广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12002号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄权，男，1966年11月2日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄学辉，广州市花都区新华街法律服务所法律工作者。被上诉人（原告原告、反诉被告）：谭艳梅，女，1971年2月20日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：蒋亚君，广东都诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何群，广东都诺律师事务所律师。上诉人黄权因与被上诉人谭艳梅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄权上诉请求：1、请求维持原判决第一、二、四、五、六、七项的判决内容。2、撤销原审判决第三项，改判驳回谭艳梅请求占有使用费60000元；3、请求返还保证金50000元；4、本案二审诉讼费用由谭艳梅承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，造成错判，包括以下两方面：1、原审法院认为：“关于2017年2月17日之后的占用费，一方面，被告仍在涉案厂房留存大型生产设备、生产成品等物品，原告客观上无法收回涉案厂房，被告应向原告支付2017年2月16日之后相应的占有使用费”。黄权认为：在2015年10月份由于谭艳梅的厂房没有合法使用证而无法办理工商等牌照，致使黄权无法经营而停止生产。直到2017年2月16日双方结算时，谭艳梅将厂房上锁禁止黄权取回设备和产品，黄权完全可以将设备和产品出售来清偿拖欠谭艳梅的租金，原审法院认为黄权的设备和产品取回，谭艳梅客观上无法收回涉案厂房，不符合事实。事实上，厂房内的设备在租金结算后，由谭艳梅拆除卖掉，产品搬至空闲处放置，在2017年2月份，谭艳梅将厂房出租给黄权的师傅吴细苏做环保炉、做试验的场地等使用，显然谭艳梅已收回厂房另行出租，原审法院遗留了这一重要事实，以致造成错误判决。为了防止损失的扩大，谭艳梅应当自结算当天收回场地合理地防止损失的扩大，原审法院在双方结算后，认定黄权仍继续占用谭艳梅的厂房没有事实与法律依据，不应再计算占用费。2、关于保证金50000元，双方签订的厂房租赁合同上约定保证金为50000元，结合在2017年2月16日的结算欠条上注明“2017年5月1号前将全部租金归还，之后将押金即保证金退回。”但原审法院则理解为：“保证金抵扣之前的租金278000元，抵扣保证金50000元和减去销售墙板收取的10000元之后确认拖欠的租金为218000元，更符合被告签字确认的欠条记载的内容所体现的逻辑”，是错误的。在结算欠条上记载：1、2015年剩余12000元未付（含利息2000元）：2、2016年已付租金60000元：3、2015、2016、2017年3年总数欠租278000元：4、总欠本厂租金218000元（至2017年2月份止），从记载的内容，总数欠租金278000元是包括2015、2016、2017年3年的租金总数，该租金额包含了2016年的租金数60000元未减除，记载的第四项内容“总欠本厂租金218000元”是扣减2016年已付租金60000元后，剩余2015年和2017年的租金218000元未付才是事实的真相。在双方结算后，黄权分别在2017年4月25日支付租金2000元;在2017年5月24日又支付8000元；在2017年6月8日再次支付15000元，原审法院所指的变卖产品后支付的10000元，2017年4月份和5月份支付的10000元，但该款是2017年2月16日结算之后才支付的，又如何抵扣该款？谭艳梅又如何预知黄权在结算后至2017年5月1日前会支付10000元？原审法院完全颠倒是非，缺乏逻辑性，导致原审法院认为以总欠款278000元减除出售墙板支付的10000元和保证金50000元，得出结算后尚欠218000元未付的事实。