北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终6972号上诉人（原审被告）：北京中汇信达投资有限公司，住所地北京市通州区梨园镇大马庄村南1号楼2层201室。法定代表人：韩志会，董事长。被上诉人（原审原告）：北京市昊塔物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡昊天大街116号。法定代表人：高宇，总经理。委托诉讼代理人:张金海，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冬梅，北京市智远律师事务所实习律师。上诉人北京中汇信达投资有限公司（以下简称：中汇信达公司）因与被上诉人北京市昊塔物业管理有限公司（以下简称：昊塔物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇信达公司上诉请求撤销一审判决，我方不同意解除双方于2018年4月2日签订的《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》，也不同意返还房屋，亦不同意支付对方租金10000元。事实和理由：根据双方签署的原始合同《中安食健康智慧社区综合服务中心项目合作协议书》中相关约定，双方系项目合作关系，非昊塔物业所说的租赁关系，在我方于2018年4月接受房屋并对房屋进行装修之后，由于合同中确定了昊塔物业提供的社区经营场地必须具有项目正常经营的合法手续，我方在装修时就开始多次与昊塔物业交涉提供经营场地所需要办理执照材料，昊塔物业以需与房山区工业公司协调为由长期推脱不予提供，造成我方到2019年1月时还未正常营业，我方开始停缴项目合作的预收入。昊塔物业在未通知我方的情况下于2019年1月中旬开始停电并上锁，造成我方冷藏产品损毁，从而造成合作项目实际终止，在昊塔物业未赔偿我方损失的前提下，我方不同意解除合同，亦不同意支付其租金10000元。昊塔物业辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。昊塔物业向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年4月2日签订的《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》；2.判决中汇信达公司将116号昊塔物业办公楼西侧300平方米的平房交还给昊塔物业；3.判决中汇信达公司向昊塔物业支付30000元租金（自2019年1月2日至2019年7月1日期间）；4.判决中汇信达公司自2019年7月2日起按每日165元的标准支付租金，直至租赁合同被解除之日；5.判决中汇信达公司支付昊塔公司7948.8元水电费；6.诉讼费用由中汇信达公司承担。一审法院经审理认定事实如下：1.昊塔物业（甲方）与中汇信达公司（乙方）于2018年4月2日签订了《中安食健康智慧社区综合服务中心项目合作协议书》（简称“第一份合同”），主要约定：①双方共同在甲方物业社区内建立《中安食》健康智慧社区综合服务中心，乙方成立具有独立运营资质的房山公司，负责甲、乙双方合作项目的实际投资、运营、管理；②合同期限为两年，自2018年4月2日起至2020年6月1日止（含两个月免费装修期），合同期满后优先合作；③甲方现提供一个昊天社区现有物理空间300平米（无产权证）建筑的经营场所和其他6个社区作为品牌产品经营推广网点；④甲方需配合乙方组织、净化社区店经营资源，按《中安食》品牌统一的标准整理小区生鲜售卖环境，协调政府相关部门的合法经营、资源、补贴申请等手续工作；⑤《中安食》健康智慧社区综合服务中心为甲方提供场地、经营环境等社区资源，乙方规划、设计、投资、运营的项目，甲方按照经营流水1.5%提取固定收益，不参与具体的经营管理，其他经营收益乙方自负盈亏；⑥甲方需保障乙方投资的安全性和长期性，在小区经营场地、经营环境等各种资源上予以扶助、支持；⑦乙方向甲方交纳水、电、暖气费用，水每吨10元，电每度1.2元，暖气费按国家规定标准收取；⑧乙方需在合同签订后7个工作日内预交2万元保证金，合同期满后退还；乙方在项目正常运营后需保证甲方每月流水分享收益超过5000元人民币，达到5000元免除租金，达不到5000元时乙方每月付给甲方租金5000元作为甲方固定收益；⑨甲方提供的其他六个社区综合服务网点，甲方收益分配按经营流水1.5%收取，不再产生其他收益；⑩在合同签约前期，乙方需提供经营主体资质，如需在房山区当地办理相关经营资质的，应积极主动的与相关当地机构办理经营许可，如乙方在经营期间未完善手续，甲方不承担相应责任；甲乙双方在执行本合同时发生争议，可通过双方友好协商解决，若经双方调解无效，可向有关仲裁机构提请仲裁；2.