广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10669号上诉人（原审被告）：黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司），住所地：黑龙江省哈尔滨市松北区学海街77号。负责人：姜在滨，职务：组长。委托诉讼代理人：马晓东，黑龙江龙信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市宏燊物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区南田路248号二层210铺。法定代表人：李华燊，职务：总经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿、黄碧霞，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。上诉人黑龙江省国投领导小组清算组（以下简称黑国投清算组）因与被上诉人广州市宏燊物业管理有限公司（以下简称宏燊公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初20004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黑国投清算组上诉请求：1.撤销一审判决，驳回宏燊公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宏燊公司承担。事实和理由：一、宏燊公司主张的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。1.宏燊公司知道黑国投清算组的地址，但并未举证证明《欠费明细单》已送达给黑国投清算组，故一审法院认为宏燊公司在2004年至2011年期间向黑国投清算组催缴过管理费没有事实依据。2.宏燊公司提供的所有律师函均系单方作出，仅有函件本身，并未提供送达给黑国投清算组的证据，不能证明其已主张权利的事实。其中发给第三人的律师函，亦不能视为送达给宏燊公司，故所有律师函均不能产生诉讼时效中断的效力；3.宏燊公司提供的律师函时效不能接续，不能中断诉讼时效。第一份律师函于2012年2月28日发出，其中主张的是2010年2月28日至20l1年11月的物业费。第二份律师函于20l5年4月16日发出，仅能主张2013年4月16日以后的物业费或者延续20l3年4月16日以后曾主张过的物业费。第二份律师函也不能接续第一份律师函主张的时效。此后宏燊公司作出的律师函均不产生中断诉讼时效的效力，二、一审法院认定的物业费标准没有合同和法律依据。1.根据广州市物价局《收费管理办法》穗价【l999】l32号文件的规定，物业公司进行收费需要申请，并领取《广东省经营服务性收费许可证》，实施亮证收费，但宏燊公司没有提供相关证据证明收费依据；2.根据《物业收费管理办法》的规定和广东省物价局《关于广州市嘉逸物业管理有限公司有关收费问题的复函》，对于商铺的收费标准由业主和物业公司在物业服务合同中约定，对未成立业主委员会的住宅物业实施的物业服务收费实行政府指导价。物业收费标准由业主与物业管理企业根据市物价局、国土资源局与房屋管理局制定的政府指导价和浮动幅度在合同中约定。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。本案中，黑国投清算组并没有与宏燊公司签订物业服务合同，一审法院以宏燊公司与开发商签订的物业服务合同确定的收费标准不能约束黑国投清算组。三、宏燊公司具有重大过错，物业服务严重不符合标准，物业服务费应予以减少。黑国投清算组因第三人在黑国投清算组专有部分安装下水管产生诉讼，宏燊公司作为物业服务公司既没有制止第三人对黑国投清算组的侵权行为，也没有制止第三人对公共设施的改造，致使黑国投清算组的房屋一直不能使用和对外租赁，给黑国投清算组造成巨大的经济损失。物业费明显不符合约定标准，黑国投清算组有权要求调低物业费，并保留追究宏燊公司法律责任的权利。四、一审法院认定黑国投清算组应在2002黑法执字第8号执行裁定书生效后就支付物业费没有法律依据。黑国投清算组在2001年3月17日能办理预登记时才实际接收涉案房屋，开发商交房前的物业服务费用应由开发商承担，交付后的物业费由产权人承担。一审法院没有考虑房屋的交付情况，认定黑国投清算组承担物业费没有法律依据。被上诉人宏燊公司二审答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。黑国投清算组的上诉请求和理由没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：一、关于诉讼时效。1.宏燊公司从2000年1月起到2013年2月5日一直是案涉大厦的物业管理公司，期间一直稳定持续地提供相关物业服务，黑国投清算组的抗辩不能否认其已经实际使用案涉房屋的事实。物业服务费是因提供物业服务而在一定期限内产生的债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，宏燊公司的主张并未超过诉讼时效；2.宏燊公司一直向黑国投清算组催缴物业费。考虑到物业公司的实际情况，在早期的物业费催缴过程中都是通过发放欠费明细单给黑国投清算组。宏燊公司在证据质证方面可能存在瑕疵，但可以证明宏燊公司一直积极主张权利，从未放弃对黑国投清算组的债权。根据现有判例看，广东省高级人民法院也是支持认可物业费的诉讼时效是从最后一期物业费届满日期起算，一审法院认定及处理正确。二、关于物业标准。宏燊公司在一审的证据中已经提交了物业管理委托合同、宝岗大厦业主手册，均已证明宏燊公司的收费标准，与同楼盘的其他收费标准一致，不存在没有法律规定和合同约定。三、黑国投清算组主张宏燊公司提供的物业服务不标准，不符合合同约定，没有事实和法律依据。四、关于黑国投清算组何时使用案涉房屋的问题。2002年的裁定书已经证实黑国投清算组取得了案涉物业，至于黑国投清算组如何使用案涉物业与本案无关。宏燊公司在2000年1月起就已经成为案涉楼盘的物业管理公司，足以证明案涉楼盘已实际使用。2019年8月6日，宏燊公司向一审法院提起本案诉讼：1.黑国投清算组向宏燊公司支付广州市海珠区宝岗大道251号二、三楼商场合计2871.74平方米，自2002年9月12日至2013年2月5日的物业管理费共1435870元（每月按每平方米4元计算），无功用电费分摊费用358967.5元（非住宅共8000平方米，每月向供电局缴交无功用电费8000元，即每平方米每月分摊1元），两项合计1794837.5元；2.