广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9656号上诉人（原审被告）：广州市晓锋房地产有限公司，住所地广州市花都区新华镇五华直街十五号之十。法定代表人：宋水林，董事长。委托诉讼代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左中明，女，1977年6月21日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：成尉冰，广东坚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦仲康，广东坚信律师事务所律师。原审被告：杨送子，男，1961年11月6日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。原审被告：毕国驹，男，1968年12月28日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原审被告：徐曲清，男，1966年3月20日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。原审被告：刘志权，男，1969年6月29日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。上述四原审被告共同委托诉讼代理人：黄翠仪，广东国匠律师事务所律师。上诉人广州市晓锋房地产有限公司（以下简称晓锋公司）因与被上诉人左中明、原审被告杨送子、毕国驹、徐曲清、刘志权商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。晓锋公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回左中明的诉讼请求，免除晓锋公司向左中明支付房款及利息的民事责任；2.本案一、二审诉讼费用由左中明承担。事实和理由：一、一审判决认定《庭外和解协议》显失公平的事实不清、证据不足。1.左中明提供不了晓锋公司存在利用优势诱骗其签订《庭外和解协议》的证据。按“谁主张、谁举证”的原则，依法应由左中明承担举证责任，证明显失公平这种状态是否存在，就签订《庭外和解协议》时，晓锋公司是否有利用自己的优势而进行诱骗其签，左中明是否自身无任何经验进行举证，但左中明所提供的所有证据都无法证明晓锋公司利用自己的优势诱骗她签；事实上，双方签订《庭外和解协议》之前，是左中明主动到晓锋公司办公室进行协商，双方对《庭外和解协议》内容确认无异议后，双方到广州仲裁委办案秘书面前所签，签订时，左中明还带了其朋友，办案秘书也告知其法律后果，根本不存在晓锋公司利用自己的优势而进行诱骗左中明或左中明自身无经验的情况存在；但一审判决仅仅依据左中明在庭上“急于办按揭、急于收楼”的单方陈述，就认定《庭外和解协议》显失公平缺乏基本的证据，左中明该诉请根本不符合《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第五十四条撤销的法定事由。2.左中明提供不了签订《庭外和解协议》时，其没有经验的证据。首先从双方签订《庭外和解协议》时的情况判断，晓锋公司与左中明签订的《庭外和解协议》是在2017年5月24日签订的，当时，广州仲裁委审理的（2016）穗仲案字第5336号案的庭审中，左中明的代理律师也确认其支付的款项是支付给杨送子，而不是支付给晓锋公司，晓锋公司在与左中明签订《庭外和解协议》之前，未收过左中明分文房款，左中明的代理律师也确认其手持的《认购书》、《收据》是案外人交给他的，而不是晓锋公司交给他的事实；为了减少讼累，左中明对其买房未向卖方晓锋公司付款这样的事实心知肚明，也明知卖方是晓锋公司，买方应把房款支付给晓锋公司，因而知道其仲裁结果可能对双方都不满意，在仲裁庭告知双方闭庭后可自行调解或庭外和解的情形下，左中明主动找晓锋公司，经双方协商达成《庭外和解协议》，且整个过程其都有代理律师参与仲裁下，双方在仲裁办案人员主持下，而达成的和解；左中明是有行为能力的人，之前也与晓锋公司办理过网签合同，由此看来左中明并非是没有经验的人。3.一审把与本案毫无关联的（2016）穗仲案字第5346号裁决书中的当事人曹某购房情况，认定为晓锋公司与左中明买卖过程一致，缺乏法律依据。晓锋公司与曹某买卖合同纠纷一案，经审理认定李某营、邝某桓、毕国驹等人收取曹某购房款构成表见代理，该裁决与本案不存在任何关联性，即使李某营、邝某桓、毕国驹、杨送子等人收取曹某购房款认定为表见代理，本案也不构成表见代理。