广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初1987号原告：蒋艳云，女，1979年6月9日出生，汉族，住湖南省邵东县，原告：刘立明，男，1971年8月9日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州杰瑞置业有限公司，住所地广州中新广州知识城凤凰一横路313房号自编107室，统一社会信用代码91440116065842882K。法定代表人：陈志华。委托代理人：郑燕燕，系该公司职员。原告蒋艳云、刘立明诉被告广州杰瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告蒋艳云、刘立明和被告的委托代理人郑燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2013年10月24日，两原告在白云区绿地中心广场售楼部经过查看沙盘和宣传图册并咨询了售楼人员后，决定购买被告所售楼盘南向的1418房，并与被告签订了《绿地中央广场定向开发合同》，约定两原告定制位于广州市萝岗区科学大道与神州路交界处绿地中央广场B2栋1418房的物业，建筑面积为55平方米。合同签订当日，两原告向被告交付房款289658元，被告向两原告出具盖有被告绿地控股集团有限公司印章的收据一张。被告签订本合同时，尚未取得房地产预售许可证。两原告亲临项目地址查看发现，项目尚为平地，没有任何开发痕迹。因而，两原告一直在耐心等待被告关于签订正式购房合同和交房的通知，但始终没有收到任何口头或书面通知。直至2016年9月24日突然收到被告的《通知函》，函件中称被告取得预售许可证后“曾多次通知”两原告前往办理缴纳楼款和签订合同等手续。两原告收到函件后第二日便携带证件等前往项目部签订合同办理相关手续，但却发现被告出示的合同中将两原告选定的1418房擅自变更为1403房，并且将原定南向变更为北向。经当场向被告工作人员杨文浩询问变更房间和朝向有无相关文件和通知以及变更理由等时，该工作人员表示将查找原始材料以确定变更是否存在差错，并向上级领导汇报解决。2017年3月18日，被告在没有任何解释的情况下，向两原告邮寄了《解除购房合同通知书》，载明解除合同并要求两原告向其支付违约金13万余元。经查，被告已经将B2栋1418房售卖他人，B2栋1403房未售卖。综上，两原告认为，双方签订的《绿地中央广场定向开发合同》合法有效，被告应当按照合同约定向两原告交付所定房屋，但被告在没有任何理由、也没有与两原告协商一致、更无通知两原告的情况下，擅自将两原告所购1418房变更为1403房并且改变房屋朝向，属严重违约行为，且被告在已不具备解除合同的法定条件下，非但不积极解决问题而是向两原告发出解除合同通知书，严重侵害了两原告的合法权益。鉴于被告已将两原告定制的1418房变卖他人，两原告要求被告继续履行合同，将空置的1403房交付两原告并承担相应违约责任，配合两原告办理相关的购房手续。两原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行两原告向被告购买的位于广州市萝岗区科学大道122-124号（B2栋）自编1418房（现房号为1403房）的《绿地中央广场定向开发合同》，被告协助两原告办理有关购房手续，具体包括网上备案、交付房屋、办理房产证、收取房款；2.被告承担至起诉之日止的逾期交楼违约金（以交付的房款289658元为本金，按照每日万分之二标准计算，自2016年1月1日起至2017年4月18日止共计27401元）；3.本案诉讼费由被告承担。两原告于案件审理过程中明确第一项诉讼请求中的网上备案具体是指双方按照被告在销售现场公示的在房管局备案的商品房预售合同版本进行网签。被告辩称：一、案件基本情况。2013年10月24日，两原告与被告签订了《绿地中央广场定向开发合同》（下称“开发合同”），认购了位于广州市萝岗区科学大道与神舟路交界处绿地中央广场的B2栋1418单元（注：该编号为自编号）（下称“该物业”）。《开发合同》约定：（1）第二条：合同总价约为965525元，具体支付方式为：签署《定向开发协议书》当日内，乙方向甲方支付人民币289658元；2013年12月20日，乙方向甲方缴纳96553元；在甲方取得预售许可证后7天内，乙方向甲方支付人民币579314元整，并签署《广东省商品房买卖合同》。（2）第五条：甲方应当在2015年12月30日前交付房屋，但乙方逾期交款的，则甲方交房期可相应推迟。但是，双方签署了《开发合同》后，两原告仅缴纳了首期定制款289658元。经被告多次口头及书面催促，两原告至今未缴纳第二笔款项96553元，已逾期约三年七个月。且未依约办理《商品房买卖合同》的签约及按揭手续办理。因此，两原告的行为已经严重违反了双方签订的《开发合同》，损害了被告的合法权益，被告依法于2017年3月11日向两原告发送《解除购房合同通知书》，依法解除双方签订的《绿地中央广场定向开发合同》并要求支付违约金。