福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4850号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地：福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：李金萍，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑嵘，福建至理律师事务所律师。 被告：刘明，男，1980年10月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：连江海峡温泉度假有限公司，住所地：连江县潘渡乡贵安村溪山路1号。 法定代表人：林文飚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文捷，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行福建省分行”）与被告刘明、连江海峡温泉度假有限公司（以下简称“海峡公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。建设银行福建省分行的委托诉讼代理人郑嵘，海峡公司的委托诉讼代理人李文捷到庭参加诉讼。刘明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行福建省分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告刘明向原告偿还借款本金447843.79元及利息（含罚息、复利）（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2020年3月6日利息（含罚息、复利）为15854.17元，本息暂合计为463697.96元）；2.请求判令原告有权以被告刘明名下位于连江县及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿本案全部债权；3.请求判令被告海峡公司对被告刘明在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任；4.请求判令两被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）。 事实和理由：2017年8月2日，被告刘明与原告签订了《个人住房借款合同》（编号：350876208-2032-20171513234），约定被告刘明向原告借款52万元，用于购置位于连江县，借款期限为120个月，从2017年8月8日起至2027年8月8日止，借款年利率为基准利率上浮10%，借款人选择等额本息还款方法按月归还本息。刘明并以上述所购房产作为抵押物担保还款。合同第三十一条第二款约定，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。合同第十七条约定，出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同第三十五条、三十六条约定，海峡公司对被告刘明的贷款行为承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告核对无误、收执之日止。合同第四十一条第一款约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由借款人承担。合同第四十一条第二款第三项约定，本合同项下贷款发放后，原告授权中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行，办理贷后变更与服务事项，包括但不限于提前还款、逾期催收、变更还款帐号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼等业务。贷款人对上述授权不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意原告的上述行为。合同第四十二条约定合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。 2017年8月28日，连江县房屋登记中心对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记【预告登记证号：闽（2017）连江县不动产证明第0029917号】。 合同签订后，原告依约为被告发放了52万元贷款。然而，被告刘明却未依约履行按月还本付息义务，其行为已构成违约，被告海峡公司亦未履行其阶段性保证责任，其行为已构成违约。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 刘明未作书面答辩。 海峡公司答辩称：1.海峡公司不应在承担担保责任。本案海峡公司为被告刘明所购的商品房提供的是阶段性担保，这一点原告、海峡公司双方都没有异议，但海峡公司所销售的商品房已经具备办理相关不动产权利证书条件且海峡公司已将办理不动产权利证书所需文件提交不动产登记中心。因此海峡公司认为具备解除担保责任条件，不应再承担担保责任。2.海峡公司不应对被告刘明的全部债务承担连带责任。退一步来说，海峡公司要承担连带担保责任也是承担有限担保责任，依据《物权法》第一百七十六条,《担保法》第二十八条的规定来看，被告刘明将所购房屋抵押给原告作为债权的保证，因此海峡公司对被告刘明的债务仅承担有限的担保责任即海峡公司仅在被告刘明所购的商品房不足偿还原告的债权部分承担连带担保责任，而不是对刘明全部债务承担连带担保责任。综上，请在查明事实的基础上依法作出判决。 本院认为，建设银行福建省分行、海峡公司依法提交了证据。刘明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃抗辩权利。建设银行福建省分行、海峡公司提交的证据经本院审查，能够反映本案的真实情况，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据。 根据上述已认定的有效证据，对建设银行福建省分行所诉事实，本院予以认定。 本院另查明，被告刘明、海峡公司与原告签订了《个人住房借款合同》，并约定，海峡公司对刘明的贷款行为承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告核对无误、收执之日止。在此之前，即使贷款人已经取得对该抵押财产的抵押权，保证人在本合同项下的保证责任均不因此发生任何减免。 连江县不动产登记中心于2019年12月31日向海峡公司出具《开发项目首次登记证明》，同意对位于连江县（项目名称：贵安海峡文化村）项目首次登记，其中包含诉争贵安海峡文化村Ｄ10幢房产。海峡公司多次向刘明邮寄《不动产证办理通知》及《二入伙通知书》、《三次入伙通知书》。刘明至今未办理连江县产权证。 截止2020年3月6日，刘明尚欠建设银行福建省分行本金447843.79元，利息（含罚息、复利）15854.17元。 综上所述，本院认为，建设银行福建省分行与刘明、海峡公司签订的《个人住房借款合同》是当事人真实意思表示，合同依法有效。建设银行福建省分行按约向刘明发放贷款，已履行合同义务。刘明未按约还款已构成违约，应承担违约责任。建设银行福建省分行主张刘明偿还借款本金及利息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 案涉抵押物仅办理了预告抵押登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的准物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人刘明怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人刘明负有协助办理抵押登记的义务，海峡公司应督促其办理。刘明应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人刘明若逾期仍未协助办理抵押登记，则在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，刘明虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻却条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人建设银行福建省分行有权处分购房人刘明于商品房买卖合同项下的合同权利，而刘明取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建设银行福建省分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人建设银行福建省分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于保证人海峡公司的保证责任问题。本院认为，根据案涉借款合同的约定，海峡公司对案涉借款承担阶段性保证责任，保证期间为自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由银行核对无误、收执之日止。故在抵押登记未办妥时，海峡公司仍应承担保证责任。海峡公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。自抵押登记手续办妥之日，或者购房人刘明逾期仍未办理，但建设银行福建省分行根据本判决对案涉抵押房产享有优先受偿权之日起，海峡公司的保证责任免除。此外，若债权人建设银行福建省分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还海峡公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的退还刘明。 刘明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、刘明于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金447843.79元及利息（含罚息、复利）【暂计至2020年3月6日的利息（含罚息、复利）15854.17元，此后至款项还清之日止的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》的约定计付】； 二、连江海峡温泉度假有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际承担保证责任后，有权向刘明追偿； 三、刘明应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理位于连江县【预告登记证号：闽（2017）连江县不动产证明第0029917号】的抵押登记手续，连江海峡温泉度假有限公司应督促刘明并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥且将抵押权证交付中国建设银行股份有限公司福建省分行核对、收执之日之日，连江海峡温泉度假有限公司的保证责任终止； 四、上述房产抵押登记办妥后，或刘明逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8255元，因适用简易程序减半收取4127.5元，由刘明、连江海峡温泉度假有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄丽珍 二〇二〇年八月三日 法官助理 陈 洁 书 记 员 何蒋盈 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。