安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2551号上诉人（原审原告）：蚌埠光辉地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区解放北路899号现代农资农机大市场E1楼101-104室，统一社会信用代码91340300586128828A（1-1）。法定代表人：史长鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李莉莉，安徽北正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王莹，女，汉族，1993年5月6日出生，住安徽省蚌埠市。上诉人（原审被告）：王威，男，汉族，1968年10月5日出生，住安徽省蚌埠市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张林，安徽淮河律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张同莉，安徽淮河律师事务所律师。上诉人蚌埠光辉地产有限公司（以下简称光辉公司）与上诉人王莹、王威房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。光辉公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项;2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审;3、一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对案件事实认定错误。1、关于交房通知书是否产生通知交房的法律效力的事实认定问题。上诉人在一审中提交了由被上诉人签字的《星河世纪城交房通知书》证明上诉人已经履行了书面通知义务,但一审法院对交房通知书的法律效力未予确认,属于事实认定错误。交房通知书有被上诉人王威的签字确认,该签字表明其已经接到交房通知书并知晓交房通知书上载明的内容,且其在一审质证时对交房通知的真实性已认可并自认交房通知书通知其在2019年2月8日办理交房的事实。同时,案涉房屋为现房销售,非预售房,在签订商品房买卖合同时即已具备交付条件,且被上诉人在购房时已对房屋进行了实地查验并自愿购买。从常理上说,上诉人也不可能存在延期交付房屋的情形。反而被上诉人在既有合同约定的交房时间又经上诉人通知交房后,迟迟不办理交房手续,已构成违约。2、关于被上诉人在庭审中提交的2019年2月22日、2019年3月24日、2019年4月17日及2020年2月5日拍摄的照片,一审法院将上述照片以“对双方无异议的事实”进行认定,上诉人认为该事实认定错误。一审中上诉人对被上诉人提交的该组照片证据的真实性是有异议的。二、一审法院举证责任分配不当。被上诉人对上诉人提供的交房通知书的真实性已进行确认并自认交房通知书通知其在2019年2月8日办理交房的事实,被上诉人虽否认收到交房通知书,但没有提供证据予以反驳,不能构成对交房通知书效力的否定,一审法院再行要求上诉人举证证实交房通知书已经交给王威以及交房通知书为何在上诉人处保管,属于举证分配错误。三、一审法院超过诉讼请求判决,违反“不告不理”原则,程序错误。一审判决书第二项判决:原告蚌埠光辉地产有限公司于判决生效后7日内履行各项交房义务后,通知王威、王莹接收蚌埠星河世纪城第6幢0单元1层000111室房屋”属于超过诉讼请求判决。四、一审法院适用法律错误。一审法院认定的案件事实有误,导致一审法院在适用法律时亦有错误。本案上诉人不存在迟延交房等违约行为,被告要求解除合同无任何依据,且应当按照合同约定承担违约责任。本案不应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定进行裁判。王莹、王威辩称，一审判决对光辉公司没有按期交付房屋的事实的认定是正确的。案涉房屋虽然已经具备了交付的条件，但是由于光辉公司没有将房内的物品清理干净，没有做到清洁交付，光辉公司的上诉请求不能成立。光辉公司一审时向法院主张违约金，答辩人认为光辉公司出售的房屋没有按合同约定的期限向答辩人交付，真正违约的是光辉公司，答辩人作为房屋的买受人已按照合同的约定，将房屋价款一次性支付到位，在合同履行过程中答辩人并不存在违约行为，光辉公司关于违约金的主张不能成立。王莹、王威上诉请求：依法撤销一审判决第一项,改判上诉人向被上诉人发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》有效，驳回被上诉人关于解除通知无效的诉讼请求。