在结算欠条上明确记载，在2017年5月1日前付清所有租金后才返还保证金即押金，现如今未付清，谭艳梅又如何会将保证金提前扣除或返还给黄权？明显，谭艳梅收取黄权的租金没有退还或扣减，且事实清楚、证据充分，请二审法院改判谭艳梅退还保证金即押金50000元给黄权。谭艳梅辩称：我方同意原审判决，不同意黄权的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。对于占有使用费6万元，我方认为双方从2017年2月16日对租金已经押金结算后，黄权占有大量的货物存放在谭艳梅的厂房内，客观形成占有使用。黄权未兑现租金的给付，也不主动处理场内流程的货物，鉴于谭艳梅是厂房的实际所有人，对厂房内的货物进行实际管理。在此期间，黄权一直未对货物处理，因此，一审法院处理正确。对于保证金5万元，我方认为该5万元保证金以及在欠租金的278000元中已经扣除，有双方的结算明细为依据。文末补充的是黄权单方要求退押金的结算方式。谭艳梅向一审法院起诉请求：1.判令黄权向谭艳梅支付从2014年12月16日至2017年2月16日止拖欠的厂房占有使用费218000元；2．请求法院判令黄权向谭艳梅支付厂房占有使用费540000元（从2017年2月17日计算至腾空并交还厂房之日止，暂计至2019年5月16日，20000×27)；3．请求法院判令黄权向谭艳梅支付逾期支付第一项诉请的占有使用费的违约金113360元（以218000元为本金按年利率24%从2017年5月1日起计算至还清之日止，暂计至2019年6月31日，218000×0.24÷12×26)。4.本案诉讼费由黄权承担。黄权提起反诉称：1.确认黄权与谭艳梅于2014年12月16日签署的《合同书》无效；2.要求判令谭艳梅归还保证金50000元给黄权；3.赔偿黄权投入的机械设备损失折价款暂计500000元以及退还生产成品，不能退还的折价补偿；4.本案反诉费用由谭艳梅承担。一审法院查明事实:涉案厂房位于广州市花都区炭步镇××村土名“山薯园”，谭艳梅表示涉案土地权属于广州市花都区炭步镇文一经济联合社，属于闲置荒地。2002年11月31日，广州市花都区炭步镇文一经济联合社（甲方、出租方）与案外人林干聪（乙方、承租方）签订《文一村山地发包协议》，约定甲方所属（土名山薯园）的土地租给乙方办厂之用。甲方提供乙方的土地6亩6分，年限由2003年7月1日至2028年6月30日止，时间25年。六、土地所有权属甲方，乙方租用只有使用权，双方不得擅自转包及转让，如转包、转让，必须征得甲方同意重新签订协议……谭艳梅表示当时林干聪承租土地后在涉案土地上兴建厂房，厂房并未办理规划报建手续，用于经营“三德铸造厂”。2014年11月24日，林干聪（甲方）与谭艳梅（乙方）签订《厂房转让合同》，约定甲方把位于炭步镇××村（土名山薯园）的旧厂房转让给乙方。厂的用地面积为6.6亩，厂房约3000平方，使用期按甲方与文一村山地发包协议为准（约4年8个月使用时间）。谭艳梅表示其承租涉案厂房经得当地村委同意，为此提交文一村民委员会出具的证明予以佐证。2014年12月16日，谭艳梅（甲方）与黄权（乙方）签订《合同书》，约定:2.甲方将涉案厂房租给乙方作工厂用途使用，面积约4300平方米左右。3.租金按季度结算，乙方在第3个月的最后10天内的就要交下一季度的租金，如过期不交，每过一天甲方有权按当月租金的10%支付违约金。4.本厂房租金按每个月19000元计算，每第三年按租金的10%递增，如此类推计算。5.乙方向甲方先交保证金50000元，甲方应在租赁期满，解除合同之日起十五天内退回保证金给乙方。7.厂房租期为四年八个月。10.合同期满后，乙方在出租厂房内新增的装饰建筑物归甲方所有，乙方的生产设备、设施及动产在期满一个月内自行搬迁，如乙方过期不搬迁的话，由甲方全部承担……合同还就双方其他权利义务进行了约定。其中租赁面积手写4500的字样，谭艳梅解释称当时租赁面积在4300平方至4500平方左右；关于租金标准将19000元划掉手写20000元，谭艳梅表示后来双方协商将租金标准提高至20000元/月，黄权认为是谭艳梅单方面将租金标准提高。黄权提交2015年7月三张收据拟证明谭艳梅单方提高租金标准，收据显示2015年8月租金为20000元。