杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初1686号 原告：许丽萍，女，1968年9月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：杭州聚成房地产代理有限公司，统一社会信用代码91330109MA28XW7P46，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区宝龙城市中心3幢512室。 法定代表人：李辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐建明，男，公司员工。 委托诉讼代理人：方瑜谦，男，公司员工。 原告许丽萍诉被告杭州聚成房地产代理有限公司（以下简称聚成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告许丽萍及被告委托诉讼代理人徐建明、方瑜谦到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月并经萧山区人民调解委员会调解一个月。本案现已审理终结。 原告许丽萍向本院提出（变更后的）诉讼请求：1.判令双方解除合同；2.判令聚成公司立刻腾空房屋，并将房屋交还给原告；3.判令聚成公司支付原告逾期未支付的租金54000元（暂计算至2020年5月31日，最终计算至搬离腾空之日）；4.判令聚成公司支付原告违约金18000元；5.判令聚成公司支付原告滞纳金5000元（按月租金的0.5%计算日滞纳金，从2019年12月1日起算，最终计算至租金支付之日，暂算至2020年2月底）；6.判令聚成公司支付原告房屋被损坏而需要修复的合理费用30000元（大理石石材及人工费）；7.判令聚成公司支付原告拖欠的水费608元；8.判令聚成公司承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：原告系杭州市萧山区房屋的所有权人。原告与被告于2019年6月1日签订了《房屋托管出租合同》，合同约定：托管期限自2019年6月15日起至2022年6月14日；托管期租金为每月9000元；托管租金支付方式为三个月一付，被告于每季度的前15日向原告支付租金。被告已经支付租金45000元，未支付租金54000元（暂算至2020年5月31日，最终计算至搬离腾空之日）。因被告逾期未支付租金，根据合同第九条第3款、第4款规定，原告有权解除合同，被告需向原告支付18000元的违约金，且被告每逾期一天需按月租金的0.5%向原告支付滞纳金。因被告未经原告同意，擅自更换门锁、加装防盗窗，造成大理石石材损坏，被告需恢复原样。综上，被告未按合同约定支付租金，已构成违约，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告聚成公司辩称：1.许丽萍要求聚成公司支付两个季度的租金，本身就不存在，第三季度的房租应从2019年12月15日开始计算，两个季度租金54000元不知道怎么计算出来的。2.关于防盗窗的问题，许丽萍说物业公司不允许安装防盗窗，应出示证据，小区其他业主也安装了防盗窗。3.关于拖欠水费的问题，许丽萍拖欠物业公司1000多元水费，物业公司要求先交清之前拖欠的水费才能交后面的水费，之前的水费应由许丽萍自己交，许丽萍未交清之前聚成公司没有办法交。4.关于拖欠电费的问题，因为聚成公司没有收到电力公司的通知，所以应由许丽萍通知聚成公司，聚成公司才能及时补交。5.对于许丽萍提出的所有赔偿均不认可，理由是许丽萍违约在先。安装防盗窗时，聚成公司向物业公司咨询，物业公司给的答复是不认可也不反对，经实地考察，小区其他住户部分安装部分不安装，因为案涉租房在一楼，为了租户安全考虑，也是应租客的要求，聚成公司才安装了防盗窗。 原告许丽萍为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据： 1.房屋所有权证1份，以证明原告为案涉房屋所有权人的事实； 2.《房屋托管出租合同》1份，以证明双方签订合同，聚成公司需按季支付租金及双方约定违约责任的事实； 3.防盗窗照片4份、微信聊天记录2页，以证明聚成公司没有征得原告同意擅自加装防盗窗3个，导致大理石损坏，损坏面积达25平方米的事实； 4.水费缴费通知2份，以证明聚成公司长期拖欠租房水费，多次催交没有交纳的事实。 经质证，被告认为，对证据1、2无异议；对证据3，真实性无异议，安装防盗窗时，聚成公司的员工方瑜谦打电话对原告讲过，原告当时是同意安装的，聚成公司还到物业公司去咨询能否安装防盗窗，物业公司也默许可以安装，防盗窗打孔都是在外墙，且是正常安装，没有损坏大理石，所涉及的大理石也没有25平方米；对证据4，聚成公司曾经去交过水费，但物业公司退款不收，原因是原告拖欠了之前的水费1000余元未交清，导致聚成公司无法交纳后续水费。 经审查，本院认为，证据1、2，被告无异议，本院予以认定；对证据3的真实性予以认定，但照片仅反映防盗窗固定于外墙位置，不能反映大理石损坏面积达25平方米的证明内容；对证据4的真实性予以认定，原告也认可其水费有历史欠费，但是否因此导致聚成公司无法交纳水费，尚不足以认定。 被告聚成公司在举证期限内未向本院提供证据材料。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 许丽萍系坐落于杭州市萧山区25幢1单元101室的房屋所有权人之一，该房屋处于地上一层。 