辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6456号上诉人（原审原告）：沈阳永盛房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区吉力湖街76-1号。法定代表人：李金钰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴碧希，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家庆，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁天阳物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路13巷13号。法定代表人：李冠霖，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐连文，男，1960年5月28日出生，汉族。该公司法律顾问，住沈阳市铁西区保工南街100-2号5-7-2。原审第三人：沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会，住所地沈阳市于洪区吉力湖街31号1门。负责人：窦淑兰，女，1947年1月29日出生，汉族，该委员会主任，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：黄杰，女，1957年3月26日出生，汉族，该委员会副主任，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李碧玉，女，1955年4月19日出生，汉族，该委员会副主任，住沈阳市和平区。上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司（以下简称“永盛公司”）因与被上诉人辽宁天阳物业有限公司（以下简称“天阳物业公司”）、原审第三人沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会（以下简称“C区业委会”）返还原物纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初9494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。永盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判被上诉人腾退位于沈阳市于洪区吉力湖街31号1门房屋（建筑面积445.35平方米）；3.依法改判被上诉人从占有房屋之日起至腾出之日止，按照每月1万元标准赔偿上诉人经济损失；4.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第一，一审法院认定“C区建成后永盛物业公司在争议房屋内办公”，此项认定属于认定事实错误。水调歌城小区内C区的形成并不是永盛公司开发行为所导致的结果，规划文件并没有要求建设独立的“C区”。永盛公司所持有的《建设工程规划许可证》等文件显示水调歌城地块是一个整体区域，永盛公司也是按照该地块内仅有一个物业管理区域的规划要求进行开发建设。永盛公司从未主动申请将水调歌城地块备案为多个物业管理区域，也从未申请将涉诉地块备案为单独的物业管理区域。永盛物业公司在争议房屋内办公，属租用永盛公司房屋，这一租赁关系也说明涉诉房屋不属于物业用房，该房屋属于商业用房。第二，一审法院认定“C区除本案争议房屋外，无其他物业用房”，属于认定事实错误。1.根据规划文件及登记文件，涉诉房屋的性质属于商业用房，不属于物业用房，一审判决明确表述“争议房屋已被相关部门规划为商业用房并且办理了所有权初始登记”，因此再将涉诉房屋认定为物业用房，显然属于认定事实错误。2.并不是C区没有配建物业用房，而是根据水调歌城开发手续，根本就不存在“C区”这一独立概念，因此永盛公司本来就不需要为C区配建物业用房，永盛公司为水调歌城整体配建的物业用房面积达标即可。涉诉23号地块开发完成后，2016年业主自发成立业主委员会，名称为“C区业主委员会”，但是并不能反向推定认为C区已经构成了独立的物业管理区域。即使反向推定认定了C区已经构成了独立的物业管理区域，也不能认为永盛公司没有配建物业用房。涉诉的C区是在23号地块开发建设完成后才被认定为独立的物业管理区域，是在开发结束后才出现的“新的”物业管理区域。永盛公司在开发过程中根据政府部门出具的文件进行开发建设，永盛公司不能预见C区将成为一个独立的物业管理区域，客观上也不应追究永盛公司“没有预见到C区将成为一个独立的物业管理区域”的责任。也就是，不能在C区变更为一个独立的物业管理区域后，再要求永盛公司重新在相关区域内建设物业用房。所谓的“C区”在开发建设过程中是不存在的，永盛公司本来就不需要单独对所谓的“C区”配建物业用房，永盛公司未对“C区”配建物业用房也无过错。事实上，即使不成立独立的“C区”,也不影响业主的正常使用，业主现在成立了独立的C区就要承担可能产生的不利后果，不能一味要求永盛公司承担本不属于公司的责任。《辽宁省物业管理条例》等文件也只是要求房地产开发企业在开发建设过程中对整个区域配建足够的物业用房，对于开发建设完毕、房屋交付使用后，在原来整个区域中新衍生出来的物业管理区域，《辽宁省物业管理条例》等文件并未要求房地产开发企业补建物业用房。二、一审判决适用法律错误。第一，永盛公司已经登记为涉诉房屋的业主，永盛公司作为涉诉房屋业主的权利应当得到保护。本案并不是开发商与物业公司之间的纠纷，而是业主与物业公司之间的纠纷。涉诉房屋目前市值逾百万，一审判决使得永盛公司蒙受重大损失，显失公平。第二，一审判决认定了涉诉房屋属于商业用房，不属于物业用房，但没有对永盛公司的物权进行保护。永盛公司基于物权，享有返还原物请求权，有权要求天阳物业公司退出涉诉房屋。天阳物业公司非法占用涉诉房屋至今，侵犯了永盛公司的物权，应当对永盛公司的财产利益损失进行赔偿，因此天阳物业公司也应当向永盛公司支付租金。