黑国投清算组逾期支付上述款项的滞纳金（以每个月的管理费为一期，每期管理费的滞纳金从第二个月的12日起计至黑国投清算组实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，每日按0.3%的计算标准，滞纳金总额以1794837.5元为限）；3.黑国投清算组承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2002年9月12日，黑龙江省高级人民法院在执行黑龙江省国际信托投资公司（下称黑国投）诉广州经济技术开发区国际信托投资公司（下称广州国投）资金拆借合同纠纷一案中作出（2002）黑法执字第8号执行裁定书，裁定：按照黑国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容将被执行人广州国投通过置换后取得的，位于广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米、人民币38768484.80元，抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权，变更给申请执行人黑国投清算组，等。2011年3月17日，黑龙江省高级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）黑法执字第8-1号协助执行通知书：关于黑龙江省国际信托投资公司（现黑龙江省国投领导小组清算组）诉广州经济技术开发区国际信托投资公司资金拆借合同纠纷一案，协助执行下列事项：按照黑龙江省国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容，将被执行人广州国投通过置换后取得的，位于广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米（其中二层除已预售的2002至2007商铺以外自西向东的全部面积与三楼全层2045平方米房产）以每平方13500元，合计人民币38768484.80元抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权更名为申请执行人黑国投清算组，等。据2018年4月27日查询的广州市不动产登记查册表记载：2011年5月17日，收到黑龙江省高级人民法院（2002）黑法执字第8-1，8号协助执行通知书及执行裁定书来函，将宝岗大厦二、三楼商场相应土地分摊面积使用权更名为黑国投清算组，注销第三层抵押权。据宝岗大厦业户手册记载：管理公司广州新华物业管理有限公司宝岗大厦管理处。管理费包括项目，业主及租户须于每月第壹日前预缴该月之管理费，各业主及租户在接收楼宇时缴交管理费按金及维修基金，款项将按照管理公约所定之方法处理。管理费不包括个别单元之水、电、气、空调费，以及公共的水费、电费。水电费，管理费中并未包括个别单元之水电费。个别单元之水电费由管理处每月之月底派员到个别单元抄表读数，以代收代管形式向每户先行收取，并集齐缴交往有关部门。任何业主及租户如未能于到期日起十五天内支付其应付费用，包括水电费及管理费，管理处有权采取下列措施：收取未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息，利率按每月0.5%计算；逾期付款，业主须交纳按每日0.3%计算的滞纳金。等。宝岗大厦管理公约记载：广州市海珠区南田路266、268号宝岗大厦的商住楼，发展商广东宝岗房产有限公司，管理公司广州新华物业管理有限公司。2004年1月6日，广州合众基业物业管理有限公司（乙方、物业管理公司）与广东宝岗房产有限公司（甲方、物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦委托乙方实行物业管理，期限为2004年1月1日至2010年12月31日。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方协商续签合同。物业服务费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米一元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米四元向业主或物业使用人收取。逾期缴交的，从逾期之日起每天按应缴款的千分之一交滞纳金。等。2009年1月1日，广州市源燊物业管理有限公司（乙方、物业管理公司）与广东宝岗房产有限公司（甲方、物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦委托乙方实行物业管理，期限为2009年1月1日至2019年12月31日。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方协商续签合同。物业服务费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米一元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米四元向业主或物业使用人收取。逾期缴交的，从逾期之日起每天按应缴款的千分之一交滞纳金。等。2013年2月4日，广州市源燊物业管理有限公司（乙方）与宝岗大厦业主委员会（甲方）签订《协议书》，约定：双方一致同意从2013年2月5日起乙方退出宝岗大厦的物业管理工作，甲方同时对宝岗大厦小区物业管理进行接管。2013年2月5日10时正前，宝岗大厦物业管理方面的所有责任（含安全生产、消防安全、社会治安、清洁卫生等）由乙方负责，关于小区非住宅部分的管理事宜，由甲方与相关产权人商洽解决。未商洽解决之前，暂时维持现状不变。在问题未解决之前，甲方同意非住宅部分（含停车场、商业部分）业主委托授权乙方管理和收取有关费用。等。据广州市工商行政管理局海珠分局档案记载：2002年3月10日，广州新华物业管理有限公司申请变更登记为广州合众基业物业管理有限公司；2006年12月8日，广州合众基业物业管理有限公司核准名称变更登记为广州市源燊物业管理有限公司；2013年4月26日，广州市源燊物业管理有限公司核准名称变更登记为广州市宏燊物业管理有限公司。