广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10660号上诉人（原审原告）：广州市志联房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道120号之一。法定代表人：林护国。诉讼代表人：广州市志联房地产开发有限公司管理人。负责人：梁彬。委托诉讼代理人：方珩，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘淑平，女，1959年5月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：简毅、吴佳琪，广州金鹏律师事务所律师。上诉人广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司）因与被上诉人刘淑平商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初18945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。志联公司上诉请求：l、撤销一审判决。2、依法判令解除双方签订《商品房买卖合同》、《广州市商品房买卖合同（预售）》，并由刘淑平协助其办理房屋的网签撤销手续、预告登记注销手续。3、依法判令由刘淑平腾空房屋并向其交付。4、判令本案一、二审诉讼费由刘淑平承担。事实和理由：一、刘淑平未实际支付涉案房款的事实已在相关生效判决中查明，原审法院认为刘淑平非履行合同不当，没有事实依据，不能掩盖、否定刘淑平未全面履行合同义务的事实。广州市中级人民法院（2017）粤01民终13072号民事判决中已查明“即便志联公司出具了房款664608元的发票，仍不足以认定刘淑平有实际支付该款项给志联公司”。因而，在双方签订的合同中，刘淑平所应承担的支付涉案房款的合同义务并未履行。刘淑平为陈昶的配偶，陈昶个人及其担任法定代表人的广州市德骞实业有限公司均为涉案房屋所在楼盘的合作开发方。仅凭发票不能认定刘淑平已支付全部房款，这也是13072号判决的逻辑起点。原审法院凭发票认为刘淑平不存在主观过错，因而有权选择继续履行合同，没有事实和法律依据。另外，刘淑平在原审自述愿意向管理人支付房款，证明刘淑平也清楚其尚未完全履行合同义务的事实。二、原审判决回避志联公司已进入破产程序的事实，在刘淑平尚未支付相应房屋对价，志联公司也未办理过户手续的情况下，合同应属于双方均未履行完毕的合同。原审认为刘淑平没有过错且要求继续履行合同的情况下，志联公司没有解除合同的权利，不符合《破产法》第18条的规定，且将严重损害志联公司数百名债权人的公平受偿的利益。三、双方签署的买卖合同已经依法解除的情况下，刘淑平继续占用志联公司所有的案涉房屋没有法律依据。如前述，在管理人解除合同的情况下，双方之间的买卖合同权利义务终止，刘淑平依据买卖合同关系占有志联公司所有的案涉物业无事实和法律依据。志联公司有权要求刘淑平腾空所占有的房屋并交回给志联公司。刘淑平答辩认为：1.原审判决认定其在整个房屋购买行为中不存在主观过错，符合客观事实，并无不当。2.其在原审过程中同意再次支付房款，系迫于无奈，并非认同志联公司关于其未支付过案涉房款的说法。3.志联公司将案涉房屋交付给其使用后，志联公司的主要义务已经履行完毕，该房屋买卖合同不属于破产法意义上待履行合同，志联公司管理人无权选择行使破产解除权。志联公司在破产前已经为其办理了案涉房屋预告登记手续和网签手续，预告登记可对抗管理人的合同解除权，管理人不能以解除合同的方式将已出售的房屋收回。4.最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》的司法解释第七十一条第六项规定：“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产的范围。根据上述规定案涉房屋并非破产财产，志联公司更无权要求其直接将房屋交还。综上，请求二审法院维持原判，驳回志联公司的全部上诉请求。志联公司向一审法院起诉请求：1、解除志联公司与刘淑平就位于广州市越秀区东湖路136号2202房签订的买卖合同，并由刘淑平协助志联公司办理该房屋的网签撤销手续、预告登记注销手续；2、刘淑平腾空上述房屋并向志联公司交付；3、本案诉讼费由刘淑平承担。一审法院认定事实：2010年7月20日，刘淑平（乙方，买方）与志联公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方所购商品房为越秀区东湖西路30-44号地段编号为34的地块的东湖凯柏轩（第1栋）22层2202号房，房屋地址：越秀区东湖西路[门牌××房，房屋用途为住宅，建筑面积共140.71平方米，套内建筑面积117.79平方米，总金额664608元；甲方应当在2010年6月28日前将上述房屋交付乙方使用；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等。2010年8月9日，广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地预登穗字第××号房地产预告登记证明，写明涉案房屋的预告登记权利人为刘淑平。合同签订后，志联公司于2011年1月31日与刘淑平签订东湖凯柏轩收楼确认书，将涉案房屋交付刘淑平使用。志联公司于2011年6月16日向刘淑平出具涉案房屋售房款664608元的发票。刘淑平曾向广州市越秀区人民法院提出诉讼请求：1、确认涉案房屋属刘淑平所有；2、志联公司为刘淑平办理上述房屋的交易过户手续和产权登记手续。志联公司在该案中提出反诉请求：1、确认刘淑平与志联公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》无效；2、刘淑平腾空涉案房屋，并将该房屋交还给志联公司。经审理，广州市越秀区人民法院作出（2016）粤0104民初18691号民事判决：一、驳回刘淑平的全部诉讼请求；二、驳回广州市志联房地产开发有限公司的全部反诉请求。双方均不服上述判决，提起上诉。