第三，天阳物业公司在进入园区时，应了解园区的基本情况，自行解决物业用房这一历史遗留问题，而不是强占永盛公司的合法财产。既然天阳物业公司自愿作为涉诉园区的物业管理公司，就应当承担相应的责任，而不是把其自身的责任转嫁到永盛公司，其应退出无权占有的房屋，并赔偿永盛公司损失。天阳物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。1.上诉人所述理由都是凭空想象和编造的事实，没有事实和法律依据。上诉人在规划图纸和向C区业委会提交的规划图纸中，明确标注：坐落于沈阳市于洪区吉力湖街31号1门房屋（建筑面积445.35㎡）设计时就是物业用房。《建设工程规划许可证》通知书,其中上面标注按V06-49-C设计图修建C区，这个号码与开发商提供的有物业用房图纸一致。2.上诉人称水调歌城C区没有规划物业用房，而是将C区物业用房安排在水调歌城AB区显然是在做虚假陈述，水调歌城AB区按法律规定物业用房面积为771㎡，而实际用房面积为623.16㎡，距离标准还差147.84㎡。水调歌城C区作为独立园区，依照法律规定有独立的物业用房，上诉人自认没有物业用房本身就违反法律强制性规定，将规划中的涉诉“物业用房”通过非法手段变更为“商业用房”，其变更行为无效。3.涉诉房屋从设计规划到实际使用，全部是按照物业用房的规定标准建造的。最明显的特征是：整个独立园区的供用电系统，包括配电室及其设备，监控室及其设备都安装在该涉诉房屋中。更需要说明的是，商品房是不允许开后门的，是与园区相隔离的，是封闭独立的房屋，而涉诉房屋是有通道门的，是园区与外界直接相通的，这也是区别物业用房与商业用房的明显标志。4.永盛公司对水调歌城C区作为独立园区不设物业用房是公然违反法律强制性规定，是对法律的公然挑衅。《物业管理条例》第九条：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十条：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十三条：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《辽宁省物业管理条例》第十二条：建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：（一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；（三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；（四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米，且集中建设；（五）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。第十三条：物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积按照二十至四十平方米配置。物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得转让和抵押，未经业主大会同意，任何单位和个人不得变更用途。第十四条：城乡规划行政主管部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房建筑面积、位置进行核查；不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。建设单位应当将物业服务用房相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内显著位置公示。5.上诉人在网络宣传中明确确认：水调歌城C区作为六大规划的独立园区之一，按照法律规定，独立园区可以成立业主委员会，业主委员会可以招聘新的物业公司，独立园区应配置物业用房。所以上诉人称水调歌城C区的物业用房安排在AB区违反法律规定，否认涉诉房屋为物业用房是没有事实和法律依据的，将物业用房出租给前物业公司的陈述是虚假的。C区业委会述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所述理由没有事实和法律依据。第一，上诉人称一审法院认定“C区建成后永盛物业公司在争议房屋内办公”属于认定错误。我方认为：这是任何人都改变不了的事实，我们有留存的照片，证人是全体业主。从办理入住手续开始就一直在此物业用房处交各种费用，此房中设有园区的监控室、配电室及其设备，这部分设备是固定不可动的，并且二审法院的法官也曾进行过现场勘察。第二，上诉人称规划文件并没有要求建设独立的“C区”，永盛公司从未主动申请将水调歌城地块备案为多个物业管理区域。我方认为：此水调歌城地块68万㎡是开发商自己给所处不同位置的园区起的名称，共5个园区，A、B、C、D、E并且还有大名，A区杨柳岸、B区芳草地、C区秀水湾、D区嘉树轩、E区碧云天（有开发商出具的水调歌城园区自然情况说明为证），从档案馆查到的所有资料上也都用C来标注23#地块上的楼号，我们现在称C区也是沿用了开发商的称呼，因为简单好记。物业费收据和购房合同上也都使用了C区字样，而且规划建设许可证上也明确注有水调歌城秀水湾23#地块。国务院《物业管理条例》第九条、《辽宁省物业管理条例》第八条都明确说明物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施、设备，建筑物规模，社区建设等因素。规模过大划分为一个物业管理区域，不便于管理或者已经分割成多个自然街区、且其配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。永盛公司开发的地块是分期建设的，都是独立的配套设施，每个园区都是全封闭式小区，园区之间是由市政二级马路隔开的。而上诉人称“永盛公司为水调歌城整体配建的物业用房面积达标即可”。事实是：时至今日，已经建设了13年了还未建完，更别说物业用房面积达标了。