依《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定，本案中从左中明一审提交的一份《住房维修资金缴款通知》显示：该通知明确要求左中明把款项汇给晓锋公司，但左中明没有按通知要求把款汇入晓锋公司，而是支付给杨送子，显然左中明是本身的过错，且这种过错左中明已在《庭外和解协议》中得到其自己的确认。而一审对左中明对这种双方当事人亲自确认的法律事实予以撤销，判决错误。4.《庭外和解协议》第1、2、3条内容是左中明对法律事实的确认，法院撤销经双方确认的法律事实于法无据。二、一审判决以毫无关联的（2016）穗仲案字第5346号裁决书及（2019）粤01民终10124号民事判决书作为左中明行使撤销权的时间起始日是错误的。《庭外和解协议》是在2017年5月24日签订的，该民事行为发生在2017年5月24日，而左中明于2019年3月27日才提起诉讼。本案案由应为撤销权纠纷，如果左中明要求法院依《合同法》第54条规定，撤销《庭外和解协议》第1-4条，也应在《庭外和解协议》行为成立时的1年内提起诉讼；但一审以商品房预售合同纠纷为案由立案，以与本案无关的（2016）穗仲案字第5346号裁决及（2019）粤01民终10124号民事判决，作为左中明行使撤销杈的时间起始日，认定为案外人的买房仲裁案与左中明买房过程一样，从而认为左中明才知道《庭外和解协议》显失公平，此认定错误。三、一审判决引用未生效的法律，适用法律错误。晓锋公司与左中明签订的《庭外和解协议》是在2017年5月24日签订的，而《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日才生效，对生效前的民事行为不具溯及力。并且《合同法》是特别法，《民法总则》是一般法，根据最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于民法总则适用的法律衔接问题，也要求考虑特别规定优于一般规定等法律适用规则。本案中是否显失公平，应以《合同法》第五十四条规定评判在《庭外和解协议》成立时，是否存在欺诈、胁迫行为的法定撤销事由存在。一审法院引用尚未生效的《民法总则》第一百五十一条，认定双方签订的《庭外和解协议》显失公平，适用法律错误。四、关于本案案由的问题。晓锋公司认为一审法院以商品房买卖合同纠纷受理该案，是案由的定性错误，本案应该是撤销权纠纷。按照晓锋公司和左中明的的合同约定，《房地产商品房买卖合同》已经广州仲裁委处理过，并且按照合同的相对性，晓锋公司和左中明已经履行完毕。在仲裁过程中，双方达成庭外和解，仲裁庭也作出决定书确认该和解协议没有违反国家的法律规定，是双方的真实意思表示，双方都撤回请求。现在，左中明以房地产买卖纠纷为由请求撤销庭外和解协议，晓锋公司认为，首先，左中明早已经知道调解协议的情况，在签名的时候应该知道的法律后果。左中明是自愿给毕国驹等人钱的，能否把钱收回来法律风险应该由左中明承担。在晓锋公司已经把房产证、房子都交付给左中明并达成庭外和解协议2、3年之后才请求撤销，没有任何法律依据。而且行使撤销权的期间为1年，左中明提起撤销权的时间早已经届满。综上，请二审依法改判支持晓锋公司的上诉请求。左中明辩称：晓锋公司上诉的请求、事实和理由均不成立。一、《庭外和解协议》不但内容显失公平，而且是晓锋公司隐瞒重大事实，蒙骗左中明，利用左中明所处危困状态，迫使左中明签订的。1.晓锋公司是专门从事房地产开发、销售的公司，而左中明只普通买房者，两者无论是专业知识、经济能力、交易经验等各方面都有着明显的差距。2.《庭外和解协议》签订时客观情况为：左中明与晓锋公司签订涉案房产买卖合同后，晓锋公司以其未收取首期购房款为由，拒不履行合同义务，导致左中明签订商品房买卖合同多年来无法办理按揭贷款及收房等手续，左中明的合同权益无法得到实现。《庭外和解协议》第l、2、3、4条等条款内容拟定是在（2016）0144民初字8078号民事判决作出之后，（2017）粤01民终5769号民事裁定撤销原判之前。该8078号民事判决认定毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子等人与邝某桓、李某营于2014年8月3日签订的《协议书》对晓锋公司无约束力，意味着晓锋公司无需为左中明、江某杰、骆某红、成某连等购房业主办理银行按揭手续和房屋的过户登记手续。在此种情形下，左中明等人并不知道（2017）粤01民终5769号案开庭的情况，所以被晓锋公司蒙骗，签了《庭外和解协议》。无论是《庭外和解协议》签订时双方所处的客观情况，或是《庭外和解协议》的内容，均是对左中明显失公平。在广州市中级人民法院做出（2017）粤01民终5769号裁定撤销原判发回重审之后，花都法院于2018年12月29日重新作出6617号判决，2019年1月底左中明等人才知道判决有关内容，意识到自己可能被晓锋公司蒙骗了。