福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0981民初5837号 原告：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。 法定代表人：郝晓华，局长。 委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉晶，福建人文律师事务所律师。 被告：林丽芳，女，1968年2月20日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：苏晋晖，福建正联律师事务所律师。 原告中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称南京军区房管局福安分局）与被告林丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告南京军区房管局福安分局的委托诉讼代理人刘春光、刘玉晶、被告林丽芳及其委托诉讼代理人苏晋晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南京军区房管局福安分局向本院提出诉讼请求：1.解除南京军区房管局福安分局与林丽芳之间关于福建省福安市城区房屋租赁关系;2.林丽芳立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.林丽芳向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金46005.97元[2015年8月1日至2017年5月22日拖欠的租金为46005.97元，计算如下：31020元/年+31020元/年÷365天×294天-（5000元+5000元）]，以及逾期支付租金的违约金（自2017年5月23日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％的标准计算）;4.林丽芳向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费240元；5.林丽芳向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费[自2017年5月23日起至实际腾房之日止，以日租金84.99元/天计算（31020元/年÷365天）]。事实和理由：南京军区房管局福安分局与林丽芳于2015年7月30日签订《军队房地产租赁合同》一份，合同编号：南闽[2015]140195号0018929-A。该合同第一条、第三条、第四条约定林丽芳自愿承租南京军区房管局福安分局所有的坐落于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）,租赁期限为2015年8月1日起至2016年7月31日止，年租金为31020元，租金半年结算一次，林丽芳应于每半年的前十日内将租金支付给南京军区房管局福安分局。该合同第十五条约定林丽芳应支付给南京军区房管局福安分局承租房屋的管理费120元。该合同第十一条约定林丽芳逾期支付房屋租金及有关费用，林丽芳应按逾期交纳费用总额的日千分之三的标准向南京军区房管局福安分局支付违约金。逾期支付租金的天数超过30日，南京军区房管局福安分局有权解除该房屋租赁合同并收回依合同约定属于南京军区房管局福安分局的全部财产。从2016年8月1日起，南京军区房管局福安分局与林丽芳双方已形成不定期的房地产租赁关系，现由于林丽芳未依约按期足额履行支付租金的义务。鉴于林丽芳的根本违约行为，南京军区房管局福安分局于2017年5月22日向林丽芳现场送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，林丽芳亦收悉该通知书。南京军区房管局福安分局与林丽芳双方的租赁关系已于2017年5月22日解除，现腾房期限亦已过，林丽芳至今未腾退诉争房屋，仍然占用诉争房屋。南京军区房管局福安分局认为林丽芳违反合同约定，林丽芳依法应承担向南京军区房管局福安分局支付合同约定的房屋租金、违约金以及占用房屋使用费的责任，且应立即腾退诉争房屋归还南京军区房管局福安分局。 林丽芳辩称,1.关于林丽芳与南京军区房管局福安分局之间签订的《军队房地产租赁合同》，后转为不定期的房地产租赁合同关系，现南京军区房管局福安分局以林丽芳存在违约为由要求解除合同，林丽芳认为不妥，不同意解除合同。 林丽芳与南京军区房管局福安分局不存在拖欠租金的问题。依据2015年1月17日总政治部、总后勤部、军委纪委后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》第三项第九款：军队单位出租空余房地产，必须凭《军队单位对外有偿服务许可证》和《军队单位对外有偿服务收费许可证》领取有偿服务收费专用票据，提高空余房地产出租收入管控层级，逐步实现经费统收统支。然南京军区房管局福安分局从2015年至2017年期间，《军队单位对外有偿服务许可证》、《军队单位对外有偿服务收费许可证》均未经年检，按照上述规定就不得收取相关的租金。另外，根据中央军委2016年2月下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及相关会议的精神，从2016年至2018年年底，停止有偿服务即免收商户租金，用于停止有偿服务给予商户在过渡期间的补助。按上述政府及相关文件规定情况下，南京军区房管局福安分局理应退还2015年至2017年非法收取的租金及给予商户适当补偿。 依据2016年军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组印发的《关于积极稳妥推进全面停止有偿服务工作的通知》明确，对位于非军事行政区周边的大型超市、商场、学校、医院、养老院、加油站等涉及民生的租赁项目，……可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按新的政策执行。上述《通知》也充分体现目前这个时期以维持运行，待后按新的政策执行为准。反观福安八一商贸市场系大型商场，该商场于1998年由商户集资建设形成至目前的规模，林丽芳通过公开竞标合法经营至今。该市场有像林丽芳这样千余户商户就业人员达上万人，其中包括地道农民、下岗职工、退伍军人、残疾人以及自主创业群体，有三代人扎堆生存的依托，该市场为福安的经济发展和社会稳定作出了贡献。 另外，“军队和武警部队全面停止有偿服务”的政策只有一个，为何存在区别对待，南京军区房管局福安分局只针对少数部分商户以拖欠租金为由解除合同，而其它大部分商户还在正常经营。 2.林丽芳与南京军区房管局福安分局不存在收取管理费问题。 林丽芳与南京军区房管局福安分局之间系房屋租赁合同关系，按《行政许可法》相关规定，在没有行政许可证的情况下，南京军区房管局福安分局非法收取林丽芳15年多的管理费，上述管理费应当返还给林丽芳并支付相应利息。 