新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）新2801民初1591号原告（反诉被告）：项怡，女，1972年6月10日出生，汉族，辽宁省铁岭市人，幼师，现住库尔勒市。委托诉讼代理人：杨晓兵，新疆辰安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建伟，男，1970年3月1日出生，汉族，甘肃省武威市人，无固定职业，现住库尔勒市。被告（反诉原告）:雷剑，男，1966年3月17日出生，汉族，湖北省孝感市人，巴州晶森房地产开发有限公司董事长，现住库尔勒市。委托诉讼代理人：马中嫣，新疆天雪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张步华，新疆天雪律师事务所律师。原告项怡诉被告雷剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告项怡及代理人杨小兵、周建伟，被告雷剑及其委托代理人马中嫣、张步华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告项怡向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方2016年7月19日签订的《商业3号综合楼使用权买断协议》为无效协议；2、依法判令被告返还原告100万元整，并赔偿原告损失2.9万元以上共计102.9万元。事实和理由：2016年7月原告看到被告的宣传广告，遂与被告电话取得联系，被告电话中称其开办的房地产开发公司在库尔勒10x号小区有建设用地，计划开发综合商业楼，规划方案正在调整中。而原告当时正着手选择合适的楼盘开办幼儿园，经协商原被告双方于2016年7月19日签订了《商业3号综合楼使用权买断协议》，约定原告以500万元的价格一次买断被告拟开发建设的位于10x号小区商业3号综合楼及相关配套设施10年的经营使用权，双方约定原告分4次向被告支付500万元，第一笔100元为保证金，在双方签订协议的当日向被告支付；第二笔200万元，在被告拟开发建设项目经库尔勒市规划局审批通过后10日内支付；第三笔100万元，在被告向原告交付钥匙后10日内支付；剩余的100万元在2018年9月30日前一次性付清。在双方签订协议的当时，原告向被告支付了第一笔款项100万元。2016年10月被告通知原告该建设项目规划调整方案已经通过库尔勒市规划局的审批，要求原告支付第二笔200万元的款项，原告要求被告提供库尔勒市规划局关于该项目规划调整的相关批准文件和建设该项目的银行资信证明，但被告拒不提供。后经工商部门查询，被告在2016年7月并未曾开办过房产开发公司，只是到2016年10月25日被告才注册成立巴州晶森房地产开发公司。经向库尔勒市规划局了解，10x号小区的该建设项目由新疆福斯特房地产开发有限公司取得土地使用权并开发建设，与被告及其公司无任何关系，而且该项目调整后的规划在2016年10月还未通过库尔勒市规划局审批。鉴于以上事实，原告多次要求被告提供该项目的规划调整的相关批准文件和建设该项目的银行资信证明，但被告拒不提供。被告的行为已构成违约，已无法实现双方签订的合同目的。故原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告雷剑辩称，一、原告诉称并主观臆断被告根本违约，与客观事实不符。《商业3号综合楼使用权买断协议》约定的项目图纸规划已经确立。项目及涉案3号商业综合楼是被告实际控制的公司在实施开发，不存在原告诉称"与雷剑没有关系"的说法。二、原告拟违约解除合同的实质是因"2017年经营幼儿园项目商业风险加大"，即政府教育惠民政策大量设立公立幼儿园，致使原告预期收益值减少，而导致原告想放弃项目。三、原告违约不支付200万元的资金，其作为违约一方不享有合同解除权，且应当承担继续履行的责任。原告诉请解除合同没有事实及法律依据，恳请法庭驳回原告的诉请。被告雷剑提出反诉请求，请求依法判令反诉被告继续履行与反诉原告签署的《商业3号综合楼使用权买断协议》。依法判令反诉被告向反诉原告支付《商业3号综合楼使用权买断协议》约定的第二笔资金200万元。10x号小区晶城水岸项目是反诉原告在本人设立的库尔勒建州水泥制品有限责任公司所辖地块上开发建设的。2016年7月19日雷剑与项怡签署了《商业3号综合楼使用权买断协议》，约定项怡以500万元取得该3号商业综合楼及配套场地十年的使用权，款项交付方式为合同签订当日项怡向雷剑支付履约保证金100万元，用于项目正式确立，第二笔200万元在项目图纸规划确立后10个工作日内支付，第三笔100万元在收到钥匙后10日内交付，第四笔100万元在2018年9月30日签付清。协议签订后，雷剑积极履行，就项目设计方案按照项怡的用途进行调整，主要是将3号商业综合楼的一般四层结构变更为一层玻璃钢构房，为此商业面积减少5000多平方米。