湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异117号异议人（案外人）：李哲华，女，1971年1月9日出生，汉族，住湖南省冷水江市。申请执行人：招商银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场1-7楼。负责人：曾盾，行长。被执行人：周爱东，男，1965年3月2日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被执行人：罗青求，女，1968年3月7日出生，汉族，住湖南省冷水江市。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司长沙分行被执行人周爱东、罗青求金融借款合同纠纷一案中，案外人李哲华对本院查封被执行人周爱东名下位于湖南省冷水江市冷办建新居委会107、108房（以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李哲华提出异议称，招商银行股份有限公司长沙分行与周爱东、罗青求借款合同纠纷一案，已经贵院（2018）湘0102民初13254号民事裁定书裁定，于2020年5月15日经贵院（2020）湘0102执3992号执行裁定书裁定执行。2020年6月24日，贵院工作人员到异议人经营场所门面张贴了落款日期为“二Ｏ二Ｏ年六月二日”的（2020）湘0102执3992号《限期履行通知》《查封公告》和《迁出公告》。《迁出公告》中“责令被执行人周爱东及房屋居住使用人在公告张贴之日起三日内迁出湖南省冷水江市冷办建新街居委会107、108房。”异议人早在2008年11月17日即与被执行人周爱东签订了《门面租赁合同》，自2008年12月12日起开始租赁其所有的、位于冷水江市（街）金鹰大厦一楼的三号四号门面（即前述贵院公告所指的湖南省冷水江市冷办建新街居委会107、108房）从事办公文体用品经营。2018年12月12日，原租货合同到期，异议人又与被执行人周爱东续签了《门面租赁合同》，继续租赁上述门面至2023年12月12日。异议人租赁被执行人周爱东上述房产期间，一直按照合同如约缴纳租金，履行相关义务。双方的租赁合同，合法有效。在2020年6月24日贵院《查封公告》、《公告》［（2020）湘0102执3992号］被张贴至门店之前，异议人对被执行人周爱东与招商银行股份有限公司长沙分行的借款合同纠纷不知情，对上述租赁房产被人民法院查封不知晓被执行人周爱东提供的《情况说明》证明，其于2013年、2015年将上述房产抵押给招商银行股份有限公司长沙分行时，该分行进行过实地查看，拍摄了房产状况和租货合同的照片。该分行知道2013年以来该抵押物一直处于租赁状态，也从未向被执行人表示过不同意将抵押物出租冷水江市不动产登记中心的《房屋产权情况》证明，人民法院冻结被执行人被执行房产的时间是2019年1月9日。因此，被执行人与异议人于2018年12月12日续签租赁合同，早于被执行房产被查封、冻结、扣押时间，被执行人不属于擅自出租已查封的财产，依据《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租査封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》［（2009）执他字第7号］，执行法院仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人，而不应当直接采取责令租货人限期迁出这样的变相宣布租赁合同无效或解除租赁合同的执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》（法释2004115号）第九条第一款规定“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告”，第十六条第三款规定：“人民法院的査封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”异议人与被执行人周爱东就被执行房产形成的租赁关系，均签订有合法有效的书面租赁合同，是双方真实意思的表示，十二年来一直在依法予以履行。异议人在没有被告知被执行房产被人民法院查封约情况下，与被执行人就房产形成租赁关系，属于善意第三人。依据法［2004］15号的上述条款，被执行房产被人民法院查封，在没有张贴封条或者公告进行公示前，异议人与被执行人就该房产签订的租赁合同、形成的租赁关系，属于人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的情形，应依法予以维护，异议人在该租赁关系中的相关合法权益不应受到影响。异议人继续履行租赁合同，不构成妨碍被执行房产的执行。综上，异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正本）第二百二十七条，就人民法院责令被执行人周爱东冷水江市冷办建新街居委会107、108房的房屋使用人迁出的决定提出异议，请求裁定中止或撤销对该执行标的迁出决定的执行。