河南省舞钢市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0481执异25号异议申请人（案外人）：路某某，男，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：刘亚峰，河南科序律师事务所律师。被执行人：潘某某，又名潘某某，男，汉族，捕前住河南省汝州市。现羁押于河南省豫西监狱。第三人：陈某某，女，汉族，住河南省汝州市。本院在执行潘某某罚金一案中，异议申请人路某某对本院查封被执行人潘某某位于汝州市碧桂园30号楼1单元三层302室房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。本案现已审查终结。异议申请人路某某称：经过前期的看房、协商、准备等，2019年3月7日我通过汝州碧桂园售楼部的工作人员于亚东，与陈某某签订了一份房屋转售协议，以94.79万元的价格购买了属于陈某某的位于汝州市××楼××单元××层××室的房产。协议当天，我付给了陈某某31.8万元，下余2万元作为保证金，待房屋产权证书办理至我名下再将该2万元交付给陈某某。于签订合同当天我将购房款交付给陈某某并在于亚东的见证经办下陈某某将房屋的原始购房合同及相关票据和房屋钥匙交付给了我。在2019年3月20日开始与装修公司签订装修合同，2019年8月初我全家即入住该房屋至今。因当时房屋不能过户后期我将房屋的按揭款每月3264.5元由我转账到陈某某的账户后银行扣取，入住后每月交付的水电费及燃气费都是由我交付。2020年5月26日下午，舞钢法院执行局工作人员敲开我的房门，给我送了一张执行裁定书案号为（2020）豫0481执439号。法院因执行陈某某和潘某某的汝州市××楼××单元××层××室房产的查封。我认为汝州市××楼××单元××层××室房产的查封执行的房屋尽管没有办理过户手续，但在2019年3月7日以后已经是我家的财产。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”为此特依法向贵院提出执行异议，请求贵院停止对汝州市××楼××单元××层××室房产的查封强制执行行为。请求撤销舞钢市人民法院（2020）豫0481执439号执行裁定书，停止对汝州市××楼××单元××层××室房产的查封执行程序。被执行人潘某某称，案涉执行标的是陈某某父亲出资，让我妻子陈某某买的房子，我一直都不知道，我认为法院不应该执行这套房产。第三人陈某某称，案外人所述属实，在2019年我因一个人带着孩子生活困难，就把房子出售给了路某某。经审查查明：一、本案的执行依据为舞钢市人民法院（2019）豫0481刑初222号刑事判决书及平顶山市中级人民法院（2020）豫04刑终128号刑事判决书。（2019）豫0481刑初222号刑事判决书涉及潘某某判决内容为，“十一、被告人潘某某犯参加黑社会性质组织罪，判处有期徒刑四年，并处罚金10万元；犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑三年六个月；数罪并罚，决定执行有期徒刑七年，并处罚金10万元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，自2018年9月18日至2025年9月17日，罚金限于判决生效后十日内缴纳。）”。判决后，潘某某不服向平顶山市中级人民法院提出上诉，平顶山市中级人民法院作出（2020）豫04刑终128号刑事判决书，对潘某某定罪量刑部分予以维持。判决生效后，潘某某未履行判决书确定的缴纳罚金义务。二、2020年4月27日，本院刑事审判庭将该案移送强制执行。执行过程中，本院于2020年5月12日作出（2020）豫0481执439号执行裁定书，查封了被执行人潘某某所有的位于汝州市××楼××单元××层××号房屋一套，产权证号豫（2016）汝州不动产证明第0003556号。查封期限为3年，自2020年5月12日至2023年5月11日。三、陈某某与潘某某系夫妻关系，于2013年9月10日登记结婚。2016年11月20日，陈某某（买受人）与汝州碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）一份，其上不显示共有人。合同主要内容为：陈某某购买位于汝州碧桂园30号楼1单元3层302号房屋一套，建筑面积149.3平方米，单价为每平方米人民币5407.59元，总价款为807354元。买受人采取商业贷款方式付款，首期房款价167354元，余款人民币64万元向贷款机构申请贷款支付。潘某某于2016年11月28日签署放弃房屋产权承诺书一份。承诺书其上盖有汝州市不动产登记中心档案管理专用章，内容为：我叫潘某某，身份证号4104821981××××××××与陈某某身份证号4104821985××××××××系夫妻关系。现购买位于汝州碧桂园小区第30栋1单元3楼302号房，我自愿放弃该房屋产权，归陈某某一方所有。以后将不再主张对此房屋的产权所有权权利，由此产生的一切法律责任由我全部负责。四、陈某某（甲方）与路某某（乙方）于2019年3月7日签订汝州碧桂园30#302转售协议一份，主要内容为：乙方同意购买甲方拥有的座落在汝州市南环路汝州碧桂园30#302房产，建筑面积149.3平方米。交易价格为单价人民币6349元/平方米，总价人民币947900元整。付款方式为甲乙双方同意以一次性付款方式付款（首付款），人民币338000元。