辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2534号上诉人（原审被告、反诉原告）：张笑然，男，1988年2月29日出生，汉族，个体业主，住营口市站前区。委托诉讼代理人：孙晓萍，系上诉人母亲。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，地址营口市站前区。负责人：付铁汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐鹏，男，该公司员工。上诉人张笑然因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。张笑然上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。赔偿精神损失费3万元，并赔礼道歉。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、违约：锦联（简称）为了让我们提前入住，用减免一年暖气费的诱惑使我们入住，并在当时2015年4月29日签订了一份保密协议(附件己递交）结果他们失言，我和我的父母曾多次找到他们协商此事无果，这件事对我和我的家人打击很大，在精神上备受摧残，同时也直接损害了上诉人的个人权益，《合同法》第六十七条规定当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，是锦联(简称)失信在先，我们在多次找他们解决未果的情况下无奈的拒缴物业费在后。上诉人依法有权以个人名义主张相关权利。二、房屋漏水，房体开裂，房屋顶皮掉落；（有照片已递交）上诉人至验房伊始就发现房体开裂房屋顶皮掉落的情况虽然当时已修补，但到目前为止一到雨季，房屋墙体开始渗水（雨季的时候可到现场勘查即可查明）多次找到物业未果，直接给上诉人造成了巨大的经济损失（新装修的婚房由于这种情况我们一直在外住）。三、物业违反物业服务合同约定，不及时的解决问题，不履行催缴义务，事隔五年多直接起诉，超过法律时效。《民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年（拖欠物业费这种债权纠纷，诉讼时效也为三年）在这里我想问下锦联的物业公司，难道今后你们就想靠这样的手段和方式收取物业费吗？一次一次的打官司、一家一家的打官司、一年一年的打官司？这就是你们解决物业费收取问题的最终解决办法吗？难道我们一年的暖气费不是钱吗？事隔了五年你们为什么迟迟不给解决？四、物业作为小区的管理者应对小区的安全绿化等按照合同的约定全面履行自己的义务。上诉人在反诉状中已阐明（并附有照片）判决书中锦联（简称）子虚乌有一派胡言就能抹过去一切吗？由上可见，被上诉人的行为(包括作为与不作为)不仅损害了全体业主的共同权利，同时也直接损害了上诉人的个人利益。据此，唯有以事实为根据，以法律为准绳，按法办事，据理力争。上诉人在反诉状中详细列出了缓缴物业费的各种问题和理由，希求司法的公平和法律的正义！综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法判决，支持上诉人的上诉请求。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据，我物业公司已按合同约定为上诉人所在小区提供了物业管理服务，建议法院驳回上诉人的上诉请求。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费12520.16元；2、请求判令被告向原告支付至实际支付之日止的物业费违约金（按欠物业费的日3‰的标准，暂算至2020年2月29日为13709.58元）；3、请求判令由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告为营口市站前区锦联经典名郡小区提供物业服务。被告是营口市站前区锦联经典名郡小区6号楼4单元501室的业主。2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡小区业主委员会签订了物业服务合同，约定物业服务费为每平方米每月2元（含电梯费）。在原告提供的前期物业服务协议中载明业主未交纳物业费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。被告交纳了2014年10月10日至2015年10月9日的物业费，自2015年10月10日起没有缴纳物业费，2015年10月10日至2020年2月29日累计拖欠物业费12520.16元。另查，被告曾签订了1份保密协议，该协议载明免除被告一年的采暖费1923元。一审法院认为，原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费，故原告主张被告给付2015年10月10日至2020年2月29日累计拖欠物业费12520.16元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业费违约金的请求，本院认为，首先因其约定的违约金标准过高，其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费违约金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费的违约金，从原告方主张权利之日即2020年3月1日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极地主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。关于反诉部分，因合同关系不支持精神损害赔偿，同时反诉原告未提交误工证明，故其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张笑然在本判决生效后十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司拖欠的物业费12520.16元及违约金，违约金以12520.16元为基数，从2020年3月1日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回反诉原告张笑然的诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费113元、反诉案件受理费57元均由被告（反诉原告）张笑然承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，上诉人作为业主应当按照约定及时履行缴纳物业服务费用的义务。对于上诉人提出的物业服务存在的诸多问题，上诉人可以通过合法有效的方式理性维权，如有证据证明因被上诉人的违约行为给其造成损失，可以另行主张权利，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。关于本案是否超过诉讼时效的问题，因物业服务合同属于继续性合同，物业公司要求业主支付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算，故被上诉人提起本案诉讼时未超过诉讼时效。另外，本案系物业服务合同纠纷，故上诉人要求被上诉人支付精神损失费及赔礼道歉的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人张笑然负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  朱隆升二〇二〇年八月十七日法官助理刘丛博书记员王伟超