福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初4544号 原告（反诉被告）：林汉义，男，1968年11月14日出生，汉族，住泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：邓珉、尹娟，广东穗江律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉原告）：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地石狮市。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴曙军、施萍萍，福建中德律师事务所律师。 原告（反诉被告）林汉义与被告（反诉原告）石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓珉，被告的委托诉讼代理人吴曙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林汉义向本院提出诉讼请求：1.确认双方《商品房买卖合同》附件三要求林汉义承担水电分摊费条款无效；2.确认双方《商品房认购协议书》第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费条款无效；3.豪富华公司支付给林汉义自2014年8月9日起至交付验收合格的诉争房屋之日止每日105元的逾期交房违约金。事实和理由：原、被告于2007年7月20日签订商品房买卖合同两份，约定林汉义向豪富华公司购买晋江市房产。合同约定豪富华公司应于2008年3月31日前将经验收合格的商品房交付给林汉义使用，同时合同附件三约定，小区用电变压申请及水电开户由豪富华公司代为申请办理，相关水电分摊费由林汉义承担。双方还在商品房认购协议书中约定，所需营业税、契税等办理产权证相关税费由林汉义承担，由豪富华公司收取。合同签订后，豪富华公司至今未将经验收合格的房屋交付给林汉义。林汉义于2013年提起诉讼，经晋江市人民法院、泉州市中级人民法院分别作出一、二审判决，判令豪富华公司支付自2011年1月15日至判决确定的交房之日止（2014年8月9日）每日105元的逾期交房违约金。现豪富华公司应继续承担支付违约金的责任。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。豪富华公司未代林汉义缴纳税费，其收取税费亦没有事实和法律依据。上述合同约定违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效条款。 豪富华公司辩称，1.诉争房屋早已具备原、被告双方约定的交房条件，且已由林汉义接管，林汉义要求豪富华公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉求不能成立。2.林汉义未依约支付购房款，即使未接管房屋，其要求豪富华公司支付逾期交房违约金不能成立。3.原、被告关于水电费分摊以及税费承担的约定是双方当事人真实的意思表示，未违反法律与行政法规的规定，合法有效，这也是林汉义应该承担的房价的一部分。林汉义的诉求于法无据，应予驳回。 豪富华公司向本院提出反诉请求：林汉义立即支付拖欠豪富华公司的购房款（变压申请及水电开户费分摊、营业税承担的费用等暂不计入）544512元，并自2014年8月9日起按日万分之二支付违约金。事实和理由：林汉义与豪富华公司签订商品房买卖合同后，经豪富华公司多次催促，林汉义至今仍拖欠购房款544512元未付，致豪富华公司遭受经济损失。 林汉义辩称，其尚欠款项是186640元，具体尚欠款项（2013）晋民初字第1188号以及泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第1665号的判决中已确认。根据双方合同的约定，购房款的60%应当通过银行按揭进行支付，购房人应当在收到通知之日起十日内办理按揭代理手续。林汉义已依约支付了合同约定的购房款，而合同约定以按揭方式支付的款项，2013年的判决已经认定豪富华公司未能履行通知义务，其主张的先履行抗辩权或者同时履行抗辩权不予支持。因此，本案中豪富华公司又重复提及上述主张，没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。林汉义向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同两份，以证明林汉义向豪富华公司购买诉争房产的基本情况；2.商品房认购协议书一份，以证明协议约定所需营业税、契税等办理产权证相关税费由原告承担，由豪富华公司收取；3.泉州市中级人民法院民事判决书一份，以证明法院判令豪富华公司支付自2011年1月15日至判决确定的交房之日止（2014年8月9日）每日105元的逾期交房违约金的事实。 豪富华公司向本院提供以下证据：1.工程质量监督报告一份，以证明诉争房产已于2009年4月15日通过验收并由政府质量监督部门同意备案；2.消防验收合格意见一份，以证明诉争房地产项目工程消防经验收合格；3.竣工验收报告一份，以证明诉争房屋已经竣工验收合格；4.照片两张，拍摄于晋江市宏德时代广场第11幢509号房屋，以证明诉争房屋已经交付给林汉义使用。 本院依职权调取（2014）晋执行字第2779号的卷宗材料，以查明豪富华公司支付逾期交房约金的情况。 对证据和事实，本院认定如下：案外人林仲兴代林汉义于2006年1月16日与豪富华公司签订商品房认购协议书后，林汉义与豪富华公司于2007年7月20日就认购协议书的其中两处房产签订商品房买卖合同两份，约定林汉义向豪富华公司购买晋江市房产。上述事实双方没有异议，且有林汉义提供的商品房买卖合同、商品房认购协议书予以佐证，本院对上述证据及事实予以认定。林汉义提供的泉州市中级人民法院民事判决书为生效判决，其中认定林汉义已支付第11幢509号房产的房款176720元，尚欠房款126640元，已支付第11幢6、709号房产的房款524512元，尚欠房款60000元，共计欠款186640元，本院予以确认。豪富华公司主张林汉义尚欠购房款544512元，但未能提供证据予以证明，本院不予确认。豪富华公司提供的竣工验收报告、消防验收合格意见可以证明诉争房屋已经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，且经消防验收合格；豪富华公司提供的工程质量监督报告的内容可以体现诉争房产工程实体施工质量有勘察、设计、建设、监理、施工单位的质量合格文件，且晋江市建筑工程质量监督站同意上报，给予备案，印证了诉争房屋已竣工验收合格的事实；本院对该三份证据予以认定。豪富华公司提供的照片可以证明其已向林汉义交付第11幢509号房产，林汉义对该事实没有异议，本院予以认定。豪富华公司主张其向林汉义交付了其他房产，但未能提供证据予以证明，本院不予确认。本院调取的（2014）晋执行字第2779号的卷宗材料，可以体现豪富华公司在执行过程中已支付给林汉义逾期交房违约金的情况，本院予以认定。 