昊塔物业（甲方）与中汇信达公司（乙方）之间还存在一份签订日期相同的《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》（简称“第二份合同”），该合同主要约定：①甲方将坐落于昊塔物业楼西平房（300平方米）出租给乙方经营使用，租赁期限为2年2个月，即自2018年4月2日起至2020年6月1日止，前两个月为装修期，不收取租金；②租金标准（同第一份合同），每个月支付一次，后续各期租金应自前一期租金期满前3日内支付；③在租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内外设施维修、维护费由乙方承担；④甲方有迟延交付租赁物达30日、无正当理由妨碍正常使用租赁物的行为之一的，乙方有权单方解除合同；乙方有延期支付租金达60日、欠缴各项费用达5000元等行为之一的，甲方有权单方解除合同并收回租赁物；⑤在乙方就租赁物按照约定用途办理与经营有关的各项证照过程中，甲方应提供租赁物相关证书（或出具有出租权的有效证明）、营业执照等复印件；乙方应当按租赁期限合理制定经营计划，在未取得许可的条件下不得提前经营，也不得超过租赁期限经营，否则甲方有权解除合同，因乙方原因给甲方造成损失的，乙方应当进行赔偿；3.合同签订后，中汇信达公司交纳了押金2万元，昊塔物业亦将租赁房屋交付给中汇信达公司使用，但双方未共同进行实地测量以便确认租赁面积为300平方米；4.中汇信达公司向昊塔物业交纳了7个月的租金（或称“以租金形式的固定收益”）后未再继续交纳，昊塔物业于2019年3月将出租房屋上锁，经协商未能达成一致；4.昊塔物业于2019年7月诉至法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，昊塔物业与中汇信达公司虽然签订了两份时间相同、名称不一合同，但根据双方的陈述及对比合同内容，可见第二份合同与第一份合同在主要的权利义务上没有明显差别，且第二份合同签订在后，应认定为双方实际履行的是第二份合同；该第二份合同是双方的真实意思表示，且不违背有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效；现因中汇信达公司未按合同约定给付租金超过60日，昊塔物业将出租房屋上锁属于行使解除权的行为，后又提起诉讼要求解除第二份合同，理由正当，证据充足，法院予以支持；第二份合同解除后，中汇信达公司应当将租赁房屋腾退给昊塔物业，故法院对昊塔物业要求交还房屋的诉讼请求一并予以支持；关于昊塔物业主张的租金，考虑到合同履行的实际情况，昊塔物业将房屋上锁已经影响了中汇信达公司的经营，双方的合作至此中断，因此昊塔物业无权再主张上锁之后的租金，对欠交租金的期限法院确定为2019年1月和2月，计两个月共10000元；关于昊塔物业要求的水电费，因未经对方确认，该证据的证明效力明显不足，故法院不予采纳；中汇信达公司作为承租方，应当知晓新设企业所需的基本材料，但其明知承租的房屋无产权并在未取得许可的条件下提前经营，故其称不能办理营业执照的责任在昊塔物业一方的辩解法院不予采纳；关于中汇信达公司提出的解除租赁合同的条件，法院已示明可另行起诉，故在本案中不予一并处理。综上，对昊塔物业的合理诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除北京中汇信达投资有限公司与北京市昊塔物业管理有限公司二〇一八年四月二日签订的《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》；二、北京中汇信达投资有限公司于判决生效之日起七日内将其租赁的房屋返还给北京市昊塔物业管理有限公司；三、北京中汇信达投资有限公司于判决生效之日起七日内给付北京市昊塔物业管理有限公司租金（以租金形式的固定收益）10000元；四、驳回北京市昊塔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方均认可签订了两份合同，第二份合同系在第一份合同之后签订，中汇信达公司认可第二份合同公章的真实性，但主张签订合同的人员没有授权，对第二份合同不予认可。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，昊塔物业与中汇信达公司虽然签订了两份合同，合同标的物同为涉案房屋，第二份合同签订在后，一审法院认定双方实际履行的是第二份合同，并无不妥。中汇信达公司上诉主张签订第二份合同的人员没有授权，韩志会签名非本人所签，对该合同效力不予认可。因昊塔物业与中汇信达公司曾签订第一份合同，第二份合同与第一份合同在主要的权利义务上没有明显差别，合同标的物亦相同，且合同落款处加盖中汇信达公司公章，故应认定第二份合同对中汇信达公司具有约束力，中汇信达公司否定该合同的效力，依据不足。中汇信达公司未按合同约定给付租金超过60日，昊塔物业亦将房屋上锁，并提起诉讼要求解除合同。经询双方均认可涉案的合同已无法继续履行，故一审法院判令解除合同，腾退房屋，并无不当。因昊塔物业于2019年3月将房屋上锁，其无权再主张上锁之后的租金，但上锁之前房屋仍由中汇信达公司控制，该期间的租金中汇信达公司应予支付。中汇信达公司一审未提起反诉，故其关于保证金、固定收益及所受损失等诉求，本案不予处理。中汇信达公司可另行主张。综上所述，中汇信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由北京中汇信达投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 曹 雪二〇二〇年八月六日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