在这种情况下，左中明等人及时于2019年3月起诉到花都法院，请求撤销《庭外和解协议》的第1、2、3、4条的部分约定，花都法院于2019年3月27日立案受理，没有超过法律规定的撤销之诉的3个月或1年的期限。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。1.（2016）穗仲案字第5346号裁决书是已经生效的法律文书，该案中房产的交易过程与左中明的购房过程如出一辙，其认定的事实可以作为其他案件认定事实的依据。2.（2017）粤01民终5769号裁定、花都区人民法院重新作出的（2017）粤0114民初6617号《民事判决书》、广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终10124号判决是就同一案做出的法律文书，其中查明和认定的事实，可以作为本案认定事实的依据。三、晓锋公司称“《庭外和解协议》第l、2、3条内容是左中明对法律事实的确认，法院撤销经双方确认的法律事实于法无据”的说法明显不合理，也有违法律规定。1.正如上文所述《庭外和解协议》内容显失公平，是晓锋公司隐瞒重大事实，蒙骗左中明签订的条款，以并非左中明的真实意思表示欺诈左中明，法院依法有权撤销。2.《庭外和解协议》并非生效的法律文书，法院直接在本案依法将其撤销，符合相关的法律程序。3.《庭外和解协议》第l、2、3条款内容与事实不符。双方确认的事实与法院依法查明的事实不符的，以法院依法查明的事实为准。四、一审法院以（2016）穗仲案字第5346号裁决书及（2019）粤01民终10124中号民事判决书作为左中明行使撤销权的时间起始日合法合理。左中明只有知悉上述判决的内容后，才能知道涉案房屋存在合作销售房屋的特殊关系，杨送子有代晓锋公司收取房款的事实理由，杨送子有权（实际授权或表见代理）代表晓锋公司收取房款。左中明只有知悉上述情况后，才最终清楚知道《庭外和解协议》的撤销事由。五、一审法院适用法律准确。《民法总则》第一百五十一条的内容与《合同法》第五十四条的内容并不冲突，因此，不存在要优先适用《合同法》的问题。实际上《合同法》第五十四条就有“乘人之危”的规定，《民法总则》第一百五十一条仅是对何谓乘人之危作出了具体的解释。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四条关于民法总则的时间效力问题中提及民法总则溯及既往的特殊情况，一审法院引用《民法总则》第一百五十一条的规定，完全合法合理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审理应依法维持。杨送子、毕国驹、徐曲清、刘志权共同述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，晓锋公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审依法予以驳回。第一，经另案生效判决书认定，案涉房款归毕国驹等四人所有。因此，一审认定毕国驹等人无需返还或向左中明支付购房款，属于认定事实清楚。第二，在左中明与晓锋公司之间的商品房买卖合同纠纷中，毕国驹等四人已积极协助提供相关材料，不存在任何主观恶意，更不存在隐瞒客观事实及证据的行为，因此不需要与晓锋公司共同向左中明返还购房款。第三，左中明请求撤销的是和解协议书，该和解协议是晓锋公司与左中明之间的协议，与毕国驹等人无关。因此即使该协议被撤销，毕国驹等人也无需向左中明支付任何款项。左中明于2019年3月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销2017年5月24日左中明与晓锋公司签订的《庭外和解协议》的第1条约定“乙方确认：乙方与甲方签订《网签合同》后，至本协议签订日止，未按约定向甲方支付任何款项。”、第2条约定“甲乙双方确认：乙方向仲裁庭出具的盖有‘广州市晓锋房地产有限公司’印章的《认购书》及盖有‘广州市晓锋房地产有限公司’印章的《收据》不是甲方交给乙方的，而是他人交给乙方的，该公章与甲方无关。”、第3条“双方未签订《认购书》，甲方未曾向乙方出具任何《收据》，乙方手持《认购书》及《收据》对甲方没有任何约束力，乙方不得持《认购书》及《收据》向甲方主张权利。”、第4条“按《网签合同》确定的首期款数额把购房款汇入甲方开设的监控账户内”的约定；2.晓锋公司、杨送子、毕国驹、刘志权、徐曲清立即返还左中明多付的购房款526160元、住房维修资金12014.1元给左中明，并按每日万分之二点一支付债务利息至还清全部本金之日止；3.晓锋公司、杨送子、毕国驹、刘志权、徐曲清承担左中明方的律师费38700元；4.