2012年2月28日，广州市源燊物业管理有限公司委托广东纬国律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《催款律师函》，内容：广东纬国律师事务所依法接受广州市源燊物业管理有限公司（以下称源燊公司）委托，指派本律师就贵公司拖欠源燊公司物业管理费及工程款事宜；本着友好协商、及时履约之诚信与法律原则，郑重致函如下：根据源燊公司的陈述及对其提供的资料信息真实性、合法性审查，我们初步认定如下事实：一、源燊公司自2002年3月起至今，一直为贵公司所有的位于广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦二、三层商铺（原地址：广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场）提供物业管理服务，面积共2871.74平方米，每平方米4元管理费。但贵公司至今一直未向源燊公司缴纳管理费，截止至2011年11月，贵公司拖欠物业管理费明细如下：2002年3月-12月：2871.74×4×10=114896.60元；2003年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2004年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2005年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2006年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2007年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2008年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2009年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2010年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2011年1月-11月：2871.74×4×11=126359.56元；以上物业管理费合计1343974.32元，并产生滞纳金1343974.32元；二、源燊公司于2007年为贵公司的上述物业所属的宝岗大厦一至四层总共7632.59平方米物业垫付砌外墙及装饰工程款合计1569827.50元（包括砌外墙款、装饰工程款、规划报建费、规划放线测绘手续费等），其中每平方米应分摊工程款205.68元，贵公司应为自有的二、三层商铺（面积为2871.74平方米分摊工程款590659.48元）。本律师认为：源燊公司为贵公司的上述商铺物业提供物业管理服务，产生物业管理费1343974.32元及滞纳金1343974.32元，并且为贵公司垫付了应分摊的砌外墙及装饰工程款590659.48元，源燊公司与贵公司债权、债务法律关系明确，贵公司应及时向源燊公司支付全部款项。为妥善解决此事，维护双方友好的合作关系，避免损失进一步扩大，敬请贵公司务必于收到本律师函之日起七天内，向源燊公司清偿物业管理费1343974.32元、滞纳金1343974.32元及应分摊的工程款590659.48元。否则，本律师将依照源燊公司的授权通过诉讼途径依法向贵公司索偿，并将采取财产保全措施。届时，贵公司将承担额外的逾期付款利息、诉讼费、财产保全费等经济损失及为实现债权的其他费用损失，请贵公司慎重考虑并予以积极配合，以免讼累。黑国投清算组称没有收到该函件。2015年4月16日，广州市宏燊物业管理有限公司委托广东中穗律师事务所梁钊明律师向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《催款律师函》，内容：广东中穗律师事务所依法接受广州市宏燊物业管理有限公司（原名称广州市源燊物业管理有限公司，以下简称“宏燊公司”）的委托，指派本律师就贵公司拖欠宏燊公司物业管理费及工程款事宜，致函如下：根据宏燊公司的陈述及对其提供的资料信息真实性、合法性审查，我们初步认定如下事实：一、宏燊公司自2002年3月起至今，一直为贵公司所有的位于广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦二、三层商铺（原地址：广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场）提供物业管理服务，面积共2871.74平方米，每平方米4元管理费。但贵公司至今一直未同宏燊公司缴纳管理费，截止至2015年3月，贵公司拖欠物业管理费明细如下：2002年3月-12月：2871.74×4×10=114896.60元；2003年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2004年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2005年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2006年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2007年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2008年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2009年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2010年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2011年1月-12月：2871.74×4×11=137843.52元；2012年1月-12月：2871.74×4×13=137843.52元；2013年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2014年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2015年1月-3月：2871.74×4×3=34460.88元；以上物业管理费合计1803479.72元，并产生滞纳金1803479.72元；二、宏燊公司于2007年为贵公司的上述物业所属的宝岗大厦一至四层总共7632.59平方米物业垫付砌外墙及装饰工程款合计￥1569827.50元（包括砌外墙款、装饰工程款、规划报建费、规划放线测绘手续费等），其中每平方米应分摊工程款￥205.68元，贵公司应为自有的二、三层商铺（面积为2871.74平方）分摊工程款￥590659.48元。