湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12801号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市和平公园管理处，住所地武汉市青山区和平大道969号。法定代表人：夏俊，该管理处主任。委托诉讼代理人：阎杨敏，该管理处经营科科长。委托诉讼代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴长林，男，1983年9月28日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈晨星，湖北精以相天律师事务所律师。上诉人武汉市和平公园管理处（以下简称和平公园）因与被上诉人吴长林租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和平公园上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持和平公园的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由吴长林负担。事实和理由：一、一审认定吴长林腾退附属房屋的时间为2019年5月错误。双方于2019年5月签署的物品清点清单只能证明双方在当日对案涉租赁房屋的物品进行了清点，不能证明吴长林于2019年5月腾退，相反该清单可以证明吴长林一直将大量物品堆积在游泳池及房屋中。吴长林在2019年5月清点物品之后，还单方委托了武汉江英工程造价咨询有限公司对案涉租赁房屋进行了造价咨询，证明案涉租赁房屋在2019年5月之后仍被吴长林占有。依据吴长林留下的手写纸条，其腾退的时间是2018年9月8日。二、一审认定的占用费不足以弥补和平公园的租金损失，该占用费计算标准不公平、不合理。根据租赁合同的约定，吴长林应按照原租金3倍支付占用费，案涉游泳池及附属房屋租赁费用的市场价格为455000元/年，上述占用费标准并未超过和平公园的实际损失。三、在湖北楚兴固元检测鉴定有限公司对房屋检测前，案涉租赁房屋长期处于吴长林控制下，且自吴长林腾退至实际检测之日，案涉租赁房屋并无装修改动，因此，该房屋应是由吴长林进行改造的，案涉租赁房屋的安全性能系被吴长林破坏。吴长林辩称：一、双方没有办理正式腾退交付手续，一审结合物品清点清单、另案生效判决等材料认定吴长林于2018年5月腾退符合生活常理。二、合同约定的占用费标准是逾期腾退应承担的责任，和平公园从未通知吴长林撤离，即使通知也应当给予一定时间。从2017年2月和平公园封园开始，租赁物一直是空置、闲置状态，没有实际经营，这段时间也是为招投标做准备的时间，租赁物并不具备经营效益，一审判决按照合同标准支付占用费符合法律规定。三、另案生效判决认定的事实反映了2018年6月至2018年9月租赁物实际是由案外人占有，从2018年9月至2018年12月又是另一案外人占有，房屋的安全性能并非吴长林破坏。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。和平公园向一审法院起诉请求：1、判令吴长林将其所破坏的游泳池附属房屋的主体结构恢复原状；2、判令吴长林向和平公园支付检测鉴定费用20000元、设计费用6500元；3、判令吴长林支付逾期腾房占用租金128250元（从2018年5月20日起计算至2018年11月1日）；4、本案诉讼费用由吴长林承担。一审中，和平公园变更诉讼请求为：1、判令吴长林将其所破坏的游泳池附属房屋的主体结构恢复原状或赔偿恢复工程的损失518935元；2、判令吴长林向和平公园支付检测鉴定费用20000元、设计费用6500元、评估费用20000元；3、判令吴长林支付房屋占用费249999.99元（2017年11月起至2018年9月期间的房屋租金共计83333.33元，按照合同规定租赁期限届满后占用费应当按照租金的三倍计算，故房屋占用费为249999.99元）；4、本案诉讼费用由吴长林承担。吴长林向一审法院反诉请求：依法判令和平公园退还游泳池租赁押金20000元。一审法院认定事实：一、关于和平公园与吴长林之间租赁合同履行情况的事实。一审法院于2018年6月13日受理吴长林诉和平公园合同纠纷一案，该案作出的（2018）鄂0107民初1900号民事判决书已发生效力，判决书查明如下事实：“吴长林、和平公园存在长期租赁合同关系，吴长林从2006年开始承租和平公园内的泳池及附属房屋用于经营，在此期间吴长林于2010年12月22日向和平公园支付了2万元押金。2015年1月5日，双方最后一次签订书面场地租赁合同，租赁合同约定：和平公园（出租方、甲方）同意将甲方的和平公园内游泳池及附属房屋、设施、设备出租给吴长林（承租方、乙方）。租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日止。