青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初2459号 原告：青岛锦绣万家物业服务有限公司，住所地青岛市市南区东海西路15号30层B户。 法定代表人：郭宇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕妮妮，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琰，山东琴岛律师事务所律师。 被告：陈玉萍，女，1957年8月15日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王铭坤，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锐民，山东元鼎律师事务所律师。 原告青岛锦绣万家物业服务有限公司与被告陈玉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吕妮妮、王琰，被告陈玉萍及其委托诉讼代理人王锐民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告签订《锦绣华城前期物业管理服务协议》（以下简称：《物业管理服务协议》），约定由原告对被告居住的锦绣华城提供前期物业服务。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告无故拖欠物业服务费用。经原告多次催交，被告至今尚未支付拖欠费用。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求依法判决：1、被告向原告支付自2013年7月2日至2017年3月31日期间的物业管理费、电梯运行费共计5362.4元、违约金3120.51元，上述共计8482.91元；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称：被告系西吴家村新村城中村改造项目的就地安置村民，2010年基于拆迁安置入住了被安置的锦绣华城小区。原告系西吴家村新村城中村改造项目开发商指定的物业公司。原、被告双方签订了《锦绣华城前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的锦绣华城小区提供前期物业管理服务事宜。被告入住后，依据合同规定按期交纳物业费，但原告却没有依据合同提供相应的物业管理和服务，被告多次向原告反馈并与其交涉都没有结果。本小区物业管理用房有911.57平方米，位于9号楼的X-X层，原告在提供物业服务期间，违反物业管理服务协议，擅自将本小区的公共配套设施房屋的70%对外出租和给开发商使用，每年收入100万左右，侵害小区业主利益；原告将本物业建筑区划内的公用部分划定为停车场，每年私自收费约30万元，收入全部归原告所有；原告在本小区共用电梯内设置广告牌170多块，每年私自收取广告费数十万元，也全部归原告所有；原告从不按物业管理服务协议的规定公布物业管理服务收支账目；原告没有按物业管理服务协议的约定对共用设施、供水、消防等设施进行修缮、管理、服务，2015年14号楼发生火灾，就是因为消防栓没水给失火的业主造成重大损失，原告没有按物业管理服务协议的约定建立健全本物业的物业档案资料；也没有按物业管理服务协议的约定编制物业管理服务及财务年度计划。另、原告为三级资质，但对本小区业主却按二级资质标准收费。原告出租给被告的小区车位在被告缴纳租金后，又将其租给另一个业主，并让被告自行与该业主协商。综上，被告并不是不交物业费，而是原告违反物业管理服务协议，没有按照协议约定履行自己的服务义务，侵犯了业主的权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益，维护正常经济秩序。 经审理查明：被告陈玉萍系青岛市市南区延吉路XXX号锦绣华城XXXXXXXXXXX户房屋所有权人，该房屋建筑面积为80.57平方米。 2010年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定原告对青岛市市南区延吉路117号锦绣华城小区提供前期物业管理服务。合同内容包括：物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积缴纳，缴费时间为每半年第一个月内，乙方应在上述期限届满前履行缴费义务；具体标准为住宅高层按建筑面积每月每平方米1.08元收取、电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向二楼（含）以上业主收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金并采取适当措施予以催收。合同还约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等事项。 协议签订后，原告按约向包括被告在内的业主提供物业管理服务。截止2017年3月31日，被告欠缴2013年7月2日至2013年12月31日期间物业管理费及电梯运行费711.65元、欠缴2014年度物业管理费及电梯运行费1431元、欠缴2015年度物业管理费及电梯运行费1431元、欠缴2016年度物业管理费及电梯运行费1431元、欠缴2017年1月至3月期间的物业管理费及电梯运行费357.75元，以上共计欠缴物业管理费3913.09元、电梯运行费1449.31元。 查明：原告资质等级为三级。2008年10月17日，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局下发青价格[2008]235号“关于核定锦绣华城住宅物业项目前期物业服务收费标准指导标准的通知”文件，该文件载明锦绣华城住宅物业项目的前期物业服务费高层为每月每建筑面积1.08元（含综合管理服务费0.15元、公共区域清洁卫生服务0.25元、公共区域秩序维护服务0.3元、公共区域绿化养护服务0.12元、共用部位日常运行养护服务0.04元、公共照明高层日常运行养护服务0.05元、消防系统高层日常运行养护服务0.1元、避雷系统日常运行养护服务0.01元、弱电系统日常运行养护服务0.06元）、电梯运行费0.4元。 