广西壮族自治区南宁兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初1354号 原告（反诉被告）：南宁龙江投资管理有限公司，住所地：南宁民族大道131号航洋国际城3号楼2331号房，统一社会信用代码：91450103598435091J。 法定代表人：蔡博洋。 委托代理人：廖运筹，广西君桂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司，住所地：南宁兴宁区朝阳路29号西南商都地上1层至6层，统一社会信用代码：914501005790461484。 负责人：李兵。 委托代理人：陶林坚，广西桂海天律师事务所律师。 被告：南宁柏联百盛商业有限公司，住所地：南宁朝阳路青云街18号，统一社会信用代码：91450100773878528L。 法定代表人：JULIANACHENGSANSAN。 以上两被告共同委托代理人：梁丹梅，女，1981年5月7日出生，汉族，住南宁良庆区。 原告（反诉被告）南宁龙江投资管理有限公司（以下简称龙江公司）与被告（反诉原告）南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司（以下简称百盛朝阳分公司）、南宁柏联百盛商业有限公司（以下简称百盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙江公司的委托代理人廖运筹、被告百盛朝阳分公司的委托代理人陶林坚、被告百盛朝阳分公司、百盛公司的共同委托代理人梁丹梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙江公司向本院提起诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2016年11月6日解除；2、两被告共同赔偿扣押原告设备造成的损失17763.44元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告百盛朝阳分公司于2012年8月21日签订《租赁合同》，约定涉案商铺作为餐饮经营使用，租期自2012年11月1日至2017年10月31日。期间，原告曾于2016年7月19日因被告提供的空调设备制冷不足要求被告予以整改，但双方在费用分摊上存在分歧，被告未解决该问题，导致原告不得不自行解决。因费用承担问题，被告以原告未及时交付租金为由，擅自单方停水停电致使原告无法正常使用商铺，无法正常经营，且擅自加锁原告商铺大门让原告无法正常出入。2016年11月6日，被告以所谓的擅自撤柜或终止履行合同为由通知原告正式解除合同，原告于当日收到通知，除表示同意解除合同外，对被告的其他单方说辞均表示有异议。此后，原告多次找到被告协商解锁商铺大门以便及时撤场，交还商铺，但被告均不置可否，均表示需要交清所有费用才能撤场。 被告百盛朝阳分公司辩称：同意双方签订的租赁合同于2016年11月6日解除；原告要求被告赔偿扣押其设备造成的损失17763.44元没有事实和法律依据。原告请求的损失赔偿的证据清单没有发票予以佐证，计算的数据是单方编制的，没有经过被告的认可，不能作为认定事实的依据。原告所提出的赔偿请求没有有关鉴定评估机构出具的证据证明其损失。原告也没有提出任何证明被告扣押了他的设备，而且原告所说的设备是厨房用具、锅碗瓢盆，被告也没有必要和理由扣押他的设备。原告占用被告的场地，在本案起诉到法院后，被告多次向法院提出要求原告搬离租赁场所，2017年4月21日原告才撤离了租赁场所；本案过错方是原告，诉讼费应由原告承担，请求法院驳回原告诉请。 被告百盛公司辩称：答辩意见与被告百盛朝阳分公司一致。 