黄权表示承租涉案厂房后投入二十多万元对涉案厂房进行改造，并购买两百多万元的生产线设备用于生产隔墙板，经营半年之后，由于涉案土地没有土地使用权证，无法办理营业执照、环保等证件，故从2016年6月左右停止经营。黄权表示当时与谭艳梅协商如何处理，谭艳梅坚持要求黄权继续交租，但黄权无力交租，谭艳梅就将涉案厂房上锁并将黄权的生产设备及剩余的隔墙板扣留在厂房内。谭艳梅表示在2016年底，涉案厂房电线被盗，当时附近小卖部人员报警处理，为此提交报警回执予以佐证，该报警回执显示时间为2017年5月，谭艳梅表示不清楚涉案厂房被盗的物品数量及种类，之后谭艳梅为了安全就对厂房上锁，谭艳梅认为若黄权需要进入厂房可找谭艳梅拿钥匙进入，且认为黄权亦有认识的人可以拿钥匙进入厂房销售厂房内存放的隔墙板。2017年2月16日，谭艳梅、黄权双方就拖欠的租金进行核算，手写记载：1.2015年剩余120000元未付（含2000元利息）；2.2016年已付租金60000元；3.2015年、2016年、2017年3年总数欠租金278000元（未计违约金）；4.总欠本厂租金218000元（到2017年2月止）5.注明：如租金有出入，凭付款单对清楚。2017年5月1号前将全部租金归还之后将押金退回。黄权对此进行签字确认。黄权确认截至2017年2月16日尚欠租金218000元，之后黄权将涉案厂房内的隔墙板出售，分别在2017年4月25日、2017年5月24日及2017年6月8日支付了2000元、8000元及15000元，尚欠193000元。谭艳梅确认之后黄权支付了部分租金，尚欠193000元，但谭艳梅认为该部分租金已抵扣黄权交纳的50000元押金，以及当时出售隔墙板支付的10000元，因此才会出现欠条第3项确认欠2780000元，第4项确认欠租金218000元，遂在合同原件上将保证金50000元手写划掉。黄权坚持认为保证金未在拖欠的租金中抵扣，才会在欠条写上“2017年5月1号前将全部租金归还之后将押金退回”的字样，谭艳梅认为是只有黄权在2017年5月1日前支付278000元才会退还50000元押金。黄权认为谭艳梅从2017年2月起控制厂房且扣留、变卖黄权存留在涉案厂房内的设备，因此黄权无须支付2017年2月之后的占有使用费，而且谭艳梅在2018年与案外人肖维宾签订租赁合同，将整个厂房出租给肖维宾，为此提交谭艳梅与肖维宾在2018年1月1日签订的合同书及2018年6月25日谭艳梅出具的收据予以佐证。谭艳梅认为黄权的师傅吴细苏在2017年2月之后的几个月在涉案厂房进行煤炭试验，当时吴细苏表示黄权是其徒弟因此不用交租，黄权亦一直未搬走涉案厂房内的物品，谭艳梅未收回厂房的情况下黄权仍需支付租金。谭艳梅表示肖维宾当时是黄权引荐的，确实签订了租赁合同，但后来了解到肖维宾也出现拖欠租金的情况，因此并未实际履行与肖维宾签订的租赁合同，亦未收取肖维宾的租金、保证金等费用。谭艳梅认为在2017年2月签订欠条后，通过微信、电话向黄权催收租金，但黄权置之不理，遂于2019年提起本案诉讼。黄权认为并未授意吴细苏使用涉案厂房，并认为谭艳梅处理了黄权投入在涉案厂房的生产线设备需要赔偿，谭艳梅认为黄权拖欠租金有权处理黄权存留的物品，谭艳梅确认在2019年3月处理了黄权存放在涉案厂房的设备，但认为仅获得2万元，为此提交案外人谢汉修出具的收据予以佐证。黄权认为其投入的生产线及设备价值折价约为50万元，且谭艳梅不让黄权进入取回留存的生产成品，故提起反诉要求谭艳梅赔偿损失。诉讼中，一审法院释明，谭艳梅对于黄权存放在涉案厂房内的物品不享有留置权，是否同意黄权取回相关物品，谭艳梅坚持认为其享有留置权，故不同意黄权取回。黄权遂在本案申请对涉案厂房内的轻质墙板生产线设备及生产成品进行司法评估，并提交黄权与案外人签订的《炭步墙板厂生产线承揽合同》予以佐证，认为该生产线当时投入价值160万元。评估过程中，因涉案厂房内生产线设备已不存在，遂变更评估事项为仅对厂房内的生产成品进行评估。一审法院摇珠确定广州德高价格评估有限公司进行评估，该公司经过现场勘察等程序于2019年12月16日出具评估报告书，载明：存放在涉案厂房内的生产成品两种规格的现值合计117600元。为此，黄权将诉讼请求中要求返还产品变更为要求赔偿产品损失117600元。黄权预缴该评估费15000元。