二、两原告的诉请无合理理据，请求依法驳回。1.两原告严重违反了《开发合同》的约定，应按照合同的约定承担违约金，无权要求就该物业签署《商品房买卖合同》、交付该物业及要求被告承担违约责任。根据《开发合同》第二条约定：于2013年12月20日，两原告缴纳96553元；两原告应于被告取得预售许可证后7天内，支付人民币579314元整，并签署《广东省商品房买卖合同》；第六条约定：……逾期超过60日后，被告有权解除合同，并要求两原告按全额总房款的10%支付违约金；第五条约定：两原告逾期交款的，被告有权延迟交楼。被告依法于2014年6月27日取得该物业的《广东省广州市商品房预售许可证》【编号：穗房预（网）字第××号-1】，经被告多次口头及书面催促，两原告至今未缴纳第二笔款项96553元，已逾期约三年七个月。且未办理《商品房买卖合同》的签约及按揭手续办理。因此，被告有权按照合同的约定发送《解除购房合同通知书》依法解除双方的《开发合同》，现《开发合同》已依法解除，两原告无权要求签署《商品房买卖合同》并交付该物业。2.被告并未擅自变更两原告购买的单元，该单元仅是单元编号变更。2013年10月24日，两原告向被告预先定制“绿地·中央广场”的B2栋1418单元，在签署该合同时被告已向两原告提示了：“由于是预先定制产品，该物业的建设过程中涉及众多报批报建手续，存在调整的可能性”。在签署合同时，该物业尚未办理正式的预测绘报告，因此采用被告自行拟定的编号进行编排楼层房间号。后经房管局审核批准，该楼层的核定编号采用顺时针编号，与被告的自编号存在不一致，两原告在《开发合同》中购买的物业的编号为被告自行编排的号码1418，对应审核后的编号为1403。被告依据房管局审核的编号，已通知该物业的14层的其他用户完成了签约和缴款工作。但多次催告两原告缴款及签约，两原告拒绝履行。3.两原告在《起诉状》中的叙述与事实不符。一方面，上文已说明被告并不存在变更“将其选定的1418号房擅自变更为1403房，将原定南向变更为北向”的行为，两原告购买的房屋，仅仅是单元编号的变更，被告已出售的“1418房”（政府编号），并非两原告在《开发合同》所购买的“1418房”（自编号）。另一方面，两原告所称的“被告无任何解释，向两原告邮寄了《解除购房合同通知书》，解除合同并支付违约金13余万”，被告不仅多次口头、书面进行催促，同时，其提供的录音也可以证实被告多次对情况进行了说明，该楼层的其他业主都已按照政府核准后的单边编号进行了签约及缴款手续，仅有两原告恶意违约三年多，损害了被告的合法利益。综上，被告已按照《开发合同》的约定履行完毕自身的义务，两原告严重违反了《开发合同》的约定，逾期办理付款（约三年六个月）及签约手续，严重损害了被告的合法利益，被告有权解除双方签订的合同并要求两原告承担违约责任。两原告的诉求没有合同依据和法律依据，恳请法院驳回两原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年10月24日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《绿地中央广场定向开发合同》（下称“定向开发合同”），约定：两原告向被告定制尚未取得预售许可证的位于广州市萝岗区科学大道与神舟路交界处绿地中央广场的B2栋1418单元物业，建筑面积约55平方米，该物业用途为办公。第二条约定：该物业总价约为965525元，具体支付方式为：签署《定向开发协议书》当日内，乙方向甲方支付人民币289658元作为首期定制款；2013年12月20日，乙方向甲方缴纳96553元；在甲方取得预售许可证后7天内，乙方向甲方支付人民币579314元整，并签署《广东省商品房买卖合同》（如付款方式为按揭，须在合同签订后的三天内完成按揭手续办理）。第五条约定：甲方应当在2015年12月30日前经有关部门竣工验收合格后交付房屋，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.乙方逾期交款的，则甲方交房期可相应推迟。第六条约定：（一）乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：……逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按全额总房款的10%向甲方支付违约金。（二）甲方如未按照合同约定时间交房的，按照以下方式处理：（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已交付房价款每天万分之二的违约金。第七条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方，如该楼结构形式、空间尺寸、朝向等。