被告（反诉原告）百盛朝阳分公司向本院提起反诉请求：1、原告向被告百盛朝阳分公司支付2016年9月1日至2016年11月6日《租赁合同》解除之日止的应付未付租金92160元及从2016年9月1日暂计至2017年3月31日因欠交租金依合同约定按每日千分之五计算应缴纳的滞纳金88762元，从2017年4月1日起至付清租金之日止的滞纳金按每日千分之五继续计算；2、原告向被告百盛朝阳分公司支付2016年9月1日至2017年3月31日应付未付物业费管理费21000元及从2016年9月1日暂计至2017年3月31日因欠交物业管理费依合同约定按每日千分之五计算应缴纳的滞纳金12690元，从2017年4月1日起至付清物业管理费之日止的滞纳金按每日千分之五继续计算；3、原告向被告百盛朝阳分公司支付2016年7月25日至2016年9月30日应付未付水电费15202.19元及从2016年7月25日暂计至2017年3月31日因欠交水电费依合同约定按每日千分之五计算应缴纳的滞纳金14398.51元，从2017年4月1日起至付清水电费之日止的滞纳金按每日千分之五继续计算；4、原告向被告百盛朝阳分公司支付2016年7月1日至2016年11月30日应付未付电话费145元及从2016年7月1日暂计至2017年3月31日因欠交电话费依合同约定按每日千分之五计算应缴纳的滞纳金108.25元，从2017年4月1日起至付清电话费之日止的滞纳金按每日千分之五继续计算；5、原告向被告百盛朝阳分公司支付2016年11月7日《租赁合同》解除之日至2017年4月21日租金损失240890元；6、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：原告未能如期交付租金，根据原告与被告百盛朝阳分公司签订的租赁合同，被告应该支付租金、滞纳金以及其他费用。 原告（反诉被告）龙江公司辩称：2016年9月29日百盛公司通过停水、停电以及封锁铺面等形式已经实际控制住了涉案商铺，原告要求搬出设备、结清费用等要求均没有得到百盛公司的许可，直到原告在法院起诉后，百盛公司才愿意在不收取撤场保证金及交清所有的费用、违约金等费用的情况下才愿意搬离，以减少双方的损失。原告认为在2016年9月29日被告百盛朝阳分公司锁门控制铺面后，直到2016年11月6日才正式发函给我们，解除合同前后，原告积极主动联系百盛公司及旗下的物业，但是与原告对接的百盛公司的员工声称必需先按公司内部要求结清所有费用才可以办理，否则会一直锁铺并计算租金、违约金，我方认为就合同解除合同前后，双方本应积极履行合同义务，但是因百盛公司原因，扩大了损失，因此就该扩大部分的损失，应由百盛公司自行承担。原告不认可百盛公司提出的各项费用，按照原告2016年9月29日确定的费用，原告欠付的租金40310元，物业管理费2900元，水电费电话费等合计58557.19元，原告认可截止百盛公司停水停电锁铺之日的费用，上述费用，据实支付，但是原告认为反诉所提出的滞纳金计算标准过高，要求按中国人民银行同期利率计算。原告在签订合同时已经按照约定交付了保证金60000元，应按合同约定优先抵扣欠付的费用，在截止2016年9月29日抵扣完后，应退原告1442.81元，因此原告并没有欠付任何费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2012年8月31日，被告（反诉原告）百盛朝阳分公司(甲方)与原告（反诉被告）龙江公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：一、租赁场所及用途：甲方同意将甲方经营商场之南宁朝阳路29号西南商都6楼建筑面积为300平方米的营业场地租赁为乙方使用，作为乙方经营餐饮的场所，并提供有关的经营管理条件，收取租金。二、租赁期限：租赁期限自2012年11月1日至2017年10月31日。四、租金、保证金及支付方式：1、乙方应按期向甲方缴纳租金，租金缴纳时间为在本月的25日前缴纳下月租金，第一次缴纳租金时间为2012年10月25日。如乙方未按期足额支付到期租金，甲方有权提前解除合同。3、乙方应于本合同签订后7日内，一次性支付甲方保证金60000元。如乙方未在签约后7日内支付保证金，甲方有权解除合同，乙方不得提出异议。第十二条、违约责任：1、如乙方未按合同规定的期限向甲方足额支付到期租金或其他应付款项，或未归还甲方为乙方垫付的任何应付费用时，则乙方除支付应付费用外，每逾期一日，乙方应向甲方支付拖欠金额千分之五的滞纳金。逾期超过15天，则甲方有权停止向乙方供水、供电或提前解除本合同，同时要求乙方承担相应的违约责任，赔偿甲方所受损失，并且不退还乙方已缴纳的保证金。2、甲乙任何一方违反本合同规定，应承担违约责任。4、乙方未经甲方同意而擅自撤柜或终止履行本合同，除扣留乙方保证金作为违约金外，乙方还应向甲方支付一个月的租金。