沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初3769号原告：沈阳新世界新汇置业有限公司（统一社会信用代码：9121010060461875XY），住所地：沈阳市和平区。法定代表人：陈耀豪，系该公司董事长。委托代理人：耿秀坤、丛山红，系辽宁同文律师事务所律师。被告：杨松枫，男，1963年11月18日出生，回族，住沈阳市沈河区。委托代理人：乔媛园、霍妍，系辽宁铭星律师事务所律师。被告：火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司，住所地沈阳市和平区。负责人：孙旭。原告沈阳新世界新汇置业有限公司与被告杨松枫、火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员费秀云、邹士芳组成合议庭，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告沈阳新世界新汇置业有限公司委托代理人耿秀坤，被告杨松枫委托代理人乔媛园、霍妍到庭参加诉讼。被告火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉称，2015年8月21日，原、被告双方签订了新世界名汇《房屋租赁合同》，合同第一条第1项约定：被告自愿租赁原告位于沈阳市和平区房屋。该房屋建筑面积为131.14平方米，用途为商业。合同第二条约定合同期限一年，自2015年8月21日起至2016年8月31日止。第三条约定租金标准，该房屋的租金标准为每月6800元，每半年为一个缴租期。合同期内实际租金总额81600元。第一期租金自2015年9月1日起至2016年2月29日租金为40800元；第二期租金自2016年3月1日起至2016年8月31日租金为40800元。双方签订合同后，原告如约将房屋交付被告使用，被告交付了第一期房租后，被告以各种理由拖延给付租金。2016年8月31日，租赁期届满，原告找到被告索要租金及违约金并要求办理房屋交接手续，收回房屋，被告以各种理由拒不配合，2017年6月6日经物业人员在场，原告开锁收回房屋。诉讼请求：1、确认原告与被告之间的《租赁合同书》于起诉日解除；2、被告给付原告从2016年3月1日至2016年8月31日拖欠的租金40800元和电费361.18元；3、被告按照年租金的50%向原告支付违约金40800元；4、被告按租金标准承担自2016年9月1日起至2017年6月6日止房屋占用使用费；5、被告赔偿房屋损坏欠付的修复费用8683元；6、二被告对于上述责任承担连带给付责任，且被告承担本案全部诉讼费。被告杨松枫辩称,一、本案诉讼时效已过。根据合同第三条第2款规定，“本合同项下的租金支付方式：按半年为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期期满前30日向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。”同时根据合同第三条3款规定第一个缴租期满日为2016年2月29日，向前推30天，第二个缴租期的租金应当在2016年1月28日交纳，原告起诉的日期为2017年3月3日，根据《民法通则》第一百三十六条规定下列延付或者拒付租金的的诉讼时效期间为一年：本案诉讼时效已经过一年。二、原告与被告之间的租赁合同已于2016年2月29日解除。被告于2016年2月29日将房屋清空后的第二天也就是2016年3月1日将钥匙交给原告。2015年被告朋友黄先生因与原告公司的经理相识，于是经理委派原告公司员工何美玲与被告对接，何美玲先后带被告看了房屋，洽谈价格，而后何美玲拿来空白的租赁合同交给被告，要求被告签字。在2015年9月1日至2016年2月29日被告使用租赁房屋期间，原告公司员工何美玲负责对接被告租赁期间出现维修问题，监督房屋及屋内家用电器的使用情况。2016年2月初被告的朋友黄先生代表被告与原告公司何美玲协商说要解除房屋的租赁合同，并告知到2016年2月29日公司将物品搬出房屋。2016年2月28日与2月29日两天被告进行搬家，在搬家的过程中因进出大车被告还向原告公司地下车库的管理人员进行了汇报，说“我们公司搬家了”对方还回答“那以后见不到了”。2016年3月1日被告的朋友派其司机将钥匙交给了原告公司的何美玲。三、被告与原告早已自愿协商解除了合同，不存在违约的行为，故不应当支付违约金，另违约金数额约定明显过高，如法院判决承担违约金，应予以调整。被告已交纳了2016年2月29日以前的全部租金、水电费，且原告未将签订合同时被告交纳的履约保证金13600元退还给被告。四、该房屋在原告的完全掌控下，如果按照原告所述被告真的拖欠房租并且超期占有，原告不可能这么长时间不提出异议。从2016年2月29日起被告就从原告的房屋搬出，并将房屋恢复到原告出租给被告时的原状，并通知了原告。原告在随时进入房屋进行并监督房屋的使用情况，被告不存在继续占用房屋的条件。从原告提供的电费单据上可以看出，从2016年4月5日抄表以后，电表数字一直未变，被告一直没有使用该房屋，这与被告提供的工商档案及证人证言显示的被告已于2016年3月1日与原告解除合同的事实形成了完整的证据链。对于原告主张的诉讼费等主张，因被告没有违约行为不应由被告承担。关于电费，被告认可电费数额并同意支付。关于房屋损坏修复费，被告搬离时已将房屋恢复原状，损坏不是被告造成的，不应由被告承担。被告火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明,2015年8月21日，原告（甲方）与被告杨松枫（乙方）就位于沈阳市和平区，建筑面积131.14平方米房产签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁日期始于2015年8月21日至2016年8月31日止，租金自2015年9月1日起开始计算至2016年8月31日止，共计12个月。