第十条约定：在竣工验收备案表取得后720日内，双方共同办理产权过户手续。当日，两原告向被告支付了289658元定制金。2014年6月27日，被告取得涉案物业的《商品房预售许可证》。《定向开发合同》签订后，两原告至今未向被告支付剩余675867元购房款。2016年9月22日，被告向两原告发出《通知函》，主要内容为：两原告定制由被告开发建设的物业，实测地址为萝岗区科学大道122-124号（B2栋）1403房（定制编号为B2栋1418单元）。根据定制合同约定，两原告需于被告取得预售证后7天内到被告指定的地点签订该物业的《广州市商品房买卖合同》及有关文件，并缴交相应楼款。目前被告已于2014年6月27日取得该项目预售许可证，但虽经多次通知，两原告仍尚未前来缴纳楼款及办理相关手续。根据定制合同第六条第1款约定，在两原告逾期签署买卖合同或支付首期房款的情况下，被告有权向两原告收取违约金，逾期超过60天的，有权解除合同等。请两原告务必于2016年9月29日前备齐签约所需资料到绿地智慧广场销售中心签订《商品房买卖合同》及相关附属文件并履行缴纳房款及相关费用的义务。两原告确认于2016年9月28日收到上述通知函。2016年9月29日，两原告前往被告指定地点，被告工作人员告知两原告其定制的1418房现编号变更为1403房，两原告要求被告工作人员作出解释并出示相应规划变更的文件。被告主张当时向两原告出示了广州市房地产测绘院出具的《房屋面积预算（测算）成果报告书》中的预算（测算）房屋平面图，但未提交证据证实，两原告主张被告未向其出示相应文件。当日，双方由于对房号发生分歧，最终未签订《商品房买卖合同》。2017年3月11日，被告向两原告发出《解除购房合同通知书》，主要内容为：合同签订生效至今，两原告仍未履行完毕付款义务，尚欠购房余款675867元。被告已于2016年9月22日向两原告送达《逾期付款催告函》，要求两原告在2016年9月29日前付清上述购房余款。截止本通知出具之日，两原告已经逾期981天，依据合同约定，被告有权解除合同，现被告通知两原告：双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议从即日起解除，两原告所购买的房屋，被告将另行销售等。两原告确认其于2017年3月18日收到该通知，两原告抗辩被告解除权应该在2014年2月21日到2015年2月20日期间行使，被告的解除权已经超过解除合同的时间。两原告收到上述《解除购房合同通知书》后，于2017年3月22日回函被告，告知其不同意被告擅自解除合同等。两原告主张未向被告支付96553元的原因是被告工作人员告知两原告虽然合同约定第二项房款96553元应于2013年12月20日之前缴纳，但该合同为格式合同，两原告只需要在取得预售证后签订商品房买卖合同时一起缴纳即可，所以两原告一直等待被告通知，两原告没有收到被告口头通知催促付款，也未通知预售许可证的下发日期，两原告只在2016年9月22日收到唯一一次书面通知，两原告收到通知后次日准备签署书面商品房买卖合同后被告知房号及朝向变更。对于未付款原因是由于被告工作人员告知两原告无需按照合同约定履行，两原告未提交证据证实。被告也未提交证据证明其在签订《定向开发合同》后、2016年9月22日向两原告发出《通知函》前曾催促过两原告支付剩余房款。被告辩称涉案物业不是其擅自变更房号，而是《定向开发合同》签订时被告自编号采取逆时针编号，而政府核准的图纸采取顺时针编号，因此导致自编号1418房变更成现在的编号1403房。被告为证明上述主张，提交了签订《定向开发合同》时参考的图纸和广州市房地产测绘院出具的《房屋面积预算（测算）成果报告书》中的预算（测算）房屋平面图。两原告于庭审中陈述：在收到被告的书面通知后次日准备去签订买卖合同时，当时被告通知两原告房号变更两原告不认可，但现在为了有房可买两原告认可被告所述房号变更，要求与被告就现编号为1403号房屋继续履行《定向开发合同》。双方确认现编号1418房屋已出售，现编号1403房尚未出售。双方对于《定向开发合同》的性质存在争议，两原告认为《定向开发合同》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应定性为具有定制功能性质的商品房买卖合同，并且出卖人已经收受房款，双方不需要再签订商品房买卖合同。被告认为《定向开发合同》是预约合同，因为在《定向开发合同》的“鉴于”部分写明是预先定制产品，在合同第二条第二款第三项写明还需要签订商品房买卖合同。经本院释明，若法院最终认定合同无法继续履行，两原告表示仍坚持本案的诉讼请求。两原告还表示清楚继续履行的相关风险并仍坚持本案的诉讼请求。案件审理中，本院还向两原告释明，本案涉及强制履行合同，双方只能按照被告在销售现场公示的在房管部门备案的商品房预售合同版本进行网签，如两原告要求更改上述合同条款导致双方最终无法签订商品房预售合同，合同无法继续履行的后果将由两原告自行承担。