第十三条、合同解除：（一）有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方未按期支付租金或其它任何应付费用。租赁合同附件（一）约定：乙方（供应商）易乐宝（百盛朝阳分店）在甲方市场内进行餐饮类商品销售，第一年租金：（2012.11.1-2013.10.31）120元/平方/月；第二年租金：（2013.11.1-2014.10.31）126元/平方/月；第三年租金：（2014.11.1-2015.10.31）133元/平方/月；第四年租金：（2015.11.1-2016.10.31）139元/平方/月；第五年租金：（2016.11.1-2017.10.31）146元/平方/月。注：一、物业、空调费：10元/平方/月；二、促销服务费：5000元/年；三、水电费：自理。双方还就其他事项进行了约定。2012年9月2日，被告百盛朝阳分公司收到龙江公司原法定代表人朱炜龙缴纳易乐宝餐厅保证金60000元。后南宁易千西餐厅使用该铺面，南宁易千西餐厅经营者为朱炜龙。原告自2016年9月起尚未支付被告百胜朝阳分公司租金等款项。 2016年7月19日，南宁易千西餐厅发函给被告百盛朝阳分公司说明空调制冷效果不好并主张百盛朝阳分公司承担空调故障费用。2016年8月4日，被告百盛朝阳分公司回函提出修理方案并主张制冷效果不好系该店油烟长期循环而导致，修理费用应由该店承担或找专业空调公司自行处理。2016年8月10日，南宁易千西餐厅回函称愿意让百盛朝阳分公司帮助解决空调制冷问题，承担处理空调风机柜翘片油垢堵塞所产生的费用，若清理后还是没有解决空调制冷问题，百盛朝阳分公司应负责餐厅解决制冷问题，并承担相应费用。2016年8月26日，百盛朝阳分公司回函不认同若清理后没有解决空调制冷问题由百盛朝阳分公司应负责餐厅解决制冷问题并承担相应费用，并建议餐厅找专业空调公司处理或自行加装空调。 2016年9月18日，百盛朝阳分公司向南宁易千西餐厅发函主张截止2016年9月18日，该餐厅仍未交纳9月租金、8月水电费、电话费，合计51××0.52元，要求该店于2016年9月19日17时前缴纳所拖欠的费用，逾期未交将对该店进行停止供水，产生的损失由该店承担。2016年9月20日，南宁易千西餐厅出具申请书，载明：因本公司近期财务部资金周转困难现跟贵商场申请，2016年9月25日付租金及物业费44700元整，2016年9月25日前24:00前将水电及电话费余款7180.52元转给贵商场财务部，如未能按照期限转款愿意接受贵商场停水停电。 南宁易千西餐厅于2016年9月29日搬离食材后自行锁门，此后被告百盛朝阳分公司亦进行锁铺，原告随后多次提出继续搬离，但被告百盛朝阳分公司要求原告先行缴纳拖欠租金等费用，后双方协商一致原告遂于2017年4月撤离涉案场地。 2016年11月6日，被告百盛朝阳分公司向原告龙江公司发函，载明：贵司设在我司商场6楼的易乐宝餐厅2016年9月20日递交的申请函，申请于2016年9月25日24:00前缴纳完9月租金、物业管理费，8月水电费，电话费合计51××0.52元，截止2016年9月29日仍未缴纳欠款，易乐宝餐厅于2016年9月30日停止营业，单方面终止履行合同，违反合同相关条款。根据合同第十二条第1点，如乙方未按合同规定的期限向甲方足额支付到期租金或其他应付款项，或未归还甲方为乙方垫付的任何应付费用时，则乙方除支付应付费用外，每逾期一日，乙方应向甲方支付拖欠金额千分之五的滞纳金。逾期超过15天，则甲方有权停止向乙方供水、供电或提前解除本合同，同时要求乙方承担相应的违约责任，赔偿甲方所受损失，并且不退还乙方已缴纳的保证金。根据合同第十二条第4点，乙方未经甲方同意而擅自撤柜或终止履行本合同，除扣留乙方保证金作为违约金外，乙方还应向甲方支付一个月的租金。根据以上合同条款，我司现通知贵司，双方签订合同于2016年11月6日正式解除，现要求贵司在2016年11月11日前来我司办理解除合同及撤场的相关手续，补交相关欠款（另9月水电费：8051.67元，8月和9月电话费：60元），并将场地恢复原样，清理干净，逾期未办理，我司保有追究法律的权利。2017年2月14日，被告百盛朝阳分公司向原告龙江公司发函，载明：贵司设在我司商场6楼的易乐宝餐厅因逾期缴纳2016年9月租金、物业管理费、2016年8月、9月水电费，2016年7月-11月电话费，合计60047.19元，严重违反合同条款，单方面违约。