安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0104民初3946号 原告：安徽省安福置业有限公司，住所地安徽省合肥市金寨南路**，统一社会信用代码913400007935812979（1-1）。 法定代表人：汪勇，该公司董事长。 委托代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。 委托代理人：徐松林，安徽金华安律师事务所律师。 被告：朱仁波，男，汉族，1985年11月14日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 原告安徽省安福置业有限公司(以下简称安福公司)诉被告朱仁波民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安福公司的委托诉讼代理人查献成,被告朱仁波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安福公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》（安粮国贸购物中心F5层515号商铺）；2、被告立即支付原告商铺租金人民币491188元（暂计算至2017年4月12日，以后计算至被告搬出该商铺时止），并支付逾期付款违约金147356.4元；3、被告立即支付原告物业管理费320525元（暂计算至2017年4月12日，以后计算至被告实际搬出该商铺时止），并支付逾期付款违约金96157元；4、被告立即支付原告垫付的水电费33155.3元，并支付逾期付款违约金9946元；5、被告承担原告为维权所产生的全部诉讼费用。事实与理由：被告为经营需要，于2015年1月23日与原告签订安粮国贸购物中心F5层515号商铺《商铺租赁合同》。双方就租赁商铺的面积、租金、物管费、水电费等交费标准、交费时间及逾期交费应承担的违约责任均有明确约定。双方就其他权利义务及违约责任也有明确约定。合同签订后，原告于2015年2月26日将该商铺交给被告，被告装修后于2015年5月31日开始营业。被告开业以来，并未按合同约定交纳租金、物管费、水电费等费用。综上，被告的行为严重违反合同约定，已构成严重违约，为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告朱仁波辩称：1、原被告的商铺租赁合同因原告没有在法定时间内主张诉权，已于2016年5月15日解除，无需判决解除。2、原被告实际租赁期间应交租金、物管费和水电费156678元(包含应交租金87770元，物业管理费57218元，水电费11690元)，应从被告已付押金扣除65000元，投入云南蒸汽石锅装修项目426800元，加盟费6万元，厨房用具费184760元，合计716560元中抵扣。3、诉讼费由被告承担。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的商铺租赁合同及附件、房屋交接确认单、水电费抄表记录复印件及被告提交的被告身份证复印件、补充协议等证据，本院依法予以确认。被告提交的投入投资款的相关票据、推广宣传材料等证据与本案房屋租赁合同纠纷无关联性，本院不予确认。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月23日，原告（出租方）与被告（承租方）签订安粮国贸中心F5层515号商铺《商铺租赁合同》，合同约定：第一章商铺单元及其他使用权：出租方同意将坐落于附件二所描述之该商场部分中之部分单元（下称商铺单元），在附件四限定之期限（下称租赁期）内出租给承租方；且承租方同意租用。第二章租金、其他费用和商铺交付：承租方同意按本合同规定的日期和方法向出租方支付下列费用：2.1在租赁期限内，承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物业管理费、推广宣传费、履约保证金等本合同约定应交缴费用。承租方应根据附件六的规定于租赁期内按出租方发出的付款通知书支付所有应付费用。除租金须支付予出租方外，承租方在此同意其他费用按出租方之要求支付予出租方或出租方授权其他收款方。2.3承租方必须支付实际发生的水、电、煤气等费用。2.5在租赁期内，在不影响出租方其它权利的前提下，承租方必须为以下款项向出租方支付欠款及代垫款项的滞纳金。2.5.1承租方拖欠的水电费、煤气费等其他费用及任何应付的款项，每迟付一天，滞纳金为所欠金额的6‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。2.5.2承租方拖欠的租金及物业管理费，每拖欠一天，应付滞纳金为拖欠金额的100%，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。2.6.2若因出租方原因，未能在本合同的交付日将该商铺交付给承租方，承租方给予出租方60天的宽限期，在此种情况下，免租装修期及相关日期均顺延。第三章承租方履约保证金及租赁押金：3.1承租方必须依附件六规定向出租方提供履约保证金。