本律师认为：宏燊公司为贵公司的上述商铺物业提供物业管理服务，产生物业管理费￥1803479.72元及滞纳金￥1803479.72元，并且为贵公司垫付了应分摊的砌外墙及装饰工程款￥590659.48元，宏桑公司与贵公司债权、债务法律关系明确，贵公司应及时向宏燊公司支付全部款项。为妥善解决此事，维护双方友好的合作关系，避免损失进一步扩大，敬请贵公司务必于收到本律师函之日起七天内，向宏燊公司清偿物业管理费、滞纳金及应分摊的工程款。否则，本律师将依照宏燊公司的授权通过诉讼途径依法向贵公司索偿，并将采取财产保全措施，届时，贵公司将承担额外的逾期付款利息、诉讼费、财产保全费等经济损失及为实现债权的其他费用损失，请贵公司慎重考虑并予积极配合，以免讼累。黑国投清算组称没有收到该函件。2018年4月8日，广州市宏燊物业管理有限公司委托北京市盈科（广州）律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，内容：北京市盈科（广州）律师事务所接受广州市宏燊物业管理有限公司（以下简称“宏燊公司”）的委托，指派苏玉鸿律师作为其委托代理人，代理其与贵司物业服务合同纠纷及拖欠相关分摊费用等事宜。现根据调查确认的事实，结合相关法律法规，现向贵司郑重致函如下：贵司系南田路248号宝岗大厦（以下简称“宝岗大厦”）第二层、第三层的业主，产权面积2871.74平方米。宏燊公司经合法受聘，自物业服务合同约定开始提供服务之日起至2016年1月，系宝岗大厦的物业管理公司，在此期间贵司与宏燊公司各自按物业服务合同约定享有权利和承担义务。在宏燊公司提供物业管理服务期间，贵司应按合同约定向宏燊公司交纳物业管理费、支付先由宏燊公司代垫的无功用电分摊费等费用。但自2000年1月起至2016年1月（193个月），贵司一直拖欠物业管理费，共拖欠2216983.28元，滞纳金2216983.28元；自2000年1月起至2012年12月（共156个月），拖欠无功用电费分摊费用共447991.44元【非住宅共8000平方米，每月向供电局缴交无功用电费8000元，即每分摊1元，贵司拖欠447991.44元】，滞纳金447991.44元；另外，贵司还应支付宝岗大厦外墙装饰分摊费用共538451.25元（外墙由业主投入150万元装饰，由4层非住宅业主分摊150元÷8000平方米×2871.74=538451.25元），故此，宏燊公司曾多次催要贵司交纳上述费用，但贵司均不予理睬。本律师认为：……物业管理公司提供物业管理服务，有权收取费用，业主应履行按时交纳物业服务费用的义务。宏燊公司系经受宝岗大厦业主委员会合法聘用的物业管理公司，依物业服务合同约定向宝岗大厦业主提供物业管理服务并有权收取物业管理费用。贵司系宝岗大厦业主，享受宏燊公司提供的物业管理服务，应依法履行按时交纳物业服务费的义务。如逾期不交，宏燊公司有权按服务合同约定收取滞纳金。其次，根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业管理区域内，水、电、气、热、通信、有线电视等有关费用应当向最终用户收取。宝岗大厦非住宅单元每月产生无功用电费8000元，该费用应由非住宅业主按面积分摊，现2000年1月至2012年12月产生的无功用电费已由宏燊公司向供电局垫付，贵司应向宏燊公司支付其应承担的分摊费用。最后，根据《物业管理条例》等相关法律法规，业主应履行“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”的义务。宝岗大厦业主委员会决定对宝岗大厦的公共部分外墙进行装修装饰，并决定了该事项费用的出资、分摊方式，贵司系宝岗大厦的业主，应依法履行宝岗大厦业主委员会的决定。鉴于此：本律师根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《物业管理条例》等相关法律法规向贵方郑重提出如下要求：1、贵司立即向宏燊公司缴纳拖欠的物业管理费共2216983.28元及该款项滞纳金共2216983.28元；2、贵司立即向宏燊公司支付已由宏燊公司代垫的无功用电费分摊费共447991.44元及该款项滞纳金共447991.44元；3、贵司立即向宏燊公司支付已由宏燊公司垫付的宝岗大厦外墙装饰分摊费用538451.25元。以上三项合计应缴欠费本金共3203425.97元，滞纳金2664974.72元请贵方在收到此函后二十四小时内给予答复，并自收到此函之日起五日内执行上述要求，如贵方拒不答复，我方保留追究贵方赔偿我方一切经济损失的权利。本律师会依照相关法律法规，保护我方当事人的权利并依法主张因本案纠纷产生的一切损失及其利息。黑国投清算组称没有收到该函件。2018年6月15日，广州市宏燊物业管理有限公司委托北京市盈科(广州)律师事务所再次向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，内容：……要求：1、立即向宏燊公司缴纳拖欠的物业管理费共2216983.28元及该款项滞纳金共2216983.28元；2、立即向宏燊公司支付已由宏燊公司代垫的无功用电费分摊费共447991.44元及该款项滞纳金共447991.44元；3、立即向宏燊公司支付已由宏燊公司垫付的宝岗大厦外墙装饰分摊费用538451.25元。以上三项合计应缴欠费本金共3203425.97元，滞纳金2664974.72元。等。黑国投清算组称没有收到该函件。宏燊公司于2019年8月6日提起本案诉讼。一审诉讼中，宏燊公司为证明其主张，还提交了以下证据：1.（2002）黑法执字第8号执行裁定书；2.广州市宏燊物业管理有限公司企业信息报告；3.（2001）海房初字第××号民事判决书，拟证明广州新华物业管理有限公司管理涉案物业；4.2013年2月4日，广州市源燊物业管理有限公司与宝岗大厦业主委员会签订的《协议书》；5.物业管理委托合同（编号：穗物合1第20041020004号）；6.宝岗大厦业主手册；7.2010年12月1日至2013年2月广东电网公司广州供电局电力收费销货清单，客户广州市源燊物业管理有限公司；8.2007年5月20日至2013年12月用电详情表，地址南田路248号；9.