上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初1962号原告潘飞，男，1982年1月6日出生，汉族。委托代理人靳春雨，上海明伦律师事务所律师。委托代理人孟宪蕾，上海明伦律师事务所律师。被告上海泽鹏实业发展有限公司。法定代表人朱毅，董事长。委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。委托代理人陈圆满，上海东炬律师事务所律师。原告潘飞诉被告上海泽鹏实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后依法由审判员刘琳适用简易程序审理。本案于2017年3月23日第一次公开开庭进行审理，原告潘飞及其委托代理人靳春雨、孟宪蕾、被告上海泽鹏实业发展有限公司委托代理人顾朝君到庭参加诉讼。本案于2017年4月21日第二次公开开庭进行审理，原告潘飞及其委托代理人靳春雨、被告上海泽鹏实业发展有限公司委托代理人陈圆满到庭参加诉讼。2017年4月25日，被告提起反诉，因被告未缴纳反诉费并表示不再反诉，故本院依法裁定被告反诉按撤诉处理。本案于2017年6月1日第三次公开开庭进行审理，原告潘飞及其委托代理人孟宪蕾、被告上海泽鹏实业发展有限公司委托代理人顾朝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘飞诉称：2016年5月4日，原、被告签订《上海市商业用房房屋租赁合同》，约定：被告将青浦区赵巷镇崧泽村中泽路房屋出租给原告作为商业使用；租赁期限为5年，自2016年6月1日至2021年5月31日止；2016年6月1日至2019年5月31日期间年租金为人民币（以下币种均为人民币）110,000元；保证金10,000元；自本合同签订之日起，原告必须办理齐备经营执照，符合国家相关法律法规，依法经营。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告即对房屋进行了装修，同时为经营小龙虾餐饮支付加盟费33,620元、支付前承租人转让费60,000元、为经营餐饮购买相关设备花费22,570元。同时原告积极办理营业执照，被告为配合原告办理营业执照提供了房屋合法使用证明，但由于房屋所在的土地性质为公共基础设施用地，并非商业用地，且被告出租给原告的房屋未经房产登记，属于违法建筑，导致原告无法办理营业执照，也无法进行商业经营。此后，原、被告多次协商未果。原告认为，被告将违章建筑，且土地性质为公共基础设施用地的房屋租赁给原告，违反了国家法律法规的有关规定，故双方签订的合同应为无效，对此，过错责任在于被告。为维护自己的合法权益，原告诉至法院要求：1、确认原、被告双方于2016年5月4日签订的《上海市商业用房房屋租赁合同》无效；2、判令被告立即返还原告房屋租金110,000元；3、判令被告立即返还原告保证金10,000元；4、判令被告赔偿原告房屋装修损失（具体金额待评估后确定）；5、判令被告赔偿原告加盟损失费33,620元；6、判令被告赔偿原告转让费60,000元；7、判令被告赔偿设施设备损失22,570元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告双方于2016年5月4日签订的《上海市商业用房房屋租赁合同》于2016年11月8日解除。其余诉请不变。被告上海泽鹏实业发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、双方签订的合同合法有效，被告确认双方合同于2016年11月8日解除。2、对于租金和保证金，原告已经实际使用系争房屋，租金应按实计算，保证金应扣除相关费用后再进行返还。3、对于原告主张的各项损失，被告认为损失不存在，且被告不存在违约行为，即使存在损失，也不应由被告承担。4、双方合同约定被告提供的房屋仅需符合商业用途即可，并未约定用于餐饮。被告出租的房屋是合法建筑，能够用于商业用途，被告出租给他人的同样的房屋（用于超市、药店经营）均已办出营业执照。原告无法办理出营业执照是原告自身的原因，因为原告经营餐饮业需要更为严格的审批手续，并非因被告房屋导致。经开庭审理查明：2016年5月4日，原告作为乙方（承租方），被告作为甲方（出租方），双方签订《上海市商业用房房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于青浦区赵巷镇崧泽村中泽路房屋，约180平米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业用途，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于签约之日向乙方交付该房屋，房屋租期5年，自2016年6月1日至2021年5月31日止，租金起算日为2016年6月1日；2016年6月1日至2019年5月31日期间年租金为110,000元，2019年6月1日至2021年5月31日期间年租金为120,000元；租金先付后用，每年支付一次，乙方第一次支付一年的租金110,000元及保证金10,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方承担违约责任：…2、甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的…10、乙方不依法办理各类经营执照的；其他条款约定自本合同签订之日起，乙方必须办理齐备经营执照，符合国家相关法律法规，依法经营，如因无证经营造成的一切后果，乙方承担全责，甲方可立即中止合同。