广州市中级人民法院对上述案件作出（2017）粤01民终13072号民事判决书，认定：“涉案房屋原是由陈昶购买，按其自称为了避嫌改由其配偶刘淑平购买，故刘淑平的购房行为和陈昶的购房行为是一致的。其一，陈昶主张支付了涉案房款110万元，从陈昶和志联公司签订的《商品房买卖合同》内容来看，陈昶支付的110万元并非上述合同约定的房价款，且不符合陈昶陈述的涉案房屋总价最后确定为664608元的折扣计算方式；其二，陈昶支付的款项并非进入志联公司的公司账户，而是支付给公司的个人股东，难以证实上述款项是购买涉案房屋的房款抑或是与股东之间的其他交易往来；其三，陈昶陈述的付款方式，即在同一天同一银行网点既有转账又有取现，增加了支付款项的麻烦，有悖常理，且部分现金准备早于涉案买卖合同签订之前，亦不符合一般交易履行次序；最后，刘淑平自称是因为向花都二建公司借款支付房款，故志联公司退还房款时直接退还给花都二建公司，首先因上述分析原因，陈昶支付的110万元是否是涉案房款尚不能确定，再者志联公司退给花都二建公司的款项并未载明是返还购房款，考虑到花都二建也是涉案项目的原合作开发房，故志联公司支付给花都二建的款项不能证明是退还涉案房款，亦不能证明刘淑平支付完毕全部购房款。综上分析，一审法院认定即便志联公司出具了房款664608元的发票，仍不足以认定刘淑平有实际支付该款项给志联公司，一审判决对此论述充分合理，予以维持。刘淑平的上诉请求理据不足，不予支持。志联公司未能举证证明涉案合同约定的房价明显低于市场价格，且刘淑平究竟有无支付涉案房款正是本案争议之事实，故志联公司以此主张合同无效及刘淑平未支付房款并要求刘淑平腾空交还涉案房屋，理据不足，不予支持”，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院于2019年11月7日开庭审理，庭审后，刘淑平向一审法院邮寄代理词，表示：同意重新向志联公司管理人支付足额房款；等。一审法院认为：志联公司本次是在（2017）粤01民终13072号民事判决确定了涉案房屋房款支付情况即出现新的事实以后以解除合同为由提起诉讼，与之前以合同无效为由提起诉讼不同，并非重复诉讼。根据广州市中级人民法院（2017）粤01民终13072号民事判决事判决书，刘淑平曾支付过款项，只是支付过的款项最终并未认定为已支付给志联公司。虽然如此，但志联公司确曾向刘淑平出具过《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的款项的发票，使刘淑平认为其款项已支付完毕，就此而言，不能认定刘淑平履行合同不当。而且，刘淑平已实际接收了涉案房屋并在涉案房屋居住多年。在此情况下，志联公司应在刘淑平不愿意或不能继续履行合同的情况下才能解除合同。志联公司在本案中提交的证据不足以证明合同已具备上述解除的条件，故对于志联公司的全部诉讼请求均予以驳回。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年3月24日作出判决如下：驳回志联公司的全部诉讼请求。一审案件受理费10400元，由志联公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，刘淑平曾就本院已经发生法律效力的（2017）粤01民终13072号民事判决向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年6月22日作出（2018）粤民申1650号民事裁定书，裁定驳回刘淑平的再审申请。2020年7月1日，刘淑平向志联公司破产管理人账户转账支付了全额房款664608元，志联公司破产管理人对此表示拒绝接收并要求刘淑平尽快提供收款账号用于返还该笔款项。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对志联公司提出的上诉，本院分析如下：涉案房屋至今尚未办理所有权转移登记手续，依据物权法关于不动产物权登记生效原则，涉案房屋属于志联公司的债务人财产。刘淑平依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》的司法解释第七十一条第六项“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”之规定主张涉案房屋不属于志联公司破产财产的范围，但上述司法解释与破产法及现行司法解释不一致，故刘淑平该项主张不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定:人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。但本案中，涉案商品房买卖已经在广州市国土资源和房屋管理局办理了房地产预告登记，刘淑平基于商品房买卖合同取得的债权已转化为准物权，具有排他性。此外，志联公司与刘淑平签订商品房买卖合同后，志联公司向刘淑平出具了购房款发票并交付房屋给刘淑平使用多年。通常情况下，志联公司出具发票的行为可以作为判断一般买受人已经支付房款的事实依据；至前案争议发生，本院生效判决经审查认定刘淑平主张的付款事实存疑，并据此驳回刘淑平要求志联公司协助办理涉案房屋产权过户登记手续的请求后，刘淑平在本案一审中已明确表示同意重新向志联公司管理人支付足额房款，且二审期间已主动将全部房款转账支付给志联公司管理人，履行了商品房买卖合同的主要义务。志联公司管理人拒绝接收购房款依据不充分。据此，刘淑平已经支付了涉案房屋的全部房款，其对于商品房买卖合同的履行并无过错。综上，刘淑平对于涉案房屋享有的债权具有排他性、优先性，其债权的实现不构成对其他破产债权人合法权益的损害。在志联公司未举证证明涉案合同存在不能履行或不适于继续履行的情形下，志联公司主张管理人解除权要求解除涉案商品房买卖合同，事实、法律依据不足。一审判决驳回志联公司的全部诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10400元，由上诉人广州市志联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年八月五日书记员  曾美玲