3.1.1如承租方违反本合同约定，未按时接收场地或未按时开业导致本合同提前终止，则履约保证金不予退回，出租方还有权追索因承租方的该等行为导致出租方所遭受的一切损失。3.1.3在承租方按本合同约定准时开业后，该履约保证金自动转为租赁押金。3.2整个租赁期内，如承租方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费及其他费用等，在不影响出租方其它权利的前提下，出租方有权以租赁押金抵付任何欠款或出租方因承租方的违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何款项或出租方的任何损失。在这种情况发生时，承租方必须在收到出租方的补款通知书后，在三个工作日内将扣除部分金额立即补足。3.3在不影响上述规定的前提下，在租赁期结束后的承租方按合同约定返还该商铺单元予出租方并完成4.5.3条规定的变更手续后的45日内，该租赁押金在扣除本合同3.2条规定之款项后，将由出租方无息退还承租方。第八章违约及补偿：8.1在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何事件，立即终止合同，并合法地提前收回该商铺单元或其任何部分，在此情况下，出租方无须对承租方承担任何责任，包括任何装修费、设备添加费的补偿及以其他一切责任。该等情况为：8.1.1本合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用，承租方从该租金、管理费、推广费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索）。8.2.1承租方应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金。8.2.2承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的免租装修期间及免租经营期间的租金。承租方支付租金及上述8.2.1、8.2.2款项不超过合同到期时租金总和。8.4在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本合同而依照法律或本合同向承租方行使任何权利的前提下，如承租方未按时支付本合同所定的租金、管理费、推广费或其他任何费用的全部或一部分超过14天或承租方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、义务并在出租方发出书面通知后14天未予纠正，出租方可向承租方要求赔偿出租方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：出租方为向承租方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费），不管是否开始法律程序。合同附件二为：商场及其商铺单元及平面图，载明该商铺共计281平方米；附件四约定：租赁期暂定自2015年5月1日至2018年4月30日止（实际租赁期以实际开业为准起算）除本合同另有约定外，承租方在租赁期限届满前不可提前终止合同。免租装修期：由2015年3月12日始至2015年4月25日止。交付日：该商铺暂定于2015年3月8日交付。承租方应于接到出租方的书面通知后三个工作日内对场地进行验收。承租方未能按期对场地进行验收，则视为场地已经在承租方接到出租方的书面通知后的第四个工作日进行了交接。起租日：承租方按本合同约定开始向出租方缴纳租金的日子，即2015年7月1日。开始营业日：承租方应于2015年7月1日对外开始营业。租赁免租期：由2015年7月1日始至2015年9月30日止。免租期间，只免租金部分，物业管理费及其他相关费用均照常收取，且此优惠在商户完全遵守合约的基础上享有，若商户后期提前退场，则需要补齐此期间的租金。附件五约定：该商铺单元只限用作餐饮之用途，承租方须以磨美名作之商业名称经营前述业务。附件六约定：承租方须于2015年7月1日前支付首期租金、物业管理费、推广费及其他费用。a）承租方需要交纳的各期租金及合计租金见下表：2015年7月1日—2016年6月30日，按月营业额之9%计算；2016年7月1日至2017年6月30日，年租金132864元，每期租金11072元；2017年7月1日至2018年6月30日，每年租金142356元，每期租金11863元。b）该商铺单元提成租金：2015年7月1日—2016年6月30日，按月营业额之9%计算；2016年7月1日至2017年6月30日，按月营业额之11%计算；2017年7月1日至2018年6月30日，按月营业额之12%计算。月营业额指该月承租方于该商铺单元内开展经营活动过程中取得的一切税前营业总收入（包括所有现金或非现金形式的营业所得）。该商铺单元每月应付租金为上述a）和b）中租金较高者。整个租赁期间，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每月20日前支付下月固定租金。二、面积：出租方与承租方在此确认该商铺单元出租面积为130平方米。