同时，请求人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理挑行异议和复议案件若干问题的规定》（法释201510号）第三十一条第一款，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，保障异议人的合法权益。申请执行人和被执行人均未提出书面意见和证据。本院查明，招商银行股份有限公司与周爱东、罗青求金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月17日作出（2018）湘0102民初13254号民事调解书，达成如下协议：一、招商银行股份有限公司长沙分行与周爱东、罗青求一致确认：截止2018年11月12日，周爱东尚欠招商银行股份有限公司长沙分行借款本金3524553.35元，利息、逾期利息、罚息、复息共计219845.7元（此后的利息、逾期利息、罚息、复息按合同约定从2018年11月13日开始计算至款项实际清偿之日止）；二、周爱东、罗青求承诺于2019年3月至2019年7月每月30日前向招商银行股份有限公司长沙分行支付15000元，2019年8月31日前将剩余款项全部结清（具体金额按合同约定的计算标准为准）；三、周爱东、罗青求自愿向招商银行股份有限公司长沙分行支付律师费67399元，付款方式为：于2019年3月30日前支付17399元、于2019年5月30日前支付30000元，于2019年8月31日前支付20000元；四、如周爱东、罗青求未能按上述约定履行还款义务，则招商银行股份有限公司长沙分行有权就所有未还款项向法院申请强制执行，即对周爱东名下位于湖南省冷水江市冷办建新居委会107、108房（权证号为00067724、00067717）拍卖或变卖所得款项在上述借款本息及其他市县债权费用范围内在最高债权额限度内优先受偿（最高债权限额为招商银行股份有限公司长沙分行根据授信协议向周爱东提供的贷款及其他授信本金金额之和，以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及实现债权和抵押权的费用）；届时，周爱东、罗青求自愿承担招商银行股份有限公司长沙分行在强制执行阶段所产生的律师费，计算标准为所欠执行金额的2%；五、本案受理费37834元，减半收取计18917元，保全费5000元，合计23917元，周爱东、罗青求自愿负担（于2019年8月31日前支付给招商银行有限公司长沙分行）；六、招商银行股份有限公司长沙分行自愿放弃其他诉讼请求；七、双方再无其他争议。调解书发生法律效力后，招商银行股份有限公司向本院申请执行。在执行过程中，本院于2020年5月15日作出（2020）湘0102执3992号执行裁定书，裁定：冻结、划拨周爱东、罗青求在银行的存款3944545.05元（未计算从2018年11月13日起至清偿之日止按照合同约定计算的利息、罚息等），或者查封、扣押、冻结价值型当的财产。2020年6月2日，本院向周爱东及房屋居住使用人发出（2020）湘0102执3992号《查封公告》和《迁出公告》，查封周爱东名下的湖南省冷水江市冷办建新居委会107（权证号00067724、建筑面积68.78方米）、108房（权证号00067717、建筑面积68.78方米），并要求周爱东及房屋居住使用人在（迁出）公告张贴之日起三日内迁出涉案房屋。由此，李哲华于2020年7月1日向本院提出异议，请求裁定中止或撤销对该执行标的迁出决定的执行。另查明，2008年11月17日，周爱东与李哲华、苏辉签订《门面租赁合同》一份，约定李哲华、苏辉租赁周爱东的位于冷水江市的两个门面，租赁期十年，自2008年12月12日起至2018年12月11日止。2018年12月12日，周爱东与李哲华续签了《门面租赁合同》，约定租赁期自2018年12月12日至2023年12月12日，并按照约定向李哲华支付了租金。本院认为，本案的审查重点为案外人对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。李哲华与周爱东于2008年11月17日、2018年12月12日签订的房屋租赁合同及相关转账、收据等，足以证明双方存在真实有效的租赁合同关系，故本院对李哲华的执行异议予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、第三十一条第一款之规定，裁定如下：中止执行本院于2020年6月2日作出的要求房屋实际使用人李哲华在租赁期间内迁出湖南省冷水江市冷办建新居委会107、108房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长 龙 韬人民陪审员 康 毅人民陪审员 柳满希二〇二〇年八月十三日法官助理杨娟书记员童某某附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。