山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初2835号 原告：谢朋飞，男，1989年2月12日出生，汉族，居民，住平邑县。 原告：谢新文，男，1950年9月23日出生，汉族，居民，住平邑县。 二原告委托诉讼代理人：亓振生，山东平大律师事务所律师。 被告：张滕龙，男，1972年10月17日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：周悦扬，山东昶灏律师事务所律师。 原告谢朋飞、谢新文与被告张滕龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢新文及二原告委托诉讼代理人亓振生，被告张滕龙及其委托诉讼代理人周悦扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢朋飞、谢新文向本院提出诉讼请求：1.判令张滕龙支付所欠购房款22万元及利息（自2011年5月27日起按银行同期贷款利率计算）、违约金。事实和理由：2009年8月22日，经协商谢新文与张滕龙签订《房地产买卖合同》，张滕龙购买我们位于，约定价格62万元，2010年6月底全部付清，张滕龙已支付40万元，剩余房款张滕龙以未为其办理房产证件为由拒不支付，2011年4月，张滕龙又和我们达成协议，只要协助为其将户口迁入我们所在村，即同意支付剩余欠款，2011年5月27日，我们协助将张腾龙户口迁入我村，但其不履行承诺，至今未支付欠款，请法院支持诉求。 张滕龙辩称，1.谢新文、谢朋飞未按照双方签订的合同的约定办理房产证及土地使用证，无权主张购房余款，相反，因其违约应支付逾期办证违约金。2.因谢新文、谢朋飞故意拖延办理涉案房屋相关证件，已给张滕龙造成极大的无法弥补的损失。3.张滕龙从未与谢新文、谢朋飞达成“协助迁移户口即同意支付欠款”的协议。4.谢新文、谢朋飞已经反反复复提起三次诉讼，属于滥用诉权行为，不仅浪费司法资源，也给张滕龙造成经济、精力和时间上的损失。综上，请法院驳回谢新文、谢朋飞的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 谢朋飞、谢新文提交证据1.2009年8月22日签订的房地产买卖合同，以证明张滕龙按照约定应当支付剩余的欠款22万元，根据合同约定，乙方未支付房款，谢新文有权单方解除合同。张滕龙对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为从该合同第二条可以看出，双方约定谢新文于2010年6月底前为张滕龙办理完房产证及土地使用批文并交付后，张滕龙付清余额22万元，可以证明张滕龙购买的案涉房屋并非小产权房，否则谢新文也不可能承诺办理相关证件，同时可以证明因谢新文至今没有为张滕龙就案涉房屋办理相关证件，其向张滕龙主张剩余购房款无任何事实依据和法律依据。 2.平邑县人民政府平政土字（1998）323号《关于平邑镇四村二村民建住宅使用土地的批复》，以证明涉案楼房土地使用权为谢朋飞，出卖楼房有合法手续。张滕龙认为该证据是1998年下发的批复，在下发该批复时谢朋飞仅9岁，根据物权法第一百四十二条规定，谢朋飞作为未成年人，仅能认定为该使用土地上房屋的共同所有权人，其当时和谢新文属于共同家庭成员，且在同一户口中，故案涉土地原使用人应为谢朋飞、谢新文，并非只是谢朋飞，故谢新文与张滕龙签订房地产买卖合同是有权签订，且是有效合同。 3.谢新文为张滕龙办理房产手续已经取得的山东村镇规划选址意见书申请审批表一份，证明谢新文已经积极努力向政府部门审批办理房产证件，只是因为后来政策原因未能办理房产登记。张滕龙对该证据的真实性不予认可，认为谢新文为恶意获得购房余款对证据进行造假，本案双方是2009年8月22日签订房地产买卖合同，但是该证据中显示的张滕龙作为涉案土地的建设个人村委以及乡政府的审批时间却是在1995年3月26日，该时间双方还没有签订合同。 4.常住人口登记卡一份，证明谢新文在2011年5月27日将张滕龙的户籍由平邑县平邑镇西汪沟村迁至平邑县兴水社区，完成了张滕龙要求的将户口迁移至谢新文所在处的约定。张滕龙对证据真实性无异议，认为该证据仅能证明张滕龙系平邑县兴水社区的居民，但是不能证明是谢新文为其办理的户口迁移手续。 本院对上述证据1、2、4的证明力予以确认，可以作为认定本案事实的依据，证据3为复印件，张滕龙对真实性不予认可，本院对该证据的证明力不予确认。 