广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15172号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市卡拉智能科技有限公司，住所地广东省深圳市坪山区龙田街道南布社区日立环球配套宿舍区燕子岭社康中心401，统一社会信用代码91440300357916425Q。法定代表人：蔡晓雨。委托诉讼代理人：拓硕，广东一言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚新，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：主力实业（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市坪山新区深圳出口加工区荔景北路20号，统一社会信用代码91440300733059499A。法定代表人：郑丽美，董事长。委托诉讼代理人：陈文杰，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李远刚，广东港联律师事务所律师。上诉人深圳市卡拉智能科技有限公司（以下简称卡拉公司）因与被上诉人主力实业（深圳）有限公司（以下简称主力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初5246号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人卡拉公司的上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人主力公司辩称：1.关于评估鉴定的问题，一审法院决定正确，本案无评估、鉴定的必要；2.案外人李少庆并非被上诉人员工，被上诉人亦未授权其处理涉案租赁事宜，李少庆的行为不能代表被上诉人的意志，其行为后果不应当由被上诉人承受；3.上诉人存在拖欠租金、擅自改变租赁用途等严重违约行为，被上诉人有权单方面解除合同。故应驳回上诉人的上诉请求。主力公司的一审诉讼请求：1.确认卡拉公司与主力公司签订的《房屋租赁合同》自2019年3月15日起解除；2．判令主力公司无需向卡拉公司返还租赁保证金1360000元、水电费燃气费履约保证金50000元，共计1410000元；3.判令主力公司向卡拉公司补交免租期（即2018年12月1日至2019年2月28日期间）租金2040000元;4.判令卡拉公司向主力公司支付违约金（逾期搬离期间按租金标准的2倍计付违约金，从2019年4月1日起计算至卡拉公司将房屋恢复原状交还主力公司之日止，暂计至2019年12月1日为10880000元）;5.判令卡拉公司向主力公司支付垫付的水电费18178.8元；以上金额暂合计为14345178.8元。卡拉公司的一审反诉请求：1.解除卡拉公司与主力公司2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》；2.主力公司退还租赁保证金1360,000元、水电燃气费履约保证金50000元、装修押金800000元；3.主力公司支付违约金1360000元；4.主力公司赔偿卡拉公司投资损失62711795元（含装修损失、购买设施设备损失及其他开办费损失等）；5.主力公司承担诉讼费。一审判决：一、双方2018年11月30签订的《房地产租赁合同》于2019年3月20日解除；二、主力公司对卡拉公司缴纳的房屋租赁保证金、水电燃气费保证金共计1410000不予退还；三、卡拉公司应于判决生效之日起十日内向主力公司补交免租期租金2040000元；四、主力公司应于判决生效之日起十日内向卡拉公司退还400000元；五、驳回主力公司其他诉讼请求；六、驳回卡拉公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费107889.07元(主力公司已预交)，由主力公司负担81996.07元，卡拉公司负担25893元。反诉案件受理费186604元（卡拉公司已预交），由主力公司负担1124元，卡拉公司负担185480元。主力公司预交的本诉案件受理费107889.07元，扣除主力公司本诉和反诉中应负担的费用83120.07元，一审法院予以退回24769元。卡拉公司应负担本诉案件受理费25893元、反诉案件受理费185480元，共计211373元。除卡拉公司已预交的186604元，卡拉公司还应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费24769元，拒不缴纳的，依法强制执行。本院经二审审理查明，上诉人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织了证据交换和质证。