济林向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议；2、判决被告返还已收取原告支付的全部购房款4331788.81元（其中购房首付款2169624元、购房尾款2160000元、印花税2164.81元）及此款项资金占用费1322577.94元（此资金占用费按银行同期贷款利率计取至2017年4月20日，资金占用费诉请判决至被告向原告实际返还所占用资金之日止）；3、判决被告承担因未能按约交付商品房应向原告方支付的违约金，违约金按原告方全部已付款的5%计取共计216589.44元；4、判决被告方承担本案案件受理费。事实和理由：2012年8月14日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告向被告购买由被告开发销售的位于丽江市古城区荣华片区A-3号地块、B-2号地块丽江文化新城（一期）——原创绘画交汇点第16幢第1、2、3层102号房（套内建筑面积308.82平方米），该商品房总价为人民币4329624元。双方就付款及其方式和期限、房屋交付方式和期限、违约责任作出约定。原告依约于2012年8月14日向被告支付购房首付款2169624元和印花税2164.81元，2012年11月19日原告向银行贷款并由银行转款至被告账户2160000元，上述款项被告分别向原告出具收据和收款收据，即原告依约履行了付款义务。按约定被告应于2013年9月30日前向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋构成违约。原告为维护自己的权益，遂诉至本院。被告答辩称：第一，针对本案的案件事实，自2015年12月起原告既已断供，未按时履行按揭贷款本息支付义务，根据原告与被告于2012年10月14日签署的《按揭贷款回购协议》，被告须对原告所购房产进行回购，回购产生的款项由被告直接支付给银行，优先用于归还原告黄济林欠银行的贷款本息以及处理房产产生的其他费用，剩余款项经双方核实后退还给黄济林。根据回购协议的约定，2017年10月13日前的回购款价格为2840666.31元，而截至2017年6月21日，黄济林欠工商银行丽江分行的贷款余额为1323693.46元，丽江文投已经代黄济林向工行银行丽江分行支付贷款本金、利息（包括利息、复息、罚息等）共计456457.95元，扣除该两笔款项后，最终丽江文投应当返还给黄济林的房款为1060514.90元，同时被告收回原出售给原告的房屋；第二，根据合同约定，丽江文投的交房日期是2013年9月30日，逾期超过30日后黄济林有权退房，即自2013年10月31日起，黄济林取得合同解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权行使期限为一年，本案的解除权行使期限应自2014年11月1日届满，黄济林无权再主张解除合同，只能继续履行合同。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据1.《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，拟证明原、被告双方约定的合同权利与义务等内容；证据2.购房首付款收据、印花税收据、购房款收据，拟证明被告于2012年8月14日收到原告支付首付款2169624元，购房印花税2164.81元，于2012年10月19日收到原告支付购房款2160000元；证据3.个人购房借款及担保合同，拟证明原告向工商银行丽江分行借款2160000元，该借款利率按人民银行公布的同期贷款利率上浮10%确定，借款期限10年；证据4.丽江“露美雅阁”项目情况说明，拟证明至今被告仍未建好房屋，也未向原告交付房屋；证据5.退房通知书、公证书、中国邮政EMS快递物流信息，拟证明原告已向被告送达“退房通知书”，原告“退房通知书”经公证送达，内容已由公证机关公证，原告通过快递物流送达后被告已签收，但至起诉之日被告未作任何答复。被告对原告提交的上述5组证据均无异议。针对原告提交的证据，结合庭审情况，本院对上述5组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案认定事实的依据予以采信。被告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据1.按揭贷款回购协议，拟证明2012年10月14日，原、被告双方签署了按揭贷款回购协议，协议约定，出现原告断供的情形时，由被告对房产进行回购，回购款先用于归还原告所欠银行的贷款本息以及处理房产所产生的其他费用，剩余款项再退还给原告；证据2.扣款通知书5份、按揭贷款银行扣款凭证5份，拟证明自2015年12月至2017年6月期间，因原告断供，未按时履行按揭贷款本息支付义务，被告已代为偿还其积欠银行的本息共计456457.95元；证据3.回购款计算表，拟证明根据《按揭贷款回购协议》，在2017年10月13日前，丽江文投回购黄济林购买的商铺，产生的回购款为2840666.31元，回购款由丽江文投直接交付银行，先用于归还黄济林所欠银行的贷款本息1323693.46元，再扣除丽江文投已经支付的代偿款456457.95元，最终丽江文投应当支付给黄济林剩余款项为1060514.90元，同时丽江文投收回房屋。