河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9092号上诉人（原审原告）：赵杰，男，1975年11月2日出生，汉族，住所地河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：马永超，新郑市新建路法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：陈新林，男，1977年1月9日出生，汉族，住所地河南省淮阳县。被上诉人（原审被告）：刘国有，男，1964年12月26日出生，汉族，住所地河南省新郑市。上诉人赵杰、陈新林因与被上诉人刘国有房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵杰上诉请求：1、撤销原判发回重审或者改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审漏判被上诉人员工住宿的上诉人11楼1103房屋租金12000元。二、即使出现新冠疫情，也不应判决全免房租。陈新林辩称，补充协议不公平。且在我已经交过房租的情况下他还不给我开门，所以我不应支付房租了。陈新林上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求支付房屋占有使用费的诉讼请求；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：双方所签订的房屋租赁合同应为无效合同，被上诉人故意隐瞒房屋未取得建设工程规划许可证的情况，上诉人不应支付房屋占有使用费。赵杰辩称，房屋租赁合同写得清清楚楚，逾期交房租要支付违约金，我可以锁门。赵杰向一审法院起诉请求：1．解除双方于2017年元月1日签订的房屋租赁合同；2．判令刘国有、陈新林偿还2019年度的租金尾款70000元及利息（自2019年1月1日起按照月利息2分计算）和物业费、违约金；3．判令刘国有、陈新林支付2020年上半年度的租金暂计80000元（诉讼期间占有房屋仍需缴纳租金、物业费）；4．本案的全部费用由刘国有、陈新林承担。诉讼过程中，赵杰将其主张的物业费数额明确为123587.6元（按一年2265元的标准从2017年1月1日起计算至2020年4月30日止），并将其主张的违约金数额明确为60000元；赵杰还增加20000元转让费的诉讼请求，后于2020年5月7日撤回该项诉讼请求。一审法院认定事实：赵杰与薛丽系夫妻关系，二人于2001年10月26日登记结婚；薛松涛系薛丽弟弟。位于新郑市××镇××与××路交叉口的墒润花园（永发木器厂综合楼）第1幢2单元一二层S-3号房屋（使用面积255.32平方米）、第1幢1单元11层1103号房屋（使用面积118.06平方米），由薛丽于2016年7月12日分别以2042560元价款、495852元价款向新郑市龙湖镇永发木器厂购买，开发企业为郑州市墒润房地产开发有限公司；位于新郑市××镇××与××路交叉口的墒润花园（永发木器厂综合楼）第1幢1层S2号房屋（使用面积为236.17平方米），于2018年8月18日由薛松涛、赵杰以1086382元价款向新郑市龙湖镇永发木器厂购买，开发企业为郑州市墒润房地产开发有限公司。2017年1月20日，赵杰（甲方）与陈新林、刘国有（乙方）签订《房屋租赁合同》二份（除使用面积、租金额外内容均一致），双方主要约定：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于泰山路××段南侧共两层，使用面积为241.49平方米（或268.05平方米）；租赁期限自2017年元月1月至2032元月1日止（租期15年）；该房屋租金分别为每平方30元（人民币）共计57957元整（或64332元整），乙方拒绝合同以外的其他费用；租金交付方式为年度支付，且乙方需在下年租金交付周期时在30个工作日内向甲方交付租金，注：第一次交租从2017年5月1日－2018年元月1日之前，计8个月；乙方从签订合同之日起30个工作日内全部付清第一个周期租金，（收到钱款后甲方需向乙方开具收条作为附件留存）。租赁期内，该房屋租金自2018年元月1日至2020年元月1日止保持不变，该房屋租金自2020年元月1日至以后涨幅在不超过年度总金额的百分之六的基础上随行就市；（每两年为一个涨幅周期）；租赁期内，甲方应保证房屋的使用安全，如需大范围的房屋维修，需有甲方承担，其他日常使用维修乙方自行承担；租赁期内乙方有权对所租房屋进行分租甲方不得干涉，甲方负责协商周边关系且不得干涉乙方正常经营；乙方在房屋使用时在不能改变主体结构的情况下可以按需改造，甲方需保证乙方上下水、电、路的正常使用，并且有足够的停车位；租赁期内，乙方转让，需将所得转让收益支付给甲方20000元。该两份合同甲方落款处均由田永臣代赵杰签名，乙方落款处均由陈新林签名。合同签订后，陈新林开始对涉案门面房等门面房进行装修，到2017年7月份装修完毕，之后陈新林曾经两度试营业，最后于2019年7月底停业；期间，因租金问题赵杰先后两次将涉案门面房上锁。2019年5月初，赵杰（甲方、出租人）与陈新林、刘国有（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，双方主要约定：该房屋租金为每平方米30元人民币，两间分别是：268.05m2和241.49m2，东间门面房每年租金8693.4元，西间门面房每年96498元，两间合计每年183434.4元；租金为一年一交，下年租金交付须提前一个月交齐，如不按时交齐租金，违约金六万元，并解除原房屋租赁合同和本协议。（2020年后租金每季度前交清，按季度交；括号内容为手写）；2019年租金因无能力交付，现经甲乙双方协商一致，分期如下：1、乙方一次性先交五万元房租，剩余租金在2019年的6月、7月、8月的月底前交齐，每月交租金不得低于剩余总租金的三分之一，如果不能及时交付，剩余租金按2分利息计算（日期为2019年1月1日起算到交齐租金为止）；2、如果乙方不能按时交付租金，乙方要承担剩余租金的同时，还要承担甲方因乙方经营不下去的房屋空置转让期间费用，两间门面房每月房租为一万六左右，空置几个月算几个月，最长不超过半年；3、甲乙双方约定，如果不能每月准时交房租，超过五天，甲方有权锁甲方租给乙方的门面房的门，乙方不得有异议，并付违约金六万。该协议甲方落款处由赵杰签名，乙方落款处由刘国有、陈新林签名；该协议下方手写备注“此协议为保密协议，如让第三方知道此协议无效”。陈新林已向赵杰支付了2017年度租金、2018年度租金和2019年的部分租金130000元。