广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2265号上诉人（原审被告）：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区********************法定代表人：杨华里。委托诉讼代理人：朱嘉欣，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨俊宁，男，1982年2月1日出，汉族，住广东省普宁市***********，公民身份号码*******************委托诉讼代理人：刘嘉雯，广东合誉律师事务所律师。上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司因与被上诉人杨俊宁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。清远市金炜达房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审作出的（2019）粤1802民初4653号民事判决，依法改判继续履行合同，或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定错误。1、被上诉人隐瞒实情，误导裁判。被上诉人起诉前涉案房屋己经办理了竣工验收备案，并可以办理不动产权登记证，上诉人己于2019年9月4日向被上诉人发出了收楼通知书，双方的合同不存在履行障碍，也不具有法定解除条件，但是一审法院只认为被上诉人银行按揭贷款至今未审核通过，上诉人没有证据证明按揭贷款未能通过是上诉人的原因，因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第5点约定“若因甲方原因造成乙方申请的银行按揭贷款未获银行批准，甲方应无息退回乙方累积己付房价款、税费、手续费”而作出了支持被上诉人的请求。一审法院在没有任何证据佐证的情况下就认定银行按揭贷款未能通过是上诉人的原因，相反被上诉人也没有证据证明其自身的原因符合银行按揭贷款，一审法院在庭审中也没有进行调查和要求被上诉人提供相关证据证明，银行贷款未通过除了上诉人和被上诉人原因还有银行自身和政策的原因，现一审法院仅靠主观的意志认定是上诉人的原因，就支持了被上诉人的请求，对案件根本未查清事实，况且，涉案房屋的银行按揭贷款己经通过，是被上诉人认为原来签订的合同价格较高，不想再履行合同，而到银行说不同意贷款了，银行为了风险考虑，要求被上诉人同意才肯将贷款打至上诉人名下，未能通过银行的按揭贷款是被上诉入自身的原因，可见一审法院认定合同履行存在障碍是没有事实根据的，结合实际情况，双方的合同应当继续履行。一审法院在审理本案时，没有深入调查按揭贷款的真实情况和了解买卖双方真实的意思表达，错误的机械套用《房屋买卖合同》相关条款，做出错误的裁判。2、一审法院基于错误的事实作出错误的判决。一审法院认定，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条规定了一方当事人不履行合同应承担的违约责任的方式有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任。《中华人民共和国合同法》“第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（三）当事入一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；一审判决在未解除合同的情况下，判决上诉人返还购房款并支付利息给被上诉人，明显自相矛盾，不符合法律规定，即使上诉人退还了购房款给被上诉人，涉案房屋产权仍然会登记在被上诉人的名下，上诉人也无法拿回房屋，该判决明显错误对上诉人是不公平的，可见一审法院认定的合同履行障碍是不存在，结合实际情况，双方的合同应当继续履行。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判或发回重审，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。杨俊宁书面答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由如下：一、被答辩人称银行不放款的原因在于答辩人并不属实，银行不放款主因在于被答辩人一直拖延办理竣工验收备案，并已被列入失信被执行人名单，双方的合同履行存在障碍，一审法院事实认定正确。答辩人在一审申请财产保全时曾提交一份《清远市不动产登记资料查询结果证明》，该证明显示银行在2019年4月18日对涉案房屋办理抵押预告登记，亦即银行已完成了对答辩人作为借款人的资质审查，答辩人完全符合贷款条件。而答辩人是在2019年6月10日才向被答辩人出具《律师函》的，并在2019年7月3日向一审法院立案，在此之前，银行有非常充足的时间放款，但银行仍不放款，这足以证明银行不放款并不是因为答辩人向被答辩人主张解除合同，也不是银行自身或政策原因。银行主要考虑的风险是放款后，被答辩人是否能将涉案房屋过户给答辩人并为银行实现抵押权的设置。而这个风险的决定性因素是被答辩人的竣工验收情况或合同履行能力。而客观事实是被答辩人长期拖延竣工验收备案，并且信用差，已被列入失信被执行人名单，名下银行账号和财产已被查封。因此银行一旦放款，而被答辩人又未能为答辩人办理过户，银行的抵押权将无法真正实现，最终造成损失的将会是银行和答辩人。因此，被答辩人称银行不放款是答辩人自身原因并不成立，且在银行不放款的情况下，双方的合同履行的确存在障碍，一审法院事实认定正确。二、双方的合同应已解除，一审法院判决被答辩人返还购房款并支付利息符合法律规定，并且公平合理。被答辩人出具的《售楼通知书》并无实质性法律效果，被答辩人在2019年6月11日收到答辩人的《律师函》后并未对《律师函》进行回复，亦未联系银行实现放款，被答辩人在2019年8月28日出具《收楼通知书》时，银行仍未放款，根本不具备收楼的条件，因此，被答辩人根本不可能在2019年8月30日至2019年9月15日为答辩人办理收楼手续。显然，收楼并非被答辩人真实意思表示，被答辩人是为了达到其诉讼目的才出具《收楼通知书》。因此，《收楼通知书》并未实质性影响《律师函》解除合同的法律效果，答辩人认为合同已解除。另外，《物权法》规定不动产权已登记为准，是指不动产权在已经完成的状态下所进行的登记。答辩人对涉案房屋仅为预告登记，并不导致涉案房屋无权的设立或变动，涉案房屋所有权仍属于被答辩人，不存在被答辩人称无法拿回房屋的说法。在双方的合同存在履行障碍的情况下，一审法院判决被答辩人返还购房款并支付利息符合法律规定，且公平合理。综上，一审判决认定事实清除，适用法律正确，应当予以维持，请二审法院驳回被答辩人的上诉请求。一审法院作出判决：一、限清远市金炜达房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内向杨俊宁返还购房款817484元并支付利息（利息以817484元为基数从2019年6月11日起按年利率6%计至付清之日止）；二、驳回杨俊宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6710元，财产保全费5000元，合共11710元，由杨俊宁负担988元，清远市金炜达房地产开发有限公司负担10722元。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点可归纳为：上诉人是否应向被上诉人返还购房款及支付相应利息损失。一审判决对案涉《商品房买卖合同》效力的论述正确，本院认可，不再赘述。案涉《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付经竣工验收备案的房屋；第九条约定出卖人逾期交付房屋，买受人有权解除合同。根据双方的约定，买受人在出卖人未按约定交付房屋的情形下，享有合同解除权。由于案涉房屋未在约定期限内交付，被上诉人于2019年6月10日委托律师向上诉人发出律师函，告知上诉人于收到律师函之日起5日内交付房屋并办理交房手续，逾期未交付视为按《合同法》第94条、96条规定的催告和通知义务，双方签订的《龙汇·领峰认购书》、《商品房买卖合同》相应解除。上诉人于2019年6月11日收到上述律师函后未予答复。根据《合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案《龙汇·领峰认购书》、《商品房买卖合同》于2019年6月11日已予解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”为此，被上诉人请求上诉人返还已支付的购房款及相应的利息损失，于法有据，本院予支持。综上所述，上诉人的上诉理由，依据不足，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13420元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年八月十日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。