宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁0106民初3291号 原告:张亮，男，1991年10月29日出生，汉族，宁夏银川市人，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张政宣，宁夏昊诺律师事务所律师。 被告：银川市白云房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：朱宏魁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦瑶，莫吉珏，宁夏合天律师事务所律师。 原告张亮与被告银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亮的委托诉讼代理人张政宣，被告白云房产公司委托诉讼代理人秦瑶、莫吉珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金28786元；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金59732元；以上合计88518元；3本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于银川市金凤区庆丰街东侧宝湖花园xx室房屋一套，面积156.18平方米，房屋价款为670949元。该合同约定：出卖人应当在2014年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内取得《初始登记证》；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限办理房屋权属证书的，双方约定买受人不退房的，合同继续履行，自合同约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告却未按合同约定期限向原告交付房屋，2015年5月28日，原告接收房屋。但是直至2016年12月30日被告方取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并于2017年1月5日取得《初始登记证》，期间因被告的缘由致使原告一直无法取得所购商品房的权属登记证书，被告行为已构成违约。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告白云房产公司辩称：一、原告诉请逾期交房违约金无事实依据，房屋已达到交付条件，被告也已按照约定履行了交付房屋的义务，不应当承担逾期交房违约金。被告于2014年9月30日电话通知交房，并于2014年10月12日根据双方间《商品房买卖合同》约定的通知方式，在《新消息报》上以公告形式发出《交房通知》，通知上载明："宝湖花园1号、2号、5号住宅楼现已具备交付使用条件，请各位签订购房合同的业主携带购房合同、发票、收据等资料到宝湖花园售楼部办理房屋移交手续。"此外，原、被告双方间签订的《商品房买卖合同》第十二条也已约定："出卖人采用报纸公告形式发出的交房通知的，买受人应按指定的交房日期办理房屋验收手续。如超出出卖人发出的交付通知指定日期15日的，不论买受人是否实际收房，均视为该房屋已实际交付。"被告早已向原告实际交付，因原告自己不接收房屋而导致的延期责任不应该由被告承担。二、被告未能按期取得相关权属登记并非由被告原因导致，逾期办证的违约责任不应由被告承担。从原、被告双方签订的买卖合同第十七条中可知，被告在产权登记中的的义务仅为："将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》"，而被告一直在积极履行上述约定义务，并早已将资料报至市产权登记部门，后因国务院于2014年11月24日发布的《不动产登记暂行条例》及《银川市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，整合了不动产登记，整个房屋产权登记处于调整阶段，相关部门的工作也均在调整，无法按照正常程序办理《初始登记证》。无论根据原、被告双方签订的买卖合同第十七条约定，还是合同法第117条不可抗力条款的规定，在被告已经履行完毕合同约定的提交相关资料的义务后，由政策性原因导致的延期取得《初始登记证》的责任不应由被告承担。三、原告为银行按揭贷款的买受人，按照合同第十七条的约定，其无权要求被告承担逾期办证的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条虽然约定了出卖人办理《初始登记证》的期限及相关违约责任，但是第十七条第3款同样约定："上述条款不适于办理公积金贷款或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人"。此条款属于双方间真实意思表示，并无违反法律法规行政规章的情形，属于有效条款，双方间应予遵守，原告无权要求被告承担逾期办证的违约责任。四、原告诉请的逾期交房违约金及逾期办理房屋权属证书违约金均不符合合同约定。根据合同第十条第1款的约定："逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金"；及合同第十七条第（一）款第2项所述："买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。综上所述，原告诉请既无事实依据，也不符合法律规定，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的《银川市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋按揭借款合同、宁夏银行贷款联机扣款本息明细清单、宁夏银行贷款借（还）款凭证，经被告质证对真实性无异议，本院均予以确认并作为本案的定案依据；被告提交的银川市商品房买卖合同、2014年10月12日《新消息报》、宝湖花园2号楼工程竣工验收备案表、按揭项目入账通知单，经原告质证对其真实性无异议，本院予以确认；被告提交的商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书、国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定、不动产登记暂行条例、中华人民共和国最高人民法院关于"商品房买卖适用法律解释的一点咨询"问题的答复及宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2017）宁01民终532号民事判决书，与本案不具有关联性，本院不予确认。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月29日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：由原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区庆丰街东侧宝湖花园xx室房屋一套，面积156.22平方米，房屋价款为671121元；合同第七条"付款方式及期限"：乙方于2013年9月29日前付首付人民币317647元；于2013年10月29日前付商业贷款人民币40万元；合同第九条"交付期限及条件"：出卖人应当在2014年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；住宅交付使用条件为：1、取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；2、买受人付清全部房款后方可交房；合同第十条"出卖人逾期交房的违约责任"：逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十二条"交接"：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、电话或通过《新消息报》公告形式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十七条"关于产权登记约定"：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限办理房屋权属证书，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房......2.如买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金；3.上述条款不适于办理公积金贷款或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人。 经最终确定，涉案房屋面积为156.18平方米，房屋价款为670949元，原告采用支付购房首付款、余款办理商业贷款的方式，向被告支付了全额购房款670949元，原告于2016年10月13日将商业贷款偿还完毕。2015年5月28日，原告从被告处收取房屋，同日，被告向原告出具销售不动产统一发票。2014年10月12日，被告在《新消息报》上以公告形式发出《交房通知》。2016年12月30日，被告取得了《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并于2017年1月5日取得了《初始登记证》。现原告认为被告在房屋交付及办理房屋初始登记证上存在违约，遂诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。现因被告有违约行为，原告诉请其支付违约金。一、关于原告主张的逾期交房违约金。合同约定被告应于2014年9月30日前将符合约定的商品房交付原告使用，逾期每日承担万分之一的违约金。被告实际于2015年5月28日向原告交付房屋，故逾期交付房屋违约金应为16036元[670949元×0.1‰×239天（自2014年10月1日计算至2015年5月28日）]。被告主张其已于2014年10月12日通过《新消息报》以发公告的形式向原告交付房屋，但2014年10月12日涉案房屋并未达到交付使用条件，故被告的该项辩解意见，本院不予采纳。二、关于原告主张的逾期办证违约金。合同约定被告应将办理权属登记需由其提供的资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，之后由原告办理权属证书。根据该约定，被告负有先履行的义务，被告逾期办理涉案房屋的《初始登记证》导致原告不能按照合同约定的期限办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。根据合同约定，违约金应自房屋实际交付使用后的90日后开始计算，被告系于2017年1月5日取得《初始登记证》，故被告应向原告支付违约金39452元[670949元×0.1‰×588天（自2015年5月28日计算至2017年1月5日）]。被告关于原告系商业贷款的买受人，不适用于支付逾期办证违约金的情形，且延期取得《初始登记证》系因相关部门工作调整等程序性事项的抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张亮支付逾期交房违约金16036元； 二、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张亮支付逾期办证违约金39452元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1006元，由原告张亮负担元，被告银川市白云房地产开发有限公司负担元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  陈建军 二〇一七年九月十七日 书记员  卢 杰