根据合同第十二条第1点，如乙方未按合同规定的期限向甲方足额支付到期租金或其他应付款项，或未归还甲方为乙方垫付的任何应付费用时，则乙方除支付应付费用外，每逾期一日，乙方应向甲方支付拖欠金额千分之五的滞纳金。逾期超过15天，则甲方有权停止向乙方供水、供电或提前解除本合同，同时要求乙方承担相应的违约责任，赔偿甲方所受损失，并且不退还乙方已缴纳的保证金。根据合同第十二条第4点，乙方未经甲方同意而擅自撤柜或终止履行本合同，除扣留乙方保证金作为违约金外，乙方还应向甲方支付一个月的租金。根据以上合同条款，我司已于2016年11月6日发函通知贵司，合同于2016年11月6日正式解除，并要求贵司在2016年11月11日前来我司，办理解除合同及撤场的相关手续。截止2017年2月14日，贵司仍未执行，现我司再次通知贵司于2017年2月20日前来我司缴纳欠款，办理解除合同及撤场的相关手续，并将场地恢复原样，清理干净，逾期未办理。逾期未执行我司讲进行刊登报纸声明接触合同事宜，我司保有追究法律的权利。2017年3月11日，被告百盛朝阳分公司在《南宁晚报》刊登声明：“南宁龙江投资管理有限公司设于我司（南宁百盛西南商都店）6楼的易乐宝餐厅因违反合同约定，我司于2016年11月6日已发函告知南宁龙江投资管理有限公司解除合同，并要求贵司于2016年11月11日前到我司缴纳欠款，办理解除合同及撤场的相关手续。2017年2月15日再次发函并要求贵司于2017年2月20日前到我司缴纳欠款，办理解除合同及撤场的相关手续，至今贵司未到我司缴纳欠款，办理撤柜相关事宜。依据合同终止后的处理条款，贵司于2017年2月20日前未与我司联系，讲视同自动放弃店内所有财产权利”。 还查明，涉案房屋由南宁皇家房地产有限责任公司单独所有。2011年3月，南宁皇家房地产有限责任公司与被告百盛公司签订《租赁合同》，南宁皇家房地产有限责任公司同意百盛公司或其按《租赁合同》约定指定的受让人对《租赁合同》项下租赁场所在《租赁合同》约定的条件下进行转租。 本院认为：原告龙江公司与被告百盛朝阳分公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。 一、关于租赁合同解除的问题。原告自2016年9月后即未按合同约定向被告百盛朝阳分公司支付租金等费用，被告百盛朝阳分公司于2016年11月6日向原告龙江公司发函主张解除双方的租赁合同，原告亦表示双方的租赁合同于同日解除，故本院认定原告龙江公司与被告百盛朝阳分公司在2012年8月21日签订的《租赁合同》于2016年11月6日解除。 二、关于原告要求两被告赔偿设备折旧损失的问题。原告未按合同约定期间向被告百盛朝阳分公司支付租金等费用，被告百盛朝阳分公司遂将原告相关设备扣留在涉案场地内，被告百盛朝阳分公司将商铺上锁的行为构成留置，但根据《中华人民共和国担保法》第八十四条“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。”的规定，本案并不符合留置的合同类型，被告百盛朝阳分公司将相关设备扣留涉案场地，不符合相关法律规定。原告不能正常使用相关设备造成折旧损失，但原告主张的设备折旧损失金额系其自行提供，被告不认可，原告亦未在规定的时间内向本院提出设备折旧损失的书面评估申请，原告该项主张没有事实依据，本院不予支持。 三、关于被告百盛朝阳分公司主张租金、物业费的问题。原告未交纳租金，属于根本违约，现被告百胜朝阳分公司认可合同自2016年11月6日解除。原告自2016年9月起即未向被告百盛朝阳分公司交纳租金、物业费，现被告百盛朝阳分公司主张原告支付至合同解除之日的租金、物业费，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同约定2016年9月1日至2016年10月31日的租金为139元/平方/月，2016年11月1日至2016年11月6日的租金为146元/平方/月，故原告应支付的租金为92160元（139元/平方/月×300平方×2月+146元/平方/月×300平方×6天）。租赁合同约定物业费为10元/平方/月，故原告应支付的物业费为6600元（10元/平方/月×300平方×2月+10元/平方/月×300平方×6天）。 