湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3485号上诉人（原审被告）：王六汉，男，1964年5月17日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：余小惠，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓俊平，男，1972年6月28日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：江福全，湖北维力律师事务所律师。上诉人王六汉因与被上诉人邓俊平占有保护纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6146号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王六汉上诉请求，1、撤销一审民事判决书，驳回邓俊平的起诉；2、邓俊平承担本案全部诉讼费用。事实及理由：邓俊平诉讼主体不适格，依法应当驳回邓俊平的起诉。1.邓俊平与武汉市硚口区汉中幼儿园（以下简称“汉中幼儿园”）（现为“武汉恒业贸易实业公司”）签订的《房屋转让意向协议》及邓俊平与武汉恒业贸易实业公司签订的《关于汉中街幼儿园房屋转让补充协议》均无效。首先，2005年3月9日邓俊平与汉中幼儿园就武汉市硚口区汉中路化善里3号的房屋签订《房屋转让意向协议》，根据该协议的内容可以看出，该协议实则为房屋买卖协议。签订协议时化善里3号房屋所有权人并不是汉中幼儿园，而此时汉中幼儿园仅有使用权，其无权出售该房屋，故双方签订协议后在房屋所有权人没有追认的情况下，《房屋转让意向协议》应当自始无效。其次，根据硚集改办【2005】7号文件第四条的要求，集体企业改制涉及房产、土地、工商登记变更等手续，参照武政办【2003】66号文件办理。又根据武政办【2003】66号文件第四条：“企业资产的出售或股权转让以评估值为基础，通过产权交易市场采取挂牌竞价、招标拍卖等方式进行公开交易，按市场原则确定转让价格。”的规定，出售涉案房屋时应釆取挂牌竞价、招标拍卖等方式进行公开交易，而邓俊平签订《房屋转让意向协议》时并未通过合法途径进行。最后，因邓俊平与汉中幼儿园签订《房屋转让意向协议》主合同无效，双方签订的《关于汉中街幼儿园房屋转让补充协议》也应当无效。综上，王六汉认为邓俊平与汉中幼儿园签订《房屋转让意向协议》及邓俊平与武汉恒业贸易实业公司《关于汉中街幼儿园房屋转让补充协议》均属无效协议。2.邓俊平并无证据证实王六汉占有的房屋属于其承租房屋中的一部分，无权要求王六汉腾退房屋。第一，王六汉占有的房屋为第四层，该房屋面积为180平方米。第二,邓俊平在一审诉状中称王六汉占有的房屋为第3栋4层，《关于汉中街幼儿园房屋转让补充协议》中幢号3的面积为137.81平方米，总面积为1528.07平方米。而王六汉占有的房屋实际为180平方米，与邓俊平所述不符。第三，邓俊平一审时提交的证据《武汉市公有房屋承租有偿转让审批表》中清楚的列明，报批的房屋层数为3层，建筑面积为1528.07平方米。即王六汉占有的房屋不在邓俊平承租房屋面积之中。王六汉认为其占有的房屋并不在邓俊平承租房屋面积内，且邓俊平无任何证据证实这一点，故邓俊平无权要求王六汉腾退房屋。综上所述，邓俊平并非王六汉占有房屋的权利人，无权要求王六汉腾退房屋。在本案中邓俊平属于不适格的诉讼主体，恳请二审依法撤销一审判决，依法驳回邓俊平的起诉。邓俊平辩称，1、《房屋转让意向协议》与《关于汉中街幼儿园房屋转让补充协议》合法有效，并不违反法律强制性规定。2、邓俊平与案涉公房的产权单位签订租约并足额支付租金，其已经合法获得案涉房屋承租权、使用权。3、王六汉占有使用的房屋系邓俊平享有承租权及使用权的房屋，王六汉应予以腾退。综上，邓俊平依法享有化善里3号房屋整体所有的承租权、占有使用权。而王六汉无证据证明其有权占有使用上述房屋，应予以腾退。邓俊平向一审法院起诉请求，判令：1、王六汉依法腾退武汉市硚口区汉中路化善里3号1栋4层房屋；2、本案诉讼费用由王六汉承担。一审法院经审理查明，武汉市硚口区化善里3号房屋（以下简称“硚口区化善里3号”）分为1、2、3、4栋，本案涉及的房屋为第1栋第4层。武汉市城市规划国土资源管理局硚口分局2007年1月9日作出的《武汉市硚口区规划土地违法案件第0048号结案书》（以下简称“《结案书》”）载明“武汉市硚房集团有限责任公司（第四房管所）于1991年未经规划部门审批擅自改建一栋一层、二栋二层、一栋四层教学办公楼，……属违法建筑。”