一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.主力公司能否行使合同单方解除权；2.卡拉公司的装修损失应否由主力公司承担；3.一审法院未对装修损失进行鉴定是否程序违法。关于主力公司能否行使合同单方解除权。涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示合法有效，双方当事人应全面遵守执行。主力公司主张因卡拉公司存在拖欠租金及擅自改变租赁用途等根本违约行为，主力公司依据合同约定行使单方解除权。卡拉公司则主张在涉案租赁合同签订之前，李少庆就已经明确知道卡拉公司的租赁用途是办学，且卡拉公司于2018年11月14日李少庆向蔡秋信发出了《20180802版-租赁主力生活区申请书》。该申请书明确载明租赁用途为教育，而且卡拉公司承租涉案物业后修建了环形跑道、足球场、篮球场等设施，李少庆就在施工现场，因此主力公司完全知道卡拉公司的租赁用途为办学，但主力公司并未提出反对，因此主力公司对卡拉公司的租赁用途是明知且同意的，卡拉公司不存在擅自改变租赁用途的情形。对此，本院认为，首先，李少庆并非主力公司员工，未得到主力公司的授权，且李少庆发出《20180802版-租赁主力生活区申请书》的时间为2018年11月14日，早于涉案租赁合同签订时间，双方最终在涉案租赁合同中约定的租赁用途为“工业配套宿舍”而非“教育”。其次，主力公司通过卡拉公司的外装修知晓其有办学意图后立即向坪山区教育局和市教育局报告。故，卡拉公司主张主力公司知悉并同意办学的理由不能成立，本院不予支持。再次，根据涉案租赁合同第十二条第四点约定，卡拉公司拖欠主力公司租金或者其他费用达到30日以上的或拖欠租金或其他费用的行为达到三次的，视为严重违约，主力公司有权单方解除合同，收回租赁房屋，已收取的保证金不退，主力公司有权要求卡拉公司补交免租期的租金并赔偿由此给主力公司造成的损失。根据卡拉公司提交的付款统计表显示卡拉公司延迟支付押金和水电费的时间均超过30日，卡拉公司主张迟延支付费用系因主力公司迟延交付房屋所致，但未能提交有效证据予以证明，就此项而言，卡拉公司已经构成严重违约，主力公司有权行使单方解除合同权。卡拉公司于2019年3月20日收到主力公司发出的《解除通知书》，一审据此确认涉案合同于2019年3月20日解除，处理正确，本院予以确认。关于卡拉公司的装修损失应否由主力公司承担。卡拉公司主张自签订第一份《房屋租赁合同》后，2018年1月1日至2018年12月31日期间，卡拉公司为达到开办学校的要求，对员工宿舍2号楼及主力生活区的中央空地按照学校用途进行了装修改造。2018年11月30日双方再次签订第二份《房屋租赁合同》后继续加大投入对租赁房屋及整个主力生活区进行装修改造，现因主力公司单方面解除合同，其装修损失应由主力公司赔偿。对此，本院认为，2017年12月6日签订的第一份《房屋租赁合同》第六条约定：“房屋租赁用途:工业配套宿舍，本合同租赁房屋的用途应与房地产权利证书的使用用途保持一致，未经有关部门批准禁止改变用途。”作为商事主体，卡拉公司应当清楚将涉案租赁物业用于办学不仅需要主力公司同意更需有关部门批准。根据上述第一份《房屋租赁合同》第二十条约定，合同终止后卡拉公司应当交还房屋并保证租赁房屋及附属设施的完好。虽然卡拉公司对二号楼进行装修征得主力公司的同意，但整个合同并无合同终止后主力公司应当赔偿装修损失的约定。上述租赁合同于2018年12月31日因到期而终止，故卡拉公司主张2018年1月1日至2018年12月31日期间对二号楼的装修损失应由主力公司承担无法律和事实依据，本院不予支持。关于签订第二份《房屋租赁合同》后，卡拉公司对涉案物业进行装修的损失应否由主力公司赔偿的问题。第二份《房屋租赁合同》第六条约定：“乙方（卡拉公司）为承租物业所投入的装修或者其他所有费用，在任何情况下，均自愿放弃向甲方（主力公司）主张赔偿或补偿”。因此，卡拉公司主张由主力公司赔偿其装修损失于法无据，一审判决主力公司无需赔偿卡拉公司的装修损失，处理正确，本院予以维持。关于一审法院未对装修损失进行鉴定是否程序违法。如前所述，主力公司无需对卡拉公司的装修损失进行赔偿，对装修损失进行鉴定无启动之必要，故一审法院未对装修损失进行鉴定并不存在程序违法，卡拉公司据此要求发回重审的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人深圳市卡拉智能科技有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费294493.07元，由上诉人深圳市卡拉智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘  欢  飞审判员 朱  作  平审判员 杨    莹二〇二〇年八月四日书记员 陈明扬（兼）书记员 陈柔米（兼）