湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初238号原告：徐凤桃，女，1964年6月25日出生，武汉市新洲区人，汉族，退休职工，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：陈飞跃，湖北佑君律师事务所律师。被告：陈建军，男，1964年8月6日出生，武汉市新洲区人，汉族，务工人员，户籍所在地武汉市新洲区，现住武汉市新洲区，被告：陈婷，女，1988年11月24日出生，武汉市新洲区人，汉族，务工人员，户籍所在地武汉市新洲区，现住浙江省嘉兴市秀洲区，系被告陈建军之女。委托诉讼代理人：陈建军，系被告陈婷之父，身份见上。原告徐凤桃与被告陈建军、被告陈婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日、2020年7月23日两次公开开庭进行了审理。原告徐凤桃、被告陈建军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐凤桃向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令两被告返还原告购房款27.2万元并支付违约金14.7万元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月22日，被告陈建军向原告出示了其女儿陈婷与武汉市华梅置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及收据，证明其女儿陈婷购得了位于武汉市新洲区阳逻街中份村卡地亚公馆2幢1单元7层2号商品房一套。陈建军声称该合同没有在房管部门备案，可以协调原告与开发商直接签订《武汉市商品房买卖合同》并备案，办理按揭贷款。在此基础上，原告与被告陈建军签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告陈建军将其女儿陈婷购买的房屋作价49万元转卖给原告，签订合同时支付现金27.2万元，余款21.8万元办理银行按揭贷款支付给开发商。合同同时约定任何一方不得违约，否则按房屋总价的30%赔付对方。合同签订当日，原告向被告陈建军转账支付了购房款27.2万元，被告将其女儿陈婷与武汉市华梅置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及收据转交给原告。之后，原告去收取房屋时被开发商告知涉案房屋需要加价才能签订合同。原告不同意加价，要求与被告陈建军解除合同。被告陈建军口头表示愿意解除合同，但一直未向原告退款。故原告徐凤桃诉至法院，提出前述诉请。被告陈建军辩称，原、被告签订的《房屋买卖合同》是基于被告与开发商签订的购房原始合同和收据，表明了被告转卖涉案房屋的真实性。原告没有取得房屋，是因为原告不同意开发商加价直接造成，不应由被告承担违约责任，相反原告应承担违约赔付责任。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是经双方同意签订的书面合同，解除合同必须经过双方的书面手续，才能退房屋款。此外，不是被告不给房子，原、被告都是受害者，应该团结起来起诉开发商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取了两份证据:一份是福润华园2栋7层2号房屋的备案登记查询结果，证明涉案房屋不分单元，已由案外人实际取得并办理了备案登记；另一份是本院对涉案房产开发商武汉市华梅置业有限公司的法定代表人童木华所作的一份调查笔录，证明福润华园2栋7层2号房屋因为购房人陈婷没有办理按揭，也没有付清购房款，所以该购房合同没有办理备案登记，后开发商将该房屋又卖给他人。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月15日，被告陈建军以其女儿、被告陈婷的名义，与武汉市华梅置业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：新130476639），以人民币32.1万元（以下币种相同）的价格购买武汉市华梅置业有限公司开发的位于武汉市新洲区阳逻街中份村福润华园第2幢1单元7层02号商品房。合同约定于2014年9月15日前支付首期房价款10.3万元，余款21.8万元向农业银行申请贷款，2015年10月1日前交房。当日，陈建军支付了首期购房款，武汉市华梅置业有限公司开具了收款收据。被告陈建军自述购房事宜由自己一手操办，购房款亦由自己支付，其女儿陈婷均不知情。后该商品房购房贷款未获银行批准，陈建军也未支付下余购房款，该购房合同一直未办理备案登记，武汉市华梅置业有限公司亦未按合同约定交付房屋。2017年7月22日，被告陈建军以其女儿陈婷的名义，将上述房屋以49万元转卖给原告徐凤桃，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定由原告徐凤桃向被告支付27.2万元，余款21.8万元由原告徐凤桃办理银行按揭直接给开发商。合同还约定，被告在收到原告27.2万元房款当日，将上述交易房屋交付给原告；任何一方不得违约，否则按房屋总价的30%赔付对方。