辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1330号上诉人（原审被告、反诉原告）：鞍山鸿硕节能制品有限公司，住所地鞍山市立山区深沟寺七区。法定代表人：王涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王庆安，辽宁浩扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鞍钢实业集团有限公司，住所地鞍山市铁东区和平路46号。法定代表人：刘宝山，该公司董事长。委托诉讼代理人：程瑶，辽宁金科大律师事务所律师。上诉人鞍山鸿硕节能制品有限公司（以下简称鸿硕公司）因与被上诉人鞍钢实业集团有限公司（以下简称鞍钢实业）租赁合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿硕公司的法定代表人王涛、委托诉讼代理人王庆安，被上诉人鞍钢实业的委托诉讼代理人程瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿硕公司上诉请求：1.请求判令被上诉人返还上诉人保证金5000元；2.请求判令被上诉人给付上诉人因看护、修缮等支付的必要费用合计人民币564,443.52元(其中包括工人工资351,780元、为工人支付社保费用103,163.52元、雇佣代账会计工资81,000元、修缮费用28,500元)，上述均系截止2019年9月份止，10月以后发生的费用继续计算至被上诉人接收租赁物止，1、2项合计金额569,443.52元；3.本案涉及动迁等导致租赁物灭失时，动迁部门给予的动迁装修补偿费用归上诉人所有；4.请求判令被上诉人为上诉人出具支付租赁费的发票；5.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实有误，适用法律不当。一、由于被上诉人单方违约，不履行为上诉人出具收取租赁费的正式税务发票，导致双方履行租赁合同纠纷，致使上诉人注销手续无法办理。合同履行期间，上诉人于2012年9月21日取得税务局税务事项通知书，内容为：“经审核，同意你单位的注销申请。可凭此通知到其他部门办理相关手续”。上诉人在合同履行期满后，请求被上诉人出具收取租赁费的正式税务发票，但被上诉人迟迟没有开具，导致鸿硕公司至今注销手续不能办理，公司实质经营主体已终止，给上诉人造成重大经济损失，故上诉人要求被上诉人开具发票，收回租赁物，但被上诉人没有回应。自2013年1月至今长达六年之久，被上诉人既不为上诉人开具发票，也不主张合同期满的后续事务处理问题，表面看是上诉人一直占用出租物，实际上是由于被上诉人没有为上诉人开具发票且怠于受领租赁标的物造成的，虽然一审庭审时被上诉人出示了2012、2013年度租金发票，但并不能说明其具有真实性、合法性、关联性，其实际没有向上诉人交付发票，故请求对该发票的出具时间进行司法鉴定，以确定发票形成的具体时间，从而确定被上诉人的违约责任。二、合同履行期满后上诉人对租赁物进行了必要的修缮，费用28,500元。上诉人为了注销公司，已经不再对租赁物进行使用，为了防止租赁物出现安全问题，自2013年雇佣两名工作人员24小时轮流看护租赁物，还得为看护人员交纳社保，截止2019年9月共支付社保费用103,163.52元、工人工资351,780元、代账会计费用81,000元。现相关费用仍在继续产生。三、根据合同约定，如果动迁单位给予了动迁装修补偿费用，则此费用归乙方。如果该租赁物涉及动迁等导致租赁物灭失时，动迁装修补偿费用归上诉人所有。四、合同之债属于债权，适用诉讼时效的相关规定，现鞍钢实业公司对于长达六年之久的债权不行使权利，已经超过了诉讼时效，故其相关权利不应得到法律的保护。鞍钢实业答辩称，服从原审判决。鞍钢实业向一审法院起诉请求：1.依法判令鸿硕公司自判决作出之日起10日内交还租赁物；2.依法判决鸿硕公司支付自2013年1月1日起至交还之日止，按照原租金标准3倍的租金支付应付的租金共计345,000元(暂计算至2018年10月)；3.依法判令鸿硕公司从拖欠之日起自给付之日止，按当年人民银行同期贷款利率的2倍向鞍钢实业支付拖欠的租金部分利息共计152,850元(暂计算至2018年10月)；4.由鸿硕公司承担诉讼费。鸿硕公司的反诉请求为：1.判令鞍钢实业返还保证金5000元；2.请求判令鞍钢实业给付鸿硕公司因看护、修缮等而支付的必要费用合计人民币564,443.52元(其中包括工人工资351,780元、为工人支付社保费用103,163.52元、雇佣代账会计工资81,000元、修缮费用28,500元。上述均系截止2019年9月份止，10月以后发生的费用继续计算至鞍钢实业接收租赁物止)；以上费用合计金额569,443.52元；3.涉及动迁导致租赁物灭失时，动迁部门给付的动迁装修补偿费用归鸿硕公司所有；4.请求判令鞍钢实业为鸿硕公司出具支付租赁物的发票；5.反诉费用由鞍钢实业承担。一审法院认定事实：2011年1月10日，鞍钢实业集团有限公司副业分公司(甲方)与鸿硕公司(乙方)签订《租赁合同》。