原告对被告提交的上述3组证据均无异议，提出双方之间就该房产如何回购及如何计算回购款的问题，需要原告签订结算合同来确定，该回购事宜属于另外一个法律关系，不属于本案审理的范围。针对被告提交的证据，结合庭审情况，本院对第1、2组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案认定事实的依据予以采信；第3组证据系被告单方制作的材料，未经双方进行确认，故本院对其真实性不予认可，不作为本案的证据予以采信。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2012年8月14日，原、被告双方经协商一致签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告向被告购买由被告开发销售的位于丽江市古城区荣华片区A-3号地块、B-2号地块丽江文化新城（一期）原创绘画交汇点第16幢第1、2、3层102号房屋（套内建筑面积为308.82平方米），该商品房总价为人民币4329624元，双方就付款方式和期限、房屋交付方式和期限、违约责任等进行了明确的约定，其中对房屋交付期限的约定为：“甲方（即被告）应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（即原告）”；对被告方逾期交房的违约责任约定为：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按照每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的5%向乙方支付违约金（该违约金已包含逾期30天内的违约金）”。原告依约于2012年8月14日向被告支付购房首付款2169624元和印花税2164.81元，于2012年11月19日向银行贷款并由银行转款至被告账户2160000元，上述款项被告分别向原告出具了收款收据。原告依约履行了全部的付款义务，但被告未按照约定的交房期限向原告交付房屋。2017年3月13日，原告向被告方邮寄送达了《退房通知书》并对邮寄行为进行了公证。庭审中查明，原告黄济林与被告于2012年10月14日协商一致签订《按揭贷款回购协议》，约定原告在向银行借款期间，必须严格履行与银行签订的借款合同，如果存在违约情况，危及银行按约收回全部贷款本息时，被告须对原告黄济林所购房产进行回购。2015年12月起，原告存在断供的行为，未按时履行按揭贷款本息支付义务，被告根据回购协议的约定代原告向银行支付了贷款本息共计456457.95元。本院认为，原告与被告之间签订的商品房销售合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。在合同的履行过程中，原告依约支付了购房款及相关税款，被告应当履行按期交付房屋的合同义务。本案中被告存在迟延交付房屋的情形，针对解除权的行使，双方争议的焦点为该案合同的解除权是否因超过除斥期间而消灭。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，解除权的行使期限应遵循法律的规定及当事人的约定，在本案中，原、被告双方在合同中约定为被告逾期交房超过30天的，原告有权解除合同，该合同条款约定了解除权发生的时间，但是对解除权的行使期限未进行明确的约定，故在当事人没有约定的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，交房期限届满后被告未对原告进行过催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，本案中原告的解除权发生之日为2013年10月31日，故原告的解除权应当于2014年10月31日前行使，逾期不行使的，解除权消灭。对此，原告诉称本案解除权发生之日应为其向被告送达退房通知书之日起30日后开始计算，经查，此款关于退房通知书送达的约定为原告行使解除权后被告退款时限的约定，与解除权起算时间无关。据此，原告诉请要求解除与被告签订的商品房销售合同及其补充协议，返还原告支付的全部购房款及相应资金占用费的诉讼请求，本院依法不予支持。针对原告要求被告承担因未能按约交付商品房应向原告方支付违约金的诉讼请求，本案中，原、被告双方于2012年10月14日协商一致签订了《按揭贷款回购协议》，约定在原告未能按约偿还银行贷款的情况下，被告须对原告所购房产进行回购。经查，自2015年12月起，原告黄济林存在断供的情况，其未按时履行按揭贷款本息支付的义务，双方应按照该回购协议履行房产回购事宜，被告根据协议已经代原告向银行支付了贷款本息共计456457.95元，现原告黄济林以被告迟延交房为由要求其支付违约金的诉讼请求，无事实及法律的依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告黄济林的全部诉讼请求。案件受理费52896元，减半收取计26448元，由原告黄济林负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  杨晓瑛二〇一七年九月十二日书记员  马 莹【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限满后两年内向本院申请强制执行。】