晓锋公司、杨送子、毕国驹、刘志权、徐曲清承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2014年12月19日，左中明（乙方）与晓锋公司（甲方）签订桃源盛世名苑认购书，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区涉案1802房的房产，该房产成交价为1052320元；乙方签订本认购书时向甲方缴付定金人民币526160元，并签订商品房买卖合同。该认购书还约定了其它事项。2014年12月18日，左中明向杨送子支付40万元；2014年12月19日，左中明向杨送子支付126160元。晓锋房地产出具收据载明：今收到左中明交来涉案1802房购房款现金526160元。晓锋公司认为该认购书以及收据上晓锋公司的公章是伪造。2015年4月1日，左中明（乙方、买方）与晓锋公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方以1052320元向甲方购买涉案房产，首期款572320元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款金额48万元于2015年4月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州花都支行。双方还约定了其他事项。左中明向晓锋公司支付涉案房产住房维修资金12014.1元，晓锋公司出具收据。晓锋公司对此不予确认，并认为该收据的公章系伪造。左中明就购买涉案房产向广州市某伟投资发展有限公司支付代理费2000元、预告费50元、合同律师费1000元，该公司分别于2015年1月6日、2015年4月1日出具收据。2016年6月3日，晓锋公司向左中明发出《关于催收房款的函》，载明：“尊敬的左中明阁下：阁下于2015年4月1日在阳光家缘网上，与我司草签了一份编号：2015xxxx3178《商品房买卖合同》及《补充协议》（下称《买卖合同》），《买卖合同》约定：由阁下向我司购买涉案1802房，房价款总额为￥1052320元，按照《买卖合同》第九条的约定，阁下应于网签当日汇入我司在房管部门开立的监控帐户572320元首期房款，余款480000元应于2015年4月1日前办理银行按揭手续付款。经了解，阁下至今未把首期购房款汇入我司在房管部门开立的监控帐户，也未办理银行手续支付余款。现我司函告阁下，请于收到本函二天内，把房款汇入我司在房管部门开立的监控帐户……”晓锋公司就涉案房产买卖提起仲裁，请求解除涉案房产买卖合同。左中明提出反请求，要求晓锋公司继续履行并配合办理房屋按揭贷款手续并承担违约金。2017年5月24日，左中明（乙方、买方）与晓锋公司（甲方、卖方）签订《庭外和解协议》，载明：甲、乙双方于2015年4月1日在阳光家缘网签了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》及《本合同补充协议》（下称：《网签合同》），《网签合同》约定由乙方向甲方购买由甲方开发的位于花都区南××路××“××盛世××”自××房，该房总房价为：1052320元，因乙方未能按《网签合同》的约定向甲方支付房款，为此，甲方依《网签合同》约定向广州仲裁委申请仲裁，请求解除双方《网签合同》，广州仲裁委以（2016）穗仲字第5336号案受理，并开庭进行了审理，经甲、乙双方充分协商，达成如下和解协议：1.乙方确认：乙方与甲方签订《网签合同》后，至本协议签订日止，未按约定向甲方支付任何款项。2.甲乙双方确认：乙方向仲裁庭出具的盖有“广州市晓锋房地产有限公司”印章的《认购书》及一张盖有“广州市晓锋房地产有限公司”印章的《收据》不是甲方交给乙方的，而是他人交给乙方的，该公章与甲方无关。3.甲乙双方确认：双方仅在阳光家缘网签了一份《网签合同》，双方并未签订《认购书》，甲方未曾向乙方出具任何《收据》，乙方手待《认购书》及《收据》对甲方没有任何约束力，乙方不得持《认购书》及《收据》向甲方主张权利。4.乙方在签订本和解协议当天内，按《网签合同》确定的首期款数额把购房款汇入甲方开设的监控账户内，余款自行配合银行办理揭手续，并在本协议签订之日两个月内把按揭款划入甲方的监控账户内，乙方向银行所贷款项不足以支付购房余款或银行超过两个月仍未放贷的，乙方应在收到甲方通知之日3天内自行补足，否则视为乙方违约。5.因乙方已逾期支付房款，甲方不追究乙方逾期支付首期款的违约责任，乙方也不得追究甲方迟延交房及迟延办证的违约责任。6.乙方汇入甲方监控账户首期款3天内，甲方向广州仲裁委撤回该案的仲裁申请及甲方要求对乙方手持的盖有“广州市晓锋房地产限公司”印章的《认购书》及一张盖有“广州市晓锋房地产有限公司”印章的《收据》公章真伪的鉴定申请。