河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0302民初3519号 原告：秦皇岛兴龙物业服务有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区长江西道**兴龙大厦**，统一社会信用代码：91130301738722392C。 法定代表人：武岩，总经理。 委托诉讼代理人：石金关，男，1969年10月10日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：都志立，男，1980年7月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：涂建军，河北吴秀萍律师事务所律师。 原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司与被告都志立物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人石金关，被告都志立及其委托诉讼代理人涂建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司诉称，原告与被告都志立于2012年7月30日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告向兴龙生态谷小区提供物业服务，业主应按其拥有物业的房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为每年的7月。被告系上述物业48-1-1601室物业的业主，房屋面积102.19平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年7月1日至2016年12月31日二年多的物业服务费用人民币5685元，但被告一直拒绝交费，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质、高效的物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。为此，原告起诉至法院：1、判令被告支付原告物业服务费3374元，垃圾处理费90元，电梯运行费1741元，二次供水费480元，合计5685元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 被告都志立辩称，秦皇岛兴龙物业服务有限公司并没有履行或不正确履行其职责和义务：1、关于一层的情况，有理发的、开小卖部的、卖冰淇淋的、卖麻辣烫的、有开诊所的、还有卖汽车装饰的等等，感觉像是市场，情景相当混乱，严重地影响了居民的正常工作和生活，多次与物业联系，沟通到今天也没有回复，一楼的电子对讲门形同虚设，根本不能锁上，形成了长期的安全隐患；我家电动车的电池都丢失两回。2、一层住宅改商铺，直接把窗户改成了门，并且把绿化当道走，污水直接引出来，花花草草都死了。3、保洁不及时、不到位。4、电梯或楼道周期性的消毒并没有做。5、电梯墙壁上的广告费用所得应当归我们全体业主所有，但是费用却不知道去哪了。6、3#变电所门口的停车位是后画上的，所得费用应归我们全体业主所有。7、西入口警卫室出租用于彩票销售，所得费用应归我们全体业主所有。8、物业收了我一年1200元地上停车位费用，应退还给我，因地上归我们全体业主所有，物业无权收取费用。9、小区内公共活动区域，有摆摊销售蚕丝被的，侵害了业主活动空间。10、主楼南面单元门两层大门厅私自拆除了，并无相关手续，侵犯了我的合法权益。我并不是不交或者拒绝交费，而是原告作为服务机构并没有履行或不正确履行职责和义务，侵犯了我的财产权，如果没有这么多的问题，我会主动交物业费。综上，我方认为原告的诉讼请求不客观不属实，法院应驳回。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、前期物业管理服务协议及临时管理规约复印件各一份，证明原告方与被告之间有服务关系，原告方按照合同约定提供服务； 证据二、秦皇岛市海港区物价局物业服务收费准许备案表复印件一份，证明经海港区物价局认定，原告有权收取物业服务费，证明了原告的收费依据； 证据三、催缴函打印件一份，证明原告曾向被告主张并催缴物业费； 证据四、秦皇岛北部工业区管理委员会出具的委托书复印件一份，证明垃圾处理费每户每年36元由原告方统一代收代缴； 证据五、整改通知书共5页及秦皇岛市城乡规划局出具的整改通知书两份，证明原告方对小区内一楼改变房屋使用用途的业主进行了当面告知劝阻义务并及时向相关的行政主管部门上报了情况。 