关于涉案厂房的现状，谭艳梅坚持不同意黄权取回属于黄权的生产成品，谭艳梅将其中500平方米的厂房在2019年6月出租给案外人，其中部分留存黄权的生产成品，其他属于闲置状态。诉讼中，一审法院行使释明权，若涉案合同无效，双方是否变更诉讼请求，谭艳梅表示将租金变更为占有使用费，其他诉讼请求不变更。一审法院认为：谭艳梅、黄权签订的《合同书》虽是双方当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在一审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，黄权要求确认涉案《合同书》为无效合同，合法有据，一审法院予以支持。虽然涉案合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”谭艳梅、黄权双方均确认2017年2月16日前拖欠的占有使用费为218000元，谭艳梅亦确认黄权在2017年2月16日之后支付了25000元，因此，谭艳梅要求黄权支付2017年2月16日之前的占有使用费193000元（218000元-25000元），合理有据，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。关于2017年2月17日之后的占有使用费，一审法院分析如下：双方已于2017年2月16日对拖欠的租金进行核算，此时双方已有终止合同的意向，仅是对于终止合同后的法律后果未能达成一致意见。一方面，黄权仍在涉案厂房留存大型生产设备、生产成品等物品，谭艳梅客观上无法收回涉案厂房，黄权应向谭艳梅支付2017年2月16日之后相应的占有使用费；另一方面，谭艳梅在2017年2月16日至2019年提起本案诉讼长达两年多的时间双方仍未协商一致的情况下，谭艳梅未采取提起诉讼终止合同、以适当方式收回场地等合理措施以防止损失的扩大，且谭艳梅从2017年起对涉案厂房上锁掌控厂房，并在此期间变卖属于黄权的生产设备，截至本案庭审辩论终结时仍不同意黄权将属于黄权的生产成品搬离涉案厂房，综合谭艳梅的上述行为，可见谭艳梅对于2017年2月16日之后场地未能及时收回存有明显的过错。另外，谭艳梅曾在2018年1月1日与案外人肖维宾就涉案厂房签订租赁合同以及2019年将部分厂房出租给他人使用，故一审法院酌定黄权须向谭艳梅支付2017年2月16日之后三个月合理期间的占有使用费。关于租金标准，根据本案查明的事实，2015年8月之后双方按每月20000元的标准计付租金，虽然黄权认为是谭艳梅单方变更，但黄权未能举证证明其在2015年8月至2017年2月期间对于该租金标准提出异议，故一审法院采信谭艳梅主张黄权已同意将租金标准变更为20000元/月的事实。因此，黄权须向谭艳梅支付2017年2月16日之后的占有使用费为60000元（20000元/月×3个月），超出部分，一审法院不予支持。因涉案合同无效，谭艳梅在本案要求黄权支付逾期支付租金的违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于保证金，通过对黄权于2017年2月16日签字确认的欠条的上下文内容分析可知，第3款记载2015年至2017年所欠总租金为278000元，第4款则记载总欠租金218000元，谭艳梅主张其中保证金50000元已在拖欠的租金中抵扣并减去销售墙板收取的10000元之后确认拖欠的租金为218000元以及欠条记载2017年5月1日租金归还后将押金退回是指将未抵扣保证金之前拖欠的租金278000元付清后才归还保证金的陈述，更加符合黄权签字确认的欠条记载的内容所体现的逻辑，能够相互印证，黄权认为保证金50000元尚未抵扣未能提交当时支付保证金原件或者其他相反证据予以反驳，黄权应承担举证不能的后果，故一审法院采信谭艳梅的主张，黄权要求谭艳梅返还保证金50000元，依据不足，一审法院不予采纳。