7.本和解协议与《网签合同》及《买卖合同》及《本合同补充协议》所约定的条款不一致的，以本和解协议所约定的条款为准。和解协议签订后生效。8.本和解协议一式三份，甲乙双方各一份，送广州仲裁委一份。中国广州仲裁委员会于2017年6月12日出具（2016）穗仲案字第5336号决定书，同意左中明及晓锋公司撤回仲裁申请及仲裁反请求申请。2017年5月26日，左中明（乙方）与晓锋公司（甲方）就涉案房产签订《广州市商品房买卖合同补充协议》，将合同约定的按揭付款银行由中国建设银行股份有限公司广州花都支行变更为广州农村商业银行股份有限公司花都支行。同日，左中明办理涉案房产的收楼手续。左中明与巢某强为夫妻关系，左中明委托巢某强分别于2017年5月24日、26日向晓锋公司支付30万元、284334.10元。2017年5月26日，晓锋公司向左中明出具收到涉案房产维修资金12014.10元的收据。2017年6月23日，巢某强、左中明就涉案房产与广州农村商业银行股份有限公司花都支行签订《楼宇按揭合同》，贷款金额48万元。晓锋公司分别于2017年5月26日、6月30日就涉案房产向左中明开具572320元、480000元金额的发票。一审法院于2018年12月29日作出（2017）粤0114民初6617号民事判决，该判决认定“晓锋公司与毕国驹等四人就16套抵债房产分别签订了《桃源盛世名苑认购书》，并向毕国驹等四人出具了已全额收款的《收据》。后毕国驹等四人将上述16套房产中的14套对外出售，晓锋公司也配合毕国驹等四人及购房者办理了部分相关的房屋买卖手续，包括但不限于：晓锋公司作为开发商与购房者签订了认购书、收取了维修资金、代理费及律师费，并向购房者出具了已收房款的收款收据，并与购房者网签了《商品房买卖合同》。”并认定“1栋1梯1802房，买受人左中明，2014年12月18日左中明转帐400000元给杨送子，2014年12月19日左中明转帐126160元给杨送子，打折后现金支付房价余款9020元。另案仲裁程序中买受人与晓锋公司达成和解协议，晓锋公司确认收到左中明支付全部购房款，证人左中明确认向晓锋公司支付500986元房款及400000元按揭款（发票显示为480000元）。晓锋公司确认收到以上款项。”该案判决晓锋公司收取的左中明的购房款48万元支付给毕国驹等人。晓锋公司不服（2017）粤0114民初6617号民事判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）粤01民终10124号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决认定“本案中，邝某桓、李某营以晓锋公司的名义对外销售案涉16套房产，其销售行为包括但不限于与小业主签订《认购书》，出具房款《收据》等手续，上述行为与《合作开发房地产合同》中约定的内容一致，应为代表晓锋公司的行为。鉴于邝某桓、李某营享有代表晓锋公司对外销售案涉房产的权利，即便上述协议及收据上加盖的印章不是晓锋公司的备案公章，邝某桓、李某营与小业主签订的《认购书》、九份《还款协议》、2015年2月13日的两份《借条》以及《收据》仍应视作晓锋公司的真实意思表示，晓锋公司以上述协议中加盖印章与备案公章不一致为由否认上述协议的效力，一审法院对此不予支持。事实上，晓锋公司抗辩称其未收到小业主缴纳的案涉售房款，但其仍为小业主办理网签合同，且网签合同中约定的小业主名称、房号、款项数额、签约时间均与《认购书》、九份《还款协议》、2015年2月13日的两份《借条》以及《收据》中所涉内容一致，亦可认定邝某桓、李某营销售案涉16套房产的行为系经晓锋公司的授权。”现该判决已经发生法律效力。关于晓锋公司（申请人）与曹某（被申请人）商品房买卖合同纠纷案件，中国广州仲裁委员会于2018年8月8日作出（2016）穗仲案字第5346号裁决书，该裁决书认定“李某营、邝某桓指示被申请人向债权人杨送子支付房款，不仅存在与申请人合作销售房屋的特殊关系，存在向被申请人出具载有申请人同名印章的《收据》《认购书》《承诺书》《还协议》的客观行为，还存在要求被申请人向债权人杨送子支付房款的事实理由，基于前述客观上形成的具有代理权的表象，被申请人有充分理由相信李某营、邝某桓指示被申请人向李某营、邝某桓的债权人杨送子支付房款属于其有权销售涉案房屋的代理权限内的行为。因此，即便申请人未授权其他人收取被申请入的房款，李某营、邝某桓指示被申请人将房款支付给杨送子的行为已构成《合同法》第四十九条规定的表见代理。鉴于此，无论申请人是否授权李某营、邝某桓或杨送子收取被申请人的房款，被申请人向杨送子支付532555元的行为均应认定为向申请人支付涉案房屋购房款的行为。