现赵杰以刘国有、陈新林违约为由诉至法院，请求处理。另查明，1、薛丽、薛松涛、赵杰与新郑市龙湖镇永发木器厂签订《新郑市龙湖镇永发木器厂综合楼住宅买卖合同》后未备案；涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证。2、庭审时，对于涉案门面房被赵杰锁门的时间，第一次庭审时陈新林在质证环节陈述为2019年1月至5月，在发问环节又陈述为第一次锁门是2018年的农历腊月二十八，一直锁到2019年5月，第二次锁门是2019年8月5日，锁了一个多月，这两次锁门他都没有报警，并称锁门时间以该次陈述为准；第二次庭审时陈述为2019年7月底被赵杰锁门。3、庭审后，赵杰向本院提交的书面陈述材料中载明“……书面签订日期是2017年元月20日……该诉求是笔误，更正为解除双方2017年元月20日的租赁合同……”4、庭审后，本院以微信群聊方式向赵杰、陈新林、刘国有询问涉案门面房租金交付情况时，赵杰称2019年就交了8个半月的租金130000元，陈新林称房租有时通过支付宝、微信给，有时给现金，一共给了28个月的租金428400元，其中2019年给了130000元租金，刘国林称他什么都不知道。5、诉讼过程中，陈新林于2020年5月7日提出反诉，以赵杰隐瞒事实真相，把违建及法院所查封房子租赁给他做足浴生意，在他装修好店铺后没办法取得消防证及特殊行业证件为由要求赵杰退回违法所得租金240000元及装修费用的六分之二的费用900000元，本院受理后依法公开开庭进行了合并审理；但是，陈新林在收到本院交纳反诉费用通知后，未在七日内预交反诉费又未提出减、缓、免或司法救助申请，本院已于2020年5月18日作出(2020)豫0184民初967号民事裁定书，按陈新林撤回反诉处理。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案门面房在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，因此赵杰与刘国有、陈新林2017年1月20日就涉案门面房签订的两份《房屋租赁合同》及2019年5月初签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；相应地，赵杰要求解除该两份《房屋租赁合同》的诉讼请求，原审法院不予支持，陈新林的相关辩解理由，原审法院予以采纳。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有解决争议方法的条款的效力。本案中，涉案门面房在交付后一直由陈新林管理、使用、收益，刘国有、陈新林虽均认可刘国有对陈新林经营的足浴店未进行投资、未参与经营，但刘国有并未否认其作为承租人在两份《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》签字的事实，其和陈新林与赵杰订立签约的意思表示真实，涉案门面房交付后如何使用是刘国有、陈新林的内部问题，对外不发生法律效力，赵杰有权要求刘国有、陈新林参照《房屋租赁合同》约定的标准支付房屋占有使用费，但因两份《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均为无效合同，不应计算利息；相应地，刘国有辩称其只是介绍人、见证人，不应承担责任的辩解理由，原审法院不予采纳。由于赵杰、陈新林均认可已支付涉案门面房2019年度房租130000元，因此2019年度欠付租金数额应为53434.4元，租赁期间赵杰虽曾两次锁了涉案门面房的门，但鉴于双方在《房屋租赁合同补充协议》中约定“甲乙双方约定，如果不能每月准时交房租，超过五天，甲方有权锁甲方租给乙方的门面房的门，乙方不得有异议……”，因此赵杰锁门期间的房屋占有使用费不应予以扣除，故刘国有、陈新林应向赵杰支付下欠2019年度的房屋占有使用费53434.4元。对于赵杰要求刘国有、陈新林支付2020年度上半年租金（暂按80000元计算）的诉讼请求，考虑到2019年8月之后陈新林所经营的足浴店因未办理消防证和特殊行业许可证等因素停业，2020年又出现新型冠状病毒肺炎疫情，因此对赵杰的该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于赵杰要求刘国有、陈新林支付2017年1月1日至2020年4月30日物业费123587.6元、违约金60000元的诉讼请求，由于赵杰未在原审法院指定期间内补交相应案件受理费，又未提出减、缓、免或司法救助申请，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条的规定，应按其自动撤回该两项诉讼请求处理。综上所述，对于赵杰诉讼请求的合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、原告赵杰与被告刘国有、陈新林于2017年1月20日签订的两份《房屋租赁合同》、于2019年5月初签订的《房屋租赁合同补充协议》为无效合同。二、被告刘国有、陈新林应于判决生效后十日内支付下欠原告赵杰2019年度的房屋占有使用费53434.4元。三、驳回原告赵杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告赵杰负担1062元，由被告刘国有、陈新林负担588元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，涉案房屋租赁合同虽无效，但赵杰有权要求刘国有、陈新林参照《房屋租赁合同》约定的标准支付2019年度尚未支付的房屋占有使用费，陈新林不应支付相应房屋占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。因2019年8月之后陈新林所经营的足浴店因未办理消防证和特殊行业许可证等因素停业，2020年又出现新型冠状病毒肺炎疫情，原审法院对赵杰要求刘国有、陈新林支付2020年度上半年租金（暂按80000元计算）的诉讼请求不予支持并无不当。赵杰另称原审漏判被上诉人员工住宿的上诉人11楼1103房屋租金12000元，因其未能提供有力证据证明，本院不予支持。综上所述，赵杰、陈新林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6600元，由赵杰、陈新林各负担3300元。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年八月四日书记员  李苗苗