按3‰标准配置，5个园区应配置2041.8㎡物业用房，实际配置了1376.16㎡（包括C区的427㎡）差588.8㎡。第三，上诉人称涉诉房屋属前期物业公司租用永盛公司的房屋。我方认为：全部是后补伪造的，没有人愿把覆盖全园区的固定电控设备和监控设施安装在租用的房子里，牵一发动全身这个道理谁不明白？说不通。而且，上诉人出具的房屋租赁协议漏洞百出，是无效的。1.上诉人的协议：第二条2.使用房屋面积共445.35平方米（建筑面积）。实际上总平面图标注的是427㎡,相差18.35㎡；2.上诉人的协议：第三条1.甲方同意乙方无租使用该房屋，使用期限为10年，时间为2011年11月1日-2021年10月31日。上诉人出具的房屋初始登记时间为2011年12月31日，我方认为，初始登记还没办理的情况下就先签了《租房协议》，程序上不对，也说不通。并且该房屋是2009年10月份交付使用的，物业公司一直在此办公，这一条不能自圆其说；3.上诉人的协议：第三条3.每月租金10,000元，共计120,000元。我方认为：在第三条1中甲方（永盛公司）已经同意乙方（永盛物业公司）无租使用该房屋了，如按上诉人的说法是有租金的，那么上诉人应该向法院提供真实有效的租房协议和历年全部租金收据。4.上诉人的协议：第十条本合同自双方签（章）后生效。我方认为：上诉人出具的房屋租赁协议无双方签章，无签署时间，废纸一份。第四，上诉人称一审法院认定“C区除本案争议房屋外无其他物业用房”，属于认定事实错误，并主张涉诉房屋的性质属于商业用房，并且办理了所有权初始登记，因此不应再将此房屋认定为物业用房。我方认为：早在2006年1月1日起就施行的沈阳市人民政府令44号《沈阳市住宅物业管理规定》第二十条，建设单位就应当按照不低于物业总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于150平方米。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋、具备水、电、供热等条件，任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途，确需改变的应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。《辽宁省物业管理条例》第十二条、第十四条，都对配备物业用房有详细的要求。本案事实是，开发商为C区秀水湾是配建了物业用房的，我方出具的23#地块（秀水湾）总平面图上明确标注有物业用房的位置和建筑面积427平方米，还有我方先期去了市档案馆，查到的资料表二《工程内容建设规模》注明秀水湾23#地块项目新建31栋住宅楼，物业会所及商业网点等；表三《污水产出处理示意图》中也注明物业及商网的污水走向；《建设工程规划许可证》通知书标注按V06-49-C设计建C区，此代码与总平面图纸上的代码一致。关键的是我方出具的总平面图的来源是由在C区成立业主委员会时，按规定必须要有开发商的人进入筹备小组提供园区所有资料。开发商张军经理进入筹备小组，这**面图是由张军经理亲自提供的，所以说这个图纸完全能说明问题。另外，我方对商业用房的初始登记表示怀疑。此外，我方还提供了沈阳中院曾作出的与本案类似的生效案例作为佐证，该案法院认为，物业用房并未改变用途，应维持现状。综上所述，水调歌城小区C区的物业用房在规划设计时是配备的，在建设中是存在的，在现实中并未改变用途。开发商已经被利益冲昏头脑，卖完建设的房子，就不为广大业主着想了，满脑子此房子价值多少钱，业主的权益得不到保护，反而倒打一耙。其实就是我管理时就是物业用房，不让我管理了就是商业用房。这不仅仅是天阳物业公司进住园区有没有办公用房的问题，而是C区1648户业主的合法权益被践踏、歪曲、剥夺的大问题。事实胜于雄辩，希望人民法院伸张正义，驳回上诉人的诉讼请求，还全体业主一个公道。永盛公司向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退位于沈阳市于洪区1门房屋（建筑面积445.35平方米）；2.判令被告从占有房屋之日起至腾出之日止，按照每月1万元标准赔偿原告经济损失；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告沈阳永盛房屋开发有限公司系水调歌城小区的开发商，于2007年5月21日取得由沈阳市规划和国土资源局于洪分局颁发的《建设用地规划许可证》（沈规土于新证字2007年005号），用地位置位于于洪新城内8#、14#、22#、23#、31#地块，用地项目名称为住宅、公建（水调歌城），用地面积约597,080平方米。水调歌城小区共分为A、B、C、D、E区，其中C区位于23#地块，于2009年10月开始陆续办理入住手续。C区建成后至2017年6月期间的物业服务由沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司（以下简称“永盛物业公司”）负责。于洪区吉利湖街31号1门房屋（建筑面积445.35平方米）（以下简称“争议房屋”）坐落于C区内，C区建成后永盛物业公司在争议房屋内办公。水调歌城小区C区第一届业主委员会于2016年12月28日备案成立，业委会成立后于2017年5月通过招标与被告辽宁天阳物业有限公司签订物业服务合同，合同签订后天阳物业公司入住该小区并于同年6月14日占有争议房屋并使用至今。另查明，2009年6月10日，沈阳市规划和国土资源局于洪分局对水调歌城·秀水湾23#地块一期向原告颁发《建设工程规划许可证》（建字第210114200900019号）及《建设工程规划许可证》通知书，其中载明：C-30#共2栋，为2-6层住宅楼，其中裙房及主楼1-2层为网点。同年7月20日又作出《建设工程规划许可证》变更通知书，将建筑总面积变更为96,160.07平方米，其中住宅面积87,184.81平方米，商业网点面积7432.78平方米，车库1542.48平方米；C-24#楼变更为2-6层住宅楼，其中裙房为网点。同年7月23日沈阳市房产局对23#部分地块下发了《商品房预售许可证》，其中C-30#楼网点包含在内。