事实和理由：一、2018年8月17日,上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的当日,被上诉人还让上诉人签署了一张交房通知书,但该交房通知被上诉人并未给上诉人,而是由被上诉人与上述合同、补充协议一并留存。上诉人按合同约定一次性付清了全部购房款,但被上诉人并未在2019年2月8日向上诉人交付房屋。因合同约定的交房日期处在春节放假期间,上诉人前往被上诉人处办理交房手续时并未有人接待,同时发现房屋被他人占用。春节过后,上诉人于2019年2月22日再次前往被上诉人处要求接收房屋,发现室内存放的物品仍未搬走,上诉人当即要求被上诉人单位的销售经理尽快将房屋腾空交付,销售经理也当着上诉人的面给物业公司的人员打电话催促尽快将物品移走。2019年3月24日、4月17日上诉人又两次前往被上诉人处准备收房,但房屋继续被人他人占用,该事实一直持续到2020年春节后。二、双方在《商品房买卖合同》第九条约定,出卖人逾期交房未超过90日的,按买受人已付购房款的万分之三向卖受人支付违约金;超过90日的,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。根据合同约定,被上诉人逾期交房已逾90日,双方约定的解除情形已经出现,上诉人依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,书面通知被上诉人解除合同。上诉人认为,虽然合同约定了具体的交房日期、被上诉人开发的房屋也符合交付条件,但被上诉人因房屋一直被他人占用而不能清结交付,只要被上诉人未将房屋腾空交付,上诉人依合同约定享有的解除权并未消灭。光辉公司辩称，被答辩人向答辩人发出的解除合同通知无效。案涉房屋为现房销售，在签订房屋买卖合同时，被答辩人已对房屋情况进行了实地查验，并自愿购买，答辩人所售房屋符合交付条件且能够按约交付。答辩人在一审中提交的交房通知书中有上诉人的签字及日期，表明被答辩人已接到交房通知书并知晓其上的内容，且其在一审质证时对交房通知书并无异议，能够证明答辩人已履行了通知义务，是被答辩人的原因未办理交房手续。被答辩人陈述其前往答辩人处办理交房手续未有人接待，同时发现房屋被他人占用的情况不属实。被答辩人主张其在2019年2月22日、3月24日、4月17日前往案涉房屋发现被“占用”的情况，即便房屋内存放物品的事实存在，因案涉房屋已自2019年2月8日交付给被答辩人，在该时间以后案涉房屋的相关风险和管护问题已转移至被答辩人。光辉公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认关于解除商品房买卖合同的通知无效；2、请求依法判令两被告继续履行合同，立即到原告处办理交房手续；3、请求依法判令两被告向原告支付违约金226,590元违约金以1660000元为基数，按每日万分之三的标准自2019年2月9日起暂计至2020年5月9日为226,590元，此后以同样标准计算至两被告办理完毕交房手续时止；4、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：王威、王莹系父女关系。2018年8月17日，王威、王莹与光辉公司签订编号为201808080042号的商品房买卖合同及购房合同补充协议，约定王威、王莹购买光辉公司开发的星河世纪城第6幢0单元1层000111室商铺（以下简称该房屋），房屋建筑面积为219.22平方米，房屋总价款1660000元，付款方式为一次性付款，房屋的交付期限为2019年2月8日。双方合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人在接到出卖人办理交付手续通知30日内至出卖人指定地点办理商品房交接手续，若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日即视为买受人所购房屋交付使用的起始日。买受人应于逾期之日起至实际交付之日止，按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。自交付通知交房日期届满之日起，该房屋损毁、灭失的风险及物业管理费及水电等相关费用均由买受人承担。（2）出卖人有权委托物业公司办理房屋交接手续。”双方在合同附件四补充协议第五条约定“关于房屋交付的补充约定：1、买受人确认，本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为买受人的有效送达地址（在该房屋交付后，该房屋的地址作为有效送达地址）。