河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀10民终3446号 上诉人（原审原告）：马明辉，男，1980年5月23日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：董文，女，1979年2月18日出生，汉族，住北京市通州区。系上诉人妻子。 委托诉讼代理人：薛宝旺，北京瀚岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田效军，男，1980年6月23日出生，汉族，住山西省忻州市忻府区。 委托诉讼代理人：刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。 原审第三人：三河市顺心置业房产经纪有限公司。 住所地：三河市燕郊镇中赵甫村东南。 法定代表人：宋润姬，系该公司总经理。 上诉人马明辉因与被上诉人田效军、原审第三人三河市顺心置业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人马明辉委托代理人董文、薛宝旺，被上诉人田效军委托代理人刘志宝到庭参加了诉讼。原审第三人三河市顺心置业房产经纪有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马明辉上诉请求：1、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初677号民事判决；2、将本案依法发回重审或改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，解除上诉人、被上诉人和原审第三人三方订立的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；被上诉人按约支付上诉人逾期付款滞纳金及违约金；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决违反“合同严守”和“当事人意思自治优先”的合同法原则。二、原审认定上诉人诉请解除房屋买卖合同的诉求不符合约定的解除条件，明显没有事实依据，原审主观认为且蓄意曲解合同相关规定。三、原审认定上诉人诉请解除房屋买卖合同的诉求不符合法定的解除条件明显偷换概念和法律适用不当。四、原审认为限购政策本身具有一定阶段性，能够过户时是否还实行限购政策尚有一定的不确定性，明显对抗国家政策强制性规定。被上诉人不具备购房资格，涉案房屋无法网签与过户，涉案合同已经在事实上和法律上履行不能，合同目的无法实现。 田效军辩称，我方不存在违约，我方已按照对方委托的中介机构发来的告知函履行了付款义务。虽然3万元迟延支付了，但是也是对方认可的，没有给对方造成损失，不影响合同目的实现。 三河市顺心置业房产经纪有限公司未发表答辩意见。 马明辉向一审法院起诉请求1、解除原、被告、第三人三方签订的房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议；2、被告向原告支付逾期付款滞纳金77400元及违约金387000元；3、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年7月27日，原告马明辉与被告田效军通过居间方三河市顺心置业房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、补充协议。2016年11月2日，原、被告双方再次签订补充协议。上述合同及协议约定：原告马明辉将坐落在大厂回族自治县潮白河孔雀城榕枫园（潮白家园一期）11-1-0103室房屋出售给被告田效军，房屋成交价格为1290000元。购房款的给付时间和给付数额为：2016年7月27日，被告田效军向原告马明辉支付定金50000元。2017年1月28日前，被告田效军向原告马明辉支付首付款700000元（含定金50000元）。原、被告办理房屋产权变更之日，被告田效军向原告马明辉支付剩余尾款590000元。上述合同还对双方的违约责任进行了约定：任何一方逾期履行义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。如被告逾期履行付款义务超过十五日，则构成根本违约，应以相当于该房屋总价款的30%向原告支付违约金，原告有权解除合同。合同签订当日，被告田效军向原告马明辉支付购房定金50000元，于2016年8月10日向原告马明辉支付购房首付款600000元，剩余50000元购房首付款，被告田效军经原告马明辉本人及其家属催要，于2017年2月22日支付20000元。2017年3月20日，第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司向被告田效军邮寄了告知函，要求其在收函后三日内给付原告剩余购房首付款30000元。被告田效军在收函后第三日即2017年3月23日，向原告马明辉支付30000元。至此，原、被告双方约定的购房首付款700000元履行完毕。又查明，被告田效军户籍登记地为山西省忻州市忻府区。原、被告双方交易的大厂回族自治县潮白河孔雀城榕枫园（潮白家园一期）11-1-0103室房屋尚未办理产权登记，但已完成入住手续办理。原告马明辉已将房屋实际交付被告田效军使用。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、两份补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同订立后，被告已向原告支付完毕房屋首付款700000元，其中的50000元在原告及第三人催款下延期支付，原告亦将房屋交付被告使用。