河南省郑州市管城回族区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0104执异172号案外人：河南正商经开置业有限公司，住所地：郑州市经济技术开发区航海路与第九大街交汇处东经开广场物业服区中心101室。法定代表人：刘振强，总经理。委托代理人：陈恒，该公司员工。申请执行人：郑州金鼎钢铁有限公司，住所地：郑州市管城区文治路与姚庄南路交叉口紫东钢铁企业园第10号楼3层3号房。法定代表人：宋志杰，总经理。委托代理人：许帅，河南三融律师事务所律师。被执行人：徐静秋，男，1969年5月10日出生，回族，住郑州市金水区。本院在执行郑州金鼎钢铁有限公司（以下简称金鼎公司）与徐静秋买卖合同纠纷一案中，案外人河南正商经开置业有限公司（以下简称正商公司）对本院查封徐静秋名下位于郑州经济技术开发区航海东路1507号3号楼2单元17层1708号（预告登记证明号：豫2018郑州市不动产证明第0242164号）房屋提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。案外人正商公司称：1.涉案房屋未办理按揭贷款，被执行人只缴纳了15%的的房款，涉案房屋合同总价2956809元，被执行人仅缴纳了15%的房款即456809元。办理完预告登记后，被执行人申请银行贷款没有审批通过，案外人并未收到按揭款。在解除与被执行人房屋买卖合同后，案外人同意该部分房款提存至法院。2.涉案房屋尚未办理物权转移登记，其所有权仍属于案外人。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案外人作为商品房的合法建造人，依据该条文的规定，自始成为商品房的所有权人，且该权利已由郑州市国土资源局出具的不动产权证书进行了确认。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。因此，涉案房屋尚未办理物权转移登记，其所有权仍属于异议人。3.预告登记不是物权登记，涉案房屋尚未办理物权转移登记，徐静秋不享有涉案房屋的所有权。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据该条文规定，案外人出售涉案房屋并办理物权登记后，才产生物权转移的法律效力。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”《不动产登记暂行条例》第八条对不动产登记事项、第十六条对办理不动产物权登记有更为详细的规定，同时《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告于登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”上述条明确规定了，预告登记是为了“将来实现物权”，且如果相应债权消灭的，则预告登记失效。很明确，房屋合同备案及预告登记并不发生产权转移登记的法律效力，其目的在于防止“一房二卖”。4.被执行人对涉案房屋不享有所有权，实践中亦无法将房屋出售过户给其他人，法院的强制执行措施不应超越被执行人对涉案房屋享有的权能，不能对涉案房屋进行拍卖。法院对被执行人财产的强制执行，是一种司法措施，是为了解决被执行人不主动履行生效法律文书所确定的义务的问题。该司法措施，不能超越被执行人对某项财产的权利。法院只能裁判、执行本来就已经存在的权利，而不是创造权利。如果被执行人本身对该财产不享有某项权利，法院的强制执行同样也不能增加该权利，否则就会导致依法不能处置的财产，经由法院的强制执行措施得到了违法处置。没有办理物权登记的商品房，购房人无法自行将该房屋过户给他人。如果购房人无权将没有办理物权登记的商品房过户给他人，法院强制拍卖该商品房无异是一种越权行为。徐静秋并不享有涉案房屋的所有权，在案外人将房屋的所有权转移登记至徐静秋名下前，徐静秋本人无法自行将该房屋过户给他人，法院对涉案房屋的拍卖无异超越了徐静秋本人的权利。5.法院对涉案房屋的查封属于预查封，而非正式查封，在预查封的情况下对涉案房屋进行拍卖，违反了《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百八十六条之规定，被执行的房产非经查封人民法院不得处分。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》）第十五条规定，人民法院可以对“办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”进行预查封。因此，法院对涉案房屋的查封措施属于预查封，而非正式查封。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百八十六条之规定，被执行的房产非经查封人民法院不得处分。法院对案涉房屋进行拍卖，违反了上述规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，涉案房屋未转移登记至名下徐静秋，徐静秋也未实际占有涉案房屋。