2、出卖人采用一种或多种方式向买受人送达《入住通知书》（包括但不限于电话、短信、传真、信函、快递、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等方式）。买受人应在出卖人《入住通知书》载明的交房时间到出卖人通知的地点办理房屋交付手续。┄┄”，第七条约定“关于房屋质量及保修的补充约定：1、┄┄；2、如该房屋存在主体结构工程不合格以外的质量问题，出卖人按照本合同及本补充协议约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行。3、┄┄”。合同签订后，王威、王莹按合同约定向原告支付了房款1660000元。被告分别于2019年2月22日、2019年3月24日、2019年4月17日、2020年2月5日多次前往案涉房屋现场，拍摄房屋相关情况。并于2020年3月1日、3日以到原告售楼处现场交付和邮寄方式向光辉公司发出了解除合同通知书。一审法院认为，本案纠纷是因买卖合同双方对房屋交付产生的。合同中双方约定了交房期限是2019年2月8日。光辉公司为证实其房屋具备合同约定的条件提交了竣工验收报告（竣工验收日期2016年4月14日）、竣工验收备案表（验收备案日期：2016年4月29日）上述两证据，可以证实房屋符合双方合同约定的交付条件。光辉公司提交了有王威签字的《星河世纪城交房通知书》，载明通知王威、王莹于2019年2月8日至星河世纪城物业办公室4栋1单元101室办理交房手续。该交房通知书落款日期为2018年12月21日。王威对交房通知书上的签名予以承认，但表示该交房通知是合同签订时一同签的字，但原告并未将该通知书交给其。对此，一审法院认为，光辉公司无法证实交房通知书已经交付给王威，也无法对本应由王威持有的交房通知为何在光辉公司处保管提交相关证据证实该情形的合理性，且双方约定相关交房通知应当送达买受人，买受人在接到出卖人办理交付手续通知30日内至出卖人指定地点办理商品房交接手续，故，尽管该通知书有王威的签字，但并未交付给王威，并不产生通知交房的法律效力。作为出卖人，除应保证房屋质量合格外，同时保证标的物的完整、清洁交付是合同的应有之义，即合同的附随义务。被告举证证实涉案房屋在不同的时间段，均置放有其他物品，因此其对不能交付存在一定过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《民法总则》第一百九十九条规定法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。《合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。……”合同约定2月8日为确定的交房最后日期，被告举证证实其发现堆放物品的首次时间为2019年2月22日。依合同约定被告可在交房日后30日内对房屋情况核实后确定是否接收房屋。被告发现房屋内有其他物品堆放后，并未及时进行催告。被告以房屋堆放其他物品为由，于2020年3月1日、3月3日提出解除合同。因双方约定拒绝办理房屋交接手续的条件为，房屋存在主体结构工程不合格。被告发现房屋存在堆放物品的情况后，在未履行催告义务的情况下，提出解除合同的期限已经超过一年，其解除权消灭。故原告请求确认关于解除商品房买卖合同的通知无效的主张一审法院予以支持。光辉公司辩称被告所拍摄照片不是相关房屋照片，其未能举证证实，一审法院不予采信。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”对原告主张被告承担逾期接收房屋的违约金，因被告王威、王莹已经举证证实，交付到期后，房屋存在堆放物品的事实，二被告未接收房屋属行使先履行抗辩权利，不应视为被告违约。故对光辉公司该项主张，一审法院不予支持。光辉公司应在交房各项准备义务完成后，通知被告履行接收房屋义务。当然，被告发现有关妨害交付的情况后，应依交易习惯履行催告义务以尽快使合同得以履行，促进交易的成功。总之，合同履行中，任何以放任对方“违约”而获利的想法都是违反诚实信用原则的。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十五条、第九十六条第一款，《中华人民共和总则》第一百九十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，一审判决：一、被告王威、王莹2020年3月1日、3月3日向原告蚌埠光辉地产有限公司发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》无效。