四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1802民初1810号 原告：雅安景秀温馨物业有限公司，住所地四川省雅安市雨城区上里镇五家村二社。 法定代表人：陈以忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓良强，男，1978年6月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。系该公司副总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：张波，重庆融策律师事务所律师。 被告：雅安秋山源房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区上里镇五家村二社。 法定代表人：张洪，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴登靖，雅安市金剑法律服务所法律工作者。 原告雅安景秀温馨物业有限公司（以下简称雅安景秀公司）与被告雅安秋山源房地产开发有限公司（以下简称雅安秋山源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓良强、张波，被告的委托诉讼代理人吴登靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅安景秀公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告2015年1月至2017年7月的物业服务费补偿款175279.45元；2、判令被告未能按时足额支付物业服务费补偿款而产生的违约金按银行同期贷款利息计算，主张20000元违约金，其余部分放弃；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年签订了水墨上里小区《前期物业服务合同》，同时约定了违约责任等。被告承诺为小区面积为14135.44平方米的业主每平方米每月补助原告0.4元，并向原告出具《关于水墨上里一期物业管理相关事项的函》，但被告从2015年1月至2017年7月开始未缴该项费用。 原告为证明自己的诉讼主张提交了以下证据： 1、《前期物业服务合同》；证明原告提出的收费标准、违约金的计算方式符合合同约定，即：多层休闲住宅的物业服务费应当为每月每平方米2.2元。 2、被告2014年2月18日发送给原告的关于“水墨上里”一期物业管理相关事项的函；证明被告要求原告收取业主的住宅物业服务费从每月每平方2.2元降到1.8元，不足的部分由被告补给原告。 3、2015年1月至2017年4月水墨上里一期物管费补贴明细；证明被告从2015年1月起至2017年4月所欠物业服务费补偿款的金额为156687元，应缴费的面积为14135.44平方米。 4、遗失物品清单。证明原、被告之间发生纠纷后，被告强行将原告的东西拿走。 5、原告2017年5月3日向雨城区房管部门发送的“关于水墨上里物业服务工作报告”。证明原告一直都在为被告提供物业服务。 在对原告提交的证据质证过程中，被告对证据1的真实性无异议，但完整性不够，原告没有举示附属的质量保证等一系列的前置性和禁止性的约定。对证据2真实性无异议，被告确实书面的形式通知原告住宅每平方米每月补贴0.4元，但属被告单方约定，实施一段时间后，原告在服务过程中已经不存在经济困难的情况，在2016年5月8日召开会议后，于2016年5月1日起取消了该项补助义务。对证据3，只能证明原告明知和承认水墨上里分为一期和二期，但其计算方法、面积、收费标准系原告单方行为，且与召开的会议纪要相冲突，不予认可。证据4、5与本案不具有法律关联性。 被告雅安秋山源公司辩称：一是被告于2016年11月19日向原告送达了书面的解除《水墨上里前期物业合同》通知后，又在2016年11月25日向原告送达了《关于解除水墨上里项目前期物业服务合同相关事项的通知》，要求原告履行移交物业管理相关工作，对水墨上里一期物业管理中的相关费用进行结算，但原告拒不清算，充分说明被告已经穷尽了相应的告知和催告义务，故被告不承担违约责任。二是由于原告的服务质量不合格，小区业主意见大，原、被告经过反复公函商榷，于2016年5月8日召开会议，议定每月每平方米补贴0.4元给原告从2016年5月1日取消。故原告起诉按照每月每平方米0.4元的补贴收取到2017年7月是违反会议纪要的约定。补贴给被告每月每平方米0.4元的期限应从2015年1月1日至2016年4月30日，补贴面积12000平方米，期限为16个月，费用共计76800元。被告2016年10月18日发送给原告的“关于水墨上里物业费用及相关问题的回复通知”已通知原告结算该费用，原告不结算，故被告不存在违约责任。