2011年12月31日，原告办理了争议房屋的所有权初始登记，所有权登记在原告名下。再查明，水调歌城B区规划建设了物业用房，建筑面积为623.16平方米，目前A区、B区的物业公司（被告）在实际使用。E区规划建设了326平方米物业用房，目前由E区物业公司在实际使用。再查明，原审一审作出判决后，水调歌城小区C区第一届业主委员会曾以沈阳市规划和国土资源局于洪分局擅自变更规划许可证为由，以沈阳市规划和国土资源局于洪分局为被申请人，向沈阳市规划和国土资源局申请行政复议。市规划和国土资源局于2018年5月25日，以被申请人不适格为由，驳回其复议申请。一审法院认为，根据《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物权法第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，原告作为水调歌城小区的开发商，根据上述行政法规规定，应该为小区业主提供符合标准的物业用房。水调歌城小区在实际开发建设中，已经分割成多个自然街区，各个街区已形成了封闭的独立小区。目前位于B区的物业用房已被A、B区业主共用，位于E区的物业用房已被E区业主使用，上述两个区域内的其他配套设施均为独立使用。而C区除本案争议房屋外，无其他物业用房。虽然争议房屋已被相关部门规划为商业用房并且办理了所有权初始登记，但在原告未提供C区的物业用房之前，其要求被告腾退争议房屋的诉讼请求一审法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告沈阳永盛房屋开发有限公司的诉讼请求。案件受理费149.7元由原告自行承担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人永盛公司提交了第一组证据：证据1.工程规划附图（原件）；证据2.《建设工程规划许可证》通知书；证据3.《商品房预售许可证》，共同证明：1.2007年关于涉诉房屋的工程规划附图及2009年6月10日沈阳市规划和国土资源局于洪分局出具的《建设工程规划许可证》通知书能够证明，涉诉房屋C-30#1-2层及裙房为网点；2.2009年7月23日，沈阳市房产局向上诉人出具的《商品房预售许可证》表明，C-30#为网点并准予预售，天阳物业公司侵占上诉人所有的C-30#网点，给上诉人造成了极大的经济损失。第二组证据：证据4.照片5张，证明：涉诉房屋周围全部是商业网点、经营用房，涉诉房屋无论从规划还是所有权属性上均为商业用房，涉诉房屋并不是物业用房，天阳物业公司占有涉诉房屋没有依据，天阳物业公司应当将涉诉房屋返还给永盛公司。第三组证据：证据5.截图4张，证明：上诉人通过58同城、安居客等网站查询涉诉房屋周边商户的租金价格平均为28元/㎡/月，涉诉房屋面积为427㎡，故每月租金应为28*427=11,956元/月，上诉人主张租金为10,000元/月有事实依据，天阳物业公司从2017年6月14日开始非法侵占涉诉房屋之日暂计截止到庭审之日，故应当支付租金36万元。证据6.地图，证明：即使C区没有物业用房，将C区物业转移E或B区仅一路之隔，不影响C区正常经营。被上诉人天阳物业公司认为，对证据1：真实性、关联性有异议，是上诉人自行修改的图纸，与原图纸不符。对证据2：真实性无异议，但对关联性有异议。对证据3：不能证明允许其销售物业用房。对证据4、5：不予质证，无实际意义。对证据6：与本案无关。原审第三人C区业委会认为，除证据2许可证真实以外，对其他证据均不认可。被上诉人天阳物业公司提交了证据1.网络截图两张，证明：涉诉房屋所在园区为独立园区。证据2.照片若干，证明：现涉诉房屋是监控室用房。永盛公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，并认为天阳物业公司提交的证据1是百度网络资料，不是我公司编写，我公司没有表达过相关意见。涉诉园区是ABCDE统一规划，沈阳市于洪区房产局行政复议案件中有明确说明。证据2：只能证明是现在的摆放情况，不能证明经过规划设计，且按照规划设计，涉诉房屋属于商业用房，现将物品堆放在我方处侵犯了我方物权。C区业委会则认为证据均是真实有效的。原审第三人C区业委会提交了：证据1.永盛公司出具的自然情况说明2份，证明：C区独立存在。证据2.说明物业用房图纸2份，证明：物业用房的面积。①永盛水调歌城总平面图3页；②23号地块秀水湾总平面定线图2页。证据3.业主的购房合同、收据。证据4.规划许可证、证据5.查档案表，共同证明：C区应该建设物业用房，即现在正在使用的物业用房。证据6.九林居同类案例。证据7.房屋租赁协议，证明：对方一审提交的房屋租赁协议前后矛盾。证据8.前物业办公室照片、后门照片、监控室照片，证明：物业用房不是后入住的，交房时就存在。永盛公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，并认为证据1：园区两份说明，不是我公司作出，无相关人员签字；证据2：城建档案为复印件，内容与我方在2020年5月9日从沈阳市城建档案馆调取的图纸及规划许可证通知书矛盾。根据城建档案馆盖章的文件涉诉房屋为网点；证据3：购房合同仅为复印件且内容不全；通知单仅为复印件且上面有明确涂改痕迹。证据4、5：规划许可证通知书，已明确将C30#一、二层定为网点，因此不能作出自相矛盾的结论，对于涉诉房屋权属性质应保持一致即为商业用房；证据6：不是合法证据，与本案无关；证据7：永盛物业公司已经支付了租金，被上诉人应按租赁协议同样标准向我方支付相应款项；证据8：照片仅是对现状的拍摄，不能证明是涉诉房屋内部改造，房屋陈列不影响房屋权属性质，不能根据陈设摆放认定属性。天阳物业公司认可C区业委会提供的证据，能够证明建设时就为涉诉房屋定性为物业用房。本院对上述证据均予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。另查明，2009年7月23日，沈阳市房产局出具《商品房预售许可证》（证号为沈房预售第09188号），载明网点建筑面积为7432.74平方米，栋号为C-30，经审查，符合商品房预售条件，准予预售。