北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7027号上诉人（原审被告）：王德起，男，1969年7月16日出生，汉族，北京赛尔泰科学仪器有限公司员工，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：北京赛尔泰科学仪器有限公司，住所地北京市朝阳区霞光里66号院3号楼509室。法定代表人：王德揆，执行董事。二上诉人之共同委托诉讼代理人：苏平，北京平京律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京和裕房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区北环东路19号101室。法定代表人：孙绍先，董事长。委托诉讼代理人：陈秀梅，北京飞驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红飞，北京飞驰律师事务所实习律师。上诉人王德起、上诉人北京赛尔泰科学仪器有限公司（以下简称赛尔泰公司）因与被上诉人北京和裕房地产开发有限公司（以下简称和裕公司）物权保护纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王德起，上诉人王德起与上诉人赛尔泰公司之共同委托诉讼代理人苏平，被上诉人和裕公司之委托诉讼代理人陈秀梅、张红飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王德起、赛尔泰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回和裕公司的诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认定2018年7月20日和裕公司取得北京经济技术开发区文化园西路8号院35号楼15层1506房屋（以下简称案涉房屋）所有权没有事实和法律依据。虽然北京市大兴区人民法院作出的（2017）京0115民初17628号民事判决已于2018年7月20日生效，但因四川省高级人民法院2018年6月28日作出的2018川刑终289号刑事判决生效在先，故因案外人彭中海犯诈骗罪，案涉房屋被予以收缴。所以，（2017）京0115民初17628号民事判决处于无法执行状态，和裕公司无权依据该判决取得案涉房屋的所有权。和裕公司于2015年12月12日已将案涉房屋交付给彭中海，虽然没有办理房屋过户手续，但彭中海对案涉房屋已经享有占有、使用、处分的权利，有权出租案涉房屋。2．和裕公司放弃对彭中海主张房屋占用费的强制执行缺乏依据，即使成立也无权要求王德起、赛尔泰公司负担房屋占用费。和裕公司辩称，同意一审判决。王德起、赛尔泰公司是非法占用案涉房屋，其行为没有法律依据。和裕公司与彭中海的商品房买卖合同纠纷一案，经（2017）京0115民初17628号生效民事判决确认，双方签订的现房买卖合同无效，同时将案涉房屋返还和裕公司。王德起与彭中海配偶王玉婷（案外人）是于2019年3月25日签订的租赁合同，此时，彭中海及其配偶已丧失了对案涉房屋的处分权、使用权，二人无权再将案涉房屋出租。2.王德起、赛尔泰公司是案涉房屋的实际占用人，其非法占用案涉房屋期间应当向和裕公司支付房屋占用费用。和裕公司向一审法院起诉请求：1．判令王德起、赛尔泰公司按每月1万元的标准支付非法占用案涉房屋期间的房屋占用费，即自2019年4月1日起至实际腾退之日止。（截止2020年3月31日，费用暂计为12万元）；2．判令案件受理费、公告费由王德起、赛尔泰公司负担。一审法院认定事实：2017年12月28日，法院就和裕公司与彭中海商品房销售合同纠纷一案作出（2017）京0115民初17628号民事判决，判决：一、北京和裕房地产开发有限公司与彭中海于2015年11月21日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF582120）及补充协议于2017年7月23日解除；二、彭中海于本判决生效之日起十日内协助北京和裕房地产开发有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF582120）网签备案的注销手续，并将房屋返还给北京和裕房地产开发有限公司；三、彭中海需支付北京和裕房地产开发有限公司代偿贷款本息1982708.38元及违约金23140.6元，扣除该笔款项后，北京和裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将剩余房款2154804.02元返还给彭中海；四、彭中海于本判决生效之日起十日内支付北京和裕房地产开发有限公司房屋占用费（以246.69元/日为标准，自2017年7月24日计算至实际交还房屋之日止）；五、驳回北京和裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。王玉婷与彭中海系夫妻关系，二人于2015年2月25日登记结婚。2019年3月25日，王德起与王玉婷签订《北京市房屋租赁合同》，合同编号为BJ-60000321，居间人为北京美丽新居房地产经纪有限公司（以下简称美丽新居公司），约定，由王德起向王玉婷承租案涉房屋，租赁期自2019年4月1日至2020年3月31日，租金为每月8700元，租金总计104400元，居间费用4350元。2019年4月2日，赛尔泰公司通过银行转账方式向王玉婷支付52200元；北京晟邦物业管理有限公司（以下简称晟邦物业公司）向赛尔泰公司出具物业管理费和空调运行费两张发票，合计金额9038元。四川省广元市公安局利州区分局和四川省广元市中级人民法院分别于2016年3月4日和2018年5月28日查封案涉房屋。2018年6月28日，四川省高级人民法院作出（2018）川刑终289号刑事判决，判决“扣押上诉人（原审被告人）彭中海位于北京市经济技术开发区文化园西路8号院35号楼十五层1506号住房一套，在扣除银行贷款及相关合法费用后予以收缴”。2019年10月29日，四川省广元市中级人民法院在执行（2019）川08执158号关于彭中海追缴违法所得案件时，向和裕公司发出协助执行书，要求和裕公司“将民事判决书应当返还彭中海的购房款2154804.02元于10个工作日内转入我院专户。户名：四川省广元市中级人民法院诉讼费及案款专户。账号：×××-800001。开户行：中国建设银行广元滨河支行。”