二、原告蚌埠光辉地产有限公司于判决生效后7日内履行交房各项准备义务后，通知被告王威、王莹接收蚌埠市星河世纪城第6幢0单元1层000111室房屋。三、驳回原告蚌埠光辉地产有限公司其他诉讼请求。案件受理费21,779元，减半收取计10,889.50元，由原告蚌埠光辉地产有限公司6,000元、被告王莹、王威负担4,899.50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。光辉公司提交了2019年2月1日至28日的该公司办公室工作人员陈亮的打卡记录、2019年1月11日至2月12日蚌埠星辉物业来电/来访登记表、蚌埠星辉物业公司于2019年2月8日收取物业费的两张收据。证明目的：光辉公司及物业公司在2019年2月8日已正常上班，王威、王莹并未前往公司办理交房手续，未办理交房手续的责任在王威、王莹一方。王威、王莹质证认为，对证据的真实性、合法性及关联性均有异议，打卡记录是光辉公司单方制作的，收据的日期也并不能证明当日物业公司的人员都在岗，即便开发公司、物业公司所有的工作人员在都在岗，还要看双方买卖的这套房屋是不是能够交付，而王威、王莹提供的照片和视频证据证明，2月8日的时候房屋里面堆放杂物、被他人占用，是不能交付的。本院审查认为，光辉公司提交的证据中的打卡记录仅针对陈亮个人、2019年1月11日至2月12日蚌埠星辉物业来电/来访登记表为其单方制作、当日的两张物业费收据与案涉房屋交付不存在必然关联，故达不到光辉公司的证明目的。经审理查明：光辉公司对一审查明事实中的“被告分别于2019年2月22日、2019年3月24日、2019年4月17日、2020年2月5日多次前往案涉房屋现场，拍摄房屋相关情况”有异议，对一审查明的其余事实无异议；王威、王莹对一审查明的事实无异议。对当事人均无异议的事实，本院予以确认。另查明：一审庭审笔录记载：“被代：2019年2月8日年初四，被告王威到公司去了，原告能否提供公司当日有员工上班的视频或照片？原代：已经和公司核实，公司回复是一直有人值班。审：约定的交房日期到了后，被告有无向公司反馈房屋问题？原代：没有。审：王威，合同约定的2月8日交房，日期到了后你们是和公司怎么联系的？王威：2月8日到售楼部去，售楼部没人，二、三、四月份又陆续去了几次，和售楼部的张志学联系的。审：有无相关证据证实？王威：没有，直接到售楼部找他的。”又查明：光辉公司提交了有王威署名的《星河世纪城交房通知书》，王莹、王威一审质证认为：“对真实性无异议，但是交房通知书通知被告在2019年2月8日办理交房，被告于2019年2月8日到原告售楼部物业公司并未发现有上班人员，2月8日是年初四，根本没有人在现场值班，该组证据达不到原告证明目的。”，另二审庭审笔录记载：“审：王威陈述一下为什么一审中你认可交房通知书真实性无异议？王威：我不知道有交房通知书，今年3月份去物业交涉时，负责接手服务的工作人员张志学才给我出示交房通知书，且并没有给我。张：我方只对王威签名的真实性无异议，并不是我方收到交房通知书。审：签订商品房买卖合同的具体日期？王威：2018年8月17日。当时签了很多文件，包括交房通知书，交房通知书的日期不是我写的。”再查明：一审中，光辉公司提交了有王威签名的《星河世纪城交房通知书》，王莹、王威一审时对该证据的真实性无异议，王莹、王威虽二审时辩称“当时签了很多文件，包括交房通知书，交房通知书的日期不是我写的”，但未否认其在交房通知书上签名的真实性，且王莹、王威对其辩称的“我方虽然在交房通知书上签名，但我方没有收到交房通知书”并未作出合理说明和提交相应证据，根据民事诉讼证明规则，应认定光辉公司已向王莹、王威发出了交房通知书。一审中，王莹、王威提交了2019年2月22日、2019年3月24日、2019年4月17日、2020年2月5日多次前往案涉房屋现场，拍摄房屋内堆放其他物品的证据，光辉公司质证认为“被告没有向原告反映过房屋存在的问题，原告对房屋内情况并不知情，不是原告放进去的”，但未对王威手机存储照片的真实性提出实质性抗辩，也未提交反驳证据予以证明，根据民事诉讼证明规则，应认定至2020年2月5日，案涉商铺内有他人堆放的杂物。本院认为，本案二审争议焦点为：1、王莹、王威向光辉公司发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》是否有效；2、一审判决第二项是否超过光辉公司诉讼请求；3、一审法院不予支持光辉公司要求王莹、王威支付违约金的诉讼请求是否正确。