张滕龙提交证据：1.2009年8月22日谢新文和张滕龙签订的房地产买卖合同，主张合同第七条约定谢新文未在规定时间内为张滕龙办理相关证件，每逾期一日，应支付交款总额的万分之五违约金。谢新文、谢朋飞认为，该证据能够证实张滕龙欠谢新文、谢朋飞购房款22万元，也能够证明谢新文为张滕龙办理房产证没有约定是否办理商业房产证，只是对民房的买卖协议，且该合同是由张滕龙提供的格式条款，其要求办理房产证的行为属于强制要求，不能办理不是谢新文个人原因，所以谢新文没有违约行为，不应支付违约金。 2.平邑县人民政府房屋征收公告、平邑县兴水河沿岸片区改造国有土地上房屋征收与补偿方案，该证据来源于平邑县人民政府官网发布的公告，是针对案涉房屋的征收与补偿方案，有房屋所有权证（不动产权证）的商业用房与没有办理房产证的商业用房补偿标准是不一样的，没有产权证的商业用房是按照住改非的标准，该补偿远远低于有证件的商业楼房。谢新文、谢朋飞认为，该证据是政府的政策行为，涉案房产和谢新文是相邻的，以同一标准进行补偿，不存在房产证有无导致补偿有差别问题，至于其他人的补偿，与本案没有关联性，不能同等对待。 3.2020年4月27日张滕龙与平邑县人民政府平邑街道办事处签订的征收补偿安置协议、张滕龙平邑县兴水河沿岸片区房屋征收分户评估表以及有产权证的商业用房补偿方案表，证明被征收的案涉房屋是按照住改非标准进行补偿，该补偿数额比有产权证的商业用房少100多万元，双方之所以在房地产买卖合同约定购房尾款在办理完相关证件后才支付，就是考虑到有证的商业用房比没有证的商业用房价值高，张滕龙已经支付给谢新文的购房款足以达到没有房产证的商业用房价值，故不论基于诚实信用原则还是站在公平合理的角度，谢新文都无权向张滕龙主张剩余房款。谢新文、谢朋飞认为，该证据可以证实张滕龙已经取得了补偿协议中约定的1095130元的补偿费用，明显高于其购买时应当支付的62万元的购房款，而且根据补偿协议可以看出，征收部门对涉案房屋的征收没有与谢新文房屋的补偿待遇有差别，征收补偿协议是张滕龙自愿签订，如果想要争取更高的补偿，可以不签订征收补偿安置协议，通过诉讼或其他方式达到多补偿的目的，张滕龙提交的分户评估表，与其签订的补偿协议相符。 4.段传峰房产证，以证明与案涉房屋所处位置一样的商业用房可以办理房产证的事实。谢新文、谢朋飞认为，段传峰不是兴水社区居民，其购买的楼房不是村民楼房，是购买的由其他单位开发的商品房，与涉案房产有本质的区别，所以其补偿依据不具有对比价值。 5.兴水社区被拆迁房屋的公示表，张滕龙主张该证据张贴在兴水社区居委会门口的公告栏，其中序号509王兆兴的房屋位置位于案涉房屋的西邻，协议编号是S-033，S就证明了该房屋有商住证，可以证明案涉房屋是能够办理相关证件。谢新文、谢朋飞认为该证据是复制件，证据来源不清楚，不能证明王兆兴就是张滕龙所说的相邻房主，也没有显示出补偿价值以及房产性质问题，涉及开发的房产情况千差万别，补偿费用不一样，各自的补偿没有可比性，该证据与本案没有关联性。 本院对上述证据1、2、3的证明力予以确认，可以作为认定本案事实的依据，对于张滕龙根据上述证据4、5主张的事实，本院结合其他证据及事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢新文为平邑县平邑街道兴水社区（原平邑县平邑镇四村二）居民，1998年，谢新文为其子谢朋飞（即平邑县人民政府平政土字（1998）323号《关于平邑镇四村二村民建住宅使用土地的批复》中的“谢鹏飞”）申请获得建住宅使用土地一处。2009年8月22日，谢新文（甲方）与张滕龙（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定谢新文在平邑县南侧（东至路、西至亓振法、南至六米路、北至兴水路）建设楼房总计约956平方米，张滕龙购买其中一位，底层南北宽12米，东西长6米，二层南北宽13.92米，东西长为两间6米，三层南北宽13.92米，东西长6米；楼房及小院占地东西宽6米，南北长17米，共计102平方米，土地使用权批文为平政土字（1998）323号；买卖计款62万元，合同成立时支付30万元，楼房竣工验收合格交付时，支付10万元，甲方于2010年6月底前为乙方办理完房产证及土地使用批文并交付乙方后，乙方付清余额22万元整，乙方另承担1万元的办房产证费用，多余房产证费用由甲方承担。双方在合同第六条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，甲方有权单方解除合同。”