本院认为，第一，关于商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款是否有效的问题。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。 第二，关于商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费的条款是否有效的问题。林汉义与豪富华公司均确认，双方在签订商品房买卖合同之前，就诉争房产签订商品房认购协议书，该认购协议书第二条约定本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由林汉义承担，豪富华公司在代办产权证时，由林汉义直接支付给豪富华公司代缴。根据《中华人民共和国契税暂行条例(?javascript:SLC(6,0)?)》的规定，买房人为契税的纳税人。林汉义应向税务主管部门缴纳契税，但原、被告可以约定由林汉义支付给豪富华公司代缴，这是双方对支付方式的约定，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规，应认定有效。根据《中华人民共和国营业税暂行条例(?javascript:SLC(7684,0)?)》的规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。原、被告在商品房买卖合同中对营业税的承担并未作出约定，认购协议书约定营业税由买房人承担，免除了豪富华公司的责任，加重了林汉义的责任，应认定无效。 第三，关于豪富华公司是否应支付给林汉义逾期交房违约金，及林汉义是否应支付给豪富华公司尚欠房款及逾期付款违约金的问题。林汉义提供的泉州市中级人民法院民事判决书，可以体现晋江市人民法院于2013年判决认定豪富华公司已于2011年12月31日向林汉义交付第11幢509号房产，并判决豪富华公司应支付给林汉义第11幢509号房产自2011年1月15日起至2011年12月30日止的逾期交房违约金12370元，豪富华公司应于判决生效之日起一个月内交付给林汉义第11幢6、709号房产，并支付给林汉义第11幢6、709号房产自2011年1月15日至判决确定的交房之日止每日105元的逾期交房违约金；双方当事人均上诉后，泉州市中级人民法院判决维持原判。上述泉州市中级人民法院民事判决书于2014年7月17日发生法律效力，则判决确定的豪富华公司应交付第11幢6、709号房产之日为2014年8月17日。现诉争房屋已经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，且经消防验收合格，应认定已符合合同约定的交房条件。豪富华公司于2017年9月27日庭审时，已告知林汉义诉争房屋符合交房条件，应认定豪富华公司已于该日履行通知交房义务。 上述泉州市中级人民法院民事判决书还体现了豪富华公司在诉讼过程中提出林汉义违反合同约定未及时付清购房款，林汉义未付清购房款前，无权要求交付房屋。可见豪富华公司虽未按合同约定通知林汉义办理购房余款的按揭贷款手续，但其在2013年的诉讼过程中已对林汉义提出付款要求。原、被告在商品房买卖合同附件四第3条中约定，买受人应于收到通知之日起10日内办理按揭贷款手续。合同仅约定了买受人办理按揭贷款的期限，未明确约定购房余款的支付时间。林汉义在豪富华公司提出付款要求的合理时间内应该支付尚欠购房款，本院认定林汉义应于2013年判决确认的交房之日即2014年8月17日前履行付款义务。林汉义至今尚欠购房款186640元，其未履行付款义务，存在逾期付款的违约行为，豪富华公司不需再承担2014年8月17日之后的违约责任。林汉义主张的2014年8月17日之前的逾期交房违约金存在重复主张，其主张的2014年8月17日之后的逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。原、被告在商品房买卖合同第七条中约定，买受人逾期付款超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。故豪富华公司要求林汉义支付尚欠购房款186640元，及自2014年8月17日起至实际付款之日止每日按尚欠房款的万分之二计算的违约金，本院予以支持。 综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同中附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效。原、被告就诉争房产签订的商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税的条款无效。原、被告签订的商品房买卖合同其他条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。豪富华公司要求林汉义支付尚欠购房款186640元，及自2014年8月17日起至实际付款之日止每日按尚欠房款的万分之二计算的违约金，本院予以支持。林汉义、豪富华公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条、第六十二条第（四）项、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国价格法》第十三条规定，判决如下： 一、确认原告林汉义与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效； 二、确认原告林汉义与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书第二条中由豪富华公司收取营业税的条款无效； 三、反诉被告林汉义应于本判决生效之日起十五日内支付给反诉原告石狮市豪富华房地产开发有限公司购房余款186640元，及自2014年8月17日起至实际付款之日止每日按尚欠房款的万分之二计算的违约金； 四、驳回原告林汉义的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告石狮市豪富华房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2385元，由原告林汉义负担2185元，被告石狮市豪富华房地产开发有限公司负担200元。反诉费4788元，由反诉原告石狮市豪富华房地产开发有限公司负担2772元，反诉被告林汉义负担2016元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 代理审判员  蔡燕萍 人民陪审员  尤春晓 二〇一七年九月三十日 书 记 员  黄钟越 速 录 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： …… （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 …… 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国价格法》 第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －2－