广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2195号 原告：吕春彦，女，汉族，1951年1月29日出生，住浙江省宁波市江**。 委托代理人：卢志民，男，汉族，1948年12月5日出生，住浙江省宁波市海曙区。 被告：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住北海市四川路**。 法定代表人：吴秀荣，董事长。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：宁康，男，37岁，北海市万家兴物业服务有限责任公司员工，，住四川 原告吕春彦诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司（以下简称万家兴公司）、第三人宁康商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法由代理审判员吴伟燕适用简易程序，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告吕春彦及其委托代理人卢志民、被告万家兴公司的委托代理人刘宁富到庭参加诉讼。第三人宁康经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吕春彦向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，返还购房款267000元，判令被告因销售商品房十一年零五个月不按承诺为原告办理土地使用权证，根据合同约定赔偿原告房屋增值损失344325元、装修费116936元和室内设施45000元；2、起诉费5837元、财产保全费4457.72元及因诉讼发生的一切费用共计10294.72元由被告全部承担。事实和理由：原告吕春彦与卢志民是夫妻关系。2006年1月3日，卢志民购买被告位于北海市海城区四川北路36号万家兴大厦A座810号住宅。期间因原告及卢志民在异地居住，每年不断通过电话或专程前往被告处催办土地使用权证，被告均用谎话假装答复在办理当中。2014年2月20日，卢志民在网上发现被告办证公告的情况，后从异地来到北海找到被告小区物业支付了1000元的办证手续费。2015年4月7日，原告吕春彦与卢志民协议约定讼争房屋归原告吕春彦单独所有，并办理了上述房屋的所有权变更登记。由于办证毫无进展，卢志民于2016年6月3日到被告办公地点询问办证情况，遭到被告多人围攻、拉扯、推打，后报警住院治疗，已起诉被告侵权赔偿责任。事件发生后，卢志民继续找被告履行合同。可是被告极不负责任，于2017年5月17日让第三人宁康将讼争房屋的相关办证材料（加盖有被告的公章）交给原告方自己去办理。原告认为，被告逾期办证11年到现在材料还残缺不全，办证公告没向原告送达和告知，签订合同时被告为盈利超面积多建，没有按法律规定补办手续，在卢志民前去询问办证时大打出手，根据合同法的规定，应承担违约责任，赔偿原告上述损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告万家兴公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、被告于2006年9月4日将房屋交付卢志民，2007年4月27日将房屋过户登记到卢志民名下，后卢志民将讼争房屋过户登记至原告吕春彦名下。2016年1月7日将办理土地使用权证材料交给产权登记机关备案，被告已按合同约定履行合同义务。被告不同意解除《商品房买卖合同》，因为原告已经按约定支付了购房款，被告按约定已经将房屋过户到原告名下，因此没有法定或约定解除合同情形。如果法院判决解除合同，原告根据《合同》第12条约定请求被告赔偿损失过高，应按同期银行贷款利率计算；2、原告对《合同》第12条的理解错误，原告拥有讼争房屋的房屋所有权证，对房屋享有完整的所有权，可以自由买卖，不存在《合同》第12条约定的情形；3、即使被告承担逾期办证违约金，被告认为应当根据《合同》第15条约定处理，在原告不退房的情况下按总房价的1%支付违约金；4、被告未能按时办理土地使用权证原因，一是原告未能及时向被告提供办证资料及交付办证费用，直到2014年2月22日才交纳办证费用及资料，二是房产交易中心已将房产证和土地证合二为一，变成不动产权证，房产登记部门不单独办理土地证，被告没有逾期办证的过错；5、根据《合同》第8条约定，房屋交付时间为2006年5月1日之前，房屋实际交付时间为2006年9月4日，提交办证资料最迟是2007年8月31日前，之后被告违约，原告就可能主张逾期办证违约金。原告主张逾期办证违约金时间应为2009年8月31日前，但直到2017年才起诉，已超过两年诉讼时效，法院应驳回原告诉请。 第三人宁康未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。 经审理查明：原告吕春彦与卢志民是夫妻关系。2006年1月3日，卢志民与被告万家兴公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定卢志民购买被告所有的位于北海市四川路36号万家兴大厦A座八层810号房。