鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内06民终1266号 上诉人（原审原告）：李某1，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：脑某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：王某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：斯某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：武某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：刘某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：李某2，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：乌某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：杨某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：边某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：欧某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上述11位上诉人共同推举李某1为本案诉讼代表人。 被上诉人（原审被告）：满某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托代理人巴某，内蒙古义盟律师事务所（乌审旗分所）律师。 上诉人李某1、乌某、王某、欧某、杨某、斯某、李某2、边某、脑某、刘某、武某因与被上诉人满某返还原物纠纷一案，不服乌审旗人民法院（2016）内0626民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月05日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审原告)乌某等十一人委托的诉讼代表人上诉人(原审原告)李某1，被上诉人(原审被告)满某及其委托代理人巴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某1、乌某、王某、欧某、杨某、斯某、李某2、边某、脑某、刘某、武某上诉请求：撤销乌审旗人民法院（2016）内626民初1953号民事判决第二项，依法改判。事实和理由：原审判决认定事实有误。原审判决认定：“被告满某将物业房建成并验收合格后于同年11月15日交付乌审旗畜牧别墅小区全体业主”没有事实依据。被上诉人在原审书面答辩称，上诉人与被上诉人2008年4月25日所签的房屋建筑合同是一份无效合同，称他从房屋建成后至今行使占有、使用、收益权是合理合法的。主观上被上诉人从来没有交付房屋的意愿。客观上，他也没有按照合同约定于2008年11月15日前将讼争房屋交付上诉人。被上诉人未按合同的约定履行交付合同标的物的义务，构成实质性违约，应当承担违约责任。原审判决确认的《小区物业管理委托书》，该委托书有用讼争房屋的出租房费抵顶物业管理费的内容。这是一份虚假合同，与原审协商时出具的委托合同，上面没有多人签名也没有具体的签订时间。开庭时却出现了有多人签名且将签约时间前移到2009年1月1日。这是被上诉人为了逃避承担违约责任和赔偿责任而在近期拟制的。原审不应当将其作为定案依据。其实，这份委托合同的签名人，有些还不具备小区业主的身份，不能代表全体业主，是被上诉人纠集的一些表明真相的业主和小区部分邻居签的名。 满某辩称，诉讼房屋的土地属于划拨，建房人是上诉人满某，属于小产权房，没有房产证，一审认为属于全体业主是不合理的，畜牧小区住户30户，有房产证附图证明，上诉人未达到三分之一不能代表全体业主，要求驳回上诉人的上诉请求。 李某1等十一名原告向一审法院起诉请求：一、被告满某返还原告所有的乌审旗畜牧别墅小区门口3．75米×10．6米一层小区物业管理房；二、被告赔偿原告从2008年11月15日起至实际交付上述房屋之日止的房租损失；三、被告承担合同违约金20万元；四、所有诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：被告满某与其木格系夫妻关系。乌审旗畜牧别墅小区又称农牧新区、畜牧小区。乌审旗畜牧别墅小区别墅住户有邬建国、王永厚、武某、边某、斯某、乌某、欧某、脑某、查干其其格、刘某、李某2、李某1、王某、杨某（原房屋所有人为李怀忠，李怀忠于2008年2月29日将乌审旗畜牧别墅小区的别墅卖给了杨某）等14户；金海、崔来财、浩斯巴某、哈斯巴图、肖斌、乌某娜、满某、曹文军等8人是商业户主。 一审法院认为，关于被告满某是否应返还原告所有的乌审旗畜牧别墅小区门口3．75米×10．6米一层物业管理房及是否应承担违约金20万元的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定：下列事项由业主共同决定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告李某1等人与被告满某签订的《农牧新区物业管理房屋建筑合同》、《小区物业管理委托书》中乌审旗畜牧别墅小区签字的业主人数均已过半，且《农牧新区物业管理房屋建筑合同》、《小区物业管理委托书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，故双方均应遵守履行。被告满某将物业房建成并经验收合格后于同年的11月15日交付乌审旗畜牧别墅小区全体业主。2009年1月1日原告邬建国等13户与被告满某妻子其木格签订《小区物业管理委托书》，将乌审旗畜牧别墅小区的物业交由被告满某的妻子其木格管理，并约定小区管理的物业费用由小区管理房出租费收入来提供，小区业主无需再出管理费。因此被告满某将该物业房对外出租并收取租金至今。且双方签订的小区物业管理委托书中并未约定管理期限，原告可随时解除合同，因此原告主张被告返还物业房的诉请，本院予以支持。原告主张被告承担违约金20万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告称商业8户不属于小区业主，因乌审旗畜牧别墅小区原系乌审旗畜牧局的养猪场，后单位将该块土地开发给职工建房，其中商业房8户，别墅住宅14户。小区物业房与商业房一排。另原告提供的2005年5月26日土地出让金收款收据中交款单位虽为畜牧局邬建国等14户，但该收款收据只能证明邬建国等14户缴纳土地出让金的事实，并不能证明是缴纳小区物业房的土地出让金，该证据并不能证明商业8户不属于小区业主，因此商业8户也应属于小区的业主。商业8户未参加本案诉讼，并不影响本案的处理结果，故未将商业8户追加为本案的当事人。