四、关于被告百盛朝阳分公司主张水电费、电话费的问题。被告百盛朝阳分公司提交的缴费通知系其单方制作，并未有原告的签名盖章，被告百盛朝阳分公司虽提交有原告安装电话的申请，但该申请并未说明每月所需缴纳的电话费，且原告对其水电费、电话费金额亦不认可，被告百盛朝阳分公司要求原告支付其水电费、电话费的依据不充分，本院对被告百盛朝阳分公司主张水电费金额不予采纳，对该项诉请不予支持。 五、关于被告百盛朝阳分公司主张场地占用费的问题。被告百盛朝阳分公司2016年11月6日发函要求解除合同，原告对此予以认可，原告与被告百盛朝阳分公司之间的租赁合同关系解除后，因其早已控制该涉案铺面，原告多次要求搬离铺面，但均被拒绝，合同解除后被告百盛朝阳分公司应当采取适当措施防止损失的扩大，但其持续锁门控制铺面的行为致使其不能利用该场地，其产生的扩大损失即该商铺的占用费应由其自行承担，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院对于被告百盛朝阳分公司该项主张不予支持。因合同自2016年11月6日已经解除，故原告无需支付此后的物业费、水电费、电话费。 六、关于被告百盛朝阳分公司主张违约金的问题。原告与被告百盛朝阳分公司签订的租赁合同约定租金缴纳时间为在本月的25日前缴纳下月租金，未按合同规定的期限足额支付到期租金或其他应付款项，每逾期一日，则应支付拖欠金额千分之五的滞纳金。原告至今尚未向被告百盛朝阳分公司支付应付的租金及物业费，故按照合同约定应支付相应的违约金。原告主张其滞纳金约定过高，要求予以调整，本院认为，被告百盛朝阳分公司不能及时收取租金，其损失为未占有相关租金所产生的收益，双方约定的违约金与被告百盛朝阳分公司未能及时收取租金造成的收益相比过高，本院结合合同的履行情况、原告方的过错程度以及被告百盛朝阳分公司的预期利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，将违约金调整至被告百盛朝阳分公司损失的百分之三十，即（92160元+6600元）×30%=29628元。至于原告主张保证金抵扣的问题，租赁合同第十二条违约责任第4款专门约定擅自撤柜或终止履行合同扣留保证金作为违约金的情形，并非第十二条违约责任第1款未按期足额支付租金等应付款项的违约金情形，故本院对于该抗辩主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）南宁龙江投资管理有限公司与被告（反诉原告）南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司签订的《租赁合同》于2016年11月6日解除； 二、原告（反诉被告）南宁龙江投资管理有限公司支付被告（反诉原告）南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司2016年9月1日至2016年11月6日拖欠的租金92160元； 三、原告（反诉被告）南宁龙江投资管理有限公司支付被告（反诉原告）南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司2016年9月1日至2016年11月6日拖欠的物业费6600元； 四、原告（反诉被告）南宁龙江投资管理有限公司支付被告（反诉原告）南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司违约金29628元。 五、驳回原告南宁龙江投资管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求。 案件受理费244元，由原告南宁龙江投资管理有限公司负担；反诉费4071元，由原告南宁龙江投资管理有限公司负担1199元、南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司负担2872元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 寒 人民陪审员  梁桂清 人民陪审员  张 捷 二〇一七年九月一日 书 记 员  李 健 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。