被告陈建军在合同上代被告陈婷签名。合同签订当日，原告徐凤桃通过银行转账方式向被告陈建军的银行账户转款27.2万元，被告陈建军亦于当日出具了收条。后原告徐凤桃通过他人找武汉市华梅置业有限公司营销人员要求收房，遭到拒绝。原告徐凤桃又与被告陈建军多次交涉交房或退款事宜，无果后遂诉至本院。审理过程中，经原告徐凤桃申请，本院依法冻结被告陈建军、陈婷的银行存款30万元或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。另查明，合同编号为新130476639号商品房买卖合同对应的房号为福润华园第2幢8层2号商品房。本案涉案福润华园第2幢7层2号商品房只有一个单元，武汉市华梅置业有限公司于2019年12月30日将该商品房卖给案外人，并于2020年1月2日在房产部门办理了备案登记。2017年，武汉市华梅置业有限公司与被告陈建军曾就退还购房首付款或以市场价赎回折算面积问题进行过商议，但双方未达成一致意见。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。被告陈建军以其女儿、被告陈婷的名义实施向开放商买房、继而将房屋转卖给原告徐凤桃等一系列行为，陈婷概不知情，系陈建军借名买卖房屋，且无证据证实陈婷事前向陈建军授权、事后对陈建军的行为予以追认，陈建军没有代理权而实施的代理行为，对陈婷不发生效力，陈建军应对自己实施的行为承担法律责任。原告徐凤桃与被告陈建军签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行合同。原告徐凤桃在与被告陈建军签订合同后，依约向陈建军支付了部分购房款，但购房余款因开发商对陈建军转卖房屋的行为不予认可而无法支付，且在起诉前，开发商已将案涉房屋转卖给他人，导致徐凤桃无法实现其合同目的，故原告徐凤桃依法有权主张解除合同。对原告徐凤桃要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于被告陈建军抗辩称其与原告一样是受害者，双方应该团结起来起诉开发商的意见，根据合同相对性原理，被告陈建军以被告陈婷的名义与武汉市华梅置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》属另一法律关系，与本案无关，被告陈建军、陈婷可另行主张权利，对被告陈建军的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于违约责任和违约金问题。被告陈建军与原告徐凤桃于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》第四条约定“甲方应在收到乙方272000房款当日，将上述交易房屋交付给乙方”，被告陈建军与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的案涉房屋交房时间为2015年10月1日前，即被告陈建军完全有能力在2017年7月22日将案涉房屋交付给原告徐凤桃。被告陈建军在2014年9月15日与开发商签订《武汉市商品房买卖合同》并支付首期购房款后，明知道购房余款向银行申请贷款未办理成功，未及时向开发商支付购房余款，并在与开发商约定的交房期限届满后未及时主张权利实际取得房屋；同时，开发商于2017年与被告陈建军就退还首期购房款或市场价赎回折算面积问题进行过商议，但双方不能达成一致。在此情况下，被告陈建军仍将案涉房屋转卖给原告徐凤桃，其既在未实际取得案涉房屋时仍约定将房屋交付给原告徐凤桃，又在明知其与开发商存在纠纷的情形下，不积极与开发商进行协调沟通，消极懈怠，其在主观上存在过错，客观上未履行合同约定，构成违约。原告徐凤桃、被告陈建军签订的《房屋买卖合同》第八条约定“合同一经签订，立即生效。任何一方不得违约，否则按房屋总价的30%赔付对方”，现被告陈建军构成违约，依法应按双方的约定承担违约责任，且被告陈建军在本院进行释明后，未请求对违约金进行调整。原告徐凤桃在庭审中明确要求以实际支付的27.2万元购房款为基数，按30%计算违约金，属于对自己民事权利的处分，本院予以支持；按上述违约金计算方法，原告徐凤桃要求的违约金总额为14.7万元，属于计算错误，本院依法予以调整为8.16万元。被告陈建军抗辩称原告没有取得房屋是因为原告不同意开发商加价，不应由被告承担违约责任，相反原告应当承担违约赔付责任，以及必须经过原、被告双方书面解除合同，才能退购房款等意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下:一、解除原告徐凤桃与被告陈建军于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》;二、被告陈建军于本判决生效之日起十日内向原告徐凤桃返还购房款人民币272000元并支付违约金人民币81600元;三、驳回原告徐凤桃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，减半收取计2690元，保全费2020元，合计4710元，由被告陈建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陆昕二〇二〇年八月十三日书记员  窦倩