第七条约定：“甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付乙方，或者在办理房产证及土地使用证书时，故意拖延或者不及时提供材料的，每逾期一日，应向乙方支付交款总额的万分之五的违约金，合同继续履行。因甲方责任导致合同不能履行的，乙方有权解除合同，甲方并应向乙方承担合同总额的30%的赔偿责任。”合同签订后，谢新文组织人员建设楼房，于2009年12月21日将建成楼房交付张滕龙使用，张滕龙如约支付其楼房款40万元。后因楼房未能办理房权证件，张滕龙未再支付余款。2011年5月27日，张滕龙户籍从平邑县平邑镇西旺沟村迁至楼房所在的平邑县平邑街道兴水社区。谢新文、谢朋飞催要楼房余款未果，诉至本院。诉讼过程中，张滕龙提出反诉，要求谢新文、谢朋飞共同支付违约金24万元，张腾龙在本院指定的期限内未预交反诉费用。 2019年下半年，平邑县人民政府进行平邑县兴水河沿岸片区改造，涉案楼房及土地在征收范围内。2020年4月27日，张滕龙与平邑县人民政府平邑街道办事处及平邑县平邑街道兴水社区居民委员会签订《征收补偿安置协议》，将涉案房产以1080130元的评估价值进行产权调换。 本院认为，谢新文与张滕龙于2009年8月22日签订的《房地产买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且已实际履行，合同虽约定的是对兴水社区（原平邑县平邑镇四村二）集体土地上所建房屋的转让，但在签订合同后，受让人张滕龙的户籍迁至涉案房屋坐落土地所在的居（村）委会，涉案房产的转让应视为同一集体经济组织成员之间，在集体土地上所建房屋的转让行为，该行为并不为法律及行政法规所禁止，故该房屋买卖合同为有效合同，双方应依约履行。 谢朋飞为谢新文之子，涉案房屋坐落土地是以其名义申请获批，在房屋买卖合同签订时，谢朋飞虽已成年，但与谢新文仍属同一家庭成员，从合同履行及催要欠款期间谢朋飞的意思表示来看，其认可谢新文与张滕龙之间的房屋买卖合同并同意合同涉及的处分行为，故谢朋飞虽未在房屋买卖合同上署名，但其作为合同标的的共有人或权利人在本案中主张权利，主体适格。 张滕龙在诉讼过程中提出反诉，但未交纳反诉费，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，本院对其反诉请求不予审理。因此本案双方争议的焦点是：1.张滕龙应否支付谢新文、谢朋飞合同约定的购房尾款；2.谢新文、谢朋飞诉求的利息及违约金应否支持。 按照合同约定，剩余房款22万元应于2010年6月底前，由谢新文为张滕龙办理完房产证及土地使用批文并交付后，张滕龙付清该款。双方约定的付款期限早已逾期，张滕龙主张涉案房产未如约办理产权登记，约定的付款条件未成就，不应支付剩余款项。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案当事人之间转让不动产，为保护交易安全和交付的合法性，约定办理产权登记，合乎常理，于法有据，通过庭审调查，也可以了解到双方对办证事宜曾多次磋商，因各种原因未能办理。现涉案房产已被征收，张滕龙作为被征收人与征收单位签订了《征收补偿安置协议》，继续办理涉案房产的产权登记已无意义。因双方并未约定调整或变更房屋转让价款，谢新文、谢朋飞要求张滕龙仍按合同约定数额支付，本院予以支持。 涉案房产未能办理产权登记，因此张滕龙也未按照合同约定的期限支付购房余款，此后双方就合同条款的履行进行协商，应视为双方对购房余款的付款期限进行了变更，谢新文、谢朋飞主张经协商将办理产权登记的条款，变更为将张滕龙户口迁移至兴水社区，虽张滕龙户口迁移的结果，客观上导致了合同当事人身份的变化，对合同的效力产生了影响，但谢新文、谢朋飞未能提供确实证据证实其主张的合同内容变更的事实，张滕龙也未予以认可，故对于谢新文、谢朋飞要求张滕龙自其户口迁移至平邑街道兴水社区之日起计算未付房款的利息，并支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条规定，判决如下： 一、张滕龙于判决生效后五日内支付谢新文、谢朋飞购房款220000元； 二、驳回谢新文、谢朋飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取2300元，由张滕龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 商海波 二〇二〇年八月六日 法官助理 徐翠翠 书 记 员 刘续亮