天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2909号上诉人(一审原告):大悦城(天津)有限公司,住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼1门1-1-3301。法定代表人:战媛,副总经理。委托诉讼代理人：王玥，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志琳，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:孟轶芳,女,1983年1月24日出生，汉族,天津花也文化传播有限公司法定代表人，住天津市河北区。被上诉人（一审被告）:天津花也文化传播有限公司，住所地天津市南开区南门外大街2号大悦城购物中心北区3F-C01号商铺。法定代表人:孟轶芳，总经理。上诉人大悦城(天津)有限公司（以下简称大悦城公司）因与被上诉人孟轶芳、天津花也文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院(2019)津0104民初11599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大悦城公司的委托诉讼代理人王玥、张志琳，被上诉人孟轶芳同时作为被上诉人天津花也文化传播有限公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大悦城公司上诉请求:1.撤销天津市南开区人民法院(2019)津0104民初11599号民事判决,发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.判令本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.一审判决认定基本事实不清。原审判决认定上诉人对租赁商铺搭建围挡时间做出安排即等同于完成商铺交接与事实不符。对于不处于开业状态的商铺建设围挡是上诉人为维护商场经营形象的常规行为,并不等同于完成商铺交接。围挡搭建后被上诉人仍可进入店铺搬离物品。2017年9月28日至2017年11月17日双方签署接收确认单,被上诉人虽终止营业但仍然占用商铺是事实,根据《租赁合同》约定,被上诉人应当按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的商铺租金、物业管理费。2.一审判决认定上诉人与被上诉人已经就是否需要将商铺恢复至“毛坯状态”达成一致意见与事实不符。2017年于春松与被上诉人微信聊天内容显示,2017年12月于春松还在与孟轶芳交涉撤铺和拆除装修的问题,孟轶芳表示不管拆除,于春松表示可以跟下家商议一下。可见是否同意被上诉人保留装修需以下家接收方确认为前提,双方在2017年12月时仍未就是否拆除装修达成一致意见。大悦城公司作为央企,做出决策需要经过集体讨论,被上诉人是否需要将商铺恢复毛坯不可能由于春松个人决定。综上,一审判决认定基本事实不清,根据民事诉讼法第一百七十条的规定,请求贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人孟轶芳及天津花也文化传播有限公司辩称，所有商铺租赁都一样，只要一封户，就是代表商场已经把铺子收回去了。双方已经结清了房租，不明白为什么又要求交房租。孟轶芳在跟于春松沟通的时候，于春松代表的就是公司。而且聊天记录里于春松说，地面装修不需要拆除，直接交给大悦城公司就行了，而且合同里写明如果大悦城公司同意，孟轶芳是可以不用恢复原状的。上诉人员工的失误没有走完流程，不能让孟轶芳承担责任。不同意大悦城公司的上诉请求。大悦城公司向一审法院起诉请求：1．判令孟轶芳及天津花也文化传播有限公司连带向大悦城公司一次性支付商铺恢复毛坯工程款90,000元；2．判令孟轶芳及天津花也文化传播有限公司连带向大悦城公司支付逾期交还商铺期间（2017.9.29至2017.11.16）的租金44,590元，物业管理费22,880元；3、诉讼费由孟轶芳及天津花也文化传播有限公司承担。一审法院认定事实：大悦城公司与孟轶芳于2015年7月25日签订《天津大悦城购物中心商铺租赁合同》（2013年版），载明：“甲方：大悦城（天津）有限公司乙方：孟轶芳签署时间：2015年07月25日合同编号：天津一商管（招商）-2015-107，签署地点：中国天津市。第一部分合同协议书约定，一、商铺位置及租赁面积：1、甲方将坐落于天津市南开区南门外大街2号的天津大悦城购物中心北区【3F-C01】号商铺出租给乙方使用。以“花也”商号经营，租赁期为2015年9月26日至2017年9月25日。第三部分通用条款第十六条商铺交还约定，16.1.1乙方应于本合同约定的租赁期限届满之日起3日内交还该商铺。16.2.1合同终止（不论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移送物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。