年租金为人民币（大写）币玖万伍千元整，（小写￥95000元）。租金支付方式为：按年支付，每年支付一次，先交租金后使用；租金支付时间为合同签订之日，乙方于本合同签订之日开始，一次性向甲方交付场地及附属房屋、设施设备等，使用保证金人民币贰万元整；保证金不计利息，合同期满，甲方经验收确认场地及附属房屋、设施设备无损毁等情形且乙方付清全部租赁费用后，将保证金退还乙方；否则甲方有权直接从保证金中扣取未交付租金、水电费、卫生费、物业费或损毁费用。合同第六条第四款约定：乙方不得擅自改动场地及附属房屋结构、损毁设施；如装修需改造、改变场地结构，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方书面同意后，方可施工。合同期满，乙方应保持场地及附属房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿。租赁合同签订后，吴长林向和平公园缴纳了该租赁年度的全部租金95000元。此后，双方虽未签订书面租赁合同，但吴长林仍向和平公园缴纳了2016年的全年租金100000元，和平公园仍将游泳池及附属房屋、设施设备租赁给吴长林用于经营。2017年2月至2017年11月和平公园临时封园改造，吴长林暂停营业，双方未再继续实际履行租赁合同”。上述事实认定一审法院予以采信。双方对吴长林腾退时间存在争议。和平公园认为吴长林占用房屋至2018年9月才腾退。吴长林认为腾退时间为2017年1月。和平公园提交了“物品签收清单”、“吴长林出具的告知函”、“2018年5月的游泳池及管理房现状清点清单”等证据，证明2018年5月吴长林将大量个人物品堆积在租赁房屋内，直至2018年9月8日才将物品从租赁房屋内搬走，1、“物品签收清单”载明：“今拆除九台空调。吴长林，2018年9月8日”；2、“吴长林出具的告知函”载明：“我于2006年开始一直不间断租赁你公园游泳池及附属房屋，2015年我重新装修了游泳池及附属房屋，到2017年1月份你公园封园改造，剥夺了我对以上租赁物的控制，至此租赁物已由你方实际控制。基于此，你我双方就租赁物的交接，实际上已于2017年1月份完成。吴长林，2018年9月8日”；3、“2018年5月的游泳池及管理房现状清点清单”，系双方在租赁物装修工程造价咨询过程中对租赁物现状及物品进行的清点确认。吴长林对和平公园提交的上述证据意见：“物品签收清单”落款时间不真实，且拆除空调并不能证明占用租赁物；对“吴长林出具的告知函”认可，认为和平公园提交的告知函恰好证明腾退时间为2017年1月；对“2018年5月的游泳池及管理房现状清点清单”认可，但认为该清单系双方为鉴定进行的清点。一审法院依职权调取了（2018）鄂0107民初1900号卷宗中“询问笔录（造价咨询报告的工程师吴浩）”、“清点清单”、“造价咨询报告”等证据。吴浩在询问笔录中认可清点清单中的动产（沙发等）包含在鉴定价款中，列入装修造价中。“清点清单”与和平公园提交的“2018年5月的游泳池及管理房现状清点清单”一致，“造价咨询报告”含有沙发、茶几、凳子、柜子等物品。和平公园与吴长林对一审法院调取证据的真实性无异议。二、关于租赁物改造及修复的事实。（2018）鄂0107民初1900号民事判决书查明相关事实及认定：“吴长林在租赁和平公园游泳池及附属房屋、设施设备期间，曾于2015年4月至2015年9月对游泳池及附属房屋、设施设备等进行了房屋的加固、外墙、内墙、防水、墙体拆除、室内改建、泳池改建等装饰装修工程。2018年5月，吴长林委托武汉江英工程造价咨询有限公司对吴长林所承租青山区和平公园管理用房装修工程进行造价咨询，咨询作业时间为2018年5月16日至2018年6月11日，评估作业现场，和平公园工作人员均到场参加。武汉江英工程造价咨询有限公司于2018年6月11日作出江英咨[2018]415号造价报告，该报告载明：‘受吴长林委托，对青山区和平公园管理用房装修工程造价进行了编制。编制结论：青山区和平公园管理用房装修工程造价编制总价为884326.83元’”、“双方存在多年租赁合同关系，并且该租赁场地在和平公园范围内，和平公园对吴长林进行的装修工程应当是知晓的”。上述事实及认定一审法院予以采信。此后，和平公园委托湖北楚兴固元检测鉴定有限公司于2018年11月12日至13日对案涉租赁房屋主体结构进行检测，并出具《检测报告》，报告载明：1、工程概况，该房屋在使用后期有使用方改造，改造主要内容为一层6、7轴钢筋混凝土梁托换墙体及托换梁支座端砖柱包角钢，改造时间至今小于1000天；2、现场查勘，该房屋圆弧轴网区域梁、板有碳纤维加固，1-2交C、D轴楼板有碳纤维加固，加固资料不详；3、检测结论，①……②……③二层四片墙体有开裂，且开裂墙体均位于托换梁上，其他承重墙体未见明显开裂，据此推定：该房屋二层四片墙体开裂系托换梁施工过程中上部墙体沉降所致；4、建议，①对托换梁下砌体恢复或对托换梁加固②……③……。