合同约定：“一、甲方将位于鞍山市立山区，(鞍钢武装部北)总建筑面积450m2的租赁物(副业原车库)出租给乙方，租期为二年。即从2011年1月1日起至2012年12月31日止。承租期间，乙方不得从事非法经营活动”、“三、租赁物租金标准：年租金人民币贰万元整”、“四、租金支付方式：乙方每年向甲方支付租金人民币贰万元，以上打租的方式一次性付清，支付方式为现金、付款时间为每年1月10日前，以后以此类推”、“五、3.乙方负责承担租赁物的全部维修工作及费用”、“十一、合同期满日前，如双方未就续租达成协议，原合同终止，合同终止后3日内，乙方必须搬除不动产以外的全部物品，如租赁物仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理”、“十二、无论约定的何种事由导致合同终止的，乙方均需在合同终止后15日内倒出租赁物，如乙方未按约定倒出交还租赁物的，甲方有权在此合同终止后的任何日期，强行收回租赁物。另外，乙方还需向甲方支付原租金3倍的租金至倒出或由甲方强行收回租赁物为止。甲方可从履约保证金中扣除，不足部分乙方另行支付”、“十七、乙方向甲方支付履约保证金5000元，合同期满后，乙方如无违约或无拖欠甲方相关费用，甲方将履约保证金全额退还给乙方(不计利息)。如有拖欠或违约，甲方有权可从中扣除”。又查，租赁合同期内，鸿硕公司按合同约定向鞍钢实业交付了租金4万元及保证金5000元。租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，但鸿硕公司一直占有该租赁物，且至今未将租赁物交还给鞍钢实业，也未支付2013年1月之后的租金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案鞍钢实业、鸿硕公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该协议合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同期满后，鞍钢实业、鸿硕公司双方未签订书面续租合同，鸿硕公司未再缴纳租金，该租赁合同于2012年12月31日终止，鸿硕公司继续占用该房屋没有事实及法律依据，故该院对鞍钢实业主张鸿硕公司返还租赁物的诉讼请求予以支持。关于鞍钢实业“要求鸿硕公司支付自2013年1月1日起至2018年10月，按照原租金标准3倍的租金支付应付的租金345,000元；鞍钢实业要求鸿硕公司支付从拖欠租金之日起自给付之日2018年10月，按当年人民银行同期贷款利率的2倍向原告支付拖欠的租金部分利息”的主张，虽然租赁合同到期后双方未续签合同，但鸿硕公司从2013年1月1日起至今持续占用租赁物，造成了鞍钢实业的租金损失，因此鸿硕公司应向鞍钢实业支付占用期间的费用。虽然合同约定“鸿硕公司还需向鞍钢实业交付原租金3倍的租金至倒出或鞍钢实业强行收回租赁物为止”、“按照当年人民银行同期贷款利率的2倍向鞍钢实业支付拖欠租金部分的利息”，但合同于2012年12月31日已经终止，鸿硕公司未按约定倒出交还租赁物，鞍钢实业有权依约定强行收回租赁物，合同终止至今已过六年，鞍钢实业怠于行使自己的权利，未及时收回房屋，亦应承担一定的责任，故对其主张鸿硕公司按原租金3倍支付租金及按当年人民银行同期贷款利率的2倍支付利息的请求不予支持。鸿硕公司应按原租金2万元标准，向鞍钢实业支付2013年1月1日起2018年10月的使用费116,667元(20,000元/12月×70个月)。鉴于鸿硕公司缴纳5000元保证金应予扣除，故鸿硕公司应向鞍钢实业实际支付111,667元。关于鸿硕公司辩称“合同期满后承租方向租赁方交付租赁物，但因2012年9月被告向鞍山市立山区国税局申请注销公司，由于出租方没有给承租方开具发票，导致至今未注销”一节，庭审中鞍钢实业已经举证其已经开具了相应的发票，鸿硕公司未提供任何证据证明鞍钢实业未为其开具发票，且是否开具发票与是否返还租赁物不具有关联性，故对鸿硕公司的此项辩解该院不予采信。关于鸿硕公司提出“判决被反诉人返还保证金5000元”的主张，《租赁合同》第十七条约定“鸿硕公司向鞍钢实业支付保证金5000元，合同期满后，鸿硕公司无违约或无拖欠鞍钢实业相关费用，鞍钢实业将履约保证金全额退还给鸿硕公司，如有拖欠或违约，鞍钢实业有权扣除该保证金”，鸿硕公司未按照约定交付租赁物，属于违约，5000元保证金应从拖欠的使用费中予以扣除，故对鸿硕公司的该项诉讼请求该院不予支持。关于鸿硕公司提出“请求依法判令被反诉人给付反诉人因看护、修缮等而支付的必要费用合计人民币564,443.52元”的主张，《租赁合同》第五条第3项约定“鸿硕公司负责承担租赁物的全部维修工作及费用”，2013年至今，鸿硕公司一直占有该租赁物，视为租赁行为持续存在，因此，鸿硕公司应当承担修缮租赁物的全部费用，且鸿硕公司未提供证据证明其上述损失是由于鞍钢实业造成的，上述主张缺乏事实与法律依据，故对鸿硕公司的该项诉讼请求该院不予支持。关于鸿硕公司提出“本案涉及动迁导致租赁物灭失时，动迁部门给付的动迁装修补偿费用归反诉人所有”的主张，虽然合同中对动迁事宜有明确的约定，但因动迁事实尚未发生，故对鸿硕公司的该项诉讼请求该院不予支持。