综上，由于原告拒不按照要求进行清算，失去依法追索的权利，应承担不利的法律后果；且原告的诉讼请求违背客观事实和法律事实，故请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支撑自己的辩称理由提交了以下证据： 1、被告营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份。证明被告主体适格。 2、原告于2012年1月16日向被告递交的《证明》。证明原、被告双方于2012年1月15日签订了《水墨上里项目前期物业服务合同》后，原告任命黄福帝为原告公司的副总经理兼任水墨上里物业管理处经理。 3、2016年4月18日原告向被告送达的《关于“水墨上里”各项费用和减免物管费支付请示》和2016年4月27日被告向原告送达的《关于水墨上里小区物业服务相关事宜的商榷函》。证明原、被告双方在召开会议前对两年多来的服务质量进行沟通。 4、2016年5月8日会议记录和原、被告双方签署的会议纪要、《水墨上里管理处水、电、气、物业管理收费表》、四川省增值税普通发票等。证明被告向原告发出商榷函后，双方于2016年5月8日召开会议专题研究，其中对物业服务费补贴记载的主要内容为：“被告在水墨上里一期项目物业服务，从2015年5月1日起取消物业费的补贴。”同时，从物业服务收费表和物业服务增值税发票也充分证明原告在物业服务费收取标准上，严格按照2016年5月8日所形成的会议纪要决定执行。 5、2016年10月18日，被告向原告送达了《关于水墨上里物业费用及相关问题的回复通知》。证明原告提供的水墨上里一期、二期物业服务质量差，又拒不整改，原告还向被告索要物业服务补贴，空置房物业服务费等。也证明原告与被告未进行物业费的结清算，过错在于原告。 6、2016年11月19日，被告向原告送达了“关于解除《水墨上里项目前期物业服务合同》的通知”。证明被告已于2016年12月1日与原告终止了合同。由于原告在通知到达之日起三个月以后才起诉，该解除通知已经发生法律效力。 7、2016年11月25日，被告向原告送达《关于解除水墨上里项目前期物业服务合同相关事项的通知》。证明被告已通知原告对水墨上里一期物业管理中的相关费用进行清算的事实。 在对被告提供的证据质证过程中，原告对证据1、3无异议，对证据2的真实性存疑，黄福帝只是负责项目的管理并不是副总经理。对证据4、5不予认可，会议纪要只有被告签章，没有原告签章，签署人黄福帝现在在被告公司上班，应系被告伪造；且该纪要对原告利益造成了严重侵害。对证据6、7均系被告单方行为，均不予认可。 本院经审理认定如下事实：2012年1月15日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《前期物业服务合同》，将被告开发建设的建筑面积为70120平方米，位于雅安市雨城区上里镇半边街57号的“水墨上里”小区的住宅区和商业门面区，交由原告负责管理、提供物业服务。合同中涉及本案事实主要载明的事项有： 第六条对收费标准约定为：多层休闲住宅为每月每平方米2.2元，商业物业为每月每平方米3.6元； 第七条约定甲方已经竣工但未出售或者甲方原因未能按时交给物业买受人的物业的物业服务费均由甲方按房屋物业费标准交纳，交纳方式为每季度第一个月的15日至20日； 第三十七条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用5‰每日的标准向乙方支付违约金。 第四十八条合同的期限为“空白”，但约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止； 第五十七条载明：对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等法律效力。修改、补充的内容不得与本合同和《临时管理规约》的内容相抵触。 2016年9月3日被告向原告发送了“关于终止水墨上里二期物业代管通知书”，该通知主要载明：我司决定从2016年9月10日起终止“水墨上里”二期物业的代管关系，收回该物业由我司自行管理，其中原7名物业管理人员的工资由我司发放至2016年9月9日；该通知原告次日签收。2016年9月25日被告向原告发送“关于限期交还水墨上里二期相关资料、设施设备及房屋钥匙的通知”，该通知原告当日签收。2016年11月18日，被告向原告发送“关于解除《水墨上里项目前期物业服务合同》的通知”，原告于次日签收；该通知主要载明：请贵司在接通知之日起7日内回复我司并请前来我司办理物业移交事宜，我司将于2016年12月1日起接替《水墨上里》一期物业。