广州合众基业物业管理有限公司分别在2004年1月1日、2005年1月1日、2006年1月1日、2007年1月1日向黑国投清算组催缴管理费、滞纳金的《欠费明细单》，广州市源燊物业管理有限公司分别在2008年1月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日向黑国投清算组催缴管理费、滞纳金的《欠费明细单》；10.广东玮国律师事务所催款律师函；11.北京市盈科（广州）律师事务所律师函；12、EMS快递单；13.企业法人（公司）变更登记申请书、企业名称（企业集团）名称变更核准通知书、准予变更登记（备案）通知书；14.黑龙江省高级人民法院民事裁定书、协助协行通知书、广东省广州经济开发区人民法院公告；15.广东宝岗房产有限公司与广州市源燊物业管理有限公司物业管理委托合同；16.广东广之洲律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出的《律师函》；17.广东中穗律师事务所梁钊明律师向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出的《催款律师函》。经质证，黑国投清算组认为其不是整层大楼的业主;宏燊公司是2000年3月2日成立，不能证明广州新华物业管理有限公司是物业管理人;《协议书》只能证明双方的物业交接情况，不能证明宏燊公司提供物业服务的时间，协议中也说明业委会代收代管2013年1月以前的物业服务费，说明业主业委会自行管理物业及2013年1月以前宏燊公司未提供物业服务；广东宝岗房地产有限公司与广州合众基业物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》规定，广州合众基业物业管理有限公司营业执照资质证未能通过年审或取消，本合同自行终止，合同生效后30日内双方办理完交接手续，合同签订的日期为2004年2月16日，履行期限为2004年1月1日至2010年12月31日，即是签订合同前履行期限已经开始，该证据明显违反法律规定，在签订该份协议前，广州合众基业物业管理有限公司也未实际管理，否则是不存在交接；宝岗大厦业主手册没有得到业主委员会的同意，所规定的滞纳金的标准千分之三明显过高，黑国投清算组对此也不知情;黑国投清算组的房产一直空置，没有使用任何电力，产生的费用与黑国投清算组无关，且清单中每月的金额是不一致的;对欠费明细单不予认可，宏燊公司主张黑国投清算组从2002年3月1日起开始欠费，实际上2002年9月12日黑国投清算组才依法院裁定取得房产，明显不符合实际情况，只能说明欠费明细单是虚假的，欠费明细单中管理费与滞纳金相同，也不符合法律规定，宏燊公司并未告知黑国投清算组，黑国投清算组不知情，相关的公章为广州合众基业物业管理有限公司和广州市源燊物业管理有限公司所盖，并没有广州新华物业管理有限公司；广东玮国律师事务所催款律师函没有原件，无法确定真实性，不能证明宏燊公司已经向黑国投清算组催款；对北京市盈科（广州）律师事务所律师函的真实性无异议，但该函件未拆封，被退回，黑国投清算组没有收到。黑国投清算组为证明其主张,提交了以下证据：1.现场照片;2.广州市中级人民法院(2017)粤01民终21438号民事判决书。拟说明涉案房产黑国投清算组至今没有使用，房屋也没有进行装修，不发生任何的电力费用，四楼租户将公共下水管道安装在宏燊公司房屋的顶层，与黑国投清算组发生纠纷，宏燊公司作为物业服务公司没有对其进行物业管理。经质证，宏燊公司认为黑国投清算组对涉案房屋是否使用并不影响宏燊公司对整个大厦提供物业服务，黑国投清算组的房产内部管理情形与本案无关。黑国投清算组与案个人的诉讼纠纷，不是拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由。2020年1月8日一审庭审中，黑国投清算组确认2002年9月12日取得涉案房屋产权，但庭审后黑国投清算组提交补充书面意见，认为：在广州晋廷物业管理有限公司与黑国投清算组物业纠纷一案中，本案宏燊公司的委托诉讼代理人，也作为广州晋廷物业管理有限公司的委托诉讼代理人提交了广东宝岗房产有限公司在2007年2月26日的《申请报告》，《申请报告》显示此时黑国投清算组还没有实际接收涉案房产；经与黑国投清算组核实，2011年3月17日,黑龙江省高级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）黑法执字第8-1号协助执行通知书，对涉案房产进行预登记，黑国投清算组2011年3月17日才实际接收涉案房屋。宏燊公司则认为黑国投清算组在2002年9月12日取得房屋产权。双方确认没有签订物业管理合同，黑国投清算组一直没有向宏燊公司缴纳物业管理费、电费，在广州晋廷物业管理有限公司与黑国投清算组物业纠纷案的一审庭审中，黑国投清算组自认知道宏燊公司管理涉案物业并收到宏燊公司于2017年3月20日委托广东广之洲律师事务所向黑国投清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出的《律师函》，内容如下：广东广之洲律师事务所接受广州市宏燊物业管理有限公司（以下简称“宏燊公司”）的委托，指派曾丽律师就贵公司拖欠宏燊公司物业管理费及工程款事宜，现郑重致函贵方：根据宏燊公司提供证据，确认如下，贵方为广州市海珠区宝岗路251号二、三层商铺的所有人（建筑面积共计2871.74平方米），而宏燊公司为贵方所有的该物业的物业管理方，自2002年3月至今，一直提供贵方所有的物业提供物业管理服务，但贵方却一直拖欠宏樂公司物业管理费，根据广州市物价局核定物业管理费，该大厦商铺物业管理费为每平方4元，贵公司拖欠管理费计至2017年3月,共计拖欠物业管理费181个月2079139.76元，滞纳金共计2079139.76元，二项合计4158279.52元。另,根据宏燊公司提供资料，其在2007年为贵公司所有的物业一至四层垫付砌外墙及装修工程款共计1569827.50元，每平方分摊费用为205.68元，贵方应承担590659.48元，贵方共计欠付宏燊公司物业管理费及装修款共计4748939元。本律师认为，交付物业管理费，是作为所有人的义务，而代垫的装修款，也是因为为贵方物业服务过程中所产生的应由贵方承担的费用，贵方具有支付义务，为了减少双方损失，请贵方在收到本函后三个工作日内予以答复，并确定支付的时间,否则，委托人将通过法律途径解决。另，2007年2月26日，广东宝岗房产有限公司向广州市萝岗区人民法院发出的《申请报告》记载：由广州开发区国投申请原开发区人民法院执行的深圳新南电子公司借款纠纷一案，因黑龙江国投诉开发区国投资金拆借纠纷一案的介入，至今无法正常执行。