对于原告主张被告未按合同约定按时足额支付房屋首付款构成违约，要求解除双方签订的上述四份合同及协议的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一以上的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同……”。合同约定：“如被告逾期履行付款义务超过十五日，则构成根本违约，应以相当于该房屋总价款的30%向原告支付违约金，原告有权解除合同”。被告虽经催告后迟延履行，但数额较少，远未达到到期价款的五分之一，不符合法定及约定的解除条件，故原告以此为由诉请解除合同，本院不予支持。对原告因政府出台限制购房的相关意见而认为双方的房屋买卖合同无法继续履行请求解除，本院认为限购政策本身具有一定的阶段性，原告尚未取得房屋产权证书，取得产权证书的时间尚不能确定，故在原告取得产权证书能够协助被告办理过户手续时，是否还实行限购政策尚有一定的不确定性，故原告以此为由请求解除与被告的房屋买卖合同，本院亦不予支持。被告迟延交付50000元房屋首付款，违反了合同约定，应向原告支付违约金，但原告主张的违约金以房屋总价为基数进行计算，数额过高，本院酌定以迟延履行金额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百六十七条之规定，判决如下：一、被告田效军于本判决生效之日起七日内以分别以20000元和30000元为基数，向原告马明辉支付自2017年1月29日至2017年2月21日期间和自2017年1月29日至2017年3月23日期间的逾期付款违约金，均参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、驳回原告马明辉其他诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告马明辉负担50元，被告田效军负担50元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护，订立合同的双方当事人均应受合同条款的约束并善意履行。从本案中查清的事实来看，2016年7月27日，上诉人马明辉与被上诉人田效军通过原审第三人三河市顺心置业房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、补充协议。2016年11月2日，马明辉与田效军双方就涉案房屋再次签订了补充协议。上述合同及协议约定：上诉人马明辉将涉案房屋出售给被上诉人田效军，房屋成交价格为1290000元。购房款的给付时间和给付数额为：2016年7月27日，田效军向马明辉支付定金50000元。2017年1月28日前，田效军向马明辉支付首付款700000元（含定金50000元）。双方办理房屋产权变更之日，田效军向马明辉支付剩余尾款590000元。上述合同还对双方的违约责任进行了约定：任何一方逾期履行义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。如田效军逾期履行付款义务超过十五日，则构成根本违约，应以相当于该房屋总价款的30%向马明辉支付违约金，马明辉有权解除合同。合同签订当日，田效军向马明辉支付购房定金50000元，于2016年8月10日向马明辉支付购房首付款600000元，剩余50000元购房首付款，田效军经马明辉本人及其家属催要，于2017年2月22日支付20000元。2017年3月20日，第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司以受上诉人马明辉委托的名义向田效军邮寄了告知函，要求其在收函后三日内给付马明辉剩余购房首付款30000元。田效军在收函后第三日即2017年3月23日，向马明辉支付30000元。至此，双方约定的购房首付款700000元履行完毕。上诉人马明辉虽上诉称被上诉人田效军未按合同约定按时足额支付房屋首付款构成违约，依据合同约定应解除双方签订的合同及协议，但本院认为，被上诉人田效军虽在上诉人马明辉及原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司催要后延迟给付了50000元购房首付款，但该款项数额较少，远未达到涉案合同约定的全部价款的五分之一以上，且已经双方对此款逾期给付时间反复磋商后给付，故可以认定上诉人马明辉系以与被上诉人田效军反复磋商、催要的实际行为变更了剩余首付款的最后给付期限，因此上诉人马明辉以被上诉人田效军违反合同约定构成根本违约其享有解除权的理由，进而要求解除双方签订的涉案房屋《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉请于法无据，本院难以支持。关于上诉人马明辉主张的因政府出台限制购房的相关政策导致双方签订的涉案房屋买卖合同无法继续履行，因此应予解除的问题。本院认为，限购政策本身具有一定的阶段性，本案中上诉人马明辉尚未取得房屋产权证书，其取得产权证书的时间也不能确定，故日后在其取得产权证书能够协助被上诉人田效军办理过户手续时，当地是否还实行限购政策亦不确定，因此上诉人马明辉以此理由否定双方签订的涉案房屋买卖合同的可履行性依据不足，故本院对其此项上诉理由亦难以支持。 综上，马明辉的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8266元，由马明辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  柴秋芬 审判员  韩静威 审判员  梁志斌 二〇一七年九月二十九日 书记员  李 煜