其中包含涉诉房屋栋号为C-30#，行政地址为沈阳市于洪区吉力湖街31号1门，套内面积为394.96平方米，销售面积为445.35平方米，包含在上述预售许可证中准予预售范围内。2011年12月31日，沈阳市房产产权登记发证中心出具《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，编号：揽军屯36[70]，房屋所有权人沈阳永盛开发有限公司，房屋坐落沈阳市于洪区吉力湖街31号1门，规划用途为网点，建筑面积为445.35平方米，登记日期为2011年12月31日。再查明，2016年1月18日，发至天阳物业公司的《中标通知书》载明：“依据有关法律、法规和招标文件的规定，沈阳市于洪区水调歌城小区业主委员会（招标人）对其在沈阳市于洪区小区物业服务项目（建筑面积271,698.66㎡），于2016年1月13日进行了公开招标选聘物业服务企业。”该《中标通知书》上加盖了沈阳市于洪区水调歌城小区业主委员会公章、沈阳市于洪区房产局物业管理招投标专用章及招投标代理公司公章。同日，沈阳市于洪区房产局为沈阳市于洪区水调歌城小区业主委员会出具《中标备案回执》，对水调歌城（A、B小区）住宅小区中标备案资料准予备案。2016年12月30日，沈阳市于洪区东湖街道办事处为业委会开具《业主委员会备案通知书》，给予C区业委会备案，任期为2016年12月28日至2021年12月27日。2017年1月18日，C区业委会（甲方）与沈阳多力招投标服务有限公司（乙方）签订《沈阳“水调歌城小区C区”住宅区物业服务招标代理委托合同书》，载明：“根据有关法律、法规、政策的规定，双方在平等、自愿、诚实、信用、协商一致的基础上，现就甲方委托乙方代理沈阳‘水调歌城小区C区’住宅区物业管理项目选聘物业管理企业的招标工作，签订本合同。”双方于同日签订的《招标代理委托合同补充协议》载明：“2016年7月28日签订招标代理委托合同，由于相关部门告知业委会成立不合法，故该项目于2016年8月3日停滞。于2017年1月18日再次签订招标代理委托合同，项目编号为DL-16-071802。原合同废止。”2017年3月13日，沈阳市于洪区城东街道水调歌城社区居民委员会出具《沈阳“水调歌城小区C区”物业服务项目物业用房情况说明》，载明：“沈阳‘水调歌城小区C区’物业服务项目由沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会组织招标，该项目配备物业管理用房一处，具体情况如下：1、项目总建筑面积：149,000平方米。2、物业用房建筑面积：447平方米。3、具体位置：园区内二层小楼。4、用途：物业公司办公。5、产权：全体业主。情况属实，特此说明。”2017年5月15日发至天阳物业公司的《中标通知书》载明：“依据有关法律、法规和招标文件的规定，于2017年5月9日9时30分，在沈阳市沈河区大西路187号金厦广场五楼物业管理招投标服务大厅会议室，召开评标会议。沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会对其在沈阳市于洪区细河南路39号的沈阳‘水调歌城小区C区’物业服务项目，采用公开招标方式选聘物业服务企业。其结果如下：本项目总建筑面积149,000㎡，中标物业服务费标准为：住宅物业费：1元/月/平方米；电梯乘降费12元/人/月；商业网点：0.5元/月/平方米；地上停车位100元/车/月。经评标委员会综合审查推荐后，招标人确定你公司为本项目物业服务的中标人。中标的物业管理服务时间、服务内容及服务标准按中标人投标文件及《物业服务合同》中的相关条款执行。”该《中标通知书》上加盖了C区业委会公章、沈阳市于洪区房产局物业管理招投标专用章及沈阳多力招投标服务有限公司公章。同日，沈阳市于洪区房产局为C区业委会出具《中标备案回执》，对水调歌城C区住宅小区中标备案资料准予备案。2017年6月1日，沈阳市于洪区城东街道水调歌城社区居民委员会出具《情况说明》，载明：“2017年6月1日上午九点于水调歌城社区办公室召开了关于水调歌城C区物业交接的协调会，参会人员由城东湖街道办事处副主任闫辉、城东湖街道办事处社区建设指导科科长钱彩红、水调歌城社区书记魏海、水调歌城社区副主任李月洁、中标单位辽宁天阳物业公司董事长李虹、总经理卜敏、水调歌城C区业主委员会成员：窦淑兰、李碧玉、黄杰、安平、王秀华、原沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司杜经理、李志成经理组成。会议初始，原沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司杜经理、李志成经理来到会场，看到与会人员后，要求C区业主委员会人员退出会议，只与城东湖街道办事处和水调歌城社区领导协调。会议中杜经理和李志成经理表示如果会议内容只协调关于物业正式交接事宜，拒不配合、拒不交接，然后离开会场。”又查明，2016年10月27日，永盛公司曾出具《关于水调歌城园区的自然情况说明》，载明：“由沈阳永盛房屋开发公司建设的水调歌城小区位于沈阳市，总建设面积68万㎡，共分四期开发建设，两处物业社区用房，其中B区物业社区用房1178.16㎡，E区物业社区用房1096㎡，E区一处会所1258.3㎡。1.A区杨柳岸：建筑面积：7.35㎡，栋数：35栋，住宅户数：775户，网点：47套，车库37个，入住率达到98%。2.B区芳草地：建筑面积：18.35万㎡，栋数：35栋，住宅户数：1748户，网点：87套，车库48个，入住率达到98%。其中配套设施（社区用房：555㎡，物业用房：623.16㎡，幼儿园：1644.08㎡），A、B区的自来水汞房、局维变电室、换热站、煤气调压站、监控室共用。3.C区秀水湾：建筑面积：16.3万㎡，栋数：31栋，住宅户数：1648户，网点：110套，车库32个，入住率达到95%。其中C、D区的自来水汞房、局维变电室、换热站共用，煤气调压站C、D、E共用，监控室单独使用。4.D区嘉树轩：建筑面积：2.56万㎡，栋数：4栋，住宅户数：120户，网点：28套，车库10个，入住率达到90%。其中监控室单独使用。