《合同》第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1819.92元，总金额贰拾陆万柒仟零佰零拾零元整（267000元）；《合同》第八条约定，出卖人应在2006年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；《合同》第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷时，出卖人保证退还买受人该房的本金以及按该房本金数额一倍给予赔偿；《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人原因，造成该商品房不能在规定时间内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。2006年1月3日和2006年11月15日，卢志民分别支付涉案房屋购房款240300元和26700元（两项合计267000元）给被告万家兴公司。2006年9月4日，被告万家兴公司将涉案房屋实际交付卢志民使用。2007年5月18日，被告万家兴公司将涉案房屋的房屋所有权证【房屋所有权证号：北房权证（2007）字第000944**】办理至卢志民名下。2013年5月31日，被告万家兴公司在北海晚报上刊登公告，要求万家兴大厦业主务必在2013年8月1日前按公告要求携带所属房屋的相关材料及办证费用交至北海市四川路36号万家兴大厦B栋四楼万家兴公司副总办公室赵文海。庭审中被告万家兴公司称原告迟迟未能向万家兴公司提供办理土地使用权证所需资料及交纳办证费用，原告辩称自购买商品房之日起被告有义务将房屋所有权证和土地使用权证一并办理给原告。2014年2月22日，卢志民向被告支付了涉案房屋的土地使用权证办理费用1000元。2015年4月7日，原告吕春彦与卢志民签订协议书，约定位于北海市四川路36号万家兴大厦A810号房屋登记在卢志民名下，双方约定上述房屋归吕春彦单独所有。2015年4月30日，双方办理了上述房屋的所有权变更登记，目前涉案房屋【房屋所有权证：北房房权证（2015）字第0198**登记在原告吕春彦名下。2016年1月7日，被告向北海市国土资源信息中心提交了申请表、房屋所有权证、出让合同等权属证明文件，要求办理母先富等37户地籍登记。庭审中，原告声称因涉案房屋没有办理土地使用权证没法出售导致原告30万元及往返费用6万元的损失，但是没有提供证据证实。现原告以被告逾期11年至今未办理涉案房屋土地使用权证为由诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，庭审后，原告吕春彦申请撤回解除原被告签订的《商品房买卖合同》，返还购房款267000元的诉讼请求，同意继续履行合同。 以上事实，有《商品房买卖合同》、北海晚报公告、交接单、购房收据、房屋所有权证、收件回执单及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。 关于原告的诉讼请求是否已经超过法律规定的2年诉讼时效的问题。本院认为，被告逾期办证一直在持续状态，违约金的诉讼时效应当是从违约状态终了之次日起算，故本案原告的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效，被告万家兴公司提出的诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予支持。 卢志民与被告万家兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。卢志民已依约支付了全部购房款，被告万家兴公司也于2006年9月4日将房屋实际交给卢志民使用，于2007年5月18日协助将涉案房屋的房屋所有权证办理至卢志民名下。根据《合同》约定，被告万家兴公司负有协助卢志民办理土地使用权证的义务，并且在因万家兴公司的责任致使卢志民不能在商品房交付使用后360日内取得房地产权属证书的，承担违约责任。由于取得讼争房屋的土地使用权证书需以开发商提供的资料报产权登记机关备案为前提，本案中被告万家兴公司直至2013年5月31日才在北海晚报上公告通知卢志民交纳相关办证资料和办证费用，由此导致卢志民不能在商品房交付使用后360日内取得讼争房屋的土地使用权证书，属于被告万家兴公司的责任导致的迟延，被告万家兴公司应承担逾期办证的违约责任。2015年4月7日，原告吕春彦与卢志民已协议约定涉案房屋归原告吕春彦单独所有，并已办理房屋所有权证变更登记至原告吕春彦名下，原告吕春彦取得合法的诉讼主体资格。虽然原告吕春彦无法举证证实其实际损失，但是考虑到被告万家兴公司违约的主观恶意，根据《合同》第十五条第2项的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，本院确定违约金为2670元（267000元×0.01）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北海万家兴房地产开发有限责任公司支付逾期办理国有土地使用权证违约金2670元给原告吕春彦； 二、驳回原告吕春彦的其他诉讼请求。 案件受理费11674元，减半收取5837元，诉讼保全费4457.72元，两项合计10294.72元，由原告吕春彦承担5817元，由被告北海万家兴房地产开发有限责任公司承担4477.72元。（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述支付义务时一并返还原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费11674元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  吴伟燕 二〇一七年九月六日 书 记 员  叶秀贤