若李某营、邝某桓的前述行为损害了申请人的权益，申请人可另寻法律途径解决。”本案左中明购买涉案房产的过程与该仲裁案件曹某购买房产过程一致。一审另查明，左中明于2019年3月6日与广东坚信律师事务所就本案纠纷签订《民事委托代理合同》，广东坚信律师事务所向左中明开具金额为38700元的律师费发票。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中，左中明在与晓锋公司签订涉案房产买卖合同后，晓锋公司以其未收取首期购房款为由，拒不履行合同义务，导致左中明签订商品房买卖合同多年来无法办理按揭贷款及收房等手续，其合同权益无法实现。晓锋公司利用左中明所处的此种状况而与其达成《庭外和解协议》，对于左中明显失公平。（2016）穗仲案字第5346号裁决书于2018年8月8日作出，（2019）粤01民终10124号民事判决书于2019年11月18日作出，左中明只有在知道上述案件裁判结果之后，才能判断自己与晓锋公司签订的《庭外和解协议》能否撤销，而左中明于2019年3月27日向一审法院申请立案，其自知道或应当知道撤销事由之日起并未超过一年。故一审法院对于左中明要求撤销《庭外和解协议》第1、2、3、4条的诉请予以支持。晓锋公司因与案外人邝某桓、李某营的合作关系以及与毕国驹等人的债权债务关系而配合毕国驹等人及左中明办理涉案房产的买卖合同手续，晓锋公司明知涉案房产已经出售给左中明，所收取的购房款526160元已经支付给毕国驹等人抵偿其债务，晓锋公司也出具收据对该笔款项进行确认，在此情况下又另行收取左中明购房款526160元，构成不当得利，应予返还。同理，晓锋公司另行收取左中明的住房维修资金12014.10元亦应予以返还。左中明诉请毕国驹等人返还购房款及住房维修资金没有事实及法律依据,对于左中明诉请毕国驹等人共同返还上述款项的诉请一审法院不予支持。晓锋公司应当返还上述购房款及住房维修资金，其无正当理由占用左中明的上述款项，造成左中明资金损失，应当支付利息，但其主张的利息标准没有依据，一审法院调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）自起诉之日起至支付完毕之日止。关于左中明诉请的律师费用，左中明主张依据其与晓锋公司之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的对等原则，晓锋公司及毕国驹等人应当承担其支出的律师费用。根据双方提交的证据可知，左中明与晓锋公司之间的商品房买卖合同已经履行完毕，双方合同并未明确约定此种情形产生的律师费用由晓锋公司负担。根据毕国驹等人提交的仲裁裁决书可知，左中明通过仲裁途径是可以实现自己的合法权利的。其自行放弃仲裁后，又另行通过诉讼途径主张权利所产生的律师费用不应由晓锋公司负担。同理，其要求毕国驹等人负担律师费用亦没有事实及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百五十一条、第一百五十二条的规定，一审法院于2019年12月31日作出如下判决：一、撤销左中明与广州市晓锋房地产有限公司于2017年5月24日签订的《庭外和解协议》第1、2、3、4条；二、广州市晓锋房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向左中明返还购房款526160元及住房维修资金12014.10元；三、广州市晓锋房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向左中明支付上述款项的利息，自2019年3月27日起利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至支付完毕之日止（2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；四、驳回左中明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10338元，由左中明负担694元，由广州市晓锋房地产有限公司负担9644元。本院二审期间，各方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一是本案案由问题；二是涉案《庭外和解协议》第1、2、3、4条应否撤销；三是晓锋公司应否向左中明返还已收取的购房款及住房维修资金。关于本案案由。晓锋公司上诉认为本案案由应为撤销权纠纷，而不应当是商品房预售合同纠纷。本院经审查认为，本案纠纷实质上是因左中明与晓锋公司就涉案房屋的买卖关系而引发的，本案基础法律关系为左中明与晓锋公司的房屋买卖合同关系，故晓锋公司上诉认为本案应为撤销权纠纷，并无法律依据，本院不予采纳。