江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2341号上诉人（原审被告）：杨中振，男，1977年10月15日出生，汉族，住沛县。被上诉人（原审原告）：徐州润威二手车交易市场有限公司，住所地沛县西苑小区原农贸市场。法定代表人:鹿顶先，该公司经理。委托诉讼代理人：王基清，江苏沛翔律师事务所律师。上诉人杨中振与被上诉人徐州润威二手车交易市场有限公司(以下简称润威公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初4716号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨中振上诉请求：1、请求二审法院撤销沛县人民法院(2019)苏0322民初4716号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实与适用法律错误，具体理由如下：一、被上诉人主体不适格，无权主张权利。1、鹿顶先与徐州国运置业有限公司（以下简称国运公司）于2014年6月26日订立的租赁合同于2015年12月4日就终止了，之后鹿顶先无权对外进行转租等。该租赁合同第二条“租赁期限”约定为“该地块被县政府征收，租赁期至政府收回”，根据一审查明的事实该地块是在2015年12月4日被沛县人民政府征收的，故鹿顶先与国运公司之间的租赁合同于2015年12月4日已经终止。2、鹿顶先在上述租赁合同终止后，仍对外转租，其无权对租赁的收益主张权利。即使隐瞒该事实对外进行转租，转租所得亦应当归租赁物的所有人所有，鹿顶先及润威公司是无权主张的。3、鹿顶先个人于2014年6月26日与国运公司订立的租赁合同，一审却认定润威公司为本案适格主体，相互矛盾。即使主张权利，应当鹿顶先个人主张。二、一审法院认定上诉人于2017年4月份以后仍然占有涉案房屋的事实是错误的。1、上诉人提供了国运公司的证明及录音(上诉人、被上诉人的法定代表人鹿顶先及国运公司的法定代表人刘杰英的谈话录音)能够证实在2017年4月份国运公司通知上诉人将所办的幼儿园搬走，即双方合同终止履行的事实。2、一审法院认定国运公司与鹿顶先订立的合同是注册润威公司使用的，双方并未履行，故被上诉人的主张无事实基础。且在一审中被上诉人亦未提供出任何有效的证据证明上诉人于2017年4月份以后仍然占有涉案房屋。被上诉人润威公司辩称：1、被上诉人具有原告主体资格。2016年5月26日，上诉人与被上诉人签订租赁合同，被上诉人于2018年1月24日向国运公司交付了租金28500元，同时国运公司还向被上诉人出具了收据，收据明确载明，交款单位为润威公司，款项为房屋租金，并且注明了2017年10月1日至2018年10月31日期间的租金。双方签订租赁合同的时候，是由润威公司的法定代表人鹿顶先签订的，是对鹿顶先以个人承租场地的追认。因此被上诉人具备主体资格。2、在2018年3月25日，被上诉人与上诉人之间又签订了一份房屋租赁协议，协议中明确做了约定，2016年5月26日的签订的合同终止，上诉人退出涉案房屋，再将涉案房屋租给案外人时某,4。2018年3月28日上诉人又做了一份承诺，重申了终止合同的意思，充分说明从2016年6月1日到2018年3月19日上诉人实际占用涉案房屋。上诉人在占用涉案房屋期间支付了55000元，剩余的5万元没有支付。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。润威公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令杨中振腾退房屋，交付给润威公司管理；2、请求法院依法判令杨中振补交拖欠房租5万元；3、请求判令杨中振承担案件受理费用。一审法院审理查明：2016年5月26日，润威公司作为甲方、杨中振作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，“一、甲方将原西苑小区农贸市场内东部连南面拐角共计17间房屋租给乙方使用。二、甲方要求乙方所租房屋仅作幼儿园办公教学依法使用，由于乙方教学经营不当造成的一切经济损失和责任均由乙方承担，与甲方无关；并且乙方在租赁期内不能将房屋转让他人使用。乙方若违约，甲方有权收回房屋(不到期多余租金不退回)。三、甲方以现有状况房屋租赁给乙方，乙方接手使用该房屋后不经甲方同意不得私自改变房屋结构，要自费负责房屋的修缮和保护，不得漏雨、破窗、破门使房屋受损。否则甲方有权责令乙方修缮好房屋，并有权收回房屋(不到期租金不退回)。四、除政府拆迁外，甲方不能在租期算，甲方保证退还给乙方不到期多余租金。五、若遇拆迁或本协议到期，乙方要在通知日期内无条件将自有物品搬离场地，搬迁费用乙方自理。若逾期搬离造成的一切财产损失均由乙方自负。若拆迁有赔偿，甲方出面协调，所得归乙方。六、租期：自2016年6月1日起。七、租金：年租金人民币陆万元整。签订本协议时一次性付清。八、补充协议有效。