5.E区碧云天：建筑面积：23.5万㎡，栋数：35栋，住宅户数：2320户，网点：109套，车库144个，入住率达到85%。其中配套设施（社区用房：770㎡，物业用房：326㎡，会所：1258.3㎡，幼儿园,2223.14㎡）。E区的自来水汞房、局维变电室、换热站、监控室单独使用。”2018年5月2日，永盛公司向市规划局法规科出具《关于水调歌城园区的自然情况说明》，载明：“由沈阳永盛房屋开发公司建设的水调歌城小区位于沈阳市，总建设面积68万㎡，共分四期开发建设，两处物业社区用房，其中B区物业社区用房1178.16㎡，E区物业社区用房1096㎡，E区一处会所1258.3㎡。C区秀水湾：建筑面积：16.3万㎡，栋数：31栋，住宅户数：1648户，网点：110套。最早签订房屋买卖合同C25#楼时间为：2009.8.1，其中有争议房屋为C30楼，签订房屋合同时间2009.11.3。”再查明，一审法院就本案曾作出（2017）辽0114民初9942号民事判决书，判决：“一、被告辽宁天阳物业有限公司于本判决发生效力之日起三十日内将占用的沈阳市于洪区吉力湖街31号1门的房屋腾空并交还原告；二、被告辽宁天阳物业有限公司于本判决发生效力之日起十日内给付原告租金损失10,000元；三、驳回原告其他诉讼请求。”天阳物业公司不服，上诉于本院。本院在审理期间，于2018年5月14日组织各方当事人进行了现场勘察，涉诉房屋的一层房间由天阳物业公司作为物业用房使用，二层房间由永盛公司控制，门已上锁。本院到沈阳市不动产登记中心对涉诉房屋的权属登记进行核实，该中心出具的《房屋所有权初始登记申请书》载明涉诉房屋登记在永盛公司名下，无法显示用途是否为物业用房。经审理，本院以永盛公司的诉讼请求涉及到园区全体业主的利益，且诉讼期间业主委员会代表多次到法院主张权利，应追加业主委员会作为本案当事人，进一步查清涉诉房屋权属、性质、用途及使用情况为由，将该案发回重审。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据各方当事人诉辩主张，结合各方举证证明情况，本案争议焦点主要为：一、关于被上诉人天阳物业公司是否应将其作为物业用房占有使用的位于沈阳市于洪区吉力湖街31号1门房屋（以下简称“涉诉房屋”）腾空并返还给上诉人永盛公司的问题；二、关于被上诉人天阳物业公司是否应向上诉人永盛公司给付占有使用涉诉房屋期间占有使用费的问题。一、关于被上诉人天阳物业公司是否应将其作为物业用房占有使用的涉诉房屋腾空并返还给上诉人永盛公司的问题。1.从涉诉房屋权属登记和使用用途的角度看，永盛公司基于其办理了涉诉房屋的所有权初始登记，享有涉诉房屋所有权而主张返还房屋，但应受到该房屋所具有权利负担的限制，即不得擅自改变涉诉房屋作为园区物业用房用途的现状。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”永盛公司作为涉诉房屋所在园区的开发建设企业，自始取得了涉诉房屋的所有权。虽然永盛公司已于2011年12月31日办理了涉诉房屋的所有权初始登记，但本案的特殊性在于，并不能通过涉诉房屋权属登记的权利外观来直接判令支持永盛公司的返还请求权。因涉诉房屋自建造完毕交付使用至今，一直作为水调歌城小区C区物业用房使用，本案系因水调歌城小区C区业委会成立后，按照法定程序选聘的新物业服务公司即天阳物业公司进驻园区提供物业服务，接管涉诉房屋后，永盛公司以涉诉房屋系其所有的商业用房为由，要求天阳物业公司返还该房屋，而与天阳物业公司和C区业委会发生的争议纠纷，若永盛公司主张成立，势必导致涉诉房屋作为园区物业用房的用途发生改变，甚或发生园区失去原有物业用房的可能。因此，对于上诉人提出的该项主张，必须结合涉诉房屋作为物业用房的使用用途、使用过程、争议产生以及社会影响后果等多方面综合予以考察。2.从涉诉房屋所在园区的整体规划和物业用房实际使用情况看，水调歌城小区C区具备空间上的独立性，形成相对固定的单独的物业管理区域，永盛公司作为开发建设企业，已将涉诉房屋配置为水调歌城小区C区物业用房供物业公司及业委会长期使用。根据一审查明的事实，永盛公司作为涉诉房屋所在水调歌城小区的开发商，于2007年5月21日取得了《建设用地规划许可证》，用地位置位于于洪新城内8#、14#、22#、23#、31#的地块。水调歌城小区共分为A、B、C、D、E区，其中C区位于23#地块。C区建成后至2017年6月期间的物业服务由沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司（以下简称“永盛物业公司”）负责。涉诉房屋坐落于C区内，C区建成后永盛物业公司在争议房屋内办公。对于以上事实，上诉人永盛公司认为：第一，规划文件并没有要求建设独立的“C区”，其从未主动申请将涉诉地块备案为多个物业管理区域；第二，由于不存在“C区”的独立概念，因此其无需为C区配建物业用房，而是为涉诉小区整体配建物业用房面积达标即可；第三，永盛物业公司在涉诉房屋内办公系属有偿租用，涉诉房屋系商业用房性质并非物业用房。对此，本院认为：首先，从永盛公司提交的沈阳市规划和国土资源局于洪分局于2009年6月10日出具的建附字第210114200900019号《建设工程规划许可证》通知书所载明的内容看，对于涉诉房屋所在23#地块中包含的17栋建筑及地下室1处，均使用了诸如“C-30#”的标记方式；23#地块的《商品房预售许可证》中所载明的栋号亦是使用“C-30”的标记方式；从永盛公司提交的涉诉房屋所在地块的《工程规划附图》载明的内容，结合本院于第一次二审审理期间到涉诉房屋所在园区进行现场勘查情况，23#地块的四至均由市政路面围绕且有围栏设置，与水调歌城小区的其他园区相分隔，即便上述证据未直接表明“C区”是否为独立的概念，但在空间上C区具有与其他园区区分的现实独立性。其次，根据《辽宁省物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。”如前所述，水调歌城小区C区四至均由市政路面围绕且有围栏设置，与水调歌城其他园区相分隔，从园区开发建设面积规模和各分区地理位置和建设周期，水调歌城小区C区均符合划分为一个独立物业管理区域的条件。