一审认定本案案由为商品房预售合同纠纷并无不当，本院予以确认。关于涉案《庭外和解协议》第1、2、3、4条应否撤销的问题。晓锋公司上诉认为，一审认定《庭外和解协议》显失公平依据不足，左中明并无证据证明《庭外和解协议》是晓锋公司利用其自身优势，或左中明自身无经验的情形下签订的，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同的情形。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，撤销《庭外和解协议》中晓锋公司与左中明双方确认的法律事实，适用法律不当。并且左中明提起本案诉讼时已经超过撤销权行使的一年期间，一审以与本案毫无关联的生效判决作为认定左中明行使撤销权的时间起始日错误。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，左中明与晓锋公司就涉案房屋签订买卖合同后，向杨送子支付房屋首期款，晓锋公司出具收到购房款的收据。后晓锋公司于2016年6月3日向左中明发出《关于催收房款的函》，称左中明于2015年4月1日签订涉案房屋买卖合同之后，至今未把首期购房款汇入监控账户，要求左中明在收到函件二天内支付房款。随后晓锋公司就涉案房屋买卖提起仲裁，要求解除房屋买卖合同。另外，晓锋公司与杨送子等人的纠纷亦在诉讼中。由以上事实可知，晓锋公司利用其所处于的优势地位，在并未告知左中明晓锋公司与杨送子等人存在纠纷，左中明无法清楚知晓晓锋公司与杨送子的内部关系的情形下，以晓锋公司未收取涉案房屋首期购房款为由，拒不履行合同义务，严重损害左中明的合同权益，使左中明在显失公平的情形下，与晓锋公司达成《庭外和解协议》。故本案属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同的情形。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定认定《庭外和解协议》属于可撤销合同，虽有瑕疵，但并不影响本案实体处理。至于晓锋公司上诉称左中明提起本案诉讼已经超过撤销权行使的一年期间的问题。因晓锋公司与杨送子等人的民间借贷纠纷一直在诉讼过程中，2018年12月29日一审法院作出（2017）粤0114民初6617号民事判决，判令晓锋公司就涉案房屋收取的48万元购房款应归还给杨送子等人。此时基于该民事判决的作出，左中明才能够知晓其申请撤销《庭外和解协议》的事由。而左中明于2019年3月27日向一审法院申请立案，其自知道或应当知道撤销事由之日起并未超过一年。故一审法院对于左中明要求撤销《庭外和解协议》第1、2、3、4条的诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。关于晓锋公司应否向左中明返还已收取的购房款及住房维修资金的问题。晓锋公司上诉认为，涉案《庭外和解协议》是双方当事人确认的事实，一审法院无权撤销，晓锋公司不应当承担向左中明返还房款及住房维修资金的责任。对此本院认为，根据一审查明的事实，左中明在与晓锋公司签订涉案房屋认购书后，分两次向杨送子支付房屋购房款共计526160元，晓锋公司出具收据。在左中明与晓锋公司签订涉案房屋买卖合同后向晓锋公司支付住房维修资金12014.1元，晓锋公司出具收据。在左中明与晓锋公司就涉案房屋达成《庭外和解协议》后，再次向晓锋公司支付涉案房屋房款30万元及284334.10元，并办理按揭手续贷款金额48万元。晓锋公司分别出具房产维修资金12014.10元及572320元、48万元金额的发票。由此可知，左中明就涉案房屋确实存在重复支付首期购房款及住房维修资金的事实，理应将多收取的左中明的购房款项及住房维修资金予以返还。至于返还主体的问题。根据生效判决认定，邝某桓、李某营销售包括涉案房屋在内的16套房产的行为系经晓锋公司的授权，并判令晓锋公司就涉案房屋收取的左中明48万元购房款支付给毕国驹、杨送子等人。可见，晓锋公司在明知涉案房产已经出售给左中明，所收取的购房款526160元已经支付给毕国驹、杨送子等人抵偿其债务，晓锋公司也出具收据对该笔款项进行确认的情况下，又再次以签订《庭外和解协议》的形式另行收取左中明购房款及住房维修资金，无合理依据，应予返还。晓锋公司上诉没有事实和法律依据，本院予以驳回，一审处理并无不当，本院予以维持。综上所述，晓锋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9644元，由广州市晓锋房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年八月三日书记员  陈婷婷郭蔚琳