三、物业管理费：承租方应支付的物业管理费首年以人民币1.5元/平方米/天计算，首年每月应付物业管理费为人民币5931元；物业管理费支付方式及明细详见物业管理合同。四、免租装修期及相关费用：除本合同另有约定外，在此期间承租方无需支付租金但需要支付下列费用项目，政府有关税费及其它相关费用。1、装修期内承租方应支付物业管理费,0.5元/平方米/天（含垃圾清运费）。装修押金：人民币6500元。装修期内承租方应支付垃圾清运费、临时水、电费、工程变更费及其它相关费用。承租方必须在进场前办理装修手续时一次性付清上述费用。五、履约保证金：（1）承租方应根据本合同第三章提供履约保证金人民币30000元。该保证金在开始营业之日自动转为租赁押金及物业管理费押金。附件八：交接验收单（交接标准及装修、设施清单）。2015年6月11日，原告将案涉商铺交付被告，被告向原告出具房屋交接确认单，确认接收了案涉房屋。 另查明：上述《商铺租赁合同》及补充协议签订后，被告未依约交付租金及物业管理费；被告主张其曾将向原告交付了保证金但并未提交相应票据，原告对此亦不予认可；原告主张电费合计12994元，被告对此予以认可。 本院认为：原告与被告签订的商铺租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按合同履行各自义务。被告承租涉案商铺后未按合同约定支付租金，应承担相应的违约责任。原告据此要求解除合同并由被告支付拖欠租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，案涉合同于被告收到诉状之日（2017年6月15日）宣告解除。至于租金的金额，双方约定2015年7月1日至2016年6月30日的租金按月营业额之9%计算，根据双方陈述及证据无法核实原告的营业额，故按照合同约定，截止2017年4月30日租金合计为110720元（11072元/月×10个月），超出部分本院不予支持，之后的租金及房屋占用费应按照合同约定的标准支付至其实际将案涉商铺返还原告之日止。原告要求被告支付逾期付款违约金73164元，因合同约定若承租方拖欠租金及物业管理费、则每日按拖欠金额的100%支付违约金过分高于其实际损失，而原告上述主张亦明显过高，本院确认被告应自每期租金欠付之日起以欠付租金为基数按月利率2%计算至2017年7月14日的逾期付款违约金为5573元，超出部分，本院不予支持。 原告要求被告支付物业管理费符合合同约定，本院予以支持，自2015年7月1日起至2017年4月30日为130482元（5931元/月×22个月），之后的物业管理费按照上述标准支付至其实际将案涉商铺返还原告之日止。因双方未约定物业管理费的支付时间，被告应按月利率2%的标准向原告支付自2017年6月7日起（原告起诉之日）至2017年7月14日的逾期支付物业管理费的违约金合计3219元，原告主张超出部分，本院不予支持。 原告要求被告支付经营过程中垫付的电费12994元及按日万分之六的标准支付逾期付款违约金，被告对电费予以认可，本院依法予以确认。因双方未约定水电费的支付时间，被告应按月利率2%的标准向原告支付自2017年6月7日起（原告起诉之日）至其实际清偿上述电费的违约金，原告主张超出部分，本院不予支持。 被告主张其向原告交付押金无事实依据，本院不予支持。 据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告安徽省安福置业有限公司与被告朱仁波于2015年1月23日签订的《商铺租赁合同》于2016年10月20日解除； 二、被告朱仁波于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安福置业有限公司截止2017年4月12日的租金302733元及逾期付款违约金72750元，之后的租金应按照上述《商铺租赁合同》约定的标准支付至其将案涉商铺返还原告安徽省安福置业有限公司之日止； 三、被告朱仁波于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安福置业有限公司截止2017年4月12日的物业管理费284626元及逾期付款违约金7021元，之后的物业管理费应按照每月12821元的标准支付至其将案涉商铺返还原告安徽省安福置业有限公司之日止； 四、被告朱仁波于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安福置业有限公司水电费11690元及逾期付款违约金288元； 五、驳回原告安徽省安福置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14685元，减半收取计7342.5元，由原告安徽省安福置业有限公司负担2802.5元，被告朱仁波负担4540元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李志明 二〇一七年九月二十一日 书记员  陈月云 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。