又根据国务院《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”水调歌城小区C区成立了独立的业主委员会，沈阳市于洪区城东街道办事处对C区业委会进行了备案。C区业委会作出会议决议选举了业委会委员，后又通过委托招投标方式选聘了天阳物业公司作为C区的物业服务企业，沈阳市于洪区房产局对该招投标的行为和结果进行监督和备案。以上事实在客观上表明，C区业委会的成立和对外委托招投标选聘物业服务企业的行为，取得了房地产行政主管部门和街道办事处的认可，使其与水调歌城其他小区在园区业主事务处理上具有相对独立性，因此水调歌城小区C区应当视为一个独立的物业管理区域。进而，根据《物业管理条例》中的前述规定，永盛公司为水调歌城小区C区配置必要的物业用房的行为理应受到法律的维护，而不因前期物业公司的搬出而减少物业用房的配置。再次，对于永盛公司上诉称，园区开发建设规划时并未为C区单独配建物业用房，被上诉人天阳物业公司在搬离涉诉房屋后，可到B区的物业用房办公并继续为C区提供物业服务的主张。在被上诉人天阳物业公司、原审第三人C区业委会坚决反对的情况下，本院经审查各方提交的关于涉诉房屋所在园区建设工程规划许可证等相关证据，并根据《辽宁省物业管理条例》第十二条规定：“建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：（一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；（三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；（四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米，且集中建设；（五）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。”可见，水调歌城小区A、B区建筑面积为271,698.66平方米，位于B区的物业用房为623.16平方米，根据上述规定，位于B区的物业用房面积尚未达到水调歌城小区A、B区物业管理区域配置物业用房的最低面积标准，在此情况下，永盛公司再将该B区的物业用房增加作为C区的物业用房，必将违反上述规定，其以此为由主张无须为C区单独配备物业用房缺少法律和事实依据。同时，根据永盛公司提供的现有证据，亦无法确切证明其已经配置的物业用房满足了整体水调歌城小区应配置的物业用房总面积最低标准，即便参照永盛公司提供的水调歌城园区自然情况的说明内容所显示，水调歌城小区总建设面积为68万平方米，根据上述规定，永盛公司至少应当配置1180平方米（25万㎡×3‰+43万㎡×1‰）的物业用房，但目前永盛公司为小区提供的物业用房面积（B区623.16㎡+E区326㎡=949.16㎡），并未达到整体需要标准。因此，永盛公司抗辩其只需满足整体园区物业用房需要，而无须为C区单独配置物业用房亦缺少相应事实基础。又鉴于水调歌城小区系分期开发建设，各分园区之间地理位置相对分离，永盛公司将涉诉房屋作为C区物业用房已体现在对外销售房屋过程中，作为提升园区整体价值因素之中。永盛公司在C区业委会更换物业公司后主张返还房屋，擅自改变物业用房位置，欲将现有物业用房设施迁移至其他分园区的物业用房合并使用，暂且不论能否得到其他园区业主的同意以及配套设施设备能否保持必要使用功能，倘若支持永盛公司该主张，势必将对C区业主的利益造成减损，此主张与物业用房的便民利民的配置目的相违背，难以得到本院支持。最后，对于永盛公司主张前期物业公司即永盛物业公司系有偿租用涉诉房屋作为物业用房使用，涉诉房屋的原始性质并非物业用房而是商业用房的问题。因涉诉房屋自水调歌城小区C区房屋交付使用时，就已经作为物业用房使用是既成事实，涉诉房屋的格局与设备配置符合作为物业用房的基本条件，上诉人虽然提供了其与永盛物业公司订立的房屋租赁协议作为主张证据，证明双方之间存在有偿租赁涉诉房屋的情形，但鉴于永盛公司与永盛物业公司分别作为开发建设企业和前期物业服务企业具有一定的利害关系，同时根据《辽宁省物业管理条例》第四十二条规定：“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。”第五十六条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。”永盛公司未能提供证据证明，在永盛物业公司进驻园区为园区提供物业服务时，向园区业主公示告知永盛物业公司系承租使用涉诉房屋作为水调歌城小区C区物业用房的情况；也未能提供永盛物业公司历年的租金付款凭证或者永盛物业公司就支付物业用房租金对外公示的相关证据，C区业委会对此亦持有异议，故永盛公司提供的现有证据不足以证明其将涉诉房屋对外有偿租赁作为物业用房使用的事实，本院对其该项主张，难以采信。3.从涉诉房屋的使用用途、使用过程及社会影响后果看，涉诉房屋一直作为水调歌城小区C区物业用房使用，其位置变动涉及对园区业主整体利益的影响，在C区物业管理区域范围内未能配置其他合适物业用房或协商一致达成替换方案的情况下，不宜径行判令天阳物业公司腾空并向永盛公司返还涉诉房屋。永盛公司根据其提供的水调歌城小区C区工程规划附图、《建设工程规划许可证》通知书及《商品房预售许可证》记载内容，主张水调歌城小区C区在规划时没有物业用房，涉诉房屋规划为商业网点。对此，天阳物业公司和C区业委会均提出异议，并提供了于沈阳市档案馆调取的《工程内容建设规模》、《污水产出处理示意图》、《建设工程规划许可证》通知书以及标注有物业用房的位置和建筑面积427平方米的23#地块（秀水湾）总平面图，主张该总平面图的来源是在C区业委会成立时，由永盛公司张军经理亲自提供的。本院认为，争议双方各自主张并不矛盾，园区规划时没有配置物业用房，并不必然否定在水调歌城小区C区交付使用时，增加配置物业用房，也就是说，为了园区生活实际需要，也可以将原规划为其他用途的房屋改变为物业用房。