被告对上述证据经质证发表如下质证意见： 对证据一至四的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据五的真实性无异议，但原告自行提出的整改通知书并没有涵盖全部的住改商的情况，秦皇岛市城乡规划局出具的整改通知书仅为两家的情况，远远少于实际住改商的情况，同时证明了小区内的所有住改商行为始终没能得到解决，不能证明原告履行了相应通知整改的义务。 被告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、照片二张及U盘（视频资料、照片）一份，证明单元门庭是在业主领完钥匙、物业接手后于2013年9月14日拆除的，单元门庭属于所有业主的，物业公司无权拆除； 证据二、照片九张，证明原告方管理服务不到位； 证据三、2015年4月21日中秦兴龙地产集团出具的维修方案确认单，证明被告多次针对单元门庭向地产反映，但始终没有答复； 证据四、2016年4月25日秦皇岛兴龙物业服务有限公司生态谷管理处出具的说明一份、停车位使用协议一份、银行汇款凭证一份及收据两张，证明被告向原告缴纳了地上停车位的租金，但原告无权向被告出租应当返还； 证据五、业主联名签字表一份，证明小区业主联名签字要求将单元门庭恢复原状； 证据六、证人证言一份，证明物业服务不到位及原告没有权利拆除单元门庭。 证据七、照片六张，证明原告未经业主同意擅自在电梯间、楼道大厅、大堂内张贴广告，违反双方前期物业管理协议第九条第二款关于广告牌设置的约定内容，证明其物业服务不到位； 证据八、照片一张，证明原告未经全体业主同意擅自将小区西门门卫出租开设彩票站，改变了全体小区共有的警卫室使用用途； 证据九、照片十一张及兴龙地产出具给被告方的商品住宅使用说明书一份，证明原告对被告居住的业主改变住宅用途为商业用途不予制止与取缔，没有尽到物业公司的职责，导致包括被告居住的很多楼房的一楼私自开设小卖铺等商业门铺，被告方曾多次反映情况始终没有解决； 证据十、照片四张，证明小区内在白天、晚上有私自摆摊情况，原告不予制止，造成小区内部环境脏乱差； 证据十一、照片三张，证明原告擅自在小区变电所空地上设置车位出租，造成安全隐患，私自盈利，应当拆除保证变电所空地、消除安全隐患； 证据十二、照片二张，证明小区内卫生清理不及时，损坏部分不及时修理，给小区业主造成了安全隐患； 证据十三、照片二张及恢复门庭业主签字联名表一份，证明被告在购买本案涉及的房屋时，由地产公司提供沙盘上的模型照片，当时小区单元门口是有门庭的，规划图上也与之一致，但原告方未经小区业主同意擅自拆除，且原告拆除门庭后在43栋1单元设置了一个很小的玻璃雨搭，其余门庭拆除后未予恢复，给业主造成了损失，故被告方不缴纳物业费； 证据十四、同住小区业主马福鹏报案回执复印件一份，证明停放在小区内的电动车电瓶丢失，原告保安安防巡更不到位，造成小区业主私人财产丢失，原告方没有尽到安全防范的必要义务； 证据十五、房屋兑现通知书复印件一份，证明被告购买了兴龙生态谷48-1-1601室房屋，产权人为被告，面积为101.95平方米； 证据十六、原被告之间签订的前期物业服务管理协议复印件一份，证明被告在入住该小区时与原告签订了服务协议，该协议中约定了双方的权利义务，其中第一条第一款第一、八项，第一条第二款第一、九项，第二条第一、二款，第三款第一、二项，第二条第四款第一、二、三项，第三条第一款的第一、二项，第三条第四款的第一、二项，第三条第六、七、九款，第九条第二款，证明了原告提供的物业服务没有达到合同约定的义务，也侵犯了被告的权利； 证据十七、质量保证书复印件一份，其中第七条约定被告入住房屋出现质量问题时兴龙地产授权给原告进行维修处理。 原告对被告提交的上述证据质证意见为： 对证据一的照片2张与原告物业服务无关，属于不同法律关系；对于证据二中照片一楼私自改变房屋用途的问题，原告方作为物业公司只能告知、劝阻，无权强制制止这种行为，这些需要相关行政职能部门进行处理，且原告方已经向相关行政部门汇报了该情况，对于照片中瓷砖脱落，作为原告已经上报给兴龙房地产客服，要求其施工单位对在质保期内的问题进行维修，且相关责任方一直在进行处理，作为物业公司原告方一直在协商沟通问题，不能证明原告方不作为；对于证据三是兴龙地产售后部门出具的，与本案无关，且维修单上内容不是原告方处理的；对于证据四的真实性无异议，在原告提交的证据一中有明确的约定，使用小区停车位需办理相关手续，原告方有权对车位进行出租，对于地面车位产权问题原告方提交的证据一中没有约定停车位归全体业主所有，故被告主张不成立；对于证据五的质证意见同证据一；对证据六的证人证言，关于业主车辆无法进驻小区是因为小区在实行车辆管理后