关于鸿硕公司提出“请求依法判令被反诉人为反诉人出具支付租赁物的发票”的主张，鞍钢实业已经举证出具发票，鸿硕公司未提供任何证据证明其鞍钢实业公司未为其开具发票，故对鸿硕公司的该项诉讼请求该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、被告(反诉原告)鞍山鸿硕节能制品有限公司于该判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)鞍钢实业集团有限公司交还租赁物，并支付使用费111,667元；二、驳回原告(反诉被告)鞍钢实业集团有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)鞍山鸿硕节能制品有限公司的全部诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8768元(鞍钢实业集团有限公司已预缴)，由鞍钢实业集团有限公司承担6234元，被告鞍山鸿硕节能制品有限公司承担2534元。反诉案件受理费4748元(鞍山鸿硕节能制品有限公司已预缴)，由被告鞍山鸿硕节能制品有限公司承担。二审中，上诉人提交电话录音光盘1张，上诉人方陈述通话双方为王涛与鞍钢实业副业分公司工作人员王金峰，欲证明被上诉人方未为其开具2011年及2012年租金发票的事实，因该录音不能证明通话对方人员的真实身份，且该工作人员亦未能到庭证明相关情况，故对该证据本院不予采信。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，上诉人鸿硕公司与被上诉人鞍钢实业签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。2012年12月31日合同期满后，鸿硕公司未将租赁物返还给鞍钢实业，鞍钢实业亦未主张租赁物返还，且双方未签订书面续租合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，故上诉人一直占有租赁物至今，以及被上诉人未主张返还的行为可视为双方将租赁合同的形式转为不定期租赁，故鸿硕公司应当按照原租金2万元标准，支付从2013年1月1日起至2018年10月期间占有租赁物的使用费116,667元。且因2012年12月31日合同期满后，鸿硕公司并未将租赁物返还给鞍钢实业，故鞍钢实业有权按照合同约定对鸿硕公司支付的履约保证金5000元不予返还，该款项应当在鸿硕公司向鞍钢实业实际支付的费用中予以扣除，一审法院据此判决鸿硕公司应向鞍钢实业支付111,667元正确，本院予以维持。鸿硕公司主张鞍钢实业返还保证金5000元的上诉请求，本院不予支持。关于鸿硕公司主张被上诉人应当给付上诉人因看护、修缮租赁物等支付的必要费用564,443.52元及2019年10月以后至被上诉人接收租赁物止发生的费用一节，经审查，双方2011年1月10日签订的《租赁合同》载明，承租方负责承担租赁物的全部维修工作及费用，承租方对租赁物及附属设施有养护义务，确保租赁物完好及原有设施的正常使用。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条明确规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，上诉人在两年的合同期满后，继续占有租赁物，未将租赁物移交给被上诉人，被上诉人对此亦未提出异议，故双方从2013年起转为不定期租赁，但仍需按照2011年的《租赁合同》履行约定的义务，上诉人作为租赁物的承租方，应当承担租赁物的看护、修缮等全部费用，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张本案涉及动迁等导致租赁物灭失时，动迁部门给予的动迁装修补偿费用归上诉人所有一节，因动迁事实未发生，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人请求判令被上诉人为上诉人出具支付租赁费的发票一节，因鞍钢实业提供的2011年、2012年发票记账联能够证明其已经出具了租赁费的发票，且鸿硕公司未提供相反的证据进行反驳，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张鞍钢实业对于长达六年之久的债权不行使权利，已经超过诉讼时效一节，因2012年12月31日合同到期后，双方未续签书面合同，双方的租赁形式已经转为不定期租赁，故从2013年1月1日起至今，双方的租赁关系一直存在，鞍钢实业据此主张权利并未超过诉讼时效，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人鞍山鸿硕节能制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9494.44元，由上诉人鞍山鸿硕节能制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年八月十八日法官助理徐波书记员薄李娜