福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初8889号 原告：福建省直天祥物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区鼓屏路**山海大厦**。 法定代表人周美霞，总经理。 委托诉讼代理人：卓文彬、吴小燕，福建闽君律师事务所律师。 被告：福建雨田文化产业发展有限公司，住所，住所地：福州市鼓楼区鼓屏路****div> 法定代表人陈如雷，董事长。 委托诉讼代理人：方则周、陈雅平，福建信得律师事务所律师。 原告福建省直天祥物业管理有限公司（以下简称天祥物业）与被告福建雨田文化产业发展有限公司（以下简称雨田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴小燕、被告委托诉讼代理人方则周、陈雅平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天祥物业向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2014年5月15日签订的《租赁合同》已解除;2.判决被告已交的履约保证金26000元归原告所有;3.判决被告立即支付拖欠原告的房屋租金（房屋租金从2015年12月20日起计算至被告实际返还房屋之日止，暂计至2016年10月19日为114675元。其中2015年12月20日至2016年5月19日，每月租金按11298元计算，为56490元；2016年5月20日至2016年10月19日，每月租金按11637元计算，为58185元）;4.判决被告支付原告逾期违约金（逾期违约金从2015年12月20日起，按被告每月累计拖欠的租金总额的日3‰标准计算至被告实际支付全部拖欠租金之日止，暂计至2016年5月19日为16574元）;5.判决被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：被告原名为福建金田文化产业发展有限公司，于2014年9月19日经工商变更为福建雨田文化产业发展有限公司。2014年4月15日，原告与案外人福建省勤发实业发展有限公司（以下简称勤发公司）签订《商铺委托管理合同》，就原告所有的位于“省直·屏东城”1＃-3＃楼二层5＃和8＃共2间商铺委托给勤发公司统一管理。2014年5月15日原、被告双方以原告为甲方、被告为乙方签订《租赁合同》，《租赁合同》第一条租赁内容第一款约定“甲方将位于福州市鼓楼区间商铺，租赁给乙方。”第三条租金及其他费用第九款约定“租金第一年为10969元／月，每年环比递增3%，具体金额按以下约定执行。1、自2014年8月20日起至2015年5月19日，月租金为人民币（大写）壹万零玖佰陆拾玖元整（小写￥10969元）。2、自2015年5月20日起至2016年5月19日，月租金为人民币（大写）壹万壹仟贰佰玖拾玖拾捌元整（小写￥11298元）。3、自2016年5月20日起至2017年5月19日，月租金为人民币（大写）壹万壹仟陆佰叁拾柒元整（小写￥11637元）......”第九条违约责任及合同解除、终止第二十三款约定“本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同的条款内容，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。（一）以下情况将被视为根本违约：1、乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在逾期之日起30天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金...6、未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁标的转租或分租给第三者......（二）如有上述根本违约情况之一发生，乙方将丧失本合同中约定的所有权利，甲方有权单方解除合同......”第二十六款约定“如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付当年月租金3‰的金额作为违约金（日租金按本合同第九点约定的当年月租金／30天计算）。逾期超过30日，甲方有权解除本合同，乙方并应当承担因此给甲方造成的一切经济损失。”第二十九款约定“甲、乙双方依据前述条件发出书面解除合同通知，该通知一经送达即生效。甲方作为租赁标的物所有权人并有权通知物业公司就租赁标的物实施断供能源等各项停止物业服务措施，直至要求物业公司协助清场。但应给予乙方合理必要的十天撤场期限。甲方并就上述要求物业公司协助的行为承担责任。”合同签订后，原告即将讼争房屋交付给被告使用。被告已按照《租赁合同》交纳第一笔履约保证金26000元，并按月支付2014年8月20日至2015年12月19日期间的租金，但之后就再未向原告支付任何租金。勤发公司就被告拖欠租金行为于2016年1月至4月期间向被告多次进行催缴，但被告始终拒绝支付拖欠的租金。经原告查实，被告未经原告书面同意，擅自将讼争房屋转租给第三人张文锋，被告的转租行为已构成违约，目前租赁场所被探牛、周麻婆二店经营。2016年4月，原告发函通知被告支付拖欠的租金并解除双方签订的《租赁合同》与返还店面，并委托福建闽君律师事务所分别于2016年5月26日、2016年6月24日签发《律师函》，要求被告支付拖欠的租金并解除双方签订的《租赁合同》与返还店面等，但被告始终拒绝支付拖欠的租金与违约金，以及返还店面。 原告认为，被告拒绝支付拖欠的房屋租金的行为严重侵害了原告的合法权益，被告拒付租金构成严重违约，原告有权没收被告交纳的履约保证金归原告所有。