2016年11月21日，原告向被告发送了“关于《解除水墨上里项目前期物业服务合同的通知》的回复”，该回复主要载明：贵司若能尽快完清所欠我司费用，我司可以考虑满足贵司要求，对物业服务工作进行自愿移交，根据法律法规由贵司重新组织开展进行物业服务企业的选聘流程。2016年11月25日，被告根据原告2016年11月21日的回复，向原告发送了“关于解除水墨上里项目前期物业服务合同相关事项的通知”，该通知主要载明：贵司“关于《解除水墨上里项目前期物业服务合同的通知》的回复”收悉，经研究，现通知如下：一、我司定于2016年12月1日起正式接替水墨上里项目一期物业的前期物业管理。请贵司在此时间之前与我司做好该物业管理相关移交工作；二、请贵司于2016年11月30日前派员前来对水墨上里项目一期物业管理中与我司的相关费用进行清算。随后，因原、被告双方在相互之间的债权债务清算过程中无法达成一致意见而发生纠纷，被告要求原告立即撤离，原告要求结算之后才能撤走。 庭审中，被告认可欠原告物业服务费补贴76800元，计算期间为2015年1月1日至2016年4月30日，补贴面积为12000平方米，期限为16个月。 另查明，1、根据被告提供的证据5中的第二项“关于2015年、2016年各项物业费用问题”的第1条“关于2015年水墨上里一期各项物业费用”中的①2015年水墨上里一期物管费补贴载明的67850元计算，即67850元÷12个月÷0.4元＝14135.42平方米。2、现该小区已交由中标的雅安水墨家园物业管理有限公司进行管理和服务。 上述事实有经庭审质证的证据予以证明：原、被告企业登记信息；《前期物业服务合同》；“关于水墨上里物业费用及相关问题的回复通知》”；“关于解除《水墨上里项目前期物业服务合同》的通知”；“关于《解除水墨上里项目前期物业服务合同的通知》的回复”；“关于解除水墨上里项目前期物业服务合同相关事项的通知”；2015年1月至2017年4月水墨上里一期物管费补贴明细；以及原、被告当庭陈述笔录。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故原、被告之间签订的《前期物业服务合同》不仅对原、被告，而且对该小区的其他所有业主都具有约束力。原告按照《前期物业服务合同》的约定，收取业主物业服务费每月每平方米2.2元符合规定，被告在2014年2月18日,为了提升原告的服务水平，公函要求原告收取业主的物业费从每月每平方米2.2元降到1.8元,同时承诺每月每平方米少收取的0.4元由其补贴给原告,期限为直到业主委员会成立,遂后,双方认真履行此约定,原告也将小区业主的物业费调到每月每平方米1.8元。被告在2016年5月8日以会议纪要形式取消该项补贴，虽有原告人员参会，但原告未在该会议纪要上盖章同意，以后收取业主的物业费也是每月每平方米1.8元，故被告辩称从2015年5月1日后取消对原告的补贴的证据不充分。原告要求被告支付物业服务费补贴的面积与查明的事实基本一致，本院确定为14135.42平方米。被告从2015年1月开始拖欠物业服务费补贴，双方一致认可，但对截止期限各持己见；由于原告在收到被告2016年11月18日发送的“关于解除《水墨上里项目前期物业服务合同》的通知”，未在法律规定的期限提出异议，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故本院确认解除合同的时间为被告通知告知的时间，即为2016年12月1日。故确认原告应收取被告物业服务费补贴为130045.86元（14135.42平方米×0.4元×23个月＝130045.86元）。 另外，原告以被告违约要求给付违约金20000元的理由，因双方从2016年4月18日至2016年10月18日期间，对物管费的收取、物业服务的质量、被告申明为原告垫付水电费等，足以证明原、被告双方管理不到位，对收取和给付的金额一直未达成一致意见，故原告认为被告违约的理由不充分，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告雅安秋山源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付物业服务费补贴130045.86元给原告雅安景秀温馨物业有限公司； 二、驳回原告雅安景秀温馨物业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2103元，由被告雅安秋山源房地产开发有限公司负担1500元；原告雅安景秀温馨物业有限公司负担603元。被告应负担的1500元，原告雅安景秀温馨物业有限公司已交纳，由被告雅安秋山源房地产开发有限公司在本判决执行时直接支付给原告雅安景秀温馨物业有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员 姜 旭 二〇一七年九月二十七日 书记员 罗晞桁