后和平公园委托湖北中天诚资产评估有限公司就上述《检测报告》检测出隐患问题的恢复工程进行估价，估价518935元。吴长林对和平公园作出的《检测报告》不予认可，认为1、该报告系和平公园单方委托，吴长林全程未参与；2、报告载明“改造时间至今小于1000天”，但吴长林的装修改造时间为“2015年4月至9月”，装修改造时间距检测时间已超过1000天。一审中，一审法院对案涉租赁房屋现状进行现场查勘。租赁物系和平公园内游泳池及附属房屋，房屋为上下两层，约1200平方米，和平公园已对租赁房屋进行了加固处理。经现场确认，加固项目为一楼四根托顶横梁及钢板穿梁立柱、地基，加固横梁的位置位于房屋中部（五分之二至五分之四位置）。和平公园工作人员介绍，其余位置的横梁下方有承重墙未出现隐患，故未进行加固。双方确认和平公园将租赁房屋交付吴长林时被加固横梁下方的墙体为承重墙。和平公园工作人员介绍，湖北历程国际旅行社有限公司承租后，其法定代表人吴虹以房屋修缮为由，未经和平公园同意将被加固横梁下方的墙体拆除了。吴长林与和平公园对已拆除的墙体是否属于承重墙有异议，吴长林认为该墙体系承重墙，和平公园认为吴长林在2015年的装修改造时已拆除该处承重墙，变为石膏墙，吴虹拆除的系改造后的石膏墙。三、关于和平公园后将案涉游泳池及附属房屋出租给湖北历程国际旅行社有限公司的事实。一审法院曾受理湖北历程国际旅行社有限公司与武汉市汉启程体育发展有限公司、武汉市和平公园管理处租赁合同纠纷一案，一审法院作出的（2018）鄂0107民初2706号民事判决书查明：“武汉市和平公园管理处（出租方、甲方）与历程公司（承租方、乙方）于2018年7月3日签订《武汉市青山区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，约定：租赁场地为和平公园游泳池与附属配套房屋建筑位于和平公园内，总面积4400平方米。其中露天水池面积3300平方米，附属配套房屋建筑面积1100平方米；租赁期限自2018年7月1日至2018年12月31日止（根据区财政局要求，单项合同签订截止日为12月31日，延续合同自1月1日起续签，所以本合同签订期限为6个月，其中先交付使用露天游泳池面积为3300平方米）；租赁费用（中标价）为每年人民币455000元。其中露天游泳池面积3300平方米，每年租金人民币125136元，附属配套房屋建筑物1100平方米，每年租金人民币329864元”。上述事实由武汉市中级人民法院作出的（2019）鄂01民终5781号二审判决确认属实。一审法院予以采信。上述和平公园出租给湖北历程国际旅行社有限公司的租赁物即是本案中出租给吴长林的租赁物。一审法院认为，和平公园与吴长林之间的租赁关系终止后，若吴长林继续占有租赁物，和平公园有权收取占用费。若吴长林在装修改造的过程中对租赁物造成毁损的，应承担修复责任。故本案争议焦点为，吴长林是否应承担恢复主体结构原状或赔偿修复费用518935元的责任；吴长林是否应向和平公园支付占用费及金额。关于吴长林是否应该承担恢复原状或赔偿修复费的责任。第一，吴长林在承租期间对租赁物有装修改造的行为。根据《检测报告》租赁物确实存在毁损，需要修复，和平公园已完成了修复。第二，关于案涉租赁物的毁损原因，和平公园提交《检测报告》予以证明，但该份《检测报告》存在如下问题，1、和平公园提交的该份《检测报告》系在诉前单方委托，吴长林未对租赁物检测时的状况进行确认，如以司法鉴定的标准衡量该份《检测报告》，其检测的程序存在瑕疵；2、《检测报告》在工程概况中载明改造工程发生的时间至今小于1000天，检测时间为2018年11月12日至13日，故检测报告所针对的“改造工程”时间最早发生在2016年2月16日，而生效裁判文书查明吴长林的装修改造时间为2015年4月至9月，故《检测报告》载明的“改造工程”并不能指向吴长林实施的装修项目。故和平公园提交的证据不足以证明租赁房屋的安全隐患系吴长林的装修改造行为造成。综上，和平公园明知吴长林进行装修未提出异议，在双方租赁关系终止后单方委托鉴定机构对租赁物进行检测，且提交的检测报告存在瑕疵，无法证明吴长林的装修改造行为与租赁物的毁损之间存在因果关系，故对和平公园的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于吴长林是否应该支付占用费的问题。第一，吴长林的腾退时间。和平公园为证明吴长林占有租赁物至2018年9月，提交了“物品签收清单”、“吴长林出具的告知函”、“2018年5月的游泳池及管理房现状清点清单”等证据。对于上述证据，一审法院认为，1、“物品签收清单”显示吴长林2018年9月拆除9台空调，“吴长林出具的告知函”显示吴长林认为已于2017年1月交接，两份证据落款时间均为2018年9月8日，两份证据内容矛盾，均为和平公园当庭提交。