为尽快解决上述问题，报告如下：……上述以物抵债协议书达成后，黑龙江省高级人民法院于2002年9月12日下达（2002）黑法执字第8号执行裁定书，……裁定下达后，由于开发区法院一直对抵债房产查封和保岗大厦未完工这两个原因，于是黑龙江高院对1998年10月28日裁定提存保全的58套住宅又进行了查封，造成宝岗公司同一义务被查封2处房产，导致保岗公司资金严重困难，开发建设了近十三年的宝岗大厦至今无法竣工验收交付。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2002年9月12日,黑龙江省高级人民法院在执行黑龙江省国际信托投资公司（下称黑国投）诉广州经济技术开发区国际信托投资公司（下称广州国投）资金拆借合同纠纷一案中作出（2002）黑法执字第8号执行裁定书,裁定:按照黑国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容将被执行人广州国投通过置换后取得的，位于广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米、人民币38768484.80元，抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权，变更给申请执行人黑国投清算组,等。该裁定送达给黑国投清算组即发生法律效力，黑国投清算组即取得涉案的物权，故2002年9月12日黑国投清算组已经取得涉案房屋的所有权。至于黑龙江省高级人民法院2011年3月17日才向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）黑法执字第8-1号协助执行通知书，要求协助涉案房产所有权，相应土地使用权更名为黑国投清算组。并不影响黑国投清算组在2002年9月12日已经取得房屋的权利。根据广州市工商行政管理局海珠分局档案记载：广州市宏燊物业管理有限公司先后使用广州新华物业管理有限公司、广州合众基业物业管理有限公司、广州市源燊物业管理有限公司名称。故广州新华物业管理有限公司、广州合众基业物业管理有限公司、广州市源燊物业管理有限公司的权利义务实由广州市宏燊物业管理有限公司行使。据宝岗大厦业户手册、宝岗大厦管理公约记载：宝岗大厦管理公司是广州新华物业管理有限公司。另外，广州合众基业物业管理有限公司、广州市源燊物业管理有限公司先后与广东宝岗房产有限公司签订《物业管理委托合同》管理宝岗大厦物业，广州市源燊物业管理有限公司与宝岗大厦业主委员会签订《协议书》，约定从2013年2月5日起广州市源燊物业管理有限公司退出宝岗大厦的物业管理工作，宝岗大厦业主委员会同时对宝岗大厦小区物业管理进行接管。2013年2月5日10时正前，宝岗大厦物业管理方面的所有责任（含安全生产、消防安全、社会治安、清洁卫生等）由广州市源燊物业管理有限公司负责，关于小区非住宅部分的管理事宜，由宝岗大厦业主委员会与相关产权人商洽解决。未商洽解决之前，暂时维持现状不变。在问题未解决之前，宝岗大厦业主委员会同意非住宅部分（含停车场、商业部分）业主委托授权广州市源燊物业管理有限公司管理和收取有关费用。故2013年2月5日前宝岗大厦的物业管理，是宏燊公司对涉案物业小区进行管理。宏燊公司对宝岗大厦进行了管理,黑国投清算组的物业属于《物业管理委托合同》合同约定的管理范围,因此，宏燊公司与黑国投清算组形成事实上的物业管理服务关系，根据权利义务相一致原则，黑国投清算组接受了宏燊公司的物业管理服务，应当支付对价给宏燊公司。黑国投清算组从2002年9月12日通过诉讼取得涉案房屋权利，应从该日起支付物业管理费，黑国投清算组抗辩在2011年3月17日才接收涉案物业，一直没有使用房屋，要求从2011年3月17日开始计算管理费，理据不充分，一审法院不予采纳。按《物业管理委托合同》约定：物业服务费非住宅房屋按建筑面积每月每平方米四元向业主或物业使用人收取，黑国投清算组房屋是非住宅房屋，按约定每月管理费为2871.74×4=11486.96元。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。对于管理费和滞纳金，宏燊公司在2004年1月1日、2005年1月1日、2006年1月1日、2007年1月1日、2008年1月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日先后向黑国投清算组发出《欠费明细单》、2012年2月28日，广州市源燊物业管理有限公司委托广东纬国律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《催款律师函》，2015年4月16日，广州市宏燊物业管理有限公司委托广东中穗律师事务所梁钊明律师向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《催款律师函》，2017年3月20日，广州市宏燊物业管理有限公司委托广东广之洲律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，2018年4月8日、2018年6月15日，广州市宏燊物业管理有限公司委托北京市盈科(广州)律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，向黑国投清算组追讨管理费和滞纳金，故诉讼时效中断，黑国投清算组抗辩超过诉讼时效，理据不充分，一审法院不予采纳。宏燊公司要求黑国投清算组支付2002年9月12日起至2013年2月5日止的物业管理费和滞纳金有理，一审法院予以支持。关于欠交费用的滞纳金计算标准问题。因双方对不交纳物业管理费的违约责任没有约定，现宏燊公司要求以每日千分之三的标准计算滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，黑国投清算组对上述欠款应支付的滞纳金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但滞纳金的总额不得超过未履行部分。对于分摊电费,按合同约定,宏燊公司有义务代收电费，代收各种应分摊费用,宏燊公司代付的费用，黑国投清算组应予返还。宏燊公司主张代付了无功用电费分摊费用共358967.5元，宏燊公司仅提供付款发票和2018年4月8日、2018年6月15日，广州市宏燊物业管理有限公司委托北京市盈科(广州)律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，向黑国投清算组追讨分摊电费和滞纳金。