经甲方同意保留商铺原状的，乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及新建和改建（下称不可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。16.2.2如果该商铺交还时之状态不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。如果甲方发现交还时该商铺有属于甲方的装修、设备和设施损坏或遗失（自然损耗除外），甲方有权要求乙方赔偿损失，并可从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额。”。后大悦城公司与孟轶芳及天津花也文化传播有限公司签订《关于天津大悦城购物中心北区3F-C01号商铺权利义务转让协议书》，载明：“甲方：大悦城（天津）有限公司乙方：孟轶芳丙方：天津花也文化传播有限公司，鉴于：1、甲方与乙方就甲方开发建设的天津市南开区南门外大街2号的天津大悦城购物中心北区【3F-C01】号商铺，面积为260平方米，就孟轶芳签署了《天津大悦城购物中心商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）。2、丙方为乙方的子公司、或分公司、或与乙方共同受同一公司所控制或乙方的授权人。3、乙方拟转让、丙方拟受让乙方在租赁合同项下的权利义务，并由丙方经营该商铺，甲方对此表示认可。一、乙方将其在《租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意受让前述权利义务。二、甲方同意乙方将其在《租赁合同》项下的全部权利义务转让给丙方，并承诺在权利义务转让后按照《租赁合同》的约定向丙方行使权利、承担义务。三、协议生效后，乙方对丙方履行《租赁合同》项下义务仍承担连带责任。”。2017年11月17日签订撤铺接收表，商户名称：花也铺位号：3FC01面积：260㎡接收日期：2017.11.17，商业物业部收铺意见装修未拆除，运营部收铺意见由郭博签字，在商户接受意见一栏由被告员工崔洧瑄签字。2018年2月1日大悦城公司与案外人北京瑞博圣业建筑技术有限公司签订《【天津大悦城购物中心零星店铺改造项目】施工合同》，大悦城公司委托该公司对讼争商铺及其他商铺进行拆除。2019年3月6日出具《竣工结算审核报告》，工程竣工结算审核对比汇总表中载明：花也店铺拆除产生拆除费用为90,000元。另查，2017年9月28日16：42时，大悦城公司工作人员郭博通过语音微信对被告孟轶芳说：“轶芳，那个我刚才跟那个给咱们那个一楼那门口搭那个围挡的师傅确认了一下，他啊，30号晚上还有一个，就先有一个其他铺子一个活儿，估计3点以后，3点以后然后去给咱那门口搭，30号晚上，然后如果咱们还有东西没撤出呢，也可以跟他协调一下，他要等到一号的话，他那边儿施工队不好组织了，你看这边儿有没有什么问题，没有问题的话就咱先搬，然后差不多了，他再后面儿再搭这个围挡，行吗？”，被告孟轶芳于2017年9月28日16：52时回复：“好哒”。通过该记录可知，大悦城公司方在2017年9月28日对涉案商铺搭建围挡的时间作出了安排，涉案店铺已完成交接。2017年10月13日16：48时，大悦城公司工作人员郭博通过微信给被告孟轶芳列明：“7-9月欠款139,539.06租赁保证金114,759.00装修押金20,000.00补交欠款-4780.06MO.SIR装修押金10,000.00”，“花也那边的欠款是13.95万租赁保证金11.47万装修押金2万你再补交4,780.06元”，“MO.SIR补交装修押金1万元”。2017年10月13日17：00时，郭博通过微信给被告孟轶芳转发“押金抵扣租金欠款申请-花也．docx”，“这是我拟的欠款抵扣的申请你看你下没有问题的话盖公章给我”。2017年10月25日16：29时郭博通过微信告知：“花也那边押金抵欠款的方案领导已经同意了”。2017年11月13日被告孟轶芳通过转账方式将款项结清，支付余款4,780.06元。2017年12月8日16时许，大悦城公司工作人员于春松通过语音微信对孟轶芳说：“孟姐，那现在那个地儿作为仓库哇，您家这儿也没撤完，但是人家这也着急用啊”，“没事儿，也是那个张小雷负责那个，不知道你俩认不认识，然后他在那放一点儿东西，放一些那个家具的箱子”，“咱家那个有没有什么有用的东西啊，然后有吧台什么，咱什么时候撤走啊，因为那个莎莎这边也最后现在在对接工程条件了，预计啊，也快要进场了”。2017年12月8日16：08时，大悦城公司工作人员于春松通过语音微信向被告孟轶芳说：“看啊，到时候就把那个地面儿给我们，然后呢桌椅、柜台什么你看都撤一下，这两天张小雷他们那边有点桌椅，量也挺大的，所以说就是，所以说他想就是借个库房嘛，就在那放一下，也不会动咱什么东西”。“时间没有问题，因为咱家那个楼上那块也没封死，然后本身反正现在的确没有什么人进，但是咱也注意一下这个有些贵重的你看看有没有，给处理一下，然后我看桌椅道具啊，反正是别人肯定不会拿，有没有别的贵重啊或者什么的，你再注意一下就行”。