，无证无卡无停车位的车辆暂时不能进入小区；对证据六的证人证言中提到的西门岗门卫进行经营的问题，在收支不平衡、严重亏损的情况下，物业公司可以在不造成严重影响的情况下采用多种经营的形式补偿亏损；对证据七、八、十、十一的真实性无异议，但在成立业主委员会之前，物业公司对公共部位进行盈利弥补物业公司的亏损是合法的；对于证据九的真实性无异议，但原告方仅有告知督促义务，无权予以强制拆除，应当由行政有关部门处理，且原告已经对该事反映给相关行政部门；对于证据九中的商品住宅使用说明书与本案无关；对于证据十二、物业服务无法保证24小时均干净整洁，对于被告方的证明目的不予认可；对于证据十三与本案无关；对证据十四原告方仅负责设置门岗按时巡查的责任，并不能杜绝该类情况的出现；对证据十五无异议；对证据十六真实性无异议，但不能达到被告的证明目的；对证据十七的真实性无异议，对其证明目的不予认可，原告方仅有答复、向地产公司反馈的义务。 根据双方提供的证据和质证意见，本院对以上证据作如下确认：原告提交的证据一、二、三、四、五及被告提交的证据四、十五、十六、十七具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的事实，本院认定作为本案的证据予以采信。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 被告都志立系秦皇岛市海港区的业主，该房屋建筑面积为101.95平方米。2012年7月30日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份。约定，本物业名称为兴龙物业；物业类型为住宅；座落位置为生态谷48-1-1601号；在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成此协议；甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用；本协议终止时，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续需经业主委员会确认；物业管理服务费用为多层物业服务费按建筑面积每月每平方米0.77元；高层物业服务费按建筑面积每月每平方米1.10元；高层电梯运行费为一层10元／月·户，二层10＋6元／月·户，二层以上按楼层数每增加一层加收3元／户·月，即电梯运行费为10元＋楼层数×3元／户·月；二次供水运行费为五层5元／月·户，五层以上按楼层数每增加一层加收1元／月·户，即二次供水运行费为楼层数×1元／户·月；另，合同中对双方的权利义务、委托管理事项、违约责任等事项也进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2014年7月1日至2016年12月31日共计30个月未支付原告物业服务费为1.1元／㎡·月×101.95㎡×30个月＝3364.35元，电梯运行费为｛10元＋（16层×3元／户·月）｝×30个月＝1740元，二次供水费为16层×1元／户·月×30个月＝480元，垃圾处理费为3元／月·户×30个月＝90元，上述款项合计5674.35元。 另查，秦皇岛市海港区物价局下发的秦海价备字012号秦皇岛市海港区物价局物业服务收费准予备案表，载明：接受秦皇岛兴龙物业服务有限公司管理的兴龙生态谷小区按照秦价字［2016］33号文件备案，物业服务等级和收费标准按照秦皇岛兴龙房地产集团有限公司与秦皇岛兴龙物业服务有限公司签订的合同约定执行。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告应按约定向原告缴纳物业费等各项费用。对于原告实施物业服务的小区，秦皇岛市海港区物价局对物业服务收费标准进行了批复，且原告亦取得了物价部门颁发的收费许可证，故原告实施物业服务的小区业主应按此收费标准向原告交纳物业服务费等各项费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下： 被告都志立向原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司交纳物业服务费3364.35元、电梯运行费1740元、二次供水费480元、垃圾处理费90元，合计5674.35元。于本判决生效后五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李 楠 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  刘瑞玲 二〇一七年九月十日 书 记 员  刘国映