庭审中，被告主张原告违反物业管理服务协议，没有按照协议约定履行服务义务，侵犯了业主的权益，向法庭提供了如下证据： 证据1.《物业管理服务协议》，证明原告有建立健全本物业的物业管理档案资料；编造物业管理服务及财务年度计划；每6个月向业主公布管理服务收支账目；合理使用物业管理用房；不得擅自占用物业公用部分；对消防设施等进行维护和管理等义务。原告质证称，对该证据的真实性认可，但对证明事项不予认可，其已经依约履行物业管理服务协议的义务，但被告却未缴纳应支付的物业管理费和电梯费。 证据2.视频及照片光盘，证明原告将大量垃圾堆放在小区内，严重影响业主生活；原告设立收费停车场；原告将小区公用配套房屋出租；原告在小区院内、楼道大厅和电梯内设置广告牌；原告对消防设施没有管理、维护。原告质证称，对视频的真实性不认可，视频中的垃圾堆并非在原告所服务的小区内，故不属于原告的服务范围；被告所称的小区停车场系延吉路商业网点的配套停车场，与小区物业服务无关，也与本案无关；视频中所展示的消防设施无法证明原告没有进行过管理和维护；视频的形成时间无法确认，目前小区是否为视频中展示的情况不清楚；对照片不予认可，该证据的大部分形成时间和地点均无法显示是在原告所服务的小区所拍摄，拍摄时间无法确认；该照片仅拍摄了消防栓的照片无法证明原告未对消防设施进行管理和维护。原告为证明其主张，向法庭提供了视频，证明被告主张的垃圾堆并非在小区内而是在小区之外的开发商的土地上，被告质证称该垃圾堆是小区当时规划的小学所处位置，应属于物业服务公司负责管理的范围内。 证据3.小区总平面图，证明原告设立的收费停车场属于小区公用区域；锦绣华城小区的公共配套设施建筑面积为911.57平方米。原告质证称，对该证据的真实性不认可，没有主管部门盖章；该平面图也没有证明原告停车场设立在公共区域，该图纸是否为最终小区的建设图纸无法核实，该图纸及被告提供的数据指标是否为最终的建设指标无法确认。 证据4.证人证言，证明锦绣华城小区XXXXXXXXXXXX户业主董素珍家2015年失火，因消防栓没水造成重大损失。原告质证称，对证人证言的真实性不予认可，该证人无法出庭作证，且火灾原因并非原告引起，该证据与本案不具备关联性；原告按照法律规定对消防设施进行维修维护，XX号楼消防设施的损坏是否因原告维修维护不当所造成无法确定。 上述事实，有原、被告的陈述，《锦绣华城前期物业管理服务协议》及双方提供的书证、视频资料等证据在卷佐证，经当庭质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》依法成立，具有法律约束力，双方当事人均应严格履行。协议签订后，原告依约向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，被告理应根据《物业管理服务协议》的约定及时缴纳相关费用。庭审业已查明，被告欠缴2013年7月2日至2017年3月31日期间物业管理费3913.09元、电梯运行费1449.31元的事实成立。被告虽抗辩称原告违反物业管理服务协议，没有按照协议约定履行服务义务，并向法庭提供视频及照片主张原告未及时清理垃圾堆，但根据原告提供的视频显示该垃圾堆并非在小区范围内，无法证明属于原告负责物业服务管理的范围，被告提供的证人证言因证人未出庭作证，本院亦无法采信，故被告向法庭提供的证据不足以证明其主张。本案系原、被告因物业服务合同产生的纠纷，被告主张公共配套设施房屋出租问题、停车场私自收费问题、小区共用电梯内广告牌收入问题，与本案系不同法律关系，被告以此抗辩拒绝缴纳物业服务费用的理由不能成立。被告所在的锦绣华城住宅物业项目的前期物业服务费收费标准已经青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局下发的青价格[2008]235号文件核定批准，被告对收费标准提出的异议本院不予采信，且被告亦未提供有效证据证明原告未履行该文件载明的服务内容，故被告理应按照该收费标准向原告支付相应的物业服务费及电梯运行费。综合上述分析，被告应支付原告2013年7月2日至2017年3月31日期间物业管理费3913.09元、电梯运行费1449.31元，原告主张的该项诉讼请求，本院予以支持。 另根据原、被告签订的《物业管理服务协议》的约定，缴费时间为每半年第一个月内，被告逾期缴费，原告有权要求被告自逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金。本院认为该协议约定的违约金标准过高，应以同期银行贷款利率计付逾期付款违约金为宜。原告主张被告支付至2017年3月31日的违约金3120.51元的诉讼请求，本院部分予以支持。 综上，案经本院调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈玉萍于本判决生效之日起十日内支付原告青岛锦绣万家物业服务有限公司2013年7月2日至2017年3月31日期间物业管理费3913.09元、电梯运行费1449.31元，并按同期银行贷款利率支付原告青岛锦绣万家物业服务有限公司逾期付款违约金（其中：以711.65元为基数自2014年1月1日起算至2017年3月31日、以1431元为基数自2015年1月1日起算至2017年3月31日、以1431元为基数自2016年1月1日起算至2017年3月31日、以1431元为基数自2017年1月1日起算至2017年3月31日）； 二、驳回原告青岛锦绣万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告承担。因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  侯丽洁 人民陪审员  刘秀珍 人民陪审员  姜爱华 二〇一七年九月十三日 书 记 员  吕 斌