退一步说，南京军区房管局福安分局既然要收取管理费，理应把八一市场管理好，2010年至2015年全国出现金融危机，全国所有实体店租金下调30%至70%，林丽芳有请求南京军区房管局福安分局租金能否下调50%，南京军区房管局福安分局不但不降，反而变本加厉给商户加租。 近几年来，八一市场在南京军区房管局福安分局之管理下，因管理不善，导致市场内道路变停车场，商户的正常经营受阻，经济损失无法估量。由于受网店的冲击，实体店生存困难，商户现有的存货都是靠贷款、民间借贷、外面商家欠款等进行经营而维持生计的。2017年4月份起，南京军区房管局福安分局采取恐吓、威胁等恶劣手段扰乱市场，威逼商户签订终止合同，导致商户无法正常合法经营，造成经济损失严重。 3.欺下瞒上，签订阴阳合同、账外设账等方式转移隐匿房地产出租收入。 依据2015年1月17日总政部、总后勤部、军委纪委后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》第三项第九款：……对采取“阴阳合同”“账外设账”等方式转移隐匿房地产出租收入的，一经查实，没收全部收入上缴总部。根据上述情况，林丽芳认为南京军区房管局福安分局存在阴阳合同，明显损害林丽芳的合法权益。 综上所述，南京军区房管局福安分局提出解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除协议的主张依法不能成立。首先就合同约定的解除事由，我国《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，解除租赁合同一是双方协商一致；二是约定解除合同的条件成就时。对于南京军区房管局福安分局单方行使解除合同的情形在《军队房地产租赁合同》虽有约定，但显属霸王条款，明显与法律和事实相违背，我国《合同法》第227条的规定：“只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同”，显然本案并不属于此类情况，即林丽芳并未拖欠租金，南京军区房管局福安分局单方解除《军队房地产租赁合同》无合理依据。为此，请求贵院驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求以维护林丽芳的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2015年7月30日,南京军区房管局福安分局(甲方)与林丽芳（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2015]140195号0018929-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积37.8平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止；4.租金总额为31020元，年租金为31020元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费120元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，林丽芳作为乙方在合同上签字。2016年7月31日，合同约定的租赁期满后，林丽芳仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对林丽芳继续使用租赁房屋的行为提出异议。2015年8月1日起至今，林丽芳仅于2016年6月29日、2016年12月2日分别交纳了租金各5000元，共计10000元，其余的租金及管理费均未支付。 至今，林丽芳仍在使用诉争租赁物。 另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向林丽芳收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。 对上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实及证据，本院认定如下： 一、关于南京军区房管局福安分局主张解除与林丽芳的房屋租赁关系是否符合合同约定及法律规定问题。 南京军区房管局福安分局认为，因林丽芳拖欠租金，根据案涉合同约定，林丽芳已构成违约，其有权解除与林丽芳的租赁关系。且2016年8月之后双方未再签订租赁合同,已形成不定期租赁合同关系,其亦有权随时解除合同。同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，故2017年5月22日，其已向林丽芳送达《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，本案的租赁合同自送达上述通知书之日解除。上述事实有其提供的《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》、送达回证及送达视频予以证明。 林丽芳认为，其未拖欠租金，南京军区房管局福安分局提出解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除合同的主张依法不能成立。另，其未收到《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，且从南京军区房管局福安分局提供的送达视频不能证明有向其本人送达。 本院认为，案涉合同系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在合同期满后，双方未另行签订书面合同，林丽芳继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局未提出异议，故原租赁合同继续有效，但期限为不定期。根据案涉合同约定，案涉房屋年租金为31020元，租金按半年结算，林丽芳应于每半年的前十日内向南京军区房管局福安分局支付租金；逾期30日，南京军区房管局福安分局有权解除案涉合同并收回按合同约定属于南京军区房管局福安分局的全部财产。2016年7月31日合同期满后，双方继续履行合同，则林丽芳应于2016年8月10日、2017年2月10日之前交纳半年的租金，但林丽芳未能按合同约定交纳租金向南京军区房管局福安分局支付租金，已构成违约，南京军区房管局福安分局有权解除与林丽芳之间的租赁合同关系。且双方已形成不定期租赁合同关系，南京军区房管局福安分局亦有权随时解除合同。因此，南京军区房管局福安分局主张解除案涉合同符合合同约定及法律规定。南京军区房管局福安分局主张租赁合同自2017年5月22日解除,但从其提供的证据无法证明其在2017年5月22日有向林丽芳送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，故其主张举证不足，不予认定，本案租赁合同的解除时间应认定为法院判决生效之日。 