《结案书》中的一栋四层即本案案涉房屋。《结案书》结论“处罚和追缴相关规费后，同意对武汉市硚房集团有限责任公司（第四房管所）在硚口区化善里3号违法改建的教学办公楼补办建设工程规划手续，建筑面积805.43平方米承认为正式建筑。”2007年8月8日硚口区化善里3号房屋所有权人登记为武汉市硚口区人民政府，产权证上载明该房产产别为直管产。该公房承租权的变更手续由武汉市硚房集团第四房管所审核、办理。原武汉市硚口区汉中幼儿园（以下简称“汉中幼儿园”）成立于1952年，办公场所承租的是硚口区化善里3号房屋。2005年汉中幼儿园实施改制，结合武政办[2003]66号文有关规定，将硚口区化善里3号房屋承租权转让给邓水平、邓俊平。双方于2005年3月9日签订《房屋转让意向协议》，但因房屋面积前后不一致，房屋租赁权未进行变更。汉中幼儿园改制后债权债务由武汉市恒亚贸易实业公司承接。2016年7月6日，经武汉市硚口区国有资产监督管理办公室发函至武汉市硚房集团有限责任公司，请公司审核办理相关承租权变更手续。2017年1月11日，武汉市恒亚贸易实业公司（转让人）、邓俊平（受让人）向武汉市硚房集团第四房管所申请硚口区化善里3号房屋承租权有偿转让，2017年3月邓俊平取得硚口区化善里3号房屋承租权。2019年8月1日武汉市硚房集团第四房管所与邓俊平签订《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，邓俊平承租硚口区化善里3号房屋，包括案涉房屋。租赁期限自2019年8月1日至2021年7月31日。王六汉庭上自述自2003年起占用案涉房屋至今。一审法院认为，邓俊平提交的证据证明邓俊平系案涉房屋合法承租人，依法享有对承租房屋进行占有、使用、收益的权利，上述权利依法受到保护。王六汉提交的《房屋租赁合同》第二条记载的租赁期限为2004年9月1日至2005年8月31日，结合王六汉提交的（2005）硚民三初字第311号案件起诉状、参加诉讼通知书及民事裁定书。一审法院认定王六汉提交的《房屋租赁合同》争议属另案争议，与本案无关。王六汉所提交的证据不能证明其现在对案涉房屋享有合法占有的权利，王六汉现在占有案涉房屋属于无权占有。关于本案案由及法律条款的适用问题，一审法院认为邓俊平在承租案涉房屋以后，虽一直未取得对案涉房屋的实际占有，但邓俊平依法享有案涉房屋的承租权，系案涉房屋的权利人，权利人对无权占有人享有返还请求权。故本案案由为占有保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，……”邓俊平要求王六汉腾退案涉房屋的诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：王六汉自判决生效之日起十五日内腾退武汉市硚口区汉中路化善里3号第1栋第4层房屋。一审案件受理费减半收取250元，由王六汉负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕王六汉的上诉请求及理由进行审理。关于案涉协议的效力问题。汉中幼儿园与邓俊平签订的《房屋转让意向协议》和《关于汉中街幼儿园房屋转让补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，且签约合同对双方的权利和义务均进行了约定。王六汉亦无证据证实并非协议各方当事人真实意思之表示及违反强制性规定，应属无效的情形。是此，涉案协议合法有效。关于王六汉是否应当从诉争房屋腾退的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，……”本案中，邓俊平系案涉房屋合法承租人，依法享有对承租房屋进行占有、使用、收益的权利。现诉争房屋目前并非王六汉所有，虽王六汉持有《房屋租赁合同》，系与武汉市硚口区汉中街办事处汉中社区居民委员会签订，但不能证明其对案涉房屋享有合法占有的权利，王六汉继续占有使用诉争房屋，并无合法的依据，二审审理期间，王六汉亦未提交证据来证实自己的主张。故一审判决王六汉腾退位于武汉市硚口区汉中路化善里3号第1栋第4层房屋并无不当。综上所述，王六汉上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由王六汉负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  骆朝辉审判员  胡丹丹二〇二〇年八月十二日书记员  陈旭敏