和平公园解释提交“吴长林出具的告知函”的目的是为了便于法庭对“吴长林”签名笔迹进行鉴定。该解释明显不符常理，一审法院不予采信。“物品签收清单”仅载明拆除空调时间，本案租赁房屋面积约1200平方米，拆除空调并不能证明吴长林一直占用租赁物。“吴长林出具的告知函”系吴长林单方出具，虽由和平公园提交，但不能证明和平公园认可该份函件内容。故一审法院对于两份证据的证明目的均不予采信。2、和平公园提交的“物品签收清单”经（2018）鄂0107民初1900号案件查明，该份清单用于租赁物装修价值评估，清点内容包含沙发、茶几、凳子、柜子等动产，鉴定价款中包含了上述动产价值，（2018）鄂0107民初1900号判决书判令和平公园根据鉴定价款对吴长林进行补偿。在双方未提交其他证据证明腾退时间的情况下，一审法院以此次清点时间2018年5月作为双方交接时间。第二，占用费标准。双方租赁关系终止后，双方因租赁物装修补偿未能协商一致，吴长林未及时将屋内物品腾退。吴长林自2017年2月封园就未实际经营。综合考虑以上原因，一审法院酌定吴长林占用期间的占用费标准按双方原合同约定的租金标准计算。和平公园主张按三倍租金计算的要求，不予支持。综上，一审法院认定吴长林的腾退时间为2018年5月，和平公园主张自2017年11月起计算占用费，故一审法院对2017年11月至2018年5月期间的占用费予以支持，占用费标准参照双方原合同约定的租金标准，一审法院酌定吴长林应支付半年占用费5万元。综上，和平公园提交证据不足以证明吴长林的装修改造行为造成租赁物的主体结构毁损，一审法院对其要求吴长林承担恢复原状或赔偿修复费用及鉴定检测费、设计费、评估费的请求均不予支持；和平公园要求吴长林支付占用费249999.99元，一审法院对其中2017年11月至2018年5月的占用费5万元，予以支持。关于吴长林要求和平公园退还租赁保证金2万元，一审法院认为，租赁关系终止后，和平公园已实际取得租赁物，且双方通过诉讼对占用费、装修补偿等事项予以解决，该保证金理应归还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、吴长林于一审判决生效之日起十日内向武汉市和平公园管理处支付2017年11月至2018年5月期间占用费5万元；二、武汉市和平公园管理处于一审判决生效之日起十日内向吴长林退还保证金2万元；三、驳回武汉市和平公园管理处的其他诉讼请求；四、驳回吴长林的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11954元，由武汉市和平公园管理处负担11220元，吴长林负担734元；一审反诉费150元，由武汉市和平公园管理处负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴长林向本院提交（2019）鄂01民终9727号民事判决书，拟证明从2018年10月起，案涉租赁物是由案外人李某和肖某占用。经质证，和平公园对吴长林提交证据的真实性无异议，证明目的有异议，该证据与本案没有关联性，且该证据与和平公园主张的腾退时间并不冲突，该证据不能证明是案外人改造了房屋。本院认为，吴长林提交的证据与本案没有关联，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。和平公园上诉认为吴长林腾退的时间是2018年9月8日，因其提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。根据生效的（2018）鄂0107民初1900号民事判决查明的事实，自2017年2月和平公园封园后，双方就未再实际履行租赁合同，2018年5月，吴长林与和平公园对游泳池及管理房现状进行清点形成清单，该清单后被用于租赁物装修造价评估，和平公园的工作人员在造价评估时也到场参加，而生效的（2018）鄂0107民初1900号民事判决亦判令和平公园对吴长林的装饰装修予以一定的补偿。故一审综合本案事实，认定吴长林与和平公园租赁关系终止后，双方系因对装修补偿未能协商一致导致吴长林未及时将附属房屋内物品搬离，在双方未提交其他证据证明腾退交接时间的情况下，一审酌定以2018年5月作为双方交接时间并参照原合同约定的租金标准计算占用费，符合民事诉讼的证据采信标准，实体处理亦无不当，本院予以维持。和平公园上诉认为案涉租赁房屋的安全性能系被吴长林破坏，因其对此并未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，和平公园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12104元，由武汉市和平公园管理处负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年八月十二日书记员 舒 渲