2019年6月1日，甲方许丽萍与乙方聚成公司签订《房屋托管出租合同》，合同约定：托管出租的房屋坐落于杭州市萧山区，为6室3厅，托管期自2019年6月15日起至2022年6月14日；托管期租金为每月9000元；托管租金支付方式为三个月一付，乙方于每季度的前15日向甲方支付租金，首期付款日期为2019年6月1日；为便于乙方妥善处理托管事宜，托管期内甲方同意给予乙方免租期90天（第1次付款，免租期30天，第5次付款，免租期30天，第9次付款，免租期30天）；甲方同意乙方以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用；托管期内，该房屋的水、电、燃气费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收和结算。关于违约责任，合同第九条约定，如乙方逾期支付房租（非乙方因素除外），每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金；如乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权提前解除本合同，乙方须支付甲方二个月租金作为违约金，如违约金不足以弥补直接损失的，乙方还应予以赔偿：1.甲方无任何违约行为，乙方提前解约的……3.乙方逾期支付房租。 合同签订后，聚成公司验收房屋后承租，验房时的房屋结构与现状一致。租赁之初，聚成公司在租房外墙窗沿上安装了三个铝合金防盗窗。诉讼过程中，聚成公司与许丽萍均确认，聚成公司租金付至2019年12月14日，尚欠水费608元。 2019年10月22日，聚成公司以许丽萍租房存在违规分割，不符合N+1标准等消防要求，不履行维修义务，无故断水断电等为由，向本院提起诉讼，要求解除合同等，本院于2019年12月19日立案受理，案号为（2019）浙0109民初18850号。随后，许丽萍于2019年12月26日就本案纠纷向本院提起诉讼。该两案本院合并审理后，聚成公司于2020年4月10日晚返还了租房钥匙，与许丽萍就租房进行了交接。（2019）浙0109民初18850号案，本院已于2020年8月11日判决驳回聚成公司的诉讼请求。 本院认为：原、被告签订的《房屋托管出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方应当按约全面履行。双方约定的托管期限至2022年6月14日止，聚成公司于2019年10月22日向本院起诉请求解除合同，系单方提前解约，而其请求解约的事由，经本院（2019）浙0109民初18850号案审理，认为不符合合同约定的单方提前解约条件，故驳回了聚成公司的诉讼请求。本案中，许丽萍以聚成公司逾期未付房租且提前解约为由，诉请解除案涉合同。因聚成公司在前案中诉请解除合同的理由不成立，故其明确表示要提前解约且以行为表明不再履行案涉合同，构成违约，故许丽萍有权依据合同约定解除案涉合同并主张聚成公司的违约责任。鉴于双方解除案涉合同的意向一致，且在2020年4月10日晚就租房进行了交接，事实上解除了案涉《房屋托管出租合同》，腾退并返还了房屋，故确认案涉合同已于2020年4月10日解除。在租赁合同依法解除并腾退房屋前，承租人仍需依约支付房租，故聚成公司应支付租金至其实际腾退的2020年4月10日，计34800元（9000元/月×4个月-9000元/月÷30天×4天）。鉴于案涉租房已腾退并返还，故原告要求被告立即腾退房屋并交还的诉讼请求，已经实现，无支持必要。被告对于尚欠水费608元的事实无异议，应直接向原告支付。关于原告主张的违约金及滞纳金，实际均是针对被告违约行为而主张的损失赔偿，案涉合同约定被告提前解约构成违约的，需支付原告二个月租金作为违约金，但逾期支付房租的滞纳金，鉴于聚成公司起诉请求解除合同时尚未发生逾期支付租金的违约事实，逾期行为发生在诉讼过程中，故本院根据合同约定的违约责任、被告违约的起因、违约的程度以及给原告造成的损失等因素，酌情认定被告支付二个月租金计18000元作为违约金，原告主张的滞纳金，本院不再支持。关于原告主张的被告擅自安装防盗窗致其大理石窗台被打孔损坏的修复费用，无论被告是否在安装前征得过原告同意，还是仅在安装后通知了原告，原告知晓后并未予以拒绝，且对于一楼落地的房屋，安装防盗窗显然有利于该房屋安全居住，对于出租房屋是提升价值的添附，该防盗窗固定于外墙窗框外沿上，系正常安装，并非破坏性使用，原告也未举证证明其主张的修复费用30000元的合理性，故对该项诉请本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州聚成房地产代理有限公司与许丽萍在2019年6月1日签订的《房屋托管出租合同》于2020年4月10日解除； 二、杭州聚成房地产代理有限公司支付许丽萍2019年12月15日起至2020年4月10日止的租金34800元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、杭州聚成房地产代理有限公司支付许丽萍违约金18000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、杭州聚成房地产代理有限公司支付许丽萍水费608元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回许丽萍的其余诉讼请求。 案件受理费2452元，减半收取计1226元，由许丽萍负担618元，杭州聚成房地产代理有限公司负担608元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年八月十七日 书记员  富美芳