法院对案涉房屋进行拍卖不符合法律规定，损害了案外人作为房屋所有权人的合法权益。6.法院未依法处置涉案房屋，损害了开发商享有的合法权益。依据案外人与徐静秋签订的《商品房买卖合同》，案外人享有要求购房人支付欠款的权利，徐静秋逾期偿还欠款的，案外人可以依据《商品房买卖合同》的约定，对购房人要求交房、办理产权证等主张提出抗辩，同时案外人亦有权解除《商品房买卖合同》。案外人的上述权利，有相应的合同依据，且完全符合法律的规定。法院强制拍卖未办理物权登记的预售商品房，案外人原来就涉案房屋享有的抗辩权并未凭空消失，因此，这是对案外人正当享有的合法权益的损害。综上所述，涉案房屋尚未办理物权转移登记，其所有权仍属于案外人，预告登记不是物权登记，涉案房屋尚未办理物权转移登记，徐静秋不享有涉案房屋的所有权，法院的强制执行措施超越了被执行人对涉案房屋享有的权利。请求法院终止对涉案房屋的执行。申请执行人金鼎公司称，1.涉案房屋全部房款被执行人已经缴纳完毕。在对涉案房屋进行查封、议价、挂拍的过程中，申请执行人已经与被执行人进行了充分的沟通，对涉案房屋也进行了充分的了解。被执行人徐静秋与他人合作承接了案外人的工程，涉案房屋系被执行人抵账所得，系案外人用于抵偿被执行人的工程款，不足部分房款由被执行人徐静秋向案外人交纳。故涉案房屋的全部房款已经缴纳完毕。2.预告登记属于物权的登记方式，不应排除本案的执行。预告登记是虽然不是完全意义上的产权登记，但也是《物权法》以及建设部《房屋登记办法》上规定的一种物权的登记方式，也产生物权公示的公信力。法院在执行过程中，可以对有物权登记的房屋进行转让、拍卖或者折价，当然也可对于预告登记的房屋进行拍卖、变卖等处理，以实现申请执行人的债权。3.案外人的异议申请无事实及法律依据，应驳回其异议申请。案外人与被执行人于2018年6月签订《商品房买卖合同》，双方约定所有房款应于2018年7月缴纳完毕，然而在长达两年的时间里被执行人未支付购房尾款、也未办理购房贷款，案外人也从未向被执行人催要房款、主张违约责任或解除合同等，这已充分证明双方对剩余房款支付事宜另有约定即抵扣工程款。退一步讲，假设案外所述为真，作为该房产的实际所有人，案外人早已知晓房屋被查封，甚至在法院规定的腾房期限内也未提出任何异议，直至案件进入拍卖程序挂网后，案外人才提出异议申请，主张被执行人仅支付15%首付款，要求解除合同，这实在是有违常理，也不得不让人怀疑案外人此时才提出执行异议的动机和目的，很难不让人怀疑案外人是与他人串通合谋、企图排除执行，妨害申请执行人实现债权。综上所述，法院依法对预告登记在被执行人名下的房产进行拍卖有理有据，本案的执行对案外人没有任何实质的影响，请求法院依法驳回案外人的异议申请。徐静秋缺席无辩称意见。本院经审查查明，关于金鼎公司诉徐静秋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日作出（2019）豫0104民初5796号民事调解书，双方当事人达成和解协议如下：1.徐静秋共拖欠金鼎公司货款本金5178019.055元、截止2018年6月30日的利息1455027.51元以及以本金5178019.055元为基数按月息2分的标准自2019年2月4日起至实际清偿之日止的利息。上述款项徐静秋分别于2019年9月30日前偿还本金1000000元及利息（利息以本金1000000元为基数按月息2分的标准自2019年2月4日起计算至实际清偿之日止）；于2020年1月15日前偿还本金2000000元（利息以本金2000000元为基数按月息2分的标准自2019年2月4日起计算至实际清偿之日止）；于2020年6月30日前偿还剩余本金2178019.055元、利息1455027.51元以及以本金2178019.055元为基数按月息2分的标准自2019年2月4日起计算至实际清偿之日止的利息。金鼎公司自愿放弃其他诉讼请求；2.若徐静秋逾期履行上述任一期款项，视为未到期债务全部到期，金鼎公司有权就上述全部未履行债务申请强制执行。在诉讼过程中，金鼎公司向本院提起财产保全申请，本院于2019年3月22日预查封了涉案房屋。因徐静秋未按期履行生效裁决书所确定的法律义务，金鼎公司向本院申请强制执行。另查明，涉案房屋由徐静秋于2018年6月29日与正商公司签订《商品房买卖合同》进行购买，并于2018年8月16日预告登记在徐静秋名下。本院认为，涉案房屋预告登记在徐静秋名下，本院依法执行并无不当。案外人正商公司主张其为涉案房屋的实际所有权人，并以此阻却本院执行，系对本案执行标的主张实体权利，其应通过实体程序予以确认。因此，对正商公司的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人河南正商经开置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  郭晓明人民陪审员  杨建明人民陪审员  高晓勤二〇二〇年八月十三日法官助理郑嘉伟书记员张润方