关于被告满某是否应赔偿原告从2008年11月15日起至实际交付之日止的房租损失的问题。2009年1月1日原告邬建国等13户与被告满某妻子其木格签订的《小区物业管理委托书》，将乌审旗畜牧别墅小区的物业交由被告满某的妻子其木格管理，并约定小区管理的物业费用由小区管理房出租费收入来提供，小区业主无需再出管理费。因此小区物业房是经小区的业主同意，被告满某才对外出租的，故被告满某不存在违约，亦不应承担赔偿房租损失。且从2009年起被告满某就开始将该物业房对外出租并收取租金，期间持续了八、九年，直到2016年6月份原告李某1等人才提出异议，视为李某1等人对2009年1月1日原告邬建国等13户与被告满某妻子其木格签订的《小区物业管理委托书》的默认。故原告要求被告赔偿从2008年11月15日起至实际交付之日止的房租损失缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告满某经本院传票传唤无正当理由未到庭，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法做出裁判。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，第二百四十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条、第八条第一款》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判令：一、被告满某于本判决生效起十日内将乌审旗畜牧别墅小区门口建筑面积为39．75平方米一层小区物业管理房返还给乌审旗畜牧别墅小区全体业主。二、驳回原告李某1等人的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由被告满某负担。 二审查明的事实与一审一致。 另查明，乌审旗畜牧别墅小区在乌审旗不动产登记局、乌审旗城乡规划局、乌审旗国土资源局、乌审旗规划局、乌审旗农牧业局出具的文件、证明、证书等文件中出现“畜牧小区”、“农牧新区”、“农牧小区”、“农牧业小区”、“畜牧局小区”等不同称谓。2005年乌审旗农牧业局申请呈报的职工住宅小区名单为包括上诉人11人（杨某的前所有人为李怀忠）及王永厚等3人共计14人的住宅用户，14人缴纳土地出让金，2006年满某等商业用户房屋建成，商业用户房屋所在地地宗与住宅用户归于同一小区。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 （一）上诉人二审向法庭出示下列新证据： 1.申请书复印件、一般缴款书，证明2014年5月13日包括11名上诉人在内的畜牧小区的14位住宅户业主向乌审旗国土资源局书面申请将小区院内的公摊面积登记在国有土地使用权证书中；2014年5月29日邬建国等14户在小区为地界确权新换土地使用证时，交土地登记费420元，测图费2360元，14名用户在该缴款书签名纳印。 2.土地证原始登记8份，内容为满某等8人的商业用房的土地证登记情况，其中土地座落为畜牧局北侧（四区），上诉人用以证明商业用户不是小区业主。 3.乌审旗农牧业局乌农牧字[2005]31号文件，内容为2005年4月18日乌审旗农牧业局向乌审旗国土资源局呈报关于新建职工住宅小区建设户名单的报告，住宅小区共14户，上诉人用以证明小区的业主是14人。 4.证人的书面证明，证明小区没有物业，没有物业服务。 被上诉人对以上证据1、2、3的真实性无异议，对证明问题有异议，认为小区已经从最初的14户发展到30户业主，对证据4有异议，认为证人未到庭，不能证明无物业服务。本院经审查对上述证据1、2、3的真实性予以确认，以上证据可以证明14户住宅用户为业主，8户商业用户与住宅用户毗邻。证据4证人未到庭不符合证据的形式要件要求，不予确认。 (二)被上诉人的证据 不动产权证书，权利人满某的不动产权证显示其房屋座落为乌审旗嘎鲁图镇林荫路北、畜牧局小区西侧商业楼（四区）共有宗地面积7706.44平方米，房屋建筑面积267.66平米，建成年份2006年，所附图显示土地权利人畜牧局小区，与上诉人及王永厚等14人在同一小区宗地内，标注“畜牧局小区”。被上诉人用以证明商业用户8户为业主，旁边还有8户也为业主。 上诉人对该证据的证明问题不认可。经审查，该证据符合证据的客观性、关联性和真实性要求，予以确认，证据表明8户商业同时为诉争小区的业主。 本院认为，上诉人李某1等人提供的证据《农牧新区物业管理房屋建筑合同》、与被上诉人满某提供的证据《小区物业管理委托书》中乌审旗畜牧别墅小区签字的业主均是既包括住宅小区的业主，也包括商业小区的业主，均在行使业主的权利；而地理位置上，8户商业房与诉争的小区物业房一排，与住宅房毗邻，结合被上诉人提供的房屋产权证、农牧业局证据等证据，表明该小区的业主既包括上诉人等住宅区业主，也包括被上诉人等商业用房业主。《农牧新区物业管理房屋建筑合同》、《小区物业管理委托书》签订人数均已过半，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，故双方均应遵守履行。2008年11月前后被上诉人满某依据《农牧新区物业管理房屋建筑合同》将物业房建成，2009年1月1日上诉人李某2、邬建国等13户与被上诉人满某妻子其木格签订《小区物业管理委托书》，将乌审旗畜牧别墅小区的物业交由被告满某的妻子其木格管理，并约定小区管理的物业费用由小区管理房出租费收入来提供，小区业主无需再出管理费。因以上两合同表明房屋建成时间与合同约定物业房屋交付转移抵顶物业费的时间间隔短，且后合同的内容以及上诉人李某1等人在从2008年至2016年6月前均未要求被上诉人承担延迟交付的违约责任的行为均表明对以上两合同的认可，故上诉人主张被上诉人满某未交付房屋，承担违约金20万元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的小区物业管理委托书中并未约定管理期限，上诉人等业主可依法随时解除合同。上诉人未提交证据证明《小区物业管理委托书》系伪造，合同解除前，被上诉人满某依据《小区物业管理委托书》对外出租房屋不存在违约，故对上诉人要求被上诉人承担2008年11月15日起至实际交付之日止的房租损失赔偿房租损失的上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人乌某、王某、欧某、杨某、斯某、李某2、边某、脑某、刘某、武某、李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2150元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 薛春梅 审 判 员 赵 霞 审 判 员 魏敬乾 二〇一七年九月二十日 法官助理 闫明露 书 记 员 郎 童 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。