通过雷剑的积极协调，项目在2016年10月9日取得库尔勒规划管理局批准的规划设计条件【（库）规地设（2016-27x号】，并取得规划图纸。至此，雷剑已按照协议约定履行给付第二笔200万元资金义务。该项目为巴州晶森公司与水泥制品公司共同开发，我方认为该协议依法有效，双方因按照约定履行义务，原告不支付第二笔款，应当继续履行并支付该款项，因此原告提出解除合同没有事实及法律依据。请求驳回原告的诉请，并支持被告的反诉意见。反诉被告项怡辩称，雷剑不享有涉案的3号综合楼使用权，该土地国有使用权人是新疆福斯特房地产开发有限公司库尔勒晶森分公司，雷剑无权个人处分，因为财产不属于雷剑个人的。因此双方签订的《商业3号综合楼使用权买断协议》属于无效协议。依法应当承担无效的法律后果。我们认为反诉原告的诉请没有事实依据及法律依据，不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、商业3号综合楼使用权买断协议，原告以此证明协议约定10x号小区3号综合楼原告以500万元买断了十年的使用权，但该合同为意向书，并不是正式的合同。被告对真实性认可，对证明的问题不认可，认为该协议为双方真实意思表示，是合法有效的协议。本院对该协议的真实性予以认定。2、照片四张，原告以此证明协议书中的3号综合楼的位置，且该土地到现在没有动工。被告对此真实性认可，地理位置认可，但认为不存在没有动工的事实。本院对该证据的真实性予以认定。3、3号综合楼土地权档案，原告以此证明涉案的土地使用权人系新疆福斯特房地产开发有限公司库尔勒晶森分公司名下，与雷剑没有任何关系，与雷剑的巴州晶森房地产公司也没有关系。被告对此真实性认可，但认为涉案土地属于被告夫妇的建州水泥制品公司的土地，雷剑为该公司股东，故与雷剑有关。本院对该组证据的真实性予以认定。4、巴州晶森房地产开发有限公司工商档案，原告以此证明该公司成立时间为2016年10月25日。被告对此真实性予以认可，同时认为证实了该公司股东为雷剑与朱翠萍。本院对该证据的真实性及证明的问题予以认定。5、调查函的复函，原告以此证明雷剑根本没有在规划部门办理涉案综合楼的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。被告对此真实性认可，但认为调查的目的与本案无关，个人不可能在规划局有涉案的项目。本院对真实性予以认定。6、付款凭证三张、结婚证，原告以此证明100万元是通过原告丈夫周建伟的卡转给被告的。被告对此真实性认可，认为这是保证金，恰好能证实协议书是双方的真实意思表示，且合同已经实际履行。本院对真实性及证明的问题予以认定。7、库尔勒建州水泥制品有限公司营业执照及章程、巴州晶森房地产开发有限公司营业执照及章程、库尔勒建州水泥制品有限公司国有土地使用权证【库尔勒国用（2010）00000xx号】、该公司与国土局签订的国有建设用地使用权出让合同、该公司与晶森房地产开发公司合作开发协议、雷剑与朱翠萍的结婚证，被告以此证明雷剑与朱翠萍为夫妻，二人共同设立了上述两个公司，雷剑对该二公司享有实际控制权，有权就该的项目对外签署合同。10x号小区有雷剑夫妻以所属公司开发建设，雷剑有土地开发建设的权利。晶城水岸项目用地的土地使用权由雷剑控制的公司享有。原告对营业执照真实性认可，对章程不认可，认为无工商局的盖章。认为晶森公司成立于2016年10月25日，与本案无关。土地使用权证真实性认可，认为恰好能证实3号综合楼在该土地上，所有权人为建州水泥制品公司。联建协议真实性不认可，认为与本案无关。结婚证真实性认可，但认为涉案土地所有人与公司股东是两个不同的主体。本院对该组证据的真实性均予以认定。8、商业3号综合楼使用权买断协议、项怡交付的100万元项目保证金收据，被告以此证明双方在2016年7月19日签署了该协议，内容为原告以500万元买断了该商业楼场地十年的使用权，且双方约定了该费用的支付方式。原告对该证据的真实性予以认可，但认为该协议无效，雷剑没有经营权，买有权利买卖。第二笔款给付的条件是规划局的变更项目调整审批文件下发后给付，并非原告理解的图纸项目规划确立后支付。本院对该证据的真实性予以认定。9、库尔勒市城乡规划管理局用地规划设计条件、规划局出图通知书及附图库尔勒市10x号小区晶城水岸用地平面规划图、与项怡签署合同签图纸、房产项目立项流程图，被告以此证明雷剑于2016年10月9日就取得涉案项目规划设计条件，并取得规划设计条件通知书，雷剑已经完成协议约定的项目图纸规划确立的义务。原告对此真实性及证明的问题均不予认可，认为图纸时间为2016年6月，当时双方并非签订协议，该证据无法显示变更后图纸的确认。本院对该证据的真实性予以认定。10、公证通知书、新疆新建公立幼儿园新闻稿，被告一次证明雷剑通知项怡交付第二笔资金，口头催促无果，在2017年通过公证邮寄送达通知书。