涉诉房屋自永盛物业公司进驻园区以来，一直作为物业用房使用，至今已有十余年时间，且房屋内部按物业用房标准进行了装修并配备了必要设施设备作以辅助，可见涉诉房屋在事实上与C区园区物业服务管理和业主日常活动息息相关，该情形已被园区业主所认可并实际接受，对涉诉房屋作为物业用房使用形成了普遍的社会认知，具有合理利益期待，在C区范围内未能配置其他合适物业用房或协商一致达成合理替换方案的情况下，如若支持永盛公司返还房屋的请求，势必会对园区物业服务标准和业主整体利益造成消极影响，故对于永盛公司提出的前述主张，本院不予支持。二、关于被上诉人天阳物业公司是否应向上诉人永盛公司给付占有使用涉诉房屋期间占有使用费的问题。永盛公司主张天阳物业公司应当给付占有涉诉房屋期间的使用费主要基于两点理由：一是永盛公司为涉诉房屋的所有权人；二是永盛物业公司在使用涉诉房屋期间与永盛公司签订了租赁协议，属有偿承租使用，天阳物业公司作为承继提供物业服务的物业公司，占有使用该房屋继续作为物业用房，应延续永盛公司与永盛物业公司之间租赁协议约定的租金标准，向房屋所有权人永盛公司支付租金或占用使用费。对此，本院认为，如前所述，永盛公司作为涉诉房屋的开发建设者虽然就涉诉房屋办理了所有权初始登记，享有所有权，但其已将涉诉房屋的使用权让渡给物业公司乃至C区全体业主作为物业用房使用，即成为管理规约的一部分，永盛公司以行使所有权为名要求返还涉诉房屋的主张，受到不得擅自改变园区物业用房用途义务的限制。根据《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”永盛公司具有在C区物业管理区域内配置必要物业用房的义务，亦不得擅自处分。又鉴于在永盛公司未能提供充分证据证明其将涉诉房屋有偿出租作为物业用房使用，且天阳物业公司和C区业委会均不予认可的情况下，天阳物业公司经选聘进驻C区提供物业服务后，并未改变涉诉房屋作为物业用房的用途，未将涉诉房屋挪作他用，永盛公司仅以其享有的登记所有权向天阳物业公司主张给付房屋占有使用费，间接侵犯了园区业主整体的权益，减轻了其作为园区开发建设者配置必要物业用房的法定义务，永盛公司亦不因取得已用作物业用房的涉诉房屋所有权初始登记而免除继续为园区提供物业用房的法定义务，故本院对此项主张亦不予支持。综上，物业用房系供物业服务企业对居住环境进行服务管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，应在符合法律行政法规规定的前提下，经业主、开发建设企业、物业服务企业共同协商解决为宜。本案中，涉诉房屋作为水调歌城小区C区物业用房使用多年，因物业服务企业的变更而引发各方对于物业用房使用的争执，永盛公司作为开发建设企业，应为园区全体业主提供符合法律法规规定和商品房买卖合同约定的包括物业用房在内的房屋和园区附属设施，本着维护社会和谐稳定，保障交易安全，完善自身经营理念为原则，更好地服务于地方百姓生活。房屋建设完成并不是履行企业责任的终点，只有房地产企业主动承担社会责任，才能得到社会和业主的广泛认可，企业发展才能稳健长远。与此同时，业主委员会应发挥协调业主与各方沟通的桥梁作用，做到理性为园区业主发声，不激化矛盾，依法维护业主权益；物业服务企业亦应按照物业服务合同约定的服务标准，尽职尽责地维护园区的居住环境，解决和满足业主的合理要求，不辜负园区业主的信任和期待。综上所述，永盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十一条、第七十条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第九条、第十条、第二十七条、第三十条、第三十三条、《辽宁省物业管理条例》第八条、第十二条、第十三条、第四十二条、第五十六条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费149.7元，由上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年八月十二日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第九条：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二十七条：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第三十条：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十三条：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《辽宁省物业管理条例》第八条：物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。第十二条：建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：（一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；（三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；（四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米，且集中建设；（五）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。第十三条：物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积按照二十至四十平方米配置。物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得转让和抵押，未经业主大会同意，任何单位和个人不得变更用途。第四十二条：住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。第五十六条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。