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效，甲乙双方必须共同严格遵守”，润威公司在甲方处盖章，润威公司法定代表人鹿顶先在甲方处签字，杨中振在乙方处签字。2018年3月25日，杨中振作为甲方，润威公司作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定“原甲方租赁乙方的用于创办幼儿园的房屋场地，现甲方因经营需要不再续租办理幼儿园。乙方现将该场地房屋收回另租给时某,4作商品存放展销使用。因该场地内有甲方自建房屋7间和甲方装修改梁房屋8间(乙方的房屋)，故乙方反租甲方上述物权供时某,4使用。为明确租赁双方权利责任，甲乙双方在平等自愿的原则下经过协商，特签订以下协议共同遵守：一、甲方自愿终止原办理幼儿园租用乙方房屋场地的租赁协议，并愿意乙方将原场地收回另行使用。二、甲方自愿将上述物权反租给乙方使用，租期、租金均以乙方租给他人使用时的租房协议为计算依据。租期：上述物权闲置时本协议闲置无效，一旦物权租出使用，本协议随之生效；租金：甲乙双方各享有50%的租金，租金收取方式：甲方要依据遵守乙方与他人的租赁协议。甲方无权将上述物权单独出租。三、若政府拆迁，乙方负责协调争取政府拆迁补偿费用，甲方对上述物权仅享有自建房屋拆迁补偿费用；装修房屋装修部分拆迁补偿费用(最高享受200元/平方米的标准，多出部分归乙方处理使用)。四、甲方承诺：自签订本协议后，今后不再以因与乙方之间有房屋租赁关系中有不满的地方而去滋扰相关公务机关单位人员的正常工作，不再做不利于乙方和乙方租户的事情。若违约，自愿接受公安机关按滋扰公务处理；并自愿双倍赔付乙方已得租金利益。五、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，签字后生效，甲乙双方必须共同严格遵守”。杨中振在甲方签字处签名按印，并在下方注明，“本协议本人详细阅读并理解，本人权益仅限于自建房屋七间装修，房屋8间(改梁和门)”，润威公司法定代表人鹿顶先在乙方签字处签名按印。协议签订后杨中振支付润威公司租金55000元。2018年3月20日，时某,4承租涉案房屋中的13间，2019年5月因涉案房屋拆迁时某,4搬离。2014年6月26日，润威公司法定代表人鹿顶先与徐州国运置业有限公司(以下简称国运公司)签订《房屋出租协议》一份，协议约定，国运公司将沛县西苑市场房产出租给鹿顶先使用，租赁期限自2014年8月1日起将出租房屋交付给鹿顶先使用，该地块计划于2014年下半年被县政府征收，租赁期至政府收回。若西苑市场地块一直未被县政府征收，则合同执行到2016年7月31日。期满后如甲方继续出租房屋，鹿顶先拥有优先承租权。鹿顶先需要与第三人互换用房时，应事先征得国运公司同意，国运公司应当支持鹿顶先的合理要求。国运公司作为出租方，润威公司作为承租方签订《房屋场地出租协议》两份，两份协议均约定国运公司将西苑市场的房屋和场地租赁给润威公司使用，租赁期限从2015年1月22日起至2025年1月21日，月租金1500元。国运公司在出租方处盖章，鹿顶先在乙方处签名。两份协议均注明签订日期为2015年1月16日。2018年1月24日，国运公司出具收据一份，载明：缴款单位润威公司，收款方式现金，人民币28500元，收款事由场地房屋出租(2017.4.1-2018.10.31)，收据上加盖国运公司财务专用章。2019年10月31日国运公司出具证明一份，载明国运公司于2014年将涉案房屋租赁给鹿顶先使用，后因政府拆迁多次通知承租人搬走。国运公司与润威公司签订的租赁合同是为鹿顶先办理工商登记使用，未实际履行。另查明，润威公司于2015年2月12日在沛县市场监督管理局登记注册，企业类型为有限责任公司，法定代表人为鹿顶先，股东为鹿顶先、董良君，住所地沛县。2015年12月4日，沛县人民政府发布《房屋征收决定书》，对啤酒厂北侧地块实施征收。搬迁期限为60天，自2015年12月4日至2016年2月4日。2019年3月5日，鹿顶先与沛县住房和城乡建设局就涉案房屋附属物签订《沛县国有土地房屋征收补偿安置协议》(B：货币补偿)。一审法院认为：润威公司可以作为原告提起诉讼。根据庭审查明的事实，润威公司与国运公司共签订2份租赁合同，签订租赁合同日期均为2015年1月16日，而润威公司于2015年2月12日注册成立，签订合同日期润威公司尚未成立，且国运公司出具证明其是与鹿顶先签订的租赁合同，其与润威公司的合同是为鹿顶先注册润威公司使用，非真实意思表示。故涉案场地的租赁应以鹿顶先与国运公司2014年签订租赁合同为依据，而非润威公司与国运公司签订的租赁合同，但根据润威公司提交的租金收据，鹿顶先在庭审中对润威公司的起诉无异议，可以视为对租赁合同的追认，国运公司收取了润威公司的租金亦未提异议，故润威公司有权以自己的名义提起诉讼。关于双方之间租赁协议是否有效的问题。润威公司虽与杨中振签订了《房屋租赁协议》，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案房屋在法庭辩论结束前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的租赁合同无效。