根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：一、王莹、王威向光辉公司发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》无效。本案中，光辉公司向王莹、王威发出的交房通知书载明的办理交付手续的时间及地点是“2019年2月8日（工作时间：9时-16时）至星河世纪城物业办公室（4栋1单元101室）办理交房手续”。经查，2019年2月8日为国家法定节假日（年初四），光辉公司没有证据证明在交房通知书载明的时间和地点有其委派的负责办理交房手续（出卖人的交房义务参见双方合同第十一条）的工作人员做好履约准备，王莹、王威没有证据证明在交房通知书载明的时间和地点前往星河世纪城物业办公室办理交房手续，双方当事人均未举证证明2019年2月8日没有办理交房手续是对方违约、己方没有违约，故光辉公司仅以发出交房通知书这一事实，不能证明当日双方没有办理交房手续是王莹、王威单方违约。在2019年2月8日当事人因故交付不成之后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，依法继续履行通知、协助、催告对方办理交房手续的义务，但是双方均未举证证明履行了上述义务。对于案涉商铺未能交付这一结果，出卖人和买受人均存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”项下约定,逾期超过90日后，买受人有权解除合同。由此可见，出卖人逾期交房构成违约，王莹、王威一方解除合同的条件才成就。鉴于王莹、王威也是违约方，且光辉公司违约的程度不影响王莹、王威购买商铺合同目的实现，对于王莹、王威解除合同的请求，本院依法不予支持。王莹、王威虽辩称“春节过后,上诉人于2019年2月22日再次前往被上诉人处要求接收房屋,发现室内存放的物品仍未搬走,上诉人当即要求被上诉人单位的销售经理尽快将房屋腾空交付,销售经理也当着上诉人的面给物业公司的人员打电话催促尽快将物品移走”，但未提交相应证据证明其履行了通知、催告义务，应依法承担举证不能的不利后果；且从2019年2月22日王莹、王威知晓屋内被他人堆放杂物时起，至两人发出解除商品房买卖合同的通知之日止，已超过解除权一年除斥期间，解除权已消灭，故本院对其辩称依法不予采纳。王莹、王威发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》依法不能产生解除合同的法律后果，案涉《商品房买卖合同》仍然有效，一审法院判决第一项并无不当。王莹、王威的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。二、一审判决第二项未超过光辉公司诉讼请求。本案中，一审法院基于案涉商铺内有他人堆放的杂物的事实，认定“作为出卖人，除应保证房屋质量合格外，同时保证标的物的完整、清洁交付是合同的应有之义，即合同的附随义务”正确，本院予以支持。一审法院为促进双方当事人依法规范办理交房手续实现合同目的，判令“原告蚌埠光辉地产有限公司于判决生效后7日内履行交房各项准备义务后，通知被告王威、王莹接收蚌埠市星河世纪城第6幢0单元1层000111室房屋”并无不当，光辉公司此项上诉理由依法不能成立，本院依法不予支持。三、一审法院不予支持光辉公司要求王莹、王威支付违约金的诉讼请求是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。光辉公司要求王莹、王威按照合同约定支付违约金，但因双方均存在违约，且违约责任相同，对各自损失自行承担。一审法院根据查明的事实和当事人的诉辩意见，不予支持光辉公司要求王威、王莹支付违约金的诉讼请求，并无不当。光辉公司主张“原告不存在迟延交房等违约行为,被告应当按照合同约定承担违约责任”，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，光辉公司和王莹、王威的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38859元，由上诉人蚌埠光辉地产有限公司负担21779元（已交纳），上诉人王莹、王威负担17080元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王宇堂审判员  李小芹审判员  胡玉巧二〇二〇年八月七日法官助理唐红艳书记员李亦琦附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。