二、关于南京军区房管局福安分局要求林丽芳支付租金、违约金、管理费及房屋占有使用费是否有依据的问题。 南京军区房管局福安分局认为，林丽芳应按合同约定支付拖欠的租金、管理费及违约金，且合同解除后林丽芳未将租赁物返还南京军区房管局福安分局，应支付占有使用费。 林丽芳认为，其不存在拖欠租金问题，也无须支付管理费。南京军区房管局福安分局的《军队单位对外有偿服务收费许可证》未经年检，按照规定不得收取相关的租金；且根据有关文件精神，停止有偿服务即免收商户租金，用于停止有偿服务给予商户在过渡期间的补助，南京军区房管局福安分局理应退还2015年至2017年非法收取的租金及给予商户适当补偿；另，南京军区房管局福安分局收取管理费没有行政许可，且管理不善，林丽芳无须支付管理费。 本院认为，案涉合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。南京军区房管局福安分局已依约将租赁物交付林丽芳使用，林丽芳应按合同约定向南京军区房管局福安分局支付租金及管理费。南京军区房管局福安分局持有的《军队单位对外有偿服务许可证》及《军队单位对外有偿服务收费许可证》已经中国人民解放军总后勤部批准及核发，均在有效期内，其有权对空余房地产进行租赁并收取租金，且其在收取租金时均按规定向承租人开具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。故，林丽芳关于《军队单位对外有偿服务收费许可证》未经年检不得收取租金及根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和相关会议的精神应免收商户租金的相关主张，无事实和法律依据，不予采纳。根据前文所述，林丽芳需要在每半年的前十日支付半年租金，逾期支付租金，每逾期一日，按未交租金金额的日千分之三支付违约金。林丽芳未按合同约定支付租金，已构成违约，依法应支付违约金。在法院判决生效之次日起至诉争房屋实际腾出前，若林丽芳仍占用诉争房屋，则依法应支付该房屋的占有使用费。故南京军区房管局福安分局要求林丽芳支付租金、违约金、管理费及房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。 综上所述，本院认为，因林丽芳拖欠租金，根据案涉合同约定，林丽芳已构成违约，现南京军区房管局福安分局主张解除与林丽芳之间租赁关系的诉讼请求，于法有据，予以支持。租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求林丽芳将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。依前文所述，南京军区房管局福安分局与林丽芳签订的《军队房地产租赁合同》以及合同补充协议书于本判决生效之日解除。南京军区房管局福安分局与林丽芳自2016年8月1日起至法院判决生效之日止形成不定期租赁关系，故该期间的租金、管理费可参照双方于2015年7月30日签订的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区福安房管局主张按31020元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当。林丽芳自2015年8月1日至今仅支付租金10000元，其仍应向南京军区房管局福安分局支付自2015年8月1日至法院判决生效之日止所拖欠的租金（应扣除已支付的租金10000元）。林丽芳未按约定支付租金，已构成违约，其应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区房管局福安分局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，林丽芳应于每半年的前10日内交付租金，即林丽芳应在2016年8月10日前支付半年租金，现南京军区房管局福安分局主张自2017年5月23日起计算逾期支付租金的违约金，系其自由处分其民事权利行为，不违反法律规定，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，林丽芳应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费120元，即管理费为120元/年，林丽芳自2015年8月1日起至今的管理费均未交纳，现南京军区房管局福安分局主张林丽芳支付拖欠的2015年8月1日至2017年7月31日止的管理费240元，符合法律规定，予以支持。若林丽芳在法院判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，其应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局有权主张参照年租金31020元/年的标准计算从本判决生效之次日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。林丽芳关于南京军区房管局福安分局非法收取管理费、签订阴阳合同、账外设账等的辩解，但未提供证据予以证明，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与林丽芳的租赁关系； 二、林丽芳应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福安市的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局； 三、林丽芳应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金（自2015年8月1日起至本判决生效之日止，按31020元/年的标准计算，应扣除已支付的租金10000元）及逾期付款违约金（自2017年5月23日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2%的标准计算）； 四、林丽芳应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费240元； 五、若林丽芳在本判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，则应向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自本判决生效之次日起计至实际交还房屋之日止，按31020元/年的标准计算）。 案件受理费1171元，由林丽芳负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  姜 玟 代理审判员  张志杰 人民陪审员  郑兴华 二〇一七年九月一日 书 记 员  郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。