四川省广元市公安局利州区分局和四川省广元市中级人民法院分别于2019年7月22日和2019年10月29日解除案涉房屋查封。2019年11月13日，四川省广元市中级人民法院向和裕公司出具金额为2154804.02元待结算（案）罚没收入的发票一张。中国执行信息公开网显示：和裕公司与彭中海商品房销售合同纠纷一案执行案号为（2019）京0115执4488号，执行立案时间为2019年04月03日，终本日期为2019年09月23日，执行标的为186193.00，未履行金额为186193.00。2020年3月31日，王德起、赛尔泰公司将案涉房屋钥匙交付给晟邦物业公司，并搬离案涉房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。法院作出的（2017）京0115民初17628号民事判决于2018年7月20日生效，和裕公司取得案涉房屋所有权。现和裕公司作为案涉房屋所有权人主张王德起、赛尔泰公司占用案涉房屋，要求王德起、赛尔泰公司支付房屋占用费，并提起本案诉讼。对于案涉房屋的占有问题，王德起、赛尔泰公司认可从2019年4月1日至2020年3月31日实际占有案涉房屋，但主张通过房屋中介公司向王玉婷承租案涉房屋，属于合法占有。对于案涉房屋占用期一年的事实，和裕公司不持异议。本案的争议焦点为租赁合同的履行与物权的行使存在冲突，即王德起、赛尔泰公司基于租赁合同形成的租赁权能否对抗和裕公司作为所有权人主张行使物权保护的权利。物权优于债权这是法学的基本原理，但是基于公平原则，同时兼顾社会经济活动中交易安全，在一定条件下应适当保护租赁市场中无过错承租人的利益。就本案而言，和裕公司作为所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。和裕公司取得的所有权在先，王德起与王玉婷签订的《北京市房屋租赁合同》在后，王玉婷将案涉房屋租给王德起构成无权处分，事后未经和裕公司追认，故王德起与王玉婷所签订的《北京市房屋租赁合同》无法约束和裕公司。和裕公司要求王德起、赛尔泰公司从案涉房屋腾退并支付房屋占用费，有事实和法律依据。就现有证据来看，鉴于王德起、赛尔泰公司承租案涉房屋并无过错，且已经向出租人王玉婷支付了六个月租金，故和裕公司主张该部分的房屋占用费，法院不予支持；2019年10月1日至2020年3月31日，王德起、赛尔泰公司实际占有案涉房屋，期间和裕公司向王德起、赛尔泰公司主张案涉房屋权利，王德起、赛尔泰公司对此未予积极回应，亦未向出租人王玉婷支付该期间的房屋租金，故对于和裕公司主张王德起、赛尔泰公司支付该期间案涉房屋占用费的请求，法院予以支持。案涉房屋占用费金额可参照王德起与王玉婷签订的《北京市房屋租赁合同》所约定的租金标准，按月租8700元计算，王德起、赛尔泰公司应支付和裕公司房屋占用费共计52200元。关于王德起、赛尔泰公司辩称和裕公司已经依据法院作出的（2017）京0115民初17628号民事判决向彭中海主张房屋占用费，不能再向王德起、赛尔泰公司主张对同一房屋要求额外的房屋占用费的问题。法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。和裕公司有权依据已经生效的（2017）京0115民初17628号民事判决，向人民法院申请强制执行案涉房屋占用费；和裕公司基于案涉房屋的所有权人，亦有权向房屋的实际占有人王德起、赛尔泰公司主张权利，上述权利存在重合，对此，和裕公司享有选择的权利。另经法院核实，和裕公司已于2019年10月向法院执行部门提交书面申请，放弃了对彭中海房屋占用费的强制执行申请，故王德起、赛尔泰公司关于和裕公司存在通过诉讼获益的答辩意见，法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条规定，一审法院于2020年6月判决：一、王德起、北京赛尔泰科学仪器有限公司于判决生效后七日内给付北京和裕房地产开发有限公司房屋占用费52200元；二、驳回北京和裕房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及王德起、赛尔泰公司上诉请求，本案的争议焦点为：和裕公司在生效判决已经确认彭中海交付案涉房屋并支付房屋占用期间的使用费后，是否可以再向房屋实际占用人王德起、赛尔泰公司主张房屋占用费。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋现登记在和裕公司名下，故和裕公司作为案涉房屋所有权人，有权以房屋所有权人的身份向房屋实际占用人王德起、赛尔泰公司主张房屋占用期间的使用费，提起本案诉讼。根据已查明的事实，（2017）京0115民初17628号民事判决明确载明，彭中海于判决生效之日起十日内将案涉房屋返还给和裕公司，并向和裕公司支付自2017年7月24日至实际交还房屋之日止的房屋占用费，标准为246.69元/日。可见，该判决确认了彭中海的交房义务，明确了交房时间及其未交房期间应向和裕公司交纳的房屋占用费用的标准。王德起、赛尔泰公司入住案涉房屋是基于王德起与彭中海之妻王玉婷于2019年3月25日签订的《北京市房屋租赁合同》。上述事实可以确认，彭中海是在（2017）京0115民初17628号民事判决生效后，未向和裕公司履行交房义务，又擅自将案涉房屋由其妻王玉婷出租给王德起。故和裕公司应当依据已经生效的（2017）京0115民初17628号民事判决，向人民法院申请强制执行，通过执行程序要求彭中海交付房屋并支付占用案涉房屋期间的费用，而非直接向房屋实际占有人王德起、赛尔泰公司主张权利。现王德起、赛尔泰公司称和裕公司已经依据法院作出的（2017）京0115民初17628号民事判决向彭中海主张房屋占用费，不能再向王德起、赛尔泰公司主张对同一房屋要求额外的房屋占用费的上诉理由正当，应予支持。综上所述，王德起、赛尔泰公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决有误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6927号民事判决；二、驳回北京和裕房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1350元，由北京和裕房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1105元，由北京和裕房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年八月十三日书记员 张 璐