甲方应于收到乙方首付房款之日起当天内将交易的房产（购房合同、钥匙、维修基金发票、税票、发票、银行抵押合同）交付乙方使用，并应在过户当日将押金等费用结清。其他事项：1、双方共同解押甲方需配合乙方，解押款应遵照银行剩余款双方各付解押款一半。2、合同签订日期后，中间不得抵押或贷款，后期涨价与卖方无关，不得肆意抬价，最终以双方签订合同房价为准。3、房屋过户前乙方应向甲方每月支付房屋银行按揭款（3264.5元）每月18号为准，不得逾期（如逾期，乙方应向甲方支付违约金月房贷的百分一点五，按天计算）。4、过户前甲方向乙方支付押金两万元整，过户后乙方向甲方退还。5、期限五年内必须办理过户，乙方要求过户时如需甲方房产共有人签字办理的话，甲方及共有人应积极到场配合，否则将承担相应的法律责任。五、路某某于2019年3月7日通过手机银行向陈某某转账318000元。陈某某于2019年3月6日出具收据，内容为：今收到路某某汝州碧桂园房款（叁拾叁万捌仟元整）。路某某自2019年3月起于每月19日左右向陈某某账户转账3264.5元或3265元。路某某提供2019年3月——2020年5月银行交易明细为证。路某某提供2019年电器、家具订货单及装修合同若干份，其上显示时间为2019年3月7日——5月，订货地点显示为碧桂园30号楼302。路某某以此证明其在2019年对案涉房屋进行了装修并入住。广东碧桂园物业服务股份有限公司汝州分公司物业服务中心于2020年6月8日出具业户证明一份，内容为：兹有路某某身份证号4104821984××××××××是汝州碧桂园业主。此证明仅可用于出入苑区，有效期自2019年3月7日至2020年7月8日止。御园30幢1单元302号。路某某出具碧桂园住宅物业服务费票据一份，其上显示房屋地址御园30幢1单元302号陈某某（30-1-302），预交收款2020.5.1——2021.4.30，金额3524.52元。交款人路某某。听证过程中，路某某称案涉房屋未过户是因为该房产存在商业贷款无法过户。路某某主张案涉房屋系其于本院查封之前自潘某某妻子陈某某处购买，且潘某某在不动产中心签署过承诺，认可该房产为陈某某个人财产，认为应当排除本院刑事财产刑的强制执行。六、经本院向汝州不动产登记中心查询，案涉房屋预告登记号为豫（2016）汝州市不动产证明第0003454号，权利人为陈某某。案涉房屋办理有预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国农业银行股份有限公司汝州市支行，权证号：豫（2016）汝州市不动产证明第0003556号，抵押人为陈某某、潘某某。本院于2020年7月2日向路某某发出通知，要求其在接到通知后三日内将未支付的房款中的10万元打入本院执行款账户。路某某未按通知交款。本院认为：本案系案外人执行异议纠纷，本案的主要争议焦点在于路某某是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案系本院移送的刑事财产刑案件，查封预告登记在陈某某名下不动产而产生的争议。具体本案而言，经审查，综合全案看，路某某的异议请求不符合排除执行的条件，并不足以阻却本院的执行。首先，根据查明事实，案涉房屋虽预告登记在陈某某名下，但该房屋系在陈某某与潘某某婚姻关系存续期间购买，且该房屋抵押权预告登记的抵押人为陈某某与潘某某，不动产权属证书中亦未明确记载系陈某某单独所有，依法应当属于夫妻共同财产。陈某某虽称案涉房屋实际是由其父母出资，但未出示证据证明，不能充分证明该房产系其父母的房产或其父母购买后赠予陈某某。虽潘某某承诺称该房产为陈某某个人所有，但该承诺系潘某某与陈某某之间的内部约定，不能对抗善意的第三人，也不能对抗本院刑事罚金刑的执行。其次，虽路某某提供有与陈某某针对涉案房产在本院查封之前签订的书面购房协议，但该购房协议签订于2019年3月。此时潘某某此时已被采取刑事强制措施，陈某某出卖案涉房屋存在转移财产的嫌疑。第三，关于房款交付，路某某并未支付陈某某全部购房款，而是支付合同价格的20%部分房款，其余按月打入陈某某账户由陈某某偿还该房按揭的形式支付，在本院向其发出通知要求其将未支付的购房款中的10万元交付本院执行后，路某某并未交付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的精神。综上，路某某就本案所涉房屋不足以排除本院强制执行，其异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、第十六条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回路某某的执行异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向平顶山市中级人民法院申请复议。审判长  蔡卓琳审判员  曹俊美审判员  杨小霞二〇二〇年八月十一日书记员  刘昱君附相关法律法规一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定，通过执行异议复议程序审查处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。第十六条人民法院办理刑事裁判涉财产部分执行案件，刑法、刑事诉讼法及有关司法解释没有相应规定的，参照适用民事执行的有关规定。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。