关于黄权主张谭艳梅赔偿生产设备损失500000元的问题，根据黄权提交的《炭步墙板厂生产线承揽合同》以及涉案厂房存有大量生产成品墙板，一审法院采信黄权在涉案厂房投入安装生产线的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”在双方明确涉案合同不继续履行的情况下，谭艳梅理应将涉案厂房内属于黄权的生产设备及生产成品返还给黄权，但根据谭艳梅的自述，黄权离开厂房后，涉案厂房发生被盗事件，此后谭艳梅在2017年起对涉案厂房上锁，并变卖其中的生产设备，根据上述事实，在无法查明被盗物品及谭艳梅变卖处理的生产设备的数量等具体情况，以及生产设备现已不存在，无法通过评估等方式确定其现值的情况下，一审法院根据谭艳梅的过错程度酌定谭艳梅须向黄权赔偿生产设备损失80000元（包含谭艳梅变卖黄权的设备所得价款），超出部分，一审法院不予支持。关于生产成品墙板，如前所述，谭艳梅对黄权留存在涉案厂房内的墙板不享有留置权，黄权已对该墙板的现值申请司法评估，该司法评估依法进行，在一审法院多次释明谭艳梅仍不愿归还该墙板的情况下，黄权要求谭艳梅按司法评估结论书载明的金额即117600元赔偿产品损失，合理有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认谭艳梅与黄权于2014年12月16日签订的《合同书》无效；二、黄权于本判决发生法律效力之日起十日内向谭艳梅支付2017年2月16日之前的占有使用费193000元；三、黄权于本判决发生法律效力之日起十日内向谭艳梅支付2017年2月16日之后的占有使用费60000元；四、谭艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向黄权赔偿生产设备损失80000元；五、谭艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向黄权赔偿产品损失117600元；六、驳回谭艳梅的其他诉讼请求；七、驳回黄权的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12514元，由谭艳梅负担8881元，由黄权负担3633元；反诉案件受理费5976元，由谭艳梅负担1769元，由黄权负担4207元；评估费15000元，由谭艳梅负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审认定案涉合同为无效合同正确，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，二审争议的焦点在于：黄权应否支付2017年2月17日之后的占有使用费及在2017年2月双方所确定的占有使用费218000元是否已抵扣了50000元定金。关于2017年2月17日之后的占有使用费。根据一审查明事实，黄权承租案涉场地后，其自述自2016年6月因经营不善未能实际使用，但其亦未提供向谭艳梅移交场地的证据，根据现场照片可知黄权仍在涉案厂房留存大型生产设备、生产成品等物品，谭艳梅客观上无法收回涉案厂房，故一审判令黄权应向谭艳梅支付2017年2月16日之后相应的占有使用费，并无不妥。关于保证金是否已作为占有使用费予以抵扣的问题。黄权与谭艳梅于2017年8月15日双方对于租金进行了书面确认。其中，该书面确认书中第3点，记载2015年至2017年所欠总租金为278000元，第4点则记载至2017年2月总欠租金218000元，该两点存在矛盾之处。双方对此作出不同解释，谭艳梅主张其中保证金50000元已在拖欠的租金中抵扣并减去销售墙板收取的10000元之后确认拖欠的租金为218000元；黄权则认为已归还60000元租金，故总计欠租金218000元。对此，本院认为，根据该书面确认书的第5点，如租金有出入凭付款单校对清楚，而黄权并未提供相应的支付租金的凭证，应承担举证不能后果。且根据谭艳梅陈述，抵扣押金后，黄权已无押金条。黄权虽主张保证金50000元尚未抵扣但未能提交当时支付保证金原件或者其他相反证据予以反驳，故一审采信谭艳梅的主张并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。黄权的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2500元，由黄权负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月十二日书记员 王日平古文娜