江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初13251号 原告：张维英，女，1975年3月14日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：徐伟，江苏衡上律师事务所律师。 被告：江苏鑫厦房地产开发有限公司，住所地沭阳县上海南路西侧蕴智路北侧。 法定代表人：陈杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐青，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。 原告张维英与被告江苏鑫厦房地产开发有限公司（以下简称“鑫厦公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张维英委托诉讼代理人徐伟、被告鑫厦公司委托诉讼代理人徐青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张维英向本院提出诉讼请求：判令被告鑫厦公司向原告支付逾期交房违约金25519.63元（以531659元为基数，从2016年3月1日起按照日万分之一计算至2017年6月21日，480天）、逾期办证违约金5316.59元（531659元的1%）。事实和理由：2014年11月17日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的都市雅苑小区5幢1-801号房屋，合同约定了房屋交付期限、产权登记办理期限、房屋质量、逾期交付违约责任、逾期办证违约责任等内容。合同签订后，原告支付了房款，被告于2017年6月21日才将未经综合验收的房屋交付原告使用，至今未取得房产权属证书。为维护原告权益，特提起诉讼。 被告鑫厦公司辩称：原、被告签订商品房买卖合同及被告存在逾期交房和办证均属实，但被告于2016年6月25日向原告书面邮寄了入住通知书，投递单系本人签收，原告在收到通知后并未到被告处办理交房手续，因此被告认为逾期交房的日期应当计算到通知之日2016年6月25日。根据合同约定，涉案房屋办证履行期尚未届满，不应当承担逾期办证违约金。 本案经审理查明如下事实：2014年11月17日，张维英（买受人）与鑫厦公司（出售人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定张维英购买鑫厦公司开发的沭阳县都市雅苑小区5幢1-801号房屋，房屋建筑面积为129.41平方米，单价为每平方米4108.33元，总价款为531659元。合同第六条约定付款方式为首付款223220元（后被告向原告退还1561元），贷款310000元。第八条约定：出卖人应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2016年5月30日，都市雅苑小区5号楼经建设单位、监理单位、施工单位及设计单位验收合格，至今未通过综合验收。2016年6月25日，被告以挂号信方式向原告户籍地“沭阳县吴集镇魏牌坊村三组126号”地址邮寄入住通知书，该邮件网络查询投递结果为魏善红代收，签收时间为2016年6月27日。2017年6月21日，原、被告办理房屋交接手续。 另查明，涉案房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书于2016年6月2日由被告出具，被告至今未向原告履行交付义务。 本案的争议焦点为：涉案房屋是否具备交付条件，鑫厦公司应否向原告承担逾期交房及逾期办证的违约责任。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于《商品房买卖合同》第八条约定交付条件之一“该商品房验收合格”如何理解问题，2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白。上述五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，故涉案的商品房于2016年5月30日符合合同第八条约定的交付条件。 根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告除应当书面通知原告办理交付手续外，还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而被告于2016年6月2日才将该两份文书制作完成，且至今未能原告交付，仍应向原告承担逾期交付房屋的违约责任，故对原告主张被告支付自2016年3月1日起至2017年6月21日期间按480天计算25519.63元违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于原告主张被告应向其承担逾期办证的违约责任，本院认为，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定被告协助原告办理不动产产权登记期间为“商品房交付后90日内”，而被告与原告办理房屋交接时间是2017年6月21日，被告协助义务履行期间尚未届满，原告可待被告违约行为实际发生后另行起诉，本案不宜一并处理。 本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏鑫厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张维英延期交付房屋违约金25519.63元； 二、驳回原告张维英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费572元，减半收取286元，由原告张维英负担50元，被告江苏鑫厦房地产开发有限公司负担236元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费572元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。 审判员  于在会 二〇一七年九月三十日 书记员  韦 杰 书记员  陈 严 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。