合同虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，润威公司仍可要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案双方在协议中约定租金为每年6万元，因润威公司提交2018年3月25日签订租赁协议约定原租赁协议终止，证人亦证实其自2018年3月20日起租赁涉案房屋，故法院认定杨中振占有使用涉案房屋至2018年3月19日。按照双方的约定，自2016年6月1日起至2018年3月1日的房屋占有使用费应为105000元。关于杨中振抗辩润威公司诉讼请求的租赁期间，涉案房屋属于被征用状态，润威公司无权收取租金的意见。法院认为，涉案房屋虽被沛县人民政府征收，但上述租赁期间内尚未签订安置协议，该房屋润威公司仍有使用权，在润威公司仍有涉案房屋的收益权，故对杨中振的该抗辩意见，法院不予采纳。双方在庭审中一致确认杨中振已支付5.5万元，故对润威公司要求杨中振支付房屋占有使用费5万元的诉讼请求不违反法律规定，法院予以支持。关于润威公司要求杨中振腾退房屋，交付润威公司管理的诉讼请求，法院认为因杨中振占有使用涉案房屋至2018年3月，且双方均认可涉案房屋已经签订了拆迁补偿协议，根据证人证言和双方的陈述，现杨中振并未实际占有涉案房屋，故对润威公司上述诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判令：一、杨中振于判决生效后十日内支付徐州润威二手车交易市场有限公司房屋占有使用费50000元；二、驳回徐州润威二手车交易市场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1130元，由被告杨中振负担(于判决生效后十日付清)。二审期间，上诉人与被上诉人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人主体是否适格；2、上诉人应否向被上诉人支付5万元的占有使用费。本院认为：润威公司可以作为原告提起诉讼。虽然2014年的租赁合同是鹿顶先与国运公司签订的，但后来润威公司于2015年2月12日注册成立，法定代表人是鹿顶先；同时根据润威公司提交的租金收据，润威公司向国运公司交纳了租金，而鹿顶先在庭审中对润威公司的起诉无异议，可以视为对租赁合同的追认，故润威公司有权以自己的名义提起诉讼。双方当事人在庭审中均陈述2017年3月份的时候，国运公司通知双方涉案房屋将被拆迁，并通知被上诉人不要再招生，进行搬离。对于上诉人停止开办幼儿园的时间，上诉人陈述2017年5月份解散学生，终止办园，之后搬迁完毕；被上诉人陈述时间长，记不清了，但后来上诉人确实不干了。根据双方当事人的上述陈述，本院认为上诉人从2017年6月1日之后，因涉案房屋将被拆迁而停止办园。从2016年6月1日至2017年6月1日期间，上诉人正常办园，故该期间的房屋占有使用费应当参照合同约定的租金标准支付，即每年60000元。上诉人停止办园后，并未将涉案房屋的钥匙交付给被上诉人，且一审时证人时某,4也陈述其承租涉案房屋时仍然有上诉人的滑滑梯、地毯之类的东西。对此，上诉人陈述因涉案房屋里有其装修和自建的房屋，且涉案房屋即将拆迁，为了不被他人破坏，故未将钥匙交付。本院认为，上诉人在停止办园后，虽然未将钥匙交付给被上诉人，但涉案房屋面临拆迁，导致上诉人亦无法进行正常的经营，故对于该期间的占有使用费，不应完全参照合同约定的租金标准支付。本院在综合考虑涉案房屋面临拆迁、上诉人停止办园等因素，酌定该期间的房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准50%计算，即从2017年6月1日至2018年3月1日的房屋占有使用费为22500元。综上，上诉人从2016年6月1日至2018年3月1日的房屋占有使用费应为82500元（60000元+22500元），双方认可上诉人已经支付了55000元，故上诉人还应支付被上诉人房屋占有使用费27500元。上诉人杨中振的上诉请求部分成立，应予支持。依据依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初4716号民事判决；二、杨中振于判决生效后十日内支付徐州润威二手车交易市场有限公司房屋占有使用费27500元；三、驳回徐州润威二手车交易市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1130元，由杨中振负担630元，徐州润威二手车交易市场有限公司负担500元；二审案件受理费1050元，由杨中振负担550元，徐州润威二手车交易市场有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 孟 娟审判员 崔金城二〇二〇年八月六日书记员 杭恒宇