2020年1月3日上午11：58时，孟轶芳与于春松电话沟通，于春松称：“其实是这样啊，当初是莎莎要进，人家说直接就留着现在这个结果，人家就直接用了，人也不用搭了。”一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，双方先后签订《天津大悦城购物中心商铺租赁合同》、《关于天津大悦城购物中心北区3F-C01号商铺权利义务转让协议书》均系各方真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，应属合法、有效，一审法院予以确认。《租赁合同》中已明确约定“经甲方（即大悦城公司）同意保留商铺原状的，乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建（下称不可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿”。根据孟轶芳所提交的其与郭博、于春松微信聊天记录及通话录音之视听资料足以证实，在合同约定期间内孟轶芳已将涉案商铺交还大悦城公司，并与郭博进行确认，大悦城公司对涉案商铺就围挡事宜进行协商、确认。此期间双方以微信方式就商铺租金、租赁保证金、装修押金及需补交费用达成一致意见，折抵后孟轶芳已补齐所欠大悦城公司费用4,780.06元，此后大悦城公司未曾向孟轶芳再行主张租金及物业管理费事宜。就涉案商铺拆除费用一节，从双方微信聊天记录的内容亦可知，当时因莎莎准备入驻涉案商铺，大悦城公司遂与孟轶芳沟通保留涉案商铺相关设施事宜，大悦城公司仅要求孟轶芳撤离桌椅、柜台，并未要求孟轶芳将涉案商铺恢复至“毛坯状态”。虽然大悦城公司提交的2017年11月17日签订撤铺接收表中商业物业部收铺意见一栏中载明“装修未拆除”，但在此表签字前后双方就是否拆除店铺内装修设施已达成一致意见，故根据实际情况及双方微信聊天记录，足以说明双方就租金费用、涉案店铺的交付状态等事宜均已达成默契。另，涉案商铺租赁期间于春松、郭博系大悦城公司职员，对大悦城公司内5号车库负有相关管理职责。于春松、郭博与孟轶芳通过微信进行沟通属于职务行为，且郭博曾作为大悦城公司代理人与孟轶芳签订了相关材料，对商铺事宜与孟轶芳进行协商、沟通，其身份足以让孟轶芳认为其具有代理大悦城公司进行对外经济活动的资格和权限，据此，应认定郭博、于春松之相关行为系代表大悦城公司之行为，故双方均应严格按照双方达成的约定履行，现从孟轶芳所提交相关证据可以认定双方就商铺交付、租金等事宜已履行完毕，大悦城公司全部诉请，缺乏事实及法律依据，均不予支持。一审判决：“驳回原告大悦城（天津）有限公司的诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院确认一审认定的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于双方完成交接的时间。从现有证据看，双方交接涉及二个事实，一是2017年9月28日协商确定30日在孟轶芳原租赁的商铺周围由大悦城公司设立围挡。二是2017年11月17日双方签订撤铺接收表。根据双方租赁合同约定，租赁期限为2017年9月25日，到期后三日内移交。2017年9月28日即双方合同约定的店铺移交日大悦城公司工作人员郭博微信通知孟轶芳，公司联系的施工人员要在30日晚上在孟轶芳店铺搭建围挡。该微信证明孟轶芳及天津花也文化传播有限公司已经停止了经营，大悦城公司建立围挡是对涉案商铺的实际控制行为，庭审中大悦城公司明确表示，建立围挡后双方均可以进入使用。故此可以认定，承租方已经失去了涉案商铺的控制权。一审法院认定建立围挡涉案商铺已经完成交接并无不当。本院确认涉案商铺实际交接时间为2017年9月28日，2017年11月17日为双方补办书面交接手续的时间。2.关于孟轶芳的地面装修是否应自行拆除。按照双方租赁合同约定，租赁期满应恢复交付时的状态。同时约定，如果经公司同意保留店铺原状的，改建部分无偿归公司所有。在处理是否应拆除地面装修过程中，大悦城公司管理人员于春松通过微信向孟轶芳明确表示“看啊，到时候就把那个地面儿给我们，然后呢桌椅、柜台什么你看都撤一下，这两天张小雷他们那边有点桌椅，量也挺大的，所以说就是，所以说他想就是借个库房嘛，就在那放一下，也不会动咱什么东西”。该证据证明大悦城公司同意了孟轶芳一方不再承担拆除地面装修义务。本院认为，双方的租赁合同是当事人真实意思的表示，不违反国家法律法规的规定，不侵害他人的合法权益，应认定其有效。双方均应依照合同约定履行自身义务。上诉人大悦城公司现有证据不足以证明被上诉人孟轶芳及其天津花也文化传播有限公司违反了合同的约定，其上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，大悦城（天津）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3449元，由大悦城（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国忠审判员  苏庆松审判员  白俊勇二〇二〇年八月四日法官助理周航书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……