但之前的《欠费明细单》、《律师函》均没有向黑国投清算组主张过分摊电费，现宏燊公司向黑国投清算组主张无功用电费分摊费用，已经超过法律规定的诉讼时效，依法不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年3月30日作出如下判决：一、黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司）在本判决生效之日起十日内向广州市宏燊物业管理有限公司支付2002年9月12日起至2013年2月5日止的物业管理费共1435870元（每月按2871.74平方米×4=11486.96元计）；二、黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司）在本判决生效之日起十日内向广州市宏燊物业管理有限公司支付延付2002年9月12日起至2013年2月5日止物业管理费的滞纳金（每月以管理费11486.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2002年10月13日起至2019年8月19日的滞纳金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至上述管理费付清之日止的滞纳金，滞纳金的总额以拖欠管理费本金1435870元为限）；三、驳回广州市宏燊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35517元，由广州市宏燊物业管理有限公司负担6684元,黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司）负担28833元。上述受理费已经由广州市宏燊物业管理有限公司预交，广州市宏燊物业管理有限公司同意由黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司）在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市宏燊物业管理有限公司。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明如下事实：一、经本院庭审询问，本案双方均确认黑龙江省高级人民法院于2002年9月12日作出的（2002）黑法执字第8号《执行裁定书》的首部申请执行人的委托代理人“徐柱元”存在笔误，应为“徐桂元”。宏燊公司称是黑国投清算组向其提供的徐桂元的联系方式，徐桂元律师的手机号码为138××××8018，并当庭拔打该电话。电话接通后，对方确认其是徐桂元律师，曾在黑龙江省大公律师事务所工作，现已退休多年；该律所没有名叫“徐柱元”的律师；其在2002年前就开始使用该手机号码至今；其曾受黑国投清算组委托参与（2002）黑法执字第8号执行案，但黑国投清算组在该案执行裁定书作出后就没有再委托他，其也没有收到来自广州物业公司的电话或催讨物业费的邮件。二、关于诉讼时效问题，经本院审查及庭审询问，1.对宏燊公司一审提交的2004年1月1日至2011年1月1日的《欠费明细单》，宏燊公司表示该此单据均为一式两份，其中一份留底，另一份通过在案涉物业张贴或塞到物业内的方式送达给黑国投清算组，其没有黑国投清算组的签收记录，也没有对张贴情况拍照留底。黑国投清算组表示其从未收到任何欠费明细单。2.对于宏燊公司一审提交的落款日期为2012年2月28日的《催款律师函》复印件，宏燊公司没有提交原件及邮寄底单、妥投证明，黑国投清算组对此表示不认可亦未收到。3.对于宏燊公司一审提交的落款日期为2015年4月16日的《催款律师函》，宏燊公司同时提交了当天的邮费发票及邮政EMS详情单，其中填写的寄件人为广东中穗律师事务所的梁钊明律师，收件人为大公律师所的徐桂元。对此，宏燊公司表示因时间太久，无法查清妥投证明，并表示其是按黑国投清算组提供的姓名、地址寄出该邮件。黑国投清算组否认宏燊公司的说法，否认收到该律师函，并认为宏燊公司寄给其另案委托代理律师不能代表宏燊公司向其追讨欠费，另案律师也没有代表其签收相关物业费文书的权限。4.对于黑国投清算组在（2019）粤0105民初20233号案中向一审法院提交的落款日期为2017年3月20日的《催款律师函》，没有邮寄底单及妥投证明。黑国投清算组表示该律师函是工作人员交给其的，不清楚该函的寄出时间及寄往地址；宏燊公司表示该函与其他催款律师函均是寄往黑龙江省大公律师事务所的徐桂元律师，但因其已取消了与发出该律师函的律师的委托代理关系，故其无法找到寄出该函的快递单。5.对于宏燊公司一审提交的落款日期分别为2018年4月8日、2018年6月15日的律师函，宏燊公司同时提交了邮寄2018年6月15日律师函的邮政EMS快递底单及“改退批条”，显示2018年6月19日退回，原因是“拒收”，收件人为黑龙江省大公律师事务所的徐桂元。黑国投清算组否认收到上述律师函，并认为宏燊公司寄给其另案委托代理律师不能代表宏燊公司向其追讨欠费，另案律师也没有代表其签收相关物业费文书的权限。6.至于宏燊公司此前有无就本案物业欠费问题提出主张的情况。宏燊公司表示：其在本案之前没有就本案物业欠费问题提起过诉讼，但一直通过前面的欠费明细单、律师函及口头方式追讨；其在（2019）粤0105民初20233号案中向一审法院提交了其工作人员金慧华于2018年与黑国投清算组的工作人员赵大齐、史宏伟的聊天记录，证明双方曾沟通过，黑国投清算组工作人员口头表示愿意支付物业欠费，并提出以案涉物业抵扣、如不能抵扣就诉讼的方案，但没有确认金额，宏燊公司也没有在本案中提交证据予以证明。对此，黑国投清算组表示：其是在2011年3月17日能办理房屋预登记后才接收房屋，因需处理案涉物业内垃圾事宜而由其工作人员赵大齐等到案涉物业现场联系并询问物业公司原因、如何清理；赵大齐曾与后期新物业公司即晋庭物业公司的金慧华经理通过电话、微信沟通过，但没有保留微信记录；2018年后黑国投清算组准备出售案涉物业，故赵大齐曾通过金慧华联系买方，如成功卖出，将给金慧华或物业公司辛苦费，赵大齐本人对于物业费相关事宜是否讨论过没有印象。三、关于案涉场地的使用状况。黑国投清算组表示案涉物业是商铺，没有钥匙，其在2011年预登记后才接收案涉物业，当时没有办理书面交接手续，其也一直没有使用该物业。宏燊公司表示其不清楚案涉场地的使用状况，但其认为黑国投清算组在（2002）黑法执字第8号《执行裁定书》作出后即实际获得案涉物业的控制权，也有黑国投清算组的管理人员上门查看和维护，宏燊公司对此没有证据证明。