租金标准为每月6800元，按半年为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期期满前30日向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，合同期内实际租金总额为81600元……乙方在签署合同当日支付履约保证金13600元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用……乙方租用此房屋所产生的除物业费、采暖费外的其他一切税费，包括但不限于水费、电费、电话费……乙方有下列情况之一时，甲方有权解除合同，收回房屋，所预付的租金、履约保证金甲方可以不予退还，同时乙方应按本合同租金总额的50%承担违约责任，并赔偿甲方因此所遭受的其他实际损失：（1）乙方在本合同签订后，未经甲方同意提前解除合同的……（3）拖欠租金累计达30日的……。后原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方）与被告杨松枫（乙方）、火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司（丙方）签订《租赁合同补充协议》，约定丙方系乙方依据原租赁合同申请办理的经营主体。租赁期限内，租赁房屋由丙方实际占用、使用。丙方对于甲乙方在2015年8月21日签订的合同书全部内容予以认可，并自愿与乙方共同连带承担原租赁合同项下的一切权利和义务。2015年8月21日，被告向原告支付2015年9月1日至2016年2月29日期间租金40800元及履约保证金13600元。庭审中，被告对于“房屋租赁期间欠付电费361.18元”的事实予以认可。另查明，2016年3月原告曾以特快专递的方式向被告杨松枫、火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司分别邮寄《律师函》。2016年7月7日原告又以特快专递的方式向杨松枫、火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司分别邮寄，显示邮件于2016年7月12日被告签收及客服签收。上述事实，有当事人提交的房屋租赁合同书、收款收据、发票联、特快专递邮件、律师函、邮件回单等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为,根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司经本院合法传唤拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据当事人提供的证据对当事人所述的案件事实予以认定。原、被告签订的房屋租赁合同书及补充协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。《房屋租赁合同书》约定的租期为一年,即自2015年8月21日至2016年8月31日止，租赁合同书于2016年8月31日期满日已自动解除。被告在合同履行期内，在未征得原告沈阳新世界新汇置业有限公司同意的情况下提前终止合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中被告仅提供证人证言以抗辩“其提前终止合同系与原告工作人员协商一致且交接钥匙完毕”，但未提供充分证据予以证明，且原告不予认可，故本院对于被告的该项抗辩不予采纳，同时被告亦应按照合同约定履行给付原告至2016年8月31日止租金40800元的义务。关于原告提出的从2016年9月1日至2017年6月6日占有使用费的主张。依照租赁合同书租金交付时间的约定，2016年1月末被告即应交付下半年租金，原告对于被告欠缴租金的违约事实应当有所认知且应当采取适当措施，合同期满后原告仍怠于行使出租人权利，对于造成的扩大损失应当自行承担后果，故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于违约责任。原告主张按照合同约定，而被告认为该违约金标准过高，依照合同法一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定以抵顶履约保证金13600元方式作为违约金为宜。关于原告提出的房屋修复费用。因原告未提供充分证据对房屋损坏部位系被告造成及损坏部位的价值及折旧程度等问题予以证明，本院无法核实，故对于原告的该项主张不予支持。关于电费。庭审中被告对于“房屋租赁期间欠付电费361.18元”的事实予以认可，且表示同意支付，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨松枫于本判决生效后30日内向原告沈阳新世界新汇置业有限公司支付截至2016年8月31日的租金40800元、电费361.18元，合计41161.18元；二、被告火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司对上述款项承担连带给付责任；三、原告沈阳新世界新汇置业有限公司不予退还被告2015年8月21日交付的履约保证金13600元，用以抵顶被告杨松枫、火鸟互联网金融服务（深圳）有限公司辽宁分公司应承担的违约金；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2672元、公告费800元，由原告沈阳新世界新汇置业有限公司承担1708元，由被告杨松枫承担1764元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  邹士芳二〇一七年九月二十五日书 记 员  王 琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付延迟履行金。