两原告表示清楚相应法律后果并同意按照被告在销售现场公示的在房管部门备案的商品房预售合同版本进行网签。另，被告确认现编号为1403房屋已取得竣工验收备案表具备交楼条件，且已经办理大确权到被告名下，也已具备办证条件。两原告陈述其可以一次性付清剩余购房款，并同意按现状交楼。以上事实有《绿地中央广场定向开发合同》《收据》《通知函》《解除购房合同通知书》《回函》《商品房预售许可证》、审批表、录音、销控表、图纸以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：关于案涉《定向开发合同》的效力和性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。两原告、被告签订的《定向开发合同》所涉物业已在起诉前取得预售许可证，故案涉《定向开发合同》应认定为有效。对于《定向开发合同》的性质，本院认为，《定向开发合同》中已经对案涉物业的基本情况、价格、付款方式、付款时间、交付时间和条件、装饰及设备标准、面积差异的处理方式、逾期付款和逾期交房的违约责任、产权过户、争议解决方式等做了详细约定，并且被告已经收受部分房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，案涉《定向开发合同》应认定为商品房买卖合同。关于被告发出的《解除购房合同通知书》是否具有法律效力。根据案涉《定向开发合同》第二条约定，两原告应于2013年12月20日向被告缴纳购房款96553元，而两原告并未按期缴纳。两原告主张被告工作人员口头告知无需遵守该条约定，未提交证据予以支持，本院不予采信。根据案涉《定向开发合同》第六条，当两原告逾期付款超过60日后，被告有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，在两原告逾期支付购房款后，两原告并未催告被告行使合同解除权，故被告应当在解除权发生之日起一年内即2014年2月19日至2015年2月19日期间行使解除权，但被告并未提交证据证实其在该段期间内向两原告发出了解除合同的通知，应由被告承担举证不能的法律后果。被告最终于2017年3月11日才以两原告逾期付款为由向两原告发出《解除购房合同通知书》，已经超过了法定的除斥期间，合同的解除权已消灭，故被告发出的《解除购房合同通知书》不发生法律效力。关于涉案《定向开发合同》是否应继续履行。综上，由于被告发出的《解除购房合同通知书》不发生法律效力，故涉案《定向开发合同》尚未解除，两原告主张继续履行涉案《定向开发合同》，符合诚实信用原则，本院予以支持。由于双方在庭审中确认涉案《定向开发合同》中的标的物的编号已发生变更，双方应就现编号为1403的房屋继续履行。关于继续履行的内容，两原告要求被告按照在销售现场公示的、在房管部门备案的商品房预售合同版本与两原告进行网签，属于继续履行合同的必须步骤，本院予以支持。房屋买卖合同属于双务合同，两原告在要求被告履行义务的同时，也应向被告及时支付涉案房屋的对价，故两原告应向被告一次性支付剩余购房款675867元。由于被告确认涉案房屋已具备交房条件和办证条件，两原告也同意按照现状交楼，故在两原告支付完上述购房款后，被告应将涉案房屋交付给两原告并协助两原告办理不动产权证。此外，两原告还主张逾期交楼的违约金，本院认为，两原告尚未履行完支付购房款的先履行义务，被告有权拒绝交楼，故对两原告的该项诉请本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州杰瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内就广州市黄埔区科学大道122-124号（B2栋）1403房按照被告广州杰瑞置业有限公司在销售现场公示的在房管部门备案的商品房预售合同版本与原告蒋艳云、刘立明进行网签；二、原告蒋艳云、刘立明于上述第一项判决义务确定的网签后七日内一次性向被告广州杰瑞置业有限公司支付剩余购房款675867元；三、被告广州杰瑞置业有限公司于收到上述第二项判决义务确定的购房款七日内将广州市黄埔区科学大道122-124号（B2栋）1403房交付给原告蒋艳云、刘立明；四、被告广州杰瑞置业有限公司于收到上述第二项判决义务确定的购房款三个月内协助原告蒋艳云、刘立明办理广州市黄埔区科学大道122-124号（B2栋）1403房的不动产权证；五、驳回原告蒋艳云、刘立明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10833元，由原告蒋艳云、刘立明负担422元，被告广州杰瑞置业有限公司负担10411元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  王丽红人民陪审员  丁树祥二〇一七年九月十五日书 记 员  黄曼玲刘婧