四、在黑龙江省高级人民法院（2002）黑法执字第8号《执行裁定书》中，还载明如下内容：“……2002年8月1日申请执行人黑国投清算组（甲方）与广东宝岗房地产有限公司（乙方）达成如下协议：……五、自即日起，甲方接收乙方交付的上述2871.74平方米房产，并授权郭侃对上述资产履行监护权。……经审查上述各项条款双方意思表示真实，符合法律规定，本院予以确认。……”经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，针对黑国投清算组的上诉理由与请求，二审需要解决和处理的是：物业服务费标准、应否调低及诉讼时效问题。对此，具体分析如下：一、关于物业服务费标准及应否调低问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。从现有证据及一审查明事实来看，宏燊公司为案涉物业所在楼宇的前期物业服务企业，而黑国投清算组根据（2002）黑法执字第8号执行裁定书取得案涉物业，成为案涉物业的业主，依法应受前期物业服务合同的约束。宏燊公司按照其与开发商签订的前期物业服务合同中约定的物业服务费的标准，向黑国投清算组主张物业欠费，合法有据。黑国投清算组以其未与宏燊公司签约，及收费标准未经价格主管部门核定为由，上诉主张前期物业服务合同确定的收费标准对其没有约束力，于法无据，本院不予采纳。至于黑国投清算组与案外人之间有关侵权诉讼问题，与本案物业服务欠费纠纷分属不同法律关系，亦已经另案处理，黑国投清算组以此为由要求调低物业费的标准，缺乏充分理据，本院不予采纳。二、关于诉讼时效问题。宏燊公司于2019年8月6日向一审法院提起本案诉讼，向黑国投清算组追讨2002年9月12日至2013年2月5日期间的物业欠费等。黑国投清算组对此提出诉讼时效的抗辩意见。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本案应适用两年的诉讼时效。宏燊公司为证明其一直向黑国投清算组主张权利，诉讼时效存在中断情形，向一审法院提交了《欠费明细单》、律师函等。黑国投清算组否认收到宏燊公司提交的上述证据，但在另案诉讼中确认收到了宏燊公司委托律师向其发出的2017年3月20日的《催款律师函》。通过对上述证据的分析及质证，结合双方陈述，本院认为，宏燊公司本案诉请已过诉讼时效，理由如下：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，存在权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁等情形，以及与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款规定，具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内空的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。本案中，宏燊公司确认其在本案诉讼前并无起诉行为，亦无证据证明黑国投清算组同意履行义务，故本案诉讼时效是否存在中断情形应审查宏燊公司提交的《欠费明细单》、律师函是否符合因“当事人一方提出要求”而构成诉讼时效中断的情形。对《欠费明细单》。该些明细单均系物业公司单方制作，落款时间分别为2004年至2011年期间每年的1月1日，仅有物业公司的盖章，没有黑国投清算组的签章。在黑国投清算组否认收到上述《欠费明细单》的情况下，宏燊公司对于该些欠费明细单是否送达黑国投清算组负有举证义务。宏燊公司虽称其将该些欠费明细单在案涉场地现场张贴或塞进物业内，但并无提交照片等予以证实，亦无提交其他证据证明该些欠费明细单已通过邮寄等其他方式送达黑国投清算组，故宏燊公司对此应承担举证不能的不利后果，即无法证明该些明细单已送达给黑国投清算组，不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项的规定，无法起到诉讼时效中断的效果。对于2012年2月28日、2015年4月16日、2017年3月20日、2018年4月8日、2018年6月15日共五份律师函。黑国投清算组仅确认收到2017年3月20日的律师函，否认收到其他律师函。经本院逐一审查上述律师函发现：首先，从内容看，该些律师函分别由四个不同律所出具，其中所涉物业欠费的起算时间不尽相同，存在矛盾。其次，从形式上看，2012年2月28日的律师函并无原件，亦无邮寄凭证或妥投证明；2015年4月16日的律师函并非寄给黑国投清算组，而是寄给黑国投清算组另案聘请的律师，且宏燊公司不能提交邮寄该律师函的妥投证明，经宏燊公司当庭拔打该律师电话，该律师亦否认曾收到物业公司的追讨电话或函件，并表示黑国投清算组在（2002）黑法执字第8号执行裁定书作出后就没有继续委托其代理其他案件。故此，宏燊公司现有举证无法证明上述律师函已经送达给黑国投清算组，宏燊公司据此主张诉讼时效中断，不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项的规定。即使2015年4月16日的律师函确已妥投，该律师函落款及交邮时间距离2012年2月28日的律师函已超过三年，亦已超过两年的诉讼时效。在此情况下，即使黑国投清算组确认收到了2017年3月20日的律师函，在黑国投清算组未作出同意履行债务的意思表示的情况下，亦无法产生诉讼时效中断的效果。同理，宏燊公司提交的2018年的律师函亦无法产生诉讼时效中断的效果。最后，根据宏燊公司一审中提交的2013年2月4日与宝岗大厦业委会签订的《协议书》内容及宏燊公司的陈述意见，宏燊公司早于2013年2月5日退出案涉物业所在宝岗大厦的物业管理工作。现宏燊公司在退场六年后才提起本案诉讼，与常理不符。在宏燊公司没有其他证据证明其有关2013年2月5日之前的物业服务欠费的主张存在诉讼时效中断、中止或延长情形的情况下，黑国投清算组有关诉讼时效的抗辩主张应予采纳，宏燊公司本案诉请因超过诉讼时效而应予以驳回。一审法院对此认定及处理有误，本院依法予以纠正。综上所述，黑国投清算组的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初20004号民事判决；二、驳回广州市宏燊物业管理有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费35517元、二审案件受理费28833元，均由由广州市宏燊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年八月十三日书记员 张冰玲李逸丹