项怡基于新疆教育惠民政策实施，各地增建公立幼儿园的状况，预期收益可能存在下降，将经营分享转嫁给雷剑，提出解除合同。原告对此真实性认可，但认为雷剑没有权利处分该土地的经营权，第二笔款支付的条件不成就，原告有权抗辩。新闻稿与本案无关。本院对该组证据的真实性予以认定。通过法庭调查本院认定如下事实：2016年7月19日原告项怡与被告雷剑签署了《商业3号综合楼使用权买断协议》，约定原告项怡以500万元取得该被告雷剑拟开发建设的位于102号小区商业3号商业综合楼及配套场地十年的使用权，款项交付方式为合同签订当日项怡向雷剑支付履约保证金100万元，用于项目正式确立，第二笔200万元在项目图纸规划确立后10个工作日内支付，第三笔100万元在收到钥匙后10日内交付，第四笔100万元在2018年9月30日签付清。协议签订之日原告向被告支付了第一笔款项100万元。2016年10月被告通知原告该建设项目规划调整方案已经通过库尔勒市规划局的审批，要求原告支付第二笔200万元的款项，原告要求被告提供库尔勒市规划局关于该项目规划调整的相关批准文件和建设该项目的银行资信证明，但被告未提供相关证明，为此双方之间发生纠纷，原告诉至法院。另查明，涉案的10x号小区3号商业综合楼及配套场地属库尔勒建州水泥制品有限责任公司所有的16619.19平方米土地内，该公司与巴州晶森房地产开发有限责任公司于2016年11月5日签订一份联建协议书，由库尔勒建州水泥制品有限责任公司投资16619.19平方米土地、由巴州晶森房地产开发有限责任公司投资现金合作开发建设10x项目，双方按3:7利润分配，共同承担投资分险。库尔勒建州水泥制品有限责任公司法人为朱翠萍，该公司的股东为朱翠萍及雷剑两人，该两人为夫妻关系。巴州晶森房地产开发有限责任公司法人为雷剑，该公司成立于2016年10月25日。经当事人申请，本院调取了涉案项目在库尔勒市城乡规划管理局的审批情况，得知该项目图纸还未审批确定，需调整后办理相关规划手续。本院认为，本案在审理过程中，通过法庭调查及双方出示的"商业三号综合楼使用权买断协议"内容显示，案由定为分期付款买卖合同纠纷不符合案情，而是房屋租赁合同纠纷更为妥当，因此将本案案由应变更为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是原、被告双方签订的《商业3号综合楼使用权买断协议》是否有效？该协议书为原告与被告个人签订，而被告向法庭出示的证据中显示该3号综合楼属于巴州晶森房地产开发有限责任公司与库尔勒建州水泥制品有限责任公司共同开发的10x项目。通过法庭调查，雷剑所在的巴州晶森房地产开发有限责任公司成立时间晚于双方签订协议时间，涉案土地又属于库尔勒建州水泥制品有限责任公司所有，雷剑未向法庭出示该公司的委托书，根据《中华人民共和国合同法》第十五二条的规定"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"被告雷剑对涉案3号综合楼没有使用权，其与原告签订该协议属违反法律规定，因此本院认为该份协议无效。被告当庭反驳称库尔勒建州水泥制品有限责任公司法人是其妻子，自己又是该公司的股东，也是巴州晶森房地产开发有限责任公司的法人，事实上有权签订该协议。但是被告对此未能向法庭出示相关法律依据证实自己的观点，因此本院对被告的该反驳意见不予采信。关于原告主张被告返还100万元及赔偿2.9万元损失的请求，根据《合同法》第五十条的规定"合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;......"，因此本院认为被告应当将收取的100万元返还给原告。关于原告要求赔偿2.9万元的损失，并未向法庭出示相应的证据予以证实，因此本院对此不予支持。关于被告雷剑的反诉请求，本院认为双方之间签订的协议无效，因此被告的反诉请求没有事实及法律依据，该请求不成立，因此本院不予支持。综上所述，本院认为原告的部分诉讼请求有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告项怡与被告雷剑2016年7月19日签订的《商业3号综合楼使用权买断协议》为无效协议；二、被告雷剑于判决生效后十日内一次性返还原告项怡100万元；三．驳回原告项怡的其他诉讼请求；四、驳回被告雷剑的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14061元由原告项怡负担397元，由被告雷剑负担13664元，反诉费11400元由被告雷剑负担。（诉讼费原告已预付，被告雷剑在付上述款时一并支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 切曼古力·买买提人民陪审员 班   亚   飞人民陪审员 王   雪   茹二〇一七年九月二十六日书 记 员 刘      蓓