现原告为维护自身合法权益不受侵害，特依《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，恳请法院判允原告上述全部诉请。 雨田公司辩称，1.关于租赁合同的解除由法院依法判决；2.关于履约保证金，根据租赁合同第13条约定，履约保证金应该折抵所欠租金；3.关于租金支付问题，租金已经缴纳至2015年12月19日，法院应当依法判决租金支付至合同解除之日。房屋租金只能计算至合同解除之日，租金标准应当按照投标的时候标准105元/平方米计算；4.违约金过高，请求法院依法调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告提交的证据快递、律师函、邮政特快专递，从形式上经与原件核对一致，真实可信，与本案的事实具有关联，本院予以采纳。 本院经审理认定事实如下：位于本市鼓楼区小区危旧房改造项目**、2＃、3＃楼连接体2层05、08商业（商场、商铺等）属于原告所有。2014年4月15日，原告与福建省勤发实业发展有限公司签订《商铺委托管理合同》，约定原告将其合法拥有产权（经营权）的“省直·屏东城”1＃-3＃楼二层5＃和8＃两间店铺委托给福建省勤发实业发展有限公司统一管理。2014年5月15日，原告与福建金田文化产业发展有限公司（于2014年9月19日更名为雨田公司）签订《租赁合同》，合同中约定：原告天祥物业将位于福州市鼓楼区“省直·屏东城”1＃-3＃楼二层5＃和8＃两间店铺出租给被告雨田公司，租赁期限为10年，自2014年5月20日起至2024年5月19日止，其中2014年5月20日至2014年8月19日为免租装修期，租金计付标准为自2014年8月20日起至2015年5月19日止月租金为10969元，自2015年5月20日起至2016年5月19日止月租金为11298元，自2016年5月20日起至2017年5月19日止月租金为11637元；并约定签订合同后3日内雨田公司应向天祥物业支付履约保证金26000元；并约定雨田公司未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且未能在逾期之日起30天之内付清所有未付款项（包括利息和违约金），视为雨田公司根本违约，原告有权单方解除合同并没收履约保证金；并约定如雨田公司逾期支付租金，每逾期一日应向原告支付当年月租金3‰的金额作为违约金（日租金按本合同约定的当年月租金／30天计算）；另约定双方履行本合同过程中相关通知以本合同所载联系地址为送达地址，双方当事人以中国邮政特快专递（ＥＭＳ）方式向联系地址发送通知、告知、函件或发送电子邮件等各项书面信息即视为履行完毕通知义务；双方还约定了其他权利义务事项。次日，雨田公司依约支付了履约保证金26000元。合同签订后，雨田公司依约缴纳租金至2015年12月19日。2016年4月11日，原告向被告雨田公司发函，要求其5日内缴清所欠租金，否则依约解除租赁合同；2016年5月24日及6月24日，原告委托福建闽君律师事务所律师向雨田公司两次发出律师函，正式解除与雨田公司的租赁合同并要求其退还诉争租赁场所。以上函件均按照租赁合同所载明的雨田公司的地址通过ＥＭＳ形式寄送。审理中，原告确认已于2017年4月19日收回诉争租赁场所。 本院认为，原告天祥物业与雨田公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，当事人均应依约履行自己的义务，雨田公司未依约及时支付租金且拖欠至今，构成根本性违约，原告天祥物业据此依约于2016年5月委托律师向雨田公司发函正式解除与雨田公司的租赁合同，符合法律规定及合同约定，本院认定双方之间签订的租赁合同于2016年5月解除。现天祥物业自认已于2017年4月19日收回诉争租赁场所，故其诉请雨田公司支付2015年12月20日至2017年4月19日的租金及占用费184497元（11298元×5个月+11637元×11个月），于法有据，本院予以支持。同时，雨田公司欠付租金至今的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，其目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。本案中，合同既约定若雨田公司根本违约，原告有权单方解除合同并没收履约保证金，还约定如雨田公司逾期支付租金，每逾期一日应向原告支付当年月租金3‰的金额作为违约金，明显过高，雨田公司申请调整，本院予以准许。综合考量原告的实际损失、合同履行情况以及违约方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为雨田公司已付的履约保证金26000元，该笔保证金归原告所有，不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、原告福建省直天祥物业管理有限公司与被告福建雨田文化产业发展有限公司之间订立的《租赁合同》于2016年5月解除； 二、被告福建雨田文化产业发展有限公司之间于本判决生效之日起十日内向原告福建省直天祥物业管理有限公司支付房屋租金、占用费184497元； 三、被告福建雨田文化产业发展有限公司已付的履约保证金26000元归原告福建省直天祥物业管理有限公司所有； 四、驳回原告福建省直天祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3444元，由原告负担444元，由被告负担3000元。公告费260元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林晓霞 审 判 员  梁旭丹 人民陪审员  汪庆元 二〇一七年九月六日 书 记 员  林伟宝 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。