合同还约定了其他内容。合同签订前后，原告按约向被告支付租金110,000元及保证金10,000元，被告亦按约向原告交付了房屋。原告租赁系争房屋实际用于餐饮经营，后原告因无法办理出营业执照导致无法实际经营，又与被告协商未果，故于2016年10月诉至本院。该案审理期间，原、被告一致同意双方签订的房屋租赁合同于2016年11月8日解除。因原告无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法裁定按原告撤回起诉处理。但因原、被告之间的纠纷仍无法协调一致，故原告于2017年2月再次诉至本院。另查明，系争房屋系青浦区赵巷镇崧泽村委会建造的社区综合服务中心其中的两间。2010年4月14日，青浦区赵巷镇崧泽村委会就该综合服务中心取得建设工程规划许可证。2013年2月28日，崧泽村委会取得上海市房地产权证，载明系争房屋所在的土地权属性质为集体建设用地使用权，登记的权利人为青浦区赵巷镇崧泽村民委员会，登记的土地用途为公共基础设施用地，登记的房屋状况栏中为空白。又查明，被告的其他承租户就承租的青浦区赵巷镇崧泽村中泽路房屋已分别就商店、药店经营办理了营业执照。为查明本案系争房屋能否用于商业用途，本院于2017年3月31日至青浦区赵巷镇市场监督管理所进行调查，该所工作人员告知本院，凭借该案的房屋合法使用证明能够办理非餐饮类的营业执照，但2016年办理餐饮类营业执照前提还需通过环评。原告未能就其餐饮经营通过环评审批，故未能办理营业执照。以上事实，由原、被告的陈述、租赁合同、收据、发票、房产证、环评审批回复、报批文件、建设工程规划许可证、商店及药店营业执照等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，双方一致同意解除合同，对于房屋返还，原告要求鉴定单位对其装饰装修损失鉴定后进行返还。本院根据原告的申请通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司就系争房屋内原告的装饰装修进行审价。2017年5月15日，该公司作出鉴定意见书，结论为：“青浦区赵巷镇崧泽村中泽路房屋装饰装修造价为93,937元。”原告为此，花费鉴定费4,000元。2017年6月5日，原告自系争房屋内腾退，双方办理房屋交接手续，原告水电费已经结清。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守。合同约定原告承租系争房屋应作为商业使用，未明确原告应用于餐饮用途，故被告提供的房屋只需具备普通商业用途即可。本案中，原、被告就系争房屋能否用于商业用途存在争议。根据在案证据及本院的调查，系争房屋能够用于商业用途且具备办理非餐饮类相关营业执照的条件。原告认为被告提供的房屋无法用于商业用途，缺乏依据，本院不予采纳。原告因无法办理餐饮类营业执照导致不能经营餐饮，双方协商一致于2016年11月8日解除合同，本院予以确认。原告支付租金至2017年5月31日止，合同经双方合意解除后，原告理应及时将房屋返还被告，但原告因自身原因实际于2017年6月5日将房屋交还被告，故原告要求被告返还其支付的全部租金，缺乏依据，本院不予支持。对于原告支付的保证金，因原告已结清相关费用，故被告应全额返还。对于原告主张的各项损失，因合同约定原告对其营业执照负有办理义务，原告未能办理营业执照导致其不能履行合同，责任在于原告自身，被告已配合原告办理营业执照提供相关材料，被告对此不存在违约行为。原告要求被告赔偿各项损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、原告潘飞与被告上海泽鹏实业发展有限公司签订的《上海市商业用房房屋租赁合同》于2016年11月8日解除；二、被告上海泽鹏实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告潘飞保证金10,000元；三、驳回原告潘飞其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,842.80元，减半收取计2,421.40元，由原告负担2,396.40元，由被告负担25元；鉴定费4,000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一七年九月十四日书记员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。